江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初747号原告：九江市商业资产经营有限责任公司。法定代表人：李良友，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建青，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烽，江西惟民律师事务所律师。被告：九江市九洲娱乐发展有限公司。法定代表人：林增仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏金旺，该公司员工。原告九江市商业资产经营有限责任公司与被告九江市九洲娱乐发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，于2019年3月27日、2019年6月11日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九江市商业资产经营有限责任公司的委托诉讼代理人陈建青、王烽，被告九江市九洲娱乐发展有限公司的委托诉讼代理人魏金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江市商业资产经营有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法确定2018年12月13日解除原、被告于2015年7月30日签订的《租赁合同》，并要求腾房；2.依法判决被告支付原告的拖欠租金及房屋占有使用费共计145000元（暂算至2018年12月31日，实际应给付至腾房之日）；3.依法判决被告支付原告水、电费共计人民币10300元（暂算至2018年11月30日，实际应给付至腾房之日）；4.判决被告于2015年7月30日向原告支付的履约保证金60000元归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月30日签订《租赁合同》一份。合同约定：出租方九江市商业资产经营有限责任公司将其所有的位于九江市大中路329-339号所在楼层第2层出租给九洲娱乐发展有限公司从事KTV经营，租期为五年，即从2015年9月1日至2020年8月31日。合同第四条约定租金标准及支付方式：“1.2015年9月1日至2018年8月31日，月租金25000元整，年租金300000元；2.2018年9月1日至2020年8月31日，月租金27000元，年租金324000元；3.租金支付时间：租金按每季收取一次，乙方每季第一个月5日前向甲方支付本季度租金”。合同签订后双方均按约定履行各自义务，但自2018年7月份开始，被告一直未支付原告相应租金。针对多次拖欠租金行为，被告于2018年9月13日单方面出具了一份承诺书表示会按合同履行支付义务。原告多次要求被告支付拖欠的租金和水、电费，但被告一直未履行任何付款义务，2018年12月13日原告书面通知被告解除《租赁合同》并要求腾房。另从《租赁合同》第六条和第十四条第（四）款可看出：乙方在签订此合同时已向甲方支付履约保证金60000元及如乙方不按约定支付达30日，则乙方已交付履约保证金不退。综上，被告故意违反双方签订的《租赁合同》约定，不缴付租金行为，已构成严重违约，给原告造成巨大经济损失。为维护自己合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。原告九江市商业资产经营有限责任公司为支持其诉请，向本院出示了以下证据：1.营业执照、身份证复印件一份，证明被告主体身体；2.租赁合同一份，证明原、被告于2015年7月30日签订《租赁合同》一份，及被告租赁原告店面从事KTV经营事实；3.承诺书一份，证明原告针对被告拖欠租金一事，对被告多次催款；4.解除《租赁合同》书面通知和短信通知各一份，证明原、被告签订的《租赁合同》2018年12月31日已经解除；5.欠款情况表一份，证明被告拖欠原告租金145000元，水电费10300元；6.解除《租赁合同》书面通知2份补充证明原、被告签订的《租赁合同》于2018年12月13日已经解除；7.情况说明一份、电表记录照片一份、2018年9月7日魏金旺通过银行转款的凭证、收据复印件7张，证明魏金旺汇款的11.2万元是由房租加水电费组成的，同时还证明了被告水电费是一直拖欠的；我方没有具体的第一次停电时间；8.九江银行通用凭证复印件一份、收据复印件一张，证明被告2018年10月17日仅交了房租13000元，但是还拖欠我公司水电费没有交清。被告九江市九洲娱乐发展有限公司对原告九江市商业资产经营有限责任公司提交的证据提出了以下质证意见：对证据1、证据2没有异议；对证据3，承诺书是我写的没有异议，出具该份承诺书的情况是2018年4月30日后，我多次找过原告商量租金的事情，开始没有筹到租金，原告要求解除合同，并起诉我公司，后来我筹到了113000余元交付给原告时，原告要求我出具了这份承诺书；对证据4，原告经理的短信通知是2018年12月14日收到的，邮寄的通知我是2019年3月份左右才收到，至于公司门口贴着的通知我不清楚，该份通知没有可操作性，它只谈到了解除合同，没有提到解决方法，我公司在接受转让时花费38万元，加上店面装饰和设备差不多100多万元，不是说走就能走的，而且之后欠的租金也没有办法支付；对证据5无异议；对证据6，这些邮件我有的没收到，但是我知道这回事；对证据7,2018年4月30日停电的，2018年9月18日我重新营业，2018年11月30日又把电停了，根本没有办法营业；4月份的电费实际上是收了3月份的电费，5月份实际上是收4月份的电费，9月份是不可能有电费的，因为4月底闸都被拉了，可能水费会有一点，原告这完全就是凑我的12000元；对证据8，我公司每次交钱并未说明是缴纳租金还是房租，我有钱就一起一交，2018年3月份的时候我只差原告5万元，到2018年4月30日的时候我只差原告3万元多，那时候跟原告说希望继续经营还清，但是原告还是把电给停了。被告九江市九洲娱乐发展有限公司辩称：2018年4月30日左右，当时我公司欠了原告3万元租金，原告就将水、电都停了，造成我公司无法经营，到了2018年9月13日，我交了113000余元给原告，这时我公司还差原告租金50000元左右，原告就让我公司开门营业，2018年9月18日我公司重新开门营业，我公司的其他股东都没有对租金拖欠出资，只有我一个人在出资。直至2018年11月30日，因为租金无法缴纳，原告又将电停了。因为原告从2018年4月30日到2018年9月18日停我公司的电，导致我公司无法经营，2018年9月18时开始恢复营业，开始客源较少，收入也较少，也无法缴纳租金。后面好转时，2018年11月30日原告又将我公司的电停了，无法营业。一直至今，原告都将我公司的电停了，无法营业。被告九江市九洲娱乐发展有限公司未向本庭出示证据材料。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告九江市商业资产经营有限责任公司与被告九江市九洲娱乐发展有限公司于2015年7月30日签订了一份《租赁合同》。合同约定，出租方甲方（九江市商业资产经营有限责任公司）将其所有的位于九江市大中路329-339号所在楼层第2层出租给乙方（九江市九洲娱乐发展有限公司）从事KTV经营，租期为五年，即从2015年9月1日至2020年8月31日；租金标准为，2015年9月1日至2018年8月31日，月租金25000元整；2018年9月1日至2020年8月31日，月租金27000元整；租金交付时间，租金按每季收取一次，在合同签订时，乙方应向甲方支付2015年9月1日至2015年9月30日的租金；以后乙方每季第一个月5日前向甲方支付本季度租金；如乙方逾期支付租金，甲方每日按应收租金总额1%收取乙方的滞纳金，直至乙方付清应交纳租金为止；合同签订时，乙方向甲方支付履约保证金60000元整，如乙方有本合同约定的违约行为，且需支付违约金的情形，甲方直接从履约保证金中扣除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回该房屋，乙方已交的履约保证金和预交的租金不退，其中第一项为不支付或者不按照约定支付租金达30日的。合同签订后至2017年双方均按约履行了各自义务。但在2018年9月7日之前一段时间（原告九江市商业资产经营有限责任公司称是之前2个月左右，被告九江市九洲娱乐发展有限公司称是从4月30日开始），因被告九江市九洲娱乐发展有限公司未按合同约定支付租金及电费，原告九江市商业资产经营有限责任公司停了被告九江市九洲娱乐发展有限公司所承租的九江市大中路329-339号所在楼层第2层的电。后经双方协商，被告九江市九洲娱乐发展有限公司于2018年9月13日向原告九江市商业资产经营有限责任公司汇款112000元，用于支付所拖欠的房租和水电费。并且被告九江市九洲娱乐发展有限公司于2018年9月13日向原告九江市商业资产经营有限责任公司出具承诺书一份，内容为“根据我公司于2015年7月30日与贵公司签订的《租赁合同》约定，我公司应于每季度第一个月5日前向贵方支付本季度租金。但由于我方原因，现已拖欠贵公司2018年7、8两月租金共计5万元。为此，我们深表歉意。对于上述所欠费公司租金及后续租金缴纳，我公司将做出如下承诺：1、2018年7、8两月租金，从2018年9月起，每月还款1.5万元直至全部缴纳完毕。2、2018年9月起租金及水电费，我公司将按找合同约定支付，如违反上述承诺，贵司对我司采取停水、停电等催缴手段所造成的一切损失，均由我公司自行承担。”随后，原告九江市商业资产经营有限责任公司恢复供电，被告九江市九洲娱乐发展有限公司于2019年9月18日恢复营业。但被告九江市九洲娱乐发展有限公司未按成承诺书的承诺支付租金及水、电费，只于2019年10月17日汇款13000元。原告九江市商业资产经营有限责任公司又于2019年11月30日将被告九江市九洲娱乐发展有限公司所承租的店面停电。2018年12月13日原告九江市商业资产经营有限责任公司向被告员工魏金旺发出告知函，并将该告知函贴于被告九江市九洲娱乐发展有限公司所承租的店面门上，告知函的内容为“九洲娱乐发展有限公司，根据我司于2015年7月30日与贵公司签订的《租赁合同》约定，因为贵公司多次违约不交房屋租金，鉴于贵公司不按租赁合同的约定按时缴纳租金的事实，我司决定解除合同，并停电停水，要求贵公司7日内搬出经营场所，并通过法律途径解决欠租事宜。”截止2018年12月31日被告九江市九洲娱乐发展有限公司尚有145000元的房租和10300元的水电费未支付给原告九江市商业资产经营有限责任公司。因被告九江市九洲娱乐发展有限公司拒不搬出所承租店面和支付所欠租金，故原告九江市商业资产经营有限责任公司诉至法院。本院认为，原告九江市商业资产经营有限责任公司与被告九江市九洲娱乐发展有限公司签定的《租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告未按租赁合同的约定交纳租金属违约行为，根据《租赁合同》第14条第（四项）的规定，被告不支付或者不按约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，被告已交纳的履约保证金和预交的租金不退；故原告要求依法确认原、被告于2015年7月30日签订的《租赁合同》已于2018年12月13日解除，并腾房和2015年7月30日被告向原告支付的履约保证金60000元归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。被告租赁被告的店面是从事KTV经营，虽然被告违约未按照约定交纳房租，但原告在合同没有解除的情况下停电，造成被告无法营业，原告亦存在过错；原告通知被告因未交租金解除合同后，亦应给予被告合理的期限准备搬离，在这一合理期限内，原告亦不应停电。根据原、被告的过错程度，本院酌情减少被告6个月租金的50%，即78000元（其中3个月按租金25000每月，3个月租金按27000每月计算）。故原告要求被告支付原告的拖欠租金及房屋占有使用费共计145000元（暂算至2018年12月31日，实际应给付至腾房之日）的诉讼请求，本院不予全部支持。原告诉请根据水、电表的截止读数要求被告支付水电费10300元，被告无异议，本院予以支持。据此，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告九江市商业资产经营有限责任公司与被告九江市九洲娱乐发展有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》已于2018年12月13日解除。二、被告九江市九洲娱乐发展有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于九江市大中路329-339号所在楼层第2层其承租的房屋，并将上述房屋移交给原告九江市商业资产经营有限责任公司。三、被告九江市九洲娱乐发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告九江市商业资产经营有限责任公司截止2018年12月31日房租和房屋使用费67000元（2018年12月31日之前所欠房租和房屋使用费145000元减去酌情减少被告的租金78000元）及2019年1月1日起至被告九江市九洲娱乐发展有限公司实际履行本判决第二项内容之日止的房屋使用费(按照每月27000元的标准计算)。四、被告九江市九洲娱乐发展有限公司支付给原告九江市商业资产经营有限责任公司的履约保证金60000元归原告所有，不予退还。五、被告九江市九洲娱乐发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告九江市商业资产经营有限责任公司水电费10300元。六、驳回原告九江市商业资产经营有限责任公司其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11103元，由原告九江市商业资产经营有限责任公司负担1113元，被告九江市九洲娱乐发展有限公司负担9990元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  李一清人民陪审员  张小波人民陪审员  龚冬玲二〇一九年八月二十日书 记 员  孙 睿