上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17287号原告：上海丰庄翼其贸易有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡其龙,董事长。委托诉讼代理人：朱敬，上海九泽律师事务所律师。被告：胡伟国，男，1965年10月30日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：沈姣娇、贾敏，上海志道律师事务所律师。原告上海丰庄翼其贸易有限公司(以下简称翼其公司)与被告胡伟国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翼其公司委托诉讼代理人朱敬，被告胡伟国及委托诉讼代理人沈姣娇、贾敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翼其公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告腾空并搬离位于上海市嘉定区丰庄路XXX号的房屋；3、要求被告支付自2017年5月1日起截至房屋返还之日止的房屋租金(以合同约定租金的双倍计算，暂计算至2018年7月31日为2,413,909元)。事实与理由：原告原名上海丰庄农贸市场经营管理有限公司(以下简称丰庄农贸)。2015年1月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于上海市嘉定区丰庄路XXX号、面积约为2,400平方米的房屋(其中800平方米无产证)出租给被告用以KTV娱乐会所经营,租期自2015年6月1日至2021年5月31日,租金按月提前15日支付：2015年6月1日至2018年5月31日期间的月租金为89,170元，2018年6月1日至2021年5月31日期间的月租金为93,625元。合同另约定：累计逾期支付租金达90日以上的，原告有权单方解除合同；拖欠期间的租金按约定租金的双倍计算。在合同履行期间，被告自2017年5月开始拖欠租金，原告多次催收无果。原告认为被告的行为构成违约，故诉至法院，要求解除合同、返还房屋及支付拖欠的租金。另由于涉及拆违，租赁房屋减少了400平方米，故2017年10月之后原告按租赁房屋面积六分之五的比例主张租金(双倍)。被告胡伟国辩称，无证房屋被告已投入巨资进行了装修用以经营，现被拆除给被告造成了巨大损失且对被告经营造成了影响，籍此被告多次与原告协商补偿事宜，因未能达成一致，故被告未能支付租金；在协商过程中，原告也从未主张合同解除；综上，被告不同意解除合同，要求就房屋现状继续履行合同，相关租金可就现状按约定租金予以支付。经审理查明：位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号(现门牌号为上海市嘉定区丰庄路XXX号)的房屋属上海志发投资咨询有限公司所有。该房屋中的部分房屋原由胡伟国向上海志发投资咨询有限公司及其关联公司上海超新经济发展有限公司承租用于KTV娱乐场所经营。后上海志发投资咨询有限公司将该房屋的租赁权、收益权交由丰庄农贸行使，故丰庄农贸与胡伟国于2015年1月14日就续租事宜签订《房屋租赁合同》1份，约定：承租房屋位于上海市嘉定区丰庄路XXX号(以下简称系争房屋)，建筑面积约2,400平方米(其中有产证建筑面积1,600平方米，无产证建筑面积800平方米)；租期：2015年6月1日起至2021年5月31日止；租金按月提前15日支付：2015年6月1日至2018年5月31日期间的月租金为89,170元，2018年6月1日至2021年5月31日期间的月租金为93,625元。合同另约定：逾期支付租金累计达90日以上的，丰庄农贸有权选择单方解除合同，解除通知书送达日为合同解除日且违约方无权要求任何损失赔偿(包括但不限于装修、添附、添置的设备等)；拖欠租金15天以上时，拖欠期间的日租金按约定租金的双倍计算。上述合同签订后，胡伟国继续使用系争房屋用以KTV娱乐会所经营并向丰庄农贸支付租金。2016年10月，有关部门要求包括系争房屋在内的位于丰庄农贸市场内的业主及承租人自行拆除违法建筑。同年12月29日，胡伟国函告丰庄农贸，要求明确系争房屋的无证部分建筑是否属拆除范围并要求对双方间的租赁合同如何继续履行提出相应方案，后期租金表示暂缓支付。丰庄农贸于2016年12月30日回函称，系争房屋中800平方米的无证建筑属拆除范围，拆除后并不影响有证部分的履行，租金可根据拆除面积按比例相应减少，无证部分的租金可暂缓支付，但有证部分仍需按期支付。2017年1月，丰庄农贸再次通知胡伟国应于2017年1月31日前搬离800平方米的无证建筑，相关补偿事宜可协商后依照相关法律法规给予补偿。2017年2月15日，胡伟国回函称800平方米无证建筑部分属租赁经营的最核心部分，如被拆除将导致无法继续经营，而有证部分的租金可在日后赔偿金额中进行商谈及扣除。之后，双方共同委托了万隆建设工程咨询集团有限公司对800平方米无证建筑物的装修工程造价进行了鉴定，结论为装修工程造价为2,765,105元，现值为2,122,084元。2017年9月，胡伟国再次委托了上海新中创工程造价咨询有限公司对800平方米无证建筑物的装饰、装修工程造价进行了鉴定，结论为装饰、装修工程造价为4,726,593元。2017年10月，系争房屋中无证建筑部分开始拆除，共计拆除面积为400平方米，其他400平方米未被拆除。之后由于双方对赔偿事宜未达成一致且胡伟国未再支付租金，丰庄农贸于2018年8月23日诉至本院。另查明：1、胡伟国租金支付至2017年4月，2017年5月起未再支付过租金。2、2019年6月14日，丰庄农贸经工商登记变更名称为上海丰庄翼其贸易有限公司即本案原告翼其公司。以上事实，有《房屋租赁合同》、往来函、情况说明等及庭审笔录为证。本院认为：一、关于《房屋租赁合同》的效力。翼其公司(原丰庄农贸)与胡伟国签订的该合同系双方真实意思的表示，虽然租赁标的物中的部分房屋系无产证，但在合同履行中，该部分无证房屋已由相关部门进行了拆违处置并拆除了部分无证房屋，目前拆除后尚余的无证建筑面积仅占总租赁面积的小部分，其余部分均系有证建筑，因此，双方间就拆违后的租赁房屋形成的租赁合同关系应属有效。而对出租、使用无证房屋，双方均存过错，应各自承担因无证房屋拆除所致损失，因本案中双方均未主张上述损失，故本案对此不予处理。二、关于《房屋租赁合同》的解除。有效的合同对双方具有约束力，均应按约履行。合同履行初期，双方对房屋使用、租金支付均不存争议，直至系争房屋产生拆违情形致实际租赁使用面积、经营环境发生改变才产生争议，然而根据双方的往来函表明，胡伟国并无拒付租金的意思表示，而是要求与拆违补偿一并处理，翼其公司(原丰庄农贸)亦表示可就拆违对胡伟国进行补偿，双方也进行了拆违建筑装修造价鉴定等补偿前期工作，但对补偿数额及拆违后租金支付双方未能达成一致，胡伟国也未获得任何补偿，故未付租金至今。因此，本院认为胡伟国虽存在逾期支付租金的行为，但其主观上不存故意，客观上亦有合理理由，不构成违约，故翼其公司(原丰庄农贸)以胡伟国逾期支付租金为由主张合同解除及要求胡伟国搬离房屋的诉请，本院难以支持。而目前系争房屋的无证搭建已经拆违处置，不存在其他应予解除的情形，且合同约定租期尚未届满，胡伟国则表示可继续承租并支付租金，故继续履行亦不会对翼其公司(原丰庄农贸)的权益产生影响，因此租赁合同应继续履行。三、关于租金。《房屋租赁合同》继续履行后，胡伟国应按约支付租金并结清尚未支付的租金，现其租金支付至2017年4月，故应向翼其公司(原丰庄农贸)支付自2017年5月起的租金，而胡伟国以拆违影响其使用系争房屋为由主张减免拆违期间的租金，应属合理，考虑本案实际情况，本院酌情确定胡伟国可免于支付2个月的租金，即胡伟国应向翼其公司(原丰庄农贸)支付自2017年7月起的租金。审理中，双方就2017年10月之后按租赁房屋面积六分之五的比例租金标准计算租金达成一致，本院予以确定，故胡伟国应按照如下标准支付租金：2017年7月1日至2017年9月30日期间的月租金为89,170元；2017年10月1日至2018年5月31日的月租金为74,308.33元；2018年6月1日至本判决生效之日止的月租金为78,020.83元。至于翼其公司(原丰庄农贸)主张的双倍租金是合同约定的关于逾期支付租金违约行为的责任承担方式，由于胡伟国逾期支付租金的行为不构成违约，故翼其公司(原丰庄农贸)主张的双倍租金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告胡伟国应于本判决生效之日起十日支付原告上海丰庄翼其贸易有限公司租金(其中2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金按89,170元/月计算，2017年10月1日至2018年5月31日期间的租金按74,308.33元/月计算，2018年6月1日至本判决生效之日止的租金按78,020.83元/月计算)；二、原告上海丰庄翼其贸易有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26,111元，减半收取13,055.50元，由原告上海丰庄翼其贸易有限公司及被告胡伟国各半负担(被告胡伟国负担部分应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一九年八月二十七日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。