江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6577号 原告：孙维如，男，1986年10月15日出生，汉族，住江苏省滨海县。 原告：查晓凤，女，1989年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：姜壮志（两原告共同代理人），江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马灵巧（两原告共同代理人），江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：王道兴，男，1938年4月12日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：王丽芳，(王道兴女儿)，女，1962年3月26日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被告：叶彩领，女，1941年6月2日出生，汉族，住浙江省台州椒江区。 委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤微，江苏昊强律师事务所律师。 原告孙维如、查晓凤与被告王道兴、叶彩领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年11月6日、11月14日公开开庭进行了审理。原告孙维如、查晓凤的共同委托诉讼代理人姜壮志、马灵巧，被告王道兴的委托诉讼代理人王丽芳、被告叶彩领委托诉讼代理人陈媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙维如、查晓凤向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除。2、判决被告返还定金3万元。3、被告支付原告违约金208000元。4、被告赔偿原告房屋差价的损失700000元。5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了第二项、第四项诉讼请求。事实和理由：2019年3月31日，经中介苏州我爱我家房地产有限公司介绍，被告委托其女儿王雪芳与原告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告将其所有的位于苏州市的房屋出售给原告，房屋总价为104万元。合同签订后，原告向被告支付定金3万元，双方同时约定于2019年4月30日办理房屋网签备案和资金托管手续，逾期超过15天未办理的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告按约支付定金3万元。然自2019年4月起，原告多次通过中介通知被告办理托管手续，被告以种种理由拒绝办理。2019年6月3日，原告依约向被告及其女儿王雪芳发出了《解除通知书》，解除了双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求被告承担违约责任。因被告拒绝沟通并消极处理赔偿事宜，故原告诉来法院，望判如所请。 被告王道兴、叶彩领辩称，1、对王雪芳代王道兴与原告方签订的房屋买卖合同和补充协议的效力被告方予以追认，现被告同意和原告解除该房屋买卖合同及补充协议。2、被告无需返还定金3万元。2019年3月31日双方签订房屋买卖合同之后又签订了补充协议，协议第2条约定买受方应于签约之日支付卖方定金3万元，但协议签订后原告仍然将定金支付了中介。后被告在4月8日向中介提供了涉案房屋的产权证及土地权属证后，至今未收到定金3万元，故无需返还。3、被告不存在违约行为，不应该承担违约责任。根据合同法规定，在原告未履行支付定金的合同义务时，被告享有先履行抗辩权，故被告不存在违约行为。两被告系两位80余岁的老人并非苏州人，对于苏州的房产交易习惯并不清楚，在两被告交出两证后仍然没有收到定金，认为其女儿王雪芳有可能受骗，所以不愿意继续履行合同。4、原告主张违约金208000元无事实依据。被告并无违约，其次原告主张违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素进行认定。现原告并无实际损失，其主张20%违约金明显过高，要求法院查明事实后对违约金依法进行调整。 经审理查明：2019年3月31日，原告孙维如、查晓凤（买受人）与被告王道兴（出卖人）及苏州我爱我家房地产经纪有限公司（居间人，以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定出卖人通过中介方自愿将其所有的坐落在苏州市房屋出卖给买受人，房屋建筑面积为47.25平方米，房屋价款为104万元。合同第四条房屋价款支付约定：买卖双方约定于2019年4月30日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户。第七条房屋交付：买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内。合同附件二：合同补充协议第10条约定：买受方在签约当天支付出卖方定金3万元由中介代为保管，待出卖方将该房屋两证提供至中介方且该房屋经房管局审核通过后，由中介方将3万元付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金3万元打入资金托管账户。第11条约定：买卖双方约定于2019年4月30日前将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天后，守约方有权解除合同，并由违约方按合同约定的房屋价款的20%向守约方支付违约金。当天，双方又签订了《补充协议》一份，约定：1、房屋成交总价为104万元；2、买受方于签约之日，支付卖方房屋定金3万元；3、此房为平江实验小学本部，学区未用，否则和平解约。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》由王道兴女儿王雪芳代为签名。合同及协议签订后，原告孙维如向中介支付购房定金3万元。 合同签订当天，买卖双方还签订《两证（不动产）保管委托书》，约定：买卖双方委托我爱我家房地产经纪有限公司代为保管顾家花园5号201室产权证、土地证（不动产）及该套房屋的相关原购房凭证，若需提前取回所保管的资料需征得双方同意。 2019年4月8日，王雪芳将涉案房屋的产权证及土地使用权证寄给中介陈国庆，陈国庆在向房管部门查询是否使用过学区之后，因王雪芳需要办理涉案房屋的委托公证，故陈国庆又将涉案房屋的两证寄回给了王雪芳。 2019年4月9日，中介方陈国庆通过微信，将委托公证书的模板发给王雪芳，并告诉王雪芳公证办下来后通知陈国庆，来苏州办手续要带好其父母双方身份证、户口本、结婚证及四大银行卡。2019年4月10日，中介方陈国庆通过微信告诉王雪芳：定金的话，发完之后把两证原件再寄给我，因为我们公司要收到原件，然后就会给你打款，这个定金你放心，肯定会打给你的。4月11日起陈国庆通过微信要求王雪芳将公证书拍照发给他，并将苏州房产交易流程发给王雪芳，4月16日催促王雪芳2019年4月30日之前，抓紧时间把材料拍照过来，要提交审核，王雪芳未答复。直至5月7日陈国庆告知王雪芳你已经违约了，对方需要移交律师处理，王雪芳回复称，身体原因不能说话。 2019年4月26日王雪芳与孙维如微信记录：王雪芳问孙维如今天有时间吗？我们把该做的事先做起来。如果今天你没时间，那就要两周后我才能过来。孙维如回复称今天没时间，我们还是等月底把这边事情弄清楚解决再说吧。4月28日孙维如给王雪芳发微信称：我跟我老婆聊过了，我们还是希望能继续履行合同，我们也不想再烦了。王雪芳未作答复。 2019年6月3日，两原告向两被告及王雪芳发送书面《解除合同通知书》告知被告，自2019年4月起至今，虽中介方多次通知被告方前来办理房屋网签和资金托管手续，始终遭到王雪芳的爽约或拒绝，致使合同迟迟无法继续履行。因被告方的行为已严重违反合同约定和法律规定，现明确告知你方解除双方于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。该通知书被告方于2019年6月7日收到。 2019年11月14日，中介方经办人陈国庆出庭作证称，原、被告双方签订合同当天，因原告需要确认涉案房屋没有使用过学区，故双方又签订了补充协议，对定金支付给谁没有变更的意思表示。2019年4月8日收到王雪芳寄来的房屋产权证和土地使用证，后我们通过向房管部门查询证实没有使用过学区，并告诉原告方可以继续履行合同。因王雪芳需要作委托公证，故当天又将两证寄回了王雪芳，之后，王雪芳要求支付定金，我告诉她两证寄回我公司保管，定金就会打给她，但她一直没有寄来。关于公证书我一直问，她刚开始说办了一份，之后说办了二份，我说两份也可以把公证书寄过来，但一直没有寄过来，也没说原因。到5月底6月初我们曾召集双方协商过，但没有协商成功。 审理中，经原告申请，本院依法委托江苏正成土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的房地产价值进行评估。2019年10月17日江苏正成土地房地产评估咨询有限公司作出苏正成评字〔2019〕第101204号房地产估价报告，涉案房屋坐落于苏州市房屋于价值时点的房地产市场价值为104.47万元。原告为本次评估支付鉴定咨询服务费10800元。 审理中，原告孙维如、查晓凤陈述称，签订补充协议的主要用意是对学区房未使用过作进一步的明确，并不存在对定金支付的变更。之后在中介召集双方见面协商时，被告就认为原合同已解除，要买房应当重新商定房屋价格，我方没有同意，故双方未协商成功。 审理中，被告叶彩玲陈述称，补充协议的第二条对定金的支付作了变更，我方在向中介提供两证之后未收到定金，是对方违约在先。对于两证我方认为只要给中介看一下就可以，并不清楚需要由中介保管。 以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、补充协议、收款收据、签约风险告知书、签约须知、两证（不动产）保管委托书、不动产登记簿查询记录、解除合同通知书、中介公司工作人员证人证言、微信往来、评估报告及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，王雪芳代两被告与原告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，现得到两被告的追认，故应认定前述买卖合同及协议成立有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，现双方在履行买卖合同过程中产生争议，以致合同无法继续履行，原告于2019年6月3日向被告发送解除合同通知书，被告确认于2019年6月7日签收，审理中双方同意解除该买卖合同，本院予以确认。 关于原告主张违约金208000元。本案中，因被告迟迟未向中介提供办理网签需要的材料，造成双方未能在合同约定的2019年4月30日前办理网签手续和资金托管，责任在被告。被告抗辩称其不清楚两证需一直由中介保管，且补充协议对支付购房定金作了变更，之后原告仍然将定金支付给了中介，而未向其支付，故原告违约在先。本院认为，首先，对定金支付的方式在购房合同中已作了明确约定，补充协议第二条的约定与购房合同中关于定金支付的方式并不存在矛盾。不管是购房合同还是补充协议，均明确定金收取人系被告，中介在被告未向其提供涉案房屋两证前对定金只是作代收，且中介方经办人也明确告知王雪芳将两证寄回公司保管，公司收到后会将定金支付给她。其次，王雪芳在委托公证书办理之后，迟迟不向中介提供公证书及相关证件，致使合同无法履行。被告上述行为明确表示不履行合同义务，应视为构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，被告上述抗辩意见，理由不能成立，本院不予支持。本院对原告依据合同约定按总房款的20%主张违约金计208000元的诉请，虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，酌情调整为75000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、原告孙维如、查晓凤与被告王道兴、叶彩领于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》予以解除。 二、被告王道兴、叶彩领于本判决生效之日起十日内向原告孙维如、查晓凤支付违约金75000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，减半收取7080元，由原告孙维如、查晓凤负担4870元，被告王道兴、叶彩领承担2210元；财产保全费5000元，由被告王道兴、叶彩领负担；鉴定咨询服务费10800元，由原告孙维如、查晓凤负担。被告负担部分于本判决生效之日起十日内自行向原告履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇一九年十二月二日 书记员  朱晶雯