上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14093号原告：陈晓鹏。委托诉讼代理人：刘喆敏，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯旭，上海市汇业律师事务所律师。被告：叶玮。被告：徐文丽。两被告共同委托诉讼代理人：张占平，上海瀛东律师事务所律师。原告陈晓鹏诉被告叶玮、徐文丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告陈晓鹏的委托诉讼代理人冯旭，被告徐文丽及两被告的共同委托诉讼代理人张占平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓鹏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房地产买卖合同与补偿协议于2019年2月14日解除；2.判令两被告向原告支付1,196,000元的违约金（人民币，下同）。事实和理由：2018年10月30日，两被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定由两被告购买属于原告位于上海市的房屋，共计95.29平方米，成交价格为人民币4,800,000元。同日，原告又与两被告签订了《补偿协议》，约定房屋实际成交价格为6,360,000元整。另外，约定两被告应于签约当日支付房款100,000元整；2018年11月30日前支付房款400,000元整；2018年12月30日前支付房款人民币400,000元整；2019年9月30日前支付房款人民币4,020,000元整；另外剩余款项1,440,000元整以购房贷款的形式支付。合同签订后，两被告在支付了首期100,000元房款后即未按合同约定付款，后经原告多次催讨，至今未付。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告叶玮、徐文丽辩称，同意解除买卖合同及补偿协议，但不同意解除时间为2019年2月14日，因为解除函是2019年2年16日收到。不同意第二项诉讼请求，1,196,000元包含逾期付款违约金和20%的解约违约金，两项违约金不能同时适用。即使原告有权主张违约金，两被告认为违约金过高，要求调整，按照原告的实际损失主张。虽本案系原告提出解约，但两被告并非恶意违约。两被告已付款100,000元，同意原告作为违约金予以扣除。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令原、被告签订的房地产买卖合同与补偿协议于2019年2月16日解除。本院经审理认定事实如下：原告陈晓鹏系上海市闵行区房屋的产权人。2018年10月30日，原告陈晓鹏（卖售人、甲方）与被告叶玮、徐文丽（买受人、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，房屋建筑面积为95.29平方米，房屋转让价为4,800,000元。甲、乙双方确认，在2019年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。附件三付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元整。2、乙方于2018年11月30日之前，支付甲方房款400,000元整。3、乙方于2018年12月30日之前，支付甲方房款400,000元整。4、乙方于2019年9月30日之前，支付甲方房款2,460,000元整。5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,440,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方帐户。当日，原告陈晓鹏（出售人、甲方）与被告叶玮、徐文丽（买受人、乙方）签订了补偿协议，约定：甲乙双方签订关于上海市之房产的《上海市房地产买卖合同》，本次交易实际成交价为人民币6,360,000元整，买卖合同约定的成交价为4,800,000元整，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经甲乙双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,560,000元整，并于2019年9月30日之前支付甲方。2、本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。4、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。5、本协议为买卖合同的有效组成部分,甲乙双方保证本协议一经签订,即不可撤消。甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的第九条、第十条履行）。6、本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。合同签订后，原告支付了房款100,000元。2019年2月13日，原告委托的律师向两被告发送律师函，载明：2018年10月30日，你方与委托人签订了《房地产买卖合同》，约定由你方购买属于委托人位于上海市的房屋，共计95.29平方米，成交价格为4,800,000元。同日，你方又与委托人签订了《补偿协议》，约定房屋实际成交价格为6,360,000元整。另外，约定你方应于签约当日支付房款100,000元整；2018年11月30日前支付房款400,000元整；2018年12月30日前支付房款400,000元整；2019年9月30日前支付房款4,020,000元整；另外剩余款项1,440,000元整以购房贷款的形式支付。合同签订后，你方在支付了首期100,000元房款后即未按合同约定付款，后经委托人多次催讨，至今未付。对于上述行为，本律师认为：你方不履行合同约定，不按约支付购房款的行为，已经违反了双方签订的《房地产买卖合同》及《补偿协议》，也严重违反了《合同法》的相关规定。根据委托人的要求，本律师特向你告知：委托人与你方签订的《房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年2月14日起解除，同时你方应按以下标准承担相应违约责任：1、你方应支付合同总价20%的违约金共计1,272,000元；2、你方应支付赔偿金24,000万元。（按400,000元的日万分之五，自2018年12月1日计算至2019年2月14日；按400,000元的日万分之五，自2018年12月31日计算至2019年2月14日。）本律师函的出具并不意味着委托人陈晓鹏先生免除、放弃、豁免或丧失依据中华人民共和国相关法律法规及/或合同约定享有的其他权利。两被告确认于2019年2月16日收到律师函。另查明，涉案房屋相类似的房屋在2018年10月的成交单价在54,000元至60,000元之间，目前房屋单价稳定，挂牌单价在57,000元。上述事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、律师函及邮寄凭证等证据、本院的工作记录及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，除房屋价款应更正为6,360,000元之外，其余部分本院均予以确认。合同签订后，被告仅支付了100,000元，之后不再愿意继续履行合同，原告行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，违约金系兼具惩罚性及补偿性双重属性，本案中，因两被告的原因导致合同解除，两被告应当承担相应的违约责任。本院注意到，原告向两被告主张高额的违约金，但原告并未就两被告违约导致其产生的损失进行举证，本院结合两被告的违约程度、合同的履行情况、原告的损失等各项因素，酌定两被告向原告支付违约金合计480,000元，扣除原告已经支付的金额，两被告尚需支付原告380,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈晓鹏与被告叶玮、徐文丽就上海市房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年2月16日解除；二、被告叶玮、徐文丽于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓鹏违约金380,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,464元，由原告陈晓鹏负担10,366元，被告叶玮、徐文丽共同负担6,098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年八月二十三日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。