黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8110民初585号原告：杨博程，男，1990年5月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江中庆律师事务所专职律师。被告：齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市甘南县查哈阳农场场直南福小区**楼商服楼。法定诉讼代表人：单跃国，该公司经理。原告杨博程与被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2019年4月26日向本院起诉。本院依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理，原告杨博程及委托诉讼代理人赵宇到庭参加诉讼，被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年7月25日，本案因案情复杂，转普通程序审理。2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告杨博程及委托诉讼代理人赵宇、被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司法定代表人单跃国到庭参加诉讼。2019年10月15日，原告杨博程及委托诉讼代理人赵宇、被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司法定代表人单跃国及委托代理人宫克正到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨博程向本院提出原诉讼请求：1、请求法院依法判令双方解除订购协议，由原告返还房屋，被告退还已支付房款人民币350,000元；2、案件受理费由被告承担。原告杨博程当庭变更诉讼请求：1、请求法院依法判令双方解除订购协议，由原告返还房屋，被告退还已支付房款人民币350,000元；2、请求被告给付原告利息自2012年10月2日起按年利率6%，以已交房款350,000元为基数，支付到实际给付之日止；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：案外人刘维与原告系母子关系。案外人刘维于2012年4月23日向被告公司交付100,000元定金，用于订购黑龙江省查哈阳农场南福丽水园小区78号楼东数第一家商服楼，并与被告公司签订购房协议书一份，但实际购房人系原告杨博程。原告杨博程又于2012年10月2日向被告公司交付首付款250,000元，被告并给原告出具收据一张。两次原告共计向被告交付购楼款350,000元。该商服楼于2014年1月1日竣工，售价为4,000元/平方米，被告至今未与原告签订商品房买卖合同，也不能为原告办理房屋登记手续，房屋不能供暖，不具备使用条件。因被告无法为原告办理房屋登记，无法实现合同目的，现原告请求退房返款。被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司答辩意见为：不同意原告的诉讼请求，未给原告办理落户手续的原因是原告现只交付了部分房款，如果原告交齐房款，被告公司可以协助原告办理落户手续。且原告所说的没有水、电、暖气，是因为原告自己没有缴纳相应的费用，所以导致断电、断水、未供应暖气。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1、购房协议原件一份、收据原件一份，欲证明2012年4月23日，原告母亲刘维与被告的单位工作人员单耀华签订购房协议书一份，双方约定丽水园购房78号商服一处，东数第一户，面积、总价款、剩余款等均未约定，交付定金100,000元整，同时被告为刘维出具收据一张，收据中注明2012年4月23日，被告收到现金100,000元，收款事由为丽水园商服78号东数第一家房屋定金，经手人在记账、出纳处单耀荣签字，并加盖被告公司现金收讫章。2、购楼协议（订购协议）、收据原件各一份，欲证明证实订购人为原告杨博程，在订购协议中注明订购人身份证号等基本信息，订购楼层是南福丽水园78号东数第一家，住宅楼处没有划掉，单元和室处均是空白，该协议在建筑面积处订购房总价处均是空白，预付定金为350,000元，房屋单价4,000/平方米，附带约定中竣工时间为2014年1月1日，在备注处约定买受人在被告知银行贷款10日内交足贷款资料，在订购协议中售楼代理人处被告加盖公章，法定代表人单跃国签字，在订购人处原告杨博程签字时间为2012年10月2日，被告于2012年10月2日为原告杨博程出具收据一张，注明收到南福丽水园小区78号东数第一家商服杨博程首付款250,000元，杨博程在交款人处签字，单耀荣在收款人处签字，被告公司加盖现金收讫章。以上证据，原告2012年4月23日交定金100,000元，2012年10月2日交首付款250,000元，订购位于南福丽水园78号楼东数第一家商服，虽然首次交定金为刘维名字，在2012年10月2日的订购协议和收据中已经确认了为杨博程是订购人，所交350,000元为购楼款。房屋竣工时间为2014年1月1日。3、营业执照、单跃国身份证复印件各一份，欲证明被告公司成立于2011年8月25日，经营范围房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。4、建筑工程施工许可证一份、商品房销售许可证，欲证明通过二证显示，其中建筑工程施工许可证发证机关公章处模糊不清，无法确定发证机关，两证核发时间为同一日，具体时间为2013年1月19日，根据建筑法的规定商品房销售应当在房屋竣工验收后，而查哈阳农场南福丽水园二期工程建筑工程施工许可证下发时，显然不能下发商品房销售许可证，二证相互矛盾，另外二证不是打印文书在具体内容处均是手写，不符合许可证核发的规范要求。因此，原告认为商品房销售许可证是否依法核发存在疑问，根据商品房销售管理办法第七条规定取得销售许可证必要条件中需要首先取得土地使用权证书或使用土地的文件而不是土地出让合同，因此商品房销售许可证不真实，取得方式违反法律程序。5、竣工工程备案证，欲证明该证书发证机关公章模糊不清，无法确定具体发证机关，而该证是机打的，根据该备案证中第七条明确由黑龙江省建设厅统一印制，不加盖备案专用章或复印的备案证无效。因此该备案证无法证明该工程于2012年12月4日办理了竣工工程备案，另外该备案证和建筑工程施工许可证矛盾。建筑工程许可证核发时间在竣工工程备案证之后就出现了工程施工许可证未下发，而竣工工程已经备案，违反程序。6、建设用地批准书存根，欲证明未加盖农垦总局国土资源局齐齐哈尔分局公章。时间2011年12月份-2012年12月份，坐落查哈阳农场第二十调查区，并注明了坐落，但无法印证南福丽水园78号商服开发坐落于该项目上。7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，欲证明用地位置和建设位置均为查哈阳农场场直与证据6中坐落于查哈阳第二十调查区不符。两证项目名称处都注明的是安置住宅南福小区无法确定为南福丽水园二期工程。证据3-证据7中被告并未获得国有土地使用权证书，不能预售房屋，也不能销售商品房，不符合商品房销售管理办法第三条、第六条、第七条、第二十二条，也不符合城市房地产开发经营管理条例第二十二条。原告补充经过人民法院调取相关证据后，被告没有国有土地使用权证书，无权销售房屋。8、国有建设用地使用权出让合同及出让宗地平面界址图一份，欲证明被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局齐齐哈尔分局签订上述合同，宗地坐落于黑龙江省查哈阳农场场部第二十调查区，出让时间为2012年1月9日，出让价格为1，209,109元，在合同中注明了根据农场现状和小城镇规划要求查哈阳农场2011年拟建南福小区丽水园涉及78号楼等5栋楼建设项目，在出让人和受让人处均加盖了公章，该土地出让合同不能证实被告已经实际交付出让金，并且该土地出让合同商品房销售办法规定不能以取得土地权证书使用，不能证明已经取得土地使用权证书，在本次调取证据中，原告申请了被告是否办理了不动产权首次登记，但被告没有办理不动产权登记，因此根据物权法第九条规定，不动产未经登记不发生法律效力。综上，位于南福小区丽水园**工程未获得国有土地权证书，也未获得不动产权证书，被告的预订房屋协议无效。原告补充房屋订购协议为2012年10月2日至今日开发商未获得商品房预售许可证，当时购买房屋为期房，被告公司无权预售房屋，在订购协议中由于条款中没有商品房买卖合同主要条款，不具备商品房买卖合同的基本要件，被告一直未通知原告签订商品房买卖合同属于被告一方原因未订立商品房买卖合同，时间已经经历六年零七个月，因此根据最高院商品房买卖合同司法解释第四条规定，要求将已收受的房款350,000元及利息返还原告。9、光盘一份及照片两张，欲证明诉争的房屋没有供水、电、暖气的事实。被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司质证意见为：对原告证据1、2、3无异议，原告与被告公司签订了购楼协议，确实交了楼款350，000元整；证据4、5、6、7、8，关于五证问题，被告公司五证等证件是在齐齐哈尔农垦管理局建设局办的手续，当时是管局建设局手写出具的，我公司手续办齐全后，由查哈阳农场建设科、齐齐哈尔农垦管理局建设局、农垦总局联合在施工现场验收，而且我是按照正规流程办理，建设部门都是有备案的，取得相关证据合法有效。而且我有证据证明该事实；证据9，该光盘录制的位置无法确定就是诉争的房屋，光盘来源地合法性无法确定，光盘中拍射的内容与本案原告的诉请不具有关联性，不能作为认定本案事实的证据使用，而且原告所说的问题：取暖，2012年10月之前，这个房子取暖已经接上了。自来水，供暖管道和自来水是链接一起的，住户都不交取暖费，不要气，所以热力公司就处理了，不知道是阀门关上了还是断开了。但是该被告公司缴纳的配套费，包括水暖、电已经结清了，没有水、电、暖气是因为住户自己不缴纳费用，因为住户不交费热力公司曾找被告公司，说用户都不缴费，所以把暖气断了。被告公司开发的房子已经验收完了，是可以正常买卖的。本院认证意见为：因被告公司对原告证据1、2、3无异议，却原告证据能够证实其所要证据的问题，具有真实性、合法性、与本案具有关联性，故本院对原告证据1、2、3予以采信；证据4、5、6、7、8，原告对办证的程序有异议，被告应获得预售许可证、国有土地使用权证、还有不动产权证、到目前为止，被告仍然未获得上述证件，该房屋的出卖、出售的行为违反了物权法、商品房销售管理办法的相关规定，该房屋没有办理权属登记，做为被告，无权以预售的方式出卖该房屋，不得销售该商品房。被告的商品房销售许可证在竣工工程备案证之后获得，是违反程序，且没有获得商品房预售许可证。其办证程序出现程序颠倒的问题。有些证件是手写的，建设施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、商品房销售许可证、建设用地批准用书均是手写的，不符合规定机打的要求，根据规定，该公司未获得国有土地使用证书，不能获得销售许可证。因此被告出卖房屋是违法的行为，在本院核对上述证件后，该上述证件系本院在黑龙江省农垦齐齐哈尔管理局住房和城乡建设局调取的被告公司的档案，其证件合法有效，且被告公司于2013年1月19日取得了查哈阳农场南福丽水园二期，48、56、62、70、78号的商品房销售许可证，在原告与被告公司签订的购房协议中，也能体现原告购买的就是位于查哈阳农场丽水园小区的楼房，可以证实被告公司有资质可以出售该楼房。原告所述被告公司办理证件时程序颠倒、违法、存在手写等问题，不在本案审理范围，故本院对原告证据4、5、6、7、8的证明目的不予采信。证据9，该证据不能作为解除合同的必要因素，故本院对该证据不予采信。被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司向本院提供证据如下：建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地批准书、竣工工程备案证、用地许可证、商品房销售许可证原件各一份，欲证明被告公司预售该诉争房屋具有相关的资质及合法性。原告质证意见为：上述证据与法院调取的证据是相符的，但是该组证据不能证实被告已经获得了国有土地权证书以及使用土地的批准文件，被告作为预售房屋，并没有取得商品房预售许可证，其获得的商品房销售许可证和建设工程施工许可证时间为同一日，为2013年1月19日，二证相互矛盾，根据商品房销售管理办法，第7条、22条，城市房地产开发经营管理条例第22条的规定，预售房屋未取得国有土地使用权证书，还有预售许可证明商品房现售国有土地使用权证书、供水、电、燃气、通讯等设施交付的使用条件，物业管理方案已经落实等条件，被告不符合预售、销售的条件，不得销售商品房，收取的任何预售款性质应予返还给买受人。用地许可证中，土地位置是第二十作业区无法证明是被告开发的诉争房屋，其中楼号是铅笔所写，用地许可证不能做为国有土地权证使用。具体的质证意见详见我们举证的陈述。本院认证意见为：被告证据来源合法，具有真实性，且能够证实其所要证明的问题，虽原告质证被告公司取得的证件时间有问题，但不是本案审理范围。被告公司已经取得了商品房销售许可证，可证实其具有出售房屋的资质，故本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年4月23日，原告杨博程母亲刘维在原告的授权下与被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司签订了购房协议，购买被告公司开发建设的位于黑龙江省××农场××商××一户，面积186.94平米，单价为4000元/平米，约定了于2014年1月1日交齐该房款，原告于当日交付定金100，000元。2012年10月2日，原告杨博程与被告公司签订了购楼协议，共计交付定金350，000，并在该协议上面约定了剩余款项于2014年1月1日全部交齐。2011年4月1日，被告公司办理了建设用地规划许可证、2011年12月，被告公司与黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局齐齐哈尔分局签订了国有建设用地使用权出让合同并取得了建设用地批准书、2012年11月9日，办理了建设工程规划许可证、2013年1月19日，办理了建筑工程施工许可证和是商品房销售许可证。原告在拿到钥匙后，从未缴纳过水、电、取暖费，曾作为商业用途出租该商服。本院认为：原告杨博程虽与被告齐齐哈尔农垦东方博创房地产开发有限公司签订的是购楼协议，但是该协议中写明了楼房位置、单价、面积及预付定金、最后给付全额房款日期，可认定为购楼事实，即为商品房买卖。原告抗辩称，被告公司未取得国有土地使用权证及商品房预售许可证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然被告公司没有取得商品房预售许可证，但是已于2013年1月19日，取得了商品房销售许可证，说明被告公司已经取得销售房屋的资质，可以买卖房屋。根据《商品房销售管理办法》第七条第二款的规定，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，虽然被告没有提供国有土地使用权证，但是在本院调取的证据中，建设用地批准书：垦齐土[2011]建字第55号文件，且被告公司已经取得商品房销售许可证，说明其验收已经合格，可以正常出售去开发、建设的楼房，故本院对原告的抗辩理由不予支持。对于原告所述水、电、供暖问题，庭审中，原告承认拿到钥匙后，一直未缴纳各项费用，故本院对该抗辩理由不予支持。原告所述至今房屋未办理落户手续，但是被告抗辩称是因为原告未交齐剩余房款所以不能办理落户手续，其庭审中原告也承认该事实，只交付了350，000元的房款，剩余未交付被告公司，故原告因不能办理落户手续请求被告公司返还购楼款的请求不予支持。被告公司庭审中称原告要求解除合同已过诉讼时效，但是原告庭审中主张的是合同无效，根据法律规定，确认合同无效不受诉讼时效期间的限制，故对被告公司的该抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第七条第二款的规定判决如下：驳回原告杨博程的全部诉讼请求。案件受理费6550元，由原告杨博程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 王 雪 冬审判员 王 君 章审判员 王  磊二〇一九年十月二十四日书记员 端木秋林