广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12743号原告（反诉被告）：林文昌，男，汉族，1989年12月6日出生，户籍地址福建省福安市。委托代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。委托代理人：窦春蓉，广东深田律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘永坡，男，汉族，1975年8月14日出生，户籍地址辽宁省大连经济技术开发区。委托代理人：伍德春，广东华商（龙岗）律师事务所律师。第三人：修素强，男，汉族，1994年3月30日出生，户籍地址湖北省广水市。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江泓、窦春蓉及被告委托代理人伍德春、第三人修素强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月，原被告双方签订房屋租赁合同和房屋租赁补充协议，被告以每平100元（人民币，下同）每月的价格，向原告租赁深圳市龙岗区龙岗街道平南社区植物园路370-380号之104商铺，计租面积66.77平方米，每月租金6677元，免租期一个月。2017年5月1日，原被告双方签订房屋租赁交付确认书，原告将涉案商铺交付给被告，另外双方约定水费7.3元每立方米，电费1.35元每度，物业管理费6元每平米每月，水电表均为新表。被告自承租该房屋以来，一直以各种理由拒绝向原告支付租金、水电费和物业管理费共计139987.98元（租金暂截止至2019年4月，电费、水费、管理费、滞纳金暂截止至2019年3月），被告多次口头、书面催告未果后，又聘请律师向原告发送律师函，期间商铺所在地街道办、派出所多次调解，但被告仍置之不理，拒不支付所欠款项，拒绝搬离涉案商铺。被告行为严重违反了双方约定，根据合同法的相关规定，原告有权请求法院判令被告支付租金等款项，限期搬离，并承担全部诉讼费用。综上所述，为了保护原告的合法权益，特向贵院起诉。请求法院判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议；2、被告向原告支付租金、水电费、物业管理费、滞纳金共计139987.98元（租金暂截止至2019年4月，电费、水费、管理费、滞纳金暂截止至2019年3月）；3、被告立即搬离深圳市龙岗区龙岗街道平南社区植物园路370-380号之104商铺；4、被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求总计金额为139987.98元变更为103598.18元（其中明确水费为80.3元，电费4969.35元、管理费9214.26元、滞纳金2946.21元，应交租金140558.6元，已交租金是52988.6元，还剩余87570元租金未交），应交水费、电费、管理费、滞纳金、租金均是截至2019年3月31日。被告辩称，一、被告已将租赁商铺转让给修素强经营，原告对此是知情的，并以实际行动认可了转让的事实，被告不是本案的适格被告。因为2017年12月26日，被告因为身体意外受伤致左胫腓骨骨折，无力经营，于2018年4月27日将商铺转让给修素强经营。虽然在转让过程中，没有书面向原告申请转租手续，但转租后商铺的经营管理由修素强负责，被告全面退出，每月租金由原告向修素强催收，由修素强向原告支付，因此原告对商铺转让的事实是知情的，也以实际行动认可了转让的事实。二、原告的诉讼请求没有事实依据。1、水电费：原告水电费的主张没有事实依据，原告没有提供任何证据证明被告使用了多少水电，也没有代被告缴交水电费的凭据。2、租金：原告关于租金的计算存在明显错误，没有事实和法律依据。第一，租赁面积计算错误。房屋租赁合同第一条第二款约定：双方同意租赁房屋建筑面积为66.77平方米（以实际面积为准）。根据该条约定，原被告双方签订合同时，只是暂定房屋面积为66.77平方米，计算租金的面积依据是房屋的实际面积。原告必须提供租赁房屋的实际面积，才能作为其主张租金的计算依据，而根据深圳深信资产评估土地房地产估价有限公司现场测量，房屋的是实际面积只有40.93平方米。第二、原告只能收取被告2017年7月至2018年7月期间的租金，继续收取2018年8月之后的租金已没有事实和法律依据。因为自2018年8月起，原告开始对租赁房屋二层以上的所有房屋进行装修，私自搭建脚手架，经常为了防止拆除墙体、墙面掉下来的东西伤及行人，封锁门口道路，另酒店装修要改造水、电管网，经常停水停电，装修造成墙体及地板受损，营业和收入及急剧下降，入不敷出。2018年9月30日，全体租户联名要求与原告协商因装修对各客户造成的损失进行处理，但原告不予解决。2019年3月13日，全体租户到龙岗区信访办进行上访，2019年3月18日信访办指派律师进行协调无果。2019年3月23日，原告委托律师，以各租户欠租为由，向各租户发出解除合同的律师函，要求各租户于2019年3月25日前搬离。2019年3月26日，原告纠集众多社会人员，强制租户搬离，没有搬离的，强制用切割机拆除店铺的门，对商户进行威胁，还动手打人。房屋租赁合同是双务合同，原告在享受收取租金权利的同时，也负有保障承租人正常使用租赁物的权利不受侵害的义务，原告的行为给被告的正常经营造成了严重的影响，租赁使用权受到严重侵害，使被告租赁合同的目的无法实现。原告的行为已构成根本性违约，因此原告收取被告2018年8月之后的租金没有事实和法律依据。3、物业管理费：物业管理人员只是原告利益的代表，在原告违反合同约定擅自装修，严重侵害被告的合法权益时，物业管理人员不仅不维护被告方的利益，而且成为原告的打手和帮凶。物业管理人员没有履行维护承租人利益的义务和责任呢，原告收取被告物业管理费任何法律依据。三、本案被告不存在违反合同约定拖欠租金的行为，原告才是真正的合同违约方。1、原告方在招商时，承诺租赁商铺上面的房屋将建成一座酒店，并将与租赁商铺同时期开业（原告在开庭时也承认此承诺）。被告租赁该商铺是为了经营奶茶制品，正是看中上面有酒店，会给奶茶的经营带来人气和生意，才以每平方米180元的高价签订合同。所以酒店的开业是被告当初签订租赁合同的一个重要因素。但合同签订后，期待中的酒店成为了一个泡影。正是由于原告违反合同约定，没有履行招商时的承诺在先，所以全体承租人在开业后都没有支付租金，而是找原告协商解决争议。2017年12月17日，原告与全体承租人签订补充协议，同意在酒店开业前，租金降为每平方米每月100元，酒店开业后，租金为每平方米每月150元。双方同时达成合意，考虑到全体承租人的困难，同意承租人逐月分期支付2017年11月之前的租金。因此被告从2017年12月起，每月支付给原告的租金都超过其每个月的应付租金。从2017年12月起，被告每月按时支付租金，2018年5月之后的租金由修素强支付（具体金额被告不清楚）。因此，在2018年7月前，被告不存在违约拖欠原告租金的事实，2017年11月以前没有按约定支付租金，是由于原告的违约行为在先，双方后来以补充协议履行支付租金的义务。2、2018年8月以后，由于原告违反合同约定，对租赁商铺二楼以上的房屋进行装修，无法履行保障租赁房屋使用权的责任和义务，致被告的合同目的无法实现，原告收取被告租金的前提基础已不复存在，被告完全有理由不予支付房屋租金。3、被告已支付原告租金等57988.3元（不包括修素强支付的部分），即使按照每月6677元计算，2018年7月之前的租金已基本付清。且原告的房屋实际面积只有40.93平方米左右，按照实际面积计算租金，被告支付的租金已远远超出实际应付租金。综上所述，被告已按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，履行了全部支付义务，而原告已违反合同约定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，2017年4月，被告与原告之间签订房屋租赁合同，由被告向原告租赁位于龙岗区经营食必客面点、小吃。租赁期限自2017年5月1日至2021年4月30日，租赁房屋建筑面积66.77平方米（以实际面积为准），租金每平方米180元，月租金为12018.6元，免租期自交铺日起一个月。被告应于2017年5月1日前交付首期租金，并交付三个月租金数额的租赁保证金36057元。2017年5月1日原告交付租赁房屋。合同第十九条第（四）、（五）项约定，未经承租方同意或有关部门批准，出租方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；出租方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，承租人可就因此造成的损失，向出租人请求损害赔偿，并可同时主张双倍退还租赁保证金。另，原告在房屋招租时，宣称商铺上面的房屋将建成一座酒店，并承诺酒店与各租户同时开业。合同签订后，被告立即向原告交付一个月租金12018.6元，三个月租金的保证金36057元。房屋交付后，被告经了解，发现租赁商铺的租金与相邻商铺的租赁价格相差巨大，租金太高，原告承诺即将开业的酒店根本没有，全体租户的生意都不好，所以全体租户向原告反应，要求降低租金。2017年12月17日，租赁双方签订《房屋租赁补充协议》约定酒店开业前租金为100元／平方米／月，酒店开业后租金升至每平方米每月150元。于是被告于2017年12月25日支付了第二期租金9990元，以后每月按时支付租金，双方一直合作得很融洽。自2018年8月起，原告私自装修，影响被告经营。原告的行为已违反合同的约定。为维护被告的合法权益，依法提出反诉。请求法院判令：1、原告双倍返还被告租赁保证金72114元；2、原告赔偿被告装修及设备的损失10万元；3、原告赔偿被告逾期利益损失16万元（32个月＊5000元／月）；4、本案的诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，第一,被告主张向其双倍返还租赁保证金72114元，无合同及事实依据。理由如下:一、被告主张原告违反双方签订的租赁合同第十九条约定“出现下列情形之一时，乙方（被告）可就因此造成的损失，1、向甲方（原告）请求损害赔偿；2、请求甲方双倍返还租赁保证金：……(四)未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；（五）甲方无正当理由，甲方要求提前解除终止合同的。”要求原告双倍返还租赁保证金。该条第四、第五款规定的分别是在合同期限内，如原告将出租给被告的房屋进行改建扩建或装修以及无正当理由提前解除合同的，则可向原告要求双倍返还租赁保证金，但原告进行装修的是该商铺楼上的酒店并没有对租赁店铺进行改建、扩建或装修。再者，被告并没有提及其租赁房屋被装修的证据，其提交的是其他租户店铺的现场照片，不足以说明其租赁店铺本身的情况。最后，对酒店进行装修施工作业是在原告多次催告被告支付拖欠租金无果并发出了解除租赁合同通知后才开展的，原告的行为并不违反租赁合同的第十九条第（四）、第（五）款的约定，因此原告不存在双倍返还保证金的义务。事实上从2017年4月双方签订房屋租赁合同，约定租金每月每平方米人民币180元，月租金人民币12019元。合同签订后，被告占用租赁房屋的同时，认为约定的租金过高，两个月的免租期满后亦未按时支付租金，并多次要求原告降低租金。2017年12月17日双方就租金问题签订《房屋租赁补充协议》约定“酒店未开业，租金每月每平方米人民币100元，酒店开业日起，租金每月每平方米人民币150元。”2017年12月25日，被告方才支付了第一笔租金。2017年7月至2017年11月，被告占有使用租赁房屋期间的租金至今未支付。被告拖欠租金时间远超过租赁约定期限，原告非但无需双倍返还租赁保证金，且还可依据租赁合同补充条款第三条、房屋租赁合同第十八条的约定，不予退还租赁保证金。第二，被告要求赔偿装修及设备费用的损失人民币10万元缺乏合同依据以及证据。1、被告主张装修及设备费用损失缺乏合同依据。2018年5月起，被告即开始拖欠租金，期间原告多次催告，最后一次租金催收书面通知时间为2019年3月8日，并送达房屋租赁催收函，但依然催告无果。2019年3月22日，原告向被告发出并送达律师函，要求支付拖欠租金，解除租赁合同，并明确要求被告于2019年3月25日搬离。根据租赁合同补充条款第三条的约定，原告已依法依约通知并解除租赁合同，有权收回并处置租赁房屋。2、被告主张装修及设备费用损失缺乏证据。被告提交的八项证据中，均没有一项证据可以证明原告损毁了其装修及设备，亦没有就装修及设备的实际损失加以证明，更没有就其主张的10万元损失作出合理的说明或提交计算依据。因此被告主张的第二项缺乏法律依据、合同依据以及证据，应不予支持。第三，被告请求赔偿逾期利益损失人民币16万元缺乏法律依据及证据。1、被告该主张缺乏法律依据。原告于2017年4月21日向被告交付了房屋。合同签订前原告承诺租赁房屋二楼的酒店开业问题后因工程问题而推延。针对此承诺，原被告双方已签订了房屋租赁补充协议，就酒店开业前的房屋租赁租金和开业后的房屋租赁租金重新达成了补充协议。补充协议第二款明确了租金优惠条款。双方重新签订补充协议，可以充分的说明被告对酒店装修工期问题十分清楚，对其装修期间的经营状况更是可以预见或应当预见，原告降低租金让利于被告的行为，并不损害其预期利益。原告不应承担任何预期利益损失赔偿。2、被告该主张缺乏证据。被告提交的八项证据中均没有一项证据可以证明其合同期32个月的每月可获收益能够达到5000元每月。被告在免租期满后即拖欠租金，又未经原告同意私下转租，原告早已有权提前解除合同，更不论存在预期利益损失的问题。综上被告的三项主张缺乏法律依据、合同依据、事实依据，应予驳回。第三人修素强答辩称，被告将涉案商铺转租给我后，给我一个账户，让我往那个账户支付每月房租，然后告知我房东已知道此事。其中，户名是林文昌。经审理查明，原、被告双方于2017年4月签订《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同补充条款》，于2017年5月1日签订《房屋租赁交付确认书》，于2017年12月17日签订《房屋租赁补充协议》，并签字确认。其中，《深圳市房屋租赁合同书》约定，出租方（甲方）林文昌，承租方（乙方）刘永坡。一、甲方将位于深圳市龙岗区铺面的房屋出租给乙方作商业使用，双方同意以租赁房屋建筑面积为66.77平方米（以实际面积为准）。二、租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月180元计算，首年月租金总额为12019元。三、乙方应于2017年5月1日前交付首期租金，金额为12019元（不含税收）。四、乙方应于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金后，应向乙方开具收票。五、乙方租用租赁房屋的期限自2017年5月1日起至2021日4日30日止。前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。六、租赁房屋用途：经营必食客面点、小吃。未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。七、甲方应于附件交接单／年／月／日前将租赁房屋交付被告使用，并办理有关移交手续。甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报本合同登记（备案）机关备案。八、交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况，附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。九、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币36057元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、未违反本合同的；2、租赁期满交接完毕，并注销或迁移相关注册证件；3、结清欠费。全部满足。返还租赁保证金的方式及时间：交接完毕5工作日内。出现下列情形之一的，视被告违约，被告可不予返还保证金：1、违反本合同约定的；2、违法经营的；3、连续歇业3天／春节期间15天及以上的、商铺门口贴转让的。十、租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费。乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋租赁产生的税款、租赁管理费；房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……十八、出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致原告损失的各项费用达陆仟元以上……。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达即生效，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。十九、出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，1、向甲方请求损害赔偿；2、请求甲方双倍退还租赁保证金：（一）甲方迟延交付租赁房屋／天以上；（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）。《租赁合同补充条款》部分内容显示，一、租赁免租金装修期为双方签订交铺日起壹个月（不免物业管理费）。甲乙双方双方自签订本合同时起，同意房屋按现状交接，双方无需增加或减少设备设施。二、双方约定租金为（不含税收）租赁周期：2017.5.1-2018.04.30、2018.5.1-2019.4.30、2019.5.1-2020.4.30、2020.5.1-2021.4.30，约定租金金额（元/月）分别为12019、12981、14019、15140。三、乙方须按合同约定日交清租金及所有的费用，否则按所欠费用每天计算加收2%违约金。乙方违约超过本合同约定的，甲方有权没收租赁保证金，采用一切手段包括停水、停电、强制搬迁等，并解除合同。乙方违约且房屋内有遗留物的，双方同意视为乙方无价废弃物，甲方有权处置。甲方违约的，应给予乙方赔偿。原告在甲方落款处签名，被告在乙方落款处签名。《房屋租赁交付确认书》显示，一、双方确认交付日期为2017年5月1日，甲乙双方同意计算租金及免租期自交付日累推。二、水费7.3元/立方米，电费1.35元/度，物业管理费6元/平方米/月。三、交接日双方确认水表读数为0新表，电表读数为0新表。甲方向乙方交付钥匙每个商铺1把（乙方应及时更换锁芯）。原告在甲方落款处签名，被告在乙方落款处签名。《房屋租赁补充协议》显示，出租方（甲方）：林文昌，承租方（乙方）：刘永坡，根据双方签订的《房屋租赁合同书》约定，经甲乙双方告协商一致，同意订立本补充协议，修改和补充的内容与租赁合同不一致的，以本补充协议为准，本协议未约定的，以主合同为准。一、租赁标的：甲方出租乙方使用的商铺位于：深圳市龙岗区。二、租赁优惠：1、租金优惠期限：双方合同签订后，自开始计算租金的第二期收费日起至本租赁标的大厦酒店开业日止。2、优惠期租金：酒店未开业租金为100元／㎡／月，酒店开业日起为150元／㎡／月。3、合同执行：甲乙双方同意约定内容按双方书面约定为准履行责任及义务。4、转租条款：租赁期间，乙方转让第三方的，经甲方审查合格后予乙方转让。乙方应首先结清于甲方的之间的所有费用，并甲方与乙方、受让方签订相关协议后转租行为生效。《律师函》、《EMS快递单》显示，原告于2019年3月22日向被告发送律师函。《律师函》显示：被告截至2019年3月19日，被告拖欠原告租金、管理费、水电费及违约金（以下统称拖欠费用）共计133310.98元，原告多次催收无果，最后一次催收为2019年3月8日向被告在租赁合同所列地址送达《房屋租金催收函》，仍然无果。鉴于上述事实及根据租赁合同第十八条第一款的约定以及《租赁合同补充条款》第三条的约定，现本律所受原告委托特此函告被告：原告将停止供应水、电，解除与被告的租赁合同关系，收回商铺并依约追究被告的违约责任。被告应于2019年3月25日前自行迁离，结清上述拖欠费用并办理商铺移交手续，租赁押金不予退还。如逾期未迁离，原告将依据合同约定于2019年3月25日收回商铺。该《律师函》于2019年3月25日退回寄件处。《水表照片》显示，读数为11立方米。《电表照片》显示，读数为3681.2千瓦时。《房屋租金催收函照片》显示，2019年3月8日，原告在被告商铺开门营业期间在商铺门口右边墙上粘贴《房屋租金催收函》。《房屋租金催收函》显示，告知被告截至2018年8月31日，被告拖欠原告租金、水电管理费本金63187.47元。……原告将于2019年3月10日解除租赁合同，停止供应水、电并收回该商铺。被告应于2019年3月10日内自行迁离，并结清上述拖欠的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等各种款项并办理商铺移交手续，租赁押金不予退还。如逾期未迁离，原告将依据合同约定于2019年3月11日收回商铺，商铺内的物品（如有）按双方合同约定视为被告自动放弃之无价值物品。《不动产权资料电脑查询结果表》、《不动产抵押登记查询表》显示原告对涉案房产拥有合法权利。被告对原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同补充条款》、《房屋租赁交付确认书》、《房屋租赁补充协议》、《不动产权资料电脑查询结果表》的真实性予以认可，对《律师函》、《EMS快递单》、《张贴房屋租金催收函照片》、《水表读数照片》、《电表读数照片》的真实性不予以认可，并认为水费、电费应以水务部门、供电部门的缴费凭证予以证明。被告针对本诉提交的证据如下：《出院记录》、《致贵公司的情况反映》、《现场照片》、《微信转账记录》、《光盘》、《深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司报告书》。其中，《出院记录》显示2017年12月26日至2018年1月11日期间，被告刘永坡因左胫腓骨下段骨折住院。《致贵公司的情况反映》显示，1、我方从未交租金与水电费给贵公司，原因是违反给贵公司反馈的问题一直没有处理与解决；2、贵公司租予我方的该商铺存在欺骗行为，该商铺的实际平方数与合同上的平方数严重不符；3、贵公司在2018年8月份外墙搭建楼面装修没有经我方同意私自搭建架子，严重影响生意；4、以上3点问题我方多次与贵公司负责人沟通，贵公司负责人一直没解决和处理。104商铺修素强等人在《致贵公司的情况反映》上签名、捺印。《现场照片》显示，涉案商铺外围在搭建架子。《微信转账记录》显示，2017年4月20日被告向微信名称为“商业招商杨杨”的对象转账5000元；于2017年4月24日向微信名称为“啊松你不认得邓总”的对象转账7018.6元；于2017年12月25日，2018年1月28日、2月25日、3月28日、4月30日向原告林文昌转账9990元，8000元、8000元、9990元、9990元，转账说明为植物园路370号104号商铺租金；前述款项合计57988.6元；又于2017年4月26日、4月27日、4月28日、5月6日分别向卞其乐转账9000元、9000元、9000元、9057元，金额合计为36057元。《深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司报告书》显示，2019年7月22日，被告刘永坡委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺二次装修及资产设备设施进行咨询估价，其中二次装修咨询价值为38695元、资产设备设施咨询价值为66028元。诉讼中，被告主张第三人修素强已向原告支付30000元租金，原告对该述称不予认可。本院依法追加修素强为第三人参与本案的诉讼。第三人修素强提交的证据有：《微信转账记录及银行转账记录》，其中第三人修素强于2018年5月26日、6月29日分别向原告转账10000元、7000元，于2018年7月21日分别通过微信、银行账户向邓汉通各转账5000元，于2018年6月29日向微信名称为“啊松你不认得”转账3000元，合计30000元。原告对第三人修素强提交的《微信转账记录及银行转账记录》真实性予以认可。另，原、被告双方及第三人均确认涉案商铺从2019年3月26日下午三四点，玻璃门被强行拆除后，就无法正常经营了。原告于2019年6月20日清除涉案商铺内物品并未通知第三人修素强，涉案商铺内的物品有空调、冰箱、电磁炉、电脑、冰柜、收音机、做面机器、桌子、凳子等机器，第三人修素强予以确认。再查，第三人修素强于2019年5月15日向本院提起诉讼，要求确认其与被告刘永坡之间签订的《转让协议》无效、刘永坡退还其180000元商铺转让金、及刘永平承担其损失100000元。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁补充条款》、《房屋租赁交付确认书》及《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，本院予以认定。关于解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的请求。根据《深圳市房屋租赁合同书》第十八条的约定，被告拖欠租金达15天以上的，原告有权要求被告恢复房屋原状，向被告请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，且原告有权向被告发出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达即生效。本案中，被告认为原告对涉案商铺上方的房屋进行装修给其经营造成一定的影响，所以拒绝支付租金，并且认为涉案商铺实际面积与约定面积不相符，其已足额支付租金。原告于2017年5月1日将租赁商铺交付给被告，双方又于2017年12月17日签订房屋租赁补充协议，及被告后续支付租金，被告均未对商铺面积提出异议，可视为被告对商铺面积的认可。另外，双方签订《房屋租赁补充协议》约定酒店未开业租金为100元/㎡/月，比原有租金有较大幅度的下调，可视为原告对酒店开业前包括酒店装修造成被告经营损失的一种补偿，在签订《房屋租赁补充协议》时，被告应能预见到酒店会进行装修，也应能预见到酒店装修对经营可能造成一定的影响。故，被告该部分辩称，本院不予采信，被告仍需按双方的约定向原告支付租金。被告及第三人于2018年7月21日向原告工作人员邓汉通转账10000元支付租金后，未再向原告支付租金，拖欠租金时间超过15天，已构成违约。原告于2019年3月8日在被告商铺右边墙上粘贴《房屋租金催收函》，通知被告：原告将于2019年3月10日解除租赁合同，停止供应水、电并将于2019年3月11日收回涉案商铺，请被告于2019年3月10日内自行搬离。2019年3月22日原告又向被告邮寄《律师函》，通知被告将停止供应水、电，解除与被告的租赁合同关系，并收回商铺，请被告于2019年3月25日前自行迁离。被告不认可《房屋租金催收函》的真实性。因原告提交的照片显示粘贴《房屋租金催收函》时，被告处于正常开门营业状态。故，被告的该部分辩称本院不予采信。原告于2019年3月8日粘贴《房屋租金催收函》，于2019年3月22日向被告邮寄《律师函》，此种行为应视为对解除租赁合同关系时间的变更，因该《律师函》于2019年3月25日退回寄件处，又因原告于2019年3月26日对涉案商铺玻璃门进行拆除。故，本院依法认定原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》于2019年3月26日解除。关于支付租金、水电费、物业管理费、滞纳金的请求。第一，原被告双方在《深圳市房屋租赁合同书》的约定，租赁期限自2017年5月1日起至2021年4月30日，每平方米180元，每月租金12019元；及于2017年12月17日签订《房屋租赁补充协议》中的约定，1、租金优惠期限：双方合同签订后，自开始计算租金的第二期收费日起至本租赁标的大厦开业日止。2、优惠期租金：酒店未开业租金为100元/㎡/月，酒店开业日起为150元/㎡/月。《租赁合同补充条款》约定，租赁免租金装修期为双方签订交铺日起壹个月。《房屋租赁交付确认书》确认原告于2017年5月1日交付涉案商铺。即从2017年7月1日起至酒店开业日为止，租金按照100元/平方米计算。因原告未对酒店具体开业日进行举证，理应承担举证不能的不利后果。故，本院依法认定2017年6月1日至2017年6月30日，涉案商铺租金按照180元/平方米计算；2017年7月1日起至2019年3月25日，涉案商铺租金按照100元/平方米计算；2019年3月26日起参照《房屋租赁补充协议》确定的100元/平方米计算房屋占有使用费。第二，原告于2019年3月26日自行将涉案商铺的玻璃门拆除，作为出租人，其将涉案商铺玻璃门拆除，实际上已是将涉案商铺收回的行为。故，被告需向原告支付2017年6月1日起至2019年3月25日的租金。被告主张已缴纳租金57988.6元及第三人修素强代支付的租金30000元，合计87988.6元。对于租金差额部分，被告未提交相应的证据予以证明已缴纳，理应承担举证不能的不利后果。故，被告应向原告支付2017年6月1日至2019年3月26日期间的租金差额63356.73元【（66.77平方米×180元/㎡/月×1个月+66.77平方米×100元/㎡/月×20个月+66.77平方米×100元/㎡/月×26天÷30天/月）-87988.6元】。第三，被告提交的证据中未显示其已向原告交纳过水费、电费、管理费，理应承担举证不能的不利后果。根据《房屋租赁交付确认书》的约定，水费按7.3元/立方米、电费1.35元/度、物业管理费6元/平方米/月计算。又因被告承租涉案商铺时，双方均确认水表、电表均为新表。故，被告需向原告支付水费80.3元（11立方米×7.3元/立方米）、电费4969.62元（3681.2度×1.35元/度）、管理费9160.84元（6元/平方米/月×66.77平方米×22个月+6元/平方米/月×66.77平方米×26天÷30天/月），由于原告主张电费为4969.35元，是其对自身权利的处分，不违反法律法规的规定，因此电费根据4969.35元计算。第四，根据《租赁合同补充条款》第三条约定，被告须按合同约定日交清租金及所有的费用，否则按所欠费用每天计算加收2%违约金。现原告主张以101833.91元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月19日计算至实际付清之日止。因被告共拖欠原告租金、水电费、管理费共计77330.87元。故，被告需向原告支付违约金以77330.87元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月19日计算至实际付清之日止，原告诉请超出部分依法无据，本院不予支持。关于被告搬离涉案商铺的请求。基于上述分析，原告自行于2019年3月26日将涉案商铺的玻璃门拆除，被告并未再继续占有涉案商铺继续经营。故，本院依法认定原告于2019年3月26日已收回并实际占有涉案商铺。故，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告双倍返还被告租赁保证金的反诉请求。基于上述分析，被告未按时向原告交纳租金、水费、电费、管理费，已构成违约。故，被告的该项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告赔偿被告装修及设备的损失10万元的反诉请求。因原告拆除涉案商铺玻璃门的时候，原、被告及第三人均知情，且直至2019年6月19日原告将涉案商铺内的物品进行清理，被告及第三人仍未对涉案商铺内的物品自行处理，造成了进一步的损失。故，原、被告双方均应对涉案商铺内的物品的损失各自承担相应的赔偿责任，本院依法酌定原告需向被告赔偿涉案商铺内的设备损失35000元。又因根据约定，被告未按时向原告交纳租金、水费、电费、管理费，被告已构成违约，原告有权解除合同，要求被告恢复房屋原状。故，被告反诉原告支付装修损失的的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告赔偿被告预期利益损失16万元的反诉请求。因被告未按时向原告交纳租金、水费、电费、管理费，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告搬离涉案房屋。故，被告的该项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告林文昌与被告刘永坡签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》于2019年3月26日解除；二、被告刘永坡应于本判决生效之日起十日内向原告林文昌支付租金差额63356.73元、水费80.3元、电费4969.35元、管理费9160.84元，合计77567.22元；三、被告刘永坡应于本判决生效之日起十日内向原告林文昌支付滞纳金（以77567.22元为基数，按照年利率24%，自2019年6月19日起计算至实际付清之日止）；四、原告林文昌应于本判决生效之日起十日内向被告刘永坡支付设备损失35000元；五、驳回原告林文昌的其他诉讼请求；六、驳回被告刘永坡的其他反诉请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100元（原告已预交），反诉费3140元（被告已预交），由原告林文昌负担1713元，被告刘永坡负担4527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  彭职威人民陪审员  邓春梅人民陪审员  萧锦成二〇二〇年四月七日书 记 员  陈海燕