上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8344号原告：曾红慧，女，1967年12月12日生，汉族，住江西省吉安市。委托诉讼代理人：周印，上海维盈律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，职务董事长。被告：上海彰荣房地产投资顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：柯燕。原告曾红慧与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)、上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)、第三人上海翠达企业管理服务事务所(下称“翠达事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告曾红慧申请撤回了追加第三人翠达事务所参与诉讼的请求，案件于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告曾红慧之委托诉讼代理人周印到庭参加诉讼，被告绿茵公司、被告彰荣公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法进行缺席审理。原告曾红慧向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告曾红慧与被告绿茵公司于2016年9月17日签订的《商品房出售合同》；2、判令被告绿茵公司返还原告已支付的全部购房款162.3万元及利息(按中国人民银行同期存款利率计算，自付清全部购房款次日2017年2月5日起算至实际返还之日止)，并支付赔偿款32.46万元(按购房总价162.3万元的20%计算)；3、判令被告彰荣公司返还原告代办产证费用45,754元；4、判令两被告承担原告律师费2万元。事实与理由：2016年9月17日，原告与被告绿茵公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告向被告绿茵公司购买上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层32室房屋(下称“系争房屋”)，总价款1,623,000元，其中团购费20万元。合同约定被告绿茵公司应于2016年12月15日前向原告交付房屋，否则应当支付违约金，若逾期超过180天的，原告有权解除合同。第十九条约定，因被告绿茵公司原因导致原告无法在2017年9月17日前取得房地产权证的，绿茵公司应承担房价款1%的违约金。2017年9月17日起的180日内，原告仍无法取得房地产权证的，则原告有权单方面解除合同。被告绿茵公司应退还原告全部的购房款(包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算)，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给原告。2017年2月5日前，原告向绿茵公司支付了全部的购房款1,623,000元(含团购费20万元)，并向被告彰荣公司支付了45,754元代办产证费。但至今为止，两被告并未履行义务，未向原告交付房屋，也未为原告办理房地产权证。2018年4月，原告至银行调取交易明细时发现，大部分的购房款进入了彰荣公司账户。其中60万元购房款，系原告转账至绿茵公司财务王开宇个人账户，王开宇于当天再代原告进行POS机刷卡支付。20万元的团购费支付到了翠达事务所账户。原告认为，绿茵公司违约在先，原告享有单方解除合同的权利，且绿茵公司应承担相应的违约责任。原告在购房时未签订过团购协议，也未享受到团购优惠，与翠达事务所无任何法律关系，因此20万元团购费应作为购房款的一部分，由绿茵公司一并返还给原告。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告绿茵公司未到庭答辩。被告彰荣公司未到庭答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《上海市商品房出售合同》《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》、收据、POS机签购单、银行交易明细、手机银行交易截图、谈话录音、承诺书、律师费发票、解除房屋买卖合同的函以及送达凭证、不动产登记信息等证据，本院对证据的真实性、合法性、关联性进行审查并予以确认。根据上述证据以及原告的当庭陈述，本院确认如下事实：2016年9月17日，原告与被告绿茵公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定曾红慧(乙方)向绿茵公司(甲方)购买系争房屋，房屋总价款1,423,000元；乙方付清全款后，甲方于2016年12月15日前向乙方交付房屋。第十九条，甲乙双方商定，2017年3月17日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年9月17日前取得房地产权证(小产证)的，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年9月17日起的180天内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条，乙方行使单方解除权时，应书面告知甲方，甲方应在收到书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿责任以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一，付款方式：分期付款，贷款方式：不贷款。乙方于2016年9月17日支付首付款15万元，乙方于2016年11月18日前应支付房款1,273,000元。关于付款：2016年9月11日，曾红慧以POS机刷卡方式支付定金5万元，POS单商户名称为“上海绿茵置业”，同日，销售人员交付原告金额为5万元的盖有“绿茵商业广场营销中心”印章的收据一份；2016年9月17日，曾红慧以POS机刷卡支付团购费20万元，POS单商户名称为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店”，该款项亦实际进入翠达事务所账户；2016年9月17日，曾红慧以POS机刷卡方式支付首付款10万元，POS单商户名称为“上海绿茵置业”，同日，销售人员交付原告金额10万元的盖有“绿茵商业广场营销中心”印章的收据一份；2016年11月19日，曾红慧以POS机刷卡方式支付首付款补款30万元，POS单商户名称为“上海绿茵置业”，同日，销售人员交付原告金额为30万元的盖有“绿茵商业广场营销中心”印章的收据一份；2017年2月5日，曾红慧以POS机刷卡方式支付首付款尾款373,000元，以及代办产证费45,754元，POS单商户名称均为“上海绿茵置业”，同日，销售人员交付原告金额分别为373,000元、45,754元的盖有“绿茵商业广场营销中心”印章的收据两份。经查，以上款项除团购费20万元外，其余款项实际均进入了彰荣公司账户，彰荣公司系绿茵公司就涉案楼盘的独家委托代销公司。另查，2017年1月24日，曾红慧向绿茵商业广场售楼处财务王开宇个人账户转账支付50万元、10万元，合计60万元，委托王开宇代为支付系争房屋的购房款。当天，王开宇将该60万元付至彰荣公司账户。2017年10月30日，绿茵公司向全体业主发出《承诺书》，承诺如下：第一，付款客户的购房发票在2017年11月1日至2018年3月31日前全部发给每个业主。第二，满足办理产证条件的业主，绿茵置业承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。第三，绿茵装修工程于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15,000平方米。第四……。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司违约，绿茵公司承诺全额退房退款，并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费等相关费用均由绿茵公司承担。本院认为，曾红慧与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案的争议焦点：一、曾红慧是否已全额支付了购房款？是否享有合同之单方解除权？二、若合同解除，绿茵公司是否应承担违约责任？是否应由绿茵公司退还团购费？一、曾红慧是否已全额支付了购房款？是否享有合同之单方解除权？从原告的付款情况看，其付款方式有两种：一种是通过售楼处的POS机刷卡支付；二是通过绿茵财务人员王开宇转付。对于第一种情形的付款，一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡方式支付购房款项，应属交易惯例。曾红慧在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，并在销售人员的引领下，在售楼处的财务室POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为上海绿茵置业，曾红慧有理由相信收款方应为绿茵公司，而无从知晓实际收款账户系彰荣公司账户，曾红慧的付款行为不存在过错。即便购房款实际进入了彰荣公司账户，鉴于绿茵公司与彰荣公司之间的委托代销关系，彰荣公司收款行为的法律后果亦应及于绿茵公司。对于第二种情形付款的60万元，现查明，曾红慧虽付至了王开宇个人账户，但王开宇已于当日立即转付至彰荣公司账户，该付款与原告的其余付款以及之后的录音内容相互印证，应当认定为该笔购房款已付。因此，曾红慧在全额支付购房款1,423,000元的情况下，绿茵公司至今未交付房屋、未办理房屋的产权证，应属违约，原告依约行使合同之解除权，符合合同以及法律的规定，依法可予支持。二、若合同解除，绿茵公司是否应承担违约责任？是否应由绿茵公司退还团购费？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因绿茵公司缘故导致合同解除，绿茵公司除应将已收取的购房款1,423,000元返还曾红慧外，还应承担相应的违约责任。现曾红慧认为应返还购房款1,623,000元并主张以该金额为基数，要求绿茵公司承担20%的违约责任，本院认为，双方签订的商品房出售合同明确约定总房价款为1,423,000元，且曾红慧另行支付的20万元，收据上已明确注明为“团购服务费”，并非购房款，POS机签购单上亦明确载明收款商户名称为翠达事务所，曾红慧在付款时对此应属明知，故该20万元团购费不应计入房价款范围内，亦不应由绿茵公司返还。因此，赔偿金应以房价款1,423,000元为基数，按20%计算为284,600元。关于代办产证费45,754元，该款由彰荣公司收取，且两被告均未为曾红慧提供代办证服务，曾红慧主张彰荣公司返还，本院予以支持。关于律师费2万元的诉请，鉴于绿茵公司在《承诺书》中承诺“因绿茵公司违约产生的律师费等均由绿茵公司负担”，本案中曾红慧支付的律师费2万元应由绿茵公司负担。诉讼中，绿茵公司、彰荣公司经本院合法传唤，无正当理由未参与诉讼，表明其放弃了诉讼中享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曾红慧与被告上海绿茵置业有限公司于2016年9月17日签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层32室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告曾红慧已付购房款1,423,000元，并支付相应的利息(按中国人民银行同期存款利率计算，自2017年2月6日至实际返还之日止)；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告曾红慧违约金284,600元；四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告曾红慧律师费20,000元；五、被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告曾红慧代办产证费45,754元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,906元，由原告曾红慧负担2,730元，由被告上海绿茵置业有限公司负担19,656元，由被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司负担520元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  史建颖人民陪审员  柏梅芳人民陪审员  王玉祥二〇一九年十月三十日书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。