上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7292号原告：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴修哲，总经理。委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海旭旭实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海源洪仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶顺，总经理。委托诉讼代理人：戴国辉，男。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海国兴金属制品有限公司诉被告上海旭旭实业有限公司(以下简称旭旭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，依据原告的申请，本院依法追加上海源洪仓储物流有限公司(以下简称源洪公司)作为被告。本案于2019年5月10日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆剑平、被告旭旭公司的法定代表人戴世泉及委托诉讼代理人孙鸿书、被告源洪公司的委托诉讼代理人戴国辉、袁海渝到庭参加诉讼。被告旭旭公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年7月8日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆剑平、被告旭旭公司的法定代表人戴世泉及委托诉讼代理人孙鸿书、被告源洪公司的委托诉讼代理人戴国辉、袁海渝到庭参加诉讼。后被告旭旭公司撤回反诉。本案现已审理终结。原告上海国兴金属制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告2017年11月10日起至实际腾退日止的房屋租金及房屋占有使用费(2017年11月10日至2018年8月9日期间按照每季度人民币553,421.26元计算，2018年8月10日至2019年1月30日期间按照每季度570,023.89元计算，2019年1月31日起按照1元/平方米/天×12,250.47平方米计算)；2、两被告支付原告逾期支付房租及占有使用费的滞纳金(前三笔均以553,421.26元为基数，分别自2017年11月3日、2018年2月3日、2018年5月3日起算；后两笔以570,023.89元为基数，分别自2018年8月3日、2018年11月3日起算。上述均按日千分之二，计算至实际支付之日止)；3、两被告支付原告2018年2月至12月的电费280,536元；4、两被告腾退北青公路XXX号房屋及土地。被告旭旭公司辩称：电费同意支付，不同意其余的诉讼请求。原告尚欠旭旭公司钱款，电费可以进行抵扣。2017年12月，原告将系争厂房出售给上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(以下简称华新集体资产公司)，原告已经取得大部分对价款，但是未对两被告进行赔偿。原告出售房屋后华新集体资产公司拒绝被告继续使用，导致被告无法继续使用房屋，旭旭公司保留追究原告违约责任的权利。2018年1月至2018年12月期间原告无权享有任何收益，旭旭公司仅留一人收款。2019年1月后系争房屋已经转移登记至华新集体资产公司名下，原告无权主张房屋占有使用费。因原告未经被告同意擅自出售房屋导致被告无法使用房屋，原告违约，故不同意支付滞纳金。被告源洪公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与华新集体资产公司之间系资产转让关系，非动迁或征收法律关系。旭旭公司就赔偿事宜向法院提起诉讼，案号为(2018)沪0118民初17763号，该案件中原告和旭旭公司认可租赁合同于2017年12月26日解除，源洪公司对此不予认可。原告和源洪公司之间没有合同关系，源洪公司不是适格的被告。原告与旭旭公司的合同解除后，根据买卖不破租赁的原则，房屋占有使用费应当由华新集体资产公司主张。源洪公司租金已经支付至2018年3月底，因为原告出售房屋后政府进行了拆违和整治，造成源洪公司于2018年3月停产，之后源洪公司多次要求原告进行赔偿，原告拒绝赔偿，原告认可的赔偿款也拒不支付。原告从华新集体资产公司处取得的价款中包含了源洪公司的设施设备等各种投入，原告理应进行赔偿。即使被告应腾退，根据先履行抗辩权，原告在未进行赔偿的情况下，源洪公司有权拒绝腾退。经开庭审理查明：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房登记在原告名下，产证登记建筑面积为41,940.33平方米。2010年1月10日，原告(出租方、甲方)与被告旭旭公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号厂房整体独门独户出租给乙方使用，系争厂房房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006388号；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积10,870.47平方米，占地面积共约45亩(以现有之围墙为分隔)；甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储及符合工业用房等；租赁期共10年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止；每年租金为1,785,474.70元，以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起，租金按季度支付，每季度支付一次房租，先付后用；乙方必须每季度提前7天支付后季度租金给甲方，逾期支付，每逾期一天，则乙方按日租金的千分之二支付滞纳金；乙方在签署合同时须支付保证金，金额为25万元整(其中15万元为房屋保证金，10万元为水电费保证金，若乙方每月使用之水电费每超过10万元，乙方需另行提供10万元押金并于7日内支付给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方；甲方以出租房屋现状交屋；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：A、该出租物经市或(区、县、镇)政府有关部门批准动迁。B、该出租物经市或(区、县、镇)有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的。C、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应按日租金的两倍支付违约金给甲方，乙方未依约恢复房屋原状(甲方同意保留者除外)视同未交还；甲方因非本合同情况规定的，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余年限租金总额的15%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还要负责赔偿；在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任，如遇要求停止租赁或要求强制收回土地甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方，搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。合同另对其他内容进行了约定。2010年4月21日，原告(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，约定租赁期限10年，自2010年8月10日至2020年8月9日，免租期3个月，自2010年8月10日起算租金等。2010年7月22日，原告(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，对厂房的装修事宜进行了约定。2010年12月22日，原告(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，约定乙方新增建冷冻配套机房，占地264平方米，东西竖向车间装卸平台作全封闭搭建，占地1,116平方米，两个调整面积共1,380平方米。收取租金期限自2010年11月27日至2020年2月2日止，年租金75,555元，以后租金每年按3%环比递增，即2011年8月10日至2012年8月9日年租金77,822元，以此类推。租金按季度支付，先付后用，提前7天支付。每逾期一天，按日租金的千分之二支付滞纳金等。审理中，原告与旭旭公司一致确认该份补充合同对应的租金因实际使用面积有差异，起始年度每季度应为4,444.16元。合同签订后，旭旭公司付清了截至2017年11月9日的租金。旭旭公司另支付了2017年11月10日至2018年2月9日期间的租金和房屋占有使用费40万元，之后未支付过钱款。旭旭公司另支付原告电费押金15万元和房屋保证金15万元。旭旭公司尚欠原告2018年2月至2018年12月的电费280,536元。系争厂房是北青公路XXX号厂区的一部分，旭旭公司将系争厂房全部转租给源洪公司，现系争厂房仍由源洪公司占用。另查明，2017年，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房被纳入产业结构调整范围。2017年12月,原告(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《资产转让合同》，约定为配合政府产业结构调整政策,甲乙双方同意并确认,有关甲方所拥有的坐落于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号的全部资产(列载于本合同附件的资产评估报告内,以2017年8月31日为评估基准日,包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等)转让给乙方。甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外,并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……上述资产转让价款共计14,677.24万元。其中：土地使用权转让价款6,490.06万元;房屋转让价款6,116.39万元;构筑物转让价款1,751.43万元;装修转让价款319.36万元。资产转让价款全部结清之日起3日内，乙方对上述土地、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物情况进行查验并办理相关交接手续，签订交接书。如甲方确需保留使用部分房屋，乙方同意可将房屋暂时供甲方无偿使用，甲方使用时间不得超过2019年1月30日。如超过的需支付每天每平方米不低于1元的租赁费，并签订租赁协议。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2017年12月，原告(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《补充协议》，约定鉴于甲方在房产交易过程中需缴纳金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款2,400万元。涉及甲方目前对外出租的房屋须在2018年3月31日之前清退。2019年1月17日，华新集体资产公司向原告发送《告知书》，表示原告尚有54,726.36平方米资产尚未移交，根据约定，原告应于2019年1月30日前将资产全部移交，逾期华新集体资产公司将于2019年1月31日起按照每天每平方米1元收取租赁费。2019年2月2日，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋的权利人变更为华新集体资产公司。2019年6月10日，华新集体资产公司向源洪公司发送《函》，表示华新集体资产公司已于2019年2月2日取得产权证，因源洪公司占有使用房屋，应支付使用费直至腾退，按每天每平方米0.854元计算。又查明，2018年5月14日，本院立案受理了源洪公司起诉旭旭公司和上海国兴金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初8336号。2019年5月31日该案作出判决：一、源洪公司与旭旭公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》于2018年4月1日解除；二、旭旭公司应于本判决生效之日起十日内支付源洪公司2,968,672元；三、驳回源洪公司的其余诉讼请求。在该案的本院认为部分认定，本案的资产转让并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，上海国兴金属制品有限公司作为权利人和出租人应该承担合同解除的违约责任。该案目前在二审审理期间。2018年10月15日，本院立案受理了旭旭公司起诉上海国兴金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初17763号。2019年2月19日该案作出判决：一、旭旭公司与上海国兴金属制品有限公司签订的《租赁合同》于2017年12月26日解除；二、上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付旭旭公司动迁补偿款2,951,527元；三、上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还旭旭公司保证金30万元；四、旭旭公司的其余诉讼请求不予支持。该案目前在二审审理期间。审理中，经本院释明，源洪公司坚持不愿意腾退。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、租赁合同的补充合同、电费单、告知书、资产转让合同、补充协议、函、银行转账凭证、民事判决书等予以证明，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，被告旭旭公司表示：在得知原告出售资产后，旭旭公司多次向原告发函要求明确租金付到何时，何时搬迁，政府评估款项何时支付，原告一直没有回复。为此旭旭公司提供：1、2018年1月16日的《请示函》和2018年3月7日的《律师函》，原告对该组证据均不予认可，认为没有收到。被告源洪公司表示：2018年3月之后源洪公司处于停业状态，镇政府要求将冷库液氨抽掉，故源洪公司无法经营。因原告未进行赔偿，源洪公司起诉后要求评估，故源洪公司未办理返还交接手续。原告表示：2018年3月起源洪公司只是没有经营冷链物流业务，2019年初才抽除液氨。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与旭旭公司签订的《租赁合同》及《租赁合同的补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均已确认租赁合同于2017年12月26日解除。合同解除后，旭旭公司应将系争厂房返还原告。现系争厂房仍由源洪公司占用，旭旭公司和源洪公司就相关的赔偿已经另案处理，故对原告要求两被告腾退系争房屋和土地的请求本院予以支持。旭旭公司未将房屋及时返还原告，理应支付占有使用费。原告作为房屋的原权利人和出租人，在未经承租人同意的情况下将资产转让给华新集体资产公司并且承诺于2018年3月31日前清退租户，故原告存在过错。旭旭公司和源洪公司在租赁合同解除后理应及时腾退房屋，对于相关合法权益可以通过诉讼、证据保全等方式主张，两被告至今未将房屋返还原告，存在过错。截至2018年2月底系争房屋均能正常使用，故对原告主张的截止2018年2月底的房屋占有使用费本院予以支持。对于2018年3月起的占有使用费，本院综合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋能否正常使用等因素，酌情认定旭旭公司应按276,710.63元/季度支付。系争房屋已于2019年2月2日起登记至华新集体资产公司名下，华新集体资产公司已经向源洪公司主张使用费，故对原告主张2019年2月2日及之后的占有使用费不予支持。原告与旭旭公司之间的合同已于2017年12月26日解除，原告主张的欠款均为合同解除后的房屋占有使用费，结合合同解除后双方对于合同解除的后果未能协商一致以及原告对于合同解除有过错，对原告主张的滞纳金不予支持。旭旭公司对欠付的电费无异议，对原告主张的电费本院予以支持。源洪公司与原告之间不存在合同关系，对原告要求源洪公司付款义务的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海旭旭实业有限公司和被告上海源洪仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋及土地；二、被告上海旭旭实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国兴金属制品有限公司房屋占有使用费1,291,008元；三、被告上海旭旭实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国兴金属制品有限公司电费280,536元；四、原告上海国兴金属制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,521.30元，减半收取计18,760.65元，由原告上海国兴金属制品有限公司和被告上海旭旭实业有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年八月二十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。