天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3852号原告：许小丽，女，1978年2月1日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：贾宗银（原告许小丽之夫），1976年1月12日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王玉科，北京市惠诚律师事务所律师。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：董卓川，天津华盛理律师事务所律师。被告：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇崔霍路3号106室。法定代表人：刘安宁，董事长。委托诉讼代理人：展倩男，河北博盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。原告许小丽与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）、天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告许小丽及其委托诉讼代理人贾宗银、王玉科、被告森岛公司的委托诉讼代理人董卓川、被告金晟公司的委托诉讼代理人展倩男到庭参加诉讼。后因该案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年7月23日裁定中止诉讼。中止事由消除后，本案转为普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告许小丽的委托诉讼代理人贾宗银、王玉科、被告森岛公司的委托诉讼代理人董卓川、被告金晟公司的委托诉讼代理人连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许小丽向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司向许小丽支付逾期交房利息14439元，逾期交房违约金10943.5元，逾期交房给许小丽造成的损失10500元；2.判令森岛公司向许小丽支付在违规交房情况下收取许小丽的物业费1244元、取暖费（热损费）349元；3.判令森岛公司向许小丽支付无前后露台给其造成的损失138223元；4、判令金晟公司退还“团购费”55000元。事实和理由：2016年5月初，森岛公司的业务员向许小丽推荐天津市宝坻区芙蓉湾花园的商品房，邀请许小丽前去看看。许小丽于2016年5月7日到天津市宝坻区大白庄镇芙蓉湾花园售楼处，在销售员沈阳带领下来到锦绣香江-百合园3-5-401样板房，销售员沈阳给许小丽介绍了本小区的地理环境、周边交通、配套设施以及此房的格局，赠送前后露台、赠送阁楼，样板间阁楼南北有窗户，每户有一地下车位等各种优惠活动，当时五层因为赠送其价格比四层要贵，许小丽感到很满意。许小丽要求去看一下现房时，因现房正在施工，有铁皮围着进不去。销售员沈阳说，格局、户型图跟看的样板房一样，于是许小丽决定购买该户型的商品房。根据销售员的安排，许小丽与森岛公司在2016年6月22日签订了编号为2011-0196498的《天津市商品房买卖合同》，约定许小丽购买位于天津市宝坻区，建筑面积83.37平方米，总房款497432元，2017年10月31日前交付房屋，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，许小丽依约履行了自己的付款等义务。销售员沈阳通知许小丽2017年10月31日收房。许小丽遂于2017年10月31日到锦绣香江收房，发现被告正在办理交房手续，但还未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）。森岛公司的这一做法，违反了合同的约定，并且森岛公司交付的商品房与之前看的样板房格局及宣传单不同，没有前后露台、阁楼比样板间小15平方米左右，并且阁楼没有窗户，构成虚假宣传。另外，作为商品房代销商的金晟公司，收取了55000元的所谓的“团购费”，违反了《商品房销售管理办法》有关规定。被告种种违法、违约行为给许小丽造成了重大损失，许小丽多次找被告协商解决未果，故向法院提起诉讼，要求森岛公司支付逾期交房利息14439元（2017年10月31日到2018年6月8日），支付逾期交房违约金10943.5元（2017年10月31日到2018年6月8日），支付因逾期交房给许小丽造成的损失10500元，支付在违规交房情况下收取许小丽的物业费1244元、取暖费（热损费）349元；支付无前后露台给许小丽造成的损失138223元；要求金晟公司向许小丽退还所谓的“团购费”55000元。森岛公司辩称，请求驳回许小丽对森岛公司的全部诉讼请求。理由如下：一、许小丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定了交付时间，该房屋的交付并未发生迟延。许小丽自2017年10月31日领取了该房屋的钥匙，取得了所购房屋的使用权，对于许小丽未产生任何关于迟延交付的实际损失。合同的补充协议第5.3条中双方明确约定，出卖人承担逾期交房责任的条件是：该商品房主体结构质量不合格。涉诉房屋主体质量合格，许小丽也不会有相关的证据证明其主体质量不合格，因此应驳回许小丽有关逾期交房方面的全部诉请；二、请求驳回许小丽要求支付无前后露台的损失，该项诉请，既没有法律依据，也没有事实依据。许小丽与森岛公司签订的商品房买卖合同并未约定所售房屋有前后露台，在该合同的平面图中，也未标注出前后露台，并且在合同的补充合同5.6中，双方明确了购房者签订合同前，已经到现场实地考察，清楚地知道该商品房屋的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置及数量、室内的空间、外立面造型等情况，买受人不得以涉及到上述情况向出卖人主张违约责任或提出解除合同。许小丽在签订合同前，已经现场实地考察了该房屋，许小丽对该房屋没有前后露台的事实是明知的，合同中既没有约定露台，又对房屋没有前后露台在签订合同前进行了确认，森岛公司没有违约行为。从事实上，2014年11月，涉诉房屋所在三期房屋已经完成了外墙的节能现场验收，说明三期在2016年售楼前早已经完工，外立面清晰可见，并没有遮拦物，销售时是准现房。许小丽在2016年5月购房时，可以直接看到整个三期房屋现状没有前后露台，而且所有的购房者到售楼处签约时，应该必然经过三期项目，对于三期项目有无前后露台一目了然。在2016年5月期间，房价正值上涨期间，对于没有露台此项事实，所有的购房者应当明知，因此森岛公司对于三期项目没有前后露台，并没有违约行为，未给许小丽造成任何损失，应该驳回许小丽的该项诉请。三、对于许小丽对金晟公司的诉请，与森岛公司无关。金晟公司辩称，要求依法驳回许小丽要求金晟公司退还服务费的诉讼请求。理由如下：一、金晟公司并非商品房销售合同的当事人，不是本案的适格被告。1、本案为商品房销售合同纠纷，合同当事人是许小丽与森岛公司。许小丽与金晟公司只存在居间合同关系，金晟公司并非商品房销售合同的当事人，并未参与到商品房销售合同的法律关系中。2、因第一、二、三项诉请与金晟公司无关，因此不予答辩。关于第四项诉请，因该诉请与本案无关，因此要求法院驳回许小丽该项诉请。3、金晟公司与许小丽之间的居间合同纠纷不应在本案中诉讼，应该另案诉讼。二、关于许小丽与金晟公司之间仅存在居间合同关系，许小丽与森岛公司已经订立购房合同，金晟公司的居间行为已经完成，金晟公司依法、依约获得居间报酬并无不当。团购服务费是金晟公司的居间报酬，居间人促成合同成立，有权取得居间报酬，金晟公司以自己的服务内容促成了许小丽与森岛公司签订了购房合同，依法应当获得相应报酬。金晟公司仅是居间服务者，许小丽在团购协议中亦作出了认可，金晟公司对房屋的任何问题不承担连带责任。三、金晟公司与许小丽签订的团购协议明确约定，在签署购房协议后了，团购费不予退还。许小丽自愿参加金晟爱家购房活动，在享受团购优惠的基础上，许小丽与森岛公司签订购房合同，至今团购协议已经终止。四、本案已有同期同类的裁判案例，法院亦未支持退还服务费的主张。在（2018）京0105民初79460号民事判决书中，北京市朝阳区人民法院确认了团购协议的合法性，在正式签署购房合同后，服务费不予退还，本案中的团购协议与判例中的服务费一样。综上，金晟公司促成了许小丽与森岛公司签订购房合同，金晟公司有权获得服务费，许小丽要求金晟公司退还服务费没有依据，要求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月12日，许小丽与金晟公司签订《金晟爱家购房团购优惠协议》（以下简称《团购协议》），该协议内容为：许小丽“于2016年5月12日自愿参加金晟爱家购房团购活动，缴纳55000元服务费，成为金晟爱家VIP会员，购买锦绣香江指定楼座，享受团购优惠。优惠规则如下：购买3楼2单元502室，金晟爱家VIP会员独享团购优惠5.5万抵8.5折。……已购买金晟VIP爱家卡的会员，在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还服务费（不计利息）。……在正式签署购房合同后，服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加金晟爱家此次团购活动，并自愿缴纳会员服务费”。当日，金晟公司收取许小丽团购费55000元。2016年6月22日，许小丽（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，许小丽购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区，建筑面积为86.37平方米，每平方米价格5759.31元，总价款497432元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同附件补充协议第5.5条约定“如出卖人对外展示与该商品房同类的样板房的，买受人理解该样板房的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供买受人对该商品房进行装修的示范和参考，不作为该商品房的交付标准，但出卖人明确样板房为交付标准的除外。该商品房交付标准见《商品房买卖合同》附件三”。第5.6条约定“……买受人签署《商品房买卖合同》前已到该商品房现场实地考察，清楚知道该商品房的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型等情况。买受人不得以涉及到上述情况的理由向出卖人主张违约责任或提出解除合同”。合同签订后，许小丽向森岛公司支付购房款497432元。2017年10月31日，森岛公司向许小丽交付了涉诉房屋。另查明，森岛公司于2017年10月24日就涉诉房屋向有关部门提交了竣工验收备案文件。涉诉房屋于2017年11月8日取得了天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。涉诉房屋申报价格上限为7608元/平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许小丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题；二、森岛公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响；三、森岛公司是否应向许小丽承担违约责任及承担违约责任的起止时间；四、森岛公司向许小丽承担违约责任的计算方式及数额；五、森岛公司是否应向许小丽支付在违规交房情况下收取许小丽的物业费1244元、取暖费（热损费）349元；六、森岛公司是否应向许小丽支付无前后露台给其造成的损失；七、金晟公司是否应当返还许小丽团购费55000元。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司取得涉诉房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响问题。森岛公司称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，在此期间造成被告方停工和《准许交付使用证》办理，属于不可抗力。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向许小丽承担违约责任及承担责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，许小丽领取涉诉房屋钥匙时，涉诉房屋未经竣工验收合格，且未取得《准许交付使用证》，不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，森岛公司对此应向许小丽承担违约责任。关于违约责任的起止时间，因森岛公司于2017年10月31日向许小丽交付涉诉房屋时，涉诉房屋尚未取得《准许交付使用证》，故森岛公司承担违约责任起始时间应为2017年11月1日。因涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，且在此之前已经竣工验收合格，符合合同中约定的房屋交付条件，许小丽主张违约期间计算至2018年6月8日，应予支持。四、关于森岛公司向许小丽支付违约金的计算方式及数额问题。许小丽诉请要求森岛公司支付的利息及违约金均属于违约金范畴。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条系对森岛公司逾期交房如何承担违约责任的约定，而本案中，森岛公司按照合同约定的时间交付了涉诉房屋，故不应适用该条约定计算违约金。考虑到，森岛公司的确存在违规交房行为，且许小丽未对因此给其造成的损失数额提交有效证据，故本院酌情确定违约金以许小丽已付购房款497432元为基数，按照年利率4.35%的30%的标准，计算期间自2017年11月1日至2018年6月8日止，经核算违约金数额为3912.68元。关于许小丽要求森岛公司支付逾期交房给其造成的损失10500元，于法无据，本院不予支持。五、关于森岛公司是否应向许小丽支付在违规交房情况下收取的物业费1244元、取暖费（热损费）349元问题。根据许小丽提交的物业费及热损费相关票据，可以看出物业费、热损费并非森岛公司收取，根据合同的相对性，许小丽要求森岛公司支付上述费用，于法无据，本院不予支持。五、关于森岛公司是否应向许小丽支付无前后露台给其造成的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，许小丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件中均未约定涉诉房屋有前后阳台，虽然附件三《芙蓉湾花园交楼标准》写明阳台的交楼标准，《天津市商品住宅使用说明书》中亦涉及到阳台，但并不能证明双方约定涉诉房屋有前后阳台。对于许小丽主张森岛公司曾承诺购买涉诉房屋赠送前后阳台，因天津市宝坻区市场和质量监督管理局所作出的《行政处罚事先告知书》并非最终处罚结果，其相关的案卷材料，亦不能证明森岛公司存在虚假宣传。许小丽提交的照片、录像、宣传册等证据以及本院依许小丽申请所调取的证据亦无法证明森岛公司曾对涉诉房屋赠送阳台作出过说明或允诺，故对许小丽的上述主张，本院不予支持。关于许小丽以涉诉房屋比同单元其他楼层（一层除外）房屋销售单价高为由来证明森岛公司曾承诺赠送两个阳台及阁楼，对此本院认为，影响开发商制定商品房销售单价高低的因素有许多，并不能以房屋销售单价比同单元其他楼层房屋销售单价高就必然推定该房屋在销售时赠送阳台和阁楼，因此对许小丽的上述意见不予采信。综上，对许小丽要求森岛公司支付无前后阳台给其造成的损失138223元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。六、关于金晟公司是否应当返还许小丽团购费55000元问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许小丽与金晟公司签订的《团购协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议中“在正式签署购房合同后，服务费不予退还”的约定，因许小丽与森岛公司已经签订了《天津市商品房买卖合同》，其要求金晟公司退还团购费，有悖于合同约定。从《团购协议》的内容来看，许小丽向金晟公司交纳的团购费55000元系为享受房屋价款优惠而支付的对价，其在签订《团购协议》时应当知晓在缴纳团购费后形成的涉案房屋成交总价为优惠后的房价，如许小丽认为未享受售房优惠，应当在签订《商品房买卖合同》时提出异议，但其已在《商品房买卖合同》上进行了签字，且已交纳全部房款，表明其认可《商品房买卖合同》中约定的房屋价格为按照《团购协议》享受优惠后的价格，故许小丽要求金晟公司返还团购费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付许小丽违约金3912.68元；二、驳回许小丽其他诉讼请求。如果天津市森岛置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，由许小丽负担4710元，由天津市森岛置业投资有限公司负担50元（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  刘 强人民陪审员  王云增二〇二〇年三月五日书 记 员  李 乾