北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初760号原告（反诉被告）：北京清意成物业管理有限公司，营业执照住所地北京市东城区甘雨胡同****3305。法定代表人：穆东訚，执行董事。委托诉讼代理人：李毓衡，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊，北京市泽文律师事务所律师。被告（反诉原告）：中拓国际经贸集团有限公司，营，营业执照住所地北京市朝阳区东四环中路**院**楼****/div>法定代表人：孙茂虎，总经理。委托诉讼代理人：王萍，北京广衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。原告（反诉被告）北京清意成物业管理有限公司（以下简称清意成公司）与被告（反诉原告）中拓国际经贸集团有限公司（以下简称中拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。清意成公司的委托诉讼代理人李毓衡、张珊，中拓公司的委托诉讼代理人王萍、闫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清意成公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令双方继续履行《物业租赁合同》及《补充协议》；2.请求依法判令中拓公司向清意成公司返还非法抢占的《物业租赁合同》项下33栋房屋和场地；3.请求依法判令中拓公司无条件向清意成公司交还《物业租赁合同》项下物业管理权；4.请求依法判令中拓公司向清意成公司返还网络视频录像机5台、监控硬盘12块、报话机7部、手机1部；5.请求法院依法判令中拓公司向清意成公司赔偿因非法抢占，破坏清意成公司经营，给清意成公司造成的经济损失552万元（暂算至起诉之日）。诉讼中，清意成公司撤回上述第3项诉讼请求。事实与理由：清意成公司、中拓公司系《物业租赁合同》双方当事人。诉争租赁物系位于北京市朝阳区东四环中路92号院房屋和场地（下称92号院）。2017年1月9日，北京化学工业集团有限责任公司（协议中落款为“产权方”，以下简称北化集团）将其所有的92号院委托北京华腾拓展物业管理有限责任公司（协议中落款为“出租方”，以下简称华腾公司）整体出租给中拓公司，并签订《物业租赁合同》及三份《补充协议》，租赁期限为10年，华腾公司同意中拓公司将承租物业转租给第三方。2017年3月3日，中拓公司将其承租的92号院整体转租给清意成公司，签订《物业租赁合同》及补充协议，租赁期限为10年，租金按月支付。第一年租金为1470万元，逐年增加，至第十年的租金为1956.937万元。十年租金之和为17823.806万元。《物业租赁合同》还约定：双方均不得擅自要求解除本合同，或故意采取违约行为造成本合同解除等条款。2017年9月11日，清意成公司的员工工程师张寅（同时又是中拓公司的授权代表）与出租方华腾公司签订《交接协议》及物业交接清单等，中拓公司加盖了公章，于当日实际交付案涉物业，即清意成公司于同日接收案涉物业。按照清意成公司、中拓公司《物业租赁合同》第9.3条之约定，2018年2月11日为计租起始日。接收物业后，清意成公司始终诚实履行合同。清意成公司先后投入了一千余万元对92号院进行装修改造，且装修改造均向中拓公司及出租方履行了报备手续，使原有毛坯房屋达到使用条件；清意成公司投入大量人力物力对92号院进行出租和物业管理，并按约将其中两栋房屋交给中拓公司无偿使用；清意成公司一直按时足额交付房屋租金。在2018年9月7日之前，中拓公司并未就案涉合同履行问题向清意成公司提出书面异议（通知）或整改要求。2018年9月7日，清意成公司收到中拓公司《租金催缴函》、《联系函》，中拓公司无端指责清意成公司装修未报备案、擅自改建等问题，甚至罔顾事实和合同约定，无理要求清意成公司支付计租起始日之前的租金及所谓的滞纳金。清意成公司收到函件后十分困惑，还没有来得及与中拓公司沟通，中拓公司即于9月7日当日在92号院内清意成公司物业管理办公地点张贴《解除〈物业租赁合同〉的函》和《解除物业管理委托的通知》，单方要求立即解除合同。更有甚者，中拓公司于9月7日当晚纠集近300名不明身份的黑恶势力，砸毁清意成公司的中控室玻璃、破门进入监控室、抢走监控录像机、监控硬盘及数只报话机，并多处封门、贴上封条；强行驱逐清意成公司全体办公人员、部分承租客户以及外来办事人员，造成清意成公司多名员工及外来办事人员严重受伤，造成一人两根肋骨骨折，构成恶性事件，给清意成公司造成重大经济损失。自此之后，中拓公司禁止清意成公司人员进入92号院，清意成公司无法继续对园区进行物业管理。中拓公司还向清意成公司的客户（清意成公司经营出租的承租人）发出通知，要求客户不再履行与清意成公司的合同，让客户与中拓公司重新签订租赁合同，不再向清意成公司交纳租金，还派人阻挠部分客户的正常经营，已有客户因此与清意成公司提前解除合同并撤离。清意成公司认为，清意成公司承租中拓公司出租的物业实施合法经营行为，合法权益应当受到保护。中拓公司违背法律和合同，企图单方擅自终止合同，不应得到支持；其打砸、强占清意成公司办公室、抢夺财物，已触犯刑事法律和治安管理法，给清意成公司造成重大人身损害和经济损失，理应赔偿。清意成公司未实施任何导致解除合同条件成就的违约行为，诉争合同应当继续履行。中拓公司辩称：1.清意成公司在《物业租赁合同》履行期间违法违约，合同约定的解除条件及法定的解除合同条件已经成就，中拓公司具有单方解除合同的权利；2.清意成公司的违法改建、加建、违法建设及擅自装修的行为，严重违反法律的规定及合同的约定，导致中拓公司对产权单位严重违约，产权单位将解除双方的合同，中拓公司具有合同约定的单方解除权。此外，清意成公司未经中拓公司及产权单位的同意，擅自转租，中拓公司亦具有法律规定解除合同的权利；3.2018年9月7日，中拓公司向清意成公司送达了解除《物业租赁合同》及《补充协议》的书面文件，同时送达了解除物业管理委托的书面函件，清意成公司已经接收。现92号院中拓公司已经收回，并自行管理。因此中拓公司与清意成公司之间的租赁合同已经于2018年9月7日解除；4.租赁物业中拓公司已经收回，双方交接并未发生冲突，清意成公司亦没有物业管理的权利，因此清意成公司要求继续履约及损失的赔偿没有事实及法律依据。92号院内所有建筑和设施均属产权单位所有，因此，清意成公司无权就产权单位的财产主张权利；5.清意成公司严重违约，应当承担合同约定的违约责任，同时应当支付迟延支付租金的滞纳金及补齐应缴纳的税费。中拓公司向本院提出反诉请求：1.请求确认中拓公司与清意成公司之间《物业租赁合同》及《补充协议》于2018年9月7日解除；2.请求法院判令清意成公司向中拓公司支付违约金1470万元；3.请求法院判令清意成公司向中拓公司支付迟延支付房屋租金的滞纳金共计人民币27365元；4.请求法院判令清意成公司向中拓公司支付税费共计人民币372122.64元；5.请求法院判令反诉费用由清意成公司承担。反诉事实及理由：2017年1月9日，中拓公司与北京化工集团的全资子公司华腾公司签署了《物业租赁合同》，整体承租其所有的92号院。合同约定：租赁物业包含35栋建筑和场地，承租期限为10年，计租面积最终以房屋产权证为准，用于园区物业管理用房的6栋建筑不得转租。同日，中拓公司与华腾公司签署《补充协议》，约定华腾公司同意中拓公司可根据经营需要，将部分承租物业转租给非乙方关联企业的第三方使用并配合乙方出具相关同意转租证明，租赁物业的承租必须以中拓公司及中拓公司关联企业为主，租赁物业内属于相应配套服务的房屋和场地不计算在转租面积内。2017年3月3日，中拓公司与清意成公司签订《物业租赁合同》，合同约定租赁期限10年，租赁物业包含35栋建筑和场地，计租面积最终以房屋所有权证为准，清意成公司承担承租物业的物业管理责任并保证承租物业安全、可靠运行；园区内除A3和A11两栋建筑物由中拓公司自用外，其他建筑物由清意成公司转租，除A11外，其余用于园区物业管理用房的5栋建筑由清意成公司用于物业管理及园区配套设施，不得出租；同时合同约定清意成公司在开始对承租物业进行装修前10日内，须向中拓公司提供装修设计所需的内部装修、设备安装及陈设的设计图和详细说明，供中拓公司备案；如涉及建筑主体结构的装修和改造供水、供电、供热系统，清意成公司需提前30日向中拓公司提供具有相应设计资质的设计单位的设计图纸，经中拓公司租赁物业原设计单位的书面确认，中拓公司书面同意后方可施工。在合同履行过程中，清意成公司多处违法违约：第一，清意成公司未取得规划建设管理部门的许可，未经过中拓公司及产权单位的审核同意，擅自对租赁物业进行改建、加建、违法建设。已知的院内D-1#（现为C5）违法加建约2000平米建筑物；E-1#（现为B10）违法加建了夹层、A-2#、A-3#、A-4#、A-5#、A-6#(现为A8-1、A8-2、A8-3、A8-4、A8-5）违法改建并加建了围墙及门廊，多处建筑加建门廊。中拓公司自发现以来，以口头、书面等方式要求清意成公司停建、整改、提供建设依据，产权单位亦多次要求整改，但是清意成公司都置若罔闻。城管监察部门亦早已介入就92号院内的违法建设进行调查及处理。第二，92号院内众多建筑均进行了装修，但无论是涉及建筑主体结构的装修和改造供水、供电、供热系统，还是一般装修，清意成公司从未按照合同约定进行提前报审和报备，中拓公司就此问题多次进行交涉并书面要求改正，清意成公司均不予理睬，持续违约，以行为表明其拒绝履行合同义务。第三，清意成公司明知92号院内有6栋不允许转租的建筑，却未经出租人及产权单位许可，擅自将只能作为物业用房的B-9#（现为A7-4）建筑转租谋利，违反了合同约定及合同法关于转租的规定。第四，清意成公司从未按时支付租金，亦拒绝按照合同约定支付迟延支付租金的滞纳金及应当承担税费，损害中拓公司的合法权益。第五，清意成公司未经许可，擅自改变院内建筑物的楼号，甚至阻碍产权单位进入园区对防火、防汛设施进行检查和监督，严重损害产权单位维护其财产安全的合法权利，造成92号院国有资产失控。清意成公司的上述行为严重违反了合同的约定，其违法加建扩建、违法转租亦构成根本违约，中拓公司依据合同约定及合同法的规定于2018年9月7日解除了与清意成公司的《物业租赁合同》及《补充协议》，并送达了书面解除文件。双方的合同系因清意成公司违约而解除，清意成公司理应按照合同的约定承担违约责任。为了维护中拓公司的合法权益，特提起反诉，望法院支持中拓公司的诉讼请求。清意成公司对中拓公司的反诉辩称：1.清意成公司履行诉争合同的行为未达到合同约定的解除条件，中拓公司主张清意成公司违约，要求解除诉争合同，并由清意成公司支付违约金缺乏事实依据，依法不能成立，请求依法驳回；2.清意成公司向中拓公司支付租金存在短期迟延的情形，但情节明显轻微，根据诉争合同第21.1条第1款之约定，未超过30日，且中拓公司在2018年11月5日提供本案证据前从未向清意成公司发出书面通知，中拓公司主张的租金滞纳金计算期间和金额均存在明显错误，其主张不能成立；3.根据中拓公司证据20“证明内容”中“迟延支付明细”所列的租金计算期间及金额，清意成公司从严格角度，反推己方租金支付的时间和金额，发现确实存在迟延支付的情形，但迟延支付时间最长为27日，仅仅是合同履行瑕疵，未达到解除合同的基础条件；4.中拓公司主张的税费无合同和法律依据，无论产生该等项目费用与否，均与清意成公司的履约行为无关联性；5.中拓公司称清意成公司存在多处违法违约行为缺乏事实依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行认定。在诉讼过程中，清意成公司向本院申请调取如下证据：1.向北京市朝阳区城市管理综合执法监察局南磨房执法队调取对北京市朝阳区东四环中路92号院内违法建设出具的通知书底档；2.向华腾公司调取中拓公司出具给张寅的授权委托书；3.92号院内张寅办公室内张寅签字审核的租户装修方案备案资料。本院经审核认为，清意成公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，本院不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：92号院房屋所有权证书记载的所有权人为北京化工二厂。北化集团经北京市人民政府国有资产监督管理委员会批准，利用92号院从事商业、办公用途的对外出租经营活动。北化集团于2017年1月9日出具授权委托书，委托华腾公司对92号院进行租赁、物业管理活动，有权对外签订有关租赁事宜，物业管理协议。2017年1月9日，华腾公司与中拓公司签订《物业租赁合同》，将92号院全部35栋建筑和场地（计租面积14436.53平方米，占地面积50748.93平方米，以房屋所有权证记载的为准）出租给中拓公司，并约定用于园区物业管理用房的6栋建筑不得转租，约定的承租期为10年，2017年6月15日为计租起始日，第一年的租金为1470万元，租金每年递增，每年的租金具体金额在合同中有明确约定；如甲方未在2017年1月15日前完成全部租赁物业的交付即构成迟延交付，迟延交付的起租日为自物业交付之日起顺延5个月后的第一日为计租起始日。合同还约定了其他内容。同日，华腾公司与中拓公司签订《补充协议》，华腾公司同意中拓公司将部分承租物业转租给中拓公司关联企业及非关联企业；并同意中拓公司可根据经营需要，将部分承租物业转租给非中拓公司关联企业的第三方使用并配合中拓公司出具相关同意转租证明。同日，华腾公司与中拓公司签订另一份《补充协议》，对于92号院内现存的尚在施工的临时建筑的处理进行约定，并约定在华腾公司完成中建二局占用区域的工程内容之日视为交付之日。随后，北化集团、华腾公司、中拓公司签订《三方补充协议》（合同中无落款日期），约定中拓公司在每年租金总额不变的基础上，具体缴纳租金时采取向北化集团和华腾公司分别缴纳一部分房屋租金的方式进行。2017年3月3日，中拓公司（甲方，出租人）与清意成公司（乙方，承租人）签订《物业租赁合同》（以下简称案涉《物业租赁合同》），约定了以下主要事项：（1）租赁标的物为92号院35栋建筑和场地，占地面积50748.93平方米（最终面积以房屋所有权证为准），租期十年。（2）4.2条约定，乙方提供甲方无偿使用院区内的A3和A11两栋建筑，甲方同意乙方将其他租赁物业转租，除A11外，其他用于园区物业管理用房的5栋建筑由乙方用于物业管理及园区配套设施。（3）第6条约定，甲乙双方一致同意2017年6月15日为计租起始日，如甲方未在本合同第9.1条（该条约定“甲乙双方同意按照现状进行全部租赁物业的交付”）约定的日期前完成全部租赁物业的交付，则计租起始日参照本合同第9.4条计算；第一年租金为1470万元，租金逐年递增，每年租金金额在合同中有明确约定。（4）11.2条约定，乙方在开始对承租物业进行装修前10日内，须向甲方提供装修设计所需的内部装修、设备安装及陈设的设计图和详细说明，供甲方备案。如涉及建筑主体结构的装修和改造供水、供电、供热系统，乙方需提前30日向甲方提供具有相应设计资质的设计单位的设计图纸，经甲方物业原设计单位的书面确认，甲方书面同意后方可施工。11.3条约定，乙方进行的装修必须满足政府的管理要求。（5）16.1条约定，本合同期限内，甲方应负责支付因甲方租赁产生的有关税费。（6）合同21.1条约定，发生下列情形之一，甲方有权在乙方违约行为未于甲方书面通知后15日内改正的情况下，立即终止本合同：1）乙方拖欠租金，并拖欠时间达30天以上；2）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变承租物业在本合同约定的使用用途；3）乙方严重违反本合同的条款或乙方违规经营或违法行为，使得甲方或者其权利、义务继受人的合法权利、利益、名誉受到损害，导致无法继续履行合同的；4）乙方严重违反第2.2条规定的保证承诺义务，使甲方不能实现出租目的并严重影响甲方利益的；5）乙方严重违反本合同第11条约定，未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自违法装修给甲方造成重大损失的。（7）23.1条约定，如乙方未按本合同之规定交付租金，自逾期的第7个工作日起，每逾期一天应支付甲方相当于当年月租金万分之二的滞纳金；符合21.1条情形时，甲方有权解除合同。甲方解除合同，乙方应向甲方支付相当于当期12个月租金的违约金，乙方已交付租赁保证金折抵违约金不予返还，同时由此对甲方造成的损失由乙方承担。双方还约定了其他事项。同日，中拓公司（甲方）与清意成公司（乙方）签订补充协议，约定：（1）甲方成为乙方股东并持股10%是双方合作的基础也是租赁合同的生效条件。（2）由清意成公司代替中拓公司直接按照北化集团、华腾公司、中拓公司签订《三方补充协议》约定的内容，分别向北化集团、华腾公司支付租金。（3）园区内北侧现有一两层临时建筑，产权方同意尽快拆除；对此乙方已知晓，并表示不影响履行合同。（4）对于园区内中建二局占用的施工临建，产权方承诺于2017年5月1日交付，甲方将产权方逾期交付产生的17000元/日补偿费于收到次日全额转交给乙方。2017年3月22日，清意成公司完成股权变更工商登记手续，变更后中拓公司持有清意成公司10%的股份。2017年9月11日，华腾公司与中拓公司签订了《交接协议》，约定了以下主要事项：（1）华腾公司向中拓公司交付园区35栋建筑及配套设施；（2）华腾公司未向中拓公司交付园区东南侧和东北侧区域，面积约15132.77平方米，华腾公司保证于2017年11月15日前交付；（3）2017年9月11日为物业实际交付之日，免租期开始计算，2018年2月11日开始计租；（4）如果华腾公司在第（2）条约定的期限内未交付园区东南侧和东北侧区域并完成约定工程，计租起始日相应顺延，免租期自华腾公司实际交付前述区域并完成工程之日起重新计算，据此重新确定计租起始日。在交接协议的附件《北京华腾拓展物业管理有限责任公司东四环中路92号院（原化二部分房屋内外装修项目）物业移交清单》中，华腾公司的签字人员是张岩，中拓公司的签字人员是张寅。华腾公司与中拓公司签订了落款日期为2018年2月2日的《补充协议》，双方明确合同计租日期为2018年2月11日。2018年6月13日，清意成公司向中拓公司发送函件，表示同意从2018年2月11日起支付租金，并表述了后期租金的具体支付方式。中拓公司在签收回单上的签字为“余晓云”，收件日期记载为2018年6月14日。2018年6月26日、7月23日、8月31日，华腾公司针对92号院内D1、B1楼未经批准施工改造问题向中拓公司发送了工作联系函，中拓公司将上述函件转发清意成公司。2018年7月13日，中拓公司向清意成公司发出《关于租赁事宜的函》，明确三项内容：1.由清意成公司承担中拓公司的房租税费；2.装修方案须报中拓公司备案；3.清意成公司应按合同约定的时间交付租金及滞纳金。2018年7月20日，朝阳区城管执法局向清意成公司发出《责令改正通知书》，要求其针对院内正在建设的钢架结构及其他，停止建设。2018年9月1日，华腾公司向中拓公司发送《工作联络函》，再次指出园区内存在多处动工建设，均未向华腾公司报批，表示将依法依约主张合同权利，直至选择解除合同。2018年9月2日，中拓公司向清意成公司发送联系函，表示清意成公司存在未经批准改建、增建、私搭乱建行为，房屋装修亦未备案；约定由中拓公司自用的A3号（新A8-2）建筑已经被清意成公司出租给他人使用，无产权证房屋B9号（A7-4）由第三方使用，要求清意成公司停止建设、装修，收回A3、B9号房屋。同日，中拓公司向清意成公司发出《租金催缴函》要求清意成公司支付2017年6月15日自2018年2月的租金及迟延支付租金期间的滞纳金；并按租金的12%支付中拓公司房租税费。2018年9月6日，中拓公司向清意成公司、穆东訚、丁萱发出《解除物业管理委托的通知》，认为清意成公司存在相关装修、改建未按合同要求办理相应手续，擅自更改92号院内建筑楼号，阻碍产权单位进入院内进行检查监督等情形，从即日起解除中拓公司对清意成公司的物业管理委托，92号院内的物业管理由中拓公司自行负责。2018年9月7日，中拓公司向清意成公司发出《解除〈物业租赁合同〉的函》，主张以下解除事由：（1）经我司口头及书面要求，贵司从未按照合同约定将改建、增建设计方案报我司审批即擅自进行改建、增建，装修从未报我司备案，即自行开展或放任他人擅自改建和装修，严重损害了我司的合法权益；（2）贵我双方签约时，贵司已经进驻北京市朝阳区东四环中路92号院，但并未按照合同约定支付租金，经我司催告，贵司仍旧拒绝支付2017年6月15日至2018年2月的租金及所有迟延支付租金期间的滞纳金；（3）贵司擅自将我司留用的A3号建筑物出租，损害了我司对房屋合法的使用权；（4）贵司明知无产权证建筑物不得出租，却将无证房屋交付第三人控制使用，损害我司的权益。中拓公司表示从本函件发出之日起，贵我双方签署的《物业租赁合同》及《补充协议》解除。当日，中拓公司向92号院内各承租户发出《告知函》，告知中拓公司收回92号院所有物业的经营和管理权，院内物业由中拓公司自行管理。2018年9月7日，中拓公司取得了92号院的实际控制权，双方在此过程中发生肢体冲突。2018年9月7日，朝阳区城管执法局通知中拓公司进行谈话，调查院内违法建设一事。2018年9月13日，清意成公司向中拓公司发送《回复函》，表示不同意中拓公司解除合同。另查一，清意成公司于2017年1月19日支付中拓公司款项500万元（含100万元定金），2018年7月11日支付215.5万元，2018年7月23日支付122.5万元，2018年8月1日支付122.5万元（转账注明8.11-9.10房租），2018年8月28日支付122.5万元（转账注明9.11-10.10房租）另查二，清意成公司将92号院内B9（现A7-4）号楼出租给藏曾艺庐（北京）文化艺术有限公司，将A3（现A8-2）号楼出租给伟浩建设集团有限公司。庭审中，经查，中拓公司与清意成公司签订的《物业租赁合同》6.1条约定“甲乙双方一致同意2017年6月15日为计租起始日，如甲方未在本合同第9.1条约定的日期前完成全部租赁物业的交付，则计租起始日参照本合同第9.4条计算”，但该合同并无9.4条。对此，清意成公司主张原合同文本中存在9.4条，内容即为现合同文本中的9.3条，但正式合同文本是中拓公司先盖章，我方后盖的章，中拓公司在盖章时把9.4条删除了，故现在6.1条中实际引用的条款应为9.3条。中拓公司则主张哪方先盖章不清楚，因6.1条引用的合同9.4条不存在，故合同6.1条应属无效。庭审中，中拓公司明确，其行使的合同解除权的法律依据及事实依据如下：第一，其向清意成公司发出的《解除〈物业租赁合同〉的函》中第1项系行使约定解除权，解除依据为案涉《物业租赁合同》21.2条第（5）项。关于前述合同条款中“重大损失”是否已经发生，中拓公司称主要指业主方向中拓公司发送的书面工作联系函以及将来拆除违法装修改建部分所需支付的资金。第二，关于其向清意成公司发出的《解除〈物业租赁合同〉的函》中第2项系行使约定解除权，解除依据为案涉《物业租赁合同》21.2条第（1）项。关于租金支付情况，中拓公司主张2018年5月11日至6月10日、2018年6月11日至7月10日两期租金，清意成公司迟延支付均超过了30天；其最早有证据证明向清意成公司催缴租金的时间及方式是2018年7月21日中拓公司法定代表人孙茂虎通过微信发给清意成公司法定代表人穆东訚。清意成公司则主张2018年6月15日清意成公司才知道如何交纳租金，因此不存在迟延支付租金超过30天的情形。第三，其向清意成公司发出的《解除〈物业租赁合同〉的函》中第3项系行使约定解除权，解除依据为案涉《物业租赁合同》21.2条第（4）项。关于是否存在违反案涉《物业租赁合同》第2.2项规定的清意成公司的保证义务的情形，中拓公司主张，根据案涉《物业租赁合同》4.2条之约定，清意成公司将92号院内A3、A11两栋建筑无偿提供给中拓公司使用，但清意成公司将A3楼予以出租。清意成公司主张在实际履行合同过程中，将A3号楼与A1号楼进行了置换，A1号楼原拟提供给中拓公司的上级公司使用，后因故未搬入，故清意成公司将A3号楼予以出租。第四，其向清意成公司发出的《解除〈物业租赁合同〉的函》中第4项系行使法定解除权，法律依据为合同法第二百二十四条第二款，事实依据为清意成公司擅自将B9号楼出租。对此，中拓公司主张，根据案涉《物业租赁协议》4.2条的约定，其他用于园区物业管理用房的5栋建筑由清意成公司用于物业管理及园区配套设施，B9即属于前述物业管理用房之一，清意成公司违反合同约定将B9予以出租。清意成公司认可知晓B9房屋的性质，亦认可将B9对外出租，但认为该行为可以改正，且B9面积仅100余平米，尚不构成根本违约。庭审中，中拓公司主张以2018年9月7日其向清意成公司发出《解除〈物业租赁合同〉的函》作为双方《物业租赁合同》解除的事实依据，并主张以该时间作为案涉《物业租赁合同》的解除时间。以上事实，有双方当事人提交的证据以及庭审陈述等在案佐证。本院认为，清意成公司与中拓公司签署的包括案涉《物业租赁合同》及相应补充协议在内的一系列合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题是中拓公司是否有权解除合同及相应责任承担问题。一、关于中拓公司主张行使的约定解除权《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先，关于清意成公司装修、改建未经报批是否构成合同解除条件成就问题。根据案涉《物业租赁合同》第21.1条第（5）项之约定，乙方严重违反本合同第11条约定，未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自违法装修给甲方造成重大损失的，甲方有权在乙方违约行为未于甲方书面通知后15日内改正的情况下，立即终止本合同。案涉《物业租赁合同》第11条约定了乙方需在装修前10日内向甲方提交设计方案以供备案；涉及主体结构的，须提前30日向甲方提供设计方案并经原设计单位书面确认、甲方书面同意后方可施工。对此，根据本案现有证据可以认定清意成公司在履行《物业租赁合同》过程中存在装修、改建的行为，虽然清意成公司主张部分工程系其确保房屋得以正常使用的必要工程、相关装修方案已报中拓公司授权代表张寅备案，但其并未提交充分证据予以佐证，故其就此存在违约情形。但结合上述合同条款，案涉《物业租赁合同》解除的条件必须达到相关违约行为严重违反该合同第11条且给甲方造成重大损失的程度，中拓公司提交的相关行政管理部门的行政公文仅有照片，真实性难以核实，其中究竟涉及92号院内哪栋建筑物、何种违法情形、具体发生时间均难以确认，且经本院与相关部门核实，亦无法进一步明确相关情况；同时，中拓公司所主张的业主方向其发送书面函件以及将来拆除违法装修改建部分所需支付的资金等情况，综合全案而言，亦尚不构成给甲方造成严重损失的情形，故就该情形而言，应当认定合同约定解除的条件尚未成就。其次，关于清意成公司迟延支付租金是否导致合同解除条件成就问题。根据双方签订的《物业租赁合同》第21.1条第（1）项之约定，乙方拖欠租金，并拖欠时间达30天以上，甲方有权解除合同。在本案中，双方对于清意成公司已经支付的款项金额并无异议，亦认可就总数而言清意成公司并未欠付租金。鉴于清意成公司在合同签订后、按期正常支付租金前仅概括支付了500万元，故只有确定计租起始日，清意成公司才能计算其后续应该继续支付的租金数额。因此，关键是如何确定计租起始日进而认定清意成公司是否存在迟延支付租金的情形。具体而言，案涉《物业租赁合同》第6.1条约定，甲乙双方一致同意2017年6月15日为计租起始日，如甲方未在本合同第9.1条约定的日期前完成全部租赁物业的交付，则计租起始日参照本合同第9.4条计算。合同9.1条约定“甲乙双方同意按照现状进行全部租赁物业的交付”。根据本案现有证据，华腾公司显然未在约定期限内将全部租赁物业交付给中拓公司，中拓公司亦无法根据上述约定将全部租赁物业交付给清意成公司，故存在适用案涉《物业租赁合同》第9.4条的问题。鉴于现有合同文本中并无9.4条，结合华腾公司与中拓公司签订的《物业租赁合同》9.4条以及案涉《物业租赁合同》第9.3条内容基本一致的情况，可以认定根据案涉《物业租赁合同》第9.3条，本案计租起始日存在变更的情况，具体何时开始计租仍然存在不确定性。考虑到92号院系中拓公司向北化集团承租所得进而转租给清意成公司，且北化集团授权单位华腾公司与中拓公司、中拓公司与清意成公司签订的前后两份合同签订时间接近、租期与租金均一致，甚至中拓公司与清意成公司在合同履行过程中曾经协商过由清意成公司直接向产权单位交付租金的履行方式，由此可见前后两份合同之间密切相关。因此，从现有证据以及常理判断，北化集团与中拓公司合同项下确定的计租起始日直接影响到中拓公司与清意成公司合同项下计租起始日的认定。进一步而言，直至华腾公司与中拓公司签订《补充协议》（落款为2018年2月2日），双方才明确合同计租起始日为2018年2月11日并排除了再行变更计租日期的可能性。因该《补充协议》系华腾公司与中拓公司之间签订，根据中拓公司法定代表人孙茂虎与清意成公司法定代表人穆东訚之间的微信聊天记录，系孙茂虎于2018年5月31日将中拓公司与华腾公司签订前述《补充协议》的情况及文本告知穆东訚，并表示双方要“商量一下下一步怎么做”，因此本院有理由相信，清意成公司于2018年5月31日知晓了计租起始日的具体时间。可以作为进一步佐证的是，在2018年7月13日之前，中拓公司并无证据证明其曾向清意成公司催缴租金。按照上述时间计算，并结合案涉《物业租赁合同》约定的清意成公司于每月25日前支付下月租金的履行期限，清意成公司于2018年7月11日开始正常支付租金，并未达到《案涉租赁合同》约定的迟延支付租金达到30天的解除条件。但鉴于清意成公司确实存在迟延支付租金的情形，根据合同约定应当承担相应的违约金，金额由本院酌定。最后，关于清意成公司出租A3号房屋是否导致合同解除条件成就问题。根据案涉合同约定，清意成公司应当为中拓公司无偿提供A3、A11号楼供其使用。根据当事人庭审中陈述，清意成公司已经为中拓公司另行提供了A1号房屋供其上级单位使用，A1号房屋已经进行了装修，虽然中拓公司之上级单位并未实际入住使用，但该房屋仍处于中拓公司的控制之中，在此情况下，应当视为双方就合同具体履行方式协商一致予以变更，不能认定清意成公司违反合同约定，且该情形亦与案涉《物业租赁合同》2.2条的内容不尽相符，故中拓公司以案涉《物业租赁合同》21.2条第（4）项行使约定解除权缺乏事实及法律依据。二、关于中拓公司主张行使的法定解除权《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，清意成公司确将双方约定不得出租的B9号楼予以出租，违反了合同约定。但本院认为，案涉《物业租赁合同》租期长、租金高，当事人就合同履行投入了大量人力物力，对于此类合同原则上应以保持稳定为宜；现双方履行合同仅一年有余，且涉及的B9号楼也仅占92号院总体面积的极小部分，仅以此就将案涉《物业租赁合同》整体一并解除，既有违公平原则，亦有违法律规制的经济性原则，故本院对中拓公司据此解除合同的主张不予支持。鉴于本院认定中拓公司无权解除案涉《物业租赁合同》及相应《补充协议》，故相关合同应当继续履行；因2018年9月7日中拓公司已经取得了92号院的实际控制权，故其应当按照案涉《物业租赁合同》及相应《补充协议》之约定，将92号院内除中拓公司自用的房屋外的其他房屋返还清意成公司。清意成公司主张中拓公司返还网络视频录像机5台、监控硬盘12块、报话机7部、手机1部，因清意成公司未提供充分证据证明上述物品存在及系中拓公司控制，故对其该主张本院不予支持。清意成公司主张中拓公司应赔偿经济损失552万元，因该主张涉及次承租人，不宜在本案中追加为当事人，且可能存在合同变更、解除等其他情况，损失计算依据暂时难以确定，故对此清意成公司可另行解决。关于因房租产生的税费问题，案涉《物业租赁合同》16.1条明确约定，本合同期限内，甲方应负责支付因甲方租赁产生的有关税费。中拓公司虽然于2018年7月13日向清意成公司发出的《关于租赁事宜的函》中要求清意成公司承担该税费，但并无证据证明清意成公司对此予以同意，故双方仍应按照案涉《物业租赁合同》中的约定承担相关税费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中拓国际经贸集团有限公司与北京清意成物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》继续履行；二、中拓国际经贸集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京清意成物业管理有限公司交付《物业租赁合同》项下33栋房屋和场地；三、北京清意成物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付中拓国际经贸集团有限公司迟延支付租金违约金20000元；四、驳回北京清意成物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中拓国际经贸集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费960590元，由北京清意成物业管理有限公司负担28856元（已交纳）；由中拓国际经贸集团有限公司负担931734元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费504243.87元，由中拓国际经贸集团有限公司负担504093.87元（已交纳57420.73元，剩余446673.14元于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京清意成物业管理有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 巴晶焱审 判 员 张 帆审 判 员 曹 炜二〇一九年六月二十七日法官助理 王天水法官助理 肖 笛书 记 员 刘怡然