上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7476号原告：张其林，男，1957年10月20日生，汉族，住江苏省。被告：上海丽涛文化传播有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：潘丽珠，董事长。委托诉讼代理人：周俊华，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉星，上海文飞永律师事务所实习律师。第三人：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：沈斌。原告张其林与被告上海丽涛文化传播有限公司(以下简称“丽涛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月31日公开开庭进行了审理。审理中，经被告申请，本院依法追加上海车享家汽车科技服务有限公司(以下简称“车享家公司”)为第三人参与诉讼，并于2019年8月1日再次开庭审理。原告张其林、被告丽涛公司的委托诉讼代理人周俊华均到庭参加诉讼。被告丽涛公司的委托诉讼代理人王玉星到庭参加第一次庭审。第三人的委托诉讼代理人沈斌到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告张其林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告在松江区中山中路XXX弄XX、XX、XX号房屋(以下简称“系争房屋”)的《租房合同》；2、被告返还系争房屋；3、被告支付自2019年2月14日至2019年3月19日的房租36,687元，并按448,000元/年标准支付2019年3月20日至房屋返还之日止的房屋占有使用费；4、被告支付违约造成提前解除合同的违约金112,680元；5、被告支付拖欠房租滞纳金7,000元;6、被告支付2017年9月14日至实际返还房屋之日止的物业费(扣除已付的4,321元)；7、被告支付2018年9月14日至2019年8月26日期间的停车费12,005元；8、被告恢复房屋原状(具体为：被告破坏了全透明钢化玻璃门面墙24米*3.5米、地弹簧门6副、拆除了门面上下左右安全整木，破坏了52号的卫生间、厨房、42平米的钢木结构、新建58号房屋的卫生间，挖掘地沟数条，破坏大面积钢化地板砖、破坏混凝土结构隔墙28平米，在房屋新建房中房，破坏原基础结构，新建铁皮卷帘门，破坏门市三级布梯，改成汽车上下坡道32平米)。事实和理由如下：2016年8月14日，被告租用原告系争房屋。但被告多次拖欠房租，且未经原告同意擅自转租房屋并对房屋结构进行改造。原告认为被告的行为严重违反合同约定，诉至本院提出如上诉请。被告丽涛公司辩称，根据合同约定原告给予被告30天免租期，因此被告应于每年9月14日和3月14日前支付房租。被告到9月24日或者3月24日之后未能付款原告才享有合同解除权利。房屋转租事宜，被告在租赁房屋时已经告知原告其房屋用于出租，原告此前对于被告转租从未提出异议。据此，被告不同意原告合同解除相关的全部主张。系争房屋的租金，被告已经支付至2019年10月份，物业费拖欠了一年。停车费双方并无约定。第三人车享家公司陈述，被告告知第三人系争房屋的租赁情况同法院寄送的相关材料并不一致。第三人是同案外人周某某签订的租赁合同。根据周某某给其提供的资料，第三人原认为周某某直接同系争房屋产权人签订合同的。第三人从来不知晓原告的存在。经审理查明，案外人吴月华、程宏伟为上海市松江区中山中路XXX弄XXX号的产权人。案外人王晓风、钱静波为上海市松江区中山中路XXX弄XXX号、XXX号的产权人。上述产权人出具了证明，载明同意原告对房屋进行转租。2016年9月14日，原告作为甲方、被告丽涛公司作为乙方，双方签订《租房合同》。合同第一条约定出租房屋位于上海市松江区中山中路196弄57、58号，房屋设施为钢化玻璃门、地板砖、立邦墙面、卫生间、水电消防等均为完好状态，交房后由乙方自行检查，自费完善；交房后出现的一切情况由乙方自行负责。合同第二条约定，租房用途为符合国家或地方法律法规规定的经营范围。合同第三条约定，租房期限为2016年9月14日至2021年9月13日(其中免租期为30天)。合同第四条约定，第一至二年租金340,800元/年，第三至四年租金为357,840元/年，第五年375,600元/年。第五条付款办法约定，先付款后用房，每半年交一次，每期房租提前30天支付到甲方指定账户。如逾期支付房租超过10天，甲方可以解除合同，乙方承担提前毁约责任。合同第六条交房和付款期限约定，乙方将合同中所述款于2016年9月14日前支付到甲方在合同中指定的银行账号，甲方验收后将57、58号房交付给乙方使用。合同第七条费用约定，交房后，该房产生的水电、物业等租赁税费由乙方承担，如遇有征收，甲方可先行支付后由乙方承担。当年物业费7,920元须连同租金一起支付给甲方。上述费用不能要求退还。合同第八条保证金约定28,400元，本合同期满清费后，无息退还。合同第九条约定，装潢与管理，乙方改造装潢，需征得甲方书面意见，如同意改造装潢在合同期满后，乙方须保证装潢完好，不得破坏，不得要求补偿。合同第十一条约定，双方不得单方面中止本合同，如有一方擅自提前终止应承担年租金30%的违约金；该违约金与逾期支付房租的滞纳金为两个不同违约责任，乙方违约时应分别承担。合同变更、解除等未尽事宜须提前60天书面协议。合同第十二条约定，乙方联系地址为该门市或身份证地址，如有关文件无人签收则视为送达。合同第十三条约定，乙方逾期支付房租应承担滞纳金相当于商业银行同期贷款利率四倍利息，不满一年按一年计算。合同第十五条约定，该房于2016年9月14日已交接。该合同尾部由原告在甲方签字，乙方由案外人周某某签字并由被告盖章。审理中，原、被告确认实际使用房屋为中山中路196弄52、57、58号。当日，双方签订《补充协议》，该补充协议约定：一、本补充协议与2016年9月14日租房合同为同等效力，2016年9月14日租房合同与本协议不同的按本协议执行。二、2016年9月14日租房合同中免租期30天为租房期满后延用。三、该房水电容量按交房时状态，乙方若有所需由乙方自费申请，原水电容量若需续展由甲方申请乙方承担费用。当日，第三人同案外人周某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由第三人租赁中山中路XXX弄XX、XX、XX号房屋用于汽车经营，房屋交付时间为2016年9月14日，租期从2016年9月14日起至2021年9月13日止。月租金为36,000元，该房屋租金2年内不变，自第3年起每贰年递增5%。该合同还对保证金、维修责任等进行了约定。2019年2月18日，原告通过微信催促被告的工作人员康思佳“还请思佳督促“三笔”予以办好“。对方回复“嗯”。2019年2月20日，原告再次微信康思佳“思佳你说你公司今天付掉，请你督导一下好吗”。对方回复“嗯，今天我会盯着的。”原告回复“好的是物业费停车费租金三笔啊”。对方回复“嗯”。2019年3月17日，原告向被告发函，载明鉴于被告未缴纳租金和相关费用且未经原告同意转租，故通知被告解除合同，要求被告在2019年3月29日前恢复原状、进行书面交接，并对相关费用进行清算。原告将上述函件向被告住所地和系争房屋进行发送，该通知于2019年3月18日送达系争房屋内。2018年3月18日，原告还将上述内容通过短信方式向被告法定代表人发送。2019年3月20日，原告向被告发送通知函，载明双方合同已解除，合同解除后被告汇入的款项，原告表示仅作为解除合同后有关事项清算且多退少补。希望被告同原告进行协商解决纠纷。2019年3月22日，原告向被告法定代表人潘丽珠发送短信，载明：上海丽涛文化传播有限公司：松江中山中路XXX弄XXX-XXX-XXX号商铺租房合同已解除。该合同解除后你方汇入原租房合同中预留账户的款项，我方郑重表示，仅作解除上述租房合同后有关费项清算且多退少补。为了避免浪费司法资源，也欢迎你方与我方协商解决该合同纠纷。你方若于2019年3月29日前未能与我方达成一致，我方即诉至法院。特此通知。另查明，2016年9月20日，被告向原告支付租金98,800元。2016年11月18日，被告向原告支付物业费7,920元。2016年12月20日，被告向原告支付12,600元，摘要载明物业费。2017年2月20日，被告向原告支付170,400元租金。2017年8月18日，被告向原告支付170,400元租金。2017年9月1日，被告向原告支付12,600元，摘要载明车位年费。2018年2月22日，被告向原告支付170,400元。2018年8月15日，被告向原告支付178,920元。2019年3月20日，被告向原告支付178,920元。审理中，被告询问第三人是否同意代付房租以对抗出租人的合同解约权。第三人表示未获得授权。各方确认合同解除，本案中无其他法律后果需一并处理。就系争房屋已付保证金，原告不同意直接抵扣，要求在被告结清相关款项后返还。审理中，案外人上海铭杰物业管理有限公司确认系争房屋2017年度和2018年度物业费由原告全部补交清，另该物业出具证明载明2017年度物业管理费所欠3,599元已由原告补缴清。审理中，原告出具一份向被告于2016年11月17日发送的函件，载明被告单方面将商铺转租给第三人使用，另单面装修改造违反合同精神。被告称未能收到上述函件。审理中，第三人向法庭提供了以下证明：1、《租赁权转让协议》，该协议由被告丽涛公司作为承租方，第三人作为受让方，案外人周某某作为出租方。该协议约定被告将系争房屋承租期转让给第三人车享家。协议第二条约定第三人应向被告支付租赁费用：押金36,000元，租金216,000元，停车费12,600元，物业费7,920元。2、产权人同周某某的租赁合同及同意转租证明。3、第三人向周某某支付租金的付款证明。原告认为上述证据同其无关。被告表示庭后书面发表质证意见，但在本院规定的期限内未能发表。以上事实，有上海市房地产权证、《租房合同》、证明、同意转租意见、解除合同通知书、EMS快递凭证、短信记录、微信记录、中国农业银行银行卡交易明细清单由及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《租房合同》，房屋租金每半年支付一次，每次提前30天支付，逾期支付超过10天的，原告可以解除合同。现根据庭审调查，双方租期从2016年9月14日开始，即被告应当于每年8月14日和2月14日前支付下半年的租金。现被告未能于2019年2月14日前支付房租，原告于2019年3月18日通过短信和书面通知的方式解除合同，解除权成立。被告在2019年3月20日支付该期租金未影响合同解除的后果，仅能作为解除后的费用结算之用。被告就免租期的抗辩意见，本院认为根据补充协议的约定，免租期系租期届满后延用，因此并不影响上述被告应付租金的期限。综上，原告要求解除同被告《租房合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除，被告应当向原告返还系争房屋。尽管合同约定的房屋为中山中路196弄57、58号，庭审中，双方确认被告实际租赁房屋为52、57和58号，本院依法确认。就原告主张的租金及房屋占有使用费，本院认为，原告以2019年3月19日为不同标准的分界线并不合理。根据原告发送的解约通知，也给予了被告适当的返还房屋时间。故本院以2019年3月29日作为界限，2019年3月29日前被告应按合同约定的租金标准支付房租，之后可以参照转租合同的标准计算房屋占有使用费。2019年2月14日至2019年3月29日期间的租金应为44,249元，之后原告要求按照448,000元标准计算于法不悖本院予以准许。现被告于解约后向原告付款178,920元，上述费用可用于抵扣欠付的租金和使用费。就原告主张的违约金和滞纳金，本院认为根据合同第十一条的约定，被告应当支付相当于年租金30%的违约金，但原告计算错误，本院认定被告应付原告违约金107,352元。就逾期付款的利息，鉴于被告在合同履行过程中确存在逾期支付租金的情形，原告有权主张被告逾期付款的滞纳金，但仅能主张至合同解除之日为止。经本院计算，被告应付原告的逾期滞纳金为5,178元。就原告主张的物业管理费,根据双方约定被告应付每年7,920元物业费，现从2018年9月14日起的物业费，被告仅缴纳了4,321元，据此原告要求其支付欠缴费用，于法有据，本院予以支持。就停车费用，原告主张从2018年9月14日起至判决之日止，本院认为尽管合同没有约定，但根据双方实际履行情况及来往微信记录可知，被告应当每年向原告支付12,600元停车费。据此，被告应付原告2018年9月14日至2018年8月26日的停车费12,005元。就原告要求恢复原状的诉请，即使原告曾经提出异议，但之后亦认可被告缴纳租金继续履行合同，鉴于装修后双方实际履行期限较长，且本案中原告亦未能明确恢复原状的标准，据此对于原告要求恢复原状的主张，本院不予支持。就系争房屋的保证金，根据合同约定系合同期满清退后返还，现原告不同意在本案中直接抵扣，故就该项费用双方另行处理，本案不做处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告张其林与被告上海丽涛文化传播有限公司于2019年9月14日签订的《租房合同》已解除；二、被告上海丽涛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张其林位于上海市松江区中山中路XXX弄XX、XX、XX号房屋；三、被告上海丽涛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张其林从2019年3月30日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，以每年448,000元标准计算，以上费用扣除被告上海丽涛文化传播有限公司已付的134,671元；四、被告上海丽涛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张其林违约金103,752元和逾期付款滞纳金5,178元；五、被告上海丽涛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张其林物业费(从2018年9月14日起计算至实际返还房屋之日止，按每年7,920元计算，以上款项扣除4,321元);六、被告上海丽涛文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张其林2018年9月14日起至2019年8月26日止的停车费12,005元；七、驳回原告张其林其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,030元，减半收取2,015元，由原告张其林负担65元(已付)，被告上海丽涛文化传播有限公司负担1,950元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吕荣珍二〇一九年八月二十六日书记员  李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。