云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5537号原告:徐旭岗，男，汉族，1977年12月14日，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：魏伟，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄怀聪，男，1982年8月14日出生，住云南省昆明市宜良县。被告：高兴成，男，1986年6月7日出生，现住昆明市官渡区。原告徐旭岗诉被告黄怀聪、高兴成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法由审判员郭虹独任审判，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。本案当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐旭岗诉称：2018年6月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将位于昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦A座A1-6号房屋租赁给被告。房屋租赁期限共计6年，自2018年7月1日起至2024年6月30日止，房屋租金第一、二年为每年700000元，第三年为每年750000元，第四年为每年800000元，第五、六年为每年850000元。如乙方在每次支付租金逾期超过30天的，甲方有权解除协议。若甲方选择解除本协议的，甲方不予退还保证金。根据合同约定，原告于2018年7月将房屋正式移交给被告使用。然而被告在支付了14万元租金和保证金10万元后再未支付原告任何租金，经原告多次催要仍拒绝支付。综上所述，被告的行为不仅违背诚信，还严重违反了双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告支付拖欠房屋租金人民币168333元（租金自2018年10月1日计算至2019年4月30日止共七个月，计算方式为：700000元÷12×7-140000元-100000元）；二、被告向原告支付违约金350000元；三、本案律师费5000元、案件受理费由两被告承担。被告黄怀聪答辩称：我是受害人，我只是投资人，并非直接经营者，不了解整个案件的情况，不认可违约金。被告高兴成答辩称：双方协商未果，我方房租只能支付到3月份，我方需要时间来支付。针对其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据材料：1.房屋租赁合同，欲证实原、被告签订合同的情况；2.付款记录，欲证实被告自2018年11月开始未按约定支付每月租金，2018年11月支付30000元，2018年12月支付30000元，2019年1月支付20000元；3.聊天记录、律师函、现场房屋照片，欲证实原告多次向被告主张支付租金，但被告至今未按约定支付原告租金，出租房屋至今空置，造成原告巨大的经济损失；4.诉讼费收据、委托代理协议，欲证实原告为实现债权所产生的诉讼费8983元和律师费5000元应由被告承担。经质证，被告黄怀聪对原告提交的证据1真实性无异议，对证据2、3、4不认可。经质证，被告高兴成对原告提交的证据1无异议；证据2中缺少被告已支付40000元租金的记录，被告已支付140000元租金；对证据3中的聊天记录不认可，对其余证据无异议；对证据4中的诉讼费和律师费无力承担，只愿意承担律师费的一半。被告黄怀聪、高兴成均未向法庭提交证据材料。本院对原、被告双方无异议的证据予以采信。原告提交的证据2能够与原、被告陈述相印证，本院予以采信；证据3中的聊天记录与本案无关，本院不予采信，律师函和现场房屋照片形式合法、内容真实、与本案关联，本院予以采信；证据4中的诉讼费收据形式合法、内容真实、与本案关联，本院予以采信，委托代理协议无法证实原告实际支付的律师费，故本院不予采信。根据法庭调查及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2018年6月18日，原告徐旭岗作为出租人，被告黄怀聪、高兴成作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦A座1-6号，建筑面积961.03平方米的房屋租赁给二被告使用，租赁期限为六年，从2018年7月1日起至2024年6月30日止，自二被告接收租赁房屋之日起，二被告享有3个月免租期，租期从第4个月开始计算，租金第一、二年为每年700000元，合同签订10日内支付上半年租金，上半年租期届满前30日支付下半年租金。双方在签订合同之日，二被告须支付原告100000元作为租房定金，在支付房租后定金转为履约保证金。若在协议租赁期内，二被告违约或擅自单方拒绝履行该合同，该保证金不予退还。若二被告无正当理由逾期30日未交纳按约定应当由二被告缴纳或者迟延支付租金的，原告有权解除合同，收回出租房屋。二被告应严格按该协议的约定支付租金，每延期支付一天，二被告应按日租金的50%向原告支付违约金；在该协议有效期内无正当理由每次支付租金逾期超过30天的，原告有权无条件解除该协议，若原告选择解除本协议，原告不予退还保证金，二被告应按该合同第七条的约定将租赁物返还给原告，并向原告付清拖欠的费用及支付逾期付款违约金。合同签订后，原告于2019年7月将租赁房屋交付二被告使用，二被告向原告支付100000元保证金和第一个月的租金60000元。后二被告又于2018年11月15日支付租金30000元，于2018年12月8日支付租金30000元，于2019年1月7日支付租金20000元。2019年4月7日，被告将上述租赁房屋收回。另查明，原告当庭自认已和被告协商将租金支付方式更改为前十个月每月支付60000元，后两个月每月支付50000元。本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和原、被告事后协商的租金支付方式，二被告应在前十个月每月支付60000元，后两个月每月支付50000元，二被告仅按约定支付了第一个月的租金60000元，从第二个月开始均未按照约定足额支付租金，二被告的行为已构成违约。对于被告高兴成辩称原、被告双方在合同签订后又进行过协商，被告不构成违约的答辩意见，因被告高兴成未提交相应证据予以证实，本院不予采信。由于二被告迟延支付租金，故按照合同约定原告有权解除《房屋租赁合同》，本院确认原告行使合同解除权有效。对于合同解除的时间，根据原、被告双方签订《房屋租赁合同》第11.3条的约定，二被告无正当理由逾期30日未交纳租金，原告有权解除合同，收回出租房屋，故原告于2019年4月7日收回房屋的行为可视为其行使合同解除权的表现，故本院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年4月7日解除。对于原告主张由二被告向原告支付拖欠房屋租金168333元的诉请，本院认为，根据原告庭审陈述，原告已于2019年4月7日收回房屋，故本院对原告主张的2019年4月7日至2019年4月30日的租金不予支持，仅支持由二被告向原告支付2018年11月1日至2019年4月6日拖欠的房屋租金132000元（60000元×5个月+60000元÷30天×6天-100000元-80000元）。对于原告主张由二被告向原告支付违约金350000元的诉请，二被告表示不愿承担，本院认为，违约金的核心功能是填补违约损失，原告主张的违约金明显高于其可能造成的实际损失，故本院根据二被告拖欠支付租金的情形，酌情支持违约金60000元。对于原告要求被告承担律师费5000元的诉请，因原告仅提交委托代理协议，未提交相应收费票据，无法证实原告实际支付的律师费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄怀聪、被告高兴成于本判决生效之日起十日内共同向原告徐旭岗支付房屋租金132000元、违约金60000元；二、驳回原告徐旭岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8983元，减半收取4491.5元由被告黄怀聪、被告高兴成共同承担，剩余4491.5元退还原告徐旭岗。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。本案申请强制执行的期限为两年。审判员 郭 虹二〇一九年六月十九日书记员 周瑞骁