湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初5755号原告：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。负责人：文行赤，行长。委托诉讼代理人：袁琦、倪亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。一般代理。被告：殷嘉骏，男，1991年1月25日出生，汉族，住址武汉市硚口区，被告：殷元生，男，1965年2月16日出生，汉族，住址武汉市硚口区，被告：汪玉梅，女，1969年2月18日出生，汉族，住址武汉市硚口区，被告：武汉南国商业发展有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道201号。法定代表人：王昉，总经理。委托诉讼代理人：张雨珊、李逸杰，该公司员工。特别授权。原告招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招商银行武汉分行）与被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅、武汉南国商业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行武汉分行的委托诉讼代理人袁琦，被告武汉南国商业发展有限公司的委托诉讼代理人张雨珊、李逸杰到庭参加诉讼。被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行武汉分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅立即向原告招商银行武汉分行清偿贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复息共计366634.28元，其中贷款本金351827.87元及暂时截止至2019年3月7日的利息、罚息、逾期利息及复息共计14806.41元（最终金额依据合同约定的标准，计算至债务全部清偿完毕之日止）；2、被告对其提供抵押的位于硚口区大武汉家居广场C地块（V座）/栋14层5室的房屋办理正式抵押登记，在未办理正式抵押登记前不得转让该房屋；3、被告武汉南国商业发展有限公司对被告殷嘉骏的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、保全费、公告费等由四被告承担。事实与理由：2013年6月13日，被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅共同向原告申请借款，同年7月5日，由原告作为贷款人、由被告殷嘉骏作为借款人和抵押人、被告武汉南国商业发展有限公司作为保证人，共同签订了编号为130174127585133331的《个人购房借款及担保合同》1份，约定由原告向被告殷嘉骏提供62万元的贷款，用于购买房屋，贷款期限为120个月，即从2013年7月5日到2023年7月5日止。贷款利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮10%，还款方式等额还款。合同还约定被告殷嘉骏以其位于硚口区大武汉家居广场C地块（V座）/栋14层5室的房屋提供抵押担保，被告武汉南国商业发展有限公司对被告殷嘉骏的上述借款承担连带保证责任。此外，被告殷元生、被告汪玉梅作为共同债务人向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺对被告殷嘉骏在原告处的借款承担共同还款责任。2013年7月11日，被告殷嘉骏就提供抵押担保的房屋与原告办理了抵押登记。协议签订后，原告于2013年9月16日向被告殷嘉骏全额发放了上述贷款，但被告殷嘉骏仅在偿还部分借款本息后便开始逾期，原告多次向四被告开展催收工作，四被告均拒不还款。截止2019年3月7日，被告殷嘉骏尚欠原告贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复息366634.28元，其中贷款本金351827.87元，利息、罚息、逾期利息及复息共计14806.41元。原告认为，四被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，在此情形下，原告有权提前收回授信额度内已发放贷款的本息和相关费用，要求四被告清偿该合同项下所涉全部贷款本金、利息、罚息、逾期利息、复息及原告为实现债权而支付的诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费等全部款项。故原告招商银行武汉分行提起本案诉讼。被告武汉南国商业发展有限公司答辩称，1、原告需明确诉讼请求，诉讼请求一和二之间应有先后顺序，请求法院先判决被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅办理正式抵押登记；2、我公司已经按期交房，并将房产证办证所需资料交给被告，阶段性担保责任已经履行完毕；3、被告已为贷款提供物的担保，原告应先就物的担保实现债权。被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明，2013年6月13日，被告殷嘉骏作为借款申请人和抵押人、被告殷元生和汪玉梅作为共同申请人向原告招商银行武汉分行提交《个人贷款申请表》。同时，被告殷元生、汪玉梅出具《共同还款承诺书》承诺对被告殷嘉骏在编号130174127585133331《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担共同还款义务。2013年7月5日，原告招商银行武汉分行与被告殷嘉骏、武汉南国商业发展有限公司签订编号130174127585133331《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款金额62万元；贷款期限120个月，即从2013年7月5日起到2023年7月5日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%，实际执行利率以借款借据为准；利率调整方式为次期调整；还款方式为等额还款；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。抵押人自愿以所购房产【武汉市硚口区大武汉家居广场C地块（V座）/栋14层5室】的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用诉讼时效届满的期间；如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续；抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物。保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围同抵押担保的范围；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，借款人视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务，处理抵押物；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。被告殷嘉骏在合同尾部借款人和抵押人处签名并按手印，被告武汉南国商业发展有限公司在合同尾部保证人处盖章。2013年7月11日，上述抵押房屋在武汉市硚口区房产管理局办理武房期硚字第××号《武汉市期房抵押证明》。另查明，2013年9月16日，原告招商银行武汉分行向被告殷嘉骏指定账户发放贷款62万元，《个人贷款借款借据》记载：借款金额62万元，期限自2013年9月16日起至2023年9月16日止，贷款执行年利率7.205%，借款用途购商业用房，扣款日16日，首次扣款日2013年10月16日，支付方式为贷款人受托支付。被告殷嘉骏在借款人处签名。还查明，被告殷嘉骏未按约归还借款本息，截止2019年11月18日，被告殷嘉骏尚欠原告招商银行武汉分行借款本金351827.87元、正常利息84.19元、逾期利息25003.95元、罚息3601.26元、复息1425.79元，合计381943.06元。本案立案后，原告招商银行武汉分行申请对被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅、武汉南国商业发展有限公司名下价值366634.28元的财产予以查封、冻结，并提供了担保。本院审查后，依法裁定对被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅、武汉南国商业发展有限公司名下价值366634.28元的财产予以查封、冻结。上述事实，有原、被告的陈述及原告招商银行武汉分行提交的《个人贷款申请表》、《共同还款承诺书》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、《武汉市期房抵押证明》、贷款附属信息表等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，上述《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告招商银行武汉分行已依约发放借款，但被告殷嘉骏未依约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告招商银行武汉分行偿还借款本息的责任。被告殷元生、汪玉梅作为共同还款人，应按《共同还款承诺书》承诺对被告殷嘉骏的债务承担共同偿还责任。原告招商银行武汉分行要求被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅偿还借款本金及借款清偿前的利息、罚息、复息的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告殷嘉骏以其所购房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了期房抵押登记，该期房抵押登记为预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《个人购房借款及担保合同》中关于被告应配合原告招商银行武汉分行办理抵押登记，且抵押期间未经原告招商银行武汉分行书面同意不得处分抵押物的约定符合物权法的规定。故原告招商银行武汉分行要求被告殷嘉骏配合办理抵押房产的抵押登记手续，并在此之前不得转让抵押房产的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告武汉南国商业发展有限公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》，为上述借款提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。现案涉房屋尚未取得房地产权证、他项权证，故被告武汉南国商业发展有限公司仍应对被告殷嘉骏的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因合同约定“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利”，故原告招商银行武汉分行要求被告武汉南国商业发展有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。对于被告武汉南国商业发展有限公司辩称阶段性担保责任已履行完毕、应先就物的担保实现债权的意见，与法律规定及合同约定不符，本院不予采纳。被告武汉南国商业发展有限公司承担清偿责任后，有权向被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅追偿。被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅向原告招商银行股份有限公司武汉分行偿还借款本金351827.87元；二、被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅向原告招商银行股份有限公司武汉分行支付借款利息、罚息、复息（截止2019年11月18日正常利息84.19元、逾期利息25003.95元、罚息3601.26元、复息1425.79元，此后的利息、罚息、复息以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止）；三、被告武汉南国商业发展有限公司对上述第一、二项判决确定的还款义务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅追偿；四、对被告殷嘉骏提供抵押的武汉市硚口区大武汉家居广场C地块（V座）/栋14层5室房屋，原告招商银行股份有限公司武汉分行享有要求被告殷嘉骏办理正式抵押登记的请求权，被告殷嘉骏应在本判决生效后且具备办理正式抵押登记条件之日起60内，积极配合办理正式抵押手续，在未办理正式抵押登记手续之前被告殷嘉骏不得转让该房产；五、驳回原告招商银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元、保全费2353元、公告费85元，合计9238元，由被告殷嘉骏、殷元生、汪玉梅、武汉南国商业发展有限公司负担（此款原告招商银行股份有限公司武汉分行已预付法院，数被告随同上述判决款项一并给付原告招商银行股份有限公司武汉分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李海燕人民陪审员  王道启人民陪审员  叶家琛二〇二〇年一月九日法官助理叶俊速录员易贤慧