陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4169号上诉人（原审被告）：李小东，男，1983年4月1日出生，汉族，西安雄越酒店有限公司法定代表人，住西安市楼。委托诉讼代理人：李仁田，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安饮食股份有限公司解放路饺子馆，住所地：西安市新城区。负责人：朱一冬，副总经理。委托诉讼代理人：欧婷，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健康，陕西金镝律师事务所律师。上诉人李小东因与被上诉人西安饮食股份有限公司解放路饺子馆（以下简称饮食公司饺子馆）合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李小东上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回饮食公司饺子馆的诉讼请求或裁定驳回起诉；2.原审诉讼费用及上诉费用由饮食公司饺子馆承担。事实与理由：原审判决认定2013年6月5日饮食公司饺子馆与李小东签订《房屋租赁合同》事实错误，该合同主体为西安饮食股份有限公司，不是饮食公司饺子馆，饮食公司饺子馆主体不适格，依法应裁定驳回起诉。2016年6月4日以后的租金调整为6万元/月，李小东按6万元/月标准支付租金，出租人按该标准收取，应视为对6万元/月租金标准的认可，是双方在合同履行中对合同内容的变更，原审判决认定按原合同执行系认定事实错误。原审判决李小东履行租金、违约金、设备使用费没有事实和法律依据，因为设备存在不能正常使用的实际问题，该费用不应当支付。本案不存在合同解除的约定和法定事由，李小东均按变更后的合同履行义务，不存在拖欠租金的事实，李小东在被起诉后，已经全面履行了合同，原审判决解除合同没有事实和法律依据。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，饮食公司饺子馆现主张两年前的租金，已过诉讼时效，依法应予驳回。《租赁合同》第7.1条约定，甲方同意在整个租赁期内给乙方90日的装修期，自2013年6月5日至2013年9月4日，甲方同意装修期免收租金和设备使用费，其租金和设备使用费免收期间为合同期限届满前90日。根据该约定，如果合同解除，应扣除装修免租期，免租期3个月租金34.65万元，原审判决没有扣除，判决错误。本案出租房屋存在防水、电梯改造等设备质量问题，李小东负责维修造成了巨大经济损失，该损失应在租金中予以扣减。原审未作扣减直接作出判决是错误的，应予以纠正。饮食公司饺子馆辩称，不同意李小东的上诉请求。一审法院对本案认定事实清楚，饮食公司饺子馆是本案的适格诉讼主体。饮食公司饺子馆具备适格的合同主体资格，对外有权以自己的名义从事相关商事活动。西安饮食股份有限公司在《房屋租赁合同》、《补充协议》中加盖印章，是履行合同管理职责的表现 ，就本案，《房屋租赁合同》的履行主体为饮食公司饺子馆。李小东承租期间，除《补充协议》外，饮食公司饺子馆再未与李小东就涉案房屋达成口头或书面的协议。因此，补充协议后李小东仍应按原合同履行义务。李小东存在欠付租金及设备使用费的违约情形，理应向饮食公司饺子馆清偿其所欠付的房屋租金、设备使用费及逾期付款的违约金；李小东无故拒不按约支付租金及设备使用费，饮食公司饺子馆解除合同符合约定解除的事由及条件。李小东长期拖欠租金和设备使用费，饮食公司饺子馆多次现场或发函催要，李小东均在2016年12月、2017年11月、2018年4月、2018年6月给予签收确认，诉讼时效统一规定为三年，因此，饮食公司饺子馆行使请求权符合法律诉讼时效的规定。因李小东的原因导致涉案租赁合同提前解除，因此不能适用合同中关于免租期的相关约定。依据《房屋租赁合同》，在租赁期内，由李小东承担涉案房屋及其附属设施、设备的维修、保养、整改责任，李小东要求饮食公司饺子馆承担其损失没有法律及事实依据。关于涉案房屋出租面积经过测量面积远远超过合同中约定的出租面积，且房屋交接时李小东也对涉案房屋进行实地查验和验收，因此，出租面积不存在任何问题。饮食公司饺子馆向一审法院起诉请求：1.请求依法判令李小东向饮食公司饺子馆支付拖欠的房屋租金、设备使用费1848500元及逾期付款产生的违约金685987.75元(暂计算至2018年8月)，合计:2534487.75元；2.李小东向饮食公司饺子馆支付租赁合同解除后至实际返还租赁房及设备期间所产生的房屋租金、设备使用费及违约金;3.诉讼费由李小东承担;4.判令解除与李小东之间的租赁合同。一审法院认定事实：2013年6月5日,饮食公司饺子馆与李小东签署了《房屋租赁合同》。合同约定: 饮食公司饺子馆将坐落于西安市XX路XX大厦XX层（2540平方米）和一层（24平方米）的房屋出租给乙方李小东用于经营酒店使用。租赁期限共十年,从2013年6月5日开始至2023年6月4日止。在租赁期内，租赁房屋每月租金为60000元，租金标准从合同生效第4年开始在上一年度的基础上按5%增长，从第七年开始再递增6%，从第十年开始再递增7%，即 2013年6月5日至2016年6月4日期间，每年租金表准为720000元整；2016年6月5日至2019年6月4日期间每年租金标准为756000元整；2019年6月5日至2022年6月4日期间，每年租金标准为801360元整；2022年5月10日至2023年5月9日期间，每年租金标准为857440元整。设备使用费，租赁房屋每月设备使用费为5万元，设备使用标准从合同生效第4年开始在上一年度的基础上按5%增长，从第七年开始再递增6%，从第十年开始再递增7%，即2013年6月5日至2016年6月4日期间，每年设备使用费600000元整，2016年6月5日至2019年6月4日期间，设备使用费630000元整，2019年6月5日至2022年6月4日期间，设备使用费667800元整，2022年5月10日至2023年5月9日期间，设备使用费714560元整。合同签订后，饮食公司饺子馆按约定交付房屋，李小东使用上述房屋经营酒店。2015年8月24日饮食公司饺子馆与李小东签订《补充协议》，约定，乙方承租甲方坐落于西安市XX路XX大厦XX层2540平方米、一层24平方米房屋。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为酒店经营使用。租期共10年，自2013年6月5日起至2023年6月4日止。甲、乙双方于2013年6月5日签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），对房屋租赁涉及的相关事项进行了约定。现由于市场大环境的变化导致乙方经营困难，且乙方多次以口头和书面形式向甲方提出降低租金的请求。经甲方研究同意降低租金，帮助乙方度过难关。现就有关事项签订补充协议如下：1、本协议约定降低租金的时限为2015年6月5日起至2016年6月4日止，将租金标准从每月6万元调减为每月4万元，将设备使用费从每年5万元调减为每月4万元，及每月合计减少租金及费用3万元整。2、乙方在本补充协议签订前，必须全额结清前期拖欠甲方的各项债务，否则不得享受本协议第一款租金及设备使用费调整的优惠。如乙方即时结清债务，则从结清所有债务之日起执行新标准，但降低租金和费用的时限不予顺延；3、原合同与本协议冲突的条款，以本补充协议为准，未予变更的仍以原合同为准。4、在调减租金、费用期间如市场环境恢复双方认可后，或调减租金、费用期满则恢复原合同的租金、费用标准。5、乙方若迟延支付本补充协议期内任何一期租金，则本补充协议自动终止，同时乙方须按照双方签订的原合同约定的租金及费用标准执行，并承担迟延支付租金、费用的违约金责任，甲方有权按照原合同追究乙方的违约责任。饮食公司饺子馆2016年12月31日、2017年11月12日、2018年4月9日及2018年6月19日向李小东致函，要求李小东偿还所欠款项，李小东均在致函上面签字确认。李小东向饮食公司饺子馆多次发函，要求减少租金，双方均未达成协议。2018年7月17日饮食公司饺子馆向李小东发出解除《房屋租赁合同》函，要求与李小东解除租赁关系。2018年7月17日李小东应向饮食公司饺子馆交纳房屋租金及设备使用费合计6897550元。已扣除双方补充协议应减免的36万元，李小东应向饮食公司饺子馆支付6537550元，尚欠1427550元。李小东于2013年6月5日至2018年7月6日向饮食公司饺子馆还款511万元，于2018年7月6日至2018年8月30日向饮食公司饺子馆还款49万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。饮食公司饺子馆与李小东签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的合同。其内容合法，意思表示真实，应依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。李小东辩称应承担租金不应承担设备使用费一节，李小东开始均向饮食公司饺子馆按期缴纳租金及设备使用费，补充协议中李小东再次认可，该辩称不能成立。另，李小东认为经营困难持续发生，应按补充协议减少租金计设备使用费标准，双方补充协议明确约定减少一年的费用，对此后标准未做约定，应按原合同执行。关于双方约定违约金每日万分之五过高，酌情减少为每日万分之二点五。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、西安饮食股份有限公司解放路饺子馆与李小东签订的《房屋租赁合同》依法有效，2018年7月17日予以解除；二、李小东与本判决生效后十五日内向西安饮食股份有限公司解放路饺子馆支付房屋租金、设备使用费937550元及逾期付款的违约金173915.55元，合计1111465.55元；三、李小东向西安饮食股份有限公司解放路饺子馆支付自2018年7月17日以后的房屋租金及设备使用费，每月合计115500元至腾房之日；四、驳回西安饮食股份有限公司解放路饺子馆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27076元，由李小东承担。本院二审期间，李小东提交40张收款收据，证明目的：房屋交付标准有问题，相应的维修费用应当按照合同进行折抵。饮食公司饺子馆质证意见：对该证据的真实性、证明目的、关联性均不认可，收据都是房间内的损耗，根据合同约定出租房的义务，出租方对房屋屋顶、房屋外墙承担维修义务，除此以外由承租人负责房屋损耗和设施的正常维修。饮食公司饺子馆提交西安市XX户平面图,证明目的：实际出租给李小东的面积远远大于合同签订面积。李小东质证意见：证据是复印件，无法确定真实性，形式要件的内容上看建筑的租赁面积2154.71少于双方合同约定计算租金的面积。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。饮食公司饺子馆系隶属于西安饮食股份有限公司的股份有限公司分公司，具有民事诉讼主体资格，其民事责任由公司承担，案涉合同由饮食公司饺子馆实际履行、租金等费用由饮食公司饺子馆实际收取，饮食公司饺子馆可以作为本案当事人参加诉讼。饮食公司饺子馆与李小东《补充协议》明确约定降低租金的时限为2015年6月5日起至2016年6月4日止，将租金标准从每月6万元调减为每月4万元，将设备使用费从每年5万元调减为每月4万元，及每月合计减少租金及费用3万元整；在调减租金、费用期间如市场环境恢复双方认可后，或调减租金、费用期满则恢复原合同的租金、费用标准。故一审法院判决调减租金、费用期满后应按原合同的租金、费用标准履行，符合双方约定，并无不当。饮食公司饺子馆2016年12月31日、2017年11月12日、2018年4月9日及2018年6月19日向李小东致函，要求李小东偿还所欠款项，李小东均在致函上面签字确认，故李小东上诉称饮食公司饺子馆主张租金超过诉讼时效，本院不予采信。因李小东一方违约致合同提前解除，饮食公司饺子馆之合同目的不能完全实现，现李小东主张扣除免租期租金，本院不予支持。李小东主张在使用租赁物期间花费的维修支出一节，超出本案审理范围，本案不予处理。综上，李小东的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15843元，由李小东负担。本判决为终审判决。 审 判 长  崔 志 刚审  判  员  张  安  品审  判  员  陈      帅  二〇一九年七月十七日  书 记 员  孟      竹201901416919834172292018010258951220136520166466671902013652013949033465201612201711201842018611848500685987752018825344877523420136525402420136520236460000456720136520166472000020166520196475600020196520226480136020225102023598574405456720136520166460000020166520196463000020196520226466780020225102023597145602015824254024102013652023642013651201565201664645432345201612312017111220184920186192018717201871768975503665375501427550201365201876511201876201883049201871793755017391555111146555201871711550027076402154712015652016646454320161231201711122018492018619158431