山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1311民初2627号 原告：临沂丰宝建材有限公司，住所地临沂市罗庄区黄山镇驻地。 法定代表人：孙长金，职务厂长。 委托诉讼代理人：孙永超，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。 被告：临沂市海天纤维创新科技有限公司，住所地临沂市罗庄区黄山镇柳行村。 法定代表人：宋方海，职务经理。 第三人：陈昌年，男，1982年3月7日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：陈昌涛（陈昌年之弟），住临沂市罗庄区。 原告临沂丰宝建材有限公司（以下简称丰宝公司）与被告临沂市海天纤维创新科技有限公司（以下简称海天公司）、第三人陈昌年土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰宝公司的法定代表人孙长金及委托诉讼代理人孙永超、第三人陈昌年的委托诉讼代理人陈昌涛到庭参加诉讼，被告海天公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰宝公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除丰宝公司与海天公司之间于2013年4月16日签订的《土地使用权租赁合同》，判令海天公司支付租赁费及违约金共计460万元；2.确认海天公司与陈昌年之间于2017年1月6日签订的《土地及地上物转让合同》无效，要求海天公司及陈昌年向丰宝公司返还土地使用权；3.本案诉讼费由海天公司、陈昌年承担。事实和理由：丰宝公司与海天公司于2013年4月16日签订《土地使用权租赁合同》，约定每年租金六十万元，先交租金后使用土地，逾期交纳的，按每日百分之一支付违约金，逾期三个月未缴纳的，丰宝公司可以无条件解除合同。期间海天公司不得转租、不得在租赁土地上建设永久性建筑设施等。合同签订后，海天公司未向丰宝公司支付过租金，虽经多次催要无果。2017年1月6日，海天公司在丰宝公司不知情的情况下与陈昌年签订了《土地及地上物转让合同》，导致陈昌年长期占用丰宝公司的土地，损害了丰宝公司的合法权益。 海天公司未答辩。 陈昌年述称，海天公司是经招商引资过来的，海天公司通过了建设局、规划局备案，具体有没有手续不清楚。陈昌年与海天公司签订的合同是真实的，双方签订的建设工程施工合同也是合法有效的，承建工程都是我方垫资建设的，如果归还土地使用权，我方投资的几百万工程款及农民工工资由谁承担，合同解除后由谁安排后续事情，我方只想拿回属于自己的款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丰宝公司提供以下证据：1.郯国用（2007）第007号、008号土地使用权证书；2.2013年4月16日丰宝公司与海天公司签订的《土地使用权租赁合同》；3.2017年1月6日海天公司与陈昌年签订的《土地及地上物转让合同》复印件。陈昌年对上述合同质证无异议，提供海天公司与陈昌年签订的《土地及地上物转让合同》原件与丰宝公司提供的复印件一致、海天公司与陈昌年签订的《建设工程施工合同》。本院对双方当事人提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 丰宝公司（原郯城丰宝建材有限公司）于2007年1月18日通过出让方式取得了位于黄山建设用地使用权二宗，并经郯城县人民政府颁发了郯国用（2007）第007号、008号土地使用权证书，使用权面积分别为19733㎡、19225㎡，地类用途工业，土地使用权限截止2026年2月12日。2013年4月16日，丰宝公司（甲方）与海天公司（乙方）签订了《土地使用权租赁合同》，将丰宝公司北厂区的土地租赁给海天公司使用。合同主要内容：“二、租赁土地用途用于环保型工业；三、租赁期限：自2013年4月16日起至2023年4月16日止共10年；租赁费为每年陆拾万元，租金交纳按“先交租金后使用土地”的原则，本合同签订后三个月内，乙方向甲方交纳租金200万元（40个月的），以后每年度交纳一次，在本合同签订对应日前交纳。逾期交纳的，按日百分之一向甲方交纳违约金，逾期三个月仍不交纳，乙方无条件同意甲方解除合同、收回土地的使用权，同时同意甲方按法律程序追究海天公司的违约责任；四、甲方出租的土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责；乙方独立经营，自负盈亏，自行承担其所有风险；乙方所建厂房必须符合国家相关建设标准和环保要求；乙方经营所需的建设、生产等许可手续由乙方自行办理；五、乙方不得在租赁土地上建设永久性建筑等设施、不得进行掠夺性开发；乙方不得将本租赁土地及地上所建厂房、办公场所等建筑、设施转让、转租或者用于抵押担保贷款、借款等可能给甲方带来潜在风险的用途；……十、本合同期满后的资产处理：……3.合同期满后后因乙方违约合同终止的，乙方应在合同期满或接到甲方解约通知后20日内完成搬迁，并将土地和厂房等建筑设施以及甲方的配电室、变压器等财产归还甲方，移交时应保持所有不动产结构的完整和正常使用；……” 合同签订后，海天公司于2016年5月20日与山东泉通建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，2016年7月12日与陈昌年签订《建设工程施工合同》，对涉案租赁土地进行了开发建设，建设了厂房和办公楼。2017年1月6日，海天公司与陈昌年签订了《土地及地上物转让合同》，合同约定，海天公司将通过流转方式受让的位于黄山峰山水泥厂土地使用权及其地上建筑物转让给陈昌年，土地使用面积亩，地上建筑物为厂子东区办公楼建为地上三层，二栋楼，面积为约㎡，厂子西区厂房，钢结构厂房预埋基础等厂子一切；本宗土地及地上建筑物转让款为人民币4600000元大写肆佰陆拾万元整。合同签订后，涉案土地及地上建筑物为陈昌年占有使用。 2017年陈昌年与海天公司签订《土地及地上物转让合同》后，陈昌年据此向丰宝公司提出要求解除海天公司与丰宝公司的之间土地租赁合同，由陈昌年与丰宝公司重新签订合同继续开发涉案租赁合同，但双方未能达成协议。 另查明，临沂市海天纤维创新科技有限公司成立于2013年1月31日，注册资本5000万元，经营范围：销售动植物蛋白纤维（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），登记状态：在营（开业）企业，住所临沂市罗庄区黄山镇柳行村。 本院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。该暂行条例第二十九条规定，土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同；租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使权出让合同的规定。丰宝公司与海天公司签订《土地使用权租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，海天公司未按合同约定支付租赁费，经丰宝公司催要但海天公司已经搬离住所，营业地不详，截至丰宝公司提起诉讼时已经逾期六年多，已然构成根本性违约，应当承担继续支付租赁费义务。现丰宝公司要求海天公司支付自2013年4月16日至2019年10月16日欠缴的租赁费390万元，理由正当合法，予以支持，关于逾期付款违约金一项，租赁合同第三条约定“按‘先交租金后使用土地’的原则……以后每年度交纳一次，在本合同签订对应日前交纳，逾期交纳的，按日百分之一向甲方交纳违约金”，海天公司逾期未付租赁费造成丰宝公司的直接损失应为租赁费的同期贷款利息损失，如按上述标准计算违约金，将明显导致双方利益失衡，现丰宝公司自行调整主张违约金数额70万元，基本与分期应付租金按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息总额相符，本院予以支持。海天公司逾期未付租赁费构成根本违约，丰宝公司依据合同第四条约定以及合同法规定，提出解除上述土地租赁合同，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同解除后，海天公司依据合同取得了的涉案土地使用权应予返还。海天公司承租丰宝公司涉案土地后，于2017年1月6日与陈昌年签订《土地及地上物转让合同》，将租赁丰宝公司的土地使用权及地上建筑物转让给陈昌年，虽然陈昌年辩称合同标的款460万元只是地上建筑物的转让款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，双方签订转让合同无权处分了丰宝公司享有的土地使用权，应属于无效合同。根据合同无效的法律后果，双方因该合同取得财产应当予以返还，因此陈昌年应与海天公司共同承担返还涉案土地的义务。关于陈昌年述称与海天公司签订建筑施工合同后进行的施工投资及工程款问题，系属另一法律关系，应另行主张权利。海天公司经本院合法传唤未到庭应诉和答辩，视为放弃了诉讼权利，由此可能产生不利后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告临沂丰宝建材有限公司与被告临沂市海天纤维创新科技有限公司于2013年4月16日签订的《土地使用权租赁合同》，被告临沂市海天纤维创新科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂丰宝建材有限公司租赁费390万元及违约金70万元； 二、确认被告临沂市海天纤维创新科技有限公司与第三人陈昌年于2017年1月6日签订的《土地及地上物转让合同》无效； 三、被告临沂市海天纤维创新科技有限公司、第三人陈昌年于本判决生效后十日内共同返还原告临沂丰宝建材有限公司北厂区的租赁土地。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43600元，由临沂市海天纤维创新科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  石仁举 人民陪审员  张印贵 人民陪审员  密 警 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  孙 鑫