贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)黔毕中民终字第46号上诉人（原审被告）黔西县国盛隆房地产开发有限公司。法定代表人徐学国，系该公司负责人。被上诉人（原审原告）张艺腾。法定代理人袁萱。上诉人黔西县国盛隆房地产开发有限公司（以下称国盛隆房开公司）与被上诉人张艺腾商品房买卖合同纠纷一案，国盛隆房开公司不服黔西县人民法院于2013年10月16日作出的（2013）黔县民初字第1352号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2010年12月18日，被告国盛隆房开公司公开销售其位于黔西县迎宾路口华辰尚都的商铺。2011年5月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，购买华辰尚都国际广场3幢2层42号商铺，并于当日付清了全部房款127026元，同时交清了委托办理商铺产权证的所有费用7317元，合同已经黔西县房产管理局登记备案。根据合同约定，被告为原告办理商品房屋产权证，但自合同订立之日起至今已逾二年时间，经原告多次催问，被告仍然未给原告办理并交付产权证，属于违约行为，依照有关法律及司法解释的规定，原告特诉至法院，请求判令被告继续履行合同，并按已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付从2011年8月27日始至履行合同义务时止期间的违约金。原审查明：2010年12月18日，被告国盛隆房开公司开盘发售其位于黔西县城关镇迎宾路口华辰尚都的商铺。2011年5月26日，原告母亲袁萱（原告法定代理人）征得原告同意后委托原告外祖母黄惠芬以原告名义与被告签订了商品房买卖合同一份，购买华辰尚都国际广场3幢2层42号商铺现房，建筑面积为15.54平方米，套内建筑面积为10.53平方米，合同总价款为127026元。合同对付款方式及期限、商品房的交付使用条件及日期等均进行了约定，同时约定了逾期付款和交房的违约责任。合同另在第二十二条对房屋的预告登记、初始登记、转移登记等事项进行了约定，其中转移登记事项一栏特别约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，但未约定办理权属转移登记的期限。合同签订后，原告方于当日一次性付清了全部房款127026元，同时交清了契税、维修金、手续费、工本费、登记费等代收款计7317元。合同已经黔西县房产管理局办理预售登记备案。此后二年内，经原告方多次催告被告公司无果，原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，在三十日内将房屋产权证交付原告方，并按已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付从2011年8月27日始至履行合同义务时止期间的违约金。原审认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法订立的合同对当事人双方均有法律上的约束力，受合同法等相关法律的调整和保护。被告国盛隆房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，有订立商品房买卖合同的主体资格。原告在订立合同时虽属限制民事行为能力人，从合同效力分类的角度看其与被告订立的合同属效力待定，但本案合同是原告母亲作为其法定代理人事先征得原告同意后以其名义订立，并一次性支付了全额房款，对原告而言是一个纯获利益的合同，依法不必经法定代理人追认等程序，故该合同业也成立并生效，原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案原告已依约全部履行了付款义务，在合同中也有关于委托被告方申请办理房屋权属转移登记的约定，由于双方对办理房产证登记的期限并未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外。出卖人应当承担违约责任:……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告在合同订立后长达两年多时间未向原告交付产权证，其间无法律或事实上的履行不能等除外情形，其附属工程未经验收过关，不能通过行政审批等是被告自身的原因，不属不可抗力情形，故不应作其不履行合同的抗辩理由，被告应承担继续履行的违约责任。原告关于由被告交付商品房产权证，同时由被告支付逾期违约金的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司于判决生效后三十日内办理华辰尚都国际广场3幢2层42号商铺房的产权证交付原告张艺腾；二、被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司于判决生效后以原告张艺腾已付购房款总额127026元为本金，按中国人民银行同期贷款的基准利率从2011年8月27日起向原告张艺腾支付利息至实际履行合同义务之日止。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黔西县国盛隆房地产开发有限公司负担。国盛隆房开公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对具体办理房屋产权证的期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，一审法院未查清上诉人与被上诉人之间有无关于办理房屋产权证期限的补充协议及被上诉人要求上诉人履行办理房屋产权证义务的具体日期及给予上诉人履行义务必要的准备时间的情况下，判决上诉人承担逾期办证的违约责任错误。被上诉人答辩称：一审法院因审理本案-商品房买卖合同纠纷。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确。涉案合同第十一条约定交房日期为2011年4月30日（实际上涉案商铺已于2011年4月30日出租给他人经营商店），已证明商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，被答辩人应于合同订立之日起90日内办理房屋所有权登记。一审判决存在瑕疵，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：上诉人是否应承担逾期办证的违约责任。本院认为：关于上诉人是否应承担逾期办证的违约责任。上诉人上诉称根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，一审法院未查清上诉人与被上诉人之间有无关于办理房屋产权证期限的补充协议及被上诉人要求上诉人履行办理房屋产权证义务的具体日期及给予上诉人履行义务必要的准备时间的情况下，判决上诉人承担逾期办证的违约责任错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外。出卖人应当承担违约责任:……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案商铺系已竣工房屋，自涉案合同订立之日起90日，上诉人未为被上诉人办理房屋权属证书，依法应承担违约责任。故上诉人的诉称没有法律依据，本院对此不予采纳。综上，一审判决由上诉人承担逾期办证的违约责任正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黔西县人民法院（2013）黔县民初字第1352号民事判决第一、二项；二、黔西县国盛隆房地产开发有限公司未在法院确定的期限内为张艺腾办理房屋产权证，张艺腾可凭生效法律文书到房屋登记管理部门办理房屋产权证或申请人民法院执行。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由黔西县国盛隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李   可审判员 吴 建 平审判员 唐   琳二〇一四年一月二十一日书记员 朱莉（代）