上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11310号原告：周福琴，女，1944年2月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：董桂生，上海大存律师事务所律师。被告：上海鸣杨体育用品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张忠跃，经理。委托诉讼代理人：高磊，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：马为英，上海熊兆罡律师事务所律师。第三人：陆雪林，男，1953年12月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区环城东路**。委托诉讼代理人：董桂生，上海大存律师事务所律师。原告周福琴与被告上海鸣杨体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告周福琴的委托诉讼代理人董桂生、被告上海鸣杨体育用品有限公司的委托诉讼代理人马为英到庭参加诉讼。依据当事人的申请，本院依法追加陆雪林为本案的第三人，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告周福琴的委托诉讼代理人董桂生、被告上海鸣杨体育用品有限公司的委托诉讼代理人高磊、第三人陆雪林及其委托诉讼代理人董桂生到庭参加诉讼。各方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。周福琴向本院提出诉讼请求：1、上海鸣杨体育用品有限公司向周福琴支付自2019年3月18日起至2019年9月17日止的租金人民币(以下币种均为人民币)150,000元；2、上海鸣杨体育用品有限公司向周福琴支付房屋维修费38,865元、电费4,182元、物业费300元；3、上海鸣杨体育用品有限公司向周福琴支付解约违约金40,000元。审理中，周福琴撤回了第二项诉讼请求中的上海鸣杨体育用品有限公司向周福琴支付房屋维修费38,865元。事实与理由：2015年10月,周福琴将青浦区城中路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋出租给上海鸣杨体育用品有限公司,双方签订了《房屋租赁合同》。2016年11月8日，双方再次签订为期三年的《房屋租赁合同》开设361度专卖店,同时双方约定年租金为人民币70万元,租金采取先付后用的形式,每半年为一期,提前一月支付,同时约定了其他事项。2018年6月28日双方签订补充协议,退还了378号、380号房屋,被告继续租赁392号、396号房屋租金变更为年租金30万元,其余条款不变。但至2019年2月18日上海鸣杨体育用品有限公司未支付房租，故诉至本院。上海鸣杨体育用品有限公司辩称,不同意周福琴的诉讼请求。双方协商一致于2019年3月17日解除租赁关系，上海鸣杨体育用品有限公司没有拖欠周福琴租金。解约违约金缺乏依据。维修费用并没有实际发生，故不同意支付。第三人陆雪林述称，同意周福琴的诉讼请求。本院认定事实如下：2016年11月8日，周福琴(甲方)与杨庆海(乙方)签订了《房屋租金合同》。第一条约定，甲方的房屋坐落在上海市青浦区青浦镇城中东路378、380、392、396号，面积195平方米出租给乙方使用。第二条约定，乙方向甲方承诺。租赁该房屋用于361度专卖店。在租赁期内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途。第三条约定，租赁期限为三年。2016年12月18日起至2019年12月17日。租赁期满，甲方有权收回全部该房屋，乙方应如期交还。第四条约定，该房屋每年租金为人民币700,000元。每半年支付一次，提前一个月支付，如乙方有支付困难可提前给甲方说明。乙方在签订合同当日向甲方缴纳人民币八万元整，以保证乙方遵守本合同所有规定，此保证金在合同期满后一个月内，按原额免息退还乙方，保证金不能冲抵租金及其他费用。如乙方中途退租，保证金不予退回，以补偿甲方损失。在租赁期内乙方使用的水、电、门的三包卫生费，及物业管理费和一切其他经营费用由乙方承担并负责按有关规定按时支付，如有拖欠责任自负。第五条约定，乙方经甲方书面同意，在不损坏房屋主体结构和现有内部设施的前提下，可按照需要进行房屋内部装饰的施工，所需费用由乙方自理。在本合同解除或自然终止时，乙方应保证按合同约定权属及时完好无损无偿将房屋全部移交给甲方，经甲方实地考察确认后，无息归还房屋租赁保证金(处罚金除外)。在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的安全使用。乙方应保护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。第六条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。收回该房屋，有此造成甲方损失的，乙方应予以年租金的20%赔偿：(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转需他人或调换使用。(2)未经甲方书面，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋。(3)擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法、违章活动的。(4)如乙方拖欠租金超过三十天。上海鸣杨体育用品有限公司出具授权书，内容为：“由于业务需要，本公司授权杨庆海签订青浦城中东路392、396号房屋租赁合同。经营361度专营店。”2018年6月28日，周福琴(甲方)、杨庆海(乙方)、上海鸣杨体育用品有限公司(丙方)签订了权利义务转让协议，将杨庆海对系争房屋的权利义务概括转移至上海鸣杨体育用品有限公司。2018年6月28日，周福琴(甲方)与上海鸣杨体育用品有限公司(乙方)签订了《合同补充协议》。甲乙双方于2018年6月28日签订了一份《权利义务转让协议》,由乙方履行涉及上海市青浦区城中东路392、396、378、380号房屋(面积195平方米)租赁合同的义务并主张权利。经甲乙双方友好协商,现对原《房屋租赁合同》涉及的合同条款做如下补充。第一条约定，涉及青浦城中路378/380号房屋的补充条款：1、甲乙双方同意,乙方经营的361度童装店(青浦城中路378、380号)经营至2018年7月17日,双方提前终止该童装店的租赁合同。2、乙方同意向甲方支付30,000元(大写：叁万元整),以补偿乙方中途退租给甲方造成是损失。3、乙方向甲方支付该童装店2018年5月18日至2018年7月17日之实际使用期间租金30,000元(大写：叁万元整)。4、上述第一(2)、(3)款项共计60,000元(大写：陆万元整),从乙方已经支付的“合同保证金”40,000元(注;378/380号房屋和392/396号房屋租赁合同保证金共计80,000元,即.378/380号房屋和392/396号房屋保证金分别为40,000元)中抵扣。不足部分20,000元(大写：贰万元整),在本协议签字(盖章)效后,由乙方支付给甲方。5、甲方不再以任何形式追究乙方提前退租之责任。二、涉及青浦城中路392/396号房屋的补充条款：1、甲方同意将乙方承租的青浦城中路392/396号房屋租金自2018年12月18日起调整为300,000元/年(大写：叁拾万元整/年)。其它条款不变。2、该协议签字(盖章)生效后,乙方向甲方支付下一期(即2018年6月18日-2018年12月17日)租金175,000元(大写：壹拾柒万伍仟元整)。周福琴委托陆雪林处理系争房屋租赁的事宜。2019年3月18日，陆雪林向上海鸣杨体育用品有限公司出具说明，内容为：为防止我方店面损失故暂扣你在青浦区城中东路XXX号内的运动鞋40双，待一切问题解决后如数归还，详细尺码有照片为准，如果你公司30天内不派人解决问题，我将拍卖扣押的物资卖钱款充交电费、物业管理费、屋面破坏损失费。一切后果将由你公司负责，总计价值13,500元。上海鸣杨体育用品有限公司店长唐丽确认电费、物业费总计4,482元尚未付清。上述查明的事实，由以下证据证明：周福琴、上海鸣杨体育用品有限公司的陈述，周福琴提供的房地产权证、租赁合同、补充协议、授权说明，以及上海鸣杨体育用品有限公司提供的租赁合同、转让协议、补充协议、收据等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：周福琴与上海鸣杨体育用品有限公司就系争房屋的租赁关系是否于2019年3月17日解除以及上海鸣杨体育用品有限公司是否于2019年3月18日将系争房屋返还给周福琴。对此上海鸣杨体育用品有限公司称，因上海鸣杨体育用品有限公司经营状况不好，所以要提前退租，双方协商好2019年3月18日办理系争房屋的交接事宜。上海鸣杨体育用品有限公司已经付清了2019年2月18日起至2019年3月17日止的租金。周福琴一直拒绝签订终止协议。对此上海鸣杨体育用品有限公司提供如下证据：1.上海鸣杨体育用品有限公司运营总监岳兴与第三人陆雪林的微信聊天记录、银行网上转账受理单。证明双方约定付清2019年2月18日止2019年3月17日止的租金且上海鸣杨体育用品有限公司已经付清。周福琴同意租赁关系于2019年3月17日解除且上海鸣杨体育用品有限公司于2019年3月18日返还。周福琴拖延不签订书面终止协议。2.上海鸣杨体育用品有限公司店长唐丽与第三人陆雪林的微信聊天记录，证明上海鸣杨体育用品有限公司将系争房屋于2019年3月18日返还给周福琴。3.电话录音、短信息、微信聊天记录，证明系因周福琴的委托人陆雪林额外要求赔偿所以一直没有签订终止协议。4.收条，报警记录，证明上海鸣杨体育用品有限公司一直要求签订终止协议，周福琴的委托人陆雪林一直拒绝签订。5.情况说明，证明上海鸣杨体育用品有限公司于2019年3月18日已经搬离系争房屋。周福琴、陆雪林的质证意见如下：1.真实性没有异议，2019年2月18日起至2019年3月17日止的租金已经付清。双方确实谈过租赁合同关系的事宜，系因上海鸣杨体育用品有限公司的员工杨庆海表示要继续承租系争房屋经营童装，故未签订终止协议。2.陆雪林认可该微信聊天记录系其跟上海鸣杨体育用品有限公司店长唐丽的聊天记录。但是陆雪林并没有拿到系争房屋的钥匙。3.对该证据的真实性无异议，因为微信中提起过拖延一天签订终止协议需要支付租金830元，2019年3月21日，陆雪林要求上海鸣杨体育用品有限公司赔偿5,000元的租金并不为过。2019年4月2日，双方仍没有签订终止协议，陆雪林发通知上海鸣杨体育用品有限公司尽快签订终止协议，避免损失扩大。4.对该证据的真实性无异议，扣押的鞋子仍在系争房屋内，报警记录无法证明上海鸣杨体育用品有限公司一直要求签订终止协议，周福琴的委托人陆雪林一直拒绝签订。5.对该证据不予认可。本院认证如下：1、本院予以采信，2019年2月18日起至2019年3月17日止的租金已经付清。双方确实谈过解除租赁合同关系的事宜；2、本院予以采信；3、本院予以采信；4、真实性予以采信，但是无法证明上海鸣杨体育用品有限公司一直要求签订终止协议，周福琴的委托人陆雪林一直拒绝签订。5、胡全伟、杨霄麟的情况说明，属于证人证言，因胡全伟、杨霄麟未出庭接受质询，不符合证人证言的形式要件，周福琴、陆雪林不予认可，本院不予采信。据此本院确认如下事实：上海鸣杨体育用品有限公司要求提前退租。就该事宜，上海鸣杨体育用品有限公司与进行周福琴协商。2019年3月12日，上海鸣杨体育用品有限公司向周福琴付清2019年2月18日起至2019年3月17日止的租金。双方协商一致2019年3月18日办理交接手续。2019年3月17日，周福琴提出签订终止协议之前要结清电费、物业费并修复房屋赔偿损失。2019年3月18日，周福琴扣押了上海鸣杨体育用品有限公司的40双鞋。2019年3月18日，上海鸣杨体育用品有限公司的店长唐丽告知周福琴将系争房屋的钥匙搁置的地点并要求周福琴来拿，周福琴亦表示同意。周福琴于2019年3月19日告知上海鸣杨体育用品有限公司的店长唐丽系争房屋的电表度数。综上，周福琴与上海鸣杨体育用品有限公司就系争房屋的租赁关系于2019年3月17日解除并于2019年3月18日将系争房屋返还给周福琴。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。周福琴与上海鸣杨体育用品有限公司就系争房屋的租赁关系于2019年3月17日解除并于2019年3月18日将系争房屋返还给周福琴，故周福琴要求上海鸣杨体育用品有限公司支付自2019年3月18日起至2019年9月17日止的租金缺乏事实依据，本院不予支持。上海鸣杨体育用品有限公司承租系争房屋期间产生电费、物业费应当由其承担，故对周福琴的该项诉求，本院予以支持。鉴于，双方在租赁关系存续期间，上海鸣杨体育用品有限公司要求提前解除租赁关系，系违约方，周福琴要求上海鸣杨体育用品有限公司支付解约违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。上海鸣杨体育用品有限公司提出的违约金过高的意见，缺乏依据，本院不予采信。周福琴撤回房屋维修费38,865元的诉请，系其真实意思表示，与法无悖，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、上海鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向周福琴支付电费4,182元、物业费300元；二、上海鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向周福琴支付解约违约金40,000元(已经收取的保证金抵扣解约违约金，不予返还)；三、驳回周福琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4,189.64元，减半收取计2,094.82元，由周福琴负担1,676.82元，上海鸣杨体育用品有限公司负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年十月二十八日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。