中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15158号原告：高建昆，男，1978年6月20日出生，汉族，户籍地广州市。原告：牛庆玲，女，1985年10月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两原告委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。被告：YINGLONGGUO(郭英龙)，男，1957年4月14日出生，澳大利亚国籍。被告：YANGUO(郭嬿)，女，1988年1月23日出生，澳大利亚国籍。原告高建昆、牛庆玲与被告YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人孔德明到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤,未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高建昆、牛庆玲向本院提出诉讼请求：1、要求两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》,立即将上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室房屋交付两原告；2、要求两被告支付逾期迁出户口违约金人民币615,000元；3、要求两被告支付逾期交房违约金，按每日1172元,自2019年5月28日起计算至实际交房之日止。事实和理由：两原告系夫妻关系,两被告系父女关系。2018年5月28日,被告(合同称甲方)委托郭某某与原告(合同称乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方将该房转让给乙方,转让价款共计1175万元;该房权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准;甲方未按本合同约定将该房交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之一计算;甲方承诺自该房权利转移之日起的1日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续,甲方未能及时迁出户口的,每逾期一日,应向乙方支付已收款5‰的违约金,计算至户口实际迁出之日止;甲方收到乙方第四期贷款部分放款后28日内将该房交付乙方;甲乙双方办好房屋交接手续后当日乙方支付甲方房屋尾款30,000元等。2019年4月15日,双方签署补充协议,并办理了《上海市不动产登记申请书》。2019年4月18日,该房核准登记至两原告名下。2019年4月29日,银行贷款352万元支付给被告。然而,被告并未按约在2019年5月27日前将该房交付给原告。原告曾多次催促,但被告至今未予交房。经查,被告郭英龙的岳父俞某某的户口于2019年5月2日迁出，构成违约。综上,被告延迟迁出户口以及拒绝交付该房的行为,已构成违约,应当承担相应的法律责任。故原告诉至法院。YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)未答辩。本院认定事实如下：2018年4月26日，YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)向郭某某出具委托书，委托郭某某代为签订与出售上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号楼603室房屋(以下简称系争房屋)的协议、代为办理房地产权利转移登记手续等有关事宜。2018年5月28日，郭某某代YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)(出售人，甲方)与高建昆、牛庆玲(买受人，乙方)在上海万融房地产经纪事务所的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格1175万元，第四条甲乙双方同意甲方于2019年3月15日前腾空房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的28日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产支付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之一计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当支付之日起，逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日违约金外，乙方可单方面解除合同，甲方还须按照本合同约定总房价的20%支付违约金给乙方；第一十条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的1日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款5‰的违约金,计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。第十二条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。补充条款：1.甲、乙双方应于2019年2月28日前至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续;2.甲方收到乙方第四期贷款部分房款后28日内将该房屋交付乙方,交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方,并对水、电、煤气等费用进行结算。由于该房屋成交前由两位老人居住(甲方的岳父岳母)，如果当房地产买卖合同签定日起一直到甲方交付房屋钥匙之前作为两位老人暂时居所,若在这期间两位老人发生的任何事情以及人身安全问题由甲方单方面负责,乙方不承担任何责任。3.甲、乙双方对该房屋进行交接之日至物业管理处办妥维修基金的更名手续;并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名;4.甲方于办理权证过户之前至该房屋所在地的公安派出机构办理该房屋全部户口的迁出手续;否则,每逾期一日,应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金,直至原户口迁出时止。附件三付款协议：甲乙双方同意,乙方将上述房屋成交款分5次付给甲方,具体付款日期及金额如下：1、乙方于2018年5月27日向甲方支付首期房款100万元；2、乙方于2018年6月20日向甲方支付第二期房款100万元；3、乙方于2019年1月31日向甲方支付第三期房款620万元；4、甲方同意乙方向银行申请贷款352万元,以贷款的形式支付第四期房价款,乙方应于签订买卖合同后240个日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用。5、甲乙双方办好房屋交接手续后当日乙方支付甲方房屋尾款3万元。2018年5月28日、6月20日、2019年1月31日、2019年2月28日，牛庆玲分别向YINGLONGGUO(郭英龙)转账支付房款95万元、100万元、400万元、220万元。郭某某代YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)出具收到首付款100万元、房款100万元的收据。2019年4月15日，郭某某代YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)与高建昆、牛庆玲至不动产交易中心，办理房屋转移登记手续。当天，郭某某代郭英龙与高建昆签订协议一份，主要内容为：1、甲方(售出方)要求拥有带有甲方名字(YINGLONGGUO)的税务局出具的增值税发票(原件)。2、乙方(买房)需提供甲方办理购汇手续的相关证明(如新房产证复印件等)。3、双方经过相互协商乙方将提供甲方第二次回国后十天的住宿(上海西藏大厦万怡酒店高级豪华房含双早)的费用，希望甲乙双方都能遵守此补充协议，在双方的谅解基础上不再主张任何责任，继续履行合同和补充协议，尽快圆满完成房子卖买的一切手续。2019年4月18日，系争房屋产权核准登记至高建昆、牛庆玲名下。2019年4月26日，牛庆玲以银行贷款的形式支付YINGLONGGUO(郭英龙)房款352万元。2019年5月2日，俞某某的户籍自系争房屋迁出。庭审中，高建昆、牛庆玲确认有3万元尾款未支付，不同意在本案中一并处理。以上事实，除有当事人陈述外，另有买卖合同、不动产登记信息等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定双方于2019年2月28日前办理过户手续，因原告贷款延迟导致双方协议变更过户时间至2019年4月15日，并签署补充协议，约定继续履行买卖合同。原告于2019年4月26日向被告支付了银行贷款，按照约定，被告应于收到贷款后28日内向原告交房，但被告至今仍未交房，故原告主张被告按已付款的日万分之一的标准支付逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。因两被告系外国公民且为公告送达，本院酌情确定违约金支付至本判决生效之日止。被告于2019年5月2日将原有户籍迁出，构成违约，原告据此主张逾期迁出户口违约金，于法有据，本院予以支持。双方买卖合同第十一条及补充协议第4条均对户籍迁移作出约定，但约定标准和起算时间不一致，原告自愿按照对被告有利的条款主张违约金且同意法院对违约金标准是否过高进行调整，系当事人自行处分权利，本院予以认可。本院依据公平原则，以原告实际损失为基础，综合被告逾期程度，酌情对逾期迁出户口违约金进行调整。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室房屋交付高建昆、牛庆玲；二、YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)于本判决生效之日起十日内支付高建昆、牛庆玲逾期迁户口违约金5000元；三、YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)于本判决生效之日起十日内支付高建昆、牛庆玲逾期交房违约金，自2019年5月28日起计算至本判决生效之日止，按每日1172元计算。案件受理费9950元，保全费3595元，由YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)负担。公告费560元，由YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)负担。如不服本判决，高建昆、牛庆玲可以在判决书送达之日起十五日内，YINGLONGGUO(郭英龙)、YANGUO(郭嬿)可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐磊审 判 员  徐红人民陪审员  林英二〇二〇年四月十六日法官 助理  刘兴书 记 员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。