福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初1016号 原告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地惠安县紫山镇亿盛山庄B#301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾美良，总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：刘志阳，男，1993年9月13日出生，汉族，住泉州市泉港区。 被告：朱丽燕，女，1994年5月2日出生，汉族，住安溪县。 被告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：傅良庆，行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，系该行职员。 原告泉州亿盛房地产开发有限公司(下称亿盛房地产公司)与被告刘志阳、朱丽燕、中国农业银行股份有限公司惠安县支行（下称农行惠安支行）抵押合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿盛房地产公司的委托诉讼代理人刘永奎、被告农行惠安支行的委托诉讼代理人赵国林到庭参加诉讼。被告刘志阳、朱丽燕经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿盛房地产公司向本院提出诉讼请求：判决三被告立即依照《个人购房担保借款合同》的约定办理址于惠安县紫山镇油园村亿盛·金色新城3幢907号商品房为抵押物,抵押权人为被告农行惠安支行的商品房抵押登记手续。事实和理由：2016年12月26日，被告刘志阳、朱丽燕向原告购买址于惠安县。2017年2月22日，被告刘志阳以上述房产作为抵押物向被告农行惠安支行申请按揭贷款，原告为被告刘志阳的按揭贷款提供阶段性担保，被告朱丽燕因系抵押物的共有人而作为抵押人。原告及三被告共同签订了编号为35020120170010481《个人购房担保借款合同》1份，约定抵押人应及时通知贷款人并协助配合贷款人在抵押物自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年5月5日，案涉商品房办理了房地产权属证书，证号为闽（2017）惠安县不动产权第××号。三被告未能依照《个人购房担保借款合同》的约定办理案涉商品房抵押登记，致使原告的担保责任未能因抵押登记手续成就而免责，三被告不按合同约定办理案涉商品房抵押登记严重损害了原告的合法权益。 被告刘志阳、朱丽燕未作答辩。 被告农行惠安支行辩称，一、案涉纠纷为抵押合同纠纷，原告不是案涉商品房的抵押人也不是抵押权人，不是抵押合同的主体。根据法律规定，只有原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其他组织才具有作为民事案件的诉讼主体资格。原告不是争议法律关系的一方主体，与本案不具有法律利害关系，并非本案适格的主体，故应当裁定驳回其起诉。二、原告所称的三被告不履行合同约定办理案涉商品房抵押登记严重损害了原告的合法权益与事实不符。根据被告农行惠安支行提供的一手房贷款银企合作协议第七条的约定，原告应协助购房人即被告刘志阳和被告农行惠安支行办理相关手续，相关文件应当由被告农行惠安支行保管。购房人委托原告办理所购房屋的权属证书，并在办理后的三个工作日内向被告农行惠安支行移交权属材料。被告刘志阳委托原告办理案涉商品房的权属证书，应当由原告向被告农行惠安支行在办妥房地产权属证书之日起三个工作日内移交房地产权属证书以及办理抵押登记所需的相关文件，但是因为原告未能履行上述约定，导致案涉商品房的抵押登记至今未能办理。三、原告所称的三被告未能依照《个人购房担保借款合同》的约定办理案涉商品房抵押登记，致使原告的担保责任未能因抵押登记手续成就而免责，导致其权益受损。但是原告的权益具体内容并不明确，双方并未约定原告有权要求办理抵押登记，故并不存在三被告侵犯原告权益的情形，其诉讼请求应予驳回。四、案涉纠纷涉及到《个人购房担保借款合同》，被告农行惠安支行已经于2018年9月向法院提起诉讼请求解除三方签订的案涉《个人购房担保借款合同》，该合同已经被法院一审判决解除，并且目前在二审审理中，原告再次提起诉讼，已经构成重复起诉，应裁定驳回。 经审理查明，原告系经工商登记以房地产开发、销售为经营范围的有限责任公司。2017年2月22日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）1份，约定，被告农行惠安支行向被告刘志阳提供借款49万元用于购买惠安县。被告刘志阳、朱丽燕提供其向原告购买的位于惠安县作为借款抵押担保。原告为被告刘志阳的借款提供阶段性保证担保。合同第三十三条约定：抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：……（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……。2017年2月28日，抵押人即被告刘志阳、朱丽燕购买的案涉商品房办理了商品房抵押权预告登记。2017年3月6日，被告农行惠安支行依约向被告刘志阳发放借款49万元。案涉商品房于2017年5月5日办理了以被告刘志阳、朱丽燕为权利人的不动产证，编号为闽（2017）惠安县不动产权第××号。因被告刘志阳、朱丽燕未依约偿还贷款本息，2019年9月4日，被告农行惠安支行向本院提起解除《个人购房担保借款合同》诉讼。2018年10月12日，本院作出（2017）闽0521民初7792号民事判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告刘志阳、朱丽燕、泉州亿盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）。二、被告刘志阳、朱丽燕应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元，自2018年8月30日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付。三、被告泉州亿盛房地产开发有限公司对被告刘志阳的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向被告刘志阳追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。判决后，原告亿盛房地产公司不服提起上诉，该案由泉州市中级人民法院审理中。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、企业信用信息公示报告、《个人购房担保借款合同》、闽（2017）惠安县不动产权第××号不动产权证、证明、解除抵押物清单、归还抵押物清单，被告农行惠安支行提供的（2018）闽0521民初7792号民事判决书、（2018）闽05民终7843号案件上诉状、受理通知书、传票及民事裁定书、一手房贷款业务银企合作协议，以及各方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的的强制性规定，应认定合法有效，各方应按照合同约定履行。案涉商品房已经于2017年5月5日办理了以被告刘志阳、朱丽燕为权利人的不动产证，已经具备了办理抵押登记的条件。三被告未能按照合同约定的期限即自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，延长了原告的保证期限，损害了原告的合法权益，故原告与本案具有利害关系，有权提起诉讼。原告请求三被告依照合同约定办理案涉商品房的抵押登记即被告刘志阳、朱丽燕应办理案涉商品的抵押登记手续，并将抵押权人设定为被告农行惠安支行，被告农行惠安支行应予协助，符合双方约定，应予支持。被告农行惠安支行主张原告主体不适格以及未能办理案涉商品房抵押登记的责任在于原告，依据不足，不予采纳。被告刘志阳、朱丽燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告刘志阳、朱丽燕应于本判决生效之日起三十日内办理址于惠安县的抵押登记手续，并将抵押权人设定为被告中国农业银行股份有限公司惠安县支行。被告中国农业银行股份有限公司惠安县支行应在被告刘志阳、朱丽燕办理上述抵押登记时予以协助。 案件受理费100元，由被告刘志阳、朱丽燕负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  叶福文 二〇一九年七月十二日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的事实请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。