上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初56101号原告：上海中心大厦建设发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX楼。法定代表人：顾建平，总经理。委托诉讼代理人：沈哲韬，男。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：新余烨茂科技有限公司，住所地江西省新余市。法定代表人：朱振志。原告上海中心大厦建设发展有限公司(以下简称上海中心)与被告新余烨茂科技有限公司(以下简称烨茂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告上海中心的委托诉讼代理人沈哲韬和张伟庆到庭参加诉讼。被告烨茂公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海中心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的上海市房屋租赁合同于2018年8月31日解除；2、判令被告向原告支付2018年8月1日至2018年8月31日租金人民币(以下币种同)1,351,317.42元及逾期付款违约金(以1,351,317.42元为基数，每日按月租金千分之三的标准，自2018年7月25日起计算至被告实际支付之日止)；3、判令被告支付2017年9月1日至2017年12月31日装修免租期和免租期的租金5,405,269.68元；4、判令被告支付解约违约金8,719,283.52元；5、判令原告无需返还被告支付的租赁保证金4,053,952.26元，以冲抵被告应付款项；6、判令被告支付房屋复原费1,639,632.50元。事实和理由：2017年7月18日，原告与被告(曾用名浙江烨茂科技有限公司)签订《上海中心大厦预租意向书》，约定被告支付定金1,453,213.92元，在签订正式合同后该定金转为租赁保证金。2017年7月20日，被告支付前述定金。后双方于2017年8月30日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租上海市浦东新区银城中路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为2017年12月1日至2020年11月30日；被告应于每月25日前向原告支付租赁房屋下一个月的月租金1,351,317.42元，被告应于租赁合同签署后5个工作日内向原告支付租赁保证金4,053,952.26元。原告按约向被告交付房屋，被告支付租金保证金4,053,952.26元。然而，被告自2018年8月起欠付租金，虽经原告多次催讨，但被告拒不支付。原告于2018年8月29日向被告发出解约函，告知双方之间的租赁合同于2018年8月31日解除，并要求被告支付拖欠费用及违约金等。根据租赁合同第12-7条约定被告应将房屋按交付时的原状返还，但被告一直未恢复原状，故被告还应支付房屋复原费。同时，租赁合同第12-5条约定，原告有权扣除租赁保证金以支付被告逾期支付款项及应赔偿原告的损失。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告烨茂公司未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2017年7月18日，原告(甲方)与浙江烨茂科技有限公司(乙方)签订《上海中心大厦预租意向书》，其中约定乙方已选中并决定租赁甲方开发的系争房屋，甲方同意将该房屋预租给乙方用于办公，乙方应支付定金1,453,213.92元作为双方签署正式《预租合同》的担保，定金在正式的《预租合同》签订后转作抵付租赁合同项下租赁保证金中同等金额的部分。2017年7月20日，浙江烨茂科技有限公司支付定金1,453,213.92元。2017年8月30日，原告(甲方)与浙江烨茂科技有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告向被告出租系争房屋，2017年9月1日为交付日，装修免租期自交付日起3个月，即2017年9月1日至2017年11月30日，计租起始日为2017年12月1日，租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日，免租期1个月，即2017年12月1日至2017年12月31日；房屋租赁面积2037.93平方米，月租金1,351,317.42元，日租金21.80元/日/平方米，乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付一个月的租金作为首期租金，以后乙方应于每月第25日之前向甲方支付下一个月的租金，先付后用；物业管理费收费标准及支付方式以物业服务协议的约定为准；租赁保证金为4,053,952.26元，乙方应于本合同签署后5个工作日付清；若本合同由于乙方的原因提前终止，乙方应补交装修免租期内的租金(该房屋租赁面积×免租装修天数×该房屋日租金标准)和免租期(如有)内的租金(该房屋租赁面积×乙方实际享受的免租天数×该房屋日租金标准)；在装修免租金及租赁期内，若乙方逾期支付租金或其他费用，在不影响甲方或管理方行使其他权利的前提下，乙方应按日向甲方或管理方支付逾期金额千分之三的违约金；乙方在本合同签署前已支付的定金自动转为本合同项下租赁保证中同等数额的部分；如乙方违反本合同之规定，甲方有权扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或用于赔偿甲方或第三人的损失等；乙方向甲方交还房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或甲方书面认可的使用状态下交还甲方。如乙方未按上述约定的状态将房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；装修免租期或租赁期中任意连续的12个月内乙方逾期支付本合同或物业服务协议项下应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，甲方有权经书面通知乙方而提前终止本合同，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的数额按该房屋在本合同提前终止时的6个月租金和6个月物业管理费之和计算；甲方有权从乙方交纳的租赁保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金充抵乙方应支付的违约金或赔偿金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告支付租金保证金4,053,952.26元。2018年6月21日，浙江烨茂科技有限公司名称变更为被告烨茂公司。被告未按约支付2018年8月起的租金，原告多次催讨未果，遂于2018年8月29日通过电子邮件的形式向原告发送解约函，告知合同于2018年8月31日解除。2018年9月18日，原告向被告邮寄解约函，再次告知合同已于2018年8月31日解除，并要求被告结清费用，返还系争房屋。2018年9月30日，原告收回系争房屋。另查明，原告委托上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司(以下简称世邦物业)实施上海中心大厦的物业服务与管理，系争房屋每月物业管理费为101,896.50元。关于复原费用。原告表示被告承租房屋后进行装修，但装修尚未完成，就因被告违约导致合同解除，原告收回系争房屋。关于房屋的复原，原告表示系由世邦物业与案外人签订机电复原工程合同、消防报警系统技术支持服务合同、消防复原合同等，世邦物业同意将追索权转让给原告，相关复原费发生后原告会以酬金形式支付给世邦物业。目前，上述合同尚未履行，故相关复原费未实际支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告在承租系争房屋后，未按约支付租金连续超过15日，原告按约享有合同解除权，原告已于2018年8月29日向被告送达解约函，故原告要求确认双方之间的租赁合同于2018年8月31日解除，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应结清各项费用。原告主张2018年8月1日至2018年8月30日欠付租金、2017年9月1日至2017年11月30日装修免租期租金、2017年12月1日至2017年12月31日免租期租金，均依约有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，原告主张每日按照月租金千分之三的标准计算，符合合同约定，本院予以支持，但关于计算时间，鉴于双方之间的租赁合同已于2018年8月31日解除，故滞纳金自2018年7月26日起计算至2018年8月31日止为宜。经计算，逾期支付租金的滞纳金为149,996.23元。关于解约违约金，原告主张按照6个月租金和物业管理费之和计算，符合合同约定，本院予以支持。原告要求将收取的租赁保证金4,053,952.26元，抵扣被告应付款项，并无不当，本院予以照准。关于复原费，合同约定原告有权在被告未按合同约定归还系争房屋的情况下，代为恢复原状，因此发生的费用由被告承担。但目前复原费尚未实际发生，待实际发生后，原告另行主张。被告烨茂公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海中心大厦建设发展有限公司与被告新余烨茂科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2018年8月31日解除；二、被告新余烨茂科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司2018年8月1日至2018年8月31日的租金1,351,317.42元及滞纳金149,996.23元，合计1,501,313.65元；三、被告新余烨茂科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司2017年9月1日至2017年12月31日装修免租期及免租期内的租金5,405,269.68元；四、被告新余烨茂科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司解约违约金8,719,283.52元；(被告新余烨茂科技有限公司已支付的租赁保证金4,053,952.26元用于充抵上述第一、二、三、四项中被告新余烨茂科技有限公司应支付款项。)五、驳回原告上海中心大厦建设发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132,763元，由原告上海中心大厦建设发展有限公司负担16,395元，被告新余烨茂科技有限公司负担116,368元。财产保全费5,000元，由被告新余烨茂科技有限公司负担。公告费560元，由被告新余烨茂科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  祝 芬人民陪审员  王雪琴二〇二〇年一月二日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。