浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1632号上诉人（原审原告）：谢迪明，男，1959年10月26日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：徐玉兰，女，1958年7月4日出生，汉族，住上海市闵行区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王力斌，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴极客家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区勤俭路611号1号楼201室-10。统一社会信用代码：91330402MA29G40W9X。法定代表人：戴维。委托诉讼代理人：王惠明，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人谢迪明、徐玉兰因与被上诉人嘉兴极客家房地产经纪有限公司（以下简称极客家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。极客家公司提起上诉但未在规定的期间内交纳上诉费，按自动撤回上诉处理，本院另作裁定书。本案现已审理终结。谢迪明、徐玉兰上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判由极客家公司支付提前退租违约金40000元、逾期付款违约金15000元，赔偿免租期损失18889元；2.一、二审诉讼费由极客家公司负担。事实和理由：一、一审无视双方租赁合同的约定，对谢迪明、徐玉兰诉求的违约金未予支持，显属不当。1、双方合同第九条第二项明确约定：“如乙方提前退租的应承担甲方相应损失为：1)押金不予退还，2)乙方承担年租金20%的违约金”。该条款中的损失内容是并列适用而非选择适用，也是当初签订合同时极客家公司对违约行为将造成谢迪明、徐玉兰的预见损失的一种承诺。既然合同中已经有了明确约定，而且该约定也不违反国家法律，则该约定理应受到法律保护，对当事人具有法律约束力。一审判决虽然认定了极客家公司的行为属于提前退租的性质，但未按该条款约定予以判决，明显违背了当事人真实的意思表示。2、一审判决以“显失公平”否认约定违约金条款的法律效力则更是缺乏事实依据。首先，根据合同第九条第一项的约定，如果谢迪明、徐玉兰在租赁期内提前收回房屋，则应按年租金的20%支付违约金。双方约定应承担的违约金比例完全相同，何来“显失公平”之说？其次，极客家公司是在2019年4月1日开庭当天才交还了房屋钥匙，对谢迪明、徐玉兰而言即便需要再行对外出租也需要一定的时间，因此，该房屋空置期间的损失则势必会产生。根据我国目前的相关司法实践，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，法院会予以支持。损失具体数额不能确定的，法院可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。可是一审判决却全然漠视此客观存在的事实，严重损害了谢迪明、徐玉兰的合法权益，反倒显失公平。3、关于逾期付款违约金的适用问题。首先，根据合同第九条第四项，逾期付款违约金是分别针对于以下三种违约行为而适用的：①甲方（出租方）未按约定时间交付房屋；②乙方（承租方）不按约定支付租金但未达到解除合同条件；③乙方（承租方）未按约定时间返还房屋。而一审判决却将其中的两种行为（即前述的②和③）予以相加来作为适用前提，明显存在着理解错误。其次，根据合同第八条第五项的约定，只有承租方不按照约定支付租金达15日的，出租方才可以解除合同。可见从逾期付款到合同解除是存在先后的两个程序，承担的违约责任也是完全不同的。故而不应将逾期付款违约金和提前退租违约金混为一谈。二、从极客家公司开始出现违约到本案起诉之前，谢迪明、徐玉兰曾多次与极客家公司交涉要求其切实履行合同，但极客家公司却仍执意无理拒不履行义务，对于合同解除负有不可推卸的责任。而当初签订合同时，基于双方的合同期限长达61个月之久，谢迪明、徐玉兰才考虑同意给予34天的免租期，而极客家公司仅仅履行了16个月就分文不付，本案系极客家公司恶意违约导致合同解除，极客家公司的严重过错行为导致了谢迪明、徐玉兰信赖利益受损，故应赔偿免租期损失。极客家公司辩称，一、合同并未约定承租人迟延支付租金，经催告后仍未履行付款义务视为提前退租，一审法院认为极客家公司具有规避提前退租的可能，属于主观臆测。如果极客家公司不愿继续承租却又不提前解除合同，每月租金仍在产生，反而损失更大。本案中谢迪明、徐玉兰并未要求继续履行，而是选择解除合同，应当按合同约定的合同解除条款解决纠纷。二、本案是谢迪明、徐玉兰行使合同解除权，并非极客家公司提前退租，不满足合同约定的提前退租情况下押金不予退还以及支付违约金的前提。根据合同第九条第四款，承担逾期付款违约金的情形是“不按约定支付租金但未达到解除合同条件”，合同现已解除，极客家公司不应支付逾期付款违约金。另外，免租期是谢迪明、徐玉兰自愿给予的优惠，合同未对免除免租期作出特别约定，不存在免租期损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。谢迪明、徐玉兰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.极客家公司立即将租赁房屋交还谢迪明、徐玉兰；3.极客家公司支付至租赁房屋实际交还日止的租金暂计人民币66668元（暂定为四个月，自2018年11月1日至2019年2月28日止，每月16667元）；4.极客家公司支付至租赁房屋交还日止的物业管理费暂计2257.76元（暂定为四个月，自2018年11月1日起至2019年2月28日止，每月564.44元）；5.极客家公司支付提前退租的违约金人民币40000元；6.租赁房屋押金人民币16667元归谢迪明、徐玉兰所有；7.极客家公司支付逾期付款违约金人民币15000元；8.极客家公司赔偿谢迪明、徐玉兰免租期损失人民币18889元。一审法院认定：谢迪明、徐玉兰是浙江省嘉兴市嘉善县世纪大道607、609号房屋的产权人。2017年6月27日，谢迪明、徐玉兰与嘉兴鑫铭行房地产经纪有限公司（以下简称鑫铭行公司）就上述地址房屋签订了《房屋租赁合同》。之后因极客家公司经营需要，在双方确认合同条款不变的前提下，将租赁合同的承租人由鑫铭行公司变更成了极客家公司。根据租赁合同约定，双方租赁期限自2017年6月28日起至2022年7月31日止，共计61个月零3天，其中免租期34天；租金为16667元/月，年租金总计20万元，自2020年8月1日起至租期届满，租金每年递增10000元；租金每季度支付一次，于每自然季度结束前两天支付下个自然季度的房租；押金为16667元；租赁期间，如承租方提前退租的，应承担出租方相应损失为：1）押金不予退还，2）承担年租金20%的违约金；如承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租方未按约定时间返还房屋的，应按每日年租金千分之五标准支付违约金。租赁合同签署后，谢迪明、徐玉兰已经按约将租赁房屋交付给极客家公司使用，然而自2018年11月1日起，极客家公司无故拖欠租金未付。为此，谢迪明、徐玉兰曾于2019年1月19日委托律师致函极客家公司交涉，要求妥善履行合同义务，但极客家公司未予理会并欠付至今。另查明：1.双方在租赁合同中约定，物业管理费由极客家公司承担。谢迪明、徐玉兰于2019年4月1日支付了涉案房屋2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费2822.2元；2.在本案审理过程中，极客家公司于2019年4月1日向谢迪明、徐玉兰交还了涉案房屋的钥匙。一审法院认为，第一，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，极客家公司自2018年11月1日起无故拖欠租金未付，经谢迪明、徐玉兰发送律师函进行催讨后，极客家公司仍未支付相应租金。且根据双方租赁合同的约定，不按照约定支付租金达15日，合同解除。故谢迪明、徐玉兰要求解除租赁合同并无不当，该租赁合同应自2019年3月4日法院向极客家公司送达起诉状副本之日起解除。因极客家公司自2018年11月1日起即未支付租金，且直至2019年4月1日才将涉案房屋的钥匙交还给谢迪明、徐玉兰，故极客家公司理应向谢迪明、徐玉兰支付自2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金共计16667元/月×5个月＝83335元。关于谢迪明、徐玉兰要求支付物业管理费的诉请。一审认为，根据双方租赁合同的约定，物业管理费应由极客家公司承担，且谢迪明、徐玉兰也已垫付了相应款项，故极客家公司应当向谢迪明、徐玉兰支付拖欠的2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费2822.2元。第二，关于极客家公司是否存在提前退租的问题。谢迪明、徐玉兰认为依租赁合同第九条第二款的约定，如极客家公司提前退租的，则押金不予退还，且极客家公司须承担年租金20%的违约金。极客家公司则认为，本案谢迪明、徐玉兰解除租赁合同是依据双方签订的房屋租赁合同第8条第5款约定（即不按照约定支付租金达15日的，可以解除合同）行使的解除权，并不存在极客家公司提前退租这种情况，故不适用租赁合同第九条第二款的约定。一审认为，虽极客家公司未明确表示过要提前退租，但自2018年11月1日起极客家公司即不再向谢迪明、徐玉兰支付租金，在收到谢迪明、徐玉兰发送的律师函后，仍未履行相应义务。故极客家公司系以其行为表明其不愿履行合同的主要义务，存在提前退租的意思表示，其之所以不主动明确表示要提前退租，不排除有规避双方合同相关约定的意图。综上，一审认为极客家公司的行为应属于提前退租的性质。第三，关于极客家公司所支付的押金是否应当退回的问题。一审认为，押金制度是房屋租赁合同中普遍存在的一种履约担保方式，不仅担保房屋的完好状况与租金的收取，也担保租赁合同的履约期限。承租人在任何一方面的违约行为均将影响到押金的返还。本案中，双方在合同中约定，如极客家公司提前退租的，则押金不予退还。该条款系当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应对其约定予以尊重和保护。本案中，极客家公司提前退租的行为符合双方合同约定的极客家公司无权收回押金的情形，故极客家公司所交纳的押金16667元应归谢迪明、徐玉兰所有。第四，关于极客家公司是否应当向谢迪明、徐玉兰支付提前退租的违约金40000元的问题。一审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，谢迪明、徐玉兰并未提交证据证明其因极客家公司提前退租的行为产生了损失，且双方在合同中既约定了极客家公司所交押金不予退还，又要求极客家公司承担其他违约责任，该条款显失公平，故一审认为在极客家公司所交纳的押金归谢迪明、徐玉兰所有的情况下，谢迪明、徐玉兰要求极客家公司另行支付提前退租违约金40000元缺乏相应依据，不予支持。第五，关于极客家公司是否应当支付逾期付款违约金15000元及赔偿谢迪明、徐玉兰免租期损失18889元的问题。一审认为，双方租赁合同约定极客家公司应按每日年租金千分之一标准支付违约金的前提是，“极客家公司未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及极客家公司未按约定时间返还房屋的”。但现极客家公司未按约定支付租金已经达到了解除合同的条件，且谢迪明、徐玉兰也要求与极客家公司解除合同，另双方也并未对返还房屋的时间进行约定，故谢迪明、徐玉兰无权以此为由要求极客家公司支付相应违约金。另外，双方在签订租赁合同时，谢迪明、徐玉兰自愿给予极客家公司34天的免租期，系谢迪明、徐玉兰在订立合同时给予极客家公司的优惠条件，也即对自己权利的处分，且租赁合同也并未对需要赔偿免租期损失的情形作出相关约定，故谢迪明、徐玉兰以极客家公司提前退租为由要求极客家公司赔偿其免租期损失的诉请，缺乏相应依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、谢迪明、徐玉兰与极客家公司于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月4日起解除；二、极客家公司于判决生效之日起七日内向谢迪明、徐玉兰支付2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金83335元及物业管理费2822.2元，两项合计86157.2元；三、极客家公司交付的租赁房屋押金16667元归谢迪明、徐玉兰所有；四、驳回谢迪明、徐玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3490元，减半收取计1745元（谢迪明、徐玉兰已预交），由谢迪明、徐玉兰负担567元，由极客家公司负担1178元。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，谢迪明、徐玉兰对免租期损失、逾期付款违约金和提前退租违约金存在异议，故二审争议焦点在于一审对上述几项认定是否正确合理。一、关于免租期损失。免租期是谢迪明、徐玉兰在订立合同时自愿给予极客家公司的优惠，合同并未约定享受该免租期需满足限制性条件，也未约定提前解约需赔偿免租期损失，谢迪明、徐玉兰提出基于租期长才给予免租期、对方违约导致信赖利益受损进而主张对方赔偿免租期损失的相关意见，缺乏依据，本院不予采信。二、关于逾期付款违约金。合同第九条第四款约定逾期付款违约金的适用前提是“不按约定支付租金但未达到解除合同条件”或“未按约定时间返还房屋”。本案极客家公司未按约支付租金已达合同解除条件，谢迪明、徐玉兰也据此行使了解除权；另双方未对返还房屋的时间作出约定，且极客家公司在合同解除后及时交还了房屋钥匙，故本案不满足支付逾期付款违约金的条件，一审对该违约金未予支持，符合合同约定。三、关于提前退租违约金。极客家公司欠付多月租金，在收到对方书面催款通知后仍不履行相应义务，虽未主动表明提前退租，但具有规避相关责任的意图，一审综合案情认定极客家公司的违约行为属提前退租并无不当。合同第九条第二款约定了提前退租的违约责任，即押金不予退还和承担年租金20%的违约金，约定清楚明确，极客家公司应当按约承担违约责任。且本案确因极客家公司提前退租造成对方租期空置的经济损失，极客家公司虽主张违约金过高，但未提供任何证据证明存在违约金过分高于造成损失的情形，其相关意见不能成立。故本院对一审酌减提前退租违约金予以纠正，极客家公司已经交付的押金不予退还，另还需支付年租金20%即40000元的违约金。综上，谢迪明、徐玉兰的上诉理由部分成立，相应请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1079号民事判决书第一项、第二项、第三项，即“谢迪明、徐玉兰与嘉兴极客家房地产经纪有限公司于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月4日起解除；极客家公司于本判决生效之日起七日内向谢迪明、徐玉兰支付2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金83335元及物业管理费2822.2元，两项合计86157.2元；嘉兴极客家房地产经纪有限公司交付的租赁房屋押金16667元归谢迪明、徐玉兰所有”；二、撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1079号民事判决书第四项；三、嘉兴极客家房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十五日内支付谢迪明、徐玉兰违约金40000元；四、驳回谢迪明、徐玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3490元，减半收取计1745元，由谢迪明、徐玉兰负担182元，由嘉兴极客家房地产经纪有限公司负担1563元；二审案件受理费1647元，由谢迪明、徐玉兰负担172元，由嘉兴极客家房地产经纪有限公司负担1475元。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月三日法官助理沈文潇书记员陈丽琼