河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0727民初1602号原告：贾宝旗，男，汉族，1973年2月16日生，住河南省封丘县。委托代理人：朱歧军，河南黄池律师事务所律师。被告：陈世建，男，汉族，1980年10月7日生，住河南省杞县。被告：河南敏达置业有限公司（以下简称敏达公司）统一社会信用代码：914107825610409502住所地：辉县市清晖路路东法定代表人：王爱莲，任该公司总经理。委托代理人：陈亚帅，河南百泉律师事务所律师。被告：深圳华融汇鑫资产管理有限公司（以下简称华融公司）统一社会信用代码：91440300358812353N住所地：深圳市龙华新区民治街道民丰路鑫茂写字楼A3011法定代表人：梁世龙，任该公司总经理。第三人：河南瑞屋房地产营销策划有限公司（以下简称瑞屋公司）统一社会信用代码：91410104MA3XC7LE51住所地：郑州管城区玉凤路408号3号楼7层070006号法定代表人：郭单单，任该公司总经理。原告贾宝旗诉被告陈世建、河南敏达置业有限公司、深圳华融汇鑫资产管理有限公司、第三人河南瑞屋房地产营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾宝旗及其委托代理人朱歧军、被告陈世建、敏达公司代理人陈亚帅到庭参加诉讼，被告华融公司、第三人瑞屋公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告贾宝旗向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告河南敏达置业有限公司的房屋买卖合同。2、三被告返还定金20000元。3、被告赔偿购房差价20000元。4、三被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年10月11日，原告在被告河南敏达置业有限公司开发的敏达.佳联国际小区预定了总面积5.71平方、单价15000元/平方、编号为113号的商铺一间，并向被告陈世建（售楼主管人员）缴纳定金10000元，被告陈世建向原告出具收据一份，并盖有被告深圳华融汇鑫资产管理有限公司的合同专用章，后原告向三被告要求交付房屋时才知道三被告又将此商铺转卖给他人，现三被告拒绝与原告继续履行购买合同，构成违约。原告无奈诉至法院，望法院查明事实，依法判决，维护原告的合法权益。被告陈世建辩称：原告诉讼请求均不合理，应当驳回。1、我是河南瑞屋房地产营销策划有限公司的职工，当时我代表公司并没和原告签订房屋买卖协议，但是我们有口头协议：先交一万元（以票上显示的为准）定金，然后三个月把商铺过户等手续给原告办理完毕。如果无法办理完毕，这一万元定金退给原告，到期后因河南敏达置业有限公司的原因（该公司已经把该商铺抵押给别人），所以没办法给原告办手续，于是我通知原告来退定金。中间经过和原告数次协商，原告同意把一万元定金退了以后了结此事，但是原告去退款时候发现涉案商铺正在被别人装修，然后又不同意退款了。中间又经过房管所、住建局及工商局进行协商，让双倍返还原告定金，原告刚开始同意，后来不同意了，然后直接起诉了。补充说明下，涉案商铺并不是瑞屋公司对外销售的，而是另一家营销策划公司金中置业对外销售的。金中置业主要以销售商铺为主，和敏达置业也有销售合同。被告华融公司、第三人瑞屋公司未答辩。被告敏达公司辩称：原告的诉讼请求不合理，应该驳回。原告与被告敏达置业公司之间并没签订房屋买卖合同，双方之间并不存在有效的房屋买卖关系，敏达公司也未收取原告任何形式的定金，所以原告的诉求没有事实法律依据，依法应予驳回。根据原被告的诉辩意见，本院归纳以下案件审理焦点：1、原告与敏达置业公司是否存在房屋买卖合同关系以及应否应予解除。2、原告要求三被告连带双倍返还定金两万元以及赔偿房屋价款差价两万元的诉讼请求有无事实根据和法律依据，能否得到支持。原告贾宝旗向本院提交证据：1、收据一份，证明原告与被告敏达公司存在事实上的房屋买卖合同关系。2、原告与被告陈世建谈话录音一份，证明原告与被告陈世建、敏达公司之间存在房屋买卖合同关系。3、原告与现在买到涉案商铺的买方录音一份。该三份证据证明了被告陈世建、被告敏达公司违约，并且因违约给原告造成损失2万元。原告交定金时的价格是15000元/㎡，因房价上涨造成原告要购买相同面积的商铺，需要多支出百分之五十以上的价款，所以原告要求三被告连带赔偿原告损失两万元。被告敏达公司向本院提交证据：1、2017年1月5日河南敏达置业有限公司与河南瑞屋房地产营销策划有限公司签订的房屋销售协议书一份。2、2017年10月17日收取购房款专用收据（5515）一份。证明被告敏达公司委托河南瑞屋房地产营销策划有限公司销售被告敏达公司剩余房地产项目，并未委托被告陈世建或者被告华融公司代理销售，其收受售房款的行为系其个人行为，与被告敏达公司及被告敏达公司的委托销售无任何关系。被告敏达公司及其委托销售公司对外销售房产时会开具印有敏达公司标志的专用收据并加盖敏达公司财务专用章。原告所提供的收据与被告敏达公司的日常销售行为并不相符，其交款行为与被告敏达公司无关。被告敏达公司与河南瑞屋房地产营销策划有限公司签订的房屋销售协议书约定，相关购房款项是要交到被告敏达公司账户，瑞屋公司及其他个人或其他公司不具有收取购房款的权利，对于被告陈世建所述其系瑞屋房产销售公司工作人员我们无法核实，但对其个人收款行为不予认可。被告华融公司、陈世建、第三人瑞屋公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告陈世建对原告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，确实是5.71㎡。证据2是我与原告的谈话录音，买卖合同应在房管所审核过之后才签订，当时并不是签合同，只是写了个收据，录音并不是全部录音，而是截取的一部分。对证据3真实性有异议，不知道录音来源，商铺是金中置业公司出售和瑞屋公司没有任何关系，并不是瑞屋公司出售的。被告敏达公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性不发表意见，对证据1的关联性和证明目的有异议。收据上加盖的公章是被告华融公司的公章，与被告敏达公司没任何关系，被告敏达公司从未授权被告陈世建或被告华融公司对外销售敏达公司的房屋。所以说该票据所显示的内容与被告敏达公司无任何关系，收据上只显示商铺113号商铺，但并不显示开发商和楼房名称，不能证明原告的目的。对证据2真实性不发表意见，但对录音参与人陈世建所述该录音并非一份完整的录音，录音不显示制作时间，不能证明案件所述的商品房买卖有关联性，并且该截取的录音原告是留取了对其有利的片段，人为的删减了被告陈世建所述的三个月内走齐手续，如果走不齐手续原款退款的约定，该份证据不能作为定案依据。从谈话内容“被告陈世建说给你拿住，给你补齐，比方说8万多你拿7万多就管了，我再给你补上1万。”可以很明确看出是被告陈世建以个人名义收取了原告的款项，该款项并未交到被告敏达公司手里。综上原告提供的收据及谈话录音均不显示被告敏达公司的公章或财务人员的签名。被告敏达公司并未收取该款项，所以原告所述的合同关系并不成立，收据上所显示的收款行为是被告陈世建和被告华融公司的个人行为，与被告敏达公司无关。对证据3的真实性、关联性、和证明目的都有异议。这份录音从内容说是证人证言，根据法律规定应当由证人出庭作证，这份录音并不显示录音对方人的姓名、电话及重要信息都不显示，被录音人也没有作为证人出庭作证，无法核实录音真实性。录音内容和敏达公司并没有关联性，录音里面并没有显示是敏达公司销售的113号商铺，也不显示是原告收据里面所显示的113号商铺。所以与本案没有关联性，录音里面原告多次诱导发问商铺价格，但被录音人明确表示不知道那个人交多少钱，这句话表明被录音人并不是房屋产权人，也不知道购买价款。所以不能实现原告的证明目的。原告贾宝旗对被告敏达公司提交证据的质证意见为：对房屋销售协议书真实性有异议，该协议书被告敏达公司应提供河南瑞屋公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、委托书予以证明河南瑞屋公司是否存在。该合同被告敏达公司没有法定代表人签字，并且没有被告敏达公司的公章，只有河南瑞屋公司的章，所以该证据存在伪造可能性，不能证明被告2的证明目的。证据2是被告敏达公司自己制造，其真实性不可靠，因为被告敏达公司完全可以随意写。该证据与本案没有关联性，并且该证据形式不合法，没有收款人签名。被告陈世建对被告敏达公司提交证据的真实性均无异议。本院认为，原告提交的证据1、2及被告敏达公司提交的证据1均符合有效证据的三性牲，本院予以采信。原告提交的证据3因录音通知人员身份不明、被告敏达公司提交的证据2因与本案不具备内容关联性，上述两份证据本院均不予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2017年1月5日，河南敏达置业有限公司作为甲方与乙方河南瑞屋房地产营销策划有限公司签订房屋销售协议书一份，协议书载明甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方代理佳联国际房地产项目的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成协议。双方约定委托内容为甲方委托乙方为甲方目前剩余的房地产项目的营销策划、广告策划和销售代理，约定委托期限为一年，暂定自2017年1月1日起至2018年1月1日止；由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签订补充协议。除委托内容和期限，双方在协议书中对双方权利与职责、营销代理费的计算、支付及奖罚方式、争议的解决等事项均作出相关约定。被告陈世建系瑞屋公司副经理，当时其办公地点在敏达置业佳联国际售楼部，主要负责客源开拓、客源维护等日常工作。2017年10月11日，陈世建收到原告贾宝旗113号商铺（位于佳联国际小区，当时产权属于敏达公司）预售定金10000元，并向原告出具主要内容为“凭证号码N01006568出据日期2017年10月11日兹收到贾宝旗身份证号商铺定金（面积5.71平方）[113铺]单价15000元/平方人民币壹万0仟0佰0拾0元0角分收款人：陈世建”的收据一份，收据加盖有华融公司合同专用章。陈世建收取定金时向贾宝旗承诺陆续将该商铺的购房手续（签定购房合同、办理过户等）办理完毕，并将定金10000元上交至河南瑞屋公司。被告敏达公司认可涉案的113号商铺属于敏达公司所有，且已于2018年10月份通过其它房屋销售公司予以销售（未办理过户手续），价格为20000元/㎡左右。经本院释明，原告贾宝旗明确表示不对商铺差价申请评估鉴定，经本院出具律师调查令，原告委托代理人朱歧军至封丘县住房和城乡建设局并未查询到涉案商铺的备案登记及价格信息。因陈世建收取原告贾宝旗定金后，一直未按约定为其办理购房手续（定购房合同、办理过户等），双方就退赔款项无法达成一致意见，以致成讼。本院认为，首先，对于定金返还问题，当事人约定交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。被告陈世建系瑞屋公司敏达置业佳联国际售楼部工作人员，且其收取定金10000元后已上交至瑞屋公司，故陈世建收取原告贾宝旗定金应视为其在瑞屋公司的职务行为，同时因瑞屋公司为敏达公司涉案楼盘销售的委托代理人，瑞屋公司职工在售房屋过程收取定金的行为，应由被代理人敏达公司承担相应的法律责任。涉案商铺买卖合同无法签订、商铺无法过户并非原告贾宝旗原因所致，故敏达公司应向原告贾宝旗双倍返还定金20000元。其次，对于房屋差价赔偿问题，涉案113号商铺面积为5.71平方米，敏达公司认可商铺于2018年10月销售，价格为20000元左右，而原告贾宝旗交付商铺定金的时间为2017年10月份，价格为15000元，两次商铺价格存在明显落差，敏达公司作为商铺的出售方应当向贾宝旗赔偿合理的经济损失。但是，原告贾宝旗在陈世建出具113号商铺收条时明知加盖的并非商铺业主方（敏达公司）公章，其作为完全民事行为能力人应当意识到房屋预购可能存在风险却未提出异议，且在其多次与售楼部沟通无果后并未采取合理措施防止损失的扩大，贾宝旗自身存在明显过错，应减轻敏达公司的赔偿责任。综合以上因素，本院酌定敏达公司向原告贾宝旗赔偿商铺差价损失10000元。最后，敏达公司第二次开庭时陈述经进一步核实，2018年10月销售涉案商铺的价格为11109.46元，因其自认并无正式的售房合同及发票，且经原告代理人至封丘县住房和城乡建设局调查，并未查询到涉案商铺的备案登记价格，根据民事诉讼“不得反言”的原则，对于敏达公司上述主张本院不予采信。原告贾宝旗要求解除与被告敏达公司签订的房屋买卖合同，因审理中原被告均认可贾宝旗交付定金后，并未与敏达公司签订正式的购房合同，原告该请求于法无据，本院不予支持。综上，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南敏达置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾宝旗定金20000元。二、被告河南敏达置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾宝旗损失10000元。三、驳回原告贾宝旗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告河南敏达置业有限公司负担600元，原告贾宝旗负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  童永奎审 判 员  丁士阔人民陪审员  邢红平二〇一九年十月十二日书 记 员  李冰川