襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0691民初1437号原告:施美琴，女，汉族，1976年9月23日出生，住襄阳市。委托诉讼代理人：张万忠，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张建波，男，汉族，1977年9月10日出生，住襄阳市樊城区。被告：周治南，男，汉族，1975年8月6日出生，住襄阳市民发盛特区。二被告共同委托诉讼代理人：刘光道，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告施美琴诉被告张建波、周治南租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施美琴及其委托诉讼代理人张万忠,被告张建波、周治南及其共同委托诉讼代理人刘光道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施美琴向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告张建波立即腾空租赁房屋并向原告移交房屋；3.判令被告张建波支付拖欠的租金537774.24元；4.判令被告张建波从2019年5月20日起按每日179.34元赔偿原告至其腾空房屋之日止的租金损失；5.判令被告张建波从2018年7月8日起按每日300元支付滞纳金即12万元；6.判令被告周治南对被告张建波拖欠的租金中的267848元承担保证责任；7.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年4月7日，原告与被告张建波签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于襄阳市××新区××北路××号（长虹观邸）面积为824.31平方米的房屋出租给被告用于经营超市。双方约定：租期10年，自2017年7月8日至2027年7月7日止；租金按每月每平方米65元（不含税）计算；租金每半年支付一次，金额为该年度租金的50%，第二次半年租金至少提前一个月支付，以此类推。合同约定的解除条件包括未按约定期限足额交付租金并超过7天。违约条款为不按约定支付租金，每逾期一天，按300元支付滞纳金。被告在合同履行期间从2018年7月8日开始拖欠原告的租金至今未付。2018年10月20日，被告周治南对被告张建波已经拖欠的267848元租金提供担保。此后，原告多次向被告索要该欠款，被告不仅拒不支付，而且还一直使用租赁的房屋至今。原告认为，被告恶意拖欠原告租金的行为已经满足合同约定的解除条件，且已经损害了原告的合法权益。为此，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张建波辩称，原告诉讼请求不能成立，原告与被告张建波租赁合同已于2018年6月29日结束，2018年6月29日之后原告未经张建波同意私自将承租房转租给何冰释，从即日起已由何冰释对原告交纳租赁费用。被告张建波保留重新对原告起诉追究违约责任以及赔偿相关损失的请求。原告所说的和张建波没有关系，张建波已经交纳完相关的租赁费用。被告周治南辩称，担保属实，是何冰释在承租期间没有给原告缴纳相关费用，由何冰释找到周治南出面为何冰释向原告承担的担保责任，该租赁费用应由何冰释承担。原告主张的租赁费、违约金过高，请求依法核减。原告多次要求腾空房屋并锁门，影响承租人的正常营业，造成重大损失，应核减相关费用，不应计算至诉讼前一天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对不持异议的证据，且符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年4月7日，原告施美琴（甲方）与被告张建波（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于襄阳市××新区××北路××号（长虹观邸）29-1-001-1、29-1-001-2，出租房屋面积共824.31平方米。该房屋租赁期为十年，自2017年7月8日起至2027年7月7日止。乙方依法自主决定使用租赁房屋，合法经营，自负盈亏，自担风险，甲方为乙方提供自签约之日起至2017年7月7日止的免费装修期。本合同签订之日，应交五万定金，留做为押金，此款乙方汇入甲方指定账户。起始租金为每月每平方米65元（不含税价），前两年租金不变(即2017年7月8日起至2019年7月7日止期间)，第三年即2019年7月8日起每年房租年递增5%。租金遵从先支付后使用的原则，租金每半年支付一次，金额为该年度租金的50%；双方约定合同签订日后10日内交首次租金321480.9元，第二次半年租金至少提前一个月支付到甲方指定账户，以此类推。乙方在租赁期内按时缴纳租金前提下，甲方不干预乙方转租。房屋租赁期间，未按约定期限足额交付租金，并超过七天，甲方有权解除合同，并无条件收回出租房屋。合同期满或因乙方违约，甲方收回房屋时，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施，乙方应当在甲方通知后三日内从出租房屋内搬走；逾期不搬走，视为乙方放弃前述物品的所有权，授权甲方无偿处置。不能移动、拆除的装饰装修要保持正常使用时的状态，不得拆除损坏。乙方应在租赁期满前10日内搬离，并经甲方验收认可，相互结清各自的费用，方可办理退租手续，否则承担甲方损失，押金不退。乙方不按约定支付租金或者费用每逾期一天，每天按300元支付滞纳金。双方的文件或通知均以合同中载明的地址、电话及微信号、邮箱为准，若上述各项变更，应即时通知对方，否则，按上述方式之一发给对方的文件或微信、邮件视为发件人履行了传递文件的义务。如因提供的信息错误或变更没有通知造成送达不能的，由过失方自行承担一切损失和责任。合同签订后，被告张建波支付给原告押金五万元，并对租赁物进行了装饰装修，后开始经营超市，超市取名高新技术开发区金佳成生活超市。2018年7月份张建波在经营期间出现亏损，未能按合同约定的期限向原告支付租金，后停业。之后经张建波聘请的超市管理人张晗介绍，周治南接手经营超市。张晗还陈述，因周治南对外负有债务，周治南接手后以其侄儿何冰释的名义申领了高新技术开发区汇云超市的营业执照。诉讼中，张建波自认未与原告提前解除租赁合同。2018年10月30日，周治南给原告出具一份担保书载明，兹有襄阳市长虹北路长虹观邸商业门面一楼汇云超市应付房租人民币贰拾陆万柒仟捌佰肆拾捌元（￥267848）（时间自2018年7月8日至2018年12月7日止）本人自愿对此房租进行担保，在2018年11月15日前全部支付完毕，如有逾期未支付，本人愿代为支付，并以个人所属资产进行抵押担保。2018年11月28日，周治南在担保书的下方特别说明：以上租费只和周治南有关，个人承担同其他人无关，同时自愿承担日违约金叁佰元（￥300.00）此违约金从2018年12月1日开始计算。另查明，原告施美琴提供的与张建波自2017年12月12日至2019年4月27日的短信记录记载，施美琴多次催促张建波交纳房租，张建波于2018年7月3日回复称张晗还没有去交房租吗？早就交待她了，我再催一下，抱歉。2018年8月2日施美琴给张建波发的微信内容为，张总，房租你们到现在还没交，严重违约，催你们多次，一天拖一天。最后限你们今天下午2点半之前若还没交来，只能叫你们先停业锁门，交了房租再开业。2018年10月30日张建波回复，你直接锁门，不交房租不开门﹗我在北京，短期不回襄阳。就锁门一事施美琴陈述，其只是锁了超市的半边门，正门没有锁，锁了一晚上就开了。2019年4月27日，施美琴给张建波发送短信称，因你从2018年7月8日到现在的租金都未交清，按照合同约定，你已经严重违约。现通知你解除合同，并限你三日内自行清空店内所有物品，且不得损害房屋装修。逾期不腾空房屋一切损失及法律后果均由你个人承担，特此通知！诉讼中，原告施美琴还提交了2019年9月6日与张建波的通话记录，张建波愿意与原告协商解决房租一事，愿意以其装修的花费抵偿房租。原告明确表示不同意以装修的花费抵偿房租。施美琴也向本院明确表示对附合的装修不同意利用也不同意给予补偿。现租赁房屋中有张建波的货架、货柜、空调等物品。庭审中，原告表示如果法院认定其微信通知张建波《房屋租赁合同》已解除及解除合同的时间，合同解除后原告主张的即为租金损失。另，被告周治南自向原告出具担保书后，已分两次支付给原告租金共计5000元。还查明，诉讼中，原告认为其第四项诉讼请求即“判令被告张建波从2019年5月20日起按每日179.34元赔偿原告至其腾空房屋之日止的租金损失”系笔误，与原告的实际损失不符，申请撤回该项诉讼请求。本院认为，原告施美琴与被告张建波之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原告将租赁物交付张建波使用，张建波接收房屋后进行装修后开始经营超市。依据合同约定，张建波应在2018年7月8日前一个月向原告提前交纳2018年7月8日起至2019年1月8日的租金，张建波违反合同约定未交纳租金，已构成违约。依据《房屋租赁合同》第六条第二款规定，房屋租赁期间，乙方未按约定期限足额交付租金超过七天的，施美琴有权解除合同，并无条件收回出租房屋。因张建波逾期交纳租金已超过七日，原告于2019年4月27日以微信通知方式向张建波下达解除《房屋租赁合同》通知书，符合双方约定的合同解除条件，该解除通知书已到达张建波处并生效。解除合同通知书确定原告与被告解除租赁合同，并限被告三日内腾退房屋，故原告与张建波签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日已解除。原告在本案中请求解除与被告张建波签订的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，依据合同中约定的条款原告可无条件收回出租房屋。在原告明确表示不同意对形成附合的装修物给予补偿的情况下，原告请求被告张建波腾退租赁房屋并向原告移交租赁物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金问题，扣除周治南在出具担保书后支付给原告的租金5000元，经核算，截止《房屋租赁合同》解除之日即2019年4月30日，被告张建波尚欠原告租金516513元，本院予以支持；对原告主张多出部分，本院不予支持。被告周治南自愿向原告出具担保书，愿对被告张建波拖欠原告的租金267848元承担连带保证责任，因周治南在出具担保书后已付给原告租金5000元，该款扣减后周治南还应对张建波应付的租金262848元范围内向原告承担连带清偿责任，本院予以支持，对原告主张多出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，合同明确约定张建波不按约定支付租金或费用每逾期一天，每天按300元支付滞纳金，因合同尚未解除前，张建波即应于2018年7月8日前、2019年1月8日前分两次交纳下半年的租金（每半年租金为321480.9元），但其逾期未予交纳导致原告一直未能及时收到该笔租金，原告具有损失。结合张建波提出滞纳金过高的抗辩意见，扣减被告周治南已交纳的租金5000元，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定原告主张的滞纳金分段计算为：以本金316480.9元为基数自2018年7月8日，以本金321480.9元为基数自2019年1月8日，均按照年利率6%计算至2019年5月20止，本院予以支持；原告主张多出部分，本院不予支持。关于周治南辩称是何冰释与原告发生的租赁关系，其是为何冰释出具的担保书，何冰释应向原告支付租金的问题。本院认为，前述张晗及被告张建波亦认可系周治南在经营汇云超市，只是周治南以何冰释的名义领取的营业执照经营超市，再结合周治南向原告出具的担保书及付款5000元的事实，能够相互印证周治南系汇云超市的实际经营者，周治南的上述抗辩理由，本院不予采信。关于被告张建波辩称自2018年6月底未与原告发生租赁关系，不应支付租金的问题。本院认为，从原告提交的短信记录等相关证据可以证实虽后期张建波未实际经营，但原告与被告张建波签订的租赁合同期限未届满，也未解除，且后期原告一直在向张建波催要租金，张建波未否认不应支付原告租金，故原告依据租赁合同的约定向被告张建波索要租金，符合法律约定。被告张建波的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告在本案中申请撤回第四项诉讼请求即“判令被告张建波从2019年5月20日起按每日179.34元赔偿原告至其腾空房屋之日止的租金损失”，该项请求系原告自愿行为，且符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告施美琴与被告张建波签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告张建波于本判决生效之日起二十日内，将位于襄阳市高新区长虹北路56号（长虹观邸）29-1-001-1、29-1-001-2房屋腾空并交付给原告施美琴；三、被告张建波于本判决生效之日起十日内，向原告施美琴支付租金516513元；四、被告张建波于本判决生效之日起十日内向原告施美琴支付滞纳金（分段计算为：以本金316480.9元为基数，按照年利率6%自2018年7月8日计算至2019年5月20日止，以本金321480.9元为基数，按照年利率6%自2019年1月8日计算至2019年5月20止）。五、被告周治南在本判决主文第三项确认的应由被告张建波支付给原告施美琴的租金，在262848元范围内向原告施美琴承担连带清偿责任。六、驳回原告施美琴其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9180元，保全费5000元，由被告张建波负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  信国良人民陪审员  刘爱华二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨 莉