上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14086号原告：上海百联嘉定购物中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张培雄，总经理。委托诉讼代理人：杜洁、段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海优站餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆春辉，执行董事。委托诉讼代理人：毛先明，上海翰浩律师事务所律师。原告上海百联嘉定购物中心有限公司(以下简称百联嘉定公司)与被告上海优站餐饮管理有限公司(以下简称优站公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百联嘉定公司的委托诉讼代理人杜洁、段传勇及被告优站公司的委托诉讼代理人毛先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联嘉定公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原告与被告2017年7月签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》，2017年8月签订的《协议书》于2019年6月30日终止；2.请求判令被告立即将位于上海市澄浏中路XXX号地下1层1号，第B1层G58-B01-1-113室租赁场地(以下简称系争房屋)恢复至毛坯状态后返还给原告，并判令被告自2019年7月1日起至被告实际履行之日止,按合同约定标准向原告支付房屋占有使用费；3.请求判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金332,191.53元和物业管理费166,005.24元；4.请求判令被告向原告支付2019年4月1日至6月30日水费、垃圾费18,872.2元；5.请求判令被告赔偿原告违约金996,393.54元，且被告已支付的租赁押金332,150元由原告没收；6.请求判令被告赔偿原告律师代理费损失65,000元。事实与理由：2017年7月、8月,原告与被告优站公司签订《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》及《协议书》,约定原告将系争房屋出租给被告使用,租赁期限自2017年7月15日起至2023年7月14日止,同时约定租赁期限内,被告逾期支付租金及各项费用超过三十天,原告有权根据实际情况作出提前终止合同的决定,被告应当缴清欠款并支付滞纳金,同时被告无权要求返还押金,以及应当向原告支付违约金,违约金为相当于终止合同前缴付的6个月租金(含物业管理费),并承担因诉讼发生的律师费等全部费用。上述合同签订后,原告履行了将租赁物业交付被告使用的义务,被告亦在租赁物业的地址办理了上海优站餐饮管理有限公司的营业执照,但被告却存在逾期支付租金及各项费用的违约行为。截止2019年6月30日,被告已拖欠原告2019年4月1日至6月30日租金和物业管理费498,196.77元,2019年4月1日至6月30日水费、垃圾费18,872.2元。原告多次向被告催讨上述款项,被告仍拒绝履行付款义务。原告于2019年6月28日正式函告被告终止双方签订的合同,但被告未及时返还房屋也未能付清欠款，故原告诉至法院。被告优站公司辩称，确因经营不善没有按约支付租金，对合同解除没有异议，所欠租金可自押金中抵扣；系争房屋被告仅自用一间且已于2019年6月30日搬离，其余房间转租或空置，转租户也已搬离；已支付2019年4月至6月间物业费14,000元，也不存在拖欠水费、垃圾费的情况；违约金过高请求法院调整。经审理查明：2017年7月，百联嘉定公司与案外人上海轶友餐饮管理有限公司(以下简称轶友公司)签订《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》各一份，约定百联嘉定公司将系争房屋出租给轶友公司用以餐饮经营使用，租期六年：自2017年7月15日至2023年7月14日止；租金：1.905元/平方米/天(即月租金105,457.63元)，自2019年7月15日起每两年递增5%，租金每月25日为最后付款日期；物业管理费：0.943元/平方米/天(即52,202.91元/月)，自2019年7月15日起每两年递增5%；租赁押金：332,150元。协议另约定：轶友公司逾期未足额支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费或公用事业费或其他应付费用等达30天或擅自停止营业达48小时或擅自转租或被告擅自变更租赁场地用途或被告非自用的，百联嘉定公司有权根据实际情况作出提前终止的决定并有权要求对方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等费用，且对方无权要求返还押金，违约金为相当于终止合同前缴付的6个月租金(含物业管理费)；合同期届满或双方协议提前终止本合同的，如轶友公司未按期归还租赁场地的，应支付场地占用费……延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月租金和物业管理费，并视为放弃租赁物业内的所有物品，由百联嘉定公司处理；因履行本合同发生争议导致涉诉的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费等全部费用。上述合同签订后，2017年8月，百联嘉定公司、轶友公司、优站公司三方于2017年8月签订协议书1份，约定：轶友公司将上述合同中承租人的全部权利、义务转让给优站公司，自本协议签订起，优站公司成为上述合同中的承租人，一并受让承租人的权利义务。之后，优站公司以系争房屋所在地址注册营业执照并开始经营，其中部分房屋自用，部分转租他人经营。后优站公司出现迟延支付费用的情况(2019年3月31日之后未再向百联嘉定公司支付过租金及相关费用)，期间优站公司催要欠付费用未果，遂于2019年6月28日向优站公司寄送律师函，通知双方合同于2019年6月30日终止，要求优站公司返还系争房屋并付清所欠租金及承担违约金。因双方未达成一致，遂诉至本院。以上事实，有《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》、《协议书》、催款函、律师函等及庭审笔录为证。本院认为：一、关于合同关系的解除。百联嘉定公司与轶友公司签订《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》后，又与优站公司以三方协议的方式对合同进行了变更，确立了优站公司的承租人地位，故百联嘉定公司与优站公司之间据此建立了关于系争房屋的租赁合同关系，该合同关系合法有效，百联嘉定公司与优站公司均应按约履行。但在实际履行中，优站公司却未能按约支付租金等费用，其行为构成违约，百联嘉定公司据此主张合同解除符合合同约定，且优站公司对合同解除不存异议，故双方间的租赁合同关系应予解除，解除日期以2019年6月30日确定。合同关系解除后，优站公司应将系争房屋返还百联嘉定公司，审理双方确认以2019年10月29日为系争房屋返还交接日，故本案对系争房屋的返还不再予以处理。二、关于合同关系解除前的租金、物业管理费及水费、垃圾费。合同解除后，对合同解除之前的租金、物业管理费优站公司仍应承担支付之责，现优站公司租金及物业管理费支付至2019年3月31日，故其应承担2019年4月1日至合同解除日止的租金及物业管理费，现百联嘉定公司按合同约定的租金及物业管理费标准主张上述费用，于法有据，本院予以支持，而优站公司虽称已支付过物业管理费14,000元，却未提供相应证据，本院难以采信。另百联嘉定公司对其主张的水费及垃圾费也未提供充分证据，本院对此亦不予支持。三、关于合同关系解除后的房屋使用费及物业管理费。合同关系解除后，优站公司应将系争房屋返还百联嘉定公司，但优站公司虽称已搬离房屋却未能提供相应证据，亦未有要求或通知对方交接的相关证据，直至2019年10月29日双方才确认交接，故对合同解除之日次日起至2019年10月28日期间的房屋使用费及物业管理费，仍应由其承担，但考虑到优站公司的实际使用情况，本院酌情确定优站公司应承担该期间的房屋使用费15万元及物业管理费8万元。四、关于违约金和律师费。本案合同解除系优站公司逾期支付租金等费用的违约行为所致，故优站公司应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁押金及相当于6个月租金(含物业管理费)的违约金等，百联嘉定公司据此主张违约金虽然符合合同约定，但本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定，据此本院酌情对违约金予以调整为498,196.77元，该违约金已足以弥补百联嘉定公司之损失，故其另行没收租赁押金332,150元的主张本院不予支持，百联嘉定公司应将收取的租赁押金332,150元返还优站公司(该返还款项可在违约金款项中予以折抵，折抵后优站公司尚应支付违约金166,046.77元)，而百联嘉定公司的律师费诉请符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海百联嘉定购物中心有限公司与被告上海优站餐饮管理有限公司间关于位于上海市澄浏中路XXX号地下1层1号、第B1层G58-B01-1-113室房屋的租赁合同关系于2019年6月30日解除；二、被告上海优站餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联嘉定购物中心有限公司2019年4月1日至2019年6月30日期间租金332,191.53元、物业管理费166,005.24元；三、被告上海优站餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联嘉定购物中心有限公司2019年7月1日至2019年10月28日期间房屋占有使用费15万元、物业管理费8万元；四、被告上海优站餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联嘉定购物中心有限公司违约金166,046.77元；五、被告上海优站餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海百联嘉定购物中心有限公司律师费损失65,000元；六、原告上海百联嘉定购物中心有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,005元，减半收取9502.5元，保全费5,000元，合计14,502.5元，由原告上海百联嘉定购物中心有限公司负担8,813.5元，被告上海优站餐饮管理有限公司负担5,689元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年十一月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。