河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初912号原告：孙建洛，男，1958年5月24日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孙楠，女，1985年1月22日出生，汉族，住洛阳市西工区，系孙建洛女儿。被告：高双，女，1989年12月2日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：侯巍、吕玲玉，河南洛神律师事务所执业律师。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**，现实际经营地址洛阳市洛龙区金城寨街7号正大国际中心33层。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：常志平，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。原告孙建洛与被告高双、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙建洛的委托诉讼代理人孙楠，高双的委托诉讼代理人侯巍、吕玲玉，懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建洛向本院提出诉讼请求：1.判决赵秀文、高双及懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除；2.判决高双向孙建洛支付违约金165000元3.诉讼费由高双承担。事实和理由：赵秀文将位于河南省洛阳市西工区纱厂南路33号6幢4门102号房屋托管给懿皇公司出售，并将该房屋产权证、钥匙交付给懿皇公司保管。高双在懿皇公司的带领下对该房屋进行查看，详细了解该房屋所有情况后，达成该房屋买卖合意。2018年8月13日，赵秀文全权委托代理人孙楠、高双及懿皇公司共同签订编号为LY0001249号《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定赵秀文将该房屋出售给高双，出售价款825000元，高双应在2018年8月20日前面签，面签过后7日内支付首付款230000元至贷款银行监管账户，贷款590000元由抵押贷款银行发放，其余5000元由高双交由懿皇公司代为保管，在办理房屋交接手续后7日内支付给赵秀文。合同第九条第二款约定，买方未按合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。赵秀文在签订合同前，已将该房屋产权证书交由懿皇公司保管，高双在签订合同前和签订合同时，均详看过该房屋产权证书，确认卖方身份，房产面积、产权期限等相关信息。合同签订后，赵秀文积极办理卖房相应手续，准备与高双办理面签相应材料，但在2018年8月20日办理面签手续前，高双以“该房屋产权期限为50年，不是70年”为由拒绝履行合同，拒绝办理面签手续，合同至今已逾期满30日。因高双拒绝履行合同义务，导致该合同已无法继续履行，故赵秀文有权依据法律规定和合同约定要求解除合同并要求高双承担违约金165000元。高双辩称，1.高双不存在违约行为，不应在本案中承担违约责任。高双因小孩上学,需要在纱厂路附近购买二手房，于是通过“58同城”手机软件找到涉案房屋房源一套，该房屋显示信息为“置隆花园一楼双气精装，86万，2室2厅1卫，103㎡，年代2010年，产权商品房70年，经纪人为杨海涛”。因该房屋系赵秀文委托懿皇公司进行出售，高双随即与懿皇公司工作人员杨海涛取得联系，约定由懿皇公司提供居间服务，为高双办理涉案房屋的过户及按揭贷款手续，高双因此向懿皇公司先后支付共计36325元服务费用。2018年08月13日，赵秀文、高双及懿皇公司共同签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》(合同编号：LY0001249)，合同签订后，高双按照合同约定，将办理贷款所需资料交给懿皇公司代为办理按揭贷款手续，并等待懿皇公司通知进行面签。懿皇公司工作人员于2018年08月20日、2018年08月21日通知高双因故暂时无法办理面签。2018年08月29日，懿皇公司工作人员告知高双，由于涉案房屋产权期限为50年，银行无法办理此类房屋按揭贷款。直到此时高双才得知，该房屋系50年产权期限的事实。高双于同日上午立即找到赵秀文与懿皇公司，要求其作出解释，但赵秀文与懿皇公司均表示涉案房屋的50年产权期限不影响正常交易。随后高双明确表示，因银行不办理涉案房屋的按揭贷款，懿皇公司也未能按照约定代理高双办理按揭贷款手续，高双已经无法使用按揭贷款方式支付转让价款，造成该合同实际无法继续履行，同时高双要求懿皇公司重新为其选择能够正常办理按揭贷款手续的房源。赵秀文及懿皇公司明知涉案房屋产权期限仅为50年但并未告知高双，事实上构成了对高双的欺骗。高双因急需用房，从始至终都没有不予履行合同的想法，只是因为赵秀文和懿皇公司没有如实履行告知义务，造成涉案房屋不能正常办理按揭贷款手续而无法继续履行合同。2.赵秀文并未遭受任何损失，其所要求的违约金过高，且没有事实与法律依据。2018年09月18日，距赵秀文与高双签订合同仅一个月，赵秀文就与第三人及案外人吴俊杰另行签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同编号：LY0001118，赵秀文以83.5万元的价格将涉案房屋转让于吴俊杰，比赵秀文转让给高双时还多出1万元。因此，赵秀文在本案中并未遭受任何损失，其要求高双承担房屋成交价20％的违约金并无任何事实及法律上的依据。懿皇公司述称，1.2018年8月13日，赵秀文、高双在懿皇公司的居间中介下，签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0001209），合同约定赵秀文将其坐落于河南省××工区纱厂××路××4-102房产出售给高双，建筑面积101.54平方米，转让总价款为825000元，高双以按揭贷款方式付款。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。2.现买卖双方的合同已无法继续履行，懿皇公司同意依法解除合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2018年8月13日，赵秀文（卖方）、高双（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于河南省××工区纱厂××路××院××4-102，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号，房产用途为住宅，产权性质商品房，建筑面积为101.51平方米，该房产转让总价为825000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年8月20日前面签，面签通过后7日内，付首付23万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额59万元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买方未按合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金16500元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；签署合同当天买方向居间方支付代办过户费用2000元，代办贷款服务费3000元，代收评估费成交价5‰，签署合同当天卖方将不动产证原件交居间方代为保管，作为办理该房产手续之用。合同还对其他内容进行约定。高双共向懿皇公司支付36325元服务费用。2.2018年7月30日，赵秀文（委托方/甲方）与懿皇公司（受托方/乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，约定房屋坐落于河南省××工区纱厂××路××4-102，建筑面积101.51平方米，房产用途为住宅；甲方委托期限自2018年7月31日起至2018年10月30日止，甲方确认房产委托售价为850000元，此委托价格包括室内部分或全部物品。赵秀文将涉案房屋的产权证书交由懿皇公司保管。后懿皇公司在网上发布涉案房屋的房源信息，显示“置隆花园一楼双气精装，86万，2室2厅1卫，103㎡，年代2010年，产权商品房70年”。懿皇公司称可能是工作人员疏忽将涉案房产的信息发布为70年产权，懿皇公司工作人员没有注意该信息，也未将该信息告知高双。懿皇公司称正常情况下，双方将材料提交后是可以办理贷款，由于银行政策原因，导致涉案房屋无法办理贷款。高双称看过涉案房屋的权利证书，但是高双不是专业人士，并没有注意到房屋产权期限问题，且懿皇公司没有告知该信息。3.不动产权证号为豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号的房屋显示的信息为权利人赵秀文，共有情况为单独所有，坐落河南省××工区纱厂××路××4-102，房屋建筑面积101.51㎡，国有建设用地使用权2050年12月19日止。4.2018年9月18日，赵秀文（卖方）、吴俊杰（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于河南省××工区纱厂××路××院××4-102，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10601551号，房产用途为住宅，产权性质商品房，建筑面积为101.51平方米，该房产转让总价为835000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2018年9月8日前面签，面签通过后5日内，付首付246000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额574000元；买方未按合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价20%违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金16700元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同还对其他内容进行约定。5.赵秀文认为高双违约，故诉至我院要求解除双方的合同并要求高双赔偿违约金。在诉讼过程中，赵秀文死亡，孙建洛称其系赵秀文的唯一法定继承人，申请作为原告参加诉讼，继承赵秀文的权利、义务。孙建洛提供河南省洛阳市西工公证处2018年3月16日出具的（2018）洛西证民字第121号《公证书》一份、洛阳市第十一人民医院2019年1月19日出具的《居民死亡医学证明（推断）书》一份、洛阳白马集团有限责任公司2019年5月28日、6月4日出具的《证明》各一份、中铝洛阳铜业有限公司2019年6月10日出具的《证明》一份、洛阳市公安局西工派出所2019年6月11日出具的《证明》一份，以上材料显示赵秀文父亲赵松1959年病故，母亲李帖1962年病故，配偶孙石头先于赵秀文死亡；赵秀文育有长子孙建洛，次子孙同洛，三子孙民洛；孙民洛未婚，于2004年2月13日死亡注销；孙同洛于2008年9月19日因病死亡，孙同洛生前离婚未再婚，孙同洛的父亲孙石头先于孙同洛死亡，孙同洛留有洛阳市西工区纱厂南路33号6幢4-102号房屋，由法定继承人赵秀文一人继承孙同洛的遗产。6.高双、懿皇公司庭审时均表示同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。高双庭审时称因涉案房屋产权为50年无法办理贷款，所以高双不愿再购买涉案房屋。赵秀文的委托诉讼代理人孙楠庭审时称由于涉案房屋未及时出售，给委托诉讼代理人孙楠及其丈夫造成贷款利息损失。双方有争议的事实如下：孙建洛提供吴俊杰、董迎娜2018年10月8日与交通银行股份有限公司洛阳分行签订的涉案房屋的抵押合同一份，证明涉案房屋可以办理抵押贷款手续。高双、懿皇公司对该证据无异议，但高双认为该证据不能证明高双有违约的事实，是赵秀文和懿皇公司的过失致使合同无法履行；懿皇公司称该证据不能证明洛阳市所有银行都能为50年产权的房屋办理抵押贷款。本院认为，在诉讼中，一方当事人死亡，人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案中赵秀文作为一方当事人在诉讼过程中因病去世，孙建洛为赵秀文的继承人，可承担赵秀文已经进行的诉讼，故孙建洛可以代赵秀文主张权利。赵秀文、高双与懿皇公司于2018年8月13日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，本院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。因高双、懿皇公司均同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，故孙建洛主张解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。赵秀文作为出卖人将涉案房屋委托懿皇公司出售，并将权利证书交付给懿皇公司，高双也认可看过权利证书，赵秀文已经如实将涉案房屋的信息告知懿皇公司及购房人，在履行合同过程中无违约行为。合同约定高双以按揭方式支付部分房款，高双作为买受人应当按约定向赵秀文支付房屋对价。关于高双辩称因赵秀文未如实告知涉案房屋产权年限信息导致无法办理按揭贷款，其才不同意继续履行合同的问题。赵秀文已将权利证书交付给懿皇公司并委托懿皇公司出售房屋，懿皇公司作为专业的房屋中介机构，并且收取服务费用，其应当尽到相关义务，对外发布真实的房屋信息。因懿皇公司的原因导致对外信息发布错误，赵秀文并无违约行为，且涉案房屋此后的购房人是以按揭贷款的方式支付房款，故高双辩称因涉案房屋无法办理贷款而不同意继续履行的理由本院不予采纳。因高双违反合同约定不同意继续履行合同，其应当承担相应违约责任。高双辩称赵秀文并未受到损失，违约金标准过高，本院考虑赵秀文在高双表示不同继续履行合同一个月后就将涉案房屋再次出售，且再次出售的房屋价款高于高双应付给赵秀文的价款，赵秀文也未提供证据证明其有实际损失，故本院酌定将违约金调整为15000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第五十五条规定，判决如下：一、确认赵秀文、高双及洛阳懿皇房产经纪有限公司于2018年8月13日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除；二、被告高双于本判决生效后十日内向原告孙建洛支付违约金15000元；三、驳回原告孙建洛的其他诉讼请求。如果高双未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3600元，由孙建洛负担3270元，由高双负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 陶 源陪审员 王小刚陪审员 任淑文二〇一九年七月三十日书记员 王丹阳