上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18246号原告(反诉被告)：石磊。委托诉讼代理人：刘诚，上海川汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋娇，上海川汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海臻浔餐饮管理有限公司。法定代表人：贺晓波。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。原告(反诉被告)石磊与被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司(以下简称臻浔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，被告(反诉原告)臻浔公司提出反诉，本院予以受理。后转为普通程序，于2020年1月6日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)石磊及其委托诉讼代理人刘诚、被告(反诉原告)臻浔公司的委托诉讼代理人姚志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石磊向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方所签订的《联销经营协议》于2019年3月21日终止；2.请求判令臻浔公司退还租金押金51,000元、食品保证金10,000元、物业费押金9,000元、进场费押金70,000元、3月份10天租金5,666元，合计145,666元；3.判令臻浔公司承担律师代理费8,000元。本案审理过程中，石磊变更诉讼请求为：1.请求确认双方所签订的《联销经营协议》于2019年3月21日解除；2.请求判令臻浔公司退还租金押金51,000元、食品保证金10,000元、物业费押金9,000元、进场费押金70,000元、3月份10天租金5,666元，合计145,666元；3.判令臻浔公司承担律师代理费5,000元；4.请求确认《联销经营协议》第二条第3款、第五条第1款、第十四条第1款无效。事实和理由：2018年12月中旬，石磊与臻浔公司签订了一份《联销经营协议》(实际上是餐饮铺位租赁合同)，合同约定，臻浔公司将上海市闵行区合川路XXX号寻光食色美食汇第8号铺位(以下简称涉案商铺)出租给石磊作为经营餐饮使用，该合同为不定期租赁合同，任何一方都可以随时通知另一方终止本合同的履行。在签订合同之前，臻浔公司为了骗取石磊的信赖、促使石磊尽快在臻浔公司起草的格式合同上签字，作了很多的承诺和保证，比如：承诺保证每天前来“寻光食色美食汇”用餐的顾客不少于1800人次，保证石磊每月的营业额不少于90,000元，纯利润不少于30,000元，保证在一个月之内把“寻光食色美食汇”周围的个体餐饮店清理掉，保证将大门改宽以增加就餐座位等，并作了大量的虚假广告和虚假宣传。石磊自2019年1月1日进场营业后，发现臻浔公司的承诺和保证一件也没能实现，每天前来“寻光食色美食汇”用餐的顾客总共不到700人次，每月的营业额在20,000元上下，周围的个体餐饮店越来越多，大门没有改宽，用餐座位没有增加，并且经常停水停电，使石磊无法继续经营。石磊于2019年3月17日书面通知臻浔公司终止履行合同，并于3月20日搬离了涉案商铺。臻浔公司虽答应退回所收取的相关费用，但迟迟不予兑现，故诉至法院。臻浔公司辩称，双方之间签订的《联销经营协议》是两年固定期限合同，臻浔公司持有的《联销经营协议》及《进场单》上写明了期限，石磊无权行使法定解除权。臻浔公司同意返还食品保证金10,000元，不同意返还其他费用。协议不是单纯的租赁合同，臻浔公司收取物业费、进场费，石磊借用臻浔公司的营业执照、食品经营许可证经营餐饮，臻浔公司还提供经营结算等附随工作。协议约定保证金为60,000元，但石磊仅支付了51,000元，后石磊另行支付10,000元作为增容费。涉案商铺的租金起算日期是2019年1月1日，但石磊实际自2018年12月5日已开始经营。臻浔公司收到石磊发送的解除函，但未收到涉案商铺钥匙。臻浔公司于2019年6月行使解除权，将涉案商铺另行出租。协议约定一方违约才能主张律师费，但臻浔公司并未违约，石磊无权主张律师费。臻浔公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《联销经营协议》于2019年5月31日解除；2.请求判令石磊支付自2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的联销收入34,000元；3.请求判令石磊支付自2019年4月1日起至2019年5月31日止拖欠的物业管理费6,000元；4.请求判令石磊支付律师费10,683元。事实和理由：石磊与臻浔公司于2018年11月6日签订了《联销经营协议》，约定联销经营期限为2019年1月1日至2020年12月31日，合作期间，臻浔公司有权向石磊每月收取17,000元作为联销收入。但石磊在该协议履行过程中存在两处违约行为：第一，在协议期限届满前，未经臻浔公司书面同意自行撤离，擅自终止店面经营并单方面表示不继续履行协议；第二，未依约向臻浔公司支付2019年4月1日至2019年5月31日的联销收入和物业管理费。根据协议第二条第3款、第八条第2款、第十条第4款和第十四条第1、2、3款之规定，石磊已构成根本违约，臻浔公司有权单方解除协议，并追究违约责任。据此，臻浔公司于2019年5月30日向石磊发出《解除协议告知函》。石磊的行为严重侵害了臻浔公司的利益，故臻浔公司提起反诉。石磊辩称，臻浔公司持有的《联销经营协议》及《进场单》上的期限是其为了本案诉讼自行后加的，字迹与墨痕均不同，协议订立时是没有约定期限的。协议第二条第3款、第五条第1款、第十四条第1款，虽然石磊在协议签订时已看到，但均为不合理的霸王条款，应为无效。石磊已向臻浔公司足额支付协议约定的200,000元，装修时向臻浔公司另行支付1,000元。石磊已于2019年3月21日将涉案商铺退还臻浔公司，不应当支付其后的租金、物业费。石磊没有违约，不应当支付臻浔公司的律师费。本院经审理认定事实如下：2018年，臻浔公司(甲方)与石磊(乙方)签订《联销经营协议》，约定甲方将涉案商铺提供给乙方进行餐饮销售活动，采取乙方负责具体经营，甲方负责管理及提供店铺及相关服务的模式，相互配合，分工合作，共同参与经营餐饮项目。涉案商铺的经营权交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏，乙方须按约定向甲方交付相关费用。业态类型：餐饮店；营业名称：鱼你在一起1846店；经营负责人：石磊。二、联销期限3.本协议期限届满前，乙方未经甲方书面同意自行撤离的或以其他任何方式单方表示不继续履行本协议，甲方有权单方解除本协议，乙方已支付的所有费用(包括保证金、进场费等)作为违约金均不予退还，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以补足。三、联销收入1.合作期间，乙方同意甲方有权收取17,000元整作为甲方当月联销收入。3.物业管理费每月3,000元。四、保证金1.乙方须在本协议签订前向甲方支付保证金60,000元，在本合同生效后，该保证金按约转为本合同项下的保证金。2.乙方在联营期内须向甲方缴纳食品保证金10,000元，在合同生效后支付给甲方，如乙方在联营期内没有发生各类食品级安全生产事故等情况，在联营结束时甲方退还给乙方。5.联销期限内，保证金应由甲方保管，联销期限届满或本合同因甲方原因提前终止时，甲方应在乙方按照本合同的约定将联销摊位交还甲方后60天内将应退的保证金无息退还乙方，但乙方若未按期交还联销摊位或交接时摊位不符合甲方的结清要求，甲方有权不退还保证金，本合同另有约定除外。五、交付商铺1.乙方确认并接受甲方以商场现状交付，乙方进场须缴交进场费70,000元，该费用为一次性缴交，自然或乙方违约解除合同时甲方不退还该费用。3.乙方交还铺位时，除非甲方同意，应将铺位恢复原状。若乙方不能恢复原状的，甲方有权依据恢复原状的实际支出从保证金中予以抵扣，保证金若不能弥补甲方恢复原状所花费的费用的，乙方应继续补足。无论因为何种理由导致乙方交还铺位，若甲方同意以现状交付的，则可以以现状交付，甲方不需就现状的装修向乙方支付任何费用。十、乙方责任4.营业时间由甲方统一规定，乙方必须完全配合。除甲方事先书面同意外，乙方不得在营业时间内停止营业，或在营业时间外营业或擅自终止店面经营。在没有得到甲方书面同意而自行停业半天以内(含半天)，甲方有权对乙方提出书面警告，严重者提出书面处罚，超过15天视为乙方违约，甲方有权收回乙方经营的场地，单方解除本合同并追究乙方违约责任。同时，停业阶段甲方应收取的各项费用照常收取。十四、违约金1.若有乙方违约，违约金的数额相当于保证金的金额，如乙方违约，乙方已支付的所有费用(包括保证金、进场费等)作为违约金，甲方均不予退还。若因一方违约给守约方造成的实际损失超过约定的违约金的金额，按实际损失追索。2.双方任何一方违约涉讼时，涉及之诉讼费用、律师费用、保全费、公证费、交通费等概由违约方全额承担。协议还对其他事项进行了约定。其中，关于联销期限，协议签订时第二条第1款为空白，后臻浔公司在己方保存的协议上自行填写“甲乙双方联销经营期限自2019年1月1日起，至2020年12月31日止，共计2年。”另外，协议订立时间亦为空白，后臻浔公司自行填写“2018年11月6日”。上述协议附件一《寻光食色8号店商户结算单》载明：1.联销费：17,000元/月，数量：3，总金额：51,000元，备注：使用费；2.物业管理费：3,000元/月，数量：3，总金额：9,000元，备注：使用费；3.保证金：20,000元/月，数量：3，总金额：60,000元，备注：押金；4.进场费：70,000元，数量：1，总金额：70,000元，备注：不退；5.食品保证金：10,000元，数量：1，总金额：10,000元，备注：可退；6.施工保证金：0元。应交费合计：200,000元。《寻光食色8号店费用明细》载明：一、物业费：包含餐具清洗保洁、公共区域卫生保洁、网络；二、进场费：包含营业执照、食品经营许可证、铺位消防设施及执照、独立水电表、收银系统及收银设备美团、三眼水槽145㎝*50㎝*80㎝、油水分离器厂商负责每日清洗、1.8m*1m烟罩304不锈钢、净水过滤器滤芯由厂商负责更换。《寻光食色商户进场》载明：涉案商铺物业费用起算日期：2019年1月1日；租金起算日期：2019年1月1日——空白，后臻浔公司在己方持有的进场单上自行填写租金截止日期为2020年12月31日。嗣后，石磊向臻浔公司支付201,000元，臻浔公司向石磊交付涉案商铺。石磊另向上海新同联世家房地产经纪有限公司(以下简称新同联公司)支付涉案商铺中介费12,000元。2019年3月17日，石磊向臻浔公司发送解除函，载明：鉴于我方(8号鱼你在一起)与贵公司签署的经营协议存在多处约定不明，我方决定不再履行该协议义务，请贵公司尽快与我方协商后续解决办法。并我方决定于2019年3月22日前撤离本商场。2019年5月30日，臻浔公司向石磊发送《解除协议告知函》，载明：贵方在《联销经营协议》履行过程中存在如下违约行为：1.在该协议期限届满前，贵方未经本公司书面同意自行搬离并单方面表示不继续履行该协议；2.在该协议履行过程中，贵方未依约向本公司支付2019年4月1日至本函件成文之日止的联销收入。根据该协议第二条第3款、第八条第2款和第十四条第1、2、3款之规定，贵方已构成根本违约，本公司有权单方解除该协议，并追究贵方的法律责任。鉴于以上事实，本公司向贵方郑重致函，要求如下：1.本公司决定于2019年5月31日起解除双方签订的《联销经营协议》；2.望贵方在收到本函件当日立即依法支付尚欠本公司的联销收入，并办理商铺交接手续，将铺位交还本公司；3.如贵方继续怠于履行上述义务，本公司将通过法律途径维护自身的合法权益，并依据《联销经营协议》第十四条第2款之约定向贵方主张律师费、诉讼费、保全费等。为避免不必要之讼累及双方无谓的资源浪费，望贵方能够给予充分之理解尽速履行上述义务。另查明，臻浔公司(甲方、委托方)与新同联公司(乙方、被委托方)签订《同联商业独家代理协议》，约定甲方委托乙方对外出租寻光食色或寻找合作经营者。附件2《铺位单独价格详细表》中载明，涉案商铺租金单价17,000元，面积29平方米，入场费9万，物业费5,000元，年限贰年，付款方式付三押三，招商服务费17,000+30,000。臻浔公司向新同联公司支付涉案商铺中介费33,000元。再查明，石磊为本案诉讼支出律师费5,000元，臻浔公司为本案诉讼支付律师费10,683元。以上事实，由联销经营协议、商户结算单及费用明细、进场单、收款收据、解除函、解除协议告知函、快递单、独家代理协议、汇款电子回单、聘请律师合同、律师费发票、结算明细通知书等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，臻浔公司与石磊签订的《联销经营协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于《联销经营协议》的合同性质。本院认为，虽名为《联销经营协议》，但协议约定臻浔公司将涉案商铺交给石磊经营，经营收益和风险由石磊承担，臻浔公司收取固定金额的“联销收入”，应认定为房屋租赁合同。关于租赁期限，双方在签订协议时没有约定，视为不定期租赁，臻浔公司在己方保存的协议上自行填写期限，不具有法律效力。同理，进场单在签订时没有约定租金期限，臻浔公司在己方持有的进场单上自行填写租金截止日期，亦不具有法律效力。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，石磊于2019年3月17日向臻浔公司发送解除函，其主张《联销经营协议》于2019年3月21日解除，于法有据，本院予以支持。涉案商铺属于开放的档口，臻浔公司在接到石磊发出的解除函后应及时采取必要措施减少损失，但臻浔公司直至2019年5月31日才收回涉案商铺，未尽及时减损的义务，故石磊不应向臻浔公司支付2019年3月21日后的联销收入和物业管理费。关于《联销经营协议》第二条第3款、第五条第1款、第十四条第1款的效力。本院认为，认定格式条款无效应当符合以下三个要件：一是符合格式条款的形式要件；二是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利；三是提供格式条款一方未尽合理提示及说明义务。本案中，上述三条款确为臻浔公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与石磊协商的条款，且臻浔公司未尽合理提示及说明义务，符合第一和第三项要件。但是，上述三条款约定的内容系一方违约时的责任承担，符合合同签订的一般规律，难以认定为臻浔公司免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利。因此，石磊主张上述三条款无效，本院不予支持。关于相关费用的退还问题。第一，保证金。《联销经营协议》第二条第3款及第十四条第1款约定，若石磊违约，保证金不予退还。但本案中，石磊系依法行使不定期租赁合同的解除权，未构成违约，故臻浔公司据此主张不予退还保证金，本院不予支持。关于已支付的保证金金额，臻浔公司主张为51,000元，另有10,000元为增容费，但未能提供证据加以证明，故本院认定石磊已支付的保证金金额为60,000元，包含租金保证金51,000元及物业费保证金9,000元，臻浔公司应予退还。第二，进场费。《联销经营协议》中共三个条款约定了进场费不予退还的情形：第二条第3款、第五条第1款和第十四条第1款。其中，第二条第3款和第十四条第1款均约定进场费作为违约金不予退还，但本案中石磊不存在违约行为，故不予适用。而第五条第1款约定了进场费不予退还的两种情形：自然解除合同或者乙方违约解除合同，本案中石磊系依法行使不定期租赁合同的解除权，既非自然解除合同亦非违约解除合同，故亦不适用。据此，臻浔公司主张依据上述三条款不予退还进场费，本院难以支持。但是，本案中的进场费系臻浔公司收取的向石磊提供涉案商铺经营使用所需的必要设备及执照的对价，石磊亦实际使用了一定期限，获得了相应的收益，应当承担部分进场费，故本院酌定臻浔公司退还55,000元。第三，食品保证金。《联销经营协议》及《商户结算单》均约定可退，且臻浔公司同意退还，本院予以支持。第四，租金。石磊已支付租金51,000元，自2019年1月1日起至2019年3月21日止，已使用45,516.13元(17,000元/月×2个月+17,000元/月÷31天×21天)，故臻浔公司应退还5,483.87元(51,000元-45,516.13元)。第五，律师费。《联销经营协议》第十四条第2款约定，双方任何一方违约涉讼时，涉及之诉讼费用、律师费用等概由违约方全额承担，但本案中，双方均未违约，故对于双方主张的律师费，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)石磊与被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司就上海市闵行区合川路XXX号寻光食色美食汇第8号铺位签订的《联销经营协议》于2019年3月21日解除；二、被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)石磊保证金60,000元(含租金保证金和物业费保证金)、食品保证金10,000元、进场费55,000元，租金5,483.87元，共计130,483.87元；三、驳回原告(反诉被告)石磊的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,373.32元，由原告(反诉被告)石磊负担508.9元，由被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司负担2,864.42元。反诉案件受理费533.54元，由被告(反诉原告)上海臻浔餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱秋晨人民陪审员  张玉丽人民陪审员  方娇娇二〇二〇年二月三日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。