河北省滦南县人民法院   民事判决书   （2018）冀0224民初1995号   原告：陈红，女，1976年6月4日出生，汉族，现住滦南县。   被告：唐山京东×××，住所地：滦南县倴城镇中大街38号。   法定代表人：徐耀东，总经理。   被告（追加）：唐山京东医院，住所地：滦南县侨城镇中大街38号。   法定代表人：徐耀东，该医院院长。   被告（追加）：吉运集团股份有限公司，住所地：北京市丰台区南四环西路188号16区5号楼。   法定代表人：赵六栋，总经理。   委托诉讼代理人：刘尊思，北京植德律师事务所律师。   原告陈红与唐山京东×××（以下简称京东×××）所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭审理，原告陈红到庭参加诉讼，被告京东×××。后原告申请追加唐山京东医院（以下简称京东医院）、吉运集团股份有限公司（以下简称吉运公司）作为本案被告参加诉讼，本院于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告陈红及被告吉运公司的委托诉讼代理人刘尊思到庭参加诉讼，被告京东×××、京东×××。本案现已审理终结。   原告陈红向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对滦南县丽墅庄园小区117号房产具有所有权；2、判令被告京东×××，并承担相应费用；3、确认被告京东×××17号楼房于2015年10月29日签订的用于为2015年10月16日签订编号为H1000026号《融资租赁合同》担保并办理抵押登记的《抵押合同》无效；4、本案诉讼费由各被告负担。事实和理由：2013年7月23日，原告与被告京东×××《丽墅庄园小区认购书》，约定原告购买京东×××楼房，原告交纳了全部房价款135万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认购书已经具备了商品房买卖的基本要件，原告自2013年7月23日实际取得了该房产的所有权和使用权。此后，被告京东×××，原告自此对该楼房公开占有使用，期间的水电费、物业费等各项费用也一直由原告交纳至今。   2016年8月，唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）因执行被告吉运公司与被告京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷一案，将上述原告购买并已实际享有所有权的丽墅庄园小区117号住宅楼房查封。在执行异议及执行异议之诉过程中，历经唐山中院作出（2016）冀02执异531号执行裁定、（2017）冀02民初59号民事判决及河北省高级人民法院（以下简称河北高院）作出（2018）冀民终639号民事判决，最终认定原告对该房产具有排除强制执行的民事权益。   在上述诉讼过程中，原告发现被告京东×××该房屋向被告吉运公司设定了抵押，签订了抵押合同，并于次日办理了抵押登记。被告吉运公司与被告京东×××00026的《融资租赁合同》，以被告京东×××、彩超仪、免疫分析仪等10类518台／套医疗设备为标的物进行“售后回租”式融资租赁。2015年11月10日，被告吉运公司已向被告京东×××，完成转让价款的支付。原告另获知，2015年1月25日，被告吉运公司与案外人加油宝金融科技服务（深圳）有限公司（以下简称加油宝公司）签订《债权转让合作协议书》，以此为依据，于2015年10月9日被告吉运公司向加油宝公司提交《应收账款转让申请书》，并获得加油宝公司认可，加油宝公司于2015年10月10日将该申请书项下债权受让价款1110万元支付给被告吉运公司。至此，被告吉运公司对加油宝公司的债权转让已经完成，并实现了转让目的。   但被告吉运公司在上述债权已经转让，不再具有债权人身份的情况下，又与被告京东×××一份编号和内容完全相同的《融资租赁合同》，并于2015年10月20日共同向北京市方正公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，该公证处出具编号为(2015)京方正内经证字第13913号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。随后于2015年10月29日以原告购要并占有使用的上述丽墅庄园小区117号住宅楼房为抵押标的物与被告京东×××《抵押合同》，于2015年10月30日办理抵押登记。该抵押合同并未进行强制执行公证。后因被告京东×××，在被告吉运公司申请下，北京市方正公证处于2016年7月11日出具编号为(2016)京方正执行证字第00772号《执行证书》，其所列明的被执行人为京东医院、徐耀东、崔国玲三方，并不包括被告京东×××。随后，被告吉运公司持该执行证书申请强制执行，唐山中院在执行中将该房屋直接采取了强制执行措施，现尚未执行完毕。   原告认为，被告吉运公司在已经将主债权转让，明知自己不具有债权人身份的情况下，又与被告京东×××，对已经不存在的债权进行所谓强制执行公证，并由被告京东×××。被告京东×××，并实际移交原告所有的情况下，仍将其对被告吉运公司设定抵押，属恶意的无权处分行为。故被告吉运公司与被告京东×××《融资租赁合同》及以此为主合同所签订的《抵押合同》和办理的抵押登记，严重损害了原告的合法权益，均应确认无效，因无协商可能，特提起诉讼，望判如所请。   被告吉运公司辩称：一、被告京东×××，有权以该房屋设定抵押。根据法院审理情况，涉案房屋系被告京东×××，并于2015年7月将涉案房屋的所有权登记在其名下。根据《物权法》第九条、第十四条规定，被告京东×××。   二、被告吉运公司签署《抵押合同》时，尚未将租赁债权转让给加油宝公司，有权为租赁债权设定抵押担保。被告吉运公司与加油宝签署《应收账款转让申请书》时，吉运公司尚未支付租赁物购买价款，《融资租赁合同》尚未履行，吉运公司尚未取得对京东×××，此时，吉运公司尚未将该主债权转让给加油宝。原告关于吉运公司在签署《抵押合同》时已将主债权转让给加油宝的主张与事实不符。另外，吉运公司于2015午l0月16日签署的《融资租赁合同》，虽然内容与2015年10月6日的《融资租赁合》一致，但该合同系重新签署，吉运公司享有该《融资租赁合同》项下完整的权利，吉运公司和京东×××《抵押合同》为该《融资租赁合同》提供抵押担保完全合法有效。退一步讲，即使认为吉运公司于2015年10月9日与加油宝签署了《应收账款转让申请书》，将该应收账款债权转让给加油宝，也不妨碍吉运公司为加油宝的利益设定抵押。在委托贷款合同中，受托银行并非债权人，以其名义设定的抵押权依旧合法有效。   三、原告不是涉案房屋的所有权人，对在抵押前未取得所有权登记具有过错。原告只是签署了《房屋认购书》，依据其合同内容及实际履行情况，原告所谓购房只是一种融资，认购书并非是商品房买卖合同；原告提交的证据不能证明2015年10月29日签署《抵押合同》时，原告已接收涉案房屋。原告未签署商品房买卖合同，未办理房屋预售备案登记手续，未办理房屋买卖的预告登记，更未办理房屋产权证，原告对未能取得房屋所有权具有过错，不能对抗吉运公司的抵押权。   四、原告主张《抵押合同》无效缺乏法律依据。吉运公司与京东×××《抵押合同》不存在恶意串通的情形，《抵押合同》也不存在《合同法》第52条规定的无效情形，也不适用主合同无效从合同亦无效的规定，原告主张《抵押合同》无效缺乏法律依据。   综上，吉运公司与京东×××行为能力，具有签署抵押合同的主体资格，双方签署该《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，该抵押合同经双方签署即为合法有效的合同。原告主张双方恶意串通无事实和法律依据，其主张吉运公司签署《抵押合同》时没有主债权也与事实不符，且法律只规定主合同无效从合同亦无效，但未规定主债权转让后再签署抵押合同无效，因此，原告以吉运与加油宝之间的《应收账款转让协议》为由主张《抵押合同》无效缺乏法律依据。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。   被告京东×××。   被告京东×××。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月23日，原告与唐山京东×××《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》。《丽墅庄园小区认购书》中约定，原告自愿订购被告京东×××住宅楼房一套，建筑面积为281.718平方米，单价为4792元/平方米，总价135万元。原告于2013年7月25日前分五次向唐山京东×××。2014年1月1日前，被告京东×××房交付原告占有、使用。   另查明，2015年1月25日，吉运公司与加油宝公司签订了《债权转让合作协议书》（2015年9月29日，江泰金融在先科技（深圳）有限公司更名为加油宝金融科技服务（深圳）有限公司），约定吉运公司将其对客户的《融资租赁合同》项下的应收账款债权转让给加油宝公司。   2015年10月6日，被告吉运公司与被告京东×××《融资租赁合同》，约定吉运公司作为出租人，与作为承租人的京东×××，吉运公司向京东×××，京东×××。租赁物的转让价款为1500万元，租赁服务费90万元，租金总额为1808.2512万元，分36期给付，每期租金金额为502292元。   2015年10月9日，吉运公司与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运公司将其与京东×××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司，转让款为1110万元。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运公司。   2015年10月16日，吉运公司与京东×××相同的《融资租赁合同》，徐耀东和崔国玲于当日向吉运公司为该《融资租赁合同》出具《不可撤销担保书》，双方于2015年10月19日向北京市方正公证处申请办理2015年10月16日《融资租赁合同》和《不可撤销担保书》公证并赋予强制执行效力。2015年10月20日，北京市方正公证处分别作出的（2015）京方正内经证字第13913号、13914号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。   2015年10月29日，被告京东×××，约定由京东×××7号房屋为京东×××押担保。签署抵押合同后，吉运公司与京东×××案房产的抵押登记手续。   后因被告京东×××，吉运公司于2016年6月29日向北京市方正公证处申请签发执行证书。北京市方正公证处于2016年7月11日作出（2016）京方正执行证字第00772号执行证书，被执行人为京东医院、徐耀东和崔国玲。   2016年8月2日，吉运公司依据此执行证书向唐山中院申请强制执行，唐山中院于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定书，查封了涉案房产，原告向法院提出执行异议，以其对涉案房产享有所有权为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院作出（2016）冀02执异531号执行裁定，中止对涉案房产的执行。   2017年2月10日，吉运公司向唐山中院提出申请执行人执行异议之诉一案，唐山中院于2017年6月27日作出(2017)冀02民初59号民事判决，认定陈红交款、占有房屋在先，吉运公司申请查封在后，且陈红对尚未办理过户手续并无过错，故应认定陈红对诉争的丽墅庄园24-117号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回了吉运公司的诉讼请求。   吉运公司不服唐山中院作出的(2017)冀02民初59号民事判决，向河北高院提起上诉，河北高院经审理后于2018年12月4日作出（2018）冀民终639号民事判决，该判决认定：该丽墅庄园小区认购书应当认定为商品房买卖合同，京东×××许可证，该丽墅庄园小区认购书可以认定为有效；陈红已经向京东×××；陈红在执行法院查封之前已经实际占有涉案房产；陈红对涉案房产所享有的民事权益能否对抗吉运公司抵押权的问题不属于本案审理范围，本院对此不予审理。综上，陈红对执行法院查封的登记在京东×××公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益。综上，判决驳回上诉，维持原判。   2019年3月7日，唐山中院作出（2016）冀02执12146号之三执行裁定书，经陈红申请，吉运公司也明确表示同意解封，裁定解除对涉案房屋的房产证及土地证的查封。   本院认为，被告京东医院、京东×××，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。   首先，就被告吉运公司提出的原告无权就抵押合同项下的房屋主张权利的问题，即原告诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合系列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。……。”河北高院的判决书认定陈红对执行法院查封的登记在京东×××公司与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益，且唐山中院作出（2016）冀02执12146号之三执行裁定解除对涉案房屋的房产证及土地证的查封，表明了原告对涉案房产具有直接利害关系。故，原告的诉讼主体资格适格。   关于抵押合同的效力，被告京东×××9日签订的抵押合同属于从合同，其主合同系吉运公司与京东×××赁合同。2015年10月6日，吉运公司与京东×××《融资租赁合同》，吉运公司于2015年10月9日与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运公司将其与京东×××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运公司。至此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”，被告吉运公司与加油宝公司的债权转让协议已经成立并生效。   被告吉运公司主张未向被告京东×××，导致债权并没有发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”此处的“不发生效力”仅是该债权转让对被告京东×××，但并未赋予吉运公司在债权转让之后仍具有债权人资格。债权转让后的权利人应为加油宝公司，吉运公司作为转让人应当履行通知债务人的合同义务，否则将要向加油宝公司承担因不履行此合同义务可能导致的合同责任；被告吉运公司在不具有债权人资格后，且未将债权转让告知被告京东×××，于2015年10月16日另行签订《融资租赁合同》作为被告京东×××9日签订的抵押合同的主合同，已无事实根据。   另外，被告京东×××房屋卖与原告，并将房屋实际交付。在被告吉运公司与京东×××押合同和于2019年10月30日办理抵押登记时，被告京东×××实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复对三类权利的排序为：1、交付房款的消费者对房屋的所有权，2、承包人工程价款的优先受偿权，3、抵押权或其他债权。又根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德不得损害公共利益和他人合法权益。”应认定京东×××行为侵犯了原告的合法权益。   综上，被告吉运公司与京东×××，被告吉运公司已经不享有主合同权利人资格，被告京东×××，侵犯了原告当时的合法权益，应认定无效。现涉案房屋登记在被告京东×××，其收到原告的全部购房款后，应当协助原告办理过户登记手续，故原告要求被告京东×××，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告吉运集团股份有限公司与被告唐山京东×××××县房于2015年10月29日签订的《抵押合同》无效；   二、被告唐山京东×××助配合原告陈红办理滦南县丽墅庄园小区117号楼房的过户登记手续；   三、驳回原告陈红的其他诉讼请求。   案件受理费80元，诉讼保全申请费5000元，合计5800元由被告唐山京东×××。判决生效即交纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 王汝利   审 判 员 董宏伟   人民陪审员 鲁 敏     二〇一九年八月十九日   书 记 员 贾赛洁