北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初12083号原告：李漪，男，1985年8月5日出。委托诉讼代理人：李平，北京百鸟律师事务所律师。被告：刘敬，女，住北京市丰台区。被告：王新刚，男，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：姚波，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦新红（王新刚之妹），住北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：汪佳欢，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告李漪与被告刘敬、王新刚、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李漪委托诉讼代理人李平、被告刘敬、被告王新刚委托诉讼代理人姚波、韦新红，第三人我爱我家公司委托诉讼代理人汪佳欢、冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李漪向本院提出诉讼请求：确认刘敬与王新刚之间签订的转让位于北京市朝阳区xxx北里xx楼xxxx号房屋所有权的合同及行为无效。事实和理由：2005年8月原告因工作需要外派到巴西工作，将所有权为原告的北京市朝阳区xxx北里xx楼xxxx号房屋交与母亲曹春亭居住、使用。之后，曹春亭长期在此居住，2008年10月，曹春亭因资金紧张，想向银行借款，轻信袁金涛的话语，私自委托从事房屋中介业务的袁金涛帮助其办理向银行贷款事宜，同时应袁金涛的要求将房本交给袁金涛，由袁保管，便于联系贷款。2009年6月8日，袁金涛在原告和曹春亭均不知情的情况下隐瞒事实真相，伪造原告授权，向北京市朝阳区房屋权属登记中心提供虚假材料，将诉争房屋权属变更登记在其单位职工刘敬的名下，该行为经丰台区人民法院(2018)京0106民初5469号民事判决确认为无效。之后，袁金涛仍然长期隐瞒房屋已经被过户事宜，原告和曹春亭仍不知情，曹春亭也一直在该房屋内居住，并交纳各项费用。2015年10月曹春亭居住期间，袁金涛对曹春亭说有一个叫王新刚的想买该房，问曹春亭卖不卖，期间王新刚也来此看过房，曹春亭当时声称该房是原告的，其本人只有居住权，无权卖房，王新刚对此也明知。谁知过了几天，王新刚突然拿出诉争房屋的产权证，要求原告母亲曹春亭腾房，至此，原告母亲才知道袁金已经将原告的房屋卖与王新刚，曹春亭被迫搬离，现该房由王新刚占有。原告认为刘敬为借名登记房主，不是真实买受人，其本人明知自己无权处置房屋，但在此情况下依然与王新刚签订存量房屋买卖合同，王新刚明知道该房屋的实际所有权人为原告，袁金涛、刘敬二人均无处分权，仍然与袁金涛、刘敬恶意串通进行交易，损害原告的合法权益，主观上具有恶意，因此，依据法律规定，请求人民法院依法确认二被告之间的房屋转让行为及所签订合同无效。刘敬辩称，该房屋我未经手，对事实经过不清楚，该案为借名买房。只是因为我是北京人，借我的名字买的房。事情的前因后果我不清楚。我参与的过程我知道。具体时间我记不住，这个事情跟我没关系，几年前，我在银华鑫业房地产中介公司当员工，我们同事经常收房卖房过户房子，我觉得很常见，不当回事。这个房子我没有去过。这个事发生的时候，我仍在该公司工作。当时的公司领导让我做这个事，我去的过户大厅办的这个事。当时我的同事袁金涛说把这个房子过在我名下，就过了。若干年后，袁金涛约我到过户大厅，又把房子过给别人，就是王新刚。我没有收到钱，一分也没有收到，我对王新刚没印象，即便见过也认不出。袁金涛当时没说这个房子怎么来的，当时我也不知道，后来起诉了才陆续知道。被告王新刚辩称，一、被答辩人李漪主体资格不适格。被答辩人并非被告刘敬，答辩人王新刚存量房屋买卖合同相对方，其对于他人之间的合法民事行为无权主张权利。其起诉不符合《民事诉讼法》关于原告主体资格的条件，不能成为本案适格当事人。二、答辩人王新刚从未见过被答辩人李漪及其家人，对被告刘敬、被答辩人李漪之间的纠纷并不知情。被答辩人所称王新刚对房屋所有权归属知情纯属编造。答辩人于2014年委托韦新红全权处理购买房屋事宜（证据一：王新刚出具的授权委托书），自始末出面，被答辩人明显在撒谎。韦新红于2014年12月于中介机构我爱我家店面看到本案诉争房屋房源信息，接受我爱我家提供的相应服务（证据二：韦新红与我爱我冢签订居间服务合同）。代理人韦新红受答辩人委托，看房、购房流程均遵循我爱我家业务流程，购房前在我爱我家员工带领下多次进屋看房，看房时涉案房屋内并无人员居住，我爱我家工作人员可证明看房经过。不存在起诉状中所提“期间王新刚也来此看过房，曹春亭当时声称该房是被答辩人的，其本人只有居住权，无权卖房，王新刚对此明知”的情况，被答辩人所述纯属个人编造，并无证据佐证。而且若按被答辩人所述，我爱我家如何取得房屋钥匙，答辩人代理人韦新红如何进入诉争房屋看房，涉案房屋又怎么能顺利交付给答辩人使用至今？被答辩人的主张逻辑矛盾且与常理不符。三、被告刘敬与答辩人王新刚之间签订的存量房屋买卖合同真实有效。2014年12月8日，答辩人王新刚与被告刘敬分别授权委托韦新红、袁金涛签订《北京市存量房屋买卖合同》。被告刘敬及其授权代表袁金涛于中介处提供经公证授权委托书（证据三：被告刘敬就诉争房屋转让相关事宜全权委托袁金涛为其合法代理人），房屋产权证书（证据四：北京市朝阳区不动产交易大厅调取本次交易存档文件其中包含刘敬房屋产权证书）等相关权属证明文件。刘敬对诉争房屋享有合法权利，袁金涛经过合法授权，有权代刘敬办理房屋有偿转让的相关事宜。被答辩人李漪于2018年经过丰台区人民法院(2018)京0106民初5469号民事判决确认被答辩人与被告刘敬之间的房屋买卖合同无效。主张被告刘敬对诉争房屋的买卖行为为无权处分。但被告刘敬与答辩人王新刚双方基于合意，签订房屋买卖合同，支付合理价款（证据五：转账记录完税证明及袁金涛收条等各项缴费凭证），办理过户手续，并交付房屋。根据买卖合同解释第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即因无权处分订立的买卖合同，若无其他效力瑕疵，无权处分不影响买卖合同的效力。该房屋买卖合同及买卖行为合法有效，且答辩人王新刚己合法取得房屋所有权（证据六：《北京市存量房屋买卖合同》、证据七：房屋产权证书）。四、被答辩人起诉状中所述“王新刚突然拿出诉争房屋的产权证，要求被答辩人母亲曹春亭”腾房，系编造，无事实依据。答辩人王新刚委托韦新红全权处理购买房屋事宜，自始末出面，不可能出现被答辩人所述的情况。被答辩人为了获得非法利益，不惜捏造事实损害合法权益人的利益，此种不诚信行为，应该受到社会谴责。韦新红于领取房屋产权证前了解到该房屋户上有三人户籍并未迁走，可能会影响到答辩人落户，遂于2015年3月5日与我爱我家及被告刘敬协商一致达成补充协议（证据八：三方关于户籍迁出问题的补充协议），约定“甲方（被告刘敬）承诺标的房屋内的户口在过户后3个月之内迁出……”。证据显示此后不久，被答辩人李漪及其母曹春华于2015年3月13日将户口从诉争房屋上迁出（证据九：朝阳区香河园派出所出具户籍迁出证明），这一事实佐证了被答辩人对于涉案房屋买卖交易知情且无异议。五、答辩人王新刚对诉争房屋构成善意取得。被答辩人于2018年经过丰台区人民法院(2018)京0106民初5469号民事判决确认、被答辩人与被告刘敬之间的房屋买卖合同无效。但答辩人王新刚此前对被答辩人与被告刘敬之间的房屋买卖合同及其他纠纷并不知情。被告刘敬提供合法有效，权属登记无异议的房屋产权证书，具有合法的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，答辩人有理由相信被告刘敬合法单独享有诉争房屋所有权。答辩人支付合理对价，并办理过户登记，诉争房屋已交付。即使被告刘敬与被答辩人之间房屋买卖合同自始无效，被告刘敬无权处置诉争房屋，但根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”答辩人对诉争房屋已构成善意取得，被答辩人对诉争房屋不再享有任何权利。综上所述，被告取得本案诉争房屋所有权合理合法，不存在被答辩人所述的串通他人侵害其利益的事实，请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求！第三人我爱我家公司述称，事情发生在四五年前，涉案员工已经离职，我们看到的相关手续走的是正常流程，从房源录入到资格审核都是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2014年12月8日，刘敬（出卖人）与王新刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定刘敬将位于北京市朝阳区xxx北里xx号楼xx层xxxx房屋出售于王新刚，建筑面积59．52平方米，成交总价200万元。2015年3月6日，X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证下发，所有权人登记为王新刚。2018年1月8日，李漪将袁金涛、刘敬诉至本院，要求确认袁金涛与刘敬签订的转让李漪名下位于北京市朝阳区xxx北里xx楼xxxx号房屋所有权的行为无效。本院于2018年11月28日作出（2018）京0106民初5469号民事判决书，判决：袁金涛与刘敬于二〇〇九年转让李漪名下位于北京市朝阳区xxx北里xx楼xxxx号房屋所有权的行为无效。该判决书查明事实部分载明：“2009年，袁金涛依据上述《公证书》以李漪委托代理人的名义代其与刘敬签订《存量房屋买卖合同》，将李漪名下xxxx号房屋出售给刘敬。2009年6月8日，xxxx号房屋所有权证下发，所有权人登记为刘敬。”庭审中，刘敬申请袁金涛出庭作证，袁金涛陈述：“2009年3、4月份，李漪母亲到我公司做借款，拿李漪房本，户口本，身份证复印件等手续，当时公司要求借款时产必须公证，公司指定我到公证处公证，借款后未还本还息，我与李漪母亲沟通，有时候联系不上，公司怕有风险，打通后将事情跟他说，不准卖房，用委托书将房子过户到我们公司员工名下，从2009年至2014年、2015年，一直未还款，刘敬因申请廉价房，就主动联系不能老是挂名，就提出两个方案，一个是过户亲属贷款，一个是卖房，其选择卖房，称不再国内居住，去巴西。当时找链家，签署委托代理，我拿着委托书和房本，链家看房，曹在房间里配合看房，链家打电话说有客户了，时间久了，是我爱我家。王新刚就是买房子的，钱都交给我了。当时尾款没有结清，他没在国内，需要见面核对房款。李漪知道房子出卖一事，2013年、2014年我与李漪通过一次电话，解决欠款一事，另一个是与其协商是贷款还是卖房两个方案。李漪表示与其母亲商量。后来，就一直与李漪母亲沟通，其母同意卖房。房子卖了李漪知道，但是卖给谁他不知道。我跟他算账，就是算之前欠我们的钱。现在购房款还没给他，他也没回来，尾款我们也一直没算。”李漪主张系2013年、2014年与李漪打电话，本次交易是2015年，与李漪无关，其本人不知情。刘敬认可证人证言，王新刚主张李漪知道卖房，起诉是因为李漪与袁金涛放款没有结清，可能也存在房屋涨价的原因。我爱我家公司认可证人证言。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告主张王新刚明知该房屋所有权人为李漪，袁金涛、刘敬二人均无处分权，仍然与袁金涛、刘敬恶意串通进行交易，损害原告的合法权益，主观上具有恶意，因此请求确认二被告之间的房屋转让行为及所签订合同无效。但根据上述法律规定，无权处分并非合同无效的法定事由，李漪提交的证据亦不能证明王新刚与刘敬、袁金涛之间存在恶意串通的情形，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李漪的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告李漪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐婵娟人民陪审员  王 松人民陪审员  杨 青二〇一九年十一月二十五日书 记 员  许子月