江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初919号原告：深圳三六五房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市南山区创业路中兴工业城B栋109室。法定代表人：赖某某。委托诉讼代理人：李某某，女，汉族，居民，住江西省遂川县。原告：吉安鸿宇房地产经纪有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区沿江路168号4幢店面1-008室。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：廖传松，江西遂龙律师事务所律师。被告：遂川县金利源房地产开发有限公司，住所地：江西省遂川县泉江镇工农兵大道41号。法定代表人：彭某某。委托诉讼代理人：肖爱民，江西映山红律师事务所律师。被告：遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部，住所地：江西省遂川县泉江镇慈云路11栋120-121号。主要负责人：龙某某。委托诉讼代理人：王某某，女，该项目部职员。委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。原告深圳三六五房地产顾问有限公司（以下简称三六五公司）、吉安鸿宇房地产经纪有限公司（以下简称鸿宇公司）与被告遂川县金利源房地产开发有限公司（以下简称金利源公司）、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部（以下简称金龙湾项目部）服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三六五公司委托诉讼代理人李某某、两原告委托诉讼代理人廖传松，被告金利源公司委托诉讼代理人肖爱民、被告金龙湾项目部委托诉讼代理人王某某、两被告委托诉讼代理人梁远明到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告三六五公司、鸿宇公司向本院提出诉讼请求：判令两被告给付佣金、劳务费共计1700875元，并按年利率6%计算该款自2018年12月20日起至付清之日止的利息。事实和理由：原告三六五公司与被告金利源公司于2014年3月15日签订《销售代理服务合同》（以下简称代理合同），约定被告金利源公司开发的“金龙湾豪庭”项目全程策划和销售代理均全权委托原告三六五公司，由该公司独家代理销售。销售代理费分两部分，一是按销售额的1%计取佣金，二是销售差价（即溢价）原告得40%；被告已收定金的11栋别墅，按每栋向原告支付3000元劳务费，被告内部定购的16栋别墅和35套高层置换房不给予佣金；该项目所有签订商品房购销合同及网签合同(含抵款/抵债的网签)全部视为原告销售。代理合同签订后，两原告合作进场履行合同义务，至2016年12月31日撤场。期间，原告共计销售套房72套，别墅20栋，溢价套房46套。根据代理合同约定，经测算，被告应当给付原告佣金827040元，溢价款所得1260835元，劳务费33000元，共计2120875元。核减被告已付420000元，仍应付1700875元。原告撤场后多次要求被告结算销售佣金，被告以资金困难为由久拖未付。2018年12月16日，原告用特快专递方式向被告发出结算申请，并明确如果对结算申请及附件有异议，应在三个工作日内以书面形式回复，否则视为被告对原告提供的数据没有异议。被告收件后，一直没有回复。综上所述，原、被告签订的代理合同合法有效，被告应当履行向原告支付佣金、劳务费的合同义务。被告金利源公司辩称，1、该公司只与原告三六五公司签订代理合同，原告鸿宇公司与被告金利源公司没有合同关系；2、原告三六五公司未经被告金利源公司同意将售房业务全部有偿转让给原告鸿宇公司，且其承诺在2015年1月28日前销售量可达到该楼盘可售套数的60%，实际仅18.25%，存在违约；3、诉状所称“该项目所有签订商品房购销合同及网签合同（含抵款/抵债的网签）全部视为原告销售”不是事实，合同约定“该项目所有物业均需通过乙方独家销售，以免扰乱销售计划，所有合同约定范围内销售的房产均视为由乙方销售”，意思是不得由其他销售机构进行销售，且代理合同约定独家销售时间为2014年4月1日至2015年6月30日，没有将抵债房视为其销售的意思表示；4、原告鸿宇公司的销售情况：该项目开发套房90套、别墅（又称栋房，下同）47套，其中代理合同约定已交定金的11套栋房按3000元/套收取劳务费，甲方内定的16套栋房和35套置换房不予以佣金结算。实际情况是其中有5套置换预留房没有发生置换，11套交了定金的栋房没有签订合同。即有16套栋房和30套套房不计佣金，6套栋房按3000元/套计佣金共18000元，为原告多出了十套的销售空间。原告鸿宇公司撤场前，其销售栋房1套，套房24套。其中栋房售价为211万元（其中抵债100万元），套房总成交价为10091407元，按销售定价总额应为12635867元。如果按合同第四条委托销售均价（南边3580元/平方米，北边3280元/平方米）计算，总销售价为11155955.60元。不论按哪个方法计算，均不存在溢价。因此，其销售佣金只有按销售额的1%计算为122014元。被告金利源公司法定代表人因本人及公司欠债进行的抵债房有35套（其中栋房4套，套房31套），全部发生在原告独家销售截止时间即2015年6月30日后，且该抵债行为不是原告的销售行为，因此该抵债房不应计算佣金。原告鸿宇公司撤场后，被告金利源公司自行销售栋房22套、套房5套，与原告无关。综上所述，按照代理合同约定，原告所能获得的佣金仅为140014元。被告金龙湾项目部同意被告金利源公司的辩论意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月15日，原告三六五公司与被告金利源公司签订代理合同。该合同约定：被告金利源公司将其开发的“金龙湾豪庭”房地产项目全权委托原告三六五公司独家策划和销售代理，独家代理销售的期限为2014年4月1日至2015年6月30日；该物业住宅销售均价南边暂定为3580元/平方米，北边暂定3280元/平方米，别墅均价见附表。均价确定后，每户详细价格由三六五公司制定，金利源公司不得干预，但三六五公司制定的价格表应达到以上均价并交金利源公司备案，最终销售均价根据市场反映情况再签订补充协议，作为合同组成部分；销售代理费按销售额的1%计取佣金，凡是三六五公司代理出售的别墅、住宅、车库均按此结算；在双方制定的销售底价（均价）的基础上，通过三六五公司运作实现的销售差价部分，金利源公司得60%、三六五公司得40%；以收取首付的房款，签订商品房购销合同，完成客户银行按揭手续，视为销售成功；金利源公司已收定金的11套别墅按3000元/套作为劳务费支付给三六五公司，金利源公司内部定购的16套别墅和35套置换房不予以佣金结算；该项目所有物业均需通过三六五公司独家销售，所有合同约定范围内销售的房产均视为乙方销售。合同签订后，原告鸿宇公司以原告三六五公司名义入驻金龙湾项目部，进行商品房销售，两被告对此明知而未反对。2015年6月30日代理销售期限届满后，因销售进度不佳，原告鸿宇公司继续从事销售活动，直至2016年12月31日撤场。期间，两被告共支付原告佣金42万元。撤场时，双方未对商品房销售总额以及佣金数额进行清算。后因双方结算未果，两原告遂向本院起诉。在审理过程中，本院组织原、被告双方对商品房销售总额以及佣金数额进行清算，双方对代理销售商品房范围和佣金、分成的计算方法产生分歧。一、关于“1万抵2万”是否影响销售差价（即溢价，下同）。原告鸿宇公司在代理销售期间，因销售进度不佳，经开发商同意开展促销活动，即购房户订房时预付1万元，最终结算时抵扣购房款2万元。原告方认为该1万元优惠价款相当于对销售底价的调降，应计入溢价。被告方认为该1万元是对购房户的优惠，且促销对原、被告双方有利，不应计入溢价。本院认为，销售差价是指实际销售价高于销售底价（即定价，下同）的溢价金额。该活动的目的是为了促销，优惠这1万元属于开发商的让利行为，如计入溢价金额，则开发商在让利的同时还需支付4000元提成款给销售代理商，显然有失公平。其次，双方在代理合同附件中对销售底价已作明确，销售过程中双方对此未作变更，原告认为该1万元优惠金额相当于对销售底价的调降没有依据。因此，本案所涉1万元优惠价款，不应计入销售溢价金额。二、关于“抵债房”是否属于代理销售范围。销售过程中，存在开发商以商品房抵偿外债而发生的销售行为。原告方认为其参与以房抵债销售全过程，该抵债房应当属于代理销售范围。被告方认为虽然原告方参与了抵债房销售，但与其通常销售行为不同，不属于代理合同约定的代理销售范围。本院认为，从本质上来看，以房抵债属于转移房屋所有权的买卖行为，与通常销售行为的区别主要在于不需要与购房户洽谈，节省了工作量。代理合同以及在代理销售期间，原、被告对以房抵债行为如何处理未作特别约定。原告方事实上代理了抵债房的大部分销售活动，办理了相关销售手续，应当认定为代理销售行为，属于原告方代理销售商品房范围。三、关于原告鸿宇公司撤场后签订的房屋买卖合同是否属于代理销售范围。原告鸿宇公司于2016年12月31日撤场时，尚有部分商品房未签订房屋买卖合同。原告方认为其撤场时被告的房屋已经销售完毕，只是因购房户与被告的原因才未签订房屋买卖合同，且撤场后其中大部分房屋买卖合同仍由其职员何某完成，因此这部分商品房属于代理销售范围。被告方认为原告撤场后其自行销售的这部分商品房与原告鸿宇公司无关，不属于代理销售范围。本院认为，原告主张其撤场后其中大部分房屋买卖合同仍由其职员何某完成，没有提供证据证明，且被告对此不予认可，因此本院不予认定。代理合同明确约定销售成功的标准为“收取首付房款，签订商品房购销合同，完成客户银行按揭手续”，原告鸿宇公司撤场时尚未签订房屋买卖合同的商品房，明显不符合该销售成功的前提条件，故而不属于代理销售范围。根据双方提供的本案商品房销售的相关数据，结合以上事实的认定，本院对两原告应获取的报酬金额认定如下：1、原告方认为代理合同约定了置换房35套，实际履行只有19套，因此对其提供的附件一所列的11套套房应计算佣金。被告方认为这11套套房按代理合同约定不应结算佣金。本院认为，代理合同虽约定了置换房35套，但只有19套发生了置换。原告方主张计算佣金的11套套房不属于该19套置换房范围，应当认定为代理销售房。因此，被告方应按代理合同的约定，计付佣金50705.72元。2、原告方主张对其入场前已收定金附件二所列的6套别墅计取劳务费18000元，被告方无异议，本院予以确认。3、原告方主张其入场后撤场前销售的附件五所列的别墅1套、套房24套计取佣金122014.07元、提成133102.80元。被告方认可佣金122014.07元，不认可别墅和套房存在溢价。本院认为，原告方提供的附件五所列别墅定价即底价应为219万元，原告方认为是204万元，相差的15万元系开发商对购房户的优惠让利，而不是降低底价，成交价211万元与底价品对，并无溢价。24套套房的成交价总额12201407元，与定价总额12635867元品对，也无溢价。因此，本院对原告方关于提成133102.80元的主张不予支持，对佣金122014.07元予以确认。4、原告方主张对其入场后撤场前销售的附件四所列的别墅4套、套房31套抵债房，计取佣金236743.84元、提成453435.20元。被告方认为代理合同未对抵债房的报酬做出特别约定，不应按代理合同约定的标准计算佣金和提成。由于原告方参与销售付出了劳务，只能酌情给予适当补偿，且对4套别墅的定价有异议。本院认为，如前所述，抵债房属于原告方的代理销售范围。代理合同未对抵债房的报酬做出特别约定，说明在签订代理合同时，合同双方对此并未作例外处理，应当包含在代理合同相关条款的约定之中。抵债行为与通常销售行为相比较，对商品房销售定价以及被告方收取房价款并无实质性影响，因此，应当参照代理合同“凡是乙方代理出售的别墅、住宅（含裙楼）、车库，均按销售价额1%支付佣金”的约定，计算佣金以及溢价提成。双方对抵债房的成交总额并无异议，故对原告方主张计取佣金236743.84元，本院予以确认。双方对4套别墅定价的争议，与附件五所列别墅定价的认定相同，成交价总额与定价总额品对，并无溢价。31套套房成交价总额14324384元，与定价总额13990196元品对，溢价总金额为334188元，按40%计算提成为133675.20元。原告方采取逐套计算房屋溢价的方式算出总溢价，与代理合同第四条总体销售价格不低于均价的约定不符，本院不予支持。5、原告方主张对其撤场后销售的附件三所列的别墅9套、套房5套计取佣金以及溢价提成共计429758.85元，如前所述，该14套商品房不属于原告方代理销售范围，本院不予支持。以上累计，被告方应付原告方报酬金额总计561138.83元，除己付42万元，尚应支付141138.83元。以上事实，有经当事人质证的原告三六五公司与被告金利源公司签订的《销售代理服务合同》、原告方提供的附件一至附件五所显示的相关数据、被告方提供的表一至表五所显示的相关数据、开庭笔录、质证笔录、当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告三六五公司与被告金利源公司签订的《销售代理服务合同》不违反法律规定，应受法律保护。原告鸿宇公司以原告三六五公司名义入驻金龙湾项目部为被告销售商品房，两被告对此明知而不反对，应当认定两被告认可原告鸿宇公司享有合同当事人的相关权利。本院认定属于两原告代理销售范围内的商品房，两被告应当按照合同约定支付相关报酬。两原告主张在“1万抵2万”促销活动中的1万元优惠价款纳入溢价从而享受40%分成,以及对代理销售范围外的商品房销售价款总额计提佣金和溢价分成的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案系原、被告对结算事宜存在争议而引发，并非被告不履行确定的付款义务，因此，对两原告要求两被告支付报酬利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、被告遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部于判决生效之日起十日内支付原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司佣金等报酬合计141138.83元；二、驳回原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20415元，由原告深圳三六五房地产顾问有限公司、吉安鸿宇房地产经纪有限公司负担18720元,被告遂川县金利源房地产开发有限公司、遂川县金利源房地产开发有限公司金龙湾豪庭项目部负担1695元。该款已由两原告预交，两被告负担部分限其于判决生效之日起十日内径行给付两原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  梁初生人民陪审员  彭定证人民陪审员  蒋红梅二〇一九年八月二十二日书 记 员  彭慧芳