四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川07民初60号原告：肖永全，男，汉族，1967年8月22日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪友，四川久太律师事务所律师。原告：肖永秀，女，汉族，1964年6月23日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：周光明，系肖永秀丈夫。委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。被告：四川省耀森房地产开发有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇耀森路**。法定代表人：贺光耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵国勇，四川川飞律师事务所律师。被告：谢庆远，男，汉族，1969年1月21日出生，住四川省三台县。委托诉讼代理人：白洋安，四川弘风律师事务所律师。被告：谢成书，男，汉族，1950年3月24日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：白洋安，四川弘风律师事务所律师。原告肖永全、肖永秀与被告四川省耀森房地产开发有限公司（以下简称耀森公司）、谢庆远、谢成书合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖永全及其委托诉讼代理人林勇、王洪友，原告肖永秀及其委托诉讼代理人林勇、周光明，被告耀森公司的委托诉讼代理人赵国勇，被告谢庆远及其委托诉讼代理人白洋安，被告谢成书及其委托诉讼代理人白洋安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖永全、肖永秀向本院提出起诉请求：1.判令三被告立即支付二原告国有土地价款4466万元（6.38亩×700万/亩）及地上附属物赔偿款105万元，并支付该款从起诉日起至该款付清之日止按商业银行同期贷款利率计算的资金利息；2.本案诉讼费、保全费、保全担保费由三被告负担。事实与理由：二原告系同胞姐弟关系。2005年，二原告以出让方式取得位于绵阳高新区社（原绵阳市轧钢厂内）国有土地使用权一宗。2005年11月29日，经原告肖永全申请，绵阳市国土资源局颁发了绵城国用（2005）第67948号《国有土地使用权证》，载明：土地使用权人为肖永全，用途为住宅，使用权类型为出让，使用面积为4255.69平方米，使用年限为70年。《土地使用权登记卡》载明：该宗土地为肖永秀、肖永全共有，各占50%；同年，经原告报建，绵阳市建设委员会颁发了（2005）016号《建设用地规划许可证》，载明用地单位为：肖永全、肖永秀。后因轧钢厂内职工居住区天然气用气问题等未得到解决，开工受阻，导致原告当时未能开发建设。2009年10月21日，二原告与被告谢庆远、谢成书四方共同签订了《联合建房开发协议》，主要约定：一、二原告将共同享有各50%产权的位于绵阳高新区社（原绵阳市轧钢厂内）国有土地使用权，以土地作价650万元作为二原告入股，每年按12%计息。被告谢庆远、谢成书以现金投资进行开发，双方各投资现金325万元，共计650万元，共同对该项目进行房地产开发。协议签订后、被告谢庆远、谢成书未按该协议履行义务，二原告将自己所有的绵城国用（2005）第67948号《国有土地使用权证》交被告谢庆远保管。2009年12月26日，被告谢庆远、原告肖永全与绵阳市兴盛家房地产开发有限公司重新签订《房地产项目联合开发协议》，约定三方共同组建项目部进行联合开发，但该协议也并未履行实施。2010年3月1日，原告肖永全在未得到肖永秀同意的情形下，私自在《承诺书》上签字，将原本属于与肖永秀共同所有的4255.69平方米的国有出让土地统一纳入被告耀森公司灾后重建开发。2010年4月6日，被告耀森公司与被告谢庆远签订了《房地产项目联合开发协议》。被告耀森公司承接了绵阳市兴盛家房地产开发有限公司于2009年12月26日签订的《房地产项目联合开发协议》中约定的权利、义务。2010年11月3日，绵阳市城市规划管理局向被告耀森公司颁发了地字第（2010）368号《建设土地规划许可证》，载明用地单位为：耀森公司。被告耀森公司在规划范围内进行施工建设，所开发楼盘的名称为“粼江峰阁”。被告耀森公司将所开发的全部房产进行销售。为了维护原告的合法权益，二原告曾多次向相关部门反映情况，要求维护其合法权益，但均因种种原因导致原告的权益至今未得到保障。被告耀森公司答辩称：1.请求驳回原告的诉讼请求。2.我们不存在侵权，对方就我们侵权已经提起过诉讼，一审在绵阳高新区法院，二审在绵阳中级法院，审理结果是我们没有侵权。尽管请求不同，但与本案属于一个事实，属于一事二告。3.本案实质是联合建房的纠纷，但联合建房没有结束，房屋还在销售中，分利条件还未成就。被告谢庆远、谢成书共同答辩称：1.同意耀森公司的答辩。2.原告与谢庆远、谢成书是合伙关系，共同挂靠耀森公司开发案涉土地。3.案涉项目的销售工作至今还未结束，该项目所涉房屋、商铺、地下车位等还未作最后的清算，就案涉项目，项目部至今还未与耀森公司结算，所以更谈不上与本案原告进行合伙清算。因此，原告的诉请是侵权纠纷，与事实不符，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2005年11月29日，原告肖永全、肖永秀以出让方式取得了位于绵阳市高新区社（原绵阳市轧钢厂内）的国有土地使用权一宗，《国有土地使用权证》载明：土地使用权人为肖永全，用途为住宅，使用权类型为出让，使用面积为4255.69平方米，终止日期为2075年5月25日。《国有土地使用权登记卡》载明：该宗土地使用权归肖永秀、肖永全共有。根据2003年10月28日肖永全、肖永秀与绵阳市钢厂破产清算小组签订的《转让协议》，原告肖永全、肖永秀取得案涉土地使用权的价款为75万元。二、2009年10月21日，原告肖永全、肖永秀与被告谢庆远、谢成书签订了《联合建房开发协议》，协议中约定：甲方为肖永全，乙方为肖永秀，丙方为谢庆远，丁方为谢成书。一、双方同意由甲、乙方出土地使用权（即土地使用权人为甲方肖永全，位于绵阳市高新区社的国有住宅用地绵城国用2005第**，面积4255.69平方米，该土地虽然登记为肖永全，但实际是属于甲乙双方共同享有50%的产权）,甲、乙、丙、丁方以土地评估价人民币650万元作为甲、乙方入股；丙方和丁方以现金投资进行开发，丙和丁各投资现金人民币325万元，共计650万元整，共同对该项目进行房地产开发。二、对于该土地开发所取得的收益，甲、乙、丙、丁各分得25%。三、本协议签订后，由谢庆远转200万元到肖永全的账户上作为定金，共同监管。如果将来各方投资入股成立房地产开发公司，进入实质启动运作程序，此资金作为先期启动资金，进入共同监管的统一账户。四、双方出资的时间：1.甲、乙方在本协议签订后，丙、丁两方三日内将200万元存入肖永全（共同监管）的账户后，当日内将土地使用权证交付给丙、丁方保管，合同即告生效。根据庭审中双方的陈述及相关证据查明，该协议前期各方均在履行，肖永全收到定金后将土地使用权证交给了谢庆远保管。但根据双方之后发生的各种事实表明，该协议后来并没有得到实际履行。三、2009年12月26日，绵阳市兴盛家房地产开发有限公司（以下简称兴盛家公司）作为甲方，肖永全作为乙方，谢庆远作为丙方签订了《房地产项目联合开发协议》，协议约定：1.1甲方已具备房地产开发三级资质，在四川省绵阳市拥有雄厚的房地产开发实力和社会资源；乙方具备土地开发资源，自愿进行房地产项目投资；丙方具有雄厚的资金能力，自愿进行房地产项目投资。三方联合开发位于绵阳市高新区“涪城区轧钢厂灾后重建置换房及肖永全名下的该宗土地房地产开发项目”。4.3甲方管理费的收取：甲、乙、丙三方按协议约定投入并实施开发项目后，乙、丙方不论各实际投入多少，甲方按开发销售总金额的0.5%收取管理费用，不再收取其他费用。13.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议的项目向他人转让。协议签订后，由于兴盛家公司属于三级开发资质，不能承担原绵阳市轧钢厂灾后重建项目，该协议也未实际履行。四、2010年4月6日，耀森公司作为甲方，谢庆远作为乙方，双方签订了《房地产项目联合开发协议》，约定：一、甲方同意承接乙方、肖永全与绵阳市兴盛家公司签订的《房地产项目联合开发协议》中约定的权利义务。二、乙方作为原《房地产项目联合开发协议》的执行经理，在本协议签订生效后，仍然作为甲方综合开发的原绵阳市轧钢厂灾后重建项目的执行经理，全面负责该项目的开发建设。甲、乙双方的权利、义务除本协议第五条外均按原《房地产项目联合开发协议》的约定履行。三、乙方负责协调土地使用权人肖永全将其持有的绵城国用（2005）第67948号土地使用权证载明的4255.69㎡国有出让土地统一纳入甲方进行灾后重建整体开发。如土地使用权人肖永全不同意将土地纳入统一开发，则本协议当即失效，不再履行。同时负责与兴盛家公司协调处理善后事宜，保证甲方真实、合法、有效的履行原《房地产项目联合开发协议》。五、甲方按开发销售总额的3%收取管理费，不再收取其他费用。2010年3月1日，肖永全出具《承诺》，载明：为支持政府灾后重建及棚建房的改造，经与四川耀森房地产开发有限公司多次友好协商，同意将本人4255.69㎡的国有出让土地统一纳入耀森房地产开发有限公司灾后重建开发。五、2012年9月，肖永全向绵阳市国土资源局提出了异议，拒绝将其土地过户至耀森公司名下。2013年4月，肖永全再次向绵阳市国土资源局送达了律师函，要求停止办理土地过户手续，导致了案涉项目土地合宗和后续事宜不能办理。2014年12月3日，耀森公司向绵阳市政府请示：为解决139户灾后重建还建户的住房问题，先为42406㎡面积房屋办理相关证照，完善交房手续。对肖永全、肖永秀自有土地上建筑容量7660㎡房屋先予冻结，待与肖永全、肖永秀协商达成一致或争议解决后再行处置。2015年3月6日，绵阳市国土资源局根据《会议纪要》和耀森公司提供的申报资料，对原市轧钢厂灾后重建项目“粼江峰阁”土地进行了合宗，同时注销了原告肖永全、肖永秀的国有土地使用权证，并向耀森公司颁发了新的国有土地使用权证。此后，肖永全、肖永秀针对绵阳市国土资源局注销其国有土地使用权证的行为多次提起过行政诉讼，但其请求均未得到支持。六、根据原告提交的三份录音证据及一份未成功签署的《合作协议》表明，原告和被告从2012年至今就本案的纠纷进行过多次协商，相关部门也进行过多次协调。耀森公司总经理李晋川、肖永全、肖永秀、周光明、谢庆远、谢庆林于2012年12月20日谈判的录音主要内容为：耀森公司提出了支付土地款1800万元的方式，还提出了给原告分房屋的方式。肖永全、谢成书于2014年6月27日的录音主要内容为：谢成书提出向原告支付1600万，如果肖永全不承担税收就锁口口。2015年1月28日的涪城区公安局协调会的录音主要内容为：耀森公司提出双方于2014年11月26日达成一致协议，向原告支付1680万，现在就说怎么履行的问题。肖永全表明自己对上述协议没有意见，其合作伙伴也没有意见，肖永全要求一次性付完，但被告一次性拿不出来。被告耀森公司于2014年11月23日起草的《合作协议》内容有：甲方耀森公司，乙方肖永全、肖永秀，丙方谢成书、谢庆远。二、甲、乙双方合作模式及履行。1.模式：甲方独立操作、乙方固定净收益。所谓甲方独立操作，指“粼江峰阁”由甲方总揽项目全局独立实施操作；所谓乙方固定净收益，指乙方固定享有1680万元收益（含收回出资），即乙方除以[绵城国用（2005）第67948号]住宅用地作为合作出资并完成土地合宗等行政许可手续外，不参与开发设计、建设施工、产品销售、财务管理等具体事项，亦不承担开发过程中的税费。2.履行：甲方支付乙方的收益，分两次兑现：（1）乙方在本协议生效后3个工作日内完成土地合宗手续，完成后3个工作日内甲方支付1000万元（壹仟万元，丙方2009年10月21日支付给乙方的100万元在该笔款项支付时扣除）；（2）2015年5月1日支付680万元；上列款项由甲方授权乙方从“粼江峰阁”项目账内支付。三、甲方、丙方合作模式。丙方谢庆远于2010年4月6日与甲方签订的《房地产项目联合开发协议》继续有效，甲方授权丙方独立实施包括乙方土地在内的整改“粼江峰阁”开发，项目实行单独核算自负盈亏之原定原则不变。丙方除向甲方承担《房地产项目联合开发协议》全部义务及责任外，还是第二条甲方向乙方支付的固定净收益的最终承担者。原则上该收益丙方到甲方，甲方到乙方应当实现无缝衔接，如出现时间差，丙方承担全部责任。七、原告提交的绵阳市国有建设用地使用权拍卖出让公告、成交公示以及容积率规划审判公示、绵阳市政府关于公布城区2013年度国有建设用地使用权基准地价调整结果的通知、土地成交价格表等证据与本案无关，对其关联性本院不予采信。上述事实有《转让协议》、绵城国用（2005）第67948号土地使用权证、《联合开发协议》、两份《房地产项目联合开发协议》、《承诺》、《研究原市轧钢厂、得月新城两宗案件相关事宜的会议纪要》、《关于同意将轧钢厂12户居民统一纳入灾后重建报告》、律师函、谈话录音、协调会现场录音、《合作协议》及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，一、原被告系合作开发房地产关系还是土地使用权转让法律关系。原告肖永全、肖永秀在取得案涉土地使用权后，与被告谢庆远、谢成书签订了《联合建房开发协议》，该协议明确约定肖永全、肖永秀以土地使用权入股，谢庆远、谢成书投入现金开发。2009年12月26日，兴盛家公司、肖永全、谢庆远签订了《房地产项目联合开发协议》，约定三方联合开发位于绵阳市高新区“涪城区轧钢厂灾后重建置换房及肖永全名下的该宗土地房地产开发项目”。但上述两份协议均未得到实际履行，合作开发事项没有实际完成。2010年4月6日，被告耀森公司、谢庆远签订了《房地产项目联合开发协议》，耀森公司同意承接上一份协议中兴盛家公司的权利义务，兴盛家公司也表明同意。该协议签订后，耀森公司在案涉土地上修建了粼江峰阁项目，现已进入销售阶段。原告肖永全、肖永秀至今没有与被告耀森公司就案涉土地的问题签订过任何协议，双方协商过多次，均未达成一致。在耀森公司介入后，原告肖永全、肖永秀并未参与粼江峰阁项目的建设开发及销售，未对项目进行实际管理和控制，不符合合作开发房地产的一般要件，原告与被告之间实质上是土地转让法律关系。二、对转让价款的认定。虽然原、被告双方未签订正式的土地使用权转让协议，但通过三份录音证据、《合作协议》及双方的当庭陈述，能够证实双方在耀森公司介入项目后对案涉土地使用权转让价款1680万元形成了合意，仅对支付时间未能达成一致。该价款的形成方式是案涉各方在当时项目开始后发生纠纷时协商的，虽然协议未成功签订，但该价款能够反映出当时的真实客观情况，对双方均较为公平，故本院对转让价款认定为1680万元。至于原告提出的按700万元每亩计算的请求，没有事实和法律依据，不予认定。因土地使用权转让所产生的税费，因肖永全与谢成书的谈话录音中关于肖永全不承担税费的内容违反法律规定，当属无效；同时由于原告肖永全、肖永秀不配合办理土地转让过户登记，导致被告耀森公司迟延开发，资金未按预期回收，客观上给被告耀森公司造成了损失，为平衡双方利益，本院酌情决定肖永全、肖永秀作为土地出让方所应当缴纳的税费由其自行承担，双方对土地出让应当按照税法规定各自缴纳各自应当承担的税费。肖永全、肖永秀关于其不承担税费的相应主张不能成立。三、对资金利息的认定。被告耀森公司早在2010年4月6日就与被告谢庆远签订了《房地产项目联合开发协议》，之后一直与原告肖永全、肖永秀协商解决案涉土地的问题。原告肖永全在出具《承诺》表明愿意将案涉土地统一纳入耀森公司灾后重建开发后，又反悔不配合办理土地过户登记，并且在与被告商定《合作协议》的内容后也反悔拒签。原告肖永全、肖永秀不配合办理土地转让过户登记，耀森公司、谢庆远、谢成书没有及时支付土地转让款，原被告双方对案涉纠纷的发生均有一定的责任，各自的损失由各方自己承担更为公平，因此对原告要求被告承担资金利息的请求不予支持。四、原告请求的地上附属物赔偿款105万元，没有举证证明，不予认定。五、原告请求的诉讼保全担保费问题。本院认为，引起本案诉讼不能完全归责于被告，因双方在合作过程中存在分歧，一直未达成一致意见，且原告未提交支付诉讼保全担保费的证据。因此，原告请求的诉讼保全担保费系其应当承担的诉讼成本，其要求被告承担的请求不能成立。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告四川省耀森房地产开发有限公司、谢庆远、谢成书在判决生效后十日内向原告肖永全、肖永秀支付土地使用权转让款1680万元；二、驳回原告肖永全、肖永秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费270350元，保全费5000元，共计275350元，由原告肖永全、肖永秀承担175350元，被告四川省耀森房地产开发有限公司、谢庆远、谢成书承担100000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  左 迪审 判 员  严 炎审 判 员  冯安石二〇一九年七月八日法官助理  潘怡佳书 记 员  陈 庆