江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初3705号原告（反诉被告）：丰城市林安物业管理有限公司。住所地：江西省丰城市龙光东大道林安商贸城。统一社会信用代码：91360981060757873Y。法定代表人：胡强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛全国，江西金丰律师事务所律师。执业证号：13609198710558577。被告（反诉原告）：任萍英，女，1977年8月20日出生，汉族。住所地：江西省丰城市。委托诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。执业证号：13609199810905355。委托诉讼代理人：蔡文波，江西浩剑律师事务所律师。执业证号：13609201010804300。原告（反诉被告）丰城市林安物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）任萍英（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛全国，被告及其委托诉讼代理人游仁甫、蔡文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丰城市林安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决终止原、被告签订的《商铺租赁合同》，责令被告将租赁的商铺归还原告；2、判令被告向原告支付租赁商铺期间的租金、物管费、电费等费用226120元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：罗筱君在2017年4月与原告签订了一份《商铺租赁合同》，租赁林安国际商贸城Y4-63a号商铺经营宏宇陶瓷、租赁面积606.12平方米（套内面积419.35平方米）。依据合同规定，租赁期限到2029年4月30日止，并且约定了其它事项（详见《商铺租赁合同》）。罗筱君于2018年因病去世，任萍英系罗筱君配偶，现在在经营该商铺，被告任萍英在履行租赁合同时有严重违约行为，拖欠了原告租金187825元、物业管理费38295元，合计226120元。依据合同第四条2项规定，延期付款要承担违约金；超过30天原告有权单方面解除本租赁合同，并追缴乙方所欠款项。原告多次向被告催收，被告以各种理由拒绝，已经构成违约，故起诉至法院，请求判如诉请。被告（反诉原告）任萍英辩称：1、原告存在严重的不作为的违约行为，没有将符合使用条件的涉案商铺交给被告使用；2、因为原告的违约，导致本案的商铺租赁合同没有实际履行，被告从来没有使用商铺，不存在支付租金、物管费、电费等费用；3、关于本案的商铺租赁合同是生效的法律文书，原告要求终止该合同没有事实和法律依据。被告（反诉原告）任萍英向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》从2019年12月1日起实际履行，租赁期限变更为2019年12月1日至2034年11月30日止，第一年标准租金变更为10元/平方米/月，其余合同条款除计租时间相应顺延外，其他合同内容不变；2、被反诉人酌情赔偿反诉人原《商铺租赁合同》未能实际履行造成的经营损失30万元；3、反诉费用由被反诉人负担。事实和理由：2014年4月，反诉人以购买和租赁方式，将林安国际商贸城Y4-50号至Y4-58号共九间商铺规划整体经营，同时，为扩大规模，将该九间商铺对应的二楼商铺九间（统一编号为Y4-63a）租赁经营，2014年6月，反诉人和被反诉人就Y4-63a号商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，约定租期为市场开业之日起至2029年4月30日；第一年月标准租金为12元/平方米；被反诉人负责公共范围内日常经营管理。同年6月17日预缴三个月租金13596元。2014年12月10日，被反诉人承诺第一年月标准租金变更为10元/平方米，此后，反诉人为稳妥经营出发，决定一楼先期装修，经营宏宇品牌陶瓷，二楼待加盟其他品牌陶瓷再装修经营。在反诉人就二楼经营品牌和相关客户洽谈落户事宜期间，即2014年10月10日，被反诉人和案外人即鄢明辉签订了“补充协议”，约定将Y4栋门楼头顶作为广告位给鄢明辉使用，宣传其经营的“新中源陶瓷”，考虑Y4栋门楼头顶为整栋楼商场入口顶部，为公共部分，且位置非常显耀，此处公示“新中源陶瓷”品牌，必然会对位处商场入口东侧反诉人陶瓷经营产生巨大压制影响，特别是反诉人拟装修经营的二楼商铺。从2014年10月10日即上述补充协议签订之日起，反诉人向被反诉人多次要求取消该侵犯他人权益条款，但一直未有积极回复。在此情形下，反诉人就二楼商铺经营的品牌陶瓷供应商不愿落户。2015年，鄢辉明公然在Y4栋正门部分实施装修，在正门二层制作“新中源陶瓷”特大招牌，同时在正门一楼二个立柱印刷广告字体，之后封闭正门入口至二楼踏步左右两侧装修作广告位，将二楼位于其经营商铺前面公共部分地面用其经营品牌瓷砖铺设等。前述新中源陶瓷经营户的非法、侵权的事实，被反诉人明智及确认。但是负有公共范围日常经营管理义务的被反诉人，不仅未制止该侵权行为，还将公共部位公然给案外人使用，直接导致反诉人无法正常使用二楼商铺。另查明，被反诉人关于Y4栋正门踏步设计，违反原设计为自动步梯的规划，降低了商场品味，影响二楼功能发挥。反诉人认为：反诉人租赁案涉商铺，其目的是经营品牌陶瓷。但是，正门二层“新中源陶瓷”及一楼两立柱广告，结合踏步二侧的封闭装修、二楼地面的改建，将正门入口和新中源经营商铺形成整体，误导消费者上了Y4栋二楼直接进入新中源卖场；踏步二侧封闭装修，严重影响反诉人二楼商铺的采光；其他商户在反诉人二楼商铺前堆放垃圾及摆放宣传画，直接导致商铺无法开门。由于上述妨碍商铺正常使用的情形存在，反诉人联系的品牌客户不敢签约落户，反诉人不敢装修经营，客观上也无法入场装修经营。反诉人认为这些妨碍情形的形成，系被反诉人不作为即不正当履约所致，双方于2014年6月签订的《商铺租赁合同》未实际履行，该未实际履行应归责于被反诉人。故提出反诉请求，请求法院支持。原告（反诉被告）丰城市林安物业管理有限公司对被告（反诉原告）任萍英的反诉辩称：1、由于被告的违约行为，双方2014年4月签订的《商铺租赁合同》应当终止；2、原告在履行与罗筱君签订的《商铺租赁合同》中没有任何违约行为，被告的反诉请求不能成立。总之，罗筱君在签订了《商铺租赁合同》后至今已经五年多没有装修，没有经营，完全违背了原告对其免租三年，是要其进场装修营业的合同目的；也完全丧失了对原告主张权利的资格，没有装修，没有经营，就没有损失，其反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的《商铺租赁合同》、商铺应缴费用计算表，被告经质证对《商铺租赁合同》的三性没有异议，对其证明目的有异议，对商铺应缴费用的三性有异议，经审查，对《商铺租赁合同》的真实性予以确认，对商铺应缴费用的证明目的不予确认；2、对被告提供的2014.12.10《补充合同》，原告经质证对其三性有异议，经审查，对其真实性予以确认；3、对被告提供的2014.10.10《补充协议》，2015.1.15《补充协议》，Y4栋商场入口、一楼楼梯及二楼休息平台等公共部分现场照片，Y4栋一楼门头入口、楼梯及二楼休息平台与Y5栋一楼门头入口、楼梯及二楼休息平台对比照片，调查笔录二份，投诉信一份，关于强烈要求解决林安商贸物流城Y4栋搭乱建的报告二份，限期整改通知书，原告经质证对上述证据的三性均有异议，认为与本案无关联，经审查，对上述的证据的真实性予以确认；4、对被告提供的（2019）赣0981民初2205号民事调解书、（2019）赣0981民初2205号案原告的民事起诉状、（2019）赣0981民初2205号案的第二组、第三组、第四组证据，原告经质证对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，经审查，本院对其真实性予以确认；5、对被告提供的案涉商铺的现场示意图，原告经质证对其三性均有异议，经审查，对其真实性予以确认；6、对被告提供的商铺经营管理规定，原告经质证认为对其证明目的有异议，经审查，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年4月，罗筱君（罗筱君系任萍英的丈夫，罗筱君于2019年1月因病去世，罗筱君商铺现由任萍英经营）以购买和租赁方式将林安国际商贸城Y4-50号至Y4-58号共九间商铺整体经营宏宇陶瓷。为扩大经营，2014年6月原告（甲方）与罗筱君（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、罗筱君租赁林安国际商贸城Y4-63a号商铺经营陶瓷、卫浴及其代理的建材，租赁面积606.12平方米（套内面积419.35平方米）；2、租赁期限从市场开业之日起至2029年4月30日止；3、铺位标准租金为12元/平方米/月，月标准租金为5032元，从第四年开始，每年在上阶段基础上递增6%（四舍五入保留一位小数），即第四年标准租金为12.7元/平方米/月，第五年标准租金为13.5元/平方米/月；物业管理费标准；4、乙方在签订本租赁合同时，应向甲方缴纳三个月的租金13586元，合同期内第二年的物业管理费2516元；5、甲方负责公共范围内日常经营管理、公共保安、清洁等服务工作；6、违约处理等。合同签订后，被告于2014年6月17日缴纳了租金13586元及物业管理费2516元。2014年10月10日，原告（甲方）与案外人鄢辉明（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方承租甲方Y4-17至Y4-23、Y4-23a、Y4-25、Y4-59、Y4-60号商铺；2、甲方允许乙方在Y4栋门头楼顶制作发光字，发光字内容为“新中源陶瓷”；3、甲方给予乙方Y4栋门头在租约期内免费使用等。被告在原告与鄢辉明签订上述协议后，考虑到Y4栋门楼头顶为整栋楼商场入口顶部，系公共部分且位置显耀，此处公示“新中源陶瓷”品牌，必然会对位处商场入口东侧的被告陶瓷经营产生巨大影响，特别会对被告租赁原告的拟装修的Y4-63a号二楼商铺影响，自2014年10月10日起即向原告要求取消原告与鄢辉明签订的“补充协议”中侵犯业主权益条款，但原告未处理。2015年鄢辉明在正门二层制作“新中源陶瓷”特大招牌，在正门一楼二个立柱印刷广告字体，封闭正门入口一至二楼踏步左右两侧并装修制作广告位，将二楼其经营商铺前面公共部分地面铺设瓷砖，使正门入口到新中源商铺形成整体经营新中源陶瓷之势，对其他经营陶瓷商铺的经营产生巨大影响，但原告仍未行使自己管理职责，直到2019年5月23日向本院起诉鄢辉明要求：依法裁决鄢辉明撤除林安国际商贸城Y4区“陶瓷馆”中占用建筑物公共部分的装修，包括：1、Y4区“陶瓷馆”正门二层“新中源陶瓷”大型招牌一块；2、Y4区“陶瓷馆”正门一楼二个立柱上的广告字体；3、Y4区“陶瓷馆”正门一楼通往二楼踏步上的广告字体；4、Y4区“陶瓷馆”正门一楼通往二楼踏步两边的全部装修。后鄢辉明与原告经法院调解达成调解协议：鄢辉明同意撤除部分公共部分的装修等。另查明，2014年12月10日，原、被告签订《补充合同》：罗筱君租赁被告的Y4栋二楼租金原定每月每平方米12元改为每月第平方米10元。被告自2014年6月17日后未向原告缴纳Y4-63a商铺的租金及物业管理费。2019年8月20日原告将被告诉至法院，请求支持诉请。案件在审理过程中，原告提出财产保全的申请，本院依法作出(2019)赣0981民初3705号民事裁定书，对被告的财产采取了保全措施。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告诉争租赁商铺的目的是被告经营陶瓷等，双方签订租赁合同后被告于2014年6月17日预缴了三个月的租金；2014年10月10日，原告作为管理方与案外人鄢辉明签订《补充协议》，将Y4栋门楼头顶等公共部分给予鄢辉明使用，被告等租户随即向原告要求取消侵犯被告权益的条款，但原告未行使自己的管理职责，导致鄢辉明在正门二层制作“新中源陶瓷”特大招牌、在正门一楼两个立柱印刷广告字体、在楼梯踏步二侧的封闭装修及二楼地面的改建，使得正门入口和新中源陶瓷经营商铺形成整体，对被告使用租赁商铺经营陶瓷产生压制影响，原告未正当行使自己的管理职责，构成违约，因此原告要求终止原、被告的商铺租赁合同，证据不足，本院不予支持。鉴于原告违约，被告反诉要求确认合同从2019年12月1日起实际履行，第一年标准租金按原、被告2014年12月10日签订的补充合同变更为10元/平方米/月，符合法律规定，应予支持；其要求赔偿经营损失，未提供具体损失证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）丰城市林安物业管理有限公司与被告（反诉原告）任萍英签订的《商铺租赁合同》自2019年12月1日起实际履行，租赁期限变更为2019年12月1日至2034年11月30日止，第一年标准租金变更为10元/平方米/月，其余合同条款除计租时间相应顺延外内容不变。二、驳回原告丰城市林安物业管理有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告任萍英的其他反诉请求。本诉案件受理费4692元，财产保全费1680元，反诉案件受理费5800元，合计12172元，由原告（反诉被告）丰城市林安物业管理有限公司负担7372元，被告（反诉原告）任萍英负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  陈文平人民陪审员  叶广亮人民陪审员  罗泽亮二〇一九年十二月二十四日书 记 员  丁 蕾附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。