上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11911号原告(反诉被告)：上海童昕圆教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王国强，董事长。委托诉讼代理人：陈喆，上海笑展律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤毅人，上海笑展律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乐柏投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈建，执行董事。委托诉讼代理人：蒋力飞，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玉鹏，上海市华诚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公(以下简称童昕圆公司)与被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司(以下简称乐柏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)童昕圆公司的委托诉讼代理人陈喆、汤毅人,被告(反诉原告)乐柏公司的委托诉讼代理人丁玉鹏到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)童昕圆公司向本院提出诉讼请求,要求判令：1.乐柏公司返还童昕圆公司租金338,939.5元、房屋租赁保证金338,939.5元、装修保证金10,000元，装修管理费3,000元，上述费用共计690,879元；2.乐柏公司支付童昕圆公司逾期返还上述费用的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年5月23日起计算至判决生效之日止；3.乐柏公司支付童昕圆公司违约金338,939元。事实和理由：2019年2月，童昕圆公司因准备开办托幼机构需租赁本市嘉定区商业用房，乐柏公司也系同行业单位，乐柏公司称其系上海市嘉定区阿克苏路XXX号整幢房屋的使用权人，有权转租该房屋。出于对乐柏公司的信任，2019年3月25日，双方通过互相快递的方式签订《房屋租赁合同》一份，约定乐柏公司将上海市嘉定区阿克苏路XXX号一楼103、104室和三楼整层(以下简称系争房屋)出租给童昕圆公司，双方另对相关事宜作了约定，但未办理房屋交接手续。童昕圆公司即向乐柏公司支付了房屋租金、租赁保证金、装修保证金和装修管理费等共计690,879元。订约后，乐柏公司一直拒绝与童昕圆公司办理面积核对等交房所必须的手续，童昕圆公司经了解得知乐柏公司将一楼房屋内消防通道擅自占用后一并出租给童昕圆公司，童昕圆公司与乐柏公司多次交涉，乐柏公司无法做出合理解释，只是提出希望童昕圆公司解除一层租约继续租赁三层房屋，双方就此发生分歧，乐柏公司也一直未将房屋交付童昕圆公司。在交涉无果的情况下，童昕圆公司认为乐柏公司的违约行为已使《房屋租赁合同》根本无法继续履行，无法实现租赁房屋的目的。另外乐柏公司也未能提供其有权转租涉案房屋的证明。因此，童昕圆公司于2019年5月22日书面通知乐柏公司解除《房屋租赁合同》并要求乐柏公司返还童昕圆公司已支付的全部费用，但乐柏公司至今仍拒不退款。童昕圆公司认为，乐柏公司行为构成违约，双方合同已解除，故诉至法院。被告(反诉原告)乐柏公司辩称，不同意童昕圆公司全部诉讼请求。理由是：1.乐柏公司依法从产权人上海赢嘉置业有限公司取得系争房屋的租赁权，具有合法转租权。2.双方《房屋租赁合同》签订于3月25日，而合同约定的起租日为3月18日，童昕圆公司法定代表人在同乐柏公司法定代表人的微信聊天记录中也确认起租日为3月18日，故在同童昕圆公司签署《房屋租赁合同》之前，乐柏公司就已将系争房屋交付。且至童昕圆公司向乐柏公司发函要求解除合同之前，双方多次沟通，期间童昕圆公司均未对交房产生异议。3.乐柏公司提供的系争房屋符合合同约定，童昕圆公司租赁范围内消防的事情属于其自身经营项目内部消防，需要其根据自身需求进行调整，乐柏公司仅提供协助义务，且乐柏公司在此过程中已经提供协助，不存在任何过错。4.童昕圆公司作为专业从事托幼教育的经营机构，对于经营项目所需要的基本条件应当清楚、明白，且在签订《房屋租赁合同》之前，童昕圆公司法定代表人和其工作人员多次到现场查验房屋均未提出异议，故此双方才签订了合同。乐柏公司认为，童昕圆公司无故解除合同已构成违约，故向本院提起反诉，要求判令：1.童昕圆公司支付乐柏公司2019年3月18日至5月29日期间房租405,798元(该租金可优先在童昕圆公司已经提前预付租金中抵扣)；2.童昕圆公司向乐柏公司支付逾期支付上述租金的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年5月29日起计算至实际支付完毕之日止；3.童昕圆公司已向乐柏公司支付的租赁保证金、装修保证金、装修管理费，乐柏公司不予退还；4.童昕圆公司赔偿乐柏公司因拆除一楼餐厅产生的损失242,576元；5.童昕圆公司赔偿乐柏公司律师费损失80,000元。针对乐柏公司提起的反诉，童昕圆公司辩称，不同意乐柏公司的全部反诉请求。理由是：1.乐柏公司提供的系争房屋不符合双方约定，致使童昕圆公司无法实现合同目的。双方事先对系争房屋的特殊用途完全知晓，合同明确约定系争房屋用于开办托幼机构，乐柏公司亦在合同中作出了保证租赁场所的独立性和封闭性的承诺，该承诺系乐柏公司的主要义务。而乐柏公司作为系争房屋的管理方，对大楼整体消防设施和消防规范应是非常清楚的，乐柏公司自始至终未向童昕圆公司说明大楼公共的消防规范问题和租赁用托幼机构独立性、封闭性无法兼顾的矛盾情况，且租赁区域内的公共疏散路线属于大楼整体的消防设施通道，应由乐柏公司负责改造，童昕圆公司无法自行改造。2.乐柏公司未向童昕圆公司交付租赁房屋。童昕圆公司曾两次实地查看均由乐柏公司工作人员开门并陪同，但乐柏公司从未将系争房屋钥匙交付童昕圆公司，双方未办理过正式交房手续。双方虽签订了租赁合同，但对租赁面积未得到确认，故双方无从交付房屋及签署交房确认书。3.乐柏公司提供的房屋不符合合同约定致使童昕圆公司无法实现租赁目的，童昕圆公司有权解除合同并要求乐柏公司承担违约责任。4.童昕圆公司从未使用过系争房屋，且合同的解除尚在免租期范围内，乐柏公司收取的各项费用应当退还。5.乐柏公司不能证明一楼餐厅的拆除与童昕圆公司有关，故不同意赔偿，亦不同意赔偿律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号的房屋权利人为案外人上海赢嘉置业有限公司(以下简称赢嘉公司)。2013年起，乐柏公司自赢嘉公司处承租上述房屋。2019年3月25日,乐柏公司(出租方、甲方)与童昕圆公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乐柏公司将自赢嘉公司处租赁来的上海市嘉定区阿克苏路XXX号中的系争房屋出租给童昕圆公司。建筑面积1961.7平方米，其中一层709.7平方米，三层1252平方米。乙方租赁系争房屋作为举办营利性托幼机构使用。甲方于合同签署日向乙方交付该房屋。租赁期限自2019年3月18日起至2025年3月17日止，租赁期6年。甲方给予乙方四个月免租期，免租期为合同签署后前四个月。为合理使用租赁房屋，本着双方共同实现本合同目的之原则，甲方愿协助乙方办理在租赁房屋处设立营利性托幼机构的相应办学许可资质的相关工作事宜。各年租金具体情况见附表。附表租金包括免租期内免除的租金。乙方向甲方支付实际支付的房租金额应为附表所示的金额扣除免租期内的免除的房租额之后的差额。租金每2个月支付一次，每期应提前不少于10日支付下一期租金。甲方免除乙方自租赁开始日起一年的物业管理费。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金338,939.5元，相当于第一个租赁年度两个月的租金，作为乙方依约履行本合同的保证金，租赁关系到期终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应向甲方支付装修保证金10,000元和装修管理费3,000元。装修保证金用于确保乙方租赁期满或双方租赁截止后按照双方约定的交付标准返还房屋，至该房屋正常返还甲方后无息退还乙方。装修管理费保证乙方在装修施工过程中或之后将装修垃圾妥善清理并结清装修用水、电、消防改造放水、垃圾清运及其他实际发生费用；以及修理、维护一切因装修而导致损坏的公共设施或相邻房屋的设施；以及改善或拆除未经甲方许可的装修项目等。乙方应在本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付该房屋第一期房屋租金、房屋租赁保证金、装修保证金、装修管理费共计690,879元。租赁期间，甲方协助乙方对租赁房屋进行消防系统的改造施工及消防报验，并保证大楼整体物业消防设备设施符合安全标准。如由于大楼整体物业消防设备的原因致使租赁房屋至免租期届满仍未通过消防部门验收合格，甲方同意延长免租期至乙方消防报验的项目获得通过之日。大楼整体部位改造由甲方承担，乙方租赁部分改造由乙方自行承担。改造工程由甲方消防维保单位负责承办，费用按照市场价格向乙方收取。如因乙方承租部分内部消防报验项目问题导致验收日期延长的，则甲方不再承担免租期的责任。甲方依约向乙方交付出租房屋，双方签署交房确认书。甲方协助提供乙方为开业所必要的与场所本身有关的资料和证照，期间发生的费用由乙方承担。甲方应合理保证乙方所租赁场所的独立性与封闭性，同时在自身能力范围内为场所提供较为安静、安全的环境，以使乙方所租赁的场所符合举办托儿所、营利性托幼机构的标准。甲、乙双方同意，甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在严重缺陷无法继续使用；因甲方的原因致使乙方无法按本合同约定的用途承租和使用租赁房屋的，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方应向乙方按月租金的贰倍标准支付违约金，给乙方造成损失的，违约金不足以赔偿全部损失的，还应赔偿造成的全部损失与违约金的差额部分。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，属于乙方严重违约，乙方自愿放弃本合同约定的租赁保证金等各类保证金和装修保证金，甲方有权不予返还。若各类保证金不足抵付甲方损失的，应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修免租期的租金以及为实现相关权利所支出的律师费用，诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。合同另对其他权利义务内容进行了约定。2019年3月26日，童昕圆公司向乐柏公司共计支付了第一期即2019年7月18日至2019年9月1日期间租金338,939.5元、房屋租赁保证金338,939.5元、装修保证金10,000元、装修管理费3,000元，上述费用合计690,879元。2019年5月21日，童昕圆公司通过EMS快递向乐柏公司发出《关于解除的通知函》，称乐柏公司出租的房屋区域占用了大楼的消防通道，且租赁面积中包含了消防通道的公共面积，存在严重消防隐患，如租赁使用该租赁房屋，乐柏公司计划开办的托幼机构将无法符合国家相关的消防安全标准，无法获得相关部门的开业行政许可，更将面临巨大的安全风险。童昕圆公司曾就上述情况多次告知乐柏公司，但乐柏公司拒绝沟通。童昕圆公司认为租赁房屋存在严重缺陷且不符合合同的约定，《房屋租赁合同》目的无法实现，故通知解除合同，并要求乐柏公司退还全部已支付款项。2019年5月23日，乐柏公司签收上述通知函。2019年5月28日，乐柏公司向童昕圆公司回函，称乐柏公司对童昕圆公司所称的租赁房屋存在严重缺陷且不符合合同约定、拒绝沟通、拒绝交房等问题均不认同，并在函中进行了回应。回函中，乐柏公司称童昕圆公司系违法解除合同，童昕圆公司已付款项，乐柏公司将不予退还并要求童昕圆公司赔偿乐柏公司由此造成的损失。审理中，童昕圆公司向本院提交了其自行委托的案外人对系争房屋现场勘探后出某的说明书，欲证明，租赁场地中有两处用于大楼整体的公共消防通道通往室外的安全疏散路线均须经过童昕圆公司所租赁的经营场地，以经营场地的出入口作为安全出口，无法达到托幼机构单独设立出入口的规范要求；租赁场地无给排水、排污系统，不符合托幼机构的生活用房规范；租赁场地一层目前实地现场条件不符合《建筑设计防火规范》的相关规定，且与建筑平面不符；租赁场地目前入口为一停车场，无多余面积供幼托机构设置室外活动场地，并且来往行车安全和噪声可能对婴幼儿的健康及安全带来隐患；测算后的租赁场地面积与约定不符。乐柏公司认为：说明书系童昕圆公司自行委托的第三方公司对现场进行的勘探，相关建议均使用“可能”等不确定性语言，故对上述勘探说明书内容不予认可；针对消防问题，乐柏公司之义务仅系保证大楼整体物业消防符合要求，童昕圆公司承租部分的内部消防由其自行负责改造，乐柏公司仅负有协助义务；合同签订系童昕圆公司多次至现场查验后签订；关于面积问题，至童昕圆公司解除合同之前，童昕圆公司均未提及。再查，2019年9月4日，赢嘉公司向本院出某《说明》，称其与乐柏公司于2013年11月15日签订房屋租赁合同，因彼时乐柏公司未注册成立，故由乐柏公司负责人任源代为签署。乐柏公司成立后，租赁合同权利义务由乐柏公司承接，并实际履行至今。自2013年双方签署租赁合同开始，在租赁合同期限(2013年12月1日至2025年11月30日)中，赢嘉公司就已同意乐柏公司享有租赁房屋的转租权，可以对外转租经营。本院认为，童昕圆公司与乐柏公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于乐柏公司是否具有合法转租权，系争房屋产权人赢嘉公司已出某书面说明，明确同意乐柏公司转租，对此本院予以确认。本案的争议焦点是童昕圆公司要求解除合同理由能否成立。一、童昕圆公司认为，乐柏公司未依约交付系争房屋，致童昕圆公司无法使用系争房屋，乐柏公司构成根本违约，故童昕圆公司有权解除合同。对此本院认为，1.双方在合同中约定，乐柏公司在合同签署日向童昕圆公司交付系争房屋，双方签署交房确认书。通常来讲，出租方负有证明租赁标的业已交付的证明义务，而交房确认书则是证明租赁标的已实际交付的重要凭据。但没有交房确认书不能就此得出租赁标的尚未交付的结论，房屋是否交付以及出租方举证不能的法律后果应根据具体情况分析。2.从童昕圆公司提供的微信聊天记录来看，双方工作人员自租赁合同签订后曾就系争房屋消防、设计等问题进行多次沟通，但自2019年3月25日双方签订合同至2019年5月21日童昕圆公司发函给乐柏公司要求解除合同，期间近两个月，童昕圆公司均未提及系争房屋尚未交付并要求乐柏公司交付，而双方合同约定的起租日又系2019年3月18日，租金起算日本就在合同签订之前，合同签订次日童昕圆公司即依约支付了租金等，倘若乐柏公司未交付系争房屋，作为承租方的童昕圆公司却不曾就房屋未交付提出异议，这显然不合常理。童昕圆公司在庭审中表示，四月中旬其设计师至现场勘察发现系争房屋消防和用作托幼机构存在矛盾，而一般情况下，只有在房屋交付之后承租方才安排设计师进场勘察和设计。故本院认为，相较之下，乐柏公司关于房屋已交付的意见较为合理，本院予以认同。3.即便乐柏公司确未履行交付系争房屋之义务，童昕圆公司应当催促其履行合同，交付系争房屋，现童昕圆公司并无证据证明其曾要求乐柏公司交付系争房屋而乐柏公司予以拒绝就据此解除合同，本院无法认同。二、童昕圆公司认为，乐柏公司提供的系争房屋无法满足其将系争房屋作为托幼机构使用的封闭性和独立性需求，导致其租赁系争房屋的目的无法实现，据此解除合同。本院认为，1.双方在合同中约定童昕圆公司租赁系争房屋用于开办托幼机构，乐柏公司协助童昕圆公司办理托幼机构需要的资质等工作事宜，故乐柏公司对童昕圆公司租赁系争房屋之特殊目的应系知晓，本院对此予以确认。2.根据约定，乐柏公司合理保证童昕圆公司所租赁的系争房屋的独立性与封闭性，在自身能力范围内提供较为安静、安全的环境，以使童昕圆公司租赁的场所符合举办托幼机构的要求，协助童昕圆公司对系争房屋进行消防系统的改造施工及消防报验。故乐柏公司作为出租方应保证对外出租的系争房屋符合大楼整体消防符合安全标准，而对于童昕圆公司根据特殊的租赁目的进行的消防改造应系承租方的主要义务，乐柏公司仅负有协助义务。3.童昕圆公司认为系争房屋不符合开办托幼机构的要求，无法实现其租赁目的，证据不足。童昕圆公司提供的案外人出某的《现场勘探说明书》提到封闭运营可能致使消防验收无法通过，该不确定性结论不能作为童昕圆公司无法实现租赁目的依据；而童昕圆公司关于租赁区域占用公共消防通道、系争房屋存在严重缺陷、其无法取得相关开业许可等亦无相关事实依据。4.租赁合同系童昕圆公司与乐柏公司反复磋商修改后敲定，童昕圆公司作为承租方，曾实地查验系争房屋，故对于租赁的系争房屋是否满足自身开办托幼机构的特殊需求，童昕圆公司负有注意义务，其在签订租赁合同之前就应当清楚。退一步讲，即便童昕圆公司有充分证据证明系争房屋确不符合其用于开办托幼机构的条件，该主要责任亦不在乐柏公司。故童昕圆公司以系争房屋不符合约定致使其租赁目的无法实现而要求解除合同的理由亦不能成立。综上，童昕圆公司要求解除租赁合同的理由均不成立。基于此，本院对双方诉请作如下处理：虽然童昕圆公司无权单方行使合同解除权，但鉴于童昕圆公司要求解除合同，乐柏公司亦表示同意，且乐柏公司已收回系争房屋，故本院确认双方租赁合同已实际解除。合同解除后，童昕圆公司已预付的其未使用期间(2019年7月18日至2019年9月1日)的租金338,939.5元，乐柏公司应当退还给童昕圆公司。童昕圆公司单方解除租赁合同的行为构成违约，其要求乐柏公司返还上述期间租金产生的利息，本院不予支持。童昕圆公司擅自退租，其已付的各类保证金(租赁保证金338,939.5元、装修保证金10,000元)，乐柏公司有权不予返还。童昕圆公司尚未对系争房屋进行装修，系争房屋也已实际由乐柏公司收回，装修管理费3,000元，乐柏公司应当退还给童昕圆公司。乐柏公司非违约一方，童昕圆公司要求其承担解除合同违约金338,939元，本院不予支持。关于乐柏公司主张的2019年3月18日至2018年5月29日期间的租金，因上述期间尚在合同约定的免租期内，根据合同约定，童昕圆公司擅自退租，各类保证金不予退还后不足弥补乐柏公司损失的，乐柏公司可向其主张免租期内的租金，故乐柏公司主张的该期间内租金，其性质应系损失，考虑到童昕圆公司提前退租确会给乐柏公司造成损失，而乐柏公司不予退还的租赁保证金已相当于两月的租金，鉴于此，本院酌情确定由童昕圆公司另赔偿乐柏公司租金损失160,000元。乐柏公司主张的一楼餐厅拆除的损失，依据不足，本院不予支持。乐柏公司主张的律师费损失，具有合同依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司租金338,939.5元；二、被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司装修管理费3,000元；三、原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司已付被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司房屋租赁保证金338,939.5元、装修保证金10,000元，上海乐柏投资管理有限公司不予退还；四、原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司租金损失160,000元；五、原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司律师费损失80,000元；六、原告(反诉被告)上海童昕圆教育科技有限公司的其他本诉请求，不予支持；七、被告(反诉原告)上海乐柏投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14,092元，减半收取7,046元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费7,261元，合计诉讼费19,307元，由原告上海童昕圆教育科技有限公司负担10,000元，被告上海乐柏投资管理有限公司负担9,307元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一九年十月十七日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……