上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初9018号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海忆昔年投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周木雄，执行董事。委托诉讼代理人：许洁锦，上海申浩律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告上海忆昔年投资管理有限公司(以下简称忆昔年公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，先依法适用简易程序公开进行了审理。后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告镌新公司的委托诉讼代理人高树升、被告忆昔年公司的委托诉讼代理人许洁锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镌新公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付综合物业服务费118,787.1元;2、判令被告向原告按日5‰计算至综合物业服务费付清之日止的付逾期付款违约金。事实和理由：2016年，原、被告双方签订了《租赁合同》并于后续签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》(以下简称《补充协议》)，约定被告承租原告名下位于上海市七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号编号为4001b/4002a/4002b-l的商铺3间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为560平方米，综合物业服务费为每平方米65元，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费。如逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付未付款项的5‰作为违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案房屋。2016年9月10日，七宝宝龙广场与涉案房屋同时开业。原告自开业之日起即为被告提供了物业服务,然而被告未按照合同约定支付综合物业服务费和餐厨垃圾清运费,原告及宝龙展飞公司曾多次催缴,但被告仍未予支付。原告认为,被告拒不支付综合物业服务费的行为违反了合同的约定,严重损害了原告的合法权益,同时应当承担相应的违约责任。被告忆昔年公司辩称，对双方存在租赁关系无异议，对每月的综合物业服务费36,400元也无异议，2017年7月-12月，因其经营困难，其确未足额按每月36,400元的标准给付综合物业管理费，为此原告曾承诺付三免三。原告曾发通知给被告告知欠物业管理费，但其已经将2017年7月至12月的综合物业服务费58,461.70元给付原告。此外，其另向原告给付过保证金等，该部分可予扣抵综合物业服务费。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本案证据的举证、质证及认证过程如下：原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1.《房屋产权证》、《租赁合同》、《补充协议》及《委托授权书》，证明双方之间的租赁关系及相关约定；2.《解约函》及快递信息，证明被告拖欠综合物业服务费，原告发函要求解除合同；3.《催款函》及快递信息，证明被告拖欠综合物业服务费，原告发函催讨综合物业服务费。被告对上述证据的质证意见为：证据1，真实性认可；证据2、3,真实性认可，其也确实收到。上述证据均真实，合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告为证明其未欠综合物业服务费，提供了2018年7月16日其通过中国银行XXXXXXXXXXXX账户向原告XXXXXXXXXXXXXXXXX账户转款58,461.67元的付款回单，该回单注明用途为17.7-12物业费。原告对上述证据的质证意见为：证据真实性无异议，并表示其主张的综合物业服务费已经扣除了上述回单上的金额。对于上述证据，本院对真实性予以认定，且与原告主张的事实存在关联性，故本院对该证据的证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年，上海宝龙展飞房地产开发有限公司(出租方、甲方，以下简称宝龙公司)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第S4b层的编号为S4b-4F-001b、S4b-4F-002a、S4b_4F-002b-l的商铺(共3间)出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为560平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。3.1甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年7月1日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2016年9月9日。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。4.2.2综合物业服务费起交日期自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个自然季的综合物业服务费自预付管理费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付229,600元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退给乙方。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，经甲方催告后，逾期超过30日仍未支付的；14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。后宝龙公司(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：《租赁合同》第1.1条修改如下：甲方将位于上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号4001b/4002a/4002b-l的商铺共3间出租给乙方。宝龙公司另出具《委托授权书》，书面承诺：其同意并授权关联公司上海镌新企业管理有限公司作为上海漕宝路3299弄七宝宝龙城市广场的经营管理方，并将广场内的所有商铺委托上海镌新企业管理有限公司在与所有商户的合同期限内全权负责招商运营。委托合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金229,600元，经营保证金10,000元。2018年6月25日，宝龙公司向被告发送《催款函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场S4b-4F-001b、S4b-4F_002a、S4b-4F-002b-l的商铺(共3间)事宜，经我司及物业管理公司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2017年8月1日起至2017年12月31日期间之租金312,480元；2、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之租金211,456元；3、2017年8月1日起至2018年3月31日期间之综合物业服务费158,461.67元；4、2018年7月1日起至2018年9月30日期间之综合物业服务费109,200元。请贵方于2018年6月27日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项。2018年7月16日，宝龙公司向被告发送《解约函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场编号为S4b-4F_001b、S4b-4F_002a、S4b-4F-002b-l的商铺(共3间)事宜，经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：(1)2017年8月1日至2018年7月16日期间之租金349,514.67元；(3)2017年8月1日至2018年7月16日期间之综合物业服务费177,248.77元；(4)2016年9月10日至2018年7月16日期间之餐厨垃圾费44,400元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2017年12月18日及2018年6月25日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2018年7月17日起，贵我双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金229,600元及经营保证金10,000元；三、贵方应于2018年8月17日前，向我司支付租金349,514.67元及逾期付款违约金102,229.57元，并按照租赁合同约定结清其他款项；四、贵方应于2018年8月17日前，向物业管理公司支付综合物业服务费177,248.77元、逾期付款之违约金51,514.33元；支付餐厨垃圾费44,400元，并按照租赁合同约定结清其他款项；五、贵方应于2018年8月17日前，一次性向我司支付合同解除违约金138,880元；六、贵方应于2018年7月24日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司，并应于2018年8月17日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及责方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。2018年7月16日，被告向原告给付综合物业服务费58,461.67元。宝龙公司与被告因租金等的房屋租赁合同纠纷，本院以(2019)沪0112民初18026号房屋租赁合同纠纷一案于2019年8月9日作出判决：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海忆昔年投资管理有限公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》与《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》于2018年7月17日解除；二、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号4001b/4002a/4002b-1的商铺3间恢复原状(毛坯状态)；三、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年8月1日起至2018年7月16日止的租金383,040元；四、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期付款违约金(分段计算：以138,880元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年6月26日起计算至实际付清之日止；以208,320元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年9月26日起计算至实际付清之日止；以35,840元为基数，按日利率0.05%标准，自2018年6月26日起计算至实际付清之日止)；五、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金78,400元；六、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期注销违约金3,000元；七、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海忆昔年投资管理有限公司经营保证金10,000元；八、被告上海忆昔年投资管理有限公司已支付的履约保证金229,600元，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司不予返还；九、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，宝龙公司与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告受房屋所有人的委托进行物业管理服务，被告对此无异议，也按合同约定给付了部分综合物业服务费，但未履行全部付款义务，显有过错，已构成违约，应承担相应的责任。被告关于合同系双方协商解除、原告承诺综合物业服务费付三免三的抗辩，未提供充分的证据，故本院不予采信。据此，原告要求被告支付欠缴的综合物业服务费、并承担逾期支付款项的违约金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》及《补充协议》约定，本院予以支持。关于综合物业服务费的数额，原告主张被告欠交2017年9月1日至同年12月31日间的综合物业服务费118,787.10元，与宝龙公司于2018年7月16日给被告的解约函中列明的2017年8月1日至2018年7月16日期间综合物业服务费177248.77元，扣除当日被告给付的58,461.67元差额一致，被告虽主张综合物业服务费经双方协商一致给付58,461.67元后不再欠交，但无证据证明，本院不予采信。关于被告主张在保证金中扣抵，对质量保证金及履约保证金在(2019)沪0112民初18026号一案中作出了处理，故其意见本院不予采纳。原告主张逾期付款违约金符合双方合同约定，未悖法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司综合物业服务费118,787.10元；二、被告上海忆昔年投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司以118,787.10元为基数，按日利率0.05%标准，自2017年6月26日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金。案件受理费3,257.12元，由被告上海忆昔年投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  阮广斌审 判 员  金 渊人民陪审员  张秉馨二〇一九年九月二十九日法官 助理  赵 磊书 记 员  李 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。