北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20888号原告：周菊凤，女，1989年9月17日出生，汉族，江西省南昌市村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：喻志龙，男，1986年1月11日出生，汉族，江西省南昌市村民，住北京市顺义区，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：赵连平，北京顺林律师事务所律师。被告：北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会，住所地北京市顺义区杨镇侉子营村，统一社会信用代码54110113A028623600。法定代表人：刘启，主任。委托诉讼代理人：张赢然，北京市致知律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦齐，北京市致知律师事务所实习律师。被告：杨海红，女，1966年10月4日出生，汉族，北京市顺义区居民，身份号码×××。第三人：乔德仁，男，1954年9月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：何福生，北京燕宁律师事务所律师。原告喻志龙、周菊凤与被告北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会（以下简称侉子营村委会）、被告杨海红、第三人乔德仁农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告喻志龙、周菊凤及其委托诉讼代理人赵连平，被告侉子营村委会的委托诉讼代理人张赢然、被告杨海红、第三人乔德仁的委托诉讼代理人何福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻志龙、周菊凤向本院提出诉讼请求：1.确认合同无效并判令被告退还270万元；2.被告赔偿损失128.68万元、评估费0.96万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月17日，甲方侉子营村委会经与乙方原告协商，签订合同，甲方将涉诉土地租赁给原告，租赁期限为70年。同日，原告根据被告的指示转账汇款至杨海红名下账户共计270万元。同日，被告出具收据两张，载明收到转租费及手续费共计270万元。签订后，侉子营村委会以合同期限70年违反规定要求变更，并于2018年5月1日签订转租协议，同时将2018年4月17日的租赁合同从原告处要回，转租协议中亦约定了相关权利及义务。2018年11月22日，原告经徐士国介绍与徐世林订立建筑合同书，原告在涉诉地块上建厂房支付款项85万元，另原告增建三间房、一间厕所等支付29万元，另有装修车间地面用的大理石石材支出2.68万元，订立冷冻库固定式液压装载平台安装设备支付款项12万元。在合同期内，2019年7月4日，北京市顺义区杨镇人民政府向被告下发【2019】第11号违法用地告知书，责令被告在接到此告知书5日内监督、督促违法建设单位拆除违法建筑物、构筑物。后原告在限期内自行拆除了上述建筑物、构筑物共计655.67平方米。拆除前，原告就合同签订后所建所装物委托评估，估价重置成新价格总额96.4738万元。本案中，租赁合同和转租协议的发包方均是侉子营村委会，协议中提及的转租人乔德仁并未在转租协议上签字，原告也没有与乔德仁就涉诉土地的转租形成合意，涉诉土地款项亦未经手交付乔德仁。涉案土地名为转租实为发包承包，涉诉土地诉讼主体是原被告双方。作为发包方的被告在协议里约定的涉诉土地性质为废坑承包地，不是农业用地，基于诚信原则和对被告的信赖，原告在涉诉土地上出资建厂房冷库开展生产经营蔬菜配送，后被政府责令限期拆除，双方订立合同的目的无法实现，原告所受损失，被告应当予以赔偿。故诉至法院。被告侉子营村委会答辩称，不同意原告的诉讼请求，该合同不具备合同无效的情形，涉诉合同合法有效。原告的所有款项并没有打入侉子营村委会的账户，而是打入了被告杨海红的账户内。村委会也没有收到原告的任何租赁款项。原告与侉子营村委会签订的租赁协议是为了证明村委会同意乔德仁或者杨海红将涉诉土地转租给二原告，虽然抬头写的是租赁协议，但实属确认书。本案实质形式是原告、第三人、杨海红三方成立的居间合同，杨海红是居间人，款项从未经过村委会，原告的诉讼请求与村委会无关。原告因违章建筑，被政府强制拆除所造成的损失是原告自身过错，应当自行承担，与土地性质无关。本案土地性质为哪一类不影响合同目的的实现。被告杨海红答辩称，不同意原告的诉讼请求，虽然270万元是通过杨海红的账户，但是是侉子营村委会与原告签订了租赁协议，侉子营村委会也给原告出具了总计为270万元的收据。原告没有权利找杨海红要钱。乔德仁得了180万元，剩余90万元是几个中介人挣得。第三人乔德仁陈述称，涉诉土地及周边最早的时候由第三人从村里承包过来的。2018年4月，侉子营村委会将涉诉地块作为一个蔬菜交易中心。侉子营村委会将涉诉土地回收，因第三人在涉诉土地有投入，侉子营村委会同意给一部分补偿，第三人收到180万元补偿款，第三人将相应的土地交给了村里。在诉讼之前，涉诉土地发包给谁，第三人并不知情。第三人与原告之间不存在合同关系，第三人也不是合同相对方。本院经审理认定事实如下：2000年1月1日，甲方发包方北京市顺义区杨镇侉子营村经济合作社（以下简称侉子营合作社）与乙方承包方乔德仁签订《顺义区农村水产养殖承包合同书》一份，合同中约定承包项目为水产养殖占地52亩，水面40亩。承包期限从2000年1月1日起至2049年12月31日止。承包费为每年每亩100元，总计26万元。2018年5月1日，侉子营村委会及其法定代表人刘启、喻志龙和周菊凤在一份名为《转租协议》的协议上签字盖章确认。该协议中载明乔德仁将自己承包的鱼池后面废坑承包地一块转租给喻志龙和周菊凤。此地块是多年的废弃坑，不是农业用地。土地上原有正房七间、厢房两间、库房一处。使用年限从2018年5月1日至2049年12月31日。如遇国家征地拆迁，该院落所有地上物及设施的一切赔偿款归喻志龙和周菊凤所有。租金已一次付清。附加条款：喻志龙和周菊凤二人每年向侉子营村委会交租金1000元。2018年4月16日、17日，周菊凤通过转账方式向杨海红转账共计270万元。2018年4月17日，杨海红向乔德仁转账180万元。庭审中，喻志龙、周菊凤向本院提交《租赁合同》（复印件）及收据，该租赁合同中载明甲方出租方侉子营村委会将废弃坑塘租赁给乙方承租方喻志龙、周菊凤。如遇国家征地拆迁，该院落所有地上物及设施的一切赔偿款归喻志龙和周菊凤所有。乙方拥有该地70年使用权。收据中载明侉子营村委会收到喻志龙、周菊凤手续费及转租款共计270万元。同时，喻志龙、周菊凤称上述租赁合同签订后，侉子营村委会称合同期限违反规定要进行变更为由将该租赁合同收回。庭审中，侉子营村委会不认可上述租赁合同的真实性，同时对收据的真实性无法核实。杨海红则认可上述租赁合同及收据的真实性，并称上述证据恰恰证明其是居间人的身份并已经履行了义务。2019年9月28日，侉子营村委会法定代表人刘启出具《关于乔德仁承包侉子营村鱼池情况的说明》一份，该说明中载明2018年4月，为便利村民蔬菜交易，侉子营村委会决定将填平后的废土坑场地作为收菜场使用。经与乔德仁协商，以补偿方式收回此处场地，并由侉子营村委会进行转租，乔德仁同意。庭审中，侉子营村委会称上述说明没有加盖村委会公章，不能代表村委会的行为。2019年1月1日，侉子营村委会及其法定代表人刘启、喻志龙、周菊凤在一份《协议》上签字确认，该协议中载明为了解决村里菜农卖菜难、菜价低的问题，把侉子营村南大街73号大院租赁给北京顺腾广聚商贸有限公司（周菊凤为该公司唯一股东及法定代表人）经营办理蔬菜配送中心，租赁期为2019年1月1日至2020年12月31日。2019年7月4日，北京市顺义区杨镇人民政府向侉子营村委会下发了编号为【2019】第11号违法用地告知书一份，该告知书中载明北京顺腾广聚商贸有限公司在侉子营村南侧的集体土地上建设的砖混彩钢结构建筑物（构筑物），经核实建筑面积为936.7平方米。其未经相关部门批准擅自占用集体土地进行建设。现责令侉子营村委会在接到此告知书5日内监督、督促违法建设单位拆除违法建筑物、构筑物。后，周菊凤、喻志龙自行将涉诉土地上建筑物及构筑物进行了拆除。2019年7月15日，北京恒浩房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》一份，该报告显示喻志龙、周菊凤委托北京恒浩房地产评估有限公司对涉诉土地上的房屋及附属物重置成新价值进行估价，经评估，房屋价值为797518元、附属物价值为167220元。为此喻志龙、周菊凤支付评估费9600元。另查明，涉诉土地规划性质为一般农地区，利用现状为坑塘水面。庭审中，侉子营村委会称知晓原告租用涉诉土地用于蔬菜配送中心，但对于原告采用何种形式和方式运营，村委会无法知晓也没有必要知晓，故该地块是否是农用地与本案无关。诉讼中，原告喻志龙、周菊凤称其从2018年4月份买下来后一直没有使用，在2019年5月份才搬进去，但是7月份被定为违建就无法使用了。后其拆除了建筑物，拆除后的东西已经卖了，卖了共计2.2万元。为证明其损失，周菊凤、喻志龙向本院提交建筑合同书、收据、施工协议、转账记录、供需合同等证据。同时周菊凤、喻志龙认为评估价格过低，应当按照实际价格计算。诉讼中，本院根据喻志龙、周菊凤的申请及担保，作出（2019）京0113民初20888号民事裁定书，裁定对侉子营村委会、杨海红名下价值270万元的财产予以查封或冻结。上述事实，有原告喻志龙、周菊凤提交的租赁合同、转租协议、收据、转租记录、建筑合同书、收据、施工协议、供需合同、协议、告知书、评估报告、发票、照片、告知书等，被告杨海红提供的转账记录、第三人乔德仁提供的承包合同及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于《转租协议》的性质及效力问题。对此本院认为，首先从《转租协议》的书面形式上看，涉诉转租协议中侉子营村委会及其法定代表人刘启在转租人处盖章签字确认，乔德仁本人并未在转租协议上签字确认，乔德仁在庭审中亦称对涉诉土地发包给谁并不知晓。其次，从涉诉合同签署的背景来看，侉子营村委会的法定代表人刘启出具的说明中明确载明由村委会以补偿方式收回涉诉土地，再由村委会进行“转租”。最后，虽然侉子营村委会不认可涉诉《租赁合同》及收据的真实性，但作为居间人的杨海红认可上述租赁合同及收据的真实性。且喻志龙、周菊凤对侉子营村委会收回上述租赁合同作出了合理的解释，故本院对于涉诉《租赁合同》及收据的真实性予以认定。在涉诉租赁合同中侉子营村委会的合同地位亦为出租方。综上，本院认为涉诉转租协议名为转租实为侉子营村委会与喻志龙、周菊凤之间重新达成的新的承包合同。对于涉诉《转租协议》的效力问题，本院认为根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条之规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。本案中，作为承包方的喻志龙、周菊凤并非侉子营村集体经济组织成员，作为发包方的侉子营村委会并没有提供证据证明涉诉转租协议及租赁合同经过了民主议定程序。且侉子营村委会知晓周菊凤、喻志龙使用涉诉土地用于经营蔬菜配送中心，该土地用途违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，改变了土地的用途，合同亦应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然侉子营村委会不认可收到周菊凤、喻志龙任何款项，但结合涉诉《转租协议》中明确载明的“租金已一次付清。”，且周菊凤已向作为中间人的杨海红转账了270万元，侉子营村委会亦向周菊凤、喻志龙出具了收到270万元的收据。故结合本院上述关于涉诉合同性质的认定，该270万元应为侉子营村委会收取的土地使用费，至于该270万元如何分配系侉子营村委会、杨海红、乔德仁等之间的再次分配行为。同时，根据本案案由及涉诉合同的相对性，该费用扣除周菊凤、喻志龙实际占用涉诉土地的费用后，侉子营村委会应当负有返还的义务，侉子营村委会与杨海红、乔德仁等人之间的法律关系应另行解决。对于周菊凤、喻志龙实际占用涉诉土地的费用，本院结合已查明事实予以酌定为9万元。对于因涉诉土地上建筑物及构筑物被认定为违建拆除，周菊凤、喻志龙要求赔偿损失的诉讼请求。喻志龙、周菊凤与侉子营村委会在履行合同时，双方均应当负有核查涉诉土地的性质及土地用途的义务，故双方应付同等过错责任。由于房屋及附属物具有一定的折旧率，故喻志龙、周菊凤要求按照原施工合同价款进行赔偿的诉讼请求，本院不予支持。喻志龙、周菊凤在拆除之前委托专业机构对涉诉土地房屋及附属物重置成新价值进行估价，受委托机构亦出具了相应的评估报告，故本院将根据该评估报告对损失价值进行认定。喻志龙、周菊凤为此支付的评估费用9600元为因委托专业机构对损失进行专业认定而支出的费用，对此本院亦认定为其合理损失范围。综上，对于喻志龙、周菊凤的损失，本院确定为974338元,同时扣除其拆除后卖废品所得2.2万后，其损失为952338元。同时，本案中杨海红为居间人地位，结合本案案由及涉诉合同的相对性，故本院对于喻志龙、周菊凤要求杨海红承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告喻志龙、周菊凤与被告北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会于二〇一八年五月一日签订的《转租协议》无效；二、被告北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会退还原告喻志龙、周菊凤二百六十一万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会赔偿原告喻志龙、周菊凤损失四十七万六千一百六十九元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告喻志龙、周菊凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千三百八十六元、保全费五千元，由原告喻志龙、周菊凤负担一万二千一百九十三元（已交纳），由被告北京市顺义区杨镇侉子营村村民委员会负担一万二千一百九十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 胡 波二〇二〇年二月二十日书记员 聂佳飞