淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4763号原告：李红军，男，1970年9月21日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李亚男，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长江，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：淮安市华都家具有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路**。法定代表人：林强，该公司总经理。被告：淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路**总部经济园区**楼**。法定代表人：吴兴兵，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：谢亮，江苏古楚律师事务所实习律师。原告李红军与被告淮安市华都家具有限公司（以下简称华都公司）、淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下简称肯瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李红军及其委托诉讼代理人李亚男，被告华都公司、肯瑞公司的共同委托诉讼代理人纪凤军、谢亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告华都公司于2018年2月28日签订的《商铺租赁合同》；2、解除原告与被告肯瑞公司于2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》；3、两被告赔偿原告损失79101元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年2月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于淮安市清江浦区华都家具城1楼A区1号房屋，租期为1年，自2018年3月30日起至2019年3月29日止。后原告想签订长期的合同，2018年3月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，租期为5年。2018年11月27日，原告发现店铺被砸，导致财物受损。原告向被告核实，被告称涉案房屋是被城管砸毁。原告认为，被告应保证出租的房屋系符合法律法规的，如因其房屋不符合规定且被告未尽到合同中的安保义务导致原告财物被毁，被告应承担赔偿责任，故提起诉讼。被告华都公司、肯瑞公司辩称，同意解除合同，合同期间租赁费用由原告补足；被告出租的房屋是符合法律法规的，涉案房屋被城管砸毁造成的财产损失不应由被告承担，根据双方签订的房屋租赁合同中约定的义务条款中配备专业人员负责商城消防、安保、水电设施、主管道、线路的日常维护，其中的安保当然不能包含城管依职权行使权力的行为，答辩人作为出租方已经尽最大的能力去做好协调工作，已尽到了应尽的义务；合同的变更与终止条款中约定，因天灾人祸（地震（地震、政府行为）等不可抗力的因素可以终止合同，被告出租的房屋系城管砸毁，因城管行使的是公权力应当理解为是政府行为。综上，被告并没有对原告的权利造成侵害，不应承担原告的损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人江苏乐园房地产开发有限公司委托被告肯瑞公司对其开发的位于淮安市淮海购物广场A区（一至四层）铺位进行招商招租，被告肯瑞公司遂用该场所运营被告华都公司（两公司的监事均为武宜思），该购物广场入口处向外延伸凸出搭建有一个橱窗式较宽的客流入口通道，从而圈定并形成了一个较大的空间及场地，被告遂将该空间及场地部分用于对外出租。2018年2月28日，被告华都公司（出租方，甲方）与原告李红军（承租方，乙方）签订了商铺租赁合同，约定：甲方将位于华都家具城内一楼Ａ区15平方米的商铺（即的搭建部分空间及场地）出租给乙方用于经营婚庆企划展示，租赁期限自2018年3月30日起至2019年3月29日；月租金为1083元，年租金为13000元，租金按季交纳，合同签署时同步交纳首季租金，下季度租金在本季度结束前的10日内交纳；甲方向乙方提供的出租产权合法，若发生争议由，由甲方负责协调，不干扰乙方正常经营；甲方配备专业人员负责商场消防、安保、水电设施、主管道、线路的日常维护。合同签订后，因原告李红军想长久经营，经三方协商一致，2018年3月5日，原告（承租方，乙方）与被告肯瑞公司（出租方，甲方）就同一租赁空间及场地又重新签订了房屋租赁合同，约定：甲方将位于（淮海购物广场A座一楼）局部室内场地总面积约15平方米出租给乙方用于经营婚庆展示，租期5年，自2018年4月1日至2023年3月31日；租金13000元/年，按每一年递增，递增率3%，首年租金与合同签字同步进行，以后年度租金在第二年度承租期开始前两个月交纳；装修期间不得破坏房屋主体，不得改变或破坏消防设施，一切改造及相关装修应由乙方咨询相关专家进行论证，在确保安全的前提下委托有资质的公司实施。合同签订后，原告向被告肯瑞公司交纳了一年的租金13000元，并对承租的空间及场地进行了搭彩绘墙、安装玻璃移门、布置灯光、门头招牌等装饰装修，后经营“你的婚礼企划”店。2018年11月27日，原告经营的店铺因违章被城管拆除，原告方报警处理。庭审中，原告提交了其与江苏宇玥彩绘有限公司签订的墙体彩绘合同1份、创业玻璃移门出具的收据1份，淮安大卫节能灯饰总汇出具的收据1份，淮安市长风广告有限公司出具的清单、收据各1份，证明其装修损失为74768元，两被告经质证，对上述证据不予认可，认为原告没有经过被告同意做装修；另原告主张4个月的租金损失4333元，以上损失合计79101元。两被告未能在限定的期限内向法庭提交涉案搭建的租赁空间及场地的产权证明及规划许可手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。两被告未能提交搭建的涉案租赁空间及场地的规划许可及产权证明，且在原告承租涉案空间及场地后的经营过程中，涉案空间及场地因违建被城管拆除，故原、被告签订的租赁合同应为无效合同。因合同无效，原告无需诉请解除租赁合同。合同无效，自始至终没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告向被告支付了1年的租金，但涉案空间及场地原告仅使用了8个月即被城管拆除，现原告要求被告返还剩余4个月未使用该空间及场地的租金4333元，不违反法律规定，本院照准。因租金系由被告肯瑞公司收取，故应由被告肯瑞公司返还。对于原告要求被告赔偿损失的主张，本院认为，出租人负有保证房屋符合合法使用的义务，被告将不具有规划许可手续的场所出租给原告使用并致合同无效，其主观上存在过错，应当承担相应的过错责任。原告承租商铺后，对商铺进行了装修，原告主张装修损失为74768元，原告虽提交了墙体装修合同以及购买灯具、玻璃等收据，但未进一步提交款项支付凭证等予以佐证，本院考虑到涉案商铺已使用8个月，且原告在与被告签订合同时也未尽到审慎义务，涉案商铺被城管拆除，原告在合同无效上亦存在一定过错，综合上述情况及考虑到原告确有一定的装修损失，本院酌定由被告赔偿原告装修损失25000元，对原告主张超出部分，不予支持。原告虽与两被告分别签订了租赁合同，但原告向被告肯瑞公司交纳了租金，故实际履行的是原告与被告肯瑞公司签订的房屋租赁合同，应由被告肯瑞公司承担赔偿责任。被告辩称原告装修未经过其同意，但涉案商铺原告已经营使用8个月，被告从未提出异议，故本院对被告的该辩称意见不予采信。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李红军租金4333元，并赔偿原告李红军损失25000元，合计29333元；二、驳回原告李红军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778元，由原告李红军负担1119元，被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  高东生人民陪审员  徐 晶二〇一九年十一月十五日法官 助理  陈元元书 记 员  金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。