上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16640号原告：赵求华。委托诉讼代理人：李法顶，上海市光华律师事务所律师。被告：沃勤丰。原告赵求华与被告沃勤丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月4日立案。期间，因案外人沃某1、沃某2、沃某3与沃勤丰共有纠纷一案已进入执行程序，并且该执行案件中已依法查封位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，而该案的执行结果与本案密切相关。本院于2019年6月11日对本案中止诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告赵求华及其委托诉讼代理人李法顶，被告沃勤丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵求华向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行将其位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告的合同义务,并协助原告办理过户手续;2.判令被告支付逾期办理过户之违约金人民币(币种下同)88,200元[自2018年12月31日起暂算至2019年3月31日，按合同约定“已付款日万分之拾”计算(980,000元*0.001*90天)]，要求计算至实际办理过户手续之日止。事实和理由：2015年11月7日，被告向原告出具了《房地产出售确认书》，确认被告所取得的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房出售给原告，总价款为980,000元，并于当日交房给原告；2016年5月17日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。后在交易过程中，上海市奉贤公证处对买卖双方就房屋性质、付款日期等的《声明书》签字出具了《公证书》。现根据双方的约定，原告已付清了全部购房款，而且交房、入住后原告对房屋进行了装修。同时，合同约定2018年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；原告违约按被告已付款日万分之十支付违约金。然而时至今日，由于被告的原因仍未能办理房屋过户手续。原告认为，被告应遵守诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，在房屋过户条件成就时应排除妨碍，积极配合原告办理房屋过户手续。原告为维护其合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告增加要求依法确认原、被告于2016年5月17日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效之诉请。被告沃勤丰辩称，导致原告无法过户的原因不是被告，而是上海市XX区人民法院(以下简称A法院)的司法查封。涉案房屋原属于被告的，但A法院却将该房屋判决给了案外人并进行了司法查封，A法院的查封是有问题的，导致被告现在无法将房屋过户给原告。系争房屋出售给原告，被告对此表示认可也不会反悔的，而且被告也同意过户给原告的。被告当时说好双方去办一个公证，到时过户不需要被告去办理，后续事情都是由原告自己去办理。被告当时已将钥匙、公证、房屋都给到原告。现在原告过不了户，不是被告的责任，是A法院查封的责任。故对原告要求被告承担违约责任，被告不予认可。原告赵求华为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.上海市房地产权证1份；2.上海市不动产登记簿1份；上述1-2证据证明涉案房屋所有权是被告的，现因为被告未履行生效法律文书导致对涉案房屋进行司法查封。3.《房地产出售确认书》1份；4.《上海市房地产买卖合同》1份；上述3-4证据证明被告已经将房屋出售给原告，双方并约定了权利和义务，被告已经将房屋交付原告的事实。5.收费收据1组；6.《公证书》1份；上述5-6证据证明原告已经支付了全部购房款，并且已经入住。7.(2014)闸民三(民)初字第728号民事判决书1份；8.(2014)沪二中民二(民)终字第2696号民事判决书1份。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但认为证据1房产证是被告给原告的。对证据5收费收据认为，对于原告陈述支付了98万元被告是认可的，但被告实际拿到只有92万元，其中6万元被中介公司拿走了。被告沃勤丰为证明其抗辩主张，向本院提供(2019)沪0106执异36号《执行裁定书》1份。经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性、合法性均表示没有异议。上述原、被告提供的证据均具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于2016年4月20日登记在被告沃勤丰名下。2015年11月7日，被告沃勤丰(作为声明人)向原告赵求华出具《房地产出售确认书》1份，载明：本人是上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人，本人委托上海B房地产经纪事务所出售该房地产。现本人向求购方确认：该房地产出售总价为98万元整(净到手)。在本人签署了本确认书后，此房价保持不变。经上海B房地产经纪事务所居间撮合，求购方愿意接受本人所确认的该房地产的总房价，本人与求购方通过上海B房地产经纪事务所签定房地产居间协议。若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产有出售之权利，则视作本人已经取得任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表任何第三人签署本确认书。同日，原告向被告支付首付房款66万元，被告向原告出具的首付款收据并将涉案房屋交付给原告。2016年3月20日，原告又向被告支付房款8万元。同年5月16日，原告又向被告支付房款4万元。同年5月17日，原告又向被告支付房款20万元。至此，被告共收到原告支付的房款共计98万元。2016年5月17日，原告赵求华(作为买受人，签约乙方)与被告沃勤丰(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定经甲、乙双方协商一致，由乙方受让甲方位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。该房屋建筑面积为78.22平方米，转让价款计98万元。乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日，将房款73万元整直接支付予甲方。甲、乙双方至上海市XX区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方直接支付甲方房款25万元整。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以XX区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或委托其他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按该合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之拾计算，违约金按本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起到实际交付日止，逾期超过拾日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款第5条约定，甲、乙双方应于税、费审税交付完毕后，于本房屋满足交易过户条件后3个工作日内甲、乙双方共同至上海市XX区房地产交易中心办理房屋过户手续(经协商，甲、乙双方约定本合同第六条交易过户的时间无效，交易过户的具体时间以本条为准)。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。签约当日，原、被告双方共同至上海市奉贤公证处对涉案房屋的购房款金额及付款日期《委托书》等分别出具《声明书》并办理了公证手续，上海市奉贤公证处为此向双方各自出具了《公证书》。现原告认为，根据双方的合同约定，原告已付清了涉案全部购房款，而且已入住后对房屋进行了装修。同时，合同约定双方于2018年12月31日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。然时至今日，由于被告的原因仍未能办理房屋过户手续。遂成讼。另查明，案外人沃某1、沃某2、沃某3作为原告曾于2014年以共有纠纷起诉沃勤丰、沃某4(作为被告)至上海市XX区人民法院(原上海市XX区人民法院)要求判令沃勤丰、沃某4共同向沃某1、沃某2、沃某3支付房屋动迁款。期间，A法院依法追加上海C动迁拆迁有限公司为该案第三人参加诉讼。后经审理，A法院于2014年11月21日以(2014)闸民三(民)初字第728号民事判决书作出如下判决：沃勤丰应于本判决生效之日起十五日内给付沃某1、沃某2、沃某3房屋拆迁补偿安置款45万元。沃勤丰不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)于2015年4月29日以(2014)沪二中民二(民)终字第2696号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述案件生效后，沃某1、沃某2、沃某3向A法院申请强制执行，A法院于2017年1月3日以(2015)闸执字第1430号对涉案房屋进行了司法查封。还查明，2019年2月，赵求华向A法院提出书面执行异议。2019年2月22日出具(2019)沪0106执异36号执行裁定书，以赵求华应当知道购买的房屋系动迁安置房，按相关规定房屋三年内不得转让，故赵求华对系争房屋不能过户存在过错为由驳回赵求华的异议请求。本院认为，原、被告订立的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，且法律并未明确禁止动迁安置房的流通上市交易，双方订立的合同效力并不因三年限售期而受到影响，故双方的合同依法成立。本案中，被告在向原告出具《房地产出售确认书》当日(2015年11月7日，即双方在订立房地产买卖合同前)，即已完成了涉案房屋的交付，原告亦已按约付清了全部房款，原告及其家人在涉案房屋内居住已将近四年，故原、被告订立的房地产买卖合同合法有效，双方应当继续履行。即被告负有在动迁安置房限售期届满后协助原告办理房屋产权过户手续的义务。但鉴于涉案房屋目前处于司法查封的状态，客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，导致涉案房屋最终的处理及归属仍处于待定状态，且原、被告均已明确表示没有能力解决涉案房屋目前处于的司法查封状态，故对于原告现要求被告协助办理涉案房屋过户手续之诉请，因存在上述过户障碍而难以支持。原告可待上述障碍排除后另行主张相关权利。此外，关于原告要求被告支付逾期办理过户之违约金之诉请。考虑到原告应当知道其购买被告的房屋性质系动迁安置房，按相关规定在三年内不得转让，存在将来限售期届满后过户的风险，故原告对涉案房屋目前不能办理过户也存在相应的责任。本院对原告的该项诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告赵求华与被告沃勤丰于2016年5月17日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。二、驳回原告赵求华的其余诉讼请求。案件受理费2,005元，财产保全费5,000元，合计7,005元，由原告赵求华负担2,005元，被告沃勤丰负担5,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年十一月二十二日书 记 员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。