山西省稷山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0824民初1075号 原告：王全耀，男，1967年5月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：毛建公。 被告：李俊杰，男，1968年6月21日出生，汉族。 委托诉讼代理人：苏建阳，女，系被告妻子，1968年2月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李云水，男，系被告父亲，1947年2月2日出生，汉族。 原告王全耀与被告李俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王全耀及其委托诉讼代理人毛建公、被告李俊杰及其委托诉讼代理人苏建阳、李云水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王全耀向本院提出诉讼请求：1、依法确认李俊杰与王全耀达成的房屋买卖协议无效；2、依法判令被告返还原告购房款298000元及利息（2016年6月1日至款项付清之日止的中国人民银行同期存款利息计算）；3、依法判令被告赔偿原告损失57200元及利息（从立案之日按同期人民银行存款利息计算）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年初，经介绍原告从被告手中购得金谷苑小区北楼4单元四楼东户的房屋，在原告交付了购房款后，被告为原告出具了房款收据，并把该房屋的销售凭证、房屋钥匙等交付给原告，2016年6月份，原告采购了部分材料开始对涉案房屋进行装修，但因市场价格变动，被告却单方毁约不仅把出售给原告的房屋门锁更换，拒绝让原告入住，更过分的是让原告在原价的基础上加价，另通过查询该房屋不符合商品房交易的法律规定，特此诉讼。 原告为支持自己的诉讼主张提供了以下证据:1、收条一张，证明被告将争议房屋出售，金额为298000元，由被告书写并盖章；2、稷山县金谷苑小区的销售凭证及住户领取钥匙的凭单、水电卡，证明被告已将涉案房屋的相关凭证交付原告；3、转款凭证两张，证明所有款项都是通过被告代理人任民生进行的；4、证人牛志选、任民生的证人证言，证明当时买房的过程；5、收据12张，证明原告所购买的原材料及人工费。 被告李俊杰辩称：原告没有理由起诉我，当时任民生是中间人，我写收据的时候怕中间人出问题，把购房款给不了，我就写成王金耀。我和任民生共同做生意搞工程，我的房子闲置好多年，任民生说找个人把房子卖了，没有说卖给谁，一直到后来说说好了，让我出个收据，他把钱给我拿过来，还拿了一把看房钥匙，到了九月份我一直问任民生要不下钱，到那边才看到地板砖铺上了，我就把房子锁了，大部分钥匙还在我手里，房款没有到我手里，我根本没有毁约，我现在还是说只要把房款给我，因为手续没清，物业一直问我要物业费，如果房屋正式买卖不可能说天然气、物业我一直不变动。1、我与所谓的原告王全耀从未见过面也从来不认识，也从未与其签订过房屋买卖合同，也从未与其达成过口头房屋买卖合同。2、我从未收到过所谓原告王全耀的分文购房款，也从未给原告王全耀出具过购房款手续。3、我从未将自己房屋的相关凭证和钥匙等手续交付给原告。4、我在金谷苑小区的房屋的水电物业费用等义务。一直都是由我履行着，从未转由任何第三人或原告去履行。5、鉴于上述事实，我与原告之间根本就不存在任何形式的房屋买卖关系，更谈不上所谓“达成的房屋买卖协议无效”，原告的请求纯属无稽之谈。6、法律上的房屋买卖合同是指出卖人转移房屋所有权与另一方，另一方支付房款于出卖人的合同。本案中我与所谓原告根本不认识也没有见过面，双方既没有房屋买卖的面对面表示，更没有签订房屋买卖合同或者双方见面达成口头房屋买卖协议，我也从未收到过原告以任何方式支付的所谓的购房款，所有的物业水电户名一直属于我的，同时我也一直履行着小区物业上所有义务。双方之间根本没有形成房屋买卖的关系。但是在我不知情的情况下，原告仅凭一把看房钥匙就在我的房屋内大势改造，存放建材，毁换门窗，我制止后又伪造事实，告知法庭，给我的身体、名誉、生活等方面造成很大损失，请求原告赔偿我的各项损失28800元，并驳回原告的诉讼请求。 被告为支持自己的辩解意见提供了物业管理费交费凭证三张，证实物业费都是被告交的。 经过当事人质证，被告对原告提供的证据有以下意见:对证据1，收据上不是原告的名字，王金耀与王全耀不是一个人，这个收据是给王金耀出具的，原告根本没有与我形成买卖协议，任民生说给我房子找个买主，当时我怕他把条子拿走，钱给我拿不回来，只给了他一把钥匙，他说把条子拿着取钱，以后再也没见面；证据2，原告提供的手续不是真的，不是我们签字生效的，原告提交的手续不是我们房屋的手续，水电卡、钥匙都在我手里，我没有给原告；证据3，转款的钱没有给我们；证据4，房子是我的，任民生说把钱花了，一直没有给我。证据5，和我没有关系。原告对被告提供的证据质证意见为:被告提交的是2016年12月底之后的交费手续，买房时的物业费没有提供。原告去交费的时候，物业告知原告该房屋2015年之前的物业费都没有交，原告就先交了水电费，随后再协商，所以物业费没有交，且该房屋是小产权房。对于原告提供的1－4号证据能够相互印证被告委托任民生卖房，并实际交付给原告的事实，本庭予以确认；证据5不符合证据形式要件，不予确认。对被告提供的证据，不能证实房屋实际交付后其缴纳了物业费，故不予确认。 本院依据相关证据确认事实如下:原告欲购房，被告委托任民生出售其位于稷山县金谷苑小区北楼4单元四楼东户的房屋，原告通过牛志选联系任民生，双方说好房价后，原告给付任民生定金10000元，2016年4月2日原告通过银行转款给任民生50000元，2016年4月7日通过银行给任民生指定的账户转款233800元，后又将尾款给付任民生。2016年5月30日被告出具了收到购房款298000元收据一张，任民生连同领取钥匙凭单、稷山县金谷苑小区的销售凭证、水电卡、房门钥匙一并交给原告，此后原告对该房屋进行装修，更换门窗铺设了地板砖。2016年9月份被告提出原告未给房款将门锁更换，双方发生纠纷。 本院认为:一、关于案外人任民生是中间人还是委托代理人的问题。任民生确实收到原告购房款后，没有交付给被告。原告认为案外人任民生是被告的委托代理人，应由被告返还其购房款，而被告则认为任民生是中间人，原告应向任民生主张返还房款。本案中任民生不仅仅只是从中说和双方促成房屋买卖交易事宜，而且直接代替被告参与了合同的价款协商、购房款的收取、房屋的交付；任民生告诉原告说，被告委托他卖房，基于诚信原告将房款给付任民生，而此后被告出具了收据，交付房屋手续及钥匙，也以其行为方式表明了被告有授权任民生的意思表示，让原告足以相信被告委托任民生卖房而后对房屋进行了装修，因此任民生的地位更符合委托代理人的实际特征。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此任民生的代理行为产生的后果应有被代理人即被告承担。 二、关于原、被告是否存在买卖房屋合同关系的问题。原、被告虽从未见面，也未签订书面房屋买卖合同，但被告委托案外人任民生卖房，原告支付了相对价款，被告交付了房屋，已形成实际买卖房屋合同关系，因此原、被告存在买卖房屋合同法律关系。被告虽提出自己出具的收条是王金耀，并不是王全耀，但在第一次也庭审时被告也承认，当时任民生给他说是原告要购买他的房屋，他怕任民生把购房款给不了他，故意将收据上写成王金耀，也就是说被告对原告要购买其房屋是知情的，自己也同意出售，其出具的房款收据金额也与原告所述的一致，实际就是给原告出具的，被告虽不承认，但并不能提供真正的王金耀是谁，也没有原告所谓的王金耀向本院主张权利，因此实际的买卖房屋合同就是原、被告之间发生的，且双方的意思表示是真实的。任民生也出庭作证，证实被告委托他卖房，就是将房屋卖与原告，原告给其付了全部房款，当时他与被告约定，原告给的房款他先用了，被告也将房屋的相关手续给了他，他把转交给原告，原告对房屋进行了装修，说明双方之间的合同已实际履行，被告已将房屋实际交付，原告也已确实给付房款并实际占有，因此被告主张双方之间没有形成房屋买卖的关系的辩解意见，本院不予采信。被告辩解除房款收据和钥匙外，其他不是他给的任民生，其认为原告与任民生之间存在债权债务关系，任民生将房子顶账了，但均无证据支持，故本院也不予考虑。 三、关于原、被告之间的房屋买卖合同效力问题及原告的损失如何处理的问题。双方争议的房屋系小产权房，法律明令禁止买卖，双方之间的买卖房屋合同明显违反了国家法律强制性规定,应确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同确认无效后，房屋的所有权仍归被告，由作为被代理人被告承担返还原告购房款的责任，并赔偿原告由此造成的损失。对原告要求返还购房款的诉讼请求予以支持。原告明知交易房屋的性质仍进行买卖，导致该合同无效，自己亦有过错，因此对原告的利息损失由原、被告各自承担50%的责任。至于原告诉求的装修费用，原告庭后提出撤回该请求，另案诉讼，是对自己权利的处分，本院予以准许。至于被告未实际得到房款造成的损失，这是其与任民生之间的另一层法律关系，根据合同的相对性原则，被告可另行诉讼向任民生主张权利。 综上所述，原被告之间的口头房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款及利息。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告王全耀与被告李俊杰之间的房屋买卖合同无效； 二、被告李俊杰在本判决生效之日起十五日内返还原告购房款298000元，并赔偿原告50%的利息损失（利息以298000为基数，自2016年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期存款利息计算）。 如果被告李俊杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6630元，由原告王全耀负担1068元，被告李俊杰负担5562元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  马龙泉 人民陪审员  段成才 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  陈 红