上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26439号原告：谢晋宏。原告：赵丽红。两原告共同委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：陈美芳。被告：叶著嵘。两被告共同委托诉讼代理人：汪雯娟，上海东座律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所实习律师。第三人：张襄云。原告谢晋宏、赵丽红与被告陈美芳、叶著嵘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理，先依法适用简易程序于2018年10月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序审理，于2019年2月12日依法通知张襄云作为第三人参加诉讼，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告谢晋宏、赵丽红及其共同委托诉讼代理人高兴，被告叶著嵘，被告陈美芳、叶著嵘的共同委托诉讼代理人汪雯娟、康淋淋到庭参加了诉讼。第三人张襄云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢晋宏、赵丽红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方签订的关于上海市闵行区×村×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告将上述房屋过户至两原告名下；3、判令两被告将上述房屋交付两原告；4、判令两被告支付两原告以207万元为基数，自2016年7月1日起至实际过户之日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；5、判令两被告支付两原告以207万元为基数，自2016年7月31日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算的逾期交房违约金；6、判令两被告支付两原告以207万元为基数，自2016年6月21日起至户口迁出之日止，按每日万分之五计算的逾期迁出户口违约金。事实与理由：上海市闵行区×村×号×室房屋为陈美芳、叶某某共同共有。叶某某于2016年11月5日报死亡，其父叶某甲于1992年报死亡、其母陈某某于2011年1月5日去世。陈美芳系叶某某配偶，叶著嵘系叶某某之子，两被告系叶某某第一顺位法定继承人。2016年2月23日,经A(上海)房地产咨询有限公司居间介绍,两原告与陈美芳、叶某某签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》。2016年3月21日，两原告与陈美芳、叶某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定上述房屋转让价款为207万元,确认原告已支付首付款71万元(含已付定金),剩余房款的支付方式为贷款134万元以及交房当日支付尾款2万元。另约定最迟过户时间为2016年6月30日，于2016年7月30日前交房，于2016年6月20日前迁出户口。2016年4月12日，两原告、叶某某、陈美芳、中介人员五人一起至交易中心欲办理过户，发现该房涉及(2016)沪0112民初8738号案被闵行法院查封（债权数额68万元），当天未能办理过户手续。被告的违约行为造成原告已付房款71万元被被告长期占用，合同约定的贷款金额只能自筹，因未办理过户，无法迁入户口，导致原告的孩子无法就近入学，只能报考私立学校，原告无法实际入住房屋，还造成租金损失。现(2016)沪0112民初8738号案已在二审阶段达成调解，第三人张襄云已向法院申请对上述房屋解除查封。故诉至法院。被告陈美芳、叶著嵘辩称：叶某某是突然去世，未留遗嘱。其父母均先于其去世。陈美芳与叶某某系夫妻关系，仅育有一子叶著嵘。合同签订情况属实。涉案房屋被查封被告并不知晓。直至2016年4月到交易中心办理过户时才知道，并不是被告有意为之。当时叶某某在外有债务，出售涉案房屋的出发点是售房款由陈美芳与叶某某一人一半，陈美芳拿到房款后去买一套小房子。被告拿到原告支付的71万元房款后去注销了抵押。双方签订合同时在补充条款明确涉案房屋上有抵押权人李英杰设立的95万元抵押，原告明知有抵押需要注销才能过户，约定首付款80万元，但原告仅能支付71万元，双方于2016年3月21日签订书面协议减少首付款金额，增加贷款金额，导致被告要筹款去注销抵押，合同履行日期顺延，才造成张襄云案的查封。如抵押权尽早注销，过户日期则会早于6月30日。涉案房屋是两被告唯一的住房，如合同继续履行，两被告则无处居住。现不同意继续履行合同，要求解除合同。张襄云案是在被告不知情的情况下由法院对涉案房屋进行查封的,故不能按时过户并非被告过错，被告不应承担违约金。如法院认为合同应继续履行,被告认为违约金约定过高。关于逾期过户违约金，即使要计算，也应自法院判决之日起算。逾期交房并非两被告主观过错，不应支持逾期交房违约金。关于逾期迁出户口违约金，被告认为原告并不能直接落户上海，应提供相应材料证明其可落户，才能证明可能产生的损失情况。原告主张的违约金计算已将近200万元，远高于原告损失。根据法律规定，违约金过分高于损失，被告要求减少违约金金额。第三人张襄云书面述称：其与陈美芳等的债权债务已结清，已向法院申请解除了涉案房屋的查封。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×村×号×室的房地产权利登记为陈美芳、叶某某共同共有。2016年2月23日,经A(上海)房地产咨询有限公司居间介绍,两原告与陈美芳、叶某某签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定两原告以207万元购买上述房屋，首付款80万元，以银行贷款125万元支付第二期房款，尾款2万元于房屋交付时支付。2016年3月21日，陈美芳、叶某某（卖售人、甲方）与原告谢晋宏、赵丽红（买受人，乙方）签订《合同变更协议书》，将首付款更改为71万元，乙方贷款金额变更为134万元，尾款更改为2万元。2016年3月21日，陈美芳、叶某某（卖售人、甲方）与原告谢晋宏、赵丽红（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以207万元向乙方出售上海市闵行区×村×号×室建筑面积61.36平方米房屋，双方应于2016年6月30日之前共赴房地产交易中心申请办理过户手续，交易过程中发生的税费由乙方负担。甲方于2016年7月30日前向乙方交付房屋。该房屋已设定抵押，抵押权人李英杰，债权数额为95万元。甲方应于签订本合同后十五日内归还尚欠抵押权人之欠款并取得注销抵押相关材料，应于办理过户之前完成注销抵押手续。乙方申请银行贷款134万元，乙方应于办理过户前完成贷款审批手续。甲方应于本合同签订后九十日内办理原有户口迁出手续。若未按时迁出原有户口，则每逾期一日，甲方应按该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。签订本合同前，乙方支付定金30万元。2016年3月20日，乙方支付首期房款71万元（含已付定金），该款用于优先偿还抵押权人之欠款部分，若有不足由甲方自行补足。待乙方完成上述付款义务，甲方取得注销抵押相关材料，乙方贷款通过银行审批且补足贷款不足部分，于合同约定的交易过户时间内，双方至交易中心申请办理过户手续。待甲方收到第二期房款134万元后七日内，双方应办理房地产交接手续，乙方于交接当日支付尾款2万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方另对其余事项作了约定。2016年3月30日，两原告与中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行签订了《个人住房抵押借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》。2016年4月12日，谢晋宏、赵丽红、叶某某、陈美芳、中介业务员至闵行区房地产交易中心欲办理过户手续，谢晋宏、赵丽红为叶某某、陈美芳缴纳了个人所得税、契税，却发现上述房屋因涉(2016)沪0112民初8738号案被闵行法院查封（债权数额68万元），故未能办理过户手续。上述合同签订至今，两原告共计向被告方支付房款71万元。另查明，叶某某于2016年11月5日报死亡，未留遗嘱。其父叶某甲于1992年报死亡、其母陈某某于2011年1月5日去世。陈美芳系叶某某配偶，叶著嵘系叶某某与陈美芳所生之子。还查明，(2016)沪0112民初8738号案系张襄云就其与叶某某的借贷纠纷于2016年3月23日诉至本院。叶某某去世后，张襄云于2017年8月17日撤诉。后张襄云就相关事实起诉叶某某的第一顺序继承人陈美芳、叶著嵘，因审理中叶著嵘明确表示放弃对叶某某遗产的继承权，故叶某某遗产由陈美芳一人继承，本院于2018年6月29日作出（2017）沪0112民初33403号民事判决，由陈美芳在继承叶某某遗产的范围内清偿张襄云债务576,500元及利息。陈美芳、叶著嵘上诉后，双方在二审达成调解协议。张襄云于2019年3月12日书面向本院作出“情况说明”，称二审调解金额已全部履行到位，双方债权债务已结清，已向法院申请解除了涉案房屋的查封。根据原告于2019年4月26日对涉案房屋信息查询的情况，涉案房屋上现仅有本案的司法查封。涉案房屋内现有陈美芳、叶著嵘的户籍。以上事实，由两原告提供的房地产居间协议及房屋买卖合同、付款凭证、上海市房地产买卖合同、个人住房抵押借款合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、房地产登记申请表、委托书、税收缴款书、上海市不动产登记簿、户籍信息摘抄、张襄云的情况说明等证据，两被告提供的合同变更协议书、房地产买卖居间合同以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，两原告与叶某某、被告陈美芳签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告已依约支付了首期房款71万元，但因叶某某与张襄云的民间借贷纠纷，涉案房屋被法院查封，导致双方未能正常办理过户手续，对此叶某某应承担违约责任。叶某某本应积极清偿债务，以继续履行上述合同。然叶某某的突然去世，使合同履行中止，须等待其继承人出现以厘清继承及相关的权利义务关系。由于陈美芳、叶著嵘系叶某某第一顺序继承人，叶著嵘在他案审理期间又明确表示放弃继承权，故陈美芳系叶某某遗产的唯一的法定继承人，根据我国《继承法》第三十三条的规定，其理应在继承遗产的范围内对被继承人叶某某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。除本案之外，现涉案房屋上已无其他限制转让的情形，故两原告要求继续履行合同，本院予以支持。叶某某去世之前，确实发生了在合同约定的期限到来之前出售方未能办理过户、交付房屋、迁出户口等违约情形。原告据此主张了巨额的逾期过户违约金、逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，但并未举证证明其实际损失。被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，陈美芳、叶某某在订立合同时所能预见的因违反合同可能造成的损失最多为房价款总金额207万元的20%，叶某某去世后，原告不选择要求解除合同赔偿损失，而选择要求继续履行合同，故以此为参照，原告关于违约金的请求确实过高。鉴于本案的特殊情况，同时为督促陈美芳积极履行合同义务，针对本判决生效之日前出售方的各项违约行为，本院酌情确定由陈美芳在继承叶某某遗产的范围内一次性偿付原告违约金20万元。本判决生效后，陈美芳如不积极履行，逾期办理过户的则应按照总房价款207万元的每日万分之五向原告支付违约金，逾期交付房屋的则应按照总房价款207万元的每日万分之五向原告支付违约金，逾期迁出户口的则应支付每日100元的违约金，直至实际履行为止。第三人张襄云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、原告谢晋宏、赵丽红与叶某某、被告陈美芳签订的关于上海市闵行区×村×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告陈美芳在继承叶某某遗产的范围内于本判决生效之日起十日内偿付原告谢晋宏、赵丽红违约金20万元；三、被告陈美芳于本判决生效之日起十日内配合原告谢晋宏、赵丽红将上海市闵行区×村×号×室房地产权利过户登记至原告谢晋宏、赵丽红名下，过户过程中发生的税、费由原告谢晋宏、赵丽红负担；四、被告陈美芳逾期配合原告谢晋宏、赵丽红办理过户手续的，按207万元的每日万分之五向原告谢晋宏、赵丽红支付逾期过户违约金，直至实际履行时止；五、被告陈美芳于本判决生效之日起三十日内向原告谢晋宏、赵丽红交付上海市闵行区×村×号×室；六、被告陈美芳逾期向原告谢晋宏、赵丽红交付房屋的，按207万元的每日万分之五向原告谢晋宏、赵丽红支付逾期交房违约金，直至实际履行时止；七、被告陈美芳于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区×村×号×室内现有户口全部迁出；八、被告陈美芳逾期迁出户口的，按每日100元向原告谢晋宏、赵丽红支付逾期迁出户口违约金，直至实际履行时止；九、原告谢晋宏、赵丽红于上海市闵行区×村×号×室房地产权利过户登记至原告谢晋宏、赵丽红名下之日起三日内支付被告陈美芳剩余房款136万元；十、驳回原告谢晋宏、赵丽红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,360元、财产保全费5,000元，由原告谢晋宏、赵丽红负担19,060元，被告陈美芳负担9,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  张秉馨人民陪审员  石定伟二〇一九年六月二十八日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。