中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3596号原告(反诉被告)：叶永泉，男，1978年4月15日出生。委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：祁伟(英文名：Nicolas,Pierre,AndreQUIBEL),男,1974年9月9日出生,法国籍,护照号码：15FV08505,现住上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：吴军，上海贝通律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐昕轶，上海贝通律师事务所律师。第三人：上海三千石房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路XXX号。法定代表人：蔡建斌，董事长。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。原告叶永泉与被告祁伟、第三人上海三千石房地产经纪有限公司(以下简称三千石公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。审理中，原告申请财产保全，被告提供反担保。诉讼过程中，被告提起反诉并申请财产保全，本院经审核后依法受理反诉并采取了保全措施。2019年4月15日本案公开开庭进行了审理，原告叶永泉及其委托诉讼代理人奚正辉、被告委托诉讼代理人吴军、徐昕轶、第三人委托诉讼代理人徐珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永泉向本院提出诉讼请求：1、确认《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及其附件《房地产买卖协议》于2018年11月12日解除；2、判令被告返还已付房款人民币(以下币种均为人民币)200万元。事实与理由：2018年5月8日,原告在中介即第三人三千石公司的居间服务下,与被告签署了《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及其附件《房地产买卖协议》(以下统称“居间协议”)。居间协议签署后,原告按时支付了定金30万元及房款170万元整,并继续积极出售自己名下已经在售的一套房屋,以便置换能购买被告的房屋。2018年7月3日,中介通知原告青浦区可能出台新的购房政策。7月14日,中介通知原告：由于上海市青浦区境外人购房条件发生变化,从2018年7月3日以后,香港人需要缴纳满一年的个税才能具备购房资格。原告不再具有购房资格,无法购买被告的房屋。得知这一新的购房政策后,原告通过中介及时通知了被告,欲妥善解决此事。2018年8月,被告也同意退钱,但是被告已经挪用收到的200万元,没有能力退还欠款。2018年10月下旬,原告多次表示希望在10月31日前和被告当面沟通协商,但被告均予以推脱。11月7日,原告突然收到被告的律师函：要求继续履行买卖合同,否则赔偿房屋总价款20%的违约金。11月11日,原告委托律师通知被告解除居间协议,并要求其退还收取的购房款人民币200万元整。之后,原告及其律师多次约被告见面协商,被告律师电话答复：要求原告赔偿150万元,只同意退还原告50万元。为此原告诉至法院，作如上诉请。被告祁伟辩称：1、同意解除《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》，但解除时间应为原告起诉日即2018年12月18日。因为被告在收到原告发送的律师函后，原告仍通过中介向被告表示仍想继续购买系争房屋，在被告收到原告起诉状之前，被告一直在等待原告继续履行合同。2、不同意返还原告已付的200万元。原告不履行合同后，被告重新出售房屋，房屋价格低于出售给原告的价格，故存在经济损失应该由原告承担。为此，被告祁伟向本院提出反诉请求：1、判令原被告于2018年5月8日签订的《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及其附件《房地产买卖协议》于2018年12月18日解除；2、判令原告支付违约金510万元；3、反诉诉讼费及保全费由原告承担。针对被告反诉，原告辩称：同意解除双方间的协议，但解除时间应为2018年11月12日。因新政策出台导致原告无法继续购买系争房屋，非原告故意违约。本案系因被告不同意退还已收房款200万元，被告有违约嫌疑。第三人三千石公司述称：针对原告本诉：第三人认可原告起诉状中关于协议的签订、款项的支付及置换房屋等事实的陈述。2018年7月3日限购政策出台后，第三人及时通知了原告，原告提出存在购房资格问题。通过第三人与被告沟通，被告同意解除买卖合同，但并未就200万元的返还问题达成一致，原告要求被告全额返还200万元，被告要求等找到下任买家出卖房屋后，利用下任买家支付的款项以返还原告200万元；双方就此达成意见，在第三人协助下确实找到了下任买家，但在此过程中原告态度也有反复，表示又愿意购买系争房屋。2018年10月28日原告明确提出不购买系争房屋了，并通过微信告知第三人，第三人也通知了被告。但2018年11月2日，被告致函第三人，要求双方继续履约，并要求第三人确认并安排双方尽快完成网签以促使合同继续履行，并表明如原告明确解约，要追究原告相应的违约责任，并且希望双方在第三人的确认下就付款等问题协商签订补充协议。2018年11月8日原告发函被告要求解除合同，并要求退还200万元购房款。在此之前，第三人认为原被告双方仍处于协商过程中。针对被告反诉：第三人认为鉴于原被告都同意解除协议，具体时间由法院裁决。原被告在交易过程中处于协商中，如协商有定论根据协商结果履行；如协商无果，因是政策原因，属于情势变更，原告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号房地产原产权登记人祁伟，建筑面积413.58平方米。2017年12月5日，祁伟公证委托案外人吴某代为办理系争不动产的出售事宜。2018年5月8日，吴某代祁伟(甲方、出售人)与叶永泉(乙方、买受人)、三千石公司(丙方、居间人)签订《房地产买卖居间协议》，同时甲乙方签订的《房地产买卖协议》作为该《房地产买卖居间协议》的附件。《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》约定：1、甲方将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号的房屋出卖给乙方；2、乙方为表示对房地产购买之诚意，应于其签署本协议之日向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用；3、总房价为25,500,000元，由乙方承担本次交易中所产生的各项税、费；甲乙两方应于2018年10月31日前签订《上海市房地产买卖合同》；4、甲乙双方约定房屋买卖定金总额为30万元，其中包括乙方已支付的定金5万元；5、首期房价款723万元，乙方应于买卖合同签订后当日内直接或通过丙方支付予甲方，第二期房价款1,647万元由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准，尾款计10万元，乙方应在买卖合同签订之日内向丙方支付、并委托丙方保管购房尾款，该款项待甲乙双方完成房屋交接手续时，再由丙方支付给甲方，其他房价款170万元，应于2018年6月30日前支付甲方，其中20万元于2018年7月30日前支付给甲方；6、2018年12月31日前，甲乙双方或者双方公证受托人共赴该物业所在区房地产交易中心申请办理转让房地产产权过户、抵押登记(若有)、注销登记(若有)等手续；7、本协议生效后，甲乙双方未按本协议约定履行的，经守约方书面催告后15日内仍不履行的，守约方有权解除本协议或要求违约方继续履行本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按本协议第一条约定的总房价款的20%向守约方支付违约金；8、签订本协议时，甲乙双方均知晓上海市住房限售规定。若因违反限售规定导致房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方应共同办理合同网上备案撤销，解除示范文本的《上海市房地产买卖合同》的手续。若因乙方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等原因导致房地产无法过户并造成被告损失的，乙方应赔偿相应损失；9、甲方承诺此房屋交易过户时应为甲方自住且为满五年唯一住宅。另若因贷款政策等原因导致乙方购房贷款未获得审批的(贷款额需在人民币1,500万元以上)，甲乙双方均确认此房屋买卖合同解除，并不追究违约责任。协议另对其他内容进行了约定。2018年5月8日到2018年6月29日，叶永泉按照协议约定，向祁伟支付了定金人民币30万元以及预付购房款170万元，共计200万元。2018年7月2日，上海市出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》(以下简称《细则》)，细则规定：境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、纳税记录、名下无住房的，可在本市购买1套用于自住的住房，并需提供以下备件：1、在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单(补缴的不予认可)；2、港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺。此前建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》中规定：境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内只能购买一套用于自住的住房；应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过1年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2018年7月14日，三千石公司业务员通过微信将上述细则规定告知了叶永泉夫妇，并于2018年7月中下旬告知祁伟，叶永泉在《细则》出台后，不符合购房条件。此后在2018年8月时，叶永泉、祁伟及三千石公司三方协商解除合同，叶永泉方要求解除合同全部退还200万元，祁伟方同意解除合同，但无法返还已付的200万元，故叶永泉与祁伟双方同意由三千石公司寻找下一任买家，并用新买家所付款项归还叶永泉的已付款200万元。但，在此三千石公司另寻买家过程中，叶永泉又提出欲继续购买系争房屋。故2018年8月25日祁伟代理人吴某在与三千石公司业务员微信沟通中表明了：最近好多人打电话问我的房子，但如果确定叶先生要的，我都不理哈。同日，三千石公司业务员亦微信回复吴某：打电话问过叶先生说这两天正在和一个客户谈房子，目前价格有一点差距，他会尽力在10月底之前签合同付首付。2018年10月28日，叶永泉微信告知三千石公司业务员，表示：由于购房政策变化影响到我们购房资格和贷款申请，尽管我们做了最大努力，但确实无法解决购房资格和贷款问题，根据合同，我们需要和房东商量一下解约事宜，麻烦你将我们的情况告知一下房东，在10月31日前约房东见面商谈。2018年11月2日，祁伟向三千石公司发送《律师函》告知：1、双方签订规定《房地产买卖协议》合法有效，受法律保护，各方应积极履行义务；2、买方未能在2018年10月31日前如期与委托方办理网签，已构成违约。三千石公司作为居间方，有义务确认并安排双方尽快完成网签事宜，促使合同的继续顺利履行；3、若叶先生已向居间方明确表示有意解约，请按照协议约定，叶先生将支付房屋总价的20%即510万元作为违约金；4、若买方希望就付款时间等问题需要与委托人另行协商的，请贵司安排双方协商签订补充协议。2018年11月8日，叶永泉向祁伟发送《律师函》并抄送三千石公司，表明：1、因购房政策发生变化，非因委托人个人原因导致购房合同无法继续履行，委托人不应承担任何违约责任；2、解除双方签署的《房地产买卖居间协议》及其附件；2、请贵方退还收取的购房款200万元。因无法解决上述纠纷，2018年12月中旬，叶永泉诉至法院作如上诉请。另查明，2016年起，叶永泉名下登记有上海市黄金城道619弄19号1301室房屋；叶永泉与三千石公司一致陈述该处房屋亦交由三千石公司挂牌出售用于置换系争房屋，后因系争房屋购买未果，该处房屋未予出售。至2018年10月31日，叶永泉在沪连续交纳个税8个月。又查明，2019年1月初，祁伟与案外人杨某某签订房屋买卖合同，由祁伟将系争房屋以2,450万元价格出售给杨某某，税费买卖双方各半负担。2019年1月16日，吴某委托上海国城土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》显示，本案系争不动产在2019年1月7日时，不动产价值为2,450万元；估价目的为课税。根据庭审查明的事实，本院认为，叶永泉及三千石公司称在买卖之初即已将叶永泉属名下有房需置换购房之事实告知了祁伟，对此祁伟予以否认表示不知。对于签约之初是否告知限购置换的问题，叶永泉及三千石公司并未对此充分举证；但在买卖过程中及此后微信沟通中可见，至少至2018年8月31日时祁伟已知晓且接受和容忍叶永泉置换购房并按原约定期限签订合同支付首付。从双方在2018年5月8日签订《房地产买卖协议》约定于2018年10月31日前网签《上海市房地产买卖合同》、于2018年12月31日前办理产权过户来看，叶永泉为其置换购房以满足购房条件预留了相当的时间，且2018年5月签约时，作为港澳台居民购房确实未有1年的工作纳税记录要求，由此可见叶永泉与祁伟及三千石公司在2018年5月8日签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时并未有欺诈或隐瞒的故意，当事人签署的上述两份协议系真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应依照合同约定行使权利、履行义务。协议履行过程中，在叶永泉支付完200万元房款后，上海市不动产管理部门于2018年7月初出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》，根据该细则规定，即便叶永泉利用香港居民身份在沪购房也须达到“至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单”之条件，可见即便叶永泉置换出售名下已登记的房屋，在本案协议约定的签订合同日、产权过户日之前叶永泉也因受上述细则之购房条件变化原因致无法取得购房资格、无法继续履行协议。综上，本案中房地产买卖协议最终不能按时按约履行，是因本市不动产管理部门针对港澳居民在沪购房政策的变化所致，不可归责于买卖双方当事人。现系争房屋已经另行出售，买卖双方均要求解除房地产买卖协议，本院予以准许;协议解除后，祁伟因本协议收取的款项理应予以返还。因不可归责于双方当事人的原因解除买卖协议的，当事人互不承担违约责任，但如客观存在损失的，可根据公平原则来分担。祁伟与案外人杨某某买卖系争房屋所涉转让价款、税费分担等均是两者间自由自愿协商的结果，该手买卖价格与本案买卖价格之间的差价以及其他交易必要的公证费、评估费等支出，与本案纠纷之间没有必要的联系，会同相关律师费、机票费等一并要求叶永泉承担没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。但，从庭审中亦可见，叶永泉在2018年7月细则出台、明知自己不符合购房条件的情况下、在已提出解除合同后又提出要继续购房，意图找第三方包装作假来购房但最终又未果，导致交易反复、时间拖延，给予出卖方不现实的期待，产生不必要的人物力支出损失，对此本院酌情确定叶永泉给予祁伟补偿10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告叶永泉与被告祁伟签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》解除；二、被告祁伟应于本判决生效之日起十日内退还原告叶永泉定金及购房款人民币2,000,000元；三、反诉被告叶永泉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告祁伟补偿款人民币100,000元；四、反诉原告祁伟的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币22,800元，由被告祁伟负担；反诉受理费人民币23,750元，由原告叶永泉负担人民币2,300元，由被告祁伟负担人民币21,450元。本诉财产保全费人民币5,000元，由被告祁伟负担；反诉财产保全费人民币5,000元，由原告叶永泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  袁 曙人民陪审员  赵 敏二〇一九年七月二十六日书 记 员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案的实际情况确定是否变更或者解除。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。