上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8164号原告(反诉被告)：何铮玮，男，1983年3月9日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：顾希希，上海锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)：黄绍琳，女，1988年12月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：顾希希，上海锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈东鹰，男，1968年1月12日出生，汉族，住上海市闵行区。原告何铮玮、黄绍琳与被告沈东鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。诉讼中，被告沈东鹰提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。本案先依法适用简易程序，由审判员李欣独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳及其委托诉讼代理人顾希希，被告(反诉原告)沈东鹰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何铮玮、黄绍琳诉称，2018年7月3日，何铮玮、黄绍琳与沈东鹰就买卖坐落于本市闵行区虹许路XXX弄XXX号的房屋(以下简称160号房屋)签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖(含居间)协议》。当日,何铮玮、黄绍琳支付沈东鹰30,000元。2018年7月5日，双方就涉案房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，对房屋价款人民币(以下币种相同)16,700,000元，支付方式、过户交易时间等内容进行了详尽约定。合同签订后,何铮玮、黄绍琳又于2018年7月5日、同年7月6日分别支付沈东鹰20万元、27万元。由于涉案的160号房屋与相邻的上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号房屋(以下简称161号房屋)系双拼别墅，沈东鹰为该两套房屋的实际所有人，其将上述两套房屋每楼面的合墙打通，并在合墙上安装房门。改变了房屋承重结构，上述房屋的过户存在重大风险，何铮玮、黄绍琳曾向沈东鹰提出解除合同请求，沈东鹰均未予以回馈。故何铮玮、黄绍琳诉至法院要求：1.解除双方就160号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2.沈东鹰协助注销160号房屋的网签协议；3.沈东鹰返还何铮玮、黄绍琳购房款500,000元。沈东鹰辩称：对于房屋买卖经过无异议，双方约定第二笔房款11,190,000元于2018年12月30日支付，然何铮玮、黄绍琳于2018年12月29日提出因自己的房屋出售不顺利，无法按时支付上述房款，提出半年后再付房款，沈东鹰未同意何铮玮、黄绍琳延期支付房款的要求。此后，沈东鹰书面催告何铮玮、黄绍琳履行支付房款的义务，但何铮玮、黄绍琳在宽限期内仍未履行相应的义务，故沈东鹰于2019年3月1日依据合同的约定以书面的方式解除系争合同。现沈东鹰同意何铮玮、黄绍琳第一、二项本诉诉请，不同意第三项本诉请求，并提出反诉请求：1.解除何铮玮、黄绍琳与沈东鹰签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2.何铮玮、黄绍琳支付沈东鹰违约金3,340,000元(按房屋总价16,700,000元的20%计算)；3.何铮玮、黄绍琳支付被告沈东鹰赔偿金89,250元(以房屋价款11,900,000元计,自2018年12月31日起至2019年1月14日止,按每日万分之五计算)。何铮玮、黄绍琳辩称：其购买160号房屋是在中介催促下决定，从看房到网签房屋买卖合同仅经历了短短三天时间，对系争房屋存在结构变动的情况并未详尽了解，后发现房屋过户存在重大风险，遂提出解除合同。同意沈东鹰第一项反诉诉请，不同意第二、三项反诉诉请，认为约定违约过高，如法院认定何铮玮、黄绍琳违约，则违约金应近同期银行贷款利率计算。何铮玮、黄绍琳向本院提供以下证据：1.何铮玮、黄绍琳与沈东鹰于2018年7月3日签订的《房地产买卖(含居间)协议》一份；何铮玮、黄绍琳与沈东鹰于2018年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议一份,证明何铮玮、黄绍琳与沈东鹰就系争房屋进行买卖；2.上海市房地产权证一份，证明沈东鹰是系争房屋的权利人；3.2018年8月，何铮玮、黄绍琳与沈东鹰签订的补充协议，证明涉案房屋设定抵押的情况；4.收据一份、银行流水一份，证明何铮玮、黄绍琳向沈东鹰支付房款的情况；沈东鹰对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告沈东鹰向本院提供以下证据：1.何铮玮、黄绍琳与沈东鹰于2018年7月3日签订的《房地产买卖(含居间)协议》一份；何铮玮、黄绍琳与沈东鹰于2018年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议一份；160号房屋上海市房地产权证一份，证明沈东鹰为涉案房屋的权利人，何铮玮、黄绍琳与被告沈东鹰进行房屋买卖的事实；2.上海市不动产登记簿、上海市闵行区不动产登记收件收据及收条一份，证明沈东鹰已于2018年10月12日前解除涉案房屋的抵押权；3.催款函、解除合同的函告及快递运单信息，证明沈东鹰向何铮玮、黄绍琳催讨房款；4.何铮玮与沈东鹰之间的短信往来记录一组，证明沈东鹰短信向何铮玮催讨房款，并于2019年3月1日通知何铮玮解除合同，并要求何铮玮、黄绍琳承担违约责任。何铮玮、黄绍琳对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对于上述当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。经审理查明：沈东鹰系160号房屋的产权人，经上海太平洋房屋服务有限公司的居间介绍，2018年7月3日，由何铮玮、黄绍琳作为买受人(乙方)，沈东鹰作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖(含居间)协议》一份。2018年7月5日，双方签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合同约定：一、经甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款为16,700,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。付款协议中约定：1.本合同签订后，乙方于签约当日，支付甲方房款人民币50,000元整；2.乙方于2018年7月7日之前，支付甲方房款人民币450,0000元整；3.乙方于2018年12月30日之前，支付甲方房款人民币11,190,000元整；4.乙方以购房款的形式向甲方支付房款人民币4,960,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；5.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款人民币50,000元整。同日双方所签订《补充协议》中约定乙方在此确认其签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢及附属设施、设备按现状交付乙方即可。房屋内所有装修和设备均由乙方负责改装和改建。(不含家具、家电、软装)。在原图纸楼梯位置的固定橱柜由甲方拆走以及厨房柜、衣帽间柜、房间门、灯饰由甲方拆走。二、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。三、甲、乙双方确认，在2019年1月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。四、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应支付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同签订后，何铮玮、黄绍琳分别于2019年7月3日支付给沈东鹰房款30,000元，2019年7月5日支付200,000元，2019年7月8日支付270,000元，合计支付房款金额500,000元。2019年12月27日，原、被告双方就合同的继续履行事宜进行协商，但协商未果。2019年1月15日沈东鹰向何铮玮、黄绍琳发出“关于虹许路XXX弄XXX号按约付款的通知”一份，通知书载明：按照合同约定你方应于2018年12月30日之前支付房款人民币：1,190万元，我至今未收到该款项，希望收到本通知以后，你方按照合同约定支付。如果超过期限，我将按照合同约定处理。上述通知未送达。2019年1月15日，沈东鹰再次向何铮玮、黄绍琳发出上述通知，何铮玮、黄绍琳在收到上述通知后明确表示没有能力支付房款，并确认合同的履行不能系原告方违约所致。2019年3月1日沈东鹰向何铮玮、黄绍琳发出“关于虹许路XXX弄XXX号解约通知”一份，通知书载明：按照双方合同约定，你方应于2018年12月30日之前支付1,190万元房款且根据合同约定，乙方超过15日未履行付款义务，甲方有权解除合同。根据双方合同的有关约定，我正式通知贵方：一、解除双方于2018年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、已收50万定金不再退回；三、按照合同约定，贵方须支付违约金；四、双方办理撤销网签手续合同。该份通知书于2019年3月1日以短信方式发送原告何铮玮。在本案审理过程中，本院对160号房屋进行现场勘验，现160号房屋及161号房屋合墙部分已用水泥封闭。本院认为，何铮玮、黄绍琳与沈东鹰所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。本案主要的争议焦点是涉案买卖合同中违约方的确定。首先，何铮玮、黄绍琳在与沈东鹰签订买卖合同之时，原告何铮玮、黄绍琳已经明确知晓上述房屋存在变更房屋结构的情况，同意沈东鹰将涉案房屋连同装修按现有状态交付，房屋内所有装修和设备均由何铮玮、黄绍琳负责改装和改建。作为具有完全民事行为能力的成年人，其在购买涉讼房屋前理应充分了解房屋情况，并应当慎重审慎地签订系争房屋买卖合同。其次，在合同约定的过户期限届满之时，沈东鹰方给予何铮玮、黄绍琳一定的宽限期，然在宽限期内，仍未能解决贷款部分的房款支付事宜。何铮玮、黄绍琳并未按约支付相应的房款，显然逾期付款行为构成违约，沈东鹰有权以书面形式解除合同，并有权主张要求何铮玮、黄绍琳承担违约责任。现沈东鹰已于2019年3月1日以短信的方式向何铮玮、黄绍琳发出解除合同的告知函，应视为何铮玮、黄绍琳已签收。故本院现确认《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)自原告何铮玮、黄绍琳签收之日，即2019年3月1日为系争合同解除之日。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。作为沈东鹰应返还何铮玮、黄绍琳购房款，何铮玮、黄绍琳应协助沈东鹰办理系争房屋买卖合同的网上备案登记的注销手续。因房屋买卖合同已解除,故沈东鹰已收取的房款应退还何铮玮、黄绍琳。基于本院上述认定，作为违约方的何铮玮、黄绍琳应对涉案合同的解除承担相应的违约责任。至于何铮玮、黄绍琳应承担的违约金数额问题。本院认为违约金应具有惩罚性和补偿性的双重特性。本合同虽未按约履行完毕，但鉴于涉讼房屋之价值并未贬损。另本院认为何铮玮、黄绍琳确实存在一定的违约行为，但结合何铮玮、黄绍琳的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给沈东鹰所造成的实际损失，兼顾到何铮玮、黄绍琳在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告沈东鹰目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以500,000元。关于被告沈东鹰提出的赔偿金请求，鉴于其主张了解除合同的违约金，故被告再主张赔偿金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳与被告(反诉原告)沈东鹰于2018年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议(合同编号：XXXXXXX)于2019年3月1日解除；二、原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳与被告(反诉原告)沈东鹰于本判决生效之日起十日内办理上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号房屋的网签合同注销手续；三、被告(反诉原告)沈东鹰于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳购房款500,000元；四、原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈东鹰解除合同违约金500,000元；五、驳回原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)沈东鹰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，反诉案件受理费减半收取计8,800元，合计17,600元,由原告(反诉被告)何铮玮、黄绍琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 欣人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  石定伟二〇一九年十二月三十一日书 记 员  杨 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。