四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3752号 原告：刘嘉琛，男，1998年10月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李红霞，四川履正律师事务所律师。 被告：乐山晟嘉电气股份有限公司，住所地四川省乐山高新区乐高大道3号。 法定代表人：江淑平，董事长。 委托诉讼代理人：郑尚顺，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬海燕，四川盛豪律师事务所律师。 原告刘嘉琛与被告乐山晟嘉电气股份有限公司(以下简称晟嘉公司)返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉琛的委托诉讼代理人李红霞、被告晟嘉公司的委托诉讼代理人郑尚顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘嘉琛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告晟嘉公司立即将成都市高新区吉泰五路88号2栋40层12、13号房屋清退返还原告；2.请求判令被告晟嘉公司向原告刘嘉琛支付从2018年5月30日起至交付房屋止（按每平米每月80元计算）的实际占有使用费，暂计20000元；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。本案审理过程中，刘嘉琛将第二项诉讼请求变更为：请求判令晟嘉公司向刘嘉琛支付从2018年7月4日起计算（房屋建筑面积120.36平方米，按每平方米每月80元计算）至实际交付房屋之日止的实际占有使用费，截至2019年4月30日，实际占有使用费为96288元。 事实和理由：一、2014年7月30日，案涉房屋原所有权人设立最高额抵押进行抵押贷款，并办理了不动产抵押登记；2014年9月9日，案涉房屋原所有权人与晟嘉公司签订房屋租赁合同，明确约定租期、租金及支付方式。后抵押权人为实现抵押权向法院申请拍卖变卖案涉房屋，在变卖时，刘嘉琛最终竞得案涉房屋，成都高新产业技术开发区人民法院为刘嘉琛出具《变卖确认书》，2018年6月28日成都高新区产业技术开发区人民法院裁定案涉房屋归刘嘉琛所有。刘嘉琛依法办理完税手续并完成不动产权属转移登记，成为案涉房屋的现时所有权人。二、案涉房屋属于先抵押后出租的情形。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，案涉房屋原租赁合同依法不对刘嘉琛产生拘束力。三、刘嘉琛成为案涉房屋所有权人后，晟嘉公司仍持续占有使用该房屋，刘嘉琛多次催告，但晟嘉公司至今仍未搬离，且在占有使用期间未给付任何占有使用费，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条的规定，刘嘉琛有权要求相对自己而言的无权占有人晟嘉公司返还案涉房屋并支付占有使用费。综上所述，原告为维护自身合法权利，特诉至法院，请求判如所请。 被告晟嘉公司答辩称，1.晟嘉公司合法承租案涉房屋，案涉房屋在租赁期间发生所有权变更不影响租赁合同的效力。2.刘嘉琛在购买案涉房屋前，应当通过法院查询了解到案涉房屋的租金已经支付至2019年12年底，其依然购买房屋的行为应当认定为认可案涉房屋的租约及租金已经支付的事实。3.晟嘉公司购买房屋前已支付完案涉房屋租金，且该支付行为是经高新区法院法官同意后才支付的，在承租过程中，晟嘉公司并无任何过错，即使刘嘉琛要求支付占用使用费，也应当向原房屋所有权人蒋延仕、李琼主张。4.根据评估报告显示，评估报告中案涉房屋的价格已经考虑了案涉房屋带有租约至2019年12月底及相关租金已经付清的情况，因此评估价格才如此低。故刘嘉琛所购买的房屋与支付的对价已经包含了案涉房屋带有租约的事实。综上，刘嘉琛无权要求晟嘉公司返还房屋并支付占有使用费。 经审理查明，2017年8月16日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋价值进行评估并出具《房地产司法估价报告》。 2018年5月29日，拍卖人四川省成都高新技术产业开发区人民法院与作为买受人的原告刘嘉琛签订了《四川省成都高新技术产业开发区人民法院变卖成交确认书》，载明刘嘉琛于2018年5月4日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物成都市高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房，成交价为57万元人民币。买受人刘嘉琛于2018年5月29日到成都高新技术产业开发区人民法院签署《变卖成交确认书》，领取民事裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。 2018年6月28日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书，载明买受人刘嘉琛（身份证号码：5131241998××××××××）以57万元最高价竞得成都高新区吉泰五路88号2栋40层12号办公用房（权2558600）、以57万元最高价竞得成都高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房（权2558619），拍卖款项已经进入法院账户。据此，裁定“原登记在被执行人蒋延仕、李琼名下的位于成都高新区办公用房（权2558619）归买受人刘嘉琛所有”。裁定一经送达，即发生法律效力，刘嘉琛于2019年7月4日签收上述裁定书。后刘嘉琛取得成都市高新区吉泰五路88号2栋40层12号办公用房、成都市高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房不动产权证书，权证号为川（2018）成都市不动产权第0274693号、0274736号。建筑面积均为60.18平方米。不动产所有方式为单独所有。 另查明，案涉房屋于2014年7月30日办理了最高额抵押登记（他权1253373；抵押人：蒋延仕、李琼；抵押权人：成都高投融资担保有限公司），2014年9月9日，抵押人蒋延仕、李琼与晟嘉公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号：1708044），双方明确约定了案涉房屋的租期、租金金额及租金支付方式，月租金标准逐年递增，其中2017年12月9日至2018年12月8日期间的租金标准为38.58元/平方米。2017年10月12日，蒋延仕、李琼（甲方）又与承租方晟嘉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同协议补充协议》（以下简称《补充协议》），载明主合同租期为2014年12月9日至2019年12月8日，合同期前三年月租金为16659元，截止本合同签订日，乙方已支付2017年12月9日前所有租金。由于甲方资金紧张，按照甲方要求，乙方同意一次性提前支付2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金，甲方优惠后乙方实际支付金额为350000元，于2017年10月20日之前支付完毕。由于李琼、蒋延仕个人原因，2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金由付金华代收。上述《补充协议》签订后，晟嘉公司依约分别于2017年10月13日、2017年10月20日分两次向案外人付金华支付案涉房屋两年租金（2017年12月9日至2019年12月8日）共计350000元。2017年12月9日之前的租金已于《补充协议》签订前全部支付完毕。 目前案涉房屋依然由晟嘉公司占有、使用。 以上事实，有到庭原被告的当庭陈述及原告提交的《四川省成都高新技术产业开发区人民法院变卖成交确认书》、四川省成都高新技术产业开发区人民法院做出的(2017)川0191执恢8号之一《执行裁定书》、川（2018）成都市不动产权第0274693号、0274736号产权证书、《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点有两个，现分别评判如下： 一、关于晟嘉公司是否应当向刘嘉琛返还案涉房屋。本案中，刘嘉琛依据四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的执行裁定书，于2018年7月4日取得位于成都市高新区房屋所有权，所有方式为单独所有。现案涉房屋由晟嘉公司以出租人身份（承租原房屋所有权人李琼、蒋延仕）占有使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”之规定，案涉房屋因在出租前已经抵押，在抵押权设立后，《房屋租赁合同》及《补充协议》对受让人刘嘉琛并不具有约束力。刘嘉琛基于对案涉房屋的所有权有权主张现房屋占有使用人晟嘉公司返还位于成都市高新区房屋。 二、关于晟嘉公司应当向刘嘉琛支付房屋占用费的金额。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。刘嘉琛于2018年7月4日依法取得案涉房屋的所有权，有权向晟嘉公司主张房屋占用费。本案中，刘嘉琛按照每平米每月80元的标准主张房屋占用费，其主要依据为在贝壳网中案涉房屋所在写字楼的租赁综合报价（2.23元-3.33元/天/平方米）截图，本院认为该报价并不能客观真实反映案涉房屋2018年7月4日前后的市场租金标准，鉴于本案中晟嘉公司与房屋原所有权人（抵押人）李琼、蒋延仕签订的《房屋租赁合同》中约定了2017年12月9日至2018年12月8日期间月租金为38.58元/平方米/月的标准（逐年上涨），故本院认为该租金标准能够真实客观地反映案涉房屋在2018年期间的租金标准，故对于刘嘉琛主张的房屋占用费用，应当以38.58元/平方米/月（案涉房屋建筑面积共计120.36平方米，故月租金标准为4643.5元/月）的标准自2018年7月4日支付至案涉房屋实际腾退并交付至房屋所有权人刘嘉琛之日。因刘嘉琛通过变卖方式取得案涉房屋所有权，其取得案涉房屋的价格低于房屋评估价值高达360000元，从刘嘉琛实际获益情况来看，本院认为以《补充协议》中约定的的租金标准计算房屋占用费已经充分保障了刘嘉琛的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乐山晟嘉电气股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘嘉琛返还位于成都市高新区房屋； 二、被告乐山晟嘉电器股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘嘉琛支付房屋占用费（计算方法：以4643.5元／月标准自2018年7月4日支付至成都市高新区房屋实际返还之日）； 三、驳回原告刘嘉琛的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1103.6元，保全费1520元，共计 2623.6元。由被告乐山晟嘉电器股份有限公司负担1126元，原告刘嘉琛负担1497.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 婷 二〇一九年八月五日 书记员 李亚玲