天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初7247号原告（反诉被告）：宋志强，男，1970年4月1日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市凯润淡水养殖有限公司，住所地天津市西青区建新路北金三农农业休闲园。法定代表人：孙少起，总经理。委托诉讼代理人：黄宜弢，该公司职员。委托诉讼代理人：林美伶，天津凡佑律师事务所律师。第三人：天津市津青农场，住所地天津市西青区大寺镇津淄公路与建新路交口西北侧300米。法定代表人：于冬，科长。委托诉讼代理人：张宏杰，天津晟准律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦迪，天津晟准律师事务所实习律师。原告（反诉被告）宋志强与被告（反诉原告）天津市凯润淡水养殖有限公司（以下简称凯润公司）、第三人天津市津青农场（以下简称津青农场）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。宋志强及其委托诉讼代理人杨浩，凯润公司的委托诉讼代理人黄宜弢、林美伶，津青农场的委托诉讼代理人张宏杰、李梦迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋志强向本院提出诉讼请求：1．解除宋志强与凯润公司之间的《场地租用协议》；2．凯润公司赔偿宋志强前期投入资金损失5,363,262元；3、本案全部诉讼费由凯润公司承担。事实和理由：宋志强与凯润公司签订租赁协议，约定凯润公司将农业设施场房温室大棚27栋占地面积约100亩提供给宋志强承租，用于生产经营。租赁期限20年，自2015年5月起至2035年4月30日止。2019年6月7日，宋志强接到凯润公司的通知，内容为案涉租赁场地被政府征用，并要求宋志强于2019年6月10日前撤出所有人员、物资，将承租场地交还凯润公司。宋志强事后得悉案涉场地实际上是凯润公司转租而来的，且其承租期限截止到2019年。凯润公司在与宋志强签订承租协议时故意隐瞒这一重要事实，导致宋志强在案件场地进行了大量前期基础建设投入。此外，凯润公司早就知道场地要被政府征收，却未将此事告知。在收到凯润公司通知后，宋志强才确切知道土地已被政府征收，导致前期投入的5,363,262元付诸东流。凯润公司上述行为存在欺诈，导致宋志强今天重大的损失。故起诉至法院，望判如所请。凯润公司辩称并提出反诉，不同意宋志强的诉讼请求。理由如下：一、按照双方签订的《场地租用协议》，其中第三条关于租金的约定，宋志强应于2017年5月1日前缴纳2017年5月1日至2018年4月30日的租金500,000元，但宋志强只于2018年2月3日交付100,000元租金，欠付400,000元，我方多次催要，但仍未能全部缴纳。按照第七条第四款逾期未支付租金或水电费等费用的约定，本协议最晚应于2018年4月30日前自动解除，该事实不应存在争议。二、2018年5月1日后，宋志强未按照第一条所述自动解约撤离，反而多次纠缠不撤，直至2018年8月13日才缴纳20,000元，仍欠缴上一年度租金380,000元；欠缴2018年5月1日至2019年4月30日年度租金500,000元，2019年5月1日至2019年7月12日73天的租金100,000元，按照《场地租用协议》中，第八条其他违约责任第二款计算，宋志强应支付我方历年欠缴租金980,000元，历年累计违约金1,697,220元，总计2,677,220元，宋志强上述行为极大地影响到我方的确定经营活动，给我方造成重大经济损失。三、《场地租赁协议》第六条第四款约定：乙方应爱护并合理使用场地内的各类设施，如需改动应先征得甲方的同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。宋志强不按协议约定，一方面自行添加一些与农业活动无关的违法设施，（天津市国土资源和房屋管理局西青区国土资源分局和天津市西青区大寺镇人民政府，分别于2017年10月27日和2018年7月12日，下达的《责令整改通知书》和《限期整改通知书》，认定其添加的设施违法）。另一方面，不听我方多次劝告，于2018年强行拆除场地内所属27座农用大棚中的20个大棚的棚被、棚膜、钢架、墙体等部分，造成我方损失约1,000,000元。四、自2017年开始，宋志强未经我方同意拆除属于租赁范围内的大棚23座，不属于租赁范围内的大棚8座，造成我方损失2,480,000元。五、关于宋志强所述投入建设资金5,363,262元的问题，第一、《场地租用协议》中已有明确约定，未经我方允许不得实施建设，而且其违法性已确认，所以不存在其投入资金的合理性与合法性，我方不予认可。第二、宋志强投入资金的金额有明显的虚构嫌疑，如宋志强有充足的资金，为何欠缴我方近百万租金，请法庭调查其是否存在恶意欺诈行为，以辨真伪。根据上述意见以及相关事实，我方现反诉宋志强，反诉诉讼请求如下：1．确认案涉场地租用协议于2019年6月7日解除；2．宋志强给付2017年5月1日至2019年7月12日拖欠租金980,000元以及该部分租金的违约金1,697,220元，合计2,677,220元；3．宋志强应就其强行拆除的27座大棚中20个大棚赔偿损失1,000,000元；4．反诉费用由被反诉人宋志强承担。宋志强对反诉辩称，不同意凯润公司的反诉请求，理由如下：我方租赁凯润公司的场地后，租用协议中包括27座大棚，但是在2017年4月份我方发现凯润公司存在违约风险，因为当时青泊洼戒毒所的相关人员在租赁场地附近测量土地面积，我就跟戒毒所的人员沟通后得知凯润公司所出租的土地于2019年4月到期，土地其实是凯润公司转租给我方的，后来我就与凯润公司沟通是否确实存在该土地2019年4月到期的问题，但是凯润公司一直未明确答复，还告诉我方没有问题可以继续租用土地，但是此时我方已经不敢在土地上投入和建设了，租金就没有支付。但是，凯润公司停水停电上门骚扰，催让我方交租金，所以在2018年2月3日给了凯润公司100,000元租金，2018年8月13日又给了20,000元，所以我方就行使不安抗辩权就不再支付租金。关于拆除大棚的问题，租用协议中涉及27座大棚，2019年6月7日我方得知天津市公安局要征用这块土地建设天津市公安局监管中心，我为了不影响市重点工程建设就和公安局协商并承诺撤出租赁土地，公安局在我撤出前留存了租赁土地的现状录像，我实际于2019年6月23日撤出，撤出时大棚没有任何毁损并保持我租赁的原样。我方并未拆除大棚，只是改造了6个大棚的蘑菇房，所拆除的材料也均由凯润公司自行拉走，并非我方处理的。凯润公司应提交证据，证明我方拆除的20座大棚的具体位置，否则应承担举证不能的不利后果。再有，双方当时能够签订租用协议达成合意，并约定租金每年500,000元的整个前提是凯润公司同意我方建设民宿和陶艺进行休闲观光，且凯润公司曾将我方所建设的民宿和陶艺作为农场的观光休闲内容进行宣传，并非我方主动进行的宣传。综上，请驳回凯润公司的全部反诉请求。津青农场对宋志强的本诉及凯润公司的反诉均述称，请求法院依法判决，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，宋志强（承租人、乙方）与凯润公司（出租人、甲方）签订《场地租用协议》，协议内容有：第一条关于租赁场地，甲方同意将农业设施场房温室大棚27栋总占地面积约100亩，提供给乙方承租用于生产经营；第二条关于租赁期限，租期为20年，自2015年5月起至2035年4月30日止；第三条关于租金，租金实行一年周期支付制，每年乙方支付甲方租金50万元，以现金、银行转账等租金支付方式。2015年5月乙方进驻起至2017年4月30日为免租期，自2017年5月1日起计租。每年5月1日前缴纳下年周期租金；第六条关于乙方权利义务，4．应爱护并合理使用场地内各类设施，如需改动应先征得甲方的同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。8．租赁期间，乙方不得改变租赁物的用途；第七条关于协议的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，乙方应按当年周期租金额的标准支付违约金。1．未按约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的。4．逾期未支付租金或水电等费用的。甲方或乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前3个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照年租金额的标准向对方支付违约金外，还应减收相应的租金；第八条关于其他违约责任，2．乙方未按约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付延迟租金或费用3‰的违约金；第十条关于专用设施、场地的维护、保养，3．乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；4．在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交设计方案，并经甲方同意，需政府有关部门审批的要申请同意，如方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方对部分方案提出异议，乙方予以修改。改建装修费用由乙方承担。5．如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行；第十一条关于租赁场地的交还，租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止，乙方应于租赁期满或协议终止后7日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施和乙方租期内建设的不动产、适租的状态下无偿交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。关于土地租赁流转情况。《场地租用协议》所涉土地系凯润公司从天津市青泊洼农场（现津青农场）处承租，对此，凯润公司与津青农场均提交了2004年4月1日双方签订《协议书》，凯润公司为承租人、乙方，津青农场为出租人、甲方，协议内容主要有：一、甲方将原牛场场地及地上物，承租给乙方作为生产经营用地（附规划图一份）按界计算。二、承租日期2004年4月1日至2019年4月1日止。乙方在承租期内享有区域内场地及地上物的使用权。五、乙方因生产需要进行农场投资扩建、改造，需甲方同意后再施工。六、租金，2004年4月1日至2007年4月1日一次性乙方向甲方交纳租金贰拾万元；2007年4月1日至2014年4月1日每年乙方向甲方交纳租金壹拾万元；2014年4月1日至2019年4月1日每年乙方向甲方交纳租金壹拾伍万元。九、乙方承租期内如遇政府征用，乙方投资的建筑物按政府实施的有关政策给予补偿发放，甲方不予补偿，不扣留。2019年1月25日，津青农场向凯润公司发送《天津市津青农场关于到期不续约的通知》，内容为：“你公司与我公司于2004年4月1日签订的《协议书》，承包我场原牛场场地及地上物，承包期限自2004年4月1日起至2019年4月1日止，经我场研究决定，该协议所涉及区域不再对外租赁，我场将不再与你公司续约。具体内容如下：1．你公司与我农场签订的原牛场场地及地上物《协议书》至2019年4月1日到期后自动终止，协议到期后你公司不得再使用该区域；2．你公司应在2019年4月1日之前，清理自有物品、设备等。自2019年4月1日起，我场将有权直接进入该区域并进行处置．．．．．．。”2019年3月26日，津青农场向凯润公司发送《通知》并附落款日期为2019年3月25日的《天津市公安局警务保障部关于请予协助禁止租赁单位在公安监管中心征用地块上改变土地现状和增加项目的函》。通知的主要内容为：“一、．．．．．．；二、你单位2004年4月1日与我场签订的《协议书》（原牛场，面积298亩）于2019年4月1日到期。我场已于2019年1月25日下发《天津市津青农场关于到期不续约的通知》，你单位应及时清理自有物品、设备等，拆除自建建筑，恢复原场地原貌．．．．．．于2019年4月1日前撤出场地。天津市公安局警务保障部的函件主要内容有：天津市津青农场：2019年1月24日，我局与贵单位正式签订天津公安监管中心项目《征地协议书》，同时对征用土地进行了航拍，详细掌握并记录了地面建筑物及种植物等地上物现状，期间，贵单位也对我局工作给予了大力支持。根据《征地协议书》相关规定，自甲乙双方签订协议之日起，禁止改变项目征用土地现状，增加任何项目．．．．．．。”庭审中，津青农场回复法庭：本案所涉及的土地以及其他天津市公安监管中心征用的土地均是1963年由河北省天津市人民委员会批复成立青泊洼劳改农场进行使用，2005年市政法委批复由青泊洼劳改农场成立天津市津青农场，自1963年起案涉土地长期在津青农场及前身青泊洼劳教所使用、管理过程中，但没有正式办理土地权属证明。在正式产权证办理完毕之前，土地性质是国有土地，归在农业用途范围内。津青农场就上述土地权属登记提供《不动产权证书》，登记日期为2020年6月15日，载明土地权利人为天津市津青农场，共有情况单独所有，权利类型国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途坑塘水面，面积1597787.2平方米。另，津青农场回复法庭：其与凯润公司签订的《协议书》中对转租事宜没有约定，农场不清楚凯润公司与宋志强之间的转租情况，也没有同意。关于租金交纳情况。宋志强于2018年2月3日向凯润公司交纳租金100,000元，于2018年2月3日向凯润公司交纳租金20,000元，以上共计120,000元，此后宋志强再未交纳租金。庭审中，凯润公司提交宋志强书写的《关于租金情况的说明》，主张宋志强实际拖欠并承诺交纳租金。宋志强表示在2017年4月其发现有青泊洼戒毒所相关人员在租赁场地处测量土地，得知其承租的土地在2019年4月即要到期，此时才知道凯润公司是转租给他的。后就此询问凯润公司，但凯润公司一直不明确回复，还告知我方没有问题可以继续使用土地，所以行使不安抗辩权提出暂缓交纳租金，后来被告催收租金，就写了该说明，但是凯润公司一直没有就土地性质等问题向其说明和解决。关于土地使用情况。宋志强表示其承租案涉土地是为了建设农耕文化、陶艺文化的休闲园，其于2014年进驻开始建设陶艺休闲园和民宿，2015年下半年左右施工完成。经法庭询问，宋志强表示在27栋大棚占地处改造了其中6栋大棚附属的耳房（每个约240平米，原为蘑菇棚）用作展厅和茶室；将原牛场配套约1200平米的厂房改造为陶艺区和餐饮区；在27栋大棚占地处的路对面约3亩土地上建设了民宿和休闲园区，其中有仿古柴烧窑、休息室、桥上木房子、卫生间、活动区等建设；并种植了果园作为休闲园的配套设施。另外，宋志强表示其在其他的大棚中种植蔬菜并对外销售，大约有一百多户蔬菜配菜户。凯润公司表示双方协议的租赁标的物是27栋大棚，并非土地，示意图红线范围之内约100亩属于原告的活动范围。对于宋志强建设陶艺休闲园，凯润公司表示宋志强未经其同意，是政府相关部门于2017年、2018年下发大棚房整改通知书时才知道，并表示公司曾通过书面、口头告知宋志强自行拆除，但当时是否拆除不清楚。凯润公司提交了2017年10月27日天津市国土资源和房屋管理局西青区国土资源分局下发的《责令整改通知书》以及2018年7月12日天津市西青区大寺镇人民政府下发的《限期整改通知书》，《责令整改通知书》中载明：“天津市凯润淡水养殖有限公司：你单位（人）未经国土资源行政主管部门批准，在建新路北侧、南环铁路西侧擅自占用青泊洼农场土地进行土地建设改造大棚房、改变大棚房用途，根据《中华人民共和国土地管理法》和相关的法律、法规责令你单位（人）立即停止施工，限期30天拆除该违法建设，并恢复原貌。”《限期整改通知书》中载明：“孙少起：经查，你（单位）在建新路北侧、南环铁路西侧未经许可违法青泊洼农场，违反了《天津市城乡规划条例》第五十九条之规定，依据《天津市城乡规划条例》第七十七条之规定，限你（单位）于2018年7月15日9时之前自行拆除和清理违法建筑物。”凯润公司未提交证据证明曾将上述整改内容告知宋志强。宋志强表示并未受到上述通知，凯润公司也未进行过告知。关于案涉土地交回津青农场的情况，宋志强提交2019年6月7日凯润公司向宋志强发送《通知》一份，内容为：“宋志强：你承租天津市凯润淡水养殖有限公司原农业设施场地大棚，按合同约定逾期支付租金，合同已自动解除，你所占用场地大棚已被政府征用，建设天津市公安局监管中心。按合同约定，现通知你方限期于2019年6月10日前将你方所有人员物资全部撤出，将所承租物交还天津市凯润淡水养殖有限公司，并结清所欠租金。否则承担一切法律后果。”另提交《承诺书》一份，内容为：“天津市公安局：．．．．．．本人于2019年6月7日接到凯润公司关于贵局征地建立天津市监管中心事宜的通知，鉴于贵局项目时间紧，任务重，为不影响贵局项目进程，本人自愿配合清空所在地范围内物品，积极配合贵局工作，本人与天津市凯润淡水养殖有限公司租赁合同一事与贵局无关，将另行解决”，宋志强表示在2019年6月23日与公安局达成协议后从租赁土地撤出，凯润公司委托第三方从6月23日之后开始拆除大棚及其所建设的地上物。凯润公司代理人表示其不清楚案涉土地交回津青农场时宋志强建设的地上物及种植树木的情况，并主张不是其拆除的，不知道是宋志强拆的还是公安局拆的。关于宋志强主张的前期投资损失情况。庭审中，宋志强提交了施工合同、收条、零星支出单据、水电费单据、农民工工资收条、树苗票据、肥料票据、建设情况照片等证据。对以上证据的证明力及证明目的在本院认为部分再行认定。关于凯润公司主张的大棚损坏的情况。庭审中，凯润公司提交卫星图以及部分照片，拟证明20个大棚未经其同意被宋志强拆除损坏。宋志强对此不予认可，主张并未损坏原告的20个大棚。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，宋志强与凯润公司签订的《场地租用协议》的租赁物是“农业设施场房温室27栋大棚总占地面积约100亩”，所涉土地性质为农业用途，但宋志强承租目的系为“建设农耕文化、陶艺文化的休闲园”，其在承租后实际上也改造了部分大棚的配套用房用于非农活动以及在大棚周围土地上进行了陶艺休闲园、民宿等非农建设，且所建设的地上物未经报建审批手续。宋志强在租赁大棚的土地上进行非农建设行为，客观上改变了租赁土地的用途，违反了法律、法规的强制性规定，案涉《场地租用协议》应属于无效合同，本院予以确认。关于宋志强诉请的前期资金投入损失问题。宋志强利用租赁大棚所在土地进行非农建设，该行为不符合国家法律法规及政策规定，参照《天津市高级人民法院关于规范涉“大棚房”案件审理和执行工作的具体意见》第十六条中“涉大棚房民事法律行为经人民法院确认无效后，应结合当事人过错程度，按照公平、可执行原则予以处理。当事人请求赔偿涉及“大棚房”新建、翻建或者改建费用的，一般不予支持”之规定和精神，本院对宋志强建设陶艺休闲园、民宿以及改造租赁设施等非农建设的资金投入损失依法不予支持。关于宋志强主张的种植果园购买树苗、树木等损失，宋志强种植果园是陶艺休闲园的配套设施，是其因陶艺休闲园的经营需要进行的投资建设，并非合同无效而造成的损失，故本院不予支持。庭审中，宋志强表示其在租赁大棚中也进行了种植蔬菜等农业活动，但就此未在本案中提出主张，若有相关损失，应另行主张权利。关于宋志强主张的租金损失120,000元以及凯润公司反诉的租金及违约金问题。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，凯润公司与津青农场之间的租赁合同的租期至2019年4月1日即届满，凯润公司在签订合同时不仅未予告知宋志强，反而隐瞒该事实超期转租给宋志强。又在合同签订后，作为出租人一直未采取积极有效的管理措施对非农建设行为进行整治。故，凯润公司在合同签订及履行过程中具有重大过错。而宋志强自行在租赁土地上进行非农建设，且建造行为未经审批，亦存在重大过错。基于合同无效以及双方的过错，本院认定凯润公司返还宋志强租金120,000元，同时本院对于凯润公司反诉的租金及违约金不予支持。关于凯润公司反诉的大棚被损坏的损失问题。凯润公司提交的证据不足以证实大棚损坏事实的发生以及与宋志强之间存在因果关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：一、天津市凯润淡水养殖有限公司于本判决生效之日起十日内返还宋志强租金120,000元；二、驳回宋志强其他诉讼请求；三、驳回天津市凯润淡水养殖有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,344元，诉讼保全费5,000元，合计54,344元，由宋志强负担53,127元，由天津市凯润淡水养殖有限公司负担1,217元（于本判决生效之日起十日内交付本院）；反诉费27,425元，全部由天津市凯润淡水养殖有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张昌辉人民陪审员  崔金利人民陪审员  梁月猛二〇二〇年九月二十五日书 记 员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2．《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。