安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0522民初1773号 原告:江世平，男，1966年11月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。 被告：王文香，女，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 被告：郑勇，男，1980年10月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 第三人：王文红，女，1975年3月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。 原告江世平与被告王文香、郑勇、第三人王文红债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年8月1日，根据原告的申请，本院裁定查封了第三人王文红位于马鞍山市含山县（不动产权证号：皖（2018）含山县不动产权字第××号）。2018年9月27日，由审判员阮法明公开开庭进行了审理。本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2019年5月15日、8月26日又两次公开开庭进行了审理。原告江世平及其委托诉讼代理人袁贤广，被告王文香、郑勇、第三人王文红共同委托诉讼代理人吴一泓三次开庭均到庭参加诉讼，第三次开庭，被告郑勇、证人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江世平向本院提出诉讼请求：1、判令撤销两被告与第三人于2018年1月22日签订的含山县《马鞍山市存量房买卖合同》，并承担律师代理费20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：两被告系夫妻关系，曾于2016年5月1日和2017年1月25日向原告出具借条两份，确认向原告累计借款2800000元，同时，两被告承诺在2017年底还清本息。因两被告多次违约，以致原告在2018年5月向马鞍山市花山区人民法院起诉两被告偿还借款并申请花山区人民法院诉讼保全，查封、冻结两被告的银行存款、房产等，却发现两被告在2018年1月22日将其所有的含山县房屋以540000元的价格卖给了第三人。经查，含山县房屋系两被告于2014年2月12日以538300元购买并花费20余万元进行了装潢，目前该房屋价值约1200000元，购买人王文红系被告王文香的亲姐姐。原告认为两被告向原告借款2800000元并承诺在2017年底全部偿还，却多次违反承诺构成严重违约。两被告与第三人恶意串通，签订虚假合同，意图以明显不合理的低价转让财产，其行为损害了原告的合法财产权益，依据《合同法》第七十四条、《合同法》解释第二十四、第二十五条之规定，两被告与第三人签订的《马鞍山市存量房买卖合同》应当依法撤销，两被告与第三人签订合同的行为自始无效。现原告依法起诉，望予以支持。 王文香、郑勇、王文红共同辩称：1、原告起诉两被告向其借款2800000元，尚在马鞍山市花山区人民法院审理之中，一审判决还没有宣判。两被告诉请能否成立是本案撤销权的前提，故原告不符合提起撤销权之诉的前提条件；2、两被告与第三人的房屋买卖是正常的买卖，不存在显著低价转让的情形，应当依法驳回原告的全部诉请。 江世平为支持其诉请，第一次庭审中提交如下证据材料： 1、原告身份证复印件一份；2、马鞍山市花山区人民法院受理案件通知书一份、民事起诉状一份、借条两份、承诺书两份； 3、商品房买卖合同一份；4、马鞍山市存量房买卖合同一份、含山县不动产登记信息查询结果一份；5、委托代理合同一份；6、58同城网站房屋信息表两份。 江世平为支持其诉请，第二次庭审中补充提交如下证据材料：1、小松鼠壁挂炉安装合同一份以及增值税发票一张、收据二张、授权委托书一份；2、评估报告；3、安徽省增值税发票一张；4、安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初2740号民事判决书一份。 江世平为支持其诉请，第三次庭审中补充提交如下证据材料：1、马鞍山市中级人民法院（2019）皖05民终102号民事调解书；2、授权委托书、采暖系统安装合同一份、发票一份；3、证人王某证言。 王文香、郑勇、王文红对江世平第一次庭审中所举证据共同质证认为：第一组证据，“三性”无异议；第二组证据，真实性无异议，但对证明目的有异议。原告诉请2800000元是多年来累计出借给被告的，被告也在不停进行归还，该案在花山区人民法院已经进行第一次庭审，原告诉请能否成立，有待人民法院判决，在人民法院判决没有下达之前，不能确认被告欠原告的借款。故本案原告提起撤销权诉讼不符合法律规定；第三组证据，真实性无异议；第四组证据，真实性无异议，但双方实际交易价格不是540000元，而是552500元；对含山县不动产登记信息查询结果，真实性无异议，但上述证据证明被告与第三人之间房屋买卖符合法律规定；第五组证据，真实性无异议，发票显示数额12600元，并非20000元，该费用应当由原告自己承担；第六组证据，“三性”及证明目的均有异议。商业广告宣传不具有公信力，不是市场交易的指导价格，同时图片显示是2018年9月份的价格，而非交易时的价格。 王文香、郑勇、王文红对江世平第二次庭审中所举证据共同质证认为：第一组证据，原告在第一次庭审以后补充证据在程序上的合法性，请求法庭予以裁决；第二组证据，评估报告的真实性不持异议，但是该报告与原告之间没有任何关联性。1、在房产交易时，被告根据含山县房管局的指定，对涉案的房屋价格进行鉴定，该报告是含山县房管局和税务局认可的交易项目，该交易价格符合含山县人民政府相关房屋价格的认可；2、原告所申请的鉴定是在一年后予以申请的，其申请的客观环境已经发生变化，同时原告申请的是市场的价值，在一年后作出鉴定，显然不具有客观性。同时根据最高院合同法司法解释二第19条规定，价格显著过低是政府指导价和市场交易价，本案的市场价在第一次庭审时已向法院提交，市场价值不等同于政府指导价和市场交易价；3、即使退一步说，按照评估意见783600元，被告的交易价格也没有显著低于30%，是持平的，所以该鉴定书的意见不符合法律规定，与本案没有直接的关联性，不能达到原告证明观点； 第三组证据，原告举证产生的费用，法律无规定由被告负担；第四组证据，安徽省马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初2740号民事判决书，没有发生法律效力。 王文香、郑勇、王文红对江世平第三次庭审中所举证据共同质证认为：第一组证据，真实性、合法性无异议，与本案关联性有异议，根据该调解书确定的内容，郑勇和王文香已经按照该调解协议进行履行，首付款已经支付给原告，对于剩余款项未到履行期限，故原告提起本案撤销权的诉讼不符合《合同法》的规定。因为原告无证据证明被告未按该民事调解书确定的义务履行；第二组证据，对安装合同的真实性无异议，与本案关联性有异议，涉案房屋的装修装饰和设施设备不是房屋买卖合同的交易内容，被告也没有将设施设备和部分装饰装修材料出让给买售人，故原告关于壁炉安装合同的观点与本案无关联性；第三组证人证言，与本案毫无关联性。1）、涉案的房屋原先的壁炉设备不再交易的范围内，所以壁炉的价值高低与本案无关；2）、正如证人自己所述，对装修本身是不懂的，只是具有壁炉安装的资质。因此，对涉案房屋装修的范围，证人无法做出专业的评定，证人也说肉眼看到判断的；3）、对何为精装修、高档、普通装修，证人本人并不知情，只是按照自己感官进行判断，这种判断十分不准确，在生活中经常遇到有些人家庭装潢漂亮但是装修价格不高，有些家庭装修简单但是装修价格高昂，所以凭自己感官进行判断是十分不准确；4）、小松鼠壁炉属于低档货，购买的中档产品应在二、三万元，原告从小松鼠价格判断的话，涉案的房屋也是低档装修。综上，证人陈述内容与本案无关，也达不到原告证明目的。 王文香、郑勇、王文红为支持其抗辩，第一次庭审中提交如下证据材料：1、两被告及第三人的身份证复印件；2、成交发票和纳税凭证；3、房地产转让时的估价报告。 江世平对王文香、郑勇、王文红所举证据质证认为：第一组证据，“三性”无异议；第二组证据，真实性无异议，不能证明双方已经实际按照552500元进行房款交付，不能证明房屋实际价值为552500元；第三组证据，“三性”均持有异议。1）、委托程序不合法，委托人与受让人为姐妹关系；2）、内容事实不符，报告上写的房屋是普通装修，实际上原告曾听被告郑勇说是豪华装修。 经审查，江世平第一次庭审中提交的第一、二、三、四组证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；第五组证据，真实性、合法性和关联性，予以认定，但发票金额为12600元，不能证明原告为本案诉讼支付律师代理费20000元；第六组证据，并非直接证据，关联性不予认定。江世平第二次庭审中提交的第一组证据，只能证明案涉房屋进行了装修，达不到“精装修”的证明目的；第二组证据，为本院委托鉴定机构评估作出的，真实性、合法性和关联性，予以认定；第三组证据，真实性、合法性和关联性，予以认定；第四组证据，结合马鞍山市中级人民法院（2019）皖05民终102号民事调解书，真实性、合法性和关联性，予以认定。江世平第三次庭审中提交的第一、二组证据及证人证言，真实性、合法性和关联性，予以认定。 王文香、郑勇、王文红第一次庭审中提交第一组证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；第二、三组证据，真实性、合法性和关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，王文香、郑勇夫妇向江世平借款1000000元，约定2017年10月30日还清；2017年1月23日，王文香、郑勇夫妇再次向江世平借款1800000元，注明年底付清。2018年2月23日，王文香、郑勇夫妇向江世平出具两份承诺书，第一份承诺书承诺原2016年5月1日借款1000000元，2018年内全部还清；第二份承诺书承诺2017年1月23日借款1800000元，2018年期间分三次付清1000000元，余下800000元于2019年底全部还清。由于王文香、郑勇夫妇未能按承诺期限向江世平归还借款，2018年5月，江世平向马鞍山市花山区人民法院提起诉讼，要求王文香、郑勇夫妇归还借款本金2800000元及相应利息，并要求对王文香、郑勇的财产进行保全。 2014年2月12日，王文香、郑勇夫妇以538300元购买了位于含山县房屋一套，购买后进行了装修，并安装了采暖系统设备。2018年1月22日，王文香、郑勇夫妇与王文红签订一份《马鞍山市存量房买卖合同》，将其两人所有的前述房屋以540000元的价格卖给王文香的姐姐王文红。该价格是以马鞍山市瑞宏房地产评估有限公司所作的《房地产转让估价报告》为依据确定的，现房屋产权已过户至王文红名下。江世平认为案涉房屋，郑勇、王文香夫妇以538300元购买，且进行了装潢、添置了设备，属于精装修，目前价值约1200000元。购买人王文红系王文香的亲姐姐，王文香、郑勇与王文红恶意串通，签订虚假合同，意图以明显不合理的低价转让财产，其行为损害了自己的合法财产权益，以致成诉，并为此于2018年7月17日与安徽铭心律师事务所签订了《委托代理合同》，需支付代理费20000元，实际已支付12600元。 在本案诉讼过程中，江世平申请对案涉房屋价值及装潢费用进行鉴定。经本院委托，安徽民生房地产评估有限公司于2018年12月21日作出《评估报告书》，以2018年1月22日为估价时点，不含房地产装潢价值、动产等其他财产权益，涉案房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值为783100元。为此江世平支付了鉴定费5600元。庭审中查明涉案房屋安装暖气费用16000元，郑勇当庭认可家庭装修支付费用有十三、四万元，所有费用加在一起不到十五万元。 另查明：2018年5月，江世平起诉郑勇、王文香民间借贷纠纷一案，经马鞍山市中级人民法院二审审理，双方达成调解协议，2019年6月21日，马鞍山市中级人民法院作出（2019）皖05民终102号民事调解书，该调解书第一条确认“郑勇、王文香于2019年6月20日前向江世平支付100000元，于2019年12月31日前支付1300000元，于2020年12月31日前支付1400000元，共计借款本金2800000元”。2019年6月20日前，郑勇、王文香已向江世平支付了100000元。 本院认为：王文香、郑勇夫妇向江世平借款2800000元，已得到马鞍山市中级人民法院作出的（2019）皖05民终102号民事调解书确认，江世平作为债权人，提起本案诉讼，于法有据；王文香、郑勇借款后，多次向江世平承诺还款期限，但均没有兑现承诺，民事调解书中确认的还款期限，应视为江世平同意王文香、郑勇再次展期还款，并不妨碍江世平作为债权人提起本案诉讼。 2014年2月12日，王文香、郑勇夫妇以538300元购买了涉案房屋，购买后进行了装修，并安装了采暖系统设备。2018年1月22日，王文香、郑勇夫妇与王文红签订《马鞍山市存量房买卖合同》，将装修后的房屋以540000元的价格卖给王文香的姐姐王文红。2014年至2018年，含山县城地区房价一直处于上升态势，尤其是2016年至2017年，该价格虽是以马鞍山市瑞宏房地产评估有限公司所作的《房地产转让估价报告》为依据确定的，但该价位不具有合理性。在本案诉讼中，经本院委托，安徽民生房地产评估有限公司作出的《评估报告书》，以2018年1月22日为估价时点，不含房地产装潢价值、动产等其他财产权益，涉案房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值为783100元，比较客观公正，应当予以采信。包括郑勇当庭认可的家庭装修所有费用在内，涉案房屋价值应当超出900000元，王文香、郑勇夫妇以540000元的价格卖给王文红，可视为明显不合理的低价转让。王文红作为本地人和王文香的姐姐，应当知道王文香、郑勇夫妇转让房产的真实意图，且在本案审理中，王文香、郑勇、王文红一直没有提供支付购房款的有效证据。 综上，王文香、郑勇夫妇转让房产的行为，对作为债权人的江世平明显造成损害，江世平诉请成立，应予以支持。王文香、郑勇、王文红的抗辩意见，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下： 一、撤销被告王文香、郑勇与第三人王文红于2018年1月22日签订的含山县《马鞍山市存量房买卖合同》。 二、被告王文香、郑勇于本判决生效后十日内，一次性偿付原告江世平为提起本案诉讼所实际支出的律师代理费12600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，财产保全费5000元，共计5380元，由被告王文香、郑勇负担；鉴定费5600元，由原告江世平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  阮法明 人民陪审员  董 红 人民陪审员  孙国霞 二〇一九年八月三十日 书 记 员  陆曼迪 附件：本判决书所援引的法律条款原文 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。