苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6713号 原告：苏州市城市建设开发有限公司，住所地苏州市姑苏区区爱和桥路**。 法定代表人：周政帆，总经理。 委托诉讼代理人：宋洁，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董海明，江苏凡创律师事务所律师。 被告：庞晓虹（曾用名庞敏鸿），男，1968年8月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：庞敏蓉（曾用名庞美蓉），女，1966年11月29日出生，汉族，住苏州市高新区。 委托诉讼代理人：巫飞（两被告共同委托），江苏能成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓进（两被告共同委托），江苏能成律师事务所实习律师。 第三人：苏州国际发展集团有限公司，，住所地苏州市人民路**国发大厦** 法定代表人：黄建林，董事长。 委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭家骥，江苏新天伦律师事务所律师。 原告苏州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）与被告庞晓虹、庞敏蓉房屋确权纠纷一案，本院于2019年08月06日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，苏州国际发展集团有限公司（以下简称国发集团）申请作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，本院经审查后准许其参加诉讼并提出独立诉讼请求；后因案件复杂，本院依法裁定转为适用普通程序，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告城建公司委托诉讼代理人宋洁、被告庞晓虹、庞敏蓉的共同委托诉讼代理人巫飞、杨晓进、第三人国发集团的委托诉讼代理人朱永新、郭家骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.确认苏州市姑苏区彩香二村53幢三单元401室、53幢二单元401室、53幢二单元402室三套房屋所有权归原告所有；2.判令被告庞晓虹、庞敏蓉配合将上述不动产的过户登记至原告名下。事实与理由：原告改制前身苏州市城市建设开发总公司（以下简称城建总公司）为建设苏州市彩香二村，拆除了被告父亲庞克祥宅基地上房屋，给予货币补偿20250元，同时约定将城建总公司开发建设的彩香二村53幢中401室、53幢中402室、53幢西401室三套房屋的租赁权安置给庞克祥居住及使用。上述三套涉案房屋建成后，城建总公司于1999年7月领取了相应的房屋产权证书，并按约将上述房屋出租给庞克祥使用。2003年7月8日，城建总公司因改制将名称变更为现城建公司。时隔16年后，庞克祥在2016年以拆迁安置为由要求原告将上述三套房屋过户至其名下，因涉案房屋档案年代久远，原告工作人员不了解当初的安置政策、流程，将案涉房屋登记至被告父亲庞克祥名下。后经原告内部审核发现，根据当时的拆迁政策，庞克祥对案涉房屋仅有租赁权并无所有权，过户登记至其名下并无合法事由。庞克祥已于2018年9月10日过世，现两被告作为庞克祥的继承人，虽经原告多次要求、说明，拒绝将涉案房屋产权变更至原告名下。为维护原告合法利益，请求法院判如所请。 被告庞晓虹、庞敏蓉共同辩称：1.我方对原告主体资格有异议。城建总公司并非简单更名为城建公司，城建总公司改制后企业主体已经灭失，城建公司并非其承继主体。2.案涉房屋所有权应当归被告所有。案涉房屋系被告父亲庞克祥拆迁安置而来，安置的就是房屋所有权，庞克祥被拆除房屋除一处宅基地房屋外还有一处城市私房，拆迁协议中并未使用“租赁”、“出租”等字样；另，当时被拆除房屋总面积为266平方米，安置162平方米私房并予以20250元货币补偿，如果该162平方米是使用权，那么原拆迁协议是明显不公平的；最后，被告父母居住在案涉房屋30多年，从未与任何单位建立房屋租赁关系，也没有房屋主管部门向其发放过公房房卡、收取过房屋租金，一直都是被告父母自住、自管、自修，被告父母单位也一直认定案涉房屋所有权归被告父母，故没有给予单位分房福利。综上，案涉房屋应当属于被告父母所有，两被告依法有权继承，请求驳回原告诉讼请求。 第三人国发集团述称：1.被告父母房屋拆迁时间是在1986年，当时苏州市适用的拆迁政策是货币补偿，从原、被告双方提交的证据来看当时对被告父亲庞克祥的拆迁安置政策也确系以货币补偿为主，以建设单位为被拆迁私房房主安排住房为辅，故庞克祥仅享有案涉房屋的居住使用权而非所有权，后续其亦未参加公房房改取得所有权；2.案涉房屋属第三人所有，对原告诉状陈述的房屋流转历史事实认可，2006年原告公司体制改革，房屋形式上仍然登记在原告公司名下，但是第三人才是案涉房屋实际产权人，原告仅是代持人；3.原告作为代持人在2016年将房屋过户登记至被告名下，没有处分权，且被告在过户过程中并非善意，也没有支付合理对价，不属于善意第三人，无权取得案涉房屋权属。 第三人国发集团向本院提出独立诉讼请求：1.确认苏州市姑苏区彩香二村53幢中401室、53幢中402室、53幢西401室三套房屋所有权归第三人所有；2.被告庞晓红、庞敏蓉协助将上述不动产过户登记至第三人名下。事实与理由：苏州市企业改制办公室在2002年12月9日下发苏改办复[2002]10号批复，要求城建总公司及苏州市苏锦物业管理有限公司合并改制为现在的城建公司及苏州市双翼置业发展有限责任公司（以下简称双翼公司），同时要求改制企业名下的各项国有资产进行剥离。2006年12月25日，根据批复要求，城建公司将包括案涉房屋在内的登记在其改制前企业名下并由双翼公司代为管理的227户公房移交至我方，故案涉房屋应属于城建总公司改制过程中剥离至我方的国有资产，我方系实际所有人；因为案涉房屋系安置给庞克祥居住，现其已经过世，如果符合政策，我们也同意继续出租给被告。为维护国有资产合法、完整，特在本案中提起独立请求权，希望法院予以支持。 原告城建公司对第三人国发集团独立诉讼请求不持异议，确认案涉房屋产权在城建总公司改制过程中已经剥离至第三人处，即对案涉房屋不动产权归第三人所有没有异议；另，其认为房屋之前登记在其名下，现仍要求房屋登记至其名下。 被告庞晓虹、庞敏蓉就第三人国发集团提出的独立诉讼请求辩称：一方面，原告及第三人在工商登记上并无关联也非隶属关系，看似属两个独立的主体，但该两方当事人在本案中相互配合、互相帮助，且在庭前第三人还曾应原告请求向国土部门提出过不动产权属更正登记，现原告主动放弃权属，从原告的角色转变为证人角色有悖常理，我方认为原告及第三人系互相串通损害我方权益；另一方面，第三人主张其系案涉房屋真正权利人，却并未提供证据证明。综上，请求法院判决驳回第三人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据城建公司提交的不动产登记薄查询记录、户口簿、结婚证、户口注销证明、房屋所有权证复印件、房屋拆迁协议书、房屋调配通知单、《关于颁布的通知》、《关于批准市开发公司征用土地及撤销横塘乡虹桥村第六生产队建制的通知》、私房作价表、货币补偿款支付凭证、庞晓红与庞敏蓉提交的公安编号、情况说明、不动产登记申请书、异议申请、注销申请、更正申请书、案涉三套房屋不动产登记档案、国发集团提交的改制文件、公管房交接清单、案涉房屋所有权证、国有土地使用证、关于公管方房租处置报告及关于上缴公管房房租的批复、户表及苏州市公安局姑苏分局金阊派出所出具的情况说明，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1．庞克祥（原苏州市眼镜厂员工）、柳仁英于1966年登记结婚，婚后生育一子一女，分别为庞晓虹、庞敏蓉；庞克祥、柳仁英分别于2018年9月10日、2018年11月5日去世。庞克祥、柳仁英、庞晓虹、庞敏蓉本系苏州市姑苏区横塘乡虹桥村第六生产队（以下简称虹桥六队）成员；1982年11月4日，庞克祥经批准在该生产队集体土地上建造三楼三底房屋；1983年8月13日，庞克祥自案外人处购得苏州市南许巷19号（原为南许巷18号后门）的私房一处。 2.1983年11月，苏州市城市建设开发公司（以下简称市开发公司）与虹桥六队签订《关于征用市郊区办横塘乡虹桥村第六生产队土地协议》，约定由市开发公司征用虹桥六队土地并予以补偿。1984年1月27日，苏州市计划委员会批准市开发公司征用上述土地统建住宅，明确现有私房按规定作价收购。 1986年7月5日，庞克祥与市开发公司签订《房屋拆迁协议书》一份，明确因建设需要，横塘乡虹桥村部分土地被国家征用，在此范围内涉及庞克祥所有的私房，双方明确对庞克祥、南许巷18号半建筑面积合计266.74平方米的房屋进行作价补偿，分别作价16169.09元、500元；协议第二条约定：庞克祥全家的安置由市开发公司提供彩香二村53幢二单元两室户两套、层次定为四层。另加三单元一室户一套、层次也为四层，此房作为收回南许巷18号半房安置。协议第三条明确，鉴于上述53幢房屋的施工进度，此房在未交付使用前，庞克祥一家需过渡于市开发公司提供的彩香二村21幢401、402室两套房屋内居住。 同日，庞克祥及其所在单位苏州市眼镜厂签章确认《动迁户住房分配凭证》（私房）一份，明确“按照我市城市建设规划，原住虹桥6对**动迁户庞克祥，经市政府动迁办公室同意分配新住房彩香二村53幢（施工编号25#）二单元401、402室二套、三单元401室一套，现过渡于彩香二村21幢西401、402室二套，定于7月15日前搬出原住房，动迁户私房按照国家规定作价收购办理，作价金额20250元（包括其他补偿费）”，该分配凭证下方手写注明“原过渡房分配单因本人先住进至今补办手续而未收回，分房单编号0047,86.7.9开出，89.11.21补办房单”。同年7月8日，市开发公司向庞克祥支付了补偿款20250元。 1989年11月21日，苏州市人民政府动迁办公室向庞克祥补发房屋调配通知单三份，载明分配房屋地址为彩香二村53幢二单元401、402室二套、三单元401室一套，分配原因为动迁，起租日期1987年9月1日，并备注“接房前已住入（87.8）补办手续，调配单、户口单直接交给房建站”。此后，庞克祥一家一直居住使用上述三套房屋。 1997年4月2日，庞克祥及其配偶柳仁英的户口迁入案涉房屋中******。本案审理中，苏州市公安局姑苏分局金阊派出所在2020年5月14日出具情况说明表示，户籍迁入户籍迁入材料类似房屋调配单等材料因派出所几经合并、经无法找到。 1999年7月7日，苏州市姑苏区彩香二村53幢西（三单元）401室（建筑面积43.89平方米）、53幢中（二单元）401室（建筑面积59.09平方米）及402室（建筑面积59.09平方米），原公安编号为彩香二村53幢143号401室及142号401、402室不动产权属登记至城建总公司名下。 3.城建公司有市开发公司、城建总公司等六个曾用名。 2002年12月19日，苏州市企业改制办公室向国发集团发出苏改办复[2002]10号批复，批复同意撤销城建总公司房屋管理处事业单位编制，并与苏州市苏锦物业管理有限公司（以下简称苏锦物业公司）合并进行整体改制，按照相关文件精神进行资产处置和职工安置，各项资产剥离及最终转让资产以市财政（国资）部门核定数为准。 2003年3月10日，苏州市企业改制办公室向国发集团发出苏改办复[2003]20号批复，批复同意城建总公司连同其下属材料供应处整体转企改制，并明确城建总公司经处置后的国有净资产中的80%按8折优惠转让给原单位经营者、骨干和职工，其余20%作为国有法人股由国发集团持有，且城建总公司资产评估报告、各项资产剥离及净资产最终转让金额以市财政（国资）部门的核定数为准。 审理中，国发集团据此主张案涉三套房屋已经在2002年12月城建总公司房屋管理处改制过程中自城建总公司资产中剥离，权属剥离归其所有，前期由苏州市双翼置业发展有限公司（以下简称双翼公司）管理。为证明其上述观点，国发集团还提交了城建公司在2005年3月20日向其作出的“关于公管房房租处置的报告”以及其在2006年12月25日与双翼公司签订的“公管房资料交接清单（备忘录）（付公管房清单）”。其中“关于公管房房租处置的报告”明确“我公司于2002年11月30日完成转企改制，原公司资产中公管房于改制过程中剥离，暂由双翼公司管理，该公管房2002年9月至2004年9月房租收入合计616482.05元，现请集团公司考虑双翼公司在公房管理过程中的管理成本，提出上缴标准”，国发集团在同年3月31日批复同意双翼公司提取40%的管理成本后在4月15日前上缴剩余60%的房租；备忘录所附公管房清单中包含案涉三套房屋。庞晓虹、庞敏蓉认为改组证据系国发集团与城建公司之间的往来材料，不予认可。 4.2016年6月，庞克祥持上述房屋拆迁协议书等资料向不动产登记部门申请将案涉三套房屋不动产权属转移登记至其名下。在申请过程中，庞克祥除提交拆迁协议书等拆迁材料，还提交了城建公司在2016年5月10日出具并经苏州市人民政府国有资产监督管理委员会确认的情况说明，该情况说明载明“原城建总公司系国有经营性事业单位，于2003年6月经批准整体转制为民营企业城建公司，根据城建总公司在1986年与庞克祥签订的《房屋拆迁协议书》约定，城建总公司拆除庞克祥私房266.74平方米，相应提供彩香二村53幢二单元四层两室户两套及三单元四层相邻一室户一套，作为对庞克祥全家的安置房。三套安置房屋合计面积约175平方米左右。经查询城建总公司转制中资产处置的相关审计、评估、请示及报批材料，上述三套安置房屋在城建总公司转制资产和剥离资产资料中均未发现”。据此，苏州市不动产登记中心在2016年7月21日将案涉房屋不动产权属转移登记至庞克祥及其配偶柳仁英名下。 2017年9月12日，城建公司向国发集团作出“关于向国土部门申请撤销庞克祥彩香二村三套异议不动产权证的请示”，明确上述2016年5月10日情况说明系庞克祥之子庞晓虹提供，其工作人员未经认真调查核实，后在工作中发现上述房屋系安置给庞克祥居住，并在2003年转企改制后将三套房屋移交给国发集团，目前该三套房屋两证仍在国发集团，鉴于上述情况恳请国发集团尽快向国土部门报告情况，申请撤销登记。9月15日，国发集团向苏州市国土资源局申请注销案涉房屋登记至庞克祥名下的登记。11月3日城建公司、国发集团再次出具情况说明一份，载明城建总公司在2003年转企改制，改制前所有公管房产均由总公司所属全资子公司苏锦物业公司负责管理，该资产未纳入公司改制资产。2003年，苏锦物业公司改制后组建双翼公司，继续管理该资产，并在2006年将包括案涉三套房屋在内的所有公管房资料移交给国发集团，以此向国土部门说明为何在2016年5月10日出具的情况说明中表述案涉房屋并不在城建总公司改制及剥离资产范围内（因为案涉房屋权属早在城建总公司改制前就在2002年苏锦物业公司改制时剥离至国发集团处）；该情况说明亦经苏州市人民政府国有资产监督管理委员会盖章确认。审理中，城建公司及国发集团表示国土资源管理部门没有对其注销申请作出书面答复，仅口头答复称不动产登记过程中的形式审查并没有问题，但亦口头明确案涉房屋并非产权安置。嗣后，城建公司提起本案诉讼。 审理中，国发公司陈述称此前苏锦物业公司及双翼公司均要求庞克祥支付租金，但其没有支付也拒绝办理公房租赁证等手续，但未提交证据证明；国发公司还主张，案涉房屋不动产权属剥离至其处，属于国有资产划拨，故没有不动产权属流转的相关手续。 本院认为，结合各方当事人举证及上世纪八十年代苏州市相关拆迁安置政策，案涉房屋应是安置给庞克祥户的公房，且该公房所有权在城建公司改制过程中已经剥离至国发公司处。 一方面，1984年拆迁安置给庞克祥户的理应是公房使用权而非所有权，理由如下：1.庞克祥与当时的市开发公司签订的拆迁协议书虽未明确案涉三套房屋为安置租赁权或使用权，但市开发公司在1983年与虹桥六队签订征用土地协议中明确私房系作价收购，且庞克祥签订的拆迁协议书也明确为作价补偿。被告方抗辩认为拆迁时对庞克祥户是作价补偿加产权安置，如果产权安置160余平方米，结合拆除的房屋总面积为266余平方米，那作价补偿仅应针对产权安置不足部分（约100平方米），按照上世纪八十年代作价补偿的最高标准也不可能补偿16000余元，故本院对其抗辩意见难以采信，庞克祥户原房屋拆迁应为作价补偿，并安置案涉房屋供其居住使用。2.房屋调配单中也明确了起租日期，亦可以进一步推定当时的拆迁安置本意系安置使用权。3.案涉房屋所有权一直登记在城建公司名下，庞克祥户多年未作主张，亦可以反推安置的是居住使用权。 另一方面，案涉房屋所有权应属国发公司所有。1.城建公司改制过程中，没有相应资料显示案涉房屋转让给单位经营者、骨干和职工，而苏州市企业改制办公室向国发集团发出苏改办复[2003]20号批复明确由国发公司持有剩余部分；2.结合“公管房资料交接清单（备忘录）（附公管房清单）”可以看出，案涉房屋权属在城建公司改制时已经剥离给国发公司，只是仍然登记在城建公司名下；3.国发公司也实际掌握并控制案涉房屋权属证书；4.城建公司在2016年已经无权对剥离给国发公司的房屋作出说明，国资委在2017年也已经修正意见明确房屋在2003年剥离给国发公司。 综上，案涉房屋系国发公司所有的公房，权属应归国发公司；因城建公司已经改制，案涉房屋权属已经无法登记回城建总公司名下，故权属应直接登记至国发公司处，相应权属转移的税费由国发公司负担。另，因案涉房屋使用权已经安置给庞克祥户，案涉房屋居住使用权应归庞克祥户所有，现庞克祥已经去世，庞晓虹、庞敏蓉作为其继承人亦有权继续居住使用案涉房屋，国发公司应当保障其居住权但亦有权按照公房相关政策收取租金。最后，虑及本案纠纷起因系城建公司出具情况说明、国发公司对案涉房屋多年疏于管理所致，以及庞晓虹、庞敏蓉对案涉房屋享有居住权的事实，本案所涉诉讼费用应由城建公司及国发公司负担为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下： 一、苏州市姑苏区彩香二村53幢三单元401室、53幢二单元401室、53幢二单元402室三套房屋不动产权属归第三人苏州国际发展集团有限公司所有； 二、被告庞晓虹、庞敏蓉于本判决生效之日起十日内协助将上述不动产权属转移登记至第三人苏州国际发展集团有限公司名下，相关税费由第三人苏州国际发展集团有限公司负担； 三、驳回原告苏州市城市建设开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费16469元，财产保全费5000元，由原告苏州市城市建设开发有限公司负担；独立诉讼请求所涉案件受理费16469元，减半收取8235元，由第三人苏州国际发展集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  王欢英 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  冯 涵