上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26866号原告：孙海龙。委托诉讼代理人：夏峰，上海前京律师事务所律师。委托诉讼代理人：时元彬，上海前京律师事务所律师。被告：万城金控有限公司。法定代表人：刘某某。被告：江苏筑升土木工程科技有限公司。法定代表人：彭某。委托诉讼代理人：陈说，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧龙，上海金茂凯德律师事务所律师。原告孙海龙与被告万城金控有限公司(以下简称万城公司)、被告江苏筑升土木工程科技有限公司(以下简称筑升公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告万城公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2020年2月18日公开开庭审理了本案。原告孙海龙的委托诉讼代理人时元彬，被告筑升公司的委托诉讼代理人陈说、欧龙到庭参加诉讼，被告万城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告孙海龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告万城公司2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》(编号WTGJHT61-0138)于2019年5月29日解除;2、判令被告万城公司支付原告2019年5月23日至2019年5月28日租金，按照每月人民币(以下币种相同)21,533元标准计算，计4,307元(21533元/30天*6天)；3、判决被告万城公司支付违约金43,066元(21533/月*2个月);4、判令被告万城金控有限公司、被告筑升公司共同腾房，并向原告交付上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，并按照每月21,533元(每日718元)标准支付占有使用费自2019年5月29日至实际腾房交付之日止；5、判令诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告确认被告筑升公司于2019年8月14日搬离涉案房屋，故撤回第四项诉请中的要求两被告腾退房屋的诉请，并明确将房屋占有使用费计算至2019年8月14日止。事实与理由：2018年7月23日，原告与被告万城公司签署了《房屋租赁合同》，约定原告将所有的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出租给被告万城公司，2020年8月23日前月租金标准21,533元。合同约定，逾期支付租金，经催告后7日内仍不支付的，原告有权解除合同，并按月租金2倍收取违约金。被告应于2019年5月15日前支付第四期即2019年5月23日至2019年8月22日三个月租金，但经原告催告未按时支付。被告万城公司将涉案房屋转租给被告筑升公司。根据合同法相关法律规定，原告提起上述诉请。被告万城公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。被告筑升公司辩称，原告的诉请中仅诉请4-5针对被告筑升公司。一、被告筑升公司合法租赁房屋，原告不得要求其搬离。2018年8月7日两被告签订了房屋租赁合同，约定被告筑升公司向被告万城公司租赁涉案房屋，租赁期限2018年8月15日起至2020年8月14日止。租金分为二期支付，第一期为2018年8月15日至2019年8月14日；第二期为2019年8月15日至2020年8月14日，两期租金均以每月25,134元计算。同时合同约定了被告筑升公司向被告万城公司支付押金46,468元。被告万城公司出租该房给被告筑升公司时，向被告筑升公司出示了经营管理权授权书一份，其中记载被告万城公司取得了原告的授权，在2018年7月23日至2023年8月22日期间，其有权将涉案房屋出租。因此，被告筑升公司认为，其在完整地履行了支付租金和押金的义务后，取得了对涉案房屋的使用权，对该房屋在租赁期限内合法占有，原告不得要求被告筑升公司搬离。二、被告筑升公司已经支付了截至2019年8月14日的房屋租金，履约未有过错，原告不得要求再支付。被告筑升公司依据房屋租金合同，在2018年8月7日即合同签订当日，已经向被告万城公司支付了第一期2018年8月15日至2019年8月14日的租金301,608元，以及46,468元押金。被告筑升公司对房屋租赁合同的履行，未有任何违约情形出现，因此，原告对被告筑升公司在2019年8月14日之前的租赁期内对房屋的占有，不得主张其他金钱给付。三、原告和被告万城公司签订合同纠纷不应影响被告筑升公司的合法权益。原告诉讼所依据的房屋租赁合同是其和被告万城公司之间签署的合同，原告就该合同主张，应当针对被告万城公司。根据合同相对性的原理，原告之诉不能向善意第三人主张。被告筑升公司作为善意第三人，不应承担原告与被告万城公司签订的合同中所约定的任何义务。另外原告向被告万城公司签署的经营管理权授权书明确记载了其向被告万城公司授权出租该房屋的意思表示，因此原告明知该房屋上将有善意第三人作为承租人，享有承租人的合法权益，原告不应当因其和被告万城公司之间的纠纷，损害善意第三人的合法权益。因此，被告筑升公司认为基于合同相对性与原告的授权与承诺，原告没有合法理由要求被告筑升公司搬离涉案房屋，并承担额外的房屋使用费用。另被告筑升公司已经在7月初腾退房屋，2019年7月17日原告已经收到了被告筑升公司的钥匙，被告筑升公司也将搬离拍摄的照片寄给了原告，被告筑升公司已经将2019年8月14日止的租金全部支付给了被告万城公司。综上，要求驳回原告对被告筑升公司的诉请请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日由原告作为出租方、被告万城公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条标的房屋基本情况：1、甲方同意将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXXXX园X号X层XXX室的房屋在设备良好、无其他权利负担、可租赁的状态下租给乙方使用，该标的房屋可以办理工商注册，房屋交验情况见《标的房屋交接确认书》。2、标的房屋建筑面积：157.99平方米。房屋权属状况：房屋所有权人为原告。第二条租赁期限：1、本合同租赁期自2018年8月23日至2023年8月22日。2、甲方应于2018年7月23日之前将标的房屋按约定的条件交付给乙方。标的房屋经甲乙双方验收并填写、签署《标的房屋交接确认书》后视为交付完成。第三条租金及押金：1、租金标准21,533元/月，日租金按月租金除以30天计。2、免租期约定，本合同项下的免租期共为45天，乙方在此期间无需支付甲方房租，每年免租明确如下：第一年免租期无；第二年免租期15天，自2019年8月23日至2019年9月7日；第三年免租期15天，自2020年8月23日至2020年9月7日；第四年免租期15天，自2021年8月23日至2021年9月7日；第五年免租期无。3、付款方式：租金每三个月支付一期，每期支付三个月的租金。四、支付明细：......第四期于2019年5月15日支付扣除免租之后的房租金额64,599元。5、租金支付方式为银行转账，乙方根据本合同约定支付日期及金额将各期租金直接汇至甲方指定银行账户。6、乙方支付给甲方的押金为17,299元，此押金不得晚于首期房屋租金支付时间，押金作为乙方诚信履行本合同各项条款之规定，向甲方支付的保证金，除本合同特别约定外，本合同项下租赁期限届满，甲方须全额退还乙方押金。第六条转租：甲方同意并确认，乙方可在本合同履行期间将标的房屋转租给他人使用，并对受转租方的情况拥有知情权。第九条乙方的权利及义务：1、在合同履行期间，乙方应根据本合同约定条款按时支付租金，并有权使用和出租该标的房屋。第十条合同解除：2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：(1)经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的；(2)乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动标的房屋主体结构，经甲方要求仍未及时修复的；(3)乙方利用标的房屋存放危险物品或进行违法活动的。第十一条违约责任：1、乙方未按照约定支付租金的，每迟延一日，甲方可按月租金额0.05%收取滞纳金；2、因第十条第二款原因导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋届时月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足以承担甲方损失的，甲方有权追偿。3、合同履行期间，除本合同明确约定情形外，甲乙双方任何一方违反本合同约定提前终止本合同的，并按本合同项下标的房屋届时月租金的两倍向守约方支付违约金。第十四条其他约定事项：递增：1、自2018年8月23日至2020年8月22日，租金标准为21,533元/月；2、自2020年8月23日至2023年8月22日，租金标准为22,397元/月。庭审中，原告确认被告万城公司已付的押金为17,299元，上述押金原告表示需与被告万城公司拖欠的应付款项抵扣后再行退还。另查明，原告于2018年7月23日出具经营管理授权书就涉案房屋授权被告万城公司享有出租的经营管理权限，授权期限为2018年7月23日至2023年8月22日。嗣后2018年8月7日被告万城公司作为出租方(合同甲方)、被告筑升公司作为承租方(合同乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将其所承租的涉案房屋转租给乙方用于办公使用，合同约定的租赁期限自2018年8月15日至2020年8月14日。租金标准为自2018年8月15日至2019年8月14日租金为25,134元/月；自2019年8月15日至2020年8月14日租金为25,134元/月。双方确认，本合同项下租金每十二个月支付一期，每期支付十二个月的租金，先付后用。乙方应于每期房屋租金到期日之前的15日支付下一期房屋租金，具体支付日期及租金金额：第一期于2018年8月15日前支付301,608元；第二期于2019年8月1日前支付301,608元。另合同约定乙方支付给甲方押金为46,468元。被告筑升公司于2018年8月8日支付给被告万城公司一年房租加物业费301,608元、押金46,468元。2019年5月20日，原告委托上海前京律师事务所向被告万城公司发出律师函要求被告万城公司及时支付理应于2019年5月15日之前支付的第四期租金64,599元，要求被告万城公司收到函件后立即与原告联系并支付拖欠租金，逾期仍未支付的，原告将按照约定解除合同并追加被告万城公司违约责任。2019年5月27日原告再次委托上海前京律师事务所向被告万城公司发出律师函，函告如下：原告解除与被告万城公司于2018年7月23日签署的关于上海市闵行区XX路XXXX园X号X层XXX室《房屋租赁合同》以及关于上海市闵行区XXXX园X号X层XXX室《房屋租赁合同》。请在接到本函件后立即向原告返还上述两套房屋，结清拖欠租金。逾期履行的，原告将按照约定要求被告万城公司支付房屋占有使用费，并追究你公司违约责任。该律师函于2019年5月29日由被告方万城公司签收。庭审中，原告确认被告筑升公司于2019年8月14日清退了涉案房屋，其亦表示曾在2019年8月14日左右去现场查看过房屋。但被告筑升公司认为其在2019年7月17日即将涉案房屋的钥匙邮寄给原告，原告虽确认收到被告筑升公司邮寄的钥匙，但认为被告筑升公司直至2019年8月14日才清场，期间是被告筑升公司安排搬迁等事宜。针对以上事实，原告孙海龙向本院提供了如下证据：1、2018年7月23日原告与被告万城公司签订房屋租赁合同一份，证明原告与被告万城公司之间存在房屋租赁合同关系。2、两被告之间签订的租赁合同一份，证明被告万城公司提供给原告的其和被告筑升公司之间的租赁房屋，证明涉案房屋实际是由被告筑升公司实际使用。3、2019年5月20日原告向被告万城公司发送律师函及邮寄凭证一组，证明原告催告被告万城公司支付第四期租金。4、2019年5月27日原告向被告万城公司发送律师函及邮寄凭证一组，证明原告发函通知被告万城公司解除房屋租赁合同。被告筑升公司对原告孙海龙所提供的证据经质证后认为：对证据1-4真实性、合法性无异议，对于证据1、3、4中的关联性提出异议，无论是租赁合同还是律师函都是原告和被告万城公司之间的，和被告筑升公司无关。对证据2的关联性无异议。被告筑升公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2018年8月7日两被告签订房屋租赁合同一份，证明被告筑升公司合法签订了租赁合同，是被告筑升公司从被告万城公司处租赁的房屋。2、2018年7月23日原告向被告万城公司授权经营管理授权书一份，证明被告筑升公司知晓原告给予被告万城公司出租房屋的授权与承诺，被告筑升公司系合法租赁房屋。3、业务回单一份，证明被告筑升公司已经足额支付至2019年8月14日之前的租金。4、业务回单一份，证明被告筑升公司已经足额支付租赁该房屋所需支付的押金，同时证明被告筑升公司在租赁房屋中未有违约的情形发生。5、搬迁证明、快递回单截图一组，证明被告筑升公司已经通知原告其于2019年7月18日搬离，并将钥匙邮寄给原告，原告已经收到。6、现场照片一组，证明被告筑升公司早已在合同租赁期限内搬离房屋。原告孙海龙对被告筑升公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-2真实性无异议，证据1中的内容仅知道房屋是转租给了被告筑升公司；对证据3-4认为系两被告之间形成的，具体的租金和押金的支付原告并不知晓，故对业务回单的真实性原告无法确认；对证据5-6认为2019年8月14日是原告确认的搬迁时间，钥匙原告是在2019年7月17日收到的，但是钥匙也不仅仅是一套，故原告确认被告筑升公司搬迁的时间是2019年8月14日。本院结合原告孙海龙、被告筑升公司对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告孙海龙、被告筑升公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告万城公司所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告万城公司均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。然被告万城公司在合同履行过程中，未能按照合同约定的支付第四期所对应的租金，且在原告发函催促租金的情况下，被告万城公司仍未能依约履行支付租金的义务，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权。而原告于2019年5月27日向被告万城公司发出解除合同的通知函，被告万城公司于2019年5月29日收到上述解除通知函，故系争租赁合同自解除通知到达被告万城公司时解除，故本院确认原告与被告万城公司所签订的租赁合同于2019年5月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告确认次承租人被告筑升公司于2019年8月14日返还了涉案房屋，但从合同解除后至该日期之前，被告万城公司虽然并非实际的房屋使用人，但其并未按约将系争房屋返还给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的租金支付标准支付给原告，据此原告有权主张要求被告万城公司承担相应的占有使用费损失。但本院注意到被告筑升公司仅系次承租人，其与被告万城公司之间存在租赁合同关系，而且按照其与万城公司之间租赁合同的约定，其已经按约支付了截至2019年8月14日的租金，虽然被告筑升公司认为其已于2019年7月17日搬离涉案房屋，但是并未提供充分证据加以证明，但是即使按照原告所述的2019年8月14日的搬离日期，作为被告筑升公司系按约履行了支付租金给被告万城公司的义务，其并不存在违约行为，至于被告万城公司未能履行支付租金或赔偿占用使用费，原告业已通过诉讼方式予以明确主张，故本院认为原告主张要求被告筑升公司承担占用使用费缺乏相应的合同依据，对此诉请本院不予支持。另由于原告确认其已收回涉案房屋，故其撤回相应的诉请并无不当，本院予以准许。由于被告万城公司未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告万城公司支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的合同解除违约金43,066元。另考虑到原告与被告万城公司租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁押金理应及时返还给被告万城公司，庭审中原告表示该押金理应优先与被告万城公司所拖欠的应付款项予以抵扣后再行返还。被告万城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙海龙与被告万城金控有限公司于2018年7月23日所签订的《房屋租赁合同》(编号WTGJHT61-0138)于2019年5月29日解除；二、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告孙海龙自2019年5月23日起至2019年5月29日止的房屋租金5,024.39元；三、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告孙海龙自2019年5月30日起至2019年8月14日止，按照日租金717.77元标准计算的房屋使用费损失；四、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告孙海龙违约金43,066元；五、原告孙海龙于本判决生效之日起十日内返还被告万城金控有限公司房屋押金17,299元(上述押金应先与被告万城金控有限公司上述三项所列的应付款项折抵后再行退还)；六、驳回原告孙海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费984.33元，财产保全费493.73元，合计1478.06元，由被告万城金控有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇二〇年二月二十四日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。