上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初20181号原告：魏任平，男，1982年3月4日出生，汉族，户籍地江西省九江市。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。被告：金刚，男，1979年9月18日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈欣皓，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何珂璐，上海星瀚律师事务所律师。第三人：上海青浦兴新机械厂，住所地上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号。法定代表人：陈金生，总经理。第三人：陈昆，女，1981年1月13日出生，汉族，户籍地上海市长宁区水城南路XXX弄XXX号XXX室。上列两第三人共同委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。上列两第三人共同委托诉讼代理人：郑勇，上海市联合律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇二号街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告魏任平诉被告金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李嫣妮，被告委托诉讼代理人陈欣皓、何珂璐到庭参加诉讼。审理中,为查明案件事实，本院依法将案外人上海青浦兴新机械厂、陈昆、上海市青浦区华新镇人民政府追加为本案第三人。本案于2019年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人周亮，被告委托诉讼代理人陈欣皓，第三人上海青浦兴新机械厂(以下简称“第三人一”)、陈昆(以下简称“第三人二”)共同委托诉讼代理人于荣、郑勇，第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“第三人三”)委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年8月19日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李嫣妮，被告委托诉讼代理人陈欣皓、何珂璐，第三人上海青浦兴新机械厂、陈昆共同委托诉讼代理人于荣、郑勇，第三人上海市青浦区华新镇人民政府委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏任平向本院提出诉讼请求：判令被告及第三人一、二偿付原告补偿款人民币(以下币种均为人民币)589,725.50元。事实和理由：2015年11月20日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，主要约定被告将位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号(纪秀路XXX号)厂房租赁给原告使用,租赁面积2,500平方米。租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租赁期3年。合同签订后，原告按约支付了厂房租金，并交纳了一个月租金作为保证金。原告承租房屋是用于经营上海泰志工贸发展有限公司，接收房屋后就对房屋进行了装修，并在厂房内投入了相关的机器设备。2017年5月16日原告收到了青浦区华新镇秀龙村民委员会的告知书，因华新镇2017年生态环境综合治理工作，要拆除系争厂房，要求原告停产停业，并于2017年5月20日前腾退系争厂房。2017年5月开始，村委会就对系争厂房进行了停水停电，且厂房部分已被拆除，导致原告无法再继续经营，故原告在2017年7月1日搬离了系争厂房。原告主张的补偿款589,725.50元的计算方式：综合补偿款581,978.16元、奖励费193,976.44元，两项合计775,954.60元的76%计算，76%依据是承租面积2,500平米除以减量化协议确定的建筑面积3,289.11平米的比例计算。原告的诉请中不涉及建筑物的补偿金额。综合补偿款中关于停产停业、员工遣散费属于原告，关于奖励费的性质，镇政府也未予以明确。原告认为是速迁奖励费，因原告予以配合搬迁，故应当享有相关奖励费。原告起诉对象为被告，被告是上海青浦兴新机械厂的实际控制人。原告当时受让了上海泰志工贸发展有限公司，原先上海泰志工贸发展有限公司的法定代表人是钱鸯，钱鸯与被告是母子关系。后原告与被告签订了厂房租赁合同，在系争地块上原告以上海泰志工贸发展有限公司名义经营。目前基于原被告之间的厂房租赁合同，原告主张作为承租人相应的补偿款。原告要求被告及第三人一、二偿付补偿款的依据是，在签订补偿协议时，第三人二与被告仍然是夫妻，且是第三人一的实际经营者，虽然租赁合同是原告与金刚签订，但是第三人一是租赁合同的实际履行方，合同相对方是原告与第三人一之间。理由是第三人一默认了被告签订租赁合同，且第三人未提出异议，故被告有相应的授权。故要求第三人一、二承担偿付补偿款的责任。被告金刚辩称：不同意原告诉讼请求。理由在于：1、认可原、被告之间签订的厂房租赁合同。原告以上海泰志工贸发展有限公司名义在系争厂房内经营。被告并非合同实际履行主体，实际使用人为上海泰志工贸发展有限公司，厂房所有权人为上海青浦兴新机械厂。合同相对方是原告与第三人一。理由是签订合同时，被告作为代理人签订租赁合同，当时并非投资人，也没有书面代理协议，当时的投资人已经是陈金生。厂房并非属于被告，属于第三人一。原告仅支付了第一期租金，其余租金并未支付给被告，被告不清楚原告将租金交付给谁。原、被告双方无租赁关系。上海青浦兴新机械厂实际经营人为陈昆，在合同签订时，陈昆与被告系夫妻关系，被告受陈昆的指示与原告签订厂房租赁合同。2、被告从未从任何主体处，就系争厂房获得任何拆迁补偿款，即使原告根据相应的政策，应当获得相应补偿款，也应当由拆迁补偿政策的享受方，即上海青浦兴新机械厂及陈昆要求补偿。案涉合同虽是原、被告签订，自合同签订后，实际出租方是第三人一，非被告。在2016年6月，被告与第三人二离婚后，第三人一由陈昆经营，拆迁补偿的受益人是第三人一，并非被告。故被告不应作为本案的被告，不应承担偿付补偿款的义务，应由第三人一承担责任。第三人上海青浦兴新机械厂、陈昆共同述称：原告承租房屋后，因政府行为要求其停产停业，且原告与第三人一签订了终止合同协议，原告的诉请无依据。另外，第三人一的唯一股东是陈金生，陈昆并非其经营者。建设用地减量化协议是第三人一签订的。权利人是第三人一，无论是被告还是第三人二，都不是实际控制人，其收取租金的行为为代收。第三人一的法定代表人是陈金生。厂房属于第三人一的资产，不属于个人。被告及第三人二代收行为，是基于当时其与陈金生的之间的亲属关系。合同签订的主体是原告与第三人一之间。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：本案与第三人无关。系争厂房已经评估，且已签订相应的补偿协议。经开庭审理查明：2015年11月20日，原、被告签订了《厂房租赁合同》一份，该合同约定，被告将位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号(纪秀路XXX号)厂房租赁给原告使用，租赁面积2,500平方米。租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租赁期3年。双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积为0.58元，月租金为44,104元,年租金为529,250元。双方一旦签订合同，原告应向被告支付厂房租赁保证金。保证金为一个月租金。租金为三个月一付为132,312元，支付日期在支付月1日前向被告支付租金。原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用。如拖欠不付满一个月，被告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金。租赁期间，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付租金至2017年2月28日止，之后未支付租金。其中，2015年11月30日至2016年6月30日期间的租金，原告通过银行转账方式向被告支付；2016年7月1日至2017年2月28日期间的租金，原告支付给被告的原配偶陈昆即第三人二。原、被告及第三人一确认，合同签订的主体是原告与第三人一。第三人一确认权利人是第三人一，无论是被告还是第三人二，都不是实际控制人，其收取租金的行为为代收。第三人一的法定代表人是陈金生。被告及第三人二代收行为，是基于当时其与陈金生的之间的亲属关系。2017年3月10日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具了第三人一位于纪秀路XXX号房屋重置价值估价报告，该报告载明，房屋建筑面积3,289.11平方米，估价2,424,909元，该费用仅为房屋建安重置价，不涉及装饰装修等其他内容。2017年3月29日，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、青浦区华新镇秀龙村民委员会(乙方)与第三人一起订了建设用地减量协议一份，该协议载明，丙方位于纪秀路XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划，丙方用地位于纪秀路XXX号，面积4亩，建筑面积3,289.11平方米。本协议起订之日起，双方同意终止乙、丙双方于2003年3月21日所签订的租赁土地协议。丙方自签订本协议之日起至2017年6月30日之前完成腾退搬迁工作。丙方获得协议地块土地减量总补偿为243.09万元。丙方承诺，本协议确定的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租人(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺，丙方及地块内承租人(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方及各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。协议另约定了其他内容。2017年4月5日，第三人一向青浦区华新镇秀龙村民委员会出具承诺书一份，承诺第三人一位于华新镇秀龙村纪秀路XXX号，违法用地0亩，违法建筑1,668.85平方米。积极配合自愿接受拆除。并承诺在2017年4月30日前完成腾空工作。如逾期不腾空或签约，第三人一自愿放弃政府的建筑旧材料回购价政策，并无条件接受政府强制拆除处置，由此造成的一切损失包括强制拆除的费用均由第三人一自行承担。2017年4月15日，青浦区华新镇秀龙村民委员会(甲方)与第三人一(乙方)签订腾退协议一份，该协议约定，根据市委、市政府“抓补短板”推进区域生态环境综合治理“五违四必”工作精神。根据规定，甲方就乙方区域内的房屋退事宜达成如下一致意见，并签订本协议。乙方租赁地块经双方确认：建筑面积1,668.85平方米。经商定乙方按下列时间节点推进整治区域内土地腾退拆除工作，并交地给甲方验收。1、乙方自签订本协议之日起15天内，即2017年4月20日之前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。2、乙方自签订本协议之日起25天内，2017年4月30日前移交村委。按照规定，甲方对乙方建筑的旧材料进行收购，收购价格为316,415元；规定时间内提前30天以上腾退的速搬奖励为47,462元。两项合计363,877元。建筑全部拆除后，由甲方向政府申请资金支付给乙方全部资金。由于乙方转租、转卖或与第三方合作等造成土地腾退过程中新发生费用的，均由乙方负责协调并承担费用。2017年5月16日原告收到了青浦区华新镇秀龙村民委员会的告知书，该告知书载明，因华新镇2017年生态环境综合治理工作，原告所在区域涉及秀龙村河道三清，要求原告在2017年5月20日之前将靠近河道6米范围内的物品及设备进行清理，届时将对靠近河道的违法建筑进行强制拆除等。后第三人一与原告签订协议书一份，该协议载明，因国家环保执法，现原告承诺于2017年6月15日之前搬离现租赁厂区，租赁合同自动终止。第三人一承诺房租收到2017年4月1日，协议签订后即时退还所有已收押金和多余房租，押金搬离清场之日退还。如2017年6月15日原告不搬离清场，第三人一押金不退，不承担任何法律责任，原告一切后果自负。协议签订后，原告于2017年7月1日搬离系争房屋。房屋现已经被拆除。另查明，2003年4月8日，位于上海市青浦区华新镇秀龙村纪秀路XXX号房屋办理上海市房地产权证，权利人为第三人一，载明的4幢房屋建筑面积合计为1,074.02平方米。第三人一已经收到相应的补偿款。以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述、厂房租赁合同、银行交易明细清单、上海市房地产权证、建设用地减量化协议、腾退协议、评估报告、告知书、承诺书、协议书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告认可未对系争房屋进行搭建，但认为对系争房屋进行了装饰装修，为此，原告还提供了设备明细一览表，办公用品清单、设备清单购买时间及数量、老厂装修费用清单、增值税发票，证明原告在2017年7月初搬迁系正厂房所产生的搬迁费用151,500元、以及老厂房在2016年产生装修费用87,500元。被告及第三人对原告的上述证据的真实性均不予确认。关于补偿金额的组成情况。第三人三认为，第三人三与第三人一签订减量化补偿协议的原始依据是该份估价报告。房屋评估价2,424,909元。第三人三补偿价格并未按照上述房屋评估价计算，是按照评估价格的60%计算，在减量化补偿协议中第4条约定的补偿总价243.09万元。补偿总价243.09万元由四部分组成：1、土地补偿款：5万/亩，4亩地，共计20万元；2、建筑物补偿：按照评估价的60%计算，即2,424,909元乘以60%，即1,454,945.40元；3、综合补偿：按照建筑物补偿价格1,454,945.40元的40%计算，即581,978.16元；4、奖励费193,976.44元。上述四项合计即为补偿协议第4条补偿总价243.09万元。目前估价的范围包含有证面积。另外，综合补偿包含基础设施、停产停业、员工遣散费等内容，并未区分原告涵盖的部分。减量化协议中第6项第3条明确了第三人三与第三人1签订的，至于第三人一是否应当向其他人支付，第三人三不清楚。奖励费同上。关于停产停业损失及员工遣散费没有明确计算标准，只是作为综合补偿的费用款项，按照综合补偿的计算标准列明相关综合补偿费用，未区分停产停业、员工遣散费的具体计算标准及金额，第三人三认可相关补偿向第三人一支付。减量化协议针对的补偿是有证建筑面积，旧材料回收协议针对的是系争土地上的无证建筑面积。原、被告均认可第三人三所述相关费用的组成情况。第三人一、二确认补偿金额，对于金额组成情况不确认，认为总价是双方协商的结果。关于原告承租房屋范围。第三人三提供系争房屋测绘图一份，以证明当时系争房屋的测绘状况。该图测绘情况为，华新镇秀龙村纪秀路XXX号房屋建筑总面积为6,204.54平方米，其中有证房屋建筑总面积1,074.02平方米。房屋总18幢，其中房屋为2幢205.81平方米(有证15.76平方米)，房屋为7幢91.50平方米(有证31.38平方米)，房屋为10幢349.96平方米(有证168.49平方米)，房屋为12幢858.39平方米(有证858.39平方米)，其余均未标识有证。原、被告及第三人均认可该证据的真实性。原告认为，其承租的面积是12号楼、10号楼的2楼、8号楼门卫、5号楼的一半。12号楼面积858.39平米(对应产证上的4号厂房，有产证)；10号楼的2楼168.49平米(对应产证上的1号厂房，有产证)；5号楼1,772.28平米(无产证)；8号楼门卫10.16平米(无产证)。被告认可原告的承租范围，12号楼面积858.39平米(对应产证上的4号厂房，有产证)以及10号楼的2楼(产证，10号楼对应的一楼是有证的，仅有168.49平米)。其余面积均无产证。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告及第三人均确认租赁合同的主体为原告与第三人一，且第三人一已经获得相应的补偿费用。租赁合同约定的租赁面积虽为2,500平方米。但根据评估报告中绘制的房屋平面图，原、被告均确认原告所承租的12号楼面积858.39平米为有证面积，5号楼1,772.28平米及8号楼门卫10.16平米均无产证。原告认为，10号楼的2楼168.49平米也为有证面积，但原告并未有相关证据。故本院对原告的意见不予采信。对于原告所主张的补偿款，本院认为，建设用地减量化协议中的综合补偿，按照建筑物补偿价格1,454,945.40元的40%计算，即581,978.16元；奖励费193,976.44元。估价的范围包含有证面积。综合补偿包含基础设施、停产停业、员工遣散费等内容，并未区分原告涵盖的部分。建筑的旧材料进行收购,收购价格为316,415元；规定时间内提前30天以上腾退的速搬奖励为47,462元。两项合计363,877元。该费用针对的无证建筑物的补偿。综合合同履行、原告所承租的有证及无证建筑面积、补偿费用组成、配合搬迁程度等情况，本院酌情确定第三人一应向原告支付补偿款13万元。原告要求被告及第三人二一并担责，无依据，本院不予支持。第三人一认为，原告与第三人一签订了终止合同协议，故不同意补偿，其意见缺乏充分的证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人上海青浦兴新机械厂应于本判决生效之日起十日内支付原告魏任平补偿款人民币13万元；二、驳回原告魏任平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,697.26元，由第三人上海青浦兴新机械厂负担人民币2,900元，由原告负担人民币6,797.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  陆秋云人民陪审员  邹惠贤二〇一九年九月三十日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。