江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4231号 原告：段续海，男，1982年5月22日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所实习律师。 被告：冯占民，男，1962年12月12日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：冯波，男，1984年6月2日生，汉族，住徐州市云龙区，被告冯占民儿子。 委托诉讼代理人：陈慕刘，徐州市方正法律服务所法律工作者。 原告段续海与被告冯占民买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告段续海及其委托诉讼代理人况世同、朱磊，被告冯占民的委托诉讼代理人冯波、陈慕刘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段续海向本院提出诉讼请求：1、依法分割云龙区翠屏山办事处乔家湖村户号Q2-36《拆迁安置补偿协议》项下的拆迁补偿利益（财产价值2192082元）；2、诉讼、保全费用由被告承担。事实和理由：2008年2月28日，原被告签订《转让协议》一份，约定被告将其坐落于云龙区翠屏山办事处乔家湖村的农村宅基地一处转让给原告，价款12万元。原告按约将转让款支付给被告，被告交付土地并将土地使用证交付给原告。原告接手土地后在宅基地上建造房屋二层，面积约580平方米，占有使用至今。2019年6月，翠屏山项目改造，涉案土地及房屋动迁，在原告不知情的情况下，被告以自己的名义和翠屏山片区改造项目指挥部签订Q2-36户号《拆迁安置补偿协议》一份，就房屋安置及补偿和项目指挥部达成协议。而根据原被告双方的约定，如遇政策性拆迁，土地和附属物与被告无关，由原告全权处理。所以涉案土地和房屋的补偿原告有权享有，被告以自己的名义签订协议的行为严重侵害了原告的利益。故为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告冯占民辩称，原告诉状中陈述的不是客观事实，被告的宅基地转让是事实，但不是转让给本案原告，因为转让合同是合同上的证明人刘某,4所签，两次给付的转让款共12万元也是刘某,4交付的，从开始签合同到给付购房款都是刘某,4一人所为，是被告与刘某,4达成的购房合意，12万元也是协商的结果，被告从未见过本案原告，转让合同是刘某,4制作好后拿给被告签的字，合同的相对方名字段续海非原告本人所签，因此原告不是本案适格当事人，如果该转让合同是证明人刘某,4代原告签字就是委托代理行为，必须有原告的授权委托书并载明代理权限、具体事项或者期限，但是都没有，是无权代理。由于被告文化知识低下，对农村农民宅基地不允许向城镇居民出售的强制性规定不了解，因此该合同违反法律法规强制性规定，是无效的。被告收到的宅基地转让款12万元愿意返还给付款项的人，并可按同期银行借款利率支付利息给真正的权利人。由于原告不是本案适格当事人，不具备起诉的主体资格，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2008年2月28日原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让合同》一份，约定：甲方自愿将位于乔湖村的房屋一处转让给乙方所有，地东西长20米，南北宽16米，房屋的转让款总计为12万元；签定合同时乙方先支付给甲方转让款定金8万元，剩余的转让款在乙方建房时把地基基础砌好后付清余款4万元；甲方在签定合同时，甲方将转让的房屋的四邻界线范围，经乙方确认后移交给乙方；乙方建房施工期间，甲方保证协调好本村四邻亲属地方的关系，保证乙方建房施工期间无争议；转让协议签定以后此处房屋与甲方无任何关系，如遇政策性拆迁时土地和附属物与甲方无一切关系，一切事情由乙方处理。案外人刘某,4在证明人处签名。 2008年2月29日原告向被告支付转让款8万元。2008年3月17日原告向被告支付转让款4万元。被告将涉案宅基地的集体土地使用证[徐土集用（2005）第00422号]交付给原告，面积为192.19平方米。2008年8月5日原告将其户籍迁入涉案乔湖村非农业658号。 转让合同签订后，原告出资委托案外人刘某,4建房。原告没有实际在其建成的房屋中居住。原告称转让时宅基地上只有一个喂牛的棚。被告称转让时建有一层三间或五间的平房，但没办产权证，原告是在原有房子上加盖的。 原告申请证人刘某,4出庭作证，刘某,4述称：我是原被告签订合同的介绍人，当时原告与被告、被告的儿子在场，合同上是原告本人签名、摁指膜，被告本人摁指膜，被告是否本人签名记不清了；转让款是原告现金给的，给钱时我在场，当时宅基地上有个牛棚，不是住宅，建房子是原告包给其干的，建有五六百平方米。原告对证人证言无异议。被告对证人说是牛棚有异议。 2019年7月11日房屋征收部门徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）、征收实施单位徐州市云龙区翠屏山街道办事处与被征收人冯占民（乙方）签订《房屋征收补偿协议》，载明：因翠屏山片区改造二期项目需要征收涉案房屋，建筑面积269.07平方米，用地面积192.19平方米，补偿方式为产权调换，产权调换房屋如下：翠屏山地块住宅小区M08幢01单元2601室112.85平方米；翠屏山地块住宅小区M15幢01单元0402室78.35平方米；彭祖大道南住宅小区002幢02单元1201室101.56平方米，用于产权调换房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，由乙方凭本协议及《徐州市区定销商品房产权调换备案表》与定销商品建设单位签订《商品房买卖合同》，并根据产权部门确认的面积结算差价。乙方被征收房屋补偿总额2192082元（包括：1、房屋价值1547153元；2、附属物87887元；3、搬迁、过渡、奖励等费用557042元）。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为1858281元，乙方补偿总款2192082元，差价款333801元由甲方支付乙方于三十日内结清（由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用）。乙方自收到被征收房屋补偿的相关手续之日起三日内应完成搬迁。本协议签订后，因被征收房屋及其附属物的产权、使用权等产生纠纷的，由乙方负责处理并承担相应的法律责任。《住宅房屋征收补偿核算表》载明：合法用地面积192.19平方米，被征收合法建筑面积269.07平方米，两层以下房屋测量面积544.09平方米，选购定销房面积292.76平方米。被告签订上述补偿协议未告知原告。涉案房屋已被拆除。差价款333801元被告现未领取。 本院认为，原告与被告签订《转让合同》，约定被告将其涉案的宅基地使用权及地面附着物所有权转让给原告，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，原告并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，故原被告之间签订的《转让合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告主张转让时其在涉案宅基地上建有一层房屋，但未提供证据证明，原告不予认可，故本院不予采信。原告在涉案宅基地上建造的房屋已经因征收被拆除，因房屋征收所获得的安置补偿全部由被告享有，在涉案房屋无法返还的情况下，应当由被告对原告给予折价补偿。原被告双方均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，对合同无效双方均有过错且过错程度相当。被告违反“转让协议签定以后此处房屋与甲方无任何关系，如遇政策性拆迁时土地和附属物与甲方无一切关系，一切事情由乙方处理”约定，在原告不知情的情况下就涉案房屋签订房屋征收补偿协议，且仅表示同意返还原告转让款12万元并支付利息，有违诚实信用原则，对征收补偿款应予少分。综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，涉案房屋拆迁补偿款总计2192082元，本院确定由被告折价补偿原告1534457.4元（2192082元*70%）。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告冯占民于本判决生效之日起十日内返还原告段续海1534457.4元； 二、驳回原告段续海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34640元、财产保全费5000元，由原告段续海负担11892元，由被告冯占民负担27748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年七月十一日 书 记 员  胡 玥