安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初2822号原告:安徽华彩物业管理有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊区创业北路**阳光河畔.怡园（安置小区邻里中心）11号楼三楼，统一社会信用代码91341102568957243N（1-3）。法定代表人：黄大海，该公司总经理。委托诉讼代理人：李悟非，安徽苏滁律师事务所律师。被告：李锡龙，男，1971年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。原告安徽华彩物业管理有限公司（以下简称华彩物业）与被告李锡龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告华彩物业的委托诉讼代理人李悟非、被告李锡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华彩物业向本院提出诉讼请求：判令李锡龙支付2014年1月至2019年6月的物业费1625元及违约金（自李锡龙违约之日起至2019年6月份违约金为912元，之后的违约金以2019年6月份欠缴的物业费为基数，按每月2%计算至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用。庭审过程中，华彩物业变更诉讼请求为：要求判令李锡龙支付2014年1月至2019年6月的物业费1247元（以0.28元/㎡·月计算）及违约金（自李锡龙违约之日起至2019年6月份违约金为912元，之后的违约金以2019年6月份欠缴的物业费为基数，按每月2%计算至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日，滁州市琅琊区北湖安置小区业主委员会与华彩物业签订了《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》，选聘华彩物业对北湖安置小区提供物业管理服务，物业管理期三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，合同约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，其中住宅的物业费标准为0.35元/㎡·月，合同还对物业管理服务内容、违约责任等内容作了约定。合同签订后，华彩物业按照合同约定提供了完善的物业管理服务。2017年1月10日，北湖安置小区业主委员会与华彩物业续签了《物业管理服务合同》，继续对该小区提供物业管理服务，物业管理期三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，合同内容同前。李锡龙系北湖安置小区17幢1单元106室房屋业主，应按照合同约定及时足额向华彩物业支付物业费用，但李锡龙自2014年1月1日起拖欠物业费至今，已构成违约。李锡龙辩称：小区物业公司服务不到位，表现在：李锡龙在2001年住进去该小区时，该小区无绿化，其在自家后面栽种了3棵杏树，后期物业公司未经李锡龙户允许将树砍掉，2016年时未经李锡龙户允许将该户充电瓶车的插座线剪断，2015年前后老小区改造时施工工人将李锡龙户水管挖断，物业公司称与其无关，物业公司在收取物业费时频发拨打李锡龙家人电话对其家庭造成骚扰。2019年7月20日北湖小区有住户家失火，消防通道被堵，导致消防车无法进入小区。若物业公司将李锡龙户问题解决好，李锡龙愿意交物业费。本院经审理认定事实如下：李锡龙系北湖安置小区17幢106室房屋业主（建筑面积96.57㎡）。2014年1月1日，滁州市琅琊区北湖安置小区业主委员会（甲方）与安徽华彩物业管理有限公司（乙方）签订《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》一份，约定由华彩物业为北湖安置小区提供物业管理服务：“第二章委托管理事项七、交通与车辆停放秩序的管理。……第三章委托管理期限1、委托管理期限原则为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。第四章双方权利义务三、物业管理服务质量乙方须按下列约定，实现目标管理：（四）综合管理1、车辆管理：车辆要入库或定点停放，有人24小时引导车辆定点停放，禁止占用消防通道。……第五章物业管理服务费用一、乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理费。……1、本物业的基本物业管理费：由乙方按每户的多层区建筑面积每月每平方米0.35元……向业主或物业使用人收取。……6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金……”合同签订后，华彩物业依约提供了物业服务。2017年1月10日，滁州市琅琊区北湖安置小区业主委员会（甲方）与安徽华彩物业管理有限公司（乙方）签订《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》一份，约定继续由华彩物业为北湖安置小区提供物业服务，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同内容与双方于2014年1月1日签订的合同内容一致。北湖安置小区系安置小区，政府补贴每户物业费0.07元/㎡·月，故业主应承担物业费标准为0.28元/㎡·月（0.35元/㎡·月-0.07元/㎡·月）。李锡龙的房屋建筑面积为96.57平方米，该户2014年1月1日至2019年6月30日物业费共计1785元（96.57㎡×0.28元/㎡·月×66个月），华彩物业对该物业费进行了催缴，但李锡龙未支付上述款项。另查明：2019年7月20日，北湖安置小区某住户家中发生火灾，消防车因该小区消防通道堵塞未能及时进入小区作业。上述事实有华彩物业提供的《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》及双方在庭审中的陈述在卷证实。本院认为：北湖安置小区业主委员会与华彩物业签订的《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务，李锡龙系北湖安置小区业主，该合同对其具有约束力。根据法律规定，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，而物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。现华彩物业提供了物业服务，李锡龙应当按照约定支付物业费用。经核算，李锡龙欠华彩物业自2014年1月1日至2019年6月30日物业费1785元。合同约定，华彩物业应当有序引导车辆按序停放，禁止占用消防通道，2019年7月20日该小区住户家中发生火灾时，消防通道堵塞，致使消防车未能及时进入小区作业，华彩物业的物业服务存在瑕疵，且从双方当事人之间的和谐相处角度出发，参考本院处理同类案件的情况，本院对李锡龙欠付的物业管理费酌情减去百分之十五。现李锡龙应当支付华彩物业自2014年1月1日起至2019年6月30日的物业管理费1517元（96.57㎡×0.28元/㎡·月×66个月×85%），华彩物业超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。因《滁州市琅琊区北湖安置小区物业管理服务合同》约定的物业服务费交纳时间不明确，华彩物业主张滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。针对华彩物业在本院诉讼的同类案件中所反映出相关物业服务问题，本院建议华彩物业加大服务意识，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告李锡龙于本判决生效后一次性支付原告安徽华彩物业管理有限公司物业管理费1517元；二、驳回原告安徽华彩物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李锡龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王 苏二〇一九年七月二十五日法官助理桂吾琼代理书记员  张宏儒附本案适用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时缴纳物业服务费用；……第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……