湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1614号原告：张兴坤，男，汉族，1965年7月18日出生，住长沙市岳麓区。原告：易花红，女，汉族，1975年1月20日出生，住湖南省望城县。两原告共同委托诉讼代理人：童清水，男，汉族，1950年9月7日出生，住长沙市岳麓区。被告：吴娟，女，汉族，1984年4月11日出生，住湖南省郴州市苏仙区。被告：吴雁群，女，汉族，1982年3月17日出生，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：吴娟，女，汉族，1984年4月11日出生，住湖南省郴州市苏仙区，系吴雁群妹妹。原告张兴坤、原告易花红（以下简称“两原告”）诉被告吴娟、被告吴雁群（以下简称“两被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人童清水、被告吴娟（被告吴雁群的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。两原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令两被告按两原告周边面积120平方米的时价门面租金约每月14000元，向两原告缴纳面积为120平方米第六年12个月的时价租金为168000元（从2018年10月12日至2019年10月12日止）；2、请求判决两被告可以依法请求司法鉴定评估，对两原告周边面积为120平方米的门面评估每月的租金价额向两原告缴纳第六年12个月的门面租金；3、请求判决对两被告以种种理由仍不向两原告交纳第六年12个月的门面租金视为两被告违约，依法解除原、被告签订的2013年10月12日签订的门面租赁合同；4、请求判决两被告交纳第六年门面时价租金及赔偿违约金5000元给两原告；5、判决两被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告张兴坤、原告易花红申请撤回第二、三项诉请，并将第一项诉请明确为要求确认第6年的租金为168000元，以及第7-10年的租金一并要求法院予以裁决。事实与理由：1、两被告于2013年10月12日租赁了两原告面积为120平方米的门面经营药店，两被告已履行了与两原告签订的合同约定义务。2018年9月12日两被告应依门面租赁合同第三条第4项的约定提前30天向两原告交纳第六年（从2018年10月12日至2019年10月12日止）的时价12个月的门面租金，所以两原告于2018年9月13日催促被告吴娟交纳第六年的时价一年的门面租金。2018年10月12日，被告吴娟将经营的店门上锁回家，也没有向两原告交纳第六年的门面租金。2、两原告于2018年10月22日将被告吴娟起诉至法院，在庭审中，被告愿意交纳第六年（从2018年10月12日至2019年10月12日止）的门面时价租金，只是认为两原告调查落实的周边面积为120平方米的门面租金按14000元每月承受不了为由进行辩解。在庭审中，两原告认为起诉两被告的诉讼请求有不妥当的诉讼请求，申请撤回起诉。3、如果两被告不按两原告调查的周边门面确定的每月门面租金为14000元和司法鉴定机构评估的每月租金价额向两原告交纳第六年的门面租金，两原告请求人民法院解除原、被告2013年10月12日签订的门面租赁合同，并判决两被告支付第六年按时价应交纳的门面租金，并赔偿5000元违约金。综上，两原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。两被告共同辩称：1、两被告之前一直要缴纳房租，两原告不配合。在2019年1月12日的门面租金催缴通知书后，两被告缴纳了一年共计60858元的租金。两被告缴纳的租金合理，且远高于市场价。经两被告考察后得知，两原告所谓的门面实际是车库，周围车库的市场价是1000至2000元不等，所以两原告收的租金并不合理，只是原、被告之间没有协商一致，所以两被告就按照原合同给两原告缴纳了60858元一年的租金。两原告于2018年9月到两被告店里收房租时，两原告不告知银行卡号，导致两被告无法缴纳房租。2018年10月12日，由于被告有事外出，并在店外张贴了外出告示，当天两原告就将涉案门面的门锁了。2018年10月15日被告去找了两原告，要求两原告把涉案门面打开，并且要求两原告提供银行账户方便两被告转账支付房租，但两原告拒绝提供银行账户。2、两被告同意了鉴定，但评估机构未评估出结果。3、两被告缴纳了一年的房租，但两原告将涉案门面锁了将近两个月，被告保留要求两原告赔偿相应损失的权利。4、两被告没有违约，不同意解除合同。原告租给被告的房屋不属于门面，但以门面形式出租给被告，两原告已经违约。两原告恶意抬高价格，以不符合市场行情的价格阻止两被告转让门面。5、吴雁群所签订合同中约定了30万元是合理的，两被告开药店所用的费用远不止30万元。原、被告是按照吴雁群所签订合同履行的，且两原告已经在合同上签字，不存在违约金不合理的情况，两被告在2019年1月21日缴纳的60858元已经将后续5年的房租缴满了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：两原告提交的证据一门面租赁合同（承租方吴娟），客观真实，来源合法，本院予以认可，对原、被告之间应适用何份合同详见本院认为；证据二门面租赁合同、证据三元亨大厦租赁管理合同、张子乾身份证复印件、谭氏姐妹营业执照、照片客观真实，来源合法，但因证据中所涉门面的位置、房型、面积等与涉案房屋有差异，无法证明与本案门面系同类门面，对证明目的不予认可；证据四民事裁定书、证据五门面租金催缴通知书和EMS邮递单、补充证据一房屋租金催缴通知书、照片、短信截图客观真实，来源合法，本院予以确认；被告吴娟、被告吴雁群向本院提交的证据一门面租赁合同（承租方吴雁群），客观真实，来源合法，本院予以认可，对原、被告之间应适用何份合同详见本院认为；证据二证明客观真实，来源合法，但仅能证明两被告之间为姐妹关系，对证明目不予认可；证据三证人未出庭作证，本院不予认可；证据四客观真实，但仅能证明原、被告就房租协商未果，无法证明原告故意阻拦被告转租，对证明目的部分予以认可；证据五手机银行流水截图客观真实，来源合法，本院予以认可。根据以上所采信的证据以及原、被告的当庭陈述，本院查明如下案件事实：被告吴娟与被告吴雁群系姐妹关系，两人系合伙经营药店。2013年10月12日，被告吴娟（乙方）与原告张兴坤、原告易花红（甲方）签订了《门面租赁合同》一份，约定由吴娟向两原告承租位于含浦镇白鹤村白鹤小区新1栋1、2缝B1楼门面，租赁期限为租期10年，自2013年10月12日至2022年止；每年租金为55200元，租金三年不变，四、五年租金按门市递增，五年后按时价，租金需提前30天交纳；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金5000元。后根据对前述合同中手写修改的内容，被告吴雁群（乙方）与原告张兴坤、原告易花红（甲方）重新签订《门面租赁合同》，并约定租期10年，自2013年10月12日至2022年10月12日止，每年租金55200元，前三年租金不变，四、五年租金按门市递增5％（具体由甲乙双方协商而定），五年后按时价，需提前30天交纳租金；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金300000元。合同签订后，两原告向两被告交付了涉案房屋。合同履行的前三年，两被告按照每年租金55200元交纳了租金，第四、五年两被告按每年递增5％的标准分别缴纳了租金57960元、60858元。后原、被告因后五年的租金如何确认发生争议，两原告于2018年10月诉至本院，并于2019年1月9日撤回起诉。两被告在2019年1月21日按第五年租金的标准向两原告支付了60858元。在本案审理期间，经两原告申请，本院委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋在租金价格进行评估鉴定，后因两原告无法提供涉案房屋建设时的规划设计资料，鉴定机构退回了鉴定委托。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提供并经庭审质证的房屋租金催缴通知书、民事裁定书、门面租赁合同、照片、短信截图证明、证人证言、录音文件、短信记录、手机银行流水截图等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告之间权利义务应按何份合同确定；二、涉案房屋第六年及之后的租金如何确定。针对焦点一，本院认为，两原告虽与被告吴娟、被告吴雁群分别签订了《门面租赁合同》，但与吴雁群签订的《门面租赁合同》在后，且第四、五年的租金均是按照与吴雁群签订的《门面租赁合同》的约定每年递增了5%，故本案中原、被告之间实际履行的合同应为与吴雁群签订的《门面租赁合同》。另，因两被告系合伙租赁两被告房屋经营药店，且涉案房屋系被告吴娟实际经营管理，故涉案房屋应认定为两被告以被告吴雁群的名义与两原告签订，该合同对两被告均有约束力。针对焦点二，本院认为，本案审理中，两原告虽申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定，但因两原告无法提供涉案房屋建设时的规划设计资料，鉴定机构退回了鉴定委托。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在原、被告就租金金额协商不成，且无法评估鉴定的情况下，涉案房屋后五年的租金应根据原、被告之间的交易习惯予以确定，即按照双方对于第四年、五年租金的递增标准，每年在前一年度租金的基础上递增5%计算。故涉案房屋第六年租金应为63900.9元（60858元×1.05），两被告就第六年租金已支付60858元，仍需支付租金3042.9元（63900.9元-60858元）。另，根据双方约定租金应提前30天交纳，故第七年的租金即2019年10月12日至2020年10月12日的缴纳期限已届满，两被告需向原告缴纳第七年租金67095.95元（63900.9×1.05）。自2020年10月12日开始的后续三年的年度租金，应以此类推，每年在前一年度租金的基础上递增5%。关于两原告的违约金主张，因两被告未及时支付租金系因双方未能就租金金额达成一致意见所导致，并非两被告故意拖欠，故对原告该诉请，本院不予支持。本案审理过程中，原告向本院申请撤回第二项与第三项诉讼请求，经本院审查，原告撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告吴雁群、被告吴娟在本判决生效之日起十日内向原告张兴坤、易花红支付2018年10月12日至2019年10月12日期间的未付租金3042.9元以及2019年10月12日至2020年10月12日期间未付租金67095.95元，两项合计70138.85元（自2020年10月12日之后的后续三年的年度租金，每年在前一年度租金的基础上递增5%）；二、驳回原告张兴坤、原告易花红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3760元，由原告张兴坤、原告易花红负担1880元，由被告吴雁群、被告吴娟负担1880元。此费用已由原告张兴坤、原告易花红垫付，被告吴雁群、被告吴娟应在履行以上给付义务时一并将原告垫付的受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 颜  宇人民陪审员 戴  坚人民陪审员 欧阳红东二〇一九年十月二十三日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。