河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1727民初3785号原告：吕永生，男，汉族，1964年8月3日出生，住汝南县。委托诉讼代理人：胡志慧，河南安澜律师事务所律师。被告：王献云，男，汉族，1979年10月20日出生，住平舆县。委托诉讼代理人：赵新奇、李听，河南安澜律师事务所律师。原告吕永生与被告王献云排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，因本案双方争议事实较大，依法转为普通程序，分别于2020年1月13日、4月16日两次公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕永生向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告停止对原告合法租赁使用权的侵害，排除对原告正常使用和经营的妨害；2、判令被告赔偿侵害原告正常使用和经营期间的损失16000元。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告赔偿原告2019年7月1日至2019年11月22日期间的租赁费损失35506元、评估费3000元。事实与理由：受吴长生委托，武哈山、汝南县新华物业管理有限公司于2015年7月29日，和原告签署《房屋租赁合同》一份，该合同约定将吴长生名下位于汝南县云路街××往××第三间的商铺出租给吕永生，租期10年，即自2015年7月29日至2025年7月29日，租金为60万元，用以冲抵吴长生对吕永生的借款。至起诉日，原告与吴长生之间的房屋租赁合同已履行了近四年的期间因吴长生拖久他人债务，导致该商铺在2018年下半年被人民法院予以拍卖并由被告拍得；作为购买人的被告要求原告办理涉案商铺的移交使用，并为此多次到原告承租的该房屋内闹事，严重影响了原告对该房屋的正常使用。对此，原告认为，对人民法院的司法拍卖行为，原告不持异议，对王献云购买该商铺的行为，原告也不持异议，但原告与经吴长生授权的武哈山、汝南县新华物业管理有限公司就涉案的商铺出租事宜而签订的《房屋租赁合同》为合法有效之合同，原告不仅为此支付了10年的租金，而且也履行了近四年；《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告王献云购置该商铺及该商铺产权的变化，不应对原告与经吴长生授权的武哈山、汝南县新华物业管理有限公司就涉案的商铺出租事宜而签订的《房屋租赁合同》造成任何影响，该合同仍继续有效且应履行至约定期限届满。但被告却在原告的合法租赁期间，要求原告搬出商铺，不得使用和经营，违反了“买卖不破租赁”的法律规定，侵害原告正常使用和经营的权利。为此，原告特提起诉讼。被告王献云辩称：被告系争议房屋所有权人，被告和原告没有任何直接关联，如果原告坚持诉讼的情况下，应通过法院撤销拍卖裁定，而不能起诉被告；2015年7月至2025年7月租金600000元用于冲抵吴长生对吕永生的借款，应当认定为以租赁抵偿债务这一事实，以租赁形式抵偿债务，名为租赁实为债权债务关系，不能适用买卖不破租赁的规定；法院拍卖的房屋以及法院启动的拍卖程序和裁定均具有公信力，且在拍卖程序过程中相关权利人已主张过权利日期至2019年5月31日。被告所取得的房屋是拍卖所得，且拍卖已经登记了该房屋的相关权属及附属信息，如本案认定租赁合同应当继续履行，被告通过拍卖获得的房屋价值将有所减损，同时也是对法院公信力的一种损失。原告现以未申报的合同来对抗本案争议房屋所有权人是不当的。原告由于自身原因不参与申报程序，损失应由原告自己承担。在该房屋租赁之前，房屋已被法院查封，因此不适用合同法“买卖不破租赁”的规定。综上，原告诉求不应当支持，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）吴长生以武玲（武哈山的女儿）之名在中国建设银行股份有限公司汝南支行开办帐户，用于收取经营款项。吴长生分别于2014年01月28日、02月20日、05月12日收取原告吕永生现金60万元。（二）吴长生以本人工作繁忙，经常不在家，不能亲自办理拥有位于汝××步行街路北房产（商业和办公）事宜为由，与武哈山、吴新华、刘忠民、纪静签订一份《委托书》，约定：吴长生委托武哈山、吴新华、刘忠民、纪静为代理人，全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同，收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格，代理人在其权限范围内所签署的一切有关合法文件，均产生法律效力。（三）2015年07月29日，武哈山及汝南县新华物业管理有限公司代表吴长生与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定：吕永生租赁吴长生位于云路街××往××第三间商铺，租赁期限为10年，自2015年07月29日至2025年07月29日，租金60万元（用被告借原告的现金60万元冲抵）。之后，该合同实际进行了履行。2018年5月31日，原告将该商铺转租给龚永丽，双方签订有房屋租赁合同，合同约定：每年租金90000元，期限一年自2018年6月1日至2019年5月31日。（四）信国胜起诉吴长生等人要求其还款，郑州市管城回族区人民法院立案受理。在该案诉讼期间，信国胜申请对被告吴长生等人的财产进行保全，郑州市管城回族区人民法院于2015年3月30日作出民事裁定：裁定冻结吴长生等人银行存款人民币5810000元或查封、扣押同等价值的其他财产，并于2015年5月28日向汝南县房地产管理所发出协助执行通知书，查封吴长生名下的位于汝南县××中段北侧（0056所在第一层）号房产（权证号：汝房权证汝南县字第××号），查封期限为：2015年5月28日至2018年5月27日。之后，信国胜向法院申请执行吴长生等人，在强制执行过程中，郑州市管城回族区人民法院拍卖吴长生名下位于汝南县××中段北侧（0056）号由西向东数第三间商铺。被告王献云于2018年12月11日以人民币1622532元竞价购得该商铺，并于2019年7月5日取得该商铺的不动产权证书（证号为豫（2019）汝南县不动产权第00001642号）。（五）2019年6月18日，原告起诉吴长生要求法院确认其与吴长生签订的合同效力。2019年9月20日，本院作出（2019）豫1727民初3319号民事判决，确认原告与吴长生签订的《房屋租赁合同》有效。判决后，原告吕永生与吴长生均未提出上诉，该判决现已生效。（六）龚永丽租赁商铺到期后，原、被告因该商铺的使用权发生争执，为此成讼。该商铺现由被告实际控制。（七）在本案诉讼中，原告为证明其受到的损失申请对该商铺自2019年7月至今期间的市场租赁价格进行司法评估。2019年12月10日，驻马店光大资产评估事务所出具资产评估报告，评估结论为：委托评估的资产在评估基准日的评估值为35506元，评估租赁期限为2019年7月1日至2019年11月22日。为此，原告花去评估费3000元。本院认为，本案为排除妨害及财产损害赔偿纠纷。原告请求被告停止对其商铺租赁权的侵害，排除妨害并赔偿损失。被告以商铺系经司法拍卖所取得，本人是该商铺的所有权人并没有侵犯原告的权利为由拒绝。双方争议的焦点为：原告依据与吴长生签订的《房屋租赁合同》对涉案商铺所享有的权利能否对抗被告王献云所享有的物权。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，案外人吴长生借原告60万元未偿还，遂将自有涉案商铺交由原告使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定使用期限为10年即2015年7月29日至2025年7月29日，吴长生以出租该商铺的方式将10年的应收租金来抵偿原告借款60万元，以上约定虽不违反法律强制性规定，为有效合同，但该《房屋租赁合同》表面上为租赁，实际是债务人吴长生以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，与出租人与承租人之间签订的一般房屋租赁合同性质不同。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。根据合同相对性原则，原告与吴长生签订的合同仅在其双方之间发生效力，不能对抗合同之外的第三人。吴长生因欠信国胜款未履行还款责任，信国胜遂申请法院强制执行，法院依法拍卖吴长生名下的该涉案商铺，被告拍得该商铺并到登记机构办理相关产权过户登记手续。被告已经通过法院拍卖的方式取得对涉案房产占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使原告基于债权取得对涉案房产的使用权，由于没有进行他项权利登记，因此不能对抗被告对涉案房产的物权。而且，在原告与吴长生签订《房屋租赁合同》之前，该商铺已被郑州市管城回族区人民法院查封，郑州市管城回族区人民法院亦向汝南县房地产管理所发出了协助执行通知书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。原告请求被告继续承受原租赁合同的效力，没有事实和法律依据。综上，原告所主张的对涉案商铺享有的使用权不能对抗被告所享有的物权。因此，原告基于该主张请求被告停止侵害、排除妨害、赔偿损失，理由不能成立，本院不予支持。依据上述理由及法律规定，判决如下：驳回原告吕永生的诉讼请求。案件受理费200元，评估费3000元，由原告吕永生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即产生法律效力。审 判 长  邢 兴人民陪审员  李卫平人民陪审员  李保红二〇二〇年四月二十日书 记 员  石 昆