上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初4998号原告(反诉被告)：立督信息科技(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：闫青，执行董事。委托诉讼代理人：应科龙。委托诉讼代理人：熊晓军，北京德恒(深圳)律师事务所律师。被告(反诉原告)：嘉善如歌文化有限公司，住所地浙江省。法定代表人：吴继业，执行董事。委托诉讼代理人：金涛，浙江思贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：章跃忠，浙江思贤律师事务所律师，原告立督信息科技(上海)有限公司(以下简称“立督公司”)诉被告嘉善如歌文化有限公司(以下简称“如歌公司”)企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。本案依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告立督公司的委托诉讼代理人熊晓军、被告如歌公司的法定代表人吴继业及委托诉讼代理人金涛、章跃忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，并于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理。原告立督公司的委托诉讼代理人熊晓军、被告如歌公司的法定代表人吴继业及委托诉讼代理人金涛、章跃忠到庭参加诉讼。2020年4月20日被告如歌公司提出反诉，本院于2020年7月8日组织双方进行证据交换，同年7月24日再次公开开庭进行了审理，原告立督公司的委托诉讼代理人应科龙、熊晓军、被告如歌公司的法定代表人吴继业及委托诉讼代理人章跃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立督公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年5月12日签订的《酒店承租经营合同》于2019年5月25日解除；2、判令被告返还原告交付的押金500,000元；3、判令被告返还原告已经支付的租金1,200,000元；4、判令被告赔偿原告损失及装修、改造形成的附合合计388,360元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原、被告双方签订了《酒店承租经营合同》，约定：原告承租经营被告旗下的如歌文化酒店，承租期限为12年，承租标的包括标的酒店建筑物、装饰物、设施设备及酒店经营必须的各类证照证件等。同时，双方又签订了股权转让合同，确认证照齐全无债权债务。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁押金50万元以及第一年租金200万元，原告随即接管酒店开展经营活动。根据酒店经营的实际需要，原告对酒店进行了装修、改造，花费共计45万元。后在经营过程中原告发现被告没有为涉案酒店办理公共场所卫生许可证，并因此受到行政处罚，且被告拒绝履行行政处罚义务，经行政裁定书强制执行。被告没有向原告披露以上信息。原告认为被告缴付的租赁物存在重大缺陷，不符合合同约定的交付标准，被告向原告作出的承诺与租赁物的实际状态严重不符，原告承租标的酒店持续处于违法经营状态，原告继续承租并经营标的酒店存在不可控的法律风险和巨大的商业风险，已经导致原告无法实现当初预期的承租经营酒店的商业目的，被告的违约行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，已经严重侵害原告的合法权益。故诉至法院。被告如歌公司辩称，不同意原告诉请。原被告签订《酒店承租经营合同》是双方真实意思表示，对双方有约束力，原告要求确认涉案合同解除没有合同依据，我们要求原告继续履行合同并及时支付第二年租金。如果经过法院审理应当解除合同，本案中原告单方面提出解除合同存在违约，按合同5.2条，被告有权没收押金。原告要求退还120万元无依据，原告承包营业至今没有停业过，营业收入全部归属原告。原告要求赔偿亦无依据，被告不存在违约，原告存在违约。双方签订合同后，原告自己对涉案酒店装修，未经被告同意擅自损坏原有装修。反诉原告如歌公司提出反诉请求：1、确认双方签订的《酒店承租经营合同》于2019年6月8日解除；2、判令反诉原告没收押金500,000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付租金46,027元(从2019年6月1日起至2019年6月8日止，共8天，按年租金2,100,000元计算)；4、判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告为反诉被告代付的款项190,060.33元；5、判令反诉被告向反诉原告返还多收的KTV、餐厅租金及押金合计76,670元；6、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失400,000元(审理中，反诉原告放弃该项反诉请求)；7、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月12日，反诉原、被告签订了《酒店承租经营合同》，承租期限为12年；2018年6月1日起至2030年5月31日，反诉被告提前解除或终止合同的反诉被告提供的押金归反诉原告所有；同时双方就相关合同权利、义务进行了约定。上述合同签订后，反诉被告擅自将反诉原告KTV包厢敲毁并擅自改造成小餐厅，造成反诉原告装修损失，并且上述合同履行满一年后，反诉被告未按约定支付第二年租金，并于2019年6月8日擅自撤场，提前解除合同，致使反诉原告替反诉被告代付了款项190,060.33元，侵害了反诉原告的合法权益。故提起诉反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院根据原、被告陈述和提供的相关证据，确认如下事实：2018年5月12日，被告公司股东吴继业、杨英杰作为转让方与作为受让方的原告立督公司及案外人深圳众宸通信科技有限公司签订《股权转让合同》一份，约定目标公司为如歌公司，吴继业、杨英杰为目标公司股东，吴继业出资700万元(认缴)，持有公司70%的股权；杨英杰出资300万元(认缴)，持有公司30%的股权。转让方确认如歌公司旗下如歌文化酒店经营资质健全、无行政处罚、无经济纠纷、无尚未还清的贷款。吴继业将自己持有目标公司38%的股权份额转让给原告，27%的股权份额转让给深圳众宸通信科技有限公司，杨英杰将自己持有目标公司30%股权份额全部转让给深圳众宸通信科技有限公司。股权转让价格为200万元，转让方须认缴的相应部分资本由受让方完成。合同生效日期为协议附件《酒店承租经营合同》中约定的租金支付完毕之日。同时各方还约定了各自的权利义务，违约责任。同日，原、被告另行签订了《酒店承租经营合同》作为前述合同的附件。合同约定被告为出租方，原告为承租方，由原告承租经营被告投资的如歌文化酒店，原告使用如歌文化酒店的证照经营酒店住宿、餐饮及配套服务等；被告出租给原告的酒店位于浙江省嘉兴市嘉善县西塘镇宏福路XXX号。标的物为：土地使用权面积7582平米上的现存建筑、现有装饰装饰物、现有设施设备、现有酒店经营物品、酒店经营必须的各类证照证件等。原告使用被告所有证照证件对外开展业务；该酒店承租期限共12年。自2018年6月1日起至2030年5月31日止。承租期间原告如需对房屋进行改造、装修、产生的相关手续及费用均由原告自行负责，因原告改造装修不当造成的后果原告自行承担，原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先报被告备案。未经被告许可原告不得转租；酒店2018年、2019年租金(不含税价)为每年200万元，第三年即2020年1月1日起增长为每年220万元，此后每两年增长5%；本合同签订后在三天内支付定金50万，2018年5月25日前，原告支付第一年租金(或股权转让款)200万元，租金和押金支付之日即为原、被告双方正式移交之日，由原告接手经营；未经被告同意，原告擅自改变房屋的基本结构造成被告房屋损毁或安全隐患的，被告在向原告索赔的同时终止合同；原告提前解除或终止合同的原告提供的押金归被告所有，剩余租期租金不退；在承租期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回所承租给原告的酒店并不负赔偿责任：1、原告利用所承租的酒店进行非法活动。2、无故拖欠租金累计30日。3、由于不可抗力因素导致厂房不能正常使用的；在承租期满，原告应如期交还酒店房屋。被告应如期退还押金给原告等等。合同签订后，原告于2018年5月15日向被告支付押金50万元，2018年5月25日向被告支付租金200万元。又查明，2016年6月20日，嘉善县卫生和计划生育局以如歌公司未取得公共场所《卫生许可证》擅自从事住宿经营活动对其作出了善卫公罚(2016)002号行政处罚决定书。2017年2月15日，浙江省嘉善县法院作出(2017)浙0421行审16号行政裁定书，裁定对申请执行人嘉善县卫生和计划生育局于2016年6月20日作出的善卫公罚(2016)002号行政处罚决定中的第2项(即罚款23900元)，准予强制执行。2017年11月20日，吴继业因涉及民间借贷纠纷，被浙江省平湖市法院作出的(2017)浙0482民初3242号民事判决书判令承担还款责任。该判决作出后，吴继业不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。2018年5月14日、嘉善县公安局以如歌公司消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效对其作出善公(消)刑罚决字[2018]0062号行政处罚决定书。2018年5月26日，被告向原告移交如歌文化酒店，此时该酒店无卫生许可证。2018年6月13日，因申请执行人杭州远大水电设备安装有限公司与嘉善如歌文化有限公司达成和解协议，浙江省平湖市法院遂作出(2017)浙0482执3001号执行裁定书，裁定终结(2017)浙0482执3001号案件的执行。2018年8月27日，吴继业持有的如歌公司的股权被平湖市法院做出的(2017)浙0482执2614号执行裁定书冻结，冻结期限自2018年8月28日至2020年8月27日。2018年8月31日，因被执行人吴继业、俞洁琼向申请执行人农行嘉善支行作出还款承诺，申请执行人农行嘉善支行对被执行人的承诺无异议，浙江省平湖市法院遂作出(2017)浙0482执2614号执行裁定书，裁定终结该案的执行。2018年12月12日，浙江省平湖市法院作出(2018)浙0482民初5205号判决，判令吴继业、俞洁琼于判决生效后十日内支付浙江嘉善三方塑胶有限责任公司代偿款2,084,456.42元，嘉善如歌文化有限公司、杨英杰、吴志刚、陶林其在被告吴继业、俞洁琼不能清偿的范围内，各承担20%的担保责任。另，经中国执行信息公开网查询，如歌公司因未履行生效法律文书所确定的义务，于2019年4月30日被平湖市法院列入失信被执行人名单。2020年1月28日，如歌公司办理了卫生许可证。审理中，就原、被告双方达成一致意见部分，本院确认如下：1、原、被告签订的《酒店承租经营合同》于2019年6月8日解除；2、被告给付原告装修残值240,000元；3、被告返还原告(如歌文化酒店银行账上属原告的被冻结款)59,105.50元；4、反诉被告给付反诉原告代付费用132,742元；5、反诉被告返还反诉原告KTV租金及押金、餐厅租金及押金56,670元。本案争议焦点为：原、被告是否存在违约及违约责任。审理中，双方一致确认《酒店承租经营合同》于2019年6月8日解除，但都认为对方存在违约行为。原告认为，被告交付的标的酒店证照不齐，存在行政处罚记录，诉讼缠身，且被告自身股权亦被法院冻结等情形，致使原告的合同目的无法实现。被告的行为已构成根本违约，应返还押金50万元及支付的租金120万元。被告则认为原告于2019年6月8日擅自撤场，提前解除合同，构成违约，故押金不予退还。对此，本院认为，《股权转让合同》第二条约定，“甲乙双方确认目前公司旗下如歌文化酒店经营资质健全、无行政处罚、无经济纠纷、无尚未还清的贷款。”从查明的事实来看，签订协议时，被告即明知如歌酒店无卫生许可证、有行政处罚、有经济纠纷，显然被告违反了前述之约定。同样，原告作为经营酒店之主体，应当知道卫生经营许可证对于酒店经营之必要性，但原告在如歌公司缺乏卫生经营许可证的情况下即与其签订《酒店承租经营合同》，且在经营过程中亦未向被告提出办理要求。可见，原告对被告缺少卫生经营许可证是明知且作默认，故其自身也存在过错。综上，原、被告在履行合同中，均存在一定程度的违约行为，现双方合同解除，故被告应当将50万元押金予以返还，至于原告要求被告返还已支付租金120万元，本院认为该租金系原告承租经营期间的应付款项，现主张返还无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告支付原告的装修残值费用、归还账户钱款以及原告支付被告的代付款、多收取款项等以双方在庭审中已确认一致为准。关于反诉原告要求反诉被告支付2019年6月1日至2019年6月8日的租金46,027元，庭审中原告予以认可，后原告提出补充意见，认为计算标准有误，应按照年租金200万元计算。本院认为，酒店承租经营合同第四条第1款约定2018年、2019年租金为每年200万元，故2019年6月1日至2019年6月8日的租金应按照年租金200万元的标准计算，本院予以调整为43,835元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)立督信息科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)嘉善如歌文化有限公司于2018年5月12日签订的《酒店承租经营合同》于2019年6月8日起解除；二、被告嘉善如歌文化有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告立督信息科技(上海)有限公司押金500,000元；三、被告嘉善如歌文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告立督信息科技(上海)有限公司酒店装修残值240,000元；四、被告嘉善如歌文化有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告立督信息科技(上海)有限公司59,105.50元；五、反诉被告立督信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告嘉善如歌文化有限公司2019年6月1日至2019年6月8日租金43,835元；六、反诉被告立督信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告嘉善如歌文化有限公司代付费用132,742元；七、反诉被告立督信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告嘉善如歌文化有限公司KTV租金及押金、餐厅租金及押金56,670元；八、驳回原告立督信息科技(上海)有限公司的其余本诉请求九、驳回反诉原告嘉善如歌文化有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,740元，由原告负担10,949元，由被告负担11,791元；反诉案件受理费减半收取计5,577元，由反诉原告负担3,178元，由反诉被告负担2,399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄新华审 判 员  董 晔人民陪审员  黄 飞二〇二〇年八月二十五日书 记 员  赵竞斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。