上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23784号原告：王金龙，男，1989年1月31日出生。被告：余斌，男，1969年11月5日出生，汉族，户籍地四川省巴中市，现住上海市闵行区。原告王金龙与被告余斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭予以审理。原告王金龙，被告余斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方间的房屋租赁关系；2.请求判令余斌立即搬离闵行区新源路XXX弄XXX号XXX室；3.请求判令余斌支付王金龙自2019年4月26日至实际搬出之日的房租(2019年5月12日前按照每月人民币3,600元的标准，2019年5月13日起按照每日人民币200元)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月24日签订《房屋租赁合同》，每月租金标准为人民币(币种下同)3,600元。合约到期后，双方并没有续签合同，而是继续以原租金履行不定期租赁协议，被告最近一次支付租金的周期为2019年1月27日至2019年4月26日。2019年4月8日，被告通知原告出租屋内有老鼠，并提出由被告熟人对出租屋内厨房进行改造，原告联系灭鼠公司约定第二天上门灭鼠。2019年4月9日，灭鼠人员来到出租后，认为情况比较严重，一次上门服务难以解决。在被告坚持不等原告周末带设计师上门，要求立即解决问题的情况下，原告允许被告通过熟人拆除厨房橱柜，捣毁鼠窝。但在详细了解了被告提出的装修方案后，正式拒绝了被告将装修工程包给其熟人的建议。2019年4月10日，原告在出租屋橱柜被拆除后，再次告知被告将于该周六4月13日带装修公司设计师上门，研究房屋整体翻修方案，但被告不听原告劝告，擅自决定对出租屋厨房进行装修。并声称不再理睬原告的警告，不仅会继续其装修活动，还打算强行从未来的房租中扣除装修款。4月12日，原告本人到出租屋房门上张贴告知书，明确通知被告，未来不再继续与其的租赁关系，并限定他于5月12日之前搬走。被告对原告的警告不予理睬，意通过微信向原告展示施工进度照片，原告立即拨打110，在警方的协助下进门阻止被告装修的活动，并再次明确告知其擅自装修厨房属于违法行为，并要求其立即停工。4月13日，原告再次提出和解建议，但被告未予回应。直至4月14日，被告再次通过微信向原告展示工程进度，并声称后续会继续完成所有装修内容，要求原告承担其所有装修费用。原告再次警告被告不认可其非法装修“成果”，并再次告知合同到期后，不再续约。4月17日，被告在完成了自己所有的装修计划后，又一次通过微信图片形式向原告展示其“成果”。4月21日，原告又一次通知被告在房租到期后不再续约,希望被告按期搬离，但被告态度蛮横，拒绝沟通，并扬言拒绝搬走，除非原告将此事付诸于法律。原告在事件的整个过程中一直试图与被告沟通，并承诺给予部分赔偿，从而能够签订一份双方认同的退租协议书，但被告坚持要求原告承担其所有装修费用，并且不答应在双方签订纸质退租协议，约定退租日期。原告坚持不接受被告对被告非法装修行为的任何索赔，因此双方无法达成协议。直至此起诉书递交至法庭当日，原被告双方的租赁合同已过期，原告也已履行提前通知被告不再续约的义务。而被告则屡次不听从原告警告，擅自对原告房屋进行非法装修。同时，被告在租约到期后，拒绝按期搬离的行为已经严重损害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告余斌辩称，1、同意解除双方间的租赁合同关系，在给予合理时间的情况下也同意搬离。但对于解除时间不予认可，原告于4月8日通知被告搬离，让被告一个月之后搬走，但因双方存在争议故没有搬走，且租金标准应依据原合同标准；2、租赁关系存续期间设施设备产生问题，被告要求原告进行修复，但其不愿意，故由被告进行了修复。协商时约定修复费是一人一半，但原告不予同意，其于4月9日表示如装修好其可以一人全部承担。此后被告于4月9日当天开始装修，装修至4月16日结束。装修中拆除了厨房间的地砖、灶具、灶台大理石、橱柜、水池，共计花费1.50万元，该费用已经支付给装修人员了。经审理查明，上海市闵行区新源路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为王金龙。2016年7月24日，王金龙(出租方、签约甲方)与余斌(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落上海市闵行区新源路XXX弄XXX号XXX室，房屋用途为居住，建筑面积约89.78平方米；甲乙双方约定，甲方应于2016年7月27日之前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2016年7月27日起至2017年7月26日止；甲乙双方约定，该房屋每月租金为3,600元，租金以三个月为一期支付，乙方煤气租金提前5日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的20%支付逾期违约金；租赁保证金数额为1个月的租金即3,600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于冲抵本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后5个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用；在乙方承租期内，发生的水、电、煤、燃气费、卫生费、公摊费、有线电视费等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满(退租)时自行结清，乙方应保留承租期内的所有缴费单据，期满(退租)时提交给机房进行核对，如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定；乙方应在本合同的租赁期限届满之后的5日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的20%向机房支付该房屋占用期间的使用费；租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按法律相关规定，双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日,乙方应以日租金的20%向甲方支付该房屋占用期间的使用费等。合同签订后，王金龙按约将系争房屋交付余斌使用，余斌向王金龙支付了租赁保证金3,600元及租期内租金。合同租期届满后，王金龙与余斌未续签合同，余斌继续承租系争房屋，并按租赁合同约定的租金标准向王金龙支付了至2019年4月26日止的租金。2019年4月8日，因系争房屋内存鼠患，余斌通过微信与王金龙联系，余斌表示厨房需要拆除重新装修以绝鼠患，王金龙表示可以先买老鼠药处理，装修事宜其会处理。后余斌提出其找人进行拆除重新装修，预估费用为8,000元，要求各半负担。王金龙表示因现在居住地较远不方便，需要晚上研究一下怎么弄。后王金龙回复表示已经找好灭鼠人员次日上门，装修的事情让余斌将材料和成品的照片发给其看一下，将人工费及材料费清单告知其，或者余斌不在家的时候由王金龙负责重新装修。2019年4月9日，灭鼠人员上门进行灭鼠后，双方再次通过微信进行协商。王金龙表示如果装修效果满意，装修的费用可以由其全额负担，但是需要看一下材料和设计。余斌表示其找人可以用8,000元的优惠费用进行装修。次日，王金龙表示周六带装修公司到房屋内看一下如何重装，其准备整体翻修，全包出去，暂时不需要余斌委托装修。拆除及清理的工作可以由余斌先行处理，但装修的事情需要整体规划，周六早上至系争房屋内与余斌协商。余斌表示整体装修其无法居住，其可以委托熟人进行装修。王金龙则表示需要整体重装，否则以后还需要重新处理。对于王金龙提出的方式余斌不予认同，王金龙则表示如果其装修导致余斌无法居住，可以将剩余租金退还，并支付一半的搬家费用，或解除合同余斌一个月内搬离，同时帮助余斌找到新的承租房屋。当日双方未能协商一致，并产生争议。2019年4月12日，双方继续通过微信协商装修及搬家事宜，但仍未能达成一致意见，当日王金龙于系争房屋上张贴通知，表示要解除双方间的租赁合同，要求余斌于2019年5月12日前搬离，并报警要求协商，当日双方仍未能协商一致。此后，双方在微信中依然未能协商一致，故王金龙以讼称事由诉至本院。另查明，余斌于2019年4月9日至4月16日期间委托案外人对系争房屋内的厨房拆除后重新装修，后继续居住使用至今。上述事实，由王金龙提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片及报警回执，由余斌提交的照片及视频一组及微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，王金龙与余斌签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。租赁期间届满，被告继续使用系争房屋，原告并未提出异议，双方依据合同约定之租金标准继续履行。原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。又不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告主张解除合同的，应给予被告合理期限清场搬离。原、被告双方于租赁过程中，就鼠患及厨房设施的修缮产生争议，依据双方签订的租赁合同中对于修缮责任之约定：“合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后5个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用”。在被告余斌提出问题后，原告王金龙并未予以推脱，次日即委托灭鼠人员上门处理，且表示愿意承担相应之修复责任及费用。在双方对于修复方案无法达成一致的情况下，原告提出解除租赁合同，不仅依据合同约定给予一个月的搬离期限，还愿意支付部分搬迁费用，协助被告另寻租赁房屋，原告已尽其出租人之义务。原告于4月10日即提出解除租赁合同，此后于4月12日书面表示解除租赁合同，并将解除函件张贴于系争房屋上予以告知，且原告依据合同约定给予被告一个月期限予以搬离，已给予合理通知期限，本院确认双方的租赁合同于2019年5月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当搬离并向原告返还租赁物。关于原告主张的房屋占有使用费，如前所述，本院确认双方的租赁合同于2019年5月12日解除，自2018年4月27日起至2018年5月12日止的期间，仍处双方租赁合同期内。且双方已就以合同约定的租金标准予以履行，被告应依据双方之租金标准向原告支付自2018年4月27日起至2018年5月12日止的租金1,920元。而自2018年5月13日起，双方租赁合同已解除，且在原告于2019年4月10日明确不再续租，至2018年5月12日合同解除已超过一个月，该期限内被告足以处理返还事宜，但此后被告未能按期搬离，就此期间仍然占用系争房屋，对原告造成了损失，原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持。但原告主张按照每日200元的标准支付使用费，并未能向本院提交相应之依据。考虑到房屋设施设备的损坏给予被告造成了实际使用的影响，房屋使用价值存在相应之贬损。本院结合双方租赁合同的履行情况，依据公平原则，确认仍依据合同约定的租金标准支付自2019年5月13日起至实际搬离之日之的房屋占有使用费。至于被告支付的押金3,600元，原告表示在被告结清费用的情况同意予以返还。考虑到双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，本院于本案中一并处理，原告应予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下：一、确认原告王金龙与被告余斌就上海市闵行区新源路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月12日解除；二、被告余斌于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区新源路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告余斌于本判决生效之日起十五日内向原告王金龙支付租金1,920元；四、被告余斌于本判决生效之日起十五日内，按照每月3,600元的标准，向原告王金龙支付自2019年5月13日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费；五、原告王金龙于本判决生效之日起十五日内向被告余斌返还租赁保证金3,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告余斌负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年七月三十日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。