沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0111民初3640号原告：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪松路52号。法定代表人：曲波，系公司董事长。委托诉讼代理人：李法婕，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朋飞，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：付忠，男，1969年1月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：张玉静，女，1979年7月15日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司与被告付忠、张玉静商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘朋飞到庭参加诉讼，被告付忠、张玉静经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2、请求法院判令被告于判决生效之日起十日内搬离房屋并向原告返还房屋，并协助原告办理房屋备案登记手续注销事宜；3、请求法院判令被告于判决生效之日起十日内赔偿原告代偿资金合计人民币29586.7元（其中包含原告代为偿还的利息20768.47元、罚息1463.23元、另案案件受理费6555元、公告费800元）及损失4595.8元（以代偿资金为基数，按年利率6%支付资金占用期间利息，自2016年10月26日暂计至2019年5月16日止，实际支付至返还房屋并支付全部费用之日止）；4、请求法院判令被告于判决生效之日起十日内赔偿因其逾期支付首付款而产生的违约金共计1560元；5、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实与理由：2014年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告应于2014年11月15日前交纳首付款为159188元，余款35万元，采用银行贷款方式支付，并于2014年12月15日前办理完毕。2014年11月18日，被告向中国人民建设银行股份有限公司沈阳融汇支行（以下简称“建行融汇支行”）办理了银行贷款，原告为被告上述借款行为提供阶段性连带保证责任。但被告未按约定足额偿还贷款，致使原告为其承担连带保证责任。原告已依据（2016）辽0103民初287号民事判决书及相关法律规定，代替被告向建行融汇支行偿还各项费用共计人民币371781.76元（其中包含贷款本金342195.06元以及原告代为偿还的利息20768.47元、罚息1463.23元、另案案件受理费6555元、公告费800元）。截止本案起诉之日被告仍未支付上述款项，因此被告应按年利率6%作为代偿资金的货币损失向原告承担赔偿责任。同时，被告未按照《商品房买卖合同》之约定日期缴足购房首付款，截止本案起诉之日尚余人民币156000元购房首付款未予支付，已构成严重违约。根据《商品房买卖合同》第七条规定“买受人逾期付款超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，因此，被告的上述行为给原告造成了重大经济损失，原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告承担相应的违约责任，望贵院判如所请。被告付忠、张玉静未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积88.75平方米的商品房一套（以下简称“案涉房产”），房屋总价款为人民币509188元，其中首付款为159188元（2014年11月15日前交付），商业贷款为350000元（2014年12月15日办理完毕）。原、被告曾于2014年10月5日签订《住宅购房首付款借款协议书》，被告为购买涉案房产向原告借款156000元，向原告交纳首付款3188元（首付款159188元-被告借款156000元）。2014年11月18日，被告与中国人民建设银行股份有限公司沈阳融汇支行（以下简称“建行融汇支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为被告上述借款行为提供阶段性连带保证责任。建行融汇支行为履行借款合同向被告发放贷款后，被告未按照借款合同约定按期足额偿还贷款，致使原告因其逾期还贷的违约行为被建行融汇支行起诉，并因此为其承担连带保证责任。原告已依据（2016）辽0103民初287号民事判决书及相关法律规定，代被告向建行融汇支行偿还全部借款本金、利息、罚息等各项费用共计人民币371781.76元（其中包含贷款本金342195.06元以及原告代为偿还的利息20768.47元、罚息1463.23元、前述案件案件受理费6555元、公告费800元）。原告代被告偿还上述借款后，多次向被告主张追偿，截止本案起诉之日被告尚未支付。原告为被告开具了案涉房屋的《不动产销售发票》并于2014年11月15日，为被告办理了案涉房屋的备案登记手续。原告诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规强制性规定，本院认定为合法有效，双方当事人应自觉全面地履行协议所确定的权利和义务。被告不履行协议约定的付款义务是错误的，应承担相应的违约责任。关于原告主张解除原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》，因被告未能按期给付房款偿还贷款，构成违约，原告诉讼请求合理，本院予以支持。但商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款10992.94元【贷款总额350000元-尚欠贷款342195.06元+（首付款159188元-被告借款156000元）】，原告应当予以返还。关于原告主张被告搬离房屋并向原告返还房屋，并协助原告办理房屋备案登记手续注销事宜，因原告自认涉案房屋被告未办理入住手续，故对原告的此项主张中的被告搬离房屋并向原告返还房屋一节，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告代偿资金合计人民币29586.7元（其中包含原告代为偿还的利息20768.47元、罚息1463.23元、另案案件受理费6555元、公告费800元），因被告未按约定足额偿还贷款，致使原告为其承担连带保证责任，原告行使追偿权，诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失4595.8元（以代偿资金为基数按年利率6%支付资金占用期间利息，自2015年12月29日暂计至2019年5月16日止，实际支付至返还房屋并支付全部费用之日止），因原告未能提供证据证明双方对此有约定，故对原告的此项主张，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付首付款而产生的违约金1560元，因原、被告通过签订借款协议来达到被告向其交纳首付款，最终获得银行贷款的目的，原、被告的行为系以借款合同的形式掩盖规避国家信贷政策的非法目的，而国家住房信贷政策又系国家对房地产市场的宏观调控，关系国计民生，故双方签订的借款协议及商品房买卖合同中约定的首付款给付时间条款应为无效合同及无效条款。因此，双方关于违约金的约定亦当然无效，本院对原告该请求不予支持。根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据及陈述予以认定案件事实。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司与被告付忠、张玉静就位于沈阳市苏家屯区，建筑面积88.75平方米的商品房签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告付忠、张玉静于判决生效后十日内协助原告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司办理位于沈阳市苏家屯区，建筑面积88.75平方米的商品房买卖合同备案登记撤销手续。三、被告付忠、张玉静返还原告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司代偿资金款29586.7元（其中包含原告代为偿还的利息20768.47元、罚息1463.23元、另案案件受理费6555元、公告费800元）。于判决生效后十日内付清。四、原告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司返还被告付忠、张玉静购房款10992.94元。于判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9008元，保全费3214元，公告费600元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  钟安龙人民陪审员  崔红霞人民陪审员  赵 静二〇二〇年一月九日书 记 员  陈艳梅