四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10420号 原告：成都集成电路设计产业化基地有限公司，住所地：成都高新区西部园区西芯大道3号。 法定代表人：赵平原。 委托诉讼代理人：邹维，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：冉红林，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都一元启航汽车租赁有限公司，住所地：成都市高新区西芯大道3号4栋3层301号。 法定代表人：王海波。 原告成都集成电路设计产业化基地有限公司（以下简称成都集成电路公司）与被告成都一元启航汽车租赁有限公司（以下简称一元启航公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后，因被告一元启航公司下落不明，本院裁定转为普通程序，由本院审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员刘翠才、祝捷组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹维、冉红林到庭参加诉讼，被告一元启航公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已缺席审理终结。 原告成都集成电路公司的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付的物业管理费129781.2元以及逾期支付物业管理费的违约金105586.27元（以应付未付管理费的千分之五／日计算违约金，数据暂计至2019年6月15日，实际计算至欠付的物业管费付清之日）；2、请求判令因被告向原告支付垫付的水电费及用电综合服务费62378.96元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：原告与被告于2018年10月16日签订《物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定原告为被告租赁的位于成都市高新区的202-4、202-6、203、专用卫生间提供物业服务。合同第三条第1款约定了物业管理服务费的收取标准、时间、方式以及服务费欠费违约金；第2款约定了水电费收费办法及违约金。2018年10月25日，双方又签订了《物业管理服务补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由原告代被告缴纳水电费及电费单价，被告向原告支付用电综合服务费。合同签订后，原告按约履行义务，但被告自2018年11月起就未足额向原告缴纳相关费用。经原告多次催收，被告始终未向原告支付。截至2019年6月15日被告累计欠付物业管理费共计129781.2元以及逾期支付物业管理费的违约金105586.27元，欠付水电费以及用电综合服务费共计62378.96元，故诉至本院。 被告一元启航公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。 本院经审理查明：2018年6月14日，案外人成都西部大学生科技创业园有限公司（以下简称科创公司）作为出租方（甲方）与被告一元启航公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，主要约定：1、甲方将坐落于成都市高新西区3号“国腾科技园”园区内1栋1、2层部分房屋及2栋1、2层部分房屋（案涉房屋）出租给乙方使用；2、合同租赁期限自2018年7月10日起至2028年7月9日止；3、合同中约定房屋的租金并不包括乙方需交付之物管费、因乙方经营活动而产生的乙方须向政府交纳的税费及其他乙方所发生的费用（如水、电、通讯费、燃气、光纤费等）；4、房屋交付的时间是2018年6月25日，房屋交付后，由于装修、经营活动产生的水、电、通讯、燃气、光纤等费用及物管费由乙方自行承担，并由乙方自行向相关部门或房屋所在物业服务公司交纳。 2018年1月5日，案外人科创公司作为甲方与原告成都集成电路公司作为乙方签订了《物业服务合同》，合同主要约定：1、乙方就坐落于成都市高新西区3号创智联邦一期提供物业服务；2、从2018年1月1日起租用给客户的办公楼按照4.8／月·平方米（不含公共耗能）；剩余空置区域办公楼按照原标准3.5／月·平方米（不含公共耗能）执行；3、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。 2018年10月16日，被告一元启航公司作为甲方与原告成都集成电路公司作为乙方签订了《物业管理服务协议》，主要约定：1、甲方为本协议中所指租赁物的合法租赁使用人，乙方为本协议中国腾科技园的物业管理服务者；2、物业管理服务收费标准：合同签订第一年，即2018年7月10日至2019年7月9日，按3302㎡（建筑面积），4.6元/㎡·月标准计收；3、物业管理服务费支付方式为季度预付，每季度末月前预缴下一季度物业管理费，甲方签订本合同当日交纳第一季度的物业管理服务费45,567.6元；4、若拖欠应缴纳物业管理服务费的，甲方除补交外，应从逾期之日起每天按季度应交管理费5‰的比例向乙方交纳违约金；5甲方于入住之日起，向乙方一次性缴纳电费预付款人民币40,000元。 2018年10月25日，被告一元启航公司作为甲方与原告成都集成电路公司作为乙方签订了《补充协议》，主要约定：1、因供电公司、自来水公司尚未实现抄表到户，为方便甲方与供电、供水公司结算水电费，金乙方与供电、供水公司协商，由乙方代收代缴国腾科技园用户水电费、水费；2、乙方按照商业平均电价向甲方收取电费，线损电价按6%计算，税电费一并收取【丰水期（6月-10月）平均电价0.8469元/度、线损0.0508元/度；平水期（5月、11月）平均电价0.8889元/度、线损0.0533元/度；枯水期（12月-4月）平均电价0.9309元/度、线损0.0559元/度】；3、用电综合服务费每度电收取0.25元；4、水费单价根据成都市非居民生活用水价格4.43元/吨。 另查明：现有证据表明，截止2019年6月15日，被告共欠付原告物业费129,781.2元、水电费及用电综合服务费62,378.96元。 以上事实有原告的当庭陈述及其提供的原被告主体身份信息、《房屋租赁合同书》、《物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《物业管理服务补充协议》、入住验收记录、水电费抄表记录、水电费明细表、证明被告入住后使用水表、电表的编号、每月用电、用水情况记录、每月用水电费用明细、发票、收据、转账记录、《确认函》、催款通知单、水电费欠费明细、违约金计算明细等证据在卷佐证，本院经过庭审的举证、认证，对上述证据的真实性、合法性和关联性予以采信。 本院认为，原被告存在合法有效的物业服务合同关系。原被告应当按照合同的约定履行各自义务。在原告已经履行了提供物业服务等合同义务的情况下，被告应当依约交纳物业服务费。且被告未到庭抗辩，无法知悉更多抗辩事由，因此在原告的举证责任已经完成的情况下，本院支持原告要求被告支付欠付的物业管理费129,781.2元及垫付的水电费及用电综合服务费62,378.96元的诉讼请求。因被告未按时交纳物业服务费，已经构成违约，应当支付相应的违约金。根据原被告签订的《物业管理服务协议》中关于违约金的约定，若拖欠应缴纳物业管理服务费的，被告除补交外，应从逾期之日起每天按季度应交管理费5‰的比例向乙方交纳违约金，但依照该约定所计算的违约金利率已高达年利率182.5%，该违约金过高，且原告在庭审中亦没有提出实际损失的相关证据。故应当参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定中，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的精神，本院酌情将该违约金调整为欠付的物管费的30%，即38,934.36元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都一元启航汽车租赁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都集成电路设计产业化基地有限公司支付欠付的物业管理费129,781.2元以及逾期支付物业管理费的违约金38,934.36元； 二、被告成都一元启航汽车租赁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都集成电路设计产业化基地有限公司支付垫付的水电费及用电综合服务费62,378.96元； 三、驳回原告成都集成电路设计产业化基地有限公司的其他诉讼请求。 如果被告成都一元启航汽车租赁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,766元及后续因送达本裁判文书发生的公告费由被告成都一元启航汽车租赁有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  何啟锐