杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初4287号 原告（反诉被告）：邢建礼，男，1990年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：王科卿，男，1971年3月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：杨秀英，浙江三道律师事务所律师。 原告邢建礼与被告王科卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序。后被告王科卿在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以准许。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢建礼，被告（反诉原告）王科卿及其委托诉讼代理人杨秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢建礼向本院提出诉讼请求：1.王科卿支付租赁商铺政府收款补偿款150781.4元（设备移机补偿1000元、营业执照补偿20000元、停产停业补偿的40%即77765.4元、装修补偿的40%即30016元、临时安置补偿22000元）；2.王科卿承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，邢建礼与王科卿签订了《商铺租赁合同》，约定：王科卿将古墩路1310号、面积为75.04平方米的上下两层商铺租赁给邢建礼，租期为3年，租赁期限为2015年12月1日起至2018年11月30日止。因建设需要，政府需要收购案涉房屋。2018年7月5日，案涉房屋正常租赁期限尚未届满，邢建礼收到王科卿的搬迁通知。数日后，王科卿将剩余房屋租金及押金退还给邢建礼，但政府给予商户的收购补偿未予支付。2018年9月27日，邢建礼搬出案涉房屋。2018年11月23日，政府相关部门在案涉房屋贴上封条。 王科卿辩称，一、邢建礼诉称其2018年9月搬出涉案房屋系陈述虚假。2015年12月1日，邢建礼与王科卿签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年12月1日起至2018年11月30日止，其中2015年12月1日至2017年11月30日租金为每年58000元，2017年12月1日至2018年11月30日的租金为每年60000元，租金每半年一付，先付后用（提前一个月支付）。2018年7月，案涉房屋被列入杭州市三墩镇城市道路建设征收范围，为此，王科卿于2018年7月5日通过电话、微信告知邢建礼案涉店铺可能要拆，要求其有所准备。7月12日，王科卿微信通知邢建礼评估公司要上门对房屋进行评估。8月10日，邢建礼将其工商银行账户告知王科卿。次日，王科卿将已收取的8、9、10、11月的4个月房屋租金和租房押金共计19668元退还邢建礼。邢建礼收取退还的租金、押金后，继续占用使用案涉房屋。2018年11月21日，征收人杭州市西湖区三墩镇人民政府在案涉房屋卷闸门上张贴《腾房告知书》，明确要求原告在11月22日24点前必须腾空该房屋，不腾空该房屋将采取强制腾空。邢建礼至今仍占有使用案涉房屋，其行为造成王科卿损失提前交房奖励费2万元。二、邢建礼的诉请缺少事实、法律依据，依法不应支持。1.原告主张的项目共有五项（设备移机补偿、营业执照补偿、停产停业补偿的40%、装修补偿的40%、临时安置补偿），合计150781.40元，上述补偿项目依法系房屋征收人对房屋产权人的征收补偿费用，属于王科卿所有。首先，依据2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿的对象仅限于被征收房屋的所有权人。房屋征收部门与房屋所有权人订立的征收补偿协议，其权利义务仅及于合同的双方当事人。征收补偿是国家对被征收人物权的补偿，相应的补偿项目均指向被征收人。承租人并不是征收补偿协议的当事人，不能因为国有征收成为征收补偿的对象，其无权直接依据征收补偿合同向房屋所有权人主张征收补偿利益。本案中，收购补偿协议书只在王科卿与杭州市三墩镇人民政府间产生效力，邢建礼作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而直接享有收购补偿协议中的相应补偿。其次，邢建礼主张的停产停业损失补偿费等均按照王科卿所有的房产面积计算，不能以补偿项目的名称或字面意思来理解补偿款的组成，其与被征收人是否实际经营及经营情况如何、被征收后是否需要实际搬迁、实际搬迁费用多少、实际有无停产停业损失或停产停业损失多少等因素均无任何关系。政府的征收补偿项目中的停产停业损失并不等于已经产生的停产停业损失，实际上也包括了将来的经营损失，王科卿将案涉房屋用于出租，也是一种经营行为。2.事实上，邢建礼租用案涉房屋后并未进行装饰装修，政府征收行为并未对租赁合同的履行产生影响。邢建礼占用案涉房屋至今，并未造成停产停业的实际损失。若未发生政府征收，邢建礼应在房屋租赁合同到期日即2018年11月30日将案涉房屋腾空交还王科卿，其违约占有房屋不还，依法不应得到任何补偿，而应承担相应违约责任、支付占用费。综上所述，邢建礼的诉请缺少事实和法律依据，王科卿要求依法驳回邢建礼的全部诉请，并据此向本院提出反诉请求：1.邢建礼向王科卿支付拖欠的租金34668元（其中2015年12月1日至2018年7月30日租金14668元；2018年8月1日至11月30日租金20000元）、房屋占用费9167元（2018年12月1日至2019年1月25日）、押金2000元，共计45835元；2.本案反诉费用由邢建礼承担。 针对王科卿的反诉，邢建礼辩称，邢建礼并未拖欠租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认证如下：对《房屋租赁合同》、《关于三墩镇环镇北路项目国有土地上房屋收购实施方案公告》、《杭州市三墩镇环镇北路项目国有土地上房屋收购实施方案》、营业执照、微信截图、银行转账记录、腾房告知书、照片、短信信息、随心查的银行流水、评估报告书、货币补偿协议、进账单的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于杭州市西湖区的非住宅房屋原系王科卿所有，建筑面积为75.04平方米。 2015年12月1日，邢建礼（承租方，乙方）与王科卿（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，租期为3年，自2015年12月1日至2018年11月30日止。2.租金2015年12月1日至2017年11月30日每年58000元，2017年12月1日至2018年11月30日止租金每年60000元，先付后用（提前一月支付），合同期内租金每半年一付。……5.乙方需按时交纳房租，逾期一周不交为违约，甲方有权终止合同，并要求乙方补偿甲方的经济损失。……7.甲方收到乙方押金2000元。合同到期后，予以退还。 合同签订后，王科卿将案涉房屋交付给邢建礼使用。邢建礼向王科卿支付了房屋押金2000元，并实际按照年租金53000元的标准支付房屋租金至2018年11月30日。 2017年11月，杭州市三墩镇人民政府发布《关于三墩镇环镇北路项目国有土地上房屋收购实施方案公告》，对三墩镇古墩路润达花苑12幢及底层商铺，13幢1单元、2单元及底层商铺进行收购，案涉房屋在该范围内。《实施方案》中载明：非住宅房屋根据产权证或其他合法凭证上载明的用途，由选定的评估机构评估确定房屋补偿价值。选择货币补偿的，停产停业损失按被收购房屋评估价的一定比例给予一次性补偿，商业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的6%、5%，也可以按照被收购房屋的临时安置费标准计算，商业用房和综合用房的补偿标准分别为20个月、15个月；非住宅房屋临时安置费标准：按被征收房屋所处地段等级、用途和房屋建筑面积计算，市区六级土地综合用房按42元/平方米、商业用房按55元/平方米进行计算，选择货币补偿方式的一次性支付6个月临时安置费；搬迁费为每户1400元/次，每户按两次计算，电话移机费158元/门，有线电视移机费330元/户，空调移机费300元/台，峰谷电表补偿费100元/只，管道煤气迁移费500元/户，宽带网迁移费200元/户，水表补偿费450元/只（按照收购时的收费标准予以补助）；商业用房被收购人选择货币补偿方式并在指定期限内签约搬迁的，给予被收购房屋合法经营面积每平方米5000元的奖励，奖励金额不超过被收购房屋评估价值的20%；营业执照每本给予最高不超过2万元的补助；参照临时安置费标准，另行给予6个月临时安置费奖励。 2018年7月5日，王科卿妻子微信告知邢建礼“我们今天刚接到通知，店铺很有可能要拆，麻烦你先做准备”。2018年7月12日，王科卿妻子微信告知邢建礼“接通知说这两天有评估公司上门来评估店里装修情况”。 2018年8月9日，浙江省值房地产土地评估有限公司就案涉房屋出具《评估报告书》一份，载明：估价结果：在价值时点（2017年11月1日）的补偿价值为3099751元整，其中：被收购房屋补偿价值为3030115元（单价为40380元/平方米），装修及附属物补偿价值为68286元整，设备迁移费为1350元整。 2018年8月10日，王科卿（产权人，乙方）与杭州市三墩镇人民政府（收购部门，甲方）签订一份《房屋收购货币补偿协议》，约定：甲方因杭州市西湖区三墩镇环镇北路项目需要实施房屋收购，乙方所有的案涉房屋属于收购范围内；甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋补偿金额：3030115元；2、装修补偿金额：68286元；3、附属物补偿金额：0元；4、停产停业损失补偿金额：181807元；5、搬家费：3752元；6、临时过渡费：49526元；7、奖励费：签约、腾空奖70000元，5000元/m*奖375200元；8、其他：营业执照费和移机费21350元；总计补偿金额3800036元。甲方确认乙方已腾空房屋并注销权证后15个工作日内，将补偿总金额3800036元，一次性支付给乙方。乙方在2018年8月18日前，搬迁腾空房屋交给甲方，并经甲方验收确认。本协议签订后，乙方应做好被收购房屋所有权、土地使用权、不动产权等权证的注销登记手续。 2018年8月11日，王科卿将2019年8月至11月期间4个月租金及押金19668元（53000÷12×4+2000）退还给邢建礼。 2018年11月21日，杭州市三墩镇人民政府在案涉房屋卷闸门上张贴《腾房告知书》，要求按规定在11月22日24时前必须腾空该房屋，不腾空房屋，则采取强制腾空。当时案涉房屋处于关闭状态。 2018年11月23日，案涉房屋卷闸门上被张贴封条。 2019年1月25日，王科卿收到拆迁补偿款300036元。 另查明，双方未办理案涉房屋的交接手续。 又查明，杭州市西湖区建礼五金机电商行系个体工商户，经营场所为案涉房屋，经营者为邢建礼。 本院认为，邢建礼与王科卿签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。因政府工程建设需要，需对邢建礼租赁的案涉房屋进行征收，双方之间的房屋租赁关系因无法继续履行而提前解除，双方签订的合同中对于上述情形下的补偿问题未作特别约定。关于邢建礼主张的各补偿项目：（一）设备移机补偿及营业执照补偿：根据补偿方案，营业执照每本给予最高不超过2万元的补助，空调、电表、管道煤气、网络、水表等迁移亦按不同标准予以补偿。因邢建礼在租赁案涉房屋后经营五金加工，办理了营业执照，且搬迁确需设备迁移，故王科卿因此取得了营业执照费20000元及移机费1350元的补偿，现邢建礼主张设备移机补偿1000元及营业执照补偿20000元合法有据，且金额在合理范围内，本院予以支持。（二）停产停业损失：王科卿作为房屋所有权人，其将案涉房屋对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，案涉房屋被征收后，王科卿将永久性丧失对外出租获取房屋租金收益的权利，该损失属长期损失。征收机关补偿的停产停业损失是对房屋所有权人上述损失的补偿。从2018年7月被通知房屋将拆迁至2018年11月征收部门张贴《腾房告知书》，邢建礼有足够的时间另行租赁房屋并搬迁，而且王科卿已将2018年8月起的租金退还给邢建礼，在双方未对停产停业损失作出特别约定的情况下，邢建礼要求王科卿支付停产停业损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。（三）装修补偿：双方在合同中对此未作特别约定，且邢建礼未举证证明其对案涉房屋进行了装修，故邢建礼主张该费用缺乏依据，本院亦不予支持。（四）临时安置补偿：双方合同中对此并未明确约定，临时安置仅针对房屋所有权人，该费用与房屋承租人无关，故邢建礼的该诉请，依据不足，本院亦不予支持。 关于王科卿主张的房屋租金及占有使用费：（一）2015年12月至2018年7月的租金不足部分。虽双方签订的合同中约定租金为2015年12月至2017年11月的年租金为58000元，2017年12月至2018年11月的年租金为60000元，但从合同的实际履行情况来看，邢建礼一直按照年租金53000元的标准支付租金，现无证据证明王科卿曾对此提出过异议，而且在2018年8月退还租金及押金时，王科卿亦按照每年53000元的标准退还租金，故本院认定双方之间房屋租赁合同的实际租金标准为每年53000元。2015年12月至2018年7月期间的租金，邢建礼已经支付完毕，并不存在拖欠的情形。（二）2018年8月起的租金及占有使用费。2018年8月10日，王科卿与征收部门签订《房屋收购货币补偿协议》，约定：王科卿应做好房屋权属证书的注销登记手续，于2018年8月18日前搬迁腾空案涉房屋。自2018年8月1日起至约定腾退之日止的租金，王科卿已自愿退还给邢建礼，现王科卿又主张邢建礼支付该费用，缺乏依据。至于约定腾退之日后的租金（占有使用费），王科卿亦无权向邢建礼收取。因此，王科卿要求邢建礼支付租金（占有使用费）的诉请，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、王科卿于本判决生效之日起十日内支付给邢建礼补偿款21000元； 二、驳回邢建礼的其他诉讼请求； 三、驳回王科卿的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1658元，反诉费473元，合计2131元，由邢建礼负担1427元，由王科卿负担704元。 邢建礼于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；王科卿于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 陈 晶 二〇一九年八月五日 书记员 王超男 -10- -9-