广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14545号原告：陈斌，男，1968年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：叶茂，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州鑫盾节能科技有限公司，住所地广州市白云区均禾街罗岗村加石路29、31、33号罗岗农贸综合市场7楼D-082房。法定代表人：竹林义。被告：广东稀凤投资有限公司，住所地广州市越秀区登峰下塘路宝汉直街2号自编B、C座3层8335房。法定代表人：邹亚辉。第三人：郭介华，男，1970年10月15日出生，汉族，身份证地址广州市天河区，原告陈斌与被告广州鑫盾节能科技有限公司（以下简称鑫盾公司）、广东稀凤投资有限公司（以下简称稀凤公司）、第三人郭介华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶茂，被告鑫盾公司的法定代表人竹林义，第三人郭介华到庭参加了诉讼。被告稀凤公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鑫盾公司支付拖欠的物业管理费，从2016年12月1日起计算至2018年9月30日止为132000元；2、请求判令被告鑫盾公司向原告支付物业修缮维护费850000元（暂计至2018年9月30日）；3、请求判令被告鑫盾公司向原告支付从起诉之日起到实际支付之日止，以982000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、被告鑫盾公司向原告支付本案律师服务费10000元；5、被告稀凤公司对上述四项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：1、从2013年11月1日起，原告是广州市广州大道北梅花园军区四所第六栋整栋大楼的实际的物业管理人，被告鑫盾公司是上述物业的所有人，2008年10月30日，被告鑫盾公司与第三人郭介华签订了《商务办公场地租赁合同书》，被告鑫盾公司将该物业租给了郭介华，该合同约定郭介华承租后独立投资，将上述租赁物业改造成商务用地，或分拆转租。郭介华于2013年9月28日与被告稀凤公司签订了《物业管理合同》，将该物业委托给被告稀凤公司管理，该事实有广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9133号民事判决书予以确认。2013年11月1日被告稀凤公司与原告签订了《物业管理承包合同》，将该物业的实际管理工作承包给原告。原告从2013年11月1日起，实际上承担了该物业的物业管理职责。2、原告及被告稀凤公司根据相关生效判决，要求在2016年12月份将该物业交还被告鑫盾公司管业，但被告鑫盾公司不同意接收该物业的管业权。被告鑫盾公司与第三人郭介华在履行《商务办公场地租赁合同书》中发生争议，双方讼争不断，直到2016年4月1日广东省广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5440号《民事判决书》（该判决书2016年4月5日生效）；确定被告鑫盾公司与郭介华之间签订的《商务办公场地租赁合同书》予以解除；该判决生效之日起三十日内，郭介华、广州市华新雅装饰有限公司搬出该物业，并将本判决书所涉房屋交还被告鑫盾公司管业。之后，被告鑫盾公司根据该生效判决，向广州市白云区人民法院申请强制执行，法院执行人员在执行过程中组织被告鑫盾公司、郭介华、被告稀凤公司、原告就该物业的交接问题进行了询问，被告鑫盾公司的法定代表人竹林义明确表示不同意接收该物业的管业权。3、原告从2013年11月1日起截至目前，尽职尽责的按照《物业管理承包合同》的约定履行了物业管理的义务，并且原告对该物业修缮维护（包括主电缆及电器系统进行整体更换等）投入巨大。本来原告在2016年12月左右强烈要求被告鑫盾公司收回该物业的管业权，并且基于公平的原则补偿原告对于该物业的修缮维护的投入暂计算至起算之日止约为85万元左右，但被告鑫盾公司明确表示拒绝。虽然被告鑫盾公司拒绝接收物业的管业权，但原告本着负责任的态度，之后一直按照原来的标准继续履行物业管理的相关职责。4、被告鑫盾公司作为物业的所有权人，从2016年12月1日起，对于其未出租部分面积共2400平方米一直未支付相应的物业管理费（之前郭介华承租期间转租出去的承租人均有按标准支付物业管理费），经原告多次沟通和催告之后仍然没有支付。5、所有的物业租金现在理应由该物业的所有人鑫盾公司收取，虽然鑫盾公司拒绝接收，但原告所有物业服务的最终受益人是鑫盾公司，白云区人民法院执行局介入后，被告稀凤公司已经将收取租金的账户向法院申报监管，原告从承租人处收取的租金均按时存入该监管账户。郭介华在相关案件进入执行阶段后已经完全退出该物业的承租与经营。6、被告稀凤公司应对上述物业管理费承担连带清偿责任，由于原告的《物业管理承包合同》是与被告稀凤公司签订，该合同约定的承包期限是到2027年10月30日，被告稀凤公司应当保证原告基于该合同的利益不受到损害。被告鑫盾公司辩称:不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼主体不合法，有与他人共同伪造合同之实，原告所陈述的事实很多都不属实，应予以驳回。被告稀凤公司提交了书面答辩意见，辩称：我公司于2013年11月1日与郭介华签订物业管理协议负责梅花园军修四所第六栋的物业管理，并将该物业管理承包给了原告实际管理操作。2016年11月25日郭介华通知我方与原告一同到涉案现场与白云区法院执行局法官、该物业业主鑫盾公司法人竹林义及一楼、二楼、三楼部分分租小租户一起到现场进行场地交接。我公司已明确告知，因该物业的合同纠纷及法院判决，业主要求强制收回场地，我方愿意执行判决，同意将场地交回给业主鑫盾公司，并退出该物业的物业管理。但竹林义当场表示拒绝承认我公司与郭介华之间的实际物业管理合作合同，告知该物业军产证作废，不能对外出租，否则是违法。同时拒绝接收该物业，也拒绝向原告对该物业投入的维修及设备更换费用承担支付责任，导致该物业一直处于找不到实际所有人，无人认领的状态。只好一直由实际承包人即原告负责代为管理。我公司也已向原告明确告知，代管期间的所有责任与我公司无关。我公司并未占有该涉案物业，也从未以我公司名义对外签订过任何租赁合同获取利益，所以我公司不应该承担任何连带责任。第三人郭介华述称:对原告的起诉没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明:2008年10月30日，被告鑫盾公司与第三人郭介华签订《商务办公场地租赁合同书》及《商务办公场地租赁合同书（补充协议）》，约定鑫盾公司将其所有的广州市广州大道北路梅花园军区四所第6栋整栋大楼及过道、外围空地（以下简称涉案物业）出租给郭介华作商务用地或分拆转租。2013年9月28日，郭介华与被告稀凤公司签订《物业管理合同》，约定郭介华将涉案物业委托稀凤公司实行物业管理；委托管理期限为15年，自2013年11月1日起至2027年10月30日；按合同约定，稀凤公司不得将本物业的管理责任转交给第三方，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；物业管理费每月按2.5元/平方米收取，物业管理费从第三年起开始递增，逐年按5%递增，直至合同期满，等等。2013年11月1日，被告稀凤公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《物业管理承包合同》，约定甲方委托乙方对涉案物业实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：⑴代甲方收取租金，每两个月定期支付给甲方，代甲方管理第三方承租者，代甲方对口相关单位，协调相关事宜；⑵代甲方对该物业进行正常维护，如更换、增添设备、设施（含供水、供电、电器开关设备、防水、防漏管道疏通及改造），全部材料和人工费用由甲方支付；⑶公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；⑷配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，等等；委托物业管理形式：承包经营，该场地的物业管理费由乙方收取，物业管理人员的工资及福利由乙方负责支付，乙方自主经营，自负盈亏；委托管理期限为15年，自2013年11月1日起到2027年10月30日止。2010年3月1日，鑫盾公司向本院起诉郭介华及广州华新雅装饰有限公司，要求解除与郭介华签订的租赁合同，并提出返还场地、支付租金、没收装修保证金200000元等多项诉请，郭介华在该案中提出反诉，要求鑫盾公司办理涉案场地的出租许可证及消防验收手续。2011年4月20日，本院作出（2010）云法民四初字第375号民事判决书，判决：一、在本判决生效之日起十日内，郭介华向鑫盾公司支付2009年8月22日起至本判决生效之日止的租金（月租金标准：2010年10月1日前按月租53800元计算，从2010年10月1日起按每两年递增5%计算，租金总额再减去9000元）；二、在本判决生效之日起十日内，鑫盾公司办理涉案房产的租赁许可证并协助郭介华办理涉案房产的装修消防验收手续；三、驳回鑫盾公司的其他诉讼请求。鑫盾公司不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2011年10月11日作出（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年6月27日，郭介华以鑫盾公司未办理涉案场地的租赁许可证并协助办理涉案场地的装修消防验收手续、租赁备案手续构成违约为由将鑫盾公司诉至本院，要求鑫盾公司退还其支付的装修押金200000元及利息，并赔偿其损失1900000元。本院作出（2012）穗云法民四初字第911号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，鑫盾公司返还郭介华装修保证金200000元；二、驳回郭介华其他的诉讼请求。鑫盾公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年7月24日作出（2015）穗中法民五终字第1477号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在本院（2012）穗云法民四初字第911号案诉讼过程中，鑫盾公司不服（2011）穗中法民五终字第2751号民事判决书，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2012年11月8日作出（2012）粤高法民一申字第3004号民事裁定书，裁定：指令广东省广州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。广州市中级人民法院立案再审后，作出（2013）穗中法审监民再字第62号民事裁定书，裁定该案发回本院重审。本院以（2014）穗云法民四重字第7号案重审本案，并于2015年9月7日作出判决：一、鑫盾公司与郭介华于2008年10月30日就广州市广州大道北路梅花园军区四所第6栋签订的《商务办公场地租赁合同书》及《商务办公场地租赁合同书（补充协议）》予以解除；二、本判决生效之日起三十日内，郭介华、广州华新雅装饰有限公司搬出广州市广州大道北路梅花园军区四所第6栋房屋，并将本判决所涉房屋交还鑫盾公司管业；三、郭介华支付鑫盾公司自2010年3月22日起至实际履行本判决第二项内容之日止的租金（已付15600元，按照53800元/月计算）；四、本判决生效之日起十日内，鑫盾公司支付郭介华装修赔偿1981092.5元；五、驳回鑫盾公司其他的本诉请求；六、驳回郭介华其他的反诉请求。该判决作出后，鑫盾公司和郭介华均不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理作出（2015）穗中法民五终字第5440号民事判决书，判决：一、维持（2014）穗云法民四重字第7号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更（2014）穗云法民四重字第7号民事判决第三项为郭介华自本判决发生法律效力之日三十日内，向鑫盾公司支付自2010年3月22日起至实际履行（2014）穗云法民四重字第7号民事判决第二项内容之日止的租金（已付75600元，按照53800元/月计算）。（2015）穗中法民五终字第5440号案生效后，鑫盾公司向本院申请强制执行，本院立执行案号为（2016）粤0111执6170号。在该案执行过程中，本院于2016年11月25日组织鑫盾公司和郭介华等人就移交涉案场地问题进行询问。根据当日制作的执行笔录显示，郭介华表示其愿意将涉案场地按现状交付给鑫盾公司管业，但鑫盾公司的法定代表人竹林义表示不同意接收，因涉案场地的产权证已作废，且不能办理相关消防手续无法出租，故不同意接收涉案场地进行管业。同年12月1日，本院再次组织鑫盾公司就涉案场地交接问题进行询问，本院执行人员再次询问鑫盾公司是否同意接收涉案场地进行管业，另郭介华愿意将近期收取的租金交予其，是否同意收取近期的租金，竹林义明确表示不同意接收涉案场地的管业权，也不同意收取涉案场地的租金。原告主张根据上述生效判决书，涉案物业应交还鑫盾公司管业，但鑫盾公司明确拒绝接收涉案物业，鑫盾公司作为涉案物业的所有人，是原告所有物业服务的最终受益者，涉案物业未出租部分面积共2400平方米，没有人交纳租金和物业管理费，故鑫盾公司应向原告支付该2400平方米相应的物业管理费及物业修缮维护费用。对原告主张的物业管理工作，鑫盾公司表示不清楚涉案物业由谁管理，其是2016年11月15日才知道有稀凤公司和原告陈斌这个名字，其从未与原告签订过合同，原告的主张没有法律依据。原告确认涉案物业除了未出租部分2400平方米一直无人交纳管理费，其余已出租部分的承租小商户都有交纳管理费。对于物业管理费，原告与稀凤公司签订的《物业管理承包合同》未约定物业管理费的标准，原告主张按照郭介华与稀凤公司签订的《物业管理合同》约定每月2.5元/平方米的标准执行，理由是已经出租的部分物业就是按照该标准收取的。对于物业维修费用，原告主张截至2018年9月30日共支付了维修费85万元，原告提交了2014年至2017年期间开具的大量小额收据，拟证实用于涉案物业一些细小的修理共支付费用70379.6元；原告提交电缆采购收据3份、共建电路合作维修证明、产品安装合同，拟证实为了维修涉案物业的电缆共支付费用78万元，其中电缆采购收据3份显示的金额分别为53000元、60750元、6000元；共建电路合作维修证明是广州军区司令部汽车修理厂出具，证实因原地下铺设的主电缆严重损毁，由该修理厂负责施工，梅花园梅园路军修四所六栋于2018年3月12日共支付了维修费用46000元；产品安装合同由广州稀凤投资公司物业部（签字代表为原告）与广州鹰保智能设备有限公司于2014年5月28日签订，拟证实原告为维修电缆支付181113元。上述关于维修费用的证据显示的金额共计417242.6元。鑫盾公司对原告提交的上述证据均不予确认，辩称其与原告没有合同关系，原告向其主张上述费用没有合同依据。第三人郭介华确认其曾经向原告支付过维修费用和设备费用，是其委托原告办理和维修的，但其没有支付过管理费。庭审中，原告表示还有其他维修费用的单据要补交，但之后原告并未再提交。原告提交民事委托代理合同、发票，显示原告因为本案诉讼支付了律师代理费10000元，原告主张该损失应由两被告承担。鑫盾公司提交本院于2017年1月13日、2017年9月26日作出的执行笔录，拟证实郭介华并没有退出涉案场地，直到2017年郭介华还在继续经营，原告和郭介华所称的郭介华2016年10月已退场不属实。原告对执行笔录的真实性没有异议，但认为现有的租户是原先的延续，其只是作为管理方代收租金，实际上其所收的租金扣除物业管理费后均转账至由法院执行局管理的被告稀凤公司的账号中。郭介华对执行笔录的真实性没有异议，但对该证据的来源有异议，其认为是被告采取手段让租户做虚假陈述。另，在诉讼中，原告表示其与被告稀凤公司的物业承包合同至今还在继续履行。以上事实有物业管理合同、物业管理承包合同、民事判决书、执行笔录、收据、维修证明、产品安装合同、委托代理合同、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于原告提供物业服务所产生的费用应由谁承担。《物业管理承包合同》由原告与被告稀凤公司签订，原告与被告稀凤公司为本案物业服务合同关系的两方当事人，原告是基于《物业管理承包合同》的约定对涉案物业进行管理和维护，现原告主张鑫盾公司作为涉案物业的所有权人应对原告提供的物业服务支付相应的费用，鑫盾公司没有实际使用涉案物业，未与原告签订任何物业管理合同，也从未委托原告对涉案物业进行管理和维护，即原告与被告鑫盾公司不存在法律上的物业服务合同关系，原告要求被告鑫盾公司向其支付物业服务的相关费用，明显缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告主张被告稀凤公司应对本案债务承担连带责任，被告稀凤公司是《物业管理承包合同》的一方当事人，原告根据该合同约定对涉案物业提供管理服务，被告稀凤公司提交的书面答辩状也确认将涉案物业的管理工作承包给原告、原告是实际管理者的事实，原告根据物业服务合同关系要求被告稀凤公司支付物业管理费和维修费用的诉请，合法合理，本院予以支持。被告稀凤公司辩称其在被告鑫盾公司拒绝接收涉案物业后已向原告明确告知原告代管期间的所有责任与其无关，故其无需对本案债务承担责任，但原告明确表示与被告稀凤公司的物业承包合同至今仍在继续履行，被告稀凤公司也未提供任何证据证明其与原告的物业承包合同关系已解除，被告稀凤公司的该抗辩理由，本院不予支持。关于拖欠的物业管理费和维修费用的金额。《物业管理承包合同》未约定物业管理费的标准，原告主张按郭介华与被告稀凤公司签订《物业管理合同》约定的每月2.5元/平方米的标准计算，计算面积为未出租部分共2400平方米，从2016年12月1日起计算至2018年9月30日止，被告稀凤公司并未对该计算标准、面积及时间提出异议，视为认可该计算方式，故被告稀凤公司应向原告支付物业管理费132000元（2.5元/平方米×2400平方米×22个月）。《物业管理承包合同》约定原告对涉案物业的维护费用由被告稀凤公司支付，原告主张其截至2018年9月30日支付了维修费共85万元，但原告提交维修费用证据显示的总金额为417242.6元，被告稀凤公司未对该维修费用明细提出异议，即被告稀凤公司应向原告支付物业维修费用417242.6元，原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告稀凤公司拖欠费用，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持，利息应以截至2018年9月30日拖欠的物业管理费和维修费用总额549242.6元（132000元+417242.6元）为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月24日起计算至实际清偿之日止。原告主张律师费损失，缺乏合同依据，本院不予支持。被告稀凤公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告广东稀凤投资有限公司向原告陈斌支付物业管理费132000元；二、本判决生效之日起十日内，被告广东稀凤投资有限公司向原告陈斌支付物业维修费用417242.6元；三、本判决生效之日起十日内，被告广东稀凤投资有限公司向原告陈斌支付利息（利息以549242.6元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月24日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13720元，由原告陈斌负担6124元，由被告广东稀凤投资有限公司负担7596元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  吴妍妍人民陪审员  周树勤二〇一九年七月二十九日书 记 员  郑萍军