上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8613号原告：上海平高企业集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：俞跃良，董事长。委托诉讼代理人：王晓嫣，女。被告：上海布聚互联网上网服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姜晶哲，执行董事。被告：杭州布家网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：陈朝晔，董事长兼总经理。原告上海平高企业集团有限公司(以下简称“平高公司”)与被告上海布聚互联网上网服务有限公司(以下简称“布聚公司”)、杭州布家网络科技有限公司(以下简称“布家公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序审理。因被告布聚公司、布家公司下落不明，本案于2019年6月26日转为普通程序，并于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告平高公司的委托诉讼代理人王晓嫣到庭参加诉讼。被告布聚公司、布家公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平高公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告布聚公司支付原告2018年4月19日至2019年3月7日期间的租金444,453.69元；2.判令被告布聚公司支付原告2019年3月8日至同年3月22日期间的房屋占有使用费23,422.5元；3.判令被告布聚公司支付原告逾期支付租金违约金(自逾期之日起至实际清偿之日止，按0.5‰计算，暂计至2019年5月17日为94,773.11元)；4.判令被告布聚公司支付原告提前解约违约金379,965.33元；5.判令被告布聚公司支付原告装修免租期租金90,337.50元；6.判令被告布聚公司支付原告2017年11月19日至2019年3月7日期间的物业管理费56,012.05元；7.判令被告布聚公司支付原告逾期支付物业管理费违约金(自逾期之日起至实际清偿之日止，按0.5‰计算，暂计至2019年5月17日为10,388.24元)；8.判令被告布聚公司支付原告2018年2月1日至2019年3月7日期间的水费26元；9.判令被告布聚公司支付原告2018年2月1日至2019年3月7日期间的电费29,989元；10.判令被告布家公司对被告布聚公司的上述债务承担连带担保责任。事实与理由：2016年11月8日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区中山中路XXX弄XXX号XXX层商铺(以下简称“系争商铺”)出租给被告布聚公司经营网吧、网咖，建筑面积450平方米，租赁期限自2016年10月19日起至2022年10月18日止。被告布家公司对被告布聚公司承担连带责任。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，原告按约将系争商铺交付被告布聚公司使用，但被告布聚公司未能按约向原告支付租金等费用，经原告多次催讨无果。2018年4月9日，被告布聚公司擅自撤离了系争商铺，停止了网吧、网咖的经营。据此，原告于2019年2月28日向两被告发出了《解除合同通知书》，两被告于2019年3月7日签收。因两被告收到原告的《解除合同通知书》后未能将系争商铺给原告，故原告于2019年3月23日自行收回了系争商铺。故请求法院判如诉请。被告布聚公司、布家公司未作答辩。经审理查明：系争房屋的权利人为原告。2016年11月8日，原告(甲方)与被告布聚公司(乙方)及被告布家公司(丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争商铺出租给乙方经营网吧、网咖，建筑面积450平方米，租赁期限自2016年10月19日起至2022年10月18日止。甲方已于2016年8月19日向乙方交付了系争商铺，至2016年10月19日为装修免租期。租金自2016年10月19日起算，第一、二年租金为3.3元/日/平方米，第三、四年租金为3.47元/日/平方米，第五、六年租金为3.64元/日/平方米。租金先付后用，押1付12。合同签订后五个工作日内乙方向甲方支付587,194元，其中45,169元为租赁保证金，542,025元为首期(12个月)的租金，以后每次支付租金需提前一个月向甲方支付。合同第2.3款约定，甲方同意给予乙方自系争商铺交付之日起至2016年10月18日的免租装修期。……若由于乙方过错原因，导致免租期内或计租租期前三年内甲方解除本合同或免租期内或计租租期前三年内乙方解除合同的，该免租期重新计算为计费租期，标准为第一年的租金计算。合同第3.10.1款约定，自交房之日起乙方向物业管理公司或商业管理公司交纳物业管理费，标准为每月每平方米8元。合同第3.11.1款约定，乙方须自行负担与系争商铺使用有关的电话费、水费、电费等。合同第11.2款约定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方按照12.4款对甲方执行赔偿责任。……(4)未按合同规定日期足额支付本合同中约定支付的费用超过15日的，且经甲方书面催告后仍不支付的；……。合同第12.1款约定，……乙方逾期支付等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的0.5‰支付滞纳金。合同第12.2款约定，乙方逾期支付上述款项超过10日，则甲方有权书面通知(以在系争商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式)乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金。合同第12.4款约定，任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付违约金(终止费)，计算方法如下：……(2)本合同履行期不满三年的，违约金为解约当年八个月的房租金额；……。合同第15.2款约定，丙方对乙方进行无限连带责任担保，确保乙方按时、依约履行租赁合同内承租方的所有权利义务，否则，甲方有权要求丙方承担连带担保责任，要求丙方予以履行，直至履行完毕乙方全部义务。合同另对其他有关事项作了相应的约定。2017年11月10日，被告布聚公司向原告出具《承诺函》一份，载明：总房租542,025元，已付135,506.25元，被告布聚公司承诺于2017年11月30日前再支付135,506.25元，余款271,012.50元于2018年1月31日前付清。2018年1月30日，原告向被告布家公司发《催款函》，要求两被告在接到《催款函》3个工作日内支付拖欠的租金271,012.50元。2019年2月28日，原告通过EMS向两被告发出《解除合同通知书》，载明：原、被告之间就系争商铺签订的《房屋租赁合同》于《解除合同通知书》送达之日起解除，要求两被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用，并要求两被告承担违约责任等。上述《解除合同通知书》于2019年3月7日签收。另查明：2017年3月19日，案外人上海邦全物业管理有限公司向被告布聚公司发出《通知》，载明有关电费支付标准。被告布聚公司予以签收。2018年5月28日，案外人上海邦全物业管理有限公司出具《能源耗用表》一份，载明：被告布聚公司自2018年2月至同年4月耗用水费26元、电费29,989元。庭审中，原告称被告布聚公司已将租金支付至2018年4月18日，物业管理费支付至2017年11月18日，水电费结清至2018年1月31日。原告已于2019年3月23日自行收回系争商铺。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《承诺函》、《催款函》、《解除合同通知书》、《通知》、《能源耗用表》及原告陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，由于被告未能按约向原告支付租金，原告于2018年1月30日向被告发出《催款函》，嗣后，被告仍未履行付款义务，显然被告已构成了根本违约，故本院依法确认原告与被告布聚公司就系争商铺签订的《房屋租赁合同》于2019年3月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案审理中，原告确认被告布聚公司已将租金支付至2018年4月18日，而原告为了防止损失进一步扩大，已于2019年3月23日自行收回系争商铺，故原告主张要求被告布聚公司支付自2018年4月19日起至2019年3月7日止的租金，本院予以支持，经计算自2018年4月19日起至2019年3月7日止的租金为488,880元，扣除45,169元保证金后为443,711元。关于原告主张要求被告布聚公司支付自2019年3月8日至同年3月22日期间的房屋占有使用费23,422.50元，本院予以支持。根据合同约定，租金每12个月支付一次，先付后用，需提前一个月支付，故2017年10月19日至2018年10月18日期间的租金，被告布聚公司应于2017年9月19日前支付，2018年10月19日至2019年10月18日期间的租金，被告布聚公司应于2018年9月19日前支付，故被告布聚公司拖欠的2017年10月19日至2018年10月18日期间的租金225,101元(扣除45,169元保证金后)，应自2017年9月19日起支付逾期支付租金违约金，被告布聚公司拖欠的2018年10月19日至2019年10月18日期间的租金218,610元，应自2018年9月19日起支付逾期支付租金违约金，均按每日0.5‰计算。关于原告主张的八个月的房租提前解约违约金379,965.33元，符合合同约定本院予以支持。关于原告主张的免租期房屋租金90,337.50元，符合合同约定本院予以支持。关于原告主张要求被告布家公司对被告布聚公司的债务承担连带担保责任，符合合同约定本院予以支持。关于原告主张的物业管理费及水电费等，虽合同约定由被告布聚公司承担，但上述费用的收取主体为案外人上海邦全物业管理有限公司及相关单位，现原告没有证据证明其已经代为被告布聚公司支付了上述费用，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告上海平高企业集团有限公司与被告上海布聚互联网上网服务有限公司就坐落于上海市松江区中山中路XXX弄XXX号XXX层商铺(建筑面积450平方米)签订的《房屋租赁合同》于2019年3月7日解除；二、被告上海布聚互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司房屋租金443,711元(已扣除保证金45,169元)；三、被告上海布聚互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司逾期支付租金违约金(本金225,101元自2017年9月19日起，本金218,610元自2018年9月19日起，均按每日0.5‰计算)；四、被告上海布聚互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司提前解约违约金379,965.33元；五、被告上海布聚互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司免租期房屋租金90,337.50元；六、被告杭州布家网络科技有限公司对上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告上海平高企业集团有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,964元，公告费560元，合计诉讼费15,524元，由原告上海平高企业集团有限公司负担2,024元(已付)，由被告上海布聚互联网上网服务有限公司、杭州布家网络科技有限公司负担13,500元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  姚洪涛人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十一月十五日书 记 员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。