广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初54号 原告：梁振成，男，1984年12月30日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告：黄红丽，女，1986年9月24日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：江宗立，广西睦南律师事务所执业律师。 被告：凭祥市宏业房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市南大路376号宏业广场5层。统一社会信用代码：91451481581967753C。 法定代表人：陈平，董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，中司律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李威，中司律师事务所执业律师。 第三人：南宁昊晨物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道38-2号泰安大厦23层02号房。统一社会信用代码：9145010356677892XY。 法定代表人：韦静，总经理。 原告梁振成、黄红丽与被告凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）、第三人南宁昊晨物业服务有限公司（以下简称昊晨物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序进行了审理。因本案必须以崇左市中级人民法院正在审理的凭祥市宏业房地产开发有限公司与业主商品房预售合同纠纷案裁判结果为依据，本院于2019年7月4日裁定本案中止审理。原告黄红丽及梁振成、黄红丽的共同委托诉讼代理人江宗立，被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人李威到庭参加诉讼，第三人昊晨物业公司的法定代表人韦静经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案因公告送达，扣除审理期限60日。本案现已审理终结。 梁振成、黄红丽向本院提出诉讼请求：1.判令其与宏业房地产公司解除《商品房买卖合同》，宏业房地产公司退还其交付的首付款56231元及相应利息（利息从2013年9月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至宏业公司付清之日止）；2.宏业公司退还其交付的公共维修基金475元、备案费550元。事实和理由：2013年9月5日，其与宏业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由其以按揭贷款方式购买宏业房地产公司位于凭祥市间，建筑面积15.8平方米，单价为6751元每平方，首付款为56231元，余下50000元由其向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，其于当日向宏业房地产公司支付了首付款56231元，维修基金475元，备案费550元。但直到起诉之时，宏业房地产公司既未交付商铺，也没有帮助办理按揭贷款。2017年8月，宏业房地产公司才出台了《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》，明确告知银行对分割的铺面不放贷，改为由业主分期付款。其不同意此方案，要求宏业房地产公司按原合同履行，但宏业房地产公司以种种理由拒绝履行。 宏业房地产公司辩称，1.梁振成、黄红丽没有合同解除权，已超过解除权除斥期间。2.其公司没有合同违约行为，合同无法履行的责任在梁振成、黄红丽，申请按揭是梁振成、黄红丽的义务，梁振成、黄红丽无证据证明其履行向银行贷款的义务；梁振成、黄红丽没有申请按揭，也没有支付剩余5万元房款，属于严重违约；不是梁振成、黄红丽不能履约，而是不愿履约；涉案商铺已具有交付条件，其他交完房款的业主已交付。3.因为其公司有没收到全额房款，所以其公司才没有交商铺给梁振成、黄红丽，其公司履行的是不安抗辩权。4.如果梁振成、黄红丽立即交清房款，其公司可以立即交付商铺，并办理房产证。 昊晨公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对梁振成、黄红丽提交的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》、收据三份，是双方当事人签订，为双方真实意思表示，本院予以确认，但涉及何方存在违约责任，在判决理由中阐述；2.关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案，无宏业房地产公司盖章确认，且宏业房地产公司不予认可，本院不予确认。 对宏业房地产公司提交的证据，本院认定如下：1.《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书有建设、勘察、设计、监理、建设5个单位盖章，且证实内容与本案相关，本院予以采信。本案宏业广场项目已经竣工验收合格，本院予以确认；2.《宏业广场交铺通知》和《房产证办理公告》，2014年1月8日宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理交铺手续，且没有限定办理期限；2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告，本院对上述事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2013年9月5日，梁振成、黄红丽向宏业房地产公司购买位于凭祥市国际）一层1-B-95号房的商品房，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定商品房总价106231元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款56231元，剩余房价款50000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付；（2）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（3）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人；（4）在附件中约定将本案商品房租赁给第三人昊晨物业公司，由昊晨物业公司统一经营管理，租赁期限自房屋实际交付之日起计算。 2013年9月5日，梁振成、黄红丽向宏业房地产公司支付商铺首期款56231元、商铺备案登记费550元和商铺维修基金475元，该两笔款为宏业公司代收。 2012年12月27日，宏业广场项目取得商品房预售许可证。2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月8日，宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告。2014年12月25日，宏业房地产公司对本案商品房进行房屋所有权登记，由其单独所有。 至今，本案商品房合同没有向房屋登记机构办理登记备案，本案商品房没有在房屋登记机构办理预告登记，本案商品房没有在银行办理按揭贷款，宏业房地产公司与梁振成、黄红丽没有办理本案商品房交接手续。宏业广场现已投入使用，宏业房地产公司将本案商品房出租给第三方使用。 本院认为，梁振成、黄红丽与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。 （一）本案合同是否符合法定解除条件。本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本案合同签订后，宏业房地产公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，构成违约。没有进行合同登记备案，本案商品房无法办理预告登记，没有向银行申请按揭贷款的基础。因此，宏业房地产公司应当对本案商品房不能办理按揭贷款承担违约责任。宏业房地产公司辩称，因买受人严重违约，宏业房地产公司基于不安履行抗辩权，该辩解意见没有事实依据，不予采信。本案商品房不能办理银行按揭贷款后，双方当事人对剩余购房款的支付方式不能达成一致意见，本案合同无法继续履行，符合法定解除条件，梁振成、黄红丽作为无过错方，有权请求解除合同。宏业公司辩称，本案解除权行使期间距今已过一年，超过解除权可行使期限。梁振成、黄红丽起诉至法院要求解除合同，是行使法定解除权，不受一年内行使解除权的期限限制。宏业房地产公司的辩解意见，没有法律依据，不予采信。 综上，梁振成、黄红丽主张解除合同并由宏业房地产公司返还购房款56231元并支付利息，依法有据，予以支持。关于利息计算方式，综合本案合同履行情况及各方过错程度，本院确定本案利息以56231元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年9月6日起至宏业房地产公司实际付清之日止。 （二）本案备案登记费、维修基金应否返还。合同签订后，宏业房地产公司代收预告登记费550元、维修基金475元。宏业房地产公司尚未对本案商品房进行预告登记，该笔费用尚未支出，依法应当返还。本案商品房建成后，双方当事人没有办理房屋交接手续，由宏业房地产公司实际管理使用并向第三方出租获利，该商品房的维修费用应当由宏业房地产公司自行负担，宏业房地产公司代收的维修基金应予返还。综上，梁振成、黄红丽主张宏业房地产公司返还代收的预告登记费550元、维修基金475元，予以支持。 综上所述，梁振成、黄红丽的诉讼请求，事实和理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除梁振成、黄红丽与凭祥市宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-2013-106），凭祥市宏业房地产开发有限公司返还梁振成、黄红丽购房款56231元并支付利息（以56231元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年9月6日起至实际付清之日止计算）； 二、凭祥市宏业房地产开发有限公司返还梁振成、黄红丽预告登记费550元、维修基金475元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1231元，由凭祥市宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  覃文军 人民陪审员  文梦妮 人民陪审员  黄保平 二〇一九年十月十七日 书 记 员  农 倩 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。