河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初1555号原告：张耘筝，男，1998年8月8日生，汉族，河南科技大学学生，现住鹤壁市。委托诉讼代理人：付林林，河南彪炳律师事务所律师。被告：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区盘庚街48号，统一社会信用代码：91410500752259576M。法定代表人：李海法，该公司董事长。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。被告：安阳市城建房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区永安西街一巷二号楼，统一社会信用代码：91410500172207251X。法定代表人：路宝全，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩凤新，男，该公司员工。原告张耘筝诉被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告张耘筝及其委托诉讼代理人付林林、被告鑫海房地产公司的委托诉讼代理人田金魁、被告城建房地产公司的委托诉讼代理人韩凤新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耘筝向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2012年4月11日签订的鑫海花园定购协议书有效；2、请求依法判令被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年4月11日签订鑫海花园定购协议书，被告鑫海房地产公司将鑫海花园六号楼北单元15层南户房屋出售给原告张耘筝，约定原告张耘筝支付房款，待条件具备时，被告鑫海房地产公司与原告张耘筝签订正式的房屋买卖合同。原告张耘筝已经履行支付房款义务，被告鑫海房地产公司迟迟未履行合同义务。原告张耘筝于2018年11月将被告鑫海房地产公司诉至法院，后被告鑫海房地产公司要求原告张耘筝添加房款，原告张耘筝于2018年12月21日与被告鑫海房地产公司达成调解，以每平米7700元的价格重新签订定购协议书，但被告鑫海房地产公司至今没有给原告张耘筝办理房屋的备案过户及不动产证的手续，没有交付房屋。现诉讼请求变更为：1、请求依法确认原、被告于2018年12月21日签订的鑫海花园定购协议书有效；2、请求依法判令被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、本案诉讼费由被告承担。被告鑫海房地产公司辩称，被告鑫海房地产公司与原告张耘筝2018年12月21日签订的协议书无效，涉案项目由被告城建房地产公司开发，有立项文件、土地证、预售房屋许可证等可以证实。原告张耘筝与两被告之间不是房屋买卖关系，属于集资借款关系，因被告鑫海房地产公司拖欠原告张耘筝借款，于2018年12月29日被告城建房地产公司与原告张耘筝签订了正式房屋买卖合同，所以原告张耘筝要求签订房屋买卖合同与事实不服，应驳回原告张耘筝的诉讼请求，由此产生的诉讼费由原告张耘筝负担。被告城建房地产公司辩称，被告城建房地产公司没有和原告张耘筝签订任何合同，不存在履行协议问题。关于原告张耘筝与被告鑫海房地产公司之间是不是借款合同关系，由法庭查明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合原、被告的陈述、举证和质证，本院认定本案事实如下：2012年4月11日，原告张耘筝与被告鑫海房地产公司签订鑫海花园定购协议，协议出售方为被告鑫海房地产公司，约定由原告张耘筝认购鑫海花园6号西楼北单元15层南户房屋，销售面积为110平方米，总价格为352600元，每平方米3300元，付款方式为一次性付款。同日，被告鑫海房地产公司收取原告张耘筝352600元，并为其出具四张借据，分别为：“今借到张耘筝叁拾叁万元整￥330000元6#楼西楼北单元15层南户110㎡”、“今借到张耘筝贰仟捌佰元整￥28006#楼西楼北单元15层南户天然气安装费”、“今借到张耘筝陆仟陆佰元整￥66006#楼西楼北单元15层南户维修基金”、“今借到张耘筝壹万叁仟贰佰元整￥132006#楼西楼北单元15层南户暖气安装费”。2018年12月21日，原告张耘筝与被告鑫海房地产公司就上述房屋重新签订鑫海花园定购协议，销售面积确定为110.89平方米，价格为869253元，每平方米7700元，付款方式仍为一次性付款。同日，被告鑫海房地产公司为原告张耘筝出具了房款收据。2018年12月29日，原告张耘筝与被告城建房地产公司签订了预售商品房买卖合同，合同编号为AY201812001650，合同第四条约定商品房基本情况座落为河南省安阳市北关区豆腐营街道办事处鑫海花园6号楼1单元1503，所在层次15层；第六条约定房屋总价款869253元，第七条、第八条约定付款方式为2018年12月29日前一次性支付；第十一条约定房屋交付时间为2020年10月1日前；第十九条约定预售合同登记备案手续应在本合同签订之日起30日内；第二十条约定（见附件十一第九条）房屋产权证由买受人自行办理，以2020年10月1日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起720天内，向买受人提供办理产权登记相关资料。如出卖人延期交楼，起算日为实际交楼之次日。2019年2月26日，原告张耘筝缴纳了维修资金6773.4元。目前该房产未在不动产登记部门进行预售备案登记。另查明，2002年4月29日，安阳市发展计划委员会批复原则同意城建房地产开发公司对市砂轮厂（涉案房屋所在地块）开发建设商住楼立项。被告城建房地产公司于2005年12月5日取得该宗地块的土地使用权，于2017年12月26日取得鑫海花园6号楼（1-16层、17层复式）商住楼的商品房预售许可证。上述事实，有原告张耘筝提供的2012年4月11日定购协议书及借条四张、2018年12月21日定购协议书及2018年12月21日收款单据三张、2019年2月26日专项维修资金专用发票，被告鑫海房地产公司提供的商品房买卖合同（预售）、土地使用权证、（安）房预售证第170143号商品房预售许可证、《安阳市发展计划委员会关于市城建房地产开发公司开发建设商住楼工程项目立项的批复》安计投资（2002）189号文件以及原、被告当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，原告张耘筝与被告鑫海房地产公司2018年12月21日签订的房屋定购协议系双方当事人的真实意思表示，虽然该涉案房产由被告城建房地产公司立项，并取得了土地使用权证和商品房预售许可，但是原告张耘筝与被告鑫海房地产公司签订该定购协议系被告城建房地产公司明知并认可的，且被告城建房地产公司于2018年12月29日已经与原告张耘筝签订了商品房买卖合同，故原告张耘筝与被告鑫海房地产公司签订的定购协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告城建房地产公司与原告张耘筝2018年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》即为正式商品房买卖合同，故原告张耘筝要求与其签订正式合同的诉请，本院不予支持。原告张耘筝庭审中陈述两被告应当进行预售房屋备案登记，而预售房屋备案登记是双方在已经签订的商品房买卖合同中约定的权利和义务，其依据是已有的商品房买卖合同，并不是两被告履行签订义务的一项内容。关于原告张耘筝主张交付房屋并办理不动产证的诉请，因原、被告签订的商品房买卖合同约定的交付时间及办证时间未到，故该项诉请及其要求的保全费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、原告张耘筝与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司于2018年12月21日签订的房屋定购协议有效；二、驳回原告张耘筝的其他诉讼请求。案件受理费6589元，由原告张耘筝负担6489元，被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  吕冉冉人民陪审员  徐菲菲二〇二〇年五月八日书 记 员  石成芳