福建省明溪县人民法院 行 政 判 决 书 (2019)闽0421行初20号 原告林永科（曾用名林初柯），男，1953年8月6日出生，汉族，住福建省大田县。 委托代理人林占锦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告大田县自然资源局，住所地福建省大田县均溪镇建山路11号，统一社会信用代码11350425MB1771886K。 法定代表人林宗镇，局长。 出庭负责人郑建生，副局长。 委托代理人林福明，福建协胜律师事务所律师。 第三人陈博山，男，1970年5月20日出生，汉族，住福建省大田县。 委托代理人陈爱章，福建宏岩律师事务所律师。 原告林永科诉被告大田县自然资源局及第三人陈博山房屋行政登记一案，于2017年2月4日由南平市中级人民法院受理，后移送本院管辖，本院于2017年9月5日立案受理，经审理后于2017年11月24日作出驳回原告起诉的裁定，原告不服该裁定向三明市中级人民法院上诉，三明市中级人民法院经审理后于2018年2月8日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定，原告不服二审裁定向福建省高级人民法院申诉，经福建省高级人民法院再审后，于2019年4月26日作出裁定，撤销原一审、二审裁定，指令本院继续审理本案。本院于2019年5月22日重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告林永科及其委托代理人林占锦、被告大田县自然资源局出庭负责人郑建生、委托代理人林福明、第三人陈博山及其委托代理人陈爱章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林永科诉称，原告于1996年12月翻建并由政府于1997年3月18日向其颁发房屋所有权证（房屋权证号：田房证字第××号），取得座落于福建省××××号房屋（层数七层，建筑面积1169.29平方米）的所有权。然而，被告在原告未申请、没有房屋转移文件、且未对房屋权属登记进行公告的情况下，于1999年向第三人陈博山颁发了福建省××××号房屋第二层的房屋所有权证，被告的行为严重违反了《城市房屋权属登记管理办法》等法律规定，应予以撤销。理由如下：一、原告从未向被告提出房屋权属登记申请，被告向第三人颁证的行为严重违法。根据《房屋登记办法》第九条第（三）款：房屋权属登记包括转移登记；第十一条：房屋权属登记由权利人申请。共有的房屋，由共有人共同申请；第三条：本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权的自然人。原告作为150号房屋的所有权人，从未向被告提出150号房屋第二层的房屋权属登记申请，也从未委托代理人代为申请。被告向第三人陈博山颁证的行为，违反了《房屋登记办法》第十条的房屋权属登记应先受理登记申请的规定。二、《房屋登记办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件”。被告在没有任何权属转移文件的情况下，向第三人陈博山颁证属于严重的违法行为，（一）被告向第三人陈博山颁证的依据是《房屋抵押协议书》和《协议书》，但该两份协议书均不属于规定的权属转移文件。1.《房屋抵押协议书》属于未生效的抵押合同，不属于权属转移文件。1997年11月28日，原告作为甲方与第三人陈博山及案外人林悦、黄玉成、林加才签订的《房屋抵押协议书》，该协议属于抵押合同，因该合同主债权数额等约定不明，未办理抵押登记。依据《担保法》第三十九条规定：抵押合同应当包括主债权数额等；第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”属于无效的抵押合同；2.《协议书》原告未签字不属于合同主体，且该协议低价处分了原告的房屋，侵害了原告的合法权益，属于无效的合同，不能作为权属转移文件。从签订主体上看，该协议由案外人林悦和林加才作为甲方、黄玉成作为乙方和陈博山作为丙方签订，原告不属于合同签订主体，不属于原告的意思表示。从内容上看，协议各方在没有任何处分权的情况下约定“宝山路150号私宅第二层房产归陈博山所有；宝山路150号私宅第三层房产归黄玉成所有”而无效。原告没有向被告提交任何权属转移文件。三、被告在原告没有提出申请、没有权属转移文件的情况下，应在向第三人颁证前依法公告而未公告，严重违反法律规定。四、诉争房屋对应的土地类型系划拨地，在未依法经划拨转出让手续前，办理房屋的过户登记手续违反了法律的强制性规定。综上所述，请求撤销被告向第三人陈博山颁发的《房屋所有权证》（房屋权证号：田房权证字第××号）；本案的诉讼费用由被告承担。 被告大田县自然资源局辩称，原告林永科的诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院依法应当裁定驳回原告的起诉或者依法判决驳回原告对大田县自然资源局的诉讼请求。一、大田县人民政府于2000年4月21日审批同意向陈博山颁发大田县宝山路150号第二层房屋《房屋所有权证》［证号：田房权证字第××号］的行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，应当判决驳回原告林永科的诉讼请求。理由如下：1.受理陈博山变更登记的申请、审核以及颁发房屋所有权证均遵循《城市房屋权属登记管理办法》和《福建省城市房屋产权登记条例》规定的程序；2.陈博山申请变更登记的房屋权属清楚，产权来源资料齐全，向其颁发房屋所有权证的行政行为，证据确凿；3.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》及《福建省城市房屋产权登记条例》的有关规定，大田县人民政府于2000年4月21日审批同意向陈博山颁发大田县宝山路150号第二层房屋《房屋所有权证》的行政行为，适用法律、法规正确。二、原告林永科起诉已超过法定诉讼时效，应当裁定驳回原告的起诉。理由如下：1.1997年3月18日，原告取得该房屋所有权（田房证字第××号），1997年10月，原告林永科将150号房屋的第四、五层的所有权变更登记给林加生，并在过户时将田房证字第××号房产证上缴登记机关，大田县房地产管理所于2004年8月27日在《转让审批表》备注“房屋所有权证已作废，在林加生档案”；2.自1997年8月15日起至2004年8月12日止，原告所有的底层4间店面及二到七层房屋因出售转让、司法拍卖、以房抵债等原因，已过户到他人名下，至2004年8月12日该房屋已不再属于原告所有；3.2015年7月10日，原告在登记申请书中明确101、102号店面系“出售剩余”，结合之前各单元产权转移情况，足以证明其在2004年8月12日就明知本案房屋各单元的产权转移情况；4.第三人陈博山签订《房权押抵协议书》后，对房屋进行了装修，并长期居住在该房屋，并于2000年4月取得产权证，原告林永科及其家属与第三人陈博山共同居住在150号房屋已长达20年之久，在此期间，原告林永科均未提出异议，从常理分析原告应当知道房屋已过户登记至第三人名下，因此，本案原告林永科起诉已超过法定诉讼时效，应当裁定驳回原告林永科的起诉。 第三人陈博山述称，一、原告要求撤销本人名下《房屋所有权证》的诉请，已超过二年的诉讼时效，法院应当驳回原告的诉请。黄玉成、陈博山于1999年6月向房屋登记管理部门办理房屋权属转移时，退一万步讲，房屋管理部门假使没有告知原告，那么从以下事实完全可以印证原告“知道或应当知道”位于大田县宝山路150号的第二、三层房屋的《所有权证》过户到第三人名下的事实：1.原告林永科及其家属与第三人陈博山共同居住在150号房屋已长达20年之久，在此期间，原告林永科均未提出异议，也未诉讼；2.截止2004年8月12日，原告将其所属的大田县宝山路150号“店面”的所有权办理变更登记至杨文广名下时，其持有的位于大田县宝山路150号《房屋所有权证》项下的全部房产已经过户给他人。原告向房屋管理部门缴回其持有的《房屋所有权证》。房屋管理部门依法在收回《房屋所有权证》，并在原告与杨文广共同填写的《房地产转让申请表》的备注栏注明“《房屋所有权证》作废，在林加生档案，2004年8月12日”。因此，原告明知且认可，其所属的位于大田县宝山路150号的二、三层房屋所有权已经变更登记在第三人陈博山、黄玉成名下的事实；3.在法院执行委托评估期间，第三人与原告还因为房屋通道是否纳入评估范围发生冲突，印证原告明知该房屋归第三人所有；4.从水电用户的开户情况看，原告明知本案房屋归第三人所有。二、原告以《房屋抵押协议》属于未生效合同和《协议书》属于无效合同为据，请求撤销陈博山名下的《房屋所有权证》，不能成立，1.《房屋抵押协议》是否属于未生效合同，此纠纷已经大田县人民法院审理，属于有效协议；2.关于《协议书》是否属于无效合同的问题，原告起诉后，大田县人民法院已驳回其起诉。三、被告颁发给第三人的《房屋所有权证》的行政行为主体、实体依据、程序均合法、合理，没有违背法律规定。 被告大田县自然资源局为证明其将大田县宝山路150号的第二层房屋产权登记给第三人陈博山的行政行为证据确凿，程序合法，提供以下证据：1.大田县私有房屋所有权登记申请书；2.大田县房屋四面墙界申报表;3.大田县房产交易申请登记表；4.大田县房地产实测房屋平面图;5.房权押抵协议书;6.协议书；7.××号房屋所有权证;8.福建省契税完税证；9.税收完税证；10.大田县发放房屋所有权证审批表；11.大田县房屋所有权发证清册。该组证据经庭审质证，本院分析认为，该证据材料具备真实性和关联性，可以证实第三人向被告提出房产登记时提交的相关材料和办证有关手续，但材料是否详实、充足，且是否具有合法性，应结合当时的有关法律法规判断。被告大田县自然资源局为证明原告超过了起诉期限，提供了以下证据：1.林永科将大田县宝山路150号的第四、五层房屋出售给林加生时，有关房产交易过户的材料；2.林永科将大田县宝山路150号的第六层房屋出售给林上霆时，有关房产交易过户的材料；3.大田县人民法院相关执行法律文书和大田县宝山路150号房屋底层靠南第一间店面过户给杨文广的相关材料；4.大田县人民法院相关执行法律文书和大田县宝山路150号房屋第七层及两侧平台房产过户给许建明的相关材料；5.2004年8月12日，林永科、杨玉凤与杨文广签订《房地产买卖契约》，将宝山路150号底层2号店出售给杨文广时，有关交易过户材料；6.1998年大田县人民法院相关执行法律文书和大田县宝山路150号房屋底层东北两间店面过户给郑先善的有关材料。该组证据经庭审质证，本院分析认为，该组证据具备真实性、合法性，但不能证明原告在2004年8月12日就已明知位于大田县宝山路150号房屋的所有产权均已过户登记至他人名下的事实，相反，大田县人民法院至2017年2月9日才发出协助执行通知书，要求将大田县宝山路150号房屋底层东北两间店面过户给郑先善，证明至2017年2月9日大田县宝山路150号房屋的所有权并未全部过户登记至他人名下。 原告林永科为证明其事实主张，向本院提交以下证据：1.结婚证；2.村委会证明;3.户口簿；4.《房屋所有权证》；5.《房屋押抵协议书》；6.《协议书》；7.土地信息材料。该组证据经庭审质证，本院分析认为，1-4份证据，具备证据三性，予以采信；《房屋押抵协议书》、《协议书》，具备真实性，与案件相关事实有关，可以作为证据采信，但不能证明原告的待证事实；土地信息材料，与本案无关联性，不予采信。 第三人陈博山为证明其事实主张，向本院提交以下证据：大田县人民法院《民事判决书》两份、水务公司出具的《证明》两份、《房地产价格评估报告书》，三组证据经庭审质证，本院分析认为，《民事判决书》与本案行政争议无关联性，不予采信；水务公司出具的《证明》，具备真实性，可以证实第三人居住于涉诉房屋，但与原告是否知道房屋所有权过户登记事实无关，不予采信；《房地产价格评估报告书》具备真实性，可以证实中间店铺的现状和用途，但无法证明原告与第三人之间当时发生过争议，也与原告是否知道房屋所有权过户登记事实无关，不予采信。 本院为查明案件事实，依职权收集了证人涂某、林某的证言，证人涂某就《房权押抵协议书》签订的过程，及林加才、第三人黄玉成、陈博山与原告林永科的借款债务事实进行了陈述；证人林某就《房权押抵协议书》、《协议书》签订的过程以及其与林永科的借款债务等事实进行了陈述；二者的证言与《房权押抵协议书》、《协议书》内容及第三人陈博山、黄玉成的陈述意见、案件相关事实能够相互印证，予以确认。 经审理查明：1997年3月18日，原告林永科取得了位于大田县××××号房屋的所有权，该房屋所有权证号：田房证字第××号，据该房产证记载，房屋产权来源于1996年12月翻建，层数7层，建筑面积1169.29平方米。同年10月7日，原告将该房屋的第四、五两层转让给林加生，并将该房屋的田房证字第××号所有权证上缴登记机关。1997年，原告林永科向林加才要求借款，林加才与第三人黄玉成、陈博山共集资30万元，以林加才的名义将30万元出借给原告；同年，原告又向林某借款，林某以其女儿林悦的名义将10万元出借给原告，因原告无法按期偿还借款本息，原告林永科（作为甲方）与第三人黄玉成、陈博山、林悦（实际为林某参与协商）、林加才（此四人作为乙方）于1997年11月28日共同签订了一份《房权押抵协议书》，载明甲方因生意需要向乙方借贷一定数量的资金，现因生意不顺，无法按时偿还本金及利息，为此，双方协议如下：一、甲方自愿将宝山路150＃私宅的第二、三层房屋押抵给乙方；二、乙方同意将其私宅宝山路150号楼第二、三层房屋作为抵押物；三、自本日（97年11月28日起），甲方不得将宝山路150号私宅的第二、三层房屋押抵给任何第三方；四、甲方将向乙方借贷资金及利息全部偿还后，乙方自行将抵押书交还给甲方；五、甲方偿还乙方的借贷资金期限为三个月，即到1998年2月28日，到期未还，乙方有权对其押抵房屋进行处理。该协议书除甲乙双方六人有签名外，另外林某、涂某还作为见证人在该协议书中签字。此后，因原告未能按照《房权押抵协议书》约定的期限履行还款义务，林悦（实际为林某参与协商）、林加才作为甲方，黄玉城作为乙方，陈博山作为丙方，三方共同于1999年6月24日签订一份《协议书》，载明甲、乙、丙三方曾借贷资金给林永科经商，林永科将座落在宝山路150＃私宅第二、三层房屋抵押给甲乙丙，并约定1998年11月28日止，若林永科无力偿还借贷资金，则甲乙丙方有权对其抵押的房屋进行处理，事至今日，林永科仍无力偿还借款，据抵押协议和房地产法律法规规定，三方有权对抵押物进行处分，经三方协商，具体处分如下：宝山路150＃私宅第二层房产归陈博山所有；宝山路150＃私宅第三层房产归黄玉成所有；处分价款3万元；乙丙方一次性向甲方付清应得款，甲方在得款后即放弃对房产的处置权，房权归乙、丙方所有，并向县房地产管理所审批办理有关手续。 1999年6月25日，第三人陈博山、黄玉成共同向大田县房地产管理所提出办理大田县××××号第二、三层房屋所有权的登记申请，并提交了《大田县私有房屋所有权登记申请表》、《大田县房屋四面墙界申报表》、《押抵协议书》、《协议书》，大田县房地产管理所审查上述材料后，在《大田县房产交易申请登记表》记载：出卖人林永科，承买人陈博山、黄玉城，楼层为二层、三层，同时还记载了应纳税费情况，工作人员还记载：“该房屋系林永科向黄玉城、陈博山，还不起，现过户给黄玉城、陈博山……请给予收取有关费用”，以及其他审核意见内容，此后黄玉成、陈博山缴纳了相关税费。经大田县房地产管理所、建设局等部门审核后，2000年4月21日，大田县人民政府向第三人陈博山颁发宝山路150号第二层的房屋所有权证，证号为田房权证字第××号，向黄玉成颁发宝山路150号第三层的房屋所有权证，证号为田房权证字第××号。1997年12月份，林永科将大田县宝山路150号第六层房屋出售给林上霆。1998年2月8日，大田县宝山路150号底层靠南第一间店面被法院强制执行，大田县人民法院向大田县房地产管理所发出协助执行通知书，要求过户给杨文广。1998年8月19日，大田县人民法院裁定将大田县宝山路150号房屋第七层及两侧平台抵偿给许建明。2004年8月12日，原告林永科、杨玉凤将大田县宝山路150号房屋底层2号店面转让给杨文广，原告林永科在房地产转让申请表中签字，在转让审批表中的备注栏中，工作人员记载“房屋所有权证已作废，在林加生档案”，备注时间为2004年8月27日。2015年7月10日，林永科向大田县房屋产权登记部门提交了房屋所有权登记申请书，申请登记的房屋座落于大田县均溪镇××房屋底层××、××号店面，面积42.73平方米，房屋取得方式为自建、出售剩余，林永科于同年7月15日领取了房屋产权证。1998年6月8日，大田县人民法院裁定，将大田县宝山路150号房屋底层东北方两间店面拍卖给郑先善；2017年2月9日，大田县人民法院发出协助执行通知书，要求将大田县宝山路150号房屋底层东北方两间店面过户至郑先善名下。大田县不动产登记中心于2017年2月11日，登报公告，对林永科、杨玉凤持有的田房权证字第20151114-1、20151114-××号房屋所有权证予以注销。2018年4月24日，郑先善、王培珠向房产登记部门申请对原田房权证字第20151114-1、20151114-××号房屋的所有权进行登记。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,原住房与城乡规划建设局的房屋登记职权被变更为自然资源局行使，被告大田县自然资源局系大田县不动产登记主管部门，是本案适格被告；原告林永科是原大田县××××号房屋的所有权人，该房屋所有权的变更登记与其有直接利害关系，是本案适格原告。因本案争议，原告最早于2017年2月4日向南平市中级人民法院提起诉讼，后移送本院管辖受理，本院一审以原告起诉时已超过两年起诉期限为由，裁定驳回原告起诉，原告上诉后二审仍维持原驳回起诉的裁定；经福建省高级人民法院再审，认为原审裁定认定林永科至迟于2004年8月12日“应当知道”被诉的颁证行为，并据此作出驳回起诉的裁定错误，因此撤销原一、二审裁定，指令本院继续审理此案。福建省高级人民法院作出的（2019）闽行再4号行政裁定书是生效裁判文书，已认定原告的起诉未超过法定期限，本案在审理过程中，被告及第三人并未提交新的证据证明原告明知或至迟于2004年8月12日“应当知道”被诉的颁证行为，被告及第三人提出的主要理由和依据是至2004年8月12日，原属于原告所有的大田县宝山路150号房屋已全部变更登记给他人所有，在房地产转让审批表中也注明原房产证作废的内容，且原告、第三人均长期居住在该栋房屋等，但实际上原房产证作废的内容系房产登记部门的工作人员书写，房产证作废不代表所有房产均已过户登记至他人名下，也无证据证明工作人员有告知原告大田县宝山路150号房屋的所有房屋产权已登记至他人名下，事实上到2015年7月10日，原告仍办理了两间店面的房屋产权证，2017年大田县人民法院才发出协助执行通知书，要求将两间店面过户登记给郑先善，因此被告及第三人提出原告提起本案诉讼，已超过起诉期限的理由不充分，不能成立；同时原告在2015年7月10日申请办理两间店面房屋产权证时，在申请表中有注明“出售剩余”的内容，即使认定原告在该时间就应当知道本案诉争房屋已过户登记给第三人或他人，其在2017年2月4日就提起本案诉讼，起诉时间仍在法定期限内，因此原告提起本案诉讼未超过法定期限。根据《福建省城市房屋产权登记条例》第八条、第二十三条等规定，“申请房屋权属变更登记的，当事人双方或者多方应当共同申请，当事人一方申请，其他无正当理由不申请的，可以受理一方当事人申请；申请房屋变更登记，应当提交房屋产权证书及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决、裁定或其他法律文件。本案中，第三人陈博山申请变更宝山路150号第二层的房屋权属登记，系单方申请，大田县房地产管理所在审查申请时，并未审查原房屋权属权利人是何原因没有提出申请，并同意第三人单方提出申请，给予办理房屋权属变更登记，违反了法定程序；同时，陈博山在申请变更登记时，提供的《押抵协议书》、《协议书》并非宝山路150号第二层房屋权属转移登记的买卖合同，大田县房地产管理所在审核变更登记材料时，据此认定林永科与陈博山之间存在房屋买卖合同关系，属认定的事实错误，大田县房地产管理所作出准予房屋权属变更登记的行政行为所依据的主要证据不足，因此原告提出撤销田房权证字第××号房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下： 撤销大田县人民政府颁发的田房权证字第××号房屋所有权证。 案件受理费50元，由被告大田县自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  黄太有 人民陪审员  冯淑英 人民陪审员  杨志宏 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  肖燕梅 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。