上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24210号原告：上海颢闵文化发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王俊，执行董事。委托诉讼代理人：叶萍，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：金悦，上海刘春雷律师事务所律师。被告：上海英泽律师事务所，注册地上海市。负责人：孙继承，主任。被告：孙继承，男，1966年3月6日出生，汉族，户籍地江苏省响水县黄海农场大有居委会机关住区24号,法律文书送达地上海市。原告上海颢闵文化发展有限公司(以下简称颢闵公司)与被告上海英泽律师事务所(以下简称英泽律所)、孙继承房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金悦，被告上海英泽律师事务所负责人孙继承(暨被告孙继承)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告英泽律所之间的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；2、被告英泽律所搬离上海市闵行区XX路XXX号(上海XXXX广场)A座408室房屋(实际楼层4楼,电梯内显示楼层为5层,名义室号为508室,下称：408室房屋)；3、被告英泽律所向原告颢闵公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日止的租金44,339.44元(人民币，下同)，并偿付自2018年12月25日起至实际支付日止，以40,308.58元为基数，按每日1‰计算的逾期付款违约金(暂计至起诉日的违约金为5,643.20元)；4、被告英泽律所向原告支付2019年2月1日至2019年2月18日的物业管理费3,443.40元，并偿付自2019年1月25日起至实际支付日止，以3,130.20元为基数，按每日1‰计算的逾期付款违约金(暂计至起诉日的违约金为341.19元)。5、被告英泽律所向原告支付电费，电费按1.20元/度计算至英泽律所实际退还房屋之日为止(暂计算至2019年7月25日的电费为2,985.48元)；6、被告英泽律所向原告支付自2019年2月19日起至实际退还房屋之日止，按996.52元/天计算的占用费(暂计至起诉之日的占用费为83,707.68元)；7、被告英泽律所向原告支付2018年5月25日至2018年6月24日的免租装修期租金25,021元；8、被告英泽律所向原告支付房屋中介费损失17,202元；9、被告英泽律所向原告赔偿律师费7,000元；10、被告英泽律所向原告支付解约违约金50,000元；11、被告孙继承对被告英泽律所的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告撤回第8项关于居间费损失的诉讼请求，变更第10项关于解约违约金金额为67,202元。事实与理由：2018年5月25日，原告颢闵公司与被告英泽律所签订《上海市房屋租赁合同》，约定由英泽律所向原告承租408室房屋，建筑面积200.64平方米；租期为2018年5月25日至2020年5月24日，其中2018年5月25日至6月24日为装修免租期；租金单价为4.10/平方米/天，月租金25,021元，付二押二；物业管理费每月5,217元。若英泽律所逾期支付或不支付租金、管理费、公共事业费累计天数达到30日或其他违约事项,颢闵公司有权解除《合同》,英泽律所还需承担违约责任。合同签订当天,原告颢闵公司将408室房屋交付给被告英泽律所,英泽律所在《交付确认书》上签字接收房屋,确认电表读数为149.97度。此后,英泽律所从未按合同约定支付电费,且自2018年12月起拖欠租金、物业管理费等费用。2019年2月13日,原告颢闵公司因被告英泽律所拖欠租金、物业管理费、电费，向英泽律所发送《律师函》,通知解除合同,要求支付相关费用并承担违约责任。经原告查询,英泽律所系普通合伙企业,孙继承为该律所合伙人及负责人。孙继承作为合伙企业的普通合伙人,应当对英泽律所的债务承担连带责任。现向法院提起诉讼。两被告辩称：原告于2019年2月18日书面提出解除合同，而被告在此后的三个月内并未对此提出异议，故租赁合同已解除。原告于2019年1月28日对涉案房屋停水停电且锁门，实际已控制了涉案房屋，被告要求搬出房屋内的办公设备，也遭原告拒绝。对于欠付的截止至2月18日的租金、物业管理费的金额无异议，但被告已支付的60,476元保证金可以抵扣租金和物业管理费，因此被告不应承担逾期付款违约金。被告不清楚原告计算电费的依据，且自2019年1月28日后，被告未再进入涉案房屋，不应再承担电费。涉案房屋已由原告控制，被告并未占用，无须支付占用费。由于原告出租房屋时，房屋为毛坯状态，被告进行了装修，因此按租赁市场的惯例，原告应当给予装修免租期。在2019年春节后，被告在与原告的协商过程中曾表示愿意在保证金不退还的基础上再支付3万元给原告，但原告未同意。原告并无必要提起本次诉讼。原告主张解约违约金的请求没有依据。原告主张的第6项至第10项诉讼请求均属于违约金，违约金过高。被告仅延迟支付租金，愿意承担延迟支付租金的违约金。另，律师事务所不受《合伙企业法》的调整，应当受《律师法》调整,因此原告要求孙继承承担连带责任的请求没有法律依据。经审理查明，2018年5月，原告颢闵公司作为甲方(出租方)，被告英泽律所作为乙方(承租方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案的408室房屋出租给乙方，建筑面积200.64平方米；甲方于2018年5月25日向乙方交付房屋，租期自2018年5月25日至2020年5月24日；房屋租金单价为4.10/平方米/天(未含税金，税金由乙方支付)，月租金25,021元，租金支付以每二个月为一个周期；乙方应于已付租金周期到期前7日向甲方支付下期租金。逾期支付的，逾期一日,则乙方需按日租金总额的0.5%支付滞纳金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金加2个月物业管理费之和，即60,476元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同附页的补充条款约定：免租装修期为30天，自2018年5月25日至2018年6月24日；房屋交付日期为2018年5月25日；甲方收到乙方应付租金后的20个工作日内，甲方依法开具全额租赁发票给乙方，所产生的税费由乙方承担；双方确认，物业管理费(含中央空调能耗费)每月5,217元；乙方应缴纳公用事业费用包括电费、电讯费、电话费等公共事业费用；租金、物业管理费的支付方式为预付，乙方应在每期(以二个月为一期)开始前七日，向甲方付清该期租金、物业管理费；乙方逾期支付租金、管理费，每逾期一日，乙方按所欠款项的0.5%支付逾期违约金；若乙方拖欠租金、管理费、电费或其他应付费用(包括但不限于乙方原因造成甲方损失的违约金、赔偿款、补偿款等)，甲方有权(但并非必须)立即从保证金中直接扣除相应数额的款项以支付乙方拖欠的费用。如因本合同履行，双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用(包括但不限于仲裁费、法院诉讼费、执行费、律师费、争议过程中的取证费及公证费等)；乙方明确同意及声明,当发生一项或多项违约事件后的任何时间,甲方有权单方面解除本合同,切断该房屋的所有电力、空调、水电、互联网及其他设施的服务,并合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备,乙方还需向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金;(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有);(3)按逾期应付款项的日0.5%标准向甲方支付违约金(仅适用于违约事件第1项)……。乙方的违约事件包括：乙方逾期未足额支付或不支付其应支付的租金、管理费、公共事业费、滞纳金及其他费用(如有)之任何一项累积拖欠天数达到三十日或以上的……。合同对其他事项亦作了详细约定。2018年5月25日，原告将涉案房屋交付给被告英泽律所，双方签订进场移交表。在该移交表中注明了移交的设备名称和数量。表中记载电表读数为149.97度。英泽律所支付了保证金60,476元，接收了涉案房屋并作办公使用。在合同履行过程中，被告英泽律所拖欠了自2019年1月1日起的租金、自2019年2月1日起的物业管理费。原告于2019年1月24日向被告英泽律所发函催款。但被告英泽律所未能支付欠款。2019年2月13日，原告向被告英泽律所寄发律师函，通知被告解除合同，并要求被告退还房屋、付清欠款、承担违约责任。该律师函于2月18日送达被告英泽律所。2019年4月16日，原告将由物业公司开具的《XXXX广场物业缴付通知书》转送给了被告英泽律所，该通知单的内容为涉案房屋自2018年3月1日至2019年3月14日的应缴电费2,747.80元。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，被告表示原告于2019年2月18日已停水停电并锁门。对此原告表示，原告曾于2019年2月底3月初对涉案房屋停水停电，于3月中旬恢复水电供应；原告从未锁门，涉案房屋使用门禁卡，原告无法进入，房屋由被告控制且未返还原告。原告从未阻止被告搬离房屋内的物品。在2019年4月，被告仍向物业公司申请使用货运电梯；涉案房屋仍由被告的行政人员办公，原告不清楚被告英泽律所何时搬离涉案房屋；对于被告已付的保证金,在本案处理中可以抵扣租金。另被告表示，由于原告在2019年1月28日锁门，故被告自此不再于涉案房屋内办公。从3月开始寻找搬场公司搬场，又因需要原告打开门锁，原告仅允许在周六、周日搬场，因此直至4月由被告通过原告向物业公司申请使用货运电梯，将房屋内办公设备搬离。房屋门禁卡已还给了原告，但具体归还时间记不清了。结欠原告的租金、物业管理费属实，如法院认定被告构成迟延付款，则对于每日1‰标准计算违约金无异议。原告自行降低违约金标准，也说明原告知道合同约定的违约金过高，已违反法律规定。2019年7月26日的法庭审理中，本院要求原告于当日自行收回房屋。原告向本院提供一份受托人落款处加盖北京好租科技发展有限公司上海分公司合同专用章、签署日期为2018年6月22日的《服务确认书》，内容是原告委托该公司就涉案房屋的出租提供居间服务，委托期限为2018年4月1日至2018年7月1日，居间服务费17,202元。原告另提供一份工商银行业务回单，内容为2018年7月5日原告向该公司支付17,202元服务费。原告向本院提供一份聘请律师合同一份，7,000元律师费发票1张、7,000元律师费的网上银行电子转账回单1份。原告从上海市律师行业信用信息服务平台打印了被告英泽律所的登记信息，显示：英泽律所的组织形式为普通合伙，孙继承为负责人，人员名单为合伙人孙继承，执业律师为陈岳辉、孙继承、郑笑梅。以上事实，由原告提供的上海市房屋租赁合同、移交表、被告支付租金和物业管理费的银行转账凭证、原告开具的发票、律师函及快递信息单、聘请律师合同及律师费发票、银行转账凭证、英泽律所的登记信息、电费缴付通知书以及双方当事人陈述所证实。本院认为,原告颢闵公司与被告英泽律所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按约履行各自义务。被告按时支付租金、物业管理费是其合同主要义务，但在合同履行过程中，被告未能支付自2019年1月1日起的租金，自2019年2月1日起的物业管理费，且逾期支付超过三十天，因此被告已构成根本性违约。鉴于被告英泽律所的违约行为，原告据此享有合同解除权。原告的解除合同通知于2019年2月18日到达被告英泽律所，因此租赁合同于该日解除。合同解除后，被告英泽律所负有向原告返还房屋的义务，但被告未能及时返还。被告的庭审陈述可以证实，至少截止至2019年4月，被告英泽律所尚未全部搬离办公设备用品。被告关于原告在2019年1月28日即已控制房屋的辩称意见，无相关证据证明，且被告也未提供证据以证明其已将房屋退还给原告。在本案诉讼期间，经本院释明并要求原告于2019年7月26日自行收回涉案房屋。因此，涉案房屋已由原告收回，原告主张要求被告英泽律所退还涉案房屋的诉讼请求无需再行处理。被告英泽律所应当支付拖欠的截止2019年2月18日的租金、物业管理费。被告对于原告主张的截止至2019年2月18日的租金和物业管理费(均含税)的金额无异议，且同意支付。合同约定的每一期租金和物业管理费的支付期限，即提前七日预付租金和物业管理费。被告未能按时付款，应当承担逾期付款的违约责任。现原告要求按每日1‰标准计算违约金，低于合同约定的计算标准，被告对此亦无异议，故本院予以准许。关于电费，自被告英泽律所承租房屋后进行装修、入驻办公，从未支付过电费。被告英泽律所于2019年4月16日签收了物业公司开具的缴付电费通知单，该通知单记载涉案房屋应付电费为2,747.80元，被告对此通知未持异议，因此被告应当支付此笔电费。原告主张的电费为2,985.48元，但其提供的电表读数照片不清，且被告不予认可，因此本院以2,747.80元作为被告应付之电费。关于原告主张的自2019年2月19日起的房屋占有使用费，本院认为，在合同解除后，被告负有立即退还房屋的义务。如被告仍占有房屋，则构成不当占有，损害原告的利益，应向原告支付占有使用费。占有使用费可以参照租金标准计算，并结合物业管理费的支出成本。因此原告要求按每天996.52元计算占有使用费的请求，本院予以采纳。虽然被告表示原告曾在2019年2月底3月初切断了水电供应,但此系原告对被告迟延支付租金等费用所采取的一种催讨措施，且合同上对此也有相应约定。被告应当支付自2019年2月19日起至2019年7月26日止的占有使用费，共计：161天*996.52元/天=160,439.72元。关于装修免租期内的租金，原告基于对被告履行合同义务至合同期届满的可得利益的信赖，而给予被告一个月的免租期，但涉案合同履行未满一年，因被告的违约行为而导致合同解除，因此原告按合同约定可以要求被告英泽律所支付免租期租金。但考虑到合同已履行了将近一年时间，故本院酌情确定由被告英泽律所支付半个月免租期的租金计12,510.50元。关于原告主张的律师代理费7,000元，符合合同约定，原告提供的证据证明了为本次诉讼已实际支付了7,000元律师代理费，因此原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告偿付解约违约金67,202元，本院认为，违约金具有弥补守约方损失的功能，也体现对违约方进行惩罚的功能。被告英泽律所已向原告支付了租赁保证金60,476元，该金额相当于两个月租金和物业管理费的总额，该笔保证金由原告作为违约金予以没收，应当可以弥补原告因被告违约而造成的大部分损失。因此，原告在已没收被告英泽律所保证金的情况下再要求被告英泽律所支付67,202元违约金，对被告英泽律所而言，违约责任确实过重，被告要求调低的意见，本院予以采纳，本院酌情调整解约违约金至3万元。根据《律师法》第十五条第二款规定，合伙律师事务所可以采用普通合伙或者特殊的普通合伙形式设立。合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。目前从原告提供的英泽律所的登记信息显示被告孙继承是英泽律所的合伙人，因此对于英泽律所的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国律师法》第十五条第二款之规定，判决如下：一、原告上海颢闵文化发展有限公司与被告上海英泽律师事务所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；二、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢闵文化发展有限公司截止2019年2月18日的租金(含税)44,339.44元，并偿付以40,308.58元为本金，按每日1‰标准计算自2018年12月25日起至实际支付之日为止的逾期付款违约金；三、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢闵文化发展有限公司截止2019年2月18日的物业管理费(含税)3,443.40元，并偿付以3,130.20元为本金，按每日1‰标准计算自2019年1月25日起至实际支付之日为止的逾期付款违约金；四、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢闵文化发展有限公司电费2,747.80元；五、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢闵文化发展有限公司自2019年2月19日起至2019年7月26日止的房屋占有使用费160,439.72元;六、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢闵文化发展有限公司免租期内部分租金12,510.50元;七、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内赔付原告上海颢闵文化发展有限公司律师代理费7,000元;八、被告上海英泽律师事务所于本判决生效之日起十日内偿付原告上海颢闵文化发展有限公司解约违约金3万元；九、被告孙继承对于被告上海英泽律师事务所上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,023.11元，财产保全费1,747.40元，合计4,770.51元，由原告上海颢闵文化发展有限公司负担858.69元，被告上海英泽律师事务所、孙继承负担3,911.82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年八月二十三日书记员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国律师法》第十五条第二款合伙律师事务所可以采用普通合伙或者特殊的普通合伙形式设立。合伙律师事务所的合伙人按照合伙形式对该律师事务所的债务依法承担责任。