山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3441号 原告：青建集团股份公司，住所地青岛市市**堂邑路**，统一社会信用代码：913702002645877228。 法定代表人：吴书义，职务：总裁。 委托诉讼代理人：郑铭，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。 被告：王信智（曾用名王斌），男，1962年11月19日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：徐健，山东康辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司英杰，山东康辉律师事务所律师。 原告青建集团股份有限公司（简称青建集团）与被告王信智租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青建集团委托诉讼代理人郑铭，被告委托诉讼代理人徐健、司英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青建集团向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《租赁合同》、《补充协议》于2018年12月25日解除；2、判令被告立即停止侵害、返还非法占用原告名下位于青岛市市南区户房产；3、判令被告支付自2018年7月22日起至2018年12月25日期间租金166667元、滞纳金13000元，并支付自2018年12月26日至实际返回房屋之日止参照租金计算的房屋使用费及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2019年4月21日的房屋使用费为133333元，利息1885元）。以上共计314885元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月20日及2013年7月，被告与青岛凯悦置业集团有限公司（简称凯悦置业）签订《租赁合同》及《补充合同》，由被告承租青岛市市南区燕儿岛路10号凯悦中心六层房屋，租期自2013年7月22日至2032年7月21日，租金每五年200万元，第二期租金支付时间为2018年7月21日。2017年12月，原告通过司法拍卖形式取得涉案房屋产权，承继凯悦置业作为出租人的权利义务，经原告多次催要，被告拒付租金，故具状起诉，请求判如所请。 被告王信智辩称，1、其与原告之间未发生租赁关系，亦未签订租赁合同及补充协议，无解除之说；2、其未损害原告权益，被告承租凯悦置业房屋，分两次交齐租金，租赁合法有效，依据买卖不破租赁原则，被告有权继续合法使用涉案房屋，不存在非法占用问题；3、原告诉求第三项写明的是租金，既然主张租金就应当证明租赁关系存在，方能产生租金，被告未租赁其房屋，无支付租金之说；4、原告诉状中未提及被告已足额交付给凯悦置业租金问题，故请驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 涉案房屋位于青岛市市南区户房屋，原产权人系凯悦置业。2017年12月15日，青岛市中级人民法院作出（2013）青执字第150号之30执行裁定书，载明因青建集团与凯悦置业建设工程施工合同纠纷一案，于2017年12月11日通过淘宝网拍卖涉案房屋。2017年12月12日，青建集团以13713584元最高价竞得，裁定涉案房屋归原告所有。后青建集团办理涉案房屋产权转移登记手续。诉讼中，原被告确认均参与竞买。 另查明，2012年3月20日，凯悦置业与王信智签订《租赁合同》，由王信智承租涉案房屋用于经营。主要内容为：1、租期自2012年3月23日至2031年3月22日，期限19年；2、王信智每五年交纳租金200万元，以后每五年应提前一个月支付下期租金，水电房屋押金5万元；3、如王信智不能按期交纳租金，每迟延一天支付万分之五滞纳金，逾期三十天仍未足额交纳，出租人可解除合同。后双方又签订补充协议，约定：1、凯悦置业已于2013年7月22日将涉案房屋交付王信智；2、租期自2013年7月22日至2032年7月21日；3、王信智第二期租金支付时间应为2018年7月21日。2012年3月23日，王信智向凯悦置业支付首期五年租金200万元。 还查明，被告确认涉案房屋由其占有使用。 对有异议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交于2018年11月15日作出的《律师函》，确认涉案房屋产权变更及租赁事实，要求被告收函后10日内支付2018年7月22日至2023年7月21日期间租金200万元，否则将依法维权，并提交邮寄回执予以佐证；被告不予认可，认为双方不存在租赁关系，该通知对其无效。本院认为，该证据印证原告追索租金事实，被告虽持有异议，但未提交证据反驳，本院予以采纳。 被告提交于2018年12月25日作出的《解约通知书》，载明被告经催告仍未交纳租金，通知：1、自通知送达之日或视为送达之日，《租赁合同》及《补充合同》即告解除；2、被告应于收函后5日内腾空返还场地；3、支付5个月租金及同期贷款利息，并提交照片证明解除通知张贴于涉案房屋大门；被告不予认可，认为双方不存在租赁关系，该通知对其无效。本院认为，该证据印证原告追索租金事实，被告虽持有异议，但未提交证据反驳，本院予以采纳。 被告提交《补充协议书》，证明已向凯悦置业交付全部租金，该协议载明：“甲方：青岛凯悦置业有限公司（出租方）法定代表人：王博乙方：王斌身份证号码（承租方）双方就2012年3月20日租赁合同中租金部分，达成补充协议如下：一、乙方已将祖传名家书画一帧於本补充协议签定日交付给甲方持有，抵付应付甲方全部租赁房屋期间的剩余580万元租金，书画价值人民币700万元。出于商业秘密及安全因素考虑，双方承诺保证不对外公开该画作的出处及作者。二、甲方承诺在持有画作后，妥善予以保管，如有损坏及时修缮，保证该画作的完整性，不得复制和对外公开展示。三、如将来乙方提出800万元价格回购，则甲方须无条件同意，并在收到回购金当日将画作完整交还给乙方。四、本协议签定日，即为画作交付日，已经交付即视为甲乙方之间所涉及的租金全部交清。五、如本画作损毁或未经乙方同意转让，则须另行甲方赔付乙方人民币500万元。六、本补充协议为原2012年3月20日租赁合同的必要部分，双方承诺共同遵守。甲方：（盖章）乙方：王斌2013年12月26日。”原告质证称：1、对真实性不予确认，签约双方主体是否确为凯悦置业及被告存疑；2、对合法性不予认可，经原告调取青岛市中级人民法院笔录记载，被告与凯悦置业法定代表人王博及家人存在比较密切关系，且从2012年起至今，在原被告接触过程中，凯悦置业与被告均未提及该协议。在涉案房产进行司法拍卖期间，被告也并未作为承租人向法院提交，不排除该协议系被告与凯悦置业为逃避支付租金义务补充作出；3、对证明事项不予认可，被告想以该证据证明抵顶租金事实，但如此大额抵租行为，凯悦置业未出具入账、记账凭证，双方亦未对字画进行鉴定评估，不符合商业交往常理，且在补充协议第五条还约定凯悦置业不得损毁、转让，说明凯悦置业并未取得该份证据。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告仅提交该协议佐证待证事实，除此再未提交其他有效证据进行补强，被告亦不予认可，且涉案房屋系经司法拍卖，被告未证明其在处置期间曾主张权利，故本院尚无法核实该证据客观性、真实性、关联性，对该证据不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，凯悦置业与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告通过司法拍卖方式取得涉案房屋产权，已成为诉争协议相对人。 《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条又规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”被告作为承租人，负有支付租金义务，依诉争合同约定，被告应于2018年7月21日支付第二期五年租金200万元，但至今未予支付，违反合同约定，原告行使解除权并无不当。从原告提交证据看，其于2018年12月25日即通知被告，故诉争合同应于该日解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁关系既已解除，被告应当返还租赁物。 《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告关于款项诉求可分为：1、2018年7月22日至2018年12月25日期间租金166667元及滞纳金13000元；2、2018年12月26日至实际返回房屋之日止参照租金计算的房屋使用费及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2019年4月21日的房屋使用费为133333元，利息1885元）。首先，对第1项诉求，2018年7月22日至2018年12月25日期间约为5个月，被告既于该期间内占有使用租赁物，应向原告支付租金166667元（40万元/年÷12个月×5个月）。原告要求被告支付滞纳金13000元，本院认为《租赁合同》第七条约定如被告不能按期交纳租金，则每延迟一天支付万分之五滞纳金。依双方约定，被告应于2018年7月21日支付租金，因其未依约履行义务，故应支付2018年7月22日至2018年12月25日期间滞纳金13000元（166667元*0.5‰*156天）；对第2项诉求，因租赁关系已经解除，被告负有返还租赁物义务，然被告现仍占有使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费，应按年租金40万元之标准，自2018年12月26日至实际返还之日止。截止2019年4月21日，被告已经占有使用约为4个月，被告应支付占有使用费133333元（40万元/年÷12个月×4个月）。原告还要求被告支付该期间利息1885元，本院认为，因被告尚未返还涉案房屋，时间上存在不确定性，本案对此暂不作处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告青建集团股份有限公司与被告王信智之间的《租赁合同》及《补充合同》于2018年12月25日解除； 二、被告王信智于本判决生效之日起三十日内向原告青建集团股份有限公司返还位于青岛市市南区户房屋； 三、被告王信智于本判决生效之日十日内向原告青建集团股份有限公司支付2018年7月22日至2018年12月25日期间租金166667元及滞纳金13000元； 四、被告王信智于本判决生效之日十日内向原告青建集团股份有限公司支付2018年12月26日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费（以《租赁合同》约定的40万元/年为计算标准，截止2019年4月21日，应付133333元）； 五、驳回原告青建集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6023元，由原告负担36元，被告负担5987元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程凯 人民陪审员  赵莲 人民陪审员  范伟 二〇一九年十月三十日 法官 助理  邱山 书 记 员  韩露