安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初2141号原告：何英，女，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省明光市。原告：何雯，女，1991年3月28日出生，汉族，住江苏省盱眙县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告何英、何雯与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何英、何雯共同的委托诉讼代理人陈义玲、被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风到庭参加诉讼。被告中普公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。何英、何雯向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付其租金98265元（自2016年10月1日起按月租金4401元/月计算至2019年4月30日，以后按约定房租标准计算至房屋移交至其之日止）；2、中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，计算至租金付清之日止；暂计算至2019年4月30日为52163元）；3、解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，其向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号家居馆（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D幢2085室房屋，建筑面积为46.72㎡，购房款为446004元。其（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其D幢2085室商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年；从2013年10月1日起，前三年为免租期，第四至第七年乙方承诺给予甲方每年保底收益按房款总价的11.84%支付，超出部分租金90%归甲方所有，10%归乙方所有支配；甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日期间与2023年7月1日至2023年9月30日期间可以书面向丙方提出回购申请，丙方应在接到该申请后6个月内办理回购手续，并分别按照商品房买卖合同总价款150%和200%退还甲方购铺款；租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；违约金计算方式为：50元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。上述合同签订后，其按约定支付购房款，取得该房屋产权并按期将房屋交付给中兴公司承租。截至2019年4月30日，涉案商铺按照合同约定已产生房租31个月，中兴公司、中普公司仅支付其8个月20天的租金，累计欠其租金98265元、违约金52163元。中兴公司在庭审中辩称：1、对何英、何雯主张的租金数额无异议。2、何英、何雯主张的违约金过高，建议按银行贷款基准利率计算违约金，同意在计算违约金时不考虑已付款项相应应扣减的违约金。3、涉案商铺为虚拟分割的商铺，只能统一使用无法分开使用，解除涉案委托经营管理合同实际上是损害何英、何雯的利益，其认为不应当解除。中普公司辩称：1、中普公司不是委托经营管理合同的当事人，其在合同中关于回购的约定与租赁无关，何英、何雯的诉请与中普公司无关，其在承诺书中承诺的租金已全额支付。2、何英、何雯主张的违约金过高，建议按银行贷款基准利率计算违约金，同意在计算违约金时不考虑已付款项相应应扣减的违约金。本院经审理认定事实如下：2013年，何英、何雯向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D2085室房屋，建筑面积为46.8㎡，购房款为446004元。后何雯（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在2楼D2085号商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司共向何雯支付租金38203元。上述事实由何英、何雯举证的不动产权证、购房发票、《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》、《租金、违约金明细》予以证明，经中兴公司质证均无异议，中普公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利，本院对其证明力均予以确认。本院认为，何雯与中兴公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付何雯半年租金即26403.43元（446004元×11.84%÷2）；根据何雯诉请的期间，中兴公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31日前各支付租金26403.43元，于2019年4月30日前支付租金4400.57元（按约定，中兴公司于2019年4月30日前应支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但何雯的诉请仅包括2019年4月份的租金，本院予以准许，2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金其可另案主张），合计136417.72元，扣除中兴公司已支付的38203元，尚欠98214.72元（租赁期间：2016年10月1日至2019年4月30日）。因何雯主张欠付租金为98265元，中兴公司对此无异议，本院予以支持。对何雯主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月2340元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，分别按租金26403.43元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至2019年4月30日止；自2019年5月1日起，按租金98265元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算至租金实际付清之日止。关于何雯要求解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》的诉请，因何雯将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括何雯在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故何雯要求解除本案运营管理合同的条件尚不成就，本院对何雯的该项诉讼请求不予支持。对何雯要求中普公司承担共同付款义务的意见，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故何雯作为房屋买受人主张中普公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务，本院予以支持。关于何英的主体资格，其虽未作为甲方在《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中签名，但中兴公司、中普公司在庭审中对何英作为本案原告提起诉讼并未提出异议，本院对其诉讼主体资格予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何英、何雯租金98265元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金26403.43元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金98265元为本金；均按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、驳回原告何英、何雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元，减半收取计1694.5元，由原告何英、何雯负担423.5元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担1271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 超二〇一九年六月二十六日书记员 肖丽敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。