上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16448号原告(反诉被告)：首慈康星养老服务有限公司，住所地北京市。法定代表人：李海玉，执行董事。委托诉讼代理人：吴昊男，男。被告(反诉原告)：上海远福文化传媒有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：涂家良，总经理。委托诉讼代理人：张琦，上海汉盛(北京)律师事务所律师。被告：涂家良，男，1978年9月3日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：张琦，上海汉盛(北京)律师事务所律师。原告首慈康星养老服务有限公司(以下简称首慈公司)与被告上海远福文化传媒有限公司(以下简称远福公司)、被告涂家良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序。庭审中，被告远福公司于2019年5月21日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人吴昊男、被告(反诉原告)远福公司暨被告涂家良的委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首慈公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令远福公司向首慈公司返还定金人民币800,000元(以下币种相同)；2.依法判令被告涂家良对上述定金返还承担连带责任；3.判令远福公司、被告涂家良承担诉讼费。事实和理由：2018年12月7日,首慈公司与远福公司签署了《租赁框架协议》,其拟租赁远福公司所承租的位于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号房屋,协议有效期为两个月,自本协议签署之日起开始计算,远福公司应积极协助首慈公司办理消防、施工、养老许可等正常经营所需的手续。《租赁框架协议》第4条约定“......若本协议有效期内因无法取得消防许可手续的,甲方(远福公司)应在本协议有效期届满后3日内无息退还所有定金给乙方(首慈公司)”、第9条约定“本协议生效期内因甲方未能就正式租赁合同细节条件等达成一致并签署正式租赁合同或甲方有效期内未取得消防许可手续的,甲方应在3日内将定金无息退还乙方”。《租赁框架协议》签署后,首慈公司严格按照合同约定履行了己方义务,包括但不限于向远福公司支付了定金800,000元、积极提供设计图纸等资料以办理消防许可手续等。但远福公司仍未能协助首慈公司取得消防许可手续,且双方亦未能就正式租赁合同内容达成一致意见。为此,首慈公司于2019年2月18日向远福公司致送了《通知函》,定金返还条件已经成就,首慈公司要求远福公司返还定金,但截至起诉之日,远福公司仍未向首慈公司返还定金,严重损害了首慈公司的合法权益。根据《租赁框架协议》第10条约定,被告涂家良为远福公司履行退还800,000元定金事宜提供不可撤销的连带责任保证担保,远福公司应按照合同的约定对被告涂家良的违约行为承担连带责任。远福公司与被告涂家良之行为已侵害首慈公司合法权益，故首慈公司诉至法院，望判如所请。远福公司、被告涂家良共同辩称如下：均不同意首慈公司所有诉请。针对诉请1，其认为根据双方签订的协议第九条第二款之规定，若由于甲方原因没有签订正式合同或者甲方的原因没有取得消防许可证可以不退还定金，之所以没有在期内办出消防许可证的原因在于首慈公司，所以不同意诉请1。另认为租赁协议第一条约定租赁各项条款、租金以及租赁的期限，租赁合同已经成立，所以也不应退还定金。基于不存在退还定金的情况，所以对于诉请2也不予认可。另，远福公司认为，经双方多次协商签订的框架协议，具有法律效力，对双方均有约束力。该协议对于租赁面积、租金、租赁期限等主要事项均有明确约定，且约定消防手续应由首慈公司办理，远福公司协助。其认为消防手续暂未能办理的责任不在远福公司，在其多次要求首慈公司出具合乎规范的图纸等设计消防验收的文件并要求相关负责人到场时，是首慈公司置若罔闻造成最终消防手续未能按期办出。如果首慈公司真心想履约，即便两个月内未能办理出消防手续，也不构成其违反框架协议的理由。远福公司另认为，根据被告涂家良与首慈公司相关代表的微信往来信息可以证明，首慈公司之所以最后不愿意和远福公司签订正式租赁合同是因为希望绕过远福公司直接与房屋的产权所有人签订租赁合同。而首慈公司当时考虑到此举会对远福公司造成巨大损失也曾提出愿意补偿3,000,000元。综上，鉴于首慈公司的种种行为导致涉讼房屋处于空置状态致使远福公司的巨大租金损失。故，远福公司提出反诉并主张：1.判决首慈公司向远福公司支付经济损失2,200,000元；2.反诉费由首慈公司承担。针对远福公司的反诉诉请，首慈公司辩称如下：不同意其反诉诉请。根据协议约定，远福公司实际未能在协议有效期内履行框架协议义务无权要求首慈公司赔偿任何的经济损失。且根据协议第三条约定也明确在此期间远福公司仍然是可以使用讼争房屋的。且在双方约定的有效期届满之后，远福公司不使用房屋造成的所有损失应由其承担。综上，双方在协议中没有约定关于损失赔偿的任何条款，且远福公司也没有证据证明其损失的实际发生，请求法院驳回其反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，远福公司作为合同甲方与首慈公司作为合同乙方就上海市(闵行区)北翟路XXX弄XXX号房屋签订《租赁框架协议》。协议约定了租赁面积5,880平方米，租金为2.6元/平米/天(含税)等租赁基本条件。协议第2条约定，协议签订后3日内乙方一次性向甲方支付定金人民币800,000元，支付定金后乙方可进场，甲方积极协助乙方办理消防、施工、养老许可等正常经营所需的手续(办理费用由乙方负责，甲方需要全力配合乙方出图及准备消防资料、产权证明文件等)。本协议有效期内甲方协助乙方取得消防许可手续后，甲方或甲方指定关联方与乙方协商并签署正式租赁合同，双方同意届时本协议定金自动转为押金的一部分，租金支付及发票开具等安排以双方签订正式租赁合同的约定为准。协议第3条约定，本协议有效期为两个月，自本协议签署之日起开始计算。本协议有效期内，甲方保证不得与其他任何第三方以抵押、出租或其他任何方式处置该物业的全部或部分进行商谈，或作出任何安排以处置该物业的全部或部分。如甲方违约，双倍返还所支付定金。协议第4条约定，甲乙双方应在本协议有效期内，在本协议约定的租赁基本条件的基础上进一步洽谈落实其他合同细节，签订正式房屋租赁合同或类似的合同。若本协议有效期内因无法取得消防许可手续的，甲方应在本协议有效期届满后3日内无息退还所有定金给乙方。协议第9条约定，本协议生效期内因甲方未能就正式租赁合同细节条件等达成一致并签署正式租赁合同的或甲方有效期内未取得消防许可手续的，甲方应在3日内将定金无息退还乙方；如因除由甲方未取得消防许可手续问题、因产权(包括但不限于施工证、养老证办理过程中产权相关证明文件的提供等)无法办证问题及甲方不履行本协议确认的商务条件问题未能签署正式租赁合同，则甲方不退还乙方所支付定金。协议第10条约定，甲方承诺甲方法定代表人涂家良为甲方履行退还800,000元定金事宜提供不可撤销的连带责任保证担保。协议另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、盖章。2018年12月10日，首慈公司向远福公司转账支付800,000元。2019年1月14日，案外人上海首慈春晖公司成立并办理营业执照，住所地即讼争房屋所在地。该公司系首慈公司的关联企业。2019年1月23日，远福公司向首慈公司寄送《告知函》。该《函》上载：“……根据镇相关领导的要求，需要乙方加急出具设计方案，甲方积极配合乙方请求华漕镇出会议纪要或养老许可的文件，离不开乙方的设计可行性方案，望贵方早日拿出满意的设计方案，否则后果由乙方自负。”该《告知函》以EMS快递形式寄送至首慈公司并于2019年1月25日签收。2019年2月26日，远福公司向首慈公司寄送《回复函》。该《函》上载：“……1.我方已尽力协助租赁方办理相关手续，有些资料及最新方案我方在2019年1月28日才收到并及时交予政府部门审批，因审批过程及春节假期，所以推迟。现我方正积极与政府部门交涉配合租赁方办理消防手续……现我方需要租赁方资料进窗口办理消防手续，租赁方需在2019年2月26日起5个工作日内提供所需要的资料。如我方在此时间内未收到租赁方的资料，我方判定租赁方自动放弃此房屋租赁权。我方自行处理此房屋租赁事项。造成的所有后果由租赁方承担所有责任。”该《回复函》以EMS快递形式寄送至首慈公司并于2019年2月28日签收。另查明，在首慈公司与远福公司签订合同后，被告涂家良与案外人陈某(首慈公司代表)对合同推进事宜进行沟通。从微信显示，2018年12月23日，应被告涂家良需要案外人陈某提供《上海涂家创业园项目可行性方案》相关文件。2019年1月8日，案外人陈某向被告涂家良提供《首慈.乐康颐养中心运营方案》。2019年1月15日案外人陈某向被告涂家良发送楼平面布置图(不带夹层)的相关文件，被告涂家良收到文件后催要设计方案，案外人陈某表示希望被告涂家良去做工作，否则方案改来改去也没有止境。2019年1月23日、1月25日，被告涂家良要求案外人陈某提供设计方案，否则无法进行消防申报。2019年1月26日，案外人陈某表示设计方案按照之前沟通的且实际提供的图纸已经深化到一定程度，此前也已经提供。被告涂家良则回复称村、镇领导希望首慈公司拿出完美设计方案，首慈公司修改后迟迟未交设计方案，造成损失应由首慈公司全部承担。案外人陈某再次回复称，设计方案在1月8日已经提供且得到被告涂家良和村书记的认可，镇里提出的深化方案也已经和被告沟通过，但考虑到继续深化设计公司的费用要近百万，所以请被告就当前方案通过镇上的会议。被告涂家良坚持要求案外人陈某提供深化方案。2019年1月28日，案外人陈某将深化方案交给被告涂家良。双方直至2019年2月11日再次联系。案外人陈某询问进展情况，被告涂家良表示推进中，领导明天上班。2019年2月20日，被告涂家良称镇领导已经通过养老院项目并要求案外人陈某参加次日的座谈会。案外人陈某表示首慈公司在催促结果其本人次日在杭州出差。被告涂家良回复称听说首慈公司放弃该项目并要求案外人陈某明确情况。案外人陈某称被告这周还不抓紧，已经超过协议规定时间，这周无法处理完毕其也没有办法。2019年2月25日，案外人陈某询问被告涂家良是否收到公司发函，称公司已经做出决策。被告涂家良称领导都同意了，要求首慈公司提供材料办理消防手续。案外人陈某回复公司意见已经明确，请被告方尽快给出处理方案把钱退给公司，以免后续大家造成损失。被告涂家良回复交给下面人处理了。又查明，2019年3月28日起，被告涂家良与案外人陈某又就首慈公司直接与村里签订租赁协议的相关条款、事项进行沟通、磋商，终未果。案外人陈某后离职。上述事实，由首慈公司提供的《租赁框架协议》、定金支付凭证、微信聊天记录截图、《回复函》，远福公司提供的《回复函》及邮寄凭证等一组、被告涂家良与首慈公司项目经理陈某微信聊天记录截屏一组、陈某名片、营业执照及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于首慈公司提供的有争议证据：《通知函》，旨在证明因协议期限届满，远福公司未能协助首慈公司办理消防许可手续，且双方未能就正式租赁合同内容达成一致意见，首慈公司于2019年2月18日向远福公司送达《通知函》，要求远福公司于收到通知函之日起3日内向首慈公司退还定金。而远福公司、被告涂家良均认为，没有收到过该《通知函》不予认可。对此，本院认为该《通知函》并无远福公司或者被告涂家良的签收信息，现远福公司与被告涂家良亦不认可真实性，故本院对该证据不予采信。对于远福公司提供的有争议证据：1.《告知函》、邮寄凭证、签收凭证一组，旨在证明远福公司催促首慈公司尽快拿出设计方案，系首慈公司拖延提供设计方案造成申请消防许可证延误。而首慈公司表示真实性无法确认，其没有看到该文件，对于《告知函》上的邮寄地址认可，但无法确认实际签收人，也无法确认《告知函》和ems签收凭证是否可以对应。且认为《告知函》并不能证明是首慈公司拖延造成了消防许可的延误办理。对此，本院认为该《告知函》已通过EMS方式向首慈公司地址进行寄送且显示签收，故对首慈公司称未看到该函不认可真实性的抗辩不予采信。本院对于该证据真实性、合法性予以确认，但该《告知函》系远福公司制作并发出的函件，仅能证明远福公司在函件中表述消防许可证延误办理的原因在于首慈公司。2.建设工程竣工验收消防备案受理凭证，旨在证明2019年1月3日讼争房屋已经满足了消防备案条件。而首慈公司则认为，该证据与本案没有关联性，备案的单位不是远福公司且消防指向的物业也与讼争房屋无法确认是否对应，即便是指向讼争房屋，也无法证明该房屋满足办理二次消防验收的条件。对此，本院认为双方均认可合同中指向的消防验收手续是指二次消防验收，而该证据系一次消防验收的相关凭证，故本院认为与本案不具关联性，对该证据不予采用。本院认为，首慈公司与远福公司签订《租赁框架协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。双方在实际履行过程中，在协议期满前未能取得消防许可手续亦未签订正式租赁合同。现，双方争议焦点有二：一、远福公司是否应当依照协议第9条之约定向首慈公司退回定金？二、首慈公司是否应向远福公司赔偿经济损失2,200,000元？针对争议焦点一，双方在协议中已然约定若未能签订正式租赁合同或远福公司在有效期内未能取得消防许可手续，就当在3日内将定金无息退还首慈公司。虽然远福公司主张其只是配合首慈公司办理消防许可手续，但实际操作应由首慈公司自行负责，所以无法按期办出消防许可手续的后果亦应由首慈公司承担。且远福公司认为首慈公司在提交材料的时候存在延误、拖延才导致无法按期办出消防许可证。另远福公司还认为首慈公司是为了直接与业主签订单价更为低廉的租赁合同才故意不配合导致期满。对此，本院认为：首先，远福公司的观点与双方协议中表述的文意显有出入，如照远福公司所称应由首慈公司办理消防许可手续其仅为协助，为何在协议第9条却约定如其未能办出消防许可手续便要向首慈公司退还定金？故对于远福公司该观点，本院实难采信。其次，在被告涂家良与首慈公司代表案外人陈某的往来微信中可见，首慈公司前期多次按照要求提供各类材料，直到后期被告涂家良坚持要求首慈公司提交“完美方案”时，首慈公司提出需要时间、额外的费用并要求被告涂家良设法与村、镇领导沟通通过前期已经递交的方案。从这些微信信息，本院实难认可远福公司所主张的首慈公司拖延给付材料之观点。最后，从被告涂家良与案外人陈某于2019年2月25日及2019年3月28日以后的微信记录可见，2月25日首慈公司已经明确要求被告涂家良退还定金，被告涂家良也称进行处理，而3月28日双方再进行新的租赁合同的磋商亦与原先合同并无关碍。仅从远福公司举证的该组微信记录，并不能证明首慈公司在履约过程中就出于要与业主方签订更为低廉的租赁合同而故意延误材料的提交。综上，本院认为远福公司当按约向首慈公司返还定金800,000元。另根据双方协议之约定，被告涂家良当对上述返还定金承担连带责任。针对争议焦点二，双方在协议中并未对未签订正式租赁合同的后果作出过约定。而远福公司认为由于首慈公司不配合导致正式租赁合同未签订且首慈公司意图与业主直接签订租赁合同恶意明显，故应对此期间造成远福公司的经济损失予以承担。且远福公司认为其为履行协议导致的空置损失已超过其主张金额，现其仅主张2,200,000元也在原本首慈公司代表案外人陈某磋商时的方案范畴内，所以应得法院支持。对此，本院认为：首先，远福公司所认为的首慈公司不配合签订正式租赁合同之观点并无相关证据予以佐证，且其主张既无法律规定，亦无合同约定。其次，在2019年2月25日首慈公司代表案外人陈某便已经明确向远福公司、被告涂家良表示要求退回定金，虽然后续双方仍有就新的租赁合同进行磋商的行为，但此时首慈公司并无要求远福公司继续空置讼争房屋。故空置之行为系远福公司自行决定、处分之后果，并无理由在最终双方磋商未成的情况下，要求首慈公司来承担相应损失。综上，本院认为远福公司反诉之诉请于法无据，予以驳回。综上，依据《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海远福文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)首慈康星养老服务有限公司返还定金人民币800,000元；二、被告涂家良对上述第一条之债务承担连带责任；三、驳回被告(反诉原告)上海远福文化传媒有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币5,900元，保全费人民币4,520元，以上合计人民币10,420元，由被告(反诉原告)上海远福文化传媒有限公司、被告涂家良负担。反诉案件受理费减半收取计人民币12,200元，由被告(反诉原告)上海远福文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年六月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。