安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民初52号原告：吴利民，男，1974年5月1日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。被告:芜湖联盛置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区联盛国际商业广场3B75，统一社会信用代码913402007964140058。法定代表人：吴建超，该公司总经理。被告：吴跃辉，男，1981年5月12日出生，现住福建省厦门市同安区。上述两被告共同委托诉讼代理人：许马飞，安徽兴皖律师事务所律师。原告吴利民与被告芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛公司）、吴跃辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告吴利民委托代理人韩婷婷，被告联盛公司、吴跃辉共同委托诉讼代理人许马飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴利民向本院起诉请求：1.确认吴利民、联盛公司签订的芜湖联盛国际商业广场1#楼2313—2320、2502、2509、2516—2519、2601、2602、2606—2614、2618—2620、2#楼1801、1812—1816、1819、1821—1823、2003—2006、2011—2012、2101、2104—2105、2110、2112、2114—2119、2201、2204、2206、2211—2214、2220、2222、2223、2301—2303、2309—2310、2317—2323、2401—2423共计100套商品房的《商品房买卖合同》合法有效；2.联盛公司协助吴利民办理上述100套商品房的房地产权过户登记手续；3.联盛公司支付违约金1595300元，暂计算到2018年8月1日，随后的利息按日千分之一计算；4.吴跃辉对上述第三项请求承担连带给付责任；5.本案诉讼费由联盛公司、吴跃辉承担。事实和理由：吴利民与联盛公司于2015年签订了100套商品房的《商品房买卖合同》，约定由吴利民购买联盛公司开发的芜湖联盛国际商业广场1#、2#楼共计100套商品房。2015年6月14日，吴利民与联盛公司、吴跃辉双方签订《关于商品房买卖合同的补充协议一》，协议主要约定：房屋总价款为1300万元，主合同及补充协议签订后支付300万元；联盛公司完成主合同登记备案后吴利民再支付9900万元；联盛公司协助吴利民办理完房地产手续后再支付剩余的10万元；吴跃辉为联盛公司的履约行为向吴利民承担连带保证责任。”上述协议签订后，吴利民已按约支付了购房款1290万元；联盛公司一直未能按约将上述商品房并协助吴利民办理产权过户手续。虽经吴利民多次催告，但联盛公司以种种理由拖延，至今未能办理。联盛公司辩称，对案涉合同效力没有异议，联盛公司因欠税无法开具发票，故不能协助吴利民办理过户手续，吴利民的第三项诉请没有法律依据。吴跃辉辩称，同意联盛公司的答辩意见。案涉主债务履行期限届满，保证期间已经经过，吴跃辉的担保责任已经免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。联盛公司、吴跃辉对于吴利民提交的三组证据的真实性均无异议，故本院该三组证据的真实性予以确认。联盛公司、吴跃辉未向本院提交证据。本院对在案证据，均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定如下：2015年，吴利民与联盛公司就“联盛国际商业广场1#、2#楼”100套商品房签订了《商品房买卖合同》，上述100份合同共同约定由吴利民购买联盛公司开发的芜湖联盛国际商业广场1#、2#楼共计100套商品房。2015年6月14日，吴利民与联盛公司、吴跃辉就上述100份合同签订《关于商品房买卖合同的补充协议一》，协议约定：房屋总价款为1300万元，主合同及补充协议签订后支付300万元，待联盛公司负责完成主合同登记备案后吴利民再支付990万元，待联盛公司协助吴利民办理完房产证所需手续后（包括不限于开具发票等）吴利民支付剩余10万元；联盛公司在收到吴利民购房余款10万元之日（即2015年12月14日）即应向吴利民交付上述100套房屋；如联盛公司未按主合同规定的期限将商品房交付吴利民使用，其应主动与吴利民协商延期交付，并按一下方式处理：每逾期一日，应按日向吴利民支付已付购房款千分之一的违约金，逾期超过90日，如联盛公司未按约定及时足额支付违约金的，吴利民有权选择解除主合同，如选择继续履行主合同的，联盛公司应按主合同约定交付商品房并办理房产证；为担保联盛公司完全履行主合同及补充协议，吴跃辉向吴利民提供连带责任保证，保证范围包括联盛公司应当返还的购房款、违约责任及吴利民为实现债权所发生的所有合理费用等，保证期间为两年。上述协议签订后，吴利民于2015年6月12日、6月15日、6月17日通过银行转账分别向联盛公司支付了300万元、500万元、490万元。联盛公司收到上述款项后，由于欠付税费无法对外开具发票的原因，尚未协助吴利民办理商品房产权过户手续，遂成诉。本院认为，吴利民、联盛公司、吴跃辉三方对案涉商品房买卖合同法律关系及其保证法律关系的效力均无异议，故本案争议的焦点在于：1.案涉100套商品房未办理产权过户及交付的责任在谁；2.案涉保证期间有无经过。一、关于本案的违约责任问题。根据双方签订的商品房买卖合同及其补充协议约定，吴利民应分三期支付总金额为1300万元的购房款。根据在案证据显示，吴利民已按约支付了前两期合计金额为1290万元的购房款，第三期购房款10万元应在联盛公司协助其办理完房产证所需手续后交付房屋前再行支付。双方约定的10万元剩余购房款支付时间为2015年12月14日，故联盛公司至迟应于2015年12月14日办理完上述手续。联盛公司在本案庭审中表示上述手续未能履行的原因在于其因欠税而无法开具发票，故本案商品房买卖合同法律关系中，房屋未能过户及交付的原因在于联盛公司，其应承担继续履行的义务，并就延迟履约行为向吴利民承担相应的违约责任。联盛公司抗辩其不存在违约行为，与在案证据及其庭审陈述相悖，本院不予采信。吴利民主张联盛公司应按协议约定的日千分之一利率向其支付违约金，上述利率超过法定标准，本院调整成年利率24%，以已支付的1290万元购房款为基数，从2015年12月15日起开始计算。二、关于保证期间问题。联盛公司履行办理房产证手续的期限于2015年12月14日届满，故吴跃辉作为连带责任保证人的保证期间应为从2015年12月15日开始起的两年期间，即于2017年12月15日届满。在案证据并未显示吴利民在上述保证期间内向吴跃辉主张过权利，故吴跃辉的案涉保证责任已免除。吴利民诉请其承担相应的保证责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、原告吴利民与被告芜湖联盛置业发展有限公司就芜湖联盛国际商业广场1#楼2313—2320、2502、2509、2516—2519、2601、2602、2606—2614、2618—2620、2#楼1801、1812—1816、1819、1821—1823、2003—2006、2011—2012、2101、2104—2105、2110、2112、2114—2119、2201、2204、2206、2211—2214、2220、2222、2223、2301—2303、2309—2310、2317—2323、2401—2423共计100套商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告芜湖联盛置业发展有限公司十日内协助原告吴利民办理上述100套商品房的产权过户登记手续；三、被告芜湖联盛置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内以1290万元为基数，按照年利率24%向原告吴利民支付自2015年12月15日起至第二项义务履行完毕之日止的违约金；四、驳回原告吴利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99800元，财产保全费5000元，合计104800元，由原告吴利民负担4800元，由被告芜湖联盛置业发展有限公司负担100000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  严阵审判员  肖珍审判员  陈勇二〇一九年九月十六日书记员  雷睿附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。