上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13292号原告：上海天南实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：俞忠勇，董事长。委托诉讼代理人：王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海易样物业管理有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：王宏。原告上海天南实业有限公司(以下简称天南公司)与被告上海易样物业管理有限公司(以下简称易样公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。2019年7月15日，本案依法转为普通程序。2019年12月20日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天南公司的委托诉讼代理人王海斌到庭参加诉讼。被告易样公司经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。天南公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月4日解除；2.判令易样公司支付2018.11.1-2019.2.4房屋租金119,700元；3.判令易样公司支付2017.11.1-2019.2.4物业管理费169,875元；4.判令易样公司将房屋腾空、恢复原状并交还房屋；5.判令易样公司按照3270元/日标准支付房屋占用费，自2019.2.5起算至实际返还房屋之日；6.判令易样公司按照日千分之三的标准以119,700元为基数支付拖欠租金的滞纳金，自2018.10.20起算至实际付清之日止；7.判令易样公司按照日千分之三的标准支付拖欠物业管理费的滞纳金，以每期应付金额为单独基数(三个月为一期，每期应付金额33,750元，最后一期为2019年2月1日至2月4日以1125元为基数)，分别自2017年10月20日、2018年1月20日、2018年4月20日、2018年7月20日、2018年10月20日、2019年1月20日起算至实际付清之日止。事实和理由：2017年10月，双方签订租赁合同，天南公司将上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋出租给易样公司，合同还约定了租金、物业费的标准。但易样公司未支付自2018年11月起的租金和租期内的全部物业管理费，天南公司多次催讨未果后发函解除了租赁合同。易样公司至今未付费用和搬离房屋。易样公司未作答辩。本院认定事实如下：天南公司为上海市零陵路XXX号9层房屋的产权人。2017年10月31日，天南公司(甲方)与易样公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋(以下简称系争房屋)出租给易样公司，租期自2017年11月1日至2026年10月31日止，甲方已于2017年10月31日前向乙方交付该房屋；第一、二年年租金459,900元，第三、四、五年年租金476,325元，第六、七、八、九年年租金492,750元，1年按365天计算；租金按一年为一期支付，先付后用，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金459,900元，以后应于每期起租日的前十天内支付给甲方(10月20日)，逾期支付的，每逾期一日，按当日应付租金的千分之三向甲方支付滞纳金；每月物业管理费11,250元，第一期物业管理费起付日按乙方实际进户日计算(按进户确认书为准)，以后付款方式、付款日按三个月为一期，每期提前10日支付，先付后用；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等费用，每逾期一天，按当期应付租金或物业管理费等费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；发生下列之一行为的，乙方应当承担违约责任：(1)未按本合同约定的时间和地点支付租金、物业管理费等超过30天的；违反上述约定，应赔偿甲方经济损失，租赁保证金归甲方所有，甲方还可以解除合同；在租赁期满或解除合同时，除甲方或后续租客认为装修的该房屋处于良好状态外，乙方应负责恢复物业的原状；乙方应于租赁期满之日，将房屋恢复原状后交还甲方；如乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同最后一期双倍日租金和双倍物业管理费的使用费。2018年1月22日，天南公司发函，称易样公司从2017年12月下旬开始实际进户系争房屋办公、活动等事宜，已产生相应物业管理费，请在收到本函五个工作日内搬离“进户确认书”。租赁期间，易样公司未支付过物业管理费，未支付自2018年11月起的租金。2018年11月，天南公司发函催讨租金、物业管理费及滞纳金。2019年1月31日，天南公司再次发函催讨，要求易样公司于2019年2月3日前付清，否则自2019年2月4日起，租赁合同解除，易样公司须在合同解除之日起3日内搬离系争房屋。2019年3月，天南公司又发函催讨欠付费用，并强调租赁合同已于2019年2月4日解除。另查明，经(2018)沪0104民初27302号民事判决书认定：上海易祥物业管理有限公司与上海佳传建筑装饰工程有限公司于2016年4月26日就系争房屋签订建筑装饰工程施工合同；装修工程于2017年1月10日前应已施工完毕，且上海易祥物业管理有限公司在该时间也实际控制了涉案房屋。再查明，根据工商信息，上海易祥物业管理有限公司、上海易样物业管理有限公司、汇吃汇喝公司在企业注册地址、邮箱、股东、高管、监事等事项上有交集之处。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。易样公司未支付自2018年11月起的租金，违反合同主要义务，已构成严重违约，天南公司据此解除合同、主张欠付租金，本院予以支持。合同约定自实际进户日起易样公司须支付物业管理费，但合同并未就“实际进户”的具体含义进行约定。在签订合同前天南公司已将系争房屋交付易样公司，而后签订的租赁合同却未约定物业管理费自起租日起支付，而是约定了“实际进户”之日起支付。因此，天南公司认为自易样公司须自起租日支付物业管理费，与合同约定不符。依常理，该处“实际进户”应指实际使用系争房屋之日。依本案证据，天南公司认为易样公司系2017年12月下旬开始实际使用，并发函要求签署“进户确认书”，故物业管理费本院酌定自2018年1月1日起计算。合同解除后，易样公司应将系争房屋腾空后交还天南公司。鉴于房屋原状不够明确具体，且装修仍有利用价值，故天南公司要求恢复原状的请求，本院不予支持。天南公司主张房屋占用费、逾期付款滞纳金，均具有合同依据，本院予以支持。物业管理费的滞纳金计算，本院依据前述认定予以调整。易样公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、上海天南实业有限公司和上海易样物业管理有限公司于2017年10月31日就上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月4日解除；二、上海易样物业管理有限公司于本判决生效后十日内将上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋腾空并交还上海天南实业有限公司；三、上海易样物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付上海天南实业有限公司房屋租金119,700元、物业管理费147,750元；四、上海易样物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付上海天南实业有限公司逾期付租滞纳金，以119,700元为基数，自2018年10月20日起至判决生效之日止，按每日千分之三计算；五、上海易样物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付上海天南实业有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金，以33,750元为基数，分别自2018年1月1日、3月20日、6月20日、9月20起；以12,750元为基数，自2018年12月20日起；均计算至判决生效之日止，均按每日千分之三计算；六、上海易样物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付上海天南实业有限公司房屋占有使用费，自2019年2月5日起至实际返还房屋之日止，按每日3270元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,841元，由上海天南实业有限公司负担841元，上海易样物业管理有限公司负担18,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  徐建美人民陪审员  刘光妹二〇二〇年一月七日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。