湖南省长沙市天心区人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘0103民初6567号原告：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾志成，董事长。委托诉讼代理人：繆先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。被告：康厚梅，女，1987年5月5日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。原告长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）诉被告康厚梅返回原物纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行审理，原告金华康公司委托诉讼代理人繆先进、被告康厚梅委托诉讼代理人马昌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为249平方米的房屋(现为被告占用开设的俄罗斯烤吧)腾空并返还给原告；二、判令被告向原告支付房屋占有使用费14.94万元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费共5.5878万元，前述各项共计:20.5278万元(暂计算至2019年6月30日)；三、判令被告按200元/平方米/月的标准向原告支付2019年7月1日起至实际腾房交付给原告之日止的房屋占有使用;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年1月2日，原告与案外人唐安(香港)娱乐投资管集团有限公司(以下简称香港唐安公司)签订《租赁合同》，约定原告将位于王府井商业广场BC栋二、三、四层房屋出租给香港唐安公司;租赁期限为9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止;租金为季交，首期租金在合同签订后五个工作日内支付，以后每期租金在上租赁季度届满前10日支付下期租金;如逾期交付租金、物业费及水、电、燃所费等相关费用的，每逾期一日，每日按逾期应交付金额的万分之五支付违约金;拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部的达到30日，则原告有权单方面解除合同，提前收回物业。并且，合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋提供给了香港唐安公司使用。2019年3月4日，香港唐安公司将涉案房屋(位于王府井商业广场BC栋三楼、合同约定建筑面积为249平方米)转租给被告用于经营莫斯科西餐(实际经营俄罗斯烤吧）。由于香港唐安公司严重违约，仅向原告支付了第一个季度的租金，后续租金再也没有支付，经原告多次催讨均未果。所以，原告于2019年4月1日向香港唐安公司发出了《解除合同通知函》，并已送达给香港唐安公司。原告与香港唐安公司的租赁合同已于2019年4月1日解除，原告有权收回房屋此后，原告多次向被告发出了通知，要求被告直接与原告另行洽谈租赁事宜、直接从原告处租赁涉案房屋，并表明如双方就租赁不能达成一致，则被告应当将房屋腾退交付原告。双方经过数次洽谈，无法就租赁事宜达成一致，为此，原告要求被告将房屋腾退交付原告但是被告拒不腾退。综上所述，原告认为:原告与香港唐安公司的合同已依法解除，香港唐安公司应当将房屋腾退并交付给原告，香港唐安公司与被告的转租合同已处于履行不能的状态，被告亦负有腾房的义务，而无权继续占有、使用涉案房屋，现被告拒不腾房的行为构成了侵权。被告辩称，一、本案为合同纠纷，不是侵权纠纷，不存在返还原物的问题。2019年3月4日，被告与原告委托的第三方签订了《商铺使用合同》和《合作协议》，双方约定第三方已依法取得长沙市天心区王府井商业广场BC座二层三层四层的物业占有、使用、收益、转租权利等在内的权利，被告租赁其三楼的一间商铺，租赁期为四年，并约定租金按照每天店面营收金额的10％为标准支付，物业管理费为12元每月每平方，物业费半年缴纳一次，并缴纳4万元保证金。合同和协议签订后，被告投入了大量资金进行店面装饰装修，但原告以与第三方解除合同为由，要求被告与其签订合同，并将租金提高到每月每平方200元，每月租金高达49800元，被告无法接受如此巨额租金，原告即采取恶意停电措施，导致目前被告的店门一直无法正常营业。经查，原告系第三方的股东，并给第三方出具了委托书，由第三方代为处理二三四层项目事宜，且四楼一直在营业，因此被告有理由相信，第三方在原告的授权下与被告签订合同，代表了原告的行为，该合同应对原告具有同等的效力。根据《合同法》第402的规定:“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，第三方与被告订的合同直接约束被告与原告，该案为合同纠纷，返还原物请求权是基于所有权人在物被他人非法占有时，依法要求该占有人或转得人返还原物的权利，本案中，被告系基于租赁合同合法使用商铺，不是非法占有，不存在侵权问题，因此也就没有所谓的返还原物问题。二、原告委托第三方对房屋进行出租，代表了原告的行为，原告应当继续履行合同，本案原告的行为存在严重违约，原告无权单方解除合同。根据《授权委托书》《商铺租赁合同》《合作协议》，第三方系原告合作、入股的公司，在原告的授权委托下全权处理王府井商业广场BC座二三四层出租等问题，被告在签订合同时即已知晓原告与第三方之间的关系，因此应当认定该合同直接约束原告与被告。合同签订后，被告积极缴纳保证金，并按照合同的要求缴纳物业费、进行店面装修等，被告已经履行了合同义务，而原告为了提高租金，以解除与第三方租赁合同为由，要求被告继续与其签订新的商铺租合同，并且无故大幅提高租金。虽然被告觉得租金过高，但是一直在尽力与原告协商，原告却采取各种措施，使被告无法正常营业，最终采取恶意停电措施，导致被告彻底停业。根据《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁货物符合约定的用途”的规定，双方签订了合同，合同已然开始履行，被告也履行了合同义务，原告应当继续履行与被告之间的商铺租赁合同。根据《合同法》第93条和第94条的规定，在当事人协商致时，可以解除合同，或者在“(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”时，守约方可以解除合同，本案中，双方并未协商一致解除合同，被告也没有构成根本违约，反而是原告未按合同约定履行与被告之间的商铺租赁合同，并拉闸停电，导致合同无法继续履行，构成严重违约，原告无权单方解除租赁合同，应该承担相应的违约责任。三、本案中，原告与第三方的租赁合同不能确定为真，即使为真，该合同也不一定已经解除。在原告提交的材料中，有一份原告与第三方签订的租赁合同，而对于该合同真实效力如何，是否如实履行，被告无从知晓。被告之所以与第三方签订合同，是因为从原告发出的授权委托书可以知道，第三方是原告合资、入股的公司，原告委托被告处理二、三、四层的出租等问题。因此，被告有理由相信，原告是为了提高租金，才以解除与第三方的租赁合同为由，要求被告与其重新签订合同。即便原告与被告的租赁合同为真，也是属于原告与第三方之间的商业合作，被告无法知道双方是否真的解除合同，该合同的解除也不能影响与被告合同的履行。四、本案中，被告有理由相信，原告与第三方串通，对二三楼的处分构成合同欺诈。从原告提交的授权委托书中，可以看出，第三方是原告合资、入股的、在香港注册的公司，被告本就无法查证该公司的信息，本着对原告的信任才与第三方签订了合同，现在原告要求提高租金，而该公司已经销声匿迹，无法联系。被告有理由相信，原告与第三方恶意串通，联合欺骗被告，以合作的模式让被告进场装修经营，并投入大量资金后，第三方消失，原告单方面以解除原告与第三人之间的合同为由要求被告与其重新签订合同，大幅提高租赁价格，导致被告无法经营，骗取被告的财物。最后请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年12月29日--2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人香港唐安公司签订《租赁合同》，并约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋（以下简称该物业）出租给乙方，乙方租赁该物业用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用，打造娱乐新地标。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10内将该物业所有原租户清退完毕（四楼商户不计入在内）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司唐安（香港）娱乐投资管理有限公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与唐安（香港）娱乐投资管理有公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安（看港）娱乐投管理有限公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与香港唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，香港唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定香港唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。因此，香港唐安公司与金华康公司办公地址均在同一楼层相邻办公室。2019年3月4日，香港唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的康厚梅签订《商铺使用合同》并约定，甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益。将ＢＣ栋三楼，建筑面积249平米的商铺供乙方作经营莫斯科品牌西餐为主的商品。租赁期限四年，从2019年3月5日起至2023年4月4日止。同日，香港唐安公司与康厚梅签订合作协议，该协议约定了租金缴纳标准和支付方式。随后，康厚梅对该租用商铺进行装修和经营准备。本院认为，本案被告康厚梅基于合同关系合法占有本案诉争商铺房屋，不构成物权侵权，本案实质法律关系诉争系合同之诉，并非侵权之诉。案外人香港唐安公司作为承租人承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司又将案涉商铺租给康厚梅使用，金华康公司亦承认香港唐安公司对案涉商铺的转租权，因此康厚梅合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张在要求康厚梅腾房之前，已经向香港唐安公司发出《解除合同通知函》解除租赁合同关系。对于是否与香港唐安公司有效解除租赁合同关系，金华康公司无有效证据证明，本院对此亦无法进行查实，且金华康公司与香港唐安公司就合同纠纷的解决有仲裁条款的约定。另，即便金华康公司曾向香港唐安公司主张解除租赁合同，在租赁期内的康厚梅仍享有抗辩权，金华康公司不能基于物权而直接主张康厚梅非法占有房屋而腾房，其与康厚梅就商铺交还、租金计算与交付等所成争议，属合同纠纷，应该进行合同之诉予以解决。诉讼中，本院已向原告金华康公司释明其所主张法律关系性质与案件事实不一致，但其仍主张进行侵权之诉，不变更诉讼请求。综上，原告的起诉不符合条件，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定如下：驳回原告长沙金华康房地产开发有限公司的起诉。案件受理费2190元，本院予以退还。保全费1570元，由原告长沙金华康房地产开发有限公司负担。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇一九年十一月十四日法官助理余航书记员唐丹