重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0231民初376号原告：王中平，男，1965年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：黄伟，重庆贤正律师事务所律师。被告：胡建琼，女，1969年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：闵行，重庆欣凯律师事务所律师。原告王中平与被告胡建琼民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由审判员胡中华独任审判，并于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟，被告胡建琼的委托诉讼代理人卢家顺、黄俊森到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年6月14日公开开庭进行了审理，原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟，被告胡建琼的委托诉讼代理人黄俊森到庭参加了诉讼。本院于2018年6月27日判决确认原告与被告于2006年2月19日签订的借款合同中，双方约定的借款利息中超过法律规定的部分无效，原告的其余诉讼请求予以驳回。原告不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提出上诉，该院于2018年12月5日以一审认定事实不清，撤销了本院（2018）渝0231民初320号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟，被告胡建琼的委托诉讼代理人闵行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中平向本院提出诉讼请求：1.确认2006年2月19日原、被告双方约定的借款每月3角利息的约定无效(超过法律规定的部分)；2.确认2006年2月19日原、被告双方约定的借款用4套房屋抵押的抵押约定无效；3.判令被告返还非法占有的A栋一单元9楼1、2号住房和B栋二单元9楼3、4号住房给原告。事实和理由：2006年2月19日，原告王中平向被告借款5万元,双方达成借款协议,约定借款利息每月3角,借期2个月，同时用某处楼盘一单元9楼1、2号住房和二单元的9楼3、4号住房、A栋5-2号住房作抵押。扣除第一个月的借款利息1.5万元后,原告实际向被告借款3.5万元,并给被告出具了5万元的借条一张。2006年11月底，原告归还了1万元的借款,2006年12月2日，原、被告双方结算借款本息共计14万元,原告收回抵押的A栋5-2住房。2006年12月5日，在被告的逼迫下,原、被告双方就抵押的某处楼盘一单元9楼1、2号住房和二单元的9楼3、4号住房签订了《商品房买卖合同》,用结算的14万元借款作为购房款,原告给被告出具了14万元的购房收据,实际分文未付。同时被告出具承诺书一份,承认所购买的4套房系暂作抵押,抵押时间至2007年4月30日,在抵押期间原告还款后收回4套房屋。2007年7月14日，被告将B栋9-3出售给胡容,售价3.5万元,将B栋9-4出售给胡玉梅,售价3.5万元。2007年9月17日，被告将A栋9-1出售给江月强,售价4.6万元,将A栋9-2出售给陈维笑,售价3.5万元。被告出售4套房屋共取得15.1万元房款。2007年7月初，原告因涉嫌合同诈骗罪刑拘,后被判刑12年,于2015年7月刑满释放,出狱后原告才发现自己的房产已被被告变卖。为了追回原告的房产,2015年8月28日，原告向垫江县经侦大队求证被告曾于2009年因涉嫌非法经营罪被刑事拘留,在侦查阶段被告在讯问笔录中承认了向原告高息借贷一事,原告向被告要求退还,被告拒绝退还和返还非法占有的房屋。2017年2月20日，原告向本院起诉维权,于2017年3月5日撤诉,之后，原、被告之间的争议仍未得到解决。综上所述,原告给被告出具5万元的借条,扣除第一个月1.5万元的利息,实际借款3.5万元,已偿还1万元的借款。被告却占用原告4套房屋,为了弄清楚原告的债权债务,维护原告自己的合法权益,原告认为原、被告之间签订的借款协议关于利息的约定违反了法律关于民间借贷的强制性规定,应属无效。由于借款中的房屋抵押,都没有办理抵押登记手续,根据《物权法》和《担保法》的规定,未办理抵押登记,房屋抵押权不成立,房屋抵押条款约定无效。同时根据《担保法》禁止流押的规定,被告强迫原告对约定的抵押房屋进行买卖,并签订了《房屋买卖合同》,属于流押的情形,抵押约定仍属于无效条款。《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的(高息贷款)，故该《房屋买卖合同》的签订也是无效。由于被告拒不返还房屋，原告遂诉至人民法院，诉请如前。被告胡建琼辩称，1.原告所诉超过了诉讼时效，本案的法律关系及发生纠纷的事实是2006年2月，现原告主张法律事实长达12年之久，根据现行民法中合同法规定，原告主张的诉讼请求，超过了诉讼时效；2.原告诉述的事实和理由不属实，被告与原告不存在高额利息，被告向原告多次出借款项，共计14万元，被告有证据予以佐证；3.原告诉请的第三项返还房屋，原告不具有主体资格，因为是被告与案外人重庆鼎峰房地产开发有限公司发生的商品房买卖合同关系；4.原告现就同一事实及同一理由，再次向法院起诉，根据一事不再理原则，法院不应当再受理；5.本案系民间借贷纠纷，原告请求返还房屋系物权纠纷，不能在本案中一并处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4、承诺书原件一份，被告对其真实性有异议，认为原告起诉的系“胡建琼”,现原告出示承诺书中载明的系“胡剑琼”，不是同一个人，不能达到原告的证明目的。本院认为，因双方对该证据中“胡剑琼”的捺印是否系被告胡建琼的捺印，均不申请鉴定。经庭审审查，结合原、被告双方各自举示的承诺书一份，该证据的内容具有真实性、来源具有合法性，与待证事实有关联性，可以作为本案的证据使用。原告提交的证据5、领条和收条原件各一份，被告对其关联性有异议，认为领取现金0.1万元也有可能是原、被告之前其他的经济往来，与本案不具有关联性。本院认为，被告抗辩主张领取现金0.1万元有可能系原、被告之前其他的经济往来，但被告未举示充分的证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对该证据的关联性予以认定，可以作为本案的证据使用。原告提交的证据7、重庆市商品房房屋买卖合同复印件一份，被告对其关联性有异议，认为这份合同是案外人与被告之间签订的买卖合同,与原告无关,虽然原告作为委托代理人有签字,但系案外人重庆鼎峰房地产开发有限公司与被告签订的买卖合同关系。本院认为，原告在本次诉讼中举示的证据能够充分证明原告系合同的相对方，对该证据的关联性予以认定，可以作为本案证据使用。原告在本次诉讼中补充提交了以下6组证据：1.（2005）垫法民初字第1256-1号民事裁定书和（2006）垫法执字第27-2号民事裁定书，证明垫江县人民法院冻结了原告所有的坐落于某处楼盘的住房三套，后又被垫江县人民法院拍卖的事实；2.承诺书，证明某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义进行开发的事实，重庆鼎峰房地产开发有限公司和重庆鼎峰房地产开发有限公司某处楼盘售房部的两枚印章系原告私刻的，重庆鼎峰房地产开发有限公司并不知情，有关法律责任由原告承担的事实；3.（2007）垫法民初字第1148-1号民事裁定书、垫江县人民法院2008年1月22日的庭审笔录、（2007）垫法民初字第1148号民事调解书，证明张皓与重庆鼎峰房地产开发有限公司、王中平等商品房买卖合同纠纷一案，重庆鼎峰房地产开发有限公司答辩某处楼盘不是该公司修建，而是原告修建的，公司印章系原告私刻的，与公司无关；修建和出售某处楼盘是原告的私人行为，与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关；（2007）垫法民初字第1148号民事调解书确认了某处楼盘房屋的修建及销售与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关并不承担民事责任；垫江县人民法院冻结了原告坐落于某处楼盘4单元1-8号住房一套的产权的事实。4.（2008）垫法执字第119号民事裁定书和（2008）垫法民初字第28号民事判决书，证明垫江县人民法院已查明某处楼盘系原告修建的事实，并于2008年4月23日被垫江县人民法院将属原告所有的某处楼盘7单元附7楼13、14号住房抵偿给案外人高克凡的事实。5.2008年4月3日的庭审笔录及（2007）垫法民初字第1154号民事判决书，证明某处楼盘系原告修建的事实。6.收条、收据、缴费收据、发票，证明原告因违法修建某处楼盘补交罚款及相关税费的事实。以上六组证据证明某处楼盘系原告王中平私人修建，原告是某处楼盘的实际所有人，因修建某处楼盘所产生的法律责任与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关，相关责任由原告承担。被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对原告举示的民事裁定书的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，民事裁定书并不是通过案件的实质审理作出，只是程序性的，并不能作为证据使用。原告举示的承诺书是原告自己书写，不能达到原告的证明目的。某处楼盘的房屋是否是原告盗用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义修建，单凭民事调解书还不能完全看出，应当以建委的相关手续才可以证明。黄家祥与原告的房屋买卖合同，原告既代表重庆鼎峰房地产开发有限公司，又代表他本人。本案系民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，原告提交的证据与本案无关。对原告在本次诉讼中新举示的证据，经本院审查认为，原告提交的上述证据能够证明垫江县某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义开发修建，且能够证明原告因多起民事纠纷在本院涉讼，本院根据当事人的申请多次对原告所有的坐落于某处楼盘住房的产权予以冻结的事实，故对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并可作为本案的证据使用。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2006年2月19日，原告王中平因资金周转需要，向被告胡建琼出具了借款5万元的借条一张，借条载明：“今借到胡建琼现金五万元整。此款限定为两个月连本带息还清。到期未还此款，甲方王中平同胡建琼签订的售房合同及其房A座5-2号归乙方所有。借款人：王中平2006.2.19担保人陈俊东2006.2.19。”原告向被告出具借条后，被告胡建琼按双方口头约定的借款月利率计算，扣除借款第一个月的利息1.5万元后，支付给了原告借款3.5万元。2006年10月11日、同年10月25日，被告和被告之夫卢家顺分别在原告处领取现金0.1万元，并向原告出具了领条、收条各一份。另，被告还在原告处收取了部分现金，截止到2006年11月底，被告和被告之夫卢家顺共计向原告收取了1万元。2006年12月2日，原、被告双方对借款本息进行结算，原告尚欠被告借款本金和利息共计14万元。同年12月5日，原告向被告出具了承诺书一份，载明：“兹有某处楼盘王中平欠胡建琼现金人民币壹拾肆万元整，用四套房屋（九楼）暂作抵押，抵押时间至二○○七年四月三十日。在抵押期间王中平按时偿还此款给胡建琼，该抵押房还给王中平。如到期未能偿还，胡建琼有权处理该四套房屋。（二○○六年十二月五日前的所有借据及收据一律作废）特此承诺承诺人：王中平二○○六年十二月五日”。当天，被告胡建琼亦向原告出具了承诺书一份，载明：“兹有某处楼盘王中平欠胡建琼现金人民币壹拾肆万元整，用四套房屋（九楼）暂作抵押，抵押时间至二○○七年四月三十日。在抵押期间王中平按时偿还此款给胡建琼，该抵押房还给王中平。如到期未能偿还，胡建琼有权处理该四套房屋。特此承诺承诺人：胡剑琼二○○六年十二月五日”。同日，原告作为案外人重庆鼎峰房地产开发有限公司的委托代理人，与被告签订了商品房买卖合同一份。双方约定，将某处楼盘A栋一单元9楼1、2号住房和B栋二单元的9楼3、4号住房以总额14万元的价格出售给被告。当天，原告作为经手人向被告出具了收到被告购房款14万元的收据一张。2007年7月14日，被告胡建琼将某处楼盘B栋9-3出售给胡容,售价3.5万元,将B栋9-4出售给胡玉梅,售价3.5万元。2007年9月17日，被告将某处楼盘A栋9-1出售给江月强,售价4.6万元,将A栋9-2出售给陈维笑,售价3.5万元。被告出售4套房屋共取得15.1万元房款。2007年7月初，原告因涉嫌合同诈骗罪被刑拘,后被判刑12年,于2015年7月刑满释放。2017年2月20日，原告向本院起诉后，于2017年3月5日自愿撤回起诉。现原告以前述理由为由，诉至本院，诉请如前。另查明，垫江县某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义开发修建。因原告违规修建某处楼盘，从2002年6月起至2005年10月止，先后被相关职能部门多次处以罚款。2005年至2007年，原告因多起民事纠纷在本院涉讼，本院根据当事人的申请多次对原告所有的坐落于某处楼盘住房的产权予以冻结。本院认为，合法的债权债务关系依法受法律保护。本案中，双方当事人争议的焦点有：1、原、被告关于借款利息的约定是否超过法律规定，被告是否多次借款给原告；2、原告的起诉是否超过了诉讼时效；3、原、被告双方的借款用4套房屋抵押的抵押约定是否有效；4、本案中原告是否属于请求返还房屋的主体资格。关于争议焦点1、原、被告关于借款利息的约定是否超过法律规定，被告是否多次借款给原告。本院认为，原告向被告出具了借款5万元的借条，被告扣除一个月借款利息1.5万元后，实际支付了借款3.5万元给原告，可以认定双方口头约定了借款利息，且双方口头约定的借款年利率明显超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的上限，其超过法律规定上限部分无效。故对原告主张2006年2月19日原、被告双方约定的借款每月3角利息的约定无效(超过法律规定的部分)，本院予以支持。被告抗辩主张在2006年12月5日前，原告欠被告的借款14万元系多笔组成的，但被告在公安机关陈述从2006年2月至12月5日止只出借原告3.5万元，且被告未提供其他证据证明除该款外，另外已交付原告现金或通过银行转账给原告的相关款项，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。关于争议焦点2、原告的起诉是否超过了诉讼时效。本院认为，2006年2月19日，被告自认在出借给原告借款时，实际支付现金3.5万元，扣除了1.5万元作为借款利息，足以证明该借款的月利率为30%，明显超过了法律规定，原告应从2006年2月19日起知道自己的民事权益遭受侵害，虽原告从2007年7月至2015年7月被判处有期徒刑，但其诉讼权利并未被依法剥夺，原告怠于行使权利，应承担相应的法律后果，同时原告也未举示相关证据证明本案有诉讼时效中止、中断、延长的情形，应承担举证不能的法律后果，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第（二）项之规定，原告对借款合同的债权请求权已超过诉讼时效。关于争议焦点3、原、被告双方的借款原告用4套房屋抵押的抵押约定是否有效。本院认为，虽然原告于2006年12月5日给被告出具的承诺书承诺，如本案涉讼借款逾期未还，被告有权处理该四套房屋，但同日双方签订商品房买卖合同，原告又将上述4套房屋出卖给被告，原告当日给被告出具收据收到原告的购房款14万元，原告承诺的还款期限届满后未能返还被告的借款,后被告将原告出卖的房屋已出售给他人。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不少见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中双方经协商一致终止了原民间借贷关系，建立房屋买卖合同，建立房屋买卖合同之目的并非为双方之间的民间借贷的履行提供担保，而是借款到期后原告难以清偿债务时，通过将原告的房屋出售给被告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，亦不适用《最高人民法院关于适用审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重第三人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的本意。双方签订商品房买卖合同后，双方已将借款本息转化为购房款，原告提出该借款数额包含高额利息，在原告请求司法确认和保护购房者合同权利时，本院基于双方的民间借贷在实际的履行过程中是否存在高额利息已依法进行了审查。鉴于双方通过签订房屋买卖合同的形式将本案的法律关系的性质进行了变更，本院不再对原告给变更出具的还款承诺书是否属于流押条款进行评判。关于争议焦点4、本案中原告是否有请求返还房屋的主体资格。本院认为，如前所述，既然双方已采取房屋买卖合同的形式抵消了双方存在的债权债务关系，原告再请求返还已出卖的房屋于法无据，对其请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王中平与被告胡建琼于2006年2月19日签订的借款合同中，双方约定的借款利息中超过法律规定的部分无效；二、驳回原告王中平的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由原告王中平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  温晏志审 判 员  赵其平人民陪审员  徐国菊二〇一九年七月十五日书 记 员  冉 亚