四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初1046号 原告（反诉被告）：沈秀华，女，1963年8月16日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：李开兵，四川盆地律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马万琼，女，1971年4月27日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐平伦，四川平伦律师事务所律师。 第三人：周水泉，男，1966年6月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐平伦，四川平伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈秀华与被告（反诉原告）马万琼、第三人周水泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，转为普通程序审理。沈秀华及其委托诉讼代理人李开兵，马万琼、周水泉及其委托诉讼代理人徐平伦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈秀华向本院提出诉讼请求：1.判令、周水泉将崇州市崇阳镇晚晴街158号、160号（房权证号为01××86号，面积303.66平方米）房产及［崇国用（2007）第12320号，地号为001-2125号、使用权140平方米］的土地使用权和房屋产权过户至沈秀华名下。2.本案诉讼费用由马万琼承担。事实和理由：马万琼与周水泉系夫妻关系。2002年5月18日，沈秀华与马万琼及周水泉就房屋买卖达成协议：马万琼将位于崇州市本人私人住房一部分出售与沈秀华。即从西至东两间铺面及后房、院坝一半，住房第三层（屋顶一半属于沈秀华）。签订合同后，沈秀华按约履行了购房付款义务，并在房产证和土地证办理下来之前，向马万琼支付完了全部房款。2007年，卖房合同所指的房产及土地证书才办理下来，土地使用权人为马万琼，使用权为划拔，面积为140平方米，房权证监证字第××号，建筑面积为303.66平米，共有权人为周水泉。马万琼在卖房时承诺直接将房产、土地办理到沈秀华名下，房产、土地证书办理下来后，马万琼将上述房产及土地使用证交给沈秀华，并告之日后办理过户手续时无条件协助沈秀华办理。沈秀华在交付第一笔房款后，拿到住房钥匙，并入住此房行使房产所有权，马万琼及周水泉协助沈秀华办理了水、电、天然气等手续，双方还将底楼铺面四间共同出租，各自收取两间铺面的房租。双方对房产归属十多年来并无任何争议。2018年初，沈秀华要求马万琼及周水泉协助办理不动产过户手续，马万琼及周水泉无故拒不履行购房协议约定的义务，致使沈秀华合法权益无法得到保障。故提起诉讼。 庭审中，沈秀华变更诉讼请求为：确认双方签订的《购房协议》合法有效；2.判令马万琼、周水泉按照《购房协议》履行义务。 马万琼辩称：1.我与沈秀华签订的《购房协议》为无效协议。协议涉及的土地使用权为划拔，未获得有关部门的批准，签订的协议为无效协议。2.我未承诺过将案涉房屋土地及房产办到沈秀华名下。3.案涉房屋事实上是第三人的房屋，该房屋于2016年9月20日已经被人民法院查封。4.根据协议约定，商铺确实有两间，二楼的使用权人是马万琼，三楼的使用权人是沈秀华。案涉房屋与产权证登记不一致，并非沈秀华主张的产权证证号的房屋。《购房协议》是针对房屋问题，其它部分不存在买卖，如果法院确认协议有效，其它协议没有约定的地方就应当封堵，不准沈秀华再使用。请求依法驳回沈秀华的诉讼请求，并要求返还房屋。 周水泉述称：1.马万琼与沈秀华所签《购房协议》我事后才知道，我至今都不承认该协议。2.协议涉及的土地性质为划拔，根据相关法律规定，转让划拔土地应当经过批准，未经批准所签订的协议无效。3.协议涉及的房屋系政府为安置村民而划拔土地修建的房屋，不是马万琼个人财产，系家庭共同共有的房屋。马万琼擅自处理家庭共有财产，导致家庭关系一直不和，该协议仍然无效。4.根据相关部门颁发的产权证，案涉房屋是我的房屋，该房屋已于2016年因其他诉讼被人民法院查封。案涉房屋不是商品房性质，错综复杂，还牵涉到房屋维修，根本无法进行分割。请求依法驳回沈秀华的诉讼请求。 马万琼向本院提出反诉请求：1.确认马万琼与沈秀华于2002年5月18日所签《购房协议》为无效协议。2.判令沈秀华返还崇州市崇阳镇晚晴街158号、160号房屋。3.本案诉讼费用由沈秀华承担。事实与理由：马万琼与沈秀华于2002年5月18日签订了一份《购房协议》，由马万琼将位于崇州市的划拨安置土地上修建房屋出售给沈秀华。由于该房屋是在划拨土地上修建，并且双方在签订购房协议前未经批准，且沈秀华也不是本村本组村民，故该购房协议违反了国家相关规定，是无效协议，该协议自始无效，故依法提起反诉，确认购房协议无效，并判决沈秀华返还依据该无效协议占有的马万琼的房屋。 沈秀华辩称：1.沈秀华与马万琼于2002年5月18日签订的合同成立，马万琼及周水泉在本协议签订前已经在崇州市修建了合法拥有的个人住宅，因此合同订立的基础是真实存在的。2.《购房协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定。合同签订后，沈秀华已经履行合同全部义务，马万琼也履行了交房义务，并配合办理了水、电、气等生活交接手续。3.沈秀华在崇州市不动产管理中心咨询工作人员，得知案涉房产只要缴纳土地使用权出让金后，可以依法转让。可见，双方签订的合同合法有效，合同的履行并不损害国家、集体的利益，相反，马万琼及周水泉不配合办理产权过户手续、不缴纳土地出让金，国家的财政、税收才会受到损害。4.周水泉称损害其共有权利、其并不知情的主张，既与事实不符，也是不诚信的行为。房屋买卖属家庭重大处分事项，没有周水泉的同意，马万琼敢擅自对外卖房吗？就算马万琼擅自卖房，周水泉又没有在外地工作，夫妻二人与沈秀华十多年前就已经在此房共同居住，双方曾一度在四间铺面的中央分界处修墙隔离，现买卖双方还共同出租，周水泉能不知情吗？期间，周水泉也从未向沈秀华提起过卖房异议。沈秀华已按当年房价支付购房款，马万琼及周水泉也接受了房款，多年来，买卖双方和睦相处，不要以今天的眼光来看待今天的房价，不要因为一时的利益纠葛就作出有违诚信的事情，马万琼及周水泉按合同履行义务，仍不失君子之风。 经审理查明：马万琼与周水泉系夫妻关系。2002年5月18日，马万琼（甲方）与沈秀华（乙方）签订《购房协议》，约定甲方自愿将位于本人私人住房一部分售与乙方，经双方一致协商，达成如下协议：一、甲方售与乙方住房为：从西至东两间铺面及后房、院坝一半；住房第三层（屋顶一半属于乙方）。二、第一条售与乙方住房总价为人民币200000元。三、付款方式：签字生效后，乙方一次性付甲方人民币170000元。余款叁万元在甲方办完房产证后一次性付清。四、售与乙方住房水电费等一切费用由乙方自理，自乙方使用之日生效。五、院坝及楼顶甲乙双方各一半，若住一方提出隔离，另一方不得拒绝，费用由甲乙双方共同承担。六、本协议一式两份，自签字之日生效。双方不得违约，若一方违约，赔偿对方贰拾万元正。落款处有马万琼、沈秀华的签名和捺印。 协议签订后，沈秀华于2002年5月25日向马万琼支付购房款170,000元，马万琼向沈秀华出具《收条》，载明：“今收到沈秀华买房款170000元现金”，2004年10月13日沈秀华又向马万琼支付购房款25,000元，马万琼向沈秀华出具《收条》，载明：“今收到沈秀华25000元”。沈秀华基本按约履行了付款义务，马万琼也按约履行了交房义务，并配合办理了水、电、气等生活交接手续。 2010年2月2日，案涉房屋办理产权登记（崇房权证监证字第××号和第××号，建筑面积为303.66平方米），房屋所有权人为马万琼、周水泉共同共有。2007年4月19日，案涉房屋办理土地使用权证［崇国用（2007）第12320号，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为140平方米］，土地使用权人为马万琼、周水泉。 另查明，2016年10月1日，沈秀华将涉案房屋两间铺面及后院两间住房出租给案外人经营使用，期限为5年，并一直在实际收取租金中。案涉房屋交付长达十多年期间，马万琼、周水泉与沈秀华共同居住在案涉房屋中，周水泉从未提出任何异议。2016年9月26日，涉案房屋因其他诉讼作为担保财产被查封，2019年9月26日已解除查封。 庭审中，沈秀华主张剩余购房款5000元已经支付，但未提供证据证明。 现在，沈秀华持有案涉房屋于2010年2月2日办理的房屋所有权证（崇房权证崇房监证字第××号）和2007年4月19日办理的土地使用证〔崇国用（2007）第12320号］。本院于2019年6月12日向崇州市国土资源局、崇州市不动产登记中心调查案涉房屋所涉及土地是否可以办理土地使用权出让手续，崇州市不动产登记中心复函称该房屋所在宗地可以办理划拨土地转出让手续。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《购房协议》、《收条》、《房屋所有权证》（崇房权证监证字第××号和第××号）、《国有土地使用证》［崇国用（2007）第12320号］，水、电、气卡，照片、《租房合同》、（2016）川0184民初2389号民事裁定书、（2018）川0184执恢366号民事裁定书、崇州市不动产登记中心复函，以及开庭笔录等在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉《购房协议》是否有效？马万琼、周水泉是否应将案涉房屋过户至沈秀华名下？对此本院评判如下： 一、案涉《购房协议》是否有效。马万琼、周水泉主张案涉房屋为划拨方式取得土地使用权上房屋，其转让违反相关法律规定，应为无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及第四十条规定为管理性规定，并非是效力性强制性规定，案涉房屋转让行为有效。另，案涉《购房协议》于2002年5月18日签订时，虽然周水泉未在协议上签名，但从案涉房屋当时的状况来看，该房屋尚未办理房屋所有权证和土地使用证，沈秀华在与马万琼签订《购房协议》时，无法对案涉房屋的权属进行审查判断。再从房屋的交付、购房款的支付、沈秀华实际使用等情况来看，长达十多年期间，马万琼、周水泉与沈秀华共同居住在案涉房屋中，周水泉从未提出任何异议。最后，卖房是中国家庭的重大事项，在夫妻关系正常的情况下，一方卖房，另一方不可能不知情。本案中，马万琼、周水泉同为崇州市崇阳镇毛桥社区村民，夫妻关系稳定，没有分居或拟离婚导致一方转移财产的情况，而周水泉也未能提供证据证明自己不知情。沈秀华作为善意第三人有理由相信马万琼的行为是其夫妻双方共同的意思表示。在无证据证明马万琼的行为存在故意损害周水泉权益的情况下为有效行为，其签订效力及于周水泉。因此，案涉《购房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，马万琼、周水泉应依约切实履行合同义务。 二、马万琼、周水泉是否应将案涉房屋过户至沈秀华名下。案涉《购房协议》约定沈秀华负有向马万琼支付购房款的义务，马万琼负有将案涉房屋转移给沈秀华的义务，马万琼与沈秀华均应依约切实履行合同义务。由于沈秀华基本履行完付款义务，马万琼、周水泉亦应按合同约定履行将案涉房屋转移给沈秀华的义务。 对于马万琼、周水泉提出的“房屋的土地使用权性质为划拨土地，其转让应依法经由有批准权的人民政府批准后才能转让”的问题，根据崇州市不动产登记中心向本院所出具的《崇州市不动产登记中心关于马万琼划拨土地办理出让的复函》“该房屋所在宗地可以办理划拨土地转出让手续”的内容，案涉《购房协议》并不存在履行障碍，故马万琼、周水泉应依约履行合同义务，协助沈秀华办理案涉房屋土地转出让手续及案涉房屋过户手续。 关于剩余购房款5000元是否支付的问题，沈秀华主张剩余购房款5000元已经支付，虽未举证证明，但马万琼、周水泉并未在本案中主张，故不予处理，可以另行协商处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、马万琼、周水泉在本判决生效之日起五日内协助沈秀华办理案涉房屋的不动产登记手续，将其坐落在崇州市崇阳镇晚晴街158号、160号房屋过户登记为沈秀华［房屋所有权证：崇房权证崇房监证字第××号、土地使用证：崇国用（2007）第12320号］；办理案涉房屋的不动产登记手续所需交纳的税费、土地出让金等费用由沈秀华负担。 二、驳回马万琼的反诉请求。 本诉案件受理费200元、反诉费100元，由马万琼、周水泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷杨文 人民陪审员  李建全 人民陪审员  钟启林 二〇一九年八月十五日 书 记 员  罗雨薇