北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24984号原告：贺晓，女，1964年11月7日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：何振宇，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仲田（贺晓之夫），住北京市朝阳区。被告：上海中甪实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区灵山路****。法定代表人：冯为明，执行董事。委托诉讼代理人：蔡颖，女，上海中甪实业发展有限公司职工。原告贺晓与被告上海中甪实业发展有限公司（以下简称中甪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺晓向本院起诉要求：1.依法判令解除我与中甪公司之间的房屋租赁合同；2.中甪公司支付我违约金133200元；3.中甪公司支付我拖欠物业费25217.93元、电费12118.6元、水费1897元、红酒款17727.15元；4.案件受理费由中甪公司负担。事实和理由：2018年4月20日，我与中甪公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将其坐落北京市丰台区101底商、102底商出租给中甪公司使用，租期5年，自2018年5月1日至2023年5月1日，年租金800000元，月租金66600元。另外，合同第八条第（二）项约定，中甪公司未提前60日书面或短信、微信通知我的情况下退租的，中甪公司向我支付2个月租金作为违约金。合同签定后，我依约将房屋交付给中甪公司使用，在中甪公司交付了6个月租金。2018年9月28日，中甪公司突然通知我退租，租期至10月底。双方于2018年11月1日办理房屋交接手续，但中甪公司迟至11月12日才将房屋实际交付我。另外，中甪公司拖欠水电费、物业费及红酒款等。我认为，中甪公司行为构成违约且应向我支付违约金133200元。我多次向中甪公司催要相关款项，中甪公司均拒绝支付。中甪公司辩称，同意解除我公司与贺晓的租赁合同。关于水电物业费及红酒款，贺晓没有提供物业费水电费等付款凭证，主张数额没有依据，不予认可。关于违约金，因我公司与贺晓签订的合同内约定租赁押金66600元，该押金应于合同解除后返还我公司，也可以用于抵扣我公司实际应当承担的相应费用。我公司于2018年9月28日微信通知贺晓租赁合同于2018年10月31日提前解除。我公司已经提前一个月告知贺晓，贺晓完全可以在一个月内寻找租赁客户，合同约定的200%的月租金为违约金，明显过高，违约金的标准不能超过月租金的30%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贺晓系北京市丰台区莲101号、102号房屋所有权人。2018年4月20日，贺晓（甲方）与中甪公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市丰台区101底商、102底商，房产证建筑面积478.46平方米。实际租用建筑面积还包括以上两房产证之外的部分面积。第二条房屋租赁情况及备案情况，租赁用途自主合法经营。第三条租赁期限，房屋租赁期限自2018年5月1日至2023年5月1日，共计5年。其中前三年租金不变，后两年租金在原定房租的基础上浮动5%。租期期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应对承担的费用。第四条租金付款方式，租金标准：年租金800000元，月租金66600元，此租金不含税。支付方式：押一个月付三个月，首付租金及押金为本合同签订3日内，（其中甲方免收第一个月租金，用于给乙方房屋内装修），各期租金支付日期：2018年4月30日、2018年7月30日、2018年10月30日、2019年1月30日、2019年4月30日，以后以此类推。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、维修费（不包括甲方原购置房屋时的基本设施）均由乙方承担。第八条违约责任，乙方需提前退租的，必须提前60日书面或短信、微信通知甲方，甲乙双方据实结清租金，多退少补。并且乙方按月租金100%向甲方支付违约金。如乙方是在没有提前60日书面或短信、微信通知甲方的情况下退租的，则乙方向甲方支付的违约金有月租金的100%调整为200%。合同签订同日，中甪公司向贺晓转账199800元。中甪公司主张，该笔费用中包括一个月押金及两个月租金；贺晓认可收到中甪公司两笔租金，各199800元，不认可中甪公司交纳押金，如法院认为包含押金，同意抵扣其他费用。双方均认可，2019年10月31日前租金均已结清。2018年9月28日，中甪公司通过微信通知贺晓提前退租，房屋租至2019年10月31日。2018年11月1日，贺晓与中甪公司签订《房屋移接交》载明，因承租人中甪公司提前退租，于2018年11月1日承租人将出租人坐落于北京市丰台区101底商、102底商，房产证建筑面积478.46平方米。房屋所有权证书编号：X京房权证丰字XXXX号和X京房权证丰字XXXX号，房屋所有权人姓名贺晓的房屋交回。并且房屋内归属承租人的所有物品，包括并不限于第三方所有权及其他权利的物品均已搬离。水表数字为2296.45，电表数为23176.1。补充：出租人自签字之日起，对房屋内任何遗落物品均不负任何责任。南京新鸿运物业管理股份有限公司北京分公司出具水电费通知单七张载明，查表日期2018年5月7日，电费1058.2元、水费120元；查表日期2018年6月8日，电费2096.9元、水费380元；查表日期2018年7月9日，电费2345.2元、水费370元，查表日期2018年8月6日，电费1899.3元、水费330元；2018年9月5日，电费2072.2元、水费420元；查表日期2018年10月8日，电费1417元、水费27元；查表日期2018年11月5日，电费1229.8元、水费250元。南京新鸿运物业管理股份有限公司北京分公司出具2018年11月5日催费通知单载明，中甪公司欠交2018年4月21日至2018年10月31日物业费25217.93元。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。贺晓与中甪公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实性意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。双方于2018年11月1日签订《房屋移接交》，合同应予该日解除。中甪公司未按合同约定，提前60日通知贺晓提前退租，应承担违约责任，贺晓主张的违约金数额未违反法律规定，本院予以支持。虽然合同约定租赁期内水费、电费、物业费由中甪公司负担，但从贺晓提交的水电、物业费凭证看，有一部分应当是中甪公司租期开始之前、解除合同房屋交接之后所产生，该部分费用应由贺晓负担，因无法明确区分中甪公司租赁期间产生的部分，故对中甪公司应当给付的水费、电费及物业费数额，本院酌情予以确定。根据双方合同约定内容及租金支付情况，可以认定中甪公司已支付一个月租金作为押金，其所欠费用应先以押金予以抵扣。关于贺晓主张红酒款的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、贺晓与上海中甪实业发展有限公司于2018年4月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月1日解除；二、上海中甪实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺晓104090元；三、驳回贺晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2066元，由贺晓负担792元，上海中甪实业发展有限公司负担1858元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  綦宗霞二〇一九年八月二十八日书记员  武秋辰