广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4958号 原告（反诉被告）：罗捷，男，1984年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：卫燕，广西永泰和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：詹伟誉，男，1993年10月25日出生，壮族，住广西壮族自治区柳城县。 委托诉讼代理人：詹旭东（原告詹伟誉之哥哥），住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 第三人（反诉第三人）：中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道136-5号华润大厦C座1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F，统一社会信用代码：9145010356677833XX。 主要负责人：杨济生。 原告（反诉被告）罗捷与被告（反诉原告）詹伟誉、第三人（反诉第三人）中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称“民生银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日、2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗捷的委托诉讼代理人卫燕、被告（反诉原告）詹伟誉的委托诉讼代理人詹旭东到庭参加诉讼。第三人（反诉第三人）民生银行经法院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗捷向本院提出诉讼请求：1.被告协助将南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯17号楼2单元406号房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费、保全费3520元、诉讼保全责任保险的保险费1200元由被告承担。事实和理由：2016年12月9日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告名下南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯17号楼2单元406号房屋。合同签订后，原告向被告支付了2万元定金。2016年12月26日，原告向被告支付首期购房款10万元，被告于当日将房屋交付给原告使用，随后原告对该房屋进行装修并入住至今。经原告了解，涉案房屋开发商广西金源置业集团有限公司已于2019年5月6日向业主发出《关于办理不动产权证书的公告》，涉案房屋已经具备办理产权证书的条件，但被告迟迟未将房屋过户至原告名下。 被告（反诉原告）詹伟誉答辩并提起反诉请求：1.解除原告与被告于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告退还购房款120000元；3.原告向被告支付自2017年1月起每月2000元的房租；4.原告向被告支付所拖欠物业管理费3645元，自判决生效起两个月内搬离案涉房屋，向被告返还案涉房屋；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年被告以按揭贷款形式购得南宁市兴宁区玉蟾路6号金源悦峯17号楼2单元406号房屋。《商品房买卖合同》中明示该商品房占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押登记，只约定办理商品房《房屋所有权证》前注销抵押登记，而未约定具体注销日期。开发商口头承诺2018年6月前可办理《房屋所有权证》，被告2016年取得房屋后完成了水电、地砖、厨卫吊顶、橱柜、全屋防盗网等装修工程后暂停搁置。原、被告双方于2016年12月通过中介公司达成涉案房屋买卖合意，被告如实向原告反应房屋上述情况，并签订《房屋买卖合同》约定在2018年5月30日之前如能办理房屋产权证，则被告办理后再过户给原告，过户前被告所交房贷与原告无关，若在2018年5月30日后不能办理产权证，原告则每月支付相应数额的月供至被告房贷账户，具体数额以银行通知为准。双方可另行协商是否解除合同，如解除合同，被告退还原告所付购房款（扣除2000元/月的租金）及原告装修工程中投入的资金。双方约定由原告向被告支付2万元定金及10万元首期款，余款48万元于将来过户完成时向商业银行贷款支付给被告。2018年5月29日因房屋未能办理产权证，被告的哥哥詹旭东通知原告从2018年6月起需按约定支付房贷每月2050元，并明确告知其具体时间及账户，但原告一直消极敷衍，从未按约支付月供，也未按时缴纳涉案房屋的物业管理费，被告也多次收到电力公司催缴电话并通知原告缴费，但原告始终未履行义务。被告认为原告已经实际违约，故被告要求解除合同，但原告无理拒绝。 原告（反诉被告）罗捷对反诉请求答辩称，被告的诉讼请求无事实与法律依据，原告不存在违约行为，本案合同继续履行，由于没有违约行为，所以合同不应该解除；物业费是另外的法律关系，由于物业公司未及时维修案涉房屋门口的顶部剥落的瓷砖，原告认为威胁到自身安全，为迫使物业公司履行义务，才未交物业费，但原告愿意与物业公司妥善解决，不会拖欠物业费；本案的房屋已经在2016年12月由被告交付给原告，原告不应该向被告交付房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人民生银行经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月7日，被告詹伟誉与广西金源置业集团有限公司（以下简称“金源公司”）签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向金源公司购买位于南宁市兴宁区房屋。 2016年12月9日，原告罗捷（买方）、被告詹伟誉（卖方）及案外人南宁恒创房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：买卖房屋位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积99.45平方米。第三条约定：该物业成交价为60万元。第六条约定：卖方须在收到买方首付款5个工作日内将该物业交予买方使用。第七条约定：该物业以现状售予买方，装修现状为毛坯房，使用现状为不带租约。第十八条约定：买卖双方同意在该物业可以办理房产证之后才去房产局办理过户手续，如在2018年5月30日之前该物业还未能办证，双方再另行协商是否继续履行合同；若买方想解除合同，卖方所收到全部款项除2000元每个月作为租金及装修所花费用（以实际票据为准）剩余款项全部退还给买方；在2018年5月30日前由卖方偿还银行所产生的月供。合同附件第6条约定：买方于2012年12月9日支付10000元定金，余额定金10000元于2016年12月12日前支付；首期款（不含定金）10万元，买方应在卖方做公证书出来以后，当天内付清；楼价余款48万元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由银行划入卖方指定账号。 前述合同签订后，原告向被告支付定金共2万元；原告于2016年12月26日向被告支付首期款10万元。被告向原告出具收据，并在收据空白处载明于2016年12月26日将房屋交付给原告使用。原告于2017年1月开始对房屋进行装修并入住。 微信聊天记录显示被告哥哥詹旭东于2018年5月29日告知原告“按照我们原先的约定，下个月开始房子的月供就由你们付了。请在每月9日前将2050元存入账户62×××60，户名詹伟誉，开户行：中国民生银行南宁分行营业部”；原告在微信聊天记录中并未提出异议。中国民生银行个人账户对账单显示从2017年1月至2018年12月涉案房屋的银行贷款均由被告的哥哥詹旭东支付宝转账至还贷账户。 本院认为，一、关于解除合同的问题。 被告认为原告在2018年6月起至今一直未按合同约定支付涉案房屋的银行贷款月供给被告，已经构成违约，故而主张解除合同。而原告认为双方并未明确约定2018年6月起应由买方负担银行贷款月供，因此不构成违约。对此问题，应结合双方合同约定及合同履行情况，综合分析如下：1.双方已在合同中以手写条款特别约定“2018年5月30日前由卖方偿还银行所产生的月供”，考虑到该银行贷款月供系卖方与银行之间的合同关系，一般情况下应由卖方自行负担，如果双方约定由卖方负担贷款月供，则无需作前述具有明确时间分割节点的约定；既然明确约定2018年5月30日前的贷款月供由卖方负担，可推知2018年6月起的贷款月供负担与之前有所不同，应由买方负担；2.卖方于2018年5月29日告知原告“按照我们原先的约定，下个月开始房子的月供就由你们付了。请在每月9日前将2050元存入账户62×××60，户名詹伟誉，开户行：中国民生银行南宁分行营业部”；对于卖方的告知内容，原告作为买方在微信聊天记录中并未提出任何异议；3.结合涉案房屋的实际情况，由于买卖双方对于房屋能够办理产权证的具体时间未能准确预见，因而才在合同第18条特别手写约定了“2018年5月30日之前该物业还未能办证，双方再另行协商是否继续履行合同；若买方想解除合同，卖方所收到全部款项除2000元每个月作为租金及装修所花费用（以实际票据为准）剩余款项全部退还给买方；在2018年5月30日前由卖方偿还银行所产生的月供”，该条款应作整体理解，而非割裂最后一句单独理解；可见，2018年5月30日后若房屋仍未能过户，合同履行的具体权利义务应与该房屋的具体情况相适应，即被告所称“如卖方仅收到首付款，而房屋长期无法过户，则长期无法收到房价余款，又要承担银行贷款月供，对卖方而言明显不公平，因而应由买方承担贷款月供”；同理，如果买方仅支付定金及首付款后，长期居住房屋又因购房贷款未办理而无需承担买方购房月供，则与一般市场交易而言，买方将长期受益，卖方则如前述分析，利益相对受损；4.买卖双方还约定了如2018年5月30日前未能过户而买方主张解除合同的，应由买方负担每月2000元的租金，而该租金金额与买方应承担的2018年6月之后的贷款月供2050元／月基本相当；可见，双方的真实意思应是如2018年5月30日前未能办证过户，解除合同则买方应承担每月租金2000元，继续履行则买方应承担每月月供2050元。综上，应认定原、被告双方已约定2018年6月起的月供由买方承担。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，由于买方长期未依约履行每月的付款义务，已构成根本违约，卖方有权行使法定解除权。因此，被告反诉主张解除原、被告双方于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。而由于合同应予解除，对于原告要求对涉案房屋办证过户并由被告承担保全费、保函保险费的主张，于法无据，本院不予支持。 二、关于退还款项的问题。 被告已在反诉中明确同意对原告已付款12万元，在扣除自2017年1月起每月2000元租金之后，将剩余款项予以退还。被告该主张符合双方合同约定，本院予以支持。因此，被告应向原告返还的款项为：以12万元为基数，自2017年1月起每月扣除2000元租金，直至原告向被告返还涉案房屋之日止，返还所剩余款项。 三、对于物业费的问题。 由于被告已在诉讼中明确其并未实际垫付该物业费3645元，而原告亦表示该物业费系其居住期间实际产生，原告将自行向物业公司缴清。因此，该项物业费主张，不属于原、被告之间的权利义务内容，被告亦未实际垫付，故被告要求原告向其支付该项物业费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）罗捷与被告（反诉原告）詹伟誉2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告（反诉被告）罗捷向被告（反诉原告）詹伟誉返还位于南宁市兴宁区的房屋； 三、原告（反诉被告）罗捷向被告（反诉原告）詹伟誉返还前述房屋后，被告（反诉原告）詹伟誉向原告（反诉被告）罗捷返还扣除租金后的剩余购房款（以12万元为基数，自2017年1月起每月扣除2000元租金，直至原告（反诉被告）罗捷返还前述房屋之日止，返还所剩余款项）； 四、驳回原告（反诉被告）罗捷的全部诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）詹伟誉的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9800元，财产保全费3520元，由原告（反诉被告）罗捷负担。 反诉受理费1389元，由原告（反诉被告）罗捷负担1348元，被告（反诉原告）詹伟誉负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  聂广文 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  唐 静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。