广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初278号原告：深圳市龙华郭吓股份合作公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道龙观路郭吓办公大楼，统一社会信用代码91440300769181939U。法定代表人：赖建洪，董事长。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：金历洪家具（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道华联社区阁下工业区第****，统一社会信用代码91440300310517064C。法定代表人：郭武良，总经理。委托诉讼代理人：张叶丰，华商林李黎（前海?坪山）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏丽，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。上列原告深圳市龙华郭吓股份合作公司（以下简称“郭吓公司”）诉被告金历洪家具（深圳）有限公司（以下简称“金历洪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案。被告金历洪公司在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序对本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告郭吓公司的委托诉讼代理人管佩亮，被告金历洪公司的委托诉讼代理人张叶丰、赖敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭吓公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告金历洪公司将其承租的位于深圳市龙华区厂房及空地物业恢复原状并退还原告郭吓公司；2.判令被告金历洪公司支付所拖欠的租金人民币329000元；3.判令被告金历洪公司支付自起诉之日起至实际搬离之日止的场地占用费，按每月人民币47900元计算至实际搬离之日止；4.判令被告承担本案的一切诉讼费用。原告起诉的主要事实和理由：2014年9月4日，郭吓公司与金历洪公司签订《厂房租赁合同》，由郭吓公司将位于深圳市龙华区厂房及空地出租给金历洪公司使用，租用期限从2014年9月1日至2017年12月31日，厂房租金42900元／月，空地租金5000元／月，双方还对其他事宜进行了约定。在合同期满后，金历洪公司拒绝搬出，并自2018年4月起未支付租金。郭吓公司认为，涉案房产已办理不动产权证书，涉案合同合法有效，金历洪公司应当遵守约定。金历洪公司的行为已构成违约，请求依法支持郭吓公司的诉求。被告金历洪公司的主要答辩意见：其一，涉案房产未取得行政主管部门出具的建设工程规划许可证，双方之间的《厂房租赁合同》为无效合同，郭吓公司应承担主要过错责任。其二，郭吓公司主张的使用费标准过高，应予调整。2017年6月5日至2018年3月21日期间，龙华区城建执法大队多次以违章建筑为由对涉案房产进行拆除，至今租赁标的的大部分面积已无法正常使用，应依照实际承租面积计收租金。其三，郭吓公司应当承担解除租赁合同和厂房拆除给金历洪公司造成的损失。自1993年起，金历洪公司一直妥善维护租赁标的，平整土地，扩建厂房，将原租赁标的扩大成一片成熟的工业用地。有关部门拆除厂房以及郭吓公司解除合同行为造成金历洪公司土地平整费、房屋的修缮维护费、扩建造价费、装饰装修费等损失合计900万元。请求依法驳回郭吓公司的诉讼请求。被告金历洪公司向本院提出如下反诉请求：1.判令双方于1993年8月27日签署的《来料加工租厂房及工人宿舍合同书》、1994年4月20日签署的《租用厂房合同书》、2014年9月4日签署的《厂房租赁合同书》无效；2.判令被反诉人郭吓公司支付扩建造价费、装饰装修费合计人民币900万元；3.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。被告金历洪公司反诉的主要事实与理由：金历洪公司系港资独资企业，在1993年间由龙华区政府招商引资落户于龙华三联郭吓村，并与郭吓公司先后于1993年8月27日签署了《来料加工租厂房及工人宿舍合同书》、1994年4月20日签署了《租用厂房合同书》、2014年9月4日签署了《厂房租赁合同书》，承租郭吓公司阁下工业园的空地及厂房，该租赁物至今无合法产权证。1993年至今，因生产所需，金历洪公司先后在该租赁地块上扩建了厂房和平整了相邻的山坡地块，花费了巨大的成本。2017年起，郭吓公司拟将租赁物地块进行地产开发项目，不顾历史客观延续的情况，恶意阻挠金历洪公司的生产经营，造成了巨大损失。金历洪公司认为，郭吓公司应尊重客观历史事实，妥善处理双方的历史遗留问题。请求依法支持金历洪公司的反诉请求。针对被告金历洪公司的反诉，原告郭吓公司主要答辩意见如下：其一，金历洪公司所称的1993年、1994年签署的合同所涉及的房产为阁下工业园第8号、第9号厂房，与本案无关。该合同签订主体为案外人满发国际有限公司，金历洪公司无权对该合同提出主张。其二，1993年、1994年两份合同已于1998年9月30日全部履行结束。根据该合同约定，合同期满后一切固定资产归属于郭吓公司，据此，郭吓公司无须对金历洪公司作出任何经济补偿。其三，金历洪公司诉争的合同时间已经达到27年，远远超过法律规定的20年最长诉讼时效。请求驳回金历洪公司的反诉请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区。庭审中，郭吓公司提供了登记号为（2019）深圳市不动产权第××号、（2019）深圳市不动产权第××号不动产登记证书为证，以证明涉案房产已办理不动产登记。根据该不动产登记证书显示：该房产系位于郭吓村工业园；权利性质为“其他／商品房”；用途为“工业用地／厂房”；其中1栋建筑面积2383.3平方米、2栋建筑面积1235.16平方米；两栋厂房已于2018年10月9日经公安局消防备案；宗地使用权和房屋所有权已经公告，期满无异议。金历洪公司对于郭吓公司提交的上述房产证之真实性、关联性均不予认可，并称该房产证无法证明登记的房产即为涉案房产，不能据此认定涉案房产已办理不动产登记。经查，2018年11月5日，深圳市龙华新区龙华查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室对涉案房产进行了违法建筑处理并作出编号为2018-082-B00004的决定，郭吓公司应依照决定要求支付罚款64440元。其后，郭吓公司已缴纳了相应款项。二、2014年9月4日，郭吓公司（甲方）与金历洪公司（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：郭吓公司将涉案房产及厂房前的空地出租给金历洪公司使用；租用期限三年四个月，从2014年9月1日至2017年12月31日止，期满如再继续租用，乙方须提前二个月与甲方协商，续签租用合同；厂房租金为42900元/月，厂房旁边空地租金5000元/月；乙方应于每月10日前将当月租金交于甲方财务部门，逾期加收10%滞纳金；本合同期满后，厂房及宿舍的一切不动产归甲方所有（包括厂房大门、铁闸、电线、水管、铁皮棚等），乙方不得拆除变卖。此外，双方还对其他权利、义务进行了约定。2018年4月，金历洪公司仅向郭吓公司交纳租金6300元，其后的租金未予交纳。经核算，截至2018年10月，金历洪公司累计拖欠租金329320元。现涉案房产仍由金历洪公司占有、使用。三、庭审中，金历洪公司提交了由郭吓公司与案外人满发国际有限公司于1993年8月27日签订的《来料加工租厂房及工人宿舍合同书》及于1994年4月20日签订的《租用厂房合同书》为证。根据该合同内容显示：合同乙方为“洪发家私厂”，落款处加盖“满发国际有限公司”公章予以确认；租赁的房产为“大浪路边混凝土框架结构厂房”；其中1993年的合同租期从1993年10月1日至1998年9月30日；1994年的合同租期从1994年4月30日至1998年9月30日。庭审中，郭吓公司称该《来料加工租厂房及工人宿舍合同书》及《租用厂房合同书》所涉及的房产为阁下工业区房产，并非涉案房产，且前述合同已经履行完毕，满发国际有限公司已将租用的房产返还郭吓公司。金历洪公司则称满发国际有限公司与其存在关联关系，事实上系金历洪公司租用的厂房，据此可以认定金历洪公司长期租用涉案房产并进行了建设、装修等投入。四、庭审中，金历洪公司向本院提出鉴定申请，要求对其在涉案房产中所投入的装修、建设造价进行评估鉴定。对此，郭吓公司认为，金历洪公司主张的自1993年起的投入早已超过诉讼时效，且金历洪公司并未就其装修、建设情况提供任何证据予以证明，应承担举证不能之法律后果，郭吓公司对于金历洪公司的鉴定申请不予认可。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点在于涉案租赁合同效力应当如何认定？本院认为，虽然涉案房产曾经存在农村城市化历史遗留违法建筑问题，但行政主管部门已对该房产历史遗留问题进行了处理，并已进行不动产登记，应当认定涉案房产符合建筑结构、消防安全等使用要求，郭吓公司与金历洪公司签订《厂房租赁合同》属于双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。金历洪公司关于涉案合同属于无效合同之陈述意见无法对抗郭吓公司提交的房地产证书及行政主管部门作出的处理决定，对金历洪公司关于确认涉案合同无效之诉求及答辩意见，本院不予支持。涉案合同约定的租赁期限至2017年12月31日已经届满，郭吓公司有权要求金历洪公司返还涉案房产及旁边空地，故对郭吓公司关于返还房产及旁边空地之诉求，本院予以支持。然而，郭吓公司对于房产原状情况未予举证，且涉案合同已约定郭吓公司在租赁期满后可自行处分添附于房产内的装修、建设等，故其关于金历洪公司恢复房产原状之诉求缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金、使用费问题。根据庭审查明事实，涉案房产现仍由金历洪公司占有、使用，但金历洪公司自2018年4月起未足额支付租金，已造成郭吓公司租金损失，应予赔偿。郭吓公司诉请金历洪公司支付截至2018年10月10日的租金329000元并以合同约定标准47900元/月支付其后的租金至返还房产日止之诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。金历洪公司关于前述租金标准过高的答辩意见并无直接证据予以支持，该答辩意见明显缺乏理据，本院不予采纳。关于《来料加工租厂房及工人宿舍合同书》与《租用厂房合同书》效力认定问题。根据庭审查明事实，前述合同系由郭吓公司与案外人满发国际有限公司签订，金历洪公司并非合同相对人。本案中并无证据证明前述合同签订损害了金历洪公司的合法权益，在此前提下，金历洪公司缺乏提起确认该合同无效之诉的主体资格，故对金历洪公司提出的确认合同无效之诉求，本院不予支持。关于金历洪公司赔偿损失问题。涉案合同约定的租赁期限已经届满，金历洪公司在租赁期限内的投入的装修、建设成本在租赁期限内已折价完毕。同时，金历洪公司欠付租金之行为已构成违约，其主张郭吓公司赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，对金历洪公司提出的鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金历洪家具（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司返还位于深圳市龙华区产旁边的空地。二、被告金历洪家具（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司支付租金人民币329000元（暂计至2018年10月10日），并按照每月人民币47900元标准计付自2018年11月10日起的租金至返还房产日止。三、驳回原告深圳市龙华郭吓股份合作公司的其他诉讼请求。四、驳回被告金历洪家具（深圳）有限公司的全部反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币6235元，反诉受理费人民币37400元，均由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  胡志龙人民陪审员  吴国庆二〇二〇年七月十四日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎