广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初2433号原告：东方明珠住宅小区业主委员会，住所地：广东省开平市三埠区。业主委员会主任：余得剑，男，1970年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。被告：广州珠江物业酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：方中东，该司总经理委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。被告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区。负责人：方耀添。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦闻文，广东东方大卫律师事务所律师。关于原告东方明珠住宅小区业主委员会（以下简称东方业主委员会）诉被告广州珠江物业酒店管理有限公司（以下简称珠江物业公司）、广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称珠江物业开平公司）物业服务合同纠纷一案。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告的负责人余得剑、被告珠江物业公司的委托诉讼代理人谢少波、被告珠江物业开平公司的委托诉讼代理人谢少波及麦闻文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方小区向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付东方明珠住宅小区维修费用100000元；2、请求判令被告拆除东方明珠住宅小区首层南门车库入口的砖墙、挡水墙、恢复入口正常状态；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2010年9月15日入驻开平市东方明珠住宅小区以来，在前期开发商的支持下小区物业管理不算可以，但自2014年下半年开始，管理服务转差，先是撤销南门保安岗亭，到晚上12点之后用铁链将大门锁上；到2015年开始又将南门由大门改为小门，长期处于无人看管状态。双方签订的《东方明珠前期物业服务协议》约定：住宅物业管理服务内容与质量标准：对房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盘、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量要求：完好率98%，零修及时率、及格率100%。绿化与建筑小品的养护和管理，包括：共用绿地、共用花木、共用建筑小品、共用园林小品。服务质量：完好、整洁、绿化长势良好。公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、漕运。服务质量要求：设施完好、整洁、公共场所地保洁率达95%，垃圾日产日清。交通与车辆停放秩序维护的管理。服务质量要求：交通畅顺、停放有序、行车线路标明显。但在被告的管理下，园区绿化得不到有效养护，大多树木枯萎、草地光秃、泥土板结，枯枝落叶随处可见；小区北面大门观景台两旁花台长期无栽种花草，小区首层架空层花池花草枯死。园区环境卫生、设施情况：垃圾清理不及时，车库变成垃圾停放场，各栋垃圾桶位置久未拖擦清洗，恶臭难闻；行人道砖石、公共休闲区域长久未作清洗，喷水池久没清洗，儿童游乐场地损缺不维修，设施不维护，小区建筑墙面瓷砖多处破损脱落，天花板脱落。小区违建：物业监管不力，小区商铺将空调外机、厨烟排气系统全部将地下车库共用墙打穿向车库排放。门禁管理：缺乏有效管理，来访人员登记执行不落实，门岗形同虚设，致2018年2月3日下午出现小区16座502房业主门口被外来人员携带粪便进来泼到屋门口的恶性事件；2015年12月1日小区X幢被外来人员入屋盗窃等事件。楼厅大堂修护情况：各座楼大堂地砖、墙身瓷砖大面积脱落，地下车库电梯入口大堂天花板缺失。乱收、多收小车管理费。业主对被告管理非常不满，业主及原告多次向被告提出维修、管理意见，被告置之不理。被告不履行维修、修缮物业的费用100000元，另被告未经业主同意擅自将小区首层X车库入口用砖建墙和建挡水墙，损害了业主的权益，应当判令被告拆除。原告经东方明珠小区业主三分之二以上业主表决通过授权要求起诉被告，为维护原告合法权益，特提起诉讼。两被告辩称，一、我司已按《东方明珠前期物业服务协议》约定提供物业管理服务，不存在应当承担维修义务的内容，其提出支付修缮物业的费用100000元毫无事实及法律依据。1、我司已尽清洁、登记、维修等管理责任，不存在原告在起诉状中所称的事实。针对小区的路面、水池等定期有安排工作人员进行清洗；针对小区业主违建问题已向业主发出整改通知，并上报开平市城市综合管理局处理；针对小区的门禁和外来人员的来访有严格的管理登记制度；针对小区各座楼大堂地砖、墙体瓷砖等脱落问题，一直以来都有维修并长期为此支出费用。另外，针对商铺空调外机问题，由于商铺不属于我司管理范围，已复函原告与开发商协商处理。2、对小区业主的停车收费是依据开平市物价局、开平市住房和城乡建设局联合发布的开价函[2011]23号文件《关于对开平市东方明珠商住小区物业管理、车辆停放、房屋装饰装修服务收费的复函》，以及与小区业主签订的《东方明珠前期物业服务协议》约定，按每月42元/个收取车位管理费是复核上述规定的，合法有据。3、原告主张支付未履行维修、修缮物业的费用100000元毫无根据。（1）原告对其主张的未履行维修、修缮物业的具体内容是什么没有提交任何证据，也没有举证证明费用100000元是如何构成的，依据是什么，应予以驳回。（2）即使原告举证证明确实存在有待维修的内容，也无法证明该维修的责任是发生在我司提供物业管理期间。事实上，我司在移交物业时根本不存在任何需要继续承担维修的事项。原、被告双方及新物业公司办妥移交手续，原告在移交时没有就存在需要维修的内容提出过任何异议，应视为同意按现状接收。具体情况为：我司在2019年5月1日凌晨退场前，已于2019年4月30日将管理的涉案小区与原告及新物业公司办理了转交手续，原告当时没有提出需要维修的问题，也没有要求我司拆除小区首层南门车库入口的砖墙、挡水墙，没有提出任何的异议，直到2019年5月20日双方再次就相关资料办理移交手续时，原告仍没有提出任何异议。二、小区首层南门车库入口的砖墙、挡水墙并不是我司所建，不负有拆除的义务。小区首层X车库入口，2018年因多次受台风影响，我司用沙包、塑料布、塑胶挡板等在入口处拦截洪水涌进车库，但这些防御措施也无法抵御台风暴雨造成的水浸，台风过后我司向开发商反映车库入水问题，开发商为保护全体业主财产，自行在车库处砌砖墙阻挡。原告东方小区在举证期限内提交证据如下：1、东方明珠住宅小区业主大会验票唱票汇总结果确认书原件1份、负责人身份证明书原件1份、余得剑身份证复印件1份、备案申请表复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2、国家企业信用信息公示系统打印件2份，证明被告主体资格；3、前期物业管理服务合同复印件1份、物业服务协议复印件1份、业主大会会议事规则原件1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；4、照片原件230张、小区整改报告原件1份，证明东方明珠住宅小区在被告管理下出现管理不善的情况。两被告在举证期限内提交证据如下：1、清洁的现场照片打印件17份，证明被告定期安排工作人员对小区内的路面、水池等进行清洗；2、装修整改通知书复印件1份、责令（限期）改正通知书复印件1份、现场照片复印件2份，证明被告针对小区业主违建问题，已向业主发出整改通知，并上报开平市城市综合管理局处理；3、工作记录表复印件1份、岗位值班记录复印件2份、来访人员登记表复印件3份、车辆出入登记表复印件2份、车辆搬运跟进登记表复印件3份，证明被告对小区的门禁和外来人员的来访有严格的管理登记登记制度；4、东方明珠小区维修施工协议原件1份、返修明细打印件件12份、发票原件10份、业务回单（付款）原件9份及中国工商银行网上银行电子回单原件1份、土建工程结算表原件9份，证明被告针对小区各座楼大堂地砖、墙体瓷砖等脱落问题，一直以来都有维修并长期支出费用维修；5、关于对开平市东方明珠商住小区物业管理、车辆停放、房屋装饰装修服务收费的复函原件1份，证明被告对小区业主的停车收费是符合相关规定的，原告起诉认为被告乱收费毫无根据；6、广东省气象局发布的通知打印件2份、现场照片复印件4份，证明小区首层南门车库入口，因受台风影响，被告只是用沙包、塑料布、塑胶挡板等在入口处拦截洪水涌进车库，但这些防御措施也无法抵御台风暴雨造成的水浸，台风过后被告向开发商反映车库入水问题，开发商为保护全体业主财产，自行在车库处砌砖墙阻挡。因此，原告诉求二并非被告所建，被告不负有拆除的义务；7、被告退场向原告及新物业公司办理移交的交接资料原件1份，证明被告在2019年5月1日凌晨退场前将管理的涉案小区于2019年4月30日与原告及新物业公司办理了移交手续，原告当时没有提出需要维修的问题，也没有对被告提出任何的异议，直到2019年5月20日原被告再次就相关资料办理移交手续时，原告仍没有向被告提出任何异议；8、复函原件1份，证明针对商铺空调外机的问题，商铺不属于被告管理范围，被告已复函原告与开发商、商铺业主协商解决，该复函原告副主任汪涛已签收；9、文件签收表原件1份、关于申请使用维修资金的公示打印件1份，证明针对电梯大堂的维修，被告已于2019年1月准备材料向原告申请维修资金进行维修，原告主任余得剑签收后没有回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经审理，本院确认如下事实：开平市马冈房地产发展有限公司就东方明珠住宅小区物业管理事宜与被告珠江物业公司签订了《开平东方明珠花园前期物业管理服务合同》，而东方明珠住宅小区的业主则分别与被告珠江物业开平公司签订了《东方明珠前期物业服务协议》。另查明，东方明珠住宅小区业主已经与被告珠江物业开平公司终止物业服务合同，被告珠江物业开平公司已于2018年5月1日退场。东方明珠住宅小区于2019年4月21日召开临时业主大会，大会授权原告起诉两被告相关的违约赔偿责任，遂成诉讼。再经本院现场核实，原告所主张拆除的东方明珠住宅小区首层南门车库入口的砖墙、挡水墙已经被拆除。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告经东方明珠住宅小区业主大会授权起诉被告承担违约责任，但原告主张被告支付维修费用100000元并没有相应的事实依据，原告提交的《小区整改报告》是广东省金发物业股份有限公司开平分公司单方作出的，该公司不具有相关的维修项目鉴定资质，无法证明原告主张的维修项目存在、维修项目的费用合理；且被告珠江物业开平公司已于2018年5月1日退场，原告没有举证证实这些维修项目发生在被告提供物业服务期间，故对原告该项请求，本院不予支持。另原告主张拆除东方明珠住宅小区首层X车库入口的砖墙、挡水墙，经本院现场核实，该挡水墙已经被拆除，故对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东方明珠住宅小区业主委员会的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元（原告已预交），由原告东方明珠住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄惠英人民陪审员  余春实人民陪审员  梁丽仪二〇一九年九月二十五日书 记 员  许碧霞