常常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初2887号原告：迟亮，男，1986年9月11日出生，汉族，常州港嘉置业有限公司营销部营销总监，住常州市新北区。委托诉讼代理人：夏立昌，江苏常维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琴，江苏常维律师事务所律师。被告：常州金石置业有限公司，住所地常州市钟楼区金色领寓10-5号商铺，统一社会信用代码320400000009320。法定代表人：许东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思潮，江苏友联律师事务所律师。原告迟亮与被告常州金石置业有限公司（以下简称“金石公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟亮及其委托诉讼代理人夏立昌、刘琴，被告委托诉讼代理人王建军、黄思潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理常州市钟楼区金色领寓X幢XXX室房屋的不动产权证登记手续；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年10月8日，迟亮与金石公司签订合同编号为“常金色领寓(2012)698号”的《商品房买卖合同》一份，合同内容为迟亮购买金石公司“施工编号金色领寓3幢502号”房屋（现公安编号为金色领寓X幢XXX室房屋），该房建筑面积88.08平方米，单价为每平方米4951元，合同总价为436,084元。在合同签订当日，迟亮向金石公司支付了购房款60,000元，金石公司当日向迟亮开具了购房发票。迟亮当时是金石公司员工，因金石公司一直拖欠迟亮工资，2015年3月15日，金石公司与迟亮签订《协议书》一份，金石公司同意以其拖欠迟亮的工资以及奖金共四十万元冲抵上述房屋的房款，且不再追究商品房买卖合同中的相关逾期付款的违约责任，并承诺在协议书盖章生效后1个月内出具房款发票并协助迟亮办理完成上述房屋的产权登记，否则愿意承担合同中约定的相关逾期责任。后迟亮多次与金石公司的相关人员联系办理房屋产权证事宜，但由于金石公司经营不善等原因至今未果。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院查明事实，依法判决。被告辩称：迟亮的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。首先，迟亮与金石公司签订的买卖合同当中明确载明，迟亮应当在签订合同之日起三日内付清首付款136084元，剩余款项应当在备案之日起七日内办理相关银行贷款；其次，2014年12月8日，迟亮与金石公司另行签订《协议书》一份，约定2015年12月31日前迟亮付清全部购房款，否则金石公司有权解除合同，同时双方明确不存在劳资纠纷，时至今日迟亮仅支付首付款60000元，并未履行合同义务，金石公司具有先履行抗辩权，请法院驳回迟亮的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对双方当事人无异议的商品房买卖合同等证据，本院依法予以确认后在卷佐证，并据此认定事实如下：原告迟亮于2011年起在金石公司任职，后双方解除劳动合同。在原告迟亮任职期间的2012年10月8日，迟亮与金石公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.金石公司将施工编号为金色领寓3幢502号房屋出售给迟亮，建筑面积88.08平方米，每平方米4951元，房屋总价款436084元。2.合同签订之日起3日内支付全部房款的31.21%，金额为136084元。剩余房款300000元应于合同网上备案之日起7日内（2012年10月15日前）申请办理银行贷款手续，并以按揭贷款方式付款。同日，迟亮支付购房款60000元，金石公司亦向迟亮开具了金额为60000元的销售不动产统一发票一份。另查明，金石公司于2006年6月21日成立，杨金国为金石公司的法定代表人。2014年7月16日金石公司法定代表人变更为许东。庭审中，迟亮另提交落款时间为2015年3月15日迟亮为乙方与金石公司为甲方的《协议书》一份，以证明双方协议以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款。该协议约定：1.2012年10月8日，乙方购买甲方开发的常州市金色领寓小区X幢XXX室房屋（公安编号X幢XXX室房屋），并签订了《商品房买卖合同》，根据甲乙双方存在且未解决的相关劳资纠纷，针对上述房屋尾款376084元，甲方同意以拖欠乙方在甲方工作期间（2011年5月至2013年10月）全部未支付的剩余工资及奖金共计400000元整抵充，且不追究买卖合同中的相关逾期付款的违约责任。2.上述房屋房款本次抵充后房屋全款即全部支付完毕，甲乙双方的劳资关系同时解除，不再存在劳资纠纷。该协议书甲方盖章处加盖的是显示“金石公司财务专用章”字样的印章。迟亮陈述协议上的财务专用章是杨金国让金石公司原办公室主任杨玉杰盖的。金石公司对该协议书的质证意见为：对该证据真实性不予认可。第一，协议书上财务专用章的印记与金石公司现存的现金支票当中的印记具有显著的差别；第二，假设该财务专用章是真实的，但财务专用章在性质上是财务部门为办理单位会计核算和银行结算业务时使用的部门专用章，并不能代表企业法人的意思；第三，根据公司法相关规定，公司重大财产处置，必须经过公司股东大会决议，该协议称以拖欠的工资奖金抵偿购房款，事实上是使公司法人放弃应收债权370000元余元，这一行为明显属于重大财产损失，但直至迟亮起诉之日，金石公司的股东杨金国、张辉才知晓该协议的存在；第四，2013年9月30日迟亮办理离职时，曾向金石公司明示工资奖金已和金石公司结算完毕。另外，签订合同应当使用公章或合同专用章，财务章不能作为签订合同的印章。按照财政部关于支付结算办法的规定，财务专用章是用于结算业务时所使，因此该协议书并非是法律意义上的协议书即代表双方当事人意思表示的书面协议。金石公司提交：证据一、2014年12月8日迟亮与金石公司签订的《协议书》，以证明迟亮应于2015年12月31日前付清全部购房款，且已逾期，同时证明双方不存在劳资纠纷。该协议载明：1.迟亮尚有房款376084元未支付，且已逾期，迟亮应当在2015年12月31日前付清全部购房款余款，金石公司不予追究此前合同约定的逾期付款责任；如果迟亮未按本协议约定期限付清全部购房余款，金石公司有权主张解除双方签订的商品房买卖合同，自行处理该套房屋。2.迟亮与金石公司的劳动关系已于2013年10月1日解除，不存在任何劳资纠纷，迟亮向金石公司承诺放弃主张任何权益。证据二、《员工离职工作交接表》，证明迟亮于2011年10月1日到职，于2013年9月30解聘，同时证明迟亮的工资已结算完毕，再无其他任何争议和纠纷。证据三、常州市参加社会保险人员减少表，证明迟亮因合同到期离职。证据四、已经作废但盖有金石公司财务章的中国建设银行转账支票及中国工商银行现金支票，证明迟亮提交的2015年《协议书》上“金石公司的财务章”印鉴并非金石公司公司财务章。迟亮对上述证据的质证意见为：对证据一协议的真实性无异议，但提醒法庭注意协议的签署时间是2014年12月8日，内容却主张双方劳动关系于2013年10月1日解除，该协议载明的2013年解除时间与2015年《协议书》中拖欠劳动报酬的时间段相互印证，说明金石公司因为经营异常、拖欠工资等情况，双方关系已经处于一个不正常的状态。另外，协议中还提到金石公司有权主张解除房屋买卖合同，但金石公司至今并未主张该权益，房屋买卖合同关系依然存在，且金石公司于2015年3月15日以《协议书》的方式对双方间的结算关系进一步进行了明确，所以该份2014年《协议书》并不能证明金石公司所主张的证明观点，相反与迟亮提交的证据相互印证。对证据二、三的真实性无异议。对证据四真实性不予认可，且该两张支票上财务章看不出与迟亮提交的2015年协议书中财务章有何不同。关于迟亮的工资情况，迟亮、金石公司均陈述劳动合同找不到了，工资均为现金发放。迟亮陈述其2011年10月初入职，2014年10月下旬离职，工资为年薪150000元，另外加上项目总销售额的万分之四作为奖金，在职期间迟亮共收到250000元工资，迟亮向本院提供一份其自己制作的金石公司拖欠其工资情况表，该情况表载明：2012年2月至2013年10月金石公司每月支付迟亮工资5000元，每月未结工资7500元；2013年11月至2014年10月金石公司未支付迟亮工资，在此期间每月欠付工资12500元；合计欠付工资307500元。金石公司称迟亮的工资在其离职时已经结清，并不拖欠迟亮任何工资待遇，因公司早已不经营，发放工资的记录材料现已无法提供。审理中，金石公司申请杨金国出庭作证，杨金国陈述：2014年7月，因其他项目需要，金石公司将法定代表人变更为许东，变更后，公司公章和财务章就交给许东了，2018年许东将公章归还杨金国，财务章至今未归还。迟亮在金石公司负责销售工作，当时应该签过劳动合同，但工资如何计算的记不清了，迟亮的工资在其离职时已经结清。迟亮购买金石公司房屋的事情，迟亮2014年找其协商过，具体如何协商的记不清了。法庭向杨金国出示2014年及2015年的《协议书》，杨金国表示没有其签名或加盖其私章的协议均不认可，具体情况记不清楚了。本院于2020年2月28向银行调取了金石公司备案财务章印鉴，双方当事人对本院调取的财务章真实性无异议，迟亮认为调取的印鉴与2015年《协议书》上无明显不一致，金石公司认为该调取的财务章与2015年《协议书》上的财务章明显不一致，但金石公司当庭表示不对2015年《协议书》上财务章是否真实申请鉴定。同日，本院向对杨玉杰做调查笔录一份，杨玉杰称其并未参与过迟亮与金石公司购买房屋的事宜，未见过2015年的协议，亦未在协议上盖过财务章，其并不清楚金石公司是否拖欠迟亮工资。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，迟亮与金石公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，迟亮应按合同约定支付购房款，现双方对迟亮已支付60000元购房款均无异议。关于迟亮主张双方约定以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款是否成立？首先，金石公司对迟亮该主张不予认可，并提供2014年12月8日签订的盖有金石公司公章和迟亮签名的《协议书》以证明金石公司不欠迟亮工资，迟亮对该协议的真实性予以认可；迟亮辩称当时签字时候未发现不存在劳资纠纷的条款，为了尽快离职入职新公司就签字了，但根据迟亮自述其2014年10月就离开金石公司了，上述协议是2014年12月签订的，且根据迟亮的社保记录其离开金石公司后，2015年5月才继续有社保记录，由此可见迟亮的陈述与事实不符，本院对其上述意见不予采信。金石公司提交了员工离职交接表，该交接表上亦载明迟亮的工资已结算完毕，再无其他任何争议和纠纷，2014年12月8日双方签订的《协议书》和《员工离职交接表》相互印证，本院对2014年12月8日签订的《协议书》予以采信。其次，签订合同应该加盖公章或合同专用章，迟亮称2015年签订的《协议书》是杨金国让杨玉杰盖章后交给他的，杨金国与杨玉杰均否认该情况，金石公司对该协议的真实性亦不予认可，即使该份协议书上加盖的财务章是金石公司的财务章，迟亮并未提供其他证据证明2015年《协议书》中约定内容的真实性。再次，根据迟亮提供的金石公司拖欠其工资情况表，自2012年2月起金石公司就拖欠其工资待遇，至2012年9月止已拖欠60000元，而2012年10月8日迟亮和金石公司签订《商品房买卖合同》后，迟亮于当日即支付金石公司60000元首付款，而并未用拖欠工资抵偿首付购房款，可见双方并无用拖欠工资抵偿购房款的惯例，且迟亮陈述金石公司拖欠其工资307500元与其未付剩余购房款376084元金额也不符。综上，本院对迟亮主张以金石公司拖欠迟亮的工资抵偿剩余购房款的主张不予支持。因金石公司已不正常经营，发放工资材料及财务章均无法找到，根据现有证据仅能认定迟亮支付购房款60000元，其并未全面履行商品房买卖合同约定的付款义务，涉案房屋尚不满足过户条件，本院对迟亮要求金石公司协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告迟亮的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告迟亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 黄 伟人民陪审员 陈 霞人民陪审员 陈 妫二〇二〇年四月十七日法官 助理 张金华书 记 员 朱 靓