湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初4660号原告：李广。原告：王静。委托诉讼代理人：张太一。委托诉讼代理人：吴寿平。被告：李茜平。被告：彭海兵。原告李广、王静诉被告李茜平、彭海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，因李茜平下落不明，于2019年6月12日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李广及其与王静的共同委托诉讼代理人张太一、吴寿平，被告彭海兵到庭参加了诉讼。被告李茜平经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李广、王静共同向本院提出诉讼请求:1.被告李茜平继续履行协议，向原告支付交房押金15万元，并从该押金中按月（自2019年3月14日起至2019年12月31日止）支付原告房屋租金每月3000元。2.被告彭海兵向原告履行房屋租赁合同，按约定每半年（自2010年1月1日起至2022年12月31日期间）向原告支付房屋租金7500元。3.被告李茜平自2020年1月1日至2022年12月31日期间，每月向原告支付房屋租金差额1750元，合计63000元（36个月×1750元/月）。4.诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：被告李茜平继续履行协议，按月（自2019年3月14日起至2019年12月31日止）支付原告房屋租金每月3000元。事实与理由：两原告系夫妻关系，有购房需求，被告李茜平有位于武汉市江夏区藏龙岛办事处水晶郦都10栋1层4室房屋出售，遂于2019年1月16日通过武汉链家宏业房地产经纪有限公司与被告签署了《武汉市存量房买卖合同》。原告购房时，中介告知该房屋没有租赁，原告支付了购房款后，李茜平才告知中介涉案房屋还存在租赁。李茜平在出售该房屋前已将房屋出租给被告彭海兵，租期5年（2018年1月1日至2020年12月31日）。李茜平（甲方）又与原告（乙方）在2019年1月17日、2月28日达成《补充协议》，约定：房屋权属登记转移后7天内交房，截至目前还未解决租赁合同问题，李茜平同意从乙方的首付款中扣除人民币15万元作为交房押金。如果未按期交付，按每月人民币3000元作为租金抵扣，直至抵扣完15万元。如果承租方彭海兵提前自愿解除租赁合同，按解除租赁后交房日期来计算剩余押金，将剩余押金退还给甲方。后原、被告于2019年3月6日完成房屋权属登记转移，原告向被告支付了全部房款，被告却未扣除“交房押金”给原告，原告向彭海兵收取房租亦遭到拒绝，两被告至今未能向原告交房，也未向原告支付房租。原告花巨资购买的房屋，却不能实际占有或受益，合法权益被侵害，故诉至法院。被告彭海兵辩称，我已经向李茜平支付了2019年1月至12月一年的租金15000元。我与李茜平签订的租赁合同期限是5年，年租金15000元，每半年支付一次，我要求继续履行租赁合同。另外，李茜平还差欠我搬运费1200元、5天停业损失2000元、吃饭费用260元、门口广告牌费用1000元，这些费用都应该由李茜平承担。现在原告要求我支付租金，这些费用就应该从租金中扣除。原告的母亲到我的店面闹事，导致我有七八天没有营业，这些损失也应由原告承担。如果不扣减上述费用，我就不同意支付租金。被告李茜平未提交辩称意见。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，李茜平（甲方、出卖人）与王静（乙方、买受人）经武汉链家宏业房地产经纪有限公司（丙方、服务方）居间介绍签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将其坐落于武汉市江夏区藏龙岛办事处天枞水晶郦都10栋1层4室房屋出售给乙方，该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租，买受人付款方式为贷款支付，定金40000元，买受人应于签约当日自行支付给出卖人。买受人应在2019年1月17日将第一笔首付款100000元自行支付给出卖人。买受人应在过户当日见不动产证收件单时将第二笔首付款405000元自行支付给出卖人。买受人贷款方式为商业贷款，拟贷款金额为700000元。买卖双方应于合同签订后14日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于房屋交付：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。合同签订当日，王静向李茜平支付购房定金40000元。次日，双方签订《补充协议》：1.双方约定，房屋权属登记转移后7天内交房，乙方预留人民币50000元尾款作为交房押金，未按期交房，按每月人民币3000元作为租金抵扣；……8.此协议生效条件为2019年1月18号，在无任何交易风险前提下支付人民币120000元首付款后生效，如此房屋有风险居间方不建议乙方支付此笔款项，甲方需在20个工作日内自行解决房屋抵押相关问题，如未能解决甲方构成根本违约，违约责任详见合同第十一条。当日，王静向李茜平支付购房首付款100000元整，后陆续支付首付款120000元、460000元。2019年2月28日，双方再次签订《补充协议》:1.因甲方个人原因，双方协商乙方以借用的名义，支付人民币40000元给甲方，此金额将从首付款中扣除；2.由于甲方在房屋抵押前已将房屋出租，为期五年（2018.1-2022.12），截至目前还未解决租赁合同问题。甲方同意从乙方的首付款中扣除人民币150000元作为交房押金。如果未按期交房，按每月人民币3000元整作为租金抵扣，直至抵扣完。如果租方提前自愿解除租赁合同，按解除租赁后交房日期来计算剩余押金，将剩余押金退还给甲方。3.由于甲方已提前收取租方2019整年房租，故甲方原意从乙方的首付款中扣除人民币12000元，按租方的使用房屋期限来扣除，剩余房租将退还给租方……。2019年3月6日，王静及其丈夫李广取得案涉房屋编号为鄂（2019）武汉市江夏不动产权第0006370号不动产权证书。当日，王静以银行贷款支付李茜平购房尾款700000元。另查明，李茜平（出租方、甲方）与彭海兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于武汉市光谷水晶郦都10号楼1单元104室出租给乙方，该房屋为空房，无家具无装修，总租赁期限为5年，2018年1月1日至2022年12月31日，租赁费用每月租金1250元整，每半年付，无押金。合同签订后，彭海兵向李茜平支付了2018年、2019年全年的租金。后因彭海兵不愿解除与李茜平的房屋租赁合同，不愿与李广、王静另行签订房屋租赁合同，双方协商未果，导致李广、王静无法收房，遂诉至法院。上述事实，有当事人提交的武汉市存量房买卖合同、补充协议、付款收据、银行回单、账户明细、不动产权证书、房屋租赁合同等经当庭质证和本院核实的证据证实，结合双方当事人的当庭陈述，足以认定。本院认为，王静与李茜平签订的《武汉市存量房买卖合同》、《补充协议》、李茜平与彭海兵签订的《房屋租赁合同》均系双合同当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同方均应按约全面履行各自合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……”之规定，案涉房屋承租人彭海兵要求继续履行其与出卖人李茜平签订的《房屋租赁合同》，于法有据。但买受人王静与出卖人李茜平签订的《补充协议》约定李茜平在案涉房屋存在租赁、不能按期交房的情形下自王静应付购房款中按月抵扣租金3000元给王静的义务，《补充协议》约定交房时间为房屋权属登记转移后7天内即2019年3月13日内，现因李茜平未能按约向李广、王静交房，在李广、王静已向李茜平付清全部购房款、彭海兵已向李茜平付清2019年度房租的情形下，李广、王静主张在继续履行原《房屋租赁合同》基础上，由李茜平自2019年3月14日按3000元/月支付租金至2019年12月31日的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。经核算，李茜平应补租金为28700元【（3000元/月×9个月＋（3000元/月÷30天/月×17天）】。李广、王静要求彭海兵按原《房屋租赁合同》约定支付2020年度上半年租金7500元，因该合同仅约定租金半年一付，根据合同约定和法律规定无法确定租金支付期限，现2020年上半年租期尚未届满，李广、王静主张彭海兵支付2020年度上半年租金7500元、要求李茜平按月补齐2020年至2022年三年期间的租金63000元的诉请，无约定和法定依据，本院不予支持。关于彭海兵辩称李茜平差欠其搬运费1200元、5天停业损失2000元、吃饭费用260元、广告牌费用1000元应自租金中抵扣的意见，无证据加以证实，亦与本案不属于同一法律关系，彭海兵可另行向李茜平主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、由李茜平于本判决生效之日起十日内向李广、王静支付28700元。二、驳回李广、王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2349元，由李广、王静负担1386元，李茜平负担963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑保民人民陪审员  熊群英人民陪审员  李 彬二〇二〇年六月八日法官助理王苑书记员梅慧琴