石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7419号 原告石家庄国龙房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区胜利北大街以东石津灌区以南。 法定代表人常建军，该公司经理。 委托代理人赫晓光、刘江江，河北新业律师事务所律师。 被告李某某。 被告宿某某。 原告石家庄国龙房地产开发有限公司与被告李某某、宿某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄国龙房地产开发有限公司之委托代理人赫晓光，被告李某某到庭参加诉讼，被告宿某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄国龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，依法确认涉案房屋所有权归原告所有；判令被告交还房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；2、判令被告向原告支付违约金70161元；3、本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年11月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的石家庄市长安区房屋，被告支付首付款147740元，剩余32万元办理银行按揭支付，并于2015年6月8日作为借款人与中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行、原告签订《个人购房借款担保合同》，原告作为保证人提供连带责任保证。此前，原告与工商银行签订《按揭借款业务合作协议》，约定原告向合作项目任一购房人的全部贷款提供连带保证责任，若被告未按期偿还贷款，工商银行有权直接扣划原告存入的保证金。被告自2016年7月8日至2019年4月30日逾期偿还银行贷款10次，造成原告承担连带保证责任，工商银行扣划原告保证金共计65517.35元，其中4次已经归还原告，尚有6次（29280.64元）未还。根据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条第4款约定：如因被告原因逾期偿还贷款7日以上，原告有权解除合同，被告支付房屋总额15%的违约金。被告逾期还贷的行为已严重违约，应按合同约定承担违约责任。被告违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益特提起诉讼，望判如所请。 被告李某某辩称，这个月底前将原告垫付的款项还给原告，违约金希望商量一下能不能减少，我不想让原告收回房屋，我以后不会再出现这种问题，若再有请原告直接收回房屋。 被告宿某某未到庭、未答辩。 经审理查明： 一、2014年11月2日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：石家庄国龙房地产开发有限公司……买受人：李某某、宿某某……第三条买受人所购商品房的基本情况……房屋坐落长安区垣中路8号龙溪城15号住宅楼02单元0904号房……该商品房……建筑面积共89.95平方米……第五条计价方式与价款。……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5200元……总金额（人民币）……肆拾陆万柒仟柒佰肆拾零元整……第七条付款方式及期限……3、其他方式个人住房贷款，首付￥147740元（大写：壹拾肆万柒仟柒佰肆拾元整），剩余￥320000元（大写：叁拾贰万元整）办理银行按揭。……第九条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……2、买受人需办理贷款手续的，按本合同附件五第五条执行。……”附件五：合同补充协议：“……第五条：办理个人住房商业贷款、公积金贷款的：1、视为买受人已经详细了解贷款的相关规定，由买受人提交所有贷款资料及所需的一切相关费用。……4、买受人取得银行贷款后应按银行《借款合同》约定及时偿还贷款。在银行取得房屋他项权前，如因买受人原因逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除本合同，合同解除后，扣除房屋总额15%的违约金，银行扣除保证金后将剩余款项返还买受人（无息）……” 中国工商银行股份有限公司建华分行与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，载明：“甲方：中国工商银行股份有限公司建华分行乙方：石家庄国龙房地产开发有限公司……经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的‘龙溪城’项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：……第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金。……第六条乙方承诺以保证金账户中的保证金及其利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保，并保证该等质押不会受到任何限制。……第八条如借款人在乙方提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，甲方有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿乙方相关债务。……”所购房屋已交付二被告居住使用。 2015年6月8日，原告作为保证人，二被告作为借款人与中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：“……第一部分基本约定第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币320000元（大写：叁拾贰万元整）……第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……第二部分具体条款第十六条扣收16.1借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。但是贷款人应当通知借款人（从约定还款账户中扣划本合同项下已经到期的贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的除外）。扣款通知发出后3日即视为送达。借款人对扣收有异议的，应当在扣款通知送达之日起7个工作日内以书面形式向贷款人提出。……第二十八条扣收保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。扣收保证人的定期存款的，按第16.2条的约定执行。贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达。……” 二、二被告自2016年7月到2017年9月有过四次逾期还贷，导致原告被银行扣收保证金36236.71元，截止原告起诉前，二被告已将上述款项归还给原告。2017年12月到2019年4月，二被告又发生六次逾期还贷，导致原告再次被扣保证金29280.64元。 2019年11月24日，中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行向原告发出《提前收贷通知书》，载明：“……鉴于借款人已涉诉且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，根据……截至2019年11月25日，贷款本金余额为250666.84元。如借款人在2019年11月27日前未足额偿还剩余的全部贷款本金，请你方立即无条件履行所承担的担保责任，清偿借款人全部未偿本金及利息，否则我行将从贵公司账户扣收上述款项，具体金额依照扣款当日借款人所有未偿本金、利息、罚息数额计算。” 2019年12月5日，中国工商银行石家庄建华支行分两次从原告的保证金账户中扣收被告李某某的购房贷款本息共计250249.81元。 另查明，二被告于2018年8月20日协议离婚，离婚协议书载明：“……三、双方在婚姻存续期间的房产（石家庄胜利北大街龙溪城小区15号楼2单元904室）归儿子李正豪（18岁以后）所有，未满18岁之前归男方监管，在此期间不得买卖……四、夫妻关系存续期间各自名下的债权债务有各自享有和承担。”经本院询问被告宿某某，其称已与被告李某某离婚，房屋贷款应由被告李某某偿还，与其无关。 上述事实有《商品房买卖合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、《提前收贷通知书》、电子银行回单、汇款凭证、离婚证、离婚协议书、询问笔录及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及与银行签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，本院予以确认，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。原告已履行了向二被告交付房屋的义务，二被告应按照合同约定支付购房款，二被告向原告支付首付款后依约定在中国工商银行石家庄建华支行办理了剩余房款的按揭贷款，但因二被告在还款过程中有六次逾期偿还贷款，导致原告在该行的保证金被银行扣收，二被告的贷款本息被原告提前偿还给银行，原告为二被告的债务承担了保证责任，现依据原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》附件五第五条的约定，原告要求解除合同，确认涉案房屋所有权归原告所有，并要求被告交还房屋配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续，理据充分，本院予以支持。对于二被告已经交付的首付款及已偿还的贷款，由原、被告双方协商解决或二被告另行主张，本院在本案中不予处理。因二被告在合同履行过程中存在违约行为，且房屋总价款为467740元，故原告依据合同约定主张二被告支付违约金，即房价总额的15%70161元，本院予以支持。因二被告共同购买房屋在先，二被告虽于2018年8月离婚，但双方在离婚协议中就房屋及债权、债务的约定不产生对抗上述合同的效力，故二被告应共同承担本案责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告石家庄国龙房地产开发有限公司与被告李某某、宿某某于2014年11月2日签订的《商品房买卖合同》； 二、坐落于石家庄市长安区垣中路8号龙溪城15号住宅楼02单元0904号房屋归原告石家庄国龙房地产开发有限公司所有，被告李某某、宿某某于本判决生效之日起十日内将上述房屋交还原告石家庄国龙房地产开发有限公司，并协助原告石家庄国龙房地产开发有限公司办理上述房屋的《商品房买卖合同》撤销备案手续； 三、被告李某某、宿某某于本判决生效之日起十日内向原告石家庄国龙房地产开发有限公司支付违约金70161元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1554元，减半收取777元，保全费2859元，由被告李某某、宿某某共同负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费1554元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年四月八日 书记员  何 赛