襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4805号原告：张玲,女，1967年1月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托代理人：舒露、邓鹏，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：关丽，女，1981年12月19日出生，汉族，住谷城县。委托代理人：赵康，湖北元领律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：王琴，女，1985年10月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告张玲与被告关丽、王琴执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张玲的委托代理人舒露、邓鹏，被告关丽的委托代理人赵康到庭参加诉讼，被告王琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1、准予执行被告王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××楼××单元××室房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月28日,襄阳市樊城区人民法院作出(2016)鄂0606民初1877号民事判决,判决被告王琴于本判决生效后十日内偿还张玲借款本金人民币600万元,并以本金人民币600万元为基数按年利率24%计算,支付2015年3月26日起至实际履行之日止期间的利息;被告湖北诚宝科技有限公司对被告王琴的上述还款义务承担连带清偿责任，执行过程中,襄阳市樊城区人民法院依法查封了被告王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××单元××室房屋。被告关丽对执行标的提出书面异议,襄阳市樊城区人民法院于2019年5月27日作出(2019)鄂0606执异110号执行裁定书:中止对登记在王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××单元××室房屋的执行。原告不服该裁定,向贵院提起诉讼,理由如下:依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,首先,被告关丽并未在人民法院查封之前合法占有该不动产,被告关丽在执行异议申请书中已自述称其并未占有该不动产,房屋由被告王琴居住的事实;其次,被告关丽并未如(2019)鄂0606执异110号执行裁定书所述“支付了全部购房款”,被告关丽提供了2017年5月31日取款20万元、2017年6月6日取款5万元、2017年7月12日取款2万元、2017年8月12日现金支取10万元、2017年8月13日现金支取10万元及2017年8月14日现金支取10万元,无法证明系支付被告王琴的购房款,仅能证明其在在特定时间取款的事实。同时,据被告关丽陈述,2017年7月14日转账至王琴2万元及2017年7月25日转账6万元均系支付购房款,更能证明上述取款并非被告关丽支付被告王琴涉案房屋购房款,其不符合被告关丽日常交易习惯及常理。另被告王琴与关丽签订的《按揭房屋买卖合同》第五条约定:“双方约定于2017年7月30日交接房屋后,剩余房款在乙方搬入房屋居住后付清”,据此可知,在房屋并未交接至被告关丽前,被告关丽无义务、更不可能向被告王琴支付此涉案房屋购房款。故被告关丽并未支付全部价款;最后,涉案房屋未办理过户登记手续，被告关丽对此有重大过错。被告关丽与被告王琴于2014年7月30日已签订《按揭房屋买卖合同》,在长达三余年的时间里,被告关丽对此完全有条件办理房屋过户手续。故,涉案房屋未办理过户手续系被告关丽自身原因。综上,原告张玲不服(2019)鄂0606执异110号执行裁定书,现向贵院提起诉讼,请求贵院依法查明案件事实，判如所请。被告关丽辩称：被告人关丽在法院查封涉案房屋之前，已与王琴、金志军签订了合法有效的房屋买卖合同，在查封前，被告人关丽已经合法占有该房屋，已经付清购房款，未办理房屋产权变更登记手续的过错不在关丽，请求依法驳回原告诉讼请求。被告王琴未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：张玲与王琴、湖北诚宝科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月28日作出（2016）鄂0606民初1877号民事判决书，判决：一、被告王琴于本判决生效后十日内偿还原告张玲借款本金人民币600万元，并以本金人民币600万元为基数按年利率24%计算，支付从2015年3月26日起至实际履行之日止期间的利息；二、被告湖北诚宝科技有限公司对王琴的上述还款义务承担连带清偿责任，被告湖北诚宝科技有限公司承担保证责任后有权向被告王琴追偿；三、原告张玲与被告湖北诚宝科技有限公司设定的财产抵押权有效，原告张玲对该财产抵押享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费64720元，诉讼保全费5000元，合计69720元，由被告王琴、湖北诚宝科技有限公司负担。该判决发生法律效力后，张玲申请执行。该案在执行登记在王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××单元××室房屋时，关丽提出异议，2019年5月27日，本院作出（2019）鄂0606执异110号执行裁定书，裁定：撤销（2016）鄂0606民初1877号之一民事裁定中对登记在王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××城××单元××室房屋的查封；中止对登记在王琴名下位于襄阳市××区××大道汉××城××单元××室房屋的执行。张玲不服向本院提起执行异议之诉。2010年12月29日，王琴、金志军（买受人）与襄樊嘉恒房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：王琴、金志军购买襄樊嘉恒房地产开发有限公司开发的位于襄阳市××区××大道汉××城××单元××室商品房，建筑面积167.36平方米，房屋总价款1118464元，王琴、金志军于合同签订之日起于2010年12月11日前支付首付款338464元，余款780000元办理银行按揭，襄樊嘉恒房地产开发有限公司应于2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付王琴、金志军使用；该合同于2011年1月6日备案登记；涉案房屋于2011年3月2日在工行抵押贷款78万元，约定期限30年。涉案房屋（不动产权证号为樊城区字第××号）截止目前产权证上显示所有权人为王琴、金志军。2019年7月22日本院送达开庭传票时金志军仍居住在涉案房屋内。2014年7月30日，关丽（买方）与王琴、金志军（卖方）签订《按揭房屋买卖合同》，该合同主要约定，王琴、金志军以按揭方式向襄樊嘉恒房地产开发有限公司购买商品房一套，总金额1118464元。王琴、金志军首付房款的金额为338464元；其余780000元，向银行以按揭方式购买。现王琴、金志军与关丽协商，王琴、金志军自愿将按揭期间的房屋转卖给关丽。一、王琴、金志军自愿将下列按揭房屋转卖给关丽，双方商定按揭房屋的转让价格为人民币1900000元（大写金额：壹佰玖拾万元整）。二、本合同签订后关丽可要求王琴、金志军按签订的《银行个人购房借款合同》支付房屋按揭贷款，直致还清贷款为止；或者关丽可以选择一次性还清贷款。三、本合同签字生效后关丽应向王琴、金志军支付购房定金计人民币250000元（大写金额：贰拾伍万元整）。四、王琴、金志军将所有与按揭房屋相关凭证交于关丽验收后，关丽再给付王琴、金志军房款人民币1000000（大写金额：壹百万元整）。五、鉴于王琴、金志军需暂住该房屋，双方约定于2017年7月30日交接房屋后，剩余房款在关丽搬入房屋居住后付清。六、房屋按揭贷款还清后，王琴、金志军应在1个月之内及时协助关丽办理房屋过户手续。七、房屋坐落：襄阳市沿江大道汉江明珠城小区第3幢2单元、室号1402室、建筑面积167.36平方米。该按揭房屋的土地使用权取得方式为出让取得，合同一经签订，该按揭房屋占用范围内的土地使用权随同按揭房屋同时转让。……十、本合同签订后即对双方产生法律约束力，在关丽办理过户之前王琴、金志军不得向关丽主张对房屋的所有权。……。关丽所有的建行襄阳分行卡号62×××17从2014年8月1日至2016年4月25日期间向王琴转账479.4万元（含2014年8月1日转款25万元、2014年8月4日转账100万元）；王琴从2014年8月29日至2018年9月27日期间向关丽该卡号转账740.8449万元。对于双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告之间对事实部分争议的焦点为:1.被告关丽与被告王琴、金志军之间是否存在真实的房款交付;2.被告王琴、金志军是否已将涉案房屋交付被告关丽占有以及交付的具体时间。3.案涉房屋未办理过户登记是否是被告关丽自身原因。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”对上述事实,应由被告关丽承担相应的举证责任。1.被告关丽与被告王琴、金志军之间是否存在真实的房款交付。被告关丽提交了2014年7月30日，关丽与王琴、金志军签订《按揭房屋买卖合同》；2014年8月1日，王琴给关丽出具25万元购房款收据及转款凭证；2014年8月4日，王琴给关丽出具100万元购房款收据及转款凭证；2017年5月31日，王琴给关丽出具20万元购房款收据；2017年6月6日，王琴给关丽出具5万元购房款收据；2017年7月12日，王琴给关丽出具2万元购房款收据；2017年7月14日，王琴给关丽出具2万元购房款收据；2017年7月25日，王琴给关丽出具6万元购房款收据；2017年8月12日，王琴给关丽出具10万元购房款收据；2017年8月13日，王琴给关丽出具10万元购房款收据；2017年8月14日，王琴给关丽出具10万元购房款收据；证明其已支付了全部购房款。原告张玲对上述款项是否为购房款有异议，认为关丽与王琴之间资金往来频繁且双方在《按揭房屋买卖合同》第五条约定“鉴于王琴、金志军需暂住该房屋，双方约定于2017年7月30日交接房屋后，剩余房款在关丽搬入房屋居住后付清。”2017年7月30日涉案房屋交接房屋条件未成就时，被告关丽将剩余65万元购房款以现金取款的方式支付给被告王琴，不符合交易习惯及常理。本院认为，被告关丽购买涉案房屋时知道房屋有按揭贷款，其不先将房款交付按揭银行解除按揭，以便于将涉案房屋过户至自己名下，而是将购房款全部交付给被告王琴，不符合常理；且被告关丽与被告王琴之间银行交易频繁，被告关丽作为买受方（付款方）转给被告王琴作为出卖方（收款方）的款项远远高于261.4449万元，被告关丽只是向本院陈述双方有生意往来，其并未举出证据证明双方之间互相大额转款的形成原因，故被告关丽其不能证明转款及收据上的所有款项均是支付给被告王琴的购房款。2.被告王琴、金志军是否已将案涉房屋交付被告关丽占有以及交付的具体时间。被告关丽提交了2014年8月4日房屋交付确认单，内容为：“2014年7月30日，关丽与被告王琴、金志军签订了一份《按揭房屋买卖合同》，关丽购买了王琴、金志军共同共有的位于樊城区汉江明珠城小区3幢2单元1402房屋，现按合同约定将该房屋及附属设施交付给关丽”，拟证明关丽于法院查封前合法占有案涉房屋。原告提交2019年4月9日询问笔录一份证明被告王琴至今未将涉案房屋腾退交付给被告关丽，直到法院查封该房产前，被告关丽一直未实际入住，该房屋并未实际交付给被告关丽。本院认为，占有,是指占有人对不动产或者动产的实际控制,既包括直接占有，也包括间接占有，对于房屋,买受人是否实际入住或者使用并不是占有的唯一必要条件。本案中,2014年7月30日，被告王琴、金志军将案涉房屋交付给被告关丽,被告关丽已属合法占有该房屋。3.案涉房屋未办理过户登记是否是被告关丽自身原因。2014年7月30日，关丽与王琴、金志军签订《按揭房屋买卖合同》，约定：鉴于王琴、金志军需暂住该房屋，双方约定于2017年7月30日交接房屋后，剩余房款在关丽搬入房屋居住后付清。房屋按揭贷款还清后，王琴、金志军应在1个月之内及时协助关丽办理房屋过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,关丽主张非因其自身原因未办理过户登记，应以其积极主张权利且非因自身的客观障碍导致无法办理产权过户手续为前提。案涉房屋作为现房交易，2014年签订《按揭房屋买卖合同》，2014年双方签订房屋交付确认单，2017年被告关丽将购房款全部支付给被告王琴，被告关丽签订合同时明知道涉案房屋有按揭款，而不积极主动去消除银行按揭款，以便于将涉案房屋过户到自己名下，不符合一般的交易规则，且从2014年签订合同到2016房屋被查封及双方大额互相转账明细，时间长达4年之久，被告关丽有条件、有时间办理案涉房屋的过户登记手续，但其并未积极主张办理，对于因此导致无法办理过户登记手续的风险是被告关丽自身原因，其自行承担。综上，虽然被告关丽与被告王琴、金志军签订《按揭房屋买卖合同》，但不足以证明其积极主张权利,其自身怠于行使权利的事实清楚。本院认为，本案争议的焦点为被告关丽对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,被告关丽所举证据仅能证明其在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，房产已经交付，但不足以证明其已支付全部购房款，亦不足以证明案涉房屋未办理过户登记非因买受人关丽自身原因。故被告关丽不享有排除对案涉房屋继续执行的实体权利,对案涉房屋的执行应当继续。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:准许执行被告王琴名下位于襄阳市樊城区汉江大道汉江明珠城3幢2单元14层2室房屋（不动产权证号为樊城区字第××号）。案件受理费21900元,由被告关丽、王琴负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 海 飞人民陪审员 周 英人民陪审员 夏丽娟二〇二〇年四月二十七日书 记 员 王晓月