广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初1117号原告：韦当祐，男，1952年5月9日出生，汉族，住所：珠海市香洲区，原告：韦当合，男，1953年5月8日出生，香港特别行政区居民，原告：韦当坤，男，1958年10月15日出生，香港特别行政区居民，A）。三原告共同委托诉讼代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。被告：徐顺海，男，1962年4月20日出生，澳门特别行政区居民，住所：广东省中山市南朗镇翠亨石门峨眉村沙爷贝街**。被告：梁志光，男，1972年1月26日出生，澳门特别行政区居民，住所：广东省珠海市香洲区，原告韦当祐、原告韦当合、原告韦当坤与被告徐顺海、被告梁志光房屋买卖合同纠纷，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，由审判长聂斌华、人民陪审员周小静、余敏慧组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告韦当祐、韦当合、韦当坤的共同委托诉讼代理人吴启浩、被告梁志光到庭参加诉讼，被告徐顺海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认韦汉守与被告徐顺海所签订的《协议合同书》无效；2.确认被告徐顺海与被告梁志光所签订的《房屋转让合同》无效；3.两被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告梁志光在2017年9月30日向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，请求法院将前山镇翠微村××池塘××号判归其所有，法院受理案号为（2017）粤0402民初9181号，随后，梁志光在2017年11月8日提出了撤诉申请并获准。根据被告梁志光向珠海市香洲区人民法院提供的《协议合同书》和《房屋转让合同》等资料显示，1992年4月25日，被告徐顺海与韦汉守（系原告的父亲，已去世）签订了《协议合同书》，该合同书约定徐顺海以韦汉守名义进行房屋建造，并向韦汉守支付一万元用于购买该房屋的所有权和使用权。2007年4月15日，被告徐顺海将位于前山镇翠微村××池塘××号的房屋，以43万元的价格转让给被告梁志光。对此，假设上述事实均真实存在的基础下，三原告认为，涉案房屋属于农村宅基地，使用的是村民集体所有的土地，徐顺海不是翠微村的村民，没有资格获得该房屋的所有权和使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该土地不得对外出让、转让，故该《协议合同书》因违反法律法规的效力性强制规定而无效。另外，关于两被告签订的《房屋转让合同》，一方面，拟转让的房屋属于农村宅基地，两被告均不具备村民资格，不能该房屋进行交易，另一方面，该房屋登记在韦汉守的名下，被告徐顺海并不是该房屋权利证书上所登记的所有权人，在没有得到房屋所有权人确认的情况下，其无权处分该房屋，故该《房屋转让合同》因违反相关的宅基地政策和出让方不具有房屋所有权而无效。综上所述，三原告现依据相关的法律法规规定，向两被告提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告梁志光答辩称：不同意原告诉讼请求。被告徐顺海只是拿韦汉守的名义建房，实际建房和使用是被告徐顺海，被告徐顺海当初也有支付报酬给韦汉守。被告徐顺海未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：关于韦汉守、萧佩娟的生死情况。2017年11月1日，珠海市香洲翠微股份合作公司出具《证明》，证明了原告韦当祐和韦汉守为父子关系，韦汉守已经死亡。2019年3月18日，珠海市公安局前山派出所出具《户口注销证明》，证明了萧佩娟已经死亡并已注销户口。关于三原告与韦汉守、肖佩娟的亲属关系。2018年11月20日，珠海市香洲翠微股份合作公司出具《证明》，证明了韦汉守与萧佩娟生前是夫妻关系，三原告与韦汉守是父子关系。据三原告陈述，家中除父母及三兄弟外没有其他成员。1992年4月25日，被告徐顺海（甲方）与韦汉守（乙方）签订《协议合同书》，约定：“（一）甲方以乙方的名义户口（户口人数7人）申报建房，建房报建一切手续由乙方负责办理。（二）乙方纯属借于名义给甲方进行报建，对房屋无所有权和使用权，房屋所有使用权属甲方，甲方负责一切报建费用，所有有关房屋单证等全部归甲方所持。（三）甲方应付给人民币一万元给乙方作委托乙方报建房屋及办证补偿费用，从报建起至报建建设许可证等一切有关建屋手续批复为准交付一万元给乙方。（四）房屋建成三年内乙方应协助甲方将挂名乙方的房屋证转回甲方名上，其费用由甲方负责……”韦汉守和被告徐顺海在《协议合同书》上签名。“乙方签名”处除了韦汉守的签名，还签有“韦当友”字样，法庭调查时，原告的代理人称因年代久远，无法确认“韦当友”的签名是否为原告韦当祐本人所签。同日，韦汉守出具《收据》，载明：“兹有韦汉守、韦当祐收到徐顺海报建费用10000元整。”《收据》除了韦汉守的签名，还签有“韦当友”字样。根据珠海市香洲区前山镇翠微居民委员会于1994年1月14日出具的《房屋产权证明书》，珠海市前山镇××池塘××号，于1992年新建，所有权人是韦汉守。根据珠海市人民政府于1994年1月17日制作的房产证，珠海市前山镇××池塘××号（珠房字：049705），于1992年新建，所有权人是韦汉守（身份证号码：）。2007年4月15日，被告梁志光（乙方）与被告徐顺海（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：“①甲方将位于珠海市前山镇××池塘××（××房字××）之房产的全部所有权以人民币43万元整的金额转让给乙方。”2008年10月28日，被告徐顺海（委托人）向被告梁志光（受托人）出具《委托书》，内容如下：“我于一九九二年与韦汉守签署一份协议，以其名义报建位于珠海市前山镇××池塘××号的房产（现该房产已取得房产证，登记名为韦汉守，《房屋所有权证》编号：粤房字第**），但我们协议该房产的所有权与使用权归我所有。因为其房产属于农村宅基地，根据现行法律法规、政策的规定，不能办理房产的过户手续……现委托受托人为我的代理人，代为办理如下事项：……三、（如法院判决上述房产产权归我所有）代为办理领取上述房产的房产证、交纳相关税费及相关的其他手续；四、（如法院判决上述房产产权归我所有，且办完上述手续、领到房产证后）办理上述房屋测量登记事宜；五、办理上述房屋产权登记事宜；六、代为签订拆迁补偿合同；七、代为抽签选择回迁房、领取回迁房钥匙；八、办理并领取回迁房的房地产权证；九、领取全部补偿款……”该《委托书》于2008年12月10日在广东省公证处办理了公证，公证内容为被告徐顺海在《委托书》上签名。本院认为，本案原告韦当合、韦当坤是香港特别行政区居民，被告徐顺海、梁志光是澳门特别行政区居民，本案为涉港澳房屋买卖合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。因涉案房屋位于珠海市，珠海市为本案的合同履行地，本院作为珠海市有涉外案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。关于法律适用问题，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案所涉不动产位于我国内地，故我国内地与本案有最密切联系，本案应适用中华人民共和国实体法作为处理本案纠纷的准据法。《协议合同书》是韦汉守生前与被告徐顺海签订的合同，并且韦汉守未履行完毕。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，三原告作为其父亲韦汉守的法定继承人，有义务在继承的遗产价值范围内清偿其父亲韦汉守所欠债务，因此三原告是《协议合同书》及《房屋转让合同》的直接利害关系人，有权就该合同相关的权利义务提起诉讼。关于《协议合同书》的效力问题。珠海市前山镇××池塘××号（以下简称“案涉房屋”）1992年建成时使用的是翠微村宅基地，土地使用权归农民集体所有。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，被告徐顺海并非翠微村集体成员，无权受让涉案房屋，故被告徐顺海与韦汉守签订的《协议合同书》违反了法律规定，应属无效。三原告请求确认韦汉守与被告徐顺海所签订的《协议合同书》无效理据充分，本院予以支持。关于《房屋转让合同》的效力问题。首先《房屋转让合同》的当事人即两被告均不是翠微村集体成员，无权处置涉案房屋，两被告签订的《协议合同书》同样违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，应属无效合同。三原告请求确认两被告签订的《协议合同书》无效理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百四十四条，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认韦汉守与被告徐顺海签订的《协议合同书》无效；二、确认被告徐顺海与被告梁志光签订的《房屋转让合同》无效。案件受理费7900元，由被告徐顺海、被告梁志光负担。如不服本判决，原告韦当祐、被告梁志光、被告徐顺海可在判决书送达之日起十五日内，原告韦当合、原告韦当坤可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  聂斌华人民陪审员  周小静人民陪审员  余敏慧二〇一九年六月二十四日书 记 员  赖林聪