上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1380号原告许某某。委托代理人乔宇梁，上海市天地律师事务所律师。被告马甲。被告陈某某。被告芦甲。被告马乙。第三人平安银行股份有限公司上海分行。法定代表人杨某某，行长。委托代理人卓娅，上海精诚申衡律师事务所律师。委托代理人李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。第三人顾某。委托代理人瞿孝荣，上海国年律师事务所律师。原告许某某与被告马甲、陈某某、芦甲、马乙确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月9日受理，依法适用简易程序审理。因平安银行股份有限公司上海分行（以下简称平安银行）与顾某与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与审理，并于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告许某某及其委托代理人乔宇梁，第三人平安银行的委托代理人卓娅，第三人顾某及其委托代理人瞿孝荣到庭参加诉讼。被告芦甲、马乙到庭参加诉讼。被告马甲、陈某某、芦甲、马乙未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许某某诉称，2009年因案外人芦乙公司需资金周转，找到原告，希望通过原告与马丙虚假买卖原告名下位于××路××新村××号××室房屋，套取银行贷款。故原告与马丙签订买卖合同，将系争房屋作价人民币（币种下同）106万元虚假出售，并将系争房屋产权过户至马丙名下。马丙获取银行贷款74万元后交给原告，原告再将该笔钱款借给案外人芦乙使用，由案外人芦乙每月将贷款给予原告，原告以马丙的名义按约还贷。马丙又于2010年12月30日对于系争房屋另外办理了抵押登记。现马丙于2012年8月18日死亡，被告马甲、陈某某系马丙父母，被告芦甲系马丙妻子，被告马乙系马丙儿子。原告认为其与马丙系虚假买卖，其居住在系争房屋内至今，故起诉至法院，请求判令：1、确认原告与马丙之间就系争房屋的买卖无效；2、被告涤除于2010年12月30日对系争房屋办理的抵押登记；3、被告协助办理将系争房屋产权恢复登记至原告名下的手续。案件审理过程中，因系争房屋上的抵押已涤除，原告撤回要求涤除抵押登记的诉讼请求。被告马甲、陈某某、芦甲、马乙未答辩，也未向本院提供证据。第三人平安银行辩称，不同意原告要求涤除抵押的诉讼请求。该买卖合同是有效的，平安银行与马丙的抵押借款合同经静安法院生效判决确认，四被告应当偿还欠款。若欠款付清，同意涤除抵押。第三人顾某辩称，该买卖合同并非无效，如偿还其欠款，同意涤除抵押。经审理查明，被告马甲、陈某某系马丙的父母，被告芦甲系马丙妻子，被告马乙系马丙儿子。马丙于2012年8月18日死亡。2009年5月25日，原告许某某（出售方、签约甲方）与马丙（购买方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市××新村××号××室房屋出售给乙方，房屋面积为89.19平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为106万元，乙方于签约当日直接支付甲方房款32万元，乙方于银行发放贷款后的5日内，直接支付甲方房款74万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；甲乙双方应于乙方已办妥贷款手续后5日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于全部房款付清当日将该房屋交付乙方等。合同还对其他内容进行了约定。2009年5月25日，马丙与平安银行股份有限公司上海分行签订《个人借款合同》及《抵押合同》一份，约定马丙就购买上海市××新村××号××室房屋向平安银行按揭贷款74万元。2009年6月2日，系争房屋过户至马丙名下。马丙未向许某某支付首付款，许某某取得平安银行放贷的74万元后，将款项出借给芦乙使用。此后，马丙的平安银行卡由许某某持有，由其每月向平安银行归还马丙的贷款。2009年7月1日，许某某、马丙及案外人芦乙签订《协议书》一份，约定：“今由马丙购买许某某闵行区××路××新村××号××室、××号××室房屋。其中马丙在购房过程中未付任何费用，许某某有权在1年内把房屋过户回来，马丙不得有任何疑义，过户费用均有芦乙承担。”许某某、马丙及芦乙均在该协议书上签字确认。同日，马丙向许某某出具《郑重承诺》一份，说明：“本人马丙于2009年7月因芦乙开公司，需要银行贷款。因芦乙无法贷款，故请许某某帮忙。将许某某位于闵行区××新村××号××室及闵行区××新村××号××室的房屋过户给本人，向银行做了贷款。期间，买房及过户本人未出一分钱，银行所贷处的钱款本人未使用，均由芦乙所用。在此，本人承诺，闵行区××新村××号××室及闵行区××新村××号××室的两套房屋虽为本人名下，但此两套房屋仍属许某某所有，芦乙在约定期间或还清贷款后，本人无条件配合许某某把上述两套房屋过户还给许某某。”2009年7月17日，芦乙向许某某出具《借条》一份，约定：“因本人芦乙向许某某借款1，352，000元，截止今日之前本人与许某某的60万元借条作废，××新村××号××室和××号××室银行贷款每月均由本人负责。时间定为还清全部贷款。如三年还不清，本人承担一切法律责任。另本人与许某某签订的××路××弄××号的租赁合同与××公路××弄××号××室的买卖合同只作上述借款的担保而签订。银行每日还款日提前三天由本人给许某某钱用以还款，延期按每月还款额以每天万分之五罚息，三年内过户所产生费用由本人承担。”2010年12月28日，马丙与第三人顾某借款并以系争房屋作为抵押。2012年7月9日，芦乙出具《承诺书》一份，说明：“本人芦乙郑重承诺于2012年7月底把许某某××号××室（××新村）贷款还清过户好，其间过户中产生的费用由本人承担。如本月不能完成的话则本人按现有房价承担法律责任赔偿给许某某”。2013年，因马丙未能按约偿还贷款，第三人平安银行起诉至上海市静安区人民法院，请求判令归还贷款。上海市静安区人民法院于2013年5月15日作出（2013）静民二（商）初字第843号民事判决，判令芦甲偿还借款及陈某某、马甲、马乙在继承马丙遗产实际价值范围内承担连带清偿责任等。该判决作出后，当事人均未上诉，现已生效。另查明，许某某于签订买卖合同后居住在系争房屋内至今。又查明，本案审理过程中，原告许某某与第三人平安银行及第三人顾某协商达成协议，由许某某偿还第三人平安银行贷款本息，代为偿还第三人顾某欠款，现第三人平安银行及第三人顾某已涤除系争房屋上的抵押。上述事实，由原告提供的马丙死亡证明、户口簿、《上海市房地产买卖合同》、购房发票、契税发票、上海市房地产登记簿、《个人借款合同》、《抵押合同》、《协议书》、《借条》、《承诺书》、平安银行卡、平安银行还款记录、居委会证明、马丙与第三人顾某的借款协议及登记申请书，第三人平安银行提供的（2013）静民二（商）初字第843号判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告许某某与马丙虽签署了《上海市房地产买卖合同》，并至平安银行办理了抵押贷款，但双方间并无房屋买卖的真实意思表示，马丙从未向原告许某某支付过首付款，原告许某某至今也未将系争房屋交付马丙。又依据原告许某某、马丙及案外人卢立新的签订的《协议书》来看，系争房屋虽然过户至马丙名下，其目的为骗取银行贷款，房屋的实际产权人仍为原告许某某。原告与马丙为取得银行贷款，虚构房屋买卖事实，且未履行该买卖合同，上述买卖合同系为套取银行的住房抵押贷款签订，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。该买卖合同被确认无效后，原告许某某应将取得的银行贷款归还，马丙应将房屋产权恢复登记至许某某名下。现因马丙去世，被告马甲、陈某某、芦甲、马乙作为其法定继承人，应于程序上尽协助办理过户手续的配合义务。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告许某某与马丙（已故）就上海市闵行区××新村××号××室房屋于2009年5月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告马甲、陈某某、芦甲、马乙于本判决生效之日起十日内协助原告许某某，办理将上海市闵行区××新村××号××室房屋恢复登记至原告许某某名下的产权变更登记手续（过户登记产生的相关交易税费，由双方按国家规定各自负担）。案件受理费减半收取计7，170元，由原告许某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  殷雪二〇一四年二月二十四日书 记 员  龚漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。