吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2176号 原告：赵苏廷，女，1986年10月1日出生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：宋扬，吉林维国律师事务所律师。 被告：朱学军，男，1968年7月21日出生，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：王红光，长春市南关区全安法律服务所法律工作者。 第三人：长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司，住所地长春市宽城区北京大街177号办公楼九楼910室。 主要负责人：刘宝峰。 委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。 原告赵苏延与被告朱学军、第三人长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵苏延及其委托诉讼代理人宋扬、被告朱学军及其委托诉讼代理人王红光、第三人长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司的委托诉讼代理人孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵苏廷向本院提出诉讼请求：l.判令被告返还原告保证金10000元；2.判令被告退还原告两年转让费60000元；3.本案诉讼费、反诉费由被告承担。事实及理由：2018年7月23日，原告与被告签订了房屋《转让协议》，同时缴纳转让费13万元及保证金1万元，约定保证金待房屋到期时返还，并约定本案所涉及房屋的使用权及经营权全部转让给原告，并保证此房屋可续签至2020年12月31日，如不能使用到2020年12月31日，被告自愿退还转让费，转让费按每年3万元返还。签订后原告花费4万余元对此房屋进行了装修并投入使用。2018年12月14日，被告找到原告要求终止协议，原告要求按合同返还1万元定金及两年转让费6万元，被告不同意履行合同的约定，故双方未达成协议，后原告到长春市南关区人民法院准备对被告提起诉讼，由于缺乏被告身份信息无法立案，后双方多次协商均无法达成一致。2019年4月15日，被告诉至法院，要求解除协议，并支付2019年1月1日至房屋收回之日的租金，并交齐水、电费等费用，原告认为是被告违约在先，且不按照合同履行违约责任，故提起诉讼，请求法院依法判决。 朱学军辩称，对于原告诉讼的第一项请求保证金没有异议。第二项有异议,一是两年转让费的6万元不应当返还，理由是按照原房主长投公司的要求，原告没有进行整改。原房主已经提出了止租通知，所以违约责任应该在于原告，不在于被告。本案的诉讼费和反诉费应当由原告承担。 长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司述称，1．第三人认为《租赁合同》第7.1条明确约定禁止转租，转租行为无效。具体理由如下：2017年12月29日，第三人与朱学军签订了《租赁合同》（合同编号：CCGT-2018-01-13），朱学军承租永春B区13栋2至7层，面积共计900平方米的房屋，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为17.45万元。2018年12月，第三人向朱学军发出《止租通知》，告知其2018年12月31日租赁合同到期后不再与其续租，但在将《止租通知》向朱学军送达时发现该租赁房屋实际由赵苏廷占有使用。此后第三人于2019年1月2日、1月9日、1月15日给赵苏廷及朱学军下达《房屋收回通知》并全楼张贴，但赵苏廷及朱学军对此置之不理。2019年3月19日，第三人组织员工现场收房，与赵苏廷发生冲突，第三人随即报警，西五马路派出所派员出警，后建议各方通过法律途径解决纠纷。第三人认为，《租赁合同》第7.1条明确约定禁止转租，第三人知道案涉房屋存在转租情形时租赁期限已近届满，且在第一时间就提出了异议。退一步讲，《租赁合同》已于2018年12月31日届满，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”也就是说即使经过出租人同意的转租行为，转租期限也不能超过剩余租赁期限。2．第三人对案涉房屋享有独立的请求权，已经依法提起诉讼。第三人是案涉房屋所有权人的分公司，得到所有权人的授权，对该案涉房屋进行管理出租，因此第三人对案涉房屋有独立请求权，已经另行提起民事诉讼主张权益，请求赵苏廷及朱学军返还房屋、支付占用费，因此请求人民法院合并审理。 本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，朱学军（甲方，由闫淑娟代理）与赵苏廷（乙方）签订《转让协议》一份，约定：一、甲方将位于吉林省长春市永春B区13号楼1单元2-7层的“石墙公寓可日租”的房屋使用权及经营权全部转让给乙方。二、1.转让金额11万元整，转让费包含房租至2018年9月30日。2.签订协议当天甲方保证将所有房间和公用设施交接给乙方，签订协议当天将所有的房间住户的押金及预收租金退还给乙方。3.甲方与“长春市国投资产管理分公司”签订协议前交付房屋抵押金15000元。乙方将次抵押金支付甲方，甲方保证此抵押金真实有效，待房屋到期返还时甲方有义务无偿配合乙方返还。三，此房屋甲方与“长春市国投资产管理分公司”签订的“国投资产管理分公司总经理办公会会议纪要“因此纪要中途不能更改签订人，甲乙双方就上述“实墙公寓可日租”使用权、经营权及转让达成以下协议：l.甲方保证转让后乙方的下两年度的合同可以正常签订，甲方保证上述房屋可以连续续签两个年度，续签至2020年12月31日。2．乙方在2019年年度续签合同，如果“长春市国投资产管理分公司”不能将下一年度合同改为乙方名下，甲方将继续签订合同并无偿让乙方使用，直至截止至2020年12月31日。3.甲方向乙方承诺，保证转让后乙方可正常使用上述房屋下两年度至2020年12月31日。如因甲方原因造成乙方末使用到甲方承诺的日期，甲方愿退还转让费，转让费按照每年三万元返还。4.乙方不得将该协议透露给包括房东在内的任何第三方，否则影响到合同的续签或变更由乙方承担全部责任，甲方收回房子且不退任何费用。5．本协议签字后由乙方全部接管房屋的日常管理和设施维护，乙方须守法经营，坚决服从政府有关部门和“长春市国投资产管理分公司”的管理，发生任何违法行为或灾难事故均与甲方无关，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何法律和经济责任，因此造成的合同终止甲方不承担责任，不退还转让费用。 另查明，2017年12月29日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司(甲方，出租方)与朱学军（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于永春B区13栋2至7层面积900平方米房屋及场地使用权、附属公用配套设施出租给乙方，供乙方从事办公和其他合法经营行为。双方约定租期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金（含税）17.45万元，季度交付。乙方同意在交付第一笔租金的同时向甲方交纳15000元作为履约保证金，合同到期后，扣除双方约定的乙方因违反协议应支付的违约金或者赔偿外，如数退还乙方。乙方负责房屋内及周边的消防安全工作，按照消防部门要求完善消防设施和器具，达到消防部门的要求，租赁期间乙方承担与消防安全相关的各项费用和日常管理，服从甲方涉及安全和消防工作的指导和整改要求，否则甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。合同第七条约定，房屋租赁期间，乙方不得转租全部或部分房屋。 2018年12月14日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司向朱学军下达《止租通知》一份，内容为：双方签订的租赁合同将于2018年12月31日到期，按照合同约定租赁合同到期后该公司将不再与其续签租赁合同，终止租赁关系，要求朱学军于2018年12月31日合同到期前迁出，如逾期三日未返还房屋，该公司将按合同约定收取该年度月租金二倍作为违约金或者按违约扣除履约保证金。 又查明，朱学军以赵苏廷为被告于2019年4月24日向本院提起诉讼，要求：1.解除双方签订的房屋《转让协议》，收回出租房屋；2.要求被告给付2019年1月1日至房屋实际收回之日的租金，每月1.5万元，并交齐水、电费等费用；3.案件受理费由被告承担。2019年5月23日，赵苏廷以朱学军为被告提出反诉。2019年6月20日，朱学军向本院递交撤诉申请书，本院于2019年7月11日做出民事裁定书，准许朱学军撤诉。同日，本院依职权追加长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司为本案第三人参加诉讼。 再查明，庭审结束后，原、被告以及第三人于2019年8月6日就案涉房屋进行了交接，赵苏廷将房屋交付给了长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司。 本院认为，原、被告签订的《转让协议》明确约定“乙方不得将该协议透露给包括房东在内的任何第三方”，同时经第三人即原出租人当庭确认，原、被告的转让行为并未征得其同意，故该《转让协议》应认定为无效。原、被告应基于过错责任对合同无效承担各自相应责任，结合本案实际情况应以双方各自承担50%为宜。在该协议中双方约定“甲方向乙方承诺，保证转让后乙方可正常使用上述房屋下两年度至2020年12月31日。如因甲方原因造成乙方末使用到甲方承诺的日期，甲方愿退还转让费，转让费按照每年三万元返还。”现因双方故意向第三人隐瞒转让行为，致使转让协议无效，对于赵苏廷的转让费损失，朱学军应以承担50%为宜。即自2019年8月6日至2020年12月31日计513天的转让费为30000元÷365天×513天=42164.38元的50%为21082.19元。关于保证金返还问题，因朱学军表示无异议，案涉房屋双方也已经交接完毕，故关于原告要求返还保证金10000元的主张，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、朱学军于本判决生效后立即返还赵苏廷保证金10000元； 二、朱学军于本判决生效后立即退还赵苏廷转让费21082.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，由赵苏廷负担972元、朱学军负担578元(朱学军已垫付)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇一九年八月九日 书记员  隋 汉 —1—