福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1089号 原告：陈柔娜，女，1978年11月10日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈维琅、周丽苹，福建格论律师事务所专职律师。 被告：蔡文勇，男，1987年10月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：谢铭岚，女，1988年7月6日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所专职律师。 原告陈柔娜与被告蔡文勇、谢铭岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，因被告蔡文勇下落不明，本案于2019年7月8日转为普通程序，并于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告陈柔娜的委托诉讼代理人陈维琅、周丽苹、被告谢铭岚及其委托诉讼代理人陈政到庭参加诉讼，被告蔡文勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈柔娜向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告蔡文勇、谢铭岚立即退还原告陈柔娜购房款46万元，并依照《房屋买卖合同》的约定支付原告违约金10万元；3.判令被告蔡文勇、谢铭岚赔偿原告陈柔娜房屋装修费30万元（具体数额以鉴定结果为准）；4.本案诉讼费用由被告蔡文勇、谢铭岚负担。诉讼过程中，陈柔娜变更第3项诉讼请求为：判令被告蔡文勇、谢铭岚赔偿原告陈柔娜房屋装修费253831元，并增加诉讼请求：判令被告支付原告因讼争房屋房价升值造成的差额损失26万元。事实和理由：2016年3月18日，原告陈柔娜与被告蔡文勇、谢铭岚（夫妻）签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告所有的坐落于东山县的房屋【产权证号：045623号，土地证号：东国用（2015）第Ｔ08178号】；房屋总价款46万元，由原告分三期支付，第一期购房款30万元于2016年3月18日支付，第二期购房款于2016年4月18日支付，第三期购房款在交房当日支付；双方最迟应于2016年5月18日之前完成该房屋的移交手续。合同第五条还约定：双方中途不得悔约，违约方将赔付对方10万元。合同签订后，原告按照合同约定的时间向被告支付了全部购房款，被告也在2016年5月18日原告支付完尾款后将讼争房屋交付给原告装修入住。原告接管房屋后，便开始催促被告配合原告办理产权变更登记手续，但是被告总是以各种理由推脱。原告通过朋友打听后才知道，被告因在漳州市芗城区人民法院有涉诉债权纠纷，涉诉房产于2016年6月7日被该院诉讼保全查封，目前无法办理产权变更登记手续。2018年12月28日，原告收到漳州市芗城区人民法院送达的（2017）闽0602执975号《执行裁定书》、（2017）闽0602执975号《公告》，要求原告迁出涉诉房产，并将依法对该房产进行评估拍卖。在此期间，原告两次向漳州市芗城区人民法院、漳州市中级人民法院提出执行异议、复议，但两级法院均依法裁定驳回原告的异议申请。原告也曾多次找被告进行协商，寻求解决的办法，但被告总是避而不见，因此问题也一直得不到解决。原告认为，被告因涉及其他经济纠纷导致涉诉房产将被依法拍卖，致使原告无法取得涉诉房屋的产权，给原告造成了巨大的经济损失，被告已构成违约。为维护自身合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 蔡文勇未作答辩。 谢铭岚辩称，（一）原告诉求解除合同并支付违约金、赔偿损失，法律依据和证据不足。原、被告双方于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律规定。据原告《起诉状》陈述，其在2016年5月18日已全额支付购房款并实际掌管、占有该房屋，2016年6月7日该房屋被法院查封，时间相距19天。根据《房屋买卖合同》第三条第2项约定，双方最迟于2016年9月20日完成房屋移交手续，这里所说的手续包括各种杂费结算、处于正常使用状态的空调、热水器等的移交，虽然双方提前到2016年5月18日交房，但前述移交事项在时间上可能滞后，理应属于还在合同履行期间，双方没有马上去办理过户登记手续，也符合常理。因此双方未在2016年5月18日交房至2016年6月7日被法院查封的19天里去办理过户登记，双方均没有过错。类似上述情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院是不得查封的，如果原告当时作为案外人提起执行异议之诉，人民法院是应予以支持的。案涉房屋被法院查封之后，原告向法院提起执行异议，在此期间，被告积极配合，并替原告支付了律师代理费。漳州市芗城区人民法院以（2017）闽0602执异27号执行裁定书裁定驳回案外人陈柔娜的异议请求，并告知案外人陈柔娜可以自本裁定送达之日起15日向人民法院提起诉讼。该裁定书于2017年7月11日送达给原告，原告没有在法定期间内向人民法院起诉，请求进行实体审查，解除查封，最终导致案涉房屋无法办理产权证，应归责于原告自己。因此，原告放弃行使法律赋予的权利，应自行承担风险责任。（二）原告请求被告赔偿其因房屋升值造成的差价损失26万元及房屋装修费253831元，没有法律依据。原告提供的《东山县臻和装饰设计工程有限公司工程结算书》标注的日期为2016年8月25日，是在法院查封案涉房屋之后，那时原告如果还投资装修该房屋，就是在扩大损失。且被告当初购买该房时就是二手房，房屋已经装修好了，原告并没有再进行装修，房屋的现状与当初被告卖给原告的时候差不多。原告只提供一份《东山县臻和装饰设计工程有限公司工程结算书》和一份他人买房的《房屋买卖合同》，又没有其他有效资料，对其真实性、合法性也无法确认，不能证明案件事实。（三）如果原告请求解除合同，就不得再要求支付违约金，本案并不存在中途悔约的情形，被告无须支付10万元违约金。综上，原告怠于行使自己的权利及事务，没有在法定期限内向人民法院提起执行异议之诉，导致房屋无法过户而解除合同，原告应负主要责任；如果存在装修费用的支出、重置购房产生的升值差价，那也是因房屋无法过户导致的，属于扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告无权就扩大的损失请求被告承担责任。 本院经审理认定事实如下：蔡文勇与谢铭岚于2013年9月22日登记结婚，2017年8月28日登记离婚。2016年3月18日，陈柔娜与蔡文勇、谢铭岚签订《房屋买卖合同》，约定：陈柔娜向蔡文勇、谢铭岚购买址在东山县的房屋，总价（含房屋设施设备）46万元，陈柔娜应于合同签订时支付第一期购房款30万元，于2016年4月18日支付第二期购房款11万元，第三期购房款5万元于交房当日支付；双方最迟于2016年9月20日完成房屋的移交手续；蔡文勇、谢铭岚保证在交易时该房屋没有产权纠纷及其他经济纠纷，由此引发的纠纷由蔡文勇、谢铭岚自行处理，与陈柔娜无关；双方中途不得悔约，违约方将赔偿对方10万元。合同签订后，陈柔娜陆续支付给谢铭岚购房款46万元。2016年5月18日，蔡文勇、谢铭岚亦将上述房屋移交给陈柔娜。2016年5月31日，蔡文勇、谢铭岚因与董晓军民间借贷纠纷被诉至芗城区人民法院。2016年6月7日，芗城区人民法院根据董晓军的财产保全申请，裁定查封蔡文勇、谢铭岚名下址在东山县的房产。2017年5月22日，陈柔娜向芗城区人民法院提出案外人执行异议，请求解除对上述房屋的查封；芗城区人民法院经审查后，于2017年7月5日作出（2017）闽0602执异27号执行裁定书，裁定驳回陈柔娜的异议请求，并于2017年7月11日将该执行裁定书邮寄送达陈柔娜，陈柔娜未在法定期限内向芗城区人民法院提起案外人异议之诉。2019年初，陈柔娜又向芗城区人民法院提出案外人执行异议；芗城区人民法院认为陈柔娜再次就同一事实与理由提出异议，属重复申请，于2019年3月8日作出（2019）闽0602执异19号执行裁定书，裁定不予受理陈柔娜的异议请求。陈柔娜不服该裁定，向漳州市中级人民法院申请复议；漳州市中级人民法院经审查，于2019年4月16日作出（2019）闽06执复10号执行裁定书，裁定：驳回陈柔娜的复议申请，维持芗城区人民法院（2019）闽0602执异19号执行裁定。在陈柔娜向芗城区人民法院提出案外人执行异议期间，谢铭岚有为陈柔娜支付律师代理费5000元。 上述查明的事实，有陈柔娜提供的《房屋买卖合同》、东山县铜陵镇铜亭社区居民委员会证明、陈文森声明书、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行个人业务凭证、借记卡账户历史明细清单、收据、东山县康美镇龙潭社区居民委员会证明、（2017）闽0602执异27号执行裁定书、（2019）闽0602执异19号执行裁定书、（2019）闽06执复10号执行裁定书，谢铭岚提供的借记卡账户历史明细清单及当事人的庭审陈述在案为凭，并经庭审质证，本院审核，可以确认。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告陈柔娜与被告蔡文勇、谢铭岚就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合法有效。对于原告陈柔娜要求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，因涉案房屋现处于法院查封状态，无法进行所有权转移，原、被告双方交易房屋的合同目的无法实现。故对原告陈柔娜的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告蔡文勇、谢铭岚应将其收取的购房款46万元返还给原告陈柔娜。对于原告陈柔娜要求被告蔡文勇、谢铭岚支付违约金10万元的诉讼请求，谢铭岚认为本案不存在中途悔约的情形，即使应该支付违约金，双方约定的违约金数额也偏高，应该调整为2万元左右。本院认为，被告蔡文勇、谢铭岚与案外人董晓军因民间借贷纠纷导致涉案房屋被芗城区人民法院查封，在该案执行过程中，被告蔡文勇、谢铭岚并未就芗城区人民法院查封涉案房屋而积极履行法律文书【（2016）闽0602民初5504号原告董晓军与被告蔡文勇、谢铭岚民间借贷纠纷一案民事判决书】确定的义务并申请法院解除对涉案房屋的查封，故被告蔡文勇、谢铭岚应当向原告陈柔娜承担涉案房屋买卖合同不能履行的违约责任。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定“甲乙双方中途不得悔约，违约方将赔付对方人民币壹拾万元整”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为，双方约定的违约金数额并未过高，故原告陈柔娜要求被告蔡文勇、谢铭岚支付违约金10万元，本院予以支持。关于原告陈柔娜要求被告蔡文勇、谢铭岚赔偿其房屋装修费253831元并支付其因讼争房屋房价升值造成的差额损失26万元的诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人提出的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。原告陈柔娜提供的《东山县臻和装饰设计工程有限公司工程结算书》，只能证明其有计划要对涉案房屋进行装修，预算费用为253831元，而其提供的江立虎与方育山的《房屋买卖合同》，也只能证明江立虎与方育山之间的房屋买卖关系，均不能证明原告存在房屋装修费损失253831元及房屋升值损失26万元的事实，依法应承担举证不能的法律后果，故对原告陈柔娜的这两项诉讼请求，本院不予支持。被告蔡文勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，本院依法可以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除陈柔娜与蔡文勇、谢铭岚于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》； 二、蔡文勇、谢铭岚应于本判决生效之日起十日内返还陈柔娜购房款46万元，并支付违约金10万元； 三、驳回陈柔娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14464元，由陈柔娜负担5064元，蔡文勇、谢铭岚负担9400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林艺芬 审 判 员  陈月寒 人民陪审员  黄雪君 二〇一九年十二月二十四日 法官助理庄雯婧 书记员陈泽麒 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。