上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26015号原告：中建四局第六建设有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：朱某某，男。委托诉讼代理人：张某，男。被告：上海蕙卉美容咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王某某，执行董事。原告中建四局第六建设有限公司(以下简称中建四局公司)与被告上海蕙卉美容咨询有限公司(以下简称蕙卉美容公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告蕙卉美容公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告中建四局公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告蕙卉美容公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中建四局公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同自2019年7月31日解除；2.判令被告以每月12万元的标准支付自2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的租金，租金计至2019年7月31日共计人民币(币种下同)120万元；3.判令被告以欠付租金120万元为基数，按年利率24%支付自2018年9月24日起至实际交还房屋之日止，违约金计至2019年7月31日，共计24万元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费；5.判令被告所交保证金24万元归原告所有。庭审中，原告当庭将第三项诉讼请求变更为：判令被告以欠付租金24万元为基数，按年利率24%支付自2018年9月24日起至实际交还房屋之日止，违约金计至2019年7月31日共计48,920.55元;同时明确因未在本案中申请保全，放弃第四项诉请中保全费的主张。事实与理由：2018年6月，原告与被告就原告所有的上海市闵行区xx路XXX弄XXX号楼(以下简称涉案房屋)签订房屋租赁合同。合同约定：(1)标的物租赁期限：自2018年6月1日至2023年7月31日止，共计62个月，即5年2个月。其中，前两个月(即2018年6月1日至2018年7月31日)为免租金期。(2)2018年8月1日至2020年7月31日，前两年内租金不变，每月租金为120,000元。(3)被告每贰个月向原告支付租金一次。(4)每次租金须于到期日前柒日支付下两个月的租金,先付后租。(5)保证金共240,000元，被告于2018年6月1日前交付给原告。(6)合同第六条第四款规定：被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之三收取违约金，如被告拖欠租金达二十日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同，要求被告立即搬出该标的物，并不退还被告保证金。合同签订后，原告按约定移交了房屋；被告向原告支付了2018年8月1日至2018年9月30日的租金共计24万元，并支付了保证金24万元。根据合同约定，被告应于2018年9月23日前支付2018年10月、11月两个月的租金共计24万元。但是，截至原告起诉之日，虽经原告多次催讨，被告一直拒绝支付租金、不接电话，且无理占据原告房屋，期间还恶意转租欺诈别人被原告及时发现并制止。鉴于上述情况，原告于2019年7月31日收回房屋，被告行为严重侵害原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告全部诉讼请求。被告蕙卉美容公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号楼出租给乙方使用，楼层共计3层，建筑面积约为1600平方米。甲方已声明由于历史原因，甲方并未取得该标的物的产权证书，但甲方确系该标的物的合法所有权人和使用权人，有权对外出租，并不影响乙方正常租赁。租赁期限自2018年6月1日至2023年7月31日止，其中前两个月(2018年6月1日至2018年7月31日)为免租金期。2018年8月1日至2020年7月31日，前两年租金不变，每月租金为12万元；乙方每两个月向甲方支付租金一次，每次租金须于到期日前七日支付下两个月的租金，先付后租，租金以转账方式支付，支付至中建四局第六建筑工程有限公司名下的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX1账户。保证金240,000元整，乙方于2018年6月1日前交付甲方，甲方向乙方开具收据，租赁到期后，乙方提供收据向甲方申请退还该保证金。合同的第六条第(四)项约定：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达二十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同，要求乙方立即搬出该标的物，并不退还乙方保证金。合同还对其他事项等作了约定。合同签订后，双方按约履行上述协议。原告将涉案房屋交付被告使用，被告将保证金240,000元支付给原告，并按合同约定将2018年8月1日至同年9月30日两个月租金共计240,000元支付到原告指定的银行账户。但自2018年10月1日起，被告拒付租金。原告在庭审中陈述，其在本案公告期间，名称已由中建四局第六建筑工程有限公司更名为中建四局第六建设有限公司；涉案房屋实际系原告所有，但因历史原因，未办理产权变更登记手续，该事项已在租赁合同中告知被告；原告已于2019年7月31日收回涉案房屋。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、中国建设银行单位客户专用回单、被告的营业执照副本和企业信用信息公示报告以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告租金仅支付到2018年9月30日，后续便拖欠租金，被告已构成根本违约，据此原告享有合同解除权。原告虽于2019年7月31日收回涉案房屋，但系以起诉的方式行使合同解除权，而本院于2019年10月30日向被告公告送达本案应诉材料，故本院确认原告与被告之间签订的《租赁合同》于2019年10月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已交付涉案房屋，被告已进场使用，但仅支付了两个月租金后便欠付租金，显属违约，对于原告主张被告支付自2018年10月1日起至2019年7月31日止的租金共计1,200,000元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告每两个月支付租金一次，每次租金须于到期日前七日支付下两个月的租金，即被告本应于2018年9月23日前支付下一期租金，而其未支付。根据合同约定，若被告逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之三收取违约金，该违约金本质为逾期付款违约金。现原告自愿将逾期付款违约金的计算标准调整为以240,000元为基数、按年利率24%计算，仅主张48,920.55元，系原告自行处分自己的权利，于法不悖，本院对此予以准许。被告向原告支付的租赁保证金240,000元，合同约定如被告违约导致合同解除，原告有权不退还该笔保证金。该笔保证金具有违约金属性，系解约违约金。违约金具有惩罚性功能和补偿性功能，即用以弥补守约方因违约方的违约行为所造成的损失。现原告基于合同约定主张不返还该笔保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告蕙卉美容公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中建四局第六建设有限公司与被告上海蕙卉美容咨询有限公司于2018年5月28日签订的《租赁合同》于2019年10月30日解除；二、被告上海蕙卉美容咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建四局第六建设有限公司自2018年10月1日起至2019年7月31日止的欠付租金1,200,000元；三、被告上海蕙卉美容咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建四局第六建设有限公司逾期付款违约金48,920.55元。四、被告上海蕙卉美容咨询有限公司已支付的保证金240,000元，原告中建四局第六建设有限公司不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,040.28元，由被告上海蕙卉美容咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 鑫人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年十二月十六日书 记 员  金丽颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。