锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2016）内2502民初1932号原告：王卓英，女，1951年5月19日出生，汉族，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：曲德洋，内蒙古启伦律师事务所律师。被告：锡林浩特市兴达房地产开发有限责任公司，住所地锡林浩特市希日塔拉新街。法定代表人：徐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵宝龙，内蒙古金矢律师事务所律师。原告王卓英与被告锡林浩特市兴达房地产开发有限责任公司（简称兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王卓英委托诉讼代理人曲德洋、被告兴达公司委托诉讼代理人赵宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卓英向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其出卖并交付给原告的锡林浩特市阳光公寓第1#、2#座一层里商31号、32号商品房办理权属登记需由被告提供的资料，报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金共计10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告分别于2011年11月7日和2011年11月9日与被告签订两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于锡林浩特市希办新街锡林浩特市阳光公寓第1#、2#座一层里商31号、32号商品房，后原告支付了两套商品房房款共计167.778万元，被告也立即将房屋交付给原告，由原告实际占有和使用，并获得了上述商品房的物权。依据合同及法律规定，被告应当将办理权属登记需由被告提供的资料，报产权登记机关备案，但被告没有按合同约定履行，经原告多次催促，被告至今仍未履行。被告兴达公司辩称，1.兴达公司与王卓英签订过关于31号、32号两套商铺的《商品房买卖合同》。其中31号商铺的房屋测绘号010128，产权证号1XXXX；32号商铺的房屋测绘号010129，产权证号1XXXX。当时签署该两份合同是为了给案外人史和平及包头市兴华信用投资担保有限责任公司（简称兴华公司）抵债，削减史和平所欠王卓英的债务。2011年，兴华公司因非法吸收公众存款罪，被包头市公安机关立案调查。史和平作为兴华公司的实际负责人，于2011年11月7日被取保候审，2014年1月27日包头市昆都伦区人民法院以非法吸收公众存款罪对史和平等九名被告均判处刑期不等的有期徒刑。2011年11月7日，兴达公司领导为了帮助史和平减轻罪责，指令兴达公司与王卓英签署以上两份合同，帮助史和平消除债务，积极退赃。两份合同签署后，王卓英并未向包头市的刑事办案机关申报退赃，即王卓英对史和平及兴华公司依然持有债权。兴达公司也并没有向王卓英实际交付房屋。本案中所涉及的标注有史和平抵账的两套房屋，只是签署了合同，房屋没有交付，债权没有抵销。该两份合同并没有实际履行。2.兴达公司从没有向王卓英交付过合同指向的商品房。3.该两套商铺在王卓英之前即已经对外销售、抵债，现已进入法院强制执行阶段。其中32号房屋，于2010年3月23日因兴达公司向贾文军借款，将该房屋抵账于贾文军，并签署了《商品房买卖合同》，同时将这两套房屋的初始登记证书交付给了贾文军。31号房屋，于2009年12月25日与郭喜龙签署《商品房买卖合同》，并办理了公证书。因兴达公司欠贾文军的债务未能归还，贾文军经过仲裁后，向包头市中级人民法院申请强制执行。2014年9月17日，包头市中级人民法院查封了32号房屋。4.在与王卓英签订合同时，涉案房屋已经销售，兴达公司属于无权处分。在本案诉讼时，涉案房屋已经被执行法院查封，原告诉请无法实现。王卓英若救济自身权利，应向执行法院提出执行异议申请及诉讼。王卓英签订合同的时间为2011年11月7日。32号房屋与贾文军签署合同的时间为2010年3月23日。31号房屋与郭喜龙签署合同的时间为2009年12月25日。即在与王卓英签署合同时，涉案的两套房屋均已对外销售或抵账。因此，兴达公司与王卓英签署的两份合同属于无权处分行为，应为无效合同。在本案诉讼时，32号房屋已经被包头市中级人民法院执行查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条之规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。王卓英提请的将两套商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求属于在人民法院查封期间实施房屋权属变更、转移登记的行为，属于法律禁止性行为。本案中，即使兴达公司与王卓英签订的合同合法有效，兴达公司应该依照合同履行。由于涉案的房屋已经被包头市中级人民法院执行查封，兴达公司无法为王卓英办理权属登记，属于合同履行中的法律上不能履行。5.关于王卓英诉请的逾期办证违约金10万元，缺乏事实依据和法律依据：该合同没有约定房屋交付日期，没有约定房屋产权证办理日期。事实上，兴达公司既没有收到王卓英交付的房款，也没有向王卓英交付房屋。而且，王卓英与史和平之间的债权债务关系也没有因签署涉案合同而消除。即涉案合同并没有实际履行。因此，王卓英的该项诉请不应得到法庭的支持。6.王卓英诉请的基础法律关系，应为资金借贷法律关系。其请求履行买卖合同的诉讼请求应该依法予以驳回。本案中，王卓英与兴达公司并没有债权债务关系，也没有向兴达公司交付过一分钱房款。真正存在债权债务关系的，是王卓英与案外人史和平。为帮助史和平减轻罪责，兴达公司与王卓英签署的涉案两份合同的行为，应视为兴达公司以签订买卖合同方式，为史和平与王卓英的债务进行的担保行为。本案真实的法律关系应为史和平与王卓英间资金借贷法律关系。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，王卓英应就借贷的法律关系提起诉讼，而非请求履行商品房买卖合同。综上，兴达公司认为王卓英所主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回王卓英的诉讼请求。经审理查明，案外人兴华公司负责人史和平借有原告王卓英资金未能偿还。为了给史和平及兴华公司削减债务，被告兴达公司将其所有的阳光公寓的两套商铺抵顶给所欠原告王卓英的借款，为此，双方签订了两份《商品房买卖合同》，房屋分别为锡林浩特市阳光公寓第1#2#幢一层里商31号、32号两套商业房，建筑面积分别为128.9㎡、38.95㎡，价款分别为1289000元、388780元。两套商业房均于2011年11月7日签订。被告兴达公司分别出具两份《收据》，收据收款事由载明“史和平顶账”字样。2011年11月7日，原告王卓英和张改莲（另案原告）与张强签订《房屋租赁合同》，合同约定，王卓英和张改莲将涉案31#、32#及另案30#商业房租赁给张强，租期五年，第一年免收租金，乙方自己装修。第二年自2012年5月16日至2015年5月16日止。第二年租金伍万元整，第三年租金伍万伍仟元整，第四年陆万元整，第五年租金陆万伍仟元整。合同第四条约定，该房屋租赁合同从2011年11月7日甲方由原来的兴达公司变更为王卓英、王卓英。合同内容与原合同内容相同，有同等的法律效应。该合同由合同双方签字外，兴达公司邢广霞也签了字。庭审中，被告兴达公司提供了包头仲裁委员会2013年11月27日作出的案外人贾文军申请兴达公司偿还借款3800万元及相应利息、违约金的（2013）包仲裁字第65号《裁决书》。该裁决生效后，案外人贾文军申请包头市中级人民法院申请强制执行，包头市中级人民法院于2014年8月15日作出（2014）包执字第46号《执行裁定书》，并于2014年9月17日向锡林浩特市房管局下达《协助执行通知书》，查封了包括涉案32#铺在内的47套房屋。被告还提供了案外人郭喜龙与其于2009年12月25日买卖包括涉案31#商铺的（2009）锡证字第4171号《公证书》，公证事项：商品房买卖合同。以此证明兴达公司在与原告签订商品房买卖合同之前已经对外销售，并进行了公证。故与原告签订的合同属无权处分，应为无效合同。经本院核实，涉案31号商铺于2019年8月5日转移登记至案外人张强名下。本院应被告兴达公司申请，向包头市昆都仑区法院调取案外人兴华公司及史和平非法吸收公众存款案刑事判决书，同时调取了该卷宗中融资款出局人员情况明细表，出局人员中有原告王卓英名字。本院认为，本案中，被告兴达公司将涉案房屋通过抵顶方式代史和平偿还原告的借款，双方签订了商品房买卖合同，该买卖合同是当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应属有效。被告抗辩的涉案合同无效，无法律依据，本院不予采纳。根据本院调取的史和平刑事判决书及融资款出局人员情况明细表，可以看出原告与史和平之间的债权债务关系已经消灭，被告提出债权债务关系未消灭，应按借贷法律关系处理的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。签订合同当日，原告通过兴达公司邢广霞对外租赁涉案房屋，且租赁合同中明确“该房屋租赁合同从2011年11月7日甲方由原来的兴达公司变更为王卓英”，邢广霞以经办人名义签字，并将租金转给原告，邢广霞的上述行为属代表兴达公司履行的职务行为，兴达公司已向原告实际履行了交付行为。兴达公司抗辩未实际交付，与事实不符，本院不予采纳。据此，被告兴达公司应当履行与原告签订的涉案合同。由于涉案标的物32#商铺已经被包头市中级人民法院查封并处于执行阶段，根据法律规定，原告应向不动产执行法院提起案外人执行异议之诉，本案中不作处理。另31#商铺已转移登记至案外人张强，属法律上履行不能，原告可对该部分损失另行主张赔偿。原告主张的逾期办证违约金，因房款系以房抵顶方式支付，且合同中并未约定此项，对该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告王卓英的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告王卓英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判长  乌日娜审判员  包俊杰审判员  徐飞能二〇一九年八月十四日书记员  张志鹏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。