河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初1400号原告：刘梅香，女，1967年10月10日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：刘百科，男，1963年12月22日出生，汉族，住河南省原阳县，系原告丈夫。委托诉讼代理人：韩全林，河南师大方正律师事务所律师。被告：新乡市恒辉置业有限公司。住所：原阳县黄河大道东段。法定代表人：贾志恒，任总经理。被告：原阳县天恒物业管理有限公司。住所：原阳县黄河大道东段。法定代表人：李治亮，任总经理。二被告委托诉讼代理人：郭红艳、董婉婷（实习），河南书豪律师事务所律师。原告刘梅香诉被告新乡市恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）、原阳县天恒物业管理有限公司（以下简称天恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅香的委托诉讼代理人刘百科和韩全林、二被告委托诉讼代理人郭红艳和董婉婷到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年7月15日将本案转为普通程序审理，由审判员刘敏、柳慧，人民陪审员赵建双组成合议庭。本案现已审理终结。原告刘梅香向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付原告房屋租金16676元；2、请求依法判令二被告向原告支付合同违约金100000元；3、请求依法判令二被告继续全面履行2014年12月3日与原告签订的《商品房买卖合同》补充协议；4、判令由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告购买位于原阳县××大道与××财富广场××房产，2014年12月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议约定：原告委托第二被告代为办理所购房产的对外租赁事宜并负责向原告支付租金，第一被告承诺原告获得合同约定的最低租赁收入；租赁期限为12年，自2015年1月1日起至2026年12月31日止；第二被告于每年12月15日前支付下一年度的全年租金，租金支付不足部分由第一被告承担支付差额部分；违约方应向守约方承担标的额（合同物业总收益）的双倍罚金（即198000×2=396000元）。合同签订后，原告按照约定交付了房产。二被告按照合同约定履行了两年，但未向原告履行第3-4年（即2017、2018年）的租金，经原告多次催要，二被告于2018年12月14日支付了部分租金；支付的2018年租金低于合同约定的承诺原告获得的最低收入标准；二被告未按照合同约定的租金支付时间支付2019年的租金。二被告的行为已经严重违反了合同的条款约定，应当承担违约责任。根据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告新乡市恒辉置业有限公司辩称：被告在2018年12月13日发给原告一条短信，要求原告提供相关材料，但原告一直不配合，被告并非故意拖欠租金。2018年租金未足额支付，是被告在扣除房产税和个人所得税之后所得的数额，因此被告已经全额支付原告2018年的租金。原告与被告签订的补充协议，第10条所约定的违约金的计算标准，是属于约定不明，且原告主张违约金明显过高，请求法院依法调整违约金。原告主张的违约金应以原告的损失为基础，原告并未提供任何证据证明其损失，被告主张原告损失应参照中国人民银行同期利率计算利息。被告原阳县天恒物业管理有限公司同新乡市恒辉置业有限公司答辩意见。原告提交证据如下：1、原告与恒辉置业公司签订的商品房买卖合同一份，原告与二被告签订的商品房买卖合同补充协议一份，证明：涉案房产的购买价款及租金的最低标准，租金支付时间、违约责任等有关情形进行了约定；2、中国工商银行原阳支行出具的明细清单一份，证明：2018年12月14日被告分两次先后打给原告约定的银行账户2笔款项，2017年的租金是13860元，2018年的租金是13024.80元，结合第一组证据，被告支付租金时间严重违约，且支付的2018年租金未达到合同约定的租金最低标准限额，同时也证明被告没有按期支付2019年的租金。被告质证意见：对证据一：对商品房买卖合同的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关。对补充协议的真实性无异议，但是对证明目的里的违约金的约定有异议，补充协议第10条约定的违约金计算标准，对合同物业总收益的约定不明，且原告主张十万的违约金无依据，明显过高。对证据二：真实性无异议，但该证据恰恰证明了被告已将2017年、2018年的租金全额支付给原告，2018年的租金与合同约定不一致，是因为2018年的租金是扣除了房产税和个人所得税之后得出了13024.80元，已经全额支付了原告。2018年12月13日，被告曾发给原告一条短信，要求原告提供相关材料，但原告一直不肯配合，故导致2019年的租金一直没有给。被告提交证据：1、税务局通知及短信各一份，证明目的：原告的身份证原件是被告天恒物业公司取得住房出租收入向不动产所在地主管税务机关申请代开发票的前提。且证明被告天恒物业公司曾积极履行支付租金的义务，但由于原告迟迟不配合，由此才导致租金至今未付。2、税务局的通知及四方协议一份，证明：被告天恒物业公司有代扣代缴原告个人所得税的义务，被告事先扣除原告2018年租金的个人所得税是符合地方税务局要求的。3、中华人民共和国税收完税证明及河南省增值税发票各一份，证明：2018年租金所扣除的836元已全额交给税务局，2018年租金已全额支付，依据税法的相关规定，原告是纳税义务人，被告是扣税义务人，代扣、代缴税务是扣税义务人的法定义务，因此被告提前扣除原告2018年租金的个人所得税和房产税符合法律规定。4、新乡中院（2018）豫07民终6061号民事判决书复印件一份，证明目的：原告应在租金范围内承担个人所得税、房产税等纳税义务，被告只是代扣代缴义务人，相应的税款应从原告的租金中扣除。原告质证意见：对证据一，对通知的真实性无异议，对短信的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为原告的银行卡、身份证均在被告处，无需原告另行提供，且被告代扣代缴房产税和个人所得税与本案并无关联；对证据二，对通知的真实性无异议，四方协议与本案无关，不能证明本案相关事实；对证据三，真实性无异议，但与本案纠纷无关联。被告提交的证据只是证明了被告具有代扣代缴的义务，和已经代扣代缴了2018年的房产税和个人所得税，但是这些证据并不足以否认、对抗原被告三方签订的补充协议约定的内容，补充协议对原告应当获得的每年最低租赁收入作出了明确的承诺，不管被告交税费如何，都应当保证合同约定的租金最低标准。对证据四，该判决书显示的事实和本案不同，没有参考价值。即使被告有代扣代缴税款的义务，被告应当在补充协议约定的最低租赁标准执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的商品房买卖合同及补充协议，系原被告签订的，客观真实，本院对该证据的真实性予以采信；2、原告提供的银行明细清单，系有关机关出具的，能够证明被告支付原告租金的事实，本院予以认定；3、被告天恒公司提供的国家税务总局原阳县税务局的通知两份及天恒公司向原告发的短信，客观真实、形式合法，本院予以认定；4、被告天恒公司提供的房屋租赁合同，与本案无直接关联性，不能在本案中作为有效证据使用，故对该证据本院不予认定；5、被告天恒公司提供的税收完税证明、增值税普通发票，能够证明涉案租赁房屋缴纳房产税和个人所得税的事实，本院予以认定；6、被告天恒公司提供的民事判决书，与本案无关，对其关联性本院不予认定，但对其真实性，本院予以认定。依据原、被告提供的证据及庭审笔录，本院确认以下案件事实：2014年12月，原告刘梅香在被告新乡市恒辉置业有限公司购买位于原阳县××大道与××财富广场××商品房××套。2014年12月3日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议约定：原告同意将在被告恒辉公司购买的曼哈顿财富广场9层908号商品房委托给被告天恒公司对外招租，租期为12年，从2015年1月1日至2026年12月31日，约定了每年的租金数额，其中2017年租金为13860元、2018年租金为13860元、2019年租金为15840元；原告并同意由被告天恒公司统一管理，由被告天恒公司负责出租后租金的代收代付业务。在天恒公司受托期间，若原告获得的租金未达到标准，不足由恒辉公司支付差额部分，统一由天恒公司打入原告账户。天恒公司于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延，如遇战争、自然灾害等不可抗拒原因导致不能按时支付，天恒公司应在10日内通知原告。合同签订后，原告按照约定交付了房产，二被告按照合同约定支付了2015年、2016年的租金。2018年12月14日，被告原阳县天恒物业管理有限公司通过银行转账转给原告2017年的租金13860元及2018年的租金13024.8元，至今未支付原告2019年的租金。原告以自己未得到合同约定的全额租金为由向本院起诉，并要求二被告承担违约责任。另查明，被告天恒公司于2018年12月13日、2019年1月14日向原告刘梅香发送短信，告知原告持身份证、银行卡到被告处办理租金支付业务，原告一直未提供。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议系当事人真实意思表示，应当按照约定继续全面履行。原告刘梅香作为出租方，已按照约定将其所有的房屋交付被告天恒公司使用、收益，被告天恒公司作为承租方应当按照合同约定向原告支付租金。对原告要求被告支付2019年租金15840元的请求，根据协议约定，被告天恒公司应于2018年12月15日前将2019年租金支付给原告，但因原告未按被告天恒公司的要求提供身份证原件，致使被告天恒公司无法在税务机关完成代扣代缴的行为，至今未向原告支付2019年租金，故原告要求被告支付2019年租金的请求，本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付2018年未足额支付的836元。庭审中，被告主张该款是代扣原告应缴纳的个人所得税和房产税的税款，原告主张该款不能在合同约定的租金范围内进行代扣，税款应在租赁费范围外由被告承担。依法纳税是每个公民应尽的义务，作为出租方的原告刘梅香应该按照法律规定缴纳房产税和个人所得税，其是税法意义上的纳税义务人；作为承租方的被告天恒公司并无缴纳房产税和因租金收入产生的个人所得税的法定义务，其系税法意义上的扣缴义务人，因此被告天恒公司代原告刘梅香缴纳税款并无不当。被告天恒公司在缴纳税款活动中并未以自己名义，而是以原告刘梅香的名义缴纳税款，由此可见被告天恒公司并未在该代扣代缴活动中受益。并且，原告刘梅香即使在收到全额租金后仍应缴纳税款，该纳税义务系原告刘梅香必须履行的法定强制性义务，且其未提交证据证明其符合免税或减税条件，因此原告刘梅香亦未因该代扣代缴活动遭受经济损失，故原告要求被告天恒公司支付其2018年租金差额836元的请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告在补充协议第五条约定:“丙方（被告天恒公司）将依据约定，每年与乙方（原告刘梅香）清算一次，于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延……。”补充协议第十条约定：“在本协议履行期间，各方应严格按照本协议的要求执行，否则违约方应向应约方承担标的额（合同物业总收益）的双倍罚金。”本案中，原被告约定的违约金偏高，本院应予以调整。关于2017年的租金，被告天恒公司系于2018年12月14日通过银行转账转给原告，被告天恒公司构成违约，但由于原告未提供被告违约给其造成损失的证据，故2017年的违约金，本院调整为以2017年租金13860元的20%为宜，即违约金为2772元。关于2018年的租金，被告天恒公司系于2018年12月14日通过银行转账转给原告2018年租金13024.8元，被告未按约定时间支付租金，构成违约，但原告在被告代缴代扣税款的过程中，原告亦存在过错，故2018年的违约金，根据双方在履行合同过程中的过错程度，本院调整为以2018年租金13024.8元的10%为宜，即违约金为1302.48元。关于2019年的租金，被告天恒公司已按税务机关的要求在约定支付租金前通知原告提供银行卡、身份证，以便被告天恒公司代扣代缴个人所得税和房产税，由于原告未提供身份证原件，使被告天恒公司无法完成代扣代缴的行为，从而致使被告天恒公司不能向原告支付2019年租金，故2019年租金未按时支付，被告天恒公司不构成违约。综上，被告天恒公司在履行2017年租金、2018年租金的过程中存在违约，应支付原告违约金4074.48元。关于被告恒辉公司责任承担问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定:“甲方（恒辉公司）承诺：在丙方（天恒公司）受托期间，若乙方（刘梅香）获得的租赁收入标准未达到上述比例，不足由甲方支付差额部分，统一由丙方打入乙方账户。”第五条约定:“丙方将依据约定，每年与乙方清算一次，于每年12月15日前代支下一年的物业租赁收入，如遇节假日，则支付日期相应顺延……。”由此可见，被告新乡市恒辉置业有限公司承担的是被告天恒公司支付租金不足的补充责任。本案中，被告天恒公司已按协议约定足额向原告支付租金，故对原告要求被告恒辉公司承担责任的请求，本院不予支持。关于原告要求二被告继续履行《商品房买卖合同》补充协议的请求，双方签订的补充协议符合法律规定，亦没有损害国家、集体或者第三人利益，且二被告在庭审中明确表示同意继续履行，故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，判决如下：一、被告原阳县天恒物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘梅香违约金4074.48元；二、确认被告原阳县天恒物业管理有限公司、被告新乡市恒辉置业有限公司与原告刘梅香继续履行2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》补充协议；三、驳回原告刘梅香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2634元，由原告承担2584元，被告原阳县天恒物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于河南省新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉权利。审 判 长  刘 敏审 判 员  柳 慧人民陪审员  赵建双二〇一九年九月二十五日书 记 员  张莹莹