天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初2176号原告（反诉被告）：刘冰君，女，1988年5月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：殷秋颖，天津满华律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。刘冰君与天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭审理了本案。因八方园明公司当庭提出反诉，为查明案件事实，本案依法转为普通程序，并于2019年9月17日、2019年10月11日公开开庭进行了审理，刘冰君委托诉讼代理人殷秋颖，八方园明公司委托诉讼代理人潘帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冰君向本院提出诉讼请求：1.请求判令八方园明公司协助刘冰君办理房屋权属转移登记手续；2.请求判令八方园明公司支付刘冰君逾期办证违约金4818元（从2018年12月20日起到实际办结房屋权属转移登记手续之日止，以房屋总价款963510元为基数，按年利率6%暂计算至2019年1月20日）；3.本案诉讼费用由八方园明公司承担。事实和理由：刘冰君于2016年7月4日与八方园明公司签订《天津市商品房买卖合同》约定，刘冰君购买八方园明公司开发建设的坐落于天津市滨海新区的商品房，房屋总价款人民币963510元，交房日期为2017年9月30日前，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，由于八方园明公司原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，八方园明公司应按商品房价款的0.01%向刘冰君支付违约金，合同签订后，刘冰君依约支付了全部购房款，但是八方园明公司逾期交房并因容积率超标问题至今未能办理初始登记，导致原告不能按期下房本，此外合同约定的逾期办理房屋权属转移登记违约显然过低，刘冰君有权要求提高。因此刘冰君认为八方园明公司的行为已经构成违约，要求其协助办理房屋权属转移登记手续并支付逾期办证违约金。综上，请求法院判如所请。八方园明公司辩称，请求驳回刘冰君的诉讼请求，逾期办理初始登记的原因是政府原因导致的，不是八方园明公司能够左右的，因此八方园明公司没有违约，八方园明公司已经将房屋实际交付给刘冰君使用，刘冰君也已经实际居住。并且刘冰君在办理房屋买卖过程中存在预期付款的情形，也应承担违约责任，因此八方园明公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘冰君支付八方园明公司逾期付款利息9676元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年8月19日起到2016年11月30日止，以总房款963510元为基数；2.支付逾期付款违约金100021元，每日按照商品房价款的0.01%计算；3.反诉费用由刘冰君负担。刘冰君对八方园明公司的反诉辩称，办理贷款是业主跟开发商共同协作完成，在开发商指定了贷款银行后业主于买卖合同签订当日交纳首付款，并在售楼处一并将贷款所需材料直接交给银行，与此同时，开发商应将买卖合同到国土局办理备案手续，并将备案合同交到贷款银行，然后银行审批及房贷的时间。可见贷款何时到账并非业主单方能控制的，业主按照开发商的指示如期办理贷款，不存在任何违约，相反，开发商办理备案合同时间就已经超出了买卖合约约定的贷款到账的时间，应是八方园明公司违约。另，2016年10月1日政府出台限购政策贷款从严，银行的审批及放款时间延长，也是政策原因导致并非业主所能左右的。八方园明公司反诉逾期付款所依据的合同条款属于格式条款，应认定为无效，根据买卖合同补充协议约定，该条款单方面加重了业主的责任，免除了开发商的自身责任，将由开发商办理合同备案以及银行放款的责任及义务一概归到了业主的头上，因此应为无效条款。综上，八方园明公司的反诉请求没有任何依据，请求法院予以驳回。刘冰君围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》、增值税发票。证明其八方园明公司之间的房屋买卖合同关系合同有效，刘冰君依约向八方园明公司支付了全部购房款，八方园明公司违反约定未能办理房屋权属转移登记手续，构成违约。证据二、竣工验收备案书，证明房屋实际竣工验收日期是2017年10月20日。证据三、北方网问答截图，证明八方园明公司未能办理房屋所有权登记的原因是容积率超出土地出让合同约定，不符合登记要求。证据四、查询单。证明贷款到账延迟是属于客观上履行不能，不是刘冰君的原因造成的。证据五、天津市人民政府办公厅文件。证据六、公积金系统升级公告。证据七、关于调整公积金贷款政策的通知。证据八、关于调整公积金贷操作规定的通知。证据五至八证明2016年6月开始，因政策出台限购政策、银行公积金系统升级以及调整公积金贷款政策等原因，导致贷款审批下发延迟，导致有的业主贷款到账延迟。证据九、政府政民零距离的官方回复及天津市规划和自然资源局滨海新区分局出具的函。证明是因八方园明初始登记不符合条件，才导致建筑面积超标无法办理初始登记。八方园明公司围绕答辩意见及反诉请求提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》，证明刘冰君存在逾期付款的事实，双方签订的合同有约定，应按合同约定承担违约责任。证据二、渤海银行专用业务凭证，证明尾款到账时间，到账实际天数。证据三、领取表，证明原告已经领取办理不动产权证的材料，可以自行办理产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，八方园明公司对刘冰君提交的证据一、二、五真实性没有异议。刘冰君对八方园明公司提交的证据一、三没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。八方园明公司对刘冰君提交的其他证据不予认可，但是并未提交证据予以反驳，本院对刘冰君提交的证据予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月4日，刘冰君（乙方）与八方园明公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，刘冰君购买八方园明公司开发建设的坐落于滨海新区房屋一套，房屋总价款人民币963510元。合同第四条约定刘冰君以贷款付款方式付款，即于2016年7月11日前，一次性存入商品房首付款193510元，其余价款办理贷款。第十二条约定八方园明公司自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记，若由于八方园明公司的原因未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，八方园明公司应按商品房价款的0.01%向刘冰君支付违约金。乙方如未按合同第四条约定日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际给付之日止，按照同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，甲方有权按照本合同附件六《补充合同》关于逾期付款责任的相关约定处理。刘冰君与八方园明公司均认可刘冰君贷款到账时间是2016年11月30日。原告陈述签订抵押贷款合同的时间是2016年11月17日。另查，2019年3月12日，政民零距离对八方园明房屋为何无法办理不动产权证的回复是：今年年初，开发企业至我局申请了该小区的房屋所有权首次登记，在受理审查过程中，发行该小区建设超出了土地出让合同约定的容积率，不符合登记的要求，不能受理申请，我局已告知开发企业应先签订土地出让合同补充合同，并补交土地出让金后方可办理房屋所有权首次登记。八方园明公司陈述2017年10月20日办理了竣工验收备案手续。刘冰君庭审陈述房产证已经于2019年7月25日办理完毕。本院认为，刘冰君与八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同明确约定了八方园明公司应该办理房屋权属转移手续的时间，但是在房屋竣工验收备案后，八方园明公司并未及时办理初始登记，根据原告提交的证据可以证明是由于八方园明公司提交的材料不符合办理条件，最终导致无法办理初始登记以及房屋权属转移登记手续，并且八方园明公司申请首次登记的时间晚于合同约定的时间，因此八方园明公司构成违约，应当承担违约责任，合同约定逾期办证的违约金按照房屋总价款的0.01%计算，对此刘冰君主张该违约金计算标准过低要求调整，按照年利率6%计算，对于该项主张，本院认为，请求调整违约金应当承担造成实际损失的举证责任，庭审中，刘冰君并未提交证据证明实际损失，故本院对该请求无法不持，八方园明公司应按照合同约定向刘冰君支付逾期办理房屋转移违约金，经计算，违约金数额是96.35元。刘冰君认可房产证已经办理完毕，因此其主张的第一项诉讼请求已不存在请求的事实基础，本院不作审理。对于八方园明公司的反诉请求，其并未提交证据证明贷款到账延迟是由于业主即刘冰君的原因造成的，因此对于八方园明公司反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘冰君支付违约金96.35元；二、驳回原告（反诉被告）刘冰君的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由被告（反诉原告）天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审 判 长  杨学秋人民陪审员  张 帆人民陪审员  赵忠义二〇一九年十月二十二日法官助理候华北书记员刘佳欣附：本案适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。