上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初10099号 原告：梁金耀，男，1972年1月7日生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：褚琼卓，上海达隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈崭，上海达隆律师事务所律师。 被告：黄方清，男，1971年8月6日生，汉族，住福建省。 被告：熊细香,女，1971年7月20日生，汉族，住福建省。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：郑杰锋，上海以恒律师事务所律师。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：王静，上海以恒律师事务所律师。 第三人：张某某，男，1961年12月14日生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张家友，男。 原告梁金耀与被告黄方清其他合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、2019年11月20日公开开庭进行了审理。审理中，本院依当事人申请追加熊细香作为本案共同被告参加诉讼，后又依职权追加张某某为本案的第三人参加诉讼。原告梁金耀的委托诉讼代理人褚琼卓、陈崭，两被告共同的委托诉讼代理人郑杰锋、王静，第三人张某某的委托诉讼代理人张家友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁金耀向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告之间签订的《转让协议》；2.两被告返还原告房租、押金、加盟联华公司保证金及转让费等合计100万元(币种为人民币，以下同)并承担连带责任。事实与理由：2018年9月26日，原告与被告黄方清签订《转让协议》，约定被告黄方清将其承租的上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室、XXX室商铺(以下简称“涉案商铺”)转让给原告，转让费用包含房租、押金、保证金、货款及转让费等，合计110万元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2018年10月30日，原告收到本院(2018)沪0117执恢86号案件之传票，后执行法官告知原告涉案商铺中的101室房屋因产权人无法清偿债务，已被本院于2018年8月8日在店外张贴公告予以查封，并限期15日内要求被执行人及占有房地产的被告迁出涉案商铺中的101室房屋，原告与被告所签之协议不受法律保护，原告受让的承租权并非受法律保护的承租权，涉案商铺中的101室房屋将依法进行司法拍卖。原告认为被告黄方清在收到法院公告后隐瞒事实并将涉案商铺的承租权转让给原告的行为属于欺诈，依法应予撤销，且两被告系夫妻关系并共同经营涉案商铺，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告黄方清、熊细香共同辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告黄方清不存在欺诈行为，自被告黄方清2016年开始承租涉案商铺时，涉案商铺中的101室即已被法院执行查封，但此期间法院并未限制涉案商铺整体的出租和使用，被告黄方清的使用并无任何障碍。其次，原告在订立合同时，对于涉案商铺被查封的相关事实也应当是知情的。再次，根据相关司法解释，承租权仅仅是不能对抗债权人和受让人，并非是不受法律保护。最后，原、被告之间签订的转让协议并非单纯的房屋租赁权的转让，还包括经营权、货品和设备等的转让，双方已经履行完毕，故即便认定协议可撤销，也不应退还原告所述的100万元。此外，被告熊细香无须承担连带责任，其并非协议主体，也另有正当工作，根据合同相对性原则，原告无权要求其承担连带责任。 第三人张某某述称，目前第三人已经收取原告关于涉案商铺中的101室房屋截至2019年12月31日前的房屋使用费，每个月的标准为1.3万元，第三人并无与原告签订房屋租赁合同的意愿。经法院判决后，无论涉案商铺中的101室在谁手中，最终都要实际返还给第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 涉案商铺中的101室房屋的原产权人为案外人连某、许某某。涉案商铺中的102室房屋的产权人为案外人沈某某、蔡某某。涉案商铺处登记有上海市松江区广富林街道连宝食品店(曾用名：上海市松江区方松街道连宝食品店)，经营者为许某某，用于经营联华超市。2013年3月30日，案外人许某某将涉案商铺中的101室出租给案外人卢某某(102室另行与房东签订合同)，租期自2013年3月30日起至2023年3月30日止，年租金89,438元。此后卢某某于2014年以68万元的价格将涉案商铺整体的承租权转让给案外人黄某某。后黄某某又于2016年7月8日将涉案商铺的承租权以76万元的价格转让于被告黄方清。2017年3月3日，被告黄方清另与沈某某签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定被告黄方清承租前述房屋作超市使用，租赁期限自2017年3月7日起至2022年3月6日止。 2017年11月2日，被告黄方清借用“上海市松江区方松街道连宝食品店”和许某某的名义与上海联华超市发展有限公司续签《商业特许经营合同》一份，约定有效期自2017年3月1日至2020年12月31日，年特许经营权使用费为18,000元，签订合同时需支付信誉保证金20,000元。 2018年9月23日，就涉案商铺转让事宜，原告梁金耀向被告黄方清支付定金10万元，并由被告黄方清出具了收条一份。 2018年9月25日，原告梁金耀向被告黄方清转账支付100万元。 2018年9月26日，原告梁金耀(乙方，受让方)和被告黄方清(甲方，转让方)签订《转让协议》一份，载明：甲方于2018年9月26日前将涉案商铺转让给乙方；2018年9月26日店面交给乙方使用后，后续合同由乙方与房东直接发生关系，转让后、合同生效之日起，一切事物与甲方无责任，甲方交付给乙方时，甲方水电费、供应商无欠费；甲方将联华超市转让给乙方，共计108万元，其中包含甲方交给房东剩余房租68,818元，102室押金7800元，加盟联华公司保证金50,000元，其他剩余款项包含商品、设备、转让费。对于该《转让协议》约定的转让价款108万元与原告的实际付款110万元之间的差额两万元，原告称系用于支付店内货架上剩余的香烟和日用品，具体明细记不清；被告则称系用于换被告给原告的零钱，被告现场于保险箱内取出，面额五元、十元纸币和硬币都有，未打收条。 同日，案外人沈某某向原告梁金耀出具押金收据一份，载明：2018年9月26日，原黄方清承租房屋押金7800元整，转到现承租人梁金耀。 另查明：2018年8月8日，本院至涉案商铺处张贴(2014)松执字第374号案的公告一份，载明：关于原告浙商银行股份有限公司上海松江支行诉被告连某、许某某等金融借款合同纠纷一案，本院作出的(2013)松民二(商)初字第810号民事判决书已经发生法律效力。本院立案执行后，被执行人连某、许某某等至今仍未履行上述生效法律文书确定之义务。本院已查封被执行人连某、许某某共同共有的坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室店铺。现本院责令上述被执行人以及占有上述房地产的案外人自本公告之日起十五日内迁出上述房屋。未按照上述要求迁出该房屋的，本院将对其追究妨害执行的相关法律责任(包括罚款、拘留)，构成拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为的，依法移送追究刑事责任。 此后，本院依法对涉案商铺中的101室房屋进行了司法拍卖，并于2019年4月8日作出(2018)沪0117执恢86号民事裁定：一、位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室店铺归买受人张某某所有；二、解除对上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室店铺的查封及轮候查封；三、撤销设定在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室店铺上的一切抵押权；四、注销上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室店铺的原产证；五、买受人张某某持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。 2019年4月25日，涉案房屋中的101室房屋被核准并变更登记至案外人张某某名下。 再查明：两被告系夫妻关系，被告熊细香曾经参与涉案商铺的经营事宜。 审理中，第三人张某某向本院述称：目前第三人已经收取原告关于涉案商铺中的101室房屋自2019年6月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费，每个月的标准为13,000元，共计78,000元，第三人并无与原告签订房屋租赁合同的意愿。 审理中，原告向本院提供涉案商铺内设备一览表一份，被告核实后确认当初签订《转让协议》时转交的设备是这么多，但表示当时所有的设备均是完好的，同时指出设备清单上列明的电脑少一台，且未列明卫生间的洗衣机、热水器和楼上的床。被告另表示，假如本院认定合同需撤销，对于原告返还的设施设备中可能存在的一些故障或损坏的情况以及装饰装修等可能存在的折旧情况，请求本院在本案后果处理中直接酌情予以考虑。原、被告均在庭审中明确，关于《转让协议》中涉及的被告交给房东剩余房租68,818元，若原告存在向第三人张某某重复支付相应期间租金的情况，由原告直接向原房东追索，被告需予以配合。关于转让时约定的转让费数额，原、被告均未能提供充分证据予以证明，原告主张转让费为942,200元，商品、设备等仅价值20,000元，被告则主张转让费仅为4,500元，其余为商品或设备价值。 以上事实，由上海市房地产权证、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案首要的争议焦点系原告是否享有合同撤销权。本案被告在明知涉案商铺中的101室房屋将被拍卖且其需迁出涉案房屋的情况下，仍与原告签订《转让协议》，且并未在缔约时向原告明确披露，其主观上存在恶意和过错，被告虽主张原告在缔约时已知晓该节事实，但并未提供相应证据予以证明，亦不合常理，本院不予采信。现涉案商铺中101室的产权人明确表示不会与原告订立房屋租赁合同，且事实上其收取的使用费标准亦远高于原先的租金标准，故原告以被告构成欺诈为由主张撤销原告与被告黄方清之间签订的《转让协议》，于法有据，本院予以支持。 合同被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 首先，鉴于目前第三人张某某已收取截至2019年12月31日止的房屋使用费，也并未在本案中直接要求返还涉案商铺，原告应当先行向被告返还涉案商铺，与商铺一并转让的设备等亦包含在内。其次，被告应当向原告返还转让商铺取得的对价，结合原、被告之间签订的《转让协议》的内容，包括被告交给房东剩余房租68,818元、102室押金7800元、加盟联华公司保证金50,000元，以及商品、设备、转让费三项总的对价953,382元。对于被告交给房东剩余房租68,818元，鉴于原告已经实际使用涉案商铺至今，被告已无需向原告返还。对于102室押金7800元，加盟联华公司保证金50,000元，均属涉案商铺的超市经营所必须，直接拘束相对方和涉案商铺的实际经营人，因此合同撤销后被告应当向原告返还相关的款项，由原告向被告交还相应的保证金收据，并配合被告通知持有保证金的相对方。对于剩余的商品、设备、转让费的对价953,382元，其中商品部分的价值因超市经营和销售难以恢复，被告无需再进行返还；设备部分的对价因相关设备将随商铺一并返还，该部分对价亦应返还，考虑到设施设备以及装饰装修等可能存在一定损坏和折旧风险，本院酌情在对价计算上予以考虑；转让费被告应予全额返还。鉴于原、被告双方均无法明确商品、设备和转让费的各自数额，本院酌情确定被告应退还原告转让费和设备费用680,000元。再次，对于原告实际支付款项和《转让协议》约定款项之间的差额2万元，无论是属于商品的解释，亦或是属于兑换零钱的解释，相关款项均无需返还，本院在本案中不再予以考虑。最后，对于原告要求被告熊细香承担责任的诉讼请求，鉴于两被告系夫妻关系，且被告熊细香确实曾经参与过涉案商铺的经营，故本院推定相关债务系两被告的夫妻共同债务，两被告应承担共同责任。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告梁金耀与被告黄方清于2018年9月26日签订《转让协议》； 二、原告梁金耀于本判决生效之日起十日内向被告黄方清返还上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室、XXX室商铺(含店内设备)； 三、被告黄方清、熊细香于本判决生效之日起十日内向原告梁金耀退还102室押金、加盟联华公司保证金、转让费、设备费用737,800元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,520元，减半收取计7,260元，由原告梁金耀负担2,300元(已付)，由被告黄方清、熊细香负担4,960元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  暨秉恒 二〇一九年十一月二十九日 书记员  姚吉妮 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。