上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初16195号原告：上海奉浦工业投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：翁磊钢，总经理。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。被告：上海乾生冷暖净化设备厂，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曹纪强。原告上海奉浦工业投资有限公司(以下简称奉浦投资公司)诉被告上海乾生冷暖净化设备厂(以下简称乾生设备厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，因被告乾生设备厂)下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，并依法适用普通程序，组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理，原告奉浦投资公司的委托诉讼代理人董婉馨到庭参加了诉讼，被告乾生设备厂经公告传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奉浦投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠租金暂计人民币35,006.40元(2019年1月1日起至2019年6月5日止的租金，计算方式：1.32元/平方米/天*170平方米*156天)；3、判令被告支付房屋使用费至实际搬离之日止；4、判令被告支付滞纳金以应缴未缴金额的千分之五/天计算至实际付清之日止，暂计20,640元；5、判令被告支付违约金12,410元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年1月1日签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋出租给被告使用,合同约定租期从2017年1月1日起至2019年12月31日止,租赁面积为170平方米，2019年1月1日起租金价格为1.32元/平方米/天，每季度支付租金，先付后租，于每季度开始前一周内支付租金,滞纳金为应付未付金额的千分之五/日。自2019年1月1日起，被告就未向原告支付任何一笔租金，至今已拖欠原告两个季度租金,原告曾多次向被告催讨均遭拒绝,现原告为维护其合法权益，故诉至本院。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《不动产权证书》复印件1份，证明涉案租赁房屋系原告所有及租赁合同的有效性;2、《房屋租赁合同》原件及付款凭证复印件1组，证明原、被告就涉案房屋租赁期限、租金支付方式、租金标准、滞纳金等进行了约定，被告支付租金至2018年12月31日；3、《律师函》及邮件收寄凭证各1份，证明因被告拖欠租金，原告于2019年5月20日向被告发函催讨并进行相关后果的告知等；4、中国建设银行单位客户专用回单，证明被告自2017年1月1日起分三次缴纳了2017年起至2018年12月31日止的租金;5、原告的营业执照副本及被告乾生设备厂的企业信用信息公示报告各1份，证明原、被告的主体资格。被告乾生设备厂未作答辩。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据经庭审审查后认为，均系客观、真实、合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认，对本案事实具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告奉浦投资公司(甲方、出租方)与被告乾生设备厂(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋出租给乙方作办公使用(项目产业定位为销售中心、结算中心)，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，租赁期为3年，免租期为0月。租金单价1.20元/平方米/天，租金每2年上调一次，上调额度为上年租金的10%；物业管理费收费标准为0.20元/平方米/天(年物业管理费12,410元)，电费收费标准为1.35元/度，水费收费标准为5.50元/吨；乙方向甲方一次性支付缴纳2个月租金的款项作为合同履约保证金74,460元；租金及物业费按自然季度每季度支付一次，2017年4月1日前一周内支付租金37,230元，支付物业费6,205元；2017年6月1日前一周内支付租金18,615元，支付物业费3,102元，2017年9月1日前一周内支付租金18,615元、物业费3,102元，之后租金以此类推，按每季度支付，2019年1月租金上调为20,476元/季度，以此类推。由乙方将相关款项汇入甲方指定的银行账户，甲方收款后应提供给乙方有效收款凭证。租赁期限到期后，若乙方履行本合同及物业管理合同条款，甲方应于5日内将保证金不计息的退还给乙方；若乙方违反本合同，致使甲方利益受损，甲方可将保证金抵偿实际损失及与此相关的合理费用；若保证金不足抵偿甲方损失的，甲方仍可向乙方追索损害赔偿金，乙方务必在接到甲方付款通知后3日内支付。合同第八条约定：(一)甲乙双方可协商变更或终止合同；(二)甲方如不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定的，乙方有权解除合同；(三)租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并直接收回房屋且不承担任何责任：1、未经甲方书面同意转租、转借房屋；2、擅自改变合同约定的租赁用途；3、擅自拆改变动房屋结构，并在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、利用房屋存放危险物品或进行违法活动；5、逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各项费用；6、拖欠租金累计1个月。合同第九条约定：甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应返还乙方保证金并支付相应利息。合同第十条约定：租赁期内，乙方存在本合同第八条第三款之一行为的，向甲方支付违约金12,410元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补损失为止。……(4)乙方逾期不支付租金累计超过15天……；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，交还房屋应当保证房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金；对乙方延期留存的物品，甲方有权处置，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告先后于2017年5月11日支付租金37,230元，又于2018年4月26日、10月9日分别支付租金74,460元、37,230元。因被告自2019年1月1日起不再按季度向原告支付租金，原告遂于2019年5月20日向被告发送《律师函》一份，主要内容为：双方于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定年租金为74,460元，2019年1月1日起租金上涨10%，物业管理费为12,410元/年。截至今日，贵公司共欠付租金40,953元、物业费6,205元，根据合同约定，贵公司每日需缴纳未缴金额的千分之五滞纳金，欠付租金累计1个月的，需支付违约金12,410元，请贵公司于7日内将所欠租金打款至我公司账户，所欠物业费打款至上海凤巢众创空间管理有限公司，若贵公司未在宽限期间内支付所欠费用，我公司根据合同约定解除该租赁合同，并要求支付滞纳金及违约金。嗣后，被告仍未向原告支付租金及滞纳金，原告为维护其合法权益，遂涉讼。庭审中，原告确认，被告基本已不在租赁房屋内进行生产经营，但房屋内尚存有被告的一些办公物品，原告不主张在本案中作出处理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同中出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告租金仅支付到2018年12月31日，后续便拖欠租金，被告拖欠租金的行为违反双方合同约定，原告有权解除合同。关于合同解除时间，根据原告发出的《律师函》里载明被告在七天内不履行支付租金的合同义务则合同解除，故本院确认原、被告于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除。对于原告诉讼主张的被告欠付的2019年1月1日起至2019年5月28日期间的租金，本院根据合同约定按1.32元/平方米/天的标准，计算147天，经计算为32,986元。被告乾生设备厂拖欠租金，应按合同约定支付滞纳金，对于原告提出的滞纳金，双方在合同中进行具体约定，现原告自行调整按万分之五计算标准尚属合理，本院予以准许。此外，合同约定被告存在拖欠租金行为，但合同约定的违约金过高，本院依法以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定为9,623元。对于原告主张的要求被告支付自合同解除次日起至实际搬离日止的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。此外，被告乾生设备厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其享有的诉讼权利和答辩权利的放弃，应自行承担相应不理的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告上海奉浦工业投资有限公司与被告上海乾生冷暖净化设备厂2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告上海乾生冷暖净化设备厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司自2019年1月1日起至2019年5月28日止的租金32,986元；三、被告上海乾生冷暖净化设备厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司自2019年5月29日起至实际搬离日止按81,906元/年标准计算的占有使用费；四、被告上海乾生冷暖净化设备厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司租金滞纳金(按照日万分之五的标准计算至实际清偿日止，其中：2019年第一季度租金20,476元的滞纳金自2019年4月1日起算，2019年第二季度的租金及占有使用费20,476元的滞纳金自2019年7月1日起算，2019年第三季度的占有使用费20,476元的滞纳金自2019年10月1日起算)；五、被告上海乾生冷暖净化设备厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司违约金9,623元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,502元，诉讼保全费420元，合计诉讼费用1,922元，由被告上海乾生冷暖净化设备厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  邹召龙二〇一九年十二月二十七日书 记 员  崔 宁附：相关法律条文一、《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。