新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5541号原告：杨必真，男，1953年12月8日出生，汉族，乌鲁木齐铁路局金轮公司退休职工，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：史兰英，女，1954年10月17日出生，中铁二十一局退休职工，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被告：新疆天地科技发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）贵州路科技街**。法定代表人：周凤云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴娟，女，1982年12月10日出生，回族，该公司员工，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区/div>被告：乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）恒丰路**/div>法定代表人：史卫红，该公司经理。委托诉讼代理人：张莉，新疆金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小娟，新疆金桥律师事务所律师。原告杨必真与被告新疆天地科技发展有限公司（以下简称：天地科技公司）、被告乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司（以下简称：喜悦物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨必真及其委托诉讼代理人史兰英、被告天地科技公司的委托诉讼代理人吴娟、被告喜悦物业公司委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨必真向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告归还原告不当得利7864.76元；2、请求判令二被告承担不当得利期间产生的孳息6431.3元（按月息0.56%*124个月，2008年10月8日至2019年4月7日）。事实和理由：2008年10月，原告购买第一被告的商住楼，第一被告要求原告全额付款的同时，还需缴纳房屋维修基金，称可为原告代办房产证、土地使用证，双方签订了《购房合同》，原告按约交付房款及7864.76元的房屋维修基金。之后原告多次要求二被告办理房产手续，二被告总以各种理由躲避，推诿，2017年初，原告得知购买的房产土地性质为工业用地，根本无法取得房产证手续，故为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告天地科技公司辩称，原告起诉被告天地科技公司无事实及法律依据，维修基金不是被告天地科技公司收取，被告天地科技公司以宿舍楼的形式出售了该房屋，2004年因规划问题，土地性质发生变化，无法办理产权证，2014年被告召开业主会议告知可以按照当时的评估价值办理退房手续，原告一直没有办理退房手续，故请求驳回原告对被告天地科技公司的诉讼请求。被告喜悦物业公司辩称，确认收取维修基金费用的事实，当时依据的法律为建设部、财政部关于印发《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》，于1999年1月1日实行，于2008年2月1日废止，收取事实是发生在2007年，因此该费用的收取不存在违法，而是在原告与本案被告天地科技公司签订购房协议时被告天地科技公司确认办理房产证相关事宜后代为收取，且一直本着要转交给相关部门，但因政府规划错误原因致使涉案房屋土地性质发生变化，导致不能办理产权证，故相关部门一直拒收被告的维修基金，但该费用一直在其公司账户中，；依照被告喜悦物业公司后期发生的维修项目，原告应当支付相关费用；原告的诉讼时效已过，业主大会是2014年7月14日召开，原告到现在起诉已过诉讼时效；原告要求支付利息的时间有误，应当从2014年7月14日开始计算，计算标准有误，应当按照同期贷款利率予以计算。原告杨必真为支持其诉讼请求举证如下：证据一、收据，证明：被告喜悦物业公司2008年10月8日收取维修基金7864.76元。证据二、购房协议书，证明：被告天地科技公司让原告缴纳维修基金。证据三、建设部及财政部出的《住房维修基金资金管理办法》及乌鲁木齐相关部门出具的管理办法，证明：被告不能收取维修基金。证据四、录音，证明：2014年7月19日，被告没有告知房产证无法办理。证据五、售房宣传册，证明：因该宣传册，原告交付的维修基金。证据六、通话详单，通话记录，证明：2019年3月11日，原告杨必真和被告天地科技公司的法定代表人周凤云电话联系后，告知原告房产证无法办理。被告天地科技公司对证据一、收据与被告天地科技公司无关。证据二、购房协议书的真实性认可，被告喜悦物业公司收取了维修基金。证据三、建设部及财政部出的《住房维修基金资金管理办法》及乌鲁木齐相关部门出具的管理办法，与被告无关。证据四、录音的真实性无法确认。证据五、售房宣传册，与本案无关，真实性无法确认。证据六、通话详单，尾号为0101的号码是天地科技公司法定代表人的电话，通话内容不能确认。被告喜悦物业公司对证据一、收据，真实性、合法性及关联性均认可。证据二、购房协议书的真实性、合法性认可，关联性不认可，与被告无关。证据三、《住房维修基金资金管理办法》是2008年开始实施，原告入住时间是2008年前，不适用该规定，关联性不认可；乌鲁木齐维修基金管理办法，在签订购房协议前，被告可以代收代缴维修基金，关联性不认可。证据四、录音，真实性无法确认，不予认可。证据五、售房宣传册，与本案无关，图片与涉案的房屋不符，无关联性。证据六、通话详单，电话为被告天地科技公司法定代表人周凤云认可，截图未显示主叫，通话信息费为0元，没有主叫内容，不能证实该通话中有陈述房产证无法办理的事实。被告天地科技公司为支持其辩称举证如下：证据一、会议纪要，证明：社区及居民正在全力督促办理房产证；证据二、会议图片，证明：被告天地科技公司在会议中向居民说明房产证无法办理，可以办理退款退房手续，并且原告在现场。证据三、物业管理委托协议，证明：物业有管理维修基金的权利。原告杨必真对证据一、会议纪要的真实性认可，参加了会议，未告知房产证无法办理。证据二、会议图片的客观性认可，参加了会议。证据三、物业管理委托协议的真实性、合法性及关联性予以认可。被告喜悦物业公司对证据一、会议纪要及证据二、会议图片的客观性认可，关联性不认可，与被告喜悦物业公司无关。证据三、物业管理委托协议的真实性、合法性及关联性予以认可。被告喜悦物业公司为支持其辩称举证如下：关于维修基金管理办法，证明：我们是根据第五条代收的维修基金。原告杨必真称该证据与其无关，不予认可。被告喜悦物业公司对该证据的真实性、合法性及关联性予以认可。根据以上证据，本院查明事实如下：2008年8月12日，被告天地科技公司与原告杨必真及案外人杨琦签订《职工住宅楼内部订购协议书》，“单位本着稳定本公司职工队伍，回报各地、州、市长期签约代理商，公司在自己有偿出让的土地上修建一栋职工住宅楼，提供给本公司的职工和长期签约商…”。约定房屋位置、暂定面积98.63/㎡、订购单价2658元/㎡等，购房总价265578.54元。第七条：职工办理入住手续前，一次性交清房产转让过户应缴纳的契税、维修基金、…交纳办理房产、土地证手续费等费用后，公司为其办理房产证及土地证。2008年10月8日，被告喜悦物业公司收取原告“住宅维修基金”7864.76元，并向原告出具收款收据。庭审中被告喜悦物业公司称该款至今仍存于其专用账户。因被告天地科技公司未完成上述约定房屋产权手续办理，被告天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，向业主说明相关情况，告知业主可选择退款退房，原告未要求退房退款。庭审中，原告确认要求按照合同纠纷审理本案。另查：1.上述约定房屋产权手续至今未办理。2.庭审中当事人对被告天地科技公司委托被告喜悦物业公司进行物业管理均未提出异议。依据上述查明事实，本院认为：原告基于《职工住宅楼内部订购协议书》约定向房屋售卖方委托的物业公司交纳“住宅维修基金”，被告喜悦物业公司收取款项有合理原因，双方因是否应当退还“住宅维修基金”发生争议，本案案由应为合同纠纷。本案的争议焦点，一是原告主张返还7864.76元是否有事实和法律依据，二是原告主张孳息6431.30元是否有事实和法律依据，三是本案诉讼时效是否已经过。分述如下：一、原告主张返还7864.76元。按照建设部等相关部门规定，“住宅维修基金”是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，要求专户存储、专款专用。业主交纳的“住宅维修基金”归业主所有。本案中，原告按合同约定交纳“住宅维修基金”，被告天地科技公司应于办理房产手续时将原告交纳款项交存于规定账户，双方未约定办理期限，被告喜悦物业公司接受委托收取并占有管理原告款项有合理理由。被告天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，告知业主可选择退款退房，至此，被告喜悦物业公司无合理理由继续占有原告所交款项，应当予以退还，故原告要求被告喜悦物业公司退还款项7864.76元，本院予以支持。合同约定原告向被告天地科技公司交款，被告喜悦物业公司实际收取原告款项，庭审中各方对被告喜悦物业公司受被告天地科技公司委托进行物业管理无异议，则被告天地科技公司应与被告喜悦物业公司共同承担还款责任，本院予以支持。二、原告主张孳息6431.30元原告主张孳息是按照7864.76元×月利率0.67%×142个月（2008年10月8日至2019年9月7日）为6534.04元，原告主张孳息金额为5708元。本院认为，被告喜悦物业公司在2014年7月20日之前占有原告款项有合理理由，双方未对占用期间应付利息进行约定，原告主张此期间利息没有事实依据。采中国人民银行公布的同期贷款年利率，本院对原告主张2014年7月20日之后利息予以支持，金额为7864.76元×6.4%÷365天×1660天（2014年7月21日至2019年9月7日）为2584.30元。三、本案诉讼时效《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”本案中，原告对被告天地科技公司2014年7月20日告知业主可选择退房退款的事实认可，但称多数业主要求继续办理房产手续，两被告称原告此后未主张权利，其诉讼时效已过。本院认为，原告仍寄希望于被告天地科技公司完成房产手续办理，此期间未要求两被告退还“住宅维修基金”，于2019年知道其权利受到损害之时提起本案诉讼，依据上述法律规定，其诉讼时效未过。本院对两被告称原告本案诉讼时效已过的抗辩意见不予采纳。对于被告喜悦物业公司辩称其垫付小区多项维修费用，应由原告承担，被告喜悦物业公司就此可另行处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条，判决如下：一、被告乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司、被告新疆天地科技发展有限公司共同返还原告杨必真款项7864.76元；二、被告乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司、被告新疆天地科技发展有限公司共同支付原告杨必真利息2584.30元（2014年7月21日至2019年9月7日）。上述应付款项，被告天地科技公司、喜悦物业公司应于本判决生效之日起十日内给付原告，逾期不付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162.90元（原告已预交），由被告天地科技公司、喜悦物业公司负担162.90元。被告天地科技公司、喜悦物业公司负担的案件受理费与案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 张      静人民陪审员 阿扎提古丽乌苏曼人民陪审员 蔺   小   玲二〇一九年十一月十五日书 记 员 摆   小   路