青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2942号原告：吴相银,公民身份号码×××,男，汉族，1976年11月23日出生，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：赵小娟、王启全，青海延辉律师事务所律师。被告：青海和记商业管理有限公司，住所地：西宁市城北区小桥大街6号，统一社会信用代码：91630104074570102D（1-1）。法定代表人：刘锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，该公司总经理助理。被告：青海置信传媒有限公司。住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。统一社会信用代码：916301006619085859。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：申婉珍，该公司员工。被告：青海国太房地产开发有限公司。住所地：西宁市城北区小桥大街6号国太旺座2号楼20楼。统一社会信用代码：9163010578144990X3(1-1)。法定代表人：陈洪文，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌爱军、李洪均，该公司员工。原告吴相银与被告青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）、青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）委托合同纠纷一案，根据青海省高级人民法院《青海省基层人民法院一审民事行政案件示范诉讼试点办法》（以下简称《示范诉讼办法》）的规定，本院对小桥商贸城部分业主诉上述三被告委托合同纠纷系列案，选取部分案件先行进行示范诉讼，于2018年7月9日分别作出（2018）青0105民初2009、2010、2011号《民事判决书》，原告及被告和记公司、置信公司不服，向西宁市中级人民法院提起上诉，西宁市中级人民法院于2018年11月22日分别作出（2018）青01民终1388、1389、1390号《民事判决书》，被告置信公司不服，向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2019年5月15日分别作出（2019）青民再11、12、13号《民事判决书》，现已发生法律效力。本院受理本案后，作为示范诉讼批量处理的案件，根据《示范诉讼办法》，依法适用简易程序，不开庭进行了审理，原告吴相银委托诉讼代理人赵小娟、被告和记公司委托诉讼代理人白斌，被告置信公司委托诉讼代理人申婉珍、被告国太公司委托诉讼代理人凌爱军、李洪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令和记公司和置信公司支付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日（即第一租赁年度）的租金24466元；支付原告从2017年1月1日至2017年12月31日的未付租金3308.15元，2018年1月1日至2018年12月31日的租金22021元，上述租金合计49795.15元。二、依法判令和记公司和置信公司支付违约金1114元（按照合同第八条：〈1〉2017年租金违约金=同期应付款总额×同期银行月息×拖欠时间=11010.50元×0.36%×12个月+3308.15元×0.36%×7个月=559元。〈2〉2018年违约金=同期应付款总额×同期银行月息×拖欠时间=22021元×0.36%×7个月=555元，按照2017年贷款年利率4.35%，月利率0.36%计算）。三、依法判定国太公司对上述债务承担连带责任。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了位于西宁市××区国太旺座商业（即小桥商贸城商铺）3号楼6-514号商铺（以下简称系争商铺），并在2014年12月16日签订了《商品房预售合同》。系争商铺由被告国太公司开发、销售，由置信公司与和记公司负责经营和管理。系争商铺销售过程中，国太公司要求原告购买的商铺不得自营，必须交置信公司与和记公司经营。不仅如此，国太公司对原告作出置业规划承诺，称置信公司与和记公司系其子公司，保证原告购买商铺交给置信公司与和记公司经营的投资收益。原告基于对国太公司的信任，同意购买并出租系争商铺，且应国太公司要求在签订《商品房预售合同》之前同日与置信公司与和记公司签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》。《商品房预售合同》对于商铺的价款以及必须出租不许自营等进行了严格约定。原告基于对国太公司的信任，签订了该合同，并依合同约定支付了全部商铺价款。《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》对委托期限约定为2015年1月1日至2029年12月30日；租金及付款方式约定为：甲方（即原告）租金由乙方（即被告一和被告二）每年度向甲方支付一次，除第一年外，支付时间均为每年度的最后一个月，首年租金从甲方的购房款中扣除；且对委托方和受托方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。但是国太公司并未退还第一年租金折抵的房款，和记公司与置信公司也未支付第一年的租金，三被告应将第一年的租金支付给原告。原告在签订了上述两份合同之后，该系争商铺在没有原告参与的情况下，由国太公司直接交付给置信公司与和记公司进行经营管理。但是在经营管理的过程中，从开始支付2017年度租金时，和记公司发文称：因为国太公司干预经营等原因，导致自己无力支付租金。后经业主多次索要，于2018年初支付了2017年度租金的一半，在2019年初支付7702.35元，剩余3308.15元一直未支付。2018年租金至今未支付。依据《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》第八条约定被告应当支付原告违约金，违约金数额＝同期应付款总额×同期银行月息×3。但是该违约金的约定明显低于给原告造成的损失，因此请求法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，按照实际造成的损失计算违约金。国太公司不仅在销售中进行捆绑销售，不许业主自营，只能出租给其选定的商场管理人置信公司与和记公司，并口头承诺保证业主的投资收益，还在对外招商等的宣传中称置信公司与和记公司是其子公司等。因为国太公司的上述行为导致原告以为自己的商铺是交由国太公司打理的，基于对国太公司的信任签订了上述《商品房预售合同》和《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》。因此国太公司应当对上述债务承担连带责任。综上，三被告的行为损害了原告的合法权益，经多次协商未果，为维护自己的合法权益，向贵院起诉，望判如所请。被告和记公司辩称，一、答辩人拖欠原告租金的数额。2014年4月，青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）与青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）签订《商业用房租赁协议书》，将其开发的西宁市××区商业铺面出租给置信公司，置信公司委托答辩人对外招商经营，并由答辩人与购买上述商铺的原告签订委托经营管理合同，将案涉商铺给答辩人经营，租赁期限十五年，合同约定首年租金已从房价款中扣除，答辩人再应支付原告14年租金，租金每年支付一次，支付时间为每合同年度的最后一个月。由于原告与答辩人签订的委托经营管理合同第四条约定，首年度租金已在房价款中扣减，故原告要求答辩人支付首年度租金的理由不成立。截止原告起诉时，答辩人仅拖欠原告的租金共计25329.15元，并对此按合同约定承担违约责任，原告诉请合同约定违约金过低的理由不成立。二、答辩人拖欠租金系物业本身存在的缺陷、国太公司违约以及经济下滑等种种客观因素造成，答辩人无力继续履行合同。答辩人接受委托后，投入巨资对国太旺座商业用房进行改造并对外招商，成功打造了“小桥商贸城”品牌，但外部种种因素导致商城的经营步履维艰。商城开业之初，由于开发商国太公司对商城外广场的施工一再延期，商场开业时暖气未通等诸多原因，严重影响了商场的正常经营，特别是国太旺座商品房整体未经消防验收，被消防机构多次责令停业整改，导致先期入住的众多商户撤离，导致答辩人首次招商前功尽弃。之后因国太公司的原因，致使二楼商业整体空置达16个月之久，由于二层物业长时间整体空置，严重影响了商贸城的整体经营环境，导致一层和三层绝大多数商户因经营环境不好陆续撤离商场，迫使答辩人于2017年1月关闭商贸城，对商贸城重新布局招商，直至2017年6月8日才开业经营。从2015年1月18日到2017年6月30个月时间，答辩人正常经营不到15个月，导致公司亏损严重。2018年6月，置信公司与和记公司向西宁市中级人民法院提起诉讼，要求国太公司赔偿商铺空置期间的损失，此案经一审和二审最终被驳回诉讼请求，答辩人期望以诉讼赔偿支付业主租金的希望也落空。另外，由于受国家整体经济形势下滑的影响，从2016年开始，商业铺面的租金持续走低，市场租金远远低于答辩人与原告合同约定的租金。答辩人与业主的合同租金平均为每平方米超过80元，而答辩人对外租商铺的租金平均不到每平米80元，导致答辩人拖欠业主租金，答辩人为此于2017年10月18日致函业主要求降低租金，但未获业主同意。2018年5月，高兴等三位业主向法院提起诉讼要求解除合同，因答辩人无力继续履行合同，为避免业主损失进一步扩大，答辩人亦同意解除合同，但法院最终判决不解除合同，致使答辩人拖欠业主租金越来越多。按照目前商业铺面的市场租金标准，答辩人不可能以出租收入全额支付业主租金，继续按原合同履行只能使业主的损失进一步扩大，重压之下答辩人只能选择解除合同并关闭商贸城。鉴于发生了签约时双方无法预见的情势，故请求广大业主能同意降低租金，以维持商贸城的运营。被告置信公司辩称，答辩意见同示范诉讼。被告国太公司辩称，第一，国太公司并非涉案当事人，原告不应突破合同相对性向国太公司主张租金和违约金；第二，案涉广告宣传资料属于要约邀请，不涉及返租的内容，更没有国太公司承诺返租的内容。宣传广告也没有承诺国太公司是对租金有给付义务的主体。原告要求国太公司支付租金和违约金缺乏事实依据。第三，国太公司不是已出售房屋委托经营管理合同的当事人，也未对已出售商铺收取租金。原告主张国太公司承担租金、违约金缺乏事实依据。第四，根据《民法总则》第178条规定，连带责任由法律规定或当事人约定，本案中既没有合同约定，也没有法律规定。原告主张国太公司承担连带责任于法无据。第五，示范案例已判决并生效，且示范案例已明确判定国太公司不承担连带责任，故请求法院基于事实和法律，并参照示范案例的判决结果作出公正判决。原告为主张其诉讼请求，提交如下证据：A1.《商品房预售合同》。证明：（1）合同存在捆绑销售等违反法律行政法规规定的行为；（2）原告已经按照合同约定金额支付房款，第一年的租金并未在房款中扣除；（3）国太公司应承担连带责任。A2.《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》。证明：和记、置信作为商铺管理人已经违反了合同约定，未按时支付租金。A3.《拖欠租金清单》。证明：拖欠原告的租金数额。被告和记公司发表质证意见，对原告提交的《商品房预售合同》《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》的真实性没有异议，但认为首年租金已从购房款中扣除，不应再支付首年租金。对《拖欠租金清单》已进行核对，认可拖欠2017年租金的数额。被告置信公司发表质证意见，对原告提交的《商品房预售合同》《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》的真实性没有异议，但认为首年租金已从购房款中扣除，不应再支付首年租金。被告国太公司发表质证意见，对原告提交的《商品房预售合同》的真实性没有异议，但认为国太公司没有承诺捆绑销售，不应承担连带责任；对《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》和《拖欠租金清单》，与国太公司无关，不发表质证意见。被告和记公司为主张其抗辩意见，提交如下证据：《收条》。证明：原告购买商铺时与和记公司签订《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》，并认可首年度租金已从房价款中扣除并签署了首年度租金收据。原告发表质证意见，对和记公司提交的《收条》的真实性没有异议，但实际上首年度租金并未收到，也没有进行扣除，同意按照示范诉讼认定的事实进行认定。被告置信公司、国太公司发表质证意见，对和记公司提交的《收条》不发表质证意见，同意按照示范诉讼认定的事实进行认定。被告置信公司、国太公司未提交新的证据。经质证，对当事人提交的证据，各方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。在示范诉讼中，一审认定事实如下：经审理查明，被告国太公司开发的“国太·旺座”建设项目，分为住宅、办公用房、商业用房、地下车库以及人防配套用房等。2014年3月1日，被告国太公司与被告置信公司签订了《委托代理合同》，合同约定，被告国太公司将其开发的位于西宁市××区“国太·旺座”委托被告置信公司进行销售。2014年4月1日，国太公司又与置信公司签订了《商业用房租赁协议书》，合同约定，国太公司将其开发的西宁市××区商业用房出租给置信公司使用，其中，商业用房共4层（建筑面积18738.19平方米），除被告国太公司用于回迁安置和实际使用的外，实际出租面积为11833.38平方米。2014年4月15日，置信公司（甲方）又与和记公司（乙方）签订了《商业委托管理合同》，合同约定，置信公司将上述商业用房（现命名为小桥商贸城）委托和记公司进行经营管理，同时，还约定了“所委托物业出售给第三人时，甲方应保证物业买受人承诺首年租金为免租期，乙方不支付首年度租金，甲方可从房价款中给予买受人折扣优惠以作为首年度的返租”。被告置信公司将上述商业用房的第一层分割为57间商铺、第二层分割为149间商铺、第三层分割为144间商铺，以国太公司的名义对外进行销售。上述商铺确定了四至，但未进行物理隔离。后被告和记公司对小桥商贸城进行了整体规划，修缮了商场的基础设施并进行装修，通过招商引资，由置信公司与和记公司同商户签订了《商铺租赁合同书》，整体经营商场，于2015年1月18日开业经营。二审认定事实如下：对双方当事人争议的一审认定的“置信公司将上述商业用房的第一层分割为57间商铺、第二层分割为149间商铺、第三层分割为144间商铺，以国太公司的名义对外进行销售。上述商铺确定了四至，但未进行物理隔离”这节事实，一审对此认定有误，国太公司建成国太·旺座项目后，西宁市测绘院进行测绘并出具《不动产测量报告》，报告明确案涉商铺有确定的四至及物理隔离。置信公司根据国太公司提供的楼盘表对外进行销售。后因小桥商贸城统一规划经营，拆除了案涉商铺物理隔离。除上述事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2014年3月1日，国太公司和置信公司签订《委托代理合同》，委托置信公司销售“国太旺座”商住楼，约定销售均价商业一至四层整体均价为18600元/㎡,在均价基础上置信公司自行制定销售单价报国太公司备案，同时在不低于实现均价的基础上，根据销售与市场情况置信公司可自行调整销售价格，国太公司不得干预。置信公司报酬分为销售佣金、销售溢价提成两部分计算。国太公司提供小桥商贸城二层商铺总面积3279.65㎡，已出售商铺面积2332.78㎡，未出售商铺面积946.87㎡。2017年1月3日和记公司将二层整层商铺交由青海中道商业运营管理有限公司经营与其签订《联营合同》，联营期限为12年，自2017年5月1日至2027年4月30日止。小桥商贸城三层商铺总面积3187.63㎡，已出售商铺面积2326.68㎡，未出售商铺面积860.95㎡，和记公司在该层有签约商户21户，空铺面积257.24㎡，租赁期限为2017年1月18日至2020年1月17日。再审认定事实如下：对二审查明的事实再审予以确认。再审另查明，置信公司与和记公司在《商业委托管理合同》中约定，置信公司向和记公司收取固定收益；合同签订后，和记公司根据置信公司进行开业准备的进度分期支付850万元；自2016年1月1日起，和记公司每年支付置信公司经营收益85万元。对示范诉讼中查明的事实，本院予以确认。本案经审理另查明，2014年12月26日，原告与国太公司签订了《商品房预售合同》。合同主要约定：“1、买受人所购商品房基本情况：西宁市城北区小桥大街6号1号楼6-514号；2、商品房预测建筑面积19.42平方米，其中，套内建筑面积11.1平方米，分摊面积8.32平方米；商品房单价为人民币每平方米17637.9元，总金额人民币叁拾肆万贰仟伍佰贰拾捌元整；3、买受人在合同签订当日或之前一次性向出卖人支付人民币叁拾肆万贰仟伍佰贰拾捌元整（342528元），房款已交清”。2014年12月26日，原告（甲方）又与和记公司（乙方）签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》。合同涉及争议的主要约定为：“1、委托商业商铺坐落位置：西宁市××区国太旺座商业（即小桥商贸城商铺）3楼产权房号为6-514号商铺，商铺暂定建筑面积19.42平方米；2、委托期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月30日止；3、甲方月平均租金按15年收回购房成本的平均收益为基数计算，即：月平均租金＝签约房价款总额342528元÷14年÷12个月＝2039元（备注：因首年租金已从甲方的购房款中扣减，故应再给甲方14年租金）；4、第二年至第五年每年租金＝月平均租金×12个月×90％，即：年租金＝月平均租金2039元×12个月×90％＝22021元；5、租金支付时间：甲方租金由乙方（和记公司）每一年度向甲方支付一次，除第一年外，支付时间均为每一年度的最后一个月；6、如乙方逾期六个月未支付或未按约足额支付甲方租金的，应向甲方支付违约金，违约金＝同期应付款总额×同期银行月息×3。如乙方逾期六个月以上未支付或未按约足额支付甲方费用的，甲方有权单方面终止合同”。2014年7月27日，原告出具《收条》，收到该商铺首年返租费用24466元。和记公司拖欠原告2017年半年租金，到2019年年初支付部分租金后，至今拖欠原告2017年度租金3308.15元、2018年度全年租金22021元，原告多次索要未果，遂诉至本院。以上事实，有青海省高级人民法院（2019）青民再11、12、13号《民事判决书》、西宁市中级人民法院（2018）青01民终1388、1389、1390号《民事判决书》、西宁市城北区人民法院（2018）青0105民初2009、2010、2011号《民事判决书》以及《商品房预售合同》《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》《收条》《拖欠租金清单》等证据材料为凭，本院予以确认。示范诉讼一审认为，案件争议焦点可归纳为五个方面：一是《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》是否应当解除；二是被告和记公司向原告支付租金的数额；三是被告和记公司是否应当支付违约金及违约金的数额；四是被告置信公司是否应当承担连带责任；五是被告国太公司是否应当承担连带责任。一、关于原告要求解除《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》并将涉案商铺恢复原状予以返还的主张。首先，应当明确，所有权不是绝对的、不受限制的。本案中，原告对涉案商铺享有合法的使用收益权，其有权将其使用的标的物转由他人使用，其与和记公司、置信公司签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。而和记公司与原告等小业主签订《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》后，对涉案商铺所在的商场即小桥商贸城进行了统一规划，修缮了商场的基础设施并进行其他装修，通过招商引资，整体经营商场。由于涉案商铺面积划分过细，各业主没有各自独立经营的客观条件，故对原告就涉案商铺使用权的保护应全面考量案件的具体情况，不能机械简单地适用法律规定。本案中，涉案商铺是所在商场350余间商铺中的一个，虽然有明确的四至，但未进行物理隔离，为产权式商铺。各商铺面积狭小，位置集中，且取得商铺的产权不是业主的最终目的，其目的还是在于通过使用商铺取得收益。虽然原告以被告和记公司、置信公司拖欠租金超过六个月为由，要求判令解除合同返还商铺，符合合同约定。但若实际解除合同，一方面涉案商铺实际无法分割且予以返还，另一方面必将侵害案外人即现承租了商铺的商户的利益，再一方面若其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会使得商场无法继续按现状经营、承租人退场，影响其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费。因此，本案暂不具备返还条件。在此基础上，根据诚实信用原则，本院认为虽然原告的使用权应当受到保护，但对其行使方式可进行适当限制，即暂不支持其解除合同返还涉案商铺的诉讼请求。但若被告和记公司迟延履行合同义务或者有其他违约行为，致使无法实现合同目的时，原告仍有权依据法律规定和合同约定，享有合同解除权。故本院对原告要求解除《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的诉讼请求，现不能予以支持。但是，对使用权的限制，不代表否认收益权能，被告和记公司也应当严格按约履行合同义务，及时向原告支付拖欠的租金，以防损害全体业主的利益。二、关于原告要求被告和记公司支付租金的主张。首先，原告主张支付首年租金的请求。置信公司（甲方）与和记公司（乙方）签订的《商业委托管理合同》中约定：“所委托物业出售给第三人时，甲方应保证物业买受人承诺首年度租金为免租期，乙方不支付首年度租金，甲方可从房价款中给予买受人折扣优惠以作为首年度租金”。和记公司、置信公司（乙方）与原告（甲方）签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中约定：“…因首年租金已从甲方的购房款中扣减，…”。原告出具的《收条》：“今收到首年返租费用…，此款从所购商铺的总房款中已扣减”。上述三份证据表明，原告的首年度租金已与国太公司在购房时，达成从购房款中扣减的合意，其再要求被告和记公司支付该款项无事实依据，本院不予支持。其次，被告和记公司认可拖欠原告2017年租金数额为3308.15元，双方的债权债务关系明确，按照《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的约定，2017年度租金应当在该年的最后一个月支付，故对原告要求被告和记公司支付2017年度拖欠租金3308.15元的主张，本院予以支持。再次，原告要求被告支付2018年1-6月租金的主张，因合同约定，年度租金在每年最后一个月支付，原告的该项主张尚未到期，故本院不予支持。三、关于原告要求被告和记公司支付违约金的主张。《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中约定：“如乙方逾期六个月未支付或未按约足额支付甲方费用的，应向甲方支付违约金，违约金＝同期应付款总额×同期银行月息×3”。本院认为，双方对违约金约定的利息为“同期银行月息”，属于约定不明。根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定和第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告认为该违约金的约定明显低于给原告造成的损失，因此请求法院依法调整，其主张的计算方式为：违约金＝同期应付款总额×同期银行贷款月息×6个月，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告要求被告置信公司共同承担责任的主张。从已经向本院提起诉讼的作为小桥商贸城部分业主的原告提交的证据材料可以看出，购买了小桥商贸城商铺的业主签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中，经营管理方有的仅加盖了和记公司的印章，有的除和记公司的印章外，还加盖了置信公司的印章，那么如何认定该合同的相对方。对于加盖了和记公司与置信公司印章的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，可以认定该合同的相对方（经营管理方）为和记公司和置信公司。而仅加盖和记公司的印章、没有置信公司的印章的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，如何认定经营管理方？纵观全体业主签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，即便置信公司没有在部分业主的合同上盖章，但从合同实际履行方面上来看，本院已审理的（2016）青0105民初1281－1289号系列案中的《商铺租赁合同书》表明，小桥商贸城在前期招商过程中，与承租商铺的商户签订《商铺租赁合同书》的相对方（出租人）均是和记公司和置信公司，表明置信公司也实际参与到商场的经营管理中，因此可以认定置信公司也是《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的经营管理方之一。故不论置信公司是否在《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》上签字或盖章，其都应当就各业主在该委托经营管理合同中的义务与和记公司共同承担责任。五、关于原告要求被告国太公司承担连带责任的主张。原告认为国太公司在销售商品房时的《宣传册》中表明了置信公司、和记公司系国太公司的子公司，进行虚假宣传，致使原告对置信公司与和记公司产生合理信赖，要求国太公司承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，国太公司作出的《宣传册》并不属于要约。业主购买商铺的目的，是为了实现商铺的收益权能，而该权能由谁去实现，并非是影响其是否购买商铺的决定性信息，开发商与经营管理公司之间是否存在关联关系对业主签订合同不产生决定性影响。本案在售后包租商业项目中，原告在购买房屋时是与开发商国太公司委托的置信公司签订的《商品房预售合同》，经置信公司的安排与和记公司和置信公司签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，在发生《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》纠纷时，原告将开发商国太公司一并作为被告，要求其承担相应责任。但主张租金只能在相对当事人之间发生法律效力，即原告只能向被告和记公司与置信公司主张，原告要求开发商国太公司承担连带责任，突破了合同相对性，没有事实与法律依据，本院不予支持。遂判决：一、和记公司、置信公司共同向原告支付拖欠的2017年度租金，并承担逾期违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。示范诉讼二审认为，案件的争议焦点为：一、案涉委托经营管理合同应否解除？若解除后返还商铺的责任应由谁承担？二、原告主张判令的租金和违约金的数额如何确认？置信公司在本案中的民事责任应如何确认？国太公司在本案中的民事责任应如何确认。关于焦点一案涉委托经营管理合同应否解除？若解除后返还商铺的责任应由谁承担的问题，原告在一审诉请解除与和记公司签订的委托经营管理合同，和记公司在一审亦同意解除合同，但一审法院对此请求未予支持，原告与和记公司就此均提起上诉。二审查明原告诉请返还的商铺位于小桥商贸城，和记公司将商铺对外出租，因合同解除涉及第三方的权益，二审中原告与和记公司均表示，对该项诉求暂不予处理，二审予以准许。关于焦点二原告主张判令的租金和违约金的数额如何确认，置信公司在本案中的民事责任应如何确认的问题，原告诉请和记公司和置信公司共同承担给付租金及违约金的责任，原告诉请的租金主要是首年租金以及2017年6月至2018年6月的租金。对此一审仅确认和记公司和置信给付2017年6至12月的租金。对于原告主张的首年租金，其陈述虽然出具收条但未收到首年返租费用，此款没有从商铺总房款中扣减，国太公司陈述其与原告签订《商品房预售合同》约定的房屋总价款不包括首年返租费用。和记公司以与置信公司在合同中约定，置信公司保证买受人承诺首年为免租期，置信公司从房价款中给予买受人折扣优惠以作为首年返租为由，认为和记公司不应支付首年租金。而置信公司则认为已经给予原告等买受人房价折扣优惠折抵了首年租金，原告的诉求不能成立。本院认为，二审中置信公司提交了铺面销售情况管理表，虽然该表中反映的面积、销售单价、签约总价均与原告签订的《商品房预售合同》内容不同，但可以反映置信公司制定房屋价格考虑的影响因素，根据置信公司与国泰公司签订的委托销售合同约定，置信公司可自行制定商铺的销售单价，因此案涉商铺的购买价格是原告与置信公司商谈的，现原告本人签字的《收条》中明确“此款从所购商铺的总房款中已扣减”、原告与和记公司签订的《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》也载明“因首年租金已从甲方的购房款中扣减，故应再给甲方14年租金”，足以让本院认定原告与置信公司协商房价时冲减租金后确定了房屋销售总价，签订了《商品房预售合同》，因此，原告就此上诉理由不足，本院不予支持。一审对于原告主张的2018年1至6月份的租金没有支持，鉴于本案中原告与和记公司均要求暂不解除合同，在案涉委托经营合同继续履行的情形下，因合同约定的年度租金的支付时间未到，本院亦不予支持。一审对于原告主张的违约金的计算方式予以确认，对此进行充分说理，二审不再赘述予以维持。置信公司上诉以不是合同相对方为由，主张不承担租金的给付责任，但早在案涉商铺售出前置信公司已经与和记公司签订《商业委托管理合同》，将包括案涉商铺在内的小桥商贸城统一交由和记公司经营管理，其核心内容是经营权的转让，置信公司因此收取经营收益，置信公司的收益是建立在原告等业主将商铺交由和记公司经营的基础上，和记公司与置信公司共同与承租人签订《商铺租赁书》亦说明此问题。和记公司和原告签订《委托经营管理合同》协议，核心内容亦是经营权的转让，实质是对置信公司转让案涉商铺经营权的明确确认，且置信公司与和记公司签订《商业委托管理合同》明确约定“置信公司代理销售时，应向买受人告知商铺已经出租的事实，保证买受人与和记公司签订《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》”，因此原告、置信公司、和记公司均是同一法律关系即转让商铺经营权这一法律关系调整的主体，现和记公司不履行支付租金的义务，置信公司对此应承担共同给付责任。置信公司就此上诉，本院不予支持。关于焦点三国太公司在本案中的民事责任应如何确认的问题，原告认为案涉国太旺座项目的报纸广告宣传“富康集团荣誉出品”“十大规划业态引爆城北精神主场”“全程运营：置信传媒地产营销”以及广告宣传“小桥商贸城是青海省富康集团投资打造，国太公司开发建设的综合性商贸中心，由旗下子公司置信公司全程运营，和记公司全程商业管理”等的广告内容构成要约，以此主张国太公司就返租承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，从此条规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料一般视为邀约邀请，但同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，案涉的广告宣传首先均系对国太旺座项目开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺；其次，广告中如“富康集团荣誉出品”“十大规划业态引爆城北精神主场”等宣传内容，结合原告庭审陈述的诸如投资等购房原因，确实会对购房人订立合同产生重大影响。据此，案涉广告宣传资料是否构成要约，关键就在于相关的说明和允诺是否具体确定。但原告提交的广告资料并不涉及返租的相关内容，更没有国太公司承诺返租的内容，案涉广告宣传也没有对租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限予以明确，因此，原告的主张缺乏事实依据。本院对此上诉请求亦不予支持。遂判决：一、维持一审判决的第一项；二、撤销判决第二项；三、驳回原告的其他诉讼请求。示范诉讼再审认为，案件的争议焦点是置信公司应否对和记公司拖欠原告的租金和违约金承担支付责任？一、关于本案法律关系的性质。再审认为，原告与和记公司签订《国太旺座商业商铺委托经营管理合同书》，约定原告将投资购买的商铺委托和记公司经营管理。和记公司与置信公司于2014年4月15日签订的《委托经营管理合同》的核心内容也是和记公司依据置信公司的委托对置信公司拥有经营权的商业铺面进行经营管理，原告依据以上两个委托经营管理合同起诉和记公司与置信公司，原二审将案件定性为委托合同纠纷并无不当。二、关于置信公司应否承担责任。置信公司依据其与国太公司签订的《商业用房租赁协议书》，对国太公司自有的商业用房享有经营权，通过委托和记公司经营管理收取经营收益。案涉商铺出售后，所有权发生变更，置信公司对已出售的商铺不再拥有经营权，其在部分买受人与和记公司签订的《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》上盖章，并对已出售商铺继续收取经营收益，是《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》的合同相对方（经营管理方），应当对拖欠买受人的租金和违约金承担责任。置信公司虽然未在部分买受人与和记公司签订的《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》上盖章，但是，“国太﹒旺座”商业用房是由置信公司整体委托和记公司经营管理，在统一经营管理模式下，不能因置信公司未在《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》上盖章，就否定其是委托经营关系的一方当事人。原告一审时提交的广告宣传资料中记载：“小桥商贸城是青海省富康集团打造投资，国太公司开发建设的综合性商贸中心，由旗下子公司置信公司全程运营，和记公司全程商业管理”，置信公司与和记公司签订的《商业委托管理合同》中也明确约定：“置信公司代理销售时，应向买受人告知商铺已经出租的事实，保证买受人与和记公司签订《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》”，而案涉商铺是由置信公司作为出租方、和记公司作为委托方共同出租给承租户。据此可以认定，原告与和记公司签订《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》时，知道所购商铺已由置信公司与和记公司出租的事实。置信公司与和记公司在《商业委托管理合同》中约定，置信公司向和记公司收取固定收益，委托管理合同履行期限为15年，证明原告购买案涉商铺后，置信公司仍然对原告所有的商铺收取经营收益，原告与和记公司签订的《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》，实际是对置信公司从国太公司取得经营权后，委托和记公司经营管理，并与和记公司共同出租案涉商铺这一经营模式的确认，故无论置信公司是否在《国太﹒旺座商业商铺委托经营管理合同书》上签章，均应视为置信公司是委托经营管理合同的一方主体。而且，置信公司对已出售商铺继续收取经营收益，享受委托经营合同的利益，按照权利义务相一致的原则，也应当对和记公司拖欠业主原告的租金和违约金承担责任。三、关于国太公司是否应当承担责任。国太公司与置信公司签订的《委托代理合同》中约定，国太公司将其开发的“国太﹒旺座”委托置信公司进行销售；双方签订的《商业用房租赁协议书》中约定，国太公司将自有商业用房出租给置信公司使用。根据两个合同的内容可以认定，国太公司与置信公司之间是委托销售房屋和对未出售部分房屋（自有商业用房）的房屋租赁关系，国太公司不是已出售商铺委托经营管理合同的当事人，也未对已出售商铺收取租金收益，置信公司关于国太公司应当对拖欠原告的租金、违约金承担责任的主张缺乏事实依据和法律依据。遂判决：维持二审判决。本院认为，本案系示范诉讼的待批量处理案件，应当依据示范诉讼发生法律效力的判决书中查明的事实和裁判结果，结合本案查明的事实，作为本案处理的示范规则。一、关于原告要求和记公司和置信公司支付租金的主张。首先，原告主张支付首年（即2015年1月1日起至2015年12月31日）租金24466元的请求，在示范诉讼中已经进行了充分说理，本案不再赘述，本院不予支持。其次，被告和记公司认可拖欠原告2017年剩余租金3308.15元、2018年全年租金22021元，双方的债权债务关系明确，本院予以支持。二、关于原告要求和记公司和置信公司支付违约金的主张。在示范诉讼中亦进行了充分说理，本案不再赘述。原告的计算方式为：（1）2017年违约金=同期应付款总额×同期银行月贷款利息×拖欠月数=11010.5元（2017年下半年租金即22021元÷2）×0.36%×12个月+3308.15元（2017年尚欠租金）×0.36%×7个月=559元。（2）2018年违约金=同期应付款总额×同期银行月贷款利息×拖欠月数=22021元×0.36%×7个月=555元，合计1114元。本院予以支持。三、关于原告要求置信公司、和记公司共同承担责任的主张。在示范诉讼中亦进行了充分说理，本院予以支持。四、关于原告要求被告国太公司承担连带责任的主张，在示范诉讼中进行了充分说理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告青海和记商业管理有限公司、被告青海置信传媒有限公司自本判决生效之日起十五日内，共同向原告吴相银支付拖欠的2017年度租金3308.15元、2018年度租金22021元，合计25329.15元；并承担逾期付款违约金1114元，共计26443.15元。二、驳回原告吴相银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1074元，本院减半收取537元，由被告青海和记商业管理有限公司、被告青海置信传媒有限公司共同承担279元，原告吴相银承担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冶 翾 二○一九年八月十三日书记员 薛长伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。