上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35948号原告：葛水美。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。被告：程世垒。被告：张梅芬。委托诉讼代理人：张贤贵，系被告张梅芬哥哥。原告葛水美诉被告程世垒、张梅芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告葛水美及其委托诉讼代理人姚剑、王荔，被告程世垒，被告张梅芬及其委托诉讼代理人张贤贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛水美向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月11日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于两被告签收本案诉状副本材料之日解除；2.判令两被告返还购房款2,210,000元（人民币，下同）；3.判令两被告支付违约金442,000元；4.判令两被告赔偿中介费损失22,100元。事实和理由：原告于2018年6月经居间介绍，被带看两被告位于上海市闵行区的房屋，两被告承诺该房屋干净，是边套的房子，有赠送面积优势，均合法。故原告决定按现状购买。后原、被告于2018年6月11日就上海市房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，双方约定购房款为2,210,000元，原告已按照合同约定支付全部购房款2,210,000元。2018年10月16日，原告支付1,000,000元后，被告方将钥匙交付原告入住。过户日期届满后，原、被告去房产交易中心办理过户手续时发现系争房屋因存在违章登记，故不能过户。现合同约定的过户期限已过，系争房屋因违建登记迟迟不能过户，被告方收全款后也不闻不问，被告方已违反合同约定，原告的购房目的也不能实现。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告张梅芬辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，被告没有违反协议要求以及合同精神，不同意返还房款，不同意支付违约金，也不同意支付中介费。其在签约过程中没有任何主动违反合同的事实，一直积极配合原告完成买卖流程，合同签订及履行过程中也没有任何欺诈行为，该过程中被告方也配合拉了两次产调信息，均无违章注记。房款未付清之前，因原告无居所，故其先行交付了房屋。2018年11月17日，原告付清了房款，双方至房地产交易中心办理过户时才查出存在违章注记不能过户。原告曾同意拆除违章建筑并过户，事后，原告反悔，不愿意拆除违章并过户。出售房屋时，被告方已承担了20,000元的中介费。被告程世垒辩称，与被告张梅芬意见相同。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，原告葛水美（买受人、乙方）与被告程世垒、张梅芬（卖售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，房屋建筑面积为43.26平方米，房屋转让价为2,000,000元。甲、乙双方确认，在2018年11月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的,甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款（一）：1、签订本合同当日，甲方承诺该房屋存在抵押信息，抵押权人为某甲银行，债权数额为688,800元左右。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2018年7月30日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。2、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况（包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等），而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。3、甲、乙双方应于2018年10月5日之前且甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。4、甲方于收到乙方银行贷款款项后3个工作日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。5、甲、乙双方约定,该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价,甲方与乙方不再另行结算。6、甲、乙双方于乙方办妥《中华人民共和国不动产权证书》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续。7、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。8、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。11、甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。附件三付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币50,000元整。2、乙方于2018年7月31日之前，支付甲方房款人民币950,000元整。3、乙方于2018年10月31日之前，支付甲方房款人民币1,000,000元整。当日，原告葛水美(买受人、乙方)与被告程世垒、张梅芬（出卖人、甲方）签订《补偿协议》，约定：甲、乙双方于2018年6月11日签订关于上海市房产的《上海市房地产买卖合同》。实际成交价为2,210,000元，买卖合同约定的成交价为2,000,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方210,000元，乙方于2018年11月5日过户之前支付甲方。2、甲方于收到乙方贷款款项后7个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。3、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。4、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。5、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。6、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。7、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2018年6月11日，被告方收取原告房款50,000元；2018年7月31日，被告方收取原告房款950,000元；2018年10月16日，被告方收取原告房款1,000,000元；2018年11月17日，被告方收取原告房款210,000元。上述款项合计2,210,000元。2018年10月，原、被告完成房屋的交接。为该次交易，原告支付中介费22,100元。2018年11月19日至22日期间，原、被告就拆除违章建筑进行协商。2018年12月5日的原、被告微信聊天记录显示，原告不同意拆除违建部分建筑。2018年11月22日调取的上海市不动产登记簿显示，涉案房屋上存在违章建筑认定的注记，登记受理时间为2018年6月20日。另查明，2019年1月10日，原告自行委托的案外人某甲公司出具房地产估价报告，显示该房屋在2018年6月11日时的抵押价值为2,050,000元。2018年11月23日，原告聘请律师，原告支付律师费25,000元。为对本案涉案房屋采取财产保全措施，原告支付保费6,000元。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据及对帐单、佣金确认书、收款收据、交易明细清单、上海市不动产登记簿、照片、房地产估价报告、聘请律师协议、发票、委托合同、收据、微信截屏，被告提供的上海市不动产登记簿、收据、微信截屏等证据及当事人陈述予以证实。原告提供的物业费付款通知单的业主与本案无关联性，被告亦不予认可，本院不予采信。两被告提供的网页信息与本案无关联性，原告不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，除房屋价款应更正为2,210,000元之外，其余部分本院均予以确认。合同签订后，原告向两被告付清了房款，两被告亦向原告交付了房屋。然合同履行过程中，因涉案房屋存在违章建筑，行政管理部门对房屋进行了注记，导致房屋无法过户。房屋产权过户遇到障碍，被告方愿意配合拆除违章建筑并配合过户，但原告不愿意拆除违章建筑导致过户无法顺利进行。原告以合同目的无法实现要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。合同未解除，原告要求被告支付解约违约金并赔偿中介费损失不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告葛水美全部诉讼请求。案件受理费28,192.80元、财产保全费5,000元，合计33,192.80元，由原告葛水美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  徐雯婷人民陪审员  刘丽华二〇一九年八月九日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。