河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初10480号原告任文清，女，1988年3月1日出生，汉族，住河南省项城市。委托代理人李赢博，河南论衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告郭娜，女，1988年11月12日出生，汉族，住河南省南召县。原告任文清与被告郭娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告任文清及其委托代理人李赢博，被告郭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任文清诉称，2015年9月3日，经河南美宸房地产营销策划有限公司居间介绍，原、被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，被告郭娜将郑州高新技术产业开发区电厂路70号1栋6单元12层800号房屋出售给原告任文清，房款为768000元，合同签订后，原告按约支付部分房款并装修入住至今，后因被告郭娜、黄北与郭润芝民间借贷纠纷导致涉案房屋于2017年2月24日查封，无法办理过户手续。原告依法提起执行异议及执行异议之诉，执行法院判决解除查封并停止执行涉案房产，原告任文清于2018年10月29日将涉案房产剩余款项738000元交付开封市鼓楼区人民法院提存。因被告原因涉案房屋一直未过户至原告名下，且涉案房屋银行贷款未清偿。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告郭娜配合贷款银行将原告任文清交付至开封市鼓楼区人民法院的购房余款提取并解除房屋抵押登记；二、被告继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，将郑州高新技术产业开发区电厂路70号1栋6单元12层800号房屋过户到原告任文清名下；三、被告郭娜退还原告自2015年9月至2016年11月支付给被告的利息35000元；四、由被告承担本案的诉讼费用。被告郭娜辩称，第一、原告诉称并非事实，被告方未配合原告办理过户原因是开发商不能依约办理，并非被告方原因所致；第二、原、被告双方签订的合同有重大瑕疵，显失公平，存在中介与原告恶意串通的嫌疑，侵害被告的合法权益，被告方仅在合同签订日收到3万元定金后便交付房屋，但合同中没有约定任文清应付郭娜“首付款”的具体金额及应付的时间，约定不明；第三、房屋交付后郭娜虽收到了每月2500元（14个月35000元）的利息，但郭娜支付了40个月的房贷108861.36元，未对合同签订后按揭贷款由谁负担设置条款，且任文清是明知涉案房屋有贷款且短期无法办理产权过户的，任文清作为实际的受益者应当返还郭娜所支付的款项，郭娜有权主张解除上述合同、要求任文清赔偿郭娜的损失。综上，应当驳回任文清的全部诉讼请求。原告任文清为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：第一组证据：1.《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份19页；2.支付定金及利息的相关材料17页、结婚证复印件一份；3.装修材料9页；4.缴纳物业费、停车费、电费、水费材料11页，证明原告签订购房合同、交纳房屋定金及利息、装修并交纳各项物业费用、实际入住的事实。第二组证据：1.（2017）豫0204执463号民事裁定书；2.（2017）豫0204执628号执行裁定书；3.（2017）豫0204执异22号执行裁定书；4.（2017）豫0204民初2007号民事判决书；5.（2018）豫02民终1175号民事裁定书；6.状况凭证；7.（2018）豫0204民初869号民事判决书，证明2018年11月8日，开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204民初869号民事判决查明及认定、判令原告缴纳所有房款，并装修实际入住涉案房屋，所有权归原告，第三人无权主张查封、执行涉案房产。第三组证据：不动产登记资料查询结果一份，证明涉案房产已经在郑州不动产登记系统办理备案登记，已经具备办理房地产证的条件。被告郭娜对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据无异议；第二组证据不能证明涉案房产归原告所有，房屋登记在被告名下，属于被告所有，可以被第三人查封；被告并非未按照合同约定办理房产证，是因为开发商原因未办理房产证，合同约定的条款并未触发，被告无义务配合原告办理房产过户手续；对第三组证据是否能办理房产证被告不清楚，因抵押尚未解除且被查封，不能过户。被告郭娜为支持其答辩意见，向法庭提交以下证据：第一组证据：1.《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，证明原、被告就买卖涉案房产签订合同及具体合同内容，但该合同并未约定任文清支付首付款的具体时间及金额，也未约定尾款的支付时间及金额，合同签订时，任文清知晓涉案房屋存有抵押贷款暂不能办理产权过户的事实；2.（2018）豫0204民初869号民事判决书，证明双方未能办理过户的原因是开发商无法依约配合办理产权证，并非被告个人原因所致，2015年9月至2016年11月，任文清向郭娜支付过14个月的利息，共计3500元，2018年10月29日，任文清向开封市鼓楼区人民法院提存738000元。第二组证据：1.中信银行出具的《个人贷款借据信息》及《个人贷款信息》；2.中信银行2019年5月15日出具的《业务凭证/客户回单》，证明自2015年9月20日，合同签订之日，郭娜一直在归还房贷，至今累计还贷40个月，共计108861.36元。原告任文清对被告郭娜提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的真实性无异议，对其证明目的有异议，双方未能办理过户的原因是由于被告郭娜外欠款导致涉案房屋被查封，被告未按合同约定期间办理房产证、完成抵押注销登记手续，未按约定将房产过户至原告名下，被告应承担过错责任；（2018）豫0204民初869号民事判决查明及认定原告已支付所有房款并装修实际入住涉案房屋，所有权应归原告所有。第二组证据不能证明是涉案房产的还款凭证，即使为涉案房屋的还款凭证，2015年10月-2016年11月支付的利息35000元也是由原告支付被告后偿还银行贷款，因被告外欠款未能按合同约定履行自己义务，不应由原告承担该款项。经审查，本院认为，原、被告提交的证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人陈述、举证、质证及庭审查明情况，对本案事实确认如下：2015年9月3日，郭娜作为出售方、任文清作为买受方、河南美宸房地产营销策划有限公司作为居间方，共同签订合同编号为美宸（2014）13017号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，郭娜将其名下位于郑州市高新技术产业开发区电厂路70号1号楼6单元12层800号房屋出售给任文清，房屋转让总价款为768000元，付款方式为任文清按揭贷款，贷款时间及金额以银行为准，双方约定自产权证下发之日起七十个工作日内共同到房管局办理过户；签订合同时，任文清支付购房定金30000元，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记时转为购房款；关于房屋抵押，郭娜保证自产权证下发后50日内完成注销抵押登记手续；合同第十四条补充条款约定自签订合同之日起，任文清每月向郭娜支付2500元利息，为期一年，每月25日支付。同日，郭娜出具《收条》载明：今收到任文清购房定金30000元。后因郭娜对外所负债务未清偿，经郭娜的债权人郭润芝申请，本案所涉房屋被开封市鼓楼区人民法院查封。任文清提起执行异议被驳回后，依法提起执行异议之诉，诉讼期间，任文清于2018年10月29日将剩余购房款738000元提存至开封市鼓楼区人民法院，开封市鼓楼区人民法院作出的（2018）豫0204民初869号民事判决书载明：自2015年9月至2016年11月，任文清分14次共计支付给郭娜35000元利息，任文清于2015年11月份入住涉案房屋。涉案房屋目前仍登记在开发商郑州华强广场置业有限公司名下。另查明，中信银行业务凭证/客户回单显示，涉案房屋抵押贷款于2019年6月6日清偿。还查明，王聘伟与任文清系夫妻关系。本院认为，依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，任文清、郭娜及河南美宸房地产营销策划有限公司共同签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系其各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务，对任文清主张郭娜继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，任文清按照合同约定向任文清支付定金30000元，并于2015年11月入住涉案房产，涉案合同虽未对首付款及贷款的数额及支付时间进行约定，但因涉案房屋被郭娜债权人申请查封，任文清提起执行异议之诉过程中，于2018年10月29日将剩余购房款738000元提存至开封市鼓楼区人民法院，至此，任文清支付购房款的义务履行完毕，郭娜亦应按照合同的约定将涉案房屋过户登记任文清名下，但因涉案房屋至今仍登记在开发商郑州华强广场置业有限公司名下，任文清应当尽快办理涉案房屋的产权证书，待产权证书办理后及时过户至任文清名下。因涉案房屋抵押贷款已经清偿完毕，任文清请求法院责令郭娜配合贷款银行将其提存至鼓楼区人民法院的存款提取并解除房屋抵押登记的诉讼请求已无必要，本院不予处理。任文清主张郭娜退还原告自2015年9月至2016年11月支付给被告的利息35000元的诉讼请求，《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第十四条约定：“自签订合同之日起，任文清每月向郭娜支付2500元利息，为期一年”，该条款并未明确该所支付款项的性质，结合实践，该款项应为产权变更登记前，约定由买房人承担的涉案房屋抵押贷款的利息，故该款项不应退还。任文清共计支付14个月利息，超出合同约定的一年时间，但考虑涉案房屋的涨幅及合同的实际履行情况，本院酌定郭娜对超出合同约定的二个月的利息亦不用返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭娜继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，待被告郭娜办理完毕涉案房屋产权证书后三十日内，协助原告任文清将位于郑州高新技术产业开发区电厂路70号1号楼6单元12层800号房屋[不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0028523号]变更登记至原告任文清名下；二、驳回原告任文清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取337.5元，诉讼保全费用4360元，共计4697.5元，由被告郭娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇一九年六月二十八日书记员 李新科