四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0304民初896号原告(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市南岸蜀南大道西段**。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心法定代表人：冉寅吾，董事长。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼法定代表人：王又民，董事长。被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路****法定代表人：王又民，董事长。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族。被告（被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族。被告（案外人）:陈晓军，男，1972年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）与被告宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川、陈晓军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰与被告陈晓军的委托诉讼代理人邓秀娟到庭参加诉讼，被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层B172号车位继续执行；2.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：原告建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院经审理后于2017年7月24日作出（2017）川民初39号《民事调解书》。调解书确认了：1.鼎城公司应偿还原告建行宜宾分行借款本金4.17亿元及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对鼎城公司开发的位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”的土地及房产享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿。该案诉讼过程中，省高院查封了鼎城公司“龙湾一号”的2678套房产。案外人被告陈晓军就案涉不动产提起执行异议，大安法院作出了（2019）川0304执异39号《执行裁定书》，裁定中止对案涉不动产的执行。陈晓军对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，该不动产应当继续执行，理由如下：1.案外人被告无权对尚未生效且无实质性影响的人民法院轮候查封行为提出排除执行的异议；2.原告对涉案房产享有抵押权；3.陈晓军所提执行异议并未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件，其执行异议应当不予支持。被告陈晓军辩称，1.对原告提出的四川省高院作出的是尚未生效的轮候查封，答辩人无权就轮候查封提起执行异议的诉称，答辩人认为：（1）本案案涉房屋的查封是否为轮候查封，需要原告举证证明。（2）即便是轮候查封，法律及司法解释并没有规定案外人不能对轮候查封提出异议。（3）答辩人有证据证明四川省高院（2017）川财保4号《民事裁定书》是首封。（4）本案由自贡市大安区人民法院于2018年1月16日立案执行，2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一号《执行裁定书》。答辩人是在案件进入执行程序后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，对执行标的提出的书面异议，并非对省院查封裁定书提出的异议。无论是首封、还是轮候查封，均对答辩人的房屋（被执行标的物）的物权期待权构成实质性影响。自贡市大安区人民法院经审查后认为执行异议理由成立，作出中止执行裁定是完全正确的。2.对原告提出的其对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，人民法院不应支持案外人提出的执行异议申请的诉称，答辩人认为：（1）建行宜宾分行与鼎城公司并非于2013年12月27日办理了案涉房产的抵押登记。实际情况是，当时办理的是在建工程抵押登记，迄今为止，工程尚未竣工验收，房屋虽已交付答辩人使用，但由于鼎城公司没有向有关部门提交竣工验收资料，不能办理房屋初始登记，故不可能办理现房抵押，本案在建工程抵押也不能自动转化为现房抵押。（2）本案中，原告对答辩人所购买房屋的物上抵押权已经丧失。原告向宜宾市房管局出具了同意预售抵押物的《证明》，并负责收回贷款。在此情况下，宜宾市房管局向鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》。根据《物权法》第一百七十七条第一款第三项规定，债权人放弃抵押担保物权的，担保物权消灭。参照《2015全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可证或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得贷款后，又同买受人签订房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张行使抵押权，依法不应当支持。（3）原告只能向鼎城公司等债务人主张权利，而不能拍卖答辩人的房屋。答辩人是善意的买受人，已经支付对价，鼎城公司未将答辩人的购房款用于清偿原告的债务，该情况非答辩人所能控制。在《商品房预售许可证》颁发后，原告没有按照银行相关规范对鼎城公司收取房款进行监管，造成如今贷款不能收回的局面，自身应承担相应责任。原告不能将其自身重大过错强加给善意、无辜的答辩人，应另行向鼎城公司和其他担保人主张。（4）原告无权提出解除答辩人与鼎城公司之间的买卖合同。3.对原告提出的答辩人并未同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条的四个条件的诉称，答辩人认为：（1）原告已同意鼎城公司转让抵押物并由其收回贷款，故答辩人与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》是有效的。（2）鼎城公司向答辩人出具的《收款收据》是答辩人支付款项的有效凭证，符合双方合同第六条约定的方式。支付方式有多种，包括现金、多卡多次支付、委托支付、诚意金转为购房款、购房人与开发商债权债务抵扣、债权转让等方式。因此，买卖双方约定的支付方式没有违反法律禁止性规定，应受法律保护。（3）答辩人在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。（4）房管部门同意鼎城公司预售商品房，答辩人购买经原告同意转让的抵押物没有过错。4.对原告提出的本案适用《执行异议规定》第二十九条之规定的诉称，答辩人认为：第二十八条是对一般买受人物权期待权的保护，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条则是对消费者买受人物权期待权的保护，系专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，但其并非排除从房地产开发企业处所购得房屋的一般买受人获得第二十八条规定保护的限制性条款。买受人是否是消费者买受人，执行标的是否是商品房不动产，只要符合二十八条的规定，均应依法保护；而向房地产开发企业购买商品房的消费者买受人，只要符合该规定第二十九条的条件，也应依法保护。本案符合《执行异议规定》第二十八条的规定，答辩人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，不得对涉案房产进行执行。被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川均未答辩。当事人围绕诉辩依法提交了下列证据：原告建行宜宾分行向本院举示的证据有：1.原告营业执照复印件、金融许可证复印件、被告（被执行人）的营业执照复印件、身份证复印件各一份；2.省高院《民事调解书》（复印件）、原告的他项权利证复印件各一份；3.省高院《民事裁定书》（复印件）一份；4.大安区法院《执行异议裁定书》（复印件）一份；5.涉案执行标的的《买卖合同》。被告陈晓军向本院举示的证据有：1.身份证复印件；2.《证明》、《商品房预售许可证》；3.《商品房（地下停车位）买卖合同》、《查封登记簿》；4.物业费《专用收据》；5.《收款收据》、银行转账凭证。被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川均未向本院举示证据。庭审中，本院依照法定程序组织各方当事人对各自举示的证据进行了相互质证，根据各方当事人的举证、质证，并结合庭审录音录像与庭审笔录，本院认定的事实如下：原告建行宜宾分行作为贷款人，与被告鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了四份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了被告鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”一期住宅及商业（2、3、5、B、C、D、E、F、G幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-91号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000011号；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”二期住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-92号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000012号；2014年7月1日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（1幢、6幢）的在建工程（编号为：在建-95号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000015号；2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园地下室）的在建工程（编号为：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号。被告寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川对被告鼎城公司在原告建行宜宾分行的借款承担连带保证责任。被告鼎城公司对“龙湾壹号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。原告建行宜宾分行分别于：2013年11月8日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住6#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2013年12月17日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住11#楼商品房，并负责收回贷款”；2014年4月16日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号一1#楼、9#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年11月3日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号地下室商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局先后于：2013年4月8日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第3号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（2幢住房、3幢住房、商业、5幢住房、商业）”；2013年11月18日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第24号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第6幢住房、商业）”；2013年12月23日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第26号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第11幢住房）”；2014年6月18日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第12号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第1幢住房、第9幢住房）”；2015年7月22日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、22号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第7幢住房、第8幢住房）”、“龙湾壹号地下室（商业、仓库、车库）。被告鼎城公司在出售其开发建设的“龙湾壹号”过程中，采取了预先缴纳“诚意金”的销售方式，先行收取了各欲购者交纳的金额不等的款项。2015年12月11日，鼎城公司与被告陈晓军签订了《商品房（地下停车位）买卖合同》，约定了由被告陈晓军以一次性付款10万元的价格购买位于“龙湾壹号”地下室-1层B172号停车位等主要内容。同日，被告鼎城公司向被告陈晓军出具了加盖有财务专用章的《收款收据》，分别载明“收到陈晓军龙湾一号B172车位款10万元”。此后，被告鼎城公司向被告陈晓军交付了上述车位，被告陈晓军向该小区的物业管理企业成都合智商务服务有限公司缴纳了车位的物业公共服务费。原告建行宜宾分行与被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城置地有限责任公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B2地块、权证号为宜宾市翠国用（2012）第03377号的土地使用权，及其‘龙湾壹号’未出售的房产进行查封。在该案诉讼过程中，因双方就还款达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该民事调解书生效后，因被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，原告建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执96号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人（被告）鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值的财产。2019年5月14日，被告陈晓军向本院提出书面执行异议，就涉案不动产主张排除执行；同年5月22日，本院作出（2019）川0304执异39号《执行裁定书》，裁定中止对涉案不动产的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，其一，原告作为抵押权人，同意抵押人被告鼎城公司对外销售抵押物，被告鼎城公司也因此办理了《商品房预售许可证》。原告同意对外销售的行为，应视为其自愿放弃了对已经被合法销售的抵押物的物上追及力，故其抵押权的客体已从涉案不动产转化为对外销售所得价金，不得再对该抵押物的不动产本身主张任何权利；其二，被告鼎城公司取得商品房预售许可证，与被告陈晓军之间签订《商品房（停车位）买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并生效。合同双方按照约定付款方式、付款金额、交付方式履行各自的义务，均与合同之外的第三人无涉。只要合同当事人相互认可各自支付的对价，即可以确定双方均各自履行了自己的合同义务，均实现了各自的合同目的；其三，被告鼎城公司出具的《收据》已足以证明被告陈晓军履行了付款义务，支付了对价；被告陈晓军举示的物管费票据足以证明被告鼎城公司向其交付了涉案不动产。因此，涉案不动产虽未办理物权变更登记，但被告陈晓军已经取得合同标的物，享有了涉案不动产的物权期待权，该权利应优先受到保护，即陈晓军当然享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请对涉案不动产继续执行的主张于法无据，其理由亦不能成立，本院不予支持。关于原告认为案外人被告陈晓军应当按照《商品房预售许可证》的要求将价款支付至原告指定的监管账户以及认为被告鼎城公司与案外人被告之间存在恶意串通的主张。本院认为，其一，原告对涉案不动产买卖、价款收支等所负的监控责任，不能转嫁他人；根据民法基本原理“合同双方不得对合同之外的第三人设定义务”，预售许可中载明的“购房人请将购房款交入监管账户”等内容对购房人没有约束力，案外人被告陈晓军作为实际的买受人没有义务分担原告的上述监控责任；其二，原告对被告鼎城公司与案外人被告陈晓军之间存在恶意串通的主张，并未举示证据予以证明，且涉案不动产买卖行为不违反法律、行政法规以及相关国家政策。故原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，涉案不动产虽尚未办理物权变更登记，但案外人被告陈晓军作为买受人，依法对涉案不动产享有排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第一款第三项、第一百九十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行的全部诉讼请求；二、对位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”地下室-1层B172号停车位不得执行。本案受理费2300元，由原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行全额承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  黄剑波审 判 员  范 静人民陪审员  游凤仙二〇一九年六月二十八日法官 助理  陈 阳书 记 员  游雪婷