上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11179号原告：金小荀，男，1988年12月9日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：王惠，女，1986年6月11日出生，汉族，住浙江省湖州市。委托诉讼代理人：金小荀(系王惠配偶)，住上海市长宁区。被告：徐孟哲，男，1988年11月6日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司闸北支行，住所地上海市天目西路**。代表人：杨华林，行长。委托诉讼代理人：李德庆，男。原告金小荀、王惠与被告徐孟哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加了上海浦东发展银行股份有限公司闸北支行(以下简称浦发银行闸北支行)为本案第三人参加诉讼。2019年9月19日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告金小荀、王惠到庭参加诉讼。被告徐孟哲及第三人浦发银行闸北支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法履行房屋买卖合同，办理转让过户手续，向原告移交房屋；2.判令被告按合同约定向原告支付赔偿金(自2019年6月30日始至系争房屋实际交房和过户至原告名下之日止，每逾期一日支付总房价款万分之五的赔偿金，总房价款为2,280,000元)；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告在申请追加第三人的同时增加以下诉讼请求：判令被告偿还第三人抵押贷款并完成解抵押手续，若被告无法偿还抵押贷款，则由原告使用剩余购房款代为偿还抵押贷款并办理解抵押手续以便顺利完成过户。并将第3项诉讼请求变更为：判令本案全部诉讼费用以及诉讼过程中产生的其他费用(包含但不限于财产保全保险费2,000元)由被告承担。事实和理由：2018年12月16日，原、被告经居间达成二手房买卖意向。此后，原告支付被告意向金50,000元。2018年12月18日，原告向被告支付定金50,000元。2018年12月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以2,280,000元向被告购买位于本区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。嗣后，原告又向被告支付首付款700,000元。然，被告不但未按约向原告履行交房和过户义务，而且被告还拒绝偿还第三人的贷款及解抵押手续，对合同的继续履行造成阻碍。故原告提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。第三人书面述称，在其对系争房屋抵押担保的债权获得清偿的情况下，同意注销其对系争房屋的抵押登记。经审理查明，2014年2月14日，两原告登记结婚。其中，原告金小荀为本市户籍，原告王惠为非本市户籍，且两原告在本市名下无房。2017年7月4日，被告经核准登记为系争房屋的权利人。同日，上海浦东发展银行闸北支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额为820,000元。2018年10月22日，上海浦东发展银行闸北支行经核准将名称变更为浦发银行闸北支行。上述抵押登记现仍未注销。2018年12月20日，原、被告经居间签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份。约定：两原告以2,280,000元向被告购买系争房屋；首期房价款为800,000元，已付定金100,000元，在签署本合同后转为首期房价款，两原告应于签订本合同后2日内支付被告剩余首期房价款700,000元，被告须于签署本合同后5个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成系争房屋抵押登记的注销手续，被告应将首期房价款专项用于偿还抵押权人的借款；两原告以申请贷款方式向被告支付第二期房价款1,470,000元，被告应积极配合两原告申请贷款，两原告应于最晚交易过户前(2019年6月30日)完成贷款审批手续，申请的贷款未通过或额度不足的，两原告应于申请产权过户之前将相应部分房价款支付被告；尾款10,000元于不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》当日，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给两原告，双方签署《房屋交接书》，并由两原告支付被告尾款;被告于2019年6月30日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接，两原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2019年6月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋权利转移日期以松江区房地产登记处准予系争房屋转移登记之日为准；被告未按照本合同约定履行的，每逾期一日需向两原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。该合同另对其他相关事项作了约定。同日，双方又签订《协议书》一份。约定：此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由两原告承担。该协议另对其他相关事项作了约定。上述合同及协议签订后，两原告按约向被告支付首期房价款为800,000元(含之前已付定金)，被告向两原告出具相应收款收据。现因被告未按约向两原告履行交房和办证义务，故原告诉至本院，并提出财产保全申请，查封了系争房屋。为此，两原告向案外人支付财产保全担保的保险费2,000元。诉讼中，为证明两原告有履行能力，两原告还提供了其名下银行账户交易清单，显示的余额分别为97万元余元和54万元余元。此外，两原告还提供两份借款合同复印件，以证明其为购买系争房屋已与银行签订相应贷款合同的事实。此外，两原告明确赔偿金的截止日期可以仅计算至过户之日止。以上事实，有两原告提供的结婚证、户口簿、上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、付款凭证、收款收据及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，两原告与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。本案中，两原告依约向被告支付了首期房价款。被告未按约履行清偿第三人系争房屋抵押担保贷款义务，导致系争房屋上第三人的抵押登记至今未被注销，进而导致系争房屋登记权利人无法由被告转移登记至两原告名下，而且被告至今未向两原告履行交付系争房屋的义务。被告的上述行为，显已构成违约，其理应向两原告承担相应的违约责任。基于此，被告应当向第三人清偿系争房屋抵押担保之债。若被告怠于清偿上述债务，则两原告有权代为清偿。第三人在实现了系争房屋抵押担保的债权后，负有及时注销其对系争房屋抵押登记的义务。两原告为被告代偿的上述贷款本息，可以在其应付被告的剩余购房款中直接抵扣。若剩余购房款不足以抵扣贷款本息的，则两原告可以就超额部分另行向被告主张返还。若剩余购房款抵扣上述贷款本息后尚有剩余的，则两原告应当在被告向其履行交房、办证义务的同时向被告支付上述剩余购房款。因此，本院对两原告基于合同继续履行而提出的相关诉讼请求，予以支持。同时，根据合同关于被告于2019年6月30日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接，并共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，以及被告未按照本合同约定履行的，每逾期一日需向两原告支付总房价款万分之五的赔偿金的约定，现两原告据此向被告提出支付赔偿金的诉讼请求，并无不当。原告主张的保险费，系其为保全系争房屋时要求案外人为其提供保险担保而发生。在申请保全时，按民事诉讼法的规定，一般应提供相应担保。但提供何种担保，系由申请人自行决定。若由此产生费用的，则应由其自行负担。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告金小荀、王惠与被告徐孟哲之间签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告徐孟哲于本判决生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司闸北支行清偿以上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的担保之债，具体债务数额以第三人上海浦东发展银行股份有限公司闸北支行的确认为准。若被告徐孟哲怠于清偿上述债务的，则由原告金小荀、王惠代为清偿。被告徐孟哲、第三人上海浦东发展银行股份有限公司闸北支行自上述债务清偿之日起十日内办理系争房屋抵押登记注销手续；三、被告徐孟哲于系争房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告金小荀、王惠将系争房屋登记权利人由被告徐孟哲转移登记至原告金小荀、王惠名下，并将系争房屋交付给原告金小荀、王惠。同时，原告金小荀、王惠支付被告徐孟哲剩余购房款1,480,000元，若由原告金小荀、王惠代为清偿上述第二项中的贷款本息的，则该款应作相应的扣减；四、被告徐孟哲于本判决生效之日起十日内支付原告金小荀、王惠赔偿金(以2,280,000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年7月1日起计算至系争房屋产权登记权利人转移登记至原告金小荀、王惠名下之日止)；五、驳回原告金小荀、王惠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,876元，减半收取12,938元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费17,938元，由原告金小荀、王惠负担8元(已付)，被告徐孟哲负担17,930元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年九月二十七日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。