安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1881民初831号 原告：邬雪芳，女，1967年6月30日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：刘菽菲，浙江金鳞律师事务所律师。 被告：赵德才，男，1968年7月18日出生，汉族，住安徽省。 委托诉讼代理人：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。 第三人：宁国市富通房产经纪服务有限公司，住所地安徽省宁国市宁阳西路260号，统一社会信用代码91341881065242393R。 法定代表人：饶德才，总经理。 原告邬雪芳与被告赵德才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘菽菲，被告赵德才及其委托诉讼代理人廖建国到庭参加诉讼。后为查明案件事实，本院又通知宁国市富通房产经纪服务有限公司（以下简称“富通房产公司”）为本案第三人参与诉讼，于2019年5月14日和2019年9月9日两次开庭进行了审理，原告邬雪芳及其委托诉讼代理人刘菽菲，被告赵德才及其委托诉讼代理人廖建国，第三人富通房产公司的法定代表人饶德才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬雪芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将其所占用的原告所有的位于宁国光彩大市场16＃楼1010-1013、1014、1031-1037、2010-2013、2014、20131-2037号商铺腾空后交还给原告；2.请求判令被告立即向原告支付所拖欠的租金共计316680元（计算至2018年11月5日止），并支付违约金95004元；3.请求判令被告自2018年11月6日起按每日720元向原告赔偿逾期占用原告商铺的损失至被告腾空并交还商铺之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原告与被告签订了《光彩大市场商铺租赁合同书》，合同约定原告将其所有的位于宁阳西路五里铺118号宁国商铺出租给被告，租赁期限为2017年5月1日至2019年4月30日，租金为一层1200元／间每个月，二层600元／间每个月，年租金总额259200元，房租每半年一付，提前一个月支付下半年度房租。合同同时还就双方的其他权利与义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用。但被告并未如约向原告支付全部租金，截止2018年10月22日，总计仅向原告支付了75000元租金。因此，原告于2018年10月23日向被告出具一份《催告函》，正式催告被告在2018年10月31日前付清所拖欠的租金，否则将解除与被告签订的《光彩大市场商铺租赁合同书》。但被告直至2018年10月31日仍未支付其所拖欠租金，原告遂于2018年11月1日向被告送达一份《关于解除光彩大市场商铺租赁合同书的通知》，正式通知解除与被告签订的《光彩大市场商铺租赁合同书》并通知被告自收到该通知起15日内付清所拖欠的租金，并将所承租的商铺清空后交还给原告。但被告自2018年11月5日收到《关于解除光彩大市场商铺租赁合同书的通知》后，既未在法律规定的期限内向法院提起解除合同的效力之诉，亦未支付所拖欠的租金，且拒不交还上述商铺。现原告认为被告已经构成违约，现诉至法院，请求判如所请。 被告赵德才辩称，1.原告主体不适格，租赁合同上没有原告，原告是后来拿到一份合同添加了自己的名字；2.原告起诉之后被告才得知房屋卖给原告，开发商宁国家居建材市场有限公司在房屋卖给原告的同时也向被告销售该房屋，并收取了被告50万的购房款，收取被告购房款后，因为房屋存在漏水及水电没有分户等原因，宁国家居建材市场有限公司迟迟没有与被告签订房屋买卖合同，原告起诉后被告才知道开发商因为一房两卖所以没有与被告签订买卖合同；3.被告是购房户，在没有签订合同的情况下，富通房产公司要求被告签订一份租赁合同，租金标准按照市场标准签订，但是租金支付双方约定象征性支付，并不是按照合同约定支付，综上认为商铺租赁发生在富通房产公司与被告之间，原告主体不适格，其诉请不能成立。 第三人富通房产公司述称，第三人和本案原告之前都是不认识的，合同确实是第三人与被告之间签订的，被告陈述的都是事实，当时的确签订了合同，但是之后事情没有处理好，先签订的买卖合同，但是后来没有实际履行买卖协议，后来签了租赁合同，双方确认租赁合同只是一个形式，因为当时认为还是会继续履行买卖合同的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件一份；2.被告身份证复印件一份；3.原告发给被告的催告函复印件一份、解除合同的通知复印件一份、送达回执复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提举房地产权证复印件一份，拟证明涉案房产系原告所有，被告对其真实性无异议，本院经审查予以认定；2.原告提举的原、被告签订《光彩大市场商铺租赁合同书》复印件一份，拟证明原、被告所签合同内容及被告违约、拖欠租金等事实，被告对该证据有异议，被告签署的时候只有富通房产公司和被告，没有产权人，原告的名字是在合同上后添加的，第三人也陈述合同签订时并无原告签名，本院经审查，因该合同确系被告所签，故对该合同的内容真实性予以认定，但结合被告提举的合同上没有原告签章及产权人栏明显非同一日书写，对该合同产权人栏系原告事后添加的事实予以认定；3.原告提举的银行转账凭证复印件一组，拟证明赵德才支付的租金是打入原告女儿账户，由原告女儿代收的，被告认为该组证据与本案无关联性，原告女儿与公司的结算与本案无关达不到原告的证明目的，第三人对该证据不清楚，本院经审查，被告通过POS机支付款项上显示的商户名称为宁国市新世纪家俱城，被告支付款项后出具收据的单位为宁国光彩国际商城管理部或富通房产公司，均不能体现与原告证明目的存在直接关联性，故对原告的证明目的不予认定；4.被告提举的支付购房款50万元收据复印件一页、银行流水复印件一份，拟证明涉案房屋为被告购买过程中的事实，原告认为该组证据与本案无关联性，本院经审查认为，虽该组收据上交款事由均写明交房款，但租赁合同的签订系之后发生，故对被告曾经准备购买案涉房屋的事实予以认定，其他不予认定；5.被告提举房屋使用中出现问题的反馈意见函及申请复印件一组，拟证明房屋存在问题影响使用及房屋买卖的事实，被告对该证据三性均有异议，认为不是发生在租赁期限内，上面也没有原告的签名，均是富通房产公司盖章，富通房产公司作为中介没有权利作出答复，第三人对该证据真实无异议，本院经审查，对被告于2015年、2016年因房屋质量存在问题与第三人富通房产公司进行反馈的事实予以认定；6.被告提举的房屋租赁合同复印件一份，拟证明原告不是合同当事人，且被告为配合富通房产公司管理签订该协议，约定象征性支付租金，与富通房产公司没有发生欠租纠纷，原告对该证据三性均有异议，认为原告提交的合同是三方合同，富通房产公司仅是中介单位，本院经审查，除原告持有的租赁合同中产权人栏系原告事后添加，被告提举的租赁合同与原告提举的租赁合同内容一致，故对合同真实性予以认定，对被告其他证明目的不予认定；7.被告提举的支付部分租金收据复印件一页，拟证明被告按约定象征性支付部分租金的事实，原告认为被告称象征性支付租金没有依据，但对该证据真实性无异议，本院经审查，对被告于2017年8月19日和9月11日分两次共给付富通房产公司75000元租金的事实予以认定；8.第三人提举《独家招商、运营管理、销售服务合同》复印件一份，拟证明案涉房屋所有运营管理、销售都是第三人进行全盘管理，原告认为第三人只是代理人，但对该证据真实性和合法性无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月30日，宁国家居建材市场有限公司与第三人富通房产公司签订《独家招商、运营管理、销售服务合同》，约定为了宁国家居建材市场有限公司之光彩城（原光彩大市场）发展更完善，一期物业招商运营管理和销售服务委托乙方，服务范围：宁国光彩国际商城（一期）总建筑面积50000㎡，（包括新世纪家具城）总占地130亩，所形成物业的招商、运营管理及销售。服务期限：自签订本合约之日起至2017年12月31日止。2014年初，赵德才通过富通房产公司达成了购买光彩城内八间商铺的意向，2014年3月3日，赵德才妻子朱淑芳向宁国光彩国际商城管理部缴纳20万元，宁国光彩国际商城管理部向其出具收据一张，载明收款事由为：“交房款房号16＃1014、1031、1032、1033、1034、1035、1036、1037”。富通房产公司将位于宁阳西路五里铺118号宁国上下两层交付给赵德才使用。2014年10月11日，赵德才又向宁国光彩国际商城管理部缴纳20万元，宁国光彩国际商城管理部向其出具收据一张，载明收款事由为：“交房款房号16号楼1014、1031、1032、1033、1034、1035、1036、1037”。2015年3月12日，赵德才再次向宁国光彩国际市场管理部缴纳10万元，宁国光彩国际商城管理部向其出具收据一张，载明收款事由为：“交房款16＃1014、1031、1032、1033、1034、1035、1036、1037”。2015年至2016年，因案涉房屋水电存在问题，赵德才多次向富通房产公司反映，富通房产公司表示已与宁国家居建材市场有限公司协商，但一直未解决。 2017年4月20日，富通房产公司以出租方中介单位的名义与赵德才签订《光彩大市场商铺租赁合同书》，该合同书的格式明确为三方合同，其中产权人在富通房产公司与赵德才签订时为空白栏，该合同第九条第1点约定：“承租方在出租方办理租赁房屋入驻手续，合同签订之日起租赁房屋正式由出租方交付承租方使用，直至双方租赁期满或者合同终止。如此房销售自销售之日起，业主直接向承租户收取房租。”该租赁合同签订后，2017年8月19日，赵德才向富通房产公司缴纳2万元，富通房产公司向其出具收据一张，载明：“收款事由16#部分房租”，2017年9月11日，赵德才又向富通房产公司缴纳55000元，富通房产公司向其出具收据一张，载明：“收款事由16#部分房租2017.5.1-2018.4.30”。富通房产公司认可其认为赵德才已支付部分房款，房屋买卖行为可能继续且房屋存在水电问题，故富通房产公司口头与赵德才约定先适当支付部分房租。 又查明，案涉房屋的房地产权利人为邬雪芳，邬雪芳于2014年4月期间办理了案涉房屋的产权登记手续。邬雪芳诉称其将房屋委托给宁国家居建材市场的管理人员黄建芳处理，案涉房屋租赁合同系黄建芳代签，邬雪芳并不认识赵德才，因被告仅支付房租75000元，邬雪芳于2018年10月23日向赵德才发出催告函，要求赵德才于2018年10月31日前付清租金，否则将解除租赁合同，2018年11月1日，邬雪芳向赵德才发出关于解除《光彩大市场商铺租赁合同书》的通知，要求赵德才收到通知之日起15日内，将承租商铺清空交还并付清租金。后双方协商未果致本案成诉。 本院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人理应支付租金。本案中，虽赵德才在签订《光彩大市场商铺租赁合同书》时并不知道产权人为邬雪芳，但其在合同上签字的行为应表示对合同期限、租金标准等合同内容的认可，该合同中明确存在产权人，富通房产公司是出租方中介单位，合同中约定“承租方租金支付至出租中介方指定账户，中介方转付至产权人”，又约定“如此房销售自销售之日起，业主直接向承租户收取房租”，现邬雪芳作为房屋产权人向赵德才主张支付租金，于法有据，符合合同约定，赵德才应依约向其支付租金。关于邬雪芳主张违约金，本院庭审查明，在赵德才租赁案涉门面房时，由富通房产公司负责光彩城所有商铺对外销售、招商、出租工作，赵德才在承租该门面房时，是通过富通房产公司签订的租赁合同，房屋产权人未直接与被告联系，被告承租后，相应的租金也是向富通房产公司支付，而非直接支付给产权人，虽邬雪芳诉称其未直接委托富通房产公司，但富通房产公司实际对邬雪芳所有的案涉房屋进行实际管理，故应当认为富通房产公司对案涉房屋出租一事的代理资格，富通房产公司认可其与赵德才因案涉房屋存在购买意向及水电等问题，与赵德才就房租问题进行了口头协商，该协商行为通过富通房产公司向赵德才出具的收据中注明部分房租及时间亦可证明，第三人对被告承诺的行为，构成表见代理，该承诺应当认定对产权人有效，赵德才虽未按合同缴纳全部租金，但其与富通房产公司进行协商并存在口头约定的过程不能视为其违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告将案涉房屋交还给原告，因合同约定期限自2017年5月1日至2019年4月30日止，合同到期后未续签，现案涉房屋的租赁期间已于2019年4月30日届满，租赁期间届满承租人应当返还租赁物，故被告应将房屋腾空交还给原告并应给付原告至2019年4月30日合同届满时的未付房租443400元（259200元×2-75000元）。原告要求被告自2018年11月6日起按每日720元赔偿占用原告商铺的损失，其主张的每日720元占用费与租赁合同中房租的约定相吻合，被告自2019年5月1日起因合同到期继续占用原告房屋已无法律依据，故对原告要求被告自2019年5月1日起至将房屋返还原告之日止按每日720元支付占有期间的占有使用费本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告赵德才于本判决生效之日起二十日内腾空位于房屋，并将上述房屋返还给原告邬雪芳； 二、被告赵德才于本判决生效之日起二十日内支付原告邬雪芳截至2019年4月30日未支付房租443400元； 三、被告赵德才自2019年5月1日起至将位于房屋返还原告邬雪芳之日止，按720元／天支付占有期间的占有使用费； 四、驳回原告邬雪芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7475元，由原告邬雪芳负担2475元，被告赵德才负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  胡婷 人民陪审员  周玮 人民陪审员  童俊 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  陈竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。