上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初997号原告：甘肃深蓝投资有限公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：李炜。原告：李炜，男，1977年12月19日出生，汉族，住甘肃省。二原告共同委托诉讼代理人：黄宇璐，德恒上海律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：方龙，德恒上海律师事务所律师。被告：上海纳海物资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：林剑雄，经理。被告：上海鹿赛体育发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆周清，经理。二被告共同委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告甘肃深蓝投资有限公司(以下简称深蓝公司)、原告李炜与被告上海纳海物资发展有限公司(以下简称纳海公司)、上海鹿赛体育发展有限公司(以下简称鹿赛公司)排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，并适用简易程序于2019年5月8日、6月3日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序于2020年1月15日公开开庭予以审理。二原告共同的委托诉讼代理人方龙、黄宇璐(变更前的委托诉讼代理人王一婧)，二被告共同的委托诉讼代理人孙一天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深蓝公司、李炜向本院提出诉讼请求：1.判令被告纳海公司向原告深蓝公司返还上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号楼房屋中的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心，七层01室、16室库房、17室库房，排除相关妨害行为，停止对外出租、宣传招商、占有使用、并恢复原状；2.判令被告纳海公司向原告李炜返还上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号楼房屋中的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心、102室，七层01室、10、11、12、13室商业服务办公、14室棋牌室、15室棋牌室、16、17、18室库房，排除相关妨害行为，停止对外出租、宣传招商、占有使用、并恢复原状；3.判令二被告对330号楼中的由二原告享有共有权利部分，包括但不限于建筑物的外墙等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施等排除妨害、恢复原状；4.判令由二被告承担本案全部诉讼费用和原告主张权利所支出的律师费8万元。本案审理过程中，原告撤回了要求被告支付律师费8万元的诉讼请求。事实与理由：2012年10月25日，原告深蓝公司、原告李炜与上海世博土地控股有限公司签署《房地产买卖框架协议》，约定原告深蓝公司与原告李炜及案外人薛博仁购得上海市闵行区浦锦路XXX号世博家园商业广场全部房屋。2018年6月1日起，被告纳海公司在原告不知情的情况下，不当进入330号楼并擅自公开对外招租。据原告实地探访，被告纳海公司在330号楼一层临街侧张贴巨幅海报和宣传画，对外公开发布“本楼出租”、“出租范围：办公、展厅、仓储、临时卖场”等招租信息，并于330号楼一层开设“招商部”，并悬挂醒目招牌，用于处理租赁事宜。至本案诉讼中，被告纳海公司已对外出租330号楼一层、五层至九层的部分商铺，并于330号楼一层电梯口张贴已入驻企业的楼层索引指示信息。被告纳海公司在非法对外出租330号楼的过程中，为方便各承租方使用盖楼，擅自以“上海纳海物资发展有限公司”的名义恢复使用已由原告及其他产权人停用的电梯，330号楼电梯内张贴的电梯使用信息显示“使用单位：上海纳海物资发展有限公司”，侵害了二原告享有共有权的电梯、楼梯及楼道。为满足被告纳海公司或租户的施工队的生活需要，被告纳海公司安排闲散人员在330号楼七层中业主共有的房屋内自炊、饮食、住宿起居，堆放电磁炉、电器、锅碗瓢盆、柴米油盐等，并在原告李炜享有专有权的房屋内堆放生活用品及杂物，包括床垫、板材、纸箱等。为满足被告鹿赛公司及其他租户的装修、施工、经营、生活的用电需求，被告纳海公司侵占了330号楼地下一层，擅自在地下车库内使用柴油发电机为整栋330号楼进行非法供电，造成极大的消防安全隐患。为免违法事实败露，被告纳海公司派人把守330号楼正面入口，封锁地下车库入口卷帘门，并以车辆堵门，阻止二原告作为房屋产权人进入地下车库。被告鹿赛公司向无权处分330号楼的被告纳海公司整体承租该楼九层，用于开办室内篮球场及多功能体育中心。截至目前，被告鹿赛公司正在进行装修、施工，导致九层的部分墙面被大肆拆除，随处堆放建筑垃圾及杂物，致使消防通道、楼梯、电梯等共有部分被不合理占用。二被告对浦锦路XXX号楼内的多处进行违法改建，损害房屋基本机构，违反规定破坏、改变建筑物墙面的构造，损害原告的合法权益。现二原告享有的专有部分占总建筑面积合计超过三分之一，二原告作为业主占总人数超过半数。然而，在二被告对共有部分进行改建、改变用途及从事营利行为均未提前告知原告且经过原告同意，违反了法定程序，原告有权请求对上述行为排除妨害、恢复原状。原告认为，二被告在不具备法定理由及合同关系的情况下，无权占有、使用原告合法享有专有权或共有权的房产，并大肆对外招租、出租，严重侵害了原告的物权。另外，二被告擅自改建建筑物共有部分、开展经营活动、破坏基本结构和附属设施，损害了330号楼的业主对共有部分共有和共同管理的权利。原告已尽最大努力采取合理的私力救济手段维护权益，但现场已发生多次言语及肢体冲突，险些造成数十人的群体性事件，经报街道、公安介入依然无法解决。现原告为维护自身合法权益，故依据物权法及民事诉讼法的相关规定提起本案诉讼。被告纳海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告纳海公司在上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号房屋中并未使用被告李炜所有的7层10、11、12、13、14、15、18室房屋，也没使用二原告及案外人共同所有的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心，七层01室、16室库房、17室库房，故不存在侵权行为。同时该房屋现共有4个产权人，就业主共有部分二原告不具备要求返还共有部分的资格。关于原告主张的律师费，并未提供证据予以证明，且因被告无侵权行为，不应承担律师费。被告鹿赛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。现被告鹿赛公司使用的房屋属于案外人，并未侵害二原告的专用部分。同时该房屋产权人共有4人，二原告不具有要求被告返还房屋的权利。关于原告主张的律师费，并未提供证据予以证明，且因被告无侵权行为，不应承担律师费。经审理查明，上海市闵行区浦锦路XXX号屋顶层01库房、地下1层车位1-142室产权人为薛博仁、李炜、深蓝公司。上海市闵行区浦锦路XXX号地下一层03自行车库、地下一层04水泵房产权登记为业主共有。上海市闵行区浦锦路XXX号一层02电信、一层03消控中心产权登记为业主共有。上海市闵行区浦锦路XXX号7层01室、7层16室库房、7层17室库房产权登记为业主共有。上海市闵行区浦锦路XXX号102室、7层10商业服务办公、7层11商业服务办公、7层12商业服务办公、7层13商业服务办公、7层14室棋牌室、7层15室棋牌室、7层18室库房的产权人为原告李炜。上海市闵行区浦锦路XXX号102室所在名义层为上海市闵行区浦锦路XXX号一层至四层西侧，建筑面积共计8,133.49平方米。上海市闵行区浦锦路XXX号9层01水房、9层02男更衣室、9层03女更衣室、9层04台球房、9层05台球房、9层06台球房、9层07乒乓球房、9层08乒乓球房、9层09室内篮球馆、9层10库房、9层11库房、9层12库房的产权人为上海市闵行区浦锦街道办事处。上海市闵行区浦锦路XXX号7层02棋牌室、7层03棋牌室、7层04棋牌室、7层05棋牌室、7层06棋牌室、7层07棋牌室、7层08棋牌室、7层09棋牌室的产权人为上海市闵行区浦锦街道办事处。本案审理过程中，本院组织原、被告双方于2019年12月21日至上海市闵行区浦锦路XXX号房屋内实地查看。经查看，现330号房屋地下车库入口处卷帘门半掩，地下车库内未停放车辆。可见04水泵房及消防栓。强电房及弱电房上锁，地下自行车库未停放自行车。自行车库入口处有废弃发电机一台。一层03消控中心门可打开，房屋内遗留部分物品。系争房屋一层现无人使用，安装一扇红色防盗门。系争房屋顶楼安装有两个大水箱并焊接了钢架，地面墙角有挖槽，顶楼配电房打开，配电房窗户有改造，系争房屋内电梯登记的使用为系被告纳海公司。系争房屋九楼现由被告鹿赛公司占有使用，八楼现空置无人使用。系争房屋七层的中间房屋中，701室、710室、711室、712室、713室、714室、715室、716室、717室、718室上锁，702室房屋内堆有建筑垃圾，708室房屋打开且堆有建筑垃圾，七层残疾人厕所被拆除。七层中间所有房屋均上锁，入口处堆放有拆除的大门。系争房屋六层整层设门禁，无法进入。系争房屋五层有“成佳教育”使用。系争房屋四层现无人使用，堆放大量建筑垃圾。系争房屋三层无人使用，有个房间内堆放有拆除的新风系统部件。系争房屋二层现有篮球馆对外经营，经查看二层沿101室、102室分界处砌墙予以分隔，走道部分也分隔，并进行装修。原告补充到，车库入口处卷帘门打开了三分之一，地下车库强电房被电焊焊死。一层03消控中心原由三个产权人委托的托管公司予以管理，2019年9月4日该房屋被锁上故予以报警。消控中心右侧被打开，安装了空调，并开了一家“叮咚买菜”。一楼外场有门卫收费室，院内停放车辆。系争房屋一层电梯厅通向大厅有装修，设有服务台，一层红色防盗门为被告使用办公室的入门位置，一层出门门控部分被告进行了改建。系争房屋顶楼的供水箱为2019年夏天由被告用吊车吊上去的。被告鹿赛公司对九楼占用的公用部分的残疾人厕所进行了改造。系争房屋七楼的房间均由被告拆除改造并上锁。四层的建筑垃圾堆放在原告李炜的专有部分。二楼经营的为“悦动篮球”，商户门口公共部分被墙隔离，吊顶和地面进行了装修，卫生间、电梯被被告专项使用。系争房屋电路设施、监控设施、屋外公共设施等未经二原告同意，被告进行了改造。系争房屋入门处全由被告管理监控，设有电闸自动门和停车系统，院内公共场地停有十余辆车辆，被告并阻止原告方人员进入。被告补充到，地下车库的强电房并非被告焊死，且弱电房与强电房内部相通，并非不能进入。一层03消控中心内物品属于原告方。系争房屋一层公共区域的装修系应上海市闵行区浦锦街道办事处的要求予以装修，因其需要使用七楼及九楼的部分，故要求被告进行装修，提供单独入户电梯。系争房屋九楼的产权人为上海市闵行区浦锦街道办事处，系由被告鹿赛公司与上海市闵行区浦锦街道办事处协商后使用。被告曾使用过系争房屋七楼属于上海市闵行区浦锦街道办事处名下的房屋，其他房屋并未使用过。系争房屋五层及六层属于薛博仁专有部分。系争房屋四层的建筑垃圾并非被告方堆放，且堆放位置属于薛博仁专用部分。二层“悦动篮球”使用的系薛博仁专有部分，现电梯、卫生间可自由出入。被告未对330号房屋的电路设施、监控设施及屋外公共设施进行改建。系争房屋入门处的电闸及停车系为正常管理所涉，任何人均可使用。原告现控制了系争房屋园区的北门大门，不存在出入障碍。上述事实，由原告提交的上海市房地产登记簿一组、系争房屋楼层平面图、建筑面积测算表，由被告提交的上海市房地产登记簿一组、七楼平面图等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明其系合法产权人，提交上海世博土地控股有限公司(出卖人、甲方)与原告深蓝公司(买受人、乙方)、原告李炜(买受人、丙方)、薛博仁(买受人、丁方)及上海诚资实业有限公司(担保人、戊方)于2012年10月25日签订的《房地产买卖框架协议》一份，约定：甲方系上海市闵行区浦锦路330、356、372、390号房地产的所有人，乙方、丙方、丁方(以下统称“买方”)愿意整体购买甲方所拥有的房地产，戊方愿意就买方购买房地产事宜及相关随附义务提供担保，并承担买方违约或履行不能后继续履行合同的义务；买方整体购买的房地产座落在上海市闵行区浦锦路330、356、372、390号，占地面积16,395平方米,房地产建筑面积37,790.82平方米(其中31,872.95平方米为地上房屋面积，5,197.87平方米为地下室车库面积)；买方分别购买的房地产权证的使用年限从2005年6月6日起至2075年6月5日止。甲方将上述房地产所有权分别转让后，原房地产权证载明的权利、义务一并转移给相应的买方；买方同意,自买方与甲方完成房地产查验,签订房屋交接书之日起，视为已经占有房地产，买方所购买的房地产毁损、灭失的风险自签订房屋交接书之日起转移至买方。买方最迟应于房地产过户登记手续完成之日起一个月内与甲方签署房屋交接书；转移占有之前,即买方与甲方签订房屋交接书之前，该物业所发生的任何费用，包括但不限于水、电、煤、通讯、物业管理、房屋维修基金及其他相关公用事业等费用都由甲方承担。在该房屋转移占有之后，即签订房屋交接书之日起，上述费用由买方承担；买方向甲方按照本协议附件五约定按期支付房地产转让款，并与甲方签署相对应的房地产买卖合同或类似合同等证明买卖关系成立的合同(下称房地产买卖合同)后10个工作日内，与甲方到上海市闵行区房地产交易中心办理房地产过户手续。同时，甲方在收到房地产转让款后的10个工作日内有义务配合买方完成给房地产交易中心的产权过户手续的缴件；房地产过户手续依据买方的付款进度分四次进行，买方首次付款后，甲方将相当于付款金额80%的房产与买方办理房地产过户手续(具体过户的房地产门牌号、楼层、部位由甲方指定)，买方支付第二期款项后，甲方将相当于该期付款金额80%的房产与买方办理房地产过户手续(具体过户的房地产门牌号、楼层、部位由甲方指定)；买方支付完全部房地产转让款项后，甲方将剩余全部房产与买方办理房地产过户手续，买方支付完毕全部车位转让款后，甲方将全部车位与买方办理房地产过户手续；甲方同意本协议项下所有物业由买方自行遴选物业管理机构实施管理，但买方承诺所属物业的管理会遵守法律、法规的规定，并遵守上海市政府关于商用物业的相关物业管理公约、停车库管理公约等相关规定等。该协议签字栏中，丁方处签有“李炜代薛博仁”字样。原告还提交由上海世博土地控股有限公司、原告深蓝公司及上海国越物业管理有限公司于2013年6月24日签署的《物业(房屋)交接确认书》一份，由三方对上海市闵行区浦锦路330、356、372、390号房屋进行了验收交接，并移交了相应房屋材料。经庭审质证，被告对该二份证据真实性不予认可。被告为证明其承租房屋情况，向本院提交了抬头为薛博仁、李炜、深蓝公司(出租方、甲方)与被告纳海公司(承租方、乙方)于2015年9月1日签订的《上海市闵行区世博家园商业广场租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区浦江镇浦锦路330、356、372、390号房屋出租给乙方；租赁期限为10年，暂定2017年1月1日至2027年12月31日等。该合同甲方处盖有原告深蓝公司章，经庭审质证，原告对该合同真实性不予认可，并认为并非深蓝公司公章。被告还提交抬头为薛博仁(甲方)与被告纳海公司(乙方)签订的《租赁协议》一份，约定：甲方将上海市闵行区浦江镇浦锦路330、356、372、390号部分房屋出租给乙方；甲方允许乙方根据实际需要对该房屋内部进行装修、装潢、分割、加层和添加电梯；甲方在租赁期间应当向乙方提供电力、电梯，若甲方无法提供，则乙方有权自行将接通该房屋内电力或自行解决；合作期限为15年，甲方同意该房屋内甲方与他人共有的地下车库及地面停车位中归属于甲方的部分供乙方无偿使用等。该协议甲方处签有“薛博仁，朱士洲代”字样。同时被告还提交由薛博仁的授权委托书二份，一份委托人处签有“薛博仁”字样，一份委托人处签有“薛博仁，朱士洲代”。经庭审质证，原告对该证据真实性不予认可，认为并非由薛博仁本人签署。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。就原告主张的上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号楼房屋中的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心、102室，七层01室、10、11、12、13室商业服务办公、14室棋牌室、15室棋牌室、16、17、18室库房中，上海市闵行区浦锦路XXX号102室、7层10商业服务办公、7层11商业服务办公、7层12商业服务办公、7层13商业服务办公、7层14室棋牌室、7层15室棋牌室、7层18室库房的产权人为原告李炜，原告李炜对其所有的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并就妨害物权的行为请求予以排除。就本院组织双方现场查看情况来看，7层10商业服务办公、7层11商业服务办公、7层12商业服务办公、7层13商业服务办公、7层14室棋牌室、7层15室棋牌室、7层18室库房现上锁，并无人使用。虽原告主张由被告加锁，但并未能向本院提交证据予以证明，原告现使用该部分房屋并无障碍。而上海市闵行区浦锦路XXX号102室房屋，实际楼层位于上海市闵行区浦锦路XXX号一至四层的西侧，房屋的一至四层原并未进行物理分隔。现经现场查看，由被告纳海公司对外出租了二层的东侧，并未使用属于原告李炜的专属部分。至于堆放于四层的建筑垃圾，原告也未能向本院提交证据以证明系被告所为，故本院认为现就原告李炜一人所有的房屋，被告并未妨害物权之行为，原告对该部分房屋之诉讼请求，本院难以支持。就原告主张的上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号楼房屋中的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心、七层01室、7层16室库房、17室库房产权登记为业主共有。而上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号房屋的产权人除原告深蓝公司、原告李炜外，还有案外人薛博仁及上海市闵行区浦锦街道办事处。原告以其为小区业主，基于对共有部分之权利提起对该部分房屋及系争房屋内公共部分排除妨害之诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，该法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，该法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”，该法第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：(一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(三)违反规定进行房屋装饰装修；(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”。本案中，原告基于对小区全部业主共有部分之利益提起诉讼，依照上述法律、司法解释的规定，以共有权益受损之理由提起民事诉讼，属于小区业主涉及共有和共同管理的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利。现原告在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，小区业主没有作出公共决定的情况下以其个人名义提起本案共有权益诉讼没有法律依据，起诉不符合条件，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告甘肃深蓝投资有限公司、原告李炜的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告甘肃深蓝投资有限公司、原告李炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  赵春慧二〇二〇年一月二十一日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分