上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8740号原告：上海良辰投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐木松，总经理。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。被告：上海赛特康新能源科技股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：庞勇，经理。委托诉讼代理人：华敏迪，男。原告上海良辰投资管理有限公司(以下简称“良辰公司”)与被告上海赛特康新能源科技股份有限公司(以下简称“赛特康公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日、2019年7月29日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李莉、被告的委托诉讼代理人华敏迪到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；2.被告返还原告位于上海市松江区三浜路XXX号XXX幢房屋；3.被告支付原告2018年10月1日起至2019年5月30日止的租金557,706.60元、2019年5月31日起至2019年6月30日止的房屋占用使用费72,302.40元以及2019年7月1日起至实际返还房屋之日止、按年租金848,412.12元计付的房屋占用使用费；4.被告支付原告2018年10月1日起至实际返还房屋之日止、按照每月5,827元计付的物业费；5.被告支付原告用电申请费285,000元；6.被告支付原告截止2019年4月30日的逾期支付租金违约金82,321.18元(包括：2018年10月1日至2018年12月31日期间租金210,003元自2018年9月20日起至2019年4月30日止的违约金46,620.67元、2019年1月1日至2019年3月31日期间租金210,003元自2018年12月21日起至2019年4月30日止的违约金27,300.39元、2019年4月1日至2019年6月30日期间租金210,003元自2019年3月21日起至2019年4月30日止的违约金8,400.12元)并支付以租金630,009元为本金、自2019年5月1日起至实际清偿之日止、按照每日千分之一计付的逾期支付租金违约金；7.被告支付原告截止2019年4月30日的逾期支付物业费违约金6,852.55元(包括：2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费17,481元自2018年9月20日起至2019年4月30日止的违约金3,880.78元、2019年1月1日至2019年3月31日期间物业费17,481元自2018年12月21日起至2019年4月30日止的违约金2,272.53元、2019年4月1日至2019年6月30日期间物业费17,481元自2019年3月21日起至2019年4月30日止的违约金699.24元)并支付以物业费52,443元为本金、自2019年5月1日起至实际清偿之日止、按照每日千分之一计付的逾期支付物业费违约金；8.被告支付原告合同解除违约金70,001元。事实和理由：被告曾用名上海赛特康新能源科技有限公司,2015年9月9日更名为上海赛特康新能源科技股份有限公司。2015年5月18日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定：被告承租原告位于上海市松江区三浜路XXX号XXX幢、面积3237.28平方米的厂房;租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止;租金自2015年7月1日开始计算,首年年租金为815,309元,每年递增1%;租金按照“先付后租”原则、于每季度前十天支付下一期租金;因被告用电需要、原告建造配电房所产生的所有费用由被告每年按10%的价格租赁使用，即被告于2015年至2021年期间每年支付原告用电申请费95,000元;被告拖欠租金累计达1个月的,原告可终止合同并收回房屋,造成原告损失，由被告负责赔偿。2016年3月31日,原、被告还签订《园区管理合同》一份,约定：原告每年向被告收取物业费,物业费按照建筑面积、每月每平方米1.8元计付,自2016年7月1日起计算,每季度支付一次,于每季度前十天交付原告物业费。按照《房屋租赁合同》以及《园区管理合同》约定,2018年第四季度租金210,003元及物业费17,481元,被告应于2018年9月20日前支付、2019年第一季度租金210,003元及物业费17,481元,被告应于2018年12月21日前支付、2019年第二季度租金210,003元及物业费17,481元,被告应于2019年3月21日前支付，但被告均未付款。2019年申请用电费95,000元，被告也未支付。原告多次催讨,被告均未理睬。鉴于被告的上述违约行为,已严重损害原告经济利益，原告有权按照《房屋租赁合同》约定行使合同解除权，要求被告支付未付租金、物业费并承担违约责任。同时，被告同意承担的配电房应付未付费用28,500元(即《房屋租赁合同》约定的2019年至2020年期间用电申请费)，因合同解除要求被告一次性提前支付。被告已付押金20,000元，与被告告欠款相抵。为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告辩称，不同意解除租赁合同，也不同意返还房屋。虽然被告存在拖欠租金、物业费、用电申请费的事实，但被告租赁系争房屋长达八、九年，期间还购买了原告园区另一幢房屋用于公司经营，现被告因2018年新三板退市以及公司处于转型期出现经营困难，被告还承担着对员工和社会的责任，希望原告基于原有的合作基础，给予被告一个发展、转型的机会，被告可以在2019年年末至2020年年初支付原告本案拖欠租金约八九十万元。如果法院判决解除合同，同意原告第三、四、五项诉讼请求，关于第六、七、八项诉讼请求，被告认为原告主张的逾期付款违约金的计算基数、拖欠时间正确，但原告按照每日千分之一标准计付过高，应予调整，最高不应超过年利率20%，同时原告既主张逾期付款违约金，又主张解约违约金，重复计算，应择一主张。经审理查明,原告是上海市松江区三浜路XXX号XXX幢房屋的所有权人，房地产权证号为沪房地松字(2012)第013106号。被告原名上海赛特康新能源科技有限公司，于2015年9月9日更名为上海赛特康新能源科技股份有限公司。原、被告就上海市松江区三浜路XXX号XXX幢房屋在2015年5月18日之前已存在租赁关系，被告因此支付原告押金20,000元，2015年5月18日原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原先相关合同至2015年6月30日终止，并就2015年7月1日起的租赁关系约定如下：被告向原告承租上海市松江区三浜路XXX号XXX幢房屋，建筑面积为3237.28平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，租赁内按照每日每平方米0.69元即年租金815,309元、每年递增1%支付租金，租金按“先付后租”原则，每季度支付一次，即于每季度前十天支付下一期租金，逾期支付，每逾期一日，被告按照未付租金金额的千分之一支付滞纳金，逾期一个月未付清的，原告有权单方面解除合同，合同自被告收到原告发出的解除合同书面通知之日解除，应上述原因致合同解除的被告应支付原告1个月的租金作为违约金;原告于2015年7月1日交付被告房屋；本厂房的配套用电由原告负责申请，申请用电所产生的所有费用由被告每年按10%价格租赁使用，即2015年至2021年每年支付租金95,000元；物业服务费由原告与上海国际中小企业城签订合同收取。合同还对其他事宜进行了约定。2016年3月31日，原、被告签订《园区管理合同》一份，约定：双方签订《房屋租赁协议》后，原告每年向被告收取物业服务费，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，自2016年7月1日开始计算，每季度支付一次，即于每季度前十日将物业管理费交付给原告，若被告不按照合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日0.3%交纳违约金。合同还对其他事宜进行了约定。原告依约向被告交付了租赁物，被告使用租赁物至今。被告曾因拖欠原告2018年1月1日至2018年9月30日期间租金、物业费和用电申请费等与原告达成了调解，约期还款，但目前也仅履行部分。自2018年10月1日起，被告又未支付合同约定的相应款项，故原告向本院提起解除租赁合同之诉，本院于2019年5月30日送达被告诉状等相关材料。租赁房屋2018年10月至2019年8月的物业费已由原告缴纳给上海国际中小企业成发展有限公司。根据原告与上海国际中小企业城发展有限公司签订的《园区物业管理合同》约定，三浜路XXX号2018年1月1日至2018年12月31日期间按照每月每平方米1.8元收取物业费、2019年1月1日至2019年8月31日期间按照每月每平方米1.8元-2元收取物业费，空置房屋按照每月每平方米1.28元收取物业费。审理中，本院向原、被告释明合同解除后果应在本案中一并处理，要求原告以本诉提出、被告以反诉提出。对此，原告表示限于诉请，被告表示不提反诉。原、被告均表示如果合同解除，被告需支付原告相关费用，同意押金20,000元与相关费用相抵。原、被告均确认租金和物业费是每季度支付一次，应提前十天支付下一季度的租金和物业费。以上事实，有房地产权证、工商信息、《房屋租赁协议》、《园区管理合同》、上海银行业务回单、转账凭证、《园区物业管理合同》和当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。据查明的事实，被告确实存在拖欠租金超一个月的情况，且原、被告就被告之前拖欠金额达成调解后被告也未全额履行，原告可以依据合同约定单方解除合同。被告抗辩不同意解除合同之事由无合同和法律依据，本院不予采信。原、被告签订的《房屋租赁协议》自法院送达被告有关解除合同诉状之日解除，即于2019年5月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，被告应当将租赁物返还原告，除要支付合同解除之前拖欠的租金、物业费以及约定的用电申请费外，还应支付占有期间的使用费、物业费并承担违约责任。关于原告主张的租金和使用费，由于被告自2015年7月1日起至今占有使用租赁物，被告确认未支付自2018年10月1日起的租金，故被告应支付原告自2018年10月1日起至2019年5月30日止的租金和自2019年5月31日起至房屋返还之日止的使用费。由于合同未对使用费进行约定，本院认为可以比照租金标准进行支付。按照合同约定，2018年7月1日至2019年6月30日租金是按照年租金840,012元计付，2019年7月1日起至2020年6月30日租金是按照年租金848,412.12元计付。现原告主张被告支付原告2018年10月1日起至2019年6月30日止的租金和使用费共计63,009元以及按照年租金848,412.12元计付自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止的使用费，并无不当，本院予以支持。关于物业费，按照《园区管理合同》约定，租赁物每月应付物业费是按照租赁物面积3,237.28平方米、每月每平方米1.8元计算，现原告按照每月5,827元要求被告支付房屋实际返还之日止的物业费，符合原、被告的约定，且与原告签订的物业服务合同标准一致，故本院予以支持。关于用电申请费，被告同意支付，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金、逾期支付物业费违约金和解约违约金，本院认为可以一并主张，但是逾期支付租金违约金和逾期支付物业费违约金原则上应当计算至合同实际解除之日止，之后由被告承担解约违约金。合同明确约定逾期支付租金违约金是按照每日千分之一标准计付、逾期支付物业费违约金是按照每日千分之三标准计付，现原告均按照每日千分之一标准计付。被告提出违约金标准过高，双方对因被告逾期给付租金、物业费给原告所造成的损失均未提供相应证据的情形下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按日万分之五标准计付。租金和物业费均是按季、提前十日支付，即2018年10月1日至2018年12月31日租金210,003元、物业费17,481元应于2018年9月20日支付，2019年1月1日至2019年3月31日租金210,003元、物业费17,481元应于2018年12月21日支付，2019年4月1日至2019年6月30日租金210,003元、物业费17,481元应于2019年3月21日支付。截止合同解除日2019年5月30日，逾期支付租金违约金为50,610.73元、逾期支付物业费违约金为4,212.93元。按前述裁判理由，原、被告之间就涉案租赁物而签订的合同系归责于被告的原因而解除，合同明确约定按照1个月租金进行赔偿，该违约金约定合理，无需调整，现原告按照合同约定的2018年7月1日至2019年6月30日期间的年租金换算而来的月租金70,001元进行主张，并无不当，本院予以支持。另，被告同意抵扣的押金20,000元，本院酌情与租金和使用费相抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海良辰投资管理有限公司与被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于2015年5月18日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月30日解除；二、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海良辰投资管理有限公司位于上海市松江区三浜路XXX号XXX幢房屋；三、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司2018年10月1日至2019年6月30日期间的租金和使用费共计43,009元(已扣除押金20,000元)，并按照年租金848,412.12元计付原告上海良辰投资管理有限公司自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止的使用费；四、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司按照5,827元/月计付的自2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的物业费；五、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司用电申请费285,000元；六、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司截止2019年5月30日的逾期支付租金违约金50,610.73元；七、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司截止2019年5月30日的逾期支付物业费违约金4,212.93元；八、被告上海赛特康新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海良辰投资管理有限公司解约违约金70,001元。如被告上海赛特康新能源科技股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,003元，减半收取4,001.50元，财产保全申请费3,782元，合计诉讼费7,783.50元，由原告上海良辰投资管理有限公司负担258元(已付)，被告上海赛特康新能源科技股份有限公司负担7,525.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  施风雅二〇一九年九月十三日书记员  魏 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。