上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69823号原告(反诉被告)：才磊，女，1982年2月15日生，汉族，住吉林省。原告(反诉被告)：徐翀，男，1975年7月17日生，汉族，住上海市闵行区。上列原告共同委托诉讼代理人：陆元媛，上海汉盛律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：梁维维，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏克明，男，1962年3月6日生，汉族，住巨峰路XXX弄XXX号。被告(反诉原告)：仲文，女，1962年10月24日生，汉族，住巨峰路XXX弄XXX号。上列被告共同委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏婧，女，1989年12月9日生，汉族，住巨峰路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：苏克明。委托诉讼代理人：仲文。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：许灵华，男。原告才磊、徐翀诉被告苏克明、仲文、苏婧及第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，被告苏克明、仲文、苏婧提起反诉，本院受理反诉后依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)才磊、徐翀及其委托诉讼代理人陆元媛、被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧以及委托诉讼代理人李晓茂、第三人委托诉讼代理人许灵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告才磊、徐翀向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告支付违约金人民币(以下币种相同)280万元。事实及理由：2019年6月16日，原、被告双方经第三人居间，就坐落于上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋买卖合同》，就房屋总价、付款方式、违约责任等进行了详细约定。同时双方口头约定于2019年6月19日签订网签合同，届时两原告将首付款付清。然三被告并未依约履行合同义务，以各种理由拖延签订网签合同，两原告无奈向三被告发送解约函，后两原告得知三被告已于2019年7月2日以更高价格将系争房屋出售给了案外人，两原告认为三被告的某某显属违约，给两原告造成重大经济损失，理应承担违约责任，为维护合法权益两原告起诉来院，望判如所请。被告苏克明、仲文、苏婧辩称，两原告并无购房资格，且未按约补足定金，合同违约方系两原告而非三被告，而且双方已就合同解除达成一致，两原告已经取回了5万元定金。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，双方确实达成过口头协议，约定于2019年6月19日签订网签合同，届时两原告将第一笔首付款付清。后因三被告的原因，交易未能顺利进行。反诉原告苏克明、仲文、苏婧向本院提出反诉请求：确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：因反诉被告并不具备购房资格，违反相关规定，故合同无效。反诉被告才磊、徐翀辩称，双方合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本院经审理认定事实如下：2019年6月16日，才磊、徐翀(乙方)和被告苏克明、仲文、苏婧(甲方)以及第三人(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，合同第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》7日内补足定金至50万元。同日，才磊、徐翀(乙方)和被告苏克明、仲文、苏婧(甲方)就系争房屋签订《房屋买卖合同》，合同第2条约定房屋转让价款为1,400万元。合同第3条约定为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第4.1条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)700万元。合同第4.2条约定乙方通过自筹资金方式支付第二期房价款700万元。合同第7条约定甲、乙双方应于2019年7月30日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。合同第10条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证的所有产证原件交居间方保管且依约提供全套产调资料后，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，乙方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。在甲、乙双方签订示范合同后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可依据本条约定追究违约方定金责任。合同第11条约定，甲乙双方任何乙方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，才磊、徐翀向苏克明、仲文、苏婧支付定金5万元。2019年7月1日，才磊、徐翀向苏克明、仲文、苏婧发送催告函，要求苏克明、仲文、苏婧于2019年7月5日前往指定地点就系争房屋签订房屋买卖示范文本。2019年7月14日，才磊、徐翀向苏克明、仲文、苏婧发送解除函称，贵方在收到书面催告后的宽限期内仍未与我方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。基于贵方的违约行为，我方要求解除合同，并保留追究贵方其他法律责任的权利。苏克明、仲文、苏婧表示该份解除函于2019年7月15日左右收到。2019年6月26日，苏克明、仲文、苏婧与案外人签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，房屋转让价款为1,490万元。2019年7月2日系争房屋已登记在案外人名下。2019年6月26日，苏克明与才磊相约碰面，才磊将自己的银行卡号通过微信发送给苏克明，当日苏克明将5万元定金打入才磊账户。庭审中，才磊、徐翀提供了与中介工作人员唐宾宾及与苏克明的聊天记录，证明因苏克明、仲文、苏婧违约导致无法正常履行合同。与唐宾宾的聊天记录显示2019年6月20日，唐宾宾发微信给才磊“姐，那边说房东贷款下周三、四能审批好。批好后约时间签合同”，与苏克明的聊天记录显示2019年6月30日，苏克明发微信称“银行提前还贷周四会议上没过，我们贷款合同上签的是五年期，满十二个月可以提前还款……”“下半年房价走势上涨，市房地局的朋友昨天通知我提价。昨天上午九点太平洋通知我去见客户，报价是1660……提前还款事没有之前想的那么顺利，所以现在只能按兵不动，待银行有结论了再做决定。”对于唐宾宾的微信聊天记录苏克明、仲文、苏婧表示不认可真实性，对于与苏克明的微信聊天记录苏克明、仲文、苏婧认可真实性，但不认可关联性。第三人对于与唐宾宾聊天记录的真实性予以确认，并表示唐宾宾确为负责系争房屋交易的中介工作人员之一。苏克明、仲文、苏婧亦提供与中介方工作人员及与才磊的微信聊天记录证明双方已就合同解除达成一致，其中2019年6月26日，苏克明发微信给才磊称“……他们还没有意识到问题的严重性，还认为我们主动取消交易，还想继续由他们来办交易手续……，我讲明终止交易状况的发生，根本原因是中原地产……。建议你们尽快去门店取回意向金。”同日才磊回复称“好的，收到，明天我们也去找他们和您这边统一追究口径。”2019年6月30日，才磊向苏克明发送微信称“您这两天心情平静下来了吗我们后续如何操作？我这边想尽快和您确定下……。”对于上述微信聊天记录，才磊、徐翀对苏克明与中介人员的聊天记录真实性不予认可，其余均予以认可，但表示从双方聊天记录来看，是苏克明、仲文、苏婧以与中介存在纠纷为由要求才磊、徐翀予以配合，并不能证明双方已经就合同解除达成一致，事实上2019年6月30日才磊仍就系争房屋的网签问题与苏克明、仲文、苏婧进行沟通联系。第三人对苏克明、仲文、苏婧提交的上述聊天记录的真实性难以确认。本院认为，才磊、徐翀和苏克明、仲文、苏婧签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，苏克明、仲文、苏婧以才磊、徐翀签订合同时不具备购房资格为由认为合同无效，于法无据，本院不予支持，双方签订的合同应属合法有效，双方均应恪守。现双方就合同是否协议解除以及哪方违约各执一词。对此本院认为，首先，苏克明、仲文、苏婧仅以已退还了定金5万元主张双方合同解除，缺乏依据亦与事实不符，从双方的微信聊天记录来看，无法看出双方于2019年6月26日就合同解除达成一致，相反才磊还于2019年6月30日就继续履行合同与苏克明进行沟通。可见5万元定金退还并非因双方一致认可解除合同所致。其次，苏克明、仲文、苏婧以才磊、徐翀未按约补足定金以及才磊、徐翀不具备购房资格为由，认为违约方为才磊、徐翀。然苏克明、仲文、苏婧并无充分证据证明才磊、徐翀存在违约及合同无法履行的情况，且从合同履行过程来看，苏克明、仲文、苏婧也并未以上述理由提出暂缓签订网签合同甚至解除双方的《房屋买卖合同》，相反在此过程中，苏克明以与第三人之间存在纠纷以及系争房屋无法提前还贷等为由拖延签订合同。2019年6月26日，苏克明、仲文、苏婧在双方合同并未解除的情况下，将系争房屋加价出售给案外人的某某，导致才磊、徐翀和苏克明、仲文、苏婧签订的《房屋买卖合同》客观上履行不能，其行为显属违约。才磊、徐翀以苏克明、仲文、苏婧拒不履行合同义务且合同客观上已无法履行为由，主张合同解除，本院予以支持。合同解除后，违约方即苏克明、仲文、苏婧理应承担相应的违约责任，本院根据合同履行情况、损失等酌情确定违约金为90万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)才磊、徐翀与被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧签订的《房屋买卖合同》；二、被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)才磊、徐翀违约金90万元；三、驳回被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,200元，减半收取计14,600元，保全费5,000元，合计15,100元，由原告(反诉被告)才磊、徐翀承担9,400元，被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧承担5,700元；反诉案件受理费40元(已减半收取)，由被告(反诉原告)苏克明、仲文、苏婧承担。如不服本判决，原告(反诉被告)才磊、徐翀、被告(反诉原告)苏克明、仲文可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)苏婧在判决书送达之日起三十日日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年十二月二十日书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。