云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初1145号 原告：何永芝，女，彝族，1980年4月8日生，住云南省丘北县，现住云南省丘北县。 原告：杨天卫，男，彝族，1976年6月24日生，住云南省丘北县。 委托诉讼代理人：王洪兴，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。 被告：杨军华，男，壮族，1987年8月15日生，住云南省丘北县。 委托诉讼代理人：吴家漾，云南中墨律师事务所执业律师，特别授权。 原告何永芝、杨天卫与被告杨军华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何永芝、杨天卫及其特别授权委托诉讼代理人王洪兴、被告杨军华的特别授权委托诉讼代理人吴家漾到庭参加诉讼，本案已审理终结。 何永芝、杨天卫向本院提出诉讼请求：1、请求判令杨军华按照何永芝、杨天卫与杨军华双方于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》约定立即向何永芝、杨天卫支付剩余购房款29××,000元和违约金98,720元，共计388,720元；2、判令杨军华承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月13日，经丘北县文远房地产经纪有限公司提供中介服务，双方就杨军华购买何永芝、杨天卫位于丘北县房屋事宜共同签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定：房屋转让价493,600元，杨军华签订合同当日支付何永芝、杨天卫首付50,000元，何永芝、杨天卫把房产证从银行拿出来5日内杨军华再付何永芝、杨天卫103,600元，剩余购房款340,000元杨军华在9××个工作日内支付给何永芝、杨天卫；违约金为房屋总价的20%。《房屋买卖合同》签订后，何永芝、杨天卫依约定将房屋过户给了杨军华，杨军华至今仅支付购房款203,600元。何永芝、杨天卫认为，杨军华拒不履行付清房款的行为已经构成单方重大违约，侵害了何永芝、杨天卫的合法权益。何永芝、杨天卫为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，恳请依法立案，给予公正判决。 杨军华辩称，一、被答辩人的起诉无任何事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第338条：“原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。”的规定，人民法院依法不应予以受理，应当驳回其起诉。何永芝、杨天卫于2018年11月1日向丘北县人民法院起诉后，丘北县人民法院于2019年1月16日作出（2018）云2626民初1608号民事判决驳回其诉讼请求，何永芝、杨天卫不服判决于2019年2月12日上诉至文山壮族苗族自治州中级人民法院，后何永芝、杨天卫于2019年5月6日向文山壮族苗族自治州中级人民法院申请撤回起诉，文山壮族苗族自治州中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）云26民终564号准许撤回起诉。现何永芝、杨天卫的诉讼请求完全与上述案件诉讼请求相一致，属于在二审程序中撤回起诉后重复起诉，人民法院依法不应予以受理。二、杨军华不存在何永芝、杨天卫主张的拒不履行付清房款的行为已经构成了单方重大违约的情形，何永芝、杨天卫的主张无任何事实和法律依据，杨军华已积极全面的按照双方约定的合同履行了合同约定的义务，何永芝、杨天卫的诉讼请求依法不应予以支持。杨军华自双方签订《房屋买卖合同》之日起，一直积极的全面履行合同约定的各项义务，确实已经支付何永芝、杨天卫购房款203,600元，余款29万元在诉讼期间杨军华多次联系何永芝、杨天卫请求支付,何永芝、杨天卫均拒绝收取,现杨军华愿意立即向何永芝、杨天卫支付购房余款29万元。三、何永芝、杨天卫曲解了合同约定的意思，杨军华不存在违约行为，杨军华依约定和依法均不应承担违约责任，依法不应予以支持。杨军华与何永芝、杨天卫在《房屋买卖合同》第二条价款支付（二）付款方式中明确约定：“余款340,000元由乙方在9××个工作日内通过银行贷款支付甲方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方补给差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任。”根据这一约定正确的应当理解为乙方即杨军华应当在9××个工作日内通过银行贷款向被答辩人付清余款，但合同约定根本没有“付清”一词的约定，结合“因乙方原因导致银行无法放款。乙方自行承担责任。”的约定，可以确定双方的真实意思是只要杨军华在9××个工作日内向银行贷款且银行无法放款不是杨军华的原因导致的就应当视为杨军华完全履行了合同约定的义务，杨军华已于2018年8月9日向丘北县住房公积金管理中心申请贷款50万，因此杨军华根本没有违约。综上，杨军华未违反双方合同约定的义务，何永芝、杨天卫的主张无任何事实和法律依据，何永芝、杨天卫的重复起诉依法不应受理，依法应当驳回。 何永芝、杨天卫围绕自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：第一组《房屋买卖合同》复印件，以证明双方明确约定，房屋转让价493,600元，杨军华须在签订合同后9××个工作日内付清房款，违约金为房屋总价的20%；第二组《房产证》、《国有土地使用证》复印件，以证明何永芝、杨天卫将房产转让给杨军华时，该房权属证书为房产证和国有土地使用证；第三组《房屋他项权证打证统计表》，以证明《房屋买卖合同》签订后何永芝、杨天卫及时提前清偿房贷后于2018年3月20日拿出了房产证；第四组《经济适用住房上市交易审批表》，以证明何永芝、杨天卫拿出房产证后于2018年3月27日向主管行政部门申请了经济适用住房上市交易，丘北县住房和城乡建设局于2018年4月13日批准同意交易，后因政策（《不动产登记暂行条例》）原因未能进行交易过户；第五组《不动产登记审批表》，以证明何永芝、杨天卫得知房产证须变更为不动产权证方能交易过户后，于2018年5月3日向丘北县国土资源局不动产登记中心申请变更，直至2018年5月18日才领到云（2018）丘北县不动产权第0001037号《不动产权证》；第六组《经济适用住房上市交易审批表》，以证明何永芝、杨天卫得知已经变更登记后，于2018年5月15日就该房产申请了经济适用住房上市交易，丘北县不动产登记服务中心于2018年6月13日完成了最后审批；第七组《不动产转移登记询问记录》，以证明何永芝、杨天卫房产通过审批后当天（2018年6月13日）将该房产过户给了杨军华；第八组收款收据，以证明因杨军华违约导致何永芝、杨天卫至今无法购买丘北俊恒房地产开发有限责任公司的房产，致使何永芝、杨天卫遭受重大经济损失。 经质证，杨军华对何永芝、杨天卫提供的第一组证据的真实性、合法性没有异议，但是不能证明何永芝、杨天卫的证明观点，依该合同的第二条第二项约定的内容看，杨军华在合同约定的9××日工作日，已经向银行申请了贷款，所以杨军华没有违约。对第二组证据的三性及其证明内容没有异议；对第三组证据的三性及其证明观点均不予认可；对第四组证据的真实性、合法性没有异议，但是不能证明何永芝、杨天卫不存在违约的理由；第五组证据因相应部门没有盖章，对其三性不予认可，不能证明何永芝、杨天卫的证明观点；对第六组证据的三性及其证明观点均没有异议；对第七组证据的三性没有异议，但是不能证明何永芝、杨天卫的观点，何永芝、杨天卫并没有过户给杨军华；第八组证据不具有真实性、合法性、关联性。 杨军华就其主张向本院提交下列证据：第一组杨军华身份证复印件，以证明杨军华身份基本情况；第二组《（2018）云2626民初1608号民事判决书》、《（2019）云26民终564号民事裁定书》，以证明何永芝、杨天卫的起诉与2号证据中案件的起诉完全相一致，属于在二审程序中撤回起诉后重复起诉，人民法院依法不应受理的法律事实；第三组《房屋买卖合同》复印件，以证明双方共同约定余款340,000元由乙方在9××个工作日内通过银行贷款支付甲方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方补给差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任的法律事实；第四组云（2018）丘北县不动产权第0001395号《不动产权证》、《文山州住房公积金个人住房贷款申请表》复印件，以证明1、杨军华于2018年7月2日拿到何永芝、杨天卫交付的不动产权证，距离双方2018年3月13日签订《房屋买卖合同》的时间长达110多天，何永芝、杨天卫也违反了合同约定的“房产证从银行拿出7日内办理房屋产权过户手续”的约定；2、杨军华已于2018年8月9日向住房公积金管理中心申请贷款的法律事实，已按照双方约定在9××个工作日内向银行贷款且银行无法放款不是杨军华的原因导致的法律事实；3、杨军华已按照合同约定全面履行了合同约定的义务；第五组《丘北县不动产注销登记表》、《不动产转移登记询问记录》，以证明《丘北县不动产注销登记表》写明的何永芝、杨天卫拿到房产证并注销房产证的时间2018年3月20日和《不动产转移登记询问记录》能相互印证证明自何永芝、杨天卫拿到房产证至原告不动产转移登记询问记录的询问（即办理不动产证的）时间2018年6月13日长达85日，至被告2018年7月2日（被告的2号证据能够证明）拿到不动产权证（即房屋过户手续完毕）长达104日，很明显原告已经严重违反了《房屋买卖合同》中“房产证从银行拿出来7日内办理房屋产权过户手续”的约定。 经质证，何永芝、杨天卫对杨军华提供的第一组证据的三性及其证明观点均没有异议；对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但不具备关联性，因为民事判决书是尚未生效的法律文书，本案诉讼与之前的起诉也不一致，第一次诉讼中是变更了诉讼请求的，与本案的诉讼请求不一样；对第三组证据的三性认可，但不认可其证明观点，该证据虽然约定9××个工作日内通过银行贷款，但是贷款不是唯一的约定，第六条三方责任中的一方责任，如果不能贷款也要通过其他方式支付购房款；对第四组证据的三性认可，但是不认可其证明观点，何永芝、杨天卫过户长达100多天是事实，但是不是其个人原因导致，因为2015年以后要两证合一，何永芝、杨天卫不知道，签订合同以后才知道，后面是杨军华不配合过户。合同第四条的约定是无效约定，根据杨军华的申请，贵院已经向公积金调取了证据，杨军华只是提交了申请，文山州住房公积金管理中心丘北县管理部当时就喊杨军华把材料补充完整，后面需要的材料其没有提交所以贷款没有贷下来，是杨军华的根本原因导致违约；对第五组证据的三性认可，但不认可其证明观点，过户时间长的原因是因为需要两证合一，杨军华经常找借口不去过户导致的。 根据举证、质证，本院认为：双方提供的《房屋买卖合同》，能够证明经过丘北县文远房地产经纪有限公司提供中介服务，双方于2018年3月13日签订《房屋买卖合同》，何永芝、杨天卫将坐落于云南省丘北县房屋以价款为493,600元出售给杨军华，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付房屋首付款50,000元，待何永芝、杨天卫把证书从银行拿出来5日内，杨军华再支付103,600元；余款340,000元由杨军华在9××个工作日内通过银行贷款支付给何永芝、杨天卫，若银行实际贷款额不够支付房款，则由杨军华补差额。因杨军华原因导致银行无法放款，杨军华自行承担责任。该合同违约责任注明除不可抗力因素外，双方不可以毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金的事实，本院予以采信；何永芝、杨天卫向本院提供的第二组证据能证明何永芝、杨天卫将房产转让给杨军华时，该房权属证书为房产证和国有土地使用证，本院予以采信；第三组证据能证明何永芝、杨天卫于2018年3月20日拿出了房产证，本院予以采信；第四组证据能证明何永芝、杨天卫于2018年3月27日向主管行政部门申请了经济适用住房上市交易，丘北县住房和城乡建设局于2018年4月13日批准同意交易，后因政策（《不动产登记暂行条例》）原因未能进行交易过户，本院予以采信；第五组证据能证明2018年5月18日何永芝、杨天卫领到云（2018）丘北县不动产权第0001037号《不动产权证》，本院予以采信；第六组证据能证明何永芝、杨天卫于2018年5月15日就该房产申请了经济适用住房上市交易，丘北县不动产登记服务中心于2018年6月13日完成了最后审批，本院予以采信；第七组证据能证明何永芝、杨天卫房产通过审批当天即2018年6月13日与杨军华作了不动产转移登记询问记录，本院予以采信，但不能证明已过户给杨军华的观点；第八组证据与本案没有关联性，本院不予采信。杨军华向本院提供的第一组证据能证明杨军华身份基本情况，本院予以采信；第二组证据能证明何永芝、杨天卫起诉后因不服一审判决上诉，在上诉中撤回起诉，本院予以采信，但第一次的诉讼请求是要求解除合同，承担违约责任，本次的诉讼请求是要求继续履行合同，承担违约责任，两次的诉讼请求不一致，本案人民法院可以立案受理，杨军华欲证明本案属于重复起诉，不应立案受理的观点，本院不予采信；第四组、第五组证据能够证明何永芝、杨天卫注销房产证的时间是2018年3月20日，双方于2018年6月13日进行不动产转移登记询问记录，杨军华2018年7月2日取得云（2018）丘北县不动产权第0001395号证书，2018年8月9日杨军华向文山州住房公积金管理中心丘北县管理部申请贷款500,000元，本院予以采信。但杨军华不能证明500,000元贷款未办理成功的原因，杨军华欲证明不是其原因导致银行无法放款及已按合同约定全面履行合同义务的证明观点，本院不予采信。因过户需双方配合才能办理，且过户政策变动，不能确定延期过户的主要原因，因此不能证明何永芝、杨天卫违反了合同约定“房产证从银行拿出来7日内办理房屋产权过户手续”的证明观点。 根据庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：2018年3月13日，经丘北县文远房地产经纪有限公司提供中介服务，何永芝、杨天卫与杨军华协商一致，签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为493,600元，合同签订当日首付50,000元，何永芝、杨天卫把权属证书从银行拿出来5日内，杨军华付给何永芝、杨天卫103,600元，余款340,000元由杨军华在9××个工作日内通过银行贷款支付何永芝、杨天卫，若银行实际贷款额不够支付房款，则杨军华补给差额，因杨军华原因导致银行无法放款，杨军华自行承担责任。除不可抗力因素外，双方不可毁约，如一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。2018年3月20日，何永芝、杨天卫把该房屋权属证书从农业银行丘北县支行拿出来后，2018年3月27日申请经济适用住房上市交易，2018年4月13日得知因《不动产登记暂行条例》颁布实施，不能上市交易完成过户手续，故何永芝、杨天卫申请办理不动产权证，2018年5月15日何永芝、杨天卫得知该不动产权证办好后申请了经济适用住房上市交易，2018年6月13日完成了审批，同日，何永芝、杨天卫与杨军华作了不动产转移登记询问记录。2018年7月2日，杨军华拿到了云（2018）丘北县不动产权第0001395号证书，2018年8月9日，杨军华向文山州住房公积金管理中心丘北县管理部申请个人住房贷款。双方均认可至今杨军华已付房款203,600元，尚欠房款29××,000元即杨军华在拿到房产证9××日（2018年7月2日至2018年10月1日期间）内未向何永芝、杨天卫支付购房余款，何永芝、杨天卫于2018年11月1日向本院起诉要求解除《房屋买卖合同》，由杨军华承担违约责任，丘北县人民法院于2019年1月16日作出民事判决书驳回何永芝、杨天卫的诉讼请求。何永芝、杨天卫上诉后于2019年5月6日撤回起诉，于2019年5月28日向丘北县人民法院起诉，提出诉讼请求1、请求判令被告按照原、被告双方于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》约定立即向何永芝、杨天卫支付剩余购房款29××,000元和违约金98,720元，共计388,720元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。何永芝、杨天卫与杨军华于2018年3月13日签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，何永芝、杨天卫已经把房屋产权变更过户给杨军华，并且符合法律相关规定，该《房屋买卖合同》合法有效，何永芝、杨天卫要求杨军华支付购房款余款29××,000元的诉讼请求，本院予以支持； 双方签订《房屋买卖合同》约定剩余购房款340,000元杨军华在9××个工作日内通过银行贷款支付给何永芝、杨天卫；若银行实际贷款额不够支付房款，则由杨军华补差额。因杨军华原因导致银行无法放款，杨军华自行承担责任。该约定明显说明杨军华对剩余房款的支付，需要经过向银行贷款为主要经济来源，但是并不是意味着贷不了款就不支付该房屋尾款，也没有约定只能向住房公积金管理中心贷款。杨军华在2018年8月9日向文山州住房公积金管理中心丘北县管理部申请贷款500,000元，但杨军华未能提供证据证明未能获得贷款不是其个人原因导致的，杨军华也没有以其他方式借款来支付房屋尾款29××,000元，从杨军华2018年7月2日收到不动产权证至2018年10月1日已经超过了《房屋买卖合同》约定的9××个工作日支付房屋尾款的规定，杨军华存在违约行为，应当承担相应的民事责任，何永芝、杨天卫要求杨军华承担违约责任，本院予以支持； 何永芝、杨天卫第一次起诉的主要事实和理由与本案起诉的主要事实和理由不一致，不属于二审中撤回起诉后重复起诉的情形，因此杨军华主张本案不应立案受理，本院不予支持； 双方于2018年3月13日签订《房屋买卖合同》，2018年3月20日何永芝、杨天卫将《房产证》从银行拿出，2018年3月27日申请办理经济适用住房上市交易审批手续，同时于2018年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》要求，房屋变更应当将房产证及土地使用证合并为《不动产权证》方可以过户登记。2018年5月18日，何永芝、杨天卫收到云（2018）丘北县不动产权第0001037号《不动产权证》，2018年5月15日，何永芝、杨天卫再次申请办理经济适用住房上市交易审批手续，2018年6月13日得到审核通过，当天何永芝、杨天卫与杨军华作了不动产转移登记询问记录，2018年7月2日，房屋过户手续完成。办理房屋变更过户手续不仅需要双方配合还需要相关职能部门按照相关规定进行办理，何永芝、杨军华拿到房产证后7日内履行房屋产权变更过户给杨军华的合同约定是不能实现的。何永芝、杨天卫拿出房产证后已经积极主动办理产权变更过户，到2018年7月2日才完成过户登记，有国家政策变动的原因，不仅是其个人行为导致的，且杨军华也没有相关的证据能够证明何永芝、杨天卫违约，故何永芝、杨天卫不存在不履行义务的违约事实，杨军华主张何永芝、杨天卫逾期过户登记存在违约，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，的规定，判决如下： 杨军华于本判决生效后十五日内支付何永芝、杨天卫购房款29××,000元及违约金98,720元，合计388,720元。 本案诉讼费7,131元，减半收取计3,566元，由杨军华负担。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判员 袁 杰 二〇一九年八月二十七日 书记员 赵琼艳