广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初7405号原告（反诉被告，下称原告）：余土贵，男，1950年6月28日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：郭飞强，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：张国华，男，1973年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市，被告（反诉原告，下称被告）：曾秋英，女，1975年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市，被告（反诉原告，下称被告）：叶显洋，男，1966年3月21日出生，汉族，住广东省紫金县，被告（反诉原告，下称被告）：温月红，女，1970年9月4日出生，汉族，住广东省紫金县，被告（反诉原告，下称被告）：古颂朋，男，1972年7月6日出生，汉族，住广东省五华县，被告（反诉原告，下称被告）：古小兰，女，1974年10月15日出生，汉族，住广东省五华县，以上六被告共同委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。以上六被告共同委托诉讼代理人：曾秋月，广东莲馨律师事务所辅助人员。原告余土贵与被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，本案依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序审理。后，被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰提起反诉，本院对六被告提起的反诉予以受理，本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告余土贵的委托诉讼代理人郭飞强、唐静，被告叶显洋及六被告的共同委托诉讼代理人郑业企、曾秋月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余土贵向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰于2017年11月27日签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》无效；2.被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰向原告返还转让款2,300,000元；3.被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰向原告赔偿资金占用利息损失（利息以2,300,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月27日起计至全部款项付清之日止）；4.六被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日，原告与六被告协商购买土地及地上建筑物事宜，约定总价款为2,300,000元，原告交付了定金100,000元。2017年11月27日，原告与六被告签订了一份《土地使用权及地上建筑物转让合同》，该合同约定六被告将从案外人黄某1处受让所得的有土地证的宅基地120.1平方米、无土地证的土地179.9平方米及该土地上建筑面积为80平方米的旧屋、该屋北面的四间出租屋一并转让给原告。六被告告知原告将有市政修建道路并通往该地块，且涉案地块前方会修建村民广场。虽然《土地使用权及地上建筑物转让合同》约定的转让价格为690,000元，但被告古颂朋于2017年11月27日代表其他五被告与原告签订了一份《补充协议》，约定按照2,300,000元的价格转让涉案土地及地上建筑物。《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》签订后，原告将剩余转让款2,200,000元支付至六被告指定的账户中。原告积极的履行了合同，但迄今为止涉案地块及其前方仍是村民集体用地，现已由村委会围起来，并没有六被告所承诺的道路及广场，原告现在完全无法使用该地块。而且，因原告并非土地所在村集体的村民，宅基地及农村集体用地不能转让给外村人，导致原告至今也无法办理过户手续。六被告的转让行为违反了法律的禁止性规定，涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》应属于无效合同。另外，根据《中华人民共和国合同法》无效返还原则，六被告应向原告返还土地转让款并赔偿资金占用期间的利息损失。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。针对原告的起诉，六被告共同辩称，一、六被告同意原告的第一项诉讼请求；二、六被告同意返还原告支付的转让款，但需以原告赔偿六被告转让房屋的价值损失为前提；三、六被告不同意原告的第三项诉讼请求。原告是在知道涉案房屋状况的情况下购买的，对此事实双方已在《土地使用权及地上建筑物转让合同》中载明，六被告在交易过程中不存在过错，所以原告诉请的第三项损失即使存在，也应由原告自行承担。事实上，原告提出本案诉讼真正的原因是原告在受让涉案土地及房屋后，在未取得合法手续的情况下违规拆除重建房屋。在原告将原有房屋拆除后，因其手续不合法，违规建设，所以政府相关部门禁止其违规建设，原告是在此情况下才提起本案诉讼。被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰向本院提出反诉请求：1.原告向被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰返还涉案转让的土地及房屋；2.原告向被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰赔偿损失1,000,000元；3.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月27日，六被告与原告签订一份《土地使用权及地上建筑物转让合同》，合同约定六被告将受让所得的位于东莞市××镇西太隆村××村民小组××宅基地及地上建筑物转让给原告。其中，有土地证的宅基地120.1平方米、宅基地上建有两层楼房，建筑面积约为160平方米。无土地证的土地179.9平方米，该土地上建有四间平房，建筑面积约为80平方米。合同签订后，六被告依约将转让的土地房屋交付给原告。然而，原告在未办理任何合法报建手续的情况下，即将受让土地上的全部房屋进行拆除重建。因原告拆除重建房屋的手续不合法，故其违法建设行为被执法机关明令禁止。原告因其违法行为导致将已经拆除房屋的土地无法重新建设房屋。原告在被禁止违法建设后，遂编造虚假理由，要求确认双方已经履行的《土地使用权及地上建筑物转让合同》无效。事实上，在转让涉案土地及房屋时，原告明确清楚其因户籍限制，无法办理转让土地的过户登记手续，且原告与六被告均承诺不以此理由互相追究该物业转让交易的法律效力。六被告也从未向原告陈述“有市政修建道路并通往该地块，且涉案地块前方会修建村民广场”，由此可知，原告起诉确认涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》无效的原因是因为其违法行为及目的无法实现。退一步讲，即使涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》被认定无效，由此造成的损失均应由原告承担。如上所述，六被告转让给原告的土地上的房屋已经全部被违法拆除，原告至今未能恢复重建原有被拆除的房屋，被拆除房屋后的土地现状坑坑洼洼，使得该地块价值严重受损。初步估计，被损毁的土地房屋现价值（约为1,300,000元），严重低于未损毁时房屋的转让价值2,300,000元，即原告的违法拆除房屋行为至少给六被告造成了1,000,000元的损失。若涉案的《土地使用权及地上建筑物转让合同》被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告应当将转让房屋土地原状归还给六被告，在原告客观不能的情况下，原告应当将因其违法行为给六被告造成的损失1,000,000元赔偿给六被告。为维护自身的合法权益，六被告特提起反诉，请求判如所请。针对六被告的反诉，原告余土贵辩称，一、因六被告称土地周边会修建广场及道路，经原告到现场查看发现并没有其所述的条件，且土地面积与六被告承诺的面积亦不符，原告当即提出异议，未接收土地并要求六被告退款。目前涉案土地及房屋也并非原告占有，六被告要求原告返还土地及房屋没有事实和法律依据。原告为自建房屋需要而购买土地，原告提交的《购地定金》反映出原告的目的是要购买土地，转账凭证上也备注支付的是购地款。涉案土地上的房屋面积很小，且已经非常破旧，甚至有部分倒塌，毫无使用价值可言。六被告关于两层楼建筑面积160平方米、四间平房80平方米的主张不仅与签订的合同约定的条件不符，也与实际事实不符。六被告称可拆除旧房重建，有施工许可证和规划许可证，市政会修建道路通往该地块，土地前方会修建村民广场等，亦称为了不让原一手土地权属人起疑心，要求原告配合签订与原一手转让合同内容一样的《土地使用权及地上建筑物转让合同》，即该合同与原一手转让合同的价格、面积等一样，原告均信以为真，并支付了实际购地款。原告要求六被告交付的是土地，然而待原告到现场查看土地时，地上建筑物已被拆除，且原告发现并没有道路通往该地块，周边也不会建设广场，而且也无法办理过户手续，事实与六被告陈述的不符。原告才发现受到欺诈，并未接收涉案土地，并随即向六被告提出退款，六被告避而不见。六被告向原告出示了施工许可证及建设规划许可证，称涉案土地是可以建房的，现六被告反诉称原告未办理任何合法报建手续拆除房屋，明显自相矛盾且违反事实。故六被告要求原告返还土地及房屋没有事实和法律依据。二、原告因受到六被告的误导和欺诈，以为购地后可以建房并支付了购地款，但现在使用土地的目的根本无法实现，给原告造成巨大损失，六被告应赔偿原告的损失，六被告要求原告赔偿损失毫无事实和法律依据。涉案土地上的房屋本身就已破旧并部分倒塌，根本无法使用。原告并非购买地上的房屋，原告的真实目的是购买土地建设房屋。而六被告为了达成交易，承诺市政有修建道路及广场，且有施工许可证及建设工程规划许可证，可以建设房屋，但事实上并没有道路通往该土地，也没有六被告所说的文化广场，而且也无法办理过户手续。原告发现此事实后即要求六被告退款，但六被告拒不退款给原告，给原告造成巨大损失，过错在于六被告。现在六被告反而要求原告赔偿损失，不合法也不合理。六被告从原土地房屋权属人处受让款为690,000元，可见地上房屋价值并不高，本案土地交易款达到2,300,000元是因六被告编造虚假事实所导致，事实上土地房屋的价值并没有那么高，六被告要求原告赔偿土地房屋损失1,000,000元，无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张国华与被告曾秋英系夫妻关系，被告叶显洋与被告温月红系夫妻关系，被告古颂朋与被告古小兰系夫妻关系。2012年5月30日，被告张国华、叶显洋、古颂朋与案外人黄某1及其配偶陈有弟签订了一份《土地使用权及地上建筑物转让合同》，以690,000元受让黄某1及其配偶陈有弟所有的位于东莞市××镇××村民小组的一幅用地面积为300平方米的宅基地（该地块已取得土地证的用地面积为120.1平方米，另有179.9平方米未取得土地证）及地上一幢二层的建筑面积约80平方米的旧房连同该房屋北面的四间出租屋。2017年11月9日，原告余土贵与六被告协商购买上述土地及地上建筑物事宜，约定总价款为2,300,000元，原告交付了定金100,000元。2017年11月27日，原告与六被告共同签订了一份《土地使用权及地上建筑物转让合同》，该合同约定六被告以转让价格为690,000元将从案外人黄某1处受让所得的有土地证的宅基地120.1平方米〔集体土地使用证号为东府集用（1990）第xxxxxxxxxxxxx号〕、无土地证的土地179.9平方米及该土地上建筑面积为80平方米的旧屋、该屋北面的四间出租屋一并转让给原告。被告古颂朋于2017年11月27日当日代表其他五被告与原告还签订了一份《补充协议》，约定实际按照2,300,000元价格转让涉案土地及地上建筑物。《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》签订后，原告当日将剩余转让款2,200,000元支付至六被告指定的账户中。原、被告双方对于涉案土地及地上建筑物的交接情况存在争议，六被告主张在2017年11月27日签订涉案的合同后就将涉案转让土地房屋的证件包括集体土地使用证、施工许可证、规划许可证等交付给原告，已完成交接手续；原告虽然确认收到上述证件，但认为交接应以过户登记占有使用为标准。涉案土地上的80平方米的旧屋以及该屋北面的四间出租屋均在签订涉案转让合同后被拆除，但双方对何人拆除存在异议，也不能确定具体的拆除时间。又查，本院庭审后向东莞市沙田镇西太隆村民委员会调查可知，涉案土地上约80平方米的旧屋是在1980年左右兴建，系建设在有集体土地使用证的120.1平方米的宅基地上，当时无需办理报建手续；而北面的四间出租屋建造时间大约为2000年，系建设在无集体土地使用证的179.9平方米的土地上，是否有报建不清楚；上述两处建筑均已被拆除，具体拆除原因并不清楚。另查，六被告向本院提出鉴定申请，要求对双方交易时土地房屋价值鉴定、涉案土地的上盖房屋被拆除损毁后的价值进行鉴定以及被拆除损毁后的房屋恢复原状所需费用进行鉴定。本院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对上述事项进行鉴定，该公司以涉案的建筑物已被拆除损毁，无法对该房屋进行实地勘察取证为由，无法完成上述评估鉴定。本院认为，六被告将涉案宅基地及地上房屋转让给非宅基地所属集体组织成员的余土贵后发生纠纷，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，具有社会保障功能，仅限于一定条件下在宅基地所属的集体经济组织成员之间转让，非本集体经济组织成员无权受让，故原、被告双方签订的涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》应属无效合同，本院对此予以确认。现六被告也同意向原告余土贵退还转让款2,300,000元，本院对此也予以确认。故本案的主要争议焦点为：一、原告要求六被告赔偿转让款占用期间的利息损失是否合法；二、六被告要求原告赔偿损失1,000,000元是否合法。关于焦点一，如上所述，涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》均为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产，应当互相返还。而原告余土贵诉请的转让款占用期间的利息属于法定孳息，属于合同无效后返还的财产范围，六被告应当分别按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）向原告支付相应的利息，即利息以2,300,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月28日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止，原告主张的利息损失表述欠妥当，本院予以纠正。基于合同无效，原告本应依法向六被告返还受让的土地及地上的房屋，但双方对涉案房屋已被拆除的事实均无异议，则返还涉案房屋已客观不能，故原告应向被告返还受让的土地，本院对六被告要求返还房屋的请求不予支持。关于焦点二，六被告主张的损失主要是涉案土地上的80平方米的旧屋、该屋北面的四间出租屋等两处建筑物被拆除而产生的损失。结合双方提交的证据以及庭审调查情况可知，上述两处建筑物被拆除的时间是发生在涉案土地及房屋转让之后。虽然六被告并未提交证据证明上述房屋为原告余土贵所拆，但六被告在2017年11月27日当日签订完涉案合同后就将转让土地房屋的证件包括集体土地使用证、施工许可证、规划许可证等交付给原告，双方已完成交接手续，现上述两处建筑物在交接完成后被拆除，原告未能举证为他人所拆除的情况下，可推定为原告所拆。对于80平方米的旧屋的价值，该房建造时间已近40年，建造在已确权的宅基地上，根据当时政策也无需办理报建手续，该房屋应属合法建筑，现原告拆除该80平方米的旧屋依法应当赔偿六被告相应的损失。但因该旧房已被拆除，鉴定部门无法对其现存价值进行评估，综合考虑该房屋的建造时间、面积、位置等因素，本院酌定上述损失为50,000元，对原告主张超出部分不予支持。对于北面的四间出租屋，因该建筑物是建在无证土地上，也未能提交相应的报建手续，无法确定四间出租屋的权属以及该建筑物的合法性，故本院对四间出租屋的损失不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告余土贵与被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰于2017年11月27日签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》无效；二、限被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余土贵返还转让款2,300,000元及支付转让款占用期间的利息损失（以2,300,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月28日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）；三、限原告余土贵于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰受让的位于东莞市××镇××村的土地{有集体土地使用证的宅基地120.1平方米〔集体土地使用证号为东府集用（1990）第xxxxxxxxxxxxx号〕、无土地证的土地179.9平方米}；四、限原告余土贵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰赔偿损失50,000元；五、驳回原告余土贵的其他诉讼请求；六、驳回被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26,639.62元，反诉受理费6,900元，共计33,539.62元，由原告余土贵负担525元，被告张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰共同负担33,014.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  黄小燕人民陪审员  陈建芳二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄丽英附：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。