江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初2794号原告：曲建玲，女，汉族，1973年2月24日生，住江西省抚州市乐安县七二一矿古城中区，委托诉讼代理人：陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：潘红兵，男，汉族，1965年6月15日生，住江西省抚州市乐安县七二一矿莲塘东区，被告：曹秀兰，女，汉族，1967年2月8日生，住江西省抚州市乐安县七二一矿莲塘莲塘东区，系被告潘红兵之妻。委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告曲建玲诉被告潘红兵、被告曹秀兰物权确认纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法由审判员邓海荣适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曲建玲及其委托诉讼代理人陈乐崇、被告潘红兵、曹秀兰及其委托诉讼代理人姚晓忠到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告曲建玲向本院提出诉讼请求，1、依法判令抚州市金安小区125栋1单元401室房屋归原告所有；2、依法判令两被告将抚州市金安小区125栋1单元401室房屋产权过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系原告姐夫的妹妹和妹夫。2009年，被告有一个参与原七二一矿第二期抚州集资建房的指标，但被告本人不想买，通过亲戚动员原告去买，于是原告以潘红兵的名义与江西抚州七二一社区管理委员会中核抚州金安铀业有限公司于2009年6月25日签订了《集资建房协议书》，原告按要求陆续交纳了全部的建房款及各项费用。原告通过抽签抽中了125栋1单元401房屋，并办理了领房手续。2018年，金安小区的房屋陆续开始办证，原告也将办证的各种手续交给社区管委会，因按规定，房产证需要先办理被告名字，之后再过户给原告。然而，被告于2019年3月20日擅自领取了该房屋的房产证后，就一直拒绝过户给原告，原告多次通过亲戚做被告工作，被告还是予以拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判。被告潘红兵、被告曹秀兰辩称：1、原被告之间只是口头委托代理合同关系，双方并没有书面的合同，双方当时口头约定，由原告以被告的名义交纳集资款，如被告不要该集资房时，该集资房归原告，如被告打算自己要居住该集资房，原告必须无条件返还给被告，但被告必须返还原告集资款并且赔偿原告的相应损失。被告未与原告签订过任何协议，也未收取过原告的转让费，当初的目的就是为了想把集资房要回。2、被告认为集资房在转让时未取得不动产权证书，转让行为违反了法律规定。3、转让人对集资房所享有的权利是基于与单位之间的特殊关系而取得，其保障性和福利性决定买卖不能像商品房那样随意。4、涉案集资房需以被告潘红兵的名义签订《集资建房协议书》，说明单位是不允许将集资房的指标转让给他人的，故该转让行为应认定无效。本案中单位规定集资房不得对外转让，职工将集资房指标转让他人，未通知单位或得到其认可同意，转让行为不产生法律效力。5、被告曹秀兰作为潘红兵的妻子对转让集资房指标不知情，该集资房属于夫妻共同财产，潘红兵个人无处分权，故转让行为无效。6、房屋交付后，原告并未在该房屋中居住过，未实际占有该诉争房屋，并且在房屋漏雨的情况下，是被告叫人到维修，办理房产证的税费也是被告缴纳。经审理查明，被告潘红兵、曹秀兰系原告曲建玲姐夫曹立平的妹妹和妹夫。被告潘红兵是七二一矿的职工，享有抚州市金安小区集资建房资格。2009年，经原被告的亲戚曹立平夫妇撮合，被告潘红兵将其七二一矿第二期抚州集资建房的指标无偿转让给了原告曲建玲。之后由原告曲建玲以潘红兵的名义与江西抚州七二一社区管理委员会、中核抚州金安铀业有限公司于2009年6月25日签订了《集资建房协议书》，原告按要求陆续交纳了全部的建房款及各项费用共计57619.9元。原告通过抽签抽中了125栋1单元401房屋，并在房屋建成后办理了领房手续。2018年，金安小区的房屋陆续开始办理不动产权证，因《集资建房协议书》是以被告潘红兵名义签订，故办理房产证需要以被告名字办理。被告于2019年3月20日领取了该房屋的房产证后，拒绝过户给原告。双方为此发生争议并诉至本院。以上事实，有原被告的陈述，原告身份证、两被告身份证、集资建房协议书、集资建房收据三张、抚州二期建房同工龄抽签选房准入证、钥匙、产权清单、证人郝某的证言，开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，原被告虽未签订书面的集资房建房指标转让协议，但双方口头上约定由潘红兵将其七二一矿第二期抚州集资建房的指标无偿转让给了原告曲建玲，原被告之间依然成立集资房建房指标转让合同关系。该合同是双方真实意思表示，且原被告也已实际履行协议，潘红兵将集资房建房指标无偿转让给原告曲建玲，之后原告以潘红兵的名义与江西抚州七二一社区管理委员会、中核抚州金安铀业有限公司于2009年6月25日签订了《集资建房协议书》，并通过抽签抽中了125栋1单元401房屋，按要求陆续交纳了全部的建房款及各项费用共计57619.9元，且在该房屋交房时领取了该房的钥匙。由于法律并无明确规定禁止职工依法转让集资房建房指标，故该合同关系也不存在法律规定的合同无效的情形。因此，原被告之间的集资房建房指标转让合同关系合法有效，双方均应履行。被告在原告交纳了建房款及各项费用，在房屋建成且在房价上涨后进行反悔，不仅违反了民法最基本的诚实信用原则，也影响物的流转的稳定性。因此，对于原告要求依法判令抚州市金安小区125栋1单元401室房屋归原告所有，判令两被告将抚州市金安小区125栋1单元401室房屋产权过户给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告潘红后辩称原被告之间是口头委托代理合同关系。根据庭审中证人郝某的陈述，曹立平（原告姐夫、被告曹秀兰的哥哥）跟证人说，因为亲戚关系，所以转让集资房指标一分钱没要。被告曹秀兰在庭审中亦陈述：“我哥（曹立平）就说答应给别人的房子就不要反悔，还问我退休之后要不要回老家生活”，从上述证据可以看出，原被告之间属于无偿转让集资房建房指标合同关系。因此对于被告主张双方之间是口头委托代理合同关系抗辩理由，本院不予采信。被告潘红称双方当时口头约定，由原告以被告的名义交纳集资款，如被告不要该集资房时，该集资房归原告，如被告打算自己要居住该集资房，原告必须无条件返还给被告，但被告必须返还原告集资款并且赔偿原告的相应损失。因被告方并无证据证明，双方之间有过这样的约定，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。被告潘红兵认为转让行为违反了《城市房地产管理法》的有关规定，转让行为无效。因原被告双方之间属集资房建房指标转让合同关系，而非房地产转让合同关系，因此被告认为转让行为违反了《城市房地产管理法》的有关规定的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。被告潘红兵主张本案中单位规定集资房不得对外转让，职工将集资房指标转让他人，未通知单位或得到其认可同意，转让行为不产生法律效力。根据庭审中证人郝某的陈述，金安小区二期集资房至少有40%的人转让了集资建房指标，单位也知道该情形。因此，应当视为抚州七二一社区管理委员会和中核抚金安铀业有限公司是默认并同意职工转让集资建房指标的。故对于被告该抗辩理由，本院不予支持。被告潘红兵辩称被告曹秀兰作为潘红兵的妻子对转让集资房指标不知情，该集资房属于夫妻共同财产，潘红兵个人无处分权，故转让行为无效。经查，原被告系在2009年经双方亲戚曹立平夫妇撮合，被告潘红兵才将其集资建房的指标无偿转让给了原告曲建玲，对于集资建房的指标无偿转让的家庭重大决定，潘红兵称没有与妻子曹秀兰进行沟通商量，有违正常的家庭生活经验法则，被告曹秀兰在庭审中亦陈述：“我哥（曹立平）就说答应给别人的房子就不要反悔，还问我退休之后要不要回老家生活”这也足以说明曹秀兰对于无偿转让集资建房的指标事情是知晓的。因此，对于被告该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、坐落在抚州市金安小区的125栋1单元401室房屋归原告曲建玲所有。二、被告潘红兵、被告曹秀兰在本判决生效后三日内协助原告曲建玲办理坐落抚州市金安小区的125栋1单元401室房屋不动产权证变更登记手续。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告潘红兵、被告曹秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇一九年八月二十日书记员  丁亚平