青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1023号   原告（反诉被告）：张洁玉，女，藏族，1981年9月8日出生，住西宁市城**虹桥大厦******，身份证号：6301021981********。   被告（反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，住所地：青海省西宁市城中区解放路**，统一社会信用代码：9163010071049720XN（1-1）。   法定代表人：郑永健，该公司董事长。   委托诉讼代理人：贾生得、张正华，该公司法务。   原告（反诉被告）张洁玉与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称：天桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张洁玉，天桥公司的委托诉讼代理人贾生得、张正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张洁玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金87109.02元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，张洁玉与天桥公司签订《商品房预售合同》，合同约定：张洁玉从天桥公司处购买位于西宁市城中区解放路12号3号楼2单元21306室（房屋代码584009）房屋一套，购房金额为474450元。合同签订后，张洁玉按照合同约定支付了购房款，但天桥公司未能在合同约定的期限内，即2016年12月30日前向张洁玉交付房屋，直到2018年5月4日，双方才办理了房屋交接手续。根据合同约定，天桥公司逾期交房超过30日后，张洁玉有权要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向张洁玉支付已交付房价款万分之三的违约金，为此，张洁玉按照合同约定要求天桥公司承担逾期交房违约金87109.02元。综上，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务，天桥公司逾期交房的行为违反了合同的约定，损害了本人的合法权益，故诉至法院，望判如所请。   天桥公司针对本诉辩称：一、天桥公司延期交房是因为不可抗力以及其他非出卖人的因素影响，交房期间是因为配合西宁市创建文明城市，配合城乡建设规划局而导致工期延期。二、是因为青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工，导致工期延期，按照双方签订的《西宁市商品房预售合同》第八条，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可延期；同时因设计、规划、在施工过程中遇到重大的政府活动，对施工影响或施工受阻，交付日期可以顺延，出卖人在施工过程中遇到政府政策，根据该条约定的不可抗力，应免除天桥公司的违约责任。三、该房屋已经达到交付条件，天桥公司以电话形式通知张洁玉交房，即使法院判决天桥公司承担违约责任，购房合同中约定违约金偏高，且对张洁玉未造成实际影响。综上，天桥公司因政府规划的原因致工期延误，且双方约定的违约金过高，张洁玉没有证据证实其因延迟交房造成了实际损失，请求人民法院依法减少违约金。   天桥公司向本院提出反讼请求：1、判令张洁玉向天桥公司支付逾期付款违约金7030元；2、本案诉讼费由张洁玉承担。事实与理由：2014年10月23日，天桥公司与张洁玉签订《商品房预售合同》，天桥公司向张洁玉出售位于西宁市城中区解放路12号3号楼2单元21306室房屋一套，张洁玉应支付房屋总价474450元。合同同时约定，逾期未缴纳房款在30日内的，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金；逾期付款超过30日，双方同意继续履行合同，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。合同签订后，张洁玉应于2015年6月30日前缴纳全部房款，但张洁玉未按时履行，应当承担违约责任。我公司为维护自己的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求法院判如所请。   张洁玉针对反诉辩称，根据合同约定，公积金贷款，我只是提交相关材料，具体是由天桥公司进行办理，贷款未能按时办理，应由该公司负责，其反诉主张已过诉讼时效，请求人民法院予以驳回。   张洁玉为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明双方约定了交房时间及违约金数额等，天桥公司未按期交房，应承担违约责任；证据二、收据，证明张洁玉按照约定履行了付款义务；证据三、补充协议，证明房屋公积金是由天桥公司进行办理，本人按约定提交了相关资料；证据四、物业费收费票据，证明张洁玉入住后按时缴纳了相关费用；证据五、违约金计算明细，证明违约金是按照合同约定计算；证据六：交房会签单，证明天桥公司的交房日期。   天桥公司质证认为，对以上证据的真实性均予以认可,证明方向不认可,根据合同第八条第二款约定,天桥公司的逾期交房是因为设计及政府政策的变化而导致工期延期,为不可抗力。   本院认为，天桥公司对张洁玉提交的证据无异议，本院予以采信。   天桥公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明双方的商品房买卖合同关系，合同第八条约定，因规划设计，不可抗力造成逾期交房，违约金可以减免，交房时间可以顺延；证据二、建筑项目设计方案审核意见单（夜景亮化方案）、工程联系单、天桥相府工期延误工程联系单、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》、《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》，证明2015年11月26日，因西宁市城乡规划和建设局规划原因，天桥房地产对天桥相府1号楼工程外立面方案进行提升，并向西宁市城乡规划局进行立面方案申报，申报过程中，对该项目外立面工程停工。2017年1月4日，西宁市城乡规划局对天桥相府立面调整及夜景亮化方案予以批复，天桥房地产对该项目外立面工程复工。天桥公司于2017年11月30日对该项目外立面工程完工；证据三、《西宁市中级人民法院（2018）青01民终1827号民事判决书》，证明已生效判决认定因规划变更的不可预见性，不可避免性，导致延期属于不可抗力。   张洁玉质证认为：对证据一、二，真实性认可，证明方向不予认可，天桥公司逾期交房，不属于不可抗力，其规划与业主无关；对于证据三、真实性认可，证明方向不认可，判决书认定的交房日期与事实不符。   天桥公司针对反诉向法庭提交以下证据:证据一、《商品房预售合同》，证明合同约定了交付房款的期限及未按期缴纳房款应承担违约金；证据二、交款收据，证明交款时间已经超过了合同约定的时间。   张洁玉质证认为:对证据一、二真实性无异议，证明方向不认可，公积金贷款是由天桥公司负责办理，其诉讼已超过时效。   张洁玉针对反诉未向法庭提交证据。   本院认为，上述证据相互印证，且双方对证据的真实性均无异议，其关联性本院予以采信。   经审理查明，2014年10月23日，张洁玉与天桥公司签订了《商品房预售合同》，张洁玉从天桥公司购买位于西宁市城中区解放路12号3号楼2单元21306室（房屋代码为584009）房屋一套，预测面积为83.53平方米，购房金额为474450元。合同约定：买受人于合同签订之日起三日内付清总房款的60%，计285450元，其中36000元提取公积金支付；余款189000元采取银行按揭贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起七日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任。合同还约定：出卖人应当在2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同同时约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期，施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延。本合同除规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，张洁玉向天桥公司支付购房款238546元，2015年1月16日支付购房款46905元。2015年11月1日公积金贷款189000元。2018年5月4日天桥公司将涉案房屋交付给张洁玉。   另查明，本案系商品房预售合同纠纷引发的系列案，案件已由西宁市中级人民法院二审终审。二审判决对相关事实进行了认定，内容为：一、案件在审理过程中，双方提交的商品房预售合同中，天桥公司与保利利签订于2017年2月11日的合同，约定交房日期为2017年7月31日。二、因西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计外立面方案，于2017年1月4日报批，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。   本院认为，张洁玉与天桥公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在合同履行过程中，天桥公司未能按期向张洁玉交付房屋，故张洁玉要求天桥公司承担逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。天桥公司抗辩提出因政府规划导致工期延期的抗辩理由，其向法庭提交《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》、《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》，该证据与建筑项目设计方案审核意见单、工程联系单相印证，能够证实延期交房存在不可预见、无法控制的客观障碍，该抗辩理由成立，本院予以采信。关于逾期交房的天数，天桥公司于2017年2月11日与系列案中保利利签订商品房预售合同时，天桥相府项目正处于外立面调整施工阶段，天桥公司应考虑施工工期，确定交房时间，双方约定交付时间为2017年7月31日前，该合同所约定的交房期限足以说明天桥公司依据预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件。天桥公司并未在该期限前交付房屋，延误至2018年5月4日才实际交房，逾期交房277天，违约金为277天×474450元×0.0003=39426.79元。关于天桥公司要求张洁玉承担逾期付款违约金的反诉请求，根据合同买受人于合同签订之日起三日内支付清总房款的60%，余款采用公积金贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起七日内提交，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予放贷，买受人须自签订之日三十日内以现金支付剩余房款的约定，现天桥公司提交证据不能有效证实银行是否足额发放贷款及不予放贷，故天桥公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司向原告（反诉被告）张洁玉支付逾期交房违约金39426.79元。   二、驳回被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1764元，减半收取882元，由原告（反诉被告）张洁玉负担482元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担400元（随同上述款项一并给付张洁玉）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 金 锋     二〇一九年十一月十二日   书记员 郭晓业   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。