上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3021号原告：上海科鑫液压股份有限公司，住所地上海市嘉定区。诉讼代表人：朱小苏，上海科鑫液压股份有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：蔡炳辉，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：连成杰，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海同通物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张孝盛，执行董事。委托诉讼代理人：刘恋，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：林远祥。原告上海科鑫液压股份有限公司(以下简称科鑫公司)与被告上海同通物流有限公司(以下简称同通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡炳辉、连成杰、被告委托诉讼代理人刘恋、林远祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间《厂房租赁合同》于2018年9月10日解除；2、判令被告将嘉定区科福路XXX号房屋返还给原告；3、判令被告支付自2018年10月11日起至实际返还之日的房屋占用费(按每月277,778元计算)；4、判令被告将房屋恢复原状；5、判令被告支付违约金277,778元(按月租金的两倍计算)。事实和理由：上海市嘉定区科福路XXX号厂房为原告名下房产。2015年10月30日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告名下科福路XXX号厂房，租赁期限19年，自2015年11月30日至2034年11月29日。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告支付了前6年租金1000万元。2018年7月24日，上海市嘉定区人民法院以原告不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，裁定受理原告破产清算一案。2018年8月16日，上海市嘉定区人民法院指定上海市华诚律师事务所担任原告管理人。考虑到原告进入破产程序后，需要对原告所有财产进行清理，因原告名下房产设立的租赁关系将严重影响房产的变现，也严重影响原告所有破产债权的受偿。根据《企业破产法》第18条之规定，管理人有权行使解除权，故原告管理人于2018年9月10日向被告发出《关于解除(厂房租赁合同)的通知书》，明确原、被告间的《厂房租赁合同》自2018年9月10日起解除，并要求将房屋返还给原告。2018年10月12日，原告管理人向被告发出《关于搬离科福路XXX号的通知》，再次要求被告搬离房屋。根据合同约定，被告逾期返还房屋的，应按日租金的2倍支付占用使用费。另外，被告未按合同约定的用途使用租赁房屋，且被告对系争房屋的装修未经过原告书面同意，显属违约，故被告应按约承担违约责任。经催讨无果，故诉至法院。被告辩称，其已按约预付了6年的租金1000万元，租金已支付至2021年，经原告同意，其对科福路XXX号厂房投入大量资金进行装修，并已转租给十多家次承租人，次承租人也投入大量资金进行装修，若合同解除，将给其造成巨大损失，其亦要向次承租人承担违约责任，且原告管理人未将其预付的租金、装修损失等作为共益债权，其权利无法得到保障，原告管理人在保护其他债权人利益的同时也应考虑其利益，故不同意解除双方之间的厂房租赁合同，请求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，科鑫公司取得上海市嘉定区科福路XXX号厂房的《上海市房地产权证》，其中1幢厂房建筑面积为7231.75平方米，2幢厂房建筑面积为3211.48平方米，3幢厂房建筑面积为4078.02平方米，合计14521.25平方米。2015年10月30日，科鑫公司(甲方、出租方)与同通公司(乙方，承租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于嘉定区科福路XXX号除办公楼的一楼及甲方厂区西南角约650平方米的带行车的钣焊车间外的其他厂房及附属设施(以下简称系争房屋)整体出租给乙方使用，租赁期限19年，自2015年11月30日至2034年11月29日止。签定合同当日乙方付300万元保证金给甲方，前6年整体租金1000万元整，自第7年起，每1年为一个环年，在前一个环年的租金基础上递增3%，即第7年租金是第6年租金的103%，以此类推。前6年租金支付：在租赁房屋全部交付之日，保证金中的300万元自动转为租金，剩余700万元按双方约定日期(2015年11月30日前)，甲方交付乙方房屋的三日内(节假日除外)一次性全部付清；乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门审批后，方可进行。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，科鑫公司将系争房屋交付同通公司使用，同通公司支付了前六年的租金1,000万元。2015年11月30日，科鑫公司签署《授权经营管理委托书》一份，授权同通公司负责转租管理系争房屋，有效时间为2015年11月30日至2034年11月29日。之后，同通公司对系争房屋进行装修，并对外转租。2018年7月24日，本院受理科鑫公司的破产清算申请。2018年8月16日，本院出具(2018)沪0114破15号决定书，指定上海市华诚律师事务所担任科鑫公司管理人，管理人的负责人为朱小苏。同年9月10日，科鑫公司管理人向同通公司发出《关于解除＜厂房租赁合同＞的通知书》，载明：在科鑫公司破产清算一案中，科鑫公司广大债权人将主要依据科福路XXX号房产的变现价值受偿。而目前科鑫公司与同通公司的《厂房租赁合同》的存续，将在很大程度上影响科福路XXX号房产的变现价值，甚至不排除导致科福路XXX号房产无法变现。根据《企业破产法》第18条规定，管理人决定解除科鑫公司与同通公司的《厂房租赁合同》，故通知：一、同通公司与科鑫公司于2015年10月30日签订的《厂房租赁合同》即日解除；二、同通公司在2018年10月10日之前将承租的所有场所、房屋返还科鑫公司；三、同通公司做好房屋返还的各项工作；四、对于解除《厂房租赁合同》给同通公司造成的损失，同通公司可向管理人申报债权，对于核定确认的同通公司债权，将可参与对科鑫公司财产的分配。同年9月11日，同通公司收到上述解除通知。2018年9月30日，同通公司向科鑫公司管理人发出《关于解除＜厂房租赁合同＞的通知书回复函》，称因其按约支付1000万租金，经过科鑫公司授权，其对厂房进行分割、装修花费700余万元，并对外转租15家公司，各次承租人承租厂房后也都花费大量资金和人力对房屋进行了装修，若解除合同对其将造成巨大违约责任，且难以估算装修、搬迁等费用，即使可申报债权也只属于普通债权，对其极为不公平，故其不同意解除《厂房租赁合同》，继续履行《厂房租赁合同》能最大限度维护各方利益。2018年10月12日，科鑫公司管理人向同通公司发出《关于搬离科福路XXX号的通知》，再次通知同通公司在2018年10月25日之前搬离系争房屋等。另查，同通公司曾于2018年9月30日向科鑫公司管理人申报债权，申报债权金额为20,519,344.76元，其中本金14,033,313.20元，利息6,486,031.56元。具体包括至2018年10月10日管理人要求搬离时租金余额5,228,310.50元，科鑫公司、科液公司欠付租金分别为1,104,896元、572,712元及解除租赁合同损害赔偿、借款20万元。同年10月22日，同通公司再次向科鑫公司管理人申报债权，申报债权金额为1500万元，其称债权人与次承租人解除租赁合同需赔偿次承租人装修损失预估金额1500万元，故补充申请。原告管理人对于同通公司申报的债权未予确认登记。本院认为，本案主要争议焦点是原告是否有合同解除权，其次是本案合同是否应当解除。依据合同法规定，法定解除权通常是指一方当事人不履行合同或明确不能履行合同等违约或预期违约导致对方当事人不能实现合同目的等严重违约行为，守约方获得解除合同的权利。本案原告并未证明被告有任何违约行为，故原告并未依合同法规定取得法定解除权。但合同法规定了法律规定其他情形的可以解除。企业破产法第18条规定破产管理人对未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案原告因进入破产清算程序被管理人依法接管，管理人有权以原告的名义提出合同解除。但该解除并不是合同法意义上的合同解除权，而是基于破产企业管理而特别赋予管理人选择合同是否继续履行的一种合同管理权。即在合同法规定的法定解除权外，赋予管理人的合同违约解除的选择权利。至于合同是否应当解除，应当按照是否有利于保护破产企业债权人利益或国家集体及其他人利益，结合合同的性质及合同的履行情况予以综合判断。本案合同是否应当解除，本院从合同履行情况及债权人利益保护二个方面予以阐述之。本案合同约定了合同租期为19年，如此长的合同期限显然不利于破产清算程序的进行，也不利于保护破产企业债权人的利益，合同可以解除。但合同约定2015年11月30日至2021年11月29日的6年租金被告一次性付清。被告也已履行该约定，支付了该6年的全部预付租金。原告也已经实际交付租赁物，被告占有租赁物后投入大量资金已开展生产经营。该阶段的合同义务双方均已完成标的物交付，合同得以部分履行。也没有发现双方有恶意损害破产企业债权人的行为。因此，该期间的双方合同履行行为已经有效完成。根据合同法及企业破产法规定，合同已依约合法履行的不得请求解除返还。即使基于管理人依破产法赋予的合同解除选择权解除合同，也应对剩余租金及合法添附物损失等予以合理补偿，以保护承租人的合法权益。因该补偿事项管理人及债权人会议并未确认，基于公平原则，管理人的诉请也不应获得支持。其次，因被告承租租赁房屋后，基于租期较长，故投入较大资金开展生产经营，并另行租赁给众多次承租人，次承租人也投入大量资金开展经营活动。况且该先期履行部分剩余时间并不漫长，并不严重影响破产清算程序的进行。若合同即时解除返还，被告及次承租人将蒙受重大损失，也陡然增加原告的破产清算成本，也不利于原告债权人的利益。显然，本案合同的即时解除返还既损害被告等承租人的重大利益，也损害原告债权人的利益，不具有正当性，也有违公平正义，本院不应支持。而2021年11月30日后双方尚未履行的部分可予解除，合同解除后，被告应返还房屋。至于被告合同解除后的损失，应循破产程序另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海科鑫液压股份有限公司与被告上海同通物流有限公司厂房租赁合同于2021年11月30日解除；二、被告上海同通物流有限公司应于合同解除之日起三十日内返还租赁物；三、原告上海科鑫液压股份有限公司其余诉讼请求不予支持。案件受理费22,300元，由原告上海科鑫液压股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  岳 华人民陪审员  王春光人民陪审员  刘长坚二〇一九年十二月十九日法官 助理  卜文茜书 记 员  张 耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。