呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3785号原告：赛音庆格勒，男，内蒙古科技大学教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张健，爱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阿过大玛，爱德律师事务所律师。被告：乌日图，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：乌兰托娅，女，无固定职业，住呼和浩特市。二被告共同委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。原告赛音庆格勒与被告乌日图、乌兰托娅、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦第三分公司）、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司（以下简称京城广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，赛音庆格勒于2019年6月27日申请诉讼财产保全，本院作出（2019）内0105民初3785号民事裁定，依法予以准许。本院依法适用普通程序，于2019年7月9日、2019年8月14日两次公开开庭进行了审理。赛音庆格勒及其委托诉讼代理人张健，乌日图、乌兰托娅的共同委托诉讼代理人韩燕群，京城广厦第三分公司的委托诉讼代理人阿拉坦巴嘎那，京城广厦公司的委托诉讼代理人赵佩到庭参加诉讼。赛音庆格勒于2019年11月21日申请撤回对京城广厦第三分公司、京城广厦公司的起诉，本院作出（2019）内0105民初3785号之一民事裁定，依法予以准许。本案现已审理终结。赛音庆格勒向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告乌日图、乌兰托娅以及内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司签署的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告乌日图、乌兰托娅返还原告已付款53万元（包括定金3万元）;3.请求依法判令被告乌日图、乌兰托娅按总房款的日千分之三承担违约金（自2019年1月10日起至返还已付款之日止，暂计算至2019年5月6日为842,400元）;4.依法判令由被告乌日图、乌兰托娅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月30日，原告与乌日图、乌兰托娅以及京城广厦第三分公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买乌日图、乌兰托娅共同所有的坐落于呼和浩特市××区东户，约187.21平方米的商品房，成交总价款为240万元。签订合同后，原告依约支付53万元（包括定金3万元），但是乌日图、乌兰托娅并未依约履行合同义务，未及时为原告办理房屋所有权转移手续，最后单方通知原告终止合同。乌日图、乌兰托娅的行为严重违背诚实信用原则，已经构成违约。现原告无法按时接收房屋，一直在外租房居住，经济上的损失日益扩大，精神上承受着巨大压力。依据《房屋买卖合同》第八条第三款之约定，乌日图、乌兰托娅应当承担违约金842,400元。综上所述，原告为避免自身损失进一步扩大提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，判如所请。乌日图、乌兰托娅辩称，第一，乌日图、乌兰托娅同意解除《房屋买卖合同》，同意向原告返还购房款53万元（包括定金3万元）。合同未能履行的根本原因是第十一条补充条款的交易流程存在障碍，该条约定自签订合同之日起九个工作日内办理房屋所有权证，自取得房屋所有权证之日起三个工作日支付首付款40万元用于解押房本。实际情况是该房屋无需解押，而是需要还清贷款并开具结清证明后才能办理房本。原告要求办理房本后支付首付款，而被告要求原告支付首付款后办理结清证明及房本，交易流程不顺畅致使原、被告互不信任，未能很好履行合同。第二，原告请求支付的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年12月30日，赛音庆格勒（乙方、买受人）与乌日图、乌兰托娅（甲方、出卖人）、京城广厦第三分公司（丙方、居间方）签订《次新房买卖合同》。第一条约定，甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区东户，面积约187.21平方米；房屋为商品房，房屋由乌日图、乌兰托娅共有，房屋所有权证未取得；房屋已设定抵押，抵押权人为浦发银行，至今未还贷款余额约40万元。第三条约定，房屋成交价款为240万元，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金3万元。第四条约定，甲方同意乙方采取公积金贷款。第八条第三款约定，甲、乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。第十一条补充条款约定，甲方自签订本合同之日起9个工作日办理房屋所有权证，自房屋所有权证取得之日起3个工作日乙方支付甲方购房首付款40万元（含定金）用于解押房本，自房本解押之日起3个工作日办理产权变更手续，产权变更当日乙方将购房款20万元支付于甲方，乙方自产权变更之日起3个工作日办理公积金贷款申请手续，乙方自公积金批复之日起3个工作日办理房屋抵押登记手续，乙方自公积金放款之日起1个工作日将购房尾款一次性支付于甲方，甲方收到全部房款150个工作日内办理交接房屋手续（最晚不能迟于2019年7月10日）。2018年12月30日，乌兰托娅出具定金收条一张，载明收到赛音庆格勒购买涉案房屋定金3万元。2019年1月31日，乌兰托娅出具收条一张，载明收到赛音庆格勒购买涉案房屋首付款50万元。2019年3月2日，乌日图、乌兰托娅（卖方）与李某（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买方购买呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城九区6号楼1单元1楼东，房地产成交总价258万元。赛音庆格勒、乌日图、乌兰托娅均认可，乌日图、乌兰托娅于2019年4月17日取得涉案房屋的产权证书，涉案房屋产权于2019年4月22日变更至案外人李某、逄某名下。本院认为，赛音庆格勒与乌日图、乌兰托娅以及京城广厦第三分公司签订的《次新房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于赛音庆格勒要求解除《次新房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，《次新房买卖合同》第十一条约定了赛音庆格勒与乌日图、乌兰托娅履行各自义务的期限及顺序，乌日图、乌兰托娅未在约定的期限内办理房屋所有权证，且在取得房屋所有权证后将涉案房屋另售他人并办理了产权变更。依据《次新房买卖合同》第八条第三款之约定，赛音庆格勒有权解除《次新房买卖合同》，本院确认《次新房买卖合同》于本判决生效之日起解除。关于赛音庆格勒要求乌日图、乌兰托娅返还购房款53万元（包含定金3万元）的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《次新房买卖合同》解除后，乌日图、乌兰托娅应向赛音庆格勒返还购房款共计53万元。故对上述诉讼请求，本院予以支持。关于赛音庆格勒要求乌日图、乌兰托娅按总房款的日千分之三支付违约金诉讼请求，本院认为，乌日图、乌兰托娅未依约履行合同义务，且已将涉案房屋另售他人，应依据《次新房买卖合同》第八条第三款之约定承担违约责任。乌日图、乌兰托娅认为违约金过高，申请本院予以调整。本院认为，乌日图、乌兰托娅应付违约金的具体数额，可与赛音庆格勒的实际损失大致相当。若乌日图、乌兰托娅全面适当履行合同义务，顺利完成本次交易，则赛音庆格勒对于涉案房屋增值部分享有的权益应实际存在。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以赛音庆格勒的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人预期利益等综合因素，将乌日图、乌兰托娅应付的违约金数额调整为18万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条规定，判决如下：一、确认原告赛音庆格勒与被告乌日图、乌兰托娅、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司于2018年12月30日签订的《次新房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告乌日图、乌兰托娅于本判决生效之日起十五日内返还原告赛音庆格勒房款共计530,000元；三、被告乌日图、乌兰托娅于本判决生效之日起十五日内向原告赛音庆格勒支付违约金180,000元；四、驳回原告赛音庆格勒的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,422元（原告已预交），由原告负担6522元，由被告乌日图、乌兰托娅负担10,900元。保全费5000元（原告已预交），由被告乌日图、乌兰托娅负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 冯一凡人民陪审员 王凤祯人民陪审员 修 梅 二〇一九年十一月二十一日书 记 员 吴天驹