上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34762号原告：杨志宏，男，1950年1月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张根弟，女，1951年5月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：沈弋人，女，1972年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：苗戟，上海市创导律师事务所律师。原告杨志宏、张根弟诉被告沈弋人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月31日、6月18日公开开庭进行了审理。后本院于2019年7月10日依法将本案转为普通程序，并于2019年8月15日第三次公开开庭进行了审理。原告杨志宏、张根弟，被告沈弋人的委托诉讼代理人苗戟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志宏、张根弟向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复厨房灶台、卫生间至签订合同之日的原貌；2.判令被告返还原告房款人民币(以下币种同)2万元；3.判令被告返还原告微波一体、挂壁式彩电以及卫生间和厨房墙上的附属物；4.判令被告赔偿原告空调维修费450元、东墙维修费1,200元、跨行转账费50元、水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元、两台有线电视机顶盒费用760元以及更换门锁(房门锁、过道锁、书报箱锁)费400元；5.判令被告赔偿原告精神损失费1,460元；6.判令被告因其欺诈行为而赔偿原告500元；7.判令被告按每天100元的标准支付原告逾期迁出户口违约金18,800元；8.判令被告赔偿原告洗衣机下水道疏通费200元、墙上21个残孔整修费2,000元、吊顶维修费8,000元。事实与理由：被告以“同济”装潢设计品牌按全新装修的二手房向原告出售上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。被告曾在原告及随同看房的中介人员面前表示红木家具已经搬走，但承诺剩下的家具及设施、设备等均随系争房屋一并转让，并再三强调房屋墙体上的所有附属物一概不予移动，亦随房一并出售。买卖合同补充条款(一)第8条明确甲方须保证交房时对该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。但系争房屋交接时，被告却擅自拆除次卧西墙挂衣橱柜及厨房、卫生间的诸多设施、附属物，违反了《补偿协议》第4条约定。另外，因为被告欺骗原告房屋装潢品牌、户口问题、房屋性质等，故根据《消费者权益保护法》要求原告赔偿500元；又因为被告未按时迁出户口，故根据房屋买卖合同第十条、房屋买卖合同补充条款(一)第10条，要求被告支付逾期迁出户口违约金。被告沈弋人辩称：2017年9月之前的物业管理费，若被告有拖欠，则同意支付。不同意原告的其余诉讼请求。1.系争房屋交易已完成，被告已经完成合同义务。2017年9月21日交接时，两原告无异议，不存在原告所述质量问题，墙上的附属物亦不明确。2.系争房屋总价522万元，为做低房价故签订了《补偿协议》，被告出售的标的物不包括家具家电和软装设施，2万元并非家具家电估价。3.被告不存在欺诈，已于2018年3月22日迁出户口，原告引用的违约金条款不适用于户口迁出问题，且合同未约定户口迁出问题，被告不予承担违约金。4.水费、燃气费都是在交接后产生的，不同意支付。5.本案的起因系被告曾向原告追讨尾款5万元，原告属无理诉讼。本院经审理确认如下事实：2017年4月10日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)通过上海太平洋房屋服务有限公司金汇店公司居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计350万元。第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二(该合同附件二“设备”“装饰”两栏均空白)的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算……补充条款(一)第7条约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。第8条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。第10条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条约定向乙方承担违约责任。附件四中约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，原、被告还签订了《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方172万元；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年9月21日，原、被告签订《房屋买卖交接书》，载明：一、乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符。二、甲、乙双方确认，甲方交付该房地产之前的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由甲方承担，甲方交付该房地产之后的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由乙方承担。户口：有，年月日前迁出(横线处空白)。四、特别约定：甲方尽最大努力将户口迁出，甲方迁出户口当日乙方支付甲方尾款5万元，如故意拖延按原合同操作，承担相关责任。当日，被告出具一份书面材料称：“今2017年9月21日下午16：00交房，房屋地址：浦东南路XXX弄XXX号XXX室，房屋厅中空调不能工作，房屋装修合同待我回国后寻找出来给房东(杨志宏先生)，但不保证找到。”另，原、被告签署一份书面材料称：“甲乙双方2017年9月21日下午16：30交房，在验房过程中，有部分家电房东已搬走，具体如下：五门大衣橱、电视机、洗衣机、冰箱，以上家具确认已经搬走。”2017年9月24日，原告向被告发送短信：“沈女士，你交房前为何破坏首次看房时的现状。1.私自改建灶台，取走相关设施(微波一体)。2.为何拆除主卧室双重对拉窗帘。望给予答复。”原告接收系争房屋后，支付了账单日期为2017年9月的燃气费18元，账单日期为2017年9月、抄表日期为2017年9月27日的水费27.60元以及2017年1月至12月的物业管理费1,189.44元。此外，原告于2018年6月12日支出东墙修理费1,200元、于2017年10月12日支出空调维修费450元、更换锁芯费用250元。2018年3月22日，被告将户口迁出系争房屋。2018年7月13日，被告曾向本院提起诉讼，要求两原告支付购房尾款5万元。本院经审理后认为双方在交接房屋时对购房尾款5万元的支付期限作了明确约定，即被告户口迁出之日，故于2019年1月11日作出判决，判令原告于判决生效之日起十日内支付被告购房尾款5万元。该判决现已发生法律效力。2019年7月9日，本院至系争房屋现场进行勘察，情况为：卫生间吊顶龙骨有锈迹、东墙靠北墙面有渗水痕迹、东北角洗衣机下水孔废弃未使用；南房间东墙有渗水痕迹；厨房灶台下方做了门板，原先微波一体橱柜内有一个插座；系争房屋墙面有膨胀螺丝拆除的痕迹，其中卫生间东墙有4个、淋浴房内有2个、客厅南墙电视机处有6、7个。之后，本院通过系争房屋所在居委会主任，向系争房屋的楼上住户了解情况，该住户称，系争房屋姓沈的房东未卖房时就向其反映过卫生间吊顶漏水，曾将吊顶上方的生铁管换成了PVC管；其以为修好了，故试用过楼上的台盆，但姓杨的买方搬进来约一周又反映落水管漏水，现已停止使用楼上台盆。另，系争房屋现物业管理单位也向本院表示，物业公司曾将系争房屋卫生间吊顶上方的生铁排水管更换为了PVC管，但因为物业公司更替，无相关材料，故对报修情况、更换时间等具体情况无法提供。本案审理中，上海太平洋房屋服务有限公司于2019年5月20日向本院出具《证明》，称原、被告通过其居间介绍就买卖系争房屋签订了买卖合同，双方于2017年9月21日进行了交接，无证据证明被告出售房屋中包括家具、家电、软装潢等设备。2017年至今，其介绍的浦东南路地域房产，平均单价为7万元，价格变化不大。另，该公司为原、被告买卖系争房屋提供居间服务的业务员陈强林于2019年5月27日出具《证明》称：2017年9月21日双方交接时，被告未结算水、电、煤费及物业管理费，被告临走时随打包物带走有线电视机顶盒一套，允诺归还，至今尚未归还。原、被告一致确认，系争房屋价款522万元系被告到手价，为避税，故将房价款分为《上海市房地产买卖合同》约定的350万元及《补偿协议》约定的172万元两部分。原告称，系争房屋同类交易价格为500万元，系争房屋交易价格高是因为包括了装修及家具，且被告原先报价520万元，增加2万元就是将家具家电及软装潢一起卖给原告，现要求被告返还该2万元房款；东墙漏水是交接时就发现的，卫生间漏水是入住两天后发现的，洗衣机下水道不畅是交房后一个月发现的；交接当日，被告联系了装修老板对东墙渗水进行维修，并写了装修公司名称及联系电话给原告，但实际被告并未维修；另外，交接当天，被告出具了拿走家电家具以及提供装修合同的两份书面材料后，原告才签署了交接书；大门应该有6把钥匙，被告只给了2把，所以原告只能换锁；被告要求原告跨行转账，产生50元转账费用。就卫生间吊顶漏水问题，原告表示其主张8,000元后，由其自行解决此事，经本院反复释明，原告表示不懂该主张是要求赔偿还是减少房屋价款，但坚持该主张。被告称，被告使用系争房屋期间，并无卫生间漏水、洗衣机下水道不畅及东墙渗水情况；原告的证据都无法证明被告带走了两个有线电视机顶盒；为减少原、被告之间的矛盾，现被告自愿承担原告诉请主张的水费27.6元、燃气费18元、物业管理费892.08元。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》《房屋买卖交接书》、水电煤费用缴费单据、物业管理费发票、换锁费收据、维修费发票、《证明》、(2018)沪0115民初53071号民事判决书，以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》以及《房屋买卖交接书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案原告诉请的主要内容涉及被告是否按约交付房屋。原、被告于2017年9月21日办理了系争房屋交接手续，双方签署了《房屋买卖交接书》和被告已搬走了部分家具、家电的书面材料，被告还单独出具了确认空调不工作的书面材料。上述交接书和书面材料是交房当日双方对房屋交接事宜的真实意思表示，应作为认定本案的主要依据。交接书载明“乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符”，两份书面材料中也未提及厨房灶台、卫生间不符合合同约定，故原告要求恢复厨房灶台、卫生间至签订合同之日的原貌请求本院不予支持。双方买卖合同及补偿协议中并未明确约定家具、家电及软装潢内容包括在转让标的物之内。虽然交接当日双方签署了被告已搬走部分家具、家电的书面材料，但该书面材料的内容仅是对当日状况的描述，仅能说明双方对该部分家具、家电是否属转让标的物存在争议。在没有相应证据证明该部分家具、家电属转让标的物的情况下，原告要求返还房价款2万元及返还微波一体、挂壁式彩电、卫生间和厨房墙上的附属物的诉请，本院难以支持。被告出具的书面材料明确交接当日空调不工作，足以认定空调属于转让标的物且不符合合同约定，故原告要求被告赔偿空调维修费450元的请求，本院予以支持。原告称交接当日即发现东墙渗漏，且被告承诺维修，但交接书和书面材料上均无记载，原告也未能提供其他证据证明该节事实，故本院对原告要求赔偿东墙维修费用的诉请不予支持。跨行转账费50元是因履行合同发生的费用，在没有约定的情况下，该费用应由负有履行义务的一方承担，原告要求被告承担没有法律依据。被告同意承担水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元，原告的相应请求可予支持。虽然交接书和书面材料未提及有线电视机顶盒，但根据中介业务员陈强林2019年5月27日出具证明，可以认定被告临走时随打包物带走了有线电视机顶盒并允诺归还，现被告至今尚未归还，故原告要求被告赔偿机顶盒费用760元，本院予以支持。交接书和书面材料未提及被告交房时门锁(房门、过道、信报箱)或钥匙存在瑕疵，现原告要求被告支付换锁费用，没有事实依据。本案系合同纠纷，原告要求被告赔偿精神损失费1,460元及欺诈赔偿款500元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期迁出户口违约金18,800元的诉讼请求。就户口迁出问题，双方在交接书中约定“甲方尽最大努力将户口迁出，甲方迁出户口当日乙方支付甲方尾款5万元，如故意拖延按原合同操作，承担相关责任”，上述内容是对合同中相关条款的变更。客观上，被告于房屋交接后约半年迁出了户口，并无证据证明被告有故意拖延的情形，故原告再行主张迁出户口违约金无事实依据，本院不予支持。本案双方系二手房交易，与新建商品房交易不同，转让标的是已经使用过的二手房屋，交付的房屋是否符合约定应以双方合同约定及交接验收结果为准。交接书和书面材料未提及洗衣机下水道存在不通畅的情况，应认定为原告对此已经验收合格。况且，按原告自述，其也是在交房一个月后才发现该问题，故在没有确凿证据证明的情况，不能认定被告交付时存在瑕疵。原告要求被告赔偿洗衣机下水道疏通费的诉讼请求，本院不予支持。对于墙面上的残孔，交接时就目视可见，原告在交接时未提出异议，应视为认可该现状，其要求赔偿该项维修费用，本院难以支持。经本院现场勘察，目前卫生间吊顶上方落水管确实存在渗漏水的情况。虽然本案系二手房交易，但对于房屋存在的重大瑕疵，出售方负有如实披露的义务。根据查明事实，被告出售前，卫生间吊顶上方就已经发生漏水，为此还更换了相应的落水管，但被告在出售房屋时未将此情况向原告披露。同时，漏水的落水管位于卫生间吊顶内，属于隐蔽工程，原告在交接当日确实难以发现，也难以进行验收试验，故不足以认定原告对此已经验收合格。综上，被告未尽如实告知义务，应承担相应的瑕疵担保责任。落水管的维修涉及案外人，原告诉请要求被告直接赔偿维修费用确有不妥。但根据法律规定，质量不符合约定，且对违约责任没有约定或约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择请求修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬。现原告经本院释明后未明确选择要求赔偿还是减少价款，但坚持主张该8,000元。考虑到原告法律认识水平有限，8,000元的数额也尚属合理，为尽早解决纠纷、减少讼累，本院从减少价款的角度，对原告该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告沈弋人于本判决生效之日起十日内支付原告杨志宏、张根弟空调维修费450元、水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元、有线电视机顶盒费用760元；二、被告沈弋人于本判决生效之日起十日内支付原告杨志宏、张根弟8,000元；三、驳回原告杨志宏、张根弟的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告杨志宏、张根弟负担750元，被告沈弋人负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十月二十一日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。