河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初5669号原告：杨向东，男，1976年12月9日出生，住河南省新郑市。被告：新郑正商置业有限公司，住所地河南省新郑市和庄镇宏达路198号院正商红溪谷配套商业服务8号楼1层101。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：申涛，系该公司员工。被告：河南正商物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区康平路9号院综合楼。法定代表人：黄可飞，总经理。委托诉讼代理人：冯丹柠，系该公司员工。原告杨向东与被告新郑正商置业有限公司（以下简称正商置业公司）、河南正商物业管理有限公司（以下简称正商物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨向东，被告正商置业公司的委托诉讼代理人申涛、正商物业公司的委托诉讼代理人冯丹柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨向东向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还水费及赔偿426元；2、判令二被告向原告提供查阅自2016年10月30日至今利用正商·瑞钻小区共有部分获取的收益情况，利用物业共有部分获取的收益纳入原告维修资金的账户明细、存入时间及原始凭证。收益涉及的合同原件、费用清单、发票原件、纳税凭证，包括但不限于：公共用房出租收入、广告收入、电信出租收入、地下室出租收入、固定车位收入、临时停车收入及其他收入情况、电梯装饰工程、小区公共直饮水收入、快递箱收入等；3、判令二被告向原告提供查阅自2016年10月30日至今正商·瑞钻小区的二次加压水箱权威水质监测报告，电梯维修保养合同及维护保养台账记录；且原告对上述诉请享有复印、摄影、优盘拷贝等复制权，相关费用自行承担；4、请求判令第一被告立即为原告办理水、电分户计量设施注册手续；5、请求判令第一被告擅自让第二被告进驻正商·瑞钻小区提供物业服务程序违法；6、请求判决第一被告、第二被告将物业承接查验备案情况书面告知业主；7、请求判令第二被告对违规进驻期间的物业服务费用免除；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：杨向东系正商瑞钻小区的业主，正商置业公司选聘正商物业公司违法，应免除物业费；正商物业公司没有向其公示共有部分获取的收益情况和物业承接查验备案情况；小区使用的不是国家电网的电，水费应为每立方米1.4元，物业公司按照每立方米2.4元多收水费，且水电不是一表一户。被告正商置业公司辩称，置业公司按合同约定履行了相关义务，不存在违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据。被告正商物业公司辩称，1、正商物业进驻小区按照法律规定进行了招投标手续并备案，且与正商置业公司签订前期物业服务合同，并进行了备案手续，符合《国务院物业管理条例》第二十四规定，程序合法。2、根据原被告双方签订前期服务服务合同第十三条第三款约定，物业管理区内广告牌设置所得收益和场地经营收益全部由甲方负责，扣除成本和合理收入后主要用于补充维修基金，物业管理经费不足时，首先用于补充物业管理经费。3、按照前期物业服务合同第二条乙方权利义务未约定原告可复制、摄影、拷贝二次加压水箱权威水质监测报告、电梯保养合同以及维修保养台账记录，故原告无上述权利。4、新郑市乡镇供水综合水价第一阶梯为2.75元，小区水价未超过，故原告要求予以返还不符合政策规定。5、原告表示物业服务质量过差，未提交法律依据及事实依据，该项请求应予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，正商置业公司与正商物业公司签订《正商瑞钻前期物业服务合同》，约定由正商物业公司对正商瑞钻小区提供前期物业管理服务。2013年12月29日，杨向东与正商置业公司签订《商品房买卖合同》，购买正商·瑞钻8幢1单元11层1101号房。2013年12月29日，杨向东与河南正商物业管理有限公司签订前期物业服务协议，约定由正商物业公司对杨向东所在小区进行前期物业管理。后双方因物业服务、水电分户计量、小区共有部分收益查阅等问题发生矛盾，现杨向东提起本案诉讼，请求判如所请。本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《河南省物业管理条例》第十六条规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；享有法律、法规规定的其他权利。《物业承接查验办法》第三十条规定，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。本案中，杨向东作为正商瑞钻小区业主，依法享有对小区共同管理及各项收益等情况和资料等的知情权。杨向东第二、三、六项诉讼请求是业主知情权的范围，本院予以支持。《城市供水价格管理办法》第三条规定“城市供水价格是指城市供水企业通过一定的工程设施，将地表水、地下水进行必要的净化、消毒处理，使水质符合国家城市的标准后供给用户使用的商品水价格。污水处理费计入城市供水价格，按城市供水范围，根据用户使用量计量征收”；第四条“县级以上人民政府价格主管部门是城市供水价格的主管部门，县级以上城市供水行政主管部门按职责分工，协助政府价格主管部门做好城市供水价格管理工作”。据此，县级以上城市供水水价由政府价格主管部门管理，污水处理费计入城市供水价格。2005年6月23日，郑州市物价局关于调整新郑自来水价格给予新郑市物价局批复，同意新郑市居民生活用水由1.35/m3调整为1.55元/m3。2018年6月25日，新郑市发展和改革委员会、新郑市财政局、新郑市住房和城乡规划建设局印发关于制定和调整我市污水处理收费标准的通知【新发改收费（2018）03号】，调整污水处理收费标准乡镇居民用水调整至0.85元/m3。正商物业公司按照2.4元/m3代收水费未超出该标准，杨向东诉称要求正商物业公司按照1.4元/m3标准收取水费，没有事实法律依据，故杨向东要求正商物业公司退还水费及赔偿30元的诉讼请求，本院不予支持。本案审理的是物业服务合同，杨向东提出正商置业公司办理水、电分户计量设施注册手续属于商品房买卖合同约定内容，与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故正商置业公司与正商物业公司签订的《正商瑞钻前期物业服务合同》对杨向东具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨向东诉称正商置业公司违法让正商物业公司进驻正商瑞钻提供物业服务程序违法，但未提供相关证据予以证明，故对于该诉请，本院不予支持。杨向东以正商物业公司进驻不合法为由要求免除物业费，没有事实法律依据，本院不予支持。杨向东与正商物业公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效合同。双方应当按照合同约定履行己方义务。杨向东称其被迫与正商物业公司签订《前期物业服务合同》，但未提供相关证据予以证明，故对于杨向东该主张，本院不予支持。正商物业公司对该小区进行了物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认正商物业公司基本履行了物业服务合同约定的义务。关于杨向东提出物业服务不到位问题，基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，该部分瑕疵不能成为免除或降低物业费的适当理由，且根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，杨向东可以要求物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，也可以由业主委员会或全体业主共同另行主张权利甚至解聘物业公司，但不能构成物业公司免除物业服务费的依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下:一、被告新郑正商置业有限公司于判决生效后十日内在小区物业管理区域内显著位置公示共用部位、共用设施设备的使用、收益情况和物业承接查验备案情况。驳回原告杨向东其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨向东负担15元，由新郑正商置业有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员 唐 莹二〇一九年六月二十八日书记员 宋锁柱