上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14558号原告：上海美源光电材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王正一，总经理。委托诉讼代理人：方龙，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一婧，德恒上海律师事务所律师。被告：上海凡石供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曲先凤，总经理。被告：曲先凤，女，1984年11月16日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市。原告上海美源光电材料有限公司诉被告上海凡石供应链管理有限公司(下简称凡石公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。经原告申请，本院于2019年10月15日依法追加曲先凤作为被告参加诉讼。本案于2019年11月7日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王一婧、被告曲先凤并作为被告凡石公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美源光电材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币(以下币种均为人民币)3,395,988.75元；2、判令被告支付水电费105,027.55元；3、判令被告支付物业管理费308,070元；4、判令被告支付逾期付款违约金275,759.33元；5、判令被告支付违约金3,063,992.50元；6、判令被告曲先凤对被告凡石公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：2017年3月17日，原告与被告凡石公司签订库房租赁合同，约定被告凡石公司承租原告位于上海市青浦区天辰路XXX号库房，并明确约定了租赁期限、租金及水电费的金额及支付方式、违约金的计算方式等条款。同日，原、被告双方通过签订房屋租赁租金明细及补充合同书面确认每年的具体租金数额，物业管理费的计算方式、支付方式等。但自2018年8月1日起，被告凡石公司未按合同约定如期、足额支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的库房租金及2018年10月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。经原告于2018年12月6日签发催款通知函及此后多种途径向被告凡石公司催告支付库房租金、物业管理费、水电费，并主张逾期违约金均无果后，原告于2019年2月11日向被告凡石公司发出解除合同通知。被告凡石公司法定代表人持续通过微信、邮件拖延清退库房及清偿欠款的日期，直至2019年5月初仍违约占有使用库房且不清偿欠款。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海凡石供应链管理有限公司辩称：被告凡石公司确实从2018年8月开始未向原告支付租金，当时得知原告被案外人收某，要求被告凡石公司一次性付清租金。之后，经与原告协商，被告凡石公司法定代表人及公司管理人员入职案外人，将被告凡石公司的客户转给案外人，经营产生的利润抵扣所欠的租金。随后被告凡石公司将相关信息资料发给案外人，被告凡石公司法定代表人也进行了面试。至2019年2月，案外人通知被告凡石公司不同意之前达成的方案，要求被告凡石公司于2019年3月清场，实际在2019年4月10日左右搬离完毕。对于所欠租金愿意支付，违约金过高要求予以调整。被告曲先凤辩称：现在公司每月的收入只有几万元，不存在恶意转移财产的情况。个人是否应该承担责任，由法院依法裁判。经开庭审理查明：2017年3月17日，原告与被告凡石公司签订库房租赁合同一份。合同约定，被告凡石公司向原告承租位于上海市青浦区天辰路XXX号库房，建筑面积约为16,000平方米，计租面积约为16,300平方米，雨棚600平方米减半计租；租赁期限为5年，从2017年8月1日至2022年7月31日；存储库区每平方米每天1元，每年以365天计算，每年租金见附件二《每年租金详单》，租赁费用按百分之三逐年递增；付款时间为合同签订五个工作日内支付1个月租金为押金，房租支付实行先预付租金后使用的方式，2017年4月15日前付清2017年8月1日至2018年1月31日的房租，之后每半年预付6个月房租；水、电费的计费标准按照国家相关规定标准计费，被告凡石公司按国家规定的交纳时间或每月10日前交纳上月水电费用，交付方式为原告代收；被告凡石公司迟延交付租赁费用的，应以当期迟延交付费用金额为基数，以每日千分之三标准向原告支付违约金；被告凡石公司逾期交付租赁费用超过30日的，原告有权解除合同，被告凡石公司应赔偿原告6个月的租赁费用作为违约金。合同另行约定了其他事项。同日，原告与被告凡石公司签订补充合同，约定于2017年4月1日起被告凡石公司根据房屋租赁面积支付原告每月每平方米2.70元物业管理费，计每月44,010元，每半年支付一次物业管理费计264,060元，先付后用。合同签订后，由于被告凡石公司自2018年8月1日起，未按约合同约定向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的库房租金及2018年10月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。为此，原告于2018年12月6日向被告凡石公司发出催款通知函，向被告凡石公司主张租金、物业管理费及违约金。原告又于2019年2月11日向被告凡石公司发出关于解除租赁合同的通知，但被告凡石公司未支付相关费用。2019年2月15日，被告凡石公司收到关于解除租赁合同的通知。2019年5月初，原告收回了租赁物。另查明：位于上海市青浦区香花桥街道天辰路XXX号房屋权利人为原告上海美源光电材料有限公司。被告凡石公司为有限责任公司，自然人股东为被告曲先凤。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、库房租赁合同、补充合同、催款通知函、关于解除租赁合同的通知、快递详情单、不动产权证书、企业信息等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。在审理中，被告凡石公司确认所欠原告租金、物业管理费及水电费金额。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告凡石公司之间所签订的库房租赁合同及补充合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告将租赁物交付被告凡石公司使用，被告凡石应按约向原告支付租金及物业管理费。由于被告凡石公司逾期支付租金及物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权。因案涉租赁物原告已经收回，故原告要求被告凡石公司支付所欠租金、物业管理及水电费的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于被告应承担的违约责任，合同中约定了违约金责任形式，是对于原告损失的补偿，现被告提出违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情调整被告应承担按照3,063,992.50元的日万分之四的标准计算30日逾期付款违约金及按照3个月的租金作为解除合同违约金。被告凡石公司系一人有限责任公司，而被告曲先凤作为被告凡石公司的股东未能提供证据证明被告凡石公司财产独立于股东自己的财产，故被告曲先凤应当对被告凡石公司债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美源光电材料有限公司租金人民币3,395,988.75元；二、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美源光电材料有限公司水电费人民币105,027.55元；三、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美源光电材料有限公司物业管理费人民币308,070元；四、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美源光电材料有限公司逾期付款违约金人民币36,767.91元；五、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美源光电材料有限公司解除合同违约金人民币1,531,996.25元；六、被告曲先凤对上述五项被告上海凡石供应链管理有限公司应清偿的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币61,841.80元，减半收取计人民币30,920.90元，由原告上海美源光电材料有限公司负担人民币6,198.40元，被告上海凡石供应链管理有限公司负担人民币24,722.50元;财产保全申请费人民币5,000元，由被告上海凡石供应链管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一九年十一月二十九日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。