湖南省长沙市天心区人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘0103民初6566号原告（反诉被告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾志成，董事长。委托诉讼代理人：繆先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李昌志，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。原告长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）诉被告李昌志返回原物纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行审理，被告李昌志提出反诉。原告（反诉被告金华康公司委托诉讼代理人繆先进、被告（反诉原告）李昌志及委托诉讼代理人寻新华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为371平方米的房屋(现为被告占用开设的长沙市天心区炭火蛙锅餐厅)腾空并返还给原告；二、判令被告向原告支付房屋占有使用费18.6984万元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费共5.2493万元，前述各项共计:23.9677万元(暂计算至2019年6月24日)；三、判令被告按180元/平方米/月的标准向原告支付2019年6月25日起至实际腾房交付给原告之日止的房屋占有使用;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年1月2日，原告与案外人唐安(香港)娱乐投资管集团有限公司(以下简称香港唐安公司)签订《租赁合同》，约定原告将位于王府井商业广场BC栋二、三、四层房屋出租给香港唐安公司;租赁期限为9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止;租金为季交，首期租金在合同签订后五个工作日内支付，以后每期租金在上租赁季度届满前10日支付下期租金;如逾期交付租金、物业费及水、电、燃所费等相关费用的，每逾期一日，每日按逾期应交付金额的万分之五支付违约金;拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部的达到30日，则原告有权单方面解除合同，提前收回物业。并且，合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋提供给了香港唐安公司使用。2018年4月2日，香港唐安公司将涉案房屋(位于王府井商业广场BC栋三楼、合同约定建筑面积为312平方米，实际为371平方米)转租给被告用于经营“老城区”品牌火锅(实际经营老佛爷炭火牛蛙店）。由于香港唐安公司严重违约，仅向原告支付了第一个季度的租金，后续租金再也没有支付，经原告多次催讨均未果。所以，原告于2019年4月1日向香港唐安公司发出了《解除合同通知函》，并已送达给香港唐安公司。原告与香港唐安公司的租赁合同已于2019年4月1日解除，原告有权收回房屋。此后，原告多次向被告发出了通知，要求被告直接与原告另行洽谈租赁事宜、直接从原告处租赁涉案房屋，并表明如双方就租赁不能达成一致，则被告应当将房屋腾退交付原告。双方经过数次洽谈，无法就租赁事宜达成一致，为此，原告要求被告将房屋腾退交付原告但是被告拒不腾退。综上所述，原告（反诉被告认为:原告与香港唐安公司的合同已依法解除，香港唐安公司应当将房屋腾退并交付给原告，香港唐安公司与被告的转租合同已处于履行不能的状态，被告亦负有腾房的义务，而无权继续占有、使用涉案房屋，现被告拒不腾房的行为构成了侵权。被告向本院提出如下反诉请求：1、请求依法解除其与金华康公司委托的香港唐安公司签订的《商铺使用合同》，解除合同的后果直接由金华康公司承担；2、请求依法判决金华康公司赔偿李昌志因解除《商铺使用合同》而造成的直接经济损失851990元，可得利益损失4358323元，二项合计损失5210313元。3、本案本诉、反诉费、保全费均由金华康公司承担。事实和理由：2018年3月，李昌志拟在长沙市家餐馆，恰好在天区解放西路的户外广告栏里发现了金华康公司开发的长沙市天心区王府井商业广场ＤＣ座二、三、四楼商铺的招租广告。李昌志便接广告地址找到了发布招租广告的香港唐安公司，该公司的办公场所设立在黄兴中路62号12楼，与金华康公司合署办公。李昌志向香港唐安公司的工作人员段某了解王府井商业广场Ｃ座二、三四楼离铺出租的基本情况时，段某介绍称王府井商业广场ＢＣ座二、三、四楼商铺属于金华康公司所有，香港唐安公司与金华康公司是合资、股东关系，受金华康公司的委托对该商铺行使出租、管理的权利。李昌志问段某是否有金华康公司的授权委托，段某立即出具了金华康公司向香港唐安公司出具的《授权委托书》，李昌志看了《授权委托书》后，问段某《授权委托书》称“兹委托我司合资、入股公司，唐安公司负责此项目的各项工作”是什么意思，段某说:“各项工作是指管理、招商、出租由唐安公司负责的意思”。为了掌握金华康公司委托香港唐安公司出租上述商铺的证据，李昌志当场用手机把金华康公司出具给香港唐安公司的《授权委托书》拍了下来。李昌志在完全了解了香港唐安公司系受金华康公司委托而与之签订《商铺使用合同》的情况后，于2018年4月2日与香港唐安公司签订了涉案的《商铺使用合同》（实为租赁合同）。该合同约定香港唐安公司为甲方，李昌志为乙方;合同第二条约定商铺坐落于王府井商业广场ＢＣ栋三楼，建筑面积312平方米，使用面积250平方米。合同第三条约定本合同期限为六年，即自2018年4月2日起至2024年4月1日止。合同第五条约定:乙方需在合同签订之时足额缴交三个月租金人民币187200元给甲方作为本合同的履约保证金;每月租金ＲＮＢ:62400元／月，每季度支付一次;物业管理费ＲＭＢ:12元／平方，每半年支付一次;自本合同签订之日起2个自然日内，乙方应一次支付三个月租金给甲方，共计187200元。合同签订后，李昌志全面的履行了合同约定义务，同时投入装修、技术转让费、添置设备等资金100多万元，餐厅如期开业。经过一段时间的艰苦创业，李昌志经营的“老佛爷”餐厅生意红火，高峰期营业额达到了40多万元／月。2019年6月，金华康公司突然向李昌志送达《工作联系函》，声称因香港唐安公司拖欠了金华康公司的租金，已于4月1日与香港唐安公司解除了租赁合同，要求李昌志于3日内将承租的物业腾退交付给金华康公司。6月21日下午4时许，金华康公司强行停电、停水，致使李昌志餐厅无法营业。由于金华康公司采取停水、停电等强制手段致使李昌志餐厅不能营业，造成金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》无法继续履行，给李昌志造成了投入餐厅建设的直接经济损失100多万元，合同后期可得利益损失800多万元。现金华康公司起诉李昌志返还王府井商业广场BC栋三偻的商铺。被告（反诉原告）认为，金华康公司委托香港唐安公司与被告（反诉原告）签订的《商铺使用合同》，依法对金华康公司直接产生法律的约束力，金华康公司与香港唐安公司解除《商铺租赁合同》，不影响金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》继续履行。金华康公司采取停水、停电等强制手段，致使李昌志餐厅停止营业已有二个多月了，造成餐厅的客源流失，现已无法经营。综上所述，被告金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》，依法对金华康公司直接产生法律的约束力，金华康公司与香港唐安公司解除《商铺租赁合同》，不影响金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》继续履行。金华康公司采取停水、停电等强制手段，致使李昌志餐厅停止营业已有二个多月了，造成餐厅的客源流失，现已无法继续营业，其《商铺使用合同》无法履行，李昌志亦无法达到在金华康公司委托香港唐安公司与之签订《商铺使用合同》时的经济目的，金华康公司委托唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》应当依法解除。同时，我国《合同法》规定，合同解除后，受损失的一方有权要求违约一方赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此可见，李昌志的反诉请求符合法律的规定，请依法支持反诉请求并驳回金华康公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年12月29日--2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人香港唐安公司签订《租赁合同》，并约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋（以下简称该物业）出租给乙方，乙方租赁该物业用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用，打造娱乐新地标。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10内将该物业所有原租户清退完毕（四楼商户不计入在内）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司唐安（香港）娱乐投资管理有限公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与唐安（香港）娱乐投资管理有公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安（看港）娱乐投管理有限公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与香港唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，香港唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定香港唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。因此，香港唐安公司与金华康公司办公地址均在同一楼层相邻办公室。2018年4月2日，香港唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的李昌志签订《商铺使用合同》并约定，甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益。将王府井商业广场ＢＣ栋三楼，建筑面积312平米（使用面积250平米）的商铺供乙方作经营老城区品牌火锅为主的商品。租赁期限六年，从2018年4月2日起至2024年4月1日止，每月租金62400元，每季度支付。随后，李昌志装修了该商铺并进行经营。本院认为，本案被告（反诉原告）李昌志基于合同关系合法占有本案诉争商铺房屋，不构成物权侵权，本案实质法律关系诉争系合同之诉，并非侵权之诉。案外人香港唐安公司承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司又将案涉商铺租给李昌志使用，金华康公司亦承认香港唐安公司对案涉商铺的转租权，因此李昌志合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张在要求李昌志腾房之前，已经向香港唐安公司发出《解除合同通知函》解除租赁合同关系。对于是否与香港唐安公司有效解除租赁合同关系，金华康公司无有效证据证明，本院对此亦无法进行查实，且金华康公司与香港唐安公司就合同纠纷的解决有仲裁条款的约定。另，即便金华康公司曾向香港唐安公司主张解除租赁合同，在租赁期内的李昌志仍享有抗辩权，金华康公司不能基于物权而直接主张李昌志非法占有房屋而腾房，其与李昌志就商铺交还、租金计算与交付等所成争议，属合同纠纷，应该进行合同之诉予以解决。诉讼中，本院已向原告（反诉被告）金华康公司释明其所主张法律关系性质与案件事实不一致，但其仍主张进行侵权之诉，不变更诉讼请求。所以，原告（反诉被告）的起诉不符合条件，本院依法予以驳回。此外，如前所述，本案被告（反诉原告）李昌志基于与案外人香港唐安公司的《商铺使用合同》合法占有涉案商铺，现其提出反诉请求，要求与香港唐安公司解除《商铺使用合同》，由金华康公司承担合同解除的后果。因香港唐安公司没有参加本案诉讼，涉及到该公司的权利与义务在本案中无法处理，故对李昌志的反诉，本院依法驳回。但是，在原告金华康公司的本诉被依法驳回情况下，李昌志仍可就与金华康公司、香港唐安公司之间纠纷另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）长沙金华康房地产开发有限公司的起诉；二、驳回被告（反诉原告）李昌志的反诉。本案本诉案件受理费2446元、反诉案件受理费24136元，分别退还给原告长沙金华康房地产开发有限公司、反诉原告李昌志。保全费1770元，由原告长沙金华康房地产开发有限公司负担。如不服本裁定,可在裁定书书送达之日起十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇一九年十一月十四日法官助理余航书记员唐丹