河北省石家庄市藁城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0109民初3098号 原告：颜玉梅，女，1973年6月2日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王建明，河北龙洲律师事务所律师。 被告：王振杰，男，1970年9月22日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王军利，河北文源律师事务所律师。 被告：王振静，女，1981年10月4日出生，汉族，现住石家庄市赵县。 原告颜玉梅与被告王振杰、王振静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜玉梅及其委托诉讼代理人王建明、被告王振杰委托诉讼代理人王军利到庭参加了诉讼，被告王振静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还我向银行偿还的王振静名下贷款464319.36元及利息，利息自2017年7月5日始按月息1分计算至实际给付之日止；2、判令二被告赔偿我按市场价的房屋差价款暂定1000000元。事实与理由：我与被申请人王振静、王振杰房屋买卖合同纠纷一案石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民再154号民事判决书，该判决书认定因王振静、王振杰的违约行为，可能给我造成的损失，因我未提及，可另案解决。因在该案执行过程中我将剩余的购房款及王振静所欠银行的贷款全部还清，并且现在房屋市场价格上涨，依据中院判决书认定的事实二被告应当赔付我现在的市价房款，故依法诉至贵院，望依法判决。 原告为证明自己的主张提供如下证据在案佐证： 1、中国工商银行石家庄中华支行出具的王振静个人贷款结清证明一份、个人贷款提前归还凭证一份及原告通过乐玉英银行账号向中国工商银行石家庄中华支行偿还贷款的银行流水一份；拟证明原告颜玉梅代替王振静将涉案房屋所贷款项464319.36元偿还完毕； 2、石家庄市藁城区人民法院委托石家庄市博泰房地产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告一份、评估费票据一张；拟证明二被告因违约应当赔付原告涉案房屋的差价。 被告王振杰对以上证据进行质证：对证据1真实性无异议，对个人提前还款凭证有异议，原告偿还王振静的房屋贷款，没有与王振静进行沟通协商，未取得其本人同意，且王振杰对上述情况不知情，也不同意。原告自行偿还王振静的银行贷款，客观上是原告人为扩大的损失，对于上述贷款双方没有约定利息，因此，原告主张上述贷款的利息，没有依据。对证据2的三性不予认可，首先原告并非争议房屋的产权人，签订房屋买卖合同仅支付定金3万元，对于房屋不享有任何权利，相比于房屋合同中约定的95.8万元的房屋总价，占比极小，原告无权要求对房屋价值进行评估，法院委托评估应当通知本案所有被告，但王振杰未接到法院的鉴定通知。违背了被告的选择权，鉴定程序违法。另请法院核实鉴定包括送达是否向王振静本人送达了应诉、举证、开庭传票，鉴定摇号通知等手续。 被告王振杰辩称，1、房屋贷款46万多元是原告自己的行为造成的，在法院执行程序中，原告自行将房屋贷款进行偿还，但房屋买卖合同中对此并未约定。根据合同法规定，合同一方违约对方应采取措施防止损失扩大，本案中原告没有采取相应措施来避免损失扩大，相反原告自行偿还房屋贷款，人为造成了损失的扩大，对此法律规定不应要求赔偿；2、原告与王振杰签订房屋买卖合同，未取得房屋产权人王振静的授权，该合同效力待定，且签订合同后原告仅支付了定金3万元，不享有房屋的所有权，原告无权要求法院对房屋进行评估，原告主张房屋差价没有依据；3、房屋买卖合同中约定的损失金额过高，根据合同法司法解释的规定，当事人可以请求降低违约金，违约金的最高数额不能超出30%。原告仅缴纳3万元定金，且生效判决中已经双倍返还，因此，本案中考虑原告的损失时应以缴纳3万元定金为限进行确定损失。原告主张损失按房产市场价定损，既不合法也不合理；4、原告的起诉构成重复起诉，违背民事诉讼法一事不再理原则。法院在评估房产时未通知当事人到场，未经现场查勘，没有取得房屋产权人的认可和同意，处分了案外人的财产权利，程序违法。原告在签订合同时未对王振杰的代理手续进行审查，原告本身造成后续的诉讼及合同纠纷存有过错。综上请求法院驳回原告诉讼请求。 经本院审理，查明事实如下：原告颜玉梅因其与被告王振静委托卖房人被告王振杰及河北瑞友房产经纪有限公司（以下简称瑞友公司）2016年6月12日签订的《房屋买卖合同》发生纠纷后，本案原告颜玉梅曾于2016年11月3日以房屋买卖合同纠纷为由将王振静、王振杰、瑞友公司向本院提起诉讼，要求合同继续履行。原一审查明事实如下：2016年6月12日，原告颜玉梅（乙方）与被告王振静委托卖房王振杰（甲方）及被告瑞友公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定，该房产坐落于阿里，建筑面积为157.15平方米，成交价格958000元，此房价包括烟机、灶具、消毒柜、整体橱柜、柜机空调1个、挂机空调4个；乙方交付给甲方购房定金30000元。乙方于2016年12月11日前支付购房首付款498000元，由丙方代收。剩余房款460000元，乙方将委托丙方代为办理银行贷款。丙方协助甲、乙双方办理过户，过户费用由乙方承担。合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙方应协商解决，协商不成，由石家庄仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告依约于2016年6月12日给付被告王振静购房定金30000元（被告王振杰代王振静收取，并由被告王振杰代书收条一份），支付被告瑞友公司中介费7000元。现被告王振静及其委托卖房人王振杰因争议房屋涨了四、五十万元，而单方要求原告加价，原告拒绝其加价要求后，被告王振杰明确表示拒不履行合同义务（2016年10月26日原告颜玉梅与被告王振杰及乐玉英等人的录音可以证实）。原告表示可一次性全额给付房款，要求尽快履行购房合同。本院另查明，原、被告争议房屋位于石家庄市藁城区，被告王振静于2011年8月15日与石家庄盛宇房地产开发有限公司签订合同购得该房屋，并办理了预售房屋备案，该房屋建筑面积157.15平方米，总价714853元，被告王振静首付214853元，余款500000元办理了30年按揭贷款，争议房屋的《商品房买卖合同》及购房发票由被告王振静委托王振杰保管，王振杰签订协议时交给了被告瑞友公司，现在中介被告瑞友公司处。本院于2016年12月8日作出（2016）冀0109民初3572号民事判决，原一审认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王振静委托王振杰将诉争房屋出售，原告遂与王振杰签订了《房屋买卖合同》。原告依约给付了被告王振静房屋定金30000元，但被告王振静收到定金后拒不履行合同义务，违反法律规定，应全面履行《房屋买卖合同》义务。原告要求继续履行合同，且原告自愿并有能力一次性向被告支付剩余房款928000元，合同具备继续履行的条件，故双方的合同应继续履行。判决如下：一、原告颜玉梅、被告王振静、河北瑞友房产经纪有限公司继续履行2016年6月12日达成的《房屋买卖合同》；二、原告颜玉梅于判决生效后十日内给付被告王振静剩余房款928000元；三、被告王振静在原告付款后五日内协助原告颜玉梅办理房屋（位于石家庄市藁城区）权属变更登记，将该房屋产权变更到原告颜玉梅名下，过户费用由原告颜玉梅承担，并在权属变更登记后五日内将房屋及附属物（烟机、灶具、消毒柜、整体橱柜、柜机空调1个、挂机空调4个）交付原告颜玉梅；四、被告河北瑞友房产经济有限公司协助原告颜玉梅、被告王振静履行以上（二）、（三）项合同义务。 被告王振杰、王振静不服本院作出的（2016）冀0109民初3572号一审判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判决依法改判驳回被上诉人的起诉，本案诉讼费用由被上诉人承担。河北省石家庄市中级人民法院，查明事实与原一审查明无异。石家庄市中级人民法院认为，2016年6月12日颜玉梅、王振静（委托人王振杰）及河北瑞友房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然王振静称其并未委托王振杰出售涉案房屋，但依据双方签订的合同、视听资料等相关证据能够认定王振静出售房屋的事实。一审法院在王振静住处留置送达法律文书并不违反法定程序。王振静在一审首次开庭时并没有提出管辖异议，视为其放弃仲裁条款的约定，一审法院受理案件并无不妥。颜玉梅诉求继续履行合同，一审判决虽有四项内容但均是双方履行合同的具体内容，使判决内容更方便执行，并未超出诉讼请求范围，违反不告不理原则。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。河北省石家庄市中级人民法院于2017年3月20日作出（2017）冀01民终2989号判决，驳回上诉，维持原判。 二审判决生效后，被告拒不履行原一审判决。颜玉梅于2017年5月15日向本院申请强制执行，本院于2017年6月19日作出（2017）冀0109执775号执行通知书。在执行中，由于涉案房产在中国工商银行石家庄中华支行办理房屋按揭贷款，为了执行法院通知被告偿还银行贷款，但被告未在规定期限内将房屋贷款予以偿还。原告于2017年7月5日将该房屋剩余贷款共计464319.36元汇入工商银行石家庄支行，偿还清全部涉案房屋贷款。2017年7月13日通过河北银行将剩余房款463640.64元汇入本院执行账户。 在执行过程中，被告王振静不服二审判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年3月19日作出（2017）冀民申6150号民事裁定，指令河北省石家庄市中级人民法院再审本案。河北省石家庄市中级人民法院，再审查明事实除与原一审、二审查明的事实基本一致外，另查明，2016年6月12日，颜玉梅与王振静（王振杰代）及瑞友公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋总价及包含的用具，并约定颜玉梅在合同签订时交付给王振静购房定金30000元，颜玉梅应予2016年12月11日前支付购房首付款498000元，由瑞友公司代收，剩余房款460000元，由颜玉梅委托瑞友代为办理银行贷款等。合同签订后，颜玉梅于2016年6月12日给付被告王振静购房定金30000元，由王振杰代王振静收取，支付被告瑞友公司中介费7000元。2016年10月中下旬，王振静及王振杰明确表示不再出售涉案房屋，2016年11月3日颜玉梅以王振静、王振杰和瑞友公司为被告，诉至法院，要求继续履行购房合同。再审认为，本案的争议焦点问题有两个，一是王振杰代王振静签订的《房屋买卖合同》对王振静是否具有约束力；二是《房屋买卖合同》是否应当继续履行。对于第一个问题，按照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从房屋买卖合同签订的过程看，王振杰在合同签订前称房子是自己买的，只是登记在王振静名下，王振杰持有争议房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件，合同签订后王振杰将《商品房买卖合同》及购房发票交给了瑞友公司，由中介瑞友公司保管。被申请人颜玉梅和瑞友公司均称，在签订《房屋买卖合同》前，王振杰当面给王振静打过电话，所以颜玉梅有理由相信王振杰有代理权。且王振杰在一审法院2016年11月29日开庭时也陈述“在签订房屋买卖合同前，王振静对我说如果你看房子合适，你就将房子给卖了”，可见王振杰承认其是受王振静委托出售本案涉案房屋。房屋作为不动产，应以登记备案的人员为权利人，本案争议房屋登记被按在王振静名下，瑞友公司作为专门的房屋中介机构，对房屋登记备案的法律效力应当明知，《房屋买卖合同》6.2明确约定“甲乙双方如委托他人代为签订本合同的，应当由代理人出具经过公正的授权委托书”，虽然王振杰称是受王振静委托，又说自己是房屋的实际购买人，但瑞友公司既未对王振杰的说法予以核实，亦未要求王振静出具书面的委托手续，在合同签订过程中存在过错。颜玉梅虽然有理由相信王振杰有代理权，但在签订正式合同时并未要求王振杰出示正式的代理手续，亦存在过错。综合上述情形，《房屋买卖合同》签订过程虽不严谨，但应认定为各方当事人真实意思表示，对各方当事人具有法律约束力。对于第二个问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中三方于2016年6月12日签订《房屋买卖合同》，王振杰代王振静收取3万元定金，2016年10月中下旬，王振杰及王振静即明确表示不再出售涉案房屋，王振杰和王振静的行为构成预期违约。此时，颜玉梅仅支付3万元定金，该3万元定金数额相对于95.8万元的总房价而言所占比例极小。另外，《房屋买卖合同》第七条违约责任中，7.2约定“若乙方（颜玉梅）中途悔约，定金不退，定金甲方（王振静）丙方（瑞友公司）各得一半”，第7.3约定“若甲方中途悔约物业保证金不退，甲方应在悔约之日起叁日内将购房定金还给乙方，并另给付乙方相当于定金数额的违约金”。《房屋买卖合同》第八条约定其他事宜写明“甲方中途违约退给乙方房款的同时，赔付乙方当时市价的房款”。综合上述情形，在颜玉梅仅支付3万元定金的情况下，王振静、王振杰中途悔约，一二审法院判决王振静继续履行房屋买卖合同不当，应依双方约定的违约责任为依据予以处理。对于王振静提出的管辖异议问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条规定，一审法院审查后确定有管辖权的，在再审阶段，即便发回重审，人民法院亦不予审查，故对此异议不予审查。对于王振静、王振杰的违约行为，可能给颜玉梅造成损失，因颜玉梅在本案中未提及，可另案解决。被告王振杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。河北省石家庄市中级人民法院于2019年5月27日作出（2018）冀01民再154号判决，一、撤销本院（2017）冀01民终2989号民事判决和石家庄市藁城区人民法院（2016）冀0109民初3572号民事判决；二、再审申请人王振静、被申请人王振杰于本判决生效之日起十日内共同退还被申请人颜玉梅定金3万元，并另付违约金3万元；三、驳回被申请人颜玉梅的其他诉讼请求。但未对原告颜玉梅因其与被告王振静委托卖房人被告王振杰及河北瑞友房产经纪有限公司（以下简称瑞友公司）2016年6月12日签订的《房屋买卖合同》是否解除作出处理。基于此，本院终结执行。 本院审理查明的事实与原一、二审、再审、执行查明事实无异。 由原告申请本院委托，2019年12月16日石家庄市搏泰房地产评估咨询有限公司作出房地产评估报告，评估本案涉案房屋价值190.22万元，原告支付评估费15000元。 被告王振静经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。 由原告申请，本院于2019年7月8日作出（2019）冀0109民初3098号之一民事裁定，依法冻结被告王振静、王振杰名下存款150万元或者查封王振静名下位于阿里房屋一套（在价值150万元范围内）。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同虽有瑕疵但系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，2016年6月12日原告依约给付了被告王振静房屋定金30000元。原告颜玉梅因其与被告王振静委托卖房人被告王振杰及河北瑞友房产经纪有限公司（以下简称瑞友公司）2016年6月12日签订的《房屋买卖合同》发生纠纷后，原告2016年11月3日以房屋买卖合同纠纷为由将王振静、王振杰、河北瑞友公司诉至本院，要求继续履行合同诉。本院2016年12月8日作出（2016）冀0109民初3572号判决，判决如下：一、原告颜玉梅、被告王振静、王振杰、河北瑞友房产经纪有限公司继续履行2016年6月12日达成的《房屋买卖合同》；二、原告颜玉梅于判决生效后十日内给付被告王振静剩余房款928000元；三、被告王振静在原告付款后五日内协助原告颜玉梅办理房屋（位于石家庄市藁城区）权属变更登记，将该房屋产权变更到原告颜玉梅名下，过户费用由原告颜玉梅承担，并在权属变更登记后五日内将房屋及附属物（烟机、灶具、消毒柜、整体橱柜、柜机空调1个、挂机空调4个）交付原告颜玉梅；四、被告河北瑞友房产经纪有限公司协助原告颜玉梅、被告王振静履行以上（二）、（三）项合同义务。被告王振静、王振杰不服提出上诉，石家庄市中级人民法院2017年3月20日作出（2017）冀01民终2989号民事判决，驳回上诉，维持原判。一、二审判决生效后，原告申请强制执行，在执行过程中，原告偿还了涉案房产名下尚未还清的贷款464319.36元，并将剩余房款463640.64元汇入本院执行账户，应视为原告对房屋买卖合同的完全履行。在执行过程中，被告王振静申请再审，石家庄市高级人民法院指定石家庄市中院进行审理，石家庄市中院2019年5月27日作出（2018）冀01民再154号民事判决，判决如下：一、撤销本院（2017）冀01民终2989号民事判决和石家庄市藁城区人民法院（2016）冀0109民初3572号民事判决；二、再审申请人王振静、被申请人王振杰于本判决生效之日起十日内共同退还被申请人颜玉梅定金3万元，并另付违约金3万元；三、驳回被申请人颜玉梅的其他诉讼请求。原一审判决颜玉梅、王振静继续履行2016年6月12日达成的《房屋买卖合同》，二审维持了原一审判决。再审，撤销了原一、二审判决，认为继续履行房屋买卖合同不当，但未在判决主文中对该房屋买卖合同进行处理。在诉讼、执行中被告王振静明确表示不履行合同约定的义务。庭审中，原告颜玉梅基于再审判决表示同意解除合同，被告王振杰同意解除合同。依法应准予解除原告颜玉梅与被告王振静委托卖房人被告王振杰及以下简称瑞友公司2016年6月12日签订的《房屋买卖合同》。合同接解除后，已履行的，根据合同履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿。原告在合同签订后按约定交付了定金，在一、二判决生效后，执行过程中支付了涉案房屋的贷款，又将剩余购房款汇入本院账户，履行了合同。被告王振静不履行协助过户义务，属违约方，应赔偿原告的损失。原告主张的损失为：1、代被告王振静偿还涉案房屋贷款464319.36元的利息；2、房屋差价损失，2019年12月16日涉案房屋评估价值190.22万元-购房合同约定价款95.8万元＝94.42万元。对于第1项中利息的损失与第2项的房屋差价损失有竞合，系两种计算损失的方法，故对原告第1项请求不予支持。第2项的损失，符合应当预见的因违反合同可能造成的损失的规定，本院予以支持。被告王振杰是合同签订的直接参与者，在合同的签订、履行过程中存有过错，致使合同解除，应与被告王振静共同承担上述损失。被告王振杰抗辩称，本案属重复起诉，因本案系原告主张因违约造成的损失之诉，立本案案由为房屋买卖合同是基于基础法律关系，不属重复起诉。被告王振静经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，符合缺席判决的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告王振静于本判决生效后五日内返还原告颜玉梅偿还的涉案房屋王振静名下贷款464319.36元； 二、被告王振杰、王振静于本判决生效后五日内共同赔偿原告因二被告违约给原告颜玉梅造成的损失94.42万元。 如果未按本判决指定期间履行给付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费17979元，本案适用简易程序减半收取为8990元，保全费5000元由被告王振静、王振杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  李华良 二〇二〇年七月二日 书记员  郭红杏