上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9122号原告：李荣荣，男，1978年10月7日生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。被告：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。上述二被告的共同委托诉讼代理人：郑建勇，男。上述二被告的共同委托诉讼代理人：韩霜，女。原告李荣荣与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称“昂然公司”)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“闽台公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月16日、8月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法于2019年8月26日转为普通程序，并再次于2019年9月23日进行第三次公开开庭审理。原告李荣荣的委托诉讼代理人罗卫东、被告昂然公司及闽台公司的共同委托诉讼代理人郑建勇、韩霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣荣向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告昂然公司于2015年4月15日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年7月31日解除；2、判令二被告立即返还原告已支付的购房款2,144,531元；3、判令二被告偿付原告以2,144,531元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年4月16日起至实际给付之日的利息；4、判令二被告赔偿原告无法实现购房目的的损失3,465,281元；5、判令二被告承担原告为本案支出的律师费30,000元。审理中，原告变更上述第1至第4项诉讼请求为：1、判令确认原告与被告昂然公司于2015年4月15日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；2、判令二被告立即返还原告已支付的购房款2,139,344元(计算方式为：2,250,000元÷30.5年×29年)；3、判令二被告偿付原告逾期返还房款的利息(以2,139,344元为本金，自2015年4月16日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；4、判令二被告赔偿原告无法实现购房目的的损失3,309,993元[(按照每间商铺66,000元/年+每套住宅22,000元/年的标准)×29年×3套-2,139,344元；再按被告应承担60%的责任计算得出损失金额]。事实和理由：2015年4月16日，原告与被告昂然公司签订二份《营业房使用权转让协议》，约定：原告支付被告2,250,000元，被告将位于上海市松江区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场S4区C25、C26、C27号建筑面积为192平方米的营业房使用权转让给原告。同时，被告昂然公司将该市场内20-102、20-201、20-202室建筑面积为150平方米的配套住宅提供给原告使用。使用权转让期限自2015年6月1日至2046年9月8日。之后，原告将2,250,000元支付被告闽台公司，并与其签订了《委托协议书》，委托其管理并招租上述营业房与配套住宅(以下简称“系争房屋”)。之后，原告收到了被告支付的2015年6月1日起至2016年12月31日止的租金。2017年4月17日，松江区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室通告：2017年5月31日前，市场内经营商户全部清退，市场全部关闭。2017年7月3日，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室通告：从2017年7月上旬开始，对食品城实施封闭式管理，货物只出不进，7月中旬起，对市场启动停水停电，同时组织清场，7月底市场彻底关闭。2017年7月11日，松江区规划和土地管理局致函上海种业(集团)有限公司(以下简称“种业集团”)与上海种子繁育中心(以下简称“种子繁育中心”)《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》。2017年7月17日，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出告知书：告知商户2017年7月25日起，食品城实施交通管制，货物只出不进；2017年8月10日，食品城市场全部关闭。综上，原告预期的30.5年经营权仅实现了1.5年，到2017年8月合同目的再无法实现。被告昂然公司是签约方，被告闽台公司是收款方，且由其向原告支付房租，二被告是关联公司，故应承担共同付款责任。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。被告昂然公司、闽台公司共同辩称,1、对于两被告共同承担责任无异议，但不同意解除二份《营业房使用权转让协议》，也不希望解除。此前市场关闭、无法经营是不可抗力导致，目前已经可以继续经营了。若法院认定合同应当解除，涉案食品城系于2017年8月10日全部关闭，系争房屋当日由被告控制及收回，因此确认合同于2017年8月10日解除。2、双方约定的使用权转让期限为30.5年，若合同解除，因被告已付清了自2015年6月1日起至2016年12月31日止的租金314,846元，故被告同意退还购房款1,935,154元。3、逾期返还房款的利息应自本案判决生效之后开始计算，对于计算标准和计算的截止时间无异议。5、不同意赔偿原告主张的无法实现购房目的的损失。因市场关闭是不可抗力造成的，即使法院认定被告应支付该损失，对原告的计算方式也不予认可，即便按照原告计算方法，涉案商铺属于其他商铺，不是大通道商铺，2017年的租金标准是每年60,500元，涉案住宅2017年租金标准是每年24,000元。6、对于律师费，不同意支付。本院经审理查明，2015年4月15日，原告与被告昂然公司签订《营业房使用权转让协议》。其中，第一条约定：一份协议约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为192平方米的S4区-C25、C26、C27号营业房的使用权转让给原告；同时，被告昂然公司将上述市场内建筑面积为150平方米的20-102、20-201、20-202室配套用房提供给原告使用。第二条约定使用权转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。第三条约定：以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为2,250,000元，于本协议签订时一次性全额付清。第四条约定原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。第七条约定：若原告系出于投资目的受让营业房使用权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金届时按闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。第九条约定：本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理该营业房和配套用房及其内部遗留物品。第十条约定违约责任：1、任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议。2、本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。第十一条约定免责条款：因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任。被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。当日，原告与被告昂然公司另外还签订一份《营业房使用权转让协议》。其中约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限，为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月15日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。2015年4月15日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告S4区C25、C26、C27号(20-102、20-201、20-202)租金2,250,000元，收款方式为刷卡。2015年4月15日，原告与被告昂然公司签订《委托协议书》一份，约定：原告将上述协议项下的S4区-C25、C26、C27号全权委托被告昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益权而无权参与被告昂然公司的经营管理。被告昂然公司应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告昂然公司市场内统一租金价格(被告昂然公司市场内统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和)的86%，原告无需为收取被告昂然公司支付的租金另行办理任何手续。原告同意被告昂然公司转委托被告闽台公司进行具体的管理工作等。若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末即12月31日，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。同日，原告另与被告昂然公司签订《委托协议书》一份，约定：原告将上述协议项下的配套用房20-102、20-201、20-202全权委托被告昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。被告昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益权而无权参与被告昂然公司的经营管理。被告昂然公司应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告昂然公司市场内统一租金价格(被告昂然公司市场内统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和)的86%，原告无需为收取被告昂然公司支付的租金另行办理任何手续。若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末即12月31日，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。2015年度店铺租金及管理费标准：(一)玻璃房商铺租金为50,000元/年/间；(二)大通道商铺租金为45,000元/年/间；(三)小通道商铺租金为40,000元/年/间；(四)其他商铺租金为37,000元/年/间；(四)个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；(五)商铺管理费执行统一标准：5,000元/年/间。二、住宅租金及管理费标准：(一)住宅楼1-4层的租金为15,000元/年/间；(二)住宅楼5-7层的租金为13,000元/年/间；(三)住宅管理费执行统一标准：1,000元/年/间。2016年度店铺租金及管理费标准：(一)玻璃房、大通道商铺租金为60,000元/年/间；(二)小通道商铺租金为58,000元/年/间；(三)其他商铺租金为55,000元/年/间；(四)个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；(五)商铺管理费执行统一标准：8,000元/年/间(三年不变)。二、2016年住宅租金及管理费标准：(一)住宅楼1-4层的租金标准为24000元/年/间(三年不变)；(二)住宅楼5-7层的租金为22,000元/年/间(三年不变)；(三)住宅管理费执行统一标准：1,200元/年/间(三年不变)。2017年度店铺租金及管理费标准：(一)玻璃房、大通道商铺租金为66,000元/年/间；(二)小通道商铺租金为63,800元/年/间；(三)其他商铺租金为60,500元/年/间；(四)个别商铺加面积租金为0.60元/平方米/天；(五)商铺管理费执行统一标准：8,000元/年/间。二、2017年住宅租金及管理费标准：(一)住宅楼1-4层的租金标准为24000元/年/间；(二)住宅楼5-7层的租金为22,000元/年/间；(三)住宅管理费执行统一标准：1,200元/年/间。系争商铺是其他商铺。之后，被告将系争营业房及配套住宅对外出租。被告闽台公司向原告付清了自2015年6月1日起至2016年12月31日止系争营业房及配套住宅的租金314,846元(87,290元及227,556元)。另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为种子繁育中心。被告昂然公司(曾用名上海天问农产品发展有限公司)基于其与种子繁育中心的上级公司即种业集团签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可，亦通过了相应的建筑工程消防验收。涉案上海国际食品城的建立得到了相关单位的批复同意。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向种子繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。2017年7月17日，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发布告知书，告知各位商户：沪松公路XXX号上海国际食品城存在违法改变土地用途、违法经营、违法居住、违法排污等行为，影响消防安全、食品安全和社会公共安全。根据相关要求，食品城所在区域已经列入市级重点整治区块，必须彻底关闭。在前期多次通告、告知情况下，为确保市级区块各项整治任务按时完成，近期将对食品城继续进行依法整治，再次将时间节点告知如下：一、2017年7月25日起，食品城实施交通管制，货物只出不进；二、2017年8月10日，食品城市场全部关闭。再查明，2019年2月22日，原告自被告处接收20-201、20-202、11-601室配套住宅。2019年10月11日，原告将20-201、20-202、11-601室配套住宅返还给被告。原、被告一致确认上述房屋此期间段内的租金或费用是免于收取的，且与本案无关。2019年5月13日，原告为本案诉讼委托上海积步律师事务所代理参加本案一审诉讼，律师服务费约定为30,000元。2019年5月21日，上海积步律师事务所向原告开具金额为30,000元的律师服务费的上海增值税普通发票。以上事实，有《营业房使用权转让协议》、收据、《委托协议书》、告知书、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”、公告及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，关于《营业房使用权转让协议》的性质和效力问题。虽然当事人对此持有不同意见，但本院认为该协议性质为房屋买卖合同。理由如下：一则，协议中并无“租赁”的字样。二则，协议约定若在2037年1月18日前出现约定情形导致无法履行或终止的，则政府有关部门给予的与营业房和配套用房相关的补偿归原告所有，已收取的转让费不予退还。若在2037年1月19日以后出现前述情形，则不予补偿，已收取的转让费不予退还。此情与房屋租赁合同的特征不吻合。三则，双方实际履约中采用的“包租”经营模式亦与租赁特征不符。另外，营业房使用权转让协议是当事人真实意思表示，不存在无效情形。虽然涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。其次，关于营业房使用权转让协议之状态。鉴于双方合同履行中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，在此情况下，原告行使合同解除权并无不妥，且被告对此亦无异议，故本院予以确认。至于解除时间，原、被告均确认为2017年8月10日，本院依法予以确认。最后，关于合同解除的后果处理问题。对此，根据民事诉讼“不告不理”之原则，该问题应围绕双方诉请展开。其一，原告要求退还剩余购房款并无不妥，故予以支持，但根据原告占有使用涉案房屋的年限，本院认为金额应为2,084,665元；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但起算时间，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月11日起算为宜。其二，关于原告主张的无法实现购房目的之经济损失，其实质应为可得利益损失。而本案中，一则，二被告明知涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，仍以所谓的使用权转让方式对外出售用于商业经营和人员居住，致使涉案房屋因土地批准用途与实际用途不符而被整治，最终导致合同目的无法实现而解除，二被告的行为显然存有过错；作为购买方的原告，其在缔约时应当对涉案房屋及土地性质进行审慎的审查和注意义务，而原告在明知或应当知道涉案房屋及土地性质的情况下，仍以使用权转让的方式购买涉案房屋，可见其自身对由此可能造成的合同目的不能实现之风险亦存在明知和放任的过错；二则，涉案房屋毕竟是划拨土地上所建房屋，土地性质为农业配套用地，不可能按照商用目的衡量其租金价格；三则，所谓租金收益的获取，是建立在食品城能按照以往模式运行下去的基础上才有期待可能性，而该前提显然已因整治而不具备。四则，能否获取租金收益还易受到人为、市场、政策等因素的影响，存在诸多不确定性。综合以上因素，本院酌情确定二被告赔偿原告损失1,148,043元。其三，关于律师费的主张亦缺乏合同及法律依据，亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李荣荣与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月15日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；二、被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李荣荣购房款共计2,084,665元并支付相应的利息(以2,084,665元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月11日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李荣荣损失1,148,043元；四、驳回原告李荣荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54,305元，由原告李荣荣负担21,722元(已付)、由被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担32,583元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  魏婷婷人民陪审员  姚春星二〇一九年十一月二十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……