上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初6977号原告(反诉被告)：曲凌雁，女，1965年8月14日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：范文兵，男，1967年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：上海宝龙精骏房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。原告曲凌雁、范文兵与被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙精骏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，宝龙精骏公司向本院提起反诉，本院经审核后遂与本诉合并予以审理。后因本案案情复杂，本院于2019年6月4日作出(2019)沪0112民初6977号民事裁定，将本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。曲凌雁、范文兵，宝龙精骏公司的委托诉讼代理人施燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵向本院提出本诉诉讼请求：1.判令宝龙精骏公司将坐落于上海市闵行区吴泾镇尚义路39弄《吴泾宝龙广场》2号5层503室(以下简称涉案房屋)交付给曲凌雁、范文兵。2.判令宝龙精骏公司协助曲凌雁、范文兵办理涉案房屋的过户登记手续。3.因宝龙精骏公司原因造成的交房时间违约，宝龙精骏公司应秉承甲乙双方平等原则给与曲凌雁、范文兵相应经济赔偿，具体赔偿金额根据合同双方计算至实际交房日止。事实与理由：2016年10月21日，宝龙精骏公司(甲方、卖方)与曲凌雁、范文兵(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，合同签订后，曲凌雁、范文兵于2017年4月19日已结清支付购房全部房款，总计人民币(币种下同)4,927,699.00元，其中2016年12月13日分期支付首付款2,467,699.00元，2017年4月19日支付银行贷款2,460,000.00元。合同第十一条约定，甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。至2018年6月30日，针对曲凌雁、范文兵所购买的闵行区吴泾镇尚义路39弄《吴泾宝龙广场》2号5层503室并无任何不可抗力，宝龙精骏公司应根据合同向曲凌雁、范文兵交房并办理房屋过户手续。但自2018年7月2日，曲凌雁、范文兵持宝龙精骏公司发出的《收楼通知书》到宝龙精骏公司处接洽交房事务未果，期间曾多次与宝龙精骏公司沟通，均无明确回复，始终未果，为此曲凌雁、范文兵不得不就此事对宝龙精骏公司提起诉讼。被告(反诉原告)宝龙精骏公司针对本诉辩称，不同意曲凌雁、范文兵的全部本诉诉讼请求。合同签订后，曲凌雁、范文兵除了第一笔购房款按约支付外，其余三笔均存在逾期付款情形，最后一笔246万元房款逾期121天，根据双方预售合同第七条约定，如曲凌雁、范文兵不能按照合同约定时间付款，应该支付逾期付款违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算。宝龙精骏公司多次催告，曲凌雁、范文兵均未支付该逾期付款违约金，宝龙精骏公司依据合同补充条款7.1条约定，有权拒绝交房，且无需承担违约责任。宝龙精骏公司同意在曲凌雁、范文兵支付逾期付款违约金后向其交付房屋并办理过户手续。被告(反诉原告)宝龙精骏公司向本院提出反诉诉讼请求：判令曲凌雁、范文兵支付宝龙精骏公司逾期付款违约金94,168.80元。事实与理由同辩称意见一致。原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵针对反诉辩称，不同意宝龙精骏公司的反诉诉讼请求。曲凌雁、范文兵虽存在逾期支付房款的行为，但系经过宝龙精骏公司的售楼员和财务同意，不构成违约。2016年10月21日签预售合同时，曲凌雁、范文兵看到交款时间即对该时间有异议，但售楼员姚鹏称没关系，预售合同系统一格式，实际付款时间与公司说明情况便可。实际付款时，宝龙精骏公司的财务对付款时间有些疑问，姚鹏称已经和公司沟通过，财务便收下房款。整个付款过程中，无人告知需支付违约金。宝龙精骏公司应是认可了曲凌雁、范文兵的实际付款时间。直到2018年7月2日去收房时，被新上任的售楼员告知有违约金，但也称可对违约金申请减免。曲凌雁、范文兵得知这个情况后一直在与宝龙精骏公司交涉违约金减免的情况，要求宝龙精骏公司给出明确的违约金数额,但一直未给予明确答复，也未说明违约金的产生方式。2018年11月26日，宝龙精骏公司第一次发送了催款函，催款函上的数字也与曲凌雁、范文兵7月2日得知的数字不符。故对宝龙精骏公司提出的反诉请求不予认可，不应该支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，宝龙精骏公司(签约甲方、卖方)与曲凌雁、范文兵(签约乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》。《预售合同》正文条款(第１页－第30页)与本案有关的主要条款如下：一、第二条及第三条：乙方向甲方购买涉案房屋,暂测房屋建筑面积为264.99平方米，单价每平方米18,595.79元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币4,927,699.00元。二、第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。三、第十一条：甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。四、第十二条：甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任，即自第91日至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。五、第二十九条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。六、附件一(付款方式和付款期限)：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1.乙方于2016年10月21日与甲方签约，并付首付房款计1,007,699.00元；2.乙方于2016年10月30日前应支付房款计1,000,000.00元；3.乙方于2016年11月28日前应支付房款计460,000.00元；4.乙方于2016年12月20日前应支付房款计2,460,000.00元。《预售合同》正文条款后附《补充条款一》(第31页－第43页)中与本案有关的主要条款如下：(一)第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定：１.如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项(包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金)，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。……4.因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则(1)买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。(2)如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人逾期交房的，本合同继续履行，且出卖人除支付上述违约金外，无需支付其他违约责任。(二)第九条对商品房交接的补充约定：1.出卖人发出交付通知的，即为出卖人已完全适当履行了合同约定的该房屋交付通知义务，买受人应在购房合同所述的书面交付通知规定的时间内(如没有规定，则在交房通知送达后７日内)到出卖人指定地办理接房手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用(包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。否则视为买受人未付清房款及其他款项，出卖人有权拒绝交房。且买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。(三)第二十条按揭可行性：2.买受人确认其已向按揭银行或相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭银行(或按揭办理机构)拒绝办理按揭贷款或延期放款时，买受人必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款。(四)第二十一条首付款和按揭款：买受人应按照购房合同约定的期限和金额向出卖人支付首付房款，并应在购房合同签署之日起六十日内完成按揭贷款并将贷款部分房款支付至出卖人账户。1.买受人应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款银行／公积金审批机构所要求的条件，或买受人条件不足以取得足额按揭贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等)导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向出卖人支付利息，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。２.买受人应在签约当日准备完毕符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请材料，并于签约后十日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金审批机构(统称为“银行”)提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请材料……。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保银行会批准买受人的按揭贷款申请，且出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。2016年10月15日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款30,000元。2016年10月18日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款500,000元。2016年10月21日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款477,699元。2016年10月31日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款710,000元。2016年11月30日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款318,000元。2016年12月13日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款432,000元。2016年12月13日，宝龙精骏公司向曲凌雁出具收到2,467,699元房款的收款收据。2017年3月17日，曲凌雁、范文兵与案外人上海农商银行就系争房屋按揭贷款签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额为2,460,000元。2017年4月19日，上海农商银行放款，直接将2,460,000元支付至宝龙精骏公司账户，该按揭贷款于次日到达宝龙精骏公司账户。至此，曲凌雁、范文兵已付清全部购房款。2018年6月6日，上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号登记至宝龙精骏公司名下。2018年6月28日，宝龙精骏公司向曲凌雁发出《收楼通知书》，告知本涉案房屋已取得四方验收合格标准，符合交付条件，约定交房日期为2018年6月30日；并提示务必于办理收楼手续前结清商品房买卖合同约定的包括但不限于房屋价款、房屋面积误差款、逾期违约金及其他应付款项等，否则宝龙精骏公司将根据商品房买卖合同之约定拒绝办理房屋验收交接手续。《收楼通知书》中未明确逾期付款违约金的具体金额。2018年11月26日，宝龙精骏公司向曲凌雁发出催款函，函告曲凌雁于2018年11月30日前，一次性付清相应逾期付款违约金94,169元(暂计至2017年4月20日)。曲凌雁于2018年11月29日签收了该催款函。以上事实，由曲凌雁、范文兵提供的《上海市商品房预售合同》、银联签购单、收款收据、上海农商银行个人贷款借款凭证、《收楼通知书》，宝龙精骏公司提供的《上海市商品房预售合同》、收款明细表、《催款函》及快递物流跟踪信息，法院依职权调取的上海市不动产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。诉讼中,曲凌雁、范文兵还提供了《超过120天违约金减免登记明细表》及相关微信等聊天记录，宝龙精骏公司对其真实性不予认可。本院认为，曲凌雁、范文兵与宝龙精骏公司就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。本案的争议焦点在于曲凌雁、范文兵是否存在逾期支付房款的违约行为,以及曲凌雁、范文兵在已支付房屋总价款但未支付逾期付款违约金时宝龙精骏公司能否拒绝履行交房义务?针对以上争议焦点，本院分析如下：一、曲凌雁、范文兵存在逾期付款行为，且应向宝龙精骏公司支付逾期付款违约金。根据涉案合同约定，曲凌雁、范文兵应于2016年10月21日前支付首付房款1,007,699元(第一笔)，于2016年10月30日前支付房款1,000,000元(第二笔)，于2016年11月28日前支付房款460,000元(第三笔)，于2016年12月20日前支付房款2,460,000元(第四笔)。且若存在第四笔按揭贷款延期放款时，曲凌雁、范文兵必须按照合同约定的期限一次性付清全部房价款。合同实际履行中，曲凌雁、范文兵除第一笔首付房款按期支付以外，其余三笔房款均存在逾期支付情形，第二笔房款中的710,000元逾期1天、290,000元逾期31天，第三笔房款中的28,000元逾期2天、432,000元逾期15天，第四笔按揭贷款逾期121天。庭审中，曲凌雁、范文兵自认，第二笔、第三笔逾期，因其部分存款需等到期后取出才能向宝龙精骏公司支付；贷款部分逾期支付，原因之一系曲凌雁、范文兵提供的贷款证明材料有问题而需重新提供，但其工作单位正值寒假期间，只能寒假后才开具相关证明材料，导致放款延后。而曲凌雁、范文兵答辩称逾期支付房款系经过宝龙精骏公司售楼员和财务同意，但未提供相关证据证明，对该意见本院不予采信。可见，曲凌雁、范文兵未按照合同约定的时间支付房款构成违约，宝龙精骏公司要求曲凌雁、范文兵支付逾期付款违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。但对违约金金额的认定，本院认为，从在案证据看，宝龙精骏公司从2018年6月28日向曲凌雁发出《收楼通知书》，直至2018年11月26日宝龙精骏公司向曲凌雁发出催款函，期间长达近五个月。宝龙精骏公司在收取了曲凌雁、范文兵全额购房款后，未及时、明确向曲凌雁、范文兵主张逾期付款违约金，并以此拒绝向曲凌雁、范文兵交付系争房屋，进而扩大了曲凌雁、范文兵的损失，故本院结合损失情况，对逾期付款违约金计算标准调整为按逾期未付款额的日万分之一计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，经计算，曲凌雁、范文兵应向宝龙精骏公司支付的逾期付款违约金应为31,389.60元。二、曲凌雁、范文兵在已支付房屋总价款但未支付逾期付款违约金时，宝龙精骏公司基于合同约定有权拒绝履行交房义务。根据合同补充条款一第七条约定，“如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项(包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金)，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。”根据该约定，鉴于曲凌雁、范文兵存在逾期支付房款并产生违约金，在曲凌雁、范文兵未全额支付房价款及相关违约金前，宝龙精骏公司有权不予交付系争房屋，故曲凌雁、范文兵要求宝龙精骏公司支付延期交房的违约赔偿金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。宝龙精骏公司同意在曲凌雁、范文兵支付逾期付款违约金后交付系争房屋并协助办理产证，于法无悖，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币31,389.60元；二、原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵履行上述第一项判决主文的义务后十日内，被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司向原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵交付上海市闵行区吴泾镇尚义路39弄《吴泾宝龙广场》2号5层503室房屋，并协助原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵办理将上述房屋产权过户登记至原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵名下的手续；三、驳回原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告(反诉被告)曲凌雁、范文兵负担。反诉案件受理费1,077.11元，由被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  张 鑫人民陪审员  王晓蕾二〇一九年九月十八日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。