广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6592号原告：傅伟庆，男，1970年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。被告：黄志涛，男，1967年2月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：邱亦彬，广东国智律师事务所律师。原告傅伟庆与被告黄志涛建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用简易程序，2019年8月5日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，2019年9月4日裁定转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序，2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告傅伟庆，被告黄志涛的委托诉讼代理人邱亦彬于2019年8月5日到庭参加诉讼。原告傅伟庆及其委托诉讼代理人袁朝晖，被告黄志涛的委托诉讼代理人邱亦彬于2020年12月8日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅伟庆向本院提出诉讼请求：1.判令黄志涛向傅伟庆返还购地款28965859元；2.案件受理费、财产保全费、保全担保费由黄志涛负担。事实与理由：傅伟庆与黄志涛于2017年10月15日签订《房屋买卖合同》，约定黄志涛以3200万元向傅伟庆出售位于广州市花都区狮岭镇雄狮大街*号的物业（已有建筑面积2800平方米，空地2383.9平方米）。黄志涛于2018年3月8日及3月9日将已有建筑的101、102商铺过户至傅伟庆的妻子郭伟群名下，2018年4月25日将103、104商铺及二至六层过户至傅伟庆名下。根据税务机关核定及黄志涛签名认可，上述已有建筑2800平方米共计价值5359560元。合同约定同时转让傅伟庆空地2383.9平方米，但黄志涛自签订合同始即明知地块已被国土资源和规划部门启动闲置土地认定程序，却向傅伟庆恶意隐瞒客观上已不具备交易条件的事实，导致空地迟迟未能依约过户至傅伟庆名下。广东省广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114民初7521号民事判决，判令解除傅伟庆与黄志涛于2017年10月15日签订的《房屋买卖合同》关于土地使用权交易的约定。民事判决确认，傅伟庆已向黄志涛支付总购房购地款34325419元（傅伟庆向黄志涛付款27325419元及借款700万元折作向黄志涛支付购房款）。黄志涛实际多收傅伟庆购地款28965859元（34325419元-5359560元），应向傅伟庆返还。原告傅伟庆为证明主张，提供证据：1.广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7521号民事判决书；2.《房屋买卖合同》；3.税收完税证明，广东增值税普通发票；4.委托拍卖合同，存量房交易价格异议复核决定书；5.不动产权证；6.银行凭证；7.复函，催示告知函，闲置土地认定通知书等；8.律师函，收据，借款协议。被告黄志涛辩称，请求驳回傅伟庆的全部诉讼请求。1.因前诉（2018）粤0114民初7521号案件是傅伟庆起诉的依据，但该案尚在二审审理阶段，本案应当中止审理。2.傅伟庆请求金额超出前诉案件举证总额，不符合事实。3.认定书已明确土地闲置是因国土部门和规划部门登记不一致，国土部门已与其协商可合法建设该地块。4.傅伟庆主张其隐瞒事实，但前诉案件查明合同合法有效，其没有欺瞒事实。5.前诉案件复函中，土地并非不能转让，双方当事人签订的合同可以继续履行，系傅伟庆的偿还能力不足导致不能履行，系傅伟庆在前诉案件中提起合同解除权。被告黄志涛为证明主张，提供证据：1.闲置土地认定书；2.送达回证；3.证明；4.借款协议，收据。经审理查明：（一）黄志涛（卖方）与傅伟庆（买方）、案外人广州市南州房地产代理有限公司（中介方）于2017年10月15日签订《房屋买卖合同》和附件，约定：买卖位于广州市花都区狮岭镇雄狮大道*号的物业，已有建筑2800平方米，空地2383.9平方米，权属号0409024，成交价格3200万元，卖方收齐楼款当天移交物业，买方支付交易过户费用及税费。合同另约定其他事项。本院于2018年7月13日立案受理黄志涛与傅伟庆、郭伟群建设用地使用权转让合同纠纷一案，2019年2月12日作出（2018）粤0114民初7521号民事判决，判决解除黄志涛与傅伟庆于2017年10月15日签订的《房屋买卖合同》关于土地使用权交易的约定。黄志涛提出上诉，广东省广州市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）粤01民终12377号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决已发生法律效力。（二）在诉讼过程中，傅伟庆主张已支付34285419.38元，提供《支付转让款明细》列明22项。黄志涛抗辩共收到24885419.38元，认可第1至9项、第11至16项、第19项，合计21085419.38元。第1至9项：2017年9月7日50万元，9月19日30万元，9月21日20万元，9月30日20万元，10月15日50万元，10月23日150万元，11月14日20万元，12月8日30万元，12月13日20万元。第11至16项：2018年1月14日20万元，1月27日20万元，1月29日70万元，1月31日210万元，11月8日280万元，8315419.38元（2018年1月19日30万元，2月1日805万元，扣除34581元）。第19项：287万元（2018年5月1日、2日50万元，5月4日80万元，5月5日40万元，5月8日50万元，5月16日67万元）。关于第10项2017年12月27日100万元。生效民事判决审理查明，傅伟庆向案外人徐菀薇借款100万元，徐菀薇向黄志涛支付购房购地款100万元。关于第17项2018年2月13日300万元。傅伟庆提供银行凭证，证明案外人黄树洪于2018年2月13日向黄志涛转账支付300万元，摘要“支付傅伟庆购房款”。黄志涛确认该300万元系是确认已收购房购地款总额24885419.38元的构成款项。关于第18项2018年4月15日20万元。傅伟庆提供银行凭证，证明傅伟庆于2018年4月15日向案外人罗旭君转账支付20万元，附言“傅伟庆给黄志涛房款”。生效民事判决审理查明，傅伟庆于2018年4月15日向黄志涛指定收款人罗旭君支付20万元，认定为购房购地款。关于第20、21项2018年5月30日100万元、2018年6月26日100万元。傅伟庆提供银行凭证，证明傅伟庆于2018年5月30日向案外人何海明转账支付5万元20次，合计100万元，交易用途“支付房款”，傅伟庆于2018年6月26日向何海明转账支付100万元。傅伟庆主张第20、21项系购房购地款，黄志涛抗辩第20、21项中只有一项是购房购地款，双方在前诉诉讼过程中已确认另一项用于偿还徐菀薇的借款。生效民事判决审理查明，傅伟庆于2018年5月30日及6月26日向何海明各支付100万元，审理认为，双方确认其中100万元用于偿还徐菀薇的借款，本院予以确认。关于第22项700万元。生效民事判决审理认为，黄树洪于2018年2月13日向傅伟庆出借700万元，虽没有证据证明黄树洪向傅伟庆指定的黄志涛账户支付700万元，但黄志涛确认收取该笔款项，在双方签订补充协议时已核算计入已收购地购房款。该笔700万元实际是黄志涛把傅伟庆应支付购房购地款700万元作为借款以黄树洪名义出借傅伟庆，以房款抵作借款没有损害傅伟庆的利益，本院确认黄志涛已经收取该购房购地款700万元。（三）坐落于广州市花都区狮岭镇雄狮大道*号101、102商铺土地批准用途商服用地，103、104商铺土地批准用途商业，二至六层土地批准用途住宅，登记原权属人黄志涛。101、102商铺于2018年3月8日、9日转移登记权属人郭伟群，103、104商铺及二至六层于2018年4月25日转移登记权属人傅伟庆。2018年3月1日缴纳土地增值税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、增值税、契税、城市维护建设税、印花税：101商铺，181.04平方米，合同日期2018年1月25日，合同金额72万元，核定不含税计税金额781085元；102商铺，124.89平方米，合同日期2018年1月25日，合同金额50万元，核定不含税计税金额591358元；103商铺，127.16平方米，合同日期2018年2月7日，合同金额51万元，核定不含税计税金额602106元；104商铺，193.87平方米，合同日期2018年2月7日，合同金额775000元，核定不含税计税金额836440元。黄志涛与案外人广东天平拍卖有限公司于2018年1月31日签订《委托拍卖合同》，委托公开拍卖花都区狮岭镇雄狮大道*号二至六层，建筑面积2213.9平方米，保留价2656000元。广州市花都区地方税务局于2018年3月14日出具《存量房交易价格异议复核决定书》，复核决定位于花都区狮岭镇雄狮大道43号二至六层的转让存量房屋单价每平方米1151.59元，核定不含增值税总价2548571.43元。2018年4月20日缴纳教育费附加、地方教育附加、个人所得税、增值税、契税、城市维护建设税、印花税：二至六层，2213.09平方米，合同日期2018年2月27日，核定不含税计税金额2548571.43元。（四）广州市花都区人民政府于2002年4月11日登记核发花国用（2002）字第04191363号国有土地使用证，座落于广州市花都区狮岭镇联合村杨赤公路南侧土地使用者黄志涛，地号0409024，用途住宅用地（商住），使用权面积2383.93平方米。广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年11月20日复函，“广州市花都区狮岭镇联合村杨赤公路南侧的土地于2002年4月2日取得《建设用地规划许可证》（SL_狮2002036），用地单位：黄志涛；用地项目名称：商业、住宅用地；用地位置：狮岭镇杨赤公路南侧；用地面积：5336.3平方米。在现行城市总体规划中，该地块规划在适建区；在现行土地利用总体规划中，该地块规划为城乡建设用地；在现行控制性详细规划中，该地块规划为商业商务设施用地（B1/B2），容积率3.5，建筑密度40%，绿地率35%”；2020年4月7日复函，“根据现行广州市控制性详细规划，来函所指地块规划为商业商务设施用地（B1/B2），容积率≦3.5，建筑密度≦40%，绿地率≧35%。用地性质与所提供查册表中显示‘住宅用地’的土地用途不一致。如土地使用权人确需修正地块的用地性质的，依据《广州市城乡规划程序规定》第九条规定，可向市规划和自然资源局提出书面申请，并提交控制性详细规划局部修正方案等资料。市规划和自然资源局对申请事由及控制性详细规划局部修正方案进行审查，根据城市发展的需要进行评估，经评估必要性及可行性后，方进入调整程序，具有不确定性。未调整控规前，各项技术指标仍然按照现控规控制”；2020年11月11日复函，“在2017年10月15日，来函所指地块控制性详细规划为商业商务设施用地（B1/B2），容积率≦3.5，建筑密度≦40%，绿地率≧35%。2017年10月15日至今，该地块控制性详细规划未调整”。（五）在诉讼过程中，傅伟庆不同意委托评估，黄志涛向本院申请委托评估，预缴评估费用69300元，本院摇珠选定评估机构。深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司广州分公司于2019年9月25日现场勘查，2019年12月24日出具深国咨（广分）评字[2019]-F120101号《房地产估价报告》，价值时点2017年10月15日。101铺2371624元，102铺1561125元，103铺1589500元，104铺2539697元，二至六层11065450元，土地面积1156.57平方米，建筑面积2840.05平方米，评估总值19127396元。南侧土地面积2383.93平方米，容积率3.5，规划用途商住用地的土地单价每平方米9555元，评估总值22778451元，规划用途商业商务设施用地的土地单价每平方米6335元，评估总值15102197元。傅伟庆和黄志涛收到鉴定人书面答复后有异议，经本院依法通知，鉴定人欧某于2020年5月20日到庭进行解释、说明。傅伟庆和黄志涛确认，签订合同时没有区分房屋和土地使用权价款。傅伟庆主张：其基于土地的价值购买房屋及土地，双方已通过拍卖方式确定价格，房屋的价值通过税收完税证明和拍卖价格可以证明是500多万元。评估报告只需核算房屋和土地的价值比例，应单列评估土地闲置状态时房屋及土地被政府部门收回的补偿价值。其基于房屋的土地及空地的商业价值签订合同，原打算拆除房屋后进行重建，房屋的评估价值过高，偏离签订合同目的。黄志涛自建房屋，房屋适用商品房标准的评估结果高于市场交易价格。黄志涛抗辩：没有约定以拍卖方式确认房屋价值，系傅伟庆在过户登记中为规避税费而采取拍卖方式，以明显低于市场价格的方式进行报税。规划和自然资源部门复函土地规划用途是商业商务设施用地，不是商住用地，该区域商住用地容积率不超过2.5，不存在3.5，评估机构没有说明引用数据来源，房屋评估价格过低。本院征询如何区分房屋及土地使用权价值。傅伟庆主张：不同意按照评估报告的价值按比例区分房屋和土地价值，土地价值应以已支付总款扣除已缴税的房屋价值进行计算。黄志涛主张：应重新评估后按房屋和土地的价值比例进行计算。（六）在诉讼过程中，傅伟庆申请对黄志涛的财产采取保全措施，预缴财产保全费5000元，广东合润融资担保有限公司出具担保函，本院于2019年6月24日裁定冻结黄志涛银行存款2800万元或查封、扣押等值的其他财产。本院认为，生效民事判决认定傅伟庆与黄志涛签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令解除《房屋买卖合同》关于土地使用权交易的约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。傅伟庆支付房屋和土地使用权转让款项，在土地使用权交易约定被解除后，黄志涛应向傅伟庆返还多支付的款项。傅伟庆在本案中主张黄志涛返还土地使用权款项，双方当事人的争议焦点系，傅伟庆已付房屋和土地使用权转让款项多少，如何确定房屋和土地使用权交易款项。本院评判如下：一、已付房屋和土地使用权转让款项的认定问题经查：1.黄志涛确认《支付转让款明细》第1至9项、第11至16项、第19项款项，合计21085419.38元，在诉讼过程中确认第17项2018年2月13日300万元是已收取购房购地款总额的构成款项。2.生效民事判决审理查明，傅伟庆已支付第10项2017年12月27日100万元，第18项2018年4月15日20万元，审理认定第22项700万元。3.傅伟庆于2018年5月30日、6月26日向何海明各转账支付100万元。生效民事判决审理确定其中100万元用于偿还徐菀薇的借款。银行凭证证明2018年5月30日转账支付载明交易用途“支付房款”，本院认定黄志涛已收取第20项2018年5月30日100万元。综上，《支付转让款明细》共22项，不计第21项，傅伟庆已支付黄志涛房屋和土地使用权转让款项总计33285419.38元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第七款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。傅伟庆、黄志涛均没有相反证据足以推翻生效民事判决确定已付购房购地款的基本事实，与上述经查确认的事实不符的意见，本院均不予采纳。二、房屋和土地使用权交易价款的认定问题经查：1.傅伟庆与黄志涛于2017年10月15日签订《房屋买卖合同》，约定成交价3200万元，确认没有区分约定房屋及土地使用权价款。如双方当事人需分别约定房屋及土地使用权价款的，在《房屋买卖合同》可直接约定或者补充约定，发生纠纷前不存在需另行通过税务机关核定计税价格和通过委托拍卖确定二至六层价格，以确定房屋及土地使用权价款的必要。2.《房地产估价报告》证明，2017年10月15日的房屋评估价值合计19127396元。黄志涛抗辩通过税务机关核定计税价格和通过委托拍卖确定的价格仅5359560元，相当于评估价值的28.02%，与市场价值严重不符。3.《房屋买卖合同》约定傅伟庆负担交易过户费用及税费。黄志涛抗辩傅伟庆系规避税费的意见，综合上述第1、2项，具有相当合理性。4.在诉讼过程中，本院征询双方当事人如何确定房屋及土地使用权的价值，傅伟庆与黄志涛不能达成一致意见。本院遵循公平原则，根据《房屋买卖合同》约定成交价3200万元，《房地产估价报告》确定房屋及土地使用权评估价值比例，确定房屋及土地使用权的交易价款。5.本院三次函询，规划和自然资源部门三次函复，自2017年10月15日至今，地号0409024的地块控制性详细规划为商业商务设施用地（B1/B2），容积率≦3.5，建筑密度≦40%，绿地率≧35%。评估机构及人员具有法定评估资质，评估程序合法，作出《房地产估价报告》，评估意见依据充足，与客观事实相符，本院予以采纳。房屋评估总值19127396元，地块规划用途商业商务设施用地评估总值15102197元，同比《房屋买卖合同》约定成交价3200万元，房屋价款17881506元，地块价款14118494元。傅伟庆、黄志涛没有约定土地是否闲置状态作为成交价的确定因素。傅伟庆主张单列评估土地闲置状态时房屋及土地被政府部门收回的补偿价值，没有理据。傅伟庆、黄志涛主张和抗辩关于认定房屋和土地使用权转让款项意见和关于评估报告意见，与上述经查确认事实不符的，没有事实依据，缺乏理据，本院均不予采纳。综上所述，傅伟庆已支付黄志涛房屋和土地使用权转让款项总计33285419.38元，根据《房屋买卖合同》约定成交价及房屋和地块评估总值，房屋价款仅17881506元。《房屋买卖合同》关于土地使用权交易的约定已解除，黄志涛应向傅伟庆返还多支付的款项15403913.38元。傅伟庆主张返还28965859元，超出15403913.38元的部分，没有理据，本院不予支持。傅伟庆、黄志涛均有责任证明房屋及土地使用权的交易价款，本院根据傅伟庆、黄志涛的胜诉、败诉具体情况，决定各自负担的评估费。傅伟庆系为自己利益申请诉讼保全，与黄志涛没有约定保全担保费的负担，主张的保全担保费并非必然的诉讼支出，也没有提供凭证证明实际支出，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第七款之规定，判决如下：一、被告黄志涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告傅伟庆返还土地使用权转让款15403913.38元；二、驳回原告傅伟庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186629元，由原告傅伟庆负担72406元，被告黄志涛负担114223元；财产保全费5000元，由被告黄志涛负担；评估费69300元，由原告傅伟庆负担32447元，被告黄志涛负担36853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志坚人民陪审员  段纯惠人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  刘雄燕叶敏婷