广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终436号上诉人（原审被告）：谢家高，男，1971年7月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈斯希，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡福醒，男，1957年10月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：吴杏初，女，1962年9月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁永裕，广东仲衡律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈映宏，广东仲衡律师事务所律师。原审被告：谢家庆，男，1975年9月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：陈柱，男，1979年2月8日出生，汉族，身份证住址为江苏省宿迁市宿城区。原审第三人：陈复早，男，1976年12月4日出生，汉族，身份证住址为江苏省宿迁市宿城区。上诉人谢家高因与被上诉人蔡福醒、吴杏初及原审被告谢家庆、原审第三人陈柱、陈复早租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢家高上诉请求：1.撤销原审判决第三项中谢家高向蔡福醒、吴杏初支付用电报装费的内容，争议金额为128000元；二、变更原审判决第四项为：谢家高于本判决生效后十天内向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳租金的违约金（2017年1月6日至2017年9月7日期间产生的违约金，每月以当月租金946000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金为限；2017年9月8日之后的违约金，每月以当月租金1040600元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金为限。即与原审判决相比，谢家高不应支付用电报装费的违约金及逾期租金违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，争议金额为1728342元）；三、本案诉讼费用由蔡福醒、吴杏初承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，合同约定的用电报装费不符合法律规定，属于无效约定。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”，蔡福醒、吴杏初主张的用电报装费违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，租赁合同中约定的用电报装费违反了相关法律的强制性规定，该约定不具备法律效力，蔡福醒、吴杏初无权据此主张用电报装费。二、原审判决谢家高支付逾期缴纳用电报装费的违约金没有合同及法律依据，按照年利率24%的标准支付违约金更是远远超出了蔡福醒、吴杏初的实际损失。如前所述，谢家高不应该支付用电报装费，因此更加无需支付由此产生的违约责任，原审判决谢家高承担违约责任没有事实和法律依据。退一步讲，即使谢家高按照合同约定应该支付用电报装费，但是合同并没有约定逾期支付用电报装费的违约责任。原审判决将用电报装费理解为《租赁合同》（编号2013718）第七条第一项约定的其他费用，属于事实认定错误。因此，在双方对违约责任没有明确约定的情况下，原审判决谢家高按照年利率24%的标准承担违约责任没有事实和法律依据。三、原审判决按照年利率24%的标准计算逾期缴纳租金违约金，不符合法律规定，严重超出蔡福醒、吴杏初的实际损失。蔡福醒、吴杏初交付的物业存在众多质量问题，其中第6、7层属于毛坯房，不符合合同约定的五星级酒店标准，蔡福醒、吴杏初请求按照合同约定的标准支付租金没有事实依据。在不考虑交付的涉案物业是否符合五星级酒店标准的情况下，即使谢家高应该按照合同约定缴纳租金，谢家高应该履行的也仅仅是金钱债务，逾期缴纳租金没有给蔡福醒、吴杏初造成经济损失，即使有损失也仅仅是资金占用的利息损失。根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，原审中，谢家高认为蔡福醒、吴杏初主张的违约金计算标准过高，已经严重超出了其损失，并请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款利率，但原审判决并没有查明蔡福醒、吴杏初是否存在损失，仅仅以蔡福醒、吴杏初已经降低了违约金计算标准为由不予调整，不符合合同法及其司法解释的相关规定，严重损害了谢家高的合法权益。蔡福醒、吴杏初答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，谢家高应向蔡福醒、吴杏初支付用电报装费。用电报装费只是以K为单位计算的涉案物业两个新修电房的装修费用，根本不是电费或在电费上加收的费用，不适用《中华人民共和国电力法》第四十四条的规定。且《中华人民共和国电力法》第四十四条的规定属于管理性规定，不能作为否定合同效力的法律依据。二、谢家高应当向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳用电报装费违约金，及以拖欠总额为基数按照年利率24%的标准支付违约金。1.双方在《租赁合同》（编号2013718）第七条第一项对用电报装费违约金的支付有清晰的约定，因此，谢家高迟延支付用电报装费，蔡福醒、吴杏初有权依约要求其支付违约金，谢家高认为“其他费用”仅指相关税费而不包含用电报装费的观点不能成立。2.原审判决的违约金计算标准没有违反法律规定，未明显高于蔡福醒、吴杏初的实际损失，且低于双方在涉案合同中约定的每日3%的计算标准，谢家高存在恶意诉讼、故意违约等失信行为，无权请求调整违约金。综上，请求驳回谢家高的全部上诉请求。原审被告谢家庆及原审第三人陈柱、陈复早均未向本院陈述意见。2017年10月12日，蔡福醒、吴杏初向广州市中级人民法院起诉请求：1.解除蔡福醒、吴杏初与谢家高于2013年7月18日签订的《租赁合同》（合同编号2013718），及一并解除为履行该租赁合同而签订的附属合同及协议，具体包括2013年7月1日蔡福醒与谢家庆签订的《广州市房屋租赁合同》《办公楼、综合楼租赁合同》（合同编号201371）、2014年2月13日蔡福醒与谢家庆签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号2014D130××××****）、2013年9月1日蔡福醒、吴杏初与谢家高签订的《补充协议》、2014年2月13日蔡福醒与谢家庆签订的《补充协议》；2.谢家高将《租赁合同》（合同编号2013718）中约定的广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼、办公室整体在判决生效后一个月内返还给蔡福醒、吴杏初，陈复早、陈柱在判决生效后一个月内将广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼第6、7层返还给蔡福醒、吴杏初；3.谢家高向蔡福醒、吴杏初支付租金及用电报装费至租赁物返还之日止（租金自2017年1月1日起至2017年9月7日按照每月946000元，自2017年9月8日起按照每月1040600元的标准向蔡福醒、吴杏初支付，用电报装费自2017年1月1日起按每月6400元的标准向蔡福醒、吴杏初支付）；4.谢家高向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳租金和用电报装费的违约金至实际清偿之日止（违约金自2017年1月6日起至2017年9月7日，以当月租金及用电报装费952400元为本金，自2017年9月8日起以当月租金及用电报装费1047000元为本金，按照年利率24%计算）；5.按照《租赁合同》约定，没收谢家高交纳的租赁定金2600000元归蔡福醒、吴杏初；6.本案诉讼费由谢家庆、谢家高承担。一审法院经审理查明，2013年7月18日，蔡福醒、吴杏初（甲方）和谢家高（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：2013718），该合同约定：甲方将坐落在广州市番禺区市桥东环路399号综合楼、办公楼出租给乙方作合法使用，自2013年9月8日起至2023年9月7日止。合同一经签订立即生效。甲方将该合同的标的物按五星级酒店标准要求装修完毕并经甲乙双方验收当天即时交付给乙方作合法使用。在甲乙双方签订合同当天内，乙方须向甲方交纳人民币2600000元作为定金，另加人民币1800000元作为牌照转手费，两项合计人民币4400000元，乙方在合同期满当天必须结付清本合同约定的各项费用。定金不能作为租金使用，不能抵销租金。乙方在本租赁期内本合同标的物所产生的一切税收含房屋出租税、土地使用税等其他税费在内，还有一切有关消防安全、劳资纠纷、经济纠纷、违法经营、民事刑事等责任都由乙方负全部责任，以上税收及责任均与甲方无关。本租金不包含税金。合同标的物每月每K用电报装费为8元，自本合同生效之日起乙方每月须交纳用电报装费6400元给甲方，乙方每月还须向甲方交纳租金860000元，同时签订合同后即时开始计算租金和用电报装费，租金在每两年基础上递增10%，甲方对上述收费不包含税费。乙方在每月5号前须清缴当月租金，交纳租金通过现金或转账方式一次性交付给甲方，逾期则自当月6号起每天按租金的3%计算滞纳金缴纳给甲方，乙方不得以任何借口或理由延误或拖欠缴交滞纳金；逾期超过十五天的，即从当月1号至15号不缴纳租金、用电报装费和滞纳金等费用给甲方的，则视同乙方自动违约，甲方有权提前终止本合同，并收回本合同标的物，同时，乙方将承担相应的法律责任及经济损失赔偿。租赁期间，乙方如需要把合同标的物转租或分租给第三方，需提前10天以书面申请的方式通知甲方，经甲方同意后转租或分租，须由甲方与第三方重新签订租赁合同。乙方须向甲方交纳租金和转让手续费合计人民币3500000元作为转让手续费，原与甲方签订的租赁合同自行终止。若乙方未按上述内容办理，视为违约，甲方可单方面终止本合同并收回合同标的物，乙方交纳的定金不予退还，并要求乙方向甲方清缴本合同约定的所有欠费和费用。如乙方未能按照本合同约定的时间缴纳租金及其他费用（含房屋出租税和土地使用税等其他税费在内），除了需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%按日向甲方支付滞纳金，如此类推。超过本合同约定的时间30天即需要交租的当月1号至30号止，乙方未付清相关费用给甲方或中途退场的，按乙方违约处理，甲方有权终止本合同，乙方所交纳的定金归甲方所有，甲方有权收回本合同标的物。合同标的物内外的财产、物资、物品、装修均无条件归甲方所有。2013年7月1日，蔡福醒（甲方）与谢家庆（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将番禺区市桥镇东环路399号办公楼、综合楼的房地产出租给乙方作酒店使用，建筑面积9900平方米，租赁期限从2013年10月1日至2023年9月30日，每月租金120000元。同日，蔡福醒与谢家庆签订《办公楼、综合楼租赁合同》，约定蔡福醒将番禺区市桥镇东环路399号办公楼、综合楼的房地产出租给谢家庆经营酒店业务，租金每月120000元。2013年9月1日，蔡福醒、吴杏初（甲方）与谢家高（乙方）签订《补充协议》，约定：应乙方谢家高、谢家庆要求，为避免装修期间缴税，备案合同改为自2013年10月1日起计至2023年9月30日止，但乙方一定要从2013年9月8日计租，每天28666元整，如乙方不按此补充协议执行，按2013年7月18日签订的合同第七条违约责任执行。2014年1月23日，蔡福醒（甲方）与谢家庆（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号2014D130××××****），约定甲方将广州市番禺区市桥街东环路399号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积9154.73平方米，租期从2014年2月15日至2024年1月31日止，租金每月150000元。该份租赁合同在房管部门进行了租赁登记备案。2014年2月13日，蔡福醒（甲方）与谢家庆（乙方）签订《补充协议》，约定：应乙方谢家高、谢家庆要求，在2013年7月1日签订的广州市番禺区房地产租赁合同（合同编号2014D130××××****）仅供乙方谢家高、谢家庆作办理牌照使用，其他使用一切无效，同时所产生一切有关安全、劳务、税务（含房屋出租税在内）等费用和一切由乙方谢家高、谢家庆负全部责任，……一切都要以甲乙双方所签订的广州市番禺区市桥街东环路399号租赁合同编号2013718执行为准，以此补充协议为最有法律效力执行为准。另查明，双方当事人之间还存在以下诉讼案件：一、2014年间，因谢家高拖欠租金，蔡福醒、吴杏初以谢家高、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司、李清燕、谢家庆为被告，向广州市番禺区人民法院起诉请求：1.谢家高向蔡福醒、吴杏初支付租金9756887.1元及用电报装费70400元，上述两项合计9827287.1元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期违约金（以上租金及用电报装费计算至实际清偿之日止），广州市龙珠骊骏大酒店有限公司、李燕清对谢家高拖欠的债务承担连带清偿责任；2.诉讼费用由谢家高承担。广州市番禺区人民法院经审理，作出（2014）穗番法民三初字第1202号民事判决：一、谢家高于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月18日至2015年5月期间的租金及用电报装费15019287元给蔡福醒、吴杏初；二、谢家高于判决发生法律效力之日起十日内向蔡福醒、吴杏初支付2013年7月18日至2015年5月期间逾期缴交租金及用电报装费的违约金（违约金的计付方式：1.2013年8月租金及用电报装费的违约金为：以254787元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年8月6日起计至2013年10月10日；以24887元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年10月11日起计至2013年11月5日。2.2013年9月的违约金应为：以866400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年9月6日起计至2013年11月5日。3.2013年10月违约金为：以866400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年10月6日起计至2013年11月5日；以557687元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年11月6日起计至2014年1月6日。4.2013年11月的违约金为：以866400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年11月6日起计至2014年1月6日。5.2013年12月的违约金为：以866400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2013年12月6日起计至2014年1月6日；以790487元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2014年1月6日起计至2014年1月7日；以290487元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2014年1月7日起计至该款清偿之日（当月累计违约金应以866400元为限）。6.从2014年1月份起至2015年5月期间每月租金及用电报装费的违约金为：以866400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自当月6日起计至清偿之日止。每月的违约金以866400元为限）；三、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司对上述谢家高应支付的款项承担连带清偿责任；四、李燕清对上述谢家高在2014年10月21日前应支付的租金、用电报装费及违约金承担连带清偿责任；五、驳回蔡福醒、吴杏初的其余诉讼请求。蔡福醒、吴杏初和谢家高、李燕清均不服该判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。广东省广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终9819号民事判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1202号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1202号民事判决第四项；三、李燕清对上述谢家高应支付的租金、用电报装费及违约金承担连带清偿责任。二、2016年间，因谢家高继续拖欠租金，蔡福醒、吴杏初以谢家高、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司、李清燕为被告，向广州市番禺区人民法院起诉请求：1.谢家高向蔡福醒、吴杏初支付自2015年6月起至2016年12月的租金人民币17888000元（其中2015年6月为860000元，自2015年7月起每月946000元），以及以6400元/月的标准向蔡福醒、吴杏初支付自2015年6月起至2016年12月的用电报装费人民币121600元；2、谢家高向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳租金和用电报装费的违约金人民币1636429.87元（租金违约金的计付方式按照年利率24%计算）；3.李燕清、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司对谢家高的上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由谢家高、李燕清、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司承担。广州市番禺区人民法院经审理，作出（2016）粤0113民初5279号民事判决：一、谢家高于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月起至2016年12月的租金17888000元及用电报装费121600元给蔡福醒、吴杏初；二、谢家高于判决发生法律效力之日起十日内向蔡福醒、吴杏初支付2015年6月起至2016年12月期间逾期缴交租金及用电报装费的违约金（违约金的计付方式：1.2015年6月的租金及用电报装费的违约金：以当月租金及用电报装费866400元为本金，按年利率24%的标准计算，自2015年6月6日起计至清偿之日止，每月的违约金以866400元为限；2.2015年7月起至2016年12月期间每月租金及用电报装费的违约金：以952400元为本金，按年利率24%的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月的违约金以952400元为限）；三、广州市龙珠骊骏大酒店有限公司对上述谢家高应支付的款项承担连带清偿责任；四、李燕清对上述谢家高应支付的款项承担连带清偿责任；五、驳回蔡福醒、吴杏初的其余诉讼请求。该判决已经生效。三、在上述两案审理期间，谢家高以蔡福醒、吴杏初为被告，向广州市番禺区人民法院起诉请求：1.确认蔡福醒、吴杏初未按约定的装修标准交付租赁物；2.蔡福醒、吴杏初退还定金、租金、用电报装费共计4849900元及利息暂计200000元；3.本案诉讼费用由蔡福醒、吴杏初承担。在该案中，谢家高述称“1.涉案租赁物是为了提供给广州市龙珠骊骏大酒店有限公司使用，该酒店由谢家庆开办；2.在签订合同时涉案租赁物未装修完毕，直至2013年10月装修完毕，并将涉案租赁物交付我方使用，双方没有办理书面交接手续，在租赁期间没有向对方提出装修不符合标准的异议，直至起诉之前才觉得装修有问题，五星级标准应当按照国家旅游局核定的五星级酒店装修标准交付，故而提起本案诉讼；3.对于返还定金的依据为合同第3.1条，双方先约定了五星级的装修标准，后约定了定金，因此装修的交付标准是支付定金的前提，既然租赁物不符合标准，则对方收取定金没有依据，应当退还定金2600000元；对于返还租金、用电报装费的依据，认为由于租赁物不符合约定，因此缴纳租金及用电报装费不应当按照合同数额支付，应当按照市场价格缴纳租金、用电报装费，我方参考了相同路段的租金标准，应当只是合同约定数额的49.21%，故应将我方多支付的50.79%部分予以返还。”广州市番禺区人民法院经审理，作出(2016)粤0113民初6841号民事判决：驳回谢家高的全部诉讼请求。该判决已经生效。本案一审期间，蔡福醒、吴杏初和谢家高均确认涉案房屋的租赁主体是谢家高，涉案房屋履行的租赁合同是2013年7月18日谢家高和蔡福醒、吴杏初签订的《租赁合同》（编号2013718）。谢家高同时表示其自2017年1月开始没有缴纳涉案房屋的租金，蔡福醒、吴杏初在本案诉讼请求中主张的租金标准和起计时间符合涉案租赁合同的约定。关于涉案租赁场地的交付问题。蔡福醒、吴杏初主张涉案租赁场地在合同签订时已经交付，交付时已经按照合同约定装修完毕。谢家高主张涉案租赁场地的交付时间是在2013年9月底，并非合同签订时间，蔡福醒、吴杏初也没有按照五星级酒店装修标准交付，交付时还在陆续交付中，谢家高在使用涉案租赁场地后发现涉案租赁场地不符合五星级酒店装修标准，所以没有办法继续经营，且5-7层都是毛坯交付。谢家高表示五星级酒店装修标准是看不出来的，要使用后才知道，其接收涉案租赁场地后，发现房间电视机、墙身、灯具、窗帘、天花板、厕所、床铺、床垫、电路都不符合五星级酒店装修标准，且停车场不够，涉案两层楼办公场地没有达到五星级酒店装修标准，没有消防，谢家高同时表示其也不清楚五星级酒店的装修标准，但是其认为涉案租赁场地整体都不符合五星级酒店装修标准，在谢家高提起(2016)粤0113民初6841号案之前，只是口头向蔡福醒、吴杏初提出过涉案租赁场地装修标准的异议。蔡福醒、吴杏初不确认谢家高的上述说法，认为谢家高在(2016)粤0113民初6841号案之前，从未向蔡福醒、吴杏初提出涉案租赁场地不符合五星级酒店装修标准。关于合同约定的用电报装费的问题。蔡福醒、吴杏初在庭审中述称该费用不是电费，为满足涉案建筑物的用电需要，其投资建设电房，且购买了变压器、配电柜等配套设施，该笔费用约定由谢家高负担，并分摊到每个月来计算，产生了用电报装费。谢家高则述称：不清楚用电报装费是什么费用，如果涉案租赁场地达到五星级酒店装修标准其同意支付用电报装费，但事实上达不到五星级酒店标准，电房的功率达不到五星级酒店的标准，对于五星级酒店对应的电房的功率是多少不清楚，但是电房是20多年前建设的，肯定不符合五星级酒店装修标准。关于为何不交租的原因。谢家高表示其承租涉案租赁场地后将6、7层转租给陈复早，其他的场地就由谢家庆自己开办的广州市龙珠骊骏大酒店使用，实际交租人是谢家庆，至于谢家庆有无交租，其从不过问，也不清楚。谢家高将涉案租赁场地6、7层出租给陈复早，收取了18万元押金，每层租金是3万元，没有收取过租金，因为涉案租赁场地6、7层是毛坯，由陈复早承租后装修，陈复早表示要用租金抵扣其自行装修的费用450万元，就一直没有交租。关于涉案租赁场地分租的问题。蔡福醒、吴杏初认为谢家高从未告知其分租事宜，其在2017年才发现谢家高将涉案租赁场地的6、7层分租给陈柱，并提供了谢家庆和陈柱签订的《租赁合同》、陈柱向谢家庆的汇款凭证和广州市番禺区人民法院所做的询问笔录以证明该事实。谢家高则表示其有将涉案租赁场地6、7层分租给陈复早一事告知蔡福醒、吴杏初，但没有证据证明，谢家高同时提供了其和陈复早签订的《租赁合同》；谢家高表示陈柱和陈复早是同乡，陈柱是陈复早的助手。本案一审期间，一审法院在广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼、办公楼张贴公告，告知上述物业的实际使用人向一审法院书面申报权利，无人申报权利。蔡福醒、吴杏初最开始以谢家高、谢家庆和广州市龙珠骊骏大酒店有限公司为被告，于2017年10月12日向一审法院提起本案诉讼，后又申请撤回对广州市龙珠骊骏大酒店有限公司的起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院经审理认为，蔡福醒、吴杏初与谢家高签订的《租赁合同》，蔡福醒与谢家庆签订的《广州市房屋租赁合同》《办公楼、综合楼租赁合同》，蔡福醒与谢家庆签订的《广州市房屋租赁合同》，蔡福醒、吴杏初与谢家高签订的《补充协议》，蔡福醒与谢家庆签订的《补充协议》，均是为履行涉案租赁场地的租赁关系而产生，上述合同及协议是各方当事人的真实意思表示，无悖法律，均合法有效。各方当事人在庭审中确认虽然签订多份租赁合同及补充协议，但双方实际履行的租赁合同是2013年7月18日签订的《租赁合同》，故本案依照该《租赁合同》确定各方权利义务。《租赁合同》约定，“合同标的物每月每K用电报装费为8元，自本合同生效之日起乙方（谢家高）每月须交纳用电报装费6400元给甲方（蔡福醒、吴杏初），乙方每月还须向甲方交纳租金860000元，同时签订合同后即时开始计算租金和用电报装费，租金在每两年基础上递增10%，甲方对上述收费不包含税费。乙方在每月5号前须清缴当月租金，交纳租金通过现金或转账方式一次性交付给甲方，逾期则自当月6号起每天按租金的3%计算滞纳金缴纳给甲方，乙方不得以任何借口或理由延误或拖欠缴交滞纳金；逾期超过十五天的，即从当月1号至15号不缴纳租金、用电报装费和滞纳金等费用给甲方的，则视同乙方自动违约，甲方有权提前终止本合同，并收回本合同标的物，同时，乙方将承担相应的法律责任及经济损失赔偿。如乙方未能按照本合同约定的时间缴纳租金及其他费用（含房屋出租税和土地使用税等其他税费在内），除了需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%按日向甲方支付滞纳金，如此类推。超过本合同约定时间30天即需要交租的当月1号至30号共30天止，乙方未付清相关费用给甲方或中途退场的，按乙方违约处理，甲方有权终止本合同，乙方所交纳的定金归甲方所有，甲方有权收回本合同标的物”。谢家高从2017年1月开始就没有支付涉案租赁场地的租金和用电报装费，至蔡福醒、吴杏初2017年10月提起本案诉讼，已经迟延缴纳租金和用电报装费长达10个月，故蔡福醒、吴杏初要求解除双方为履行涉案租赁关系签订的所有合同，包括与谢家庆签订的租赁合同及补充协议，并要求没收谢家高支付的定金2600000元，符合合同约定，应予支持。谢家高确认蔡福醒、吴杏初要求其按每月946000元的标准支付从2017年1月1日起至2017年9月7日止的租金，按每月1040600元的标准支付从2017年9月8日起计的租金，以及每月支付用电报装费6400元，符合合同约定，故对蔡福醒、吴杏初主张的谢家高应支付的租金和用电报装费予以支持。因用电报装费是双方协议一致的合同约定，并非加收的电费，故谢家高主张其不应支付用电报装费，与合同约定不符，不予支持。根据上述合同条款的约定，谢家高迟延支付租金及其他费用，除需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%按日支付滞纳金，虽涉案租赁合同没有明确约定用电报装费每月缴纳时间，但从涉案租赁合同约定“逾期超过十五天的，即从当月1号至15号不缴纳租金、用电报装费和滞纳金等费用给甲方的”，并结合“同时签订合同后即时开始计算租金和用电报装费”的合同约定来看，用电报装费应是和租金一并在当月5号前付清，故蔡福醒、吴杏初要求从当月6号起计谢家高迟延支付租金和用电报装费的违约金，并无不当，应予支持。蔡福醒、吴杏初自愿将违约金的标准降低至按年利率的24%计算，属于对自身权利的处分，予以照准。谢家高主张不应承担迟延支付用电报装费的违约金，理据不足，不予支持。蔡福醒、吴杏初已经降低了违约金的计算标准，谢家高要求将迟延支付费用的违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，缺乏理据，不予支持。因蔡福醒、吴杏初主张涉案租赁场地的6、7层已经分租给陈柱，并提供了初步证据证明该主张，而谢家高主张涉案租赁场地的6、7层是分租给陈复早，也提供了和陈复早之间的租赁合同，且述称陈柱是陈复早的助手，在陈柱和陈复早均不到庭放弃自己诉讼权利的情况下，蔡福醒、吴杏初要求陈柱、陈复早共同将涉案租赁场地的6、7层腾空交还，并无不当，应予支持。关于谢家高提出涉案租赁场地不符合五星级酒店装修标准，应调低租金的问题。首先，从合同约定来看“甲方（蔡福醒、吴杏初）将该合同的标的物按五星级酒店标准要求装修完毕并经甲乙（谢家高）双方验收当天即时交付给乙方作合法使用”，谢家高接收涉案租赁场地的行为就应视为确认涉案租赁场地已经按五星级酒店标准装修完毕；其次，谢家高从2013年接收涉案租赁场地多年，都没有提出涉案租赁场地装修标准不符合五星级酒店装修标准，直至蔡福醒、吴杏初提起诉讼要求谢家高支付拖欠的租金，谢家高才主张涉案租赁场地不符合五星级酒店装修标准，有违常理；最后，谢家高自己都明确表示不清楚五星级酒店的装修标准，只是认为涉案租赁场地整体不符合五星级酒店装修标准，且谢家高并不能提供相应证据证明涉案租赁场地交付时并不符合合同约定的五星级酒店装修标准。综上，谢家高以涉案租赁场地不符合五星级酒店装修标准为由要求调低租金，理据不足，不予支持。蔡福醒、吴杏初主张的逾期缴纳租金和用电报装费所要承担的违约金，是谢家高迟延履行缴纳租金和其他费用应承担的违约责任，蔡福醒、吴杏初主张的没收定金则是谢家高违约导致合同解除应承担的违约责任，两者是不同的违约行为产生的违约责任，故谢家高主张蔡福醒、吴杏初不能同时主张违约金和没收定金，理据不足，不予支持。谢家庆、陈柱和陈复早经一审法院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省广州市中级人民法院作出（2017）粤01民初351号民事判决：一、确认蔡福醒、吴杏初与谢家高于2013年7月18日签订的《租赁合同》（合同编号2013718）、蔡福醒与谢家庆于2013年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》《办公楼、综合楼租赁合同》（合同编号201371）、蔡福醒与谢家庆于2014年2月13日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号2014D130××××****）、蔡福醒、吴杏初与谢家高于2013年9月1日签订的《补充协议》和蔡福醒与谢家庆于2014年2月13日签订的《补充协议》解除；二、谢家高在判决生效后一个月内将广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼、办公室整体腾空交还给蔡福醒、吴杏初；陈复早、陈柱在判决生效后一个月内将广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼第6、7层腾空交还给蔡福醒、吴杏初；三、谢家高向蔡福醒、吴杏初支付将广州市番禺区市桥街东环路399号综合楼、办公室腾空交还给蔡福醒、吴杏初前所拖欠的租金及用电报装费(2017年1月1日起至2017年9月7日期间的租金按每月946000元标准计，2017年9月8日之后的租金按每月1040600元标准计；自2017年1月1日起的用电报装费按每月6400元标准计，判决生效之日前拖欠的租金和用电报装费在判决生效之日起十天内一次性付清，之后拖欠的租金和用电报装费在当月的5号前付清）；四、谢家高于判决生效后十天内向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳租金和用电报装费的违约金（2017年1月6日至2017年9月7日期间产生的违约金，每月以当月租金及用电报装费952400元为本金，按照年利率24%计算，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金及用电报装费为限；2017年9月8日之后的违约金，每月以当月租金及用电报装费1047000元为本金，按照年利率24%计算，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金及用电报装费为限）；五、谢家高缴纳的租赁定金人民币2600000元不予退还，归蔡福醒、吴杏初所有。一审案件受理费592156元，由谢家高负担。本院二审期间，谢家高与蔡福醒、吴杏初均称对原审查明的事实无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，谢家高因不服广东省广州市中级人民法院就其与蔡福醒、吴杏初等房屋租赁合同纠纷案作出的（2016）粤01民终9819号民事判决，向本院申请再审。本院提审后认为：关于出租人能否收取用电报装费的问题。涉案《租赁合同》约定，合同标的物每月每K用电报装费为8元，自合同生效之日起谢家高每月须交纳用电报装费6400元给蔡福醒、吴杏初。根据蔡福醒、吴杏初的陈述，该用电报装费为涉案物业两个用电电房的修建费用（包括墙体、变压器等），该费用双方约定分摊到每月按K为单位由出租人向承租人收取，并不是电费。该陈述具有一定的合理性，谢家高亦未举证证明双方约定的“用电报装费”属于政府电力部门收取的费用，且上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故谢家高主张蔡福醒、吴杏初无权收取用电报装费，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于承租人逾期交纳用电报装费是否应当支付违约金的问题。涉案《租赁合同》约定，如谢家高未能按照本合同约定的时间交纳租金及其他费用（含房屋出租税和土地使用税等其他税费在内），除了需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%向蔡福醒、吴杏初支付滞纳金。根据涉案《租赁合同》的约定，谢家高作为承租人，其主要合同义务就是支付租金及用电报装费，因此，双方在违约责任部分约定的“其他费用”理应包括用电报装费。谢家高主张逾期交纳用电报装费无需支付违约金，与双方租赁合同的约定不符，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。根据涉案《租赁合同》的约定，如谢家高逾期交纳租金及其他费用，除了需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%向蔡福醒、吴杏初支付滞纳金。上述关于滞纳金的约定，在性质上属于违约金。违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，约定的违约金不应过分高于造成的损失，否则有失公平。因承租人未按约定支付租金及用电报装费，在一、二审法院判决承租人支付尚欠的租金及用电报装费的前提下，出租人的损失主要是未按时收取租金及用电报装费的利息损失。蔡福醒、吴杏初诉请按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算逾期支付上述费用的违约金。该标准虽然低于双方约定的每天按拖欠费用总额的3%计算滞纳金的标准，但承租人谢家高对此提出了异议，且出租人蔡福醒、吴杏初未能举证证明其在未收取租金及用电报装费的利息损失之外，还存在其他损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，蔡福醒、吴杏初诉请按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算逾期支付租金及用电报装费的违约金，是其未收取租金及用电报装费的利息损失的四倍，仍然明显高于其实际损失。故谢家高申请再审认为按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算违约金缺乏合同依据，具有事实和法律依据，本院予以支持。综合蔡福醒、吴杏初的实际损失及预期利益、谢家高逾期支付租金等费用的情况及其过错程度，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情调整谢家高逾期支付租金及用电报装费的违约金按其拖欠费用的中国人民银行同期贷款利率的130%计算。据此，本院作出（2017）粤民再544号民事判决，变更原判决关于违约金的相关判项，对谢家高逾期缴交租金及用电报装费的违约金计算标准作了相应的调整。该判决已经生效。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案《租赁合同》对用电报装费的约定是否有效的问题。涉案《租赁合同》第三条“费用及支付时间”第三款约定：“合同标的物每月每K用电报装费为8元，自本合同生效之日起乙方每月须交纳用电报装费6400元给甲方，乙方每月还须向甲方交纳租金860000元，同时签订合同后即时开始计算租金和用电报装费……”蔡福醒、吴杏初称该用电报装费不是电费，是加建电房以及购置变压器等的费用，签订合同时考虑到承租人有资金压力，故将该费用分摊到每个月支付。涉案《租赁合同》第四条第二款约定，“乙方需按照供水、供电部门有关规定使用水电设施，并缴纳相应的费用，一切的费用均与甲方无关”。根据该约定，乙方谢家高缴纳的电费与蔡福醒、吴杏初无关，蔡福醒、吴杏初关于用电报装费并非加收的电费的陈述与该约定一致。在一审庭审中谢家高称其不清楚用电报装费是什么费用，如果涉案物业达到五星级酒店的装修标准，其同意支付用电报装费，但涉案物业达不到五星级酒店标准，电房的功率达不到五星级酒店的标准，对于五星级酒店对应的电房的功率是多少不清楚。在本院法庭调查中，法庭询问谢家高为何在合同中约定用电报装费，谢家高称出租方处于强势地位，其有承租需求，没有办法不签订这份合同。谢家高以此为由主张涉案《租赁合同》关于用电报装费的约定违反其真实意思表示，缺乏法律依据。根据涉案《租赁合同》的有关约定和双方当事人的陈述，涉案《租赁合同》对用电报装费的约定是双方当事人的真实意思表示，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，谢家高主张该约定属于无效约定，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》是否约定逾期缴纳用电报装费需支付违约金的问题。涉案《租赁合同》第三条“费用及支付时间”约定，谢家高每月须向蔡福醒、吴杏初支付用电报装费和租金，谢家高每月５号前须清缴当月租金，逾期则自当月6号起每天按租金的3%计算滞纳金，逾期超过十五天的，即从当月1号至15号不缴纳租金、用电报装费和滞纳金等费用给蔡福醒、吴杏初的，则视同谢家高自动违约，蔡福醒、吴杏初有权提前终止合同。第七条“违约责任”第一款约定，如谢家高未能按照本合同约定的时间缴纳租金及其他费用（含房屋出租税和土地使用税等其他税费在内），除了需要补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%按日向蔡福醒、吴杏初支付滞纳金。根据上述约定，谢家高每月须向蔡福醒、吴杏初支付用电报装费和租金，一审判决认为用电报装费应是和租金一并在当月5号前付清，对蔡福醒、吴杏初要求从当月6号起计谢家高迟延支付租金和用电报装费违约金的主张予以支持，并无不当。谢家高主张案涉合同没有约定逾期支付用电报装费的违约责任，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。涉案《租赁合同》约定，如谢家高逾期支付租金和其他费用，除需补交外，每拖欠一天按拖欠费用总额的3%按日向蔡福醒、吴杏初支付滞纳金。蔡福醒、吴杏初起诉主张按照年利率24%的标准支付逾期缴纳租金和用电报装费的违约金。谢家高对此提出异议，认为蔡福醒、吴杏初主张的违约金标准过高，请求调整违约金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为基础，结合合同履行情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则作出处理。本案双方当事人均未提供证据证明谢家高拖欠租金、用电报装费给蔡福醒、吴杏初造成的实际损失是多少。本院认为，谢家高逾期支付租金、用电报装费，相当于占用了蔡福醒、吴杏初的资金，蔡福醒、吴杏初起诉主张按照年利率24%的标准计算违约金，该标准虽较涉案《租赁合同》约定的日3%的违约金标准已有降低，但仍明显高于中国人民银行同期贷款基准利率。综合衡量本案的实际情况，谢家高主张一审判决按照年利率24%的标准计算违约金过分高于蔡福醒、吴杏初逾期收款的实际损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据本案实际情况，依据上述调整违约金标准的规定，本院酌情调整谢家高逾期支付租金和用电报装费的违约金按其拖欠费用的中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算。综上所述，谢家高关于调整违约金计算标准的上诉请求部分成立，本院予以支持；谢家高其他上诉请求理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初351号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初351号民事判决第四项为：谢家高于本判决生效后十天内向蔡福醒、吴杏初支付逾期缴纳租金和用电报装费的违约金（2017年1月6日至2017年9月7日期间产生的违约金，每月以当月租金及用电报装费952400元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金及用电报装费为限；2017年9月8日之后的违约金，每月以当月租金及用电报装费1047000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算，从当月的6日起计至实际清偿之日止，以不超过当月租金及用电报装费为限）。三、驳回蔡福醒、吴杏初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费592156元，由谢家高负担。二审案件受理费20355.06元，由谢家高负担。本判决为终审判决。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇一九年八月十二日法官助理艾荣书记员方佳阳