新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初8077号原告（反诉被告）：姚斌，男，1967年7月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杨远志，新疆同泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆美仑房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区解放南路317号。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：刘涛，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨蔓莉，女，该公司运行部主任。原告（反诉被告）姚斌与被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司（以下简称美仑房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日及12月24日公开开庭进行了审理。原告姚斌及委托诉讼代理人杨远志、被告美仑房地产公司委托诉讼代理人刘涛和杨蔓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定向原告支付房屋拆迁货币补偿费1907875元、搬迁过渡费4.8万元；2.判令被告按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定向原告交付房屋拆迁置换部分即乌鲁木齐市鲤鱼山南路美仑·环球港小区2号楼16层132.74平方米、3号楼16层158.7平方米、4号楼一层和二层东南角各一半共232.46平方米、5号楼23层600平方米合计1123.9平方米房屋（价值8991200元以及交付地下车位2个（30万元）；3.判令被告按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定与原告订立购房销售合同并为原告办理不动产权证登记手续；4.判令被告向原告承担违约金243635.60元（1907875元×1227天×万分之一）、损失赔偿金1179045.20元（1318.99平方米×0.7元租金标准×1227天）；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费、送达费。事实与理由：2014年9月18日，原、被告订立一份《房屋拆迁征地补偿协议书》，被告拆迁原告所有的位于乌鲁木齐市房屋一处，拆迁面积共1318.99平方米是由被告委托新疆金罗盘测绘有限公司勘测确定，双方均同意按货币补偿＋产权调换相结合方式，货币补偿费为3007875元，协议签订后即支付80万元，余款于拆迁房全部腾空可拆除的前提下3日内一次性付清，搬迁过渡费4.8万元，被告同意原告购买车位两个、每个车位按15万元计，同意向原告补偿置换环球港小区房屋共1123.9平方米，原告于2015年4月30日前将房屋腾空以及将房产证、土地证交于被告，并约定被告未按期全额向原告支付货币补偿款的，应向原告支付逾期金额每日万分之一的违约金。协议订立后，原告于2015年4月30日按约将房屋腾空，于2016年6月15日将房产证、土地证全部交于被告。但被告在仅向原告支付80万元货币补偿款后，未能按约继续履行协议，既不向原告付清货币补偿余款及过渡费，也未向原告交付所置换的房屋和车位，且拒签拆迁房屋交接清单。被告同意向原告置换的房屋于2017年即已竣工并向社会销售两年有余，被告迟迟不向原告交付房屋，经原告数以百次催促直至书面催促均不予理会。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告美仑房地产公司辩称，协议签订是在被告取得建设用地之前，根据相关规定，该协议无效。测量时原告隐瞒相关产证资料，造成很大误差，合同也显示公平。原告在协议签订2年后才交付产证，其一直在涉案房屋居住，无证据证明被告拒绝接收，而是原告有意拒绝履行协议。被告支付80万元后，原告至今未向被告主张债权，其起诉超过诉讼时效。涉案房屋已纳入政府征收范围，原被告无法协商解决，更适合由政府征收解决，请求驳回原告的诉讼请求。被告美仑房地产公司提出反诉请求：1.请求确认原、被告2014年9月18日签订的《房屋拆迁征地补偿协议书》无效；2.判令原告返还已支付的拆迁补偿金80万元；3.本案反诉费由原告承担。事实与理由：2014年8至9月，被告因开发美仑·环球港小区与原告协商其自建房拆迁补偿，期间原告一直拒绝出示房产证并声称所有自建房均有产权，现场测绘时拒绝配合，使测绘数据最终出现较大的误差。2014年9月8日双方按照测绘面积签订《房屋拆迁征地补偿协议书》，除彩钢板房176.43平方米按临时建筑补偿外，其余1142.56平方米全部按有产权房标准补偿和置换。合同签订后被告即依约向原告支付拆迁补偿金80万元，但原告一直未如约交付房产证、土地证明，经被告一再催告，原告2016年6月15日才交付房产证、土地证。经查实，该房产三至六层均为1990年后加盖的无产权的违法建筑，有产权的面积合计352.19平方米，远远小于合同约定的有产证面积以及测绘报告的每层面积。被告发现受骗后即通知原告，但原告拒绝变更协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定，原告的行为明显属欺诈，故提出反诉，请求依法支持被告的反诉请求。原告姚斌对反诉辩称，原告拥有1300平方米房屋是铁的事实，无需隐瞒，双方洽谈时即出示了权属证书原件并未欺骗被告，且告知被告房屋设定抵押的情况，被告对房屋现状及登记情况清楚，房屋面积也是被告指派测量机构测量并记载于协议当中，协议合法有效，被告支付的80万元是其履行合同义务，要求退还无理。被告所称房屋为违法建筑以及原告拒绝配合测量、拒绝交付房屋和产证等无事实依据，理由不能成立。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁征地补偿协议书》，就乙方房屋搬迁补偿（含土地补偿）安置事宜达成协议。协议约定：房屋坐落银川北路西一巷30号，房屋产权属姚斌所有，房屋拆迁面积1318.99平方米；拆迁补偿费用及补偿方式乙方同意选择货币补偿+产权调换相结合方式，属甲方应支付给乙方的货币补偿部分的费用，在本协议书签订同时甲方支付货币补偿总款的20%，乙方按协议约定完成商户、住宅租户的协调搬迁，待拆迁房全部腾空可拆除的前提下经双方查验现场后3日内甲方一次性将剩余补偿款给乙方；乙方选择货币补偿部分的拆迁补偿费用总计金额2,707,875元，乙方选择住宅产权置换部分的面积总计1、2号楼16层132.74平方米2、3号楼16层158.7平方米3、5号楼23层600平方米（具体位置以平面图标注为准，作为本合同的附件），乙方选择商业产权置换部分的面积总计4号楼位于东南角一层二层各一半232.46平方米（具体位置以平面图标注为准，作为本合同的附件）；乙方于2015年4月30日前将房屋腾空，经甲方验收合格并交由甲方拆除；乙方就已搬迁房屋向甲方提供的相关产权书证材料及其他相关证明材料，乙方保证全部的真实合法性，由甲方另行出具“收件收据”；因甲方的原因未按期全额向乙方支付货币补偿款的按应支付总金额每日万分之一支付违约金，乙方未按期向甲方交付腾空所有住宅房屋的按应支付总金额每日万分之一支付违约金。协议还约定：1、乙方购车位2个，位于负一层；2、甲方支付乙方租房款1.2万元／年·户，共2户2.4万元／年，从乙方搬迁开始计，至甲方向乙方交房为止（2年）；3、合同签订后甲方支付乙方80万元，乙方将房产证、土地证交于甲方。同日，被告签订该协议的委托代理人胡英学还与原告签署一份置换面积及货币补偿金额的计算单。新疆金罗盘测绘有限公司于2014年8月对原告位于本市新市区房屋建筑面积实测为1318.99平方米，其中：一至五层砖混结构每层各为215.76平方米，一层棚房5平方米，六层砖混12平方米、彩钢176.43平方米，地下室砖混46.76平方米。2014年10月16日，被告向原告转款80万元。2015年4月30日，原、被告双方未对上述协议约定的拆迁房屋进行移交。该房屋至今未拆除，仍由原告占有使用。2016年6月15日，原告将其房屋所有权证及国有土地使用证原件交予被告，被告出具了收条。原告国有土地使用证记载：使用权面积203.33平方米，使用权类型为划拨，地类（用途）为住宅。原告房屋所有权证记载：砖混一至二层住宅建筑面积318.96平方米、砖混负一层地下室建筑面积33.23平方米，产权来源自建，修建年代1990年。2019年4月29日，原告申请公证处保全证据公证，到本市“新疆美仑地产”送达《关于催促支付拆迁房屋补偿款及交付置换房屋的函》，并通过ＥＭＳ向被告注册经营场所即本市天山区解放南路317号寄送该函件。被告于2014年5月通过招拍挂方式取得位于本市新市区鲤鱼山路宗地编号为2013-C-241建设用地34391.18平方米使用权，同年8月取得鲤鱼山路东侧环球港商住小区建设用地规划许可证。环球港商住小区2、3、4号楼竣工时间为2017年9月。本案审理中，被告明确表示不同意与原告签订置换房屋的商品房销售合同以及交付房屋。本院释明后，原告不变更其诉讼请求。本院认为，（一）关于本案房屋拆迁安置补偿合同的效力。当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本案原、被告于2014年9月18日签订《房屋拆迁征地补偿协议书》，被告拆除原告的房屋并以货币和实物相结合的方式给予原告补偿。被告非房屋征收部门或者实施单位，其为商业利益而非公共利益进行拆迁，故原、被告在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行后签订房屋拆迁安置补偿合同，是一般的民事法律行为，不在该条例调整范围内。该房屋拆迁安置补偿合同是原、被告真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，也不违背公序良俗。原告房屋的实际建筑面积在合同签订前由测量机构实地测量并在合同书中有明确记载，被告无证据证明原告存在欺诈行为，且《民法总则》规定受欺诈行为可得撤销，而非合同无效。被告要求确认合同无效的请求不能成立，本院不予支持，被告以该合同无效而主张返还已付拆迁补偿金80万元的请求亦不成立。（二）关于本案房屋拆迁安置补偿合同能否继续履行。房屋拆迁安置补偿合同非房屋买卖合同，更非一般的买卖合同，是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁安置补偿中的权利义务而订立的协议。本案原、被告合同约定的主要的权利义务为：原告于2015年4月30日前将房屋腾空并交由被告拆除，合同签订后被告支付原告80万元、原告将房屋权属证书交于被告，剩余货币补偿款在被拆迁房屋腾空并经双方查验现场后3日内被告一次性给付原告，被告置换补偿原告四处房产建筑面积合计1123.9平方米平方米。被告至今未查验、拆除合同约定的被拆迁房屋，也不支付合同约定的剩余货币补偿款1,907,875元，并明确表示不与原告签订置换房屋的商品房销售合同以及交付房屋，故被告属于根本违约。原告依法可以主张被告承担继续履行的违约责任，但货币补偿金额与置换房屋价值比较，置换补偿原告房屋是被告的主要债务。签订置换补偿房屋的商品房买卖合同以及交付房屋属于行为，不适于强制履行，且合同约定的被拆迁房屋并未拆除，也不适用于相关司法解释关于被拆迁人优先取得补偿安置房屋的规定，故本案房屋拆迁安置补偿合同在法律上以及事实上无法继续履行，原告可提出解除合同以救济自己的权益。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经本院释明后，原告不变更诉讼请求，本院对其主张按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定支付房屋拆迁货币补偿费1,907,875元、搬迁过渡费4.8万元、交付价值为8,991,200元的四处房产合计1123.9平方米、地下车位2个以及订立购房销售合同、办理不动产权证登记手续的诉讼请求，不予支持。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。本案原告主张被告承担违约金243,635.60元、损失赔偿金1,179,045.20元，但原告本案要求继续履行合同而非解除合同，其主张的违约金为迟延交付的违约金，合同中也未约定损害赔偿的计算方法，由于前提及基础不同，对于违约金以及合同解除的损害赔偿，原告应另行主张，本院对此不作处理。综上，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姚斌主张被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定支付房屋拆迁货币补偿费1,907,875元、搬迁过渡费4.8万元的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）姚斌主张被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定交付乌鲁木齐市鲤鱼山南路美仑·环球港小区2号楼16层132.74平方米、3号楼16层158.7平方米、4号楼一层和二层东南角各一半共232.46平方米、5号楼23层600平方米合计1123.9平方米房屋以及地下车位两个的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）姚斌主张被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司按《房屋拆迁征地补偿协议书》约定订立购房销售合同并办理不动产权证登记手续的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司主张2014年9月18日签订的《房屋拆迁征地补偿协议书》无效的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆美仑房地产开发有限公司主张原告（反诉被告）姚斌返还拆迁补偿金80万元的诉讼请求。本诉确认的诉讼标的额为12,669,755.6元，应缴纳案件受理费89,282.45元，原告预交97,818.53元，退还原告8,536.08元，其余由原告自行负担；诉讼保全申请费5,000元（原告已预交）由原告自行负担。反诉案件受理费45,997.22元（已减半收取，被告已预交）由被告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 郭 荣人民陪审员 李 漫人民陪审员 谢亚冰二〇一九年十二月三十日书 记 员 史雅楠