安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初2442号 原告：芜湖向正物业管理服务有限公司，住所地安徽省芜湖市奥韵康城物业办公楼，统一社会信用代码91340200667930687W（1-1）。 法定代表人：马旭，总经理。 委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周星辰，安徽吉和律师事务所实习律师。 被告：黄勇，男，1976年12月23日出生，汉族，大专文化，公司员工，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖向正物业管理服务有限公司（以下简称向正物业公司）诉被告黄勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法由审判员邓瑞芳独任审判，于2019年6月14日公开开庭进行了审理，原告向正物业公司的委托诉讼代理人贺婷婷、被告黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向正物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2009年11月1日至2018年10月15日止的物业费共计4074元【72.13(面积）*0.5元/m2*86月（2009年11月1日-2016年12月31日)+72.13(面积）*0.6元/m2*22.5月（2017年1月1日-2018年10月15日)=4074元】；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告由芜湖九远物业服务有限公司变更名称而来，前期芜湖九远物业服务有限公司和开发商签订前期物业服务合同，物业服务期限自2008年11月20日至业主委员会成立之日止，后期由芜湖市奥韵康城业主委员会与原告签订物业服务合同，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。被告作为该小区57#楼3-101室（72.13平方米）的业主，自2009年11月1日至2018年10月15日止共计拖欠物业费4074元，2008年11月20日至2016年12月31日，物业费计算标准为0.5元/平方米，2017年1月1日至2018年12月31日，物业费计算标准为0.6元/平方米。原告每年都曾多次催促被告按时交纳物业费，但被告一直未予支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告黄勇辩称：第一、物业公司未按照合同履行，小区绿化环境差，我家一楼阳台杂草丛生，全都是我和隔壁住户自己清理，楼道里有宠物大小便，物业公司没有清理，都是我和隔壁住户清理，小区单元门的可视设备破坏得不到维修，合同约定的物业公司在小区内组织活动和公示我没看到过，原告要求的9年物业费已经过了诉讼时效了，物业服务合同的补充协议我不知道，小区内的大多数业主不知道开过业主大会，原告的物业费收费标准过高，不符合芜湖市物价局的规定，物业服务合同约定的是2018年12月31日撤场，原告是2018年10月就撤场，原告擅自提前终止物业服务合同，原告的诉请计算错误。 经审理查明：被告黄勇系芜湖市弋江区奥韵康城小区57幢3单元101室的业主，该房屋建筑面积72.13平方米。原告系芜湖市弋江区奥韵康城小区物业服务公司。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定芜湖明远爱法置业发展有限公司将奥韵康城住宅区委托给芜湖九远物业服务有限公司实行物业管理；委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；物业费收费标准为多层0.5元/平方米。2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》一份，约定芜湖市奥韵康城住宅业主委员会选聘芜湖向正物业管理服务有限公司对奥韵康城提供物业管理服务；物业服务费用收费标准为多层0.5元/平方米；委托物业服务管理期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。上述合同签订后，原告为涉讼小区业主提供了相关物业服务，一直延续至2018年10月15日，并按合同约定的标准向小区业主收取物业费，但被告自2009年11月1日起至2018年10月15日止一直未交纳物业服务费。2018年9月13日，原告诉至本院，请求被告支付欠缴物业费，但因原告未按法律规定预交案件受理费，本院于2018年9月25日裁定该案按原告撤回起诉处理。后原告催要无果，双方纠纷成讼。 另查明，芜湖九远物业服务有限公司于2015年9月22日更名为芜湖向正物业管理服务有限公司。 上述事实，有证据原告提交的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明复印件一份、原告企业信用信息公示报告打印件一份、被告身份信息复印件一份、物业管理委托合同复印件一份、物业管理服务合同复印件一份、民事裁定书复印件一份、被告提交的照片复印件一组及原被告的陈述等证据在卷为证，且上述证据均经庭审质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》一份、奥韵康城小区业主委员会与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订的《奥韵康城物业管理服务合同》一份对全体业主均具有约束力。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案原告按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经原告催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付物业费的请求于法有据，应予支持。 1、关于诉讼时效问题。2008年11月1日，芜湖明远爱法置业发展有限公司与芜湖九远物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，合同约定委托管理期限为2008年11月20日起至奥韵康城住宅区业主大会及业主委员会成立之日止；而2016年2月2日，奥韵康城小区业主委员会才与原告芜湖向正物业管理服务有限公司签订《奥韵康城物业管理服务合同》，故《物业管理委托合同》的合同期限应至2016年2月2日止。由于该合同属于持续性合同，原告提供的物业服务具有连续性，该合同约定的物业费系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，故该合同期间内产生的物业服务费的诉讼时效应从合同到期日起算，如若未发生诉讼时效中断、中止事由，该诉讼时效期间应于2019年2月1日届满。但原告曾于2018年诉至本院，要求被告支付欠缴物业费，故诉讼时效中断，被告以本案超过诉讼时效为由抗辩，本院不予支持。2、关于被告提出的原告提前撤场，应按物业合同约定支付不少于全体业主物业费总和10%的违约金问题，被告可另案起诉。3、关于被告提出的原告收费标准过高问题。本案中，原告诉请的物业费收费标准自2017年1月1日起提高至0.6元/平方米，原告针对该诉求未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。4、关于被告反映的小区绿化问题。本院认为，小区绿化的日常养护和管理系小区物业公司服务范围，现原告对业主反映的小区绿化管理问题未能及时处理，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故被告应缴纳的物业服务费用应适当减少10%。5、关于被告反映的其他物业管理问题，应被告未提交相关证据材料，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、一百八十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄勇于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖向正物业管理服务有限公司物业管理费3521.75元（0.5元/月/平方米×72.13平方米×108.5个月×90%）； 二、驳回原告芜湖向正物业管理服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告芜湖向正物业管理服务有限公司负担4元，被告黄勇负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇一九年六月二十六日 书记员  沙金金 附适用的法律规定及条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；…… 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。