四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1111民初567号 原告：刘惠英，女，1965年4月21日出生，汉族，居民，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郭智森，四川蜀缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏胜宝，四川蜀缘律师事务所律师。 被告：乐山市晋亨市政建设开发有限公司（统一社会信用代码：91511111MA62831G9U），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路。 诉讼代表人：乐山市晋亨市政建设开发有限公司管理人。 负责人：罗成银，乐山市晋亨市政建设开发有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：费旭燕，四川沫若律师事务所律师。 原告刘惠英与被告乐山市晋亨市政建设开发有限公司（以下简称晋亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，于2019年6月17日作出（2019）川1111民初297号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，上诉至乐山市中级人民法院，乐山市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）川11民终963号民事裁定书，撤销本院（2019）川1111民初297号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年8月13日受理后，适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2019年8月14日作出（2019）川1111民初567号民事裁定书，转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘惠英的委托诉讼代理人郭智森、魏胜宝、被告晋亨公司的委托诉讼代理人费旭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘惠英向本院提出诉讼请求：一、确认被告晋亨公司的管理人于2019年1月16日向原告发送的解除合同通知无效；二、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求为：一、确认被告晋亨公司的管理人于2019年1月16日向原告发送的解除合同通知无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告签订了三份商品房买卖合同，合同编号分别为6559、6564、6565号。合同签订后，被告向原告出具了收据，并办理了房屋预售登记。2019年1月18日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，以原告无支付相应合同对价为由解除合同。原告、被告和案外人宋英于2015年12月15日签订了三方协议。三方协议中约定了被告用涉案商品房抵偿宋英债务。该协议是债务转移合同，合法有效，并且已实际履行完毕。之后，管理人着手进行破产财产的清理确认和处置工作。原告系涉案房产的全款购房人，与本案中的其他债权人存在重大区别，原告所购商品房不应列为破产财产，被告应当继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付商品房。理由如下：一、原告系全款购房人，与被告签订了三份商品房买卖合同，原告通过三方协议约定的债务转移方式完成了房款支付，三方协议是合法有效的债务转移合同，并且三方已经履行完毕。二、原告所购商品房不属于被告的破产财产。根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占用，但相对人已经完全支付对价的特定物”。原告购买的商品房有明确的楼层、房号、面积，该商品房是实实在在的物，无论是否取得产权证，该商品房属于特定物无疑，原告虽然没有占有所购商品房，但已经支付了全部价款，并且办理了预售登记。三、《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行。在合同违约责任的三种形式中，继续履行合同是首选的责任形式。即使在企业破产的情况下，对于一方已经履行完毕的合同，另一方也应当尽可能继续履行合同。本案中，原告已支付了全部购房款，被告应当继续履行合同，被告解除合同的通知应属无效。四、原告所购房屋已进行了备案登记，原告对所购商品房享有准物权。经过备案登记的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗第三人的法律效力。庭审中，原告变更其事实与理由，认为原告与被告及宋英之间的三方协议是债务加入合同，被告自愿以债务加入的方式偿还宋英欠原告的借款，宋英欠原告的700万元作为原告向被告购买房屋的购房款，原告不再另行支付购房款。 被告晋亨公司辩称，被告管理人对原告的款项依照相关程序和法律规定作了审核和债权认定，并且已于2019年2月5日作出了债权确认表，确认了原告的债权为4,369,755.88元，该债权系一般的普通债权。被告管理人依照合同法和破产法的规定，因被告没有实际支付购房款，不是真正意义的购房人，只是以房抵债的债权人，被告管理人综合平衡破产债权人和债务人的利益，向被告发出解除合同的通知，符合法律规定。 本院经审理查明事实如下： 被告的法定代表人系张良刚，张伟（实际出资人）与张良刚（名义出资人）、彭晓萍（名义出资人，张良刚之母）于2015年1月5日签订《名义出资与实际出资协议书》，明确张良刚、彭晓萍为晋亨公司的名义出资人，但实际出资人为张伟，张伟作为被告的实际控制人，实际经营管理公司。 原告刘惠英与本院（2019）川1111民初568号的原告徐清明系夫妻关系。案外人宋英从2013年起多次向刘惠英借款，累计共计借款900万元，之后宋英偿还刘惠英借款200万元。具体为：2013年4月16日，刘惠英通过建设银行分四笔向宋英转账300万元。2013年11月15日刘惠英通过农业银行分两笔向宋英转账300万元。2013年11月22日刘惠英再通过农业银行分两笔向宋英转账300万元。共计向宋英转账借款900万元。2014年10月27日，宋英偿还刘惠英借款200万元。2015年1月16日，刘惠英作为甲方（出借人），宋英作为乙方（借款人）重新签订一份《借款合同》，合同约定：1.借款金额及借款期限：乙方向甲方借款700万元，大写柒佰万元正（此借款为延续借款，换办借款合同及借条），还款时间2016年1月16日前。2.借款方式：甲方以现金方式转账给乙方，从刘惠英账户转到宋英账户。借款时间：2013年4月16日借款300万元，2014年10月27日还200万元；2013年11月15日借款300万元；2013年11月22日借款300万元。3.还款方式：乙方以现金方式转账给甲方从宋英账户转到刘惠英账户。4.借款利息及利息支付方式：月利息按2%计算，每月转账支付到刘惠英卡上（刘惠英开户行：农行成都新津支行，账号62×××11）。5.本合同自双方签字之日起生效。刘惠英、宋英在该借款合同上签字按手印，担保人杨杰也在借款合同上签字按手印。同日，案外人宋英向刘惠英出具一张借条，载明：今借到刘惠英现金700万元，借款事宜详见借款合同。 因宋英与被告的实际控制人张伟私交甚好，2015年12月15日，刘惠英作为甲方，宋英作为乙方，被告作为丙方，三方签订了一份《三方协议书》。协议约定：一、乙方向甲方借款700万元，因乙方经济困难已经无力支付，甲方同意乙方用丙方开发的商品房作价抵偿。二、丙方与乙方系极为友好的关系，丙方自愿用本司名下开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心（又名“中天购物广场”）一楼商铺279.09平方米，以每平方米2.5万元的销售价共计697.725万元抵偿给甲方，商铺号为1幢1层11号、12号、13号、18号、19号，甲方不另行给付购房款给丙方，乙方借甲方的700万元作为甲方此次的购房款，并且甲方与丙方已另行签订商品房买卖合同，并由丙方向甲方出具购房发票。三、以刘惠英的名义购买1幢1层11号、12号、13号的商铺，以徐清明的名义购买1幢1层18号、19号的商铺。2015年12月15日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心一楼商铺1幢1层11号、12号、13号3个商铺，合同约定11号的商铺的价款为1,390,000.00元、12号商铺的价款为1,249,250.00元、13号商铺的价款为1,249,250.00元，合同约定的付款方式及期限为一次性付款。同日，被告向原告出具收款收据，载明：刘惠英交来沙湾区鑫若苑商业中心商业款3,888,500.00元。该三份商品房买卖合同在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，备案号分别为：乐沙预售2015年04-中预-220号、227号、228号。 2018年7月3日，四川省乐山市沙湾区地方税务局向本院申请被告破产清算。2018年7月11日，本院作出（2018）川1111破申3号民事裁定书，裁定受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对被告的破产清算申请，并指定管理人，此后被告进入破产清算程序。2019年1月16日，被告管理人向原告发出《解除合同通知》，该通知载明：根据现有资料显示，合同签订后，原告并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。被告管理人依据合同法和破产法第十八条的规定，决定解除双方签订的合同。自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与被告签订的商品房买卖合同。如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。2019年1月23日，原告向被告管理人提交《债权申报表》，申报债权类别为购房款，申报金额为原告债权3,888,500.00元、孳息债权481,255.88元，合计4,369,755.88元。2019年2月5日，被告管理人作出《债权确认表》，认定原告的债权性质为债务转移、金额（含利息）为4,369,755.88元，利息从2015年12月15日起按年利率4.75%计算至2018年7月11日止。 以上事实有被告的营业执照、公司变更登记申请书、股权转让协议书、公司登记申请书、法定代表人信息、股东会决议、名义出资与实际出资协议、刘惠英向宋英转账凭据、刘惠英与宋英之间的借款合同、刘惠英、宋英与被告之间的三方协议、被告与原告签订的商品房买卖合同、被告向原告出具的收款收据、被告管理人向原告出具的解除合同通知书、债权申报表、债权确认表等证据予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为以下几点： 一、刘惠英与宋英之间的民间借贷是否属实？刘惠英、宋英与被告之间签订的三方协议及原告与被告之间签订的商品房买卖合同是什么性质？是否合法有效？ 原告提交了充分的证据，被告对原告提交的所有证据无异议，也认可刘惠英与宋英之间的民间借贷关系，因此，刘惠英与宋英之间的民间借贷依法认定客观属实。因宋英无力偿还刘惠英借款，被告自愿用本司名下开发的商铺抵偿给刘惠英，刘惠英不另行给付购房款给被告。刘惠英、宋英与被告之间签订的三方协议系宋英将对刘惠英的债务转移给被告，被告通过签订三方协议予以明确认可，该三方协议的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。庭审中，被告认可承接了宋英对刘惠英的债务，并表示已确认了原告的债权金额。原告当庭改称该三方协议是被告以债务加入的方式承接宋英的债务，在辩论中又称不论债务加入还是债务转移，宋英欠刘惠英的借款均已转换为刘惠英、徐清明向被告支付的购房款。因被告已认可该700万债务已转移为购房款，因此不管是债务加入还是债务转移均不影响三方协议的效力，也不影响依据三方协议签订的商品房买卖合同的效力。原告与被告签订的商品房买卖合同是为了抵偿宋英差欠原告的债务，该合同的本质是一种以房抵债协议，属于当事人对自己债务履行方式的变更调整，此种调整变更不违反法律、行政法规定的禁止性规定，应认定合法有效。但该种合同不同于一般消费性购房合同，其目的是抵偿债务。 二、被告管理人向原告发出的解除商品房买卖合同通知是否合法有效？ 因被告已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”的规定，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。本案中，商品房买卖合同中涉及的沙湾区鑫若苑商业中心项目已停工多年，至今没有竣工验收，更没有交付使用，双方之间的商品房买卖合同未履行完毕，所涉商铺也没有发生物权转移。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，原告是通过以房抵债的形式购房，其不是一般意义上的消费者购房户。原告要求确认解除合同通知无效的诉讼请求，其实质就是要求被告继续履行商品房买卖合同，而该要求归根结底是要求被告对原告的债权给予全额的个别清偿，这将可能损害其他债权人的合法权益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，原告要求被告对其债权给予个别清偿无效。综上，被告管理人从企业破产利益平衡角度，解除双方已无法实际履行的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其它情形。”的规定，符合公平原则，解除合同通知有效。因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘惠英的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘惠英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  马太庆 审 判 员  干吉沫 人民陪审员  杨 静 二〇一九年十一月一日 法官 助理  易世琼 书 记 员  高 敏 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ……（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。