上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15864号原告(反诉被告)：王景连，女，1979年3月29日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：谢江，男，1973年8月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张志华，男，1959年8月26日生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：上海艾强房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区潘广路XXX号。法定代表人：姜多强。原告(反诉被告)王景连与被告(反诉原告)谢江房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海艾强房地产经纪事务所(以下简称艾强公司)作为第三人参加诉讼。原告(反诉被告)王景连，被告(反诉原告)谢江及其委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。第三人艾强公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王景连向本院提出诉讼请求：要求继续履行王景连与谢江签订的房屋买卖合同，谢江协助王景连将上海市宝山区罗店镇天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至王景连名下。事实和理由：双方于2016年7月26日通过中介公司签订买卖居间协议，于同年8月3日签订了上海市房地产动迁房买卖合同。王景连于同年7月26日支付谢江人民币10万元(以下币种均为人民币)，于同年8月3日支付谢江90万元，于同年11月6日支付谢江26万元，于2017年7月17日支付谢江1万元，于2019年6月11日支付谢江2万元，谢江在收到2万元当天承诺配合王景连办理过户手续，但最后未配合。系争房屋于2019年5月24日已可以过户，但谢江称若要过户，要求王景连另付5万元，王景连不同意，故提出上述诉请。谢江反诉并辩称，不同意王景连的诉讼请求，谢江并没有拒绝配合过户。系争房屋是动迁安置房，按照相关政策动迁房三年内不得交易，产权证于2017年7月31日取得，要到2020年7月31日才可以办理过户手续，过户条件尚未成就。谢江认为，双方约定未交房结束前，每月房租2,000元，但王景连三年来拒不交付房租，且频频以中介公司名义，对系争房屋予以网签，故反诉请求：1、判令王景连支付房租，按每月2,000元的标准，自2016年8月3日起算至2019年9月3日止，共计72,000元；2、判令王景连支付逾期付租违约金，每日按月租金2,000元的千分之二，自2016年9月3日起算至2019年9月3日止，共计79,920元。王景连针对反诉辩称，谢江于2016年8月30日将系争房屋的钥匙交给了王景连，王景连于同年11月6日付清26万元，双方约定的房租补贴是自同年8月30日至同年11月6日，按每月2,000元标准，上述期间房租共计3,700元，王景连共补贴了谢江57天的房租。第三人艾强公司未到庭，未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王景连提交的上海市房地产动迁房买卖合同、预售合同、居间协议、收据及转帐凭证、发票、房屋产权选购及过渡协议、承诺书、微信转账记录、不动产登记信息、个人不动产登记信息查询记录；对谢江提交的补充协议、网签证明、动迁协议，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定如下事实：1、2012年9月，谢江与拆迁人签订了《上海市国有土地房屋征收补偿协议》。2015年2月，谢江就上海市宝山区罗店镇天家路XXX弄XXX号XXX室房屋签署了《上海市商品房预售合同》。2016年5月24日，系争房屋经核准取得大产证。2017年7月31日，系争房屋经核准登记至谢江名下。2、2016年7月26日，王景连、谢江签订《房地产买卖居间协议》，王景连向谢江支付购房定金10万元。2016年8月3日，出卖人(甲方)谢江与买受人(乙方)王景连签订《上海市房地产动迁房买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款139万元；于2019年6月10日之前办理转让过户手续；订立补充条款或补充协议及抵押合同上的补充条款，为买卖合同不可分割的一部分等。补充条款另约定，该房屋总价为139万元，房价包括以甲方为权利人的产权证费、入户费、维修基金由甲方承担；甲方同意于2016年8月15日将该房钥匙交付乙方，并对物业管理、水、电、煤气等使用费用进行结算，房产证满3年过户交易时(国家政策允许产权过户)所产生的税费由乙方承担；甲方承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续3日之内与乙方共同前往宝山交易中心办理产权过户手续，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方。附件三另约定，乙方于2016年7月26日支付购房定金10万元；乙方于2016年8月3日签订买卖合同当日支付购房款90万元；乙方于2016年12月2日前，支付第三笔购房款26万元；双方办理房屋产权过户手续当日，乙方支付甲方购房尾款13万元。同日，双方还签署了《补充协议》，内容为：乙方以每月2,000元作为租房补贴给甲方直至甲方将房屋转交给乙方结束，交房之前所产生的一切费用由甲方支付，交房之后所产生的费用由乙方支付，甲方于2016年8月15日前交房给乙方，租房补贴从签订本协议开始生效。该份协议上，谢江、王景连在甲方、乙方落款处签字确认，居间方落款处加盖了艾强公司的公章。同日，谢江出具《承诺书》，承诺到2019年6月10日前配合办产权过户到乙方王景连名下，不得以任何理由和条件再收取乙方钱款；自房屋交付之时起，本房屋的占有权、使用权、出租权、处置权等永久性转移给购买人所有，家中直系亲属、旁系亲属对该套房屋无继承权等任何权利。同日，王景连向居间方支付中介费27,000元，并向谢江支付购房款90万元。上述协议签订后，谢江向王景连交付了系争房屋。3、2016年8月30日，王景连向谢江支付租房补贴1,700元。同年10月6日，王景连向谢江支付租房补贴2,000元。同年11月6日，王景连向谢江支付购房款26万元。2017年7月17日，王景连支付购房款1万元。2019年6月11日，王景连支付购房款2万元。4、关于尾款。审理中，谢江确认收到房款129万元，还有尾款10万元未付清。王景连同意尾款一并处理，于过户当日付清。后，王景连将房款10万元付至本院代管。5、关于租房补贴。审理中，谢江表示，因王景连说要入住系争房屋，就每月给谢江租金2,000元，让谢江出去租房，协议自签订开始生效，因此，房租应自2016年8月3日起付至过户。从实际付款情况，也可印证房租应自2016年8月3日起付。王景连表示，当时约定2016年8月3日支付90万元，2016年12月2日前支付26万元，26万元房款还没有付，谢江不愿意搬出去，但王景连希望让谢江交房，经中介公司做工作，自交房之日起至26万元付清之日止，上述期间，由王景连向谢江支付租金补贴。后，王景连向谢江支付了3,700元，租房补贴已付清。关于3,700元支付的是哪段期间的租房补贴。王景连先称，2016年8月30日交房，3,700元是2016年8月30日至11月6日期间的补贴。后又称，3,700元是2016年9月4日至10月30日期间的补贴。之后再次称，2016年9月10日拿到钥匙，3,700元是2016年9月10日至11月6日期间的补贴。为证明己方主张，王景连向本院提交了微信记录、居间方经办人张辉于2019年9月22日出具的《证明》，内容为：本公司证明系争房屋买卖事宜，甲乙双方于2016年7月26日签订居间协议，乙方已支付购房定金10万元，2019年8月3日(系笔误，应为2016年8月3日)支付房款90万元，谢江收到第一笔房款并将房屋交房给王景连，余下26万元房款乙方因需要时间去筹款，就给房屋交给了乙方，所以甲方在未收到26万房款的这个期间，甲乙双方协商一致，甲方要求乙方按照每月租金2,000元的租金支付，直至26万房款付清为止，租期结束，共计56天租金共计3,700元，乙方再不承担每月支付租金。落款处有经办人张辉签字确认，并加盖了艾强公司公章。对上述证据，谢江认为微信记录不完整，不能全面反映双方对话内容，居间方的证明是后补的，不予认可，时间和金额也不符。本院认为，王景连与谢江签订的《上海市房地产动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于本诉部分。王景连已向谢江支付了除尾款以外的房款，谢江也已将房屋交付给王景连使用至今。虽然系争房屋是动迁安置房，但由于谢江签署动迁安置协议的时间是2012年9月，系争房屋取得大产证的时间是2016年5月，至今已超过三年，按照现有规定，系争房屋已符合权利转移登记的条件，王景连也不存在不符合购买系争房屋条件的情况，因此，王景连要求谢江配合办理过户手续的请求，与法不悖，当予准许，其应当在过户同时支付剩余房款10万元。审理中，谢江抗辩认为2020年7月31日才可以办理过户手续，过户条件尚未成就，无相应依据，本院不予采纳。关于反诉部分。双方争议在于租房补贴是付至交房还是过户。对支付租房补贴的截止时间。根据《补充协议》约定，租房补贴给甲方直至甲方将房屋转交给乙方结束，交房之前所产生的一切费用由甲方支付，交房之后所产生的费用由乙方支付，甲方于2016年8月15日前交房给乙方。本院认为，不管是从字面意思来看，还是从上下文来理解，都不足以证明租房补贴付至过户之日，因此，对谢江的主张，本院不予采纳。审理中，王景连主张租房补贴付至2016年11月6日，虽与补充协议的字面意思也不尽相符，但基本上能与居间方的相关证明、租房补贴实际支付情况相印证，符合房屋买卖通常交易习惯，本院予以采信。审理中，王景连主张租房补贴已结清，但其对已付款项支付的是哪段期限的租房补贴陈述先后不一，也无充分证据佐证款项已结清，故本院难以采信。鉴于《补充协议》约定不明，现双方对租房补贴起付时间陈述不一，对交房时间陈述不一，又均未提交充分证据佐证，因此，本院根据居间方的相关证明、房租补贴实际支付时间及具体金额，结合一般付款习惯，认为王景连于2016年8月30日支付了1,700元，并未付满整月，支付的应为8月份的补贴，而非9月份的补贴，王景连于2016年10月6日的2,000元支付的应为9月份的补贴，综上，本院认定王景连还应支付2016年10月1日起至2016年11月6日期间的租房补贴，合计2,400元。对超出部分的反诉请求，本院不予准许。至于违约金，双方未对逾期支付租房补贴约定违约金，故该项反诉请求，于法无据，本院不予准许。第三人艾强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、继续履行原告(反诉被告)王景连与被告(反诉原告)谢江就上海市宝山区罗店镇天家路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产动迁房买卖合同》，被告(反诉原告)谢江于本判决生效之日起十日内，配合将上述房屋的房地产权利转移登记至原告(反诉被告)王景连名下；二、原告(反诉被告)王景连于办理房屋产权过户手续当日，向被告(反诉原告)谢江支付房款10万元；三、原告(反诉被告)王景连于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)谢江支付租房补贴2,400元；四、驳回原告(反诉被告)王景连的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)谢江的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为8,655元，反诉案件受理费为1,669元，财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)王景连负担26元，被告(反诉原告)谢江负担15,298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇二〇年三月二十日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。