河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初3151号原告：洛阳市宏伟置业有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区青岛路芙蓉购物中心1-2号。法定代表人：彭伟，总经理。委托诉讼代理人：穆宇涵，河南魏征律师事务所律师，特别授权。被告：姜朝群，男，汉族，1972年11月14日出生，住河南省新安县。原告洛阳市宏伟置业有限公司（以下简称宏伟置业公司）诉被告姜朝群商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏伟置业公司的委托诉讼代理人穆宇涵到庭参加了诉讼，被告姜朝群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告宏伟置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2013年7月15日签订的《商品房预售合同》（编号：YS0207384）；2、判令被告将洛阳市洛龙区××小区××单元××号住宅用房退还给原告；3、判令被告偿还原告为其代付的银行贷款本息46814.97元；4、判令被告支付原告违约金112918.4元；5、判令被告支付原告为实现债权所支付的律师费30000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年7月15日原告与被告签订了《商品房预售合同》（编号：YS0207384），约定被告购买原告开发的洛阳市洛龙区××小区××单元××号，建筑面积共195.2平方米，总价款为1129184元人民币。其中79万元申请银行按揭贷款。2013年7月原、被告与中国工商银行股份有限公司洛阳高新技术产业开发区支行签订了《个人购房借款担保合同》（合同编号：A按揭字洛阳行开发区支行2013年100号），合同约定被告向工商银行借款79万元用于个人购置位于洛阳市洛龙区××小区××单元××号，借款期限为20年，担保方式为房产抵押及由原告提供的连带责任保证。被告自2016年5月开始逾期偿还银行按揭贷款，截止2019年3月我公司已经替被告代偿46814.97元。2019年3月至今被告仍然不能按时偿还中国工商银行股份有限公司洛阳高新技术产业开发区支行按揭贷款，该银行一直在依据合同约定扣划我公司保证金。现因被告违约严重，银行要求我公司根据合同约定履行担保义务偿还全部借款。据此，原告依据《商品房预售合同》附件五：合同补充协议第三条之约定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除买受人总房款的10%作为违约金。买受人同时承担出卖人因通过诉讼等方式追究其法律责任所产生的一切费用。综上，依照《合同法》有关合同解除的规定、《担保法》相关规定以及最高院关于《担保法若干问题的解释》第二十条、第二十一条，原告要求解除与被告之间的买卖合同，退还原告房屋，并要求被告偿还原告代为偿还的借款本金及利息，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告姜朝群未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2013年7月15日，原被告双方签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0207384），原告将其开发的位于洛阳新区滨河路以南、洛宜路以北洛阳蓝郡住宅小区第18幢1单元1-3101号房屋（房屋代码为522938）以总价款1129184元出卖给被告；被告首付购房款339184元，剩余房款由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。原被告双方在《商品房预售合同》附件五《合同补充协议》中第二条约定：“出卖人为买受人提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际负担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的滞纳金。在买受人向出卖人还款及承担买受人损失前，出卖人有权拒绝交房并不承担逾期交房和办理产权证的责任”，第三条约定：“如买受人在出卖人发出告知函3日内拒绝按照本协议第二条规定履行的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除买受人总房款的10%作为违约金，其余已付房款（不含利息）退还买受人，买受人同时承担因出卖人通过诉讼等方式追究其法律责任所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费/律师费等）。买受人已交纳的税费、维修基金等不予退还”。后原告宏伟置业公司、被告姜朝群与案外人中国工商银行股份有限公司洛阳自贸试验区支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告姜朝群向案外人贷款790000元用于购买案涉房屋，原告为该合同承担阶段性连带责任保证。该借款合同签订后，案外人向被告发放了贷款。原告宏伟置业公司称该房屋也已交付被告姜朝群。由于被告未按合同约定及时偿还贷款，导致原告宏伟置业公司承担阶段性连带责任保证，截止2019年3月份案外人中国工商银行股份有限公司洛阳自贸试验区支行扣划原告账户资金共计46814.97元。2019年4月8日原告宏伟置业公司向被告姜朝群邮寄催款告知函，后被退回。原告宏伟置业公司又于2019年4月10日向被告姜朝群邮寄送达了解除合同通知书，2019年4月14日被告姜朝群签收该通知。根据洛阳市不动产登记中心出具的案涉房产的《预告登记情况记载表》，案涉房产办理了预告登记，预告登记权利人为被告姜朝群；另案涉房产2018年9月19日被新安县人民法院查封，查封期限为2018年9月19日至2021年9月18日。为本案诉讼，原告宏伟置业公司委托河南魏征律师事务所律师出庭代理诉讼，并为此支出律师代理费30000元。本院认为：原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告姜朝群未按照约定履行向银行偿还按揭贷款的义务，致使银行扣划原告宏伟置业公司账户资金予以代偿。原告宏伟置业公司在履行保证责任后，有权按照合同的约定向被告追偿，也有权根据约定行使合同解除权，因此原告要求解除案涉《商品房预售合同》并要求被告偿还原告代偿款项46814.97元，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房预售合同解除后，被告姜朝群应将案涉房屋返还原告；关于被告已支付的购房款，原告扣除被告应负担的费用后应将剩余款项返还给被告。因被告的前述违约行为，原告要求被告按照总房款的10%向其支付违约金112918.4元并承担其支出的律师费30000元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭合议后，判决如下：一、解除原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告姜朝群于2013年7月15日签订的合同编号为YS0207384的《商品房预售合同》；二、被告姜朝群应于本判决生效之日起十日内将位于洛阳新区滨河路以南、洛宜路以北洛阳蓝郡住宅小区第18幢1单元1-3101号房屋（房屋代码为522938）返还原告洛阳市宏伟置业有限公司；三、被告姜朝群应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市宏伟置业有限公司偿还代偿款项46814.97元；四、被告姜朝群应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市宏伟置业有限公司支付违约金112918.4元；五、被告姜朝群应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市宏伟置业有限公司支付律师费30000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13597元、保全费4470元，由被告姜朝群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  郭成强人民陪审员  李明欣二〇二〇年六月十日书 记 员  商格格