广州海事法院民 事 判 决 书（2018）粤72民初115号原告：湛江兴晟投资有限公司，住所地广东省湛江市赤坎区。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄伟燕，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。原告：广东省湛江航运集团有限公司，住所地广东省湛江市霞山区。法定代表人：刘广辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛莲，女，该公司职员。被告：湛江市土地储备管理中心，住所地广东省湛江市人民大道中。法定代表人：陈传艺，该中心主任。委托诉讼代理人：李富饶,男,该公司职员。委托诉讼代理人：李松亭，男，该公司职员。第三人：湛江市土地开发总公司，住所地广东省湛江市霞山区。法定代表人：徐迟，该公司总经理。委托诉讼代理人：方富杰，广东如临律师事务所律师。原告湛江兴晟投资有限公司(以下简称兴晟公司)、广东省湛江航运集团有限公司(以下简称航运公司)与被告湛江市土地储备管理中心(以下简称湛江储备)、第三人湛江市土地开发总公司(以下简称土地公司)海域使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，于3月5日公开开庭进行了审理。原告兴晟公司的委托诉讼代理人庄伟燕、陈樟宜，原告航运公司的委托诉讼代理人薛莲，被告湛江储备的委托诉讼代理人李富饶、李松亭，第三人土地公司的委托诉讼代理人方富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告湛江储备按照实际用途将位于广东省湛江市赤坎区广州湾大道8号的国海证*******《海域使用权证书》（以下简称8号证）登记范围内的约50.8201亩海域使用权（面积以实际测绘为准，界址详见坐标图）登记至兴晟公司名下，并按照目前的土地规划及现有实际用途将已实际填海成陆的约50.8201亩（以实际测绘为准）国有土地使用权登记至兴晟公司名下；2.判令被告湛江储备按照现有实际用途将8号证登记范围内的约229.2023亩（注：共计四宗海，面积以实际测绘为准）海域使用权过户登记至兴晟公司名下；3.判令第三人土地公司协助按照目前的土地规划及现有实际用途将涉案国有土地使用权登记至兴晟公司名下，并协助按照现有实际用途将涉案海域使用权过户登记至兴晟公司名下。诉讼进程中,原告将前两项诉讼请求变更为:1.判令被告湛江储备按照实际用途将位于广东省湛江市赤坎区广州湾大道8号证登记范围内的约50.6774亩海域使用权（以实际测绘为准）登记至兴晟公司名下，并按照目前的土地规划及现有实际用途将已实际填海成陆的约50.6774亩（以实际测绘为准）国有土地使用权登记至兴晟公司名下；2.判令被告湛江储备按照现有实际用途将8号证登记范围内的约229.1895亩海域使用权过户登记至兴晟公司名下。事实与理由：涉案海域使用权登记在土地公司名下。2011年1月，湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）裁定将土地公司名下包括涉案海域在内的海域使用权（8号证登记范围内）转移过户至湛江储备名下。湛江储备是相关海域的权利人。2013年，湛江市人民政府（以下简称湛江市政府）及湛江市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称湛江市国资委）决定由航运公司对外公开招商引入投资者共同组建项目公司,建设第十四届省运会水上运动中心。湛江市政府决定将湛江储备拥有的位于广东省湛江市赤坎区广州湾大道附近的面积24.70公顷海域使用权划拨至航运公司，作为航运公司的资产注入项目公司。该条件是航运公司对外招商的重要条件。2013年12月，航运公司根据湛江市政府及湛江市国资委批准决定的招标条件经合法招投标程序，与保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）签订了《湛江水上运动中心招商引资合作开发建设合同》，约定项目招商引资是对“水上运动中心”等建设项目的投资、建设、经营和管理合为一体进行组织实施合作的项目；双方共同设立“新公司”，由该公司投入资金建设、经营“水上运动中心”项目，甲方以其在项目内的首期海域使用权证（使用面积24.70公顷，即湛江储备划拨给航运公司的24.70公顷海域使用权）、三块土地和码头资产评估净值作价出资，项目所需的建设资金由乙方筹措。经湛江市政府批准，项目规划用地、用海总面积约37.80万平方米（合约567亩），其中，游艇泊位海域面积220亩，填海造地形成的土地面积为304.02亩，已有土地使用证的土地面积为42.98亩，建设用地面积约347亩，包括可开发建设用地面积约220亩（含甲方已有的27.40亩地），属“新公司”拥有；公共建设用地面积约127亩。“新公司”无偿为市政府建设教练和裁判员公寓楼，并负责建设项目范围内的市政道路（含道路绿化、路灯）、广场（含公共观海长廊）。航运公司保证于2014年6月30日前将土地和首期海域使用权办理到“新公司”名下，“新公司”负责在2015年5月31日前建成符合省运会比赛要求的工程建设项目并交付使用。协议签订后，双方依约成立了兴晟公司。2013年11月，湛江储备根据湛江市政府的批示和有关会议精神与航运公司签订《协议书》，约定湛江储备将水上运动中心项目用海现属湛江储备拥有的约22.20公顷海域使用权（8号证登记范围内）过户至航运公司。2014年12月，湛江储备与航运公司签订《补充协议书》，约定转让的海域使用权面积为25.2553公顷(折合378.8295亩)，并对补偿标准进行了约定。湛江储备已经将378.8295亩海域交付兴晟公司使用。填海2013年底开始，2014年10月底结束。兴晟公司实际填海成陆面积是138.1729亩。商住混合用地30.1127亩,商业商务用地20.7074亩,绿化26亩,道路60亩,已通过竣工验收。2015年9月，湛江储备、航运公司与兴晟公司签订《海域使用权转让协议书》，协议约定由湛江储备将25.2553公顷海域使用权直接办理至兴晟公司名下，三方共同办理海域使用权证过户等相关工作，违约方承担违约责任。上述协议签订后，兴晟公司在湛江市政府及有关政府部门的督促及批准下，对相关海域进行围填海，完成了项目的配套工程建设。包括满足省运会比赛要求的全部工程项目、湛江水上运动中心22幢裁判员、教练员宿舍楼及商业部分建筑。因历史遗留问题，商业部分建筑未办理相关手续，无法办理竣工验收。陆地部分已经开发建设,包括三栋30多楼、两栋53层的大楼、一栋3层楼，道路、广场。湛江市委、湛江市政府多次开会协调相关政府部门办理涉案海域使用权的报批手续及相关办证手续，解决历史遗留问题。但湛江储备一直未按约定及湛江市政府的批示和会议精神将土地、海域使用权过户至兴晟公司名下，导致兴晟公司无法对项目工程进行竣工验收并办理不动产登记，项目不能按时按质推进开发。填海工程完成后，原广东省海洋与渔业局、广东省国土资源厅于2016年8月2日下发了《关于湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目填海竣工验收的批复》及《广东省国土资源厅关于湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目围填海成陆土地供地有关问题意见的函》，明确部分涉案海域填海部分通过竣工验收。依法可以办理国有土地使用权登记，剩余未填海部分保持用海状态。根据各方协议约定及《中华人民共和国海域使用管理法》《广东省海域使用管理条例》《广东省国土资源厅、广东省海洋与渔业厅关于加强围填海成陆土地利用和管理若干问题的通知》等相关法律法规政策的规定及《广东省国土资源厅关于湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目围填海成陆土地供地有关问题意见的函》的精神，兴晟公司、航运公司要求湛江储备按照目前的土地规划及用途将涉案国有土地使用权、海域使用权过户登记至兴晟公司名下。双方约定办证面积是378.8295亩。因约定新建广场使用权、观海路产权及使用权归政府所有，两原告请求将该部分面积予以剔除。填海成陆的约50.8201亩中，30.1127亩是商住混合用地,20.7074亩是商业商务用地。2019年3月7日，湛江市政不动产调查规划测绘院出具5份不动产权籍调查表。两原告请求过户登记的海域使用权包括:1.宗地一8588.94平方米;2.宗地二17936.03平方米;3.宗地三3256.09平方米;4.宗地四2057.39平方米；5.宗地五1946.52平方米;6.透水构筑物6.1485亩；7.透水构筑物12.8046亩；8.非透水构筑物旅游基础设施用海2.9655亩；9.港口用海207.2837亩。界址坐标详见原告提交的补充说明。被告湛江储备辩称，（一）涉案海域使用权的变迁。2003年8月15日，广东省海洋与渔业局向土地公司颁发2宗海域使用权证书，面积分别为42.61公顷（折合639.15亩）和76.73公顷（折合1150.95亩），分别位于调顺岛西南角（沙湾岸线整治工程东片）和金沙湾劳丽诗广场区域（沙湾岸线整治工程西片）。2003年8月以前，土地公司完成了填海。兴晟公司只是进行了部分的修补。根据市政府会议精神，2009年6月8日湛江储备与土地公司签订协议，收回土地公司海域使用权。2011年1月25日，湛江中院裁定将7号证中海域使用权42.61公顷、8号证中海域使用权60.726公顷（合910.89亩）转移到湛江储备名下，海域面积合计103.336公顷（合1550.04亩）。另一部分已经由土地公司转让给他人。2011年3月18日，湛江储备向广东省海洋与渔业局申请办理上述103.336公顷海域使用权过户手续。2011年5月16日，湛江中院向广东省海洋与渔业局作出《关于查封财产已经抵债后查封效力消灭的说明函》，明确登记在土地公司名下的证号为7号证和8号证项下的1550.04亩海域使用权的效力已经消灭。2013年7月23日，广东省海洋与渔业局将7号海域使用权证书42．61公顷过户至湛江储备名下。由于8号证范围内部分海域与湛江市海洋与渔业局办理海域使用权证给其他单位存在重叠,需要处理后才能办证。2013年9月，土地公司来函告知湛江储备海域使用证原件已经遗失。2014年湛江市海洋与渔业局已经撤销与8号证重叠的证。广东省海洋与渔业局称8号证范围内陆地部分确认验收后先办理国有土地使用权证，撤销8号证，扣除陆地土地面积剩余的海域面积可以重新办理海域证。2016年8月经广东省海洋与渔业局验收后，又有新的政策出台，可以分割办证，可到不动产登记局直接办证。因需要与其他单位协调，至今没有办证。广东省海洋与渔业局没有办理8号证中60.726公顷海域使用权过户手续。相关海域使用权仍登记在土地公司名下。（二）湛江储备已按市政府批示和会议纪要精神，签订了海域使用权转让协议。湛江储备将协议约定的海域（包括成陆部分）交付航运公司、兴晟公司使用，履行了涉案海域使用权交付使用的义务。为加快推进省运会水上运动中心项目建设，2013年8月12日市政府常务会议纪要（〔2013〕11号）决定：由航运公司公开招标引入投资者，成立项目公司共同建设经营和管理水上运动中心项目；将湛江储备拥有的沙湾岸线整治工程的海域使用权证中与水上运动中心项目首期工程重叠的海域使用权证（面积24.70公顷）划拨至航运公司，评估后作为航运公司注入项目公司。2013年11月、2014年12月，湛江储备根据市政府的批示及有关会议精神，与航运公司签订了《协议书》《补充协议书》，明确湛江储备将8号证中的25．2553公顷（合378．8295亩）海域使用权过户至航运公司名下。根据《市政府工作会议纪要》（〔2015〕106号）精神，为减少中间环节手续，湛江储备同意将25.2553公顷海域直接从土地公司名下办理到兴晟公司名下（其中8.846亩海域已办理国土证，实际转让海域面积369.9835亩）。2015年9月，湛江储备、航运公司与兴晟公司签订海域使用权转让协议书，约定三方共同办理海域使用权过户等工作。该协议是各方真实意思表示，合法有效。从2013年12月至今，兴晟公司已按照招标文书要求在协议约定的25.2553公顷海域范围内完成了项目工程建设。（三）湛江储备按市政府会议纪要精神及协议约定履行海域使用权过户登记义务。湛江储备按市政府批示和会议纪要精神的要求，履行协议书补充协议书、海域使用权转让协议书的约定，推进海域使用权转让有关工作，履行海域使用权过户登记义务。根据湛江中院裁定，湛江储备曾向广东省海洋与渔业局申请办理海域使用权过户手续。涉案海域填海成陆部分已依法办理竣工验收并取得广东省海洋与渔业局、广东省国土资源厅下发的竣工验收批复。土地公司于2016年7月6日出具《承诺函》，确认了涉案海域使用权是十四届省运会湛江水上运动中心项目一期用海范围的事实，对于拟分割到兴晟公司名下的海域，土地公司承诺在填海工程办理竣工验收后配合办理相关过户登记手续。截至目前，8号证海域使用权仍登记在土地公司名下，无法将其中的25.2553公顷海域使用权过户至兴晟公司名下。（四）根据市政府会议要求及三方约定，湛江储备需将8号证中的25.2553公顷海域使用权转让至原告名下。原告提出的按现有实际用途将位于8号证登记范围内的约50.8201亩海域使用权及210.2492亩海域使用权过户登记至兴晟公司名下，按照目前的土地规划及现有实际用途将已实际填海成陆形成的相应国有建设土地使用权登记至兴晟公司名下没有依据。协议明确由湛江储备、航运公司、兴晟公司共同办理海域使用权过户等工作，湛江储备在按照协议约定推进海域使用权转让的有关工作。未办理过户手续是由多种原因造成，并非湛江储备不愿意履行。根据2014年12月湛江储备与航运公司签订的补充协议书及2015年9月湛江储备、航运公司、兴晟公司签订协议约定海域使用权转让价款为3329.8515万元，原告尚未支付。（五）8号证与湛江市海洋与渔业局办的海域证重叠，需要处理后才能办证。2014年，湛江海洋局撤销了与8号证重叠的海域使用证。第三人土地公司述称，2003年8月以前土地公司已经完成了涉案海域的填海。土地公司填海154.92公顷。兴晟公司只是进行了部分的修补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的招商引资合作开发建设合同、海域使用权证书、海域使用权转让合同、市政府会议纪要、湛江市沙湾岸线整治工程（西片）填海竣工海域使用宗海界址图等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、争议海域使用权概况2001年3月22日,广东省海洋与渔业局批准土地公司用海154.92公顷,形成土地按湛江市控规要求进行开发建设,使用期限五十年。围填海竣工后，向该局提出竣工验收书面申请,经核查验收后,按规定办理土地使用相关手续。2003年，广东省海洋与渔业局向土地公司颁发8号证、7号证。8号证发证日期2003年8月15日，批准使用终止日期2053年8月14日。项目名称是湛江市“沙湾岸线整治工程（西片）”,用海类型为填海，面积76.73公顷(1150亩)。7号证所涉海域面积42.61公顷。原告提供的8号证所附的湛江市沙湾岸线整治工程用海界址图（西片）中使用海域界址成果表记载了界址坐标。2008年前,土地公司进行填海造地、岸线整治,部分完成。2009年8月,湛江储备代表市政府出资回收7号证,8号证等海域使用权及土地权,补偿1.30亿元。2011年1月25日,湛江中院根据湛江储备和土地公司的申请以（2002）湛中法执字第58恢1号、（2005）湛中法执字第13恢1号、（2010）湛中法执字第65号、（2006）湛中法执字第15恢1号执行裁定书，裁定将土地公司7号证全部、8号证中的60.726公顷，合计1550.04亩海域使用权交付湛江储备抵债,自裁定送达之日起转移至湛江储备。送达日期为2011年。湛江中院裁定8号证中910.89亩的界址详见《湛江市沙湾岸线整治工程用海界址图（西片示意图）》。2011年3月18日，湛江储备向广东省海洋与渔业局申请办理过户手续，申请将7号证及8号证项下的1550.04亩海域使用权过户到其名下。2011年5月16日，湛江中院向广东省海洋与渔业局出具说明函称，要求将7号证、8号证1550.04亩海域使用权过户至湛江储备名下。该函记载，执行裁定书送达后，法院查封海域使用权的效力消灭。2013年,广东省海洋与渔业局将7号证海域使用权过户给湛江储备。因海域使用权重叠办证问题，广东省海洋与渔业局未办理8号证中的60.726公顷(910.89亩)海域使用权过户。目前，8号证910.89亩海域使用权仍登记在土地公司名下。2019年6月24日，本院与土地公司委托诉讼代理人电话联系时，委托诉讼代理人表示，土地公司向湛江市自然资源局申请过户登记，2019年5月份被作退件处理。2012年5月10日，湛江市城市规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条和国家有关规定颁发选字第4408012012G0003号建设项目选址意见书，主要内容：建设项目名称第十四届省运会水上运动中心项目，建设单位：航运公司；建设项目拟选位置：金沙湾观海长廊二期沿线，项目使用范围377977.82平方米(含海域及陆域)。附件项目用地范围图记载:总用地面积377977.82平方米(合566.97亩),其中拟征海域面积180599.70平方米（合270.90.25亩）;已征陆域用地面积28663.42平方米（合43亩）;拟征陆域用地面积6836.14平方米（合10.25亩）;拟填海域面积161878.56平方米(合242.82亩)。二、政府决定由航运公司对外招商2013年6月27日,湛江市国资委以〔2013〕296号文件批复航运公司，同意招标引入投资人，合资成立项目公司建水上运动中心。航运公司以已投入的前期费用、42.98亩土地、红嘴鸥码头，经资产评估作价入股，占项目公司30%股份。2013年7月8日，湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司对位于湛江市********湛国用(2010)第20165号证书3893平方米土地使用权、湛国用(2012)第20066号证书6526.16平方米土地使用权、湛国用(2012)第20067号证书18244.26平方米土地使用权等三块土地和码头资产进行评估，结论：评估基准日2013年4月30日，被评估资产评估值为210600610元，有效期一年从2013年4月30日起至2014年4月29日止。2013年8月12日的市政府会议纪要内容为2013年7月24日会议。该会议纪要第三部分记载，航运公司招标引入投资者，成立项目公司，建设经营管理“水上运动中心”。航运公司以自有土地、海域使用证、码头资产作价入股。湛江储备将其拥有的海域使用证中与“水上运动中心”首期工程“重叠”的海域使用证（24.70公顷）的海域使用权“划拨”给航运公司，评估后作为航运公司资产注入项目公司兴晟公司。2013年8月14日的市政府会议纪要内容为2013年7月29日会议。合作的部分条件修正：航运公司与中标方成立项目开发建设公司，需向政府无偿提供总建筑面积约4.50万平方米的商住楼；异地无偿为湛江市政府建设运动会教练和裁判员公寓楼，总建筑面积约1.50万平方米。项目公司向广东省海洋与渔业局申请项目第二期用海13.10公顷，进行填海造地和开发建设。三、“水上运动中心”项目招标2013年8月16日,湛江市发展和改革局以湛发改社〔2013〕279号文件批复航运公司，同意建设水上运动中心项目。项目建设地点为湛江市金沙湾观海长廊二期沿线,项目总建筑面积60.60万平方米。主要建设内容竞赛指挥中心、观众服务设施、物流管理中心、测量大厅、接待中心及配套设施和设备购置。2013年8月19日,航运公司发出“水上运动中心”项目招标公告。10月10日，招标单位航运公司、招标代理机构向保利公司、中铁十六局集团有限公司发出中标通知书。中标价25亿元。本项目首期满足省运会比赛要求的工程必须于2015年5月31日前完成工程建设并交付使用，剩余第二、三期工程项目在领取施工许可证后3年内完成工程建设。2013年11月22日，湛江储备、航运公司订立协议约定，根据市政府〔2013〕11号、〔2013〕137号文件精神，湛江储备收回的910.89亩，湛江储备同意转让海域面积22.20公顷（折合333亩）给航运公司。划拨方式（有偿或无偿），按市政府批示或会议纪要的决定办理。但文件中没有转让22.20公顷海域的具体位置信息。2013年12月18日，航运公司、保利公司、中铁十六局集团有限公司（联合体）签订《广东省第十四届运动会湛江水上运动中心招商引资合作开发建设合同》约定：经湛江市政府批准,由航运公司筹建湛江水上运动中心项目，项目规划用地、用海总面积约37.80万平方米（合约567亩），其中，游艇泊位海域面积220亩，填海造地形成的土地面积为304.02亩，已有土地使用证的土地面积约42.98亩。建设用地面积约347亩（包括可开发建设用地面积约220亩，含招标人已有的27.40亩地，公共建设用地面积约127亩）。总投资约25亿元。“新公司”负责按规定提供运动员住宿和就餐。约定项目招商引资是对“水上运动中心”等建设项目的投资、建设、经营和管理合为一体进行组织实施合作的项目项目包括码头、防浪堤、泊位、护岸、道路、道路绿化、广场、物业管理用房、商业、住宅、写字楼、公寓、酒店等综合体。分期限实施，首期工程满足运动会比赛项目，投入资金7亿元，第二、三期项目投入约18亿元。双方共同设立“新公司”，由该公司投入资金建设、经营“水上运动中心”项目；第8条，航运公司以其在本项目内的首期海域使用权证（24.70公顷）、三块土地和码头资产评估净值（约1.50亿元）作价出资，保利公司投入3.50亿元。第9条，项目所需的建设资金由保利公司筹措。第10条，建设完成后的资产（包括码头、泊位、水域使用权、土地使用权、地上建筑物及地下部分等）产权及其使用权归“新公司”所有。新建的广场（含公共的观海长廊）使用权、观海路（1.50公里）的产权及其使用权归政府。第11条,“新公司”需为政府无偿提供总建筑面积约4.50万平方米的商住楼。第12条，“新公司”异地无偿为湛江市政府建设教练和裁判员公寓楼，总建筑面积约1.50万平方米。第13条，负责建设项目范围内的市政道路（含道路绿化、路灯）、广场（含公共观海长廊）。第15条，保利公司向市政府支付土地整理补偿金不低于3亿元。第16条，“新公司”负责在2015年5月31日前建成符合省运会比赛要求的工程建设项目并交付使用。第18条，本项目第二期（广场和商住区）用海面积约13.10公顷海域使用证的办理,市政府批准“新公司”向广东省海洋与渔业局申请海域使用证以进行填海造地开发建设。四、项目实施情况2013年12月2日,湛江市住房和城乡建设局以湛建管〔2013〕230号文件批复航运公司,同意第十四届省运会湛江水上运动中心项目先行开工建设，同时抓紧办理施工报建手续，取得建筑工程施工许可证。2013年12月18日,兴晟公司成立。2014年初至10月底,兴晟公司对部分海域进行填海。五、海域使用权过户2014年10月29日,航运公司以湛航报〔2014〕125号文请示湛江市国资委将378.829亩直接过户给兴晟公司。其中包括三块插花海域共32.945亩,已办证面积8.846亩。2014年11月10日,湛江市国资委报市政府，请求登记“办证”至兴晟公司名下。2014年11月24日,湛江储备提出24.099亩公用航道海域是其回收海域范围内,建议按9万元每亩支付转让价款;能否直接过户给兴晟公司名下，建议征求湛江市海洋与渔业局意见。2014年12月6日,湛江市政府主要领导同意湛江市国资委意见,345.884亩按9万元每亩标准补偿，32.945亩免征;直接过户问题,征求湛江市海洋与渔业局意见。没有证据表明湛江市海洋与渔业局出具了意见。2014年12月18日,根据市政府批示(办文编号14744、14589),湛江储备、航运公司签订补充协议书,就海域转让面积达成补充协议,同意转让面积为25.2553公顷(378.8295亩),海域使用权过户给航运公司。上述海域范围内已办理国土证的8.846亩海域免收转让价款，剩余的369.9835亩海域按每亩9万元补偿标准予以计价，补偿总额为3329.8515万元，由航运公司在二期开发建设收益到位后30天内一次性支付到湛江储备指定账户（收款单位湛江市财政局）。2014年12月25日,湛江储备向广东省海洋与渔业局申请分割,称经与土地公司、湛江市交通投资集团有限公司协商，8号证下910.89亩,实际只有面积863.16亩(其余47.73亩已被使用),分割给湛江市交通投资集团有限公司484.33亩,分割给航运公司378.83亩。2014年12月29日，湛江市发展和改革局颁发保利西海岸一、二、三、四期《广东省企业基本建设投资项目备案证》。一、二、三、四期建设规模分别为194683.34平方米、154260.50平方米、188708平方米、187608平方米。六、政府决定由湛江储备将海域使用权直接过户兴晟公司2015年3月19日的湛江市政府办公室会议纪要记载，3月11日，湛江市副市长与保利华南实业有限公司董事长在广州会谈。保利华南实业有限公司提出，航运公司未按项目招标文件及有关合同要求，办妥海域使用权证等文件，使水上运动中心项目建设合法性存疑导致项目资金无法如期投入、原施工单位退出、部分工程无法推进。会议要求航运公司落实项目招标文件和合同承诺的责任义务，配合兴晟公司完成土地、海域使用权证的审批程序，确保一期土地使用证、海域使用权证在2015年4月底完成。会议提出，为支持湛江水上运动中心项目，首期378亩海域使用权按每亩7万元作价，依法列入航运公司对兴晟公司的出资资产，保利华南实业有限公司按现持股比例增加相应资本金。该事项提交市政府常务会议审议。2015年6月，水上运动中心第一期完工。广东省海洋与渔业局委托广东邦鑫勘测科技股份有限公司对填海工程进行测量，于2015年6月绘制填海竣工海域使用宗海界址图。2015年6月，湛江市政府召开会议决定，为减少中间环节手续，会议同意对项目一期378.83亩海域使用权不再作为航运公司的资产投入；由兴晟公司向湛江储备支付相关海域转让费，直接从土地公司名下办理到兴晟公司名下，并由兴晟公司负责办理填海工程竣工验收手续和支付竣工验收费用。转让费用按每亩9万元收取。土地中心收回成本为15万元每亩,差额部分在该项目缴交的环境整治费中解决。2015年7月25日至8月16日，广东省第十四届运动会在湛江举行。2015年7月30日、31日，湛江市城市规划局对兴晟公司用地作出湛城规（用地）〔2015〕420号、421号批复。2015年7月30日，湛江市城市规划局以湛城规（用地）〔2015〕421号文件批复，下达保利西海岸项目390020.42平方米规划条件。用地性质及面积:城市道路用地36703.81平方米,公共绿地用地面积36177.08平方米,广场用地32621.09平方米,水域136734.22平方米,开发建设用地147784.22平方米(餐饮业用地18377.01平方米、商住混合用地89666.72平方米,公园绿地及商务用地4115.02平方米、居住商务商业混合用地15423.29平方米、商业商务混合用地8794.84平方米、商务设施用地11407.34平方米)。对土地使用要求、土地开发利用强度要求、建筑控制要求、道路交通设施要求、公共服务设施配套要求、市政环卫配置要求、绿化配置要求、城市设计要求等作出规定。2015年7月31日，湛江市城市规划局以湛城规（用地）〔2015〕422号文件批复，原则同意所报规划方案的总平面布局和建筑立面方案。同意项目的住宅和商业建设规模按照住宅建筑面积379233.47平方米、商业建筑面积133766.53平方米进行控制，项目总计算容积率面积指标须不超出招标文件确定的513000平方米建设规模。2015年9月1日,湛江储备、航运公司、兴晟公司订立协议,约定根据市政府批示（办文编号：P14744）、《市政府工作会议纪要》（〔2014〕126号、〔2015〕42号）及湛江储备、航运公司2013年11月22日订立的《协议书》和2014年12月18日订立的《补充协议书》约定，湛江储备从其收储的土地公司拥有的8号证中的部分海域共25.2553公顷（折合378.8295亩）转让给航运公司。根据湛江政府〔2015〕106号会议纪要精神，经三方协商。就海域使用权转让事项订立本协议。第一条，三方同意将上述25.2553公顷海域使用权（折合378.8295亩）“直接办证”到兴晟公司名下。第二条，上述海域范围内已办理国土证的8.846亩海域免收转让价款，剩余的369.9835亩海域按每亩9万元补偿标准予以计价，补偿款总额为33298515元，由兴晟公司取得项目二期海域证并在二期海域证范围的商品房开始销售之日起60天内一次性支付到湛江储备指定账户（收款单位湛江市财政局）。第三条，三方共同办理海域使用权证过户等相关工作，兴晟公司负责支付过户费用。第四条，航运公司负责落实兴晟公司按时支付补偿款，如有违约，违约方要承担相应的违约责任。378.8295亩中,8.846亩已经办理国土证。2016年1月18日，湛江储备、航运公司致函市政府称，2016年1月，土地公司向广东省海洋与渔业局申请岸线整治工程竣工验收，广东省海洋与渔业局审查“沙湾岸线整治工程竣工验收报告”时发现：在海域外超填海1.4470公顷（折合21.705亩），一期项目超填1.7389公顷。2016年2月23日,湛江市政府致函广东省海洋渔业局称，整治工程于2003年开工建设，到2015年7月结束，其中，填海造地和岸线整治部分工程在2008年前已完成。请求批复填海竣工验收报告，给予办理海域转让分割海域使用权的手续。2016年7月6日,土地公司向广东省海洋与渔业局出具承诺函称，拟分割到兴晟公司名下的24.89公顷海域是第十四届省会湛江水上运动中心项目一期用海范围。经竣工验收后给予办理相关手续。2016年8月2日,广东省海洋与渔业局、广东省国土资源厅以粤海渔函〔2016〕526号文批复土地公司：76.73公顷中,经勘测土地公司实际填海42.8890公顷。填海竣工验收符合《填海项目竣工海域使用验收管理办法》相关要求，同意实际填海部分通过竣工验收。未填海部分需保持用海现状，不得再进行填海。要求土地公司按国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》，国土资源部、国家海洋局《关于加强围填海造成地管理有关问题的通知》，广东省海洋与渔业局、广东省国土资源厅《关于加强填海造地管理的通知》的要求，到湛江市国土资源行政主管部门办理土地供应和国有土地使用权登记手续，并办理海域使用权注销登记。2016年9月9日,湛江储备与兴晟公司、航运公司订立项目代建协议，就水上运动中心裁判员、教练员宿舍楼报建工作约定：湛江储备提供建设用地，兴晟公司负责项目建设。湛江储备于2017年5月10日通知湛江市建筑工程质量监督站对该项目进行竣工验收。2016年10月26日,航运公司就与保利公司签订补充协议向湛江市国资委请示。湛江市国资委同意并要求尽快实施。2018年3月9日,广东省国土资源厅发出粤国土资规〔2018〕2号《关于加强围填海成陆土地利用和管理若干问题的通知》。2018年，湛江市国土资源局以粤国土资（利用）〔2018〕347号文《湛江市国土资源局关于湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目围填海成陆土地供地有关问题的请示》向广东省国土资源厅请示。6月28日,广东省国土资源厅以粤国土利用函〔2018〕1806号《广东省国土资源厅关于湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目围填海成陆土地供地有关问题意见的函》对湛江市国土资源局粤国土资（利用）〔2018〕347号请示作出批复：（一）建议湛江市沙湾岸线整治工程（西片）项目围填海成陆土地参照粤国土资规〔2018〕2号通知规定，直接凭海域使用不动产权证书、围填海项目竣工验收文件等材料换发不动产登记证书;利用围填海用海形成土地建设的项目,依法需要凭国有土地使用权证书办理建设工程的规划许可、施工许可等手续的，海域使用权人也可以凭海域使用不动产权证书办理。（二）经审核，红线范围42.44公顷全部符合规划建设用地，符合土地利用规划;（三）建议结合用地性质、成陆土地价差等情况，制定地方海域使用金征收标准，避免国有资产流失。2018年7月10日，广东省国土资源厅、广东省海洋与渔业厅通知，即日起海域使用权登记由所在县级以上政府不动产登记机构办理，海洋部门不再办理。另查明：湛江储备的宗旨和业务范围是，代表市政府落实土地储备制度，管理土地储备库，收购、征用、储备、经营城市土地。湛国用(2010)第20165号证书3893平方米土地使用权、湛国用(2012)第20066号证书6526.16平方米土地使用权、湛国用(2012)第20067号证书18244.26平方米土地使用权等三块土地与第十四届省运会水上运动中心一期项目海域的界址存在重叠。填海成陆的部分，办证过程中因办证重叠、围填海没有验收等原因，未办理过户登记。广东省海洋与渔业局于2016年12月更名为广东省海洋与渔业厅。双方争议的事实是：本案争议海域围填海工程是2003年以前由第三人土地公司完成，还是2014年初开始由兴晟公司完成。对争议的事实，本院认定如下：土地公司主张本案争议海域是其实施的填海行为，应负举证责任。首先，第三人没有提交其填海的证据；第二，原告提供的其与（湛江）南方工程建设局签订的《水工及地基处理工程施工承包合同》涉及内容包括北防波堤工程、东防波堤工程、西护岸、东防波堤（堤根段）、陆域形成、地基处理等工程。开工日期2013年11月30日，竣工日期2014年10月30日，合同价222530000元。该合同的附件一（工程范围说明书）记载：一、二期海域的水工及地基工程主要包括陆域形成（围堰及吹填砂、淤泥清理）、地基处理工程、护岸工程、防波堤工程。路基工程施工不属于填海工程的内容。原告提供的《路基工程施工合同》的内容是路基工程，包括抛石等。开工日期2014年6月10日，竣工日期2014年7月10日，合同价6304055元。兴晟公司还提供了现场施工照片等证据。第三人对以上证据的真实性没有提出异议，合同内容涉及本案所涉及海域。综合本案情况，兴晟公司的以上证据可以证明案涉填海工程的北防波堤、东防波堤、西护岸等部分是由其完成。本院认为，本案是海域使用权转让合同纠纷。原告依据2015年9月1日湛江储备、兴晟公司、航运公司三方订立的《海域使用权转让协议》向本院提出民事诉讼,本案的诉讼标的是该合同法律关系。《海域使用权转让协议》是各方当事人的真实意思表示,合同成立。《中华人民共和国海域使用管理办法》第二十一条第三款规定：“海域使用权证书的发放和管理办法，由国务院规定。”经查未查到国务院的相关规定。原国家海洋局于2002年6月27日颁布《海域使用权证书管理办法》，该规定第十六条规定：“未经批准，海域使用权证书所代表的海域使用权不得转让、出租和作价入股。”原国家海洋局于2008年9月18日发布修订的《海域使用权证书管理办法》。修订后的《海域使用权证书管理办法》不再保留第十六条规定的内容。国土资源部公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第五十八条第三项规定，转让批准取得的海域使用权，应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件。该规定属于管理性规定而非效力性规定。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……。”航运公司的“第十四届省运会水上运动中心项目”虽然经过湛江市发展和改革局批准立项，但航运公司未领取建设用地规划许可证，没有依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，没有经县级以上人民政府审批并由土地主管部门划拨土地；也没有依照第三十八条规定签订国有土地使用权出让合同，领取建设用地规划许可证。兴晟公司在土地公司名下的海域使用权证范围内进行了填海、建设。2013年4月航运公司三地块的评估价为2亿多元，其出资达到合同约定的1.50亿元的要求。7月24日，政府常务会议决定，航运公司以自有土地、海域使用权、码头资产作价入股，占项目公司30%股份。湛江储备、航运公司约定，根据市政府〔2013〕11号、〔2013〕137号文件精神，湛江储备同意转让海域面积22.20公顷（折合333亩）给航运公司。从三方签订合作开发建设合同起至实际交付以上资产给兴晟公司建设湛江水上运动中心止，均是政府决定由湛江储备向航运公司提供海域使用权。到了2015年9月广东省第十四届运动会结束后,政府又提出简化手续，改变转让方式为“办证到”兴晟公司名下。即从原来的行政划拨至国企名下由国企向兴晟公司出资，改为由湛江储备直接转让给兴晟公司。本案的争议焦点是：1.被告、第三人是否应按照实际用途为原告兴晟公司办理海域使用权的过户手续;2.被告、第三人是否应为原告兴晟公司办理国有土地使用权的过户手续。现分述如下：一、被告、第三人是否应按照实际用途为原告兴晟公司办理海域使用权的过户手续首先，处分未经登记的法律特别规定的不动产物权，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”原国土资源部2007年11月28日《土地登记办法》第四十五条第二款、原建设部2008年1月22日《房屋登记办法》第三十五条第一款规定体现了《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，权利人转让不动产物权的，应当先将不动产物权登记到其名下后，再办理不动产物权转移或变更登记。根据物权法理论，因继承、强制执行等原因取得不动产物权的，应先经登记，才能处分其物权。本案中，湛江储备通过法院的以物抵债执行裁定得到相关海域使用权后，应先将海域使用权登记到其名下后，才能处分其物权。第二，《中华人民共和国海域使用管理法》第二十条第二款规定：“招标或者拍卖工作完成后，依法向中标人或者买受人颁发海域使用权证书。中标人或者买受人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。”尽管湛江储备将涉案海域使用权“划拨”给航运公司，航运公司对外招商与保利公司签订合作开发合同，并由兴晟公司进行了部分填海，但兴晟公司没有取得海域使用权证书。《中华人民共和国海域使用管理法》对海域使用权、海域使用权人作了规定，没有规定“实际权利人”的概念。兴晟公司关于其是涉案海域“实际权利人”的主张不能成立。第三，填海造地项目已竣工验收并办理相关手续的，需办理海域使用权注销登记。2007年1月1日施行的原国家海洋局《海域使用权登记办法》第二十条第三项规定，填（围）海造地项目已竣工验收并办理相关手续的，登记机关直接办理注销登记。2015年6月29日原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第五十九条第二款规定：“因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海得造地等工程竣工验收后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。”因为部分海域已经填海成陆并验收，土地公司应当在围填海造地等工程竣工验收后，依照该实施细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。2016年8月，广东省海洋与渔业局、广东省国土资源厅联合发文，要求土地公司按相关规定要求到湛江市国土资源行政主管部门办理土地供应和国有土地使用权登记手续，办理海域使用权注销登记。另外，原告主张的非透水构筑物旅游基础设施用海2.9655亩已经作为填海工程验收。根据本院从广东省自然资源厅调取的填海竣工海域使用宗海界址图，该部分已经填海成陆属于陆地部分。根据规定需要办理海域使用权注销登记。据上，湛江储备不是海域使用权登记部门,没有对抵债裁定涉及的海域使用权进行登记,无权处分其海域使用权。在湛江储备尚未取得涉案海域使用权证的情况下，其将海域使用权过户给他人的条件尚未成就，现两原告要求湛江储备将海域使用权过户给原告兴晟公司，该请求在法律上及事实上均不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项关于法律上或者事实上不能履行的除外规定，两原告依据海域使用权转让协议请求判令被告湛江储备按照实际用途将8号证登记范围内的约50.6774亩（填海成陆部分）海域使用权以及229.1895亩海域使用权登记至兴晟公司名下，依据不足，不予支持。第三人土地公司与原告兴晟公司不存在合同关系；第三人土地公司出具的承诺函是向广东省海洋渔业局作出的而非向兴晟公司作出的。两原告请求判令第三人土地公司协助按照实际用途将8号证登记范围内的约50.6774亩海域使用权登记至兴晟公司名下，依据不足，不予支持。第三人土地公司与两原告没有海域使用权转让合同关系，两原告请求判令第三人协助办理8号证登记范围内的约229.1895亩海域使用权转移登记，没有合同依据，不予支持。湛江储备作为政府的土地储备机构可以依照行政程序规定，向行政主管部门申请审批、转移登记手续，将相关海域使用权登记到其名下后，再申请办理转移登记。二、被告、第三人是否应协助原告兴晟公司办理国有土地使用权的过户手续首先，《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条第一款规定：“填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。”该条第二款规定：“海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。”作为政府主管部门的广东省国土资源厅已经要求土地公司到湛江市国土资源行政主管部门办理土地供应和土地使用权登记。湛江储备不是该部分土地的登记的国有土地使用权人。招商引资合作开发建设合同第10条约定，建设完成后的资产（包括码头、泊位、水域使用权、土地使用权、地上建筑物及地下部分等）产权及其使用权归“新公司”所有。该约定关于土地使用权归“新公司”所有的部分，不符合《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条第一款规定。第二，湛江市政府决定或三方协商将海域使用权转让给兴晟公司，没有决定将“填海成陆”部分的国有土地使用权划拨给原告兴晟公司、航运公司。第三，双方订立的海域使用权转让协议没有涉及转让相关国有土地使用权的内容。而湛江储备尚未取得涉案国有土地使用权并进行登记。第四,相关的填海竣工验收申请是第三人土地公司向广东省海洋与渔业局提出的而不是由原告兴晟公司提出的。两原告请求判令湛江储备将约50.6774亩海域填陆后的国有土地使用权登记至兴晟公司名下，没有合同依据和法律依据，不予支持。第三人土地公司没有取得约50.6774亩涉案国有土地使用权，土地公司与兴晟公司不存在合同关系。第三人土地公司出具的承诺函是向广东省海洋渔业局作出的而非向兴晟公司作出的，没有关于国有土地使用权的内容。两原告请求判令第三人土地公司协助按照目前的土地规划及现有实际用途将约50.6774亩涉案国有土地使用权登记至兴晟公司名下，没有合同依据和法律依据。综上所述，两原告要求被告、第三人为兴晟公司办理海域使用权、国有土地使用权的过户手续，依据不足。依照《中华人民共和国物权法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定，判决如下：驳回原告湛江兴晟投资有限公司、广东省湛江航运集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费475271.68元，由原告湛江兴晟投资有限公司、广东省湛江航运集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 韩海滨审 判 员 张科雄审 判 员 付俊洋二〇一九年七月十六日法官助理 周 茜书 记 员 冼 燏