四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2943号 原告：张新立，男，1978年4月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：谭洪，女，1979年10月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：曾俊松，四川蜀霖律师事务所律师。 被告：成都美耕投资有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道骑龙村三利·白云渡。 法定代表人：严强，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 第三人：四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局，住所地四川省成都天府新区湖畔路北段366号。 法定代表人：林强，局长。 委托诉讼代理人：徐丹，北京隆安（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐灵辉，北京隆安（成都）律师事务所律师。 第三人：成都市住房和城乡建设局，住所地四川省成都市高新区蜀绣西路69号。 法定代表人：张樵，局长。 原告张新立、谭洪与被告成都美耕投资有限公司（以下简称美耕公司）、第三人四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局、成都市住房和城乡建设局商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张新立、谭洪共同委托诉讼代理人曾晓林，被告美耕公司委托诉讼代理人赵林阳、冯思然到庭参加诉讼。第三人四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局、成都市住房和城乡建设局经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新立、谭洪向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同摘要》（以下简称《摘要》）合法有效；2.确认张新立、谭洪购买的位于天府新区房屋的清水成交价为859155元，装修成交价为226521元；3.确认《商品房买卖合同》（补充协议）（以下简称《补充协议》）第二条第6款无效。诉讼中，张新立、谭洪增加诉讼请求：判令美耕公司赔偿其购买房屋室内装修价值与所支付的装修款之间的差价损失。事实及理由：2017年6月13日，张新立、谭洪与美耕公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由张新立、谭洪购买美耕公司开发的位于天府新区房屋。在购房的过程中，美耕公司的销售人员介绍，张新立、谭洪购买的房屋清水房总金额为859155元，装修总金额为226521元，合计1085676元。合同签订后，张新立、谭洪按照约定履行了付款义务，美耕公司为张新立、谭洪购买的房屋办理了合同签约备案。四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局下属单位成都天府新区不动产登记中心出具的《摘要》中载明，张新立、谭洪购买的房产清水成交价为859155元，装修成交价为226521元。《补充协议》第二条第6款属于格式条款，应当认定无效。 美耕公司辩称，《摘要》系行政机关的管理性文件，不应在民事案件中确定其效力。合同中并未对商品房的价格进行分列，要求人民法院确认购房款由两部分分别构成不具有可诉性。不认可《补充协议》第二条第6款无效。张新立、谭洪主张赔偿差价不具有事实及法律依据。 四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局提交的书面意见称，《摘要》系买卖双方在成都市住房和城乡建设局系统上填报自动生成的信息。其与本案纠纷无关。 成都市住房和城乡建设局未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月13日，张新立、谭洪与美耕公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，购买位于天府新区的房屋。主合同中约定商品房的装修水平为简装。房屋总价款为1085676元，未分别列明清水价及装修价。补充协议中约定有装修所使用的材料品牌，无型号。仅有厨房、卫生间的装修标准及品牌范围。 《补充协议》第二条第6项约定：“买受人确认房管局《摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中的‘装修标准’数据、以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利。” 案涉房屋的《摘要》上载明，房屋清水成交价为859,155元，装修成交价为226,521元。 截至起诉之日，案涉房屋已经交付，但仅对厨房、卫生间进行了装修。 本院认为，张新立、谭洪与美耕公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现对本案的争议问题分述如下： 一、关于补充协议第二条第6项是否无效。张新立、谭洪认为美耕公司没有尽到提示义务，该格式条款已限制其权利，免除了开发商的义务，且涉嫌规避行政监管，应属无效。美耕公司则认为，该条款没有免除其责任，仅是为了避免误解，也没有排除买受人的主要权利，买受人同样可以获得装修完毕的房屋。 本院认为，该条款仅为作出说明的条款，并未免除美耕公司交付合格房屋的基本义务，也未限制张新立、谭洪的主要权利，应属有效。 二、关于是否应在本案中确认《摘要》的效力。张新立、谭洪主张在本案中确认《摘要》的效力，并认为它系合同当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。美耕公司则认为，《摘要》是行政机关的管理性文件，属于行政管理行为，并非民事行为。 本院认为，《摘要》系行政机关出具的文件，不属于买卖合同双方当事人约定的内容，且《补充协议》第二条第6项对此也特别予以明确，故《摘要》对双方当事人没有约束力。本案系民事纠纷，不应对行政机关出具的文件作出效力评判。张新立、谭洪的该项诉讼请求超出了民事案件的审理范围，故本院对张新立、谭洪的该项诉讼请求不予支持。 三、关于商品房成交价格是否应区分为清水价与装修价。张新立、谭洪主张商品房成交价可以分开计价，合同约定的计价方式只是对单价进行的约定。合同对装修总价约定不明，双方不存在单独的装饰装修合同关系，故应分别确认案涉房屋的清水成交价及装修成交价。美耕公司则主张案涉房屋是整体交易，主合同第八条未对清水房和装修价格分别约定，故不应分开为清水成交价与装修成交价。 本院认为，成品住宅价格是不能分割的整体，不宜单独确定商品房清水价及装修价。对清水成交价及装修成交价分列是《摘要》中的内容，双方应当按照合同约定履行义务，故本院对张新立、谭洪的该项诉讼请求不予支持。 四、关于美耕公司应否赔偿房屋内装修价值与装修款的差价。张新立、谭洪主张已交付房屋提供的装修仅价值2-3万元，合同对装修标准的约定不明确，应当按照交易习惯进行认定，并申请对室内装修的市场价值进行鉴定。美耕公司主张价格并不是成本的简单相加，认为张新立、谭洪要求赔偿差价没有依据。 本院认为，商品价格并非仅受成本影响，还受到市场供求关系等因素影响。对室内装修的市场价值进行鉴定并不能作为合同签订履行后重新确定合同价格是否合理的依据。合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行，故本院不同意张新立、谭洪的鉴定申请。张新立、谭洪主张的差价赔偿没有事实依据，本院不予支持。如果张新立、谭洪认为美耕公司存在以装修为名规避行政机关价格监管的行为，可以依法向有关行政机关举报，以追究美耕公司的行政违法行为。 综上所述，张新立、谭洪的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张新立、谭洪的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张新立、谭洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  王长军 审判员  邓双双 审判员  解文阳 二〇一九年十一月二十二日 书记员  王 琴