宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初1812号原告：宁夏民生物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：胡晓红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴清敬，宁夏宁银律师事务所律师。被告：张顺利，男，1986年11月18日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区银川市，现住宁夏回族自治区永宁县。原告宁夏民生物业服务有限公司与被告张顺利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理。在审理中，由于被告下落不明，本院转为普通程序进行审理。原告宁夏民生物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴清敬到庭参加了诉讼。被告张顺利经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏民生物业服务有限公司诉称，1.依法判令被告支付拖欠的物业服务费3158.5元(自2017年7月1日至2019年3月31日)，电梯费1260元(自2017年7月1日至2019年3月31日)，违约金895.7元(暂计算至2019年3月31日)，以上合计5314.2元，以及付清全部欠费之日的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系×××室业主，该小区由原告提供前期物业服务。根据服务合同约定，被告应按其产权面积(实测面积)每月每平方米1.44元的标准缴纳物业服务费，按60元/月标准缴纳电梯费;未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当按所欠费用每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供了物业服务，但被告未能按时足额向原告交纳物业服务费、电梯费。自2017年7月1日起至2019年3月31日共拖欠原告物业费3158.5元(1.44元/月/平方米×99.7平方米×21个月)，电梯费1260元(自2017年7月1日至2019年3月31日)。经原告多次催要未果，无奈原告诉至贵院，请求判如所请。张顺利未做答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《银川市房屋买卖合同》、《补充合同》、银川市（前期）物业服务合同备案登记表、民生.蔚湖城签约文件一套（内含《前期物业服务合同》）、《收楼书》、《业主手册承诺书》、房屋面积测量报告、《来访人员登记表》、《日常巡检记录表》、《保洁作业记录表单》、《电梯日常巡检表》、《保安部巡更记录登记表》、《消防主机巡检记录表》、《二次供水设备巡检记录表》、《绿化养护记录表》、《电力运行巡检记录表》、短信催收截图、消杀通知、律师函，具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年，原告和宁夏民生房地产开发有限公司签订了民生·蔚湖城《前期物业服务合同》，2013年8月12日，原告将《前期物业服务合同》向永宁县住房和城乡建设局进行了备案登记，高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米.月，22层电梯费60元/月。原告开始对民生·蔚湖城小区进行物业管理服务。2014年9月27日，被告与宁夏民生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该开发公司开发建设的位于永宁县望远镇李银路西侧民生×××号，建筑面积共98.96平方米。2015年10月30日，被告从宁夏民生房地产开发有限公司签收了所购房屋，开发公司通知被告交费时间自2015年11月1日起计收。同日，被告在原告处签署了签约文件一套，其中包括《前期物业服务合同》、《收楼书》、《业主手册承诺书》。被告收房后，经实际测量，被告房屋增加建筑面积0.74平方米，被告实际房屋面积为99.7平方米。《前期物业服务合同》载明：原告物业服务内容包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理（包括共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）；共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理（包括配电室、道路、共用的下水道不含业主独立使用的室内外下水管道、雨落管、污水井、化粪池、停车场、共用照明）：共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；共用部位环境卫生（不含一层住宅的私家花园及商业室外出店经营部位的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；物业区域内交通秩序的管理；公共秩序维护包括巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件；电梯的运行和日常维护；二次供水设备及中水设备的运行和日常维护；合同还针对服务内容约定了物业服务具体实施内容；合同明确约定了服务费用：高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米.月，22层电梯费60元/月；第七条明确约定业主应于《商品房买卖合同》中约定交付日期之日起交纳物业费用。物业服务费按季交纳，业主应当在每季度第一个月5日前履行交费义务，但首次入伙需交纳一年物业管理费、电梯费用；第二十三条业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费的，按每项欠费从逾期之日起每日按所欠费用的5‰的标准向原告支付违约金，超过期限仍不交纳的原告可向人民法院起诉。该合同最后注有业主本人已阅知合同内容，同意并遵守，业主即被告在该《前期物业服务合同》后落款处确认签字。2016年8月3日，被告申请进行了房屋装修。原告举证充分证实了在物业服务中按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了自已的义务，被告未举证证实原告有服务瑕疵情形。2018年7月17日，原告向被告入户门上张贴了律师函催收物业费，后原告又微信催收，被告认为小区未通公交且电梯里面打广告，拒交电梯费。被告未按照《前期物业服务合同》约定的交费义务交纳自2017年7月1日起至2019年3月31日的物业费3014.93元、电梯费1260元。本院认为，《前期物业服务合同》虽然约定了原告和宁夏民生房地产开发有限公司之间就物业服务方面的权利义务，但该合同中亦约定了业主与原告间的权利、义务关系。该合同末尾处注明了“本人已阅知合同内容，同意并遵守”，被告在确认签字处签名，即被告与原告间亦成立物业服务合同关系，亦受该合同约束。被告享受合同权利的同时应当履行合同义务。原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容、标准，履行了物业管理服务义务，被告应当履行按时足额交纳物业费的义务。被告拖欠拒交，构成违约，应当按照合同约定承担继续履行交纳物业费的义务并承担违约责任。被告认为小区未通公交影响其居住，拒交电梯费，但电梯费是对电梯进行维护检修的必要费用，且被告对房屋也进行装修，使用了电梯，因此其拒交电梯费违反《前期物业服务合同》中约定，对其抗辩理由本院不予采纳。原告主张的违约金，按约定每日千分之五计算过分高于因被告违约而造成的损失，故将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，即5.6%，计算得出违约金为418.94元。本院予以支持。综上所述，对原告要求被告交纳物业管理服务费的请求，依法予以支持；原告请求降低的违约金数额符合约定，且不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用》的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张顺利欠原告宁夏民生物业服务有限公司物业管理服务费3014.93元、电梯费1260元，支付违约金418.94元（计算至2019年3月31日），合计4693.87元，于判决生效后10日内支付；二、驳回原告宁夏民生物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，由张顺利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 黄永福人民陪审员 徐明生人民陪审员 邓金珍 二〇一九年十月二十八日书 记 员 马彩琴附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。