上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8857号原告：上海云屹茂置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：斯朝富，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高明月，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱仪，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：蔡元，男，1988年9月26日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。原告上海云屹茂置业有限公司(以下简称云屹茂)与被告蔡元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高明月到庭参加诉讼。被告蔡元经公告送达开庭传票等应诉材料后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云屹茂向本院提出诉讼请求：1、判令《店铺租赁合同》于2018年11月6日解除；2、判令被告支付解除合同违约金人民币(以下币种均为人民币)73,450.66元；3、判令被告支付免租期租金26,324.03元；4、判令被告支付2018年10月1日至2018年11月6日的租金13,431.87元、管理费1,990.17元；2018年11月7日至2019年5月14日房屋占有使用费160,952.44元，合计176,374.48元；5、判令被告支付逾期付款违约金(以本金154,422.04元之0.5%/日，自2018年9月21日起计算至欠款付清之日止)；6、判令被告支付欠交水费2,916.70元，电费1,298.33元，煤气费9,321.20元；7、判令被告支付恢复租赁房屋为毛坯原状费用50,000元；8、判令被告注销租赁房屋内工商注册、税务注册等各类许可证及执照；9、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月20日，原被告就青浦区公园东路XXX弄XXX号店铺签订《店铺租赁合同》，由被告承租开设小由菜餐厅，租期自2016年10月15日至2021年10月14日，合同对租金、管理费、违约责任等进行了约定。承租后，被告仅支付了部分租金、管理费，2018年11月起未再支付租金等。且，租赁期间擅自变更经营品牌、擅自停业。被告行为已构成根本违约，为此原告于2018年11月6日发送了解除合同通知函，通知解除并要求将房屋恢复至毛坯状态交还。因被告拖欠租金且实际占有房屋，致使原告无法收到租金又无法使用房屋，2019年5月14日，原告采取自救措施，收回了房屋。为此原告诉至法院，作如上诉请。被告蔡元未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区公园东路1289弄房地产登记权利人为云屹茂。2016年9月20日，云屹茂(甲方)与蔡元(乙方)签订《店铺租赁合同》，约定：第四条第4款第1项租金支付方式：乙方向甲方支付租金,采用先付后用的原则。乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金,之后于上期租期届满前10日内预支付下期租金,支付日期不得晚于支付月的20日，首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期租金里补齐。第四条第5款第2项管理费从租赁起始日开始计付,采用先付后用原则,乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费,之后于上期租期届满前5日内预支付下期管理费,支付日期不得晚于支付月的20日，首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期管理费中补齐。第十一条第2款交还要求及装修和附属设施/设备的归属：1)因为解约、期限届满等任何原因使得本合同终结时起,乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出,费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位,按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复,并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动,需要由甲方指定施工者的话,所需发用由甲方算定,乙方承担；2)如果该店铺交还时之状况不符合前项规定,甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的,使得该店铺之状况符合前项规定,由此面产生的一切费用和开支由乙方负担。第十一条第5款第2项乙方逾期返还店铺的,应当依照过去一年平均日租金标准及管理费的2倍交付占用费直至乙方交还该店铺或甲方依照本合同规定收回该店铺，如违约金不足以赔偿甲方包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等费用等损失,甲方有权继续主张。第十五条乙方违约责任：1.迟延支付违约金，乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务,未及时交付的情况,对未交纳部分,每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。2.合同解约违约金，营业开始日后,乙方要求解约的、因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下,乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金(根据过去1年的平均月租金算定)和管理费以及相当于保证金数额的违约金,另外,应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失。附件一开店条件书：青浦区公园东路XXX弄XXX号房屋，建筑面积91平方米，合同期限2016年10月15日至2021年10月14日，装修免租期2016年10月15日至2016年12月31日(2.5个月),计租日2016年10月15日；用途餐饮，店铺名称小由菜；履约保证金24,384.36元，公共事业保证金10,000元；租金按10,529.61元/月，每2年递增8%，3个月为一个交租期，首次交租金3个月31,588.83元；管理服务费1,662.57元/月，3个月为一个交管理费用，首次交管理费3个月4,987.71元；装修押金4,550元、装修管理费400元。合同另对其他内容进行了约定。2016年10月15日，云屹茂将系争房屋交付给蔡元，后由蔡元在上述青浦区公园东路XXX弄XXX号房屋装修并注册个体工商户“上海市青浦区若杉饮食店”经营。蔡元实际已支付2017年1月1日至2018年9月30日的租金及管理费，另支付了履约保证金24,384.36元及公共事业保证金10,000元。2018年10月11日，云屹茂向蔡元发送《付款催告及整改告知函》，云屹茂发现蔡元有未按约支付2018年10月1日起的租金、管理费且已停业多日等情况，催告立即付清欠费并承担逾期付款违约金，立即恢复营业并将营业品牌恢复到合同约定的内容。2018年11月2日，云屹茂向蔡元发送《解除合同通知函》，因蔡元根本违约，因此书面告知解除双方租赁合同，并要求：1、对系争店铺恢复成毛坯原状在合同约定的日期前归还房屋，如未进行恢复的则赔偿20万元；2、支付全部欠付租金、管理费及逾期付款违约金；3、支付免租期租金；4、支付合同解除违约金。2018年11月18日，云屹茂与案外人上海富声建设工程有限公司(以下简称富声公司)签订《建筑工程承包合同》，约定由富声公司以56,199元价格承包系争房屋小由菜恢复原样工程，工程暂定为2018年12月1日至2018年12月30日。2019年10月24日云屹茂向富声公司转账支付56,199元，富声公司出具了相应的收据。云屹茂称其实际于2019年5月14日单方面收回房屋，此后交由富声公司进行了恢复原样施工。另，蔡元结欠水费2,921.91元、电费1,305.53元、燃气费9,321.20元,上述费用由云屹茂代为支付。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。云屹茂与蔡元签订的《店铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反有关法律法规的效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。蔡元占有使用系争房屋，其应按约支付房屋租金。现云屹茂提供的证据可以证明，蔡元在合同履行期间存在拖欠租金行为，已构成合同违约。据此，云屹茂主张合同解除，符合合同约定，本院予以采纳。合同解除日期，以云屹茂向蔡元送达解除合同通知日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。云屹茂依据合同约定要求蔡元支付欠付租金、水电煤费及逾期支付租金的违约金及解约违约金，与法有据，本院予以支持。对于蔡元已经支付的租赁保证金及公共事业保证金合计34,384.36元，用于冲抵上述蔡元应当承担付款及违约责任，不足部分由蔡元履行补足支付义务。云屹茂要求蔡元支付免租期的租金，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期租金如何承担，但云屹茂给予免租期的前提一方面是基于承租人全面履行5年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因蔡元的违约致使合同被解除，让利条件已不存在，故综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，本院酌情确定蔡元应承担该部分损失。合同解除后，按约蔡元应当及时将房屋恢复至交付时状态；现蔡元未履行恢复原状义务，云屹茂代为履行并实际支付了恢复原状的费用，蔡元理应按实支付该些费用。在云屹茂已经主张解除合同违约金、免租期租金、逾期付款违约金及恢复原状费用的基础上，蔡元此前逾期未交还房屋给云屹茂造成的实际损失即主要为房屋的租金损失，因此本院根据客观、公平及合理、补损的原则，将2018年11月7日至2019年5月14日期间的房屋占用费调整为租金及管理费标准计算。对于云屹茂要求蔡元注销以涉讼房屋为注册地的工商登记、税务注册等手续的诉请，因工商税务登记注销事宜涉及相关行政管理部门的审查及审批，应属相关行政管理部门权限范围，并不属于民事法律调整的范畴，故本院对此不予审处。蔡元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海云屹茂置业有限公司与被告蔡元于2016年9月20日签订的《店铺租赁合同》于2018年11月6日解除；二、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司解约违约金人民币73,450.66元；三、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司免租期租金人民币13,162元；四、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司2018年10月1日至2018年11月6日租金人民币13,431.87元、管理费人民币1,990.17元；五、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司2018年11月7日至2019年5月14日房屋占有费人民币80,476.22元；六、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司逾期付款违约金(以人民币154,422.04元为本金，按0.5%/日标准，自2018年10月21日起算止实际付清日止)；七、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司结欠水费人民币2,916.70元、电费人民币1,298.33元、煤气费人民币9,321.20元；八、被告蔡元应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司房屋恢复原状费用人民币50,000元；九、原告上海云屹茂置业有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,166.10元，由原告云屹茂负担人民币1,546元，被告蔡元负担人民币2,620.10元。公告费人民币560元，由被告蔡元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  沈建芳人民陪审员  范根生二〇一九年十一月八日书 记 员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。