北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21512号原告（反诉被告）：胡建勇，男，1971年10月13日出生，汉族，户籍所在地成都市武侯区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李雪英，四川天则律师事务所律师。被告（反诉原告）：李同利，男，1980年9月23日出生，汉族，户籍所在地河北省深州市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王恩龙，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婕，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）胡建勇与被告（反诉原告）李同利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡建勇委托诉讼代理人李雪英、被告（反诉原告）李同利委托诉讼代理人王恩龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡建勇向本院提出诉讼请求：1.请求确认胡建勇与李同利双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，胡建勇退还李同利已交纳定金30万元；2.请求判令李同利立即腾空房屋，结清全部水、电、气、物管等全部费用并搬离房屋。3.请求李同利返还其获益租金58.5万元（15000元/月*39个月）；4.请求判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由李同利负担。事实与理由：2016年3月30日，胡建勇与李同利双方签订《房屋买卖合同》。双方约定胡建勇将本人名下位于北京市顺义区×房屋出售给李同利。合同签订前胡建勇已经将房屋存在抵押且被法院查封的情况进行告知并在双方签订的《房屋买卖合同》进行确认。合同签订当日李同利按照合同约定支付定金30万元，收到定金后胡建勇按照合同约定将房屋交由李同利使用。合同履行过程中胡建勇得知因出售房屋存在查封另行出售的行为违反法律的相关规定，将导致双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，合同的根本目的办理房屋转移登记亦不能实现，故胡建勇多次向李同利提出退还定金30万元，但均被李同利拒绝。胡建勇认为：因合同签订前，胡建勇房屋已经被法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条的相关规定，双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》应属无效。在合同签订过程中，双方均有过错，胡建勇不应承担赔偿责任，故仅需退还李同利定金20万元。其次，根据《合同法》第五十八条之规定，双方合同无效后，李同利在房屋占有、使用期间也获得相应的租金收益属于不当得利，应当返还。综上，因胡建勇多次提出签订的《房屋买卖合同》涉及查封，双方签订的合同无效且无法继续履行。现要求李同利腾空房屋，但其予以拒绝。为维护胡建勇的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告（反诉原告）李同利辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，胡建勇应依约履行合同。2016年3月30日，胡建勇与李同利就位于北京市顺义区×房屋签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋转让价格为人民币280万元。李同利依约于2016年3月30日向胡建勇转账支付了定金30万元。胡建勇也于当天将涉案房屋交付给李同利。李同利已对涉案房屋进行了装修、占有和使用。《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋买卖合同书》的约定，胡建勇应于上述定金到账后45个工作日内解除涉案房屋的抵押、查封，办理网签备案手续及房屋过户手续，但经李同利多次催促，胡建勇均怠于履行相关义务，导致李同利目前仍无法取得涉案房屋所有权。二、《房屋买卖合同书》有继续履行的可能性。第一，在签订《房屋买卖合同书》之前，胡建勇以将涉案房屋抵押给交通银行，目前尚有部分贷款未还清。经与抵押权人沟通，抵押权人愿以第三人身份参与到本案的诉讼中来，配合解除涉案房屋的抵押。第二，在签订《房屋买卖合同书》之前，胡建勇明知涉案房屋已被成都市武侯区人民法院查封，仍然主动与李同利签订《房屋买卖合同书》，并承诺李同利以其他房产替换本案涉案房屋的形式来解除本案涉案房屋的司法查封。但签订买卖合同之后，胡建勇一直怠于履行承诺。李同利多次联系胡建勇均无法取得联系。胡建勇并非无能力履行涉案《房屋买卖合同书》，而是故意拖延不履行。第三，李同利已向成都市武侯区人民法院就涉案房屋提出了执行异议，请求解除对涉案房屋的司法查封。同时经与成都市武侯区人民法院即相关债权人沟通，可以通过李同利将购房款缴至成都市武侯区人民法院，由该院对该购房款进行冻结的方式替换并解除涉案房屋的司法查封。第四，因涉案房屋交付李同利后，李同利已对该房屋进行了装修和使用，如果解除房屋买卖合同，将给李同利造成无法挽回的损失。因此，李同利请求继续履行《房屋买卖合同书》，如涉案房屋暂时无法完成司法查封的解除，李同利愿意等待至涉案房屋解除司法查封，并愿意尽最大努力配合解除司法查封。如涉案房屋进入司法拍卖程序，李同利也愿意参与竞拍，直至解决涉案房屋的所有权问题。因此，本案《房屋买卖合同书》有继续履行的可能性，胡建勇应配合解除涉案房屋的抵押及查封，继续履行合同，协助李同利办理网上签约备案手续及办理房屋过户登记手续。被告（反诉原告）李同利向本院提出反诉请求：1.依法判令胡建勇向李同利双倍返还《房屋买卖合同书》定金共计600000元；2.依法判令胡建勇向李同利赔偿装修损失256000元；3.胡建勇赔偿李同利房屋差价损失1291530元；4.本案诉讼费用由胡建勇承担。事实与理由：2016年3月30日，胡建勇与李同利双方就位于北京市顺义区×号房屋签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋转让价格为人民币280万元，李同利依约于2016年3月20日向胡建勇转账支付了定金30万元，胡建勇也于当天将涉案房屋交付给李同利。李同利已对涉案房屋进行装修。根据《房屋买卖合同书》的约定，胡建勇应于上述定金到账后45个工作日内解除涉案房屋的查封，在办理完毕法院查封后5个工作日内，向抵押银行交纳解除房屋抵押所需款项，解除抵押担保，并办理网签备案手续及房屋过户手续。但经李同利多次催促，胡建勇均怠于履行相关义务，导致李同利无法取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，胡建勇不履行约定的债务的，应向李同利双倍返还定金，并应赔偿装修损失。故李同利根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请法院判如所请，以维护胡建勇的合法权益。原告（反诉被告）胡建勇就反诉辩称：胡建勇请求法院依法驳回李同利全部反诉请求，事实与理由如下：第一，双方于2016年3月30日签订的《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市土地管理法》第38条的强制性规定，应被认定为无效。故关于本案合同中约定的违约责任以及定金适用规则也被认定无效。而李同利在签订本合同时已经知晓该存在查封事实，根据合同法第58条以及民法总则的相关规定及精神，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中胡建勇仅需返还李同利因合同取得的财产30万元。第二，关于李同利主张的赔偿装修费等事实，因合同无效，双方都有过错，其损失应由其自身承担，且李同利并未就涉案房屋实际支付相应的费用。其主张赔偿无任何事实及法律依据。第三，就差价损失，差价问题因双方合同无效，双方就合同无效均存在过错，李同利其损失应由其自行负担。胡建勇不应赔偿差价损失。经审理查明：2016年3月30日，甲方胡建勇与乙方李同利签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方转让其拥有完全产权的北京市顺义区×房屋给乙方。双方约定标的房屋转让价格为2800000元，乙方于本协议签订之日起，向甲方支付定金300000元。合同签订当日由乙方以转账方式支付定金。由于上述房屋现已被人民法院查封冻结，甲方承诺在乙方定金到账后45个工作日内向执行查封房屋的人民法院换申请解除查封，逾期未解除查封视为甲方违约。2016年3月30日，李同利向胡建勇转账给付定金30万元。胡建勇于当日将该房屋交付李同利。诉争房屋于2015年8月18日被成都市武侯区人民法院司法查封，于2016年11月10日被成都市金牛区人民法院司法查封，于2017年7月7日被北京市海淀区人民法院司法查封，于2017年12月18日被成都市锦江区人民法院司法查封。2019年4月23日，胡建勇向李同利发送《告知函》，胡建勇告知李同利诉争合同无效，要求李同利办理诉争房屋并返还租金收益55.5万元，不得破坏房屋结构并结清水电费。李同利收到该函，但对内容不认可。双方确认诉争房屋现价值为每平方米18784元，共计4091530.88元。李同利装饰装修工程于2016年5月31日完工，装饰装修使用年限8年。胡建勇提交出租人丁光平与承租人陈峰的北京市房屋租赁合同及支付凭证，拟证明类似房屋的租金标准。李同利对该证据的真实性、证明目的均不认可。李同利提交施工合同、中央空调改造合同、合同、建设银行回单、中国工商银行回单，拟证明其就诉争房屋装饰装修工程支出151000元，购买地毯支出75000元，中央空调改造支出30000元。胡建勇对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。李同利提交成都市武侯区人民法院执行异议案材料，并申请本案中止审理。就该申请本院未予准许。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同书》、转账凭证、不动产权利及其他事项登记信息、房屋租赁合同、支付凭证、施工合同、中央空调改造合同、合同、建设银行回单、中国工商银行回单等证据在案佐证。本院认为：胡建勇、李同利签订《房屋买卖合同书》时，诉争房屋已经处于成都市武侯区人民法院财产保全措施下。故本院认定诉争合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，胡建勇应返还李同利定金30万元。就李同利主张双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。因诉争合同无效，李同利应将该房屋向胡建勇腾退。因李同利实际占有诉争房屋，应向胡建勇给付其因占有房屋所享有的租金收益，本院审查该小区相似房屋情况酌情确定平均月租金标准1.3万元。胡建勇要求李同利据实结算水、电、气、物管等全部费用的诉讼请求，并非明确具体，本院不予支持。就李同利主张的相关损失，本院认为据现有情况虽诉争合同被认定无效。但如果胡建勇据合同约定履行了解除法院的查封，则该合同可以正常履行。李同利亦不会产生相应的损失，故就李同利因诉争合同产生的损失，应由胡建勇赔偿。就李同利主张的装饰装修损失，本院据装饰装修的使用年限确定该损失额，酌情确定胡建勇应赔偿李同利装修损失143111元。就李同利主张的房屋差价损失，本院据评估意见与合同价差值，确定胡建勇应给付李同利差价损失1291530元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡建勇与被告（反诉原告）李同利于二〇一六年三月三十日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）李同利定金三十万元；三、被告（反诉原告）李同利于本判决生效之日起七日内将顺义区×房屋向原告（反诉被告）胡建勇腾退；四、被告（反诉原告）李同利于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）胡建勇获益租金五十万七千元；五、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）李同利装饰装修损失十四万三千一百一十一元；六、原告（反诉被告）胡建勇于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）李同利差价损失一百二十九万一千五百三十元；七、驳回原告（反诉被告）胡建勇的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）李同利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万二千六百五十元，由原告（反诉被告）胡建勇负担七百八十元（已交纳），由被告（反诉原告）李同利负担一万一千八百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万一千九百九十元，由原告（反诉被告）胡建勇负担八千八百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）李同利负担三千一百三十四元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  曹德芹人民陪审员  杨永军二〇一九年十二月十八日书 记 员  常 怡