福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民初460号 原告：厦门文轶贸易有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区云顶北路****之三，统一社会信用代码:91350206MA2XNT726A。 法定代表人:朱宋辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢达，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国琦，福建上达律师事务所律师。 被告：巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司，住所地，住所地四川省巴中市巴州区盘兴物流园区会信用代码91511900599959428P。 法定代表人：黄忠义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佩娟，福建刘佩娟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏中发，福建刘佩娟律师事务所律师。 原告厦门文轶贸易有限公司（以下简称文轶公司）与被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司（以下简称巴中公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。文轶公司的委托诉讼代理人马国琦，巴中公司的委托诉讼代理人刘佩娟、苏国发均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 文轶公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋买卖框架协议》，将位于四川省巴中市巴州区盘兴物流园区内的Ｃ6区ｉ／ｊ／ｋ／ｍ／ｎ／ｐ＃楼（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至原告名下，并将已具备交房验收条件的上述房产向原告交付；二、判令被告立即向原告支付违约金（按照每日万分之五计算，以49822560元为基数，自2017年9月1日计算至被告实际交付房屋并将不动产产权登记至原告名下之日，暂计至2019年5月10日为15370259.76元；三、判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月10日原、被告签订《房屋买卖框架协议》（以下简称“协议1”），协议1约定原告向被告购买位于四川省巴中市巴州区盘兴物流园区内的Ｅ5区ａ／ｂ／ｃ／ｄ／ｅ／ｆ／ｇ／ｈ／ｉ＃楼（合计建筑面积23896㎡），购买对价为119480000元。由于天然气管道铺设经过物流园配套道路，影响协议1项下房屋的交付，原、被告经协商于2017年10月24日重新签订《房屋买卖框架协议》（以下简称“协议2”），协议2约定原告向被告购买位于四川省巴中市巴州区××＃楼，建筑面积合计为16607.52㎡，购买价格为83037600元。协议2约定原告已付协议1的3000万元自动转为协议2项下购房款，剩余购房款53037600元在2018年2月1日前付清，并约定被告应在2017年12月30日前，应完成上述房产的销售发票开具，不动产产权登记至原告名下，并将已具备交房验收条件的房产交付原告指定人员。若被告未在2017年12月30日前履约，原告有权以未履约部分房产面价＊3000元／㎡为基数，要求被告支付违约金（自2017年9月1日起算，按照每日万分之五的标准）。协议2签订后，原告依协议2约定在指定期限内向被告支付了购房款，但被告仅仅向原告开具了房产销售发票，至今未将上述房产不动产产权登记至原告名下，且未将已具备交房验收条件的房产交付原告，严重违反了协议约定，现特向法院提起诉讼，请求判令所请。 巴中公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告主体不适格，请求法庭驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告之间不存在房屋买卖关系。（1）、原、被告所签订的两份协议为虚假合同，并不是真实的房屋买卖协议。本案的真实交易是被告与案外人龙之族控股有限公司（以下简称龙之族公司）之间的股东退股之间的交易，原告仅仅是龙之族公司退股所分配商铺的指定受让人，原告与被告所签订的《房屋买卖框架协议》仅仅是为了办理案外人的退股事宜而签订的虚假合同，原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。（2）、原告并未真实支付对价，也可证明双方之间不存在真实的房屋买卖关系。原告将83037600元分批次支付至被告账户后，被告又在当天将款项退回至原告实际控制人洪明显账户，原告根本没有支付购房款。2、原告仅是龙之族公司的退股分配商铺的指定接收人，其并不是龙之族公司的权利义务受让人，其无权就被告与龙之族公司直接的退股分配争议起诉被告。根据《民法总则》第一百十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原、被告之间的买卖房屋合同应为无效，本案应按照巴中公司与龙之族公司签订的《退股协议》及补充协议进行审理。依照根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案中原告并不是被告与龙之族公司所签订《退股协议》及补充协议的相对人，其不是适格原告。二、被告无法办理不动产产权登记及无法交房是由于不可抗力所造成，原告不存在违约行为。2015年10月，国家对《输气管道设计规范GB50251-2015》进行了修订，该修订对天然气管道安全距离的标准了修改，明确物流园区等安全等级升级为三级，导致川东北-川西输气联络线主管道盘兴物流园区段的安全距离范围由50米延伸到180米，从而导致整个物流园区报废，巴中公司的整个项目建设进程全部停滞，虽经巴中公司多次与政府沟通，但截止本答辩之日，天然气管道对整个项目的影响仍无法排除。上述天然气因素是巴中公司无法预见、无法克服且不能避免的客观情况，根据《民法总则》第一百八十条，《合同法》第一百一十七条的规定，对于巴中公司无法履行《退股协议》所述的办证及交房义务，无须承担责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告主体不适格，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2016年10月10日，巴中公司（甲方）与文轶公司（乙方）签订《房屋买卖框架协议》（协议1），协议约定文轶公司购买巴中公司开发的位于四川省巴中市巴中区××＃楼，建筑面积23896平方米，产权登记可分割。巴中公司出售的资产开发完成时间为1年。协议涉及文轶公司购买的资产转让对价合计为119480000元。巴中公司承诺协议约定的转让资产的房产已经全部竣工，……，巴中公司承诺于2016年12月31日前向文轶公司或文轶公司指定的第三人办理房屋交付手续、通知产权用益物权人变更实际产权人。 2017年10月24日，巴中公司、文轶公司签订《房屋买卖框架协议》（协议2），协议2载明：鉴于：1、双方于2016年10月10日签订协议1，截止本协议签订日，文轶公司已就协议1履行，支付30000000元。2、因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，双方协商一致，同意对转让商铺具体位置进行变更。3、巴中公司将其开发的四川省巴中市巴州区××＃楼资产转让，文轶公司有意以合理对价购买上述资产。协议2约定转让的盘兴物流园内的Ｃ6区ｉ／ｊ／ｋ／ｍ／ｎ／ｐ＃楼建筑面积合计为16607.52平方米，巴中公司出售的资产开发时间为1年。协议涉及文轶公司购买的资产按5000元／㎡，转让价合计为83037600元。双方确认文轶公司已付协议1的3000000000元自动转为协议2项下购房款，余款53037600元于2018年2月1日前付清。2017年12月30日前，应完成可分配商铺Ｃ6区ｉ／ｊ／ｋ／ｍ／ｎ／ｐ＃楼销售发票开具送达手续、不动产产权登记至文轶公司名下手续，并将已具备交房验收条件的房产交付文轶公司指定人员。巴中公司承诺协议约定的转让资产的房产已经完成竣工验收，……，巴中公司承诺于2017年12月30日前向文轶公司或文轶公司指定的第三人办理房屋交付手续、通知产权用益物权人变更实际产权人。协议2关于违约责任约定：双方应严格遵守本协议约定，若被告未在2017年12月30日前履约的，原告有权以未履约部分房产面价＊3000元／㎡为基数，要求被告支付违约金（自2017年9月1日起算，按照每日万分之五的标准）。 协议2签订后，文轶公司于2017年11月17日至12月7日期间向巴中公司指定的收款账户转入83038600元。 双方已就案涉房产签订商品房买卖合同并办理相应备案手续。 另查明，2015年11月8日，龙之族公司与福建盘兴集团有限公司（以下简称盘兴集团）及其他5个案外人共同签订一份《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》，协议载明：确认龙之族公司、盘兴集团及其他5个案外人系泉商（厦门）股份有限公司（以下简称泉商公司）的股东，泉商公司于2012年7月9日投资入股巴中盘兴公司并占股40%；泉商公司从巴中盘兴公司获得分配的房产面积按龙之族公司、盘兴集团及其他5个案外人实际出资及占股比例进行分配（其中龙之族公司分配商铺具体位置为E5区a/b/c/d/e/f/g/h/i#楼），泉商公司股东一致同意按照本协议约定获得分配房产后，将各自持有的泉商公司股份全部转让给盘兴集团或其指定人，盘兴集团或其指定人获得转让的股份无需另行支付对价，但股份转让产生的税费由盘兴集团承担。 同日，巴中公司、泉商公司各自形成一份股东会决议，巴中盘兴公司的股东会决议内容为：1.同意泉商公司退股，退股的同时获得分配股东权益为房产面积64000平方米；2.退股的方式为泉商公司直接将所持巴中盘兴公司40%股权转让给盘兴集团或泉商公司内部股东将所持有泉商公司的股权全部转让给盘兴集团或其指定人，泉商公司仍作为巴中盘兴公司的名义股东。泉商公司的股东会决议内容与上述《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》所载内容基本一致。 2017年期间，巴中公司（甲方）、龙之族公司（乙方）、盘兴集团（丙方）共同签订一份《补充协议2》，载明鉴于：……，2、因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，由此给乙方及各退股股东造成分配商铺验收、交付和权属办理延后，截至本协议签订日，甲方尚未按照《退股协议》及补充约定在2016年12月31日前为乙方办理应分配商铺的销售发票送达和不动产权登记手续、也无法提供具备交房验收条件的房产，丙方未履行连带责任，乙方已按照本《退股协议》及补充约定，将泉商公司印章资料交房丙方、并配合甲方申请银行项目贷款需要出具股东文件。……。约定：龙之族公司应分配23896平方米商铺具体位置与盘兴公司另行提供的商铺位置进行调整，巴中公司以盘兴物流园23896平方米商铺作为龙之族公司相应股权及与股权相关的所有权益的对价支付给龙之族公司，龙之族公司可分配商铺具体位置调整为C6区i＼j＼k＼m＼n＼p#楼（合计面积16607.52平方米），剩余应分配商铺合计面积7288.48平方米由盘兴公司2017年12月30日前回购，巴中公司应以3000元／平方米房产价值向龙之族公司回购，并于2017年12月30日前向龙之族公司付清2186.544万元；巴中公司为履行本协议项下分配商铺权属办理及回购款支付，龙之族公司同意本协议签订后15个工作日为巴中盘兴公司提供融资，融资数额不少于人民币3000万元，融资期限一年，如融资方案因龙之族公司原因未能如期实现，则龙之族公司不得以本协议第三条、第四条约定追究巴中公司、盘兴集团的违约责任。 以上事实，有《房屋买卖框架协议》（协议1、协议2）、银行转账凭证、四川省商品房买卖合同（预售）、《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》、泉商（厦门）股份有限公司股东工商登记资料、《通知函》、《股东会决议》、《补充协议2》，以及当事人的陈述相互佐证，本院予以确认。 本院认为：对于文轶公司与巴中公司签订《房屋买卖框架协议》（协议1、协议2）的事实，双方当事人并无异议。巴中公司辩称上述协议签订仅是为了履行龙之族公司退股分配商铺的过户手续而签订的虚假合同，为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故而无效。虽然案涉房产系《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》、《补充协议2》所指向退股分配商铺，但双方在《补充协议2》已明确约定龙之族公司以盘兴集团支付的股权及股权相关的所有权益转让款以龙之族公司指定的主体向巴中公司购买相应面积的商铺，具体的购买商铺合同由龙之族公司指定的主体在本协议基础上与巴中公司另行签订。龙之族公司在此前向巴中公司出具的《通知函》亦明确文轶公司与巴中公司办理相应退股分配商铺受让手续均视为龙之族公司亲为，指定受让期间至所有退股分配商铺不动产登记至文轶公司名下之日止。亦即文轶公司购买案涉房产所支付的对价系盘兴集团应支付龙之族公司的股权转让款，并非无偿取得。巴中公司以其在收到文轶公司购房款后当天将款项退回至文轶公司实际控制人洪明显账户，主张文轶公司根本没有支付购房款的主张与事实不符，本院不予采信。同时，巴中公司法定代表人黄忠义及其所关联的企业包括巴中兴公司、盘兴集团等，与洪明显及其所关联的企业龙之族公司之间存在共同持有泉商公司股份、借贷、股权转让、商铺回购等多项经济往来关系，且各方通过签订相应的合同对自身的权利义务予以明确。本案案涉房产买卖合同关系即属其中之一，根据《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》约定泉商公司股东在获得分配房产后，再将所持有的股份转让给盘兴集团或其指定人，故本案案涉房产买卖合同独立于当事人在本案中举证的《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》及《补充协议2》，两者法律关系、合同主体各不相同，若巴中公司认为龙之族公司未履行股权转让义务可另行向合同相对方主张权利，巴中公司关于应当追加龙之族公司参加诉讼及本案应中止诉讼的申请，本院不予准许。由于本案双方就案涉房产买卖签订的协议系签约双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效之合同，对签约当事人具法律约束力。且双方据此已就案涉房产签订商品房买卖合同并办理相应备案手续，文轶公司依照案涉房产买卖协议向巴中公司主张权利有事实和法律依据，本院予以支持。 关于巴中公司是否构成违约问题。文轶公司主张巴中公司仅仅向其开具了房产销售发票，至今未将上述房产不动产产权登记至原告名下，且未将已具备交房验收条件的房产交付原告，严重违反了协议约定。巴中公司抗辩无法办理不动产产权登记及无法交房是由于不可抗力（亦即因《输气管道设计规范GB50251-2015》于2015年修订对天然气管道安全距离的标准了修改，明确物流园区等安全等级升级为三级，导致川东北-川西输气联络线主管道盘兴物流园区段的安全距离范围由50米延伸到180米）所造成，故其不存在违约行为。根据双方签订的协议2所载明的“因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，双方协商一致，同意对转让商铺具体位置进行变更。”说明双方已就《输气管道设计规范GB50251-2015》修订所造成的影响进行了重新协商，巴中公司并无证据证明此后又出现导致合同继续履行存在障碍的新事由，且其在庭审中亦承认物流园区其他部分房产已建成并办理权证的事实，故其关于不构成违约的主张缺乏依据，本院不予采信。因巴中公司未能依约在2017年12月30日前履行案涉房产不动产登记及交付手续义务已构成违约，故文轶公司要求巴中公司继续履行合同约定义务及承担相应违约责任的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司继续履行《房屋买卖框架协议》，于本判决生效之日起30日内将位于四川省巴中市巴州区盘兴物流园区内的C6区i/j/k/m/n/p#楼房产（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下，并将上述房产中已具备交房验收条件的房产交付厦门文轶贸易有限公司； 二、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于本判决生效之日起10日内向厦门文轶贸易有限公司支付违约金（以49822560元为基数，按照每日万分之五计算，自2017年9月1日计至巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司实际交付房屋并将案涉房产不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费533839元、保全费5000元，均由被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司负担。 如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  刘文珍 审 判 员  李向阳 人民陪审员  黄安盛 二〇二〇年三月二十六日 代书 记员  肖子发 附本案适用法律条文： 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。