呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终239号上诉人（原审原告）：宋小霞，女，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市凉城县。上诉人（原审原告）：陈瑞，男，公务员，住内蒙古自治区乌兰察布市凉城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢云，内蒙古同声律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈颖，内蒙古同声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区南二环路南丰州路东南角中海锦绣城二楼。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：于振永，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尧，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人宋小霞、陈瑞因与上诉人呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，公开开庭审理了本案，上诉人宋小霞、陈瑞，上诉人中海公司的委托诉讼代理人于振永、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋小霞、陈瑞上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持宋小霞、陈瑞请求中海公司向其赔偿因房屋出现质量问题无法居住造成的损失，包括房租16万元（自2013年10月20日至2017年10月20日共4年，每年租金4万元）、物业费19255元、采暖费用30033元的诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由中海公司承担。事实及理由：一审判决查明的事实是中海公司交付宋小霞、陈瑞的房屋存在质量问题，并且以两份《中海紫御东郡保修通知书》确认了中海公司交付房屋存在质量问题的具体内容，同时，中海公司当庭也认可，据此，由于合同责任系严格责任，中海公司依法应当继续履行保修义务，并应当按照两份保修通知书进行维修，达到宋小霞、陈瑞能够正常入住，但由于中海公司一直没有严格履行维修义务，导致宋小霞、陈瑞一直不能装修入住，同时，由于不能装修入住又导致宋小霞、陈瑞与租客订立的房屋租赁合同被迫解除，还造成了所交物业费、采暖费的损失。前述损失是由中海公司违约行为造成，中海公司依法应当承担全部赔偿责任，但一审判决第二、三项仅部分支持了宋小霞、陈瑞的请求，是错误的。其一，一审判决仅支持了房屋使用费损失96312.17元，没有体现赔偿全部损失的原则。宋小霞、陈瑞依据中海公司的交房时间将房屋出租给承租人，每年租金4万元，截止一审立案时由于不能装修入住，已订好的四年租赁合同被解除，造成租金损失截止2017年10月16万元，但是从起诉立案后该损失范围仍在扩大，因此，应当将16万元租金损失以及至中海公司实际履行之日止的房租损失判决由中海公司承担。其二，物业费损失19255元。上诉人一审开庭时提供了3851元交纳物业费票据,一审开庭后物业公司又向宋小霞、陈瑞收取了15404元物业费，合计19255元，一审判决对持续违约造成的物业费仅判决了3851元，有失公平。三、采暖费截止2017年采暖期30033元，但违约行为仍在持续，对于采暖费仍应判决中海公司至实际履行完保修义务止之日的采暖损失。综上所述，一审判决既然认定中海公司的房屋不合格，存在质量问题，而且给宋小霞、陈瑞造成的损失客观存在，只部分判决中海公司赔偿损失，没有体现公平公正，更没有让违约方承担赔偿全部损失的责任。中海公司辩称，宋小霞、陈瑞主张的物业费、暖气费、房租无事实和法律依据，应予驳回。中海公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回宋小霞、陈瑞请求中海公司赔偿因房屋出现在质量问题无法居住造成的损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决中海公司支付宋小霞、陈瑞物业费、暖气费、房屋使用费损失事实认定不清，适用法律错误。一、一审判决中海公司支付宋小霞、陈瑞房屋使用费的计算年限为4年，属认定事实错误。本案中，案涉房屋交房时存在漏水问题，2014年6月9日、2014年7月14日宋小霞、陈瑞提出异议后，中海公司履行了维修义务，宋小霞、陈瑞未再提出异议，宋小霞、陈瑞起诉后一审法院法官到案涉房屋查看，双方均认可宋小霞、陈瑞提出异议后中海公司履行了维修义务。一审法院在没有任何第三方机构鉴定便认定地下一层漏水严重，仅依据案涉房屋未装修、宋小霞、陈瑞未入住，且在宋小霞、陈瑞未提交任何有证明力的证据证明漏水严重影响正常居住使用的前提下就认定中海公司怠于履行维修义务，按照4年的标准计算房屋使用费损失，无事实依据。二、本案系房屋买卖合同纠纷，应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》。一审判决依据合同法判决中海公司向宋小霞、陈瑞支付房屋使用费，无法律依据。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三十条的规定，其前提是房屋质量问题严重影响正常居住使用，本案中宋小霞、陈瑞未提供任何证据证明严重影响正常居住使用，在证据严重不足的情况下，一审判决避而不谈宋小霞、陈瑞的责任，无法律依据。宋小霞、陈瑞辩称，案涉房屋一直不能入住，客观上已经对宋小霞、陈瑞造成损失，中海公司应当承担损失赔偿责任，中海公司在一审中同意承担暖气费、物业费。宋小霞、陈瑞向一审法院起诉请求：1.判令中海公司履行两份《中海紫御东郡保修通知书》中确定的维修义务，履行一楼下水不通的维修责任；2.判令中海公司赔偿因房屋出现质量问题无法居住造成的损失，包括房租16万元（自2013年10月20日至2017年10月20日共4年，每年租金4万元）、物业费18955元、采暖费用30033元；3.诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：2013年7月18日，宋小霞、陈瑞（买受人）与中海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为YS（2013）00010628。合同第一、三、四条约定，买受人购买中海紫御东郡13号楼3单元102号房屋，用途为住宅，预测建筑面积共145.33平方米，单价每平米11,597.49元，总金额1,685,463元。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2013年7月18日，宋小霞、陈瑞（买受人）与中海公司（出卖人）签订《附件五：商品房买卖合同补充协议》一份，第六条约定，出卖人委托物业公司办理该商品房保修期内的保修事项。第八条约定，买受人购买首层附带花园或地下室商品房的，买受人对商品房附带的花园或地下室享有独立的使用权。中海公司出具《住宅质量保证书》一份，载明保修范围及处理时间。2014年6月9日，物业公司验房后，出具了《中海紫御东郡保修通知书》一份，通知中海公司案涉房屋存在需整改的问题：1.入户门有划痕、磕碰、开关门松动、厨房少自来水笼头；2.书房门边框未粘胶；3.次卫生间地漏堵塞，主卫生间地漏堵塞，下水主管边施工垃圾高于地面，主卫生间下水管卡断裂；4.南卧窗户脏，西南卧室插座下边没电；5.地下室北墙渗水严重，腻子脱落，书房地下北墙渗水严重，窗户缺把手；6.地下室卫生间管漏水，地下室南窗户缺把手，钢筋外露；7.地下室客厅东南角漏水，缺插座、开关，次卧顶有洞未堵；8.窗户缺把手，客厅外跨院门锁没钥匙，要求中海公司按照住宅质量保证书的规定，及时履行保修义务。2014年7月14日，物业公司验房后，出具了《中海紫御东郡保修通知书》一份，通知中海公司案涉房屋存在需整改的问题：1.入户门锁周围破损，户门多处破损；2.主卫下水管周围地面高出5公分（须找平）；3.地下室有杂物需清理；4.地下室西北角卧室墙面有铁管需切除；5.地下室所有窗户没把手；6.地下室2个防入门锁芯坏，要求中海公司按照住宅质量保证书的规定，及时履行保修义务。宋小霞、陈瑞提交采暖费发票五张，载明面积为272.04平方米，每年采暖费为6006.6元，自2013年至2017年共缴纳采暖费30033元。2014年7月14日,呼和浩特市中海物业服务有限公司出具物业费收据一张，载明宋小霞、陈瑞支付案涉房屋物业费及生活垃圾消纳费（2013.10.15-2014.10.14）共计3851元。中海公司对以上票据的真实性均予认可。2017年8月3日，一审法院与陈瑞、中海公司的委托诉讼代理人张尧共同到案涉房屋查看，并拍摄照片18张，制作笔录一份。经现场查看，案涉房屋地下一层确实存在多处漏水情况。宋小霞、陈瑞与中海公司均认可，中海公司于2013年10月15日通知宋小霞、陈瑞交房，案涉房屋交付之时就存在地下一层漏水等质量问题，中海公司曾维修一次，但未修好，宋小霞、陈瑞一直未在案涉房屋内居住。宋小霞、陈瑞提交《房屋租赁合同》一份，约定宋小霞将案涉房屋出租给案外人张某，租期自2013年10月20日至2018年10月19日，租金每年4万元。中海公司对该合同的真实性不予认可；宋小霞、陈瑞自认，因案涉房屋存在漏水等质量问题，该合同并未实际履行；对该合同的真实性无法核实。一审法院认为，宋小霞、陈瑞与中海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。根据合同第十一条、第十六条之约定，中海公司应当将符合使用条件的房屋交付宋小霞、陈瑞，如房屋存在质量问题，中海公司应按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。对宋小霞、陈瑞主张中海公司按照两份《中海紫御东郡保修通知书》中确定的内容履行维修义务，并对房屋一楼下水不通进行维修的诉讼请求，因中海公司当庭予以认可，予以支持。对宋小霞、陈瑞主张中海公司赔偿损失的诉讼请求，根据两份保修通知书，案涉房屋存在多种问题，但最严重的是地下一层漏水。虽然《商品房买卖合同》约定的建筑面积仅为地上一层，但结合房屋价格、房屋结构及宋小霞、陈瑞购房目的，地下一层与地上一层相连，系案涉房屋不可缺少的组成部分，地下一层存在漏水问题会直接影响宋小霞、陈瑞对案涉房屋的整体装修和使用。案涉房屋自交付时就存在漏水等质量问题，物业公司还出具了两份保修通知书告知中海公司进行维修，但中海公司怠于履行维修义务，导致宋小霞、陈瑞一直未能入住，应赔偿宋小霞、陈瑞因此而产生的损失。对于物业费、采暖费，因中海公司违约行为导致宋小霞、陈瑞未能入住房屋并享受物业及采暖服务，故宋小霞、陈瑞已经支出的物业费3851元、采暖费30033元，应由中海公司承担。对租金损失16万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，《商品房买卖合同》约定案涉房屋的用途为住宅，故宋小霞、陈瑞购房的基本用途应为居住使用，在租赁合同未曾实际履行的情况下，无法确认租金损失系《商品房买卖合同》履行后可获得的利益损失或者中海公司应当预见到的利益损失。但中海公司怠于履行维修义务导致宋小霞、陈瑞至今未能入住案涉房屋，给宋小霞、陈瑞造成了未能使用案涉房屋的损失，故酌定按照房屋使用费计算宋小霞、陈瑞的损失数额，计算方式为已付购房款1685463元÷70年产权*4年为96312.17元。另外，房屋漏水并非宋小霞、陈瑞可自行简单维修的房屋质量问题，在漏水原因不明、责任主体未确定的前提下，宋小霞、陈瑞自行或委托他人维修可能对其主张权利产生不利影响，故宋小霞、陈瑞一直等待中海公司维修，不属于扩大损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中海公司于判决生效之日起三十日内按照两份《中海紫御东郡保修通知书》中确定的内容履行维修中海紫御东郡13号楼3单元102号房屋的义务，并对房屋一楼下水不通进行维修；二、中海公司于判决生效之日起三十日内向宋小霞、陈瑞支付物业费3851元、采暖费30033元、房屋使用费损失96312.17元；三、驳回宋小霞、陈瑞的其他诉讼请求。案件受理费4588元，由宋小霞、陈瑞负担1684元，由中海公司负担2904元。二审中，中海公司向本院补充提交《水费缴纳情况明细》一份、《电费收据》一份，拟证明宋小霞、陈瑞缴纳水费594元、电费2856.03元。宋小霞、陈瑞质证认为，水电费确实交过，是施工队准备装修时交的，当时因为需要维修将房屋钥匙留给了中海物业公司，这个情况中海公司是知道的。因宋小霞、陈瑞与中海公司均认可案涉房屋已经交付的事实，双方争议的是案涉房屋是否符合使用条件，而该组证据不能证明案涉房屋是否符合使用条件，与本案不具有关联性，故对该组证据本院不予确认。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：宋小霞、陈瑞请求中海公司向其赔偿因房屋出现质量问题无法居住造成的损失，包括房租16万元（自2013年10月20日至2017年10月20日共4年，每年租金4万元）、物业费18955元、采暖费用30033元是否有事实和法律依据。本案中，中海公司认可其至今未履行中海物业公司通知其履行的两份《中海紫御东郡保修通知书》中确定的维修义务。而因中海公司怠于履行上述义务，导致了宋小霞、陈瑞至今无法使用案涉房屋的事实，故中海公司虽已向宋小霞、陈瑞交付了案涉房屋，但其交付的房屋并不具备合同约定的使用条件，因此，中海公司应当向宋小霞、陈瑞承担损失赔偿责任。关于赔偿数额，虽宋小霞、陈瑞未能提交证据证明该损失的数额，但该损失确实存在，且造成该损失的责任不在宋小霞、陈瑞一方，故一审法院按照房屋使用费酌定计算宋小霞、陈瑞的损失数额，判决中海公司向宋小霞、陈瑞房屋使用费损失96312.17元并无不当。中海公司关于因宋小霞、陈瑞未提交证据证明其所受损失的数额，故对一审判决中海公司向宋小霞、陈瑞赔偿房屋使用费损失96312.17元缺乏事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宋小霞、陈瑞上诉称因中海公司的违约行为导致其损失房屋出租损失16万元的上诉理由，因宋小霞、陈瑞并未举证证明其损失房租16万元的事实，且宋小霞、陈瑞自述其与案外人的房屋租赁合同并未实际履行，故宋小霞、陈瑞的该上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，因宋小霞、陈瑞至今未使用案涉房屋，系中海公司怠于履行维修义务造成，故宋小霞、陈瑞主张由中海公司向其支付物业费3851元、采暖费30033元的诉讼请求应予支持。关于中海公司上诉称其已经履行完对宋小霞、陈瑞的维修义务，故不应承担损失赔偿责任的上诉理由，该上诉理由与中海公司在本案中自认的事实不一致，且中海公司未提交向应证据对此予以证明，故对该上诉理由本院不予支持。关于中海公司上诉称因宋小霞、陈瑞未提供证据证明案涉房屋存在的问题严重影响正常居住使用，故一审判决中海公司向宋小霞、陈瑞支付房屋使用费无法律依据的上诉理由，本案中，宋小霞、陈瑞提交的由物业公司向其出具了两份《中海紫御东郡保修通知书》能够证明案涉房屋不符合正常使用的条件，且中海公司认可上述两份《中海紫御东郡保修通知书》中所列维修事项尚未维修完毕的事实，故中海公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宋小霞、陈瑞上诉提出在本案上诉期间发生的物业费、暖气费应由中海公司承担的上诉理由，上述费用属中海公司至今尚未向宋小霞、陈瑞履行案涉房屋的维修义务导致宋小霞、陈瑞至今不能使用案涉房屋而产生，故本院就该部分费用组织双方当事人进行了调解，双方当事人对此不能达成一致的调解意向，因该部分不属于本案的审理范围，宋小霞、陈瑞可另行向中海公司主张。关于宋小霞、陈瑞向本院递交的工程质量鉴定申请书，因该申请中请求鉴定的事项属案涉房屋是否存在房屋质量问题，宋小霞、陈瑞并未就案涉房屋存在质量问题提出相应的诉讼请求，故该申请中请求鉴定的事项与本案不具有关联性，对该申请本院不予准许。综上，宋小霞、陈瑞和中海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计7492元，由宋小霞、陈瑞负担2904元，由呼和浩特市中海宏洋地产有限公司负担4588元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 李婷婷 二〇一九年十二月十二日书记员 蔡曦琛