广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初10699号 原告（反诉被告）：深圳市日兆光伏能源有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道招商华侨城曦城**103，统一社会信用代码91440300326298388G。 法定代表人：王柯明。 委托诉讼代理人：赵雪立，广东迪恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中海信科技开发（深圳）有限公司，，住所地深圳市龙岗区布吉街道布澜路深港中海信科技园总部经济中心2002统一社会信用代码91440300731127195D。 法定代表人：周兴梅。 委托诉讼代理人：黄书敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶晶，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 原告深圳市日兆光伏能源有限公司诉被告中海信科技开发（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，为记录方便，将深圳市日兆光伏能源有限公司列为原告，将中海信科技开发（深圳）有限公司列为被告。原告的委托诉讼代理人赵雪立、被告的委托诉讼代理人陈晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、被告向原告承担违约金187720元（人民币，下同），家具费239000元，电器费19396元，租赁费1192006.7元，装修费947572.78元，合计2585695.57元；2、本案诉讼费、保全费、担保费、差旅费、律师费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求如下：第1项诉讼请求租赁费变更为保证金93860元及租金和滞纳金1279691.46元，装修费变更为500000元，增加退还管理费166725元；第2项诉讼请求明确其中的担保费为10000元、差旅费500元、律师费15000元，同时亦明确上述费用均未实际发生。 被告答辩要点：1、原告和被告已建立了合法的租赁关系，被告向原告交付了房屋，且原告已经实际占用并使用了房屋，亦正常向被告交付租金，按照实际的情况也向物业公司交付了物业费、水电费等，被告无需向原告返还其所支付的租金。相反，原告自2019年3月起就开始拖欠租金，至今都未支付；2、原告称因房屋存在漏水问题导致其无法使用，一直无法入住，是无稽之谈。如房屋存在严重影响使用的情形，原告未实际入住，无法经营，长达两年多的时间其又怎会正常的交纳租金物业费等，且每个月的租金费用并非小数额，从正常人的理解都不可能这样做，原告的主张完全是不合理的。3、涉案房屋整栋的外墙为玻璃幕墙，2017年8月因恶劣台风，导致涉案租赁房屋外墙边缘有一些水渍需要修复。被告接到原告的通知，第一时间就派人进行维修，也积极履行了维修的义务。原告因台风天外墙渗水导致边缘有水渍，拒缴2017年11、12月租金，并发函要求减免这两个月的租金。2018年9月，双方协商因几次台风的原因导致外墙边缘有水渍的问题，被告同意免除了2017年10月的租金费用。另外，原告在恶劣天气下，也存在对房屋没有管理到位的责任，例如没有关好窗户等。4、需要维修时，被告均第一时间前往查看，并派人进行修复，且及时给予原告反馈，被告不存在未履行维修义务的行为，故被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。5、被告并没有造成原告的损失。首先，原告没有提交受损的证据；其次，因恶劣天气影响导致外墙边缘有水渍，部分无法使用的，被告也已减免了原告的租金费用。综上所述，原告的主张无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告的反诉请求：1、原告支付被告2017年12月2019年3月至2019年6月拖欠的租金212123.60元；2、原告支付被告逾期支付租金的违约金144197.11元，暂计算至2019年7月12日，实际支付至被告付清全部租金费用为止；3、反诉费用由原告承担。 原告的答辩要点：1、因出租方违约在先，没有提供符合使用条件的房屋，承租方拒绝支付租金的行为，是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，请求法院免除承租人的全部租金义务；2、两年维修期间，原告无法使用租赁物，原告请求法院判决免于原告支付两年维修期的租金及管理费，原告已经支付给被告的租金及管理费被告予以退还。 本案相关情况 一、涉案的位置及所有权： 深圳市龙岗区布吉街道甘李六路12号中海新创新产业城14A栋第5层房屋，所有权人为被告。 二、租赁合同签订情况： 2016年8月23日，原告与被告签订《深圳龙岗中海信创业创新产业城房屋租赁合同》，约定被告将涉案房产出租给原告，租赁期限为2016年8月30日至2021年8月29日，交付日期为2016年8月30日，面积为1235平方米，租金38元/月/平方米，物业管理费为5元/月/平方米（原告与物业公司另行签订物业管理服务合同）,租金及物业管理费，均以租赁面积计算;租金从2016年10月14日计收，物业管理费从2016年8月30日计收，租金递增方式如下:自租赁之日起第一年，第二年租金无递增，第三年起即租赁标的，从2018年8月30日起，租金逐年递增，每年递增率为10%。原告应于每计租月当月7日24时前将租金足额存入并到达被告指定的银行账户，否则视为原告违约，原告逾期于当月7日24时前未缴清费用的欠缴部分，自每计租月当月8日0时起计算滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴纳租金金额的3‰；履约保证金93860元；合同终止后，被告对原告交回的租赁标的验收合格后，扣除原告拖欠或应付的所有款项后，将剩余租赁保证金无息退还给原告。 三、原告交付的款项： 双方均确认原告向被告交纳履约保证金93860元，2016年10月至2019年2月租金及滞纳金1279691.46元。 原告另主张其向物业公司交纳2016年10月交至2019年2月管理费共计166725元，被告应予以退还。被告确认上述数额，但主张系原告自行向物业公司交纳，与其不具有关联性。 四、合同履行情况： 1、关于交付及租金。合同签订后，被告依约将涉案房产交给了原告，原告依约于2016年10月支付租金至2019年2月，其中2017年11月份的租金因为台风造成漏水双方确认免除交纳，2017年12月租金及2019年3月至6月租金未缴纳。 原告主张2017年12月租金未交纳的原因系因台风造成漏水，被告免除交纳，并提交微信聊天记录予以佐证，被告确认该聊天记录系其客服发出，但其主张并非免除交纳，只是暂时不交纳。原告主张2019年3月至6月租金未交纳，系被告一直未完成漏水维修义务，导致原告无法使用涉案房产。 被告对视频及图片、证人证言均不认可，确认涉案租赁房屋自2017年8月开始漏水，因为整栋房子都是玻璃幕墙，台风天容易造成外墙渗水，但渗水情况仅限于外墙一边出现的水渍。2018年也因为同样的原因有3、4次漏水情况，因为漏水发生在不同部位，有时候这边维修好了，其他地方又发生漏水，2018年维修好后，2019年3、4月份又因为一次雷暴导致渗水，从原告提交的微信聊天记录中可以看出，其于2019年4月份有要求原告去验收并向其汇报维修进度；被告确认收到原告2017年10月、2018年8月份的函件，但时间与其落款时间不一致，且该两份函件都是发给物业的。 3、原告提交解除合同通知、快递单、签收记录，显示其于2019年6月3日向被告发出解除合同通知；被告提交律师函、快递单、签收记录，显示其于2019年5月28日向原告发出律师函，催收租金并确认于2019年6月6日正式解除合同。 4、被告提交《场地收回通知书》及微信聊天记录，显示其向原告催告搬离场地，称物品清单已收到，何时领取放行条，原告的王总在2019年6月20日回复称“现在开给我，星期一之前搬完”。原告对上述证据真实性予以认可，但称系被告违约在先。双方在庭审中均确认2019年6月20日原告实际搬离涉案房产。 五、关于原告主张的损失： 原告主张其未实际入住涉案房产，称其所主张的装修、电器、家具损失，均是上一任租客留下来的，因其有付费，故可以使用，但明确其与上一任租客就上述物品并未签订书面买卖合同，在本院给予的新举证期内也未提交相应的购买凭证、支付金额及支付方式等证据。原告为证明其损失，提交装修工程结算单、家具发票、电器发票，日期显示均发生在2014年，装修费用、家具发票、海尔冷柜发票均显示支付人为深圳市天正新能源有限公司，冰箱费用未显示支付人。被告对此均不予认可。原告提交现场图片，主张因漏水导致物品损坏，图片仅看出窗户边缘存在渗水，无法看出物品损坏情况及损坏程度，原告未就其损失及相关因果关系再提交其他证据，且原告已搬离涉案房产，无法现场勘查或组织鉴定工作。 裁决结果 本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。原告与被告签订的《深圳龙岗中海信创业创新产业城房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合现有证据及庭审材料，综合分析如下： 关于合同解除。原告于2019年6月3日向被告发出解除合同通知，被告亦发出解除合同通知函，确认于2019年6月6日合同正式解除，故双方就解除合同已经达成合意，且原告于2019年6月20日搬离涉案房产，故本院确认涉案租赁合同已实际解除。 关于原告的主张。1、关于退回租金。其一，双方均确认原告系2019年6月20日搬离的涉案房产，且根据被告提交的聊天记录，显示被告要求原告搬离涉案房产并询问何时领取放行条时，原告于2019年6月20日回复“现在开给我，星期一之前搬完”，由原告的搬离行为可知，其主张的从未实际入住与事实不符；其二，原告自2016年10月至2019年2月一直有良好履行交租约定，期间虽有几次因漏水发函，但从未有过关于涉案房产一直无法实际入住的异议，如长达三年的时间无法正常使用仍按时交纳租金且从未提出异议，与一般常理不符；其三，原告同时主张了因漏水导致的家具、家电、装修损失，如其未实际入住，不可能存在上述损失，原告辩称其主张的上述损失均系上一任租客留下其已付费故可以使用的，如其所述成立，留下的各项物品均已在其处置权限，其占据了涉案房产属实，即涉案房产被告已经向其交付，原告如何使用及使用到何种程度，只要不违反法律规定及双方约定，均属于原告对其自身权利的处分。原告实际占有使用了涉案房产，应当按照约定交纳租金，故对原告关于退回所交租金的诉求，本院依法予以驳回。2、关于退回管理费。原告占有使用了涉案房产，依法依约应当交纳物业管理费用，且根据合同约定，其管理费用系直接向物业管理公司交纳，故对其要求原告退回管理费的诉求，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。3、关于违约金。因原告主张的因漏水导致从未实际入住涉案房产的事实不存在，现有证据情况下，未看出被告存在其他违约情形，双方合同解除系双方达成合意所致，故对原告关于违约金的诉求，本院依法予以驳回。4、关于赔偿损失。根据现有证据及双方的庭审陈述，目前仅能看出在承租期限内存在过几次渗水事件，被告也已经履行了维修义务，目前尚未有证据证明被告怠于履行维修义务，也未有证据表明漏水导致涉案房产长期无法使用，原告仅提交深圳市天正新能源有限公司在2014年装修购买时的发票，未有证据显示上述物品在原告的承租期间仍处于涉案租赁房产、原告接手时的价值几何、因漏水是否遭受了损坏以及何种程度的损坏，故在现有证据条件下，对原告要求被告赔偿漏水造成损失的诉求，本院依法予以驳回。5、关于租赁保证金。因被告并未提出不予退还租赁保证金的答辩或诉求，故双方合同解除后，被告应当退还租赁保证金。因原告尚有租金未支付，故根据双方约定，原告所交纳的租赁保证金应当在合同实际终止之日从应付租金数额中予以抵扣。6、关于担保费、差旅费、律师费等，原告并无证据证明被告存在违约事实，且其在庭审中明确其主张的上述费用均未实际发生，故对其该项诉求，本院依法予以驳回。 关于被告的主张。1、关于2017年12月的租金。双方均确认2017年11月发生了台风漏水事件，原告主张被告免除了2017年11月、12月两个月租金，被告仅确认免除了2017年11月的租金。其一，原告一直如约交租至2019年2月，有延迟交租的情况都如数支付了滞纳金，如双方不存在免除2017年12月的租金约定，原告单独不交纳该月租金，被告也一直未提出异议，不符合一般常理；其二，被告催告原告交纳欠交租金时未提及2017年12月的租金，如双方不存在免除约定，按照一般常理，被告应当一并催收；其三，原告提交的被告客服回复记录亦显示说该月租金先放在一边。综上，本院对原告关于2017年12月租金双方达成免除约定的主张予以认可。故对被告要求原告支付2017年12月租金的诉求，依法予以驳回。2、关于2019年3月至6月租金。原告提交的证据不能证明涉案房产因漏水长期无法使用，也未提交证据证明2019年3月至6月存在严重漏水导致涉案租赁物无法使用，双方均确认原告于2019年6月20日实际搬离涉案房产，故原告应交纳2019年3月至2019年6月20日的租金189284.33元，扣除租赁保证金93860元，原告还应向被告支付95424.33元。3、关于逾期支付租金滞纳金，双方约定为以每日千分之三计算，约定标准过高，本院酌定为月利率2%，以各月应缴金额为基数，自计租当月8日计算至2019年6月20日（合同实际终止之日）共计8024.28元，再以95424.33元为基数，自2019年6月21日计算至款项付清之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告深圳市日兆光伏能源有限公司于本判决生效之日起三日内向被告中海信科技开发（深圳）有限公司支付2019年3月至2019年6月20日的租金189284.33元； 二、被告中海信科技开发（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市日兆光伏能源有限公司退回租赁保证金93860元； 三、原告深圳市日兆光伏能源有限公司于本判决生效之日起三日内向被告中海信科技开发（深圳）有限公司支付逾期违约金（其中2019年3月8日至2019年6月20日的逾期违约金为8024.28元；2019年6月21日至款项付清之日止的逾期违约金以95424.33元为基数，按月利率2%计算）； 四、驳回原告深圳市日兆光伏能源有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告中海信科技开发（深圳）有限公司的其他反诉请求。 以上第一、第二项相互抵扣后，原告深圳市日兆光伏能源有限公司还应向被告中海信科技开发（深圳）有限公司支付剩余租金95424.33元。 本案本诉受理费13743元、财产保全费5000元（原告已预交）反诉受理费1661元（被告已预交），由原告深圳市日兆光伏能源有限公司承担19927元，由被告中海信科技开发（深圳）有限公司承担477元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 杨 宏 二〇一九年九月二十日 本件与原本核对无异 书记员 赖丽萍