河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初1065号原告：刘延朝，男，户籍地涿州市双塔区。委托诉讼代理人：李学武，河北信正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连凤，女，汉族，户籍地涿州市双塔区，系原告刘延朝的妻子。被告：支秀芳，女，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙焕文、开佰达，北京市京翰律师事务所律师。被告：王玉芬，女，汉族，户籍地涿州市双塔区。委托诉讼代理人：孙焕文、开佰达，北京市京翰律师事务所律师。原告刘延朝与被告支秀芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，被告支秀芳申请追加王玉芬为被告。本案依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告刘延朝及其委托诉讼代理人李学武、陈连凤，被告支秀芳、王玉芬的共同委托诉讼代理人孙焕文、开佰达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘延朝向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告刘延朝与被告支秀芳于2002年4月4日签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由被告承担。原告刘延朝与被告支秀芳于2002年4月4日签订了一份买卖协议，将位于涿州市双塔区的房屋（北房三间、东西棚子各一间）及宅基地以17000元的价格卖给了被告支秀芳。原告在将房屋卖出多年之后才知根据法律规定，被告支秀芳非本村村民（北京市人），双方签订的房屋买卖协议应属无效。事后原告便与被告沟通，希望通过协商方式将出卖的房屋和宅基收回，但被告却予以明确拒绝。故诉至法院，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及相关法律规定，请求人民法院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告支秀芳辩称，一、根据合同相对性，本案答辩人作为被告主体不适格。合同效力纠纷是合同双方当事人于合同履行过程中产生的民事纠纷，非合同方不能作为合同纠纷案的原被告。2002年4月4日，原告刘延朝与王玉芬为出售和购买房屋签订的了《契约》，答辩人对契约一事并不知情，签字时答辩人没有在场，也从未在《契约》上签字。因王玉芬购买房屋缺少资金，是支秀芳借款17000元给王玉芬，后王玉芬将该笔款项已偿还。该房屋与答辩人无关，答辩人也从未居住或使用过涉案房屋。故，根据合同的相对性原则，合同的约束力主要存在于特定的合同当事人之间，只有合同当事人乙方能够基于合同向另一方提出请求或诉讼，而不能向与自己无合同关系的人提出合同上的请求。原告与答辩人之间无实体上的权利义务关系，答辩人主体不适格，故判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。二、原告与王玉芬双方签订房屋买卖协议，合法有效，依法受法律保护。1、协议双方为平等的合格的民事主体。原告与王玉芬双方均为双塔区永乐村农民，系同一集体经济组织成员，买卖双方的身份符合相关规定。2、原告与王玉芬双方当事人处于平等民事主体地位订立的《契约》，系双方真实意思表示，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示。并且该《契约》经过了宅基地所有权人，即本村村民委员会的盖章认可，房屋买卖行为征得了村委会的同意。从《契约》履行阶段来看，现双方钱款已结清，王玉芬已在涉案房屋居住16年，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。三、原告提出本次诉讼属于无理缠讼。在房屋买卖协议已经履行完毕16年后，原告违反诚实信用原则，提起诉讼，仅因土地增值以及土地可能被征用、房屋可能被拆迁，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，原告受利益驱动而致。2018年11月29日，原告刘延朝和妻子陈连凤作为原告，起诉支秀芳和王玉芬。2018年12月19日，在涿州市双塔人民法庭开庭。2018年12月20日，刘延朝、陈连凤提出撤诉申请。2019年2月21日，刘延朝个人作为原告，单独起诉支秀芳。作为与案件无关的被告居住在外地，因为本案之扰，身心疲惫。原告的种种行为也是在极大的浪费司法资源，纯属恶意诉讼，不应受到法律的支持和保护。被告王玉芬辩称，一、原告刘延朝诉称的大部分内容，与事实严重不符。1、原告陈连凤自签订协议时即知晓与答辩人签订房屋买卖协议的事实，答辩人系通过有偿买的方式取得x村x号房屋及宅基地。双方签订房屋买卖协议的相关基本事实为：2002年4月4日，在村委会书记等人的见证下，原告刘延朝与答辩人签订了《契约》，支秀芳仅是借钱给答辩人，其本人对契约一事并不知情，签字现场原告刘延朝、陈连凤都在。协议签订后，答辩人支付17000元时是原告配偶陈连凤接收并数点款项的，原告夫妻亦按期交付了房屋及宅院。答辩人对房屋进行了必要的修缮后，于2002年即入住房屋，答辩人与家庭成员，在该房屋内居住至今16年。综上，签订合同时原告和配偶陈连凤在现场，交付房屋时原告陈连凤和原告刘延朝共同交付的，同时，在长达16年的时间里原告家与答辩人前后院作为邻居，对于出售房屋给答辩人的事实都是明知的，这是不容否认的事实。2、原告诉称其与答辩人收回房屋和宅基地但答辩人予以明确拒绝，无任何事实依据。原告将房屋出售给答辩人后直至其2018年11月向法院提起诉讼，在这16年以来，原告从未向答辩人主张过任何权利。二、原告与答辩人双方签订的房屋买卖协议，合法有效，依法受法律保护。1、协议双方为平等的合格的民事主体。原告与答辩人双方均为双塔区永乐村农民，系同一集体经济组织成员，买卖双方的身份符合相关规定。2、原告与答辩人双方当事人处于平等民事主体地位订立的《契约》，系双方真实意思表示，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示。并且该《契约》经过了宅基地所有权人，即本村村民委员会的盖章认可，房屋买卖行为征得了村委会的同意。从《契约》履行阶段来看，现双方钱款已结清，答辩人已在涉案房屋居住16年，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。三、原告提出本次诉讼属于无理缠讼。在房屋买卖协议已经履行完毕16年后，原告违反诚实信用原则，提起诉讼，仅因土地增值以及土地可能被征用，房屋可能被拆迁，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，原告受利益驱动而致。而且原告诉讼行为造成60多岁的答辩人身心疲惫，并浪费司法资源，纯属恶意诉讼。原告意图借由主张合同无效来获得房屋和宅基地的利益，这种行为不应受到法律的支持和保护。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。原告要求确认房屋买卖协议无效的请求，无事实依据和法律根据，请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，坚持“尊重历史、照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”之原则，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、刘延朝的身份证复印件、陈连凤的身份证复印件、结婚证复印件，证明原告的身份信息。2、宅基地登记表，证明诉争宅基地登记在原告名下，且只有一处宅基不具备出让和转让的条件。3、契约复印件一份，证明签订契约的双方是刘延朝和支秀芳，契约上王玉芬的签字和村委会的公章是事后签订的，原告出卖房屋的时候并没有王玉芬签字和村委会的公章，该契约只有一份，在被告支秀芳手中。契约还证实，款项是支秀芳当场支付的。4、现场照片一份，证明诉争宅基地和房屋的现状，还是原告的老房子，没有变动。5、赵某证人证言一份，证明协议是刘延朝和支秀芳签订的，钱也是支秀芳当场支付给原告，当时王玉芬没有在场，其签字是在事后背着我们找村干部盖章签字，6、李某证人证言，证实这份协议是刘延朝和支秀芳签订，二人是合同的相对人。7、常住人口信息打印表，证实支秀芳是北京市海淀区人，证实被告支秀芳无权在河北农村购买宅基地。二被告对原告的证据发表如下质证意见：对于证据一没有异议。对于证据二真实性认可，并且显示登记在原告名下。对证据三真实性认可，但是对证明目的不认可，首先签订契约时，被告支秀芳并不在场，支秀芳只是借钱款给王玉芬，其次合同的主体为原告刘延朝和被告王玉芬，王玉芬当时在现场，并且实际支付了房屋转让款17000元，并自2002年4月在诉争房屋居住至今。契约的代书人王耀林可以清楚的看出支秀芳名字也是由代书人王耀林所书写，支秀芳并不在现场，也没有在甲方处签字。对证据四真实性认可，证明目的不认可，房屋王玉芬购买之后进行了装修和修缮，照片中的塑钢窗是后来加的，并且屋顶王玉芬做了防水，这些都是为了王玉芬居住而进行的，并且至今已经长达十六年之久。并且原告与王玉芬是前后邻居，长达十六年的时间对房屋的购买和居住都是知情的，在交易后一同吃的晚饭。并且原告与王玉芬就是前后院的邻居，其在村里有房屋和住所。对证据五、证据六，对于二人的证人证言真实性、合法性均不认可，与事实不相符，被告也将提供相应的证据。对于证据七真实性认可，对证明目的不认可，被告支秀芳是北京市人，从未购买过涉案房屋，也未在涉案房屋居住过。原告的起诉给支秀芳带来极大的不便。被告支秀芳提交以下证据：1、契约一份，证明2002年4月4日是王玉芬向刘延朝购买了涉案房屋，并且契约一直由王玉芬进行保存。2、房产证原件，证明在王玉芬买房之后，刘延朝将房产证交付给了王玉芬持有。3、王耀林和李某、赵某等三人的正言，证明房屋是由王玉芬购买，与支秀芳没有关系。赵某的证言原件在2018-5504号案卷中。原告发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，对被告的举证目的不认可，对其解释也不认可。王玉芬当时签订协议时并没有在协议上签字，这份契约与王玉芬无关。当时也没有公章。王玉芬的签字和公章都是事后我方不知情的情况下加盖的。根据法律规定，加盖公章都是需要的登记的，加盖公章的时间可以查询。尊重契约原始记载，买受人是支秀芳，不能对没有约定的随意解释。对房产证，也回忆不起来是否给了支秀芳了。农村土地都没有房产证，该房产证需要去核实一下。对三份证人证言，王耀林的证言真实性不予认可，没有出庭接受双方质询，也没有写明其不能到庭的原因，并且没有加盖手印，对证言内容，说支秀芳没有在现场不对，支秀芳就在现场。对赵文家的钱是从北京亲友家借来的，没有指向。证词不符合证据规则的标准，证言无效，请法庭不予采信、对李某的证言没有时间、也没有加盖手印，且未出庭作证。也为我方出具了证言，给我方出具证言在先，对证据的真实性不予认可，证言的说法不能成立，与其为我方出具的证言说法相悖。对赵某的证言质证意见与前述证言质证意见一致。王玉芬在村中有房有地有居住条件，作为村中的老太太，没有必要购买农村宅基地，她可以向村委会申请批一块宅基地。由此可以看出王玉芬买房是不成立的。卖房是卖给支秀芳了，卖房当天不止支秀芳来了，支秀芳的丈夫也来了，给钱也是支秀芳给我的。第二被告提交以下证据：房屋现状照片打印件四张，证明涉案房屋一直是由王玉芬居住使用。原告发表如下质证意见：对照片的真实性及举证目的不认可，这个照片看不出来具体位置，也不能证实王玉芬一直在此居住使用，也不能证实谁居住房子就是谁的。王玉芬在村里有子女，有住宅，在外居住不符合现实，都不能证实诉争的宅基地是由王玉芬购买。根据原被告举证、质证及当庭陈述，本庭认定如下事实：2002年4月4日，原告刘延朝与被告支秀芳、王玉芬签订契约一份，约定刘延朝将位于涿州市房产一处转让给被告，价格为17000元，且在契约中标明了房产四至。其中还有中介李某、证人李某、赵某、代书王耀林的签字及村委会盖章。本院认为，当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张因被告支秀芳非x村村民，其与被告支秀芳签订的契约无效，本院予以认定。被告王玉芬系x村村民，其与原告签订的契约合法有效。原告所提交的证人的证言与被告所提交的同一证人的证言内容相互矛盾，且证人未出庭接受质询，故对其证言真实性，本院不予采信。原告主张其未予被告王玉芬签订契约，未提交其他证据予以证实，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘延朝的诉讼请求。案件受理费225元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  邵锁强审 判 员  刘会波人民陪审员  韩艳荣二〇一九年八月十二日书 记 员  李汭欣