上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1664号原告：王安生，男，1973年9月5日出生，汉族，住安徽省。原告：张高如，男，1982年11月28日出生，汉族，住山东省。两原告的共同委托诉讼代理人：郭合普，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：上海企度商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙远超，总经理。被告：上海企度网络科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王士辉，行政总监。委托诉讼代理人：张荣胜。第三人：上海东萌置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈燕萍。原告王安生与被告上海企度商贸有限公司(以下简称“企度商贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院于2019年3月19日依法追加上海企度网络科技有限公司(以下简称“企度网络公司”)为共同被告。同日，本院依职权追加上海东萌置业有限公司(以下简称“东萌公司”)为第三人。本案于2019年5月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序，于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告王安生、张高如的共同委托诉讼代理人郭合普，被告企度商贸公司的法定代表人孙远超两次庭审均到庭参加诉讼。被告企度网络公司的委托诉讼代理人张荣胜第一次庭审到庭参加诉讼。第三人东萌公司两次庭审经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安生、张高如向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《门面租赁合同》于2018年9月1日解除；2、判令被告企度商贸公司返还原告保证金40,000元、押金64,482元；3、判令被告企度商贸公司赔偿原告房屋装修损失50,000元；4、判令被告企度商贸公司赔偿原告搬运费1,000元；5、判令被告企度商贸公司赔偿原告可得利益损失61,282元、第三方损失费70,000元；6、判令被告企度网络公司对第2-5项请求承担连带责任。审理中，原告王安生、张高如变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间于2017年12月16日签订的《门面租赁合同》已解除；2、判令被告企度商贸公司返还原告保证金40,000元、押金64,482元；3、判令被告企度商贸公司赔偿原告房屋装修损失50,000元；4、判令被告企度商贸公司赔偿原告搬运费1,000元；5、判令被告企度商贸公司赔偿原告可得利益损失61,282元、第三方损失费70,000元；6、判令被告企度网络公司对第2-5项请求承担连带责任。事实和理由：原、被告于2017年12月16日签订《门面租赁合同》，约定被告将面积为516.09平方米，位于上海市松江区永丰路XXX弄XXX-XXX号的房屋出租给原告经营使用，租期自2017年12月10日起至2022年12月9日止，为期5年。双方约定首期租金支付方式为付三押二，之后每一期租金支付时间为到期前的10日支付。另约定，原告需向被告支付一次性保证金5万元。经被告及物业许可，原告将部分房屋出租给了案外人李某某。原告按约向被告支付了保证金4万元、两个月房屋押金以及房屋租金，并根据经营需要对房屋进行了装饰装修。2018年9月16日，因被告拖欠租金导致系争房屋被物业公司关闭锁门，导致原告无法继续经营，并因此补偿案外人7万元补偿款，遭受了严重的财产损失。被告企度商贸公司辩称，不同意合同解除日期为2018年9月1日。我公司、原告与第三人已经就拖欠的租金有过协商，原告也是正常经营，一直跟我公司说要继续租下去，但是原告在9月16日突然说不租了，导致超市将货物搬走了，第三人就把门锁了，无法继续经营下去了。我认为合同是解除了，但是原告和超市是在2018年11月中下旬将东西全部搬完的，所以合同解除时间应当是在2018年11月底比较恰当。保证金是设备保证金，原告没有把设备还给我公司，所以我公司没有退还保证金。我确实收了房屋押金，但是原告突然不租了，不是我方的原因，故我公司只愿意退还一个月的押金。房屋交付给原告时是装修好的，原告不需要装修，故不同意赔偿装修费。即使有，原告也要提供装修清单，需要我承担的话，原告能拆走的拆走，不能拆走的我折价赔偿，但也是我跟超市之间一人一半承担。搬运费、可得利益不同意赔偿。第三方损失，与我方无关。被告企度网络公司辩称，我公司对这件事情不知情，这个店面是由被告企度商贸公司管理的，后续情况与我公司无关，不同意承担连带责任。第三人东萌公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，被告企度网络公司从第三人处承租了上海市松江区永丰路XXX弄XXX-XXX号(单号一层)商铺。2016年9月9日，被告企度网络公司(甲方)与孙远超(乙方)签订《“来我家”生鲜社区体验店承包合同》一份，约定：甲方将位于上海市松江区永丰路XXX弄XXX-XXX号的“来我家”生鲜社区体验店承包给乙方经营管理；承包期限十年，从2016年9月9日至该处租赁合同到期为止；承包总费用100万元；承包后，“来我家”生鲜社区体验店由孙远超个人自负盈亏，乙方承包营收，归乙方所有，盈亏都与甲方无关；合同签订后，甲方立即移交“来我家”生鲜社区体验店经营管理权给乙方，乙方进驻“来我家”生鲜社区体验店进行经营管理，经营管理费用由乙方自行承担，乙方正常经营管理甲方不得干涉。2017年12月16日，被告企度商贸公司(甲方、出租方)与两原告(乙方、承租方)签订《门面租赁合同》一份，约定：第一条甲方将坐落于上海市松江区永丰路216弄1-15(单号一层)商铺出租给乙方，面积516.09㎡，不包括一号铺楼上甲方搭建的办公室区域。第二条租赁用途为商用，经营业态为超市类。第三条甲方于2017年12月10日前向乙方交付商铺，租赁期为2017年12月10日起至2022年12月9日止。第四条租金每年递增，2017年12月10日至2018年12月9日30,641元/月，2018年12月10日至2019年12月9日32,173元/月，2019年12月10日至2020年12月9日33,705元/月，2020年12月10日至2021年12月9日35,237元/月，2021年12月10日至2022年12月9日36,769元/月；租金支付方式为首期付三押二(五个月)于签约当日支付，之后每一期租金支付时间为到期前10日支付，先付后用；甲方提供店内所有设备供乙方使用，为了确保乙方合法经营以及妥善使用甲方提供的一切设备，甲方向乙方一次性收取保证金伍万元整，店内相关设备另有清单附上，双方签字确认并保管，待乙方与甲方租赁合约解除时，扣除相应损坏或者违法经营造成损失所扣的款项，其余金额全部退还于乙方。第六条乙方在合同规定的时间内准许转租。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。2017年12月15日，原告向被告企度商贸公司支付房租押金64,482元、设备保证金40,000元、房租96,723元(2017年12月10日至2018年3月9日)。2018年3月10日，原告向被告企度商贸公司支付2018年3月9日至2018年6月9日的房租96,723元。2018年6月1日，原告向被告企度商贸公司支付2018年6月10日至2018年9月9日的房租96,723元。2018年8月24日，第三人向被告企度网络公司出具《解除合同通知书》，载明：2016年3月1日，贵司(乙方)与第三人(甲方)签订《商铺租赁合同》，向我司租赁位于永丰路XXX弄XXX-XXX号(单号一层)商铺，面积516.09平方米，租金51,252元。截至2018年8月24日，贵司逾期缴纳租金已超过56日。根据合同第11-1条，乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施、收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(本合同第5-3、6-1条等约定的违约金另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失(包括但不限于直接或间接损失、诉讼、执行、保全、律师、交通、食宿等费用)，支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(赔偿金)。同时，根据合同第11-4条，本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担，逾期按本合同第5-3款追究乙方违约责任。贵司的拖欠行为已构成违约，为维护我司的合法权益，现正式书面通知如下：一、2018年8月28日，正式解除前述《商铺租赁合同》；二、贵司按《商铺租赁合同》的约定办理合同解除《商铺租赁合同》的善后事宜。2018年8月28日，第三人向被告企度网络公司出具《清场通知书》一份，载明：一、2018年8月31日17：30前，贵司必须按我司的有关规定腾空商铺，并将所有钥匙、商铺及商铺内的设施、设备等在完好无损(正常损耗除外)且可供使用情况下交付我司，返还商铺时，应经我司书面验收认可并办理退租手续。加设的固定装置、装修拆除，原有的固定设施设备复原。二、若贵司仍未按上述期限搬离或处理的，视为贵司对这些财物的抛弃，我司有权自行处理上述物品，并采取封门、清场、变卖、丢弃等自力救济措施收回商铺，由此产生的一切费用和损失由贵司承担。贵司不按合同约定及时搬离或处理的情形属于严重违约，贵司交纳的押金不予退还，贵司逾期占用期间的租金、物业管理费等费用按合同约定的标准双倍缴纳。2018年8月30日，第三人发出《通知》，载明：现通知松江区永丰路XXX弄XXX-XXX号(单号)一层商铺内的经营者，我司将在2018年9月1日收回该商铺，请商铺内的经营者于2018年8月31日前处理好店内的事宜。2018年9月25日，案外人李某某委托律师向两原告发送《律师函》，载明：双方于2018年1月4日签订房屋租赁合同，两原告将永丰路XXX弄XXX-XXX号房屋中的200㎡转租给了李某某，月租金10,834元，付三押二，三个月一付，先付后用。李某某于2018年1月6日接手房屋并开始装修，截止发函日共向两原告支付9个月房租及2个月押金21,668元，租金到期日应为2018年10月5日。9月中旬，李某某向两原告支付下期租金遭拒绝。9月16日，超市大门未经事先通知突然被人上锁，致使李某某无法正常经营，超市内的货物也无法处理。现发函通知两原告要求配合李某某搬离超市内物品，对装饰装修进行折价补偿，并赔偿由此产生的所有费用(包括但不限于房租、押金、搬运费、仓储费、管理费、停产停业损失费、装修费损失、货品折价损失)。2018年12月8日，两原告(甲方)与案外人李某某(乙方)签订《和解协议书》一份，约定：一、自本合同签订之日起，解除于2018年1月4日签订的自2017年12月10日至2020年12月9日为期三年，乙方租赁的位于上海市松江区永丰路XXX弄XXX-XXX号房屋的租赁合同；二、甲方同意向乙方支付合计人民币7万元补偿款，该补偿款包括但不限于应退还乙方两个月的房屋押金人民币21,668元、停产停业损失、装饰装修损失、搬运费用、货品损失等费用。乙方欠付甲方约15,000元的收银款甲方不再要求支付；三、甲方支付乙方补偿款后，双方不再存在任何纠纷和争议，乙方向上海市松江区人民法院撤回(2018)沪0117民初20400号案件；四、本协议自甲乙双方签名盖章之日起生效。另查明，孙远超系被告企度商贸公司的法定代表人。被告企度商贸公司系一人有限责任公司，被告企度网络公司系被告企度商贸公司的股东。审理中，被告企度商贸公司陈述，合同签订后，其向两原告交付了冰柜、货架、收银系统、收银台、监控系统、监控台、冷库等设备，两原告支付了保证金，被告企度商贸公司开具了保证金收据，并在收据上注明“设备”二字，但双方未出具设备清单。两原告仅认可收到了被告企度商贸公司交付的货架，对其余设备均不认可，但合同终止履行后并没有将货架交还被告企度商贸公司的相关证据。以上事实，有承包合同、门面租赁合同、收据、解除合同通知书、清场通知书、通知、律师函、和解协议书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，涉案商铺系被告企度网络公司从第三人处承租后交由被告企度商贸公司管理，被告企度商贸公司再转租给两原告。现因被告企度网络公司拖欠第三人租金超过30日，第三人按照合同约定解除了其与被告企度网络公司之间的租赁合同，并向涉案商铺发出清场通知。两原告作为涉案商铺的次承租人据此要求解除合同，被告企度商贸公司亦不持异议，故本院确认双方签订的租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还保证金的问题，根据合同约定，被告企度商贸公司向原告提供设备，原告缴纳设备保证金。合同解除后，原告应当返还设备，被告企度商贸公司返还保证金。因被告企度商贸公司否认其收到原告归还的设备，而原告亦不能提供其已归还设备的相关证据，故被告企度商贸公司有权拒绝归还保证金。关于押金，租赁合同解除后，被告企度商贸公司理应返还原告房屋押金。现被告企度商贸公司要求返还一个月押金，缺乏依据，本院不予采纳。关于赔偿装修损失，双方在合同中没有约定装修条款，根据原告提供的证据尚不足以证明其实际的装修情况。然被告企度商贸公司称原告拆除了其提供给其的冷库后自行搭建了一个冷库，且在之后的履行过程中，并无证据显示被告企度商贸公司曾对此提出异议，因此本院视为其已默认原告搭建冷库的行为。据此本院结合租赁期限及实际使用长短，酌定装修损失费为1万元。关于原告主张的搬运费1,000元，是属合理，本院亦予支持。关于可得利益损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院综合考量租赁期限、实际使用期限及造成租赁合同解除的违约情形，酌定原告的可得利益损失为1万元。关于第三方的损失费，原告与李某某之间的和解协议系原告自愿给予李某某的补偿，该和解协议对被告企度商贸公司不具有约束力。故原告不能以和解协议的补偿金额要求被告企度商贸公司予以赔偿。然原告与李某某之间之所以解除合同究其原因在于被告企度商贸公司与原告之间的租赁合同无法继续履行，故被告企度商贸公司对原告给予一定的经济补偿亦在情理之中，因此本院酌情确定为30,000元。关于被告企度网络公司，系被告企度商贸公司的股东，根据现有证据无法证明该两公司之间的财务相互独立，故原告要求被告企度网络公司对被告企度商贸公司的债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告王安生、张高如与被告上海企度商贸有限公司于2017年12月16日签订的《门面租赁合同》已解除；二、被告上海企度商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王安生、张高如押金64,482元；三、被告上海企度商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王安生、张高如装修损失费10,000元、搬运费1,000元、可得利益损失费10,000元、第三方损失费30,000元；四、被告上海企度网络科技有限公司对第二、三项判决主文确定的被告上海企度商贸有限公司的债务承担连带责任；五、驳回原告王安生、张高如的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,601元，由原告王安生、张高如负担2,991元(已付)，被告上海企度商贸有限公司、被告上海企度网络科技有限公司负担2,610元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  张林琪二〇一九年九月三十日书 记 员  吴 澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。