上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13422号原告：上海国盛集团科教投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王亚娟，执行董事。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱冬，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海英合玉器有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：宋广宏，执行董事兼总经理。原告上海国盛集团科教投资有限公司(以下简称国盛公司)诉被告上海英合玉器有限公司(以下简称英合公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。因被告英合公司下落不明，本院依法对其进行公告送达，于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告国盛公司的委托诉讼代理人沈壬戌到庭参加诉讼。被告英合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月1日至2019年2月28日的房屋租金100万元；2.被告向原告支付延期支付房屋租金的违约金30万元。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付延期支付房屋租金的违约金10万元。事实和理由：2012年3月1日，原告与被告就上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)租赁事宜签订《租赁合同》，合同约定，租赁期限自2012年3月1日起至2019年2月28日止，其中自2012年3月1日至2012年6月30日为装修免租期，租金为年租金120万元，月租金10万元。双方又以补充条款方式约定，2018年3月1日至2019年2月28日的租金为150万元。付款方式为被告应于2012年6月30日前向原告支付首期租金之后以每三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付。如被告逾期支付租金、物业管理费或水、电、气等各项费用，每逾期一日，按所拖欠费用的万分之一百支付违约金。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告作产学研项目及职教培训基地使用。2018年7月起，被告未按合同约定的期限向原告支付房屋租金。2018年8月20日，原告发函向被告催缴房屋租金，未得到被告的回应。2019年2月28日合同到期后，原告多次尝试联系被告，协商房屋租金支付事宜，均未能成功联系到被告。被告自2018年7月1日开始拖欠房屋租金，根据合同约定，截至2019年2月28日，违约金为162.5万元。原告考虑违约金计取标准可能过高，愿意调低至10万元。另，被告已支付的保证金10万元要求在本案中一并处理，即冲抵被告欠付的款项。被告英合行公司未作答辩，就本案亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了房地产权证、租赁合同、同意转租证明、情况说明、催缴函、委托付款情况说明、收款回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人为案外人上海工艺美术职业学院(以下简称工艺美院)。2011年12月28日，工艺美院(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定，乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积为2,156平方米，房屋类型或用途为工业。乙方将租赁标的物用于文化创意园用途。租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金每日每平方米建筑面积0.18元，年租金14万元，月租金11,666.70元。2012年3月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定，乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积为2,156平方米，房屋类型或用途为工业。乙方将租赁标的物用于产学研项目及职教培训基地用途。租赁期限自2012年3月1日起至2019年2月28日止。双方同意于2012年3月31日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续。自2012年3月1日至2012年6月30日为装修免租期。租金的支付，日租金为每天每平方米1.52元，年租金总计120万元，月租金为10万元。首期租金在2012年6月30日前向甲方支付，之后以每三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付。乙方在签署本合同同时向甲方支付租赁保证金，保证金为10万元。乙方违反合同约定逾期支付租金、物业管理费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之一百支付违约金。逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。补充条款中另约定，首年及第二年租金为120万元，2014年3月1日至2015年2月28日租金为126万元，2015年3月1日至2016年2月29日租金为132万元，2016年3月1日至2017年2月28日租金为138万元，2017年3月1日至2015年2月28日租金为144万元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为150万元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告按约支付房屋租金及房屋租赁保证金10万元。然，从2018年7月1日开始至2019年2月28日双方租赁合同到期日止，被告未再向原告支付房屋租金。因原告向被告催讨租金未果，遂引发本案诉讼。另查明，原、被告约定的租赁期限届满后，原告与工艺美院协商提前解除了双方的《租赁合同》，原告于2019年3月4日将涉案房屋归还工艺美院。2019年4月29日，工艺美院出具同意转租证明，其中载明，原告与案外人于2011年12月28日签订房屋租赁合同，原告承租涉案房屋后，自2012年3月1日起至2019年2月28日止将涉案房屋转租给被告，工艺美院同意转租。庭审中，原告陈述，被告于2019年1月开始逐渐搬离涉案房屋内的物品，实际搬离时间原告并不清楚。本院认为，涉案房屋的产权人为工艺美院，原告经工艺美院的同意，将涉案房屋出租给被告使用。原、被告因此签订的《租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应恪守履行。被告在租赁期限内占有使用房屋理应向原告支付相应的租金。然，经原告催告，被告仍长期不履行付款义务，已构成违约。因此，本院认定，被告除需向原告支付2018年7月1日至2019年2月28日的房屋租金外，还应依约承担逾期付款的违约金。关于违约金的数额，虽《租赁合同》已有相关约定，但审理过程中，原告明确表示自愿降低金额至10万元，远低于合同约定的违约金数额，系其对自身民事权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。至于被告已支付的房屋租赁保证金10万元，因原告要求在本案中解决，即与被告应付款项进行抵扣，故为避免讼累，本院予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海英合玉器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盛集团科教投资有限公司2018年7月1日起至2019年2月28日止的房屋租金100万元(被告上海英合玉器有限公司已支付的房屋租赁保证金10万元予以抵扣其中部分租金)；二、被告上海英合玉器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盛集团科教投资有限公司延期支付房屋租金的违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费14,700元，由被告上海英合玉器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴 丹人民陪审员  牟世荣二〇一九年十月二十九日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。