呼和浩特市回民区人民法院         民事判决书（2019）内0103民初479号原告：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王利明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被告：呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：滕琪翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾志敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：内蒙古嘉友房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：徐玉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：敖东，男，内蒙古嘉友房地产开发有限公司员工。原告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（明泽公司）与被告呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司（华商小贷公司）、第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司（嘉友公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人张金来，被告呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人贾志敏，第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司的委托诉讼代理人敖东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认被告针对《债务清偿协议书》于2019年1月16日向原告发出的《解除通知书》不生效。事实和理由：原告与被告之间存在借贷关系。双方在2012年10月24日签订了《债权清偿协议书》，约定借款总额423196924元。被告同意原告用第三人2#、3#、4#、5#、6#房屋（共计378套）抵顶借款224706240元。被告收到房屋后自己聘用人员进行销售，第三人代为出具购房收据，但所有购房款必须全部交给被告。用内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司退还给滕琪翔的6000万元抵顶被告的借款。剩余借款金额为138490684元。2014年4月28日，被告向原告出具《债权转让协议证明》，明确其对原告享有的借款债权全部转让给了其公司股东滕琪翔。2014年12月24日，被告告知原告将其全部剩余债权180115312元转让给了被告法定代表人滕琪翔。并向原告发出通知，要求明泽公司直接向滕琪翔还款。2015年2月2日，滕琪翔凭借转让协议向呼和浩特市仲裁委员会提起仲裁。呼和浩特仲裁委员会作出[2015]呼仲调字第37号、38号、39号、40号调解书，裁决明泽公司支付滕琪翔借款总额为185917815元。随后，滕琪翔凭生效调解书向呼和浩特市中级人民法院申请强制执行。债务清偿协议书签订后，第三人依据协议书的约定将378套房屋交付给了被告。至此，无论是原告还是第三人，对被告的借款已经全部履行完毕，再不存在借款合同关系。然而，因被告在将378套房屋全部出售后，有部分房屋其在出售时是给买受人办理的银行按揭手续，为此有17815627元房款没有收回。故此，第三人财务没有进账这笔款项，当然也就不可能按照协议书约定返给被告。但是，被告依据三方签订的债权转让协议书向呼和浩特市回民区人民法院提起诉讼，要求原告和第三人还其本金17815627元。然而，2019年1月22日，原告收到被告邮寄来的解除通知书，通知原告解除2012年10月24日签订的债务清偿协议书中约定的乙方抵债条款。原告认为，双方的借款已经履行完毕，378套房屋被告收到后也已经另行出售给了几百名自然人。其提出的解除2012年10月24日签订的债务清偿协议书中约定的以房抵债条款不符合法律规定，也已经没有实际可能。如果按照被告的意思解除以房抵债条款，原告继续支付其借款，那么被告应当将378套房屋全部返还给原告，否则将严重违反公平原则。综上，原告对被告解除合同的意思表示有异议，故向法院提起诉讼。被告呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司辩称，被告认为向原告发出的解除通知书是有效的。原告与被告之前存在借贷关系，数额高达4亿。原告一直无法向被告偿还借款，故在借款已届清偿期后，原、被告及第三人于2012年10月24日签订债务清偿协议书，三方约定，对4亿多债权中的224706240元，用第三人开发的商品房抵顶债务，即用房屋抵顶部分债权。第三人抵债的房屋虽五证齐全，但并没有实际转移给被告，也未实际交付，未实际过户。当时在三方配合下，将抵顶的房屋全部出售给了不特定的买受人，由买受人与第三人签订了商品房买卖合同，第三人收取了买受人的部分房款，再将收到的房款汇给原告，原告再汇给被告，以偿付原告对被告的借款。正是因为以物抵债的物是第三人开发，卖房子的合同都是第三人与不特定的买受人签订，后续的贷款手续也必须由第三人给买受人办理，但由于第三人私自变更规划，导致规划许可证、预售许可证被收回，无法再为买受人办理贷款，导致该房屋后续款项再也无法收回。更因为自2014年开始，第三人的账户及财产全部被查封，导致第三人即使收到房款，也只能用于第三人对其债权人清偿债务之用，再也无法以债的加入或者第三人代为清偿的方式实现以物抵债的约定。故被告依据法定解除条款发出解除通知书，被告发出的解除通知书是针对解除以物抵债这部分。以物抵债未履行金额为17815627元。第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2012年10月24日，内蒙古明泽房地产开发有限责任公司（后变更名称为本案原告）（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订债务清偿协议书，约定:“一、经甲乙双方进一步核对，截止2012年10月24日，乙方对甲方的借款债务总额（借款本息合计）423196924元。本协议所涉借款债务总额中包括以乙方员工名义向甲方借款之本息，此等员工名单见附件1。二、三方同意：由丙方以商品房抵顶及乙方支付剩余现金的方式清偿对甲方的借款债务。三、以房抵顶借款的偿还方式：由乙方实际控制的丙方且丙方同意以XXX2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房抵顶甲方部分借款债务。三方明确：丙方以6600元/平方米的单价抵顶乙方对甲方的借款债务：抵债总金额为224706240元。本协议生效之日起5日内，丙方向甲方移交房源并承诺不自行对外销售抵押等，否则按一房二卖承担责任。甲方接收房源后，由甲方指定的人员或团队在丙方的统一指导下有序的进行销售，并服从丙方管理，未经丙方授权不得随意向客户承诺或签订制约性条款，销售款由丙方代甲方收取，并于次日支付甲方，乙方及丙方应为甲方指定的购房人办理商品房买卖合同及收款收据等。该等商品房买卖合同中的交付标准、交付期限、房屋产权证办理期限由丙方根据工程及开发手续情况同甲方商定并在与甲方指定的最终买受人签订的商品房买卖合同中具体约定，该商品房买卖合同所涉及的对买受人的逾期交房、逾期办理产权证及房屋质量、开发手续不符合约定及法律规定的违约责任及损失等由丙方及乙方承担，与甲方无关。四、乙方以滕琪翔名义与内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司签订的商品房认购协议中，内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司向滕琪翔退付的6000万元，视为乙方向甲方的还款，应在本协议第一条乙方对甲方的债务总额中扣除。五、乙方以第三条、第四条约定向甲方偿还借款债务后，对甲方的借款债务余额为：138490684元。六、就本协议第五条借款债务余额，计作乙方对甲方的借款，每月按2.5%计息，乙方于2012年10月25日起，于13个月内每月月底前向甲方偿还本金1000万元，乙方因资金周转困难未能按期支付1000万元本金的，按实际支付日计算借款利息（月利率2.5%）利息按季支付，每季末支付一次，本条内容，甲方可另行签订借款协议。七、甲方保证乙方以本协议第二条方式抵顶借款债务后，就此抵顶部分不再向乙方及乙方员工主张相应借款债权。”2、原、被告在本次诉讼中仅对以上协议中以房抵顶借款部分的履行存在争议，涉及以上协议中的第二条、第三条。双方在履行合同过程中，被告指定人员或团队在第三人的统一指导下有序的进行销售，并服从第三人管理，第三人作为房地产出卖人与买受人签订商品房买卖合同。第三人将债务清偿协议书中约定的XXXX2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房全部销售。买受人将房款交给第三人，第三人将房款交给原告，原告再将房款交给被告。通过上述偿债方式，原告将已收到的房款交付给了被告。由于以贷款方式购房的买受人一直无法办理银行贷款，第三人无法收回房款余额。第三人因涉及诉讼，其账户被法院查封。最终导致以房抵顶借款部分的总金额中尚有17815627元无法向被告交付。 3、2018年7月23日，华商小贷公司起诉明泽公司，请求明泽公司偿还借款本金17815627元及利息。本院于2019年1月15日作出（2018）内0103民初2554号民事判决书，判决：驳回华商小贷公司的诉讼请求。华商小贷公司不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）内01民终2383号民事判决书，判决： 驳回上诉，维持原判。4、2019年1月16日，被告作出解除通知书，该解除通知书载明：“2012年10月24日，华商小贷公司与明泽公司、嘉友公司三方签订《债务清偿协议书》，对截止2012年10月24日之前，明泽公司拖欠华商小贷公司借款423196924元的事实予以确认，同时约定通过以嘉友公司开发建设的XXX2#、3#、4#、5#、6#楼未销售的商品房抵顶224706240元。但协议签订后，虽然抵顶的商品房以嘉友公司的名义已经全部销售完毕，但仅收回了部分首付款，未收回的按揭货款、分期和公积金等款项金额共计17815627元。现因嘉友公司经营不慎，面临大量诉讼，账户被查封，导致华商小贷公司债权无法得到实现。有鉴于此，华商小贷公司现通知你公司解除2012年10月24日签订的《债权清偿协议书》中约定的有关以房抵债条款。明泽公司及嘉友公司从即日起应尽快以现金方式偿付拖欠的17815627元欠款，并支付自2012年10月24日起至实际支付之日止，以该欠款为基数，按同期银行贷款利率计算的借款利息。”被告以邮寄方式向原告送达该解除通知书，原告于2019年1月22日收到该解除通知书。被告于2019年1月31日通过公证方式向第三人送达了该解除通知书。本院认为，本案系确认合同效力法律关系，争议焦点为解除通知书是否已经生效，对通知解除的部分是否已经解除。本院认为，原告、被告、第三人在债务清偿协议书中约定的以房抵顶借款的程序步骤为：第三人向被告移交房源，被告接收房源后，由被告指定的人员或团队在第三人的统一指导下有序的进行销售，并服从第三人管理，销售款由第三人代被告收取，并于次日支付被告。原告及第三人为购房人办理商品房买卖合同及收款收据等。原告、被告、第三人在合同的实际履行中，是由第三人与购房人签订商品房买卖合同，购房人将购房款交给第三人，第三人将购房款交给原告，原告再将购房款交给被告以偿还所欠被告的借款。因此，原、被告之间约定的以及实际履行中的以房抵债并非一般意义的以房抵债，通常情况下以房抵债即用房屋抵顶金钱债务，债务人或第三人向债权人交付房屋、变更房屋登记即完成抵顶债务的事项。而本案中，原、被告是在第三人销售房屋后，将收取的购房款交付被告，以完成偿还借款的事项。作为合同当事方应尊重双方真实意思表示及合同实际履行情况，即原、被告最终以转交购房款的形式抵消原告的债务。由于第三人与购房人履行商品房买卖合同过程中出现问题，导致第三人对剩余购房款无法收取。由于第三人的债权人较多，第三人的账户被法院查封，以上因素最终导致原告与被告之间的以房抵顶借款协议无法继续履行。因此被告解除以房抵债协议的法定条件成就，被告有权解除以房抵债协议。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此以房抵债协议自解除通知到达原告及第三人时解除，应以最后到达的时间即公证送达第三人的时间2019年1月31日即解除，原告提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。         审 判 长 阿拉坦其其格         人民陪审员 郝 瑞 芳         人民陪审员 赵 晓 蒙二0一九年七月二十八日         书 记 员 白 丽 琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。