北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10702号原告：张学民，男，1955年9月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家，北京市中闻律师事务所律师。被告：柳文亮，男，1973年9月11日出生，住北京市海淀区。委托代理人：谢燕平，北京市道成律师事务所律师。委托代理人：刘彦茹，北京市道成律师事务所律师。第三人：吴金玲，女，1966年4月1日出生，住北京市朝阳区。原告张学民与被告柳文亮、第三人吴金玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案后，因无法向第三人吴金玲送达，应原告张学民的申请对第三人实施公告送达。公告后，第三人吴金玲在答辩期内对本案的管辖权提出异议，本院于2019年7月22日作出（2019）京0108民初10702号民事裁定，驳回了吴金玲对本案管辖权提出的异议。吴金玲不服本院的上述裁定，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）京01民辖终830号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后，本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行审理，原告张学民的委托诉讼代理人卢浩斌，被告柳文亮的委托诉讼代理人谢燕平、刘彦茹，第三人吴金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学民向本院提出诉讼请求：请求对北京市朝阳区XXXXXX1004号房屋（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX号）停止执行。事实和理由：2008年3月28日，吴金玲就北京市朝阳区XXXXXX1004号房屋（以下简称为1004号房屋）与范金荣签订《房屋买卖协议》，吴金玲以100万元的价格将该房屋出售给范金荣，范金荣也付清了价款。该房屋系经济适用房，初始权属登记时间为2010年11月11日。因北京市住房限购政策及经济适用房上市交易期限的限制等政策影响，范金荣未能在1004号房屋取得产权登记后立即将所有权人变更为自己。其后，范金荣与吴金玲协商一致确定，范金荣指定具备购房资格的张学民（系范金荣亲家）为该房屋的最终购买人，取得涉案房屋所有权，并将房屋登记至其名下。为此，吴金玲与张学民于2016年3月7日签署了《存量房屋买卖合同》，并办理了网签备案手续。但吴金玲未能按合同约定将涉案房屋权属转移登记至张学民名下，致使张学民权益受损。故张学民于2017年10月将吴金玲诉至朝阳法院，要求吴金玲办理案涉房屋的产权过户。该案审理过程中，发现房屋被海淀法院查封。因此，张学民以“买卖双方在法院查封前签署《房屋买卖协议》”、“买受人在法院查封前实际居住使用”、“买受人已经支付房屋全部价款”、“买受人对未能过户不存在过错”等为由向海淀法院提出案外人异议，请求解除对案涉房屋的查封。但海淀法院裁定驳回了张学民提出的异议请求，故张学民提起本案诉讼。柳文亮辩称，一、本案中的房屋买卖是吴金玲、范金荣、张学民恶意串通后编造的。《房屋买卖协议》、收条均详细记载了案涉房屋的产权证号码，但该协议形成于2008年3月28日，收条形成于2008年3月30日，房屋的初始登记日期为2010年11月11日，在初始登记之前，房屋是不存在产权证号码的。很显然协议及收条是吴金玲、范金荣事后串通伪造的，目的在于通过将过往的一笔与案涉房屋毫无关系的付款虚构成购房款，借此虚构房屋买卖的事实，以逃避债务。范金荣与吴金玲在2008年3月28日并未签署过《房屋买卖协议》，无论吴金玲是否在2008年3月30日收到过范金荣的100万元，该款项都并非范金荣所称的“购房款”。在(2018)京0108执异724号案中，吴金玲在庭审中陈述《房屋买卖协议》、收条是后补的，此说明其已承认其与范金荣的事后串通伪造行为。无论三方《协议书》、《存量房屋买卖合同》的真实性如何，张学民都不应依前手范金荣虚假伪造的协议而对案涉房屋享有任何权益。二、本案中，《存量房屋买卖合同》并未得到真实履行，张学民未就案涉房屋支付过购房款。依据现有证据显示，《存量房屋买卖合同》仅为办理房屋产权变更登记使用，其中记载的交易价格仅为备案使用，并不构成吴金玲、张学民之间新购房价款约定，吴金玲也不得再向张学民主张该房屋的任何价款及相关权利。可见虽然张学民与吴金玲在法院查封案涉房屋之前签订了书面买卖合同，并办理了网签，但该合同实际仅为办理房屋产权变更登记使用，并未得到真实履行，张学民从未向吴金玲支付过房屋的购房款。三、范金荣、张学民并未实际占有案涉房屋，该房屋一直处于租赁状态。四、假使范金荣、张学民未曾虚构事实、作伪证，但其自身也具有过错。1.范金荣明知自己不具备购房资格，也明知案涉房屋是经济适用房，尚未满5年，并不具备上市交易条件，却仍签订在当时应属无效的《房屋买卖协议》，该行为规避“经济适用房不满5年不得上市交易”的政策性规定，故意将案涉房屋登记在吴金玲名下。依照《北京市高院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条第2款“案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错”的规定，应认定范金荣、张学民具有过错。2.案涉房屋于2015年11月11日已满5年并具备上市条件，柳文亮是于2016年6月2日申请查封的案涉房屋，期间间隔7个月之久，如张学民承继范金荣成为案涉房屋的真正买受人，其应在该房屋具备上市条件后积极要求吴金玲办理过户登记手续，从而真正享有该房屋的所有权才符合常理，况且是在当时吴金玲作为债务人因欠付柳文亮债务而被诉至法院的恶劣形势下。但恰恰相反，张学民、吴金玲于2016年3月1日先是让李新磊（范金荣女儿、张学民儿媳）作为抵押权人就案涉房屋设立了抵押权，其后张学民、吴金玲、范金荣于2016年3月6日签订《协议书》、于2016年3月7日签订《存量房屋买卖合同》并办理网签备案手续。之后，直到柳文亮申请查封该房屋，就该房屋的过户程序再无任何实质进展。依照《北京市高院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条第2款：“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。显然，张学民未办理过户登记手续是其自身主观原因所造成，存在过错。综上，请求法院驳回张学民的诉讼请求。吴金玲陈述称，吴金玲最早与范金荣签订协议时，房屋的地址是XXXXXX8号楼，后来进行房屋登记时地址变更为了XXXXXX5号楼，因地址与最早签订的协议和收条不符，才又按照房屋登记信息补签协议和收条。案涉房屋本身是经济适用房，5年内没有房屋产权证不能买卖。等到期限满了，范金荣在北京没有购房资格，没有及时过户。张学民是北京户口，所以后来为了过户，范金荣让过户给张学民。吴金玲当时名下有两套房子，不是唯一住房，如果要过户案涉房屋，要交40多万元的税，所以当时想先把另一套房子卖掉，再去过户案涉房屋就只用交10多万元的税。结果差了这几天，两套房屋就都被法院查封了，至今没有能够过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：柳文亮以吴金玲、朔天通淼融资担保有限公司（以下简称朔天通淼公司）为被告，于2016年5月24日向本院提起民间借贷纠纷之诉。应柳文亮的诉讼财产保全申请，本院于2016年6月2日对1004号房屋进行了查封。2017年1月22日，本院作出（2016）京0108民初18267号民事调解书，对各方当事人达成的调解协议进行了确认。调解书生效后，由于吴金玲、朔天通淼公司未履行调解书义务，柳文亮向本院申请执行。本院于2017年7月4日立案，执行案号为（2017）京0108执8818号。本院在执行（2017）京0108执8818号案件的过程中，将登记在吴金玲名下的1004号房屋列入被执行的财产线索，对该房屋采取了查封措施。张学民因此向本院提出书面异议，在该异议中，其陈述了与本案大致相同的事实和理由，要求本院解除对该房屋的查封。本院在审查张学民案外人执行异议的过程中查明如下事实：案涉1004号房屋的性质为经济适用房，登记时间为2010年11月11日，房屋产权证号为X京房权证朝字第XXXX号。房屋上设有抵押，抵押权人为李新磊，抵押登记日期为2016年3月1日。2016年1月19日，吴金玲与范金荣签订《委托书》，委托范金荣代理办理1004号房屋出售、过户登记等一系列手续。2016年3月6日，甲方吴金玲、乙方范金荣与丙方张学民签订《协议书》，三方确认2008年3月28日签署的《房屋买卖协议》仍然有效，且乙方已经付清全部房款。乙方指定丙方作为1004号房屋的实际购房人，甲方应协助乙方办理完成该房屋的所有权变更登记及相关手续。乙方对该房屋享有的全部权益均一概转移给丙方，由丙方成为该房屋的实际购买人。三方确认，甲丙双方拟签署的《存量房屋买卖合同》仅为办理该房屋产权变更登记使用，其中记载的交易价格仅为备案使用，并不构成甲丙双方之间新购房价款约定，即甲方也不得再向丙方主张该房屋的任何价款及其相关权利。次日，吴金玲的委托代理人范金荣与张学民签订《存量房屋买卖合同》，约定将1004号房屋出售给张学民，房屋成交价格为240万元。同日，上述合同进行了网签。本院查明上述事实后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张学民在法院查封之前虽签订了书面买卖合同，并办理了网签，但该合同实际仅为办理1004号房屋产权变更登记使用，并未得到真实履行。故张学民提出的案外人异议，不满足上述法律规定的情形，本院不予支持。本院于2018年12月25日作出（2018）京0108执异724号执行裁定书，裁定：驳回张学民提出的案外人异议。张学民不服该裁定，故提起本案诉讼。本案审理过程中，张学民提交了落款日期为2008年3月28日的《房屋买卖协议》以及落款日期为2018年3月30日的收条。前述协议载明：吴金玲（卖方、甲方）与范金荣（买方、乙方）约定：一、甲方将位于北京市朝阳区XXXXXX1004号房产一处（房屋所有权证编号：X京房权证朝字第XXXX号），两室一厅，面积109.47平方米，卖给乙方。二、价格定为100万元（包括附属物有线等）。三、房证过户手续及费用由乙方负责，甲方协助并提供房证过户手续有关的一些证件资料。四、交易方式：一次性结清，乙方于2008年3月份一次性付清购房款100万元，甲方将房屋及相关证件（房证等）交与乙方。五、2008年之前的水、电、暖、物业、卫生等费用由甲方支付，2008年之后（含2008年）的水、电、暖、物业、卫生等费用由乙方支付。前述收条载明：今收到范金荣交来购买北京市朝阳区XXXXXX1004号房产（房屋所有权证编号：X京房权证朝字第XXXX号）房款100万元整。收款人：吴金玲。柳文亮对前述证据不予认可，主张案涉房屋于2010年11月11日在房管部门办理初始登记方取得产权证号，前述证据落款日期都是2008年3月，其中却载明了产权证号，说明该证据均为后签伪造的。吴金玲对此回应称：其于2008年3月与范金荣签订协议时，房屋的地址是XXXXXX8号楼，后来正式登记，地址变更为XXXXXX5号楼，因此最早签订的协议和收条与产权证登记信息不符，故又按照房产登记信息补签了协议和收条。此外，吴金玲认可于2008年3月即已经收到了全部购房款。2008年3月签订协议之前，在承德收到了30万元定金，签订合同后，于2008年3月30日在北京收到了70万元。均为现金收取，因为当时吴金玲的女儿出国，吴金玲需要兑换美金。张学民为证明款项的实际交付情况，提交了范金荣的丈夫***的取款凭证、张学民本人的取款凭证、范金荣的亲戚孙士林的取款凭证、范金荣的朋友张福军的取款凭证，证明通过亲朋好友凑了将近100万元现金，此为交付的款项的来源。柳文亮对该证据的关联性不予认可。张学民在本案审理过程中还提交了1004房屋相关费用缴纳说明、亲属证明及户口登记簿、物业费、采暖费等缴费凭证，证明范金荣系李新磊的母亲，李新磊与张学民的儿子张小波系夫妻关系；范金荣购买房屋后，安排李新磊居住使用，自2008年以来，该房屋物业费、采暖费等，均由李新磊缴纳；李新磊将房屋用于出租，范金荣一方实际占有、控制了房屋。柳文亮对前述证据的真实性认可，对关联性不予认可，主张为房屋缴纳费用不代表实际占有房屋，且称李新磊以前系吴金玲的会计，不排除其帮吴金玲缴费的可能。吴金玲否认与李新磊存在雇佣关系，称其是因为将房屋卖给范金荣才认识的李新磊。柳文亮未就其主张的吴金玲与李新磊之间存在雇佣关系举证，而张学民的举证显示，李新磊系中国银行的员工。张学民在本案审理过程中还提交了（2018）冀0802民初5163号民事判决书、法律文书生效确认函，证明范金荣、张学民作为原告，将吴金玲起诉至河北省承德市双桥区人民法院，要求确认《房屋买卖协议》、《协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，并要求吴金玲将1004号房屋过户至张学民名下。该院于2019年3月14日判决如下：一、原、被告签订的《房屋买卖协议》、《协议书》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效。二、被告吴金玲协助原告张学民办理北京市朝阳区XXXXXX1004号房屋产权变更登记手续。前述判决已于2019年3月31日发生法律效力。柳文亮对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张此案涉嫌恶意串通、虚假诉讼，不能证明可以排除对1004号房屋的执行。上述事实，亦有本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张学民提交了《房屋买卖协议》、收条、范金荣的丈夫***的取款凭证、张学民本人的取款凭证、范金荣的亲戚孙士林的取款凭证、范金荣的朋友张福军的取款凭证、1004房屋相关费用缴纳说明、物业费、采暖费等缴纳凭证，用以证明在1004房屋被法院查封前，范金荣早已与吴金玲签署了房屋买卖合同，并交付了价款，实际占有、使用房屋。前述证据中，虽《房屋买卖协议》、收条的落款日期存在瑕疵问题，但张学民提交的各项取款凭证所涉及的取款时间、款项总金额，符合吴金玲、范金荣陈述的购房款交付时间和经过，且关于1004号房屋的各项费用缴纳凭证可以证实范金荣的女儿李新磊确实从2008年开始对该房屋进行管护，而目前没有任何证据可证明李新磊系基于其他原因为该房屋缴纳相关费用。故本院认为，综合张学民的举证，可以认定：1.吴金玲与范金荣于2008年3月达成了关于买卖案涉1004号房屋的合意，在房屋办理初始登记后，双方补充签订了《房屋买卖协议》；2.范金荣已经足额交付了价款；3.作为买受人的范金荣一方合法占有了该房屋。1004号房屋的性质为经济适用房，只能在该房屋满足上市交易的条件后，吴金玲才能协助范金荣进行产权变更登记。2015年11月11日起，该房屋满足上市交易的条件，吴金玲、范金荣、张学民于2016年3月6日共同签署《协议书》，对1004号房屋的登记事项进行约定。关于此节，本院认为，范金荣并不能预料在其购买案涉房屋的若干年后北京市会出台房屋限购政策，因限购政策导致房屋不能登记在范金荣名下，范金荣并无过错。在此情形下，作为买受人的范金荣自愿将该房屋登记在具备购房资格的张学民名下，《协议书》应属有效。且基于该协议，张学民与吴金玲签署了《存量房屋买卖合同》,该合同经北京市朝阳区不动产登记机构审核并办理了网签，说明该合同并不违反相关规定。《存量房屋买卖合同》的签订确实仅仅是为了安排房屋产权变更登记使用，但是该合同的权利义务基础系源于已经履行完交房义务、价款支付义务的范金荣、吴金玲之间的房屋买卖协议，并非未得到真实履行。基于以上评述，本院认为，张学民的案外人异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）至（三）项的规定。关于柳文亮所主张的张学民对房屋未办理过户登记手续存在过错一节，本院认为，张学民、吴金玲、范金荣在2016年1月至3月期间一直在推进办理过户登记的事项，并完成了房屋买卖合同的网签，而1004号房屋于2016年6月2日被法院查封，系房屋至今未能办理过户登记的主因。故本院对柳文亮的该项主张不予采纳。综上所述，本院认为，张学民的案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对北京市朝阳区XXXXXX1004号房屋（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX号）的执行。公告费260元（原告张学民已预交），由第三人吴金玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费70元（原告张学民已预交），由被告柳文亮负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  柏 梅人民陪审员  张晓晖人民陪审员  文飞凤二〇一九年十二月十七日书 记 员  郭 瑞