四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初4059号 原告：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区。 法定代表人：郑占金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈兰，四川广略律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何云福，四川广略律师事务所律师。 被告：周武，男，汉族，1971年5月7日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告遂宁市北兴物业服务有限公司（以下简称北兴物业）诉被告周武物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案。被告周武申请追加XXX业主委员会为被告，本院予以准许。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本案依法转为适用普通程序继续进行审理，审理中原告及被告周武申请请求撤回对被告XXX业主委员会的起诉，本院予以准许。本院于2019年5月29日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何云福、被告周武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北兴物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付物业服务费5769元，并承担滞纳金940.32元，共计6709.32元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，原告系“XXX”小区物业服务企业，被告系该小区业主。原告自该小区交房开始即为该小区业主提供物业服务至今。期间与建设单位以及小区业委会分别签订了《前期物业服务协议》、《XXX物业管理服务合同》，就该小区物业服务相关事项进行了约定。原告进场服务后，积极履行合同约定的义务，小区绝大多数业主积极履行了付费义务，但被告自2015年1月1日起至2017年12月31日止欠付物业服务费5769元，经原告多次催收未果。为维护原告自身利益，特诉至人民法院。 被告周武辩称，1.原告与业委会签署的《XXX物业服务合同》不是有效合同，业委会的成立虽具备一定的法律手续，但不是按照法定程序产生的，不是依法由广大业主选出，不能代表的广大业主的权益；2.《XXX物业服务合同》本身也显失公平、公开原则；3.合同中约定的是三星级服务标准，并按二至三星之间收费，但大量事实证明原告并没有按质提供相应服务，原告擅自涨价也没有合理理由；4.根据诉讼时效的相关规定，本案中部分诉讼时效已届满，法院应不予支持。综上所述，被告不是不交纳物管费，而是应按照前期物业服务合同的标准交费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北兴物业公司属2级物业服务企业。被告周武系位于遂宁市国开区XXX房屋（建筑面积145.65平方米）的业主，原告北兴物业系该小区物业服务企业。2009年6月15日，四川北兴实业有限公司、遂宁市兴和房地产开发有限公司与原告北兴物业签订《前期物业服务合同》，约定多层住宅的收费标准为0.50元／月／平方米，小高层住宅的收费标准为0.60元／月／平方米，高层住宅的收费标准为0.70元／月／平方米，物业服务费用可按半年期交纳，本合同期限从2009年6月15日起至业主委员会和业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2014年6月，XXX业主委员会成立，并向相关主管部门备案。在未召开业主大会并征得三分之二以上业主同意的情况下，2014年12月28日，业主委员会代表XXX全体业主与北兴物业公司签订《XXX物业管理服务合同》，约定合同期限自起至2016年12月31日止，多层住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.70元收取（执行时间2015年1月1日），电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.90元收取，电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.20元收取（执行时间2015年1月1日），若逾期缴纳物业费的，按每天千分之三收取逾期缴费违约金。对电梯公寓二层以上住宅的物业服务费，原告实际按每月每平方米建筑面积1.10元收取。2016年12月30日，XXX业主委员会与原告北兴物业签订《XXX物业服务合同》，约定合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费按每月每平方米0.70元收取，高层住宅二层以下（含二层）0.90元／月／平方米，二层以上1.10元／月／平方米（执行时间2017年1月1日），若逾期缴纳物业费的，按每天万分之五收取逾期缴费违约金。被告的物业费缴纳至2014年12月31日。审理过程中，因原、被告各执己见，致使本案无法进行调解。 本院认为，本案的争议焦点为：一、北兴物业与XXX业主委员会签订的《物业服务合同》是否合法、有效；二、被告所欠原告的物业管理费如何确定，是否部分超过诉讼时效；三、原告主张的滞纳金是否应当支持。关于争议焦点一， XXX业主委员会，在未按照法定程序召开业主大会，且未征得该小区过半数业主同意的情况下，代表XXX全体业主与北兴物业分别于2014年12月28日和2016年12月30日分别签订了《物业服务合同》，违反了XXX小区业主委员会章程和业主大会议事规则，业委会主任代表全体业主签订《物业服务合同》应为无效，对XXX全体业主不具有约束力。关于争议焦点二，交纳物业费是每个业主的义务，拒交物业费，势必导致物业管理服务企业无法按照约定为小区全体业主提供有效的物业服务，从而损害全体业主的利益。原告北兴物业为XXX小区业主提供了物业服务，被告系该小区业主，客观上接受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。关于物业管理费计算的起算时间问题。被告周武辩称原告主张的部分费用已经超过诉讼时效。本案中原告虽然提供了《催费通知》，但不能证实原告尽到了催收义务。原告怠于行使权利，被告关于诉讼时效的抗辩，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民法总则诉讼时效的司法解释》第二条、第三条的规定，本案的物业管理费应自2015年10月1日始计算至2017年12月31日止。关于物业管理费的计算标准问题，原、被告未就物业管理费的计算标准达成协议。参照遂宁市发展和改革委员会与遂宁市住房保障和房屋管理局2013年11月19日发布的《关于公布遂宁市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及相关规定的通知》的规定，原告系2级物业服务企业，此类企业对于有电梯的城区住房的物业服务收费基准价为1.10元/月/平方米。故被告所有的住房应当按照电梯住宅的收费标准计算,本院酌情认定该小区电梯住宅按1.10元/月/平方米。周武欠付的2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费为4325.81元（1.1元/月/平方米×27月×145.65平方米）。对于被告提出的“原告提供物业服务不到位、未达到承诺的服务标准”的意见，本院认为，该意见不能对抗原告要求支付物业服务费的请求，原告为被告所在的小区提供了相应的物业服务，被告及其它业主事实上也接受了原告提供的物业服务，虽然被告对原告所提供的服务质量提出了意见，但其应当通过正常途径依法行使其业主的权利，而不是以拒绝缴纳物业服务费的方式来对抗，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。关于争议焦点三，因原告与XXX业主委员会于2014年12月28日和2016年12月30日签订的物业服务合同无效，不能根据前述合同主张滞纳金。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。同时，原告作为物业服务企业，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，通过优质服务、适时沟通、透明管理，减少类似纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民法总则诉讼时效的司法解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告周武于本判决生效后三日内向原告遂宁市北兴物业服务有限公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费4325.81元； 二、驳回原告遂宁市北兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告周武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  刘晓彦 人民陪审员  唐世均 人民陪审员  李安安 二〇一九年六月二十日 书 记 员  刘 娇