上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6925号原告：李彩龙，男，1963年8月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。被告：潘井峰，男，1979年12月25日生，汉族，住安徽省。原告李彩龙诉被告潘井峰、第三人施雪枫、第三人上海汉成酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因第三人施雪枫下落不明，本案依法转为适用普通程序。审理中，原告撤回对第三人施雪枫、上海汉成酒店管理有限公司的起诉，本院裁定准许原告撤诉。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告李彩龙及其委托诉讼代理人庄学军到庭参加诉讼，被告潘井峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李彩龙向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告间签订的租赁合同自2019年4月1日起解除；二、判令被告支付自2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金及使用费90万元；三、判令被告支付逾期支付租金的银行利息(以90万元为基数，按照中国银行同期贷款利率自2019年4月1日起至实际付款之日止)。事实和理由：原、被告于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》一份，由原告将座落在上海市松江区车墩镇车新公路南姚路XXX弄XXX号房整幢东侧,建筑面积为3,136.44平方米一至四层商住两用房出租给被告经营使用，该合同约定了租期及租金。2018年12月29日，双方重新签订租赁合同，对租期和租金作了调整，租期自2019年4月1日起至2025年3月30日止,前二年每年租金为1,800,000元,以后每二年按5%环比递增，先付后用，每半年支付一次,提前20天支付该期半年房屋租金。此外,还约定了合同终止和解除条件,违约责任等条款。合同签订后,原告依约履行合同义务，被告方却迟迟不按合同规定支付到期租金,且将房屋转租第三人施雪枫，施雪枫又转租给上海汉成酒店管理有限公司。原告于2018年12月29日向第三人施雪枫、上海汉成酒店管理有限公司发出告知，通知第三人是否行使抗辩权,代为履行支付义务，但至今为止第三人始终未履行代为支付义务。现原告为维护自己的合法权益,提起诉讼,请求法院依法判决。被告潘井峰未作答辩。本院经审理查明事实如下：本案涉案租赁物位于上海市松江区车墩镇南姚路139弄，于2017年3月16日取得沪(2017)松字不动产权第009684号权利证书，登记的权利人为上海车墩资产经营有限公司。该公司于2018年3月出具“产权证明”一份，内容为“位于车墩镇南姚路XXX弄XXX号房(1-7)独幢四层楼房屋，共建筑面积3,136.44平方米(动迁安置房)，该房屋产权为李彩龙个人所有，特此证明”。2015年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于上海市松江区车墩镇南姚路XXX弄XXX号一至四层(不包括五层阁楼用房)、建筑面积3,136.44平方米的房屋出租给被告经营使用。自2015年4月1日至同年9月31日期间免收租金。租期10年，自2015年10月1日至2025年9月30日。前三年的年租金1,200,000元，第4至6年租金为1,260,000元，第7至9年租金1,323,000元，最后一年租金1,389,150元。租金每半年支付一次，先付后用，提前20天支付该期半年租金。被告支付租房押金200,000元，若中途违约退房，押金不予退还。该合同对协议的终止和解除，违约责任、诉讼管辖法院等事宜均作了约定。上述租赁合同签订后，原告即按约向被告交付租赁房屋。被告接收房屋后，即将租赁房屋整体转租给第三人施雪枫，并与施雪枫于2015年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年9月1日至2025年8月31日。2018年9月28日，第三人施雪枫与上海汉成酒店管理有限公司签订《房地产转租协议书》，将涉案房屋转租给上海汉成酒店管理有限公司，约定转租期自2017年5月1日至2025年8月31日。目前，本案涉案租赁房屋的实际使用人为上海汉成酒店管理有限公司经营的汉成酒店。原、被告之租赁合同履行期间，被告经常发生迟延支付租金的违约行为，原告曾经于2017年、2018年两次向本院提起诉讼，诉讼中，汉成酒店代为向原告支付了截至2019年3月31日之前被告应付的租金，故原告最终向法院撤诉，本院准许原告撤诉，并出具了书面裁定书。2018年12月29日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》一份，对租金数额进行了上调，约定租期自2019年4月1日至2025年3月30日止，前二年租金1,800,000元，第2至4年租金1,890,000元，第5至6年租金1,984,500元，每半年支付一次租金，先付后用，提前20天支付该期半年租金。被告支付租房押金200,000元。合同第九项约定了合同终止的7种情形，其中第4条为“不按约定交付租金达20天以上的”。合同第十项第2款约定，若违反合同第九项4条的，原告有权终止合同，收回租赁房屋，并不归还押金。该租赁合同另对其它相关事宜均作了约定。同日，原告向第三人施雪枫、上海汉成酒店管理有限公司发出告知书，告知有关原、被告已重新签订租赁协议及租金标准已调整的情况。之后，按照租赁合同约定，被告应当提前20天向原告支付2019年4月1日至9月30日时段的租金900,000元，但被告未按约履行付款义务，原告遂于2019年3月12日向第三人发出通知函，通知第三人是否行使抗辩权代为被告支付租金。上海汉成酒店管理有限公司于2019年3月30日回函称，原、被告于2018年12月29日签订的租赁合同为无效合同，其同意按照原、被告于2015年3月28日签订的租赁合同约定的租金标准代为向原告支付租金，不同意原、被告2018年12月29日签订的租赁合同约定的租金标准。原告向第三人求偿租金未果，于2019年4月1日向被告发出“支付租金催告函”，要求被告收函后十五日内支付半年租金900,000元，逾期则行使合同解除权。被告于次日收到该函，并书写“此催告函本人已收阅”文字内容。之后，被告仍未按约支付租金，原告催讨未果，遂成讼。以上事实，由《房屋租赁合同》、不动产权证书、告知书、通知函、回复函、支付租金催告函、民事裁定书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告间于2018年12月29日签订的房屋租赁合同，系原、被告双方自行协商后真实意思的表示，且于法不悖，依法成立且有效。虽然被告将房屋进行了转租，其并非是房屋的实际使用人，但仍应当按照租赁合同约定向原告履行支付租金义务。根据租赁合同第五条约定，被告应当提前20日向原告支付自2019年4月1日至9月30日止的租金900,000元，但被告未按约支付该期租金，已属违约，在原告于2019年4月1日向被告发出《支付租金催告函》后，被告仍未按规定在十五日内向原告支付租金，已构成根本违约，原告有权行使解除权。现原告诉请解除原、被告之间的租赁关系，于法有据，本院予以支持。鉴于原告未曾以书面形式向被告提出解除合同的通知，而《支付租金催告函》不能代替解除通知，故本院确定本案起诉状副本向被告送达之日即2019年5月6日为租赁合同解除之日。合同解除后，应当对租金及合同约定的其它结算条款进行结算。对于原告主张的2019年4月1日至9月30日止的租金及使用费900,000元，符合租赁合同约定的租金计算标准，且根据使用费一般参照租金计算的原则，本院予以支持。因被告已逾期支付租金，应当向原告支付逾期利息，直至其清偿债务为止，故原告的第三项诉请的逾期利息，本院也予以支持。对租赁押金200,000元，因原告在本案中对2019年9月30日以后的房屋使用费未主张，双方当事人可以在之后的使用费结算时一并处理，故本案中对租赁押金不予处理。被告潘井峰经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其自动放弃民事诉讼权利，应承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李彩龙与被告潘井峰之间签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；二、被告潘井峰于本判决生效之日起十日内支付原告李彩龙自2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金及使用费900,000元；三、被告潘井峰于本判决生效之日起十日内支付原告李彩龙以90万元为基数、自2019年4月1日起至实际清偿租金之日止的逾期利息(其中2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，公告费260元,合计收费13,060元,由被告潘井峰负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  俞贵荣审 判 员  白志中人民陪审员  顾美娟二〇一九年十二月十二日书 记 员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。