上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31846号原告（反诉被告）：李静。原告（反诉被告）：潘正康。原告（反诉被告）：赵亚军。原告（反诉被告）：李伟。上述四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王鑫，上海东方环发律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永耀。委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富诚律师事务所律师。原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟与被告（反诉原告）王永耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟的共同委托诉讼代理人王鑫，被告（反诉原告）王永耀及其委托诉讼代理人李梓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李静、潘正康、赵亚军、李伟向本院提出诉讼请求：1、确认李静与王永耀于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效、赵亚军与王永耀于2018年8月27日签订的《店铺合作经营协议书》无效、李伟与王永耀于2018年9月27日签订的《店铺合作经营协议书》无效；2、判令王永耀返还李静、潘正康、赵亚军、李伟转让费94,869元；3、判令王永耀返还李静、潘正康、赵亚军、李伟租赁押金54,000元；4、判令王永耀赔偿李静、潘正康、赵亚军、李伟装修残值损失31,760元；5、判令王永耀支付李静、潘正康、赵亚军、李伟以180,629元（上述2-4项金额总和）为基数，自2019年6月1日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。事实和理由：四原告（反诉被告）系亲属关系，李静与潘正康系夫妻关系，赵亚军系潘正康姐夫，李伟系李静的弟弟。四人共同经营A麻辣料理“×”烤串店铺，有营业执照。2018年7月下旬，李静通过上海市闵行区浦江镇×路×弄×幢×-×号店铺张贴的招租信息与王永耀接洽店铺转租事宜。2018年7月25日，双方谈妥并确定承租，口头约定租金9,500元/月，面积35平方米（总面积100平方米左右，王永耀自用65平方米左右）。当日，李静支付定金2万元。2018年7月28日，李静、潘正康、赵亚军、李伟以李静的名义与王永耀签订《商铺租赁协议》，约定租期自2018年7月28日至2018年11月30日，面积35平方米。因看到店铺上的招租信息，就想当然以为王永耀是店主，没有看过产证。合同签订后付了4个月租金38,000元、相当于2个月租金的押金19,000元、7月底两天的租金600元、4个月的物业费4,000元、转让费4万元，共计101,600元。2018年7月29日至8月9日期间，李静委托上海B装饰设计工程有限公司进行装修，装修花费39,700元。2018年8月25日，李静收到涉案店铺管理单位上海C实业发展有限公司（下称C公司）委托律师发送的律师函，告知李静与王永耀签订的租赁合同系非法转租，应属无效。2018年8月27日，王永耀提出将此前签订的租赁合同终止，以店铺合作经营的名义转租，由赵亚军与王永耀签订《店铺经营合作协议书》。该《店铺经营合作协议书》与之前的《商铺租赁合同》内容无本质变化。2018年9月27日，王永耀提出将原35平方米扩展为全部店铺100平方米，由李伟与其签订《店铺经营合作协议书》，实质还是租赁合同。租赁期限自2018年9月27日至2019年5月31日。李静没有再次进行装修，李静的装修仅限于35平方米。自2018年10月1日起，整个店铺全部由李静使用，租金由原先的9,500元/月按面积折算为17,065元/月。李静按9,500元/月的标准支付租金至2018年11月。2018年9月27日签订《店铺经营合作协议书》后，李静陆续支付105,000元（含10月、11月两个月的租金差额15,131元、押金35,000元及补足的转让费54,869元）。2018年11月28日，王永耀称其有半年的租金未支付给C公司，应王永耀的要求，潘正康从卡内取了现金，陪王永耀至银行柜台存款至王永耀账户，再由王永耀支付C公司102,394元（2018年12月至2019年5月的租金）。该102,394元是李静付给王永耀的2018年11月31日至2019年5月31日半年的租金，王永耀出具收条。2019年2月，C公司告知李静不认可转租关系，且不可能将房屋续租给王永耀和李静，并要求立即迁出，2019年5月20日，李静迫于无奈搬出。因王永耀非法转租，导致租赁合同无效，王永耀应退还转让费、租赁押金。李静等投入装修39,700元，残值应按投入总额的80%计算，王永耀应赔偿并承担逾期付款利息。故诉至法院。经本院释明后，李静、潘正康、赵亚军、李伟表示，如法院审理后认为诉讼请求1中所涉合同为有效合同，其仍坚持向王永耀主张转让费、租赁押金、装修残值损失及逾期付款利息。王永耀辩称：C公司系涉案房屋的三房东，将房屋转租给王永耀，是得到产权人同意的。2018年7月28日，王永耀与李静签订《商铺租赁协议》（55平方米，租期2018年7月28日至2019年5月31日）、2018年8月27日王永耀与赵亚军签订《店铺经营合作协议书》（租期2018年8月27日至2019年5月31日）、2018年9月27日王永耀与潘正康、李伟签订《商铺租赁协议》（租期2018年9月27日至2019年5月31日）、2018年9月27日王永耀与李伟签订《店铺经营合作协议书》（租期2018年9月27日至2019年5月31日）。2018年8月底，C公司在得知王永耀将房屋转租给李静后，当时确实表示过不同意，但在王永耀的积极协调下，从2018年8月底至2019年5月31日租期届满，C公司未再提过异议。王永耀在涉案店铺办理了营业执照，说明已取得了C公司的合法授权。2018年8月25日C公司给李静发律师函，表示王永耀将店铺转租其不同意，但从未要求收回房屋。因王永耀拖欠租金，与C公司有纠纷，在法院以调解结案。C公司只是要求收回房租。上述协议是双方当事人自愿签订，不存在无效的情形。王永耀向C公司承租114平方米房屋，出租给李静55平方米，店招为A麻辣料理，房屋一隔二，李静经营烤烧，王永耀经营麻辣料理。2018年9月底，王永耀将114平方米全部出租给李静等，将经营麻辣料理的所有设施设备转给李静等，2018年9月底王永耀完全退出，由李静等经营。协议的性质是房屋租赁，王永耀对店铺经营的盈亏都不承担责任。王永耀收取转让费，系因王永耀对店铺所投入的装修、置办开办“A麻辣料理”所有的设备设施（空调、消毒柜、收银机等）、“A麻辣料理”品牌加盟费（王永耀之前经营该品牌，后由李静等使用该品牌经营）。第一次合同签订后，李静实际付款情况为2018年7月28日至2018年11月30日的房租39,266元（9,500元/月，按30天计算）、转让费4万元、物业费3,334元（2019年5月31日，按4,000元/年除以12计算）、押金19,000元。2018年9月27日，李伟、潘正康与王永耀签订合同后，支付2018年9月27日至2018年11月30日期间的租金差额18,198元（已变更租赁面积，将114平方全部出租给李静等，年租金216,360元）、押金补差16,000元、物业费5,491元（按8,237元/年除以12*8个月）。签订《店铺经营合作协议书》，是王永耀想通过合作经营的形式达到租赁合同的目的。签订四份合同，从李静等处共收了2次款，第一次收款101,600元、第二次收款105,000元，总计206,600元。李静在2019年6月6日将钥匙交给王永耀，当时店铺里的东西已经搬空。王永耀与李静等签订的关于涉案商铺的协议有效，出租人C公司对王永耀的转租行为实际上是知道且同意的。如果这些协议被确认无效，根据约定所发生的房租、转让费已在合同期内履行完毕，不应再返还。王永耀提起反诉：要求1、判令李静等支付租金差额5,786元（年租金216,360元/2-已收半年租金102,394元），及以5,786元为基数，自2018年11月1日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令李静等支付以108,180元为基数，自2018年11月1日起至2018年11月27日止，按银行同期贷款利率计算的利息352.94元；3、判令李静等支付房屋使用费3,005元（216,360元/2/30*3天），及以3,005元为基数，自2019年6月6日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：双方签订的租赁合同为有效的合同。李静等应于2018年11月1日前支付半年租金108,180元，逾期于2018年11月28日支付102,394元。差额部分5,786元也应在2018年11月1日前支付。对于迟延支付租金，李静等应按银行同期贷款利率支付利息。租赁期限至2019年5月30日止，李静等迟至2019年6月4日才向王永耀交付房屋钥匙，故应参照租金标准支付房屋使用费。针对反诉，李静、潘正康、赵亚军、李伟辩称：其按王永耀的要求进行付款，不存在未付金额及差额利息。2019年5月20日，其已将涉案房屋腾空，并主动要求向王永耀交付钥匙。王永耀当时认为与大房东的争议在解决中，可能存在继续租赁的可能性，故要求其在2019年6月4日交付房屋钥匙。要求驳回王永耀所有反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2014年5月，C公司将上海市闵行区×路×弄×幢×、×号两间商铺出租给赵亚平。2017年7月31日，C公司、赵亚平、王永耀三方签订转让协议，约定自2017年7月31日起至2019年5月31日，由王永耀享有上海市闵行区×路×弄×幢×商铺的承租权。王永耀一次性向C公司支付转让费41,756元、押金35,000元。2017年8月3日，王永耀与案外人黄某某签订《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》，约定由黄某某以包工包料的方式承包×路×弄18-3号施工面积114平方米的室内装饰施工，总价款92,000元，2017年8月8日开工，9月7日竣工。2017年8月11日，王永耀向黄某某转账1万元，次日又转账1万元。2018年8月23日，王永耀向黄某某转账12,000元。2019年9月10日，黄某某出具收条，言明王永明、王永耀×路×弄×幢×号商铺装修费92,000元于2018年8月全部付清。王永耀、王永明支付3万元加盟费后，王永耀在该商铺内经营A麻辣料理（江文路店）。2017年10月17日，王永耀在×路×弄第×幢×号×室的地址注册了“上海市闵行区浦江镇王永耀饮食店”的营业执照，并取得了食品经营许可证。李静与潘正康系夫妻关系，赵亚军系潘正康姐夫，李伟系李静的弟弟。四人共同经营A麻辣料理“×”烤串。2018年7月28日，王永耀与李静签订《商铺租赁协议》，约定李静向王永耀承租上海市闵行区×路×弄×幢一楼×建筑面积55平方米商铺，租赁期限自2018年7月28日起至2019年5月31日止，年租金114,000元，第二年递增10%，每半年支付租金，提前一个月支付，先付后用。物业费每年4,000元，保证金19,000元。双方在备注栏中约定房租：2018年7月28日至2018年11月31日（39,266元）。转让费40,000元，物业费3,334元（到2019年5月31日），水费每吨6.50元，电费1.55元/每度。如2019年5月31日合同到期续签产生任何费用双方共摊。2018年8月27日，王永耀与李静签订《终止合同协议》，约定双方同意提前终止于2018年7月28日签订的《商铺租赁协议》，李静在2018年8月27日前按状返还房屋及附属物品、设备、设施，不得损坏王永耀原有基础装修。双方应对房屋内情况验收后结清各自应承担的费用。2018年8月27日当日，王永耀又与赵亚军签订《店铺经营合作协议书》，约定店铺名称A麻辣料理“×”，店铺地址上海市闵行区×路×弄×幢×楼×号，王永耀邀请赵亚军对该店铺进行共同经营，对店面的旧有财产按照折旧价，由赵亚军承担一半。一切开支（包括房租、电费、管理费、原材料等）由双方平均承担，所得盈利由双方均分，有效期从2018年8月27日至2019年5月31日。2018年9月27日，王永耀又与李伟签订《店铺经营合作协议书》，约定店铺名称A麻辣料理，店铺地址上海市闵行区×路×弄×号，王永耀邀请李伟对该店铺进行共同经营，对店面的旧有财产按照折旧价，由李伟承担一半。一切开支（包括房租、电费、管理费、原材料等）由双方平均承担，所得盈利由双方均分，有效期从2018年9月27日至2019年5月31日。2018年9月27日王永耀还与李伟、潘正康签订《商铺租赁协议》，约定李伟、潘正康承租×路×弄×号商铺，承租面积扩大至114平方米，租期自2018年9月27日起至2019年5月31日止，年租金216,360元，第二年递增10%，每半年支付租金，提前一个月支付，先付后用。物业管理费每年8,237元，一年一付，保证金16,000元。双方在备注栏中约定：后续如有任何费用与王永耀无关。2018年8月，C公司得知王永耀将房屋转租给李静后，曾发出律师函要求王永耀、李静等纠正，并于2018年11月以王永耀欠租为由诉至本院要求解除与王永耀签订的租赁合同。经调解双方达成一致，王永耀于2019年6月4日前向C公司返还房屋、支付欠费、C公司向王永耀退还租赁保证金35,000元。自2018年8月至2019年5月31日租期届满，C公司未再干涉李静等使用涉案房屋。2019年6月4日，李静等将涉案商铺钥匙交还王永耀。另查明，2018年7月28日李静向王永耀承租55平方米的涉案商铺后，向王永耀支付4个月的租金38,000元、7月底2天的租金600元、押金19,000元、物业费4,000元、转让费40,000元，合计101,600元。2018年9月27日，王永耀向李静等出租面积增加到114平方米后，李静等陆续向王永耀支付105,000元。王永耀认为该款系《商铺租赁协议》项下打包支付的2018年9月27日至2018年11月30日期间因面积变化产生的租金差额18,198元、2018年9月27日至2018年11月30日期间的租金18,662.63元、物业费差额2,824.66元、押金16,000元、转让费49,314.71元。2018年11月28日，应王永耀的要求，潘正康取现102,394元存入王永耀银行账户，王永耀出具收条给潘正康，称收到该款，备注为2018年10月31日至2019年5月31日A串串香的房租由王永耀代转给C公司。李静等认为其总计向王永耀付款308,994元，其中2018年7月28日至2018年9月26日租金为19,009.73元，2018年9月27日至2019年5月31日租金139,369.61元，租金合计158,379.34元。全年物业费为8,237元，押金35,000元，则转让费为107,377.66元。李静等对涉案商铺投入装修费用39,700元。审理中，王永耀表示同意退还租赁押金35,000元。以上事实，由李静等提供的支付宝转账截图、中国银行交易流水明细、收条、室内装饰工程造价书、律师函、终止合同协议、店铺经营合作协议、微信转账截图、收据、招商银行历史交易明细、工商银行自助终端凭证、收条等证据，王永耀提供的装饰装修示范合同、转账凭证、收条、大众点评网站截图、装修视频、加盟协议、工商查询信息、照片、营业执照、食品经营许可证、商铺租赁协议、场地划分书名、转让协议、庭审笔录、2019年6月4日的视频等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，李静与王永耀于2018年7月28日签订的《商铺租赁协议》、赵亚军与王永耀于2018年8月27日签订的《店铺经营合作协议书》、李伟与王永耀于2018年9月27日签订的《店铺经营合作协议书》，以及2018年9月27日王永耀与李伟、潘正康签订的《商铺租赁协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效的合同。这些合同内容反映了李静、潘正康、赵亚军、李伟向王永耀承租上海市闵行区×路×弄×幢18-3室商铺的事实，以及租赁面积从55平方米变更为114平方米的过程，目前上述合同履行期间均已经届满。C公司得知王永耀将涉案商铺转租给李静等，先提出异议，但后与王永耀达成调解协议，以其行为表示了对转租行为的认可，故李静等以王永耀非法转租为由要求确认商铺租赁协议等无效，无事实与法律依据，本院不予支持。根据租赁双方的书面约定，租赁合同履行完毕后，转让费、装修费均在租赁期间摊销完毕，故李静等主张退还转让费、由王永耀赔偿装修残值，显属无理，本院不予支持。经查，李静等支付的押金前后总计35,000元，且王永耀在审理中向本院表示同意退还租赁押金35,000元，本院予以准许。双方对押金的逾期退还问题无明确约定，故李静等主张押金的逾期付款利息，本院难以支持。关于王永耀主张的租金差额款，因租赁面积变更后的年租金为216,360元，李静等已付半年租金为102,394元，故本院支持的租金差额款为5,786元。关于租金的逾期支付利息，因双方对租金逾期支付的违约责任并无约定，故对王永耀的该部分反诉请求本院难以支持。双方约定的租赁期限至2019年5月31日止，李静等迟至2019年6月4日才向王永耀交付房屋钥匙，故王永耀主张房屋使用费3,005元，具有事实依据，本院予以支持。王永耀再主张房屋使用费的逾期付款利息，因缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王永耀于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟租赁押金35,000元；二、原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王永耀租金差额5,786元；三、原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王永耀房屋使用费3,005元；四、驳回原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王永耀其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,969.39元，财产保全费1,429.69元，由原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟负担1,631.89元，被告（反诉原告）王永耀负担1,767.19元。反诉案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）李静、潘正康、赵亚军、李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年一月十日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。