上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50322号原告：安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢224－06室。负责人：任保旺，总经理。委托诉讼代理人：任常见，男。委托诉讼代理人：张俊逸，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海辉盛金融信息服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：俞珠勤，执行董事。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司与被告上海辉盛金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，因被告未能送达，依法适用普通程序，由审判员沈晨玲、人民陪审员沈喆平、张群兰组成合议庭，审判员沈晨玲担任审判长进行审理。公告送达期间，被告委托凌宏、陈栋作为委托诉讼代理人应诉。本院于2019年10月18日对本案公开开庭进行了审理。原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司负责人任保旺，委托诉讼代理人任常见、张俊逸到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令《办公楼租赁合同》于2018年6月30日解除；2.请求判令被告向原告返还房屋押金94,099.85元；3.请求判令被告向原告支付擅自解约提前收回房屋的违约金86,424.04元；4.请求法院判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年6月7日签订《办公楼租赁合同》约定原告向被告承租位于上海市浦东新区金桥路XXX号东方万国企业中心C2栋9C房屋(以下简称：系争房屋)，租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金43,212.02元。原告在收到租金发票后支付租金，双方还约定原告应支付押金94,099.85元，待租赁期届满原告结清费用后，被告应于结清当日将押金全额退还原告。2016年6月7日，被告收到原告押金后出具了《收据》。根据合同约定，原告付租是依据大房东开具给被告的租金发票，但被告自2018年3月起就未再向原告提供发票，期间原告多次催促但无果，故原告在未收到发票的情况下，未再支付2018年6月以后的租金。2018年6月21日，被告催促原告付租，并表示原告再不付租则要收房，之后于6月25日又再次催促，并在当天未通知原告的情况下即派人收回了系争房屋。2018年7月3日，原告至系争房屋核查，发现该房屋已由他人“期源网”使用。现原告因被告至今未退还押金、并且擅自解约并派人强占系争房屋起诉来院，要求判如所请。被告上海辉盛金融信息服务有限公司书面辩称：原告无故拖欠被告2018年6月的租金、物业费等费用，且被告上门催讨时发现原告擅自将系争房屋转租给案外人上海兴客投资管理有限公司(以下简称：兴客公司)，被告催讨无果遂于2018年7月4日发函解除双方的租赁合同，但原告仍占用使用系争房屋至2019年2月28日，且未支付相应的占有使用费及物业费。原告的行为已构成严重违约，并造成被告的巨大损失。针对被告上海辉盛金融信息服务有限公司的辩称，原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司表示：根据合同约定，原告应于2018年6月20至7月5日期间支付2018年6月的租金，但被告已于2018年6月25日强占了房屋，故原告未再付款，是被告违约在先；而对于转租，2017年10月，原告因经营状况不佳而想退租，因被告表示退租很麻烦，故要求原告转租，原告遂找到了后来的承租人兴客公司进行转租，兴客公司于2017年11月1日起入住系争房屋，被告还陪同办理了大房东向兴客公司开票、兴客公司的停车位以及一卡通等相关手续。自2017年11月起大房东就向兴客公司开具发票了，故被告对于原告转租的行为是知晓并认可的。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，原、被告签订《办公楼租赁合同》约定，被告向案外人上海润安置业发展有限公司(以下简称：润安公司)承租系争房屋并将其中365.50平方米的面积转租原告，租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止；每月租金43,212.02元，该租金金额系依据润安公司开具给被告的实际租金金额乘以各自比例的占用面积，租金每年上浮标准均参照润安公司实际开具的租金发票；第一期租金原告应于合同签订当日支付，之后于每月20日前支付；原告租赁期限内使用的电费、物业费(11,448.37元)，原告应于每月20日之前支付；房屋押金94,099.85元，待租赁期满原告结清费用后，被告于费用结清当日将押金全额退还原告；租赁期限内，须事先征得对方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租他人；租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：因原告违反本合同的约定，且在被告提出后的十五天内，原告未予以纠正的；租赁期内，被告擅自解除合同，提前收回房屋的，被告应按月租金的两倍标准向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，原告按约向被告支付了押金94,099.85元及至2018年5月的租金。2018年7月3日，原告至系争房屋处查看，发现房屋已由他人占有并使用。同年7月5日，原告通过微信向被告工作人员发送《关于解除告知函》，其中明确：至2018年6月20日，被告仍未向原告开具2018年3月1日至6月30日的发票，且被告未经原告同意擅自将原告所承租的房屋转租他人，已严重违约，即日起解除《办公楼租赁合同》，不再继续租用该房屋，并要求被告开具相应发票、退还押金、支付违约金等。当日，被告人员亦向原告通过微信发送《解约通知》、《解约告知函》，其中《解约通知》要求原告付清所欠租金、物业费及电费共计56,247.69元，并要求原告改正擅自转租的行为，同时明确如原告不按照被告要求完成，被告有权单方面解除合同。《解约告知函》明确，被告于2018年7月2日发出催告整改要求，限定2日内要求原告作出整改，但原告无视被告，违反合同，故被告决定解除与原告之间的租赁合同，要求被告即日搬离。另查明，2018年1月23日，被告向润安公司付款2,164.50元，付款时被告备注“电费兴客1729”。2018年1月24日，润安公司就2018年1月6日至2月5日的租金、物业费向兴客公司分别开具了金额为47,533.23元、11,448.37元的增值税普通发票。审理中，原告明确同意支付尚欠的租金、物业费，就应付租金、物业费，结算至原告派人查看到系争房屋已为他人占有使用的2018年7月3日。以上事实，由原告提供并经庭审质证《办公楼租赁合同》、押金收据、国内支付业务收款回单、增值税普通发票、微信聊天记录，《关于解除告知函》，被告提供并经庭审质证的《解约通知》、《解约告知函》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告作为承租人负有按约支付租金的义务，被告则应向原告交付房屋，保证承租人对系争房屋的正常占有使用。本案中虽原告未按照合同约定于2018年6月20日前支付当月租金，但根据合同约定，针对原告的违约行为，在被告向原告提出后的十五天内，原告仍未予以纠正的，被告方有权解除合同，故被告未按照合同约定即提前收回房屋的行为已构成违约，原告有权要求解除合同。因原告的解除通知于2018年7月5日到达对方，故涉案《办公楼租赁合同》于该日解除。合同解除后，原、被告应对原告占有使用期间的租金等费用予以结算，并由被告返还原告押金、承担相应的违约责任。现审理已查明，2018年7月3日，系争房屋已为他人使用，而原告亦表示系争房屋的租金、物业费结算至该日并同意支付，原告该行为不违反法律规定，本院予以准许，而被告在原告结清应付费用后，应当向原告退还已付押金，故本院对原告的该项诉请予以支持。就被告应承担的违约责任，本院认为，合同约定被告提前收房、擅自解约应承担的相当于两个月租金的违约金，现原告按照合同约定以第一年租金标准主张被告应付的违约金，符合法律规定，本院予以支持。就被告辩称原告擅自转租构成违约一节，为证明原告违约，被告提供了兴客公司与苏州密西文化传媒有限公司签订的《办公楼租赁合同》，但该合同明确约定兴客公司承租被告房屋，承租期为5年，经“辉盛”同意，现兴客公司将该房屋转租苏州密西文化传媒有限公司，对此本院认为，虽兴客公司为原告转租的次承租人，但被告提供的该份租赁合同在租赁期限、内容等方面均无法体现出与原告之间的关联性，而被告也未进一步提供其它材料对其所主张的原告再次授权兴客公司进行转租的事实予以佐证，故本院对被告主张该节事实难以采信；至于原告转租兴客公司的事实，本院认为，被告向润安公司支付电费的收款回单备注栏显示被告对原告转租兴客公司的事实系明知且同意，现被告再据此主张原告违约，并无事实和法律依据，本院不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司与被告上海辉盛金融信息服务有限公司签订的《办公楼租赁合同》于2018年7月5日解除；二、被告上海辉盛金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司押金94,099.85元；三、被告上海辉盛金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司违约金86,424.04元；四、原告安捷贷金融服务(深圳)股份有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海辉盛金融信息服务有限公司租金52,286.55元，物业费12,593.20元，共计64,879.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,910元，保全费1,422元，合计诉讼费5,332元，由被告上海辉盛金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈晨玲人民陪审员  张群兰人民陪审员  沈喆平二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。