上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11941号原告(反诉被告)：上海祥仓包装印刷有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴联仓，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海一鸣塑料制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李宗富，总经理。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。原告上海祥仓包装印刷有限公司与被告上海一鸣塑料制品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于20XX年7月16日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法受理，并于本诉合并审理后于20XX年8月27日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序于20XX年12月6日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴联仓及委托诉讼代理人高洁两次到庭参加了诉讼。原告的委托诉讼代理人黄万春及被告的委托诉讼代理人黄建刚到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人徐浩到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号XX幢房屋(以下简称“系争房屋”)；2.判令被告向原告支付延迟交付的违约金〔每日以总房款3,660万元(人民币，下同)的万分之五为标准，从2018年4月1日起计算至实际交付之日止。合同依据为涉案房屋买卖合同第5.3条，原告认为被告应于2018年3月31日即交易中心受理过户申请之日完成交付，遂从次日起算该违约金〕。诉讼中，原告将诉请变更为：1.确认原、被告双方所签《工业厂房买卖合同》(以下简称“系争合同”)中对于系争房屋的部分解除；2.判令被告向原告返还系争房屋所对应的房款201,351.91元；3.判令被告向原告支付违约金366万元。事实和理由：2017年8月30日，原、被告签订系争合同，约定原告向被告购买上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11、XX幢房屋，转让价格为3,660万元。合同还对付款方式、房屋交接及违约责任等作出了明确约定。签约后，原告已按约支付房款共计34,846,908.93元至被告指定账户。而根据约定，双方应于房产过户当日即2018年3月30日办理房屋交接。然至原告起诉之时，被告仅与原告办理了松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢房屋之交接，尚未办理系争房屋的交接。据此，原告认为被告存在延迟交房的违约行为，理应承担相应的责任，遂起诉。就变更后的诉请，原告补充事实理由：经调查，系争房屋已不存在，被告已不可能再交付该房屋。据此，被告应返还相应价款，并支付根本违约之违约金。被告辩称，原告诉请应予驳回。首先，涉案房屋买卖合同已履行完毕，2018年3月16日双方就买卖标的物办理了交接，系争房屋也已登记至原告名下。被告不存在原告诉称的违约情形。其次，原告主张的违约金一则缺乏依据，二则计算标准也过高，要求调整。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告剩余购房款1,945,000元；2.判令原告支付逾期付款违约金(每日以总房款3,660万元的万分之五为标准，从20XX年2月6日起计算至实际付款之日止)。诉讼中，被告将诉请变更为：1.判令原告支付剩余购房款248,691.06元；2.判令原告支付逾期付款违约金(分四笔计算，每笔均按每天8,300元乘以逾期天数得出，8,300元系总房款3,660万元的万分之五，合同依据为涉案房屋买卖合同第5.1条。第一笔逾期天数为132天，金额为2,415,600元；第二笔逾期天数为85天，金额为1,555,500元；第三笔逾期天数为20天，金额为366,000元；第四笔逾期尚在持续中，暂算至20XX年3月6日金额为561,700元)。事实和理由：至被告提起反诉之日止，被告仅收到原告支付的房款共计3,465.50万元，而非原告所称的共计34,846,908.93元，尚余XX4.50万元未按约支付，经多次催讨无果，遂提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，首先，原告愿意支付剩余购房款248,691.06元，但有两个要求：一是将该房款付至买卖合同约定的甲方收款账户即应本杰账户，二是原则上应由被告先交付系争房屋再由原告付款，起码应同时履行。其次，不同意支付逾期付款违约金，被告称原告在四笔房款支付上存在逾期，且就剩余购房款的逾期情形还在继续，原告对此不认可。一则，被告主张的违约情形并不存在，原告基本上均按约付款，即便有逾期，情况也十分轻微。二则，原告有合理正当的理由迟付尾款，一是被告尚未足额开具发票，二是被告未按约交付系争房屋。总之，原告不同意支付该违约金。即使要付，被告主张的标准也过高，要求调整。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，被告(甲方、卖方，当时其法定代表人为芮小兔)与吴登源(乙方、买方，系原告法定代表人吴联仓之子)、应本杰(丙方、担保方)签订《工业厂房买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11、XX幢工业厂房。甲乙双方确认由乙方指定第三方购买该房屋，房屋建筑面积5,929.38平方米。厂房的具体信息，就建筑物部分，体现在甲方提供给乙方的房屋、构造、配套、配线的式样书及图纸、消防或其他相关图纸中。甲方保证已按相关条款所列如实陈述房地产权属状况，乙方对甲方上述转让的房地产权属状况充分了解，在由丙方对本次厂房买卖交易提供担保的情况下自愿买受该房地产。厂房总价款为3,660万元，交易中所生各项税费，依法律和政策规定由甲乙双方各自承担。房款支付期限及条件：1.签约当日，乙方支付300万元(含100万元购房定金)至甲方指定账户；2.2017年10月18日前，乙方支付1,300万元至甲方指定账户；同时，甲方收到上述两笔房款共计1,600万元当日，将其中1,500万元汇入锐环公司账户用于偿还该公司欠款；3.甲方承诺收到乙方上述两笔房款后一个月内，与锐环公司完成买卖标的物的转让过户手续；4.待甲方取得房屋产证后3日内，甲方配合乙方前往松江区不动产登记事务中心办理抵押手续；5.待甲乙双方完成上述产权交易后，乙方取得产证办理贷款，贷款发放后3日内，乙方支付1,500万元至甲方指定账户。同时，甲方收到该1,500万元当日，将其全额汇入锐环公司账户用于偿还该公司欠款；6.待甲乙双方完成上述产权交易后三个月内，乙方支付60万元至甲方指定账户；7.待甲乙双方完成上述产权交易后六个月内，乙方支付200万元至甲方指定账户；8.待甲乙双方完成上述产权交易九个月内，乙方支付100万元至甲方指定账户；9.20XX年春节后，乙方支付购房尾款200万元至甲方指定账户。合同载明甲方收款账户为应本杰在上海农商银行车墩支行所开之账户(账号末四位为2545)，乙方将款项通过转账、本票、支票、电汇等方式付至该账户均视为向甲方和丙方履行付款义务。甲方应于2017年11月18日之前确保厂房清空(包括但不限于人员、设备等清空、工商登记的迁移等)，并且甲乙过户当日，双方进行厂房交接，按照甲乙双方认可的交接清单为标准进行交付。合同第5.1条约定，乙方应按约付款，逾期支付的，每逾期一日，承担购房款总价万分之五的逾期违约金。如乙方逾期付款超过三十天的，甲方有权以乙方违约为由解除该合同，并要求乙方按照总房款的10%向甲方承担违约责任。合同第5.3条约定，甲方应按约交付厂房，并按双方约定流程办理好房屋产权转让过户手续。若甲方无法按照上述约定交房的，每逾期一日，向乙方承担购房款总价万分之五的逾期违约金，直至交房完成。合同还约定，丙方承诺对本次房屋交易承担连带担保责任，保证期限为该合同签订日起至甲乙双方完成产权交易乙方取得产证止。该合同另对其他相关事宜作出了约定。合同落款处，甲方由芮小兔签名并加盖有被告印章，乙方由林玉花(系原告法定代表人吴联仓之妻)、吴登源签名，丙方由应本杰签名。2018年3月16日，原告(乙方、受让方)与被告(甲方、出让方)签订《厂房交接确认书》，载明双方就上述11、XX幢厂房进行交接，自该交接书签订之日起，即表示该厂房交接完毕等。2018年4月3日，上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11、XX幢房屋之产权被核准登记至原告名下，其中，11幢房屋建筑面积5,896.76平方米、XX幢房屋建筑面积32.62平方米。诉讼中，双方确认，上述11、XX幢房屋系由被告向锐环公司购买而来，此后又卖给原告。其中，系争的房屋是门卫房。但诉讼中，原告提供了其从相关部门调取的规划红线图及房屋状况汇总表、门卫房现场照片等，以此证明系争房屋并未实际交付且已无法交付。就系争房屋的交付问题。诉讼中，原告称，虽然《厂房交接确认书》将XX幢房屋载入其中，但其所列具体内容均属11幢厂房，对XX幢房屋则未载有任何交接内容，双方之间也未就XX幢房屋进行过实际交接。对此，被告则称，在其与原告之间的房屋交易中，从签约到履行完毕，买卖标的物格局均维持了其与锐环公司之间交易之状态，从未作任何改变，即锐环交付给被告是什么样子，被告原封不动给了原告。而在另案中，法院已认定XX幢房屋已由锐环公司交付完毕。从原被告缔约到本案第一次庭审，原告都认可位于现场的门卫房就是本案系争房屋，且原告对买卖标的物状况应该是非常清楚的，既然《工业厂房买卖合同》载明按照甲乙双方认可的交接清单为标准进行交付，双方实际也于2018年3月16日签署了《厂房交接确认书》，就应视为交付完毕。至于原告所称的系争房屋从双方缔约之时即已不存在，被告表示不清楚，但其可以肯定的是，从其最初接触买卖标的物开始到卖给原告，再至今，现场情况未发生过变动。原告则进一步质辩称，其向被告购买涉案房屋确实发生在被告与锐环公司另案诉讼期间，但对诉讼的具体情况尤其是XX幢房屋如何交付之问题，原告并不清楚。只是在原告入驻后，才被锐环公司告知门卫房系20幢房屋，并非XX幢，原告才起了怀疑，经过本案诉讼期间的充分调查，最终确定现场的门卫房确实不是XX幢房屋。诉讼中，双方均称，系争房屋所在厂区共有XX幢厂房，但门卫房只有一个。至于该门卫房的使用情况，原告称，一直由锐环公司占用，而被告则称，可能是由锐环公司委托的物业公司在占用。此外，本案中，原告提交了(2016)沪01民终13957号民事判决书，以此说明系争房屋性质及来源。该判决书事实查明部分载有一段“就系争厂房的交付问题。一鸣公司提出系争厂房中的XX幢房屋实际未交付。对此，锐环公司称，系争厂房登记在同一本房产证上，其中11幢房屋为厂房、XX幢房屋为门房。在房屋买卖商谈过程中，双方约定该XX幢的门房继续由锐环公司使用，锐环公司将在11幢厂房后建造的大概300平方米的无证房屋于2014年8月1日交由被告使用。再根据双方《房地产买卖合同书》中关于确认系争厂房已交付之约定，可以证明被告认可当时房屋的交付状态，且此后锐环公司再未改变此一交付状态，故被告在另案中主张XX幢房屋未交付，明显错误。”被告对该判决书的真实性、合法性、关联性均无异议，但指出，该约300平方米无证房屋也一并交付给了原告，却并未收取对价；且在向原告交付房屋时，也将该约300平方米无证房屋的相关情况告知了原告。原告对此则不予认可，并称：一则，该300平方米无证房屋并未交付，二则，该房屋其实就是一个违章建筑，虽至今尚存，但相关部门已口头告知应予拆除。诉讼中，原告举证证明其于2017年8月26日至20XX年5月13日间向被告支付房款共计36,351,308.93元。被告在诉讼之初并不认可该金额，但诉讼过程中又表示认可，遂调整了反诉诉请中的剩余房款金额。诉讼中，双方对原告是否违约迟延付款存有争议。被告称，根据原告起诉时提交的付款明细表，再比照合同约定的付款期限及条件，可以看出，在七笔应付款中有四笔存在迟延。分别为：第一笔为300万元，应付时间为2017年8月30日前，实付之日为2018年1月9日，迟延了132天；第二笔为1,300万元，应付时间为2017年10月18日前，实付之日为2018年1月11日，迟延了85天；第三笔为200万元，应付时间为2018年10月3日，实付之日为2018年10月23日，迟延了20天；第四笔为200万元，应付时间为20XX年春节后即20XX年2月6日，但至最后一次庭审时，原告尚有248,6XX.06元未付，故迟延履行仍在继续中。据此，被告要求原告支付违约金。对此，原告辩称，涉案房屋之买卖系通过个人名义签订合同、但指定第三方即原告进行购买，原告起诉之初提交的付款明细表并未全面、真实、直观地反映整个交易流程的付款情况。实际上，就第一、二期应付购房款共计1,600万元，系林玉花或吴联仓通过承兑汇票或转账方式按约足额支付给了芮小兔或应本杰。此后，原告公司重复转账付款给应本杰1,500万元，其实是为了走账，目的是为了方便开发票；且多付的1,500万元在付款当天就已退回。至于被告所提上述第三笔的200万元，即使有逾期，也仅仅是其中的148,691.07元迟付了20天而已。至于被告所提的第四笔200万元，原告也没有违约，20XX年春节后原告的多次付款都是应芮小兔要求提早支付的，仅剩的248,6XX.06元尾款，由于双方之间就发票及系争房屋的交付尚存争议，原告有合理正当的理由进行履行抗辩，所以也不能算原告违约。为了证明自己的陈述，原告提供了新的付款明细表及相应的付款凭证。被告对该组材料的真实性表示由法院核实，但指出两点：一是原告诉讼中多次提交付款明细表，并意欲以后交之明细表来否定此前的，被告对此有异议，被告认为付款情况应以原告此前提交的明细表为准。二是付款凭证有瑕疵，比如，第一笔转款发生在《工业厂房买卖合同》签订之前，不符合正常的交易流程；2017年10月13日的两笔转款记录上，一个记载“购原材料”，另一个记载“购房材料”，该款项用途明显与本案无关。对此，原告回应称，因相关贷款不能用于固定资产投资，故当时应银行要求将款项用途写成材料款。该组证据如实反映了付款情况，应予采信，必要时，原告甚至可以让应本杰重新确认。此外，被告称，对于原告逾期付款问题，此前并未及时进行过催讨或主张违约金，原因在于款项是由原告支付至应本杰账户的，被告无法及时获知到款情况，直至看到原告在本案中提交的证据材料，才发现逾期。对于为何在《工业厂房买卖合同》中约定应本杰账户为甲方指定收款账户，被告称，原告是经应本杰介绍来购买涉案房屋的，当时被告与应本杰同属某一执行案件的被执行人，原告所购买的涉案房屋当时尚有法院查封，原告担心房款直接支付给被告后被告不去交付执行款，考虑到应本杰更加值得信赖，原告遂与被告在合同中作此约定。应本杰收到原告所付房款后，将该款用于清偿被告欠付锐环公司之款项，并解决了房屋查封问题，随后完成了过户交易。房屋过户完成后，被告曾发送律师函给原告，要求将收款账户变更为被告账户，但原告未予理睬。对此，原告则称，一则，指定应本杰收款系原告接受中介建议而为之，其与应本杰并不熟悉。二则，被告称发函变更收款账户，但原告并未收到该函。诉讼中，对于原告所提要求将剩余购房款继续付至应本杰账户，被告表示不同意，理由：应本杰的担保期限已届满，且被告已明确告知原告不要再向应本杰账户付款，而要向被告直接支付。随后，在本案审理中的20XX年12月25日，原告向被告账户支付房款248,691.07元，被告确认收到该款项。上述事实，有《工业厂房买卖合同》、《厂房交接确认书》、不动产登记证明、上海市不动产登记簿、民事判决书、付款凭证及双方当事人陈述等证据在案佐证。为核实案情，本院于20XX年12月7日通知应本杰到庭接受询问并制作了谈话笔录。询问中，应本杰确认了原告上述有关付款情况的陈述。嗣后，本院向原被告双方出示了该谈话笔录，原告表示无异议，被告则坚持庭审意见。20XX年12月14日，本院组织双方当事人至现场勘查，系争房屋所在厂区仅有一处门卫房，外形呈“U”字，与系争房屋产证所载附图之形状不一。双方均确认该现场情况从房屋买卖交易伊始至勘查当日无变动。本院认为，《工业厂房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，结合已查明的事实，双方虽签订了《厂房交接确认书》并将系争房屋也载入其中，但实际上被告并未将系争房屋交付原告，理应对此承担相应的法律责任。被告主张合同已履行完毕或视为履行完毕，因与事实不符，本院难以采信。鉴于被告已无法向原告实际交付系争房屋，该部分已属履行不能，故原告要求确认解除《工业厂房买卖合同》中就该房屋的买卖约定，于法不悖，本院予以支持。同时，原告要求返还该部分价款的主张也属合理，计算方式亦无不妥，本院也予支持。但原告主张的违约金依据不足，本院不予支持，理由如下：一则，从交易背景及合同履行情况来看，被告并未恶意违约。二则，原告自身注意义务亦有瑕疵，一是对系争房屋的具体状况未予充分调查核实，未给予充分关注。在本案诉讼期间才通过调查确定系争房屋已无法交付，显然对自身权利保护存在疏失和惰怠；二是《厂房交接确认书》的证据推定效力对原告不利，既然当时未对系争房屋进行实际交接，原告就应对此及时提出异议，而非在明知或应知该确认书将系争房屋也载入其中的情况下，还予以签署。三则，违约金从性质上讲，系损害赔偿金之预定，原告并无证据证明由于系争房屋未交付，对其整个合同目的实现带来何种影响，以及影响的程度，在此情况下，就主张被告存在根本违约并支付约定的高额违约金，缺乏依据，也难谓合理。至于被告所提反诉请求。就剩余购房款248,6XX.06元，双方对此均无异议，理应由原告支付被告。但鉴于原告已在诉讼期间将该款付至被告账户，故对该项诉请本院不再予以处理。至于被告主张的逾期付款违约金，根据已查明的事实，交易过程中的款项往来确实较为复杂，一方面，就被告主张的四笔违约情形，现有证据足以证明该情形不属实或者违约情形并不严重；但另一方面，从合同履行情况以及原告的陈述来看，原告确有迟延付款的违约行为，理应承担相应的违约责任。本案中，被告虽主张了高额违约金，但一则，被告自认其未对原告逾期付款的违约行为及时提出异议，原因系其无法及时获知应本杰账户的到款情况。而结合诉讼中被告对其与应本杰关系所作陈述以及合同履行情况来看，该理由显然不成立。在此情况下，被告未及时提出异议之做法，存在对原告违约行为予以容忍和谦让的较高可能性。二则，虽然原告以发票尚未开足作为迟延付款的抗辩理由尚缺乏依据，但毕竟系争房屋未交付，原告以此为由提出履行抗辩，具有一定合理性。综上，本院结合案情酌定由原告向被告支付逾期付款违约金54,609元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告(反诉被告)上海祥仓包装印刷有限公司与被告(反诉原告)上海一鸣塑料制品有限公司之间就上海市松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号XX幢房屋达成的买卖合同关系；二、被告(反诉原告)上海一鸣塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海祥仓包装印刷有限公司房款201,351.91元；三、原告(反诉被告)上海祥仓包装印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海一鸣塑料制品有限公司逾期付款违约金54,609元；四、驳回原告(反诉被告)上海祥仓包装印刷有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海一鸣塑料制品有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,691元，财产保全申请费1,763元；反诉案件受理费23,916元，财产保全申请费5,000元，合计68,370元，由原告(反诉被告)上海祥仓包装印刷有限公司负担36,591元(已付)，由被告(反诉原告)上海一鸣塑料制品有限公司负担31,779元(已付28,916元，余款2,863元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  姚洪涛人民陪审员  马蒙恩二〇二〇年二月十一日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。