阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初2733号原告：陈文亮，男，1991年9月出生，汉族，住阳江市江城区**********(确认的送达地址：阳江市江城区********广东粤宏律师事务所)。公民身份号码：441************858。委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯利刚，广东粤宏律师事务所实习律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告陈文亮与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈文亮的委托诉讼代理人阮永华、冯利刚到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈文亮向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金82084.8元给原告；2、被告支付逾期办证违约金2700.16元给原告；3、被告退还办证费24121元及利息（从2017年9月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起计至被告付清办证费时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下称合同），约定原告向被告购买位于阳江市江城区*******丰怡豪庭小区********商品房，总价款为人民币540032元，其中首期款为162032元，银行按揭378000元，原告已按约定支付完毕全部房价款。合同第十一条第一款规定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；关于逾期交房责任，合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。被告在2019年11月1日才向原告交付了房屋，被告应支付违约金82084.8元（540032元×0.5‰×304天）给原告。另外，根据合同第二十条关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2017年9月20日向被告支付了代缴办证税费24121元，被告应于2020年2月1日取得房屋所有权证书，但直至原告起诉时止，被告仍未取得。按照上述约定，被告还应支付逾期办证违约金2700.16元及退还办证费24121元给原告。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成竣工验收备案手续。本公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括原告在内的业主于2019年10月31日前来收楼。原告于2019年11月1日前来办理并完成收楼手续。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭52幢1202号房。但基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，原告诉请按照日处万分之五的标准要求支付交楼违约金过高，请法院予以调低。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，愿意与业主协商解决。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭******房出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为540032元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月20日前支付首期房价款162032元，余款378000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定付清了购房款给被告，但被告未能按合同约定时间交付商品房给原告，直至2019年11月1日才交付商品房给原告，亦未能按合同约定在交付之日起90日内协助原告办理房屋所有权证书。签订合同当日，被告还收取了原告代缴办证税费24121元，被告在收取上述的办证费用中代原告缴交了房屋维修基金7920元。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，但被告直至2019年11月1日才交付商品房给原告，逾期交房304天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，被告应向原告支付逾期交房违约金41042.43元（540032元×0.00025/天×304天）。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2019年11月1日将房屋交付给原告，但未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2700.16元（540032元×0.5%）。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以支持。被告已代原告缴交了房屋维修基金7920元，故被告应退还办证费用16201元（24121元-7920元）给原告。对该款利息，根据合同约定，被告应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为原告办好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内办证，但被告未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起以16201元为基数支付利息给原告，2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金41042.43元给原告陈文亮；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2700.16元给原告陈文亮；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16201元及该款利息（2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告陈文亮；四、驳回原告陈文亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1268元（原告已预交），由原告陈文亮负担50元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担1218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二年五月十一日书记员  苏壁映附本案相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。