上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15695号原告：王涛，男，1977年4月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：刘蓉，女，1977年12月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告委托诉讼代理人：谷萌辉，上海市竞业律师事务所律师。被告：李艳，女，1964年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：廖冰冰，上海九泽律师事务所律师。原告王涛、刘蓉与被告李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案。本院于2019年7月18日至2019年8月8日期间处理李艳提出的管辖异议。本院依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告王涛、刘蓉的委托诉讼代理人谷萌辉、被告李艳及其委托诉讼代理人廖冰冰到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。王涛、刘蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令李艳返还购房款5,800,000元；3、判令李艳支付违约金2,480,000元。事实和理由：王涛、刘蓉系夫妻，李艳系上海市徐汇区钦州南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。双方于2019年4月1日签订《上海市房地产买卖合同》，王涛、刘蓉按约支付580万元购房款。2019年4月15日因李艳自身债务原因，房屋被山西省灵石县人民法院司法查封，致双方的合同无法继续履行。双方遂签订《补充协议》，约定李艳于2019年5月30日前解除上述查封。现李艳无法解除房屋上的司法查封，亦未返还购房款，故王涛、刘蓉起诉至法院。李艳辩称，不同意王涛、刘蓉的诉讼请求。李艳愿意积极履行房屋买卖合同，对交易受阻并不存在任何主观故意，希望合同能继续履行，最终将房屋过户给王涛和刘蓉。王涛、刘蓉也存在违约行为，由于其拖延近一年时间都无法签订合同，在签订合同当日约定应支付813万元，但其只能支付550万元导致交易的延迟产生了后续问题。违约金也过高，若双方继续履行合同，王涛、刘蓉不存在损失，故不应支付违约金。本院认定事实如下：系争房屋权利人为李艳。2018年7月3日，李艳(卖方、甲方)、王涛(买方、乙方)在上海福人居房地产经纪有限公司居间下签订《买卖居间合同》，双方就系争房屋达成买卖意向。同日，王涛支付给李艳购房定金50,000元。后刘蓉分次又支付定金250,000元。2019年4月1日，李艳(卖方、甲方)与王涛、刘蓉(买方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积151.56平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计12,400,000元，乙方于2018年7月3日支付甲方购房款50,000元，于2018年7月15日前支付甲方购房款250,000元，于2019年4月1日支付甲方购房款5,500,000元，于2019年4月30日支付甲方购房款2,730,000元，乙方申请银行贷款，由乙方贷款银行支付甲方购房款3,720,000元，乙方于甲方户口迁出后的三日内支付甲方购房款100,000元，于交房当日支付甲方购房款50,000元；甲方应于乙方付清全部房款(除交房时尾款外)两个月内将该房屋交付乙方……甲、乙双方确认，在2019年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。刘蓉于2019年4月1日、4月2日分别支付李艳房款5,000,000元、500,000元，合计5,500,000元。2019年4月15日，系争房屋被山西省灵石县人民法院司法查封，限制文件编号为(2019)晋0729民初223号，限制起始日期为2019年4月15日，预计结束日期为2022年4月15日。2019年4月25日，李艳(甲方、出售方)与王涛、刘蓉(乙方、买受方)签订补充协议，约定因系争房屋被山西省灵石县人民法院限制交易，甲乙原定此房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)无法继续履行，若甲方在2019年5月30日前解除交易限制，则甲乙双方继续履行此房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)；若甲方无法在2019年5月30日前解除房屋交易限制，则甲方需在2019年5月30日当日19点前退还乙方所支付所有房款共计580万元，甲乙双方解除关于系争房屋的房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，甲乙双方互不违约，甲乙双方不产生违约责任；如甲方无法在2019年5月30日前解除房屋交易限制，且甲方未退还乙方共计580万元房款，则甲方按照上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)约定违约金额承担违约责任并退还乙方支付所有房款。2019年6月4日，王涛、刘蓉发函给李艳，称其未按约在2019年5月30日前解除房屋交易限制，且未退还580万元购房款，构成根本违约，故通知解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并要求李艳返还购房款并支付违约金。李艳收到上述函件。为证明损失情况，王涛、刘蓉提供了：1、居间合同及中介费收据236,000元；2、贷款评估费用收据12,400元；3、《律师聘请合同》及发票，金额23万元；4、诉讼保全担保合同及担保费发票，金额8280元；5、家具仓储费，每月1230元；6、房屋租赁合同，每月12,200元；7、资金占用利息损失统计表。上述证据，李艳对1、2、4、5、6的真实性不予认可，对所有证据的关联性均不予认可。本院认为，上述证据原件已核对，真实性本院予以确认。审理中，王涛、刘蓉表示若李艳能在一定期限内撤销系争房屋的司法查封，并支付逾期违约金后，可以继续履行合同。李艳也同意尽快解封房屋，只愿意承担逾期期间的银行利息最多10万元。但至今李艳仍未能解除系争房屋的司法查封。本院认为，李艳与王涛、刘蓉签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。现系争房屋存在另案司法查封，致使双方合同无法继续履行，故王涛、刘蓉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同不能履行，系李艳一方的过错引起，故李艳除应返还收取的房款外，还应承担相应的违约责任。除一笔房款50万元延期支付1天外，王涛、刘蓉均按买卖合同约定付款，系争房屋被查封与此无任何关联，李艳以此为由减轻己方责任的意见，与事实不符，本院不予采纳。李艳主张违约金过分高于实际损失，就此王涛、刘蓉列明了实际损失组成并提供了相应证据，其中居间费、已付款利息(以银行贷款利率计)损失确系违约直接造成，可予考量；律师费、担保费系本案诉讼引起的间接损失，与合同解除无必然关联，可酌情考量；贷款未发生，评估费不予考量；家具仓储、租房损失，均系逾期履行合同的损失，非合同解除的损失，故不应考量。根据本院对王涛、刘蓉实际损失的认定，违约金248万元确实过高，本院结合合同履行情况、当事人过错程度及其他实际因素，酌定违约金为80万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、解除王涛、刘蓉、李艳就上海市徐汇区钦州南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、李艳于本判决生效后十日内返还王涛、刘蓉房款5,800,000元；三、李艳于本判决生效后十日内支付王涛、刘蓉合同解除违约金800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,760元，减半收取计34,880元，由王涛、刘蓉负担6880元，李艳负担28,000元。诉讼保全费5000元，由王涛、刘蓉负担1000元，李艳负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年十一月十九日书记员  吴 越附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。