河北省南皮县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0927民初1250号原告：齐文芳，女，1988年7月21日出生，汉族，农民，住南皮县。原告：王金华，女，1961年5月12日出生，汉族，农民，住南皮县。委托诉讼代理人：杨书其，南皮县利民法律服务所法律工作者。被告：齐世芳，男,1952年8月5日出生，汉族，农民，住南皮县。委托诉讼代理人：崔长民，河北宏天律师事务所律师。被告：齐明杰，男，1981年9月28日出生，汉族，农民，住南皮县。原告王金华、齐文芳与被告齐明杰、齐世芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金华、原告齐文芳及委托诉讼代理人杨书其、被告齐明杰、被告齐世芳及委托诉讼代理人崔长明已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金华、齐文芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告房屋买卖合同无效：2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告家庭在本村有宅基地并住房处（宅基地登记证号0301071，房屋3间占地面积131平米，东至胡同、南至齐世明、西至齐世芳、北至齐世春），以上房产属于两原告和被告齐明杰三人。原告王金华的丈夫齐吉胜在2009年去世，原告齐文芳是原告王金华与齐吉胜的女儿。2011年，被告齐明杰（系原告王金华与齐吉胜的儿子）没有与两原告协商，便私下与被告齐世芳达成口头买卖协议，擅自将属于两原告的房屋低价3000元卖给被告齐世芳，双方并没有书面协议，也没有办理过户手续。现原告的房屋和宅基地由被告齐世芳占用使用。原告认为：一是两被告的买卖行为侵犯了原告的合法权益；二是其买卖行为违法无效，应依法确认其买卖合同无效。因此，原告具状贵院，请求依法判决，以维护原告合法权益不受侵害。齐世芳辩称，双方房屋买卖是有效的。原告主张已经超过诉讼时效，该房屋是2010年交易的，不是2011年。当时是被告齐世芳的儿子齐宝华结婚一直没有房屋居住，原告家在杨庄村有一处宅基，宅基上是一个非常破旧的房屋（就有一个框架），原告房屋闲置没有人使用。当时通过中间人齐吉庆、黄海明（现村书记）办理房屋买卖事宜。当时原告家一致同意将房屋卖给齐世芳，同时原告将房框交给被告齐世芳并将宅基证也一并交给齐世芳。同时被告也将房款给付原告，随后因为被告的儿子符合建房条件，依法向乡政府申请建房（在涉案宅基上建新房），并予以准许。原告及其被告齐明杰声称卖房时不知情，对此不真实。双方均是该村村民，符合买卖房屋的条件。原告主张本案已经超过诉讼时效，买卖合法，应该驳回其起诉。被告齐明杰辩称，王金华、齐文芳分别是我的母亲和妹妹，我父亲是齐吉胜，于2009年去世，涉案宅基是登记在父亲齐吉胜名下，共有权人包括二原告与我共计4人。2011年被告齐世芳多次托人找我要求购买涉案房屋，我看在老邻旧居的面子上，勉强同意由其使用。2011年我没在家，被告齐世芳给了我妻子3000元，说是房钱，我妻子不明就收下。我从没答应过被告齐世芳的要求，仅是同意让其使用，且双方没有买卖房屋的共同意思表示，双方买卖合同关系缺少成立的合同构成要件，买卖合同没有成立。本院经审理认定事实如下：二原告及二被告均为南皮县刘八里乡杨庄村村民。二原告王金华、齐文芳分别与被告齐明杰是母子和兄妹关系，齐吉胜（已去世）是原告王金华的丈夫，是原告齐文芳、被告齐明杰的父亲。1990年3月25日，齐吉胜在刘八里杨庄经南皮县刘八里乡人民政府批准取得一处（宅基宅基地登记证号0301071），二原告与被告齐明杰为共同共有人。2010年至于2011年期间，被告齐世芳给付被告齐明杰方3000元，齐世芳实际占有该宅基，被告齐明杰向齐世芳交付了宅基证原件。庭审中双方有以下争议：1、被告齐世芳方认为此案已超诉讼时效，二原告认为本案同时也是物权之诉，不存在诉讼时效的问题。2、原告认为根据被告齐明杰所述，其与被告齐世芳不存在买卖房屋关系，双方买卖合同不成立，即使成立也无效。为此，原告提交了以下证据：（1）登记在齐吉胜名下的农村宅基地房屋登记表一份，证实该房屋有原告方共有，如有出售行为被告侵犯了原告的合法权利。另外证明宅基地的西邻就是被告齐世芳。（2）被告齐世芳的宅基地有偿使用登记表，证明齐吉胜（原告王金华的丈夫）是邻居关系，还证明被告齐世芳已经经过国家批准有一块宅基地，按照一户一宅的规定，如果存在购买行为违反土地法规定。被告齐明杰对以上证据表示认可。被告齐世芳质证意见为：其宅基地登记表与本案没有关系，涉案房屋是给齐世芳儿子建房用，符合法律规定。其登记表应该有政府部门的盖章，只有村委会盖章不符合法律规定。被告方齐世芳为证实其主张提交了如下证据：（1）齐吉胜的宅基地原件，证明房屋交易的真实性。同时该宅基证上写明该房屋是1962年建的，证明当时房屋就剩下一个框了。（2）村委会出具的证明1份，证明内容是齐世芳买房是为了儿子齐宝华建房所用，当时王金华家有闲置宅基一块，也证明该房屋已经破旧不堪，该证证实黄海明、齐吉庆办理交易事宜。双方就买卖达成一致意见，交付房屋，随后村委会同意齐宝华在此处盖房。（3）村镇农民建房许可证、申请表各一份，证明建房的时间为2010年8月份，建房的原因是老房破旧进行翻建，申请表上有村委会和乡政府盖章、签字，并且城建所颁发建房许可证。（4）建房照片1张，证实房屋现状。二原告对以上证据的质证意见为：对于齐吉胜的宅基证原件的真实性、合法性无异议，主张以上证据不能证明被告关于房屋买卖成立的事实。对于被告齐世芳提交的村委会出具的证明，该证据的内容不具有真实性，应订立书面合同，其不符合合法性。对于村镇农民建房许可证、申请表两份证据的真实性均无异议，但是对其合法性有意见，与本案不具有关联性。对于照片的真实性、合法性认可，这个照的是被告的家。当时对其关联性不认可。被告齐明杰对以上证据的质证意见为：对村委会证明有异议，其他无异议。另外被告齐明杰出据了刘八里乡杨庄村村民委员会证明，内容为村委会对双方买卖行为不知情。原告的质证意见为：对其真实性无异议，对其合法性有意见。其认为房屋买卖的合同关系应当以双方订立书面协议。被告齐世芳的质证意见为：对证据的形式不予认可，其内容也不真实，其主张买卖是村干部黄海明一手操办，现在黄海明（现在也是村干部）在外地出差无法出庭证明。本院认为，综合双方当庭陈述及双方提交的证据，可以证实被告齐世芳给付被告齐明杰方3000元钱，被告齐明杰向被告齐世芳交付了房屋及宅基证且实际履行多年，被告齐世芳为其子齐宝华翻建了房屋，双方构成了事实上的买卖合同关系。本院认为，根据法律规定，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。如果合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同，不应受诉讼时效期间的限制，因此对被告齐世芳认为已过诉讼时间的主张，不予以支持。根据《物权法》的相关规定，农村宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地合用权分配条件的农户，住房转让时，宅基地使用权一并转让。原、被告均为南皮县刘八里张杨庄村集体组织成员，综合双方当庭陈述及双方提交的证据，可以证实被告齐世芳给付被告齐明杰方3000元钱，被告齐明杰向被告齐世芳交付了房屋、宅基证及被告齐世芳为其子齐宝华翻建了房屋这一事实，双方已实际履行多年，双方已形成了事实上的房屋买卖关系，应认定双方的房屋买卖合同合法有效。根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予以支持。故二原告主张被告齐明杰私下与被告齐世芳达成的买卖协议且买卖合同无效，理据不足，不予支持。另《中华人民共和国合同法》规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”二原告未能提供证据证实双方的房屋买卖合同存在以上无效的情形，故原告的主张理据不足，不予以支持。综上，原告方与被告方的房屋买卖协议不符合合同无效的情形。根据《物权法》第一百六十二条、和《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、之规定，判决如下：驳回二原告王金华、齐文芳的诉讼请求。案件受理费100.0元，减半收取计50.0元由二原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 刘 霞二〇一九年八月九日书记员 赵志勇