上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12044号原告：刁某某，男，1965年1月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张华君，上海市协力律师事务所律师。被告：张某2，男，1985年7月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：连超，上海闰德律师事务所律师。原告刁某某诉被告张某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张华君、被告之委托代理人连超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还承租的原告名下位于上海市杨浦区大连路XXX号XXX室房屋；被告支付2017年6月28日至2018年2月29日房屋租金40万元；被告支付逾期支付房租违约金38,500元(逾期1日按日租金5%的标准，2017年6月28日前应支付2017年7月至2017年9月房租，逾期246天；2017年9月28日前支付2017年10月至2017年12月的房租，逾期154天；2017年12月29日前支付2018年1月至2018年2月的房租，逾期62天，逾期总计462天)；被告支付按日租金1700元自2018年3月1日至返还房屋之日2019年7月6日止的逾期返还房屋违约金。事实和理由：2016年1月29日，在居间方德佑房地产经纪有限公司的见证下，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于杨浦区大连路XXX号XXX室的房屋，房屋交付时间为2016年1月31日前，租赁期间自2016年3月1日至2018年2月29日止，月租金为50,000元，保证金为1个月的租金。被告如逾期支付租金，逾期一日，按日租金的5%支付违约金。被告如未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按每日1700元支付房屋占用期间使用费。2016年1月29日，原、被告双方签订《租赁备忘》，约定除首期房款支付周期为6个月外，后续房款为3个月一付。合同签订后，被告于2016年1月29日汇入原告招商银行六个月租金及一个月押金共计35万元，此后被告委托案外人张某1(被告亲戚)向原告支付房租。2017年4月5日被告预付房租至2017年6月。2017年5月，被告因单方原因通知原告要求提前解除合同，并要求原告返还预付租金和定金，未得到原告同意。故被告自2017年7月起不支付租金也不交还房屋。2017年12月底，因被告半年未交租金，原告在门上加锁，但其后该锁被被告敲掉。直至2018年3月租赁合同期满，被告委托案外人张某1，在物业公司见证下将系争房屋内的物品搬离。但被告将房屋加锁，阻碍原告收回房屋，原告委托物业追加一把锁，因被告违法占用房屋至2019年7月6日，给原告造成巨大经济损失。被告辩称，原、被告双方已确认在2019年7月6日房屋返还，故第一项诉请已经不需要处理。其余诉请均不同意。如原告诉状所述，被告提前在2017年4月告知原告不再续租，当时租金支付到2017年6月，另有押金5万元，考虑到房屋还有装修及家具等，被告提出适当返还部分钱款，原告答复可以不续租，但表示要找到新租客，由新租客与被告协商办公器材的折价，且原告不同意退还租金和押金，故被告认为双方在2017年4月达成解除合同的合意。被告在2017年4月15日搬离，在物业处办理手续时以被告开设的上海寺方商务信息咨询有限公司的名义办理了出门手续，搬离包括电脑、打印机、文件、办公用品等小件，电子门禁卡没有归还。原告于2017年4月向链家地产委托租赁事宜，中介方带人看房都是联系被告，被告派人去刷门禁配合看房。若原告认为合同继续履行，应当是催讨房租而非另外出租。2017年12月被告弟弟张某1在去取快递的时候发现门上有环形锁，联系原告没有得到答复，张某1遂砸锁并换了一个U型锁。在2018年3月24日张某1去现场又发现门上又多了一个环形锁。此时，被告联系物业，物业打开原告方的环形锁，在物业的见证下，张某1把商铺内自有物品搬走。搬走后，张某1又把U型锁锁上。但是2018年3月被告弟弟张某1加锁的行为，不能说明是被告实际占有控制房屋，因为原告作为房东有权行使权利自行开锁，原告不采取措施也不提出异议，后续的费用不应由被告承担。原告后续加锁，应视为已收回房屋。被告弟弟再加锁的行为，不应视为本次合同权利义务，而是与原告关于押金、租金的纠纷。因被告没有违约，故不存在违约金。且违约金约定过高，若被告构成违约，请求予以调整。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区大连路XXX号1305(复式)266.68平方米办公楼权利人是原告刁某某。2016年1月29日，原告(甲方)和被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋266.68平方米出租给乙方作办公使用，甲方于2016年1月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年3月1日至2018年2月29日。合同约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.17元，月租金总计50,000元，该房屋租金2年内不变；乙方应按照补充条款第8条向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：押一付六，先付后用。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即50,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1700元/天向甲方支付该房屋占用期间使用费，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他甲乙双方权利义务作出了约定。同日，甲乙双方另签订《租赁备忘》，内容为“除首期6个月一期支付外，后续房款为3个月为一期支付。……”合同签订后，原告按约交付房屋，双方确认被告缴付租金至2017年6月28日。2017年4月15日，被告方人员将办公电脑、打印机、文件及其他小件办公用品搬离系争租赁房屋，并填写大件物品出门单，但未归还电子门禁卡。原、被告未就提前解除租赁合同等事项形成书面一致意见。2017年12月，被告弟弟张某1前往系争租赁房屋时，发现原告已在门上加了环形锁，后张某1砸掉该锁，自行另加了U形锁。2018年3月24日，张某1搬离大件物品，包括冰箱、电风扇、茶几、电脑、一箱红酒、杯等物，并留有字据“2018.3.24住户用品搬清，无其它杂物。1305大门物业换锁加工门费用相互协商解决，特此证明，电费从押金里扣除(因未通知停电)。”原、被告就当日搬离前门上加锁细节陈述不一，但各自确认：被告在搬离后又加上U形锁，而原告在被告加锁后委托物业追加上锁。审理中，被告于2019年7月6日将被告在系争房屋门上添加的U形锁拆下，原告对此确认，并撤回第一项要求返还房屋和第三项要求支付欠付租金违约金的诉讼请求。关于合同履行中的情况，原告认为2017年4月被告是提出解除合同，但附加条件是要求原告返还押金及多付的租金，还要求原告支付家具折价款，原告拒绝，表示上述要求不符合合同约定，此后被告开始搬东西并要求原告配合转租。被告则认为，2017年3月开始因市场不景气，被告与原告协商退租，2017年4月双方达成合意，原告同意返还押金及多付的租金，但要求被告保留部分基本办公设备以便出租，被告同意后开始搬走物品，但原告不返还钱款、房屋未能转租而家具被扣留，原告拒绝与被告沟通。为证明原、被告曾于2017年4月达成提前解除合同的合意，被告提供德佑房地产经纪有限公司相关电脑材料，显示2017年4月12日有委托出租，2017年8月9日、2017年10月24日、2017年12月1日、2018年3月29日带看四次，最后一次报价50000，状态无效。被告提供中介包明元的调查笔录，内容主要为“2017年初接受大连路XXX号XXX室业主刁某某委托，我原来所在的链家地产公司为其挂牌出租，当时原租客张某2尚在使用该房屋，后张某2搬离，房屋无人使用，每次看房需要预约，租客意向家具折旧转让，但无成交，后续2017年11月离开链家，之后事情不详。”对此，原告认为链家、包明元有原告2016年的房屋出租信息，原告未在2017年4月委托挂牌，对擅自挂牌及带看信息真实性不了解。原告提供其与包明元在2019年2月18日的微信记录，包明元在此时仍询问“租约还有多久”以及表示“如果后续到期需要出租，可以提前联系”。原告与案外人张荔往来邮件，证明2017年5月9日被告要求转租，案外人要求原告签署转租同意书，后协商失败，原、被告并未解除租赁合同。对此，被告认为微信内容不证明包明元知晓房屋由被告控制，而往来邮件真实性无法确认，据被告了解，转租失败的原因是原告坚持租金标准过高引起。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以提前解除合同，但原、被告双方对2017年4月是否合意提前解除合同陈述不一，且仅从各自对合同解除的各项约定的表述分析亦是未达成一致，故被告抗辩合同提前解除，本院难以采信。即使被告提供的原告委托挂牌出租的信息为真实存在，但该行为不影响被告继续租赁房屋，且被告在2017年4月15日搬离部分物品时，双方未对其余设备处分约定一致，被告也未将实物交房象征的电子门禁归还，故被告仍占有房屋并未返还，应按照合同约定支付租金。2017年12月，被告发现原告在门上加锁，原告抗辩因被告长达半年未支付租金故加锁，原告此行为确实欠妥，但被告在发现加锁后即实施砸锁换锁的行为，且被告并非因该加锁行为而不使用房屋，故该阶段被告占有房屋应付租金，原告就其限制加锁行为承担相应责任。现被告未能提供提前解除合同约定一致的证据，亦未在合同期内行使解除权并请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，租赁合同应至2018年2月底到期。合同期内欠付租金部分应按约履行支付违约金。合同到期后，被告应搬离物品并返还房屋，被告直至2018年3月24日搬离，却加锁阻止原告收房显然侵犯原告合法物权，对此应承担占用期间的房屋使用费。2018年3月24日被告搬清物品并书写相关文字，原告应视为知晓被告退房情况，虽然被告加锁，但被告此时已无占有房屋的合法理由，而原告完全可以在合理期间内解决被告加锁的障碍，有关电子门禁的更替也可操作实施，却又以锁上加锁的方式放任损失扩大，对此原告自行承担扩大损失部分的后果。关于被告主张违约金过高，鉴于未按时返还房屋的违约金之标准参照租金标准，予法不悖，可以支持。原告收取租赁保证金，可在费用结清时一并结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告张某2自本判决生效之日起十日内支付原告刁某某2017年6月29日至2018年2月28日租金390,000元；二、被告张某2自本判决生效之日起十日内支付原告刁某某合同到期后合理期间内的占有房屋逾期返还违约金207,400元；三、原告刁某某收取的租赁保证金50,000元可在执行上述判决主文第一项、第二项时抵扣。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3660元、保全费5000元，由被告张某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱 萍二〇一九年九月二十四日书记员 方倩竹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。