上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9731号原告：冯艳，女，汉族，1971年3月22日出生，住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈善权，上海市国和律师事务所律师。被告：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙。委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。原告冯艳与被告上海顺儒投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈善权及被告委托诉讼代理人何立忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年1月27日签订的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款424,000元；3、判令被告支付原告利息损失110,742元(以424,000元基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算，从2014年2月25日起至2019年8月25日止)；4、判令被告向原告支付赔偿金8,340元；5、诉讼费及财产保全费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年1月27日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号3层337室店铺，总房款为834,000元。原告于2014年1月27日支付首付款424,000元。后因被告无法按约定办理银行按揭，至今仍无法办理银行按揭。根据预售合同第十四条，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了大产证后15天内，由双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。原被告双方在签订《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领房地产权证(小产证)。原告曾多次要求被告办理小产证都无法办理，后因房屋被法院查封，被告至今仍无法办理小产证。现因在上海市第一中级人民法院受理的(2017)沪01执927号执行案件中，拟对位于金山朱泾镇东风路五福商业广场56号3层337室店铺在内的五福商业广场房地产进行拍卖，因此原告认为被告已经无力继续履行合同义务，因此原告希望与被告解除商品房预售合同，并将首付款返还给原告，并支付利息。被告违反了商品房预售合同，原告有权按合同约定要求赔偿，赔偿金额为总房价款的1%。被告辩称：申请办理贷款的义务在原告，被告仅仅是协助原告办理，合同中明确约定了贷款无法办理的，应当以现金方式补足房款。涉案房屋被法院查封的时间是2017年，而合同约定原告付款时间在2014年，原告未按合同约定时间支付房款，违约在先，是原告原因导致房屋被法院查封。被告保留追究原告违约责任的诉讼权利。2015年1月16日，原被告签署了确认函，确认双方免责。自确认函签署至今，原告仍未办理贷款，也未补足房款。经审理查明：2014年1月27日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号3层337室房屋。房屋总价款暂定为834,000元。签订本合同时，该房屋建设工程达到预售标准。原告应当按照合同约定如期足额将房价款解入被告的预售款监管账户。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。原告于2014年1月27日与被告签约，并支付首付房款224,000元，2014年3月10日前应支付房款200,000元，2014年5月31日前应支付房款410,000元。原告按照按揭方式支付购房款，届时房屋的抵押贷款合同由原告与按揭银行签署，同时原告还应遵守如下规定：1、原告在本合同签订当日向银行提交申请按揭所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并缴纳有关费用，并签订房屋抵押贷款合同及相关法律文件办妥贷款手续。否则，因原告原因造成按揭银行不能在上述约定期限内放贷至被告账户，均视为原告逾期违约，被告有权根据本合同第七条的规定追究原告的违约责任。2、不论任何原因，原告的贷款申请未获按揭银行批准，或按揭银行所批准的贷款金额或按揭银行实际放款金额不足付清原告本拟通过按揭银行贷款支付的购房款，则原告均有义务按照合同规定的期限付清购房款，否则被告有权根据本合同第七条的规定追究原告的违约责任。合同签订以后，原告向被告支付了涉案房屋的前两笔购房款，合计424,000元，被告于2014年2月24日向原告开具了销售不动产统一发票，金额为424,000元。涉案房屋至今未办理产权过户手续。另查明：2014年1月27日，原告与案外人上海伊晟投资管理有限公司(以下简称“伊晟公司”)签订《房屋预/租赁合同》，将涉案房屋出租给伊晟公司作为商业或商业办公使用。2015年1月16日，原被告及伊晟公司签订《确认函》，确认原告已付首付款为房屋总价的51%，拟通过银行按揭贷款为房屋总价49%。目前，根据受理原告贷款申请银行的审核，原告银行按揭贷款未予核准。原告委托被告，协助其继续办理房屋的银行按揭贷款事宜，原告及时配合贷款银行的手续办理。原被告签订的《上海市商品房预售合同》、原告与伊晟公司签订的《房屋租赁合同》继续履行，原被告与伊晟公司均相互免责，三方之间无其他争议。再查明：2015年12月10日，涉案房屋上设立了抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行金山支行，债权数额为160,000,000元。2016年12月2日，涉案房屋被上海市虹口区人民法院查封，之后又陆续被鞍山市铁西区人民法院、上海市第一中级人民法院、南平市建阳区人民法院等轮候查封。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《房屋预/租赁合同》、《确认函》、上海市不动产登记簿及当事人当庭陈述等证据所证实。本院认为：《上海市商品房预售合同》系原被告真实意思表示一致的结果，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告要求解除合同的依据主要有以下两点：1、被告无法帮助原告办理按揭贷款；2、涉案房屋已经被设立了抵押且被多家法院查封，无法办理过户手续。本院认为，原告作为买方的主要合同义务是按约定时间足额支付购房款，被告作为卖方的主要合同义务是按约定时间交付房屋，并将房屋产权转移登记至原告名下。根据预售合同中关于购房款支付时间及方式的约定，明确了不论何种原因，原告的贷款申请未获按揭银行批准或批准金额、放款金额不足的，原告均有义务按约定期限付清购房款，因此在无法办理贷款时原告负有现金补足房款的义务。原告也未举证证明贷款无法办理是由于被告的原因造成的。另，根据2015年1月16日的确认函，确认了办理按揭贷款的主体是原告，被告仅仅负有协助义务，且双方之间相互免责，故即使如原告所述系被告原因才导致按揭贷款无法办理的，原告也已经免除了被告的责任，故原告无权以被告无法帮助原告办理贷款为由要求解除合同。原告付清房款是办理房屋产权过户手续的前提，原告至今未付清房款，已构成违约，该违约行为也是导致涉案房屋未办理产权过户手续的重要原因之一，因此原告不享有合同解除权。涉案房屋上虽然设立了抵押权，且被多家法院查封，但考虑到2014年1月27日被告已经将房屋交付原告，原告在补足房款，缴纳相应税费等前提下，依旧有可能完成涉案房屋的过户手续，故本院对原告认为无法办理过户手续，合同目的无法实现的意见不予采信。综上，原告请求判令解除原被告之间的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。由于双方之间的《上海市商品房预售合同》并未解除，故原告要求被告返还购房款、赔偿利息损失及支付赔偿金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯艳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取4,616元，财产保全费2,670元，合计7,286元，由原告冯艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李文华二〇一九年十月十六日书记员  陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。