苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4782号 原告：苏州领先房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州综合物流园312国道西南侧。 法定代表人：夏建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。 被告：颜培军，男，1962年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亦鹏，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 原告苏州领先房地产开发有限公司（以下简称领先公司）与被告颜培军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，并于2019年7月2日、2020年4月28日公开开庭审理。原告领先公司的委托诉讼代理人孙睿、被告颜培军的委托诉讼代理人李洪英、王亦鹏到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告领先公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判决被告将苏州市城北西路XXX号C幢负一层、一层、二层、三层房屋及周边恢复原状(恢复要求详见恢复清单)，如不能恢复原状的，请求判令被告赔偿原告损失2188720元。2、请求判决被告结清上述房屋在其使用期间所产生的电费26820元，垃圾清运费35000元，共计61820元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判令被告支付苏州市城北西路XXX号C幢负一层、一层、二层、三层房屋及周边恢复原状的费用合计1558921.49元，并增加如下诉讼请求：判令被告支付原告鉴定费合计122000元（包括原告自行委托鉴定的15000元及法院委托鉴定的费用85000元及22000元），其余诉讼请求不变。 事实及理由：原、被告于2017年12月18日签订租赁合同，租赁合同约定由被告承租原告位于苏州市姑苏区房屋，返还时应按照房屋交付的状态原样返还，双方于2017年12月19日完成房屋交付。原告交付房屋后，被告对房屋室内进行装修改建，且将租赁房屋室外南部及东部绿化带改建、楼顶广告牌撤换、替换租赁房屋一层南出入口、主出入口及西出入口玻璃门等。被告亦出具承诺书，承诺返还房屋时将上述改建部位恢复原状。后贵院于2019年5月9日作出(2019)苏0508民初1202号判决书，判决原、被告之间的租赁合同解除，然被告至今未将租赁房屋恢复原状。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告颜培军辩称，1、被告主张的诉请不成立，应依法驳回诉请。根据(2019)苏0508民初1202号民事判决书的判决结果，原、被告之间租赁合同已于2018年9月21日正式解除。2019年5月28日，在法院的主持下，原、被告就剩余租金、保证金和房屋交付时间及恢复原状的位置在谈话笔录中都重新予以确定，其中载明涉及恢复原状的事项仅有2项，即租赁物内负一层地面开槽需要恢复，租赁物外原绿化部分需要恢复，根本不存在原告诉请中的其他恢复项目。2、租赁物在原告交付给被告时就已经存在多处瑕疵，2019苏0508民初1202号民事判决书中也对此予以确认，这充分证明租赁物中所涉及的相关修复问题应由原告自行承担，与被告无关。更重要的是，原告所提供的视频及交接时的照片无法证明租赁物哪些地方发生了变化，与原告提出的恢复原状的事项无法一一印证，其诉请缺乏事实及法律依据。3、租赁物在2018年4月13日被消防部门查封后，被告就已经将租赁物的钥匙交给了原告，并向法院提起了诉讼，虽然原告辩称其没有收回，但是租赁物已经由原告实际控制。2018年10月，原、被告会同法官对租赁物进行了现场勘验，均是由原告人员开门、送电、调试设备等，同时租赁物入口处由原告设置了门禁，收取相关停车费用，上述事实证明租赁物早已交付给原告，即使租赁物存在其他问题也应该由原告自行解决。2019年5月28日贵院所作谈话笔录再次确认被告已经交付房屋。4、关于原告要求被告支付垃圾清运费及电费的诉请，被告方认为没有法律依据，原、被告之间各项费用已于2019年5月28日在贵院组织的协商中全部结清。原告方仅表示不放弃要求被告恢复前述两项地面开槽及绿化的事项，不存在被告还需支付其他费用的问题。案涉租赁物在被告接收后于2018年4月就因消防问题被查封，最后也没有实际使用，不可能产生垃圾清运费。就电费而言，原告方提供的电表照片无法确定是否是租赁物中的电表，度数和时间模糊不清，无法证明产生了26820元的电费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市城北西路XXX号C幢负一层、一层、二层、三层的房屋系原告领先公司所有。2017年12月18日，领先公司（出租方、甲方）与颜培军（承租方、乙方）签订《苏州香江城租赁合同》一份，约定甲方将苏州市城北西路1558号C幢负一层、一层、二层、三层的房屋出租给乙方，建筑面积为49483.5平方米，租赁用途为批发、零售。合同第三条约定租期为6年零6个月，自2018年2月28日起至2024年8月28日止。合同第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的期限届满后当日内返还该房屋。合同第7.2条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，乙方在经营使用中正常磨损除外，乙方应按照甲方原先交付的状态原样返还，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁房屋任何结构、部分及其设施的损坏按照市场评估价，照实赔偿甲方。经甲方同意的装修改建，乙方无需赔偿，但在合同解除时乙方需自行拆除，并且拆除时不得损害甲方房屋结构。经甲方书面确认无需拆除的，乙方不得拆除。甲方不需要留用的，乙方必须恢复原状。如乙方不恢复原状，甲方恢复房屋原状所产生的一切费用均由乙方支付。合同第7.3条约定，返还房屋，该房屋内的物品应由乙方于提交返还房屋手续前三日自行清理完毕，否则房屋内的相关物资视为乙方自动放弃，任由甲方处置。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）经过甲方书面同意后不得拆除，乙方无偿移交甲方，如甲方不认可新增固定装修，则乙方必须恢复原样。 该合同补充条款第6条约定，在经营活动中，香江城负一楼及一至三层的消防、应急、照明、公共照明灯公共耗能及公共电梯等费用均由乙方按时向甲方交纳。由于香江城变压器为专变，原没有高压计量系统，仅有低压计量，所以变压器的铜损1.5%、铁损1%等损耗由乙方负责（即100度电增加2.5度电费给甲方），乙方按照国家缴费标准向甲方交付电费。香江城一层由甲方已出租部分的用电由相关租户按照电费分表向乙方支付照明费用。乙方经营产生的垃圾由乙方自行清理。电费先付后用。补充条款第13条约定，现城北西路ABCD区垃圾清运费合计68000元/年，其中礼品城承担40000元/年，余下28000元/年由乙方按季度直接交至甲方指定账户。 2018年1月10日，领先公司与颜培军签订《香江城房屋交付确认书》，确认双方于2017年12月19日对租赁房屋进行了交付验收，领先公司交付的租赁房屋符合租赁合同及附件交付条件的约定。《香江城房屋交付确认书》第20项记载：香江城东边、南边红线内的草坪、树木由乙方管理，冬青树50颗、香樟树3颗、无名树12颗、白玉兰2颗。 2017年12月28日，颜培军向领先公司出具承诺书，表示因经营需要，需铲除香江城东边及南边的绿化带，后续合同终止时由颜培军恢复原状。 2018年1月18日，颜培军的儿子颜XX向领先公司出具承诺书，表示因经营需要，需更换香江城一层南出入口、主出入口及西出入口三处的玻璃推拉门为卷闸门，合同到期后由其恢复原状。 2018年2月2日，领先公司向颜培军送达《关于颜培军香江城经营改造回复函》，表示如颜培军因经营需要对香江城进行改造，必须经政府同意并取得相关审批文件后方可进行，且合同终止时需对已改造部分进行恢复。 后颜培军因经营需要对案涉房屋的诸多区域进行了改造。 2018年4月13日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对苏州礼品小商品综合交易市场有限公司（以下简称礼品市场公司）进行消防监督检查，发现C区存在多处消防隐患。消防部门遂于当日向礼品市场公司作出苏姑公消即字[2018]第1625号责令立即改正通知书和苏姑公消封字[2018]第0039号临时查封决定书，查封部位为礼品市场公司C区，查封期限自2018年4月13日11时至2018年5月12日11时。查封期间禁止对被查封部位进行任何经营、使用行为。当日，消防部门在C区整体加贴封条。 2018年8月20日，颜培军称因案涉房屋存在消防问题被查封导致其无法正常经营，故而起诉至本院，要求判令解除与领先公司签订的租赁合同，领先公司向其退还第一年租金1660万元、保证金138万元及逾期付款利息损失、支付违约金415万元。本院于2019年5月9日作出（2019）苏0508民初1202号民事判决书，认定案涉租赁合同于2018年9月21日解除，判令领先公司返还颜培军已付租金401.83万元，并驳回颜培军其他诉讼请求。 后双方均提起上诉，2019年5月28日，本院组织双方就相关事项达成合意，并制作了谈话笔录对双方的和解意见予以记录，即领先公司同意向颜培军返还已付租金401.83万元及保证金138万元，扣除截至2019年5月28日颜培军应支付的房屋占有使用费2557070.59元后，由领先公司向颜培军返还284万元。谈话笔录中还载明领先公司表示：“我们退还保证金，但是不表示我们放弃要求原告恢复涉案房屋原状的权利，因原告装修房屋时将屋内地面开了槽，屋外绿化改了停车场。”达成上述合意后，双方均撤回上诉，上述判决书已发生法律效力。 2019年5月28日，颜培军将案涉房屋返还给领先公司。因颜培军未能自行将租赁房屋恢复原状，领先公司遂于2019年6月4日提起本案诉讼。 2019年8月7日，应领先公司之申请，本院依法委托苏交科集团股份有限公司就案涉房屋及房屋周边停车区域恢复原状的修复方案进行鉴定。2019年9月20日，苏交科集团股份有限公司出具《鉴定意见书》，对修复事项及数量予以了明确。为此，领先公司支付了85000元鉴定费。 2019年10月31日，应领先公司之申请，本院依法委托苏州建设工程招标代理有限公司对案涉房屋恢复原状的修复造价进行评估。该公司于2020年1月4日出具《工程造价咨询报告书》认为案涉房屋恢复原状修复造价为1558921.49元。该报告书载明香樟树、冬青树、白玉兰、其他树（即前述无名树）的综合单价分别为每株2150元、65元、890元、2150元。为此，领先公司支付了22000元鉴定费。 对于修复方案鉴定意见书及造价咨询报告书，颜培军提出如下异议（颜培军在审理过程中多次对鉴定意见提出过不同异议，但颜培军于2020年4月28日庭审时表明其除以下异议外，无其他异议）：1、两家鉴定机构在测量数据时未通知颜培军方到场并在测量数据上签字确认，程序存在重大瑕疵，严重违法，要求重新鉴定或进行调整。2019年8月29日，各方只是在现场勘验后对鉴定数量进行了大致确定，苏交科集团股份有限公司的鉴定人员并未对相关面积进行准确测量。2、造价咨询报告书中第7至9项的工程量计算有误，因为苏州建设工程招标代理有限公司的鉴定人员在现场测量时，我方也在现场，鉴定人员并未就该项目所涉及的工程量进行测量，鉴定人员没有带测量工具过去。3、造价咨询报告书第20项至23项的综合单价过高，27项的绿地面积我方也不认可。31项的无名树种并非香樟树，而是小灌木，不应按香樟树计价，我方也未同意过按照香樟树计价。4、造价咨询报告书中涉及拆除的项目费用不应支持，原告可自行拆除并收回拆除的物品。 对于上述异议，苏交科集团股份有限公司通过出庭接受询问及后续提交书面回复称：我公司鉴定人员于2019年8月29日上午与本案承办法官翁迎晓、领先公司的代理人孙睿、颜培军的代理人王亦鹏等人员到现场勘验，接近中午时，各方在现场确定完本次鉴定需恢复原状的范围后，我公司鉴定人员表示当日下午即开展测量统计工作，并至2019年8月30日中午完成全部现场勘验测量工作。测量数据时，原、被告双方均未在场，也未在现场勘验测量结束后确认测量的数据。我公司已于2019年9月20日就需恢复原状的范围向法院发函得到确认。 苏州建设工程招标代理有限公司通过出庭接受询问及后续提交书面回复称：1、我方到现场多次勘验和测量，并且按照国家规定规范、标准和定额计算。2、第7项至第9项的工程量依据修复方案鉴定意见书。3、第31项的树木无法确定树种，在勘验现场，原、被告口头同意按照香樟树计价。 本院认为，原、被告双方签订的《苏州香江城租赁合同》依法成立有效，双方均应按约履行。根据该合同第7.2条约定，乙方返还房屋时，应按照甲方原先交付的状态原样返还，如乙方不恢复原状，甲方恢复房屋原状所产生的一切费用均由乙方支付。案涉租赁合同于2018年9月21日解除，颜培军于2019年5月28日将案涉房屋返还给领先公司，且返还时颜培军并未按约将案涉房屋恢复原状，故领先公司有权要求颜培军赔偿恢复原状所需的修复费用。 对于颜培军提出的上述第1、2项异议，本院认为，两家鉴定机构的鉴定人员到现场勘验测量时，原、被告双方的代理人均在场。修复方案鉴定时，各方于2019年8月29日上午就恢复原状的范围确定后，鉴定人员即告知其将于下午开展测量工作，后因测量的工作量较大，鉴定人员又于次日继续测量，颜培军的委托诉讼代理人王亦鹏当时在场，对于鉴定人员的上述工作安排系明知，但颜培军及其委托诉讼代理人在鉴定人员于上午勘验结束后即离场，未参加后续的测量工作，其因此未能在测量数据上签字系由其自身原因所致。颜培军称修复方案鉴定报告中的数据均有误，但未提出反证。综上，本院对颜培军提出要求重新鉴定或对修复方案确定的数据予以调整的要求不予支持。 此外，造价咨询报告书中的数据均来源于修复方案鉴定意见书，对于颜培军就造价咨询报告书中提出的异议项目所依据的工程量及相关数据，根据苏州建设工程招标代理有限公司的书面答复，其也均系依据修复方案确定的数据为基础进行评估，且造价鉴定机构的鉴定人员到场勘验主要对修复所需的材料、工艺等进行确认，并非对修复方案确定的数据进行重新测量。造价评估人员在现场勘验时，原、被告双方的代理人也均在场。综上，颜培军认为两次鉴定程序存在重大瑕疵及严重违法与事实不符，本院不予采信。 对于颜培军提出的第3项异议，本院认为，颜培军称绿地的面积计算有误、绿地及树木单价过高缺乏依据，本院不予支持。对于无名树种的综合单价，鉴定人员称原、被告双方在现场一致确认按照香樟树计价，但未得到颜培军的书面确认，颜培军也对此予以否认，鉴于原、被告双方至今仍不能明确无名树种的名称，但无名树种的修复损失客观存在，虑及双方在签署《香江城房屋交付确认书》时就载明系无名树种，表明无名树种确定不是交付确认书中列明的香樟树、玉兰树、冬青树，否则完全可以直接明确树种名称，故无名树种直接以香樟树计价的确不妥。对此，本院酌情取香樟树、玉兰树、冬青树三种树种综合单价的平均数（1035元/株），确定为无名树种的综合单价，并将12株无名树种的造价确定为12420元（1035元/株×12株）。 对于颜培军提出的第4项异议，本院认为，根据租赁合同第7.1、7.2条约定及颜培军方向领先公司出具的承诺书等约定，颜培军须在合同解除和返还房屋时即将租赁房屋恢复原状，如不恢复原状，恢复房屋原状所产生的一切费用均由颜培军负担。因颜培军在合同解除和返还房屋时未能将租赁房屋恢复原状，领先公司有权要求颜培军支付恢复原状所需的修复费用。此外，根据本院制作的谈话笔录记载，双方返还房屋当天，领先公司也重申了保留要求颜培军恢复原状的权利，且领先公司随后便提起本案诉讼。因颜培军违约在先，未在返还房屋时自行恢复原状，故其在本案诉讼过程中再要求由其自行拆除，需经领先公司同意，否则领先公司有权直接要求颜培军赔偿拆除的费用。 综上，除12株无名树种按12420元计价外，本院对两份鉴定报告的其他结论予以采信。12株无名树按12420元计价后，相应的分部分项工程费、措施费、规费也分别调整为127382.11元、92981.1元、50894.44元，调整后的造价总金额为变更为1542738.85元，该费用应由颜培军予以支付。 对于领先公司主张的垃圾清运费及电费，双方在庭审中协商一致，确定由颜培军向领先公司支付租赁及占用期间的垃圾清运费及电费合计20000元，且对于剩余的垃圾清运费及电费，领先公司不再向颜培军主张，本院对此予以确认。 对于领先公司要求颜培军支付其自行委托评估产生的评估费15000元的请求，本院认为，因此系领先公司单方自行委托产生的费用，且该委托与本院委托出具的鉴定意见结论不相符，本院对颜培军自行委托的鉴定意见结论不予采信，进而对因此产生的评估费15000元也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告颜培军于本判决生效之日起10日内向原告苏州领先房地产开发有限公司支付苏州市城北西路1558号C幢负一层、一层、二层、三层的房屋及周边因恢复原状所需的修复费用合计1542738.85元。 二、被告颜培军于本判决生效之日起10日内向原告苏州领先房地产开发有限公司支付租赁及占用上述房屋期间产生的垃圾清运费及电费共计20000元。 三、驳回原告苏州领先房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20485元，减半收取10243元，由原告苏州领先房地产开发有限公司自行负担1056元，被告颜培军负担9187元；财产保全费5000元，由被告颜培军负担；修复方案的鉴定费85000元及造价评估费22000元，合计107000元，由被告颜培军负担105889元，原告苏州领先房地产开发有限公司自行负担1111元。上述合计由被告颜培军负担120076元，并于本判决生效之日起10日直接支付给原告苏州领先房地产开发有限公司。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告苏州领先房地产开发有限公司指定账号,户名：苏州领先房地产开发有限公司；开户行：中国工商银行留园支行；账号：11×××38。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年五月十三日 书记员  罗 瑶