河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初126号原告：洛阳聚客隆实业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区春都路86号。法定代表人：陈捷，该公司董事长。原告：洛阳市供销储运总公司，住所地河南省洛阳市西工区春都路72号。法定代表人：马青松，该公司董事长。二原告共同委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：楚克洋，河南大进律师事务所律师。被告：洛阳市恒泰房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区亚丁半岛3号。法定代表人：张镪，该公司董事长。被告：洛阳市聚元置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区八一路20号院宏伟世纪大厦1011、1012号。法定代表人：安东，该公司董事。二被告共同委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张一景，河南广文律师事务所律师。原告洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司（以下简称供销储运总公司）与被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、洛阳市聚元置业有限公司（以下简称聚元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法公开开庭进行了审理。聚客隆公司、供销储运总公司的共同委托诉讼代理人牛梦恩、楚克洋，恒泰公司、聚元公司的共同委托诉讼代理人焦江波、张一景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚客隆公司、供销储运总公司向本院提出诉讼请求：1.确认聚客隆公司、供销储运总公司对恒泰公司、聚元公司开发的老城区春都路与经八路交叉口西北角恒泰春天聚客隆商城项目聚客隆商城的25000平方米房屋享有的拆迁补偿安置权优先于洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行、洛阳银行股份有限公司西工支行的抵押权；2.判令恒泰公司、聚元公司共同向聚客隆公司、供销储运总公司支付迟延办证违约金11111003.21元(以91504296.48元为基数，按年利率7.35%，从2017年8月14日起算至实际办证之日止，暂算到起诉之日）；3.本案全部诉讼费用、保全费等由恒泰公司、聚元公司承担。后增加诉讼请求：判令恒泰公司、聚元公司承担本案中国人民财产保险股份有限公司洛阳分公司出具的本次保函担保费用63000元。事实与理由：聚客隆公司、供销储运总公司同为洛阳市供销社下属企业，聚客隆公司是供销储运总公司改制后新设立的公司，两公司之间是“两块牌子一套人马”的关系。聚元公司与恒泰公司系关联公司。聚元公司成立于2005年，设立时股东张镪占有该公司60%的股份（2014年张镪将股份转让给其他人），恒泰公司成立于2011年，张镪为该公司大股东、实际控制人。2010年聚元公司意欲开发原属供销储运总公司位于该铁路专用线以西，春都路以北，春都集团以东，苗南以南土地，遂与聚客隆公司、供销储运总公司签订《联合开发建设协议》。2013年恒泰公司、聚元公司又与聚客隆公司、供销储运总公司签订《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》。两份协议虽名为联合开发协议，但实际为安置补偿协议。依据该两份协议，聚客隆公司、供销储运总公司应得的补偿安置物包括，不少于25000㎡的商业面积，不少于1822㎡住宅面积，商场前广场所有权及地下车位200个。2014年洛阳市老城区人民政府与聚客隆公司签订的征迁补偿安置协议书，对案涉双方达成的补偿安置条件进行了确认。随后，老城区人民政府致函洛阳市土地局，将“建设不少于25000㎡的商业面积，不少于1822㎡住宅面积，商场前广场所有权及地下车位200个用于补偿安置”列入土地出让条件。后恒泰公司拍得该土地并进行相关开发。2017年4月，恒泰公司将25000㎡的商业面积交付聚客隆公司、供销储运总公司。但是2017年7月及2018年4月，恒泰公司在聚客隆公司、供销储运总公司不知情的情况下，两次擅自将25000㎡的商业面积以在建工程名义抵押给银行，并办理在建工程抵押权登记，担保贷款合计总额达到7600万元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定及相关批复意见，被拆迁人对安置房屋享有债权，优先于其他买房人的债权，其他买房人的债权优先于建设工程承包人的工程价款债权，建设工程承包人的工程价款债权优先于抵押权和其他债权。鉴于本案的25000㎡的商业面积属于拆迁安置房屋，因此聚客隆公司、供销储运总公司的拆迁补偿安置权优先于案涉银行的在建工程抵押权。另恒泰公司至今未完成上述商业部分的首次登记，至今不能办理房屋所有权证书。虽然双方签订的协议未明确约定办理不动产权证的期限，但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，恒泰公司应向聚客隆公司、供销储运总公司支付迟延办证违约金。同时，由于聚元公司与恒泰公司共同作为一方签订了补偿安置协议，亦应与恒泰公司共同承担该部分违约责任。本案审理过程中，聚客隆公司、供销储运总公司将其诉讼请求变更为：1.确认聚客隆公司、供销储运总公司对恒泰公司、聚元公司开发的老城区春都路与经八路交叉口西北角恒泰春天聚客隆商城项目聚客隆商城201号、负101号房屋享有的物权期待权优先于洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行的抵押权；2.判令恒泰公司、聚元公司共同向聚客隆公司、供销储运总公司支付迟延办证违约金11111003.21元(以91504296.48元为基数，按年利率7.35%，从2017年8月14日起算至实际办证之日止，暂算到起诉之日）；3.判令恒泰公司协助办理老城区春都路与经八路交叉口西北角恒泰春天聚客隆商城项目聚客隆商城101号、201号、301号、负101号房屋的所有权登记证书；4.本案全部诉讼费用、保全费等由恒泰公司、聚元公司承担。恒泰公司、聚元公司共同辩称：一、1.聚客隆公司、供销储运总公司的第一项、第二项诉讼请求系基于不同的法律关系，依法不应当在同一案件中审理，聚客隆公司、供销储运总公司的第一项诉请系基于其与洛阳市老城区政府之间的所谓房屋征收与补偿关系提起的诉讼。第二项诉讼请求系基于其与恒泰公司、聚元公司签订的联合开发建设协议及补充协议提起的给付之诉。两项诉讼请求性质不同，所指向的被告不同，不属于同一法律关系，不应当在本案中一并审理。2.根据聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司之间的联合开发建设意向协议，聚客隆公司、供销储运总公司获得涉案商城所有权的前提条件是聚客隆公司、供销储运总公司将恒泰公司、聚元公司作为二期开发项目的唯一合作方并开始实施。在上述条件成就之前，聚客隆公司、供销储运总公司对涉案商城不具有所谓的物权期待权。3.聚客隆公司、供销储运总公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及相关批复意见为由，主张享有优先权属于适用法律错误。双方之间是联合开发建设关系，聚客隆公司、供销储运总公司对该商城并不享有优先权。4.聚客隆公司、供销储运总公司无权要求恒泰公司、聚元公司支付迟延办证违约金。首先，聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司并未约定涉案商城办理不动产登记的时间，更未约定违约金。二、聚客隆公司、供销储运总公司要求恒泰公司、聚元公司支付迟延办证违约金没有合同依据。需要补充说明的是，直到2020年4月21日，聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司以及洛阳市老城区人民政府才达成了三方协议，三方确认涉案商城的办证时间为2020年12月31日前，恒泰公司、聚元公司不存在逾期办证的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条针对的房屋类型为商品房。聚客隆公司、供销储运总公司首先以该房屋是拆迁房为由，提起了第一项诉讼请求，又以该房屋是商品房为由提起了第二项诉讼请求，明显存在自相矛盾不应当适用该司法解释。聚客隆公司、供销储运总公司并未因其所称的迟延办证遭受任何损失。聚客隆公司、供销储运总公司在既无约定也无法定更无实际损失的情况下，要求恒泰公司、聚元公司支付违约金，不应支持。三、聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司从未对保全担保费的承担进行过约定，保全担保费亦不是聚客隆公司、供销储运总公司在本次诉讼中的必要支出，聚客隆公司、供销储运总公司要求恒泰公司、聚元公司承担保全担保费没有合同依据和法律依据。聚客隆公司、供销储运总公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组1.2013年2月18日，聚客隆公司与老城区房屋征收服务中心签订的《洛阳市老城区房屋征收补偿安置协议书》一份；2.2014年1月17日，老城区人民政府向洛阳市土地局发出的《关于老城区春都路与经八路交叉口西北角地块土地挂牌出让的函》一份；3.来源于洛阳市土地局网站的LYTD-2014-14号地块（案涉地块）的使用权出让成交公告打印件一份；4.2017年4月15日，聚客隆公司与恒泰公司签订的《租赁合同》一份。拟证明：案涉聚客隆商城负101.101.201.301商铺（25000平方米商铺）系聚客隆公司、供销储运总公司基于拆迁安置关系应取得的补偿物，恒泰公司已经于2017年4月15日将该商铺交付聚客隆公司、供销储运总公司占有。第二组5.从洛阳市不动产登记中心查询到的恒泰公司与洛阳农商行签订的抵押合同一份；6.洛阳市不动产登记中心出具的聚客隆商城负101.201号的房屋记载表一份；拟证明：恒泰公司在2018年4月19日将聚客隆商城负101.201号擅自抵押给了洛阳农商行。第三组7.2010年12月13日聚客隆公司、供销储运公司与聚元公司签订的《联合开发建设协议》一份；8.2013年1月23日聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司签订的《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》一份；拟证明：聚客隆公司、供销储运总公司对案涉25000平方米拆迁安置房屋享有共同利益，是适格的共同原告，聚元置业与恒泰公司共同对聚客隆公司、供销储运总公司负有交付拆迁安置房的义务。补充提交一组证据，1.河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终4777号民事判决书一份；2.洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初616号民事判决书一份；拟证明：案涉房屋于2017年4月交付聚客隆公司、供销储运总公司占有。3.老城区人民政府向恒泰公司返还拆迁补偿安置款的凭证一套共六张，拟证明老城区人民政府将本应支付给聚客隆公司、供销储运总公司的补偿款退还给了恒泰公司用于置换25000平方米商业面积、1822平方米住宅。商场前广场及不低于200个停车位的补偿安置物。恒泰公司、聚元公司共同质证认为，第一组证据1真实性无异议，证明方向有异议。1.该份证据合同相对方只有老城区房屋征收中心和聚客隆公司，恒泰公司、聚元公司并非该协议合同相对方，该份协议对恒泰公司、聚元公司不产生约束力。2.根据合同相对性原则。供销储运总公司不应当作为本案原告，原告诉讼主体不适格。3.该协议签订时间为2013年2月18日，双方签订的联建协议是2010年12月13日，也就是说先有联建协议，后才存在征收补偿安置协议，在合同主体完全不同的情况下，后协议不能改变前协议。证据2是复印件，真实性有异议，该证据与恒泰公司、聚元公司不存在合同相对的约束效力。证据3真实性有异议。证据4真实性无异议，证明方向有异议，该合同是恒泰公司通过租赁的形式对经营权进行变更，该合同主体与聚元公司无关，因此，聚元公司不应成为该合同的被约束方。实际经营单位是洛阳美安物业管理有限公司。第一组证据综合意见为，该组证据不能证明涉案商铺属于拆迁安置补偿房屋，恒泰公司、聚元公司与聚客隆公司签订的联建协议符合法律规定，应当受到保护。第二组证据5、6对抵押事实无异议。需说明该抵押属于在建工程抵押，并非是对补偿安置房屋或者商品房进行的抵押。在建工程恒泰公司属于合法的权利人。第三组证据7.8真实性无异议，该两份证据恰恰说明双方属于联合开发的合同关系。聚客隆公司、供销储运总公司以拆迁安置补偿权为由提起的本案诉讼，供销储运总公司并非适格原告。对补充证据中证据1、证据2真实性无异议，对证明方向有异议，该两份判决均系案涉双方对聚客隆商城租赁事宜产生纠纷后形成的诉讼，与本案诉求没有关联性。租赁合同纠纷与本案并不属同一法律关系，不能作为本案认定案件事实的依据。对证据3的真实性有异议，证据形式有复印件。该证据中所显示的返还土地出让金，意味着是恒泰公司交纳之后，由老城区政府财政局予以了返还，该笔款项与案涉补偿款没有任何关系。也不能印证其所谓的补偿款与案涉征收补偿安置协议书当中所记载的补偿款是同一事实。案涉征收补偿安置协议书中所记载的9150万元补偿款相对应的项下内容除了本案25000平方米商城之外还有不低于1822平方米的住宅，同时包括地下车位不低于200个，以及在建项目期间的收入损失250万。恒泰公司、聚元公司一并举证：证据1.2010年12月13日签订的《聚客隆市场联合开发项目建设协议书》；证据2.2013年1月23日签订的《洛阳聚客隆陶瓷城升级改造项目联合开发补充协议》。拟证明：聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司系联合开发关系。双方不存在拆迁补偿安置关系。证据3.建设用地规划许可证；证据4.国有土地使用权证。证据5.建设工程规划许可证；证据6.建设工程施工许可证；证据7.洛阳市商品房预售许可证。拟证明：恒泰公司是涉案在建工程的合法所有权人，恒泰公司有权就在建工程设定抵押。证据8:2013年11月8日签订的《联合开发建设意向协议》，拟证明：根据聚客隆公司、供销储运总公司与恒泰公司、聚元公司的约定，聚客隆公司、供销储运总公司获得涉案商城所有权的前提条件是将恒泰公司、聚元公司作为二期开发项目的唯一合作方并开始实施，在上述条件成就之前，聚客隆公司、供销储运总公司对涉案商城不享有所有权，亦不具有物权期待权。补充提交2020年4月21日恒泰公司、聚客隆公司及老城区人民政府签署的解决聚客隆市场升级改造项目一期遗留问题的协议。拟证明根据三方协议约定，涉案商城的办证时间为2020年12月31日前，恒泰公司、聚元公司不存在逾期办证的行为，同时证明该商城目前不符合办证条件，并不是恒泰公司、聚元公司造成的。聚客隆公司、供销储运总公司共同质证认为，对证据1、证据2真实性无异议，证明方向有异议，从该两份证据内容来看双方不具有共同投资、共同开发建设、共同收益、共同承担风险的意思表示，不符合联合开发协议的特征，实属拆迁安置协议的组成部分。证据3-7真实性无异议，证明方向有异议，该证据恰恰证明恒泰公司是案涉土地的摘牌人，负有建设拆迁安置房屋的义务，同时根据洛阳市老城区政府向土地局所发出的函可以证实老城区政府要求摘牌人建设25000平方米商铺，交付政府，由政府做安置使用。本案中恒泰公司已将25000平方米的商铺直接交付聚客隆公司、供销储运总公司，符合拆迁安置要求。证据8真实性无异议，该协议约定若一期项目双方原定协议完成履行，恒泰公司、聚元公司可作为二期项目的唯一合作方。因为恒泰公司、聚元公司已经严重违反一期项目开发的相关协议，该意向书已经不能满足生效条件，不具备履行条件。对补充提交的证据真实性无异议，证明方向有异议，该协议中约定2020年12月31日前办证是在恒泰公司已经迟延办证的前提下，双方对办证时间作出的一个让步，并不影响恒泰公司基于原协议关系承担违约责任。案涉商城未完成办证原因在于消防验收未通过，而消防是建设单位的责任，故说明未办证的责任在于恒泰公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月13日，聚客隆公司、供销储运总公司（甲方）与聚元公司（乙方）签订《联合开发建设协议》，约定：一、项目概况联合开发地段位于甲方铁路专用线以西，春都路以北，春都集团以东，苗南以南，面积约60亩（以编号为：洛市国用〔1999〕第121号土地使用权证及实际测量定位为准）。现地块内建筑为陶瓷市场及仓储区，本项目通过开发改造，建成一个集商贸、办公、住宅等功能为一体的社区，沿春都路拟建大型商场及综合楼，大型商场及综合楼以北为高层住宅楼，项目拟分期实施。二、合作方式和分成比例1.甲方以该地块作为合作开发的投入，乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业，该项目的建设资金全部由乙方投入。2.双方共同组建项目部负责项目的拆迁、规划、建设、管理等工作。3.该项目容积率按3，预计可建建筑总面积12万平方米，其中沿街一二层商业用房1万平方米，综合楼、住宅楼11万平方米，最终以规划批准面积为准，甲方所分得的综合楼或高层住宅楼面积由乙方按市场价代售，具体售价应当书面告知甲方，并分期将房款在开始售房一年内全额支付给甲方，采取按季度支付方式，每季度按实际销售数额全额向甲方支付一次所售房款，乙方不得截留。4.分成比例：所建一二层沿街商业用房全部归甲方所有，所建综合楼及高层住宅楼总建筑面积（含地下车位）甲乙双方分成比例按17.52：82.48分成，即甲方分得17.52%房产，乙方分得82.48%房产。甲方商业用房周边的地上停车场使用权归甲方。5.如所建商业用房达不到1万平方米，所欠商业用房面积由乙方用高层住宅楼面积按1：2补偿，即每少建1平方米商业用房，乙方用2平方米高层住宅楼面积补偿给甲方。但商业用房的建筑面积不得少于8000平方米。6.乙方要努力争取容积率达到3以上，多建综合楼及高层住宅楼部分按25：75分成，即甲方分得25%房产，乙方分得75%房产。三、建设费用及保证金。1.乙方负责投入联合开发项目的全部资金及税费，包括土地出让金、规划、设计、消防审批、城市配套等前期手续费用，项目工程建设，地质勘探、文物勘探、人防工程处理、后期室外道路、水电增容、天然气、暖气等资金和费用。安装及绿化配套等工程费用，房、地产使用权证的办理以及相关手续等一切费用均由乙方承担，甲方予以协助。2.为确保甲方的合法权益，乙方应分期向甲方缴纳信誉保证金2000万元，乙方在本协议签订后七日内向甲方交纳信誉保证金300万元，本协议生效，否则协议自行终止，双方互不追究。土地过户需甲方提供手续前，乙方再交700万元信誉保证金，该项目地块房屋拆迁前乙方再交1000万元信誉保证金给甲方。全部信誉保证金（不计利息）在工程完毕、双方房产分割后、甲方委托乙方销售的房款结清后返还。四、双方的权利和义务甲方：1.甲方在协议签订生效后需委托专人负责配合乙方进行土地交易挂牌的相关事宜，并按规定要求及时提供土地交易出让的申报材料及相关手续。2.项目规划立项审批后，甲方需按规划要求，分批按时拆除项目建设范围内的建筑物（如遇特殊情况协商解决），并负责拆迁期间的安全保卫工作。3.负责提供地上、地下建筑构筑物、管线、管沟等有关图纸资料。4.做好职工群众的思想工作，使开发工作顺利进行。乙方：1.本协议生效后，乙方应按规定尽快完成该项目的控制性详细规划（此规划图必须甲方签字同意）。2.土地交易及拆迁完毕并交付乙方之日起，乙方应在6个月内开工建设，否则，每日按保证金总额的千分之一支付违约金。3.乙方负责项目工程的地质勘探、文物勘探、人防工程的处理、规划设计、城市配套等前期手续办理，费用由乙方承担，甲方予以协助。4.建设工期为二十四个月，乙方以交付土地基础开挖之日起开始计算工期（以双方确立签字日期为准），若不能按期完成，乙方每推迟一天向甲方交房，乙方按保证金总额的千分之一支付甲方违约金。5.由乙方负责办理销售许可证，并承担一切费用，甲方所分得的住宅及其它房产，委托乙方代售，销售费用按比例各自承担（所发生的销售费用必须提前经甲方书面认可)。6.工程由乙方办理质量监督手续，严格按规定进行强制质量监督。7.施工期间安全保卫工作由乙方负责，并承担一切费用及责任。8.如乙方未能按本协议第四条（乙方）第二款的约定时间完成工程设计、开工建设，时间超过三个月时，甲方有权解除合同，并有权按工程总造价的30%要求乙方赔偿损失。如乙方未能按本协议第四条（乙方）第四款的约定时间竣工验收,向甲方交房,时间超过6个月时,甲方有权按工程总造价的30%要求乙方赔偿损失。乙方分期向甲方缴纳的信誉保证金2000万元作为违约金的一部分,不再退还,其他违约金另计。2013年1月23日，聚客隆公司、供销储运总公司与聚元公司、恒泰公司签订《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》，约定：按照市规划部门规定要求，结合联合开发项目建设实际情况，为使联合开发项目顺利进行，在执行原协议的条款下，经双方协商达成补充协议如下：一、乙方保证项目建成后，甲方无偿分得商业面积达到25000㎡：其中地上三层，每层7000㎡，地下一层4000㎡。商场前广场距道路红线要达到25米，建筑为一体式。二、原协议确定的120000㎡商业、住宅面积的分成比例按原协议规定执行，多建商业及住宅面积按25：75分成，即甲方分得25%房产，乙方分得75%房产。乙方同意甲方用分得的住宅用房置换乙方所分得的商业用房，最终达到所建商业用房全部归甲方所有。置换比例地上为2：1，即2平方米住宅用房置换1平方米商业用房，地下为1.9：1，即1.9平方米住宅用房置换1平方米商业用房。据此测算，甲方拥有住宅面积不低于1822㎡。三、乙方建设商场前广场归甲方所有。按规划要求地下一层除4000㎡商场外，乙方要保证甲方拥有地下停车位不低于200个。地下一层4000平方米商场必须位于地上商场的正下方。十、原联合开发建设协议，于2010年12月13日由聚元公司作为乙方签订。由于情况变化，经双方协商，现增加恒泰公司与聚元公司共同作为乙方与甲方合作开发。十一、本补充协议与原协议具有同等的法律效力。十二、本补充协议与原协议不一致的条款，以本协议条款为准。2013年2月18日，洛阳市老城区房屋征收服务中心（甲方）与聚客隆公司（乙方）签订《洛阳市老城区房屋征收补偿安置协议书》，约定：为洛阳聚客隆升级改造项目需要，老城区政府决定征收乙方的房屋及附属物，依据《中华人民共和国合同法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和省、市国有土地上房屋征收的有关规定和按法定程序确定的征收补偿安置方案，甲乙双方在平等、自愿、合法的基础上，经充分协商就房屋征收补偿事宜达成如下协议：第一条项目名称、征收人、征收部门建设项目名称：洛阳市老城区聚客隆市场改造项目；征收人：洛阳市老城区人民政府；征收部门：洛阳市老城区房屋征收办公室；征收实施单位：洛阳市老城区房屋征收服务中心。第二条被征收房屋现状1.房屋位置：春都路聚客隆家店市场，东至大唐宫地界、西至春都集团地界、南至春都路、北至道北二路。占地约58.341亩。2.房屋现状：现为聚客隆公司的陶瓷市场、办公用房及仓储库房等各类建筑共计23964.36㎡，商铺108套。第三条被征收房屋的补偿项目一、货币补偿1.房屋价值的补偿根据评估价值，聚客隆公司地面房产共计79949160元。2.装饰装修及附属物的补偿甲方向乙方支付装饰装修和附属物的补偿计3594654.00元。3.临时安置费甲方向乙方一次性支付12个月临时安置费2875723.20元。4.搬迁费甲方向乙方支付搬迁费239643.60元。5.搬迁期限及奖励费乙方在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议、自行搬迁完毕，将原房屋及其附属设施完好无损的交甲方拆除，并办理交房验收手续，甲方向乙方支付奖励费324万元。如乙方逾期未交房，甲方取消此款。6.经协商，乙方同意租赁商户的附属物补偿款1605115.68元由商户直接领取。综合以上项，甲方应支付乙方货币补偿补偿款合计91504296.48元（大写：玖仟壹佰伍拾万零肆仟贰佰玖拾陆元肆角捌分）。二、经甲乙双方协商补偿项目的货币金额用于置换如下相应产权面积。三、产权调换按照市规划部门规定要求，结合项目建设实际情况，经协商达成如下：1.项目建成后，乙方置换商业面积25000㎡,及置换不低于1822㎡的住宅用于安置。另商场前广场归乙方所有，乙方拥有地下车位不低于200个。2.应合理补偿乙方在项目建设期间的收入损失（时间从征收公告之曰开始计算）。每年损失补偿额为125万元，两年共计250万元。2014年1月17日,洛阳市老城区人民政府向洛阳市国土资源局发出《老城区人民政府关于老城区春都路与经八路交叉口西北角地块土地挂牌出让的函》，载明案涉项目2012年3月被列入市旧改项目。老城区先后累计投入征迁资金10033万元,合土地成本171.98万元/亩。以上资金均为老城区融资投入。为确保被征迁企业的合法权益，请洛阳市国土资源局在土地挂牌出让公告中注明以下内容：1.竞得人须在取得土地使用权后,依据规划在出让土地内建设25000平方米商业用房和1822平方米住宅,由老城区政府以成本价回购,用于该地块征迁安置。2.竞买人须就履行上述条件作出书面承诺。上述内容由老城区政府负责监督落实。2014年5月22日，恒泰公司取得案涉项目的建设用地规划许可证。2015年2月16日，恒泰公司取得案涉项目的建设工程规划许可证。2015年5月8日，恒泰公司取得案涉项目的建设工程施工许可证。2015年5月25日，恒泰公司取得案涉项目的预售许可证。2017年4月15日，聚客隆公司、供销储运总公司（甲方、出租人）与恒泰公司、洛阳市美安物业管理有限公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方用作家居、建材类商场使用，租赁物包括：1.商业用房四层共计25000㎡；2.商场前广场、东侧通道、地下二层停车场等附属设施；3.商场内公共部分供电系统、供水系统、消防系统、电梯系统、空调等附属设施设备。租赁期限15年。后双方在履行上述租赁合同过程中引发多起纠纷诉至法院。2020年4月21日，洛阳市美安物业管理有限公司、恒泰公司、聚客隆公司三方签订《解决聚客隆市场升级改造项目一期遗留问题的协议》，约定：根据2019年4月17日老城区人民政府关于玻璃厂路高架征迁建设及聚客隆市场升级改造《会议纪要》，以及2013年2月18日签订的《老城区聚客隆市场升级改造项目房屋征收补偿安置协议书》，为促成恒泰公司尽快履行一期合作开发协议承担的事项，确保聚客隆公司资产保值增值，经老城区人民政府委托辖区道北办事处监督协调，达成以下协议。一、按照2013年2月18日签订《老城区聚客隆市场升级改造项目房屋征收补偿安置协议书》及洛阳市旧城改造相关政策，落实房产证办证中有关税费减免事宜，确保在2020年12月31日将恒泰春天聚客隆商城25000平方米的不动产权证办理至聚客隆公司名下（含办公用房），商城前广场、东侧通道、地下停车场等面积约5000平方米等使用权交给聚客隆公司。如逾期，老城区政府将以支付玻璃厂路高架征迁建设及聚客隆市场升级改造项目保证金叁仟万元为基数，按每日万分之一点七五的标准向聚客隆公司支付违约金。二、恒泰公司、美安公司应严格履行以下义务：1.在2020年5月15日前，将聚客隆商城消防验收手续办结。2.在2020年6月30日前，解除在商城上已设定的银行抵押权。3.在2020年5月15日前，将商城内的水、电等全部设施设备完好无损的交付聚客隆公司，结清交付之日止的全部水电费，将水电过户至聚客隆（公司）名下，确保将商城电力变压器增容并独立使用。4.在2020年5月15日前，完成所有涉及商城签订的合同解除，将租赁户、施工单位、物业公司等缴纳给恒泰公司、美安公司质保金、押金、所欠维护费等经济往来清算完毕。三、特别说明事宜本协议为甲乙双方针对聚客隆商城项目一期遗留问题达成的初步共识，对聚客隆公司与恒泰公司、美安公司签订的《租赁合同》履行中涉及的其他纠纷，由双方另行协商解决，协商不成可通过其他解决纠纷途径解决。本案审理过程中，恒泰公司先后清偿洛阳银行股份有限公司西工支行、洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行就案涉项目中案涉金融借款合同中的欠款，上述银行作为抵押权人已向洛阳市不动产登记中心申请解除了对案涉项目的抵押权登记。聚客隆公司、供销储运总公司先后申请撤回对洛阳银行股份有限公司西工支行、洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行、第三人老城区人民政府的起诉，本院依法予以准许。本院认为，案涉《联合开发建设协议》及《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照该协议的内容行使权利及履行义务。关于本案诉讼主体问题，《联合开发建设协议》、《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》均为聚客隆公司、供销储运总公司作为合同一方签订，故二者依据该合同向相对方主张相关权益，主体适格。恒泰公司、聚元公司以供销储运总公司不是《洛阳市老城区房屋征收补偿安置协议书》的相对方主张其不是本案适格原告的辩解意见，本院不予采信。因恒泰公司在本案诉讼过程中先后清偿了洛阳银行股份有限公司西工支行、洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行案涉金融借款合同中的欠款，主债权消灭，抵押权消灭，洛阳银行股份有限公司西工支行、洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行申请解除了对案涉房产的抵押权登记，聚客隆公司、供销储运总公司亦向本院申请撤回对上述银行的起诉，故聚客隆公司、供销储运总公司请求确认其对案涉房产享有的物权期待权优先于洛阳农村商业银行股份有限公司中州支行的抵押权，本院不再予以处理。关于逾期办证违约金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得商品房权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。聚客隆公司、供销储运总公司主张依据上述规定，由恒泰公司、聚元公司以91504296.48元为基数，按年利率7.35%从2017年8月14日起至实际办证之日止承担逾期办证违约金。一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。聚客隆公司、供销储运总公司取得案涉房屋并非基于与恒泰公司、聚元公司之间的商品房买卖合同关系，双方实际未签订商品房买卖合同，亦不成立商品房买卖合同关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；另一方面，案涉一系列协议中，各方均没有关于办理案涉房产不动产权证时限的约定，在此情况下，本案诉讼过程中聚客隆公司与恒泰公司、洛阳市美安物业管理有限公司达成的《解决聚客隆市场升级改造项目一期遗留问题的协议》中约定“确保在2020年12月31日前将恒天春天聚客隆商城25000平方米的不动产权证办理至聚客隆公司名下”应视为对办理不动产权证时限协商一致的结果，依据该协议的约定，尚未届至办理不动产权证的时限，不存在逾期办证的问题。依据上述约定，因案涉房产的相关证照现登记在恒泰公司名下，恒泰公司应协助聚客隆公司、供销储运总公司办理案涉房产的不动产权属证书，其应当在2020年12月31日前，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，故聚客隆公司、供销储运总公司的该诉讼主张，本院予以支持。关于本案保函担保费用的负担问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定，人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。聚客隆公司、供销储运总公司通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。因本案系恒泰公司、聚元公司在依据案涉协议将案涉房产交付聚客隆公司、供销储运总公司占有、使用后，未经恒泰公司、聚元公司同意在案涉房产设定抵押权负担引发的纠纷，聚客隆公司、供销储运总公司为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，应由恒泰公司、聚元公司负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳市恒泰房地产开发有限公司于2020年12月31日前将其名下位于河南省洛阳市老城区春都路与经八路交叉口西北角恒泰春天聚客隆商城负101、101、201、301共四套房产办理不动产权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案；二、驳回洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司的其他诉讼请求。本案受理费555191元，由洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司负担510000元，洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市聚元置业有限公司负担45191元。保全费5000元，保全担保费63000元，由洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市聚元置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年七月二十日书记员  王静楠