云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1218号原告：高洪文，男，1967年12月15日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。原告：张丽芬，女，1969年6月12日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。系原告高洪文之妻。二原告之共同委托代理人：夏晴昱，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：高洪光，男，1963年4月9日生，汉族，居民，住泸西县。被告：王莲芬，女，1965年3月16日生，汉族，居民，泸西县。系被告高洪光之妻。二被告之共同委托代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告高洪文、张丽芬诉被告高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告高洪文、张丽芬之共同委托代理人夏晴昱，被告高洪光、王莲芬之共同委托代理人刘树胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高洪文、张丽芬向本院提起诉讼，请求依法判决：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、依法判令被告支付自2018年9月24日至2019年3月23日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告高洪文与被告高洪光系兄弟关系，之前兄弟三人共同建盖了位于泸西县的高丰大厦。后经协商一致兄弟三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，被告提出为了方便出租，由被告统一承租整栋高丰大厦（除自住部分）后，再对外整体出租。随后被告自2017年3月开始拖欠租金，至今拖欠的租金原告多次向法院起诉要求解除合同并支付欠款，该案经两级法院审理终结后进入强制执行，被告至今仍然未付。截至原告起诉时，被告再次拖欠自2018年9月24日期至今的租金，再次构成违约。之前多次违约诉讼的强制执行也由于被告方转移财产、隐瞒资产情况而无法执行，其实际行动己经明确被告属于恶意违约。同时，被告延迟履行付款义务，经诉讼、执行仍不履行，已经以其行为明确表示不再履行合同主要义务，致使合同目的无法实现。双方就租金收取及房屋分配问题多次发生肢体冲突，被告方甚至组织社会闲散人员围攻打砸原告车辆。双方已经丧失了相互信任的合同基础，合同已无继续履行的必要和意义。在庭审时，原告对事实及理由部分作出补充，高洪文与高洪才租赁合同纠纷的案件除了高洪光向高洪文支付过200000元租金以外，其他都未支付，都已经进入法院执行阶段。被告高洪光、王莲芬辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.高丰大厦所有产权原本属于高洪光个人所有，因家庭原因，高洪光将部分房产登记在高洪文等人名下，但前提是在15年的期限内，高洪文及家人必须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用、收益，双方当事人之间的租赁合同附加了一定的条件，高洪光已经履行了将房屋登记在高洪文名下的义务，高洪文及家属也应当履行提供房产给高洪光使用、经营的义务。2.《高丰大厦出租合同》系双方当事人协商一致自愿签订，不存在显失公平等合同无效或应当被撤销的情形，依法应当认定该合同有效。高丰大厦从土地的取得至房屋的建盖、装修、产权证件办理的所有资金及税款缴纳均由高洪光全额出资，大厦的所有产权原本属于高洪光个人所有，只因考虑到高洪光、高洪文系同胞兄弟，出于弟兄感情，于是在办理不动产权证件时，高洪光提议将部分土地、房产登记在高洪文名下，但前提是在15年的期限内，高洪文及家人必须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用、收益，高洪光每年给高洪文家20万元的生活费，高洪文及其家人同意该提议后，才将房屋的部分产权登记在高洪文名下。双方协商一致后，为避免高洪光、高洪文的后代因房产发生纠纷，双方签订了《高丰大厦出租合同》。3.《高丰大厦出租合同》不应解除，应当依法继续履行。（1）根据《高丰大厦出租合同》第三条第2款“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担”及第8条“乙方在经营中甲方不能以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉乙方正常经营的情况，乙方有权追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算”的约定，高洪文、张丽芬将房屋出租给高洪光、王莲芬是一个附条件的合同，条件是高洪光、王莲芬承担建盖大厦的所有费用。目前，高洪光、王莲芬已经对房屋进行装修并承担了所有资金，履行了合同义务，因此，高洪文、张丽芬也应当继续承担提供房产的义务。（2）高丰大厦的房屋分别登记在高洪光、高洪才、高洪文三兄弟名下，但高洪光、王莲芬在对外转租房屋时，有的涉及到三人名下的房屋由一人承租，而且大厦楼层并没有明显隔界，电梯及通道均为公用，不便于分割，如果仅由高洪文、张丽芬直接与次承租人协商租房事宜，不具有可行性，而且将大大缩减该财产的应有价值。经审理，本院确认本案事实如下：原告高洪文与被告高洪光系亲兄弟，高洪才、高洪光、高洪文兄弟三人共同建盖位于泸西县的高丰大厦，三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，高洪光、王莲芬与高洪文、张丽芬签订《高丰大厦出租合同》，由其统一承租整栋高丰大厦（除自住部分），再对外整体出租，高洪光、王莲芬以每年20万的租金承租了高洪文、张丽芬所有部分的高丰大厦房屋，对外出租给包括第三人泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店在内的几家承租人开展经营活动。双方在合同中约定：高洪光以合同签订时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用，违约金为5万元。2014年至2016年的租金高洪光、王莲芬已给付。2017年的租金应于2017年2月22日前支付，但高洪光、王莲芬未按约支付租金。2017年9月28日，高洪文、张丽芬向本院起诉，请求法院：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、判令被告高洪光、王莲芬支付自2017年3月23日至2017年9月23日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、被告承担案件受理费。2017年11月23日，本院就高洪文、张丽芬与高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）云2527民初1676号民事判决，判决：一、由被告高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2017年房屋租金人民币20万元,违约金人民币5万元，合计人民币25万元；二、驳回原告高洪文、张丽芬其他诉讼请求。原告高洪文、张丽芬不服该判决，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉。2018年4月1日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终93号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，高洪光、王连芬于2018年5月23日向高洪文、张丽芬支付房屋租金20万元，剩余5万元尚未支付。2018年5月3日，高洪文、张丽芬再次向本院起诉，请求法院：一、依法解除《高丰大厦出租合同》；二、判令被告高洪光、王莲芬支付自2018年3月24日至2018年9月24日期间的房屋租金人民币10万元，违约金人民币5万元。两项共计人民币15万元；三、被告承担案件受理费。2018年7月24日，本院就高洪文、张丽芬与高洪光、王莲芬、第三人泸西皇朝大酒店、泸西微微新娘婚纱摄影店房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）云2527民初1018号民事判决，判决：一、继续履行原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由被告高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2018年3月24日至2018年9月23日房屋租金人民币10万元,违约金人民币5万元，合计人民币15万元。原告高洪文、张丽芬不服该判决，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉。2018年12月24日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终1641号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年9月24日至2019年3月22日的租金应于2019年2月22日前支付，但高洪光、王连芬至今未支付，高洪文、张丽芬多次催要未果，故诉至法院。本院认为，原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬签订的《高丰大厦出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延改选其他为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方当事人签订的《高丰大厦出租合同》约定“乙方经签定时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用”，根据这一约定，被告应于2019年2月22日支付2018年度的租金，被告未按期限约定支付租金，存在违约事实，依法应当承担违约责任。双方合同约定租赁期限为15年，合同中并没有约定合同的解除条件。从合同中约定“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方（高洪光、王莲芬）承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供陆年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起”、“乙方在经营中甲方不得以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权向甲方追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算，甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失”的内容看，本案中的租赁关系还涉及担保关系及建盖大厦的出资权利义务因素。双方在合同中约定，高洪光一方承租房屋后可以转租、分租，高洪光一方承租房屋后是整体经营使用，对外出租的次承租人泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店又投资对该房屋进行装修经营，且按约定支付了房屋租金，如解除合同将会对次承租人造成重大损失。庭审中，被告表示同意也有能力支付租金，双方签订的租赁合同的目的并非不能实现。综上，从维护合同的稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，原、被告签订的《高丰大厦出租合同》不宜解除，应当继续履行。被告高洪光、王莲芬应按合同约定交付2018年9月24日至2019年3月22日的租金10万元，双方当事人签订的《高丰大厦出租合同》约定“付款方式：按年支付（现金或转账）。违约金伍万元整”，根据这一约定，被告未按期限约定支付租金，存在违约事实，依法应当承担违约责任给付违约金5万元，但本院（2018）云2527民初1018号民事判决及云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民终1641号二审终审民事判决书已经支持2018年违约金，故原告高洪文、张丽芬要求被告高洪光、王连芬支付违约金5万元的诉讼请求判决本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、继续履行原告高洪文、张丽芬与被告高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由被告高洪光、王莲芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告高洪文、张丽芬2018年9月24日至2019年3月22日期间的房屋租金人民币10万元；三、驳回原告高洪文、张丽芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告高洪光、王莲芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马颜媛二〇一九年六月四日书记员  张江红