湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3025号原告（反诉被告）：张红梅，女，1982年3月20日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：何丽，湖北恒康律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北金驰物业有限公司，住所地武汉市汉阳区。法定代表人：陈艳芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：江琼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴启银，男，该公司员工。原告张红梅与被告湖北金驰物业有限公司（以下简称金驰物业）物业使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序于同年6月17日公开开庭进行了审理，同年8月20日因案情复杂转为普通程序，同年8月22日，金驰物业提起反诉。本案依法由审判员叶凌芳担任审判长，与人民陪审员张军、陈菊芳组成合议庭，于同年9月20日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张红梅及其委托诉讼代理人何丽、被告（反诉原告）金驰物业的委托诉讼代理人江琼、吴启银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红梅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方于2012年12月30日签订的《海天欢乐购物业使用权转让合同》；2.判令被告立即返还原告购房款人民币548,910元；3.判令被告按年租金38,423元的标准向原告支付2016年12月31日起至实际支付之日止的租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月30日，张红梅和金驰物业签订《海天欢乐购物业使用权转让合同》一份，约定原告购买被告开发的“海天欢乐购”项目地下一层的H区25号商铺使用权；该商铺建筑面积10.04平方米；总价为548,910元。同日，原、被告另签订《海天欢乐购物业委托管理经营合同》一份，约定原告将上述商铺委托被告经营管理，被告承诺每年向原告返租不低于7%。现委托管理经营期届满，原告到汉阳区房管局查询购买的H区25号商铺实际建筑面积时获悉，该商铺实测面积为12.39平方米，超过约定面积的23%，违反相关法律规定和合同约定，被告的行为已构成违约，原告依法享有解除合同的权利。金驰物业辩称，一、原、被告签订的《海天欢乐购物业使用权转让合同》及《海天欢乐购物业委托管理经营合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、原告主张购房款为548,910元无事实依据，其要求被告按年租金38,423元的标准支付2016年12月31日起至实际支付之日止的租金亦无合同及法律依据。三、《海天欢乐购物业使用权转让合同》的性质为预约合同，并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；即使原告享有合同解除权，也已超过除斥期间。四、《海天欢乐购物业使用权转让合同》对面积误差处理有明确约定，应当按照约定执行。五、原告违反《海天欢乐购物业使用权转让合同》第八条约定未向被告交纳购房款差额等相关费用，且双方对商铺面积差存在争议，故被告行使抵消权，未向原告支付返租收益。综上，双方签订的合同合法有效，无法定及约定解除情形，双方应以诚实信用为原则履行合同义务，请求驳回原告的全部诉讼请求。金驰物业向本院提出反诉请求:1.判令反诉被告继续履行双方签订的《物业使用权转让合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年5月1日起至2019年8月30日的物业管理费人民币1734.6元（12.39平方米×35元/平方米/月）；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告于2012年12月30日签订《物业使用权转让合同》及《物业委托管理经营合同》，约定张红梅购买金驰物业位于海天欢乐购负一层H-25号商铺的使用权，并将该商铺于2013年12月31日至2018年12月31日期间委托给金驰物业管理经营，金驰物业在2017、2018年向张红梅支付返租费用共76846元。2015年8月金驰物业取得预售许可后根据《物业使用权转让合同》第八条第2款约定向包括张红梅在内的各业主电话、短信通知补交面积差产生的费用及办理产权登记相关手续，张红梅没来办理相关手续。因双方对房屋面积补差、返租费用有沟通，张红梅向金驰物业提交身份证复印件，由金驰物业统一在汉口银行办理银行卡用于支付返租收益，银行卡办理后张红梅未领取。2017年3月金驰物业通过EMS邮件向包括张红梅在内的未办手续业主寄送《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》。至2017年底，已有95%以上业主办理手续签订了房屋买卖合同，而张红梅未来办理相关手续。因张红梅未补交面积差费用30919.23元，金驰物业行使抵消权，未向其支付2017、2018年的返租收益。2018年12月31日委托管理经营期限届满后，金驰物业于2019年4月向张红梅寄送《领取商铺钥匙通知函》要求其接收商铺，张红梅拒收邮件，亦未来办理领取手续。2019年1月1日起张红梅对商铺享有使用权，应向金驰物业交纳相应物业管理费，但其并未交纳。综上，张红梅既不按照《物业使用权转让合同》约定办理房屋面积补差和产权登记手续，还在委托管理经营期满后拒绝收铺且拒不交纳物业管理费，金驰物业为维护自身合法权益故提起反诉。张红梅对金驰物业的反诉辩称，一、《物业使用权转让合同》签订时没有预售许可证，不具备商品房转让的条件，该合同应属于预约合同。由于商铺实际建筑面积为12.39平方米，超过了合同约定的23%，且张红梅未收到金驰物业关于房屋面积相关通知，其有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条行使合同解除权。另根据《物业使用权转让合同》第八条第二款，双方是否签订商品房买卖合同应双方自愿，张红梅不愿将使用权转让合同转变为商品房买卖合同不违反法律规定。二、金驰物业是房地产开发公司，工商营业范围不包含物业管理，其也未与张红梅签订物业管理合同，无权收取物业管理费。三、张红梅未与金驰物业就面积进行协商及委托其办理返租银行卡，事后也未收到其领取银行卡的通知，身份证复印件是2012年12月30日签订合同时提供用于购买物业使用权及委托经营管理使用的，且张红梅已在委托管理经营合同中提供了收取返租费用的银行账号无另行开户办卡必要。四、2019年4月张红梅查询得知房屋登记面积与合同约定面积不符后向法院起诉要求解除合同，故没有签收金驰物业信件及收铺的必要。本院经审理认定事实如下：2012年12月30日，金驰物业（甲方）和张红梅（乙方）签订《海天欢乐购物业使用权转让合同》（以下简称《物业使用权转让合同》），约定金驰物业将“海天欢乐购”项目地下一层H区25号（以下简称“该物业”）使用权转让给张红梅；该物业建筑面积10.04平方米，套内建筑面积4.95平方米，套内建筑面积最终数据以武汉市具有相应测绘资质的单位测定的为准，且合同履行以套内建筑面积为准，该物业实际套内建筑面积大于本合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的物业使用权转让价款由张红梅按照约定的价格补足；该物业使用权转让价款按建筑面积计算单价为人民币每平方米43,191.33元，按套内建筑面积计算单价则为人民币每平方米87,604.24元，总价款为人民币433,641元；金驰物业在2013年12月31日之前将该物业交付于张红梅；张红梅遵守金驰物业（或金驰物业指定的商业运营管理公司）对“海天欢乐购”项目地下一层的统一管理经营规定，并应在签订本合同的同时签订《海天欢乐购物业委托管理经营合同》；张红梅受让该物业使用权后，如国家相关法律法规允许在一定条件下为该物业办理产权登记、颁发所有权证书的，张红梅应与金驰物业重新签订该物业的买卖合同，张红梅原已支付的使用权转让价款全部转为购房款，并且张红梅还需依据该物业的所有权证书载明的建筑面积以人民币3,000元/平方米的标准向金驰物业补缴购房差额；张红梅补缴购房款后金驰物业应积极为张红梅办理房屋所有权登记手续，双方依据相关法律法规各自承担因此所产生的相关办证的税费；自该物业的买卖合同生效时，本合同终止；若《海天欢乐购物业委托管理经营合同》约定的委托管理经营期限届满后六个月内，该物业由于非张红梅原因仍无法办理产权证书的，张红梅有权解除本合同并将该物业返还给金驰物业，金驰物业则应将依据本合同实际收取的该物业使用权转让价款退还给张红梅，并且还应按实际收取的该物业使用权价款的21%给付张红梅补偿金等条款。同日，张红梅（甲方）和金驰物业（乙方）另签订《海天欢乐购物业委托管理经营合同》（以下简称《委托管理经营合同》），约定张红梅自愿委托金驰物业管理、经营（含代为出租或许可第三人有偿使用）该物业；委托管理经营期限为五年，该期限的起算日期为2013年12月31日；双方本着共同培育市场、不断提升市场价值的原则，一致同意委托管理经营期内的前三年，张红梅不向金驰物业收取该物业收益（即免费交给金驰物业管理经营），该物业实际产生的第三人支付的租金或有偿使用费等归金驰物业所有；委托管理经营期内，该物业第四年和第五年的收益，金驰物业应在每季度的第一个月的15号之前，按每年38,423元的标准，将上一季度的该物业收益支付给张红梅；委托管理经营期内，该物业的物业服务费不由张红梅承担；委托管理经营期满后，张红梅愿继续委托金驰物业管理经营该物业的，双方另行协商并重新签订物业委托管理经营合同，张红梅不愿继续委托金驰物业管理经营该物业的，应在本合同约定的委托管理经营期满前3个月书面通知金驰物业，并应另行签订相关物业管理合同等条款。2013年3月13日，金驰物业向张红梅出具《销售不动产统一网络发票》一份，该发票载明：位于“海天欢乐购”负****商铺建筑面积为10.04平方米，单价为每平方米43,191.33元，总价为433,641元，款项性质为预收购房款。2015年8月14日，金驰物业取得涉案商铺的武汉市房屋初始登记证明及武汉市房产权证附图，载明涉案商铺建筑面积12.39平方米，套内建筑面积5.97平方米。2015年8月24日，武汉市住房保障和房屋管理局向金驰物业颁发武汉市商品房预售许可证（证书编号：武房开预售[2015]433号），金驰物业取得位于汉阳区汉阳大道582号新建“数码港”及汽车用品市场项目（即“海天欢乐购”项目）的预售许可。后金驰物业电话、短信通知各业主前来办理房屋面积补价、返租及产权登记手续，至2017年3月前已有超过50%的业主办理了相关手续，张红梅未前往办理。2017年3月，金驰物业向其他尚未办理相关手续的业主邮寄了《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》，通知业主在收到通知后60日内到金驰物业处核实商铺建筑面积，并与金驰物业签订购买该商铺产权的《商品房买卖合同》及补缴有关费用等。其中，金驰物业按照《物业使用权转让合同》中载明的张红梅的通讯地址（蔡甸区xxxx）及联系电话（189××******）向张红梅邮寄了上述通知，该邮件返单显示同年3月17日“快递柜”签收。大部分业主收到通知后办理了相关手续，张红梅仍未前往补缴相关费用及签订《商品房买卖合同》，后金驰物业亦未向张红梅支付2017年和2018年的物业收益即返租。2019年4月，武汉海天广场物业管理有限公司（以下简称海天广场物业）按照前述《物业使用权转让合同》中载明的张红梅的通讯地址及联系电话向张红梅寄送《领取商铺钥匙通知函》，通知张红梅领取商铺钥匙收铺。张红梅因与金驰物业就涉案商铺面积差问题发生争议协商未果，故拒收上述邮件，亦未领取商铺钥匙。庭审中，就涉案商铺超过合同约定的套内建筑面积的物业使用权转让面积差价，金驰物业表示只向张红梅收取其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分，多余部分不收取。另查明，海天广场物业是金驰物业的全资子公司，具有独立法人资格。海天广场物业的经营范围包括物业管理、停车场管理；图文设计；房地产经纪服务；房地产信息咨询服务；企业营销策划（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）。2018年12月5日，金驰物业与海天广场物业共同发布《关于二〇一九年一月一日物业费收取标准的通知》，载明海天欢乐购商场物业管理费收取标准“自2019年1月1日起暂按成本价35元/月/建筑平方米执行”。2019年3月1日，金驰物业与海天广场物业共同发布《运营管理规定》，载明海天广场所有商铺经营户都应按时缴纳租金及物业管理费，未办理收铺手续的负一楼商铺业主的物业管理费由金驰物业收取。案经调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点为：张红梅能否以涉案商铺实测面积超过约定面积3%为由解除《物业使用权转让合同》；张红梅要求金驰物业按年租金38,423元的标准支付2016年12月31日起至实际支付之日止的租金、金驰物业要求张红梅支付自2019年5月1日起至8月30日的物业管理费有无事实及法律依据。一、关于张红梅能否以涉案商铺实测面积超过约定面积3%为由解除《物业使用权转让合同》的问题。张红梅与金驰物业签订的《物业使用权转让合同》为商品房买卖合同的预约合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行约定的合同义务。根据《物业使用权转让合同》第八条第2款的约定，在涉案商铺办理产权登记、颁发所有权证书条件成就时，张红梅应补缴购房款差额并与金驰物业重新签订该商铺的买卖合同；若委托管理经营期限届满后六个月内，该商铺由于非张红梅原因仍无法办理产权证书的，张红梅有权解除合同。由于金驰物业已于2015年取得商品房预售许可，张红梅无权依据该约定行使合同解除权。另一方面，即便张红梅认为其因涉案商铺实测面积超过约定面积3%而享有合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《物业使用权转让合同》中载明的张红梅的通讯地址及联系电话系张红梅本人提供且其至今仍在使用该电话号码，金驰物业按上述地址和电话于2017年3月向张红梅邮寄《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》后，邮件返单显示同年3月17日“快递柜”签收。另金驰物业在取得商品房预售许可后电话、短信通知各业主前来办理房屋面积补价、返租及产权登记手续，至2017年3月前已有超过50%的业主办理了相关手续；2017年3月，金驰物业亦向其余未办理面积补价、返租及产权登记手续业主邮寄了《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》，后大部分业主办理了相关手续；且金驰物业未依约在每季度的第一个月的15号之前向张红梅支付2016年12月31日至2018年12月31日两年返租收益，张红梅两年内无故仍不与金驰物业交涉不符合常理。综上，本院认定张红梅至迟已于2017年3月知悉商铺实际建筑面积为12.39平方米，但张红梅直至2019年4月才诉至本院要求解除合同，解除权已因超过一年的除斥期间而消灭。故本院对张红梅要求解除合同的诉请不予支持。二、关于张红梅要求金驰物业按年租金38,423元的标准支付2016年12月31日起至实际支付之日止的租金有无依据的问题。根据双方在《委托管理经营合同》第三条中约定，2016年12月31日至2018年12月31日两年的物业收益，金驰物业应在每季度的第一个月的15号之前，按每年38,423元的标准，将上一季度的该物业收益支付给张红梅。故金驰物业应向张红梅支付上述物业收益（即返租）共计76,846元。另根据《物业使用权转让合同》第四条第1款及第八条第2款的约定，张红梅应按照合同约定的套内建筑面积单价补足面积误差比在3%（含3%）以内部分的物业使用权转让价款13009.23元（87604.24×0.1485），及依据实际套内建筑面积以3,000元/平方米的标准向金驰物业补缴购房款差额17,910元（3000×5.97），前述共计30,919.23元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。张红梅与金驰物业互负到期债务均为金钱给付之债，现金驰物业提出双方互负债务进行抵消，依法应予支持，但抵消额限于30,919.23元，抵消范围外的返租收益45,926.77元（76846-30919.23）金驰物业应依约支付。三、关于金驰物业要求张红梅支付自2019年5月1日起至2019年8月30日的物业管理费有无依据的问题。首先，金驰物业与张红梅并未签订物业管理合同，金驰物业要求张红梅支付物业管理费无合同依据。其次，《关于二〇一九年一月一日物业费收取标准的通知》及《运营管理规定》等现有证据不能证明系金驰物业向张红梅提供了物业服务，即便是，张红梅在与金驰物业就面积差问题协商未果后拒绝补缴相关费用办理产权登记，亦拒绝收铺，并于2019年4月26日向本院提起诉讼要求解除合同，金驰物业系明知自己无提供物业服务的义务仍违反张红梅可推知意思提供物业服务，故其要求张红梅支付自2019年5月1日起至2019年8月30日的物业管理费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、湖北金驰物业有限公司与张红梅继续履行双方于2012年12月30日签订的《海天欢乐购物业使用权转让合同》；二、湖北金驰物业有限公司于本判决生效之日起十日内向张红梅支付返租收益45,926.77元；三、驳回张红梅的其他诉讼请求；四、驳回湖北金驰物业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,289元（张红梅已预交），由张红梅负担8,512元，湖北金驰物业有限公司负担777元；反诉案件受理费4,600元（湖北金驰物业有限公司已预交），由张红梅负担4,000元，由湖北金驰物业有限公司负担600元。张红梅于本判决生效之日起十日内向湖北金驰物业有限公司支付上述案件受理费3,223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  叶凌芳人民陪审员  陈菊芳人民陪审员  张 军二〇一九年十一月十二日法官助理黄秀莲书记员吴帆