四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初2752号 原告（反诉被告）：何帅，男，1996年5月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雷冬梅，女，1975年8月14日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。 被告：南充十月商贸有限公司，住所地：阆中市阆水西路玉台仙都大门左侧。统一社会信用代码：91511381MA63Q4468U。 法定代表人：邢永成，该公司执行董事兼总经理。 第三人：何政宏，男，1970年3月24日出生，汉族，住四川省阆中市。 第三人：邢永成，男，1966年2月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。 原告(反诉被告)何帅与被告（反诉原告）雷冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，本院依职权追加了何政宏为第三人，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过中，经本诉原告何帅申请，本院依法追加邢永成为本案第三人、追加南充十月商贸有限公司（以下简称“十月商贸公司”）为本案被告。本诉被告雷冬梅在审理过程中提出反诉，因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理。案件审理期间中止诉讼一次。原告（反诉被告）何帅之委托诉讼代理人谢恩、被告（反诉原告）雷冬梅及其委托诉讼代理人贺克崎、被告十月商贸公司之法定代表人邢永成、第三人何政宏、第三人邢永成及其委托诉讼代理人葛黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何帅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月30日签订的《房屋出租合同》，并判令被告承担违约责任即被告雷冬梅向原告何帅支付违约金13,000元；2.判令被告雷冬梅、南充十月商贸有限公司腾退房屋向原告交还，被告雷冬梅向原告支付房屋租金至实际交还之日止；3.本诉诉讼费由被告承担。事实和理由：原告何帅与第三人何政宏系父子关系。何帅享有“天汉明珠”小区12幢第二层7单元7-2-3号房屋所有权。2017年7月30日，何政宏与雷冬梅签订《房屋出租合同》，将房屋出租给雷冬梅使用。合同签订后，何帅父亲何政宏将房屋交付给雷冬梅使用，雷冬梅支付了2017年7月31日至2018年7月30日的租金63,000元。但一年租期满后，被告雷冬梅未按合同约定交付2018年7月31日至2019年7月30日的房屋租金65,000元。经何帅父亲何政宏多方催促，遭雷冬梅拒绝。雷冬梅至今占有使用该房屋，却未支付分文租金。雷冬梅不支付租金的行为已构成根本违约，致使合同无法继续履行。何帅遂提起诉讼。 被告（反诉原告）雷冬梅辩称：雷冬梅根本不认识何帅，与其无任何交往；雷冬梅也从未与何帅签订任何形式的合同。请求驳回何帅的诉讼请求。2017年7月30日，雷冬梅与第三人何政宏签订了《房屋出租合同》，雷冬梅缴纳了租金，也实际占有房屋，但第三人何政宏又将该房出租给了第三人邢永成，并将该房的房产证交给了邢永成办理了十月商贸公司的营业执照，何帅首先违约。之后，雷冬梅通过短信、电话联系何政宏，其不予回复；2018年4月，邢永成又将该房屋出租给了案外人黎晓容；后来该房又租给了阆中市海天农业科技开发有限公司（以下简称“海天公司”），雷冬梅多次与第三人何政宏协商终止合同退房，但反诉原告为了达到一房多租赚钱的目的，始终不答应。综上，反诉原告先违约，双方所签订的合同无效，提出反诉请求：1.判令反诉原告雷冬梅与第三人何政宏在2017年7月30日签订的《房屋出租合同》无效；2.反诉被告何帅因合同无效退还反诉原告雷冬梅交纳的房屋租金及押金66,000元，赔偿反诉原告损失违约金13,000元、（2019）川1381民初3203号诉讼费718元、（2019）川13民终3574号诉讼费1,436元；律师代理费20,000元，并承担本案反诉费。 被告十月商贸公司辩称：2017年，雷冬梅、何小娟喊十月商贸公司的法定代表人邢永成一起做生意才成立的十月商贸公司，被告十月商贸公司不知道房子租赁的情况，雷冬梅们说成立的公司以后有授权牌，很值钱，当时邢永成出资最多，雷冬梅说用他们的房子，经营不到一年，雷冬梅就将门锁了。 反诉被告何帅对反诉原告雷冬梅的反诉辩称：本案诉争事实从（2018）川1381民初5226号民事判决书以及上诉后的民事裁定和雷冬梅诉何政宏一审、二审、再审的法律文书来看，雷冬梅租赁并使用出租房屋的事实已经查明，反诉原告何帅作为案涉房屋实际所有人，同时也在授权第三人何政宏对外出租房屋的情况下，要求雷冬梅腾退房屋，符合事实及法律规定，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 第三人何政宏述称：不认可被告雷冬梅辩称的内容。 第三人邢永成述称：邢永成不是本案适格主体；案件处理结果与邢永成没有关系；邢永成没有与原告何帅或何政宏签订任何房屋租赁协议；邢永成不是租赁合同相对人，没有义务协助腾退房屋；十月商贸公司是雷冬梅喊邢永成去做的，一起经营了两个月，何政宏就催房租，最后雷冬梅就把门锁了，没法做任何事。 本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，何政宏、雷冬梅签订《房屋租赁合同》，约定：一、何政宏同意将私有营业用房出租给雷冬梅使用，该房屋位于阆水西路玉台仙都大门左侧，共三层，合计面积约200余平方米。二、该房屋租赁期为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。在此期间，双方均不得终止合同。三、该房屋租金经双方商定，确定为：第一年陆万叁千元，第二及第三年陆万伍千元。第四及第五年根据租房市场行情确定，但不能低于陆万伍千元，租金为按年按时一次性交纳，租期内，确定以每年的7月31日为租金交纳日。……五、在承租期间，雷冬梅不得私自转租或转借他人，如确需转让，必须征得何政宏同意并协商一致。……十、上述条款，双方均保证共同遵守。如有一方违反本合同约定，违约方须向对方支付当年房租总额的20%作违约金。合同签订后，雷冬梅仅如约支付第一年租金63,000元，并交纳房屋押金3,000元。雷冬梅租赁房屋后与邢永成等人经营茅台醇酒系列，期间，雷冬梅将房屋钥匙交给了第三人邢永成。雷冬梅电话、短信通知何政宏过来处理房子事情，要求变更承租人，何政宏没有理会。 审理中，雷冬梅提供租赁房屋外墙照片复印件，显示有“阆中十月商贸有限公司”、“阆中市海天农业科技开发有限公司”的吊牌，并提供邢永成、黎晓蓉签订的租期为2018年4月10日至2019年4月10日的《房屋租赁合同》复印件、何政宏与邢永成于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》复印件。何政宏对该合同中其签名不予认可。第三人邢永成陈述雷冬梅在与何政宏签订《房屋出租合同》后，邀请其共同经营茅台醇酒系列，当时因为设立十月商贸公司需要住所地，正好雷冬梅租的有房屋，所以雷冬梅起草了该合同，其签的他自己的名字，该合同当时系用来办理十月商贸公司的营业执照、税务登记等，其没有和何政宏签订过合同。邢永成还称成立十月商贸公司后，当时酒生意不好，为了减轻经济压力，就腾了一间办公室租给了海天公司，并挂了吊牌；后来与黎晓蓉签订的《房屋租赁合同》是黎晓蓉与其和雷冬梅、冯素芬一起开茶楼。现在海天公司已经搬走、茶楼也没有开了。对此，雷冬梅否认邢永成与何政宏之间的《房屋出租合同》系其起草的，其陈述仅和邢永成在2017年8月-11月合伙经营茅台醇酒系列，其没有加入十月商贸公司，也没有和邢永成等人开茶楼。2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房租的事宜，何政宏不同意，雷冬梅即要求退租。 同时查明，该案涉房屋登记的所有权人为原告何帅，何政宏系何帅父亲。何政宏曾起诉雷冬梅要求支付租金以及违约金，雷冬梅提起反诉称何政宏违约将房屋出租给他人，要求解除合同并要求何政宏承担违约金。本院作出（2018）川1381民初5226号民事判决书，支持何政宏的诉讼请求，驳回了雷冬梅的反诉请求。后雷冬梅上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终977号民事裁定书，其中查明认定“雷冬梅在庭审中陈述在与何政宏签订《房屋出租合同》时何政宏说了房子是他儿子的，何政宏也承认在签订合同时给雷冬梅说了房子是儿子（何帅）的。”该裁定认为何政宏不是适格原告，何帅才是适格原告，裁定撤销（2018）川1381民初5226号民事判决书；驳回何政宏的起诉；驳回雷冬梅的反诉。之后，雷冬梅又向本院起诉何政宏、邢永成、第三人何帅，要求解除其与何政宏签订的《房屋出租合同》，并要求何政宏承担违约金12,600元；要求被告何政宏退还所交房租52,500元以保证金3,000元。该案中，何帅述称何政宏系受其委托对外出租房屋，其与何政宏履行了房屋交付义务及其他的房屋租赁合同义务。何政宏陈述与雷冬梅签合同时何帅没有在场，第二天向雷冬梅交付房屋时其与何帅都在场，其当时说了房子是其儿子何帅的，出租收益是其在打理。本院审理后作出（2019）川1381民初3203号民事判决书，认为何政宏并非该案适格被告，其不应承担民事责任，遂判决驳回了雷冬梅的诉讼请求。雷冬梅上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终3574号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后雷冬梅又向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院作出（2019）川民申7208号民事裁定书，认为（2019）川13民终977号民事裁定书，认定案涉房屋系何帅所有，足以证明何政宏不符合表见代理的条件，对于雷冬梅起诉何政宏的案件，二审判决驳回诉讼请求并无不当，何帅起诉雷冬梅的案件即本案正在诉讼中，雷冬梅应通过该诉进行抗辩。遂驳回了雷冬梅的再审申请。 另庭审中。雷冬梅陈述在（2018）川1381民初5226号案件受理几个月后，其将该租赁房屋锁了。何政宏陈述2019年4月7日，被告雷冬梅找到他，欲将钥匙交还给他，但由于被告雷冬梅不愿意付拖欠的租金违约金，第三人何政宏未收取钥匙。2020年3月20日，原告何帅的委托诉讼代理人谢恩、何政宏、雷冬梅、邢永成及其委托诉讼代理人葛黎到场，对案涉房屋进行了腾退向本诉原告何帅进行了交还。 认定上述事实，有《房屋租赁合同》、银行卡交易明细清单、营业执照、照片复印件、（2018）川1381民初5226号民事判决书、（2019）川13民终977号民事裁定书、（2019）川1381民初3203号民事判决书、（2019）川13民终3574号民事判决书、（2019）川民申7208号民事裁定书、交房清单、庭审笔录以及当事人当庭陈述等为据。 本院认为：何政宏、雷冬梅于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，从（2019）川13民终977号民事裁定书认定的内容看，何政宏、雷冬梅均认可在签订《房屋租赁合同》时，何政宏说了房子是何帅的。在之后雷冬梅起诉何政宏、邢永成、第三人何帅的案件中以及本案件中何帅均称其父亲何政宏系受其委托对外出租房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受委托人和第三人的除外。”本案租赁合同发生纠纷时，何政宏已向雷冬梅披露了房屋所有权人是何帅，在后来的诉讼中，何帅也明确表示第三人何政宏对外出租房屋系其授权，应视为何帅对何政宏与雷冬梅签订的《房屋租赁合同》的认可。在本案中无确切证据证明租赁合同只约束何政宏和雷冬梅，故何政宏与雷冬梅签订的《房屋租赁合同》对何帅和雷冬梅具有法律约束力，何帅应系合同相对人，该合同内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。故对雷冬梅主张合同无效的请求，本院不予支持。雷冬梅提供显示有何政宏与邢永成于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》，证明何政宏将房屋出租给雷冬梅后又出租给邢永成。何政宏不认可该合同中的签名，邢永成也陈述其未与何政宏签订过该合同，该合同系用来办理营业执照、税务登记使用。故何政宏并未与邢永成另行签订房屋租赁合同。该合同显示的签订时间为2017年7月30日，雷冬梅与何政宏签订的合同时间也是2017年7月30日，而此时，雷冬梅应和邢永成在筹备合伙经营茅台醇酒系列，邢永成之后取得该案涉房屋的钥匙是通过雷冬梅向其交付的，可以证明，雷冬梅与何政宏签订《房屋租赁合同》后，系该租赁房屋的实际占有和使用人，对房屋有实际控制权，其将钥匙交给第三人邢永成，系其对租赁物占有使用权利的一种处分行为，产生的法律后果应由其承担。雷冬梅提供的租赁房屋外墙照片复印件，显示有“阆中十月商贸有限公司”、“阆中市海天农业科技开发有限公司”的吊牌以及邢永成、黎晓蓉签订的租期为2018年4月10日至2019年4月10日的《房屋租赁合同》复印件。根据查明的事实，并非何政宏或何帅将租赁物转租给他人或何帅和何政宏实施的。另2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房租的事宜，也表明雷冬梅实际占有使用了租赁房屋并欠付租金的情况。故雷冬梅所称何政宏一房两租的事实不能成立。按何政宏庭审中陈述，2019年4月7日，被告雷冬梅找到第三人何政宏，欲交还钥匙，由于被告雷冬梅不愿意付拖欠的租金违约金，第三人何政宏未收取钥匙。此时，何政宏、雷冬梅已为房屋租赁的事宜发生纠纷，并产生了诉讼，在当月的25日，何帅以其自己为原告提起了本案诉讼，要求解除合同。虽然此时双方未对租金等事项协商一致，但被告雷冬梅有意交还钥匙，而此时双方都应无继续履行合同的意愿，故合同双方均有义务减少损失，防止损失的扩大。鉴于此，本院酌定2019年4月7日之后的租金损失由何帅和雷冬梅分摊，各自承担一半损失。2020年3月20日被告雷冬梅、邢永成、十月商贸公司对案涉房屋进行了腾退向原告进行了交付，故租金应计算至该日。即雷冬梅应承担2018年8月1日至2019年4月7日的租金以及2019年4月8日至2020年3月20日租金的50%，按照合同约定的租金，计算应为44,597元+30,965元=75,562元。雷冬梅交纳的押金3,000元,应予以抵扣。对何帅主张的违约金13,000元，根据合同关于违约金的约定，本院予以支持。因双方均无继续履行租赁合同的意愿，2020年3月20日雷冬梅、十月商贸公司已腾退了房屋，并向何帅交还了房屋，故本院确认何帅与雷冬梅之间的房屋租赁合同关系已于该日解除，对何帅腾退房屋并交还租赁房屋的请求，本院不再处理。综上，对雷冬梅以合同无效为由，要求何帅退还租金及押金的诉讼请求，不予支持。对雷冬梅认为何帅和何政宏违约，要求支付违约金13,000元的请求，亦不予支持。雷冬梅要求何帅承担（2019）川1381民初3203号诉讼费718元、（2019）川13民终3574号诉讼费1,436元、律师代理费20,000元的请求，因该两案诉讼费的分担，已经二审生效裁判文书确定由雷冬梅负担，故对其请求，本院不予支持；对其主张的律师代理费20,000元，于法无据，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何帅与被告（反诉原告）雷冬梅之间的《房屋出租合同》已于2020年3月20日解除； 二、被告（反诉原告）雷冬梅支付给原告（反诉被告）何帅房屋租金72,562元； 三、被告（反诉原告）雷冬梅支付给原告（反诉被告）何帅违约金13,000元； 四、驳回原告（反诉被告）何帅的其它诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）雷冬梅的诉讼请求。 以上金钱给付义务限本判决产生法律效力之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,690元，原告（本诉被告）负担1,057元，被告（反诉原告）雷冬梅负担1,633元；反诉案件受理费2,275元，由被告（反诉原告）雷冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 胡 波 审判员 伏 瑚 审判员 赵卿宇 二〇二〇年五月十二日 书记员 高梅婷