山西省临猗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0821民初1850号 原告：赵某，男，1963年7月18日出生，汉族，农民，住临猗县。 委托诉讼代理人：郝琳，山西古郇律师事务所律师。 被告：杨某某，男，1958年10月16日出生，汉族，农民，住临猗县。 被告：李某某，女，1958年1月15日出生，汉族，农民，住临猗县，系被告杨某某之妻。 被告：卫某某，男，1979年11月18日生，汉族，农民，住临猗县。 原告赵某与被告杨某某、李某某、卫某某确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郝琳、被告卫某某到庭参加了诉讼，被告杨某某、李某某经本院公告送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告杨某某、李某某签订的房屋转租协议有效；2.请求依法判令被告卫某某立即腾出位于临猗县临晋镇峨嵋路西街房屋两间（上下两层各一间）和原生产门市部二层房屋（约30平米）；3.请求依法判令被告卫某某给付原告从其占房之日到腾离房屋之日的房租（房租每年按15000元计算）；4.本案诉讼费用及其他实支费用由三被告承担。事实和理由：被告杨某某、李某某系夫妻，因杨某某、李某某作为债务人对原告的债权逾期未归还，故双方于2015年9月25日达成房屋转租协议，协议约定，杨某某、李某某将位于临猗县临晋镇峨嵋路西街房屋一间（两层）和原生产门市部二层房（约30平米)一并出租给原告，租赁期限为2015年9月1日-2054年12月30日，租金171600元，租金用欠原告的债务抵顶”。协议签订后，原告要求杨某某、李某某交房，二人称其亲家王某某现正使用该房，因是亲家关系，不好意思让其搬走，二人提出再让其亲家使用两年，这两年的费用由他二人承担，就权当是他二人又从原告手将该房屋返租，并将房屋两年的租金（2015年9月1日至2017年9月1日）共3万元整给付原告。2018年原告得知该房屋由被告卫某某占有使用，原告要求被告腾房遭拒。原告认为被告杨某某、李某某将该房出租给原告，原告对该房拥有合法的使用权，而被告卫某某占有该房屋无任何依据，被告卫某某的行为严重侵害了原告的合法权益。 卫某某辩称：1.2015年李某某与王某某签订转租合同，将位于临晋镇供销社临街门面房转租给王某某，后王某某将该房屋转租给我，双方签订租房合同，我向王某某交付房租30000元，租赁期限为2018年4月1日至2020年4月1日。2.李某某与临晋镇供销社的租赁合同约定，转租必须加盖供销社公章；2019年4月11日因李某某未交纳租金，临晋镇供销社将该房屋收回，并于2019年4月16日租赁给王保传，后王保传将房屋交给我使用。3.我没有占有使用位于原生产门市部二层房屋。综上，应驳回原告的诉讼请求。 杨某某、李某某未进行答辩。 为证实自己的主张，原告赵某向本院递交以下证据： 1.赵某身份证复印件，用以证明原告基本情况。 2.借条一张（复印件）、租赁合同一份、补充条款一份，用以证明2014年9月11日被告杨某某、李某某向原告借款15万元，约定月息1.2分，借期一年，并自愿以其在供销社承租房产为抵质。 3.房屋转租协议一份，用以证明2015年9月15日杨某某、李某某不能偿还到期借款及利息，与原告签订房屋转租协议，约定将其在供销社房屋转租给原告，用租金抵偿借款，双方约定出租金额为171600元，出租年限为2015年9月1日--2054年12月30日，并将相关手续交付原告；同时证明原告与被告杨某某、李某某签订的房屋转租协议有效，原告是涉案房屋的承租人，被告卫某某无权使用该房屋。 4.证人李某当庭证言，用以证明被告杨某某、李某某向原告赵某借款，逾期后二被告用案涉房屋抵顶借款及二被告从原告处将案涉房屋返租2年由王某某使用的事实。 卫某某质证后认为：证据1、2真实性无异议；证据3李某某不是本人签字，转租协议未加盖供销社的公章，转租协议无效；证据4证人证言无异议。 为证实自己的主张，卫某某当庭向本院递交以下证据： 1.供销社通知一份（复印件），用以证明供销社收回房屋，原告与供销社签订的合同无效。 2.租赁合同、收据各一份（均为复印件），用以证明供销社将房屋租赁给王保传。 3.王保传证明一份，用以证明王保传将房屋给我使用。 4.租房合同两份、证明一份、收据一份（均为复印件），用以证明2016年3月王某某将房屋租赁给被告的事实。 赵某质证后认为：证据1不是原件，对其真实性有异议，证明内容有异议，供销社与李某某签订的租赁合同第2条约定涉案房屋的租赁年限为50年，供销社没有收回房屋的权利，仅有权收取滞纳金，若通知属实，则通知是无效的。证据2不是原件，对其真实性有异议，证明目的、证明内容均有异议，李某某是该房屋的实际承租人，供销社与李某某签订的租赁合同有效，供销社无权将该房屋另行出租给他人，该租赁合同即使存在也为无效合同。证据3真实性有异议，证人未到庭，无法证明证言的真实性，不能作为证据使用。证据4均为复印件，不是原件，对其真实性有异议，原告持有涉案房屋的权属证明，王某某无权处分该房屋，其和卫某某签属的任何手续均是无效的，被告卫某某应向原告支付其占房期间的租金。 杨某某、李某某未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨某某、李某某系夫妻。2014年9月11日经李某介绍，被告杨某某、李某某向原告赵某借款150000元，约定借款期限1年，月息1.2分，以其承租的供销社房产为抵押。借款到期后，二被告未能归还上述本息。2015年9月25日，双方经过协商，签订房屋转租协议，约定：“杨某某、李某某将位于临猗县临晋镇峨嵋路西街房屋一间（两层）和原生产门市部二层房（约30平米)一并出租给原告，租赁期限为2015年9月1日-2054年12月30日，租金171600元，租金用欠原告的债务抵顶”。协议签订后，被告杨某某、李某某将其与临晋镇供销社签订租赁合同的相关手续交付原告；同时，原告要求交付房屋，二被告称其亲家王某某正使用该房，遂从原告处将该房屋返租两年（2015年9月1日至2017年9月1日），并将房屋租金30000元给付原告。2018年原告得知该房屋由被告卫某某占有使用，遂要求被告腾房遭拒。 同时查明：李某某是临猗县临晋镇供销社职工；位于临猗县临晋镇峨嵋路西街的房屋系临晋镇供销社建设。2000年12月1日，李某某与临晋镇供销社协商，交纳集资建房款32575.4元后，租赁临晋镇供销社房屋50年，租赁费用集资建房款抵顶。双方签订租赁合同，载明：“……临晋镇供销社出租临晋镇峨嵋路西街房壹间（二层）；出租年限为五十年。自二〇〇四年十二月一日至二〇五四年十一月三十日；每间房年度租金为1523元（李某某集资建房款的利息已在年度租金中抵减，抵减时集资房款的利息按月息壹分计算），每年的元月一日前李某某一次性向临晋镇供销社交纳年租金百分之五十；剩余百分之五十，在当年的六月三十日前一次性交清。房屋租金每五年调整一次。……租赁期间，临晋镇供销社对李某某的租金在前五年的基础上进行调整后，李某某拒不按规定时间及时缴纳超过50天，临晋镇供销社有权按李某某租金总额每天加收百分之一的滞纳金。……集资建房款32575.40元合同签订日期二〇〇四年十二月一日”。同日，临晋镇供销社又与李某某签订补充条款，将原生产门市部二层一间（约30平米)租赁给李某某，租赁期限为50年，租金为10000元。2018年，临晋镇供销社调整临晋镇峨嵋路西街房屋租金为2123元。 另查明：2016年3月25日，王某某与王某（卫某某之妻）签订租房合同，将临晋南街门面房一间上下两层（系原告主张的门面房）租赁给王霞，租赁期限2016年4月1日至2018年4月1日；2018年3月4日，王某某再次与卫某某签订租房合同，将该房屋租赁给卫某某使用，租赁期限2018年4月1日至2020年4月1日。2019年4月，临晋镇供销社以李某某欠其租金为由，将该房屋收回，并与王保传签订租赁合同，约定租赁期限为2019年4月1日至2020年3月30日，后王保传将房屋交由卫某某使用。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告李某某与案外人临晋镇供销社签订租赁合同，双方对租金交付方式、租赁期限明确进行约定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。本案的原告赵某与被告李某某、杨某某基于上述租赁合同签订了房屋转租协议，原告对二被告享有的债权抵顶租金，二被告将代表房屋权证的原始租赁合同交付原告，双方租赁合同成立，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，故房屋转租协议合法有效，原告基于该房屋转租协议对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。被告卫某某提供的临晋镇供销社与李某某解除合同、收回涉案房屋的证据，经本院核查，不具备合同解除的相应条件；从公平、公正、诚信的角度，被告卫某某应于2020年4月1日租赁合同期限届满时腾出房屋。原生产门市部二层房由被告李某某、杨某某交付原告赵某使用。原告主张被告卫某某给付占房期间房租，因卫某某已交付租金，其主张本院不予支持。被告卫某某辩称，李某某与临晋镇供销社的租赁合同约定不得转租，但李某某将房屋转租给赵某、王某某等人使用，临晋镇供销社均未提出异议，视为对转租合同的认可，故其辩解理由，本院不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告赵某与被告杨某某、李某某签订的房屋转租协议有效。 被告卫某某于2020年4月1日前腾出位于临猗县临晋镇峨嵋路西街房屋两间（上下两层各一间）。 被告杨某某、李某某于本判决生效后立即向原告赵某交付原生产门市部二层一间房屋。 驳回原告赵某其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费200元，由原告赵某负担50元，由被告杨某某、李某某负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  武宝生 人民陪审员  尚仰俊 人民陪审员  郝晓红 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  李 杨