河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初7220号原告：郭高建，男，汉族，1990年2月2日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。被告：秦亚彬，男，汉族，1985年1月3日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李钢，河南向东律师事务所律师。原告郭高建与被告秦亚彬租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月8日诉至本院。依法适用简易程序于同年8月5日公开开庭进行了审理，原告郭高建的委托代理人张经博，被告秦亚彬及委托诉讼代理人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告返还及赔偿原告门面各项损失212677元；2、本案的全部诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月25日，原、被告双方签订《门面房转让协议》，约定被告将位于中意建材3号楼13号南、北门面转让给原告，转让款项为105000元。被告负责将房租合同转签给原告并保证房东允许原告转让门面。合同签订后，原告依约支付了转让费用，但被告至今没有将房租合同转签给原告，更因租赁到期，房东要强行收房并不允许原告对外转租。故被告已经严重违约，应赔偿原告的各项损失。被告秦亚彬辩称：1、本案不是房屋转签合同，不存在原告与房东之间定义合同的相关约定，本案属于门面转让协议，是将被告承租的门面使用权剩余期间，转让给原告，让原告在剩余期间内享有对房屋的使用权等相关权利，依据合同约定原被告双方约定的房屋转让权是两间房屋，南侧和北侧房屋。两房屋均已实际履行，由原告实际使用，按照合同约定最晚的北侧房屋已于2019.6.30日到期，原、被告双方的合同终止，至于原告俗称的合同转签权是原告与房东之间订立合同，该合同并没有上述内容约定，仅是对房屋的转租权进行约定，按照合同约定房屋的转让权是有期限的。而使用房屋的转租权是合同房屋租赁的主合同中的从属义务，本案中原告故意与房东挑起纠纷，并报警导致原告与案外第三人房东无法达成主合同义务，即房屋租赁合同，而无法签订房屋租赁合同的真实原因是，原告与房东无法就房租问题达成一致。因此原告与被告签订的房屋转让协议已经履行完毕。在该转让协议期间原告享有了房屋的使用权和转租权（原告实际未转让）。本案中合同到期后被告出于朋友帮忙，主动将南侧房屋协助原告低价签订房屋租赁合同。但北侧房屋到期时原告无法与房东就房屋租赁价款达成一致。在原、被告签订的门面转让协议中第九条（已废止），明确约定无论房租是否涨价，均与被告没有任何关系。因此原告因无法与房东达成一致，转嫁责任，让被告承担其损失，依法没有法律依据。争议焦点：1、被告就涉案房屋是否享有转租权。2、被告是否已经完全履行了转租义务。3、涉案房屋在转租合同履行中产生不能实现的过错责任在哪一方。原告为支持其诉讼请求成立向本院提交证据如下：第一组证据：原告与被告签订的门面转让协议、及秦亚彬出具的NO1014850收据、原告与房东张运露签订的协议书一份；证明目的：2018年10月25日，原告与被告签订《门面转让协议》，约定被告将位于商丘市中意建材3号楼13号南北商铺转让给原告，转让费105000元，被告于2018年11月1日前负责将房租合同经房主同意转签给郭高建，否则转让费、房租全部退回，并承担一切费用；同时约定，被告保证房东允许乙方有权转让现有租赁门面，如原告与房东未达成共识，一切后果由被告负责。合同签订后，原告如约支付了转让款并对投入资金对房屋进行装修装饰，被告明确告知原告已经得到房主同意。但在2019年6月底，房主找到原告告知被告转租行为未经房主同意，同时要求立即搬离商铺，不得转让、转租。多次报警处理，迫于无奈，和搬离商铺实际情况，原告与房主签订了协议书，愿意赔偿房主损失并限期三个月内搬离房屋。被告未经许可私自转租，未保证房东允许转租的情况，已经违反了转让协议的第7条和第13条，应当退还乙方转让费、房租并赔偿损失。第二组证据：原告与商丘市芥莉装饰工程有限公司签订是《市内装饰装修合同》、报价单及收据三份，证明，原告对商铺进行装修装饰情况及装修费用107677元，因被告原因造成的实际损失。被告为支持其抗辩意见成立提交的证据材料是：证据一，原被告签订的门面房转让协议。证明：1、转让的房屋有南北两间。2、转让房屋是空房转让，转让的时间剩余租期。具体南房屋2018年11月1日至2019年1月1日。北房屋2018年11月1日至2019年6月30日。3、2018年11月1日，南、北两房屋已经交付郭高建使用。4、2019年6月30日，转租合同履行完毕。合同实际履行完毕，起诉赔偿损失没有任何法律依据。5、合同第9条，已经被双方约定作废。该条的内容为：“甲方必须保证房东在两年之内不给乙方涨房租，乙方和房东未达成共识，一切后果由甲方负责，所签字及盖章（手印）具备法律效益。”原告郭高建在签订合同时，就应当预料到房租，极有可能要涨。而本案又是因为房东要求涨租金引起。本案的无法使用房屋的风险，应由原告郭高建自行承担。6、房东涨租金，属于秦亚彬不能控制的房东行使涨房租的权利。秦亚彬无理抗拒，已经尽到协调义务。秦亚彬在转让合同过程中没有过错，依法不承担责任。7、原告郭高建，就房租问题，无法与房东达成共识。才导致房东要求原告郭高建退出房屋。8、合同第13条。房屋租赁合同具有时效性。秦亚彬的租赁合同期内，秦亚彬已经保证了原告房屋的正常使用。即保证原告郭高建在2019年6月30日之前，不受干扰的使用房屋。房屋的转租义务，是租赁合同的附随义务、从属义务。房东要求涨房租，原告郭高建不能与房东达成意思一致，即房屋租赁主合同无法履行，那么作为附随义务、从属义务的转租权一定不能独立实现。证据二、2019年7月19日，秦亚彬与郭高建、马林等录音及整理稿。证明：1、北边的房屋已经履行完毕，秦亚彬热心的帮助原告郭高建低价续签合同。与证据一转让合同相互印证。2、北边的房屋，因房东涨房租，郭高建没有与房东达成一致，导致合同无法续签合同。3、房租没谈好，郭高建自认得罪秦亚彬，但执意虚假诉讼，妄图让法院在查不清事实等情况下，作出有利于原告郭高建的错误判决。4、原告郭高建在租赁房屋时存在明显过错，导致合同无法履行。原告在与女房东张运露商谈合同价格时，出言不逊，并两次报警，将房东撵走。从道义人情上讲，房东将自有房租租给承租人，本应双方和和气气。原告郭高建等人合伙人作为新承租人，故意挑起事端，报警撵走房东，与女房东唇枪舌战、大起干戈，导致合同无法履行。而后原告郭高建再通过虚假诉讼，妄图通过法院，合法的转嫁责任，让被告秦亚彬背这个黑锅。这是道德和法律所不允许的。证据三，秦亚彬与男房东荣艳书的电话录音及整理稿。证明：1、房东荣艳书同意转租并认可，秦亚彬转租这一事实。2、秦亚彬为原告郭高建说情减房租。房东碍于多年的关系，同意从45000元降到42000元每年，但与原告郭高建没有谈拢。证据四、合同约定的北房转让后的租赁协议。证明：1、合同约定的北侧房屋合同已经到2018年11月1日到期。2、秦亚彬在北侧房屋到期后，出于热心，帮郭高建以低价签订租赁合同。本院对房东张运露的问话笔录一份。主要内容是被告秦亚彬转让涉案房屋事实及经过。本院对证据的分析与认定：被告对原告提交的证据材料真实性均无异议，且与本院对房东张运露的问话笔录内容相印证，故对原告的证明目的予以采信。对被告提交的证据材料，其证明原告租赁和使用的租赁费应予扣除部分予以采信；被告的录音证据材料未与房东张运露证实，本院仅对原告的签订合同及装修的损失自身具有过错的内容，酌情予以采信；对被告的其他证明目的，本院不予采信。根据原、被告提供的有效证据及庭审，本院确认以下案件事实：2018年10月24日，原告就涉案房屋转让费105000元已支付被告。同年10月25日，原告与被告签订《门面转让协议》，约定被告将位于商丘市中意建材3号楼13号南北商铺空房转让给原告，转让费105000元送空调；南房租剩余时间2018年11月1日至2019年1月1日，北房租剩余时间2018年11月1日至2019年6月30日；转让费已交清，2018年11月1日前腾空房交于郭高建使用。剩余房租从2018年11月1日算起；被告于2018年11月1日前负责将房租合同经房主同意转签给郭高建，否则转让费、房租全部退回，并承担一切责任；本次转让包括门面空转费用赠送空调转让费及2018年11月1日之前的房租；同时约定，被告保证房东允许乙方有权转让现有租赁门面，如原告与房东未达成共识，一切后果由被告负责。2018年10月27日，原告与商丘市芥莉装饰工程有限公司签订是《市内装饰装修合同》、报价单及收据三份，原告对被告转让原告的位于商丘市中意建材3号楼13号南北两间门面招牌及内部投入装修装饰情况及装修费用107677元。被告对原告的送修费用不予认可，经原告申请本院委托，2019年12月27日，洛恩斯净水系统店面装修工程出具了吉瑞造鉴字[2019]第033号工程造价鉴定意见书认定：“商丘市中意建材3号楼13号南北两间门面装修装饰造价”最终工程造价为71986.34元，原告为此支出鉴定费2000元。同时查明，涉案房屋房东系张运露，其与被告秦亚彬大概2016年6月30日签订的涉案北边房屋租赁合同，2016年6月30日至2019年6月30日房租为30000元/年，实际租赁给被告秦亚彬为28000元/年，从未授权被告允许转租且被告私自转租与原告也不知情；张运露是在2019年6月27日约定收取房租时加之租赁到期，之前曾向被告秦亚彬微信告知2019年7月1日起涨房租为45000元/年一事；收取房租时告知秦亚彬，其说在店里等侯。当时店里有包括原告在内的几个人，被告先是说系其合伙人。被告秦亚彬先是说涨房租不公平、不合理且过高，张运露坚决反对；后来秦亚彬又称，涉案房屋与其无关，他已将房屋转让给原告郭高建；2019年7月1日-7月11日张运露与原告郭高建发生三次冲突并报警，被告秦亚彬即不场也不过问，张运露与原告郭高建就涉案房屋租金一事未达成一致；张运露与原告郭高建就涉案房屋签订了从2019年7月1日至9月30日的三个月的过渡协议，按过渡期32000元/年交纳房租；超出期限后，原告郭高建无条件腾出房屋并交付张运露。另查明，原、被告就被告租赁合同期限内的南、北房屋分属现两个房东，南边房屋原告与房东达成租赁协议且在租赁中，原告租金已另行支付完毕。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效；附狗仔队条件的合同，自条件成就时失效。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。原、被告2018年10月25日签订的名为《门面转让协议》实为租赁合同，协议约定：被告于2018年11月1日前负责将房租合同经房主同意转签给郭高建，否则转让费、房租全部退回，并承担一切责任。合同租金系租赁合同主要条款，被告作为承租人在未征得涉案北边房屋房东张运露同意或事后追认的情况下，隐瞒房东张运露即将大幅的涨房租和未经授权转让的相关事实，虚构事实并以保证方式导致原告陷入错误认识，其未能向原告提交与北边房屋房东张运露的转签合同，《门面转让协议》约定的北边房屋条件未成就，故其与原告签订的北边房屋协议部分为无效。被告收取原告北边房屋转让费及原告支付装修费用的行为没有法律依据，构成不当得利，依据转让协议的第7条和第13条，应当退还乙方转让费、房租并赔偿损失，依法应予返还及赔偿原告相应损失。被告辩称原告已使用涉案房屋6个月，房东对此未予反驳系默认的意见，与本院对房东收取房租的问话笔录内容不符，该辩称观点本院不予采纳。原告系完全民事行为能力人，其仅凭被告的一面之词和承诺随意支付转让费且进行装修行为，未征求房东意见及查看被告与房东的租赁合同内容，其具有一定的过失和疏忽，对导致的损失其应承担10%的过错。按照过错程度及主、客观表现及合同条款约定，被告应赔偿原告损失：（转让费105000元+装修费71986.34元+鉴定费2000元）÷2×90%=80543.86元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告郭高建与被告秦亚彬2018年10月25日签订《门面转让协议》涉案北边房屋部分无效。二、被告秦亚彬于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭高建各项损失合计80543.86元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费2245元，保全费1270元，合计3515元。由原告负担945元（595元+保全费350元），被告负担2570元（诉讼费1650元+保全费920元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  万雪山二〇二〇年一月二十日书记员  邱豪杰