河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初2753号原告（反诉被告）：张松生，男，1946年4月16日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：张苗苗，女，1992年10月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。系张松生之女。委托诉讼代理人：马永庆，河南瀛睿源律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作市鑫鑫房地产开发有限公司。住所地：焦作市烈士西街46号。法定代表人：张孝堂，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：毛涛，男，该公司员工。原告（反诉被告）张松生与被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房地产公司）合同纠纷一案，系张松生于2015年5月20日以鑫鑫房地产公司为被告、焦作市中原实业公司（以下简称中原实业公司）为第三人，向本院提起诉讼。案件审理期间，鑫鑫房地产公司向本院提起反诉。本院经审理后，于2015年11月20日作出（2015）解民二初字第198号民事判决，宣判后，张松生不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2016年3月9日作出（2016）豫08民终189号民事裁定，裁定撤销本院解民二初字第198号民事判决，将本案发还本院重审。本院于2016年5月25日将本案立为（2016）豫0802民初759号民事案件，审理过程中，张松生向本院申请撤回起诉，鑫鑫房地产公司向本院申请撤回反诉，本院于2016年8月4日作出（2016）豫0802民初759号民事裁定，准予张松生撤回起诉，鑫鑫房地产公司撤回反诉。后张松生又于2016年11月18日以鑫鑫房地产公司为被告向本院提起诉讼，本院立为（2016）豫0802民初2925号民事案件，案件审理期间，鑫鑫房地产公司向本院提起反诉。经审理后，本院于2017年4月6日作出（2016）豫0802民初2925号民事判决。宣判后，张松生及鑫鑫房地产公司均不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2017年5月19日作出（2017）豫08民终1461号民事裁定，裁定撤销本院（2016）豫0802民初2925号民事判决，将本案发回本院重审。本院又于2017年7月3日将本案立为（2017）豫0802民初2186号民事案件。案件审理期间，鑫鑫房地产公司申请撤回反诉，本院经审理后于2017年8月24日作出（2017）豫0802民初2186号民事裁定，裁定驳回张松生的起诉。张松生不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2017年11月3日作出（2017）豫08民终3339号民事裁定，裁定驳回张松生的上诉，维持原裁定。后张松生向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院经审查后，于2018年11月26日作出（2018）豫民申4620号民事裁定，裁定指令焦作市中级人民法院再审本案。焦作市中级人民法院经再审后，于2019年1月31日作出（2019）豫08民再4号民事裁定，裁定撤销该院（2017）豫08民终3339号民事裁定及本院（2017）豫0802民初2186号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2019年6月3日将本案立为（2019）豫0802民初2753号民事案件，并依法适用普通程序进行审理。立案后，鑫鑫房地产公司向本院提出反诉。本院依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）张松生及其委托诉讼代理人张苗苗、马永庆，被告鑫鑫房地产公司的委托诉讼代理人李玉平、毛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张松生向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫鑫房地产公司立即将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼2层87.77平方米两套、111.44平方米两套、北单元三层87.77平方米两套、111.44平方米两套，红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米、一二层各一套，共计面积1017.24平方米和2号楼北单元面积448.02平方米的门面房以及3号楼东单元东户一、二、三层各一套，面积均为103.8平方米交付给原告；2.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告张松生是焦国用（1999）第047号国有土地使用证的实际权利人。被告鑫鑫房地产公司因开发焦作市解放区工农路红太阳公寓于2012年9月6日同原告签订了土地使用权转让协议书，约定：张松生将东西长78.4米、南边长78.77米、南北宽26.2米国有土地使用权有偿转让给被告开发建设住宅楼。被告对六户进行现金补偿，对原告以实物为主进行补偿。补偿方案具体为：1、被告应将该楼东楼靠公路处的第一层建成门面房，面积约为楼房宽14米、南北长26.2米，合计366.8平方米，无偿补偿给原告，产权归原告所有。超过366.8平方米，由原告按5000元/平方米支付被告。若不足该平方米，则由被告按5000元/平方米补偿给原告。2、对于原告应拆除的现有建筑物约998平方米，其中仓库建筑面积为502.4平方米，北瓦房157.43平方米，剩余房屋面积198.36平方米，用拆一赔一的原则，合建筑面积858.19平方米，围墙下水沟补给建筑面积140平方米，以上共计建筑面积998平方米。其中东西楼东头单元西户一二层两套约206平方米，剩下792平方米（面积以实为准），被告应给予相应面积补偿。应在该土地东侧临路的南北楼二三四层均366.8平方米给予相应的面积无偿补偿给原告，产权归原告。若该三层超过998平方米，由原告按2500元/平方米支付给被告。若不足该平方米，则由被告按2500元/平方米补偿给原告。3、原告另购房三套，被告应在建该土地东西楼时，将楼房的东单元东户的一二三层，每平方米按成本价1600元计价，被告可在支付给原告土地补偿款剩余款项时，扣除三套房总价的90%即45万元，剩余10%即5万元在交房时一次结清（面积以实为准，多退少补）。本协议所涉及的房产交付应从开工之日起十八个月内交付房屋。十八个月内不交房认定违约，若一方违约应按本协议所涉及的金额（住宅房屋按2800元/平方米折算，门面房按6000元/平方米折算）的两倍补偿给未违约方。关于协议中涉及的房产被告应在土地过户以前出具房屋认购书，待被告取得房屋销售许可证后换取正式购房合同。被告不得以任何理由将房产另卖他人。2012年12月4日，被告给原告出具了房屋认购书，主要内容为：1、住宅房：房屋位于解放西路红太阳公寓2号楼北单元2层87.77平方米2套，111.44平方米2套；北单元3层87.77平方米2套，111.44平方米2套，共计796.84平方米；红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米，多出面积19.24平方米。超出协议面积，焦作市中原实业公司松生维修队（以下简称松生维修队）应按原协议要求向被告补超面积差价（面积以房管局实测面积为准）。2、门面房：该门面房位于2号楼北单元，面积448.025平方米（面积以房管局实测面积为准）；3、松生维修队购买3号楼东单元东户103.8平方米一二三层各一套，共计面积311.4平方米（以房管局实测面积为准）。被告于2012年10月份开工至今早已超出十八个月，该楼房早已建成，但被告拒不交房，且对外进行出售。为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）鑫鑫房地产公司辩称，与鑫鑫房地产公司签订土地补偿协议的是焦作市中原实业公司松生维修队，而非张松生个人，原（2017）豫0802民初2186号民事裁定驳回张松生的起诉是正确的。张松生在签订协议过程中不讲诚信、弄虚作假，故其采取欺诈手段与鑫鑫房地产公司签订的协议，依法应属无效合同。故应驳回张松生的诉讼请求。被告（反诉原告）鑫鑫房地产公司向本院提出反诉请求：1.依法判令张松生返还鑫鑫房地产公司324万元土地补偿款及其利息167.7万元；2.本案一切诉讼费用由张松生承担。事实与理由：张松生未能按照土地出让协议之规定时间内，为鑫鑫房地产公司办理土地过户手续，故应返还收到的鑫鑫房地产公司支付的土地补偿款324万元，并支付利息。原告（反诉被告）张松生辩称，鑫鑫房地产公司的反诉请求不能成立。鑫鑫房地产公司给张松生的324万元属于土地补偿款，这是按照双方2012年9月6日签订的协议所支付的，既然反诉人占用了张松生的土地，张松生就理应得到赔偿，故鑫鑫房地产公司无权要求退还。张松生为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：1.1996年9月8日张松生以松生维修队的名义同中原实业公司签订的《土地补偿协议》，以证明2.99亩土地的来源；2.1997年5月20日张松生交给焦作市土地管理局解放分局的6万元土地出让金（应该写土地出让金写成了补办手续费），以证明张松生交土地出让金的情况；3.《国有土地使用权出让合同书》（焦地让合[1998]字第015号），以证明土地是张松生通过出让方式取得，土地出让金是54800元；4.焦国用（1999）第047号《国有土地使用权证》和解放区人民法院（2013)解民二初字第386号民事调解书，以证明张松生是焦国用（1999）第047号国有土地使用权证的实际权利人。以上证据综合证明涉案土地是张松生合法取得的。第二组证据：5.2012年9月6日原、被告双方所签订的《协议书》，以证明在该《协议书》中明确了双方的权利与义务，约定了鑫鑫房地产公司自开工之日起十八个月内应交付房屋，不交房应认定为违约，依约定不按协议执行应按涉及的金额两倍进行补偿；6.2012年9月10日,原、被告双方所签订的《补充协议书》；7.2012年12月4日鑫鑫房地产公司向张松生出具的《房屋认购书》，以证明原告诉求的房屋都应归原告所有（包括住房和门面房）。以上证据综合证明原、被告双方协议中确定的双方的权利和义务。第三组证据：8.2013年5月31日鑫鑫房地产公司给张松生下达的《解除协议通知书》，以证明鑫鑫房地产公司要单方解除协议不再要求配合过户；9.2013年6月9日鑫鑫房地产公司的《民事起诉状》，以证明鑫鑫房地产公司提起民事诉讼，要求张松生返还土地转让款等费用并支付其违约金，导致无法过户；10.2014年5月20日鑫鑫房地产公司的《撤回、增加诉讼请求申请书》，以证明鑫鑫房地产公司又要求撤回返还土地转让款等费用的诉讼请求，变更诉讼请求为按照合同约定办理土地过户登记手续；11.2014年7月4日解放区人民法院作出的（2013）解民二初字第386号民事调解书，以证明该调解书确认张松生是涉案土地的实际权利人，在10日内协助鑫鑫房地产公司办理土地过户登记手续。以上证据综合证明2013年6月1日至2014年7月4日鑫鑫房地产公司要求解除合同，不再要求协助张松生过户。第四组证据：12.2015年1月4日张松生向焦作市政府提交的《情况反映》，以证明张松生为了协助鑫鑫房地产公司过户，向市政府反映情况，要求有关部门尽快解决此事；13.2015年1月16日张松生再次缴纳54800元土地出让金的发票，以证明张松生为了协助鑫鑫房地产过户，第二次缴纳土地出让金的情况；14.2015年4月张松生缴纳土地评估费的票据，以证明张松生为了协助过户，主动承担了评估费用，而按照协议约定，过户的一切费用本应由鑫鑫房地产公司承担；15.《土地评估报告书》，以证明土地过户已经完成评估，只要原、被告双方签字就可以了。以上证据综合证明张松生为了协助过户所采取的行动。第五组证据：16.红太阳公寓已经建成的照片，以证明红太阳公寓建成并已经出售的情况；17.红太阳公寓的鸟瞰图，以证明鑫鑫房地产公司在开发过程中就一直在销售房屋；18.鑫鑫房地产公司《售房信息》和照片，以证明鑫鑫房地产公司擅自将本应归张松生所有的房屋公开进行出售；19.2014年11月26日，鑫鑫房地产公司将红太阳公寓3号楼1单元1楼西户出售给原思琴和2014年11月27日将该楼1单元2楼西户出卖给李秀霞，而《认购书》中已确认这两套房归张松生所有；20.2015年7月21日鑫鑫房地产公司和林战军所签订的《选房协议书》和林战军的《民事起诉书》，以证明鑫鑫房地产公司将归张松生所有的门面房偷偷卖掉和林战军起诉鑫鑫房地产公司的情况；21.2016年10月27日张松生到鑫鑫房地产公司通知对方要求尽快过户的留言及照片；22.2016年11月1日、4日张松生与鑫鑫房地产公司员工毛涛的通话录音，以证明张松生找鑫鑫房地产公司要求尽快去办理过户手续；23.2016年11月2日，张松生给鑫鑫房地产公司的《通知书》和2016年11月3日邮寄给鑫鑫房地产公司的《通知书》。以上证据综合证明鑫鑫房地产公司违约和不配合张松生进行过户登记的情况。第六组证据：24.2015年11月20日解放区人民法院（2015）解民二初字第198号民事判决书；25.焦作市中级人民法院（2016）豫08民终189号民事裁定书；26、解放区人民法院准许双方撤诉的（2016）豫0802民初759号民事裁定书；27.2016年12月14日解放区人民法院的查封公告；28.被告将查封房屋拍卖的照片一张。以上证据综合证明张松生原来起诉的事实及鑫鑫房地产公司在法院查封涉案房屋后，仍在出售相应房屋的事实。第七组证据：29.撤销执行申请书一份，以证明是鑫鑫房地产公司向法院申请不再要求土地过户；30.解放人民法院执行现场工作笔录一份，以证明当时没有过户的原因是因为鑫鑫房地产公司拒绝过户；31.河南省高级人民法院（2018）豫民申4620号民事裁定书一份，以证明至今土地仍没有过户的原因在于鑫鑫房地产公司。以上证据综合证明并非张松生不配合办理涉案土地的过户手续，涉案土地至今未过户的原因恰恰是鑫鑫房地产公司拒绝办理。鑫鑫房地产公司对张松生提交的证据质证后，发表质证意见如下：首先需要说明的是，张松生是否本案的适格原告，没有提交相关证据予以证明，本案的所有证据，都应由松生维修队来出示，不应由张松生出示。对证据1的真实性无异议，但鑫鑫房地产公司不是和张松生签订合同，而是和松生维修队签订的合同；证据2显示的是补办的手续费，与本案无关；对证据3不认可，个人不可能拥有土地，张松生出卖土地的行为违法；对于证据4，鑫鑫房地产公司是在不了解实情的情况下和张松生签订的协议，是无效的，张松生不是土地实际权利人；对于证据5，因张松生不具备土地出让的资格，使鑫鑫房地产公司无法开发，该协议第五条约定，张松生在收到款项15日内协助鑫鑫房地产公司办理过户手续，实际上因张松生的原因导致2012年鑫鑫房地产公司交付了324万元土地出让金后，张松生却未在约定的15日之内办理土地过户手续，至今也未协助办理，两倍补偿也是补偿给松生维修队并非张松生；对证据6的真实性无异议；对证据7-23中鑫鑫房地产公司与张松生本人所签的文件，因张松生不是土地实际权利人，不予认可；对证据24-27的真实性无异议；对证据28的真实性不予认可，照片不显示时间、地点；对证据29-31的真实性无异议，但认为省高院裁定书中认定土地未过户的责任在于鑫鑫房地产公司不符合事实。鑫鑫房地产公司为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1.（2013）解民二初字第386号民事调解书；2.《协议书》一份、土地证一份。以上两份证据充分说明鑫鑫房地产公司是和松生维修队存在民事法律关系，鑫鑫房地产公司与松生维修队约定鑫鑫房地产公司付款以后15日内由张松生协助办理过户手续，也不是必须要在15日内办理，但是法院出具的（2013）解民二初字第386号民事调解书要求10日之内过户，张松生至今未过户，这个责任张松生是不可推卸的，因此张松生应承担违约责任。3.（2017）豫0802民初3295号民事裁定书；4.（2017）豫0802执1856号执行裁定书；5.（2018）豫08执复31号执行裁定书。以上三份证据充分证明土地无法过户的责任在于张松生本人，土地仍然登记在松生维修队名下，而河南省高级人民法院在指令再审的裁定书中说土地未过户的责任在于鑫鑫房地产公司是错误的。6.2015年1月16日松生维修队缴纳土地出让金票据一份，证明松生维修队在1999年就在市政府办理了土地证，一直到2015年时隔16年才交纳土地出让金的不正常情形。7.张松生出具的收款条5张，金额共计3243500元，证明鑫鑫房地产公司按照《协议书》的约定，已向张松生支付了土地转让费用，而按照双方协议第五条的约定，张松生在收到鑫鑫房地产公司全部款项后，应当在15日内协助办理土地过户手续，同时协议第九条明确约定，如一方违约应按本协议涉及的金额的两倍补偿给未违约方。张松生对鑫鑫房地产公司提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，这两组证据恰恰证明张松生的义务是协助鑫鑫房地产公司办理土地过户。在签订《协议书》之前，张松生就将所有手续的原件都给了鑫鑫房地产公司，张松生唯一的义务就是拿身份证复印件到相关部门去签字，而张松生在2017年11月24日就已经签过字了。这两组证据不能证明鑫鑫房地产公司所称的证据指向。鑫鑫房地产公司一直在歪曲调解书的内容，调解书第二项的内容仍为协助办理，并不是鑫鑫房地产所说的10天之内必须完成过户。对证据3、4、5的真实性无异议，恰恰证明张松生一直在督促鑫鑫房地产公司办理过户手续，而鑫鑫房地产就是不办理，恰恰证明了是鑫鑫房地产公司在违约。对证据6的真实性无异议，该证据恰恰证明张松生一直在协助鑫鑫房地产公司办理过户手续，这实际上是张松生第二次交出让金，只是因为第一次交款的收据的书写格式不规范，张松生无奈下又交了一次。对证据7的真实性无异议，张松生确实收到了钱，但只有鑫鑫房地产公司把款项支付之后张松生才可以履行。本院对当事人提交的证据认证如下：张松生提交的证据中，鑫鑫房地产公司对于证据28所提异议成立，该证据本院不予采信；其余的证据1-27、证据29-31，鑫鑫房地产公司对其真实性无异议，能够证实本案情况，本院对其真实性予以采信。鑫鑫房地产公司提交的证据1-7，张松生质证后对其真实性均无异议，能够证实本案情况，本院对其真实性均予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：1996年9月8日，焦作市中原实业公司（甲方）与张松生（乙方）签订土地补偿协议，约定甲方同意将解放西路南侧土地一块，东至临时路，南至公司菜地，西至工农六号院南北路，北至北路，共计2.99亩，以178279.8元一次性有偿转让给乙方。在乙方张松生打印名字旁，加盖有“焦作市中原实业公司松生维修队”印章。1997年5月20日，张松生缴纳了土地费用60000元。1998年12月24日，焦作市土地管理局（出让方、以下简称市土地局）与“焦作市中原实业公司松生维修队”（受让方）签订国有土地使用权出让合同，将位于解放西路南侧、面积1832.34平方米土地使用权转让给受让人，出让年限50年，自领取国有土地所有权证之日起算。土地总体规划是建设住宅项目。1999年2月2日，焦作市土地管理局为“焦作市中原实业公司松生维修队”颁发了焦国用（1999）字第047号国有土地所有权证。2012年9月6日，鑫鑫房地产公司（甲方）与“焦作市中原实业公司松生维修队”（张松生）（乙方）签订《协议书》一份，约定如下主要内容：“乙方在位于解放西路工农街西侧有国有土地所有权土地一块（用途为宅基用地），现因甲方开发使用该土地故双方达成如下协议：一、该国有土地所有权土地（住宅用地）东西长78.4米，南边长78.77米，南北宽26.2米（约折合3.1亩），由乙方自愿有偿转让给甲方开发建设住宅楼。二、经协商，该土地共拥有使用权七户人家，甲方对六户进行现金补偿，每户补偿人民币60万元，共计360万元。协议签订后土地使用权过户以前甲方在五日内先给乙方支付200万元，剩余款项118万元在付200万元之日起二十日内一次性付清。交由张松生转交（或由张松生指定账户打入该账户）张松生签字收到全部款后本协议生效。另外一户以实物为主进行补偿，具体为：1、甲方应将该楼东楼靠公路处的第一层建成门面房，面积约为：楼房宽14米、南北长26.2米，合计366.8平方米，无偿补偿给张松生，产权归张松生所有。超过366.8平方米，由乙方按5000元/平方米支付甲方。若不足该平方米，则由甲方按5000元/平方米补偿给乙方。2、对于乙方应拆除的现有建筑物约998平方米，其中仓库建筑面积为502.4平方米，北瓦房157.43平方米，剩余房屋面积198.36平方米，用拆一赔一的原则，合建筑面积858.19平方米，围墙下水沟补给建筑面积140平方米。以上共计建筑面积998平方米，其中东西楼东头单元西户一、二层两套约206平方米，剩下792平方米（面积以实为准），甲方应给予相应面积补偿。应在该土地东侧临路的南北楼二三四层均366.8平方米给予相应的面积无偿补偿给乙方，产权归乙方。若该三层超过998平方米，由乙方按2500元/平方米支付给甲方。若不足该平方米，则由甲方按2500元/平方米补偿给乙方。3、乙方另购房三套，甲方应在建该土地东西楼时，将楼房的东单元东户的一二三层，每平方米按成本价1600元计价，甲方可在支付给原告土地补偿款剩余款项时，扣除三套房总价的90%即45万元，剩余10%即5万元在交房时一次结清（注：面积以实为准，多退少补）。上列所涉及的水电增容费按国家规定甲方不再收取，煤气、暖气由乙方按规定向有关部门缴纳。三、乙方所拥有的房屋所有权证应当由甲方负责办理，乙方缴纳相关税费。四、本协议生效后九十天内乙方将地面上附着物及旧临时建筑物全部拆迁完毕，所拆迁的物品归乙方所有，费用自理，垃圾不清理。若该土地上北围墙西围墙不予拆除，甲方应补偿给乙方人民币三万元，在土地过户以前一次性付清。五、乙方接到甲方全部款后，15日内乙方协助甲方办理土地过户手续，费用由甲方承担。（注：该土地上拆迁的房屋没有房产证）六、本协议所涉及的房产交付应从开工之日起十八个月内交付房屋，十八个月内不交房认定违约。七、乙方拆迁后过渡安置按国家有关文件执行。八、甲方不能履行合同，土地补偿款不能按时支付乙方等于违约。九、协议签订后若一方违约应按本协议所涉及的金额（住宅房屋按2800元/平方米折算，门面房按6000元/平方米折算）的两倍补偿给未违约方。十、本协议一式四份，双方各执两份，未尽事宜双方协商后达成书面协议书与本协议具有同等法律效力。十一、本协议系附件生效。备注：1、南北楼（2号楼）至东西楼（3号楼）东山墙的中间8米空地，原甲方设计为路，现仍应建成道路，不得它用。2、关于协议中涉及的房产甲方应在土地过户以前出具房屋认购书，待甲方取得房屋销售许可证后，换取正式购房合同。甲方不得以任何理由将房产另卖他人。3、关于过渡房及过渡费双方协商解决。”张松生在“焦作市中原实业公司松生维修队”处以负责人名义签字捺印。2012年9月10日，鑫鑫房地产公司（甲方）与“焦作市中原实业公司松生维修队”（乙方）签订《补充协议书》一份，约定如下内容：“一、乙方的过渡住宅房由甲方负责租赁及费用。甲方给乙方交新房后另给乙方二个月装修时间。二、乙方的仓库房过渡由甲方负责提供及费用。三、乙方的过渡费、搬迁费、补偿搬运费、人工费、看场费等一切费用，甲方一次性付给乙方30000元，甲方不再负责以上等费用，由乙方全部负责。”张松生在“焦作市中原实业公司松生维修队”处以负责人名义签字捺印。2012年9月29日，张松生（乙方）与鑫鑫房地产公司（甲方）共同出具《证明》一份，载明如下内容：“根据甲乙双方签订的协议书，现补充如下：1、原补充协议中“乙方的过渡住宅房由甲方负责租赁及费用”现乙方要求：甲方付现金20000元，不再负责乙方的仓库房过渡费及其他一切费用。2、甲方另支付乙方第二套住宅过渡租赁费现金10000元，甲方不再负责乙方的其他任何费用。3、乙方要求支付的过渡费、看场费等30000元以及以上1、2项共计60000元，甲方在10月31日前付现金30000元，在11月30日付30000元。”张松生在乙方处签字捺印。2012年9月10日，鑫鑫房地产公司向张松生支付拆迁赔偿款250万元，张松生以松生维修队名义出具了收到条。2012年9月29日，鑫鑫房地产公司向张松生支付土地补偿款68万元，张松生以本人名义出具收到条。2012年10月31日，张松生出具收到条，收到鑫鑫房地产公司支付的过渡费10000元、仓库租赁费20000元，合计30000元。2012年11月30日，张松生出具收到条，收到鑫鑫房地产公司支付的看场费、人工费、搬运补偿费等费用合计30000元。2012年12月4日，鑫鑫房地产公司给“焦作市中原实业公司松生维修队”出具了房屋认购书，载明如下内容：“根据中原实业公司松生维修队要求，我公司同意根据原协议内容出具房屋认购书，主要内容如下：1、住宅房：房屋位于解放西路红太阳公寓2号楼北单元2层87.77平方米2套，111.44平方米2套；北单元3层87.77平方米2套，111.44平方米2套，共计796.84平方米；红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米，1、2层各一套，合计220.4平方米，以上面积共计1017.24平方米，多出面积19.24平方米。超出协议面积，中原实业公司松生维修队应按原协议要求向我公司补超面积差价（面积以房管局实测面积为准）。2、门面房：该门面房位于2号楼北单元，面积448.02平方米（17.1米×26.2米，17.1米指外墙对外墙。面积以房管局实测面积为准）。3、中原实业公司松生维修队购买3号楼东单元东户103.8平方米1、2、3层各一套，共计面积311.4平方米（以房管局实测面积为准）。”上述协议签订和款项支付后，鑫鑫房地产公司以张松生未能协助完成国有土地使用证过户手续为由，以张松生为被告、焦作市中原实业公司为第三人，于2013年6月24日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的协议，返还土地转让款和其他费用，并支付违约金109.8万元。后鑫鑫房地产公司撤回了要求解除协议及返还费用的诉讼请求，要求张松生按照合同约定办理土地过户登记手续。在该案审理过程中，经本院主持，鑫鑫房地产公司与张松生自愿达成调解协议：“一、张松生为本案争议土地的实际权利人；二、张松生须在十日内协助鑫鑫房地产办理上述土地的过户手续。”本院于2014年7月24日作出（2013）解民二初字第386号民事调解书，对双方上述调解协议内容进行了确认。后因办理国有土地使用权过户事宜，2015年1月4日张松生向有关领导写信反映情况。2015年1月16日，张松生以松生维修队的名义向土地部门缴纳了土地出让金54800元。2015年5月20日，张松生于以鑫鑫房地产公司为被告、焦作市中原实业公司为第三人，向本院提起诉讼，要求:1.判令鑫鑫房地产公司立即将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼2层87.77平方米两套、111.44平方米两套、北单元三层87.77平方米两套、111.44平方米两套，红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米、一二层各一套，共计面积1017.24平方米和2号楼北单元面积448.02平方米的门面房以及三号楼东单元东户一二三层各一套，面积均为103.8平方米交付给张松生；2.判令鑫鑫房地产公司按照协议书的约定承担违约责任，支付违约金999.04万元；3.案件一切诉讼费用由鑫鑫房地产公司承担。本院立案后，鑫鑫房地产公司向本院提起反诉，要求：1、判令张松生支付鑫鑫房地产公司违约金999.04万元；2.判令张松生承担违约责任之前鑫鑫房地产公司享有履行抗辩权，暂不向张松生履行交房；3.判令张松生自行到焦作市土地管理部门办理土地过户手续；4、案件诉讼费由张松生承担。案件审理期间，张松生书面申请撤回了第二项诉讼请求。本院经审理后，于2015年11月20日作出（2015）解民二初字第198号民事判决，判决：一、张松生于本判决生效之日起十日内向鑫鑫房地产公司支付违约金（计算方法为：以3240000元为基数，自2012年12月15日起至本判决确定履行之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回张松生的诉讼请求；三、驳回鑫鑫房地产开发有限公司的其他反诉请求。宣判后，张松生不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2016年3月9日作出（2016）豫08民终189号民事裁定，裁定撤销本院（2015）解民二初字第198号民事判决，将本案发还本院重审。本院于2016年5月25日将本案立为（2016）豫0802民初759号民事案件，审理过程中，张松生向本院申请撤回起诉，鑫鑫房地产公司向本院申请撤回反诉，本院于2016年8月4日作出（2016）豫0802民初759号民事裁定，准予张松生撤回起诉，鑫鑫房地产公司撤回反诉。后张松生又于2016年11月18日以鑫鑫房地产公司为被告向本院提起诉讼，要求：1.判令鑫鑫房地产立即将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼2层87.77平方米两套、111.44平方米两套、北单元三层87.77平方米两套、111.44平方米两套，红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米、一二层各一套，共计面积1017.24平方米和2号楼北单元面积448.02平方米的门面房以及3号楼东单元东户一、二、三层各一套，面积为103.8平方米交付给张松生；2.本案的一切诉讼费用由鑫鑫房地产公司承担。本院将该案立为（2016）豫0802民初2925号民事案件。案件审理期间，鑫鑫房地产公司向本院提起反诉，要求判令张松生支付违约金及利息500万元。经审理后，本院于2017年4月6日作出（2016）豫0802民初2925号民事判决，判决：一、鑫鑫房地产公司应于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼2层87.77平方米两套、111.44平方米两套、北单元三层87.77平方米两套、111.44平方米两套，红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米、一二层各一套，共计面积1017.24平方米以及3号楼东单元东户三层面积为103.8平方米的房屋交付给原告张松生；被告若不能交付，则应按照每平方米5600元的价格折价赔偿给原告；二、鑫鑫房地产公司应于本判决生效后十日内折价赔偿张松生1162560元；三、鑫鑫房地产公司应于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼北单元面积448.02平方米的门面房交付给原告张松生；四、驳回鑫鑫房地产公司的反诉请求。宣判后，张松生及鑫鑫房地产公司均不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2017年5月19日作出（2017）豫08民终1461号民事裁定，裁定撤销本院（2016）豫0802民初2925号民事判决，将本案发回本院重审。本院又于2017年7月3日将立为（2017）豫0802民初2186号民事案件。案件审理期间，鑫鑫房地产公司申请撤回反诉，本院经审理后于2017年8月24日作出（2017）豫0802民初2186号民事裁定，裁定驳回张松生的起诉。张松生不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2017年11月3日作出（2017）豫08民终3339号民事裁定，裁定驳回张松生的上诉，维持原裁定。后张松生向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院经审查后，于2018年11月26日作出（2018）豫民申4620号民事裁定，裁定指令焦作市中级人民法院再审本案。焦作市中级人民法院经再审后，于2019年1月31日作出（2019）豫08民再4号民事裁定，裁定撤销该院（2017）豫08民终3339号民事裁定及本院（2017）豫0802民初2186号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院将本案立为（2019）豫0802民初2753号民事案件。另查明，（2013）解民二初字第386号民事调解书生效后，鑫鑫房地产公司向本院申请强制执行，后鑫鑫房地产公司于2017年11月13日以涉案土地使用权仍登记在“焦作市中原实业公司松生维修队”名下，张松生不是涉案土地使用权的实际权利人，原调解书的执行内容（张松生协助鑫鑫房地产公司办理土地使用权）已经本院及焦作市中级人民法院的裁定书审理终结为由，向本院提交撤销执行申请书，申请撤销了对该民事调解书的执行。又查明，焦作市中原实业公司认可“焦作市中原实业公司松生维修队”不是其设立，与其没有隶属关系，其对“焦作市中原实业公司松生维修队”名下财产不主张权利。“焦作市中原实业公司松生维修队”未进行任何工商登记注册。再查明，2014年11月26日，鑫鑫房地产公司将位于红太阳公寓3号楼1单元1楼西户房屋出卖给案外人原思琴。2014年11月27日将红太阳公寓3号楼1单元2楼西户房屋出卖给李秀霞。2014年11月28日，被告鑫鑫房地产将红太阳公寓6号楼3单元一层西户房屋从袁新伟、李保勇处回购后，交于张松生作为过渡安置房居住使用。2013年6月16日，鑫鑫房地产公司将位于红太阳公寓2号楼2单元3楼304号房屋抵账给王战胜，王战胜以其妻子范素萍的名义与鑫鑫房地产公司签订《选房协议书》，后范素萍又将该房屋转让给李昌芳，李昌芳就该房屋又与鑫鑫房地产公司于2016年11月5日签订《选房协议书》。2017年，林战军以其与鑫鑫房地产公司签订有红太阳公寓2号楼第1157、1161号两间门面房（建筑面积206.005平方米）的《选房协议书》，并已支付购房款100万元，但鑫鑫房地产公司未取得商品房预售许可证，且相关房屋系鑫鑫房地产公司置换给他人的安置房为由，要求确认双方签订的《选房协议书》无效，鑫鑫房地产公司返还购房款100万元并支付利息。该案经本院一审及焦作市中级人民法院二审，判决生效后，林战军向本院申请强制执行。执行期间，因被查封、拍卖的红太阳公寓2号楼1157、1161号两套房产两次流拍，本院于2018年9月12日作出（2017）豫0802执1130号之二执行裁定书，裁定将相关房产作价115.3908万元，交付林战军以抵偿该案的债务，相关房产的所有权自裁定送达林战军时起转移，林战军可持裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。另需说明的是，在接受本院调查询问过程中，张松生及鑫鑫房地产公司均认可在鑫鑫房地产公司支付补偿费用时，对张松生另购买的三套住宅房，已扣除购房款450000元；鑫鑫房地产公司称涉案的红太阳公寓2号楼、3号楼包括住宅房、门面房在内的所有房屋均已出售或者抵账给他人。本院认为，首先，关于本案案由的问题。本案中张松生与鑫鑫房地产公司于2012年9月6日签订的《协议书》及其后签订的《房屋认购书》、《补充协议书》、《证明》，从内容上看，主要包括三大项内容，即：一、张松生将涉案国有土地使用权有偿转让给鑫鑫房地产公司；二、鑫鑫房地产公司对张松生进行拆迁安置补偿；三、除拆迁安置补偿的房屋外，张松生再认购鑫鑫房地产公司开发的红太阳公寓3号楼三套房屋。与上述三大项内容相对应，张松生与鑫鑫房地产公司之间存在三种合同关系，即：一、建设用地使用权转让合同；二、房屋拆迁安置补偿合同；三、商品房预售合同。三种合同纠纷的共同上一级案由为合同纠纷，本案案由应为合同纠纷。其次，关于张松生是否本案适格原告的问题。由于历史原因，涉案土地的国有土地使用权证的权利人被登记为“焦作市中原实业公司松生维修队”。而事实上，“焦作市中原实业公司松生维修队”并未办理工商登记，没有营业执照，不具备法律上的资格与地位。而从鑫鑫房地产公司与张松生签订的《协议书》上只有张松生以“焦作市中原实业公司松生维修队”负责人名义签字，并无“焦作市中原实业公司松生维修队”签章，《补充协议书》上只有张松生以“焦作市中原实业公司松生维修队”负责人名义签字，并无“焦作市中原实业公司松生维修队”签章，《证明》上则张松生直接作为乙方，并未出现“焦作市中原实业公司松生维修队”，以及张松生个人出具收条收取鑫鑫房地产公司支付的部分土地补偿款、包括过渡费等在内的拆迁安置补偿款，乃至在（2013）解民二初字第386号民事调解书中，鑫鑫房地产公司与张松生双方确认张松生是涉案土地使用权的实际权利人，鑫鑫房地产公司在诉讼中直接要求张松生退还324万元补偿款等本案具体情况来看，张松生应是涉案土地使用权的实际权利人，其是本案的适格原告。对此，河南省高级人民法院（2018）豫民申4620号民事裁定书中也已经予以认定。故鑫鑫房地产公司提出的张松生并非本案适格原告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。第三，关于本案中，张松生与鑫鑫房地产公司之间的合同关系是否有效的问题。如前所述，本案中张松生与鑫鑫房地产公司之间存在三种合同关系。其中的商品房预售合同纠纷，即张松生起诉要求鑫鑫房地产公司交付的红太阳公寓3号楼东单元东户一、二、三层各一套，面积均为103.8平方米的房屋，因鑫鑫房地产公司开发的红太阳公寓至今仍未办理商品房预售许可证，按照法律规定，双方协议中关于购买此部分房屋的约定系无效的，故张松生要求鑫鑫房地产公司交付相关房屋的诉讼请求，本院不予支持。在相关协议无效的情况下，鑫鑫房地产公司在支付张松生土地出让金、拆迁安置补偿费过程中扣除的三套房屋90%的购房款450000元应向张松生予以返还。而双方之间的建设用地使用权出让合同及房屋拆迁安置补偿合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。第四，关于在双方建设用地使用权转让合同及房屋拆迁安置补偿合同合法有效的情况下，双方是否存在违约行为及违约方应如何承担违约责任的问题。根据张松生与鑫鑫房地产公司签订的《协议书》、《房屋认购书》、《补充协议书》、《证明》，张松生的主要合同义务为按约定搬迁、交付涉案土地、协助办理涉案土地使用权的过户手续，鑫鑫房地产公司的主要合同义务为支付土地转让金、拆迁安置补偿费、过渡费等费用、交付合同约定的安置补偿房屋。从协议签订后双方履行的情况来看，张松生已完成搬迁及交付涉案土地，鑫鑫房地产公司已支付了土地转让金、拆迁安置补偿费、过渡费等费用。鑫鑫房地产公司在涉案土地上开发建设的红太阳公寓也早已建成并投入使用。双方争议的焦点是在鑫鑫房地产公司支付完相关费用后，涉案土地未在15日内完成使用权过户手续的办理，鑫鑫房地产公司认为涉案土地使用权登记在“焦作市中原实业公司松生维修队”名下，而非张松生个人名下，导致无法正常办理土地使用权过户手续，造成了鑫鑫房地产公司后续一系列的损失，而拒绝交付协议中约定的安置补偿房屋，而张松生认为按照协议约定，其只是负有协助办理涉案土地使用权过户手续的义务，而办理土地使用权过户和登记是土地管理部门的职权，其不能保证土地使用权过户手续一定能在约定期限内办理成功，其只要积极协助办理过户手续，鑫鑫房地产公司就应当交付相关房屋，是鑫鑫房地产违约不交付房屋。对于双方谁违约的问题，本院认为根据本案目前的情况，应认定张松生未违约，鑫鑫房地产公司违约。理由如下：一、根据双方签订的协议，张松生所负的是协助办理过户手续的义务，而不是保证在约定期限内过户手续办理成功和完毕的义务。二、对于涉案土地使用权登记在“焦作市中原实业公司松生维修队”名下而非张松生个人名下这一情况，鑫鑫房地产公司及张松生双方在签订协议时，均应是明知的。如果说对此有过错的话，那么双方均存在过错。对于涉案土地使用权不能及时过户所造成的困境以及后续可能造成的损失和后果，双方均应给予慎重考虑和积极协商解决，以迅速摆脱困境，避免和减小损失。事实上，在鑫鑫房地产公司2013年6月起诉张松生后，双方通过协商和本院主持调解，也达成了一致意见，即确认张松生是涉案土地使用权的实际权利人，张松生在十日内协助办理土地过户手续。之后，虽在十日内相关土地过户手续未能办理完毕，但通过张松生在虽有意见的情况下又向土地管理部门缴纳涉案土地的出让金，积极联系鑫鑫房地产公司工作人员去办理土地过户手续，以及本院执行局在执行（2013）解民二初字第386号民事调解书过程中，在土地管理部门所做的现场工作记录，和本院在审理（2016）豫0802民初2925号民事案件过程中焦作市国土资源局对本院发出的询证函的书面回复来看，在（2013）解民二初字第386号民事调解书作出后，张松生是在积极履行协助过户义务的。涉案土地至今未能过户，是鑫鑫房地产公司认为自身遭受巨大损失，以要求并不存在的“焦作市中原实业公司松生维修队”出面办理手续，由张松生出面则不行为由，不予配合手续办理所致。在认定张松生未违约，鑫鑫房地产公司违约的情况下，鑫鑫房地产公司的反诉请求不能成立，本院不予支持；同时，鑫鑫房地产公司应当按双方协议约定承担违约责任，即交付相应安置补偿房屋，如不能交付相应安置房屋，则应按照住宅房2800元/平方米、门面房6000元/平方米的两倍折价对张松生进行赔偿。但如折价赔偿，应扣除超出安置补偿面积19.24平方米的住宅房的赔偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼2层87.77平方米两套、111.44平方米两套、北单元三层87.77平方米两套、111.44平方米两套，红太阳公寓3号楼东单元西户110.2平方米、一二层各一套，共计面积1017.24平方米房屋交付给原告（反诉被告）张松生，并由张松生按照协议约定2500元/平方米的标准向焦作市鑫鑫房地产开发有限公司支付超出安置补偿面积19.24平方米的房屋价款；若不能交付，焦作市鑫鑫房地产开发有限公司则应按照5600元/平方米的标准向张松生支付998平方米安置房的赔偿款；二、被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区解放西路红太阳公寓2号楼北单元面积448.02平方米的门面房交付给原告（反诉被告）张松生；若不能交付，焦作市鑫鑫房地产开发有限公司则应按照12000元/平方米的标准向张松生支付赔偿款；三、被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还张松生购房款450000元；四、驳回原告（反诉被告）张松生的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件本诉受理费46800元、保全费5000元、反诉费23068元，由被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生审 判 员  贾若男人民陪审员  耿晓燕二〇一九年十一月二十一日书 记 员  王 涛附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。