广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6144号原告：吴水强，男，1973年4月4日出生，汉族，住广东省电白县*********，公民身份号码440************050。。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，董事长。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杉，广东海鸥律师事务所实习律师。原告吴水强与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴水强委托诉讼代理人程娟、被告隆达公司委托诉讼代理人谢伟强、高杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴水强向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金62438元（以总房价1710639元为基数，按年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至2019年4月25日，共计365天，应计至被告将符合合同约定的房屋实际交付给原告日止）。事实和理由：原、被告于2016年10月1日签订商品房买卖合同，约定原告以总房价1710639元购买由被告开发的位于中山市*********凯华庭商住小区4幢2806房。原告签署的包括商品房买卖合同、补充协议在内的系列合同均为被告事先草拟并提供的格式合同，合同内的条款未与原告进行协商，所以原告处于不利地位。合同约定交楼日期为2018年4月26日，交楼标准分别为取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及供水、供电达到使用条件、燃气管道入户，合同还约定逾期交房，被告需向原告支付违约金等事宜。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及被告要求支付的税费等全部费用，被告于2016年10月25日为上述房产办理中山市商品房销售登记备案表。直至2018年4月26日，被告未能依约向原告交房。2018年9月26日，被告通知原告于2018年10月13日之前收楼，但原告前往查验时发现燃气管未入户、室内堆积大量垃圾、大门及阳台栏杆未安装等一系列问题，原告遂将存在的问题记录在房屋接管验收登记表上，同时告知被告整改完毕、符合合同约定及达到样板房展示的收楼条件后，原告才办理收楼手续。时至今日，被告仍未向原告交付符合约定的房屋，被告的行为已违反了合同约定，应承担违约责任。据原告了解，有小部分业主因着急使用房屋已办理了交房手续，但办理交房手续时，被告要求业主签订交楼协议确认因台风“天鸽”造成延误收楼66天及同意以物管费抵顶逾期交楼违约金作为交楼的附加条件，如业主不同意，被告将不为原告办理收楼手续。另，被告未按规定向业主出具住宅质量保证书和住宅质量说明书。因双方约定的违约金未能弥补原告的损失，故原告对违约金的计算方式予以调整。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告隆达公司辩称，1.按照中国现行法律，违约金属于填补性质的赔偿，原告并没有提供相关的证据证明其实际发生了多少损失，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条的相关规定，如果是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，也就是说如果本案要突破合同约定，也应当适用17条的规定，引用逾期贷款利率计算；2.如果法院认为买卖合同第9条关于违约约定是格式条款无效，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条的相关规定；3.按照合同附件1第6条第2款相关规定在不可抗力排除之日起30日内通知业主将时间延迟到2018年7月1日是合法有效的；4.从原告起诉状可以证明原告是知道燃气开通的时间为2019年1月26日，交楼的最迟时间应当认定为2019年1月26日，不应当再往后计算；5.根据合同附件1第6条第2项第4点的约定房屋交付期限届满前业主未能向开发商付清全部应付款项，开发商据实予以延期。目前被告有证据证明原告基本上有延迟支付款项的情况，请法院在查明事实对迟延交楼的时间据实予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月1日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同。该合同主要内容为原告以总金额1710639元购买位于中山市*********凯华庭商住小区4幢2806房，支付方式为原告于2016年10月1日以现金方式支付350639元、以银行按揭方式于2016年11月1日支付1360000元；被告承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件、燃气管道入户，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意如政府部门延误，上述日期顺延，本合同继续履行，原告应先行收楼；被告应当在2018年4月26日前办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，被告可据实予以延期；如被告未能依约交房，则自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件并签署房屋交接单，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。另附件三装饰、设备标准为外墙用高级瓷质外墙砖，部分外墙涂料，部分裙楼墙面采用天然石材；户内内墙用水泥砂浆批挡，公共部分内墙用高级墙面砖；顶棚用腻子刮平（厨房、卫生间除外）；地面原结构砼面清理干净；门是木制/防火入户门，客厅为铝合金玻璃落地门，厨房阳台为铝合金玻璃门；窗为铝合金玻璃窗；厨房地面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，预留烟道接口；卫生间墙面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，地面图防水涂料，墙面满涂防水涂料；阳台用铝制阳台扶手；电梯为日立电梯（中国）；水、电设施则给水至入户花园或厨房指定点，强、弱电入户至电箱，每户均设独立水、电表各一个；消防楼梯地面为水泥砂浆，楼梯墙面为乳胶漆，不锈钢扶手（注：被告保留一切权利，可按实际情况以同等质素之建材及设备替代上述各项）。附件六主要约定专项维修基金费用未含在买卖合同房价款里，首期专项维修资金标准暂定为30元/平方米（按建筑面积计算），原告应在办理收楼手续前自行将首期专项维修资金直接交存到代管单位专项维修资金专户中，原告凭已交存的维修资金凭据收楼，否则，被告有权暂缓将该套单元交付原告使用，由此产生该商品房延期交付使用的责任由原告承担；被告应当在2018年4月26日前依照有关规定取得工程质量监督报告并将商品房交付原告使用；被告按原告通信地址挂号邮寄书面通知，原告在收到被告书面通知之日起3日内会同被告对房屋进行验收交接，交付标志为移交钥匙；若因原告原因未能正常收到挂号信，由此导致未依约收楼的责任由原告承担；在符合约定交楼条件的情况下，非被告原因导致原告未能收到被告发出的挂号书面通知的，原告应在交付期限前会同被告对该房屋进行验收，否则由此导致未依约收楼责任由原告承担；发生不可抗力且被告须在不可抗力排除之日起30日内通知原告；发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；房屋交付期限届满前，原告仍未能向被告付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、未缴纳专项维修基金等，被告有权据实予以延期，直至原告支付所有应付款项为止，被告在原告付清款项后10个工作日内将商品房交付给原告。原告于2016年8月3日向被告支付首付款350639元，于2017年1月10日支付契税24437.7元。被告于2017年1月13日收到原告的按揭贷款1190000元。中山市商品房销售登记备案显示，位于中山市*********凯华庭商住小区4幢2806房买受人为吴水强，时间为2016年10月25日。2017年12月15日，被告向业主出具一份告知函，告知原交楼时间为2018年4月26日，但因受台风“天鸽”影响，导致部分工程须整顿修复，故依约将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给业主。2018年9月13日工程质量监督报告编制通过告知书显示，中凯华庭商住小区工程的工程质量监督报告（编号20180913010TZ）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程（5幢31层）于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，隆达公司向原告出具催收楼通知书。该催收楼通知书主要载明：原告购买的涉案商品房已达到交楼条件，隆达公司已以书面形式通知原告于2018年10月17日办理相关收楼事宜，但原告尚未履行上述收楼手续，现特通知原告于2018年12月30日办理收楼手续。隆达公司于2018年12月21日将该催收楼通知书邮寄给原告。庭审中，原、被告对商品房买卖合同及补充协议的真实性、合同约定交楼时间为2018年4月26日及被告曾通知原告收楼的情况均无异议。原告认为隆达公司取得工程质量监督报告并不意味着涉案商品房达到法定的交付条件，所以涉案商品房在2018年9月13日时未达到交付条件；其没有收到告知函，且台风发生在2017年8月份，隆达公司在相隔4个月后才拿出告知函，故其对隆达公司出具的告知函的三性不予确认；隆达公司通知收楼时其不清楚涉案商品房是否已通水电，但据其了解，截至2019年1月14日涉案商品房尚未办理开通燃气。隆达公司则认为涉案合同是由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局共同制定的，并不是开发商自行拟定或制定，中山市所有商品房买卖都要使用该合同范本，且合同已对买受人需要注意的一些主要的、特别条款加以提示，所以其作为开发商对合同也没有相应的解释权，故涉案合同不是格式合同；双方在签订补充协议一时已变更交付条件为取得工程质量监督报告；其需评估台风对楼盘损失的程度后才能找出合理的延迟交楼时间，所以无法第一时间通知业主，且2017年12月15日发出提出延期66天告知函的做法是合理的，并提供了照片证明受损情况；其通知收楼时水、电已接通，而燃气大部分在2018年10月份具备条件，另一部分是在2019年1月份具备条件；燃气不能开通不能归责于其，燃气是否开通或延期至2019年1月份开通，并不造成业主的实际损失，业主收楼后需进行装修，装修期一般为3个月，该3个月内有无燃气并不影响业主使用，也不会使业主产生损失。本院在同类另案依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称被告于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。本院认为，原、被告签订案涉的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。被告对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，被告应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付原告，而被告未按约定时间交付房屋，故违约金的起算日应为2018年4月27日。另，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通达到约定的使用条件，因此，违约金的截止日期应为2019年1月26日。综上，违约金的计算天数为275天。至于被告在自身不具备交房条件下，以原告未缴纳专项维修基金为由，不承担延期交房违约责任的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。关于工期顺延的认定。庭审中，被告虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、单方制作的损失清单及台风“天鸽”的天气报道为证。原告对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为被告并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，被告作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与原告对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽被告未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知原告，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及被告提供的证据，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延，即本案违约金的计算期间应为260（275-15）天。关于原告是否存在逾期付款的问题。被告辩称原告未按合同约定时间向其支付完毕购房款及其他费用，其可根据逾期付款天数顺延交付时间，提供了银行凭证予以证明。原告对此不予确认，认为其是选择与开发商合作的银行办理贷款事宜，所有贷款事宜、手续等均交由开发商与银行对接，故银行迟延支付按揭款项并受业主个人的原因影响。本院认为，影响银行发放贷款的因素有申请人的征信问题、提供资料、银行额度等，被告仅以银行凭证上的到账时间认定原告迟延支付购房款并以此顺延交付时间的抗辩意见，并不足以证明银行放款迟延是受业主怠于办理银行按揭贷款业务，故被告的该项意见，理据不充分，本院不予采信。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达260天，迟延收楼势必造成原告因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽原告就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但被告如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补原告的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了原告的主要权利，变相扩大了被告免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、260天计算，即44476.614元（1710639×0.0001×260）元。至于原告主张按年利率7.125%的标准计付违约金的诉求，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴水强支付违约金44476.614元；二、驳回原告吴水强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，减半收取计681元（原告已预交），由原告吴水强负担196元，由被告中山市隆达房地产开发有限公司负担485元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年六月十八日书记员  李德莲马倩