四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10231号 原告：余洪，女，1987年8月29日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：北京小家联行企业管理有限公司。住所地：北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室。 法定代表人：张峥，职务不详。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都分公司。营业场所：成都高新区天府三街69号1栋27层2710号。 负责人：李移房，职务不详。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第十五分公司。营业场所：成都高新区中和大道二段2号1栋4层1号。 负责人：李移房，职务不详。 原告余洪与被告北京小家联行企业管理有限公司（以下简称小家联行公司）、小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都分公司（以下简称小家联行成都分公司）、小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第十五分公司（以下简称小家联行成都第十五分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序。后因小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司下落不明，本院裁定本案转为普通程序，由本院审判员唐路明担任审判长，与人民陪审员刘翠才、王少松组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告余洪到庭参加诉讼，被告小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余洪向本院提出诉讼请求（最终明确的诉请）：1、判令小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司立即向余洪退还房屋租金及押金共计26524元；2、判令小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司向余洪支付资金占用利息（以26524元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准上浮40%为标准，从2019年1月10日起计算至26524元付清时止）；3、诉讼费由小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司承担。事实与理由：余洪与小家联行成都第十五分公司于2018年11月8日签订《房屋出租合同》（以下简称案涉合同），约定小家联行成都第十五分公司将位于成都市高新区中和龙腾苑2栋2单元1804号房出租给余洪，租赁期限为365天。之后，余洪按约给付了全部租金。2018年11月28日，由于小家联行成都第十五分公司原因，案涉合同无法履行，余洪遂与小家联行成都分公司达成协议终止原合同，约定小家联行成都分公司在签订协议的30个工作日内向余洪退还押金及预付的租金共计26524元。现支付期已届满，小家联行成都分公司未履行支付义务，因小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司系小家联行公司的分公司，其相应的民事责任应由小家联行公司承担。为维护自身合法权益，余洪特诉讼来院。 小家联行公司、小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司未作答辩。 经审理查明：2018年11月8日，小家联行成都第十五分公司作为甲方（出租人），余洪作为乙方（承租人），双方签订了案涉合同，其中与本案有关的约定如下：……第一条出租房屋基本情况（一）出租房屋坐落于成都市高新区中和龙腾苑2栋2单元1804号，乙方租住其中整租间……第三条租赁理期（一）房屋租赁期自2018年11月10日至2019年11月9日，共计365天，甲方应在2018年11月10日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金（一）房屋30天租金为人民币大写贰仟零五十元（不含税），小写：2050元，总计租金24600元。（二）房屋租金交付方式为押1付12。房租必须提前15日到租赁机构营业部的财务室交纳……具体付款日期及金额：2018-11-10（24600元），以后以此类推。（三）本合同签订之日起，乙方应向租赁机构交付30天房屋租金作为押金，共计人民币2050元。乙方负责承担合同期间有限电视费（0元）；管理费（365元）；卫生费（0元）……（四）乙方交纳房租必须按合同约定全额缴纳，如有特殊原因未全额缴纳房租需三日内补齐，否则按合同第十条第三款约定收取相应滞纳金。七日内仍不缴纳欠款视为乙方违约……第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同…… 2018年11月9日，余洪按约完成了案涉合同中关于房屋租金、押金、管理费的交付义务。 庭审中，余洪陈述因成都第十五分公司没有将租金交给案涉房屋的权利人，导致案涉房屋的权利人让余洪搬离，余洪遂到派出所报警，要求成都第十五分公司退还房租，在此情况下，余洪于2018年11月28日在小家联行成都第十五分公司营业场所，与小家联行成都第十五分公司签订《租赁合同提前终止协议书》，内容为：“甲方：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都分公司，乙方：余洪，今高新区中和镇龙腾苑2-2-1804，甲乙双方协商一致提出退房申请……应退押金2050元，房租24474元（备注：此处手写353天房租353天管理费）……共计实退乙方26524元……”。在甲方签字上方手写“水、电、气已结清。30个工作日退还，乙方收到退款后解除合同”，小家联行成都第十五分公司在手写处加盖其分公司鲜章，在甲方签字处加盖其分公司鲜章，余洪在乙方签字处签字，案外人饶文涛在合同右下方主管签字处签字。 另查明，小家联行成都分公司、小家联行成都第十五分公司系小家联行公司的下属的分支机构。 上述事实，有余洪当庭陈述以及余洪提交的《房屋租赁合同》、《租赁合同提前终止协议书》、付款凭证、收入专用审核单等证据在卷佐证。 关于本案审理重点和关键性问题，本院逐一审核认定如下： 一、关于案涉合同的性质及效力应如何认定的问题。 本院认为，余洪与小家联行成都第十五分公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 二、关于《租赁合同提前终止协议书》的合同当事人及性质、效力应如何认定的问题。 本院认为，该协议书上甲方虽名为小家联行成都分公司，但协议书甲方签字处加盖的是小家联行成都第十五分公司公司鲜章，结合案涉合同签订主体为余洪与小家联行成都第十五分公司，协议签订地为余洪与小家联行成都第十五分公司营业场所，故能够认定《租赁合同提前终止协议书》的签订主体为余洪与小家联行成都第十五分公司。《租赁合同提前终止协议书》是双方真实意思表示，约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 三、关于案涉合同是否已解除，解除的具体时间问题。 案涉房屋的权利人要求余洪搬离，在此情况下余洪退还房屋，余洪与小家联行成都第十五分公司签订的案涉合同目的无法实现，其原因在于小家联行成都第十五分公司，小家联行成都第十五分公司构成根本违约，余洪享有合同解除权。2018年11月28日，余洪将解除案涉合同的意思表示告知了小家联行成都第十五分公司，为此双方达成《租赁合同提前终止协议书》，协议虽约定余洪收到案涉相关款项后合同解除，但并不能因余洪未收到相关款项而继续履行合同，究协议本质是因无法实现合同目的双方协商解除案涉合同，故合同的解除时间宜确定为小家联行成都第十五分公司应返还相关款项给余洪之日，即2019年1月10日。 根据前述，余洪与小家联行成都第十五分公司签订的案涉合同经双方协商于2019年1月10日解除，小家联行成都第十五分公司应在2019年1月10日退还余洪房屋租金、押金、管理费共计26524元。小家联行成都第十五分公司未在约定的时间退还前述款项，给余洪造成了资金利息损失，该资金利息损失的标准以中国人民银行同期贷款利率计算较为适宜，故本院对余洪要求小家联行成都第十五分公司承担资金占用利息的合理部分请求予以支持。 又，于本案中，因小家联行成都第十五分公司系小家联行公司下属的分支机构，虽由其对外建立房屋租赁合同关系，但由于其不具有法人资格，故其民事责任应由小家联行公司承担。 综上，本院对于余洪诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余洪支付房屋租金、押金、管理费共计26524元； 二、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余洪支付资金占用利息（以26524元为基数，从2019年1月11日起按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算至26524元付清之日止）； 三、驳回原告余洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466元、后续公告费，由被告北京小家联行企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐路明 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  王少松 二〇一九年十二月三日 书 记 员  许 林