上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9771号原告：郑小元，男，1963年2月13日出生，汉族，户籍地浙江省。原告：龚慧，女，1979年7月10日出生，汉族，户籍地浙江省。上列两原告共同委托诉讼代理人：靳春雨，上海明伦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。被告：陈朱捷，男，1968年6月26日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。被告：陈碧，女，1974年8月16日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，董事长。委托诉讼代理人：伏晶晶，女。原告郑小元、龚慧诉被告陈朱捷、陈碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据两原告申请，本院依法对两被告采取了财产保全措施。无法直接送达两被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向两被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本院依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告郑小元、龚慧及两原告共同委托诉讼代理人靳春雨、孟宪蕾，第三人委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加了诉讼，被告陈朱捷、陈碧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑小元、龚慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告向原告返还已付房款人民币200万元；3、判令被告向原告支付违约金93万元。审理中，原告变更第三项诉讼请求金额为310万元。事实与理由：2015年6月6日,两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》,合同约定两被告将名下位于上海市青浦区赵巷镇置发路XXX弄XXX号房产以1,550万元的价格转让给两原告，同时对办理该房产过户手续、支付购房款等作了明确约定。合同签订当日，两原告向两被告支付50万元定金，当月15日，两原告根据合同约定向居间方上海德佑房地产经纪有限公司转账150万元作为第二笔购房款。此后不久，两原告得知该房屋被法院司法查封，同时另有数家法院轮候查封，两被告数次承诺尽快办理过户手续，但始终未能解除房产的司法查封。现原告得知，该房产已经进入司法拍卖程序，该房屋事实上现已无法过户到两原告名下，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》客观上已无法继续履行。被告陈朱捷、陈碧未作答辩。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，确认两原告陈述的事实，对两原告的诉讼请求无异议。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇置发路XXX弄XXX号，产权于2009年7月22日过户登记至被告陈朱捷、陈碧名下。截至2015年8月13日，系争房屋上存在以下过户限制：1、2012年7月9日核准的抵押，抵押权人上海浦东发展银行陆家嘴支行，债务数额880万元，债务履行期限自2009年7月20日至2037年7月20日止；2、2013年12月27日核准的抵押，抵押权人上海联合融资担保有限公司，债权数额450万元，债务履行期限自2013年12月25日起至2014年12月25日止；3、2015年6月19日，浙江省温州市龙湾区人民法院依据(2015)温龙状商初字第581号文书采取的查封措施，为正式查封；4、2015年7月15日上海市宝山区人民法院依据(2015)宝民保字第41号文书采取的查封措施，为轮候查封。2019年，在上海浦东发展银行陆家嘴支行与两被告金融借款合同纠纷案件执行过程中，上海市浦东人民法院依法拍卖系争房屋，于2019年5月20日拍卖成交,成交价为2,332万元。2015年6月6日至7日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定两被告将系争房屋以1,550万元的价格转让给两原告，双方于2015年7月31日前共同办理过户手续。补充条款(一)约定，两被告签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;在办理权利转移登记前系争房屋有抵押和查封;两被告未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;两被告单方要求解除合同的;均视为两被告违约,两原告有权单方解除本合同,应当通知两被告,两被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向两原告支付相当于总房价款20%的违约金。两被告应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款,并支付违约金和赔偿金。附件三约定，两原告应支付两被告首付款485万元，其中签订合同当日支付50万元，于2015年7月5日前通过居间方转付435万元(含尾款2万元)，两原告以申请贷款方式支付900万元，两原告于系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)收件收据后通过居间方转付两被告165万元，上述款项付清后三天内双方进行房屋验看、清点，签署《房屋交接书》，两原告通过居间方转付两被告尾款2万元。两被告确认收款账户为：陈朱捷，浦发银行静安支行，XXXXXXXXXXXXXXXX。合同另约定了其他事项。2015年6月6日，两原告支付两被告定金50万元。2015年6月15日，两原告通过第三人向两被告支付房款150万元。上述款项合计200万元，余款两原告未再支付。上述查明的事实，由以下证据证明：两原告的陈述，两原告提供的房地产权证复印件、不动产登记簿、房地产买卖合同、付款凭证、执行裁定书打印件、拍卖公告打印件，第三人提供的转账凭证，上述证据并经庭审出证、质证，本院核实后予以确认。审理中，本院于2019年8月18日采用公告方式向两被告送达起诉状副本等诉讼文书，视为两被告于2019年10月17日收到。审理中，两原告称，签合同时，系争房屋上有三个抵押，一个是上海浦东发展银行陆家嘴支行的抵押，另外两个分别是200万元和450万元的抵押，两原告付好200万元之后，两被告将200万元的债务还款涤除了200万元的抵押。2019年6月下旬，第三人告知两原告，系争房屋被法院查封了，第三人要求两原告继续付款将查封解除掉，但是两原告不敢再付款。但两原告相信两被告有经济能力可以解决债务纠纷，故未向两被告发送过解除合同通知，但是两被告始终未能解决。现同意以起诉状副本送达之日作为合同解除之日。合同约定了解除合同违约金为房价款的20%计310万元，根据拍卖成交价，两原告存在房屋差价损失782万元，故两原告主张违约金310万元合法有据。两原告系夫妻关系，郑小元签订合同时已在上海缴纳社保超2年，具备上海市购房条件。本院认为：原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。因两被告涉及债务纠纷，系争房屋被法院司法拍卖，合同无法履行，故两原告有权解除合同，本案起诉状可视为解除合同通知，于公告送达当天即2019年10月17日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，两被告应返还两原告已付房款。两原告主张的解除合同违约金，金额符合合同约定，本院予以照准。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告郑小元、龚慧与被告陈朱捷、陈碧签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年10月17日解除；二、被告陈朱捷、陈碧应于本判决生效之日起十日内返还原告郑小元、龚慧房款200万元；三、被告陈朱捷、陈碧应于本判决生效之日起十日内支付原告郑小元、龚慧违约金310万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47,500元，财产保全申请费5,000元，合计52,500元，由两被告负担。公告费560元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  王宏美人民陪审员  宋惠琴二〇一九年十二月六日书 记 员  庞建琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。