湖南省宁乡市人民法院 行 政 判 决 书 （2018）湘0124行初57号 原告林玉珠，女，1961年3月5日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。 原告姜定泉，男，1958年11月28日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。 委托代理人林华，福建宇开律师事务所律师。 委托代理人邹守明，福建天泽广业律师事务所律师。 被告宁乡市自然资源局，住所地宁乡市玉潭镇花明北路**。 法定代表人罗亿清，该局局长。 出庭负责人周伏良、彭宏献，该局副局长。 委托代理人姜志乾，该局政策法规科工作人员。 委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。 被告宁乡市不动产登记中心，住，住所地宁乡市玉潭镇花明北路市民之家/div> 法定代表人黎运泉，该中心主任。 委托代理人夏文利，该中心工作人员。 第三人湖南恒基房地产开发有限公司，住，住所地宁乡市玉潭镇楚沩东路建材市场**/div> 法定代表人陈碧霞，该公司执行董事。 委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。 第三人陈泽强，男，1981年8月8日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。 委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。 第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司，住所地，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路**德邦生物医药园**工程**车间**iv> 法定代表人毛德彪，该公司总经理。 委托代理人曾璐璐，湖南鼎昌律师事务所律师。 原告林玉珠、姜定泉诉被告宁乡市不动产登记中心及第三人湖南恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、陈泽强、湖南沃邦健康产业发展有限公司（以下简称沃邦公司）房屋行政登记一案，本院于2018年5月15日受理立案后，依法增加宁乡市自然资源局（原宁乡市国土资源局）为共同被告。同年5月18日、5月22日、6月21日分别向被告宁乡市自然资源局、被告宁乡市不动产登记中心、第三人恒基公司、陈泽强、沃邦公司送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人恒基公司于2018年8月6日就商品房预售合同纠纷向本院另行提起民事诉讼，本案中止审理，2018年10月25日第三人恒基公司撤回了民事诉讼，本案恢复审理。2018年12月10日，因宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查，本案再次中止审理，2019年5月24日本案恢复审理。本院依法组成合议庭，于2018年11月30日第一次公开开庭进行了审理，原告林玉珠、姜定泉委托代理人林华，被告宁乡市自然资源局负责人周伏良、委托代理人姜志乾、杨泽辉，被告宁乡市不动产登记中心委托代理人夏文利，第三人恒基公司、陈泽强委托代理人江中，第三人沃邦公司委托代理人曾璐璐到庭参加了诉讼。2019年6月10日第二次公开开庭进行了审理，原告林玉珠、姜定泉委托代理人邹守明，被告宁乡市自然资源局负责人彭宏献、委托代理人杨泽辉，被告宁乡市不动产登记中心法定代表人黎运泉、委托代理人夏文利，第三人恒基公司、陈泽强委托代理人江中到庭参加了诉讼，第三人沃邦公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林玉珠、姜定泉诉称：2010年1月14日，原告向恒基公司购买了位于宁乡市香江国际第1幢1单元301房的房屋一套，双方于当日签订《商品房买卖合同》，合同编号：20081189301。 合同签订后，恒基公司向被告申请办理商品房预售合同备案手续。合同签订后，由于恒基公司与建筑公司建设工程施工合同纠纷产权证一直无法办理，直至2017年下半年恒基公司与建筑公司诉讼调解并结案，结案后方才可以办理。2018年4月份，申请人到被告处办理产权证时突然被告知预售合同已经于2012年被注销（告知注销手续没有存档），原告从来没有授权任何人办理注销手续，被告未予以审查，其作出的具体行政行为主要证据不足、违反法定程序且明显不当。合同注销备案后，恒基公司直接将不动产转让给陈泽强，陈泽强系恒基公司原法定代表人陈善居的儿子同时还是恒基公司的股东。陈泽强于2012年通过不知名的手段将商品房买卖合同备案到其名下后，2013年还与原告签订租赁合同，足以证实所谓的注销是未经过原告的授权，原告不知情。2018年1月25日，陈泽强就将房产变更登记至刚成立不足一个月的沃邦公司名下。 原告认为在原告本人未到被告处办理商品房买卖合同注销手续，并且原告未授权任何人办理商品房买卖合同注销的情况下，截至原告向被告询问，被告均不能明确告知其作出注销原告与恒基公司签订的商品房买卖合同所依据的书面证据以及法律依据，故被告作出注销原告与恒基公司签订的商品房买卖合同的具体行政行为错误，故依法应当予以纠正。恒基公司、陈泽强、沃邦公司是本案的买卖过户的直接当事人，与本案的判决有直接利害关系，应当列为本案的第三人参加诉讼。 综上所述，被告作出注销原告与恒基公司签订的商品房买卖合同的具体行政行为没有事实与法律依据，存在主要证据不足、违反法定程序且明显不当等应于撤销的法定情形，应当予以撤销并纠正，故恳请贵院依法查明事实，依法判决：1、依法撤销被告作出的关于注销林玉珠、姜定泉与恒基公司签订的商品房买卖合同（合同编号：20081189301）的具体行政行为。2、责令被告重新作出具体行政行为注销陈泽强与恒基公司签订的商品房买卖合同，并注销给予陈泽强办理的宁乡市香江国际第1幢1单元301房不动产登记权属证书。3、请求贵院依法责令被告重新作出具体行政行为撤销将陈泽强过户给沃邦公司变更登记行为。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、林玉珠、姜定泉身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原告向恒基公司购买宁乡香江国际第1幢301号房屋，并就该商品房买卖合同在宁乡县房屋产权服务中心登记备案；3、购房发票，拟证明原告已全额支付购房款；4、宁乡市不动产权信息情况表，拟证明被告作出具体行政行为。 被告宁乡市自然资源局辩称：一、原告以原宁乡县房屋产权管理局（以下简称“原登记机关”）注销其与恒基公司签订的商品房预售合同无事实和法律依据、违反法定程序且明显不当为由，要求撤销注销行为的请求不能成立。1.本案另一被告宁乡市不动产登记中心系答辩人的下属二级机构，于2016年8月15日组建成立，承接了原宁乡县房屋产权管理局有关不动产登记、发证、信息平台维护和登记信息查询等工作职责。原告所诉的注销登记行为系原登记机关在2012年根据原告申请所作出的具体行政行为。根据《房地产登记技术规程》第5.3.9条之规定，预告登记已注销满2年，其资料可以销毁，原登记机关据此对原告当时提交的申请资料进行了处理，工作交接时也无相关资料可移交。现在宁乡市不动产登记中心没有存档当时注销登记的相关资料，是因为原资料已被合法销毁，并非原告所述的注销行为无事实依据。2.原登记机关系应原告申请才注销其与恒基公司的商品房预售合同，且在办理原告的注销申请时严格依照受理、核准、归档等工作流程操作，不存在违反程序的情形。3.根据《房屋登记办法》、《长沙市房屋登记办法》等法律法规要求，办理房屋登记时既可由当事人亲自申请，也可由其代理人代为申请。在原告未亲自申请的情况下，登记机关仍可依法办理注销手续，不存在无法律依据的问题。 二、宁乡市不动产登记中心为恒基公司、陈泽强、沃邦公司办理的预告登记注销、颁发不动产产权证等行为合法合规，不存在需要撤销和重新作出具体行政行为的情形。上述第三人在向宁乡市不动产登记中心申请办理相关事宜时都按要求提供了相应的申请材料，符合法律要求，宁乡市不动产登记中心系依法依规办理，无不当情形，更不存在需要撤销和重新作出具体行政行为的情形。 综上，宁乡市不动产登记中心作出的房屋登记具体行政行为于法有据，合法合规；原告诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，依法应予驳回。 被告宁乡市自然资源局未提交证据。 被告宁乡市不动产登记中心辩称：一、答辩人注销原告预告登记程序合法。 1、2012年，原房屋产权管理局预告登记注销业务流程显示，一笔预告登记业务的注销必须经过受理、核准、归档三个流程且三个流程规定了不同的工作人员予以操作；《房屋登记办法》第六十八条明确规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；《长沙市房屋登记办法》第四节明确规定，预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。 2、《房屋登记办法》第十二条明确规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利； （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； （二）因继承、受遗赠取得房屋权利； （四）有本办法所列变更登记情形之一； （五）房屋灭失； （六）权利人放弃房屋权利； （七）法律、法规规定的其他情形。 3、《长沙市房屋登记办法》第八条明确规定，申请房屋登记，当事人可以亲自申请，也可由其代理人代为申请；申请人应当使用中文名称或姓名。 当事人亲自申请的，应当提交本人的身份证明。 委托代理人代为申请的，应当提交授权委托书和代理双方的身份证明；其中涉及处分自然人房屋的，其委托事项应当进行公证的，按照国家规定予以办理；境外申请人委托代理人代为申请的，应当按照国家规定提交经公证或者认证的授权委托书。 综上，原告是否必须本人到原房屋产权管理局才能办理预告登记注销不具有必然性，且预告注销登记需双方共同申请才能办理，作为登记机关的原房屋产权管理局预告登记注销操作程序的设置符合法律法规的有关规定，不存在违法违章操作。 二、答辩人为陈泽强办理预告登记程序合法 《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《长沙市房屋登记办法》第二章明确规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《房地产登记技术规程》第4.1.1明确规定，房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行；第4.1.2规定，房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿等岗位。2012年，原房屋产权管理局对预购商品房预告登记的程序设立了受理、核准审查、业务收费、缮证、发证业务环节，不存在预告登记程序不符合法律法规的规定。故原告房屋预告登记注销后，原房屋产权管理局根据陈泽强和恒基公司的申请办理房屋预告登记，不存在有违法和违背程序的问题。 三、答辩人依陈泽强和恒基公司申请办理其预告登记注销程序合法 1、2017年12月6日，作为开发商的恒基公司就香江国际40户不动产登记证明在宁乡市自然资源局门户网站发表声明，因保管不善，香江国际40户不动产登记证明因遗失作废。40户人员名单中包括第三人陈泽强预告登记的301房； 2、2018年1月24日，陈泽强携带身份证和恒基公司共同向不动产登记中心申请办理了预告注销登记，提交了不动产登记申请书、遗失声明、开发商授权段容容申请办理预告注销登记委托书和段容容的身份证复印件、解除商品房买卖合同协议、商品房买卖合同等材料； 综上，答辩人依申请办理陈泽强所购301房预告登记注销不存在违法不妥之处。 四、答辩人向沃邦公司颁发不动产权证合法有效 2018年1月29日，恒基公司和沃邦公司共同向答辩人提出申请办理香江国际1栋301房转移登记，向答辩人提交了不动产登记申请书、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室向县国税局发出的《关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见的函》、商品房买卖合同、契税发票、物业维修基金发票等相关材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条明确规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。 答辩人依据第三十八的规定向沃邦公司颁发不动产权证不存在违法不妥之处。 被告宁乡市不动产登记中心为支持其答辩意见，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、预购商品房预告登记注销业务办理流程，拟证明2012年原房屋产权管理局预告登记注销业务的办理需经过受理、核准、归档三个业务流程，每个流程分别安排不同的员工予以操作办理；2、预购商品房预告登记业务办理流程，拟证明2012年原房屋产权管理局预告登记业务的办理需经过受理、核准审查、收费、缮证、发证五个流程，每个流程分别安排不同的员工予以操作办理；3、商品房买卖合同、不动产登记申请书、授权委托书、陈泽强身份证、段容容身份证、登记证明遗失声明、解除商品房买卖合同协议，拟证明我中心依据陈泽强和恒基房公司提交的不动产登记申请书、解除商品房买卖合同协议、商品房买卖合同、登记证明遗失声明、恒基公司授权委托书、双方身份证等材料办理了香江国际陈泽强名下1栋301房预告登记注销，注销登记程序没有违背相关法律法规等的规定；4、不动产登记信息表、不动产登记申请书函、报告、备案证明、不动产首次登记证、商品房买卖合同、授权委托书、身份证、营业执照、契税发票、物业维修基金，拟证明我中心依据恒基公司和沃邦公司共同提交的不动产首次登记证、不动产登记申请书、不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金等材料为沃邦公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第0002525号不动产权证程序合法。 第三人恒基公司述称，纵观原告所诉，原告之所以要求：撤销被告宁乡市住房保障局关于注销原告与答辩单位签订的商品房买卖合同的具体行政行为及要求被告宁乡市住房保障局重新作出具体行政行为撤销答辩单位过户给湖南沃邦健康产业发展有限公司的变更登记行为。其主要理由是在办理注销原告与答辩单位签订的商品房买卖合同行为时原告不清楚，也未同意，系答辩单位单方行为。答辩单位认为原告非本案适格诉讼主体，答辩单位与原告之间未建立商品房买卖合同关系，应依法裁定驳回原告的起诉，具体理由如下： 一、答辩单位与原告之间未建立商品房买卖合同关系，原告所述没有事实和法律依据。 2010年年初，因答辩单位开发的宁乡香江国际小区与施工方湖南北山建筑有限公司发生纠纷，为防止北山建筑申请财产保全冻结答辩单位全部资产，随后，答辩单位以原告的名义与答辩单位签订了《商品房买卖合同》，并于2018年6月办理相应的网签手续。上述过程中，原告均未参与合同的签订、网签及备案的办理，也未向答辩单位交纳过购房款，缴纳相关税费，答辩单位也从未将房屋交付给原告，涉案房屋在再次出让之前也一直处于答辩单位控制之下（根据合同约定，原告需要在2010年1月14日前向答辩单位支付房款2490000元，答辩单位应在2010年6月30日将涉案房屋交付给原告），并且相关房屋均属于可交付的状态。 另一方面，从该合同注明的签订日期至今原告从未向答辩单位提出过要求履行该合同的要求，也未通过任何的途径向答辩单位主张过该房屋的权利。 2012年8月，答辩单位解除了以原告名义进行的合同网签备案登记，将房屋出售给陈泽强并办理了相应的预告登记。 从上述事实可知，答辩单位与原告之间未实质性建立商品房买卖合同关系，原告与本案不具有直接的利害关系，相应网签备案登记及注销不会对原告产生实质性的权利义务影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”，应依法裁定驳回原告起诉。 二、商品房买卖合同网签、备案系行政监管措施，不会对商品房买卖合同双方的权利义务产生影响，不具有可诉性。 商品房买卖合同网签、备案系行政机关为监管房地产市场采取的一种监管措施，不会产生物权效力，也不会对原告及答辩单位产生权利义务上的实质影响，即原告及答辩单位均不会因为网签备案产生新的权利义务，因此，仅从网签备案的效力来看，也应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定裁定驳回原告的起诉。 综上所述，原告所诉不符合行政诉讼的受理条件，应依法裁定驳回原告的起诉。 第三人恒基公司未提交证据。 第三人陈泽强同意恒基公司答辩意见。 第三人陈泽强未提交证据。 第三人沃邦公司述称，我公司在与恒基公司签订合同以后履行了支付房款的义务，并且在申请办理不动产变更时，资料齐全，程序合法，依据物权法第九条的规定，我公司依法已取得涉案房屋的所有权，被答辩人要求撤销恒基公司过户给我公司的变更登记行为缺乏依据。 第三人沃邦公司向本院提交了如下证据：1、不动产登记中心登记信息表；2、不动产登记产权证，证据1-2，拟证明涉案房产已经登记在本公司名下，本公司对涉案房产拥有所有权；3、银行转账凭证，拟证明本公司已履行了合同义务，支付全部房款。 经庭审质证，原告对被告宁乡市不动产登记中心的证据发表了如下质证意见：对证据1，2真实性无异议，证明目的无异议，证据3-4，希望对方明确一下陈泽强与恒基公司解除商品房买卖合同协议的时间是什么时候，真实性无异议，因为基础的登记行为就是解除原告与第三人恒基公司的预告登记及合同注销行为本身存在违法，应当撤销，所以后期作出的变更行为我们认为合法性也是存疑的，合法性有异议。被告宁乡市自然资源局、第三人沃邦公司对被告宁乡市不动产登记中心的证据无异议。第三人恒基公司、陈泽强对被告宁乡市不动产登记中心的证据发表了如下质证意见：对原告登记受理行为的合法性存疑，其他无异议。 被告宁乡市自然资源局对原告证据的质证意见：对证据4，不动产产权信息情况无异议，对证据1-3是否存在开发商借名登记，或者是原告与开发商恶意串通的情形，原告是否实际支付了购房款，这些情况存疑。原告以此来主张涉案不动产的权利，是否恰当也存疑。我们认为必须先由原告方与恒基公司就涉案房产买卖关系的真实性与合法性理顺清楚之后才能做出结论。第二、这些证据不能证明不动产登记具体行政行为存在错误。 被告宁乡市不动产登记中心对原告的证据质证意见：对证据4，无异议；证据2、发票也是办证联，不是购房联，且房款加起来有几百万。因此怀疑两原告是否有真实购买的意愿。其他同意被告宁乡市自然资源局的质证意见。 第三人恒基公司、陈泽强对原告证据的质证意见：证据1，无异议，证据2，三性及证明目的均有异议，该合同并不是原告本人签字，因此我们认为该合同并未生效，双方之间没有购房的真实意思表示；证据3，三性及证明目的均有异议，希望可以看一下原件，因原告无法提供原件，无法确认真实性，请合议庭注意，即使是真实的，他提供的是办证联，应当由房管部门留存的办证联，而现在由原告方提供出示，其来源存疑，根据第三人了解的是第三人股东之间发生了纠纷，相关的档案材料被部分股东拿走，对证据的来源合法性不认可，他也没有提供原告自身留存的发票，相反也能证实原告没有支付相应的购房款，获得相应的发票，本案双方之间没有一个建立商品房买卖合同的真实意思表示，对关联性、证明目的均有异议；证据4，证据本身真实性无异议，但是该份证据中注明的部分内容不真实，原告方支付了相应的购房款与事实不符。 第三人沃邦公司认为，原告的证据与其无关，不发表质证意见。 原告对第三人沃邦公司证据的质证意见：证据1-2无异议；证据3真实性有异议，沃邦公司所谓的购买房产的行为是从恒基公司购买。但是其款项是支付给陈泽强，而且相关款项只有几十万，是否为本案涉房产的购房款无法核实，同时提醒法庭注意一下，沃邦公司其名下股东包括陈颖航，沃邦公司和恒基公司存在一定的关联，甚至我们怀疑沃邦公司的实际控制人也是陈泽强。本案第三人既然提供了两个账户，一个收款一个付款的账户，希望法庭对该两个账户的资金往来进行调查。且付款时间是2018年10月付款的，是在本案起诉之后才付款。证据中会计凭证上明确载明的是付陈泽强往来款，所以这并不是购房款，且其中有一条是付给其他人的款项，无法确认是否与本案有关联。提供的流水总的金额是700多万，但实际所有房产的价值没有700多万，且能说明陈泽强和沃邦公司之间是存在关联的。通过以上的说明，我们认为沃邦公司与恒基公司签订商品房买卖合同并办理不动产登记双方也不是出于真实买卖的目的进行。 被告宁乡市自然资源局对第三人沃邦公司证据的质证意见：对证据1-2无异议，证据3，与不动产的登记行为无关联性，该流水不是办理不动产登记的必要资料。 被告宁乡市不动产登记中心对第三人沃邦公司证据的质证意见：证据1-2无异议，对证据3银行流不发表质证意见，当时2015年1号文件是可以先证后税。 第三人恒基公司、陈泽强对第三人沃邦公司证据的无异议。 另本院依职权向宁乡市公安局调取了宁公（治）立字[2018]2849号立案决定书，依两原告申请调取了第三人陈泽强招商银行湘潭雨湖支行6226097320045801号银行卡2018年1月1日至2018年11月30日的银行流水。 两原告对宁公（治）立字[2018]2849号立案决定书的质证意见：对真实性无异议。 被告宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心对宁公（治）立字[2018]2849号立案决定书的质证意见：三性无异议，但该证据未能查实实施伪造公证书行为的行为人，且该证据虽然能够证明公证书系伪造但并不必然导致所有登记行为的撤销。 第三人恒基公司、陈泽强对宁公（治）立字[2018]2849号立案决定书无异议。 两原告对第三人陈泽强银行流水的质证意见：我们看不清原来的沃邦公司和恒基公司签订的买卖合同时间，请对方说明买卖合同的交易时间。因为如果银行流水时间是在购房之前，那么就不能作为购房的凭证。沃邦公司提供的购房凭证总金额对不上，商品房买卖合同明确规定是一次性付款，根据银行流水可以证实并非一次性付的购房款。 被告宁乡市自然资源局对第三人陈泽强银行流水的质证意见：与登记行为不具有关联性，真实与否不发表意见。 被告宁乡市不动产登记中心对第三人陈泽强银行流水的质证意见：真实性无异议，但与登记行为不具有关联性。 第三人恒基公司、陈泽强对第三人陈泽强银行流水的质证意见：真实性、关联性无异议，但是要说明的是整个登记程序是走的一手房买卖的登记程序，对登记的合同之外，第三人之间签订了一个总的购房合同，约定的是分期付款，第一期的房款沃邦公司足额支付了，因为本案的行政诉讼，后续的购房款暂未支付。 作为定案证据，应当真实、合法，且与本案相关联，经庭审质证，本院认为两原告提供的证据1-4真实、合法，与本案相关联，能证明相关案件事实，本院予以采信。被告宁乡市不动产登记中心提供的证据，能证明本案相关案件事实，本院予以采信。第三人沃邦公司提供的证据1-4真实、合法，与本案相关联，能证明相关案件事实，本院予以采信。本院调取的证据能证明本案相关事实，予以采信。 本院根据以上有效证据及当事人质证意见及庭审调查认定以下事实：2010年1月14日，原告林玉珠、姜定泉与第三人恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定原告林玉珠、姜定泉向第三人恒基公司购买位于宁乡市香江国际第一栋301号房（以下简称301房），建筑面积1657.26平方米，房价2490000元。同年原宁乡县住房保障局就该房屋办理了预告登记（宁房预玉潭字第410003379号）。2012年原宁乡县住房保障局将该预告登记注销。 2012年8月1日，第三人陈泽强与第三人恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人陈泽强向第三人恒基公司购买301房，房价2490000元，并由原宁乡县住房保障局办理了预告登记（宁房预玉潭字第412003144号）。后来，第三人陈泽强与第三人恒基公司签订《解除商品房买卖合同协议》，双方共同向被告宁乡市不动产登记中心申请将预告登记注销，2018年1月24日，被告宁乡市不动产登记中心将该预告登记注销。 2017年，被告宁乡市不动产登记中心根据第三人恒基公司的申请办理了301房湘（2017）宁乡市不动产权第0015157号不动产权证。 2018年1月，第三人恒基公司与第三人沃邦公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人恒基公司向第三人恒基公司购买301房，房价2490000元。2018年1月29日，双方共同提交了不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于申请香江国际业主办理合同更名手续的报告、合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金交存证明等材料，向被告宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记。被告宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八的规定向第三人沃邦公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第0002525号不动产权证。原告认为被告办理预告登记证明注销及后续的转移登记行为违法，遂向本院提起行政诉讼。 另查明，第三人恒基公司曾于2018年8月6日以本案原告为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷民事诉讼，同年10月25日又撤回了诉讼。2018年11月12日，宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查。 本院认为，本案争议的焦点是被告宁乡市自然资源局下属二级单位被告宁乡市不动产登记中心就301房办理的备案登记注销、预告登记证明注销及转移登记行为是否合法、是否应撤销。 一、注销宁房预玉潭字第410003379号预告登记行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第二款规定：“不动产上已经设立抵押权、地役权或者、地役权或者已经办理预告登记使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、、地役权人利人同意的书面材料。”本案中，原、被告对410003379号预告登记不持异议，第三人恒基公司、陈泽强虽然对原告提交的购买房屋的相关缴费票据提出质疑，但未提供相应证据证实或提起相关的诉讼，对其异议本院难以采信。两被告以预告登记已注销满2年，已合法销毁为由，未提交注销宁房预玉潭字第410003379号预告登记的证据材料。《房地产登记技术规程》5.3.9规定：“下列纸质档案可列入销毁范围：······5.预告登记已注销满2年；······。”5.3.10规定：“销毁保管期届满的纸质档案应按下列程序进行：······3.鉴定小组应指定2名以上鉴定小组人员监督销毁。监督销毁人员应根据销毁清册，对将要销毁的档案材料进行核对，确认无误后，方可进行销毁。销毁后，监销人员应在销毁清册上签名，并应注明焚毁或打浆的销毁方式和日期。”根据上述规定，预告登记已注销满2年的纸质档案可以销毁，但应有销毁记录。两被告未提供销毁档案材料的证据材料，应认定注销预告登记行为认定事实主要证据不足，程序违法。 二、因注销宁房预玉潭字第410003379号预告登记行政行为应确认违法，原宁乡县住房保障局为第三人陈泽强办理301房预告登记和被告宁乡市不动产登记中心为第三人恒基公司颁发的湘（2017）宁乡市不动产权第0015157号不动产权证，为第三人沃邦公司颁发的湘（2017）宁乡市不动产权第0002525号不动产权证亦不合法。 三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”，第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。因此，人民法院审理房屋登记行政案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。本案中，第三人恒基公司与第三人沃邦公司共同向被告宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记时，向被告宁乡市不动产登记中心提交了不动产登记应具备的相关资料，可以认为第三人沃邦公司对处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”，关于原告提出受让人未支付合理对价，因此存在恶意，本院认为，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第四条第二款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价”。且在不动产物权善意取得时，交易相对人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权。原告亦不能举证证明其存在恶意转移登记情形。综上，第三人沃邦公司取得房屋符合善意取得的法定情形，对原告认为第三人沃邦公司不是善意取得的主张本院不予支持，对被告作出的登记行为不宜撤销。故对原告要求撤销登记行为的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十一条第三款之规定，判决如下： 一、确认被告宁乡市不动产登记中心办理宁乡市香江国际301号房宁房预玉潭字第410003379号预告登记注销行为、宁房预玉潭字第412003144号预告登记行为，颁发湘（2017）宁乡市不动产权第0015157号不动产权和湘（2017）宁乡市不动产权第0002525号不动产权证的行为违法。 二、驳回原告林玉珠、姜定泉的诉讼请求。 案件受理费五十元，由被告宁乡市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  文跃兵 审 判 员  高强明 人民陪审员  王梅辉 二〇一九年六月十日 书 记 员  周 婕 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。