河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初3188号 原告康立军，男，1975年5月22日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人马腾飞，河北山庄律师事务所律师。 被告钟兰菊，女，1958年7月1日出生，满族，住承德市双桥区。 被告汤英秋，女，1957年4月4日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告丁亚芳，女，1968年10月12日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告姜秀英，女，1950年7月9日出生，满族，住承德市双桥区。 被告韩翠媛，女，1961年1月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告刘玉敏，女，1957年1月3日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告张玉喜，女，1958年9月16日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告李文学，男，1970年11月28日出生，蒙古族，住承德市双桥区。 被告文利新，男，1965年3月27日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告赵立强，男，1971年12月25日出生，满族，住承德市双桥区。 被告程艳丽，女，1961年1月12日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告孙乃茹，女，1958年2月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告巴秀红，女，1967年7月4日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告刘效梅，女，1964年2月10日出生，满族，住承德市双桥区。 被告王海森，男，1960年11月10日出生，满族，住承德市双桥区。 被告王宇声，女，1960年8月14日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告朱玉香，女，1958年4月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告傅连红，男，1972年6月19日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告李志红，男，1965年10月28日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告关杰，女，1973年8月26日出生，满族，住承德市双桥区。 被告秦国香，女，1953年5月1日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告史霞堂，女，1950年8月10日出生，住承德市双桥区。 被告马学利，男，1954年4月5日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告朱桂荣，女，1956年4月16日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告冯淑英，女，1957年9月2日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告刘淑香，女，1963年8月13日出生，满族，住承德市双桥区。 被告王杰，女，1956年6月1日出生，满族，住承德市双滦区。 被告王梅婷，女，1954年5月25日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告赵忠生，男，1963年3月20日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告薛丽敏，女，1960年10月15日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告何利霞，女，1959年9月20日出生，满族，住承德市双桥区。 被告韩静，女，1956年2月3日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告李淑艳，女，1968年3月24日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告郭丽萍，女，1965年8月21日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告郭艳军，女，1968年10月22日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告王希云，女，1955年12月17日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告华明汉，男，1952年3月6日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告杨中彬，男，1956年4月1日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告夏洪琴，女，1969年4月20日出生，满族，住承德市双桥区。 被告邢孝连，男，1955年2月4日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告何文禄，男，1959年6月17日出生，满族，住承德市双桥区。 被告功有为，男，1956年12月18日出生，满族，住承德市双桥区，（已故） 被告应凤柱，男，1955年12月12日出生，汉族，住承德市双桥区，（已故） 被告王亚娟，女，1956年11月18日出生，回族，住承德市双桥区，（已故） 被告石振旺，男，1959年7月11日出生，汉族，住承德市双桥区，（已故） 以上45名被告共同诉讼代表人钟兰菊、丁亚芳、汤英秋、韩翠媛、姜秀英，自然情况同上。 委托代理人李志伟，河北汇林律师事务所律师。 委托代理人闫超，河北汇林律师事务所律师。 原告康立军与被告钟兰菊等45人拍卖合同纠纷一案，原告于2019年6月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告康立军及其委托代理人马腾飞到庭参加诉讼，被告钟兰菊等45人共同诉讼代表人钟兰菊、丁亚芳、汤英秋、韩翠媛、姜秀英及委托代理人李志伟、闫超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康立军诉称，被告等人系原破产企业承德市美神日化公司员工，因企业破产，被告45名职工根据该企业破产安置补偿办法及承德市双桥区人民法院民事裁定书，取得了位于的原承德市美神日化土地上房产572.4平方米（有房本）及无房本的（1、后院平房约95.2平方米,2、平房约80平方米,3、二楼楼顶钢构库房约200平方米）房产的所有权。2018年10月份，被告根据职工委托，委托承德市东方拍卖行对上述房产进行了拍卖。原告通过竞拍，最后以757万元的价格竞买成功。2018年11月20日东方拍卖行向原告出具了《拍卖成交确认书》，原告按照确认书要求交付了竞买价款，但被告未能按时交付房屋（房屋被双桥区人民法院查封）。现原告多次要求被告办理房屋过户手续，但被告的部分委托人（即破产职工）不予协助，造成房屋无法办理过户手续。同时，因该房产登记在原承德市美神日化公司，办理过户需先办理到被告45名职工名下，再过户到原告名下。并且因房产增值，被告45名职工需要缴纳个人所得等相关税费。原告认为,被告45名职工应当履行过户等义务。为此,原告特向贵院提起诉讼,诉讼请求：1、请求依法确认东方拍成字［2018］第（039）《拍卖成交确认书》有效；2、请求依法判令被告为原告办理房屋过户手续,并承担房屋过户过程中产生的相关税费（包括但不仅限于个人所得税、增值税等）；3、请求依法判令被告赔偿原告因延期交房所产生的损失暂定20万元（具体数额以鉴定为准）；4、由被告承担本案各项诉讼费用。 原告康立军为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、拍卖成交确认书和拍卖收据各一份；2、双桥区人民法院民事裁定书和协助执行通知书各一份；3、承德市嘉信商贸公司通知一份。以上证据共同拟证明拍卖行为合法有效，涉案房屋已实际交付原告，但交付有瑕疵，原告对该房屋已进行部分装修，但无法过户。 被告钟兰菊等45人辩称，一、原告所诉缺乏必要的诉讼参与人即承德市东方拍卖行有限公司，属程序错误。原告诉请为“请求依法确认东方拍成字(2018)第(039)《拍卖成交确认书》有效。”，而《拍卖成交确认书》的签订主体为买受人康立军和拍卖人承德市东方拍卖行有限公司，依据《合同法》合同相对性的规定，原告应向承德市东方拍卖行有限公司提出此项诉请，现原告直接向委托人提出确认之诉是错误的。二、原告第二项诉讼请求不成立,应予以驳回。1.本次拍卖属于瑕疵拍卖,即原告与拍卖行签订委托拍卖合同时即将本次拍卖的标的物的现状存在的瑕疵、税费的承担、过户手续的办理、相应的责任均在《委托拍卖合同》第十一条其他约定事项中进行了十分清楚和明确的约定,尤其对于税费承担的约定明确载明“关于标的交易、确权、过户所产生的一切税费均由买受人承担,卖方不承担任何费用。”,这里明确说明是在交易、确权、过户这三个阶段中产生的一切税费均由买受人承担,这就是在买卖类交易中十分常见的“净得款”的约定。由于委托人均是破产企业的员工,对于法律法规知之甚少,但他们清楚知道的就是所要拍卖的房屋他们是要净得拍卖价款,不承担任何税费。因为究竟都有什么税种,委托人也并不十分清楚,故此才在委托合同中明确载明了一切税费由买受人承担,卖方不承担任何费用,就本案原告所提出的要求由答辩人承担个人所得税、增值税,显然是违反合同的约定,同时也严重违反答辩人委托拍卖的本意。2.对于应由原告交纳一切税费,原告是清楚知晓的。作为一处总面积700多平方米的临街底商外加后面的院落,并且位于承德市核心景区的中心位置,其市场价值究竟几何,任何人都十分清楚,原告能够以757万的价格买下,单价不到1万元,是亏是赚明眼人都能看到,(另外对于此次拍卖过程中是否存在串标、围标或者恶意串通损害国家或第三方利益的问题,答辩人将会向纪检、监察委、检察院、公安机关分别进行实名举报,如果涉嫌违犯罪将要求依法追究刑事责任),如果原告以这样低廉的价格买下,还要让出卖方承担高达上百万的税费,可想而知这是一个多大巨大的便宜,我想任何再愚蠢的人也不会这样去卖东西,所以从事实的角度来看,从合理性的判断来看,税费由买受人承担是符合事实和情理的。另外,对于个人所得税、土地增值税这样一笔巨额税款究竞由谁承担,如果合同中要是没有约定,这是要对合同的成交价款足以产生重大实质影响的,将直接影响决定合同的订立和履行,原告在参与拍卖之前就已经十清楚知晓税费承担的约定,因为拍卖法第三十五条以及拍卖公告,均告知竞买人有权了解拍卖标的瑕疵,有权査验拍卖标的和查阅有关拍卖资料,对于如此巨额的拍卖事项,作为竞买人不去了解税费的承担显然是说不过去的。对于拍卖成交后,原告想钻法律的空子,占这些破产企业下岗员工的便宜,这样的行为实在是让人不耻,属于原告方的严重违约行为。3.拍卖成交确认书是指竞买人的最高应价经拍卖师以落槌或者以其他公开表示买定的方式确认拍卖成交后,由买受人与拍卖人签署的对拍卖成交事实予以确认的书面确认形式,其作用只在于对拍卖合同成立这一事实予以书面确认,基内容是不能背离《委托拍卖合同》内容的,依据《拍卖成交确认书》第5条之规定“买受人须持《拍卖成交确认书》及相关文件自行办理过户手续,所产生的税费由买受人自行承担。”,该条已清楚、明确的表明过户由原告自行办理,而过户过程中产生的税费由原告承担,这是没有任何异议的。为何这里要强调的是买受人须持《拍卖成交确认书》及相关文件自行办理过户手续而不是由出卖人办理,正是基于本次拍卖为瑕疵拍卖,交易确权、过户过程中涉及众多事项,为了明确双方权利义务,故此约定办理交易、确权、过户过程所涉及的相关问题和税费均由买受人承担。对此原告是心知肚明的,现在原告要求被告为原告办理房屋过户手续,并承担房屋过户过程中产生的相关税费(个人所得税、增值税等)是严重违反诚实信用的法律原则,同时更是违背了合同约定的,应当驳回原告的诉讼请求；三、对于原告第三项诉讼请求要求赔偿延期交房损失的问题,同样应当予以驳回。1.依据2018年11月20日的《拍卖合同确认书》载明“应在拍卖成交日起七日内支付50%成交价款,在委托方将标的全部移交买受人后,买受人一次性付清剩余价款。”,而答辩人收到的第一笔款项时间为2018年11月28日,超期一天,剩余价款于2019年6月21日才转入拍卖行帐户,而房屋分别于2019年1月29和5月14日进行交割,而原告均未按约定期限付款,已构成违约。2.涉案房屋第一次未能全部交付的原因是人民法院进行了查封,并不是答辩人一方拒绝交付,属于有法定事由,且另一案件至今尚未判决,究竟应由谁承担责任,没有最终法律认定,如果原告主张此项请求,应以另案判决作为定案的依据,此项诉请应予以中止审理。但作为答辩人认为答辩人已经按《委托拍卖合同》的约定交付了能够交付房屋,并不对原告造成任何损失,且原告3785000.00元的款项也未按期支付,从1月19日至5月14日期间原告方应当按银行同期贷款利率向答辩人支付利息。 被告钟兰菊等45人为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、被告于2018年10月29日与承德市东方拍卖行签订的《委托拍卖合同》；2、承德市东方拍卖行出具的《拍卖报告》；3、承德市东方拍卖行在网上发布的拍卖公告及《竞买协议》、《标的物简介及特别说明》和标的物照片；4、承德市东方拍卖行2019年6月24日作出的《通知》；5、交割协议、交割书；6、双桥区法院（2019）冀0802民初1363号民事裁定书和协助执行通知书。 经庭审质证，被告对原告提交的1号证据真实性无异议，但对于效力提出：1、拍卖属瑕疵拍卖，房屋状态存在瑕疵，已经对瑕疵问题做了明确告知，该房屋是划拨土地，划拨土地房产要经过相关部门审批同意才可以拍卖。2、在税费承担方面，法律规定了纳税义务人的主体，税费谁来交可以通过合同约定的形式进行转嫁，合同中约定的税费承担问题是合法的。关于款项的给付时间，我方认为原告并没有严格按照委托拍卖合同的约定履行给付义务。对2号、3号证据真实性无异议，但不认可原告证明目的。法院查封是不可抗拒的行为，且目前法院已将房屋解封，所以原告主张延期交付的损失是不存在的。能不能办理营业执照问题与被告无关，不应由被告承担损失。且关于延期交房所产生的损失问题，原告已经以同样的理由提起过民事诉讼，该项属于重复诉讼。 原告对被告提交的1-5号证据真实性认可，但不认可被告的证明目的。他们之间怎么委托与原告无关，原告以拍卖成交确认书为准。税费怎么承担法律有明确规定，就是谁所得谁承担，并不存在个人所得税转嫁的问题。对6号证据真实性认可，但不认可被告的证明目的。 经庭审确认，原、被告提交的证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认为有效证据。 根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，承德市东方拍卖行有限公司与被告签订《委托拍卖合同》，约定由被告委托承德市东方拍卖行拍卖被告所有的位于原承德市美神日化地上房产572.4平方米（有房本）及无房本后院平房95.2平方米、平房约80平方米、二楼楼顶钢构库房约200平方米的房屋，拍卖保留价为7500000.00元，合同第十一条其他约定事项明确约定，1.主体身份说明：承德市美神日化公司2002年破产以后，根据《原美神日化公司企业资产折股安置补偿办法和（2001）双桥破字第2-6民事裁定书》将位于原承德市美神日化地上房产572.4平方米（含后院无房本三项房产）抵给45名职工，作为破产安置职工费用。45名职工一致同意委托巴秀红、刘玉敏、刘效梅、孙乃茹、张玉喜、程艳丽、李文学、文利新、赵立强等九位职工全权负责房产拍卖事宜；2.关于标的交易、确权、过户所产生的一切税费均由买受人承担，卖方不承担任何费用……。 2018年11月20日，承德东方拍卖行与原告康立军签订《拍卖成交确认书》，约定原告康立军以7570000.00元竞得案涉房屋，第二条第二款约定：该标的无取暖设备。原承德市美神日化公司房本，因破产安置45职工，划给组建后的承德市佳信商贸公司（未过户）（该公司于2003年7月3日注册，2004年6月21日被吊销）；第五条约定：买受人（原告）须持《拍卖成交确认书》及相关文件自行办理过户手续，所产生的税、费由买受人自行承担，并与委托人办理移交手续。拍卖人不负责移交标的。委托人负责移交标的。2018年11月28日原告将成交价款的50%即3785000.00元转入指定户名为巴秀红账户。2019年1月29日被告将1.一、二层572.4平方米、后院平房95.2平方米、平房约80平方米进行交割原告，未交割部分为二楼楼顶钢构库房200平方米，2019年5月14日被告将二楼楼顶钢构库房200平方米交割原告。2019年6月21日原告康立军将剩余成交价款50%即3785000.00元转入承德市东方拍卖行账户，截止至今案涉房屋未办理过户手续。 另查明：本院于2019年3月7日作出（2019）冀0802民初1363号民事裁定书，裁定将位于承德市双桥区南侧房屋及二楼楼房予以查封。2019年4月22日本院作出（2019）冀0802民初1363号之一民事裁定书，裁定解除承德市双桥区南侧房屋及二楼楼房的查封。 本院认为，被告与案外人承德东方拍卖行有限公司签订委托拍卖合同及原告与案外人承德东方拍卖行有限公司签订拍卖成交确认书系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对各方具有约束力。东方拍卖行有限公司以被代理人即本案被告名义实施拍卖行为，对被告发生法律效力，且原告按约定支付成交价款，被告也将案涉房屋交付完毕，因此本案被告主体适格，对于被告主张主体不适格的理由，本院不予支持。虽然我国法律明确规定了各项税赋征收的对象，但并未禁止纳税义务人通过协议方式约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。对于原告要求被告承担房屋过户过程中产生的相关税费(包括但不仅限于个人所得税、增值税等)的诉讼请求，原告未提供确凿充分的证据予以证明，且原、被告双方均未就案涉房屋办理过户手续所产生的相关税费提供相应的缴纳基数，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案案涉房屋产权登记事项存在瑕疵并未登记在被告名下，但并不免除被告作为实际权利人协助过户的义务，故被告应积极助原告办理相应过户手续。原告主张延期交房所产生的损失200000.00元，但未提供相应证据证明损失已实际发生，应承担举证不能的不利后果，该请求本院不予支持。因被告未提起反诉，故对被告要求原告按照银行同期贷款利率支付利息的请求，不属于本案审理范围，被告可另案起诉处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条、第五十一条、第五十五条之规定，判决如下： 一、东方拍成字[2018]第（039）《拍卖成交确认书》合法有效； 二、被告自本判决生效之日起三十日内协助原告康立军办理原承德市美神日化地上房产（572.4㎡）的过户登记； 三、驳回原告康立军其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费4300.00元、保全费5000.00元，合计9300.00元，由原告康立军承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  栾佳为 人民陪审员  李福玉 人民陪审员  蔡晓荣 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陈 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合法同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国拍卖法》 第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。 第五十一条竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。 第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。