上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24172号原告：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶某某。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：上海翱鸶贸易有限公司。法定代表人：唐某某。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司与被告上海翱鸶贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，先适用简易程序审理，后因无法向被告上海翱鸶贸易有限公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月5日公开开庭审理了本案。原告上海莘盛发展有限公司的委托诉讼代理人陈愔，被告上海翱鸶贸易有限公司的委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海莘盛发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2019年3月15日起解除原、被告签订的房屋租赁合同;2、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年3月15日期间的租金人民币(以下币种下同)672,681.94元、物业管理费68,994.48元、2018年11月7日至2019年3月6日期间电费7,920元，以上共计749,596.42元;3、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年3月15日期间拖欠租金及物业管理费滞纳金24,137.79元、拖欠2018年11月7日至2019年3月6日期间电费的滞纳金243.95元。(该三项滞纳金暂计算至2019年4月30日，实际计算至被告支付完所有欠款日止)，以上共计24,381.74元；4、判令被告支付原告违约金812,460元。事实与理由：2015年7月31日，原、被告签署了《房屋租赁合同》，该合同约定：由被告租赁原告名下位于上海市闵行区莘庄XX路XXX号A商城位于地上X层XXX,XXX号商铺用于从事以XXXXXX为品牌的商业经营,建筑面积为456.60平方米,租赁期为五年,第三年固定租金为256,932元/月，物业管理费为每月27,777元，水电等费用由被告自行承担。各期租金和物业管理费应于当月5日前支付，各期电费计算周期为当月7日至次月6日(被告实际支付时间为次月的下一个月5日前)，如被告迟延支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金。另第三十六条解约条款第2款约定：乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。第三十五条违约责任第3.6款约定：任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。合同签订后，原告按约履行了相关义务，但被告自2018年3月起至今拖欠租金及上述相关费用。原告多次催讨无果，时至今日，被告仍分文未付。原告为此曾起诉追讨欠款，但至今被告拒不履行。原告于2019年3月7日向被告提出解约，现为维护自身合法权益，原告特提出上述诉请。被告上海翱鸶贸易有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告于2019年1月19日腾退了商铺，原告主张的租金应计算至2019年1月19日，合同也是以被告腾退房屋的行为进行解除。另水电费及滞纳金没有事实和法律依据，滞纳金和违约金均是违约金的性质，原告同时主张3个月租金及3倍的贷款利息显然不当，且另案中法院已经支持了200,000余元的违约金，同时认为原告主张的违约金过高要求法院予以调低。被告实际并未达成合同约定销售标准，故合同的租赁期限是4年，故合同租赁期限截止至2019年7月，即使使用至2019年7月，与原告现在的诉请也仅是差3个月的租金，被告实际使用至2019年1月19日，原告却要求支付高额的违约金。另原告有开具发票的义务，原告主张相应的费用应当开具等额的发票，否则相应的金额及税费应抵扣，另被告缴纳了押金770,799元要求法院一并处理。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日由原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一章通用条款第十条、履约押金。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。第十二条、租金的支付：1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历天数的比例支付当月固定租金；2、上述提成租金每月支付一期，提成租金应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起，若第一期不满一个月的，乙方应当按照本期剩余期间计算营业额，并于本合同约定期限提供税前营业额和支付提成租金；第十三条、物业管理费、广告推广费乙方应当按照本合同专用条款中的约定自免租期届满起向甲方支付物业管理费。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付。第十八条、水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付：经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的公共系统损耗率向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票，无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；乙方可以在租赁物业配套设施预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费；第三十五条、违约责任：3、一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.6任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。第三十六条、解约条款：除双方当事人协议解约及法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：2.乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。第二章专用条款：补充第六条交付日：甲方暂定于2015年8月17日前向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准；补充第七条租赁物业及附属权利：本合同租赁物业位于地上X层XXX、XXX号商铺，计租的实际面积为456.60平方米，具体位置参见本合同附件4“XXXXXX商铺租赁物业平面图”。补充第八条租赁物业的用途：乙方应当在租赁物业从事以XXXXXX为品牌的商业经营；补充第九条租赁期限：乙方对于租赁物业以及附属权利的租赁期为五年。第四年连续三个月销售额低于1,800,000元则取消第五年租赁期；补充第十条履约押金及首期租金、物业管理费：乙方应当支付履约押金770,799元；乙方应当支付首期租金229,156元，首期物业管理费27,777元；补充第十一条租金：双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金：1、固定租金方式：第一年：229,156元/月；第二年243,044元/月；第三年256,932元/月；第四年270,820元/月；第五年277,765元/月。2、提成租金方式：第一年营业额12%；第二年营业额12%；第三年营业额13%；第四年营业额13%；第五年营业额14%。补充第十三条物业管理费、广告推广费：乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为27,777元；补充第十五条免租期本合同免租期为45日；补充第十七条免租期营运管理费本合同免租期内的营运费为13,698元，由甲方在应付租赁物业前一次性收取。上述租赁合同签订后，原告按约向被告交付租赁物业，然被告自2018年3月1日起开始拖欠租金及物业管理费等，故原告于2018年11月2日向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金及物业管理费、电费等，本院于2019年1月3日出具(2018)沪0112民初32995号民事判决书，判决书主文记载如下：一、被告上海翱鸶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司自2018年3月1日起至2018年12月31日的租金合计2,624,872元、物业管理费合计277，770元、2018年8月7日至2018年11月6日期间的电费9,840元；二、被告上海翱鸶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海莘盛发展有限公司截至2018年12月5日所产生的租金违约金127,030.22元、物业管理费违约金13,635.58元、电费违约金110.02元。该判决现已生效。另查明，原告于2019年3月7日向被告发送解约函，函件载明：被告自2018年3月起未按《房屋租赁合同》约定向原告支付包括租金、物业管理费等应付款项，经多次催缴均无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告的行为已构成严重违约，原告现书面通知被告，双方《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年3月15日解除。望被告自本函寄出日起七日内付清所有应付款项以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，并办理商铺内属于被告物品的搬离工作及手续等。被告未在七日内完成上述事项的，不影响双方签订的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定的解除。被告未在七日时间内完成上述事项的，根据《房屋租赁合同》，原告可将商铺恢复原状，且被告遗留在商铺内的物品视为被告的遗弃物，原告有权处理而不承担任何责任等。庭审中，原告称被告对于(2018)沪0112民初32995号民事判决书判决内容并未履行，也未与原告办理涉案商铺的交接手续，目前涉案商铺空关并上锁，里面存放着被告的些许物品。被告称已于2019年1月19日搬离，并提供视频光盘以资证明，对此原告不予认可。另，对于原告主张电费的该项诉请，原告称小商铺的电费是在一个大表上，电费金额均通过原告自行计算所得，无直接主张电费的凭证。对于被告庭审中提出所付押金为770,799元，要求在本案中一并处理，被告于庭后向本院提供相关支付凭证，金额分别为456,899元、313,900元，合计770,799元。对此原告确认收到上述770,799元押金，但对押金如何处理，认为应按双方签订的租赁合同相关约定条件成就时予以归还。针对以上事实，原告上海莘盛发展有限公司向本院提供了如下证据：1、2015年7月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明合同约定了双方的解约条件、租金、物业费及违约金等相关内容。2、2019年3月7日原告向被告发送解约函及邮寄凭证一组，证明原告向被告发函要求解约。被告上海翱鸶贸易有限公司对原告上海莘盛发展有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，对于附件中提及的装修押金是45,000元；对证据2解约函真实性无异议，但是被告均未收到过。被告上海翱鸶贸易有限公司针对其上述辩称，向本院提供了：1、视频光盘一份，证明被告实际于2019年1月19日进行腾退的情况。2、押金付款凭证一组，证明被告向原告支付押金为770,799元。原告上海莘盛发展有限公司对被告上海翱鸶贸易有限公司所提供的证据经质证后认为：1、不认可该证据的真实性。该视频中顾客都在正常购物，未见被告人员搬离撤场等任何画面，也无法确认该视频拍摄的具体日期。故原告认为该证据与本案争议事实无关，更无法证明被告的证明目的。2、押金凭证的真实性无异议，确认收到上述押金，但对于被告要求在本案中一并处理，原告坚持庭审意见，认为应按双方签订的租赁合同相关约定条件成就时予以归还。本院结合原告上海莘盛发展有限公司、被告上海翱鸶贸易有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海莘盛发展有限公司提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。但关于被告提供的视频光盘，结合原告的质证意见，本院认为该视频光盘作为一种电子证据，其无法完整、单独地证明被告的证明内容，故对此不予采信。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。根据本案庭审查明事实，并结合另案生效判决结果可见，被告在履行过程中自2018年3月1日起即未能按照约定支付相应的费用，被告的行为显然构成违约，原告有权提出合同解除权，现原告于2019年3月7日向被告发出解除合同的通知函，并明确涉案租赁合同于2019年3月15日予以解除，对此本院予以确认，被告辩称意见无相应证据证明，本院对此不予采信。上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告的违约行为，原告有权依据合同约定向被告主张违约金，现被告辩称相关案件中已判决支付200,000余元违约金，认为违约金过高，要求本院予以调整。故本院结合被告的逾期付款的违约行为及违约程度，以及由于其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，也考虑到违约金主要是补偿性的补偿功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金以270,820元计。基于上述房屋租赁合同已经解除，为免诉累，作为被告已经向原告缴付的押金理应一并处理，故被告已经缴纳的合同押金770,799元原告理应予以退还。关于原告的第2、3项诉讼请求，被告违反了双方约定应承担相应的付款责任，故对于本案中原告主张的自2019年1月1日起至2019年3月15日止的租金672,681.94元及物业管理费68,994.48元，上述费用被告应按约向原告支付。关于原告要求被告支付拖欠电费以及相应滞纳金的诉讼请求，庭审中原告陈述电费主张的依据是自行计算金额所得，并无直接反映电费金额的凭证，也未提供原告为被告缴纳上述电费的基础证据，故本院对电费及电费相对应滞纳金的诉请均不予支持。关于租金及物业管理费的滞纳金，本院认为该滞纳金的性质实为违约金，现原告目前所主张的违约金已足以弥补其损失，原告重复主张显然不妥，对此诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海莘盛发展有限公司与被告上海翱鸶贸易有限公司就上海市闵行区XX路XXX号A商城地上X层XXX/XXX号商铺于2015年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除；二、被告上海翱鸶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付自2019年1月1日起至2019年3月15日止的租金672,681.94元及物业管理费68,994.48元；三、被告上海翱鸶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘盛发展有限公司支付违约金以270,820元计；四、原告上海莘盛发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海翱鸶贸易有限公司押金770,799元；五、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,077.94元，由原告上海莘盛发展有限公司负担9,538.97元，由被告上海翱鸶贸易有限公司负担9,538.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年十二月二十六日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。