文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初19291号原告：胡德胜，男，1965年10月31日出生，汉族，住广东省广州市。委托代理人：刘识文、李燕茜，分别系广东华盈律师事务所律师、实习人员。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托代理人：丘文杏、仇露，分别系广东君信律师事务所律师、实习律师。第三人：李志明，男，1962年1月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：苏婷婷、梁楚冰，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告胡德胜诉被告广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）、第三人李志明商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡德胜的委托代理人刘识文、李燕茜，被告国龙公司的委托代理人丘文杏、仇露，第三人李志明的委托代理人苏婷婷、梁楚冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德胜诉称：2005年1月19日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以33万元的价格向被告购买广州市天河区天河直街30号之一负一层1x、2x、2x号车位（下称涉案物业），被告应在2005年6月28日前将验收合格的涉案物业交付给原告，并在其后730日内为原告办妥“房地产权属证书”（即不动产登记证）。合同生效后，原告已悉数支付价款，被告也已将涉案物业交付原告使用，但一直未为原告办妥不动产登记证。后经原告了解，被告在与原告签订涉案合同之前，已因向第三人借款而按第三人要求，就涉案物业与第三人签订《商品房买卖合同》并办妥合同备案登记，以此作为借款担保。该事实已由越秀区人民法院2010年5月19日作出的（2009）越法刑初字第769号判决所明确认定。房管部门据此注销了第三人所办理的合同备案登记，并应原告申请向原告核发了涉案物业的《房地产权证》。经第三人提起行政诉讼，相关生效判决一则认定房管部门注销第三人的合同备案登记程序违法，并责令房管部门在其职权范围内依法对该项备案登记重新作出处理，二则认为在此之前即将涉案物业登记至原告名下，确属理据不足，故判决撤销原告所取得的《房地产权证》。基于上述事实，原告认为：其一，原被告所签《商品房买卖合同》合法有效，在原告已结清全部价款且已实际占有涉案物业的情况下，即使该物业存在“一房两卖”情形，原告也应优先于第三人取得其产权。其二，虽然生效行政裁判文书认定房管部门此前就涉案物业向原告核发《房地产权证》系建立在违反法定程序注销第三人的合同备案登记的基础之上，但此系另一法律关系，不能阻却国龙公司为原告办妥涉案物业不动产登记证的合同责任，也不妨碍原告依其与国龙公司所签合同取得涉案物业之产权。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：国龙公司为原告办妥广州市天河区天河直街30号之一负一层1x、2x、2x号车位的不动产登记证。国龙公司辩称：我方不同意原告的诉请，涉案车位存在登记预购人，办证存在障碍，我方无法协助办理。第三人李志明述称：不同意原告的诉请。我方才是涉案车位的真正购买人。原告原先的房地产权证已被依法撤销，因此原告并非涉案车位的合法买受人。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。胡德胜为证实其诉请提供如下证据：1、落款时间2005年1月19日及落款人胡德胜（买受人）、国龙公司（出卖人）的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2004039033）。合同约定：买受人向出卖人购买广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦负一层1x、2x、2x号车位（简称涉案车位），金额330000元。买受人分期付款，2005年1月19日前支付全部房价的45%即150000元，2005年1月23日前支付全部房价的55%即180000元。出卖人应当在2005年6月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2、国龙公司2005年1月23日出具的《收据》一份［载明国龙公司收到胡德胜交来“华翰大厦”6楼楼款及负一15、21、22号车位款（支票号11320842）2895810元］。3、案外人广州市泰兴物业管理有限公司（简称泰兴公司）2007年4月23日出具的《关于华翰大厦x、x、x层楼房产和地下x、x、x、x号车位移交胡德胜业主的说明》。该说明载明：2005年1月我司收到国龙公司指令，将位于广州天河直街30号的华翰大厦六楼全层房产和地下x、x、x、x号车位交于业主胡德胜使用，并在当月办理了物业移交，胡德胜于当月开始使用六楼房产；按照国龙公司和业主的约定，上述写字楼租赁期间的物业管理费及公摊等均由国龙公司代胡德胜向我司缴交等。上述证据经质证，国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。李志明对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，对证据2、3真实性不予确认。李志明对其述称提供如下证据：1、落款时间2004年11月28日及落款人李志明（买受人）、国龙公司（出卖人）的《商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买广州市天河区天河直街30号华翰大厦负一层1–30号车位，金额5400000元；买受人分期付款，2004年11月30日前支付100000元，5300000元在办妥交易鉴证手续后五个工作日内付清；出卖人应当在2005年6月29日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。该合同办理了预售合同登记。2、国龙公司出具的《收据》两份。其中2004年11月30日的《收据》载明：收到李志明交来的购买华翰大厦负一层1–30号车位首期款100000元。2004年12月7日的《收据》载明：收到李志明交来的购买华翰大厦负一层x号车位楼款5300000元。3、结婚登记证，拟证明李志明与黄少玲是夫妻关系。4、广州市商业银行支票（出票日期2004年11月1日，金额10万元）。5、黄少玲存折（账号：36×××25）首页及相应的银行凭证。该凭证显示：2004年11月2日该账户存入人民币1570000元、港币400000元，2004年11月3日该账户分多次共支取人民币1570001元、港币400000元。6、个人业务凭证（四张）及客户须知，显示上述账户2004年11月3日在林雪奋的操作下发生交易。李志明凭证据4-6拟证明其通过支票、国龙公司财务负责人林雪瑞持黄少玲存折取款的方式向国龙公司支付了部分的购房款，其余购房系通过现金、用车抵房款的方式支付。7、广州市不动产登记中心于2017年5月18日向李志明出具的关于涉案车位《依申请信息公开答复书》及附件。该答复书及附件载明：华翰大厦负一层1–30号车位预购人李志明，预告登记核准时间2004年12月6日，无在建工程抵押登记，无有效查封信息。根据越秀区法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》和（2009）越法刑初字第769–1号《刑事裁定》，天河路天河直街30号之一负一层x房（华翰大厦–1层x房）由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。天河路天河直街30号之一负一层x、x、x、房（华翰大厦–1层x、x、x、–x、–x房）已依次以11登记1xx0号案登记在小业主名下；天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第115、116、114、113、112号判决撤销上述五业的《房地产权证》，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1664、1663、1662、1661号《行政判决书》维持原判；目前上述五案已注销，具体信息请向广州市房地产档案馆申请查询等。上述证据经质证，胡德胜表示：对证据1、2真实性、合法性、关联性均不予确认；根据901号判决书，可看出国龙公司在前案诉讼中质证时明确表示该等收据是虚开的，国龙公司与李志明之间不存在真实的商品房买卖合同关系，也就无从收取所谓的房款；李志明称“林雪瑞在银行业务凭证中有签名”，相关的业务凭证上签名字样应该是林雪奋。证据3真实性、合法性无异议，关联性不予确认。证据4-6没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认；李志明称“这些凭证都有被告财务负责人林雪瑞的签名”，与事实不符，这些签名的字样应该是林雪奋。证据7真实性、合法性无异议，关联性不予确认。国龙公司表示：对证据1根据901号判决书，我方不确认第三人具有真实的购房意思。证据2真实性无法确认，由于款项没有进入国龙公司的账户，我方无法确认是否收取该款项。证据3、7真实性、合法性、关联性无异议。证据4-6没有原件，真实性、合法性、关联性无法确认。关于涉案车位的现状，胡德胜确认由其自用，国龙公司表示属实。李志明表示：我方没有使用涉案车位，因我方无法进入该大厦，所以无法确认是谁在使用。另，广州市越秀区人民法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决中，法院查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李志明签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第x、x层和负x层至第x层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李志明分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李志明、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李志明依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李志明所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李志明。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李志明、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1、购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9、证人李志明（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下，借款后，陈中兴没有还款。10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李志明、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李志明指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李志明的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李志明也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李志明借款，李志明要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李志明没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李志明的要求下，其在陈中兴的指示下向李志明出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李志明借款的350万元。11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李志明借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李志明及李志明指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李志明的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李志明出借款项的安全。陈中兴仅收到李志明的借款1350万元。12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李志明借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李志明签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李志明处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李志明有权处置房产。”该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，载明：            房  号              购房人              已支付房款（元）              登记预购人                  ……              ……              ……              ……                  华翰大厦第x、x、x层及x层x、x、x、x号车位              胡德胜              15000000              第x、x、x层登记预购人：李家励，x层登记预购人：李志明                  华翰大厦第四层              胡海荣              李家励                  华翰大厦第五层              胡文峰              李家励      再查明，关于涉案车位，李志明于2007年以国龙公司为被告及胡德胜为第三人，向本院提起诉讼［案号（2007）天法民四初字第1184号］，诉称国龙公司未为其办理权属登记，要求国龙公司为其办理包括涉案车位在内的华翰大厦负一层x号车位的房地产权证并将车位交付其使用。2013年1月29日，本院作出（2007）天法民四初字第1184号民事判决书（简称1184号判决），判决认为“李志明和国龙公司实为借款关系，不存在真实的房屋买卖合同关系……李志明诉请缺乏事实和法律依据”，故判令驳回李志明的诉讼请求。李志明不服该判决提起上诉。2013年5月31日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第901号判决（简称901号判决），认为“李志明主张国龙公司为其办理涉案车位房产证的依据为《商品房买卖合同》，经审查，根据已经发生法律效力的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决书的认定，该《商品房买卖合同》实质是国龙公司向李志明借款而以涉讼车位作为抵押，以房屋买卖的形式对其借款进行的担保。双方真实的法律关系为借款合同关系，而非房屋买卖合同关系。至于李志明认为在借款期限届满后双方达成以房抵债的协议，本院认为，根据借款协议的约定，借款期限届满并逾期一个月后李志明有权处分涉案车位，其本质仍是对借款担保物的处分行为，而不属于双方达成以房抵债的法律性质”，故判令驳回上诉，维持原判。本案中李志明提起独立诉讼请求，要求确认涉案车位为其所有、国龙公司交付涉案车位及为其办理涉案车位的产权过户手续。为此本院作出（2018）粤0106民初19291号民事裁定，裁定认为李志明以上诉请实质否定了已生效的本院1184号判决、广州市中级人民法院901号判决的裁判结果，属重复诉讼，裁定驳回李志明的起诉。本院认为：关于胡德胜本案诉请，第一，作为李志明而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，李志明与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案车位在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案车位虽预购登记在李志明名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，李志明与国龙公司虽签订涉案车位的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为胡德胜而言，（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定胡德胜是涉案车位的购买人，本案中胡德胜对其购买及使用涉案车位的事实提供了收据、物业公司的证明等证据，国龙公司亦确认涉案车位由胡德胜使用，胡德胜作为涉案车位真实买受人的合法权益受法律保护。胡德胜要求国龙公司协助其办理涉案车位不动产权证的诉请并无不当，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司协助原告胡德胜到广州市房地产管理部门办理广州市天河区天河直街30号之一负一层15、21、22号车位款（华翰大厦–1层–115房、–121房、–122房）的不动产登记过户手续。本案受理费6250元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  陈红建人民陪审员  杨巧云二〇一九年七月十七日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬