河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3648号原告：代霞，女，1991年10月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：潘婷婷，北京市京师律师事务律师。委托诉讼代理人：高明，北京市京师律师事务所律师。被告：香河县胜强房地产开发有限公司，住所地：香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。法定代表人：刘丹，职务总经理。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司香河支行，住所地：河北省廊坊市香河县淑阳镇府前街**。负责人：张殿刚，职务行长。原告代霞与被告香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建行香河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代霞的委托诉讼代理人潘婷婷、高明、被告胜强房地产公司的委托诉讼代理人田文麟、田国华到庭参加诉讼，第三人建行香河支行经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告代霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告胜强房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20161026029）；2、请求人民法院判令解除原告与第三人建行香河支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求法院依法判令被告胜强房地产公司返还原告购房款326515元及利息（自2016年11月12日起至实际给付之日止，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；4、请求人民法院判令被告胜强房地产公司返还原告已偿还贷款本金及利息（具体数额以第三人建行香河支行出具的还贷明细为准）；5、请求人民法院判令被告胜强房地产公司给付第三人原告未偿还的贷款本金、利息及因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以第三人建行香河支行出具的提前还贷明细为准）；6、请求法院依法判令被告胜强房地产公司返还原告交付的团购费35000元及利息（自2016年6月10日至实际给付之日止）；7、请求法院依法判令被告胜强房地产公司承担逾期交付房屋期间的房屋租金（自2019年3月1日起至实际给付之日止，按照原告房屋面积乘以19.1元/月/平）；8、请求人民法院判令由被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费。事实与理由：原告于2016年12月24日与被告胜强房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于香河县大运河孔雀城7.2期03-03-1601住宅一套，面积：94.25平方米，总价款为：1086515元，付款方式为首付款326515元，贷款760000元，被告应于2018年12月30日前将房屋交付原告。原告于2016年11月12日向被告支付首付款326515元，同时原告作为借款人、第三人建行香河支行作为贷款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，由原告向第三人建行香河支行以按揭的方式申请贷款760000元，用于支付其购买的上述房屋，原告按约定及时偿还上述贷款，时至今日，被告仍未按照合同约定交付房屋。原告多次找到被告与其协商解除《商品房买卖合同》事宜，但被告至今未履行合同约定义务解除《商品房买卖合同》返还购房款及承担原告全部损失。综上，被告违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》及相关法律、法规之规定，已构成违约，给原告带来巨大的经济损失，现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胜强房地产公司辩称，一、答辩人逾期交房是因执行政府部门下发的停工文件导致，是不可归责于答辩人的原因。答辩人未能按合同约定的交付期限交付商品房是由于大气污染、政府行为等因素造成的，交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间，香河县住房和城乡建设局等行政机关因重污染天气下发一系列文件要求停工，答辩人在这种情况下停止施工的行为符合国家、社会的整体利益，充分保障大气环境及全体民众的切身利益，我国民法总则也确立了民事活动应保护生态环境的原则，答辩人为公共利益作出了重大牺牲。如果答辩人承担违约责任，有失公平，也不符合立法本意；二、答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定不一致的内容以《补充协议》为准，双方在《补充协议》中约定了“如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、、地震政府行为（含因政府原因导致的规划变更）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期，且不承担逾期交房的违约责任”，本案不具有法定和约定解除合同的情形，《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，缴纳购房款是被答辩人应履行的义务，其主张返还无事实和法律依据；三、被答辩人要求答辩人给付其未偿还的贷款本金、利息及因提前偿还贷款产生的其他费用不能得到支持。被答辩人不能就未发生的事实主张答辩人履行任何义务。商品房买卖合同合法有效，该合同约定了首付加按揭贷款的付款方式，故个人住房担保借款合同合法有效，显然其偿还银行贷款是其应履行的义务；四、35000元款项性质是团购费，收取单位不是答辩人，答辩人没有义务返还该笔款项，被答辩人主张返还团购费35000元及利息没有事实和法律依据；五、被答辩人主张答辩人承担租金、诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费没有事实依据及法律依据。综上所述，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人建行香河支行未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月24日，原告与被告胜强房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为20161026029），合同约定：原告购买被告开发建设的大运河孔雀城7.2（1）期第3号楼3单元1601号商品房一套，该商品房建筑面积共94.25平方米，单价为人民币每平方米11528.01元，总金额人民币1086515元；原告采取贷款方式付款，应于2016年10月29日前支付首期房价款人民币326515元，余款人民币760000元向建行香河支行申请贷款支付；被告应于2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告与被告另签订《补充协议》，该协议第二条载明：“通讯方式及送达的约定：1、买卖合同中提及的“通知”指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告等任何一种或多种方式的联络。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、电话号码、传真或E-mail地址为准。……4、若出卖人以快递等信件方式通知买受人时，买受人本人应及时予以签收；若买受人无法签收时，应授权并由买受人同住亲属或小区物业工作人员或买受人指定人员代收；买受人本人拒绝签收、代收人拒绝代收、买受人不按规定自取或信件被退回的，均视为出卖人已履行通知义务”，第三条载明：“关于“不可抗力”和“免责情形”的补充约定：1、买卖合同及本协议约定的“不可抗力”系指以下免责情形：（1）人力不可抗拒的自然灾害或意外事件，包括但不限于地质灾害、恶劣天气等确实影响双方履约的情形；（2）政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁等实质影响双方履约的情形；（3）甲级和乙级××、战争、动乱等明显影响双方履约的情形；2、发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水、电、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等），导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案逾期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形，履约时间可相应延长。买卖双方另行约定的除外”。另原告作为借款人，第三人建行香河支行作为贷款人，被告胜强房地产公司作为保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向第三人建行香河支行借款人民币760000元，用于购买大运河孔雀城7.2期03-03-1601号房屋。原告共计向被告交纳了房屋首付款326515元，向北京朗运通房产经纪有限公司交纳35000元。本次诉讼原告在天安财产保险股份有限公司廊坊中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，支出保险服务费1590元。另查，2016年9月21至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，被告按要求停工共计260天。原告购买的上述房屋所属的大运河孔雀城7.2（1）期建设项目2#、3#工程，建设单位于2019年4月24日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2019年4月26日按规定备案。2019年5月4日，被告向原告邮寄送达了入住通知书。以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据、天安财产保险股份有限公司廊坊中心支公司发票、河北省建设工程竣工验收备案证明书、香河县住房和城乡建设局文件、香河县大气污染治理工作领导小组办公室文件、监理通知、复工报告、入住通知书、EMS快递单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2016年12月24日签订的编号为20161026029的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现被告未按合同约定于2018年12月30日前交房，但本案中自2016年9月21至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室多次通知要求香河县境内施工单位停工共计260天，此停工天数应从被告逾期交房天数中扣除。2019年5月4日，被告已向原告送达入住通知书，至2019年5月4日，被告共计逾期交房154天，停工天数已超过被告逾期交房天数，根据《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第三条约定,出卖人可以据实予以延期，故被告逾期交房不构成违约，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》、被告返还原告购房款326515元及利息并承担逾期交付房屋期间的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。原告称被告延误施工和违规施工造成逾期交房，应归责于被告，不属于不可抗力，且《补充协议》中免除被告责任、加重原告义务的格式条款，应属无效。本院认为，依据法律规定，不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案中原、被告在《补充协议》中明确：“不可抗力”系指以下免责情形：（1）人力不可抗拒的自然灾害或意外事件，包括但不限于地质灾害、恶劣天气等确实影响双方履约的情形；（2）政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁等实质影响双方履约的情形；（3）甲级和乙级××、战争、动乱等明显影响双方履约的情形”，不违反法律规定，且《补充协议》以足以引起注意的黑体字载明：“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示”，故原告上述异议，本院不予支持。原告称快递单显示他人代收，但被告应提交证据证明原告本人是否收到，且已经超出了房屋交房日期。本院认为，被告按照合同约定已于2019年5月4日向原告寄发入住通知书，履行了义务，故对原告异议本院不予采信。原告称其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》因合同目的无法实现，应予解除，要求解除其与第三人建行香河支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告返还已偿还贷款本金及利息、被告给付第三人原告未偿还的贷款本金、利息及因提前偿还贷款产生的其他费用。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，应继续履行，原告向第三人建行香河支行申请银行贷款，以按揭贷款方式继续履行合同，符合合同约定，能够实现双方合同目的，原告上述请求，无法律及事实依据，本院不予支持。原告要求被告返还其交付的团购费35000元及利息，但未能提交证据证明此35000元系被告收取，要求被告返还无法律及事实依据，本院不予支持。原告要求被告承担诉讼保全担保保险费1590元，本院认为，此费用为原告在本次诉讼中申请财产保全所支出，根据本案案情，应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十四条的规定，判决如下：驳回原告代霞的诉讼请求。案件受理费减半收取3361元、保全费3170元，两项合计6231元，由原告代霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学民二〇一九年十月十八日书记员  王 红