北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初22539号原告：杨海明，男，1935年11月5日出生，回族，中国广播电影电视部国际台退休干部，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨宁（原告之子），1975年11月12日出生，新宇盟花店营业员。被告：王正为，女，1983年2月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。原告杨海明与被告王正为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海明的委托诉讼代理人杨宁，被告王正为的委托诉讼代理人牛钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海明向本院提出诉讼请求：1、判令王正为支付违约金6800元；2、判令王正为赔偿经济损失共计1380元及精神损失1000元。事实和理由：杨海明将其所有的位于北京市西城区南礼士路真武家苑X号楼X单元XXX室房屋出租给王正为，并于2018年10月4日签订租赁合同，按照合同约定，王正为应于2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日及2019年7月10日分四次缴纳房屋租金。王正为应于2019年4月10日交纳租金，但未缴纳，直至4月21日杨海明之子向王正为催缴才交纳租金。按照合同约定，王正为不按时交纳租金已经超过十日，构成违约。王正为在不向杨海明打招呼的情况下，私自处置杨海明的物品，包括拆除客厅外的监控探头固定装置，厨房处的富贵竹及摔坏茶壶等。王正为提前2天入住涉案房屋，需支付租金450元。王正为的上述行为给杨海明造成精神损害，应支付精神损失费1000元。为了维护杨海明的合法权益，请求法院判如所请。王正为辩称，我不同意杨海明的诉讼请求。不同意支付违约金，2019年4月10日王正为确实忘记交纳租金，2019年4月21日，杨海明催缴后，王正为在20分钟内将租金给付杨海明，而且我们还提前一个月交纳了前一期的租金。即使晚交租金也没有给杨海明造成实际损失。杨海明要求的其他损失没有证据支持，不同意杨海明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月4日，杨海明作为出租方即甲方，王正为作为承租方即乙方，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）作为居间方即丙方，三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市西城区真武庙二条住宅小区X号楼X门XXX，建筑面积53.39平方米；租赁期自2018年10月10日至2019年10月9日，共计壹年，甲方应于2018年10月10日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返回原房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的责任；租金每月6800元，租金按照季支付，租金总计81600元；各期租金支付日期为2018.10.10、2019.1.10、2019.4.10、2019.7.10；押金6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方有不按照约定支付租金达十日的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权解除合同并收回房屋；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。2018年10月8日，杨海明与王正为对租赁房屋进行了交接并签订交房确认单及房屋交割清单。交割清单中1.装修情况为地面、墙面、窗、门；2.固定设施为抽油烟机、燃气灶、整体橱柜均为较新、无损坏；3.家用电器为电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、微波炉、床、床垫、衣柜、餐桌、椅子4把均为较新，无损坏；电卡、燃气卡、门禁卡各一张；钥匙5把。合同签订后，王正为于2018年10月4日交纳押金6800元，2018年10月11日交纳租金20400元，2018年12月12日交纳租金20400元，2019年4月21日交纳租金19800元，2019年7月10日交纳租金19200元。2019年1月15日，杨海明将2019年1月10日至10月10日的房屋租金每月优惠200元。房屋租金自2019年1月10日-10月10日下调为6600元/月。按照合同约定，王正为应于2019年4月10日交纳2019年4月10日至7月9日的租金。2019年4月21日杨海明与王正为微信沟通，王正为于2019年4月21日当日交纳了房屋租金。2019年10月8日，王正为将房屋交付中介公司。同年10月10日，杨海明将租赁房屋自中介公司处收回，杨海明将押金扣除水电费后退还王正为。审理中，杨海明提出合同期限自2018年10月10日至2019年10月9日，其于2018年10月8日将租赁房屋交付王正为，要求王正为支付2018年10月8日至9日的租金450元。王正为提出合同中未约定提前入住需缴纳租金的情形。杨海明提出王正为在租赁房屋期间，将卫生间热水器的显示屏损坏，显示屏不显示数字，但能够提供热水，要求赔偿150元。王正为表示不能证明其使用房屋前显示屏是好的。杨海明提出在王正为居住涉案房屋期间将磁州窑茶壶损坏，要求赔偿500元、将监控探头线路拆除要求赔偿50元、将放在厨房处的富贵竹损坏，要求赔偿50元。王正为表示杨海明不能证明茶壶存放在涉案房屋内，也不能证明茶壶是王正为损坏的。不能证明杨海明交付房屋时安置监控探头线路处于完好状态且交接单中没有绿植的交接。杨海明称王正为租赁房屋期间与其索要路由器，要求王正为赔偿路由器损失180元。王正为称路由器并没有损坏，不同意赔偿。对于杨海明的上述损失，本院与链家地产公司工作人员崔科科取得联系，崔科科称涉案房屋交还杨海明时卫生间热水器的显示灯不亮，但能够提供热水；路由器在房屋内，其他情况不清楚，对双方承租房屋交接时的情况不知晓。本院认为，杨海明、王正为之间签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方合同已经到期终止，王正为将涉案房屋交还杨海明，杨海明已经收回房屋并将剩余押金返还王正为，本院不持异议。杨海明要求王正为支付2018年10月8日至9日租金的主张，双方签订的租赁合同对该期间的租金未约定，杨海明的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。杨海明要求王正为赔偿卫生间热水器显示屏损失的主张，虽王正为不予认可，但双方签订的房屋交割清单中显示热水器无损坏，且经本院与链家地产公司工作人员崔科科联系，涉案房屋卫生间内热水器显示屏不亮的事实存在，故王正为应予赔偿，具体赔偿数额本院酌定。杨海明要求王正为赔偿磁州窑茶壶损失、监控探头线路拆除损失、富贵竹损坏损失的主张，双方签订的房屋交割清单中没有上述物品，且杨海明未提供证据证明上述物品的损坏系王正为所为，对杨海明的该主张，本院不予支持。杨海明要求王正为赔偿路由器的主张，未提供路由器已经损坏不能正常使用的证据，本院不予支持。杨海明要求王正为赔偿精神损失费的主张，因本案系合同案件，精神损失费不属于本案审理范围，本院不予支持。杨海明要求王正为支付违约金的主张，合同约定王正为不按照约定支付租金达十日的，应按月租金100%支付违约金。王正为应于2019年4月10日支付租金，但其于4月21日支付2019年4月10日至7月9日的租金，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，王正为已于庭审中明确提出杨海明没有实际损失，违约金过高之主张。且杨海明没有提供王正为迟延交付租金给其造成实际损失的证据，本院结合本案的实际履行情况、王正为的过错程度及杨海明的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，王正为给付杨海明违约金300元。二、自本判决生效之日起7日内，王正为赔偿杨海明经济损失100元。三、驳回杨海明的其他诉讼请求。如果王正为未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王正为负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘敏二〇一九年十月三十日书记员  王溪