江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初1531号本诉原告(反诉被告)：王万丰，男，1970年1月25日出生，汉族，住金湖县。本诉原告(反诉被告)：陈金玲，女，1972年4月3日出生，汉族，住金湖县。两本诉原告（反诉被告）委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：阚艳，女，1981年12月30日出生，汉族，住金湖县。本诉被告（反诉原告）委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。本诉原告(反诉被告)王万丰、陈金玲诉本诉被告（反诉原告）阚艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，本诉原告(反诉被告)王万丰及其委托诉讼代理人柏玉潭、本诉被告（反诉原告）阚艳及其委托代理人朱爱华到庭参加诉讼；第二次庭审本诉原告(反诉被告)王万丰及其委托诉讼代理人柏玉潭、本诉被告（反诉原告）阚艳及其委托代理人朱爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告(反诉被告)王万丰、陈金玲向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商铺出租合同；2.判令本诉被告向本诉原告支付要求被告支付2018年11月31日至实际交房之至实际交房之日止的租金，其中2018年至2019年度按6.6万元/年计算，2019年至2020年度按7万元/年计算）；3.本诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月25日，双方签订了商铺租赁合同一份，合同约定：本诉原告将位于金湖县都市华城北门二楼商铺租赁给本诉被告，租期五年，从2016年12月1日起至2021年11月30日止，第一年租金5.8万元/年，承租时一次性缴清，以后逐年增加4000元，本诉被告于每年11月向本诉原告缴纳下年度租金，逾期将被视作自动放弃合同。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，本诉原告履行了合同义务，本诉被告租金付至2018年11月30日，此后本诉被告以种种理由拒交租金，本诉原告多次催要无果。为维护自身合法权益不受侵害，本诉原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。本诉被告（反诉原告）阚艳辩称，双方存在房屋租赁关系属实，2018年至2019年度的租金本诉被告至今未缴亦属实。未缴纳的原因是本诉原告出租的房屋长期存在漏水问题，该漏水问题给本诉被告造成了巨大经济损失，损失的数额远超过本诉被告应缴纳的租金，本诉被告就漏水问题造成的损失多次与本诉原告交涉并要求其按照合同约定履行赔偿责任，但本诉原告不予理睬，因此本诉被告行使了抵消权，故未缴纳2018年至2019年度的租金。对于本诉原告房屋漏水给本诉被告造成的损失本诉被告已经提起了反诉，同时双方的租赁合同中并没有约定未缴纳租金便终止合同的条款，故本诉被告未缴租金行为不构成违约，同时本诉原告也无权单方解除合同。本诉原告起诉要求本诉被告给付的租金，应首先用来冲抵因本诉原告提供的房屋漏水而给本诉被告造成的损失；今年全球范围爆发了新冠××疫情，属于不可抗力，在国家规定的防疫防控期间租金应当予以调整；房屋存在严重的漏水问题导致房屋不能够按照租期使用，且房屋在维修期间一直闲置，此部分的租金应当予以扣除。综上请求法院驳回本诉原告的本诉请求。反诉原告（本诉被告）阚艳向本院提起诉讼请求：1.依法判决反诉被告（本诉原告）王万丰赔偿反诉原告（本诉被告）阚艳装修损失13万元、停业损失178736元，合计308736元；2.反诉费用由本案反诉被告（本诉原告）承担。事实和理由：2016年10月25日，双方签订了商铺租赁合同一份，合同约定：反诉被告（本诉原告）将位于金湖县都市华城北门二楼商铺租赁给反诉原告（本诉被告），租期五年，从2016年12月1日起至2021年11月30日止，合同还约定了其他事项。反诉原告（本诉被告）拿到房屋后，投入几十万元进行装修，并按时缴纳了前两年的租金，但该商铺从2017年开始，便出现漏水现象，随着时间推移，漏水现象愈发严重，给反诉原告（本诉被告）造成了巨大经济损失。反诉原告（本诉被告）要求反诉被告（本诉原告）履行维修责任时，反诉被告（本诉原告）置若罔闻，无奈之下反诉原告（本诉被告）只有自行找人维修并停业两月，后因刚装修有异味怕影响学生又停业两月处理异味。因反诉被告（本诉原告）一直不与反诉原告（本诉被告）结算商铺维修费用，因此反诉原告（本诉被告）未缴纳2018年至2019年度租金。反诉原告（本诉被告）支付的维修费用远超过年租金。为维护自身合法权益不受侵害，故反诉原告（本诉被告）特具反诉状，请求人民法院依法判决如诉。反诉被告（本诉原告）王万丰辩称，不同意反诉原告（本诉被告）的诉求，其主张的损失不成立；房屋漏水的事实作为出租方的我方予以认可，但并没有造成反诉原告（本诉被告）所述的损失；法庭要求反诉原告在法定期限内申请鉴定并缴纳鉴定费用，但是反诉原告未在上述期限内履行，后逾期申请鉴定我方曾书面提出异议；到目前为止反诉原告也没有进行鉴定，所主张的相关事实并没有相关依据。故请求法院驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2016年10月25日，双方签订了商铺租赁合同一份，合同约定：本诉原告将位于金湖县都市华城北门二楼商铺租赁给本诉被告，租期五年，从2016年12月1日起至2021年11月30日止，第一年租金5.8万元/年，承租时一次性缴清，以后逐年增加4000元，本诉被告于每年11月向本诉原告缴纳下年度租金，逾期将被视作自动放弃合同。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，本诉原告履行了合同义务，本诉被告租金付至2018年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日租金本诉被告因承租房屋漏水问题对其造成的维修损失及经营损失与本诉原告交涉无果，遂拒绝缴纳租金；2.本诉原告交付给本诉被告的案涉商铺确存在漏水问题。从本诉被告提交的视频及照片可以判定房屋漏水问题确实存在且本诉原告对该事实予以认可。案涉房屋用途为本诉被告用于学前教育的商业用途，从现有证据可以判定房屋漏水对本诉被告的日常经营活动造成了一定的不便和困扰，同时相应的确实产生了维修费用和经营损失；3.本诉被告于2018年8月中旬对案涉房屋进行重新装修，持续到当年9月底，产生装修费用13万元；4.案涉房屋2018年12月1日至2019年11月30日租金为6.6万元，2019年12月1日至2010年11月30日租金7万元应于2019年11月30日前给付。本案争议焦点如下：一、本诉被告（反诉原告）因承租房屋漏水问题对其造成的维修损失及经营损失与本诉原告交涉无果的情况下拒绝缴纳租金行为是否构成合同违约，案涉租赁合同是否应予以解除；二、反诉原告（本诉被告）诉请要求本诉原告（反诉被告）赔偿其装修损失、漏水造成的维修损失、经营损失合计308736元是否有事实和法律依据；反诉原告（本诉被告）因漏水造成的装修损失、经营损失应如何确定。本院认为，关于第一个争议焦点，本诉被告拒付租金行为构成对案涉房屋租赁合同的违约，但同时需要考量出租方即本诉原告在案涉租赁合同履行过程中是否存在违约行为。房屋租赁合同法律关系中要求出租方应按照合同要求提供适于出租的房屋，对房屋自身质量问题应承担维修责任，作为出租方的本诉原告提供给本诉被告的商铺存在较为严重的漏水问题，从本诉被告提交的视频及照片看，房屋漏水系不可否认的事实，且程度比较严重，在此情形下，本诉原告虽履行了维修责任，但房屋漏水问题已对本诉被告承租的房屋造成了内饰损坏，故本诉原告在合同履行过程中也存在违约行为，而本诉被告拒付租金行为是因为与本诉原告违约在先，双方就损害赔偿未能达成一致意见所致，故其拒付租金行为虽构成违约，但因本诉原告未提供适于出租的房屋并给承租人造成实际损失和经营困顿的违约在先，故情有可原，加之本诉被告已对案涉房屋进行了重新装修，案涉房屋租赁合同若就此解除，将造成本诉被告重大损失，从公平合理角度出发，案涉租赁合同也不应轻率解除。故对本诉原告要求解除与本诉被告的案涉房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋存在漏水问题属实，双方均无争议。关于装潢装饰损失，合同并无特别约定情形下，未添附部分承租人可自行拆除带走，已形成添附部分的装潢装饰仅在合同解除或无效的情形下，根据双方当事人的合同约定并需要综合双方过错、下余租赁期限等因素进行综合确定，案涉租赁合同不存在无效情形，也并未解除，合同继续履行，故对反诉原告此项诉请本院无理涉之前提；维修损失应由本诉原告提交确凿充分的书证如维修清单、费用清单等予以佐证，本案中反诉原告并未举证完备，但维修事实客观存在，确实产生了相应费用；关于经营损失，本院认为案涉房屋虽存在漏水问题，但结合证人证言，反诉原告进行装修的主要原因并非是因为漏水问题给房屋内部装饰造成了损坏如部分吊顶和墙壁发霉、部分地胶开裂，从装修的内容看，反诉原告对案涉租赁房屋的结构进行了一系列的变更，结构变更包含厨房、卫生间改造，水电改造，重新隔断，地坪找平等，导致上述一系列结构变更的内在原因按常识推断不可能因房屋漏水造成房屋内饰损坏而引发，结合反诉被告的陈述，大概率是反诉原告因经营转型行为而导致，但不可忽视的是反诉原告重新装修时必然也考虑到房屋漏水问题给内饰造成损坏这一因素在内，但绝非主要原因。既有上述因素在内，那造成的经营损失与房屋漏水问题之间也存在一定比例上的因果关系，鉴于反诉原告（本诉被告）已提出过对上述维修费用和经营损失进行司法鉴定，但因房屋已重新装修而无法通过司法鉴定确定损失，从公平合理角度出发，本院酌定反诉原告上述损失（房屋内饰损坏之维修费用、经营损失）合计为2万元。本诉原告要求本诉被告给付2018年12月1日至2019年11月30日租金为6.6万元符合合同约定，本诉被告拖欠案涉房屋租金，应承担及时给付的民事法律责任；本诉原告要求本诉被告给付2019年12月1日至2020年11月30日租金为7万元符合合同约定，但本诉被告抗辩称因全球范围内爆发新冠××疫情，属于不可抗力，在国家规定的防疫防控期间租金应当予以调整，鉴于目前尚在疫情期间，因疫情对承租人实际经营造成的困局尚无法明确何时结束，本院无法依据尚未明确的事实而径行进行裁量，故对本诉原告主张的2019年12月1日至2020年11月30日租金暂不予理涉，待疫情彻底结束后，本诉原告可重新主张，便于本院评估疫情期间对承租人的实际经营造成的困局和损失，进而合理范围内调整租金给付金额或适当延长租赁期限。反诉被告应赔偿反诉原告房屋内饰损坏产生的维修费及经营损失2万元，也应承担及时给付的民事法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲要求解除与本诉被告（反诉原告）阚艳之间2016年10月25日签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、本诉被告（反诉原告）阚艳于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲房屋租金6.6万元；三、反诉被告（本诉原告）王万丰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（本诉被告）阚艳维修费及经营损失合计2万元；四、驳回本诉原告（反诉被告）王万丰、陈金玲其他诉讼请求；驳回反诉原告（本诉被告）阚艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由本诉被告阚艳负担；反诉案件受理费4400元，由反诉被告王万丰负担264元，由反诉原告阚艳负担4136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××24）。审 判 长  万玉琴审 判 员  张艳勇人民陪审员  郭晓香二〇二〇年四月七日书 记 员  李晓曼附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。