中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19915号原告：MINGTEHSIANG(向明德)。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。被告：黄婷。委托诉讼代理人：田某。委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。原告MINGTEHSIANG(向明德)与被告黄婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理了本案。原告MINGTEHSIANG(向明德)的委托诉讼代理人胡力国，被告黄婷的委托诉讼代理人田某、陈巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告MINGTEHSIANG(向明德)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋尾款人民币(以下币种相同)100,000元；2、判令被告支付逾期违约金，以5,500,000元为基数，以日万分之五的标准，暂计至2019年4月19日为253,000元，实际要求从2019年1月16日起计算至实际付款之日止；3、判令被告向原告提供购买该房地产的契税单复印件、新产证复印件、全套产调原件；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第三项诉请。事实与理由：原告与被告于2018年12月17日通过A经纪有限公司签订了《上海市房地产买卖合同》,买卖合同约定原告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告,出售总价为5,500,000元,所有税费均由被告承担,买卖合同补充条款(一)、7、被告违约责任约定：(1)被告未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向原告支付总价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。(2)被告发生下列情形的,均视为被告根本性违约,原告有权解除本合同。原告应书面通知被告,被告应向原告支付相当于总房款20%的违约金；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;附件三第四条交房时间及尾款：被告应支付原告尾款100,000元,不动产登记事务中心出具以被告为权利人的房地产权证后3个工作日内,双方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由原告交付被告,双方签署《房屋交接书》,并由被告直接支付原告全额尾款,相关费用的结算日期以交接之日为准。原、被告于2018年12月17日签署的协议书同时约定：被告应于双方签订《房屋交接书》后3个工作日提供购买该房地产的契税单复印件、新产证复印件、全套产调原件给原告。该条款适用于买卖合同约定补充条款(一)约定的违约责任。被告房产证已于2019年1月16日办出,然被告一直拖延交房及支付尾款,原告再三催促,被告置之不理,只能诉至法院,请求维护原告利益。被告黄婷辩称，不同意原告诉请。因为原告交付房屋存在违法违章，需要被告进行维修及恢复原状，故不同意支付违约金，因为原告存在违约情况，且其主张的违约金计算标准过高，不应以房价为基数。对于第三项诉请，被告已经交付给原告。另诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年12月17日由原告向明德作为卖售人(合同甲方)、被告黄婷作为买受人(合同乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司第一百八十六分公司公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX；(二)房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室室号(部位：XXX)、房屋类型：公寓、结构：钢混；(三)房屋建筑面积：100.14平方米,另有地下附属面积：平方米,该房屋占用范围内的土地使用权平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有：国有土地使用权以出让方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计5,500,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计2,000,000元。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金400,000元,在签署本买卖合同后,转为部分首期房价款。2.乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款计1,600,000元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计3,400,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续,甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合发放,第二期房价款由贷款银行等支付,房款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在父易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。甲、乙双方应于相关部门通知后17日内办理完成缴税手续。若双方逾期未办理完成缴税手续的,将重新办理不动产登记预受理。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计100,000元。不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证后3个工作日内,双方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,双方签署《房屋交接书》,并由乙方直接支付甲方全额尾款,相关费用的结算日期以交接之日为准。五、甲、乙双方通过居间方代付、保管款项(若有)在保管期间内不计利息。第六条甲、乙双方确认,在2018年12月30之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意,自本合同签订后,甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，详见补充条款(一)：1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用(若有)均已包含在房价款内,不再另行结算,但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让,价格均已包含在房价款内；2、若该房地产上有户口,则甲方应于该房地产权利转移之日起7日内,向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。若甲方逾期迁出的,则按照买卖合同正文第十一条承担相应责任：若迁出时间与买卖合同正文第十一条约定不一致的,以本条款为准；3、甲方应保管好房地产权证密码纸,并于甲乙双方赴房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)当日输入正确密码(若有)。甲、乙双方应在不能及时亲自办理相关手续时公证委托他人办理。4、甲方保证有权出售该房地产,并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)：若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行,甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等,乙方已知晓。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方佣金的,居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务,因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担。5、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明,若因任何一方未能提供的,导致双方未能依照约定办理有关手续的,则该过错方应承担相应的责任。6、甲方承诺其名下及其直系亲属无任何纠纷,若存在上述情况则乙方或居间方有权依据《合同法》相关规定行使不安履行抗辩权,乙方可迟延支付甲方应付房价款,因此对于交易产生的任何不利影响均由甲方承担。甲乙双方同意待甲方处理完成其纠纷且不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内乙方再行支付付剩余房款。7、违约责任：甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行：(2)甲方发生下列情形的,均视为甲方根本性违约,乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方,甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的；2、甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；3、该房地产被查封或限制转让,导致乙方无法取得该房地产所有权的；4、甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行；(2)乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违约、甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项：若已支付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。1、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的。2、乙方无正当理由单方要求解除合同的。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)详见补充条款(一)。同日，原、被告双方签订《协议书》一份，载明：1、在甲乙双方已签订的上海市房地产买卖合同中，约定的房款为5,500,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、本协议第一条所述价格5,500,000元为甲方出售该房地产的总房价款；3、甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、全额购房发票原件、全额契税单原件，并于申报税费当日提供。若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，导致多出的应由甲乙双方缴纳的税费，由甲方承担。甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中所产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。甲方持有该房地产期间产生的房产税及滞纳金(若有)由甲方承担；4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价5,500,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定征税价，多出的税费，由乙方全部承担；5、甲乙双方协商一致同意：1)买卖合同约定的第二期房价款房款时间不得晚于2019年3月31日；2)乙方应于双方签订《房屋交接书》后3个工作日内提供购买该房地产的契税单复印件、新产证复印件、全套产调原件给到甲方；3)任何一方未按照买卖合同约定办理完毕缴税手续且逾期超过十个工作日的；4)买卖合同约定的房屋交接，甲方只需将钥匙交付给乙方即可，乙方对房屋状况无异议，水、电、煤、网络、物业管理费、有线电视费用结算至2018年10月12日，以上4条均适用于买卖合同的约定补充条款(一)约定的违约责任；6、甲、乙双方协商一致同意：该房地产此前存在阳光房，但甲方已于2018年12月14日前拆除，若后续仍被限制交易，由甲方负责解除，则双方互不追究违约责任，相关交易时间相应顺延；7、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；8、本协议与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。庭审中，原告确认2018年9月25日收到被告支付的房款200,000元，2018年9月29日收到房款200,000元，2018年12月17日收到房款1,600,000元，2019年2月20日收到银行贷款3,400,000元，合计房款金额为5,400,000元。被告确认其在2018年12月底拿到产证后即对涉案房屋展开装修，装修完毕后于2019年5月实际入住涉案房屋。2019年2月原告委托上海海耀律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付房屋尾款100,000元，并办理房屋的交接手续。2019年4月17日B服务中心向被告发出整改通知书，通知书中载明：违规事实描述：卧室南墙改变了外力面，整改要求为：恢复原貌。请被告在2019年4月30日按本通知要求完成整改。被告庭审确认上述整改尚未完成。针对以上事实及诉请，原告MINGTEHSIANG(向明德)向本院提供了如下证据：1、上海市商品房买卖合同一份，证明原、被告签订过买卖合同，并对房屋的总价、房款支付方式、违约责任等作了约定。2、补充协议一份，证明原、被告之间关于交房作了明确约定。3、律师函及快递单一组，证明被告一直未配合原告办理交房及支付尾款。被告黄婷对原告MINGTEHSIANG(向明德)所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议；对证据3的真实性无异议，确认已经收到律师函，但是由于原告微信不回，电话不接，无法联系到原告；被告黄婷针对其上述辩称，向本院提供了房屋情况说明、装修公司报价单、物业公司整改通知书一组，证明原告出售给被告的房屋卧室南墙外力面存在违章情况，需要恢复原状。原告MINGTEHSIANG(向明德)对被告黄婷所提供的证据经质证后认为：房屋情况说明及整改通知书都是复印件，无法证实其真实性，故对于证据的真实性不予认可。涉案房屋被告于2018年10月12日进入开始装修，原房屋存在的阳光房已经予以拆除，协议中也对此进行了约定，被告对此也是清楚明知的。关于被告提供的报价单中墙面修复等原告并不清楚，被告在实际入住9个月之后提出外力面的问题无法证实是何时产生的。本院结合原告MINGTEHSIANG(向明德)、被告黄婷对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为MINGTEHSIANG(向明德)、黄婷所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房地产买卖合同及协议书均系双方当事人真实意思表示，合同及协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖合同及协议书的约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经将涉案房屋的产权顺利过户给被告，被告亦取得涉案房屋的实际控制权，并且已经装修入住至今。然被告仍有部分房屋尾款未能支付给原告，虽然被告认为涉案房屋的卧室南墙存在改变外力面的违章情况，涉案房屋所在的物业公司亦明确要求原告予以整改，但是诚如被告所述，其目前尚未有任何实质的整改行为。诚然按照买卖合同的约定双方对于房屋的验看、清点，确认无误需要签署房屋交接书，但是从合同实际履行结果来看，即使双方未能签署房屋交接书，但并不能否定双方已经完成了对涉案房屋的交接的客观事实，故本院认为被告提出的上述抗辩不能成为其拒付房屋尾款的合理事由。原告主张要求被告支付剩余的房款之诉请有事实及法律依据，更何况按照被告所述其在2018年12月底已经取得了涉案房屋的产权，然被告并未能按照合同约定的付款期限支付剩余的房屋尾款，被告的行为显然构成违约，理应按照合同所约定的违约责任支付给原告相应的逾期付款违约金。但被告认为原告目前所主张的违约金计算标准过高，要求本院予以调整。对此本院认为被告确实存在违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，将违约金的金额确定为30,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告黄婷于本判决生效之日起十日内支付给原告MINGTEHSIANG(向明德)房款100,000元；二、被告黄婷于本判决生效之日起十日内支付给原告MINGTEHSIANG(向明德)逾期付款违约金以30,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,297.50元，由原告MINGTEHSIANG(向明德)负担1,648.75元，由被告黄婷负担1,648.75元。如不服本判决，原告MINGTEHSIANG(向明德)可在判决书送达之日起三十日内、被告黄婷可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋审 判 员 张 莉人民陪审员 樊 燕二〇一九年八月三十日书 记 员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提起标的物单证的同时支付。