河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6027号原告吴珊，女，汉族，1993年1月2日出生，现住河南省桐柏县。委托代理人杨柳滨、李雪平，河南青剑律师事务所律师。一般代理。被告李昌龙，男，汉族，1992年4月5日出生，住南阳市。委托代理人李锋，男，汉族，1964年10月1日出生，住河南省西峡县。系被告李昌龙之父。特别授权。委托代理人徐改恒，南阳市西峡县方圆法律服务所法律服务工作者。一般代理。被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司。住所地南阳市新华路与工业路交叉口（新华城市广场）1幢3单元1404室。法定代表人李古运，任公司总经理。委托代理人李晓飞、惠云，系该公司员工。一般代理。原告吴珊与被告李昌龙、南阳市尚萱房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2019年7月1日以李昌龙为被告向本院提起诉讼，本院受理后，依法追加南阳市尚萱房地产经纪有限公司为被告参加诉讼，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。原告吴珊及委托代理人杨柳滨、李雪平，被告李昌龙其委托代理人李锋、徐改恒，被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司的委托代理人李晓飞、惠云，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经南阳市尚萱房地产经纪有限公司介绍于2019年5月30日和被告李昌龙签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告李昌龙将其位于南阳市建业森林半岛35栋3单元902室的房屋出售给原告，并约定于2019年7月5日前完成房屋过户手续。原告依约缴纳了中介费、过户服务费等和支付给被告的定金。但随后被告却告知不再将房屋出售给原告，经原告和南阳市尚萱房地产经纪有限公司多次催促，被告至今不予办理房屋解压、过户手续。现原告诉至法院，请求依法判决解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；判决被告李昌龙返还原告购房定金30000元，并支付原告违约金107000元；依法判决被告李昌龙赔偿原告支付的中介咨询费和按揭服务费18657元；当庭请求依法判令被告李昌龙赔偿原告房屋差价损失10万元（原数额6万元）。判令被告李昌龙承担本案的诉讼费和律师代理费7000元及保全费2020元、保险费900元。原告举证：第一组证据《房屋买卖（居间）合同》和不动产权证复印件，证明被告是争议房屋的合法产权人，有权出售该房屋，出售涉案房屋是双方真实意思表示。原、被告签订的二手房买卖合同，合法有效，应受法律保护。双方均应严格按约履行各自义务。合同约定了定金、房款支付方式、违约金以及原被告的权利义务等条款，合同内容第七条违约责任明确写明“违约方卖方如果违反本合同约定……”。总房价107万，按10%计算的违约金。被告却在原告按照约定交付定金和中介费等费用后明确表示不再向原告出售房屋，拒绝继续履行合同，被告的行为构成单方违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。依据该规定，原告有权要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；第二组证据《收条》及转账凭证各一份，证明被告收取原告定金30000元，证明原告依约支付定金，原告已经履行合同约定的义务。被告向原告出具了收条；第三组证据中介公司出具的收据三张，证明原告依约支付给中介公司按揭服务费、过户服务费、评估费按照合同约定等待被告解押房子当天交付房屋首付款，然后办理按揭贷款手续，原告履行合同约定义务，原告系守约方；第四组证据录音证据一份，光盘上共4段录音，2019年6月13日李昌龙、李晓飞、张航现场谈话录音，2019年6月20日李晓飞与李昌龙母亲的通话录音，2019年6月26日李昌龙与李晓飞的通话录音，2019年7月1日李昌龙与李晓飞的通话录音，证据来源是中介工作人员李晓飞与被告通话记录及谈话录音，合同约定6月15日前被告还清贷款，办妥解除抵押登记手续，中介在2019年6月13日催促被告办理解押手续，被告明确表示不卖房了，中介人员随后通知了原告，证明原告是守约方，被告是违约方，被告应当按照合同约定赔偿原告的各项损失；第五组证据《房屋买卖合同》两份、安居客截屏4张，证实因被告违约，原告购房成本大大增加，被告应当支付原告房屋差价损失10万元；第六组证据保函一份，证实原告在本案诉讼当中以保函形式支出保险费900元。被告李昌龙辩称，一、原告诉称，答辩人在合同期间不愿将房屋卖给被答辩人是违背事实的。1、答辩人只所以有卖房的真实意思表示，才与原告及南阳市尚萱房地产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）订立了三方合同，即房屋买卖（居间）合同，2、答辩人己按合同约定将自己所有的房权证交中介公司押存，这无疑表明答辩人履行合同的诚意及行为；二、按照合同约定本案违约的是原告，而不是答辩人，1、2019年7月5日为房权证过户日，也就是房产权属转移之日，这就意味着2019年7月5日前原告必须交清合同约定房款，如没有这些前提，房屋所有权不可能会充许发生转移，这也是《合同法》规定的答辩人应享有的优先权利，2、在事实上被答辩人除交30000元定金后，并没按合同要求在2019年7月5日前支付任何房款，这明显属于被答辩人违反合同约定行为，3、合同订立后，答辩人积极督促中介公司促使双方完成合同义务，其中2019年6月10日中介公司通知答辩人前去进行解押，我们按期赴约，但被答辩人没有到场，最后无果而返，2019年6月13日，中介公司又给答辩人联系说“被答辩人没有太多现金，可先付320000元，同时办理解押手续”，我们不同意，要求必须按合同约定470000元才能办理。2019年6月15日，答辩人主动与中介公司联系“要求赶紧通知被答辩人和我们接头办理解押及履行付款义务”，并要求在南阳和被答辩人见面，但我们去后中介公司并没约来被答辩人，我们只好又无果而返。到下旬2019年6月20日答辩人又和中介公司联系，中介公司称“被答辩人正在理财，目前只能先付290000元，并要求办理解押手续和公证手续，公证费用由答辩人承担”，答辩人不同意。以上这些足以说明，被答辩人根本没有履行合同的诚意，一直到2019年7月5日约定房款分文未付。没办法，答辩人只好于2019年8月12日前往南阳市中介公司将房权证取回；三、如果本案涉及承担违约责任，根据合同法115条之规定，那么违约方是被答辩人。1、被答辩人无视合同，先违反约定，无权要求答辩人返还定金，2、因被答辩人违约已给答辩人带来严重损失，只是在本案合同期间，很多人询问答辩人房屋是否出售，想买房屋，我们均回答“房屋己卖掉”，结果，因被答辩人的行为导致答辩人丧失了多次房屋出售成交的机会，所以答辩人保留主张被答辩人方承担违约责任的权利；四、答辩人与被答辩人签订的属居间合同，根据《合同法》第427条之规定，被答辩人在诉状中所提及的“房屋差价损失、律师费、中介咨询费、按揭服务费等等”，属无据生有，法庭不应支持；五、关于诉讼保全，答辩人认为被答辩人提出申请诉讼保全，其申请保全数额为30万元人民币，而被答辩人的诉讼请求为215657元，即便加上诉讼费、保全费也不足22万元，所以被答辩人属于超值申请保全，违反法律规定的，同时对答辩人也是一种侵害。被告李昌龙举证：通话记录查询单一份，证明2019年6月10日尚萱公司通知我们上南阳进行解押，中介公司的吴珊与李昌龙的通话记录，中介公司电话为158××××4546；李晓飞2019年6月10日上午10点11分他是主叫，叫我们去进行解押，李晓飞手机号17656678007，主叫我们4次，2019年6月10日上午10点11分、10点23分、11点33分、11点27分，说是我们和中介公司的吴珊一起去的，结果中介公司吴珊没去。被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司辩称，一、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。2019年5月30日，原告吴珊通过被告尚萱公司介绍与被告李昌龙签订《房屋买卖（居间）合同》一份。被告李昌龙是争议房产的合法产权人，《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，合同各方应按照约定履行各自的义务；二、《房屋买卖（居间）合同》签订后，原告吴珊依照合同约定缴纳了3万元定金及按揭服务费、过户服务费、评估费，等待解押房子当天缴纳47万元首付款。但随后被告李昌龙却告知不再将房屋出售给原告，经原告与尚萱公司多次催促，仍不办理房屋解押和过户手续。被告李昌龙是违约方，应当赔偿原告的各项合理损失；依据《合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中尚萱地产作为居间人向委托人如实报告，合理的审查并在自身能力范围内提供真实的房源信息，尚萱公司己经尽到了专业机构的注意义务和谨慎义务，尚萱公司在居间活动中没有过错，提供的房源信息真实，不存在隐瞒欺诈。被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司举证：短信对话截屏一份，证明2019年6月30日10:29分公司员工李晓飞通知李昌龙办理解押手续，证明原告是守约方，被告是违约方。经庭审质证，被告李昌龙对原告提出的证据1、2无异议；对证据3不认可，根据合同法427条，中介不成立，不应该承担各种费用；对6月20日通话录音有异议，是张航与李昌龙母亲的通话，6月26日通话录音不是李晓飞的声音，是张航的声音，对7月1日通话录音无异议；对证据5不认可，这不是我们的房子；对证据6不认可，没有票。被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司对原告提出的证据无异议。原告对被告李昌龙提出的证据有异议，认为证据形式不合法，仅仅是通话详单，而且客户的名称并不显示是谁，无法证实当天双方通话的具体内容到底要做什么，无法证明通话的双方到底是谁。被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司对被告李昌龙提出的证据无异议。原告及被告李昌龙对被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司提出的证据真实性无异议。对当事人相互之间均无异议的证据,本院予以确认。当事人相互之间有异议的证据,本院结合当事人当庭陈述及诉、辩意见予以综合评析。经审理查明：2019年5月30日,原告吴珊作为买方与被告李昌龙为卖方、南阳市尚萱房地产经纪有限公司为居间方签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：“……一、房屋基本情况：建业森林半岛35栋3三元9层902房，房屋所有权证号0010540……。二、房屋产权现状：该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起以16天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。三、成交价格：该房屋成交价格为人民币（大写）壹佰零柒万元整……。四、付款约定：买卖双方经协商一致选择按揭方式履行本合同，1、买方于2019年5月30日交付定金人民币叁万元整予经纪方；2、买方于解押当天交付人民币肆拾柒万元整予卖方，……；3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计伍拾柒万元整支付卖方第二部分房款……5、若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需资料，应按欠付款额每日万分之五向卖方支付违约金。五、咨询服务费及支付：1、……须向经纪方交纳贷款服务费12100元。六、相关约定：1、买方按约定交清全款或己付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于07月05日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金……。七、其他违约责任：如买方需将房款交经纪方代管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10％作违约金，并且必须退回买方己缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该物业成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部己收款项并向买方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金……。”合同签订后,原告吴珊支付定金30000元，并向被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司按揭服务费12100元、加急费2000元、评估费4557元，被告李昌龙将合同房屋的产权证交被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司押存。2019年6月10日，被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司通知买卖双方办理解押，被告李昌龙到场，原告吴珊未到场。6月13日，被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司又通知双方办理解押，原告吴珊到场，被告李昌龙未到场。后原告吴珊、被告李昌龙就办理房屋解押时原告应付款数额问题产生分歧，至2019年6月30日，三方几经互通信息仍不能达成一致，被告原告吴珊、被告李昌龙、被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司共同签订的房屋买卖合同未能按照合同约定全面履行。庭审中，被告李昌龙、南阳市尚萱房地产经纪有限公司同意解除合同，被告李昌龙同意退还原告3万元定金。本院认为：本案原被告三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，不违背法律规定，为有效合同。原告起诉请求解除合同，返还30000元定金，被告李昌龙、南阳市尚萱房地产经纪有限公司同意，本院予以准许。被告李昌龙是否构成合同违约，是原告主张违约金107000元的前提。原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，不违背法律规定，属有效合同，当事人应当遵循诚实信用原则履行义务。合同第二条2约定“该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起以16天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续”、第四条2约定“买方于解押当天交付人民币肆拾柒万元整予卖方作为首付款或尾款”，根据原告提供的通话记录和庭审调查可以确认，被告经纪公司认可本次交易需以买方交付的首付款作为支付解押所需的贷款。因房屋系大标的额的买卖，在房屋买卖交易中，作为买受人主要有付款和受领两项义务，出卖人有接受价款和交房的义务。但在2019年6月10日经纪公司通知买卖双方办理解押当天，原告未按时到场，未依照合同约定支付47万元首付款，致使被告李昌龙不能办理房屋解押，合同履行不能。且原告吴珊作为买受人，在没有证据证实其为房屋买卖做足交付首付款和商业按揭贷款准备的情况下，以被告李昌龙不办理解押、过户构成违约显然理由不足，与事实不符。因此，原告请求判令被告李昌龙支付其违约金107000元及赔偿房屋差价损失6万元，本院不予支持。原告支付的按揭服务费、加急费、评估费计18657元由被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司收取，依原、被告所签合同约定，该几项费用所指事项应尚未发生，且原告关于被告李昌龙应承担违约责任的主张理由不足，本院对于原告关于由被告李昌龙赔偿中介咨询费和按揭服务费请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李昌龙于本判决生效后十日内退还原告吴珊30000元。二、驳回原告吴珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4535元，保全费2020元，被告李昌龙负担550元，原告吴珊负担6005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 杜 鸿人民陪审员 叶 涛人民陪审员 **顺二〇一九年十一月二十六日书 记 员 张 凌