天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2235号原告（反诉被告）：杜少峰，男，1974年６月1３日出生，汉族，住天津市蓟州区。被告（反诉原告）：袁鹏，男，1991年9月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建里，天津坻京律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张东婧，女，1992年10月9日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建里，天津坻京律师事务所律师。原告（反诉被告）杜少峰与被告（反诉原告）袁鹏、张东婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜少峰，被告袁鹏、被告张东婧及其委托诉讼代理人董桂彬、黄建里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜少峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除杜少峰与袁鹏、张东婧签订的房屋买卖合同；2.依法判令袁鹏、张东婧返还杜少峰购房款25万元（定金20万元、房款5万元）和代袁鹏、张东婧支付的房屋贷款16727元，共计266727元，以及支付利息（自2017年10月1日起至2019年9月26日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由袁鹏、张东婧承担。事实和理由：2017年3月15日，杜少峰与袁鹏、张东婧签订房屋买卖合同，杜少峰购买袁鹏、张东婧所有的位于天津市东丽区房屋，总房款为170万元，合同签订后两年后办理过户手续。合同签订当日，杜少峰向袁鹏、张东婧支付房屋定金20万元，后又于2017年3月25日支付房款5万元，自2017年4月开始代袁鹏、张东婧偿还房屋贷款6个月，共计16727元。因2017年4月1日天津市施行商品房限购政策，杜少峰已经不再符合购房政策要求，故此杜少峰多次向袁鹏、张东婧要求解除合同并返还购房款及相关款项，袁鹏、张东婧均予以拒绝。故杜少峰提起诉讼。杜少峰向本院提交如下证据：一、房屋买卖合同1份，拟证明杜少峰与袁鹏、张东婧于2017年3月15日签订房屋买卖合同。二、收条1份，拟证明杜少峰支付房款5万元，袁鹏、张东婧同意杜少峰对房屋进行装修，袁鹏、张东婧又不同意杜少锋装修，袁鹏、张东婧存在违约。三、国内汇款付款通知单1份，拟证明杜少峰代袁鹏、张东婧偿还房屋贷款。四、中国农业银行银行卡交易明细清单1份，拟证明杜少峰向袁鹏、张东婧支付了20万元。五、天津市不动产登记查询结果列表1份，拟证明杜少峰名下有两套房屋。六、房屋买卖居间合同1份、中国农业银行银行卡交易明细清单1份、不动产权证书1份，拟证明杜少峰购买第二套房屋的情况。七、公证书1份，拟证明在2017年1月18日时，泰合花园4-1-2201号房屋已经是属于杜少峰所有。袁鹏、张东婧辩称，2017年3月15日，杜少峰与袁鹏、张东婧签订房屋买卖合同，杜少峰购买袁鹏、张东婧所有的位于天津市东丽区房屋，约定总房款为170万元及违约责任等条款。因购买不满两年的住房须交纳全额增值税，杜少峰为了避免该费用，双方协商约定合同签订满两年过户。合同签订后，杜少峰支付房屋定金20万元及购房款5万元，代袁鹏、张东婧偿还房屋贷款13927元。现两年期限已满，杜少峰拒不履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任及赔偿责任。袁鹏、张东婧同意解除房屋买卖合同，不同意返还购房款25万元及代付的房屋贷款13927元，并提出反诉请求：1.判令杜少峰支付袁鹏、张东婧违约金17万元；2.判令杜少峰支付袁鹏、张东婧经济损失20万元；3.诉讼费及评估费由杜少峰承担。袁鹏、张东婧向本院提交如下证据：一、房屋买卖合同1份，拟证明杜少峰与袁鹏、张东婧于2017年3月15日签订房屋买卖合同。二、天津市不动产登记薄查询证明2份，拟证明杜少峰名下现有两套房产，其中一套房屋登记日期是2017年8月14日。三、短信截图4张。四、录音2段。证据三、四，拟证明杜少峰已经知道自己不能履行合同，却依然告诉袁鹏、张东婧将继续履行，属于欺诈，应承担袁鹏、张东婧的损失。五、中国银行交易流水明细清单4页，拟证明杜少峰代袁鹏、张东婧支付房屋贷款为13927元。证据四、五，拟证明杜少峰在4月1日之后仍然以自己的行为证实杜少峰要买袁鹏、张东婧的房子，同时杜少峰在质证时，称杜少峰在找下家继续购买诉争房屋，更进一步证明了杜少峰是要继续买诉争房子。六、房地产估价报告1份，拟证明房屋差价损失为26万元。七、评估费发票1张，拟证明袁鹏、张东婧为房屋市值鉴定支付评估费6100元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，双方当事人提交的证据均内容真实、来源合法，与本案具有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，杜少峰（乙方）与袁鹏、张东婧（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定杜少峰购买袁鹏、张东婧所有的位于天津市东丽区房屋，建筑面积97.71平方米，成交价格170万元，该房屋产权过户的相关费用由杜少峰承担，杜少峰于2017年3月15日向袁鹏、张东婧交付定金20万元。中第六条第6项：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定”其第九条约定其它事宜：“满两年必须过户，2017年10月份过户甲方愿出两万元过户费（房价按售楼中心涨到19000以后甲方不承担过户费）从今日起房子一切费用甲方不在承担，如违约按相关法律执行，剩余房款过户时一次交清，如有违约甲方有权收回房屋，交房时毛坯房。此合同一式两份签字生效。”当日，杜少峰通过倪书敏（杜少峰之妻）银行卡向袁鹏银行卡转账20万元，用于杜少峰向袁鹏、张东婧交付定金20万元。2017年3月25日，杜少峰通过倪书敏银行卡向袁鹏银行卡转账5万元，用于杜少峰向袁鹏、张东婧交付房款5万元。袁鹏向杜少峰出具《收条》，内容：“今收到杜少峰购房定金20万以外的（5万元）定金伍万元整，￥50000.00，同意对房子进行装修。”2017年4月至2017年8月，杜少峰分5次向袁鹏银行卡存款、转账，共计13927元，用于代袁鹏、张东婧偿还房屋贷款。在审理过程中，袁鹏、张东婧向本院提出申请，请求对雪优花园24-1-1604号房屋在2019年6月14日时的市场价值进行鉴定。本院依法进行了委托，天津正德房地产土地咨询评估有限公司于2019年7月25日作出正德[2019]评字第210号房地产估价报告，估价结果：雪优花园24-1-1604号房屋市场价值为144万元。为此，袁鹏、张东婧支付评估费6100元。庭审中，杜少峰与袁鹏、张东婧均表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。另查，宝坻区邻居花园15-3-402号房屋权利人于2014年12月19日登记在杜少峰名下。2016年9月5日，杜少峰与于学铮的代理人于文保以及天津融创房地产经纪有限公司第一分公司签订《房屋买卖居间合同》，杜少峰购买于学铮所有的位于天津市宝坻区房屋，建筑面积为111.91平方米，成交价格为130万元。该房屋权利人于2017年8月14日登记在杜少峰名下。本院认为，杜少峰与袁鹏、张东婧签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜少峰要求解除上述合同，袁鹏、张东婧明确表示同意解除，不违法相关法律，本院依法准许。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。本案中，杜少峰交付的定金、房款，以及代还房屋贷款，应予退还，故杜少峰要求袁鹏、张东婧返还购房款25万元（定金20万元、房款5万元）和代袁鹏、张东婧支付的房屋贷款16727元的请求，符合法律规定，本院予以支持。杜少峰要求支付利息的请求，因合同未有约定，故该请求不予支持。合同签订后，因限购政策的实施，合同不能继续履行，杜少峰不应承担违约责任，故袁鹏、张东婧反诉要求杜少峰支付违约金的请求，本院不予支持。杜少峰在2017年4月1日实施限购政策后，明知不能继续履行合同，未及时告知且未积极与袁鹏、张东婧协商解除合同事宜，反而多次承诺继续履行合同，在此期间，涉诉房屋市场价格整体下跌，袁鹏、张东婧所期待获得利益不能实现，并造成损失，杜少峰的行为有失诚信，杜少峰应承担赔偿责任，故袁鹏、张东婧反诉要求杜少峰支付经济损失的请求，有事实和法律依据，本院予以支持；天津正德房地产土地咨询评估有限公司作出的《房地产估价报告》对涉诉房屋在价值时点的市场价值为144万元的估价结论客观、合理，按照该报告的结论，涉诉房屋价值差价为26万元，本院酌情确认杜少峰赔偿袁鹏、张东婧损失15万元。袁鹏、张东婧支付的评估费系为确定其损失价值所支付的必要的、合理的费用，应由杜少峰承担，故袁鹏、张东婧要求杜少峰承担评估费的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除杜少峰与袁鹏、张东婧于2017年3月15日签订《房屋买卖合同》。二、袁鹏、张东婧于本判决发生法律效力之日起十日内返还杜少峰定金20万元、房款5万元及代还房屋贷款13927元，合计263927元。三、杜少峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁鹏、张东婧违约金、损失15万元。四、杜少峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁鹏、张东婧评估费6100元。五、驳回杜少峰的其他诉讼请求。六、驳回袁鹏、张东婧的其他反诉请求。案件受理费5300元，由袁鹏、张东婧负担。反诉费3425元，由杜少峰负担1388元，袁鹏、张东婧负担2037元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张厚勇人民陪审员  张 霖人民陪审员  陶思憬二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张晓晨本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。五、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。