沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初4649号原告：沈阳承翰房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲昌路34-32号（1-2-1）。统一社会信用代码：91210113050777088B。法定代表人：庄其浮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：霍宇，系辽宁善勤律师事务所律师。被告：何鑫，女，1988年1月6日出生，住于洪区。被告：冯晓楠，男，1985年12月19日出生，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人：李德良、刘振刚，均系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳承翰房地产开发有限公司与被告何鑫、冯晓楠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳承翰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人霍宇、被告何鑫、冯晓楠的委托诉讼代理人李德良、刘振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳承翰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除与二被告签订的《商品房买卖合同》原告收回涉案房屋；2.判令二被告自2016年10月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，参照同地区、同地段、同类房屋租金标准计算；3.判令二被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.判令二被告向原告支付违约金62500元及迟延履行利息6712.67元，自2017年2月3日计算，至实际清偿之日止的利息；5.由被告承担本案的诉讼费用、保全费、律师费。事实和理由：原、被告于2016年10月28日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的承翰花园项目房屋，建筑面积62.79平方米，房款312500元。被告应于2016年10月14日缴纳定金10000元，10月21日交首付10000元，于11月3日前缴纳由原告垫付的42500元。被告于2016年12月16日与原告签订了提前入住申请，原告在入住后没有交付其余首付款，没有按约定办理银行按揭贷款，现已违约，故提起诉讼。被告何鑫、冯晓楠辩称：原、被告于2016年10月28日签订了买卖合同及补充协议，房屋总价款实际为27万元，并非312500元，首付款2万元，2016年12月27日原告就将房屋交付给了被告，被告装修使用至今，剩余房款由原告办理贷款交付，但开发商并未办理贷款，2018年8月份原告向被告发出了让被告继续交付办理贷款材料的通知，实际上该贷款的材料早已交齐，我们有我方购买的另一套房产顺利办理贷款的证明；我方享受低首付购买房屋的优惠政策，不存在原告垫付首付款42500元的情况，按常理垫付首付款的行为是不符合任何情理和法理的情形；合同中写的垫付42500元实际是为了顺利办理25万元的贷款，因此在合同中原告单方的将房屋总价款写为312500元，我方也会提交相应证据证明；被告已经办理了入住，解除合同不符合合同目的，也不符合合同法保障当事人实质平等的目的；被告符合贷款条件，无法顺利办理贷款，是因原告方原因造成的；合同第六条第三款约定了由原告负责办理贷款手续，原告在办理贷款期间。被告配合其到交通银行办理两次贷款、到工商银行办理一次贷款，被告曾多次催促原告办理贷款，但仍无法成功办理，也未说明被告是为何无法成功办理贷款，但被告曾在盛京银行顺利办理了贷款，所以案涉房屋无法正常办理贷款的责任方不应是被告，综上，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2016年10月28日签订商品房买卖合同，合同约定被告购买原告开发的沈北新区房屋，建筑面积62.79平方米，房款312500元。合同第六条约定：买受人于签订合同当日交齐首付62500元。余款250000元由买受人贷款支付，且买受人应于签订合同当日缴纳贷款所需全部资料并缴纳相关费用，办理相关手续，并于2016年12月8日前付清余款；合同第七条约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%支付违约金；合同第八条约定：出卖人应于2016年12月8日前交付房屋。在该合同的补充协议中，第7.2条约定：若因买受人原因导致贷款不能在本合同约定的时间内放贷至出卖人或出卖人未收到相关款项，即视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任；7.3条约定：如贷款额与银行发放额度产生差额时，该差额部分买受人应在银行发放贷款之日起十日内付清，否则即视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任。之后双方另行签订了补充协议，该协议第二条约定：交定金10000元，原告委托被告垫付首付款52500元；第三条约定：1、原告交纳定金10000元后，需办理银行按揭手续；2、被告于2016年10月28日前向原告交付垫付款10000元，在2016年11月3日交付42500元；3、如被告按时支付定金10000元，则上述垫付款42500元可免于偿还。二被告出具了借款承诺。被告于2016年10月14日、21日各缴纳了10000元。并于2016年12月16日提出提前入伙申请，原因为个人着急办理入住装修，并出具承诺书，承诺因此产生的一切问题均有本人负责，与原告无关。二被告于2016年12月17日领取案涉房屋钥匙，并对房屋进行验收，二被告一直居住至今。被告应于2016年10月14日缴纳定金10000元，10月21日交首付10000元，于11月3日前缴纳由原告垫付的42500元。被告于2016年12月16日与原告签订了提前入住申请，原告在入住后没有交付其余首付款，没有按约定办理银行按揭贷款，双方一致认可二被告应办理的贷款额度为250000元。被告协助原告曾向工行新城子支行、建行沈北支行、盛京银行、兴业银行等申请住房按揭贷款，均未获批。原告主张因被告有过不良记录，且购买二套房受政策影响。被告主张其不存在贷款不获批的情形。审理中，二被告在2019年9月25日庭审时承诺半个月补足剩余房款，但在判决前没有办理。原告提出要求解除与被告间的商品房买卖合同、返还案涉房屋并配合撤销备案手续，并要求被告支付违约金，放弃要求被告支付迟延利息的请求。要求被告按照网上查询的案涉小区租金每月1500元支付房屋租金，要求被告支付案件律师费10000元。被告主张其另外购买的房产已办了了按揭贷款，提供给了被告何鑫的征信证明，证明贷款没有办下来是原告导致的，被告不应承担违约责任，合同中对贷款无法办理应如何付款及违约责任没有约定。不同意承担律师费。另查，原告于2018年8月16日向二被告发送催款函，要求被告在七个工作日内补齐相应符合按揭贷款材料，逾期按合同第六条进行处理。本院认为，原告与二被告之间的商品房买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，其内容不违法法律强制性规定，均合法有效。本案原告按约定向被告交付了房屋，被告应按照双方约定的时间节点付款。双方均确认被告应办理的贷款额度为250000元，二被告为贷款主体，原告作为贷款协助方已经尽到义务，被告没有证据其贷款无法办理时由原告造成的，且其入住将近三年之久，在承诺补足尾款的期限内未履行付款义务，致使原告的合同目的不能实现，故原告要求解除与被告间的商品房买卖合同并返还房屋的请求本院予以支持；原告要求被告配合办理撤销备案手续的请求本院亦予以支持；关于原告要求被告按照每月1500元支付2016年12月28日到2019年6月4日使用期间房屋的问题，因提供的标准缺乏事实和法律依据，故原告该请求本院不予支持；关于原告要求被告按合同总价20%支付违约金62500元的请求，因双方对此项没有明确约定，原告该请求本院不予支持；关于原告主张的律师费10000元的请求，因双方对此没有约定，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳承翰房地产开发有限公司与被告何鑫、冯晓楠于2016年10月28日签订商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）；二、被告何鑫、冯晓楠于本判决发生法律效力后二十日内将沈北新区房屋返还原告沈阳承翰房地产开发有限公司；三、被告何鑫、冯晓楠于判决发生法律效力后二十日内协助原告沈阳承翰房地产开发有限公司办理撤销沈北新区备案手续；四、驳回原告沈阳承翰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7025元，由原告沈阳承翰房地产开发有限公司承担1195元，被告何鑫、冯晓楠承担5830元。财产保全费2082.5元由被告何鑫、冯晓楠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  汤祥军审 判 员  王泉城人民陪审员  任 燕二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王赫男本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。