湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初7517号原告：湖南长沙南南方新材料科技有限公司远固分公司，住所地湖南省长沙市天心区大托铺街道黄合村农科路以南宋家堆子组。负责人：张洁。委托诉讼代理人：全莉娟，湖南小邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁顺军，湖南小邦律师事务所律师。被告：湖南和翔置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道云栖路559号艾邦科技产业园3栋220号。法定代表人：喻菊红,执行董事。委托诉讼代理人：周玉兴，湖南开阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周珺，湖南开阳律师事务所律师。被告：武汉一冶建筑安装工程有限责任公司，住所地武汉市青山区36街坊1幢(中国一冶科技大楼)。法定代表人：易新虎，董事长。委托诉讼代理人：彭浩喆，男，汉族，1980年12月26日出生，住湖北省武汉市青山区，系公司员工。委托诉讼代理人：丁明敏，男，汉族，1987年9月26日出生，住湖北省麻城市，系公司员工。原告湖南长沙南南方新材料科技有限公司远固分公司（以下简称远固公司）与被告湖南和翔置业有限公司（以下简称和翔公司）、武汉一冶建筑安装工程有限责任公司（以下简称一冶公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。远固公司的委托诉讼代理人全莉娟、丁顺军，和翔公司委托诉讼代理人周玉兴、周珺，一冶公司委托诉讼代理人彭浩喆、丁明敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远固公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《三方协议》中关于房屋买卖的条款无效；2、判令被告向原告返还已支付的购房款4746561元并支付自2018年8月31日至全部房款返还之日的利息（按年利率24%计算）；3、判令被告向原告支付4746561元的赔偿金；4、请求被告向原告支付判令因买卖条款无效给原告造成房屋价格上涨的损失898970元；5、判令被告支付原告为此支出的律师费507000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告将诉讼请求第一项变更为：请求撤销原被告签订的三方协议中关于房屋买卖的条款；将诉讼请求第四项变更为：请求判令被告向原告支付因买卖条款被撤销给原告造成的房屋价格上涨的损失917848元。事实和理由：2018年8月31日，原告与两被告签订《三方协议》，约定原告向被告湖南和翔置业有限公司购买洋湖国际创富中心一栋2003、2005、2006号房屋，由于被告武汉一冶建筑安装工程有限责任公司欠原告混凝土货款，和翔公司欠付一冶公司工程款，因此原告应向和翔公司交付的购房款4746560元以债权转让的方式进行支付。协议签订后，和翔公司一直未能办理房屋网签手续，后经原告查询得知，洋湖国际创富中心一栋16-20层的房屋属于和翔公司的自持物业，不能对外销售，未取得2003、2005、2006号三套房屋的预售许可证，是导致该房屋迟迟不能交付办证的根本原因。在原告了解到和翔公司不具备2003、2005、2006号三套房屋的预售资格时，曾多次与和翔公司交涉退房退款事宜，但和翔公司均以各种理由拖延。原告认为，合同签订时，和翔公司未取得预售许可证，但两被告却故意隐瞒其没有预售许可证的事实，欺骗原告签订购房的《三方协议》，导致原告无法获得房屋。两被告对此应承担连带责任，除退还购房款4746561元外，还应当承担各项损失赔偿责任。为维护原告合法权益，依据我国有关法律，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。和翔公司辩称：1、协议是真实意思表示，没有违反法律规定，不存在法定撤销理由，协议方应继续履行。2、原告要求撤销房屋买卖条款属于对双方协议的重大变更，应得到协议其他方同意。和翔公司作为房地产开发商，同意以房抵款，不代表会同意其他方式的债权转让。即使房屋买卖条款被撤销，原告与和翔公司之间没有债权债务关系，基于合同的相对性，原告无权向和翔公司主张相应的权利。无法办理网签的原因，属于原告不愿意配合办理园区的相关政策，与和翔公司无关。一冶公司辩称：1、三方协议无法定可撤销情形；2、三方协议性质上属于债权转让协议，一经通知即生效。3、请求依法驳回原告对武汉一冶公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：远固公司提交的《三方协议》、《预拌混凝土买卖合同》、《对账单》以及一冶公司提交的《收据》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于远固公司提交的证据二预购商品房户室信息表，该份证据系由长沙市不动产登记中心提供，来源合法，内容真实，本院予以确认；远固公司第二次开庭提交的长沙县公证处（2019）湘长县民字第1776号公证书，该份证据系房屋主管部门建设局官方网站获得，来源合法，客观真实，本院予以确认。证据五洋湖国际创富中心置业计划，拟证明洋湖置业现售房价，和翔公司认为案涉房屋现价确实已上涨，但各户型定价不一样，本院将根据证据及案涉房屋整体定价情况综合予以认定。对于和翔公司提交的证据二《关于进一步规范工业地产管理办法》的通知，证据三《商品房预售许可证》，上述份证据来源合法，内容真实，对其与本案相关的内容，本院将根据本案证据及相关法律规定对其进行综合认定。证据四《长沙市商品房买卖合同》，系和翔公司与案外人之间的房屋买卖合同，与本案不具有关联性，故对于该份证据，本院不予采信。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：和翔公司系位于长沙市岳麓区洋湖国际创富中心工程项目（又称艾邦科技产业园，土地使用性质为工业用地）的建设单位，一冶公司系该项目的施工单位，和翔公司尚有剩余工程款未支付一冶公司。一冶公司因该项目施工与远固分公司订立混凝土买卖合同，一冶公司尚有混凝土货款未支付远固公司。和翔公司（甲方）、一冶公司（乙方）、远固公司（丙方）共同签订《三方协议》一份，协议内容为：乙方为甲方开发建设洋湖国际创富中心项目的总承包方，丙方为乙方的混凝土材料供应方，甲方与丙方于2018年8月31日签订了《商品房认购书》（甲方将洋湖国际创富中心1栋2003、2005、2006号室售卖给丙方，售价人民币4746561元)，为妥善解决甲、乙、丙三方的债权债务问题，经三方友好协商，依法达成如下协议：一、基于甲、丙双方进行洋湖国际创富中心项目商品房买卖的事实，丙方应支付甲方房款4746561元。二、乙方将其基于洋湖国际创富中心项目总包对甲方享有的债权4746561元转让给丙方。甲方签订本协议视为收到债权转让通知。三、基于第一条、第二条的约定，甲方与丙方互负债务，双方同意债务抵销。四、三方签订本协议后，甲方对乙方债务中相应减少4746561元、乙方对丙方的债务中相应减少4746561元,但不改变丙方向乙方、乙方向甲方开具相应的工程款发票。五、甲方应配合丙方将丙方所购房屋登记在丙方指定的买受人名下，并向指定买受人开具与本协议抵款金额相对应的商品房销售发票。六、本协议一式六份，甲、乙、丙三方各执二份，自三方签字并加盖公章之日起生效并实施。三方均在协议书上签字盖章确认。2018年9月21日，远固公司向一冶公司出具收据一份，注明收到一冶公司付洋湖创富中心项目砼款抵和翔置业房款4746561元。长沙市住房和城乡建设委员会于2017年6月16日向和翔公司发出湘新住建委售许（ＸＸ17）第0070号商品房预售许可证，显示坐落于长沙市岳麓区的艾邦科技产业园总建筑面积62908平方米，批准预售面积31081平方米。2019年5月31日，长沙市住房和城乡建设委员会向和翔公司发出变更预售许可证，批准预售面积变更为40968平方米。远固公司因向和翔公司要求将涉案房屋办理过户手续一直未果的情况下诉至本院。湖南省长沙县公证处（2019）湘长县证民字第1776号公证书载明，2019年7月31日进入长沙市住房和城乡建设局官方网站查询预售许可证ＸＸ17-0070，公示信息显示:项目名称为艾邦科技产业园，坐落于长沙市岳麓区，预售证号为ＸＸ17-0070，发证日期为2019年5月31日。长沙市岳麓区户室号为2003、2005、2006对应的销售状态栏显示为不可售。本院认为：本案是基于和翔公司与一冶公司之间具有债权债务关系、一冶公司与远固公司之间具有债权债务关系的客观事实，为解决三方相互的债务而共同达成涉案《三方协议》，根据三方间的内在联系，该协议体现如下民事法律行为：一是一冶公司将享有和翔公司的4746561元债权转让给远固公司。二是和翔公司将其所有的价值4746561元的三套房屋用于抵销基于债权转让而对远固公司的债务，由此而产生名为商品房买卖合同实为以房抵债的行为。涉案各方是因合同关系产生的民事纠纷，故本案案由应为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中一冶公司将享有和翔公司4746561元的债权转让给远固公司，且以三方协议的方式通知了债务人和翔公司，债权转让合法有效，远固公司因此拥有对和翔公司的债权4746561元，本院予以确认。本案的争议焦点为和翔公司以房抵债的行为是否可撤销。本案中从远固公司对一冶公司享有4746561元债权及受让一冶公司对和翔公司的债权4746561元与和翔公司提供位于艾邦科技产业园1栋户室号为2003、2005、2006三套价值共计为4746561元的房屋的联系可知，和翔公司是为抵销其因债权转让产生的对远固公司的债务而专门挑选的三套房屋并设立价值为4746561元，远固公司基于此作出接受和翔公司以三套房屋抵销其债务的意思表示,双方并未形成商品房买卖合同的意思表示。但实际履行过程中，和翔公司提供的三套房屋至今仍为不可售状态即和翔公司一直未取得该三套房屋的预售许可，一直没有办理产权变更登记，使远固公司无法取得该三套房屋的所有权，从而造成和翔公司没有实际交付的客观事实。和翔公司作为涉案房屋的开发商，其对房屋是否获得预售许可的情况是明知的，但其向远固公司隐瞒了该事实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中远固公司受和翔公司欺骗而接受三套产权不能属于自己的房屋用于抵销其享有的4746561元债权，此抵销行为不是远固公司的真实意思，故远固公司请求撤销此行为，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中远固公司与和翔公司达成债务抵销协议已被撤销，而双方并未形成真实的房屋买卖合同，故远固公司以房屋买卖合同为基础主张和翔公司返还购房款、赔偿购房款、赔偿房屋价格上涨损失的请求，于法无据。远固公司、和翔公司达成案涉三方协议的目的是一方为实现其债权，一方为消灭其债务，故从远固公司实现其诉讼目的出发，结合本院查明双方真实存在的法律关系，本院认定由和翔公司向远固公司支付4746561元。又因和翔公司在此民事法律行为中存在过错，故应赔偿远固公司由此产生的损失，远固公司主张由和翔公司按年利率24%标准支付利息损失，但其主张过高，本院结合和翔公司的过错行为和经营资本形成的收益情况，酌情认定由和翔公司向远固公司支付以4746561元为基数按年利率18%从2018年9月1日起计算至实际清偿之日止的利息。一冶公司在该法律行为中并无过错，远固公司亦无证据证实一冶公司有过错，故本院对远固公司要求一冶公司承担连带责任，不予支持。关于远固公司主张的律师费，合同并未约定律师费的承担方式，远固公司也未提交证据证明其律师费损失，故对于原告请求支付507000元的律师费损失，本院不予支持。综上所述，根据《合同法》第七十九条，第八十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、撤销原告湖南长沙南南方新材料有限公司远固分公司与被告湖南和翔置业有限公司签订的《三方协议》中关于洋湖国际创富中心项目1栋2003、2005、2006号房屋商品房买卖及债务抵销的约定；二、被告湖南和翔置业有限公司于判决生效后五日内向原告湖南长沙南南方新材料有限公司远固分公司支付4746561元；三、被告湖南和翔置业有限公司向原告湖南长沙南南方新材料有限公司远固分公司支付于以4746561元为基数按照年利率18%自2018年9月1日起计算至实际清偿之日的利息；四、驳回原告湖南长沙南南方新材料有限公司远固分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87194元，保全费5000元，共计92194元，由原告湖南长沙南南方新材料有限公司远固分公司负担50597元，由被告湖南和翔置业有限公司负担41597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭雄建人民陪审员  周新龙人民陪审员  刘金阁二〇一九年十月三十一日法官助理成功书记员陈莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。