山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4680号 原告（反诉被告）：张超，男，1997年6月28日出生，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：黄剑华，山东朗耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋俊生，山东朗耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南天鸿永益房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701123072763198。 法定代表人：唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：晏翔，男，该公司员工。 原告（反诉被告）张超与被告（反诉原告）济南天鸿永益房地产开发有限公司（以下简称济南天鸿永益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张超的委托诉讼代理人黄剑华，被告（反诉原告）济南天鸿永益公司的委托诉讼代理人晏翔到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张超的委托诉讼代理人宋俊生，被告（反诉原告）济南天鸿永益公司的委托诉讼代理人晏翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张超向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告退还原告已支付的房款50000元及同期银行利息（以50000元为基数，按年利率6%利息计算至本金清偿完毕止）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月6日，原告认购了被告济南天鸿永益公司新城香溢华庭房屋一套，面积103.1平方米，总价款1548508.00元。2018年9月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，分期贷款方式购买，原告按合同约定支付了定金20000元、首付482362元，共计502362元，后因政府政策限购，原告与被告协商解除《商品房买卖合同》，并承诺协助被告办理相关手续，被告如约退还原告购房款452362元，剩余50000元购房款至今未退还，无故拖延，为维护原告合法权益，特诉法院，请求依法判决。 被告济南天鸿永益公司辩称，一、张超与答辩人线下签订的商品房买卖合同解除的原因在于张超自身。张超于2018年9月6日支付人民币20000元认购答辩人所开发的济南香溢华庭某一房屋，于2018年9月9日向答辩人支付首付款502362元（20000元定金转为购房款）并线下签订济南市商品房买卖合同（因张超陈述自身为本科学历，社保缴纳尚未连续满6个月，因而暂时不能办理商品房买卖网上备案手续），余下1000000元由张超于2018年10月9日前结清。然而，张超在其后购房资格核查时发现其并非本科学历，以至其不具备商品房买卖购房资格，自然也就无法办理商业住房贷款。故而商品房买卖合同解除的原因和过错在于张超自身。二、张超与答辩人就商品房买卖合同解除所退还款项金额已达成一致意见，不存在未决纠纷。在《变更申请表》申请内容中，张超与答辩人已就相关事项进行了确认：1.关于商品房买卖合同解除的原因，在于买受人张超无法解决自身的限购问题，由于张超个人原因致使不能及时办理商品房销售合同网签。2.张超与答辩人线下签订的济南市商品房买卖合同已经明确约定了逾期付款的违约责任，按照所签合同确定，如果张超逾期付款超过30日的，答辩人有权解除合同，张超一方应向答辩人承担累计应付款的20%作为违约金。3.《变更申请表》中已明确载明其已支付购房款总价为（502362元），应退还房屋总价452362元,《变更申请表》中关于应退还的房屋价款的相关内容约定是双方真实意思体现。三、从房屋认购书和承诺函来看，如因张超自身原因导致未与答辩人签署网上登记备案版本商品房买卖合同的，应支付答辩人违约金200000元，表明双方事先已就相关违约责任进行了约定，答辩人扣除违约金有合法根据。 反诉原告济南天鸿永益公司向本院提出反诉请求：一、请求反诉被告支付违约金600944元，并按银行同期贷款利率支付利息（从2019年4月15日计算至违约金清偿之日）；二、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告张超与反诉原告济南天鸿永益公司于2018年9月6日签订《房屋认购书》，约定张超认购香溢华庭小区某一房屋，并交纳定金20,000元，并于2018年9月9日双方签订《济南市商品房买卖合同》，房屋总价款为1502362元。双方在房屋买卖合同中约定，本合同签署时张超向反诉原告支付首付款502362元（已支付），余款人民币1000000元于2018年10月9日前付清。在合同约定的付款期限截止日2018年10月9日，张超并未按照约定支付余款1000000元，截至2019年4月15日，张超也并未履行房屋余款的付款清偿义务。双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第四条合同价款和付款方式第（3）款第（五）项约定：“买受人单方提出解除本合同的，需征得出卖人同意且须支付总房价20%的违约金，该违约金在已付房款中直接扣除。”双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第七条合同违约及赔偿第（一）部分“解除权及解除权异议行使期限”第（2）约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。由于2019年4月15日买受人张超单方申请解除了双方签订的《济南市商品房买卖合同》，并且房款余额1000000逾期未支付超过30日，综上所述，买受人张超有两项违约事实，出卖人要求买受人张超支付违约金600944元（1502362*20%*2），请求法院判如所请。 反诉被告张超辩称，一、双方所签订的房屋买卖合同因违反国家法律强制性规定，应认定为无效。二、反诉被告属非济南市本科学历购房家庭，已按反诉人的要求提供了相应的购房材料，但因国家政策原因未予以审批，不存在过错，不应承担违约责任。三、反诉原告所支付的违约金数额较高，超出了违约金30%最高限额，如认为违约，应当减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，张超（乙方）与济南天鸿永益公司（甲方）签订房屋认购书，相关内容为：甲方济南天鸿永益公司，乙方张超，建筑面积103.11平方米，房号新城香溢华庭小区X，单价15018平方米（含税价），总价人民币1548508（含税价），付款方式为银行按揭付款，销售方式为预售，定金20000（含税价），约定内容：（1）乙方确保在2018年9月9日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。……。（4）商品房买卖合同签订后定金转为购房款，其余房款按本协议约定付款方式执行。……。（9）在签订本协议前，甲方已将适用本项目的相关房地产调控政策详细告知乙方，乙方确认已详细知悉并承诺不违反前述规定。如乙方违反或不符合本项目相关房地产调控政策的购房条件，视为乙方违约，甲方有权立即解除协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。张超通过POS机支付定金20000元，济南天鸿永益公司出具了收款收据。 2018年9月9日，张超（买受人）与济南天鸿永益公司（出卖人）签订商品房买卖合同，相关内容为：一、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建预许Y号；二、买受人购买的商品房为X房，该商品房的用途为住宅，该商品房合同约定面积共103.11平方米，其中套内建筑面积75.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.6平方米；三、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8903元，金额917988元。该商品房为装修房，本条第一款第3项所述价格不含装修、设计、品牌价值、服务、小区周边环境等综合价值，该商品房的最终成交单价（含装修等综合因素）为每平方米人民币14570.48元，最终成交价为1502362元。四、付款方式及期限，买受人于本合同签署时向出卖人支付首付款人民币502362元，余款人民币1000000元于2018年10月9日前付清。五、买受人逾期付款的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至为实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.合同解除的，本合同的预售备案、预告登记手续注销完毕后，出卖人向买受人退还已付房款。合同附件五补充协议第七条合同违约及赔偿约定：（一）解除权及解除权异议行使期限：（1）买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权。买受人未按期支付房款，出卖人均有权随时要求解除本合同，不受解除权行使期限的限制。买受人对出卖人行使解除权有异议的，应在接到出卖人解除本合同的书面通知之日起15天内提交本合同约定的解决争议机关确认的合同效力。（2）买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。合同另有约定的除外。合同签订当日，张超支付房款482362元，济南天鸿永益公司出具了收款收据，张超共支付房款502362元（包括已付定金20000元）。 2018年9月9日，张超签署承诺书，相关内容为：本人张超（关于标的房屋商品房买卖合同网上登记备案事宜，本人不可撤销地承诺如下：1.本人确认明确知悉并理解当前济南市相关购房限购政策，本人承诺具备相应购房资格。如购房资格查询结果表明本人不具备购房资格的，本人承诺在取得房查证明后3日内配合新城公司完成退房手续。新城公司无息返还本人已支付房款，本人承诺不再依据《购房认购书》和线下书面《商品房买卖合同》向新城公司提出任何权利。……。5.签署线下商品房合同后，因本人自身原因导致不能履行线下商品房买卖合同，双方按线下商品房买卖合同约定及本承诺书处理，本人承诺不会因未办理商品房买卖合同网上登记备案而拒绝履行商品房买卖合同及本承诺书。6.如本人违背以上承诺的，自新城公司发送邀请函后，该线下书面《商品房买卖合同》终止，新城公司可自行处置该商品房，新城公司有权不予退还本人所交纳之定金、首付款等款项。新城公司收回标的房屋购房发票等全部资料后30个工作日内无息返还本人剩余购房款，除此之外，本人不再要求新城公司承担其他任何责任。 2019年4月15日，张超填写变更申请表，内容为：经办人高凤婕，日期2019.4.15，申请人张超，房屋坐落济南香溢华庭，身份证X，申请内容：本人张超成交明细：所购面积103.11，合同购房总价1548508，申请优惠幅度或金额46146，申请优惠依据认购优惠98折，销售主管谈判99折，成交总价1502362。济南天鸿永益公司员工高凤婕在该变更申请表上书写了“违约金5万元”，济南天鸿永益公司销售主管、分公司营销经理、分公司总经理均在该变更申请表上签字确认。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，张超与济南天鸿永益公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。合同签订后，张超共向济南天鸿永益公司支付购房款502362元（定金20000元转为购房款）。2019年4月15日的变更申请表中“因为限购无法解决，本人申请退房并解除，申请贵司将已支付房款452362（肆拾伍万贰仟叁佰陆拾贰元正）退还本人，本人将配合办理房屋退房手续（合同注销及退还收据），”及“因该合同解除致与第三人产生纠纷或给贵司造成的损失，均由本人承担。”的内容，足以认定双方通过变更申请表的形式，达成了解除商品房买卖合同的协议，未退还的50000元购房款应视为张超自愿承担的因合同解除赔偿济南天鸿永益公司经济损失。张超主张济南天鸿永益公司退还房款50000元整及同期银行利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，济南天鸿永益公司明确表示未退还的50000元购房款系违约金，其再主张张超支付违约金600944元并按银行同期贷款利率支付利息的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、驳回原告张超的诉讼请求； 二、驳回反诉原告济南天鸿永益房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费1050元，由原告张超负担；反诉费4904.72元，由反诉原告济南天鸿永益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周继贤 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  程心祥 二〇一九年九月十八日 书 记 员  李 旋