云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1218号原告：高洪才，男，1956年2月5日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。原告：廖兴菊（原告高洪才之妻），女，1960年2月2日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。共同委托诉讼代理人：夏晴昱，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：高洪光，男，1963年4月9日生，汉族，居民，初中文化，住泸西县。被告：王莲芬（被告高洪光之妻），女，1965年3月16日生，汉族，居民，高中文化，住泸西县。共同委托诉讼代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告高洪才、廖兴菊与被告高洪光、王莲芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告高洪才、廖兴菊的共同委托诉讼代理人夏晴昱，被告高洪光、王莲芬的共同委托诉讼代理人刘树胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洪才、廖兴菊向本院提出诉讼请求：1.解除《高丰大厦出租合同》；2.判令被告支付自2018年9月24日至2019年3月23日期间的房屋租金10万元及违约金5万元，合计15万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告高洪才与被告高洪光系兄弟关系，之前兄弟三人共同建盖了位于泸西县的高丰大厦，后经协商一致，兄弟三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证。2014年3月22日，被告提出为了方便出租，由其统一承租整栋高丰宾馆（除自住部分）后，再对外整体出租。随后，被告以各种理由要求原告以远远低于市场价的20万/年的租金承租了原告所有的高丰大厦房屋（除16楼外），并对外出租给包括皇朝大酒店在内的承租人开展经营活动，从中收取巨额差价。自2016年3月开始，被告因其关联企业及家庭内部债台高筑等原因便停止支付租金，原告多次催要被告拒不支付。经原告多次起诉并由法院判决确认，被告拖欠的款项已高达50余万元，经申请进行强制执行，但被告收取租金后仍不向原告支付租金，其行为已构成违法。因此，原被告之间签订的租赁合同，因被告的违约行为已经导致合同目的不能实现，且被告明确表示其在将来仍然不会履行合同，为维护原告的合法权益故提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。高洪光、王莲芬辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.高丰大厦所有产权原本属于高洪光个人所有，因家庭原因，高洪光将部分房产登记在高洪才等人名下，但前提是在15年的期限内，高洪才及家人必须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用和收益。双方之间的租赁合同附加了条件，高洪光已经履行了将房屋登记在高洪才名下的义务，高洪才及家属也应当履行提供房产给高洪光使用、经营的义务。2.《高丰大厦出租合同》系双方协商一致自愿签订，不存在显失公平等合同无效或应当被撤销的情形，为有效合同。高丰大厦从土地的取得至房屋的建盖、装修、产权证件办理，所有费用均由高洪光出资，只因考虑到高洪光、高洪才系同胞兄弟，出于弟兄感情，于是在办理不动产权证件时，高洪光提议将部分房产权登记在高洪才名下，但前提是在15年的期限内，须无条件将房产交由高洪光管理、经营、使用、收益，高洪光每年给高洪才家20万元的生活费。高洪才及其家人同意该提议后，才将房屋的部分产权登记在高洪才名下。双方协商一致后，为避免高洪光、高洪才的后代因房产发生纠纷，双方签订了《高丰大厦出租合同》。3.高丰大厦出租合同》不应解除，应当依法继续履行：（1）根据合同第三条第二款“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担”及第八条“乙方在经营中甲方不能以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉乙方正常经营的情况，乙方有权追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算”的约定，高洪才、廖兴菊将房屋出租给高洪光和王莲芬是一个附条件的合同，条件是高洪光和王莲芬承担建盖大厦的所有费用。目前，高洪光、王莲芬已经对房屋进行装修并承担了所有资金，因此高洪才、廖兴菊应当继续承担提供房产的义务；（2）高丰大厦的房屋分别登记在高洪光、高洪才、高洪文三兄弟名下，但高洪光、王莲芬在对外转租房屋时，涉及三人名下的房屋有的是由一人承租，而且大厦楼层并没有明显隔界，电梯及通道均为公用，不便于分割，如果由高洪才、廖兴菊直接与次承租人协商租房事宜不具有可行性，且将大大缩减该财产应有的价值。本院经审理认定事实如下：高洪才、高洪文与高洪光系亲兄弟，兄弟三人共同建盖了位于泸西县迎宾路口的高丰大厦，三人分别办理了各自享有部分的房产证和土地证，其中登记在高洪才、廖兴菊名下的房屋建筑面积为9184.22㎡、土地使用权面积为576.72㎡。2014年3月22日，高洪才、廖兴菊（甲方）与高洪光、王莲芬（乙方）签订《高丰大厦出租合同》，约定甲方将高丰大厦中其建筑面积约9000平米的房产（16层一套住房除外）出租给乙方经营管理使用，租期15年，自2014年3月22日到2029年3月22日。租金前十年每年为20万元，后五年每年30万元；按年支付，违约金5万元。同时约定：乙方以签订合同时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用；由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供六年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起；乙方在承租期内可以转租、分租，甲方不能干涉；乙方在经营中甲方不能以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权追回前期建盖大厦工程款及利息。甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失。合同签订后，高洪才、廖兴菊按约将其高丰大厦的租赁房屋交由高洪光和王莲芬管理使用，并由高洪光、王莲芬整体对外出租给泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店等从事经营活动。合同履行期间，因高洪光和王莲芬未按约支付租金，高洪才和廖兴菊于2018年3月2日向本院起诉，要求解除《高丰大厦出租合同》，并支付自2016年9月23日至2018年3月22日期间的房屋租金10万元、违约金5万元，本院经审理于2018年5月28日作出（2018）云2527民初567号民事判决：一、由高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付高洪才、廖兴菊2016年9月23日至2018年3月22日期间的房屋租金30万元、违约金5万元，合计35万元；二、驳回高洪才、廖兴菊的其他诉讼请求。高洪才、廖兴菊不服判决提起上诉，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院经审理于2018年4月1日作出（2018）云25民终93号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年10月29日，高洪才、廖兴菊再次向本院起诉，请求：1.解除《高丰大厦出租合同》；2.支付自2018年3月23日至2018年9月22日期间的房屋租金10万元、违约金5万元。本院经审理于2018年12月26日作出（2018）云2527民初2730号民事判决：一、继续履行高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》；二、由高洪光、王莲芬于判决生效之日起十日内一次性支付高洪才、廖兴菊2018年3月23日至2018年9月22日期间的房屋租金10万元、违约金5万元，合计15万元。高洪才和廖兴菊不服该判决提起上诉，经云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院二审进行审理，于2019年4月17日作出（2019）云25民终436号民事判决：驳回上诉，维持原判。现因2018年9月23日至2019年3月22日期间的租金，至今高洪光和王莲芬仍未进行给付，故高洪才和廖兴菊又提起了本案诉讼。本院认为，高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬签订的《高丰大厦出租合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，且租赁房屋双方已按约交付，并由高洪光、王莲芬整体对外进行出租，故该合同已成立并生效，即对双方具有法律约束力，任何一方均不得擅自变更或解除。本案中，高洪才、廖兴菊要求解除合同并给付所欠租金，而高洪光、王莲芬则以合同应继续等进行履行抗辩。关于高洪才和廖兴菊主张的解除合同请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方合同约定租赁期限15年，并未约定解除合同的条件和情形。且根据合同中关于“由于家庭历史种种原因，建盖高丰大厦的债权、债务、装修费用由乙方（高洪光、王莲芬）承担，但甲方应将土地证、房产证等证件提供陆年给乙方作贷款使用，并配合签字担保，时间以签定合同之日算起”及“乙方在承租期内可以转租、分租，甲方不能干涉”和“乙方在经营中甲方不得以任何理由和借口干涉，若甲方出现干涉影响乙方正常经营，乙方有权向甲方追回前期建盖大厦工程款，利息按银行同期贷款计算”“甲方负责赔偿乙方在经营中装修及其他费用损失”的内容看，本案双方达成的租赁合同关系，其中还涉及双方之间的担保关系，以及双方对建盖高丰大厦的债权债务的处理等问题。而且，涉诉的租赁房屋已整体对外出租给次承租人泸西皇朝大酒店、泸西薇薇新娘婚纱摄影店等作为经营活动用房使用，现如解除合同，双方之间将会产生其他的纠纷，这既不符合双方订立合同的目的，也会给次承租人造成重大损失。因此，根据本案实际，为维护合同的稳定性，保护各方当事人的合法权益，故双方签订的租赁合同应继续履行，不宜予以解除。因此，高洪才、廖兴菊主张的解除合同请求，理由不能成立，本院不予支持。关于高洪才和廖兴菊主张的租金等请求问题。根据合同关于“乙方经签定时间为准，必须提前一个月支付次年房租，方可经营使用”的约定，本案高洪才、廖兴菊主张的2018年9月23日至2019年3月22日期间的租金10万元，按约应于2018年3月23日前就应予支付，但高洪光和王莲芬至今未支付，其行为已构成了违约，故应依法按约承担违约责任。现高洪才和廖兴菊请求支付该租金10万元，其诉求符合法律规定，故应由高洪光和王莲芬承担给付责任。根据合同约定，租金付款方式为“按年支付”，故违约金也应按年确定。因2018年3月23日至2019年3月22日期间的违约金5万元，高洪光和王莲芬在之前的案件中已进行主张，并经本院（2018）云2527民初2730号民事判决及云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2019）云25民终436号民事判决确定并支持了违约金5万元，现高洪才和廖兴菊再次请求支付违约金5万元，该诉求主张不符合双方约定，故本院不予支持。综上所述，高洪才、廖兴菊的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、高洪才、廖兴菊与高洪光、王莲芬于2014年3月22日签订的《高丰大厦出租合同》，双方应继续履行；二、高洪光、王莲芬于本判决生效之日起十日内支付高洪才、廖兴菊2018年9月23日至2019年3月22日期间的房屋租金10万元；三、驳回高洪才、廖兴菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由高洪光、王莲芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇一九年七月十六日书记员  何雨田