四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7093号 原告：张敏，女，1980年9月11日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：蒋薇薇，女，1983年4月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘刚，男，1974年3月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市，系蒋薇薇配偶，特别授权代理人。 原告张敏与被告蒋薇薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏、被告蒋薇薇及其委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敏向本院提出的诉讼请求为：1、被告蒋薇薇双倍返还原告定金6万元及赔偿原告损失4万元；2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原告于2019年3月9日和被告签订了房屋买卖定金协议书，并缴纳给被告3万元作为定金，被告开具定金收条。约定3月13日前原告与被告签订房屋买卖正式合同并且约定违约方赔偿守约方定金的双倍作为违约金。目前被告已经告知原告此房屋已经以185万的价格卖给其他人。被告属于一房多卖，被告已经违约且拒不支付违约金。被告违约行为造成原告买房时间延后，致使原告蒙受了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益诉至本院。 被告蒋薇薇辩称：1、原被告双方未签订正式的购房合同，也未办理网签，双方只是签订了意向性的协议，2、被告委托房产中介找客源，没有全权委托房产中介替代被告签订任何的购房合同；3、原被告之间没有合同，也未明确约定房屋价格，居间合同不能代替买卖合同；综上原告主张不能成立，被告仅同意退还原告定金30000元，对原告的其他诉请不予认可。 经审理查明： 庭审过程中，原告举证了一份签订于2019年1月1日的《房屋出售/出租委托协议》（合同编号：CS·WT1610229），该合同首部载明委托人（甲方）蒋薇薇、受托人（乙方）成都中环互联房地产经纪有限公司。该协议载明案涉房屋情况为：位于成都市高新区新程大道**********，房屋面积88.54㎡，房屋抵押贷款金额57万元，房屋有租约，产权未满两年，简装。双方约定：甲方委托乙方居间代理出售该房屋，委托期限自2019年1月1日至2019年7月1日止；甲方确认交易房屋的成交总价不低于174.5万元，若市场发生重大变化，最终以房屋买卖合同成交总价为准。第九条手写补充约定，业主自己解除租约。蒋薇薇在委托人处签名按手印确认，案外人向申红在受托人处签名，门店处写明为“苹果店”。庭审过程中，被告蒋薇薇对该协议的真实性不持异议。 原告举证的签订于2019年3月9日的《买卖定金协议书》首部载明甲方为张敏，乙方为成都中环互联房地产经纪有限公司经纪人崔某。该协议约定：甲方欲购买案涉房屋，甲方希望成交价不高于174.5万元整，此成交价格不包含依国家规定产生的各种税费，房款支付方式为全款；甲方授权乙方，在甲方与出售人的《买卖定金协议书》签署后，即可代甲方向房屋出售人转交购房定金3万元；本协议自甲方向乙方交付转交定金时生效。该协议第12条手写约定：如甲方违约不买房东定金不退，如房东不卖违约双倍退还定金6万元。原告张敏在该协议甲方处签名捺印，崔某在乙方经纪人处签名捺印。同时在甲方签字栏下方有蒋薇薇的身份证号码手写信息及蒋薇薇本人的签名。 2019年3月9日，被告蒋薇薇向原告出具《收条》一张，其上载明：今收到张敏购买我成都市高新区新程大道119号7栋1单元15层1506号房屋定金3万元。蒋薇薇并在收款人处签名捺印予以确认。庭审过程中，蒋薇薇对当天收到原告微信转账支付的该款不持异议。2019年3月11日上午11：19，被告蒋薇薇向原告张敏发出微信信息“亲，不好意思，我老公今天确定了一个买家，价格185。我们的交易只能和平终止了。我把定金退给你。”2019年3月11日上午11：21，被告蒋薇薇向原告张敏微信转账3笔1万元并备注“购房定金退还”，原告张敏未予接受该转账退款，故该3万元定金被告未退还成功。 2019年4月12日，原告与案外人谢燕、易忠签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买谢燕、易忠位于成都高新区新程大道119号8栋2单元25层2502号房屋，建筑面积89.14平方米；房屋总价款为182万元。2019年6月6日，该房屋过户登记至原告名下。 另查明，原告举证的案外人向申红（乙方）与成都中环互联房地产经纪有限公司（甲方）签订的《特许经营合同》约定乙方加盟甲方“中环地产”特许经营系统，经甲方授权使用“中环”商标、品牌及服务标识等；乙方自行投资设立营业机构，按照甲方的装修手册进行装修，可使用甲方“中环地产”品牌开展经营活动，并纳入甲方统一的宏观管理体系，特许经营期限从2018年1月29日至2023年1月28日，店名暂定苹果店。证人崔某证言亦证实该店为成都中环互联房地产经纪有限公司加盟店（以下简称中环地产苹果店）。 成都申红快捷房地产经纪服务有限公司成立于2018年3月28日，案外人向申红担任其法定代表人。 以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的《房屋出售/出租委托协议》、《买卖定金协议书》、收条、微信聊天记录截图、《存量房买卖合同》、银行流水、《特许经营合同》等证据在卷佐证。 本院认为，2019年1月1日，被告与房屋中介机构中环地产苹果店签订了《房屋出售/出租委托协议》，被告委托该店以不低于174.5万元的价格代理出售案涉房屋。2019年3月9日，中环地产的经纪人员崔某与原告签订《买卖定金支付协议书》，约定原告以不高于174.5万元的价格购买案涉房屋，并约定原告支付购房定金3万元。且该协议左下方有被告本人的签字确认，可以表明被告同意以该价格出售案涉房屋给原告。且原告当天向被告支付了定金3万元，被告予以接受并向原告出具了收条。以上表明，在中介的居间服务下，原被告达成了原告以174.5万元价款购买案涉房屋及原告先支付购房定金3万元的合意。现原告已履行了支付该定金的义务。原、被告双方关于案涉房屋交易的定金合同法律关系自被告收取原告支付的购房定金时即实际成立并生效。原告支付的定金具有担保双方按此价款签订正式房屋买卖合同以实现原告购房目的性质，原被告双方均有义务积极磋商以签订正式的房屋买卖合同。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条【定金】规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告在原告支付定金2日后微信告知原告终止案涉房屋交易，并通过微信向原告退还购房定金3万元，原告不同意终止交易拒绝接收该款。本院认为，被告不再向原告出售案涉房屋，构成违约，应承担约定或法定违约责任,原告据此要求被告双倍返还定金。 随着成都市限购政策的事实，成都主城区尤其高新区、天府新区二手房交易价格不断上涨，本案原告在获悉被告不予出卖案涉房屋的情况下，已积极进行替代性购房，于2019年4月12日即另行签约购房，有效阻止了其损失的进一步扩大。根据原告的举证，其无法购买案涉房屋（建筑面积88.54平方米，单价19,708.61元/平方米）后另行在同小区购买了其他房屋（建筑面积89.14平方米、单价20,417.32元/平方米）。原告新购房单价高于案涉房屋单价，两者之间存在708.71元/平方米的差价，案涉房屋与原告新购房屋位于同一小区，房龄相同，面积趋同，可以认定为相同区域类似房屋。原告另行替代性购买房屋价款与案涉房屋价款之间的房屋差价损失可认定为被告违约给原告造成的直接损失，该损失计算方法为：708.71元/平方米*89.14平方米=63,174.41元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中原告适用定金罚则条款主张被告双倍返还定金，但作为惩罚性质的定金不足以弥补原告的直接损失，尚有33,174.41元直接损失未予弥补，故被告应当双倍返还定金并继续赔偿原告33,174.41元损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告蒋薇薇于本判决生效之日起十日内向原告张敏双倍返还定金合计6万元； 二、被告蒋薇薇于本判决生效之日起十日内向原告张敏赔偿损失33,174.41元； 三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,150元、保全费1,020元合计2,170元，由被告蒋薇薇承担2,017元，由原告张敏自行承担153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年九月六日 书记员 舒清茏