上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9190号原告：陈洁，女，1971年6月10日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨亚丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：田芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张亚军，男，1965年3月12日生，汉族，住浙江省。第三人：詹侠，女，1979年8月12日生，汉族，住河南省淮滨县固城乡詹营村后东队。原告陈洁诉被告张亚军、第三人詹侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理；后因被告张亚军、詹侠无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。本案于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨亚丽到庭参加诉讼；被告张亚军、詹侠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈洁诉请本院判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2019年1月至2019年5月的物业费4,630元、违约金38,333元；3、被告支付2019年7月17日至2019年8月17日的房屋占有使用费19,166.67元、电费3,985.63元；4、被告支付律师费10,000元；5、第三人对被告的上述第二、三项责任承担连带责任。事实与理由：2018年3月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告名下位于松江区中山中路XXX弄XXX号XXX-XXX层(部分)、中山中路690、692号1-2层(部分)，租赁期36个月，自2018年3月24日起至2021年3月23日止，租金每月19,166.67元，租赁用途为办公使用。被告转租该房屋必须通知原告，在原告知晓后方可转让。合同签订后，原告将房屋按约交付被告，被告即将上海市松江区岳阳街道甬佰农副产品经营部的工商信息登记于该房屋内，被告系实际经营者。后原告意外得知，被告已于2019年3月期间在未通知原告的情况下，私自将房屋转租给第三人，并改变了该房屋的租赁用途，将约定办公使用的房屋变更为餐饮用途，且注册在案涉房屋内的工商登记信息也已变更。因双方协商无果，原告故诉至法院，请求判如所请。被告张亚军未提供答辩意见。第三人詹侠未提供答辩意见。经审理查明：原告陈洁为松江区中山中路690、692号以及松江区中山中路XXX弄XXX号房屋登记的产权人。2018年3月9日，由“张俭代陈洁”作为出租方(甲方)，被告张亚军作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》一份。合同第二条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于中山中路XXX弄XXX号XXX-XXX层(部分)和中山中路XXX号、XXX号XXX-XXX层(部分)，其中一层西边半间已出租给他人(现是粥店)以及后面部分(现是卖香火)的除外，具体面积以现在可使用面积为准。第四条约定，房屋租赁期限共36个月，自2018年3月24日起至2021年3月23日止(2020年3月24日至2021年3月23日房屋租金为每年241,500元)。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。第五条约定，该房屋每月租金19,166.67元，每年合计230,000元。从2020年3月起调整到每月20,125元，每年合计241,500元。租金支付方式为付四个月押金二个月，先付后用，租金支付时间为每年的3月17日前、7月17日前、11月17日前。第六条约定，乙方应承担煤气、水、电、物业管理费、有线电视、宽带等以及其它使用所产生的费用，乙方应按时交纳自行负担的费用。第七条约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，否则构成乙方违约，甲方有权终止合同，乙方承担月租金两倍违约金并恢复原状。第八条约定，租赁期间，若乙方转租该房屋但必须通知甲方，甲方知晓后方可转让，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。第九条约定，房屋租赁期间，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；拖欠房租累计7天以上或拖欠水、电、煤气、物业费、有线电视、宽带等其它使用费超过一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋。第十二条约定，在上述情况下，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。第十六条约定，如果乙方违约甲方提起诉讼的，由此产生的甲方的法律费用包括但不限于律师费、差旅费、执行费等由乙方承担。2018年4月4日，被告张亚军作为经营者的个体工商户“上海市松江区岳阳街道甬佰农副产品经营部”注册成立，登记的经营场所为上海市松江区岳阳街道中山中路XXX号XXX-XXX层。2019年3月21日，被告向原告支付四个月租金76,666.68元。2019年3月26日，第三人詹侠作为经营者的个体工商户“上海市松江区岳阳街道詹侠餐饮店”注册成立，登记的经营场所为上海市松江区岳阳街道中山中路XXX号一层。2019年3月28日，被告张亚军作为甲方，第三人詹侠作为乙方，签订一份《门面出租协议》，约定甲方将中山中路XXX号底下门面一间租给乙方。协议约定，该门面由甲方装修完毕，以年租金10万元的价格租借给乙方使用；双方合作暂定为两年，2019年3月8日至2020年3月27日止，此后乙方拥有优先续租权。2019年5月2日，上海新贵盛物业管理有限公司华庭老街物业管理处出具一份《物业费未交明细》，其中载明：松江区中山中路每平方米3元。粥店，50M2，690号，2019.3-5450元；甬胜，278.71M2，690号688弄，2019.1-5，4,180.65元。另查明：原告为本案诉讼，聘请北京盈科(上海)律师事务所提供代理服务，支付律师费10,000元。2019年8月6日，原告缴纳了692号营业房2019年7月、8月的电费1,985.33元、2,000.3元。庭审中，原告称，其在8月底的时候发现被告及第三人已经搬离，故于9月初将房屋收回。物业费尚未代付，物业公司收费标准为每平方米3元。被告已支付的两个月押金38,333元其愿意从违约金中抵扣。以上事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、营业执照、门面出租协议、发票以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定被告租赁该房屋仅作为办公使用，如未经原告书面同意改变用途的，原告有权解除合同。现被告改变了房屋用途，原告诉请解除合同合法有据，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，在上述情况下，被告应按照月租金的两倍向原告支付违约金。故此，原告要求被告承担违约金38,333元合法有据，本院予以支持。原告要求将该违约金与被告已付的押金38,333元抵扣，本院予以准许。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，电费、物业管理费均由被告承担。现原告已代被告支付2019年7月、8月的电费3,985.63元，其向被告追偿合法有据，本院予以支持。因合同未约定物业管理费由被告支付给原告，原告既尚未代付该笔费用，也未提供证据证明物业费的收费标准和被告承租的具体面积，故原告要求被告支付物业费4,630元的诉请，本院不予支持。原告可在代付之后再行向被告追偿。根据《房屋租赁合同》第十六条的约定，如果被告违约原告提起诉讼，由此产生的律师费由被告承担。故此，原告向被告主张律师费损失10,000元合法有据，金额也未超出合理范围，本院予以支持。根据在案证据，被告租金支付至2019年7月，但原告于8月底发现被告及第三人已经搬离，故被告还应向原告支付2019年7月17日至2019年8月17日的租金19,166.67元。原告要求第三人詹侠对被告张亚军的上述责任承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈洁与被告张亚军于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张亚军于本判决生效之日起十日内支付原告陈洁2019年7月17日至2019年8月17日的租金19,166.67元、垫付的电费3,985.63元；三、被告张亚军于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈洁律师费损失10,000元；四、被告张亚军支付原告陈洁违约金38,333元(与被告已付押金抵扣)；五、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,603元，由原告陈洁负担98元(已付)，由被告张亚军负担1,505元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王燕华审 判 员  张红军人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十一月十八日书 记 员  钱 茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。