安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖13民终1433号 上诉人（原审原告）：陈小香，女，1977年6月8日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山泰欣房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇东城社区东城商业街，统一社会信用代码91341321394634769C。 法定代表人：李正山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 上诉人陈小香因与被上诉人砀山泰欣房地产开发有限公司（以下简称泰欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈小香的委托诉讼代理人杜正立、被上诉人泰欣公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小香上诉请求：改判泰欣公司支付商品房和基础设施设备没有达到交付使用条件的违约金及没有形成市场条件的租金损失。事实和理由：1.案涉合同第九条、第十条约定了商品房及相关设施设备的交付条件，同时约定了违约责任。特别是第十条对基础设施设备的交付条件进行了约定，供水、供电、供暖、燃气在交付时必须达到使用条件，否则应当按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。虽然陈小香签订了交房确认单，但泰欣公司交付的房屋及基础设施设备未达到交付条件，应当承担逾期交房和基础设施设备没有达到交付条件的违约责任。2.泰欣公司应当向其支付没有形成市场的租金损失。泰欣公司向其出售商铺时宣传“买铺即收益”、“商铺交房时市场形成规模”，陈小香一审中提交的部分宣传彩页能够佐证泰欣公司的承诺。但事实上泰欣公司没有履行自己的承诺，陈小香购买的商铺一直处于闲置状态，不仅没有带来收益，反而要每月偿还贷款，一审法院没有支持租金损失不符合客观情况。 泰欣公司辩称，1.其交付房屋前经过了验收，水电等基础设施已经达到交付条件，部分业主也已投入营业，不存在基础设施设备未达使用条件的情况，陈小香因此要求支付违约金没有事实依据。2.泰欣公司开发的中原大市场自交付起部分业主已经投入运营，市场已经正常经营，陈小香要求赔偿租金损失亦不能成立。 陈小香向一审法院起诉请求：请求判决泰欣公司依照合同约定办理房屋所有权登记即交付房屋，并赔偿陈小香逾期交房损失57523.3元（自2016年10月30日起至实际完成交付期间按日计算全部价款的万分之一支付违约金）。 一审法院认定事实：泰欣公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营等活动。2015年10月10日，陈小香与泰欣公司签订四份《商品房买卖合同》（预售），购买泰欣公司开发的坐落于砀山县振兴小学南侧的1＃0148、0149、0150、0153号商铺商业房，约定：1幢1层148号商业总价款76692元（采一次性付款）、149号商业总价款76692元（采一次性付款）、150号商业总价款76692元（采一次性付款）、153号商业总价款108213元（采一次性付款），出卖人应当于2016年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合（1）已取得建设工程竣工验收备案证明文件、（2）已取得房屋测绘报告、（3）经综合验收合格；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足前述约定的交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足前述约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，陈小香按照合同约定向泰欣公司交付了购房款。案涉工程竣工后，陈小香于2016年10月18日交给泰欣公司（由其代收）契税、变更登记费用、印花费、配图费、他项权登记等相关费用，泰欣公司于2016年10月18日将前述房屋及商铺交付给了陈小香，并签订了书面交付确认书。案涉房屋交付后，泰欣公司于2017年1月16日将代收的陈小香所应负担的部分契税、印花税交至砀山县地税局。之后，泰欣公司至今尚未将办理案涉房屋产权应由其提供的相关资料提交给案涉房屋所在地的不动产登记管理部门，案涉房屋产权证至今尚未办理。诉讼过程中，陈小香主张泰欣公司许诺将砀山振兴市场搬迁至该门面商铺所在的市场并于2016年年底开业形成市场经营规模等相关保证即投资即营业的承诺，泰欣公司否认该承诺。但诉讼过程中陈小香未向本院提交该相关有效证据，其提供的证据不足以证实其主张成立。一审法院认为，陈小香与泰欣公司签订的案涉商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方应当依据合同约定履行各自的合同义务。案涉合同签订后，陈小香按照约定向泰欣公司支付了购房款项等相关费用，履行了其合同约定义务；泰欣公司应当按照合同约定履行交付房屋、及时提交办理房屋权属登记其应当提交的相关资料并积极协助办理案涉房屋权属登记手续等合同义务。泰欣公司于2016年10月18日将案涉房屋交付给了陈小香，陈小香并在《交付确认书》上签字确认，视为泰欣公司按照约定的时间履行了交房义务，予以确认。案涉房屋实际交付给陈小香以后，陈小香即对该房屋享有实际占有和使用等权利，实现了合同目的。至于房屋权属证明是否及时登记办理，并不影响陈小香对该房屋的使用和收益权利的行使。因此，陈小香要求泰欣公司赔偿逾期交付的损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。依据案涉合同的约定，泰欣公司应当于交房后90日内（即2017年1月30日之前）提交相关办理权属登记需由其提供的相关证明资料协助代为办理案涉权属登记手续。前述已查明，陈小香已于2016年10月18日将办理案涉房屋权属登记的契税、变更登记费用、印花费、配图费等相关费用交与泰欣公司，由其代收，视为泰欣公司代为办理部分案涉房屋权属登记手续。案涉房屋的权属证书至今尚未办理，视为泰欣公司没有积极履行该项合同义务及时向房屋产权登记管理部门提交办理房屋权属登记需由其提供的相关证明资料协助办理，违反了合同约定。因此，泰欣公司应当积极采取补救措施将办理案涉房屋权属登记需由其提供的相关证明材料提供至案涉房屋所在地不动产登记管理部门，协助陈小香办理房屋产权登记，并按照约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”向陈小香支付违约金。即：自2017年2月1日起以338289元（76692元＋76692元＋76692元＋108213元）为基数按日万分之0.5计算违约金至泰欣公司将办理案涉房屋权属登记需由其提供的相关证明材料提供至房屋所在地不动产登记管理部门实际为陈小香办理完成房屋所有权登记之日止。陈小香的其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持；泰欣公司的前述其他抗辩意见，无事实依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、泰欣房地产开发有限公司于判决生效后二十日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的相关证明材料提供至房屋所在地不动产登记管理部门，协助陈小香办理房屋产权登记，并支付违约金（违约金自2017年2月1日起以338289元为基数按日万分之0.5计算至实际为陈小香办理完成房屋所有权登记之日止；二、驳回陈小香的其他诉讼请求。案件受理费621元，由泰欣公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰欣公司提交了案涉房屋的不动产权证书及竣工验收资料，陈小香对不动产权证书的真实性无异议，但认为竣工验收资料系复印件。本院认为陈小香认可不动产权证书的真实性，竣工验收资料虽系复印件，但加盖了砀山县不动产登记局登记专用章，故对上述两份证据真实性予以确认。一审判决查明事实除“之后，泰欣公司至今尚未将办理案涉房屋产权应由其提供的相关资料提交给案涉房屋所在地的不动产登记管理部门，案涉房屋产权证至今尚未办理”外，其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉中原农贸大市场1#148号房屋已于2018年4月23日办理不动产权证书，1#149号、150号、153号房屋已于2018年4月24日办理不动产权证书，权利人均为陈小香。 本院认为，陈小香主张泰欣公司交付的房屋不符合交付条件，应当自2016年10月30日起赔偿其逾期交付损失。经查，双方约定泰欣公司应当于2016年10月30日前向陈小香交付商品房，而泰欣公司已于2016年10月18日交付了案涉商品房，陈小香亦签署交付确认书予以确认，且案涉商品房已办理了不动产权证书，泰欣公司提交的竣工验收资料能够证明案涉商品房符合交付条件。二审中，经了解案涉商品房水、电已符合交付条件，陈小香提出电费价格高、水管漏水与本案无关；至于供暖、燃气双方在合同中并未进行约定，因此，陈小香主张泰欣公司交付的商品房不符合交付条件，请求赔偿损失不能成立。其次，双方约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”，泰欣公司于2016年10月18日代收了陈小香办理产权证需交纳的纳契税、变更登记费用、印花费、配图费等相关费用，但案涉商品房不动产权证书直至2018年4月23日、24日才办理，根据上述约定，泰欣公司应当承担违约责任，违约金以338289元为基数按日万分之0.5自2017年2月1日起计算至2018年4月24日。由于案涉商品房已于2018年4月23日、24日办理不动产权证书，本院对一审判决泰欣公司提供资料、协助办理产权登记及承担逾期办证违约金内容予以相应变更。对于陈小香提出的泰欣公司应赔偿的租金收益问题，因双方在合同中并无约定，仅凭其提交的现有证据尚不足以证明其该项主张成立，本院不予支持。 综上所述，陈小香上诉请求不能成立，鉴于本案二审查明了新的事实，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初3764号民事判决第二项，即“驳回陈小香的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初3764号民事判决第一项为“砀山泰欣房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付陈小香违约金（违约金自2017年2月1日起以338289元为基数按日万分之0.5计算至2018年4月24日）；” 三、驳回陈小香的其他诉讼请求。 一审案件受理费621元，由砀山泰欣房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1242元，由陈小香负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 伟 审判员 吴昊彧 审判员 赵 路 二〇一八年六月二十七日 法官助理曹** 书记员王艳 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。