上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3234号原告：上海世联盛曜房地产顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：徐婷，女。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。被告：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：田甜，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田勇，上海正策律师事务所律师。原告上海世联盛曜房地产顾问有限公司诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院2019年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐婷、张志坚，被告委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，本案于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志坚、被告委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海世联盛曜房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告代理销售房屋欠付佣金人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实和理由：被告委托原告整合代理销售朱家角新城项目并签署了《关于D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同》，约定代理期限为2017年4月16日至2017年6月30日。原告在此合同项下为被告卖出房源共计5套，但被告目前尚有2套未向原告结佣，代理销售的两套房屋客户名字分别为聂向如、周敏燕。根据法律规定及原、被告之间的约定，被告应当支付原告佣金20万元，但被告至今未付，被告延迟支付原告佣金的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉请。不同意支付客户聂相如代理销售费用的理由是，该客户购房行为不在原告代理期限内。客户聂相如带看时间是2017年4月15日，而双方之间的代理期间自2017年4月16日起算，故不应计算佣金。聂相如的认购日期是2017年4月21日，认购日期是指支付定金的时间，网签合同签订时间是2017年4月28日。不同意支付客户周敏燕代理销售费用的理由是，因客户周敏燕的带看时间未足1小时，根据合同第2.4条约定，原告报备客户周敏燕时间不足一小时，不符合合同约定的时间，应算作开发商自有客户，不应支付佣金。经审理查明：2017年4月16日，原告(受托方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订了《关于D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同》一份，该合同约定，乙方接受甲方委托，代理销售甲方位于青浦区朱家角镇珠湖路XXX号别墅及商铺，代理销售范围：03-2观澜府别墅、A2-2鸿玺郡别墅；商铺；及其他甲方指定的房源。客户保护期至2017年7月15日。别墅产品佣金按指标完成情况分未达标和达标两种结算标准：5月指标为6套,未达标按8万元/套结佣，达标按10万元/套结佣；6月指标为4套，未达标按8万元/套结佣，达标按10万元/套结佣。客户来源判定标准：中海E家系统的报备为唯一有效判定标准。即中介客户需通过中海E家系统进行报备登记，通过系统验证为报备成功。报备成功的中介客户，其应于报备1小时后24小时内到访，未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户。所有客户报备及来访时间均以中海E家后台系统为准。本次整合销售代理期：2017年4月16日至2017年6月30日。乙方正式进场时间为：2017年4月16日。代理期满后，双方(视销售合作情况)欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认。销售代理成功应同时满足以下条件：委托期内，乙方代理或者参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同补充协议》一份，该协议约定，就本次变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限，约定如下：客户来源判定标准：中海E家系统的报备为唯一有效判定标准。即中介客户需通过中海E家系统进行报备登记，通过系统验证为报备成功。报备成功的中介客户，其应于报备1小时后24小时内到访，未在规定时间到访的客户均视为开发商自有客户。所有客户报备及来访时间均以中海E家后台系统为准。客户保护期自2017年7月1日至2017年7月30日。D3-2及A2-2别墅基础佣金为10元/套结佣。补充协议另约定了其他事项。2017年4月15日，客户聂相如由原告带看，并于2017年4月28日与被告签订了商品房预售合同。客户周敏燕也由原告带看，原告报备时间是2017年6月15日下午15点10分。客户周敏燕到访时间是2017年6月15日下午15点53分。以上事实，由原、被告陈述，《关于D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同》、《D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同补充协议》、来访确认单、报备及预售合同等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，被告认可周敏燕属于原告代理销售的客户。周敏燕带看时间是2017年6月15日下午15点53分到访销售部。周敏燕签约成功时间是2017年6月30日。被告认为，按照补充协议第2条、代理服务合同第2.4条约定，判断客户来源标准，原告通过系统进行报备，原告报备的时间是2017年6月15日下午15点10分。根据约定，原告的客户周敏燕应在报备1小时后，24小时内到场坊，才视为原告客户，否则视为被告自有客户。报备时间及来访时间应以系统为准。实际上周敏燕的到访时间是2017年6月15日下午15点53分。客户周敏燕报备时间未满1小时到访。应视为被告自有客户，故不应支付佣金。原告认可被告所陈述的客户周敏燕到访时间不符合合同约定，按照到访时间，周敏燕确实不属于原告的客户。根据庭审查明的事实，本院认为：本案中，原、被告双方签订的《关于D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同》、《D3-2及A2-2地块上海朱家角新城项目的整合销售代理服务合同补充协议》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同约定,本次整合销售代理期为2017年4月16日至2017年6月30日。客户聂相如带看时间是2017年4月15日，该行为发生时间早于原、被告合同起始期限，原告主张该客户的代理销售佣金缺乏依据，故本院不予支持。关于客户周敏燕的佣金结算，被告认为该客户的佣金结算，按照合同约定，不应支付。原告认可被告的意见，认为不属于其客户。原、被告双方对该客户的结佣事项已无争议，本院对原告主张该客户的代理销售佣金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海世联盛曜房地产顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币4,300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  吴彩芳人民陪审员  王 瑜二〇一九年八月二十三日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。