上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9227号原告：郭以国，男，1967年1月1日生，汉族，住重庆市。被告：上海雷哲实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈晖，总经理。原告郭以国与被告上海雷哲实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告郭以国、被告上海雷哲实业有限公司的法定代表人陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭以国向本院提出诉讼请求：1、被告退还租金776,044.20元；2、被告支付违约金776,044.20元。事实与理由：2018年10月22日，原、被告签订《协议书》，约定因被告原因导致双方解除租赁关系，并约定在铁路局补偿款支付后3天内退还租金776,044.20元，同时支付20%的违约金。然，被告于2019年1月8日收到补偿款后，至今仍未退还上述租金及支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海雷哲实业有限公司辩称，同意退还租金，但违约金应适当调低。本院经审理认定事实如下：另案原告曾定华于2011年9月14日向被告法定代表人陈晖账户转账1,845,000元。原告提供其作为乙方、被告作为甲方签订的落款时间显示为2017年7月1日的《房屋租赁协议》，其中约定：甲方在投资建设松江区松汇东路XXX号项目时借用乙方资金人民币776,044.20元，由于甲方至今未能与合作方上海铁路局投资结算故无法归还上述借款，为了使乙方借款归还有保障及实现借款利益，经双方友好协商达成以下协议：一、租赁房屋位置为3号房508、510室，建筑面积为共计105.19平方米；二、租金按甲方已定的销售价为准(见附表)，租期为20年，租金一次性付清以上述借款作抵充(至此双方债权债务关系结清)；三、甲方如因故需收回房屋，则应将剩余年限租金一次性退还给乙方，同时应按月息3%补偿乙方资金占用费，计息日期按借条出具日期起算，本息合计扣除实际租用房屋租金余额为退款额；四、乙方在租用房屋期间应遵守物业公约，爱护使用房屋，装修方案应获得物业批准后方可实施；……八、本协议一式二份，经双方签字盖章后即生效。该协议另附销售面积明细表，其中3号508的销售总价为382,263.20元、3号510的销售总价为393,781元。原告提供其作为乙方、被告作为甲方签订的，落款时间显示为2018年10月22日的《协议书》，其中约定：为了配合上海铁路局对松汇东路XXX号物业清场要求，双方经过友好协商就关于解除双方对上述物业的租赁关系达成以下协议：一、双方一致同意即日起解除双方租赁关系；二、乙方承诺在签订本协议后一个月内腾退所租赁房屋，如逾期退房，甲方可以通知铁路局及法院强制清场，造成损失由乙方自负；三、甲方承诺在铁路局补偿款付款后3天内全额退还乙方租赁款人民币776,044.20元，同时支付20%的违约金；四、如甲方未能按约支付上述款项，甲方承诺双倍退还上述款项即1,552,088.40元；五、本协议书一式二份，双方各执一份，签字盖章生效。另查明，曾定华与上海雷哲实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法与本案合并审理。该案中，郭以国要求上海雷哲实业有限公司退还租金545,417.20元并支付违约金545,417.20元。唐安林与上海雷哲实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法与本案合并审理。该案中，唐安林要求上海雷哲实业有限公司退还租金865,307.40元并支付违约金865,307.40元。审理中，原告称另案原告曾定华转账的1,845,000元中的800,000元系其出借给被告的借款，之所以1,845,000元均通过曾定华转账是为了节省手续费。原告另称被告法定代表人陈晖向其出具过一份借条，借条应该是分开写的，借条上未写明利息，未约定具体还款时间，借条应该加盖了公章，但是搞不清了，借条等材料在结算时全部交给被告，没有保存。原告还称曾定华从没有给过其钱款。第一次庭审中，原告称被告从未归还借款或支付利息。原告在此后接受法庭询问时称，被告曾补过原告2万多元，具体如何支付记不清了。审理中，被告称，陈晖在收到1,845,000元后将上述款项均转入了被告的公司账户，但对此未能提供证据证实。陈晖另称，经银行查询，未查询到转账给被告的交易记录。关于原、被告的关系，原告称其和另两案原告系老乡，和被告法定代表人陈晖于2011年相识。2011年之后原告在被告公司跟着陈晖工作。关于原告的资金来源，原告称其和另案原告曾定华是亲戚，2011年之前在浙江省余姚市开加工厂，有一定的资金。关于租赁房屋有无居住，原告称其居住一间，其儿子居住一间，但从未交过水电费。另案原告曾定华称，转账的1,845,000元中的450,000元系其出借给被告的借款，之所以1,845,000元均通过其转账是因为转到一起记账方便。曾定华另称被告法定代表人陈晖出具过一份借条，其中金额为1,845,000元，借条上未写明利息，未约定具体还款时间，借条有无加盖公章不记得了，在场人员不记得了，借条等材料在结算时全部交给被告，没有保存。曾定华再称，其曾支付过郭以国和唐安林1,845,000元中除450,000元外的其他款项，但具体给了多少不记得了。另案原告唐安林称，1,845,000元的借条是被告出具给曾定华的，当时曾定华、郭以国及其共同去松东路一号，由陈晖出具借条，借条上没有写利息，但口头约定按年利率24%计算利息，借条有无加盖公章记不清楚了。唐安林另称，曾定华给过钱，但是付款金额不记得了，付款时间也不记得了。以上事实，有账户交易明细、《房屋租赁协议》、《协议书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告依据《房屋租赁协议》、《协议书》向被告主张租金及违约金。根据原、被告的陈述，上述《房屋租赁协议》及《协议书》均是基于双方之间的民间借贷关系所产生，故本案的争议焦点在于原告所主张的借贷事实是否实际发生。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原、被告之间是否存在借贷事实应从双方是否存在借贷合意及款项是否实际交付两方面进行审查，并结合借款事由、出借动机、借贷金额、借贷双方的亲疏关系、当事人的经济能力、款项交付细节、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、催讨行为等因素，依据当事人的陈述及在案证据，综合判断查证借贷事实是否发生。为证明和被告之间的借贷关系，原告提供《房屋租赁协议》、《协议书》及另案原告曾定华的账户交易明细。然，涉案借贷关系存有诸多疑点。首先，虽然原、被告对于借款事实均予以确认，但是双方却未对借款期限、利息、结算方式等具体内容进行过书面约定，在本案审理中，原、被告对于上述内容亦未作出明确陈述。在《房屋租赁协议》中也未对借款如何进行结算、如何转化为租金做出明确约定。《房屋租赁协议》中载明原借款金额为776,044.20元，而原告陈述实际借款金额为800,000元，该金额和《房屋租赁协议》的内容明显不符，甚至少于原告主张的实际借款金额，明显不合常理。故本院难以仅凭双方当事人的陈述认定是否存在借贷事实。其次，从借款过程来看，曾定华向被告法定代表人转账1,845,000元，但原告主张其中仅有800,000元是其个人借款，其他款项系另案原告曾定华、唐安林通过转账及现金的方式给付曾定华个人后，再由曾定华一并转账至被告法定代表人陈晖的账户。在三起案件不同原告均主张同时分别向被告出借款项的情况下，将全部款项转入曾定华个人账户后，再通过曾定华一个人进行转账，三案原告也从未就上述款项的分配做出过书面约定，明显不符合一般的交易习惯。另，三案原告对于为何由曾定华一并转账至被告法定代表人陈晖的账户、之后三案原告之间如何结算的陈述也存在矛盾之处。此外，原告对于借款的过程陈述不详，且在法庭询问的过程中对于是否出具借条、出具借条的数量、具体利息的约定等重要内容的陈述存在前后矛盾，和另案原告曾定华、唐安林就借款过程的相关陈述也存在相互矛盾之处。其三，从债权凭证的角度来看，原告未能提供任何双方之间的债权凭证。虽然原告称因双方通过租金抵扣借款的形式进行了结算，故原债权凭证均未保存，但是《房屋租赁协议》中部分约定需通过借条中的内容进行确定，而在此情况下，原告仍无法提供任何债权凭证的原件或复印件，且就借条中的内容语焉不详，无法作出明确说明，明显不合常理。其四，从双方的诉辩意见来看，原、被告对于借款的基本事实并无任何争议。但在没有争议的情况下，被告拒不付款，而以被告另涉他案为由要求法院尽快判决，亦可能使本院产生合理怀疑。综上，原告主张和被告之间存在民间借贷的法律关系，但其提供的证据并不充分，其陈述也存在一定的矛盾和不合理之处，尚不足以达到高度盖然性的标准，本院难以采纳。鉴于原告主张本案的房屋租赁合同关系系基于民间借贷关系产生，故对于原告基于房屋租赁合同关系的全部诉讼主张，本院不予支持。对于曾定华向陈晖账户转账1,845,000元之事实，若和原告相关，原告可另觅法律途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭以国的诉讼请求。案件受理费18,769元，由原告郭以国负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  杨 名人民陪审员  张林琪二〇一九年十一月十八日书 记 员  伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……