四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0302民初848号 原告：四平市永泰房地产开发有限公司。 法定代表人：牟良平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘艳，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司四平分行。 负责人：王贵臣，该行行长。 委托诉讼代理人：夏宇，该行职工。 原告四平市永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）与被告中国建设银行股份有限公司四平分行（建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永泰公司的委托诉讼代理人刘艳、邱宇，被告建设银行的委托诉讼代理人夏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告购房款本金200万元，并按照合同约定支付逾期付款违约金1200500元，共计3200500元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年8月22日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS0029692,房屋代码：1563099），购买原告开发的位于四平市铁西区仁兴街鼎晟嘉园小区商业用房，建筑面积共800.01平方米，合同价款1400万元整，付款方式为一次性付款。被告于2012年8月10日、8月27日分别支付了200万元和1000万元，共计付款1200万元，余款200万元至今未付。按照被告要求，原告于2012年8月22日向被告提供了全款共计1400万元《销售不动产统一发票》，并按约定交付了房屋，被告装修并使用至今，按被告2012年8月27日最后一次付款至2019年3月25日，现已逾期付款2401天，已严重影响到原告的合法权益。原告请求人民法院依法判令被告向原告支付购房款200万元及逾期付款违约金1200500元（2000000×0.00025×2401=1200500），合同依据：第七条1.（2）中约定：自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，本金和违约金合计3200500元，已严重侵害原告的合法权益。故请求人民法院依法判令被告立即向原告支付所欠购房款本金和违约金。 被告建设银行辩称，一是答辩人与原告曾先后签订《商品房认购意向协议书》及《商品房买卖合同》，两份合同的条款对双方均具备约束力。结合以上两份合同，答辩人尚未支付的房款为130万元。答辩人与原告于2012年5月23日签订的意向合同中第二条约定，购房总价款1400万元包括甲方因售房产生的全部各种税及乙方购房所产生的契税。此后，虽然双方于2012年8月22日签订买卖合同，其中对税费承担等事项并未重新约定。同时，无论是意向合同还是买卖合同，其中均没有关于买卖合同签订后意向合同中条款即废止的内容。所以，该条款对双方均具有约束力。答辩人向原告支付了1200万元，缴纳了契税70万元。因此，答辩人尚欠购房款130万元。二是原告要求支付违约金没有法律依据。双方虽然在买卖合同中约定了一次性付款，但并未约定具体的付款时间，且原告在合同签订后长达6年多的时间内也未就付款问题提出任何书面异议。应视为原告认可答辩人可以任意付款，不存在违约金的问题。原告要求答辩人按照买卖合同第七条的内容支付违约金，但该条款中对违约金的支付没有相关约定。三是原告的起诉已经超过诉讼时效。原告计算违约金的起算点是2012年8月27日，即原告认为答辩人在2012年8月27日起即违约，那么原告就应在2012年8月27日起计算诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2012年5月23日，原告永泰公司与被告建设银行签订一份《商品房认购意向协议书》，约定被告意向购买原告开发的鼎盛嘉园项目中的网18-21#号楼沿街商铺，建筑面积约800平方米。总价款为1400万元，该1400万元包括原告因售房产生的全部各种税费及乙方购房所产生的契税。原告在楼体封闭前将该商品房交付乙方，最迟于2012年7月31日前将房屋交付被告。第五条约定被告的责任和义务，第二款约定，被告于原告取得五证及可开具正规发票后20日内，支付第一笔房款1200万元；余款待原告符合商品房出售和被告验收条件后予以支付。被告未按照协议约定时间付款的，自约定应付款期限届满之日起，每延迟一天应向甲方支付总房款1‰日的违约金。2012年8月22日，双方签订一份在四平市房地产交易中心备案的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的鼎晟嘉园小区第57/226幢W118号房，房屋代码为1563099，总金额为1400万元，付款方式为一次性付款，但未约定付款期限，未约定房屋交付期限及违约责任。2012年10月25日，被告按照房屋价款1400万元缴纳契税70万元。原告于2012年8月20日取得案涉房屋商品房销（预）售许可证，并于2012年8月22日为被告开具1400万元销售不动产统一发票。被告分别于2012年8月10日向原告支付200万元购房款，于2012年8月27日向原告支付1000万元购房款。案涉房屋已于2012年交付与被告。 本院认为，原、被告双方签订的两份合同均是双方的真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方于2012年8月22日签订的《商品房买卖合同》应视为对《商品房认购意向协议书》内容的补充和变更。关于被告未付房屋价款数额问题。因双方在《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为1400万元，且被告按照房屋价款1400万元缴纳契税，应视为双方在后一合同中约定房屋价款为1400万元。因被告已经向原告支付了1200万元，被告尚欠原告购房款数额为200万元。因双方在两份合同中均没有明确约定购房款的支付时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。因此，原告可以随时向被告主张购房款，本案不超过诉讼时效。关于原告要求被告支付购房款200万元的请求，本院予以支持；关于违约金问题，因双方在《买卖合同》中并没有约定违约金条款，在《协议书》合同中对此也约定并不明确。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。因此，被告应自原告起诉之日即2019年5月13日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 被告中国建设银行股份有限公司四平分行于本判决生效后十日内一次性向原告四平市永泰房地产开发有限公司支付购房款200万元及违约金（违约金以200万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年5月13日起支付至购房款全部给付完毕为止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32404元，减半收取计16202元，由被告中国建设银行股份有限公司四平分行负担11400元，由原告四平市永泰房地产开发有限公司负担4802元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  魏丹丹 二〇一九年六月二十四日 书记员  施晓闻