广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13353号原告深圳市嘉晨物业管理有限公司，住所地深圳市福田区金田路水围村金港豪庭裙楼会所三楼,统一社会信用代码91440300791744937G。法定代表人罗功进。原告深圳市嘉晨物业管理有限公司金港华庭管理处，住所地深圳市宝安区宝安大道与银田路交汇处的金港华庭大厦四楼401室，统一社会信用代码91440300687565242K。负责人罗功进。两原告共同委托诉讼代理人封洁英，广东普罗米修律师事务所律师。两原告共同委托代理人王耀，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告深圳市宝安区金港华庭第一届业主委员会，地址深圳市宝安区宝安大道4009号金港华庭4楼会议室。负责人杨彦伟。委托诉讼代理人陈郸，广东知恒律师事务所律师。委托诉讼代理人张验林，男，系被告执行秘书。原告深圳市嘉晨物业管理有限公司（以下简称“嘉晨物业”）、深圳市嘉晨物业管理有限公司金港华庭管理处（以下简称“金港华庭管理处”）诉被告深圳市宝安区金港华庭第一届业主委员会（以下简称“金港华庭业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，两原告共同委托诉讼代理人封洁英和王耀、被告委托诉讼代理人陈郸、张验林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付（2019）深国仲裁5112号、（2019）深国仲裁5113号和（2019）深国仲裁5114号仲裁裁决书裁定我方应付款项（维修款项本金356400元及违约金、仲裁费用23781元）；2.被告承担本案案件受理费等诉讼费用。具体事实与理由：2008年5月15日，嘉晨物业与案外人深圳市嘉晨投资有限公司（现已更名为深圳市嘉晨房地产投资有限公司）签署《金港华庭前期物业服务合同》,由嘉晨物业为金港华庭小区提供物业管理服务，嘉晨物业为此设立金港华庭管理处。因前期小区业委会未成立，当共用部位和共用设施设备需要维修、更新和改造时，为避免影响小区正常生活秩序，应业主要求，申请人便委托第三方维修单位先行维护维修，至今未付款项（物业专项维修资金使用范围）已达1450406.97元，因维修单位多次催促，原告已代为垫付206091元，现无力继续支付相关费用。为此，原告多次向被告发函沟通，希望被告履行职责办理物业专项维修资金拨款手续用于支付维修单位款项。因欠付上述维修款，原告在（2019）深国仲裁5112号、（2019）深国仲裁5113号和（2019）深国仲裁5114号仲裁案件中被裁定应向维修单位支付维修款及逾期违约金。根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》、《金港华庭前期物业服务合同》约定，小区物业共用部位和共用设施设备属于物业专项维修资金的使用范围，在其需要维修、更新和改造时，小区业主委员会应履行组织物业专项维修资金的筹集和使用职责。被告怠于履行职责，给原告的合法权益造成损害，望法院判如所请。被告辩称，一、原告提交的三份裁决书均为原告与第三方间的合同纠纷，与被告无关，原告被第三方申请仲裁不是被告造成的，根据合同相对性原理，原告无权要求被告支付相应的违约金、仲裁费等；二、专项维修基金的使用程序有法律规定，需要原告提交完整申请材料后被告方可提请业主大会表决，被告无权直接支付维修费用，原告的诉请于法无据；三、即使原告诉请的所有维修项目及支出费用均属实，其尚欠缴服务期间收取的专项维修资金290余万元，在原告补缴及对费用收支作出释明前，被告有理由拒绝动用专项维修资金支付本案维修费用。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2008年5月15日，嘉晨物业与案外人深圳市嘉晨投资有限公司（现已更名为深圳市嘉晨房地产投资有限公司）签署《金港华庭前期物业服务合同》,约定由嘉晨物业为坐落于深圳市宝安区宝安大道与银田路、共乐路交汇处金港华庭小区提供前期物业服务。合同第一条约定涉案小区物业电梯品牌，垂直电梯为上海三菱，自动扶梯为苏州迅达；电梯数量共32部，其中垂直电梯26部，自动扶梯6部，物业类型为高层商住楼。合同第二条约定嘉晨物业管理服务事项包括房屋建筑本体共用部分及共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及上下水管体、落水管体、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等；属于嘉晨物业管理维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知嘉晨物业维修的义务，因未及时通知造成的损失嘉晨物业不负责任。合同第三条约定自双方签字、盖章之日起生效，服务期限自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计；在合同期内，业主委员会成立，在其权属范围内合法选定物业管理公司，业主委员会与新选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效后，则本合同自动终止，具体终止时间以与新选定的物业管理企业正式移交之日为准。合同第四条约定房屋建筑及附属设施、设备，房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由嘉晨物业负责编制方案，经双方议定并经业主大会批准后实施，所需经费按规定在房屋本体维修资金中支付，房屋专项维修资金的收取执行政府物业管理主管部门的有关规定。合同第五条约定案外人深圳市嘉晨投资有限公司须在物业入伙后指定专人或部门负责处理物业保修期内在保修范围所发生的各类问题，并承担相应费用及相关责任。合同第八条约定本物业预计入伙时间暂定为2009年3月28日，入伙时间如有更改，案外人深圳市嘉晨投资有限公司应至少提前三个月书面通知嘉晨物业。2009年4月18日，嘉晨物业与案外人深圳市嘉晨投资有限公司（现已更名为深圳市嘉晨房地产投资有限公司）签署《金港华庭前期物业服务合同补充协议之一》,就金港华庭商业裙楼管理费协商一致，进行补充约定。2016年11月9日，嘉晨物业与案外人深圳市嘉晨投资有限公司（现已更名为深圳市嘉晨房地产投资有限公司）签署《金港华庭前期物业服务合同补充协议（二）》,约定原协议与本协议不符，以本协议为准。协议约定了开办费、管理时间、商业部分及停车场管理的补充约定、控制服务费、嘉晨物业经营亏损期补贴等内容。其中关于管理时间，约定以入伙时点2009年4月1日为界，金港华庭的物业管理工作由深圳市嘉晨投资有限公司移交嘉晨物业，嘉晨物业将自主经营，独立核算。2018年7月23日，金港华庭业委会成立，并于当日举行首届业主大会表决通过金港华庭小区《管理规约》、《业主大会、业委会议事规则》。后，金港华庭小区业主大会表决不同意与嘉晨物业续签物业服务合同，并另行选聘了新的物业服务企业深业集团（深圳）物业管理有限公司。2019年5月20日至5月23日期间，嘉晨物业与深业集团（深圳）物业管理有限公司进行交接。其中，电梯移交验收情况确认表载明：一、共检查金港华庭电（扶）梯36台，29台在用、7台停用。停用电梯包括住宅高区A栋3#电梯停用（故障待查）、住宅区2台备用电梯停梯（电梯正常）、苏宁商场内4台扶梯停用（需要大修，原维保公司向市场管理局报停）。二、主要存在问题。1.住宅高区21台全部主机漏油（其中12#电梯漏油非常严重）；2.曳引钢丝绳磨损、生锈（住宅高区8台）；3.曳引轮槽磨损超标（住宅高区6台）；4.住宅高区21台电梯空调均没有使用（好坏未知）；5.上行制动试验制动距离超标（住宅高区3台）；6.电梯称重功能失效-取消状态（住宅高区6台）；7.上行越试验，曳引钢轮丝绳不能有效打滑（住宅高区5台）；8.24#（0411）无机房电梯紧急电动功能失效1台。深圳市深安电梯工程有限公司（原电梯维保单位）、嘉晨物业（原物业管理单位）共同作为移交方，金港华庭业委会作为业主方，深业集团（深圳）物业管理有限公司（现物业管理单位）作为接收方，四方共同签字确认上述电梯移交验收情况确认表。专项维修资金及相关物业管理费收支结算尚未完成，相关问题经西乡街道物业管理办公室主持，通过审计解决。双方当事人均确认正在自行协商选定审计机构，未在本案中就原告诉请内容申请司法审计。双方当事人均确认，金港华庭小区于2009年入伙后，由金港华庭管理处提供物业服务至与新的物业公司深业集团（深圳）物业管理有限公司交接前；前期物业服务合同及补充协议未对应当从物业服务费中列支的物业共同部位及共用设施、设备的维护和养护费用有特别约定，本案诉请的电梯维修维护费用属于应在专项维修资金中列支的内容。双方当事人均确认，金港华庭小区专项维修资金由金港华庭业委会代收代管至2017年11月，2017年11月之后的专项维修资金存入物业专项维护资金专户管理。嘉晨物业向上述专户交存了部分款项。另查，1.案外人深圳市龙岗区丰达电梯配件商行、深圳市龙岗区向新电梯配件商行、深圳市三九电梯有限公司等就与嘉晨物业承揽合同纠纷三案向深圳国际仲裁院申请仲裁，深圳国际仲裁院于2019年12月16日作出（2019）深国仲裁5112号裁决书、（2019）深国仲裁5113号裁决书、（2019）深国仲裁5114号裁决书。其中，（2019）深国仲裁5112号裁决书裁决，嘉晨物业向深圳市龙岗区丰达电梯配件商行支付维修款人民币227854元；支付逾期付款违约金（以人民币226466元为基数，自2019年4月23日起按照日万分之五标准计算至清偿之日止）；仲裁费用人民币19708元由嘉晨物业承担。上述维修款未付金额227854元为2015年9月25日、2015年9月26日、2015年11月19日签署的三份合同剩余合同总额5%质保预留款1388元；2017年9月6日、2017年9月23日、2017年9月28日、2017年10月26日、2017年11月9日、2017年12月28日签署的六份合同未付金额226466元。（2019）深国仲裁5113号裁决书裁决，嘉晨物业向深圳市龙岗区向新电梯配件商行支付维修款人民币45113元；支付逾期付款违约金（以人民币44788元为基数，自2019年4月23日起按照日万分之五标准计算至清偿之日止）；仲裁费用人民币11081元由嘉晨物业承担。上述维修款未付金额45113元为2015年12月12日签署的合同剩余合同总额5%质保预留款325元；2017年4月12日、2017年4月30日、2017年6月18日、2017年7月3日、2017年7月13日签署的五份合同未付金额44788元。（2019）深国仲裁5114号裁决书裁决，嘉晨物业向深圳市三九电梯有限公司支付维修款人民币83433元；支付逾期付款违约金（以人民币64000元为基数，自2019年4月23日起按照日万分之五标准计算至清偿之日止；以人民币4000为基数，自2019年8月26日起按照日万分之五标准计算至清偿之日止）；仲裁费用人民币12700元由嘉晨物业承担。上述维修款未付金额83433元为2015年4月3日、2015年6月18日、2015年7月22日、2015年8月7日、2015年9月28日、2015年12月28日、2016年1月17日签署的七份合同剩余合同总额5%质保预留款15433元；2017年10月26日、2018年3月11日、2018年4月27日签署的三份合同未付金额68000元。上述三份仲裁裁决书均已生效。双方当事人均未举证说明上述三份仲裁裁决书已被依法撤销。2.关于金港华庭小区电梯保修期。双方当事人均确认，金港华庭小区电梯安装于2009年入伙之前。嘉晨物业陈述电梯保修期限为2年，金港华庭业委会表示无法确认保修期。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方当事人争议的焦点在于：1.原告诉请的电梯维修项目及费用是否属实，是否存在需要紧急维修的情形；2.电梯维修费用未经业主大会表决是否足以对抗原告的付款请求；3.若紧急维修属实，则因此产生的违约金、仲裁费用等是否应由被告承担。关于焦点1。嘉晨物业与案外人深圳市嘉晨投资有限公司（现已更名为深圳市嘉晨房地产投资有限公司）签署的《金港华庭前期物业服务合同》及两份补充协议均为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述前期物业服务合同对金港华庭小区全体业主具有约束力。嘉晨物业设立金港华庭管理处，自2009年4月1日起至金港华庭小区成立业委会并聘请新的物业服务企业前为金港华庭小区提供物业服务，金港华庭管理处的物业服务范围包括电梯维修、养护、管理和运行服务，因此，金港华庭管理处在服务区域内已过保修期的电梯发生故障时，与维保单位签订关于电梯维修维护的合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。通过深圳市特种设备安全检验研究院关于实施《电梯监督检验和定期检验规则》等5个安全技术规范第2号修改单的通知、维保单位深圳市三九电梯有限公司出具的关于年检自检发现问题及维修《报价单》、金港华庭管理处接业主报修派工单的内容可以看出,金港华庭小区电梯存在停梯不平层、不关门，曳引轮油封漏油严重、钢丝绳油太多，轿厢通信板和电源板故障、返厂无法维修，扶梯大链轮老化、伸长，配件坏损、主机油封漏油严重、相序继电器故障，货梯三菱驱动模块自然坏损，迅达电梯控制柜电源坏损、轿厢显示主板坏损、通信板坏损、感应器配件损坏、电梯编码器坏损、刹车板故障、光屏故障，货梯马达主机轴承坏损严重，对讲系统网联板故障无法通话，商业电梯控制主板故障、防静电毛刷损坏等相关具体安全隐患，需每5年进行一次制动试验以通过年检等具体检验检测要求。嘉晨物业提供了金港华庭住宅电梯年检维修报价单、电梯修理合同、检测合同、工程验收表以及另案深圳国际仲裁院作出的仲裁裁决书等证据材料用以证明案涉电梯需要维修检测以及实际对电梯进行了维修的事实，本院予以采信。金港华庭小区物业为高层商住楼，电梯均安装于2009年以前，金港华庭管理处认为上述故障系电梯老化引起的，若不及时维修会造成业主或使用人人身、财产的损害的主张，合理可信。金港华庭业委会未提交足以反驳的证据，本院对两原告诉请的金港华庭小区电梯紧急维修费用356400元予以确认。关于焦点2。前期业务服务合同未约定电梯维修维护费用由物业管理费支出，双方当事人均确认电梯维修维护费用属于应在专项维修资金中列支的内容，因此，虽然嘉晨物业管理服务事项包括电梯的维修、养护、管理和运行服务，但嘉晨物业和金港华庭管理处没有法定或者约定的义务承担电梯维修维护费用。嘉晨物业和金港华庭管理处为避免服务区域内发生电梯事故造成业主或使用人人身、财产的损害，以自己的名义与电梯维护维修企业签订合同并实际进行了紧急维修，受益人为金港华庭业主，金港华庭业委会为金港华庭业主成立的自治组织，因此，嘉晨物业和金港华庭管理处有权要求金港华庭管理处偿付由此而支付的必要费用。虽然嘉晨物业和金港华庭管理处尚未实际支付，但已因此被合同相对方依法追偿。金港华庭业委会仅以上述电梯维修费用未经业主大会表决为由对抗原告的付款请求，依据不足。至于具体支付手续及嘉晨物业和金港华庭管理处是否欠缴金港华庭小区专业维修资金不在本案处理范围。关于焦点3。上述金港华庭小区电梯紧急维修费用356400元产生的违约金、仲裁费用，系两原告金港华庭管理处、嘉晨物业未能及时处理、支付造成的，并非电梯维护维修必然产生的费用，两原告诉请由被告承担，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市宝安区金港华庭第一届业主委员会应于本判决生效之日起四十五日内向原告深圳市嘉晨物业管理有限公司、深圳市嘉晨物业管理有限公司金港华庭管理处支付人民币356400元；二、驳回两原告深圳市嘉晨物业管理有限公司、深圳市嘉晨物业管理有限公司金港华庭管理处其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7002元，由被告负担6564元，由原告负担438元。受理费原告已预交19701.86元，其中19263.86元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6564元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 王   萍人民陪审员 都 忻 平二〇二〇年五月十八日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。