湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7809号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段****华远国际中心**。负责人：封波，董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。被告：长沙海信广场实业有限公司，住所，住所地长沙市天心区湘江中路二段**华远华中心**楼**房div>法定代表人：周涛，董事长。委托诉讼代理人：秦小阳，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋芳梅，湖南金州律师事务所律师。第三人：长沙橘韵投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段**华远中心4/**楼1，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段**华远中心4/**楼**25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许智来。委托诉讼代理人：钟青，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐惊，女，系该公司员工。原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司）与被告长沙海信广场实业有限公司（以下简称海信公司）、第三人长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告圣瑞公司委托诉讼代理人余汝林、曾巧艳，被告海信公司委托诉讼代理人秦小阳、蒋梅芳，第三人橘韵公司委托诉讼代理人钟青、徐惊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣瑞公司诉请本院判令：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费6507541.57元，违约金2791735.33元（从2016年1月1日起，按年利率24%标准，暂计算至2019年7月31日止，此后按照合同约定继续计算至实际支付之日止），两项暂合计为9299276.90元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2015年，橘韵公司与原告圣瑞公司签订了《长沙[华远·华中心]三、四期前期物业服务合同》，约定由原告为华远华中心三、四期项目物业提供专业的、规范的有效管理和为业主和使用人提供优质的物业服务，物业范围内的商业建筑面积为94586.36㎡。合同约定商业、酒店自行管理专有区域的物业服务费收费标准为1.6元/建筑平方米/月。如业主或者物业使用人未能按时履行缴费义务的，应按每日应缴费用的3‰的标准承担违约责任，合同还就其他权利义务进行了约定。被告属于三四期综合体商业业主，物业面积为94586.36㎡，从被告2016年1月1日开业至今，原告已为被告提供了长期的物业服务，但被告从未支付过物业费，期间原告通过各种方式要求被告清缴物业服务费，被告至今未予理会，截止至2019年7月31日止，被告已累计欠付43个月的物业服务费，被告拖欠物业服务费的行为严重影响了原告的正常经营，造成原告的运营负担严重增加，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告海信公司辩称：海信广场物业系海信公司自行管理并承担相关费用，海信公司与圣瑞公司并未建立实际的物业服务合同关系，海信公司无需向圣瑞公司支付物业费，圣瑞公司的诉讼请求不应得到支持。1、海信广场物业区域独立分区，不应属于圣瑞公司物业管理区域。2012年3月10日，青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司、长沙橘韵投资有限公司签订《合作协议书》，约定海信公司向橘韵公司定制建设项目地块中的部分物业，合作协议第5.6条约定长沙海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，均为项目公司的专有部分，由项目公司依法自行管理并承担费用，橘韵公司保证项目公司长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费；2、海信广场物业区域系由海信公司自行管理并承担费用。海信公司已提交了充分的证据证明海信公司对海信广场物业的环境卫生、安全保卫等进行了自我管理并承担了相应的费用，圣瑞公司并未提供足够的证据证明其已对海信广场物业的建筑及设备、公用设施等提供了充分的维护、修缮等服务。综上，海信公司既未与圣瑞公司订立书面的物业服务合同，也没有接受圣瑞公司提供的物业服务，海信广场物业区域的物业管理系由海信公司自行管理并已支付了相应的费用，海信公司与圣瑞公司并未建立实际的物业管理关系，海信公司无需向圣瑞公司支付物业服务费。因此，圣瑞公司的诉讼请求既无事实依据，也与法不符，请求法院依法驳回圣瑞公司全部诉讼请求。第三人橘韵公司述称：我司对原被告的争议持中立态度。1、前期物业公司是我司聘请管理整个华远中心，海信公司在合理的基础上应当支付合理的物业费；2、2014年12月30日，我司将海信广场交付给海信公司，之后一直要求原被告双方就物业费事宜进行协商，双方未能达成一致，我司于2015年11月19日将物业费的计算方式发送给海信公司，请海信公司于2015年11月25日予以回复，在未收到回复后，我司与圣瑞公司于2015年11月28日签订了前期物业服务合同，是鉴于海信12月份开业以及其他物业需要交付，需要于11月份签订前期物业合同，且对于原告所计算的物业费标准我们也进行了初步的审核，是没有收取海信广场物业的独立部分及公共区域中海信公司独立使用的部分（即海信广场的专有部分）的物业费，仅就涉及公共部分需要收费部分确定了物业收费标准；3、如果被告对原告所计算的物业收费标准有异议应明确到具体部位提出异议，不应只提出反对意见，不提出具体理由与依据；我司对原被告双方诉讼持中立态度，愿意对原被告双方物业费收取问题予以继续协调；4、华远·华中心的三、四期（含海信广场）作为整体开发，管道、线路、设施设备等具有千丝万缕的联系，法律要求在交付之前是要进行物业服务内容等的告知的，在交付之前我们应聘请三四期整体的物业服务公司。我们对物业公司进行了公开的招标，我司按照和海信合同的约定向海信公司发送了物业费的计算标准，该标准是仅计算了共有部分海信应分摊的物业费；5、关于共有部分，三四期是一个整体，在计算共有部分是按照整体进行计算，不可能按照海信就其自己使用的共有部分进行计算；6、我司通知海信公司收费标准，海信公司没有及时答复的情况下，我司作为开发商只能按照法律规定进行公开招标，依法选定了原告。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：海信公司系长沙[华远·华中心]三、四期物业海信广场项目业主，物业产权登记面积为94586.36㎡。2015年11月28日，橘韵公司（合同甲方）与圣瑞公司（合同乙方）签订了《长沙[华远·华中心]三、四期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），合同约定甲方以邀请招标方式选聘乙方对长沙市华远·华中心三、四期项目提供前期物业服务。该合同第九章第百三条管理服务费用部分约定：本物业区域物业服务收费实行包干制方式。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为壹年，首次物业费从甲方通知的收房之日起计收。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后壹年缴纳，物业服务企业将会在收费前向业户发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体收费标准如下：住宅：人民币4.80元/建筑平方米·月；写字楼：人民币25.00元/建筑平方米·月；商业、酒店业主自行管理专有区域的，物业管理费为：人民币1.60元/建筑平方米·月。以上所有面积均为产权证上所注明的建筑面积，尚未取得产权证时，以测绘部门出具的实测建筑面积为准。第十章违约责任部分，第百八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者应按每日应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金。另查明，2012年3月10日，青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司、长沙橘韵投资有限公司签订《合作协议书》（以下简称《合作协议书》），约定青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司同意共同成立一家有限责任公司即项目公司，项目公司名称暂定为长沙海信广场实业有限公司，橘韵公司为海信公司定制长沙海信广场物业，合作协议第5.6条约定长沙海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，均为项目公司的专有部分，由项目公司依法自行管理并承担费用，橘韵公司保证项目公司长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费。如涉及公共部位的，项目公司应合法使用，涉及费用的，由项目公司与物业公司协商确定。不得侵犯第三人的合法权益。海信广场从2016年1月1日开业至今，未向圣瑞公司支付过物业费，双方协商多次无果，遂酿成纠纷，诉至本院。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告圣瑞公司与第三人橘韵公司签订的《长沙[华远·华中心]三、四期前期物业服务合同》对该区域内所有物业业主均具有约束力，被告海信公司持有的海信广场项目系该管理区域内的物业，应受该前期物业服务合同的约束，被告海信公司以其并非该合同相对人、海信广场物业区域不属于原告圣瑞公司物业管理区域，不受该合同约束的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。原告圣瑞公司根据合同约定对该区域内的物业提供了物业服务，已经履行了物业公司应尽的义务，被告海信公司作为海信广场的业主，应按该前期物业服务合同的约定，履行给付物业费的义务。虽然《合作协议书》第5.6条约定“长沙海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，均为项目公司的专有部分，由项目公司依法自行管理并承担费用，橘韵公司保证项目公司长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费”，该条仅约定了不再就专有部分承担物业费用，对公共部分项目公司仍应承担相应的物业费用。《前期物业服务合同》第百三条约定商业、酒店业主自行管理专有区域的，物业管理费为人民币1.6元/建筑平方米·月，结合原告与第三人的陈述、提供的物业费计算说明及该物业管理区域其他类型物业的收费标准，可知该1.6元/建筑平方米·月的物业管理费标准系考虑了海信广场对专有区域进行自我管理后的定价，且原告圣瑞公司提供了相应的物业管理服务，被告海信公司以海信广场物业区域系由其自我管理，原告圣瑞公司并未提供物业服务的答辩意见，与事实不符，本院不予支持。因此，原告圣瑞公司要求被告海信公司支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费6507541.57元（1.6元/㎡/月×94586.36㎡×43月=6507541.57元）的请求，本院予以支持。至于被告海信公司主张青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司与第三人橘韵公司长沙橘韵投资有限公司签订的《合作协议书》中约定长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费，系其与第三人橘韵公司之间的约定，对原告不具有约束力，被告海信公司可另行向第三人橘韵公司主张相关权益。关于原告圣瑞公司主张违约金部分，被告海信公司未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第百八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者应按每日应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金，原告圣瑞公司自愿调整为按照年利率24%标准计算至2019年7月31日，本院认为被告海信公司一直未支付物业费系双方之间未能就物业费的收费范围、标准事宜协商妥当，并非海信公司恶意拖欠物业费，故本院酌情将违约金调整为应付物业费的10%计算，即被告海信公司应向原告圣瑞公司支付违约金650754.16元，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告长沙海信广场实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司支付2016年1月1日至2019年7月31日的物业服务费6507541.57元及违约金650754.16元；二、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费74724元，减半收取37362元、财产保全费5000元，共计42362元，由北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司负担8630元，由被告长沙海信广场实业有限公司负担33732元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗荣二〇一九年十一月六日法官助理聂士洋书记员罗恋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。