上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初29683号 原告：余荣军。 委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。 被告：曹永发。 被告：梁红英。 被告：王琦。 被告梁红英、被告王琦共同委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海德禾翰通律师事务所律师。 原告余荣军与被告曹永发、被告梁红英、被告王琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余荣军及其委托诉讼代理人周阿求，被告曹永发，被告梁红英、被告王琦的共同委托诉讼代理人梁蔚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余荣军向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹永发继续履行《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》，并将上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋过户到原告名下。被告梁红英、被告王琦系该房产的按份共有权利人，请求法院依法判令被告梁红英、被告王琦配合被告曹永发履行合同办理过户手续；2、本案诉讼费等均由被告曹永发、被告梁红英、被告王琦共同承担。 事实与理由：原告与被告曹永发于2016年6月20日签订《动迁房预售预购合同》，双方约定将上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币(币种下同)1,290,000元的价格转让给原告。并约定分期付款日期。2016年6月20日原告向被告曹永发支付600,000元(含定金);9月26日向被告曹永发支付590,000元。尚有100,000元尾款,根据合同约定在交易中心办理手续出具收件收据时支付。尔后2018年2月5日原告又以借款形式向被告曹永发付50,000元。2018年2月5日,双方又签署了网签合同即《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》。事后得知被告曹永发与被告梁红英、被告王琦之间有诉讼,且2018年8月31日上海市静安区人民法院出具民事判决书，判决书主文要旨为上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋由王琦占二分之一份额,梁红英与曹永发共占二分之一份额。原告得知此消息后屡次与三被告协商履行合同但未果。无奈起诉法院请求法律公正裁决。 被告曹永发辩称，本人同意将房屋过户给原告，也愿意配合办理相关手续。 被告梁红英、王琦辩称，被告梁红英、王琦不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是动迁安置所得，两被告是此次动迁安置对象，在2016年6月20日原告与被告曹永发签订转让协议时，涉案房屋未经任何权利确认，也未经全体安置人员确认同意，故在所有安置人员未予分割之前，应为被安置人员共同共有，2018年经生效判决，确认涉案房屋为三被告按份共有，故本案所涉的协议未征得两被告的同意，应为无效协议。 2018年1月涉案房屋办理了小产证，是办理在被告曹永发个人名下，当时被告梁红英、王琦均不知情，在得知后，二人向法院提起诉讼，经法院判决房屋为按份共有，判决生效后，经申请执行，于2019年4月10日办理了产权按份共有的变更手续，现产证上登记的是三被告名字，是按份共有的状态，其中被告梁红英与被告曹永发共有二分之一，被告王琦为二分之一。目前被告曹永发与被告梁红英仍是夫妻关系，故他们的二分之一是夫妻共同财产。被告梁红英与被告王琦在本市无其他住房，现借房居住，故希望收回涉案房屋用于自住。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日由原告作为购买方(协议乙方)、被告曹永发作为出卖方(协议甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，合同约定：1、甲方与上海市政府动迁所签署的《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积72平方米(具体面积以产权证面积为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。2、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；3、因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易。政策限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订《上海市房屋土地资源管理局》制定，《上海工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》，乙方于2016年5月20日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。4、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保证合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任；第二条房屋转让价款：甲、乙双方协商一致，同意并约定该房屋转让价款为1,290,000元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内,乙方无需另行支付,但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产证所需要的费用由甲方自行承担，甲方无异议；第三条：付款协议：甲乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分期支付甲方，具体付款以及金额如下：1、乙方于2016年5月20日支付甲方定金20,000元；2、乙方于2016年6月20日支付甲方房款580,000元;3、乙方于2016年9月30日前支付甲方房款590,000元；4、待甲方产权证办理出来后，甲方配合乙方签订《上海市买卖合同》；5、乙方于甲乙双方至上海行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，直接支付甲方该房屋尾款共计100,000元整。第七条甲方声明。甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产证过户登记手续，如因甲方原因导致本合同不能履行，则由甲方承担违约责任，并按合同中第十二条甲、乙双方约定的违约金追究违约责任。甲方共有人(配偶)签字确认处空白，未有签字。第八条产证产权登记及过户的约定：1、甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任；3、本套房产满足过户条件后，甲方必须配合乙方产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户等手续的，超过10天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方(见证方)；第九条交房时间：1、甲乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方；2、甲乙双方履行各自义务，并约定2016年6月20日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。5、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列规定承担违约责任：(1)、甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的万分之五支付违约金；(2)、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任；第十条处分权。甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；1、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条；2、如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户(产权变更登记)给乙方，但该房屋仍然有效地过户(产权变更登记)给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户(产权变更登记)给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条；第十一条特别约定。1、在该房屋甲、乙双方签订《上海市房地局规制定》《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及办理相关手续，房屋产证过户给乙方名下前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后10日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的万分之五进行计算逾期违约金。若逾期1个月仍未履行过户(产权变更登记)的义务，则视为不能或者不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任；2、若该房屋在办理以乙方为权利人的房地产权证前遇拆迁，该房屋拆迁获得的补偿安置等所有权益，均归乙方所有，甲方自签署本协议之日起，对该房屋产生的任何收益无任何权力。3、在甲乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合，如乙方转让，甲方配合乙方或者乙方指定客户签订该房屋转让协议，乙方客户支付本房的本金以及溢价部分所得利益由乙方支配，如房价下降，贬值风险由乙方承担，甲乙双方认真阅读本条款均无异议；第十二条违约责任：如本合同一方违反包括但不限于甲、乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补因违约方的违约行为所蒙受的损失。1、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相上涨价上述房屋给乙方的，则甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的1倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)；甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)，乙方有其他损失的，甲方也应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。2、乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述房屋的，乙方应按约定向甲方支付违约金，违约金按反悔时该房屋市场评估价的1倍向甲方支付违约金，并赔付甲方交房后乙方入住时间的该房屋租金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对该房屋的固定装修、固定设备。如甲方有其他损失额，乙方也应予以赔偿，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应以现金方式另行赔偿甲方。第十三条甲方的义务：1、甲方须提供一切有关该房屋的材料、证明、合同文件给乙方，包括但不限于：如预售合同办理出来当日交予乙方，过户所需动迁协议原件(配合乙方使用)、房屋分配单等等，不得以任何理由拖延交予一切有关该房屋的文件和事项；2、甲方不得将房屋设立任何抵押、其他租赁关系、不得迁入任何户口、不得再对该房屋进行任何权利上的处分；3、甲方有义务协助乙方办理有关该房屋的一切变更户名、过户手续；4、甲方有义务协助乙方处理在未过户期间居住生活有关该房屋一切不便事宜；5、甲方不得因任何理由拒绝办理过户(产权变更登记)手续；6、甲方同意乙方将该房屋租售给第三人，甲方必须无条件配合乙方，所得房款差价归乙方所有，与甲方无关。7、甲方不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给乙方；8、甲方不得因该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；9、甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并交付给乙方。在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证；10、甲方在配合办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理。第十四条乙方的义务。1、该房屋交接给乙方后，房屋的租赁以及产生的一切纠纷与甲方无关；2、如乙方接收该房屋后，乙方与邻居、物业等发生的纠纷与甲方无关；3、因乙方自身过错未能及时办理过户手续造成损失的与甲方无关；4、乙方不得因为该房屋的市场价格下跌而向甲方主张解除合同；5、乙方不得因该房屋市场价格的下跌而向甲方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿。......该份合同的末尾甲方处由被告曹永发签字捺印、乙方处由原告签字捺印。 结合上海农商银行客户回单及存款账户交易明细清单等可见，1、原告于签约当日向被告曹永发支付购房款600,000元，被告曹永发出具房款收据载明：今收到余荣军购买本人位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房款600,000元。包含定金20,000元，本人曹永发确认收到此款。2、2016年9月26日，原告向被告曹永发支付购房款590,000元，被告曹永发出具房款收条载明：今收到余荣军购买本人位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房款590,000元。本人曹永发确认收到此款。除上述两笔房款外，被告曹永发与原告于2018年2月5日签订借款协议，约定因曹永发当时经济紧张，于2018年2月5日向余荣军借款50,000元。双方于庭审中对此50,000元一致认定为房款。对于双方约定的购房总价1,290,000元，现原告已付房款为1,240,000元，余款50,000元未付，关于余款，原告当庭表示愿意支付，并于2019年10月11日付至本院代管款专用账户内。原告购买涉案房屋后搬入自住，其称因家中小孩上学路程较远故将涉案房屋出租，自己租房居住，后被告梁红英、王琦将涉案房屋内租客赶跑，故原告重新搬入居住至今。 2018年1月12日涉案房屋办理上海市不动产权证，登记权利人为被告曹永发单独所有，随后，原告与被告曹永发于2018年2月5日签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)，被告曹永发为卖售人、甲方，原告为买受人、乙方，合同第一条约定房地产座落：XXX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积72.06平方米。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,290,000元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：1、在办理产权过户交易时,由乙方承担甲、乙双方所有相关的税费、交易费用及居间服务费,从签订本合同之日起,如遇国家和地方政府出台相关政策而产生的增加费用也由乙方承担和享受。3、如因上述房地产过户事宜发生纠纷及诉讼,则在处理该纠纷、诉讼时发生的相关费用(律师费、诉讼费、误工费)均由败诉方承担。12、甲乙双方于2016年6月20日在中介签订的上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室转让协议的所有条款都作这份上海市房地产买卖合同补充协议条款，均有效。 另查明，2014年4月27日，案外人宋某某(作为乙方)与案外人A公司(作为甲方，以下简称A公司)、B公司(作为房屋拆迁实施单位，以下简称B公司)签订《上海市房屋拆迁补偿协议》，载明房屋性质公房，认定建筑面积49.67平方米，房屋价值补偿款1,939,280.95元。乙方符合居住困难条件，居住困难人口为宋某某、曹永发、梁红英、王琦等共14人，居住困难增加货币补贴款1,756,719.05元。乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计8套：1、XX路XX弄X幢X单元X号XXX室；2、XX路XXX弄X幢X单元X号XXXX室；3、XX路XXX弄X幢X单元XX号XXXX室；4、XX路XXX弄X幢X单元X号XXX室；5、XXX路XXX弄XX幢X单元XX号XXX室，暂测建筑面积71.84平方米，房屋总价690,681.20元；6、XX路XXX弄X幢X单元XX号XXXX室；7、XX路XXX弄X幢X单元X号XXXX室；8、XX路XXXX弄X幢X号XXX室。以上房屋价格合计5,531,554元。 2015年5月7日，宋某某(作为乙方)与A公司、B公司(作为甲方)签订《XX基地动迁居民补充协议书》，载明甲方补偿安置乙方协议费用及其他各项补贴安置总价为4,566,137.04元，乙方选择甲方提供的动迁配套商品住宅8套，总价5,531,554元。房屋搬迁奖80,000元。甲方应收888,149.27元。 另查明，以被告曹永发作为购房人分别签署了两份《配套商品房供应单》(编号XXXXXXX、编号XXXXXXX)，所购两套房屋分别为涉案房屋及XX路XXX室。其中XX路XXX室房屋产权于2015年9月24日登记至被告曹永发名下，被告曹永发将该房屋出售后用于投资经营饭店，涉案房屋产权于2018年1月12日登记至被告曹永发名下。 再查明，2018年2月11日由本案被告梁红英、王琦作为原告，以案外人宋某某、施某某1、陆某、施某某2、施某某3、东某某、东某、施某某4、施某某5、徐某某1、徐某某2及本案被告曹永发作为被告、以案外人B公司作为第三人向上海市静安区人民法院提起共有纠纷一案(案号(2018)沪0106民初7930号)，该院于2018年8月31日作出一审判决，判决书载明：1、上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋由王琦与梁红英、曹永发按份共有，其中王琦占二分之一产权份额，梁红英和曹永发共同占二分之一产权份额；2、王琦应于本判决生效之日起十日内给付曹永发上址房屋差价款35,632.54元；3、曹永发应于王琦给付上址房屋差价款之日起十日内，配合王琦、梁红英办理将上址房屋过户登记至王琦、梁红英、曹永发名下(按份共有，王琦占二分之一产权份额，梁红英和曹永发共同占二分之一产权份额)的手续(期间产生的税费，由各方依法承担)。该案审理过程中，该案被告及第三人均未到庭。对此，被告曹永发于本案庭审过程中解释称：其对静安法院相关判决并不知情，法院判决时其人在安徽，从未接到过法院电话通知其参加诉讼，也从未参与过案件审理，至本案庭审时已收到民事判决书二个多月，但其不知道怎么提异议，另外，其已收到被告梁红英支付的钱款30,000元，系被告梁红英所付，梁红英表示是补差价，按照法院判决扣除相关费用后打入被告曹永发账户内。被告曹永发表示与被告梁红英系为多分得动拆迁利益而经人介绍进行的假结婚，系双方协商一致以假结婚的形式为被告曹永发获得更多动迁利益，为此被告曹永发已支付过好处费1,000,000元给被告梁红英。其认定自己共动迁了两套房屋，其中一套房屋早已出售，涉案房屋是补差价后分得的，当时其向中介借款480,000元支付给动迁组，经与原告签订买卖协议后，其将原告支付的房款归还给了中介公司。 再查明，静安法院判决生效之后，目前涉案房屋的产权登记权利人为按份共有，具体为被告王琦(1/2)、被告梁红英(1/4)、被告曹永发(1/4)。庭审中，原告陈述涉案房屋为其唯一购买房屋，其未再另行购买过房屋，其称已缴社保5年，并向法庭出示的24个月个人社保记录以证明其缴费情况。庭审中，被告梁红英、被告王琦表示除登记在两人名下的涉案房屋外，他处无房，目前租房居住。 针对以上事实，原告余荣军向本院提供了如下证据材料： 1、2016年6月20日由原告和被告曹永发签订的动迁房预售合同一份，证明双方签订合同，合同明确约定了房屋买卖价格等； 2、上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋产证复印件一份，证明原告在购买涉案房屋当时，房屋登记的权利人为被告曹永发一人，故与被告曹永发签订合同； 3、2018年2月5日由原告和被告曹永发签订房屋买卖合同一份，证明原告与被告曹永发签订合同，对权利义务进一步进行约定； 4、汇款凭单三张，房屋签订合同总出售价款为1,290,000元，原告已支付1,190,000元，后来原告又借款50,000元给被告曹永发，故还有余款50,000元未付； 5、房款收据、房款收条各一张，证明内容同证据4； 6、借款协议一份，证明内容同证据4； 7、(2018)沪0106民初7930号上海市静安区人民法院民事判决书一份，在原告不知情的情况下，判决涉案房屋为三被告共有，对此判决书，被告曹永发也不知情； 8、上海市房屋拆迁补偿协议，证明当时原房屋动迁情况； 9、微信聊天记录一组，证明被告曹永发与被告梁红英协商一致为了动迁利益而进行假结婚，等动迁后就离婚； 10、配套商品房供应单，证明被告曹永发共动迁到二套房屋，均登记在被告曹永发名下，包括涉案房屋在内； 11、动迁居民补充协议书，证明共动迁了八套房屋，包括被告曹永发的两套房屋； 12、中国工商银行的转账付款凭证及借记卡凭证，证明被告曹永发支付动迁组的购房款； 13、三张银行流水，(1)、第一张是被告曹永发的账户，2016年4月18日由中介方转给被告曹永发490,000元，(2)、被告曹永发上海农商银行的账户，2016年6月20日收到原告转账580,000元(收条写600,000元，因为含定金20,000元)，这笔钱款用于归还中介垫付的490,000元，中介当时垫付款项是为了被告曹永发支付给动迁组。 被告曹永发对原告余荣军所提供的证据经质证后认为：以上证据均无异议，是真实的。 被告梁红英、王琦对原告余荣军所提供的证据经质证后认为：证据1是原告与被告曹永发所签，故无法确认，如果原告与被告曹永发签订是真实存在的，那被告梁红英、王琦认为该协议未征得其同意，故无法律效力，转让协议也明确了涉案房屋系动迁安置房，在协议书第七条有明确的甲方申明的内容，要求甲方共有人或者配偶等签字确认，但在协议书无征得共有人的签字确认，故原告与被告曹永发签订的买卖合同中，原告并非是善意的，也存在明显的过失或者故意。证据2真实性无异议，合法性有异议，经静安法院生效判决涉案房屋为三被告共有，非被告曹永发一人所有。在原告与被告曹永发签订合同时，被告曹永发未取得涉案房屋的产权。证据3，2018年2月5日原告和被告余荣军签订房屋买卖合同一份，产生在原告与被告曹永发之间，故被告梁红英、王琦无法确认。证据4汇款凭单三张的形式上真实性无异议，但是否是真实的房屋买卖价格，被告梁红英、王琦无法确认，根据向中介了解，在2016年6月20日时上海房价正在高起的阶段，故涉案房屋应该在3,000,000元左右。证据5房款收据、房款收条各一张及证据6借款协议一份，均无法确认真实性。证据7系(2018)沪0106民初7930号上海市静安区人民法院民事判决书一份真实性无异议，证明三被告为涉案房屋的共有人。证据8上海市房屋拆迁补偿协议真实性无异议，证明当时原房屋动迁情况是真实的，适用了困难补贴，共有14人被安置人员，如果原告要签订安置房屋的买卖合同，应该在所有被安置人员共有人同意的情况下才能签订，签订的协议才有效，且原告从协议中也应明知房屋不可能是被告曹永发一人所有。证据9微信聊天记录经核对手机，其中在2019年8月14日上午11时06分，原告发给被告曹永发的微信聊天记录中写的相关内容可看，被告梁红英、王琦认为原告出示的微信聊天记录有删减，双方的微信反而证明了被告曹永发对静安法院的案子是明知的，而且被告曹永发还拒不提供户口本等，对于原告与被告曹永发之间签订合同当时，被告梁红英、王琦是完全不知情的，现在的微信聊天记录就在原告手机中，如果原告删除微信聊天记录，是原告恶意清除证据的行为。证据10配套商品房供应单凭法院调查令调取，对真实性无异议，但购房人曹永发不符合合法的购买程序，因为未征得被告梁红英、王琦的同意。证据11动迁居民补充协议书的真实性无异议，结合补充协议及动迁协议及被告曹永发的陈述，可以说明三被告可以取得两套房屋，是因为三被告的人口结构获得，如果只有被告曹永发一人，只能取得一室一厅的房屋。证据12中国工商银行的转账付款凭证及借记卡凭证的形式上真实性无异议，但对双方真实付款情况无法确认。证据13三张银行流水同证据12的质证意见。 被告曹永发针对其上述辩称，并未向本院提供证据。 被告梁红英、王琦向本院提供证据：涉案房屋不动产登记簿一组共二页，证明涉案房屋权利人为三被告按份共有。 原告余荣军对被告梁红英、王琦所提供的证据经质证后认为：对于证据不认可，其认为如果原告知道有静安法院的案件，原告肯定是会介入的，但原告是在被告梁红英、王琦找到原告后称涉案房屋是三被告的，原告才知道此事。 被告曹永发对被告梁红英、王琦所提供的证据经质证后认为：其是看了本案纠纷才知道的。 本院结合原告余荣军、被告曹永发、梁红英、王琦对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告余荣军、被告梁红英、被告王琦所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案主要的争议焦点是原告作为涉案房屋买卖合同的买受人，在涉案房屋登记在被告曹永发、梁红英、王琦名下后，其对涉案房屋的权利该如何妥善保护的问题。 首先，结合涉案房屋买卖合同的签订过程以及履行情况来看，从原告提供的证据以及被告曹永发的陈述内容，原告与被告曹永发交易之时，从拆迁安置补偿协议上原告得知被告曹永发是安置对象之一，而原告所要购买的涉案房屋正是拆迁安置协议中所载的房屋之一，在房屋交易过程中，涉案房屋系被告曹永发补差价后取得，从被告曹永发的银行账户流水清单可见，其通过借款方式将动迁房差价补缴给动迁单位后，又通过以向原告出售房屋的方式归还借款，从双方签订合同过程来看，原告完全有理由相信被告曹永发具有对涉案房屋的处分权。更何况在2018年可以办理不动产权证之时，是以被告曹永发为唯一权利人办理了涉案房屋的不动产权证，也印证了原告在2016年时对被告曹永发为唯一权利人的合理信赖，在不动产权证办理之后，原告与被告曹永发又签订了涉案房屋的网上备案买卖合同，故双方的买卖合同系原告与被告曹永发的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告曹永发均应按照买卖合同的约定履行各自的合同义务，现原告已经按照买卖合同的约定支付了全部购房款1,290,000元中的1,240,000元，余款50,000元也已汇入本院代管款账户内，且原告现实际居住于涉案房屋内，故原告对涉案房屋享有合法的权利。 再次，本案最大的争议焦点在于原告对涉案房屋享有的特定权利与不动产登记簿上登记的被告梁红英、被告王琦的所有权之间的冲突。结合本案庭审中双方陈述，原告截至2018年静安法院判决后，被告梁红英、王琦至涉案房屋内主张自己的权利之时，才得知涉案房屋已经被登记为三被告共有的事实，结合静安法院生效判决书中对于涉案房屋存在由原告实际居住等情况事实并无记载，本院对于原告的说法予以采信。由于三被告之间作为动迁安置人的争议已经通过静安法院生效判决加以认定，被告梁红英、王琦亦是基于上述生效判决，依法登记成为涉案房屋的所有权人(三被告共有)。基于本院上述，原告与被告曹永发之间系买卖合同的债权债务关系，倘若没有三被告间的被拆迁人权益争议，作为原告在涉案房屋的限制期届满之后，即可以通过要求被告曹永发履行房屋过户合同的义务，进而取得涉案房屋的物权，其对涉案房屋所享有的债权可以依法转化为物权，即原告对涉案房屋享有的已不是普通债权，而非常接近于物权，因此可以将其称为准物权或者物权期待权。 第三、涉案房屋买卖合同的买受人能否基于合同债权主张确认其对房屋享有所有权？《物权法》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这就表明不动产物权变动的基本原则是采取登记要件主义，登记才发生物权移转的法律效力，该条确立了登记作为一般原则的强制性，虽然条文没有使用必须登记的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记。因此，当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，买受人依据买卖合同约定仅享有要求办理房屋过户登记的债权。但本院也注意到最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定已经支付全部购房款、实际占有房屋、对未办理过户无过错的买受人享有的是一种法定特殊债权，该债权优先于普通债权，故在符合该规定构成要件的情况下，无过错的买受人可以依据该特殊债权主张相应的执行异议之诉，并可以对抗申请执行人的普通债权。结合本案，原告实际上已经按照买卖合同的约定支付了全部房款(余款50,000元已汇入本院代管款账户内)，并且实际居住使用涉案房屋，至于为何涉案房屋没有过户，是因为涉案房屋的性质属于动迁安置房，因其受到政策规定的限售期的限制，这也是导致涉案房屋未能及时办理过户的政策因素，故本院认为原告及被告曹永发对于涉案房屋未能过户均不具有相应的过错。对此本院认为，对于已经支付全部房款并实际占有不动产，对未办理过户手续上没有过错的买受人虽然尚未取得财产的所有权，其享有的仅是特定物给付的债权，但上述司法解释给予该种特定债权一种特殊保护，即可以对抗其他普通金钱债权人。结合涉案房屋为动迁安置房的特殊性质，同时兼顾到原告对涉案房屋所享有的物权期待权，故本院认定涉案房屋的所有权归属于原告，应继续履行涉案房屋买卖合同另考虑到目前房屋已经登记在三被告名下，故应由被告曹永发、被告梁红英、被告王琦配合原告履行涉案房屋的产权变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第二条、第八条之规定，判决如下： 原告余荣军与被告曹永发于2018年2月5日签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》继续履行，被告曹永发、被告梁红英、被告王琦于本判决生效之日起十日内协助原告余荣军办理坐落于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋的产权过户登记到原告余荣军名下，产权变更登记所产生的税费由原告余荣军负担。 案件受理费减半收取计8,205元，财产保全费5,000元，合计13,205元，由被告曹永发、被告梁红英、被告王琦共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 刘 锋 二〇一九年十月三十日 书记员 谭静贤 附：相关法律条文 一．《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…… 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 二．最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。