四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2319号 原告：成都万华投资集团有限公司，住所地成都市天府新区万安街道麓山大道二段6号附1号。 法定代表人：汪俊刚，董事长。 原告：成都万华新城发展股份有限公司，住所地成都市天府新区万安街道麓山大道二段6号附1号。 法定代表人：汪俊刚，董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：徐尊富，男，1976年6月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：熊代霞，女，1981年6月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都万华投资集团有限公司（以下简称万华公司）、成都万华新城发展股份有限公司（以下简称万华新城公司）与被告徐尊富、熊代霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万华公司、万华新城公司的共同委托诉讼代理人蔡娇、车泓志到庭参加诉讼，被告徐尊富、熊代霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 万华公司、万华新城公司向本院提出诉讼请求：1.确认万华公司、万华新城公司与徐尊富、熊代霞于2016年5月30日签订的备案号为3446728的《商品房买卖合同》及其附件于2019年4月11日解除；2.判令徐尊富、熊代霞协助万华公司、万华新城公司前往房产管理部门办理备案号为3446728的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续；3.判令徐尊富、熊代霞向万华公司、万华新城公司支付违约金1,284,000元；4.判令徐尊富、熊代霞向万华公司、万华新城公司支付因其逾期还贷导致万华公司、万华新城公司向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行承担的贷款本息及罚息等费用共计2,921,476.23元；5.判令徐尊富、熊代霞向万华公司、万华新城公司支付因通知其而支出的公证费、邮寄费共计822元；6.判令徐尊富、熊代霞向万华公司、万华新城公司支付以2,921,476.23为基数按照同期银行贷款利率的四倍计算自万华公司、万华新城公司承担保证责任之日起至徐尊富、熊代霞实际付清担保损失之日止的资金占用损失；7.徐尊富、熊代霞承担本案案件受理费、保全费等费用。事实与理由：2016年5月30日，徐尊富、熊代霞与万华公司、万华新城公司签订了备案号为3446728的《商品房买卖合同》及其相关附件，购买了天府新区华阳街道香山村10组、31组、21组麓湖生态城·Y8组团第x栋x单元x层x号商品房。买卖合同约定的房屋总价款为6,420,000元，付款方式为首付款+银行按揭贷款方式付款。买卖合同签订后，徐尊富、熊代霞通过向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行贷款的方式向万华公司、万华新城公司支付了约定的部分购房款。但在此之后，徐尊富、熊代霞连续逾期还贷，导致银行宣布贷款提前到期，并要求万华公司、万华新城公司承担担保责任，万华公司、万华新城公司因此向银行承担了连带保证责任共计2,921,476.23元，并于2019年3月15日通过公证邮寄的方式向徐尊富、熊代霞寄发了《担保损失追偿函》。但迄今为止，徐尊富、熊代霞仍未向万华公司、万华新城公司支付前述担保损失。根据买卖合同相关约定，万华公司、万华新城公司逾期偿还担保损失的行为构成严重违约，并已经达到买卖合同约定的解除条件，因此万华公司、万华新城公司于2019年4月8日以公证邮寄送达的形式向徐尊富、熊代霞发送了《解除合同通知书》，依约解除了买卖合同。故诉至法院，望判如所请。 徐尊富、熊代霞均未作答辩。 经审理查明，2016年5月30日，万华公司、万华新城公司（出卖人）与徐尊富、熊代霞（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件（含《商品房买卖合同补充协议》），约定：徐尊富、熊代霞购买麓湖生态城Y8组团第x幢x单元x层x号房屋，建筑面积330.56平方米，总价款6,420,000元；付款方式为商业贷款付款，买受人在2016年5月30日前一次性付清首付款3,280,000元，剩余房款3,140,000元向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请贷款支付，如出卖人为买受人提供了阶段性担保的，在买受人获准了贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，买受人应立即向出卖人全额赔偿；买受人在出卖人承担了保证责任后15日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括但不限于出卖人承担的贷款本息违约金等银行扣取费用、同期银行贷款利率的四倍的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、追索担保损失时发生的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、差旅费等）进行赔偿；无论何种原因导致合同解除或提前终止的，买受人均应在合同解除通知送达后或合同终止后十日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的注销手续；出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递、挂号信、专人递送方式送达对方。合同项下各项通知以邮政快递、挂号信的方式发出的，进行书面通知的一方可凭邮局寄发通知或告知内容的相关凭证作为履行通知义务的依据。在成都市内，寄发邮政快递或挂号信后的第三日视为送达日等。徐尊富、熊代霞于合同签订当日向万华公司、万华新城公司支付了购房首付款。万华公司、万华新城公司为徐尊富、熊代霞办理了上述商品房买卖合同的备案登记，合同备案号为3446728。2016年9月12日，徐尊富、熊代霞与中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定由案涉银行为徐尊富、熊代霞购买前述房屋提供借款3,140,000元，万华公司、万华新城公司提供连带责任保证，保证范围包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等。随后，案涉银行为徐尊富、熊代霞发放贷款3,140,000元。 2019年1月17日，中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行向万华公司、万华新城公司发出《履行担保责任通知书》，载明：截止2019年1月13日，徐尊富、熊代霞连续两期未按时足额偿还贷款本息，银行已于2019年1月3日向二人发送了《贷款提前到期通知书》，要求于2019年1月16日前结清贷款本金金额2,919,781.35元并支付相应的利息、罚息及复利至本金结清之日止，现上述期限已至，二人仍未履行还款义务，二人书面告知银行其已无还款能力，故要求万华公司、万华新城公司于2019年1月22日前履行担保责任，结清贷款本金2,919,781.35元并支付相应的利息、罚息及复利至本金结清之日。2019年1月23日，万华新城公司代徐尊富、熊代霞向该行偿还贷款本息共计2,921,476.23元。中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行随后出具《结清证明》、《履约证明》，载明万华公司、万华新城公司根据合同约定对徐尊富、熊代霞的剩余贷款本息承担连带担保责任，万华新城公司已全额履行担保责任共计承担2,921,476.23元，徐尊富、熊代霞用于购买案涉房屋的贷款已结清。 2019年3月15日，万华公司、万华新城公司向徐尊富、熊代霞发出《担保损失追偿函》，载明：1.徐尊富、熊代霞务必自本函送达之日起15日内向万华公司、万华新城公司支付因承担担保责任所支出的全部费用，共计2,921,476.23元；2.徐尊富、熊代霞按照同期银行贷款利率的四倍、以前述第1项费用为基础，向万华公司、万华新城公司支付自2019年1月23日起至徐尊富、熊代霞实际支付前述第1项费用之日止期间的资金占用损失。同日，万华公司、万华新城公司前往四川省成都市高新公证处申请对其在2019年3月15日以特快专递方式向徐尊富、熊代霞邮寄《担保损失追偿函》的过程进行保全证据公证。次日，四川省成都市高新公证处出具《公证书》。 2019年4月8日，万华公司、万华新城公司向徐尊富、熊代霞发出《解除合同通知书》，载明因二人逾期向银行偿还贷款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求万华公司、万华新城公司承担阶段性担保责任，万华公司、万华新城公司向银行承担连带保证责任共计2,921,476.23元后多次向徐尊富、熊代霞追偿并于2019年3月15日向徐尊富、熊代霞邮寄了《担保损失追偿函》，但二人并未支付前述担保损失，故根据房屋买卖合同补充协议第五条第一款之约定，徐尊富、熊代霞的行为已经构成严重违约并符合房屋买卖合同约定的解除合同条件，故万华公司、万华新城公司决定解除房屋买卖合同，并要求徐尊富、熊代霞立即履行如下义务：1.向万华公司、万华新城公司支付全部担保损失；2.按房屋总价款的20%支付违约金1,284,000元；3.配合万华公司、万华新城公司办理房屋买卖合同备案登记撤销手续。同日，万华公司、万华新城公司前往四川省成都市高新公证处对万华公司、万华新城公司在2019年4月8日以特快专递方式向徐尊富、熊代霞邮寄《解除合同通知书》的过程进行保全证据公证。次日，四川省成都市高新公证处出具《公证书》。万华公司、万华新城公司为此支付了邮寄费22元、公证费800元。 证明前述事实的有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《履行担保责任通知书》、《结清证明》、《履约证明》、《解除合同通知书》、《担保损失追偿函》、《公证书》、发票及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，万华公司、万华新城公司与徐尊富、熊代霞签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本院对争议焦点分述如下： 对于案涉合同解除。根据查明的事实，徐尊富、熊代霞逾期还款导致万华公司、万华新城公司向银行承担了担保责任，徐尊富、熊代霞在万华公司、万华新城公司发函追偿后，仍未支付担保损失，根据补充协议的约定，徐尊富、熊代霞的行为已经构成严重违约，万华公司、万华新城公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，万华公司、万华新城公司有权解除合同。万华公司、万华新城公司已向徐尊富、熊代霞邮寄了《解除合同通知书》，根据补充协议关于送达的约定，《解除合同通知书》已于2019年4月11日送达徐尊富、熊代霞，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，双方签订的案涉合同于2019年4月11日解除。故对于万华公司、万华新城公司关于确认案涉合同于2019年4月11日已解除的主张，本院予以支持。 针对协助办理备案登记注销手续。双方在合同中约定了徐尊富、熊代霞应于合同解除通知送达后五日内协助万华公司、万华新城公司办理合同备案登记的注销手续，徐尊富、熊代霞至今未履行前述义务，故对于万华公司、万华新城公司关于徐尊富、熊代霞协助办理备案登记注销手续的主张，本院予以支持。 针对徐尊富、熊代霞应否支付万华公司、万华新城公司代其向银行支付的贷款本息、罚息等费用共计2,921,476.23元。该笔款项系万华公司、万华新城公司履行合同约定保证责任代徐尊富、熊代霞偿还银行，根据补充协议约定，应由徐尊富、熊代霞在万华公司、万华新城公司承担担保责任后15日内向其支付全部担保损失，故对于万华公司、万华新城公司关于徐尊富、熊代霞向其支付代偿款项2,921,476.23元的诉讼请求，本院予以支持。 针对违约金、公证费、邮寄费及资金占用损失。因徐尊富、熊代霞的违约行为导致合同解除，依法应承担相应的违约责任，现万华公司、万华新城公司要求二人承担违约责任，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，万华公司、万华新城公司要求徐尊富、熊代霞支付公证费、邮寄费及资金占用损失，其实质是要求二人赔偿因违约行为造成的损失。万华公司、万华新城公司同时提出违约金与损失的主张属于重复主张，万华公司、万华新城公司也当庭明确在认定为重复主张的情况下，其不再主张损失。故本院对两公司主张的公证费、邮寄费及资金占用损失不予支持。对于违约金，根据合同的约定，徐尊富、熊代霞应当承担合同总价20%的违约金，但徐尊富、熊代霞已经支付了相应的购房款，合同总价20%的违约金远远高于法律、行政法规的强制性规定，故综合本案实际情况，本院将违约金调整为2,921,476.23元的20%即584,295.25元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司与被告徐尊富、熊代霞于2016年5月30日签订的备案号为3446728的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件于2019年4月11日解除； 二、被告徐尊富、熊代霞于本判决生效之日起五日内协助原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司办理备案号为3446728的《四川省商品房买卖合同（预售）》备案登记注销手续； 三、被告徐尊富、熊代霞于本判决生效之日起十日内向原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司支付代偿款项2,921,476.23元； 四、被告徐尊富、熊代霞于本判决生效之日起十日内向原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司支付违约金584,295.25元； 五、驳回原告成都万华投资集团有限公司、成都万华新城发展股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41,504元、保全费5000元、公告费600元，由被告徐尊富、熊代霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓双双 人民陪审员  张 露 人民陪审员  杜 江 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  罗 文