江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初8363号 原告：袁文琦，女。 委托诉讼代理人：李涛涛，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710886476。 被告：李科，男。 被告：江盼，男。 委托诉讼代理人：朱玉钢，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601200110387174。 委托诉讼代理人：郭艳芳，江西华赣律师事务所实习律师。证号：36001908210112。 原告袁文琦诉被告李科、江盼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁文琦及委托诉讼代理人李涛涛、被告江盼的委托诉讼代理人朱玉钢、郭艳芳到庭参加诉讼，被告李科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁文琦诉称：原告与两被告于2013年3月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将合法承租的位于X路X号X号楼一楼出租给两被告，租期为2013年3月18日至2021年5月21日，双方对于租金支付、双方权利义务、违约责任均进行了明确约定。原告按照约定将房屋交付给两被告经营使用，被告自收房后一直正常经营使用，房屋租金按期支付。但是2016年9月支付租金后，两被告一直未再向原告支付过租金，原告长期在外地工作不清楚具体情况，只能多次电话催收，但是被告一直承诺会进行缴纳，但又一再拖延，原告一直无法收回租金，不得以专程回南昌了解情况，却发现被告已经关门停止营业，原告要求协商处理，但被告却仍然告知还在招聘员工还会继续营业，拖延数月后，原告发现已无法联系两被告。2018年2月9日，原告与涉案房屋的所有权人吴晶晶协商解除双方的房屋租赁合同，房屋由所有权人吴晶晶予以收回，原告对于涉案房屋不再享有承租权利，但是对于两被告在2016年11月至2018年2月9日拖欠的租金、违约金以及物业费、水电等费用却未支付给原告，故原告提起诉讼，1、请求判决两被告向原告支付欠付的租金611731.4元以及免租期租金44605.33元，共计656336.73元；2、请求判决两被告向原告支付违约金122934元；3、请求判决两被告向原告支付2017年1月至2018年2月9日期间拖欠的物业费14915.55元；4、请求判决两被告向原告支付因逾期支付租金产生的利息86946.39元（利息按照银行贷款利息从2016年10月30日起暂计算至2019年7月有31日，之后继续按照此标准计算至还清之日）；5、本案所有诉讼费用由两被告共同承担。 被告李科未应诉答辩。 被告江盼辩称：1、原告主体不适格。本案租赁房屋的所有权人及出租人系案外人吴晶晶，承租人系黄钟文及原告，答辩人与李科为次承租人，黄钟文及原告从吴晶晶处租赁房屋后，原告将房屋转租给答辩人与李科并签订了房屋租赁合同，但房屋系黄钟文及原告共同租赁的，故收取该房租的权利人并不是原告一人，而是黄钟文和原告，所以，原告不是本案适格主体。2、原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。如上所述，本案的房屋系黄钟文与原告共同租赁，原告在未经黄钟文同意的情况下，私自与被告签订《房屋租赁合同》系无权处分的行为，且未经黄钟文追认，故《房屋租赁合同》无效，另外，原告未经出租人吴晶晶同意将该房屋转租给答辩人，属于非法转租，故《房屋租赁合同》无效。3、即使合同有效，双方签订的租赁合同也已于2015年6月30日解除。虽然原告与答辩人及李科签订的《租赁合同》约定的期限是从2013年3月18日至2021年5月31日，但答辩人于2015年5月7日向原告支付了最后一笔租金，向原告口头提出不再继续租赁，经双方协商，原告也同意解除合同，答辩人及李科在2015年6月30日之前就搬离了租赁房屋，双方的房屋租赁合同关系也于2015年6月30日之前就已经终止。4、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。答辩人及李科向原告支付最后一笔租金的时间2015年5月7日，按照租赁合同的约定，答辩人在2015年7月1日应该支付下一笔的租金。但是答辩人及李科并未支付，也就是说原告的权利在2015年7月1日就已经收到了侵害，但是原告直到2019年8月才向答辩人及李科主张权利，根据法律规定，原告的诉讼请求显然是已经超过法定的诉讼时效的。综上所述，请求法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年11月14日，原告和案外人黄钟文与出租人吴晶晶以签订《房屋租赁合同》的方式取得了位于X区X路X号X号楼商铺自2012年12月1日起至2021年5月31日止的租赁权。 2013年3月19日，原告取得上述商铺租赁权及经出租人同意后与被告李科、江盼签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“原告将位于X区X路X号X号楼X房屋（面积382.45m2、1楼租金120元/m2、2楼租金60元/m2）转租给被告开办美容会所，租赁期限从2013年3月18日起至2021年5月31日止。免租期为2013年3月19日起至2013年4月30日止。房屋租金：第一年租金（2013年5月1日至2014年4月30日），每月租金为33454元；第二年租金（2014年5月1日至2015年4月30日），每月租金为33454元；第三年租金（2015年5月1日至2016年4月30日），每月租金为35461元；第四年租金（2016年5月1日至2017年4月30日），每月租金为37943元；第五年租金（2017年5月1日至2018年4月30日），每月租金为40978元；第六年租金（2018年5月1日至2019年4月30日），每月租金为44256元；第七年租金（2019年5月1日至2020年4月30日），每月租金为47797元；第八年租金（2020年5月1日至2021年5月31日），每月租金为51621元。租赁履约保证金100362元。物业管理费3月/m2/月。”合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，被告向原告交纳租赁保证金100362元并向原告交纳租金。庭审中，原告自认2015年5月26日之前由被告交纳租金及物业费，自2015年5月26日至2016年9月21日期间，被告通过案外人郭军向原告支付了2016年10月31日前的租金和2016年7月31日之前的物业费。另外，案外人郭军在2016年9月24日和2016年9月28日分三次向原告共转款合计18350元。 2018年2月9日，被告将租赁房屋返还给出租人吴晶晶。至此，自2016年11月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告租金610422.46元；自2016年8月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告物业费20958.26元。 上述事实，有房屋所有权证、写字楼租赁合同、承诺书、欠条、律师函以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：原告在取得出租人同意后将其承租的房屋部分转租给被告使用，故原、被告签订的租赁合同合法有效，被告取得租赁权后未按约向原告支付租金，故被告应承担民事责任。庭审中，原告自认被告通过案外人郭军于2016年9月21日向原告支付了2016年10月31日前的租金，但案外人郭军在2016年9月24日和2016年9月28日分三次又向原告转款合计18350元，该款项经法庭询问原告，原告陈述该款项系支付水电费款项，但按合同约定水电费由被告自行交纳给物业公司，庭审后原告也未补充提交其垫付水电费的证据，故该款应冲减被告所欠房屋租金。所以，自2016年11月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告租金610422.46元，经冲减18350元和被告交纳的租赁履约保证金100362元后，被告仍应支付原告租金491710.46元。 被告自2016年8月1日至2018年2月9日期间，共欠原告物业费20958.26元，由于原告仅主张2017年1月1日至2018年2月9日期间拖欠的物业费14915.55元，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于本院在处理原告与出租人吴晶晶的租赁纠纷案件中，出租人所主张的违约金，本院也未支持，故原告向被告主张的违约金诉请，本院不予支持。 被告江盼辩称房屋租赁合同已解除，但被告江盼未提供合同解除的证据，也未提供其已返还租赁房屋的证据，故被告的该抗辩观点，本院不予采信。对被告提出的其他抗辩观点，因不符合法律规定，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李科、江盼在本判决生效之日起十日内支付原告袁文琦2016年11月1日至2018年2月9日期间的租金491710.46元（被告交纳租赁履约保证金100362元已冲抵租金）； 二、被告李科、江盼在本判决生效之日起十日内支付原告袁文琦2017年1月1日至2018年2月9日期间的物业费14915.55元； 三、驳回原告袁文琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告袁文琦预交案件受理费12610元，保全费5000元，合计17610元，由被告李科、江盼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  徐荣根 人民陪审员  刘 强 人民陪审员  朱 凯 二〇二〇年三月二日 书 记 员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。