上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初30639号原告：陈卓瑛，女，1975年11月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许建斌，上海汉盛律师事务所律师。被告：尹培馨，女，1991年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。第三人：陈樑，男，1983年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区祝桥镇望楼三村陈家宅XXX号。委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。第三人：陈磊，男，1989年2月1日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县朱楼镇陈寨行政村桥西村032。第三人：苏忠，男，1972年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区金桥镇金明村倪家大宅XXX号。原告陈卓瑛诉被告尹培馨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，适用简易程序进行审理。审理中经原、被告的申请，本院先后依法追加陈樑、陈磊、苏忠作为第三人参加诉讼。本案因案情需要于2018年8月24日转为普通程序进行审理。本院分别于2018年7月12日、2019年2月18日、2019年6月14日公开开庭进行审理。原告陈卓瑛及其委托诉讼代理人许建斌，第三人陈樑(参加第一、二次庭审)及其与被告尹培馨的共同委托诉讼代理人杨爱君，第三人陈磊(仅参加第二次庭审)、第三人苏忠(仅参加第三次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卓瑛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余房款人民币(以下币种相同)2,100,000元；2、判令被告以2,100,000元为基数，按照日万分之五支付原告自2018年1月27日起至实际清偿之日止的逾期付款的违约金。事实和理由：原告受别人欺骗玩百家乐，输了一些钱。原告从2016年6月20日开始陆续向第三人陈磊借钱还债。2016年12月，陈磊经过结算让原告出具了两张借条，一张借条金额为1,030,000元，是之前借款本金的汇总；另外一张借条金额为250,000元，是上述1,030,000元借款本金的未付利息。这两张借条出具后原告还不出钱，陈磊要求原告出售上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)还债。2016年11月，陈磊将原告从系争房屋内赶出来，占了系争房屋。2016年12月16日，原告向陈磊借款10,000元，陈磊要求原告将银行卡、手机及两者的密码交给他。一个半小时之后，陈磊将手机和银行卡还给了原告，原告发现期间案外人朱某某往原告的银行卡转入了1,150,000元，不到两分钟，陈磊又将其中的690,000元转给了被告，将450,000元转给了案外人唐某某。2017年7、8月份，陈磊让原告跟陈樑签房屋买卖合同，说系争房屋卖给了陈樑。之前原告和陈樑没有见过面，双方也没有就系争房屋的买卖协商过。陈磊让原告在房屋买卖合同上签字原告就签字了。2018年1月，陈磊电话通知原告到交易中心办理过户手续。原、被告、陈樑、陈磊及苏忠一起到房地产交易中心办手续，原告根据陈樑的要求将系争房屋过户给了被告。之后原告一直没有收到房款，就于2018年2月28日打电话给陈磊。陈磊说房子卖掉都不够还他的钱。原告才发觉上当，就于2018年3月1日以陈磊套路贷为由向公安机关报了案，后公安机关建议原告以民事案件向法院起诉，原告遂提起本案诉讼。因案外人朱某某转账给原告的1,150,000元是从原告的卡里转出去的，故原告认可被告已支付房款1,150,000元。其余被告主张以现金支付的房款2,100,000元原告从未收到，也不予认可，故要求被告立即支付剩余房款并承担迟延支付的违约金。被告尹培馨辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋买卖具体都是被告的男朋友即第三人陈樑经手的，过户的时候才决定过户到被告名下，具体经过被告不清楚，实际购买人是陈樑，钱也是陈樑付的，因为陈樑和被告在谈恋爱，陈樑为了显示对被告的诚意，所以将房子过户到被告名下。原、被告之间就系争房屋买卖的真实转让价为2,900,000元，且第三人陈樑已经将全部购房款支付给了原告。故原告没有要求被告支付剩余房款和逾期付款违约金的事实基础。即使法院认定需要支付逾期付款违约金，其违约金的计算标准也过高，法院应予以调整。第三人陈樑辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，系争房屋的实际购买人是陈樑，房款也是陈樑付的，陈樑和被告是男女朋友关系，为了显示陈樑的诚意，才将系争房屋登记在被告名下。如果要付房款，也应由陈樑来付。其次，系争房屋买卖的真实房款是2,900,000元，陈樑已向原告付清全部购房款。陈樑和陈磊是朋友关系。陈樑和被告急着买房结婚。2016年6月，陈磊告诉陈樑，原告在外面欠了一屁股债，要把房子处理掉。之后陈樑、陈磊和原告谈好转让价2,900,000元。2016年6月20日，陈樑和原告签订了房屋买卖合同。原告提出要陈樑支付现金1,000,000元。陈樑就向其朋友奚靖借了1,000,000元，并于2016年6月24日将1,000,000元现金交给了原告，陈磊也在场。2016年12月13日，陈樑又给了原告现金700,000元。2016年12月16日，陈樑通过案外人朱某某转账给原告1,150,000元。2017年，原、被告一起去房地产交易中心办理了过户。因原告和陈樑约定的交易价格2,900,000元太低交易中心通不过，故双方将网签合同上的转让价写成了3,250,000元，但真实的交易价格仍是2,900,000元。陈樑替原告缴纳了交易税费共计六万多元，该款项正好抵扣剩余购房款50,000元。故陈樑已向原告支付了全部购房款，原告的诉讼请求没有依据。即使法院认定需要支付逾期付款违约金，其违约金的计算标准也过高，法院应予以调整。第三人陈磊辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2016年上半年，原告通过案外人介某向第三人陈磊借钱。截止2016年11月，第三人陈磊已累计借给原告二百多万。陈磊找原告要求还钱，原告还不出来。于是两人就商量将系争房屋卖了还钱。因系争房屋不能过户，一时卖不掉，陈磊就找了三个朋友问，陈樑是其中一个。后来原告和陈樑谈好了价格2,900,000元。2016年12月，原告和陈樑签订了一份房屋买卖合同。陈樑通过银行转账给付原告1,150,000元，并给付原告现金700,000元和1,000,000元。原告收到的上述款项已全部用于归还向第三人陈磊的欠款，其中450,000元，经陈磊指示转账给了案外人唐某某用于归还陈磊向唐某某的欠款；其中690,000元，经陈磊指示转账给了被告用于归还陈磊于2016年2月向陈樑的借款；其中现金500,000元由陈磊还给了陈樑作为房屋买卖的担保，约定等房屋过户时陈樑再还给陈磊，剩余款项均交给了第三人陈磊。第三人陈磊认为，陈樑已向原告付清全部购房款2,900,000元，原告也已经将房子交给了被告，故应驳回原告的诉讼请求。第三人苏忠辩称，系争房屋原系原告与第三人苏忠的夫妻共同财产。离婚时系争房屋给了原告，与第三人苏忠已无关系，系争房屋出售后的房款应归原告所有，跟第三人苏忠无关。2017年原告曾带了一个律师到工地上找过第三人苏忠一次，让第三人苏忠在房屋买卖合同上签字，之后又让第三人苏忠至房地产交易中心办理过户手续，但因系争房屋与第三人苏忠无关，故合同内容其均未关心。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、2018年1月26日，原告及其前夫苏忠与被告签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明系争房屋买卖的转让价为3,250,000元；2、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明案外人朱某某于2016年12月16日向原告的银行卡内转入1,150,000元，因原告银行卡被第三人陈磊控制，陈磊随即从原告的银行卡中转出690,000元至被告的银行卡，450,000元至案外人唐某某的银行卡。3、2016年8月31日原告与前夫苏忠的自愿离婚协议书一份，证明系争房屋归原告所有，苏忠自愿放弃系争房屋的产权份额。4、公安机关对陈磊、陈樑、原告的询问笔录，证明陈樑在公安机关的询问笔录中未陈述支付过原告现金700,000元。5、2018年6月4日案外人马某某、顾某某与吉建亮签订的协议一份，证明原告的债权人马某某、顾某某已经将陈樑代付的188,000元返还给律师吉建亮，吉建亮是第三人陈樑为原告请的律师。吉建亮拿到钱后把钱给了第三人陈樑。被告及第三人陈磊、陈樑对于原告提供的证据发表如下质证意见：对于证据1-3的真实性均无异议。但证据1中约定的转让价非真实房价，当时因原、被告约定的真实房价2,900,000元在交易中心通不过，所以在网签合同中按照交易中心的评估价写的。证据4，真实性无异议，被告在公安机关询问时漏说了700,000元。证据5，真实性无异议，第三人陈樑认可原告的债权人马某某、顾某某已经将133,000元还给了陈樑。第三人苏忠表示对于上述证据中有其签字的合同的真实性无异议，其余证据与其无关。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、2016年12月16日原告和第三人陈樑签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明原告和第三人陈樑自愿于2016年12月16日签订《上海市房地产买卖合同》，约定的转让价为2,900,000元。2、2016年12月16日原告向第三人陈樑出具的收款收据一份，证明原告确认收到房款1,850,000元。3、2016年6月20日原告及其前夫苏忠与第三人陈樑签订的《上海市房地产买卖合同》一份及2016年6月24日收款收据一份，证明因第三人陈樑在2017年4月的时候得知原告的债权人起诉原告，并查封了系争房屋，为了对抗债权人的查封，陈樑与原告合意倒签了这份合同和收款收据。4、2017年3月24日欠条、收款收据、上海市商品住宅维修基金收款凭证、契税完税证明各一份，证明第三人陈樑为原告代付办理小产证的契税和维修基金共计63,806.91元，双方合意其中的50,000元抵扣房款。5、2018年1月19日案外人马某某和顾某某出具的收条各一份，证明陈樑为了解除系争房屋上的查封支付给原告的债权人188,000元。6、2018年2月1日的税收完税证明三份，证明被告代原告缴纳系争房屋过户的税费。7、第三人陈樑名下的农业银行交易明细，证明2016年12月13日陈樑取款650,000元，再加上身边的50,000元，一起支付给原告。8、2017年6月1日第三人陈磊出具的承诺书及写承诺书的视频，证明第三人陈磊答应原告等系争房屋出售后给付原告150,000元。9、2018年3月原告与第三人陈磊的电话录音，证明原告陈述“房子好了，原告欠陈磊的钱已经拿到了”。原告针对被告的上述证据发表如下质证意见：证据1、2、3，合同和收款收据上的签名均是原告所签。但均在2017年4月的时候倒签的。当时系争房屋被原告的债权人顾某某申请了司法查封，被告为了对抗查封，让原告倒签了上述合同和收款收据。合同上的时间是根据打款时间写的。证据4，真实性无异议，系被告代原告支付。证据5，真实性无异议，陈樑之前确实支付原告的债权人188,000元以解除系争房屋上的查封，但之后原告的债权人已经将133,000元退给了被告。证据6，真实性无异议，两张应由原告缴纳的税费发票无异议，一张应由被告缴纳的税费发票与原告无关。证据7，真实性无异议，但证明目的不认可，原告从未收到过700,000元。证据8,真实性无异议，陈磊写过给原告，但原告没有签字确认。证明9，真实性无异议，当时是说好陈磊代原告处理房产，房款扣除原告欠陈磊的钱后，余款还给原告。但系争房屋卖了之后陈磊一直没有给原告钱，原告是打电话向陈磊要余款。第三人陈樑和陈磊对于被告提供的证据真实性无异议。第三人苏忠表示对于上述证据中有其签字的合同的真实性无异议，其余证据与其无关。第三人陈磊向本院提供其名下2016年2月1日至2018年12月17日期间的农业银行卡交易明细清单，证明原告欠第三人陈磊借款本金和利息共计二百多万。原告对于上述证据的真实性无异议，但认为原告只欠陈磊借款本金1,330,000元，利息不清楚。本院经原告申请调取了(2017)沪0115民初11064号案件和(2017)沪0115民初10333号案件的案件基本信息。原、被告及第三人对于真实性无异议。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。根据质证的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年6月开始，原告陆续向第三人陈磊借款。后因原告无力归还陈磊欠款，原告与陈磊口头约定由陈磊找买家将系争房屋卖了归还欠款。第三人陈磊与第三人陈樑系朋友关系。2016年12月16日，原告(作为甲方)与第三人陈樑(作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，交易总价款为2,900,000元；甲方应在本合同签署后至迟于2017年3月1日前至该房地产所在地登记部门办理出以甲方为所有权人的房地产权证；本合同签订后，乙方应于2017年1月30日前支付购房款2,850,000元，尾款50,000元于办理该房地产登记过户手续后7日内支付给甲方，甲方在收到每期购房款后应向乙方出具收款收据；甲、乙双方于2017年5月1日之前共同向房地产交易中心签订标准上海市房地产买卖合同并申请办理转让过户手续；该房地产的交付时间为2016年12月20日前；若乙方在办理交易过户时存在限购或其他无法直接以其名义购房等情形的，甲方承诺无条件同意配合将该房屋过户给乙方指定的符合购房条件的第三人。2016年12月16日，案外人朱某某向原告的银行卡内转账1,150,000元，转账时注明为购买房屋款。该笔款项于当日分别转出690,000元和450,000元至被告和案外人唐某某的银行卡内,剩余10,000元转账至原告卡内。之后原告向第三人陈樑出具收款收据，收款金额为1,850,000元。2017年1月6日，第三人陈樑代原告支付了维修基金2,680.65元。2017年3月24日，第三人陈樑代原告支付了契税61,126.26元。同日，原告向陈樑出具欠条一张，内容为买受人陈樑代付的61,126.26元，其中50,000元抵扣购房款尾款,其余11,126.26元作为原告的欠款。2017年4月13日，系争房屋核准登记在原告及其前夫苏忠名下。2017年4月26日，系争房屋因(2017)沪0115民初11064号案件被本院司法查封，该案系原告的债权人顾某某起诉原告归还借款本息。该案查明：2016年6月22日，因陈卓瑛需借款，当日向顾某某出具借款150,000元的借条，借条载明还款期限为2016年6月22日，顾某某通过银行转账方式向陈卓瑛交付借款150,000元。同时期另案起诉原告归还借款本息的还有案外人马某某。2017年4月底，陈樑为了对抗顾某某在系争房屋上设定的抵押，与原告及其前夫苏忠签订《上海市房地产买卖合同》一份，日期倒签为2016年6月20日。该合同约定，原告及其前夫苏忠(作为甲方)将系争房屋出售给第三人陈樑(作为乙方)，交易总价款2,900,000元,甲方应在本合同签署后至迟于2017年3月5日前至该房地产所在地登记部门办理出以甲方为所有权人的房地产权证；乙方应于2017年1月1日前支付购房款2,850,000元，尾款50,000元于办理该房地产登记过户手续后7日内支付给甲方；甲、乙双方于2017年5月5日之前共同向房地产交易中心签订标准上海市房地产买卖合同并申请办理转让过户手续；该房地产的交付时间为2016年6月30日前。同时，原告向被告出具了收款收据一份，载明：“原告收到陈樑支付给本人1,000,000元,上述款项系陈樑用于购买系争房屋的房地产价款。”该收款收据上的日期倒签为2016年6月24日。2017年6月30日，陈樑以其与陈卓瑛签订的署期为2016年6月20日的《上海市房地产买卖合同》为依据向本院起诉陈卓瑛要求过户和违约金。在诉前调解中陈樑撤回起诉。2018年1月19日，被告陈樑代原告归还案外人马某某45,000元和顾某某143,000元，以解除系争房屋上的司法查封。后马某某和顾某某将其中的133,000元返还给了第三人陈樑。2018年1月26日，原告及其前夫苏忠、被告、第三人陈樑、第三人陈磊共同至房地产交易中心，第三人陈樑提出由被告和原告签订《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋登记在被告名下。原告及其前夫苏忠遂与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告及其前夫苏忠将系争房屋转让给被告，转让价款3,250,000元。第三人陈樑代原告支付了税款。2018年2月5日，系争房屋过户至被告名下。2018年3月8日，原告向公安机关报案称，原告因无力归还向第三人陈磊的借款，由陈磊操作将系争房屋卖给第三人陈樑和被告，但房屋过户后，原告没有收到房屋转让款。2018年3月15日，陈磊在公安机关的询问笔录中称，因原告欠陈磊二百多万，陈磊提出让原告卖房子还债。2016年12月左右，陈磊找到了朋友陈樑，陈樑答应买系争房屋。房子卖掉后，原告部分通过转账、部分通过现金的方式归还了陈磊的债，房款和欠款抵消后，陈磊还要支付原告150,000元。2018年4月6日，陈樑在公安机关的询问笔录中称，2016年11月左右，陈磊告知其有人要卖掉系争房屋，问陈樑要不要，陈樑考虑了半个月左右。2016年12月，陈磊跟原告见面谈房屋买卖的事情。2016年12月16日，陈樑转账给原告1,150,000元。2017年4月左右，陈樑又给了原告现金1,000,000元，原告当场写了收条给陈樑。之后陈樑为原告代付了税费350,000元左右，为解除系争房屋上的查封支付了190,000元左右，所以，陈樑还欠原告200,000元的尾款。公安机关未予立案。审理中，当事人针对相关事实陈述如下：一、合同签订及房款支付情况1、原告陈述，2016年11月下旬，陈磊、陈樑、原告一起到房地产交易中心，陈磊跟原告说系争房屋卖给陈樑了，办过户手续由陈樑直接联系原告，原告没有问过转让价是多少，当天在交易中心查询到系争房屋的小产证还不能办，就各自回去了。之后陈磊跟原告说他让陈樑先付1,000,000元首付款给原告。但陈樑没有付给原告。2016年12月16日，陈磊拿了原告的手机往原告银行卡打了1,150,000元又当即转走了。原告知道后质问过陈磊，但想原告还欠陈磊一百多万，转走的1,150,000元就当是还给陈磊了。2017年3月，陈磊通知原告和陈樑一起去办理小产证。一个星期之后，陈磊通知原告去交易中心办理过户手续。但经查询系争房屋已被司法查封，手续就没办下去。2017年4月底陈磊通知原告到上海签合同，说是要帮原告打官司。陈磊和陈樑先要求原告签了署期为2016年6月20日那份合同和署期为2016年6月24日、2016年12月16日、2017年3月24日的收款收据以及暑期为2017年3月24日的欠条，第二天陈磊和陈樑又要求原告签了暑期为2016年12月16日的那份合同，说是第一份合同签错了。两份合同让原告签字的时候上面的内容已经写好了，原告看到合同上写的转让价是2,900,000元。之后陈樑帮原告把钱还给了顾黎明和马某某，系争房屋上的查封也解除了。陈磊通知原告到交易中心办理过户手续，中介提出最低价只能做3,250,000元才能通过交易中心的审核。陈磊说过户好之后再给原告钱，原告当时觉得市场价要比3,250,000元高，但想想还是算了，就签字了。2、第三人陈樑陈述，关于签订合同的经过，同答辩意见。对于房款支付情况，陈樑在2018年5月28日本院组织的谈话中陈述：“原告提出来要我支付现金1,000,000元，我就向朋友奚靖借了1,000,000元。2016年6月24日当天晚上我开车去原告的出租房把1,000,000元给了原告，陈磊也在场。2016年12月13日我给了原告700,000元。”“700,000元，我是向亲戚借的。其中向我阿姨唐菊仙借款150,000元；向表姐尹春花借款200,000元；向我小舅舅唐祥初借款200,000元；向我堂弟陈军借款50,000元；向我二舅妈杜菊花借款50,000元，向陈军的母亲唐丽萍借款20,000元；向我妈唐云仙借款30,000元。”陈樑在2018年7月12日的庭审中陈述：“2016年12月16日我支付了1,850,000元，其中1,150,000元是我向朱某某借的，700,000元是我向我亲戚借的，向我小舅舅唐祥初借了200,000元，向我表姐尹春花借了200,000元，向我阿姨唐菊仙借了150,000元，向我二舅妈杜菊芳借了50,000元，向我堂弟陈军借款30,000元，向陈军的母亲唐丽萍借款20,000元，向我妈唐云仙借款50,000元。”“2016年年底、2017年年初的时候我又支付了1,000,000元，其中500,000元是向我舅舅唐福初借的现金，500,000元是用第三人陈磊押在我这里的押金付的，这个押金是我付了1,850,000元后，因系争房屋债务纠纷太多，我向陈磊要了500,000元押在我这里，等我贷款后再还给他。”“2018年5月28日的谈话中说了假话。我在2016年6月24日曾向奚靖借了现金1,000,000元，但不是为了购买系争房屋，是用于其他用途。对了对抗原告其他债权人，原、被告倒签了2016年6月20日的《上海市房地产买卖合同》和2016年6月24日金额为1,000,000元的收条，正好这个时间和我向奚靖借款的时间相近，所以我就说了是向奚靖借的。”本院根据陈樑提供的唐祥初的手机号码，当庭拨打了唐祥初的电话，向唐祥初询问陈樑有无向其借款，唐祥初陈述，“陈樑2017年向其借款350,000元用于买房，分别为10万、10万和15万，都是转账给付的，这些钱他都是问其他人借的，陈樑没有向其出具过借条，利息也没有约定，随陈樑给的。”陈樑据此又称：“他确实向唐祥初借了350,000元，其中150,000元是买房之前的，200,000元是用于买房的，都有转账记录的”。审理中被告陈樑未向本院提供唐祥初向其给付上述钱款的转账凭证。二、房款支付主体、第三人陈樑为原告垫付费用的处理以及原告欠第三人陈磊的钱款的处理。1、原告表示，最后一份房屋买卖合同是原告和被告签订的，系争房屋也登记在被告名下，原告基于合同相对性，要求被告支付剩余购房款，至于被告和第三人陈樑之间的关系与原告无关。陈樑为原告垫付的费用不在本案中抵扣，由陈樑另行主张。第三人陈磊与原告之间的借款关系，跟本案无关，应另行处理。2、被告表示，系争房屋原先是陈樑自己想买的，后来考虑到其与被告的关系，决定将系争房屋给被告，所以由被告与原告签订了合同。系争房款陈樑已付清了，是陈樑代被告支付的。3、第三人陈樑表示，如果法院认定陈樑和被告没有足额支付房款，则剩余房款应由陈樑支付，不应该由被告支付，并且陈樑为原告垫付的费用坚持不在本案中处理，陈樑要另案主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于：一、系争房屋的真实转让价款；二、第三人陈樑有无向原告实际支付全部转让价款；三、如果系争房屋的转让价款尚未付清，则应由被告还是第三人陈樑来继续履行。以下针对争议焦点分析如下：一、系争房屋的真实转让价款关于系争房屋买卖，原告先是和第三人陈樑签订了两份《上海市房地产买卖合同》，一份署期为2016年6月20日(以下简称“6月20日合同”)，一份署期为2016年12月16日(以下简称“12月16日合同”)；后又于2018年1月26日与被告在上海市房地产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》一份(以下简称备案合同)。前两份合同约定的转让价款为2,900,000元；后一份合同约定的转让价款为3,250,000元。原告认为，前两份合同都是第三人陈磊、陈樑为了对抗案外人顾某某在系争房屋上申请的司法查封而虚假签订的，陈卓瑛只是配合第三人陈樑在合同上签字，对包括价款在内的内容并不清楚，最后一份备案合同是原、被告的真实意思表示，合同上的转让价款3,250,000元是第三人陈樑根据交易中心评估的最低价格确定的。故备案合同是唯一合法有效的合同，转让价款应按照该合同约定的3,250,000元。被告和第三人陈樑、陈磊认为，原告和陈樑先签了“12月16日合同”，该合同系双方真实意思表示，后原告和陈樑倒签了“6月20日合同”，该合同是为了应付系争房屋上的司法查封而签订的，备案合同是为了过户之需，备案合同上的转让价款是为了通过交易中心的最低评估价而写上去的，真实转让价款应按照2,900,000元。对此，本院认为，首先，原、被告及第三人陈磊和陈樑均确认，“6月20日合同”系原告和陈樑为了对抗案外人顾某某在系争房屋上申请的司法查封而倒签的虚假合同，非双方真实意思表示。故该合同应认定为无效，不能作为确定合同当事人权利义务的依据。其次，关于原告和陈樑签订的“12月16日合同”，原告主张该合同也是陈樑为了对抗顾某某申请的司法查封而要求原告签订的虚假合同。但从查明的事实来看，案外人朱某某于2016年12月16日以购买房屋款的名义向原告的银行账户内打入1,150,000元，2017年4月之前陈樑又代原告支付了维修基金和办理小产证的契税，原告还向陈樑出具了契税抵扣剩余房款的收据。原告陈述其与朱某某没有经济往来，陈樑陈述朱某某是替其向原告打房款，如果原告和陈樑没有在12月16日签订过房屋买卖合同，则陈樑没有必要让朱某某以购买房屋款的名义向原告银行卡打款；同样如果原告和陈樑之间没有在12月16日签订过房屋买卖合同，则陈樑不可能在没有契约保障的情况下为原告垫付维修基金和契税，原告也不可能在与陈樑之间没有任何房屋买卖关系的情况下就出具以契税抵扣剩余房款的收据。并且原告和顾某某的借款至2016年6月22日到期，原告和陈樑的合同签订于2016年12月16日，陈樑于2017年4月发现原告的债权人顾某某查封了系争房屋后要求原告倒签一份暑期为2016年6月20日的合同以买卖在先的理由达到对抗司法查封的目的，这在时间上是符合逻辑的，相反假如像原告所称的“12月16日合同”也是2017年4月倒签的，则逻辑上存在问题，因为原告和陈樑签订“6月20日合同”足以达到上述目的，之后陈樑实际上也是拿着“6月20日合同”起诉原告的，陈樑在次日重新要求原告签一份署期比2016年6月22日晚的多的合同，显属不符合常理。并且“12月16日合同”的出卖人只有陈卓瑛一人，而“6月20日合同”的出卖人为陈卓瑛和苏忠，据原告所称这两份合同其是一起拿去给苏忠签字的，如果两份合同真是只隔了一天签订的，也是同时拿去给苏忠签字的，则怎么会出现“12月16日合同”出卖人没有载明苏忠的情况呢？综合上述分析，原告关于“2016年12月16日合同”系双方为了对抗司法查封签订的虚假合同的抗辩，缺乏依据，也不符合常理，本院不予采纳。原告与陈樑签订“2016年12月16日合同”虽系受陈磊安排，陈磊和陈樑也系朋友关系，但原告对于其与陈樑之间存在系争房屋买卖关系并无异议，原告也未举证证明该合同存在可撤销或无效的情形，故该合同为原告和陈樑的真实意思表示，合法有效，该合同对原告和陈樑具有法律约束力。其三，按照“2016年12月16日合同”，陈樑可以要求原告配合其将系争房屋过户至其指定的第三人名下。原告及苏忠至交易中心配合陈樑过户时，陈樑提出系争房屋过户至被告名下，原告及苏忠也表示同意。由此原告及苏忠和被告签订了备案合同，并将系争房屋过户至了被告名下。故备案合同系原告与被告的真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守。对于备案合同中约定的转让价款3,250,000元，第三人陈磊陈述系原告和陈樑之间原约定的2,900,000元在房地产交易中心的价格评估中无法通过，故在备案合同中写了3,250,000元。该说法原告亦予以认可。原告也表示其与被告之间就转让价款没有进行过磋商，故备案合同上的转让价3,250,000元仅为交易双方为了过户之需在合同上载明的价格，双方真实确定的转让价应为2,900,000元。二、第三人陈樑有无向原告实际支付全部转让价款被告明确表示其未向原告支付过购房款。第三人陈樑称其已经向原告支付了系争房屋的购房款2,850,000元，原告仅认可案外人朱某某于2016年12月16日转账至原告银行卡的1,150,000元。对于尚余的1,700,000元,第三人陈樑陈述其分别以现金方式支付给原告1,000,000元和700,000元。根据查明的事实，本院认为，首先对于1,000,000元有无实际支付给原告的问题。原告虽然向陈樑出具了1,000,000元的收据，但原告和陈樑均认可该收据是为了对抗顾某某的司法查封而出具的，故该收据不能作为认定原告收到1,000,000元的依据。陈樑虽主张其向原告支付了1,000,000元现金，但对于上述钱款的支付时间和资金来源前后矛盾，具体为：陈樑于2018年4月6日在公安机关的询问中陈述其向原告支付1,000,000元的时间是2017年4月左右。原告于2018年5月28日的谈话中陈述其向原告支付1,000,000元的时间是2016年6月24日，并称该1,000,000元的来源是向其朋友奚靖借的。陈樑于2018年7月12日的庭审中陈述其向原告支付1,000,000元的时间为2016年年底、2017年年初，并且资金来源为其中500,000元向其舅舅唐福初借的，500,000元是第三人陈磊作为押金压在其处的。对于正常的购房人而言，房款的支付系重大事件，购房人理应能够作出较为准确的陈述，但陈樑对于同一笔房款的支付时间和资金来源反复作出差异较大的陈述，且前后矛盾，故本院有理由怀疑其陈述的真实性，陈樑关于已向原告支付1,000,000元的主张，本院不予采纳。其次关于700,000元，原告向第三人陈樑出具金额为1,850,000元的收据，包括1,150,000元转账和700,000元现金。但在公安机关向陈樑询问其与原告之间的房屋买卖事宜时，陈樑并未陈述其向原告支付过现金700,000元,陈樑在庭审中解释其在公安机关漏说了700,000元，但其在公安机关陈述的已付房款的组成部分之和已达到2,890,000元，如果再加上其认为漏说的700,000元，则实际付款总额达到3,590,000元，远远超过了应付房款总额。故陈樑的说法明显与事实不符。并且陈樑在两次庭审中对于700,000元现金的支付时间前后矛盾，其中陈樑在2018年5月28日的谈话中陈述，其于2016年12月13日给付原告700,000元，但其于2018年7月12日的庭审中又陈述其于2016年12月16日支付现金700,000元；关于资金来源，陈樑陈述该700,000元中有200,000元是向其小舅舅唐祥初借的，但唐祥初在本院当庭通过电话询问中陈述陈樑于2017年向其借款350,000元用于买房。陈樑的陈述与唐祥初的陈述互相矛盾，并且陈樑在陈述另外500,000元的资金来源时也存在前后不一致的情况。综合上述事实，陈樑关于其向原告支付700,000元的主张，本院不予采纳。其三，第三人陈磊自认原告用陈樑支付给原告的购房款归还了陈磊2,600,000元的借款本息,以此主张陈樑已支付原告全部房款。但第三人陈磊和陈樑系朋友关系，陈樑购买系争房屋也是通过陈磊，并且陈磊与原告之间的借款本金存在较大的争议，原告明确表示其与陈磊之间的民间借贷另行结算，故第三人陈磊的自认不能证明陈樑已经向原告支付了2,850,000元。综上所述，本院认定第三人陈樑仅向原告支付了购房款1,150,000元。第三人陈樑在庭审中坚持其为原告垫付的费用要另行主张，不要求在本案中处理，故第三人陈樑为原告垫付的费用，本院不在本案中抵扣，第三人陈樑可另案主张。三、剩余房款应由谁来支付原告主张剩余房款应由被告支付，被告和第三人陈樑则认为即使要付剩余房款也应该由第三人陈樑支付。本院认为，系争房屋买卖关系虽然先在原告和陈樑之间建立，但在签订备案合同时基于原告及苏忠、被告、第三人陈樑的合意，陈樑将其与原告之间已履行的权利义务概括转移给了被告，并由被告与原告及苏忠签订备案合同。此时陈樑已退出其与原告之间的系争房屋的买卖关系，买受人变更为被告，即签订备案合同后系争房屋买卖的合同当事人为原告及苏忠和被告。被告当庭认可陈樑之前系代其支付购房款，陈樑也未举证证明其与原告约定过系争房屋的房款由其继续支付，陈樑当庭表示的如需支付购房款则应由其一人支付的主张，亦不构成债的加入，故原告主张剩余房款由被告支付，于法有据，本院予以支持。综上所述，原、被告之间真实的转让价为2,900,000元，原告认可已收到第三人陈樑代被告支付的房款1,150,000元，故被告尚欠1,750,000元购房款未支付。第三人苏忠虽同为系争房屋的出卖人，但其与陈卓瑛在离婚协议中已明确约定系争房屋归陈卓瑛所有，其也当庭表示系争房屋与其无关，系争房屋出售后的房款由陈卓瑛所有。故原告要求被告将剩余房款支付给其一人，并无不当，至于给付房款的金额，应为1,750,000元，而非2,100,000元。对于原告主张的迟延支付房款的违约金，根据备案合同的约定，被告应于备案合同签订当天支付全部购房款，被告迟延支付购房款的，应支付按照未付款日万分之五从付款期限之第二日起算至实际付款之日止的违约金。对于违约金的计算日期，原告主张从2018年1月27日起至实际清偿之日止，并无不当，本院予以支持。对于违约金的标准，被告抗辩该违约金标准高于原告的实际损失，本院综合考虑双方的过错、原告的实际损失等因素，酌定违约金标准为日万分之二。对于违约金的计算基数而言，应以1,750,000元为基数。第三人陈磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第三次庭审，视为其自动放弃应诉抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第(二)项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹培馨于本判决生效之日起十日内支付原告陈卓瑛房款1,750,000元;二、被告尹培馨于本判决生效之日起十日内支付原告陈卓瑛1,750,000元为基数自2018年1月27日至实际清偿之日止按照日万分之二计算的违约金。有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,272元，由原告陈卓瑛负担4,126元，由被告尹培馨负担20,146元;财产保全费5,000元，由被告尹培馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐墨华人民陪审员  徐征元人民陪审员  杨华沁二〇一九年七月二十五日书 记 员  叶丹军附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。