湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初2144号原告：邓必文，男，1979年6月19日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：陈新，湖北九通盛律师事务所律师（特别授权）。被告：杨彩红，女，1971年4月13日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，被告：吴必强，男，1946年12月29日出生，汉族，居民身份证登记住址北京市崇文区，被告：车小明，女，1950年4月9日出生，汉族，居民身份证登记住址北京市崇文区，委托诉讼代理人：李翠兰，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者（特别授权）。原告邓必文诉被告杨彩红、被告吴某、被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年2月8日受理后，于2018年2月11日，向被告链家公司送达了应诉通知书及诉状副本等应诉材料，并于2018年2月11日至2018年2月23日对原告邓必文申请的财产保全事项进行审查，责令邓必文补充相关资料，并在对其补充的相关资料进行审查当天制发财产保全《民事裁定书》交本院执行局执行。基于诉状中邓必文称被出让房屋内1月12日发生命案，2018年2月23日至3月16日，案件承办法官与法官助理向邓必文及有关人员核实了命案的有关情况。2018年4月3日，本院组成合议庭合议后裁定将案件转为普通程序审理。2018年5月7日，合议庭讨论决定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（一）项关于“下列案件，中止诉讼：（一）、一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼”的规定，本案中止诉讼。根据合议庭的上述决定制作的《民事裁定书》，于2018年5月14日送达原告邓必文。本案中止审理后，本院还派员前往北京吴克铮户籍所在地派出所及社区查找吴克铮继承人的下落，但因吴克铮及父母已经搬出户籍登记地多年，且没有向原户籍地派出所及社区报备，甚至吴克铮结婚、离婚、死亡派出所户籍登记信息中都没有记载，本院按照向吴克铮致人死亡一案侦查机关调取的吴克铮死亡证明上留存的两个联系人电话号码，电话及短信联络也没人接听及回复，吴克铮继承人的范围及下落一时难以落实。2019年2月26日，本案按要求提交本院案件评查委员会讨论是否恢复审理时，得知本院2019年1月15日受理了吴克铮致人死亡的受害人家属状告吴克铮父母吴必强、车小明损害赔偿纠纷案。经当即调取该卷，查找到该卷中受害人家属提交的与吴克铮父母委托代理人李翠兰达成的调解协议上留存有李翠兰电话号码。经与李翠兰电话联系，李翠兰愿意协助法院与吴克铮父母取得联系。2019年3月4日，合议庭基于上述案件进展就本案是否恢复诉讼进行了合议。合议庭合议认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（二）款关于“中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”的规定，在本案中，继承人表明是否参加诉讼是案件恢复诉讼的法定条件，上述案件恢复诉讼的法定条件不具备时盲目恢复诉讼，对吴克铮父母公告送达诉讼材料有可能遗漏继承人，剥夺继承人的抗辩权，损害继承人的合法权益，在找寻到吴克铮继承人前依法不能恢复本案诉讼；如果能够面见吴克铮父母，核实继承人范围，并明确继承人是否参加诉讼的意见，本案可以恢复诉讼，并通知吴克铮继承人作为案件被告参加诉讼。经李翠兰联系，本院2019年3月15日前往北京向吴克铮父母核实了吴克铮继承人范围及继承人是否愿意参加本案诉讼的意愿。吴克铮父母吴必强、车小明明确表示，吴克铮没有子女，他们作为吴克铮继承人愿意参加本案诉讼。按照此前合议庭合议意见，本院当即恢复本案诉讼，并通知吴克铮父母吴必强、车小明作为本案被告参加诉讼，向他们送达了诉状副本、应诉通知及开庭传票等诉讼材料。基于吴克铮在本诉讼前已经死亡，死亡后的吴克铮没有民事权利能力及民事行为能力，不能成为案件明确的、适格的当事人，2019年5月5日，合议庭合议决定：驳回原告邓必文对吴克铮的起诉。2019年5月7日，本院依法对本案公开开庭进行审理，原告邓必文及其委托诉讼代理人陈新，被告吴必强及被告车小明的委托诉讼代理人李翠兰，被告链家公司的委托诉讼代理人吴席明到庭参加诉讼。被告杨彩红经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。基于庭审当天原告邓必文提出被告链家公司已经退还原告邓必文中介费50000元，邓必文要求撤回对被告链家公司诉讼的申请，合议庭在庭审结束当日合议认为，原告邓必文的该项申请符合法律规定，应当予以准许，并于当日制发《民事裁定书》，准许原告邓必文撤回对被告链家公司的起诉。本案现已审理终结。原告邓必文提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告杨彩红和吴某父母向原告返还定金300000元及赔偿损失200000元；3、判令武汉链家宏业房地产经纪有限公司返还居间服务费50000元；4、本案原告所花费的诉讼费用包括律师费、诉讼费、财产保全费等全部由本案被告承担。事实和理由：原告通过链家公司居间介绍，购买位于融侨华府5栋2单元24层1室房屋，该房屋由杨彩红和吴某共同共有。2017年11月8日，买卖双方签订《武汉市存量房买卖合同》约定，房产转让价格为389万元，由买受人先支付定金30万元；且出卖人须确认，该房屋在其持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件，否则，出卖人应退还买受人全部房款，并赔偿买受人因此所受的损失。原被告于当日还签订了《居间服务合同》。合同签订后，原告依约支付了30万元定金。2018年1月12日，杨彩红向公安机关报案称，在原告购买的上述房屋内发生了命案。原告认为，合同已有明确约定，房屋出卖人应保证房屋在交付前未发生非正常死亡事件，现该事件已发生，杨彩红未向买受人告知也未向链家公司如实告知这一情况，杨彩红的行为已经构成违约，原告作为买受人有权解除该合同，并要求退还相关款项及赔偿损失。故诉至法院，请求判如所请。在庭审中，原告邓必文以被告链家公司已经返还中介费5万元为由，当庭撤销第三项诉讼请求，并申请撤回对被告链家公司的诉讼。被告吴克强、被告车小明辩称：杨彩红配偶不是吴某，吴某与杨彩红只是该涉案房屋的共有人。吴某没有主观造成在持有房屋期间发生非正常死亡的故意，而是发生了不可抗力的事件。在本案房屋交易中，吴某本人并没有收取原告的定金30万元，吴某与杨彩红已经于2017年9月6日在鄂州民政局婚姻登记处办理离婚手续，离婚协议中明确约定该房屋由吴某个人所有，但是该购房款吴某并没有收到，所以原告要求吴某返还30万元定金没有事实和法律依据。被告杨彩红没有向本院提交书面答辩意见。但杨彩红到法院接收诉讼材料时，对本案的处理明确表态：要么邓必文继续履行合同，要么她没有钱退还邓必文。经庭审举证、质证及合议庭认证，本院确认如下事实：2016年3月24日，武汉市武昌区和平大道666号融侨华府5栋2单元24层1室，面积127.60平方米住房，登记在吴某、杨彩红名下，由双方共同共有。2017年9月6日，吴某与杨彩红在民政部门协议离婚。在《离婚协议》中，吴某、杨彩红约定：武汉市武昌区和平大道666号融侨华府5栋2单元24层1室，面积127平方米房产归吴某所有。2017年11月8日，原告邓必文与吴某及被告杨彩红签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：吴某、杨彩红名下武汉市武昌区和平大道666号融侨华府5栋2单元24层1室，面积127.60平方米住房，通过链家公司居间介绍出让给原告邓必文；转让价格389万元，第一部分房款定金30万元由邓必文在2017年11月15日前通过理房通监管的方式支付给吴某及杨彩红；余款359万元由邓必文在过户当日拿交易告知书时付309万元，贷款支付50万元；邓必文的贷款申请手续与吴某、杨彩红应于2018年1月19日前往贷款机构办理；2018年1月31日，吴某、杨彩红将房屋交付给邓必文；2018年3月15日前，吴某、杨彩红应向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟于2018年4月15日前办理完毕解除抵押的登记手续；邓必文、吴某、杨彩红同意在签订本合同后120个工作日内，共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；吴某、杨彩红确认，在其持有案涉房屋期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀，从该房屋内坠出、意外死亡等）；如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认：因吴某、杨彩红之欺诈行为，使得邓必文在违背真实意思的基础上订立本合同，邓必文有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，吴某、杨彩红应当在邓必文提出请求后十个工作日内返还邓必文全部房款；未如期返还的，吴某、杨彩红应当按日计算向邓必文支付房屋成交总价万分之五的滞纳金，并赔偿邓必文因此所受的损失（包括但不限于：就已收取房款按照银行同期贷款利率赔偿邓必文利息损失，赔偿邓必文为购房支出的税费、贷款费用等实际支出，邓必文已向链家公司交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、邓必文实际支出的装修、物业、使用费用等）；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。上述合同签订后，邓必文按约将30万元定金通过理房通支付，上述30万元定金的实际收款人为被告杨彩红。2018年1月11日，吴某带人回到案涉房屋后致他人死亡。吴某将自己致他人死亡的消息通知被告杨彩红后，杨彩红随即于2018年1月12日中午向公安机关报案。吴某于杨彩红报案当天跳楼身亡，邓必文也在案发当日晚从社区民警处得知案涉房屋处“涉案”。2018年1月16日，链家公司将吴某死亡的消息告知邓必文。随后，因杨彩红坚持继续履行合同，邓必文与杨彩红协商退房退款不成诉至法院，请求判如所请。另查，邓必文因本案聘请委托诉讼代理人陈新，2018年1月22日向律师陈新账户支付律师代理费25000元。本院认为，原告邓必文与吴某及被告杨彩红间的《武汉市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应按照合同享受权利，履行义务。上述合同关于吴某、杨彩红确认，在他们持有案涉房屋期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件的约定说明，邓必文购房是以排除所购房屋在吴某、杨彩红持有期间发生非正常死亡事件为前提的。在上述合同签订后，案涉房屋交付邓必文前发生非正常死亡事件，邓必文放弃购买该案涉房屋是符合其订立合同本意，也是吴某、杨彩红按照上述合同约定能够预见的。因此，在案涉房屋本体结构内发生非正常死亡事件的情况下，邓必文请求解除合同，符合合同约定的合同解除条件及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告邓必文要求解除合同的意思表示在其提交的本案起诉状第一项诉讼请求中已经明确表示，并通过本院诉状副本的送达通知到合同相对方。原告邓必文要求解除与吴某及被告杨彩红之间的《武汉市存量房买卖合同》，本院予以支持。被告杨彩红与吴某作为案涉房屋的共同共有人，对出让案涉房屋的房款享有共同的权利，也应当承担共同的义务。被告杨彩红依据案涉《武汉市存量房买卖合同》接收原告邓必文购房定金后，在上述合同解除时，依法应当向原告邓必文承担上述购房定金的返还义务，原告邓必文要求被告杨彩红返还购房定金30万元的诉讼请求，本院予以支持。吴某作为案涉房屋的共有权人，与共有人杨彩红共同对原告邓必文出让案涉房屋，对杨彩红收取的邓必文购房定金享有共同的权利，在案涉《武汉市存量房买卖合同》解除后，也应当与被告杨彩红共同向邓必文承担购房定金的返还义务。吴某去世后，吴某的父母吴必强、车小明没有放弃对吴某遗产的继承，故被告吴必强、被告车小明应当在继承吴某遗产的范围内，对被告杨彩红向原告邓必文返还购房定金30万元承担连带清偿责任。原告要求判令被告杨彩红和吴某父母向原告赔偿损失200000元，是以上述合同约定吴某、杨彩红在订立合同前隐瞒案涉房屋发生过非正常死亡事件为前提的，但案涉房屋发生非正常死亡事件是在《武汉市存量房买卖合同》签订之后，不存在吴某、杨彩红在签订案涉房屋买卖合同前对邓必文隐瞒案涉房屋主体结构内发生非正常死亡事件的事实，从而也不存在吴某、杨彩红在与邓必文订立《武汉市存量房买卖合同》前隐瞒案涉房屋主体结构内存在非正常死亡事件，应当按照案涉《武汉市存量房买卖合同》约定按日计算向邓必文支付房屋成交总价万分之五的滞纳金及为此赔偿邓必文损失的问题。本案涉合同是基于合同双方约定的合同解除条件成就解除，并非合同一方当事人违约解除合同。因此，合同解除权人邓必文无权以吴某、杨彩红违约为由，要求对方承担违约责任。邓必文要求杨彩红、吴克强、车小明承担赔偿损失20万元民事责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告邓必文要求被告承担律师代理费25000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告邓必文的财产保全费负担，在本院已经制发的财产保全裁定中已经进行裁决，在本判决中依法不予重复裁判。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邓必文与吴克铮、被告杨彩红2017年11月8日签订的《武汉市存量房买卖合同》解除；二、被告杨彩红在本判决书生效后十日内一次性返还原告邓必文购房定金300000元；三、被告吴克强、被告车小明在继承吴克铮遗产的范围内，就上列第二项被告杨彩红对原告邓必文返还300000元定金承担连带清偿责任；四、驳回原告邓必文的其他诉讼请求。本诉案件受理费9300元，原告邓必文负担4300元，被告杨彩红负担2500元、被告吴必强和被告车小明负担2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡萍人民陪审员  王伶人民陪审员  孙圌二〇一九年八月八日书 记 员  姚峰