甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2018）甘2901民初1681号原告：临夏市民俗文化物业有限责任公司。法定代表人：石海涛。委托诉讼代理人：石玉虎。委托诉讼代理人：马俊林。被告:王国义。原告临夏市民俗文化物业有限责任公司与被告王国义物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人及被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告临夏市民俗文化物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳物业服务费1012元（2017年1月至2018年8月）。事实及理由：临夏市太阳能小区业主委员会代表该小区住户将小区物业服务委托给原告管理，双方于2017年3月1日签订了《物业管理委托合同》，约定物业费按0．4元每月每平方米收取。被告为该小区业主，一直拖欠物业费。经原告多次催要，被告仍置之不理。原告认为太阳能小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》理应对所有业主具有约束力，在原告按约提供物业服务后，被告无故拒不缴纳物业服务费，其行为已构成违约。现原告维护其合法权益提起诉讼，望判如所请。被告王国义辩称，原告委托诉讼代理人石玉虎代表物业公司于2017年3月1日与太阳能小区业主委员会签订物业管理合同，但是从工商信息登记网查询到原告公司在2017年3月27日进行了法人变更，石玉虎冒充法定代表人与小区签订的合同是伪造的合同，临夏市物管局及东营房社区认定该合同无效。无效合同没有法律效力，是自始无效，因此原告不具有对小区服务的权利，被告也没有交纳物业费的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：原告证据：证一、营业执照一份、资质证书一份、法人代表证明书一份，证明主体适格，具有物业服务资质。被告质证对该组证据不认可。认为临夏市民俗文化物业公司法人是2017年3月27日变更的，与我们小区业主委员会签订物业服务合同是2017年3月1日，原告签订合同是冒充法人的欺诈行为。该组证据系相关职能部门出具的文件，具有证明效力，本院予以确认。证二、物业委托管理合同一份、交接合同一份，证明原、被告间存在合法有效的物业服务合同关系。被告质证认为两份合同均无效。当初与小区第二届业主委员会签订合同的公司是畅通物业，不是民俗文化物业公司；原告是非法物业，没有收取物业服务费的权利，业主也没有向原告交纳物业服务费的义务。临夏市物管局的处理意见已确认该合同无效。确认合同是否无效，应由司法部门依法作出，该组证据因存在瑕疵，未经诉讼确认，本院暂不予确认。证三、收条四份、物价局文件一份，证明原告收取2017年1、2月份物业费的依据及原告物业服务费的收取标准。原告物业服务费的收取标准是依据物价局文件确定的；收据载明的费用是在原告签订合同之前因小区车辆、树木有损坏而产生的赔偿费,前任物业管理负责人与原告进行协商，由原告垫资进行了赔偿，同意原告收取1、2月的物业费作为补偿。被告质证认为物业公司于2017年3月份入驻小区，收取1、2月份的物业费不合理。该组证据的收条仅证明物业公司的费用支出情况，并不能作为收取2017年1、2月份物业费的依据，对该证据，本院不予确认。物价局文件系相关职能部门的文件，具有证明效力，本院予以确认。证四、催费通知单两份，证明被告欠费、原告进行催费及被告拒不交费的事实。被告质证认为原告是非法物业，没有收取物业服务费的权利，其作为业主没有向原告交纳物业服务费的义务。被告认可未交费的事实，该证据具有证明效力，本院予以确认。证五、业主登记表，证明被告所居住的房屋面积是135平方米。被告质证认为其楼房的面积与原告没有任何关系。被告认可其楼房面积，该证据具有证明效力，本院予以确认。被告证据：证一、中国工商信息登记表一份、关于太阳能小区物管和石玉虎签订《太阳能小区物业管理合同》的情况证明材料一份、关于对军民街太阳能小区业主委员会与现物业公司之间矛盾的处理意见一份、东营房社区告知书一份，证明临夏市民俗文化物业公司的法人是2017年3月27日变更的，而与小区签订物业管理合同是同年3月1日签订的，因此签订的合同是冒充法人、伪造的，签订的合同是无效的；原告在畅通物业公司的公章上再加盖民俗文化物业公司的公章，因此该合同是无效的。原告质证认为查询的企业信息需要通过工商部门加盖公章才能证明相关事实，该证据不符合证据的形式要件。被告应该先弄清楚什么是法人，什么是法定代表人？法定代表人石海涛将公章交于石玉虎进行使用，在法律上这是授权行为。故被告证据达不到证明原告冒充法人、伪造合同的证明目的；对于物管局及社区的纠纷处理意见，虽然记载签订的合同为无效合同，但是物管局和社区并没有确认合同无效的权利，因此物管局及社区的处理意见不能证明原告与太阳能小区签订物业管理合同是无效合同；情况说明材料，部分陈述不属实。中国工商信息登记表客观真实，本院予以确认。确认合同是否无效，应由司法部门依法作出，处理意见及社区告知书是否具有法律效力，未经诉讼确认，本院暂不予确认。证二、照片一张，证明原告的行为构成了侵权，原告没有收费的权利，被告没有交费的义务。原告质证认为侵权行为不存在，原告是在行使自己的合法权利，该组证据也能证明原告起诉的合法性及被告拒不交纳物业管理费的事实。该证据不能充分证明被告主张，本院不予确认。证三、小区内悬挂的畅通物业公司的铭牌照片一张，证明原告签订的物业管理合同是无效的。与我们小区原来签订物业管理合同的公司是畅通物业公司，加盖的是畅通物业公司的公章，后来变为民俗文化物业公司了，重叠盖章的合同是无效合同。原告质证认为照片不能证明原告与太阳能小区签订的物业管理合同是无效的。该证据不能充分证明被告主张，本院不予确认。证四、六枚公章照片一张，证明原告有三个公司，多枚公章，被告签订的合同无效。原告质证认为我方的公司均是国家认可的合法公司，不能证明合同无效。该证据不能充分证明被告主张，本院不予确认。证五、通知照片一份，证明原告对被告形成了侵权。既然停止了对被告的服务，为什么还要求交纳物业管理费呢？原告无收取物业管理费的权利。原告质证认为该通知属实，是2018年3月张贴的，但是该通知张贴之后，原告依旧按照合同约定履行物业服务的义务，被告接受了服务，应该交纳物业费。该证据不能充分证明被告主张，本院不予确认。证六、照片一张，原告公司在小区公告栏张贴未交纳物业费业主名单，证明原告是非法物业，恶意张贴业主姓名。原告质证认为张贴名单只是通知、督促业主交纳物业费，没有恶意。该证据不能充分证明被告主张，本院不予确认。证七、证人赵小俊证言，证明合同是非法无效合同。证人赵小俊作证其是2013年社区选出的业主委员会委员，2013-2016年作为太阳能小区业主委员会委员对小区物业进行管理。在社区介绍下，石玉虎对小区2号楼进行污水处理。后社区书记建议让其与石玉虎协商，接管太阳能小区物业，进行物业管理服务。2016月12份社区、办事处选出的小区业主委员会成员与石玉虎口头进行了简单的商议后在石玉虎打印的空白合同上签名。小区没有业主委员会的公章，只有财务专用章，故在合同上加盖的是太阳能小区的财务专用章。后来物业公司与业主发生矛盾后，其才得知合同期限填写的是20年。原告质证认为证人赵小俊的证言不完全属实。该证据不能充分证明被告主张，对该组证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王国义系临夏市军民街太阳能小区业主。被告所居住的小区由原告临夏市民俗文化物业有限责任公司提供物业管理服务。2017年3月1日，原告临夏市民俗文化物业有限责任公司与临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会签订了一份《物业管理委托合同》，约定由业主委员会将小区范围内的物业委托给原告统一管理，原告负责管理、服务的事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备等的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运，公共秩序维护和管理等，业主向物业公司交纳物业管理费的义务。交费标准为按照业主住房建筑面积每平方米每月0.4元。此物业管理委托合同落款处甲方由十多名临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会成员签名，并加盖临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会财务专用章，合同落款处乙方重叠加盖有临夏市畅通物业服务有限公司和临夏市民俗文化物业服务有限责任公司两枚公章。被告王国义及小区部分业主认为小区业主管理委员会是与畅通物业公司签订了物业管理合同，原告在原有合同上加盖该公司名章，此合同为无效合同，遂与物业公司产生纠纷。2018年8月28日临夏市物业管理局做出《关于对军民街太阳能小区业主委员会与现物业公司之间矛盾的处理意见》、临夏市城北街道办事处东营房社区居民委员会做出《告知书》，均认为民俗文化物业公司与太阳能小区业主管理委员会签订的物业管理委托合同无效。被告据此认为原告为非法物业公司而拒绝缴纳物业管理费。另查明《物业管理委托合同》约定物业管理费按照业主住房建筑面积每平方米每月0.4元收取。被告在该小区3栋4单元202室住房面积为135平方米。自2017年3月，被告未缴纳物业管理费。本院认为：被告系太阳能小区业主，该小区的业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，在合同落款处重叠加盖两枚名章,合同有瑕疵。根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会与物业公司没有签订合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主应该按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。该小区业主委员会与原告签订交接合同，知晓临夏市畅通物业服务有限公司变更为临夏市民俗文化物业服务有限责任公司，小区业主委员会未主张解除物业管理委托合同。小区业主及被告在事实上接受了原告提供的物业管理服务，故原被告形成了物业服务合同法律关系。物业管理委托合同对小区业主具有约束力，业主应当按照合同的约定，在接受原告提供物业服务的同时，向原告交纳约定的物业管理费用。被告以原告为非法物业抗辩的理由不能成立，本院不予采信。合同签订时间为2017年3月1日，原告无充分证据证明与太阳能小区前任业主委员会有收取2017年1、2月物业费的约定，故对原告收取2017年1、2月物业费的主张不予支持，原告应自2017年3月1日起收取物业费。综上所述，原告主张被告给付物业管理费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：被告王国义自本判决生效之日起十日内向原告临夏市民俗文化物业有限责任公司交纳2017年3月至2018年8月期间的物业服务费972元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担5元，被告负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长 马全胜审 判 员 张 梅人民陪审员 宋丽媛 二〇一九年六月十一日书 记 员 马 涛