上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19770号原告：胡琼贞，女，1973年7月20日出生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：唐敏杰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海睿刀医疗科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2123号3层。法定代表人：孙卓，董事长。委托诉讼代理人：赵书东，男。委托诉讼代理人：苏丹，女。原告胡琼贞与被告上海睿刀医疗科技有限公司(以下简称睿刀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告胡琼贞的委托诉讼代理人吴洁、被告睿刀公司的委托诉讼代理人苏丹到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。胡琼贞向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》；2.要求判令被告支付拖欠的租金人民币853,331元;3.请求判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币126，399.21元(每日按日租金的5%暂计至起诉之日,实际要求计算至被告履行之日);4.请求判令被告支付提前退租违约金人民币34万元(已经扣除原告收取的押金30万元);5.请求判令被告将租赁房屋恢复原状或支付恢复原状费用;6.请求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用人民币3,058.70元。审理中，原告撤回要求恢复原状或支付恢复原状费用的诉讼请求。事实和理由：原告将其位于上海市徐汇区常熟路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租期为2018年11月26日至2019年11月25日止。该房屋月租金为人民币320,000元，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，支付时间每三个月的16日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按日租金5%支付违约金。另外，合同约定：在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。此外，双方也在合同补充条款中约定了被告交还房屋时，应将房屋以交付现状归还的义务。合同签订后，第一期的房租被告就未及时支付，在原告的多次催促下，被告才于2019年2月19日与2019年2月27日分批支付完第一期房租。第二期房租被告仍拖延到2019年4月10日才支付了48万元，剩余房租被告始终以各种借口搪塞原告，并在未与原告协商的情况下，于2019年6月27日擅自向原告发出了《退租通知》，并于2019年6月30日搬离了涉案房屋。原告检查房屋时发现，被告将该房屋原有的花园装修改为了阳光房，且在搬离时并未将阳光房拆除并恢复原状。综上，被告延期支付租金、提前退租以及未将房屋恢复原状的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。睿刀公司辩称，同意解除合同，租金认可，对租金金额没有异议，但是鉴于公司运营困难，要求分期支付。水电煤气费用金额我们认可。同意押金抵扣租金，不同意押金抵扣违约金。涉案房屋被告租了很多年，租金延后支付也与原告协商过，原告是认可的。办公楼内部包括阳光房改动也和原告说过，合同也说过，交付时按照现状交还就可以了，故不同意原告的其余诉讼请求。本院认定事实如下：上海市常熟路XXX号(即涉案房屋)房屋权利人胡琼贞。2018年9月19日，胡琼贞(出租方、甲方)与睿刀公司(承租方，乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋结构花园住宅，房屋用途为居住。租期自2018年11月26日至2019年11月25日。月租金320,000元，乙方应于每三个月16日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式：付三押二。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业管理费由乙方承担。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)乙方逾期不支付租金累计超过半个月。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。甲方同意乙方在此物业进行办公使用。此合同为续约合同。在此合同期内，乙方可自行对该物业的花园及内部办公进行装修及装饰，所产生费用均由乙方承担。租赁期满，乙方需在届满当日以房屋现状归还该房屋。此续租合同押金不变，维持上一份已缴纳的合同租赁保证金30万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同签订后，被告拖欠租金，原告从2019年11月16日开始多次通过微信向被告工作人员苏丹催讨租金。2019年2月19日，被告向原告支付30万元，2月27日被告支付66万元。2019年3月27日原告微信苏丹，内容为“既然你们公司要租这个高租金的房子，就要有这个实力，如果大家合作不愉快的话，我也想提前结束了。好吧，我这边也安排中介来看看房了，问你们公司老板怎么打算。”苏丹回复公司资金有问题，也一直在催促财务付款等等。4月3日，原告提出了“11月份租金欠付的滞纳金还有押金差价”，苏丹回复2019年4月10日先支付一半租金。2019年4月10日被告支付48万元，仍拖欠2019年2月16日前应支付部分租金48万元；当日，原告微信苏丹询问剩余一半租金何时支付，并告知苏丹有客户要看房，麻烦他们开门。苏丹回复“好的”。之后，原告继续与苏丹催讨租金并沟通新客户看房事宜。6月27日，被告工作人员苏丹通过微信向原告发送《退租通知》，内容为，“我司因经营需要更换办公场所，特向您提出退租违约常熟路XXX号的房屋。退租日期为2019年6月30日”。2019年6月30日，被告向原告交还涉案房屋。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房地产权证、房屋租赁合同、变更房屋租赁合同、微信记录、退租通知、转账记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原、被告确认租赁保证金为30万元，由前一份合同租赁保证金转为本次诉争合同保证金，双方均认可2019年6月30日租赁合同解除。被告确认租期内欠付的租金金额为853,331元以及未付水电煤气费用为3,058.70元。本院认为，原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。合同签订后，被告未按约履行支付租金的义务，并于2019年6月27日单方面提出解除合同，被告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于原被告确认合同于2019年6月30日解除，被告也交还房屋给原告，故原告要求解除原、被告签订的上海市居住房屋租赁合同之诉讼请求，本院予以准许。被告对于欠付租赁期限内的租金及水电煤气等费用均认可，并同意支付，故原告要求被告支付拖欠租金及水电煤等费用之诉讼请求，本院予以准许。关于原告主张逾期付租金的违约金及提前退租的违约金，根据双方确认的微信聊天记录显示，原告于2019年4月10日起通知被告有客户看房，被告也表示配合，可认定，双方在2019年4月后有终止涉案房屋租赁合同的意向，现被告以不同意支付租金违约金的行为进行抗辩，且原告至今未提供逾期支付租金造成其实际损失的充分证据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，但违约金数额根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处被告支付原告逾期付租金的违约金4万元并向原告支付扣除押金30万元后的提前退租违约金计2万元。原告自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、解除胡琼贞与上海睿刀医疗科技有限公司于2018年9月19日签订的关于上海市常熟路XXX号房屋之《上海市居住房屋租赁合同》；二、上海睿刀医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向胡琼贞支付拖欠的租金853,331元；三、上海睿刀医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向胡琼贞支付迟延付租金的违约金40,000元；四、上海睿刀医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向胡琼贞支付提前退租违约金50,000元(已经扣除原告收取的押金300,000元)五、上海睿刀医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向胡琼贞支付水、电和燃气等费用3,058.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,705.10元，减半收取计8,352.55元，保全费5,000元，共计13,352.55元，由胡琼贞负担4,799.46元，上海睿刀医疗科技有限公司负担8,553.09元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一九年十一月二十九日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。