上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17811号原告：上海新华成城资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：徐春雷，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：浙江十叶餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：杨平鸿。原告上海新华成城资产管理有限公司(以下简称新华成城公司)与被告浙江十叶餐饮管理有限公司(以下简称十叶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，先适用简易程序审理，后因公告送达，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华成城公司的委托诉讼代理人徐春雷到庭参加诉讼，被告十叶公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。新华成城公司向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的关于上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺的《上海爱琴海购物公园租赁合同》解除；2.被告返还原告上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺；3.被告支付原告2017年7月28日至2017年12月15日期间的租金320,058.50元；4.被告支付原告自2018年6月1日起至合同解除之日止按69,532.50元/月计算的租金；5.被告支付原告自合同解除之日起至被告实际返还租赁商铺之日止按69,532.50元/月的130%计算的房屋占用费；6.被告支付原告以69,532.50元为基数计自2018年3月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金、以208,597.50元为基数计自2018年6月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金、以208,597.50元为基数计自2018年9月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金、以208,597.50元为基数计自2018年12月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金、以208,597.50元为基数计自2019年3月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金、以162,242.50元为基数计自2019年6月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金；7.被告支付原告违约金208,597.50元；8.原告无需返还被告履约保证金208,597.50元。事实和理由：2017年5月，原告作为甲方(出租人)、被告作为乙方(承租人)，双方签订《上海爱琴海购物公园租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号5层F516号的商铺(以下简称租赁商铺)，租赁期限为5个租赁年度，自2017年9月30日至2022年9月29日；首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应交租金为210,883.50元；乙方应当于本合同签署当日向甲方支付履约保证金208,597.50元；本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算)，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和租金折扣期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金；租赁期满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费；交还期届满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成中数额较高者为准，其中第1年(2017年9月30日至2018年9月29日)固定租金为69,532.50元/月，第2年(2018年9月30日至2019年9月29日)固定租金为69,532.50元/月，第3年(2019年9月30日至2020年9月29日)固定租金为76,485.75元/月；本合同项下的租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，即首期固定租金为计租日起至第四个月最后一日期间的固定租金，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付一个交租期的固定租金。2017年12月，原、被告及上海仕戎资产管理有限公司签订《关于调整开业日期补充协议》，约定购物公园的开业日期由原定的2017年9月30日调整至2017年12月16日，被告应当于2017年12月16日进行开业经营。租赁合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：进场日、首期租金计算的起始日期、租金折扣期、租赁合同期限)均作相应的顺延；合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：装修期、物业服务期限)均作相应的顺延。2017年7月27日，原告将租赁商铺交付被告，被告于2017年12月16日开业经营。被告于2017年4月28日支付269,557.50元(含履约保证金208,597.50元、2017年12月租金36,576元、2018年1月部分租金24,384元)，于2017年7月14日支付149,923.50元(含2018年1月部分租金45,148.50元、2018年2月租金69,532.50元、2018年3月部分租金35,242.50元)，于2018年5月10日支付2018年3月部分租金34,290元，于2018年5月10日支付139,065元(含2018年4月租金69,532.50元、2018年5月租金69,532.50元)。被告未依约支付自2018年6月1日起的租金，原告多次催讨未果。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，根据租赁合同的约定，原告有权解除合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。十叶公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区虹井路120弄1、6号(地块：虹桥镇893街坊4/2丘)的土地权属性质系国有建设用地使用权/房屋所有权，规划用途为商业用地，权利人为原告新华成城公司。原告作为甲方(出租人)、被告作为乙方(承租人)，双方签订《上海爱琴海购物公园租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区爱琴海购物公园5层F516号商铺出租给乙方使用；装修期为自进场日起至开业日前一日的期间；计租日为装修期届满次日；租赁期限自2017年9月30日至2022年9月29日；首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应交租金为210,883.50元；乙方应当于本合同签署当日向甲方支付履约保证金208,597.50元；开业日暂定为2017年9月30日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)；若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日、租金折扣期、首期租金计算的起始日期可相应顺延；本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算)，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期享受的全部租金；租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费；交还期满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成租金中数额较高者为准；其中第1年(2017年9月30日至2018年9月29日)固定租金为69,532.50元/月，第2年(2018年9月30日至2019年9月29日)固定租金为69,532.50元/月，第3年(2019年9月30日至2020年9月29日)固定租金为76,485.75元/月；本合同项下的租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，即首期固定租金为计租日起至第四个月最后一日期间的固定租金，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。之后，原、被告及上海仕戎资产管理有限公司签订《关于调整开业日期补充协议》，约定上海市闵行区爱琴海购物公园的开业日由原定的2017年9月30日调整至2017年12月16日，被告应当于2017年12月16日进行开业经营。租赁合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：进场日、首期租金计算的起始日期、租金折扣期、租赁合同期限)均作相应的顺延；物业合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：装修期、物业服务期限)均作相应的顺延。2017年7月27日，原告将租赁商铺交付给被告；2017年11月15日，浙江十叶餐饮管理有限公司上海闵行分公司成立，营业场所为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺。2018年1月至9月期间，该店铺正常经营。原告称被告于2018年底关闭店铺。被告于2017年4月28日向上海仕戎资产管理有限公司转账269,557.50元，被告于2017年7月14日向原告转账149,923.50元，于2018年5月10日向原告转账34,290元和139,065元，上述款项合计592,836元，其中含履约保证金208,597.50元、2017年12月租金36,576元和2018年1月至2018年5月期间每月69,532.50元的租金。以上事实，由原告提供的《不动产权证书》、上海市不动产登记信息、《上海爱琴海购物公园租赁合同》、《关于调整开业日期补充协议》、《商铺交接确认书》、《爱琴海购物公园F516号千叶铁板烧商铺营业额统计表》、被告付款凭证、《履约保证金收款收据》、《增值税普通发票》、《企业信用信息公示报告》及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《上海爱琴海购物公园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，在内容和形式上不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。双方在合同中约定被告延迟交纳租金及其他费用超过30日的，原告有权单方解除合同。现原告作为出租方按照合同约定向被告提供了租赁商铺，被告作为承租方理应依约按时足额支付租金，然其仅支付租金至2018年5月，之后被告长期拖欠租金的行为构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现，原告据此主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告在本案诉讼前未书面通知被告解除合同，故合同解除日期为本案起诉状副本送达被告之日，即2019年9月9日。合同解除后，被告理应及时将租赁商铺返还原告。被告逾期返还的，原告有权要求被告支付房屋返还前的房屋占用费。关于房屋占用费之计算标准，根据双方在租赁合同中对交还期以及交还期内房屋占用费计算标准的相关约定，2019年9月10日至9月16日期间房屋占用费的计算标准为所在租赁年度租金标准即69,532.50元/月；租赁合同还约定，乙方在交还期满后仍未交还商铺的，应自交还期届满次日起按合同终止时的租金标准的双倍支付占用费，现原告自愿调低为按1.3倍计算，系原告自行处分自己的权利，与法不悖，本院予以准许。综上，被告应将租赁商铺返还原告，并支付原告2019年9月10日至9月16日期间的房屋占用费16,224.25元及自2019年9月17日起至被告实际返还租赁商铺之日止按69,532.50元/月的130%计算的房屋占用费。关于原告主张的2017年7月28日至2017年12月15日期间的租金及2018年6月1日至合同解除之日期间的租金。本院认为，原告给予被告装修期内免收租金的优惠是以合同能充分全面履行为前提，现由于被告的违约行为导致合同提前解除，装修期和折扣期减免的租金即为原告的损失，被告理应予以赔偿，对此，双方在租赁合同中也进行了明确约定。但是，本院也注意到，爱琴海购物公园开业日从2017年9月30日调整至同年12月16日，该调整并非被告原因所致，因此而延长的装修期由被告承担租金损失显然有失公平。因此，被告应支付原告2017年7月28日至2017年9月29日期间按69,532.50元/月计算的租金143,700.50元。本案被告租金支付至2018年5月，现原告主张被告支付自2018年6月1日起至合同解除日即2019年9月9日止按69,532.50元/月的标准计算的租金，符合双方合同约定，本院予以支持，经计算，该部分租金金额为1,063,847.25元。关于延迟履约违约金。本院认为，双方在租赁合同中约定，被告延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，被告应支付原告欠费金额3‰的延迟履行违约金。现原告自愿调低为按每日万分之五计算延迟履约违约金，系原告自行处分自己的权利，与法不悖，本院予以准许。经核算，原告主张的最后一笔延迟履约违约金的计算基数有误，本院予以纠正，应为159,924.75元。关于履约保证金和违约金。原、被告签订的租赁合同对因被告违约而提前解除合同的情形，既约定了原告有权没收履约保证金，又约定了被告需支付原告相当于合同解除前六个月平均租金标准三倍的违约金，故原告主张无需返还被告履约保证金以及要求被告支付按合同约定标准计算的违约金之诉请，有合同依据，可予支持。被告十叶公司经本院传票传唤无正当理由不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海新华成城资产管理有限公司与被告浙江十叶餐饮管理有限公司就上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺签订的《上海爱琴海购物公园租赁合同》于2019年9月9日解除；二、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺返还原告上海新华成城资产管理有限公司；三、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2017年7月28日至2017年9月29日期间的租金143,700.50元；四、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2018年6月1日至2019年9月9日期间的租金1,063,847.25元；五、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2019年9月10日至2019年9月16日期间的房屋占用费16,224.25元以及自2019年9月17日起至被告实际返还上海市虹井路XXX弄XXX号5层F516号商铺之日止按90,392.25元/月计算的房屋占用费；六、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司以69,532.50元为基数计自2018年3月21日起至实际支付之日止、以208,597.50元为基数计自2018年6月21日起至实际支付之日止、以208,597.50元为基数计自2018年9月21日起至实际支付之日止、以208,597.50元为基数计自2018年12月21日起至实际支付之日止、以208,597.50元为基数计自2019年3月21日起至实际支付之日止、以159,924.75元为基数计自2019年6月21日起至实际支付之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金；七、被告浙江十叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司违约金208,597.50元；八、原告上海新华成城资产管理有限公司不予返还被告浙江十叶餐饮管理有限公司支付的履约保证金208,597.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,797.76元，公告费560元，合计21,357,76元，由被告浙江十叶餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马爱军审 判 员  吴文静人民陪审员  张秉馨二〇一九年十二月二日书 记 员  沈梓君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。