上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14125号原告(反诉被告)：上海弘依实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张天忠，总经理。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)：扩美实业(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梅美，总经理。委托诉讼代理人：魏峰，男。原告上海弘依实业有限公司与被告扩美实业(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告扩美实业(上海)有限公司提起反诉，本院依法受理后合并于2018年12月12日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序于2019年1月28日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿琼君、赵昌勇以及被告的法定代表人梅美，委托诉讼代理人魏峰均到庭参加诉讼。经分管院长批准，本案适用普通程序延长三个月。本案现已审理终结。原告上海弘依实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年1月1日签订的《租赁协议》于2018年8月13日解除；2.判令被告搬离并返还坐落于上海市松江区华哲路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3.判令被告支付原告拖欠的租金及房屋占有使用费，自2018年4月1日起至实际搬离之日止，按照每日2,434.7元的标准计算；4.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以222,167.5元为基数，自2018年4月8日计算至2018年7月7日；以328,684.5元为基数，自2018年7月8日计算至实际支付之日止，均按照每日万分之三的标准计算)。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租原告名下的系争房屋，租赁面积为3,043.9平方米，租赁期限为一年，租金标准为0.8元/天/平方米。合同另对租金的支付方式、合同的解除事宜作了相应约定。合同履行过程中，原告依约履行了合同约定的全部义务，但是被告仅支付了2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金200,000元，后续租金经原告多次催讨至今未付。因原告逾期支付租金乃至拒绝支付租金的行为严重违反了合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告扩美实业(上海)有限公司辩称，对于第1项诉讼请求，不同意解除合同，合同应予撤销。对于第2项诉讼请求，被告已于2018年4月18日返还原告1,377平方米的房屋，在原告同意对其装修进行补偿的前提下，被告同意搬离剩余1,666平方米面积的房屋。对于第3项诉讼请求，同意按照1,666平方米以及0.8元/平方米/天的标准向原告支付租金。对于第4项诉讼请求，不同意支付。因被告已于2018年4月18日以挂号信和直接送达的方式告知原告，在双方协商一致之前原告将暂停支付租金。同时，被告扩美实业(上海)有限公司提起反诉请求：1.撤销原、被告于2018年1月1日签订的《租赁协议》；2.判令原告赔偿被告生产设备和附属设施折价款4,080,000元。事实和理由：被告于2011年6月开始承租系争房屋，第一份租赁协议期限至2017年12月31日届满。当时，双方口头协商到期后再续签三年。然，第一份租赁协议到期后，原告不同意再续签三年，要求一年一签，且要求被告将整幢房屋均承租下来。于是，原、被告于2018年1月1日签订了《租赁协议》。原告的原股东强某承诺同意配合被告将在一楼经营的快餐店转让出去，但是2018年3月被告找到下家后，要求原告重新签订一份租赁期限较长的租赁合同，原告予以拒绝导致被告未能转让成功。因原告的原股东强某对被告进行欺诈，故被告有权撤销《租赁协议》。在合同履行期间，被告投入了大量资金进行装修，原告应予赔偿。经审理查明认定事实如下：2012年3月19日，系争房屋产权登记在原告名下，系争房屋建筑面积为3,043.39平方米。另查明，2011年6月，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为6年。协议另对其他相关事项作了相应约定。2013年11月1日，原、被告签订《补充协议》一份，约定原合同租赁面积3,043.39平方米，2013年11月1日起租赁面积改为1,666平方米。双方对于2013年11月1日至2017年12月31日的租金月计算方式进行了约定。协议另对其他相关事项作了相应约定。2018年1月1日，原、被告约定《租赁协议》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁面积为3,043.39平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。合同第三条约定：1.本协议项下的租赁房产的租金以每平方米为0.8元/平方米/天计算。具体按下列公式计算：季租金=3,043.39平方米×0.8元/平方米/天×365/4=221,948元/季(2018年1月1日-2018年3月31日租金实收贰拾万元)。2、支付方式(1)自本协议签订后一周内，被告应将相当于三个月的该房租金以人民币一次性汇入原告账户内；(2)租金的支付为一季度为一结算期，租金的支付日为每租赁季度(自然季度，即第一季度，第二季度，第三季度和第四季度)。如被告逾期支付租金，被告应按逾期支付金额的每日0.03%比例向原告交纳滞纳金。被告若逾期付款且超过30天的，原告有权立即解除本租赁协议，收回租赁房产。合同第五条第7款约定：每季度被告必须按期及时缴付租金。如果被告不按期缴付租金且超过30天，原告有权立即解除本租赁协议，收回租赁房产。被告向原告按约支付租金至2018年3月31日，后续租金至今未支付。2018年4月18日，被告将1,377平方米的二楼房屋钥匙交给了物业公司人员孙文波。原告称，未收到钥匙且不同意被告仅仅返还1,377平方米房屋。2018年7月10日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告于2018年7月31日之前付清2018年第二季度租金221,948元，并按合同约定及法律规定及时支付后续租金。逾期不付的，原告将通过法律途径采取措施(包括但不限于主张未付租金及滞纳金、解除合同及承担违约责任等)。再查明，2018年4月2日，原告的股东由王夕林、张天忠、强某、阮整伟、王伟变更为王伟、张天忠、阮整伟、周银凤、王夕林。双方确认，被告曾向原告支付过押金40,000元。就该押金，原告同意在本案中一并处理。审理中，被告提供落款日期为2018年4月18日《关于要求协商退租新近装修厂房的函》，载明：“2018年1月1日，本公司与贵公司签订了上海松江区出口加工区A区华哲路XXX弄XXX号房屋租赁合同，该合同是根据2013年11月1日双方签订的原租房合同基础上续签的，原合同本公司租用厂房面积为1666平方米，先后投资600万元。续签合同新增了贵公司空置的厂房1377.39平方米。鉴于当时贵公司负责合同谈判的代表(弘依实业有限公司股东强某)的口头承诺：配合本公司进行厂区内餐饮和办公室项目的转租和转让。为此本公司于今年初再次投入80万元人民币进行装修。现在贵公司违约拒绝配合本公司进行项目转让，造成我们无法继续承担新增面积1377.39平方米厂房的新增的租金，故特此致函贵公司，要求双方协商新装修1377.39区域厂房退租及装修费用赔偿等事宜”。原告称该份函件系发给案外人强某。被告另提供落款日期为2018年4月20日《函》，载明“关于松江区华哲路XXX弄XXX号的厂房，贵公司负责合同谈判的代表(上海弘依实业有限公司股东强某)的口头两次承诺都没有兑现，造成扩美实业(上海)有限公司购买一楼信鸿快餐公司及二楼三楼办公室装修和设备设施添置损失合计680万元，要求给予赔偿。第一次承诺：2015.5月弘依实业同意扩美实业购买一楼信鸿快餐公司(厂房面积为1666平方米)承诺2017年12月31日合同到期后再续签三年。第二次承诺：2018年1月弘依实业要求扩美实业一起租赁楼上空置厂房1377.39平方米将配合一楼快餐公司和办公室项目的转租或转让。现在弘依实业违约，提出苛刻的条件不配合扩美实业进行项目转让，造成扩美实业无法继续承担后续租金，故特此致函贵公司，要求贵公司按照承诺协商厂房续签事宜，或进行装修投资费用赔偿商谈等事宜”。原告表示，上述两份函件均未收到。审理中，被告提供其法定代表人梅美与案外人强某之间的微信聊天记录，证明强某违背承诺，不配合被告续签合同，导致被告未能将一楼快餐店转让给他人。原告对该证据不予认可，认为从该证据中无法看出强某对被告有何种承诺，且此时强某已非原告股东。被告主张其于2018年2月至同年6月期间对一楼经营快餐公司部分的房屋花费950,000元进行装修，并花费800,000元对三楼南面的办公室进行装修。审理中，本院至系争房屋现场勘查，系争房屋的一楼及二楼均由被告作为经营快餐公司及办公室自行使用或者对外转租使用。系争房屋的三楼小部分被装修成为办公室，大部分尚处于毛坯状态，三楼均属于空置状态，有楼梯通往一楼边门。审理中，原告自愿撤回第4项诉讼请求。被告确认其于2018年8月21日收到本案诉状副本。以上事实，有上海市房地产权证、《租赁协议》、律师函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年1月1日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。按照《租赁协议》的约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同。被告至今未支付原告2018年4月1日之后的租金，在原告发出律师函进行催讨后仍未支付，存在严重违约，原告有权据此解除合同。被告收到本案诉状副本之日即2018年8月21日为《租赁协议》解除之日。被告主张撤销该《租赁协议》，本院难以认同，被告并未提供充分证据证明原告存在欺诈或其他行为导致被告享有撤销权。被告未能提供充分证据证明原告或者有权代表原告的股东对被告进行过承诺，在《租赁协议》履行期限内，可依被告的要求重新签订租赁期限较长的合同。关于租赁期限的确定，应当以双方在《租赁协议》中明确载明的期限为准，对此，被告在签订《租赁协议》时应当明知。即便原告同意协助被告将其经营的快餐公司转让给他人，也不代表原告有义务与被告重新签订租赁合同。《租赁协议》既已解除，被告应向原告返还系争房屋。虽然被告主张其已于2018年4月18日向原告返还了三楼的房屋，但是租赁标的物系整幢房屋，被告仅仅返还三楼房屋，原告有权拒绝受领，被告应当将系争房屋整体返还给原告。在系争房屋整体返还之前，被告应按照《租赁协议》约定的租金标准即每天2,434.7元向原告支付自2018年4月1日起的全部租金及房屋占有使用费。被告已付的押金40,000元，在此予以抵扣。原告自愿撤回主张逾期支付租金之违约金，属对诉讼权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。关于被告主张的生产设备和附属设施折价款，本院不予支持。首先，《租赁协议》系因被告违约导致解除，被告作为违约方无权主张形成附合的添附物残值损失；其次，虽然《租赁协议》已于2018年8月21日解除，但是直至今日，《租赁协议》约定的租赁期限早已届满，被告对系争房屋投入的形成附合的添附物价值已经在租赁期限内摊销完毕；再次，原告并未同意利用被告的设施设备或装饰装修；最后，被告并未提供充分证据证明其形成附合的添附物损失残值金额。故对于被告的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、第十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海弘依实业有限公司与被告(反诉原告)扩美实业(上海)有限公司于2018年1月1日签订的《租赁协议》于2018年8月21日解除；二、被告(反诉原告)扩美实业(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)上海弘依实业有限公司坐落于上海市松江区华哲路XXX弄XXX号房屋(建筑面积为3,043.39平方米)；三、被告(反诉原告)扩美实业(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海弘依实业有限公司自2018年4月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每天2,434.7元的标准计算(押金40,000元可在该项中予以抵扣)；四、驳回被告(反诉原告)扩美实业(上海)有限公司的全部反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,830元，财产保全申请费2,214元，反诉案件受理费19,760元，合计诉讼费28,804元，由被告(反诉原告)扩美实业(上海)有限公司负担(已付19,760元，余款9,044元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  张林琪二〇一九年六月二十一日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。