上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16068号原告(反诉被告)：上海邦德物流有限公司，住所地上某某普陀区。法定代表人：陈贺银，执行董事。委托诉讼代理人：范育静，上某某汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤淡宁，上海段和段律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海元潮物业管理有限公司，住所地上某某嘉定区。法定代表人：袁发斌，经理。被告：华添仓储(上海)有限公司，住所地上某某奉贤区。法定代表人：袁发斌，经理。被告：袁发斌(曾用名袁思鹏)，男，1969年2月1日生，汉族，住安徽省六安市。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。原告上海邦德物流有限公司(反诉被告，以下简称邦德公司)与被告上海元潮物业管理有限公司(反诉原告，以下简称元潮公司)、被告华添仓储(上海)有限公司(以下简称华添公司)、被告袁发斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范育静及三被告共同委托诉讼代理人刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦德公司向本院提出诉讼请求：1.判令元潮公司、华添公司返还2018年3月25日至2018年9月15日期间房屋租金316,002.74元及迟延支付的利息(按银行同期贷款利率标准自2019年5月29日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月15日为5,307.53元)；2.判令元潮公司、华添公司返还租赁保证金331,180元及迟延支付的利息(按银行同期贷款利率标准自2018年9月16日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月15日为17,216.76元)；3.判令袁发斌对元潮公司的上述支付义务承担连带责任。事实和理由：2015年6月15日，邦德公司与元潮公司签订了《仓库租赁合同》，由邦德公司向元潮公司承租位于上某某嘉定区漳翔路XXX号B栋南侧的仓库及办公室(以下简称涉案房屋)，面积共计6350平方米，租期自2015年6月15日至2023年6月15日。后邦德公司又与华添公司签订了《仓库租赁合同补充协议》，故元潮公司与华添公司同属与邦德公司租赁合同关系项下的出租人。合同签订后，邦德公司已将租金支付至2018年9月15日。但在(2018)沪0114民初12645号相关案件中，法院认定自2018年3月25日开始，华添公司的出租方上海宏旺实业中心(以下简称宏旺公司)对包括涉案房屋在内的厂区采取了大规模停电措施，并入驻安保人员限制车辆出入，故法院对华添公司应支付宏旺公司的自2018年3月25日起的占有使用费标准调整为0.4元/平方米/日。现元潮公司、华添公司仍以与邦德公司的租赁合同标准收取邦德公司租金，显属过高，构成不当得利，应参照(2018)沪0114民初12645号案件确定的使用费标准作相应幅度的下调，即应返还邦德公司多支付的316,002.74元租金。另，租赁合同期限届满，元潮公司、华添公司应返还保证金331,180元。元潮公司系一人有限责任公司，袁发斌作为股东，与元潮公司财务混同，故应对上述义务承担连带责任。为维护邦德公司合法权益，故诉至本院。被告元潮公司辩称，不同意邦德公司的诉讼请求，邦德公司仍拖欠元潮公司部分租金及占有使用费。保证金应当在双方清算完毕之后才能退还。邦德公司要求返还已支付的部分租金缺乏依据，如邦德公司认为存在断电等影响使用的情形，属于案外人的侵权行为，邦德公司应另案起诉。被告华添公司辩称，《仓库租赁合同补充协议》上华添公司的公章系误盖，华添公司并非租赁合同的相对方，无需承担合同义务。被告袁发斌辩称，袁发斌与元潮公司财产相互独立，不应承担连带责任。被告元潮公司向本院提起反诉请求：判令邦德公司支付自2018年9月16日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费587,044.8元及迟延支付的利息(按银行同期贷款利率标准自2018年9月16日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：2015年6月15日，邦德公司与元潮公司签订了《仓库租赁合同》，租期自2015年6月16日至2023年6月15日，邦德公司使用涉案房屋至2018年12月31日，并于2019年1月1日与案外人上海漳寅能源科技有限公司(以下简称漳寅公司)就涉案房屋重新签订了租赁合同。但邦德公司仅将租金支付至2018年9月15日，尚拖欠2018年9月16日至2018年12月31日的租金未付。故元潮公司提起反诉。原告邦德公司辩称，华添公司与宏旺公司的租赁期限已于2018年3月24日到期，后宏旺公司将包含涉案房屋在内的厂房整体出租给了漳寅公司，租期自2018年6月1日开始。故元潮公司无权收取邦德公司2018年9月16日至2018年12月31日的租金。另外，元潮公司计算的租金标准过高，认为应参照(2018)沪0114民初12645号案件确定的0.4元/平方米/日的标准计算租金。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年5月16日，元潮公司(甲方，出租房)与邦德公司(乙方，承租方)签订《仓库租赁合同》一份，约定甲方提供涉案房屋供乙方用于物资堆放和仓储服务项目；租赁时间为2015年6月16日至2023年6月15日，其中2015年5月16日至2015年6月15日为免租期，每三年递增8%；使用面积：仓库及办公面积6350平方米、单价为0.8元每平方每天；每年总价为1,854,200元，先付后用，付三押二，乙方应在前一个付款周期结束前10个工作日向甲方支付下一期租金；如乙方不能按期支付，则自最后付款次日起，每逾期一日，以全部应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至付清全部应付款项；乙方需支付两个月租金作为合约保证金，合同结束后无息退还；合同对双方其他权利义务均作了约定。合同签订后元潮公司交付了涉案房屋，邦德公司支付保证金331,180元，并陆续向元潮公司及袁发斌支付租金至2018年9月15日。2018年3月3日，元潮公司(甲方)与邦德公司(乙方)签订《仓库租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)，因甲方需资金周转，提出让乙方预付租金并给予一定的优惠，乙方在2018年3月6日前提前支付2018年6月16日至2018年9月15日仓库租金，甲方将仓库租金优惠至40万元，乙方付款后，即为此三个月的仓库租金付清，甲方开具仓库租金发票，2018年9月16日以后的仓库租金按原合同继续履行。协议尾部甲方落款处有袁发斌签字、华添公司盖章。2018年3月5日，邦德公司向元潮公司支付了2018年6月16日至2018年9月15日的租金40万元。本院在(2018)沪0114民初12645号案件中查明：位于上某某安亭镇漳翔路XXX号房屋(以下简称1288号房屋)的产权人为案外人上某某向阳沙发弹簧厂，建筑面积为10842.56平方米，上某某向阳沙发弹簧厂将上某某安亭镇漳翔路XXX号房屋委托宏旺公司进行经营管理及对外出租。2017年3月20日，宏旺公司(甲方)与华添公司(乙方)签订《农村集体房屋租赁合同》一份，约定甲方房屋坐落于上某某嘉定区安亭镇漳翔路XXX号，建筑面积16214平方米(包含涉案房屋)，租赁期限从2017年3月25日起至2018年3月24日止，租金为每年3,846,771.5元……合同签订后，宏旺公司交付了房屋，华添公司支付部分租金。嗣后，华添公司将部分1288号房屋转租给多家案外人……2018年3月20日，宏旺公司向华添公司送达合同终止通知函，函告合同将于2018年3月24日到期，到期后不再与华添公司续签合同……2018年3月25日开始，宏旺公司对厂区采取了大规模停电措施。2018年3月25日至2018年5月，宏旺公司入驻安保人员对厂区内的车辆限制出入。嗣后，华添公司分别于2018年4月21日、2018年5月18日、2018年5月26日返还宏旺公司房屋3970平方米、3096.7平方米及1970平方米。6350平方米房屋由邦德公司使用至今，直至2019年1月恢复用电……2018年5月31日，宏旺公司与漳寅公司就系争房屋签订了《农村集体房屋租赁合同》，约定由漳寅公司承租系争房屋，租期自2018年6月1日起至2021年6月14日止。2019年1月1日，漳寅公司又与邦德公司重新签订了租赁合同。该案中，考虑房屋出现被断电及限制出入的情形，对华添公司正常使用房屋造成一定影响，故本院对华添公司应支付的自2018年3月25日至2018年12月31日至占有使用费的标准酌情调整为每日每平方米0.4元(扣减每日每平方米0.25元)，同时判决华添公司应支付宏旺公司2018年3月25日至2018年12月31日期间的房屋使用费878,515.40元。该案现已生效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，宏旺公司与华添公司租赁合同的租赁期限至2018年3月24日止，元潮公司转租邦德公司的租赁期限至2023年6月15日，超过了其承租涉案房屋的剩余租赁期限，故超出部分应属无效，即元潮公司与邦德公司的租赁合同已于2018年3月24日到期终止。且邦德公司于2019年1月1日就涉案房屋已与漳寅公司签订租赁合同，故元潮公司应返还邦德公司保证金331,180元。现邦德公司已将租金及使用费支付至2018年9月15日，考虑到自2018年3月25日起，房屋出现被断电及限制出入的情形，对邦德公司正常使用涉案房屋造成一定影响，参照(2018)沪0114民初12645号案件中华添公司支付房屋使用费的情况，本院酌情对邦德公司自2018年3月25日起应付的使用费亦扣减0.25元/平方米/天。故元潮公司应返还邦德公司2018年3月25日至2018年9月15日期间的使用费277,812.5元。邦德公司主张返还使用费的利息，尚缺乏合同和法律依据，本院不予支持。元潮公司系一人有限责任公司，现其股东袁发斌未能提供证据证明公司财产独立于自身财产，应当对元潮公司的债务承担连带清偿责任。至于邦德公司认为华添公司在补充协议盖章即应作为合同相对方，因邦德公司仅与元潮公司及袁发斌发生过租金往来，且补充协议抬头明确甲方系元潮公司，补充协议亦无债的加入的相关意思表示，又华添公司与元潮公司的法定代表人均为袁发斌，故本院对华添公司称公章系误盖的说法予以采信，华添公司并非租赁合同的相对方。因此，邦德公司主张华添公司返还房屋使用费及保证金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。因租赁协议届满后，邦德公司继续使用涉案房屋，且本院已判决华添公司应支付宏旺公司2018年3月25日至2018年12月31日期间的房屋使用费，该使用费中已包含涉案房屋的使用费，故元潮公司反诉要求邦德公司支付2018年9月16日至2018年12月31日止的使用费，合法有据，考虑到涉案房屋的使用受到一定影响，本院将房屋使用费亦扣减0.25元/平方米/天后为0.614元/天/平方米，故邦德公司应支付元潮公司2018年9月16日至2018年12月31日止的房屋使用费417,182.3元。元潮公司主张使用费逾期付款利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告上海元潮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海邦德物流有限公司房屋使用费277,812.5元；二、被告上海元潮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海邦德物流有限公司保证金331,180元；三、被告袁发斌对被告上海元潮物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告上海邦德物流有限公司的其余诉讼请求；五、反诉被告上海邦德物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海元潮物业管理有限公司2018年9月16日至2018年12月31日的房屋使用费417,182.3元；六、驳回反诉原告上海元潮物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,497元，减半收取5,248.5元，保全费3,831元，合计诉讼费9,079.5元，由原告上海邦德物流有限公司负担823.5元，由被告上海元潮物业管理有限公司、被告袁发斌负担8,256元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费4,835元，由反诉原告上海元潮物业管理有限公司负担1,399元，反诉被告上海邦德物流有限公司负担3,436元，反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上某某第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇一九年十一月十二日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。