河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1002民初6404号原告：招商银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市东城区建安大道中段新天下楼盘AB座。负责人：朱利明，该行行长。委托代理人：刘冰，河南名人律师事务所律师。被告：石占勋，男，汉族，1968年11月4日生，住许昌县。被告：刘春霞，女，汉族，1974年5月8日生，住许昌县。被告：河南大正房地产开发有限公司，住所地：许昌县粮食局北楼三楼。法定代表人：王彩玲。委托代理人：李冰，女，汉族，1990年6月16日生，住河南省许昌市魏都区，该公司员工。委托代理人：李娜，河南汉风律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司许昌分行诉被告石占勋、刘春霞、河南大正房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘冰，被告河南大正房地产开发有限公司的委托代理人李冰、李娜到庭参加诉讼，被告石占勋、刘春霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告石占勋、刘春霞偿还原告借款本金149763.88元；2、判令被告石占勋、刘春霞向原告支付相应利息、罚息、复息，截止到2019年6月23日共欠利息2655.14元（自借款之日起至2019年6月23日）；罚息以下欠本金149763.88元为基数按照年利率12.48%自2019年6月24日起计算至还清借款之日止，截止2019年7月9日暂计3768.3元；截止到2019年7月9日暂欠复息80.7元，下欠复息以利息2655.14元为基数按照年利率12.48%自2019年7月10日计算至还清利息之日止）；3、判令被告石占勋、刘春霞向原告支付聘请律师费及实现债权所实际支出的费用9376元；4、判令原告对登记在被告石占勋名下的位于许昌市东城区××东××路××1间的房产（产权证号为：许房预市字第××号）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；5、判令被告河南大正房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；6、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2014年5月14日原告与被告石占勋、河南大正房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告石占勋购买位于许昌市东城区××东××路××1间的房产（产权证号为：许房预市字第××号），原告为其发放购房贷款玖拾柒万玖千元整，期限为五年，年利率为8.32%，河南大正房地产开发有限公司为上述贷款提供连带保证责任。2014年6月23日原告依约定放款，同时，被告石占勋与原告签订《房地产抵押合同》，自愿以其上述房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后被告未按约定还本付息，根据借款合同约定，被告已构成违约，应当依约定清偿债务，并赔偿相应损失。为维护原告的合法权益，遂依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望贵院查明事实依法判如所请。被告河南大正房地产开发有限公司辩称：第一、二被告作为债务人，应当履行还款义务，在第一、二被告无支付能力的情况下才能让第三被告承担保证义务，同意银行享有优先受偿权。被告石占勋、刘春霞未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2014年5月14日，原告招商银行股份有限公司许昌分行与被告石占勋、河南大正房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告石占勋向原告借款979000元用于购买许昌市东城区新兴路以北、魏文路以东蓝湾佳苑第16幢A单元7层东起第1间房产；借款期限为自2014年6月23日至2019年6月23日；借款利率为8.32%，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利；还款方式为按月等额还本付息；借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款；被告石占勋以上述房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为上述借款本金及利息、罚息、复利等；被告刘春霞于2014年5月7日出具同意抵押声明，同意用上述房产为该笔贷款进行抵押，且对该笔借款承担连带保证责任。被告河南大正房地产开发有限公司为被告石占勋的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利及实现债权费用等，保证期间自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物至房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同日，原告与被告石占勋、河南大正房地产开发有限公司签订《许昌市房地产抵押合同（按揭）》，对位于东城区新兴路北魏文路东兴业路西蓝湾佳苑16幢7层A座东起第1间房产进行了抵押预告登记，原告取得了编号为“许房预市字第10055799号”的预告登记证书。原告于2014年6月23日向被告石占勋按约发放了上述979000元借款。借款发放后，被告石占勋未按约定支付全部借款本息，截至2019年6月23日借款到期，被告石占勋共欠原告借款本金149763.88元，利息2655.14元、罚息（罚息以所欠借款本金149763.88元为基数，按照年利率12.48%自2019年6月24日起计算至还清借款之日止）及复利（复利以利息2655.14元为基数，按照年利率12.48%自2019年6月24日计算至还清利息之日止）。另查明，被告河南大正房地产开发有限公司依法办理了位于许昌市东城区新兴路以北、魏文路以东蓝湾佳苑16幢不动产产权证书[产权证号:豫（2018）许昌市不动产权第0046615号]，本案涉案房屋已具备办理分户证的条件。以上事实有《个人购房借款及担保合同》、共同还款声明、《商品房买卖合同》、《许昌市房地产抵押（按揭）合同》、同意抵押声明书、借据、还本付息表、身份证复印件、结婚证复印件、许昌市商品房初始登记证明等及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：原告招商银行股份有限公司许昌分行与被告石占勋、河南大正房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，其内容也没有违反规定，协议合法有效。被告石占勋取得借款后，未按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。因被告石占勋与被告刘春霞系夫妻关系,应对本案讼争的借款及利息承担共同偿还责任。本案中，原告与被告石占勋签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，亦不享有优先受偿权。因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告河南大正房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因此免除保证责任。本案中，被告河南大正房地产开发有限公司依法办理了位于东城区新兴路以北、魏文路以东蓝湾佳苑16幢的不动产权证书，房产已完成初始登记，但购房人石占勋怠于办理抵押登记，故购房人石占勋负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，河南大正房地产开发有限公司应督促其办理。原告要求被告支付律师费及实现债权费用的诉讼请求，因未提供相应证据予以证明，故对该项请求，本院不予支持。被告河南大正房地产开发有限公司的辩解意见，因与本案事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石占勋、刘春霞于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司许昌分行借款本金149763.88元、利息2655.14元、罚息（罚息以借款本金149763.88元为计算基数，按照年利率12.48%自2019年6月24日起计算至还清借款本金之日止）及复利（复利以利息2655.14元为计算基数，按照年利率12.48%自2019年6月24日计算至还清利息2655.14元之日止）；被告石占勋应于本判决生效之日起30日内协助原告招商银行股份有限公司许昌分行办理位于许昌市东城区新兴路北魏文路东兴业路西蓝湾佳苑16幢7层A座东起第1间房产（预抵押登记证号：许房预市字第10055799号）的抵押登记手续，河南大正房地产开发有限公司应督促石占勋并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥之日，被告河南大正房地产开发有限公司保证责任终止，原告原告招商银行股份有限公司许昌分行对该已办理抵押登记的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告河南大正房地产开发有限公司在上述房屋抵押登记办理之前对上述借款本金、利息、罚息及复利承担连带偿还责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3536元，因适用简易程序减半收取1768元，由三被告连带负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王琳二〇一九年十月十五日法官助理邓晶书记员吴晗