上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初68582号原告(反诉被告)：上海华东制衣(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周丽华，董事长。委托诉讼代理人：周仁飞。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海赫禧酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张滔，董事长。委托诉讼代理人：郑方优，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海强奇酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张滔，董事长。委托诉讼代理人：郑方优，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。原告上海华东制衣(集团)有限公司(以下简称华东公司)诉被告上海赫禧酒店管理有限公司(以下简称赫禧公司)、上海强奇酒店管理有限公司(以下简称强奇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，被告赫禧公司、强奇公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，后因案件审理需要转为普通程序，于2017年9月27日、2017年12月13日、2018年5月21日、2018年6月7日、9月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华东公司委托诉讼代理人周龙泉、周仁飞、被告(反诉原告)赫禧公司、强奇公司的法定代表人张滔及其共同委托诉讼代理人郑方优、胡天宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赫禧公司诉称，2012年7月3日原告与赫禧公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号部分物业出租给赫禧公司，物业面积共计6,300平方米，同时约定了租金计算和支付方式以及其他具体权利义务。2012年7月13日原告与被告赫禧公司各自派代表对房屋进行了交接并签订了《房屋交接书》。2012年8月2日被告强奇公司工商登记成立。2013年7月31日起经原告和被告赫禧公司协商租赁物业面积调整为4,006.70平方米。鉴于二被告的控股股东及法定代表人均是张滔，2014年4月28日原告与被告强奇公司签订《补充协议二》，约定增加租赁房屋面积122平方米，租金自2014年5月28日起算，租金标准和租赁终止日按照主合同约定，强奇公司出资新建酒店大堂建筑面积为253平方米，该房免租期为2014年6月1日至2020年5月31日。此补充协议作为主合同不可分割的一部分与主合同具有同样效力。2015年4月30日起《补充协议二》中增加的122平方米门面房面积变更为108平方米。按照合同约定二被告应及时支付租金、水电费及分担费用，然而在实际履行中，二被告一直存在逾期支付租金和水电费的行为。经原告多次催告，二被告仍未付款。原告认为二被告是两块牌子、同一个法定代表人的关联企业。为保护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与二被告之间订立的《房屋租赁协议》；2、二被告立即将承租房屋归还原告；3、二被告支付原告自2016年9月13日至2017年8月28日止房屋租金984,968.75元，违约金164,875元，自2017年8月29日起至实际归还房屋日止，按每日3,086元计算的房屋使用费；4、二被告支付原告垫付的水、电费86,470.88元、行政罚款1万元、用电扩容费561,799元、租金税金106,201.40元。被告赫禧公司、强奇公司共同辩称，租赁合同约定租赁面积为6,300平方米，后变更为4,006.70平方米，但根据被告实测租赁面积实际为3,906平方米，其中1,500平方米是违章建筑，祝桥镇政府已经开具了违章建筑整改告知书，故双方签订的租赁合同无效。租赁房屋存在漏水问题，影响被告实际经营，被告一直向原告提出，但未能妥善解决。被告已经支付租金达372万元，但原告从未向被告开具相应发票，致被告无法入账。原告将房屋出租给被告及案外人公司开设宾馆，二家公司连在一起，案外人公司开设的宾馆没有消防通道，原告强行在已租赁给被告的房屋中开设消防通道。国家规定的电费标准是每度电0.90元，原告却是按照每度电1.10元向被告收取电费，现被告已经支付电费达87万余元，多收电费累计达19万余元，不同意支付水电费。行政罚款1万元是被告自行缴纳的，不同意支付该笔费用。用电扩容并非是以被告名义申请的，也无法看出与被告承租系争租赁房屋之间的关联性，不同意支付用电扩容费。原告开具租金发票由此产生的租金税金理应由原告自行承担，不同意支付租金税金。综上，请求驳回原告全部诉请。反诉原告赫禧公司、强奇公司反诉称，2012年7月3日反诉原告赫禧公司与反诉被告华东公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：反诉被告将位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号部分物业(二号楼)出租给赫禧公司，物业面积共约6,300平方米，租赁押金10万元，并约定了租金及租金支付方式等内容。2013年7月31日反诉原、被告签订《租赁面积确认书》确认租赁面积调整为单幢五层面积为4,006.70平方米。2014年4月26日反诉原告强奇公司与反诉被告华东公司签订《补充协议二》作为租赁协议之补充协议，反诉被告同意反诉原告自行出资建造253平方米面积新建大堂，同时该补充协议增加租赁面积122平方米。后根据反诉原、被告签订的《原门卫面积变更确认书》自2015年4月30日起，又减少14平方米租赁面积，租金相应减少。反诉原告签订租赁协议后，即投入大量资金对租赁房屋进行装修，又按约定于2014年自行出资建造253平方米面积新建大堂，总共投资金额上千万元。反诉原告实际使用租赁房屋后，发现反诉被告存在大量不按约定执行租赁协议的事实，如提供租赁房屋存在漏水等现象，且经反诉原告反映反诉被告从未处理，致使反诉原告装修损坏、部分租赁面积无法经营等损失；收取租金却未提供发票；未经反诉原告同意在反诉原告租赁房屋中为他人开设消防通道，并关闭反诉原告客房；超额收取反诉原告电费等行为。2017年9月11日反诉原告收到上海市浦东新区祝桥镇东海居民委员会《关于无证违法建筑整改的告知书》后，查知反诉被告出租的房屋中包含大量违法建筑(包括致使反诉原告租赁房屋漏水也系反诉被告搭建违法建筑不合规范所致)。反诉原告认为反诉被告提供的租赁房屋存在大量违法建筑，双方协议依法属无效，而反诉原告投资及经营损失理应由反诉被告承担。为此，反诉原告赫禧公司提出反诉请求：1、确认反诉原、被告于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》无效；2、反诉被告赔偿反诉原告装修及建房损失暂定200万元(最终以评估价值为准)；3、反诉被告退还反诉原告电费193,632.30元；4、反诉被告承担反诉案件受理费。反诉被告华东公司反诉辩称，反诉原、被告于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》有效。反诉原告是违约方，装修损失应由其自行承担。反诉原告主张返还多支付电费的请求没有事实依据。综上，请求驳回反诉原告全部反诉请求。经审理查明，2012年7月3日华东公司作为出租方(甲方)与赫禧公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，协议第一条约定：甲方将位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号部分物业出租给乙方，物业面积共约6,300平方米(具体面积见附件一图纸)。协议第二条“租赁费用”约定：年租金率具体如下(价格不含甲方租赁税，根据实际最终测量面积计算总价)，2013年1月15日至2016年1月14日(第一期租赁费率)为0.50元/平方米/天，2016年1月15日至2019年1月14日(第二期租赁费率)为0.75元/平方米/天，……(备注：以上为大约租赁起始日期，正式租赁日期起始日期以营业执照出证通知日期为准)；租赁定金50万元，租赁押金10万元，租金付款方式为六个月一付，先付后用。协议第三条“约定事项”第1、2款约定：租赁用途为乙方向甲方承租上述物业作为开设宾馆以及相关配套设施，乙方不得将该单位用于本条限定之外用途；租赁期限为双方同意二号楼正式租期为12年，正式租赁起始日期起算日以营业执照出证通知日期为准。协议第三条“约定事项”第3款“费用支付”约定：本协议签署生效之日起7天内，乙方向甲方支付定金50万元，若因甲方原因导致乙方无法办理出营业执照，则甲方须在乙方收到工商局拒绝办理通知书后的7天内返还乙方支付的50万元定金；乙方必须在交房前30天前交付甲方押金10万元；乙方必须在营业执照出证通知后三天内交付六个月租金给甲方，之后的租金缴纳日期为每年12月15日以及6月15日；租用单元所发生的水、电、煤气、电话费及上网费等所有费用由乙方自行支付。协议第三条“约定事项”第4款“租赁限制”约定：乙方不得擅自将租赁单元出租给第三方，乙方在将该单元小部分区域转租给第三方前，必须事先征得甲方书面认可，并与甲方签订补充协议。协议第三条“约定事项”第5款约定：甲方应在营业执照出证通知后三天内将租赁物业交予乙方，自营业执照出证通知日期起算8个月为乙方物业装修期，甲方免收租金，之后正式起算租金，……。协议第三条“约定事项”第6款约定：甲方确保交房时水、电及其他基础设施的正常运作，如在使用过程中，乙方需进行扩容，甲方协助乙方进行申报工作，所需费用由乙方自行承担。协议第三条“约定事项”第11款“合同提前终止”约定：a、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金二个月以上，b、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的，经甲方书面提出后1个月内未予整改的情形的，甲方有权选择提前终止本合同，没收押金，并要求赔偿一切实际损失。协议第三条“约定事项”第12款“违约责任”约定：……乙方应按合同规定支付上述房租费用，如果乙方逾期支付租金，除支付所欠费用外，还须每天支付甲方月租金的5%滞纳金，延期超过2个月以上，甲方有权单方面解除合同，没收押金并保留追索欠款及索赔的权利。协议第三条“约定事项”第13款“续租”约定：本合同如提前终止，解除或届满时，乙方有权在合同终止后的15天内拆除及取回乙方所有的设施、设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构体及甲方的电器设备等，乙方在规定日期15天内未拆除、取回之物品，视为乙方对其放弃遗留物之所有权，归甲方所有，任其处理，在15天拆除期内，甲方免收租金。2012年7月13日华东公司(甲方)与赫禧公司(乙方)签署《房屋交接书》，确认自2012年7月13日起该房屋由甲方交付给乙方，交付房屋面积按实测面积为准(另签面积确认书)，双方并确认交房当日2楼、3楼、4楼、南楼各自部位房屋的电表数。2012年8月2日强奇公司在系争房屋地址设立。2013年4月16日华东公司的法定代表人周丽华与赫禧公司、强奇公司的法定代表人张滔签署一份会议纪要，内容如下：1、45,000电费2天之内支付(2012年10月4日-2013年1月31日)；2、30,000费用(是否全部通道电缆)华东2天内答复；3、租赁面积，张滔提出修改租赁面积，由原先6,300平方米改为单幢3,000多平方，华东3天之内和赫禧(强奇)确定完准确租赁面积；4、张总提出的房屋漏水问题，华东一周之内回复；5、今后电费与强奇直接结算，收到电费单后3天内由华东出收据，强奇支付；6、一周内就修改事宜签订补充协议。2013年5月6日华东公司致函赫禧公司和强奇公司，内容如下：1、关于欠缴电费，你承诺2013年4月20日前支付45000电费(2012年10月4日-2013年1月31日)，我司对此催缴开票资料以及款项，贵司至今依然未能出具以及支付到账，请贵司最晚在下周二前即2013年5月14日前支付到账；2、关于通道电缆费用，我司已经按照2013年4月16日会议纪要的内容，将通道施工完毕并于2013年4月25日前交付给贵司，你虽承诺通道完工即刻支付施工电缆费用30,000，却至今未能到账，……。2013年5月15日华东公司致函赫禧公司和强奇公司，称赫禧和强奇公司在最后限期2013年5月14日未缴付电费(2010年10月4日至2013年1月31日)、未缴付通道电缆费用、未按合同约定交纳房租、未按合同约定合法经营，故华东公司将从2013年5月17日起暂停供电供水直到赫禧和强奇公司付清所欠款项为止。2013年7月19日华东公司再次向赫禧公司和强奇公司发函，称赫禧和强奇公司未能于2012年7月15日之前支付半年租金574,875元，为使双方继续合作，提出解决方案如下：1、确认租赁面积为6,300平方米，并在收到该函后3天内支付全额房租；2、确认租赁面积减少为单幢楼4,006.75平方米，并在收到该函后3天之内书面确认上述面积。2013年7月31日华东公司与赫禧公司签署《租赁面积确认书》，内容为：赫禧公司向华东公司租赁物业面积即日起调整为单幢4,006.70平方米，租赁楼层一楼面积为132.25平方米，二楼面积为1,467.95平方米，三楼面积为769.50平方米，四楼面积为769.50平方米，五楼面积为769.50平方米，消防泵房、电房、楼梯走道面积为98平方米。因强奇公司未取得《特种行业许可证》,擅自开办特种行业的违法行为，2014年1月28日上海市公安局浦东分局向强奇公司开具《行政处罚决定书》，对强奇公司作出罚款1万元的行政处罚。处罚决定书由强奇公司签收。2014年4月26日华东公司(甲方)与强奇公司(乙方)就新建酒店大堂事宜签订《补充协议二》(附平面图)，内容如下：……2、乙方新建的面积为253平方米(2层总面积)，不得超出此面积和划定建造范围(参见甲乙双方确认的建造方案和图纸附件)；3、乙方新建酒店大堂的所有费用由乙方自行承担；4、甲乙双方约定新建大堂免租日期为2014年6月1日至2020年5月31日，从2020年6月1日起新建大堂全部面积按照主合同的同期租金费率结算租金；5、新建大堂需占用的原甲方门面房双方约定如下，原甲方门面房2层面积为130平方，减去门卫搬迁至乙方租赁物业下面需占用8平方米，实际结算面积为122平方米，租赁起始日期按照此协议签字日30日起算，先付后用，如乙方需提前拆除门卫，则按照拆除日起算租金；6、甲方同意将现有门卫房屋上下共122平方给乙方使用，双方约定的租金费率和租赁终止日期按照主合同约定。……11、此补充协议作为主合同(合同编号：HD-DX-XXXXXXXX)不可分割的一部分，与主合同具有同样的效力。2015年4月30日华东公司(甲方)与强奇公司(乙方)签订《原门卫面积变更确认书》，双方共同确认自2015年4月30日起，原122平方米的门面房，减去14平方米的过道面积，协议二上的面积变更为108平方米，租金对应减少14平方米，其他补充协议二的约定条款不变。2017年2月22日华东公司向赫禧公司及强奇公司发出《关于终止房租租赁协议函》，称两公司拖欠2016年7月1日至12月31日448,417.06元、门面房租金22,265元、12月水电费20,706元，经多次承诺尽快支付，尚欠的水电费至今未付，严重违反了协议的多项条款，故将2012年7月3日双方签订的协议(HD-HX-XXXXXXXX)终止，在未交房租费、水电费和违约金之前，收回所有出租的房屋，甲方正式通知乙方即刻停止营业，造成的一切后果均由违约方全部承担。2017年2月27日华东公司向赫禧公司及强奇公司发出《关于终止房租租赁协议回复函》，称二公司发出的律师函已经收悉，就来函的内容回复如下：1、因酒店住客将大量可乐瓶等杂物扔在屋面上，致下水道堵住，不存在屋顶漏水的问题。我司已在屋面重新加了一层防水并派员清理了杂物；2、合同约定租金税由承租方承担，我司已开具税务发票，赫禧公司和强奇公司承担税金后我司可提供发票；3、2016年下半年租金未付，2017年租金也即将到期，欠款按合同约定计算违约金。鉴于赫禧公司与强奇公司拒不付款，华东公司将终止合同，所造成后果由赫禧公司与强奇公司承担。2017年3月1日赫禧公司与强奇公司的员工黄惠芳签收了华东公司落款时间为2017年2月28日的《催款通知书》、《关于终止房租租赁协议回复函》及2014年3月至2015年3月期间租金发票复印件。2017年4月2日、2017年7月2日、8月1日、9月1日华东公司分别向赫禧公司、强奇公司面交水电费通知，通知载明2017年3月电费20,533.37元、水费5,060元，2017年6月的电费8,844.55元、水费1,968.34元，2017年7月的电费32,754.15元、水费3,967.04元，2017年8月电费11,714.56元、水费1,629.32元。2017年8月3日赫禧公司、强奇公司签收了华东公司发出的《回执单》一份，华东公司罗列了赫禧公司、强奇公司拖欠租金、水电费(包括违约金)，华东公司告知将于2017年8月4日开始关闭大门，如仍不及时缴清欠款，将于8月12日全部停业并停电、停水。2017年8月4日强奇公司向华东公司发出《告知函》，称在未经强奇公司同意、双方未协商的情况下，华东公司私自对酒店大门上锁，严重影响酒店的正常经营，造成巨大经济损失，鉴于双方的租赁合同存在欺诈嫌疑，对华东公司要求支付的款项存在争议，强奇公司将通过法律途径维权。2017年8月10日强奇公司委托律师向华东公司发出《律师函》，认为租赁实测面积为3,800平方米，华东公司却按4,006平方米收费，华东公司出租的房屋屋顶、墙面大面积渗、漏水，一直未予解决，造成奇强公司只能停止经营渗水房间，华东公司未能开具租金税务发票，以致奇强公司无法抵扣，华东公司出租的房屋存在大量违章建筑(大约有1,000多平方米)，存在安全隐患。因华东公司在出租经营过程中存在大量欺诈行为，违约在先，奇强公司欠租、欠水电费是对抗华东公司的欺诈和违约行为；华东公司称“上锁封门”、“停水”、“停电”等，如不解决上述问题，华东公司采取上述措施所造成的一切损失及后果，均由华东公司自行承担。之后华东公司向赫禧公司和强奇公司发出《告知函》，称赫禧公司和强奇公司违约，华东公司依约收回出租房屋，要求赫禧公司和强奇公司于2017年8月28日之前拆除物品恢复原状后返还租赁房屋，否则，华东公司将派员清理，拆除及搬迁产生的费用全部由赫禧公司和强奇公司承担。另查明，2007年3月20日坐落于祝桥镇盐朝公路XXX号房地产登记至华东公司名下，该房地产权证附记中记载：幢号为1号的全幢厂房建筑面积为335.50平方米、层数2，幢号为2号的全幢厂房建筑面积为536.24平方米、层数2，幢号为4号的全幢厂房建筑面积为3,332.82平方米、层数4宗地图中1号、2号、4号楼均为独立建筑。再查明，2012年8月29日华东公司支付上海电力公司大工业用电业扩费101,799元。2013年4月2日上海璞汇电力设备工程有限公司(以下简称璞汇公司)向华东公司开具三张安装费发票金额分别为10万元、10万元和6,443元，同日璞汇公司又向华东公司开具千式变压器发票金额为7万元。2013年4月3日华东支付璞汇公司161,443元。2013年4月22日华东公司支付上海捷星电器制造有限公司高低压配电柜、变压器罩的款项158,557元。2013年4月华东公司向璞汇公司支付35,000元和8万元。2013年8月12日华东公司支付上海莘玖实业有限公司PVC管费用25,000元。截止2013年3月系争租赁房屋契约限额为142千瓦、核准最大限额为171千瓦、装接总容量171千瓦，2013年4月开始契约限额200-350千瓦不等、核准最大限额为500千瓦、装接总容量为500千瓦。庭审中，经强奇公司、赫禧公司申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号中强奇公司及赫禧公司承租的租赁房屋内的装修现值(或残值)，强奇公司自行搭建的253平方米海上风商务酒店的造价及253平方米海上风商务酒店内的装修现值进行司法鉴定。2018年4月19日司法鉴定机构出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：(一)本次鉴定“委托司法鉴定函”范围内的鉴定内容的重置造价为6,991,669.58元，其中“1F-5FR酒店客房”的重置造价为6,549,909.02元，根据施工工期进行折旧后造价为3,796,273.13元；“钢结构酒店大堂”的重置造价为441,760.56元；(二)非“委托司法鉴定函”范围内，由强奇公司和赫禧公司提出增加的鉴定内容(“新增108平方米部分”、“消防通道平台”)的重置造价为148,994.69元(其中108平方米的鉴定造价为128,195.31元，折旧后造价为88，515.81元，消防平台造价为20,799元，折旧后造价为11,988.53元)，根据不同施工期进行折旧后总造价为100,504.34元。委托司法鉴定函中的鉴定费为138,000元、增加部分的鉴定内容的鉴定费6,000元，均由强奇公司预缴。强奇公司和赫禧公司对司法鉴定报告无异议。华东公司对司法鉴定报告提出异议为：1、鉴定单位不应当采用现行2018年1月至2018年2月《上海市建设工程造价与交易信息》、《上海市建筑和装饰工程预算定额(sh01-31-2016)及《上海市安装工程预算定额(sh01-31-2016)进行审价，单价也不应当按照市场信息价的中间价计取；系争租赁房屋的装饰工程实际施工期为2012年6月至2013年1月，鉴定单位应当参照相应施工期的《上海市建设工程造价与交易信息》、《上海市建筑和装饰工程预算定额2000》及《上海市安装工程预算定额(2000)》进行审价，单价以同期的市场信息价的最低价计取；2、鉴定单位材料取价没有任何的询价资料，也没有强奇公司提供的采购价格资料，未考虑本案中强奇公司已经承租12年的客观事实，简单套用市场信息中间价，脱离实际；3、税金、社会保障费不应当计取，施工方没有施工资质，没有开具发票，实际也没有缴纳社会保障费和税金，故应当扣除社会保障费76,772.57元、税金601,405.81元；4、现场安装的是22个旧空调，据估算每个空调加上安装费是300元至400元，鉴定单位却按照每个2,000元计价，要求予以调整；5、108平方米装饰不是法院委托范围，这部分属于强奇公司的单方委托。针对华东公司提出的异议，司法鉴定机构答复为：1、鉴定单位按照现行的市场价倒算租赁房屋的残值，符合鉴定的行规；2、强奇公司和赫禧公司没有提供材料费发票，鉴定单位不能判断承租方使用材料的档次，故按照市场信息价的中间价计取；3、施工方有无施工资质与是否计取社会保障费和税金无关；4、鉴定单位曾至租赁现场清点空调数量，但租赁房屋自2012年装修使用至今，鉴定单位无法判断空调的新旧程度，故按照新空调的价格计算后再予折旧；5、勘查现场时强奇公司提出108平方米装饰部分内容和消防通道平台，关于消防通道的施工方，双方存在争议，故鉴定单位将此项列为争议项。鉴定单位另补充，钢结构酒店大堂的重置造价，根据合同约定的租期12年折旧，钢结构酒店大堂土建部分折旧后的价格为290,615.05元，安装部分折旧后的价格为13,095.34元；钢结构酒店大堂的重置造价，按照六年折旧的话，钢结构酒店大堂土建部分折旧后的价格为158,517.30元，安装部分折旧后的价格为7,142.91元。华东公司对钢结构酒店大堂按照不同年限折旧后的金额真实性无异议，强奇公司和赫禧公司则认为钢结构酒店大堂不应当折旧，对鉴定单位按照不同年限折后的金额没有异议。2017年9月7日强奇公司和赫禧公司签收了相关诉讼材料。强奇公司和赫禧公司庭审中另确认，由两公司单独与华东公司签订的《房屋租赁协议》《补充协议二》等合同所涉及的的权利义务均由两公司共同承担。审理中，原告华东公司明确本诉诉请为：1、被告租金支付到2016年10月16日，其后的租金和水电费都没有支付，根据租赁合同第3.12.2条的约定，被告逾期付款超过两个月的，原告有权解除合同，故要求解除原告与被告赫禧公司于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》以及原告与被告强奇公司于2014年4月26日签订的《补充协议二》；2、合同解除后，要求被告赫禧公司与强奇公司共同将位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号中的1号楼、2号楼、4号楼中租借的房屋(包括酒店大堂和108平方米门面房)返还给原告；3、租赁房屋和《补充协议二》项下的租赁标的108平方米门卫房计算到2017年8月28日止的应收租金为3,856,837.25元，已经收到租金和押金为2,971,868.50元，故要求被告赫禧公司与强奇公司共同支付2016年10月17日至2017年8月28日止的租金984,968.75元，被告已经支付的押金10万元应当予以没收；4、整栋房屋有一个总的电表，每个租户有一个分表，总表与分表之间会有损耗的差额，由于这个差额，原、被告约定电费按照1.10元每度电计取，截止2017年8月13日应收水电费应为1,015,092.09元，已经收到水电费928,621.21元，尚欠2017年3月的电费20,533.37元、水费5,060元、2017年6月电费8,844.55元、水费1,968.34元、2017年7月的电费32,754.15元、水费3,967.04元、2017年8月电费11,714.56元、水费1,629.32元，故要求两被告支付原告水电费共计86,470.88元；5、合同约定租金先付后用，六个月支付一次，因从2012年7月13日原告向被告交付了系争租赁房屋，加上8个月的免租期，故从2013年3月13日开始起算租金，租金的应付日期调整为每年的3月13日和9月13日，被告逾期支付租金，按照合同约定，需要承担月租金百分五的滞纳金，原告自愿将滞纳金标准下调至月租金的千分之3.5，故要求两被告支付逾期付款滞纳金：以90,150.75元为本金，自2016年10月17日至2017年8月28日，以90,150.75元为本金，自2017年3月13日起至2017年8月28日止，均按照千分之3.5计算，原告不再主张108平方米门面房租金的滞纳金；6、2016年1月15日开始租金调整为0.75元/天，要求两被告支付合同解除后的房屋使用费：自2017年8月29日起计算到实际返还房屋日止，按照3,086元/天计算(4,006.70平方米加上108平方米乘以0.75/天)；7、被告在没有申请到经营许可证的情况下开展经营活动，公安机关对其罚款1万元，原告代被告缴纳了该笔罚款1万元，故要求两被告支付原告行政罚款1万元；8、根据合同第3.6条约定用电扩容费应由被告承担，要求两被告支付用电扩容费561,799元；9、合同约定的租金不包括税金，现在原告已经开具了租金发票，相应的租金税金应当由被告承担，要求两被告支付原告租金税金106,201.40元。被告强奇公司和赫禧公司则认为不存在欠付租金和水电费的事实，被告自承租开始共计支付租金2,873,237.30元和押金10万元，合同约定租金从被告取得三证(卫生许可证、消防证、特种行业许可证)之日开始起算租金，被告实际于2014年3月17日取得卫生许可证、2014年1月8日取得消防证、2014年6月22日取得特种行业许可证，故应从2014年6月22日开始起算租金；面积确认书于2013年7月31日签署，加上8各个免租期，租金也应该从2014年4月1日起算，被告没有欠租；按照被告已付租金金额可以计算到原告锁门日即2017年8月4日。租赁房屋的现状没有产证，双方签订的租赁合同无效。对原告主张的2017年3月、6月、7月、8月的水电费度数无异议，水费金额予以确认，但对华东公司计算电费的单价有异议，被告经营的是宾馆夜间是用电高峰，应当按照国家规定的夜间的用电单价计算。租赁合同无效，原告适用滞纳金条款没有依据，如果需要支付滞纳金，华东公司主张千分之3.5的标准过高，要求法院调整。2017年8月4日原告封门，此后被告没有使用租赁房屋，不同意支付房屋使用费，对华东公司主张的使用费标准也有异议，认为应当按照0.50元/天计算每天的租金为2,003元，如按照0.75元计算，原告主张的3,086元/天金额无异议。行政罚款单是给二被告的，1万元是被告自行缴纳的，原告认为垫付了该1万元应予举证。被告从未向原告申请用电扩容，这笔扩容费与被告无关。合同履约至今，被告从未收到过原告开具的租金发票，直到原告提起诉讼，被告才收到原告作为证据提供的发票复印件，这些发票也是原告事后补开的，不同意支付税金。反诉原告赫禧公司、奇强公司明确反诉请求为：1、根据租赁合同10.A.1条约定，反诉被告从未向反诉原告出示过租赁房屋的产权证，同时产证上显示租赁房屋为平房，华东公司实际交付的租赁房屋均是有屋顶，因华东公司出租的为无证建筑，故要求确认反诉原、被告于2012年7月3日签订的房屋协议无效；2、根据司法鉴定结论，要求反诉被告赔偿装修及建房损失4,338,538.03元(包括108平方米门面房)；3、国家规定的电费均价为0.90元每度，反诉被告按照1.1元每度电收取，2012年11月至2017年7月期间反诉原告用电量为770,879.67度电，故要求反诉被告返还已付电费147,963.79元。反诉被告华东公司则认为，租赁房屋部分是有证房屋，只有一小部分是无证的，奇强公司申办营业执照需要房屋产权证，反诉原告称没有看过产证不属实，反诉原告实际租赁的1号楼、2号楼、4号楼与产证上标注的1号楼、2号楼、4号楼的位置是一致，1号楼没有发生变化，2号楼的二楼与4号楼连起来，反诉被告在4号楼的楼顶加了一个屋顶变成了第5层，钢结构酒店大堂由强奇公司建造，位于1号楼和4号楼中间，是单独的，通过酒店大堂将1号楼和4号楼连接起来。酒店大堂没有产证，租赁合同中也没有约定这个面积。上述改扩建的内容没有相应的建设规划许可证，但这不影响反诉原告的实际经营。合同提前解除是由反诉原告违约导致，由此造成的装饰装修损失由反诉原告自行负担，反诉被告不同意赔偿。水电费根据合同约定收取，不同意返还电费。反诉原告赫禧公司、强奇公司另表示，华东公司将租赁标的出租给强奇公司时所有的房屋就已经连在了一起，强奇公司对房屋的具体幢号无法区分，钢结构酒店大堂确实是强奇公司在空地上搭建起来与108平方米房屋、其余4,000多平方米连在了一起。租赁面积确认书确实签署过，电房34平方米中安装了华东公司自己的电表和其他租户的电表，强奇公司认为其实际使用的电房面积是2个平方米，故其实际租赁房屋的面积应为3,972.70平方米加上108平方米。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《房屋交接书》、档案机读材料、租赁面积确认书、《补充协议二》、原门卫面积变更确认书、会议纪要、函、房租催款通知、房租付款通知书、《关于终止房租租赁协议函》、《关于终止房租租赁协议回复函》、催款通知书、发票明细汇总表、租金发票、2017年8月3日的回执单、告知函、律师函、上海市房地产权证、水电费通知、行政处罚决定书、业扩费发票、增值税发票、客户收(付)款入账通知、建筑业统一发票、企业银行付款回单、关于发放告知书的情况说明、水费发票、电费发票、《关于无证违法建筑整改的告知书》、租金收据、银行转账凭证、银行结算凭证及证据交换笔录、庭审笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同约定租赁标的是位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号1号楼、2号楼、4号楼中的房屋，原、被告签署的《租赁面积确认书》中相关楼层与产证中楼层、面积不相符，同时根据原、被告庭审中的陈述，《房屋租赁协议》中涉及的租赁房屋存在加盖和扩建的违章面积，因华东公司未就该部分加盖和扩建面积的合法性进行举证，因此，该部分租赁面积应当认定无效，其余部分仍应当认定有效，强奇公司与赫禧公司认为合同均为无效的反诉请求本院不予支持。《补充协议二》中涉及搭建的酒店大堂无审批手续，由此原、被告间所订立的协议应为无效。奇强公司与赫禧公司是否存在欠付租金的问题。首先，关于租期起租日。《房屋租赁协议》于2012年7月3日签订，2012年7月13日双方交接租赁房屋，强奇公司于2012年8月2日登记设立，华东公司无证据证明营业执照出证通知日为房屋交接之日，故本院确认租期开始之日为强奇公司登记设立之日即2012月8月2日，加上8个月免租期，起租日应为2013年4月1日，强奇和赫禧公司主张自取得三证之日开始起算租金的意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。其次，关于租赁面积。2013年7月31日赫禧公司对相关租赁面积进行了确认，由6,300平方米调整至4,006.70平方米，《原门卫面积变更确认书》明确122平方米门卫房自2015年4月30日起租赁面积变更为108平方米。因此，强奇公司和赫禧公司的租赁面积应为4,114.7平方米(4,006.70平方米加上108平方米)。强奇公司与赫禧公司主张自租赁面积中扣减34平方米电房面积的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于无效部分的使用费本院参照双方约定的租金标准计算。原、被告对已付租金为2,873,237.30元、押金10万元意见一致，根据前述认定的起租日、租赁面积、已付租金金额，结合合同约定的租金标准，华东公司主张强奇公司与赫禧公司的租金和使用费支付到2016年10月16日并无不当，强奇公司与赫禧公司认为其租金已付至华东公司断电之日即2017年8月4日的意见本院不予采纳。无效部分是否导致原、被告间的租赁合同不能根本履行。强奇公司的工商登记地址设立于系争房屋，强奇公司与赫禧公司未举证其承租房屋后无法经营导致其不能实现合同目的，相反，其对系争房屋进行装修后自对外进行经营，因欠付租金，在华东公司催讨租金过程中，虽提出过房屋漏水的问题，但也无证据证明造成其经营不能，所以虽出租的房屋中存在违章建筑，但不影响原、被告合同的履行，也不能作为强奇公司与赫禧公司拒付租金的理由。强奇公司和赫禧公司未付2016年10月17日起的租金及使用费已经超过2个月以上，华东公司有权要求解除《房屋租赁协议》中的有效部分，强奇公司与赫禧公司于2017年9月7日签收了相关诉讼材料，本院确认有效部分的合同于2017年9月7日解除。租赁关系无效和解除后，应当结清租期内的欠费并返还租赁房屋。华东公司要求强奇公司和赫禧公司共同返还位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号中出租的所有房屋和建筑(包括钢结构酒店大堂和108平方米门面房)及共同支付拖欠租金及使用费的诉请，本院予以支持。强奇公司和赫禧公司同意支付欠付水费，对华东公司要求支付水费的诉请，本院予以支持。对于双方争议的电费单价。本院认为，虽然合同没有约定电费单价，但从合同履行情况来看，依据强奇公司及赫禧公司自身提供的证据可以反映，2013年至2016年期间其在收到华东公司发出的水电通知后都依约缴纳并未对电费单价提出异议。电费单价采用分时定价制，峰平谷不同时间区段的电费单价不同，用电量不同，包括系争租赁区域在内的整个房屋安装有一个总电表，各租户按照实际承租区域安装有分表，总表与分表之间的电量损耗客观存在。华东公司在向电力公司缴纳整个房屋的电费后，根据分表的用电量以1.10元/度向实际承租人收取电费，尚属合理，本院对该电费单价予以确认。强奇公司和赫禧公司提供的证据无法证明国家规定的电费单价是0.90元/度，其请求返还电费的反诉请求，本院不予支持。强奇公司和赫禧公司对2017年3月、6月、7月、8月水电通知上的用电量无异议，故华东公司请求强奇公司和赫禧公司支付欠付电费的诉请，本院予以支持。合同无效或解除后，强奇公司和赫禧公司继续占有使用系争租赁标的应当支付使用费，华东公司参照合同约定的租金标准要求强奇公司和赫禧公司共同支付房屋使用费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定强奇、赫禧公司逾期付款，应当支付逾期付款滞纳金，华东公司并有权没收押金10万元。涉及无效部分使用费华东公司要求按照合同约定计算滞纳金的观点本院不予采纳，由于双方当事人未确认有证与无证分别的面积，故本院酌情按照月租金的50%作为计算滞纳金的基数即45,075.38元，华东公司主张的起止日期及计算标准，并无不妥，本院予以确认。华东公司放弃主张108平方米门卫房使用费的逾期付款滞纳金，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于没收的押金，本院亦确认按照50%计算为5万元予以没收，另外5万元押金应予返还强奇、赫禧公司。有关用电扩容费。本院认为，合同约定用电扩容产生的费用由承租方承担，现有证据显示对于安装用电扩容配电设备，华东公司曾经向强奇、赫禧公司主张金额为3万元，用电量的扩容系针对盐朝公路XXX号整个建筑，由其中一家租户承担全部的用电扩容费，显然有违公平原则，故本院确认强奇、赫禧公司支付华东公司用电扩容费3万元，华东公司过高的诉请本院不予支持。华东公司没有证据证明其为强奇公司、赫禧公司垫付行政罚款1万元，对其要求支付行政罚款的诉请，本院不予支持。关于租金税金的问题，本院认为，合同约定的租金系不含税价，对由哪方承担租金税金并没有作出约定。缴纳租金税金是出租人的一项法定义务，华东公司要求强奇公司、赫禧公司承担，没有法律依据，本院不予支持。对于在司法鉴定期间强奇公司、赫禧公司增加的108平方米建筑的装饰及消防通道平台的评估，因108平方米建筑属华东公司要求本院处理的范围之一，故强奇公司、赫禧公司在评估时增加该项内容并无不当。至于消防通道平台，因强奇公司、赫禧公司无证据证明系其建造，故对此工程造价本院不列为损失范围。对于华东公司就鉴定报告提出其他异议，司法鉴定机构已经作出解释，且该解释符合司法评估的操作规范，本院可予采纳。华东公司对位于盐朝公路XXX号中的改扩建部分没有申请合法建造手续，且现场建筑与产证标示不一致，强奇公司、赫禧公司自行建造的钢结构酒店大堂亦得到了华东公司的许可，所以强奇公司、赫禧公司对承租的房屋存在违章建筑属明知，造成合同部分无效双方均有过错。因本院已经确认有小部分的合同因强奇公司、赫禧公司违约而解除，故涉及到该部分装饰装修的损失应由强奇公司、赫禧公司自己承担。对于无证部分的装饰装修和搭建的损失应由双方共同承担，同时鉴定单位根据合同的期限对相应的造价进行折旧并无不当，强奇公司、赫禧公司要求按照原价赔偿的意见本院不予采纳；根据鉴定单位的评估意见，本院酌情确定华东公司赔偿强奇公司、赫禧公司装修损失60万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海华东制衣(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海赫禧酒店管理有限公司于2012年7月3日签订的《房屋租赁协议》中未取得建设规划许可部分无效；其余部分于2017年9月7日解除；二、原告(反诉被告)上海华东制衣(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海强奇酒店管理有限公司于2014年4月26日签订的《补充协议二》无效；三、被告(反诉原告)上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区盐朝公路XXX号中迁出，并将上述地址中承租的房屋和建筑返还给原告(反诉被告)上海华东制衣(集团)有限公司；四、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华东制衣(集团)有限公司租金及房屋使用费(以4,114.70平方米为基数，按照0.75元/平方米/天的标准，从2016年10月17日起计算至实际迁出日止)；五、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华东制衣(集团)有限公司2017年3月至8月的水、电费86,470.88元；六、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华东制衣(集团)有限公司逾期付款滞纳金(以45,075.38元为基数，从2016年10月17日起算，以45,075.38元为基数，从自2017年3月13日起算，均按照千分之3.50的标准计算到2017年8月28日)；七、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华东制衣(集团)有限公司用电扩容费3万元；八、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司支付的租赁押金5万元由原告上海华东制衣(集团)有限公司没收；九、原告上海华东制衣(集团)有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司租赁押金5万元；十、反诉被告上海华东制衣(集团)有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海赫禧酒店管理有限公司、反诉原告上海强奇酒店管理有限公司装饰装修损失60万元；十一、驳回原告上海华东制衣(集团)有限公司其余本诉诉讼请求；十二、驳回反诉原告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,029元，由原告上海华东制衣(集团)有限公司负担6,631元、被告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司共同负担15,398元；反诉案件受理费12,175元(已减半收取)，由反诉原告上海强奇酒店管理有限公司、上海赫禧酒店管理有限公司共同负担7,025元，反诉被告上海华东制衣(集团)有限公司负担5,150元。司法鉴定费144,000元，由原告(反诉被告)上海华东制衣(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海赫禧酒店管理有限公司、上海强奇酒店管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一八年十一月一日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。