广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1942号原告：占辉丰，男，1984年10月28日出生，汉族，江西省上饶市人，户籍住址：江西省上饶市玉山县，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈谨，男，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶嘉怡，女，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：周云川，男，1969年12月29日出生，汉族，浙江省温州市平阳县人，户籍住址：浙江省温州市平阳县。委托诉讼代理人：梁尚，男，广东安国律师事务所律师。原告占辉丰与被告周云川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，在2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告占辉丰的委托诉讼代理人陈谨、叶嘉怡到庭参加诉讼，被告周云川经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。占辉丰向本院提出诉讼请求：1.解除占辉丰与周云川于2017年10月25日签订的《店铺租赁合同》和于2017年12月8日签订的《店铺租赁合同补充协议》；2.周云川双倍返还保证金210000元、入场费100000元和赔偿装修费200000元给占辉丰；3.本案诉讼费用由周云川负担。事实和理由：2017年10月，占辉丰与周云川签订《店铺租赁合同》，主要约定周云川将位于阳春市春城街道红旗路万业步行街101-102号的商铺（建筑面积为100平方米；含二楼面积为60平方米的仓库；以下简称案涉商铺）租赁给占辉丰使用；租赁期限为3年6个月，即从2017年10月25日起至2021年3月31日止；租金为每月35000元；占辉丰交付保证金105000元和支付入场费100000元给周云川等内容条款。因周云川与案涉商铺的权属人严灿就案涉商铺签订租赁合同约定的租赁期间从2009年3月1日起至2019年2月28日止，占辉丰与周云川于2017年12月8日签订《店铺租赁合同补充协议》，主要约定占辉丰租赁案涉商铺从2017年11月1日起至2019年2月28日止的租金调整为每月26000元，从2019年3月1日起至2021年3月31日止的租金根据周云川与严灿签订续约合同所约定的标准确定，最高不超过每月35000元；如周云川与严灿无法达成继续租赁案涉商铺的协议，导致占辉丰无法租赁使用案涉商铺至合同约定期限的情况属于周云川违约，占辉丰可按照《店铺租赁合同》中约定的违约责任条款向周云川索赔等内容条款。因周云川与严灿就案涉商铺约定的租赁期限届满后双方无法续约，严灿要求占辉丰立即返还案涉商铺。占辉丰在2019年2月28日将案涉商铺移交给严灿且双方于2019年3月5日办理了移交手续，导致占辉丰正常经营的活动被迫终止，并造成了巨大的经济损失。占辉丰已实际履行了《店铺租赁合同》约定的义务，每月按时支付租金给周云川，但由于周云川的原因导致占辉丰无法按照合同约定的期限继续租赁使用案涉商铺，周云川的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》第九条中“违约责任。（二）租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，且甲方除须双倍退回乙方所交之保证金，同时赔偿乙方所投入的装修费贰拾万元整。”的约定，周云川应双倍返还保证金210000元和赔偿装修费200000元给占辉丰。同时，双方在《店铺租赁合同》中约定占辉丰需支付入场费100000元作为周云川将案涉商铺转租给占辉丰的转手费，但由于周云川的违约行为导致占辉丰实际租赁使用案涉商铺的期限仅为1年4个月，造成占辉丰无法完成原定3年6个月的经营计划，难以收回案涉商铺的前期投入和经营成本，并丧失了预期可得收益，周云川应返还入场费100000元给占辉丰。周云川既没有提出书面答辩状，也没有向本院提交任何证据。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：1.2017年10月15日，占辉丰作为承租方（乙方）与周云川作为出租方（甲方）签订《店铺租赁合同》，主要约定周云川将案涉商铺租赁给占辉丰使用；租赁期限为3年6个月，即从2017年10月25日起至2021年3月31日止，其中从2017年10月25日起至2017年10月31日为免租期；每月租金为35000元（含租金、房产租赁税、营业税、社保等费用）；占辉丰在每月15日前可将当期租金汇入周云川指定的银行账户，且入账单据作为占辉丰已付款凭证；案涉商铺交付时间为2017年10月25日；占辉丰交付保证金105000元给周云川，待租赁期满或解除合同当日，如占辉丰在履行合同过程中没有违约、没有拖欠租金和其他任何费用、没有造成房屋结构或装修的破坏、房屋的其他设备设施未遭到破坏，周云川将保证金不计息全额退回给占辉丰；租赁期内，如属周云川违约，占辉丰有权单方提出解除合同，且周云川除须双倍退回保证金，同时赔偿占辉丰所投入的装修费200000元，如属占辉丰违约，周云川有权在占辉丰违约后30天单方解除合同收回房屋，占辉丰所交付的保证金和租金不予退还；占辉丰一次性支付入场费100000元给周云川等内容条款。庭审中，占辉丰主张案涉商铺的权属人为严灿，且不清楚周云川将案涉商铺转租给其使用是否经严灿同意。2.占辉丰与周云川签订《店铺租赁合同》后，委托周丽云在2017年10月17日通过银行转账汇款至周云川银行账户（账号：62×××59）的方式支付了入场费100000元给周云川。2017年10月30日，占辉丰又委托周丽云通过银行转账汇款至周云川上述银行账户的方式交付了保证金105000元给周云川。庭审中，占辉丰自认其与周云川签订《店铺租赁合同》后，周云川已在2017年10月25日将案涉商铺交付给其使用。4.庭审中，占辉丰主张其经过周云川同意后对案涉商铺进行了装饰装修，用去装修费共172222元，并提交了《装修工程施工合同》《匹克专卖店装修工程预算表》《收据》（2张）到庭拟加以证明。该《装修工程施工合同》主要载明占辉丰将阳春市匹克七店的装修工程以包工包料的方式发包给广州市圆周率装饰设计工程有限公司承包施工建设，工程款为172222元。该《匹克专卖店装修工程预算表》载明阳春市匹克七店装修工程的预算造价为172222元。该2张《收据》主要载明广州市圆周率装饰设计工程有限公司在2017年10月30日收到占辉丰支付阳春市匹克专卖七店装修工程的预付款44525元（汇款）和在2017年11月20日收到占辉丰支付阳春市匹克专卖七店装修工程的结算款127697元（现金）。5.2017年12月8日，占辉丰作为乙方与周云川作为甲方签订《店铺租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），该《补充协议》主要载明“2017年10月15日，甲乙就阳春市红旗路万业步行街101－102号商铺租赁事宜签订《店铺租赁合同》，经甲乙双方友好协商一致，达成以下补充协议：1、将《店铺租赁合同》第三条修改为：（1）2017年11月1日至2019年2月28日，每月租赁费用为人民币26000元（此费用包含店铺租金、房产租赁税、营业税、社保等费用）。2019年3月1日至2021年3月31日，每月租赁费用按照甲方与该租赁物业主签订的合同实际租金支付（甲方应提供真实合同与乙方备档，否则属甲方违约），且租金最高不得超过35000元（此费用包含店铺租金、房产租赁税、营业税、社保等费用），若超过35000元，乙方仍按照35000元支付甲方。2、补充《店铺租赁合同》第九条：（四）甲方承认与该租赁物业主的租赁期自2009年3月1日至2019年2月28日，但甲方与乙方签订租赁期为2017年10月25日至2021年3月31日。甲方保证在与乙方签订的租赁期内乙方能正常经营，若乙方因甲方与业主未能顺利续约导致无法正常经营至租赁期满的，属甲方违约，甲方按主合同违约条款进行赔付。3、本补充协议与《店铺租赁合同》具有同等法律效力，若与原协议不符之约定，以本协议为准。”等内容条款。6.庭审中，占辉丰主张其委托周丽云、黄轶、周太井、陈健宇、蒋三党等人通过银行转账汇款至周云川银行账户（账号：62×××59）的方式支付了从2017年11月1日起至2019年2月28日止的租金共411356元给周云川，并提交了16张银行汇款单到庭拟加以证明。7.庭审中，占辉丰还主张其租赁使用案涉商铺至2019年2月28日，并在当日将案涉商铺移交给严灿；2019年3月5日，占辉丰与严灿签订了《场地移交确认书》，并在当天通过电话方式将案涉商铺移交给严灿的情况告知了周云川。占辉丰对其主张的该事实提交了《场地移交确认书》到庭拟加以证明。该《场地移交确认书》载明内容为“根据接收方（业主：严灿）2019年2月17日发出的《通知》，要求周云川于2019年3月1日前履行合同约定将租赁物阳春市红旗路118号A栋1－01（原1－01、1－02）清场交回给接收方，但因周云川与移交方（占辉丰）签订的该租赁物《店铺租赁合同》及相关补充协议约定，合同期为2017年10月25日至2021年3月31日，移交方本不应在此时交场，但因接收方为产权所有者，且与周云川2019年2月28日租约到期，导致移交方在2019年2月28日无耐迁出场地（场地设备设施完好），此为周云川无故违约导致，移交方并将依法追究周云川违约责任。接收方：因我不知道周云川私自转租，一切责任与我无关，严灿。移交方：占辉丰。2019年3月5日。”8.2019年6月11日，占辉丰向本院提起本案民事诉讼，请求判令解除其与周云川签订的《店铺租赁合同》《店铺租赁合同补充协议》和周云川双倍返还保证金210000元、入场费100000元和赔偿装修费200000元等。在本案审理过程中，本院根据占辉丰提出的财产保全申请，于2019年6月19日作出（2019）粤1781民初1942号民事裁定，裁定“冻结被申请人周云川在中国工商银行股份有限公司茂名分行信宜玉都支行开立账户（账号：62×××59）内的存款，冻结存款金额以510000元为限；冻结期限为一年，从实施冻结之日起计算。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。占辉丰与周云川在2017年10月15日自愿签订《店铺租赁合同》，主要约定周云川将案涉商铺租赁给占辉丰使用，租赁期限从2017年10月25日起至2021年3月31日止，每月租金为35000元，占辉丰交付保证金105000元和支付入场费100000元给周云川等。双方又于2017年12月8日签订《店铺租赁合同补充协议》，对《店铺租赁合同》中原约定的条款进行修改和补充。该《店铺租赁合同》和《店铺租赁合同补充协议》均是占辉丰与周云川的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，本院依法认定占辉丰与周云川于2017年10月15日签订的《店铺租赁合同》和于2017年12月8日签订的《店铺租赁合同补充协议》均成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。占辉丰请求判令解除其与周云川签订的《店铺租赁合同》和《店铺租赁合同补充协议》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》中约定案涉商铺的租赁期限从2017年10月25日起至2021年3月31日止，但周云川与严灿约定案涉商铺租赁期限至2019年2月28日届满且双方没有签订继续租赁案涉商铺的租赁合同，导致占辉丰按照严灿的要求在2019年2月28日将案涉商铺返还给严灿，造成占辉丰无法继续租赁使用案涉商铺至2021年3月31日止。周云川的行为已构成违约，导致占辉丰无法实现合同的目的，占辉丰有权解除其与周云川签订的《店铺租赁合同》和《店铺租赁合同补充协议》。现占辉丰请求判令解除其与周云川签订的《店铺租赁合同》和《店铺租赁合同补充协议》，理据充分，本院依法予以支持。占辉丰请求判令周云川双倍返还保证金210000元。本院认为，占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》第五条中约定，占辉丰交付保证金105000元给周云川，如占辉丰在履行合同过程中没有违约、没有拖欠租金、没有破坏房屋结构或装修等情况下，周云川在租赁期满或解除合同当日将保证金不计息全额退回给占辉丰。双方还在《店铺租赁合同》第九条中约定在租赁期内，如属周云川违约，占辉丰有权单方提出解除合同，且周云川须双倍退回保证金给占辉丰，属于约定周云川违约时向占辉丰赔偿因违约产生的损失赔偿额的计算方法。占辉丰与周云川签订《店铺租赁合同》后，已交付了保证金105000元给周云川。但因周云川与严灿约定案涉商铺的租赁期限至2019年2月28日届满，导致占辉丰在2019年2月28日将案涉商铺返还给了严灿，造成占辉丰无法继续租赁使用案涉商铺至2021年3月31日止。周云川的行为已构成违约，其对《店铺租赁合同》和《店铺租赁合同补充协议》被解除负有全部过错。按照占辉丰与周云川在《店铺租赁合同补充协议》中第二条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，周云川应双倍返还保证金210000元（105000元×2）给占辉丰。占辉丰请求判令周云川双倍返还保证金210000元，符合双方的约定，理据充分，本院依法予以支持。占辉丰请求判令周云川返还入场费100000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》中约定，占辉丰一次性支付入场费100000元给周云川。从占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》中约定案涉商铺租赁期限从2017年10月25日起至2021年3月31日止来看，占辉丰所支付的入场费100000元是为在合同约定期限内获得案涉商铺使用权而支付的对价，双方对于占辉丰支付入场费100000元所能够获得的租赁期限应当有合理的预期，且该租赁期限构成占辉丰支付入场费100000元的合理对价范畴。在因周云川的原因导致《店铺租赁合同》提前解除的情况下，周云川应返还部分入场费给占辉丰。鉴于占辉丰已支付了入场费100000元给周云川，且占辉丰实际使用案涉商铺时间为从2017年10月25日起至2019年2月28日止共16个月，结合《店铺租赁合同》约定租赁期限为36个月，本院酌定周云川应返还入场费55556元[100000元－（100000元÷36个月×16个月）]给占辉丰。占辉丰请求判令周云川返还入场费100000元，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。占辉丰还请求判令周云川赔偿装修费200000元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，占辉丰主张其与周云川签订《店铺租赁合同》后，经周云川同意对案涉商铺进行了装修并支付了装修费172222元。占辉丰对其主张的事实提交了《装修工程施工合同》《匹克专卖店装修工程预算表》《收据》到庭加以证明。周云川对占辉丰主张的事实既没有提出反驳，也没有提交证据推翻占辉丰所提交《装修工程施工合同》《匹克专卖店装修工程预算表》《收据》的真实性、合法性和关联性，应承担举证不能的不利后果。本院依法认定占辉丰对案涉商铺进行了装修并用去装修费172222元。虽然占辉丰与周云川在《店铺租赁合同》中约定周云川违约应赔偿占辉丰所投入的装修费200000元，但占辉丰装修案涉商铺实际仅用去装修费172222元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，周云川应赔偿装修费172222元给占辉丰。占辉丰请求判令周云川赔偿装修费200000元，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。周云川经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告占辉丰与被告周云川于2017年10月15日签订的《店铺租赁合同》和于2017年12月8日签订的《店铺租赁合同补充协议》；二、被告周云川在本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金210000元和入场费55556元给原告占辉丰；三、被告周云川在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿装修费172222元给原告占辉丰；四、驳回原告占辉丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取计4450元，财产保全费3070元，合共7520元，由被告周云川负担6890元，原告占辉丰负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  沈洪涛二〇一九年九月二日书记员  罗 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。