苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初6452号原告：中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏州市旧学**。负责人：张国良，该支行行长。委托诉讼代理人：虞松涛，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，上海天尚（苏州）律师事务所律师。被告：钱伟斌，男，1984年1月17日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农业银行姑苏支行）与被告钱伟斌金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明，转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人虞松涛到庭参加诉讼。被告钱伟斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行姑苏支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还房屋贷款本金308717.21元及逾期利息5185.27元(含未付正常息、罚息、复利，暂计算至2019年7月1日，之后的利息、罚息、复利按合同及借款借据的约定计算至被告实际给付之日止)，共计313902.48元；2、判令被告承担原告为诉讼支出的律师费损失计人民币18625元；3、请求确认原告有权行使抵押权，就被告抵押的坐落于苏州市吴中区不动产以协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。鉴于被告起诉后有过还款，原告当庭将第一项诉请变更为：判令被告向原告归还房屋贷款本金297362.37元，利息（含罚息、复利）1415.30元（暂计算至2019年11月15日，之后的利息、罚息、复利按合同及借款借据的约定计算至被告实际给付之日止）。事实和理由：2007年9月28日，被告向原告申请购房贷款，2007年10月4日与原告签订《个人购房担保借款合同》(合同编号为32105200700063098)，合同约定：原告应被告申请向其发放443000元的贷款用以其购买房屋，贷款期限自2007年10月4日起至2032年10月3日止，为期25年。为了保证合同正常履行，被告在合同中约定以其购买的位于苏州市吴中区[房屋所有权证号00126589]抵押给原告作为借款项下的担保，原被告就抵押物办理了抵押登记手续，原告取得不动产登记证明[苏房他证吴中字第××号]，抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。上述合同签订后，原告于2007年10月4日按约向合同约定账户发放了贷款；原被告在合同中亦约定了贷款利率的计算方式、被告还款方式为等额本息还款法、被告逾期还款的违约责任等。但是，被告屡次逾期，拖延还款，截至2019年5月5日，被告已经累计4期未按合同约定归还贷款本息。根据合同的约定，被告的行为已构成违约，原告有权按合同约定提前收回已发放借款，有权提前行使抵押担保权，并要求被告立即归还全部借款本息以及相关费用。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告钱伟斌未作答辩，亦未向本院提供证据。原告农业银行姑苏支行围绕其诉讼请求，向法院提供了《个人购房贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋他项权证、农业银行姑苏支行贷款利息清单、还款汇总试算、聘请律师代理合同等证据，被告钱伟斌未到庭质证，本院对上述证据经审查，对其效力依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月28日，被告钱伟斌向原告农业银行姑苏支行提交《个人购房贷款申请表》一份，向原告申请贷款443000元，用于购买苏州市吴中区房屋。2007年10月4日，农业银行姑苏支行（贷款人、抵押权人）与钱伟斌（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定钱伟斌向农业银行姑苏支行借款443000元用于购买苏州市吴中区房屋；借款期限为300个月，自2007年10月4日起至2032年10月3日止。实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.38%的基础上下浮15%，执行年利率为6.6555%。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。逾期执行利率为7.128%，还款方式为等额本息还款法，借款人以每壹个月为一个还款周期，共360期。自借款发放后，每期末月的19日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。借款人账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序。借款人未能按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款；借款人应按本合同约定使用借款、归还借款本息和支付有关费用。钱伟斌以其购买的苏州市吴中区不动产为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同日，农业银行姑苏支行按约向钱伟斌发放了443000元借款。2009年8月4日，双方对抵押不动产办理了抵押登记手续，被担保债权数额为443000元。自2019年2月4日，被告钱伟斌开始出现逾期还款情况，截至2019年11月15日，被告钱伟斌共计结欠农业银行姑苏支行借款本金297362.37元、利息（含未付正常息、罚息、复利）1415.30元。为本次诉讼，农业银行姑苏支行与上海天尚（苏州）律师事务所签订聘请律师代理合同，聘请上海天尚（苏州）律师事务所律师参加诉讼，为此须支出律师费18625元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，双方均应按约履行合同义务。在合同签订后，原告按约发放了贷款，被告未按约还款，构成违约，原告有权根据合同约定提前收回贷款本息并要求被告承担原告为实现本案债权而产生的律师费。被告将所购房地产作为借款的抵押担保，且已办理抵押登记手续，抵押权生效，原告依法享有抵押权，在被告不能清偿债务时，原告有权对抵押物行使优先受偿权。本案中，原告所主张的律师费金额符合江苏省律师收费管理办法的相关规定，且律师事务所已派律师出庭参加诉讼。故对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告钱伟斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钱伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行借款本金297362.37元、利息1415.30元（含未付正常息、罚息、复利，暂计算至2019年11月15日，之后的利息、罚息、复利按合同的约定计算至被告实际给付之日止）。二、被告钱伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失18625元。三、如被告钱伟斌未履行上述第一、二项债务，原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权对被告钱伟斌所抵押的位于苏州市吴中区不动产在抵押登记的债权数额443000元范围内以协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元，财产保全费2230元，公告费600元，合计9118元，由被告钱伟斌负担，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  王文萍人民陪审员  孙毓平人民陪审员  飞 英二〇一九年十一月二十八日书 记 员  徐 青相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。