上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初74号原告：刘建兴，男，1958年9月28日生，汉族。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润东，上海衡孚律师事务所律师。被告：上海舒爱家具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王向红，总经理。被告：王向红，女，1967年8月15日生，汉族，户籍地上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：汪文杰，上海市致真律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴定夫(系王向红丈夫)。原告刘建兴与被告上海舒爱家具有限公司(以下至判决主文简称为“被告舒爱家具公司”)、王向红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告及委托诉讼代理人汪文芳及张润东、两被告共同委托诉讼代理人汪文杰及吴定夫均到庭参加了诉讼。审理中，各方当事人均提出申请，要求给予庭外和解期限两个月。本案现已审理终结。原告刘建兴向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告舒爱家具公司支付原告2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋使用费194,000元以及拖欠水电费5,446元，合计199,446元；2、被告舒爱家具公司赔偿原告逾期付款利息损失(以194,000元为基数，自2018年9月2日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；3、被告王向红对被告舒爱家具公司的上述第1、2项债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告舒爱家具公司存在长期承包经营合作关系，2018年1月1日，双方签订了最新的一份承包经营合同，约定被告舒爱家具公司继续承包原告自建的位于上海市宝山区塘祁路XXX号的2000平方米仓库，承包期间自2018年1月1日至2018年12月31日，年承包费用为468,000元，分四次支付，逾期付款违约金为日千分之五。之后因场地拆迁，双方协商一致解除了承包经营合同，被告舒爱家具公司也于2018年6月31日前搬离了涉案场地，由此产生半年的承包费用234,000元，但被告舒爱家具公司除支付了4万元以外，剩余费用194,000元一直未付清，还拖欠了5,446元水电费用未付。被告舒爱家具公司系一人有限责任公司，被告王向红作为公司股东，应对公司债务承担连带清偿责任。被告舒爱家具公司辩称，认可拖欠的5,446元水电费，但不认可承包经营费金额。被告舒爱家具公司实际占有场地的时间是2018年1月1日至2018年6月30日，之所以不支付剩余的194,000元，是因为合同无效，原告主张的房屋占有使用费系其遭受的损失，应根据双方过错进行分摊。此外，当时根据政府规定，涉案违章建筑如在限期内拆除，原告可以享受120元/平米的奖励，被告舒爱家具公司配合原告顺利如期完成了场地清偿工作，原告由此享受了接近100万元的补偿利益，而且，被告舒爱家具公司当时将所承包的场地分租给了其他五家客户，在拆迁的时候为了保证顺利清场，被告舒爱家具公司另行支付了这些商户14.5万元。关于逾期付款利息损失，逾期支付不是被告舒爱家具公司过错，涉案场地系违章建筑，房屋使用费计算并不明确，发包人存在过错，不存在逾期支付情况。被告王向红辩称，不认可连带清偿责任，虽然被告舒爱家具公司系一人有限公司，但有能力偿还。经审理查明：1、原告、被告舒爱家具公司一致确认，双方就上海市宝山区塘祁路XXX号2000平方米厂房自2008年起长期存在房屋使用关系。2、原告(甲方)与被告舒爱家具公司(乙方)于2018年1月1日签订承包经营协议，主要内容包括：甲方将上海市宝山区塘祁路XXX号2000平方米厂房承包给乙方使用，承包期间自2018年1月1日起至2018年12月31止；年度承包费468,000元，每年支付4次，每次支付117,000元，若乙方逾期支付承包费，除补交外还需按日千分之五支付逾期付款违约金；承包期间的水电费由乙方承担，乙方应在收到缴费通知后三日内支付给甲方；协议签订前，甲方已将场地内厂房情况作了介绍，乙方能接受厂房无建筑许可、规划许可的现状，乙方承诺放弃就承包区域房屋建筑合法性等事宜向甲方主张任何民事赔偿、民事补偿的权利；承包期间内，未经甲方书面同意，乙方不得另行搭建任何简易或固定装备，擅自搭建的、利用承包区域内厂房不得转租第三方，否则后果自负；承包期内，若遇国家及政府征用、市政动迁或其他不可抗力、自然灾害、战争或其他不可预见的，双方同意终止协议，乙方无条件自行搬离承包场地，如到时乙方拒不履行搬迁义务，甲方有权强行给予搬迁，由此产生的费用及损失全部由乙方承担。审理中，原告及被告舒爱家具公司均陈述：承包经营协议内容实际更符合房屋租赁合同性质，同意将本案案由从承包经营合同纠纷变更为房屋租赁合同纠纷，又因涉案场地系违章建筑，故认可承包经营协议无效。3、2018年6月5日，上海市宝山区顾村镇人民政府出具整治告知书，认为涉案场地是违章建筑，要求在2018年6月15日前拆除，否则承担相应后果。之后，涉案场地因系违章建筑于2018年8月左右被拆除，2018年1月1日至2018年6月30日期间，涉案场地为被告舒爱家具公司占用。4、审理中，原告及被告舒爱家具公司均陈述，涉案场地中有150平米建筑是被告舒爱家具公司搭建，在拆违时也享受了120元/平米的补偿，共计18,000元。该笔费用原告同意在本案中进行抵销。5、被告舒爱家具公司在承包经营期间，共拖欠了5,446元水电费未付原告。6、审理中，被告舒爱家具公司向法庭提交了五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条。主要内容包括：一、承租人李某，年租金50,400元，租赁期自2018年1月1日起至2018年12月30日止，支票金额为5万元，载明的出票日期为2018年8月31日，收条内容载明李某确认收到被告舒爱家具公司补偿的搬迁损失费5万元，收条落款时间为2018年7月16日；二、承租人刘忠卫，年租金50,000元，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日，支票金额为3.5万元，载明的出票日期为2018年8月26日，收条内容载明刘忠卫确认收到被告舒爱家具公司补偿的搬迁损失费3.8万元，收条落款时间为“2018.30”；三、承租人张海珍，年租金34,560元，租赁期自2018年6月1日至2019年5月30日，支票金额为2万元，载明的出票日期为2018年7月31日，收条内容载明张海珍确认收到被告舒爱家具公司补偿的搬迁损失费2万元，收条落款时间为2018年8月20日；四、承租人吴厚昌，年租金90,000元，租赁期自2017年9月1日至2018年8月30日，支票金额为1.5万元，载明的出票日期为2018年8月20日，收条内容载明吴厚昌确认收到被告舒爱家具公司补偿的搬迁损失费1.5万元，落款时间为2018年8月28日；五、承租人陶某某，年租金35,000元，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日，支票金额为2.5万元，载明的出票日期为2018年8月31日，收条内容载明陶某某确认收到被告舒爱家具公司补偿的搬迁损失费2.5万元，收条落款时间为2018年8月30日。上述五张支票载明的金额合计14.5万元，五张收条载明的金额合计14.8万元。被告舒爱家具公司提交上述证据拟证明其为了配合原告及时清偿涉案场地，向5家转租商户共支付了14.5万元赔偿款，一开始是开具的支票，之后再支付的现金换回支票。原告不认可租赁协议、支票和收条的真实性，认为补偿情况不属实，即便属实，根据承包经营协议和五份租赁协议的内容，出现提前退租情况也仅需要退还2018年6月30日之后多收的租金，无需另行支付赔偿款情形，涉案场地于2018年6月30日清场，14.5万元的金额与租赁合同载明的租金金额无法对应。7、审理中，被告舒爱家具公司向法庭申请陶某某作为证人到庭接受讯问。庭审中，证人陶某某陈述：一、陶某某于2018年3月1日向被告舒爱家具公司承租场地用于收集废旧器材，合同期限是2018年3月1日至2019年3月1日，当时约定的租金金额记不清楚，可能是3万元，承租场地具体位置和面积也记不清楚，证人之后一次性向被告舒爱家具公司支付了3万元租金；二、2018年6月，被告舒爱家具公司与陶某某谈搬离场地事宜，由于签合同的时候没提到过要拆的事情，被告舒爱家具公司用2.5万元支票承诺支付陶某某剩余房租及赔偿款，后来6、7月搬离的时候，被告舒爱家具公司给了陶某某2.5万元现金，是剩余房租，并收回了支票原件；三、陶某某曾向被告舒爱家具公司提出过赔偿事宜，但不记得多少钱了。原告对证人陶某某的证言发表质证意见：不认可证人证言真实性，证人对承租的面积、租金等均不清楚，可能是虚假陈述，而且证人在陈述中也说了2.5万元是退回的租金，此外，被告舒爱家具公司在审理中陈述5家商户过去几年都在场地内，但证人的租赁合同是2018年3月才开始，前后陈述明显矛盾。被告舒爱家具公司对证人陶某某的证言发表质证意见：认可证人证言真实性，证人比较紧张，所以导致陈述混乱。8、审理中，被告舒爱家具公司向法庭提交李某的书面证言，李某未到庭作证。书面证言主要内容包括：李某自2017年1月起向被告舒爱家具公司租赁位于宝山区塘祁路XXX号厂房用于住宿、堆放汽修设备、零配件，每年租金是50,400元，2018年年初李某一次性支付了一年租金；2018年6月，被告舒爱家具公司通知李某场地需要整体搬迁，要求尽快搬走，当时大房东原告也来了现场，李某问原告损失怎么办，原告让李某找吴定夫解决，之后经过几轮谈判，吴定夫同意退50,000元，等于2018年1月至2018年6月是白用的。2018年7月，吴定夫开了50,000元支票给李某，让其先搬出，之后再给了50,000元现金，收回了原来的支票。被告舒爱家具公司对李某的书面证言发表质证意见：认可书面证言内容，退回2018年上半年的租金就是一种补偿，因此要求原告也对被告舒爱家具公司进行补偿，李某之所以未出庭作证，是因为原告电话对其进行了恐吓。原告对李某的书面证言发表质证意见：对证人证言内容不予认可，原告确实给李某打过电话，但并无恐吓情况，只是询问事情经过，被告舒爱家具公司并未提供证据证明李某曾交过房租，而退还房租也是自称以现金方式，缺乏书面凭证，4,200元的月租金也明显超过市场行情，市场价月租金应该为1,100元，因此李某的租赁协议可能是伪造的。此外，从字迹形式来看，证人证言、收条、房屋租赁协议上李某的签字并非同一人所签。9、审理中，原告对被告舒爱家具公司提交的五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条以及证人陶某某、李某签字进行笔迹鉴定，对房屋租赁协议及补偿款收条的形成时间提出鉴定申请。被告舒爱家具公司认为原告既然对证人证言都不予认可，没有鉴定的必要，既然场地要搬迁就肯定要清场，被告舒爱家具公司花费了清场代价，原告也获得了相应的利益，原告就应该补偿被告舒爱家具公司。10、审理中，法庭向各方当事人释明涉案承包经营协议无效的法律后果，同时让被告舒爱家具公司明确其遭受的损失范围。被告舒爱家具公司明确表示，不需要考虑其损失，原告主张的房屋使用费就是原告的损失，应按照过错分摊。上述事实，可由承包经营协议、整治告知书、五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条等书面证据，证人陶某某、李某的证人证言，以及原告、被告舒爱家具公司的相关陈述予以证实。本院认为，涉案场地系违章建筑，原告及被告舒爱家具公司签订的承包经营协议应属无效，对此双方在审理中亦予以确认。根据相关法律规定，原告有权参照约定的租金标准要求被告舒爱家具公司支付场地占有使用费。涉案场地自2018年1月1日至2018年6月30日期间由被告舒爱家具公司实际占有，故原告有权收取234,000元，扣除被告舒爱家具公司已支付的4万元，以及原告同意在本案中一并抵销的18,000元补偿款后，原告有权要求被告舒爱家具公司支付剩余176,000元场地占有使用费。关于5,446元水电费，被告舒爱家具公司表示认可，本院予以支持。关于逾期付款利息损失的主张，原告主张按同期贷款利率为标准，于法不悖，予以支持，关于起算点，承包经营协议缺乏约束力，付款期限并不明确，本院综合考虑合同性质及合同履行情况，酌情认定以被告舒爱家具公司收到本案起诉状之次日起算，经查询，被告舒爱家具公司于2019年1月25日签收诉讼材料，故应自2019年1月26日起算。关于被告王向红的法律责任，其系被告舒爱家具公司的一人股东，在不能证明其财产独立于公司财产时，其应对公司债务承担连带责任。关于被告舒爱家具公司要求减免房屋占有使用费的主张，本院认为缺乏法律依据和事实依据，具体理由如下：其一，根据合同法规定，合同无效后，一方当事人遭受的损失有权要求对方根据过错程度承担相应的责任，本案中，在法庭反复释明的情况下，被告舒爱家具公司明确表示无需考虑其损失。其二，退一步而言，即便考虑被告舒爱家具公司的损失情况，其提交的证据尚不足以支持其主张。首先，五份房屋租赁协议、支票及补偿款收条即便属实，也不能直接证明退款究竟是剩余房租还是额外补偿款；其次，关于证人陶某某的证言，陶某某称其于2018年3月1日进场时一次性支付全年租金3万元，之后又于2018年6、7月退场时收到2.5万元现金退款，对该笔2.5万元的性质，陶某某先是称包含剩余房租及赔偿款，之后又称是退还的房租，前后陈述明显不一致，且无论何种表述，均不能佐证被告舒爱家具公司要求全额减免的说法；再次，关于证人李某的书面证言，李某未到庭接受质询，证据形式有所欠缺，即便原告确曾于庭外与李某电话沟通，但在缺乏交租、退款等书面证据的情况下，仅凭证人证言亦难以证明舒爱家具公司的主张。其三，被告舒爱家具公司长期租赁涉案场地，知晓违章建筑情形，也同意如遇拆迁事宜需无条件配合原告完成清场，故被告舒爱家具公司配合原告完成清场工作是义务，而非要求补偿的理由，其要求减免场地使用费的主张缺乏法律依据。综上，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海舒爱家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘建兴自2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋占有使用费176,000元以及水电费5,446元，合计181,446元。二、被告上海舒爱家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘建兴逾期付款利息损失(以181,446元为基数，自2019年1月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算)。三、被告王向红对被告上海舒爱家具有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、对原告刘建兴的其余诉请不予支持。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,288元(原告已预缴)，由被告上海舒爱家具有限公司、王向红共同负担3,928元，原告负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按上诉诉请金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈双幸审 判 员  胡鹤飞人民陪审员  熊宗禅二〇一九年七月二十日书 记 员  翟 爽附：相关法律条文一、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。