上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初4198号原告：刘小庆，女，1989年9月2日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被告：王田田，女，1995年9月2日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。委托诉讼代理人：石启仁，上海沪元律师事务所律师。被告：王振洋，男，1970年2月28日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。第三人：朱*宝，男，1986年8月24日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县汤沟镇东大街３９号。原告刘小庆与被告王田田房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月28日立案后先依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼中，本院依法于2019年4月25日追加朱*宝为第三人，2019年10月11日追加王振洋为被告。因案情复杂，本院依法组成组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘小庆及其委托诉讼代理人向诗图，被告王田田的委托诉讼代理人石启仁，被告王振洋、第三人朱*宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告转让费127,000元整；2、赔偿装修费用20,000元；3、赔偿广告费5,800元；4、赔偿原告因本次诉讼的误工费3个月12,000元；5、确认原告与被告签订的租赁合同无效。事实和理由：被告王田田在未获取本市闵行区古美路XXX号XXX室房屋使用权的情况下，擅自将该商铺转租给原告，并收取127,000元转让费。现原房东要收回商铺，已造成原告的损失，故起诉。被告王田田辩称，原告所述商铺系朱*宝向他人承租，其父亲王振洋从朱*宝租户处转租，后又与朱*宝订立续租协议，其经营奶茶店使用，租期至2021年2月6日止，故其拥有合法使用权；房屋转租时，奶茶店尚处于正常经营状态，原告意欲接手继续经营，故转让费中包括其购置的奶茶设备及装璜、经营设施等，价值约六七万元；原告从其处接手后，经营了一段时间，然后又高价转租给下家，下家又转手转租给现使用人，因下家与原告发生争执，导致原告无法向现使用人收取租金。因此其将合法取得的房屋使用权，转租给原告，己履行合同义务，无任何违约行为，原告之诉请无事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告王振洋辩称，古美路XXX号XXX室系其自2012年从朱*宝的租户处转租所得，后与朱*宝在2016年签订续租合同，并由其女儿王田田经营奶茶店。其知晓王田田将商铺转租给刘小庆，协议原由其出面签订，后应奶茶店营业执照是王田田的，故由原告与王田田订立了转让合同。原告所述的转让款127,000元，其中包括3万元的设备及4、5万元装潢。朱*宝口头同意其将商铺转让的，产生矛盾系原告多次加价转租，非其原因，故不同意原告的诉讼请求。第三人朱*宝述称，本市闵行区古美路XXX号XXX室商铺系其租赁，2012年前后租赁给被告王振洋，王振洋使用期间，其现场很少去。2018年7月房东称该商铺租赁秩序混乱，故其于2018年9月6日将商铺收回。对于原告及原告下家的房租差价，其均已出资处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本案证据的举证、质证及认证过程如下：原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1、原告刘小庆与被告王田田于2017年8月9日订立的《商铺租赁转让合同》以证明双方存在房屋租赁转让关系；2、被告王田田于2017年8月9日出具的收据，证明原告支付被告王田田转让费127,000元及付二押一的房租19,500元；3、第三人朱*宝与王振洋的聊天记录，记录中有朱*宝告知王振洋未经其同意将古美路XXX号房屋私自转租，并未按约支付房租，故要求收回房屋。以此证明王振洋、王田田无转租权；4、建筑装饰工程施工合同，该合同系案外人与上海千庭装饰设计有限公司就古美路XXX号墙面、顶面、吧台的装修工程订立的合同，以证明原告以生意合伙人的名义与装潢公司订立的装修合同，并已发生装修的事实；5、上海千庭装饰设计有限公司于2017年8月29日出具的原告分别交款15,000元及5,000元收据两张，证明发生装修费20,000元；6、原告支付广告制作费5,000元的收据，以证明发生了广告牌制作费的事实。被告王振洋、王田田对证据1、2的真实性就证明目的均无异议，对证据3王振洋称确有与第三人朱*宝微信聊天的情况；对证据4、5、6的真实性及举证目的均不予认可。被告王田田向本院提交了下列证据：1、上海银帝房地产经纪事务所与第三人朱*宝签订的《房屋租赁合同》，证明涉诉房屋系第三者朱*宝整体承租；2、《转店协议书》及收条，证明被告王振洋2012年自案外人方云林处租得涉诉房屋；3、《续约协议》，证明第三人朱*宝与被告王振洋于2016年3月9日订立该协议，并约定涉诉房屋租赁期续租至2021年2月6日止，证明与原告订立的房屋转租合同期限一致。原告对被告王田田的上述证据认为系王振洋与前手的关系，其对所证明的事实不了解。第三人对原告提供的证据3无异议，对其它证据不了解。对被告王田田的证据均无异议。原告提供的证据1、2、3，真实性各方均无异议，所证明的事实与本案存在关联上述证据，本院确认其具有证据效力；证据4、5被告予以否认，原告未提供其它证据佐证，难以认定装修的事实；证据6，被告王振洋确认涉案房屋门面进行过装修，与该证据反映事实能予印证，对此本院予以认定。被告王田田提供的证据，合同当事人朱*宝予以确认，能证明王振洋具有房屋租赁权，与本案事实有关联，本院认定其证据效力。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区古美路XXX号房屋商铺由第三人朱*宝于2016年2月向房屋代管人上海银帝房地产经纪事务所租得，2016年3月9日，第三人朱*宝(甲方)与被告王振洋(乙方)订立《续约协议》，约定：甲、乙双方己于就位于古美路XXX号房屋(以下简称“该房屋”)签署《房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)，现经甲、乙双方平等协商，就该房屋续约事宜，经甲、乙双方同意，将原合同中的租赁期限再延长5年，即自2016年2月7日起至2021年2月6日止，月租金为6,500元整”。之后，该商铺由被告王振洋之女即被告王田田经营奶茶店。2017年8月，被告王田田与原告刘小庆订立《商铺租赁转让合同》，约定租赁转让方王田田(甲方)，受租赁转让方刘小庆(乙方)。甲乙双方协商一致，甲方同意将位于古美路XXX号1层D室(面积9平方)店面租赁转让给乙方，现将有关事项达成协议如下：一、转让范围：店内设备设施，租赁期内房屋的使用权、转让权。二、租赁转让时间定于2017年8月9日甲乙双方办理交接手续。三、转让金额：127,000元。四、租赁房屋月租金6,500元整，付贰押壹。五、房屋租赁时间从2017年8月9日至2021年2月6日，在租赁期间房屋租金不变。合同签订后，乙方拥有房屋使用权。……七、乙方权利：1、乙方因经营不当，乙方有权转让，任何人不得收回店铺，转让费归乙方所有。2、乙方在租赁期间甲方不得收回店铺，否则视为甲方违约。以上两条，合同租赁期间房屋被收回，影响乙方经营，造成乙方损失，甲方须全额返还乙方支付的转让费及直接间接的损失。八、甲方权利：1、甲方房屋因国家占用，甲方有权终止合同。2、乙方向甲方支付壹月押金，在租赁期间乙方未按合同完成终止合同，甲方不需退还押金，合同期间后，甲方退还押金给乙方……当日，原告向被告王田田给付转让费127,000元、房租付二押一19,500元，合计146,500元。原告取得商铺后自己经营至2017年年底，之后其将商铺转让给他人，后再发生了转租他人的情况。2018年6、7月间，朱*宝得知商铺多次转租，故与王振洋交涉，后朱*宝于9月初收回商铺。原告支付房租至2018年8月底。本院认为，被告王田田系被告王振洋之女，并实际使用租赁房屋，其与刘小庆在王振洋在知晓并同意转让内容的情况下订立《商铺租赁转让合同》，双方订立房屋转租合同的未违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方的租赁合同约定了刘小庆具有转租权，故刘小庆向他人转租的行为并未违反合同约定；王振洋系从第三人处取得房屋租赁权，其应就有否转租权提供证据证明，现其称第三人口头同意其转租，但未举证证明，故其主张具有转租权本院不予认定。由于被告王振洋不具有转租权，致第三人收回租赁房屋，王田田无法继续履行房屋租赁合同,故王田田存在无法继续向刘小庆出租房屋的违约行为，理应承担违约责任。由于2018年9月6日，第三人朱*宝已将该租赁房屋收回并出租，故双方的《商铺租赁转让合同》已事实上无法继续履行，被告王振洋、王田田未提出异议，故应认定当日合同已解除。关于原、被告的转让合同系转让店内设备设施，租赁期内房屋的使用权及转让权，2017年8月9日被告王振洋、王田田将租赁房屋交付给原告，原告支付了转让费127,000元，直至一年多后的诉讼中原告称未收到转让的设备，有违常理，故对其主张设备未收取本院不予认定。对于租赁房的室内装修原告虽提交了装修合同及装修费的收据，被告对此未予认可，原告也未提供其它证据印证该事实已经发生，故本院不予认定。对于门面广告牌，王振洋认可原告对门面进行装修，故对原告主张的广告费5,000元本院予以认定。误工费无证据证明，本院不予认定。由于转让款系包含了设备、房屋使用权及转租权，原告已在部分合同期内实际控制使用房屋，也因此获利，现因被告的违约致合同无法继续履行，因此造成原告损失，被告应酌情返还部分转让款，并赔偿原告损失，据此本院酌情根据合同履行的时间等因素，认定被告刘小庆应返还转让款为82,000元，并赔偿广告牌费2,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘小庆与被告王田田《商铺租赁转让合同》于2018年9月6日解除；二、被告王田田于本判决生效之日起十日内给付原告刘小庆84,000元;三、驳回原告刘小庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,596元，由原告刘小庆负担1,763元，被告王田田负担1,833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  阮广斌审 判 员  金 渊人民陪审员  樊 燕二〇二〇年三月十六日书 记 员  李 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。