广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7948号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行,营业场所广东省广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌，行长。委托诉讼代理人：纪云妹、张军，均为北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：张焯洪，男，1980年10月8日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县,现被羁押于广东省四会监狱。被告：黄牡丹，女，1982年2月23日出生，汉族，住广东省恩平市，现被羁押于广州市花都区看守所。被告：广州市花都祈福置业有限公司，住所地广东省广州市花都区花山镇平山村，统一社会信用代码91440101761946247B。法定代表人：彭磷基，董事长。委托诉讼代理人：董博晨、唐锡锋，均为广东汇胜律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建行花都分行）与被告张焯洪、黄牡丹、广州市花都祈福置业有限公司（以下简称祈福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人纪云妹，被告张焯洪、黄牡丹及被告祈福公司的委托诉讼代理人董博晨、唐锡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行花都分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行花都分行与张焯洪之间于2010年11月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550009-011-2010002291）；2.张焯洪、黄牡丹立即共同偿还建行花都分行借款本金298511.89元及至付清之日止的利息、本金罚息、利息罚息（截至2019年9月12日，尚欠利息6541.37元、本金罚息76.82元和利息罚息95.28元；此后的各类利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计付至款项还清之日止）；3.张焯洪、黄牡丹立即向建行花都分行支付本案律师服务费9093元；4.建行花都分行对张焯洪用作抵押的位于广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园XX号楼XX房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.祈福公司对张卓洪、黄牡丹的上述债务承担连带保证责任；6.本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由张焯洪、黄牡丹、祈福公司承担。事实与理由：2010年11月1日，建行花都分行与张焯洪签订编号为440550009-011-2010002291的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行花都分行向张焯洪发放贷款34.7万元，用于张焯洪购买位于广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园XX号楼XX房的房产。合同签订后，建行花都分行依约足额发放贷款，并办理了抵押权预告登记。然而从2019年2月起，张焯洪连续拖欠还款，经建行花都分行多次催告后仍拒不还款。张焯洪与黄牡丹于2008年3月18日登记结婚，上述债务发生在双方婚姻关系存续期间，建行花都分行认为黄牡丹应对张焯洪本案债务承担共同还款责任。根据《楼宇按揭业务合作协议》的约定，在未办妥他项权利证并交付给建行花都分行之前，祈福公司应对上述债务承担无条件、不可撤销的连带保证责任。被告张焯洪辩称，我方正在监狱服刑，剩余刑期10个月左右，我方愿意在出狱后继续按照涉案合同的约定每月还本付息。被告黄牡丹辩称：1.不同意解除合同，应等我方刑事案件结束后再处理；2.我方对欠款本金、利息、罚息金额不清楚，由法院依法认定；3.仅同意支付律师费的一半；4.确认属于夫妻共同债务，同意承担共同还款责任。被告祈福公司辩称：1.我方不是涉案借款合同的相对方，没有还本付息及支付罚息的义务，本案债务应由张卓洪承担；2.涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，建行花都分行无权主张抵押权；3.涉案房屋已经具备办证条件，并非我方原因造成涉案房屋未能办理房产证及他项权证，根据《楼宇按揭业务合作协议》的约定，张卓洪支付购房价格的35%时保证责任届满，故我方无需承担连带保证责任。请求驳回建行花都分行对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2010年6月23日，建行花都分行与祈福公司签订《楼宇按揭业务合作协议书》，约定：就祈福公司开发兴建的位于广州市花都区花山镇106国道以西的祈福都会花园项目，建行花都分行为整个项目的住宅、商业用房、车位的购房者提供相关的抵押贷款业务；借款人购买祈福公司的预售商品房，由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，祈福公司承担办妥抵押登记（备案）前的担保责任，建行花都分行可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，先发放个人住房贷款；在建行花都分行向借款人发放贷款后，祈福公司为有关债务提供连带责任保证，保证责任范围包括但不限于借款人个人主张贷款的本金、利息（包括罚息）。祈福公司的连带保证责任期限确定为：一、从建行花都分行将借款人按揭贷款划付到祈福公司银行账户之日起至抵押房产竣工交付使用，祈福公司办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》并移交给建行花都分行之日止；二、购房者购买的房屋已具备办理《房地产权证》及《房地产他项权证》的条件（具体条件以当地房管部门的有关规定为准），由于非祈福公司原因未能及时办妥上述权属证明的，祈福公司的连带保证责任期限为从建行花都分行将借款人的按揭贷款划付到祈福公司银行账户之日起至借款人支付购房款（包括向祈福公司支付不低于购房价格的三成首期房款和归还建行花都分行按揭贷款本金）达到购房价格的35%时止。以上两种情形以先满足者为准。2010年10月13日，张卓洪以496882元的价格从祈福公司处购买了广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园（XX号楼）XX房的房产，支付首期款30.16%，即149882元。2010年11月1日，张焯洪（借款人）与建行花都分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550009-011-2010002291），约定：张焯洪向建行花都分行借款34.7万元，用于购买广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园XX号楼XX房的房产的房产，贷款期限为360个月，采用等额本息还款方法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%（该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次），借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整日为每年1月1日；张焯洪以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）。关于违约责任，上述合同还约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权行使以下权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。2011年2月17日，建行花都分行依约发放贷款34.7万元。2011年6月9日，广州市国土资源和房屋管理局对涉案位于广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园XX号楼XX层XX房的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行花都分行，债权数额为34.7万元。从2011年3月17日起，张焯洪每月按期归还贷款本息，但从2019年2月起开始逾期。截止至2019年9月12日，张焯洪尚欠剩余借款本金298511.89元及按合同约定计算的利息6541.37元、本金罚息76.82元和利息罚息95.28元。另查明，2019年5月17日，建行花都分行与北京市浩天信和（广州）律师事务所签订委托代理协议，委托该律所处理建行花都分行的有关个人住房按揭贷款、消费贷款等个人贷款等相关诉讼事宜，代理实行全部风险代理付费。双方同意按以下标准支付代理费：1.现金直接回收，按回收金额的3%支付；2.抵押物变现，按回收金额的2%支付；3.抵押物以外的财产变现，按回收金额的3%支付；4.抵押物抵债，按抵债金额的1.5%支付；5.抵押物以外的财产抵债，按抵债金额的2%支付；6.通过诉讼或非诉讼方式促使债务人还清逾期款项而撤诉（或调解）或继续履行的，按回收逾期金额的4%支付，债务人履行和解协议（或民事调解书）或主动续供部分不再支付等。建行花都分行明确本案律师费的计算方法为起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三（303085.1元×3%）。再查明，张焯洪与黄牡丹于2008年3月18日登记结婚。2013年7月29日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发放《花都区房地产权属备案证明书》，载明：坐落于广州书花都区观明路8号的、所有权人为祈福公司、建筑总面积为103253.51平方米的房地产权属，经审查已确认，并以花国房确[2013]第020（网）号登记在案，请凭此证明书办理商品房各户产权交易手续。祈福公司为证明其已通知张卓洪办理房地产权证，提交了邮局的《速递邮件综合查询》及祈福公司自行制作的表格。《速递邮件综合查询》仅记载了收寄日期为2015年2月5日的快递单号，无收件人、投递情况等信息。建行花都分行认为祈福公司提交的证据不能证明该快递单号的收件人即为张卓洪或黄牡丹。张卓洪称其在2013年已被羁押，至今仍在服刑，不清楚祈福公司有无通知办理房屋产权登记手续。黄牡丹称不清楚祈福公司有无通知，但称是因为张卓洪在2013年12月30日被羁押导致无法办理房屋产权登记手续。2019年7月12日，建行花都分行向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结张焯洪、祈福公司价值303085.1元的银行存款或相应价值的财产。2019年7月17日，本院依法作出民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结张焯洪、祈福公司名下价值303085.1元的财产。2019年7月31日，本院轮候查封了张焯洪名下位于广州市花都区平山村106国道西祈福都会花园XX号楼XX层XX房的房产。本院认为，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇按揭业务合作协议书》是当事人的真实意思表示，内容没违反法律规定，当事人均应按照合同的约定履行义务。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，建行花都分行已按照合同约定发放贷款34.7万元，张焯洪应依约定如期还款。但从2019年2月起，张焯洪多期逾期未还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故建行花都分行主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550009-011-2010002291）、张焯洪归还剩余借款本金298511.89元并支付各类利息（截至2019年9月12日，尚欠利息6541.37元、本金罚息76.82元和利息罚息95.28元，之后的各类利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至付清款日止），符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于律师费能否支持的问题。本案中，建行花都分行确实委托律师到庭参加诉讼，必然产生一定的律师费。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，张焯洪未按期归还贷款本息，应支付建行花都分行以法律手段追偿借款本息而产生的一切费用。而且建行花都分行主张按照起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三计算律师费，既符合涉案委托代理协议的约定，也在合理范围内。故建行花都分行主张张焯洪支付律师费9093元，理据充分，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，张焯洪签订涉案借款合同时，与黄牡丹是夫妻关系，而且黄牡丹确认该债务为夫妻共同债务，故黄牡丹应对张焯洪的上述债务承担共同还款责任。关于建行花都分行主张对涉案房产经拍卖或变卖所得价款行使优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述规定，抵押权预告登记仅表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但是抵押权并未当然设立，不能发生物权登记的效力。本案中，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》约定，张卓洪自愿提供涉案房屋作为抵押，但是本案并无证据证明已办理房屋抵押权登记，而依据上述规定，建行花都分行作为预告登记权利人，对案涉房屋并未取得抵押权，故建行花都分行诉请对涉案房屋经折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿，依据不足，不予支持。关于祈福公司应否承担连带保证责任的问题。首先，关于《楼宇按揭业务合作协议书》中有关祈福公司连带保证责任期限的约定是否为保证期间。建行花都分行认为该期限为保证期间且早于借款合同约定的履行期限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条规定，应视为约定不明，故主张本案保证期间为借款合同届满六个月。本院认为，《楼宇按揭业务合作协议书》约定“借款人购买祈福公司的预售商品房，由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，祈福公司承担办妥抵押登记（备案）前的担保责任”以及“建行花都分行可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，先发放个人住房贷款”，由此可知，祈福公司与建行花都分行签订该协议的目的在于解决银行放款后的一定阶段内无任何增信措施的问题，故祈福公司所作的保证为阶段性连带责任保证。该协议中有关祈福公司的连带保证责任期限的约定，并非对保证期间的约定，而是解除祈福公司保证责任的条件。建行花都分行主张本案保证期间为借款合同届满六个月，与上述协议签订的目的及约定的内容不符，本院不予采纳。其次，关于本案是否符合解除保证责任的条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，根据《花都区房地产权属备案证明书》所载内容，涉案房屋在2013年7月29日已具备办理房屋产权证书的条件，而张卓洪在2013年12月30日已被羁押，至今仍在监狱服刑，黄牡丹亦陈述因张卓洪被羁押导致未能办理产权登记手续，故涉案房屋未能及时办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，并非祈福公司的原因造成。虽然涉案房屋至今未办妥抵押权登记，但是张卓洪购买涉案房产时已支付首期房款149882元，截止至2019年2月已向建行花都分行偿还借款本金48488.11元（347000元-298511.89元），该两款项之和已达到购房款的39.9%【（149882元＋48488.11元）÷496882元】，根据《楼宇按揭业务合作协议书》有关祈福公司的连带保证责任期限第二项的约定，祈福公司的保证责任解除条件已成就。故建行花都分行主张祈福公司对张卓洪的本案债务承担连带保证责任，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告张焯洪之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440550009-011-2010002291）；二、被告张焯洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿付借款本金298511.89元及利息、本金罚息、利息罚息（利息、本金罚息及利息罚息的计算方式：暂计至2019年9月12日，尚欠利息6541.37元、本金罚息76.82元和利息罚息95.28元，之后的利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至付清款日止）；三、被告张焯洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行支付律师费9093元；四、被告黄牡丹对被告张焯洪上述债务承担共同还款责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2991元，财产保全费2035.42元，由被告张焯洪、黄牡丹共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘根星二〇一九年九月二十六日书记员  周莺妍