天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初7700号原告：邢丽丽，女，汉族，1975年6月24日出生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王涛，天津明义律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏永亮，天津普荣律师事务所律师。被告：天津鲁能置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第9层。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告邢丽丽与被告天津鲁能置业有限公司（以下简称鲁能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢丽丽及其委托诉讼代理人王涛、夏永亮，被告鲁能公司的委托诉讼代理人于文庆、安好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令鲁能公司支付邢丽丽截止至2019年7月3日延期交房的房款利息773222元及违约金272747元，以及到房屋实际修缮合格之日止的房款利息及违约金；2.判令鲁能公司赔偿邢丽丽因房屋延期交房和房屋质量问题造成的损失384545元（自2017年10月至2019年7月，按照每月15000元计算的房屋租金损失及购买石材、乳胶漆损失），并按照每月15000元标准支付自2019年8月至房屋屋顶实际修缮之日的损失；3.本案诉讼费、保全费、律师费由鲁能公司承担。事实和理由：邢丽丽与鲁能公司签订《天津市商品房买卖合同》，从鲁能公司购得坐落于天津市南开区房屋。邢丽丽依合同约定支付了全部房款，履行了合同义务，而鲁能公司开发建设的房屋存在多处质量问题，屋顶漏水严重，多次维修未能修复，且在维修屋顶过程中造成室内装修不符、等级下降、供货缓慢，截止本次起诉之日一直在维修过程中，致使邢丽丽无法正常入住。邢丽丽因房屋漏水无法按期入住，不得已在外租房居住，且因房屋漏水导致家具受损、装修严重受损。鲁能公司出售的房屋质量严重不合格，给邢丽丽造成不必要的经济损失。2017年10月3日，鲁能公司组织业主开放日，当日由鲁能公司、装修施工单位、装饰公司及业主共同对房屋进行参观。当时，邢丽丽发现所购房屋存在屋顶漏水、室内装修所有木质材料喷漆全部不合格，且门开裂、石材断裂等严重质量问题，鲁能公司工作人员对房屋存在的问题一一记录和备案，主要是屋外屋顶漏水及室内装修两个问题（因屋顶漏水造成装修损毁，室内本身装修存在严重质量问题），邢丽丽马上找到鲁能公司相关人员协商解决，由于当时鲁能公司规定只能通过拨打客服电话解决问题，邢丽丽等待很长时间。鉴于房屋屋面及室内问题较多，鲁能公司迟迟不给维修，在多次协商后，鲁能公司郭总经理到现场勘查漏水情况，此时已耗时一个月左右。后续对于屋顶维修，施工单位仅维修漏点，邢丽丽要求专业人员勘查屋面漏水问题，请求施工单位对全屋屋面进行维修，施工单位不认同。经过长时间拉锯，鲁能公司勉强同意维修漏点出现的那一侧屋顶，当屋顶掀开之后出现严重积水，此时又经过了很长一段时间，施工单位又提出各种困难，后就进入了冬季无法施工。直到鲁能公司在办理其他房屋集中交房之日即2017年12月15日，屋面漏水仍然没有完成修复。截止至2018年3月，鲁能公司完成了那一侧屋面漏水的维修后，开始进行室内装修，维修陆陆续续截止到2019年1月才基本完工，双方签订交付情况说明，邢丽丽领取房屋钥匙，同时注明由于装修未完工导致业主无法办理手续，同意邢丽丽不签署正式验房应签署的验房单。在维修室内剩余装修问题的过程中，邢丽丽于2019年5月发现屋面另外一侧出现严重漏水，要求对屋面整体进行维修，施工单位将屋面铲除后发现积水严重。由于鲁能公司的拖拉行为，邢丽丽向住建委反映相应情况，住建委于2019年5月27日进行现场勘验，并由工作人员全程录像及制作相关笔录，同时要求鲁能公司及施工单位出具房屋维修的施工计划。截止到庭审之日，该房屋仍未完成修缮。综上，根据双方签订的商品房买卖合同第三条、第五条约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》等相关法律法规规定，提起诉讼。鲁能公司辩称，邢丽丽对鲁能公司的诉讼没有事实和法律上的依据，应当依法予以驳回，具体事实和理由如下：一、鲁能公司延迟交房系因政府命令所致，依约可据实予以延期，不适用出卖人逾期交付商品房违约责任条款。双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充合同第三条约定：发生政府部门或司法机关的命令、通知等规范性文件的要求等情形，导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款。在本合同项下项目施工期间，自2015年12月起先后经历了空气质量重度污染应急措施停工、全运会停工、2017至2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案停工等政府停工命令，造成项目总停工期限达143天，其中双方签订《商品房买卖合同》后停工期限达119天，并直接导致鲁能公司延期交房。故依据上述合同约定，鲁能公司不应承担逾期交付商品房的违约责任。二、涉案项目施工期间遇到的政府停工命令无法预见，且不能通过优化施工等措施解决，延期交房完全因政府停工命令所致，鲁能公司不应承担逾期交房责任。1.涉案项目施工期间遇到的政府停工，无论停工范围、停工持续时间，还是不按政府命令停工的处罚力度均史无前例，其中全运停工连续47天，2017至2018冬季扬尘停工更是长达连续6个月，停工期间不仅土石方不能施工，商砼等作业亦不能进行。故涉案前述政府停工令不具备可预见性。因“美丽天津工程”等行政命令、通知等造成停工进而延期交房的，根据双方合同约定，交房期限均应相应顺延。如政府命令停工具备可预见性，更应适用前述约定，因为买受人亦应预见到，也能预见到涉案房屋可能因政府命令停工。2.停工期间不仅开发商不能施工，配套单位也不能进行配套设施的施工。根据天津市相关规定，水、电、气、热等配套设施施工完工且验收合格后，房屋才能取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，始具备天津市规定及合同约定的交付条件。而配套单位的停工，鲁能公司无法通过优化施工等措施解决。3.工期延长将造成人工成本及机械设备台班费用的大幅上涨，并产生赶工、停工、窝工损失等，资金成本大幅增加，房屋交付前产生的各项费用和风险均由开发商承担，且开发商将面临资金不能回笼的巨大压力。因此开发商更关心房屋能不能按时完工并交付给业主，更有动力尽最大努力按时交房。鲁能公司已采取措施，在施工规范允许的范围内赶工，但涉案项目施工期间政府停工令涉及的总停工期限140余天，且主体竣工后还有绿植、道路铺装、垫层铺装等工程，根本无法通过优化施工等措施予以解决，否则将严重违反施工规范，房屋质量安全将无法得到保证。鲁能公司本着对业主负责、对公共安全负责的原则出发，最大限度的采取了优化施工措施，最大限度的提早完工，在政府停工令涉及的总停工期限超过140天的情况下，积极采取其他措施及时交付房屋，且为赶工已付出大额成本，因房屋的工期延长更是遭受了重大损失。因此，鲁能公司逾期交付商品房系由于政府停工令所致，鲁能公司已如期履约，并力争及早交付了商品房，依约不应承担任何责任。三、邢丽丽诉请第二项延期交房和房屋质量问题造成的损失与第一项诉请是基于同一事实，属于重复主张权利，且没有证据证实其有损失发生，依法应予以驳回。四、邢丽丽主张的律师费没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回邢丽丽的全部诉讼请求，诉讼费等由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，邢丽丽与鲁能公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：邢丽丽购买鲁能公司开发建设的坐落于天津市南开区房屋，建筑面积为237.73平方米，总价款为10490297元。该合同第三条商品房交付和交付日期约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。鲁能公司于2017年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付邢丽丽使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充合同（附件六）第三条方式处理。合同第五条鲁能公司逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，鲁能公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，邢丽丽有权向鲁能公司追究已付款利息，利息自合同约定鲁能公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，邢丽丽在向鲁能公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定，追究鲁能公司违约责任：合同继续履行。鲁能公司应支付邢丽丽已付款利息，利息自合同约定鲁能公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，鲁能公司还应每日按商品房价款的0.5?向邢丽丽支付违约金。合同第八条商品房质量及保修责任约定：鲁能公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和鲁能公司的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，鲁能公司应承担责任。合同第十一条商品房交接约定：商品房交付时，鲁能公司应书面通知邢丽丽办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。该合同附件六《补充合同》第三条对合同第三条“商品房交付及交付日期”的补充，约定：发生下列情形导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：1.执行法律……；2.政府部门或司法机关的命令、通知等规范性文件的要求；3.其他政府部门、配套部门……。第八条对合同第八条的补充，约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。如买受人未书面通知出卖人维修，或者在出卖人安排维修期间自行委托第三方维修，因此发生的维修费用及有关损失均由买受人承担。因不可抗力或买受人及第三人责任、使用不当、擅自改动房屋结构或其他不可归责于出卖人的事由而产生的房屋质量问题及损失，出卖人不承担任何保修及赔偿责任。第十条对合同第十一条的补充，约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话／短信／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人未按通知确定的日期收房的，或出卖人按前述方式通知后，买受人未收到交付通知的，均自通知确定的交付之日，即视为出卖人完成了交付义务。买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即视为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。该房屋的交付条件以合同正文及附件的约定为准，如该房屋未达到前述交付条件，但买受人选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更。在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理房屋验收交接手续，在此情况下，买受人不得拒绝接收房屋，出卖人不构成延期交房，但出卖人应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：1.房屋存在质量问题（主体结构和地基基础不合格除外）；2.房屋的装修、设备未达到合同约定的标准；3.市政……。上述商品房系精装修房屋，双方签订的《天津市商品房买卖合同》对该商品房的玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、主卫生间、次卫及客用卫生间、保姆房等交房标准作出了约定。上述合同签订后，邢丽丽依约向鲁能公司支付了全部购房款。2017年10月3日，邢丽丽在鲁能公司举办的业主开放日参观案涉房屋时发现，案涉房屋存在屋面漏水以及地板断裂、门开裂、壁纸污损等装修问题，遂要求鲁能公司对上述问题进行维修。后鲁能公司委托案外人中国建设第八工程局有限公司（以下简称中建八局）对上述存在的问题进行维修，但双方对案涉房屋的维修部位发生争议。此后，邢丽丽与鲁能公司多次协商，鲁能公司同意对案涉房屋主卧室一侧的屋面防水进行维修。在维修过程中，当掀开该处屋顶时，邢丽丽发现该处存在大量的积水，要求鲁能公司重新做防水。后中建八局对该处的防水工程重新进行了施工，至2018年5月份左右该防水工程施工完毕。在该施工期间，案涉房屋内的部分精装修遭到不同程度的损坏。上述防水工程施工完后，邢丽丽要求对损坏的精装修以及原装修存在的问题进行维修。后案外人深圳市洪涛装饰股份有限公司（以下简称洪涛公司）对案涉房屋内损坏的精装修进行维修，至2018年12月份左右维修完毕。2018年12月25日，鲁能公司客服部杨洪革和物业公司人员向邢丽丽出具《3-4501》交付情况说明，其中载明：“鲁能公馆，业主家中由于主卧顶层漏水，家中装修被泡，装修未完工，导致业主无法办理交付手续。2018年12月21日，经业主邢丽丽、地产公司客服部、物业客服部三方就交付、延期等问题商议如下：1.业主办理交付手续时，物业费……；2.实测面积……；3.同意业主办理验房手续，不签署验房单；4.关于装修、维修导致不能交付问题，需经法律部门界定实际交付日起”。2019年1月23日，邢丽丽从鲁能公司处领取了案涉房屋钥匙，但双方未办理案涉房屋的交接手续。2019年5月，案涉房屋小卧室一侧再次发生漏水问题，邢丽丽向鲁能公司报修。后中建八局接受鲁能公司的委托，对该处屋面的防水工程重新进行了施工。现该处防水工程已经施工完毕。2015年11月17日，案涉房屋所在的1至5号楼住宅及商业项目开工建设。该工程项目自2015年12月5日至2017年10月20日期间，根据天津市环境保护局、天津市建设工程质量安全监督管理总队等相关政府部门发布的停工令停工142天，天津市河东公证处出具了（2018）津河东证经字第24号公证书予以公证。自案涉合同签订后，鲁能公司实际停工119天。2017年12月4日，鲁能公司取得案涉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》，并于同年12月12日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。当日，鲁能公司向邢丽丽邮寄《入住通知书》，通知：邢丽丽于2017年12月15日至同年12月20日办理入住手续。邢丽丽因案涉房屋漏水问题尚未维修完毕，未按上述时间到鲁能公司处办理房屋交接手续。邢丽丽向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2019）津0104民初7700号民事裁定书，裁定：冻结被申请人（被告）鲁能公司名下银行存款1350000元。邢丽丽交纳保全费5000元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、鲁能公司逾期交房是否存在免责事由，是否应承担逾期交房的违约责任；二、案涉房屋漏水是否对邢丽丽的居住使用构成严重影响，维修天数是否应计算为逾期交房的天数；三、邢丽丽主张的租金损失及购买装修材料损失是否成立问题。一、关于鲁能公司逾期交房是否存在免责事由，是否应承担逾期交房违约责任的问题。邢丽丽与鲁能公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。本案中，鲁能公司提供的相关证据，足以证明因受政府有关部门依据相关文件发布停工令停工导致逾期交房的事实，且双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》第三条第二项对此情形也作出了明确约定。根据案涉合同签订时间及房屋约定交付时间，截止至2017年12月20日鲁能公司实际停工119天，该停工时间属于不可归责于鲁能公司的情形，应免除相应的违约责任，扣除该停工时间。二、案涉房屋漏水是否对邢丽丽的居住使用构成严重影响，维修天数是否应计算为逾期交房天数的问题。案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付条件作出了明确约定，即商品房竣工，经验收合格后，方可交付。鲁能公司虽提供了涉诉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但邢丽丽在开放日已经发现涉诉房屋存在漏水情况，根据邢丽丽提交的相关证据，足以证明涉诉房屋主卧室一侧屋面积水严重，涉诉房屋存在漏水情况，且该处屋面积水如未及时处理，则势必会导致积水会不断渗漏至涉诉房屋内，对邢丽丽使用涉诉房屋造成一定的影响。然鲁能公司作为出卖人并未对此及时进行维修，其虽在此后对该处防水层重新进行了施工，但因该处施工时间较长，且鲁能公司提供的相关证据不足以证明其已在交房前维修完毕，同时因维修导致涉诉房屋的精装修受损，未能达到交付标准，故应认定涉诉房屋漏水及精装修未能达到交付标准，对邢丽丽的居住使用构成严重影响，邢丽丽拒绝接收涉诉房屋有一定的合理理由，并无不当。案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付日期作出了明确约定，即鲁能公司应于2017年10月30日前将经验收合格后的商品房交付邢丽丽使用，但由于鲁能公司向邢丽丽交付的涉诉房屋存在严重漏水问题，邢丽丽拒绝接收涉诉房屋系因鲁能公司的责任所致，该维修天数应认定为鲁能公司逾期交房的天数，故鲁能公司应承担逾期交房的违约责任。鉴于邢丽丽已于2019年1月23日领取了涉诉房屋的钥匙，应视为邢丽丽已接收了涉诉房屋，故鲁能公司应承担逾期交房的已付款利息及违约金计算至2019年1月23日。三、邢丽丽主张的租金损失及购买装修材料损失是否成立的问题。因案涉合同并未约定鲁能公司逾期交房应承担租金损失，且邢丽丽已向鲁能公司主张逾期交房的已付款利息及违约金，故邢丽丽请求鲁能公司赔偿租金损失，没有合同和法律依据，不予支持。对于邢丽丽主张的购买装修材料的损失一节，因其提供的相关证据不足以证明该损失已经实际发生，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司以10490297元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告邢丽丽自2018年2月26日至2019年1月23日期间的已付款利息420835.75元（10490297元×4.35%÷360天×332天）；二、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司以10490297元为基数，每日按万分之零点五向邢丽丽支付自2018年2月26日至2019年1月23日期间的逾期交房违约金174138.93元（10490297元×0.5?×332天）；三、驳回原告邢丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费16838元，由原告邢丽丽负担4838元，由被告天津鲁能置业有限公司负担12000元，被告天津鲁能置业有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告邢丽丽。保全费5000元，由被告天津鲁能置业有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告邢丽丽。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  阎为国人民陪审员  刘丽平二〇二〇年五月二十六日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。