安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1125民初3971号 原告：俞强，男，1973年8月15日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：王静、潘婷玮，安徽曲阳律师事务所律师。 被告：定远银宝房地产开发有限公司，住所地定远县工业园区，统一社会信用代码91341125087556836Y。 法定代表人：袁宏宏，总经理。 委托诉讼代理人：杨振忠、北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪阳，安徽远泰律师事务所律师 原告俞强与被告定远银宝房地产开发有限公司（以下简称：银宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月22日立案后，依法适用简易程序，于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告俞强及委托诉讼代理人王静、潘婷玮，被告银宝公司的委托诉讼代理人杨振忠、缪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞强向本院提出诉讼请求：1、判决被告按协议约定与原告签定正式商品房买卖合同；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月1日原告与被告签订了《定房认购协议书》，取得了被告德轮爱丁堡小区3幢1003室的优先认购权，并约定原告认购的房价为每平方米3761元。原告向被告支付10000元订约定金。但被告至今未通知原告签定正式商品房买卖合同，直至原告多次上门交涉后被告才以楼价上涨为由拒绝签订正式买卖合同，被告的行为已违反了合同约定和法律的规定。 银宝公司辩称：第一，双方签订合同为商品房预约合同，本案应是商品房预约合同纠纷。本案《定房认购协议书》使用的词语“预定方，预定物业，暂测面积，预定的，订约定金，以及认购权利”等词语以及将来需要签订《商品房预售合同》等事实内容可以认定双方签订的合同系商品房预约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释〔2003〕7号第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，无论从双方签订的合同内容来看，还是从当事人尚未支付购房款的客观事实来看，均不属于商品房买卖合同。第二，双方签订合同后，规划进行了相应的调整，导致商品房建设规划变更，面积变化以及建筑成本增加，应属于不可预测的情形，不应视为开发商故意违反预约合同。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释〔2003〕7号第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。涉案3号楼规划从18+1层，建筑面积地上为12801.3平方米，双方签订合同后调整为17+1层，建筑面积为12207.36平方米。这属于双方不可预测的情形，定远银宝房地产开发公司也表示愿意尽快退还预定方的定金。第三，双方在《定房认购协议书》中第二条第3款明确约定“如因甲方原因未能在约定时间内与乙方签订《商品房预售合同》，则应无息返还已收取的定金。”说明双方对于不能签订《商品房预售合同》有预期，也有明确约定的。合同应该本着双方意思自治原则。综上，不同意原告诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告就其主张向法庭提供三组证据及被告质证意见如下： 证据一、原告身份证，证明原告主体资格； 银宝公司质证认为：身份证真实性无异议； 证据二、认购协议、收据，证明原被告签订案涉房屋的预约合同，并约定了房号、价款、付款方式等内容，是双方的真实意思表示，原告也按协议约定缴纳了意向金，合同真实有效，被告应当履行； 银宝公司质证认为：认购协议、收据真实性无异议，但不认可证明目的； 证据三、案例案号，证明该份案例是最高法公报案例，其判决主文中明确了对于认购意向书性质的认定，是具有法律约束力的预约合同。 银宝公司质证认为：对于原告提供的最高人民法院公告的案例系2017年的判决且无法核实真实性，不认可其证明目的，该案例与本案无关联性，与本案的实际情况不相符，预约合同被认定为商品房买卖合同其重要的要件是开发商收售的房款，本案中被告并未收取原告的购房款。 银宝公司就其答辩主张向本院提供五组证据及原告俞强质证意见如下： 证据一、2014年4月6日总平面规划图，证明2014年4月6日，3号住宅楼规划为18+1层； 俞强质证认为：无异议； 证据二、安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书；证明2015年9月7日，3号楼建筑面积为12918.6平方米，其中地上为12801.3平方米，地下117.3平方米，建筑高度55.1平方米，地上19层、地下1层； 俞强质证认为：无异议； 证据三、2017年10月25日总平面规划图，证明银宝公司按要求调整3号楼设计方案，重新出总平面规划图。将3号住宅楼变更为17+1层。双方签订认购协议书后，建筑面积和楼层均重大调整。 证据四、建设工程规划许可证，证明2018年3月23日，建设工程规划许可证显示3号楼建筑面积12090.06平方米，仓储117.3平方米； 证据五、建设工程规划许可证附件，证明2018年3月23日，建设工程规划许可证附件显示3号楼建筑面积12207.36平方米，其中地下储藏室117.3平方米。计入容积率面积为12090.06平方米。 俞强质就上述银宝公司所举证据三、四、五质证认为：均有异议，理由如下：开发商的建筑面积变化是因其自身违规建设所致，其所称成本的增加也是其自身的原因导致，不是原告责任，被告应当按照协议约定的房价和原告履行合同的内容。 对原被告所举证据经双方质证及当庭陈述本院综合认定意见如下： 因原被告所提供的证据均客观存在，固对原被告上述证据的“真实性”予以认定。 经审理查明：2016年7月22日，原告俞强与被告银宝公司签订了《定房认购协议书》，认购书主要约定：原告预定物业位于定远县物业，预定物业暂测建筑面积为110.89平方米；原告预定的房屋每平方米建筑面积单价为3761元，总价为417120元。《定房认购协议书》签订当日原告向被告支付定金10000元，被告公司向原告出具定金收据一张。协议第二条第3款约定若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《商品房预售合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之订约定金甲方不予退还；如因甲方原因未能在约定时间与乙方签订《商品房预售合同》，则应无息返还已收取的订约定金，该协议还就其他相应事项作了约定。现原告要求与被告签订正式商品房买卖合同，被告对此予以拒绝。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”因此，虽然原告在签订《定房认购协议书》后支付了10000元定金，但签订商品房买卖合同是合同双方当事人的合意，不能凭当事人单方的意思表示来判决双方当事人签订商品房买卖合同，不能以公权力干预当事人意思自治。故原告要求被告履行与其签订正式商品房买卖合同的诉讼请求，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告俞强的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告俞强负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  胡成刚 二〇一九年八月二十二日 书记员  管守珍 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第四条【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。