上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9692号原告：张远芹,女,1983年10月25日生,汉族,住安徽省池州市石台县仁里镇秋浦东路XXX号XXX幢XXX室。委托诉讼代理人：赵蓓，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：朱建欢，女，1953年12月26日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：张康乐，男，1951年10月25日生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：常青，上海市群成律师事务所律师。原告张远芹诉被告朱建欢、张康乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远芹及其委托诉讼代理人赵蓓、两被告共同委托诉讼代理人常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远芹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房地产买卖协议》；2、判令两被告向原告返还购房款50,000元；3、判令两被告向原告支付违约金200,000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2019年6月12日签订《房地产买卖协议》，约定原告以1,000,000元的价格购买两被告名下的位于上海市金山区梅州新村XXX号XXX室房屋(下称“涉案房屋”)。但两被告于办理网签手续前的2019年7月11日，口头通知原告其不再履行房屋买卖合同，原告对此未予认可。事后原告得知，两被告已将涉案房屋出售给他人。而原告为履行付款义务,提前将原告及其丈夫的理财产品提取,并向亲友借款数十万元,若原告现在另购房屋,房价已上涨,原告需额外多支付数十万元。所有这些,给原告造成巨大的经济损失，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告朱建欢、张康乐辩称：同意解除合同，并愿意双倍返还原告定金100,000元。但两被告双倍返还定金后，不应再承担违约金，因为原告尚不具备购房资格，双方的房屋买卖合同尚未生效，两被告只是缔约上的过错，且原告的损失未超过定金的金额。经审理查明，2019年6月12日，以两被告作为甲方、原告作为乙方、上海常盈房地产经纪事务所作为丙方，签订了一份《房地产买卖居间协议》，居间协议约定：原告向两被告购买涉案房屋，房屋总价款为1,000,000元,其他交易条件按《房地产买卖协议》执行；原告支付两被告定金50,000元,若两被告违约不出售涉案房屋，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买涉案房屋，则已支付两被告的定金不予返还。协议还对其他事项作了约定。同日，原告与两被告还签订了一份《房地产买卖协议》作为《房地产买卖居间协议》的附件。买卖协议进一步约定：原、被告于签署本协议后的50日内签署《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)；原告于双方签署《上海市房地产买卖合同》的当日支付两被告首期房款430,000元(不含定金)，第二期房款500,000元原告通过银行贷款支付，尾款20,000元于原告取得房地产权证后的10日内支付；原告的社保要至2019年11月满五年，双方在2019年11月30日前办理房屋过户手续；任何一方未按协议履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议，若守约方解除协议的，违约方应向守约方支付总房价20%的违约金。买卖协议还对其他事项作了约定。两份协议签订当天，原告向两被告支付了50,000元，原告出具的收条写明是定金。2019年7月10日，两被告与案外人沈某某就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2019年7月11日，被告朱建欢口头告知原告，两被告不再出售涉案房屋，要求解除合同，但双方未能就解除合同达成一致意见。此后，原告与两被告未再签订《上海市房地产买卖合同》。2019年8月5日，涉案房屋过户至案外人沈某某名下。为筹措购房款,原告及其亲友赎回了部分理财产品,造成利息损失及服务费损失合计12,760.19元。为本次诉讼，原告支付了律师费20,000元、诉讼保全服务费1500元。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、收据、转账记录、谈话录音、不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、理财产品提现记录、《法律服务合同》、律师费发票、《委托担保合同》、服务费发票，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原告与两被告间的房屋买卖合同是否已经生效。原告认为，房屋买卖合同已于双方签署协议的2019年6月12日生效。两被告认为，原告尚不具备购房资格，房屋买卖合同尚未生效，待原告具备购房条件后，房屋买卖合同才生效。本院认为，房屋买卖合同由原告与两被告及案外人上海常盈房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》中有关房屋买卖的条款，以及原告与两被告签订的《房地产买卖协议》组成。合同并未约定原告具备购房资格时合同才生效，原告具备购买资格只是双方办理房屋过户手续的条件，原告与两被告的房屋买卖合同不是一个附生效条件的合同，合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应自双方签署日的2019年6月12日生效。二、原告收取的50,000元是否是定金。原告认为，原告收取的50,000元是购房款，不是定金。被告认为原告收取的50,000元是定金，而且是立约定金，原告支付定金时房屋买卖合同未生效，定金是对将来签订《上海市房地产买卖合同》的担保。本院认为，《房地产买卖居间协议》约定了两被告应向原告支付定金50,000元，且原告出具的收条上也写明了是定金，因此原告收取的50,000元是定金。签订《上海市房地产买卖合同》只是房屋买卖过程中应履行的手续，并非房屋买卖的生效要件，原告与两被告间的房屋买卖合同已于2019年6月12日生效，因此原告支付的定金是违约定金。三、本案适用定金条款还是违约金条款。原告认为，原告有权选择违约金条款。两被告认为，本案只能适用定金条款，不能适用违约金条款。本院认为，原告支付的定金是违约定金,违约定金具有预付违约金的性质，在定金条款与违约金条款并存的情况下，守约方可以选择适用定金或者违约金条款，但守约方的损失未超过定金责任的，不能再要求适用违约金条款。本案中，双方签订合同至两被告通知解除合同相距近一个月，期间金山石化地区的房价平稳，原告提供的证据不足以证明房价上涨，原告的损失未超过定金责任，因此本案只适用定金条款，不再适用违约金条款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张远芹与被告朱建欢、张康乐之间的房屋买卖合同；二、被告朱建欢、张康乐于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张远芹定金100,000元;三、驳回原告张远芹的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2525元,财产保全费1520元,合计4045元(原告已预交),由原告张远芹负担2045元，被告朱建欢、张康乐负担2000元，两被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇一九年十月二十八日书记员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……