河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初4119号原告李同耀，女，1963年4月24日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人李永辉、赫春祥，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市星海置业有限公司。住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面）。法定代表人谢永飞，总经理。委托代理人崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。驻马店市星海置业有限公司员工。第三人河南亿诺投资担保有限公司。住所地：郑州市金水区经三路68号1号楼13层305号。法定代表人蔡得生，经理。原告李同耀诉被告驻马店市星海置业有限公司（以下简称星海置业公司）、第三人河南亿诺投资担保有限公司（以下简称亿诺担保公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李同耀及其委托代理人赫春祥，被告星海置业公司的委托代理人崔建树到庭参加诉讼，第三人亿诺担保公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李同耀诉称，2016年5月31日，亿诺担保公司把欠原告的324948元现金的债务转移至星海置业公司用于购房款，购得红星国际广场一号楼2单元1402号房，面积为79.84平方米，并出具现金收据一份，并口头承诺2018年年底交房。后因房价上涨，被告拒不交房。无奈之下驻马店红星国际广场一号楼泌阳县业主（包括原告）同意全款退还购房款。2017年7月17日双方代表签署还款合同。双方约定：购房款分四批退还，2017年10月17日返还总金额10%;2018年1月17日返还总金额30%;2018年4月17日返还总金额30%;2018年7月17日返还总金额30%，如不履行协议，按日万分之五处罚违约金。但被告继续违约，至今，被告仅在2018年3月10日返还了原告总款的10%即32494元，并返还了利息，第一次2018年6月23日4386元，10月11日8772元，2019年2月4日7603元，共计利息20761元。请求依法判令:被告退还原告购房款292453元及违约金，被告已经向原告支付了双方约定的第一笔购房款的10%，即32494元，下余292453元尚未返还，原告请求违约金计算应按照原、被告双方于2017年7月17日签订的还款合同书中第五条约定日万分之五计算，违约金从被告第二次还款逾期之日即2018年1月17日起计至还清之日止，以下余未返还购房款292453元为基数。被告星海置业公司辩称，1、原告诉称的已还款金额及时间属实，但下欠金额不属实，且不应当支付违约金。理由是，2017年7月17日的还款合同书已经被2018年12月11日的还款协议书所取代，而还款协议书只是约定未能按时兑现时将1号楼以原价归还原告等人，以抵偿剩余债权，并以商业用房作为履行担保（签订了商品房买卖合同），没有再约定违约金，故原告仍以原还款合同书主张违约金应当不予支持。下欠金额不属实的原因是，原告将还款协议书签订之后归还的7603元当成了利息（违约金），故应当从原告主张的下欠购房款中减去7603元，实际欠款为284850元。2、原告等219人原来是将款出借给了亿诺担保公司，后经协商亿诺担保公司将债务转移给了答辩人，原告等219人的代表人兰明现等人与答辩人于2017年7月17日签订了还款合同书、2018年12月11日签订了还款协议书和作为履行担保的商品房买卖合同。原告等219人的债权总额是87445095元，除了归还现金外，答辩人已经按照还款协议书和商品房买卖合同的约定以商业用房抵偿50026473.25元，大部分人的债务已经结清，只有原告等极少数人不愿意以房抵债才未结清。答辩人认为，兰明现等代表人签订的还款协议书和商品房买卖合同对原告具有约束力，应当继续履行以商业用房抵偿，答辩人也愿意以商业用房抵偿，对原告主张退还购房款的诉讼请求应当不予支持。况且，答辩人现在也确实没有资金退还，即使判决退还购房款，最后执行时还是需要拍卖这些商业用房，由于答辩人没有其他财产可供执行，原告起诉与不起诉最后的结果均是用答辩人所有的商业用房还债。答辩人建议原告撤回起诉，依照双方2018年12月11日约定条款去答辩人处办理以商业用房抵债的手续。第三人亿诺担保公司未到庭，亦未发表述称意见。经审理查明，原告李同耀将款项出借给第三人亿诺担保公司，后经原、被告及第三人协商一致，亿诺担保公司将债务转移给被告星海置业公司。2016年5月31日，原、被告之间协商以房屋抵债，被告向原告出具房款收据一份，写明：“交款单位为李同耀，收款方式为现金，324948元整，交款事由为红星国际广场1号楼房款（1号楼2单元1402）”。2017年7月17日，案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义（乙方）与被告星海置业公司（甲方）签订还款合同书一份。2018年12月11日，案外人兰明现等11人以泌阳1号楼购房客户的名义（甲方）与被告星海置业公司（乙方）签订还款协议书一份，协议书写明：“甲、乙双方经过友好协商、就乙方欠甲方购房款事宜，重新达成如下协议：一、乙方应向甲方清偿的本金为人民币捌仟叁佰陆拾万壹元整(83,610,000.00)(具体数字以双方财务共同确认为准)。二、乙方应于2019年1月15日之前归还甲方本金10%,2019年7月31日之前归还本金30%,如果乙方未能按时兑现以上述40%本金，乙方自愿将1号楼以原价归还甲方，以抵偿甲方剩余债权。三、乙方以红星国际广场B商业用房（约4000平方）作为本协议的履行担保物，乙方暂按照每平米均价23000元（具体价格以开盘成交价下浮20%为准）,与甲方草签合同为担保凭证，乙方承诺在2019年7月31日前达到网签条件。四、在乙方没有清偿上述债务之前，甲方原来所持的红票收据继续有效，自乙方向甲方清偿完毕债务之日起，甲方所持乙方红票收据自动作废。由甲方客户代表负责将红票收据全部收回交与乙方收存。五、甲、乙双方的权利与义务以本协议为准。六、本合同自签订之日生效，一式贰份，甲、乙各持一份，均具有同等法律效力”等内容。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交2017年7月17日案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订的还款合同书照片打印件一份，合同书显示：“经过甲乙双方沟通协商，就泌阳所有红星1号楼购房客户给驻马店市星海置业有限公司的购房款以现金形式分期返购房款，还达成以下协议。一、金额：购房款金额共计大写：玖仟陆佰肆拾伍万柒仟捌佰伍拾贰元整。小写：96457852元整。二、返还期限：自2017年7月17日至2018年7月17日止，每3个月为一期。三、返还分期：返还共分为四期。第一次2017年10月17日返还总金额的10%;第二次2018年1月17日返还总金额的30%;第三次2018年4月17日返还总额的30%:第四次2018年7月17日返还总金额的30%。返还第四次购房款之前，甲方把所有票据收回，同时返还第四次购房款，至此购房款全部返还结清，以上资金不产生任何利息。四、经泌阳所有红星1号楼购房者一致同意返款金额打至兰明现,身份证号412822196306065315的账户上，资金到达该账户由客户代表自行分配，由此产生的任何风险及纠纷与甲方无任何关系。五、违约责任：自双方签订本协议后，甲方严格按照协议返还客户金额，如果甲方违约按照购房款金额的日万分之五处罚。乙方在甲方履约的情况下不准以任何理由去项目上闹事，如有违反，甲方将不予兑付个别闹事客户返还款，不影响其他购房客户的正常返还。六、乙方购房收据的法律效力高于本协议，购房款不退还完，该购房收据一直有效。七、若甲方不能按期返还乙方购房款，用红星1号楼作担保。八、经甲乙双方签字，协议生效后，甲方有权对红星1号楼进行正常自行销售。九、此合同一式贰份，甲、乙各持一份，均具有同等法律效力”，原告称，原件是之前的赵琪、兰明现等业主代表签订后，在业主群里发的照片，每个业主都下载打印了，每个业主也都知道这件事情。且被告在答辩时已经认可2017年7月17日存在还款协议，只是辩称已被2018年12月11日的还款协议取代，因此，被告应对2017年7月17日的真实性负有举证责任。被告质证称，对该合同书真实性有异议，原告没有提供原件，不能作为证据使用，并且该份合同书的骑缝章并不完整。被告公司与原告等1号楼购房客户于2018年12月11日签订了新的还款协议书，原告提供的还款协议已被取代。被告同时称，其无法提供2017年7月17日还款合同书，理由是原告与被告公司2018年12月11日关于该笔债务已经签订了新的还款协议书，之前的还款合同均已销毁，具体内容无法核实。二、诉讼中，原告李同耀称被告于2018年3月10日按2017年7月17日的还款合同书约定返还房款的10%即32494元，于2018年6月23日支付4386元违约金（房款总价的30%，按日万分之五的标准计算3个月），于2018年10月11日支付8772元违约金（房款总价的30%，按日万分之五的标准计算6个月），于2019年2月4日支付7603元的违约金；被告星海置业公司称对于原告陈述的还款及支付违约金的经过，除了第四次支付款项即2019年2月4日支付的7603元系被告向原告偿还的债务本金外，被告对原告陈述的其余部分予以认可。三、诉讼中，原告称，2018年12月11日还款合同书中的甲方不包括本案原告，因此原告不予认可，因为原告没有签字，也没有委托协议中甲方签字的人员。被告并没有证据证明原告委托了协议书甲方处签字的人员，对原告没有约束力；被告对此不予认可。四、诉讼中，原告称，1#楼2单元1402号房据原告所知已经出售给其他人，口头的以房抵债协议已经无法履行，因此原告要求被告按照还款协议返还购房款并支付违约金；被告称1#楼2单元1402号房确实已经出售给他人。上述事实，有原告提交的还款合同书、收据等证据，被告提交的还款协议书等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李同耀将款项出借给第三人亿诺担保公司，后经原、被告及第三人协商一致，亿诺担保公司将债务转移给被告星海置业公司。2016年5月31日，原、被告之间协商以房屋抵债，被告向原告出具房款收据一份。2017年7月17日，案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订还款合同书一份，依据原告提交的该合同书照片打印件显示，双方约定被告分期将购房款返还原告。被告对该图片打印件真实性虽提出异议，但其并不否认2017年7月17日还款合同书的存在，且被告未提供其所持有的2017年7月17日还款合同书以否定原告所提交合同书内容的真实性，又结合原、被告均认可的购房款返还情况，对原告所提交2017年7月17日还款合同书内容的真实性，本院予以确认。被告在该合同范围内已返还购房款32494元以及已支付违约金13158元，原、被告双方对此无异议，本院对此予以确认。2018年12月11日，案外人兰明现等11人以泌阳1号楼购房客户的名义又与被告签订还款协议书一份，该协议书对还款期限进行了变更，并约定担保等事项，但双方均未举证证明担保房产已经办理了抵押权登记。诉讼中，原告以自己未签名也未委托案外人兰明现等人为由主张该协议书对原告不具有约束力；被告对此不予认可。因原告提交2017年7月17日还款合同书照片打印件并据此主张相关权利，而该合同显示案外人兰明现等10人以泌阳所有红星1号楼购房者的名义与被告签订合同，诉讼中，原告认可2017年7月17日还款合同书“原件是之前的赵琪、兰明现等业主代表签订后，在业主群里发的照片”，故应视为原告认可案外人兰明现等人为其与被告方处理购房款纠纷相关事宜的委托代理人，现无证据表明兰明现等人的委托代理已经被撤销，故案外人兰明现等人于2018年12月11日以泌阳1号楼购房客户的名义与被告签订新的还款协议书，对原告仍应具有约束力。原告以自己未签名也未委托案外人兰明现等人为由主张该协议书对原告不具有约束力，本院不予采纳。本案中，因原、被告之间对诉争购房款返还先后存在两份合同，且第二份合同约定“甲、乙双方的权利与义务以本协议为准”，故2017年7月17日还款合同书已经被2018年12月11日还款协议书取代，依据双方约定，现双方之间就购房款的返还应以2018年12月11日还款协议书约定为准，但被告依据2017年7月17日还款合同书已经履行的部分，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”。2018年12月11日的还款协议书签订后，被告未依约按期足额返还购房款，且诉讼中，被告认可其已将原抵债房屋出售给他人，故被告的上述行为已构成根本违约。诉讼中，原告主张被告向其返还剩余购房款，即为要求解除诉争合同关系，于法有据，本院予以采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告向其返还剩余购房款，于法有据，本院予以支持。关于应返还购房款的数额。诉讼中，原告主张被告于2019年2月4日向其支付的7603元系违约金；被告对此不予认可，并主张该款应为返还的本金。因2018年12月11日的还款协议书未约定违约金，原告也未有相关证据证明该款系违约金，故原告的上述主张，事实依据不足，本院不予采纳。同理，对于被告辩称的该7603元应为返还的本金，本院予以采信。扣除被告已返还的购房款32494元，再扣除7603元后，被告尚欠原告购房款数额为284851元（324948元-32494元-7603元）。原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告依据2017年7月17日还款合同书请求被告按照日万分之五的标准支付违约金，因2017年7月17日还款合同书已经被2018年12月11日还款协议书取代，而2018年12月11日的还款协议书并未约定有违约金，故原告请求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告驻马店市星海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李同耀返还购房款284851元。二、驳回原告李同耀的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5686元，由原告李同耀负担48元，由被告驻马店市星海置业有限公司负担5638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王晓贞二〇一九年十二月六日书记员 魏浩然