上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51788号原告：上海浦东新区志美食品销售部，住所地上海市浦东新区。投资人：杨志超。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。被告：庞卫松，男，1977年8月4日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：叶刚，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔天送，上海正策律师事务所实习律师。原告上海浦东新区志美食品销售部与被告庞卫松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，先适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2020年4月7日再次公开开庭进行了审理。原告上海浦东新区志美食品销售部的投资人杨志超及委托诉讼代理人王玥玮、被告庞卫松的委托诉讼代理人叶刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东新区志美食品销售部向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的租赁合同于2018年12月30日解除；2.被告腾空房屋，并按出租时的状态向原告返还上海市浦东新区城南路XXX号园西大楼一楼东侧420平方米、二楼全部2000平方米、三楼南面三间办公室80平方米、三楼西侧646.7平方米、三楼东侧的仓库520平方米以及四楼、五楼全部办公房；3.被告按每月人民币(以下币种同)103,345.83元[计算方式：(1,015,526+33,616+191,008)÷12]的标准支付原告自2019年1月15日起至实际迁出之日止的房屋使用费。事实与理由：2013年5月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX号内的房屋出租给被告使用，包括一楼东侧360平方米、二楼整层2000平方米、三楼办公室80平方米、仓库520平方米以及四楼、五楼办公室，并约定了租期、租金标准、租金支付方式等。同日，就原告向被告出租上述租赁物同一幢楼的底楼60平方米房屋，双方另签订一份《租赁合同》。另外，被告还从原告的其他承租人处受让了城南路XXX号三楼646.7平方米的房屋，并自2014年下半年起直接向原告支付租金。上述房屋均由原告向上海浦东新区市场监督管理局机关服务中心承租，原告与该中心约定的租赁期限与原、被告之间约定的租赁期限一致。2018年10月24日，上海浦东新区市场监督管理局机关服务中心对原告提起诉讼，要求合同期满归还房屋。2018年12月，原告曾向被告提出书面意见，解除不定期租赁关系，但被告拒绝。被告庞卫松辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告之间签订的合同约定租期至2021年1月14日，现尚未届满，应继续承租。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX号园西大楼系由原告向案外人上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心(签约时名称为上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心)承租，租赁双方约定租期为五年，自2013年1月15日起至2018年1月14日。2013年5月10日，原告与被告签订两份《租赁合同》。第一份合同约定：租赁物位于川沙新镇城南路XXX号一楼东侧360平方米(均指建筑面积)，二楼(整个层面)2000平方米，三楼办公室三间80平方米，仓库520平方米及四楼、五楼办公室；租赁期限为五年，自2013年1月15日至2018年1月14日；2013年和2014年的年租金分别为877,250元……2017年为1,015,526元；租赁届满不再续订时，承租人应及时将租赁物完好无损地返还出租人。第二份合同约定，租赁物位于川沙新镇城南路XXX号底楼东屋一间60平方米；租赁期限为五年，自2013年1月15日至2018年1月14日；2013年和2014年的年租金分别为29,040元……2017年为33,616元；租赁届满不再续订时，承租人应及时将租赁物完好无损地返还出租人。2018年10月，上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心向本院递交起诉状，请求判令本案原告向其返还租赁房屋，并支付占用费、违约金。2019年5月5日，本院作出(2018)沪0115民初92039号民事判决书，在认定双方之间的租赁合同于2018年1月14日期满终止的基础上判决：“一、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区城南路XXX号园西大楼迁出，并将上述房屋返还给原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心；二、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心房屋使用费：按照125,409.30元/月的标准，从2018年1月15日起计算至实际返还房屋日止；三、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期返还租赁房屋违约金15万元。”本案原告不服该判决，提起上述，上海市第一中级人民法院于2019年12月作出“驳回上诉，维持原判”的判决。2018年12月18日，原告向被告发出《律师函》，载明双方于2015年5月10日签订的两份《租赁合同》已于2018年1月14日到期，房屋所有人已经以起诉方式通知原告终止租赁合同，故现通知被告，原、被告之间的租赁关系于2018年12月30日终止，被告于合同终止后一个月内按出租时的状态交还租赁物并办理交接手续，若被告逾期不交接，则原告有权没收押金、被告还应承担违约责任。原告表示其法定代表人于2019年12月18日或19日向被告面交了上述《律师函》，被告则表示已记不清具体收到日期，但确认在2019年12月31日之前收到。2018年12月31日，被告向原告发送《继续履行租赁合同的函》，称合同需双方协商一致才可修改或终止，原告单方通知终止租赁合同无效，被告要求继续履行租赁合同。审理中，被告主张双方签订的租赁合同约定的租期至2021年1月14日，并认为原告提供的两份合同文本原件上的订书钉有拆装痕迹，怀疑原告替换了含有关于租期约定的第一页。原告表示，为方便复印，合同文本确实拆开过，且两份合同第一页首部承租人处手写的“庞卫松”均为被告本人所写；被告则表示，其持有的合同文本已找不到故无法提供，对于合同第一页上“庞卫松”是谁写的已记不清。原、被告一致确认，除两份《租赁合同》约定的租赁物之外，被告还从原承租人陈佩君处受让了三楼另外646.7平方米的办公用房，由被告直接向原告承租并支付租金，租金标准为191,008元/年，租期至2018年1月13日；被告已支付租赁对价至2019年1月14日(原告认为是使用费、被告认为是租金)；被告支付的押金10万元用于抵扣欠费。原告称，本案中不申请追加租赁物实际使用人上海市浦东新区川沙镇天星宝浴场作为本案第三人。被告称，原告诉请中的租赁物的具体部位属实；对于原告主张的每月103,345.83元的使用费标准无异议，但认为被告应支付的是租金而非使用费。以上事实，有《租赁合同》《律师函》《继续履行租赁合同的函》、(2018)沪0115民初92039号民事判决书、(2019)沪01民终11431号民事判决书等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间就园西大楼内相关房屋达成的租赁合同系双方真实意思表示。根据双方约定，所有租赁物的租期均至2018年1月届满，被告坚持认为租期至2021年，怀疑合同第一页被替换，但并未提供任何证据，故本院对被告关于租期的抗辩意见不予采信。租期届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议并接受被告支付的租金，双方之间形成事实上的租赁关系，租赁期限为不定期，但由于原告与上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心之间的租赁期限已届满，故原、被告之间的事实租赁关系应属无效。因租赁关系无效，故原告要求确认双方之间的租赁合同于2018年12月30日解除的诉讼请求，本院予以驳回。合同无效后，被告应向原告返还租赁物，还应参照原租金标准支付继续占用租赁物期间的使用费，原告要求被告腾空、返还租赁房屋并支付使用费的诉讼请求，均具有合同依据与法律依据，本院予以支持。关于押金，双方一致同意用于抵扣被告欠费，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告庞卫松于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX号园西大楼一楼东侧420平方米、二楼整层2000平方米、三楼办公用房726.7平方米、三楼仓库520平方米以及四楼、五楼办公用房；二、被告庞卫松于本判决生效之日起三十日内按每月103,345.83元的标准支付原告上海浦东新区志美食品销售部自2019年1月15日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(实际支付时应扣除被告庞卫松支付的押金10万元)；三、驳回原告上海浦东新区志美食品销售部的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,403元，由被告庞卫松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  赵羽莉人民陪审员  钟铭东二〇二〇年五月六日法官 助理  许瑞芬书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。