四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初832号 原告（反诉被告）：唐协华，男，汉族，1969年11月7日出生，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：彭占平，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜光明，四川智群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺兴云，男，汉族，1970年6月25日出生，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：谢万玲，四川明致律师事务所律师。 被告：蒋国琪，女，汉族，1972年7月14日出生，住四川省华蓥市。 被告：贺龙娇，女，汉族，1992年9月29日出生，住四川省华蓥市。 第三人：华蓥市华龙街道上坝桥村村民委员会，住所地四川省华蓥市华龙街道办事处上坝桥村。 代表人：张其友，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：阳安，男，该村民委员会文书。 原告（反诉被告）唐协华与被告（反诉原告）贺兴云及蒋国琪、贺龙娇、第三人华蓥市华龙街道上坝桥村村民委员会（以下简称“上坝桥村村委会”）农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告（反诉被告）唐协华的委托诉讼代理人彭占平、被告（反诉原告）贺兴云及其委托诉讼代理人谢万玲、第三人的代表人张其友及委托诉讼代理人阳安到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）唐协华的委托诉讼代理人彭占平及杜光明，被告（反诉原告）贺兴云及其委托诉讼代理人谢万玲、第三人的代表人张其友及委托诉讼代理人阳安到庭参加诉讼。两次庭审，唐协华及蒋国琪、贺龙娇经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐协华（反诉被告）向本院提出诉讼请求：三被告支付原告建房款160,356.10元及利息[以160,356.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年9月1日起计算至付清之日止]。事实和理由：根据中共华蓥市委农工委2015年1月29日的批复，三被告所处村社属于农民新村建设范围。华蓥市华龙街道上坝桥村委会确定农民新建房单价为1,110元。唐协华为三被告代建农民新村房屋，双方均同意村委会定的建房单价。三被告根据家庭生活需要，选定了新村房屋B户型。同年，原告为三被告代建房屋，房屋面积为189.51平方米，经计算房屋总价款为210,356.11元。贺兴云于2015年9月20日支付了首笔建房款50,000元。后原告按照约定完成了建房义务，并于2016年8月建成房屋，但三被告未支付剩余建房款160,356.10元。 被告贺兴云（反诉原告）辩称：1.三被告未委托原告建房，双方无合同关系，三被告不是本案适格主体，应当驳回原告的诉讼请求。2.唐协华诉称不是事实：（1）贺兴云所处村委会在2015年向村民宣称,有土地增减挂钩政策，拆旧房补新房，贺兴云得知自己一户可以享受该优惠政策，便向村委会支付50000元订金买房。贺兴云与第三人属于房屋买卖合同，与原告无关；（2）对于房屋单价，双方并未协商，在交付购房订金20天后，第三人以优惠政策取消，要求贺兴云自己与承建商签订协议，自己支付建房款。因贺兴云无钱购买，当时便要求第三人退还购房订金，放弃购房，第三人表示同意。在2018年3月2日，第三人决定将贺兴云的购房订金退还至其银行账户，但因各种原因并未退还。贺兴云自始至终没有购买本案涉案房屋，也未选定房屋户型，该房屋也未交付，唐协华诉称收取贺兴云50×××××元款项属于不当得利，应当退还给贺兴云。综上，请求人民法院驳回唐协华的诉讼请求，并返还贺兴云50×××××元。 本诉被告蒋国琪、贺龙娇未作答辩。 第三人上坝桥村村委会述称：1.上坝桥村修建新农村房屋，当时国家有土地增减挂钩政策，拆旧房，村委统一建农民新村，旧房子折成钱的政策，后来房屋修建过程中，这个政策取消了。2.还有易地搬迁补贴，先定的6,000元/人，其中4,000元由村上统一用于基础建设，另2,000元由拆迁户享有。最后村委会争取，基础建设和农户所得各3,000元；当时政策也说水、电、气全部由政府统一解决，建房户不用支付费用。3.建房基础起来之后，政府宣传取消了土地挂钩政策，易地搬迁政策兑现了，水电气政策由于街道办事处领导调动，街道办只同意解决水、电安装,由建房户统一提供资料给街道办，费用都是建房户出的。4.房屋单价问题，首先由建房业主按图测算，告知村上，1,120元/平方米，最后由于建房户看到价格过高，建房户代表贺兴云、非建房户刘中成（音同）、村民何福元一起拿图纸到另外的地方进行测算。三人回来后，何福元说通过测算后，价格基本合理，后来村上阳安和周尚菊、何福元一起去找唐协华，协商能不能降低房屋单价，唐协华就说价格已经是最低价了，不能再降，最后协商取消房屋保温层，最终房屋单价为1,110元/平方米，第三人最后会议宣传的房屋单价是1,110元/平方米，并在村务公开栏进行了公示。政府为了资金安全，特别安排第三人代收，收好后再给唐协华，合同要求房屋基础起来后交60%房款，房屋封顶交30%房款，房权证由政府统一办理，交房权证给建房户，再交剩余的10%房款，后来合同约定拿到房权证之前，先扣除5,000元不交。 被告贺兴云（反诉原告）向本院提出诉讼请求：唐协华返还建房订金50,000元，并支付利息（自2015年10月10日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年，第三人向贺兴云宣称拆旧房建新房，以旧房款补偿新房款优惠政策，有意向的可以先支付订金。贺兴云经询问村干部，确认自己符合享受优惠政策的条件，于2015年9月20日，向第三人支付了建房订金50,000元。2015年10月10日，第三人通知不拆旧房，需贺兴云自己支付建房款并签订建房协议，贺兴云因无钱便不同意签订建房协议并要求退还订金，但多次要求退还无果。2017年2月7日，贺兴云再次向华蓥市信访局要求退还建房订金50,000元，仍未果。贺兴云与唐协华无任何合同关系，唐协华收取贺兴云的50,000元没有合法依据，构成不当得利，应当返还。 原告唐协华（反诉被告）辩称：1.唐协华与贺兴云存在建房合同关系；2.2018年11月，贺兴云领取了政府的建房补助金；3.贺兴云称唐协华收取的50,000元属于不当得利，理由不成立，村委会履行的是代收代付的职责，村委会不是建房主体，也不是售房主体。综上，贺兴云反诉请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院驳回贺兴云的反诉请求，并由贺兴云承担本案的反诉费用。 根据当事人陈述及诉辩意见，结合审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年1月29日，中共华蓥市委农工委下发华农委发[2015]9号文件，即《中共华蓥市委农工委关于〈华龙街道关于请求将上坝桥村等3个新村建设项目纳入华蓥市2015年农民新村建设计划的请示〉的批复》，简要内容：经研究，同意将上坝桥村等3个新村二期纳入我市2015年农民新村建设计划；项目资金预算及来源：总投资按实际计算，整合城乡建设用地增减挂钩项目、新村基础设施项目、整村连片扶贫开发项目资金（其中上坝桥新村、东方新村各从2014年省级财政新村基础设施建设专项资金中列支100万元）；请你镇及时安排村委会，采取“民办公助”的方式，尽快开展新村建设前期项目，切实加强项目建设和资金监管，确保进度和质量。 二、2015年3月16日，第三人上坝桥村村委会召集全村队长、施工队代表等开会并形成《会议记录》。记录内容包括：1.新村建设单价说明，单价1,110元/㎡，孔桩基础260元/㎡、外装150元/㎡、主体700元/㎡；2.施工队先把地基推出来，有几户修几户，大家先把政策宣传下去，交保证金50,000元，基础起来交60%，房子封顶交30%，剩下的交房产证再交10%；3.2015年3月20日前报名可享受2,000元/人补助，20号之后不再享有。 三、2015年3月17日，第三人上坝桥村村委会根据会议内容，手写关于房屋单价的《公示》，简要内容：房屋单价1,110元/㎡（含基础孔桩、房屋外装、房屋主体），公示期限为7个工作日。同意公示，阳安。 四、2015年9月8日，唐协华与案外人王小军、吴文强等分别签订《上坝桥村新村集居点建房协议》。协议简要内容：1.甲方：王小军等，乙方：唐协华；2.项目建设依据，根据《中共华蓥市委农工委关于〈华龙街道关于请求将上坝桥村等3个新村建设项目纳入华蓥市2015年农民新村建设计划的请示〉的批复》，上坝桥村、东方新村等三个新村被纳入华蓥市2015年农民新村建设二期计划；3.甲方承担价款及付款方式，⑴按照建筑面积计算，甲方选择户型单价为1,110元/㎡、面积以相关部门核定为准，⑵甲方自签订本协议之日起三日内，需向上坝桥村村委会集体账户一次性存入50,000元，作为建房保证金，⑶房屋第一层完工后，甲方支付房屋总款的60%（含建房保证金伍万元），此款由上坝桥村村委会计算代收后一并支付给乙方，⑷房屋主体封顶后，甲方支付房屋总款的30%给乙方，⑸房屋竣工交房时，甲方除5，000元作为房屋“两证”办理保证金暂不缴纳外，一次性交清房屋尾款，“两证”办理保证金待政府交付甲方“两证”后支付给乙方，⑹房屋竣工验收合格后在60天内付清工程尾款；4.拆旧建新户补偿资金作房款抵扣方式及兑现时间（略，村委会述称该政策已取消）；5.施工质量：甲乙双方约定，在上坝桥村建房户数确定后，由村委会指导建房业主选举产生建房业主委员会，并产生3名懂技术的业主代表负责全程质量监督；6.交付条件：⑴房屋已通过街道、村、业主委员会三级的竣工验收，⑵有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书，⑶水、电、气、广播电视线管预埋安装到户；7.面积的确定，以国家计算建筑面积规则为准；8.签字确认，甲方：王小军等，乙方：唐协华。 五、贺兴云于2015年9月20日,向第三人上坝桥村村委会支付了50,000元。第三人上坝桥村村委会遂将该款支付给修建方唐协华。后来，政府优惠政策取消，贺兴云要求上坝桥村村委会退还50,000元，并表示不购买新建房屋。新建房屋建成后贺兴云拒绝接收新房。上述50,000元未退还贺兴云。 六、房屋建成后，先交费的建房户先选房。贺兴云户仅支付了50,000元，最后剩下一套B户型房屋给贺兴云户。2018年6月11日，第三方华蓥市佳信测绘有限责任公司出具《华龙街道办事处上坝桥村螺石坝新农村B户型全楼分层分户信息表》《房产测绘分户平面图》，显示案涉B户型房屋面积为189.51平方米。 七、贺兴云已领取12,000元易地扶贫建房补助款。贺兴云户拆迁人口为贺兴云、蒋国琪（贺兴云之妻）、贺龙娇（贺兴云之女）。 本院认为： 一、关于原、被告是否形成建房合同关系。案涉房屋系政策性建房，村委会不是合同相对人，建房经建房户报名就应视为授权村委会或华龙街道办事处统一对工程承建进行发包。因农村房屋系一户一处宅基地，承建人统一进行建房施工后，建房户不能再解除合同。虽然原、被告未签订书面建房协议，但在第三人上坝桥村村委会于2015年3月17日的公示中已确定房屋单价，2015年9月8日原告与其他建房户亦签订了建房协议，明确约定了房屋单价、付款方式等事项，三被告可通过多种渠道获知上述信息。贺兴云于2015年9月20日向第三人上坝桥村村委会支付的50,000元应为新村建房预付款，贺兴云的付款行为应视为对上述协议内容知悉并确认，原、被告之间形成了农村建房施工合同关系。相关政策的取消与唐协华无关，且三被告并未举证证明，自己要求退房时案涉房屋未动工修建，故三被告以政策取消为由拒绝支付建房款，理由不成立。贺兴云关于三被告未委托唐协华建房，双方无合同关系，三被告不是本案适格主体的辩称意见，理由不成立，本院不采纳。贺兴云以唐协华不当得利为由，要求唐协华退还50,000元的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。 二、关于三被告应当支付的建房款金额及利息。关于案涉房屋单价，第三人对单价进行了宣传，并召集建房者签订建房协议，该协议上单价也有明确约定，被告可通过多种渠道获知单价信息，被告辩称不知案涉房屋单价有违常理，故本院确认涉案房屋单价为1,110元/平方米。关于B户型房屋面积，华蓥市佳信测绘有限责任公司系有资质的第三方测绘机构，对该机构出具的《华龙街道办事处上坝桥村螺石坝新农村B户型全楼分层分户信息表》《房产测绘分户平面图》，本院采信，确认B户型房屋面积为189.51平方米。故B户型房屋总价款为210,356.10元。三被告已支付50,000元，尚欠160,356.10元未支付。建房协议约定，扣5,000元作为办理两证的保证金，现两证未办理，唐协华也未举证证明未办理的原因系被告不予协助所致，应扣留尾款5,000元，待两证办理后再支付。故三被告应当向原告支付建房款155，356.10元。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：(一)建设工程已实际交付的，为交付之日；(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”三被告未按约定支付建房款，构成违约，唐协华主张利息，理由成立，本院支持。庭审中，唐协华及第三人均陈述在2016年年底前通知贺兴云接房，虽然贺兴云否认通知的事实，但原告及第三人的陈述符合常理，本院采信。三被告未接房系自己原因所致，本院酌定利息起算时间自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、本诉被告贺兴云、蒋国琪、贺龙娇自本判决生效之日起十日内共同向本诉原告唐协华支付工程款155,356.10元及利息（自2017年1月1日起，以155,356.10元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）； 二、驳回反诉原告贺兴云的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,879元，原告唐协华负担121元、三被告负担3,758元；本诉保全费1,370元，三被告负担；反诉案件受理费1,050元，反诉原告贺兴云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉至四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  徐思禹 审 判 员  李林玲 人民陪审员  陈德明 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  高芷瑶 书 记 员  刘媛妮