上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初4698号原告：张宇华。委托诉讼代理人：俞友裕(系原告张宇华之岳父)，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。被告：上海海潮房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨永清，总经理。委托诉讼代理人：张乙波，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳，上海理帅律师事务所律师。原告张宇华诉被告上海海潮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理，于2019年7月9日进行证据交换庭审。后依法转入普通程序，组成合议庭进行审理，于2020年2月24日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人俞友裕、徐卫红，被告委托诉讼代理人张乙波、刘琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于上海市奉贤区海马路5699弄(海湾艺墅)212号房屋出售给原告，房屋价款人民币(下同)4,000,000元。事实与理由：原告于2013年11月28日，经人介绍到被告处购买海马路XXX弄XXX号房屋，双方口头约定房款为4,000,000元，同时双方约定原告先付被告1,000,000元，被告当场表示同意。原告于2013年11月29日按期支付了1,000,000元，但当时未与被告签订书面购售合同，后原告多次要求付清房款，与被告签订合同，被告拒签。原告求助司法调解，但多次调解未果，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告赔偿损失1,600,000元；3、判令被告退还1,000,000元。并补充事实与理由：2018年10月8日，原告向被告发送告知函，要求被告履行买卖合同。被告上海海潮房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。商品房属于不动产，买卖合同是要式合同，按照相关法律法规的规定，必须采用书面形式。本案中双方并未订立书面合同，房屋未实际交付，合同未成立。无合同即无义务，故原告的诉讼请求不成立。退还1,000,000元同意，但是不是基于合同关系。双方在庭审中提供了证据，本院对双方无争议的证据依法予以确认。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的原告代理人俞友裕与被告法定代表人的谈话录音一份，证明原、被告就系争房屋的买卖事宜达成一致意见，双方就房屋的坐落位置、价格、交付期限等一系列必要条款均予以确认，在原告要求被告继续履行房屋买卖合同的时候，被告欺骗原告称系争房屋已经转售他人，故要求原告变更交易的标的，原告在不知情的情况下答应被告另行选择他处房屋购买，但在事后的调查过程中，原告发现原交易的标的房屋并未出售他人，可以证明被告的恶意违约的事实。被告对真实性、合法性不认可，认为被告法定代表人已经想不起来有这通电话，即使是真实的，从录音中也可以听出，是由原告一方在大段自述，存在套话用来录音的嫌疑，而另一方并没有承认。对此本院认为，该录音中均为原告一方陈述，无论该录音是否真实，均对本案事实认定没有影响，故本院对该证据不予认定，对原告要求对该录音真实性进行鉴定的申请亦未予准许。2、原告提供的告知书一组，证明原告要求被告履行签约手续，并由原告交付房款，被告收到原告的函件后，才向原告发送了律师函，在这几年中，双方的买卖合同关系一直是延续的，一直没有要求解除合同。被告对真实性不认可，认为被告没有收到该告知书，对证明事项也不认可，认为双方从未订立过买卖合同，双方一直是在磋商的过程中。对此本院认为，原告未能举证证明该告知书的送达情况，且被告不认可收到，故本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年11月，原告经人介绍去被告处，表示购房意愿。经原、被告双方口头协商后，确认原告预定购买位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋，原告于2013年11月29日通过多个原告及原告亲属的银行账号向被告支付共计1,000,000元，双方未签订任何书面协议，被告亦未出具收据。后双方长期未订立正式的房屋买卖合同。2018年10月12日，被告向原告发送律师函一份，载明：原告于2013年11月29日向被告支付1,000,000元，订购被告开发的海马路XXX弄XXX号房屋，但此后原告未与被告就购房相关权利义务达成一致，亦未与被告签订相关购房合同，至双方房屋买卖合同关系至今不能成立。据此告知原告：1、请原告于收到函件后五日内将退款账户信息书面告知被告，以便被告将1,000,000元退还原告；2、如原告仍有购房意愿，请至被告销售部洽谈。另查明，系争房屋所有权现仍登记在被告名下，被告至今未将1,000,000元退还原告。被告在本案的前两次庭审中均辩称系争房屋已经出售他人，无法再出售给原告。本院认为，原、被告双方口头约定原告预定向被告购买系争房屋，并由原告向被告支付钱款1,000,000元。双方虽未订立书面合同，但根据双方庭审中确认的事实及相应证据，可确定双方达成房屋买卖的预约合同。对于原告诉称双方已订立房屋买卖合同关系的主张，本院认为，原告未能举证证明双方对房屋总价款进行了约定，故尚未具备正式房屋买卖合同成立的重要条件，双方仅订立了房屋买卖的预约合同关系，本院对原告该意见不予采信。对于该1,000,000元付款的性质，原告认为系定金，被告认为系意向金，对此本院认为，定金应当明确约定，现无证据证明该款项为定金，故本院认定该付款为意向金。原、被告双方订立预约合同后一直未能订立正式的房屋买卖合同，也未约定订立正式房屋买卖合同的期限。从庭审看，被告多次向法庭陈述系争房屋已出售他人，故原告在本院释明下变更诉讼请求为解除合同及赔偿损失。在双方仍处于订立正式合同的磋商期间，被告将系争房屋出售他人的行为导致双方就房屋买卖合同的订立磋商不成，被告应承担相应的缔约过失责任。被告在前两次庭审中确认系争房屋已出售他人，但至本案审理结束仍拒绝提供与案外人签订的房屋买卖合同，且被告在最后一次庭审中变更陈述称系争房屋尚未出售，与前两次庭审陈述不一致，本院认为根据禁反言的原则，对被告变更后的陈述不予采信。综上，本院对原告要求解除原、被告之间的房屋买卖预约合同关系的诉讼请求，依法予以支持。预约合同解除，被告应当将收取的款项1,000,000元退还原告，故本院对原告要求被告退还1,000,000元的诉讼请求，依法予以支持。被告虽应承担缔约过失责任，但缔约过失责任不同于违约责任，故原告要求被告按照房屋差价赔偿损失，于法无据，故本院酌定被告应承担自原告支付款项之日起至实际返还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张宇华与被告上海海潮房地产开发有限公司之间订立的房屋买卖预约合同关系。二、被告上海海潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张宇华人民币1,000,000元。三、被告上海海潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宇华以人民币1,000,000元本金，自2013年11月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、对原告张宇华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,600元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  朱 杰二〇二〇年二月二十八日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。