广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6222号上诉人（原审被告）：东莞市超卓房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇新园一路**（创意产业园区）**。法定代表人：梁柳浪，董事长。委托诉讼代理人：廖文超，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾贇恒，广东深展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周继来，男，1993年3月9日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：严丽媛，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人东莞市超卓房地产开发有限公司(以下简称超卓公司)因与被上诉人周继来商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、限超卓公司于判决发生法律效力之日起十五日内向周继来支付逾期交房违约金28980.21元；二、驳回周继来的其他诉讼请求。一审案件受理费615元，由周继来负担304元，由超卓公司负担311元。超卓公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、周继来承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：依据一审法院认定事实错误，超卓公司无需承担逾期交付违约金的请求。1.根据涉案合同及其补充协议的约定，交付商品房时超卓公司必须出示《竣工验收备案证书》，当超卓公司未出示该文件时，周继来就应当知道涉案房屋不符合合同约定交付条件。周继来验收涉案房屋，主要的验收的内容就是核实涉案房屋是否符合交付条件，而《竣工验收备案证书》不仅是约定的交付条件，更是法定的验收条件。本案中周继来，在验收涉案房屋相关证件时，没有看到《竣工验收备案证书》，就应当知道涉案房屋是不符合交付条件。上述观点，在双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项第三款也是明确约定，即“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。”也就是说，在房屋交付验收时，出示相关证件不仅是超卓公司的义务，也是周继来验收涉案房屋的主要验收环节。本案中，周继来在验收涉案房屋证件时，未依约拒收房屋，如今又以涉案房屋不符合交付条件为由，主张违约金的行为，已违反诚实信用原则。应根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定，驳回周继来诉讼请求。根据补充协议第五条第1项中约定：“买受人收楼时如对交付标准（条件）有异议，应当在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为该商品房符合《商品房买卖合同》约定的交付标准（条件）。”从上述约定可以得知，双方还约定了在房屋交付后异议的权利，可以说从合同角度已充分保证周继来的合法权益。该约定合法、有效不违反法律强制性规定。但本案中周继来不仅接收了明显不符合交付条件的房屋，也没有在约定的异议期中提出任何意见，从民法契约自由的立法本意出发，应视为房屋符合交付条件。2.涉案房屋是否取得备案证明文件，属于一般社会大众可随时随地查阅的政府机关官方网站公示信息。根据超卓公司在一审期间提交的东莞市住房和城乡建设局官方网站截图，可以得知，在东莞市住房和城乡建设局首页就提供了工程竣工验收备案信息的查询窗口，包括验收备案日期、备案号、工程名称、建设单位、施工总包单位、工程地点、建筑面积都可查询，甚至提供了备案证明文件的彩色扫描件副本，一般社会大众可以在极其便利的情况下查询涉案房产是否已经取得备案证明文件，这也是业主验收核实开发商提供证件真实性的主要途径之一。本案中在行政公示网站上，在2018年8月23日前是没有备案信息的，周继来在涉案房屋完全没有备案信息的情况下，就应当知道涉案房屋是不符合交付条件的。超卓公司已经提供了充分的证据和观点，足以证明周继来是应当知道涉案房屋不符合交付条件的。同时，周继来也从未向超卓公司提出过任何关于交付条件的异议。根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人明知商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件而主张逾期交付违约金的，不予支持。”故请予以驳回周继来要求逾期交付违约金的诉讼请求。周继来的行为是否符合该条文中所指的明知，明知应当理解为周继来知道或应当知道涉案商品房不具备约定或法定交付条件，周继来知道或应当知道的途径不唯一，在此不应当狭义的理解为超卓公司主动告知周继来这一情况。本案中，明知分两个部分，第一部分是周继来知道涉案商品房的交付标准，第二部分是周继来知道涉案商品房是否符合交付标准。针对第一部分，上述指引是经过法定程序对外公开发布且发布时间早于合同约定的时间，在交付时持续有效，周继来主张其不知道商品房的法定交付条件，没有事实依据，何况周继来在一审起诉时就主动适用该指引条文。第二部分，商品房买卖合同第十一条第二款已经明确约定交付商品房时超卓公司应当满足交付条件的证明文件，当超卓公司不能出示文件或者出示文件不齐全时，周继来是有权拒绝接收涉案房产的，等于超卓公司在签订合同时就已经告知周继来“我方交房时，如果我们证件不齐，就是我们没有满足交付条件，你们可以选择不收房”但周继来仍然选择收房，表明周继来当时是“我知道你没有给我出示竣工备案文件，但我还是愿意选择先收房”。收房时，周继来处于两种状态，一种是认为商品房具备竣工备案证明文件而选择收房，一种是认为商品房不具备竣工备案证明文件，但仍然选择收房，在超卓公司既没有出示虚假证明文件也没有做出让周继来误以为超卓公司已经取得竣工备案文件的行为时，周继来不可能出于第一种状态而选择收房，显然周继来更愿意先取得房产享受实际利益。在本案中，自超卓公司在约定交付时间仍未取得竣工备案证明文件开始，超卓公司就出于弱势状态，所有业主都可选择收房或不收房，在部分业主拒绝收房时，超卓公司并没有像社会上大部分开发商一样强行要求业主收房，而是选择积极办理竣工备案证明手续，并在取得竣工备案证明文件之后再次主动书面通知业主收房。在一审中超卓公司对延期取得竣工备案证明文件的事实也是正面承认的，从未进行过推诿。周继来答辩称:一、案涉的商品房在交付时未取得竣工验收备案证明，不具备交付条件。根据附件十一《补充协议》第三条，超卓公司将合同中第九条约定的交房条件变更为取得五方验收或《竣工验收报告》。然而，商品房的交房条件为必须取得竣工验收备案证明。二、周继来在收房时不知道案涉商品房未满足交房条件。首先，合同约定的交付条件为五方验收或《竣工验收报告》；其次，周继来不知道该约定不符合法律强制性规定；再次，超卓公司在交付房屋时亦未告知周继来案涉商品房未取得竣工验收备案证明，不满足交房条件。因此，周继来是在不知道案涉商品房不具备法定交付条件的情况下收房，超卓公司须承担逾期交房的违约责任。三、《补充协议》第五条第一款无法作为超卓公司的免责条款。首先，该条款属于格式条款，加重格式条款接受一方（周继来）的责任，免除格式条款提供一方（超卓公司）的责任，应认定为无效。四、不能以备案证明文件可查询而推定周继来在收房时知道案涉商品房不具备交房条件。备案证明文件虽属于一般社会大众可查询的政府机关的公示信息，但超卓公司既没有告知周继来案涉商品房未取得竣工验收备案证明，亦没有告知周继来案涉商品房必须取得竣工验收备案证明才能交付，因此，不能以备案证明文件可查询而推定周继来在收房时知道案涉商品房不具备交房条件。五、房屋应取得竣工备案证书之后才能交付，对于超卓公司来说这是常识，但对于周继来来说这不是必须具备的常识。上述指引第三十二条，正是基于这一情形制定的，因此我们不能以周继来收房而推定周继来应当知道涉案房屋没有竣工验收备案证明，否则上述指引的第三十二条没有任何意义。六、超卓公司在合同中约定的交付条件并不包括取得竣工验收备案证明，在其交房通知书中也是告知周继来涉案房屋已具备入伙条件，在其交房时也没有告知周继来涉案房屋没有取得竣工验收备案证明，因此认定超卓公司自始至终都隐瞒了涉案房屋的交付条件应当具备竣工验收备案证明。综上，可以认为周继来在收房时不知道涉案房屋在交付时不符合法定交付条件。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回超卓公司的上诉请求。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，因周继来未对本案提起上诉，故本院仅对超卓公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：超卓公司是否需向周继来支付逾期交房违约金。超卓公司虽在2017年12月31日已将案涉商品房交付给周继来，但没有提交证据证明已明确告知周继来案涉商品房不具备交房条件及周继来具有是否收房的选择权，超卓公司作为房地产开发企业明知案涉商品房不具备交房条件，且未明确告知周继来案涉商品房不具备交房条件，却让周继来收房，周继来收房的行为不是建立在已知晓案涉商品房不具备交房条件及自己有选择收与不收的情况下，不能据此认定周继来明知案涉房屋是不符合交房条件而收房来免除超卓公司的法定义务，故超卓公司以此为由主张无需支付周继来逾期交房违约金的理据不足，本院不予支持。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人超卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由东莞市超卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇一九年八月八日书记员 廖瑜欢