江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0725民初633号原告：刘奕良（反诉被告），男，1963年5月16日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。原告：肖云（反诉被告），女，1967年5月24出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。被告：深圳市万千汇商业管理有限公司崇义县分公司（反诉原告）。住所地：崇义县横水镇阳明路272、274号。负责人：王明澈。委托诉讼代理人：曾繁明，江西明理律师事务所律师。原告刘奕良、肖云诉被告深圳市万千汇商业管理有限公司崇义县分公司（以下简称万千汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年6月13日、8月5日公开开庭进行了审理。被告万千汇公司向本院提出反诉。后因案情复杂，本院裁定按普通程序于2019年10月17日公开开庭合并进行了审理。三次开庭，原告刘奕良、被告万千汇公司的委托诉讼代理人曾繁明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘奕良、肖云向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同并赔偿经济损失共计1985916.80元；2.诉讼费用由被告万千汇公司承担。事实和理由：2018年9月20日，原、被告签订了《幼儿园房屋租赁合同》，约定原告刘奕良、肖云承租座落于崇阳明商业中心ABE栋二层208-219和225-232共20间房屋用于开办幼儿园。合同签订后，原告刘奕良、肖云使用租赁物。在使用过程中，原告刘奕良、肖云发现租赁物存在权属纠纷、增补基本设施存在阻碍、收益权得不到保障等一系列问题，认为被告万千汇公司存在欺骗、根本性违约等情形，应解除合同并赔偿原告相应经济损失。被告万千汇公司辩称，原告刘奕良、肖云对租赁物的状况是清楚的，不存在欺诈；租赁物的安全性与消防没有问题；收益权得不到保障与被告无关；原告刘奕良、肖云仍拖欠40000元租金，要求一并处理。反诉原告万千汇公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告刘奕良、肖云向反诉原告万千汇公司支付房屋租金40000元，并支付自2019年3月1日起至租金付清之日止以40000元为基数按月利率2%计算的利息；2.本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告刘奕良、肖云承担。事实和理由：2018年9月，原、被告签订了《幼儿园房屋租赁合同》，约定原告刘奕良、肖云承租坐落于崇阳明商业中心ABE栋二层208-219和225-232共20间房屋，租期自2018年10月1日至2020年1月31日止，共16个月；2019年6月1日至2020年1月31日为免租期；合同有效期内，房屋租金一次性计收，共计人民币195194元；……。2018年9月，反诉被告刘奕良、肖云支付了105194元，并出具了欠条一份，内容为：今欠到深圳市万千汇商业管理有限公司崇分公司房租玖万元（90000元），于2019年3月1日归还，逾期按2分利息（月利）计付。反诉被告刘奕良、肖云支付了50000元租金后，剩余40000元至今未支付。反诉被告刘奕良、肖云辩称，不支付剩余40000元租金是因为租赁物不能办照、不能使用、不能收益。本院经审理查明，2018年9月18日，被告万千汇公司为甲方，原告刘奕良为乙方，双方签订了《幼儿园房屋租赁合同》。该合同约定：“……一、房屋基本情况。1、乙方承租该房屋坐落于崇阳明商业中心ABE栋二层208-219和225-232共20间。建筑面积约697.12㎡，室内无其他基本设施，乙方作幼儿园使用时，乙方应按国家相关规定进行增补基本设施，并确保幼儿安全。甲方仅提供现状房屋，不负责乙方在经营办园以及使用过程中出现的安全问题。2、甲方保证向乙方出租的房屋系甲方拥有完全的所有权和独立使用权，并有权将该房屋依照本协议规定有偿租给乙方，甲方所出租房屋不存在任何权属、其他经济纠纷。二、房屋用途。该房屋用途为：开办幼儿园。……三、房屋改善。1、甲方应在本合同签订后对该房屋做以下改善：对窗户安装防护棱，幼儿园室内外装修等，改善房屋的费用由乙方负担。2、甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修装饰或添置新物的范围是：室内幼儿园必须的设施、外墙面装饰变更时须甲方同意并征得规划部门同意，不添置与幼儿园无关的装饰内容，双方也可另行书面约定。四、租赁期限。甲方有该房屋2020年2月1日前的租赁权，因此甲方与乙方的租赁期自2018年10月1日至2020年1月31日止，共计16个月。2、免租期：免租期自2019年6月1日起至2020年1月31日止，自甲方实际交付日起算。上述免租期内，乙方无需缴纳租金，但要缴纳其他相关费用（包括但不限于实际发生的水、电、煤气、垃圾清理、物业管理费等。）3、（注：合同上为2、）租赁期满，租赁合同截止。如乙方有意继续承租的，应与业主签订租赁合同，与甲方无关。五、租金、支付方式（租金不含税）。1、租金：合同有效期内，该房屋租金一次性计收，共计人民币壹拾玖万伍仟壹佰玖拾肆元整（￥195194.00元），即8个月×35元/㎡×697.12㎡=195194元。2、乙方应当及时按照约定向甲方交付租金。六、房屋租赁保证金。交付该房屋时，乙方支付房屋租赁保证金，由乙方直接交于业主，与甲方无任何关系。七、其他费用。……八、房屋的交付与返还。1、交付：甲方应于2018年10月1日前将房屋约定条件交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及现状照片后视为交付完成。2、返还：租赁期满后，乙方应返还该房屋及其附属设施给业主，甲方不再参与该房屋的任何事宜。九、房屋及附属设施的维护。1、在乙方正常使用的前提下，甲方应保障该房屋主体结构处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有故障时，应及时维修。……十一、合同的解除。1、经甲乙双方协商一致，可以解除合同。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.1未按约定时间交付该房屋达30日内；2.2设立抵押未提前2个月书面通知乙方；2.3租赁期间，未经乙方同意将该房屋租给第三人的；3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：3.1逾期不支付房屋租金60日以上的；3.2擅自改变该房屋用途的；3.3擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.4利用该房屋从事违法活动的。……十四、其他事项。1、乙方在承租期内自觉遵守甲方院内的公共秩序和有关管理制度，教育和管理好儿童，尽量避免午休时间内住户的吵闹干扰。家长接送儿童的车辆，应安排在大门外等候。……”。合同签订后，原告刘奕良、肖云支付了房屋租金105194元。被告刘奕良于2018年9月20日（注：欠条上为2019年9月20日）出具了欠条一份，该欠条载明：“今欠到深圳市万千汇商业管理有限公司崇分公司房租款玖万元（￥90000.00），于2019年3月1日归还，逾期按2分利息（月利）计付。（注：ABE栋二层208-209和225-232共20间）今欠人：刘奕良。”另查明，2018年2月5日，崇阳明商业中心通过崇公安消防大队建设工程竣工验收消防备案。本案租赁物20间房屋的租赁权系被告万千汇公司与20间房屋的所有权人分别签订《物业管理委托合同》或《物业委托管理协议》获得。在签订的《物业管理委托合同》或《物业委托管理协议》中，均约定委托期限自2018年1月31日起至2020年1月31日止。2018年9月，被告刘奕良或肖云与20间房屋的所有权人签订了《商铺租赁合同》，租赁期限均自2020年2月1日至2035年1月31日止。与租赁物相连的222室为“赖老师英语”、223-224室为“菲菲街舞”，两家培训机构与租赁物共用一段通道，该通道为“赖老师英语”及“菲菲街舞”出入的唯一通道。因幼儿园需封闭管理，而培训机构又仅有一条通道供出入，故原告刘奕良、肖云与两家培训机构之间因共用通道而产生纠纷。上述事实由原告刘奕良、肖云提供的《幼儿园房租租赁合同》、《物业管理委托合同》或《物业委托管理协议》、《商铺租赁合同》，被告万千汇公司提供的欠条及原、被告的当庭陈述予以认定。本院认为，原、被告双方签订了《幼儿园房屋租赁合同》，原、被告均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告万千汇公司依约向原告刘奕良、肖云提供了租赁物，原告刘奕良、肖云也使用租赁物开办幼儿园，被告万千汇公司已履行合同约定的主要义务。因开办幼儿园，对租赁物的消防设施条件需高于一般标准，双方在合同对消防设施标准并无特别约定，被告万千汇公司提供的租赁物已通过消防验收备案，原告刘奕良、肖云提出因消防不合格导致的损失，本院不予支持。原告刘奕良、肖云与“菲菲街舞”及“赖老师英语培训”等第三人产生的矛盾，不是基于租赁物的专有部分的所有权，而是对专有部分以外的共有部分的使用和管理产生了矛盾。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《幼儿园房屋租赁合同》第一条第二款约定：“甲方保证向乙方出租的房屋系甲方拥有完全的所有权和独立使用权”，该条约定“完全的所有权”表述不妥当，但并未影响原告刘奕良、肖云的就租赁物专有部分的独立使用权。租赁物共用通道不是可隐瞒的事实，原告刘奕良、肖云与被告万千汇公司签订租赁合同时理应知晓，现租赁物共用情况并未改变，因共有部分使用产生的矛盾非原告刘奕良、肖云与租赁物业主之间的矛盾，也非原告刘奕良、肖云与被告万千汇公司之间的矛盾，原告刘奕良、肖云要求被告万千汇公司承担相关损失，本院不予认可。因原告刘奕良、肖云与被告万千汇公司签订的租赁合同于2020年1月31日解除，且无符合租赁合同中约定原告刘奕良、肖云可单方解除合同情形，现幼儿园在正常经营，为保证学前儿童的正当利益，减少原告刘奕良、肖云因提前解除合同而可能产生的纠纷，故对原告刘奕良、肖云要求解除合同的诉请，本院不予支持。反诉原告万千汇公司向反诉被告刘奕良、肖云提供了租赁物，反诉被告刘奕良、肖云应按合同约定支付相应的租金，故反诉原告万千汇公司要求反诉被告刘奕良、肖云支付租金40000元的诉请，本院予以支持。因反诉原告万千汇公司与反诉被告刘奕良、肖云在《幼儿园房屋租赁合同》中未约定租金的利息，反诉被告刘奕良、肖云在使用租赁物过程中与案外人产生种种纠纷，被告万千汇公司也未采取有效措施积极解决，故反诉原告万千汇公司请求的利息，本院不予支持。同时，本院还认为，因租赁物位于城市中心，涉及的利益主体诸多，开办幼儿园的诸多标准又高于一般的住宅区或商业区，原告刘奕良、肖云应采取协商的方式解决各类纠纷，处理好周边业主及与物业之间的关系，以此来维护幼儿园周边环境的安全与和谐，保证幼儿园正常经营。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘奕良、肖云的全部诉讼请求；二、反诉被告刘奕良、肖云于本判决生效后三日内支付反诉原告深圳市万千汇商业管理有限公司崇义县分公司房屋租金40000元；三、驳回反诉原告深圳市万千汇商业管理有限公司崇义县分公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22674元，由本诉原告刘奕良、肖云自行承担；反诉费400元，由反诉被告刘奕良、肖云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  魏玉华人民陪审员  刘明玉人民陪审员  黄建群二〇一九年十一月四日书 记 员  刘深萍