上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26780号原告：上海粤祥资产管理有限公司。法定代表人：顾某，经理。委托诉讼代理人：姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：上海戴生教育科技有限公司。法定代表人：魏某某，执行董事。委托诉讼代理人：刘晨，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛欢，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海大雅梧桐会务有限公司。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：徐海东，江苏亿诚律师事务所律师。原告上海粤祥资产管理有限公司（下称粤祥公司）与被告上海戴生教育科技有限公司（下称戴生公司）、被告上海大雅梧桐会务有限公司（下称大雅梧桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，先适用简易程序于2019年8月7日、9月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告粤祥公司的委托诉讼代理人王洋，被告戴生公司的委托诉讼代理人刘晨、杨盛欢，被告大雅梧桐公司的法定代表人陈刚、委托诉讼代理人徐海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粤祥公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告戴生公司签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；2、判令被告戴生公司支付原告2018年3月的欠租60元、自2018年4月1日起至2019年1月31日的欠租564,622元；3、判令被告戴生公司支付原告自2019年2月1日起至2019年3月31日止，按月租金的2倍计算的占有使用费263,457元；4、判令被告戴生公司支付原告自2017年12月16日起至2019年1月31日止的推广费29,466元；5、判令被告戴生公司支付原告自2017年11月17日起至2019年3月31日止的物业管理费259,930元；6、判令被告戴生公司支付原告以94,154元为本金，自2018年2月20日起；以156,823元为本金，自2018年5月20日起；以188,188元为本金，自2018年8月20日起；以125,458元为本金，自2018年11月20日起，均算至实际支付之日止，按年利率24%计算的迟延支付租金的违约金；7、判令被告戴生公司支付原告以5,892元为本金，自2018年2月20日起；以8,838元为本金，自2018年5月20日起；以8,838元为本金，自2018年8月20日起；以5,892元为本金，自2018年11月20日起，均算至实际支付之日止，按年利率24%计算的迟延支付推广费的违约金；8、判令被告戴生公司支付原告以38,851元为本金，自2017年11月17日起；以15,791元为基数，自2018年1月20日起；以此类推，最后一期以15,791元为基数，自2019年2月20日起算（应支付2019年3月物业费），均算至实际支付之日止，按年利率24%计算的迟延支付物业管理费的违约金；9、判令被告戴生公司支付原告解除合同违约金58,337元；10、判令被告戴生公司赔偿原告先行赔付款损失447,412.34元；11、判令被告大雅梧桐公司对上述第2-10项被告戴生公司的债务承担共同偿还之责；12、由原告没收被告戴生公司支付的履约保证金191,249元。事实与理由：原告与被告戴生公司于2017年8月24日签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区×路×弄×号×3层×、×、×、×室房屋出租给被告戴生公司用于经营“戴生教育”的培训机构。双方约定了租金、推广费、物业管理费的计算标准和支付方式以及相应的违约责任。原告向被告戴生公司交付了商铺。戴生公司仅支付了部分款项。至2018年12月20日，商铺突然停止经营。2019年1月29日，原告向戴生公司发出解约函，解除双方的《商铺租赁合同》。被告戴生公司于2019年1月31日收到该函。戴生公司不仅未支付拖欠的各项费用，还继续占用商铺不向原告返还。众多消费者至原告商场投诉，原告多次协调沟通未果。经了解，被告戴生公司和被告大雅梧桐公司均使用了涉案商铺，大雅梧桐公司与众多消费者签订服务协议，收取预付款项。为解决纠纷，原告已垫付447,412.34元给消费者。大雅梧桐公司作为房屋的实际使用人，存在履行租赁合同义务的行为，构成债的加入，故应承担共同责任。被告戴生公司辩称：对按增加计租面积0.23平方米计算的租金等费用均不认可。原告自述2018年12月锁门，其无权主张2019年1月至3月的占有使用费。2018年2月前由两被告共同投资培训机构，后两被告签订股权转让协议，戴生公司将所有权益、包括租赁合同项下的权利义务全部转让给大雅梧桐公司，2018年2月后的实际承租人为大雅梧桐公司，有关情况戴生公司均不清楚。2018年3月31日前的相关款项均是戴生公司支付。2018年3月31日前商场的消防手续还未办出，故在戴生公司承租期间没有看到过产证。戴生公司向原告支付了押金，原告主张没收押金没有合同依据。如法院判决合同解除，押金应返还戴生公司。因原告存在消防验收不通过的情况，导致两被告在承租商铺时不能满足租户的实际用途，原告主张的租金应酌情减少。原告于2019年年初就将店铺上锁，导致大雅梧桐公司无法搬离，故要求大雅梧桐公司承担占有使用费不合理，大雅梧桐公司不应支付迟延支付租金违约金。原告主张的违约金包括解除合同违约金及没收租赁保证金，违约金主张过高。因消防问题，导致合同解除，原告也存在过错，不应适用合同中约定的逾期支付租金相关条款解除合同，而应是合同目的无法实现下的解除。合同解除违约金也不应得到支持。关于消防问题难以解决、租赁初期用于儿童教育都有涉及，双方都明知。关于物业费及迟延支付物业费违约金，原告非物业合同相对方，主体不适格。因该店铺不能用于儿童教育，营业执照也无法办理，不存在推广，故要求支付推广费，显失公平。原告垫付的赔偿金的法律关系与本案系两个法律关系，不应在本案中主张。戴生公司将涉案商铺的租赁权转让给案外人束某，原告是明确知晓的。束某或大雅梧桐公司未依约支付租金，是原告迟迟未完成消防验收。2018年2月租赁义务已整体自戴生公司转移至大雅梧桐公司，大雅梧桐公司在经营店铺时使用×教育品牌，与戴生公司完全无关，原告对此完全知情。大雅梧桐公司虽未向原告支付过租金等费用，但录音证据可证明原告知道实际承租人变更为大雅梧桐公司。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告大雅梧桐公司辩称：束某是大雅梧桐公司的领导但非法定代表人。束某个人与戴生公司签订类似于股权转让、商场转让的协议，但代表了大雅梧桐公司的意思。大雅梧桐公司基于该协议接手商铺实际运营。束某与戴生公司签订合同后，大雅梧桐公司于2018年2月入驻商铺。大雅梧桐公司因老师与课程有点协调问题，派人员在商铺值班，处理与家长的纠纷。虹桥镇主管文化教育的部门在门上贴了通知，因没有营业执照，让其停止经营。2018年年底发现门被原告上锁。当时大雅梧桐公司还有物品放在店铺，只是暂时歇业，并非搬离，在此情况下，原告无权单方终止合同。物业管理费系物业公司与承租人之间特定的民事法律关系，与原告无关，原告不享有请求权，应驳回该诉请。关于先行赔付费用，系基于教育培训合同与学生家长、大雅梧桐公司间的特定合同关系，在未经有权机关作出有法律效力的认定之前，该争议数额不确定，原告非执法机关，无裁判权，其自行作出的有特定金额的赔付没有法律效力，其主张无事实与法律依据。原告以租赁合同起诉，与教育合同非同一法律合同关系，且原告非一方当事人，应驳回该诉请。戴生公司或其他商户拒绝支付相关租金费用是大面积、广泛的基础事实，系因商场消防未通过，出租方未尽到保证承租商户可正常经营，导致戴生公司等投入的装修、人力成本未得到应有的回报，产生巨大损失，故拒付租金。戴生公司的经营场所在涉案商场内，原告从未张贴或当面告知，经向戴生公司了解，戴生公司未收到过解约函，至于合同是否解除，何时解除，是否因消防问题解除由法院认定。关于各项欠费，因原告提供的商铺基础消防未通过，给商户造成很大损失，商户有权不付或少付租金。原告按正常租金的双倍计算占有使用费，超过正常租金的100%，明显过高，不能成立。推广费近似广告宣传费，原告未尽推广义务，要求被告支付推广费依据不充分。关于迟延付款违约金，即便认定被告违约，按年利率24%计算过高，应按银行同期贷款利率计算为宜。关于履约保证金，没收保证金相当于违约金，不能重复计算。综上，因大雅梧桐公司非合同相对方，租赁合同的内容不适用于大雅梧桐公司。戴生公司如需承担责任，由两被告内部解决，不应由原告直接主张。现同意解除合同，但具体责任及后续事项由法院认定。本院经审理认定事实如下：原告受产权人卜某某、胡某、上海A资产管理有限公司的委托，对上海市闵行区×路×弄×号、×号及新华×国际广场商业街未售商铺进行经营管理。2017年，原告粤祥公司（出租方、甲方）与被告戴生公司（承租方、乙方）签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区×路×弄×号×层×、×、×、×的虹桥上海之眼风情街地下一层商铺(共4间,以下简称“商铺”)出租给乙方。商铺租赁面积(建筑面积)为589平方米（即为计租面积）。如甲方提供的产权证面积与签约面积有差异，则最终按产权证面积总和对租金、推广费、物业管理费进行计租。甲方同意乙方将商铺仅用于经营配套业态,培训品类,经营品牌为:戴生教育，经营范围包括:计算机科技编程、数学思维、趣味科技英语，未经甲方书面同意，乙方不得随意改变或扩大经营范围，否则甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，因此给乙方带来的一切损失由乙方自行负责。乙方在租赁期间应依法经营。如乙方改变商铺用途或经营品牌的，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权予以制止。乙方应确保承租期间经营的连续性，非不可抗力或经甲方书面同意，乙方不得擅自停业，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。商铺租赁期限为:自租赁起始日起36个月零壹天(即2017年9月30日起至2020年9月30日止)，租赁起始日:暂定2017年9月30日。本合同中约定的租赁起始日即为计租起算日。自租赁起始日起,乙方须按合同的约定,如数向甲方支付租金。甲方应暂定于2017年9月1日前将商铺交付乙方使用,并办理商铺交付确认书等相关移交手续。自商铺移交之日起至2017年9月29日止,装修期内,因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担。自装修期约定结束日之次日起开始计租,如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计租。为扶持乙方经营,甲方同意给予乙方4个月的租金折扣期,乙方在租金折扣期内,按照“折后租金”支付上述期间租金。租金折扣期1、2017年11月1日至2017年11月30日，标准租金62,705元，折扣率50%，折后租金31,353元；2、2017年12月1日至2017年12月31日，标准租金62,705元，折扣率50%，折后租金31,353元；3、2018年2月1日至2018年2月28日，标准租金62,705元，折扣率50%，折后租金31,353元；4、2018年3月1日至2018年3月31日，标准租金62,705元，折扣率50%，折后租金31,353元。甲方未按合同约定交付该商铺的，计租起算日、装修期、租金折扣期、物业费等其他费用缴纳之日均相应顺延。双方在附件二中约定的租金标准：固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每月向乙方收取的固定数额的租金(不包含物业管理费),第一个租赁年度首月租金64,767元。除首期租金支付和折扣期租金支付外，其余乙方自计租日按如下标准支付租金：自2017年11月1日至2019年9月30日，租金标准为106.46元/平方米/月，即每月62,705元。自2019年10月1日至2020年9月30日，租金标准递增5%，为111.78元/平方米/月，即每月65,839元。首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月(即每月的第一日至第3个月最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天),向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同约定的租赁期届满后,如乙方希望继续承租商铺,乙方应于租赁期届满之日前的六个月前向甲方提出书面申请,双方另行协商后签署新的租赁合同;若双方未能就续租事宜达成一致而乙方逾期未退租的,则乙方须按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费。本合同项下首期租金为计租起算日起至第3个月最后一日期间的租金。除首期租金外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计),如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日。本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年9月30日至2017年12月31日,应交租金为127,472元。乙方应付的推广费标准为：按建筑面积计算为5元/平方米/月，合计2,945元/月。本合同项下首期推广费为计租起算日起至第3个月最后一日期间的推广费。除首期推广费外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费,如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日。本合同项下首期推广费应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年9月30日至2017年12月31日,应交推广费为8,932元。乙方依据本合同应支付的租金及推广费,应采用银行转账的方式存入甲方指定的账户(但应向甲方提交相关转账凭证,以便甲方核实),或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址,甲方核实收妥乙方交纳的款项后,向乙方出具发票。租金缴纳账号如下:开户银行:中国建设银行虹井路支行，收款人名称:上海粤祥资产管理有限公司，银行账号:×××××××××。租赁期间,乙方负责承担物业租赁税费,负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用,推广费、广告牌位费用另行支付。乙方应暂定于2017年9月1日前进场装修且暂定于2017年9月30日(开业日)正式对外营业(甲方另行通知进场日或开业日的,以甲方的通知为准),若因乙方任何原因逾期未开业超过30日的视为严重违约行为,甲方有权解除本合同,且履约保证金不予退还,所造成的损失由乙方自行承担。自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费。乙方应当对因经营产生的债权债务独立承担民事责任。乙方应付的物业管理费标准为:按建筑面积计算为26.80元/平方米/月(含税及中央空调能耗,中央空调正常开放时间10：00-22：00,开放周期时季由物业确定),为15,785元/月(含税)。乙方装修时需按照甲方要求交纳相关的费用,包括并不限于水电押金、装修垃圾清运费、装修保证金等。首期物业服务费为商铺移交之日起至第3个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外,其他物业服务费均按每1个完整的自然月(即每月的第一日至第1个月最后一日)为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期的最后一个月20号之前直接向【苏州工业园区A物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司】(以下简称“管理公司”)一次性足额支付下一个交费期物业管理费。首期物业服务费应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年9月30日至2017年12月31日,应交物业服务费为47,874元。乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向管理公司支付管理费及相关费用,管理公司核实收妥乙方交纳的款项后,向乙方出具发票。物业管理费缴纳账号如下:开户行:招商银行上海分行南西支行，户名:苏州工业园区A物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司，账号:××××××××。关于整体商业形象保障，租赁期内甲方或甲方指定的商业管理公司有权无偿使用乙方名称、商号、商标进行对本项目的商业性宣传或推广。租赁期内,乙方必须具有符合本市工商行政管理部门规定的经营资格,并在开业日前自行办理完成营业执照、经营许可证及税务登记证,办理费用乙方自负。甲方可在乙方办理过程中提供协助。乙方在虹桥上海之眼风情街经营必须公示合法有效的营业执照、经营许可证、税务登记证以及其他法律要求必须公示的证照;消防、环保要符合相关法律法规及有关规定。租赁期间,非经甲方事先书面同意,乙方不得将商铺部分或全部转租给第三方。即使甲方同意乙方转租，乙方也应当担保对本合同租金、物业管理费等支付义务的履行。乙方承诺，乙方与转租关系中的承租人对向甲方或甲方指定的商业管理公司负担的任何支付义务承担连带清偿责任。转租关系的承租人对本商铺、本项目或任何第三人造成损害的，乙方应承担连带赔偿责任。自本合同终止之日起,乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺,乙方应保证返还的商铺及附属设施、设备的完好(属正常损耗的除外),同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关的移交、迁离手续。乙方承诺除可移动的设备外,租赁期届满或者中途终止合同时,乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备(含乙方出资安装的燃气等设施设备)等全部无偿归甲方所有(双方另有约定除外),如需办理转移手续的,乙方应无条件协助甲方办理转移手续,否则甲方有权不退还履约保证金。乙方迁离时应事先征得甲方及商业管理公司同意,取得放行许可后方可迁离。乙方逾期未迁出的,甲方有权对商铺进行强制清理,商铺内物品视为乙方已抛弃,且乙方应按第4-2条之约定向甲方支付逾期占用费。签订合同后的5个工作日内,乙方应向甲方支付相当于全部合约期的平均叁个月租金作为履约保证金191,249元。原则租赁意向单中诚意金191,249元将自动转为合同履约保证金。甲方收取履约保证金后即应向乙方开具保证金收据,待本合同终止且乙方无违约的情况下,甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务,且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可,妥当返还商铺之日起90天内,全额无息退还给乙方。甲方有权将乙方应付而未支付的任何费用及相应的违约金额从该履约保证金中进行抵扣,不足抵扣时甲方有权向乙方追偿。因乙方拒绝履行或迟延履行租金支付义务超过15日,甲方除有权解除本合同、没收履约保证金,且有权向乙方主张损害赔偿责任。乙方擅自将承租商铺整体或部分转租给第三人的，乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为，甲方有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿（含预期租金利益赔偿）。关于违约责任，乙方不得以任何理由拒绝或迟延支付租金、推广费、物业管理费等相关费用。如乙方支付迟延的,经甲方催缴后3日内仍未支付的,则除应负担实际履行责任外,每逾期一日的,乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金。逾期超过7日的,甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务,并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金,因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担。本延迟履约违约金可与其他违约责任并用。乙方具有下述情形,甲方有权解除本合同,本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除,因乙方违约导致本合同解除的,乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金：乙方拖欠任何一项应付甲方和商业管理公司的费用超过7日的,乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金。乙方违反本合同条款、《虹桥上海之眼风情街经营管理公约》、《物业管理规约》给甲方造成损失，或影响虹桥上海之眼风情街经营秩序的，经甲方或甲方指定的商业管理公司通知限期纠正而未纠正的。乙方在经营过程中，未经甲方或甲方指定的商业管理公司书面同意，不得以任何理由擅自提前、延迟营业时间或擅自停业。乙方经甲方限期纠正仍拒不纠正的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方承担违约责任。关于通告及送达，各方保证本合同所列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同所列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关的询问、答复、通知、协议等信函、文书真实有效的送达地址。如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。甲方的联系地址为：上海市闵行区吴中路1438号莱茵虹景中心A栋601室。乙方的联系地址为：上海市长宁区金钟路968号凌空SOHO5号楼2楼。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告向戴生公司交付了房屋。原告自认，2017年7月21日戴生公司向原告支付意向金50,000元，2017年9月21日戴生公司向原告付款141,249元。原告认为该两笔款项合计191,249元，即戴生公司应付的履约保证金。据原告于2018年1月30日向戴生公司开出的增值税发票记载，戴生公司向原告支付了2017年12月16日至2018年1月31日期间的租金95,690元、推广费4,494元、2018年2月1日至2018年3月31日期间的租金62,706元、推广费5,890元。据此，起租日为2017年12月16日。戴生公司在上述商铺经营“戴生教育”培训机构。2018年3月15日，原告发现上述商铺内经营的机构品牌变更为“×教育”。2018年12月20日，原告发现上述商铺停止经营。原告自述2018年12月底将房屋上锁，商铺内仍有“×教育”遗留物品。2019年1月29日，原告向戴生公司的联系地址上海市长宁区×路×号×号楼×楼发出《解约函》，言明自2018年4月起，戴生公司欠付租金、物业管理费、推广费，已构成根本违约，原告根据合同约定行使解除权，自2019年1月31日起，双方的租赁合同关系解除，戴生公司应付清欠费归还房屋。该函于2019年1月31日签收。此后，陆续有“×教育”的学员至商场投诉，要求退还与大雅梧桐公司签订的《×少儿教育学员服务协议》项下的学费。2019年6月，原告向戴生公司、大雅梧桐公司发出告知函，要求两被告立即妥善处理学员投诉问题。2019年4月1日，原告将涉案房屋收回出租给上海B教育培训有限公司（下称B公司）。因投诉学员众多，2019年5月起，原告无奈替大雅梧桐公司陆续向学员退回了《×少儿教育学员服务协议》项下剩余学费44万余元。另查明，2018年2月7日，戴生公司和束某签订《戴生投资合作协议变更及股权转让协议》，约定将双方投资在涉案商铺内经营的戴生少儿英语教育项目终止，束某以115万元收购戴生公司全部股份和权利，戴生公司与原告签订的租赁合同权利义务平移给束某指定的大雅梧桐公司，在该协议所附房屋租金汇总表内包含租金188,115元、推广费11,780元、物业管理费63,140元、履约保证金191,249元。大雅梧桐公司称该协议在与戴生公司办理交接时交给过原告。2018年9月，在涉案商铺所在地的物业办公室，原告与束某等开会协调消防问题。本案诉讼期间，原告在将涉案商铺出租给B公司后新设人行楼梯。2019年1月，苏州工业园区A物业服务有限公司×物业服务分公司名称变更为苏州B物业管理有限公司上海×物业服务分公司。还查明，原告、两被告均确认涉案商铺位于现爱琴海购物公园3楼西南400-500平方米商铺的位置，合同履行过程中租赁部位没有作过调整。上述事实，由原告提供的原告与戴生公司签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、土地权属调查报告、解约函及快递签收单、照片及监控录像光盘、原告与B公司签订的租赁合同、银行电子回执及增值税发票、先行赔付材料、物业公司的工商登记信息、告知函及送达凭证、商铺委托经营管理合同、原告在管理公众号发布的推广文章，建设工程消防验收意见书，被告戴生公司提供的2018年戴生公司和束某签订的《戴生投资合作协议变更及股权转让协议》、手机截屏、电话录音、2018年5月8日的微信截屏，被告大雅梧桐公司提供的2018年9月14日的电话录音、2019年9月4日短视频、照片等证据以及原告、两被告的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告戴生公司签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效的合同，双方当事人均应恪守。根据合同约定，戴生公司如将该房屋转租、分租，应取得原告书面同意。戴生公司内部发生股权转让，不影响上述租赁合同的履行。戴生公司及相关人员束某向合同之外当事人转移涉案租赁合同权利，应征得原告同意，才发生租赁合同权利义务的概括转移。现戴生公司转让股权、束某向大雅梧桐公司平移租赁合同项下的权利义务，未与原告形成变更承租人的一致意见，故对原告不发生承租人变更的效力。大雅梧桐公司亦非次承租人。上述租赁合同仍直接约束原告及戴生公司。原告认为大雅梧桐公司系债的加入而要求其承担共同付款责任，本院难以认同。戴生公司承担了本案租赁合同项下义务后可籍内部与束某、大雅梧桐公司的协议另行主张。因戴生公司承租商铺后未依约及时足额支付租金、推广费、物业管理费，原告于2019年1月29日向合同约定的戴生公司联系地址发函要求解除合同，该函于2019年1月31日签收，故本院确认2019年1月31日为上述租赁合同解除日期。原告要求解除合同具有合同和事实依据，戴生公司对合同解除负有责任。被告戴生公司、大雅梧桐公司以原告出租的房屋存在消防问题作抗辩，因被告仅举证双方有协调消防问题的客观情况，但未举证该消防存在问题的性质、对租赁合同履行的影响程度，且戴生公司、大雅梧桐公司均在涉案商铺内成功开办教育机构，大雅梧桐公司还招收了大量的学员，收取大量的预付学费。从合同履行的情况分析，消防问题仅系被告不履行付款义务的借口。故合同解除后，戴生公司应付清欠费并承担相应的违约责任。关于合同的计租面积，原告要求根据产证记载面积增加0.23平方米计租，租赁合同虽然约定按最终产权证面积总和对租金、推广费、物业管理费进行计租，但在本次诉讼之前原告并未向两被告出示过产证，在催费、发解除函时亦未提出按照产证面积计算相关费用，且目前原告已收回房屋，故本着诚信履行原则，计租面积仍按合同约定的589平方米计算，不再调整。原告主张的租金、物业管理费、推广费，均有合同依据，本院予以支持。大雅梧桐公司辩称原告无权主张物业费，与合同约定不符，本院不予采纳。戴生公司、大雅梧桐公司就其向原告已付款项未提供证据，由此引起的不利后果由其自行负担。由于商铺的实际使用人大雅梧桐公司在合同履行过程中停止经营，但戴生公司和大雅梧桐公司均没有向原告要求终止履行合同，也没有向原告支付租金等费用，更未向原告返还房屋，故原告采取合理的措施减少损失，自行收回房屋，符合法律规定。大雅梧桐公司关于原告将商铺上锁,应扣减相关费用的辩称,因大雅梧桐公司没有支付过租金、物业管理费等费用，亦未与原告办理房屋交接手续,而是采取放任态度，使损失进一步扩大，故相关费用不应予以扣减。据此，被告戴生公司应向原告支付合同约定的租金、物业管理费、推广费。原告主张合同解除后、房屋归还前以双倍租金标准计算的房屋使用费，本院酌情支持以租金标准计算的房屋使用费。原告既主张了被告各类欠费的逾期付款利息，又主张了解除合同违约金，还主张没收履约保证金，实际均针对的合同解除后原告遭受的损失的补偿和对戴生公司违约行为的惩罚，虽然合同条款有约定可以并用，但因这些条款加重了另一方当事人的违约责任，有重复主张的成分，故本院根据公平原则，兼顾合同履行情况，酌情支持由原告没收履约保证金。对原告的其余违约责任主张不再支持。关于原告主张先行赔付款损失447,412.34元，首先先行赔付不是出租人的义务，原告显然是依据其他法律关系对案外人先行赔付；其次，先行赔付的受益对象为大雅梧桐公司，并非本案的承租人戴生公司，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海粤祥资产管理有限公司与被告上海戴生教育科技有限公司签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×层×、×、×、×的虹桥上海之眼风情街地下一层商铺的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告上海戴生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司截止2019年1月31日止的欠租562,711.50元；三、被告上海戴生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司自2019年2月1日起至2019年3月31日止的房屋使用费125,410元；四、被告上海戴生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司截止2019年1月31日止的推广费29,373.50元；五、被告上海戴生教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司自2017年12月16日起至2019年1月31日止的物业管理费213,100.20元；六、由原告上海粤祥资产管理有限公司没收被告上海戴生教育科技有限公司支付的履约保证金191,249元。七、驳回原告上海粤祥资产管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,484.55元、财产保全费5,000元，由原告上海粤祥资产管理有限公司负担9,378.60元，由被告上海戴生教育科技有限公司负担18,105.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  张玉丽人民陪审员  王晓蕾二〇二〇年七月十五日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。