广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3896号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫涛，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：曹丽秋，女，1986年3月18日出生，汉族，身份证住址:广西壮族自治区融水苗族自治县，现住广西壮族自治区南宁兴宁区。 第三人：招商银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际1-6层商业裙楼，统一社会信用代码：91450000682139076Q。 代表人：刘飞舟。 原告广西金源置业集团有限公司(以下简称“金源公司”)与被告曹丽秋、第三人招商银行股份有限公司南宁分行（以下简称“招行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人韦毅到庭参加诉讼。被告曹丽秋、第三人招行南宁分行经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告金源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告广西金源置业集团有限公司与被告曹丽秋签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：YS01456651)；2、判令被告曹丽秋协助办理注销位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯17号楼2单元2303号房屋预售合同备案登记手续及商品房预告登记手续，并将房屋腾空交还原告；3、判令被告曹丽秋向原告支付违约金（违约金计算方法为：按总房款450301元每日万分之六计算，自2019年5月16日起至被告办理完毕房屋注销手续及腾空房屋之日止）；4、判令被告曹丽秋向原告支付总房款450301元10%的违约金45040.1元；5、判令被告曹丽秋向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋折旧费55454元（折旧费计算方法：按房屋总价款450301元的5%的年折旧率计算，自2016年11月29日办理入住手续之日起暂计至2019年5月16日，此后折旧费计算至合同登记注解手续及腾空房屋之日止）；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2015年4月22日，原告与被告曹丽秋签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：YS01456651)及《合同补充协议》。根据合同及补充协议约定，由被告以450301元的价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯17号楼2单元2303号房屋。此后，原、被告双方于2015年4月29日与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，被告向第三人申请购房贷款，并将所购置的房屋作为贷款抵押担保，同时由原告作为被告偿还贷款的保证人。合同签订后，原告已于2016年11月29日向被告交付了房屋。此后，被告开始出现逾期偿还第三人借款的情形。经第三人多次催促被告偿还贷款，在被告未履行还贷义务时，第三人已向南宁市青秀区人民法院提起诉讼要求原告为被告的贷款承担连带责任，该院最终以(2019)桂0103执290号执行裁定书强制从原告银行账户一次性划扣了389349.06元为被告垫支还贷。经原告多次要求被告曹丽秋履行还款义务，但被告对此置之不理，至今仍未偿还原告代偿款，也未协助原告将案涉房屋办理注销登记并腾空房屋返还原告。故原告向法院提起本诉，请求判如所请。 被告曹丽秋未作答辩，亦未提交证据。 第三人招行南宁分行未作陈述，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月22日，原告（出卖人）金源公司与被告（买受人）曹丽秋签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：YS01456651)及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯17号楼2单元2303号房屋，建筑面积共78.15平方米，购房价款为450301元；合同第七条及补充协议第四条第三款约定被告按银行按揭方式支付房款，被告于2015年4月17日前交付定金10000元，于2015年4月17日前交付首付款125301元，于2015年4月17日前交办理银行按揭/公积金315000元。《合同补充协议》第四条七款约定，买受人办理银行按揭或公积金贷款的，在出卖人有承担担保责任期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，买受人如果连续三个月以上（含三个月）未能按期偿还贷款本息致银行提前解除借款合同而使出卖人承担连带责任，提前偿还买受人所欠余额的，出卖人有权解除《南宁市商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。《合同补充协议》第四条第九款还约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权力，买受人应在解除合同约定生效之日起五天内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至合同登记注解手续及腾空房屋之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的，每逾期一日，按总房款的万分之六支付违约金给出卖人。 2015年4月29日，原告金源公司（保证人）、被告曹丽秋（借款人、抵押人）与第三人招行南宁分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8150424444016），约定被告向第三人借款315000元用于购置本案涉案房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计315000元。 被告曹丽秋所购房产于2015年4月28日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201504240579），于2015年5月12日取得房屋预告登记证（证号：邕房预字第1560186号）。 2016年11月29日，被告曹丽秋验房合格，并领取“17栋2单元2303房”房门钥匙一套。 因被告曹丽秋逾期未归还第三人贷款本息，第三人招行南宁分行向广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院提起诉讼，该院作出（2016）桂0103民初7733号民事判决，第三人招行南宁分行于2019年1月23日向法院申请强制执行，南宁市青秀区人民法院作出（2019）桂0103民初290号执行裁定书，对原告金源公司于交通银行南宁长湖支行的账户户名为：广西金源置业集团有限公司措施费监管户，划扣389349.06元。 2019年4月10日，原告金源公司根据合同填写的通讯联系地址向被告曹丽秋邮寄送达《履约催告函》，主张被告应在收到催告函后的3个工作日内归还原告代偿款项389349.06元，否则原告将追究被告的违约责任。被告至今未归还原告代偿的银行贷款本息。 以上事实，有当事人提交的《南宁市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、银行电子回单凭证、《履约催告函》、邮政专递回执及当事人陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告曹丽秋、第三人招行南宁分行经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告金源公司与被告曹丽秋签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房借款及担保合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告金源公司向第三人招行南宁分行支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第四条第七款的约定，原告金源公司对此享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第十七条“出卖人发给买受人的任何挂号信件通知或特快专递通知均按合同载明的地址，通知函件从发出之日起后五天，不论买受人收到与否，即视为收到该通知，该通知收到之日亦视为该通知已于是日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《履约催告函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，该催告函于2019年4月10日视为送达被告处，故原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2019年4月15日解除。 二、关于办理各项登记注销手续及被告将该房屋返还给原告问题。 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定以及《合同补充协议》第四条第九款的约定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。根据协议约定，被告应于合同解除之日起五个工作日内即2019年4月20日前协助原告办理合同销售登记注销手续。因被告向原告购买的位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯17号楼2单元2303号房屋原告已实际交付给被告使用，该房屋已由被告控制，而原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2019年4月15日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除时，被告应将房屋返还给原告，故原告主张被告向原告返还房屋于法有据，本院予以支持。 三、关于违约金及折旧费的认定和计算问题。 根据《合同补充协议》约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金，同时被告应在解除合同约定生效之日起五个工作日内腾空房屋并按总房款5%/年支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋折旧费，被告逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的还应按总房款的万分之六每日支付违约金。现因被告违约致使原告行使合同解除权利，原告据此主张被告按照补充协议约定支付解除合同违约金、逾期办理注销登记手续及逾期腾房违约金、房屋折旧费，符合协议约定，于法有据，被告亦未提出抗辩，故本院予以支持。由于协议约定的逾期腾空房屋违约金与房屋折旧费的计算期间存在重合，故本院认定被告按总房款每日万分之六标准支付违约金应支付至办理完毕注销手续之日，并按总房款5%/年标准支付房屋折旧费应支付至腾空房屋之日。 综上，本院认定被告应按照总房款的10%向原告支付解除合同违约金为45030.1元（450301元×10%=45030.1元）；并向原告支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以450301元为基数，从2019年4月21日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）；同时还应向原告支付房屋折旧费（计算方式：以450301元为基数，从房屋交付之日即2016年11月29日起计算至被告腾空房屋之日止，按5%每年计付）。考虑到合同解除后，原告可以通过另行出售案涉房屋而继续享受因房价上涨带来的市场红利，同时为避免因违约金及房屋折旧费用的累计导致违约金及折旧费赔偿数额畸高、显失公平，故本院认定上述解除合同违约金、逾期办理注销商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记手续违约金以及房屋折旧费的总额以房屋总价款450301元的30%为限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告曹丽秋于2015年4月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS31456651）； 二、被告曹丽秋应在本判决生效之日起十日内配合原告广西金源置业集团有限公司办理注销南宁市兴宁区金源城·金源悦峯17号楼2单元2303号房的商品房买卖合同备案登记（登记编号：201504240579）手续及预购商品房预告登记（邕房预字第1560186号）手续，并将房屋腾空交还给原告广西金源置业集团有限公司； 三、被告曹丽秋向原告广西金源置业集团有限公司支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以450301元为基数，从2019年4月21日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）； 四、被告曹丽秋向原告广西金源置业集团有限公司支付解除合同违约金45030.1元； 五、被告曹丽秋向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋折旧费（计算方式：以450301元为基数，从2016年11月29日起计算至被告腾空房屋之日止，按5%每年计付）； 六、上述第三、四、五项债务的总金额以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款450301元的30%为限； 七、驳回原告广西金源置业集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2310元，财产保全费1022元，由被告曹丽秋负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 艳 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  卢 静 二〇一九年九月三十日 法官 助理  朱力克 书 记 员  周嘉晖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。