宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0104民初8130号 原告：王勇刚，男，1974年3月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：王宝林，宁夏兴业律师事务所律师。 被告：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号北四楼。 法定代表人：王连喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：虎金仓，男，该公司员工。 被告：柳培珍，男，1948年11月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告王勇刚与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称：银祥房地产公司）、柳培珍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月16日再次公开开庭审理了本案。原告王勇刚及其委托诉讼代理人王宝林，被告银祥房地产公司的法定代表人王连喜、委托诉讼代理人虎金仓，被告柳培珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王勇刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司向原告交付银川市兴庆区某号商铺并协助原告办理不动产产权登记及承担违约责任；2.依法判令被告柳培珍立即搬离银川市兴庆区某号商铺并向原告赔偿非法侵占期间的损失80000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求：被告银祥房地产公司向原告交付银川市兴庆区某号商铺并协助原告办理不动产产权登记，放弃对违约金的主张，不再主张第二项诉讼请求。事实和理由：2002年5月，原告购买了被告银祥房地产公司开发的银川市兴庆区某号商铺，双方就此签订了《银川市商品房买卖合同》，并在不动产管理部门办理了备案登记，原告在农业银行鼓楼分理处（现为鼓楼支行）办理了该套房屋的按揭贷款，目前已经还清。因银祥房地产公司欠缴税务部门税款无法开具购房发票导致不能办理该套房产的过户手续。2017年上述障碍消除后，原告要求银祥房地产公司协助办理该套房屋的过户手续，但银祥房地产公司拒不配合，且未向原告实际交付上述房屋。红运新村建设施工完成后，被告柳培珍即占有该房屋用于茶楼、麻将室等经营活动，原告多次找到柳培珍要求其搬离并返还该房，但柳培珍以与银祥房地产公司有债权债务纠纷为由拒不迁出占有使用至今，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 银祥房地产公司辩称，银祥房地产公司法定代表人王连喜与原告是父子关系，原告是长子，当时房屋是准备给王连喜的二儿子。银祥房地产公司和原告之间没有签订过房屋买卖合同，因为公司的印章在原告手里，所以原告自己签订了合同并去房管局备案，原告没有给公司支付过购房款。原告的妻子是银祥房地产公司的出纳，公司印章当时由她保管，所以她借此机会用公司印章和原告签订了合同。房屋于2000年建成，因为银祥房地产公司欠付被告柳培珍的工程款，所以银祥房地产公司用房屋给被告柳培珍抵顶了工程款。 柳培珍辩称，房屋所在的小区是2000年建成的，柳培珍和银祥房地产公司之间存在建设工程施工合同关系。房屋建成后，银祥房地产公司欠付柳培珍工程款，银祥房地产公司答应给柳培珍红运新村一单元的房屋，所以就用房屋抵顶了工程款。2000年房屋建成后柳培珍就在房屋内办公，该房屋为营业房，至今柳培珍还在使用涉案房屋，这么多年也没人向柳培珍要过房屋。2018年6月15日，柳培珍和银祥房地产公司就欠付工程款进行了结算，银祥公司与我之间的工程款共计480多万元，免去了10万元为470万元，具体欠付多少钱尚在核算中。2018年有2个人来问过我房子的事情。就房屋柳培珍和银祥房地产公司之间没有签订过房屋买卖合同或抵顶协议，只是口头达成了抵顶关系。这些年房屋的物业费、水电费都是柳培珍交纳的，柳培珍使用涉案房屋已近20年，原告现提起诉讼，已过诉讼时效。房屋建成后银祥房地产公司就用涉案房屋抵顶了工程款，柳培珍认为涉案房屋已经归其所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的《银川市商品房买卖合同》、农业银行贷款结清证明、照片符合证据的客观形式，对上述证据本院予以采信。原告提交的欠款明细、被告柳培珍提交的工程结算申请单与本案无关，对上述证据本院不予采信。 根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2002年，原告与被告银祥房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告银祥房地产公司开发的兴庆区红运新村5幢1层13号房，建筑面积51.3平方米，单价为4580元/平方米。合同关于付款方式及期限、交付期限及条件、逾期付款及逾期交房违约责任等其他内容均未约定。合同签订后，该房屋于2002年12月9日备案至原告名下，且原告以涉案房屋为抵押在中国农业银行银川鼓楼支行申请贷款，并于2007年11月8日结清贷款。关于房屋首付款的支付凭证，原告称因时间过久，支付凭证丢失。 另查明，涉案房屋建成后，被告柳培珍即占有使用该房屋。被告柳培珍称其与被告银祥房地产公司之间存在建设工程施工合同关系，因银祥房地产公司欠付其工程款，遂以涉案房屋抵顶工程款，就抵顶事宜双方未签订合同。经本院向银川市房屋产权交易管理中心查询，涉案房屋备案名称为红运小区某号营业房。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告银祥房地产公司之间是否存在商品房买卖关系。原告与银祥房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同》，据此原告将房屋备案至其名下，原告也以涉案房屋为抵押进行了贷款，可以证实双方存在合法、有效的房屋买卖合同关系。虽然被告柳培珍一直占有、使用涉案房屋，但其并未提交证据证实其与被告银祥房地产公司就该房屋达成买卖或抵顶的法律关系，以及该种法律关系足以阻却原告与银祥房地产公司之间的商品房买卖关系。虽然原告并未提交首付款的相关凭证，但根据银行商品房抵押贷款的一般操作模式，原告抵押贷款已经还清的事实可以推定其交付了购房款。在此情形下，被告银祥房地产公司作为房屋出卖人，应向原告交付红运小区某号营业房，并协助原告办理该房屋的不动产产权登记。被告银祥房地产公司辩称原告以保管公章之便虚构涉案合同，但其未提交证据予以证实，对银祥房地产公司的该项辩称本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王勇刚交付位于银川市兴庆区某号营业房，并协助原告王勇刚办理该房屋的不动产产权登记。 案件受理费900元，退还原告王勇刚800元，由被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  宋志军 人民陪审员  牛建琴 人民陪审员  李 江 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  马聪聪 书 记 员  金 娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境; 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施; 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。