河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初4435号原告驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区第三居民组。负责人郭玉红，组长。委托代理人张亚辉，河南燕小成律师事务所律师。被告王洪宇，男，1976年3月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人王重阳、张杨（实习），河南周晓华律师事务所律师。原告驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区第三居民组（以下简称白桥社区第三居民组）诉被告王洪宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白桥社区第三居民组的负责人郭玉红及其委托代理人张亚辉，被告王洪宇及其委托代理人王重阳、张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白桥社区第三居民组诉称，2010年11月6日，原告代表郭丽云、徐春耀与被告王洪宇签订《租赁合同书》，约定：被告租赁原告所有的白桥××铁路南猪场，年租金10000元，租赁期限40年，从2010年11月6日至2050年11月6日。被告若一次交清五年租赁费，甲方同意优惠五年租金的20%，即40000元。2016年3月15日，原告代表郭丽云、徐春耀又与被告王洪宇签订《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》一份，约定：经双方协商同意以后每年按优惠后的租金逐年递增，递增幅度为上年的5%，递增金额从已交租金中递减，递增时间从签订补充协议之日起。上述租赁协议签订后，被告支付给原告租金160000元。原告按约交付土地，但被告在该土地上构建长期建筑物，建成了“逸龙湾”洗浴中心，严重违反了土地利用总体规划。原告认为其出租的土地系集体土地，被告租赁后擅自改变土地用途，用于非农业建设，不符合土地利用总体规划，也没有办理集体用地转建设用地手续，违反了中华人民共和国土地管理法，双方签订的租赁合同书及补充协议应属无效。原、被告双方签订的租赁合同及补充协议时，未经过民主议定程序，擅自处分集体资产，违反村民委员会组织法。请求依法判令：1、确认原、被告于2010年11月6日签订的《租赁合同书》无效；2、确认原、被告于2016年3月15日签订的《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》无效；3、被告返还原告铁路南猪场。被告王洪宇辩称，1、本案的租赁场地是原告于2010年5月6日公开招租，被告在得知原告公开招租后，向原告提出申请，经过双方协商后签订的租赁合同。2、双方签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，双方应按照签订的合同继续履行。3、虽然现在原告的负责人已经更换，但原告负责人的更换不能影响与被告之间签订的合同效力，且被告与原告之间签订的合同一直在履行，但合同履行期限也未届满，应当继续履行。4、原告于2010年5月6日对诉争土地及猪场公开进行招租，内容为诉争土地需要对外招租，经小组会及党员会同意将该土地公开对外招租，因此原告签订该协议时是经过村民组代表同意后签订的。综上，原、被告之间签订租赁合同及补充协议真实有效，应当继续履行，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2010年11月6日，原告白桥社区第三居民组（甲方）与被告王洪宇（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方位于铁路南白桥社区三组居民区东侧猪场一个，因甲方无资金修建或改建该猪场，甲方为了解决该村民组劳保及各项费用，特将该猪场租赁给乙方，甲方同意乙方对该猪场的所有土地上的建筑物进行拆迁。所有拆迁费用由乙方承担。拆迁后，新建厂房、仓库等建筑物全归乙方所有，新建厂房和仓库等设施到租期后如乙方继续租赁，甲方可优先让乙方续租。如乙方不再续租，乙方所建房屋、仓库及设施可按合同到期的市场价作价给甲方。甲方愿意将该猪场产权或管理权租赁给乙方，双方经过充分协商，特定立本合同以便共同遵守。第一条、租赁原猪场的地址为白桥××铁路南猪场。第二条、年租金为壹万元，税金由甲方承担。第三条、租赁期限。租期为肆拾年，从2010年11月6日至2050年11月6日止。第四条、租金交纳方法。乙方从租赁之日起须向甲方交清当年的租赁费用，若乙方一次性向甲方交清五年的租赁费，甲方同意给乙方优惠五年租金的20%，即4万元，甲方应出具正规发票，因发票所发生的费用，全部由甲方承担。第五条、甲方的责任。合同执行期间。甲方不得以任何理由增加租金，甲方必须保证乙方水、电、路三通，因以上所造成的损失由甲方承担。乙方在租赁期间如发生国家征用或开发拆迁等，除土地赔偿给甲方外，其余一切建筑及设施的赔偿归乙方所有，所缴未到期租金必须全部退还给乙方等条款。该协议落款处甲方一栏显示有郭丽云、徐春耀签名，并加盖白桥社区第三居民组加盖印章。2016年3月15日，原告白桥社区第三居民组（甲方）与被告王洪宇（乙方）签订《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》一份，约定：甲乙双方在原签订乙方租赁甲方小铁路南侧原养猪场院及房屋时，因未考虑到乙方租用时间长，甲方租金应随周边租金递增、减问题，现就该事项，甲乙双方签订补充协议。1、因原协议双方签字有效期为四十年，当时是一次性交租金20年，没有考虑到递增的情况，现根据周边租金每年递增的情况，经双方协商同意以后每年按优惠后的租金，逐年递增。递增幅度为上年的5%，递增金额从已交租金中冲减，递增时间从签订补充协议之日起等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、诉讼中，原告白桥社区第三居民组提交：①由原告村民代表签字的民主议定书一份，写明：“2010年11月6日，我们村民组代表郭丽云、徐春耀与王洪宇签订铁路南猪场租赁合同及补充协议，合同约定的租赁期限40年，年租金10000元。该租赁合同及补充协议未经我们全体村民代表签字同意，违反法律规定。现我们全体村民一致要求确认该协议无效，收回铁路南猪场”；②驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区居民委员会于2019年5月27日出具的证明一份，写明：“白桥社区三组2018年9月统计，以户为单位，共计有124户代表”。原告用以证明：1、原告的起诉符合法律条件，原告村民组共124户，有96户户代表在民主议定书上签名。2、租赁合同书及补充协议签订时，未召开村民会议，违反村民委员会组织法的强制性规定。被告的质证意见为：1、真实性无异议，但原告对外招租时，招租公告上显示：经小组会及党员会同意将该土地公开对外招租，因此原告签订该协议时是经过村民组代表同意后签订的，不违反村民委员会组织法的规定。2、原告系居民组，不适用村民委员会组织法的规定。为此，被告提交：①2010年5月6日《公开招租》（打印件），显示：“位于老街办事处白桥社区三组居民区东侧铁路南，原猪场一个场院。需对外招租，经小组会、党员代表会一致同意将该场院公开对外招租，请各家各户相互转告、互相通知，积极主动找租户，给组里创收入，有需要租赁者，请于白桥社区三组联系”，该《公开招租》右下方显示打印的字体为老街办事处白桥三组，同时还显示加盖有印章，但印章内容模糊不清无法识别；②署名为徐春耀出具的情况说明、徐春耀的身份证复印件及署名为郭丽云出具的情况说明、郭丽云的身份证复印件。原告的质证意见为：1、系打印件，真实性无法核实，也无法证明其招租公告发布与张贴，并经过村民委员会讨论通过。2、徐春耀、郭丽云二人未到庭，根据相关规定，其证言不应被采纳，同时情况说明仅能代表个人，不能代表原告的集体意见。二、诉讼中，原告白桥社区第三居民组提交照片六张。原告用以证明：被告租用土地后，建设洗浴中心用于非农建设，既违反了土地利用主体规划，又违反了土地合同约定的土地用途。被告的质证意见为：真实性无异议，但对其证明目的有异议，确实是现状，照片上的建筑物所占用的土地只是占用了一小部分，大部分还是建设厂房及仓库，并且建设洗浴中心是经过原告同意的，洗浴中心也属于集体建设土地上的构建物，属于合同约定的内容。2、被告租赁猪场时，猪场所占用的土地上有7间房屋，该7间房屋漏雨要倒塌，被告对7间房屋进行修补，重新在土地上建设有仓库，打了地坪。三、诉讼中，原告白桥社区第三居民组提交驻马店市驿城区国土资源局于2019年5月30日作出的行政处罚决定书一份，显示：“我局对你居民组土地租赁一案进行立案调查。经查，老街办事处白桥社区第三居民组在2010年11月6日把该村办倒闭猪场租赁给王洪宇，面积4985.73平方米，该行为未经依法批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条。……依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，决定对你作出如下处罚：一、没收160000元违法所得。二、对违法所得处于20%罚款，共计32000元”。原告用以证明：原告因违反土地管理法第63条非法出租给被告，被处以没收违法所得160000元并罚款32000元，原、被告之间的非法出租集体资产行为已经行政部门予以认可，罚款决定书已经发生效力。被告的质证意见为：真实性无异议，从该决定书来看过错方在原告，而不在被告，是原告违法出租，被告对其出租行为是否违法不知情，因原告是通过公开招租方式进行出租的，因此被告有理由相信出租合法。该决定只是对原告违法行为的处罚，但并不影响原、被告之间的合同效力，故诉争合同的效力应为有效，应继续履行。四、诉讼中，被告王洪宇提交：①原告于2010年12月2日出具的收据一份，显示：原告收到铁路南猪场场地费5年40000元（8000元/年×5=40000元）；②原告于2016年2月25日出具的收据一份，显示：原告收到铁路南猪场场地费2015年11月6日至2035年11月5日计20年，每年8000元整，合计160000元。被告用以证明：合同签订后，在合同履行期间，被告按照合同约定支付了租金，租金已经交付至2035年11月5日，租赁合同及补充协议均在有效地履行。五、诉讼中,被告王洪宇提交：①原告白桥社区第三居民组与驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区居民委员会于2014年5月8日出具的《城中村改造申请报告》一份；②王洪宇于2016年6月26日出具的申请一份，写明：“我叫王洪宇，现租赁白桥社区三组铁路南猪场，当时组里承诺水桶、路通、电通，组里负责协调周边群众关系，通车走人，结果什么也没兑现，被逼无奈，我申请组里赔我损失退钱，否则我不租赁，经协商后，我要求南猪场以北，铁路以南修一条路，东西长150米、宽3米混凝土路面出行方面，关系我协调，修路费用暂时由我本人垫付，以后冲抵租金（如果组里不尽快兑现，政府拆迁赔偿归我个人所有）”，该申请下方加盖有白桥社区第三居民组加盖印章，同时还显示有郭丽云签名；③原告于2016年6月24日出具的证明一份，写明：“王洪宇，男，汉族，1976年3月26日出生，其在我白桥铁路南原猪场内租房使用，因该猪场建场已久，房屋破旧失修，多处漏水，现本人申请维修翻建”；④原告于2010年拍摄的照片八张；⑤驻马店市城市总体规划（2011-2030）及150G073001图纸各一张。被告用以证明：诉争的租赁场地自身状况、环境不好，需要进行改造；被告租赁本案的场地后，自行出资对承租的场地进行了翻建，以达到使用条件；诉争土地属于集体建设用地。原告的质证意见为：对①真实性无异议，但对其证明目的有异议，改造报告时间是2014年5月8日，租赁合同是在2010年11月6日签订，因此签订租赁合同无法证明是用来城中村改造的。2、对②、③真实性无异议，但该申请及证明系原告单方制作，未经村民会议讨论通过。3、照片拍摄时间是在2010年，且建筑已经毁损，真实性无法核实。4、对驻马店市城市总体规划真实性无异议，显示诉争土地是二类居住用地，非村集体建设用地，不能用来出租转让进行非农业建设，违反土地管理法第63条。对编号号为150G073001图纸真实性无法核实，原告不予认可。六、诉讼中，原、被告双方均认可，诉争猪场出租时，猪场院墙全部倒塌，猪场的7间房屋漏雨要倒塌，猪圈全部倒塌。上述事实，有原告提交的民主议定书、《租赁合同书》等，被告提交的收据等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告白桥社区第三居民组将其位于铁路南猪场出租给被告王洪宇，双方并签订了《租赁合同书》及《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》各一份，原告白桥社区第三居民组与被告王洪宇之间系租赁合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告白桥社区第三居民组将其集体所有的猪场出租给被告王洪宇，被告王洪宇即在猪场上建设并经营洗浴中心，违反了上述法律规定，且驻马店市驿城区国土资源局也以白桥社区第三居民组出租猪场的行为违反了上述法律规定为由对白桥社区第三居民组作出了行政处罚。综上，原告白桥社区第三居民组与被告王洪宇之间的《租赁合同》及《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》，违反了上述法律规定，应为无效。合同无效后，因该合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争猪场已被改建，且双方均认可猪场出租时仅有7间房屋，故被告应向原告返还位于白桥××铁路南猪场所占用的土地及土地上的7间房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区第三居民组与被告王洪宇于2010年11月6日签订的《租赁合同书》及双方于2016年3月15日签订的《王洪宇租赁白桥三组南猪场补充协议》无效。二、限被告王洪宇于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区老街街道办事处白桥社区第三居民组返还位于白桥三组铁路南猪场所占用的土地及土地上的7间房屋。案件受理费7300元，由被告王洪宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘林审判员  周岩审判员  王鹏二〇一九年十一月二十日书记员  余欢