河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初4765号原告王建功，男，1952年7月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人张大旺，河南成盛律师事务所律师。被告杨喜华，男，1968年8月18日出生，汉族，河南省新蔡县人，现在河南省监狱服刑。原告王建功与被告杨喜华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建功的委托代理人张大旺，被告杨喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建功诉称，2001年4月10日，被告将其所有的位于驻马店市驿城区富强路一巷农行家属院2号楼东单元3楼东户的房屋一套以25000元的价格转让给原告，双方并签订《房产买卖协议》一份，协议签订后原告将25000元支付给被告，被告向原告出具收条一份。后经原告多方询问才得知被告因刑事犯罪现在河南省第二监狱服刑，因被告被限制人身自由，无法协助原告办理过户手续，为以后避免纠纷，原告特向贵院提起诉讼。请求：判令被告协助原告办理房产过户手续。被告杨喜华辩称，1、原告陈述不完整，原告给被告25000元后，被告已经将房产证交付原告，签完合同后，被告并没有搬家，原告买了一张床，放在了里面，后来双方应为过户费用由谁负担产生了纠纷，被告认为应由原告负担，原告认为应由被告负担，被告认为按照协议过户不成，应当返回原告的25000元购房款，但是因为当时没有钱退，这个事就一直放着了。2、原告诉讼请求已超两年诉讼时效。3、即使按照协议被告也没有给原告过户房产的义务。4、协议有个附件，如遇农行干预或其他特殊情况，致使房屋无法转让，甲方应退还乙方25000元。5、原、被告签订的是附条件的房屋转让协议，附条件为：“该房屋不能转让时，甲方应退还乙方25000元”。《民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”，《合同法》也有类似的规定。现在出现了不能转让的情况，所附条件应生效。经审理查明，2001年4月10日，原告王建功（乙方、购买人）与被告杨喜华（甲方、出售人）签订房屋买卖协议一份，约定“经甲乙双方友好、充分地协商，关于购买房产一事达成以下访议：一、房产位于富强路一巷，农行农属院2号楼东单元3楼东。二、此房屋的买卖价格为贰万伍仟元整(25000)，乙方付款后即得到此房屋的所有权。三、甲、乙双方应共同遵守上述条款，一方违约应付给对方适当的违约金，双方不能协调解决的应由司法机关解决。四、本协议一式两份，经双方签字后即为合同生效。五、若遇其他特殊原因，如法规、农行干预等特殊情况，致使房产不能正常转让的，甲方应退还乙方现金贰万伍仟元整，则此合同自动作废”等条款。同日，被告杨喜华向原告王建功出具收条一份，写明：“今收到王建功现金贰万伍仟元整（购买家属房款）”。其后，被告杨喜华将诉争房屋房产证交给原告，诉争房屋房产证显示：填发日期为2000年4月11日，填发机关为河南省驻马店地区建设局，证号为“字第××号”，所有权人为杨喜华，所有权性质为私产，房屋坐落为富强路一巷地区农行2号楼1单元105号，所在层数为叁层，建筑面积为47.61平方米，产权比例为个人100%；该房屋的登记簿显示房屋编号为191603，所有权人为杨喜华，身份证明号为。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、原告提交2018年4月20日原告与案外人签订的租赁协议一份以及2018年7月6日以原告作为用户向农行物业公司交纳电费的交款凭据一份，原告用以证明涉案房屋一直由原告使用。被告质证称，对该部分证据真实性没有异议，但是房屋是否在原告控制之下，因被告于2003年被刑事拘留，后来判刑服刑至今，对房屋的现状被告不知情。二、被告提交河南省高级人民法院作出的（2005）豫法刑二终字第74号刑事裁定书一份，该裁定书显示杨喜华因涉嫌盗窃犯罪于2003年12月17日被刑事拘留，2004年1月19日被逮捕。后杨喜华在监狱服刑至今。被告同时提交驻马店市驿城区人民法院作出的（2005）驿民初字第1388号民事调解书，调解协议显示“原、被告婚后共同房产（位于驻马店市××小区××楼东单元××楼东户）所有权归原告”。被告提交以上证据证明被告被拘留的时间及情况，民事调解书证明被告在飞龙小区的房产在离婚时已判给了前妻，现涉案房产是被告唯一的住房，如办理过户，被告出狱后，户口都迁不回去了，上述证据也证明原告的请求早已超出诉讼时效。三、原告称，因最开始一直联系不上被告，最近才得知被告因刑事犯罪在监狱服刑，因此为了维护当事人的合法权益，故成本诉。被告称，原告说找不到被告不真实，原告当时是在被告原工作的民生证券公司炒股票的，与该公司的杨玉林等服务人员都比较熟悉，经常去证券公司，原告交付被告的25000元是从证券公司取的。被告与原告既是熟人，又是利害关系人，被告于2003年12月17日被刑事拘留，之前一直在证券公司上班，原单位人可以证明，原告对于被告服刑是知情的，从签订协议到被拘留是两年八个月，这段时间是够原告通过起诉主张权利的，即使被告进看守所也不影响原告起诉，但是原告长时间不主张自己的权利，早已超出诉讼时效。原告称，原告起诉的请求为物权请求权，不适用诉讼时效的规定，办理房产过户手续，除当事人本人到场外，可以委托第三人代为办理，被告可以委托其父亲代交答辩状，因此也可以委托其办理房屋过户，被告的行为构成严重违约。上述事实，有原告提交的房产买卖协议、收条、房产证等证据，被告杨喜华提交的民事裁定书，民事调解书等证据及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，原告王建功与被告杨喜华签订房产买卖协议，约定被告杨喜华将其所有的位于富强路一巷地区农行2号楼1单元105号房屋出售给原告王建功，原告王建功与被告杨喜华之间形成房屋买卖合同关系。房产买卖协议约定：“本协议一式两份，经双方签字后即为合同生效”，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故依据双方约定以及相关法律规定，原、被告双方的房产买卖协议在双方签字后即成立并已生效；且原、被告由此形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。本案中，原告已向被告足额支付购房款，被告也向原告交付了诉争房屋的房权证，且被告对原告已进入诉争房屋无异议；被告提交的相关法律文书也显示其于2003年12月17日被刑事拘留，此后经法院判决服刑至今，被告在此期间未对诉争房屋进行过管理；原告举证也能够证明诉争房屋现由原告实际占有。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，现原告请求被告协助办理诉争房屋的过户登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。诉讼中，被告抗辩主张原告请求办理过户手续已超过诉讼时效，因被告作为出卖人已经将诉争房屋房权证交付于原告,原告作为买受人亦已实现对诉争房屋的占有,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。诉讼中，被告另抗辩主张合同约定有“若遇其他特殊原因，如法规、农行干预等特殊情况，致使房产不能正常转让的，甲方应退还乙方现金贰万伍仟元整，则此合同自动作废”，现在出现了不能转让的情况，被告应当退还原告的购房款。因目前没有证据显示出现合同约定的不能转让的情况，且原告依法诉至法院主张权利符合法律规定，也符合房产买卖协议中“双方不能协调解决的应由司法机关解决”的约定，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：限被告杨喜华于本判决生效后三十日内协助原告王建功将位于驻马店市富强路一巷地区农行2号楼1单元105号房屋（房权证号为“字第××号”）的产权证书过户登记至原告王建功名下。案件受理费213元，由被告杨喜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  王 鹏人民陪审员  闫 伟二〇一九年十二月十一日书 记 员  魏浩然