天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初3552号原告（反诉被告）：胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街道丁字沽**路与五爱道交口新基业大厦****。法定代表人：高雨。职务：执行董事。委托诉讼代理人：李学敏，天津嘉瑾律师事务所律师。被告：天津百货大楼凯莱赛商厦有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路。法定代表人：程兆平。职务：董事长。委托诉讼代理人：刘赓，上述公司职工。委托诉讼代理人：孙祥月，上述公司职工。被告（反诉原告）：天津糖果空间房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路与五爱道交口新基业大厦****。法定代表人：郭琳强。职务：总经理。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。第三人：郭志强，男，1984年3月8日出生，汉族，天津糖果空间文化有限公司经理，住天津市津**。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。第三人：李之彤，男，1986年3月7日出生，汉族，胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司监事，住天津市河**。委托诉讼代理人：李学敏，天津嘉瑾律师事务所律师。第三人：高雨，男，1986年5月20日出生，汉族，胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司执行董事，住天津市河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：李学敏，天津嘉瑾律师事务所律师。原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司（以下简称胡杨同春公司）与被告天津百货大楼凯莱赛商厦有限公司（以下简称凯莱赛公司），被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司（以下简称糖果空间公司）及第三人郭志强，李之彤，高雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡杨同春公司的诉讼代理人李学敏，被告凯莱赛公司的诉讼代理人刘赓、孙祥月，被告糖果空间公司的诉讼代理人杨杨、田彬，第三人郭志强的诉讼代理人杨杨、田彬，第三人李之彤及其诉讼代理人李学敏，第三人高雨的诉讼代理人李学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡杨同春公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告糖果空间公司签订的《租赁合同》；2.判令糖果空间公司和郭志强返还房租66667元；3.判令被告及郭志强共同赔偿原告经济损失1178881元；4.判令被告糖果空间公司和郭志强立即向原告返还其擅自拿走的租赁房产内的物品；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：被告凯莱赛公司与第三人郭志强于2016年3月16日签订《租赁合同》，约定凯莱赛公司将天津市红桥区丁字沽一号路与五爱道交口新基业大厦2层的房产出租给郭志强。租赁合同签订后，郭志强以该租赁房产为住所地注册被告糖果空间公司。后第三人李之彤、高雨（二者均为原告发起人和股东）与糖果空间公司（合同中甲方）签订转租合同，用于原告公司注册和经营。转租合同约定，租赁房产中的670平方米转租给原告用于经营老北京炸酱面，租期暂定为2017年11月1日至2022年10月31日。转租合同签订后，原告公司在该转租房产注册成立，第三人李之彤依约于2017年10月27日和28日先后向郭志强支付租金人民币400000元。后原告对转租房产进行装修并于2018年1月15日正式开始营业。2018年6月4日，被告突然给原告断电。自断电以来，通往原告餐厅的唯一一部电梯停运，原告餐厅内电器均无法使用，餐厅内生鲜食材、冷冻品等原材料全部变质腐烂，原告无法继续营业。2018年，被告糖果空间公司和郭志强擅自将原告餐厅内全部物品全部拿走。数日后，被告将该租赁房产区域转租他人。被告擅自断电行为，以及擅自转租行为，都严重侵害了原告对该房产的合法使用权和经营权，给原告造成经济损失。原告为维护自身合法权益，依据《合同法》等相关法律、法规规定，向法院提起诉讼，望判如所请。胡杨同春公司提交的证据如下：证据一、租赁合同，郭志强与凯莱赛公司签订租赁合同，约定凯莱赛公司将租赁房产（天津市红桥区丁字沽一号路与五爱道交口新基业大厦2层的房产）出租给郭志强，且糖果空间公司在本合同上后补盖公章；证据二、被告糖果空间公司历史股东信息，糖果空间公司注册租赁房产地址，郭志强系公司股东和高管；证据三、转租合同，高雨与李之彤与糖果空间公司就涉案房产签订转租合同，用于老北京炸酱面经营；证据四、原告历史股东信息，高雨和李之彤系原告股东（发起人），原告公司在涉案房产地址注册成立；证据五、转账记录，李之彤向郭志强转账支付租金。上述证据一至五证明郭志强系糖果空间公司实际控制人和代表人；原告与被告糖果空间公司之间系租赁合同关系；原告通过股东李之彤向郭志强以转账的方式支付涉案房屋租金，原告已履行转租合同义务。证据六、（2018）津北方证经字第4984号公证书，2018年6月4日被告突然给原告断电，原告要求被告立即恢复供电，证明被告突然给原告断电造成原告损失；证据七、（2018）津北方证经字第4985号公证书，证明被告突然给原告断电造成原告餐馆生鲜食材、冷冻品等材料全部变质腐坏；证据八、段西凯诉状，证明被告停电造成原告违约因而赔偿给其24069元，其是给原告供应原材料的；证据九、牛大拉面终止合作合同协议书；证据十、牛大拉面收条；证据十一、牛大拉面欠条。上述证据九至十一，证明被告停电造成原告违约因而赔偿马坤100000元。证据十二、王少磊收条；证据十三、微信转账凭证（李之彤转给王少磊）。上述证据十二至十三，证明被告停电造成原告违约因而赔偿王少磊35000元（烤鸭）。证据十四、王英收条；证据十五、微信转账凭证（王英）；上述证据十四至十五，证明被告停电造成原告违约因而赔偿给王英15000元豆皮赔偿款；证据十六、劳动仲裁裁决书8份；证据十七、和解协议（史雪芹）；证据十八、收条（李洋）；证据十六至十八证明，因被告停电造成原告无法经营赔偿员工98362元。证据十九、装修合同（李之彤与朱保全签订）；证据二十、朱保全给李敬国说明一份；证据二十一、朱保全收条；证据二十二、2017年10月29日李之彤银行卡转账凭证；证据二十三、李之彤微信转账凭证3张；证据二十四、孙鑫银行卡转账凭证。证据十九至二十四，证明涉案房屋进行装修合同款发生82万元。证据二十五、李之彤微信转账凭证6950元；证据二十六、李之彤微信转账凭证385元；证据二十七、李之彤微信转账凭证1000元。证据二十五至二十七，证明涉案房屋装修材料费发生以上三笔。证据二十八、瓷砖送货单2张；证据二十九、李之彤微信转账凭证（瓷砖）；证据三十、李之彤微信转账凭证（瓷砖）；证据二十八至三十证明涉案房屋装修瓷砖费14000元；证据三十一、海鲜池承揽合同；证据三十二、李之彤微信转账凭证8000元。证据三十一至三十二，证明涉案房屋海鲜池装修费用28700元。证据三十三、灯具销货单；证据三十四、转账凭证。证据三十三至三十四，证明涉案房屋灯具花费13080元。证据三十五、郭志强拿走涉案房屋内物品前后照片、视频（光盘）；证据三十六、购买桌椅的凭证。证据三十五、三十六，证明郭志强与糖果空间公司拿走物品情况。凯莱赛公司辩称，1.关于断电，由于原告无证据证明原告与我公司有合同关系，故请求法院将我公司从本案排除且解除查封，我公司保留对原告申请对我公司账户查封造成损失进行追索赔偿的权利。2.由于我公司与原告无任何经济合同关系，故我公司没有义务向原告直接供电。原告本案称停电，系我公司应本案第二被告暂停售电请求，停止向糖果空间公司售电，原告称断电损失与我公司无关。另有2018年6月4日通知一份，凯莱赛公司自即日起暂停向其售电。凯莱赛公司公司提交的证据如下：证据一、原告购电记录；证据二、房产证；证据三、凯莱赛商城委托凯莱赛经营的证明；证据四、同意糖果空间公司转租的证明；证据五、与糖果空间公司签订的合同。糖果空间公司辩称，1.双方签订的租赁合同早已解除，无需法院解除。2.被告不同意赔偿原告经济损失。3.被告不同意返还租赁房产内的物品。4.被告不同意退还租金。合同签订后被告从未收到原告支付的租金，同时被告已经提起反诉，要求原告支付合同期限内拖欠租金。因此，不同意返还。糖果空间公司提交证据如下：证据一、房屋租赁合同，证明原、被告公司之间存在房屋租赁合同法律关系的事实；证据二、催缴通知、照片，证明原告拖欠被告租金，经过多次书面催要仍不支付；证据三、解除合同通知书、照片，证明由于原告违反合同约定，导致被告提出解除合同；证据四、同楼内其他租户租金转账记录及发票，证明被告收取租金都是通过公司账户，且开具正式发票，原告从未缴纳过租金；证据五、证人证言、短信记录、朋友圈截图和视频光盘，证明原告拖欠被告租金，经过多次催要拒不支付，两位证人为李之彤员工；证据六、工业品买卖合同，证明租赁物内厨房的家具等用品是被告出租之前出资购买的事实。郭志强述称，1.糖果空间公司一直是郭志强的弟弟郭林强管理，郭志强只是在高雨承租房屋时进行介绍，具体签订合同与交付租金事宜郭志强均未参与，不可能收取原告租金。2.郭志强与李之彤系朋友和合作伙伴关系，双方涉及多笔租金转账记录，本案400000元是李之彤购买郭志强在糖果餐饮公司的股权转让费，并非本案的租金。郭志强认为原告诉请没有事实与法律依据，法院应不予支持。另外原告自合同签订后一直未缴纳租金和履约保证金是事实。郭志强提交证据如下：证据一、银行流水，证明李之彤与郭志强之间资金往来众多，也有涉及诉讼，此笔转账并非租金的事实；证据二、糖果空间公司股东会决议，证明李之彤给郭志强转账的款项为股权转让款；证据三、钉钉网截图，证明李之彤作为股东实际参与糖果空间公司经营的事实；证据四、证人证言开庭笔录（第12页--14页），证明李之彤作为股东实际参与糖果空间公司经营的事实。李之彤述称，关于停电后报警，警察到场后凯莱赛公司表示需要见到郭志强才可与其协商。郭志强确实与我是朋友关系，找我借过很多钱，双方之间有诉讼纠纷。400000元是签订合同当天我转给郭志强的，并非是购买糖果空间公司的股份，当时糖果空间公司都倒闭了。故上述被告及郭志强代理人陈述内容均不属实。李之彤未提交证据。高雨述称，凯莱赛公司已经提到停电的要求是郭志强直接向凯莱赛公司提出，进一步证明凯莱赛公司、糖果空间公司、郭志强是本案转租合同实际执行人。高雨未提交证据。糖果空间公司反诉请求：1.判决被反诉人支付反诉人2018年1月1日至2018年5月15日合同期限内房屋租金366666元；2.判决被反诉人支付反诉人履约保证金133333元以及违约金19999.95元；3.判决被反诉人支付反诉人2018年1月1日至租金及给付日的逾期支付租金的违约金（暂计算至2019年6月30日为215200元）；4.判决被反诉人支付反诉人2018年5月16日至2018年7月15日房屋用费266666元；5.判决被反诉人支付本案反诉费用。以上费用共计1001864.95元。事实理由：反诉人与被反诉人于2017年11月1日签订《租赁合同》一份，合同中约定被反诉人承租反诉人位于天津市红桥区，用于经营老北京炸酱面，面积670平方米，租赁期限5年，计租日起计算，租期暂定为2017年11月1日至2022年10月31日，固定租赁费用为首年800000元，从第三年开始每年递增5%，被反诉人按照每半年预付租金的形式，于每期最初一个月的前5个工作日向反诉人支付当期固定租赁费用。同时约定被反诉人于签订合同后7个工作日向反诉人支付履约保证金133333元。合同签订后，反诉人按照合同约定履行场地交接义务，但被反诉人却并未按照合同约定履行支付履约保证金和固定租赁费用的义务，经反诉人多次书面催要后，被反诉人仍不支付，反诉人于2018年5月15日向被反诉人下达《解除通知书》，解除双方签订的《租赁合同》，并要求被反诉人立即腾房，但是被反诉人一直拖延，拒不腾房交还，并找各种理由为难反诉人，导致反诉人至2018年10月底才将涉案房屋另行出租。根据《民事诉讼法》和《合同法》的相关法律规定提出反诉，望判如所请。胡杨同春公司针对被告的反诉请求答辩如下，1.反诉请求关于租金已经超过法律规定一年诉讼时效；2.租金已经实际支付；3.履约保证金是保证合同履行的担保，现合同已经无法继续履行，就合同终止要求支付保证金没有依据；4.被反诉人没有违约，反诉人要求违约金没有依据；5.因反诉人和凯莱赛无故停电，被反诉人自2018年6月已经停止营业，没有使用涉案房屋，反诉人要求的房屋使用费没有依据。综合审查本案全部证据，对双方无争议的证据，本院予以确认，根据原、被告提交的证据及当庭陈述，本院查明如下事实：坐落天津市红桥区有限公司自建房产，该公司授权被告凯莱赛公司对外出租。2016年4月18日被告糖果空间公司与被告凯莱赛公司签订《租赁合同》，被告凯莱赛公司将上述房屋中二层1200平方米房屋出租给被告糖果空间公司使用，租期10年，自2016年4月18日至2026年2月28日。2017年，被告糖果空间公司与第三人高雨签订了《租赁合同》，约定高雨承租上述房屋中二层670平方米用于经营老北京炸酱面，合同约定2017年10月30日完成场地交接，租期5年，自2017年11月1日至2022年10月31日，免租期60日，首年租金800000元，履约保证金133333元（签订合同后7日内支付），租金交付方式为每半年预付租金形式，于每期最初一个月的前五个工作日向被告糖果空间公司交付当期固定租赁费用。2017年10月27日，第三人李之彤通过转账方式向给付第三人郭志强转账200000元，10月28日再次转账200000元。高雨承租上述房屋后与李之彤进行了装修，2017年12月15日，由高雨、李之彤、天津极限创梦企业孵化器有限公司、天津华政企业管理咨询有限公司在上述地址发起成立了原告胡杨同春公司，第三人高雨为法定代表人，后通过股权变更，第三人李之彤占股70%，并以原告胡杨同春公司名义在讼争地址经营老北京炸酱面。2018年6月4日，应被告糖果空间公司要求，被告凯莱赛公司停止向原告售电，原告不再继续经营，2018年10月，上述地址已再次转租给其他商户使用。次查，被告糖果空间公司成立于2016年4月15日，第三人郭志强占股60%，监事为第三人郭志强，2018年12月24日郭志强将其占有的60%股份转让给其弟弟郭琳强。庭审中，被告糖果空间公司表示2017年10月27日、28日第三人李之彤转账的400000元系第三人郭志强与李之彤口头约定就糖果空间餐饮管理有限公司的股权转让款，并曾通过张贴通知的方式多次通知原告，要求其交纳欠租。本院认为，被告凯莱赛公司取得讼争房屋的出租权利，其与被告糖果空间公司之间的租赁合同合法有效，被告糖果空间公司对外转租上述房屋，被告凯莱赛公司知情且不反对，转租行为合法有效，关于双方争议焦点，本院分析如下：一、关于原告胡杨同春公司与被告糖果空间公司是否成立租赁关系，原告主体是否适格。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中原告系由第三人李之彤、高雨等发起成立的，本案所涉及的租赁合同亦为成立原告胡杨同春公司所签，公司亦在租赁合同所涉的地址经营，故被告糖果空间公司与第三人高雨签订的《租赁合同》应由成立后的原告胡杨同春公司承担，原告胡杨同春公司起诉符合法律规定；郭志强虽曾为糖果空间公司的大股东，但上述租赁合同由糖果空间公司签订，属于公司行为，应由糖果空间公司承担权利、履行义务。二、关于2017年10月27日、28日第三人李之彤向郭志强转账400000元是否为租金。第三人郭志强主张上述款项系2017年1月就糖果空间餐饮管理有限公司股份转让款，但被告糖果空间公司提交的股东会决议显示股份转让价格为600000元，除股东会决议外，李之彤及郭志强并未签订书面的股份转让协议，故对第三人郭志强主张该款项为股份转让款的抗辩不予采信。合同签订之时，胡杨同春公司尚未成立，李之彤作为共同发起人在租期开始前向糖果空间公司的股东转账400000元与首期租金数额相符，对原告主张已给付租金的主张，予以采信。三、关于被告糖果空间公司反诉主张原告胡杨同春欠付租金是否构成违约。双方合同载明免租期60日，首期租金期间应为2017年12月30日至2018年6月29日，停电事发之时尚未期满，被告糖果空间公司于2018年5月15日以欠付租金为由解除合同，没有事实依据，本院不予支持；但双方合同约定了履约保证金133333元，高雨及其他发起人并未在约定的期限内支付履约保证金，应按照合同约定承担违约责任。四、关于原告以停电为由主张解除租赁合同关系，2018年6月4日，应被告糖果空间公司要求，被告凯莱赛公司停止向原告售电，经原告要求后仍不予供电，致使合同目的无法实现，构成违约，现讼争房屋已转租他人，原告主张解除合同，本院予以支持。五、关于被告凯莱赛公司的责任，本案系合同纠纷，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，被告凯莱赛公司应被告糖果空间公司的要求停止向原告售电，应由被告糖果空间公司承担违约责任，原告主张凯莱赛公司承担赔偿责任，没有法律依据，不予支持。六、关于原、被告主张的违约责任，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告糖果空间公司停电后，原告无法经营，剩余租期的租金应予以返还，本院支持返还租金54794.5元(800000÷365×25)；被告主张原告给付保证金133333元及违约金19999.95元，符合双方合同约定，且因原告及发起人未按约定时间交付保证金，被告糖果空间公司可收取上述133333元作为违约赔偿金并按日支付1%的违约金，故对反诉原告主张给付133333元保证金及19999.95元违约金的请求予以支持；关于原告主张经济损失，上述地址现已经转租他人重新装修，对原告的装修损失及劳动争议损失，酌情支持800000元，原告主张被告糖果空间公司及郭志强返还物品，未能证明系被告糖果空间公司及郭志强取得，不予支持。原、被告主张的其他损失，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司与被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司租金54794.5元；三、原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司保证金133333元及违约金19999.95元；四、被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司800000元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，反诉费6908元，保全费5000元，由原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司负担6621元，被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司负担20227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯晓飞人民陪审员  恽 玲人民陪审员  盛 琳二〇二〇年一月二十二日法官助理刘荟芳书记员赵爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。