湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1564号原告：湖北武当山农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省武当山旅游经济特区玉虚路37号。统一社会信用代码：91420300588201849T。法定代表人：王绍军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙亮庚，湖北南尊律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：汤秀玉，湖北南尊律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰太极湖国际广场开发有限公司。住所地：湖北省武当山旅游经济特区鹏程苑1楼。统一社会信用代码：914203005854691617。法定代表人：顾国明，该公司董事长。被告：湖北鼎新建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区旧街街政府大院。统一社会信用代码：914201177707971087。法定代表人：安建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭康亮，该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：喻哲鑫，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告湖北武当山农村商业银行股份有限公司（以下简称：武当山农商银行）与被告十堰太极湖国际广场开发有限公司（以下简称：太极湖国际广场公司）、湖北鼎新建设集团有限公司（以下简称：鼎新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，依法组成由审判员陈光林担任审判长并主审，审判员薛明、人民陪审员邓元婷参加的合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告武当山农商银行的委托诉讼代理人孙亮庚、汤秀玉，被告太极湖国际广场公司的法定代表人顾国明，被告鼎新公司的委托诉讼代理人喻哲鑫、彭康亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武当山农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告太极湖国际广场公司、鼎新公司履行《武当山农商行购买办公楼意向合同书》合同义务，立即交付原告购买的太极湖国际广场D幢12000平方米商品房；2.判令被告太极湖国际广场公司、鼎新公司共同支付原告违约金16934400元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告太极湖国际广场公司、鼎新公司共同签订了《武当山农商行购买办公楼意向合同书》，被告太极湖国际广场公司为该房屋的开发方和售房方，被告鼎新公司为该房屋的承建商，原告为购房方。合同约定：原告购买太极湖国际广场公司开发的太极湖国际广场D幢12000平方米商品房，总价款5644.8万元；2015年8月底以前交房，如违约按房屋价值的20%支付守约方违约金。原告按照合同约定履行了支付购房款项义务（包括三方同意的2000万元由被告太极湖国际广场公司偿还十堰农商行北京路支行贷款）。2016年2月5日，原告与被告太极湖国际广场公司签订《商品房预售合同》，并办理了预告登记。原告已按合同约定支付了购房款，被告至今未交付房屋，被告应继续履行合同，并承担违约责任。综上所述，被告迟迟未能交付房屋，存在明显违约，给原告造成了巨大的损失。为此，原告向法院提起诉讼。被告太极湖国际广场公司辩称，原告起诉内容属实，符合实际，因现在企业很困难，无法支付违约金及利息。被告鼎新公司辩称，1.原告对我公司的起诉，没有事实和法律依据，《意向书》第六条第一款明确约定原告在支付购房款之前需要征得我方同意方可支付，2000万元要偿还北京路十堰支行的贷款，剩余资金作为保证金和外墙装修，原告没有履行这一项义务，是原告违约在先；2.我公司不是法律上的交房主体，三方协议约定我方承担交付义务的这一条款，违反法律规定，应当无效；3.此外我公司已经尽到按时完工的义务，我方不是销售方，事实上不能交房的原因在于太极湖国际广场公司，我方履行了作为承建方的义务；4.我方认为原告的购房款没有付清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月5日，原告武当山农商银行（认购方）与被告太极湖国际广场公司（出售方）、鼎新公司（承建方）签订《武当山农商行购买办公楼意向合同书》，该合同书第六条约定：1、武当山农商银行支付购房款（含以支付工程款为特定用途的专项贷款）约5644.80万元购买武当山特区太极湖新区大道特1号太极湖国际广场D栋作为办公楼。其中3000万元为鼎新公司建筑施工款，武当山农商银行承诺支付购房款前，通知鼎新公司，并征得鼎新公司同意后方可支付，2000万元由太极湖国际广场公司偿还十堰农商行北京路支行贷款，剩余资金作为外墙装修和保证金；2、太极湖国际广场公司支付的工程款（含以支付工程款为特定用途的专项贷款），无条件优先满足鼎新公司对本协议标的物的建筑施工费用，鼎新公司承诺在满足上述条件的前提下，确保工程进度和质量，本标的物完工后，不以任何理由、任何形式拖延或拒绝向武当山农商银行交付标的物，更不得以太极湖国际广场公司未支付其他建筑物工程款为由留置本协议项下建筑物，否则，鼎新公司应承担因拖延或拒绝交付标的物造成的一切损失，并向武当山农商银行按建筑物价值的20%支付违约金。2016年2月5日，原告武当山农商银行（买受人）与被告太极湖国际广场公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定：原告向太极湖国际广场公司购买大极湖国际广场D栋作为办公楼使用，建设面积约12000平方米，每平方米单价4704元，总金额5644.80万元；在该房产获得商品预售许可条件的前提下，武当山农商银行在2016年2月7日前支付购房款900万元；2016年3月底支付购房款2500万元；工程全部完工达到交房条件且房屋交付给武当山农商银行后支付购房款1500万元，房屋产权证办理到位后支付剩余款项。被告太极湖国际广场公司于2015年10月16日取得《湖北省商品房预售许可证书》【鄂武房预售字（2015）03号】，项目名称：太极湖商业中心一期（A-2#、B#、F#、D#），项目地址：太极湖新区，销售面积：20946.29㎡。2016年2月6日，被告鼎新公司向原告出具《承诺书》，内容为：“兹有鼎新公司承建武当山农商行办公楼截止2016年2月6日，我公司收到该办公楼工程款叁仟万元整（3000万元），按照三方协议，武当山农商银行叁仟万元工程款已全部支付完成，我公司承诺该办公楼收尾工程于2016年5月全部完成交付武当山农商银行使用。此款叁仟万元整全部用于本工程材料、人工工资等款项，承不拖欠材料、人工工资等费用。”，另鼎新公司承诺：我公司负责承建武当山农商银行办公楼项目工程，经我公司研究决定，郑重承诺主动放弃建设施工项目优先受偿权和留置权，由武当山农商银行享受优先受偿权。湖北省十堰市中级人民法院于2019年7月29日做出的（2019）鄂03民初83号民事判决书，认定事实如下：2016年6月29日，武当山旅游经济特区房地产管理局给武当山农商银行办理了十堰房预武当山特区字第129231号《房屋预售登记证》；武当山农商银行已支付购房款3360万元并提供了相应的付款凭证；涉案房屋工程现没有竣工、交付；（2018）鄂03民再7号民事裁定生效后，鼎新公司向本院申请恢复执行，本院于2019年4月17日作出（2018）鄂03执恢50号之三执行裁定及协助执行通知书，要求武当山农商银行协助冻结该行应支付太极湖国际广场公司的购房款2284万元。另查明，2015年8月8日，被告鼎新公司向被告太极湖国际广场公司提交了大极湖国际广场D栋的《工程竣工质量评估报告》，被告太极湖国际广场公司的项目负责人陈智勇签字并加盖了太极湖国际广场公司的公章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告武当山农商银行与被告太极湖国际广场公司签订的《商品房预售合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告按照合同约定向被告太极湖国际广场公司支付购房款3360万元，被告太极湖国际广场公司对此不持异议，且原告亦办理了《房屋预售登记证》，鼎新公司亦主动放弃建设施工项目的优先受偿权和留置权，故太极湖国际广场公司应当按照合同约定履行交付太极湖国际广场D栋12000平方米房产的义务，由于涉案房产尚未办理竣工验收，为此，被告鼎新公司作为承建方，应当协助被告太极湖国际广场公司在完善竣工验收后，配合太极湖国际广场公司向原告交付涉案房产，本院对原告的第一项诉请予以部分支持。原告主张被告太极湖国际广场公司支付违约金1693.44万元，被告太极湖国际广场公司作为出卖人，未履行交付房产的义务，构成违约，按照《商品房预售合同》第九条第一款的约定按已交房价款的日万分之二支付违约金，明显过高，故本院以已交房款3360万元的30%计算违约金为1008万元，被告太极湖国际广场公司应承担本案的违约责任。本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房预售合同》亦成立于《武当山农商行购买办公楼意向合同书》之后，鼎新公司并非《商品房预售合同》的合同相对方，不具有直接向原告交付建筑物的义务，故原告主张鼎新公司向原告支付违约金1693.44万元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告十堰太极湖国际广场开发有限公司在涉案房产竣工综合验收合格后向原告湖北武当山农村商业银行股份有限公司交付位于武当山特区太极湖新区大道特1号太极湖国际广场D栋的房产，被告湖北鼎新建设集团有限公司应积极协助被告十堰太极湖国际广场开发有限公司完善竣工综合验收合格手续配合交付上述房产；二、被告十堰太极湖国际广场开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告湖北武当山农村商业银行股份有限公司违约金1008万元。三、驳回原告湖北武当山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123406元，被告十堰太极湖国际广场开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈光林审 判 员  薛 明人民陪审员  邓元婷二〇一九年十一月四日法官助理荣志立书记员钱文静本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。