天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5269号原告：孔德涛，男，1985年06月18日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。原告：郭立影，女，1986年04月05日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孔德涛（郭立影之夫），同原告孔德涛。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。被告：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇崔霍路****。法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：展倩男，河北博盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。原告孔德涛、郭立影与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）、天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告孔德涛、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、被告金晟公司的委托诉讼代理人展倩男到庭参加诉讼。后因该案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年7月21日裁定中止诉讼。中止事由消除后，本案转为普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告孔德涛、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、被告金晟公司的委托诉讼代理人连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔德涛、郭立影向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司向原告支付逾期交房利息33859.75元；2.判令森岛公司向原告支付逾期交房违约金26018.54元；3.判令金晟公司向原告退还购房定金55000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年2月19日，原告向金晟公司交付了购房定金，签订了《锦绣香江团购选房确认单》，金晟公司以原告订购购买芙蓉湾8-2-502号为由收取原告团购定金55000元，出具收据一份。原告按照选房确认单的约定于2017年2月25日，与森岛公司签订了编号为2011-0196386的《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市宝坻区，建筑面积83.61平方米，总房款631518元，约定2017年10月31日前向原告交付房屋，并约定了被告逾期交房的违约责任。原告依约履行了《锦绣香江团购选房确认单》、《天津市商品房买卖合同》合同义务，森岛公司应当按照约定向原告交付符合条件的商品房，但在2017年10月31日交付房屋日，森岛公司未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》），不具备房屋交付条件。直到2018年12月17日森岛公司才将该商品房交付给原告使用，共违约412天。森岛公司逾期交房行为，不仅违反了双方合同约定，而且给原告造成了巨大经济损失。金晟公司亦应按照《担保法》第八十九条规定，在原告履行约定后，定金应当抵作房款或者退给原告，但金晟公司未将定金抵作房款，也未退给原告，原告经几次联系金晟公司无果后，特诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。森岛公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、森岛公司于2017年10月31日向原告交付房屋，且该房屋已经验收合格，取得了竣工验收合格证。涉诉房屋于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》，具备了房屋交付条件。《准许交付使用证》取得时间延误是由于2017年9月3日天津市政府下发了“停工令”，要求自2017年10月1日至2018年3月31日天津市内各承建区停工，导致《准许交付使用证》办理延期，在停工令到期后，森岛公司及时办理了涉案房屋的《准许交付使用证》，2017年10月1日至2018年3月31日期间属于合同约定的不可抗力，应当予以扣除，无需承担逾期交房的违约责任；2、关于《准许交付使用证》的办理，森岛公司认为仅是行政管理的要求，实际并不影响商品房的质量，2018年9月天津市行政许可办公室下发了文件，取消了该证的办理，说明是否办理《准许交付使用证》并不影响商品房的质量及交付标准；3、双方买卖合同中关于逾期交房的违约责任包含已购房款利息、违约金两部分，森岛公司认为该违约金标准约定过高，符合法律规定的应当予以调低的情形，森岛公司主张予以调低。金晟公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、金晟公司并非本案的当事人，不是本案的适格被告。本案为商品房销售合同纠纷，合同当事人是原告与森岛公司。金晟公司系中介服务机构，仅作为居间方撮合原告与森岛公司交易，但并不了解原告与森岛公司之间协议履行的情况。2、金晟公司与原告签订过《金晟爱家购房团优惠协议》，该协议是居间协议，原告交纳的55000元属于服务费，金晟公司出具的收据亦明确写明是团购费，而非原告主张的购房定金。依据团购协议，原告通过向金晟公司交纳55000元团购服务费，可以享受8.5折的购房优惠，原告亦认可其交纳的55000元服务费是用以享受团购服务的对价。3、依据《合同法》以及原告与金晟公司之间的团购协议，金晟公司有权获得居间服务费，在原告与森岛公司正式签署购房合同后，服务费不予退还。居间人促成合同成立，有权取得居间报酬。同时根据协议约定“已购买金晟VIP爱家卡的会员……在正式签署购房合同后，服务费不予退还”，本案中，金晟公司以自己的资源、信息、平台、渠道与劳务等整合为服务内容提供给原告，并成功撮合原告与森岛公司订立购房合同，依法依约均应获得相应报酬。4、本案已有同期同类的裁判案例，法院未支持购房者要求退还“团购服务费”的主张，法院对团购费性质的认定明确。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月19日，原告选购了森岛公司开发建设的位于宝坻区房屋。原告于当日向金晟公司交纳了55000元，金晟公司为原告出具收据一张，原告在《锦绣香江团购选房确认单》上客户确认签名处进行了签字，金晟公司在该确认单上加盖了公章，该确认单上半部内容为购房人二原告的身份信息和联系方式，中间部分为认购房屋信息表格，该表格各项内容为：认购房号芙蓉湾2-3-501，建筑面积83.18，团购定金5.5万，总价773499，付款方式：一次性／按揭（√）【折扣：0.85×0.97（基因）×0.99】。后原告更换所选房号为芙蓉湾8-2-502，金晟公司于2017年2月23日重新为原告出具加盖有金晟公司公章内容为“今收到郭立影、孔德涛锦绣香江芙8-2-502交来55000元”收款收据一份，并将原告持有的《锦绣香江团购选房确认单》上认购房号改为芙蓉湾8-2-502，其它内容未作更改。2017年2月25日，原告（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为83.61平方米，每平方米价格7553.14元，总价款631518元。原告应于2017年3月2日前，一次性向森岛公司交纳首付款131518元，其余价款办理贷款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“因不可抗力导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，《商品房买卖合同》第三条规定的商品房交付期限将按不可抗力情况实际发生天数顺延，但出卖人应事后及时向乙方书面告知发生的特殊情况”。第5.3条约定“《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期为商品房的最后交付期限，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应按通知办理商品房交付事宜，除此之外，出卖人无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处领取《入伙通知书》办理交付手续，签署商品房交接单等文件。本条款与《商品房买卖合同》第十一条约定不完全一致的内容，按照本条款执行”。合同签订后，原告向森岛公司支付了购房款631518元。涉案房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。2018年11月28日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。原告于2018年12月17日办理了收房手续，领取了涉案房屋的钥匙。庭审中，原告称其主张的利息和违约金计算期间为2017年11月1日至2018年12月17日，合计412天。原告对其诉请中“购房定金”解释称“我在买房时，销售人员告知我当天定房需要缴纳55000元定金，锁定房源享受8.5折优惠，我没有和金晟公司签订过任何优惠服务……”。原告在解释《锦绣香江团购选房确认单》折扣栏中“0.85”时称“当天购买房屋时销售人员告诉我，当天购房可以享受房款的85折优惠，当时以为是森岛公司的销售人员，后来才知道是金晟公司的销售人员，最后没有享受到85折优惠”。森岛公司称合同中约定的利息和违约金计算标准过高，要求调低。对于双方争议的以下事实，本院作出如下认定：一、关于原告向金晟公司交纳的55000元是购房定金还是团购服务费问题。原告称其向金晟公司交纳的55000元为购房定金。金晟公司称原告交纳的55000元为团购服务费，交纳该费用可享受房价85折优惠。本院认为，从金晟公司向原告出具的收取55000元收据中写明该款为“团购”，以及在《锦绣香江团购选房确认单》中注明该款为“团购定金”，结合原告庭审中的陈述，能够认定原告向金晟公司交纳的55000元系为享受房屋价款85折优惠而支付的对价，符合团购服务费的性质，故本院认定原告向金晟公司交纳的55000元为团购服务费。原告主张该费用为购房定金，无事实依据，本院不予支持。二、关于原告是否享受到购房款85折优惠问题。原告称其在购买涉诉房屋时未享受到关于房价的任何折扣，为此提交通话录音一份。森岛公司和金晟公司均称原告在购房时享受了房价85折优惠，并对原告提交的通话录音的真实性、证明目的均不认可。本院认为，由于无法核实该通话录音中对方身份情况，亦无法确定该人所述内容的真实性，故该证据不能达到原告的证明目的，本院对该证据不予采信。因原告提交的《锦绣香江团购选房确认单》中载明房屋总价为773499元、折扣为0.85×0.97（基因）×0.99，原告在该确认单上进行了签字确认，表明原告知晓并认可所选房屋对外销售总价为773499元。虽然后来原告将所选房号更换为涉诉房屋，但两所房屋均在5层，且均为同一期开盘的房屋，两所房屋建筑面积亦相近，根据常理，两所房屋的对外销售总价应相差无几。从原告更换房屋后仅对《锦绣香江团购选房确认单》中购房号进行更改外，其他内容未进行更改，也能确认该点。上述价款再与原告实际购买涉诉房屋总价631518元进行比较，本院认定原告享受了房价85折优惠。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给原告，应当承担违约责任。对于双方当事人争议的问题，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力。计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋已于2017年10月24日取得竣工验收备案书，故本院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司承担逾期交房违约责任起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，原告作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知原告接收房屋，否则应承担相应的不利后果。因森岛公司办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。在2018年6月12日之后，由于森岛公司未履行通知原告收房的义务，其应继续承担逾期交房的违约责任至原告受领房屋之日。涉诉房屋于2018年11月28日办理了不动产权登记，登记的权利人为原告，表明原告已于2018年11月28日取得了涉诉房屋的所有权，应视为原告已受领了涉诉房屋，故本院认定森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2018年11月28日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛公司主张违约金过高，原告未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉诉房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照原告已付购房款631518元，计算期间为2017年11月1日至2018年11月28日，经核算违约金数额为32216.07元。五、关于金晟公司是否应当返还原告55000元问题。本案中，原告与金晟公司在《锦绣香江团购选房确认单》上签字、盖章，该《锦绣香江团购选房确认单》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。即便涉诉房屋对外销售宣传的价格高于备案价格等事实存在，相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴，并不影响案涉《锦绣香江团购选房确认单》、《商品房买卖合同》的效力及履行，现原告与森岛公司签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告亦享受了相应购房优惠，原告要求金晟公司返还55000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告孔德涛、郭立影逾期交房违约金32216.07元；二、驳回原告孔德涛、郭立影其他诉讼请求。如果被告天津市森岛置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，由原告孔德涛、郭立影负担1993元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担605元（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  郑善礼人民陪审员  王云增二〇二〇年一月十五日书 记 员  李 乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。