江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初7610号原告：南昌共创投资有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区沿江北大道1151号聆江花园9栋24层，统一社会信用代码：91360102690957028L。法定代表人：戴昱敏，总经理。委托诉讼代理人：龚瑞堂，江西赣美律师事务所律师，执业证号：13601199410357031。被告：徐志刚，男，1978年10月25日生，江西省抚州市人，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：谢沛，江西竞平律师事务所律师，执业证号：13601201210751575。第三人：江西省伊兰楼餐饮管理有限公司，住所地：南昌市东湖区滨江北路36号聆江花园5栋附楼栋（第D-3层），统一社会信用代码：913601023226884695。法定代表人：俞国斌，执行董事。原告南昌共创投资有限公司诉被告徐志刚、第三人江西省伊兰楼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌共创投资有限公司的委托诉讼代理人龚瑞堂、被告徐志刚的委托诉讼代理人谢沛到庭参加诉讼、第三人江西省伊兰楼餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌共创投资有限公司诉称：2014年9月20日，原、被告双方签订了房屋租赁合同并付诸执行。合同规定：租赁期限十年（2014年11月1日至2024年10月31日），房屋租金从2015年5月1日起支付，每月115000元，该房屋租金前两年不变，第三年、第五年、第七年、第九年的首日开始租金在前一年的月租金基数上各递增5%。合同生效后，被告用租赁的房屋开设了江西省伊兰楼餐饮管理有限公司进行经营活动，然而被告只陆陆续续支付了206万元给原告，尚欠的租金经原告多次催讨无果。依照合同计算，截止到起诉之日被告尚欠房屋租金369万元，违约金232372元，合计3922372元。为此，原告向法院提起诉讼，一、请求判令被告徐志刚支付截止到起诉之日所欠的租金369万元及违约金232372元（起诉之日至执行完毕之日的租金及违约金另算），合计3922372元；二、请求判令第三人江西省伊兰楼餐饮管理有限公司对上述款项3922372元承担连带清偿责任；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告徐志刚辩称：1、徐志刚不是本案适格被告，本案的实际承租人为第三人江西省伊兰楼餐饮管理有限公司，原告对于该实际承租人明确知晓且与其签订了新的租赁合同，故本案被告徐志刚已不再是房屋承租人，本案被告主体不适格。2、因被告不是本案适格主体，因此租金偿还不应由被告承担，但据第三人向被告陈述，原告与第三人就租金进行了调整，变更为每月租金10万元，且原告在第三人处消费采取挂账的形式，挂账金额约25万元，该款应当予以冲抵租金。另原告还收取了押金345000元，该押金应当予以冲抵租金。3、本案违约金约定按银行同期贷款利率4倍计算，该约定明显超过原告的实际损失，故请求法院对该违约金予以调整，要求按银行同期贷款利率计算。4、对原告自认的已收取租金206万元无异议，但该租金的支付不是被告支付的。第三人江西省伊兰楼餐饮管理有限公司未应诉答辩。经审理查明：2014年9月22日，原、被告签订《南昌市房屋租赁合同》一份，合同约定，“原告将其所有的坐落x区x路x号x花园x栋附楼栋（第x层）店面（面积约2606m2）出租给被告使用，租赁期限十年，自2014年11月1日至2024年10月31日，每月租金11.5万元。（免租期从签订合同之日起至2015年4月30日止），押金34.5万元。”合同签订后，原告将该房屋交付给被告使用。2014年9月25日，被告用其本人账户通过银行转账方式向戴桂花（公司原法定代表人）个人账户支付押金34.5万元。2014年11月26日，被告与徐庆丰、许讲平、马军作为投资人注册成立江西省伊兰楼餐饮管理有限公司。江西省伊兰楼餐饮管理有限公司注册成立后使用该房屋经营餐饮。2015年5月3日，原、被告经口头协商，将被告出资安装的变压器及煤气入户费用折抵原告应收2015年5-7月共3个月的房屋租金。为此，原告向被告出具了收据并在该收据中注明租金折抵安装变压器及煤气入户费用。2015年8月7日至2015年11月4日，被告用其本人账户通过银行转账方式先后分3次向戴桂花（公司原法定代表人）个人账户支付租金合计46万元。在2015年12月16日至2019年2月2日期间，案外人徐庆丰、许讲华各自用其本人账户过银行转账方式先后分23次向戴桂花（公司原法定代表人）个人账户支付租金合计125.5万元。至此，原告自认共收到房屋租金206万元（含安装变压器及煤气入户费折抵租金款）和押金34.5万元。至此，自2015年5月1日起至2019年6月30日止，被告应支付原告租金575万元。被告仅支付原告租金206万元，再冲抵押金34.5万元后，被告实际仍欠原告租金334.5万元。另查明：本案在庭审中，被告提供一份由原告与第三人签订的《南昌市房屋租赁合同》，该合同约定的主要权利义务与原告与被告于2014年9月22日签订的《南昌市房屋租赁合同》约定的主要权利义务一致，但该合同主体部分未注明承租人基本信息，合同结尾落款没有双方当事人的法定代表人的签字，也未注明合同签订时间。庭审中，原告陈述是应被告要求，原告便在空白合同尾部加盖了公章，便将加盖了公章的空白合同交给了被告，该合同是在2014年10月提供给被告的。原告认为该合同结尾落款处没有法定代表人签字，按照合同第六条约定，本合同经双方签字盖章后生效，因该合同双方结尾只由盖章，没有法定代表人签字，故该合同未生效。被告陈述该合同签订时间是在2015年7月份之后，且原告与第三人按照该合同约定履行了安装变压器及煤气入户费用折抵租金的条款，故本案承租人义务已转由第三人承担。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、银行交易明细、租金收据以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：2014年9月22日，原、被告签订《南昌市房屋租赁合同》后，原告与第三人又签订一份《南昌市房屋租赁合同》，上述两份租赁合同，到底按照哪份合同确认权利义务，原、被告各持己见，由于原、被告对2014年9月22日签订的《南昌市房屋租赁合同》的真实性、合法性，关联性均无异议，故该合同合法有效。对于原告与第三人签订的《南昌市房屋租赁合同》是否合法有效，综合原、被告的陈述及质证意见，虽然该合同在形式要件上不够完备，如合同主体部分未注明承租人基本信息，合同结尾落款处没有签字，合同形成时间也未注明，但由于原告自认其在空白合同上加盖公司印章后便将合同交给了被告，且该合同结尾落款处第三人也加盖了公司印章，在原告未提供其他证据证明该合同不是其真实意思表示的情况下，原告辩称该合同没有签字便不生效的观点，不符合合同法关于合同经承诺生效的规定，故该合同已成立生效。对该合同文本中“签字盖章”含义的理解，一般认为只要签字或盖章即构成对合同的签署确认行为，而非必须同时具备签字与盖章才发生法律效力，故原告以合同未签字为由主张合同未生效，本院不予采信。现鉴于原告与被告之间的租赁合同和原告与第三人之间的租赁合同均已成立生效，本案到底按照哪份合同确认各自权利义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据该司法解释规定精神，在原告与被告之间的合同和原告与第三人之间的合同均已成立生效的前提下，由于原、被告之间的合同在江西省伊兰楼餐饮管理有限公司注册成立前即已实际履行，在原告与第三人签订合同后，原、被告之间对其合同又未明确约定终止履行，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定精神，法律赋予了原告的选择权，现原告选择被告承担合同义务，符合合同只在特定的当事人之间发生法律效力的规定，故原告请求被告支付租金及相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，由于原、被告在合同第八条第一项中约定，承租人未能按时交租并经出租人书面通知后，延迟一天按照所欠租金的四倍银行利率向出租人交纳违约金。根据该约定，因原告一直未书面通知，故本案违约金从本案起诉状送达被告后的次日开始计算即从2019年7月31日开始计算违约金。由于被告主张调低违约金，且原告也未举证证明其损失，故本案按照人民银行同期同类贷款基准年利率再上浮30%计算违约金。关于被告提出原告在第三人处消费挂账应冲抵租金的问题，本案庭审中，虽然原告自认其有相应消费金额在第三人处挂账，但由于第三人没有参加诉讼并主张冲抵，且被告现已经不是第三人的法定代表人，故被告提出使用原告在第三人处的消费金额冲抵其租金的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百二十六条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：被告徐志刚在本判决生效之日起十日内支付原告南昌共创投资有限公司截至2019年6月30日前的房屋租金334.5万元及自2019年7月31日起至实际清偿该租金之日止按人民银行同期同类贷款基准利率再上浮30%计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌共创投资有限公司预交案件受理费38180元、保全费5000元、合计43180元，原告南昌共创投资有限公司承担4620元，被告徐志刚承担38560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  王 华人民陪审员  张晓茜二〇一九年十一月十一日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第二条本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。