宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2018）宁0104民初13263号原告：宁夏蓝泰实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：赵静，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。被告：张晓刚，男，1974年3月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴迎雪，宁夏昊诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建英，宁夏昊诺律师事务所律师。原告宁夏蓝泰实业有限公司（以下简称蓝泰实业公司）与被告张晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序于2018年11月20日公开开庭进行了审理，原告蓝泰实业公司的委托诉讼代理人陈曦、马丽娜，被告张晓刚的委托诉讼代理人吴迎雪、李建英到庭参加诉讼。庭审中，被告张晓刚申请对案涉商铺装饰装修残值进行司法鉴定，本院依法委托银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）进行价格认定。银川市兴庆区发展和改革局出具鉴定意见书后，被告张晓刚向银川市价格认证中心申请复核鉴定。因材料不完整、案情复杂等原因，银川市价格认证中心于2020年4月16日作出终止复核鉴定的通知。后本案适用普通程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告蓝泰实业公司的委托诉讼代理人刘莉，被告张晓刚的委托诉讼代理人吴迎雪、李建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝泰实业公司提出诉讼请求：1.确认原告与银川市兴庆区烹大师海鲜坊于2017年8月10日签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月8日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费1142701.28元；3.判令被告按照日租金3895.57元三倍标准赔偿蓝泰实业公司自2018年4月16日起至2018年4月25日止的房屋占用损失116867.1元；4.判令被告向原告补交免租期(24个月)租金2843769.6元（118490.4元×24个月），扣除租赁保证金100000元后，还需补交2743769.6元；5.判令被告按年利率24%支付原告自拖欠租金之日起至2018年9月22日的违约金为271790.91元，并主张至清偿之日止的违约金。以上共计4275128.89元；6.判令被告立即将银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层401、402号商铺恢复原状或承担原告恢复商铺原状而发生的所有费用；7.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第六项诉讼请求，不再要求被告将房屋恢复原状及承担相关费用。事实与理由：2017年8月10日，原告与银川市兴庆区烹大师海鲜坊（以下简称烹大师海鲜坊）签订《商铺租赁合同》，约定烹大师海鲜坊承租原告位于银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层401、402号商铺租赁给被告用于经营烹大师海鲜坊，房屋建筑面积2351平方米；商铺租金第一年度每月112848元，从第四个租约年起，每一个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之五；免租期24个月，第一年度免租期12个月，第二年度免租前6个月，第三年度免租后6个月；一季度（三个月）为一交租期，烹大师海鲜坊须于每个交租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；未能按时足额支付租金的，每延迟一天按欠费租金的千分之一向原告支付违约金；欠付费用超过三十日的为根本违约，原告有权解除合同，烹大师海鲜坊应按合同解除前一日的日租金标准全额补缴免租期间的租金，并且自收到解除通知之日起按照前一月租赁标准向原告支付金额相当于6个月房屋租金的违约金；合同解除后，烹大师海鲜坊应在七日内将商铺交还给原告，原告可要求保留店铺内所有装修并无需进行任何补偿或赔偿，也可要求烹大师海鲜坊自担费用将商品恢复至接收商铺时的状态，烹大师海鲜坊未按合同约定期限离店的，占用期间按照合同日租金的三倍向原告支付占用费；合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向烹大师海鲜坊交付了租赁房屋，但烹大师海鲜坊至今拖欠自2016年1月28日至2018年4月8日期间的租金共计1142701.28元。2018年4月8日，原告向张晓刚发出《解除合同等事项的通知书》，因张晓刚拖欠租金已构成根本违约，原告于2018年4月8日解除合同并要求其于2018年4月15日前向原告交还商铺并自担费用恢复商铺至承租前的状态，支付拖欠的租金、占用费、迟延支付租金的违约金、合同解除违约金、免租期租金等费用。综上，原告认为因被告违约导致原告已单方解除合同，但被告拖欠租金、违约金等费用严重损害原告的合法权益，现烹大师海鲜坊已注销，应由其实际经营者张晓刚承担责任，故原告诉至法院，请求依法判如所请。张晓刚辩称，一、认可关于合同解除的时间，对租赁面积有异议，故对于房屋租金金额不认可，同时租金结算起止点应为2018年4月8日，不是2018年4月25日。关于占有使用费，被告根据蓝泰实业公司发出的《解除合同等事项的通知书》，于2018年4月13日指派经理吴学志欲将商铺内物品搬离，但是遭到蓝泰实业公司阻拦，直至2018年4月25日才将商铺内小件及易搬动物品搬离，因此虽然被告可能有费用未结清，但是蓝泰实业公司未采取适当措施防止损失扩大，导致被告未能在蓝泰实业公司给予的宽限期内交还商铺，2018年4月13日之后产生的房屋占用损失应由蓝泰实业公司自行承担。二、被告无需向蓝泰实业公司补交免租期24个月的租金。双方签订合同时，蓝泰实业公司自称案涉商铺的消防均已验收合格，致被告投入大量人力、物力及财力进行装修，被告的目的是长期经营，但由于蓝泰实业公司未通过房屋消防验收复验，导致被告被行政部门多次责令停业整顿，无法正常经营，蓝泰实业公司的行为造成被告合同目的无法实现，被告于2018年3月22日向蓝泰实业公司提出书面的离场申请，被告于2018年4月8日书面同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故蓝泰实业公司与被告之间的《商铺租赁合同》于2018年4月8日经双方协商已解除，并不存在原告单方解除合同或是被告违约导致合同解除的情形，故被告不应补交免租期的租金。三、蓝泰实业公司主张的违约金无法律依据，双方并未约定按照利息的计算方法计算违约金。合同约定，迟延支付租金时每迟延一日按应付租金的千分之五支付违约金给蓝泰实业公司，但是该违约金过高，且蓝泰实业公司损失主要表现为被告迟延支付租金的利息损失，故请求法院综合考虑蓝泰实业公司的损失予以适当减少。四、被告无需将商铺恢复原状或支付蓝泰实业公司恢复商铺原状而发生的费用。2018年4月8日蓝泰实业公司向被告发出书面通知同意解除合同时，要求被告交还商铺时将商铺恢复原状，但蓝泰实业公司因消防限期整改于2018年4月24日最后一次发出通知，称蓝泰实业公司决定对案涉商铺楼层布局进行部分改造，只要求被告于2018年4月25日12时前腾空商铺，并没有要求恢复原状，在4月25日被告将涉案商铺内的物品及可拆除物品进行拆除恢复原状时，蓝泰实业公司再次要求保留店铺内所有不可移动物品及装修以便继续招商并予以使用，其以自身行为追认选择同意保留店内所有装修，且被告已将涉案商铺所有钥匙、电卡等物品均返还给蓝泰实业公司，足以证明蓝泰实业公司要求保留店内装修意思真实。现蓝泰实业公司又主张恢复商铺原状无事实依据，被告无义务将店铺恢复原状或承担蓝泰实业公司恢复原状费用。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据本院认定如下：1.原告提交的国家企业公示信息、蓝泰广场商铺租赁合同（营业执照）、房权证、关于烹大师海鲜坊合同内容变更情况说明、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投诉使用、营业前消防安全检查安全合格证、离场申请、关于离场申请的回函、解除合同等事项的通知书，被告未对真实性提出异议，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；2.被告提交民事起诉状一份，证明原告在与被告（2018）宁0104民初10987号物业服务合同纠纷中称双方商铺租赁合同系协商一致解除。该证据系打印件且与本案无关，本院不予采信。3.原告提交房屋测量报告书，证明海鲜坊承租的商铺号为401（海鲜坊后厨）、403、404和406，房屋测量报告书中四套房号的建筑面积合计为2450.7平方米，租赁面积已达到合同约定的建筑面积2351平方米，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，故本院依法向银川市房地产测绘中心调取测绘报告书的四层房屋分户面积明细表及四层房屋分层平面图，原、被告对该证据无异议，故本院对上述证据予以采信。4.被告提交银兴发[2019]227号关于蓝泰大厦四层烹大师海鲜室内装修工程及物品的价格认定结论一份，证明经鉴定案涉蓝泰广场四层烹大师海鲜商铺室内装饰装修残值价值合计1937045元，被告承租时该房屋系开放式平面，被告自行出资在平面上建造该房屋，房屋墙壁、室内所有吊顶（发光式、铝合金、吊顶式）、雅间、装饰装修、水暖、电路铺设、门窗、钢骨架、排水管、天然气（管线、设备）等基础设施均由被告自行建造共计花费800余万元，现被告仅使用三年多时间且蓝泰广场客流量少导致被告经营处于亏损状态，故涉案房屋成新率应为60%，鉴定结论鉴定的室内装修重置价格及成新率与被告实际花费及实际损耗相差较大。原告质证认为，该鉴定结论的内容无法客观反映待证事实，对真实性不予认可，鉴定文书不符合规范和要求，内容不完整，同时报告中所列物品并未与租赁房屋形成附和，属于可取回且重复利用的财产，该部分价值不应计入装修价值损失中，且鉴定结论未对装饰装修最初造价进行鉴定，属于缺失内容。故该证据无法达到被告的证明目的。因该鉴定系原、被告通过法定程序选取且同鉴定机构现场勘查后由鉴定机构出具的结论，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日，包括案涉房屋所在的蓝泰广场地下车库、地上1-4层、6层等室内装修工程经银川市公安消防支队作出银公消验字[2014]第0198号《建设工程消防验收意见书》，认定地上1至6层使用性质为商业，且评定案涉房屋所在的建设工程消防验收复验合格，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收。烹大师海鲜坊出资人张晓刚于2014年10月14日和蓝泰实业公司签订《商铺预租协议书》，约定张晓刚（乙方）拟承租甲方（蓝泰实业公司）开发建设的蓝泰广场C座四层1760平米（套内面积）合2420平米（建筑面积），用于经营海鲜大排档，乙方租赁期限为6年，租金为48元/平方米/月，物业管理费为16元/平方米/月（含商业公共区域水、电、卫生、中央空调的制冷、热费用），乙方承租甲方的经营场地按建筑面积计算租金、物业管理费，商户在签订本协议时需交纳入场意向金100000元，在签订正式合同时该意向金转入经营保证金，优惠政策：合计免租24个月，第一年免租12个月，第二年免租前6个月，须交纳后6个月租金，第三年免租前6个月，须交纳后6个月租金，后3年租金每年在前一年租金水平基础上递增5%，乙方应当在进场装修前与甲方签订正式租赁合同，按照租赁合同补足保证金余额及物业管理费等其他费用，并在甲方提供场地后15日内按照甲方审定的装修方案进行装修，按照规定开业时间开业，在双方签订正式合同后，本协议自动失效。2014年10月15日，蓝泰实业公司向张晓刚出具一张收据，确认收到蓝泰广场C座四层用于经营海鲜大排档意向金100000元。2014年12月30日，烹大师海鲜坊（个体经营）注册成立，营业地址登记为银川市兴庆区民族北街蓝泰广场四层401。2017年8月4日，蓝泰实业公司招商策划部出具“关于烹大师海鲜坊合同内容变更情况说明”，其中载明：“张晓刚对蓝泰实业公司核定烹大师海鲜坊租赁面积不认可，招商部对烹大师海鲜坊按照四层原商户签订合同时采用的公摊系数（37%）重新核定租赁面积，烹大师海鲜坊原租赁实际套内面积1716平方米，建筑面积2643平米，现更改为租赁实际套内面积1716平方米，建筑面积2351平方米（租金计取基数），因烹大师海鲜坊对核对租赁面积未认可，自开业至2017年7月27日，仅用餐费冲抵租金308794元”。被告张晓刚于2017年8月8日在该说明下面签名。2017年8月10日，蓝泰实业公司与烹大师海鲜坊签订《商铺租赁合同》，约定蓝泰实业公司（甲方）将位于银川市兴庆区民族北街435号蓝泰广场四层401、402号商铺出租给烹大师海鲜坊（乙方）用于经营烹大师海鲜坊餐饮，房屋建筑面积为2351平方米（甲方出租给乙方场地位置及面积见平面设计图，平面设计图为本合同附件，由双方签字确认，位置一经确定乙方不得私自改变或占用其他区域）。租期自2015年1月28日至2021年1月27日，商铺第一年租金为每月每平方米48元，月租金合计为112848元，从第四个租约年（含）起，每一个租约年的租金标准在上一个租约年标准的基础上递增5%，2015年1月28日至2016年1月27日年租金为0元，2016年1月28日至2017年1月27日年租金为677088元，2017年1月28日至2018年1月27日年租金为677088元，2018年1月28日至2019年1月27日年租金为1421884.8元，2019年1月28日至2020年1月27日年租金为1492979.04元，2020年1月28日至2021年1月27日年租金为1567740.84元，租金支付方式以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金，每延迟一天按欠费金额的1‰支付违约金给甲方，乙方迟延支付超过三十日的，甲方有权解除本合同，第一期租金应于2017年8月1日前支付。优惠政策：为扶持乙方经营，甲方同意免除乙方24个月租金，其中：第一年免除乙方12个月的租金（含装修期）；第二个租赁年度起免除前6个月租金，须缴纳后6个月租金；第三个租赁年度起免除后6个月租金，须缴纳前6个月租金，装修期间的物业费、能源费等费用正常缴纳。商铺内的水、电、气等能源费采取分户计量，收取方式参照乙方与物业公司签订的《物业服务合同》。为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于正式合同签订时向甲方一次性交付338544元租赁保证金，租赁保证金在租赁期间不能冲抵租金、物业费、能源费等乙方应交费用，如因乙方违约造成合同解除，甲方可全部或部分租赁保证金冲抵乙方各项应缴费用，不足部分甲方有权追缴。若乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按拖欠费用千分之五向甲方交纳违约金，从应付日至实付日止。本合同项下的进场日为2014年11月1日，届时该房屋达到的交付条件为现状交付，商铺移交时的状态、设施、设备由甲乙双方在移交时予以确认；在合同期内，在不改变主体结构及建筑风格、不影响建筑物质量及相邻关系的条件下，乙方可以对租赁房屋进行再装修、改造，乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任。乙方租赁场所应在2015年2月1日前对外营业。本合同解除或终止后七日内，乙方应将商铺交还甲方，甲方可要求乙方保留店铺内所有装修并无需对乙方进行内任何补偿或赔偿，或者要求乙方应将商铺自担费用恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方在期限交还商铺前应付清相应款项，包括但不限于租金、违约金、损害赔偿等，乙方未按约定期限离店的，占用期间按照本合同日租金的三倍向甲方支付占用费，超过十日乙方未能撤空物品，乙方应向甲方另行支付保管费用。双方因签订和履行本合同而应当交纳的税费，根据法律规定由双方各自依法承担。乙方未按合同约定时间迟延支付租金或物业费超过30天的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同。任何一方有合同约定的根本违约情形的，守约方除有权单方解除合同外，还可要求违约方赔偿损失，承担违约责任，如乙方违约的，应按合同解除前一日的日租金标准全额补缴免租期间的租金；自违约方收到解除通知之日起计算，违约方按照前一月的租赁标准向守约方支付金额相当于6个月房屋租金的违约金。合同解除、终止后，乙方应当及时清空租赁房屋内乙方的设备、物品等，并按约定的时间向甲方移交符合约定的房屋，如乙方未及时清理甲方亦可视为乙方自行抛弃该设备和物品等财产，由甲方自主处置而无需给乙方任何补偿或赔偿。合同后附租赁场地平面设计图，载明“烹大师海鲜坊2351平米（加后厨）”。合同签订后，蓝泰实业公司将租赁场地交付张晓刚，后烹大师海鲜坊将案涉场地装修成封闭式餐厅。2015年2月16日，银川市公安消防支队兴庆区大队向涉案房屋同楼层的馋鱼养生火锅店出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年9月21日，蓝泰实业公司向银川市公安消防支队申报将蓝泰广场4、6层使用性质由商业变更为餐饮，平面布局及消防疏散重新进行设计，原有消防设施根据平面布局进行重新布置，接入原有消防系统。该支队经审核后于2015年10月13日作出银公消验字[2015]第0645号《建设工程消防设计审核意见书》，同意该工程的消防设计，该工程竣工后，应当向银川市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2016年2月6日，银川市公安消防支队向烹大师海鲜坊作出银公消设复字[2016]第0004号《建设工程消防设计备案复查意见书》，对烹大师海鲜坊于2016年1月28日报送的内部装修及消防设施改造工程三次复查消防设计变更图纸材料已检查完毕，该工程位于蓝泰广场4层，使用性质为餐饮，该工程复查合格，并应当进行竣工验收消防备案。烹大师海鲜坊自2014年支付意向金100000元后，未按约定足额向蓝泰实业公司支付租金。2018年3月，烹大师海鲜坊向蓝泰实业公司提出离场申请，称自2016年蓝泰广场客流量逐渐下降，商场日渐萧条导致烹大师海鲜坊营业收入逐渐降低，严重亏损；另由于广场消防措施不到位导致烹大师海鲜坊消防证书办不下来，在检查时因为没有营业前消防安全检查合格证多次受到批评和停业整顿通知，故烹大师海鲜坊决定离场。2018年3月20日，蓝泰实业公司针对烹大师海鲜坊的离场申请发出回函，表示已获悉其离场申请并回复：一、商铺租赁合同未约定由蓝泰实业公司负责宣传策划活动，也未约定蓝泰实业公司承担因其商铺离场造成的经营不利后果，蓝泰实业公司除承担巨额的经济成本外，从未停止过积极招商入场的工作。蓝泰实业公司已于2014年9月2日取得[2014]第0198号建设工程消防验收意见书，综合认定该工程消防验收合格。双方签订的蓝泰广场商铺租赁合同中明确约定承租方在装修及使用时应严格按照消防规定执行，需要办理消防审批的由承租方自行处理，故对烹大师海鲜坊提出的因消防问题不利经营的责任应由烹大师海鲜坊承担，蓝泰实业公司义务已履行到位。二、烹大师海鲜坊将欠缴蓝泰实业公司所有费用清缴完毕后蓝泰实业公司同意其离场。三、根据商铺租赁合同及物业服务管理合同的约定，烹大师海鲜坊欠付租金、物业费等费用的行为已构成违约，烹大师海鲜坊应于收到该函之日起10日内向蓝泰实业公司支付2016年度租赁费185186元，2017年度租赁费677088元、物业费118127元，2018年第一季度租赁费355471.2元、物业费95207元，以上共计1431079.2元。四、烹大师海鲜坊逾支付上述费用的，蓝泰实业公司有权依照法律规定和合同约定行使相应权利，包括但不限于单方解除商铺租赁合同和物业服务管理合同，要求烹大师海鲜坊支付欠缴租金/物业费/免租期租金/违约金、赔偿损失等。2018年4月8日，蓝泰实业公司向烹大师海鲜坊发出《解除合同等事项的通知书》，载明根据合同约定烹大师海鲜坊拖欠租金、物业费等费用的行为已构成根本违约，经蓝泰实业公司催缴仍未支付，故通知烹大师海鲜坊：因烹大师海鲜坊根本违约，蓝泰实业公司决定于2018年4月8日解除《商铺租赁合同》和《物业服务管理合同》，烹大师海鲜坊应于2018年4月15日前将商铺交还蓝泰实业公司，并在交还商铺时自担费用恢复商铺至承租前的状态，烹大师海鲜坊逾期未按照要求交还商铺的应支付蓝泰实业公司占用费，同时烹大师海鲜坊应立即支付拖欠的租金、物业费，迟延支付前述租金/物业费的违约金，合同解除违约金，免租期租金，以及合同约定的其他费用、违约金/赔偿费用，烹大师海鲜坊应于2018年4月15日前完成商铺上的工商登记迁出手续，逾期未完成的，需按合同约定支付违约金。2018年4月13日银川市公安局兴庆区分局丽景街派出所接到报警，称蓝泰广场4楼物业经理刘杰民阻碍烹大师海鲜坊经理吴学志搬走自己店内（蓝泰广场4楼烹大师海鲜坊和烹大师馋鱼自助火锅）物品，发生纠纷。2018年4月24日，蓝泰实业公司再次向烹大师海鲜坊发出通知，因蓝泰实业公司决定对四层业态布局进行部分改造，要求烹大师海鲜坊务必于2018年4月25日十二时前腾空商铺。2018年4月25日，烹大师海鲜坊搬离并向蓝泰实业公司交还案涉房屋，并于2018年4月28日向宁夏回族自治区银川市国信公证处申请对案涉蓝泰广场四层401、402室烹大师海鲜坊的装修现状形成附和的房屋添附物及现场固定大件、不可移动、不可拆除的物品进行保全证据，上述物品均留在案涉房屋内。现原、被告为履行房屋租赁合同产生争议，故原告诉至本院。本案在审理过程中，张晓刚申请对位于银川市兴庆区民族北街蓝泰广场四楼401、402室商铺内装饰装修残值进行鉴定，本院组织原、被告通过银川市中级人民法院摇号选定银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）对本案进行鉴定，经认定室内装修重置价格为3696875元，成新率综合确定为50%，认定价格为1848437元，室内物品认定价格为88608元，以上合计为1937045元。鉴定报告送达原、被告后，双方均提出异议，银川市兴庆区发展和改革局针对异议于2019年9月9日作出书面回函，内容为：“1.价格认定采用的方法是成本法，资产评估价格=重置价格×综合成新率，重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价值金额，不是原始成本，也不是个别成本，是按照宁夏建筑（装饰）定额的标准结合进行测算的，成新率的确定根据《宁夏回族自治区价格认定财务使用年限及相关技术参数参考标准》，结合实际使用状况综合确定的。2.通过现场勘验丈量，根据宁夏建筑（装饰）定额标准以及相关规定，对装修工程及物品在价格认定基准日时的现值进行认定，采用的方法是成本法，不是对装饰装修的最初造价进行认定，而是计算重置成本，预算中的材料是按价格认定基准日价格为准，而不是实际施工时间的，然后结合综合成新率确定现值。3.装修工程及室内物品是否进行赔偿是由法院审理后确定的，不属认定机构确定的范围。4.价格认定机构对办案机关办理案件所涉及的价格不明或价格有争议的，实行市场调节的有形产品、无形资产和各类有偿服务进行价格确认的行为，机构不实行资质管理，价格认定人员实行岗位管理，所出具的认定结论经办案机关确认后作为司法工作的依据。”张晓刚同时申请对鉴定结论进行复核鉴定，本院依法委托银川市价格认证中心对该鉴定结论进行复核，后该中心以提出机关提供的材料不完整、不充分且不能补正，不可抗力致使价格认定无法继续进行为由，决定对该工作予以终止，并向本院出具终止通知书。诉讼中，经本院组织双方当事人勘验现场，结合调取的蓝泰广场四层房屋分户明细，可以确定蓝泰实业公司实际向张晓刚交付经营烹大师海鲜坊的商铺为401、403、404、406室，建筑面积分别为190.77平方米、898.05平方米、681.36平方米、680.52平方米，共计2450.7平方米。庭审中，蓝泰实业公司认可烹大师海鲜坊已支付自2016年1月28日至2018年1月28日期间的租金共计491902元。张晓刚称已支付租金550000元，但未提交证据证实。另查明，烹大师海鲜坊已于2018年4月27日办理注销登记。本院认为，张晓刚作为烹大师海鲜坊出资人，其与蓝泰实业公司签订商铺预租协议，以待成立的烹大师海鲜坊作为合同权利义务履行主体，后由烹大师海鲜坊与蓝泰实业公司正式签订商铺租赁合同，现烹大师海鲜坊已注销，原告蓝泰实业公司以张晓刚作为被告起诉，诉讼主体适格。根据庭审查明的事实，蓝泰实业公司在签订房屋租赁合同之前，通过了消防验收许可，其向烹大师海鲜坊交付的商铺符合国家法律规定与双方约定，故蓝泰实业公司与烹大师海鲜坊之间的房屋租赁合同合法有效。庭审中，双方均主张房屋租赁合同于2018年4月8日解除，本院予以确认。关于合同解除是双方协商解除，还是蓝泰实业公司单方解除？因烹大师海鲜坊欠付租金属实，蓝泰实业公司此前一直未行使合同解除权，在烹大师海鲜坊发出离场申请后，蓝泰实业公司才提出解除合同，故应认定为双方协商解除合同，协商解除合同不影响违约事实的认定。张晓刚辩称蓝泰实业公司存在以下违约行为：一、房屋未通过消防验收，隐瞒商铺只能商用不能经营餐饮，导致烹大师海鲜坊被消防部门多次责令停业整顿，无法正常经营，构成欺诈；二、双方签订的租赁合同商铺面积与实际情况不符，另因2016年开始二楼超市关闭，客流量大幅减少，烹大师海鲜坊每月几乎入不敷出，合同基础发生重大变动，无法继续经营。首先，蓝泰广场经消防验收合格，烹大师海鲜坊消防设计复查合格，不存在商铺不能经营餐饮的情形，烹大师海鲜坊未提交证据证实蓝泰实业公司为变更经营业态所进行的消防施工图审及验收，对烹大师海鲜坊的正常经营产生了不利影响，也未提交证据证实消防部门多次责令烹大师海鲜坊停业整顿，其主张蓝泰实业公司构成欺诈不能成立；其次，双方合同约定房屋建筑面积为2351平方米，蓝泰实业公司实际向烹大师海鲜坊交付的开放式商铺建筑面积2450.7平方米，实际交付的建筑面积大于约定面积，但蓝泰实业公司按照合同约定主张租金与物业费，并未对烹大师海鲜坊的利益产生实质性损害。而烹大师海鲜坊因客流量减少导致营业额下降，与房屋租赁合同并无直接关联，双方合同也未约定蓝泰实业公司对此类商业风险承担相应的责任。综上所述，张晓刚辩称理由不能成立。但房号出现重大失误属于蓝泰实业公司的过错，其一直未予纠正影响了承租方对房屋现状的知情权，对合同的履行产生了一定的影响，蓝泰实业公司对此应承担一定的责任。张晓刚承租涉案房屋经营烹大师海鲜坊期间未支付租金已构成违约，应继续支付欠付租金，因蓝泰实业公司实际交付面积大于合同约定面积，蓝泰实业公司按照合同约定面积计算2016年1月28日至2017年1月27日的租金为677088元，2017年1月28日至2018年1月27日的租金为677088元，2018年1月28日至2018年4月8日的租金280427.28元，以上共计1634603.28元，扣减蓝泰实业公司认可烹大师海鲜坊已经支付的491902元，被告张晓刚应向蓝泰实业公司支付租金1142701.28元（1634603.28元－491902元）。蓝泰实业公司主张张晓刚应按照日租金3895.57元三倍的标准赔偿2018年4月16日起至2018年4月25日止的房屋占用损失116867.1元，因2018年4月13日烹大师海鲜坊搬离商铺时被蓝泰实业公司工作人员制止，双方为此发生纠纷，蓝泰实业公司限制烹大师海鲜坊搬离，同时又主张此期间的房屋占用费，相互矛盾，本院对该项主张不予支持。蓝泰实业公司要求张晓刚补交免租期(24个月)租金2743769.6元，虽然欠付租金是合同解除的原因之一，但因免租期是蓝泰实业公司基于营销策略主动给予的优惠，在烹大师海鲜放确实无力继续经营的情况下，双方最终通过协商解除合同，蓝泰实业公司此时主张免租期的租金显失公平，本院不予支持。关于原告主张的违约金，合同中针对违约金有不同的计算的方式，现蓝泰实业公司要求张晓刚按年利率24%支付自拖欠租金之日起至实际清偿之日止的违约金，张晓刚认为违约金过高要求调整。根据合同约定并结合合同履行情况及原、被告在合同履行中的过错程度，本院酌定张晓刚应按欠付租金5%向蓝泰实业公司支付违约金57135.06元（1142701.28元×5%），超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告宁夏蓝泰实业有限公司与被告张晓刚之间的《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除；二、被告张晓刚于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏蓝泰实业有限公司房屋租金1142701.28元；三、被告张晓刚于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏蓝泰实业有限公司违约金57135.06元；四、驳回原告宁夏蓝泰实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45002元，由原告宁夏蓝泰实业有限公司负担12630元，由被告张晓刚负担32372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 赵晓颖人民陪审员 贾 蓉人民陪审员 苗 龙 二〇二〇年六月二十八日法官助理 田进花书记员 裴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。