安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初2793号 原告：张**，男，1962年6月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常凯，安徽径桥律师事务所律师。 被告：吴琼，女，1976年8月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：檀津生，男，1952年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 两被告共同委托诉讼代理人：邓月芹，安徽安泰达律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：曹玉琪，安徽安泰达律师事务所实习律师。 原告张**诉被告吴琼、檀津生房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年3月18日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张**及其委托诉讼代理人吴亮、常凯，吴琼以及其与檀津生的共同委托诉讼代理人邓月芹、曹玉琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张**向本院提出诉讼请求:1.判令被告吴琼、檀津生共同向原告张**支付欠付103室购房款260000元；2.被告吴琼按照约定恢复103室的水、燃气户名至原告张**名下，保证原告张**的正常使用，并按各自配表结算费用；按表结算支付2018年9月至2019年3月电费共计1093元，此后每半年按表结算一次；3.被告檀津生承担原告张**代为支付的大志公司逾期利息11000元；4.原告张**在同等条件下对103室房屋有优先购房权；5.两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2016年3月21日，檀津生（甲方）与张**（乙方）签订《房屋买卖及借款还款付息合同》，约定檀津生向张**出借合同约定款项，用于张**偿还债务及向长江饭店索赔，同时为了保证借款的偿还，张**愿意将自有103室房屋暂出卖给檀津生。协议中，双方对前期借款本金、利息、借款资金的用途均作了详细约定，关于103室房屋过户后须保证张**正常使用水、电、燃气等，按照各自配表结算。上述协议签订后，为了顺利履行协议约定，檀津生与张**约定而室房屋转让价格为760000元，即上述协议中的500000元加上过户时备案合同约定的260000元，张**在檀津生的授意下将103室房屋以760000元的价格过户给吴琼。自办理变更登记以来，吴琼及檀津生均未支付欠付的260000元购房款。 张**与檀津生及吴琼因履行上述协议产生多起诉讼纠纷，包括吴琼起诉张**要求办理过户手续、檀津生起诉张**要求偿还借款及利息等等，均经过法院的审理及判决，给张**造成了严重损失：1.吴琼在过户后实际未支付剩余欠付的购房款；2.檀津生在原约定将借款抵扣购房款后实际未归还借条，再次使用借条起诉索要借款；3.张**在完成变更登记后，吴琼拒绝按照原约定的协议保证张**正常使用103室房屋的水、电、燃气等，导致张**通过103室接入的水、电、燃气管道的租赁房屋无法正常经营，给张**造成了巨额损失；4.檀津生原约定帮助张**起诉长江饭店索赔最后未能成功立案，构成了对原协议的违约，应承担相应的违约责任。为了维护原告的以上权益，保证双方约定的严格履行，特依据民诉法一百零八条之规定起诉至贵院，望依法判如诉请。 吴琼辩称：对于檀津生，一、案涉房屋总价款为50万元，系张**以房抵债，且抵扣价格高于市场同期水平，不存在任何有关26万元的合同或口头约定。 1、《房屋买卖备忘录（草稿）》、《房屋买卖及借款还款付息合同》、双方微信聊天记录等材料均明确显示案涉房屋的转让总价款为50万元，从未出现过26万元的表述。 2016年3月17日，张**起草并通过QQ邮箱向吴琼发送《房屋买卖备忘录（草稿）》一份，就合肥市长江路232号3栋103室的房屋买卖具体事项与吴琼进行商议。邮件中第一条明确写到：“乙方出售长江中路232号3栋103室房屋按50万计算”。从甲方（吴琼）檀津生的身份证号码为空白，而乙方（张**）张**的身份证号码已填写完整，以及合同第七条中备注“檀老师此条协商”可以看出，该份协议确实为张**起草，其中对房屋价格的描述是张**的真实意思表示。 2016年3月21日，双方签订的《房屋买卖及借款还款付息合同》第五条再次对103室房屋总价款为50万元的事实进行了确认：“至此，甲方（吴琼）等于支付给乙方（张**）20.3万元+3.75万元+22万元一共给付乙方46.05万元，甲方再借给乙方3.95万元（乙方写借条给甲方，作为对103室的购房款），共至50万元房款”。 2018年12月27日合肥市中级人民法院作出的（2018）皖01民终8884号民事判决书第14页，也对103室的购房款为50万元进行了明确。同时，该份终审判决也对张**起诉状中所称：“檀津生在原约定将借款抵扣购房款后实际未归还借条，再次使用借条起诉索要借款”问题作出了清楚的阐述：“檀津生主张其实际履行了50万元购房款的支付义务，符合双方的约定。因此，从上述50万元购房款的履行与案涉借款的履行情况来看，檀津生按照《房屋买卖及借款还款付息合同》的约定支付了50万元购房款之外，又向张**出借了案涉的两笔借款，二者不存在重复”。故吴琼凭借借条起诉张**要求还款并未违反合同约定。张**在2019年3月18日提交的本次诉讼的起诉状中，就早已在终审判决中得到认定的事情再次提起诉讼，存在浪费司法资源、恶意诉讼的嫌疑。 同时吴琼与张**间的微信聊天记录，更是数次对103室的房屋总价款为50万元的事实进行了明确，如2017年4月2日张**在微信中写到：“她（指本案被告吴琼）买的价格是13513（元/平方米）……”，结合103室36.76平方米的房屋面积计算，总价款为496737.88元，接近50万元；2017年5月25日张**在微信中写到：“别人出59万，给您55万，就是包括感谢，后来50万更是”，上述微信聊天内容均可以看出张**承认103室的房屋价格为50万元。 张**在起诉状中提出：“103室房屋转让价格为76万元，即上述协议中的50万元加上过户时备案合同约定的26万元，张**在檀津生的授意下将103室房屋以76万元的价格过户给吴琼”。但代理人翻遍所有材料，并未找到张**诉称的“26万元”这个数字的出处。 2、张**在迁出户口、办理过户、数次诉讼和执行过程中，从未提出过吴琼欠付房款的主张。 2016年3月24日双方签订的《关于房屋买卖及借款还款付息合同的补充合同》第二条约定到：“甲方在将22万元借给乙方还贷款后，乙方将从贷款公司取回的103室的房产证，有关的他项权证交给甲方，并与甲方一起将关于此房的他项权证取消。同时，乙方立即将其在103室内的户口迁出”。此后无论是在张**主动去派出所迁出自己在103室的户口、去房屋产权交易中心开出空户证明，或是和本案被告吴琼一起到税务局交税、到房产局办理过户等过程中，张**从未提出过吴琼尚欠其26万元房款未支付的主张。且从双方的合同内容可以看出，张**在合同签订时的经济状况非常糟糕，甚至无力支付小贷公司一个月的利息，如果确实存在26万元债权，不可能不向吴琼进行主张和索要。 截至今日，吴琼与张**间已就案涉103室已发生过多起诉讼。其中包括，张**与本案被告吴琼的房屋租赁合同纠纷一审、二审，张**与吴琼檀津生的民间借贷纠纷一审、二审，且上述所有诉讼均以张**的败诉而告终。合肥市中级人民法院的两份民事判决书，更是将103室的房屋价格、房款和借款计算、借条问题、房屋租赁等问题阐述的非常清楚。张**在起诉时仅选择性的提交两次案件的一审判决书，存在混淆是非，增加法官办案负担之嫌。 二、吴琼无需为张**自身的对外借款和逾期利息承担还款责任。 吴琼与张**在《房屋买卖及借款还款付息合同》第八条约定：“委托辉达公司办理房屋过户手续的费用，双方平均分摊，对于2016年3月18日付给大志公司一个月的贷款利息4400元（甲方于2016年3月18日已经转4000元给乙方），双方平均分摊”。之所以约定该条款，是因为办理过户需要向中介公司交纳过户手续费，吴琼看张**经济确实困难，这才在张**起草的《房屋买卖备忘录（草稿）》根本没有提及的情况下，主动提出帮其承担一个月4400元贷款利息的一半。怎想张**得寸进尺不知感恩，将自己对外借款未及时偿还所应支付的逾期利息，毫无理由的要求吴琼予以承担。吴琼于法于情于理均无需承担张**向大志公司借款的逾期利息，请求法院对其诉讼请求予以驳回。 三、吴琼不存在张**诉称的“再次使用借条起诉索要借款”的情况。 《房屋买卖及借款还款付息合同》第六条约定的是“甲方将以上乙方已兑现的借条退还乙方”。吴琼檀津生未予退还并据以起诉的正是张**“未兑现”的借条。 且该问题在合肥市中级人民法院2018年12月27日作出的（2018）皖01民终8884号终审判决中已有充分阐释，其中第14页写到：“檀津生主张其实际履行了50万元购房款的支付义务，符合双方的约定。因此，从上述50万元购房款的履行与案涉借款的履行情况来看，檀津生按照《房屋买卖及借款还款付息合同》的约定支付了50万元购房款之外，又向张**出借了案涉的两笔借款，二者不存在重复”，故吴琼凭借借条起诉张**要求还款并未违反合同约定。故代理人认为，张**在2019年3月18日提交的起诉材料中，仅提交一审判决书存在误导法官、扰乱视听之嫌。 四、吴琼已如约配合张**对长江饭店提起诉讼，不存在所谓违约责任。 双方2016年3月21日签订的《房屋买卖及借款还款付息合同》第七条约定的是：“甲方积极配合乙方起诉长江饭店，同时再借出1.05万元（乙方写借条，该款项按年利率10%计算）给乙方打官司。如果乙方判决胜诉获得赔款，乙方再支付甲方此前两笔借款（14.5万元和3万元）的10%利息；如果判决结果不理想，双方根据最终结果再协商。” 由此可见，合同中约定的是“积极配合”，并不存在任何承诺，吴琼出借1.05万元只是为了帮助朋友，为了尽快收回自己出借的款项及利息。且吴琼事实上确实如协议约定，帮助张**联系了本地优秀的律师，积极配合其起诉长江饭店，甚至垫付了张**起诉所需的诉讼费和律师费（详见合肥市中级人民法院（2018）皖01民终8884号民事判决书）。未能成功立案是由于张**主动办理了撤诉手续，不存在起诉状中事实和理由部分所称：“檀津生原约定帮助张**起诉长江饭店索赔最后未能成功立案，构成了对原协议的违约，应承担相应的违约责任”之说。 综上所述，张**所诉内容与事实不符：案涉房屋总价款为50万元，系张**以房抵债，且抵扣价格高于市场同期水平，不存在任何有关26万元的合同或口头约定；不存在张**诉称的“再次使用借条起诉索要借款”的情况；不存在对长江饭店索赔不成的违约责任；更无需为张**自身的对外借款和逾期利息承担还款责任。 故请求贵院在查清事实的基础上，裁定驳回张**的全部诉讼请求，以维护吴琼的合法权益。 檀津生辩称：一、檀津生没有与张**签订过关于26万元的购房合同，也没有所谓口头约定，且房屋过户后三年多来从未听说过此事，张**也未进行过催要。 2016年合肥市房价还未疯长，每平米一万三千多的售价在当时已经算是很高的了。如果按照张**诉称的房屋总价为76万元，即每平米售价两万多，与事实不符。且103室系长江饭店后面的小平房，房屋档次与房屋质量决定了它的价格在当时不可能超过两万。 且无论是在迁出户口办理过户、诉诸法院索要房租、房屋毁损报警求助等过程中，张**始终未提出过所谓103室的房款未全部支付的问题。加之檀津生曾与张**做过很长一段时间的邻居，双方每天都能见面，张**也从未向檀津生就其本次诉讼所主张的26万元房款进行过任何催要。 因此无论是从事实上还是情理上，均不可能存在案涉房屋总价款为50万元加上26万元的可能性。 二、檀津生系案涉房屋的合法所有权人，张**应配合将电表过户到檀津生名下，以实现房屋的完整移交，并支付檀津生为办理水、燃气过户所支出的合理费用。 张**与本案被告檀津生在《房屋买卖及借款还款付息合同》第九条约定的是：“103室的水、电、燃气、有线电视等产生的费用，均按各自配表结算”。之所以在合同中对水电燃气费和结算方式进行特别约定，是因为案涉房屋在出售当时，正由张**出租给他人使用。在房屋租赁期直至2016年7月才到期的情况下，双方这才就房屋出售后的水电气表所产生的费用约定按各自配表结算。且张**在合同签订当时曾保证，待檀津生入住后，立即配合办理水电气表过户，因此才有了合同第十一条所约定的：“乙方最迟于2016年7月将103室完整交给甲方”的条款表述。“完整”一词意味着房屋及其附属权利的全面移交，然而直至今日，在房屋已经办理完成过户的三年后，103室的电表仍未过户到檀津生名下。 因此，张**在起诉状中所称的：“房屋过户后须保证张**正常使用水、电、燃气等，按照各自配表结算”，“判令被告吴琼按照约定恢复103室水、燃气户名至原告张**名下，保证张**的正常使用，并按各自配表结算费用；按表结算支付2018年9月至2019年3月电费共计1093元，此后每半年按表结算一次”等诉讼请求缺乏现实依据，请求法院依法予以驳回。 三、张**在同等条件下享有优先受偿权，但该权利不应该是无期限、无限制的。 《房屋买卖及借款还款付息合同》第十条约定：“甲方如果出售103室，乙方在同等条件下有优先购买权”，但该条约定的优先权是基于合同签订时张**已经将房屋对外出租尚未到期，水电燃气尚未过户的状况下约定的。张**的优先购买权不应该是无限期的，长期永久性保留优先权对檀津生或房主不公。 四、案涉房屋不存在张**所称的“暂出卖”情况。（起诉状事实与理由部分） 《房屋买卖合同备忘录（草稿）》和《房屋买卖及借款还款付息合同》中，均未出现过张**起诉状中所称：“为了保证借款的偿还，张**愿意将自有103室房屋暂出卖给檀津生”的表述。如果真如张**所述存在“暂出卖”的情况，社会经验丰富的张**不可能不在合同中对此问题进行明确约定。加之檀津生确实存在买房的刚需，如果知道案涉房屋存在“暂出卖”这种情况，不可能从张**处购入该套房屋并办理过户。 综上所述，张**所诉内容与事实不符：檀津生没有与其签订过任何关于26万元的购房合同，也没有所谓口头约定，且房屋自过户后三年多来从未听说过此事，张**也未进行过催要；檀津生作为案涉房屋的合法所有权人，享有房屋的所有权和全部附属权利，张**应配合完成电表过户以实现房屋的完整移交，并支付檀津生为办理水、燃气过户所支出的合理费用；且案涉房屋不存在“暂出卖”情况，张**不能就该房屋享有无期限、无限制的优先购买权。 故请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回张**的全部诉讼请求，以维护檀津生的合法权益。 本院经审理查明事实如下：位于合肥市庐阳区房屋所有权人原为张**。2016年3月21日，檀津生作为甲方与张**作为乙方签订了一份《房屋买卖及借款还款付息合同》，约定：“一、甲方此前先后借给乙方一笔14.5万元（2012年2月1日借出，当时约定保底年利息10%，上限20%；鉴于目前情况，双方经协商，先按10%计算利息，截至目前，借款时间为4年零1个月20天，按4年计算利息为5.8万元，合计为20.3万元）。一笔3万元（2013年11月3日借出，当时约定年利息20%；鉴于目前情况，双方经协商，先按ｌＯ%计算利息，截至目前，借款时间为2年零4个月，因为上一笔少算一些时间，此笔按2年半计算利息为7500元，合计为37500元），均有借条。二者合计24.05万元。乙方于近日将在张**一人名下的长江中路232号3栋103室房屋（房产证面积为36.76平方米，在本合同中对于此房屋以下简称103室）按50万元整出售给甲方。乙方保证，103室只有欠大志公司的22万元借款和庐阳区法院的17万元该房屋的保全费用，没有其他任何的纠纷和欠款等异常情况。二、甲方于2016年3月下旬借出17万元给乙方，用于乙方支付庐阳区法院解除其对103室和乙方在长江西路上的一套住房的房屋保全（乙方写借条给甲方，该款项按年利息10%计息）。乙方在与长江饭店的诉讼案判决生效后或乙方门面出租后资金周转过来后第一时间内还清。当庐阳区法院取消其对103室的保金后，乙方积极配合将该房屋过户给甲方。三、甲方在庐阳区法院取消对103室的保全后，和乙方一起到辉达房屋中介公司，签订买卖103室的合同。四、房屋买卖合同签订后，甲方于近日再借出22万元帮助乙方偿还大志公司的贷款（乙方写借条给甲方，作为对103室的购房款），乙方负责将103室的房产证和他项权证等所有证件从大志公司拿回，当即交给甲方，且与甲方在辉达中介人员陪同下一起找大志公司的相关人员，将对103室的他项权证解除。五、至此，甲方等于支付给乙方20.3万元＋3.75万＋22万元一共给付乙方46.05万元。甲方再借给乙方3.95万元（乙方写借条给甲方，作为对103室的购房款），共至50万元房款。六、在此过程中，乙方应积极配合甲方一起，在中介人员陪同下，对103室完成过户。完成过户后，甲方将以上乙方已兑现的借条退给乙方。七、甲方积极配合乙方起诉长江饭店，同时再借出1.05万元（乙方写借条，该款项按年利息10%计息）给乙方打官司。如果乙方判决胜诉获得赔款，乙方再支付甲方此前两笔借款（14.5万元和3万元）的10%年利息；如果判决结果不理想，双方根据最终结果再协商。另外乙方还要还甲方17万元的本金和利息，以及1.05万元的本金和利息。八、委托辉达公司办理房屋过户手续的费用，双方平均分摊，对于2016.3.18付给大志公司一个月的贷款利息4400元（甲方于2016.318已经转4000元给乙方），双方平均分摊。九、103室的水、电、燃气、有线电视等产生的费用，均按各自配表结算。十、甲方如果出售103室，乙方在同等条件下有优先购买权。十一、乙方目前将103室租给他人暂住半年（2016年2-7月）。过户后乙方若因房屋出租的原因不能及时将现房交给甲方，以美的空调一台、西门子热水器一台、卫生间和厨房的装潢弥补。乙方负责最迟于2016年7月将103室完整交给甲方。”等内容。 依据上述协定，张**与经檀津生授权的吴琼于2016年4月14日签订了一份《存量房买卖合同》，约定张**将案涉房屋出售给吴琼，合同约定转让价款为270000元。现房屋登记在吴琼名下。 之后，张**与檀津生、吴琼之间就案涉房屋分别产生民间借贷、房屋租赁合同纠纷，本院及安徽合肥市中级人民就上述案件作出的判决已生效。 另查明，据安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民终8884号民事判决书查明以下事实，即二审期间，檀津生到庭，安徽省合肥市中级人民法院按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条第一款“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书”之规定要求檀津生出具保证书。檀津生称其依据《房屋买卖及借款还款付息合同》的约定，向张**支付50万元购房款过程如下：1、张**于2012年2月1日向檀津生借款14.5万元，当时约定按年息20%支付利息，因张**称现在经济状况不好，经双方协商，先按年息10%计算利息，截至买房时，借款时间为4年零1个月20天，按4年计算利息为5.8万元，本息合计为20.3万元，抵付购房款（因檀津生认为张**未支付下剩的按年息10%计算的利息，故其未向张**返还该借条原件）；2、张**于2013年11月3日向檀津生借款3万元，当时约定按年息20%支付利息，因张**称现在经济状况不好，经双方协商，先按年息10%计算利息，截至买房时，借款时间为2年零4个月，因为上一笔少算一些时间，此笔按2年半计算利息为7500元，本息合计为37500元，抵付购房款（因檀津生认为张**未支付下剩的按年息10%计算的利息，故其未向张**返还该借条原件）；3、檀津生借给张**22万元用于偿还大志公司的贷款（檀津生称该借条原件已经返还张**，张**对此予以否认）；4、2016年4月12日檀津生向张**转款2万元，向张**指定的宋争豪转款2万元，合计4万元。 檀津生认可其依据《房屋买卖及借款还款付息合同》向张**购买的房屋，实际过户至吴琼名下，合同中约定的房屋转让款为50万元。而张**称就同一房产，其与吴琼在房产登记部门又签订了一份房屋买卖备案合同，约定房屋的转让价款为26万元。 以上事实由双方提供的身份证、《房屋买卖及借款还款付息合同》、《房屋买卖备忘录（草稿）》、微信聊天记录，本院及安徽省合肥市中级人民法院民事判决书等相关证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依据生效的民事判决书，查明吴琼、檀津生就案涉房屋已支付了500000元购房款。现双方争议的焦点为案涉房屋房屋价款为500000元，还是760000元。张**主张案涉房屋价款为760000元，包括《房屋买卖及借款还款付息合同》约定的500000元，以及就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》约定260000元。吴琼、檀津生抗辩案涉房屋价款为500000元。本院认为，根据双方提供的证据，就案涉房屋价款，双方分别约定为500000元（《房屋买卖及借款还款付息合同》）和270000元（《存量房买卖合同》），即价款为500000元或270000元，双方无770000元意思表示，上述事实亦被法院生效判决所查明，故本院对张**主张案涉房屋价款为760000元，吴琼、檀津生应支付260000元剩余房款不予采信和支持。 关于张**诉请檀津生代为支付的大志公司逾期利息11000元，并不是本案房屋买卖合同处理范围，故在本案不作处理。 关于张**诉请的案涉房屋优先购房权，由于张**无证据证明吴琼正将案涉房屋对外出售，该条约定的优先购买权适用条件并未发生，故本院不予支持。 关于张**诉请吴琼将案涉房屋水、燃气户名过户至其名下，本院认为，案涉合同对此并无约定，故本院不予支持。关于张**诉请的配表结算费用和电费，因其无证据予以证明，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回张**的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为2771元，由张**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年七月十一日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。