天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初4519号原告：天津一商化工贸易有限公司，住所地天津市河北区东三经路86、88号。法定代表人：郭琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。被告：师震宇，男，1971年6月22日出生，户籍地河西区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司瑞海名苑一店，住所地天津市河北区货场大街258号-1。负责人：王洪昌，该店经理。委托诉讼代理人：张文利，女，天津链家宝业房地产经纪有限公司职员。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地南开区中粮广场23层。法定代表人：祁世钊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张文利，女，该公司职员。原告天津一商化工贸易有限公司（以下简称一商化工公司）与被告师震宇、天津链家宝业房地产经纪有限公司瑞海名苑一店（以下简称链家瑞海店）及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一商化工公司的委托诉讼代理人辛晓旭，被告链家瑞海店的委托诉讼代理人张文利，第三人链家公司的委托诉讼代理人张文利到庭参加诉讼。被告师震宇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一商化工公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告向原告腾还天津市河北区货场大街258号租赁房屋；2.判令二被告按照57000元／月的标准向原告支付2019年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费（暂计算至2019年5月31日的使用费为285000元）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与被告师震宇签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于天津市河北区货场大街××号的170平方米房屋出租给被告师震宇作为经营及办公使用，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。《房屋租赁合同》存续期间，被告师震宇未经原告同意，将租赁房屋违法转租给被告链家瑞海店。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，二被告拒不腾还租赁房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。师震宇经本院依法公告传唤，未到庭应诉，且在法定期限内未提出答辩意见。链家瑞海店辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人链家公司与师震宇签订租赁合同的时间为2018年7月10日，签署的合同主体为出租方师震宇，承租方为第三人链家公司，被告为第三人的分支机构。根据与师震宇签署的租赁合同约定，租赁期限为2018年11月23日至2020年11月22日，该份合同是续租合同，被告自2014年即用此房屋作为房屋中介经营活动，目前2018年11月23日之前的合同现在没有找到，但是从公示信息上显示被告在2014年7月已经在诉争房所在地注册。根据师震宇提供第三人链家公司的其与原告的租赁合同，租赁合同显示2018年1月1日至2022年12月31日为租赁期限，租金为年租金24万元，故原告所述的其与师震宇的租赁期限不属实。第三人与师震宇签署的租赁合同自双方签字之日起生效，被告是应第三人的指示使用涉诉房屋，故被告没有理由返还涉案房屋。并且第三人已经在2018年7月10日支付了年租金26万元，租金的覆盖日期为2018年11月23日至2019年11月22日。第三人及被告对于原告都没有合同关系，根据合同相对性，因为第三人与师震宇签订的合同合法有效，故没有义务向原告支付使用费，使用该房屋从2014年就开始了，原告理应知晓该房屋一直用于链家的房屋中介使用，现在提出收回房屋并支付占用费，没有合同和法律依据，甚至我方认为已经丧失了诉讼时效。链家公司作为知名企业，原告不可能到今天才知道我方作为房屋中介使用涉诉房屋。链家公司述称，同意被告链家瑞海店的意见。本院经审理认定事实如下：坐落河北区货场大街××号房屋权利人为一商化工公司，建筑面积307.52平方米，现由链家瑞海店作经营中介场所使用。现一商化工公司以其与师震宇签订的租赁合同已解除并届满，要求二被告腾还租赁房屋为由，来院起诉，请求判如所请。一商化工公司为证明其主张，向本院提交2017年12月31日一商化工公司和师震宇签订的《房屋租赁合同》为证。根据合同内容，一商化工公司作为出租方（以下简称甲方），师震宇作为承租方（以下简称乙方）经双方协商一致，达成相关协议内容：甲方将位于河北区货场大街××号底商租赁物现状整体出租给乙方使用，建筑面积约170平方米，结构为钢混。租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期内租金金额为228000元，租金采取先付后租方式，每一季度支付一次57000元，每季度首月前5日内交付甲方。乙方应按时向甲方交付租金，延误三十天视为乙方自动终止合同，甲方有权收回租赁物。同时，合同还约定了其他权利义务。2018年10月18日，一商化工公司向师震宇发出“催费通知”，载：“贵、我双方于2017年12月31日签订《房屋租赁合同》，租期从2018年1月1日开始至2018年12月31日终止。贵租户2018年三季度、（7月-9月）四季度（10月-12月）房屋租金未按期支付。期间我司人员曾多次向贵租户催收租金，然贵租户至今仍未支付，已属违约。”师震宇在该催费通知回执上签字确认。2018年11月21日，一商化工公司向师震宇下发“解除合同通知”，载：“贵、我双方于2017年12月31日签订《房屋租赁合同》，租期从2018年1月1日开始至2018年12月31日终止。……承租户至今仍未全额支付租金，已构成根本违约。现我司正式通知贵承租户：（1）贵我双方《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除，贵承租户应当立即将租赁房屋恢复原状，将承租房屋交还我司。……”师震宇在该解除合同通知下方签字确认此通知于2018年11月22日下午2:00收到。2018年11月22日，师震宇为一商化工公司出具承诺，承诺于2018年11月30日前将所欠一商化工公司房租74000元交齐。庭审中，一商化工公司自述师震宇于2018年11月底将合同届满前的租金补齐。2019年2月25日，一商化工公司再次向师震宇下发通知，载：“在2018年合同执行中由于贵方多次发生违约行为，且租期届满后，双方经数次协商未就续签合同事宜达成一致意向，贵方却继续实际占用我司房屋未予腾空交还。现我司拟不再与贵方签订2019年《房屋租赁合同》，并将相关事项以书面形式正式通知贵方：（1）请贵方于2019年2月28日前将承租房屋腾空交还我司。（2）请贵方在2019年2月28日之前向我司缴纳2019年1月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费38000元（按2018年房租计算）。（3）请贵方结清交房日之前所产生一切相关费用。（4）如贵方没有在规定时间结清房屋占有使用费及相关费用，我司将追究贵方法律责任。”师震宇在该通知下方签字确认此通知于2019年2月25日下午4:00收到。链家瑞海店及链家公司称，链家瑞海店为链家公司的分支机构。链家瑞海店自2014年就开始使用涉案房屋作房屋中介用。链家公司为证明一商化工公司陈述的合同期限不属实以及链家公司使用涉案房屋属于合法正当，提交师震宇出示给链家公司的一商化工公司于2013年10月22日出具的涉案房屋为其公司名下房产的证明以及一商化工公司与师震宇于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》（以上均为复印件）。该合同出租方为一商化工公司（以下简称甲方），承租方为师震宇（以下简称乙方），约定：房屋地址为河北区货场大街××号，建筑面积200平方米。租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。年租金为240000元。合同还约定了其他权利义务。合同出租方处盖有“天津一商化工贸易有限公司”的印章，承租方处有“师震宇”的签字。链家公司根据师震宇提供的上述证明和合同，于2018年7月4日与师震宇签订《店面租赁合同》，合同约定：师震宇将坐落河北区货场大街××号房屋出租给链家公司，租赁房屋建筑面积共200平方米。租赁期限自2018年11月23日至2020年11月22日止。该房屋为续租，已交付。链家公司向师震宇支付的首期租金为2018年11月23日起至2019年11月22日止的租金，共计260000元。支付时间为2018年7月11日前。另约定，该房屋为续租，链家公司已交付给师震宇押金10000元，本次无需支付。同时，合同还约定了其他权利义务。2018年7月10日链家公司向师震宇支付租金260000元。一商化工公司对链家公司提交的一商化工公司与师震宇于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》不予认可，认为该份证据是照片打印件，未提供原始载体，且该合同约定的房屋面积与实际面积不符。一商化工公司未与师震宇签订过该合同，合同没有一商化工公司的骑缝章，合同上的印章与一商化工公司的印章大小亦不一致。考虑到一商化工公司和链家公司均提交了师震宇与一商化工公司签订的两份不同租赁期限的租赁合同，为查清案件事实，本院要求链家公司提交合同的原始载体。链家公司经查找后向本院表示由于当时经办人员已离职，已无法找到合同的原始载体，只能向法院提交合同的复印件。一商化工公司以公司印鉴被伪造为由向公安部门报案。公安部门告知因无法提供合同原件或合同清晰复印件、照片，不符合报案条件。本院认为，本案的争议焦点为被告链家瑞海店继续占有涉案房屋是否有合法依据以及被告链家瑞海店是否应当支付2019年1月1日之后的房屋占有使用费和支付标准。关于第一个争议焦点：被告链家瑞海店为证明其占有使用涉案房屋是合法的，提交被告师震宇与原告一商化工公司签订的五年租赁期限的租赁合同，以证明被告师震宇在合同期内将涉案房屋转租给第三人链家公司是有合同依据的。原告对被告链家瑞海店提交的五年期的租赁合同不予认可，并提交其与被告师震宇签订的租赁合同，以证明合同已解除且届满。就两份合同的真实性问题，因第三人链家公司提供的《房屋租赁合同》是复印件，无法提供合同的原始载体以确认合同上出租方处的印章是否为原告单位印章，在被告师震宇未出庭应诉、原告对合同不予认可以及第三人链家公司无其他证据证明该合同确系原告与被告师震宇签订的情况下，本院无法认定该《房屋租赁合同》的真实性。因此，对于被告链家瑞海店及第三人链家公司提出的被告链家瑞海店是在被告师震宇与原告存在有效租赁期限内合法使用房屋的主张不予支持。现原告向本院提交了其与被告师震宇于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》，并提供了原告向被告师震宇发出的“通知”和被告师震宇向原告作出的“承诺”予以佐证，故本院认定原告提交的《房屋租赁合同》系真实的。该合同应系原告与被告师震宇的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告师震宇因欠付租金，原告向其发出“解除合同通知”，被告师震宇于2018年11月22日签字确认收到该通知，故《房屋租赁合同》应于2018年11月22日解除。但被告师震宇于2018年11月底将合同届满前的租金补齐，原告亦收取租金的行为，应视为双方在合同解除后仍同意继续按照原合同约定履行至届满之日。考虑到原告于2019年2月25日向被告师震宇下发的“通知”，合同届满后，原告已无再与被告师震宇续签合同的意向，故被告师震宇应自合同届满即2019年1月1日起将涉案房屋腾还原告。被告链家瑞海店认为其使用涉案房屋是基于第三人链家公司与被告师震宇签订的合同期限为2018年11月23日至2020年11月22日的《店面租赁合同》，因师震宇自2019年1月1日起对涉案房屋已无继续占有、使用、收益的权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，被告师震宇与第三人链家公司签订的《店面租赁合同》中自2019年1月1日至2020年11月22日的约定无效。被告链家瑞海店受第三人链家公司指派，使用涉案房屋，根据上面论述，被告链家瑞海店自2019年1月1日起未经原告同意，继续占有使用涉案房屋已无合同依据。现原告作为涉案房屋所有权人，要求二被告腾还涉案房屋于法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点：原告要求按照57000元/月的标准向原告支付2019年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费，原告作为涉案房屋的所有权人，被告链家瑞海店目前仍占用涉案房屋拒不腾还原告的行为，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告链家瑞海店支付自2019年1月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。现原告亦要求被告师震宇支付房屋使用费，因原告与被告师震宇之间存在房屋租赁关系，租赁合同期满后，被告师震宇负有将涉案房屋返还原告的义务。被告师震宇未履行返还义务，侵害了原告的合法权益，应当承担给付原告房屋使用费的义务，故原告要求被告师震宇同被告链家瑞海店一并支付房屋使用费的主张，并无不当，本院亦予以支持。就支付标准，原告要求按照每月57000元标准支付房屋使用费的主张过高，本院认为以参照原告与被告师震宇签订的《房屋租赁合同》每月19000元租金标准给付为宜。就第三人链家公司提出原告的主张已过诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予支持。被告师震宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃抗辩、举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告师震宇和被告天津链家宝业房地产经纪有限公司瑞海名苑一店将坐落天津市河北区货场大街××号房屋腾空并返还原告天津一商化工贸易有限公司；二、本判决生效后十日内，被告师震宇和被告天津链家宝业房地产经纪有限公司瑞海名苑一店按照每月19000元标准向原告天津一商化工贸易有限公司支付自2019年1月1日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14256.30元、公告费560元，由原告天津一商化工贸易有限公司负担9504.20元，被告师震宇负担5312.10元，此款于本判决生效后十日内给付原告天津一商化工贸易有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  王 盛人民陪审员  孔祥谦二〇二〇年七月二十日书 记 员  张亚坤附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。