上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初48031号原告(反诉被告)：川石道企业信用征信(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：梁晓伟，总经理。委托诉讼代理人：谭晓岚，女。委托诉讼代理人：吴盼盼，江苏九谷律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海隆渔物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵高枫，执行董事。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖僖敏，上海市锦天城律师事务所律师。原告川石道企业信用征信(上海)有限公司(以下简称川石道公司)诉被告上海隆渔物业管理有限公司(以下简称隆渔物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，期间被告隆渔物业公司提出反诉,本院受理后与本诉合并审理,并于2018年8月16日、2018年9月18日、2018年11月12日、2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)川石道公司的委托诉讼代理人吴盼盼、被告(反诉原告)隆渔物业公司的委托诉讼代理人周懿懿、赖僖敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告川石道公司诉称，2016年5月7日原、被告签订《房屋租赁合同》，将位于上海市浦东新区浦东大道1139弄3号2/3楼starwork部分出租给原告使用，租期至2019年5月31日，原告按照约定交纳了相应的保证金、租金、水电费、物业费等相关费用。在租赁期内，原告按照合同约定提前三个月通知被告提前解除合同，后经双方协商一致于2017年11月30日解除租赁合同，但被告经多次催告，拒不返还押金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令被告：1.退还原告租房保证金人民币(以下币种相同)138万元及上述款项的利息(以138万元为本金，自2017年12月31日起按照年利率6％标准计算到实际支付日止)；2.承担诉讼费。被告隆渔物业公司辩称，原告没有提前三个月提出退租要求，其擅自退租导致租赁房屋空置，被告前期投入的装修作废损失巨大，因此不同意原告诉讼请求。反诉原告隆渔物业公司诉称，2016年1月至5月期间，反诉被告通过居间方创秩资产管理(上海)有限公司(以下简称创秩公司)(系“starwork”品牌所有人及服务系统提供人)的介绍欲承租上海市浦东新区浦东大道1139弄3号2/3楼用于“starwork”联合办公场所。反诉原告应反诉被告及居间方的要求，对涉案房屋进行了高规格的装修，累计投入500多万元的装修费用。2016年5月7日反诉原、被告签订《房屋租赁合同》将位于上海市浦东新区浦东大道1139弄3号2/3楼出租给反诉被告，租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日，月租金为46万元。双方合同还详细约定了装修交付条件并附装修平面图，并约定“乙方需提前退租的，应当至少提前3个月向甲方提出书面说明，否则视为乙方违约，违约方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，违约方给另一方造成损失的，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。合同签署后，双方对房屋装修进行了确认，并办理了房屋设施设备的交接手续。2017年11月21日反诉被告向反诉原告发送《退租通知函》，单方面通知自2017年11月30日起不再承租系争房屋。反诉原告认为，反诉被告未提前三个月通知反诉原告，单方面解除了《房屋租赁合同》已经构成违约。反诉原告在房屋空置多月后，无奈下将房屋出租给第三方，并将房屋所有的装饰装修全部拆除，造成反诉原告巨额的装修损失，且损失远超合同约定的违约金。为此，反诉原告提出反诉请求要求反诉被告：1.支付解除合同违约金138万元；2.赔偿反诉原告各项装修损失与违约金的差额112万元；3.承担反诉诉讼费用。反诉被告川石道公司辩称，反诉被告在合理时间通知反诉原告解除租赁合同，反诉原告对此亦知晓。合同解除后，反诉原、被告之间形成临时的不定期租赁关系，对不定期租赁关系，反诉被告有权随时解除，且反诉被告提前三个月也通知了反诉原告，没有给反诉原告造成损失及不利影响。综上，请求驳回反诉原告全部反诉请求。经审理查明，2016年5月7日首山企业信用征信(上海)有限公司(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，合同第一条“出租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区浦东大道1139弄3号2、3楼STARWORK部分(详见附件一，产权证平面图标记部分)，房屋用途办公，房屋类型钢混。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：甲方于2016年5月30日9：00前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年6月1日起至2019年5月31日止共3年……甲乙双方约定自2016年6月1日至2016年6月30日作为乙方的免租期，免租期内仅免除租金及物业管理费，电费和其他乙方应当支付给第三方的费用按乙方实际使用情况正常缴纳，在本合同履行过程中，如因乙方原因导致本合同提前解除的，在租赁期第一年内，乙方应足额补足免租期的租金给甲方，实际租期不足半年的，应当支付全额免租期租金……。合同第四条“租金、支付方式、递增和付款期限”约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.05元，月租金总计46万元……，首期租金按三个月支付，除首期租金之外，按每一个月为一期支付，先付后用。合同第五条“定金、保证金和其它费用”约定：乙方应于本合同双方用印完毕5个工作日内，向甲方指定账户支付46万元定金，并在2016年6月3日前，向甲方交付保证金共计138万元，乙方交纳的定金可直接转为保证金……合同期满或本合同提前终止的，在乙方按照合同约定将房屋交还甲方之日起30日内，甲方把相关应由乙方负担的费用扣除后，剩余租赁保证金无息退还给乙方……。合同第七条“房屋返还时的状态”第2款约定：本合同租期届满或因乙方原因导致本合同提前解除的，则乙方应在接到甲方书面通知的十日内迁出并返还该房屋。第八条“违约责任”约定：甲、乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知违约方解除本合同，同时，违约方应向另一方按月租金的叁倍支付违约金(如乙方违约的，保证金可以抵充违约金，如甲方违约的，支付乙方违约金的同时需要正常返还乙方交纳的保证金)，违约方给另一方造成损失的，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……租赁期间，非本合同规定的情况下，乙方需提前退租的，应当至少提前三个月向甲方提出书面说明，否则视为乙方违约，乙方按本条款提出书面退租说明的，双方应当按书面说明的退租日期办理房屋交还、剩余租金返还等退租手续……。2016年5月18日首山企业信用征信(上海)有限公司以银行转账方式支付被告租赁房屋定金46万元。2016年6月7日被告向原告交付租赁房屋并签署《交房确认书》2016年6月21日首山企业信用征信(上海)有限公司通过银行转账方式支付被告2,255,000元(摘要记载为2个月押金及7-9月租金)。2016年7月25日被告出具收到房屋保证金138万元的收据。2017年1月首山企业信用征信(上海)有限公司(乙方)与被告(甲方)及丙方创轶资产管理(上海)有限公司签订《之补充协议》，提出2015年12月16日甲方与丙方签订了《委托管理合同》，将浦东大道1139号1层至3层的区域范围委托给丙方管理，现就甲方与乙方的《房屋租赁合同》中涉及保洁、保安、前台经理、前台的人员及相关费用负担以及甲方为乙方增加的家具、物业费、电费等的付款方式等进行了约定。2017年2月10日首山企业信用征信(上海)有限公司企业名称变更登记为川石道企业信用征信(上海)有限公司。2017年10月12日被告向原告发送了《付款通知书》，要求原告在2017年10月25日前支付2017年11月1日至2017年11月5日的租金76,666.67元，并在收到《付款通知书》后的5个工作日支付至被告账户，2017年10月26日原告以转账方式支付被告2017年11月1日至11月5日的租金76,666.67元，被告出具的增值税发票开票时间为2017年10月12日，发票备注记载为：2017年11月1日-2017年11月5日。2017年11月1日被告向原告发送了《付款通知书》，要求原告在2017年11月3日前支付2017年11月6日至2017年11月15日的租金153,333.33元，并在收到《付款通知书》后于最迟本周五(2017年11月3日)支付至被告账户，2017年11月3日原告以转账方式支付被告2017年11月6日至11月15日租金153,333.33元，被告出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月1日，金额分别为10万和53,333.33元，发票备注记载为：2017年11月6日-2017年11月15日。2017年11月13日被告向原告发送了《付款通知书》，要求原告在2017年11月15日前支付2017年11月16日至2017年11月22日的租金107,333.33元，2017年11月16日原告以转账方式支付被告2017年11月16日至11月22日的租金107333.33元，被告出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月13日，金额分别为10万和7,333.33元，被告发票备注记载为：2017年11月16日-2017年11月22日租金。2017年11月21日原告通过邮寄方式向被告发送《退租通知函》，称原告于2017年11月30日起将不再承租租赁房屋，请被告于2017年11月30日于starwork同原告就费用进行结算并办理房屋交接。2017年11月22日原告以转账方式支付被告2017年11月的电费预付款5,000元，摘要记载为：11月电费预付款下半月，被告出具的增值税发票开票时间为2017年11月20日，发票备注为：2017年11月16日-2017年11月30日预付电费。2017年11月22日原告以转账方式支付被告2017年11月23日至11月30日期间的租金122,666.67元，被告出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月20日，金额分别为10万和22,666.67元，被告发票备注记载为：2017年11月23日-2017年11月30日租金。另查明，就退租及返还租金押金一事，原、被告曾进行过面谈，原告并将谈话内容进行了录音。第一份录音为原告员工石伟与被告方的傅春蕾、赵高枫所进行的谈话，内容为：石伟说“因为我们这边行政经理跟你们这边确认的，我们11月30号就结束了，我们延后了几天；傅春蕾说“这个一天两天没事的，今天我们也把我们老板拖过来，聊聊续租的事情”，石伟回复“有可能续租，假如我们不需要，我们这边让行政小伙子和你们对接，我们也是按照当时协商的到11月30日，按照每周一付房租”傅春蕾说“11月份分了四次付的房租，5天7天10天，反正分成四批打款，这个也是无所谓的，因为你们也是犹豫期嘛。”……，傅春蕾问“那现在你们定了吗？不在续不续的？”，石伟回答“时间也定了，我们不再续租了，新职场那边我们员工也可以入驻了，我们定在11月30号，然后你们多帮忙，给我们两三天的时间。”傅春蕾说“这个到不要紧，这个到不瞒你，你之前也跟我透露过这个事情。”石伟问“……这边这个房子租出去了吗？”，赵高枫回答“差不多。”第二份录音为原告员工石伟与被告方的傅春蕾、马宇杰所进行的谈话，石伟说“……本来我想是你们押金不退了还是什么意思啊。”傅春蕾说“就是押金没法退。”……马宇杰说：“……我们团队持不同意见，他认为合同年限没有到，提前解约，是有事前违约的。”……傅春蕾说“你们的那个退租函，退租函第一次是在7月份发的，确实是提前了3个月，10月31号走，但是后来你们没走，没走的话，这个其实在合同条款里面就违反了，先撇开这个前因后果不说啊，你们确实是违反了，因为要续租或者延租，最起码是3个月来续期的。”……马宇杰说“今天你跟我们两单方面谈来谈去不出结果，今天先告诉你问题，告诉你问题之后呢，后面推荐2个人过来，他们有拍板权。”因被告对录音对话人员身份不予确认，原告提出了鉴定申请，经本院依法委托司法鉴定科学研究院进行鉴定过程中，被告于2019年1月16日向本院出具情况说明确认了录音中对话人员的身份，原告遂撤回录音鉴定申请。原告支付了司法鉴定机构鉴定费11,700元。审理中，原告对本诉诉请明确为：原告通过快递与电子邮件的方式向被告发送了《退租通知函》，被告在2017年7月31日收到了上述函件，故双方的租赁合同于2017年10月30日解除。合同解除后原告以临时的、短期的方式租赁被告的房屋，被告也确认了这种租赁模式并且为已经按照这种模式收取相关费用开具了发票，双方在2017年11月1日至11月30日期间建立了不定期租赁关系，在这期间原告提前了近十天时间通知被告解除合同并无不当，被告理应退还原告已经支付了押金138万元，双方曾口头约定2017年12月20日返还保证金，未果，原告向被告发送邮件要求被告于2017年12月31日之前返还保证金，现原告按照自认的时间节点主张保证金利息，以138万元为本金，自2017年12月31日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。原告向本院提交了原告员工rsxz向XXXXXXXXXX(邮箱地址：XXXXXXXXXX@qq.com)的电子邮件(附《退租通知函》)的公证书，证明原告2017年7月31日发出了解约通知，被告应当收到；原告另提交了落款时间为2017年7月31日发给隆渔物业公司的《退租通知函》，内容为“根据《房屋租赁合同》第8.1.7条的规定，因我方经营方针改变，我方于2017年10月30日起将不再承租你方房屋，届时请你处于2017年10月30日同我方就费用进行结算。被告认为，被告没有收到原告以邮寄和电子邮件方式送达的2017年7月31日《退租通知函》，无法确认XXXXXXXXXX@qq.com是被告方傅春蕾的邮箱，故2017年10月30日租赁合同解除的事实不成立。2017年10月30日之后原、被告没有约定形成不定期租赁关系，从2017年7月至2017年10月30日期间是一个持续的合同履行的状态。原告于2017年11月21日发出的解除租赁合同的通知要求在2017年11月30日解除合同，原告发出的该解除合同通知不合法，但被告同意租赁合同于2017年11月30日解除，因原告擅自提出解除合同，被告不同意返还保证金138万元。如法院确认原告解除行为合法，保证金确实应当于2017年12月31日返还，但被告不同意支付保证金利息。反诉原告明确反诉请求：1.反诉被告擅自提出解除合同构成违约，按照合同约定，要求反诉被告支付相当于月租金三倍的违约金138万元(月租金46万元乘以3)，根据合同第5.1.2条的约定，保证金与解除合同违约金可以直接冲抵；2.反诉被告违约造成反诉原告装修损失250万元，扣除解除合同违约金138万元，尚有损失112万元要求反诉被告赔偿。反诉原告提交了与案外人上海魅澜装饰科技有限公司于2016年5月24日签订的《工程装修合同》(开工日期为2016年1月25日)及补充协议、家具报价清单、银行客户专用回单、发票、进场现场照片、系争房屋现状照片等。反诉被告对合同约定的月租金标准46万元计算的解除合同违约金金额为138万元无异议，但提出反诉被告没有违约，不同意支付解除合同违约金。对于工程装修合同、补充协议、家具采购安装补充协议认为可能是反诉原告伪造，对真实性无法确认，双方租赁合同的签订时间是2016年5月7日，而装修合同的开工日期是2016年1月25日，反诉原告装修租赁房屋不是为了反诉被告。重新装修后的现场照片与本案无关，不同意赔偿损失差额112万元，即使反诉被告存在违约行为，租赁房屋市场行情是每月30万元，双方约定的月租金是46万元，相比市场行情反诉被告已经向支付反诉原告多支付租金，反诉原告不存在实际损失。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》《交房确认书》《之补充协议》、借记凭证、收据、付款回单、发票、2017年11月21日《退租通知函》、(2018)沪徐证经字11231号公证书、(2018)沪徐证经字11232号公证书、(2018)沪徐证经字11233号公证书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，当事人应当按约全面履行自身义务。对于原、被告争议的2017年7月31日原告是否向被告发送了《退租通知函》一节，原告主张通过快递与电子邮件的方式向被告发送了《退租通知函》，被告否认收到相关快递，对电子邮件收件人的邮箱不予确认为被告方工作人员，但是在原告方工作人员石伟与被告方傅春蕾、马宇杰的面谈中，傅春蕾说“你们的那个退租函，退租函第一次是在7月份发的，确实是提前了3个月……”，由此可以确认被告方曾以快递或电子邮件的方式收到了原告于2017年7月31日发出的《退租通知函》，故本院确认原告于2017年7月31日向被告发送了《退租通知函》，该份退租函中原告告知被告自2017年10月30日起不承租系争房屋，该时间节点未违反双方签订的租赁合同中关于提前解除合同提前三个月通知的约定，所以该退租函发生合同解除效力，双方于2016年5月7日签订的租赁合同于2017年10月30日解除。自2017年10月22日起被告基本提前向原告发送支付5至8天不等的租金的通知或相应金额租金增值税发票，要求原告支付2017年11月1日至11月30日期间的租金，原告亦按照相关发票金额支付了租金，由于2017年11月1日至11月30日期间的租金支付方式与原合同约定方式不同，该期间双方应属于建立了不定期租赁关系，原告于2017年11月21日以《退租通知函》的形式告知被告2017年11月30日起不再租赁系争房屋并不受原合同需提前三个月通知的约束，因原告要求解除合同的行为并不违反法律与合同的约定，其要求被告返还租赁保证金138元并要求被告支付相应利息的诉请并无不当，本院应予支持。反诉原告(被告)认为反诉被告(原告)存在违约，要求反诉原告承担违约责任和赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海隆渔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)川石道企业信用征信(上海)有限公司租赁保证金138万元；二、被告(反诉原告)上海隆渔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)川石道企业信用征信(上海)有限公司租赁保证金利息，以138万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年12月31日起计算至实际支付之日止。三、驳回反诉原告上海隆渔物业管理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,431元，减半收取计8,715.50元，由被告上海隆渔物业管理有限公司负担，财产保全申请费5,000元，由被告上海隆渔物业管理有限公司负担；反诉案件受理费13,400元(已减半收取)，由反诉原告上海隆渔物业管理有限公司负担；鉴定费11,700元由被告(反诉原告)上海隆渔物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年六月二十日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。