江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0505民初106号原告：北企（苏州）商贸有限公司，住所地苏州高新区长江路**。法定代表人：马静，董事长。委托诉讼代理人：张辰、张春辉，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：朱苏东，男，1986年10月8日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：施亚军、唐晓玲，江苏联合-合力律师事务所律师。原告北企（苏州）商贸有限公司与被告朱苏东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法由本院审判员沈文春独任审判，于2019年4月4日、7月2日公开开庭审理了本案。原告北企（苏州）商贸有限公司的委托诉讼代理人张辰、张春辉，被告朱苏东及其委托诉讼代理人施亚军到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年9月2日、12月20日公开开庭审理了本案。原告北企（苏州）商贸有限公司的委托诉讼代理人张辰、张春辉，被告朱苏东及其委托诉讼代理人施亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北企（苏州）商贸有限公司诉称：原被告于2017年6月12日签订《长江湾广场商铺租赁合同》，约定原告将位于长江湾广场编号为F051的商铺租给被告用作经营，租赁期限为自2017年7月1日起至2022年6月30日止。合同履行过程中，被告多次违反合同约定：迟延支付租金、欠缴物业管理费。原告为此发函至被告催缴，但被告至今仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、请求法院确认原被告双方于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月25日正式解除；2、请求法院判令被告将租赁房屋恢复原状、返还给原告；3、请求法院判令被告支付原告欠缴物管费63180元，免租期租金46821元，合计110001元（请按最终实际产生的费用来计算，具体计算方式如下：2017年7月1日至2018年6月30日，物管费为63180元，18元每平方米每月乘以585平米乘以6个月，2019年1月1日至2019年12月21日的物管费计算方式同上，同时主张2019年1月1日至2019年12月21日涉诉租赁物的占有使用费93642元，计算方式为7803.5元每月乘以12个月）；4、请求判令原告委托律师的律师费16000元由被告承担；5、请求判令被告支付原告欠缴电费59550元，（从2017年8月31日至2018年12月28日）；6、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。被告朱苏东辩称：我方认为房屋的租赁费用及物业管理费用均应从合同约定的免租期结束之日起计算，即2017年12月31日起，我方已经缴纳了22万余元的租金及物业管理费，同时也支付了相应的履约保证金，我方不存在任何违约行为，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年6月12日,原告与被告签订《长江湾广场商铺租赁合同》，租赁铺位为F501,租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止（包括装修免租期，装修免租期为184天，自2017年7月1日起至2017年12月31日）。租金及支付方式：第一期为2017年7月1日-2018年6月30日，第二期为2018年7月1日-2019年6月30日，第三期为2019年7月1日2020年6月30日…，月租金为7803.5元。租金支付方式为先付后用，双方采取付六押三的方式交付租金，本合同签署时被告应向原告一次性支付第一期租金110000元，交租期为2017年7月1日至2018年6月30日。关于违约责任，双方约定，被告方未能按照本合同的规定，在必须支付租金及其他费用的日期后的10个工作日内支付该租金及其他费用（无论原告是否向乙方作出任何形式的催讨）；或在收到甲方通知后10个工作日内未足额补足履约保证金的原告可解除合同。租赁期限内，被告迟延缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含）的。由上述情况的，原告方可解除合同，提前收回租赁房屋、没收履约保证金、取消免租期优惠等。双方签订合同后，被告方即入住装修。2017年8月21日，被告支付原告110000元。2018年9月17日，原告向被告发送《租金、物业费催缴通知》，该通知载明“贵司第二期2018年1月1日-2018年6月30日余欠：物业费63180元，第二期2018年7月1日-2018年12月31日余欠：租金46821元，物业费63180元，合计173180元。根据合同约定，应予2018年6月30日交清，至今未交，已属违约。现再次提醒，请于2018年9月20日前将欠款交至我司财务…”，该通知被告于2018年9月25日签字确认。2018年9月30日，被告支付原告租金110000元。2018年12月25日，原告向被告发送《解除函》，该函载明“…，根据《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同”。综上，贵方拖欠租金、物管费多次，至今仍有物管费未付。我司于9月17日、9月25日分别催缴后贵司仍未支付，贵司的行为已构成根本违约，我司现根据《合同》、《合同法》规定，解除与你方签订的租赁合同，特致函与你！2017年6月12日，被告朱苏东与长江湾物业管理（苏州）有限公司签订《长江湾广场物业管理合同》，就自己与原告所租赁的长江湾广场商铺F501物业管理的费用及支付方式、双方的权利、义务、违约责任等作了相应的约定。另查明，关于电费，双方约定按照1.5元/度计算。被告所使用的电表为40倍率的电表，在2017年8月月31日至2018年12月28日期间，由于原告的疏忽，错将40倍率的电表误算成20倍率的电表，根据被告确认的电表读数，被告尚有59550元电费未支付原告。由于原被告双方因租赁事宜发生纠纷，原告诉至法院。以上事实有原告提供的《长江湾广场商铺租赁合同》、《长江湾广场物业管理合同》、《租金、物业费催缴通知》、《解除函》、《长江湾商户电表读数确认单》、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告北企（苏州）商贸有限公司与被告朱苏东签订的《长江湾广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原被告双方均应按照约定，全面、适当履行合同义务。被告在履行合同约定的交付租金义务时虽有迟延履行的行为，但在原告催缴后在合理的期间支付了所应当支付的租金，所以被告并不存在违约行为，故原告主张免租期租金46821元以及占有使用费93642元均不予支持。原告于2018年12月25日向被告发出解除《长江湾广场商铺租赁合同》的通知，被告方也表示愿意解除，根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同，故原被告于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月25日解除。原告主张要求被告支付律师费16000元无事实及法律依据，不予支持。原告主张的要求被告支付物业管理费的诉讼请求，因物业管理合同是被告与长江湾物业管理（苏州）有限公司所签订，并非与本案原告所签，属于另外的法律关系，故本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告北企（苏州）商贸有限公司与被告朱苏东于2017年6月12日签订的《长江湾广场商铺租赁合同》于2018年12月25日解除。二、被告朱苏东于本判决生效之日起十日内支付原告北企（苏州）商贸有限公司电费59550元。三、驳回原告北企（苏州）商贸有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62×××69。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，由原告负担3429元，由被告负担1288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  沈文春人民陪审员  顾建云人民陪审员  王福荣二〇二〇年一月三日书 记 员  沈道真