广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初14524号原告：苏信盈，男，汉族，1994年7月30日出生，户籍地址深圳市龙华新区,委托诉讼代理人：黄杰，广东知著律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪华杰，广东知著律师事务所实习律师。被告：潘友文，男，汉族，1973年1月15日出生，户籍地址武汉市黄陂区，被告：喻响琴，女，汉族，1977年月10月18日出生，户籍地址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：司启强，广东君孺律师事务所律师。原告苏信盈与被告潘友文、喻响琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏信盈的委托诉讼代理人黄杰、倪华杰，被告喻响琴的委托诉讼代理人司启强，被告潘友文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金360万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月29日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，确认房屋转让成交价并对房屋转让的定金、付款方式及违约责任等进行了约定，原告按照约定支付了足额定金，但被告未按照合同约定取得共有人喻响琴签字确认，也未能完成合同约定的其他相应手续，其行为已经严重违约导致合同目的无法实现，现原告请求解除合同，并要求被告按照合同约定支付违约金360万元。为维护原告的合法权益，原告特依据法律的有关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称，我方同意解除原、被告签订的《二手房买卖合同》。我方不同意支付违约金及承担本案诉讼费，应由房屋权利人喻响琴退还定金款。事实与理由：l、房屋由喻响琴和潘友文共同所有，因前期我方和喻响琴都同意售房，喻响琴对我方口头同意出售此房产，后由我方与原告签订《二手房买卖合同》，但因房屋权利人喻响琴一直未签字或委托，且房屋现状为查封冻结阶段，故同意解除《二手房买卖合同》；2、我方与原告在签订合同时，房屋已经欠银行贷款3个月未还，银行打电话给我方最晚需在2018年12月20日还清12万元拖欠贷款，否则将起诉我方并将我方征信作失信处理且拍卖房子，我方当时没有办法，只有着急卖房子，我方将房子低于市场价100万元卖给原告（评估公司评估1780万，附评估报告），此价格和待售房信息我方己通知了喻响琴，但喻响琴还是没能来签合同。在签订卖房子之前我方与喻响琴的情况及房屋欠银行贷款即将拍卖等所有情况都告知了原告，我方与原告心里都清楚喻响琴有可能会不卖房子，但是我方当时被银行逼得没有办法只能赌一把；3、房屋本属于我方与喻响琴两人共有，两人自2017年底就分居，喻响琴于2018年1月起诉与我方离婚，房屋房贷一直都是我方一个人在还；我方收到定金款后立即支付房贷款，并全都用于还贷到2019年2月。我方2019年2月份在离婚案中也催喻响琴签约售房，也提到过卖方违约的严重后果将由喻响琴承担。而在诉讼前家里存款110万都在喻响琴手里。所以我方请求法院判令被告喻响琴偿还此定金款给原告；4、综上所述，房屋是两人共有的，因本《合同》权利人喻响琴一直未能签约，我方已尽最大努力配合原告买房工作，且收到定金也用于此《二手房买卖合同》还房贷，原告同样也要承担《二手房买卖合同》签约中对房屋权利人未达成一致而造成责任和风险。所以我方不同意支付违约金和诉讼费。被告喻响琴答辩称，一、我方认为涉案原告与被告潘友文涉嫌虚假诉讼；二、该案件是典型的被告与原告之间串通进行转移夫妻共同财产的恶意行为；三、原、被告之间签订的《二手房买卖合同》，系被告潘友文与原告之间的个人行为，也是串通损害被告喻响琴的民事法律行为，其结果应当由行为人承担法律责任，而与本案的被告喻响琴没有任何的法律关系；四、原告方在不知喻响琴为被告潘友文夫妻关系的前提下，能够做到追加被告喻响琴为共同被告，我方认为其信息被被告潘友文提供给原告，所以我方认为其有串通行为；五、案件如果涉嫌虚假诉讼，请求法院能够通知苏信盈本人到庭接受法庭的询问，其年龄是1994年出生，而购买房款为1800万元，按照首付三成，首付为540万元，其余按揭。我方认为原告本人不具备购房能力，是否具备购房资格有待确认，我方认为原告才是本案虚假行为的源头，所有的串通与被告潘友文有联系，请求法院严格查明该案件是否涉嫌虚假诉讼，对涉嫌虚假诉讼的人员追究其法律责任。依法驳回原告对被告喻响琴的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，深圳市房地产权登记中心向被告潘友文、喻响琴颁发《房地产证》，确认被告潘友文、喻响琴系宝安区福永街道广深公路西侧御景水岸花园D1栋141号房的权利人，份额为各占50%，该房屋性质为市场商品房。2018年12月29日，原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定：1、买卖双方交易的房地产位于宝安区福永街道广深公路西侧御景水岸花园D1栋141号，建筑面积为221.7平方米，房地产证号为50××97，房地产性质为住宅；2、该房产之转让成交价为人民币1800万元，买方应于签署本合同时支付交易定金25万元；3、买方应于本合同签署之日起65日内付清首期款；4、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2018年12月29日，被告潘友文向原告出具《收款收据》，载明：收到原告交来购买御景水岸花园D1栋141号物业之部分定金25万元。原告主张因原告有购房资格，故代其叔叔婶婶持有涉案房产，签订涉案房产系婶婶通知原告，定金也是婶婶支付的，被告潘友文在签订涉案合同时承诺能够取得涉案房产共有人被告喻响琴的签名，但最终未能取得被告喻响琴的签名，导致涉案合同无法继续履行，故要求解除涉案合同，被告潘友文、被告喻响琴支付违约金360万元。被告潘友文主张涉案房产无法继续履行是因为被告喻响琴不配合签名，并非被告潘友文的责任，不应由被告潘友文承担违约责任。被告喻响琴主张本案系原告与被告潘友文串通的虚假诉讼，对原告及被告潘友文的主张不予确认。本院认为，原告与被告潘友文签订的《二手房买卖合同》系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。原告主张系被告喻响琴未在涉案合同上签字确认，导致涉案合同未能继续履行，要求解除涉案合同，并要求两被告向原告支付违约金360万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。涉案的御景水岸花园D1栋141号房产登记的产权人为被告潘友文及喻响琴，被告潘友文作为被告喻响琴的代理人与原告就涉案房产的买卖签订《二手房买卖合同》，但被告喻响琴并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对被告喻响琴不发生效力。原告诉请被告喻响琴承担违约责任，于法无据，本院不予支持。在被告潘友文违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权主张解除合同并要求被告潘友文以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之2019年8月16日解除。被告潘友文在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。由于原告在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系被告潘友文及喻响琴，被告潘友文在签署合同后也已向原告表明被告喻响琴拒绝在涉案合同上签名，涉案合同无法继续履行，被告作为买受人负有积极止损义务，综合考虑本案情况，本院酌情判令被告潘友文向原告支付违约金25万元，对原告主张的多出部分，本院不予支持。关于定金返还。本院认为，涉案合同解除后，被告潘友文收取原告的定金25万元即无合同依据，应予返还。故被告潘友文应将收取的25万元定金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告苏信盈与被告潘友文于2018年8月16日签订的《二手房买卖合同》；二、被告潘友文于本判决生效之日起三日内向原告苏信盈返还定金25万元；三、被告潘友文于本判决生效之日起三日内向原告苏信盈支付违约金25万元；四，驳回原告苏信盈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17800元、由原告负担15328元，由被告潘友文负担2472元，本案诉讼费用原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  刘师妮人民陪审员  谢小燕二〇一九年十一月二十九日书 记 员  谢晓帅书 记 员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。