北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初29109号原告：北京奥海康体俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路31号。统一社会信用代码：91110108802014199X。法定代表人：刘秀华，经理。委托诉讼代理人：洪晔，易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：马聘，易行律师事务所律师。被告：易阁东方（北京）科技发展有限公司。统一社会信用代码：91110108MA0091A881。法定代表人：罗仕见，董事长。委托诉讼代理人：杨林峰，北京维京律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤季飞，公司职工，住北京市丰台区。原告北京奥海康体俱乐部有限公司（以下简称奥海康体公司）诉被告易阁东方（北京）科技发展有限公司（以下简称易阁东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥海康体公司之委托诉讼代理人洪晔、马聘，被告易阁东方公司之委托诉讼代理人杨林峰、尤季飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥海康体公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年1月31日终止；2、被告支付原告自2019年2月1日至2019年9月30日的房屋占用费2575112.32元及占用期间利息（共8个月，房屋占用费按321889.04元每月计算，利息按年利率6%每年计算）。事实与理由：2016年9月22日，原被告签订了《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定原告将位于北京市海淀区北三环xxx号的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告用于办公及商业，租赁期限自2016年9月22日至2019年1月31日。该《房屋租赁协议》第六条第二款还约定被告如需续租，应在租期届满前两个月向原告书面提出，由双方在本协议各项条款的基础上签订新的租赁协议。2019年1月，原告两次向被告发函，要求被告尽快与原告协商并签订新的房屋租赁协议，但直至租期届满，被告仍未与原告沟通续租事宜。此外，经原告多次发函，直至今日，被告亦拒不腾退涉案房屋。鉴于原被告签订的《房屋租赁协议》已于2019年1月31日到期，且被告未与原告签订新的租赁协议，现原告依据相关法律规定，诉至法院。易阁东方公司辩称，双方在2016年9月22签署《房屋租赁协议》，达成预约合意，即双方同意将来订立确定性本合同，在原协议各项条款基础上续签租赁协议。后双方在2016年12月29日签署补充协议，约定在附条件情况下将租赁期限延长至2024年1月31日，目前条件已成就，双方房屋租赁合同关系已延长至2024年1月31日。原告在得知我将房屋转租的价格后，无视我在其中的资金、精力等投入及商业风险，贪图我的正当利润，违反诚信原则，不履行合约义务，恶意提高价格，企图迫使我解除合同。我公司投入300多元对房屋进行装修改造，承担了4个多月的空置期，如果没有客户、空置期过长或者转租租金价格低于承租价格，我将承担装修投入及房屋租金等商业风险。原告要求的房屋占用费，标准是我方出租给下一家的价格，这不合理，因为我方转租的过程中投入了300余万元进行改造，原告应该按照双方签订的租赁协议及补充协议约定的租金标准主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，奥海康体公司（甲方、出租方）与易阁东方公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市海淀区北三环xxx号房屋租赁给乙方用于办公及商业，房屋面积1700平方米，首年租金186万元，自第二年起在上一年租金的基础上每年递增5%。该合同第二条第一款约定“鉴于甲方与房屋所有者之间的租赁协议目前是五年一签，协议期满时，在甲方认真履行各项条款规定的条件下，房屋所有者继续出租该房屋，在同等条件下，甲方有优先续租权，目前甲方与房屋所有者之间正执行五年租赁协议期限到2019年1月31日止，故本次甲方与乙方该房屋租赁期也自2016年9月22日起至2019年1月31日止”；第六条续租约定“1、协议期满时，在乙方认真履行协议各项条款规定的条件下，如无不可抗力因素影响，乙方有权续租。2、乙方如需续租，应在租期届满前两个月向甲方书面提出，由甲、乙双方在本协议各项条款的基础上签订新的租赁协议，否则协议期满，甲方有权将乙方所租房屋另租给第三方”。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方增加租赁面积，增加的租赁面积的年租金为20万元，自第二年起在上一年的基础上每年递增5%，押金5万元。2016年12月29日，奥海康体公司（甲方）与易阁东方公司（乙方）签订《合作协议书》，约定双方合作对涉案房屋一层大部分、二层和三层全部进行装修改造，所有装修改造投资均由乙方负责，该协议第三条约定“鉴于甲方与该房屋所有者之间订立的有除非不可抗力因素外，甲方有与该房屋所有者之间续租该房屋的权利。因此，甲乙双方约定，在甲方与该房屋所有者继续订立租赁该房屋的前提下，如无不可抗力因素影响，甲乙双方自然按照本合作协议条款延续该房屋的合作，首次合作期自2016年9月22日起至2024年1月31日止，乙方到期后如不续租，则需在租赁期满2个月之前书面通知甲方，租赁期满，甲方收回租赁房屋，乙方应如期交还”。奥海康体公司所持有的《合作协议书》有两份，条款内容一致，均有十三条，其中一份协议书的第十三条为手写字体“补充约定：本协议若与甲乙双方2016年9月22日订立的有关该房屋租赁协议不一致的地方，以2016年9月22日的协议为准”，另一份协议书中将该补充约定直接改为机打的第十三条。易阁东方公司所持有的《合作协议书》只有前十二条，无补充条款。双方各自所持有的《合作协议书》均由双方签字盖章确认。就该《合作协议书》的性质及目的，易阁东方公司称因其要投入大量资金改造，原租期较短，虽有预约合议但是其不放心，且易阁东方公司要将房屋转租给下家，下家要求长期租赁，但房屋是奥海康体公司从上一家租过来的，租期亦不确定，不能直接签补充协议延长租期，故双方签订了合作协议书；奥海康体公司称因易阁东方公司要将房屋转租，易阁东方公司说变个名称便于备案出租，故双方以合作协议的形式签署。双方均认可该协议书实际是约定的双方的租赁关系。就双方各自所持《合作协议书》不一致的问题，奥海康体公司称双方先签订了没有补充条款的协议书，即易阁东方公司手中那份协议，之后因发现该协议书中约定的期限截至2024年1月31日，但是双方之前签订的《房屋租赁协议》约定的期限截至2019年1月31日，因奥海康体公司不确定是否能和上一家续租，需要确定和上一家续租后双方才能谈下一步，故双方重新签订协议书，新增手写了第十三条补充条款，写完双方签字盖章后觉得不放心，故奥海康体公司要求易阁东方公司重新打印了一份协议书，将手写的补充条款直接打印为第十三条双方再签字盖章，当时未收回易阁东方公司手中那份协议书。易阁东方公司称双方先草签了奥海康体公司手中的协议书，后来将协议书给下一家租客看的时候租客不同意，故将协议书作废双方另签了易阁东方公司手中那份协议书，取消了补充条款，当时未收回奥海康体公司手中的协议书。2018年9月19日，易阁东方公司向奥海康体公司法人发短信“凌叔、刘姨，按照昨天我们的商谈结果，我先将2018年9月23日到2019年1月31日的房租交给你们，2019年2月1日到9月22日的房租等合同续签后再补上。总合同金额是206万元，今年是第三年，按照每年递增5%的比例，年房租应为227.115万元，2018年9月23日到2019年1月31日共计131天，需要缴纳房租81.5125万元，请凌叔和刘姨予以确认，罗世斌，2018年9月19日”；奥海康体公司回复“确认”。2018年12月26日，奥海康体公司与涉案房屋产权单位北京照明器材公司二食企业管理中心签订《房屋租赁合同》，约定就涉案房屋租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日。2019年1月14日，奥海康体公司与易阁东方公司协商欲上涨房租，易阁东方公司不同意，双方协商未果。2019年1月22日，易阁东方公司向奥海康体公司发关于续租房屋的函，主要内容为因奥海康体公司与房屋所有者之间已经订立了新的五年租赁合同，故希望奥海康体公司按照2016年9月22日双方签订的《房屋租赁协议》第六条续租条款的约定，签订新的租赁协议，该公司在函件中另表述其早在2018年9月18日通过手机短信的方式向奥海康体公司提出续约申请并得到确认，故要求奥海康体公司在2019年1月31日之前续签新的协议。2019年1月24日，奥海康体公司向易阁东方公司发函，主要内容为奥海康体公司于2019年1月23日收到了易阁东方公司的发函，在该函中易阁东方希望奥海康体公司按照2016年9月22日订立的《租赁协议》第六条续租条款的约定，签订新的租赁协议，就该函，奥海康体公司认为双方需要严格执行《租赁协议》中约定的“乙方如需续租，应在租期届满前两个月向甲方书面提出，由甲乙双方在本协议各项条款的基础上签订新的租赁协议”，故奥海康体公司要求易阁东方公司在2019年1月31日之前尽快协商合作事宜。2019年1月30日，易阁东方公司向奥海康体公司账户转房租，后被退回。同日，易阁东方公司向奥海康体公司发微信称“有关房租已打入贵公司指定账号”、“如果贵司不愿意再继续合作，请尽快函告我公司”，奥海康体公司答复“老罗：你好，老尤刚从我这里走，他送来的材料我没有收，理由说得很清楚，新的租房合同没有签不能收你房租金。”易阁东方公司答复“凌叔，如果不续租或者不能再合作，那就请正式函告我司，我们也好处理后续事情。目前既然还在协商，我方就有按照现协议履行的义务。”同日，奥海康体公司再次向易阁东方公司发函，主要内容为要求易阁东方公司尽快协商合作事宜，并签订新的房屋租赁协议，另要求易阁东方公司告知银行账号，便于退回租金。2019年2月22日，奥海康体公司再次向易阁东方公司发函，主要内容的双方签订的《租赁协议》期满后，因易阁东方公司未与奥海康体公司签订新的租赁协议，故要求易阁东方公司腾退房屋并赔偿损失。现涉案房屋由易阁东方公司转租给北京海淀中京工程设计软件技术有限公司使用，易阁东方公司称双方租赁期限已延续至2024年1月31日。奥海康体公司提交工商银行业务回单、北京银行客户回单，欲证明易阁东方公司转租给下一家的月租金为321889.04元，奥海康体公司要求易阁东方公司按照该标准支付2019年2月1日至2019年9月30日的房屋使用费。本院认为，虽然奥海康体公司与易阁东方公司于2016年9月22日签订《房屋租赁协议》，约定租期截至2019年1月31日，但双方又于2016年12月29日签署《合作协议书》，约定在奥海康体公司与该房屋所有者继续订立租赁该房屋的前提下，如无不可抗力因素影响，双方自然按照本合作协议条款延续该房屋的合作，合作期自2016年9月22日起至2024年1月31日止。首先，上述两份协议均系双方自愿签署，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应依约履行。其次，双方均认可《合作协议书》虽然名为合作，但实际上是对双方租赁关系的约定，现奥海康体公司已与该房屋产权人续签租赁协议，将其从产权人处承租的房屋租期延续至2024年1月31日，故双方在协议书中约定的条件已成就，双方租赁关系按照协议书的约定，延续到2024年1月31日。再次，奥海康体公司主张的按其所持有的《合作协议书》中第十三条的约定，本协议若与双方2016年9月22日订立的有关该房屋租赁协议不一致的地方，以2016年9月22日的协议为准，故《合作协议书》中约定的合作期限到2024年，与2016年9月22日订立的租赁合同中约定的租赁期截至2019年存在冲突，租期应当截至2019年1月31日，但易阁东方公司所持有的《合作协议书》没有第十三条约定，奥海康体公司主张其所持的协议书为最后签订的版本，其应提交相应的证据予以证明，现该公司并未提交相应证据；且该《合作协议书》中主要约定的是租期的延续，若按照奥海康体公司所主张，租期冲突的以之前的租赁合同为准，那么双方就没有必要再签订《合作协议书》，奥海康体公司该项说辞不符合常理。结合上述情况，奥海康体公司现起诉要求确认其与易阁东方公司的租赁合同于2019年1月31日终止并要求支付房屋占用费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京奥海康体俱乐部有限公司的全部诉讼请求。保全费5000元，由北京奥海康体俱乐部有限公司负担，已交纳。案件受理费13700元，由北京奥海康体俱乐部有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢 秋人民陪审员  彭振义人民陪审员  梁铭全二〇一九年九月四日书 记 员  赵 玉