江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初3018号 原告：房爱兔。 委托诉讼代理人：汪何斌，江苏晟贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。 被告：唐静华。 委托诉讼代理人：李卓群，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：王顺英。 委托诉讼代理人：滕陆霞，江苏凡创律师事务所律师。 原告房爱兔与被告唐梅龙、唐静华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员朱书独任审理。后因工作原因，本案转为由审判员赵建荣独任审理。后原告申请撤回对被告唐梅龙的起诉，本院予以准许。后原告申请追加王顺英作为本案的共同被告，本院予以准许。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告房爱兔及其委托诉讼代理人李海春，被告唐静华及其委托诉讼代理人李卓群，被告王顺英及其委托诉讼代理人滕陆霞、董海明到庭参加诉讼。后被告王顺英撤销对董海明的委托。本院于2019年12月19日再次公开开庭进行了审理，原告房爱兔及其委托诉讼代理人汪何斌，被告唐静华及其委托诉讼代理人李卓群，被告王顺英及其委托诉讼代理人滕陆霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房爱兔向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房定金人民币10万元；2.判令被告向原告赔偿违约金暂计人民币60万元（以鉴定评估后确定实际损失为准，暂按房屋成交价格的25%计算）；3.判令诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告返还购房定金人民币10万元；2.判令被告向原告赔偿违约金人民币48万元；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系房屋中介从业者，原告曾于2013年帮助被告唐静华购得一套房屋，后又帮助其将该房屋卖出，双方就此熟悉并信任。唐梅龙系被告唐静华父亲。2019年春节后，被告唐静华联系原告称其父亲唐梅龙欲将名下所有的位于苏州高新区xxx室房屋出售后另外购房，并请原告帮助寻找房越快越好，出售价格定为250万元。时处淡季，虽经原告多方推荐，但该房屋一时鲜有中意者。后因原告自己也有换房打算，遂向被告提出愿以235万购入该房。后唐梅龙与唐静华商议后提出愿以240万卖给原告，双方经多次协商后于2019年3月3日签订《房地产买卖居间协议》，约定价格为240万元，协议中另约定了付款及违约责任等条款。合同签订后，原告依约于2019年3月3日、2019年3月29日分别向被告支付了定金3万元、7万元，合计10万元，被告唐静华于2019年3月29日向原告出具了收条。2019年4月14日，唐梅龙与唐静华向原告声称成交价格低于市场价格太多，受到原告严重欺骗，通知原告撤销合同并不再配合后续工作。原告认为，唐梅龙与唐静华因苏州房价上涨寻找借口违约，其行为有违诚信原则。根据协议约定：“违约方需支付本合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。现房价大幅上涨，被告的违约使原告现要再购买同等房屋所需的支出将大幅增加。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告唐静华辩称，第一，原告系一名房产中介从业者，其完全知晓涉案房屋的实际价值远高于其与被告所签订的居间服务协议价格，所以我方认为原告的行为存在欺诈。第二，涉案房屋系拆迁安置取得，虽然权属登记证上为唐梅龙，但是实际上权属存在争议，并且在房屋买卖期间，我方也与原告强调需要征得所有权属人的同意后方可办理。第三，协议签署时，唐梅龙身患重病，在苏州大学第一附属人民医院重症监护室进行医治，其并不知晓协议所指的内容，涉案的房屋的签署并非其真实意思表示。第四，鉴于唐梅龙已经去世，我方并非房屋的所有权人，出售房屋的事宜只是因为当时唐梅龙在重症监护室，所以很多事情由我方代为办理，签字也不是我方签字，所以我方不应当是承担违约责任的主体，即便承担责任，也应当只是作为继承人，在继承的范围内承担责任。第五，原告并没有证据表明我方拒绝出售涉案房屋，原告所提供的证据材料只能证明双方的一个沟通，双方也进行过见面商谈。第六，涉案房屋是拆迁安置房，房屋的所有权人并不仅仅是死者唐梅龙，还应当包括唐梅龙的兄长、妹妹，结合当事人的陈述，当时签订合同也提及了需要共有人去确认，后因没有共有人的确认，所以该居间协议应属于尚未成立、尚未生效，而且原告是从事房屋产权交易的中介人员，其当然知晓涉案房屋的性质以及房屋共有人的情况。第七，原告主张的违约金过高，请求予以调整。 被告王顺英辩称，第一，对于涉案房屋出卖一事，直至被起诉时其才得知，房屋买卖行为、定金收取行为均是由被告唐静华实施，合同签订日期2019年3月3日，被继承人唐梅龙正处于重症监护室中，请法院对于合同的真实性依法认定。第二，被告王顺英认为合法的买卖行为应该受到法律的保护，若法院认可其真实性，被告王顺英作为继承人愿意继续出售该房屋，不违背合约精神以及被继承人意志，故被告王顺英不应作为违约责任的承担主体。第三，原告主张的违约金过高，请求予以调整。 经审理本院认定事实如下：位于苏州高新区XXX室房屋系唐梅龙通过拆迁安置取得，对应的动迁安置住户登记表显示家庭成员为户主唐梅龙、父亲唐寿康、母亲居林娣，2003年7月16日唐梅龙取得新XXX室房屋土地使用权证和房屋所有权证，该两证旁边盖有“动迁安置房”的印章。后唐寿泉于2016年1月去世，居林娣于2014年11月去世，唐梅龙于2019年6月10日去世。唐静华系唐梅龙与前妻所生之子，王顺英与唐梅龙于2012年12月4日登记结婚，唐寿康与居林娣育有长子唐建英、次子唐建平、三子唐梅龙、女儿唐雪珍。 原告提交了一份落款日期为2019年3月3日的《房地产买卖居间协议》，系唐梅龙（售房人，甲方）、房爱兔（购房人，乙方）与苏州首创房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订的，内容载明甲方将位于苏州高新区XXX室房屋出售给乙方，建筑面积95.42平方米，成交价格为240万元，乙方于2019年3月3日向甲方交付定金3万元，于2019年3月31日左右向甲方再支付定金7万元，剩余部分按照房屋资金托管流程办理，甲乙双方须在2019年4月15日之前提供相应院合法的证件并进行资金托管，甲方承诺于款清交接腾空该房屋，该房屋内有户口，甲方于该房屋过户之前迁出，房屋内租客租期还剩三个月，到2019年6月底，该房屋附带一个车库，现甲方暂时先住着，待甲方买好房子办理好手续再搬出；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。尾部甲方处有“唐梅龙”的签字以及“唐静华（代唐梅龙）”的签字，房爱兔在乙方处签字，苏州首创房地产经纪有限公司在丙方处盖章。对此，原告称2019年2月底唐静华代表唐梅龙与其商定了房屋买卖价格，2019年3月3日唐静华代表唐梅龙在房屋买卖协议上签字，并于之后四五天至医院让唐梅龙补了签字；被告唐静华称唐梅龙因主动脉夹层入住苏州大学第一附属人民医院，手术清醒后，唐梅龙提出要卖房换房缓解经济压力，后唐静华将房屋买卖协议拿给唐梅龙看，并告知唐梅龙是房屋买卖合同，唐梅龙看过后签字的，签字时唐梅龙意识清楚；被告王顺英称唐梅龙不愿意卖房子，唐梅龙说房子卖不掉，因为房子被其他法院查封了。 2019年3月3日，原告房爱兔向被告唐静华支付了定金3万元，2019年3月29日，原告房爱兔向被告唐静华支付了定金7万元，后被告唐静华代唐梅龙向原告房爱兔出具了《收条》一份，载明收到房爱兔支付的定金10万元。 2019年4月12日，被告唐静华向原告妻子发信息“我现在这个事情也很头疼！我爸知道了把我骂死了！他现在不肯卖！我也没办法！你看怎么处理！”原告妻子回复“合同上怎么写的，就怎么赔付”“你爸是同意的当时，我问你好多次”“这个东西咱们不扯皮，按照合同办事就可以”，被告唐静华回复“那应该要赔多少？”原告妻子回复“48万，合同价的百分之20”“烦都烦的，我当时买别人的房子也涨钱的，不能看到房价涨了你们就违约，这个中途拖的时间是你们自己的原因导致的，不是我们不按照合同办事的”。2019年4月13日，原告妻子向被告唐静华发信息“昨天一夜没睡，你感觉自己亏了，那我告诉你，你们XXX幢XXX，在2019年3月27日号，成交了一套122.5平方米，287.5万，你算算单价，看看位置楼层哪个更便宜，那这样算我是不是该去跳楼呀，我买你的房子是3月3号”“这个单价2万3，你的房子2万5”“今天你定个时间咱们把事情说清楚”。2019年4月14日，被告唐静华向原告发信息“中介老板你好，起初我委托你以市场价帮我卖出这套房子，结果你以个人名义低于市场太多购买了我的房子，并且告知我成交价格属于市场价，你已严重欺骗了我，所以我有权撤销这份合同，我将不继续履行这份合同的义务，同时将按法律维护自己的合法权益”，原告回复“价格是你说240万，不是我们还你这个价格，而且你是考虑过的，我们也是考虑过的，没有说立马给你定下来，你让我挂250万，但那个时候没有客户可以立马定你的房子，你又急于卖掉，拿到一部分钱，你过来找我谈的，我没有主动找你谈房子价格，而且当时我态度你知道，我时买不买都可以，也可以帮你卖掉，不是一定要买你房子，我老婆比较想买你房子，你也是愿意卖给我这个价格，而且当时谈了之后，你回去商量了，我们也考虑了，最后联系才签订合同的”“你来谈的时候说门口一个中介和你们谈240万，也是中介自己要买，说同样价格还不如卖给我，我老婆要还你价格，你们也没有同意让价格”。2019年4月17日，被告唐静华向原告发信息“我已经交给律师处理了，律师这两天会联系你们的，你有什么事情直接跟律师联系吧，我全权交给他们处理了”，原告回复“那你们确定不继续履行合同了？如果是这样，那我今天也找一下律师吧，头疼”，被告唐静华回复“好的”，原告回复“我之前问的，除了律师费用自己承担，其他费用需要败诉方承担，这个你知道吗？有诉讼费和评估费什么的，可能要好几万，你自己问清楚，还有律师费用也要好几万，你和老婆商量一下，可以多了解一下，可能你不知道”。 因被告不履行合同义务，原告诉至本院。 另查明，案涉房屋于2019年3月15日被湖北省武汉市经济技术开发区人民法院查封。 又查明，王顺英诉唐静华法定继承纠纷案号为（2019）苏0505民初4903号，该案仍在审理中。 庭审中，原告自称自2010年即开始从事房产中介，现在是苏州首创房地产经纪有限公司的实际控制人，其在签订房屋买卖协议时没有查询过该房屋上是否有其他安置人员，在签完合同后递交给房管局审核时，系统提示该房屋上还有两个共有人，即唐梅龙的父母，其才知道有其他的共有人。 以上事实，由原告提交的房地产买卖居间协议、房产证、土地使用证、收条、微信聊天记录、不动产登记簿查询记录、电子银行业务回单，被告唐静华提交的动迁安置房购销合同、动迁房购销合同、动迁安置住户登记表、骨灰安放证、户表、户口注销证明、火化证明、死亡证明、住院证、入院记录、手术记录，被告王顺英提交的结婚证以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋系唐梅龙及其父亲唐寿康、母亲居林娣共有，但房屋买卖合同上仅有唐梅龙签字，未有其他共有人的签字，且唐梅龙事后通过其儿子唐静华向原告表示拒绝出售该房屋，故房屋买卖合同有效，但唐梅龙应向原告承担合同解除的违约责任。 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，唐梅龙通过其儿子唐静华于2019年4月12日向原告表达了拒绝履行合同的意思表示，明确表示不履行主要债务，故原告有权解除合同。因被告唐静华、王顺英系唐梅龙的法定继承人，载有解除合同意思表示的副本于2019年5月28日送达两被告，故唐梅龙与房爱兔签订的房地产买卖居间协议于该日解除，唐梅龙应向原告返还定金10万元。 关于违约金，虽然双方签订的房地产买卖居间协议约定了房屋成交价格20%即48万元的违约金，但两被告认为违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告房爱兔与唐梅龙于2019年3月上旬签订房屋买卖协议，唐静华代唐梅龙收取了原告支付的10万元定金，后唐梅龙于2019年4月12日即通过唐静华向原告表示拒绝出售案涉房屋，对于合同不能履行应承担主要责任。而原告从事房产中介业务近十年，目前系房产中介实际控制人，其对于动迁安置房的房产交易风险理应知晓，其在签订房屋买卖协议前未查询案涉房屋的产权登记情况，对于合同无法履行具有一定过错，应承担次要责任。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定原告房爱兔的损失为24万元，唐梅龙应赔偿房爱兔损失16.8万元（24万*70%）。因唐梅龙已经去世，被告唐静华、王顺英系唐梅龙的法定继承人，故两被告应在继承唐梅龙遗产的范围内向原告承担上述返还定金及赔偿损失的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告唐静华、王顺英于本判决生效后在继承唐梅龙遗产的范围内返还原告房爱兔定金10万元、赔偿原告房爱兔16.8万元，共计26.8万元。 二、驳回原告房爱兔的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，帐号6228400406149532166。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，由原告房爱兔负担5164元，由被告唐静华、王顺英在继承唐梅龙遗产的范围内负担4436元。原告房爱兔预交的案件受理费1200元本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵建荣 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  王雪红 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  吴心依