中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25093号原告：翁晓陆(WENGXIAOLU)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。被告：金柏夏(KIMBAEKHA)，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张勇，北京国枫(上海)事务所律师。被告：赵尚福，朝鲜族，住黑龙江省。原告翁晓陆(WENGXIAOLU)与被告金柏夏(KIMBAEKHA)、赵尚福合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告翁晓陆(WENGXIAOLU)的委托诉讼代理人孙立君，被告金柏夏(KIMBAEKHA)的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。被告赵尚福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告翁晓陆(WENGXIAOLU)向本院提出诉讼请求：两被告返还服务费人民币(币种下同)400,000元。事实和理由：原告向被告金柏夏(KIMBAEKHA)购买位于上海市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋。因被告金柏夏(KIMBAEKHA)系韩国籍人士,被告金柏夏(KIMBAEKHA)委托被告赵尚福代为处理售房事宜。2018年6月底,原告向被告赵尚福支付服务费400,000元,言明交易不成功按规定全款退还服务费。原告还向被告金柏夏(KIMBAEKHA)支付房款2,000,000元。后因本市房地产政策调整,经法院判决确认原告与被告金柏夏(KIMBAEKHA)的房屋买卖关系解除,被告金柏夏(KIMBAEKHA)返还原告房款2,000,000元。原告认为,房屋买卖关系已经法院判决确认解除,且解除不可归责于原告,因交易无法继续,被告赵尚福应返还服务费400,000元。被告赵尚福为被告金柏夏(KIMBAEKHA)的代理人,被告金柏夏(KIMBAEKHA)应对其代理人的行为负责。现两被告拒不返还,原告无奈至法院起诉,请求法院判如所请。被告金柏夏(KIMBAEKHA)辩称，两被告之间不存在委托关系，被告金柏夏(KIMBAEKHA)对于被告赵尚福收取原告40万元款项的事情不清楚，只是在与原告发生纠纷诉讼至法院后才知道被告赵尚福收取原告款项的事实，可能存在被告赵尚福与原告恶意串通损害被告金柏夏(KIMBAEKHA)利益的情形。被告赵尚福不是被告金柏夏(KIMBAEKHA)委托的中介方，被告金柏夏(KIMBAEKHA)委托的是上海发家房地产经纪有限公司(以下简称发家公司)。被告赵尚福懂得韩语，可能给被告金柏夏(KIMBAEKHA)提供过语言帮助，但是被告赵尚福不是原告与被告金柏夏(KIMBAEKHA)交易的中介方、受托方。当时是原告委托中介找来了被告赵尚福，不是被告金柏夏(KIMBAEKHA)找来的，不知道收取款项的事实。被告赵尚福收取40万元不符合交易习惯。原告与被告赵尚福若有委托关系进行居间，服务费按照中介交易习惯应在交易完成之后才收取。2018年6月29日，原告与被告金柏夏(KIMBAEKHA)交易刚刚开始签订意向书，原告就把40万元一次性支付给被告赵尚福，原告出于什么目的支付该笔款项不得而知。被告金柏夏(KIMBAEKHA)认为，原告与被告赵尚福存在恶意串通，另案被告金柏夏(KIMBAEKHA)损失巨大，有合理理由怀疑恶意串通，保留追究原告与被告赵尚福恶意串通的权利。综上，不同意原告的诉讼请求。被告赵尚福未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月8日，本院立案受理了翁晓陆(WENGXIAOLU)作为原告(反诉被告)与金柏夏(KIMBAEKHA)作为被告(反诉原告)、上海发家房地产经纪有限公司作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2019)沪0112民初1401号。该案中，本院经审理查明：“上海市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为金柏夏。现该房屋上登记有友利银行(中国)有限公司上海浦西支行的抵押，最高债权限额为100万美元，债权发生期间自2014年8月25日至2019年8月23日。2018年6月底，金柏夏(出售方、签约甲方)、翁晓陆(买受方、签约乙方)及发家公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将上海市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售于乙方，该房地产的转让价格共计1,565万元净到手价；乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金5万元，述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后15日内自行或通过丙方补足定金至20万元；甲、乙双方应当在本协议签订后于2018年12月31日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计470万元(含已支付的全部定金)；尾款计20万元，甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有)，甲方须于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续，授权丙方陪同办理入账注销手续(专项用于办理还贷手续)，甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。若首期房价款不足以清偿抵押借款的，不足部分由甲方自行补足；乙方应于签订示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款支付第二期房价款1,095万元，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后日内共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费缴纳；尾款计20万元，双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款。双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符的，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项及户口迁出保证金可从尾款中扣除；本协议中出现“日”形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为“七日内履行义务”；本次交易中根据法律法规等规定所产生的交易税、费全部由乙方承担；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形，乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不亮，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能按照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；乙方配合甲方在签订本协议后于2018年7月15日前先预付200万元给甲方用于(若有银行贷款)还款之用；甲、乙双方约定，若乙方由于政策原因导致不能购买，乙方有权指定第三方购买；甲、乙双方约定，待乙方通过银行贷款审批后就过户。2018年6月29日，翁晓陆向金柏夏支付定金20万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月28日，翁晓陆向金柏夏支付购房款180万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月2日，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台，该细则第一条规定：“境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、有纳税记录，有下无住房的，可在本市购买一套用于自住的住房。在申请办理购房合同备案、交易登记时，除了应当按照规定提交房屋交易审核材料外，还应当提交以下材料供查验：1、至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明，补缴的不予认可；2、本人国籍所在国(或地区)居住、缴税、就业等使(额)面或地区办事机构证明；3、境外个人,港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺”。该操作细则出台后，被告发家公司于2018年8、9月予以知悉，并组织双方予以协商，并继续居间斡旋找寻买家，但金柏夏并未能与新的购房人达成协议。2018年12月27日，金柏夏向翁晓陆发送《通知函》，表示依据约定应于2018年12月31日前签订买卖合同，因翁晓陆出于各种原因无法签订买卖合同，按照双方签订之买卖协议，如翁晓陆在12月31日前不签订买卖合同，金柏夏将直接没收定金。如在15日内仍未能给予回复和解决方案，金柏夏有权解除协议并要求违约方支付总房款的20%的违约金313万元。翁晓陆收悉函件后于2018年12月31日回复，表示：依据合同约定，因政策原因导致不能购买，可指定第三方购买。因政策原因，翁晓陆无法购买并于第一时间2018年10月初，通知经纪人，经纪人也多次与金柏夏沟通申明无法购买，但金柏夏至今未给予及时回应。依据协议约定，翁晓陆无任何违约责任，金柏夏应退还预付款200万元。另查明，中华人民共和国住房和城乡建设部及国家外汇管理局于2011年11月4日颁布的建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条之规定：“各房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺”。”该案本院经审理认为：“翁晓陆、金柏夏及发家公司签订的《房地产买卖居间协议》……无法继续履行系事出有因，且双方对于该风险亦已有预判，合同的解除不可归责于翁晓陆、金柏夏二人，翁晓陆主张的利息损失及金柏夏主张的违约金，本院均不予支持。”本院遂于2019年5月30日作出民事判决：“一、确认原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)与被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2019年3月26日解除；二、被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)返还200万元；三、驳回原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)的其余反诉诉讼请求。”被告金柏夏(KIMBAEKHA)不服上述民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年10月21日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。再查明，2018年6月29日，原告翁晓陆(WENGXIAOLU)向被告赵尚福支付40万元。同日，被告赵尚福出具收据一张，载明收到原告翁晓陆(WENGXIAOLU)支付的房屋交易服务费40万元。如交易不成功则按规定全额退还服务费。上述事实由原告提供的房地产权证、收据、民事判决书、转账凭证，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。原告翁晓陆(WENGXIAOLU)为证明其事实主张，申请证人李跃海(系发家公司的员工)到庭作证，证人证言的主要内容为：赵尚福是金柏夏(KIMBAEKHA)的代理，我方都是通过赵尚福来联系房东的，房屋情况与赵尚福联系确定的。我方不会讲韩语，都是通过赵尚福沟通的。这笔钱款40万元收据是赵尚福自己写的，当着我们的面写的，在中介处写的。这笔钱是服务费。当时赵尚福比较困难家中有人生病，要求原告先给赵尚福，原告比较好说话，所以就先给了40万元。韩国很多房东都是找懂韩语的人、朝鲜族的、韩国中介做代理，因为我方存在语言沟通障碍。对于上述证人证言，原告认为，服务费虽然由原告支付给被告赵尚福，也是符合交易习惯的，卖家只关心到手价，涉及税费、居间费用通常由买家承担，原告打款不代表有缴纳义务，原告给被告赵尚福的钱款应该是原告给被告金柏夏(KIMBAEKHA)、被告金柏夏(KIMBAEKHA)给被告赵尚福，直接付款是手续上的简化，法律性质和交易习惯不冲突。被告金柏夏(KIMBAEKHA)认为，证人大部分如实反映情况，上次庭审中多次沟通，不管是原告还是证人都没有把交付40万元的事实告诉过被告金柏夏(KIMBAEKHA)，正常付款要通知下家的。注意40万元的支付时间，刚开始预约阶段就付了40万元。从主体来说，如果被告赵尚福是被告金柏夏(KIMBAEKHA)代理人，应该由被告金柏夏(KIMBAEKHA)作为支付义务主体。被告赵尚福应该是原告购房的代理人角色，否则付款人不应该是原告。房屋交易价格是1,650万元，目前中介市场最高佣金2个点也就32万元，被告赵尚福也不是本案的实际居间方，只是沟通角色，收取40万元，收款无依据。从披露角度来说，原告、居间方都没向被告金柏夏(KIMBAEKHA)说明事实，诉讼至法院也没有说，今日第一次看到，若被告赵尚福真的是被告金柏夏(KIMBAEKHA)代理人，原告应该也将其诉讼至法院。40万元不是原告所说的代理费，不具备合理的逻辑。本院认为，根据被告赵尚福出具的收据记载，若涉案房屋买卖交易不成功，则需向原告全额退还服务费40万元。现经生效判决认定，原告与被告金柏夏(KIMBAEKHA)及发家公司签订的《房地产买卖居间协议》因不可归责于原告、被告金柏夏(KIMBAEKHA)二人之因无法继续履行，确认协议中就原告与被告金柏夏(KIMBAEKHA)的权利义务于2019年3月26日解除。有鉴于此，原告主张被告赵尚福返还交易服务费40万元，于法有据，本院予以支持。就被告金柏夏(KIMBAEKHA)是否需对上述40万元承担返还义务，原告主张两被告之间系代理关系，故被代理人应对代理人的行为负责。被告金柏夏(KIMBAEKHA)则对两被告之间的代理关系予以否认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未就两被告之间的代理关系进行充分有效的证明，证人证言无法与其他证据相互印证，不足以令本院采信。故本院就原告主张被告金柏夏(KIMBAEKHA)返还40万元的诉讼请求，不予支持。被告赵尚福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵尚福于本判决生效之日起十日内返还原告翁晓陆(WENGXIAOLU)服务费人民币400,000元；二、驳回原告翁晓陆(WENGXIAOLU)的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，保全2,520元费，合计9,820元，由被告赵尚福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇二〇年五月十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。