广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0307民初2457-2466号、2648-2651号 原告蒋真珍等十四户业主（详见附表）。 被告：深圳市联顺房地开发有限公司,住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉广场****A，组织机构代码：192413394。 法定代表人：凌国庆。 委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。 原告蒋真珍等十四户业主分别诉被告深圳市联顺房地开发有限公司（以下简称“联顺公司”）委托合同纠纷十四案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。十四案原告、被告联顺公司的委托诉讼代理人郭清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令被告联顺公司按买卖合同的图纸和装修标准，配备独立电源插座、、地面高级抛光砖石膏板吊顶天花的标准装修后，向原告返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场商铺；2、判令被告联顺公司依据已生效的深圳中院判决继续支付违约金，自判决生效之次日起至实际返还上述房产之日期间的违约金；3、被告联顺公司承担全部诉讼费。 被告联顺公司对十四户业主的诉讼请求，共同答辩意见如下：第一、此前法院的生效判决是1、对于与新一佳超市签订过租赁合同的小业主(339户中的306户)，应驳回全部诉讼请求；2、对于未与新一佳超市签订租赁合同的小业主(339户中的另外33户)，不予返还商铺，但支付违约金。违约金数额以2016年6月15日新一佳超市停止经营作为分界点，2016年6月15日之前的违约金数额要扣减新一佳超市向小业主支付的商铺占用费，2016年6月15日之后的违约金数额由被告联顺公司承担，但若有第三方进驻布吉广场二至四层进行经营，则违约金数额要扣减第三方应当或实际已经向小业主支付的商铺占用费。本次起诉的十四户小业主属于未与新一佳超市签订租赁合同的小业主，即339户中的另外33户中的14户。第二、案涉商铺位于龙岗区布吉街道吉华路69号布吉广场二至四层，合计面积15236平方米，被告联顺公司持有其中7137.01平方米物业(二层939.15平方米，三层1143.31平方米，四层5054.55平方米)，余下8098.99平方米物业由339户业主持有，每户业主平均持有23.89平方米物业。案涉商铺属于产权式商铺，实际并未进行任何分割，新一佳超市以及2017年1月15日之后进驻的大晟公司在承租期开设了大型购物商场。案涉商铺因为大晟公司于2018年4月退出经营，目前处于空置状态。第三、关于十四户小业主要求复铺的请求。被告联顺公司虽然负有向十四户小业主交还商铺的义务，但因布吉广场内分割出售的各商铺面积均较小，依其物理性质和社会通常观念，此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一使用，且各业主在购买商铺时即签约授权被告联顺公司统一对外出租经营，亦可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与布吉广场其他商铺在使用、收益上的不可分性，根据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。此前由于339户业主中的306户与新一佳超市签订租赁合同，在新一佳超市停止经营后又有200余户业主与大晟公司签订了租赁合同，返还商铺极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害已与新一佳超市或大晟公司签订租赁合同的其他业主的合法权益，法院在相关或类似案件中并未支持返还商铺的请求。第四、截至目前，已有约106户小业主与被告联顺公司签订协议，约定由被告联顺公司以划线方式确定他们商铺的具体位置，由他们签字确认。待被告联顺公司配备独立电源插座(一铺一个)后，即与他们办理商铺交接手续划线，工作目前正在进行中。第五、十四户小业主要求被告联顺公司按照深圳市房地产买卖合同约定将商铺装修后返还。首先，该十四户小业主应当配合被告联顺公司以划线方式确定各自商铺的具体位置，并签字确认；其次，合同要求部分商铺装修的间隔应由业主自行提供，该部分小业主还应当将间隔提供给被告联顺公司。待被告联顺公司配备独立电源插座(一铺一个)后，即与该十四户小业主办理商铺交接手续。第六、关于十四户小业主要求支付违约金的请求，被告联顺公司不持异议，但是法院应当核实清楚十四户小业主从联顺公司或新一佳超市或大晟公司所实际获取的相关费用的数额及截止时间。 经审理查明，被告联顺公司是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米，为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市法兰西施投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年【2001年8月15日到2013年8月14日】。合同签订后，深圳市法兰西施投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。 2001-2007年期间，本系列案十四户业主先后分别向被告联顺公司或案外人购买涉案商铺，且分别与被告联顺公司签订了《委托出租协议书》，该协议书主要内容是：原告购买布吉广场涉案商铺，原告在购买被告联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，被告联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳超市），租期为十二年，因此原告同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，被告联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保原告收益，采取全权委托被告联顺公司出租，原告收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由被告联顺公司承担，原告不介入具体的租赁行为；委托出租期限至2013年8月14日；原告同意被告联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但被告联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月被告联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给原告使用；如被告联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给原告。《委托出租协议书》签订后，原告蒋真珍等十四户业主均取得了涉案商铺的产权证书，双方均依约履行到2013年8月14日。 经查，上述《深圳市房地产买卖合同》为被告联顺公司与第一手业主签订的《深圳市房地产买卖合同》，该合同附加的装修标准分为公共部分【外墙：高级大理石，高级外墙面砖；广场：：地面铺砌彩色地面砖；地面各层地面均为高级地面砖；内墙：高级白色乳胶漆；天花：石膏板吊顶；公共洗手间：磁面到顶，防滑地砖及名牌洁具；电梯：各厂自动扶梯、货梯；空调系统：名牌中央空调系统；消防系统：设置进口消防控制系统】、【请选择其中一种：□A独立式铺位：可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，，地面高级抛光砖天花为石膏板吊顶。□B开放式铺位：间隔不超过1.5米（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，，地面高级抛光砖天花为石膏板吊顶。□C柜台：配备1米高、0.7米宽的下班柜台，每个柜台配电源插座、、地面高级抛光砖天花为石膏板吊顶，日光灯照明】。涉案商铺的具体装修标准是按照具体铺位名称第一个英文字母所对应的装修标准ABC中的一种。 2012年11月15日，联顺公司与新一佳超市（为深圳市法兰西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳超市商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；其后，新一佳超市陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年【2013年8月15日到2023年8月14日】，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。 2014年，因小部分业主在《委托出租协议》到期后，拒绝与新一佳超市直接签订租赁合同，遂产生多次诉讼纠纷。部分业主以返还占有物纠纷为由向本院起诉新一佳超市，诉请判令新一佳超市返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。一审法院支持新一佳超市按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给起诉业主占有使用费，驳回了起诉业主返还商铺的请求。二审法院维持原判。同时部分业主以委托合同纠纷为由向本院起诉联顺公司，诉请判令联顺公司按合同约定的装修标准，向起诉业主返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的涉案商铺，并向起诉业主支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。一审法院驳回起诉业主的全部诉讼请求，二审法院改判联顺公司按双倍租金标准支付违约金（扣除新一佳超市支付的商铺占用费），驳回了起诉业主返还商铺的请求。部分业主不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后作出裁定，驳回再审申请。 2016年7月开始，因新一佳超市经营不善，关门停业，深圳市大晟云购商业管理有限公司（简称大晟公司）与其他部分业主（包括最大面积商铺的业主即本案被告联顺公司）达成协议，由大晟公司垫付新一佳超市欠付的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照业主与新一佳超市签订的原《房屋租赁合同》继续履行。截止2017年9月29日，大晟公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁协议。涉诉业主也不同意由大晟公司承接新一佳超市的租约继续租赁涉案商铺，分别于2016年以房屋租赁合同纠纷为由，向本院起诉新一佳超市支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由起诉本案被告联顺公司要求返还商铺并按已有的生效判决继续支付违约金。一、二审判决均支持了被告联顺公司按已有生效判决继续支付逾期复铺的违约金，但驳回了复铺的请求。 2018年，因大晟公司也停止经营，商铺实际已空置，本系列案原告再次以委托合同纠纷为由向本院起诉被告联顺公司，诉讼请求大致相同，包括：1、联顺公司按《深圳市房地产买卖合同》约定的装修标准返还商铺；2、联顺公司按生效判决确定的违约金标准继续支付逾期复铺的违约金（双倍租金标准）。大晟公司关门停业后，因无新的承租方进场经营，被告联顺公司同意复铺交还小业主，但因双方对商铺具体位置无法一致确认，遂成本系列案诉讼。 另查，就原告所有的布吉广场第二、三层商铺所在位置，原告提交的房地产证上并未就涉案商铺标明地界点座标，，地界点坐标为整个布吉广场G06213&mdash8宗地座标。在原、被告联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同》附表中，整层平面的1:150图纸上标明了房产证上商铺所在位置。本院依职权调取涉案商场《竣工图》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》等资料。经核对，十四户业主已持有的房地产权证记载的铺号、面积等与上述图纸、涉案现场均能一一对应（详见附表）。被告联顺公司称，办理房产证时就是依据上述图纸，联顺公司现已标线画铺的涉案商场亦是依据上述图纸，所有业主的铺位均能一一对应，公共部分、公共设施等均齐全，被告联顺公司表示同意复铺，客观上也具备返还商铺的条件。 上列事实，有原被告联顺公司提交的证据及庭审陈述为证，足以认定。 本院认为，原、被告联顺公司签订的《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。关于原告蒋真珍等十四户业主诉请被告联顺公司以每月双倍租金标准支付上次诉讼判决生效之日后至实际返还涉诉商铺之日的违约金。根据原告与被告联顺公司签订的《委托出租协议书》，被告联顺公司是在委托出租合约期满后三个月内交付给原告使用，延期交付，以延期时间计，被告联顺公司按双倍租金标准支付给原告。被告联顺公司在与原告的合同到期后三个月内没有返还商铺，应承担违约责任，在已有生效判决认定的情况下，本院亦继续支持各原告自2016年、2017年诉讼判决生效之次日起至本判决生效之日止的违约金（具体金额详、支付起始时间详见附表）。 关于原告蒋真珍等十四户业主诉请被告联顺公司按买卖合同的约定装修标准返还涉案商铺的问题。本院认为，新一佳超市停止经营后由大晟公司继续租赁，现在大晟公司也实际停止经营，涉案商铺处于空置状态，客观上具备返还商铺的条件，且被告联顺公司明确同意复铺，故原告现请求被告联顺公司按买卖合同的约定装修标准返还涉案商铺，本院予以支持。被告联顺公司应在本判决生效之日起三十日内向各原告返还商铺。根据原、被告双方签订的《委托出租协议书》约定，被告联顺公司应按《深圳市房地产买卖合同》附加装修标准对各原告商铺进行物理分隔并进行独立电源插座、、地面高级抛光砖石膏板吊顶天花等装修后返还业主。同时，鉴于原告所购商铺仅占布吉广场的小部分，返还商铺后，在原告使用商铺时，被告联顺公司应向原告提供车库、空调、广场等公共设施使用的必要便利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告深圳市联顺房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内向十四案原告支付违约金至本判决生效之日止（各案原告具体金额、起始时间见附表）； 二、被告深圳市联顺房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内向十四案原告按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状并返还商铺（具体铺号及面积详见附表）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本系列案各案受理费（详见附表），由被告承担。 如不服本判决，涉港原告可在判决书送达之日起三十日内，其余原告、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  何淑颜 人民陪审员  詹 明 人民陪审员  陈少花 二〇一九年八月十八日 书 记 员  陈丽莉 附表：                            案号                       原告情况                       铺位号                       套内建筑面积（平方米）                       分摊公用面积（平方米）                       建筑面积（平方米）                       被告应支付的违约金标准（人民币元/月）                       支付起始时间                       受理费（人民币元）                               （2019）粤0307民初2457号                       原告蒋真珍，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区                       A206                       12.04                       10.31                       22.35                       4768                       2018.02.06                       1250                               （2019）粤0307民初2458号                       原告李连英，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区                       B354                       12.76                       11.01                       23.77                       3346                       2018.01.19                       804                               （2019）粤0307民初2459号                       原告杨永兴，男，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区             原告杨永成，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区                       A366                       13.59                       11.73                       25.32                       4144                       2018.02.07                       922                               （2019）粤0307民初2460号                       原告胡三妹，女，香港永久性居民。                       A235                       25.31                       21.67                       46.98                       10490                       2018.01.27                       2888                               （2019）粤0307民初2461号                       原告刘明英，男，香港永久性居民。       原告张少玲，女，香港永久性居民。                       B290                       22.71                       19.45                       42.16                       9606                       2018.01.27                       2605                               （2019）粤0307民初2462号                       原告唐迎春，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。                       A246                       13.75                       11.77                       25.52                       5278                       2018.03.06                       1460                               （2019）粤0307民初2463号                       原告陈热花，女，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。                       B3106                       12.88                       11.12                       24                       4034                       2018.01.20                       1027                               （2019）粤0307民初2464号                       原告陈香，女，汉族，身份证住址湖北省公安县                       B360                       13.10                       11.31                       24.41                       3472                       2018.01.24                       856                               （2019）粤0307民初2465号                       原告蓝海，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。                       B234                       11.33                       9.7                       21.03                       3918                       2018.01.21                       975                               （2019）粤0307民初2466号                       原告梁文杰，男，香港永久性居民。                       A212                       12.04                       10.31                       22.35                       4622                       2018.02.06                       955.5                               （2019）粤0307民初2648号                       原告曾维维，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区       原告：魏伟，男，汉族，户籍地址广东省深圳市福田区                       A247                       12.56                       10.75                       23.31                       5944                       2018.01.03                       1788                               （2019）粤0307民初2649号                       原告冯丹，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区                       A327                       13.57                       11.71                       25.28                       2278                       2016.08.15                       1452                               （2019）粤0307民初2650号                       原告冯满玲，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。       原告杨德辉，男，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区                       A321                       11.93                       10.3                       22.23                       2940                       2016.08.15                       1932                               （2019）粤0307民初2651号                       原告徐华，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区                       A326                       13.57                       11.71                       25.28                       2506                       2018.03.06                       614