天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初12947号原告：天津久兴包装有限公司，住所地天津市武清区东马圈镇大谋屯村。法定代表人：罗燕红。委托诉讼代理人：李双双，天津张盈（武清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟林琳，天津张盈（武清）律师事务所律师。被告：支山，男，1966年10月8日出生，汉族，住天津市武清区。原告天津久兴包装有限公司（以下简称久兴公司）与被告支山租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久兴公司委托诉讼代理人李双双到庭参加了第一次庭审诉讼，委托诉讼代理人翟林琳，被告支山到庭参加了全部庭审诉讼。本案现已审理终结。久兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还扣除使用时间的租金共计130000元；2.判令被告支付违约金100000元；3.判令赔偿原告搬迁费53000元；4.增加诉讼请求，判令被告将政策性拆迁补偿款支付原告；5.本案诉讼费被告担负。事实和理由:原、被告2016年12月11日签订租赁合同，约定，被告将位于天津市武清区小学北面约9亩土地内的所有厂房、院落整体租给原告。租金自2017年2月1日至2018年2月1日为130000元，2018年2月1日至2022年2月1日为200000元。还约定，违约方应支付守约方100000元。由于被告提前完成2018年剩余厂房建设，可以将全部厂房和院落交付原告使用，双方签订补充合同，原告一次性再支付被告60000元，强调因一切原因造成原告不能使用被告全部厂房按违约处理，赔偿原告所有损失。补充合同签订后租金变为200000元。原告依约给付被告全部租金200000元，但自2017年9月因厂房属违章建筑被政府强行拆除，导致原告无法继续使用厂房，搬离厂房需要支付高额搬迁费。支山辩称，不同意原告诉讼请求,原告起诉不属实，没有依据。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告为乙方，被告为甲方签订《租赁合同》。约定：经双方协商，甲方把天津市武清区小学北面9亩土地内五间两层楼房原有厂房1500平方米，在建厂房3600平方米，其中1800平方米2017年3月1日前交付乙方使用，剩余1800平方米2018年1月1日交付乙方使用以及整个院子整体租给乙方使用。1.2017年2月1日至2018年2月1日年租金130000元（大写：壹拾叁万元整）。2.2018年2月1日至2022年2月1日年租金200000元（大写：贰拾万元整）。3.乙方在每年2月1日前交付甲方年租金。4.甲方负责把上水、下水，三项动力电引进厂房能正常使用，水电费由乙方负责。5.租赁期间，乙方发现厂房损坏，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3天内进行维修，逾期维修则由乙方代替甲方进行维修，费用由甲方负责。6.甲方在2017年1月1日前把原有厂房整修完毕，院区整理硬化，铺砖。7.乙方可在合同签约日后，把机械搬入原有厂房，乙方付给甲方定金50000元（大写：伍万元整）。8.甲方负责乙方车辆进出村庄道路畅通。9.甲方办公楼只允许经理、厂长办公住宿，不允许普通工人住宿，不允许破坏办公楼主体私自改造。10.如遇政策性拆迁所给的设备搬运补偿款归乙方所有。11.上述经双方协议达成一致，如有违约，则违约方支付对方违约金100000元（大写：壹拾万元整）。12.本合同未尽事宜，甲乙双方必须依法共同协商解决。13.本合同一式贰份，双方各执一份，合同签字后生效。原告主张开始使用租赁物时间为2017年2月1日，被告主张开始使用租赁物时间为2016年12月11日签订协议当天。原告经郑强四次向被告支付租金共计200000元，被告为原告出具收条。2016年12月11日收条内容：今有小陈庄支山暂收郑强交来承包费50000元整；2016年12月31日收条内容：暂收郑强交来2017年租房费70000元，大写（柒万元整），2017年至2018年2月1日房租已付清；2017年3月23日收条内容：今收到郑强交来2017年承包费60000元陆万元整；2017年4月收条内容：今收到郑强交来2018年2月以后承包费贰万元整20000元。2017年3月2日，原、被告签订《补充合同》，约定：由于甲方提前完成2018年剩余厂房建设，特定以下补充合同：1.甲方在3月31日前完成剩余厂房建设，完工交于乙方正常使用。2.甲方在4月10日前负责把院区地面打好水泥地面。3.乙方一次性付给甲方60000元（陆万元整）。4.如果因一切原因造成乙方不能使用甲方全部厂房，则按违约处理并赔偿乙方所有损失。5.补充合同和主合同有相同法律效益。原、被告均认可原告使用被告租赁物终止时间为2017年9月。对于租赁物终止使用原因，原告主张被告厂房属违章建筑，政府强制拆除。原告提交中共泗村店镇委员会向区主要领导报告的《泗村店镇小陈庄村违建情况说明》证明其主张。违建情况说明记述的基本情况：泗村店镇小陈庄村当事人支某，于2017年2月至2017年4月底在村东小学校北侧私自建厂房2栋，占地面积约3000㎡,该地块原来是废弃坑塘。2003年5月，当事人与村委会签订《废弃土地承包合同》，合同期限30年（即2003年5月1日至2033年5月1日），作为当事人养殖用地，并享有自主开发权。2004年4月19日，武清区公证处对此合同进行了公正。2008年国家土地二调时，由于该废弃坑塘已由当事人垫土整平，被确定为基本农田。2017年6月底，区国土局下发违建明细表，明确该地块上的建筑为违建（红点）。镇分管领导及综合执法人员再次与当事人谈话，已明确告知要强制拆除。另外对租赁厂房的纸箱厂生产厂家进行检查督促搬迁，做好对厂房强制拆除的前期准备工作。本院经向泗村店镇政府核实，违建情况说明中的支某即被告。被告主张原告对其租赁物终止使用，是因原告企业属“散乱污”，被告提交2017年8月21日泗村店镇人民政府对原告厂区电表箱查封封条证明。被告承认2017年9月，厂房拆除。原告提交天津安尼运输有限公司2017年9月15日出具的收据，内容：今收到天津久兴包装有限公司搬家运输费伍万叁仟元。证明将公司设备等搬出支付的搬运费。经被告申请，本院向泗村店镇人民政府调取了中共天津市委办公厅津党厅〔2017〕48号文件，《中共天津市委办公厅天津市人民政府办公厅关于集中开展“散乱污”企业整治取缔工作的通知》。通知所称“散乱污”企业，是指不符合产业政策和规划布局、违法违规、排污超标的生产加工企业和仓储企业，以及僵尸企业、空壳企业。对各类违法违规企业依法关停取缔，主要包括：不符合产业政策、设施设备和技术落后的企业；不符合产业规划布局的企业；无证无照或证照不全的企业；违法违规占用土地的企业；违法违规生产经营的企业；利用违法违规建筑和临时建筑从事生产经营的企业；存在严重安全生产隐患的企业；国家和市委、市政府及市有关部门规定的应当淘汰的过剩产能企业。对各类污染超标或违法排污企业依法停产关闭，主要包括：无环保设施或环保设施不完备，污染物超标排放或无组织排放严重的企业；废酸等危险废物或含重金属废水（液）管理不符合法律法规规定的企业；不具备环保治理和达标改造可行性的企业。其中，涉及涂料、油墨、胶黏剂、有机溶剂等使用的印刷、家具等小型制造加工企业。本院向泗村店镇政府企业管理部门核实，原告企业属关停取缔、停产关闭对象。本院认为，根据中共泗村店镇委员会关于《泗村店镇小陈庄村违建情况说明》，被告原、被告签订《租房合同》、《补充合同》涉及的租赁物，泗村店镇小陈庄村小学北面9亩地内五间两层楼房原有厂房1500平方米，在建厂房3600平方米以及院落，属违建，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依此规定，原、被告签订的《租房合同》应属无效。《补充合同》是《租房合同》的从合同，主合同无效，从合同亦无效。综合本案情况，原告从被告出租的房屋搬出，原因有二：一是被告厂房属违建应拆除，二是原告企业属“散乱污”企业，泗村店镇政府对其企业电表箱封条查封，关停取缔。因此，《租房合同》、《补充合同》无效，原、被告均有过错，应各自承担相应责任。参照《租房合同》第1条，2017年2月1日至2018年2月1日年租金130000元，折合每月10833元，原告2017年9月搬出，实际使用被告租赁物8个月，折合使用费为86664元（10833元/月×8个月）。被告收取原告租金200000元，扣除86664元，剩余113336元依公平原则应返还原告。原告要求被告支付违约金100000元，赔偿搬迁费53000元不予支持。被告拆除违建，没有政策性拆迁补偿，原告要求被告支付补偿款不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决如下：一、被告支山于本判决生效后5日内，返还原告天津久兴包装有限公司租金113336元；二、驳回原告天津久兴包装有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，保全费1935元，共计4708元，由原告天津久兴包装有限公司担负2354元，被告支山担负2354元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王伟二〇一九年八月十三日书记员  赵盟杨业附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。