上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0109民初17520号 原告：王某某，女，1937年7月9日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。 被告：刘某1，女，1960年10月5日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。 第三人：刘某2，女，1962年11月19日出生，汉族，住上海市扬州路XXX弄XXX号XXX室。 第三人：刘某3，男，1964年8月17日出生，汉族，住上海市瑞安路XXX弄XXX号XXX室。 原告王某某与被告刘某1，第三人刘某2、刘某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人刘振亮、陆艳，被告刘某1及其委托诉讼代理人徐涛，第三人刘某2、刘某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：解除王某某与刘某1就上海市安国路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；解除王某某、刘某1、刘某2、刘某3签订的《家庭协议》；刘某1向王某某返还系争房屋。事实与理由：王某某系刘某1、刘某2、刘某3之母。2018年8月，王某某考虑到自己年事已高，需要人共同生活予以照顾，经家庭协商，在刘某1为王某某养老送终的前提下，王某某将其所有的系争房屋以低于市场价180余万元的价格转让给刘某1。因王某某系文盲，仅会写自己的名字，故买卖事宜由刘某1一手操办。系争房屋原产权人登记为王某某之夫刘某4，该房为夫妻二人共同财产，刘某4生前立下遗嘱，其房产份额在其去世后由王某某继承。刘某4去世后，房屋产权变更为王某某一人。在刘某1同意为王某某养老送终后，王某某将该房屋低价转让给刘某1。房屋过户到刘某1名下后，刘某1一家迁入系争房屋与王某某共同居住，但没过多久，刘某1故意找借口与王某某争吵，多次将王某某赶出家门，甚至有肢体冲突，刘某1的行为有违诚信原则，王某某在此情况下无法与其共同生活，更不指望刘某1为王某某养老送终，为维护原告合法权益,故起诉至法院。 刘某1辩称：不同意王某某的诉讼请求。家庭协议和买卖合同都是各方真实意思表示，刘某1已履行了赡养义务，也支付了相应的房款，请求法院驳回王某某的全部诉请。家庭协议虽然确认了房屋市场价格为480万元，但其实是有争议的，当时市场价格为400万元出头，考虑到感情因素和系争房屋大卧室由王某某居住等情况，故刘某1没有坚持400多万元的市场价，交易价格确为300万元。刘某1从未将王某某赶出家门，双方也无重大矛盾，只有小摩擦，是王某某自己于2019年2月搬到刘某3家居住至今，刘某1希望王某某回系争房屋共同居住，刘某1已经履行了赡养义务，王某某要求解除买卖合同和家庭协议无依据。 刘某2述称，同意王某某的诉讼请求和全部意见。当初签署家庭协议的目的就是照顾王某某及刘某1的家人，王某某于2018年11月19日住院到同月28日出院，同年12月7日刘某1一家住进了系争房屋，按理应由刘某1照顾母亲王某某，但实际情况相反，且天天争吵，王某某打电话哭诉实在无法与刘某1共同居住生活，要求返还房屋，退还刘某1房款，刘某2和刘某3均同意。过年前曾将王某某接走，小年夜前又送回，期间刘某1又与王某某争吵，闹到了派出所，刘某2次日打电话询问王某某情况，其表示没有吃午饭，刘某2将王某某接出吃午饭，持续了5天。嗣后，王某某因与刘某1生活作息不同难以入睡，向刘某3和刘某2哭诉，故刘某3才将王某某接走。此前，刘某3、刘某2也出面调解，但双方还是持续争吵。 刘某3述称，同意王某某的诉讼请求和全部意见。合同解除后，同意将其所分得的房款退还刘某1。系争房屋的市场价值在500万元以上，当时各方协商确定市场价格为480万元，房屋交易价格为300万元，刘某1实际支付了240万元房款，还有60万在刘某1处没有实际支付。王某某与刘某1共同居住了1个多星期后就发生争吵，刘某3和刘某2也上门进行劝说，后面闹到了派出所，王某某实在无法继续居住系争房屋，寝食难安，考虑到安全等方面因素，刘某3将王某某接到家中居住。 本院经审理认定事实如下：刘某4(2006年死亡)与王某某系夫妻，刘某1、刘某2、刘某3系二人之子女。系争房屋产权原登记在刘某4一人名下，系刘某4与王某某的夫妻共同财产，刘某4生前立有公证遗嘱，指定王某某继承系争房屋中属于刘某4的遗产份额。 2018年8月，王某某与刘某1、刘某2、刘某3签订《家庭协议》，约定：“事由妈妈提出：因自己年事已高，一人生活不便，需有人陪伴；大姐夫也身患残疾，上下楼梯极不方便；拟将上海市安国路XXX号XXX室，产权人为父亲刘某4名下的房屋，先转至母亲王某某名下(法律必经手续)，再转让给大姐刘某1，并由她来照顾自己，也可解决大姐夫上下楼的问题，大姐刘某1同意。经全体家庭成员协商，达成如下协议：1、此房屋目前市场挂牌价五百万元，市场成交价格记录为：肆佰捌拾万元；由妈妈提出并经大家商定：以叁佰万价格转让给大姐刘某1，转让后的款项分配如下：妈妈王某某伍拾万元、大姐刘某1陆拾万元、二姐刘某2捌拾万元、弟刘某3壹佰壹拾万元。2、转让后,妈妈在此二室半房屋内里间约十三平米房屋内永久居住；日常生活、看病就诊由大姐刘某1负责照料。……3、由于房屋产证上是爸爸刘某4的名字，转让需从爸爸刘某4转至妈妈王某某再出卖给大姐，转让过程中所有手续由大姐刘某1负责办理，房屋交易中所涉及支付的费用均由大姐刘某1承担支付；家庭所有人员均应积极配合房屋转让手续的办理。4、因此房屋产证上是爸爸刘某4的名字,在由爸爸刘某4转至妈妈王某某时,由于需二姐刘某2和弟弟刘某3签字放弃此房产继承权利，所以在签字时，妈妈或大姐刘某1(因房屋最终是大姐刘某1买入)则应支付本协议第一条所商定的款项(二姐刘某2捌拾万元、弟刘某3壹佰壹拾万元)；考虑到公证书下达需约一个月左右时间，协议各方经商定具体操作步骤如下：在公证处签字时留弟弟刘某3联系方式，公证处通知弟弟刘某3可以领取公证书后，协议各方再定时间一同前往公证处取得公证书，大姐刘某1将钱(妈妈王某某伍拾万元、二姐刘某2捌拾万元、弟刘某3壹佰壹拾万元)打入妈妈王某某账户上，再由妈妈分别转账至刘某2和刘某3银行卡内，然后，将公证书交给刘某1，由大姐刘某1与妈妈一起去房屋交易中心办理过户手续。5、本协议自签订之日起实施至最终大姐刘某1取得此房屋产证为整个过程，在此过程中，协议各方经签字实施后不得中途反悔、退出和拒不履行协议，若协议中的一方中途反悔、退出和拒不履行协议，则需对另三方作出赔偿违约损失，赔偿金额为本协议第一条所商定的款项(妈妈王某某伍拾万元、大姐刘某1陆拾万元、二姐刘某2捌拾万元、弟刘某3壹佰壹拾万元);(以上所涉及金额均为人民币)此协议经签字生效后，房屋价格若有涨跌，各签字人均不得反悔!本协议各方经确认无异议!”。 2018年9月，王某某就继承系争房屋中属于刘某4的遗产份额向上海市东方公证处申请办理继承权公证，嗣后系争房屋产权登记至王某某一人名下。2018年11月22日，王某某作为房屋卖售人(甲方)，刘某1作为房屋买受人(乙方)，签订买卖合同一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房地产转让价款为300万元。该合同对价款支付、房屋交付、违约责任等事项均未作约定。嗣后，双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续，系争房屋产权于同年12月10日登记至刘某1名下。刘某1及其配偶、儿子于同年12月迁入系争房屋，与王某某共同居住生活。双方共同生活期间，王某某与刘某1产生矛盾，为此刘某2曾于2019年2月21日报警，王某某在派出所做的询问笔录称刘某1搬进系争房屋后非但没有对其进行照顾，还经常与其争吵，精神上对其折磨，2018年12月下旬还推了王某某，导致王某某额头撞在门上，现希望把房子收回。嗣后，王某某至刘某3处生活至今。 另查明，刘某1共计向王某某支付系争房屋购房款300万元，王某某收到房款后，按照家庭协议进行了分配，分别支付给刘某160万元，刘某280万元，刘某3110万元。 审理中，刘某1表示，刘某1一家迁入系争房屋前居住在本市西诸安浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，为购买系争房屋，已于2018年6月底出售该房，售价为320万元，现不同意按照市场价格补足系争房屋的房款也不愿进行相应补偿，诉讼风险自行承担。 审理中，王某某、刘某2、刘某3表示在解除家庭协议和买卖合同的基础上，同意向刘某1返还房款，王某某并表示自愿支付刘某120万元补偿款。王某某将房款50万元，补偿金20万元支付到法院账户，刘某2将房款80万元支付到法院账户，刘某3将房款110万元支付到法院账户。 上述事实由遗嘱公证书、家庭协议、询问笔录、录音、上海市不动产登记簿信息、买卖合同、增值税发票和契税申报办理及当事人陈述等证据佐证。 本院认为，王某某与刘某1之间的房屋买卖关系不同于一般二手房交易市场上的房屋买卖关系。首先，买卖双方身份关系具有特殊性，王某某与刘某1系母女关系，房款支付、房屋交付及过户等交易流程和交易内容都有别于一般的二手房交易；其次，买卖合同的目的具有特殊性，本案中，各方均确认买卖合同与家庭协议为整体协议，买卖合同实为履行家庭协议中有关解决王某某赡养照顾问题而将系争房屋出售给刘某1的条款而签订，即双方签订买卖合同的目的除了转让房地产权利外，还包括解决王某某的赡养问题；再次，出售房屋所获得的对价具有特殊性，本案中系争房屋交易价格明显低于市场价格，家庭协议确认系争房屋市场交易价格为480万元，因各方均同意刘某1一家迁入系争房屋与王某某共同居住，照顾王某某日常生活，故商定王某某以300万元的价格将系争房屋出售给刘某1，故应认为王某某出售系争房屋所获得的对价，除300万元房款外还包括刘某1对王某某的赡养义务。 现因刘某1与王某某共同生活期间产生矛盾，王某某表示无法与刘某1共同生活，故要求不再继续履行家庭协议和买卖合同。本院认为，赡养义务作为子女对父母的法定义务，在本案中又具有房屋交易对价的性质，具有明显的人身属性。虽然房屋过户和房款支付等合同条款均已履行，但具有人身性质的非金钱债务不适于强制履行，王某某年事已高，系争房屋为王某某的唯一住所，在王某某坚持不愿与刘某1共同生活也已迁出的情况下，刘某1仍坚持要求王某某搬回系争房屋共同居住，不愿意参照市场价格对王某某进行补偿，亦不提出其他解决方案，若家庭协议和买卖合同继续履行，既不利于妥善解决王某某的赡养问题，也显然有失公平。本院也注意到，本案中，王某某提供的证据无法证明刘某1对其存在虐待行为，而王某某与刘某1家庭三代人共同居住，因日常生活习惯和个性差异等原因产生的矛盾，也难以认定为单方过错，现王某某在要求解除家庭协议和买卖合同的基础上自愿对刘某1补偿20万元，本院认为该补偿金额尚属公平，在此情况下，王某某要求一并解除家庭协议和买卖合同，本院依法予以支持，王某某自愿补偿20万元，并无不当，本院予以照准。合同解除后，当事人可要求恢复原状，现王某某、刘某2、刘某3表示愿意返还各自取得的房款，本院予以照准，至于刘某1分得的房款60万元，不需再行处理；王某某要求返还房屋，包括了房屋实体上的返还和房屋权利权登记的恢复，本院一并予以处理，王某某的相关诉讼请求，本院予以支持。 本案中，买卖合同和家庭协议虽然解除，但刘某1、刘某2、刘某3作为子女对母亲王某某仍负有法定的赡养扶助义务，在合同解除后还应妥善协商，另行安排王某某的赡养问题，在家庭生活中的各方面对其给予扶助，使老人安享晚年，更望各方当事人珍惜亲情，互相体恤包容，妥善处理家庭矛盾，维护好家庭和睦。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十条第(二)项之规定，判决如下： 一、王某某与刘某1就上海市安国路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除； 二、王某某与刘某1、刘某2、刘某3于2018年8月29日签订的《家庭协议》于本判决生效之日起解除； 三、王某某应于本判决生效之日起10日内向刘某1返还房款50万元； 四、刘某2应于本判决生效之日起10日内向刘某1返还房款80万元； 五、刘某3应于本判决生效之日起10日内向刘某1返还房款110万元； 六、王某某应于本判决生效之日起10日内向刘某1支付补偿款20万元； 七、刘某1应于本判决生效之日起10日内协助王某某将上海市安国路XXX号XXX室房屋产权恢复登记至王某某名下； 八、刘某1应于本判决生效之日起10日内迁出上海市安国路XXX号XXX室房屋，将上海市安国路XXX号XXX室房屋返还王某某。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费30,800元，减半收取15,400元，由王某某与刘某1各半负担；财产保全申请费5,000元，由王某某与刘某1各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  赖维娜 二〇一九年十月三十一日 书记员  孙鼎铭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； ……