天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8869号原告：赵苗壮，女，1988年4月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：丁伟，吉林开祥律师事务所律师。被告：张旭，男，1987年12月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区，现羁押于天津市第二看守所。被告：中国工商银行股份有限公司天津新华支行，住所地天津市和平区西康路**。负责人：张志福，行长。委托诉讼代理人：袁媛，女。委托诉讼代理人：崔国钰，男。原告赵苗壮与被告张旭、中国工商银行股份有限公司天津新华支行（以下简称工行新华支行）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵苗壮及其委托诉讼代理人丁伟，被告张旭，被告工行新华支行的委托诉讼代理人袁媛、崔国钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵苗壮向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认登记在被告张旭名下位于天津市南开区××路××街××街××号楼××室房屋真实购房人及所有权人为原告赵苗壮；2．请求判令被告张旭、工行新华支行立即协助原告赵苗壮办理天津市南开区××路××街××街××号楼××室房屋所有权登记至赵苗壮名下；3．请求判令被告张旭承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月25日，原告赵苗壮和被告张旭签订《协议》，约定赵苗壮借张旭名购买位于天津市南开区房屋（以下简称“讼争房屋”），约定讼争房屋实际所有权人为赵苗壮，被告张旭未经赵苗壮同意不得将讼争房屋私自抵押、出售，首付款、过户费用、按揭贷款由赵苗壮将款项打入张旭账户再支付给讼争房屋原所有权人、有关部门及银行。2016年10月20日，经原告沟通，讼争房屋原所有权人张小茶与张旭签订《天津市房产买卖协议》，约定张旭向张小茶购买讼争房屋，总价款330万元，首付66万元，申请银行贷款264万元。合同签订之后，原告赵苗壮支付了首付款66万元及有关税费，并按期向张旭银行账户转按揭贷款。由于张旭有数月未将原告赵苗壮转账的按揭贷款偿还按揭贷款银行即被告工行新华支行，经工行新华支行联系赵苗壮，赵苗壮均直接向工行新华支行直接偿还。并于2018年12月28日开始，工行新华支行经与原告赵苗壮协商，原告赵苗壮将自己名下中国工商银账户作为按揭贷款偿还账户。至今为止，2208号房屋全部按揭贷款均是赵苗壮偿还，未有拖欠。原告赵苗壮和工行新华支行形成按揭贷款合同法律关系。2016年10月20日，张小茶和原告赵苗壮办理了房屋交接手续，赵苗壮实际占有使用讼争房屋至今。并交纳水电、物业、供热等费用。原告赵苗壮认为，原告赵苗壮借张旭名购买讼争房屋，并实际支付首付、按揭贷款等全部款项，同时实际占有使用讼争房屋至今，物业、水电、供暖等费用无拖欠，为讼争房屋的真实所有权人。工行新华支行主动要求并实际接受原告继续履行按揭贷款合同，双方建立事实上的借贷和抵押担保法律关系。基于上述事实，并根据《民法典》的规定，故呈讼。张旭辩称，原告所述全部属实，同意原告全部诉讼请求。工行新华支行辩称，2016年12月，本被告与张旭签订个人借款合同和个人借款抵押合同，本被告向张旭发放264万元贷款，现贷款已有二期逾期；本被告对原告与张旭之间的协议约定并不知晓，若原告自愿偿还该笔贷款，本被告可以在贷款结清后配合办理诉争房屋的抵押权撤销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告张旭原是同事关系。2016年原告与案外人张小茶协商购买其名下坐落天津市南开区××路××街××号楼××房屋一套，2016年9月15日，原告通过微信转账向张小茶支付购房定金50000元。原告因其不是本市户籍，恐不具备购买本市房屋资格，故其在2016年9月25日，与张旭签订协议，约定以张旭名义购买讼争房屋，实际全部出资为赵苗壮，房屋拥有人实际为赵苗壮；讼争房屋张旭不得未经赵苗壮同意，私自抵押、出售；购买房屋首付款及过户费用，由赵苗壮以银行转账加现金形式，转入张旭名下，后期贷款还款均由赵苗壮以银行转账或现金方式交于张旭用于还款，张旭不得擅自挪用。2016年10月20日，被告张旭与案外人张小茶签订《天津市房产买卖协议》，被告张旭向案外人张小茶购买坐落天津市南开区××路××街××号楼××房屋一套，房屋总价款为330万元，其中首付款为66万元，贷款264万元。后被告与工行新华支行签订《个人购房借款／抵押担保合同》，贷款人为被告张旭，贷款金额264万元，贷款期限30年。2016年11月21日，张旭将首付款66万元交与天津市房地产交易资金监管中心。工行新华支行于2016年12月28日发放贷款264万元。被告张旭自2017年1月28日开始还款，还款账户为尾号5893的工行卡，至2018年11月28日，共计偿还贷款本息281575.74元。讼争房屋交接后，由原告居住至今。原告交付房屋的供暖费、物业费、车位费、电费。对于讼争房屋的首付款、契税，原告主张均系由其出资，为此原告提交其尾号为3097的账号银行交易流水。从该账户交易流水来看，2016年11月3日，原告在中国工商银行股份有限公司天津鼓楼支行开户，设立尾号为3097的账号，2016年11月18日，原告向该账户存入77万元，流水清单中摘要一栏为“房费”，原告并将该存折、身份证交与张旭，并告知其密码，同日，张旭该笔款项转入被告张旭尾号为5893账户49万元，转入案外人账户28万元。庭审中，张旭承认原告的上述77万元用于支付首付款及契税。关于偿还银行贷款情况，被告张旭应自2017年1月始每月偿还银行贷款12,800余元，至2018年11月28日，已偿还本息281,575.74元。就上述期间的贷款，原告主张不定期、不定额的以现金、银行转账、支付宝转账、微信转账的方式给付张旭偿还贷款款项，为此，原告提交银行流水，从原告提交的转账记录来看，自2017年1月至2018年11月28日共给付张旭304,935.93元。由于赵旭未按时还款，2018年12月28日，原告向被告工行新华支行提出申请，同意由其尾号1703银行卡作为张旭的贷款第二还款账户。自2018年12月28日始，由原告该账户偿还贷款至2020年10月，2020年11月、2020年12月贷款尚未偿还。对于原告主张的首付款及偿还贷款的出资，被告张旭没有异议，认可全部均由原告出资。2019年4月13日，被告张旭因涉嫌犯诈骗罪被天津市公安局南开分局刑事拘留，同年5月13日经天津市南开区人民检察院批准逮捕，当日由公安机关执行。现羁押于天津市第二看守所。天津市南开区人民检察院指控被告人张旭犯诈骗罪、职务侵占罪，于2020年1月10日向本院提起公诉，该案经审理查明，2018年1月，被告张旭作为我爱我家公司房产经纪人，通过提供房产中介服务与赵艺绚、卢迪夫妇相识。赵艺绚、卢迪夫妇通过被告张旭购买了龙亭家园第一套房屋，在办理该套房屋手续过程中，被告张旭在赵苗壮不知情的情况下，提议可将其名下龙亭家园4号楼1门2208号的房屋进行出售，并隐瞒了该套房屋的所有权及抵押贷款的真实情况……后11月间，被告张旭多次催促赵艺绚夫妇缴纳购买其名下房屋的定金，赵艺绚夫妇多次多笔以现金、支付宝转账到张旭指定的烟酒店或提供的POS机刷信用卡等方式支付被告张旭房屋定金人民币50万元。后被告张旭于2019年1月14日逃匿后，赵艺绚夫妇从赵苗壮处得知房屋真实情况后遂报警。2020年11月27日，本院以（2020）津0104刑初99号刑事判决书判决：一、被告张旭犯诈骗罪，判处有期徒刑十年三个月……；二、责令被告张旭于判决生效之日起十日内退赔赵艺绚、卢迪共计人民币568,250元……。本案审理期间，经原告申请，本院依法作出（2019）津0104民初8869号民事裁定书，冻结被告赵旭名下坐落天津市南开区××路××街××号楼××房屋的所有权转移手续，期限为三年。保全费5000元由原告预付。本院认为，本案的焦点问题在于原告与被告张旭之间是否成立借名买房关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。借名买房关系由原告主张，应当由其承担举证责任。对此，本院从如下方面进行分析：第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。本案，原告主张其借张旭名义购买讼争房屋，为此，原告提交其与被告张旭之间签订的协议，对此，张旭予以认可。第二，关于出资问题，购买涉诉房屋所支付的首付款及偿还银行贷款虽以张旭名义支付，但从原告向被告张旭银行转账情况来看，均以原告给付被告张旭的款项支付，被告张旭对原告出资购买讼争房屋也没有异议。故本院对原告对涉诉房屋出资事实予以认定。综合考虑书面约定、购房出资、实际占有等情形，可以认定原告与张旭之间成立借名买房合同关系，原告实际享有涉案房屋权益。讼争房屋现虽设立有抵押，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，除非抵押权人有证据证明原告要求过户的请求损害抵押权，否则应予支持。本案中被告工行新华支行在2018年12月始已同意原告由原告银行账户进行还贷，且未举证证明讼争房屋过户至原告名下损害其抵押权，被告工行新华支行的抗辩理由本院不予采信。故原告要求被告张旭、工行新华支行配合其将讼争房屋过户登记在其名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于原告要求确认讼争房屋归其所有的请求，依照相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，已经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，借名买房合意并非不动产物权的生效要件，不具有物权法上的效力，如支持借名人依据借名买房合意确认对非登记在其名下的房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系，故原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百零六条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张旭名下位于天津市南开区××路××街××号楼××房屋尚余银行贷款本息由原告赵苗壮按照张旭与中国工商银行股份有限公司天津新华支行订立《个人购房借款／抵押担保合同》的约定履行还款义务；二、本判决生效后十五日内，被告张旭、中国工商银行股份有限公司天津新华支行协助原告赵苗壮到房地产行政主管部门办理被告张旭名下位于天津市南开区××路××街××号楼××房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告赵苗壮名下，由此产生相关费用由原告赵苗壮负担；三、驳回原告赵苗壮其他诉讼请求。案件受理费33,200元，保全费5,000元，共计38,200元，由原告赵苗壮负担33,120元，被告张旭负担5,080元。被告张旭负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告赵苗壮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 田 云人民陪审员 赵 旭人民陪审员 高 琳二〇二一年一月十五日书 记 员 单田硕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。