上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初38799号原告：上海万亚物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李万才，该公司总经理。委托诉讼代理人：章文燕。被告：上海众昌置业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张红。原告上海万亚物业管理有限公司(以下简称万亚物业公司)诉被告上海众昌置业发展有限公司(以下简称众昌置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告万亚物业公司法定代表人李万才到庭参加诉讼，被告众昌置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万亚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日起至2018年11月23日止的物业服务费173,431.91元；2、判令被告支付逾期支付物业服务费滞纳金173,431.91元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市静安区海宁路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)产权人。2010年12月28日，原告与上海市闸北区众昌金城大厦业主大会(以下简称众昌金城业主大会)、上海市闸北区众昌金城大厦业主委员会(以下简称众昌金城业主委员会)签订《物业服务合同》，约定服务期限三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月10日，上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科、上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、上海市闸北区北站街道永顺居委会委托上海申顺物业咨询有限公司以书面形式召开业主大会，三分之二业主同意原告管理至新的业主委员会选聘物业公司为止。根据《物业服务合同》约定，系争房屋物业服务费5元/月/平方米，系争房屋建筑面积为1,523.26平方米，被告应支付物业服务费7,617.80元/月。被告逾期支付物业服务费，应按日千分之三的系数缴纳滞纳金。为被告拖欠原告2012年1月1日起至2016年2月31日止的物业服务费，原告曾诉至上海市静安区人民法院，法院依法判决后，被告继续拖欠后续物业服务费，为维护原告合法权益，故再次诉至法院，做如上诉请。审理中，原告自愿将滞纳金调低至100,000元。被告众昌置业公司经本院依法送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料后未到庭应诉答辩。原告万亚物业公司围绕诉讼请求依法提交了相应证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权于2006年4月28日登记至被告名下，建筑面积1,523.56平方米，类型其他(备注：地下三层人防面积1,523.56平方米)。2010年12月28日，原告(乙方)与众昌金城业主大会、业主委员会(甲方)就众昌金城大厦(海宁路XXX号)签订《物业服务合同》，约定由原告对众昌金城大厦商务楼(含商务楼、商铺、会所等，位置坐落于海宁路XXX号，东至新疆路、南至新疆路、西至凯旋门大厦、北至海宁路)实施物业管理；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：-3楼人防非机动车库5元/月/平方；物业服务费用按季缴纳，业主应在每季首月的5日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：乙方可以从逾期之日始按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同为期三年，自2011年1月1日至2012年12月31日为二年，无二分之一业主书面反对顺延一年。2013年11月27日，上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科、上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、上海市闸北区北站街道永顺居委会发布《关于众昌金城大厦业主大会会议违反程序的公告》，认定众昌金城业主大会所做选聘物业公司的决议无效。2014年1月3日，上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科、上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、上海市闸北区北站街道永顺居委会发布《上海市闸北区众昌金城大厦关于托管物业公司选择的公告》，载明：众昌金城大厦原有业主委员会委员至物业合同期满时，已不足二分之一，故原闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、闸北区北站街道办事处市政管理科、闸北区北站街道永顺居委会委托第三方对选聘物业公司及管理时间、服务收费标准公告全体业主。2014年1月10日，业主通过表决决定：该小区继续由原告管理至新一届业委会成立并完成物业公司公开选聘工作止，服务、收费按原物业合同标准不变。同日，上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科、上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、上海市闸北区北站街道永顺居委会发布《公告》，载明：众昌金城大厦将由原告继续进行物业管理。另查明，2017年4月18日，原告将被告诉至本院，要求被告支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及滞纳金。2018年2月13日，本院依法作出判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费457,068元；二、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告滞纳金150,000元。还查明，2018年11月23日，上海市静安区北站街道办事处发出《告示》，载明：经临时业主大会决定确定原告不再对众昌金城大厦提供物业管理，原告将于今日离场。以上事实，由原告提供的《物业服务合同》、《公告》、《房地产登记簿》、特快专递邮件详情单、(2017)沪0106民初16519号民事判决书、《告示》等证据为证。本院认为，原告与众昌金城业主大会、业主委员会签订的《物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对被告具有约束力。《物业服务合同》到期后，经上海市闸北区人民政府北站街道办事处市政管理科、上海市闸北区住房保障和房屋管理局北站办事处、上海市闸北区北站街道永顺居委会征询意见，仍由原告进行物业管理，收费标准并未改变，原告亦据此继续提供物业服务至2018年11月23日，故原告有权收取上述期间的物业服务费。原告要求被告支付173,431.91元物业服务费的诉讼请求，符合事实和合同约定，本院予以支持。被告长期多次拖欠物业服务费，理应承担相应的违约金。审理中，原告变更要求被告支付逾期支付物业服务费滞纳金金额，系其对自身权利的处置，且该金额尚属合理，可予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海众昌置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万亚物业管理有限公司2017年1月1日至2018年11月23日的物业服务费173,431.91元；二、被告上海众昌置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万亚物业管理有限公司滞纳金100,000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,401.5元(原告上海万亚物业管理有限公司已预缴)，由被告上海众昌置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王裕明审 判 员  吴晓婕人民陪审员  吴立仁二〇一九年十二月十二日书 记 员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。