上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5948号原告：赵存根，男，1958年4月15日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。被告：上海楚光实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张旭光，总经理。委托诉讼代表人：杨翠莲，上海楚光实业有限公司工作人员。原告赵存根与被告上海楚光实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，2019年5月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵存根的委托诉讼代理人潘亮、被告上海楚光实业有限公司的委托诉讼代理人杨翠莲到庭参加诉讼。因案情复杂、疑难，本院于2019年7月5日裁定转为普通程序，2019年9月2日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵存根的委托诉讼代理人林梓琳、被告上海楚光实业有限公司的委托诉讼代理人杨翠莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵存根向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于上海市松江区石湖荡镇塔闵公路XXX弄XXX号B厂房；2、判令被告向原告支付2017年12月1日至2018年11月30日租金6万元；3、判令被告向原告支付2018年12月1日起至实际还房屋之日止的房屋占有使用费(按年租金19万元计算)；4、判令被告向原告支付违约金31,666元。事实与理由：2013年12月1日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定被告承租原告位于上海市松江区石湖荡镇塔闵公路XXX弄XXX号B厂房，租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日，年租金195,000元，每半年支付一次，先付后用；若一方违约，则向守约方支付二个月租金的违约金，同时双方就其他权利义务进行了约定。租赁期间，被告未按约定向原告支付租金，且目前租赁期限已经届满，被告也未按约定向原告返还房屋，原告多次前往沟通均未果，遂向本院提起诉讼。被告上海楚光实业有限公司辩称：2013年7月15日，被告与涉案房屋的原房东彭海林签订《厂房租赁协议》，在被告入驻装修后，彭海林因在外欠下债务而失踪，且被告与其签订租赁合同时彭海林系伪造证明文件，2013年12月1日前曾有多批不明身份人至厂区向被告进行威胁恐吓，导致被告员工担惊受怕而离职，被告因上述原因停产多时。2013年12月1日，原、被告重新签订《厂房租赁协议》，原支付给彭海林及维修配备该厂房的费用抵押租金至2014年7月，此时原告才提供其与彭海林签订的厂房租赁协议，原告于2014年7月9日补签了附件，房租定为每年19万元。2015年5月，政府通知拆除该厂院的大棚(该棚约占整个厂区建筑面积的50％)，被告积极配合政府拆除，2015年10月9日正式拆除，原告同意从2015年9月起租金降至每年16万元，因原告的原因未签订书面协议，但被告一直按照每年16万元支付租金。2016年因主厂房漏水及维修，导致被告停产近一个月，2017年6月开始双层办公室零星漏水，主厂房东侧辅助房严重漏雨，被告通知原告维修，因拆迁传闻被告一直未曾维修，至2018年3月起双层办公室漏雨严重，导致被告二楼办公室设备设施资料等损坏严重、一楼仓库货物淋湿。2018年8月因突降大雨，导致被告存有资料的新电脑烧毁，资料丢失。2017年11月至2018年3月工厂进水管渗漏，导致公司水费多支付一千五百余元。2017年开始，政府一直发文该厂房的双层办公楼为违章建筑物，将会拆除；2018年8月正式下文通知，将于2018年9月正式拆除该双层办公楼，被告于是开始整理搬迁，至2018年8月底彻底搬出该双层办公楼且该月公司呈半停产状态，后不知原因并未拆除该建筑物，但被告已经拆除二层所有设备及电路，已无法使用。2018年5月开始被告与原告沟通续租事宜，原告称该厂房由被告继续使用直至拆迁。2018年12月21日结算2018年11月3日前房租，剩余1,250元未付抵扣被告水费损失。至2019年3月，被告与原告沟通时一直敦促原告续签协议，原告称因拆迁款直接支付给被告无需续签，直接支付房租即可。被告认为因不知拆迁具体时间无法确认租赁时间，又无续租协议，直接支付房租存在风险，可以在确认拆迁时间后具体核算应付房租，因办公楼及辅助房无法使用减少的面积降低房租，因此双方存在争议，未签订续租合同，一直在沟通洽谈，2019年3月政府正式通知拆迁具体安排，2019年5月双方洽谈拆迁补偿事宜，但双方不能达成一致意见。被告认为原告所提出的诉讼请求不应成立，被告同意在搬迁协议达成后，由原告扣除实际房租，结清因漏雨等引起的被告财产损失后所得金额多退少补。请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区石湖荡镇闵塔路XXX弄XXX号的厂房系案外人上海李塔投资开发公司(以下简称李塔公司)建造，2001年2月19日取得上海市房地产权证，该证登记的权利人为李塔公司。2003年1月1日，李塔公司与案外人上海海霞针织服饰有限公司(以下简称海霞公司)签订《房屋转让协议书》，海霞公司向李塔公司购买上述厂房。2012年1月2日，海霞公司与原告赵存根签计《转让协议》一份，约定原告赵存根向海霞公司购买上述厂房，同时，原告与李塔公司签订协议书一份，约定原告与海霞公司签订的《转让协议》，李塔公司表示认可和同意，2003年1月1日海霞公司与李塔公司签订的《房屋转让协议》中海霞公司相应的权利义务由原告赵存根承继。另查明，原告赵存根与海霞公司的法定代表人彭海林于2013年6月8日签订《厂房租赁协议》，约定赵存根将上述厂房出租给彭海林使用，租赁期限为2013年7月15日起至2018年7月14日止。2013年6月7日，彭海林与被告签订《厂房租赁协议》一份，约定彭海林将上述厂房出租给被告，租赁期限为2013年7月15日起至2018年7月14日止，租金每年195,000元，该协议签订后，被告进入厂房使用，后由于彭海林的原因，被告在使用厂房过程中，出现了一些干扰，于是原、被告于2013年12月1日签订《厂房租赁协议》一份。约定被告向原告租赁上述厂房，租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日止，租金为每年195,000元。厂房的租赁押金为2万元，原告收取后并开具收据，待合同期满后不计利息退还被告。合同还约定，如一方违约，违约方应赔偿守约方二个月的租金作为违约金。2014年7月9日，双方签订附条，约定租金为每年19万元。双方的租赁期限已届满后，被告没有搬离涉案房屋，原告遂向本院提起诉讼。在审理过程中，原告放弃要求被告支付2017年12月1日至2018年11月30日租金6万元的诉讼请求；并变更要求被告自2018年12月1日起至实际搬离之日按16万元/年的标准支付房屋占有使用费。同时，原告称虽然合同约定原告交付押金2万元的条款，但被告没有实际交付，但被告提供了赵存根2014年11月30日的收条，确认收到被告租房押金2万元，并备注“从彭海林收转“。以上事实，租赁合同、微信截屏、当事人的陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋的产权登记在李塔公司名下，李塔公司认可涉案房屋归原告所有，原告为此将房屋出租给被告，应为合法有效。被告辩称意见中有关与彭海林租赁合同签订后产生的纠纷与本案无关，本案不作评判。原、被告签订房屋租赁合同后，在租赁期限内，原告交付被告房屋，被告向原告缴纳租金，现双方在租赁期限内的租金已不存在纠纷。至于被告称在使用涉案房屋过程中，由于房屋质量问题及政府要求搬离等原因，部分房屋并没有实际使用的问题，现无证据证明被告使用房屋的实际情况及其原因，且被告未将部分房屋交给原告，故本院对此不予认定。原、被告在租赁期满后，虽然被告多次向原告提出签订续租合同的意思表示，但双方未就续租达成一致意见，被告理应搬离租赁的涉案房屋。租赁期满后，被告未向原告返还租赁房屋，应参照原有租金标准支付原告至实际搬离房屋止的房屋占用使用费。原告要求被告支付二个月租金标准的违约金，因该约定不明确，且租赁期限已届满，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告出具的收条确认了收到彭海林收转的被告租房押金2万元，故在被告返还涉案房屋后，原告应当返还被告该押金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海楚光实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区石湖荡镇闵塔公路XXX弄XXX号B厂房，并将上述厂房返还给原告赵存根；二、原告赵存根于本判决生效之日起十日内返还被告上海楚光实业有限公司押金2万元；三、被告上海楚光实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵存根自2018年12月1日起至返还原告赵存根厂房之日止的房屋占有使用费(按每年16万元计算)；四、驳回原告赵存根的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,351元，由原告赵存根负担784元(已付)，被告上海楚光实业有限公司负担2,567元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱春琪审 判 员  蒋木金人民陪审员  高丽萍二〇一九年九月二十四日书 记 员  马 青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。