上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63312号原告：王松武，男，1968年9月15日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：董劼，上海申同律师事务所律师。被告：崔见伟，男，1981年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡春涛，上海铭佳宣律师事务所律师。原告王松武与被告崔见伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王松武及其委托诉讼代理人董劼，被告崔见伟的委托诉讼代理人蔡春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王松武向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同已于2017年2月27日解除；2.被告向原告返还房屋租赁押金及预付房租共计人民币(币种下同)265,233.50元并支付利息(以265,233.50元为基数，自2017年3月2日起按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止)。事实和理由：2014年3月23日，原、被告签订《金叶公寓租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区三林路XXX号XXX楼公寓共计82间用于原告出租经营，租期自2014年4月1日至2019年6月1日。2017年2月23日，因案涉公寓未通过消防检查被责令改正。同年2月27日，房屋被消防部门查封，原告将房屋交还被告。原告支付了25万元押金，并实际支付租金至2017年5月31日，被告应予退还，故原告诉请如前。被告崔见伟辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋由被告承租后进行翻建，再转租原告。原告经营公寓，需办理相关证照，消防部门要求原告整改，原告无法经营，才与被告协商退出。为此，被告还拿了10万元用于退还原告租客的租金。截至2019年7月，原告还占用两间房屋和大厅，双方租赁合同已经到期终止。原告共计欠付被告租金及水电费共计90多万元，扣除原告缴纳了25万元押金，还需支付60多万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2014年3月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《金叶公寓租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于上海市浦东新区三林路XXX号XXX楼公寓房整体出租给乙方，共计82间。甲乙双方商定该房屋的租金为每年70万元，第二年递增3%，自第三年起，每年租金在原租金基础上递增5%。租赁期限自2014年4月1日至2019年6月1日止，租金起始时间为2014年6月1日。第一年租金分二次付清，每半年各付35万元。第二年起租金一年一付，第三年以此类推，直至租赁期限结束。乙方同意租金先付后租，每次租金支付须提前三个月。另乙方须给付甲方押金25万元。租赁期间乙方租赁使用房屋所产生的水、电、闭路电视费、宽带等费用，均由乙方承担。甲方应保证乙方租赁该房屋时能正常经营，如由于甲方原因造成乙方不能经营，由此造成的损失由甲方承担。同日，原告支付被告押金25万元。2016年3月17日，原告支付被告2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金。2017年2月23日，上海市浦东新区公安消防支队(以下简称消防支队)向金叶公寓出具责令限期改正通知书，因发现公寓屋面板采泡沫夹心板搭建，消防支队责令金叶公寓于2017年3月25日前改正。通知书由被告签收。2017年2月24日，消防支队向金叶公寓出具临时查封决定书，因公寓屋面板采用可燃材料泡沫夹心板搭建，存在火灾隐患，消防支队对金叶公寓进行查封，查封期限自2017年2月27日至2017年3月27日。决定书由被告签收。2017年2月27日，金叶公寓被消防支队查封。对有争议的事实，本院分述如下：1、2017年5月25日，被告通过案外人王某某向原告转账31,950元；2017年7月15日，被告通过案外人王某某向原告转账30,000元；2017年10月17日，被告通过案外人王某某向原告转账20,000元；2017年11月17日，被告通过案外人王某某向原告转账20,000元。原告认为，上述钱款为被告退还的租金。被告则称，上述钱款为被告用于退还原告租客的租金和押金。2、被告提供短信截屏一张，证明2017年4月14日，被告向原告发送短信，要求原告尽快搬离。原告对真实性不予认可，被告未提供原件。3、被告提供imessage截屏一份，证明2017年11月17日，原告向被告发送短信，表示“到11月16日已收到10万元和零头，还欠23万元整，大概就这个数，以银行转账凭证为准”。原告认可真实性，并表示，大概是这个数字(指23万元)。4、被告提供水费、电费抄表记录，证明原告一直居住在房屋内，并且欠付水电费。原告不予认可，并称，因为被告一直未将押金和租金返还原告，原告表弟才占用其中一间房屋，到2019年7月房屋拆迁时搬离。5、被告提供案外人王某某的情况说明，证明2017年2月底，被告要求原告搬离，原告拒绝搬离。原告对情况说明的内容不予认可。审理中，原告表示，原告于2017年2月27日迁出，剩下的租客由被告负责清退，被告需退还原告预收取租客的租金和押金。原告诉请金额中已经扣除被告之后支付的101,950元及被告代原告返还租客的租金和押金合计72,079元。被告表示，其支付的101,950元实际为代原告返还租客的租金和押金费用，认可与原告之间的账总的还有23万元。本院认为，系争房屋于2017年2月27日被消防部门查封，原、被告签订的《金叶公寓租赁合同》实际已无法履行，原告要求确认《金叶公寓租赁合同》于该日解除，于法不悖，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还押金及超付的租金，具有合法依据，本院予以支持。因合同解除后，有部分租客需要清退，原告自认，由原告收取的部分租客的租金和押金需被告代为处理，而2017年11月17日，原告通过短信方式确认了被告需要返还的金额尚余23万元，被告亦予认可，本院可以据此认定，被告需返还原告的租金、押金等费用合计应为23万元。就原告起诉的金额，原告并未提供相应证据，本院难以采纳。至于原告提出的利息损失及被告提出的租金和水电费，本院认为，原告自认占用一间房屋，用以对被告未返还钱款的牵制，可以自圆其说。虽然系争房屋被查封后不具备完整的使用功能，但毕竟由原告占用，原告理应支付合理费用，故本院根据公平原则，将原告的利息损失与占有房屋所产生的使用费和水电费相抵。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王松武与被告崔见伟签订的《金叶公寓租赁合同》于2017年2月27日解除；二、被告崔见伟应于本判决生效之日起十日内返还原告王松武23万元；三、驳回原告王松武其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,688元，减半收取2,844元，保全费1,983元，合计4,827元，由原告负担王松武796元，被告崔见伟负担4,031元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年十月十二日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。