上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25991号原告：俞进。委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺欣，上海日盈律师事务所律师。被告：马涛。被告：潘丽贇。被告：上海银丽华房地产有限公司。原告俞进与被告马涛、潘丽贇、上海银丽华房地产有限公司（以下简称银丽华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，依法转为普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人贺欣，被告马涛到庭参加诉讼。被告潘丽贇、被告银丽华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。原告俞进向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就本市闵行区房屋签订的《上海市闵行区房屋出售转让合同》继续履行；2.判令被告支付原告违约金160,666.67元（人民币，下同）；3.判令被告在取得上海市闵行区房屋产权后，协助原告办理上海市闵行区房屋的产权过户手续，将该房屋的产权人变更登记为原告。事实和理由：被告马涛、潘丽贇系夫妻，马某甲（已去世）系被告马涛、潘丽贇的女儿。马涛、马某甲依《配套商品房供应单》分得上海市闵行区房屋。经某甲公司居间介绍，原、被告于2015年8月11日签署了《上海市闵行区房屋出售转让合同》等相关文件，合同约定，被告方将上海市闵行区房屋出售给原告，并于相关机构通知其可以办理上海市房地产权证的3个月内办理好该房地产权证，并于该房屋交易限制期满后（且被告产证办理完毕后）7日内，双方签订上海市房地局网络版《上海市房地产买卖合同》办理房屋产权过户手续。此后，原告依约向被告方支付了购房款，被告于2015年8月19日将该房屋交付给原告，并由原告居住使用至今。因被告怠于办理小产证，原告曾向法院提起诉讼，经法院民事判决书确认，原、被告双方原合同继续履行，被告应办理涉案房屋的产权证。然被告方至今未履行。现系争房屋已经满足上市交易的条件，但被告方怠于办理相应手续。为保障原告的合法权益，故提起诉讼。被告马涛辩称，不同意原告诉请。其并非拿了钱不给房子，其曾经与原告协商解除了合同，也退还原告200,000元，之后其被刑事羁押，故无法继续履行。现其已经得到人身自由，要求原告把房子归还被告，被告将剩余1,300,000元归还原告。被告潘丽贇、被告银丽华公司未作答辩，亦未提供书面证据。本院经审理认定事实如下：被告马涛、潘丽贇系夫妻，被告马涛及两被告的女儿马某甲（马某甲已去世）作为动迁安置购房人购得位于上海市闵行区动迁安置房，至目前为止，该房屋尚未办理不动产权证。2015年8月11日，原告俞进与被告马涛及案外人某甲公司签署房地产买卖居间协议（附房地产买卖协议），约定由俞进购买上海市闵行区房屋。当日，原告俞进（购买方、乙方）与被告马涛、马某甲（出卖方、甲方）及某甲公司（见证方）签订《动迁房预售预购合同》，其中马某甲的签字由被告潘丽贇代签。合同约定：一、甲方与上海市政府动迁办所签署《动迁补偿协议》，于2014年已取得上海市闵行区动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积85.94平米，该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。三、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上,愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。第一条：甲、乙双方经友好协商，一致同意该房屋转让价款为1,000,000元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费。该房屋自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。第二条：房屋价款的付款约定：甲乙双方约定，乙方将上述房屋价款分期支付甲方，具体付款方式以及金额如下：1、乙方于2015年8月14日前向甲方支付定金30,000元整；2、乙方于2015年8月31日前向甲方支付房款800,000元整（含已支付的定金30,000元整）；3、乙方于收到权利人为甲方的小产证及密码当天向甲方支付房款100,000元整；4、乙方于交易过户当日向甲方支付房款100,000元整（乙方如做全权委托公证，则在收到公证书当天向甲方支付）。第五条：以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定。甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任。第六条：签订商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定。甲、乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后（甲方产权证办理完毕后）7（柒）个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲、乙双方无异议。若甲、乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。第七条：甲方声明：甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任。被告潘丽贇代马某甲签字确认。2015年8月11日，被告马涛签署定金收据，确认收到定金30,000元；2015年8月19日，被告马涛签署购房款收据，确认收到房款770,000元；2016年1月21日，被告马涛签署购房款收据，确认收到房款20,000元；2016年7月2日，被告马涛签署购房款收据，确认收到房款30,000元；2016年10月18日，被告马涛签署购房款收据，确认收到房款20,000元。上述付款合计870,000元。2015年8月19日，原、被告办理房屋交接，被告马涛将房屋钥匙、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书等材料一并将付原告。随后，原告装修入住系争房屋。2017年7月17日，居委筹备组出具居住证明，以证明原告俞进居住在系争房屋内。2016年12月6日，在案外人某甲公司的见证下，原告与被告马涛签署了解约协议，约定：经甲方、乙方友好协商，就解除原签定的《上海市闵行区房屋出售转让合同》暨《动迁房预售预购合同》，达成如下共识：1、甲方不再继续履行该房屋的《动迁房预售预购合同》，违约金约定：1）甲方愿意退回乙方所支付的房款870,000元整；2）甲方愿意赔偿乙方购房时所付的见证费20,000元整；3）甲方愿意赔偿乙方违约金（含装修费）为610,000元整；4）以上款项共计1,500,000元整，甲方于2016年12月25日前支付给乙方。逾期则视为继续履行原合同。2、乙方同意于收到甲方所有以上退回的房款、见证费及违约金时，解除该房屋的《动迁房预售预购合同》。3、该房屋内家具、家电乙方自行处理，乙方确认交房时固定装修不做变动。甲方同意乙方于2017年2月28日前交房给甲方。逾期甲方有权处置该房屋。解除协议签署后，被告马涛向原告支付了200,000元，余款马涛至今未付。2018年2月12日，本院受理了本案原告俞进诉被告马涛、潘丽贇、被告银丽华公司房屋买卖合同纠纷一案，该案中，原告俞进要求被告马涛、潘丽贇办理系争房屋的小产证。本院于2018年6月12日作出一审判决，判决马涛于本判决生效之日起六十日内办理上海市闵行区房屋产权证，将房屋产权登记在马涛名下，产权过户过程中产生的税、费由马涛负担。该案已经生效。另查明，被告潘丽贇曾于2018年3月27日，向原告收取20,000元并出具声明，称该款用于办理上海市闵行区房屋产证所需及委托律师办理相关房产事宜。然之后被告方仍未办理该房屋的小产权证。还查明，2017年4月9日，被告马涛作为出售方与案外人崔某甲签订《动迁房预售预购合同》，将上海市闵行区房屋出售给崔某甲，然因《动迁房预售预购合同》的履行存在诸多障碍，崔某甲起诉解除《动迁房预售预购合同》，要求本案被告马涛、潘丽贇退还房款并承担违约责任。该案已经生效。又查明，2016年5月11日，上海市闵行区房屋大产权信息核准登记在被告银丽华公司名下。再查明，2018年2月至2019年5月期间马涛因刑事羁押及强制戒毒而失去人身自由。上述事实，由原告提供的民事判决书、上海市不动产登记簿、《动迁房预售预购合同》、解约协议、房地产买卖居间协议（附房地产买卖协议）、执行裁定书、社保缴费情况证明等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的房屋租赁合同系原告与案外人之间形成，被告马涛不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。被告抗辩双方已经签订了解约协议，双方的合同已经解除，然本院注意到，虽原告与被告马涛签订了解约协议，但解约协议对解约后果附有相应条件，因条件未能成就，致解约不能达成，双方原合同继续履行。现系争房屋已经符合办理产权过户的条件，原告要求被告马涛配合办理产权过户符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因考虑到马涛在相应期间被限制人身自由，无能力予以配合，故原告要求被告支付逾期过户违约金本院不予支持。为减少讼累，原告同意退还马涛曾退还的房款200,000元并支付房屋尾款110,000元，合计310,000元，原告该行为不违反法律规定，亦不损害被告马涛之利益，本院予以准许。被告潘丽贇、被告银丽华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告俞进与被告马涛就上海市闵行区房屋签订的《上海市闵行区出售转让合同》继续履行；二、被告马涛于取得上海市闵行区房屋产权证的七日内，配合原告俞进将该房屋的产权过户登记至原告俞进名下，过户产生的税、费除个人所得税超过1%的部分由被告马涛负担外，其余款项由原告俞进负担；三、原告俞进于上海市闵行区房屋过户当日支付被告马涛房款310,000元；四、驳回原告俞进其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,513.34元，由原告俞进负担1,756.67元，被告马涛负担1,756.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年一月二日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。