濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初6660号原告：濮阳市恒达物业管理有限公司，住所地濮阳市黄河路与振兴路交叉口向北50米路东容金国际物业二楼，统一社会信用代码91410900579230269R。法定代表人：吕广勇，该公司经理。委托诉讼代理人：赵瑞平，濮阳市经济技术开发区中信法律服务所法律工作者。被告：谭向东，女，1969年8月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：王进耀，濮阳市华龙区大庆路法律服务所法律工作者。原告濮阳市恒达物业管理有限公司（以下简称恒达物业公司）与被告谭向东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒达物业公司的委托诉讼代理人赵瑞平、被告谭向东的委托诉讼代理人王进耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒达物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告谭向东向原告恒达物业公司交纳2017年3月1日起至2018年11月30日期间的前期物业服务费3192元（含每月公摊水电费10元。被告谭向东住宅面积为120.54m2，每月物业费标准为1.18元/m2），滞纳金18004元，共计21196元；2、诉讼费由被告谭向东承担。事实和理由：2013年5月1日，原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司与被告谭向东签订了前期物业服务协议，约定被告谭向东系濮阳市容金国际小区一期15号楼1单元11层1号房屋的业主，建筑面积120.54m2，原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司为其提供物业服务，物业费标准为每月每平方米1.18元，被告谭向东应于每年物业费到期日前10日内到物业管理处交纳下一年物业费，逾期则从逾期之日起按照每天百分之一的标准交纳违约金。原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司于2015年12月31日全部撤出对容金国际小区一期和三期的管理。2015年12月，濮阳市容金建设投资有限公司与原告恒达物业公司签订前期物业服务合同，约定聘用原告恒达物业公司为容金国际小区提供物业服务，原告恒达物业公司于2016年1月1日起为该小区一期和三期提供物业服务，物业费仍按照每月每平方米1.18元的标准执行。原告恒达物业公司接管后，被告谭向东未交纳2017年3月1日至2018年11月30日期间的物业费，欠费期间原告恒达物业公司多次向被告谭向东催要无果，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告谭向东辩称，原告恒达物业公司的诉请无事实根据和法律依据，不应得到支持。一、原告恒达物业公司未与被告谭向东签订任何协议，原告恒达物业公司何时接管小区提供物业服务，被告谭向东不清楚。而原告恒达物业公司进驻小区的程序违法，未通知业主，其无权主张物业费。二、物业费每月每平方米1.18元过高，与其提供的服务不符，公摊水电费属违规收费，原告恒达物业公司依据被告谭向东与原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司签订的霸王条款收取物业费属没有根据的乱收费。三、原告恒达物业公司主张的滞纳金无法律依据。滞纳金属行政强制执行中执行罚的一种，本案双方属于民事主体显然不适用。原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司与被告谭向东签订的物业服务合同中有关滞纳金或违约金条款属霸王合同，根据相关法律规定，违约金不能超过合同价款的百分之二十，约定过高部分无效。四、原告恒达物业公司没有证据证明其于2016年1月1日起开始提供物业服务，相反其曾于2016年8月18日在小区张条脱管公告，其已构成单方违约。被告谭向东未交纳物业费是因原告恒达物业公司提供的物业服务不符合合同约定，原濮阳市金海岸物业管理服务有限公司单方违约卷款撤离使业主无从交纳物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，濮阳市容金建设投资有限公司振兴路分公司（甲方）与原告恒达物业公司（乙方）签订了一份物业管理服务委托合同，主要内容为物业名称：容金国际，乙方收取服务费按年收取，业主交费日期为每次物业费到期前10天。高层电梯住宅收费标准为1.18元/m2。乙方依据合同向业主或使用人收取物业管理服务费用，业主或使用人违反合同约定未按时交纳费用，乙方有权要求业主补交从逾期之日起每天1%计收违约金。物业管理费中未核算计入的共用设施设备（如：公共照明、绿化、清洁、景观用水亮化、共用楼道灯、智能化维修运行等）运行管理耗能成本费用，乙方可以根据经营管理服务成本核算，另行据实向业主分摊，每月15元/户，合同自2016年1月1日起签订生效，至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的物业管理服务委托合同时终止。另查明，被告谭向东系濮阳市容金国际小区一期15号楼1单元11层1号房屋业主，房屋建筑面积为120.54m2。又查明，2016年8月18日，原告恒达物业公司向濮阳市容金国际小区业主发布脱管公告一份，主要内容为因特殊环境和现实情况，无法保证正常运行，现决定脱管，公告如下：一、电梯停运，维修更换的零部件拆除；二、已交物业费的业主等新物业接管后全部交接清楚。三、公共照明停用；四、水费可以正常交纳；五、保安、保洁、维修、客服全部撤离；六、业主需要咨询可以通过楼道长向相关部门反映。庭审中，被告谭向东提交了濮阳市容金国际小区180余名业主联合签字的物业服务状况概述及小区现状照片，主要内容为小区物业服务存在整体卫生脏乱差，公用设施不齐全，电梯安全隐患大等服务质量问题。上述事实有原告提交的物业管理服务委托合同、证明、被告提交的公告及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被告谭向东系濮阳市容金国际小区业主，原告恒达物业公司与濮阳市容金建设投资有限公司振兴路分公司签订的物业管理服务委托合同对业主即被告谭向东具有约束力。原告恒达物业公司提供了物业服务，被告谭向东应依约支付物业费。被告谭向东辩称其与原告恒达物业公司不存在合同关系，原告恒达物业公司起诉无依据。本院认为，若被告谭向东认为原告恒达物业公司存在服务质量差、收费标准高等问题,可向业主委员会或有关部门提出建议,而非拒绝交纳物业服务费用，故对该项辩称意见，本院不予采纳。关于物业费的计算。根据物业管理服务委托合同的约定，被告谭向东应当支付原告恒达物业公司2017年3月1日至2018年11月30日期间物业费为3196.98元[（1.18元/月/m2×120.54m2＋10元/月）×21个月=3196.98元]。从原告的脱管公告，新闻报道、照片等可以看出原告的服务质量存在不足，故应减少原告的物业费，酌定被告支付原告90%的物业费即2877.28元，多余部分不予支持。关于原告恒达物业公司诉请的违约金问题。被告谭向东辩称，原告恒达物业公司请求支付违约金缺乏依据，且约定过高，应不予支持。本院认为，原告恒达物业公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。结合被告谭向东提交的证据及本院同期审理的原告恒达物业公司诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告恒达物业公司在服务期间就卫生、公共设施等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片等证据予以佐证，综合业主的一致陈述可认定原告恒达物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，故根据本案实际，对于原告恒达物业公司要求被告谭向东支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭向东支付原告濮阳市恒达物业管理有限公司物业费2877.28元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市恒达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由被告谭向东负担50元，原告濮阳市恒达物业管理有限公司负担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  武熙春人民陪审员  刘军民人民陪审员  刘香叶二〇一九年十一月六日书 记 员  李 凡