广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终898号上诉人（原审被告）吴玲玲，女，汉族，1983年9月22日出生，住址为广东省梅县，上诉人（原审被告）：文剑波，男，汉族，1980年9月29日出生，住址为广东省东莞市，委托代理人：吴玲玲，系文剑波的妻子，身份信息同上。被上诉人（原审原告）：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所为广东省东莞市常平镇横江厦村常马公路**首层。法定代表人：瞿小华，经理。委托代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托代理人：庄锦洲，广东悦信律师事务所实习律师。上诉人文剑波、吴玲玲因与被上诉人东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、文剑波及吴玲玲应于判决发生法律效力之日起五日内向昊岳公司支付2016年1月至2017年8月期间的物业管理费4412元及逾期支付该期间物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月应交的物业管理费即220.64元为基数、从逾期之日即当月6日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、驳回昊岳公司的其他诉讼请求。本案一审受理费50元（昊岳公司已预交），由昊岳公司负担8元，文剑波及吴玲玲负担42元。文剑波、吴玲玲上诉请求：1.一审判决第一项滞纳金，文剑波、吴玲玲计算的金额大约为1617元，改判文剑波、吴玲玲无需支付任何滞纳金费用。2.改判文剑波、吴玲玲按1.4元每平方米的标准支付物业管理费，涉及不服的金额为980.6元。3.改判2017年1月9日起至2017月8月的物业费不应由昊岳公司收取，涉及金额为1765.12元。4.本案诉讼费由昊岳公司承担。主要事实与理由：一、有关无需支付滞纳金的事实与理由。1.文剑波、吴玲玲从未收到过昊岳公司的任何催收物业费的信息，昊岳公司也没有提供任何证据证明其向文剑波、吴玲玲进行过催收。2.双方签订的《业主临时公约》中，没有明确约定具体缴纳物业费的时间，所以不存在滞纳金的说法。3.文剑波、吴玲玲并非恶意拖欠物业费，而是由于昊岳公司长达数年不处理，不维修3栋602房屋漏水问题导致文剑波、吴玲玲其间暂停纳物业费的。4.文剑波、吴玲玲收到一审判书之后，主动到昊岳公司，主动提出缴纳所欠物业费用，但昊岳公司不收取，并非文剑波、吴玲玲不想缴纳物业费，所以不存在滞纳金的说法。5.一审判决认定“该诉请有《物业管理委托合同》、《业主临时公约》的约定条款为据”，但两份合约都并未明确规定具体的缴纳日期，所以收取滞纳金的依据不合法不合理。二、有关按1.4元每平方米的标准事实。1．双方签订的《业主临时公约》中，无任何字眼显示物业费是按1.8元每平方米收取并且2016年至2017年3月14日昊岳公司并没有任何资质等级的，文剑波、吴玲玲可以按东莞市住宅物业服务收费政府指导价，按三级资质每平方物业费最高收费价格为1.4元每平方米支付物业费。2．东莞市山水雅居房地产开发有限公司和昊岳公司双方签订的《物业管理委托合同》在2014年12月30日18：00时止已合同期满，按照双方签订的合同显示，合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满60天前向对方提出书面意见。无任何证据显示双方在合同期满前有再续订合同的任何资料。从昊岳公司提供的证明中显示，证明书里的证明日期是2017年10月27日，长达二年多后再出具的证明，不合理不合法，实属无效证明。三、2017年1月9日起至2017月8月的物业费不应由昊岳公司收取。1.自从2017年1月9日山水雅居小区业委会成立之日起，昊岳公司合同己经失效，并且业委会也经过业主公正投票，明确不续签昊岳公司，所以在此期间昊岳公司无权收取任何物业费用。2.是昊岳公司自从合同失效之后，不但不主动撤离山水雅居小区，还恶意借各种理由对付业主们，例如拒收未交物业费的业主停车费等，使得业主有家不能回，变相限制业主的人身自由。四、文剑波、吴玲玲请求昊岳公司承担本案所有的诉讼费的理由与事实。此案完全是昊岳公司在无任何催收，谈判，通知的情况下发生的，并且是昊岳公司颠倒是非黑白。昊岳公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，文剑波、吴玲玲提交了要求停止拒收月租停车费的、资信证书、关于山水雅居物业交接的通知、照片、微信聊天记录、物业发的各种通知、举报信及房管局的答复等，拟证明昊岳公司乱收费、管理差，证明物业管理混乱不到位，文剑波、吴玲玲拒缴物业费合法。昊岳公司对此发表质证意见称，除了房管局的答复意见，对其他证据的三性均不予认可。房管局的答复意见明确要求业委会不得要求新的物业公司强行结交，并且原物业公司继续提供服务，可证明昊岳公司继续提供物业服务的合法性。昊岳公司提交了《物业服务企业资质证书》贰份，《物业服务企业资信证书》壹份，并提交了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在广东省暂时调整部分法律规定的行政审批的决定》、《广东省住房和城乡建设厅关于做好暂时停止实施部分企业资质行政许可后续监管工作的通知》等，拟证明其具有物业服务的资质。文剑波、吴玲玲对此发表质证意见称，一审时文剑波、吴玲玲已经对昊岳公司的资质提出异议，昊岳公司的资质证书在一审却没有提交，对资质证书的真实性不确认。文剑波、吴玲玲提交了微信聊天记录和照片，证明小区失火，昊岳公司的管理存在问题。昊岳公司对此发表质证意见称，文剑波、吴玲玲主张是该事实并非发生在昊岳公司主张的物业管理费期间，对于该事实昊岳公司确认，但失火原因是业主的电器质量问题造成的，是意外事件，火也是昊岳公司的人员救的。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，一审判决后，昊岳公司提交了上诉状，但在收到预交上诉费通知书后，一直未缴费，本院依法律规定，对昊岳公司的上诉按撤诉处理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对文剑波、吴玲玲上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕文剑波、吴玲玲的上诉，本院分析如下：关于物业管理费标准。首先，参照《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（2004）136号》及其附件《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）》的规定，持有三级或以上物业管理资质证书的企业，可以相应提供一级、二级、三级、四级的物业服务，按照相应的物业服务等级的标准收取物业管理费。根据昊岳公司二审提供的证据，昊岳公司在2016年1月至2017年8月期间已具备三级物业管理企业资质，文剑波、吴玲玲对昊岳公司资质/资信证书不予认可，但未能提供证据予以反驳，亦未对该资质/资信证书的真实性申请鉴定，故本院对文剑波、吴玲玲的主张不予采纳。其次，《物业管理委托合同》约定按照1.8元/平方米/月的物业管理费，并不违反法律规定。虽然《物业管理委托合同》在2014年12月30日到期，但事实上仍由昊岳公司在管理案涉小区，为业主提供物业服务，昊岳公司在2016年1月至2017年8月期间是具备物业管理企业资质，昊岳公司要求参照双方原合同约定的1.8元/平方米/月计算物业管理费合理。第三，文剑波、吴玲玲上诉主张2017年1月9日案涉小区业委会已成立，2017年1月9日至2017年8月的物业管理费不应由昊岳公司收取。虽然案涉小区业委会成立，但直至2017年12月25日业委会才告知昊岳公司不再与昊岳公司续签合同，2018年3月14日才告知昊岳公司撤离小区并进行交接，在2017年1月至8月期间，昊岳公司仍为案涉小区提供了物业服务，业主理应向其支付物业管理费，故文剑波、吴玲玲主张此期间物业管理费不应由昊岳公司收取没有依据。关于滞纳金。《业主临时公约》第四条第2款约定了业主不按规定缴交管理服务费的，按照每日千分之一收取滞纳金。从《物业管理委托合同》的约定及文剑波、吴玲玲入住后按照约定缴纳了部分物业管理费的事实可知，文剑波、吴玲玲是知道物业管理费每月缴纳，其至今并未缴纳2016年1月至2017年8月的物业管理费，理应按照《业主临时公约》约定的标准支付滞纳金。原审法院认定的滞纳金计算方式符合合同约定，本院予以维持。文剑波、吴玲玲上诉主张无需支付滞纳金没有依据，本院不予支持。文剑波、吴玲玲上诉主张其在一审判决后主动缴交物业管理费而昊岳公司不收取，但并未提供任何证据证明，本院对此不予采信。综上所述，上诉人文剑波、吴玲玲的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人文剑波、吴玲玲负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年七月五日书记员 吴晓勇