河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1381民初2876号原告（申请执行人）：李保银，男，1962年11月7日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：李玉奇（系李保银侄子），男，1980年12月19日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：马涛，河南花洲律师事务所律师。被告：刘富钦，男，1952年4月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴朝冬（东），男，1966年11月4日出生，汉族，住南阳市。第三人（被执行人）：刘光红，女，1966年9月10日出生，汉族，户籍地镇平县。第三人（案外人）：南阳鸿德房地产开发有限公司，住所地南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），统一社会信用代码914113006153040008。法定代表人：陈继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：马跃辉，该公司员工（特别授权）。原告李保银与被告刘富钦、第三人吴朝冬、第三人刘光红申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，追加南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）为第三人，公开开庭进行了审理。原告李保银及其委托诉讼代理人李玉奇、马涛，被告刘富钦的委托诉讼代理人李成宇，第三人吴朝冬，第三人鸿德公司的委托诉讼代理人马跃辉到庭参加诉讼；第三人刘光红经传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保银向本院提出诉讼请求：准予执行第三人（被执行人）名下罗马帝景项目5号楼1单元1202号房屋一套。事实和理由：原告与第三人吴朝冬因民间借贷纠纷一案，人民法院已作出生效判决，执行期间依法查封吴朝冬名下房产。后被告提出书面异议，法院裁定中止对异议标的的执行。原告认为被告异议并不成立，故提起执行异议之诉。被告刘富钦辩称，该被告与鸿德公司签订商品房认购协议书并支付全部房款，且已实际占有，依法对案涉房屋享有所有权；第三人间虽签订合同且网签备案，但实为双方间借款合同的担保，并不产生物权效力，应认定无效。原告请求应予驳回。第三人吴朝冬述称，2014年11月，因豪盛房地产公司（现鸿德公司）急需处理一批房屋（包括案涉房屋）。得知该信息后，其和李广等八人先查看房屋，后签订合同、支付全部房款并办理网签登记手续。案涉房屋现归己所有，依法应予执行。第三人刘光红未作书面陈述。第三人鸿德公司述称，被告所述属实。案涉房屋已交付被告实际占有，其与第三人吴朝冬间房屋买卖实为借款合同的担保，应认定无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的执行裁定书、商品房买卖合同、合同补充协议、合同信息备案摘要有异议，称“第三人与鸿德公司签订的合同无效，不能证明吴朝冬对该房屋享有所有权，且合同是空白的，吴朝冬并未签名，为无效合同。”原告对被告提交的商品房认购协议书及收款收据2份、（2018）豫13民终5834号民事判决书有异议，称“认购协议和吴朝冬所购买的房屋号不一致，且认购协议是无效的；房款收据应提供向开发商转账凭证来证实实际支付房款；认购协议书不等同于买卖合同，且该房屋一直空着，被告刘富钦并未实际占有。”对此本院将结合整个案情予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院确认以下案件事实：鸿德公司成立于1993年4月7日，主要经营范围为房地产开发、销售（凭有效许可证经营）等；2012年7月19日，鸿德公司变更为南阳豪盛房地产开发有限公司（以下简称豪盛公司）；2015年1月30日，豪盛公司又变更为鸿德公司。2011年4月12日，刘富钦与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，约定刘富钦认购鸿德公司开发的位于南阳市××与××路交叉口鸿德罗马帝景5号楼东单元12层1201号房，总房款为505560元，建筑面积175.45平方米。协议签订后，刘富钦支付405560元，加上2008年9月27日已预交的100000元，全部购房款支付完毕。鸿德公司出具了收款收据，并向刘富钦交付钥匙。后鸿德公司又将刘富钦所购房屋的房号由1201室改为1202室。刘富钦向南阳市住宅专项维修资金分户交存维修资金12144.3元，交存通知单上显示刘富钦的房屋坐落于罗马帝景小区5幢1单元1202室。该房屋未办理产权证书。2014年12月3日，豪盛公司向吴朝冬等借款950万元，并向吴朝冬等出具借款收条。同日，豪盛公司同吴朝冬等签订《商品房回购协议书》，约定在2015年5月3日前以950万元回购豪盛公司多套房屋，并约定豪盛公司在约定的回购期限届满之日前未行使回购权，豪盛公司必须与吴朝冬签订正式买卖合同并到房管局备案。后豪盛公司与吴朝冬签订了备案号为14828224号的《房屋买卖合同》，将罗马帝景5号楼1单元12层1202号房屋网签给吴朝冬。2014年至2016年期间，吴朝冬共向李保银借款507万元并出具借条，写明借李保银507万元。双方约定月息2分，借款发生时间为2014年6月9日至2016年3月10日，承诺2个月内清偿借款本息，吴朝冬签字并捺指印。后吴朝冬未按时还款，李保银诉至本院，要求吴朝冬偿还借款507万元及利息。本院于2016年7月14日作出(2016)豫1381民初3945号民事判决书，判决吴朝冬、刘光红偿还李保银借款507万元及利息。吴朝冬、刘光红不服，提起上诉。南阳市中级人民法院作出(2017)豫13民终4600号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，李保银申请执行。执行期间，本院依法查封罗马帝景5号楼1单元12层1202号房屋。刘富钦对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院于2019年3月29日作出（2019）豫1381执异16号裁定书，裁定中止对异议标的的执行。2019年4月16日，原告李保银诉至本院，以案涉房屋已于2014年12月卖给吴朝冬为由，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求准予执行吴朝冬名下罗马帝景5号楼1单元12层1202号房屋。因双方分歧较大，本案无法调解。本院认为，本案的争议焦点在于被告刘富钦对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益、是否可以对抗原告的债权并阻却执行。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，作为执行依据的生效判决基于借款合同纠纷而作出，本院的执行属于金钱债务执行。第二，被告与鸿德公司签订的《商品房认购协议书》不违反法律效力性强制性规定，合法有效，且被告已支付全部购房款并取得了房屋钥匙，依法享有对争议房屋的实体权益；双方签订认购协议的时间早于原告申请执行的时间，更早于法院查封案涉房屋的时间。第三，原告称案涉房屋已经网签备案，第三人吴朝冬对该房屋享有所有权，其可以申请执行该房屋。但网签备案时间2014年12月，晚于被告购买房屋的时间，而被告刘富钦在2011年4月12日已与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，并交清了全部房款。由此可见，在吴朝冬取得收款收据和购房合同备案前，案涉房屋早已交付给刘富钦。第四，原告主张案涉房屋系吴朝冬从豪盛公司处购买所得，双方买卖关系存在的依据是2014年12月3日豪盛公司出具的收款收据（950万元，26套）和2014年12月双方到房管部门的备案合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债权时抵押财产归债权人所有。结合吴朝冬与豪盛公司2014年12月3日签订的借款合同和商品房回购协议书，吴朝冬与豪盛公司之间并无房屋买卖的合意，双方签订的争议房屋买卖合同、《商品房回购协议书》及网签备案行为，应视为双方为借款而设定的抵押担保行为。依据该回购协议而签订的备案号为14828224的《房屋买卖合同》因违法《中华人民共和国物权法》的强制性规定，应认定为无效合同。第五，案涉房屋未进行产权登记，网签备案登记并不当然发生物权变动，也不享有房产登记的效力，故第三人吴朝冬并不能取得该房屋的所有权。所以，作为善意购房人，刘富钦对案涉房屋具有物权期待权，该物权期待权可以对抗原告的债权并阻却执行。刘富钦对案涉房屋虽未办理产权登记手续，但其原因在于已网签至第三人名下，非因被告自身原因所致。综上所述，原告所举证据，相对于被告所举证据并不具有优势，其诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条规定，判决如下：驳回原告李保银的诉讼请求。案件受理费8856元，由原告李保银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟审 判 员  陈洪龙人民陪审员  张士汞二〇一九年十二月十三日法官助理宋哲书记员岳芳芳