广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1292号 原告:黄翔，男，1977年12月22日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所：南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，董事长。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年2月26日 开庭时间：2019年4月16日、2019年11月6日 当事人到庭情况： 原告黄翔：本人到庭 被告广西华桂畜牧饲料有限公司：委托诉讼代理人凌通、熊潇敏到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款220570元；2、被告返还原告精装修费46020元；3、被告返还原告公共维修资金3544元；4、被告返还原告预告登记费108元；5、被告向原告支付上述款项的利息损失13737.33元；6、被告向原告支付违约金10691.69元；7、被告向原告支付合同履行后原告可以获得的利益（利益损失）92040元；8、本案诉讼费由被告承担。 事实理由：2017年12月，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将位于南宁市兴宁区富丰·长堽1号10号楼18层1806号房出售给原告。被告另提供《浙江绿城家博装饰管理有限公司绍兴分公司室内精装修施工合同》一份。按照上述两份合同，被告应于2018年12月31日前向原告交付约定的精装修房，原告则于2018年12月30日前付清最后一期房款268000元。2017年12月19日，原告向被告支付第一期房款220570元（含定金）、预告登记费108元、公共维修资金3544元。另被告要求原告于2018年2月12日支付了精装修款46020元。2018年12月17日，被告售楼部经理小凌通知原告交清房屋尾款，并告知原告房屋可能不能按时交付。原告在筹集尾款的同时也担心房屋无期限拖延交付，故于2018年12月23日向被告提交《关于要求书面补充说明按照购房合同及装修合同约定于2018年12月31日交付精装修房的函》。12月24日，原告得知被告并未按合同约定在合同签订后30日内向房屋登记机构办理备案登记。基于不安，原告前往被告售楼部与被告协商。被告提出：1、原告交清最后房款，被告才到登记机构办理合同登记备案手续；2、被告一个月内退还原告已交的所有款项，具体以原告退给被告的收款收据原件为准。12月25日，被告未按合同约定登记备案已将近一年，房屋交付期限也无法确定，原告要求被告在2019年1月25日前退还原告所有款项。被告副总陈星龙当场承诺一个月内退还，并将原告收款收据原件收回。被告至今仍未退款。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告答辩要点 被告辩称：原告在本案中将两份合同作为一个案件起诉，违反一案一诉原则，装修的费用应当另案起诉。商品房买卖合同签订时，原告已取得预售许可证，合同合法有效。合同约定延期交房超过180天，原告才有权解除合同，目前尚未达到合同解除的条件。合同约定，买受人未按约定交付房款，出卖人有权延期交付，且不承担违约责任，因此，原告主张延期交付不能作为解除合同的理由。至于合同的备案，系行政机关的管理备案，并非效力性备案，并不影响合同的效力，原告不能依据此解除合同。合同约定，在买受人违约，未达到解除合同条件时，出卖人有权要求买受人支付房款，原告并未按照合同履行约定，违约在先，故原告诉请没有依据。 认定事实及法律适用 1认定事实 （一）合同签订的事实 南房预字（2017）第426号商品房预售许可证载明：长堽路181号富丰·长堽1号10号楼项目由被告开发建设，已于2017年12月7日取得预售许可证。 2017年12月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10167114），合同主要条款：第三条，买受人向出卖人购买南宁市兴宁区富丰·长堽1号10号楼十八层1806号房，建筑面积46.02平方米；第五条，总金额488570元；第七条，付款方式为分期付款，2017年12月20日前支付220570元（含已付定金），2018年12月30日前支付268000元；第八条，买受人逾期付款在30日内，自应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，自应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人还支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第九条，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房；买受人尚未付清其应当支付的房款等，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第十条，出卖人逾期交房在30天内（含30天）的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的任何责任；逾期超过30日不超过180日（含），自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请；第十七条，出卖人应在合同签订后30日内（应当不超过30日），向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。 （二）合同履行的事实 原告于2017年12月19日向被告支付购房首期款220570元（含定金），预告登记费108元，公共维修资金3544元，后未再继续支付购房款。原告于2018年2月12日向被告支付涉案房屋精装修款46020元。被告至今未办理涉案合同备案登记手续。涉案房屋所在楼栋至本案第二次庭审时尚未完成经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格手续。 （三）其他事实 1、南宁市气象局气象科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日小雨269天、中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天、大雨2天、暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月9日小雨119天、中雨16天、大雨7天、暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日小雨42天、中雨8天、大雨5天、暴雨3天。 2、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2018年12月4日零点至12月14日24点期间，施工单位以自治区成立六十周年庆典活动环境整治为由，申请工期顺延十一天，建设单位、监理单位予以确认。 3、2016年至2019年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2016年、2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。 4、2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】166号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内商品混凝土搅拌站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。 诉讼过程中，原告申请撤回“被告向原告支付违约金10691.69元”的诉讼请求，本院予以准许。 诉讼过程中，被告向本院提出反诉请求，要求原告继续履行合同并支付剩余房款268000元及违约金8200.8元（以268000元为基数，从2018年12月31日起计至原告支付完毕之日止，按每日0.3‰计，现暂计至2019年4月12日），本诉及反诉费用由原告承担。被告于2019年10月25日申请撤回反诉，本院予以准许。 诉讼过程中，原告申请房屋增值部分损失评估，本院组织双方质证并送检评估材料后认为原告提出的评估申请存在较大诉讼风险，为避免扩大原告损失，本院遂于2019年10月29日终止本案评估程序。 二、法律适用 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，属合法有效。 合同解除的问题。按合同约定，原告应于2017年12月20日前支付首期房款220570元（原告已于2017年12月19日支付），被告应于合同签订后30日内办理合同登记备案手续（被告至今未办理该手续），原告应于2018年12月30日前支付房屋尾款268000元（原告至今未支付该尾款），被告应于2018年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付原告（至本案第二次庭审时所涉楼栋尚未交付）。原告虽在被告售楼部与相关人员协商合同解除、退款事宜，相关人员亦多次承诺退款，但原告未能举证证实相关人员的承诺取得被告授权，且被告至今亦未对相关人员的行为予以追认，原、被告并未就合同解除达成一致意思。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，合同备案登记属于行政管理范畴，故合同备案登记不具有准物权的效力，换言之，本案《商品房买卖合同》是否备案，并不影响原告依据合同取得物权期待之利益，故被告未办理合同备案不影响合同继续履行，原、被告双方均应按合同继续履行相关义务。但原告诉请解除合同，被告在庭审过程中亦表示同意解除，双方已就合同解除达成一致意思，故本院确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年11月6日解除。 房屋增值部分损失的问题。如前所述，合同解除系原、被告双方一致协议的结果，双方对于合同解除的事由均无过错，故原告主张房屋增值部分损失，于法无据，本院不予支持。 合同解除后款项返还的问题。原、被告已协议解除合同，被告应当将收取原告的购房首期款220570元、公共维修资金3544元、预告登记费108元返还原告。至于房屋装修费46020元，被告在庭审过程中表示愿意退还，本院予以准许。 资金占用费的问题。合同未继续履行，被告占用原告资金期间造成原告利息损失，原告要求被告支付该损失，于法有据，本院予以支持。计算方式：以上述购房款、公共维修资金、预告登记费的总额224222元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率从2017年12月19日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息；以46020元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年2月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条之规定，判决如下： 1确认原告黄翔与被告广西华桂畜牧饲料有限公司于2017年12月19日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10167114）于2019年11月6日解除； 1被告广西华桂畜牧饲料有限公司返还原告购房款220570元、公共维修资金3544元、预告登记费80元、房屋装修费46020元； 1被告广西华桂畜牧饲料有限公司支付原告资金占用费用（计算方式：以224222元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率从2017年12月19日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息；以46020元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年2月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息）； 1驳回原告黄翔的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7100元，由原告黄翔负担1690元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担5410元。财产保全费2454元，由原告黄翔负担584元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担1870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈志平 人民陪审员  冯桂琼 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  梁 晨 书 记 员  彭广明 附法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。