上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初63278号 原告：张文忠，男，1948年10月26日生，汉族，住上海市静安区。 原告：吴克英，女，1953年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：孙灿，上海海宽律师事务所实习律师。 被告：徐天国，男，1954年2月8日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市闵行区。 被告：刘巧云，女，1958年11月15日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市闵行区。 原告张文忠、吴克英与被告徐天国、刘巧云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告张文忠、吴克英及两原告共同委托诉讼代理人刘奇、孙灿，被告徐天国、刘巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文忠、吴克英向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2.被告向原告支付迟延办理产证违约金(以购房款135万元为基数，按每日千分之五的标准，自起诉之日即2019年7月15日起算)。事实与理由：2016年7月21日，原、被告签订合同，约定原告以135万元的价格向被告购买系争房屋，双方于房屋交易限制期满后七天内共同前往交易中心办理过户手续。签约后，原告按约履行合同，支付了全部购房款。被告于签约当日将系争房屋交付原告居住至今。2019年4月，系争房屋限制交易期间届满，原告多次催促被告办理过户手续遭拒，原告起诉至法院。 被告徐天国、刘巧云辩称：不同意原告的所有诉讼请求。系争房屋不动产登记日为2016年11月16日，故自2019年11月16日起才能办理过户手续。 本院经审理确认如下事实： 2016年4月8日，被告刘巧云(乙方)与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(甲方)签署《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定乙方被征收房屋坐落于公助一村XXX号，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套(含系争房屋)。 2016年7月21日，两原告(购买方、乙方)与两被告(出卖方、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市浦东新区房屋出售转让合同(动迁房预售预售合同)》。该合同第一条约定，该房屋转让价款为135万元……第二条约定，房屋价款分四次支付，乙方于2016年6月12日支付定金10万元、于2016年7月22日支付购房款65万元、于2016年9月15日支付购房款60万元，该房屋交易限制期届满后7日内，甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，乙方直接支付甲方零万元。第六条约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)七个工作日内甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。第八条约定，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7日，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿。第十一条约定，在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期满后七日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期满后该房屋预期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。若逾期1个月仍未履行过户(产权变更登记)的义务，则视为不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任。第十二条约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任：1.甲方反悔不出售(或变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价格的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2.甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。二、乙方违约责任：乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十六条约定……因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户(产权变更登记)的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，则按照该房屋市场价转让总价款的千分之五进行赔偿。 经原、被告一致确认，原告已向被告支付房款135万元；2016年7月21日，原、被告办理交接手续了，后系争房屋由原告居住使用至今。 另查，2014年8月28日，系争房屋被核准登记至通用地产(上海)有限公司名下(即取得大产证)。2016年11月16日，系争房屋被核准登记至被告徐天国名下(即取得小产证)。 审理中，原告申请证人王某某出庭作证。证人称：其系经手原、被告买卖系争房屋事宜的中介工作人员。2019年4月8日，系争房屋满足过户条件了(动迁协议、大产证均满三年)，证人便通知被告刘巧云，其称当时没时间，待旅行回来后过户。原、被告至中介公司协商，被告提出加价30万元，双方未谈拢。后证人与原、被告电话沟通，双方均表示可让步，但最终仍未谈拢。证人当时将动迁协议和大产证都满三年即可过户的情况告知过买卖双方。 原告称，两原告系恋爱关系，尚未登记结婚，两人均系上海户籍，名下无其他房产。 被告称，两被告系夫妻。2019年6月去中介店里时，被告确实提出过加价要求，让中介协调，但原、被告对此未达成一致，后对过户之事不了了之；证人未告知过动迁协议和大产证都满三年即可过户。对于原告诉请主张的违约金，认为过高，请求法院调整，徐天国表示最多承担千分之一、刘巧云表示最多承担万分之五。 以上事实，由《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》《上海市浦东新区房屋出售转让合同(动迁房预售预购合同)》、上海市不动产权证、上海市不动产登记信息及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《上海市浦东新区房屋出售转让合同(动迁房预售预购合同)》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应遵照履行。原告已按约向被告支付房款135万元，并已实际占有使用系争房屋。根据合同约定，被告应于系争房屋限制交易期届满后七日内配合原告办理过户手续。根据上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》规定，“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。”现系争房屋已满足上述通知规定的动迁安置房上市交易的条件，已无履行障碍，原告要求被告配合办理将系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，具有事实依据与合同依据，本院予以支持。被告认为系争房屋于2016年11月16日小产证办出后三年即2019年11月16日起才可过户的意见，本院不予采纳。被告逾期过户，应承担违约责任。审理中，被告认为违约金标准过高，请求本院予以调整。对此，本院将根据原告实际损失、被告过错程度及本案合同实际履行情况，酌情调整逾期过户违约金标准为系争房屋房价款的日万分之五。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告徐天国、刘巧云于本判决生效之日起十日内协助原告张文忠、吴克英办理将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告张文忠、吴克英名下的手续； 二、被告徐天国、刘巧云于本判决生效之日起十日内以135万元为本金，按每日万分之五的标准支付原告张文忠、吴克英自2019年7月15日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,950元，减半收取计8,475元，保全费5,000元，合计13,475元，由被告徐天国、刘巧云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  张卓郁 二〇一九年十月二十一日 书记员  陈倩茹 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。