上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初25255号原告：上海祥盛物资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈建强，董事长。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海众敏实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：任冬英，执行董事。委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。原告上海祥盛物资有限公司与被告上海众敏实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月14日、同年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海祥盛物资有限公司的委托诉讼代理人孙立君，被告上海众敏实业有限公司的委托诉讼代理人张少省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海祥盛物资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁协议》解除;2.被告赔偿原告装修投入损失人民币(币种下同)1,951,600元;3.被告返还原告租金721,000元；4.被告返还原告保证金58,333元。事实与理由：原告与被告在2014年12月13日签署《租赁协议》,约定原告承租虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米租赁物,租赁期限为六年,自2015年1月3日至2021年1月5日,租赁保证金为58,333元,被告指定王恕众为合同授权代表。原告委托上海际焱实业有限公司投入基建约200多万元用于基础设施建造等。原告交付了截止到2017年12月底的租金。但是2017年11月6日,上海申虹投资发展有限公司土地管理部突然对上述场地进行封门,不让车辆进入。2017年11月7日,上海申虹投资发展有限公司土地管理部等有关领导要求原告及所有使用人前去开会,告知涉案土地的权利人在2017年根本没有收过被告的租金,而且2017年也没有与被告签署任何协议。被告的行为已经严重违约,被告隐瞒情况,无权出租却签署长期租赁合同的行为导致了原告的巨额投入损失,经评估不少于1,951,600元。且被告于2018年2月5日订立还款计划,承诺分两期返还原告租金721,000元,但被告未按计划返还任何款项。原告为保护自己的合法权益特提起本诉讼,要求被告赔偿原告因为被告的过错和违约行为导致的原告的投入损失等,以维护原告的合法权益。被告上海众敏实业有限公司辩称，原、被告双方已经在关于搬迁事宜上达成过一份双方认可的协议，协议约定了解除合同、离开场所。原告事后沟通过程中向公安机关报案，公安机关立案后对被告进行传唤调查，公安机关口头告诉被告如果不同意退还已收的租金就要关到看守所去，被告单方面向公安机关出具承诺书，表示愿意退还721,000元，但该承诺书不是在平等的民商事主体协商下的一致意见表示。而上述721,000元已经由原告消耗完毕使用费或场地租金。目前为止，公安没有对被告采取刑事侦查措施，不清楚是否对立案案件进行了撤案处理。被告也反复要求原告提供相关证据，先刑后民。原告有能力提供撤案的法律文件。若未撤案，应该中止或者驳回，日后启动。保证金应该退还，数额认可。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原告上海祥盛物资有限公司出具委托书，载明由该司赵先明和梁育林全权代表该司与被告上海众敏实业有限公司洽谈关于租赁场地事宜。2014年12月13日，被告上海众敏实业有限公司(出租方、甲方)与原告上海祥盛物资有限公司(承租方、乙方)签订《租赁协议》。协议第一条约定，甲方将位于虹桥机场南侧网与沪青平公路的范围处租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为8,800平方米。租赁场地的功能为停车场和物资回收,包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能,须经甲方书面同意,如须经有关部门批准的,须报批,报批手续由甲方办理。因改变使用功能所应交纳的全部费用(包括但不限于建设施工费用、行政审批费用)由乙方自行承担。租赁采取包租的方式。由乙方自行管理。第二条约定，租赁期限为6年,即从2015年1月3日起至2021年1月5日止。租赁期满后,乙方欲继续租赁,应在租赁期限届满1个月前提出,经甲方同意后,甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下,乙方有优先权。第四条约定，租赁合同的租赁保证金为首月租金即58,333元。租金第1年至第2年为每年700,000元,第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增3%，第6年的租金在上年基础上增加6%。每年的1月3日作为每年租金调整日。第五条约定，乙方应于本合同签订之前,向甲方支付租赁保证金58,333元。租赁期限届满,在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用,并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内,甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。租金每12个月为一个支付周期,除首个周期租金依本合同5.3条约定外,乙方应在在每周期开始之日3日前向甲方一次性支付完毕。支付方式为乙方汇至甲方指定的账号,以银行凭证为准,或按双方书面同意的其它支付方式支付。协议还就当事人的其他权利义务作出了约定。上述租赁协议落款处，甲方由王恕众在授权代表处签字并加盖被告公司印章，乙方由赵先明、梁育林在授权代表处签字并加盖原告公司印章。2014年12月29日，上海宥宽实业有限公司(甲方，以下简称宥宽公司)与被告(乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于虹桥机场南侧围网与沪青平公路区域的部分场地租赁给乙方，总面积为8,333平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租赁费为一年400,000元。协议书还就其他事项作出约定。2015年3月25日，上海申虹投资发展有限公司向虹桥商务区管委会规划管理处发出《关于利用沪青平公路北侧储备用地作为土地管理临时基地的报告》，上载根据上海申虹投资发展有限公司对虹桥枢纽内储备土地管理的要求，我部拟委托公司下属子公司上海市建设工程管理有限公司利用沪青平公路北侧与机场周围网区域的储备土地作为土地管理临时基地，临时基地场地采用碎石铺设，基地内设置门卫室1间及临时车棚40平方米，高度低于现有围墙高度，主要满足土地管理临时设施的堆放。2015年12月25日，宥宽公司(甲方)与被告(乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于虹桥机场南侧围网与沪青平公路区域的部分场地租赁给乙方，总面积为8,333平方米。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁费为一年450,000元。协议书还就其他事项作出约定。2017年1月3日，原告人员梁育林向被告人员王恕众的银行账户内汇入321,000元。2017年1月17日，宥宽公司向被告发出《租赁合同到期告知书》，告知双方的租赁合同于2016年12月31日届满，宥宽公司已经多次通知被告到期业主收回场地。但被告至今没有搬离清空场地归还宥宽公司，现告知于2017年1月31日前全部撤场结束。2017年1月20日，原告人员梁育林向被告人员王恕众的银行账户内汇入300,000元。2017年5月8日，上海市建设工程管理有限公司虹桥枢纽储备土地管理部向上海虹桥枢纽运营管理有限公司发出《关于限期退场的函》，上载我司于2015年将沪青平公路以北、机场围界以南、七莘路以西，面积约7亩储备土地交与贵司作为虹桥商务区储备土地日常管理南区基地使用，现因虹桥商务区环境提升工程零星绿化项目需收回该储备土地，请贵司抓紧落实退场事宜，务必于2017年5月31日前展开设备设施退场，6月20日完成场地移交工作。同日，宥宽公司向被告发出《关于场地使用终止及退场的函》，上载系争场地不再借用给被告，告知被告在2017年6月20日前完成场地清场。2017年11月6日，涉案场地封闭。2017年11月10日，原告人员赵先明至上海市公安局闵行分局接受询问，赵先明陈述，原、被告就有关虹桥机场南侧网与沪青平公路处地块签订租赁协议，租赁期自2015年1月3日至2021年1月5日。原告通过银行转账分别于2015年、2016年、2017年支付到被告股东王恕众名下历年租金70万元、70万元、72万元。其发现被告与土地实际拥有者上海申虹投资发展有限公司只签署2015年1-12月一年租赁协议，被告谎称其拥有该地块2015-2021年租赁使用权，将该地块转租给原告，涉嫌合同诈骗。2017年11月30日，原告人员赵先明再次至上海市公安局闵行分局接受询问，向公安机关陈述了事情经过。2018年1月10日，被告总经理桂斐踔至上海市公安局闵行分局接受询问，桂斐踔陈述，2016年底，宥宽公司没有与被告签订租赁协议，其欺上瞒下擅自场地出租给原告是不对的。2018年1月30日，被告董事长王恕众至上海市公安局闵行分局接受询问，王恕众陈述，被告出租给原告的场地由其从宥宽公司处租赁，期限是一年一签，从2014年底与宥宽公司签订租赁协议后，到了2015年年底又续签了一年的租赁协议，租期到2016年12月31日。租金第一年是40万元，第二年是45万元。2016年年底，宥宽公司没有续签协议，因为这块地要被政府收回，政府重新规划。赵先明跟桂斐踔说他们要求能够租的久一点，并让桂斐踔再去跟上家协调。既然原告还要租场地，其就要求原告先支付租金，并于2016年12月27日发微信给被告梁总，梁总于2017年1月3日打了32.1万元到其个人账户，作为半年期的租金。又到了2017年1月17日，宥宽公司在场地门口贴了告示，大致内容是该场地有规划需要被征回。因为被告已经收了原告半年期租金，所以桂斐踔又马上去跟上家协调。协调之后，2017年1月20日，梁总又打了30万元到其个人账户，意思是付了2017年度的租金。原告给其介绍了一个土地租赁业务，欠的钱算作被告给原告的中介费，还有可能就是桂斐踔向原告借过钱，具体借了多少要问桂斐踔。所以虽然只收了原告62.1万元，但其认可原告已经支付了2017年度的租金72.1万元。其收到的租金还没有付给宥宽公司。其公司不会将租金退给原告。2018年2月5日，王恕众出具还款计划，载明本人王恕众代表上海众敏实业有限公司愿意在2018年5月31日前还上海祥盛物资有限公司20万元，在2018年10月1日前还上海众敏实业有限公司余款52.1万元。2018年3月16日，原告委托上海富申国有资产评估有限公司(以下简称富申公司)就涉案场地内的建筑工程施工费用进行评估。富申公司于2018年3月16日出具沪富评咨报字[2018]第004号《上海虹桥机场停车场及仓库厂房修缮工程所涉及的部分建筑工程施工费用评估咨询报告书》(以下简称评估咨询报告书)，报告载明，经评估,上海祥盛物资有限公司所发生的部分建筑工程施工费合计为1,951,600元。富申公司具有资产评估资格证书。上述事实由原告提供的租赁协议、照片、评估咨询报告书、询问笔录、还款计划、视频光盘，被告提供的场地租赁协议书、租赁合同到期告知书、租赁协议、企业法人营业执照等证书、委托书、身份证复印件、银行账户明细等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，原告提供了一份日期为2014年12月13日的《同意转租协议》，协议内容为上海众敏实业有限公司同意上海祥盛物资有限公司将场地转租他人使用等。另，被告于诉讼中提供了一份日期为2017年11月23日的《解除协议书》，甲方为被告上海众敏实业有限公司，乙方为原告上海祥盛物资有限公司，协议载明，经甲、乙双方协商一致，就解除双方间于2014年12月13日签订的关于虹桥机场南侧网与沪青平公路的范围处的租赁协议自签订本解除协议书之日起解除；乙方自签订本协议之日，将租赁物交还给甲方；甲乙双方全部权利义务关系终止，无争议。甲方处留有“上海众敏实业有限公司”的印章，乙方处留有“上海祥盛物资有限公司”的印章。原告对上述《解除协议书》上留有的“上海祥盛物资有限公司”印章的真实性提出异议，上述印章并非由原告在工商行政管理部门备案登记的印章所盖印。被告亦确认上述印章与原告在银行处的印鉴及工商行政管理部门的印鉴不一致，但认为《同意转租协议》上“上海祥盛物资有限公司”的印章与《解除协议书》上“上海祥盛物资有限公司”的印章完全一致。被告遂就署期为“2014年12月13日”的《同意转租协议》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文与署期为“2017年11月23日”的《解除协议书》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文是否是同一印章盖印形成申请司法鉴定。本院经被告申请后依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行印章印文鉴定。华东政法大学司法鉴定中心于2019年1月2日出具华政[2018]物证(文)鉴字第B-336号《文检鉴定意见书》，载明的鉴定意见为：署期为“2014年12月13日”的《同意转租协议》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文与署期为“2017年11月23日”的《解除协议书》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。原告对《文检鉴定意见书》形式上的真实性予以认可，但对内容持保留意见。原告认为，《文检鉴定意见书》不能真实反映出情况，现在刻章技术发达，不排除伪造的可能性。从关联性的角度，即便印章真实也不代表真实的意思表示，《解除协议书》只是初步证据，法院应该综合情况考虑。本案存在不合理之处，首先，原告一直主张其权利，2017年11月初进行报案，12月也在报案，至2018年1月公安找被告做笔录时，股东未提起《解除协议书》，不合常理，被告没有进行合理说明。协议内容不合理，协议不涉及补偿款，原告没有理由签署《解除协议书》。《解除协议书》与之前签订习惯不同，通常落款时间机打双方也签署，现在盖章无覆盖其他文字，日期手写，非常像伪造或者空白章，与之前签署习惯不同。关于《同意转租协议》的形成过程，原告陈述，由其先行盖印原告经工商行政管理部门备案登记的公章，再交由被告盖印被告公章后交还原告。被告可能自行制作原告印章后在《同意转租协议》盖印。被告对《文检鉴定意见书》没有异议，被告认为形成过程符合惯常逻辑，原、被告关于2017年租赁行为已经在《解除协议书》签署之日快要发生完毕了，租金是2017年的租金，签署日期是2017年11月23日，2018年1月搬离，租赁行为及租金产生对价，已经充分使用。添附物的审价报告已经质证过了，地平没有打过，钢结构的变现价值与制造价值相差不大。租赁房屋说过一年一租，故价格便宜，原告也认可的。原告在2018年1月发动刑事纠纷，若被告确实基于自身过错导致合同被终止，原告无过错，若没有签署解除协议，原告完全可以解决索赔问题包括装修及租赁不到期的索赔，若无解除协议，原告可以通过民事途径主张权利。有了解除协议，原告才启动刑事程序，心态发生变化了，觉得自己吃亏了。若无这份解除协议，赔偿多少不敢说，但是肯定有赔偿的。这种情况下才发动刑事程序企图超越民事上的意思表示。手写日期没有习惯问题。盖章也是盖在位置上。2018年1月清空过程，是双方反复协商的结果，否则不会太太平平地搬出去。整个解除协议说明原、被告双方对租赁纠纷形成了一致意思表示，双方互不追究责任。除了表面真实性，也有行为逻辑。关于《同意转租协议》的形成过程，被告陈述，原告转租场地要征得被告同意，原告称要签文件放心转给下家，双方都持有这份协议。原告盖完章后，给被告，被告盖好后给原告。关于《解除协议书》的形成过程，被告陈述，2016年12月份，被告张贴公告，明确告知场地要被政府征收。原告人员赵先明说场地已经租给其他人了，协商能否租到2017年12月份。考虑到场地确实租赁给很多人，被告人员桂斐踔就去协商。第一次协商完，土地方同意用到2017年6月底。到6月份以后，原告人员赵先明又跟被告人员桂斐踔说有难处，下家的钱已收，随便怎样都要帮忙用到年底。被告人员桂斐踔答应再去协商。没想到2017年9-10月份，原告人员赵先明出现了违章搭建，被举报，城管大队来执法，要求立刻拆除违章搭建，但是原告不拆，所以城管大队就把门封掉了，不让进出。被告考虑到原告确实有难处，还是和土地方(上海申虹投资发展有限公司土地管理部)协商，尽量让原告用到12月份。期间，上海申虹投资发展有限公司的领导也和原告人员赵先明他们开了一个协调会，包括原告人员赵先明转租的小租户，说好是2018年1月搬走。这份解除协议，是被告知道场地不能用了以后，直接和原告人员赵先明说场地不能用了，被告只能尽量帮忙协调，但是合同肯定是要解除的，原告人员赵先明也是同意的，所以被告在2017年11月左右就起草了解除协议。被告人员桂斐踔叫原告人员赵先明过来拿协议，拿回去盖好章过几天把这份协议送回来了。具体时间记不清了，协议是2017年11月23日签的，所以应该是在这个时间段办理的。两人只通过电话联系，没有短信往来。被告人员桂斐踔在接受公安机关询问时，身体不好，一直在检查，所以其在接受调查的时候，甚至有一份和上海申虹投资发展有限公司的资料都忘记了。后来因为开完刀，做了六次化疗之后，在办公室无意中翻出了这份东西。解除协议上面的日期是对方写的，被告不清楚，不是被告写的。被告人员桂斐踔当初身体不太好，也没仔细看。转租协议上也没有被告的签字。被告人员王恕众称，租赁合同是桂斐踔经办的，主要是桂斐踔和赵先明接洽的，盖章签字是王恕众签的。这份解除协议都是桂斐踔和赵先明沟通的，他们沟通的时候其应该就知道的。桂斐踔的材料不在其这里，所以其也不知道。桂斐踔所述是事实。闵行公安分局经侦处杜警官一直跟其说把钱付掉，说其是诈骗，否则要关起来的。其出具还款计划，系因闵行公安分局经侦处的警官称不写要关起来，其就写了。另因诉讼中被告对于原告主张的装修赔偿的具体数额提出异议，原告遂申请对虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米场地内的建筑工程进行司法审价。本院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，上海沪港建设咨询有限公司于2019年4月19日出具沪港司法[2019]第024号《司法审价报告》，工程造价为1,668,193元。原告对《司法审价报告》无异议。被告对《司法审价报告》发表如下意见：取费问题，综合费用一般最低31%，非正规施工最高按照通常评估原则不超过31%，在25-31%之间，非正规施工减免这些费用，利润率一般在20-25%，在25-31%之间由法官裁量。装饰工程有材差赚取，综合费用和措施费比8%低，应该在4%比较合理。税收以实际发生为准应该减扣。施工白图是施工平面结构图，难以反映具体工艺，有乳胶漆2遍灰土等施工工艺计算费率，被告承认按照常规计算，据被告了解，没有那么规范的工艺，整个价格考虑工艺完成度，实际现场完成度低。现场勉强可以用，审价按照较高的完成度进行审价，请求法院考虑案情予以调整。混凝土地平没有那么多地平。钢结构厂房有地平可以认可。原告自己提供的证据中，自称混凝土18-20公分，报告书写的6-13公分，原告整个工程难免有些不实的东西，请法院考虑酌情调整。被告在公安机关说到愿意退赔的72万，从合理性的角度理解，不是场地占用费的退赔。原告用到了2018年1月，会产生2个后果，折旧率算到2018年1月，至少算到2017年年底，租金也消耗完毕了，结合实际情况赔付，不可能存在双重赔付。装饰装修费用及退赔72万元超过实际损害赔偿原则。合同是无效的，因为打了地平做了钢结构仓库，变成有建筑物了，不是单纯的场地使用了。请法院考虑到原、被告各自过错。撇开解除协议不谈，被告存在过错，也不能说原告无辜。请法院综合评判。审价人员到庭陈述，关于规费，按照2000定额规定的计取，费用必不可少。需纠正被告的错误，综合管理费不是交给国家的税金，安全措施费也是应该计取的费用，只是以费率形式体现。综合费用是合称，不是税金。社保费也是现场施工工人缴纳的社保。只有住房公积金、河道管理费和税金是上交国家的。其他费用以费率体现，会实际产生的。关于费率，安装工程取费，按照2000定额为31-41%，本次审价计取36%，安装工程与装饰工程基数不同，以人工费为主故费率较高，根据2000定额费率不是审价人员可以随意更改。关于工程造价，为168万余元，其中的95%一般按五年折旧完毕。现使用了2年，租期到2021年1月5日，现值约108万余元。审价人员另说明，因现场搭建物已被拆除，其通过原告在诉讼前自行委托评估公司所作的报告(内含拆除前现场搭建物的视频资料)等帮助判断现场样貌，并依据现场残留下的建筑材料作出审价，较为准确。本院经审查认为，上述《司法审价报告》由具有法定资质的司法鉴定机构作出，鉴定程序合法，依法应予采信。本院认为，宥宽公司与被告之间就位于虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米场地签订的《场地租赁协议书》所约定的租赁期限至2016年12月31日届满，然原、被告就涉案场地签订的《租赁协议》所约定的租赁期限自2015年1月3日起至2021年1月5日止。可见，原、被告之间的租赁期限已经超过被告剩余的租赁期限，就超过部分的约定当属无效。就原、被告在2016年12月31日之前形成的场地租赁关系，因已履行完毕，无再行确认解除之必要，故本院对原告主张确认《租赁协议》解除不再做出处理。现本案的争议焦点为：原、被告间的《解除协议书》是否为双方真实意思表示。被告主张，双方于2017年11月23日盖章确认的《解除协议书》系双方真实意思表示，且根据《解除协议书》，已明确租赁协议解除后，双方全部权利义务关系终止，无争议。原告则对《解除协议书》上留有的原告印章的真实性提出异议，否认《解除协议书》是其真实意思表示。现原、被告均确认《解除协议书》《同意转租协议》上留有原告名称的印章均非原告在工商行政管理部门备案登记的印章。经司法鉴定，《解除协议书》《同意转租协议》上留有原告名称的印章相互一致。本院认为，虽两份协议上留有原告名称的印章具有一致性，一般说来，可推定合意形成行为真实，但在有证据否定或合理怀疑合意形成真实性的情况下，不宜直接推定协议内容的真实性，而需进一步综合考虑其他因素作出判断。首先，从《解除协议书》的形式上看，协议书没有法定代表人或授权代表的签字或签章，留有原告名称的印章下方的日期处亦为空白，与签订协议的一般形式不相符合。而双方《租赁协议》落款处，既具有双方授权代表的签字，又具有双方的公章，两处双方的签订时间打印为同一日期。《解除协议书》与《租赁协议》的签署形式也不相符合。其次，从《解除协议书》表面形成时间上看，其记载的落款时间为2017年11月23日，而被告董事长王恕众于2018年2月5日出具还款计划载明其代表被告愿意返还原告721,000元，上述还款计划的出具时间晚于《解除协议书》的表面形成时间。若《解除协议书》记载的“全部权利义务关系终止、无争议”为真，那么，按常理，被告董事长王恕众无需再代表被告作出向原告返还721,000元的意思表示。王恕众对此的解释是，上述还款计划是在公安机关声称不出具则将其关起来的情况下形成的，但被告未对王恕众违背真意出具还款计划加以举证证明。此后，被告也未寻途径对其自身权利进行救济。由此，本院对被告的单方陈述不予采信，并进而认为《解除协议书》的表面形成时间与常理不符。再次，本院注意到，原告人员赵先明于2017年11月10日已经至公安机关接受询问，反映原告涉嫌合同诈骗。11月30日，原告人员赵先明再次至公安机关反映情况。可见，原、被告间已经具有不可调和的矛盾。故在矛盾未化解的情况下，出现了署期为2017年11月23日的《解除协议书》，有违常理。本院还注意到，无论是被告董事长王恕众、总经理桂斐踔在公安机关接受询问时，从未向公安机关披露过存在《解除协议书》的事实。桂斐踔对此的解释是，“身体不好”“忘记了”“后无意中翻出了这份东西”，但本院注意到，桂斐踔对于双方租赁的其余事项均能有效回忆，唯独对于该份就双方权利义务产生重大影响、可豁免被告承担责任的《解除协议书》无法作出回忆。本院认为，桂斐踔的解释不具有合理性，王恕众的情况如是。由此，本院均难以采信。综上，本院认为，即便《解除协议书》《同意转租协议》上留有原告名称的印章一致，但因该印章均非原告在工商行政管理部门备案登记的公章，且《解除协议书》无论在形式上还是在表面形成时间上均存在诸多疑点，被告未向本院进行合理说明，故该份证据存在重大瑕疵，难以作为认定本案事实的依据，被告对此需承担举证不能的不利后果。故对超过剩余租赁期限的无效责任仍应按照相关法律规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实可知，原告在承租了场地后，在场地内搭建、添附建筑物并进行装修，后因场地被重新收回储备用地，致无法继续使用场地，由原告搭建的建筑物亦被拆除，原告存在损失。被告作为场地的出租人在明知其与宥宽公司的租赁期限于2016年底届满的情况下仍超越剩余租赁期限将涉案场地出租给原告，被告具有过错，对原告的损失需承担赔偿之责。而就原告而言，一方面作为承租人对被告与宥宽公司之间的租赁情况未尽注意义务，另一方面作为建筑物的实际建造者，在未取得建设工程规划许可证的情况下搭建建筑物，其行为亦存在过错，原告就其损失亦需自负责任。关于损失数额的认定，本案在司法鉴定时，虽建筑物已被拆除，被告未确认原告提供的施工图，但原告搭建建筑物的事实是可以确定的，结合审价人员现场勘察的建筑物的残留痕迹与原告提供的视频所反映出的建筑物被拆除前的样貌基本能够吻合，故《司法审价报告》可以作为确认原告损失的参考依据之一。本院考虑到施工图纸的来源、无现场数据予以核实的事实等因素，在裁量原告最终所受损失时，将在审价报告确定的数额基础上予以适当下浮调整。由此，本院综合考虑当事人的过错程度、租赁合同的履行程度、审价报告确定的工程造价、审价人员当庭陈述的折旧、费率的计取原则、建筑物的现值等因素，酌情确定被告赔偿原告损失450,000元。关于原告主张被告返还租金721,000元，鉴于被告董事长王恕众代表被告出具了还款计划，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。针对被告提出的原告支付的2017年的租金(721,000元)已经消耗完毕故不应退还的意见，本院认为，被告退还租金系基于其自身的意思表示，并不取决于原告是否使用了场地。本院注意到，还款计划的出具时间为2018年2月5日，被告既然认为原告支付的使用费或租金已经消耗完毕，则无出具还款计划的必要，然实际情况并非如此。故被告的出具行为反而印证了退还租金与原告的使用行为之间不具有关联性。基于上述认定，故也不存在被告抗辩的重复赔付问题。本院对被告的上述抗辩意见不予采信。至于被告关于该份还款计划系违背真意出具的观点，本院已在上文中作出阐述，在此不再赘述。关于原告请求被告返还保证金58,333元，被告在诉讼中表示同意返还，本院予以照准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海众敏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海祥盛物资有限公司赔偿损失人民币450,000元；二、被告上海众敏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海祥盛物资有限公司返还款项人民币721,000元;三、被告上海众敏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海祥盛物资有限公司返还保证金人民币58,333元；四、驳回上海祥盛物资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,647.46元，鉴定费18,400元，审价费59,250元，合计106,297.46元，由原告上海祥盛物资有限公司负担58,447.52元，由被告上海众敏实业有限公司负担47,849.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  尹 萍二〇一九年八月二十九日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。