上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初72476号原告：郑剑中，男，1970年10月17日生，汉族，住上海市。原告：姚沁，女，1974年10月29日生，汉族，住上海市。上列二原告共同委托诉讼代理人：叶刚，上海正策律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈龙，上海正策律师事务所实习律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：武霞，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：薛涛，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告郑剑中、姚沁与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告郑剑中、姚沁的委托诉讼代理人叶刚、陈龙，被告上海源涞实业有限公司的委托诉讼代理人武霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑剑中、姚沁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金人民币(以下币种同)6万元；2.判令被告支付原告逾期违约金(分段计算：均以15,000元为基数，按每日3%的标准分别自2019年6月10日、2019年7月10日、2019年8月10日、2019年9月10日起算至实际清偿之日止)及超期违约金15万元；3.判令被告支付原告律师费1万元。事实与理由：两原告系夫妻。2017年1月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租涉案房屋，每月租金14,500元，自2019年1月15日起每月租金15,000元，首次押一付三，以后每月10日支付。合同履行期间，被告屡屡迟延支付租金，未支付2019年6、7、8月的租金。2019年7月23日，原告委托律师向被告发送律师函，但被告收函后既未履约，又未与原告联系沟通。2019年9月12日，原告向被告寄送了解约函，被告于次日收到，故双方租赁同已于2019年9月13日解除，原告已于该月底收回房屋。另，2017年3月1日，原、被告与案外人签订《年付计划》，其中约定了任何一方违约应承担因违约使得其他各方产生的费用和损失，包括但不限于调查、诉讼费、律师费等。综上，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，望判如所请。被告上海源涞实业有限公司辩称：对于诉请1，起租日应为每月15日，租金应自15日起算，被告欠费期间为2019年6月15日至2019年9月14日，同意支付欠费；对于诉请2，违约金应自2019年6月15日、2019年7月15日、2019年8月15日起算，且原告主张的违约金远超过其损失，两项违约金标准均过高，请求法院予以调整：对于诉请3，《年付计划》已经履行完毕，原告以此为由主张律师费无依据，被告不予同意。本院经审理确认如下事实：2017年1月2日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。该合同第1.1条约定，甲方出租的房屋座落于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室。第2.2条约定，租赁期限为2017年1月15日起至2022年1月14日止。第3.1条约定，2017年1月15日至2019年1月14日月租金为14,500元，2019年1月15日至2022年1月14日租金为15,000元。第3.3条约定，付款方式为首次押一付三，以后每月10号支付，如遇双休、法定节假日则付款日自动往后顺延。第4.1条约定，在签订合同时，乙方向甲方支付保证金14,500元。第9.3条约定，(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于10个月的租金。(2)乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的3%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2017年3月1日，原告郑剑中(甲方)与被告签订《付款方式变更》，双方约定将2017年3月15日至2018年3月14日的房租变更为一次性支付，下一周期付款方式再商议。如下一周期不实行一年一付的，一个月押金需要重新付给甲方。同日，原告郑剑中(甲方、房东)、被告(乙方、保证人)与鑫聚财(上海)金融信息服务有限公司(丙方、资金方)签订《年付计划》，约定丙方一次性付甲方12个月租金174,000元(扣除已付一个月押金及三个月租金)，乙方在2017年3月7日至2018年2月25日期间按期足额向丙方归还本息；协议各方应严格履行合同义务，非经各方协商一致或依照本协议约定，任何一方不得解除本协议；任何一方违约，违约方应承担因违约使得其他各方产生的费用和损失，包括但不限于调查、诉讼费、律师费等。2019年7月24日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告于2019年8月10日之前支付2019年6月起的租金3万元及逾期违约金25,200元、超期违约金15万元。为本案诉讼，原告支出律师费1万元。审理中，原、被告一致确认，被告已付租金至2019年6月14日，租赁合同已于2019年9月13日解除，原告已收回房屋，本案中由被告继续支付租金至2019年9月13日；被告在原告处有押金14,500元，用于抵扣被告欠费。原告称，本案中不主张合同解除后的使用费，但保留诉权；被告经催告仍不履行合同，故原告依据合同法规定解除了合同。对于原告主张的超期违约金，经本院释明，原告表示其依据合同第9.3条第(1)项主张该费用，并坚持认为其性质亦为逾期付款违约金；被告则认为合同虽有约定，但两者相加的违约金金额明显高于原告损失，故请求调整。以上事实，有《房屋租赁合同》《付款方式变更》《年付计划》《律师函》《专项法律服务合同》、转账记录，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行期间，被告欠付租金，经原告催讨后仍未支付，故原告向其发送解约函并收回了房屋，双方确认合同于2019年9月13日解除，本院予以准许。被告未按约支付租金，已构成违约，原告诉请要求被告支付拖欠的租金以及逾期违约金，均具有事实依据与合同依据。对于租金欠付期间，原、被告已达成一致，本院据此核算金额。对于违约金，原告依据合同第9.3条第(1)项约定的两种情形，同时主张逾期违约金和超期违约金，被告抗辩标准过高并请求本院调整。本院经审查认为，合同第9.3条第(1)项未明确按10个月租金计算的违约金是逾期付款违约金还是解除合同违约金，但即便该项违约金也是逾期付款违约金，则与月租金3%的违约金同时主张的金额也过分高于逾期付款所造成的损失，应予调整。同时，合同解除后，双方进入结算清理阶段，原告主张合同解除后的逾期付款违约金已无合同依据，故逾期付款违约金应计算至合同解除之日。本院根据原告实际损失、被告过错程度及合同实际履行情况，酌情确定逾期付款违约金1,500元。若原告认为除逾期违约金外，还存在合同解除导致的其他损失，则可另行主张合同解除的违约责任。关于原告主张律师费的诉讼请求，《年付计划》是原、被告及案外人签订的关于2017年3月15日至2018年3月14日期间租金垫付及还款事宜的三方协议，与本案非同一法律关系，且已履行完毕，现原告以《年付计划》为依据，向被告主张律师费，本院不予支持。关于押金，原、被告一致同意用以抵扣被告欠费，经查并无不当，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑剑中、姚沁租金44,507元(实际支付时应扣除被告上海源涞实业有限公司在原告郑剑中、姚沁处的押金14,500元)；二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑剑中、姚沁自2019年6月11日起至2019年9月13日止的逾期付款违约金1,500元；三、驳回原告郑剑中、姚沁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5,063元，减半收取计2,531.50元，保全费1,774元，合计4,305.50元，由原告郑剑中、姚沁负担3,350.50元，被告上海源涞实业有限公司负担955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年十一月五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。