河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4195号原告：耿青国，男，1965年11月26日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珂，河南苍穹律师事务所律师。被告：买艳利，女，1974年4月8日出生，回族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王芳，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所实习律师。第三人：刘洪生，男，1975年10月6日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：郭淑霞，金研律师事务所律师。原告耿青国与被告买艳利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，根据被告买艳利的申请，追加刘洪生为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年10月9日、2019年10月28日公开开庭进行审理。原告耿青国及其委托诉讼代理人秦童、张珂，被告买艳利及其委托诉讼代理人王芳、康婕，第三人刘洪生的委托诉讼代理人郭淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿青国向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.依法判令被告返还原告购房款328000元及利息（利息以328000元为基数，自2018年8月6日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际返还之日）；3.本案的诉讼费用、保全费、保费等费用由被告承担。经本院释明，原告认为，如查明第三人需要承担责任，同时也向第三人主张权利。事实与理由：被告于2018年5月12日向原告发出出售房屋的信息，后原告向被告询问房屋情况，经原、被告多次交涉，被告将其位于焦作市解放区映湖路和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户的房屋（以下简称涉案房产）以328000元的价格出售给原告。原告于2018年8月1日以银行转账的方式向被告支付了320000元，后又于2018年8月6日将尾款8000元微信转账给被告。在原告的多次催要下，被告迟迟未向原告交付涉案房屋，原告为此起诉。被告买艳利辩称，被告与原告之间并未形成房屋买卖合同关系，被告也并未收取原告购房款，原告属于错列被告。具体答辩如下：1.被告与原告之间不存在买卖合同关系，被告只是作为中间人，受刘洪生委托，帮其宣传售房信息，促成了原告与焦作市政源咨询服务有限公司（以下简称政源公司）之间的房屋买卖合同关系，被告不是卖方，不是本案适格被告。河南博骐置业有限公司作为房产开发公司（以下简称博骐公司）与政源公司签订团购房合同，刘洪生、靳华分别作为该项目中两公司的具体负责人。靳华告诉刘洪生部分团购房屋的业主不愿意再购买房屋，有其他人愿意购买。刘洪生为尽快出售其公司的房产，就同意帮其寻找买主，并收下卖房款，然后再转入靳华指定的账户中。原告的购房款仅仅是通过被告账户转入刘洪生的账户，被告并非实际收款人。2.被告在中间服务时，并未故意提供虚假信息的恶意，并且被告与原告一样，也购买了政源公司的团购房，缴纳了购房款。现政源公司的靳华因涉嫌诈骗被公安机关拘留，被告同样是受害人。综上，被告仅仅提供中间服务，与原告之间不存在买卖合同关系，又因本案涉及刑事犯罪，请依法裁定驳回被答辩人起诉。第三人刘洪生辩称，第三人不是本案涉案房屋的权利人，刘洪生未向原告出售房屋，刘洪生只是被告和政源公司的介绍人。第三人对房屋所有权和房屋转让并不知情，只知道政源公司要出售房屋，而没有参与原告与被告购买行为，也没有为双方权利义务提供担保。对原告与被告之间协商房屋买卖的具体事宜并不知情，只是政源公司案发后，刘洪生将自己所得的中介费81986元予以退回。刘洪生并没有直接收取原告费用，只是有政源公司的中介费且该费用已退还原告。本案因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关立案侦查，根据先刑后民原则，应驳回原告起诉。第三人认为政源公司和博骐公司应作为本案的当事人参加诉讼，请法院追加该两家公司参与诉讼。根据原、被告的诉辩意见，法庭总结本案争议焦点为：1、本案是否属于民事案件的受案范围；2、与原告存在房屋买卖合同关系的另外一方主体如何确定；3、原告所诉的房屋买卖合同是否符合解除的条件；如应解除，各方责任应如何承担。原告耿青国为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：1.原告耿青国与被告买艳利微信语音聊天记录及录音光盘各一份，银行转账记录、微信转账凭证各一份，证明原、被告经多次沟通，就房屋买卖事宜达成合意即被告将涉案房产以328000元的价格出售给原告，原告已将涉案房屋价款向被告支付完毕。2.诉讼费、保费、保全费凭证各一份，证明原告因本案花费诉讼费3110元、保费984元、保全费2160元，由此对原告造成的不必要的损失应由被告承担。被告买艳利对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1中微信语音聊天记录及录音光盘，真实性无异议，但对证据指向有异议；原告与被告所聊天涉及的房产是被告作为中间介绍人替刘洪生发布的出售房屋的信息，其房产并非被告所有；且其聊天记录仅为部分内容，其真实情况是原、被告双方并未就聊天记录中所涉及的房产达成原告与政源公司房屋买卖合同的关系，事后因原告想要大点的房产，后与刘洪生商量选择了政源公司也就是原告诉状中所称的涉案房产；对于银行转账记录及微信转账凭证，真实性无异议，对证明指向有异议，原告仅仅是通过被告将房款转入刘洪生账户，然后再转入靳华指定账户，被告并非实际收款人，被告仅仅是中间人，房屋价款是原告与刘洪生在刘洪生的办公室商量确定的，被告对此并不知情。对证据2真实性无异议，对证明指向有异议，因为原、被告双方并不存在房屋买卖合同关系，因此原告的支出不应由被告承担。第三人刘洪生对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1，第三人对原告和被告具体沟通的房屋买卖合同事宜并不知情；被告向第三人咨询涉案房产，第三人是中间人，介绍被告和政源公司认识，原告的购房款通过被告和第三人转入政源公司靳华指定的账户，第三人将自己得到的中介费已退还原告，第三人与原告不存在房屋买卖合同关系。对证据2，第三人不承担诉讼中产生的所有费用。被告买艳利为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.中国农业银行交易明细清单一份、陈见风（系耿青国爱人）位于涉案房产购房款交款凭证一份，证明2018年8月1日原告耿青国将购房款通过买艳利转给刘洪生，刘洪生将收到购房款转入政源公司经理靳华指定账户中，政源公司于2018年8月1日出具交款凭证，实际的收款人应为政源公司。2.邮政储蓄银行明细查询单两份、买艳利交款凭证一份，证明买艳利分三次将购房款转入刘洪生账户，刘洪生将收到购房款转入靳华指定的账户中，政源公司2018年9月12日出具交款凭证，实际收款人应为政源公司。以上两组证据共同证明耿青国与买艳利均是购房者，转给刘洪生购房款共计590000元，交款凭证合计394798元，据刘洪生称差额是补偿给原住户的费用。3.陈见风与耿青国收条两份，统计表、控告状、受案回执、鉴定意见通知书、拘留证各一份，证明博骐公司与政源公司签订焦作市“和谐嘉苑”房屋团购房合同，具体工作分别由两公司员工刘洪生和靳华负责；购房款是由刘洪生预收后再转入靳华指定的其他账号，并证明靳华因涉嫌诈骗于2019年5月15日被拘留，刘洪生分别于2019年6月18日、2019年7月19日退还陈见风、耿青国购房款总计81986元，本案因涉嫌刑事犯罪应裁定驳回起诉。4.原、被告的微信聊天记录，证明原告给被告发的交款凭证，交款凭证原件在原告手中；在原告买房之前，见过刘洪生，与其谈的购房款价格且刘洪生是在靳华被拘留之后，也就是购房出现一房二卖的时候，直接通知了26家的购房者退款，而并非原告所称的通过被告来退款的事情。原告耿青国对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1中银行转账明细清单真实性无异议，原告将款项转给被告，被告再将款项转给其他人与原告无关，且被告在转款时也不是将全部款项转与他人；对证据1中的2018年8月1日交款凭证复印件真实性有异议，原告没有见到过该交款凭证，被告从未将交款凭证原件交付原告；该复印件是被告举证的，显示为2018年9月12日，与姓名为买艳利的交款凭证原件是相互矛盾的；若按照被告的陈述，不可能第三方在2018年8月1日出具涉案房产的交款凭证之后，又在一个月之后向被告出具交款凭证的原件，充分说明原、被告之间是买卖合同的主体，被告是将其所购买的房屋出售给原告。对证据2邮政储蓄银行明细查询单真实性无异议，该退还费用81986元原告认可；真实情况是原告在一直得不到房屋的情况下多次催促被告，要么交房要么退钱，后被告安排原告在人民广场路边等被告，被告在那见到刘洪生，刘洪生称是受被告的委托给原告退钱；在此之前，原告没有见过刘洪生也不认识刘洪生，原告确实收到被告委托第三人所退回的81986元。对证据2中交款凭证真实性无异议，该证据说明涉案房产就是被告购买的之后出售给原告，即使其他人涉及刑事犯罪，也不妨碍被告向原告返还房款。对证据3中两份收条真实性无异议，但该收条是被告通知原告在人民广场路边，见到自称受被告委托的刘洪生，刘洪生让原告出具的收条，向原告退还81986元。对证据3中统计表、控告状、受案回执、鉴定意见通知书、拘留证真实性无异议，显示为201910052鉴定意见通知书上显示被告买艳利的交款凭证，说明被告低价购买政源公司房产又高价出售给原告。对证据4能够反映2018年8月1日的交款凭证确实是被告后来交给原告的，但在微信聊天记录上被告清楚说明该房子是被告买了很多年的房子，被告交的金额是198014元，原告要买的话需要将被告买的房款及差额交给被告。第三人刘洪生对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1真实性无异议，能够证明本案原告所购房屋是与政源公司之间的买卖合同关系，政源公司将交款凭证交与原告，原告隐瞒事实真相，意图达到被告与第三人承担连带责任的目的；因此在本案中为了查清事实，政源公司是本案的必要当事人，原告实质上明知被告和第三人均系中间人。对证据2真实性无异议，能够证明原告与被告房屋买卖合同均是与政源公司之间的房屋买卖关系。对证据2的证据指向最后一段有异议，第三人不清楚事实，需要庭后向第三人本人核实。对证据3真实性无异议，能够证明本案房屋涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民原则，应驳回原告起诉。对证据4该证据可以证明交款凭证在原告手中，原告与政源公司存在房屋买卖关系。第三人刘洪生为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、退款条两份，证明第三人将中介费81986元退还给原告；2、郑州高新技术产业开发区人民法院民事裁定书9份、郑州市中级人民法院民事裁定书一份，证明与本案类似的诉讼，经法院审理后，因涉嫌刑事犯罪，裁定驳回原告起诉；3、焦作市公安局焦南分局拘留证一份、受案回执一份，证明本案涉案房屋因涉嫌刑事犯罪，刘洪生已向公安报案，犯罪嫌疑人靳华被公安机关采取强制措施。原告耿青国对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1收条真实性无异议，但刘洪生所退还的部分款项系被告委托，且该款项并非中介费，是原告所缴纳的328000元房款中的一部分；若靳华涉及犯罪，那么刘洪生和本案的被告买艳利均分得赃款，也可能涉嫌犯罪。对证据2、3真实性无异议，但与本案无关；即使靳华与政源公司、博骐公司均涉及诈骗罪，也与原告无关，原告所购房产系被告买艳利出售，是与被告达成合意，房款也是交给被告。被告买艳利对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1真实性无异议，能够证明刘洪生将购房款部分退还给陈见风和原告，被告从未出具任何委托书，也从未委托刘洪生进行退款；对证据2、3均无异议。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，第三人虽称不知情，但亦未对真实性提出异议，本院对证据的真实性予以确认。对被告买艳利提交的证据，原告虽然对证据1中的2018年8月1日的交款收据真实性提出异议，但在对被告提交的证据4质证时认可收到被告交付的该收款收据，故此对该证据的真实性本院予以确认；对被告提交的其余证据，以及第三人提交的证据，各方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告买艳利发布消息，称焦作新区两栋单元楼出售，一套九十多平方、单价四千一，另一套一百二十多平方、单价四千五。原告看到消息后，与被告买艳利洽谈。买艳利安排其爱人带原告去看房，并催促原告缴纳房款。2018年8月1日，原告向被告买艳利账户转款320000元；买艳利收到上述款项后，同日向第三人刘洪生转款300000元。被告买艳利将政源公司出具的交款凭证交付给原告。交款凭证载明内容为：和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户，面积122.99平方，单价3220元，总价396028元，已交198014元，交款人陈见风。2018年8月6日，原告通过微信向被告买艳利付款8000元。2019年6月3日，原告耿青国与被告买艳利通过微信聊天商谈一起向刘洪生追款事宜。2019年6月18日，原告出具收条，载明收到刘洪生退高出房款部分50000元。2019年7月19日，原告再次出具收条，载明收到刘洪生退出房款31986元。第三人刘洪生以靳华涉嫌诈骗为由报案，焦作市公安局焦南分局于2019年5月14日受案，并对靳华于2019年6月3日刑事拘留。史秋萍等人以房屋买卖合同为由，在郑州高新技术产业开发区人民法院以博骐公司、政源公司和刘洪生为被告起诉，该院以靳华涉嫌犯罪为由裁定驳回原告的起诉。史秋萍不服提出上诉，郑州市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。另查明，原告为申请诉讼保全，在阳光财产保险股份有限公司焦作中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支付保险费984元。本院认为，原、被告之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。本案原告缴纳了购房款，但没有得到房屋，这一事实各方均无异议。无论原告与何人存在房屋买卖合同关系，由于原告事实上无法取得交易房屋，其合同目的无法实现，其主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但由于双方并未签订书面房屋买卖合同，对原告究竟与何人存在房屋买卖合同关系，成为本案争议的焦点内容。一、买卖合同主体的认定。由于房屋买卖合同并非要式合同，法律未要求必须以书面方式出现，因此以口头方式成立的房屋买卖合同仍然合法有效。结合本案具体情况，综合认定与原告存在买卖合同关系的主体是被告买艳利，主要理由如下：第一，被告买艳利发布了房屋销售的信息，且发布信息中未载明是他人的房屋。通过微信语音聊天记录可以看出，其发布的内容“焦作新区两栋单元楼出售，一套九十多平方、一套一百二十多平方，价格优惠，有意者请联系我”，自始至终被告未披露其是代他人销售，原告直接与被告洽谈购买房屋的具体坐落、价格、付款等主要合同内容，原告有理由相信是购买被告买艳利的房屋。第二，被告买艳利安排其爱人带原告实地看房，以及直接接受原告交付的购房款，以实际行动履行了房屋买卖合同的义务并行使了接受购房款的权利。虽然被告交付给原告的是由政源公司出具的收款收据，但其中内容等与原告付款金额等并不吻合，不能证明履行合同另一方主体是政源公司的事实。第三，不能认定被告买艳利系受刘洪生委托销售房屋。虽然被告认为其系受刘洪生委托销售房屋，但刘洪生在庭审中对此予以否认，被告亦未提交证据证明委托的事实存在。且如果是委托关系或者是促成原告与刘洪生交易的中间人的话，在没有明确授权的情况下直接对房屋的价格、付款等作出意思表示，是违背常理的。正常情况下，作为中间人应安排原告与刘洪生直接洽谈，并由刘洪生收取房屋款项，但被告买艳利直接收取购房款，且在收取购房款后亦未向原告表示款项需要转交给他人。同时，被告买艳利向刘洪生转交款项时，扣除了28000元未予转交，同样不符合中间人的身份。第四，刘洪生直接向原告退还部分款项，并不改变被告买艳利作为房屋出卖人的身份。刘洪生辩称退还的款项系其收取的中介费，同样否定了被告买艳利所称的系受刘洪生委托销售房屋的说法。虽然刘洪生并未提供证据证明其与被告买艳利之间在向原告销售房屋过程中的作用和关系，虽然原告为刘洪生出具的收到条中载明高出房款部分和房款，由于原告无法取得房屋，为减少损失，原告与被告共同向刘洪生追款，但不能视为原告认可购买的是刘洪生的房屋。综上，被告买艳利所辩称其系受刘洪生委托销售房屋的抗辩观点不能成立。二、关于是否需要先刑后民的问题。被告及第三人均认为本案涉及违法犯罪，应当本着先刑后民的原则，裁定驳回原告起诉，将案件移送公安机关。本院认为被告及第三人的观点不能成立。主要理由如下：第一，本案与史秋萍等所诉案件情形不同。郑州市中级人民法院生效裁定认为应当驳回起诉的案件，系史秋萍等人直接自政源公司和博骐公司购买的房屋，犯罪嫌疑人靳华以政源公司名义进行了诈骗行为，在刑事案件未处理完毕之前，确实应当移送公安机关查明。但本案原告始终未与靳华、政源公司发生直接的买卖关系，亦未向政源公司或靳华付款，因此现有证据不能认定原告所主张的权利与犯罪嫌疑人靳华的犯罪行为有直接关联性。第二，犯罪嫌疑人靳华案件的被害人不包括原告。靳华被追究责任，报案人是博骐公司和刘洪生，刘洪生及博骐公司自认其系受害人。在公安机关出具的鉴定意见书上载明的被害人包括本案被告买艳利，而没有原告耿青国，同样不能认定原告的买卖合同系嫌疑人靳华所为。第三，不排除被告买艳利在政源公司（靳华）处购买房屋后转卖原告牟利的可能性。根据查明的事实，被告买艳利在收取原告交付的购房款后，直至靳华于2016年6月3日被采取强制措施，长达10个月的时间占有28000元未向刘洪生或靳华支付，该28000元有可能作为被告转卖所得收益。第四，被告买艳利作为受害人可以通过刑事诉讼向靳华主张权利。买艳利作为被害人向公安机关提交了交款凭证，其权利受损与靳华的违法犯罪行为具有较强的关联性，其可以通过刑事诉讼的方式维护自身的合法权益。综上，根据现有证据不能认定原告的房屋买卖行为与靳华的违法犯罪行为具有刑法上的关联性，本案不具备追究刑事责任的可能性。相反，如被告买艳利因违法犯罪遭受损害的，可以向有权机关主张。三、关于被告与刘洪生的责任承担问题。根据合同相对性原则，与原告存在买卖合同关系的主体是被告买艳利，在无法定事由的情况下，刘洪生不应直接向原告承担责任。四、原告损失数额的确定。原告所缴纳购房款为328000元，第三人刘洪生已经向原告退还了81986元，该部分应当自原告的损失中扣减。至于原告主张的利息部分，原告主张自交付之日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的为申请保全购买保险而支出的保险费，并非必然发生的费用，对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告耿青国与被告买艳利关于焦作市解放区映湖路和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户的房屋买卖合同（口头合同）；二、被告买艳利于本判决生效之日起十日内返还原告耿青国购房款246014元及利息（利息计算方法为：自2018年8月6日起至2019年6月18日，以328000元为基数；自2019年6月19日起至2019年7月19日，以278000元为基数；自2019年7月20日起至实际清偿之日止，以246014元为基数；上述利息计算标准均以中国人民银行同期同类贷款利率为准）；三、驳回原告耿青国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3110元，保全费2160元，由原告耿青国负担700元，被告买艳利负担4570元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  苗滋滨二〇一九年十一月十八日书记员  王淑荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。