四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1826民初556号 原告（反诉被告）：吴生俊，男，1966年7月27日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。 原告（反诉被告）：韩洪春，女，1966年11月12日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。 被告（反诉原告）：费烈兰，女，1968年7月2日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。 委托诉讼代理人：王伟平，男，1994年7月13日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县，系费烈兰之子。 原告（反诉被告）吴生俊、韩洪春与被告（反诉原告）费烈兰房屋买卖合同纠纷一案，原告吴生俊、韩洪春于2019年6月5日向本院提起民事诉讼。本院于同日立案受理后，由审判员杨晓东独任审判。并于2019年7月4日公开开庭进行了审理。2019年7月22日，被告费烈兰提起反诉。因案情复杂，本院依法适用普通程序，于2019年8月14日再次公开开庭合并进行了审理，吴生俊、韩洪春，费烈兰及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴生俊、韩洪春向本院提出诉讼请求：1．判令费烈兰立即支付欠款28000元，并按银行同期贷款利率支付逾期期间利息8064元（同期在信用社的贷款年利率为9.6%）；2．判令费烈兰退还房屋装修保证金1000元，装修建渣费300元，水费100元，电费100元，此条共计1500元；3．判令费烈兰赔偿合同约定的50%的违约金14000元，上列各项费用共计51564元；4．判令费烈兰承担本案诉讼费。事实与理由：吴生俊、韩洪春与费烈兰于2016年6月1日签订房屋买卖合同，约定吴生俊、韩洪春将位于芦山县住房按“套”卖给费烈兰。双方在房屋买卖合同中约定该房总价为278000元，由费烈兰签订合同后一次性给付。当日吴生俊、韩洪春将该房屋交付给费烈兰，费烈兰支付250000元。并提出因资金周转不开，剩余的28000元购房款在2016年7月30日之前支付。费烈兰向吴生俊、韩洪春出具《欠条》载明，欠吴生俊卖房款28000元，于2016年7月30号之前结清。现费烈兰承诺付款期限己过，吴生俊、韩洪春多次催收但费烈兰均未按承诺付款。费烈兰在2016年9月至2017年2月期间，几乎天天到吴生俊单位芦山中学闹事，后来学校不准费烈兰进校门；费烈兰就在校门对吴生俊围追堵截，使吴生俊无法正常上班；还在校门举牌污蔑诽谤吴生俊；使吴生俊精神极度紧张，神经紊乱，导致秃发，现在还在治疗中（暂不起诉）。吴生俊也曾两次报警，将费烈兰带走。综上，吴生俊、韩洪春向本院提起诉讼。 费烈兰辩称，2016年6月1日，吴生俊、韩洪春与费烈兰签订房屋买卖合同约定，吴生俊、韩洪春应连同《房屋确认书》，与政府签订的《协议书》及房门钥匙及资料一并交付。但在费烈兰给付250,000元房款后，二人将房屋交付，却迟迟未交付相关资料，包括《房屋实际建筑面积平方数的通知单》。该通知单明确记载合同签订时房屋的实际建筑面积为146.73平方米。2016年7月，芦山县投资经营管理公司重新测量房屋建筑面积，发现面积不足，吴生俊、韩洪春擅自领取了建筑面积不足的补偿款。费烈兰多次找其交涉，吴生俊、韩洪春拒绝见面，且未经费烈兰同意，私自拍摄费烈兰，侵犯其肖像权。二人也一直未配合费烈兰开通水、电、气设施，首先违反合同约定。费烈兰将房屋尾款一直存于银行至今，足见费烈兰的诚意。吴生俊、韩洪春的赔偿请求与事实不符，应依法予以驳回。即使法院判决我方承担责任，其主张的利息和违约金均过高，且违约金不应超过利息的130%。 综上，费烈兰提出反诉请求：1．要求吴生俊、韩洪春按合同约定交付《房屋实际建筑面积平方数的通知单》，且保证不再隐瞒及私藏资料；2．要求吴生俊、韩洪春偿还开通天然气费用3,500元，2016年7月15日至2019年7月15日利息414.7元（按中国人民银行2016年7月同期贷款利率4.75%计算）及违约金539.11元（按利息的130%计算）；3．要求吴生俊、韩洪春赔偿房屋面积不足部分金额（146.73㎡－139.69㎡）×1,892元/㎡=13,319.68元，利息1,931.45元及违约金2,510.88元；4．要求吴生俊、韩洪春赔偿精神损失费10,000元；5．判令吴生俊、韩洪春在2016年6月1日至2016年7月15号之间存在合同违约行为；6．判令吴生俊、韩洪春继续按照合同约定履行无条件协助费烈兰过户；7．反诉费用由吴生俊、韩洪春负担。 针对费烈兰的反诉请求，吴生俊、韩洪春辩称，二人已按合同约定将房屋和资料交付，其请求于法无据；因费烈兰未支付剩余房款，因此吴生俊、韩洪春行使先履行抗辩权，可以拒绝协助费烈兰开通天然气，由此产生的损失也应由其自行承担；达成买卖合同后，双方交付现房，凭实物购买，因此费烈兰请求赔偿房屋面积不足的金额，于法无据，请求依法予以驳回。至于精神损失，费烈兰并未提交证据证明其受到了损害，应不予支持。费烈兰从2016年7月30日起未给付房款已构成违约，吴生俊、韩洪春在履行合同过程中，并无任何违约行为。案涉房屋属于政策性补偿房屋，过户时间需政府统一确定，现过户条件尚未成就。请依法驳回费烈兰的反诉请求。 吴生俊、韩洪春向本院提交了以下证据材料： 1．证人卫某、杨某、王某三人的当庭证言，用以证明吴生俊、韩洪春与费烈兰签订房屋买卖合同时，双方协商按套购买以及费烈兰欠款情况； 2．结婚证，用以证明吴生俊、韩洪春二人是夫妻的事实； 3．《房屋买卖合同书》和《欠条》，用以证明双方签订协议的内容及费烈兰欠款金额； 4．照片，用以证明费烈兰在芦山中学校门口举牌，给吴生俊的名誉造成损害的事实； 5．《收条》，用以证明费烈兰已收到吴生俊、韩洪春交付的相关资料、水电气卡、装修施工证等事实； 6．接处警登记表二份，用以证明2016年11月和2017年2月，费烈兰到吴生俊的单位骚扰，双方发生纠纷后，吴生俊报警的事实； 7．居民用气窗口收费查询，用以证明在吴生俊、韩洪春名下，共有两个天然气户头。 针对上列证据材料，费烈兰质证称，三位证人并未参加协商过程，杨某陈述的签订合同的时间与事实不符，其他无异议；对第4组材料照片的拍摄地点有异议；对第5组材料收条有异议，当时吴生俊、韩洪春只向费烈兰交付了天然气用户证；对结婚证、《房屋买卖合同书》和《欠条》无异议；对2016年11月7日的接处警登记表没有意见；对2017年2月的有意见，费烈兰并没有参与；对第7份材料，与本案无关，事实是吴生俊未按合同约定协助费烈兰开通天然气。 费烈兰向本院提交了以下证据材料： 1．证人饶某的当庭证言，用以证明双方共同看房、协商及合同签订过程； 2．证人石某的当庭证言，用以证明费烈兰曾告知其房屋面积、房屋价格等事实； 3．证人骆某的当庭证言，用以证明其曾听费烈兰陈述，在58同城上看到有房屋待出售，且是以房屋面积来确定价格； 4.2016年5月3日，蜀信物业公司出具的《收条》一份，用以证明案涉房屋的实际面积及物业公司收取建渣清运费和押金的情况； 5．《房屋征收补偿安置（产权调换）协议书》，《安居住房分配结果确认书》，用以证明吴生俊、韩洪春在合同签订后将二份资料交付的情况； 6.2016年2月2日，芦山县投资经营管理有限责任公司出具的《确认书》，用以证明案涉房屋的实际面积； 7.2016年7月29日、2017年3月22日，费烈兰与吴生俊、韩洪春的通话录音，用以证明二人拒绝与费烈兰见面协商房屋面积不足的解决办法，且拒绝交付资料和协助开通天然气； 8．存折一份，用以证明费烈兰已将房屋尾款准备完毕，随时可以履行； 9.2016年8月7日，费烈兰与韩洪春的通话录音，用以证明在当天韩洪春仍然认为争议房屋产权仍属于韩洪春； 10．增值税发票，用以证明费烈兰自行开通管道燃气设施支付3,500元。 针对上列证据材料，吴生俊、韩洪春质证称，证人关于房屋面积的陈述不是事实，其他无异议；2016年8月7日，由于费烈兰一直在学校门口堵吴生俊闹事，因此当时韩洪春很生气；房屋面积退款也是芦投公司让吴生俊、韩洪春去领取；电话录音是费烈兰自己录制，不能作为证据使用；而天然气设施，吴生俊、韩洪春已将手续交给费烈兰，且费烈兰和其他人也从未要求协助其开户，所以费用应由其自行承担；其他没有意见。 对双方当事人提交的证据材料，本院综合认证如下：六位证人的当庭证言，可以证明签订合同协商的过程，具有一定的关联性，因此本院予以采用；但与本院查明事实不相符的部分，本院不予采用。吴生俊、韩洪春提交的《房屋买卖合同书》和《欠条》、《收条》，费烈兰并无异议，且符合证据的合法性、真实性和关联性，因此本院予以采信，并作为定案的根据。接处警登记表二份，能够证明双方当事人发生纠纷的原因和过程，且来源合法，因此本院予以采信。居民用气窗口收费查询，与本案无关，本院不作为证据采用。费烈兰提交的《收条》、《房屋征收补偿安置（产权调换）协议书》、《确认书》，与本院查明的事实一致，因此本院予以采信，并作为定案的根据。2016年7月29日、8月7日和2017年3月22日的通话录音，能够说明双方协商和发生争议的过程，因此本院予以采用。费烈兰提交的存折，与本案无关，本院不予采用。增值税发票，能够证明费烈兰自行开通管道燃气设施支付3,500元，因此本院予以采信，并作为定案的根据。 经审理查明：因吴生俊、韩洪春坐落在芦山县芦阳镇南街268号房屋在芦山县“4·20”地震受损。2013年10月22日，吴生俊、韩洪春与芦山县芦阳镇人民政府签订《芦山县“4·20”强烈地震灾后科学重建国有土地上房屋征收产权调换安置协议书》。2016年2月2日，经公开抽签分得位于芦山县安居住房一套，分房通知房屋面积为146.73㎡。韩洪春欲出售该房，在某网站上发布售房信息，注明房屋面积146.73㎡，售价28万元。费烈兰得知售房信息，看房后与韩洪春达成口头协议。2016年6月1日，吴生俊、韩洪春与费烈兰签订《房屋买卖合同书》载明，甲方（卖方）吴生俊、韩洪春，乙方（买方）费烈兰；乙方自愿购买甲方拥有的芦山县政府安置在；甲方协助乙方过户，过户的一切费用由乙方承担；房屋交易金额总价为贰拾柒万捌仟元整（278000元）；甲乙双方于2016年6月1日签订合同，从签订合同之日起，乙方一次性向甲方付款贰拾柒万捌仟元整（278000元）；甲方应连同《房屋确认书》、与政府签订的《协议书》及房屋钥匙和该房屋的相关资料一并交付乙方，从此房屋所有权属乙方所有；甲方同意帮助乙方开通水电气，开户费由甲方承担；合同生效后，乙方在房屋监管、装修、居住等过程中，与邻居或相关的业主发生纠纷，由乙方负责，甲方不承担任何责任；本合同从2016年6月1日签署后立即生效，并具有法律效力，双方均不能反悔，如若违约均按当时市场房屋总价的150%赔偿。如甲方违约，还应赔偿乙方的装修费和因装修产生的一切费用（包括利息）。此外，装修保证金由乙方支付……。2016年6月4日，吴生俊、韩洪春将该房屋及相关手续交付给费烈兰，费烈兰出具《收条》载明，已收到1．安居房确认书；2．装修施工证；3．装修保证金，垃圾清运发票；4．电费、水费交费发票；5．水电气卡；6．钥匙；7．与政府签订房屋协议书。水费和电费吴生俊、韩洪春已预交各100元。对房款的给付，吴生俊、韩洪春同意费烈兰先支付250000元，余28000元于2016年7月30号之前结清。费烈兰由此向吴生俊、韩洪春出具《欠条》载明，欠吴生俊卖房款28000元正（贰万捌仟元正），于2016年7月30号之前结清。 2016年7月，费烈兰知悉该房屋面积有误差，芦山县投资经营管理有限公司将补偿面积差价，遂到芦山县投资经营管理有限公司领取补偿款被拒，于2016年7月29日与吴生俊、韩洪春电话沟通面积不足事宜无果。2016年8月11日，芦山县投资经营管理有限公司将实际测量后的面积差价10,560元退还吴生俊、韩洪春。费烈兰知晓后，在2016年9月至2017年2月期间，多次与吴生俊、韩洪春电话协商面积差价事宜无果。2017年3月29日，费烈兰在案涉房屋开通管道燃气设施，支付3,500元。费烈兰现已将案涉房屋装修完毕并入住。2019年6月5日，吴生俊、韩洪春以费烈兰未支付剩余房款等为由，诉至本院。诉讼中，费烈兰以面积不足，要求吴生俊、韩洪春赔偿房屋面积不足部分金额等，向本院提起反诉。诉讼中，费烈兰确认其反诉请求第一项，即要求吴生俊、韩洪春按合同约定交付《房屋实际建筑面积平方数的通知单》，其实质是作为证据提交，用以证明吴生俊、韩洪春存在恶意欺骗行为。另，吴生俊、韩洪春缴纳的装修押金1,000元和建渣清运费366元在芦山县投资经营管理有限公司账户，该款凭《收条》原件领取，现由费烈兰保管，因费烈兰已装修，故建渣清运费不予退还。费烈兰同意，是否交付原件由法院依法判决。 另查明，2014年8月23日，芦山县人民政府发布《芦山县人民政府办公室关于印发芦山县“4·20”强烈地震灾后县城建成区内居民住房重建实施意见的通知》（芦府办【2014】108号），对芦山县“4·20”灾后重建安居住房上市管理规定，安居住房以居住为目的，不得改作其他用途。安居住房上市管理参照经济适用房的有关规定执行，取得安居住房产权不满5年（权属登记之日起）不得上市交易。 本院认为，案涉房屋系“4·20”强烈地震安居住房，按照芦山县人民政府关于安居住房政策，安置对象在取得安居住房产权不满5年不得上市交易的规定，目的是保障安置对象住房稳定性，系管理性的政策规定。吴生俊、韩洪春与费烈兰自愿签订的《房屋买卖合同书》，在无其他无效合同情形时，应认定为有效合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效。双方应当依照约定全面履行合同义务。根据诉辩情况，现将双方当事人的争议焦点分述如下： 一、本诉请求 关于欠付房款和房屋面积补差额归属。双方当事人就买卖房屋达成协议，房屋买卖合同是双务合同，不动产买受人负有支付房屋价款的义务，不动产出卖人负有交付房屋并协助办理产权过户登记手续义务。吴生俊、韩洪春已按照合同约定交付房屋及有关房屋的资料，费烈兰应按照约定给付房款。费烈兰未在合同约定期限给付剩余房款的行为，构成违约，应按照合同约定，承担给付剩余房款的违约责任。因此，吴生俊、韩洪春请求费烈兰给付剩余房款28,000元，本院予以支持。费烈兰抗辩称，因吴生俊、韩洪春未给付《房屋实际建筑面积平方数的通知单》等资料、未协助开通水电气，所以费烈兰有权拒绝支付剩余房款。依据双务合同的性质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。给付房款与未交付资料等相比较，前者是合同主要义务，后者为附随义务，二者之间不具有对等关系。同时，芦山县投资经营管理有限公司退还面积不足补偿款，发生在双方当事人签订《房屋买卖合同书》之后，不是合同约定的违约情形，亦不能作为拒付房款的理由。故，费烈兰的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。而后期出现实际面积与分房通知书载明的面积存在差异的结果，系不可归责于吴生俊、韩洪春的原因，但客观上确影响了买受人费烈兰享受合同约定的面积权利，且双方在协商未果的情形下，其据此迟延给付房屋价款的行为，并无不当，故吴生俊、韩洪春请求其给付相应资金利息的请求，本院不予支持。另，吴生俊、韩洪春在前期按照146.73㎡的面积按政策全额缴纳相应款项后才取得了案涉房屋，后是因面积存在差异，芦山县投资经营管理有限公司才退还相应款项，即吴生俊、韩洪春取得房屋面积差价是基于与芦山县投资经营管理有限公司之间的关系所产生的，与费烈兰之间的买卖合同并无关联，故吴生俊、韩洪春取得房屋面积差价10,560元，并无不当。 关于房屋装修押金、建渣清运费、水电费用等共计1,566元。吴生俊、韩洪春请求费烈兰退还房屋装修押金1,000元和建渣清运费。经查，建渣清运费金额为366元，该费用在芦山县投资经营管理有限公司账户。因费烈兰已经装修入住，建渣清运费已实际产生，该笔费用芦山县投资经营管理有限公司不予退还，但费烈兰应将该费用返还给吴生俊，诉讼中吴生俊、韩洪春请求其返还300元，并无不当，本院予以支持。同时，费烈兰应当一并将装修押金《收条》返还吴生俊、韩洪春。2016年6月4日，吴生俊、韩洪春将水、电卡交给费烈兰时，水费和电费各有100元。该费用双方在合同中并未明确约定由谁归属，依公平合理原则，本院认为该款应属吴生俊、韩洪春所有，费烈兰应予退还。费烈兰抗辩称，在向吴生俊、韩洪春出具《收条》时已将1,566元一并给付，但就《收条》记载的内容来看，并不能证明吴生俊、韩洪春已收到此款，因此，对费烈兰的抗辩本院不予采纳。本项费用合计500元。 关于违约金。2016年6月1日，双方签订的《房屋买卖合同书》第四条约定，双方均不能反悔，如若违约均按当时市场房屋总价的150%赔偿，该条从文义理解，是合同解除后的赔偿条款，并非违约金条款的约定。而费烈兰未按《欠条》约定期限给付尾款的行为，属于违约支付请求权，并不适用该条。因此吴生俊、韩洪春请求费烈兰给付50%的违约金14,000元，于法无据，本院不予支持。 二、反诉请求 关于费烈兰开通天然气的费用、逾期利息和违约金。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同书》约定，吴生俊、韩洪春负有协助费烈兰开通水电气并承担开户费的义务，现费烈兰因开户事宜已支出3,500元，该费用应由吴生俊、韩洪春负担。至于逾期利息、违约金，因其并未提交证据证明吴生俊、韩洪春的行为还给其造成了其他损失，故对该项请求，本院不予支持。 关于房屋面积不足部分金额的退还问题。本院认为，案涉《房屋买卖合同书》虽是以“套”为标准确定房屋价款，但根据庭审查明的事实，韩洪春挂网出售房屋时明确标注了面积（146.73㎡）、房屋价款（280,000元），而费烈兰看到后即到现场看房随后又签订了合同，即上述房屋信息反映出的面积、单价、总价款对费烈兰最终购买案涉房屋具有决定性作用。而后期实际面积与分房通知书载明的面积存在差异的结果，虽不可归责于吴生俊、韩洪春，但客观上确影响了买受人费烈兰的相关权利，故费烈兰请求吴生俊、韩洪春按房屋面积的差额返还相应房屋价款，并无不当，即吴生俊、韩洪春应返还费烈兰（146.73㎡－139.69㎡）×1,894.64元/㎡=13,338.27元，费烈兰请求13,319.68元，本院予以确认。至于利息和违约金，因双方对面积差异的结果均无过错，故，对该项诉请，本院不予支持。 关于精神损害抚慰金。费烈兰请求赔偿精神损失费10,000元，因双方之间为合同纠纷，费烈兰该项请求，无法律依据，本院不予支持。 关于违约行为的确认。费烈兰请求认定吴生俊、韩洪春在2016年6月1日至2016年7月15号之间存在违约行。本院认为，确认之诉的诉讼标的在于是否存在某种法律关系，如对权利的确认，对法律行为效力的确认等。费烈兰该项诉请，仅为其举证责任范围内举证证明的事实，并非单独的诉，且从费烈兰提交的证据亦只能证明，在2016年7月29日双方当事人因补偿款和开通天然气户头发生争议，费烈兰提交的证据并不能证明其主张，故对该请求，本院不予支持。 关于办理过户事宜。费烈兰请求吴生俊、韩洪春继续按照合同约定履行无条件协助费烈兰过户事宜，本院认为依照2014年8月23日芦山县人民政府关于安居住房上市交易管理规定，取得安居住房产权不满5年不得上市交易，现吴生俊、韩洪春尚未办理案涉房屋产权登记，因此办理过户的条件尚未成就，在本案中不做处理，费烈兰可就条件成就后另行主张。 以上本诉费用合计28,500元，反诉费用合计16,819.68元。将两项费用相抵，费烈兰还应当支付吴生俊、韩洪春11,680.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）费烈兰于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）吴生俊、韩洪春11,680.32元； 二、被告（反诉原告）费烈兰于本判决生效之日起十日内将《收条》（成都蜀信物业服务有限公司平安路安居房客户服务中心2016年5月3日出具，编号005-3，金额1,366元）原件交付原告（反诉被告）吴生俊、韩洪春； 三、驳回原告（反诉被告）吴生俊、韩洪春和被告（反诉原告）费烈兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费545元，反诉案件受理费303元，合计848元，由被告（反诉原告）费烈兰和（反诉被告）吴生俊、韩洪春各负担424元。被告（反诉原告）费烈兰在履行本判决书一并给付（反诉被告）吴生俊、韩洪春121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  杨晓东 审 判 员  何俊超 人民陪审员  郑 尧 二〇二〇年一月七日 书 记 员  刘雨凡