北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初2957号原告：陈定沧，男，1948年9月26日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。被告：北京崇文·新世界房地产发展有限公司，住所地北京市东城区。法定代理人：孙雷，董事长。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪，北京市纵横律师事务所实习律师。原告陈定沧诉被告北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈定沧及委托诉讼代理人付金磊，被告新世界公司的委托诉讼代理人张亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈定沧向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告自2005年5月1日至2018年4月30日期间因房屋不能正常使用遭受的损失人民币1797120元，鉴定费及案件受理费由被告承担。事实与理由如下：原告于2004年购买被告开发承建的位于北京市东城区新景家园东区×××号房屋。自2005年1月入住开始，每逢下雨屋内都会漏水，致使地面积水、墙皮大面积脱落、墙体发霉变黑，装修损坏，冬天房屋内寒冷漏风等多种无法居住的情形。原告认为上述情况均是房屋存在严重质量问题所致，多次向被告及物业公司反映，问题均得不到解决。2017年7月在小区物业协助下，终于发现房屋漏水原因是屋顶有一处直径约25厘米的圆形孔洞没有堵上，房屋存在严重质量问题，致使房屋无法居住，孔洞找到后房屋问题迟迟得不到修复。2017年11月，原告对房屋问题忍无可忍，向北京市热线、北京市住房和城乡建设委员会反映房屋存在的问题，经北京市住房和城乡建设委员会确认原告反映问题属实，督促被告尽快修复房屋漏洞，被告才于2018年4月30日前将房屋修补完毕，至此原告房屋才的得以正常居住。原告自入住房屋以来，房屋因存在严重质量问题，始终无法正常行居住，原告因此遭受巨大损失，被告对此负有直接责任，应赔偿原告损失，故原告诉至法院。被告新世界公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告作为房屋的开发企业，仅对涉案房屋在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，承担保修义务，并对因此中质量问题造成损失承担赔偿责任。而原告在起诉书中，以屋顶有一处圆形孔洞没有堵上造成漏水，并致使房屋无法正常使用为由进行索赔，并不符合相关法律规定。1、根据《商品房销售管理办法》第二十三条第四款规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，被告仅对涉案房屋在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题承担责任。2、原告无证据证明、且鉴定结论也认定以下事实，如涉案房屋在交付给原告时屋顶有一处圆形孔洞没有堵上，房屋漏水是因屋顶有一处圆形孔洞没有堵上造成的。涉案房屋于2004年5月20日就已经通过北京市建设委员会的工程竣工验收备案，表明房屋在交付原告时房屋质量是合格的。原告2005年入住时也办理房屋交接手续及进行了房屋查验，对房屋质量予以认可。屋顶的孔洞为施工过程中的预留竖向测量用途孔洞，且施工单位在房屋交付前已经对该孔洞按照相关要求进行填充，并不存在原告在起诉书中所说的孔洞没有堵上这一房屋质量问题。楼房的主体结构本身并不防水，涉案房屋漏水与房屋防水层老化或受损有直接关系，与施工孔洞封堵无直接关系。3、即使涉案房屋的漏水属于建设单位应承担房屋质量担保责任的房屋质量问题，于2009年5月1日已经超过保修期。根据相关法律规定，防水的保修期是5年。原告自2005年入住房屋至今一直正常使用，不存在房屋不能正常使用的情形，故原告主张损失没有依据。涉案房屋已经于2017年12月份维修完毕，原告主张2005年1月1日至2018年4月30日的租金损失没有法律依据。原告此前从未向答辩人主张过房屋漏水的维修及损失赔偿问题，一直到2017年11月份北京建设工程安全监督总站通知答辩人，答辩人才知道房屋漏水事宜。2014年11月份之前的损失也早已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈定沧于2004年购买被告开发建设的位于北京市东城区西花市南里东区×××号房屋（以下简称涉案房屋），并于2004年12月20日取得产权证。北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执存根显示，陈定沧于2017年11月2日，到北京市住房和城乡建设委员会来访，反应涉案房屋屋顶出现通天孔洞，要求尽快维修。2017年12月12日，北京市住房和城乡建设委员会对原告信访事项的答复。内容为针对原告于2017年11月2日反应的房屋质量问题，我委工作人员于11月8日到现场查看了解相关情况，确认信访人反映的情况属实，随后向建设单位下发了《关于切实履行质量保修义务的通知》。在我委的督促协调下，信访人、建设单位和施工单位三方签订书面维修协议，维修工作已经于11月15日开始，预计12月25日完工。关于经济补偿的问题，建设单位表示不接受我委的调解，请信访人通过协商或司法途径维护自身合法权益。2017年11月21日，原告、被告与案外人北京华威绿洲装饰有限公司签订《新景家园东区×××号房屋维修协议》。维修内容：洞口相应位置的屋面上，在直径2米范围内局部拆除地砖、防水层、保温层。将基层清理干净，孔洞内加钢筋，固定好模板，采用C25砼（内加防水材料、微膨胀剂）进行浇筑，震捣密实，混凝土终凝后做刚性防水直径2米。屋顶保温层（挤塑保温板）、找平层、防水层（SBS防水卷材）、保护层施工，屋面局部新做防水层应与原自粘防水层粘牢密封。屋面砖恢复原状。卧室内顶棚用涂料重新粉刷，为保证施工质量，待洞口内新浇筑的混凝土完全干透后在进行涂料施工，预计需要20天。经与业主沟通，“在全屋面地砖上做JS防水涂料两遍”，存在异议，但由于天气原因，温度越来越低，经业主同意，施工单位先行按上述内容进行维修，关于有争议的全屋面做防水问题，后期协商解决。维修工作已于11月15日开始进行，预计12月25日完工。被告向法院提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工作竣工验收备案表》，显示就涉案房屋所在楼勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位已经按照规定进行竣工验收，并且验收合格，所需材料已经备齐，现报送备案。诉讼过程中，原告申请对涉案房屋的租金进行评估。本院依据原告申请委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年4月2日出具《房地产司法鉴定估价报告》。被告对该评估报告提出书面异议。鉴定机构回复后，被告又提书面异议。鉴定机构收到二次异议后，重新出具了鉴定报告。被告对新鉴定报告重新提出书面异议，鉴定机构对新异议回复称，新报告合理、合法合规，如仍有异议，可向相关行业协会申请评审。之后，被告提出书面意见申请向相关行业协会评审。但经法院向相关行业协会询问，其称根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置过高问题的规定》及《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》，本协会不受理关于租金的评审。被告申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。本院2019年3月25日依法委托北京建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心进行鉴定。该中心于2019年7月16日出具司法鉴定意见书，结论为涉案房屋顶板的漏水原因为屋面的防水层存在缺陷。对该鉴定结论，被告认可该鉴定结论，但原告不认可该鉴定结论，并申请鉴定人员出庭。鉴定人员刘育民到庭称，本案鉴定事项是对涉案房屋漏水原因进行鉴定，楼板是否有孔洞不在本案鉴定范围之内，有无孔洞与是否漏水并无影响，下雨时主要靠防水卷材进行防水，防水卷材是楼板上层，防水卷材是阻隔雨水进入室内，起到防水作用的是防水卷材，如果防水卷材有问题，雨水通过防水卷材后一定会从楼板最薄弱的地方漏水，有孔洞一定会从孔洞漏水；防水卷材有问题的话，看防水卷材问题的大小，卷材问题相对大的话一定会渗漏，如果有孔洞的话一定从孔洞处渗漏，如果没有孔洞就不知道从哪里漏水，如果防水卷材问题不大的话，卷材还能将大部分雨水阻隔，有一小部分的雨水由楼板阻隔，楼板也有一定的阻隔雨水的能力，如果没有孔洞也就可能不漏水；房屋孔洞是否属于房屋质量问题不在本次鉴定范围之内；防水层没有承重的作用；鉴定人员回答不了孔洞是否影响防水卷材的使用年限的问题；因当事人撤回涉案房屋孔洞是否存在严重质量问题并影响结构安全的鉴定申请，此次鉴定范围仅是对漏水原因进行鉴定。庭审中，原告称，自原告入住房屋时，房屋西侧靠南的卧室屋顶就漏水严重，过道处的屋顶还有一个漏水点。自入住就开始漏水，每年都要维修、粉刷屋顶，不知道漏水什么原因，原告曾经三次想重新装修，就是因为漏水问题一直无法解决，所以没法装修。后来才知道屋顶有个孔洞，被告竣工时未按照规定封堵孔洞，是用的建筑垃圾和泡沫堵上的，所以经常漏水；2018年4月，开发商出资找装修公司将屋顶孔洞维修好，此后再也没有漏水。涉案房屋的孔洞位于主体结构重要的承重部位，属于房屋主体结构，国家对如何封堵孔洞也有严格的标准要求，其保修属于终身制。因为有孔洞的存在，经常漏水，造成涉案房屋4居室中的两居室不能居住使用，自2006年4月至2010年8月原告的父母在外租房居住，原告购买的是整个房屋，不能就某一个地方无法使用只主张部分损失，故原告要求参照同地段房屋租金估算房屋不能正常使用的损失，赔偿自2005年1月1日至2018年4月30日的损失人民币1797204元（144平方米*80元/平方米/月*12月*13年）。对此，被告称，孔洞本身并不是主体结构，孔洞存在不必然导致房屋漏水，被告认为原告家房屋漏水属于漏水的保修范围，不属于原告主张的房屋主体结构终身保修范围。原告一直正常居住使用房屋，没有产生租金，不认可原告按照房屋全部不能居住的标准来计算租金。即使在2017年维修期间，原告也是在涉案房屋中居住，并未在外租房。原告涉案房屋中的孔洞是施工中需要的，是为了预留竖向测量用的，且孔洞中有填充物，房屋已经竣工验收合格，故被告不认可原告所述未按照规定封堵孔洞的意见。原告向建委投诉后，建委的工作人员于2017年11月到现场看了相关情况，但建委工作人员也只能看到这个时间点的情况，此时孔洞已经被捅开了，但原告反映的是长达十多年的问题，当时的时间节点根本无法证明原告反映的问题。关于屋顶孔洞的问题，双方均认可涉案孔洞属于建筑楼房预留孔洞，用于沉降观测及测量用的，该孔洞应当于结构验收前按照规范要求进行封堵。但原告认为预留孔洞封堵时在施工日志中应当有记录及施工验收，对整个屋面要有闭水试验，且应当有记录，而被告提交的竣工验收备案表里并没有上述三项纪录。被告认为其在验收时已经向验收部门提交的所有的材料验收合格，向法院提交的竣工验收备案表足以说明质量符合要求，故被告没有提供相关施工日志及记录的义务。原告申请证人李某出庭作证，证人李某到庭称，2006年开始直到2014年，原告多次找李某维修房屋，维修的是屋顶和楼道，屋顶做防水，在2009年的时候发现屋顶有个小洞，用钢丝捅透了一个小洞，在室内给堵上了，上面做了防水，但是仍不解决问题；2014年，证人离开北京后，就没有再给原告维修房屋，之前维修房屋，李某与原告系朋友，原告象征性给了几百块维修房屋费，李某说需要一万，但原告不给，后来就不给原告修理了。原告还申请证人刘某到庭，证人刘某到庭称，其是陈定沧的邻居，隔着一个楼道，也住顶层，自2005年就开始老看到原告家维修屋顶，不知道什么原因原告家总漏水，后来才知道楼顶有一个大圆洞，大概2017年或2018年那会，捅出大洞的时候，刘某在现场，看到洞里面掉下来的是泡沫，现场还有维修工人，还录像了；刘某家也是顶楼，且刘某本人不上班，下雨后就会上楼看看，跟原告楼顶隔着几米，楼上是通着的，经常能看到原告家维修房屋。上述证人证言经质证，原告认可证人证言，被告不认可证人证言，理由证人李某与原告系朋友，且有经济利益关系；证人刘某与被告长期存在房屋质量问题的争议至今未解决，跟被告有利害关系；原告申请的证人李某证明2009年捅开了孔洞，但原告说2017年才发现孔洞是虚假事实，原告陈述入住以后就漏水没有依据，因两位证人都有利害关系，证人的证言不足采信；两位证人证言与原告起诉状中“2017年7月在小区物业协助下终于发现房屋漏水是因为屋顶有一处直径25厘米的圆形孔洞没有堵上”这句话相反，因此证人证言不应被采信。原告向法庭提供的2017年10月15日屋内漏雨的视频、2017年10月底维修之前与物业公司人员屋顶捅出洞的视频和2017年1月3日，被告维修过程中拆除孔洞过程的视频，证明孔洞的填充物都是泡沫和碎水泥渣混合物等建筑垃圾。被告称，视频看不出掉落物为泡沫。另，原告称，涉案房屋为四居室，最早原告的父母与原告一起居住，但因房屋在2005年夏天就开始漏水，找物业凑合维修下，第二年仍然漏水，不得以父母搬出去租房居住，现父母已经去世很多年了；房屋常年漏水给原告造成巨大损失，生活质量大打折扣，不能因为原告没有搬离房屋就否定原告的损失，原告没有搬离房屋也因为房屋随时漏雨，随时需要修复。被告称，原告始终居住在涉案房屋之内，即便有漏雨的情况也未导致房屋不能正常使用，且在维修完很长一段时间是可以正常使用的，故原告主张从入住第一天到2018年的租金损失没有依据；法院调取的物业公司维修证明不是原始维修记录，且只能证明2015年之后的维修，也已经超过了保修期限；且物业公司的维修证明只能证明原告于2014年后向物业公司提出维修，没有证据证明向被告提出维修，原告的损失主张只能从2017年往前倒推三年主张，其余损失已经超过了诉讼时效。对此，原告称，通过法院调取的物业公司的维修证明可以看出，直到2015年漏水问题一直存在，结合证人证言可以看出从入住一直到孔洞修复，损失一直持续不断发生，因此原告主张的年限合情合理。本院认为：当事人的合法权利受法律保护。本案争议焦点有四，一是涉案房屋是否漏水问题一直存在？孔洞是否跟涉案房屋漏水之间存在因果关系？二是涉案房屋孔洞被告交付房屋时是否按照规定封堵？三是原告是否有损失存在？四是原告的起诉是否超过诉讼时效？首先，根据证人李某和邻居刘某的证言及物业公司的保修记录等可以看出原告家漏水问题直到2017年被告将孔洞封堵前一直存在。知悉案件事实的自然人均可以作为证人到庭如实陈述案件事实，两位证人属于该范围，其证人证言可信，被告认为证人与原告或被告有利害关系不能采信证人证言的意见法院不予采信。其次，关于涉案房屋孔洞封堵交付时是否符合施工要求。被告持竣工验收备案表认为符合施工要求。但根据证人证言及当事人陈述显示，孔洞被捅开时掉落的材料是泡沫、水泥渣、建筑垃圾等。再结合涉案房屋自入住时起常年漏雨，以及2017年被告将孔洞封堵后不漏的客观事实情况。本院认为被告需进一步提交有关孔洞封堵的施工日志、验收记录等原始材料以证明交付时孔洞按照规定进行了封堵。但被告拒绝提供相应原始材料，相应不利的法律后果应当由被告承担。然后，根据漏水原因的鉴定意见显示，涉案房屋顶板的漏水原因为屋面的防水层存在缺陷。但根据鉴定人员出庭所述，“楼板是否有孔洞不在鉴定范围之内，有无孔洞对防水并无影响”。其该陈述与之后陈述“如防水卷材问题不大，楼板也有一定阻隔雨水的能力”的意见相矛盾。同时，鉴定人员认可防水卷材无承重的作用。鉴定人员也无法回答“孔洞对防水卷材使用年限影响的问题”。结合本案案情，涉案房屋屋顶在顶层，自2005年左右至2017年长达十几年的时间都漏雨，年年修年年漏，直到发现涉案孔洞并封堵后才不漏，虽然按照鉴定人员意见漏雨原因是防水卷材有问题，但该结论不能解释为何此处防水卷材下雨就出问题的原因。涉案房屋屋顶在顶层，此处的防水卷材露天，下雨自然有冲击力，不符合规定的楼板自然不能给防水卷材必要的支撑作用才会总出现问题，此逻辑才能合理解释为何年年修年年漏的问题。所以涉案房屋的孔洞与漏水之间有必然的因果关系。当然，也可能有解释说防水虽然年年修但每年都没有修好，跟屋顶孔洞没有关系，但结合2017年孔洞封堵后不漏的事实，此解释的存在概然性较小，本院不予采信。关于原告主张的损失，因涉案房屋的部分房间存在漏水不能正常使用，给原告造成损失是必然，但是并非完全不能使用，修复后一段时间还能使用，又因为原告并未出示具体损失数额的证明，所以法院对原告的损失根据案件具体情况适当酌定。关于被告提出超过诉讼时效的意见，原告的房屋的漏水问题一直存在，被告交付时房屋孔洞即不符合质量要求，且原告于2017年发现房屋存在25厘米左右的预留孔洞后，即向相关部门反向该情况，在相关部门的协调下被告才给维修，原告之后对损失提起了诉讼，原告并不存在怠于行使权利的情形，故对被告的该抗辩意见不予采信。综上所述，判决如下：一、被告北京崇文·新世界房地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告陈定沧赔偿损失20万元；二、驳回原告陈定沧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10487元，由原告陈定沧负担9322元（已交纳），由被告北京崇文·新世界房地产发展有限公司负担1165元（于本判决生效后七日内交纳）。漏水原因鉴定的鉴定费2万元，由原告陈定沧负担1万元（于本判决生效后七日内交纳），由北京崇文·新世界房地产发展有限公司负担1万元（已交纳）。房屋租金的鉴定费3．5万元，由原告陈定沧承担3万元（已交纳），由被告北京崇文·新世界房地产发展有限公司承担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 范欠歌审 判 员 陈 新审 判 员 崔 赟二〇一九年六月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤