河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0403民初3281号 原告（反诉被告）：邯郸市清真寺，住所地邯郸市 法定代表人：张智强，管委会主任。 委托诉讼代理人：马玉堂，河北天汉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邯郸市穆斯林商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区 法定代表人：李彦堂，该公司经理。 委托诉讼代理人：史新山，河北群星律师事务所律师。 原告（反诉被告）邯郸市清真寺与被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邯郸市清真寺法定代表人张智强、委托诉讼代理人马玉堂，被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司法定代表人李彦堂、委托诉讼代理人史新山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)邯郸市清真寺向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告所欠租金27500元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年2月22日原、被告双方签订《协议书》，约定：原告将清真寺大殿以东，南二楼以西楼上楼下约36平米的二层小楼租给被告，租期为十年房价每三年可以协商调整。被告最后交付房租的时间是2017年6月份，月租为2500元。被告一直占有、使用原告的房屋至今。根据市政府的部署，邯郸市清真寺将搬迁到陵西大街。被告尚欠原告2017年7月至2018年5月的房租27500元。原告曾多次向被告催要所欠房租，但至今未果，为维护自己的合法权益，原告只好向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司辩称，邯郸市穆斯林商贸有限公司和清真寺签订租赁清真寺十年房屋的《协议书》属实。但清真寺起诉邯郸市穆斯林商贸有限公司欠其租金27500元没有道理。理由是，根据我国《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。而邯郸市穆斯林商贸有限公司承租清真寺的房屋，已被邯郸市丛台区人民政府征收，政府的征收决定已在2013年公布于众。2014年清真寺与政府签订了征迁协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，邯郸市穆斯林商贸有限公司所租赁清真寺的房屋所有权已经转移至邯郸市丛台区政府名下，清真寺对租赁房屋的所有权在生效的征收决定作出后已归于消灭，根据城市房地产管理法第52条规定，房屋租赁是所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。故清真寺作为被征收人己丧失租赁房屋的所有权，所以清真寺不具备起诉主体资格，故请求人民法院裁定驳回起诉。而且，征迁协议规定，清真寺延期交房。而邯郸市穆斯林商贸有限公司于2017年5月份找到清真寺要求退出租赁房屋，清真寺予以同意，邯郸市穆斯林商贸有限公司于当年6月份停止了营业（详见杨利军和张志杰证词）。所以，邯郸市穆斯林商贸有限公司不应向清真寺交纳租金。而且在政府征收决定公告后，即清真寺和政府征收办签订征收补偿协议后，清真寺已丧失房屋所有权，但清真寺仍在收取邯郸市穆斯林商贸有限公司的租金，从2014年元月至2017年6月，共收取邯郸市穆斯林商贸有限公司租金105000元，应判决清真寺退还邯郸市穆斯林商贸有限公司。再一点，清真寺租赁房屋，因征迁改变了经营环境，导致城中村全体搬迁，租赁房东西承租户也全部搬清，造成无法经营，邯郸市穆斯林商贸有限公司因出租房屋漏电漏水，不给维修，经清真寺鉴定己成危房，并且，清真寺长期隐瞒租赁房屋与政府签订征迁协议的事实，直到2017年才被穆斯林群众发现，并在群里转发，并贴在清真寺门口，其隐瞒时间已长达3年之久（详见录音光盘和张民权微信揭发张智强隐瞒清真寺征迁事实材料），由于清真寺长期隐瞒征收拆迁事实，导致邯郸市穆斯林商贸有限公司被迫在经营环境改变的情况卜，长期亏损经营，经营损失达5万元，2016年6月份，新寺建成后，清真寺拒不搬迁，并且在2017年9月18日带领寺管会委员到省信访，其诉求：1，是少给了1168平方。新寺建设规划未给其沟通，要求异地补偿。重新再建一座清真寺，后经民宗局和相关规划部门充分研究，给清真寺答复：(1)不存在面积少给问题，且新寺建设反而多占了132.58平方米，故不存在异地补偿。(2)将来如须再建一座清真寺，应按条例依法报批。(详见答复意见书)。以上说明，张智强隐瞒签订征迁协议，拒不搬迁，掩盖其违法收取邯郸市穆斯林商贸有限公司租金的事实。其目的是要独吞邯郸市穆斯林商贸有限公司的停产停业等损失费及各种经营损失。但邯郸市穆斯林商贸有限公司找清真寺给付停产停业损失费及各种经营损失时，清真寺恼羞成怒，公然对邯郸市穆斯林商贸有限公司大打出手，经法医鉴定，邯郸市穆斯林商贸有限公司经理李彦堂己被清真寺管委会主任张智强打致轻微伤。张智强被行政拘留五日（详见公安机关行政处罚决定书），所以，清真寺起诉邯郸市穆斯林商贸有限公司只不过是掩盖其独吞邯郸市穆斯林商贸有限公司停产停业等损失费的一种遁词而已，讼应依法予以驳回。 被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司向本院提出反诉请求：1.判决清真寺给付邯郸市穆斯林商贸有限公司停产停业等补偿费，包括1、停产停业职工生活补助费邯郸市2013年平均工资37402元÷12个月×6个月×3人=56102.4元，2、装修价值损失10000元，3、经营设备、物品损失10000元，4、4年合同未到期利润损失：每月利润2000元×12个月×4年=96000元；2.赔偿原告各项经营损失5万元，并判决双方继续履行租赁协议；3.诉讼费用由清真寺承担。事实和理由：邯郸市穆斯林商贸有限公司与清真寺于2011年2月22日签订《协议书》一份。协议约定，清真寺将清真寺大殿以东，南二楼以西楼上楼下约36平方米二层木屋租给原告，租期十年，每月租金2000元，全年24000元，协议到期，同等条件原告有优先承租权。协议签订后，原告一直在租赁房内经营，并办理了企业营业执照。履行了协议所确定的义务。但被告无视租赁房屋漏水、漏电并认定并被认定为危房无法经营的事实，尽管原告多次找其维修，可被告却麻木不仁，置之不理。2013年租赁房屋被划定为征收拆迁范围，但被告为独吞原告的停产停业损失等补偿费，采取严重封锁消息，隐瞒其早在2014年就给丛台区房屋征收办公室签订拆迁协议的事实，直到2017年穆斯林群众将征迁协议贴到我公司门口并发到各个群里时，原告才知道其与区房屋征收办签订了征迁协议。当邯郸市穆斯林商贸有限公司找清真寺给付停产停业等补偿费时，遭到清真寺无理拒绝。原告找其交涉时，被告法定代表人公然对原告经理大打出手，打成原告经理李彦堂轻微伤，严重损害了一个共产党员、区政协委员在回族群众中的光辉形象。现开发商已给被告门市房，故其有条件继续履行双方租赁协议，原告为维护自己的合法权益，特提起反诉。请支持原告的反诉请求。 原告(反诉被告)邯郸市清真寺辩称，一、邯郸市清真寺和穆斯林公司的租赁合同合法、有效，穆斯林公司应当履行支付租金的义务。2011年2月22日，邯郸市清真寺和穆斯林公司签订租房协议书。邯郸市清真寺将约定房屋交付给穆斯林公司使用，穆斯林公司的房租交到2017年6月底。从2017年7月至2018年5月的租金，穆斯林公司至今未交。穆斯林公司的答辩既无事实根据，又无法律根据。穆斯林公司声称丛台区人民政府的征收决定已在2013年公布于众。然而穆斯林公司却拿不出丛台区人民政府的征收决定。事实上丛台区人民政府根本就没有对邯郸市清真寺的征收决定。邯郸市清真寺的拆迁是根据邯郸市市长办公会议[(2013)31号]、市政府专题会议[(2013)119号]、[(2013)137号]议定意见实施的。根据邯郸市市长办公会和专题会议议定意见，丛台区房屋征收办公室和邯郸市清真寺于2014年元月27日签订征迁协议。何来丛台区政府2013年将征收决定公布于众呢？《物权法》第二十八条规定：“人民政府的征收决定生效日发生效力。”穆斯林公司把行政决定的公布时间混淆于生效时间，是对法律的故意歪曲。丛台区房屋征收办和邯郸市清真寺签订的征迁协议第五条约定：“邯郸市清真寺实施先建设后搬迁，待新清真寺建成交房验收后，乙方（清真寺）应尽快搬迁腾空原清真寺，将土地、房产有关证件交于甲方（征收办），由甲方到有关部门注销处理。”根据该约定，清真寺搬迁到新址后，区征收办才能把清真寺的土地、房产证件交有关部门注销。未注销之前，清真寺拥有原清真寺的土地使用权和房屋所有权。穆斯林公司声称清真寺的房屋所有权已转移到丛台区政府完全是无理狡辩。至于穆斯林公司声称的该公司于2017年6月份就已停止营业，不是该公司拒交房租的合法理由，也没有法律根据。二、穆斯林公司的反诉同样没有事实根据和法律根据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收的房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”可见被征收房屋的所有权人才是被征收房屋的被补偿人。穆斯林公司仅仅是清真寺房屋的承租人，不是所有权人，是无资格向政府索要停业、停产补偿费的。更没有权利向出租人索要这笔费用。一是因为政府并没有向清真寺支付停产、停业补偿；二是根据《合同法》关于因不可抗力而不能履行合同的，不承担民事责任的规定，清真寺也不应对穆斯林公司赔偿。如果政府有关部门的有关人员答应给穆斯林公司以停产、停业补偿，穆斯林公司应该向政府索要这笔补偿，而不应起诉邯郸市清真寺。穆斯林公司在反诉状中向邯郸市清真寺索要多项经营损失5万元，没有举出任何事实根据和法律依据，应予驳回。穆斯林公司要求与邯郸市清真寺继续履行租赁协议是不可能的事情。租赁合同的标的物特定物、非种类物，这是租赁合同和借贷合同的根本区别。租赁合同的标的物由于政府的征迁行为即不可抗力而灭失，租赁合同也随之终止。既然合同已经终止，穆斯林公司又要继续履行合同是没有法律根据的。 原告(反诉被告)邯郸市清真寺提交如下证据：1.2010年8月24日协议一份，2011年2月22日协议复印件一份，证明租赁协议存在，被告应该交房租；2.2017年9月1日清真寺会计张文学写的收据“李彦堂门市2017年1月到6月房租”，证明房租交到2017年6月底，从2017年7月到2018年5月共11个月房租没有交；3.2018年12月12日我们管委会三个人写的证明一份，证明没有停水停电；4.邯郸市长城会计事务所审计报告一份，证明李彦堂主持清真寺期间存在很多问题；5.区政府批示复印件一份，证明测量判定少给我们344平方。 被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司对原告(反诉被告)邯郸市清真寺提交的证据质证称：对证据1，2010年协议作废了，以2011年的协议为准，认定后面的协议；对证据2，认可；对证据3，不认可，停过水，房子漏，多次维修；对证据4，与本案无关；对证据5，不认可，针对少给清真寺土地，清真寺上访回来，宗教局答复不存在少给。 被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司提交如下证据：1.营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证一份，证明主体身份；2.邯郸市清真寺搬迁协议书复印件一份，证明被告得到补偿1790万加700万；3.清真寺搬迁补偿协议书复印件一份，原件在清真寺手里，证明补偿700万加1790万；4.2011年2月协议原被告签订的10年协议一份，证明合同有效，我们承租人应该得到补偿；5.杨立军、张志杰、杨爱荣证明各一份，证明我们一直没有营业；6.与征收办黄学强主任录音光盘一份，证明我找他说承租方损失，他说可以给我，也可以给清真寺，让我保存好协议；7.我与张智强通话录音一份，证明对方隐瞒拆迁事实；8.公示的通知一份，证明2018年征收办把我的承租房强拆了；9.回民群众张民权（经名阿卜杜拉）微信聊天记录证明信一份，证明对方隐瞒拆迁事实；10.宗教局回复信一份，证明没有少给面积；11.行政处罚书一份，证明张智强打李彦堂了。 原告(反诉被告)邯郸市清真寺对被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司提交的证据质证称：对证据1，真实性合法性无异议；对证据2、3，虽然没有原件，协议真实性合法性没有异议，与本案没有关联性，对方说协议没有公开，其实我都念过；对证据4，协议得到没有补偿，承租人没有补偿；对证据5，真实性合法性关联性有异议，笔迹都是一个人写的，并且没有手印；对证据6，与本案无关。是他与政府的事；对证据7，不存在这个事。这两个录音我都不用听了；对证据8，真实性无异议，但是他应该找征收办解决问题；对证据9，真实性有异议，他以前是寺管会委员，因为经济问题，被我们开除了；对证据10，回复有问题，我们三人上访，宗教局给的恢复，但是我们人可，后来政府亲自去测量，承认少给我们了；对证据11，不认可，不生效，正在复议期间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年2月22日，邯郸市清真寺作为甲方、邯郸市穆斯林商贸有限公司作为乙方签订《协议书》，约定：“一、为发展民族企业，弘扬教门，开展自养，经双方充分协商达成以下条款。二、甲方将清真寺大殿以东，南二楼以西约楼上楼下36平方米的二层小楼承租给乙方，租期自签订协议之日起为十年，每月按贰仟元收取租金，全年计贰万肆仟元整，第二年的租金在第一年的租金到期前一个月内交清，以此类推，不能拖欠。乙方如工作经营需要，可以和合作伙伴合作或承包，如果转租需甲方同意。四、水、电、煤气有乙方负责。五、房价每三年可以协商调整。六、本协议到期，同等条件，乙方有优先承租权。七、自主经营，自负赢亏，严格遵守伊斯兰教规，不得卖烟卖酒。八、楼房需要进行改造时，需经甲方同意。九、乙方应服从相关部门的管理。十、收取租金，甲方给乙方开清真寺收据（非正式发票）。十一、乙方在经营期间，如发生下列情况甲方有权解除乙方，收回该楼。（1）内部发生争议的；（2）打架斗殴，欺行霸市，无论责任大小的；（3）给清真寺造成恶劣影响的。十二、本协议一式两份，双方签字盖章生效。”协议签订后，邯郸市清真寺将协议约定房屋租于邯郸市穆斯林商贸有限公司，邯郸市穆斯林商贸有限公司按约定支付房租，截止原告起诉，邯郸市穆斯林商贸有限公司欠邯郸市清真寺2017年7月至2018年5月的房租27500元未付。邯郸市清真寺诉至法院，要求邯郸市穆斯林商贸有限公司支付欠付房租27500元，邯郸市穆斯林商贸有限公司拒绝并提起反诉要求邯郸市清真寺赔偿停产停业损失、经营损失，双方争议成讼。 另查明，邯郸市丛台区房屋征收办公室作为甲方，邯郸市清真寺作为乙方，邯郸市民族宗教事务局作为丙方签订《邯郸市清真寺征迁协议》，主要约定：“为传承和保护历史文化、加快邯郸市文化旅游步行街项目建设。根据国务阮《宗教事务条例》有关规定以及市长办公会议（2013）31号、市政府专题会议（2013）119号、（2013）137号议定意见，经甲、乙、丙三方协商一致，就邯郸市清真寺征迁问题达成如下协议：“一、邯郸市清真寺搬迁遵循在区域异地新建、临街方便及旅游功能不冲突相衔接，高标准规划建设的原则。二、按照邯郸市清真寺实地占地面积1：2的比例在区域进行回迁。三、邯郸市清真寺回迁位置初步确定于丛台路以南、陵西大街以东、规划中的丛台公园西门北侧范围内，具体位置按照丙方与市规划局对接的清真寺搬迁选址方案确定。新的清真寺搬迁选址方案确定。新的清真寺周边商铺经商人员等要尊重伊斯兰宗教习俗的信仰，为推进民族团结进步做出贡献。四、由丙万牵头，甲方配合，协商乙方按照穆斯林风俗习惯及满足宗教生活需要，提出邯郸市清真寺重新建设设计方案，经市规划局批准后纳入邯郸市文化旅游步行街总体设计方案中。五、为维护宗教场所的和谐稳定，邯郸市清真寺实施先建设后搬迁。待新清真寺建成交房验收后，除非遇到伊斯兰教重大节日搬迁外，乙方应尽快搬迁腾空原清真寺。并将全部房屋交予甲万、丙万，将土地、房产有关证件交于甲方，由甲方到有关部门注销处理，不得以其它任何理由延期交房。六、由乙方负责原清真寺租赁商户的清退工作。七、根据市政府专题会议（2013）119号议定意见，由丙方负责对邯郸市清真寺征迁选址方案、建设设计方案等在一定范围内进行公示，并负责清真寺搬迁及穆斯林群众的思想稳定工作。八、未尽事宜，由丙方牵头，三方共同协商一致后，另行签订补充协议。如达不成一致意见，此协议无效。” 再查明，2018年6月3日，邯郸勒泰城投房地产开发有限公司作为甲方（建设方），邯郸市清真寺作为乙方（搬迁方）签订《邯郸市清真寺搬迁与补偿协议书》，约定：“为做好清真寺搬迁工作，推进邯郸市文化旅游步行街项目建设，经双方友好协商，达成协议如下：一、甲方支付给乙方新清真寺改建费人民币柒佰万元（7000000元），用于新建清真寺东门改西门、加高望月楼和穹顶、增加电梯两部等费用。二、甲方支付给乙方价值人民币壹仟玖佰万元（19000000元）的商业门市（共9间、总建筑面积542.71平方米），用固定资产的收入实现清真寺的自办自养。乙方所选物业的经营范围须符合甲方或甲方的商业公司对商场的统一经营定位和管理，尤其不能经营丧葬类的服务和产品。购房办证所产生的契税，以及其它费用，均由甲方支付。三、关于上下一体问题：1、新清真寺投影面积下建筑负一层通道、以及负一层停车位的所有权归乙方所有，甲方拥有40年的租赁使用权。如果超出法律规定的最长时间限制，以法律规定为准。超出法律规定最长时间之后双方可以继续协商续签到够40年为止，缴纳租金的标准和方式等，仍按照下列第2项的规定办理。如果乙方进行改造，甲方应当全力配合。2、新清真寺投影下负一层建筑物，甲方应向乙方缴纳租金，缴纳租金应自清真寺搬迁至新址后开始计算时间。第一个四年的租金为每年度人民币叁拾捌万元（380000元），以后每四年递增3%，每次递增均以上次递增后的数额为基数计算。支付时间为每年度的第一个月，如果过期不付，或经营活动与伊斯兰教义相悖，乙方有权解除合同。3、清真寺地下负二层，甲方已经建设为停车位。甲方应为乙方提供新清真寺投影面积下50%的免费停车位，全部停车位由甲方统一经营、维护，乙方不支付任何费用。四、自甲方将柒佰万人民币存入专设存折中并且双方签订完壹仟玖佰万元的商业门市协议之日起，乙方在七日内完成清真寺的搬迁准备工作。准备工作完成后，乙方取款与甲方拆除旧寺同时进行。五、新清真寺土地证、消防、验收合格证、水电气暖等相关证件由甲方负责办好，费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。双方在办理手续过程中应互相支持、互相配合，以新证换旧证。六、秦始皇故里不得从事烧香、烧纸等冯建迷信活动，在建筑风格上不应与伊斯兰教义相冲突。七、本协议未尽事宜，双方可协商处理，签订新的补充协议，补充协议和本协议具有同等的法律效力。八、本协议为甲乙双方平等、真实、自愿的意思表示。九、本协议一式四份，双方各持二份，每份具有同等的法律效力。十、本协议自双方签字盖章并将柒佰万元转入专设存折后生效。十一、本协议签订后，甲、乙双方应当共同遵守协议内容，如有违约，违约方承担所产生的一切后果和法律责任。在执行本协议过程中，应本着维护大局的原则，友好协商处理，协商不成可向人民法院提起诉讼。” 还查明，上述协议签订后，2018年6月8日本案争议房屋开始拆迁，同月12日拆迁完毕。本案在审理过程中，邯郸市清真寺、邯郸市穆斯林商贸有限公司向本院表示愿意庭外和解，邯郸市清真寺申请撤回了对邯郸市穆斯林商贸有限公司的诉讼请求。 本院认为，鉴于邯郸市清真寺申请撤回了对邯郸市穆斯林商贸有限公司的诉讼请求，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 关于邯郸市穆斯林商贸有限公司要求邯郸市清真寺赔偿停产停业损失172102.4元以及经营损失50000元，对于该数额的确定，鉴于邯郸市穆斯林商贸有限公司未申请评估亦未提交相关证据予以证明，故邯郸市穆斯林商贸有限公司该项反诉请求，本院不予支持。 关于邯郸市穆斯林商贸有限公司要求继续履行租赁协议，鉴于涉案标的物已经因拆迁而灭失，继续履行协议已不可能，故邯郸市穆斯林商贸有限公司的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司的反诉请求。 反诉案件受理费244元，由被告（反诉原告）邯郸市穆斯林商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张 剑 代理审判员  赵宁鑫 人民陪审员  石 磊 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  张 娴