广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14120号原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道白泥坑社区远丰路3-1号，统一社会信用代码91440300319418484H。法定代表人廖瑞礼，系该公司总经理。委托诉讼代理人邓晴予，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人黄坤丽，广东盛唐（龙岗）律师事务所实习律师。被告东洋通信技术（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道丹竹头社区康桥路44号5厂房1-3楼，统一社会信用代码91440300724706973U。法定代表人楼一良。委托诉讼代理人汤新联，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人金鑫，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市聚宝阁事业发展有限公司与被告东洋通信技术（深圳）有限公司的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓高成、被告委托诉讼代理人汤新联、金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2019年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市龙岗区平湖街道XX路XX号C栋1楼、1楼办公室、2楼办公楼；大宿舍12间、小宿舍1间出租给被告使用；租赁期限自2019年4月1日至2024年1月1日，租金为每月71200元，乙方每月5日前支付当月租金。合同签订后，原告将涉案房屋移交给了被告，被告对房屋进行装修并使用。2019年6月6日，被告向原告送达《停止房屋租赁通知函》单方面提出停止租赁，且截止起诉之日，被告并未向原告支付2019年4月、6月的租金。本案中，原告在履行合同中不存在任何违约情形，被告单方面无故提前终止合同，且拖欠6月租金超过半个月，构成根违约。因此，被告应根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，向原告赔偿中介费、三个月的租金损失，免租期租金、2019年6月租金等。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉请判令：1、解除原、被告于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告已支付的中介费71200元；3、被告赔偿原告损失213600元；4、被告向原告支付拖欠的租金142400元（租金计算至被告将涉案房屋拆除装修并恢复原状腾空搬离之日）；5、被告5日内将涉案房屋拆除装修并恢复原状；6、原告没收被告支付的保证金213600元；7、被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告辩称，一、针对原告要求解除房屋租赁合同的诉求，被告同意解除房屋租赁合同，但是被告认为解除租赁合同的理由是因为合同目的不能实现，而不是因为被告的违约情况导致。事实如下：双方在2019年4月3日签订房屋租赁合同，原告在4月3日交付了案涉的部分厂房，在原告准备搬运设备进场时，发现进出厂房的主干道、草平路或称草埔路道路处于翻修阶段，而且已被彻底挖断，大型车辆无法进出。另外根据被告在厂房周边的探测情况，厂房周边的代替道路均为狭窄的居民区道路且有90度直角，大型车辆无法转角，军区道路周边又分布着民用的化粪池是不可以重压的。同时被告员工在拜访了平湖街道建设办刘主任，采访得知该路段工程名为西宝路二标，年底完工的可能性非常小。由于被告租赁厂房的目的是为了开展正常的生产和经营，但是主干道被彻底挖断之后，被告的生产设备和将来产出的产品均无法正常的进出工厂，租赁厂房进行生产经营的目的已经根本不能实现，因此并非由于被告单方违约导致解除合同的情形，所以被告要求根据合同目的不能实现的理由进行合同的解除。二、对原告第二项诉讼请求的答辩：案涉的租赁合同于4月3日签署，原告在5月14日才支付中介费用，且有一部分为现金支付，也无相应的发票证明，这样的支付时间与支付方式均有悖正常的商业操作。而通过查阅原告提交的补充证据，发现该笔费用的支付并非委托协议书中的主体，是一名名叫杨某的自然人进行的支付，同时原告并未提供证据证明该自然人的身份，无法证明杨某与原告之间的关系，更无法证明其支付的费用与本案有关。最后，原告与所谓的中间人郑某深签订的委托协议书的日期为2019年2月3日，这一天正好是大年29，根据生活常识，绝大多数在深圳的公司及员工此时已经休假。在该日签订这样一份金额不大，内容与原告主营业务无关的合同可能性极小，因此我们对这份协议书的真实性不予认可。原告提供的证据都不足以证明其实际支付中介费或支付中介费用的金额的真实性。同时被告并不存在违约的情况，无需支付中介费用。三、对原告第三项诉讼请求的答辩：答辩理由与对一项诉讼请求的答辩理由相同，被告认为原告无权要求被告承担损失，其次被告于2019年6月6日向原告发出停止房屋租赁通知函，原告已于2019年6月10日签收了厂房钥匙并出具了收条，2019年7月1日，原告已将案涉房屋租赁给了新的租客，上述事实共同可以证明双方对解除案涉租赁合同已经达成一致，属于协商解除合同的情形，而且原告也并未提交其直接损失的证明，原告的赔偿损失的金额，被告不予认可。四、双方于2019年4月3日签订的租赁合同显示，4月份为免租期，聚宝阁在签订租赁合同之后支付了三个月的保证金及5月份的租金，且原告是分开交付租赁厂房，一楼交付时间为4月3日，2楼交给被告的日期为5月16日，同时聚宝阁公司在6月6日向原告发出停止房屋租赁通知函，原告于2019年6月10日签收厂房钥匙并出具收条，被告认为在此时，案涉租赁合同已经在双方达成一致的情况下进行了解除，因此被告无需支付6月份的租金。被告已经在合同有效期内完成了支付所有租金的义务，不存在拖欠租金的情况。五、无论是从惯例还是从合同约定，抑或是法律的明确规定，原告要求恢复厂房原状的诉求都是没有充分依据的。首先租赁合同约定的免租期就是为了原告给被告装修厂房，原告是认同被告对厂房进行装修的，同时根据租赁合同第三条第八款的约定，乙方在本合同终止时保证全部出租屋及配套设施以安全卫生可靠运行状态归还甲方。据被告所知，原告已于7月1日即将案涉的厂房租赁给了新的租户，在这么短的时间之内，新的租户可以搬入厂房，并且开展正常的经营和生产，被告认为被告对厂房的看管义务已经完全能够满足案涉租赁合同第三条第八款的约定。最后，案涉厂房已由新租客使用，被告也不可能在5日内将案涉房屋拆除装修并恢复原状。六、原告的第六项诉求没有事实基础，且无权没收保证金，根据租赁合同第二条第一款的约定，只有在被告无任何理由拖欠租金或其他费用，达半个月时原告才有权没收保证金。根据上面的答辩意见，被告不存在拖欠租金的情形，因此原告无权没收我方的保证金，同时应该及时退还，根据合同中的约定，违约责任承担前后不一致。被告反诉称，一、原告不是直接利害关系人，不具有起诉条件。首先，根据原告提供的证据材料，《不动产权证》上登记的权利人是“华利宝企业有限公司”，而《授权委托书》上显示的委托人是“香港华利宝企业有限公司”。《授权委托书》与《不动产权证》显示的权利人不一致。其次，除未经公证认证的《授权委托书》效力存在瑕疵外，其记载的授权事项亦显示，原告也仅有“出租人”的权利，并未有提起本诉的权利。最后，《不动产权证》上记载的地块位置为：“平湖镇新南村”，而《房屋租财合同》中记载的租赁地址为“平湖街道XX路41号”，两者的地址亦有所不同，该租赁房屋的实际产权人是谁仍需要进一步证明等等；综上，原告不具有提起本诉的条件。即使后续原告补齐了相关证明材料，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在可以解除的情形。二、原告返还保证金213,600元。（一）合同目的不能实现，被告有权解除合同。被告在签订《房屋租货合同》时，厂房周边道路畅通无阻，可以自由进出大型车辆。目前进出厂房的主干道“草平路”（或称“草埔路”》道路处于翻修阶段，已被彻底挖断，大型车辆无法进出。并且被告经与货运单位深圳展进搬运有限公司负责人蔡先生沟通确认，进出工厂其他道路均为狭窄的居民区道路，最窄宽幅仅为3.4米且为直角弯角，大型货车根本无法进出。另外，居民区道路路面周边分布有各居民楼所用化粪池且不可以重压，大型运输车辆加上运载的设备货物，其荷载远超安全范围。最后，东洋公司拜访了平湖街道建设办的刘主任，据他介绍，该标段工程名为《西宝路2标》，年底完工的可能性非常小。作为工厂，长期无法宪成设备及产品的运送，厂房租货的目的已经完全无法实现。被告要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，具体如下：1、根据《合同法》第216条的约定，“出租人应当接照约定将租货物交付承祖人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。根据《房屋租赁合同》约定，房屋用途为“用于公司合法经营的场所”，作为工厂，运输畅通是应有之意，也是选址的重要因素。但是在租赁期限内，工厂周边道路进行彻底翻修，且翻修时间未定，被告的运输要求无法得到保障，原告未能保持租赁物在租赁期内符合约定的用途，原告已属违约。2、根据《合同法》第94条第4款，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。原告未能保持租赁物在租赁期内符合约定的用途属于违约行为，且该违约行为致使被告生产所必须的设备、原材料及将来的成品均无法出入工厂，明显不能实现被告租赁工厂之合同目的，因此被告有权解除合同。退一万步说，双方签订的《房屋租赁合同》也属于情势变更，被告可以向法院申请解除。（二）该情况也属于情势变更，被告请求法院解除合同。根据《房屋租赁合同》第3条第12款的约定，“房屋租赁期间，若出现拆迁或政府整体规划改变，而导致租赁合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担责任”。市政道路翻修属于政府整体规划改变，并非被告单方违约。根据《合同法司法解释（二)》第26条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。由于市政道路翻修，且彻底将道路挖断的情况，是被告在订立合同时无法预见的。该情形导致合同目的无法实现，如若继续履行合同，对被告明显不公，属于情势变更的情形。根据上述，东洋公司无论是根据《房屋租赁合同》第3条第12款解除合同；还是依据情势变更请求法院解除合同。被告都不对原告产生违约责任，因此原告应该及时返还保证金给被告。三、请求法院判令原告支付装修款项125763元。被告于2019年4月26日，与深圳市新富美装饰工程有限公司签署了《装饰装修工程施工合同》，完成了包括但不限于全新安装了漏电保护配电柜、配电箱、所有设备工位380V动力电源配线以及空压机气路管道铺设、全厂照明以及网络配线、全厂墙壁粉刷等添附工作，共花费装修款209605.30元。于5月底完成装修之后，由于道路翻修，被告并未实际进行生产经营工作，也就并未实际享受到装修带来的附加价值。并且，原告已于2019年6月10日签收了被告提交的钥匙，从而进一步确认了解除合同的合意。原告已在2019年7月1日将《房租租赁合同》中的二楼部分出租给了深圳市光讯电子材料有限公司。该公司已于7月中旬正式入驻办公。聚宝阁公司实际从中获益。这在客观上提高了厂房的使用价值和租赁价格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第4款，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。根据上述，被告要求原告承担全部装修费用的60%，即125763元。原告针对被告的反诉辩称，第一、被告提前解除合同的真正原因是其原来的办公场所政府停止了拆迁，可以继续使用。理由为被告在发送给原告的停止租赁合同通知中第二条明确进行了说明，这才是被告终止合同的真正原因。第二、被告主张聚宝阁产业园前的草坪路道路翻修，属于合同签订后不可预见的情势变更是不成立的。草坪路在2017年已经开始了翻修，根据被告提供的刘主任的录音视频，能够证明刘主任回复前年已经开始了，而涉案租赁合同是签订于2019年的4月，因此草坪路翻修不是涉案租赁合同履行过程中发生的不可预见的事宜，被告在一开始就已经知晓了该道路翻修的事宜，是清楚知晓聚宝阁产业园周边的一个道路交通情况的，并且被告在提供的关于刘主任等的视频中是具有诱导性的发问。第三、虽然草坪路在翻修，但是聚宝阁产业园两旁还有两条路可以通行，被告主张租赁物两旁的路不畅通是不能成立的。首先尽管草坪路在翻修，但是被告已经说明了，还有两条路可以通往聚宝阁产业园。其次，被告是以租赁物两旁不能通行最大型号的货车为由，认为无法继续履行合同，而涉案的产业园中经营着无数家公司和企业全都要运设备和产品进出产业园，没有任何一家公司和企业认为不能通行最大型号的货车，对生产和经营造成了影响。最后，在双方签订的租赁合同中，被告并没有强调其经营公司需要用最大型号的货车，且双方之间的合同目的是原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付租金，本案中并不存在原告不能将租赁物交付给被告的情形，根本不存在被告所狡辩的不能实现合同目的的情形。第四、被告完全因己方原因违约，提前终止合同，且拖欠租金超过半个月，依据合同约定，原告有权没收被告支付的押金，并要求被告承担三个月的损失赔偿，同时被告的违约行为才导致本案合同无法继续履行，被告要求原告支付装修损失费没有合同和法律依据。综上，请求法院驳回被告的反诉。补充一下被告之所以变更反诉状的事实和理由，是因为在2019年7月30日被告提交给法庭的反诉状第二项请求下明确写了“2019年6月11日14下午14时，东洋公司黄某梅以及王某光前往聚宝阁产业园管理处与与聚宝阁实业公司的经理杨某，聚宝阁管理处总经理杨某先生就租赁合同终止的善后事项等做当面沟通”，以及在整个双方签订合同及相关事宜的沟通中，被告都是与原告的实际控制人杨某进行沟通，原告为什么会把反诉状进行变更？是为了否定杨某支付中介费的事实。经审理查明,2019年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，由被告向原告承租房屋。合同第一条约定：1、房屋位于深圳市龙岗区平湖街道XX路XX号C栋1楼1300平方米（含公摊面积）、1楼办公室、2楼700平方米（含公摊面积）；大宿舍12间、小宿舍1间。2、免租期为2019年4月1日至4月30日，自2019年5月1日起计算租金，免租期内免租金，水电费、物业费等其他一切费用由承租人自行承担，2楼免租期前租户清理后起算1个月。3、房屋、宿舍保证金（三个月房租），213600元；4、房屋、宿舍租金71200元/月，含管理费、卫生费。（此金额不含税，税费4%由乙方负责，甲方提供3%增值税发票）（1楼1300平方米32元/平方，一楼办公室3500元/月，2楼700平方米23元/平方，大宿舍800元/间，小宿舍400元/间）。合同第二条约定，乙方交清所有保证金和首月租金后，甲方需支付中介费给乙方的介绍方，介绍费为房屋的首月租金71200元，如乙方违约，乙方应赔偿免租期内的全部租金和全部中介费用给甲方。乙方应于每月5日前支付当月租金、上月水电费及其他相关费用到甲方指定的账户，如乙方延迟交付或实际到户日期延迟，则乙方需无条件向甲方每日支付拖欠租金总金额千分之五的滞纳金。如乙方5号仍欠当月房租或上月水电费，甲方可通过停电停水、停电梯或其他途径等措施进行监督乙方缴费（甲方所采取的方式不再另行通知乙方），期间造成的所有损失由乙方自行负责。若乙方拖欠租金或其他费用达半个月，则视为乙方根本违约，甲方可单方面解除合同并没收乙方交纳的租房保证金，并有权立即腾空租赁房屋并扣留乙方厂区的财产，直至乙方交清所有费用及滞纳金与违约金。第三条第1项约定，如乙方需装修需交相关政府部门审批和得到甲方书面的同意并需向甲方缴纳装修保证金，乙方的所有装修费用全部由乙方承担，乙方在退租时保证房屋及配套完好复原安全的情况下退还给甲方。第三条第6项约定，乙方有下列情形之一，甲方有权随时单方终止乙方租赁合同，不退还乙方任何租赁保证金，腾空租赁房屋并处理乙方留置在房屋内的设备用于支付房租及赔偿给甲方造成的损失：①拖欠租金及水电费、管理费等费用时间达半个月；②劳动部门介入处理乙方欠薪逃匿行为，或乙方欠薪达一个月之久。第三条第12款约定，房屋租赁期间，若出现拆迁或政府整体规划改变，而导致租赁合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担责任；拆迁补偿的租赁房屋装修补偿款，确为乙方装修部分归乙方所有。第四条、甲乙双方违约情况与赔偿约定：1、本合同期内，甲方不得对出租屋进行改建，扩建。乙方未经甲方同意不得转租或分租，否则甲方有权单方解除合同；乙方以任何理由拖欠房租、水电费视为违约；如甲方违约保证金全额无息退还乙方，并赔偿乙方叁个月房租，乙方违约赔偿甲方叁个月房租。2、如任何一方提早解除合同，双方需提前叁个月书面通知对方，并征得对方同意，符合法定或者约定条件的除外。第五条约定免责条款与不可抗力：若因政府有关租赁行为的法律法规及政策的修改，导致甲方无法继续履行本合同时，将同下列情况一起视为不可抗力执行。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述任何不可抗力的情况，甲乙双方造成的损失各自承担，互不补偿，乙方交清所有费用，甲方全额无息退还乙方所有押金，本合同自动失效。第九条约定，承租方承诺如拖欠租金达半个月，或劳动部门介入处理乙方欠薪逃逸行为或乙方欠薪达一个月，出租方有权直接解除租赁合同，并有权将承租方遗留在租赁场所内的任何物品（包括但不限于设备其他生产原料、产品）进行直接变卖，所得款项用于冲抵应付费用。合同签订前，被告于2019年3月26日向原告支付厂房定金35000元；合同签订后，被告于2019年4月4日向原告支付厂房租金及保证金共计249800元。另查，2019年6月6日，被告向原告作出《停止房屋租赁通知函》，其上记载“因为存在以下原因：1、贵公司物业房产周边修路，大型车辆进出不便或无法进出，我们无法搬运大型设备和运输产品出厂，影响公司的正常经营。2、原先我们租用的厂房政府叫停了拆迁计划，我们可以续租。经我们公司慎重研究决定，我们停止对贵公司物业的租赁，现出函正式告知贵司。因我公司已对该物业进行的装修基本完毕、交付了3个月租金，善后事项希望与贵司协商解决。”2019年6月7日，原告作出《关于停止房屋租赁通知函的回函》，指出原告在履行合同过程中不存在任何违约行为，被告无故提前终止合同，已经构成根本违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告需承担如下违约责任：一、赔偿中介费71200元；二、赔偿损失213600元（三个月租金）；三、于收到本函之日起五日内将租赁房屋恢复原状（拆除装修，并将房屋恢复至出租前的状态）；四、支付2019年4、6月租金（如被告未及时将房屋恢复原状，则租金一直计算至被告将房屋恢复原状并腾空搬离之日）；以上一、二、四项，被告需收到回函之日起三日内向原告支付。2019年6月10日被告作出《的回函》,被告指出不能继续履行合同的原因，是由于政府开挖交通贵工业园的重要通路，并造成交通道路彻底中断；根据双方所签合同当中的条款，包括但不限于第三条第12款、第五条约定，被告不需承担违约责任；对于原告提出的违约赔偿责任，被告没有义务承担，并要求原告尽快将租赁保证金213600元予以退还。另查，被告提交的《装饰装修工程施工合同》、《装修清单》、《银行电子回单》显示，被告于2019年4月30日、5月15日、6月28日支付装修款共计90580元、深圳市卡诺注塑系统有限公司于2019年5月23日、6月13日支付装修款共计51971元；被告于5月31日、6月28日向装饰行支付货款30000元、21789.30元；2019年5月17日、6月28日向五金店支付货款1771.50元、4133.50元；6月21日支付装修材料款2800元、1960元。经核算以上费用共计205005.3元。原告确认被告对涉案房屋进行了部分装修，但其已委托他人对涉案房屋的装修进行拆除，并确认一楼已于2019年10月出租给他人，二楼于2019年7月15日左右出租给他人。原告提交的《委托协议书》显示，2019年2月3日原告（甲方）与案外人郑某深（乙方）签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方出租深圳市龙岗区平湖街道XX路XX号C栋一、二楼，经乙方介绍客户成功承租所介绍的物业，甲方需向乙方支付1个月租金作为佣金。原告提交的《收款收据》显示，该收据系2019年5月14日案外人郑某深向原告出具，内容为收到涉案厂房中介费71200元，并注明其中6100元为现金。原告提交的《借记卡账户历史明细清单》显示，2019年5月14日杨某向郑某深转账65100元。关于涉案房屋交付使用及交回的情况：原告陈述，合同签订时将涉案房屋一并交付给被告；确认被告2019年6月10日将涉案房屋的钥匙交回，但陈述被告交钥匙时没有对涉案房屋装修垃圾进行拆除和清理，并主张涉案的房屋的一楼是在2019年的10月份收回，二楼是在2019年的7月中下旬收回。被告陈述，涉案房屋的二楼向其实际交付的时间为2019年5月16日；被告另陈述其于2019年6月10日将涉案房屋的钥匙交回给原告，因被告没有实际入驻，不存在腾空涉案房屋的问题。被告庭审后提交一份微信聊天记录用于证明涉案房屋的二楼实际交付的日期为2019年5月16日。该聊天记录显示：2019年5月8日被告问：“二楼弄好了吗”，对方回复“二楼后天能清空”；2019年5月10日被告问“杨总，卡诺的下周去拿钥匙，时间就从16日算可以吗”、“刚好半个月”。原告对该聊天记录的真实性认可，但主张交付的时间是2019年5月10日。关于双方所陈述的草平路的翻修问题：原告陈述工程是2017年就已经开始，2018年11月原告的委托诉讼代理人去草平路时，就已经被挖断不能通行，但是彻底挖断的时间并不清楚。被告陈述，在签订合同时，该道路是完好的，被彻底挖断的时间不清楚，但是当时被告在装修完工后，2019年5月中下旬准备搬入厂房并委托第三方运输，运输人员去现场考察时才发觉道路已经被彻底地挖断。另，被告提交一段与平湖街道建设办工作人员的视频，该工作人员在视频中陈述草坪路的翻修工程系在2017年开始。再查，涉案房屋有取得不动产权证，权利人系华利宝企业有限公司，该公司并出具《授权委托书》，明确自2107年1月1日起该公司委托原告代表其行驶深圳市龙岗区平湖街道XX路XX号房屋所有人（出租人）的权利，包括收取租金、管理费、水电费、管理租赁物业等所有出租人的所有权利。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于租赁合同的解除问题，从被告在2019年6月6日向原告作出《停止租赁合同通知书》，原、被告并于2019年6月10日对涉案房屋的钥匙进行了交接来看，原、被告签订的《房屋租赁合同》已实际予以解除，原告并已收回涉案房屋。被告关于因进出涉案房屋的主干道处于翻修阶段，且被彻底挖断导致租赁厂房的目的不能实现，属于情势变更并非其单方违约解除合同的辩解，本院认为，根据被告提交的视频中工作人员的回复可知草平路翻修工程系从2017年开始，并结合被告在《停止租赁合同通知书》中所列举的两点原因，本院认为，被告解除合同的理由并不属于《房屋租赁合同》第三条第12项、第五条所约定的情形，亦不属于法律规定的可解除的情形，故而被告解除租赁合同缺乏合同及法律依据。依据《房屋租赁合同》第二条、第四条的约定，原告诉请被告向其支付中介费71200元、赔偿三个月租金213600元，合法有据，本院予以支持。关于租金的问题，被告提交的微信聊天记录显示原告于2019年5月10日才能清空二楼，而原告未举证证明其将二楼交付给被告的时间，故本院对被告所主张的二楼交付时间为2019年5月16日予以合理采信。因原告于2019年6月10日收回了房屋的钥匙，故本院认定被告使用涉案房屋至2019年6月10日。根据《房屋租赁合同》第二条约定“如乙方原因违约，乙方应赔偿免租期内的全部租金”，则被告应向原告支付二楼外的房屋自2019年4月1日至2019年6月10日期间及二楼自2019年5月10日至2019年6月10日期间的租金，经核算为141983元[(71200元×2个月+71200元×10/30天)-（700×23元×1.5个月）]，扣除被告已支付的租金71200元及定金35000元，被告还应向原告支付免租期租金35783元。因原告自述已将被告对涉案房屋的装修进行了拆除，并已另行将房屋出租给他人，故原告诉请被告在五日内将涉案房屋装修拆除并恢复原状，本院不予支持。因本案系被告违约导致合同解除，被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。对于租赁保证金213600元的返还问题，《房屋租赁合同》中仅有第二条、第三条第6项约定了原告可没收租赁保证金的情形，被告于2019年6月6日向原告发出解除合同通知时并不存在拖欠租金或其他费用、欠薪逃逸的情况，而上述认定被告还需向原告支付租金系因被告违约单方解除合同而应赔偿原告免租期内的租金，并不属于《房屋租赁合同》中约定的没收租赁保证金的情形，且被告违约解除合同依照合同约定赔偿原告三个月租金已足以弥补原告的损失，故，原告诉请没收保证金213600元缺乏依据，本院不予支持，原告应将该保证金213600元返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司与被告东洋通信技术（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告东洋通信技术（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司支付中介费用71200元；三、被告东洋通信技术（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司支付租金35783元；四、被告东洋通信技术（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司三个月的租金213600元；五、原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告东洋通信技术（深圳）有限公司租赁保证金213600元；六、驳回原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告东洋通信技术（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7708元（原告已预交），由原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司负担1927元，被告东洋通信技术（深圳）有限公司负担5781元。反诉受理费3195元（被告已预交），由原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司负担1917元，被告东洋通信技术（深圳）有限公司负担1278元。保全费2656元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  李成文人民陪审员  张 敏二〇二〇年五月十二日书 记 员  方雯婷