山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初597号原告（反诉被告）：山西省农村信用社联合社，住所地山西省太原市南内环街**。法定代表人：崔联会，职务理事长。委托诉讼代理人：刘银栋，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷伟，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西鑫茂实业发展有限公司，，住所地太原市长治路**法定代表人：陈云，职务董事长。委托诉讼代理人：胡召泉，男，汉族，1979年1月3日出生，山西鑫茂实业发展有限公司员工，住山西省太原市万柏林区西苑南路**院**楼****。委托诉讼代理人：薛栋，山西鼎信泽律师事务所律师。原告（反诉被告）山西省农村信用社联合社（以下简称信用社）与被告（反诉原告）山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信用社委托诉讼代理人刘银栋、谷伟，被告（反诉原告）鑫茂实业委托诉讼代理人胡召泉、薛栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信用社向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除《购房协议书》；2、判令被告返还申请人已付购房款773.7860万元、赔偿申请人经济损失2638.2140万元并承担已付购房款一倍的赔偿773.7860万元；3、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2000年5月24日,山西省农村金融体制改革领导小组办公室农村信用合作管理处(以下简称信合处)与被告鑫茂实业签订了《购房协议书》。该协议约定,信合处购买被告鑫茂实业开发的位于太原市羊市街73号聚龙大厦一、二层东大厅的商业用房(以下称该涉案房屋),总面积为1488.05平方米。协议签订后,信合处依约向被告鑫茂实业支付了购房款,被告鑫茂实业于2002年4月26日将该涉案房屋实际交付信合处占有使用。原告信用社是山西省农信社系统改革后于2005年8月18日成立的，根据国家有关规定,原告信用社履行对农村信用社的行业自律管理和服务职能,承继了信合处的所有债权债务及权利义务。因此,该涉案房屋的实际所有人是原告信用社。但由于被告鑫茂实业办事拖延,一直没有给信合处或原告信用社办理该涉案房屋产权变更登记手续。2008年5月,被告鑫茂实业在其向中国银行股份有限公司太原漪汾支行(以下简称“中行漪汾支行”)申请借款办理手续过程中,将所有权本属于原告信用社的该涉案房屋恶意抵押给中行漪汾支行。中行漪汾支行以后又将该抵押权利转让给中国华融资产管理公司太原办事处,该办事处又将该权利转让给了武海娥。原告信用社在知悉上述情况后,认为被告鑫茂实业等主体的行为严重损害了原告信用社的合法权益,依法向太原市中级人民法院提起撤销权诉讼。太原市中级人民法院经过审理后于2015年10月29日作出(2015)并民初字第530号民事判决书,驳回原告信用社的诉讼请求。随后，原告信用社向山西省高级人民法院提起上诉,山西省高级人民法院于2016年6月27日作出（2016）晋民终68号民事判决书,驳回原告信用社上诉,维持原判。2017年1月23日,由太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西汇鑫房地产评估有限公司,对该涉案房屋进行了评估,评估总价为3412万元。2017年10月18日,太原市中级人民法院作出(2013)并执字00121号之四执行裁定书,将该涉案房屋以及该幢-1层的房屋一并作价3306.5万元,交付申请执行人武海娥抵偿债务。该涉案房屋的所有权自本裁定送达申请执行人武海娥时起转移;申请执行人武海娥可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年10月31日,武海娥派人强行接管了该涉案房屋。原告信用社认为,双方签订的购房协议合法有效,原告信用社已经依照合同约定履行了付款义务,房屋已经长期占有使用15年之久，原告信用社是该涉案房屋的实际所有权人。被告鑫茂实业明知自己已经将该涉案房屋出售给原告信用社并交付使用,其非但未按照合同约定为原告信用社办理产权过户手续,反而严重违背诚信,将该涉案房屋恶意抵押给银行办理借款,严重侵犯了原告信用社的合法权益。又由于被告没有偿还银行借款,导致该涉案房屋被法院强制执行给他人,使原告丧失了对该涉案房屋的所有权,给原告造成极大的经济损失。综上所述,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,原告无奈之下,只好提起诉讼,请求人民法院查明事实,依法判决被告鑫茂实业赔偿原告信用社经济损失人民币3313万元，并赔偿原告信用社自2017年10月31日始至全部支付原告3313万元赔偿款止期间以银行同期贷款利率计算的经济损失，诉讼费用全部由被告鑫茂实业承担。2019年4月15日，原告信用社向本院提交增加变更诉讼请求申请书，增加一项诉讼请求：依法判令解除《购房协议书》。变更一项诉讼请求：将原诉讼请求依法判决被告鑫茂实业赔偿原告信用社经济损失人民币3313万元，并赔偿原告信用社自2017年10月31日始至全部支付原告3313万元赔偿款止期间以银行同期贷款利率计算的经济损失，变更为判令被告鑫茂实业返还原告信用社已付购房款773.7860万元、赔偿原告经济损失2638.2140万元并承担已付购房款一倍的赔偿773.7860万元。被告鑫茂实业辩称，原告信用社所诉于法无据，应当依法驳回起诉请求。根据已经生效的山西省高级人民法院（2017）晋民终68号民事判决书及最高人民法院（2017）最高法民申2109号民事裁定书，可以确定如下事实：1、就涉案房产而言，信合处未按照双方签订的《购房协议书》第四条的约定及时按期向被告鑫茂实业支付购房款。通过多次催要，并且原告信用社在机构改革的情况下没有人管这个事，后来我们又通过公告的方式通知信合处要求解除合同，并且信合处及原告信用社在公告发出之后三个月内没有提出异议。信合处及原告信用社没有按约付款，违约责任在原告。原告没有按约履行合同约定，并且被告鑫茂实业多次催告，且在报纸上登报公告，符合合同法第94条关于单方解除合同的情形。本案中对于涉案房屋被告认可信合处及原告信用社支付了562万购房款，只达到涉案房产购房款的67%，与《购房协议书》约定的80%相去甚远，已属违约。2、自2002年4月26日起至2017年10月31日，信合处及原告信用社一直占用涉案房产，期间房屋产权始终登记在被告鑫茂实业名下。基于上述事实，两级法院均作出认定：1、被告鑫茂实业在协议履行过程中没有过错，不承担任何民事责任；2、涉案房产未办理过户登记是原告信用社自身原因所致，与被告鑫茂实业无关。综上，在涉案房产的交易中，正是由于信合处及原告信用社的违约才导致合同无法履行，过错在于原告，被告鑫茂实业不承担任何民事责任。因此，原告信用社所诉于法无据，应当驳回。被告鑫茂实业提起反诉请求：1、请求法院判令被反诉人占用房屋期间的使用费35222143.5元。2、本案反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2000年5月24日，山西省农村金融体制改革领导小组办公室农村信用社管理处与反诉原告鑫茂实业签订了《购房协议》，约定信合处购买太原市西羊市街73号聚龙大厦一、二层东大厅商业用房，总面积1488.05平方米，购房总价9672325元。合同签订后，信用处给付购房7447690.25元后，反诉原告鑫茂实业于2002年4月将所购房屋交付信合处。之后，由于信合处违约在先，未能按约给付至80%购房款，反诉原告鑫茂实业经多次催要无果。故反诉原告鑫茂实业于2005年9月通知信合处解除双方签署的《购房协议》，由于当时信合处在改制期间，无部门接受解除通知，无法直接送达，只好登报公告告知（见2005年9月8日《太原日版》2版）。反诉被告信用社从2002年4月26日至2017年10月31日十五年来一直占有并使用所购房屋，反诉原告鑫茂实业参照当时同地段租金，要求反诉被告信用社予以支付使用费。现反诉原告鑫茂实业为了维护自己的合法权益，依法向本院提出反诉，望贵院判如诉请，做出合法公正判决。反诉被告信用社辩称，一、买卖合同合法有效，在履约过程中，反诉原告鑫茂实业严重违约，应当承担违约责任。二、《购房协议书》未解除，反诉原告鑫茂实业的反诉依法不能成立，应予驳回。三、反诉原告鑫茂实业所述的山西省高院判决是对反诉被告信用社行使撤销权纠纷的裁决，而本案的案由是商品房买卖纠纷，两者性质完全不同，侧重点也不同，因此山西省高院判决中并未涉及到买卖合同纠纷。在本案中，没有与本案有关事实的借鉴作用。四、反诉原告鑫茂实业在反诉状中诉称，多次催要欠款无果和不能送达通知，这个情况并非客观事实，反诉被告信用社的主体一直存续，并且信合处及反诉被告信用社在2002年开始使用房屋一直使用到2017年已长达15年，反诉被告信用社的业务属于金融业务，一直在涉案房屋所在地经营，不存在找不到的情况。这15年来信用社一直在经营，所以反诉原告鑫茂实业所述多次催款，并找不到人并非客观事实，反诉原告鑫茂实业的反诉请求依法不能成立，无事实及法律依据，不应支持。从2005年到法院执行涉案房产时没有任何人向信合处及反诉被告信用社主张租金，并且早已过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告信用社提交了以下证据：证据一：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。证明了山西省农村信用社联合社依法登记设立并存续，原告主体适格。证据二：1、《购房协议书》，证明2000年5月24日信合处与被告签订了涉案房屋的购房协议书，协议约定信合处购买被告开发的太原市羊市街73号聚龙大厦一、二层东大厅商业用房，房价6500元/平方米，总面积1488.05平方米，协议签订后3日内，原告交付购房款50%，被告交付所购房屋时，经原告验收后，再向被告交付30%，本诉被告为本诉原告办理完产权登记证后，本诉原告付15%；剩余的房款在本诉原告使用房屋一年后无质量问题一次付清。同时双方约定，协议签订后，被告不得以任何理由转让原告所购物业。2、不动产发票，被告于2001年12月25日向本诉原告开具购房款发票两张共计1600万元，2003年12月23日向原告开具购房款发票一张747690.25元，上述发票合计16747690.25元。3、承诺书，2000年8月4日，本诉被告向本诉原告承诺，保证本诉原告所购一、二层及住宅的房产证手续完整的办理到指定的名下；因工程验收不合格及房产证未能办到原告指定名下所产生的任何纠纷及责任，全部由本诉被告承担。4、西羊市信用社照片、物业管理收据及发票，原告下属单位西羊市信用社自2002年4月26日开始使用涉案房屋，并一直向被告及太原鑫森物业管理公司交纳了水费、电费、暖气费、物业管理费等各项费用。证据二证明了：双方签订购房协议后，原告按约履行了付款义务，本诉被告收到购房款后向本诉原告开具了发票。原告依约合法占有涉案房屋，并一直向本诉被告及物业公司缴纳水、电、暖气、物业费等相关费用。本诉被告承诺为本诉原告办理产权证，否则产生的任何纠纷及责任，全部由本诉被告承担。证据三：房屋所有权证（房权证并字第0**14872号）本诉被告于2002年11月25日、2003年11月25日、2004年7月30日、2005年8月18日、2007年1月29日、2008年5月16日，六年内连续六次将涉案房屋抵押给中国银行太原漪汾街支行。证明了本诉被告严重违约，未能按约履行协议义务及承诺，在未告知原告的情形下将涉案房屋六年内连续六次抵押，导致无法为本诉原告办理产权登记手续。证据四：房地产估价报告，2017年1月23日，太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西汇鑫房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，评估总价为3412万元。证明了2017年1月23日，涉案房屋市场价为3412万元。证据五：1、太原市中级人民法院（2013）并执字第00121号之四执行裁定书；2、腾房通知书；2017年10月18日，太原市中级人民法院作出执行裁定书，裁定：将被执行人山西鑫茂实业发展有限公司位于太原市西羊市街73号的房屋作价3306.5万元交付武海娥抵偿债务。上述房产所有权资本裁定送达申请执行人武海娥时起转移；武海娥可持本裁定书到登记机构办理过户登记手续。2017年10月20日武海娥向原告发出《腾房通知书》，要求本诉原告腾房。证明了被告的违约行为导致涉案房屋被法院强制执行，归武海娥所有。原告的合法权益受到损害，协议无法继续履行，本诉被告依法应承担赔偿责任。已付款的这16747690.25元在山西高院的（2016）晋民终68号民事判决书已经予以认定。并且在这个案件开庭时候，本诉被告当庭陈述，认可这笔钱。证据一我方提交一份补充证明，2015年10月16日山西省人民政府金融工作办公室出具的《证明》一份，证明了2005年8月24日，山西省农村信用社联合社挂牌开业，依据山西省人民政府授权，承担对全省各级农村信用社的管理、指导、协调、服务职能，并继承了山西省农村金融体制改革领导小组办公室及其农村信用合作管理处的全部是民事权利义务。太原中院判决，山西高院判决以及最高法院的裁定，都是一个案件中的三个文书，这个案子是个撤销权纠纷。这三个文书都提到了实际房款是多少钱，并且三文书都一致。同时文书里面说支付总房款至77%离合同约定的还差3%，但当时我方只提供了两张发票，没有找到现在这一张747690.25元的发票，所以到现在已经完全满足了80%的。本诉被告鑫茂实业质证认为：对证据一，真实性，没有异议。但是当时与本诉被告签订合同的主体是山西省农村金融体制改革领导小组办公室农村合作管理处，并不是同一个名字；对于证据二，《购房协议书》真实性没有异议，对不动产发票真实性也没有异议。但是要发表两点意见：一、这两张发票并不能证明是本诉原告的实际付款，需要提供转账凭证。二、发票里面不光有本诉的一、二层房屋，还包含本诉原告信用社为员工购买19套房屋的价款，那19套房屋已经给本诉原告员工过户了。本诉原告出具的发票太笼统，还有19套房屋的价款也包含在这两张发票中，所以还需要本诉原告提供转账凭证。因为这个付款非常关键，是导致合同是否履行的一个重要证据，但是光凭发票并不能实际证明付款的事实。本诉原告一直援引山西高院的判决以及最高院的裁定书，而该生效裁判文书均认定本诉原告付款只付至总房款的77%。而合同约定本诉原告需要付款至总价款的80%后，由本诉被告为其办理产权手续，本诉原告已经违约。因为涉案房屋还有其他19套房屋，那19套房屋已经过户了，现在还需要本诉原告拿出来付款的凭证。因为购房人都是本诉原告，根据交易习惯来讲，那19套房屋已经给本诉原告的员工办理了过户手续，所以那19套房屋的购房款肯定是已经支付了，所以要扣除那19套房屋价款，剩余部分才是涉案房屋的购房款；对承诺书真实性没有异议，承诺书第二条很明确约定了涉案一、二层房屋并且还包括那19套住房；对西羊市信用社照片、物业管理收据及发票没有异议；对证据三，涉案房屋六年内连续六次抵押的真实性没有异议。但本案是因为本诉原告没有交清房款而导致房屋无法给原告过户的；对证据四，房地产评估报告没有异议；对证据五没有异议。本诉原告说是三张发票全部是涉及到本案，本案合同为967.2325万元，而本诉被告却开具了1674多万元的发票，明显不符合常理。被告鑫茂实业针对本诉提交了以下证据：证据一、山西省高级人民法院（2016）晋民终68号民事判决书及最高人民法院（2017）最高法民申2109号民事裁定书，证明了：1、就涉案房产而言，本诉原告信用社的信合处未按照与本诉被告签订的《购房协议书》第四条的约定及时按期向本诉被告支付购房款。因此，本诉被告在上述协议履行过程中没有过错，不应承担任何民事责任。2、自2002年4月26日起至2017年10月31日，信合处一直占用涉案房产，期间房屋产权始终登记在本诉被告名下。因此，涉案房产未办理过户登记是本诉被告自身原因所致，与本诉被告无关。证据二、购房协议书及产权移交书，证明了：1、1998年2月16日，信合处于本诉被告签订了一份《购房协议书》，该协议约定信合处向本诉被告购买聚龙大厦（现为西羊市街鑫茂大厦）住宅**，房价暂定现房3100/平方米，期房2800/平方米（建筑面积）。2、2002年12月30日，本诉被告将竣工的十九套房产移交给信合处指定的购房人，购房款共计1022万元。同时，本诉被告向太原市房地产管理局移交了十九套房产的过户手续。证据三、购房协议书、付款凭证及太原日报报纸。证明了：1、信合处未按照《购房协议书》第四条的约定及时按期向本诉被告支付购房款。2、本诉被告多次向信合处催要剩余购房款，但其一直未予理睬。直到合同签订的五年后即2005年9月8日，本诉被告迫于无奈通过太原日报通知信合处解除合同，催促信合处尽快到本诉被告处办理退款手续。原告信用社质证认为：对于证据一，真实性、合法性、关联性没有异议；74万元的发票是2003年开的，这74万元付款的时间是2001年12月6日之前；对于证据二，购房协议书真实性没有异议。对于移交手续我方没有办法认定，没有我方印章以及签字，对于移交手续真实性、合法性、关联性均不予认可，我方认可支付的这1674多万元中与另外19套房屋购房款有交叉；付款的总额为1674万余元，这是双方都认可的事实，对这四张票据真实性认可；对于证据三，公告催告，因为本诉被告无法提供原件，真实性无法确认，对其证明内容与关联性不予认可。反诉原告鑫茂实业进行反诉的举证：证据一、购房协议书及产权移交书，证明了：1、1998年2月16日，信合处与反诉原告签订了一份《购房协议书》，该协议约定信合处向反诉原告购买聚龙大厦（现为西羊市街鑫茂大厦））住宅**房价暂定现房3100/平方米，期房2800/平方米（建筑面积）。2、2002年12月30日，反诉原告将竣工的十九套房产移交给信合处指定的购房人，购房款共计1022万元。同时，反诉原告向太原市房地产管理局移交了十九套房产的过户手续。证据二、购房协议书、付款凭证及太原日报报纸。证明了：1、信合处未按照《购房协议书》第四条的约定及时按期向反诉原告支付购房款。2、反诉原告多次向信合处催要剩余购房款，但其一直未予理睬。直到合同签订的五年后即2005年9月8日，反诉原告迫于无奈通过太原日报通知信合处解除合同，催促信合处尽快到反诉原告处办理退款手续。证据三、反诉情况说明及询价证明，证明了：信合处及反诉被告信用社从2002年4月26日至2017年10月31日十五年来一直占有并使用反诉原告名下的房产。该房产地处太原市商业繁华地段的临街商铺，结合相关询价证明，反诉被告应当依法向反诉原告支付占用房屋使用期间的使用费。反诉被告信用社质证认为：对于证据一同刚才答辩意见。对于证据二也同答辩意见，我方再补充两点：一、我方已经按照约定支付了80%购房款，反诉原告所述与客观事实不符。二、我方长期在涉案房屋所在地办公，根本就不存在找不到的情形。对于证据三是一个说明，不属于证据的范畴。反诉被告信用社进行反诉的举证：证据一、《山西鑫茂实业发展有限公司企业信用信息公示报告》；证据二、《太原市鑫森物业管理有限公司企业信用公示报告》；证据三、《山西世贸中心（有限公司）企业信用信息公示报告》；证据四、《山西永利小额贷款股份有限公司企业信用信息公示报告》。证明了：1、反诉原告鑫茂实业与太原市鑫森物业管理有限公司有关联关系，陈云、陈建国、王俊莲同时系四个公司的高级管理人员。2、2002年4月26日涉案房屋交付后，山西农信社的下属单位一直占有使用涉案房屋并向反诉原告及太原鑫森物业管理有限公司缴纳水、电、物业费等相关费用，陈建国作为反诉原告高级管理人员同时系太原市鑫森物业管理有限公司控股股东执行董事，不存在反诉原告向信合处送达通知无部门接受，无法直接送达的情形。反诉原告鑫茂实业质证认为：对这四个证据真实性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2000年5月24日,山西省农村金融体制改革领导小组办公室农村信用合作管理处(以下简称信合处)与被告山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂实业）签订了《购房协议书》,该协议约定,信合处购买被告开发的位于太原市羊市街73号聚龙大厦一、二层东大厅的商业用房(以下称该涉案房屋),总面积1488.05平方米，购房款9672325元分四次支付，支付80%的购房款后，被告办理房屋产权变更登记。原告信用社是山西省农信社系统改革后于2005年8月18日成立的,根据国家有关规定,原告履行对农村信用社的行业自律管理和服务职能,承继了信合处的所有债权债务及权利义务,因此,该涉案房屋买卖合同的实际权利、义务承受人是原告山西省农村信用社联合社（以下简称信用社）。协议签订后,信合处向被告支付了部分购房款,被告于2002年4月26日将该涉案房屋实际交付信合处占有使用,并将涉案房屋作为营业网点使用十多年，但双方一直未办理房屋产权变更手续，在此期间，涉案房屋产权始终登记在被告名下。2008年5月,被告在向中国银行股份有限公司太原漪汾支行(以下简称“中行漪汾支行”)申请借款办理手续过程中,将《购房协议书》项下的涉案房屋抵押给中行漪汾支行。中行漪汾支行以后又将该抵押权利转让给中国华融资产管理公司太原办事处,该办事处又将该权利转让给了武海娥。原告知悉上述情况后,向太原市中级人民法院提起撤销权诉讼。太原市中级人民法院经过审理后于2015年10月29日作出(2015)并民初字第530号民事判决书,判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。山西省高级人民法院于2016年6月27日作出（2016）晋民终68号民事判决书,判决：驳回原告上诉,维持原判。原告对山西省高级人民法院（2016）晋民终68号终审民事判决仍不服，向最高人民法院申请再审。2017年8月9日，最高人民法院再审作出（2017）最高法民申2109号民事裁定，“驳回山西省农村信用联合社的再审申请”。原告撤销权诉讼案，经三级法院审理，确认的事实：信用社履行诉争购房协议实际支付购房款为744.769025万元，占《购房协议书》约定购房总价款的77%，与购房合同中支付80%办理房屋产权变更登记的约定尚差3%。另查明，1998年2月16日，信合处与被告鑫茂实业签订了一份《购房协议书》，该协议约定信合处向被告购买聚龙大厦（现为西羊市街鑫茂大厦）住）住宅**价暂定现房3100/平方米，期房2800/平方米（建筑面积）。被告鑫茂实业将竣工的该十九套房产移交给信合处指定的购房人，向太原市房地产管理局移交了十九套房产的过户手续。该十九套房产的购房款与涉案争议房屋购房款，均含涉在被告出具的16747690.25元收据（其中开具了两张800万元发票）中。再查明，2017年1月23日,由太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西汇鑫房地产评估有限公司,对该涉案房屋进行了评估,评估总价为3412万元。2017年10月18日,太原市中级人民法院作出(2013)并执字00121号之四执行裁定书,裁定：将该涉案房屋以及该幢-1层的房屋一并作价3306.5万元,交付申请执行人武海娥抵偿债务；该涉案房屋的所有权自裁定送达申请执行人武海娥时起转移;申请执行人武海娥可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年10月31日,武海娥派人接管了该涉案房屋。确认上述事实，有当事人双方证据交换时提交的证据；另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为：本案争议焦点为，一、信合处与鑫茂公司所签购房协议书是否应予解除，责任如何认定；二、信合处及信用社实际向鑫茂实业支付涉案合同项下的购房款数额及比例是多少。信合处与鑫茂公司所签订的《购房协议书》当事人双方均予以认可无异议，不违反法律、法规的强制性规定合法有效。合同履行过程中，由于涉案房屋被人民法院另案执行，致涉案房产的所有权不能转移至本诉原告信用社名下，《购房协议书》客观上已经无法履行，应依法解除。《购房协议书》解除后，原告实际支付购房款为744.769025万元，应有被告予以返还。关于责任的认定，信用社实际支付购房款为744.769025万元，占《购房协议书》约定购房总价款的77%，与购房合同中支付80%办理房屋产权变更登记的约定尚差3%，原告未支付剩余款项，违约在先，不符合办理房屋登记的协议约定条件。原告质证意见另案撤销权诉讼中提供了两张800万元的发票，不包括现在提供的747690.25元发票，目前已经完全满足协议约定购房总价款的80%的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。另外，已生效的（2012）并商初字第77号民事判决书中认定被告鑫茂实业向中行太原漪汾支行借款抵押权设立合法有效，原告信用社未举证证实被告鑫茂实业与中行太原漪汾支行之间存在恶意串通损害其利益。同时信合处及原告信用社为职工购买被告鑫茂实业的住宅楼，并已办理了房产证，但对于单位所购涉案房产，却怠于行使权利，未积极要求被告办理产权过户，导致买卖合同的标的物房屋所有权不能转移至其名下，造成涉案房屋被法院因另案执行，致使本案房屋买卖合同在客观上无法履行的后果，应自行承担。故原告诉请被告违约赔偿于法无据，本院不予支持。二、关于反诉原告鑫茂实业要求反诉被告信用社支付占有房屋使用费的法律依据及具体数额是多少。信用社基于与鑫茂实业所签的合法有效的《购房协议书》支付了部分购房款，而由鑫茂实业基于履行购房协议交付信用社占有、使用，双方在合同中关于占用期间的使用费也未约定。鑫茂实业通过公告方式通知解除协议，不符合合同约定，也不符合关于单方解除协议的法律规定，本案不能以此公告行为作为认定协议解除的法定事由。因此，鑫茂实业关于要求信用社返还房屋占有使用费35222143.5元的反诉主张于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用》的解释第九十条的规定，判决如下：一、原、被告签订的《购房协议书》合同解除；二、被告山西鑫茂实业发展有限公司于本判决生效之日起十内返还原告山西省农村信用社联合社已付购房款744.769025万元；三、驳回原告山西省农村信用社联合社的其他诉讼请求。四、驳回山西鑫茂实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告山西省农村信用社联合社预交的案件受理费207450元，由原告山西省农村信用社联合社负担170537.5元，被告山西鑫茂实业发展有限公司负担36912.5元。反诉原告山西鑫茂实业发展有限公司预交的案件受理费220551元由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二〇一九年六月二十四日书记员 聂 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。