甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初1878号 原告：温朝阳，男，1987年10月14日出生，汉族，住天水市麦积区。 委托诉讼代理人：赵卫军，甘肃鉴远律师事务所律师。 被告：天水市正大房地产开发有限责任公司，住所地天水市。 法定代表人：李凤菊，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨娅娅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李世平，甘肃法茂律师事务所律师。 原告温朝阳与被告天水市正大房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温朝阳及其委托诉讼代理人赵卫军、被告委托诉讼代理人杨娅娅、李世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温朝阳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的商品房预订合同书；2.请求人民法院依法判令被告返还原告购房款793288元及利息67429.48元（按年利率6%自2017年8月3日计算至2019年1月3日），及承担原告已付购房款一倍的损失793288元，共计1654005.48元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告双方签订的商品房预订合同书；2.依法判令被告返还原告购房款793288元及利息（按年利率6%自2017年8月3日计算至实际付清时止）；3.依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失793288元。事实与理由：2017年3月15日，原、被告签订商品房预订合同书，约定由原告购买被告所有的位于天水市秦州区XXXX房屋一套，房屋面积为116.66平方米，房屋总价款为793288元。合同签订后，原告分别于2017年3月15日，同年6月28日、8月3日分三次付清了793288元的购房款。2018年12月，原告想要入住购买房屋时却发现屋内已有人居住，才得知被告早已将该房屋出售给他人且已交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告的一房二卖行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院要求依法处理。 天水市正大房地产开发有限责任公司辩称，1.双方所签商品房预订合同属无效合同，涉案房屋是因城中村改造项目而建，应属小产权房，对村集体以外的人不能交易。且开发主体是莲亭村委会，而非被告。被告对该房屋并无处分权，双方所签合同因违反国家强制性法律规定而无效；2.原告主张被告按已付购房款一倍的数额赔偿原告损失的请求适用法律错误，原告请求的法律依据前提是合同有效成立，而本案合同属无效合同，故原告的该项赔偿请求不能成立；3.被告公司出具的合同及收据上的公章均是真实的，至于与原告直接接触的被告公司人员曹琦是不是属于代理行为，被告均有一定的责任。但曹琦未到庭，曹琦与原告之间是否有其他关系以及原告实际向曹琦支付购房款数额被告均不知情，故请求人民法院依法处理。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.正大世纪华都商品房预订合同，拟证明原、被告签订商品房预订合同，约定原告购买被告所有的位于天水市秦州区XXXX房屋一套，房屋面积为116.66平方米，房屋总价款为793288元的事实； 2.收款收据3份，拟证明原告分三次向被告支付购房款793288元的事实； 3.申明1份，2017年12月28日，经原、被告及曹琦协商，曹琦向被告出具申明，载明“本人于2017年3月15日与贵公司签订商品房预订合同书，该合同出售的房屋为正大世纪华都1号楼1单元26层5号房屋，然而后因本人原因解除了与贵公司的合同；本应由贵公司退还本人购房款793288元，因贵公司将该房屋出售于温朝阳（男，汉族，XXXX）。经三方一致协商温朝阳的购房款直接转账给本人，我交付至贵公司的房款直接转入温朝阳名下，贵公司给本人出具的收款收据（编号：0010804、0010849、0000300）也全部交付给温朝阳保存。至此我与贵公司的合同已解除不存在任何经济纠纷”。被告并在该申明上加盖了公章。拟证明，经原、被告及曹琦协商，原告购买的涉案房屋是从曹琦名下转让而来，曹琦向被告缴纳的房款抵作原告的购房款，原告直接给曹琦支付相应房款即可的事实； 4.照片及收据，拟证明被告将涉案房屋已出售给他人居住的事实； 5.视频资料1份，拟证明原告找至被告工作人员协商处理涉案房屋时，被告工作人员认可原、被告所签合同的事实； 6.银行交易明细及微信转账凭证，拟证明原告向曹琦转账支付479000元的事实。 经当庭质证，被告对原告提交的第1组证据中被告的签章及其法定代表人的签名真实性无异议，但对该合同的合法性和与本案的关联性不予认可；对第2组证据的真实性无异议，但原告并未按照收款收据上的金额向被告支付相应房款，曹琦只在2018年向被告支付了45万元；对第3组证据中被告公司的公章无异议，但被告对此事并不知情；对第4-5组证据无异议。 经审核，对原告提交的第1组证据，被告虽对该证据的合法性及关联性不予认可，但该合同上被告公司的公章及法定代表人的签章均是真实的，故该合同与本案具有关联性，本院予以采信；对原告提交的第2组证据，被告对该证据的真实性无异议，故对该证据本院予以采信；对原告提交的第3组证据，被告认为其不知情，但该申明有被告公司公章予以确认，故对该证据本院予以采信；对原告提交的第4-6组证据，被告无异议，本院予以采信并在卷佐证； 被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.玉泉镇莲亭村委会关于城中村改造委托全权投资代建的合同书，拟证明2012年7月5日，玉泉镇莲亭村委会与被告签订委托投资代建合同，由莲亭村委会委托被告承建莲亭村城中村改造项目，涉案房屋属莲亭村城中村改造项目，并非商品房开发项目，被告并无出售涉案房屋的权利的事实； 2.银行电子回单，拟证明曹琦于2018年1月2日只向被告支付购房款45万元的事实； 3.天水市城市管理综合行政执法局（2014）09号函，拟证明秦州区莲亭村未按相关规定办理城中村改造审批手续便进行建设，被天水市城市管理综合行政执法局处罚318000元，莲亭村委会已缴纳相应罚款的事实； 经当庭质证，原告对被告提交的第1组证据的真实性不认可；对第2组证据认为与本案无关联性，且为复印件，亦不予认可；对第3组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。 经审核，原告提交的第1组证据为被告与莲亭村委会签订的委托代建合同，本院向莲亭村委会作了调查询问笔录，确认了该合同的真实性，故对该合同本院予以采信；第2组证据系被告公司人员曹琦向被告的转账记录，被告亦未提供其他证据证实该款项即为曹琦向被告支付的购房款，故该证据与本案无关联性，本院不予采信；原告对被告提交的第3组证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。 本院依职权向天水市秦州区玉泉镇莲亭村村民委员会主任王建强作了询问笔录，王建强陈述，涉案房屋系莲亭村城中村改造项目，并非商业开发，是莲亭村委托被告进行全权代建，莲亭村和被告之间签订了代建合同。莲亭村委会并未委托被告出售房屋，其未见过被告出售房屋有任何的相应合法审批手续。 本院依职权向天水市房地产管理局市场监管科负责人高秉钧作了询问笔录，高秉钧陈述，正大世纪华都项目在房管局未办理相关商品房预售许可手续。 经质证，原、被告对本院依职权调取的上述询问笔录均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月，原告经人介绍与被告公司人员曹琦相识，曹琦告知原告其有一套正大世纪华都的房屋欲出售，原告有意购买该房屋，便和曹琦一起至被告公司在正大世纪华都的售楼部对该房屋进行了查看，曹琦还向原告出示了其与被告就涉案房屋的购房合同及相关交款票据，当时房屋为毛坯房，亦无人居住。原告便与曹琦协商房款为75万元，先向曹琦支付70万元，房产证办理后再给曹琦5万元。2017年12月28日，原、被告及曹琦共同协商，由曹琦先出具一份申明书，载明“本人于2017年3月15日与贵公司签订商品房预订合同书，该合同出售的房屋为正大世纪华都1号楼1单元26层5号房屋，然而后因本人原因解除了与贵公司的合同；本应由贵公司退还本人购房款793288元，因贵公司将该房屋出售于温朝阳（男，汉族，XXXX）。经三方一致协商温朝阳的购房款直接转账给本人，我交付至贵公司的房款直接转入温朝阳名下，贵公司给本人出具的收款收据（编号：0010804、0010849、0000300）也全部交付给温朝阳保存。至此我与贵公司的合同已解除不存在任何经济纠纷”。被告在该申明上加盖了公章。随后被告和原告重新签订了一份商品房预订合同书，该合同约定由原告购买被告所有的位于天水市秦州区XXXX房屋一套，房屋面积为116.66平方米，房屋总价款为793288元等内容。因曹琦与被告签订合同时间为2017年3月15日，故双方的合同时间亦落款为2017年3月15日。同时被告将曹琦向其缴纳房款793288元的三张收款收据（2017年3月15日交纳40万元、同年6月18日交纳20万元、同年8月3日交纳193288元）交付给原告，并在收款收据上曹琦的名字后的括号内写明原告名字以作备注。此后，原告在2017年12月28日至2018年5月8日期间，陆续向曹琦支付购房款679000元，其中转账479000元，原告陈述剩余均为现金支付。2018年10月，原告发现涉案房屋已有他人居住，遂与被告多次协商解决，均未果。 另查明：2012年7月5日，玉泉镇莲亭村委会作为委托方、被告作为被委托方、天水市秦州区第四建筑工程公司作为施工单位，共同签订了玉泉镇莲亭村委会关于城中村改造委托全权投资代建合同书，约定秦州区玉泉镇莲亭村城中村改造世纪华都项目由被告承建，由天水市秦州区第四建筑工程公司负责施工；投建资金全部由被告承担；迁移村民工作被告只对莲亭村委会，村委会负责与村民各种协调工作；根据城中村改造的相关政策给村民的拆迁安置后所剩土地由被告开发建设，任何人不得占有等。原告并非莲亭村集体成员，被告和原告签订商品房预订合同时，并未有任何的商品房销售审批手续。现被告仍未有任何的商品房销售审批手续。涉案房屋已由被告以抵其债务的方式交由他人占有使用。 曹琦为被告公司人员，于2018年前半年在未办理正式离职手续的情形下离开被告公司，现原告及被告均无法联系到曹琦。 本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间的商品房预订合同是否有效的问题；2.被告是否应当向原告进行赔偿以及如何赔偿的问题；3.是否追加曹琦为本案诉讼参与人的问题。 关于原、被告之间的商品房预订合同的效力问题；依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告向原告出售房屋系被告为秦州区玉泉镇莲亭村代建的城中村改造项目，被告并非该房屋的所有权人，且该房屋土地属农民集体所有，不得出让或转让。被告向原告出售房屋时却签订的为商品房买卖合同，被告或莲亭村委会均未办理相应土地权属及用途的相应变更登记手续，亦未办理相应商品房预售许可手续，故原、被之间所签订的商品房预订合同书因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效合同。 关于被告是否应当向原告进行赔偿以及如何赔偿的问题。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案商品房预订合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告明知该房屋的属性及其销售无任何行政审批手续，原告购买该房屋时未尽其应有的审查义务，故造成该合同无效双方均有过错，但被告的过错显然大于原告。关于原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条要求被告赔偿其已付购房款一倍的损失即793288元的诉请，该司法解释第八条适用的条件应为当事人订立的商品房买卖合同有效的基础上一方当事人违约才适用该条款，本案双方所签商品房买卖合同为无效合同，不适用该法律条款。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告虽未直接向被告支付相应购房款，但被告将曹琦向其缴纳购房款的收款收据备注为原告并将收款收据交付给原告，被告的该行为表明了被告认可原告向其缴纳了该收款收据上显示的购房款数额为793288元。被告在该合同无效情形下并未有其他损失，涉案房屋被告也以相应价值冲抵了拖欠他人的债务。原告则损失了涉案房屋，且造成本案中合同无效的过错被告明显大于原告，故被告应向原告返还其认可原告缴纳的购房款793288元及相应资金占用费。但该资金占用费的起算时间应以双方实际签订合同且被告向原告出具收款收据的时间即2017年12月28日为准。 关于是否追加曹琦为本案诉讼参与人的问题。本案中原告购买的涉案房屋为曹琦在被告处先行购买，但在三方协商之后，由原、被告重新签订了商品房预订合同后，合同相对方即为原、被告两方，且被告将曹琦缴纳房款的收款收据备注为原告后，亦表面认可了原告的交款行为。曹琦是否给被告造成了损失，是否将原告的购房款转交于被告，应属被告与曹琦之间的法律关系，被告可另行处理。原告是否向曹琦足额支付了双方约定的购房款，亦属原告与曹琦之间的法律关系，原告与曹琦亦可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、温朝阳与天水市正大房地产开发有限责任公司签订的商品房预订合同书无效； 二、天水市正大房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内向温朝阳退还购房款793288元并承担资金占用费（以793288元为基数，按年利率6%自2017年12月28日起计算至实际付清时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19900元，由温朝阳负担6000元、天水市正大房地产开发有限责任公司负担13900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  何子其 审 判 员  雷亚红 人民陪审员  安天祥 二〇一九年十一月六日 法官 助理  刘 霞 书 记 员  宋 玺