广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33160号原告（反诉被告）：深圳市德鑫汽车贸易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道八卦二路八卦岭工业区****，统一社会信用代码91440300MA5ECUDP3F。法定代表人：曾纯鑫。委托诉讼代理人：谭玲春，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天诚控股（深圳）有限公司，所地深圳市福田区八卦一路616栋6楼西612室，统一社会信用代码91440300192178662R。法定代表人：马永吉，总经理。委托诉讼代理人：王桢臣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵开，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司（以下简称德鑫公司）与被告天诚控股（深圳）有限公司（以下简称天诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人曾纯鑫，委托诉讼代理人谭玲春、张娣，被告法定代表人马永吉，委托诉讼代理人王桢臣、赵开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫公司向本院提出诉讼请求：1、被告恢复供水供电，在被告停水停电期间（2019年5月6日起到被告恢复供电之日止）原告有权暂停支付租金；2、被告向原告赔偿停水停电期间（2019年5月6日起到被告恢复供电之日止）的营业损失暂计60000元；3、将租赁合同中载明的承租面积1386平方米变更为实际承租面积750平方米，将租赁合同中载明的每月租金194040元变更为按照实际承租面积计算的租金105000元；4、被告向原告返还多收取的租金32794元、租赁押金、水电押金共178080元及利息6930元（利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%从收取押金之日起计算到返还押金之日止，暂计至2019年5月5日）；5、本案诉讼费由被告承担；6、被告赔偿购买发电设备费用5820元。开庭前，原告德鑫公司变更第4项诉讼请求为：“被告向原告返还多收取的租金21794元（已支付的2018年10月16日至2019年2月28日租金488694元＋2019年3月—4月租金107800元×2-应支付租金750平方米×140元／平方米×6.5个月）、租赁押金、水电费押金178080元（已支付的租赁押金388080元-应支付的租赁押金105000元×2个月）及利息6569.19元（利息以199874元，也即多支付的租金与押金之和为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%从收取押金之日也即2018年8月6日起计算到返还押金之日止，暂计至2019年5月5日）”。增加一项诉讼请求为：“被告向原告交付起租期开始后到2019年4月30日共计六个半月的房租发票。”事实和理由：2018年8月6日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：被告将位于深圳市福田区的房屋出租给原告使用，租赁面积共计1386平方米，租赁房屋的租金按房屋出租面积每平方米每月人民币140元计算，月租金总额为人民币194040元。起租期为2018年10月16日至2023年9月30日止。被告交付租赁房屋时，可向原告收取两个月租金数额的租赁押金及水电押金，即人民币408080元。2018年8月6日，原告向被告支付租房押金388080元，水电押金20000元。原告在对涉案房屋进行装修过程中发现，实际租赁面积仅有770平方米左右，与被告在租赁合同中约定的1386平方米相差近一半。原告为此多次要求与被告就租金问题进行协商，但被告均置之不理。原告为获得准确的租赁面积，委托广东泊锐数创空间技术有限公司深圳分公司（以下称“泊锐公司”）对涉案房屋进行现场测绘，测绘报告显示涉案房屋1XX-1XX号套内建筑面积为727.59平方米，分摊公用面积为178.81平方米，报告Ａ-（1）页载明“本栋房屋共8层，按规范公摊面积应由01-08层租户共同分摊”，故涉案房屋公摊面积为178.81÷8＝22.35平方米，也即涉案房屋实际建筑面积为727.59＋22.35＝749.94平方米，约等于750平方米。2019年2月2日，原告按照承租面积770平方米支付了2018年10月16日至2019年2月的租金，共计488694元，但被告却以对原告断水断电的方式迫使原告妥协，给原告造成了严重的经营损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告每月所需支付的租金是根据实际承租的面积计算，但被告却以欺诈手段故意虚报房屋面积以此达到多收租金的目的并采取断水断电的行为迫使原告在租金问题上妥协，被告的行为严重违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十一条之规定，“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请！开庭前，原告德鑫公司补充事实和理由：签订租赁合同时，原告要求被告出示房产证，被告称涉案房屋整栋楼只有一个房产证，无法向原告出示。因此原告无法得知涉案房屋的真实面积。只能以一个普通人的认知判断并基于对被告的信任决定租赁。签订租赁合同后，原告为了尽快开业，支付了大额资金购买装修建材，包括价格不菲的大理石并委托了设计公司进行现场勘查测绘。2018年8月中旬，设计公司在现场勘查测绘时发现实房屋实际面积估计只有700平方米左右，远远不足合同中载明的1386平方米。原告便立即向被告提出异议，要求被告按照实际面积计算每月租金，但被告拒绝变更租金，称只能给予免租期。此时原告已经投入了大量成本，无奈之下，原告只能一边装修一边继续与天诚公司交涉、协商。2018年8月28日，原告委托的装修公司在办理装修申请时，根据设计公司的测绘及估计，在《装修申请表》等文件中如实填写了装修面积为700平方米左右。2019年3月，原告委托了专业测绘机构进行现场测绘，但被告百般阻挠，拒绝测绘员进入涉案房屋内，甚至抢夺测绘机构的测绘设备。测绘报告显示涉案房屋准确的租赁面积为大约750平方米。原告就面积及租金问题提出异议后，双方就是否变更租金未达到一致，一直处于协商、交涉的状态，被告十分清楚房屋实际面积远远小于合同中面积，因此，被告也同意原告可暂不支付租金，因此，起租期开始后一直到2019年1月，被告从未催促过原告支付租金。直到2019年2月2日，原告根据合同约定的租金计算方式，按照实际面积向被告一次性支付了2018年10月16日至2019年1月31日共四个半月的租金488694元。2019年3月29日、2019年4月29日，原告按照770平方米计计算出租金后向被告分别支付了2019年3月、4月租金107800元。从2019年5月6日开始，被告在拒绝和原告协商后，擅自对原告断电，导致原告在毫无防备的情况下被停止营业。租赁合同第七条明确约定“甲方也即被告应保证租赁房屋及其内部设施的安全和正常使用”，被告在向原告收取了高额租房及水电押金（408080元）的情况下，擅自对原告断电，经原告催告后拒绝恢复供电，导致原告被迫停止营业，原告合同目的的实现遇到重大阻碍。在断电前，原告客户稳定，店里常有客户看车买车、保养维修，被告断电后，门店漆黑一片，原告的供应商及客户因此质疑原告经营异常，导致原告门可罗雀，几乎没有客人，被告的断电给原告造成了十分恶劣的影响及严重的营业损失。综上所述，被告恶意隐瞒房屋真实面积并向原告交付存在重大面积误差的房屋，企图以此获得高额租金，经原告提出异议后拒绝变更合同租金，利用自己的强势地位屡次向原告施压，要求解除合同并逼迫原告搬离房屋，不仅违反了合同约定，也有违诚实信用原则，应受到强烈谴责。被告天诚公司辩称，一、原告停电行为是行使合同抗辩权的行为；二、租赁合同并未约定按照套内面积计算租金，原告要求按照套内面积计算租金没有法律依据；三、原告在承租之前曾多次查看现场对租赁房屋各方面的情况包括套内面积是知情的，被告没有欺诈行为，被告按照合同的约定交付了涉案房屋即105至111房，被告也没有违约行为。被告天诚公司反诉请求：1、确认双方之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除；2、德鑫公司支付拖欠截至2019年5月9日的租金人民币621646元及拖欠租金产生的违约金（违约金自2019年5月10日起开始计算，以拖欠租金金额621646元为本金、按照每日万分之五计算至实际偿清之日止，暂计至起诉之日为14608.68元）；3、判令德鑫公司腾退租赁房屋；4、德鑫公司支付自2019年5月27日起至实际腾退租赁房屋之日止的场地实际占用费（按照388080元／月计算，暂计算至反诉时止为人民币388080元）；5、德鑫公司支付拖欠水电费人民币7569元；6、德鑫公司支付未能回复原状的的赔偿金人民币200万元；7、本诉和反诉费用由德鑫公司承担。其事实和理由为：反诉原告与反诉被告于2018年8月6日签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”），合同约定：（1）反诉原告将位于深圳市福田区的房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2018年10月16日至2023年9月30日，合同约定按1386平方米、每平方米每月140元出租，月租金总额为人民币194040元，反诉被告应于每月五日前支付房屋租金；租赁房屋产生的水电费用亦由反诉被告承担（第一条、第二条、第三条、第四条）。（2）如反诉被告拖欠租金的，每逾期一日，应按合同租金总额的万分之五向反诉原告偿付违约金；逾期超过30天，则视反诉被告不履行本合同，反诉原告有权解除合同，押金不退（第十四条第（二）项第3小项）。（3）租赁期满，反诉被告应如期交还租赁房屋，如逾期归还，在逾期期间内应加倍支付租金（第十四条第（二）项第5小项）。（4）租赁期满或因乙方责任导致退租的，反诉原告有权要求反诉被告恢复原状（第八条）。《租赁合同》签订后，反诉原告即向反诉被告交付了租赁房屋后，反诉被告即开始着手对租赁房屋进行装修设计、申报消防，并于2018年8月28日前后开始正式动工装修。由于装修期间发生一起小型事故（反诉被告在对地面进行装修时将埋设在地下的电缆打断并最终承担赔偿），导致反诉被告对反诉原告怀恨在心。依照合同约定，反诉被告应在9月30日缴纳首期租金（2018年10月16日至2018年10月31日租金），但反诉被告一直拖延不变。后经反诉原告多次催促，反诉被告在2019年春节前后提出按套内面积重新商定租金。反诉原告拒绝反诉被告的无理要求之后，经反诉原告反复催讨租金，反诉被告分别于2019年2月3日支付488694元、2019年4月1日支付107800元、2019年4月29日支付107800元。在此期间，反诉被告通过各种手段无理取闹、向各个部门缠访。在反诉原告迫于压力作出部分妥协的情况下（同意免除数月房租），反诉被告仍坚持无理要求，最终迫使反诉原告不得不采取停电措施，并于2019年5月9日发函解除《租赁合同》。截车2019年5月9日，反诉被告拖欠租金数额已高达621646元。反诉原告依约解除合同后，反诉原告多次发函催促反诉被告在宽限期内（2019年5月26日前）搬离，但反诉被告拒不腾空房屋，反而在拒付租金的情况下购买发电机继续从事营业活动，并编造理由持续向多个部门投诉、举报（有关部门最终均作出不予受理的决定），并诉至法院，以达到逼迫反诉原告同意其无理要求的目的。反诉原告认为，双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。《租赁合同》约定了明确的租金标准和支付时间，反诉被告有义务遵照履行。《租赁合同》约定了明确的租金标准和支付时间，反诉被告不支付租金的行为已构成违约，反诉原告多次催告均无效果，反诉原告有权依照约定解除《租赁合同》。由于反诉被告在反诉原告给予的宽限期内未能搬离租赁物反而继续从事营业活动，反诉被告应当《租赁合同》有关约定，以双倍租金标准支付实际场地占用费。综上，根据本案事实以及《合同法》及《租赁合同》相关约定、反诉原告诉至法院，恳请贵院支持反诉原告的诉讼请求。原告德鑫公司辩称，一、德鑫公司已经按照合同约定的租金计算方式，以实际面积为基础计算出租金后，向天诚公司支付了断电之前所有月份也即2019年5月1日之前的全部租金及水电费，不存在拖欠租金及水电费的违约行为。天诚公司主张因德鑫公司拖欠租金而解除合同没有事实和法律依据，应予驳回。二、涉案房屋尚处于德鑫公司占有使用的状态，涉案租赁合同并未解除，应继续履行，故天诚公司关于腾退房屋、支付占有使用费的请求没有事实和法律依据，应予驳回。三、德鑫公司已按照天诚公司出示的《水电费明细表》支付完毕所有水电费，不存在拖欠水电费的事实，请求驳回被答辩人要求答辩人支付拖欠水电费的诉讼请求。四、德鑫公司不存在拖欠租金的违约行为，故天诚公司无权主张解除合同，涉案租赁合同应继续履行，德鑫公司无需支付房屋恢复原状费用，故天诚公司要求德鑫公司支付恢复原状费用没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2018年8月6日，原告德鑫公司（乙方）与被告天诚公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。房屋租赁用途为工业。租赁房屋面积共计1386平方米。房屋产权人为被告天诚公司，房地产权利证书编号为“深房地字第**”。租赁期限为2018年10月16日至2023年9月30日止。租赁房屋的租金按房屋出租面积每平方米每月人民币140元计算（包管理费）。月租金总额为人民币194040元。乙方应于2018年9月30日前交付首期租金，金额为103488元。甲乙双方签订房屋租赁合同后，从第二年即2019年10月1日开始，每年按上一年度月租金总额递增6%。乙方应于每月5日前，向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁押金及水电押金408080元。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方可以选择要求乙方恢复原状。在租赁期内，如乙方存在拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按照合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金；逾期超过30天，则视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退。租赁期满，乙方应如期交换该房屋。如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金。双方在合同还约定了文件送达地址，送达地址均为租赁房屋所在大楼。2018年8月6日，原告德鑫公司向被告天诚公司支付了租房押金388080元，水电押金20000元，被告天诚公司向原告德鑫公司出具了收据。原告德鑫公司根据被告天诚公司提供的水电费、综合管理费计算表，支付了2018年9月至2019年2月期间水电费用。2018年8月28日，原告德鑫公司填写装修申请表，该表中记载装修面积为700㎡，装修范围和内容为拆墙、砌墙、铺地板、玻璃隔墙等，被告天诚公司在该表“业主审核”栏加盖公章。同日，原告德鑫公司与深圳市鹏基物业管理服务有限公司三区管理处、深圳新艺华建筑装饰工程有限公司签订了《物业装修安全协议》，该协议附装修设计图纸，其中隔墙平面及尺寸图、总平面布置图中均记载原告德鑫公司租赁房屋的长度为42550，宽度为17700。同日，原告德鑫公司向深圳市公安局福田分局申请建设工程消防设计备案，《建设工程消防设计备案表》中“建设工程简要说明”记载：该工程位于深圳市福田区，本次装修面积为650平方米，使用功能修理厂。2018年10月27日，原告德鑫公司向福田区城市管理局申请悬挂招牌广告，在其出具的《关于已合法取得场地使用权的书面承诺》中记载使用面积为770㎡。2018年12月23日，原告德鑫公司开业并邀请被告天诚公司法定代表人马永吉出席。2019年1月13日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出《租金催收函》，要求原告德鑫公司支付2018年10月16日至2019年1月31日的房屋租金685608元。2019年1月29日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出《要求立即支付逾期租金及整改函》，要求原告德鑫公司在收到此函后付清拖欠的全部房屋租金，并在收到此函后十五日内对租赁房屋使用用途由工业改为商业问题进行整改。该函于2019年1月30日到达原告德鑫公司。2019年2月2日，原告德鑫公司向被告天诚公司支付了租金488694元。同日，原告德鑫公司向被告天诚公司发出《复函》，称“我司与贵司于2018年8月6日签订《房屋租赁合同》中贵司写明租赁面积1386平方米，我司经实地测量的实际租用面积为770平方米，故贵司声明租赁面积与我司实际租用面积严重不符。我司多次要求贵司就合同中面积不符事项进行协商。由于贵司未将实际面积告知我方，故我方无法按合同写明的虚假面积交付租金。现我司按合同中约定起租期2018年10月16日至2019年2月28日，并按实际租用面积交付房租。”该复函于2019年2月18日达到被告天诚公司。2019年2月21日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出了《再次要求全部支付逾期租金及整改函》，要求原告德鑫公司支付租金本金390954元及违约金，对擅自改变房屋用途进行整改。原告德鑫公司于2019年2月22日签收。2019年2月22日，原告德鑫公司向被告天诚公司发出《律师函》（【2019】所函深分字第000128号），要求被告天诚公司协商解决出租房屋实际面积与租赁合同中约定面积不符的问题。原告德鑫公司提交了一份由广东泊锐数创空间技术有限公司深圳分公司于2019年3月26日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，其中记载原告德鑫公司所租用的1XX-1XX房建筑面积为906.40平方米，其中套内建筑面积为727.59平方米，分摊公用面积为178.81平方米。测量声明中记载，本次测量范围由甲方现场指定，分摊依据由甲方指定。被告天诚公司对该报告不予认可。2019年3月29日、2019年4月29日，原告德鑫公司向被告天诚公司支付了两次租金，金额均为107800元。2019年5月7日，原告德鑫公司向鹏盛社区工作站致函，称在装修期间由于被告天诚公司未能提供原有图纸布局，施工途中打穿楼层电缆，被告天诚公司要求赔偿，原告德鑫公司赔偿53000元维修款后才供电，导致耽误一周工期。并称2019年5月6日上午7:06被告天诚公司切断电源，导致原告德鑫公司不能正常经营。2019年5月9日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出《终止房屋租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，并要求原告德鑫公司于十五日内搬离。2019年5月23日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出《终止房屋租赁合同并搬离租赁房屋通知书》，再次要求原告德鑫公司于2019年5月26日搬离。2019年6月12日，被告天诚公司向原告德鑫公司发出《搬离租赁房屋通知书》，要求原告立即支付所欠租金马上搬离租赁房屋。被告天诚公司提供了上述三份通知书的邮件快递单，但均显示未妥投，其中落款时间为2019年5月9日的《终止房屋租赁合同通知书》于2019年5月11日退回。原告德鑫公司在庭审时确认上述三份通知均收到。2019年7月17日，南方都市报以“商铺测量面积比合同面积少近40%商户拒交足租遭房东断电”对双方存在的争议进行了报道。原告德鑫公司提交了一份由深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司于2019年8月30日出具的《房地产估价报告》，其中记载原告德鑫公司租赁的房屋中自行装修装饰、资产设备及花木估价为20506456元，估计对象价值时点为2019年8月22日。被告天诚公司对该报告不予认可。另查明，被告天诚公司在开庭时提交了编编号为“深房地字第**《房地产证》，该证记载土地位置为“福田区八XXX工业区6-X小区”，所有权性质为“国有”，使用权来源为“购买工业厂房”，用途为“工业”，名称及栋号为“八层工业厂房XXX栋”，建筑面积为9854.99㎡。原告德鑫公司在庭审时自认在办理户外广告审批文件时查看过房产证。此外，根据《不动产权资料电脑查询结果表》记载，租赁房屋所在的大楼登记名称为“XXX工业区厂房第XXX栋，建筑面积为9698.57平方米”。被告天诚公司提供了5份增值税发票第二联“抵扣联购买方扣税凭证”及1份发票签收单，原告德鑫公司对签收单中签名不予认可。上述事实，有原告提交并经被告认可的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案房屋租赁合同纠纷，租赁房屋所在大楼依法取得了产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点主要为：原告德鑫公司重新确定租金标准的请求能否得到支持。首先，原告德鑫公司从事经营活动，房屋的实用面积和月租金价格才是影响其是否签订合同的首要因素，原告德鑫公司在签约时曾实地查看过租赁房屋，对租赁房屋的实际大小是否满足经营需要、租金成本能否承受已经作出了肯定的判断，否则原告德鑫公司应不至于与被告天诚公司签订合同，并进行装修和经营；其次，对不能确定建筑面积的租赁房屋，由双方协商一致确定计租面积和租金价格是目前商业类租赁市场通常做法，原告德鑫公司承租的房屋属于福田区XXX工业区6-X小区八层工业厂房XXX栋房产一部分，并未取得独立的产权证书，亦无证据显示在签订合同时已确定了建筑面积，故双方约定房屋租赁面积共计1386平方米，并约定按房屋出租面积每平方米每月140元计算租金实际是协商确定了计租面积和租金计算方式，应予以确认。因租赁合同中约定的租赁面积并未明确为实用面积或建筑面积，故即使原告德鑫公司自行测绘的数据准确，也与计租面积无关；再次，原告德鑫公司于2018年8月26日申请装修，在装修申请表中已经记载装修面积为700平方米，且该表随附设计图纸，设计图纸中隔墙平面及尺寸图、总平面布置图中均记载原告德鑫公司租赁房屋的长度为42550，宽度为17700，该尺寸可以计算出房屋实用面积约为753平方米，故原告德鑫公司在申请装修之前即已经知道租赁房屋实用面积少于合同中约定的房屋租赁面积。双方签订合同约定的租赁期限为2018年10月16日至2023年9月30日止，如果房屋面积不符确实影响其合同目的的实现，原告德鑫公司完全可以在尚未计租之前采取解除合同等合理措施，但原告德鑫公司却继续进行装修和经营，与常理不符。综上，双方已经明确约定月租金总额为194040元，双方均应遵照执行。原告德鑫公司要求重新确定租金标准属于发出变更合同要约，被告天诚公司对此并未作出承诺，故原告德鑫公司仍应按照每月194040元的标准支付租金，否则即为违约。故原告要求变更租金标准、返还多收取的租金、租赁押金和水电押金以及利息的请求本院不予支持。鉴于原告德鑫公司存在拖欠租金情形，且拖欠数额较大，属于违约行为，被告天诚公司对其采取停水停电措施，属于行使合同抗辩权行为，原告德鑫公司在未足额支付租金前，要求恢复供水供电的请求本院不予支持。因原告德鑫公司违约，故其应自行承担违约行为导致的损失，对其要求被告天诚公司赔偿停水停电营业损失、赔偿购买发电设备费用的请求，本院不予支持。被告天诚公司提供了5份增值税发票第二联“抵扣联购买方扣税凭证”及1份发票签收单，原告德鑫公司对签收单中“李X”的签名不予认可，被告天诚公司未提交证据证明签收单中“李X”为原告天诚公司员工，且向法庭提交的为增值税第二联，故原告德鑫公司要求被告天诚公司提供起租期始至2019年4月30日的房租发票本院予以支持。原告德鑫公司存在拖欠租金，经被告天诚公司多次催告仍未履行，且原告德鑫公司明确表示要变更租金计算方式，不继续按照原合同约定支付租金，根据合同法相关规定，被告天诚公司可以解除合同。虽然被告天诚公司关于解除合同的通知到达原告德鑫公司的时间不明，但考虑双方在合同中约定了文件送达地址，本院酌情按照《终止房屋租赁合同通知书》退回日期即2019年5月11日作为合同解除时间。被告天诚公司仅主张原告德鑫公司支付2018年10月16日至2019年5月9日的租金，本院对其处分行为予以确认，经计算，原告德鑫公司应支付此期间的租金1325940元（194040/30×16+194040×6+194040/30×9），原告德鑫公司仅支付了704294元（488694+107800+107800），还应向被告天诚公司支付拖欠的租金621646元。被告天诚公司反诉请求原告德鑫公司从2019年5月10日起支付拖欠租金的违约金至实际清偿之日符合合同约定，且违约金未明显过高，本院予以支持，但因双方解除合同的时间为2019年5月11日，故违约金应从解除合同的次日起算。原告德鑫公司应合同解除后按照被告天诚公司指定的搬离期限2019年5月26日前搬离，原告德鑫公司在此时间之后继续占有使用被告天诚公司的房屋，应当支付房屋占有使用费，被告天诚公司请求原告德鑫公司腾退房屋，并支付从2019年5月27日至实际腾退之日占有使用费的请求本院予以支持。鉴于双方并未明确约定出租方行使解除权承租方逾期未搬离而产生的房屋占有使用费计算方式，本院酌情按照原租金水平确定房屋占有使用费为每月194040元（6468元/天），故原告德鑫公司应按照前述占有使用费标准支付至实际腾退租赁房屋之日。被告天诚公司要求原告支付拖欠水电费7569元，但并未提交相关证据，故对该项反诉请求本院不予支持。被告天诚公司要求原告德鑫公司支付回复原状的赔偿金200万元，但原告德鑫公司尚未腾退房屋，至于腾退房屋时是否需要支付赔偿，应根据将来的事实予以裁决，故本院对被告天诚公司该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司与被告天诚控股（深圳）有限公司于2018年8月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月11日解除；二、原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告天诚控股（深圳）有限公司支付租金621646元及违约金（以621646元为计算基数，按照0.05%的标准，从2019年5月12日计付至实际清偿之日止）；三、原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退房屋；四、原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司向被告天诚控股（深圳）有限公司支付房屋占有使用费（占有使用费以6468元/天，从2019年5月27日计付至实际腾退之日止）；五、被告天诚控股（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司交付2018年10月16日至2019年4月30日期间的房租发票；六、驳回原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告天诚控股（深圳）有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5554元（原告已预交），由原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司负担5454元，由被告天诚控股（深圳）有限公司负担100元。反诉案件受理费18443.56元（被告已预交），由原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司负担5050.82元，由被告天诚控股（深圳）有限公司负担13392.74元。本案保全费用5000元，由原告深圳市德鑫汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  叶钧如二〇一九年十月二十九日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律、司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。