上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初10197号原告：上海妙亨实业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱富全，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。被告：上海宏邦化工有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：季朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：李影影，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金淳，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海镁汉企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：季朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：吴晨尧，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海妙亨实业投资管理有限公司(以下简称“妙亨公司”)与被告上海宏邦化工有限公司(以下简称“宏邦公司”)、上海镁汉企业发展有限公司(以下简称“镁汉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用普通程序。期间被告镁汉公司提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理,并报请本院院长批准延长审理期限六个月。后因被告镁汉公司未在规定期限内预交反诉案件受理费，本院裁定反诉按其撤回反诉处理。原告妙亨公司的委托诉讼代理人刘洪、被告宏邦公司的委托诉讼代理人金淳、被告镁汉公司的委托诉讼代理人吴晨尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告妙亨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月22日签订的房屋租赁合同，由两被告向原告返还押金93.71万元，并支付违约金1,124.49万元；2、判令两被告赔偿原告相应的装饰装修损失3,819.71万元；3、判令两被告赔偿原告经营利润损失1,700万元。后经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告于2015年11月22日签订的房屋租赁合同中的有效部分，由两被告向原告返还押金93.71万元，并支付违约金1,124.49万元；2、判令两被告赔偿原告相应的装饰装修损失3,490.33万元；3、判令两被告赔偿原告经营利润损失1,000万元。事实和理由：原、被告于2015年11月22日签订房屋租赁合同一份，约定：两被告将位于本区江田东路XXX号、总面积21,101.32平方米的两幢房屋出租给原告作为园区配套宿舍和人才公寓进行经营。合同签订后原告按约支付押金及租赁费，对房屋进行装修开始经营。2017年11月7日，因宏邦公司未履行相关生效判决，出租给原告的房屋被法院拍卖，现买受人不同意原告继续承租涉案房屋，导致租赁合同无法履行。因两被告隐瞒房屋在签订租赁合同时已经被法院查封的事实，在合同无法履行后，应当赔偿原告装修损失及经营利润损失(可得利益)，并按约承担违约责任。被告宏邦公司辩称：原告与被告镁汉公司之间签订租赁合同，其并非合同缔约方也不是租赁合同履行方，不应承担任何法律责任，原告将其列为被告并对其财产进行保全，系滥用诉讼权利侵害其合法权益。被告镁汉公司辩称：1、租赁房屋中第10幢楼系无证建筑，该部分租赁合同应当无效，双方就无效部分各自承担相应损失，租赁房屋中第6幢楼系有证建筑，同意该部分合同解除。2、原告主张的装修损失缺乏依据，原告至今仍在实际使用租赁房屋用于经营，没有因拍卖遭受任何损失；原告提供的相关装修送货单、收据、合同等证据不足以充分证明装修情况，真实性无法确认，且可辨认金额仅24万多元，不足原告主张的1%；原告在租赁房屋开始装修时对房屋被司法查封系知情，应自行承担损失；原告装修未按合同约定得到被告镁汉公司书面同意，也没有向其备案图纸资料，原告违法违规改变房屋结构及设计布局，装修没有通过消防验收；原告提出司法鉴定装修损失的主张不应得到支持。3、原告主张的经营利润损失无事实依据，且属于违法违规经营。4、原告主张的违约金缺乏依据，不予认可。据此，希望驳回原告相应诉讼请求。考虑到合同无法继续履行，其自愿补偿原告400万元(含如需返还的押金93.71万元)。本院经审理确认如下事实：位于本区江田东路XXX号1-13幢房屋于2013年9月24日被本院(2013)松民二(商)初字第2078号案件首封，于2014年11月20日，被本院(2013)松民二(商)初字第2861号案件轮候查封，查封期限均为两年。2015年1月1日，被告宏邦公司(甲方)与被告镁汉公司(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于本区江田东路XXX号7号楼、8号楼房屋出租给乙方，租赁期限为2015年全年。之后，双方又签订补充协议一份，约定甲方将江田东路XXX号1-11号楼全部租赁给乙方，乙方可以将该房屋自用、整体或部分经营性对外租赁和转租，租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止。被告镁汉公司也缴纳了印花税2,840元。2015年3月1日，被告宏邦公司向被告镁汉公司出具委托书一份，言明宏邦公司自即日起将位于江田东路XXX号的宏邦生活园区委托镁汉公司代为经营管理。2015年11月22日，原告妙亨公司(乙方，代表人朱福全)与被告镁汉公司(甲方，代表人王晓龙)签订房屋租赁合同，甲方将位于本区江田东路XXX号第6幢(建筑面积11,112.16平方米,以下简称“第6幢”)和第10幢(建筑面积9,989.16平方米，以下简称“第10幢”)房屋出租给乙方。合同约定：租赁用途为园区配套宿舍和人才公寓；本合同签署时，甲方已经告知乙方第10幢房屋尚未办理房屋产证，乙方知晓并同意租赁；租赁期限10年，自2015年12月28日至2026年9月27日止，其中2015年12月28日至2016年9月27日为免租期9个月，免租期因乙方原因产生的费用由乙方承担；租金每平方米0.73元/天，租金每满三年按8%递增，前三年租金每年5,622,447元，甲方在应收款前10个工作日，开具正式发票给乙方，乙方核对金额后凭票付款；租金以6个月一结算期，先付后用，支付日为每结算期第一个月起始日前10天内，甲方开具发票给乙方，由乙方支付下一租赁季度租金；乙方在不影响房屋原结构的情况下进行装修，但装修必须符合国家相关规定(特别是消防安全方面的规定)，且得到甲方书面同意，乙方装修完成后需向甲方备案相关装修完工验收图纸；合同生效后，乙方需拿出具体装修运营方案经甲方同意，方案不限于装修图纸、效果图、公共服务设施设置、名称、运营思路等；乙方未经甲方许可，不得将房屋租赁经营权转让给第三方；一方严重违约致使本协议无法履行或履行目的无法实现，守约方有权解除合同，并要求违约方承担相当于当年年租金二倍的违约金；一方不得擅自单方解除合同，如需提前解除合同的，应提前六个月通知对方，征得对方书面同意并向对方承担相当于当年年租金总额二倍作为违约金后方能解除；如甲方违约，违约金不足以覆盖乙方装修房屋剩余价值时，以乙方装修剩余价值计算；乙方不依约支付租金、水电费，需向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以拖欠费用的0.5%计算，拖欠超过两个月，本协议因乙方违约终止，乙方除补齐所欠费用外，还应按照当年年租金二倍支付违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同尾部另有宏邦公司盖章和季朝阳的签名。2015年12月7日，原告妙亨公司(乙方，代表人朱福全)与被告镁汉公司(甲方，代表人王晓龙)又签订补充协议一份，对乙方无偿使用两幢房屋周边空地、房屋外乙方投资搭建观光电梯等事宜进行补充约定。同样，合同尾部另有宏邦公司盖章和季朝阳的签名。上述合同及补充协议签订后，双方即按约履行。2016年2月23日，本院作出执行公告并现场张贴，言明：因(2014)松民二(商)初字第2861号等判决书已经发生法律效力，被告宏邦公司未履行判决义务，故责令宏邦公司于同月29日履行生效法律文书确定的给付义务，逾期不履行的，将对在审理中查封的被告宏邦公司所有的坐落于本区江田东路XXX号1-13幢厂房评估、拍卖；占有上述相关房屋的案外人主张合法占有的，须在即日起5日内向本院执行局递交合法占有的书面凭证，逾期未主张的，请自行搬离，逾期未搬离的，将强制执行。2016年8月9日，本院再次作出执行公告并现场张贴，言明：本院依法查封了被告执行人宏邦公司名下坐落于本区江田东路XXX号1-13幢全幢房屋，执行中，本院赴实地张贴执行公告，发现上述厂房由若干案外人(公司)租赁使用，且案外人至今未提执行异议，亦未腾退租赁房屋，本院现再次张贴执行公告，通知占有房屋的案外人在2016年8月19日前迁出该房屋，占有该房屋的案外人认为对房屋享有租赁权而合法占有的，应当在同月19日之前向本院提出书面异议，逾期未提出的，本院将不予确认案外人的合法占有行为，逾期拒不履行迁出房屋义务的，本院将依法追究相关人员的法律责任，并启动对上述房屋的评估拍卖程序。2017年11月4日至7日，本院对江田东路XXX号1-13幢房屋(另含无证房屋2幢)在公拍网予以公开拍卖。同月7日，劲苏公司以60,100万元的最高价竞得。其中，合同约定的第6幢(产证为第11幢)房屋成交价5,286.73万元、第10幢(无证)房屋成交价2,785.4万元。2017年11月23日，本院向劲苏公司送达执行裁定书，裁定将上述拍卖取得的1-13幢房屋过户至劲苏公司名下，2幢无证房屋也归劲苏公司。2018年1月30日，劲苏公司向原告发出律师函，要求其收函后30日内搬离6幢、10幢房屋，并对2017年11月23日产权归劲苏公司后的使用费按原告承租的租金标准交劲苏公司。2018年7月27日，原告法定代表人出具承诺书一份，承诺最迟在同年12月31日前搬离6幢、10幢房屋，逾期未搬离的愿接受法院给予任何处罚，但除本公司与劲苏公司另行达成续期使用的除外。另查明：2015年11月25日，本院在(2015)松执字第3780号执行案件中，向被告宏邦公司王晓龙(自报副总)制作询问笔录，其陈述江田东路XXX号1-13幢厂房部分出租给别的公司及散客，大部分厂房空置。2016年9月1日，本院在(2016)沪0117执281号执行案件中，向被告宏邦公司的法定代表人季朝阳制作询问笔录，执行法官陈述其2016年春节期间至厂区执行，张贴强制执行公告发现已将部分房屋出租给案外人，2016年8月9日再次实地张贴公告，发现将大部分厂房出租给他人，同时，看到部分厂房正由电梯公司安装电梯，部分厂房已经改造成了公寓式住宅，里面有相关床上用品。季朝阳称，可能是年前出租，春节后入住装修的；王晓龙是为宏邦公司负责出租等事宜。庭审中，原告为证明其主张还提供：1、宏邦公司于2008年6月11日提交松江区经济委员会和松江工业区管委会的报告复印件，证明在双方签约涉案房屋符合政府相关政策，可以用于人才公寓、职工宿舍使用。两被告对该证据真实性不予认可。2、装修图纸及预算表，证明其装修的工程量及项目。两被告对该证据不予认可。3、原告对外的出租合同、收据及每月营收报表，证明原告的经营利润每月50万元。两被告对该证据不予认可。4、原告装修的送货单、瓷砖运输合同、钢结构电梯井道承包合同、建筑施工机械租赁合同证明其于2015年12月初开始装修，但因原告保管不善，大多数装修票据和凭证已经遗失。两被告对证据真实性不予认可，电梯井承包合同没有原件，送货单没有收货单位或盖章，无法证明与涉案房屋的关联性，且很多都在法院2016年2月23日张贴公告后发生，原告没有遵守法院执行要求，坚持装修，扩大损失不应当由被告赔偿，且上述材料中可辨认的支付金额仅仅24万多元，不足原告诉讼请求主张的损失0.72%。5、原告法定代表人与被告负责人王晓龙于2018年5月29日的谈话录音，证明原告在签订租赁合同时候对法院查封情况不了解，原告直到起诉前从被告获得了执行公告。两被告对光盘真实性无法确认，认为是偷录的，证据不合法，录音存在被剪辑，不完整，王晓龙也非镁汉公司股东或法定代表人，不能代表公司，录音内容也不能反映原告不知道法院拍卖的事情。6、水电、房租的增值税发票及转账凭证，证明自2018年6月份后，原告向劲苏公司支付水电费、自2018年6月28日至9月28日的房租(513,465.45元*3个月)以及押金30万元。两被告对证据真实性不予认可，认为原告与案外人建立租赁关系，原告就装修及经营利润提损失，缺乏依据。被告镁汉公司为证明其主张亦提供：1、不动产登记信息查询记录、潢川县民政局婚姻登记处的回复、朱福全、朱福平常住人口信息、原告工商信息等，证明原告法定代表人朱福全，曾经委派其妹夫涂先新，于2015年12月7日至松江区房地产交易中心查询租赁房屋的登记信息，其中包括了房屋的抵押状况，原告明知系争房屋有查封但是还坚持与其签订租赁合同，应当视为原告自愿承担查封风险，包括装饰装修损失、利润损失的风险，应当各自承担各自的过错责任。原告对证据真实性无异议，但认为涂先新与原告没有关系，原告及法定代表人没有委托其调取房屋相关信息，且涂先新没有查询房屋的查封信息，故涂先新不知道房屋的查封情况。被告宏邦公司对上述证据认可。2、上海市松江区公安消防支队调查资料、管理建设工程消防设计审核、验收申报、安全检查申报等手续的规范文件，证明原告对租赁房屋进行装修前，应办理消防设计审核手续，并在工程竣工后向消防机构申请办理消防验收手续；将租赁房屋投入宿舍及人才公寓经营前，还应向消防机构申请办理消防安全检查手续但原告未办理相关手续，即投入使用，存在重大消防隐患，其违法违规经营行为无可预期经营利润。原告对真实性无异议，但认为其装修按照消防规定的相关要求，配备了烟感、喷淋、安全监控等系统，没有申报的原因在于等待两被告将第10幢房屋办出产证。被告宏邦公司对上述证据认可。3、原告2015-2017年度的年度报告，证明原告2015-2017年经营收入及利润较低，且2017年处于亏损状态，其因租赁合同无法继续履行所可能造成的经营利润损失远低于其所诉请。原告对证据真实性无异议，但认为本案针对的是租赁项目的利润损失，与原告公司整体财务状况无必然联系。被告宏邦公司对上述证据认可。4、松江区江田东路XXX号园区房屋清单、示意图、卫星地图、房地产司法拍卖基于的司法评估报告、公拍派网截图，证明江田东路XXX号园区内房屋存在两种编号，一种为房地产权证及不动产登记簿编号(1-13幢)，另一种为根据园区内房屋分布位置进行的编号，两种编号不一致，产证上编号的第10幢楼，系1层钢结构建筑，且现已经拆除，并非房屋租赁合同所称无证的第10幢楼(6层)。原告表示房屋产权状况由法院认定，其无法核实。被告宏邦公司对上述证据认可。5、园区内涉案第6、10两幢房屋的水电交接确认书、园区编号第4幢房屋的水电交接确认书，证明2015年12月7日，被告镁汉公司将涉租赁的第6、10两幢房屋交付原告，原告系由涂先新签署交接书；2015年12月15日，原告施工队进驻园区，拟对租赁房屋进行施工，并暂住园区内第4幢楼。原告对证据不予认可。被告宏邦公司对上述证据认可。审理中，原告陈述，其于2015年12月8日接收租赁房屋，次日进场装修，其中第10幢于2016年6月装修完毕后开始对外出租，第6幢于2016年9月装修完毕后开始对外出租;2018年6月28日后的房屋租赁费用、水电费支付给劲苏公司，实际并未拖欠。而被告陈述，其于2018年7月27日，将租赁房屋交付劲苏公司。2019年1月18日，劲苏公司法定代表人高一琪至本院陈述，其于2018年7月27日接收上述两幢房屋，拍卖后尚未与原告签订新的租赁合同。2019年3月8日，本院至租赁现场勘查发现，原告将2幢房屋共分割装修成出租房间564间，原告仍在正常租赁经营中，出租率较高。以上事实，由房屋租赁合同及补充协议、委托书、执行公告、执行裁定书、律师函、承诺书、勘查笔录、不动产登记信息、房地产评估报告、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：一、被告宏邦公司是否应当一并成为房屋租赁合同的出租人；二、房屋租赁合同是否属于无效抑或予以解除；三、合同无效或解除的相关责任和法律后果如何确定。对此，本院具体阐述如下：一、关于被告宏邦公司是否为房屋租赁合同的出租人问题首先，从原告所签订的房屋租赁合同及补充协议的约定看，列明的出租方仅有镁汉公司，虽然合同尾部有被告宏邦公司的盖章和法定代表人季朝阳的签字，但未见宏邦公司有作为出租人的意思表示。第二，该租赁合同签订后，也仅有原告和被告镁汉公司两方相互履行，未见被告宏邦公司有履行该租赁合同的情况，原告也未提供相关证据予以证明。第三，从被告宏邦公司所处的法律地位看，两被告已经签订的租赁合同补充协议、缴纳租赁合同印花税及委托书表明，被告宏邦公司已经将本区江田东路XXX号的1-11幢楼出租给被告镁汉公司，并同意镁汉公司对外自用、转租和管理，故镁汉公司出租权利源自宏邦公司的授权，如果被告宏邦公司也介入了原告与被告镁汉公司的租赁合同，则两被告之间的房屋租赁法律关系势必要予以调整，但本院未见上述事实依据。故本院认为，2015年11月22日签订的房屋租赁合同，出租人仅有被告镁汉公司，被告宏邦公司及其法定代表人的盖章签名行为，应理解为租赁合同中常见的房屋权利人对承租人转租事宜的知悉和确认，并非直接作为出租人的意思表示。故原告要求被告宏邦公司承担相应合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋租赁合同的效力认定根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉租赁房屋中，第6幢房屋有合法产权手续，第10幢房屋无合法产权手续，原告与被告镁汉公司在缔约时均系明知，本院在本案审理查明过程中，也再次予以确认。故2015年11月22日签订的房屋租赁合同中，涉及第10幢房屋部分的合同内容属于无效，涉及第6幢房屋部分的合同内容可以认定为有效。该合同的有效部分，原告及被告镁汉公司均同意予以解除，于法不悖，本院予以确认。原告已付的押金93.71万元，现因合同部分无效、部分解除而无法履行，被告镁汉公司应当返还。三、合同部分无效、部分解除后的相关责任及后果处理首先，导致合同部分无效、部分解除的责任方面，原告与被告镁汉公司在签订租赁合同时言明第10幢房屋未办理房屋产证，双方对此均为明知，故导致合同无效部分的责任双方相当。对涉及第6幢房屋部分的合同而言，除双方在庭审中一致同意外，主要的解除原因在于租赁合同签订前，房屋已被法院查封，之后被司法拍卖，导致租赁权利不能对抗司法查封拍卖而致使租赁合同无法继续履行。对于房屋被查封，虽然原告和被告镁汉公司均非房屋权利人，无法直接获悉，但双方签订合同时均有核实房屋是否具有适租条件的审慎义务，而且原告法定代表人的妹夫，在合同签订后、接收房屋前还查询了涉案房屋的抵押信息，却未查询查封信息，考虑到查询人与原告法定代表人的特定关系，更说明原告自身并未充分尽到审慎义务。故本院酌情认定，导致合同解除部分的责任，原告和被告镁汉公司各承担45%、55%。其次，关于合同违约责任及损失的认定。现原告及被告镁汉公司均认为对方就有效合同部分构成违约。对此，本院认为导致合同部分解除，双方均有责任，双方均非合同中约定主张违约责任的守约方，故原告主张被告镁汉公司应当支付违约金，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的装修损失，被告镁汉公司称原告未经其书面同意、违法违规装修的意见，但其原告在装修时未提供相关证据证明其制止的行为，应视为对原告装修的默示同意。故本院认为，在合同部分无效、部分解除下，经被告镁汉公司默示同意，已形成附合的无效合同部分的装修现值和有效合同部分的装修残值损失，应由双方根据过错分担。在具体认定分担的损失时，本院着重考虑以下几点：一、导致合同部分无效、部分解除时，原告和被告镁汉公司的过错程度；二、本案原告自称装修自2015年12月9日始至次年9月止，而本院现场张贴执行公告时间为2016年2月23日，考虑到春节放假惯常停工的因素、原告单方提供的装修证据的时间节点、关联执行案件的执行笔录等情况，原告主要的装修活动应在本院执行公告张贴后。原告辩称当时未见执行公告、不知道查封情况，但其提供的录音等证据并不足以证明其观点，本院不予采纳；原告在法院两次张贴执行公告的情况下，仍然进行装修分割500多间房屋用于出租，明显影响法院的清场执行，由此造成的装修扩大损失，由原告自行负担；三、原告举证的实际装修费用仅几十万元与其诉请主张的装修损失金额相去甚远，在本院要求原告进一步举证大额装修依据的情况下，原告称凭证遗失，显然有悖常理；四、从原告主张的费用看，还包括了与房屋未形成附合的装修部分，该部分财产依法不属于损失范畴；五、原告目前仍在使用涉案房屋，对其形成附合的装修利益仍在利用，而原告使用房屋的最终期限，有赖于另案的强制执行进展及房屋现权利人劲苏公司的意思表示，原告目前也向劲苏公司按特定标准支付房屋使用费、押金，故原告主张的装修损失客观上处于不确定的状态；综上，本院结合现场勘查情况，认为原告主张的损失金额并不充分，现被告镁汉公司自愿补偿原告损失，并不不当，本院予以确认。原告主张的利润损失，属于合同可得利益损失，合同无效部分不存在可得利益，而合同有效部分导致无法履行原告也有过错，不应享有可得利益，且原告主张的计算依据也不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条、第十一条第(三)项的规定，判决如下：一、确认原告上海妙亨实业投资管理有限公司与被告上海镁汉企业发展有限公司于2015年11月22日签订房屋租赁合同中涉及上海市松江区江田东路XXX号第6幢(产证登记为第11幢)房屋的合同部分解除，涉及上海市松江区江田东路XXX号第10幢房屋的合同部分无效；二、被告上海镁汉企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海妙亨实业投资管理有限公司押金937,100元；三、被告上海镁汉企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海妙亨实业投资管理有限公司装修损失3,062,900元；四、驳回原告上海妙亨实业投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374,010元，保全费5,000元,合计诉讼费379,010元，由原告上海妙亨实业投资管理有限公司负担340,130元(已付)，被告上海镁汉企业发展有限公司负担38,880元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 洪审 判 员  张 孜人民陪审员  陆为明二〇一九年六月二十八日书 记 员  何正为附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……