上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24474号原原告：吴一鸣。委托诉讼代理人：薛冰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：桂晓煜。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹轶炜，上海英恒律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司上海新客站支行。负责人：甘某某。委托诉讼代理人：张玮栋，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖林辉，上海申骏律师事务所律师。第三人：陈捷。原告吴一鸣与被告桂晓煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理。依法由审判员刘锋、审判员朱秋晨、人民陪审员邓红霞组成合议庭。诉讼中，本院依法追加招商银行股份有限公司上海新客站支行(以下简称招行新客站支行)、陈捷作为第三人参加诉讼，并分别于2019年10月16日、2020年4月15日公开开庭进行审理。原告吴一鸣及其委托诉讼代理人薛冰、孔慧君，被告桂晓煜的委托诉讼代理人尤辰荣，第三人招行新客站支行的委托诉讼代理人赖林辉、第三人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴一鸣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行原、被告于2019年4月18日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;2.请求人民法院依法判令被告立即偿还招行新客站支行的抵押欠款：3.请求人民法院依法判令被告于上述抵押还款后10日内办理抵押注销手续;4.请求人民法院依法判令被告在抵押注销后7日内赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户;5.请求人民法院依法判令被告按每日万分之五的标准支付迟延履行违约金(以1,320万元为基数计算,自2019年6月10日起至被告实际偿还招行新客站支行的抵押欠款之日止,暂计至2019年6月20日,共10天计66,000元);6.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请为：1.判决确认原告与被告于2019年4月18日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月1日解除；2.判令被告返还原告已付购房款1,270万元；3.判令被告支付原告违约金264万元，以总房价款1,320万元为基数，按照上述合同补充条款(一)第7条第(2)款约定的总房价款20%为违约金标准计算；4.判令被告支付原告逾期返还购房款款项而产生的利息，以购房款1,270万元为基础，自2019年9月4日起至已付购房款全额返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率即年利率4.35%为标准计算，暂计至2019年10月31日为87,786.58元；5.本案全部诉讼费用由被告桂晓煜负担。事实与理由：原告与被告于2019年4月12日签订了《房地产买卖居间协议》,双方约定,被告将其名下位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋作价1,320万出售给原告,次日原告即支付被告定金5万元(其中2万元由中介代为转付),并于2019年4月17日补定金45万至被告。2019年4月18日,原告与被告正式签署《上海市房地产买卖合同》,2019年5月13日,原告按照合同约定以现金存款的方式又支付被告部分首付款计250万元。根据买卖合同附件三《付款协议》第二款之约定(P12),第二期房价款计970万元,待甲乙双方签订买卖合同且抵押权人招行新客站支行确认可扣款当日(最晚不得晚于2019年7月10日),由乙方支付甲方。买卖合同签订后,2019年5月7日,原告考虑购房款可能提前到位,故告知中介与被告协商能否提前一个月于2019年6月10日还款,当日,中介反馈被告表示去预约,并于次日告知中介已经预约6月10日还款。在此情况下,原告于2019年6月5日以现金存款的方式支付被告部分二期房款计640万,于2019年6月6日转账支付被告部分二期房款计330万。上述款项共计970万,被告理应于与银行预约的时间点2019年6月10日完成还款,然而被告以各种理由推脱迟延办理还款手续,至今仍然怠于履行。被告未按约定偿还抵押欠款已构成违约,并对原告的利益已经构成威胁。鉴于原告方已支付共计1,270万元购房款,仅剩余尾款40万元及户口保证金10万元未付,且本着诚意购买的原则,希望被告配合诚信履约,按期交易。考虑到被告桂晓煜自2019年6月6日起已就涉案房屋收取购房款共计1,270万元，然其并未按约于2019年6月10日将购房款用于偿还抵押权人招行新客站支行的借款余额，亦未按约于2019年8月30日就涉案房屋协助原告吴一鸣办理产权变更登记手续。截至2019年9月1日，被告桂晓煜未按照合同约定履行其义务，逾期已超过十个工作日，系属根本性的合同违约。按约原告有权向被告桂晓煜要求解除合同，并主张返还已付购房款，综上,原告特依法提起诉讼,请贵院依法判如所请。被告桂晓煜辩称，对于诉请1，不同意解除合同，要求继续履行合同。对于诉请2，被告收到的房款是380万元，如最终合同解除，返还的房款也是380万元。对于诉请3，在合同履行过程中，被告未违约，故不存在违约金，如法院认为被告需要承担违约责任，违约金过高，房屋本身存在价值下跌，不存在如此巨额的违约金。对于诉请4，并无合同及法律依据。对于诉请5，由法院依法判决。第三人招行新客站支行述称，因为并不涉及到第三人招行新客站支行的利益，故不发表意见。另希望保护银行的利益。第三人陈捷述称，房屋是被告婚前购买的，但是婚后的贷款部分其认为也有付出，因与被告之间的离婚纠纷，已经分居，故对其出售房屋并不知情，现在其与被告之间的离婚纠纷在诉讼过程中。目前法院已经判决离婚，判决确定由被告支付给其部分现金，但目前尚未全部支付。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人为被告桂晓煜，房地产权证号为沪(XXXX)闵字不动产权第XXXXXX号，核准登记的日期为2017年1月12日，第三人招行新客站支行为涉案房屋的抵押权人，债权数额为990万元，债务履行期限从2017年1月6日至2047年1月6日。2019年4月18日，由原告吴一鸣作为买受人(乙方)、被告桂晓煜作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同，根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。第一条甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司第三十二分公司居间介绍(房地产执业经纪人：朱某),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：沪(XXXX)闵字不动产权第XXXXXX号；(二)房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室(部位：X号XXXX室),房屋类型：公寓结构：钢混；(三)房屋建筑面积：241.1平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有;国有土地使用权以出让方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为1,320万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第(一)款办理。(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2004年06月18日起至2074年06月17日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第五条甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。第六条甲、乙双方确认,在2019年08月30之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意,自本合同签订后,甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第七条上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。第八条本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)详见补充条款(一)第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)详见补充条款(一)。第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的60日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的,承担以下责任：(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款千分之0.5%的违约金,计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。第十二条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。第十三条本合同自甲、乙双方签订之日起生效。第十四条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的,可以协商解决,也可以向有关部门申请调解,或选择以下第(二)项方式解决。(二)依法向闵行区人民法院起诉。另合同所附的补充条款(一)载明：1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用(若有)均已包含在房价款内,不再另行结算,但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让,价格均已包含在房价款内。2、若该房地产上有户口,则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后180日内,向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则,每逾期一日,应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金,直至原户口迁出时止；3、甲方应保管好房地产权证密码纸,并于甲乙双方赴房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)当日输入正确密码(若有)。甲、乙双方应在不能及时亲自办理相关手续时公证委托他人办理。4、甲方保证有权出售该房地产,并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有);若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行,甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等,乙方已知晓。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方佣金的,居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务,因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担。5、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明,若因任何一方未能提供的,导致双方未能依照约定办理有关手续的,则该过错方应承担相应的责任。6、甲方承诺其名下及其直系亲属/及其法定代表人无任何纠纷,若存在上述情况则乙方或居间方有权依据《合同法》相关规定行使不安履行抗辩权,乙方可迟延支付或通过居间方转付甲方应付房价款,因此对于交易产生的任何不利影响均由甲方承担。甲乙双方同意待甲方处理完成其纠纷且不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内乙方再行支付或通过居间方转付剩余房款。7、违约责任：甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行；(2)甲方发生下列情形的,均视为甲方根本性违约,乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方,甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。1甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;2甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;3该房地产被查封或限制转让,导致乙方无法取得该房地产所有权的;4甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。(2)乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违约,甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项;若已支付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。1.乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的：2.乙方无正当理由单方要求解除合同的。另合同所附的附件三付款协议载明：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计300万元整。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金50万元整,在签署本买卖合同后,转为部分首期房价款。2.待甲、乙双方签订本合同,甲方调取该房地产之产调显示只存在抵押权人招行新客站支行的抵押且2019年5月15日前,乙方应向甲方支付部分房价款250万元整,甲方应用于另购房屋。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计970万元。乙方通过如下方式支付：自筹资金：待甲、乙双方签订本合同后且抵押权人招行新客站支行确认可扣款当日(最晚不得晚于2019年7月10日),乙方应向甲方支付部分房价款970万元,甲方应在收到该款项同时专项用于偿还抵押权人招行新客站支行的借款余额(若有不足,甲方自行补足),当日内出具还款凭证、扣款凭证,并10日内办理抵押登记注销手续(房地产交易中心应出具办理该房地产抵押登记注销的《收件收据》)。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。甲、乙双方应于相关部门通知后7日内办理完成缴税手续。若双方逾期未办理完成缴税手续,将重新办理不动产登记预受理。四、户口迁出保障金：待甲方迁出该房地产内的全部户口并出具证明户口迁出材料后当日内,乙方应向甲方支付户口迁出保证金10万元整。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计40万元整。甲乙双方协商一致于2019年10月31日前,双方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,双方签署《房屋交接书》,并由乙方直接支付甲方尾款,相关费用的结算日期以交接之日为准。六、甲、乙双方通过居间方代付、保管款项(若有)在保管期间内不计利息。七、账户约定：乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的,甲方同意支付至以下境内有效账户：户名：桂晓煜；开户银行：招商银行上海东大名支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXX。庭审中，被告桂晓煜对于原告吴一鸣所支付的2019年4月12日的2万元、4月13日的3万元定金确认无异议；对于2019年4月17日原告吴一鸣通过银行转账支付给其的45万元房款无异议；另对于原告于2019年6月6日转账支付给其的330万元房款无异议。针对上述已付款380万元，被告桂晓煜均出具相应的收款收据给原告吴一鸣。另查明，出具日期为2019年5月13日的收款收据中载明：兹收到吴一鸣支付给本人的款项计250万元。本人确认，上述款项系用于其购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室内的房地产的部分房价款。收款人处由被告桂晓煜签名，身份证件号码载明：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。出具日期为2019年6月5日的收款收据中载明：兹收到吴一鸣支付给本人的款项计640万元。本人确认，上述款项系用于其购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室内的房地产的部分房价款。收款人处由被告桂晓煜签名，身份证件号码载明：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。鉴于被告桂晓煜对于上述收款数据中被告桂晓煜签字的真实性提出异议，遂依据被告桂晓煜的申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心展开笔迹司法鉴定，该鉴定中心于2020年3月18日出具文检鉴定意见书载明：(一)限于实验样本材料条件，倾向认为检材一2019年5月13日《收款收据》上收款人(签字)处留有的桂晓煜签名字迹是桂晓煜本人所书写；(二)限于实验样本材料条件，倾向认为检材二2019年6月5日《收款收据》上收款人(签字)处留有的桂晓煜签名字迹是桂晓煜本人所书写。再查明，证人陈某某(男，汉族，XXXX年X月XX日出生，住上海市虹口区XXX路XXX弄XXX号)出庭作证称，2019年5月13日其陪同原告、被告桂晓煜及其父亲、中介公司的一个业务员共同前往招行银行闵行支行，当时250万元现金是放在箱子里，是由其拉入银行的房间，被告桂晓煜在银行柜台前，在银行柜台点钱结束后，中介业务员就在银行接待业务的VIP厅让被告桂晓煜出具了收款收据，当时其还特意拍摄了照片。之后证人再次去银行门口给原、被告及其中介业务员共同拍了一张照片，并由中介业务员手持收款收据，当时进入银行办理业务的时间是在下午14时左右，结束业务大概在下午16时左右。2019年6月5日其再次陪同原告、中介业务员、被告共同去了招商银行曹家渡支行，将640万元现金给了被告，也是由银行柜台负责点钱，点钱结束后让被告出具收款收据，然后由中介业务员手持收款收据，证人给原、被告及中介业务员拍照留存。另证人朱某某(女，汉族，XXXX年XX月X日出生，住安徽省XX县XX镇XX村XX组)出庭作证称，2019年5月13日下午14时由其陪同原、被告共同至招商银行闵行支行进行房款的交割，因为原告当时携带的现金数量较多，银行保安还有原告下属陈某某共同协助，对于付款的过程以及银行点钱的过程其均是亲眼所见，当时被告的父亲也是在场的，柜台点钱结束之后，让被告出具了收款收据，转完钱款之后，其将收款收据给原告，这次现金交割的金额是250万元，最后原、被告还有其在银行门口，并由原告下属陈某某拍照留存。2019年6月5日其也在场，当天到了招商银行曹家渡支行，现金已经在窗口进行清点，被告也是在场，期间证人都是留在现场看点钱，之后被告确认了金额640万元之后，在银行出具了收款收据，然后原告下属陈某某给原、被告还有证人拍照留存，证人手持收款收据。诉讼中，原告于2019年9月1日委托A律师事务所向被告发出合同解除通知，要求解除与被告之间的买卖合同，并要求被告返还购房款，并承担合同约定的违约金，支付逾期返还购房款的利息损失。被告确认收到上述函件，但表示要求继续履行合同。另再查明，招行新客站支行于2019年11月6日针对桂晓煜提起了金融借款合同纠纷一案，上海市静安区人民法院于2020年2月3日作出(2019)沪0106民初46751号一审民事判决书。目前该案件已经生效，现在处于执行阶段。针对以上事实及诉讼请求，原告吴一鸣向本院提供了如下证据：1、上海市不动产登记簿一份，证明系争房屋的权属属于被告，结合第三人陈捷的意见，即使其不知情，原告是善意和对方签订的买卖合同，合同真实有效，原告的诉请是解除合同，对第三人陈捷不构成任何影响，第三人陈捷可以另行诉讼。2、房地产买卖居间协议一份，证明被告就其名下的涉案房屋和原告签订了居间协议，该协议真实有效。3、2019年4月18日原、被告签订上海市房地产买卖合同一份，证明买卖合同真实有效，在合同履行过程中，原告已经充分履行合同义务，包括银行转账，也包括现金支付。4、转账凭证及收款收据一组合计共1,270万元，其中2019年4月13日原告支付给被告定金5万元(其中2万元系案外人任某某于2019年3月20日代原告支付，并由中介代为转付被告，见同意代付钱款确认书，另电子回单支付定金5万元中的3万元)。2019年4月13日的收款收据一份，证明被告收到原告的定金2万，2019年4月12日的收款收据一份，证明被告收到原告的定金3万。2019年4月17日原告补定金45万元给被告，详见电子回单，2019年4月17日收款收据，确认被告收到原告的45万元房款。2019年5月13日原告现金支付被告首付款250万元，见2019年5月13日收款收据；2019年6月5日原告支付被告部分二期房款640万元，见2019年6月5日收款收据；收款收据对250万元、640万元予以确认，书写落款处，收款人、身份证号码、联系电话及签收时间均是被告书写的。2019年6月6日原告支付被告部分二期房款330万元，详见电子回单。基于330万元的2019年6月6日收款收据一份，被告向原告收款的确认。现场照片，包括签字、5月13日、6月5日分别在招商银行闵行支行、曹家渡支行办理完银行业务之后的现场照片，其中站中间的朱某某是中介公司的顾问，如被告一直强调其未收到钱款，就是虚假陈述。5、原告与中介业务员的聊天记录一份，证明2019年5月7日原告考虑到购房款可以提前到位，故告知中介与被告协商能否提前一个月还款，后告知中介已经预约了6月10日还款。6、被告与中介的聊天记录一份，详见原告补充提交的证据8。7、原告与被告的聊天记录一份，证明2019年5月8日原告和被告再次确认预约6月10日还款。8、被告与链家顾问朱某某的微信聊天记录一份，证明因被告未按合同约定将取得的购房款用于归还银行抵押贷款，故链家顾问朱某某代表原告多次通过微信向被告进行催告，要求其尽快完成清偿银行抵押贷款的工作，多次的沟通均无果，被告采取消失，前期拖延，后期不予理睬，被告庭审中一直辩称其未收到购房款，但是之前被告从未主张过。9、通话录音及银行内办理存款业务的视频一组，证明朱某某和被告之间的通话记录，还有王某某和原告的通话记录及原、被告的通话记录，通话中被告自认收到过原告970万元的归还银行贷款的钱款；视频比较短仅1-2秒，仅是几百万现金堆放在银行VIP门口进行存款的情况。10、现场照片，详见证据4中照片。11、解除合同通知函及对应的短信通知内容一组，证明原告向被告的手机号发出了合同解除的告知，该手机号是被告留存在法院的送达手机。合同解除后，被告没有合法依据占有原告的资金，对原告产生的损失，按照中国银行相关标准计算。12、法院依职权调取的证据一组，原告向法院申请了调取银行流水，当时申请时，原告仅知道被告尾号为8383的银行卡，因为存款是被告操作的，原告将相关的款项250万元、640万元的人民币现金分别于招商银行闵行支行及曹家渡支行直接将现金交付了被告，由被告负责至VIP预约窗口进行转存，对于被告实际将购房款存入何人的账户，原告是不知情的，原告已经完成了涉案房款的交付义务，庭后向法院申请的被告在招行开户的一个账号，现仅这个账号进行说明，尾号8383的银行账户在5月13日的流水情况，柜台存现交易机构是上海分行闵行支行，交易金额是50万元，当时原告实际给付了250万元，原告理解被告是分开转存的，其中有一笔钱是存入案外人的银行账户，当时被告在闵行支行有柜台现存的50万元。6月5日中，被告当日并未将收取的640万元存入该账户，但是存入其他账户、或者案外人的账户原告并不知道。13、证人证言4位，(1)任某某的证人证言，证明任某某按照原告的指示向中介公司支付涉案房款的定金2万元；(2)、陈某某的证人证言，证明陈某某是原告公司的职员，其陪同原告至闵行支行及曹家渡支行办理交付行为，及现场看到被告在VIP柜台进行转存的情况；(3)、王某某的证人证言，王某某是中介公司的客服的工作人员，在事发之后，原告向被告支付了相关涉案款项之后，被告并未履行合同，之后王某某代表原告向被告进行催告或者询问情况等；(4)朱某某的证人证言，朱某某是链家公司的销售顾问，买卖过程其均参与，包括贷款房屋，签订合同，及现金的转存等，被告未归还贷款后，朱某某向被告进行催告等情况。14、电话录音的文字整理稿一份，证明被告是认可收到争议的250万元和640万元，故对于1,270万元被告全部收到是无异议的。被告桂晓煜对原告吴一鸣所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，被告的签字也是真实的；对证据3真实性无异议，被告的签字也是真实的；对证据4认为，关于原告的付款，被告仅收到2万、3万、45万、330万，共计380万元。对于上述款项的收款收据是认可的，签字也认可。对于其他的收款收据即2019年5月13日及2019年6月5日的两笔款项均不认可，被告的签字非其本人所签。原告所述的手写部分均非被告所签。证据5不清楚、不认可，和被告无关。对证据6-7聊天记录认为是真实的，但不能证明原告所要主张的内容。对证据8微信聊天记录刚看到需要核实，但是没有被告任何的回应。对证据9认为录音确实是当事人的声音，但被告还是坚持认为仅是收到380万元。对证据10认为照片需要与被告核实。对证据11解除合同的函件收到，但是被告要求继续履行，不同意解除合同。对证据12真实性无异议，50万元是被告朋友所借，用于归还银行的贷款及消费。对证据13认为第一个证人任某某2万元被告是认可收到2万元，故证人不必要到场。对第二个证人陈某某和原告存在利害关系，是原告的员工，故被告不认可；对第三个证人王某某是关于继续履行合同是原告和王某某单方面的想法，被告并不认可，故该证人无某出庭；对第四个证人朱某某，其提供了照片和微信，朱某某在照片和微信中均已经阐述，故无某出庭作证。对证据14认为，录音确实是当事人的声音，但是被告还是坚持认为仅收到380万元。第三人招行新客站支行对原告吴一鸣所提供的证据经质证后认为，对证据1的真实性无异议，抵押登记信息中有第三人招行新客站支行的抵押登记信息，对于其余的证据均由法院予以决定。重点强调的是对于买卖合同，若抵押不涤除，买卖合同不具有履行条件。第三人陈捷对原告吴一鸣所提供的证据经质证后认为，对于原告提供的证据不发表质证意见，个人认为原告为何没有去调取银行的转账监控。被告桂晓煜针对其上述辩称，特提出司法鉴定申请，华东政法大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书一份。被告对该份鉴定报告不予认可，具体由法院认定。原告吴一鸣对被告桂晓煜所提供的证据经质证后认为：对于鉴定意见书作出的有关本案争议的2019年5月13日、2019年6月5日作出的被告签字是其本人所签的意见，对鉴定报告的资质与结论均无异议。第三人招行新客站支行对被告桂晓煜所提供的证据经质证后认为，银行并未参与鉴定的过程，故对鉴定报告不发表意见，由法院裁决。第三人陈捷对被告桂晓煜所提供的证据经质证后认为，对鉴定报告无异议。第三人招行新客站支行针对其上述述称，向本院提供了(2019)沪0106民初46751号民事判决书一份，证明该案件已经生效，目前处于执行阶段，执行的案号是(2020)沪0106执3116号，故请求法院保护第三人的利益。原告吴一鸣对第三人招行新客站支行所提供的证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，被告至今未按照合同约定涤除抵押权，充分表现了被告方违约的恶意。被告桂晓煜对第三人招行新客站支行所提供的证据经质证后认为，与本案无关，被告仅收到房款380万元。第三人陈捷对第三人招行新客站支行所提供的证据经质证后认为，对事情不清楚，故不发表质证意见。本院结合原告吴一鸣、被告桂晓煜、第三人招行新客站支行、第三人陈捷对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告吴一鸣、被告桂晓煜、第三人招行新客站支行所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告吴一鸣与被告桂晓煜所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，房屋买卖合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，买卖合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现依据买卖合同的约定，原告已经按照合同约定支付了大部分房款，本案最大的争议焦点是原告所提供的金额分别为250万元、640万元的收款收据是否能够认定其已经履行了付款的义务。虽然被告对于上述收款收据中所载明的桂晓煜的签字提出了真实性的司法鉴定，但依据司法鉴定意见书所载的鉴定结论，足以说明存在较大争议的收款收据中被告桂晓煜的签字均系被告本人所签，更何况原告申请的证人均已经对于上述存在争议房款的交付进行了详细客观的描述，而且从原告提供的照片中也可以显示收款收据的形成是客观真实的。虽然并无直接的证据证明上述款项直接进入了被告桂晓煜的个人账户，但是既然被告桂晓煜已经签署收款收据，而且上述收款收据所载的金额均是大额的现金，对于大额现金原告也是作出了相应的合理解释，被告桂晓煜仅是抗辩认为未收到上述房款，却并未提供相应的抗辩证据，故本院对于被告提出的辩称不予采信，本院足以确认被告已经收到了收款收据项下所载的房款890万元，结合被告庭审自认的收到房款的金额为380万元，结合上述两份存在争议的收款收据所载的金额890万元，上述金额累计为1,270万元，本院确认原告已经支付给被告的房款总额为1270万元。虽然与合同约定的总房款金额存在一定的差距，但是原告对应所支付的房款均是符合合同的约定，作为原告而言，并不存在逾期付款的违约行为。相反被告庭审否认收到大部分的房款，并且其在实际收取了大额房款之后并未去办理涉案房屋的抵押涤除手续，且现在被告因为拖欠第三人招行新客站支行的借款已经涉诉，且已经进入执行阶段，导致涉案房屋目前存在多项司法查封措施，被告虽然表示其仍具备合同继续履行的基础，但是结合被告方的违约行为以及履约的诚意，若原告继续履行买卖合同将会使得原告背负较大的金钱债务，故原告签订买卖合同的合同目的实在难以实现，故本院认为原告有权依据合同约定主张要求解除涉案房屋的买卖合同，现原告于2019年9月1日向被告发出解除合同的通知，被告亦确认收到上述解除合同的通知，故本院依法确认涉案买卖合同于2019年9月1日予以解除，本院对此诉请予以支持。上述买卖合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告理应在买卖合同解除之后，及时返还给原告购房款1,270万元。由于被告方确实存在导致合同解除的违约行为，原告据此主张要求被告承担违约金有合同依据。但被告辩称认为原告所主张的违约金金额过高，要求法院予以调整，对此本院认为被告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于原告所主张的违约金的金额予以调整，酌定违约金以127万元计。另本院注意到原告亦主张了购房款返还的利息损失，利息损失应当属于合同解除后的实际损害赔偿，但是考虑到原告已经主张了合同约定的违约金，且本院最终认定的违约金金额应足以弥补原告所主张的利息损失诉请，故对于原告主张的利息损失诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴一鸣与被告桂晓煜于2019年4月18日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月1日予以解除；二、被告桂晓煜于本判决生效之日起十日内返还给原告吴一鸣已购房款1,270万元；三、被告桂晓煜于本判决生效之日起十日内支付给原告吴一鸣违约金127万元；四、驳回原告吴一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101,000元，财产保全费5,000元，由原告吴一鸣负担5,000元，由被告桂晓煜负担101,000元。鉴定费42,200元，由被告桂晓煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  朱秋晨人民陪审员  邓红霞二〇二〇年五月二十八日法官 助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。......第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……