湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初10666号原告：张春林，男，1963年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。被告：湖南省中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼，统一社会信用代码：91430000712195926W。法定代表人：吴海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：广丽苹，湖南湘旭律师事务所律师。第三人：姚文明，男，汉族，1979年8月10日出生，住湖南省望城县。第三人：余思雨，男，汉族，1996年4月21日出生，住长沙市望城区。第三人共同委托诉讼代理人：唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：张明伟，湖南天地人律师事务所律师。原告张春林诉被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”）、有独立请求权第三人姚文明、余思雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张春林、原告委托诉讼代理人杨伍平、被告中欣公司的委托诉讼代理人广丽苹、有独立请求权第三人姚文明、余思雨的委托诉讼代理人唐旭阳、张明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告张春林与被告中欣公司签订的十份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号）有效；2.请求法院依法判决被告中欣公司履行十份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号）并配合原告张春林办理完成车位不动产权转移手续的义务；3.请求法院依法判决被告中欣公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年12月13日，原告张春林和邻居张春林共同与被告中欣公司共同签订一份《雄海雅苑车位认购协议书》，认购合同约定，张春林、吕力打包认购雄海雅苑项目第14栋“109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116,-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127”号共27个车位，总价款为1680000元，其中张春林购买27个车位中的-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号车位。协议约定，在签订《认购协议书》时买受方首付款及定金共计人民币800000元，余款880000元在签订《车位买卖合同》付清。同时约定，甲方（被告中欣公司）应在乙方（张春林、张春林）如约向甲方支付人民币1680000元（含定金）购房款并提交购买人员名单后的90天以内，协助乙方（含所提交名单内人员）去政府有关主管部门办理产权过户，并协助乙方正常抵减相应的税费。《认购协议书》签订后，原告张春林及案外人吕力依约履行了付款义务。2019年1月10日，原告张春林与被告中欣公司分别签订十份《雄海雅苑地下车位买卖合同》，合同分别约定，乙方（原告张春林）自愿购买车位1个（十三份合同共13个车位），每个车位款项为人民币62200元（其中价款59238.10元，增值税2961.90元）。同时，合同约定甲方（被告中欣公司）180天内配合乙方（原告张春林）完成产权过户手续办理。同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告中欣公司至今未履行配合原告张春林办理完成车位不动产权转移手续义务。据此，原告张春林依照相关法律之规定，特向贵院提诉讼，请求贵院依法判决支持其诉讼请求。被告中欣公司辩称：我方认可这个合同，在能办理产权过户的情况下会办理的，现在是因为另外一个案子，法院查封了这些车位所以办不了。第三人姚文明、余思雨述称：原告与被告签订的协议及买卖合同属于恶意串通，应当是无效的，第三人签订合同在先，交付在先，占有使用在先，被告应当依法为第三人办理转移登记手续，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。有独立请求权第三人姚文明、余思雨提出诉讼请求：1.请求确认张春林与被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司2018年12月19日签订的《雄海雅苑车位认购协议书》无效；2.请求确认原告张春林与被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司2019年1月10日签订的买卖标的分别为坐落于岳麓区份《雄海雅苑地下车位买卖合同》无效；三、判令被告湖南省中欣房地产开发集团有限公司为有独立请求权第三人姚文明、余思雨办理坐落于岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号共10个车位的不动产转移登记手续。事实和理由：2016年4月22日，有独立请求权第三人姚文明和余思雨（以下简称“有独三”）经协商一致，决定共同购买雄海雅苑4栋27个车位，姚文明占30%房产，余思雨占70%房产。2016年4月27日，被告与有独三签订了《雄海雅苑商品房认购协议书》，约定由有独三认购被告雄海雅苑14栋309、-101,-102,-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109,-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127共27个车位（以下简称“涉案车位”），建筑面积共计1774.53平方米。认购协议书约定：执行认购总价为160万元；定金为20万元，在签署认购协议书时付清；2016年6月15日前签署《车位买卖合同》同时付清余款140万元；卖方应在买方如约向卖方支付160万元（含定金）购房款后30天内，协助买方去政府有关主管部门办理产权过户，并协助买方正常抵减相应的税费。认购协议书签订当天，有独三依约向被告支付了20万元定金。2016年5月6日，被告向原告张春林（长沙市岳麓区长健商务宾馆的法定代表人）送达了《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，张春林收该函件后没有购买车位。张春林、吕力等业主获悉有独三购买涉案车位后，因不愿意付临时停车费，便以被告与有独三签订的认购协议超过14栋房屋与车位的配置比例损害其他业主的合法交易为由，要求被告撤销认购协议，遭拒绝后遂酿成了纠纷。被告为了不激发矛盾，与有独三协商后口头约定暂不签订书面的《车位买卖合同》，采取分批次付款方式支付，并约定由有独三付款至50%购房款即80万元（含20万元定金）后将涉案车位交付给有独三，后续付款事宜待被告与其他业主的纠纷彻底解决后另行协商确定。2016年6月16日，有独三向被告支付了60万元车位购买款，被告也依据双方口头约定向有三交付了涉案车位。有独三实际占有并使用涉案车位，但包括张春林、吕力在内的诸多业主在占用涉案车位停车时，拒缴停车费。2016年12月9日，有独三应被告请求，再次向其支付30万元车位购买款，至此，付款总金额达到110万元，超过了车位总价款的三分之二。2016年12月底，有独三要求被告与其签订正式的《车位买卖合同》并承诺同时付清购房款余款，但被告以吕力已经对其及有独三提起诉讼，需要先解决纠纷后再行协商为由，拒绝与有独三签订正式的《车位买卖合同》。2017年5月，长沙市天心区人民法院将其受理的吕力诉被告及有独三合同纠纷一案【案号为（2016）湘0103民初6839号】移送长沙市岳麓区人民法院。同年6月14日，长沙市岳麓区人民法院对该案立案【案号为：（2017）湘0104民初4355号】，该案经过一审、二审，长沙市中级人民法院于2018年5月14对该案作出（2017）湘01民终9241号民事终审判决，认定被告与有独三签订的涉案车位认购协议及买卖合同合法有效，驳回吕力要求确认被告与有独立请求权第三人签订的认购协议及买卖合同无效的全部诉讼请求。同年6月20日，有独立请求权第三人收到长沙市中级人民法院上述终审判决。张春林及吕力等业主不尊重上述终审判决，仍然纠缠不休，被告本应向张春林、吕力等业主作好解释工作，却与张春林及吕力恶意串通涉案车位购买相关事宜，最终于2018年12月19日与张春林签订《雄海雅苑车位认购协议书》，并于2019年1月10日与张春林签订了十份《雄海雅苑地下车位买卖合同》，每个车位售价均为62200元。我方认为有独三与被告之间签订的涉案车位认购协议合法有效，且双方之间已经形成涉案车位事实上的买卖合同关系，涉案车位早在2016年6月便已经交付并由有独三占有和使用，故有独三的合法权益依法受到法律保护。原告张春林、案外人吕力等人与被告在明知有独三已经买受涉案车位并实际占有、使用涉案车位的情况下，恶意串通，签订涉案车位认购协议和车位买卖合同，损害有独三的合法利益，根据《合同法》第五十二条之规定，原告张春林与被告所签涉案车位认购协议和车位买卖合同应归属无效。被告不与有独三签订正式的涉案车位买卖合同，对有独三构成违约，严重损害有独三的合法利益，依据《合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告应依法与有独三签订正式的车位买卖合同，并在有独三支付涉案车位余款时为有独三办理涉案车位不动产转移登记手续上，有独三的诉讼请求有事实依据和法律依据，恳请人民法院依法予以支持，维护有独立请求权第三人的合法权益。原告张春林辩称：1、第三人不是本案具有独立请求权的第三人，因为不是买卖合同中的当事人。2、首先，第三人陈述的事实不是真实客观的，更没有证据证明，在第三人与被告之间只有一个认购协议而没有签订正式的车位买卖合同，是因为第三人与被告签订认购协议后第三人违约导致没有签订正式的车位买卖合同。被告与原告签订正式的买卖合同之前被告多次口头及书面向第三人发出通知要求第三人按认购协议履行付款义务及签订正式的车位买卖合同，但第三人置之不理，在多次收到被告的通知后拒不履行付款义务，由此被告书面通知第三人解除认购协议。其次，长沙中院的（2019）湘01民终9241号判决书只是确定第三人与被告之间的认购协议有效，该判决与本案没有关联性，第三人不能据此作为本案的有效证据向法院提交。3、原告与被告签订的车位认购协议及合同对涉及本案的车位明显是打包购买，每一个车位的价格是由原告来协商与被告无关，被告只认总价。4、第三人认为109号车位并非被告交付给第三人使用，是开发商在前期物业长沙市中兴物业管理有限公司进行物业管理时向被告借用的，并不是向第三人所说的已经交付占有并使用了。综上，第三人认为原告与被告签订的认购协议和买卖合同既没有事实依据更没有法律依据，应予以驳回。5、第三人请求被告办理本案涉及的27个车位的不动产转移手续没有事实依据也没有法律依据，并且第三人与被告的认购协议因第三人违约已经解除，故诉请也应予以驳回。被告中欣公司辩称：1、因被告与原告不存在恶意串通，被告与第三人于2016年6月16日签订认购协议书，被告与原告张春林于2019年1月9日签订认购协议书，时隔2年，27个车位打包出售，合同价格为168万元，并未约定其中某个车位的单个价格。相比于第三人签订的160万元被告并未从中赚取更多利润。2、被告与第三人签订认购协议书后，因被告向第三人经多次催促第三人拒不履行合同义务导致合同解除，被告有权将该车位再次出售，所以原告与被告签订的认购协议书及车位买卖合同合法有效，综上，第三人的诉请无事实法律依据应于驳回。经审理查明：2016年4月27日，被告中欣公司（卖方）与第三人姚文明、余思雨（买方）签订《雄海雅苑商品房认购协议书》，约定：一、认购物业：【雄海雅苑】第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127号房共27个车库（以下简称“该物业”），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。执行认购总价：人民币1600000元整（不含政府及相关部门税金及房屋维修基金等费用）。二、定金：人民币200000元整，在签署本《认购协议书》时付清。三、买方同意按一次性付款向卖方交付购房款：即2016年6月15日前签署《车库买卖合同》同时付清余款1400000元整。四、如买方未在本协议第三条约定的时间之内至中欣国际处（具体地址：长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼）签署《车库买卖合同》（合同内容不得与本协议约定相违背），买方所交定金不予返还。六、买方如更改上述地址或电话，须立即书面通知卖方，否则买方须承担由此引起的一切责任。十、特别约定：卖方应在买方如约向卖方支付人民币1600000元整（含定金）购房款后在30天以内，协助买方去政府有关主管部门办理产权过户，并协助买方正常抵减相应的税费。协议签订当日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了200000元的定金，并由中欣公司向其开具了相应数额的收据。2016年6月16日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了600000元的车位款，中欣公司向其开具了相应数额的收据，随后中欣公司将涉案车位全部交付给了姚文明、余思雨。2016年7月19日，中欣公司向姚文明、余思雨发送了《关于雄海雅苑14号栋27个车位认购协议转合同的函》，载明由于姚文明、余思雨一直未按《雄海雅苑商品房认购协议书》约定的时间前来签订正式买卖合同，也未全部付清140万元房款，现郑重通知姚文明、余思雨于收悉此函之日起六日内，前往中欣国际处签署《车库买卖合同》并付清协议内约定的购房款，同时不予退还已支付的部分房款（60万元）。姚文明、余思雨于2016年7月20日签收了该函件，但二人并未依照该函件约定的时间前往中欣公司处签订《车库买卖合同》，也未支付剩余款项。直至2016年12月9日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了300000元的车位款。2017年6月14日，案外人吕力向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，请求确认中欣公司与姚文明、余思雨签订的认购协议书无效。长沙市岳麓区人民法院于2017年9月12日作出（2017）湘0104民初4355号民事判决书，驳回吕力的全部诉讼请求。吕力对本院判决不服上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2018年5月14日作出（2017）湘01民终9241号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判。姚文明、余思雨在上述案件提交岳麓区人民法院一审受理后遂暂停了涉案车位的尾款支付，其中二审审理期间，中欣公司的员工蔡文辉在2017年11月20日至11月29日间与姚文明通过微信协商过尾款支付的相关事宜，并催促其前来办理尾款支付手续，姚文明虽回复会来办理，但实际并未前往办理。此后，中欣公司与姚文明、余思雨仍未签订正式的车位买卖合同。2018年1月3日，中欣公司的员工蔡文辉通过微信向姚文明发出函件一份，表明由于中欣公司多次催缴，姚文明、余思雨一直拖延支付尾款，已经违反了认购协议条款及合同法的约定，要求两位于收到本函件之日起三个工作日内带齐相关付款票据资料前往中欣公司处办理退款手续。函件发出后，姚文明并未在微信上予以回复。2018年8月27日，蔡文辉再次通过短信向姚文明发出收回雄海雅苑车位的通知函。2018年12月14日，张春林、吕力向中欣公司支付了雄海雅苑27个车位定金的款项800000元整，并由中欣公司开具了相应数额的收据。2018年12月19日，中欣公司（出售方/甲方）与张春林、吕力（认购方/乙方）签订了《雄海雅苑车位认购协议书》，约定：一、认购物业：雄海雅苑第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127号房共27个车库（以下简称“该物业”），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。二、认购总价：执行打包价，27个车位总计价款为人民币1680000元（不含政府及相关部门税金及房屋维修基金等费用），不单独出售。三、认购车位特别说明：甲乙双方一致确认，27个车位中109、-104、-105号车位为吕力购买。四、付款方式：乙方同意在签署本《认购协议书》时付清首付款及定金共计人民币800000元整，含定金336000元。五、乙方同意于2019年1月4日前签署《车库买卖合同》同时付清余款880000元整。十三、特别约定：甲方应在乙方向甲方支付人民币1680000元整（含定金）购房款并提交购买人员名单后的90天以内，协助乙方（函所提交名单内人员）区政府有关主管部门办理产权过户，并协助乙方正常抵减相应的税费。2019年1月3日，张春林、吕力再次向中欣公司支付了购买雄海雅苑涉案27个车位的尾款880000元。2019年1月10日，中欣公司（出卖人/甲方）与张春林（买受人/乙方）签订了雄海雅苑14栋-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号车位的《雄海雅苑地下车位买卖合同》十份，以上合同共同约定：单个车位总金额为人民币62800元，其中价款59809.52元，增值税2990.48元。乙方已于2019年1月3日一次性付清全部车位总价款62800元整（注指每个合同的价款），已履行相关付款义务。关于车位的交付：乙方于本合同之上署名或具公章，且乙方按本合同之约定支付完全部款项之日，车位即视为已完全交予乙方（乙方确认已知具体车位位置）。甲方无需在另行办理车位的交接手续。车位产权证的办理：购买本物业过程中产生的律师费、公证费及相关费用由买方支付；办理该物业的权属产权过户买卖双方应交的税费，由买卖双方根据政府的相关规定各自承担（本合同认购价款不含入该费用），甲方在180天内配合乙方完成产权过户手续办理。2019年3月29日，姚文明向中欣公司邮寄了一份《郑重函告》，要求：一、中欣公司解除与张春林签订的车库买卖合同并办理退款手续；二、立即与其补签书面车库买卖合同，并在其付清余款后协助办理车库产权过户手续。中欣公司在签收此份邮件后，于2019年4月9日、4月11日分别向姚文明、余思雨邮寄了一份《通知函》，载明：根据双方签订的认购书的约定，我司于2018年8月向其发送的通知函内容表明你方认购的所有车位我司有权另行出售。同时：1、你方支付的定金我司有权不予退还。2、你方因认购车位产生的所有收益应归属于我司，我司有权从您已支付的认购款项中予以扣除。3、请你方于2019年4月15日前来我司办理结算及退款手续，逾期未来我司办理的，我司将进行单方面结算，并将剩余款项原路退回至以下账户。2019年4月23日，姚文明、余思雨向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，要求中欣公司就雄海雅苑涉案27个车位与其签订正式的《车库买卖合同》并为其办理相关不动产权转移登记手续。中欣公司亦在此案中提起反诉，要求确认与姚文明、余思雨签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》已经解除，案件目前已审理终结。另查明，涉案的27个车位中，109号车位面积为725.12平方米，其余车位面积基本相同（约40平方米）。原告张春林购买的为-118号、-119号、-120号、-121号、-122号、-123号、-124号、-125号、-126号、-127号车位，其他车位为案外人吕力及张春林之子张小丰购买。原告张春林在庭审中认可为张小丰代付了所有款项，-101号、-102号、-106号、-107号、-108号、-109号、-111号、-112号、-113号、-114号、-115号、-116号、-117号车位的所有权归张小丰所有。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经质证的《雄海雅苑车位认购协议书》、《雄海雅苑地下车位买卖合同》、收款收据等证据予以佐证，被告提供并经庭审质证的函件三份及邮政回单、微信聊天记录、短信聊天记录等证据予以佐证，有独立请求权第三人提供并经庭审质证的《房屋共有协议书》、《雄海雅苑商品房认购协议书》、收款收据、《郑重函告》及其邮政速递物流查询单等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告与有独立请求权第三人签订的认购协议书是否解除。中欣公司与姚文明、余思雨于2016年4月27日签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》是双方真实意思表示,合法有效，对双方产生法律约束力,均应遵守与履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,中欣公司虽收取了姚文明、余思雨的110万元车位款,但双方签订的《商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的装饰、设备标准承诺及公共配套建筑的产权归属等有关事宜条款,且双方还明确约定姚文明、余思雨与中欣公司应当就涉案房产买卖事宜另行签订正式的《车库买卖合同》,故本案有独立请求权第三人与中欣公司之间为商品房预约合同关系。姚文明、余思雨已按照约定向中欣公司支付了110万元的车位款，中欣公司也已将涉案车位交付给姚文明、余思雨使用至今。虽然，姚文明、余思雨未在认购协议约定的时间内前往中欣处签订正式买卖合同并支付剩余的50万元车位款。但从中欣公司发送的函件、双方之间的微信聊天记录以及姚文明、余思雨部分款项的支付时间来看，双方仍有继续履行该认购协议的意愿。直至吕力与中欣公司、姚文明、余思雨的合同纠纷一案一审受理后，姚文明、余思雨才以所购车位涉诉为由暂停了尾款的支付。在上述案件二审判决作出后，姚文明、余思雨应当积极履行尾款支付的义务，如姚文明、余思雨怠于履行时，中欣公司应当通知姚文明、余思雨积极履行该付款义务。但是，在该案二审判决后，中欣公司没有书面通知姚文明、余思雨支付剩余50万元车位款并要求与其签约，而是以短信方式向姚文明发送了限期退款并归还车位的通知函，显属不当；且合同系姚文明、余思雨与中欣公司签订，中欣公司仅以短信方式对姚文明发送通知函，未尽到有效通知的义务。综上，被告主张其与第三人姚文明、余思雨的认购协议已于2018年8月27日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。有独立请求权第三人要求被告中欣公司为其办理不动产转移登记手续的诉请，因姚文明、余思雨并未履行支付剩余车位款的义务，且第三人已在另案中请求签订买卖合同，因此本案不予处理。二、原告张春林与被告之间签订的车位买卖合同是否有效。被告中欣公司在与有独立请求权第三人姚文明、余思雨签订了《雄海雅苑商品房认购协议书》后，尚未正式解除合同又将涉案车位与原告张春林签订了认购协议书及车位买卖合同，这是典型的“一房二卖”行为。原告张春林与被告中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》并不存在法律规定的合同无效的情形，第三人请求确认原告张春林与被告中欣公司之间所签订的买卖合同无效，本院不予支持。原告要求确认其与被告中欣公司之间所签订的买卖合同有效并要求被告中欣公司办理不动产转移登记手续的诉请，因有独立请求权第三人姚文明、余思雨与被告中欣公司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》在前，且已将车位交付其使用，且第三人已另案起诉中欣公司要求确定其与中欣公司认购协议的效力，而在该案中中欣公司亦反诉请求解除与第三人的认购协议，故原告张春林与被告中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》暂不具备继续履行的现实条件与法律依据，原告应另行主张解除合同。故对原告要求确认其与被告中欣公司之间所签订的买卖合同效力并为其办理不动产转移登记的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告张春林的全部诉讼请求。二、驳回第三人姚文明、余思雨的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告张春林负担。有独立请求权第三人姚文明、余思雨缴纳的案件受理费80元，由第三人姚文明、余思雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇一九年十二月二日书记员  喻可妍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确的主要内容:1.当事人名称或者姓名和住所;2.商品房基本状况;3.商品房的销售方式;4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5.交付使用条件及日期;6.装饰、设备标准承诺;7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;8.公共配套建筑的产权归属;9.面积差异的处理方式;10.办理产权登记有关事宜;11.解决争议的方法;12.违约责任;13.双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。