福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初2498号 原告:融信（福建）投资集团有限公司，住所地：福州市仓山区金山街道葛屿路12号融信8A25#楼3层01商业。 法定代表人：吴鹏，经理。 委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。 被告：林燕青女，1989年3月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告融信（福建）投资集团有限公司与被告林燕青商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信（福建）投资集团有限公司委托诉讼代理人郑文到庭参加诉讼，被告林燕青经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融信（福建）投资集团有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令确认原告与被告于2012年4月6日就买卖位福州市仓山区房产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）于2017年7月9日解除；2.判令被告立即协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，并将合同原件与购房发票原件交还给原告；3.判令被告立即清空讼争房产，恢复原状并返还给原告，同时被告应向原告支付按租金每月6000元标准计算自2013年5月29日起至房产实际返还给原告之日止的房屋使用费，暂计至2019年2月28日414000元（从2013年5月29日起至2019年2月28日为69个月，每月房屋使用费按租金6000元标准计算）；4.判令被告立即向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项242573.74元（该款项暂计至2019年1月14日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）；5.判令被告立即向原告支付逾期清偿上述款项的利息（以第三人实际扣收金额为基数，从实际扣收之日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止，暂计至2019年1月14日为72124.23元）；6.判令被告向原告支付违约金282641元；7.判令被告赔偿原告二次销售上述房产费用10000元；8.判令解除原告、被告和第三人于2012年5月29日签订的《个人购房借款/担保合同》；9.判令确认原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；10.判令被告立即赔偿原告因本案而需支出的律师费10000元；11.判令确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减前述第3、4、5、6、7、10项诉讼请求的款项；12.判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告为实现本案债权的费用。事实和理由：2012年4月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××，下称讼争合同），约定，被告购买原告开发的位于福州市仓山区房产，购房款总金额为1413205元，被告应支付首期购房款433205元（其中定金10万元），剩余购房款98万元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。同时，讼争合同附件六合同补充协议第四条第8项约定，被告同意在获得贷款后按个人住房借款合同约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于接到原告发出的还款通知之日起5日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起到被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计4个月不交或者少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除讼争合同，收回该商品房另行出售，届时，被告除应按本款约定向原告归还相应款项并支付相应利息外，被告还应按照房款总额的20%的标准向原告支付违约金，因此产生的各项费用和损失均由被告承担。同时，该补充协议第十七条约定，原告依据主合同或补充协议解除合同时，被告除按主合同及补充协议约定承担违约责任外，还应承担以下义务：如被告已实际接收了商品房，则被告应自主合同解除之日起30日内迁出该商品房，将该商品房清空、恢复原状并返还原告；被告应承担实际接收该商品房期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期、同地点的市场平均公允租金标准确定；……另，该补充协议第二十一条约定，因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费10000元、二次销售费用10000元等均由被告承担。基于上述讼争合同，原告、被告及第三人于2012年5月29日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人申请按揭贷款98万元，原告为该借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。上述借款合同生效后，第三人依约向被告发放了贷款98万元，但被告却未按借款合同的约定偿还本息，导致第三人要求原告履行担保责任，按照借款合同的约定为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。原告多次替被告清偿了所欠本金、利息、罚息和复利暂计至2019年1月14日共计242573.74元。因被告未能按照讼争合同约定偿还原告为被告代垫款项，经原告向被告发函要求支付代垫款项，但被告不予理睬，导致原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2017年7月9日收到该解除通知，即讼争合同已解除。同时，在讼争合同依法解除后，借款合同也应依法予以解除，且原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息。 被告林燕青未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月6日，原告融信（福建）投资集团有限公司与被告林燕青签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），约定被告购买原告开发建设的坐落于福州市仓山区房产，商品房总金额1413205元，首期购房款433205元，余款980000元由被告通过银行商业按揭贷款支付。合同附件六补充协议第四条第8点约定，被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于接到原告发出的还款通知之日起5日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起到被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计4个月不交或者少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除主合同，收回商品房另行出售，届时，被告除应按本款约定向原告归还相应款项并支付相应利息外，被告还应按照房款总额的20%的标准向原告支付违约金，因此产生的各项费用和损失均由被告承担。同时，该补充协议第十七条第1点约定，原告依据主合同或补充协议解除合同时，被告除按主合同及补充协议约定承担违约责任外，还应承担以下义务：如被告已实际接收了商品房，则被告应自主合同解除之日起30日内迁出该商品房，将该商品房清空、恢复原状并返还原告；被告应承担实际接收该商品房期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期、同地点的市场平均公允租金标准确定。该补充协议第二十一条约定，因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告承担。之后，被告办理了上述合同项下的预购商品房预告登记手续。2012年5月29日，原告、被告及工商银行福州南门支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向该行贷款980000元，并由原告承担阶段性连带责任保证。2013年5月29日，被告办理了×#楼×层×单元的入住手续。因被告未及时偿还贷款本息，致使原告向工商银行承担保证责任。截至2019年6月26日，原告向工商银行福州南门支行代偿按揭款项共计288785.88元。2017年7月5日，原告按照合同确定的联系地址通过邮政特快专递向被告发出《销售合同解除函》，于2017年7月9日被退回。 另查明，原告委托福建名仕律师事务所代理本案诉讼，支出律师费10000元。 本院认为，原、被告于2012年4月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第8点约定,被告累计4个月不交或者少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》。被告未按约偿还按揭贷款已构成违约，原告按照合同确定的联系地址通过邮政特快专递向被告发出《销售合同解除函》，于2017年7月9日被退回，退回之日视为送达，故《商品房买卖合同》于2017年7月9日解除。原告诉请被告支付违约金282641元，符合合同附件六补充协议第四条第8点中关于按照房款总额的20%的标准向原告支付违约金的约定，本院予以支持。原告诉请被告清空并返还讼争房产，符合补充协议第十七条约定，但其关于恢复原状的诉请，因未提交房产原状的相应证据，缺乏事实依据，本院不予支持。截至2019年6月26日，原告代被告向银行偿还款项288785.88元，原告诉请被告支付该代偿款项，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿律师代理费10000元,符合附件六合同补充协议第二十一条约定，本院予以支持。原告诉请返还合同原件与购房发票原件、按每月6000元标准计算房屋使用费、赔偿二次销售房产费用，于法无据，本院不予支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告诉请被告协助办理《商品房买卖合同》相关的备案登记及预告登记的注销手续，予以支持。原告代被告向银行偿还款项共计288785.88元，其作为保证人已经承担保证责任，有权向被告追偿。同时，按照补充协议第四条第8点约定，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起到被告向原告实际还清款项之日止的利息。原告诉请解除《个人购房借款/担保合同》，将其收取的购房款直接支付给银行以清偿被告尚欠的贷款本息，涉及借款合同纠纷，不在本案审理范围，本院不予处理。关于原告诉请确认其有权将被告已付的购房款用于偿还讼争款项，但讼争款项未经判决生效尚未形成确定的到期债权，亦不符合法定抵销权的规定,同时，被告可能存在其他债权人，根据债权平等性原则，原告作为债权人之一，并不享有就被告已付的购房款优先抵扣双方之间的债务的权利。故对原告要求确认其有权将被告已付的购房款用于偿还其代偿的银行按揭贷款、利息、违约金等款项的诉请，不予采纳。被告林燕青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告融信（福建）投资集团有限公司与被告林燕青签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）于2017年7月9日解除； 二、被告林燕青于本判决生效之日起十日内协助原告融信（福建）投资集团有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续； 三、被告林燕青于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区房产清空并返还原告融信（福建）投资集团有限公司； 四、被告林燕青于本判决生效之日起十日内偿还原告融信（福建）投资集团有限公司为其代垫的按揭款项288785.88元并支付利息[以代垫金额为基数，按日万分之五的标准，从代垫日期分别计至款项还清之日止]（详见附一）； 五、被告林燕青于本判决生效之日起十日内支付原告融信（福建）投资集团有限公司违约金282641元； 六、被告林燕青于本判决生效之日起十日内支付原告融信（福建）投资集团有限公司律师费10000元； 七、驳回原告融信（福建）投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17518元、财产保全费5000元,由被告林燕青负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告林燕青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈曜辉 审判员  陈家挺 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月十四日 书记员  王雨祺 附一：原告为被告代垫的按揭款项 代垫日期（年/月/日）代垫金额（元）2016/1/2019632.452016/2/186551.282016/3/106540.602016/4/186551.282016/6/2213009.822016/7/266561.972016/8/156547.272016/9/206553.952016/10/216541.942016/11/156547.272016/12/96539.272017/1/136544.602017/2/156547.272017/3/156547.272017/4/276563.312017/5/166548.612017/6/196552.622017/7/276563.312017/8/246559.292017/9/266561.982017/10/256560.642017/11/286564.652017/12/256560.652018/1/236557.962018/2/266561.982018/3/276563.302018/4/266561.982018/6/2513162.812018/7/306567.322018/9/2913173.542018/11/2913173.552019/3/2726491.422019/5/2413158.752019/6/266561.97 附二：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附三∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。