广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31038号原告（反诉被告）：刘春阳，男，汉族，1964年9月11日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李辉，广东赛格律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭乃川，广东赛格律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘淑琴，女，汉族，1966年1月7日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：夏东卫，广东竹石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，广东竹石律师事务所律师。原告刘春阳与被告刘淑琴租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉。经审查，本院受理被告反诉与本诉合并审理，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告刘春阳的委托诉讼代理人李辉、彭乃川，被告刘淑琴的委托诉讼代理人夏东卫、陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、判令被告返还房屋租赁保证金（含水电保证金）29400元；三、判令被告返还进场费20000元；四、判令被告返还租金12700元、赔偿搬迁费用损失6000元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第四项变更为：判令被告返还租金12700元、赔偿广告费用损失6680元。事实与理由：原告与案外人刘幼珍同为深圳市春晖生态农产品开发有限公司（以下简称春晖公司）股东，与被告认识多年，基于对被告的信任，原、被告于2019年1月25日签订《房屋租赁合同》，承租被告自称为其所有的位于上梅林红梅苑1栋5号商铺，租赁期限一年，自2019年1月25日起至2020年1月24日止，每月租金12700元，租赁保证金25400元，双方未明确水电押金。合同签订当日，原告从春晖公司及刘幼珍的账上分别向被告转账22100元和20000元，又于2019年1月26日、27日安排刘幼珍通过微信向被告转账共20000元（含第一个月租金12700元，租赁保证金3300元及水电保证金4000元）。原告于2019年2月10日进场布置，2019年2月18日，被告要求原告向案外人深圳市上梅林实业股份有限公司（以下简称上梅林公司）支付2月份的租金，声称若不支付，就不能继续租用房屋。后原告得知被告非涉案商铺的产权人，且被告与涉案商铺产权人签订的合同已于2018年12月31日到期。原告于2019年2月19日向深圳市公安局报警，要求被告返还已收取的全部费用并且解除租赁关系。2019年2月22日原告搬离涉案商铺。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告当庭答辩称，一、被告与涉案商铺产权人的租赁合同到期日为2019年12月31日，被告租金已交至2019年3月31日。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效；二、涉案合同租赁期限至2020年1月25日，原告主张2019年2月22日解除合同没有合同依据，原告拖欠租金后被告已向原告发出催缴通知并向法院提出反诉，请求确认涉案合同于2019年3月31日解除；三、原告租赁涉案商铺后仅缴纳2019年1月25日至2019年2月24日一个月的房租，原告主张的租金及其他费用不足以在租赁保证金范围内冲抵，原告主张返还租金12700元和租赁保证金29400元无合同依据；四、原告承租的涉案商铺的前承租人为张新民，张新民的租期未到期即转租给原告，其向原告收取进场费为商业惯例，原告支付的20000元进场费系由被告代收，事后被告已将该笔费用中的18000元转给了张新民，原告支付的该笔费用与被告无关，其要求返还并无合同依据；五、原告主张的广告费用损失与被告无关且无合同依据。被告向本院提出反诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、判令原告向被告支付2019年2月25日至2019年3月31日租金15663元及滞纳金4902元（2019年2月25日至3月24日的滞纳金从3月11日起按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日为4191元，实际计至原告清偿之日止；2019年3月25日至3月31日的滞纳金从4月11日起按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日为711元，实际计至原告清偿之日止）；三、上述租金、滞纳金在租赁保证金25400元内先行扣除；四、反诉案件受理费由原告承担。事实与理由：2019年1月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市××区××号铺面，租赁期限1年，自2019年1月25日至2020年1月25日，每月租金12700元；原告应于每月十日前向被告支付当月租金，否则，按每天3%加收滞纳金，若拖欠租金15天，被告有权终止合同，滞纳金和拖欠租金一并在租赁保证金中扣除，不足部分原告须负偿还责任。租赁期内，原告支付了2019年1月25日至2019年2月24日租金12700元，但2019年2月25日至2019年3月31日的租金15663元至今未支付。被告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。针对被告的反诉原告当庭答辩称，被告的反诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：1.2019年1月25日，原告刘春阳（承租方、乙方）与被告刘淑琴（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，载明：甲方将坐落于深圳市××区××号租给乙方使用，每月租金为人民币12700元，乙方租用物业期限自2019年1月25日至2020年1月25日止；乙方应于每月十日前向甲方付当月（季度）租金。如不依期缴交，甲方可按每天3%加收滞纳金，若拖欠租金15天，甲方有权终止合同，滞纳金和拖欠租金一并在租赁保证金中扣除，不足部分乙方须负偿还责任；租赁期内，乙方负责支付承租物业的水电费、数字电视费、卫生费、物业管理费、工商费、税金费用；……；合同还对双方其它权利义务做了约定，刘淑琴和刘春阳分别在甲方、乙方处签字。2.合同签订当日，原告通过案外人刘幼珍向被告微信转账20000元，通过案外人春晖公司向被告银行卡尾号为3708的账户转账22100元。2019年1月26日、27日，原告向微信名字为“妙音”的账号共转款20000元，转账说明备注为“入场费”。以上共计62100元，被告自认已收到原告支付的上述款项。3.原告提交的微信聊天记录显示，2019年2月20日原告要求终止涉案合同，2月22日原告告知被告其已搬离涉案房屋，3月6日原告向被告邮寄《通知书》及商铺钥匙，告知被告涉案合同已解除。被告对该聊天记录的三性认可，确认已收到原告邮寄的《通知书》和商铺钥匙，但主张通过该微信聊天记录正好证明原告主张解除合同的真正原因是原告认为租金贵、生意不好做，原告拖欠租金属其单方违约行为。4.被告提交的其与案外人上梅林公司签订的《房屋租赁合同》显示，被告向上梅林公司承租位于深圳市××区××号铺，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，被告已缴纳该商铺租金至2019年3月31日。庭审中，原告称其支付的20000元入场费系被告强行收取，被告向其收取该费用无合同依据。被告辩称入场费实为案外人张新民收取，为此被告提交了其中国建设银行个人活期账户交易明细，显示其于2019年1月26日向张新民转账18000元。被告自认2019年1月份的水电费原告已交清，2019年1月25日至2月24日的租金原告已支付，现原告尚有租赁保证金及水电保证金共29400元在被告处。以上事实有《房屋租赁合同》、微信账单详情、网银明细回单、微信聊天记录、《通知书》、快递单、深圳市上梅林实业股份有限公司《租赁合同书》、房租收费单、被告中国建设银行个人活期账户交易明细等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应全面诚实履行合同义务。合同约定涉案商铺的租赁期限为2019年1月25日至2020年1月25日。原告在支付2019年1月25日至2月24日的租金后即停付租金，并于2019年3月6日单方面向被告邮寄《通知书》及商铺钥匙以解除涉案租赁合同，原告该行为构成违约，应承担相应的违约责任。（1）关于《房屋租赁合同》的解除时间。本案中，原告主张其于2019年2月22日已搬离涉案商铺，并于2019年3月6日将涉案商铺的钥匙及《通知书》邮寄至被告，被告对于收到《通知书》和商铺钥匙一事无异议，但主张涉案合同应于2019年3月31日解除。本院认为，《房屋租赁合同》签订后，即对合同双方均具有约束力，任何一方均不得擅自解除合同，原告于2019年3月6日将涉案商铺的钥匙及《通知书》邮寄至被告，声称涉案租赁合同已解除，但此时原告并无单方解除合同的权利，被告在向原告催收租金未果后根据合同约定确认双方租赁合同于2019年3月31日解除，该解除时间未超出合理期限，故对被告提出涉案合同于2019年3月31日解除的主张，本院依法予以确认。（2）关于租金。按时支付租金是原告的主要合同义务，双方在合同中就涉案商铺的租金支付时间及逾期支付的违约责任作了明确约定。现双方对于涉案商铺2019年1月25日至2月24日的租金12700元原告已支付一事均无异议，故原告还应向被告支付2019年2月25日至3月31日的租金15663元及相应滞纳金，原告主张被告返还12700元租金于法无据，本院不予支持。被告主张自每月11日起向原告收取滞纳金不违反合同约定，但其主张按每日千分之三计收滞纳金的标准过高，考虑到滞纳金的性质实为违约金，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被告未举证证明原告拖欠租金给其造成的实际损失，且原告对被告有关滞纳金的诉请不予认可，本院酌情将滞纳金的计收标准调整为按每日万分之五计收：即2019年2月25日至3月24日租金相应滞纳金以12700元为基数，按日万分之五的标准自2019年3月11日起计算至原告实际清偿之日；2019年3月25日至3月31日租金相应滞纳金以2963元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月11日起计算至原告实际清偿之日。对被告主张的超出部分，本院不予支持。（3）关于租赁保证金。根据合同约定，原告拖欠的租金及滞纳金在租赁保证金中予以扣除，故原告应支付的15663元租金及相应滞纳金在29400元租赁保证金中先行予以抵扣。抵扣后如有剩余，被告应将剩余部分退还原告；若不足抵扣，原告仍应就差额部分补齐。（4）关于入场费。原、被告双方在合同中并无入场费的约定，原告向被告支付20000元入场费后，被告称张新民为入场费的实际收取人，但从被告提供的微信聊天记录内容和银行转账记录来看，其仅转给张新民18000元，其与张新民的2018年11月16日的微信聊天记录显示该18000元为退还张新民的商铺押金，故被告收取20000元入场费无合同依据，应退还给原告。（5）关于广告费。广告费系原告因自身经营需要的正常支出，其主张被告予以赔偿缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘春阳与被告刘淑琴于2019年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、原告刘春阳应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘淑琴支付租金15663元及相应滞纳金（滞纳金分别以12700元为基数，按日万分之五的标准自2019年3月11日起计至原告实际清偿之日止；以2963元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月11日起计至原告实际清偿之日止）；三、原告刘春阳应支付给被告刘淑琴的上述租金和滞纳金先行在29400元租赁保证金中抵扣，抵扣后如有剩余，被告应将剩余部分退还原告；若不足抵扣，原告仍应就差额部分补齐；四、被告刘淑琴应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘春阳入场费20000元；五、驳回原告刘春阳的其它本诉请求；六、驳回被告刘淑琴的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1503元、保全费701元（原告已预交），合计2204元，由原告负担1563元，被告负担641元；案件反诉受理费157元（被告已预交），由原告负担120元，被告负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范桃江人民陪审员  陈绍粦人民陪审员  黎顺清二〇一九年七月十九日书 记 员  洪婷茹