沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初4846号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。法定代表人：张识。委托诉讼代理人：肖桂轶。委托诉讼代理人：陶启林。被告：何明垠。被告：沈阳华显置业有限公司。法定代表人：李广有。委托诉讼代理人：常喜晶。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告何明垠、被告沈阳华显置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖桂轶、陶启林，被告沈阳华显置业有限公司委托诉讼代理人常喜晶到庭参加诉讼，被告何明垠经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告何明垠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告何明垠偿还贷款本金余额259741.26元，利息2120.42元，罚息12.03元（给付截止至2019年2月25日）；3、判令被告何明垠按合同约定给付从2019年2月26日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告何明垠的抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告何明垠承担本案诉讼费、保全费等一切相关费用；6、判令被告沈阳华显置业有限公司对被告何明垠的欠款及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告何明垠于2016年9月20日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币27万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2016年10月14日原告向被告何明垠发放贷款27万元，借款期限自2016年10月14日至2046年10月14日止，被告何明垠将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告沈阳华显置业有限公司作为保证人，对被告何明垠的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告何明垠长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告何明垠却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告何明垠长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告何明垠立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告何明垠未到庭答辩。被告沈阳华显置业有限公司辩称，1、原告要求被告承担担保责任前，应就被告何明垠位于苏家屯区的商品房优先受偿，应优先拍卖该房屋，以拍卖的房款清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案中，被告何明垠借款时提供了商品房作为担保，并办理相关抵押权登记手续，即满足被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情形，且债务人自己提供了物的担保，原告应先就苏家屯区的商品房优先受偿，被告对拍卖房屋后不足的部分承担责任。2、2016年8月11日被告何明垠与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告何明垠购买被告开发的位于苏家屯区的商品房。被告何明垠支付房屋首付款后，其中购房款270000元被告何明垠以向原告按揭贷款的方式支付。但被告何明垠按揭贷款获批后，自2018年5月开始一直不履行还款义务，被告从2018年5月开始按月替被告何明垠偿还欠款，截至2019年7月末已还欠款总计19800元，至今被告何明垠未偿还被告该笔费用。3、即使被告应当承担保证责任，为节约诉讼成本，避免被告另行提起追偿权之诉的诉累，请求贵院在判决书判项中书写“被告承担保证责任后，有权向被告何明垠追偿”。根据《沈阳市中级人民法院关于执行程序中有关问题的处理意见》（试行）第9条连带责任人承担责任后，向法院申请对被执行人追偿，判决书主文已经明确确认保证人、抵押担保人、质押人承担保证责任后，有权向被担保人追偿的，该追偿权无需另行诉讼，保证人、抵押担保人、质押人可以直接向法院申请执行，由执行机构裁定确认追偿数额。可见，市法院认可在主债权的诉讼中的判决文书中，直接确认保证人有权向债务人追偿。因此，即使贵院认定被告应履行保证责任优先偿还欠款的条件下，请求贵院在节约诉讼成本，减少诉累，保障当事人合法权益的基础上，在本案判决中明确被告可以向被告何明垠行使追偿权，保证在被告履行完保证责任后可以依据本案判决书执行被告何明垠的财产，最大限度维护公平正义。原告围绕诉讼请求依法提交了借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证明、房产查询信息表、个人贷款对账单。被告沈阳华显置业有限公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和质证，本院认定事实如下：2016年9月20日，被告何明垠与原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，其中载明被告向原告贷款27万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区的房屋，贷款期限为360个月，自2016年9月20日至2046年9月20日，贷款利率执行浮动利率，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1314.84元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告将位于沈阳市苏家屯区的房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记。被告沈阳华显置业有限公司与原告于2014年7月8日签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定被告沈阳华显置业有限公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。以上合同签订后，原告于2016年10月14日将27万元给付被告何明垠。被告何明垠开始偿还原告贷款，但自2018年5月被告何明垠不再还款，被告沈阳华显置业有限公司开始替被告何明垠向原告按月还款，截至2019年2月25日，被告何明垠尚欠原告贷款本金259741.26元，利息2120.42元，罚息12.03元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告何明垠经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。视为其放弃了答辩和质证的权力，本院根据原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行提供的证据及庭审陈述对案件事实予以认定。原告与被告何明垠签订的个人住房（商业用房）借款合同，原告与被告沈阳华显置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系合同订立各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告何明垠未能按合同约定按时、足额偿还借款本息，符合合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用，故本院对原告要求判令解除合同、偿还拖欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张被告沈阳华显置业有限公司承担连带保证责任的主张。被告沈阳华显置业有限公司在个人住房（商业用房）借款最高额保证合同以保证人的身份加盖公章予以确认，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现案涉房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张被告沈阳华显置业有限公司承担保证责任的请求应予以支持。对于被告沈阳华显置业有限公司提出的追偿权，其可通过诉讼另行主张权利。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告何明垠的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告何明垠于2016年9月20日签订的个人住房（商业用房）借款合同;二、被告何明垠于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金259741.26元，利息2120.42元，罚息12.03元（截至2019年2月25日）；三、被告何明垠于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年2月26日起以本金259741.26元为基数，至借款实际付清之日止）；四、被告沈阳华显置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5248元，保全费1870元，公告费400元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王智宇审 判 员  吴金凤人民陪审员  石慧芳二〇一九年十月十五日书 记 员  宿美娜