天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0118民初4238号原告：张艳平，女，1983年7月8日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：杨宁宁，北京汇融（天津）律师事务所律师。被告：**，男，1986年7月16日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：尤玲玲（被告**之妻），女，1986年9月23日出生，汉族，住天津市静海区。被告：尤玲玲，女，1986年9月23日出生，汉族，住天津市静海区。被告：王明亮，男，1952年9月2日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：孙庆，天津金匙律师事务所律师。第三人：张永庆，男，1980年10月5日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：代宝强，天津市静海区静海镇法律服务所法律工作者。原告张艳平与被告**、被告尤玲玲、被告王明亮以及第三人张永庆农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳平及其委托诉讼代理人杨宁宁、被告**、被告尤玲玲、被告王明亮及其委托诉讼代理人孙庆、第三人张永庆及其委托诉讼代理人代宝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艳平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告王明亮于2016年3月16日与原告签订的《房屋买卖契约》无效；2、三被告连带返还原告房款1320000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告**向原告述称其父王明亮委托其出售房屋一套，双方就房屋买卖事宜磋商后达成了买卖合意，并于2016年3月16日签订《房屋买卖契约》。被告**代理王明亮作为卖方在合同书上签字，被告王明亮还让张会友、赵义华等证人在协议书上签名以证明合同的真实性。协议约定被告王明亮将坐落于天津市静海区2间的房屋卖给原告，价款1320000元。于合同签订之日，原告即以向被告**提供的ＰＯＳ机刷卡1320000元的方式支付全部房屋价款。后被告将房屋交付原告使用，双方未办理房屋过户手续。2017年4月14日，天津市静海区王口镇人民政府就涉案房屋下达了违法建设拆除通知，此时原告才得知所购买的房屋系违章建筑。后原告向天津市国土资源和房管局静海区国土资源分局了解到，上述房屋系**与尤玲玲婚姻关系存续期间在被告王明亮的宅基上所建的违章建筑。静海区国土资源分局已于2017年5月31日向被告**下达了【津国土房静告字（2017）194号】《行政处罚决定书》，拆除违法建筑并处以罚款。原告认为就违法建筑签订的合同因违反法律法规的强制性规定应认定无效，就合同无效取得的财产应当予以返还，三被告应当对返还财产承担连带责任，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告**辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意返还原告房款1320000元，因为房与被告**无关。被告尤玲玲辩称，也不同意原告的诉讼请求，房与被告尤玲玲无关，更不同意返还原告房款1320000元。被告王明亮辩称，不同意对被告王明亮的诉讼请求，请求依法驳回。1、原告起诉原告和被告王明亮有一份房屋买卖契约书事实存在，而其交易也已完成，被告王明亮收取了原告的房款1320000元，也把房屋交给了原告使用；2、正是由于双方自愿签订了房屋买卖契约书且已经履行一年半之久，被告王明亮认为自愿签署的协议应得到双方尊重，任何一方不得违约，故协议不应该认定为无效。至于说原告所提的违法建筑，自被告王明亮建房15年至今未有个人和单位告知被告王明亮该房屋是违章建筑，所以原告的起诉明显违反了双方的约定，违背契约精神，不应当得到法庭支持，请求依法驳回对被告王明亮的全部诉请。第三人张永庆述称，认为原告不适格，应裁定驳回原告的起诉，原告与第三人2017年6月21日在民政部门登记离婚，该协议明确载明涉案房屋归原告与第三人之子张晓宇所有，涉案房屋的所有人应该是张晓宇。原告张艳平为证实其主张向本院提交如下证据：证据一，2017年4月14日天津市静海区王口镇人民政府向第三人出具的拆除违法建设通告一份。证据二，中国农业银行银行卡交易明细清单（复印件）一份。被告**对原告上述证据的质证意见为：对证据一处罚通知书上面有章，请核查，把房屋转让给原告后，原告和第三人又进行了建筑，行政处罚和国土资源告知书从来没有收到过。对证据二的没有异议，钱都给被告王明亮了。被告尤玲玲对原告上述证据的质证意见为：对证据一处罚通知书上面有章，请核查，把房屋转让给原告后，原告和第三人又进行了建筑。对证据二不清楚他们之间的事。被告王明亮对原告上述证据的质证意见为：对证据一处罚通知书上面有章，请核查，把房屋转让给原告后，原告和第三人又进行了建筑。对证据二价格是被告王明亮定的，打款时也争取了被告王明亮的意见，因为当天被告王明亮不在家，让被告**代收，钱也给了被告王明亮了，这钱都用于还账了。第三人对原告上述证据的质证意见为：对证据一真实性没有异议，但没有什么关联性。对证据二没有异议，钱直接给了被告**，其应该出示证据，证明钱给了被告王明亮了，没有就认为收款人就是被告**。本院经原告申请，依法调取了天津市国土资源和房管局静海区国土资源分局对被告**下发《行政处罚告知书》的相关材料。证据一，2017年5月31日的《行政处罚告知书》，告知被告**于2015年在王口镇东岳庄村占地1930.2平方米的建设行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，拟对被告**作行政处罚。证据二，2017年6月5日的《违法用地案件行政处罚决定书》，对被告**进行了处罚。证据三，未标明日期对被告**的询问笔录一份，内容为：在2015年春，被告**从东岳庄村村民郝安全手中以750000元的价格买下该地块。2015年下半年，在该地块建设的北侧厂房和厂院，2016年3月，被告**将该地块以1320000元卖给了义和村的张艳平，并结清款项。与被告王明亮是父子关系，被告**委托的被告王明亮和郝安全和张艳平他们签的协议，但是所有具体事宜都是被告**处理的，包括买卖该地块和在该地块建房等，当时签协议的时候是被告**签的被告王明亮的名字。原告对上述证据的质证意见为：行政处罚决定已经生效，被告**没有提出任何异议，调查笔录是静海区国土资源局工作人员为了调查事实向被告**做的笔录，被告**自己签的字，真实性毋庸置疑。被告**对上述证据的质证意见为：地和房屋都是被告王明亮的，不认可这三份证据。被告尤玲玲对上述证据的质证意见为：被告什么都不知道，不认可。被告王明亮对上述证据的质证意见为：对于三份证据的真实性没有异议，但不认可，首先三份证据程序错误，因为通过原告诉状和法庭调查房屋是被告王明亮建筑的，对被告**下发处罚决定书程序错误，处罚对象不对，询问笔录没有年月日；其次事实错误，被告王明亮和郝安全签署的协议是是被告王明亮自己签的字，没有委托被告**签字的事实。第三人对上述证据的质证意见为：对三份证据均无异议，我们认为涉案房屋为违章建筑。被告**和被告尤玲玲未向本院提交证据。被告王明亮向本院提交如下证据：证据一，2016年3月16日原告与被告王明亮之间的房屋买卖契约一份，证实原告与被告王明亮自愿签订购房协议，原告对房屋状况已经充分了解；证据二，2015年6月22日的协议书一份，证实被告的建房土地所有权来源于郝安全，该土地使用权的转让已经得到土地所有者东岳庄村委会确认与同意；证据三，证人李某出具的证明一份，证实证人为被告王明亮建房运土并收取被告王明亮运费，证人在庭审中亦出庭作证；证据四，证人赵某出具的证明一份，证实其为被告王明亮建房向其出售砂石料并收取费用；证据五，证人东某1出具的证明一份，证实其为售砖个体户，其向被告王明亮建房售砖并收取被告王明亮砖费；证据六，证人王某出具的证明一份，证实其为门窗安装个体户，其向被告王明亮出售门窗并收取被告王明亮费用；证据七，被告王明亮手书的建房台账记录一份以及建房工人出勤记录一份，证实被告自己建房，并对建房的费用、人员工资等相关事项有过详细的记录；证据八，2019年6月2日由律师孙庆和刘静安为证人刘某的询问笔录一份；证据九，证人东某2出庭作证证言一份，证实证人是建房的包工头，为被告王明亮建房，并由被告王明亮给付的工钱；证据十，证人马某出庭作证的证言。原告张艳平对被告王明亮提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是签名不是被告王明亮是被告**，主体也包括被告**；对证据二的真实性没有异议，但不能证明该土地使用权是合法的；对证据三的真实性和证明目的均有异议，其表示付款时间及数额记不清楚，说明证人对问题有意回避；对证据四、五、六，证人应出庭作证才能证实真实性，不能出庭也没有证明证实为什么不能出庭；对证据七不能证明房屋归被告王明亮所有；对证据八，不符合证人证言的规定，形式上有问题，内容与被告**自己的认可事实不符，对该份证据的真实性、关联性均不认可；对证据九的真实性和证明目的均由异议，其表示付款时间及数额记不清楚，说明证人对问题有意回避；对证据十的真实性不认可，证人把原、被告的关系都弄错了，不能清楚回答，对买卖协议也不能正确表述。第三人对被告王明亮提交的证据的质证意见为：对证据一没有异议，证据八不符合证据规则证明的内容是违法的，农村土地不能买卖，其他质证意见同原告。第三人向本院提交如下证据：证据一，2017年6月21日原告与第三人的离婚协议书（复印件）一份。证据二，原告与第三人的离婚证（复印件）一份。证据三，户口页（复印件）五张。以上证实原告的主体不适格，应为原告与第三人之子张晓宇。原告对第三人的上述证据的质证意见为：对三份证据的真实性没有异议，但不同意证明目的。三被告的质证意见为：不清楚，原告现在其实明显违反了和被告王明亮的约定。经审理本院确认如下事实：原告与第三人原系夫妻关系，均系天津市静海区王口镇义和村村民，生有长子张晓宇和次子张晨宇，2017年6月21日，原告与第三人在天津市静海区民政局协议离婚。被告王明亮、被告**、被告尤玲玲均系天津市静海区王口镇大瓦头村村民，被告**与被告尤玲玲系夫妻关系，被告王明亮与被告**系父子关系。2015年6月22日，被告王明亮从案外人天津市静海区王口镇东岳庄村村民郝安全手中购买了位于天津市静海区米，东西长50米的地基一块，并在协议上加盖了静海县王口镇东岳庄村民委员会公章。同年，被告在该地基上建起正房12间，西配房2间（对于该涉案房屋是谁所建，涉案当事人各执己见。原告主张该涉案房屋系被告**与被告尤玲玲在婚姻关系存续期间所建；而被告**在天津市静海区国土资源分局的笔录中自认该涉案房屋为其所建，但在本次庭审中却否认为其所建，主张为其父被告王明亮所建；被告王明亮在庭审中亦自认该涉案房屋为其所建），建设该涉案房屋未经天津市静海区国土资源管理部门批准。2016年3月16日，被告王明亮与原告签订《房屋买卖契约》，将涉案房屋以1320000元的价格卖给原告，因被告王明亮未在场，由被告**代被告王明亮在《房屋买卖契约》上签字，原告将涉案款项打到了由被告**提供的ＰＯＳ机上，预留的手机号码为被告尤玲玲。在签订《房屋买卖契约》之前，被告王明亮将2015年6月22日的协议书交付给了原告。2017年4月14日，天津市静海区王口镇人民政府向第三人下发拆除违法建设通告，告知第三人在未取得建设工程规划许可证进行违法建设的行为，违反了相关规定，责令第三人自行拆除处理。2017年5月31日，天津市国土资源和房屋管理局静海区国土资源分局向被告**下发了行政处罚告知书。2017年6月5日，天津市国土资源和房屋管理局静海区国土资源分局向被告**下发了违法用地案件行政处罚决定书。另静海区国土资源局监察科的工作人员给被告**做了询问笔录一份，但无询问时间，内容为：“在2015年春，被告**从东岳庄村村民郝安全手中以750000元的价格买下该地块。2015年下半年，在该地块建设的北侧厂房和厂院，2016年3月，被告**将该地块以1320000元卖给了义和村的张艳平，并结清款项。与被告王明亮是父子关系，被告**委托的被告王明亮和郝安全和张艳平他们签的协议，但是所有具体事宜都是被告**处理的，包括买卖该地块和在该地块建房等，当时签协议的时候是被告**签的被告王明亮的名字。”另在2017年6月21日原告与第三人协议离婚时，离婚协议中约定将涉案房屋归张晓宇所有。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案原、被告及第三人争议的焦点问题在于：一、涉案房屋由谁建造；二、原告与被告王明亮在2016年3月16日签订的《房屋买卖契约》是否有效；三、原告作为诉讼主体是否适格；四、谁是返还涉案款项1320000元的义务主体。一、关于涉案房屋由谁建造的问题。从被告王明亮向本院提交的2015年6月22日的协议书中可以表明：涉案房屋是建筑在被告王明亮从案外人郝安全手中购得的地基上，原告亦认可该事实；从2016年3月16日原告与被告王明亮签订的《房屋买卖契约》分析，该契约为原告与被告王明亮就买卖涉案房屋所达成的合意，契约主体为原告和被告王明亮。依合同相对性这一原则，只有合同当事人才能享有合同的权利，并承担该合同的义务。换言之，只有对涉案房屋享有处分权的权利人才能成为该契约主体，结合被告王明亮向本院提交的证据与原告和被告王明亮签订的《房屋买卖契约》，以及原告在签订该契约时在被告王明亮不在场的情况下，亦认可被告**代签被告王明亮的名字且已实际履行的事实，该涉案房屋应为被告王明亮所建。二、关于原告与被告王明亮在2016年3月16日签订的《房屋买卖契约》是否有效的问题。因涉案房屋未经静海区国土资源管理部门批准就进行了建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故原告与被告王明亮在2016年3月16日签订的《房屋买卖契约》因违反了法律强制性规定而无效。三、关于原告作为诉讼主体是否适格的问题。因原告与被告王明亮在2016年3月16日签订的《房屋买卖契约》为无效合同，导致原告与第三人在离婚协议中对涉案房屋所作出的约定为无效内容，并且原告亦系签订《房屋买卖契约》的主体，故原告是与本案有直接利害关系的当事人，其具有诉讼主体资格。而第三人认为原告主体不适格的主张，无据可依，本院不予采信。四、关于谁是返还涉案款项1320000元的义务主体的问题。原告主张涉案房屋为被告**和被告尤玲玲夫妻关系存续期间在被告王明亮的土地上建设的，其所依据的是静海区国土资源局监察科的工作人员给被告**做的询问笔录中被告**自认的事实，但在该笔录中被告**所自认的事实与本院实际查明的事实不符，涉案房屋实际为被告王明亮所建，且原告亦无证据证实涉案房屋确系被告**和尤玲玲在婚姻关系存续期间所建，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第三款规定：“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”故被告**在静海区国土资源局监察科所做的自认事实本院不予采信；另在签订《房屋买卖契约》时，系被告**代被告王明亮签的名字，从原告给付购房款和被告向原告交付涉案房屋的行为表明，被告**系受被告王明亮委托代理被告王明亮签订《房屋买卖契约》和收取原告交付的购房款项，事后亦得到被告王明亮的追认，随着《房屋买卖契约》的实际履行，被告**代理事项已经圆满完成，被告王明亮和被告**之间的委托代理亦随之终止，被告**是否向被告王明亮交付购房款项系另一法律关系，依据《房屋买卖契约》和合同相对性这一原则，被告王明亮和原告系享有合同权利和承担合同义务的主体，故被告王明亮系返还涉案款项的义务主体；而原告仅凭被告**提供POS机收取款项，预留号码为被告尤玲玲，且在《房屋买卖契约》实际履行二年有余后主张二被告为涉案款项返还义务的主体无事实和法律依据，本院不予支持；综上，原告诉请确认被告王明亮于2016年3月16日与原告签订的《房屋买卖契约》无效和要求被告王明亮返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第六十六条第一款、第六十九条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王明亮于2016年3月16日与原告张艳平签订的《房屋买卖契约》无效。二、被告王明亮于本判决生效后十日内返还原告张艳平购房款1320000元。三、驳回原告张艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元，由被告王明亮负担,保全费5000元，由原告张艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张明涛人民陪审员  朱凤武人民陪审员  王益增二〇一九年七月十二日书 记 员  张洋洋