江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0924民初4199号原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地江苏省射阳县城人民路**。负责人：王礼宏，该支行行长。委托诉讼代理人：孙德明，该支行客户经理。委托诉讼代理人：戴洪，该支行客户经理。被告：钱开林,男,1964年11月15日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城市广丰置业有限公司，住，住所地江苏省射阳县特庸镇码中街/div>法定代表人：陶晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁晓东，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下至判决主文前简称“农行射阳支行”）与被告钱开林、盐城市广丰置业有限公司（以下至判决主文前简称“广丰置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告农行射阳支行的委托诉讼代理人孙德明、被告广丰置业的委托诉讼代理人袁晓东到庭参加诉讼,被告钱开林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告钱开林立即归还个人住房按揭贷款本金123857.14元及利息5763.75元（利息暂算至2019年4月13日），合计129620.89元，及从2019年4月14日起至清偿之日止，按借款合同约定计算的利息、罚息、复利（以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付利息、罚息，未付利息5763.75元及每月未还利息以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利）；2.被告广丰置业对上述第1项债务承担连带清偿责任；3.原告对被告钱开林位于射阳县特庸镇时代华庭10幢202号房抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费、保全费和公告费用由被告钱开林、广丰置业承担。事实与理由：2015年9月，钱开林因购买射阳县特庸镇时代华庭10幢202号房，向我行申请住房按揭贷款15万元，我行于2015年9月14日对钱开林发放贷款15万元，期限12年，还款方式等额本息还款，利率执行同期基准利率，钱开林以上述所购房屋作抵押为借款提供担保（已办理预登记），广丰置业提供阶段性保证担保，目前他项权证尚未办妥。钱开林从2018年10月起已连续7个月未按期归还贷款本息，已严重违约。截止2019年4月13日，欠贷款本金123857.14元，累计欠息5763.75元。故诉至法院，请求判如所请。钱开林未作答辩，亦未提交证据。广丰置业辩称，原告诉称的情况属实，之前我们也协调过，希望双方能够协商解决。农行射阳支行围绕诉讼请求依法提交了证据，钱开林未予质证，视为对质证权利的放弃。经审查，农行射阳支行提交的身份证、户口簿、婚姻登记记录证明及单身声明各1份，贷款合约基本信息及贷款逾期清单各1份，个人贷款逾期催收通知书及贷款催收快递单各1份，个人借款凭证及借款合同各1份符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，钱开林（借款人、抵押人）、广丰置业（保证人）与农行射阳支行（贷款人）签订编号为32020120150128974《个人购房担保借款合同》一份，合同主要内容为：1、借款金额为15万元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于盐城市射阳县，借款人的购房合同编号为SYHTBA20150816502；借款期限144个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款利率为浮动利率，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法。3、本项合同下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人广丰置业提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，保证期间为借款到期日起二年；钱开林将其所有的坐落在射阳县特庸镇富尔康大道北侧路时代华庭小区10幢202室房屋作为抵押，但未办理权属登记。2015年9月14日，钱开林向农行射阳支行出具借款凭证，载明借款金额15万元，借款用途为购买住房，借款日期2015年9月14日、到期日期2027年9月13日，还款方式等额本息还款，还款日为每月14日，执行利率5.15%，逾期利率7.725%。2018年3月9日，农行射阳支行向钱开林出具《贷款提前到期通知书》及《个人贷款逾期催收通知书》，载明借款人未按期足额偿还借款，贷款于2018年3月9日提前到期，到2018年1月13日止，尚欠本金130725.68元及利息2665.02元，并通过EMS将该通知书送达给钱开林。同日，农行射阳支行向广丰置业出具《担保人履行责任通知书》，载明广丰置业为钱开林担保的住房贷款于2018年3月10日宣布提前到期，要求其履行担保责任。截止2019年4月13日，钱开林尚欠农行射阳支行住房按揭贷款本金123857.14元及利息5763.75元（正常利息5364.44元、罚息255.82元、复利143.49元）。审理中，本院依农行射阳支行的申请，于2019年7月11日作出裁定，对钱开林名下坐落在射阳县特庸镇时代华庭10幢202号的房屋价值13.5万元部分予以预查封，查封期限为三年。本院认为：1.农行射阳支行与钱开林、广丰置业之间的《个人购房担保借款合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。钱开林未按约足额还本付息属违约行为，依约应承担返还农行射阳支行借款本金并支付合同约定利息、罚息及复利的民事责任。农行射阳支行主张以所欠利息即算至2019年4月13日的利息5763.75元（正常利息5364.44元、罚息255.82元、复利143.49元）及2019年4月14日后每月未还利息（正常利息、罚息、复利）为基数支付复利。而案涉合同约定逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，故农行射阳支行该部分主张中对于基数中包含的复利部分应予以扣除。2.广丰置业为钱开林向农行射阳支行的上述借款本息提供连带责任保证担保，应当对钱开林的还款义务承担连带责任。广丰公司承担保证责任后，有权向钱开林追偿。3.关于抵押担保问题。《个人购房担保借款合同》约定钱开林以所购房产作为借款抵押担保，农行射阳支行办理了抵押权预告登记，作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对钱开林抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，对农行射阳支行主张确认其对抵押物依法折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。综上，农行射阳支行要求钱开林归还贷款本金123857.14元及算至2019年4月13日利息5763.75元，合计129620.89元，并自2019年4月14日起至偿清之日止，以所欠借款本金123857.14元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付逾期还款利息；以所欠利息5620.26元及每月未还利息（正常利息、罚息）为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利；广丰置业对钱开林的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱开林于本判决发生法律效力后十日内，向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行偿还借款本金123857.14元及利息5763.75元，合计129620.89元，并自2019年4月14日起至偿清之日止，以所欠借款本金123857.14元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付逾期还款利息和以所欠利息5620.26元及每月未还利息（正常利息、罚息）为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利；二、被告盐城市广丰置业有限公司对上述第一项确定的钱开林的还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城市广丰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告钱开林追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892元，减半收取1446元，保全费1195元，合计2641元，由被告钱开林、盐城市广丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 胡耀忠二〇一九年八月十六日法官助理 王 军书 记 员 徐 颖附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。