上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初19808号 原告：上海万狮置业有限公司。 法定代表人：李某，董事长。 委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告：赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司。 法定代表人：肖某，执行董事。 委托诉讼代理人：王繁，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉龙，上海市锦天城律师事务所律师。 原告上海万狮置业有限公司与被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司(以下分别简称万狮公司及赣忆碗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案。期间，赣忆碗公司以要求万狮公司赔偿在拆除房屋装修时造成的经济损失等为由依法提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2019年7月24日公开开庭进行了审理。万狮公司的委托诉讼代理人杨文珺、戚莉珏，赣忆碗公司的法定代表人肖某及其委托托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。但期间由于赣忆碗公司未在预交期内预交反诉案件受理费，本案按赣忆碗公司撤回反诉处理。本案现已审理终结。 原告万狮公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除；2.判令被告支付自2019年1月1日至2019年3月20日间的租金人民币(币种下同)70,387.24元，并支付以欠付金额70,387.24元计，按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金;3.判令被告支付自2019年1月1日至租赁房屋恢复原状之日止的物业管理费48,027.33元(暂算至2019年5月20日完成复原之日)，并支付以欠付金额48,027.33元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；4.判令被告支付自2018年11月21日至租赁房屋恢复原状之日止的电费(暂算至2019年3月20日，金额为19,562.40元)，并支付以欠付金额19,562.40元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；5.判令被告支付自2018年11月21日至租赁房屋恢复原状之日止的水费(暂算至2019年2月20日，金额为657.20元)，并支付以欠付金额657.20元的每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金；6.判令被告支付按照最后一个租赁年日平均租金的2倍标准计算的自2019年3月21日至租赁房屋恢复原状之日止的房屋占用使用费139,781.50元(暂算至2019年5月20日房屋完成复原之日)；7.判令被告支付租赁房屋复原费84,275.07元；8.判令被告支付装修期(自2018年4月2日至2018年6月1日)的租金52,971.84元；9.判令被告支付解约补偿金52,971.84元；10.判令被告支付按照租赁期内月平均固定租金和物业管理费之和的3倍的标准计算的违约金119,845.94元；11.判令被告支付按照最后一个租赁年日平均租金标准计算的自2019年4月20日起至注册地址实际迁出/注销之日止的逾期违约金。 诉讼中，原告将上述第2项、第3项诉请中违约金的计算标准均变更为按每日万分之六进行计算；将上述第4项的诉请时间段明确表示为自2018年11月20日至2019年5月22日止，金额在抵扣押金后变更为6,977.60元，并要求支付以6,977.60元计，按每日万分之六标准计算至被告实际支付之日止的违约金；将上述第6项的时间段明确表示为自2019年3月21日至2019年5月22日止，金额变更为144,364.50元；同时放弃上述第5项诉请。 事实和理由：原告万狮公司系“XX中心”项目的房地产权利人。原、被告于2018年3月签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”项目地下XX层XX号单元出租给被告用于经营“赣忆碗”品牌连锁餐饮店。该租赁合同对于租赁期限、交付日、装修期、开业日、租金及相关费用的标准以及支付、违约责任等均予以了明确约定。嗣后，原、被告于2018年8月签署《补充协议》,明确租赁房屋交付日为2018年4月2日，租赁期限自2018年4月2日至2023年4月1日，装修期为2018年4月2日至2018年6月1日,开业日为2018年6月2日。但被告于2019年1月开始拖欠支付租金、物业管理费及水、电费。2019年2月，原告先后分两次向被告发送《催收函》,要求被告支付欠付费用。因被告仍未按约支付，原告委托律师于2019年3月4日向被告发送《律师函》进行第三次催款。被告不仅未支付任何款项，且擅自于2019年3月4日张贴“品牌升级”的告示停止营业，于2019年3月5日搬离了租赁房屋，并擅自上锁阻碍原告进入租赁房屋。原告于2019年3月18日向被告发送《解约函》，书面通知被告解除《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，要求被告按约承担各项赔偿及责任。因被告持续拒绝返还租赁房屋，为避免损失扩大，原告于2019年5月9日收回租赁房屋，并代被告履行租赁房屋复原义务。被告拒付租赁费用、擅自搬离租赁房屋等行为已构成严重违约，原告有权依据租赁合同要求被告按约承担各项赔偿及责任。原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。 被告赣忆碗公司辩称，对于原告诉请1，被告表示同意，并对解除合同的时间亦无异议。关于固定租金，被告已缴纳了足额租赁押金，足以覆盖原告应收的租金，以补偿原告的损失。原告即便需要收取租金，也应当按照实际情况主张租金。现原告主张的租金计算至2019年3月20日，被告对此表示有异议。原告于2019年3月4日已将租赁房屋上锁，导致被告无法继续开门经营，同时被告已向原告发出了《公告》，被告有权拒付原告擅自锁门期间的房租和物业管理费，故对于诉请2，被告认为租金应该计算至2019年3月5日。之后被告已无法使用涉案房屋。合同中6-3条约定，如果租金未付，可以用保证金抵扣。关于物业费，被告同意承担自2019年1月1日至2019年3月4日期间的物业费，之后的物业费原告无权收取。关于电费，被告对原告主张的计算时间表示有异议，认为自2019年3月4日锁门后产生的电费不应当由被告支付。同时被告对于电表统计表和电费结算证据的真实性亦不予认可。关于占用使用费，被告并未占用使用，而未使用的原因在于原告，被告向原告发送《公告》的主要目的就是为了阻断一切费用的发生且证明原告的野蛮行为。关于复原费，因原告无权对被告的装修及设备进行拆除，即使需要拆除复原，原告也应该先通知被告进行复原，在穷尽所有救济手段以后再行拆除。但从目前证据来看，原告并未通知被告拆除，被告也无从知晓拆除的具体情况。在此情况下，原告对被告的店面装修进行了毁灭性的拆除。因此，原告无权向被告主张复原费，反而应该赔偿因此给被告造成的损失。故对于原告提供的复原工程费用表的真实性亦不予认可。关于装修期间的租金，原告主张按照第一期租金的2倍补偿，该补偿从本质上来说属于弥补原告的损失，该比例过高且不合理，希望法院调低并以原告实际损失为限进行补偿。关于解约补偿金的意见与装修期间的租金意见一致。关于违约金，首先，对于被告是否违约存疑，双方之间的合同是否有效解除也存疑。根据现有证据，不足以证明双方合同有效解除；其次，退一步讲，即使被告存在违约，双方约定的违约金数额也畸高，希望法院调低并要求以原告的实际损失为限进行补偿，且原告诉请中存在三条违约金的重合。对于诉请10，被告认为注销原因不是其造成的，不同意原告的该项诉请。 原告万狮公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 1.《不动产权证书》1份，旨在证明原告系“XX中心”项目的房地产权利人。 2.《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明原告将“XX中心”项目地下XX层XX单元出租给被告，租赁合同对于租赁期限、交付日、装修期、开业日、租金及相关费用的标准及支付、违约责任等均予以明确约定。 3.《补充协议》1份，旨在证明原、被告协商一致对《上海市房屋租赁合同》进行调整，明确租赁房屋约定交付日为2018年4月2日，租赁期限为2018年4月2日至2023年4月1日，装修期为2018年4月2日至2018年6月1日，开业日为2018年6月2日。 4.《催收函》(2019年2月11日)1份，旨在证明被告拖欠支付费用，原告第一次向被告发送书面通知进行催款。 5.《催收函》(2019年2月18日)1份，旨在证明被告拖欠支付费用，原告第二次向被告发送书面通知进行催款。 6.律师函、EMS快递面单、EMS快递签收记录1组，旨在证明原告委托律师于2019年3月4日向被告发送律师函进行第三次催款。 7.照片1组，旨在证明被告擅自张贴品牌升级告示停止营业，并于2019年3月5日晚搬离租赁房屋，擅自上锁阻碍原告进入租赁房屋。 8.《解约函》(2019年3月18日)、EMS快递面单、EMS快递签收记录1组，旨在证明原告于2019年3月18日向被告发送书面通知，要求解除《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求被告按约承担各项赔偿及责任。 9.上海XX产城工程抢修维修工作任务单1份，旨在证明原告已委托案外人上海XX装饰工程有限公司对租赁房屋进行复原，并产生复原子核费84,275.07元。 10.水表、电表读数统计表及水、电费系统账单1组，旨在证明被告确认并签收水、电使用情况，同时证明被告欠付原告自2018年11月21日起至今的水、电费。 11.意外/突发事件处理记录表1份，旨在证明2019年3月5日，XX中心营运管理中心保安部工作人员在巡视时发现被告店内有施工人员正在进行中央空调的拆除和搬离，但无任何手续。经沟通后施工人员亦表示拒绝离开现场，为保护租赁房屋的安全以及避免再次出现无手续搬离物品的情况，保安部使用U型锁封锁大门，保安部门对租赁房屋上锁的行为具有合理性和正当性；保安部上锁的次日早上，多次派保安人员至租赁房屋现场查看，但被告无任何人员到场开门营业，因此不存在由于上锁事件导致无法营业的情形。 12.微信聊天记录截图1组，旨在证明被告提供的聊天记录断章取义，从完整的聊天记录来看，被告前期以各种理由和借口拖延、拒绝支付租金等费用，后期对于原告的催款采取不予回复的消息应对；被告最终承认公司没钱，无力支付租金等费用，因此将无法营业的责任归因于原告的上锁行为无法成立。 13.复原费支付凭证、复原工程发票1组，旨在证明原告聘请第三方公司复原本案涉讼租赁场地，共产生复原费84,275.07元,第三方公司向原告开具了相应金额的发票；原告实际支付了复原费总额的95%，即80,061.32元，剩余5%将于质保期限一年届满后支付。 14.水、电费明细表(更新至2019年5月20日)1组，旨在证明被告截止至复原完成时所发生的全部水、电费。 15.微信聊天记录1组，旨在证明原告已经于2019年3月18日将解约函发送给被告。 经庭审质证，被告对原告提供1-3、7、15证据的真实性均表示无异议。但对证据7认为系因原告上锁导致被告无法进入租赁场所。对4-5证据的真实性表示不予认可，认为原告并未提供被告相应负责人信息的证据材料。对于证据6，被告表示没有收到。对于证据8，被告认为没有收到，且认为住所地与实际经营地不一致。对于证据9-10的真实性均不予认可，认为涉案租赁场所复原原因不在于被告，水、电费统计账单系原告单方制作，被告无法核实其来源。对于证据11的真实性不予认可，认为系原告单方提出由其工作人员记录。对于证据12，聊天记录可以体现出被告一直在和万狮公司沟通换品牌，而不是不经营，且客流量严重与事实不符，基于此被告更换品牌让公司继续运营下去。对于证据13的真实性不予认可，认为涉案租赁场所复原原因不在于被告。对于证据14真实性不予认可，认为2019年3月5日之后被告已经不在涉案房屋经营，发生的费用不应由被告承担。 被告赣忆碗公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 1.微信聊天记录1份，旨在证明被告向原告发送《公告》，原告也签收了。 2.《公告》1份。 经庭审质证，原告对被告提供1-2证据的真实性均表示无异议，并已确实收到被告的公告，但该公告系被告单方制作，上面的内容与事实不符。 本院对当事人提供的上述证据论证如下： 对于原告提供的4-5证据，因原告无法证明两份《催收函》上的签收人与被告的关系，且被告否认收到该两份《催收函》，故本院对其证明效力不予认可；对于原告提供的证据11，该记录表系原告的工作人员的单方记录，且相关人员也并未出庭陈述情况，故本院对其证明效力亦不予认可。 原、被告提供的其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告万狮公司系位于上海市闵行区XX路XX弄XX号店铺的权利人。 2018年3月，原告万狮公司(作为出租人，签约甲方)与被告赣忆碗公司(作为承租方，签约乙方)订立《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”商场地下XX层XX单元租赁给乙方，该单元的租赁面积为使用面积229.15平方米(建筑面积350.48平方米)。乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营赣忆碗品牌的餐饮连锁店用途的商业经营使用。该合同4-1约定：甲方应于2018年3月15日(约定交付日)前将该单元交付乙方。4-8条约定：租赁期：自交付日起算，共计5年，自2018年3月15日起至2023年3月14日。合同5-1条约定：在乙方租满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日其61日的装修期，即2018年3月15日至2018年5月14日。……5-2条约定：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，乙方除须承担本合同第14-2条、第14-3条所规定的违约责任外，还应向甲方支付相当于第一期固定租赁贰倍的金额作为补偿金。5-3约定：自交付日起(即计租日)，该单元的租金按照月固定租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。(1)月固定租金：按租赁面积计算，计算公式：日租金×租赁面积×365日/12月。第一期：自2018年5月15日起至2020年3月14日止，日租金为3.80元/日/平方米，即月租金为26,485.92元。第二期：自2020年3月15日起至2022年3月14日止，日租金为4.30元/日/平方米，即月租金为29,970.91元。第三期：自2022年3月15日起至2023年3月14日止，日租金为5元/日/平方米，即月租金为34,849.90元。(2)提成租金：自2018年5月15日起至2020年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的9%；自2020年3月15日起至2022年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的10%；自2022年3月15日起至2023年3月14日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的11%。合同5-4约定：乙方应最迟于装修期届满20日前向甲方预付第一期租金，并向甲方或管理公司预付第一个月(首期)物业管理费。合同5-5约定：除合同另有约定外，乙方应于该单元交付后每月最后一日17：00前向甲方提前付清下一个月的固定租金(如当月最后一日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)。除第一期租金外，如预付的第一个月固定租金对应的期间首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据上述第5-3条规定的固定租金的日租金标准乘以该月内的实际租赁天数计算；该等月份的提成租金根据相应期间的营业额计算。5-9条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过30日的，则甲方有权选择按照第14-2(6)条处理。合同6-1约定：甲方双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金；乙方需缴纳相当于第1期内3个月之固定租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租金保证金，保证金为110,393.01元。合同6-3约定：如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、其他费用以及本合同约定的违约金及甲方因此遭受的损失赔偿。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述第6-1款规定之金额，则乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。合同6-6约定：乙方应当在本合同签署之日向甲方支付相当于3个月的公用事业费的公用事业费押金13,749元。合同6-7约定：乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费。……具体收费标准如下：物业管理费：每平方米租赁面积每月45元，每月合计10,311.75元，从2018年3月15日开始收取。6-8约定：乙方应在每个月的第10日前向甲方交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。如果支付的第一个月的物业管理费对应的期间自首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算，计算公式：每月物业管理费×12÷365×该月实际租赁天数。6-10约定：乙方使用该单元所发生的水费、电费等费用，乙方应依据甲方针对该商场制定的公用事业费标准及计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或管理公司，甲方或管理公司向乙方提供收款凭据，并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。合同9-1约定：乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。9-2约定：乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，视为乙方放弃对该单元装修、增建、增设或改建部分的处置权，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该单元恢复原状的，则甲方无任何义务就乙方对该单元和/或其装修、设备和设施进行的增建、增设或改建作出任何补偿和/或赔偿。9-4约定：如乙方在租赁期满之后或本合同提前终止之日没有向甲方交还该单元，经甲方催告在合理期限内仍未按本合同9-2条款恢复原状并交还该单元的，甲方可在公证机构的公证下，或者采取录像、拍照等方式在管理公司的见证下有权开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元，并将该单元腾空收回，公证费用、搬离费用等由乙方承担。乙方应按照本合同第9-1条的规定向甲方支付租赁期满之日或本合同提前终止之日至甲方开启该单元门锁并移除该单元内所有物件之日期间的占用使用费及其他费用。该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物均视为乙方的抛弃物，乙方对该等物件放弃主张所有权及其他任何权利。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件。甲方在处置上述物件的过程中，有权向乙方收取在处置该等物件过程中产生的费用，包括但不限于仓储费、运输费等其他一切费用。因处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。合同14-2约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；(7)乙方违反本合同的约定，经甲方和/或管理公司发出书面的改正通知后，在指定期限内未能改正的……合同14-3约定：若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方的有权依据前述约定要求乙方承担违约金，乙方还应向甲方支付相当于第一期保底租金贰倍的金额作为补偿金，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方。合同15-4约定：乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。合同15-6约定：乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件四所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。 2018年8月，原告万狮公司(作为出租方，签约甲方)与被告赣忆碗公司(作为承租方，签约乙方)又订立《补充协议》1份，约定就上述租赁合同的相关条款修改达成补充条款。具体内容为：第一条：租赁合同1-13变更为约定交付日即2018年4月2日。第二条：租赁合同4-1变更为甲方应于2018年4月2日(约定交付日)前将该单元交付乙方……第三条：租赁合同4-8变更为租赁期共计5年，自2018年4月2日起至2023年4月1日。第四条：租赁合同5-1变更为：在乙方租赁期满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日其61日的装修期，即2018年4月2日至2018年6月1日。第五条：租赁合同5-3变更为：自交付日起(即计租日)，该单元的租金按照月固定租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。(1)月固定租金：按租赁面积计算，计算公式：日租金×租赁面积×365日/12月。第一期：自2018年6月2日起至2020年4月1日止，日租金为3.80元/日/平方米，即月租金为26,485.92元。第二期：自2020年4月2日起至2022年4月1日止，日租金为4.30元/日/平方米，即月租金为29,970.91元。第三期：自2022年4月2日起至2023年4月1日止，日租金为5元/日/平方米，即月租金为34,849.90元。(2)提成租金：自2018年6月2日起至2020年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的9%；自2020年4月2日起至2022年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的10%；自2022年4月2日起至2023年4月1日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的11%。第六条：租赁合同6-7变更为：乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费。……具体收费标准如下：物业管理费：每平方米租赁面积每月45元，每月合计10,311.75元，从2018年4月2日开始收取。……第九条：本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。 签约后，原告按约于2018年4月2日与被告签署了《房屋交接单》，向被告交付了涉案租赁商铺，被告则向原告缴纳了租赁保证金110,393.01元、公用事业费押金13,749元及至2019年1月1日止的租金等费用，后由被告实际用于餐饮品牌的经营。 期间，被告开始拖欠支付自2019年1月2日起的租金、物业管理费及水、电费。2019年2月11日及同年2月19日，原告先后分两次向被告发送《催收函》,要求被告支付欠付费用。但因被告仍未按约支付，原告于2019年3月4日委托律师向被告发送《律师函》，载明：根据委托人所作陈述和所提供资料显示：1.委托人与贵司于2018年3月21日签署了上海市房屋租赁合同，约定由贵司承租我司所有的位于上海市闵行区XX路XX弄“XX中心”商场地下XX层XX单元的房屋，租赁期自2018年3月15日起至2023年3月14日止。2.自该单元交付以来，贵司数次拖欠租金、物业管理费等应付款项。就此，委托人已经多次催缴，并分别于2019年2月11日、2019年2月18日两次致以《催收函》要求贵方履行合同义务。截至本律师函出具之日，贵司拖欠委托人租赁、物业管理费等应付费用之行为已构成违约，严重侵害了委托人的合法权益。故此，本律师受委托人之委托，根据租赁合同约定以及法律规定，向贵方正告如下：请贵司于2019年3月10日前支付下列应付款项，共计人民币92,055.48元：(a)2019年1月1日至2019年2月28日贵司欠付的租金，共计52,971.84元；(b)2019年1月1日至2019年2月28日贵司欠付的物业管理费，共计20,623.50元；(c)2019年1月1日至2019年2月2日贵司欠付的水费及电费，共计13,798.30元；(d)根据租赁合同第5-9条约定，支付应付款项迟延履行期间对应的迟延履行违约金(暂算至2019年3月10日，为4,661.84元)。 庭审中，被告称没有收到过上述《催收函》及《律师函》。 2019年3月8日，被告向原告发送《公告》。载明：“2019年3月4日晚间19点左右，万狮公司在未书面通知本公司的前提下，其物业方的安保将本公司正常经营的赣忆碗门店的门锁关闭，以至于第二天无法开锁正常营业。给本公司造成了严重的经济损失，本公司有权拒付锁门期间的房租、物业费等租赁合同约定的其他费用。庭审中，被告称上述《公告》上提及的日期记错了，其供应商是于2019年3月5日晚上拆除空调的。 2019年3月18日，原告向被告发出《解约函》：“……贵司在收到《律师函》后，不仅未按我司要求支付拖欠款项，反而在未经我司书面同意的情况下擅自于3月4日停止营业，2019年3月5日晚，我司人员发现贵司正自行将租赁单元内经营用设备工具及财产搬离租赁单元，企图逃避合同义务。因贵司恶意违约行为事发突然、情况紧急，我司特根据《租赁合同》第15-3条等规定采取紧急措施将该单元门锁进行关闭，并告知贵司负责人员，在未履行合同义务之前不得将财产搬离租赁单元。然而截至目前，贵司租赁单元内大部分经营用设备及财产已经搬离，同时贵司仍严重拖欠我司应付款项未予履行。基于上述事实和双方合同约定，贵司拖欠数月应付款项以及意图逃场等不诚信的违约行为业已严重侵害了我司的合法权益，故此，我司根据《租赁合同》、《补充协议》和相关法律规定，向贵司正告如下：1.根据《租赁合同》第14-2条第1款第(6)、(10)项之约定，解除《租赁合同》；自贵司收到本解约函之日，《租赁合同》即告解除并终止。2.贵司应于2019年3月31日前向我司付清如下款项：Ⅰ.截至合同解除日贵司所拖欠的租金52,971.84元，物业管理费20,623.50元，水费及电费共计18,125.30元；Ⅱ.根据《租赁合同》第5-9条、第14-2条第3款的约定，支付应付款项迟延履行期间对应的迟延履行违约金4,661.84元；Ⅲ.根据《租赁合同》第14-2条第2款的约定，支付解约违约金共计116,882.25元；Ⅳ.根据《租赁合同》第14-3条的约定，支付补偿金1,165,380.48元；V.根据《租赁合同》第5-2条的约定，支付装修期内免于支付的租金52,971.84元。3.根据《租赁合同》第14-3条的约定，贵司已支付的租赁保证金110,393.01元，公用事业费押金13,749元，我司予以没收。4.根据《租赁合同》第9-1条、9-2条、14-3条的约定，请贵司于2019年4月15日前将该单元恢复原状，并交还予我司(但在贵司履行全部义务及责任前不得将任何设备财产搬离租赁单元)。5.根据《租赁合同》第15-4条的约定，请贵司于收到本解约函之日的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。6.自合同解除日起，贵司基于《租赁合同》在该单元上的一切权利均消灭，我司有权以任何方式处置该单元，与贵司无涉……”。 庭审中，被告称没有收到过上述《解约函》。 另查明，2019年4月25日，原告万狮公司与案外人上海XX装饰工程有限公司(以下简称XX公司)订立《上海XX产城工程抢修维修工作任务单》，约定由XX公司负责涉案商铺的复原工程，费用合计84，275.07元。同年5月，原告向XX公司支付复原费用80,061.32元。 还查明，根据原告的工作人员姜某某与被告的法定代表人肖某之间往来的微信聊天记录显示，原告因被告欠付相关费用，一直在向被告进行催缴。 2019年3月6日，姜某某：“复原也坚决不做？”，肖某回复：“这项目我们已前言汇报说明了情况，希望大家理解……复原还是要你们做……复原需要出资，我们拿不出任何一分钱。” 2019年3月8日，肖某通过微信向原告发送被告公司的《公告》，并留言称现门店被锁，且第二天也沟通协商方案。为了避免后期的会再产生误会，我们特此公告，协商期间房租、物业费等约定到费用我司不负责承担…… 审理中，原告自述，其于2019年3月5日晚上发现被告在拆除空调，遂与之交涉不能搬离，但搬离人员就锁门离开了。原告又加了一把锁。之后，被告未再营业。被告亦自述自2019年3月5日开始未再营业。 审理中，原告以被告违约在先导致其行使单方解除权而明确表示对收取被告的租赁保证金110,393.01元(相当于3个月之固定租金及3个月物业管理费之和)由其直接没收,但原告未在本案中明确提起诉请。现原告明确表示保留该项诉讼的权利。 本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有约束力，双方应当按约严格履行各自的权利义务。本案中，原告作为出租方已向被告提供了涉案租赁房屋，履行了相应的合同义务。被告作为承租人，按约支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告未能向原告按时足额支付租金等费用并于2019年3月5日擅自搬离租赁场所，造成原、被告无法继续履行租赁合同，已构成违约。现原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，要求解除与被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》之诉请，于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，原告提出系于2019年3月20日解除，被告对此也不持异议，故本院确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除。 根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告未能按照合同约定向原告支付相应的租金及物业管理费等费用，原告有权依据合同约定要求被告支付拖欠的租金及物业管理费。另根据双方补充协议约定，涉案租金自2018年6月2日开始收取。因此，本院认为被告应向原告支付自2019年1月2日至同年3月20日止的欠付租金69,516.47元。此外，根据双方租赁合同的约定，原告还有权要求被告支付未付租金，按每日千分之三计算的违约金。现原告自愿将该违约金的计算标准调低为按每日万分之六(即每日0.6‰)计算，系原告自行处分自己的权利，本院对此予以准许。 关于原告要求被告支付物业管理费之诉请。依据合同约定，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。但根据前述，本院确认双方订立的租赁合同及补充协议于2019年3月20日解除。根据租赁合同6-8约定：乙方(即被告)应在每个月的第10日前向甲方(即原告)交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。如果支付的第一个月的物业管理费对应的期间自首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算，计算公式：每月物业管理费×12÷365×该月实际租赁天数。另根据双方补充协议约定，涉案物业管理费自2018年4月2日开始收取。因此，本院认为被告应向原告支付自2019年1月2日至同年3月20日止的物业管理费27,064.81元。对原告要求被告支付自2019年3月21日至2019年5月22日止的物业管理费之诉请，本院不予支持。关于支持部分的逾期支付物业管理费之违约金，按照原告自愿调低按每日万分之六(即每日0.6‰)计算。 关于原告要求被告支付自2018年11月20日至2019年5月22日间的电费6,977.60元(已抵扣押金)之诉请。现因原、被告已确认被告自2019年3月5日起未再进行营业，故对于该日之前发生的电费，被告仍负有支付的义务。但根据原告单方制作并提供的被告电费用量表及计算方式，本院无法确认被告在该段期间实际使用的电费金额。故对于原告要求被告支付自2018年11月20日至2019年5月22日止的电费6,977.60元(已抵扣押金)及逾期支付违约金之诉请，本院均不予支持。原告待今后能够向法院提供被告自2018年11月20日至2019年3月5日止实际使用的电费金额之确切证据后，可另行主张。 关于原告要求被告支付自2019年3月21日至2019年5月22日止的占用使用费之诉请。依据前述，本院确认双方所订立的租赁合同及补充协议于2019年3月20日解除。根据双方租赁合同9-2约定：乙方(即被告)向甲(即原告)交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。……此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。……乙方应按照本合同第9-1条的规定向甲方支付租赁期满之日或本合同提前终止之日至甲方开启该单元门锁并移除该单元内所有物件之日期间的占用使用费及其他费用。本案中，被告虽已于该合同解除之前(即2019年3月5日后)未再进入涉案租赁场所，但被告未将租赁场所内的设施物品予以清空搬离，占用了原告的租赁场所。直至原告在被告拒绝对租赁房屋恢复原状后，将被告留存于租赁房屋内的设施物品搬移至他外存放。原告称于2019年5月22日将租赁房屋恢复原状，但未能向本院提供相关确切之证据。查被告于2019年3月6日已明确拒绝对租赁房屋恢复原状。按理原告在2019年3月20日与被告解除租赁合同后，即可对涉案租赁房屋进行恢复原状。参照原告提供的与案外人XX公司订立《上海XX产城工程抢修维修工作任务单》的时间及原告主张已恢复原状的时间来看，前后亦不到一个月。本院综合考虑被告已于2019年3月5日实际搬离租赁房屋，对原告造成的仅仅是占用期间的房屋使用费等情况，酌情确认由被告向原告支付自2019年3月21日至2019年4月25日止，参照月租金26,485.92元的标准计算的占用使用费。对原告由于拖延对涉案租赁房屋进行恢复原状所造成的经济损失由原告自行承担。 关于原告要求被告支付单元复原费之诉请。根据双方租赁合同约定，乙方(即被告)向甲方(即原告)交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，视为乙方放弃对该单元装修、增建、增设或改建部分的处置权，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费。本案中，根据原告公司员工与被告公司法定代表人间的微信聊天记录显示，被告于2019年3月6日已明确表示拒绝对涉案租赁房屋进行恢复原状。且在租赁合同解除后，被告仍未将涉案租赁场所恢复原样后返还原告。原告有权自行委托有关单位进行恢复原样，所产生的费用亦应由被告承担。但根据租赁合同9-4约定：如乙方(即被告)在租赁期满之后或本合同提前终止之日没有向甲方(即原告)交还该单元，经甲方催告在合理期限内仍未按本合同9-2条款恢复原状并交还该单元的，甲方可在公证机构的公证下，或者采取录像、拍照等方式在管理公司的见证下有权开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元，并将该单元腾空收回。然原告虽已委托第三方将租赁房屋恢复原状，但原告未能按照上述合同约定的程序及形式要求进行恢复原状，导致涉案租赁房屋未能留存在恢复原状前处于何种状态的相关影像资料，从而对原告要求被告支付复原费的金额认定带来了一定的困难，故本院综合考虑双方对此次事件的过错责任，酌定由被告赔偿原告房屋复原费40,000元。 关于原告要求被告支付装修期租金52,971.84元之诉请。根据上述租赁合同约定，被告违反合同约定导致合同提前解除的，被告应支付相当于第一期固定租赁2倍的金额作为补偿金。现原告根据上述合同约定要求被告支付装修期租金52,971.84元之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付解约补偿金52,971.84元之诉请。根据上述租赁合同14-3约定：若出现本合同规定情形而甲方(即原告)行使解除本合同之权利或乙方(即被告)提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方依据前述约定要求乙方承担违约金，乙方还应向甲方支付相当于第一期保底租金贰倍的金额作为补偿金，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。现原告要求被告支付解约补偿金52,971.84元之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金119,845.94元之诉请。原告主张的该项违约金实际上是合同提前解除违约金。根据上述租赁合同14-2约定，非违约方再依据14-2条约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期间内3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和。因该约定的违约金与前述解约补偿金性质相似。本院综合考虑被告拖欠支付租金的主观恶意、过错程度以及对原告造成的实际损失等因素，同时考虑到由于被告的违约，被告已承担了装修期租金52,971.84元、解约补偿金52,971.84元及已明确表示对收取被告的租赁保证金和物业管理费押金(相当于三个月租金及三个月的物业管理费)予以直接没收并保留相关诉权之情况。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该项违约金的计算标准调整为赔偿1个月的租金和1个月的物业管理费之总额计算的违约金数额。 关于原告要求被告支付自2019年4月20日起至将工商注册地址从租赁场所迁出/注销之日至的逾期违约金之诉请。查本案中，被告已于2019年3月5日擅自提前撤离涉案租赁场所，使得该租赁场所已处于关闭状态。此外，原告于2019年5月已将涉案房屋恢复原状。原告为防止损失的进一步扩大，亦可自行前往相关工商管理部门申请办理工商注册迁出手续。但原告在将涉案租赁场所恢复原状之后怠于办理此项手续，故由此造成的经济损失由原告自行承担。因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。 此外，根据上述租赁合同约定，被告擅自提前解除本合同的，原告有权没收被告已支付的租赁保证金和物业管理费押金。本案中，由于被告的违约，其缴纳的租赁保证金(相当于3个月之固定租金及3个月物业管理费之和)110,393.01元原告已明确表示予以直接没收,但因原告未在本案中明确提起诉请，原告现明确表示保留该项诉讼的权利。故被告关于上述两项费用可用于抵扣其欠付原告的租金等费用之抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。关于被告缴纳的公用事业费押金13,749元，因本案目前尚未处理原告向被告主张的水、电等费用，故本院对该笔押金亦暂不在本案中进行处理。原、被告双方可依据相关证据另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告上海万狮置业有限公司与被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月20日解除。 二、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司自2019年1月2日至2019年3月20日止的欠付租金69,516.47元。 三、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司自2019年1月2日至2019年3月20日止的欠付物业管理费27,064.81元。 四、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司以69,516.47元为本金，自2019年1月1日起至被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司实际支付之日止，按照每日0.6‰计算的逾期付款违约金。 五、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司以27,064.81元为本金，自2019年1月1日起至被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司实际支付之日止，按照每日0.6‰计算的逾期付款违约金。 六、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司以每月26,485.92元计，自2019年3月21日至2019年4月25日止的占用使用费31,347.72元。 七、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司装修期租金52,971.84元。 八、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司解约补偿金52,971.84元。 九、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司提前解除合同违约金36,797.67元。 十、被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司房屋复原费40,000元。 十一、驳回原告上海万狮置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4,799.10元，财产保全费3,717.04元，合计8,516.14元，由原告上海万狮置业有限公司负担3,959.80元，被告赣忆碗(上海)餐饮管理有限公司负担4,556.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  陈春芳 二〇一九年十月二十五日 书记员  王伊妮 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。