湖南省益阳市资阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0902民初1016号 原告：湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司，住所地：湖南省益阳市赫山区。 负责人：刘学军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李飚，女，1985年2月19日出生，汉族，该公司员工，代理权限为特别授权。 被告：皮某某，男，2008年10月24日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 法定代理人：皮岚，男，1981年11月12日出生，系皮某某之父。 委托诉讼代理人：皮述晃，男，1948年9月9日出生，汉族，系皮岚之父，代理权限为特别授权。 原告湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司（以下简称“盛世太平益阳分公司”）诉被告皮某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世太平益阳分公司的委托诉讼代理人李飚、被告皮某某的委托诉讼代理人皮述晃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世太平益阳分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付C栋1211号、1212号物业管理费17820元，并缴纳30%的物业滞纳金。事实和理由：被告皮某某于2010年购买了益阳中禾置业有限公司开发的资江明珠小区两套房，房号为C-1211和C-1212，面积分别为91.63平方米。根据被告同盛世太平益阳分公司达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2011年7月1日起便无故拖欠物业管理费，至2019年5月30日止共计人民币17820元。原告多次以各种形式向被告催要物业管理费，但其未理睬。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告皮某某答辩称：被告购买的资江明珠3栋1211、1212商品房在接到开发商的收楼通知后，对房屋进行验收，因房屋存在阳台及外墙渗水、室内地面有局部养护不当、室内建筑垃圾成堆未清运、墙体部分空鼓以及门窗安装不规范等诸多问题，及时将问题反馈给陪同收房人员，并要求按照交房标准立即整改。并拒绝在收楼单上签字。2011年7月，被告购买的房屋玻璃景观阳台被楼上13层的业主违规、违章私自搭建围栏，并摆放花盆、养花护草，更加重了外墙渗水。原告数十次要求被告、经营者对阳台渗水等问题予以解决，但直到2017年6月，才通知原、被告与益阳中禾置业有限公司项目工程部进行三方会商，问题依然没有得到解决。6月22日，原告拨打益阳市市长热线和向有关行业主管部门反映情况，原告除将屋内建筑垃圾清运外，其他主要问题仍然存在。故被告有权拒交物业费。2、依据原告出具的物业费清单来看，物业费是从2011年7月开始计算，按照现行法律规定，其诉讼时效为3年，故原告的诉讼时效已超过，不具备起诉的条件。3、由于经营者中禾置业有限公司和原告存在物业管理、服务、信用等问题，给原告造成了巨大的经济、物力、人力和精神上的损失，严重损害了被告的经济权益和物业权益，要求益阳中禾置业有限公司、原告应当承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：湖南盛世太平物业服务有限公司原名益阳盛世太平物业管理有限公司。盛世太平益阳分公司是其名下的分公司，是具有二级资质等级的法人单位。2009年10月19日，原告与益阳中禾置业有限公司签订《资江明珠前期物业管理服务合同》一份，约定：由原告对资江明珠提供前期物业管理服务；服务范围包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修，养护等。合同期限自本协议签订之日起至业主委员会与所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。物业管理费用标准：电梯住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米1.1元每月交纳。物业验收合格后，益阳中禾置业有限公司根据购房合同约定，书面通知业主办理入住手续，业主从收楼之日起开始交纳物业服务费。业主无正当理由，拖延办理入住手续的，物业服务费从购房合同约定的交房时间开始计收，由业主全额交纳。违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳违约金。 另查明，皮岚系皮某某之父。2010年5月30日，被告亲属以皮某某名义购买了益阳中禾置业开发有限公司建设的位于资江路南侧、华中市场东侧、资江北岸的资江明珠3栋1211、1212两套房屋，建筑面积均为91.62平方米。合同约定交房时间为2011年6月30日前。同时约定商品房移交后，商品房由出卖人依法以协议方式选聘益阳市盛世太平物业管理有限公司提供前期物业服务。物业管理费用：住宅按1.1元每平方米每月计收。同时约定出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《珠江明珠住宅质量保证书》载明，外墙面、卫生间地面、地下室、管道房渗漏的保修期为3年。地面空鼓开裂，大面积起砂保修期2年等。该栋房屋于2011年5月9日竣工验收，2011年8月19日进行了备案登记。合同约定的交房时间到后，被告接收楼通知收房时，发现房屋阳台及外墙渗水、建筑垃圾未清理等问题，认为房屋没有达到收房标准，提出整改要求，并拒绝在收楼验收单上签字。因整改未达到被告方的质量要求，被告一直未交纳物业费。2017年6月，被告通过发函及拨打市长热线等方式要求原告及益阳市中禾置业有限公司对房屋问题及13层业主搭建围栏等问题提出整改要求。2017年7月原告已将建筑垃圾清理完毕。经庭审查明，资江明珠至今未成立业主委员会。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《资江明珠前期物业管理服务合同》、《住宅质量保证书、使用书》、《建设工程竣工验收备案表》、被告提交的常住人口登记卡、照片、市长热线来电交办单及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点一，原告的诉求是否已经超过诉讼时效。合同约定物业费按月计收，原告一直为所涉小区提供物业服务，业主交费行为具有持续性、关联性，合同的权利义务具有整体性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告的起诉没有超过诉讼时效。 关于焦点二，原告收取物业管理费是否有事实依据和法律依据。虽然被告在合同约定的交房时间接收到了收楼通知，但在验收的过程中，被告提出了房屋外墙等质量问题，通过庭审，原告亦认可被告所购房屋之前存在外墙漏水现象，故被告拒绝受领符合法律规定。但被告未在外墙质量保修期内向益阳中禾置业有限公司主张权利，自保修期到即2014年6月30日，即视为房屋实际交付，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，被告应当根据合同约定开始交纳物业管理费。关于被告提出原告履行物业服务合同不到位的抗辩理由，因原告在履行物业管理服务主要义务时，对共用部位的维修、管理和养护及业主房屋自用部位的管理方面存在瑕疵，故对原告主张的物业费应酌情予以减免，并不应给付滞纳金。考虑到合同实际履行情况，本院酌定服务期间的物业管理费按所欠金额的70%予以支付。关于被告提到的因益阳中禾置业有限公司给其造成的损失，属于商品房出卖人与买受人之间的权利义务范畴，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告皮某某于本判决生效后三十日内支付原告湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司至2019年5月1日止的物业费8326元。 二、驳回原告湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取122元，由原告湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司负担65元，被告皮某某负担57元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  郭 晶 二〇一九年七月十九日 代理书记员  郭一民 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。