大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初3156号原告大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街51号。法定代表人邢战坤，主任。委托代理人王功海、刘宗晓，辽宁华夏律师事务所律师。被告刘志兴，男，1991年1月2日生，汉族，住辽宁省义县。被告大连市住房置业担保有限公司，住所地大连市西岗区黄河街80号。法定代表人许伟家。被告大连博洋房地产开发有限公司，住所地大连市长兴岛临港工业区原新港小学教学楼。法定代表人丁飞。原告大连市住房公积金管理中心与被告刘志兴、大连市住房置业担保有限公司、大连博洋房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘宗晓、被告刘志兴到庭参加了诉讼，被告大连市住房置业担保有限公司、大连博洋房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月11日,原告以其下设的瓦房店办事处名义与被告刘志兴签订了《个人住房抵押借款合同》。合同约定，原告委托中国建设银行瓦房店支行向被告刘志兴发放贷款25万元用于购买大连长兴岛经济区房屋，贷款期限15年。贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款总期数为180期，贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，贷款利率为浮动利率，浮动周期为1年。若被告刘志兴未按约定期限偿还贷款本息，逾期贷款利息自逾期之日起按照中国人民银行的有关规定计收。若被告刘志兴连续四个月或累计六个付息期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告刘志兴立即偿还全部贷款本息或要求承担抵押担保责任。合同约定被告刘志兴以其所购买的案涉房屋作为合同履行的抵押物，并于2011年10月14日办理了抵押登记手续。2011年10月11日，原告与被告大连市住房置业担保有限公司、被告刘志兴签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定被告大连市住房置业担保有限公司对被告刘志兴所应偿还的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用承担连带保证责任。为了防范个人住房政策性（公积金）贷款风险，促进开发建设的商品房销售，在上述房屋销售之前，原告与被告大连博洋房地产开发有限公司签订了《个人住房政策性贷款合作协议》。协议约定，原告同意对符合《大连市个人住房政策性贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，而被告大连博洋房地产开发有限公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，原告依约于2011年10月25日委托建设银行瓦房店支行向被告刘志兴发放贷款25万元。自2015年7月25日，被告刘志兴开始逾期偿还贷款，至今已累计10多次逾期，而且自2017年4月25日开始未再还款。至2019年4月10日，尚欠本金31512.85元，利息及罚息10275.89元。鉴于被告刘志兴的多次逾期行为，原告决定宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求被告刘志兴立即偿还全部贷款并承担抵押担保责任。被告刘志兴所欠的未到期本金144723.94元，未到期利息209.05元，与上述拖欠的本金利息合计186721.73元。2019年4月12日，原告与辽宁华夏律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁华夏律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1600元。原告认为，被告刘志兴未按期归还本息的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定宣告贷款提前到期，要求被告刘志兴偿还全部本息，并赔偿律师费损失。被告大连市住房置业担保有限公司和被告大连博洋房地产开发有限公司作为连带责任保证人，均应当对被告刘志兴所负债务承担连带保证责任。原告现诉至法院，请求判令：1、被告刘志兴立即偿还借款本金176236.79元，按贷款合同约定的利息、罚息标准支付自2017年4月25日起至还清欠款日止的利息、罚息（截止2019年4月10日止逾期利息、罚息、未到期利息为10484.94元）。2、确认原告对抵押物大连长兴岛经济区房屋享有优先受偿权。3、被告刘志兴承担本案诉讼阶段的律师代理费1600元。4、被告大连市住房置业担保有限公司、被告大连博洋房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告刘志兴辩称，对原告的诉讼请求没有异议。我请求先偿还一部分，将已经拖欠的偿还完毕，剩下贷款的按照合同约定继续履行。被告大连市住房置业担保有限公司、被告大连博洋房地产开发有限公司未到庭，未发表答辩意见，亦未提交证据。经审理查明，2011年10月11日,原告通过其下设的瓦房店办事处与被告刘志兴签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（编号08201101383）。合同约定，原告委托中国建设银行瓦房店支行向被告刘志兴发放贷款25万元用于购买大连长兴岛经济区房屋，贷款期限15年。贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款总期数为180期，贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，贷款利率为浮动利率，浮动周期为1年。首期年利率4.9%。若被告刘志兴未按约定期限偿还贷款本息，逾期贷款利息自逾期之日起按照中国人民银行的有关规定计收。若被告刘志兴连续四个月或累计六个付息期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款本息或要求抵押人承担抵押担保责任。被告刘志兴以其所购买的案涉房屋作为抵押物为借款提供担保，担保范围为贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。同日，原告与被告刘志兴、大连市住房置业担保有限公司签订《个人住房公积金贷款保证合同》约定，被告大连市住房置业担保有限公司对被告刘志兴所应偿还的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用承担连带保证责任。被告大连博洋房地产开发有限公司系案涉房屋开发建设单位。2011年8月4日，在原告与被告刘志兴签订借款合同之前，原告即与被告大连博洋房地产开发有限公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》。协议约定，原告同意对符合《大连市个人住房政策性贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，而被告大连博洋房地产开发有限公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。上述合同签订后，案涉房屋于2011年10月14日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心经审批办理了预购商品房抵押登记。2011年10月25日，原告通过委托银行向被告刘志兴发放贷款25万元。合同履行过程中，被告刘志兴自2015年7月25日起出现逾期还款情形，自2017年4月25日之后的贷款本息未予偿还。截止到2019年4月10日，被告拖欠已到期本金31512.85元、利息及罚息10275.89元，未到期本金144723.94元、利息209.05元。另查，原告与辽宁华夏律师事务所于2019年4月签订《诉讼代理服务框架协议》。协议约定，自2019年4月2日起至2021年4月1日止，辽宁华夏律师事务所批量代理原告贷款案件（含本案），每个案件诉讼阶段的律师代理费为1600元。该笔费用已实际支付。本院所确认的上述事实，有《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、《个人住房公积金贷款保证合同》、《个人住房政策性贷款合作协议》、《预购商品房抵押申请审批书》、《大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）》、《个人委托贷款划拨资金通知书》、还款情况明细表、提前全部还款试算表、《诉讼代理服务框架协议》、诉讼费发票、转款回单等及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经本院审查，可以作为审判依据。本院认为，原告与各被告分别签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、《个人住房公积金贷款保证合同》、《个人住房政策性贷款合作协议》等均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告已依约向被告刘志兴发放全额贷款，被告刘志兴未依约及时足额偿还贷款本息构成违约，原告有权宣布全部贷款提前到期并要求被告刘志兴承担相应违约责任。对于原告要求被告刘志兴偿还剩余贷款本金176236.79元并支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。按照《个人住房抵押借款合同》约定，原告实现债权的费用由被告刘志兴承担，现原告为本案纠纷委托律师代理诉讼产生律师费1600元，该费用未超出律师收费标准，应由被告刘志兴承担。原告该诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋已办理预购商品房抵押登记，在其不具备办证条件的情况下，该登记依然有效，原告基于该抵押享有对案涉房屋折价或拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权。原告该诉讼请求，本院予以支持。被告大连市住房置业担保有限公司、大连博洋房地产开发有限公司通过与原告签订书面合同的方式，对被告刘志兴的案涉债务向原告承担连带保证责任。上述约定符合法律规定，故该二被告应对被告刘志兴债务承担连带保证责任，但被告大连博洋房地产开发有限公司保证责任的保证期间依约应止于案涉房屋所有权登记及抵押登记办理完毕时。被告大连市住房置业担保有限公司、大连博洋房地产开发有限公司未到庭，未就应否承担保证责任及保证义务履行情况作出说明并举证，依照相关法律规定，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘志兴于本判决生效之日起十日内偿还原告大连市住房公积金管理中心借款本金176236.79元并支付原告利息、罚息（截止到2019年4月10日的利息、罚息为10484.94元，自2019年4月11日起至欠款实际清偿之日止的利息、罚息按编号为08201101383的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定计付）。二、被告刘志兴于本判决生效之日起十日内给付原告大连市住房公积金管理中心律师代理费1600元。三、原告大连市住房公积金管理中心对位于大连长兴岛经济区房屋折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。四、被告大连市住房置业担保有限公司对本判决第一项、第二项内容承担连带保证责任。五、被告大连博洋房地产开发有限公司在位于大连长兴岛经济区房屋的所有权登记及抵押物登记办理完毕之前对本判决第一项、第二项内容承担连带保证责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元（原告已预交），由被告刘志兴、大连市住房置业担保有限公司、大连博洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期间为二年。审判员  孙润成二〇一九年十一月二十八日书记员  张 康