广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3499号原告：交通银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区广清大道65号交行大厦。负责人：王小钏，该分行行长。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告：李文秀，女，1983年7月25日出生，汉族，住广东省化州市，被告：覃培福，男，1996年8月28日出生，汉族，住陕西省安康市紫阳县，被告：清远市豪美房地产开发有限公司，住所地：清远市新城东22号区（晟禾汇江花园）。法定代表人：董卫东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司清远分行与被告李文秀、覃培福、清远市豪美房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人徐淑图，被告清远市豪美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢坚荣、陆嘉敏到庭参加诉讼。被告李文秀、覃培福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年10月24日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、要求被告李文秀、覃培福共同向原告清偿至2019年4月11日止的借款本金704109.14元及利息24047.40元、罚息171.80元，之后的利息按中国人民银行基准利率上浮5%及罚息按约定利率上浮50%计算至还清日止；3、被告清远市豪美房地产开发有限公司对被告李文秀、覃培福所欠原告的借款本、息承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费等费用。（以上金额在2019年4月11日的总数共728328.34元）事实与理由：被告李文秀、覃培福因购买商品房资金需要而向原告借款，为此于2017年10月24日以原告为贷款人即抵押权人、被告李文秀、覃培福为借款人即抵押人、被告清远市豪美房地产开发有限公司为担保人签订一份编号为201701493260999001200000500的《个人房产抵押贷款合同》（以下简称为合同）。合同约定：被告李文秀、覃培福向原告借款710000元，用于购买清远市清城区××花园××楼××号房。借款期限30年，借款利率为按中国人民银行基准利率上浮5%执行，如出现本合同项下约定还款逾期的，则按本合同约定利率上浮50%计付罚息。还款方式为等额本息还款，每期还款额为3874.60元。被告李文秀、覃培福作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人未能按时足额偿还贷款本息，视为违约，出借人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用。同时合同还约定被告清远市豪美房地产开发有限公司作为清远市清城区环城二路39号湖景湾花园的开发商，对被告李文秀、覃培福的借款承担连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款，后被告李文秀通过每月还款方式归还款项。但截止至2019年4月11日，被告逾期8期没有支付，共拖欠借款本金704109.14元及利息24047.40元、罚息171.80元，合共728328.34元。原告多次向被告催收未果，为维护权益而特向法院提起诉讼。被告清远市豪美房地产开发有限公司作为开发商，向原告承诺对其销售商品房的按揭贷款承担连带清偿责任，故其应对被告李文秀、覃培福所欠申请人的借款本、息承担连带清偿责任。被告李文秀没有作出答辩，也没有提交证据。被告覃培福有作出答辩，也没有提交证据。被告清远市豪美房地产开发有限公司辩称：1、《个人房产抵押贷款合同》中保证条款存在多种约定不明情形，视为没有约定保证期限，保证期限自分期还款履行期限届满之后6个月，答辩人的保证期限已届满，保证责任免除；2、《个人房产抵押贷款合同》中关于保证人责任部分内容与法律相违背，该内容无效。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告（贷款人）、被告李文秀、覃培福（借款人）、被告清远市豪美房地产开发有限公司（担保人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》。双方就借款事项以及违约责任方面进行了约定，借款人因购买位于清远市清城区××花园××楼××号房屋而向原告借款710000元，借款期限为360个月，从2017年10月24日起至2047年10月24日止，实际放款日、到期日以《借款凭证》为准；借款利率执行浮动利率，在五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上上浮5%；贷款采用等额本息还款法归还，还款周期为1个月，每月还款日为1日；借款人委托贷款人在贷款发放后将贷款资金以借款人名义从放款账户支付至收款人清远市豪美房地产开发有限公司的银行账号；借款人应按本合同约定时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；如借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息，其行为已构成违约，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计算利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；该违约行为视为本合同“提前到期事件”；当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施：。单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。双方就保证事项进行了约定，担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期限为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期限按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用时，担保人应按贷款人要求立即支付借款人的全部到齐应付款项；借款人取得第二十二条约定房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任……。双方还对抵押事项进行了约定，本合同项下抵押物为清远市清城区××花园××楼××号房屋；抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用等。签订上述合同后，原告与被告李文秀、覃培福就涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2018年1月13日，原告向被告李文秀发放贷款710000元，被告李文秀、覃培福在原告出具的《借款凭证》上以借款人名义签名捺印。《借款凭证》记载，起息日期为2018年1月13日，借款为360个月。借款发放后，被告李文秀、覃培福起初每月均能按时足额偿还借款。但从2018年9月1日起，开始逾期未还款，截至2019年7月9日，被告李文秀、覃培福拖欠贷款本金余额为704109.14元，到期积欠本金9615.13元，利息33003.24元，罚息325.08元，复利1130.55元，合计738568.01元。原告认为，被告李文秀、覃培福逾期未还款的行为已构成违约，符合提前宣布本合同项下贷款全部到期的约定情形，遂于2019年5月21日诉至本院提出解除涉案合同，要求被告李文秀、覃培福一次性归还借款本息及要求被告清远市豪美房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任。被告清远市豪美房地产开发有限公司抗辩认为，其对涉案本息承担连带保证责任无异议，但本合同约定的保证期限存在约定不明的情形，依照法律规定，保证期限应为6个月。保证期限应从逾期未还款第一期即2018年9月1日起计算6个月至2019年2月28日止，原告于2019年5月21日以诉讼方式向被告清远市豪美房地产开发有限公司主张保证责任，已超出前述保证期限，故被告清远市豪美房地产开发有限公司已免除保证责任。且本案存在原告放弃物保的情形，被告清远市豪美房地产开发有限公司应在放弃物保价值范围内免除保证责任。如本合同约定担保人在贷款人放弃物保价值后仍承担全部保证责任为无效条款，对担保人不具有约束力。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告作为贷款人已向被告李文秀、覃培福发放贷款710000元，其已履行贷款发放义务；被告李文秀、覃培福作为借款人应恪守承诺，按期足额归还借款本息给原告。但从2018年9月1日起，被告李文秀、覃培福开始逾期未还款，该行为构成根本违约，原告要求解除与被告李文秀、覃培福、清远市豪美房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》的主张，本院予以支持。原告依据《个人房地产抵押贷款合同》约定，宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息的主张，本院亦予以支持。截至2019年7月9日，被告李文秀、覃培福拖欠贷款本金余额为704109.14元，利息33003.24元，罚息325.08元，复利1130.55元，合计738568.01元，从2019年7月10日起的利息、罚息、复利按照合同约定计付至还清之日止。至于原告要求被告清远市豪美房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任的主张。被告清远市豪美房地产开发有限公司对本案借款本息承担连带保证责任无异议，本院予以确认。但被告清远市豪美房地产开发有限公司对本合同约定保证期限、保证条款内容等有异议。对此，本院认为，依照合同约定，保证期限为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期限按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。合同关于保证期限的约定并非约定不明，只是针对贷款到期日、分期还款等情形明确了保证期限以及保证期限应从何时开始计算。依据该约定，无论是贷款到期还是分期还款的情形，保证期限均为两年，保证期限从贷款到期日开始计算或分期还款的，保证期限从每期还款日开始计算至最后一期还款日的后两年。故此，本合同关于贷款到日或分期还款的保证期限、保证期限应从何时起计算的约定是明确的，并非被告所辩称的保证期限等存在约定不明的情形。结合本案的实际情况而言，被告李文秀、覃培福采用分期还款方式向原告归还借款，但在2018年9月1日起逾期未还款。依照上述约定，保证期期限应每期分期还款到期日开始计算。且原告于2019年5月21日诉至本院，提出要求解除与被告签订的涉案合同以及宣布贷款提前到期等主张。涉案借款于原告提起诉讼时已提前到期，依照上述约定，被告清远市豪美房地产开发有限公司承担连带保证责任的期限为贷款到期日即从2019年5月21日起计算。显然，无论从贷款到期日还是从每期贷款到期日计算本案保证期限均未超出约定的两年期限，被告清远市豪美房地产开发有限公司应依约对借款本息承担连带保证责任。本院对原告该项诉讼主张亦予以支持。被告清远市豪美房地产开发有限公司还辩称，原告放弃对涉案房屋的担保，被告清远市豪美房地产开发有限公司应在放弃权利范围内免除保证责任的情形。由于涉案房屋只办理了预售商品房抵押权预告登记，并未正式办理抵押权登记，抵押权并未依法设立。原告无法在本案中对涉案房屋主张优先受偿权。且如涉案房屋已办理抵押权登记，原告也没有明确表示放弃对该房屋主张优先受偿权。因此，被告抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司清远分行与被告李文秀、覃培福、清远市豪美房地产开发有限公司于2017年10月24日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告李文秀、覃培福于本判决生效之日起10日内向原告交通银行股份有限公司清远分行清偿借款本金704109.14元及相应利息、罚息、复利（截至2019年7月9日的利息33003.24元、罚息325.08元、复利1130.55元，从2019年7月10日起的利息、罚息、复利按照合同约定计付至还清之日止）；三、被告清远市豪美房地产开发有限公司对本判决第二项确定的借款本息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5542元，财产保全费4162元，共计9704元，由被告李文秀、覃培福、清远市豪美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年七月十一日书记员  李颖欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。