湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2563号原告（反诉被告）：陈开创，男，1951年5月29日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：张鹏程，通山县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：谭如意，女，1949年8月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告（反诉原告）：袁胜利（被告谭如意之子），男，1972年10月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告（反诉原告）：袁颖利（被告谭如意之女），女，1976年8月14日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县（物流公司）。被告（反诉原告）：袁毅利（被告谭如意之子），男，1979年10月16日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。共同委托诉讼代理人：毛熹（被告谭如意女婿），男，1970年8月18日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告（反诉被告）陈开创与被告（反诉原告）谭如意、袁胜利、袁颖利、袁毅利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，四被告提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈开创及其委托诉讼代理人张鹏程，被告（反诉原告）谭如意、袁颖利及四被告共同委托诉讼代理人毛熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈开创向本院提出诉讼请求：1、确认位于通山县××羊镇××路××楼××房屋因被××房屋征收办公室征收所产生的收益全部归原告享有；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：1998年10月份，经被告（反诉原告）谭如意丈夫袁观忠（已故）姐姐，即原告岳母袁阳春介绍，被告（反诉原告）谭如意及袁观忠夫妻承诺将购买的位于原县交通局职工宿舍房屋一套（建筑面积96.34平方米）及顶层瓦棚两间房（即通山县××羊镇××路××楼××号房屋）转让原告。当时，双方口头约定，房屋总价款人民币2.2万元；登记后，再与原告办理过户的相关手续，过户费用由原告负担（因原告妻子与袁观忠属塄舅关系未签订书面协议)。协议达成并在原告分次给付房款后，向原告交付了房屋。原告重新进行了装修，次年4月21日，乔迁入住至2018年该房屋被征收。原告入住请客时，被告（反诉原告）谭如意与袁观忠作为亲戚相送礼金100元。原告事实取得房屋物权后，一方面从合法性考虑，另一方面为了兑现约定，从2000年开始，便要求被告（反诉原告）谭如意与袁观忠办理房屋过户登记。2006年，当县交通局要求袁观忠给付剩余30%房款2657.7元及办证费用时，他认为房屋增值，便要求原告承担1000元款项，原告无奈亲情关系，及时将1000元款项交县交通局财务。之后，该房屋便登记在袁观忠名下。鉴于此，原告便要求继续履行合同，办理变更登记手续。未料，被告（反诉原告）谭如意与袁观忠在获得权属证书后，拒绝与原告办理产权变更登记。甚至从2014年起，被告（反诉原告）谭如意以莫须有的费用1800元应当原告负担，原告尚未负担为由，多次闯入原告家中，大吵大闹，执意收回出卖近20年的房屋，虽经公安机关及社区干部多次出面调解都无济于事，从而导致原告的权益不能得到保障。2018年3月份，原告基于被告（反诉原告）谭如意与袁观忠的行为向贵院提出诉讼。在第一次庭审结束后，该房屋被征收并拆除。鉴于原物灭失，原告及时向法院变更诉讼请求，一审判决支持了原告请求；上诉后，中院以程序违法为由，发回重审。综上所述，原告认为，与被告（反诉原告）谭如意和袁观忠虽未签订书面合同，但口头合同仍然合法有效，且买卖双方均已享受或履行交付房屋，给付房款等权利或义务，并原告入住20余年。作为房屋出卖人应当诚实守信。现因出卖人袁观忠病故，袁胜利、袁颖利、袁毅利作为继承人，依法应当为本案被告参与诉讼。为此，原告为维护自己权益，特具文起诉。敬请人民法院立案审理，支持原告权利主张。被告（反诉原告）谭如意、袁胜利、袁颖利、袁毅利辩称，一、涉案房屋是被告（反诉原告）谭如意暂借给原告居住的，原告却强行占有该房屋，在被告要求其退房时，拒不搬迁；二、被告虽承诺将来出售房屋时优先考虑原告，但是因涉案房改房未住满5年，禁止交易，双方并未达成任何售房的口头协议；三、原告诉称支付了全部购房款2.2万，并不属实，被告没有收到一分钱。同时被告方向本院提出反诉请求：一、反诉被告陈开创赔偿反诉原告涉案诉讼过程中的律师费3000元，二、赔偿反诉原告因诉讼产生的交通费200元。反诉被告陈开创对反诉答辩称，1、因诉讼产生的律师费、交通费，双方各有支出，且在原告的诉讼请求没有得到最终处理之前，被告的反诉请求不能成立。2、被告提起反诉，应提交证据证明所支出的费用，否则即便因原告的行为造成了被告的损失，法院也不能支持其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因原告提交的通山县通羊镇凤池社区居民委员会的证明材料及通山县公安局东城派出所的出警经过，虽加盖了单位的印章，但因提交的均是复印件且无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，故不作为本案的有效证据予以认定。经审理查明，原告（反诉被告）陈开创与被告（反诉原告）谭如意的丈夫之间系甥舅关系，在双方基于相互信任的情况下，于1998年10月左右，谭如意及其丈夫袁观忠同意将其居住的位于通山县××羊镇××路××楼××号房屋（当时享有70%产权，产权人为袁观忠）以2万元转让给原告，双方没有签订书面的买卖合同，被告方将房屋交给原告装修、居住，并先后二次共收取了原告交付的房款2万元，在原告于2001年4月份乔迁入住时被告方送去礼金予以恭贺，2006年通山县交通局要求袁观忠交付剩余30%房款2657.7元及办证费用时，原告又向通山县交通局交纳了人民币1000元。原告袁观忠于2007年取得了该房全部产权，但一直未与原告办理房屋过户手续。2018年3月30日，因涉案房屋作为棚改项目被拆迁，由通山县房屋征收办公室与袁观忠签订了房屋征收安置补偿协议，协议约定了产权置换标准及有关补偿金。另查明，袁观忠于2018年底病故，法定继承人有妻子谭如意，儿子袁胜利、袁毅利，女儿袁颖利。本院认为，根据本院依法确认的证据和当事人的陈述，原、被告之间虽未签订书面合同，但通过被告收取原告2万元现金、对房屋进行装修等事实可以推定原、被告之间的房屋买卖合同成立，被告辩解收取2万元属借款性质并非购房款，与事实不符，本院不予采纳，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告方的反诉请求，证据不足，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、位于通山县××羊镇××路××楼××号房屋（征收前房屋产权人为袁观忠）因被通山县房屋征收办公室征收所产生的收益全部归原告陈开创享有。二、驳回被告（反诉原告）谭如意、袁胜利、袁颖利、袁毅利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉受理费减半收取为25元，由被告（反诉原告）谭如意、袁胜利、袁颖利、袁毅利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判长 朱向阳人民陪审员方良能人民陪审员陈强二〇一九年十二月二十四日书记员 付        艳        丽附：相关法律法规（及司法解释）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。