福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2569号 原告：翁一宾，男，1990年1月20日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：郭剑辉，福建典冠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈炜，福建典冠律师事务所实习律师。 被告：魏志平，男，1984年7月23日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：王娟，女，1985年2月19日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 二被告的共同委托诉讼代理人：郑阳春，福建大涵律师事务所执业律师。 第三人：莆田市富力城房产有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道胜利南街**商铺**铺。统一社会信用代码：91350302M00013DR8E。 法定代表人：林鹏，总经理。 委托诉讼代理人：郑志鹏，男，1991年3月6日出生，汉族，住所，住所地莆田市涵江区div> 委托诉讼代理人：钟龙峰，男，1993年6月15日出生，汉族，住所，住所地福建省武平县div> 原告翁一宾与被告魏志平、王娟，第三人莆田市富力城房产有限公司（以下简称富力城公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告翁一宾的委托诉讼代理人郭剑辉，被告魏志平及其与王娟的共同委托诉讼代理人郑阳春、第三人富力城公司的委托诉讼代理人郑志鹏、钟龙峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁一宾向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《房产买卖合同》；二、魏志平、王娟共同向翁一宾双倍返还定金20万元；三、判令魏志平、王娟共同向翁一宾给付中介费3万元、律师费8000元，交通费710元。事实与理由：魏志平、王娟于2009年6月9日登记结婚，于2016年3月30日登记离婚。2019年2月18日，翁一宾与魏志平、王娟在富力城公司的居间下签订《房产买卖合同》，约定翁一宾向魏志平、王娟购买位于莆田市城厢区××街道××道××号万辉世纪城34号楼901房产，面积271.12平方米及该楼盘地下一层015室车位，面积12.5平方米，总价为450万元，该合同还就付款方式、过户、交房时间、违约责任等作出约定。同日，翁一宾和魏志平、王娟分别与富力城公司签订《中介服务合同》，该合同约定翁一宾应支付的中介费为4.5万元。之后，翁一宾向魏志平、王娟当即给付定金10万元，向第三人给付中介费3万元。次日，魏志平、王娟告知翁一宾、富力城公司，因其他人以更高的价格购房，购买价承担违约责任后还有盈余，故该二人要毁约。经各方协商后，该二人仍拒不履约，拒不协助买方办理二手房的银行批准贷款手续。2019年4月12日，合同约定的办理房产过户的时间届满，翁一宾通知魏志平、王娟、富力城履约，并做好一次性给付购房款准备，但魏志平、王娟拒不办理产权证过户。2019年4月13日，翁一宾向魏志平、王娟发出继续履行合同的函件但被二人拒收。此后，虽经翁一宾与富力城公司多次催促，魏志平、王娟仍拒绝履行合同，且据了解，上述房屋已另售他人。该二人的行为已构成根本违约，翁一宾有权解除合同并要求双倍返还定金及赔偿损失。故请求判如所请。 魏志平、王娟辩称：翁一宾在履行房产买卖过程中未按合同约定的交易流程履行义务，自身存在违约行为，其主张答辩人存在违约行为不能成立。根据双方签订的合同第四条第一点及第五点的约定，合同签订后翁一宾实际只支付定金5万元给魏志平，在2019年4月12日前都没有以任何方式通知答辩人是否可能办理二手房买卖的银行贷款以及确认产权情况，也没有通知答辩人去不动产登记中心办理房产及车位过户手续，而是在4月12日晚上7点15分第一次以短信的方式告知魏志平未配合翁一宾贷款办理事宜。因此，翁一宾诉称其在4月12日通知答辩人履约并做好一次性支付购房款的准备不是事实。根据合同第八条第二款的约定，一方违约，守约方要在违约之日起5日后通过信件、电话、短信促其履约，翁一宾诉称答辩人在合同签订之日起违约，但是4月12日前答辩人都没有收到卖方要求履约的通知，4月12日晚上7点15分收到的短信也仅是通知答辩人尽快履约。答辩人于4月15日通过短信回复翁一宾，指出翁一宾没有按约定支付定金，答辩人没有收到银行贷款的通知也未收到购房款。翁一宾收到该短信后，并没有答复更没有继续履行合同义务，是翁一宾存在违约行为，其未通知答辩人解除房产买卖合同，而进行起诉要求双倍返还定金不符合法律规定，根据法律规定，一方要求双倍返还定金是基于合同解除的情况才能提出，合同法第96条的规定合同解除应通知对方，自对方收到之日视为合同解除，房产买卖合同第八条第二点也明确约定自违约行为发生之日起，守约方应督促履约，未回复的才视为违约，因翁一宾未向被告提出解除合同也未在本案中要求解除合同不符合法律规定。翁一宾要求双倍返还定金以及律师费、交通费不符合法律规定。根据合同约定翁一宾应支付定金10万元，实际上原告通过中介交付定金5万元，根据相关法律规定，实际交付定金发生变更视为定金合同的变更，即使是卖方违约也是返还双倍定金10万元，而不是20万元。魏志平与王娟在2016年3月30日即离婚，涉案的房屋属于王娟个人所有，车位属于魏志平个人所有，在王娟委托公证委托魏志平办理房屋买卖并没有委托魏志平收取相关款项，也没有委托魏志平与房产中介部门签订合同，魏志平个人与第三人签订的中介合同对王娟不具有法律效力，且王娟实际上仅收到定金5万元，由于中介合同无效，翁一宾要求答辩人承担中介费4.5万元不能成立，且实际上其仅实际支付3万元中介费；因答辩人没有违约，翁一宾诉求的律师费、交通费亦不能成立，且翁一宾提供的交通票据不能证明因本案而支出的费用。 富力城公司述称：魏志平委托富力城公司卖房，富力城公司带翁一宾去现场去看房屋及车位，且于2019年2月18日把双方约到公司商量细节，当时魏志平提供了其与王娟的结婚证，但未说明二人已离婚，所以《房产买卖合同》第十三条写有关于魏志平、王娟是夫妻的规定，但在签订合同时魏志平提供了公证委托书。因在二手房买卖中，卖方要配合去银行开卡等，但该公证委托书没有委托这些事项，在签订完合同后，魏志平打电话给公司工作人员郑志鹏询问能不能解除合同，他说有朋友出的价格更高，郑志鹏说会帮忙跟对方协商。2019年3月14日将双方约到我们公司见面，但最后因赔偿金额问题没有谈成，按合同约定违约方是要双倍支付定金及中介费。在开庭前，魏志平给郑志鹏打电话，问能否庭前与翁一宾和解，魏志平说自己是违约的，郑志鹏还询问魏志平的朋友是否要买本案房屋，魏志平说“他的朋友一直都在”（要买）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：《房产买卖合同》、《中介服务合同》、魏志平与王娟的公民身份证、委托书、公证书、房屋所有权证、土地使用权证、翁一宾的公民身份证，翁一宾及佘英的个人信用报告及银行明细清单，《收条》、专用收款收据、EMS未开封的退件两份，微信聊天记录，高速公路专用收据、通行费票据，委托代理合同、票据，魏志平与王娟的婚姻登记信息，2019年4月12日和2019年4月15日翁一宾与魏志平的往来短信，2019年6月9日郑志鹏与魏志平的通话录音，《存量房买卖合同》。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 魏志平、王娟于2009年6月9日登记结婚，于2016年3月30日登记离婚。坐落在莆田市城厢区××街道××道××号万辉世纪城34号楼901的房屋于2013年11月29日登记在王娟名下，共有情况登记为单独所有。坐落于莆田市城厢区××街道××道××号××号楼××层××室的车位于2014年4月14日登记在魏志平名下，共有情况登记为单独所有。2016年4月6日，王娟作为委托人向魏志平出具《委托书》一份，内容主要为：王娟因事务繁忙故委托魏志平代为出售上述万辉世纪城34号楼901的房屋，并代为签订房屋买卖合同等文件及办理房产相关过户手续、代为提前归还银行借贷及注销抵押登记等手续，委托期限至上述事项办结时止，等。同日，该《委托书》在河南省郑州市公证处公证。 2019年2月18日，魏志平、翁一宾与富力城公司三方签订《中介服务合同》，合同主要约定：王娟、魏志平作为卖方，翁一宾作为买方，在富力城公司作为中介方的居间中介服务下就莆田市城厢区××街道××道××号万辉世纪城34号楼901的房屋及莆田市××街道××道××号××号楼××层××室的车位签订了《房产买卖合同》，卖方向中介方支付中介费5万元，买方向中介方支付中介费4.5万元；三方还就居间中介服务及标准、权利义务及违约责任等进行了约定。魏志平在该合同的“卖方”和“代理人”处签名，且其将王娟的《委托书》和《公证书》以及上述房屋、车位的所有权证和土地使用权证复印件交给富力城公司。同日，魏志平向翁一宾出具《收条》一份，内容为：“卖方王娟（身份证号：350321198502××××）魏志平（身份证号：350303198407××××）收到买方翁一宾购买莆田市城厢区××街道××道××号万辉世纪城34号楼901房产及坐落于莆田市××街道××道××号××号楼××层××室车位购房定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）。该笔定金由买方刷卡在中介方账户，由中介方支付宝账户户名：唐美双，账号：1865××××0111代买方转账给卖方支付宝账户。卖方支付宝实名户名：魏志平，账号：1586××××8908。卖方：代理人：魏志平2019年2月18日”。富力城房产向翁一宾出具编号为0003927的专用收款收据，上载明“翁一宾”佣金（已付清）金额30000元”。 上述《房屋买卖合同》主要约定：王娟、魏志平（卖方）将莆田市城厢区××街道××道××号万辉世纪城34号楼901的房屋及莆田市城厢区××街道××道××号××号楼××层××室的车位出售给翁一宾（买方）；房屋和车位总价款为450万元，买方在签订合同时支付给卖方购房定金10万元，双方应在买方所办理二手房贷款的银行通知批准贷款后2个工作日内共同去莆田市不动产中心确认房产、车位的产权状态，确认正常后买方付给卖方购房款130万元，卖方办结注销抵押手续后2个工作日内办理该房产及车位的过户手续，过户时买方支付给卖方购房款308万元，余款2万元交由中介方托管，在卖方结清水电等费用及办理房屋附属配套设施过户手续完成后再支付给卖方；若贷款银行未能在2019年4月12日前批准贷款，双方应在2019年4月12日办理房产、土地过户手续，过户时买方将尾款一次性付给卖方；卖方应积极配合买方办理二手房贷款手续等；若违约，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可通过信件、电话或者短信通知促其履约，通知即日起超过十日仍未恢复并履约的，则违约方构成本根违约，守约方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同。同时守约方有权要求违约方支付本合同第八条所规定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、差率费等；若卖方违约，买方仅支付定金时，卖方应双倍返还定金给买方，等等。该合同的第十三条还载明：“卖方与卖方代理人是夫妻关系，因签约时卖方未能到场，故委托卖方代理人签署本合同，卖方代理人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人（王娟）的合法授权，如卖方代理人未得到卖方的授权或事后追认，则应承担所有法律责任，因此造成本合同无效或撤销应赔偿买方和居间方的损失”。魏志平在该合同的“卖方”、“代理人”处签名捺印并备注其电话号码，翁一宾在“买方”处签名捺印。 富力城公司的工作人员与魏志平的微信聊天记录显示富力城公司工作人员于2019年2月22日向魏志平发送《委托书》的模板，在双方的聊天内容中富力城公司工作人员称：“哥，您联系下嫂子，这个公证也很简单，让嫂子问下她那边得公证处，问下房地产证做抵押了，复印件可以不，还有就是现在全权委托可以不，都没问题就把材料寄过去，做一下几天就出来了，是得，要重新做一下，之前您那个有得不全面，第二天我特地去问过莆田的行政部门，银行那边通不过。……这个准备好这边才好安排下一步手续。”魏志平回复：“你们把关材料要严谨了再让我们签合同，都给你们看了，你们说可以了让我们签合同，现在要我们再去做公证对我们来说很麻烦，我问下试试”。 2019年4月12日，翁一宾向魏志平发送标题为“催告继续履行合同通知书”的短信一条，主要内容为：“……你已收我壹拾万元定金，但你未能配合我贷款，且未能在2019年4月12日与我办理上述过户手续，违反了本合同第七条第2点、第4点……的规定，……卖方……都视为违约。……经我与中介方多次催促，你扔拒绝履行该项合同义务。诚望你在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明。否则我将采取法律手段就你的违约行为追究你相应的法律责任，并就我可能因此所遭受的经济损失向你们追索……”。魏志平于4月15日回复，主要内容为：“……在签订合同之后，我方仅收到中介支付宝转款5万元人民币，之后我方未接到任何看房评估及配合银行贷款通知，也未收到任何其他购房款项，你方亦未按合同第五条第一款之规定，在4月12日主动联系我方并将尾款一次性支付我方后通知一起办理过户事宜，故我方认为系你方交付定金数额较少，不再有购买我方房产意愿，构成实质违约，放弃购买我方房产。” 2019年5月6日，翁一宾以魏志平、王娟未依约协助办理房屋过户手续为由向本院提起诉讼并请求魏志平、王娟返还定金20万元给付中介费4.5万元、律师费8000元和交通费710元。因富力城公司系本案房产买卖的中介方，故本院在审理的过程中追加富力城公司作为第三人参与本案诉讼。审理期间，翁一宾将原诉求中的给付中介费的金额4.5万元变更为3万元并要求解除合同。根据富力城公司工作人员的陈述第一次庭审时，魏志平称王娟已于2019年4月23日与案外人签订房屋买卖合同，即将诉争房屋的转让给了案外人。 2019年6月9日，魏志平与富力城公司的工作人员郑志鹏进行了电话通话，在通话过程中，魏志平称：“……如果说他的中介费有给，把时间给我，因为我第二天就跟他提出来了，我们不会卖了。他如果中介费继续给的，那我就有理由怀疑你们，他是不是给你们4.5万元，到时候你们两家平分……”，在回复富力城公司提出的“这个如果你们双方都不违约，是不是能成交？”的时候，魏志平称：“我跟你说，我们违约掉，我们都问了好多了，你们中介费收了5万元就已经够了，你也可以跟你们公司说……如果说庭外不能和解，我们也可以提出证据，他也有违约的地方……我们是不想浪费这几千块钱而已……”。 另查明，王娟与案外人王丽武已签订的《存量房买卖合同》（落款时间为“2019年4月25日”），该合同约定王娟将本案诉争房屋以360万元的价格转让给王丽武。庭审时魏志平自称诉争的车位同时也以27万元的价格转让给了王丽武。第二次庭审时，魏志平称涉诉房屋和车位的实际出让价格是450万元，该款项由王娟收取。 本院认为：落款时间为“二〇一六年四月六日”的《委托书》可以证明王娟于2016年4月6日委托魏志平办理诉争房屋出售、过户等事宜，故魏志平本人及其作为王娟的委托代理人与翁一宾签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于双方争议的本案合同纠纷是买方还是卖方违约的焦点问题，分析认定如下：翁一宾主张因魏志平、王娟从订立合同次日即欲解除合同，在履行期间也未办理相应公证事项，经其多次催告后仍不回复并履约却反称买方违约，魏志平、王娟的行为已构成根本违约。魏志平、王娟则称系翁一宾没有在合同约定的期间履行付款义务，买方构成根本违约。根据《房产买卖合同》第四条第5款（2）项的约定和二手房交易的习惯及常理，卖方应为积极配合买方办理二手房贷款手续，在二手房贷款手续的办理过程中，若没有卖方的配合，房屋的按揭贷款是无法办妥的。因此，房产的出卖人即魏志平、王娟具有履行配合办理贷款手续的合同义务。魏志平与王娟系于2016年3月30日登记离婚，在签订合同之初，魏志平未将该重大事项告知买方和中介方。而根据魏志平与富力城工作人员之间的微信往来内容和现有证据，在富力城公司请求魏志平联系王娟配合完善相应办理银行贷款的委托手续公证时魏志平并未积极联系王娟办理相关的公证事项，也未主动向富力城工作人员或翁一宾答复是否能够办理公证事项的情况。双方在合同中约定了若未贷款“买方在办理房产和土地过户手续时将尾款一次性付给卖方”，翁一宾已于2019年4月12日通过短信方式联系魏志平，但魏志平在回复短信时即称翁一宾应“在4月12日主动联系我方并将尾款一次性支付我方后通知一起办理过户事宜……”，而富力城公司工作人员提供的录音中魏志平自认“我那个朋友，他随时都可以要（房）……我第二天就跟他（翁一宾）提出来了，我们不会卖了……我们违约掉”，此可以证明魏志平在签订本案合同之后即欲将诉争房产另行出售给朋友。上述魏志平在履行配合按揭贷款的义务上的懈怠结合富力城工作人员在庭审时陈述，在根据魏志平、王娟已于同月25日出售诉争房屋、车位给他人的事实，可以推定魏志平、王娟在签订合同之后即反悔向翁一宾出售房产并在其配合贷款等义务方面消极不作为具有高度的盖然性。魏志平主张翁一宾不支付购房款构成违约缺乏合同依据。翁一宾向本院提供的落款时间在2019年2月的征信包括及银行明细清单可以证明翁一宾在签订合同之后即对办理按揭贷款作出了积极的符合交易常理的准备行为。综上，合同的契约精神和诚信原则要求合同双方均应采取积极、努力的行动以有利于实现合同目的的方式履行合同义务，魏志平代表出售方在收下买方的购房定金后存在消极不作为导致合同无法正常继续履行，本院认定其在合同履行中构成违约。现房产已向他人出售，本案房产买卖合同的目的已无法实现，现翁一宾要求解除合同有理，本院予以支持。魏志平系代理王娟出售房屋并为自己出售车位，而本案房屋和车位均作为整体在同一份买卖合同中出售，因此，本院认定因上述合同违约行为魏志平、王娟应共同向守约方（即买方）承担相应法律责任。根据《中华人民共和国合同法》约定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案翁一宾作为买方已支付定金，在卖方违约的情况下魏志平、王娟应双倍返还定金。关于定金金额的问题，魏志平主张其仅收到翁一宾的定金5万元，但因魏志平亲笔出具的《收条》可以证明魏志平认可翁一宾支付了10万元定金，而双方在收条中又约定该10万元转入中介方的账户，现魏志平若认为中介方仅转账5万元可另案主张权利，本院认定翁一宾已支付定金10万元。因此，翁一宾要求魏志平、王娟双倍返还定金20万元合法有理，本院亦予以支持。又因《房屋买卖合同》中约定守约方有权要求违约方支付违约金及产生的佣金、服务费、诉讼费及律师代理费等，故翁一宾要求魏志平、王娟负担其因购买房屋产生的中介服务费3万元和本案诉讼产生的律师代理费8000元符合法双方约定和法律规定，本院予以支持。魏志平主张翁一宾和富力城公司存在串通嫌疑缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。翁一宾主张其为本案支付交通费710元，但因其提供的高速公路收费票据不能证明与本案存在关联，故对其该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、解除翁一宾与魏志平、王娟于2019年2月18日签订的《房产买卖合同》； 二、魏志平、王娟应在本判决生效之日起十日内返还给翁一宾定金20万元并支付给翁一宾其支出的中介服务费3万元、律师代理费8000元； 三、驳回翁一宾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5105.6元，减半收取计2552.8元，由翁一宾负担157.8元，魏志平、王娟负担2395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 妍 二〇一九年八月六日 书记员 郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。