湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4058号原告（反诉被告）：湖北云博恒昌置业有限公司（以下简称云博公司）。住所地：咸宁市温泉潜山路（咸宁市公安局璟园小区入口处商铺）**。法定代表人：吴波洋，云博公司总经理。委托代理人：魏刚、袁野，均系湖北众合律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：湖北三阳置业有限责任公司（以下简称三阳公司）。住所地：咸宁市温泉茶花;'>住所地：咸宁市温泉茶花路**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴望友，三阳公司总经理。委托代理人：黎琼楼、曾海丽，均系湖北海舟律师事务所律师，特别授权。原告云博公司诉被告三阳公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告云博公司委托代理人魏刚、袁野、被告三阳公司委托代理人黎琼楼、曾海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云博公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付销售保证金的滞纳金56700元、合同违约金100000元、销售佣金655505元及迟延支付利息27531.21元（以655505元为基数，按日利率万分之五，自2019年4月17日暂计至2019年7月10日止，余下利息应计算至实际付清全部佣金之日止），以上各项费用共计839736.21元；2、本案各项诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月29日签订《星悦公馆项目营销代理服务协议》，合同约定被告委托原告对被告持有咸宁市星悦公馆项目提供全盘销售代理服务。合同履行过程中，被告一直未按合同约定向原告支付销售佣金，并在原告不存在任何违约情形的情况下单方面与原告解除合同，另行安排第三方进行销售代理服务。经双方确认，截至2019年4月14日止，原告共计销售77套（其中原告销售51套，前期内部认购26套）房屋，被告应向原告支付佣金1155505元，但被告于2019年4月17日向原告支付500000元佣金后，余下佣金至今仍未结算。另根据《星悦公馆项目营销代理服务协议》相关约定，原告已依约向被告缴纳了200万元销售保证金，被告应于2019年1月7日前全额返还。但被告直到2019年3月29日止才全额返还上述保证金，依据《星悦公馆项目营销代理服务协议》第8.3条约定，被告还应向原告支付相应滞纳金。为此，原告诉至本院，要求依法处理。三阳公司辩称：一、被答辩人诉请与事实不符，本案事实是被答辩人未依约完成销售任务，并单方离场解除委托合同关系，造成答辩人巨大经济损失。1、答辩人与被答辩人签订的《星悦公馆项目营销代理服务协议》中明确约定了销售任务为：根据前期甲方(答辩人)、乙方(被答辩人)双方协商，乙方对项目分两次开盘，推盘时间为：首次推盘(3号楼)时间为2019年1月1日前后，第二次推盘时间(2号楼)为2019年2月4日前。3号楼销售任务为推盘量的50%，2号楼销售任务为推盘量的30%。协议附件一中双方共同签字确认2号楼推盘量为73套，3号楼推盘量为88套，合计161套。但截止目前，被答辩人仅成功销售房屋40套，并未完成合同约定的销售任务。2、答辩人并未以任何形式通知被答辩人离场与解除代理合同关系，反之是被答辩人一直未完成销售任务，且一再要求答辩人降低销售价格。至2019年3月底，被答辩人多次向答辩人告知要求离场，答辩人要求其预留时间使之能安排后续的交接工作，但被答辩人仍然于2019年4月17日离场，造成答辩人销售工作无法正常开展。综上所述，被答辩人违约在先，应由其承担违约责任。二、答辩人并未延迟返还销售保证金，被答辩人主张滞纳金无事实依据。答辩人与被答辩人签订的协议4.1.5约定甲方根据乙方销售任务完成量的百分比退还质保金(备注：第一次开盘如乙方完成3号楼推盘量均大于或等于50%，则在开盘后7个工作日内退还100万质保金，小于50%，甲方在开盘后7个工作日退还完成销售任务量百分比的保证金，直到完成任务量为止则全部退还。如乙方完成2号楼推盘量大于或等于30%，则在开盘后7个工作日内退还100万保证金，小于30%，甲方在开盘后7个工作日退还完成销售任务量百分比的保证金，直到完成任务量为止则全部退还)。按照以上合同约定，被答辩人并未完成任务，但答辩人考虑被答辩人资金周转，依然全额返还了其销售保证金，现在被答辩人主张销售保证金的滞纳金毫无事实根据。三、被答辩人未完成贷款客户的银行资料审核工作，致使16户购房者资料被工商银行退回，答辩人与被答辩人并未就剩余销售佣金进行核对确认，故不存在迟延支付的利息。根据双方协议协议4.2.1约定，成功销售的标准：一次性付款的，购房者签署购房合同并支付全额房款，按揭付款的，购房者向开发商支付首期款，并签订《商品房买卖合同》，乙方负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料，待该套房屋资料贷款银行审核通过后视为成功销售。在被答辩人销售的房屋中有16套房屋的银行贷款资料未被工商银行审核通过，而此时被答辩人已经离场，答辩人无奈只能自己寻求其他银行从新提交资料，许多购房者资料因为已过时效，答辩人还额外支出交通费让购房者重新出具资料。在被答辩人离场时双方仅就售楼部物品做了简单的移交，并未就双方的账目核对达成一致，被答辩人主张的1155505元的佣金并未经答辩人认可，故答辩人不应承担其迟延支付的利息。四、被答辩人存在未完成销售任务事实、违规销售的事实，给答辩人的声誉及经济造成巨大影响，答辩人已依法提起反诉，请法庭依法查明事实，维护答辩人合法权益。双方协议明确约定被答辩人应按双方确认后的《商品房认购合同》和《商品房买卖合同》与购房者进行签约，并约定被答辩人不得采取误导或者其他不当方式给购房者或开发商造成损失，在销售期间，乙方负责销售价格的发布和调整、广告发布、营销活动等任何与项目有关的活动都需要甲方书面同意确认后方可实施。而在被答辩人离场后，答辩人接到多名购房者手持认购书要求返现，认购书上有被答辩人私自签署的返现承诺，而此事被答辩人并未向答辩人明示，答辩人也未签署过任何书面的确认。综上所述，答辩人不应当对被答辩人承担任何违约责任，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权利。三阳公司提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失987451.425元(以未回笼资金16457523.8元为基数，按年利率6%计算)；2、判令反诉被告支付违约金10万元；3、判令反诉被告返还反诉原告垫付的费用24306元(对购房者的返现：21745元；交通费2561元)；4、本案的本、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉被告未依约完成销售任务，并单方解除委托合同，造成反诉原告巨大经济损失。反诉原告与反诉被告于2018年8月29日签订《星悦公馆项目营销代理服务协议》，协议4.1.3约定了销售任务，根据前期甲(反诉原告)、乙(反诉被告)双方协商，乙方对项目分两次开盘，推盘时间为：首次推盘(3号楼)时间为2019年1月1日前后，第二次推盘时间(2号楼)为2019年2月4日前。3号楼销售任务为推盘量的50%，2号楼销售任务为推盘量的30%。协议4.2.1约定了成功销售的标准：一次性付款的，购房者签署购房合同并支付全额房款，按揭付款的，购房者向开发商支付首期款，并签订《商品房买卖合同》，乙方负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料，待该套房屋资料贷款银行审核通过后视为成功销售。协议8.1约定，未经甲、乙双方协商一致，任一方不得无故单方面解除本合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付人民币10万元的违约金。合同附件双方共同签字确认2号楼推盘量为73套(其中125㎡的24套，105㎡的49套)，3号楼推盘量为88套(其中125㎡的38套，105㎡的50)，合计161套。协议签订后，反诉被告一直说市场下行，要求反诉原告调整价格，反诉原、被告于2018年12月21日签订了补充协议，约定星悦公馆二期3号楼，首期乙方佣金结算标准按照甲方签字确认的一房一价销售基价表(均价5700元/㎡)进行结算，3号楼首期所售房源在不低于双方认可的底价基础上按200元/㎡支付给乙方佣金。反诉原告于2019年1月16日取得预售许可证，反诉被告于2019年1月18日安排了第一次开盘，根据合同约定，被答辩人第一次推盘应完成推盘量的50%，合计应回笼资金为28500000元，而截止目前，反诉被告仅销售房屋33套，销售面积3879㎡，销售金额21821271元，平均销售单价为5614.15元/㎡。后反诉被告对2号楼安排了推盘销售，根据合同约定，被答辩人应完成2号楼推盘量的30%，合计应回笼资金为13927950元，而实际反诉被告仅销售了7套，销售面积781.9㎡，销售金额4149155.25元，平均销售单价仅为5309.23元/㎡。反诉被告未依约完成销售任务，严重影响了反诉原告的资金回笼与对其他供应商的结算，影响了后期项目的推进。反诉被告一直未积极推进楼盘销售，反而归责于市场行情不好，至2019年3月底，反诉被告多次要求退出，反诉原告要求反诉被告给与对接寻求接盘公司的时间，但反诉被告坚持于2019年4月17日撤离，使反诉原告的销售工作陷入停滞状态。在反诉被告撤离后，原先由反诉被告递交工商银行审核的16户购房者的按揭资料被退回，无奈反诉原告重新找购房者收集资料，向其他银行重新申请贷款审批，并为此支付了部分购房者的往返路费以及银行审批相关费用。综上所述，反诉被告违约在先，应当承担其未完成销售任务造成反诉原告的可得利益的损失987451.425元，并依合同约定承担单方解除合同的违约金10万元。二、反诉被告违背合同约定，私下承诺客户返现，造成反诉原告名誉损失、物质损失。反诉原被告签订的协议第4.3要求乙方必须按照双方确认后的《商品房认购合同》和《商品房买卖合同》样本向购房者出示合同，最终正式合同由本项目开发商签章。因特殊需要不按甲乙双方确认的合同样本签订销售合同的，其条款需经甲方(以书面授权委托书为准)签字确认。协议第6.3约定，乙方工作人员不得采取误导或者其他不当方式给购房者或开发商造成损失，在销售期间，乙方负责销售价格的发布和调整、广告发布、营销活动等任何与项目有关的活动都需要甲方书面同意确认后方可实施。反诉被告单方撤离后，反诉原告接到几位购房者手持认购书要求返款，反诉原告才始知反诉被告违规销售，私自承诺返现。反诉原告为此支付了购房者21745元，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的利益也违背了双方合同的约定。综上，反诉原告请求法庭依法驳回反诉被告的诉讼请求并支持反诉人的诉讼请求。云博公司辩称：一、销售任务的未完成的主要责任在于被答辩人，被答辩人要求答辩人赔偿987451.425元，没有事实根据和合法依据。《星悦公馆项目营销代理服务协议》(以下简称代理协议)第4.1.3条约定：“销售任务：根据前期甲(三阳公司)、乙(恒昌公司)双方协商，乙方对于项目分两次开盘，推盘时间为：首次推盘(3号楼)时间为：2019年1月1日前后，第二次推盘时间(2号楼)为：2019年2月4日前。3号楼销售任务为推盘量的50%，2号楼销售任务为推盘量的30%。”1、根据上述约定，被答辩人应当在2019年1月1日取得商品房预售许可证，否则答辩人无法开盘销售，被答辩人却在2019年1月16日才取得商品房预售许可证，因此，被答辩人未按合同约定取得商品房预售许可证的违约行为在先，销售任务的未完成应由被答辩人承担主要责任；2、代理协议第4.1.3条中并未约定销售任务完成的时间，而在代理协议有效期内，被答辩人未按约支付销售佣金以及返还保证金的违约行为已经远远超过十五天，依据代理协议第8.3条：“甲方应按约向乙方支付销售佣金以及返还保证金；若超时未支付或返还，甲方需按公式‘欠款额×万分之五×欠款天数’计算出的金额支付乙方滞纳金，如超过十五天(含十五天)仍未支付的，视为甲方单方解除本协议，并且视为甲方违约，同时乙方保留对甲方的诉讼权利。”的约定，应当视为被答辩人单方解除代理协议。则销售任务的未完成，系因被答辩人单方解除本协议的违约行为，导致答辩人无法在代理协议的有效期内完成销售任务，亦属于被答辩人的责任。3、双方在代理协议中对“未完成销售任务”的情形，没有约定相应的违约责任，应当认为双方在签订合同时，已经形成“若未达成销售任务的，不予追究违约责任”的真实意思表示；另根据代理协议第6.4条“。乙方在实际营销策划工作中应根据市场变化情况，及时向甲方提报各阶段企划、销售的执行计划及其修编计划……”的约定，乙方(即答辩人)可在实际销售过程中，及时与甲方(即被答辩人)协商销售的执行计划并修改，即双方存在对“销售计划”可以进行修改的合意。众所周知，若修改了销售时间或销售计划，必然达不到当初预期的销售成果。因此，代理协议第6.4条亦可以印证，双方在代理协议第4.1.3条中的约定仅是拟定销售任务，并不具有确定性，进而双方才会对“未完成销售任务”的情形，没有约定相应的违约责任。4、销售任务的未达成存在市场因素。答辩人开始推盘销售后，咸宁市房地产市场开始下行，未形成签订合同时双方预期的市场环境，为此答辩人与被答辩人也进行多次协商，将原先的均价“6200-6350元/平米”进行了调整，这是客观存在的情况。综上，被答辩人诉称答辩人未达成双方拟定的销售任务，并认为答辩人违约，没有任何事实根据和合同依据。而被答辩人以拟定的销售计划来计算回笼资金，并计算自身的预期可得利益，没有事实基础，更无任何法律依据。二、被答辩人违约行为导致代理协议的解除。自答辩人进场之后，被答辩人一直未向答辩人支付销售佣金，且未按约定返还保证金，上述违约行为已经远远超过代理协议约定的十五天期限，这是客观存在的事实。依据代理协议第8.3条“甲方应按约向乙方支付销售佣金以及返还保证金；若超时未支付或返还，甲方需按公式‘欠款额×万分之五×欠款天数’计算出的金额支付乙方滞纳金，如超过十五天(含十五天)仍未支付的，视为甲方单方解除本协议，并且视为甲方违约，同时乙方保留对甲方的诉讼权利。”的约定，应当视为被答辩人单方解除代理协议，因此，代理协议的解除系被答辩人未依约支付佣金及返还保证金的违约行为所导致，并非被答辩人诉称的由答辩人单方解除。三、16户购房者按揭资料被退回，与答辩人无任何关系依据代理协议第4.2.1条：“成功销售：一次性付款的：购房者签署购房合同并支付全额房款；按揭付款：购房者向开发商支付首期款，并签订《商品房买卖合同》，乙方负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料，待该套房屋资料贷款银行审核通过后视为成功销售”的约定，答辩人仅负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料的约定义务。依据答辩人提供的电话录音证实，按揭手续未能被批准的原因是由于“星悦公馆”的项目体量太小，中国工商银行湖北分行才未能予以通过，因此，相关按揭资料被退回，并非是按揭资料本身存在问题，答辩人已经尽到了合同约定的义务。由于被答辩人开发的“星悦公馆”项目体量不足等原因、造成该16户购房者的按揭资料被中国工商银行湖北分行退回，与答辩人无任何关系。四、承诺返现系答辩人的营销推广方式，该行为并未损害被答辩人的合法利益。为确保“星悦公馆”项目的顺利推进、快速回款、早日实现双方拟定的销售目标，缓解答辩人的资金压力，答辩人依据代理协议第6.7条：“营销推广方式由乙方自行决定，并且承担营销推广费用”的约定，将可获得的佣金部分让利于客户，通过“返现”的方式吸引更多客源来购买“星悦公馆”项目的房源，因此，答辩人承诺“返现”的方式系答辩人代理销售的一种营销推广方式，前期答辩人已经向部分客户返还了佣金，后期因被答辩人一直未结算佣金，才导致承诺无法兑现。而被答辩人在没有与答辩人确认的情况下私自给客户进行返现，属于被答辩人自身行为，与答辩人无关。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《星悦公馆项目营销代理服务协议》。协议约定：乙方委托甲方对其持有咸宁市星悦公馆项目提供全盘销售代理服务。甲方委托乙方代理销售本项目房源，总计面积为2万平方米。第三条、合作期限：3.1乙方自本协议签订之日起至项目取得二期商品房预售许可证后180天止，或销售完成本协议所约定住宅产品的可售建筑面积≥90%；合作期限到期后双方于五个工作日内交接完毕，协议自然终止。3.3在本协议有效代理期内，甲方不得自行销售或另行指定其他代理商。4.1.3销售任务：根据前期甲乙双方协商，乙方对于项目分两次开盘，推盘时间为：首次推盘（3号楼）时间为：2019年1月1日前后，第二次推盘时间（2号楼）为：2019年2月4日前。3号楼销售任务为推盘量50%，2号楼销售任务为推盘量的30%。4.1.4保证金缴纳时间：乙方向甲方缴纳200万元销售保证金，分两次缴纳，在签订合同后3个工作日内，乙方缴纳100万元保证金至甲方对公账户，剩余100万元在2018年10月30日缴纳（甲方需提供出具相对应的正规票据）。4.1.5保证金返还时间：根据市场销售周期以及节点，为确保甲乙双方的共同利益，甲方需在2019年1月1日前取得商品房预售许可证，如甲方未取得预售许可证，甲方需在2019年1月7日前全额退还乙方所缴纳的保证金，如取得预售许可证，甲方根据乙方销售任务完成量的百分比退还保证金（备注：第一次开盘如乙方完成3号楼推盘量均大于或等于50%，则在开盘后7个工作日内退还100万元保证金，小于50%，甲方在开盘后7个工作日退还完成销售任务量百分比的保证金，直到完成任务量为止则全部退还，如乙方完成2号楼推盘量大于或等于30%，则在开盘后7个工作日内退还100万保证金，小于30%，甲方在开盘后7个工作日退还完成销售任务量百分比的保证金，直到完成任务量为止则全部退还）。4.2.1成功销售：一次性付款的：购房者签署购房合同并支付全额房款；按揭付款：购房者向开发商支付首付款，并签订《商品房买卖合同》，乙方负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料，待该套房屋资料贷款银行审核通过后视为成功销售。4.2.2经甲方确认的签署了《商品房买卖合同》但需延期支付首期房价款的关系户或重点客户，视为成功销售。7.1.1销售代理费：甲方根据甲乙双方共同确定的价格表(一房一价表)结算销售佣金。例如；3-2-2802号房，双方约定总底价为70万，合同总价为72万。则销售佣金为：720000-700000=20000元。甲方根据一房一价表据实结算。7.2销售佣金的结算：计算成功销售(销售佣金)的住宅为甲、乙双方任何形式售出的本项目住宅；《商品房买卖合同》约定一次性付款的，购房者支付购房款后，甲方应依本合同的约定在收到全款后，7个工作日内全额结算。成功销售的按揭付款物业，甲方在收到购房者支付的首期购房款即首付款后，乙方负责收集客户办理按揭资料，待银行贷款审批通过后7个工作日内全额结算。若购房者中途退房，乙方须重新销售，不再重复计算销售佣金，已经结算的销售费用从次套结算中扣除。若因甲方关系，导致甲方自行销售的房屋，原则上不低于售楼部的成交底价，若因特殊原因导致低于售楼部成交底价的，甲方应按照20000元/套向乙方支付佣金。7.3销售佣金的支付：销售佣金每两周结算一次。自项目对外销售起，乙方每两周最后一天向甲方提供上两周销售业绩单，甲方依据销售业绩确认单在次周7个工作日内向乙方支付上两周的应结销售佣金。合同到期时，未结算的部分，甲方应按照商品房买卖合同金额或者商品房认购书约定销售7个工作日内一次性向乙方全额结算佣金。第二条8.1责任与制约：未经甲、乙双方协商一致，任一方不得无故单方面解除本合同，否则视为违约。违约方应向守约方支付人民币壹拾万元整(小写￥100，000.00)的违约金。8.2本合同签订后，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。履约过程若有因不可抗拒之因素影响有关条款执行时，双方应及时通报对方并协商处理，而不视之为违约行为。8.3甲方应按约向乙方支付销售佣金以及返还保证金；若超时未支付或返还，甲方需按公式“欠款额×万分之五×欠款天数”计算出的金额支付乙方滞纳金，如超过十五天(含十五天)仍未支付的，视为甲方单方解除本协议，并且视为甲方违约，同时乙方保留对甲方的诉讼权利。10.4双方协商约定物业“平均底价”、“单套底价”时，应尊重市场行情双方商定若双方始终无法达成一致时，任何一方均可终止本协议，均不作违约处理，但甲方需在合同终止后3个工作日内退还乙方所缴纳的全额保证金。合同签订后，原告于2018年8月31日，通过银行转账支付被告保证金100万元，并开始实施代理销售星悦公馆商品房。同年10月21日、10月31日，原告又分别支付被告保证金50万元、50万元。2018年12月21日，原、被告又签订了一份补充协议。协议约定：星悦公馆二期3号楼，首期原告佣金结算标准按照被告签字确认的一房一价销售基价表（均价5700元/年）进行结算，星悦公馆二期所售房源在不低于双方认可的底价基础上按200元/平米支付给原告佣金。2019年1月16日，被告办理了鄂咸房预字（2019）0014号湖北省商品房预售许可证书。2019年1月24日，原、被告又签署了一份内购客户签约佣金说明，双方确认原告于2018年12月23日前协助完成内部认购客户按200元/套支付给原告。2019年1月29日，被告返还原告保证金800000元，同年3月22日返还200000元，3月29日返还1000000元。至2019年4月14日，原告累计代理销售48套商品房，帮助办理26户内购客户手续。其中销售黄伟云2-903号星悦公馆商品房，黄伟云于2019年1月26日付清全部购房款。销售廖朝波2-2504号星悦公馆商品房，廖朝波于2019年3月4日付清全部购房款。但原告未向被告提交销售业绩单。在原告代理销售48套商品房中，其中代理销售胡轩铭、刘双、兰涛涛等14户星悦公馆商品房并签订购房合同，向咸宁市工商银行泉山支行提交14户购房户商品房贷款审批资料。在销售商品房过程中，原告均按被告确认的一户一价表销售星悦公馆商品房。由于房地产市场行情下行，原、被告协商终止合同履行。2019年4月15日，原告向被告提交了一份星悦公馆前期内部认购签约明细，确认应付原告26户内部销售代理佣金5200元，同时原告还提交一份云博置业星悦公馆结佣明细表，明细表载明原告代理销售商品房48套，应付佣金为1081411元。被告财务人员吴倩于同日签署“已对”，被告法定代表人吴望友在明细表上签署“请财务及谭亮核对与银行贷款合同是否齐全”。2019年4月17日，双方办理了交接手续，并签订了交接确认函，确认函载明原告于2019年4月17日17∶30分撤离星悦公馆项目售楼部，并就双方交接手续做以下确认。一、乙方所购买物资物料由乙方自行运走。二、甲乙双方合资购买的活动奖品已由客户领走一台小米电视机，8台电饭煲，剩余活动奖品做以下分配。1：充电宝双方各15个。2：玻璃杯双方各15个。3：美的电磁炉甲方8个乙方7个。4：苏泊尔电饭煲甲方3个乙方4个。三：乙方驻场期间，共计售出住宅51套，其中48套已签约的购房合同全部移交甲方保管。同时甲方前期自行出售房屋由乙方帮助签约26套的购房合同也一并移交甲方保管。四：乙方驻场期间，所有销售台账，销控，来访登记本等数据电子版资料已移交甲方。五、乙方撤场前甲方确认电脑，打印机，电话，音响等甲方物品全部无损坏。同日，被告支付原告佣金500000元，余款至今未付。2019年5月17日，原告提交工商银行14户购房户按揭贷款资料因未通过审批而被工商银行退回。被告另行委托销售代理人向农商银行申请按揭贷款，并支付购房户办理转签按揭贷款手续往返交通费2561元，支付原告在销售商品房过程中作出的承诺购房户返利款21745元。后双方为佣金结算问题产生纠纷，原告诉至本院，要求依法处理。本案争议焦点为：一、原、被告是否按约履行合同义务，是否存在违约行为？原告按合同约定履行交纳保证金义务，并按被告确认的一户一价表价格销售涉案商品房。由于地产市场行情变化，原告未如期完成销售任务。按双方签订的《星悦公馆项目营销代理服务协议》4.1.3条款标题明确为销售任务：原告（乙方）对于项目分两次开盘，首次推盘（3号楼）时间为2019年1月1日前后，第二次推盘时间（2号楼）为：2019年2月4日前。3号楼销售任务为推盘量的50%，2号楼销售任务为推盘量的30%。该条款的销售任务量虽不明确，但合同附件双方确认2号楼推盘量为73套，3号楼推盘量为88套，可以佐证双方既约定了销售期限，也确认了销售任务量。按此约定，原告应于2019年1月1日前后完成3号楼销售任务88×50%=44套，2019年2月4日前完成2号楼销售任务73×30%=22套，共计66套。原告截止2019年4月14日仅销售商品房48套，且其中14户未能通过银行按揭贷款审批，不能视为成功销售。原告未完成约定销售任务，构成违约。原、被告签订的《星悦公馆项目营销代理服务协议》4.1.5条约定，保证金返还方式。1、被告需在2019年1月1日前取得商品房预售许可证，如未取得预售许可证，被告需在2019年1月7日前全额退还乙方所缴纳的保证金。2、如取得预售许可证，被告根据乙方销售任务完成量的百分比退还保证金，直到完成任务量为止则全部退还。被告在2019年1月1日前未取得预售许可证，则应在2019年1月7日前全额退还原告保证金。被告于2019年1月16日取得预售许可证，但迟延至2019年1月29日、3月22日、3月29日退还原告保证金800000元、200000元、1000000元。按合同第八条8.3：甲方应按约向乙方支付销售佣金以及返还保证金；若超时未支付或返还，甲方需按公式“欠款额×万分之五×欠款天数”计算出的金额支付乙方滞纳金，如超过十五天(含十五天)仍未支付的，视为甲方单方解除本协议，并且视为甲方违约，同时乙方保留对甲方的诉讼权利。被告未按约定返还保证金，亦构成违约。二、原、被告应如何结算佣金？原、被告主张对方单方解除合同的理由是否成立？原、被告经协商一致，原告向被告提交内部认购签约明细和结佣明细表，被告财务人员和法定代表人均在明细表上签名，被告法定代表人签署意见“请财务及谭亮核对与银行贷款合同是否齐全”，被告对明细表中应结佣金并未提出异议，应视为对原告提交应结佣金的认可。按合同约定原告负责收集并初步审核客户办理按揭的相关资料，待该套房屋资料贷款银行审核通过后视为成功销售，原告收集提交十四户已销售星悦公馆商品房购房户申请贷款向银行递交审核资料未通过审批，被银行退回，故不能视为成功销售。被告原已签字确认该十四户佣金320288元按合同约定应从中扣减。被告应付原告48户佣金为1081411元、帮助办理26户内部房户手续应付佣金5200元，扣减十四户佣金320288元及已付佣金500000元，下欠266323元未付。由于原告与十四户购房户已签订星悦公馆商品房买卖合同，已完成前期主要代理销售工作，被告后期可以最小成本实现该部分销售商品房预期利益，故被告应给予合理报酬。本院酌定按成功销售应付佣金的20%支付原告，即320288×20%=64058元。被告应付原告佣金共计为266323元+64058元=330381元。原、被告双方结算后，双方签订了交接确认函，双方对退场时间、财产、资料移交均协商一致。原告退出营销场所，并向被告移交物品及资料，被告自愿接收并以原告已销售商品房并向购房户收集的资料另行向咸宁市农商银行办理购房户按揭贷款，应视为双方同意解除合同，终止合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。原、被告认为对方单方解除合同的理由均不能成立。综上，本院认为：原、被告签订的《星悦公馆项目营销代理服务协议》合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告接受委托代理销售涉案商品房，按被告确认的一户一价表销售价格销售涉案商品房，并按合同约定履行交纳保证金义务。由于双方对房地产市场前景预期过高，房地产市场行情出现下行，双方协商解除合同，终止合同履行。原告向被告提交结佣明细表，被告对结算标准，应结佣金并未提出异议，应视为对应结算支付原告佣金的认可。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。本案原、被告明确约定：原告负责收集并初步审核客户办理按揭资料，待银行审核通过后视为成功销售。原告主张的佣金中，其中十四户未通过银行审核通过，按约定不能视为成功销售，该部分佣金应从双方确认应结佣金中扣减。但原告已完成前期主要代理销售工作，被告后期可以最小成本实现该部分商品房销售预期利益，故被告应给予合理报酬，本院酌定按成功销售应付佣金的20%支付给原告。由于双方在销售佣金结算上存在争议，且双方确认应结佣金时，原告向工商银行提交十四户购房户申请按揭贷款还在审批中，是否通过审批尚存在不确定性。由于不能确定最终应结算佣金数额，故不应视为被告迟延支付佣金。被告按合同约定，需在2019年1月1日前取得预售许可证。被告未在约定时间取得预售许可证，对原告代理销售商品房有一定影响，但主要原因仍为双方对房地产市场需求，可能出现的波动未进行客观评估，盲目确定销售任务，双方均有过错，均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于双方在佣金结算上产生争议，双方虽协商终止合同履行，但不能确定最终应支付佣金数额，故原告主张被告承担销售佣金迟延支付利息及合同违约金的请求，本院不予支持。但被告未按期返还保证金，应按约承担逾期返还保证金的滞纳金。被告辩称应根据原告销售任务完成量的百分比退还保证金。按合同约定保证金有两种返还方式。被告在2019年1月1日前未取得商品房预售许可证，则应按第一种方式在2019年1月7日前全额退还保证金。被告逾期退还保证金，应按约承担逾期退还保证金滞纳金。被告辩称未逾期返还保证金的理由与合同约定不符，本院不予采纳。被告反诉提出原告未依约完成销售任务，并单方解除委托合同。因房地产市场行情出现变化，原告按合同约定通报被告，并向被告多次提出要求退出，被告在反诉中亦认可原告多次要求退出。被告接收原告移交物品资料，并签署交接确认函，确认函明确载明原告于2019年4月17日17∶30分撤离被告星悦公馆项目售楼部。被告应明知交接后原告已无可能继续履行合同，原、被告未经协商一致，按常理被告不可能签署交接确认函，接收原告移交的物品、资料，故双方终止合同履行，应视为双方协商一致解除合同。被告认为原告单方解除合同的理由与事实不符，其要求原告支付违约金的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。被告同时反诉要求原告承担未完成销售任务造成被告可得利益损失。原告未完成销售任务，致使被告预期利益不能实现，但双方约定被告需在2019年1月1日前取得预售许可证，被告未按期取得预售许可证，对原告销售任务的完成有一定影响。由于双方未明确约定未完成销售任务应承担何种方式，何种标准的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定但双方并未约定，且被告没有提供证据证明其预期利益损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张不能举证，其请求原告承担预期利益损失的反诉请求，本院依法不予支持。关于被告反诉提出原告应返还被告垫付原告原承诺购房户返利款。本案原告为促进涉案商品房销售，向购房户承诺返利。由于双方协商解除合同，终止合同履行，原告未能向购房户履行承诺，被告代为垫付原告承诺返利款。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。被告反诉要求原告赔偿垫付费用的请求于法有据，本院予以支持。被告同时反诉要求原告承担垫付交通费。经本院核实，被告支付的交通费均为原告提交工商银行贷款未被审批的购房户按被告要求另行向农商银行办理按揭贷款手续支付的交通费。被告对原告已销售部分商品房但未通过按揭贷款审批，不予认可成功销售。但却要求原告承担购房户转签银行手续往返交通费，明显不符合情理，该反诉请求本院不予支持。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百零五条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北三阳置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）湖北云博恒昌置业有限公司销售佣金330381元，承担逾期返还保证金的滞纳金56700元。二、驳回原告（反诉被告）湖北云博恒昌置业有限公司的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）湖北云博恒昌置业有限公司返还被告（反诉原告）湖北三阳置业有限责任公司垫付费用21745元。四、驳回被告（反诉原告）湖北三阳置业有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12197元，由湖北云博恒昌置业有限公司负担7197元，湖北三阳置业有限责任公司负担5000元；反诉费7340元，保全费4720元，由湖北三阳置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  阮文胜审 判 员  陈 钢人民陪审员  田学共二〇二〇年七月三十一日书 记 员  姚仁鹏附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。