上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初15661号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱某某，总经理。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海斯巴顿体育俱乐部有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐某某，董事长。被告：徐剑雄，男，1968年7月22日出生，汉族，住所地上海市。原告上海万科物业服务有限公司(以下简称“万科物业公司”)与被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司(以下简称“斯巴顿公司”)、徐剑雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理。根据本案案情及原告的申请，本院依法追加徐剑雄作为本案第三人参加诉讼。后因被告徐剑雄下落不明，本院依法组成合议庭，以公告形式向被告徐剑雄送达了开庭传票及应诉材料，并于2019年10月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。被告斯巴顿公司、徐剑雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月12日解除；2.判令两被告向原告支付2019年1月1日至2月12日的租金46,484.01元及相应的逾期付款违约金(按照每日百分之五的标准，33,333.33元自2018年10月22日起算，13,150.68元自2019年1月22日起算，计算至实际清偿之日为止)；3.判令两被告向原告支付2019年1月1日至2月12日的物业管理费7,208元及相应的逾期付款违约金(按照每日百分之五的标准，5,148.56元自2019年1月6日起算，2,059.44元自2019年2月6日起算，计算至实际清偿之日为止)；4.判令两被告支付2019年2月22日至2月26日的房屋占用费10,958.80元；5.判令两被告支付所拖欠的公用事业费83,148.25元(水费21,465.48元，电费16,462.47，燃气费45,220.30元)；6.判令两被告将已注册在上海市闵行区中春路XXX弄XXX号的各类证照迁移出该地址；7.判令两被告赔偿原告律师费15,000元。事实和理由：原告与被告就上海xxxx房屋(上海市闵行区xxx路XXX弄XXX号)签订《上海万科城市花园新区会所租赁合同》及补充协议，约定房屋租赁期限自2014年5月1日起至2029年4月30日止，被告应按合同约定期限向原告支付房屋租金、物业管理费等费用。原告曾多次催告被告支付房屋租金、物业管理费或补足房屋租赁保证金。然截至2019年2月12日，被告已拖欠应支付租金(2019年1月、2月至4月)以及物业管理费(2019年1月、2月)累计达到7天以上并累计达到3万元以上。因此，原告依据合同约定，于2019年2月12日向被告发出《合同解除撤场通知书》，要求被告于2019年2月15日前搬出全部物品，并办妥所有善后事宜，但被告仍侵占原告房屋不予搬离。同时，截至2019年1月31日，因被告未缴纳公共事业费共计70,772.05元，欠费明细如下：水费(欠费期限：2018年9月至2019年1月)20,175.28元、电费(欠费期限：2018年12月至2019年1月)38,080.20元。原告已经收到上海公共事业单位口头警告，将对房屋作出停水、停电和燃气处理。被告的违约行为，已经侵犯原告合法权益，并对原告经营状况等造成严重影响。综上，原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告斯巴顿公司、徐剑雄未作答辩亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋的产权人系原告万科物业公司。2014年5月1日，原告万科物业公司(作为出租方，签约甲方)与被告斯巴顿公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海万科城市花园新区会所租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在本市闵行区中春路xxx弄，乙方租赁该区域作为健身、网球等用途使用。该服务租赁期自2014年5月1日起至2019年4月30日止，共计五年。房屋租金为100,000元/季度，该房屋租金为每3个月为一个支付期，先支付后使用。乙方将在每一个支付期开始的10日前将租金交付到甲方指定账户。乙方应在每月5日前向甲方支付物业管理费，其中房屋物业管理费为每月4,327.70元。甲方有权按照法律规定，在合理的期间内对其物业管理费进行合理的调整。乙方承担其使用公共事业的全部费用。乙方须按该合同规定的方式和时间，如期缴纳房屋租金、车位租赁费和物业费；乙方逾期缴纳的，每逾期一日，需按逾期未付款额的每日百分之五向甲方支付违约金。乙方同意按照合同约定给甲方400,000元作为租赁保证金，以保证乙方依约履行该合同。乙方自行承担租赁期间内产生的水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费。合同第9.2条约定，甲方有权按照该合同约定收取租金，若乙方拖欠租金，甲方有权按照每日千分之五的标准向乙方追索滞纳金，若乙方拖欠房租超过15天，甲方有权采取必要的措施，包括但不限于停水停电以减少甲方损失。乙方无条件接受甲方立即解除该合同并收回出租物业，同时扣除全部租赁保证金。如果租赁保证金无法弥补甲方全部损失的，乙方还应当及时、全面、充分的赔偿甲方全部经济损失。第18.2.1条约定，乙方未按照合同约定及时提供租赁保证金的，视为乙方根本违约，甲方有权立即解除合同。第18.2.4条约定，乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、车位租赁费、设备设施使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到30天，或欠付款项累计达到30,000元的，甲方有权解除该合同，并扣除全部租赁保证金。若甲方实际损失高于租赁保证金的，乙方应予赔偿甲方全部实际损失。第18.2.6条约定，甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费、交通费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿。第19.2条约定，如乙方逾期交还该房屋的，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该服务而需承担的违约金、中介费等；此外，每逾期一天，乙方需向甲方支付相当于期限届满日或提前终止日日租金2倍的房屋占用费；如逾期超过10天，甲方有权以各种形式且不经乙方许可而进入该房屋，单方恢复对该房屋的占有和使用，并拒绝乙方进入该房屋。2017年9月8日，原告万科物业公司(签约甲方)与被告斯巴顿公司(签约乙方)签订《上海城市花园新区会所租赁合同补充协议书》，就上述合同相关事宜作出补充、变更。原合同第9.2条变更为：甲方有权按照该合同约定收取租金及合同约定的各项费用(包括但不限于车位租赁费、设备设施使用费、物业管理费、公共事业费用等)，若乙方拖欠费用，甲方有权按照每日百分之五的标准向乙方追索滞纳金，若乙方拖欠超过7天，甲方有权采取必要的措施，包括但不限于停水停电以减少甲方损失，同时乙方无条件接受甲方立即解除该合同并收回出租物业，且甲方有权同时扣除全部租赁保证金。如果租赁保证金无法弥补甲方全部损失的，乙方还应当及时、全面、充分的赔偿甲方全部经济损失。原合同18.2.4.6条(关于乙方违约责任)变更为：乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、车位租赁费、设备设施使用费、物业管理费、公共事业费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到7天，或欠付款项累计达到30,000元的。2018年5月30日，原告万科物业公司(签约甲方)与被告斯巴顿公司(签约乙方)签订《合同补充协议书》，就上述合同相关事宜作出补充、变更。原合同期限延长10年，至2029年4月30日止。2019年5月1日起至2023年4月30日止，月租金为33,333元；2023年5月1日起至2026年4月30日止，月租金为35,000元；2026年5月1日起至2029年4月30日止，月租金38,000元。租赁保证金由20万元变更为30万元。2019年1月11日，原告向被告斯巴顿公司发出《催告函》，要求被告斯巴顿公司按月支付租金、物业服务费、租赁保证金等费用，超过7天将解除合同并收回物业、扣除全部租赁保证金。2019年2月12日，原告向被告斯巴顿公司发出《合同解除撤场通知书》，通知因被告斯巴顿公司存在拖欠租金、公共事业费等违约行为，双方签订的合同于2019年2月12日解除，并要求斯巴顿公司于2019年2月15日前将涉案房屋内全部物品搬离。该函件因斯巴顿公司拒收，于2019年2月14日退回。原告同时将该函张贴至涉案房屋。另查明，被告徐剑雄曾向原告出具《个人连带保证书》，上载：“本人徐剑雄，为斯巴顿公司的法定代表人。因贵我双方签订《上海万科城市花园会所租赁合同》，由我司承租万科城市花园新区会所开展经营活动。为保证贵司及广大业主的合法权益，依照诚实信用原则，本人愿以连带责任的方式，为贵司提供保证”。诉讼中，原告确认已于2019年2月26日收回房屋；对于租金及物业费的逾期付款违约金计算方法，原告自愿调整为分别以截止合同解除之日，被告所欠原告的租金总金额、物业费总金额为基数，自合同解除之日起，按日5%标准计算至实际付款之日止，合同解除之日由法院依法裁定。上述事实，由原告提交的《上海万科城市花园新区会所租赁合同》、《上海城市花园新区会所租赁合同补充协议书》、《合同补充协议书》、《催告函》、《合同解除撤场通知书》、《个人连带保证书》、上海市房地产权证等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告万科物业公司与被告斯巴顿公司签订的《上海万科城市花园新区会所租赁合同》、《上海城市花园新区会所租赁合同补充协议书》、《合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。根据合同及补充协议书约定，被告斯巴顿公司拖欠房租超过7天或欠付款项累计达到30,000元的，原告有权按合同约定行使解除权。现被告斯巴顿公司拖欠2019年1月租金、物业管理费已超过7天，原告向其发函解除合同，并无不妥，但原告合同解除之日应为函件退回之日，即2019年2月14日。合同解除后，被告斯巴顿公司仍应向原告支付拖欠的租金、管理费以及相应的房屋使用费，原告主张要求被告支付2019年1月1日至合同解除之日止的租金、物业管理费，并支付自2019年2月22日起至2019年2月26日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持；同时本院确定租金、房屋使用费标准仍按合同约定的月租金标准计算；对于物业管理费，双方签订的合同已明确约定缴费标准为每月4,327.70元，且原告实际也按合同约定的物业费标准予以收取并开具发票，故原告主张的物业管理费应按上述标准予以计算，现原告主张的物业费标准，依据不充分，本院不予采纳。根据上述确定的标准，本院确定被告拖欠的2019年1月1日至2019年2月14日期间的租金为48,675.65元；2019年1月1日至2019年2月14日期间的物业管理费为6,319.63元；2019年2月22日至2019年2月26日期间的房屋使用费为5,479.40元。关于逾期付款违约金，原告于诉讼中自愿调整的计算方法，并无不当，本院予以采纳，但原告主张的标准过高，本院对逾期付款违约金标准酌情调整为按日万分之二予以计算。合同解除后，被告斯巴顿公司实际使用涉案房屋而产生拖欠的公用事业费83,148.25元(水费21,465.48元，电费16,462.47，燃气费45,220.30元)，应由被告斯巴顿公司承担。原告主张要求两被告将已注册在上海市闵行区中春路XXX弄XXX号的各类证照迁移出该地址，因该请求不属于法院受理范围，本院对被告主张的此项请求不予支持。原告与被告签订的合同明确约定原告所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费、交通费等，实际损失超过违约金的，被告需按实际损失进行赔偿，故原告依据约定主张律师费的请求，本院可予以支持，但律师费的金额应根据案件标的额及难易程度、被告违约过错程度等因素综合予以确定，故本院对原告主张的律师费酌情调整为1万元。被告徐剑雄个人出具承诺书，为被告斯巴顿公司履行租赁合同而提供担保，承担连带责任，应视为其对被告斯巴顿公司在履行合同中，因合同问题对出租方产生债务时承担连带责任，故原告主张要求被告徐剑雄承担连带责任，本院予以支持。被告斯巴顿公司、徐剑雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海万科物业服务有限公司与被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司签订的《上海万科城市花园新区会所租赁合同》、《上海城市花园新区会所租赁合同补充协议书》、《合同补充协议书》于2019年2月14日予以解除；二、被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2019年1月1日起至2019年2月14日止的租金48,675.65元，并支付以租金48,675.65元为基数，自2019年2月14日起至实际付款之日止，按日万分之二标准计算的逾期付款违约金；三、被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2019年1月1日起至2019年2月14日止的物业管理费6,319.63元，并支付以物业管理费6,319.63元为基数，自2019年2月14日起至实际付款之日止，按日万分之二标准计算的逾期付款违约金；四、被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2019年2月22日起至2019年2月26日止的房屋使用费5,479.40元；五、被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司拖欠的公用事业费83,148.25元；六、被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司律师费10,000元；七、被告徐剑雄对本判决第二、三、四、五、六项所确定的被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司应付款承担连带责任；八、驳回原告上海万科物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,050.77元，保全费2,623.61元，均由被告上海斯巴顿体育俱乐部有限公司、徐剑雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年十一月二十六日法官 助理  李睿培书 记 员  吴锦涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。