四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1367号 原告：四川川大科技园（南区）开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街269号27栋2层201号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：叶义，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：代存勇，男，该公司员工。 被告：成都金康博体育文化传播有限公司，住所地四川省成都市青羊区青华路29号甲楼4层。 法定代表人：姚垒。 委托诉讼代理人：向家来，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 原告四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称“川大科技园公司”）与被告成都金康博体育文化传播有限公司（以下简称“金康博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告四川川大科技园（南区）开发有限公司的委托诉讼代理人叶义、被告成都金康博体育文化传播有限公司的委托诉讼代理人王学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川大科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告川大科技园公司与被告金康博公司签订的位于成都市房屋的《房屋租赁合同》；2.判令被告金康博公司在合同解除后15日内将租赁房屋恢复原样后交还原告川大科技园公司；3.判令被告金康博公司支付欠缴租金至房屋交还之日为止,；4.判令被告金康博公司支付违约金，计算方式为：以欠付租金为基数，从应当支付之日开始计算至实际付清之日为止，按照每日3‰的标准计算。事实与理由：原告川大科技园公司（出租人）与被告金康博公司（承租人）于2016年3月17日签订两份《房屋租赁合同》，约定：原告将其自有的位于成都市房屋租赁给被告使用，双方对租金、租赁期限、违约责任等进行了详细约定。被告自2017年9月20日起一直拖欠租金，自起诉时，被告仍未偿清租金，根据合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，不退还履约保证金，并主张违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告金康博公司辩称：同意解除合同，但希望延长腾退的时间；违约金计算方式过高应当予以调整，且起算时间应为2018年7月26日我方实际支付最后一笔租金开始；履约保证金应当抵扣欠付租金后退还。 本院经审理查明：2016年3月17日，川大科技园公司（出租方，甲方）与金康博公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同1”），主要约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于健身会所使用，租赁期限为2016年3月20日至2026年3月19日；月租金标准按照55.0997元／平方米计算，建筑面积共1621.14平方米，租金从第三年开始每两年递增5%；甲方于2016年3月20日将房屋交付乙方，交付后给予乙方10个月免租期（包含装修期），具体减免办法为第一年免租6个月，第二年免租4个月，免租期内除租金外的一切费用由乙方承担；第一期租金为6个月，应于合同签订之日起5日内支付535946.27元，第二期、第三期租金分别为4个月，其余租金均6个月为一期，乙方应于下一期开始前一个月提前预付下一期租金；乙方自签订合同之日起5日内支付履约保证金90255元，乙方在租赁期间违反合同约定的，甲方有权从中扣除用于抵偿违约赔偿部分；租赁到期后或合同因任何原因解除时，甲方不接受其装修的，乙方应按照合同约定或甲方要求对装修部分进行拆除、迁移并清扫完毕后移交甲方；租赁期间，乙方应当按时支付房租等费用，逾期支付应当按照年租金2倍的标准按日支付违约金，逾期达15日甲方可单方解除合同，不退还履约保证金。 同日，川大科技园公司（出租方，甲方）与金康博公司（承租方，乙方）又签订了《房屋租赁合同》（下称“租赁合同2”），主要约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于健身会所使用，租赁期限为2016年3月20日至2026年3月19日；月租金标准按照62.92元／平方米计算，建筑面积共1267.41平方米，租金从第三年开始每两年递增5%；甲方于2016年3月20日将房屋交付乙方，交付后给予乙方10个月免租期（包含装修期），具体减免办法为第一年免租6个月，第二年免租4个月，免租期内除租金外的一切费用由乙方承担；第一期租金为6个月，应于合同签订之日起5日内支付478472.62元，第二期、第三期租金分别为4个月，其余租金均6个月为一期，乙方应于下一期开始前一个月提前预付下一期租金；乙方自签订合同之日起5日内支付履约保证金79745元。合同其余内容与前述合同约定一致。 合同签订后，川大科技园公司依约将案涉房屋交付金康博公司，交付时房屋状况为清水，金康博公司接手后对房屋进行了装修。金康博公司自2017年9月20日开始欠付租金，后其于2018年4月16日向川大科技园公司出具承诺书，申请这半年房租按月支付，即2018年4月19日前支付340000元、2018年5月19日前支付170000元、2018年6月19日前支付170000元、2018年7月19日前支付170000元、2018年8月19日前支付170000元，并承诺之后的房租按期支付。之后，金康博公司向川大科技园公司支付了850000元欠付租金，川大科技园公司主张抵扣2018年3月20日至2018年9月19日期间两合同各42.5万元的租金，金康博公司对此予以认可。 另查明：1.川大科技园公司、金康博公司共同确认，金康博公司向川大科技园公司支付了两份租赁合同的履约保证金90255元、79745元。根据租赁合同1的约定，因2017年3月20日至2018年3月19日期间，予以减扣4个月的租金，上下半年各减扣2个月，则2017年9月20日至2018年3月19日期间，应付四个月租金，租金为357297.52元（保留小数点后两位）；2018年3月20日至2018年9月19日期间，应付半年租金562743.5元；2018年9月20日至2019年3月19日期间，应付半年租金562743.5元；应付租金合计1482784.52元（保留小数点后两位），抵扣42.5万元已交租金后，租赁合同1仍欠付租金1057784.52元（保留小数点后两位）。根据租赁合同2的约定，因2017年3月20日至2018年3月19日期间，予以减扣4个月的租金，上下半年各减扣2个月，则2017年9月20日至2018年3月19日期间，应付四个月租金，租金为318981.75元（保留小数点后两位）；2018年3月20日至2018年9月19日期间，应付半年租金502396.5元；2018年9月20日至2019年3月19日期间，应付半年租金502396.5元，应付租金合计1323774.75元（保留小数点后两位），抵扣42.5万元已交租金后，租赁合同2仍欠付租金898774.75元（保留小数点后两位）。两合同项下共计欠付租金1956559.27元（保留小数点后两位）。 2.截止本案一审辩论终结时，金康博公司一直占有使用案涉房屋。 上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》等证据予以证明，足以认定。 本院认为，川大科技园公司与金康博公司签订的两份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。因金康博公司未依约足额支付租金，川大科技园公司要求解除合同，金康博公司也同意解除，本院对此予以确认。合同解除后金康博公司应当向川大科技园公司返还房屋并按照合同约定将房屋恢复至交付时的清水房状态。 对于欠付的租金，金康博公司从2017年9月20日起开始欠付租金，从两份合同的租金计算表列明的免租期减免公式计算，被告应当支付应付未付租金1956559.27元（保留小数点后两位）。至于2019年3月20日至金康博公司向川大科技园公司返还案涉房屋前所产生的额外租金，应当按照合同约定的租金标准计算。 关于违约金，金康博公司从2017年9月开始欠付租金，按照租赁合同1约定，其应当于2017年8月20日之前支付2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金，该期租金的违约金计算期间应为：以当期租金357297.515元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年2月20日前支付2018年3月20日至9月19日期间的租金562743.5元，金康博公司实际于2018年7月25日支付完毕425000元，故违约金计算期间应当为以562743.5元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日，以137743.5元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年8月20日前支付2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金，故违约金计算期间应为以当期租金562743.5元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。再根据租赁合同2的约定，其应当于2017年8月20日之前支付2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金，该期租金的违约金计算期间应为：以当期租金318981.75元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年2月20日前支付2018年3月20日至9月19日期间的租金502396.5元，金康博公司实际于2018年7月25日支付完毕425000元，故违约金计算期间应当为以502396.5元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日，以77396.5元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年8月20日前支付2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金，故违约金计算期间应为以当期租金502396.5元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。对于违约金的计算标准，按照合同约定日3‰计算确实过高，本院酌情将标准调整为月2%。 对于金康博公司支付的履约保证金，根据合同约定，逾期支付租金达15日，则履约保证金不予退还，该条约定实际系针对金康博公司逾期支付租金违约行为所约定的违约责任，而上述违约金实际已经能够覆盖川大科技园公司因金康博公司逾期支付租金而导致合同提前解除所造成的损失，故本院将履约保证金在欠付租金中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告四川川大科技园（南区）开发有限公司与被告成都金康博体育文化传播有限公司于2016年3月17日签订的位于成都市及位于成都市房屋的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告成都金康博体育文化传播有限公司于本判决生效之日起30日内将上述房屋恢复至清水房状态并返还原告四川川大科技园（南区）开发有限公司； 三、被告成都金康博体育文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川川大科技园（南区）开发有限公司支付截止2019年3月19日的欠付租金1786559.27元及2019年3月20日至房屋实际返还之日止的租金，计算方式为：分别按照两份《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2019年3月20日开始计算至实际返还房屋之日为止； 四、被告成都金康博体育文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川川大科技园（南区）开发有限公司支付违约金，计算方式为：以676279.265元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止。以1065140元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日。以215140元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止。以1065140元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。以上均按照月2%的标准计算； 五、驳回原告四川川大科技园（南区）开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22872元，由被告成都金康博体育文化传播有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  钟珏 二〇一九年六月二十六日 法官助理黄青青 书记员蒲陈