上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14495号原告：上海浩盟包装材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱天送，执行董事。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁焱珏，上海市华天平律师事务所律师。第一被告：上海仁泉木业有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇莲钱路XXX号。法定代表人：姚全荣，总经理。第二被告：姚全荣，男，1964年1月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区金泽镇西岑村张联307号。上列两被告共同委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。原告上海浩盟包装材料有限公司(下简称“浩盟公司”)诉被告上海仁泉木业有限公司(下简称“仁泉公司”)、姚全荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法简易程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法对被告财产采取了保全措施。本案于2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告浩盟公司的委托诉讼代理人翁焱珏、被告姚全荣兼被告仁泉公司的法定代表人、两被告共同委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩盟公司向本院提出诉讼请求：1、被告仁泉公司返还浩盟公司剩余押金人民币36,266元；2、被告仁泉公司支付原告浩盟公司机器设备搬迁费320,000元(租赁厂房总面积3,200平方米，按100元/平方米计算)；3、被告姚全荣对上述两项债务承担连带责任。事实与理由：2017年4月14日，浩盟公司与仁泉公司签订《厂房租赁合同》，约定浩盟公司向仁泉公司承租位于上海市青浦区金泽镇莲钱路XXX号的厂房，厂房总面积3,200平方米，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，年租金为817,600元，押金136,266元(两个月租金)。2017年5月3日，浩盟公司支付仁泉公司上述押金及首期租金。2019年3月20日,因金泽镇水源地保护规划要求,浩盟公司与仁泉木业就终止租赁合同及搬迁相关事宜签订《厂房租赁合同终止协议》，约定租赁终止期为2019年4月30日，仁泉木业应于到期前退回浩盟公司押金并给予浩盟公司搬迁费用。后浩盟公司多次向仁泉公司要求返还剩余押金及支付搬迁费用,被告仅退还100,000元押金，余款拒不归还。仁泉公司系一人有限责任公司，姚全荣系其投资人。故浩盟公司诉至本院，要求判如所请。被告上海仁泉木业有限公司、姚全荣共同辩称，对第一项诉请，同意返还。因系争地块涉水环境保护被拆迁，原、被告之间水电费、电信费等事宜还未全部结清，水电用的是仁泉公司的户名，已经销户，电信用的是浩盟公司的户名，浩盟公司一直不配合处理销户，所以仁泉公司还未退押金。对第二项诉请，补偿协议中的搬迁费是产权人上海彬恩五金制品有限公司(下简称“彬恩公司”)和政府协商之后的结果，是政府给彬恩公司的费用，原告不应获得协议中约定的搬迁费，浩盟公司与仁泉公司约定过浩盟公司应得的搬迁费应经过评估。现仁泉公司愿意支付浩盟公司50,000元搬迁费。对第三项诉请无异议。经开庭审理查明：仁泉公司系姚全荣投资设立的一人有限公司。2017年4月14日，仁泉公司(甲方)与浩盟公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区金泽镇莲钱路XXX号的厂房出租给乙方，用途为木制品、五金制品生产，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，厂房总面积3,200平方，年租金为817,600元，押金136,266元(两个月租金)；第十四条约定，租赁期间，如遇国家或上级新的规定，应无条件服从，并按照物权归属依法获得相应补偿。如甲方房产赔偿款项归甲方所有，乙方搬迁费乙方所有。合同另约定了其他事项。合同签订后，双方按约履行。2017年5月3日，浩盟公司支付仁泉公司上述押金。2019年2月21日，金泽镇二级水源保护区工业企业关闭清拆办公室向仁泉木业送达《关于配合黄浦江上游二级水源保护区工业企业关闭清拆工作的告知书》，称仁泉公司位于黄浦江上游二级水源保护区内，要求仁泉木业于2019年2月底必须停产关闭、3月底前完成企业清拆工作。2019年3月20日，仁泉公司(甲方)与浩盟公司(乙方)签订《厂房租赁合同终止协议》，约定：一、租赁终止期为2019年4月30日，在终止日前乙方必须把厂房交还给甲方，同时(甲方)退回两个月的押金。二、由于政府征收原因造成租赁协议不能继续履行，甲方不承担赔偿乙方一个月租金责任。三、甲方不承担因提前终止造成的乙方的经营损失，但给予搬迁费用，搬迁费用由评估公司评估后确定。2019年4月30日，浩盟公司搬离系争厂房。另查明，2016年4月21日，青浦金泽资产经营管理有限公司与彬恩公司签订《金泽镇集体房屋土地租赁合同》1份，约定彬恩公司向青浦金泽资产经营管理有限公司租赁系争房屋土地，期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止。合同另约定了其他事项。2019年5月8日，金泽镇二级水源保护区工业企业关闭清拆办公室(甲方)与彬恩公司(乙方)、青浦金泽资产经营管理有限公司(丙方)签订《金泽镇镇水源饮用水水源二级保护区企业关闭清拆补偿协议》1份，约定：系争房屋地块(原为种蓄场)总面积5亩，建筑总面积3,321.68平方米，其中有证面积744平方米，违法建筑面积2,577.68平方米；乙方承诺于2019年4月30日前完成搬迁企业、设备及清腾撤离工作，乙方、丙方完成清腾搬迁后，甲方给予乙方综合搬迁补偿费1,412,688.60元、给予丙方229,037.80元，其中乙方设备搬迁费用按照每平方米100元补偿(有证建筑面积744平方米，无证建筑面积2,577.68元)332,168元。协议另约定了其他事项。2019年6月10日，仁泉公司与姚全荣办理了系争房屋的水电销户手续，支付水费275元、电费6,187.29元。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，浩盟公司提供的厂房租赁合同、押金收据、清拆工作告知书、厂房租赁合同终止协议、付款凭证，被告仁泉公司提供的租赁合同、补偿协议及附件、营业执照、销户凭证、水电费付款凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方一致确认系争房屋所在地块性质是农用地，无法提供系争房屋的建房审批建造手续。浩盟公司称需庭后核实水电费用，承诺若其确实拖欠水电费用，同意在押金中扣除。两被告确认彬恩公司与仁泉公司均由姚全荣设立，两单位财务、人员混同。审理中，双方对仁泉公司应付浩盟公司搬迁费产生争议。浩盟公司称，虽然双方在终止协议中约定搬迁费由评估确定，但是实际未经评估，无法陈述清楚实际支付的搬迁费用。但是根据《金泽镇饮用水水源二级保护区工业企业关闭清拆补偿实施办法》，农用地块的机器设备和存货物资搬迁补偿标准是按建筑面积每平方米100元补偿。系争地块系农用地块，应按每平方米100元计算搬迁费，且彬恩公司也是按上述标准取得搬迁费的。浩盟公司放弃员工遣散费用换取搬迁费，故补偿款的搬迁费均应由浩盟公司取得。浩盟公司租赁面积为3,200平方米，故仁泉公司应支付浩盟公司搬迁费320,000元。对此浩盟公司提供《金泽镇饮用水水源二级保护区工业企业关闭清拆补偿实施办法》打印件1份，以证明搬迁费标准。仁泉公司与姚荣全对证据真实性不予认可。仁泉公司、姚全荣称，因系争厂房不能按照减量化方案处理，只能参照“五违四必”方案处理，故政府针对搬迁费不委托评估的。在评估机构评估其他费用时，仁泉公司请评估机构顺便对物资搬迁费进行估算出具清单。根据该份清单，仁泉公司愿支付浩盟公司50,000元搬迁费。对此仁泉公司提供搬迁和安装费用明细表1份和无法恢复使用机器设备的价值清单各1份(其中搬迁费清单中的第1、12、13、15项设备属仁泉公司所有，对应搬迁费12,550元,其余设备搬迁费计48,600元、物资搬迁费24,000元)。浩盟公司对清单真实性不予认可，但认为其中第2－4项、6－13项、15、17－20项设备均为浩盟公司所有(清单中对应设备搬迁费用为49,150元)。本院认证如下：1、关于实施办法，双方均未提供政府确认的实施办法，本院无法核实其真实性。但关闭清拆补偿协议中约定的搬迁费标准也是按建筑面积计算每平方米100元，故本院对浩盟公司陈述的政府补偿的搬迁费标准予以确认。2、关于搬迁费清单，该清单未经评估机构盖章确认，浩盟公司不予认可，本院难以采信。根据查明的事实，本院认为：原、被告针对未经合法审批手续建造的厂房签订租赁合同，违反禁止性规定，应属无效。现因系争房屋涉及拆迁，双方签订终止协议约定相关补偿的分配方案，该终止协议系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于押金，双方对剩余押金金额36,266元无异议，浩盟公司同意在押金中扣除仁泉公司为浩盟公司垫付的水电费，本院予以照准。据此，本院确认，扣除垫付的水费275元、电费6,187.29元后，仁泉公司还应返还浩盟公司押金29,803.71元。关于浩盟公司应得的搬迁费，双方在终止协议中约定金额需经评估，但实际双方未委托评估。浩盟公司已实际搬离，但未举证证明其实际花费的搬迁费。双方对浩盟公司搬迁的物品亦无法达成一致意见，本案无评估的基础。故本院酌情按政府补偿标准计算搬迁费，补偿费标准虽为每平方米100元，但该标准系政府针对产权人搬迁补偿所制定，浩盟公司作为实际承租人要求参照该标准由出租人全额支付，无法律或合同依据。本院酌情确认仁泉公司应支付浩盟公司设备搬迁费100,000元。双方当事人对姚全荣应对仁泉公司债务承担连带责任均无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告上海仁泉木业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海浩盟包装材料有限公司租赁押金29,803.71元；二、被告上海仁泉木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浩盟包装材料有限公司搬迁费100,000元；三、被告姚全荣对被告上海仁泉木业有限公司上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,643元，减半收取计3,321.50元，财产保全费2,301元，两项合计5,622.50元，由原告上海浩盟包装材料有限公司负担3,522.50元，被告上海仁泉木业有限公司、姚全荣负担2,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年十月三十日书记员  高 原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。