上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3382号原告(反诉被告)：宗芳，女，1976年9月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市。原告(反诉被告)：李彬，男，1977年10月11日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：宗芳(系原告李彬之妻)，住四川省攀枝花市。上列两原告共同委托诉讼代理人：曲刚，北京大成(哈尔滨)律师事务所律师。被告：黄明校，男，1962年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：朱如钢，浙江天册律师事务所律师。被告(反诉原告)：浙江发展园林实业股份有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：张国镇，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：虞文君，浙江尹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建煜，浙江尹天律师事务所律师。原告宗芳、李彬与被告黄明校房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年3月23日，两原告申请追加浙江发展园林实业股份有限公司(以下简称“浙江园林公司”)作为被告参加诉讼，本院予以准许。2018年7月26日，根据原告的申请，本院委托评估单位对涉案房屋在2018年7月6日毛坯状态下的价值进行评估，并于同年9月28日收到评估报告书。2018年8月29日，被告浙江园林公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。2018年9月29日，根据原告的申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋在2017年6月份的装修造价进行评估并按成新率计算折旧，并于2019年6月20日收到司法鉴定意见书。2019年4月3日，本案转为适用普通程序进行审理。本案于2019年1月9日、2019年7月5日两次公开开庭进行了审理。原告李彬、原告宗芳并作为原告李彬的委托诉讼代理人、两原告的共同委托诉讼代理人曲刚、被告黄明校及其委托诉讼代理人朱如钢、被告浙江园林公司的委托诉讼代理人虞文君两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗芳、李彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄明校签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告黄明校返还已付购房款2,600,000元；3、判令被告黄明校和被告浙江园林公司赔偿原告违约金1,890,000元；4、判令被告黄明校和被告浙江园林公司赔偿原告装修损失3,122,711元；5、判令被告黄明校和被告浙江园林公司赔偿原告房屋上涨的差价损失7,438,000元。事实和理由：2016年9月28日，两原告作为买受人、被告黄明校作为卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋转让价款为6,300,000元，双方于2016年11月30日前办理过户手续。现原告已付购房款为2,600,000元。但因被告未能按约于2016年10月31日前归还案外人中信银行股份有限公司杭州分行(以下简称“中信银行杭州分行”)的贷款并涤除抵押，导致涉案房屋无法办理过户手续。依据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第1条的约定，原告现要求解除合同。因涉案房屋被告已交付原告使用，原告装修花费3,122,711元。另涉案房屋价格也大幅上涨。因多次与两被告协商未果，原告故诉至本院，望判如所请。被告黄明校辩称：涉案房屋的实际权利人为被告浙江园林公司，向案外人中信银行杭州分行的抵押贷款也是由被告浙江园林公司使用。现因抵押贷款未能清偿，导致合同解除。购房款其确实收到2,600,000元，但在扣除被告浙江园林公司同意补偿给其的290,000元后，剩余2,310,000元其已转付给被告浙江园林公司，故应由被告浙江园林公司返还。关于违约金，补充协议约定了总房价的40%作为违约金，现两原告按照总房价的30%计算是合理的，但不应与房屋上涨的差价损失重复计算。依据落款日期为2017年6月29日的《补充协议》，其无需承担任何责任，故对原告其余诉请也均不同意。被告浙江园林公司辩称：同意解除《上海市房地产买卖合同》；对于按照总房款的30%计算违约金无异议，但违约金与房屋上涨的差价损失系重复主张；对于损失部分，因原告也存在过错，故其和原告应当各半承担。被告浙江园林公司同时向本院提出反诉请求：1、解除原告与两被告签订的落款日期分别为2016年6月29日和2017年6月29日的《补充协议》及原告与被告浙江园林公司签订的《关于黄明校房产银行贷款还款方案协商会谈的纪要》；2、判令原告搬离上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号房屋并返还给被告浙江园林公司；3、判令原告支付房屋占有使用费(按每月20,000元的标准，自2016年6月5日起计算至实际返还房屋之日止)；4、判令原告支付利息损失(以12,000,000元为本金，自2016年6月8日起按年利率5.655%的标准计算至合同解除之日止)。事实和理由：2016年4月10日，其与原告就买卖涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。2016年6月5日，其将涉案房屋交付原告使用。后原告撤销上述网签合同，让被告浙江园林公司将涉案房屋抵押贷款。2016年9月28日，双方再次签订《上海市房地产买卖合同》。2018年3月7日，其与原告签订《关于黄明校房产银行贷款还款方案协商会谈的纪要》(以下简称《会谈纪要》)，其为原告提供了可供购买、抵押的房屋及商铺，并带原告实地勘察房屋，但因原告不认可房屋的价值最终未能协商成功，最终导致买卖合同无法继续履行。现原告要求解除《上海市房地产买卖合同》，因两份《补充协议》和《会谈纪要》均基于房屋买卖合同关系，主合同解除故附属合同也一并解除。2016年6月5日涉案房屋已交付原告使用，故原告应当支付房屋占有使用费。原告应于2016年9月30日前付清所有购房款，但原告仅支付2,310,000元，尚余3,990,000元未付，自2016年10月1日起应当按照年利率5.655%支付利息。综上，被告浙江园林公司为维护自身合法权益，向本院提出以上反诉请求。针对被告浙江园林公司的反诉请求，两原告辩称：《会谈纪要》并未生效，不存在解除的问题，同意解除两份《补充协议》；同意搬离和返还涉案房屋；不同意支付房屋占有使用费，涉案房屋系被告交付原告使用，后续系因被告未按约涤除抵押导致涉案买卖合同无法继续履行，如果法院认定其需要支付房屋占有使用费，则同意按照每月10,000元的标准来支付；不同意支付利息，原告按约支付给被告黄明校2,600,000元购房款，至于被告浙江园林公司实际收到多少与原告无关，剩余购房款需要以银行贷款形式支付，因被告浙江园林公司未涤除抵押，故银行不可能放款。针对被告浙江园林公司的反诉请求，被告黄明校述称：涉案房屋的实际权利人是被告浙江园林公司，但登记在其名下，如果其要购买房屋则变为二套，贷款利率会上调，故290,000元系被告浙江园林公司补偿给被告黄明校的利息损失，对于其收取的2,310,000元购房款其已经转付给浙江园林公司。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2003年12月26日核准登记在被告黄明校名下，房屋建筑面积为354.90平方米。2016年1月14日，被告黄明校作为甲方、出售方，原告李彬作为乙方、购买方，案外人上海鸿图房地产经纪事务所作为丙方、居间方，签订一份《房屋买卖定金合同》，约定乙方以6,000,000元的价格购买涉案房屋。该合同另对其它事宜作了约定。2016年3月14日，被告黄明校作为甲方、出售方，原告李彬作为乙方、购买方，案外人上海鸿图房地产经纪事务所作为丙方、居间方，签订一份《房屋买卖定金合同》，约定乙方以6,300,000元的价格购买涉案房屋。该合同另对其它事宜作了约定。2016年4月10日，被告黄明校作为甲方、卖售人，两原告作为乙方、买受人，就买卖涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定涉案房屋的总价款为6,300,000元；双方于2016年5月15日前共同办理转让过户手续。该合同另对其它买卖事宜作了约定。2016年6月29日，被告黄明校作为甲方、两原告作为乙方、被告浙江园林公司作为丙方，签订《上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号房屋买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议一》)，载明：乙方按约于2016年6月29日向甲方支付购房款2,600,000元，甲方于2016年6月5日将涉案房屋交付乙方提前进行装修。现丙方(涉案房屋的实际产权人)需向银行借款9,230,000元，并用涉案房屋做抵押，抵押期限自2016年7月1日至2017年6月30日止，乙方配合甲方办理相关抵押手续。甲方和丙方承诺于2016年10月31日前还清贷款并配合乙方办理产权过户手续，若因甲方、丙方原因，超过2016年10月31日不办理过户手续，导致乙方损失的，则由甲方、丙方赔偿乙方的装修费用及损失，并赔偿乙方的房屋买卖违约金计总房价的40%(甲方的损失由丙方承担)。为配合银行贷款，甲、乙双方委托居间方先将网签合同撤销，在抵押贷款成功后3日内，甲、乙双方重签网签合同并办理相关手续。2016年9月28日，被告黄明校作为甲方、卖售人，两原告作为乙方、买受人，就买卖涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，第二条约定涉案房屋的总价款为6,300,000元。第四条约定，甲方于2016年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，双方于2016年11月30日前共同办理转让过户手续。补充条款(一)第1条约定，甲方若有银行贷款或抵押，则甲方应于2016年10月31日前还清贷款并办妥抵押登记注销手续，若甲方由于本人之原因，未在上述期限内办妥注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的40%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照本合同第十条第2款之约定违约金比例承担违约责任。附件三付款协议约定：乙方于2016年1月14日前支付购房定金100,000元；于2016年2月3日前支付购房定金200,000元；于2016年3月14日前支付购房定金200,000元；于2016年4月11日前支付购房首付款1,500,000元；于2016年6月29日前支付购房首付款600,000元；以银行贷款方式支付购房款3,700,000元整，若乙方贷款不足部分，乙方于办理房屋过户手续当天以现金或转账方式向甲方补足。该合同另对其它房屋买卖事宜作了约定。2017年12月8日(落款日期为2017年6月29日)，被告黄明校作为甲方，两原告作为乙方、被告浙江园林公司作为丙方，签订《上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号房屋买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议二》)，该协议第二条约定：丙方由于资金周转需要向银行借款，并用涉案房屋作为抵押物向银行申请贷款12,000,000元，抵押期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止，后丙方根据银行政策将该笔银行贷款延期至2017年12月8日止。现丙方考虑年终资金紧张等因素，希望该笔贷款到期后能继续用涉案房屋用于丙方抵押贷款。经三方协商，一致同意用涉案房屋用于丙方抵押贷款，同时甲方和丙方承诺于2018年4月30日前提前归还抵押贷款，并配合乙方办理房屋银行贷款、产权过户等相关手续。违约按法律规定执行。第二款约定，鉴于甲方为该套房产的名义权益人，该房实际权利人为丙方，因此甲方与乙方房屋买卖合同及丙方抵押借款中的相关责任均由丙方承担，甲方不承担任何法律责任和经济赔偿责任。第三条约定，为保障乙方的合法权益，丙方同意用所属公司陕西嘉越实业有限公司位于陕西省渭南市华洲区项目的开发未售价值约400万房产预售备案到乙方名下作为保证。若丙方于2018年4月30日未提前还清该房抵押贷款，则乙方有权处理上述备案房产用于弥补损失……。该补充协议另对其它事宜作了约定。2018年3月7日，两原告及被告浙江园林公司签订一份《会谈纪要》。该纪要第一条约定：被告浙江园林公司及其法人张国镇承诺用陕西嘉越实业有限公司开发的华府中央5号楼底商农贸市场B区的01、02、03间三套底商和二套住宅以440万元价格出售给两原告，陕西嘉越实业有限公司将该笔房屋价款用于偿还被告浙江园林公司在中信银行的抵押贷款。第二条约定：两原告同意以民间借贷方式自筹80万元用于偿还中信银行的贷款，被告浙江园林公司及法定代表人张国镇同意用华府中央5号楼底商农贸市场B区04间房屋提供抵押担保。第三条约定：两原告同意用400万元的房价尾款偿还中信银行的贷款。第四条约定：本次会谈达成的共识执行的条件为两原告实际去房屋所在地考察后且经两原告书面认可上述房屋的价值后方能生效执行。……审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“国衡公司”)对2018年7月6日涉案房屋在毛坯状态下的价值进行评估。国衡公司出具的评估报告载明：涉案房屋在2018年7月6日的市场价值为13,738,000元、单价为38,710元/平方米。对该评估意见，两原告、被告黄明校均无异议。被告浙江园林公司在指定期限内提出书面异议：评估程序严重违法、评估报告采用的估值法不合理导致涉案房屋价值被严重高估、估值依据的资料基础不充分。对上述异议，两原告和被告黄明校均不予认可。国衡公司认为：评估过程中其短信通知被告浙江园林公司到现场但被告浙江园林公司未到；其采用市场比较法评估了涉案房屋的价值。审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称大华公司)对涉案房屋在2017年6月份的装修造价进行评估并按成新率计算折旧。大华公司出具的鉴定意见书载明：涉案房屋在2017年6月份的装修造价原值为2,286,717元，按成新率计算折旧为2,058,045元。两被告对于装修造价原值均无异议。原告未在指定期限内提出书面异议，但在庭审中认为评估原值过低，未充分考虑其与装修公司签订的合同中约定的人工、部分辅材的费用660,000余元。大华公司认为：其评估是依据施工图和房屋现状并套用定额计算得出，评估价格将主材、辅材、人工均已计算在内。关于成新率，大华公司陈述系按十年折旧计算，扣掉了12个月(自2017年11月计算至2018年10月即大华公司收到法院鉴定委托函时)。两原告和被告黄明校对此均无异议。被告浙江园林公司认为自2017年11月至两原告实际搬离和返还房屋之日均应计算折旧。审理中，被告黄明校还提供了：1、2016年1月14日的两份补偿说明，证明在出售涉案房屋时被告浙江园林公司同意补偿其购买二套以上住房造成的利息损失250,000元。被告浙江园林公司对此无异议，原告表示与其无关。2、2016年6月30日的补偿说明，证明在出售涉案房屋时被告浙江园林公司同意补偿其购买二套以上住房造成的利息损失40,000元。被告浙江园林公司称需庭后核实后回复法庭但后未回复，原告表示与其无关。审理中，被告浙江园林公司还提供了一份2004年6月28日的《房屋权属证明》，证明涉案房屋的实际产权人为被告浙江园林公司。被告黄明校对此无异议。原告表示其并不清楚。审理中，两原告、被告黄明校、被告浙江园林公司均确认涉案《上海市房地产买卖合同》的解除时点为原告首次提出解除合同的日期即2018年5月4日。两原告、被告黄明校确认两原告已付购房款为2,600,000元；两被告确认被告浙江园林公司实际收到的购房款为2,310,000元。审理中，原告陈述：关于《补充协议二》，第二条第2款适用的前提是第三条实际履行，但第三条并未履行；《会谈纪要》第一条所载的房屋，其实地看过，但对房屋价值不予认可，故不同意购买，《会谈纪要》未生效。被告浙江园林公司陈述：其同意按照每月10,000元的标准向原告主张自2016年6月5日起计算至实际返还房屋之日止的占有使用费。以上事实，由上海市房地产登记簿、房屋买卖定金合同、上海市房地产买卖合同、补充协议、会谈纪要、司法评估报告、司法鉴定意见书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及两份补充协议均系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现三方均确认编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月4日解除，本院亦予以确认。关于解除原因，三方均认为系因涉案房屋上的银行抵押贷款未能按约清偿导致，但两原告认为未能按约清偿的责任在于被告，被告浙江园林公司则认为未能按约清偿系因两原告未履行《会谈纪要》的约定所致。对此本院认为，依据《会谈纪要》第四条的约定，两原告实际去房屋所在地考察并书面认可房屋价值后《会谈纪要》方能生效执行，而本案中，两原告对房屋价值并不认可，故《会谈纪要》未生效，被告浙江园林公司认为系因两原告未履行《会谈纪要》而导致买卖合同解除的意见不能成立。本案系因被告浙江园林公司未能在补充协议约定的期限内归还贷款、涤除抵押导致后续无法办理过户手续，故合同解除的原因在于被告浙江园林公司。两份《补充协议》的签订均基于编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，故应一并解除。关于《会谈纪要》，因并未生效，故不存在解除问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告有权要求返还购房款，同时涉案房屋原告亦应返还被告。本案两被告均确认涉案房屋的实际权利人为被告浙江园林公司，在三方签订的《补充协议一》中也作了明确约定，对此本院亦予以确认。依据《补充协议二》第二条第2款的约定，对本案所涉房屋买卖合同被告黄明校不承担任何法律责任和经济赔偿责任，故对原告要求被告黄明校返还购房款2,600,000元以及要求被告黄明校赔偿违约金、装修损失、房屋上涨差价损失的诉讼请求，本院均不予支持。两原告认为《补充协议二》第二条第2款适用的前提是第三条实际履行，并无事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告浙江园林公司要求原告搬离和返还涉案房屋的反诉请求，本院予以支持。关于原告要求被告浙江园林公司赔偿违约金及房屋上涨差价损失的诉请，本院认为，被告浙江园林公司对于原告主张的违约金金额无异议，本院予以支持。现原告在主张违约金的同时又主张了房屋上涨差价损失，因违约金兼具惩罚性及赔偿性的特点，在违约金之外再行主张差价损失的，只能主张扣除违约金后的差价损失部分，现原告两项诉请存在重复计算，本院对违约金1,890,000元及房屋上涨差价与违约金的差额部分5,548,000元予以支持，被告浙江园林公司应当赔偿原告。关于原告要求被告浙江园林公司赔偿装修损失3,122,711元的诉请，对装修原值本院采纳大华公司鉴定意见书的意见即2,286,717元，关于折旧，综合考虑双方意见、导致合同解除的责任及返还房屋的时间并不确定等因素，本院将2017年11月至2019年7月之间共计21个月计算折旧，经计算，折旧后的装修价值为1,886,541.53元。对该部分装修损失，被告浙江园林公司应当赔偿给原告。关于被告浙江园林公司要求原告支付房屋占有使用费的反诉请求，本院认为，自2016年6月5日起至合同解除之日止，原告占有涉案房屋系基于合法有效的《上海市房地产买卖合同》，被告浙江园林公司要求原告支付此期间的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。合同解除后，即2018年5月5日后，原告占有涉案房屋不再具有合法依据，故应支付自2018年5月5日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。现双方对于占有使用费标准均同意按每月10,000元计算，本院亦予以确认。关于被告浙江园林公司要求原告支付利息损失的反诉请求，首先，原告已按约支付购房款2,600,000元，至于被告浙江园林公司实际收到多少，与原告无涉；其次，从《上海市房地产买卖合同》的约定看，购房尾款3,700,000元系通过银行贷款方式支付，因被告浙江园林公司未能按约涤除抵押导致涉案房屋无法办理过户手续，故后续房款原告无法支付，原告并不存在逾期支付房款的违约行为。因此对被告此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)宗芳、李彬与被告黄明校签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及原告(反诉被告)宗芳、李彬与被告黄明校、被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司于2016年6月29日、2017年12月8日签订的两份《上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号房屋买卖合同补充协议》于2018年5月4日解除；二、被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)宗芳、李彬违约金1,890,000元；三、被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)宗芳、李彬装修损失1,886,541.53元；四、被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)宗芳、李彬房屋上涨的差价损失5,548,000元；五、原告(反诉被告)宗芳、李彬于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号房屋并返还被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司；六、原告(反诉被告)宗芳、李彬于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司房屋占有使用费(按照每月10,000元的标准自2018年5月5日起计算至实际返还房屋之日止)；七、驳回原告(反诉被告)宗芳、李彬的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112,184元，反诉案件受理费11,722元，财产保全申请费5,000元，鉴定费95,500元，合计诉讼费224,406元，由原告(反诉被告)宗芳、李彬负担36,763元(已付)，由被告(反诉原告)浙江发展园林实业股份有限公司负担187,643元(已付11,040元，余款176,603元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  亓继芳人民陪审员  黄坤生二〇一九年八月八日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。