河北省武强县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1123民初736号原告：王春光，男，1982年9月23日出生，汉族，住武强县。原告：孙小省，女，1982年8月16日出生，汉族，住武强县。被告：刘丽娟，女，1983年9月28日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：王振宁，男，1978年4月23日出生，汉族，住天津市河西区。原告王春光与被告刘丽娟、王振宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，因孙小省与原告王春光系夫妻关系，本院通知其作为本案原告，参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春光、孙小省、被告刘丽娟、王振宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春光向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与二被告签订的购买位于武××迎宾街与××交叉口西南××音家园××楼××单元××室买卖合同有效。2、诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：二被告系原告妻子孙小省表哥表嫂，原告在2016年4月27日购买了被告刘丽娟名下位于武××迎宾街与××交叉口西南××音家园××楼××单元××室房屋一套，原告支付给二被告29万元购房（含4年取暖费、物业费、装修押金）。因当时系购买的被告的二手房屋，武强县金音房地产开发有限公司尚不能办理房产证，未能办理过户手续，双方本就是亲属关系，也未签订书面协议。2019年8月19日原告得知二被告擅自将该房屋转让出售。原告认为被告擅自处分了已经出售给原告的房屋已经侵害了原告的合法权益。特诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。王振宁辩称，我们是孙小省表哥表嫂，因双方本是亲属关系，如果不是亲属关系也不会卖给他们房子。当时说的是购房款38万，应当是3200多一平米，符合当时的房款价格，原告只给了27万，剩余的钱未支付，因一直未给我，我又把房子卖了，因急需用钱，已收到购房定金11万。孙小省一直住在我的房子里，因她带着两个孩子，又是亲戚，不能撵她。王春光认为我擅自处分了他的财产不符合事实。我与王春光之间没有任何协议，卖房子是我和我表妹孙小省商量交易的，购房合同是放在孙小省处让其办理房产证的时候用，我协助她办房产证，不知道怎么到的王春光手里，他们夫妻关系，是他们之间的事。刘丽娟辩称，卖房子的时候我不知情，我和王振宁是2017年离婚，离婚时这套房子是分给我的，当时房子的相关合同等手续在我原来婆婆家，后来我委托被告王振宁办理房产证，2019年9月初王振宁才告诉我把房子卖给孙小省和王春光了，卖房给孙小省我不知情。本院经审理查明：2016年原告孙小省、王春光和被告王振宁，在孙小省父亲孙某（王振宁姨夫）、孙小省和被告王振宁的四舅张某、西五村一名村干部（已经去世）见证下，被告王振宁将位于武强县城金音家园18号楼1单元502室的房屋卖给原告孙小省和王春光。2016年4月21日，原告王春光通过中国邮政储蓄银行北京朝阳区垈头支行62×××51账户，向被告王振宁中国工商银行北京亚运村支行62×××66账户汇款27万元。2016年7月原告孙小省、王春光对该房屋进行了装修，房屋装修好后，即搬入居住。原告孙小省分别于2017年11月、2019年3月两次向本院起诉要求与原告王春光离婚，第一次撤诉、第二次本院判决不准离婚。2019年8月原告王春光得知被告刘丽娟要将诉争的房屋出售，遂起诉至本院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同有效。庭审中被告王振宁认为涉案房屋是被告刘丽娟的，房产证也注明是刘丽娟单独所有，2017年9月二被告离婚时，涉案房屋口头约定归被告刘丽娟所有。协商卖房时，是瞒着刘丽娟的，参加协商的有王振宁、孙小省、孙小省的父亲孙某（王振宁姨夫）、张某（孙小省、王振宁四舅）和西五村的一名村干部，没有王春光，当时说的价钱是38万元，现在原告尚欠11万元的房款。被告刘丽娟称：涉案房屋是我买的，房款也是我交的，2017年我与王振宁离婚时该房屋归我所有。王振宁将我的房屋卖给孙小省我不知情，王春光我没有见过，2019年9月王振宁才告诉我他将房屋卖给孙小省了,现在我已经通过中介将诉争房屋出售，并收了部分房款。原告孙小省陈述：买房时是我与王振宁在我父亲孙某、我四舅张某和村干部的见证下达成的口头协议，当时说好的价格是38万元，因当时钱不够，还欠王振宁11万元未付。近两年王春光不给我钱，我自己带两个孩子借了不少钱，就把房子卖了。原告王春光陈述：买房协商时，在场的有孙小省、王春光、王振宁、刘丽娟以及见证人孙某、张某和一名村干部，当时说的房价是27万元和王振宁、刘丽娟未缴纳的物业费、取暖费，装修时还交了装修保证金，总共是29万元左右，房款已经全部交齐，并不拖欠王振宁、刘丽娟房款。如果欠房款，在与王振宁的微信聊天截图中，我要求对房屋买卖办理公证，王振宁只说办公证没用，而没有说还欠房款未付。另外孙小省在起诉离婚的庭审中也说：“共同财产有住房一套，是花29万元全款买的”。证人张某作证称：“关于孙小省买王振宁房子的事，是他们先商量好后，找我和我姐夫（孙某）还有支部的一个人，做见证人，当时说的房价是38万元，王振宁说写个东西，我说都是亲戚关系不用写了，王振宁说房子是他的”。证人孙某作证称：“说房子37、8万元，在她（孙小省、王振宁）四舅（张某）家商量的，当时有孙小省、王春光、王振宁。作证的有我、她四舅（张某）、有一个村干部。记不清是什么时候说的了”。本院另查明：1、2010年12月7日，刘丽娟与武强县金音房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买金音家园18号楼1单元502室，建筑面积116.39平方米，房屋总价184131元，该价款由刘丽娟交纳，该房屋2019年办理不动产权证，注明：权利人刘丽娟单独所有。2、2019年王春光通过微信与王振宁交谈，要求王振宁就金音的房产办理公证，王振宁称没有房本公证是不生效的。3、王振宁与刘丽娟于2017年9月11日离婚。4、在2019年3月26日我院对孙小省诉王春光离婚纠纷一案开庭审理的笔录中，就婚后共同财产问题，孙小省陈述称：“我们婚后购买了一套房子，是2016年买的我表哥的房子，当时没有房产证，没有办理过户。2017年能办房产证了，被告（王春光）把合同藏起来了。现在也办不了房产证，也无法过户。这套房子是我们全款买的，花了不到29万元，是用共同财产买的”。上述事实有：商品房买卖合同、银行小票、收据四份、发票两张、金音家园订房协议书一份、装修管理规定书、办理产权证需要提交的材料一页、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款回执、（2019）冀1123民初273号庭审笔录、民事判决书、微信聊天截图、装修单据，被告刘丽娟不动产权证、离婚证等证据，以及证人证言、当事人庭审陈述在卷为凭。本院认为，本案争议焦点是原告王春光、孙小省与被告王振宁口头约定的房屋买卖合同是否有效的问题。依据买卖合同对方当事人权利义务的规定，原告孙小省、王春光自2016年即对涉案房屋进行装修并入住至今，二原告已实际占有了涉诉房屋。争议的问题就是被告王振宁是否属于无权处分导致合同无效和房屋价款是否支付的问题。关于房屋价款是否支付的问题，虽然庭审中原告孙小省、被告王振宁、证人孙某、证人张某均认为，协商的房价是38万元，但王春光认为是27万元另加物业费、取暖费以及装修保证金，共计29万元左右，原告孙小省在2019年3月的离婚案件庭审中主张大约29万元全款购买，参考原告王春光与被告王振宁的微信聊天截图，再结合2016年本地房价，考虑双方亲戚关系，以及原告孙小省与原告王春光的婚姻现状，本院认为，该涉案房屋29万元左右的价格是合理的。关于被告王振宁在与原告孙小省、王春光的房屋买卖合同中，王振宁是否有权处分涉案房产，以及无权处分是否导致合同无效的问题。庭审中原告孙小省、王春光，被告王振宁均承认是他们协商后找孙某、张某和村干部作证人，订立的合同，并且被告王振宁将购房合同及相应手续交付给原告孙小省和原告王春光，证人孙某、张某也证明了上述情况。2010年与开发商签订购房合同、缴纳房款等，虽然均是被告刘丽娟所为，被告刘丽娟在庭审中也称，在2017年与被告王振宁离婚时涉案房屋也分到其名下。但是，在2016年被告王振宁出卖涉案房屋时，二被告尚未离婚也未分割财产，被告刘丽娟也未提交证据证明其与王振宁的夫妻财产各自所有，那么，涉案房产就属于夫妻共同财产。被告王振宁未经财产共有人刘丽娟同意即出卖共有的房屋，侵犯了被告刘丽娟的合法权益。依据相关法律规定，在房产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋负有形式审查义务。本案中，被告王振宁称房屋是他的，不但买卖双方是亲戚关系，并且又有其亲属长辈和村干部做证明人，并取得了相应的购房手续，原告孙小省、王春光有理由相信，被告王振宁处分涉案房屋被告刘丽娟是知情的，被告王振宁有权对涉案房屋作出处分。最高人民法院关于物权法的解释规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人善意。对善意相对人，应予保护。由此，虽然二原告购买的房屋未办理过户登记手续，但并不影响合同的效力。原告王春光、孙小省购买被告王振宁、刘丽娟的涉案房屋，虽然被告刘丽娟称不知情，并不影响二原告作为善意相对人与被告王振宁口头签订的房屋买卖合同的效力。被告刘丽娟可就被告王振宁擅自处分夫妻共同财产，给其造成的损失要求赔偿。原告孙小省、被告刘丽娟、王振宁在庭审中均承认自己已将涉案房屋再次出卖，该主张与本案审理的原被告之间的房屋买卖合同是否有效没有关联性，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，判决如下：原告王春光、孙小省与被告王振宁签订的武强县迎宾街与平安路交叉口西南金音家园18号楼1单元502室房屋买卖合同有效。案件受理费9100元，减半收取4550元，保全费3170元，合计7720元，由被告王振宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  陈国辉二〇一九年十一月十三日书记员  赵东博