四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1680号 原告：王朝芬，女，汉族，生于1972年2月16日，住四川省泸州市纳溪区。 原告:蒋乾平,男，汉族，生于1969年7月26日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：王朝芬，女，汉族，生于1972年2月16日，住四川省泸州市纳溪区。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号,统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司，住所地:泸州市江阳区,统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：唐才利，四川酒城律师事务所律师。 原告王朝芬、蒋乾平与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员刘小波担任审判长与人民陪审员伍定英、人民陪审员陈霞组成合议庭，于2019年8月21日、2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告王朝芬及原告蒋乾平委托诉讼代理人王朝芬、被告永乐公司诉讼代表人四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人唐才利到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告王朝芬、蒋乾平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决纳溪区房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年5月14日，原告向被告购买位于纳溪区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，并办理了网签手续。原、被告双方约定，房单价4270元／平方米，总价款为328534元，原告已付清房款，被告应于2016年12月31日前交房，至今被告都没有履行合同，完成交房义务。2019年6月24日，永乐公司破产管理人决定不予履行《商品房买卖合同》，并将该房款确认为普通债权。为维护原告合法权益，请求依法判决如上请求。 被告永乐公司的诉讼代表人辩称：被告永乐公司以河西商业大厦修建项目为名，向社会不特定的多人非法吸收公众存款，已经人民法院生效判决确认构成犯罪，原告王朝芬、蒋乾平将180000元出借给被告永乐公司，该借款在永乐公司犯罪行为发生期间，双方于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》，总房款379236元，其中借款本金180000元，利息58534元，支付现金购房款90000元，该《商品房买卖合同》应属无效。被告永乐公司的管理人在其破产清算期间，依法履职通知原告不予履行《商品房买卖合同》，该行为属于有效民事行为，应当得到人民法院支持。原告王朝芬、蒋乾平的诉讼请求不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。 经审理查明：被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位宣传、设立售房部、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款。借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。 原告王朝芬与原告蒋乾平系夫妇关系，2014年1月26日原告出借给被告永乐公司借款50000元，借款利息年利息25%，2014年2月13日原告出借给被告永乐公司借款80000元，借款利息年利息30%，2014年8月3日原告出借给被告永乐公司借款50000元，借款利息年利息30%。2015年5月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号2015001517，合同约定，商品房为1幢24层24-3号（暂定编号），购房单价4270元/平方米，总房款328534元。原告支付现金购房款90000元，其余房款用借款本金180000元和利息58534元折抵。2015年5月29日办理商品房预售备案登记。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告王朝芬集资款180000万及名单附判决之后。 2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知原告，通知书对原告所交款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。原告王朝芬不服遂提起诉讼。 认定上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，还有原告提供的证据：1、《商品房买卖合同》，2、购房发票，3、商品房预售备案通知书；被告永乐公司提供的证据：1、永乐公司营业执照、法人身份证明及身份证；2、（2015）纳溪民破字第1-1号民事裁定书；3、（2015）纳溪民破字第1-2号决定书、四川长江会计师事务所有限公司营业执照、法人身份证明及身份证复印件；4、（2016）川0503刑初196号刑事判决书；5、债权申报表15页；6、债权核查通知书；7、不予履行《商品房买卖合同》通知书。上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、合法性和关联性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产而引发的与破产有关的纠纷案件。被告永乐公司在修建“河西商业大厦”项目的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法被刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告王朝芬、蒋乾平三次向被告永乐公司出借180000元，形成原、被告之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告王朝芬、蒋乾平与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告王朝芬、蒋乾平于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告王朝芬、蒋乾平对其借款本金及利息转换为购房款，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告王朝芬、蒋乾平与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。本院于2015年11月4日裁定受理了被告永乐公司破产申请，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认。 关于《商品房买卖合同》网签预售备案登记效力的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于我国《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的房屋买卖合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理监督措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。综上所述，原告主张《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，要求判决“河西商业大厦”1幢24层24-3号归原告所有，其主张无事实依据和法律依据，不符合法律规定，本院不予支持。据此，为保护公民、法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王朝芬、蒋乾平的诉讼请求。 案件受理费6228元，由原告王朝芬、蒋乾平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  刘小波 人民陪审员  伍定英 人民陪审员  陈 霞 二〇一九年十二月四日 书 记 员  王梦婷