河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2213号原告：江静，女，汉族，1981年2月7日出生，住河南省。委托诉讼代理人：吕晨曦，河南卫宪律师事务所律师。被告：新乡市天翔置业有限公司，住所地新乡市牧野区和平路办事处张万社区和平路办事处办公楼三楼。法定代表人：王强，经理。委托诉讼代理人：侯光敏，河南牧野律师事务所律师。原告江静与被告新乡市天翔置业有限公司（以下简称天翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江静委托诉讼代理人吕晨曦，被告天翔公司委托诉讼代理人侯光敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、请求判令被告因逾期交房而向原告支付违约金36688元(暂计至2019年2月15日，全部违约金计至实际交付房屋之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年9月16日与被告签署了《商品房的买卖合同》（预售)，购买被告开发的位于牧××区××与××交叉口东北角××惠邦××楼××单元××商品房××套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。房屋总价款为286182元，原告按照合同约定的时间期限内将首付款交付于被告指定帐户，剩余房款交房时交齐。原告己经按照合同约定履行了付款义务。根据合同第十一条约定，该商品房应于2017年3月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有满足合同约定的交付条件，导致至今，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约。按照合同第十二条之约定，逾期交付的，交付期限届满之次日起至实际交付之日止,逾期在90日之内的，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后的至实际交付之日止向××支付全部房价款万分之二违约金，所以被告应支付原告违约金自2017年3月31日至2019年2月15日（共计686天）的违约金合计为人民币36688元。另截至起诉之日，被告在没有达到入住条件下，强迫原告收房，并要挟原告对其违约行为谅解，否则不给原告交付房屋钥匙及房屋手续。原告因不同意被告的胁迫行为，至今未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，并且强迫原告谅解其违约的行为。给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上所述,为维护合法权益,原告根据我国法律的相关规定,向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告天翔公司辩称，一、未能按期交付房屋的原因，1、自然灾害造成的影响。2016年7月8日晚至9日凌晨，新乡市市区突降特大暴雨，雨量突破历史极值，6小时降雨量达345.3毫米，城区一片**，多处遭受内涝灾害。被告正在建设的工地和地库积水严重，为确保工程质量，我公司委托专业检测机构严格按照建筑规范对建筑物进行地面沉降评估、检测，时间长达三个月之久。而有些公司为了赶工期却没有作上述检测或者检测时间不足。2、配合环保监察及大气污染治理对工期造成的影响。大气污染是我市环境污染的主要问题。为了市民的身心××市委、市政府投入了巨大的人力、物力，重拳出击解决大气污染问题。自2016年至2019年，被告接新乡市重污染应急办、豫环攻坚办、新乡市环保监察支队等有关部门下发的扬尘治理、环保管控等停工通知达数十份之多，多次停工导致主体工程、地下车库施工以及供电、供水、热力、燃气、雨污水、景观等配套设施不能正常施工，经初步统计停工天数为661天，这是影响按期交房的主要原因。3、为依法查明案件事实，被告申请人民法院依法向新乡市住房和城乡建设局、新乡市生态环境局调取有关大气污染防治建设工程停工的行政决定文件。二、被告已经向原告邮寄了案涉房屋的交房通知，履行了合同约定的交房义务。被告已经向原告邮寄了《入伙通知书》，通知书中告知了原告办理入住手续的时间、应携带的材料等内容，但原告未在通知书告知的时间、地点办理入住手续。依据案涉合同第十一条的约定，视为被告已经履行了房屋交付义务。三、被告同意与原告和解、妥善解决双方的争议。被告尊重原告依法通过诉讼途径解决争议的做法。作为建设单位，被告非常渴望能将房屋及时交给业主。延期交付房屋不但给业主造成不便，同时对被告也造成巨大的经济损失和管理成本，比如商砼从210元/吨上涨到460元/吨，钢筋从1800元/吨上涨到4800元/吨，还有水泥、大沙、石子、加砌块等建筑材料均有较大浮度的上涨。加之案涉房屋是以团购价格向特定单位的员工出售，大幅低于市场价格，利润空间较低。尽管如此，被告仍积极筹措资金组织施工，宁可自身亏损也未将建安成本上涨的压力转嫁给业主，仍按原定价格向业主交付房屋（业主可以对比新乡市相类似情况的开发商的做法）。为依法解决案涉争议，承担社会责任，被告自愿在法庭的主持下与原告和解，妥善解决矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，分析认定详见后文“本院认为”部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告江静（××）与被告天翔公司（出卖人）2015年9月16日签订了商品房买卖合同（预售）一份，主要约定如下：一、房屋坐落于新乡市平原路××、××、中心西路××、××以西惠邦·华恩城6号楼2单元11层21102号；第六条约定房屋价款286182元；第十一条约定被告天翔公司应当在2017年3月31日前向××交付该商品房。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于××原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人有权延期交房并且不承担逾期交房责任，同时××应承担由此而引发的责任和相关费用。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起十五日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照年息4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。约定发生争议由房屋所在地人民法院管辖。原告已支付房款271873.09元，剩余房款约定交房时付清。另查明，2016年7月8日夜至7月9日凌晨，新乡市市区突降特大暴雨，降雨量突破历史极值。关于此次事件，北京力佳图科技有限公司2019年1月7日出具情况说明一份：“因2016年7月9日新乡市出现特大暴雨，本公司于2016年7月15日开始对慧邦华恩城1#-3#、9#-14#楼的沉降进行加密观测，截止10月初，共连续观测了两次……”；河南中化地质测绘院有限公司2016年7月12日出具书面说明，称因此次特大暴雨，根据《建筑变形测量规范》，需要适当延长100天的观测周期。合同签订后至2017年底，新乡市政府部门以及上级部门断续下发启动本市重污染天气应急响应通知。2015年12月5日新政办明电[2015]626号内部明电，在12月5日至12月9日期间，发布重污染天气Ⅱ级预警（橙色），采取Ⅱ级应急响应措施，措施要求住建委负责督导建筑施工工地全部停工。2015年12月23日新政办明电[2015]665号内部明电，市政府决定从2015年12月23日15时起，本市重污染天气预警应急响应由Ⅱ级上升为Ⅰ级,措施要求市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2016年1月1日新政办明电[2016]1号内部明电，在2016年1月1日12时起，发布重污染天气Ⅲ级预警（黄色），措施要求市住建委负责督导建筑施工单位严格实施工地围挡措施。2016年11月13日新重污染应急办[2016]6号文，从2016年11月13日10时起启动新乡市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，实施Ⅱ级响应措施，措施要求住房城乡建设部门负责督导施工单位立即停止建筑工地室外作业。2016年11月30日新重污染应急办[2016]8号文，自2016年12月1日0时起，启动本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求公众停止建筑装修及涂料等含挥发性有机物的原材料及产品的使用,执行一级管控措施。2016年12月10日新重污染应急办[2016]10号文，自2016年12月10日16时起启动新乡市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求公众停止建筑装修及涂料等含挥发性有机物的原材料及产品的使用,执行一级管控措施。2016年12月16日新重污染应急办[2016]11号文，自2016年12月17日2时起，本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，措施要求实施一级管控。2016年12月22日新重污染应急办[2016]12号文，自2016年12月22日17时起，将本次重污染天气Ⅰ级（红色）预警降为Ⅲ级（黄色）预警。2016年12月29日新重污染应急办[2016]13号文，自2016年12月30日0时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年1月14日新重污染应急办[2017]2号文，自2017年1月14日14时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，实施Ⅲ级应急响应措施，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年4月2日新重污染应急办[2017]10号文，自2017年4月2日24时起，启动本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求住房城乡建设部门负责督导施工单位立即停止建筑工地室外作业。环大气[2017]86号文，自2017年11月3日0时，启动我市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警。2017年11月6日豫环攻坚办[2017]282号文，启动Ⅱ级（橙色）预警，解除时间延长至2017年11月11日0时。2017年11月13日豫环攻坚办[2017]289号文，自11月13日至17日决定新乡等11个省辖市启动黄色及以上预警响应。2017年11月28日豫环攻坚办[2017]309号文，新乡市按橙色预警及Ⅱ级以上应急响应措施继续管控，并将解除时间延长至2017年12月4日。2017年11月21日新重污染应急办[2017]18号文，自2017年11月21日12时起，启动本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警，措施要求除应急抢险、保障民生工程外停止建筑工地室外涉尘涉气作业。本院认为：民商事纠纷处理应坚持尊重契约自由原则，合同纠纷处理要坚持意思自治原则、无约定从法定原则。依照合同法第8条规定，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，原告从被告购买房屋并签订有买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告应按合同约定在指定的期间履行交房义务。本案被告未按合同约定的期间履行交房义务，即存在逾期交房情形，故原告要求交付房屋的请求应予支持。关于逾期交房违约金问题，双方签订的合同及补充协议对逾期交房如何计算违约金进行了约定，没有对何种情形可以延期作出约定。依法遵循无约定从法定的原则进行处理。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于本案是否存在法定可以延期交房情形问题。本地区2016年7月9日特大暴雨降雨量突破历史极值，造成城市内涝严重，生产生活受到严重影响，满足不可抗力的构成要件，属于不可抗力。根据该客观情况的影响程度，结合涉案建筑物变形测量单位出具的证明，酌定因此次事件免除三个月的违约责任。关于政府环保政策对延期交房造成的影响，政府政策是否属于不可抗力不能一概而论，结合本案被告出具的本地政府在不同时期内下发的“内部明电”和应急通知，从内容上看，重污染天气Ⅱ级预警（橙色）采取Ⅱ级应急响应措施，就要求住建委负责督导建筑施工工地全部停工，Ⅰ级应急响应措施更为严格。合同履行期间本地政府多次启动Ⅰ-Ⅲ级预警，该政府行为确实对被告履行合同造成的一定的障碍。该政府行为根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，被告理应配合落实该政府行为，因此给被告履行合同造成的影响在一定程度内可以免责。结合被告提交的政府文件内容，本院酌定因政府环保政策行为免除四个月的违约责任。被告列举的高考停工、正常的气候因素，因合同没有约定且正常可预见，不能作为免责的理由；再者，这些情形属于补偿工期因素，在测算工期时已相应增加施工天数，属于工期范围之内。综上，关于本案，酌定免除7个月的逾期交房违约责任。即从2017年11月1日开始计算逾期交房违约金，2017年11月1日之后的相关政府行为属于当事人迟延履行后发生的，不能成为免责情形。虽然被告通知原告交房，但是由于原告拒绝在被告制定的“谅解书备忘录”上签名导致交房未果，被告附加该交房条件的行为无法律依据，故违约金应以房款金额为基数按日万分之二计算至实际交房之日。关于剩余房款（14308.91元）问题，截止被告通知交房之日，即使从2017年11月1日开始计算逾期交房违约金，违约金数额也大于剩余房款数额，被告以原告未交余款为由拒绝交房的理由不能成立。为简便纠纷处理方式，本院认定剩余房款14308.91元从违约金中扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决如下：一、被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告江静交付惠邦·华恩城6号楼2单元11层21102号房屋。二、被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告江静支付逾期交付房屋违约金（违约金以286182元为基数自2017年11月1日至实际交付房屋之日按日万分之二计算，实际支付时扣减原告江静尚欠房款余款14308.91元）。三、驳回原告江静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715元，由被告新乡市天翔置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  侯丽芳审判员  张建强审判员  赵彦春二〇一九年十一月四日书记员  贾 佳