湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1235号原告（反诉被告）：十堰市新华职业技能培训学校。住所地，湖北省十堰市张湾区北京北路阳光栖谷61号楼。统一社会信用代码：5242030067649985ＸＣ。法定代表人：高一峰，该校校长。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。原告（反诉被告）：湖北大夫第建筑装饰工程有限公司。住所地，湖北省十堰市张湾区北京北路57号阳光栖谷61号楼家庭服务创新产业园4楼。统一社会信用代码：91420300597168825N。法定代表人：高一峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈娇，女，1989年8月5日出生，汉族，十堰甄秀美容服务有限公司法定代表人，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王树江，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王金涛，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：林建峰，男，1983年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：王树江，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王金涛，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告十堰市新华职业技能培训学校(以下简称新华职业学校)、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司（以下简称大夫第公司）与被告陈娇、林建峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，被告陈娇、林建峰提出反诉，本院予以受理并依法适用普通程序合并公开开庭进行了审理。原告新华职业学校、大夫第公司的共同委托诉讼代理人孟爱明，被告陈娇及两被告的共同委托诉讼代理人王树江、王金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华职业学校、大夫第公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年1月27日签订的《合作办学协议》。2.判令陈娇、林建峰立即向新华职业学校、大夫第公司支付2017年3月10日至2019年2月23日期间的房屋租金、物业费、消防验收改造费、电费等共计174364.9元。3.本案诉讼费由陈娇、林建峰负担。事实和理由：2017年1月21日,我们与陈娇、林建峰签订《合作办学协议》，我们将承租的1350平方米房屋中的410平方米交由陈娇、林建峰做美妆培训使用，使用期限自2017年1月21日至2020年2月21日止。陈娇、林建峰每年应向我们交纳合作办学使用费147600元，物业费、管理费、水电费由陈娇、林建峰承担。2017年1月，陈娇、林建峰将房屋装修后用于美妆培训。陈娇、林建峰向我们支付了履约保证金30000元，并累计支付房屋合作费163800元，余款经我们多次催收其均以各种理由推脱。2018年10月25日，两被告欲私自搬离所租赁的房屋，我们报警后公安局张湾区分局汉江路派出所出警处理，要求陈娇、林建峰停止搬离，双方将房屋共同上锁，就租金等事宜要求双方协商或诉讼处理。为维护我们的合法权益，请求法院判如前请。陈娇、林建峰辩称：新华职业学校、大夫第公司与我们签订的《合作办学协议》实为房屋租赁合同，而新华职业学校、大夫第公司无权将房屋进行转租，该协议是以合法形式掩盖非法目的，应为无效协议。2017年1月21日，新华职业学校、大夫第公司与我们签订合同时对房屋还没有使用权，其在2017年3月1日与海阔公司签订合同时才取得房屋的使用权，新华职业学校、大夫第公司没有如实告知我们有关实情应认定为欺诈。同时，北京北路57号阳光栖谷61号楼作为张湾区政府扶持的产业创新项目，新华职业学校、大夫第公司在租赁期间享有政府补贴，其违规对外出租的行为是对国家利益的损害，违反了法律规定，应认定无效。我们应向新华职业学校、大夫第公司交纳的房屋使用费是223450元，我们已交纳193800元，尚欠房屋使用费仅为29650元。两原告无证据证实为我们垫付了物业费、电费，其无权要求我们交纳物业费、电费。我们无义务向新华职业学校、大夫第公司交纳消防验收改造费，本来其就负有保证房屋消防合格，房屋能够正常使用的义务。2018年10月25日之后我们未再继续使用房屋，新华职业学校、大夫第公司将房屋上锁后我们也没办法再使用，故不应再交纳房屋使用费，对扩大的损失我们不应承担赔偿责任。综上，请求法院依法裁判。原告陈娇、林建峰向本院提出反诉请求:1.请求判决双方签订的《合作办学协议》无效，新华职业学校、大夫第公司应返还不当收取的合作使用费共计89317元（陈娇、林建峰已交纳的163800元合作使用费扣掉按照18个月零5天每平方米每月10元的房屋租金72707元）；2.新华职业学校、大夫第公司返还陈娇、林建峰已经交纳的履约保证金30000元；3.请求判决新华职业学校、大夫第公司赔偿陈娇、林建峰装修损失100000元（实际以鉴定为准）；4.请求判决新华职业学校、大夫第公司返还非法扣押的陈娇、林建峰的财物；5.反诉诉讼费用由新华职业学校、大夫第公司负担。事实和理由:基于我们的答辩理由,我们与新华职业学校、大夫第公司签订的《合作办学协议》无效，新华职业学校、大夫第公司应当返还不当收取的合作使用费89317元。因新华职业学校、大夫第公司的原因致使合同无效，应当返还我们已交纳的履约保证金30000元。我们对房屋进行了装饰装修，投入高达200000元，现因新华职业学校、大夫第公司的原因导致合同无效，同时新华职业学校、大夫第公司经常采取非法手段对我们的经营活动进行阻扰，致使我们不得不搬离。我们搬离后新华职业学校、大夫第公司还在继续使用我们的装饰装修进行办公，故新华职业学校、大夫第公司赔偿我们的损失10万元（以鉴定为准）。新华职业学校、大夫第公司非法扣押我们的办公用品应当返还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月5日,新华职业学校与十堰海阔家庭服务业创新发展有限公司(以下简称海阔公司)签订《企业入驻协议》，海阔公司将从十堰和瑞阳光房地产开发有限公司（以下简称和瑞阳光公司）租赁的16054.13平方米房屋中的1357.17平方米转租给新华职业学校从事技能培训。新华职业学校又将承租的1357.17平方米中的630平方米房屋交由有关联的大夫第公司使用，2017年2月25日大夫第公司与海阔公司就该630平方米房屋签订《房屋租赁经营合同》。2017年1月20日，新华职业学校、大夫第公司共同向海阔公司申请将承租区域以合作办学、招商合作等方式对外转租。海阔公司于同日回复新华职业学校、大夫第公司，同意两公司将其部分承租区域对外转租，以做合作办学、招商合作之用。2017年1月21日，新华职业学校、大夫第公司与陈娇、林建锋签订《合作办学协议》，协议约定：新华职业学校、大夫第公司将其承租的房屋中的410平方米以合作办学之名转租给陈娇、林建峰，租赁期限自2017年1月21日起至2020年2月21日止，其中2017年1月21日至2017年2月21日免收租金，但陈娇、林建峰需交纳物业管理费、水费、电费。陈娇、林建峰按建筑面积30元/平方米/月，每年共计147000元向新华职业学校、大夫第公司支付房屋租金（即合作办学使用费），支付时间为：2017年1月21日支付73800元，2017年5月21日支付73800元，2017年11月21日支付147600元，2018年11月21日支付147600元。物业费按大楼实际发生额、水电费及其他相关费用由陈娇、林建峰按实际发生的费用自行承担。陈娇、林建峰应于2017年1月21日前支付履约保证金30000元，合作期满，承租的房屋无损坏，且无其他经济纠纷、债权债务、欠款，在陈娇、林建峰办理退房手续时不计息退还保证金，若因陈娇、林建峰违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。陈娇、林建峰对承租房屋进行装饰装修所产生的一切费用由陈娇、林建峰自行承担，该房屋交还时陈娇、林建峰不得要求给予装修补偿。协议第十条违约责任约定：陈娇、林建峰拖欠合作使用费30天以上的，新华职业学校、大夫第公司有权单方解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。租赁期内，新华职业学校、大夫第公司单方面解除本协议或由于新华职业学校、大夫第公司的原因导致陈娇、林建峰搬离房屋，新华职业学校、大夫第公司应向陈娇、林建峰返还履约保证金并赔偿装修损失；陈娇、林建峰单方面解除本协议或由于陈娇、林建峰违约导致新华职业学校、大夫第公司通知陈娇、林建峰解除本协议的，新华职业学校、大夫第公司不予退还保证金，并有权要求陈娇、林建峰承担给新华职业学校、大夫第公司造成的经济损失。以上协议签订后，陈娇、林建峰向新华职业学校、大夫第公司交纳了履约保证金30000元，累计支付房屋租金（合作办学使用费）163800元。因陈娇、林建峰未按协议约定期限支付租金，双方产生纠纷，2018年10月25日，陈娇、林建峰欲将其物品搬离所租赁房屋时遭新华职业学校、大夫第公司阻拦，新华职业学校、大夫第公司报警，经十堰市公安局张湾分局汉江路派出所出警协调，陈娇、林建峰将物品保持原状，并由双方共同将房屋上锁。2019年2月23日，新华职业学校、大夫第公司将陈娇、林建峰的物品搬离租赁的房屋另行存放。因租金的支付等问题双方产生争议，双方均向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中，双方就新华职业学校、大夫第公司存放保管的陈娇、林建峰的物品进行了清点，并予以确认。另查明，1.新华职业学校、大夫第公司按3.5元/月/平方米已向海阔公司交纳了包含陈娇、林建峰所租赁房屋在内的所租赁房屋截至2018年12月31日的物业费，按1.1元/度交纳了电费。陈娇、林建峰经营期间电表显示用电度数为15653度。2.陈娇、林建峰为开办十堰甄秀美美容服务有限公司，办理工商登记，需要和瑞阳光公司与海阔公司签订的房屋租赁合同。2017年7月25日，陈娇、林建峰与海阔公司签订《房屋租赁合同一份》，但合同未实际履行，海阔公司未收取陈娇、林建峰的租金、物业费等费用，海阔公司认可陈娇、林建峰承租房屋的出租房是新华职业学校、大夫第公司。以上事实有新华职业学校、大夫第公司提交的《栖谷天街租赁合同》、和瑞阳光公司出具的《证明》、海阔公司与新华职业学校、签订的《企业入驻协议》、海阔公司与大夫第公司签订的《房屋租赁经营合同》、新华职业学校、大夫第公司交纳物业费、水电费等费用的票据、新华职业学校、大夫第公司向海阔公司出具的转租申请及海阔公司的回复、新华职业学校、大夫第公司与陈娇、林建峰签订的《合作办学协议》、陈娇、林建峰所用电表照片、海阔公司出具的《情况说明》及陈娇、林建峰签订的《房屋租赁合同》。十堰市公安局张湾区分局汉江路派出所的《出警经过》、双方对物品进行清点的清单等证据予以证实。本院认为，新华职业学校、大夫第公司与陈娇、林建峰签订的《合作办学协议》，名为合作办学协议实为房屋租赁协议。新华职业学校、大夫第公司取得原房屋使用权人海阔公司的同意后将案涉房屋转租给陈娇、林建峰不违反法律规定，双方签订的协议亦不违反国家法律、法规的强制性规定,该协议内容合法有效。无论新华职业学校、大夫第公司是将房屋出租给陈娇、林建峰使用，还是用于合作办学，均不是非法目的，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。案涉房屋系新华职业学校、大夫第公司合法租赁而来，并得到房屋所有权人和瑞阳光公司和原承租人海阔公司同意转租的许可，新华职业学校、大夫第公司并不存在以行欺诈言行致使陈娇、林建峰作出错误意思表示的情形，且陈娇、林建峰无证据证实新华职业学校、大夫第公司将案涉房屋出租给其就是为了套取政府补贴，并实际取得政府补贴。综上，陈娇、林建峰辩称并反诉请求确认双方签订的《合作办学协议》无效，无事实和法律依据，本院不予采信和支持。新华职业学校、大夫第公司已依协议约定将案涉房屋交付给陈娇、林建峰使用，履行了合同义务。陈娇、林建峰未按协议约定按时足额向新华职业学校、大夫第公司支付租金，已构成违约，且已于2018年10月25日搬离案涉房屋，双方事实上已解除了租赁协议，新华职业学校、大夫第公司诉请解除双方于2017年1月27日签订的《合作办学协议》，合法有据，本院予以支持。自2018年10月25日陈娇、林建峰搬离案涉房屋后，双方签订的《合作办学协议》已实际解除，陈娇、林建峰未再使用案涉房屋，故房屋租金、物业费、水电费等费用应计算至2018年10月25日止。自免费使用期满的2017年2月21日起至2018年10月25日止，陈娇、林建峰实际租赁期限为20个月（为便于计算多余的4天不再计算），应交纳的费用为：租赁费（合作办学费）246000元（30元/月/平方米×410平方米×20个月）、物业费20500元（410平方米×2.5元/月/平方米×20个月）、电费17218.30元（15653度×1.1元/度），共计283718.3元。扣减陈娇、林建峰已交纳的163800元，还需交纳119918.3元。新华职业学校、大夫第公司诉请陈娇、林建峰交纳消防改造验收费无合同依据和法律依据，本院不予支持。新华职业学校、大夫第公司未提交证据证实陈娇、林建峰实际用水的吨数，无法计算应支付的水费，所提交的交费票据无法确定陈娇、林建峰应交纳的水费是多少，故对新华职业学校、大夫第公司诉请的水费本院不予支持。前已论述，新华职业学校、大夫第公司与陈娇、林建峰签订的《合作办学协议》合法有效，陈娇、林建峰应按协议的约定按时足额向新华职业学校、大夫第公司支付租赁费。陈娇、林建峰提交了一份海阔公司与其他人签订的《房屋租赁合同》意欲证明应按10元/月/平方米交纳租金，对此本院认为，首先，该证据系复印件，不符合证据的形式要件。其次，合同是合同双方当事人意思自治的表现，不能用他人的合同设定本案双方当事人的权利和义务，该合同与本案无关联性，故本院不予采信。新华职业学校、大夫第公司是否得到政府补贴不能免除陈娇、林建峰的合同义务，不能成为陈娇、林建峰减少租金的理由，且陈娇、林建峰无证据证实新华职业学校、大夫第公司按20元/月/平方米实际得到了政府补贴。综上，陈娇、林建峰反诉要求按10元/月/平方米计算租金，不符合双方签订的《合作办学协议》的约定，亦无法律依据，本院不予支持。陈娇、林建峰未按《合作办学协议》的约定，按时足额交纳租赁费，已构成违约，依据《合作办学协议》第十条第1项的约定，陈娇、林建峰交纳的30000元履约保证金不予退还。依据该协议第六条第2项的约定，陈娇、林建峰不得要求新华职业学校、大夫第公司给予装修补偿。陈娇、林建峰反诉请求退还履约保证金30000元，赔偿装修损失均不符合双方协议的约定，亦无法律规定，本院不予支持。陈娇、林建峰未再使用案涉房屋后，新华职业学校、大夫第公司将陈娇、林建峰放于屋内的物品另行存放，在本案审理过程中经双方共同清点，双方对新华职业学校、大夫第公司存放保管的物品予以确认，新华职业学校、大夫第公司应将双方确认的物品返还给陈娇、林建峰。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告十堰市新华职业技能培训学校、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司与被告陈娇、林建峰签订的《合作办学协议》于2018年10月25日解除。二、被告陈娇、林建峰于本判决生效之日起十日内向原告十堰市新华职业技能培训学校、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司支付租赁费、物业费、电费共计119918.3元。三、反诉被告十堰市新华职业技能培训学校、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将扣留存放的物品（详见附件一）返还给反诉原告陈娇、林建峰。四、驳回原告十堰市新华职业技能培训学校、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司和反诉原告陈娇、林建峰的其他诉讼请求。案件受理费3787元由原告十堰市新华职业技能培训学校、湖北大夫第建筑装饰工程有限公司负担1136元，被告陈娇、林建峰负担2651元。反诉费2295元由反诉原告陈娇、林建峰负担。如果被告陈娇、林建峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  李 艳审判员  杨晓建二〇一九年十一月一日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。