文书内容江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初5336号原告：唐继龙，男，1965年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：王燕平，女，1973年4月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人(两原告共同委托)：陆俊霖，江苏普邦律师事务所律师。被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。法定代表人：陈文皇。原告唐继龙、王燕平与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告唐继龙、王燕平的委托代理人陆俊霖到庭参加诉讼，被告万隆公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐继龙、王燕平向本院提出诉讼请求：判令被告1.赔偿原告房屋差价损失161911元；2.赔偿原告利息损失（以161911元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年8月29日计算至实际付清之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣称项目一至三楼为商铺，四层及以上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映该项目一至三楼为商铺样式，被告为此还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年9月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买该项目3幢254室房屋，支付购房款1244542元。后原告发现所购项目并非商铺，而系纯办公用房，被告将该项目一至三层以商铺出售严重误导原告，并从中谋取暴利。原告认为，被告将行政办公用房作为商铺向原告进行销售，且至今房屋性质仍为行政办公，并未能向原告交付商铺，被告的行为已构成违约。原告故诉至贵院，望判如所请。被告万隆公司未作答辩及举证。经审理查明：2013年9月17日，唐继龙、王燕平（买受人）与万隆公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定由唐继龙、王燕平购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢254室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积41.47平方米，总价1244242元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向唐继龙、王燕平交付涉案房屋。原告于合同签订当日向被告支付购房款844242元，2014年8月28日由原告办理按揭贷款的苏州银行向被告支付购房款40万元，至此原告依约向被告支付了1244242元购房合同价款。后因万隆公司交付的涉案房屋实际建筑面积略大，唐继龙、王燕平补交部分购房款300元，实际支付购房款总计1244542元；万隆公司于2015年1月20日向唐继龙、王燕平开具购房款发票。2015年6月8日，税务机关出具税收缴款书，其中载明原告购买涉案房屋支付的契税按房价款3%收取，计37336.26元。现涉案房屋所有权已登记至唐继龙、王燕平名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；涉案房屋国有土地使用权亦登记至原告名下，地类（用途）为商务金融用地。另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。审理中，唐继龙、王燕平陈述称，涉案房屋一直处于空置状态。审理中，依唐继龙、王燕平申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司（以下简称鉴定机构）接受本院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2019年9月16日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为161911元、估价对象在基准日的房地产价格为1082331元的评估结论。原告为此支付评估费11200元。以上事实，有唐继龙、王燕平提供的商品房买卖合同、个人购房借款合同、个人借款凭证、购房发票、契税发票、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证,关联案件已生效民事判决书,鉴定机构出具的鉴定结论及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使唐继龙、王燕平对该项目性质产生错误认识。本院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐瞒上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得唐继龙、王燕平误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司前述行为已构成欺诈。关于认定房屋差价损失的依据。鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现唐继龙、王燕平作为涉案房屋所有权人主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行退还差价，该诉请于法有据，本院予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故本院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（161911元）可以作为确定涉案房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向唐继龙、王燕平退还购房款差价161911元。关于唐继龙、王燕平主张的赔偿房价款利息损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使唐继龙、王燕平支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，唐继龙、王燕平主张要求万隆公司赔偿多收取的房价款161911元，自2014年8月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还购房差价款之日止利息损失的诉讼请求，本院予以支持。被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐继龙、王燕平房屋差价损失161911元，并赔偿利息损失（以161911元为基数，自2014年8月29日起至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行中国银行苏州大观名园支行，账号49×××84，汇款时请注明案号。)如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4337元，财产保全费2057元，合计6394元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。评估费11200元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨晓迪人民陪审员  庄秉荪人民陪审员  飞 英二〇一九年十一月十二日书 记 员  张洁玲