上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63823号原告：上海印福油脂工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：HENTAR，董事长。委托诉讼代理人：陈传好，上海同脉律师事务所律师。被告：上海高海投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆明新，执行董事。委托诉讼代理人：顾惠其，男。委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。原告上海印福油脂工业有限公司(以下简称印福公司)与上海高海投资管理有限公司(以下简称高海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人HENTAR及其委托诉讼代理人陈传好、被告高海公司的委托诉讼代理人顾惠其、孟锋到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告印福公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即原状腾退租赁物；2、被告支付2019年7月1日至2019年7月19日逾期交还租赁物占用费人民币(以下币种同)76万元及自2019年7月20日起至实际交还租赁物止按日4万元结算的占用费。事实与理由：原、被告于2016年1月20日签订《租赁合同》，约定原告将其合法拥有的位于江心沙路XXX号场地及地面设施出租给被告作为存放集装箱使用，年租金150万元，预付2年；租赁期满，被告逾期交还租赁物应付原告每日4万元的租金；租赁关系终止5个工作日内向原告返还场地设施。双方又于2016年5月4日就租期及租金支付签订一份《合同修改协议》，约定租期变更为2016年7月1日至2019年6月30日。现租赁合同已期满，原告期满前于2019年5月31日向被告送达告知函，通知其安排到期搬场事宜，并于2019年7月5日约定交还场地日到场准备接收场地时遭拒，被告至今未履行交还租赁物义务，故原告提起本案诉讼。被告高海公司辩称。不同意原告的诉请。租赁合同因不可抗力于2019年5月9日解除，原告应退还未使用的租金213,698.63元和保证金25万元。被告于2019年7月19日将涉案场地上的集装箱搬迁完毕，2019年7月22日告知原告已清空，要求原告对接，但原告未对接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：本市浦东新区江心沙路XXX号房地产权利人为原告，产证号为沪房地浦字(2004)第060304号。2016年1月20日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，合同约定，甲方将位于江心沙路XXX号的约30亩场地设施出租给乙方作为存放集装箱使用，甲方应向乙方出示该场地设施的房地产权证〔沪房地浦字(2004)第060304号〕；租赁有效期从2015年6月1日至2022年10月31日，年租金150万元，预付2年；双方均有权根据公司的具体情况，提前解除合同，但必须提前6个月通知对方结束本合同，如果是甲方提出，则甲方免除乙方最后3个月租金，如果是乙方提出，则仍按正常支付租金；租赁期满，乙方应如期交还该场地设施，如逾期，则应付给甲方每日4万元的租金；乙方支付给甲方25万元作为保证金，合同结束，乙方如期交还场地设施后，甲方予以退还上述保证金；乙方在租赁关系终止后5个工作日内向甲方返还场地设施。2016年5月4日，原、被告签订一份《合同修改协议》，约定租期变更为2016年7月1日至2019年6月30日止。合同签订后，被告将租赁场地用于集装箱堆场使用。2018年9月18日，高桥镇人民政府及交警部门发出《关于江心沙路、中高路部分路段设置机动车单行道的告知书》：一、对江心沙路从(港城路-中高路)，中高路(江心沙路-浦东北路)实施单行道。所有车辆从港城路江心沙路进，中高路浦东北路出;二、江心沙路仓库水闸处桥梁车辆限重10吨，超重车辆禁止通行……六、江心沙路、中高路部分路段单行道2018年9月下旬起执行。2018年12月28日，交警等部门联合发出《告知书》：位于仓房港环路和江心沙路交汇处的高桥镇老黄浦水闸桥安全隐患突出，需进行大修或重建，告知自2019年1月1日起，该桥梁全面禁止10吨以上货车通行，相关部门将对桥梁安装限高龙门架、电子探测等防护措施。2019年1月30日，被告向原告发送短信，称道路禁行，最近集装箱进出难度很大，被告不敢进箱，进了怕出不去，故在一月底前将清场完毕。2019年2月20日，被告向原告发出《告知函》，称2018年12月28日起接到政府有关职能部门通知，自2019年1月1日，仓房港水闸桥全面禁止10吨以上货运车通行，相关部门对桥梁安装限高龙门架、电子探头等防护措施，给公司运营、作业带来极大负面影响，为使企业损失减到最低限度，不得不暂停营业。鉴于相关通知是市政府压下来督办的，高桥镇政府是贯彻执行，属不可抗力，双方均不承担违约责任，为此提出如下善后协调处理意见：1、租赁时间按告知函发出的日期，计算到2018年12月31日。2、所有集装箱在2019年1月底前已基本出清，剩余30多个集装箱在2月底清除完毕，将场地交还甲方。3、结清相关费用。4、如若条件允许，集卡可通行，将继续履行合同。被告表示该《告知函》未实际履行。2019年2月26日，原告发函给被告，称江心沙路中分路段限行限重的告知书不是原告下发，租赁一切事宜应参照租赁合同相关条款执行，提前解除合同必须提前6个月通知对方，若被告提出则仍按正常支付租金。租赁期满，被告应如期交还场地设施。2019年6月4日，被告向原告寄送落款日期为2019年5月23日的《告知函二》《告知函三》，其中《告知函二》称，2019年5月10日中午，高桥镇人民政府正式贯彻执行市政府对江心沙路仓房港水闸车辆实施限高3.5米，限重10吨的标志后，当即造成江心沙路所有集卡无法进入堆场，大部分集卡车辆也不能进入堆场提箱、还箱，造成进不来出不去的尴尬局面。为使公司损失降低到最低限度，不得不提出暂时终止《租赁合同》，后续问题按合同具体协商。《告知函三》称，2019年5月31日，政府又将限高标志设定为3.2米，造成集卡根本无法进入，企业已无法运转，不得不提出终止《租赁合同》：1、《租赁合同》终止日为2019年5月9日。2、退还已付但尚未使用的租金52天×4,109.59元=213,698.68元；3、退回保证金25万。4、参照六：《合同解除》，乙方在六个月内清理场地。在清场期间，免收租金。5、由于集卡进不了，清场难度极大，如在六个月内尚未清理完毕，超过期限，可适当支付租金，租金双方协商。2019年6月4日，原告通过快递向被告寄送落款日期为2019年5月31日的《告知函》，称租赁协议即将期满，要求尽快安排撤场事宜并修复场地设施达到租用前之完好状态，务必在2019年7月5日前如期交还场地设施，如逾期，则按合同须支付每日4万元的租金。2019年7月23日，被告向原告发送微信，称场地于7月22日已全部清场完毕。在2019年8月23日原、被告的微信沟通中，被告提及案外人姜某某占用3亩场地以及其还向被告讨要工资的情况，并向原告发送了被告方顾惠其与姜某某于2016且5月13日签订的《付款协议书》，协议主要内容为甲方(顾惠其)无理由补偿乙方(姜某某)12万元，乙方收到补偿款后应无条件撤走集卡等其他车辆，甲方协助乙方安排工作等。因案外人一直占用门房间，双方一直未能完成租赁场地交接，故原告提起本案诉讼。经原、被告确认，被告已向原告支付租金至2019年6月30日，支付押金25万元。对押金，原告同意抵扣欠费，若有剩余，同意在本案中退还被告。被告租赁堆场前面是江心沙路，限行后实行从北往南单行道，仓房港水闸桥位于堆场往北约一公里处，系被告进出必经之路。仓房港水闸桥2018年5月10日开始实行限高限重后，集装箱只能进不能出。对江心沙路限行实际开始时间，原告认为是从2019年2月春节后，被告认为是从2018年10月8日。审理中，原告称，因案外人姜某某与被告产生劳资纠纷，导致门房间未交付。2019年10月11日，案外人与被告达成协议后搬离，之后原告在租赁场地贴了封条，据此，原告放弃了第1项诉请，并明确第2项诉请为要求被告支付占用费838,000元(已主动下调为相当于双倍的租金标准)。限行限高不属不可抗力，原告可通过短驳方式克服，因原告提供的租赁物符合要求，政府出于公共利益采取的措施影响了被告经营，属被告经营风险，原告对此没有过错，不应因此承担责任。被告称，案外人姜某某在某某进驻时已经在租赁场地内，被告施工时案外人提出赔偿30万元，后被告给了12万让他搬走，案外人就从厂区内搬到了厂区外，并占用厂区外亦属租赁范围内3亩面积的场地用于停放集卡。因案外人在某某承租前就已经滞某在租赁场地，被告作为承租人无权也无法清退，现导致案外人滞某的责任在原告。被告与案外人不某在劳动关系，庭后从未与其协商搬离，是原告与其沟通并达成协议后搬离。2019年5月10日政府实行限行限高措施后，堆场清场时被告只能使用已淘汰的车头较低的集卡车辆，到2019年7月19日才将场地上的集装箱通过上海华裕物流有限公司运出，为此被告提供了上海华裕物流有限公司出具的情况说明。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》《合同修改协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。就双方争议事项，本院作如下评析：一、政府限行限高措施是否属不可抗力。法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。按通常解释，不可抗力客观表现为人力不可抗拒的自然力量或社会事件，其结果是导致合同无法履行。本案中，原、被告属租赁合同关系，被告作为承租人，支付租金为其主要合同义务，政府对道路、桥梁的限行限高措施并不会导致其无法履行租金支付义务，而是合同履行过程中对被告正常使用租赁物或实现租赁目的产生根本影响，使合同履行有失公平，不利于承租人，故被告将政府限行限高措施认为是不可抗力，缺乏法律依据，本院不予采信。二、被告主张的解除权是否成立。鉴于被告的不可抗力主张难以成立，其不具有当然的合同解除权。被告在2019年6月4日发函主张合同解时之时，已临近双方合同期限届满，在正常履行条件下，此时被告也应当着手安排场地清退事宜，从合同稳定性出发，本院认为此时解除合同已无必要，被告认为合同已于2019年5月9日解除的意见，本院不予采信。三、租金及占用费的认定处理。案外人在某某承租时已滞某在租赁场地，对此被告明知，被告接收租赁场地以及承租后向案外人支付清退款项的行为，足以说明被告对当时的接收现状是认可的，现被告又将案外人滞某门房间的责任归责于原告，无事实依据，本院不予采信。鉴于：(一)、基于被告租赁用途，政府的限行限高措施对原告经营确造成根本影响，对此双方均无过错，根据公平原则，对2019年5月10日之后发生的租金及占用费，被告可适当减少支付；(二)、如前所述，政府实行限行限高措施时已临过合同期届满，在合同正常履行条件下被告也应开始安排场地腾退事宜，另合同约定了5个工作日的搬离宽限期；(三)、2019年7月23日，被告已告知原告场地已清场完毕，原告因案外人仍滞某门房间一直拒绝接收，导致场地较长时间空置，考虑到门房间占租赁场地比例极小，原告行为一定程度上造成了损失扩大。基于以上事实和情节，本院酌定2019年5月10日之后的租金和占用费，被告可参照约定租金标准的50%支付，即316,609.59元。在扣除2019年5月10日至2019年6月30日期间被告预付租金213,698.63元后、剩余部分以押金抵扣，抵扣后的押金剩余部分147,089.04元，原告应返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告上海高海投资管理有限公司支付原告上海印福油脂工业有限公司占用费102,910.96元(该款以被告上海高海投资管理有限公司支付的押金抵扣，无需另行支付)二、原告上海印福油脂工业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海高海投资管理有限公司押金147,089.04元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,180元，减半收取计6,090元，由原告上海印福油脂工业有限公司负担4,911元，被告上海高海投资管理有限公司负担1,179元。诉讼保全费4,320元，由原告上海印福油脂工业有限公司负担3,285元，被告上海高海投资管理有限公司负担1,035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年十月三十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。