上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初10358号原告：上海新兰房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：危建平，总经理。委托诉讼代理人：王歆莹，女。委托诉讼代理人：张勇，上海申翼律师事务所律师。被告：上海迅搜实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：靳磊，董事长。委托诉讼代理人：文迪，上海星瀚律师事务所律师。原告上海新兰房地产开发有限公司与被告上海迅搜实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理,后因案件审理需要，不宜适用简易程序，故转为普通程序进行审理，并于2019年10月22日依法组成合议庭开庭进行了审理。原告上海新兰房地产开发有限公司委托诉讼代理人王歆莹、张勇，被告上海迅搜实业有限公司委托诉讼代理人文迪(参与了第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新兰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付拖欠的租金、物业管理费、推广费和POS机使用费共计3,457,590元；2.判令被告支付违约金1,250,011.92元，具体数额以实际支付之日计算的数额为准。事实和理由：2018年1月25日，原被告签订《上海静安大悦城购物中心商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，由被告承租原告经营管理的上海市西藏北路XXX号上海静安大悦城购物中心(北楼)【402-18、402-18-01】号商铺(以下简称系争房屋)，租赁期限为3年。合同签订后，被告依约向原告支付房租，双方开始履行合同，但被告自2018年6月开始拖欠租金等相关费用。原告多次向被告催缴，被告均未补足欠款，且自2018年10月开始未再支付任何费用。双方就费用支付等合同事宜无法协商一致，故原告起诉至法院要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同，解除日期为2019年4月8日(2019年4月8日，原告当庭告知被告要求解除租赁合同)；2.判令被告承担商铺恢复原状的费用294,826.86元；3.判令被告支付拖欠的租金、物业管理费、推广费和POS机使用费共计4,927,996.66元；4.判令被告支付2019年4月9日至2019年6月3日期间的房屋占有使用费870,574.66元(包括房屋使用费719,950元及物业管理费15,624.66元)；5.判令被告支付违约金1,480,062.5元，与被告支付的租赁保证金相抵扣；6.判令被告逾期违约金，按照逾期金额的日千分之三计算到被告判决生效之日止(按照两部分计算，第一部分以租金、物业管理费、推广费的欠费总额减去POS机押金、营业款及装修押金后的余额为基础，自2018年10月1日按照千分之三的标准计算至2019年4月7日(不含当日)为1,535,719.96元，第二部分以3,638,124.49元为基础，自2019年4月7日计算到判决生效之日止)。被告上海迅搜实业有限公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但不同意原告所称合同解除的时间和理由。被告认为双方曾以邮件的形式明确了解约方案，而被告已经按约支付了商定的所有欠费，故双方之间的租赁合同系双方协商一致解除，解除日期为2018年12月31日。鉴于被告并未违约，被告无需支付违约金等各项费用；退一步讲，即使被告存在违约行为，原告诉请中的免租期租金，违约金和逾期违约金三项均系违约金性质，属于重复主张，不应一并获得支持；再者，逾期违约金千分之三的标准也过高，要求法院予以调整。此外，对于恢复原状的费用和房屋占用费，双方租赁合同没有明确约定，被告亦未违约，故不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市静安区海宁路XXX号产权人系原告，后海宁路XXX号门牌号变更为系争房屋所在的西藏北路XXX号。2018年1月25日，原、被告签订租赁合同,约定原告(甲方)将系争房屋出租给被告(乙方)使用，房屋使用面积1,190平米，租赁期限为3个租赁年度，自2018年4月30日或乙方实际开业之日，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满，各项费用的支付日期均为每月1日之前。第一租赁年度，日保底租金为11元/日/平方米，第二租赁年度，日保底租金为11.5元/日/平方米。乙方在签署本合同之日起15日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计1,480,062.5元。物业管理费标准，按照70元/平方米/月收取。推广费标准，按照10元/平方米/月收取。POS机使用租金按照600元/月收取。甲方提供的装修期内的计费模式是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受优惠，应按本合同约定的第一租赁年度的保底租金标准乘以装修实际天数向甲方支付违约金，装修期自交付日起计95天。合同签订后，乙方拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15天或累计超过30日(无论正式追索否)，甲方有权单方面解除合同，乙方应按照合同相关约定交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。乙方逾期交还商铺，应当自逾期之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用。在装修期和租赁期内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费等，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付违约金。合同终止(无论基于任何原因)，乙方应将商铺回复至商铺交付时的状态，如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项之规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担。本合同签署后，如有未尽事宜需要甲乙双方进一步约定的，双方可以对本合同文件未作约定的事项通过协商签订书面的补充协议。2018年6月11日、2018年7月11日、2018年8月10日、2018年9月10日、2018年10月13日、2018年11月12日、2018年12月10日，原告七次发送《租金催缴函》，告知被告补缴欠租。2018年12月14日，原告向被告发送《封铺通知书》，要求被告在2018年12月14日17：00之前缴清所欠缴的租赁费用，如未缴清，将采取强制封铺措施，直到被告履行合同约定的应尽义务。2019年1月17日，原告再次发送《租金催缴函》，告知被告清缴费用，否则将诉讼解决纠纷。此后，双方一直协商解决问题，2019年3月14日，原告工作人员陈思思向被告发送邮件称感谢贵司的沟通方案，我司已收悉。就本周会面沟通后的结果，我司就解决目前问题的方案反馈如下：1.双方协商租赁合同提前终止于2018年12月31日，前提为贵司需在2019年4月5日前付清商铺自开业至2018年12月31日所有就该铺位产生的应付款项，包括但不限于租金、物管费、推广费总计3,471,860元；2.基于贵司在合作期间的调整意向沟通，我司将对租赁保证金处理为：一个月租赁保证金作为违约金，一个月租赁保证金作为后续新铺位项下租赁保证金，以及返还一个月租金保证金，前述以履行上述第1点义务为前提；3.基于现有铺位提前终止，新铺位移至402-03&04单元，并将402-39&402-40提供给贵司做展示点位(无租金，仍需支付物业管理费与推广费)，签订新店铺合约以履行完上述第1、2点为前提。收悉该份邮件后，被告称其在2019年4月4日支付原告40.5万元，由于清明期间银行大额跨行转账延迟致使该笔款项于2019年4月7日才成功支付至原告账户上。根据被告提供的《大额支付系统延长运行时间》的网页显示，该份通知于2018年1月19日发布，明确自2018年1月22日起，受理业务的时间由每个法定工作日(T日)8：30调整为前一日(T-1日)23：30。原告确认收到该笔款项，但认为被告延迟支付款项，且款项支付金额并非欠付金额，故邮件中关于解约的协商等各项约定未能达成一致。又查，2018年2月10日，被告支付原告POS机押金10,000元、保证金480,062.50元、保证金500,000元、保证金500,000元；2018年3月2日，被告支付原告租金等109,016元；2018年4月16日，被告支付原告大悦城租金及推广费16,283.4元；2018年5月9日，被告支付原告大悦城房租及物业501,590元；2018年6月11日，被告支付原告物业费83,300元；2018年8月5日，被告支付原告物业费83,300元；2018年8月17日，被告支付原告房租405,790元；2018年10月26日，被告支付原告房租405,790元。原告在递交我院的明细表中对于上述付款金额予以认可，同时表示2018年3月2日被告支付109,016元是垃圾清运费、施工管理费和施工押金，被告当庭认可该笔109,016元的性质。原告称，109,016元中施工押金为30,000元，被告另支付POS机押金1,000元，且被告尚有营业款6,322.17元留存于原告处，对于上述三笔款项，原告同意从被告欠付的费用中予以抵扣。再查，2019年4月14日被告法定代表人在《商铺复原、收铺确认表》上签字：店铺待复原施工，靳磊。2019年4月16日，原告寄送被告《上海静安大悦城购物中心商铺复原告知函》：因贵司长期拖欠租金，已构成严重违约，我司现决定依据租赁合同17.4条及17.4.5条约定行使单方解除权，提前终止与贵司的租赁合同。请贵司于2019年4月26日前自费将贵司承租的违约上海市静安区西藏北路XXX号上海静安大悦城购物中心内的【402-18、402-18-01】号商铺内属于贵司的一切物品、装修、附属设施、设备等拆离，将商铺修复并恢复至我司交付时的状态(即清洁的毛坯状态)，并将商铺、库房(如有)以及相关的资料、钥匙和设备等交还我司。如在2019年4月26日前贵司仍未按照上述要求复原并交还该商铺，则将根据租赁合同第二部分十四条的相关约定，我司将自行复原并收回该商铺。我司在上述过程中为完成该等恢复原状而发生的清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由贵司承担。该份告知函于2019年4月19日签收。2019年4月28日，被告将系争房屋钥匙交还原告。2019年5月12日，被告在《大悦城商铺撤铺复原标准确认单》上盖章认可原告提出的复原标准。2019年5月22日，原告与上海通兴建筑安装工程总公司(以下简称通兴公司)签署《上海静安大悦城一期北楼402-18、402-18-01号商铺复原工程施工合同》，约定通兴公司将系争房屋恢复原状，合同为固定总价，合同金额为294,826.86元。2019年6月4日，原告与通兴公司签署《工程项目验收单》，确认项目完成，并验收合格。本院认为，原、被告之间的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告抗辩双方在2019年3月14日的邮件中已达成约定协议解除合同。但本院认为：首先，对于协议第一条关于租赁保证金以及欠租的处理双方均持有不同的观点和意见，原告认为被告应当先行支付欠付费用347万余元，租赁保证金亦有分批的处理，被告则认为租赁保证金应当全额充抵欠付费用，本院认为由于以上分歧不应当认为双方已经就合同解除的条件达成了合意；第二，即使按照被告所称的欠付金额，被告亦未根据邮件约定在2019年4月5日之前支付相关费用，被告虽抗辩称付款行为发生在2018年4月4日，是因清明假期导致划款延迟，但银行调整划款时间的公告早在2018年1月19日便予以发布，被告在明知此情况可能导致付款时间延迟的情况下未作任何准备，致使原告方于2019年4月7日才收到被告支付的部分款项，被告显然应当承担相应的不利后果；第三，该邮件内的协商方案多达三点，付清欠款只是其中的一部分，被告应当充分完整地履行协议，然如前所述，被告并未按照邮件约定在规定时间前补足所有欠费，亦未按照租赁合同约定重新签订补充合同；综上，双方并未达成一致的解除合同的方案，被告亦未按照协议约定如期如数付款，该协议事实上亦未能充分履行，故本院认为双方并未就合同的解除达成一致意见，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。在合同履行过程中，被告自2018年6月开始欠付相关费用，根据合同约定已构成违约，根据租赁合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告于2019年4月8日笔录中当庭提出解除合同，被告对此已知晓，故该日期即为合同解除日期。合同解除，被告应当清缴租赁期间的相关费用。经双方认可，被告自2018年6月1日开始欠费，原告在欠租明细中将第二年租金仍按11元/平米/日计算，本院对此予以认可。自2018年6月1日至合同解除之日(2019年4月8日)被告应付租金、物业管理费、推广费共计5,067,626.66元；被告在此期间共计已支付83,300+83,300+4,057,90+405,790+405,000=1,383,180元，则被告仍应向原告支付租金、推广费、物业管理费及POS使用费共计5,067,626.66-1,383,180=3,684,446.66元。关于装修期的租金，合同约定若被告违约，则需按照第一租赁年度的保底租金标准乘以装修实际天数向甲方支付租金，则被告应当支付装修期租金95*11*1,190=1,243,550元。原告表示，对于被告支付的POS机押金10,000元、施工押金30,000元及营业款6,322.17元同意抵扣欠费，故被告还应支付原告租金、推广费、物业管理费及POS使用费共计3,684,446.66+1,243,550-10,000-30,000-6,322.17=4,881,674.49元。考虑到双方当事人均确认被告于2019年4月28日将系争房屋钥匙交还原告，则被告自解除合同之次日到2019年4月28日仍实际占用系争房屋，故此期间的房屋占用费(不含物业费)应当被告支付。至于房屋占用费的标准，本院认为参照租金标准11元/平米/日为宜，故被告共应支付原告房屋占用费11*1,190*20=261,800元。此外，被告违约应当支付违约金，原告按照合同约定要求以租赁保证金抵扣违约金的诉请于法有据，本院依法予以支持，而违约金的金额已经足以弥补原告的各项损失，故原告主张的恢复原状费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告当庭辩称，原告逾期违约金的标准过高，本院酌情调整为日万分之五。原告要求将逾期违约金的起算时点调整为2019年10月1日系原告自行处分自身权利，本院对此予以认可。关于逾期违约金的计算，租赁合同约定各项费用的支付均为每月1日之前提前预付下月费用，则2018年10月1日起算的逾期违约金本金即为截止到2018年10月31日止的全部欠付费用，此后各月逾期违约金本金均为本月未付金额。截止到2019年4月7日(不含当日)，被告共计需支付原告逾期违约金255,953.34元，自2019年4月7日开始，以3,638,124.49元(4,043,124.49-405,000)为基础，按照日万分之五的标准，支付原告逾期违约金至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告上海新兰房地产开发有限公司与被告上海迅搜实业有限公司就上海市西藏北路XXX号上海静安大悦城购物中心(北楼)【402-18、402-18-01】号商铺签订的《上海静安大悦城购物中心商铺租赁合同》于2019年4月8日解除；二、被告上海迅搜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新兰房地产开发有限公司欠付的租金、物业管理费、推广费、POS使用费共计4,881,674.49元；三、上海迅搜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新兰房地产开发有限公司房屋占用费261,800元；四、被告上海迅搜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新兰房地产开发有限公司违约金1,480,062.5元(与原告上海新兰房地产开发有限公司已收取的租赁保证金1,480,062.5元相折抵后，租赁保证金不再返还)；五、被告上海迅搜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新兰房地产开发有限公司逾期违约金，截止到2019年4月7日(不含当日)为255,953.34元，自2019年4月7日开始，以3,638,124.49元为基础，按照日万分之五的标准，计算至判决生效之日止;六、原告上海新兰房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,281.4元，由原告上海新兰房地产开发有限公司承担8,095.4元，被告上海迅搜实业有限公司负担58,186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双审 判 员  王 梓人民陪审员  梁钟芳二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。