广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1902号 原告：桂林汇某建设开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：雍某业，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 被告：孟某，女，1986年出生，汉族，住河北省唐山市丰润区，现住河北省唐山市丰润区。 第三人：中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行，住所地：广西桂林市临桂区。 主要负责人：蒋某明，该支行行长。 委托诉讼代理人：马某，该支行职员。 原告桂林汇某建设开发有限公司与被告孟某、第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭。本案诉讼中，因人民陪审员周道奕有事不能参加本案的审理，本院依法另行组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员叶永付、赵生付参加的合议庭，于2019年10月30日公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告桂林汇某建设开发有限公司的委托诉讼代理人孙巧玲到庭参加诉讼。被告孟某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林汇某建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告孟某向原告偿还由其垫付的银行贷款本息共计人民币16955.59元（暂计至2019年5月14日，以原告实际垫付的具体金额计）；2.判令解除双方于2015年12月13日签订的《商品房买卖合同》；判令被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的预告抵押登记手续及判令被告协助配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.判令被告向原告支付违约金1067**.8元（5336**×20％）；4.判令被告支付原告因本案而发生的律师代理费23300元；5.本案诉讼费用（包括公告费、保全费等）由被告承担。另，原告放弃诉请第1项和第2项中的“判令被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的预告抵押登记手续”。事实与理由：被告孟某与原告于2017年7月25日签订《商品房买卖合同》购买原告开发桂林市临桂区汇某·桂林某某6幢2单元**层*号房，约定房屋总价款为5336**元，付款方式为银行按揭。因被告逾期归还第三人的按揭贷款本息，第三人根据《个人购房借款／担保合同》的约定，要求原告承担连带保证责任，便从原告账户划扣被告欠款本息等共计16955.59元。后原告经过邮寄催收，与被告无法取得联系邮件被退回，故根据《商品房买卖合同》第七条第2款第(6)项约定，原告可以解除买卖合同，收回房屋。同时，被告还要承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，根据双方对管辖权等方面的约定，依法向法院提出本诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。另，截止到今天开庭前，原告已为被告向第三人垫付了涉案房屋的贷款本息及违约金等共计431533.82元，已全部还清被告欠第三人的贷款本息。 原告桂林汇某建设开发有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《商品房买卖合同》，拟证明被告孟某购买原告的汇某·桂林某某第6幢2单元**层*号房，原告与被告双方的权利义务，合同的解除权、违约责任以及管辖约定；2.《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告因购房向银行贷款，原告承担连带担保责任；3.还款凭证、工行催款通知书，拟证明被告逾期归还贷款，导致原告承担保证责任；4.催收通知和邮寄单，拟证明原告承担保证责任后向被告追偿，但被告仍未还款；5.委托代理合同、律师费发票，拟证明因为被告违约，原告为维护自己的合法权益而支付的律师费；6.房屋登记查询证明，拟证明涉案房屋还未办理不动产权证;7.付款凭证或发票，拟证明被告支付的首付款金额为1136**元；8.银行放款凭证，拟证明被告购买涉案房屋时向银行贷款42万元；9.催收通知书及还款凭证，拟证明因被告逾期还款，银行向原告（阶段性连带保证人）催收，后原告为被告向银行垫付银行本息等费用，原告承担保证责任；10.快递查询单（单号1038035487829），拟证明原告承担保证责任后，经过原告催收，被告仍未向原告偿还其所欠银行本息。 被告孟某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行未作陈述，但庭前向本院提供了下列证据：1.借款人身份证、户口本复印件、未婚声明，拟证明被告的主体资格；2.《个人购房借款/担保合同》，拟证明第三人与被告签订了借款及担保合同，约定了双方的权利义务，贷款用途、金额、还款方式及金额以及违约责任等条款，双方签订了抵押担保合同及设定了抵押担保物；3.个人借款凭证，拟证明第三人将款项发放到被告指定的账户，利息的基准利率，贷款利率和逾期还款利率的计算；4.他项权利证书，拟证明被告将其所有的房产办理了抵押登记，第三人享有优先受偿的权利；5.银行交易明细或流水，拟证明被告拖欠第三人的贷款具体的明细；6.催收通知，拟证明被告因逾期还款，第三人进行催收；7.按揭贷款业务合作协议，拟证明原告与第三人签订了按揭贷款业务合作协议；8.贷款申请表及谈话笔录，拟证明贷款申请表及谈话笔录；9.送达地址确认书，拟证明被告确认的地址可采取邮寄等多种方式送达。 经过开庭举证及质证，原告桂林汇某建设开发有限公司对第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行提交的证据1-3、5-9的真实性、合法性、关联性无异议；证据4有异议，涉案房屋还在备案阶段，属于预告抵押登记手续，不是他项权证。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孟某、第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经本院审核，原告桂林汇某建设开发有限公司提交的证据1-10和第三人中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行提交的证据1-9，均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，原告桂林汇某建设开发有限公司（为出卖人）与被告孟某（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由原告将该公司开发的位于临桂县北侧汇某·桂林某某6幢2单元**层*号房出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积102.62平方米，其中套内建筑面积79.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.32平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为6729.18元／平方米，总价款为5336**元。该合同第六条付款方式及期限：3.其他方式：（1）银行按揭：买受人于2017年7月25日前支付首付款1136**元（含定金人民币20000元），余款42万元买受人于10个工作日内办理完银行按揭手续。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：（6）买受人采取贷款方式付款，未按与贷款方签订的贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。如贷款方向出卖人主张权利，或者出卖人按照买受人在买卖合同中提供的地址或联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除买卖合同。如出卖人决定解除合同，则自出卖人发出书面通知后买卖合同即被解除。买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应向出卖人支付合同总价款20％的违约金。出卖人在扣除以上款项后，将买受人已付的购房款返还买受人，买受人在接到解除合同通知之日起15日内应当将所购房屋恢复原状，返还给出卖人，并应该配合出卖人办理相应的撤销备案、登记等手续（如需）。第八条交付期限。出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经建设工程竣工验收合格。附件五：合同补充协议。其他约定：1.买受人的联系地址和联系电话以本《商品房买卖合同》记载为准，买受人应保证该联系地址和电话的准确、有效；如有更改，买受人须在七日内书面通知出卖人，否则，由此导致通知不到的不利法律后果由买受人承担。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、房屋登记等作了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告依约向原告支付了首付款1136**元，原告亦于2017年8月15日到房管部门为被告办理了所购商品房的购销合同备案登记手续。之后，被告（为借款人、抵押人）与第三人（为贷款人）、原告（为保证人）签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定第三人借款42万元给被告用于购买涉案房屋；贷款的担保方式为抵押；借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5％确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；还款按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月15日为还款日；部分提前还款的，还款金额不少于2万元，按5‰支付违约金；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2018年3月14日，第三人将按揭贷款42万元［执行利率5.145％］发放给被告使用，被告遂将剩余房款42万元支付给了原告。2019年4月12日，涉案房屋还到不动产管理部门办理了预售商品房抵押权预告登记。之后，因被告未能按《个人购房借款／担保合同》约定向第三人还款，第三人先后多次向原、被告发出个人逾期贷款催收通知书，但被告仍未按《个人购房借款／担保合同》约定向第三人还款，原告则依《个人购房借款／担保合同》的约定分别在2019年3月31日代被告向第三人还款14140.98元，在2019年4月30日代被告向第三人还款2814.61元，在2019年7月12日代被告向第三人还款231515.26元，在2019年10月29日代被告向第三人还款183062.97元，共计代被告向第三人还款431533.82元。截止至本案一审辩论终结前，原告已代被告向第三人结清了所欠贷款的全部贷款本息，现涉案房屋尚未办理不动产权证。2019年5月28日，原告诉至本院，请求：1.判令被告孟某向原告偿还由其垫付的银行贷款本息共计人民币16955.59元（暂计至2019年5月14日，以原告实际垫付的具体金额计）；2.判令解除双方于2015年12月13日签订的《商品房买卖合同》；判令被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的预告抵押登记手续及判令被告协助配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.判令被告向原告支付违约金1067**.8元（5336**×20％）；4.判令被告支付原告因本案而发生的律师代理费23300元；5.本案诉讼费用（包括公告费、保全费等）由被告承担。本案庭审后，原告于2019年11月1日向本院递交一份申请书，撤回了其诉请第1项即“判令被告孟某向原告偿还由其垫付的银行贷款本息共计人民币16955.59元（暂计至2019年5月14日，以原告实际垫付的具体金额计）”，变更其诉请第2项为“解除双方于2015年12月13日签订的《商品房买卖合同》；判令被告协助配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续”。 同时查明，2012年12月17日，原告（为乙方）与第三人（为甲方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，该合同约定甲方作为汇某·桂林项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为500万元；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。另，2019年5月21日，原告为提起本案诉讼支出合理的律师代理费23300元。广西壮族自治区律师服务收费标准规定，争议标的收费比例费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5％；10-50万元（含50万元），费率为4.5％；50-100万元（含100万元），费率为4％；100万元-500万元（含500万元），费率为3％。 本院认为，原告桂林汇某建设开发有限公司与被告孟某于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行涉案《商品房买卖合同》过程中，被告虽然以银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余房款42万元，但是被告却违反其与第三人所签订的《个人购房借款／担保合同》的约定，未能按时偿还贷款本息，以致原告被第三人追究了保证担保责任即由原告代被告偿还了所欠第三人的全部贷款本息431533.82元，涉案《商品房买卖合同》的合同目的已然不能实现。原、被告在涉案《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：（6）买受人采取贷款方式付款，未按与贷款方签订的贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。如贷款方向出卖人主张权利，或者出卖人按照买受人在买卖合同中提供的地址或联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除买卖合同。如出卖人决定解除合同，则自出卖人发出书面通知后买卖合同即被解除。买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应向出卖人支付合同总价款20％的违约金。出卖人在扣除以上款项后，将买受人已付的购房款返还买受人，买受人在接到解除合同通知之日起15日内应当将所购房屋恢复原状，返还给出卖人，并应该配合出卖人办理相应的撤销备案、登记等手续（如需）”，依上述约定，被告的行为显然已构成违约，依法应对此承担违约责任。且经查明，原告确已因被告未能按时偿还贷款本息而被第三人主张权利并追究了保证担保责任即代被告偿还了所欠全部贷款本息。故，涉案《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件已成就，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告向本院诉请要求解除涉案《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，符合法律规定和本案事实，本院予以支持。另外，由于涉案《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五已在房管部门为被告办理了备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同解除后亦应撤销合同的备案登记手续，故，被告还应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五的备案登记手续；同时，原告也应将被告所支付的首付款1136**元予以返还给被告，本案中由于被告未到庭对此向本院主张权利，根据不告不理原则，本院对于该款在本案中不予处理，可由原、被告自行协商处理或者由被告另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五已被本院确认解除，原、被告双方的合同权利义务亦已终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力，被告因其违约行为，仍应当按合同约定的即“买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应向出卖人支付合同总价款20％的违约金”向原告支付违约金。经本院审核，违约金应为1067**.8元（即按房价款总额5336**元×20％予以计算），并由被告支付给原告。因此，原告诉请要求被告支付违约金1067**.8元（5336**×20％），于法有据，本院予以支持。原、被告在涉案《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“买受人采取贷款方式付款，未按与贷款方签订的贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）”，依上述约定，被告应赔偿原告因提起本案诉讼所支出的合理律师代理费。经本院审核，并依广西壮族自治区律师服务收费标准的规定，争议标的收费比例费率是分段累计收取律师费的，即10万元以下的（含10万元）费率为5％，10-50万元（含50万元）费率为4.5％，50-100万元（含100万元）费率为4％，按此换算，本案争议标的为6573*.39元，分段累计计算即10万元×5％为5000元，40万元×4.5％为18000元，1573*.39元×4％为6292.18元，总计律师费应为29292.18万元。本案中，原告仅诉请律师代理费23300元，未超出广西壮族自治区律师服务收费标准规定的计算范围和本院审核的金额，本院予以支持，并由被告赔偿给原告。至于本案庭审后，原告撤回其诉请第1项即“判令被告孟某向原告偿还由其垫付的银行贷款本息共计人民币16955.59元（暂计至2019年5月14日，以原告实际垫付的具体金额计）”和变更其诉请第2项并不再主张该诉请中的即“判令被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的预告抵押登记手续”，则属于其诉权的自主行使，不违反法律规定，本院予以准许，并不就上述诉请再在本案中予以审理与处理。综上所述，原告针对本案所提出的诉讼请求，均符合法律规定及本案实际，本院予以支持。而被告孟某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告桂林汇某建设开发有限公司与被告孟某于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五； 二、被告孟某应协助原告桂林汇某建设开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五的备案登记手续； 三、被告孟某应支付违约金1067**.8元给原告桂林汇某建设开发有限公司； 四、被告孟某应赔偿因本案诉讼支出的合理律师代理费23300元给原告桂林汇某建设开发有限公司。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10610元，诉讼保全费3320元，公告费600元，合计14530元（原告已预交）。由原告桂林汇某建设开发有限公司负担270元，被告孟某负担14260元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费10610元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  赵生付 人民陪审员  叶永付 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  徐素珍 书 记 员  秦丽菊