北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20024号原告（反诉被告）：北京苏源大厦有限责任公司，住所地北京市西城区广安门外大街**。法定代表人：程森，执行董事。委托诉讼代理人：邹义，北京中书律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玉琴，北京中书律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京温都快捷商务酒店，住所地北京市丰台区西局南街**。法定代表人：戴海东，执行董事。委托诉讼代理人：蒋珍珍，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）北京苏源大厦有限责任公司（以下简称苏源公司）与被告（反诉原告）北京温都快捷商务酒店（以下简称温都酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏源公司委托诉讼代理人邹义、付玉琴，被告（反诉原告）温都酒店法定代表人戴海东及委托诉讼代理人蒋珍珍、董薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏源公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方签订的《北京苏源大厦地下二层桑拿、美容、保龄球区域的承包合同》于2018年11月24日解除；2．判令被告按照25000元/月的标准向原告支付自2019年2月1日至2019年10月10日止的房屋占有使用费208333．33元，并按日万分之三计算自2019年2月1日至实际给付之日的逾期付款利息；3．判令被告按照每间宿舍3000元/月的标准向原告支付自2019年2月1日至2019年10月10日止的503室、603室宿舍房屋的占有使用费50000元，并按日万分之三计算自2019年2月1日至实际给付之日的逾期付款利息；4．判令被告向原告支付“凤凰苏源大厦”地下二层承包场地、永居东里两间宿舍自2019年2月至2019年10月10日止的电费3039．83元、水费130元。（其中地下二层电费1841．5元、XX室电费465．5元、603室的电费732．83元、503室的水费70元、603室的水费60元）；5．依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月1日，出租方北京苏源大厦有限责任公司与承租方北京温都快捷商务酒店签订《北京苏源大厦地下二层桑拿、美容、保龄球区域的承包合同》，约定：原告将其位于北京市西城区广安门外大街三号“凤凰苏源大厦”地下二层的桑拿、SPA、按摩、美容美发以及保龄球、乒乓球、台球和棋牌室区域承包给被告经营，且原告另行被告出租北京市西城区XX室宿舍两套。一、《承包合同》依法、依合同已于2018年11月24日解除，被告温都快捷酒店须立即腾退承包场地及租赁宿舍，并返还相应设施设备。《承包合同》第二条“承包期限”中明确约定：“承包期限为2年，自2016年5月1日起到2018年4月30日止。本合同期满后自动终止。．．．．．．如乙方（即被告）在本合同到期后希望续约，应不迟于本合同期满前三个月，向甲方（即原告）提出书面续约申请。甲方如同意续约，双方将另行协商并签订新的承包合同。”根据上述约定，承包合同期限届满且被告作为承租人未提出续约申请，本案原被告签署的《承包合同》已于2018年4月30日到期，期限届满后，被告继续使用承包区域及宿舍并支付费用，原告作为出租人也未提出异议，《承包合同》继续有效，但承包期限及租赁期限变为不定期，原告可以随时解除合同。2018年11月23日，原告苏源大厦因集团战略调整向被告温都快捷酒店发出《承包合同到期终止合作通知函》，通知被告自2019年1月1日起不再进行合作，请被告结清费用、撤出场地。该通知函通过顺丰速运发出，单号为：811369969696，快递由苏源大厦工作人员李平发至温都快捷酒店负责人戴海东，寄收发地址为同一栋楼，该快递当日送达。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原告依法享有随时解除《承包合同》的权利，自2018年11月23日解除通知到达被告之日起，《承包合同》已宣告解除。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《承包合同》解除后，为尽快推进交接清收事宜，原告苏源大厦于2018年12月24日再次向被告发出《通知》，再次强调双方承包合同解除，请被告在2019年1月2日进行资产清点交收，该通知通过顺丰速运寄出，单号为：810115647728。被告收到该通知后未按时腾退，原告又于2019年1月7日向被告发出《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》，重申：承包合同已解除，且原告已给与被告合理的期限腾退，要求被告尽快返还承包场地与宿舍，该通知通过顺丰速运寄出，单号为：810423674758，2019年1月8日被告签收该通知书。被告收到上述三份通知后始终未予腾退，在春节前更是锁门歇业，至今既不腾退也不经营，被告之行为显属违法，应立即腾退房屋，赔偿因此给原告造成的经济损失。二、被告温都快捷酒店自2019年2月1日起至实际腾退之日止，应向原告苏源大厦支付房屋占有使用费及逾期付款利息。被告已向原告结清截至2019年1月底的全部承包费、租金及水电费等其他费用。但被告未予腾退，一直无理占用凤凰苏源大厦地下二层承包场地及永居东里两套宿舍，占用期间理应支付占有使用费。《承包合同》第三条“承包费用及支付方式”中明确约定：承包区域的承包费用为30万/年，XX号楼职工宿舍的租赁费用为3万元/年，折合每月2500元，第十条第3款又约定：被告逾期不交租金，未交费期间或补交费期间，XX室职工宿舍按市场价3000元/套??月收取费用。根据上述约定，被告非法占用承包场地及宿舍期间，应按照承包区域2．5万元/月、宿舍每间3000元/月的标准向原告支付占有使用费。且根据《承包合同》第十条第四款之约定，逾期付款的利息应按逾期付款额的每日万分之三计算，故原告有权要求被告就应付未付的占有使用费按照此标准支付逾期付款利息。三、根据《承包合同》第三条第2、3款之约定，承包区域、宿舍所产生的水电费被告应每月向原告缴纳。故被告温都快捷酒店应向原告支付承包区域及宿舍自2019年2月至实际腾退之日止的水电费，按照国家规定的价格据实结算。综上，原被告之间签订的《承包合同》依法已于2018年11月24日解除，被告应立即腾退返还房屋及相应设施设备，且被告应按照合同约定的费用标准向原告支付腾退期间的占有使用费、逾期付款利息及水电费等。被告拒不腾退、拖欠费用的行为严重违反法律规定，损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，恳请贵院判如诉请。被告温都酒店辩称，首先，不同意原告的第一项诉讼请求。原、被告之间的租赁关系实际于2019年2月1日原告强行锁门之日起终止，而非原告所主张的2018年11月24日。根据我方提交的证据转账凭证及收据，2018年12月29日，被告向原告支付2018年11月至2019年1月31日的租金共计人民币101000元，原告向我方出具收据，载明收费项目为，2018年11月至2019年1月大厦租金。由此可见，截止2019年1月31日，我方正常交纳租金，租赁关系正常存续。2019年1月31日晚，我方又向原告交纳2019年2月租金25000元，见我方证据二，转账凭证也载明了转账事项是租金。由此可见，我方一直在正常履行租赁合同，正常缴纳租金。因此，截至2019年2月1日，原告强行锁门之日起双方的租赁关系才实际解除。且在解除租赁关系时，原告并未给被告合理的腾退时间。而是通过强行锁门的方式，将被告赶离租赁场所。被告当天通过报警解决，但警方说是商业纠纷，让自行解决。针对第三项诉讼请求，因租赁场所系原告强行锁门，导致不能正常交接腾退，因此，我方不应支付占有使用费。针对所要求支付占有使用费的计算标准也有异议。即便法院最终认定被告需要支付占有使用费，也应参照租金标准。即租赁场所是25000元每月，宿舍是2500元/月两间的标准，而非原告在诉讼请求中所列标准，且我方在正常履行租赁关系，不存在违约行为。原告所要求的逾期付款利息没有合同及法律基础。针对占用使用费，我们始终认为，房屋是由原告强行锁上造成的，跟我方没有关系，我方不应支付占有使用费。针对第五项诉讼请求，因2019年2月之后房屋实际由原告控制我方未再进行占有使用，未再进行经营、居住，因此，2019年2月之后的水、电费与我方无关，不应支付。最后，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。反诉原告温都酒店向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人向反诉人赔偿营业损失共计100000元；2．判令被反诉人向反诉人赔偿因强行断水断电造成的物品损失共计30000元；3．判令被反诉人承担反诉费用。事实和理由：2019年2月1日，被反诉人强行封闭案涉租赁场所，未提前通知反诉人，也未给反诉人合理腾退期限。此外，被反诉人对外宣称反诉人经营场所已处于停业状态，导致反诉人无法正常经营，并且需要对反诉人会员退卡，产生的营业损失暂计100000元。此外，因被反诉人未通知反诉人也未给反诉人合理期限即对反诉人租赁的两套宿舍断水、断电，导致反诉人存放于宿舍冰箱的海鲜等物品损坏、变质，该项损失暂计30000元。综上，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，恳请贵院判如所请。反诉被告苏源公司辩称，对于反诉人的反诉请求均不予认可。原告三次向反诉人发出解除承包关系并要求清算的通知，并且给予了合理的将近两个月的期限给反诉人搬离，但反诉人不予理会，并且拒绝搬离，在1月31日宽限期届满之后，反诉人依然拒绝搬迁并且拒绝与原告协商清算事宜，锁门停业。2月1日接近年前，为了保证双方财产的安全，原告在承包区域内，在反诉人上锁的基础上，重新加固了一把锁，所以反诉人不能营业的损失，应由其自行承担，而与原告无关。在2月份春节之后反诉人也从未跟原告联系过关于开业或者继续营业事宜，说明反诉人对于原告要求解除承包关系并且及时清算是完全知情的，只是给予了一个拒绝配合的态度。2019年6月，原告依据承包合同的约定，向反诉人发出了断水断电的通知，并且按照承包合同的约定给予3天时间的提前通知期。在期限届满之后原告进行了断水断电。原告的断水断电，不仅是在发出了三次通知而反诉人不予理会的情况下，更是在2019年4月原告向法院提起了租赁合同诉讼之后，假设之前的通知反诉人都没有收到，在2019年4月原告提起诉讼之后，反诉人应该明知原告要求其搬离并进行结算的要求。反诉人依然占用着宿舍，而不予缴纳任何费用。在2019年6月，原告无奈选择了断水断电，以此来督促。反诉人提到的断水断电所造成的冰箱内的海鲜损失因没有提供任何证据，原告全部不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，苏源公司（出租方、甲方）与温都酒店（承租方、乙方）签订《北京苏源大厦地下二层桑拿、美容、保龄球区域的承包合同》（以下简称《承包合同》），约定：甲方将位于北京市西城区广安门外大街三号“凤凰苏源大厦”地下二层的桑拿、SPA、按摩、美容美发以及保龄球、乒乓球、台球和棋牌室区域（以下简称承包区域）承包给乙方经营。甲方另向乙方出租北京市西城区XX室宿舍两套。承包期限为2年，自2016年5月1日起到2018年4月30日止。承包区域的承包费用为300000元/年。XX号楼职工宿舍两套，费用为30000元/年。承包区域、职工宿舍产生的水、电费按月向甲方交纳。合同第十条约定：乙方如未按期支付承包费用及其他应付费用、未遵守合同的义务条款、由于乙方行为或失误导致甲方财产受损或顾客等发生安全事故、乙方行为严重损害甲方的利益、声誉等，均构成违约。甲方拥有以下权利，而乙方应承担相应责任：1、甲方有权切断承包区域的水、电、空调等，但必须提前三天通知乙方，因此引发的一切损失及连带责任由乙方承担。……3、在乙方逾期支付承包费用、其他费用或连续停止经营达60天时，甲方有权单方面解除合同，并有权随时进入承包区域收回设施设备。……如乙方逾期不交租金，甲方将直接解除合同并不再与乙方合作，且未交费期间或补交费期间，XX室职工宿舍按市场价3000元/套??月收取费用，2套共计6000元/月。4、甲方有权从乙方预付的押金中抵扣其所欠承包费用和其他费用及逾期付款的利息（按逾期付款额的每日万分之三计算）、违约金、赔偿金等，不足部分，甲方有权继续向乙方追索。2018年4月30日《承包合同》租期届满后，温都酒店继续使用租赁房屋，苏源公司没有提出异议。审理中，苏源公司向本院提交了三份通知，用以证明该公司向温都酒店送达了解除合同及结算通知，分别为：一、2018年11月23日的《承包合同到期终止合作通知函》及顺丰速运快递单。快递单上注明打印时间：2018年11月23日，收件人为：戴海东及电话，地址为：北京市西城区广安门外大街3号北京凤凰大厦B2保龄，快递单上没有注明邮寄文件名称。《承包合同到期终止合作通知函》内容有：“北京温都快捷商务酒店：感谢贵公司长期以来的协助及配合！贵公司与北京苏源大厦有限责任公司签订的承包合同已于2018年4月30日到期。根据上级的要求，从2019年1月1日起，决定不再进行合作。望贵公司收到通知后，结清2018年期间产生的所有费用，按约定时间撤出场地，感谢配合。”温都酒店主张其未收到该函件。二、2018年12月24日的《通知》及顺丰速运快递单。快递单上注明打印时间为：2018年12月26日，收件人为：戴海东及电话，地址为：北京市西城区广安门外大街3号北京凤凰大厦B2保龄，快递单上没有注明邮寄文件名称。《通知》内容有：“北京温都快捷商务酒店：鉴于苏源大厦与你单位承包合同已于2018年4月30日到期，且在2018年11月23日已正式发函通知。大厦将在2019年1月2日上午10：30分，将安排财务人员同你单位人员进行资产清点交接，请贵单位安排专人配合做好交接工作。自2019年1月2日起，大厦将不提供用水及动力电源，只保留B2区域部分照明至交接工作完成。如贵单位不履行交接程序，从而造成交接时间延期，大厦将按实际延误期限计算，计入贵单位承包费当中。关于贵单位租赁大厦宿舍西门（503、603房间），大厦考虑到贵单位实际情况，将于2019年1月15日结束租赁并收回，届时将进行断水断电，请提前做好安排。”温都酒店主张其未收到该函件。三、2019年1月2日的《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》及顺丰速运快递单、邮件、底单。快递单上注明打印时间：2019年1月7日，收件人为：戴海东及电话，地址为：北京市西城区广安门外大街3号北京凤凰大厦B2保龄，快递单上没有注明邮寄文件名称。苏源公司主张邮件系顺丰客服向该公司发送的该份快递的送达回单，送达回单上显示签收时间2019年1月8日，签收人：戴。《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》内容有：“北京快捷商务酒店：……现再次致函贵公司，确认如下事项：1、贵我双方的承包合作关系已于《承包合同到期终止合作通知函》送达之日即2018年11月23日正式终止；2、我公司在《承包合同到期终止合作通知函》通知的40日搬迁的基础上再给予贵公司一个月的宽限期，即请贵公司在2019年1月31日前搬离承包场地，我公司已给予贵公司两个多月的期限用于撤场，该期限公正合理，已足以保障贵公司搬离，请贵公司配合；3、请贵公司在2019年1月31日前与我公司进行费用结算并办理交接手续；4、请贵公司积极配合撤场、结算、交接工作，若贵公司未能在2019年1月31日前完成相关手续的办理，我公司有权切断承包区域的水电且不承担任何责任，同时我公司有权全面接管承包区域，并通过法律途径依法追究贵公司法律责任（包括但不限于要求立即搬离、支付违约金、赔偿实现债权的律师费、公证费、差旅费、诉讼费、保全费等）；5、贵公司对本通知所述事实如有异议，请在收到通知后三日内以书面形式提出，逾期未提出异议的，视为对本通知所述事项予以认可。望贵公司接此函后审慎处理。”温都酒店主张并未收到该份快递，但认可见过承包区域的门口粘贴了《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》。温都酒店实际交纳租金至2019年1月31日，2019年1月31日当天，温都酒店向苏源公司转账支付2月份租金25000元，苏源公司收到该款项后退还给了温都酒店。2019年2月1日，温都酒店、苏源公司在承包区域的相关门上均加锁，此后承包区域未再营业。2019年6月，苏源公司将两间职工宿舍断水断电。2019年9月12日本院现场勘验，组织双方对相关物品进行了清点，双方协商达成一致意见：温都酒店于2019年10月10日前将物品搬离承包区域。2019年10月10日，双方依约履行，苏源公司收回了承包区域和两间职工宿舍。2019年2月至2019年10月10日期间，承包区域用电量为1450度。两间职工宿舍的用电量为901度、用水量为26立方米。本院认为：苏源公司与温都酒店签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。2018年4月30日《承包合同》租期届满后，温都酒店继续使用租赁房屋，苏源公司没有提出异议，双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但苏源公司解除合同应当在合理期限之前通知温都酒店。苏源公司向本院提交了三份通知用以证明该公司已经通知温都酒店解除合同并办理结算，温都酒店否认收到了上述快递通知，但认可见到过苏源公司粘贴在承包区域的《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》，由于三份通知的邮寄地址均是承包区域，而快递邮寄期间承包区域是由温都酒店经营使用，且快递上注明了温都酒店法定代表人的姓名和电话，结合《解除承包关系暨限期撤场结算通知书》的内容，在没有相反证据的情况下，本院认定温都酒店应当收到了上述三份通知。根据《承包合同到期终止合同通知函》的内容，苏源公司通知温都酒店从2019年1月1日起不再进行合作，故苏源公司通知温都酒店合同解除的时间应为2018年12月31日，据此，双方《承包合同》的解除时间应为2018年12月31日，苏源公司要求确认《承包合同》于2018年11月24日解除不当，本院予以纠正。合同解除后，温都酒店应当将承包区域和职工宿舍返还给苏源公司，双方对于合同的解除及房屋的返还存在争议，应当通过合法途径解决，苏源公司于2019年2月1日将承包区域上锁的行为并不恰当，此后温都酒店实际亦无法使用承包区域经营，故对苏源公司要求温都酒店支付2019年2月1日至2019年10月10日期间承包区域房屋使用费及利息、电费的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，温都酒店未按时返还职工宿舍，应当支付占用职工宿舍期间的房屋使用费及水电费，由于温都酒店在合同解除后未按时返还职工宿舍，按照合同约定的较低的租金标准支付房屋使用费并不合理，苏源公司要求按照合同约定的市价3000元/套??月支付的主张合理，本院予以采纳。另，本案诉讼期间，苏源公司将职工宿舍断水断电的措施欠妥，对于断水断电后的房屋使用费，本院予以酌减。综上，本院酌定温都酒店应当向苏源公司支付职工宿舍房屋使用费40000元，对苏源公司要求温都酒店支付职工宿舍房屋使用费诉讼请求的合理部分及水电费的诉讼请求，本院予以支持。苏源公司要求温都酒店支付职工宿舍房屋使用费利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，温都酒店未按时返还房屋，由此造成的损失应自行承担，温都酒店要求苏源公司赔偿营业损失及物品损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、确认北京苏源大厦有限责任公司与北京温都快捷商务酒店于二〇一六年五月一日签订的《北京苏源大厦地下二层桑拿、美容、保龄球区域的承包合同》于二〇一八年十二月三十一日解除。二、本判决生效之日起七日内，北京温都快捷商务酒店支付北京苏源大厦有限责任公司二〇一九年二月一日至二〇一九年十月十日期间职工宿舍的房屋使用费40000元。三、本判决生效之日起七日内，北京温都快捷商务酒店支付北京苏源大厦有限责任公司二〇一九年二月至二〇一九年十月十日期间职工宿舍的水费130元、电费1198．33元。四、驳回北京苏源大厦有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回北京温都快捷商务酒店的反诉请求。如果北京温都快捷商务酒店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，由北京苏源大厦有限责任公司负担2198元（已交纳），由北京温都快捷商务酒店负担413元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费1450元，由北京温都快捷商务酒店负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十月二十八日法官助理  王德林书 记 员  李 婷