湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4452号原告：陈晓华，男，汉族，1963年5月16日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴攀，湖南悦凌律师事务所律师。被告：张静，女，汉族，1976年4月6日出生，住长沙市雨花区。被告：虢正波，男，汉族，1971年9月28日出生，住长沙市天心区。原告陈晓华诉被告张静、被告虢正波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈晓华及其委托诉讼代理人吴攀到庭参加诉讼，被告张静、被告虢正波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理,本案现已审理终结。原告陈晓华向本院提出以下诉讼请求：1．判令解除原告与被告张静于2016年6月14日签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》及2017年9月8日签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》；2．判令被告张静、虢正波立即腾空租赁房屋；3．判令被告张静、被告虢正波连带支付拖欠原告的房租99218元（2018年1月15日至2019年1月15日），并继续支付房租至实际腾空租赁房屋时止；4．判令被告张静支付原告违约金人民币21772.5元；5．判令被告承担全部诉讼费及保全费。本案审理中，原告明确其第一项诉请为解除与被告张静之间就涉案房屋的租赁关系。事实与理由：原告与湖南倚天房地产有限公司于2017年6月8日签订了《商品房买卖合同》，约定湖南倚天房地产有限公司将位于长沙市岳麓区转让给原告。同日，被告张静与原告及湖南倚天房地产有限公司签订了《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，协议约定:原告受让标的房屋后湖南倚天房地产有限公司将在与张静签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》下享有的权利义务一并转让给原告，原告受让标的房屋后愿意继续承担合同下湖南倚天房地产有限公司的全部义务。自2018年1月开始，张静一直未向原告支付租金，且张静未经原告同意将房屋转租给虢正波，张静与虢正波相互推诿，都未再支付房租给原告，也拒绝交付租赁房屋给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告张静、被告虢正波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩材料，视为放弃当庭答辩的权利。原告陈晓华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：租赁合同，拟证明被告张静与湖南倚天房地产有限公司的租赁合同及双方权利义务约定；证据二：商品房买卖合同，拟证明湖南倚天房地产有限公司将涉案房屋出售给原告；证据三：转让协议，拟证明原告、张静及湖南倚天房地产有限公司三方签订协议，将湖南倚天房地产有限公司在租赁合同下的权义务转让给原告；证据四：收据，拟证明被告支付的最后一笔租金；证据五：短信截图，拟证明张静拖欠租金以及擅自将涉案房屋转租给被告被告，虢正波拒绝缴纳租金，也拒绝返还租赁房屋；证据六：收据、燃气缴费记录、中国银行凭证，拟证明原告在虢正波拒绝返还涉案房屋的情况下，自行联系物业公司，将涉案房屋内物品进行清空，所支出的相关费用4500元。被告张静、被告虢正波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，庭前亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据一至证据四、证据六客观真实、来源合法，本院予以确认；证据五客观真实，能证明原告向被告催要房租，但无法证明张静将房屋转租给了虢正波，对证明目的部分予以认可。根据以上所采信的有效证据以及到庭当事人的陈述，本院查明如下案件事实：2016年6月14日，湖南倚天房地产有限公司（甲方、以下简称“倚天公司”）与被告张静（乙方）签订《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》及补充协议，由被告张静承租倚天公司位于长沙市岳麓区房屋用于小型餐饮，房屋面积为94.73平方米。前述合同第四条约：租赁期5年，自2016年6月14日交付使用，至2021年8月31日收回，租金自2016年6月14日起计算。第五条约定：1.该房屋租金为75元／㎡／月按建筑面积计算，合同月租金为7104.66元，年租金为85256元。自第二年起每年租金在前一年租金基础上增加5%，即第二年租金为89520元，第三年租金为93996元，第四年第五年租金由租户与该户产权人另行协商确定。2.租金支付按照先付后使用的原则履行，每次预付三个月的租金。本租赁合同签订后7日内，乙方须缴纳3个月租金和与三个月租金相等的押金，该押金作为承租保证金。第八条约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十四条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋。并不对乙方的装修和不能移动的设施、设备进行补偿，乙方同时需应按照合同租金总额的5%向甲方支付违约金，且租赁押金不予退还；如上述金额尚不足以弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补损失之日止：…（6）拖欠租金累计一个月以上的。2017年6月8日，原告与倚天公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定倚天公司将位于长沙市岳麓区的商铺（即本案租赁房屋）所有权转让给原告。同日，被告张静与原告、倚天公司签订了《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，约定原告受让标的房屋后倚天公司将其与张静签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》享有的权利义务一并转让给原告，原《租赁合同》的出租方由倚天公司变更为原告，被告张静放弃优先购买权，并同意倚天公司与原告之间的权利义务转让。前述合同及协议签订后，被告张静缴纳了截至2018年1月14日的租金。后张静未再向原告支付租金，原告多次通过短信等方式向被告张静索要未果，诉至本院。2019年6月17日，因联系不上被告，原告自行将涉案门面腾空。本院认为，被告张静与倚天公司签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》以及原告、被告张静与倚天公司签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》均系各当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，各方应该按照合同约定各自履行自己的义务。根据三方签订的《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》，原告依法承接继受倚天公司在其与被告张静签订的《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》中的全部权利义务，涉案商铺的出租方变更为了原告陈晓华，被告张静应向原告陈晓华履行按约支付租金的义务。因被告张静在2018年1月14日后未再支付租金，根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第十四条约定，拖欠租金累计一个月以上的，原告有权解除合同。故对于原告主张解除与张静就涉案房屋的租赁关系的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告腾退涉案房屋的诉请，在租赁关系解除后，被告张静应将涉案房屋退还给原告，因原告已于2019年6月自行将涉案门面收回，故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告主张被告支付截止至房屋实际腾空之日止的租金诉请，因2018年1月14日后，被告张静未再支付租金，也未向原告退还房屋，直至2019年6月17日原告自行将涉案房屋收回，故对此期间的租金应由被告张静承担。根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第五条约定，第一年租金为85256元，第二年租金为89520元，第三年租金为93996元。经计算，2018年1月14日至2019年6月17日，被告张静应向原告支付的租金为131296元。关于原告主张被告张静支付原告违约金21772.5元的诉请，根据《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》第十四条约定，拖欠租金累计一个月以上的，被告需应按照合同租金总额的5%向原告方支付违约金，且租赁押金不予退还，故原告有权要求被告按照合同租金总额的5%向原告支付违约金，结合涉案房屋实际腾退的时间和租金总额，被告应支付的违约金为13438.6元。关于被告虢正波的责任问题，因原告未向本院提供相关证据证明被告张静将涉案房屋转租给了虢正波，故对原告要求虢正波承担责任的诉请，本院不予支持。被告张静、被告虢正波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对原告的主张放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈晓华与被告张静之间因《中天栖溪里住宅裙楼商业租赁合同》、《中天栖溪里商铺租赁合同权利义务转让协议》就位于长沙市岳麓区中天栖溪里小区住宅商业裙楼2幢101号商铺的租赁关系自本判决书生效之日起解除；二、被告张静在本判决生效之日起十日内向原告陈晓华支付租金131296元；三、被告张静在本判决生效之日起十日内向原告陈晓华支付违约金13438.6元；四、驳回原告陈晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2720元，由被告张静负担。此款项已由原告垫付，被告张静在支付本判决指定款项时将其应承担的受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  颜 宇审 判 员  杨正权人民陪审员  周新龙二〇一九年十二月二十七日法官助理孙颖书记员张浩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。