重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终3614号上诉人（原审原告）：蒋运祥，男，汉族，1957年10月2日出生，住四川省武胜县。上诉人（原审原告）：蒋文博，男，汉族，2011年6月18日出生，住重庆市渝中区。法定代理人：蒋勇（系上诉人蒋文博父亲），男，汉族，1984年9月19日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：蒋运祥（系蒋勇父亲），汉族，1957年10月2日出生，住四川省武胜县。被上诉人（原审被告）：重庆和润投资有限公司，住所地重庆市江津区双福镇珊瑚路**，统一社会信用代码91500116565629535K。法定代表人：周少钢，执行董事。委托诉讼代理人：冯安业，重庆兴众律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆安波，重庆兴众律师事务所实习律师。上诉人蒋运祥、蒋文博因与被上诉人重庆和润投资有限公司（以下简称和润公司）商品房预售合同纠纷一案不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋运祥、蒋文博上诉请求：1.对一审判决认定的逾期交房违约金标准不服，请求改判和润公司支付蒋运祥、蒋文博逾期交房的违约金（按591984元的日万分之四，从2016年1月1日计算至2017年8月28日止）。2.全部诉讼费用由和润公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。双方签订的商品房买卖合同有效，合同中约定逾期交房违约金为已付房款的日万分之四，一审法院应当尊重双方当事人的真实意思表示作出判决。一审法院减轻对方违约责任损害了上诉人的合法权益。和润公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。蒋运祥、蒋文博向一审法院起诉请求：1、请求判决蒋运祥、蒋文博与和润公司签订的重庆市商品房买卖合同有效;2、判决由和润公司从2016年1月1日起支付蒋运祥、蒋文博违约金(以591984元为基数按每日万分之四计算)至房屋建设竣工验收登记备案止;3、本案诉讼费用由和润公司承担。一审法院认定事实：2015年1月28日，蒋运祥、蒋文博（乙方）与和润公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：约定的份额为：蒋运祥10%，蒋文博90%。乙方购买由甲方开发建设的，位于重庆市江津区双福街道珊瑚大道**和润国际汽摩城（二期）10幢1-17号房屋；建筑面积123.33m²，购房价款为591984元整（大写：伍拾玖万壹仟玖佰捌拾肆元整），乙方于签约当日付齐全额房款591984元整（大写：伍拾玖万壹仟玖佰捌拾肆元整）；甲方销售的商品房为预售商品房，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交房条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房的违约责任：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……。乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；关于产权办理的约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，……。乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同同时对其他事项进行了约定。2015年3月，和润公司将涉案房屋交付蒋运祥、蒋文博。审理中，和润公司认可蒋运祥、蒋文博已按合同约定支付购房款。蒋运祥、蒋文博举示《关于完善和润国际汽摩城二期接房手续的通知》、《和润国际汽摩城二期商铺提前装修通知书》，拟证明和润公司通知提前接房，他们说已经竣工验收了，不是我们申请提前接房；和润公司质证后认为真实性无异议，该通知是基于蒋运祥、蒋文博的申请而出具。和润公司举示《外滩摩配商家自发抱团搬迁经营补贴申请书》、《二期摩配市场商铺开门营业承诺书、《和润国际汽摩城二期商铺提前装修申请、《装修申请表》，拟证明因蒋运祥、蒋文博为获得和润公司价值5万元的搬迁经营补贴，故向和润公司申请提前接房装修，基于该申请，和润公司于2015年5月将房屋交付蒋运祥、蒋文博；蒋运祥、蒋文博认为与合同违约没有关系；和润公司举示《和润国际汽摩城二期交接房确认书》（该确认书仅有蒋运祥签字），拟证明双方同意将合同中约定的交房时间变更为此次接房通知所规定的集中交房时间。双方均自愿不再或放弃向对方主张其他合同责任。该合同责任即包含了蒋运祥、蒋文博本案所诉的违约责任；蒋运祥、蒋文博认为这是在我们不知情的情况下签的，我们不清楚、不知道内容。另查明：2017年8月28日，重庆和润国际汽摩城二期工程二标（D1区10#-13#、D2区4-2#）号楼进行了竣工验收，并于2017年12月7日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2017]0xxx号）。一审法院认为，本案所涉《重庆市商品房买卖合同》已经一审法院（2017）渝0116民初11055号民事判决判决确定有效，蒋运祥、蒋文博关于“请求判决蒋运祥、蒋文博与和润公司签订的重庆市商品房买卖合同有效”的诉讼请求构成重复起诉，一审法院予以驳回。关于蒋运祥、蒋文博主张的逾期交房违约金的问题。一审法院认为，未经竣工验收合格的房屋不能交付，验收合格是交付的法定条件，但蒋运祥、蒋文博、和润公司提前交接涉案房屋，双方均有过错，应依法承担相应责任。涉案房屋实际交付日期应确定为竣工验收合格时间即2017年8月28日。合同约定的交房时间在2015年12月31日前，故和润公司在2016年1月1日至2017年8月28日存在逾期交房。关于逾期交房违约金是否过高的问题。由于蒋运祥、蒋文博提前接收房屋并占有使用，且房屋并不存在质量问题，导致其损失明显降低，故和润公司抗辩“合同约定的逾期交房违约金明显过高，应当依法调低”的理由成立，一审法院依法对和润公司承担的逾期交房违约责任额度予以酌情减轻，但不能完全免除和润公司的责任。《和润国际汽摩城二期交接房确认书》中仅有蒋运祥签字，而占90%份额的蒋文博及其法定代理人并未认可，因此和润公司关于“蒋运祥、蒋文博明确表示不再或放弃向和润公司主张违约责任”的辩解，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、和润公司于判决生效后十日内支付蒋运祥、蒋文博逾期交房的违约金（按591984元的日万分之零点五，从2016年1月1日计算至2017年8月28日止）；二、驳回蒋运祥、蒋文博的其他诉讼请求。一审案件受理费9720元，减半收取4860元，由和润公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为和润公司承担逾期交房违约金的标准。房屋出卖人逾期交房给买房人带来的损失主要体现在买房人不能对房屋进行使用产生的合理收益损失。本案中，蒋运祥、蒋文博提前接房并实际占有使用，且无证据显示房屋存在质量问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，一审法院酌情将违约金标准调整为日万分之零点五并无不当。综上，蒋运祥、蒋文博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9720元，由蒋运祥、蒋文博负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇一九年七月二十六日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋