贵州省遵义市红花岗区人民法院   民事判决书 （2019）黔0302民初5109号 原告（反诉被告）：贵阳新华都投资有限公司，住所地贵阳市云岩区延安东路37号贵州物资综合大厦裙楼。 法定代表人：潘燕镖，公司董事长。 委托诉讼代理人：郑勇，贵州于道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双艳，贵州于道律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈巧慧，女，1970年4月21日生，土家族，住遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：刘全胜，男，1970年12月15日生，土家族，住遵义市汇川区。与被告陈巧慧系夫妻关系。 被告：红花岗区彭厨餐饮店，住所地遵义市红花岗区海丰路还房小区商场一层A-2。 经营者：陈巧慧。 二被告共同委托诉讼代理人：周明，贵州子尹律师事务所律师。 原告贵阳新华都投资有限公司（以下简称“新华都公司”）与被告陈巧慧、红花岗区彭厨餐饮店（以下简称“彭厨餐饮”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华都公司的委托诉讼代理人郑勇、李双艳，被告陈巧慧及其委托诉讼代理人刘全胜、彭厨餐饮的经营者陈巧慧、以及二被告的共同委托诉讼代理人周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新华都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告彭厨餐饮经营者陈巧慧于2015年10月21日签订的《租赁合同》和《促销协议》；2.判决被告支付原告尚欠租金1938787.5元（含促销形式租金969393.75元），支付该款从2019年4月30日起至款项付清之日止的利息（按年利率24%计算）；并支付原告截止2019年4月30日尚欠租金利息损失809066元；3.本案诉讼费、保全费等由被告负担。事实及理由：2015年10月21日，原告与被告经营者签订《租赁合同》，约定陈巧慧租用原告位于遵义市红花岗区海丰路还房小区ABCD栋商场编号为A-2以被告“红花岗区彭厨餐饮店”名义经营；同时，合同对房屋租赁用途、租赁期限、租金等进行了约定。其中第三条约定：租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月31日；第四条约定：租金每月25000元，租金从2016年11月1日开始，租金每年递增5%，租金支付方式以半年为期，采取先付后租、提前十日的方式支付；第十条约定，乙方如逾期十日不缴纳租金及其他费用，以及累计拖欠租金及其他相关费用达两次的，甲方可无偿收回场地，并有权不退换履保金；在租赁期限内，乙方逾期不交付租金、物业管理费及水电等相关费用之一或者全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之十支付违约金。同日，原告与陈巧慧签订《促销协议》，原告将其位于遵义市红花岗区海丰城商场B建筑物外墙的两个广告位有偿提供给乙方（陈巧慧）使用；《协议》对合同期限、费用等进行了约；其中合同使用期限为五年，即从2015年11月1日起至2020年10月31日止，乙方支付甲方（原告）商场促销形式租金每月25000元，并从2016林11月1日起每年递增5%，支付方式为每半年为期，采取先付后租、提前十日的方式支付。两份协议签订后，原告依约将涉案房屋广告位交由被告使用，但迄今为止，被告在支付原告300000元（含促销形式租金150000元）后，至今未再支付原告任何一笔租金。截止2019年4月30日，被告尚欠原告租金1938787.50元，给原告造成经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告陈巧慧、彭厨餐饮辩称，双方当事人签订租赁合同后，原告没有履行约定的义务，房屋消防验收手续长期没有办理。在2017年8月办理一期消防手续后，仍然存在消防设施不完善，消防通道不具备等严重问题。原告没有按照合同约定为被告完善排烟排污措施，并且房屋存在漏水及环境脏乱差。被告依法有权拒绝支付租金，因此原告要求解除租赁合同及支付租金的诉讼请求不能支持。由于本案纠纷是原告未履行合同义务而导致，因此不存在被告向原告支付任何租金利息损失。双方签订促销协议后，原告从未履行义务，因此该协议应当予以解除，但被告不承担任何促销费用，原告应将已收的150000元促销费退还被告。本案原告和被告之间签订二分协议不是同一个法律关系，原告应当分别起诉。 被告陈巧慧、彭厨餐饮（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令原告继续履行双方于2015年10月21日签订的《租赁合同》；2.判令原告赔偿被告因其违法违约行为使被告遭受的医疗费等损失26418.82元；3.判令原告向被告返还多收取的电费172315.95元；4.判令解除双方于2015年10月21日签订的《促销协议》；5.判令原告返还被告促销费150000元；6.本案一切诉讼费用由原告负担。事实及理由：原告与被告于2015年10月21日签订《租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于遵义市红花岗区海丰路还房小区一层房屋，铺位号为X号，面积587平方米。根据有关法律规定及双方约定，原告应当向被告提供符合法律规定和双方约定的房屋，但原告在合同签订后未依法履行义务，导致房屋长期消防手续未完善，消防设施不具备，且房屋无法正常排烟排污，经常发生漏水、滴水等情形，周边环境未得到有效整治，根本无法正常承租使用。被告租赁房屋期间，还曾发生房屋漏水引发事故，导致被告对外赔付款项的事件。同时，原告还违反规定，多收取了电费，应予退还。双方除租赁合同外，还签订了促销协议一份，但原告从未履行该协议约定的义务，故该协议应当解除，原告应当根据该协议所收取的150000元应当退还。 原告新华都公司(反诉被告)辩称，原告与被告之间形成的是租赁合同关系，促销协议是包括在租赁合同中没有实际履行的协议。被告反诉要求继续履行合同，又不交租金，这是不能成立的。被告提出消防验收有瑕疵就是不交租金的借口不能成立。被告并没有因为消防验收的问题导致其停业歇业和不能正常经营的情况，由此依法使用了原告的出租房屋，应当依法缴纳租金。促销协议本身不是双方的真实意思表示，双方在履行合同中也没有依照该协议进行履行。所以对其主张解除并无异议。但要求退还促销费用是不能成立的，因为原告收到被告缴纳的租金是真实意思表示。被告所主张的医疗费、电费也需要被告进一步举证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，原告新华都公司与被告陈巧慧签订《租赁合同》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰路还房小区ABCD幢商场第1层的X号商铺出租给陈巧慧，面积587平方米，用于彭厨品牌经营使用；租赁物月租金为25000元，租赁期限5年，从2016年11月1日起开始计租，租金采取先付后租的方式按半年提前十日支付，租金每年递增5%；履约保证金为100000元， 同日，原告新华都公司与被告陈巧慧签订《促销协议》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰城商场B建筑物外墙的两个广告位出租给陈巧慧，租赁期限为为2015年11月1日起至2020年10月31日止；协议签订之日，陈巧慧须向新华都公司支付商场促销费为每月25000元，每半年商场促销费用为150000元，促销费从2016年11月1日起计收，每年递增5%。合同签订后，被告陈巧慧向原告新华都公司缴纳了400000元（合同履约保证金100000元）。 另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且物业排烟设施等存在一定瑕疵。 本院认为，原告新华都公司与被告陈巧慧双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，原告新华都公司按约向被告陈巧慧交付了租赁物。 关于房屋租金的问题，被告陈巧慧以租赁物消防未经验收、排烟设施设施不完备、房屋渗漏等为理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但被告陈巧慧自与原告新华都公司签订《租赁合同》后，一直占有使用租赁物并开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”所规定的出租人基本义务，不能认定原告新华都公司存在根本违约的情形；被告陈巧慧拒绝缴纳房租的抗辩理由本院不予采纳。原告新华都公司在与被告陈巧慧签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对被告陈巧慧的经营活动产生了一定的影响。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，本院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定被告陈巧慧按《租赁合同》约定的租金的70%向原告新华都公司支付租金；在消防验收后，因物业排烟管道瑕疵问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。自租赁物计租之日（2016年11月1日）起至原告新华都公司起诉之日（2019年5月10日），共产生租金661771.63元。                     计租区间                   时长                   月租金单价                   本时段租金总额                         2016年11月1日至2017年8月24日                   9个月24日                   17500元（25000元×0.7 ）                   171 500元                         2017年8月25日至2017年10月31日                   2个月7日                   22500（25000元×90%）                   49 500元                         2017年11月1日至2018年10月31日                   12个月                   23625元（25000元×105%×90%）                   283 500元                         2018年11月1日至2019年5月10日                   6个月10日                   24806.25元（25000元×105%×105%×90%）                   157 271.63元           扣除被告陈巧慧已缴纳的租金300000元，被告陈巧慧还应当缴纳租金361771.63元。 关于《租赁合同》的履行问题，被告陈巧慧拖欠的租金已达一年之久，已经构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告新华都公司对涉案《租赁合同》享有解除权，本院对原告新华都公司请求解除与被告陈巧慧于2015年10月21日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。 原告新华都公司向本院诉请解除与被告陈巧慧于2015年10月21日签订的《促销协议》，被告陈巧慧向本院提出的反诉请求中亦请求解除前述《促销协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院对原告新华都公司、被告陈巧慧请求解除于2015年10月21日签订的《促销协议》的诉讼请求（反诉请求）予以支持。被告陈巧慧向本院主张自己所缴纳的300000元中，有150000元系《促销协议》所涉促销费。本院根据原告新华都公司出具的NO1288884《收据》，载明该款项系租金，故本院对被告陈巧慧主张的该项事实不予采信。且该300000元本院在租金部分已做了抵扣。 关于违约金的问题，根据庭审查明的事实，原告新华都公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告新华都公司该项主张，本院不予支持，原告新华都公司应当多多听取商户意见并加以改进。。 被告陈巧慧向本院提出反诉请求，请求原告新华都公司赔偿因违约行为使被告陈巧慧遭受的医疗费赔付损失26418.82元，并返还多收取的电费172315.95元。但被告陈巧慧所提交的证据不能证明其主张的事实，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告陈巧慧应当自行负担举证不利的法律后果，本院对被告陈巧慧的前述反诉请求不予支持。 涉案《租赁合同》及《促销协议》项下约定的承租人为被告陈巧慧，被告彭厨餐饮并非涉案《租赁合同》及《促销协议》的相对人，故被告彭厨餐饮不应当对涉案《租赁合同》及《促销协议》享有权利并承担义务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一.解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告陈巧慧于2015年10月21日签订的《租赁合同》及《促销协议》； 二.被告陈巧慧于判决生效后十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司截止2019年5月10日的房租租金361771.63元。 三.驳回原告贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求； 四.驳回被告陈巧慧的其他反诉请求； 五.驳回被告红花岗区彭厨餐饮店的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14390元（已减半收取），保全费5000元，反诉费3270元（已减半收取），由被告陈巧慧负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  王 珏 二〇一九年八月五日 法官助理  王 骏 书 记 员  彭中艳