山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初606号 原告：威海新程物业服务有限公司，住所地威海市高区火炬路**，统一社会信用代码9137100026719895XK。 法定代表人：倪新昭，董事长。 委托诉讼代理人：刘珊珊，山东天昂律师事务所律师。 被告：张宁，女，1983年10月15日出生，汉族，住威海市。 委托诉讼代理人：张科瑞（系被告之夫），男，1980年9月5日出生，汉族，住威海市。 原告威海新程物业服务有限公司与被告张宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海新程物业服务有限公司之委托诉讼代理人刘珊珊、被告张宁之委托诉讼代理人张科瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 威海新程物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理费共计10721.4元、违约金3216.4元，共计13937.8元；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项：请求判令被告向原告支付物业管理费共计12700.765元，违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算。事实和理由：被告系颐康府小区业主，原、被告签订了物业服务合同，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，被告按时缴纳物业费及相关费用。合同签订后，原告依约提供了服务，被告自2012年8月至2018年12月期间部分费用无故未缴纳，共计12700.765元。因合同约定违约金较高，原告自愿将违约金变更为按银行同期贷款利率的1.3倍计算。为维护原告的合法权益，故成讼。 张宁辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，是无理要求。颐康府小区的前物业初期由天翔物业开展，但在2009年原告未经业主同意，不经法定程序招标，与金城房地产开发公司签订了物业合同，非法进驻颐康府小区，违反国务院2007年修订的《物业管理条例》的相关规定，故原告进驻颐康府小区开展物业服务的进驻行为非法，是一种主观的恶意串通，违反了法律规定，合同甲方不能代表业主，签订合同损害了业主的合法权益，应裁定合同无效。在此情况下，威海火炬高技术产业开发区经济发展局和建设局仍对物业合同进行了备案，经济发展局核准了物业服务价格，在经当事人投诉后，上述两单位对原告的多项违法行为视而不见，不履行其行政职责。《物业服务收费管理办法的通知书》（发改价格［2003］1864号）第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，原告要求业主按一级标准支付每平方1.1元的物业服务费用，但物业公司提供的服务水平不能满足《威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准》（威价费发［2006］128号文）中规定的一级标准，如：双方未签订规范的物业服务合同；没有规范的服务行为，服务不主动、不热情；未公示24小时服务电话；未根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，未公示服务项目与收费价目；未按有关规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况；未对业主开展物业服务的意见垂询；小区内园林建筑小品及健身器材使用功能不正常，设施完好率达不到100%等等。只能满足等外服务水平，应按等外标准0.15元每平方的价格支付物业管理费用。依据《民法总则》第一百八十八条之规定，原告提出的诉求已超出诉讼时效。原告提交的合同系2009年签订，但引用的是2010年文件，且合同的权利义务及约定很混乱，如第11页第15条明显存在造假，且原告的物业服务亦不到位。 本院审理认定事实如下：2009年11月1日，原告（乙方）与威海金城房地产开发有限公司（甲方）签订《颐康府一期前期物业服务合同》，约定物业管理区域四至：东至潍坊路、南至寨田路、西至敬兰大酒店、北至世昌大道。物业服务内容：甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。物业服务标准按照威价费发［2010］12号《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》执行。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/平方米/月；高层住宅：1.2元/平方米/月；小高层：1.1元/平方米/月；商业物业：1元/平方米/月；会所：1元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为每年1月和7月。违约责任：业主逾期未交纳物业服务费，应当按照［逾期每日万分之五］3‰的标准承担相应的滞纳金。 庭审中，被告认为原告服务不到位，提交小区部分业主联合签名材料、照片以及威海火炬高技术产业开发区管委因漏水问题的回复，证实原告卫生打扫不及时、草厦子漏水、车辆停放、原告广告收益未公示、小区维修和保洁存在问题、原告未按相应规定进行操作等。原告为证实其服务状况提交如下证据：小区内的公示栏、小区公共巡查记录、电梯日巡查表、电梯保养记录、电梯故障记录本、监控运行检查记录表、卫生清洁公示卡、保洁日常工作记录、物业服务业主满意调查表等，证实原告尽最大努力提供服务，小区整体业主对物业服务的满意度非常高。原告另对被告提出的问题进行了答复：从被告提供的照片当中就有物业公司对于物业收费的价格公示及物业服务电话的公开，证明被告提出没有合理的公示及价格的问题是不存在的；停车的问题是业主素质导致的，物业公司发现时也会进行劝说，但无法强制要求，因此不应承担主要责任。关于设备老化，设备随着年限增加必然会老化，物业公司主动发现或接到投诉，都会进行维修，被告在发现这个问题的时候应主动与原告进行沟通，这些问题确实存在，但不能成为被告不缴纳费用的理由。且被告提交照片是2013年至2018年，照片中所反映的问题，现在已改善很多，2013年原告还没有接手，原告自2015年开始接手整顿。对于草厦子漏水的问题是属于工程质量问题，这方面的问题是开发商的责任，而屋面防水问题保修期为五年，根据被告自认自2013年开发商已对其问题进行了赔偿，被告再次以此问题向原告要求承担责任，是不合理的。双方达成的协议，是当时原告为维护与业主之间的友好关系，与被告协商减免物业费是以被告今后按时交纳物业费为前提的，但被告并没有同意该协议条件，因此并未真正达成协议。庭审中，被告提起反诉，本院告知其可另行主张权利。 另查，被告自2012年8月起未交纳物业费，原告称通过电话和在楼宇门上贴通知单方式催收过物业费，但未提交相关证据。被告所有的位于威海市住宅，房屋建筑面积为149.95平方米，至2018年12月，被告欠交物业费为12701.15元(149.95平方米×1.1元/平方/月×77个月)，违约金原告自愿按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中的物业服务合同，系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，原告与小区全体业主均应依约履行各自的义务。庭审中，原告提交了各种工作日志及记录，并对被告提出的问题进行了答复，可以认定原告按合同约定基本履行了对小区的物业管理服务义务，原告在服务过程中，难免会存在一定的失误和瑕疵，原告承诺有信心对小区提供更好的服务，被告作为小区业主，也应体谅和理解原告在提供服务过程中存在的问题，并按合同约定及时交纳物业管理费，业主和物业服务公司应共同努力创建一个文明、和谐、卫生的小区环境，形成一个良性互动的局面，以便物业公司提供更好的服务、业主生活的更舒适。原告无证据证实其自被告欠交物业费后一直向被告主张权利，其部分诉讼请求已过诉讼时效，被告的辩解理由部分成立，本院予以采纳，即原告欠交物业费为5938.2元（149.95平方米×1.1元/平方/月×36个月）。被告欠交物业费，实属违约，原告自愿按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 被告张宁于本判决生效后十日内支付原告威海新程物业服务有限公司2016年1月至2018年12月的物业管理服务费5938.2元，并自2016年1月起按中国人民银行同期贷款利率1.3倍支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为74元，原告负担39元，被告负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  高爱华 二〇一九年七月十七日 书记员  唐丽委