广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4267号原告：梁嘉栋，男，1990年9月17日生，常住地广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街**首层**之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚，执行董事。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。原告梁嘉栋诉被告佛山市中投金茂投资发展有限公司（下简称中投金茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈思婷、被告委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金87070.8元（从应交楼之日2017年11月1日起计至2018年8月21日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于禅城区影荫三街房产一套，被告应于2017年10月31日前向原告交付该商品房。其中，上述合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”此外，上述合同第十二条约定出卖人逾期交付商品房的责任：“1.逾期在180日之内，从约定交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2.逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。”上述合同签订后，被告违反相关约定，无正当理由未在约定的交付时间内取得房屋测绘报告，致使原告无法按照约定的时间以及约定的交付条件接收所购商品房。被告的行为已构成违约，应依约依法承担违约责任，向原告支付从应交楼之日起至满足交楼条件之日止的违约金。综上，原告请求法院依法判如所请。被告辩称：1.本案原告已经于2017年12月2日实际收楼，虽然收楼时被告尚未取得房屋测绘报告，但涉案房产已于2017年7月竣工验收合格，具备交付使用的交付条件。案涉房产未能如期达到合同约定的交付条件是承建单位的原因导致，并非被告的过错。事实上，案涉楼盘中有100多户在房产取得竣工验收文件前收楼，有200多户是在取得测绘报告前收楼，还有几十户是在2018年10月后收楼。已经收楼的业主有部分已经装修并入住，并在2018年年底办理产权证等事宜。由此可见，未取得房屋测绘报告不影响原告实际使用房屋，且没有造成其任何损失，被告无需承担责任；2.双方签订的商品房买卖合同第十一条第二项第二款约定明确，被告不能出示第九条的文件时，原告合同权利是拒绝收楼。只有在拒绝收楼的前提下，才会产生逾期交楼的责任，才能按照第十二条计付违约金。但本案中，原告在实际收楼时被告确实没有取得房屋测绘报告，对该情况，原告当时有要求被告出示，被告确实没有房屋测绘报告也如实告知，原告仍实际收楼，故被告认为原告的情形不符合合同约定的违约条件；3.根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定，原告属该情况，应按该规定对原告超出或不合理部分依法予以驳回；4.被告认为即使计付违约金也只能计付到2017年12月1日，即原告收楼前一天。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告主体信息，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》，证明根据合同第九条、第十一条第三项、第十二条的约定，被告应按合同履行义务。3.《收楼通知书》，证明被告向原告发出的收楼通知书中明确记载“经验收合格，现可交付使用”、“经验收合格且符合交付条件”。被告在发出收楼通知书从未告知原告涉案房产没有拿到测绘报告，反而声称符合交楼条件并可交付使用，存在欺诈和隐瞒没有拿到测绘报告的事实。4.季园和府收楼须知，证明业主必须预交3个月管理费才能领取房屋钥匙并验收房屋，因此缴纳物业管理费仅仅是领取钥匙和验收房屋的一个前提。业主是否收楼必须根据交楼标准对房屋进行验收才能决定。根据合同第十三条第（三）项第3点的约定，是否缴纳物业管理费及领取钥匙不能作为是否收楼的依据。5.商品房买卖合同补充协议，证明被告只有在房屋具备测绘报告的前提下才可以向原告发出收楼通知书。被告发出收楼通知“可以交付使用”，即明确告知原告涉案商品房符合交付条件，已经告知原告拿到测绘报告。被告在诉讼中举证：1.《钥匙签收表》，证明原告已在2017年12月2日实际收楼，原告无权主张收楼之后的违约金。2.《收楼验收表》2份，证明原告已经在2017年12月2日实际收楼；包括原告在内的所有业主，在签收钥匙前都会先对房屋进行现场查勘，部分还会提出整改意见，整改完成，原告认为房屋质量符合其要求及双方合同约定才会办理收楼手续，不存在业主不看房屋而先签收钥匙的情况；结合两份收楼验收表的时间与钥匙签收表的落款时间，可证明原告签收钥匙之日即为实际收楼时间。3.物业管理费收据，证明原告已实际收楼并向物业公司缴纳了所有房屋的物业管理费。4.装修保证金收据，证明原告已经实际收楼并对房屋实际占有，已经开始对房屋进行装修使用。5.《收楼通知书》（2017年10月20日），证明被告在2017年10月统一向各业主寄发第一份收楼通知，系根据楼盘的实际情况如实告知业主：“房屋已经竣工验收合格，可以交付使用。”并非如原告所说“谎称房屋已达到合同约定的交付条件”，没有任何隐瞒、欺骗。包括原告在内的各业主在2017年10月底收楼的时候是明知道涉案楼盘当时并未实际取得合同第九条的约定的文件及房屋测绘报告，之后部分业主拒绝收楼，部分业主收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的证据4有异议，该须知虽非被告发出，但出具主体系物业管理公司，故可证明原告拟证的收楼需预交三个月管理费，本院对此予以采信；原告对被告提供的证据3、4有异议，但在庭审中确认有缴纳物业管理费及在起诉前动工装修，故本院对上述证据予以采信。综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年8月1日，原告梁嘉栋（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区影荫三街5号二座1801房，总价款1302341元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2017年12月2日，原告收取涉案房屋的大门钥匙6条、信箱门匙2条。2017年12月23日，原告缴纳涉案房屋的装修保证金2000元。另查明：2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因原告梁嘉栋为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，涉案合同的签订地及履行地均在内地，故涉案合同应适用内地法律。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告于此之前向原告交付房屋，该行为因商品房未达合同约定的交付条件而不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为，原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。被告虽抗辩称上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的交房义务。至于逾期交房违约金的计付标准，原告确于2017年12月2日开始占有使用涉案商品房，被告逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，故本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告按总房价款日万分之一的标准向原告计付2017年12月2日至2018年8月21日的逾期交房违约金，2017年11月1日至2017年12月1日的逾期交房违约金则应由被告依据合同约定之总房价款日万分之二的标准予以计付。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金为42326.08元（1302341元×0.0002×31天+1302341元×0.0001×263天）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁嘉栋支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号二座1801房的违约金42326.08元；二、驳回原告梁嘉栋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费为1977元，由原告梁嘉栋负担1016元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担961元。如不服本判决，原告梁嘉栋可在本判决书送达之日起三十日内，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡 珊人民陪审员  邓敏贤人民陪审员  刘恋新二〇一九年七月八日书 记 员  冯晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。