上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初19491号原告(反诉被告)：郁秀娥，女，1965年6月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：雷芳，上海开觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：万凤，上海开觉律师事务所律师。被告(反诉原告)：封彪，男，1969年5月23日生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：刘玉萍，女，1969年5月19日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。被告：上海爱舍房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈建华，总经理。委托诉讼代理人：陈珏，上海问学律师事务所律师。第三人：刘显明，男，汉族，1939年11月10日生，汉族，住上海市嘉定区马陆镇众芳村XXX号。第三人：王月英，女，1942年7月27日生，汉族，住上海市嘉定区马陆镇众芳村XXX号。第三人：刘封玲，女，1991年3月27日生，汉族，住上海市嘉定区马陆镇众芳村XXX号。三第三人共同委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告)郁秀娥与被告(反诉原告)封彪、刘玉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序。审理中，根据原告申请，本院依法追加上海爱舍房地产经纪事务所(以下称爱舍中介)作为被告参加诉讼，并依法将刘显明、王月英、刘封玲作为第三人(以下称刘显明方)参与诉讼。原告郁秀娥及其委托诉讼代理人雷芳、万凤，被告封彪、刘玉萍、第三人刘封玲及其共同委托诉讼代理人范法家，被告爱舍中介的法定代表人陈建华及委托诉讼代理人陈珏到庭参加了庭审。本案现已审理终结。郁秀娥向本院提出诉讼请求：要求封彪、刘玉萍将位于上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)过户至其名下。事实与理由：2012年9月30日，封彪、刘玉萍与其通过爱舍中介作为居间人签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定其向封彪、刘玉萍购买系争房屋，转让价款为1,580,000元。同日，双方签订《特别协议》约定，在国家政策允许过户时起一个月内办理过户手续；若卖方出现违约情形，需偿还买方所付资金2倍款项另加房屋市场总价20%的违约金，且全额补偿买方对系争房屋进行装修、添附所发生的费用。合同签订后，其向封彪、刘玉萍支付房款140万元，并向爱舍中介支付中介费13,800元。2013年1月，封彪、刘玉萍将系争房屋交付其使用，其装修后使用至今。2014年12月2日，系争房屋登记至封彪、刘玉萍及刘显明方五人名下，2017年12月，系争房屋符合过户条件。2018年4月，刘显明方曾起诉至法院要求确认其和封彪、刘玉萍签订的《上海市房地产买卖合同》无效，法院经审理驳回了刘显明方的全部诉讼请求。现因封彪、刘玉萍未履行合同约定的过户义务，故诉至法院。审理中，郁秀娥变更诉讼请求如下：1、判令其与封彪、刘玉萍签订的《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》于2018年12月6日解除；2、判令封彪、刘玉萍返还的购房款1,400,000元；3、判令封彪、刘玉萍赔偿经济损失3,840,000元(计算方式为已付款140万元的2倍加上房屋市场价420万元的20%及装修损失20万元)；4、判令爱舍中介返还中介费13,800元；5、判令封彪、刘玉萍支付已付房款的利息损失(以1,400,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年1月6日起计算至实际返还之日止)；6、判令爱舍中介支付已付中介费的利息损失(以13,800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年2月28日起计算至实际返还之日止)；7、判令爱舍中介对封彪、刘玉萍上述第三项赔偿责任根据其过错程度承担补充赔偿责任。封彪、刘玉萍辩称，1、同意解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》；2、同意返还房款140万元；3、合同无法履行的过错不在于其，郁秀娥对此应承担责任，其并未违约，合同解除系违反法律强制性规定所致，郁秀娥未提供证据证明系争房屋的市场价是420万，故不予认可，不同意承担赔偿责任；4、郁秀娥的损失仅为装修费损失，但未证明装修费用，其愿意补偿不超过13万元的装修费；5、不同意支付利息损失，利息损失已经包含在郁秀娥的损失中。郁秀娥已于2013年1月使用系争房屋至今，故封彪、刘玉萍提出反诉请求：判令郁秀娥支付房屋占有使用费248,500元(按3,500元/月计算，自2013年1月1日计算至2018年11月30日)。爱舍中介辩称，不同意郁秀娥的诉讼请求。1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，爱舍中介与郁秀娥之间系居间关系，郁秀娥要求爱舍中介承担补充责任于法无据；2、爱舍中介尽到了如实告知、促进双方磋商及审慎的义务，其已多次要求其他共有人签字，但封彪、刘玉萍表示刘显明方身体不便未予拒绝签字，其已将相关情况如实向郁秀娥披露，郁秀娥应自担风险，郁秀娥对合同无法继续履行存在过错，根据《特别协议》约定，违约方应向其支付赔偿金，其将另案处理；3、合同系有效的，其已促成交易，郁秀娥仅支付了13,800元居间费，合同约定的居间费为27,600元，郁秀娥尚欠17,800元未支付，郁秀娥未履行先履行义务，存在过错，故不同意返还居间费，请求法院驳回郁秀娥对其的诉讼请求。针对封彪、刘玉萍的反诉，郁秀娥辩称，合同解除系因封彪、刘玉萍违约所致，与其无关，系争房屋是封彪、刘玉萍主动于2013年1月交付其使用的，其居住过程中，封彪、刘玉萍从未要求其搬离，故请求驳回封彪、刘玉萍的反诉请求。刘显明、王月英、刘封玲述称，同意封彪、刘玉萍的意见。审理中，本院根据郁秀娥申请，委托上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值作了估价，该司于2019年1月29日出具房地产估价报告，载明，系争房屋在2018年12月6日的房地产价值总价为408万元。郁秀娥为此支付评估费11,430元。对此估价结论郁秀娥、爱舍中介无异议，封彪、刘玉萍及刘显明方认为价格过高，系争房屋价值应为380万元。本院另根据郁秀娥申请，委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修残值进行审价，该司于2019年3月25日出具司法鉴定意见书，载明，房屋装饰造价为171,451元，其中人工费22,385元，安装造价42,809元，其中人工费29,403元，实物成新率建议按60%考虑，如何取舍，由法院裁决。郁秀娥为此支付鉴定费6,000元。对此鉴定结论郁秀娥无异议，表示其原主张的装修费20万元仅材料费，未含人工费，并表示不同意折旧。封彪、刘玉萍及刘显明方不予认可，认为鉴定结论高于郁秀娥的主张，郁秀娥主张的装修费20万应包含所有材料费及人工费，并应按60%进行折旧并结合双方过错程度分担。爱舍中介认为郁秀娥主张的装修费20万元应包含材料费及人工费，装修费应按60%折旧。庭审中，郁秀娥据此将第三项要求封彪、刘玉萍赔偿损失的诉请金额调整为3,830,260元，具体计算方式为已付款140万元的2倍加上房屋市场价408万元的20%及装修损失214,260元，并要求封彪、刘玉萍承担评估费和鉴定费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘显明、王月英系夫妻关系，封彪、刘玉萍系夫妻关系，又系刘显明、王月英的女儿和女婿。刘封玲系封彪、刘玉萍的女儿。系争房屋系以位于嘉定区马陆镇众芳村XXX号的房屋动迁置换而来。2012年9月28日，封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲(买方，乙方)与案外人上海嘉定城市建设投资有限公司(卖方，甲方)就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，载明甲方通过土地使用权出让方式取得嘉定区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为嘉XXXXXXXXXX。2012年9月30日，封彪、刘玉萍持上述预售合同至爱舍中介处与郁秀娥签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定出卖人(甲方)为封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲，买受人(乙方)为郁秀娥，房屋坐落于上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室，房地产权证号为嘉XXXXXXXXXX；建筑面积135.70平方米，转让价款为1,580,000元，乙方于2012年9月30日支付100,000元作为定金，于2012年12月30日前支付购房款1,300,000元，余额180,000元过户后再付清，如乙方需贷款，以银行放贷为准。封彪、刘玉萍在甲方处签字，郁秀娥在乙方处签字。同日，双方还签订《特别协议》，约定甲方尚未取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权，就双方之间提前办理该房地产之交付手续、乙方提前支付房价款等事项达成如下协议：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他的非正常抵押情况；第一期房价款于2012年9月30日支付；第二期房价款于甲方房屋拿到钥匙并交予乙方使用当日支付1,300,000元；第三期房价款于国家政策允许过户之日支付180,000元；双方在国家政策允许过户时起一个月内办理过户手续，不得拖延时间，双方须积极配合办理过户事宜；房屋在过户之前价格无论上涨还是下跌，双方都必须按照协议制定的条款履行；双方承诺将按照原买卖合同和本特别协议的约定诚意履行本交易，若甲方出现违约情形，需偿还乙方所付租金2倍款项另加房屋市场总价20%的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用【以乙方出示的装修、添附的付款凭证(发票)为准】；签订本协议后，如甲方或乙方未能履行买卖合同义务的，违约方应向爱舍中介支付居间补偿金，数额为本次交易应收双方总佣金之和计总房价的2%。封彪、刘玉萍在甲方处签名，郁秀娥在乙方处签名。上述合同签订后，郁秀娥当天向封彪、刘玉萍支付定金10万元。同年10月14日、12月14日、2013年1月5日郁秀娥分别支付30万元、30万元、70万元，上述款项均由刘玉萍收取。郁秀娥共计支付房款140万元。之后封彪、刘玉萍将系争房屋钥匙交付郁秀娥，郁秀娥随即进行装修并居住至今。郁秀娥并分别于2012年10月15日、2013年2月28日向爱舍中介支付中介费10,000元、3,800元，共计13,800元。2014年12月2日，系争房屋登记产权登记至封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲名下。2017年10月，刘显明、王月英、刘封玲以封彪、刘玉萍、郁秀娥作为被告于向本院起诉要求确认系争买卖合同无效。该案审理中，刘显明方表示，封彪、刘玉萍告知其系争房屋用于出租，其至接到爱舍中介的电话要求配合办理过户时才得知系争房屋已被封彪、刘玉萍出售的事实，因郁秀娥明知系争房屋的产权情况，故认为封彪、刘玉萍和郁秀娥串通。封彪、刘玉萍表示确未和刘显明方商量卖房事宜，也未告知郁秀娥其向刘显明方隐瞒出售系争房屋之事，但爱舍中介未告知其还需要其他共有人在合同上签字。郁秀娥则表示交易过程中，封彪、刘玉萍告知其刘显明方均听从他们的安排，其相信了，所以没有要求出示授权委托书。本院经审理认为刘显明方以郁秀娥和封彪、刘玉萍恶意串通为由主张合同无效于法无据，遂于2018年7月27日作出(2018)沪0114民初5169号民事判决，驳回了刘显明方的全部诉讼请求。该案现已生效。本院认为，郁秀娥与封彪、刘玉萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，系争房屋被登记至封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲名下，合同中无刘显明、王月英、刘封玲签字，亦无证据证明封彪、刘玉萍有权代理刘显明、王月英、刘封玲出售系争房屋，刘显明、王月英、刘封玲亦未进行追认，故上述合同仅对郁秀娥与封彪、刘玉萍产生约束力。因封彪、刘玉萍向郁秀娥隐瞒未获其他共有人授权而出售系争房屋的事实，并导致合同无法履行，故封彪、刘玉萍属违约方。但是郁秀娥在未确认其他共有人是否同意出售房屋的情况下即签订买卖合同，故郁秀娥对合同无法继续履行也有过错。而爱舍中介作为专业的房屋中介机构，在接受房屋买卖委托以及提供居间服务时，本应尽到必要的审查、核实、披露义务，对房屋权属状况、交易主体身份、出卖人的资格与代理权限进行全面审查，对未获得共有人一致同意或授权而签订合同的风险亦应是明知的，现其未提供证据证明其要求封彪、刘玉萍提供有权出售房屋的材料，亦未对在此情况下的风险向郁秀娥作了明确告知，故其对合同无法履行亦有一定过错。郁秀娥主张其返还中介费并在过错程度内承担补充赔偿责任合法有据，可予以支持。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求解除合同并主张损害赔偿。合同解除后，封彪、刘玉萍应返还购房款140万元并赔偿郁秀娥因合同无法履行造成的损失。郁秀娥应将系争房屋返还给封彪、刘玉萍。对于郁秀娥主张的诉请三、五、六均属于损失赔偿，封彪、刘玉萍认为合同约定违约金标准过高且装修费应按折旧计算，郁秀娥因合同解除的主要损失为房屋差价和装修损失，故郁秀娥主张的赔偿金额确高于其实际损失，故本院结合本案房款支付情况、房屋差价、协议履行情况、各方过错程度、装修成新率等酌定，封彪、刘玉萍应赔偿郁秀娥经济损失200万元，爱舍中介应对该赔偿责任20%的范围内承担补充赔偿责任。上述赔偿款已经涵盖相关费用的利息损失，故本院对郁秀娥主张已付房款、已付中介费的利息损失，均不再支持。关于封彪、刘玉萍主张的房屋占有使用费，因郁秀娥占有房屋系封彪、刘玉萍履行买卖合同向其交付房屋，故其属合法占有，且现因封彪、刘玉萍违约导致合同解除，故对于封彪、刘玉萍的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郁秀娥与被告封彪、刘玉萍之间于2012年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》与《特别协议》；二、被告封彪、刘玉萍应于本判决生效之日起十日内返还原告郁秀娥购房款1,400,000元；三、被告封彪、刘玉萍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郁秀娥损失2,000,000元；四、被告上海爱舍房地产经纪事务所应在被告封彪、刘玉萍上述第三项赔偿责任的20%范围内向原告郁秀娥承担补充赔偿责任；五、原告郁秀娥应在上述第二至第四项履行完毕后二十日内腾退位于上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将该房屋返还给被告封彪、刘玉萍；六、被告上海爱舍房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告郁秀娥中介费13,800元；七、被告封彪、刘玉萍应于本判决生效之日起十日内支付原告郁秀娥评估费和鉴定费合计13,000元；八、驳回原告郁秀娥的其他诉讼请求；九、驳回被告封彪、刘玉萍的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48,508元，减半收取24,254元，财产保全费5,000元，合计诉讼费29,254元，由原告郁秀娥负担7,923元，由被告封彪、刘玉萍负担19,017元，由被告上海爱舍房地产经纪事务所负担2,314元；反诉案件受理费2,513.80元，由被告封彪、刘玉萍负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一九年六月二十八日书记员  张耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。