广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2384号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地：广东省佛山市三水区西南街健力宝南路**，统一社会信用代码9144060789375380XQ。负责人：卢丽群，该支行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阔雅，广东豪盛律师事务所实习律师。被告：谭光明，男，1969年10月29日出生，汉族，住湖南省常宁市，被告：刘同兰，女，1970年2月1日出生，汉族，住湖南省常宁市，被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，，住所地:广东省佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****统一社会信用代码91440600799372322D。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建行三水支行）与被告谭光明、刘同兰、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润置地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行三水支行的委托诉讼代理人潘汝炽，被告能润置地公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼，被告谭光明、刘同兰经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行三水支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭光明、刘同兰立即偿还贷款本息387298.02元（其中本金382615.84元、利息4633.82元、罚息48.36元，利息、罚息暂计至2019年4月23日，2019年4月24日起至实际清偿日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；2.判令被告谭光明、刘同兰赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失26364元；3.判令确认原告对被告谭光明、刘同兰提供的位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖7座1902房在上述一、二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.判令被告能润置地公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：一、原告与被告谭光明、刘同兰于2015年1月31日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101733-2012-20150833023），就被告向原告借款及抵押担保事宜进行了约定。借款合同约定，原告向被告提供450000元贷款用于购买位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖7座1902房，借款期限216个月，从2015年1月31日起至2033年1月31日止；贷款利率为浮动利率，在基准利率基础上不上浮、不下调，即合同签订时月利率为5.125‰，该利率于每年的1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款法，还款日为每月1日。借款合同第十六条、第十七条约定：被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。而且，借款合同第二十一条、第四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。借款合同第十三条、第三十七条约定：被告谭光明、刘同兰以其名下位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖7座1902房为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了抵押登记。原告与能润置地公司于2014年11月18日签订《楼宇抵押贷款合作协议》，双方就商品房抵押贷款业务合作事宜进行约定。合作协议第五条、第六条约定甲方（能润置地公司）对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自原告将贷款资金划入能润置地公司的银行账户之日起，至能润置地公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权利证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告谭光明、刘同兰所购房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权利证》，故被告能润置地公司应按照上述合作协议之规定，对被告谭光明、刘同兰欠原告借款本息及实现债权而产生的费用承担连带保证清偿的责任。借款合同签订后，原告依约于2015年2月1日履行了划款义务，向被告谭光明、刘同兰指定的账户划款450000元，但被告却不履行还款义务，自2019年3月1日起至同年4月23日止，被告累计拖欠本息为7867.45元，经原告多次催缴，被告一直拖欠，未能还清。为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案，为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费26364元等，依约应由被告承担。综上，请求法院依法判决。被告谭光明、刘同兰在诉讼中没有答辩。被告能润置地公司辩称：一、根据《楼宇抵押贷款合作协议》，答辩人应对案涉购房贷款承担连带保证责任。故答辩人恳请法院在判项中明确:原告可先就被告谭光明、刘同兰的财产受偿，不足部分由答辩人补充承担。如答辩人承担了担保责任，则答辩人有权直接向被告谭光明、刘同兰追偿。首先，原告与答辩人签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定，在被告谭光明、刘同兰未办妥《房地产权证》与《抵押登记他项权证》前，答辩人应当承担连带保证责任。截至原告起诉前，由于被告谭光明、刘同兰未能按时支付购房款，尚未办妥上述证件。故答辩人愿意按照上述协议约定承担连带保证责任。其次，原告应先就被告谭光明、刘同兰的案涉房产优先受偿，不足部分，由答辩人承担补充清偿责任。最后，为了节省司法资源，避免诉累，答辩人恳请法院在本案判决的判项中明确答辩人在承担担保责任后有权直接向谭光明、刘同兰追偿。二、原告主张的律师费的支付条件尚未成就，请求法院驳回原告该项诉讼请求。原告在《委托代理协议》中约定律师费在收到本案判决或裁决之后十日内支付，是附条件的支付。但本案亦有可能庭外和解不开庭，关于和解、调解、撤诉的情况下律师费支付的时间、条件、标准在《委托代理协议》中未有约定，原告以未实际发生的费用要求答辩人进行给付，不符合合同约定也不符合法律规定。三、本案是因被告谭光明、刘同兰的逾期还款导致的诉讼，案件受理费、保全费应由原告和被告谭光明、刘同兰承担，不应由答辩人承担。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年1月31日，原告与被告谭光明、刘同兰签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101733-2012-20150833023），约定被告谭光明、刘同兰向原告贷款450000元，用于购买佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖7座1902房，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上不上浮、不下调，即合同签订时月利率为5.125‰，该利率于每年的1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款法，还款日为每月1日。如被告谭光明、刘同兰有未在该合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为即视为借款逾期，适用基准利率上浮50%的罚息利率，罚息利率亦根据基准利率的变化而在次年1月1日进行调整。借款期限216个月，从2015年1月31日起至2033年1月31日止，还款方式为等额本息还款法，还款日为贷款发放后的每月1号。同时还约定，如被告谭光明、刘同兰未按该合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件，即构成违约。原告有权宣布贷款全部到期，且可要求谭光明、刘同兰立即清偿借款本息及相关费用，并从逾期之日起按罚息利率计收罚息和复利，同时可以行使担保权利。原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费等）由被告谭光明、刘同兰负担。2015年2月1日，原告依约向被告谭光明、刘同兰发放了贷款450000元。根据借款合同的约定，被告谭光明、刘同兰以位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖7座1902房进行担保，担保的方式为抵押加阶段性保证，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、原告实现债权的费用等。2015年4月2日，被告谭光明在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第××号），预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，预告登记义务人为谭光明。同时，根据原告与被告能润置地公司于2014年11月18日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，被告能润置地公司应对被告谭光明、刘同兰的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为被告谭光明、刘同兰抵押贷款本金、利息（包括罚息、复利、违约金）、原告实现债权的费用等，保证期限至办妥《房地产权证》、《他项权利证》之日止。截至2019年4月23日，被告谭光明拖欠的贷款本金为3185.27元，利息4633.82元，罚息48.36元，尚未还贷款本金379430.57元。2019年4月12日，广东豪盛律师事务所以EMS快递方式向被告谭光明、刘同兰发出《律师函》，宣布贷款提前到期，原告一次性收回全部贷款本息。2019年5月5日，原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托潘汝炽律师作为本案的委托诉讼代理人，约定律师费为26364元，并约定原告在收到本案裁决文书之日后十天内向广东豪盛律师事务所支付上述律师费。本院认为:原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案中，原告按照约定发放了贷款，两被告则负有依约分期偿还的义务，被告逾期未清偿借款本息，其行为已构成违约，原告有权依约宣布借款提前到期，并提前收回贷款本息。截至2019年4月23日，被告谭光明拖欠的贷款本金为382615.84元，利息4633.82元，罚息48.36元。原告诉请被告偿还上述借款本息及按借款合同约定支付至实际清偿日止的利息、罚息，合法有理，本院应予支持。对于律师费的问题。原告主张律师费26364元，原告与广东豪盛律师事务所进行了合同约定，虽然尚未支付，但属于原告为实现债权的必然支出，本院予以支持。对于优先受偿权的问题。原告的该项主张实质上是主张其对涉案房产享有抵押权。房产的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记。本案中，原告与被告谭光明并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。预告登记与一般不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力，在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此原告请求对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告诉请被告能润置地公司承担连带保证责任的问题。被告能润置地公司对被告谭光明、刘同兰的债务向原告提供无条件、不可撤销的连带保证且在保证期限内，理应对被告谭光明、刘同兰的债务承担连带清偿责任。原告的该项诉请合法有理，本院予以支持。对于被告能润置地公司主张的直接追偿权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”，即保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故被告能润置地公司的主张合法有理，本院予以采纳。被告谭光明、刘同兰经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭光明、刘同兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还贷款本金382615.84元及利息、罚息（计至2019年4月23日止的利息4633.82元、罚息48.36元；从2019年4月24日起至实际清偿日止，按借款合同约定的标准计算利息和罚息）。二、被告谭光明、刘同兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行赔偿律师费损失26364元。三、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告谭光明、刘同兰追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7504元、保全费2588元，合共10092元，由被告谭光明、刘同兰、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  郭建宁人民陪审员  李友辉二〇一九年九月九日书 记 员  程秋燕