中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初612号原告：CaoJinglin(曹静琳)，女，1979年2月21日出生，澳大利亚国籍，住上海市长宁区龙溪路XXX号XXX幢。原告：潘厚泉，男，1979年10月26日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王阳光，上海市锦天城律师事务所律师。被告：陈永鑫，男，1970年5月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉诉被告陈永鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案于2019年1月28日第一次公开开庭进行审理，两原告共同委托诉讼代理人杨依见、王阳光、被告陈永鑫到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院依法予以受理，后被告申请撤回反诉。本案于2019年3月21日第二次公开开庭进行审理，原告潘厚泉、两原告共同委托诉讼代理人杨依见、王阳光、被告陈永鑫到庭参加诉讼。本案于2019年6月17日第三次公开开庭进行审理，原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉、两原告共同委托诉讼代理人王阳光、被告陈永鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年6月2日关于租赁上海市青浦沪青平公路XXX弄XXX号房屋签订的《物业正式租赁合同》；2、被告立即腾退上述房屋给原告；3、被告向原告支付2018年7月至2018年11月的房屋租金人民币8万元；4、被告支付拖欠房屋租金滞纳金(以8万元为本金，按月租金的日千分之五，按照应付未付之日计算至实际支付之日)；5、被告支付违约金32,000元；6、被告支付房屋占用费(按每月16,000元，自2018年12月1日起计算至实际腾退房屋之日止)。事实与理由：原告为上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号房屋的产权人。2017年6月2日，原告与被告就系争房屋签订《物业正式租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告，租金每月16,000元，每月2日前支付当月租金，逾期按照每日千分之五加收滞纳金，超过15天视为承租人自动退租，原告有权收回房屋并没收租赁保证金作为违约金。保证金32,000元，租赁期限自2017年9月2日至2022年9月1日。被告承租后仅支付了租赁保证金和2017年9月至2018年6月的租金，自2018年7月起的租金至今未付。原告于2018年10月13日书面通知被告履行合同义务支付拖欠租金，被告仍拒付。原告为维护合法权益,向法院提起诉讼。被告陈永鑫辩称：因为系争房屋不能作为办公使用，导致被告无法正常使用房屋，非被告违约。如果解除租赁合同，原告应当赔偿被告装修损失160万元，退还被告已付租金和保证金，赔偿被告经营损失。本院经审理认定事实如下：原告系上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号房屋的产权人。该房屋建筑面积471.34平方米，用途为居住。2017年6月2日，原告与被告签订《物业正式租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，用途为办公，租赁期限自2017年9月2日至2022年9月1日。租金每月16,000元，每期租赁开始当月的2日之前支付，先付后租。合同签订同时被告支付租赁保证金32,000元。2017年9月2日之前交房，被告交房之时被告支付首期租金16,000元。被告逾期支付租金，须缴纳滞纳金，滞纳金每日按月租金0.5%计收，逾期超过15天，视为被告自动退租，原告有权收回房屋，并按12.11条款赔偿。被告承租物业须按规定用途使用，不可用于规定以外或不合法用途。该物业内一切原来设备和隔间，被告必须征得原告同意方可更改或增减。被告不得提前退租，否则原告有权没收保证金作为违约金。因此房屋是毛坯房，故合同期间内，如原告无故终止合同，应赔偿被告已装修房屋产生的费用。被告在装修房屋过程中不得影响房屋结构，影响原告提供装修图纸。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告对房屋进行了装修。被告支付了保证金32,000元及2017年9月2日至2018年7月1日的租金，其余租金未付致讼。2018年10月，原告向被告邮寄《通知函》，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金。2018年7月12日，上海市青浦区徐泾镇人民政府向被告出具《责令改正通知书》，表示被告擅自改变系争房屋的使用性质，要求立即恢复居住功能。2018年9月13日，案外人报某某系争房屋内有人从事色情服务。2018年9月14日，系争小区所在居委会向业主和当事人发送《告知书》，要求对擅自改变物业使用性质，改为经营办公等行为的，在两周内自行整改，否则相关部门将依法予以查处。2019年2月20日，上海安盛物业有限公司出具《情况说明》，表示被告承租系争房屋后用于经营养生会所，导致外来人员和车辆增多，诱发停车难、安全隐患等问题，导致其他业主投诉至物业公司。物业公司接到投诉后通过现场查看和询问其他业主了解到，该养生会所存在身穿工作制服女性人员、现场摆放易拉宝、广告招牌等情况。周边业主告知物业公司：该养生会所因投资人内部纠纷，导致停止经营，部分投资人因前期投资及经营成本大，心存不满而继续占用房屋。同时有其他业主投诉称该养生会所有女性员工夜间在小区内询问“是否需要服务”等非正常、诱导性问题，其他业主亦将上述情况报警，派出所警察也前来了解情况。故物业公司认为被告租赁房屋从事非正常经营。被告于2019年1月10日收到本案的诉讼材料。审理中，本院多次向被告释明，被告均坚持表示在原告赔偿被告损失之前不同意将房屋返还原告。被告提起反诉后申请对装修进行鉴定，因被告未在规定时间内缴纳鉴定费用，鉴定单位作为退案处理，后被告申请撤回反诉，保留另案起诉的权利。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《物业正式租赁合同》、产权证、付款凭证、通知函及邮寄凭证、《责令改正通知书》、告知书、情况说明、照片、报警记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告表示：系争小区有多户业主将房屋出租用于办公，在不影响邻居使用的情况下不受影响。被告实际用于经营养生会所，故遭到邻居投诉。原告同意对被告的固定装修给予一定补偿，但是鉴于被告未提供证据证明装修花费的金额，故原告无法确认补偿的金额。被告表示：被告对房屋装修后用于经营健康管理、中医养生，被告仅经营了2个月就被迫停业，房屋一直处于空关状态。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。系争房屋由被告占有使用，被告理应按照合同约定支付租金。被告认为原告提供的房屋无法作为办公使用，然根据庭审查明的事实，系争房屋为居住用房，被告实际用于经营养生会所，存在对外经营性行为，故被告的实际使用用途违反了相关法律法规和合同约定。被告自2018年7月2日起未支付租金系违约，原告有权按照合同约定解除租赁合同，故原被告签订的租赁合同于被告收到本案的诉讼材料即2019年1月10日解除。合同解除后，被告理应将房屋腾退返还原告。被告至今占用房屋，且在法院多次释明下拒不腾退，故对原告要求被告支付房屋租金及占有使用费的请求予以支持。被告逾期支付租金，原告有权主张滞纳金，被告主张滞纳金标准过高请求予以调整，本院依据合同约定、原告的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日按照月租金的万分之五计算。被告违约，理应承担违约责任，原告主张的违约金符合合同约定。根据合同约定，原告有权没收被告支付的保证金作为违约金，故本院认定被告已经支付的保证金32,000元不予退还，作为被告支付的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉与被告陈永鑫于2017年6月2日签订的《物业正式租赁合同》于2019年1月10日解除；二、被告陈永鑫应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦沪青平公路XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉；三、被告陈永鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉租金及房屋占有使用费(按照每月16,000元，自2018年7月2日计算至实际腾退之日止)；四、被告陈永鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告CaoJinglin(曹静琳)、潘厚泉租金滞纳金(第一笔以16,000元的日万分之五，自2018年7月3日起计算至实际支付之日止；第二笔以16,000元的日万分之五，自2018年8月3日起计算至实际支付之日止；第三笔以16,000元的日万分之五，自2018年9月3日起计算至实际支付之日止；第四笔以16,000元的日万分之五，自2018年10月3日起计算至实际支付之日止；第五笔以16,000元的日万分之五，自2018年11月3日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,175.20元，由被告陈永鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 金 艳人民陪审员 钟 荣人民陪审员 吴彩芳二〇一九年六月二十六日书 记 员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。