四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初2562号 原告：康啟贤，女，1949年9月11日出生，汉族，现住四川省安岳县，公民身份号码。 原告：李子菊，女，1972年8月1日出生，汉族，现住四川省安岳县，公民身份号码。 原告：李子英，女，1975年8月16日出生，汉族，现住四川省安岳县，公民身份号码。 原告：李红艳，女，1982年4月23日出生，汉族，现住四川省安岳县，公民身份号码。 委托诉讼代理人：蒋万荣，男，1979年9月19日出生，汉族，现住四川省内江市，公民身份号码。 原告：李和霖，男，1990年3月16日出生，汉族，现住四川省安岳县，公民身份号码。 五原告委托诉讼代理人：付有义，四川强德律师事务所律师。 五原告委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：李林炳，男，1946年3月11日出生，汉族，现住四川省德阳市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：彭官明，安岳县石羊法律服务所法律工作者。 原告康啓贤、李子菊、李子英、李红艳、李和霖与被告李林炳确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康啓贤、李和霖、原告李红艳委托诉讼代理蒋万荣、五原告委托诉讼代理人付有义、李志伟、被告李林炳及委托诉讼代理人彭官明到庭参加了诉讼。现本案现已审理终结。 康啓贤、李子菊、李子英、李红艳、李和霖向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告与李林西于2009年1月30日签订的农村房屋买卖《协议书》有效；2.判令被告履行合同义务，协助原告办理该房屋过户登记。事实和理由：2009年1月30日，被告由于户口迁移原因，将其所有的位于安岳县的农村房屋（瓦房三件、施园一间、石板院坝一坪）卖给本村村民其弟李林西。双方于当日签订《协议书》，该“协议书”约定：卖房价款为人民币2500元，协议于当日生效，双方不得反悔。协议签订后李林西即支付现金2500元给被告，期间，李林西及家人多次要求被告办理宅基地房屋过户手续，被告均以各种理由推诿。2019年安岳县国土资源局征收该涉案房屋，被告遂否认该房屋已出卖的事实，拒绝办理房屋过户登记手续。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述请求。 李林炳辩称，一、本案被告与李林西双方签订的协议后，原被告双方没有实际履行，该被告未将该房屋交付给原告，原告亦未将房款给付给被告；二、被告其宅基地房产，系被告、被告妻子及儿子共同所有，即使签订也不符合物权法规定，应解除合同；三、该协议内容违反房屋法规定一户一宅，请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下： 原告提交的证据：一、2009年元月30日签订协议书原件两份及2019年签订的协议书原件一份，拟证明被告与李林西签订房屋买卖合同，涉案房屋已实际履行，该协议系有效合同。被告质证后对该证据的证明目的有异议，认为1、2009年元月30日签订的协议书违反物权法的规定，该协议书上无共有人签字且共有人未同意李林炳签字；2、协议签订后没有实际履行，房屋没有交付，李林西没有给付房价款给被告。3、认为2019年6月14日签订“协议书”没有共有人及继承人授权，不能达到证明目的。二、原告申请出庭作证的唐成千、李井文、雷正同证人证言拟证明该房屋已经交付，该房屋归属于原告所有。被告质证1、认为唐成千系原告家属不具备证明资格;2、李井文、雷正同均是传来证据，不符合证据规则。以上证据本院认为：一、对原告提交“协议书”，2009年签订“协议书”系李林炳与李林西双方真实自愿签字确认，该协议未违反强制性规定，本院予以采信。二、对2019年的协议书，该协议书与2009年协议书形成证据锁链，本院予以采信，三份“协议书”证明了双方签订协议的事实。对原告申请出庭作证的证人证言，本院认为以上三个证人证言来源合法，与本院依职权调取的调查笔录内容一致，本院予以采信。 被告提交的证据：一、安岳县人民政府社员宅基地使用证，拟证明该涉案房屋及土地归被告及妻子儿子所有，属于家庭共有财产。原告质证后对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议，原告认为宅基地是集体所有权，不是家庭共有，该使用权证户主系被告，宅基地使用权人可以对宅基地进行处置；二、照片6张，拟证明该房屋即将面临垮塌，没有进行管理。原告质证认为因该房屋面临拆迁，故原告已从房屋从搬出，现在房屋破损是真实的。本院对被告提交的安岳县人民政府社员宅基地使用证系真实性予以确认，本院予以采信，但对证明目的不予确认。对被告提交的照片，因该照片与本案无关联性，故本院不予采信。 本院依职权调取的雷应刚的调查笔录，该笔录经原、被告发表意见后，当庭予以采信。 本院经审理认定事实如下：李林炳与李林西系兄弟关系，2009年1月，被告因户口迁出，便与李林西以2500元的价格达成《协议书》。同日，原告向被告支付了2500元购房款。此后，房屋经过原告修缮使用至今。期间，原告多次找到被告要求协助办理过户登记，但是被告均以各种理由拖延。至今未办理房屋过户手续。李林西系安岳县集体经济组织成员。于2017年正常死亡。本案争议的房屋及宅基地已被政府征收。在庭审过程中，原告申请保全其房屋征收款，本院依法将其房屋征收款予以保全。 另查明，李林西于2017年死亡，其继承人为本案原告康啓贤、李子菊、李子英、李红艳、李和霖。 本院认为，从2009年双方订立协议来看，李林炳与李林西均为安岳县白塔寺乡三桥村村民，李林西系可受让李林炳房屋的适格主体，双方订立的书面协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告提交的安岳县人民政府社员宅基地使用证显示，该宅基地的户主系本案被告，协议签订双方系亲戚关系，事后，其共有人一直未行使撤销，从交易习惯可以认定其卖房行为被共同使用人许可。故对被告以未经共同人同意的抗辩事由不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定并非效力禁止性规定，不能以此为由认定原、被告签订的协议无效。故对被告关于原、被告双方签订协议书违反上述规定而无效的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，本案争议房屋的宅基地，因宅基地使用证登记的户主为李林炳，因此，该房屋的宅基地使用证权人为李林炳。李林西在购买李林炳房屋前已经在该村拥有一处房屋和相应的宅基地。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，李林西取得的是本案争议房屋的所有权，而不能取得本案争议房屋的宅基地使用权，本案争议房屋的宅基地使用权归李林炳享有。本案争议的房屋及宅基地已被政府征收，房屋所有权和宅基地他用权涉及的物权因征收而消灭。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”、第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，作为本案争议房屋所有权人的原告和宅基地使用权人的李林炳可共同就房屋及宅基地被征收后的补偿问题与征收部门协商。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条第二款、第四十四条、第六十二条第一款款之规定、《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条，判决如下： 一、原告康啓贤、李子菊、李子英、李红艳、李和霖与被告李林炳所订立的房屋买卖合同有效； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告李林炳负担。（限于判决生效之日起七日内交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 刘 伟 二〇一九年七月二十九日 书记员 蒋华菊