山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初709号 原告（反诉被告）：泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会，住所地泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村。 法定代表人：任绪山，主任。 委托诉讼代理人：任永强，山东泰山法正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泰山美术馆有限公司，住所地泰安市碧霞大街。 法定代表人：张传稚，经理。 委托诉讼代理人：高庆周，泰安泰山邱家店法律服务所法律工作者。 第三人：李绪朝，男，1958年出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：李广畅，男，1960年出生，汉族，住新泰市，系李绪朝之妹夫。 第三人：泰安市泰山区焦点美术工作室，住所地泰安市泰山区。 经营者：王晓龙，男，1987年出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：吴敬英，女，1966年出生，汉族，住山东省宁阳县，系王晓龙之母。 原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会（以下简称安家林村委会）与被告泰山美术馆有限公司（以下简称泰山美术馆）、第三人李绪朝、泰安市泰山区焦点美术工作室（以下简称焦点工作室）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2018年9月12日作出（2017）鲁0902民初1375号民事判决书。原告安家林村委会不服判决，向山东省泰安市中级人民法院提起上诉。山东省泰安市中级人民法院于2019年1月22日作出（2018）鲁09民终3513号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安家林村委会的委托诉讼代理人任永强、卢正勇，被告泰山美术馆的法定代表人张传稚、委托诉讼代理人高庆周，第三人李绪朝及其委托诉讼代理人李广畅，第三人焦点工作室的委托诉讼代理人吴敬英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安家林村委会向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退租赁原告的中华泰山旅游商品城一期工程贰号楼及贰号楼附楼房屋；2.被告立即支付原告所欠租金、解除合同后的占用费（参照租金计算）及经济损失（按拖欠租金数额为基数，按每日千分之一计算至腾退完毕为止，截止2017年3月17日为550920元），以上共计约2791145元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：按租赁合同无效向被告主张合同无效后的租赁物的全部返还、合同无效后场地占用费的支付，请求的占用费及租赁费是一致的。事实与理由：原告与被告就中华泰山旅游商品城一期工程贰号楼及贰号楼附楼租赁事宜，于2012年11月13日签订房屋租赁合同一份，合同约定由原告将以上建筑物及其附属设施租赁给被告，由被告支付相应租赁费，双方并约定了其他权利义务。合同签订后，原告完全按照合同履行交付租赁物及其附属设施，而被告却没有完全按照合同履行支付租金的义务，长期拖欠租金。经原告催要，被告一直拖延，后原告于2016年11月根据合同约定函告通知被告，解除双方租赁合同，腾退租赁物，但被告仍然未交清所欠租金、解除合同后的占用费、经济损失，腾退所租赁房屋，因此原告起诉，请求法院判令如诉。 被告泰山美术馆辩称，一、涉案房屋中华泰山旅游商品城一期工程贰号楼及贰号楼附楼未取得建筑工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条规定，涉案房屋未进行消防机构备案和审核通过，违反法律的强制性规定，也应当认定租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因租赁合同取得的租金163万元，因合同无效应当返还被告，且因合同无效，原告也无权向被告索要拖欠的租金，因双方约定的经济损失计算条款无效，原告亦无权向被告主张经济损失。2017年1月原告强行将租赁房屋大门锁住，致使被告无法使用涉案房屋，自锁门至今的房屋占用费原告无权主张。租赁房屋后，被告经原告同意进行装修，被告先后投资800余万元进行涉案房屋的装修及楼前广场地面大理石铺设，根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。对出租人来讲房屋合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系合法有权出租的房屋，符合合同约定的用途，如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁无效，出租人应当承担全部或主要责任。故原告因缔约过错应当赔偿因合同无效给被告造成的房屋装修、广场地面铺设等全部经济损失。综上，原、被告签订的房屋租赁合同系无效合同，因合同无效，原告的诉求无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。第二，原告明知其出租的房屋未经消防验收，也未取得规划许可证，违反法律法规的强制性规定，负有主观过错，导致租赁合同无效。不存在其诉求的租金问题，既然原告已经将租金变更为房屋占用费，就其变更后的房屋占用费，这一权利主张符合有关法律规定，但是对于数额应当根据原审查明的事实进行具体处理。因为原告非法锁门给被告造成了严重的经济损失，至2017年1月1日起即不存在占用费的问题，对于该部分人民法院不应支持，应当驳回其对2017年1月1日之后占用费的主张。对于被告使用原告房屋，合同虽然约定是半年一付，但是根据双方的口头达成一致，结合被告属于招商引资项目，双方均认可的履行情况是将近一季度支付一次，同时在合同签订后，被告享有一年的免费使用期限。后被告没有按季度支付相应费用是因为原告出租给被告的房屋被消防部门检查发现消防设施不符合规定，未经消防验收，为处理此事，被告的法定代表人与原告的相关负责人进行多次接触、接洽，原告一拖再拖至今没有解决消防问题。这是被告后来没有按季支付租赁费的一个原因。也就是说被告没有按照双方认可的按季支付租赁费，是对于消防没有验收通过的抗辩，并不是无故不支付，这一点请求法院进行予以查明。对于原告主张的损失问题，我们认为是不成立的。就房屋占用费，应当在确认合同无效之日确定被告应当支付原告占用费的数额，而不应当有经济损失以及原审当中说的利息的问题，这一点我们不认可，请求法院不予采信。由于原告对于合同的无效存在主观过错，相比被告的审查注意义务，过错明显大于被告，本着对于原告的信任，被告使用原告房屋后投入近千万元的巨资进行装修，以达到双方约定的20年的使用期限。没有想到的是，使用两年内即发生了消防验收及规划许可的严重问题，没有及时进行整改完毕和实际解决，导致双方发生了分歧，最终无奈到了法院，尤其是原告又将被告使用的房屋进行锁门，进一步给被告造成了巨大的经济损失，就该类无效的租赁合同过错的分担，按照全国法院自由裁量权，出租方占80%或70%的责任，承租方最多承担30%的责任，这是对于过错分担的普遍做法，本案原审按照原告占60%比例来分明显不公正，请求合议庭评议之后，作出公正的裁判。对于原告请求被告拆除全部装修，我们认为是不符合法律规定，也不符合合同约定，虽然合同无效，但是这是双方当时的真实意思表示。同时结合司法解释规定，最后一点涉及到第三人，原告也同意与第三人各方来履行，第三人应当支付给被告的房租还没有支付，并且原告与第三人他们也同意继续履行，前期我们的建议是由第三人与原告直接协商处理那一部分，也就是说17年1月1日之后的所有费用我们均不予承担。 第三人李绪朝述称，第三人系与被告签订的房屋租赁协议，第三人不欠被告房屋租赁费，对原告不应承担任何义务。原告起诉被告退还租赁房屋，支付拖欠租金和解除合同后的占用费及经济损失，其责任是被告所造成的，影响了第三人的权益，给第三人造成了极坏的社会影响，造成了巨大的经济损失，被告应赔偿第三人因此所受到的装修费用及经营损失。被告提出其与原告签订的房屋租赁合同无效，要求原告赔偿损失430万元，其反诉请求没有向第三人征求意见，也没有考虑到第三人的利益损失，更没有对第三人所承租的部分的装饰进行测量评估。请求法院依职权按照程序选择鉴定机构对第三人的装修及经营损失进行评估，第三人根据双方认可的评估报告主张权利。由于原告要求被告退还房屋并赔偿损失，而被告主张与原告签订的房屋租赁合同无效，要求原告赔偿损失，这自然导致第三人与被告签订的房屋租赁协议无效，亦有损失，因此第三人要求追究被告对第三人的欺诈责任。第三人与被告签订的两份房屋租赁合同中，被告均标明涉案房屋属于被告所有，并向第三人保证“涉案房产没有进行买卖、赠与、查封，没有涉及抵押及第三者权益，如甲方出现上述问题由甲方承担责任，由此给乙方造成的损失由甲方赔偿”。直至法院向第三人送达传票、诉状及反诉状，第三人才知道涉案房产不具备对外租赁的条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此第三人亦同意解除无效的房屋租赁协议，但要根据法律规定向第三人赔偿房屋装饰费及经营损失。刚才被告前面的陈述的答辩意见，到涉及第三人之前我们原则上同意，但是对于被告所说的第三人欠他钱的问题，我们不承认，因为我们已经支超了八个月的房租，我们有证据，在一审的时候提交过。 第三人焦点工作室述称，同第三人李绪朝的答辩意见。 被告泰山美术馆向本院提出反诉请求：1.判令原、被告于2012年11月12日签订的房屋租赁合同无效，并解除双方的无效合同；2.判令原告赔偿被告430万元（可移动物除外）；3.本案诉讼费由原告承担。诉讼过程中，被告变更诉讼请求第2项为：原告赔偿被告损失5267846元及自2017年1月1日至2018年1月5日之间的装修价值的折旧费，并按同期银行贷款利率支付装修价值自2017年1月1日至赔偿完毕之日止的利息。事实与理由：为带动泰山区文化产业的发展，被告作为泰山区泰前办事处招商引资项目，落户中华泰山旅游商品城，2012年11月13日被告与原告签订了租赁合同，被告承租原告位于瑞奥不夜城2号楼（即中华泰山旅游商品城一期工程二号楼），建筑面积8600平方米，租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日止。合同签订前原告承诺所出租的房屋为手续齐全的合法建筑，被告承租后放心地投入了大量资金按使用期20年的标准进行建设装修，并于2013年5月19日正式开业，并按时交了租金。在经营期间，原告在租赁房屋处设置了障碍。在这种情况下原告还是向被告索要租金，被告为此房屋投入了800多万元，在被逼无奈的情况下为了与原告搞好关系，与原告签订支付租金协议。2017年1月1日，在被告不知情的情况下原告非法将被告正在经营的美术馆强行上锁，导致被告无法经营。事后被告多次找原告要求开门并提供租赁房屋的合法手续。原告自知涉案房屋不符合有关规定，还不择手段的将被告赶走，以达到占有被告投入的800多万元的建设装修费用等。原告的这种欺诈行为给被告造成了巨大经济和诚信损失及社会影响。被告在经营期间因消防检查得知原告出租的房屋不符合要求，曾被下令整改，被告多次要求原告提供消防验收报告和房屋合法手续，但原告未提供，无奈之下，被告于2017年2月18日向原告发函，要求提供涉案房屋合法出租的相关手续，建设工程规划许可证等。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，被告与原告签订的房屋租赁合同应属于无效合同，同时依据合同法相关规定，原告应赔偿被告的经济损失。被告为维护自己的合法权益，提起反诉，请法院查明事实，支持被告的反诉请求。 原告安家林村委会辩称，同意与被告终止租赁合同关系，但原告认为是因合同有效而解除。原告所出租的房屋及场地没有规划许可手续但一直在办理，对此情况被告是明知的。本案合同是有效合同，涉案房屋符合规划，规划许可手续在办理中。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案房屋原告已经提供证据证明是经主管部门批准建设的，本案租赁合同应为有效合同。双方成诉的起因是被告长期拖欠租金所引发，被告过错在先，若不是因此原因，双方会一直将合同继续履行下去。原告发出通知解除合同后，在合理期限后锁门是合法行为没有过错。本案租赁合同无论是因通知而解除，还是因无效而终止，被告均应支付租金腾退房屋。被告主张的损失数额不确定，其所提供的证据不能有效证明其具有损失。被告所谓的损失是基于其自身过错不按时交纳租金所导致，与原告无必然因果关系，如果有损失，应当由其自行承担。被告在租赁场地内的添附由被告自行拆除，原告不要。原告同意继续与第三人履行合同，按照第三人与被告签订的租赁合同条款执行，由第三人向原告交纳租金。 第三人李绪朝述称，同意原告的意见，但要在本案完结后计算租赁费用，原、被告之间的纠纷影响了第三人的经营，这中间的损失原、被告应该根据责任向第三人赔偿。第三人的租赁费已经交至2017年8月，交给了被告，第三人没有责任。 第三人焦点工作室述称，同意第三人李绪朝的意见。第三人所租房屋的水电费已经交纳，租赁费已经交给被告。 本院经审理认定事实如下：2012年11月13日，原告安家林村委会（甲方）与被告泰山美术馆（乙方）就中华泰山旅游商品城一期工程贰号楼租赁事宜签订房屋租赁合同一份，约定：该贰号楼属于甲方所有，位于，瑞奥不夜城西区；地上五层建筑面积6800平方米，地下一层建筑面积1800平方米，合计建筑面积8600平方米；乙方租赁甲方贰号楼地上建筑物及该楼垂直以下地下室部分，门前广场归乙方使用，如果绿化，其费用由乙方自行承担，甲方保证乙方进出道路畅通。租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日止；起始租金为每年120万元，租金自2014年1月1日算起，租金标准按照每五年递增一次，第一个五年增长12%，第二个五年增长16%，第三个五年增长20%，即2014年1月1日至2018年12月31日为每年租金120万元，2019年1月1日至2023年12月31日为每年租金134.4万元，2024年1月1日至2028年12月31日为每年租金155.904万元，2029年1月1日至2033年12月31日为每年租金187.0848万元；按照规划要求，贰号楼南侧建设附楼一栋，与贰号楼连为一体，由甲方负责建设，建成后优先租给乙方使用，租金单独缴纳，起始租金为每平方米每天0.4元，年限及租金增幅参照主楼，第一个五年增长12%，第二个五年增长16%，第三个五年增长20%，按照实际测量面积计算面积，租金及使用年限以交付使用时间为起始点；租赁方式按照先付款后使用的原则，租金每年分两次支付，上下半年各支付一次，即每年1月1日和6月31日前分别一次，每次支付50%的租金；在应交付租金时间内，如乙方未按时交付租金，除如数补交租金外，每拖欠壹日，租金加收所拖欠数额千分之一的滞纳金，逾期三个月未缴纳租金，甲方有权终止合同；乙方需向甲方支付合同保证金20万元，合同签订当日支付给甲方，该保证金在支付租金时，自动转为租金；甲方同意乙方转租并保证该房产没有进行买卖、赠与、查封，没有涉及抵押及第三者权益，如甲方出现上述问题由甲方承担责任，由此给乙方造成损失甲方赔偿；甲方应全力配合协助乙方办理该项目装修改造的报批报建手续；合同到期后，乙方须将装修投入的电梯、地面、墙面、门窗等设施无偿交付给甲方使用；自签订合同之日起，项目所涉及水、电、气等使用费由乙方支付；甲方同意乙方装修，在装修过程中如需对该房屋结构进行改动，须经甲方同意。合同签订后，被告于2012年12月8日支付原告房屋租赁合同约定的定金200000元，后被告于2014年4月24日支付租金200000元，于2014年7月23日支付租金200000元，于2014年10月17日支付租金300000元，于2014年11月14日支付租金200000元，于2014年11月15日支付租金100000元，于2015年1月30日支付租金300000元，于2016年2月6日支付租金30000元，于2016年7月16日支付租金100000元。由于被告未按房屋租赁合同的约定支付租金，原告于2016年11月3日向被告发出律师函，要求被告于收到通知10日内交清租金及滞纳金2446670元，如不履行则自被告收到通知15日起房屋租赁合同解除并于收到通知20日内腾退涉案房屋。被告于2016年11月4日签收律师函，但被告未按原告的要求交清租金及滞纳金。 2013年3月1日，被告（甲方）与第三人李绪朝（乙方）签订房屋租赁合同，将涉案房屋三楼转租给第三人李绪朝，约定：建筑面积1360平方米；租赁期限为20年，自2013年10月1日至2033年12月31日止；起始租金为每年20万元，租金自2013年10月1日算起，租金标准按照每五年递增一次，第一个五年增长12%，第二个五年增长16%，第三个五年增长20%，即2013年10月1日至2018年10月1日为每年租金20万元，2018年10月1日至2023年10月1日为每年租金22.4万元，2023年10月1日至2028年10月1日为每年租金25.984万元，2028年10月1日至2033年12月31日为每年租金31.1808万元；租赁方式按照先付款后使用的原则，租金每年分两次支付，上下半年各支付一次，即每年10月1日和次年的4月1日前各一次，每次支付50%的租金；乙方需向甲方支付合同保证金叁万元，合同签订当日支付给甲方，该保证金在支付租金时，自动转为租金。 2013年5月6日，被告（甲方）与第三人李绪朝（乙方）签订房屋租赁合同，将涉案房屋负一楼转租给第三人李绪朝，约定：建筑面积约计2000平方米，包括负一楼东进口玻璃房；租赁期限为18年，自2015年10月1日至2033年10月1日止；租金为每年10万元，租金自2015年10月1日算起，租金标准按照安家林村要求的递增方式进行，分别按增长12%、增长16%、增长20%分年度递增，即2015年10月1日至2018年10月1日为每年租金10万元，2018年10月1日至2023年10月1日为每年租金11.2万元，2023年10月1日至2028年10月1日为每年租金12.992万元，2028年10月1日至2033年10月1日为每年租金15.5904万元；租赁方式按照先付款后使用的原则，首年租金按5万现金＋5万红酒算，自合同签订之日预付定金5万元（到10月1日即转为首年租金），乙方即可自签订之日使用，自第二年起按每年10万元租金一次性支付，支付日期为每年的10月1日前。 2015年4月17日，被告（甲方）与第三人焦点工作室（乙方）签订房屋租赁合同，将涉案房屋四、五楼转租给第三人焦点工作室，约定：建筑面积2800平方米；租赁期限为20年，自2015年6月1日至2035年6月1日止；租金为每年33万元，租金标准按照每五年递增一次，第一年自2015年6月1日至2016年7月14日租金为355384元，第二年开始，以后每年自2016年7月15日开始算整年租金；租赁方式按照先付款后使用的原则，租金按年一次性支付，每年支付租金时间为7月15日；乙方需向甲方支付合同保证金叁万元，合同签订当日支付给甲方，该保证金在支付租金时，自动转为租金。 被告及第三人对涉案房屋进行了装修，被告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定。本院委托泰安信诚价格评估事务所进行鉴定，泰安信诚价格评估事务所于2018年5月28日出具评估报告，评估结论为：对租赁房屋中的装饰装修价值进行鉴定评估合计人民币5267846元。该评估报告中三楼及地下室第5、6、7、8、9、10、14、15、16、17、18、21、23、25、26项系第三人李绪朝装修，四楼（第1页）第27项中的20㎡、五楼（第1页）第19项中的1/10、第21项中的14个套装门系第三人焦点工作室装修。原告称评估报告中一楼（第1页）第2项、二楼（第1页）第2项、三楼（第1页）第3项、五楼（第1页）第2项列明的瓷砖人工费，四楼（第2页）第26项列明的地面打底，地下室第10项列明的灯棍、第22项列明的地面、第25项列明的地下室墙体，均是原告在出租涉案房屋前就已完成的项目，以上共计271786.70元应自装修价值中去除；评估报告中属于被告装修的部分，原告无法利用，由被告拆走自用。原告提交泰安东城建筑工程有限公司出具的说明、其与泰安东城建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同以证实其主张。对此，被告称评估报告所列明的装修都是经过原、被告现场确认后由评估机构勘验的。 2017年1月1日，原告的村民代表将涉案房屋上锁，原告在庭审中认可其村民代表锁门行为是原告的行为。被告称原告将涉案房屋锁门后，涉案房屋已无法使用。 原告及被告均称两第三人现仍继续经营使用涉案房屋。李绪朝称其现没有经营使用涉案房屋。焦点工作室称原告将涉案房屋锁门后，其租赁的涉案房屋四楼、五楼能正常使用，但受影响很大。对涉案房屋2017年1月1日后负一楼、三楼的租金，原告认可被告与第三人李绪朝签订的租赁合同约定的数额；对涉案房屋2017年1月1日后四楼、五楼的租金，原告认可被告与第三人焦点工作室签订的租赁合同约定的数额。重审时，原告明确表示不同意两第三人继续使用房屋。对于两第三人所使用的房屋，原被告均同意按照被告与两第三人签订的合同约定的租金数额确认使用费。 诉讼中，因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，亦未取得消防验收许可。经本院释明，原告变更诉讼请求按照合同无效主张权利。 本院认为，原、被告签订房屋租赁合同时，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建筑工程规划许可证，因此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案房屋租赁合同确认无效后，涉案房屋应当由被告返还给原告，因此对原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。两第三人作为次承租人，应将涉案房屋返还给原告。 原、被告之间的房屋租赁合同无效后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应向原告支付占有使用涉案房屋期间的占用费。其中，自2014年1月1日起至2017年1月1日原告将涉案房屋上锁之日止，被告应当参照房屋租赁合同约定的租金标准（每年1200000元）支付原告房屋占用费，共计3600000元；被告已支付原告占用费1630000元，尚需支付原告1970000元。自2017年1月2日起，因原告将涉案房屋上锁，涉案房屋的一楼、二楼无法使用，被告仅需支付涉案房屋负一楼、三楼、四楼、五楼的占有使用费。因涉案房屋负一楼、三楼由李绪朝占用，四、五楼由第三人焦点工作室占用，原告同意按照被告与两第三人约定的租金计算占用费，故被告应按照其与两第三人签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付原告占用费。对于负一楼、三楼的占用费，根据被告与李绪朝签订的负一楼、三楼房屋租赁合同对于租金的约定，自2017年1月2日至2018年10月1日，被告应参照每年300000元（100000元+200000元）支付原告负一楼、三楼的占用费，计525000元（300000元÷12月×21月）；自2018年10月2日起至李绪朝实际腾退房屋之日止，被告应参照每年336000元（112000元+224000元）的标准支付原告负一楼、三楼的占用费。对于四、五楼的占用费，被告应参照其与焦点工作室仅约定的占用费标准每年330000元，自2017年1月2日起计算至实际腾退房屋之日止。 原、被告之间的房屋租赁合同无效，该合同约定的违约金条款亦无效，但被告未向原告支付房屋占有使用费给原告造成了利息损失，利息损失应自被告应付而未付房屋占有使用费之日起按照同期银行贷款利率计算。对于2017年1月1日之前房屋占用费的利息，自2014年1月1日起至2014年4月24日止，以400000元为基数计算利息为7600元（400000元×6%÷12月×3.8月）；自2014年4月25日起至2014年6月30日止，以200000元为基数计算利息为2230元（200000元×6%÷12月×2.23月）；自2014年7月1日起至2014年7月23日止，以800000元为基数计算利息为3080元（800000元×6%÷12月×0.77月）；自2014年7月24日起至2014年10月17日止，以600000元为基数计算利息为8400元（600000元×6%÷12月×2.8月）；自2014年10月18日起至2014年11月14日止，以300000元为基数计算利息为1350元（300000元×6%÷12月×0.9月）；自2015年1月1日起至2015年1月30日止，以600000元为基数计算利息为3000元（600000元×6%÷12月×1月）；自2015年1月31日起至2015年6月30日止，以300000元为基数计算利息为7500元（300000元×6%÷12月×5月）；自2015年7月1日起至2015年12月31日止，以900000元为基数计算利息为27000元（900000元×6%÷12月×6月）；自2016年1月1日起至2016年2月6日止，以1500000元为基数计算利息为9000元（1500000元×6%÷12月×1.2月）；自2016年2月7日起至2016年6月30日止，以1470000元为基数计算利息为35280元（1470000元×6%÷12月×4.8月）；自2016年7月1日起至2016年7月16日止，以2070000元为基数计算利息为5175元（2070000元×6%÷12月×0.5月）；以上利息共计99785元。自2016年7月17日起至被告实际支付完毕2017年1月1日前的占用费1970000元之日止，利息以1970000元为基数计算。对于2017年1月2日之后负一楼、三楼的占用费利息，自2017年1月2日至2018年10月1日，基数为525000元；自2018年10月2日起至被告偿还完毕负一层、三层的占用费之日止，基数为861000元。对于2017年1月2日之后四、五楼的占用费利息，自2017年1月2日起至2017年7月14日止，以178750元（330000元÷12月×6.5月）为基数计算；自2017年7月15日起至被告偿还完毕四、五层的占用费之日止，以每年7月15日至次年7月16日为一个计息期间，每个期间基数依次递增330000元。 被告及第三人对涉案房屋进行了装修，经泰安信诚价格评估事务所现场勘验，于2018年5月28日出具评估报告，评估结论为：对租赁房屋中的装饰装修价值进行鉴定评估合计人民币5267846元。原告称评估报告中有271786.70元的装修是原告在出租涉案房屋前就已完成的项目，应予去除，但原告提交的证据不足以证实其主张。该评估报告中三楼及地下室第5、6、7、8、9、10、14、15、16、17、18、21、23、25、26项系第三人李绪朝装修，四楼（第1页）第27项中的20㎡、五楼（第1页）第19项中的1/10、第21项中的14个套装门系第三人焦点工作室装修，上述装修价值共计873717.91元；被告对涉案房屋进行的装修的价值为4394128.09元。原告将未取得规划许可证的涉案房屋出租，被告在租赁涉案房屋时未尽到必要的审查义务，原、被告对房屋租赁合同无效均有过错，根据双方的过错程度，本院确定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。原告不同意利用被告的装修，因此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，原、被告应按各自的过错分担装修现值损失；同时根据合同相对性原则，原告应按比例支付被告涉案房屋的装修价值3160707.6元（5267846元×60%）。泰安信诚价格评估事务所系按成新率评估装修价值而非按照装修的使用年限评估，因此被告要求原告赔偿自2017年1月1日至2018年1月5日之间的装修价值的折旧费没有依据，本院不予支持。原告要求被告按同期银行贷款利率支付装修价值自2017年1月1日至赔偿完毕之日止的利息，无法律依据，本院亦不予以支持。两第三人的装修价值损失可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会与被告泰山美术馆有限公司签订的房屋租赁合同无效。 二、被告泰山美术馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会腾退中华泰山旅游商品城一期工程二号楼即瑞奥不夜城2号楼的一层、二层。 三、第三人李绪朝于本判决生效之日起十日内向原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会腾退中华泰山旅游商品城一期工程二号楼即瑞奥不夜城2号楼的负一层、三层。 四、第三人泰安市泰山区焦点美术工作室于本判决生效之日起十日内向原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会腾退中华泰山旅游商品城一期工程二号楼即瑞奥不夜城2号楼的四层、五层。 五、被告泰山美术馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会2017年1月1日前的占用费1970000元及利息（按同期银行贷款利率计算，其中，截至2016年7月16日的利息共计99785元；自2016年7月17日起至被告实际支付之日止，以1970000元为基数）。 六、被告泰山美术馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会中华泰山旅游商品城一期工程二号楼即瑞奥不夜城2号楼负一层、三层自2017年1月2日起至第三人李绪朝实际腾退房屋之日止的占用费（自2017年1月2日至2018年10月1日的占用费为525000元；自2018年10月2日起占用费标准为每年336000元）及利息（按同期银行贷款利率计算，其中，自2017年1月2日至2018年10月1日，以525000元为基数；自2018年10月2日起至实际支付之日止，以861000元为基数）。 七、被告泰山美术馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会中华泰山旅游商品城一期工程二号楼即瑞奥不夜城2号楼的四层、五层自2017年1月2日起至第三人泰安市泰山区焦点美术工作室实际腾退房屋之日止的占用费（自2017年1月2日起，按每年330000元计算）及利息（按同期银行贷款利率计算，自2017年1月2日起至2017年7月14日止，以178750元为基数；自2017年7月15日起至实际支付之日止，以每年7月15日至次年7月16日为一个计息期间，每个期间基数依次递增330000元）。 八、原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告泰山美术馆有限公司装修现值损失3160707.6元。 九、驳回原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会的其他诉讼请求。 十、驳回被告泰山美术馆有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29130元，保全费3820元，共计32950元，由原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会负担1690元，被告泰山美术馆有限公司负担31260元；反诉案件受理费25150元，鉴定费158000元，共计183150元，由原告泰安市泰山区泰前街道办事处安家林村民委员会负担108745元，被告泰山美术馆有限公司负担74405元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  穆 军 人民陪审员  谢维东 人民陪审员  李新梅 二〇一九年七月二十四日 法官助理高文科 书记员冯娟