湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初7355号原告（反诉被告）陶鹏，男，1978年1月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人邹卉，湖南谛议律师事务所律师。被告（反诉原告）杨又专，男，1959年12月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托代理人詹硕，湖南金州律师事务所律师。第三人湖南希世纪教育科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道枫林三路859号宜居雅苑4栋201号。法定代表人杜航，系该公司总经理。委托代理人李钢，湖南谛议律师事务所律师。原告（反诉被告）陶鹏诉被告（反诉原告）杨又专、第三人湖南希世纪教育科技有限公司（以下简称“希世纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员成冠军、廖寓舒组成合议庭分别于2019年8月16日、2019年9月30日两次公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）陶鹏的委托代理人邹卉，被告（反诉原告）杨又专的委托代理人詹硕，第三人希世纪公司的委托代理人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶鹏诉称，第三人希世纪公司为在长沙筹办长沙市岳麓区，指派原告（反诉被告）陶鹏在长沙周边物色可用于办学校的房屋，经查访后相中位于长沙市岳麓区的房屋。2017年12月20日，陶鹏受第三人希世纪公司委托与被告（反诉原告）杨又专签订了租赁合同，租赁杨又专位于长沙市岳麓区的房屋（以下简称该房屋）用于第三人希世纪公司筹办长沙市岳麓区希世纪艺术教育培训学校，合同约定了租赁期内第一年的租金为110万元整，次年起租金每年递增4%,杨又专在合同中注明房屋出租面积为5300平方米，并约定“甲方必须保证该房屋能够合法合规的租赁给乙方，因甲方原因造成合同不能执行的甲方必须承担违约责任。”合同签订后，第三人希世纪公司将租金通过陶鹏和第三人希世纪公司股东梁惠的账户按照租赁合同约定向被告支付了110万元的房屋租金（其中，通过陶鹏的账户支付了38万元，现金支付了12万元；通过股东梁惠的账户支付了58万元、杜航的账户支付了2万元）。另，原告（反诉被告）陶鹏支付了27万元房屋租赁押金。随后，第三人希世纪公司与原告（反诉被告）陶鹏开始了“长沙市岳麓区希世纪艺术教育培训学校”的筹建工作。在筹建过程中，第三人希世纪公司为装修租赁房屋支出80万元，购置设备设施334765元。待租赁房屋装修、设备设施添置完备后，第三人希世纪公司及原告（反诉被告）陶鹏向教育行政部门申请办学资质、办理办学许可手续时，陶鹏要求被告（反诉原告）杨又专提供该租赁房屋的产权证书及消防验收证书等证明该租赁房屋合法性的凭证，但是杨又专对此支支吾吾迟迟不肯提供，致使第三人希世纪公司筹建“长沙市岳麓区希世纪艺术教育培训学校”的办学手续至今无法办理，后经陶鹏及第三人希世纪公司多方了解，并多次与该房屋共有人交涉，被告（反诉原告）杨又专在2018年10月才提供该房屋共有权人杨又专、杨又红、杨又武、杨顺泉、杨海泉的《长沙市郊区村民房屋建筑许可执照》，五位共有权人实际合法拥有的建筑面积共计856平方米，与原告（反诉被告）陶鹏签订的租赁合同中的5300平方米严重不符。可见，该租赁房屋有将近80%的面积未取得合法建设许可，属于未取得合法手续的临时违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”杨又专在与陶鹏签订该租赁合同时，未提供真实详尽的房屋资料，故意隐瞒了该租赁房屋存在未按批准建设的事实，是典型的合同欺诈行为，直接导致第三人希世纪公司无法取得办学资质，合同目的不能实现。为此，第三人希世纪公司在办理办学资质过程中支付了人工工资772451.37元，给原告及第三人造成了巨大经济损失。另，杨又专故意夸大租赁房屋的优势和价值，利用第三人希世纪公司和原告（反诉被告）陶鹏不熟悉房屋租赁市场和租赁价格及急于办理办学手续的心理特点，诱导陶鹏及第三人接受了比相邻同类房屋租金高出一倍以上的价格，是明显的重大误解和显失公平，杨又专的行为违反了《合同法》的相关规定，租赁合同中关于租赁价格的约定依法应予撤销。为此，原告（反诉被告）陶鹏特特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.确认原告（反诉被告）陶鹏与被告（反诉原告）杨又专签订的房屋租赁合同无效；2.被告（反诉原告）杨又专退还原告（反诉被告）陶鹏支付的房屋租金费用922339.62元及房屋租赁押金270000元；3.被告（反诉原告）杨又专赔偿原告（反诉被告）陶鹏因房屋租赁合同无效造成的房屋装修费用损失800000元、人工工资损失1107216.37元，共计1907216.37元；4.撤销房屋租赁合同中关于租赁价格的约定；5.被告（反诉原告）杨又专赔偿原告（反诉被告）陶鹏2019年度的预期收益1535440元；6.被告（反诉原告）杨又专承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）杨又专辩称：一、根据涉案出租房屋现有的合法建筑面积以及因历史原因形成的超标建筑面积，出租房屋具有使用价值并由第三人希世纪公司实际承租用于商业办学，本案房屋租赁合同应当合法有效。二、房屋租赁合同磋商之初，被告（反诉原告）杨又专已经明确告知原告（反诉被告）陶鹏所有房屋的相关真实情况，所以双方才签订合同，继而第三人希世纪公司才会投入租金利用出租房屋办学，期间陶鹏还委托杨又专对出租房屋进行装饰装修。陶鹏现以杨又专隐瞒房屋真实产权情况导致其无法取得消防许可和办学资质为由起诉杨又专，其理由不能成立。陶鹏并未提交任何证据证明不能办理消防许可证和办学资质系因杨又专的过错所致，也没有提交任何能证明杨又专具有过错的证据。相反，杨又专提供的证据证实出租房屋在租赁给他人办学期间，他人成功办理了消防许可证、取得了办学资质。三、根据相关法律规定，陶鹏和第三人希世纪公司应当按照合同约定向杨又专支付房屋占有使用费，陶鹏要求退还租金的理由不能成立。四、陶鹏与第三人希世纪公司在租赁使用房屋的过程中所产生的商业成本和人员工资，依法不属于房屋租赁合同的损失范畴，杨又专没有赔偿的义务。五、陶鹏主张的80万元工程装修款，仅限于陶鹏委托杨又专对出租房屋进行装修的前期暂定造价，并非陶鹏委托杨又专对其全部租赁房屋和场地进行装修的全部工程造价，实际全部工程造价达190余万元，为此，杨又专已在法院另案起诉陶鹏及第三人希世纪公司，全部装修工程款应当一并计算、结算。六、陶鹏增加的诉讼请求与案件事实不符，于法无据，不应当得到法律的认可和支持。七、本案房屋租赁合同从签订到履行，杨又专没有任何过错，过错方是陶鹏和第三人希世纪公司。合同终止，也是陶鹏与第三人希世纪公司单方面毁约不再依约支付租金所致，其原因完全是陶鹏和第三人希世纪公司既无履约诚意，也无履约的打算。综上，请求驳回原告（反诉被告）陶鹏的全部诉讼请求。第三人希世纪公司述称:一、陶鹏的全部诉讼请求都是合法的，都有法律依据。二、陶鹏的全部诉讼请求都有证据和事实支撑，请求法庭予以支持。三、杨又专陈述的事实缺乏相应的证据支撑，涉案出租房屋约定的面积为5300平方米。四、合同无效的责任在被告（反诉原告）杨又专，根据相关规定，没有取得房屋建筑规划许可证或没有按建筑规划许可证施工的应当认定合同无效。杨又专没有提供拥有5300平方米房屋的合法产权证书或建筑规划许可证书。5300平方米中有许可证的只有1700多平方米，只占总面积的三分之一。五、合同无效以后，按合同法及相关司法解释规定，杨又专应当返还因该租赁合同所取得的财产，也应当赔偿原告因此遭受的损失，如装修损失、预期利润损失、人工工资损失等，很明显，本案合同无效的过错责任不在原告（反诉被告）陶鹏及第三人希世纪公司，而在被告（反诉原告）杨又专提供的是违法建筑，合同约定的租赁面积是由违法建筑所构成。被告（反诉原告）杨又专反诉称，2017年12月29日，原告（反诉被告）陶鹏与被告（反诉原告）杨又专签订了房屋租赁合同，合同约定租赁标的房屋（长沙市岳麓区）第一年租金为110万元，之后每年递增4%,租期为八年。房屋租金为每年4月1号支付总额的30%，剩余70%在每年的9月1日支付。另约定陶鹏应于2018年1月5日前足额交纳房屋租赁押金27万元，合同还对违约责任进行了明确约定：“一方违反本合同导致合同不能继续履行，违约方应支付另一方50万元违约金。”合同履行过程中，原告（反诉被告）陶鹏与第三人希世纪公司均未按照合同约定交纳押金与租金，在第三人希世纪公司实际占有租赁房屋并正常使用的一年时间内，陶鹏与希世纪公司一直都存在迟延支付情形。其中，押金截至2018年1月26日、租金截至2019年2月2日才分多笔交纳完毕。为维护自身合法权益，被告（反诉原告）杨又专特向法院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）陶鹏与第三人希世纪公司向被告（反诉原告）杨又专支付房屋租赁合同违约金500000元；2.原告（反诉被告）陶鹏与第三人希世纪公司承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）陶鹏辩称，本案是由于杨又专违约造成的，根据其提供的建筑许可证，涉案租赁房屋的面积大约为1700平方米，而其与陶鹏约定的面积是5300平方米，严重不符，该房屋有近75%的面积未取得合法建筑许可，属于未取得合法手续的违章建筑，根据相关法律规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按建筑工程规划许可证规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，因此，本案的违约方是杨又专，而不是陶鹏和第三人。所以请求法院依法驳回杨又专的反诉请求。第三人希世纪公司述称，第三人因为办学需要一直在要求杨又专提供涉案房屋的相关权属证明及消防合格证书，但其一直未能按合同约定的面积及使用期限提供相关产权证书或建筑规划许可证书、消防合格证书，而原告（反诉被告）陶鹏与第三人已按合同约定缴纳了房屋押金和房屋租金。因此，本案违约方明显是杨又专，而不是陶鹏，更不是本案的第三人。经审理查明，原告（反诉被告）陶鹏系第三人希世纪公司的法定代表人，第三人希世纪公司因开办教育培训学校需要，于2017年12月20日以其法定代表人原告（反诉被告）（承租方，乙方）陶鹏的名义与被告（反诉原告）（出租人，甲方）杨又专签订《房屋租赁合同》，约定由杨又专将位于长沙市岳麓区的房屋（面积共5300平方米）出租给陶鹏，约定：“第一条租赁内容1.甲方同意将位于长沙市岳麓区的房屋面积共5300ｍ2（以下简称“该房屋”）租赁给乙方使用。第二条租赁期限该房屋租赁期共8年，自2018年7月1日至2026年7月1日止。第三条租金、其他费用、房屋交付办法1.合同签订后第一年（2018年7月1日至2019年7月1日）租金为110万元整，从第二年（2019年至2020年）租期开始，每年按租金递增4%。具体每年租金总额如下：2018年7月1日至2019年7月1日，租金为1100000元；2019年7月1日至2020年7月1日，租金为1144000元；2020年7月1日至2021年7月1日，租金为1189760元；2021年7月1日至2022年7月1日，租金为1237350.4元；2022年7月1日至2023年7月1日，租金为1286844.41元；2023年7月1日至2024年7月1日，租金为1338318.18元；2024年7月1日至2025年7月1日，租金为1391850.9元；2025年7月1日至2026年7月1日，租金为1447524.93元.2.双方约定租赁期的租金采用每年两次支付方式。考虑到乙方的办学特殊性，每年房租金支付的日期为每年的4月1日支付30%，余额在每年9月1日前结清当年度房屋租金。第四条房屋维护1.房屋押金经甲乙双方签约后，乙方向甲方缴纳房屋押金27万元整，于2018年1月5日前支付。待租期期满后，经甲乙双方对其房屋验收，无损坏，押金如实退还乙方，如遇破损情况，将情况按市场价格赔偿给甲方……第五条甲方的义务和权利1.甲方必须保证该房屋能够合法合规的租赁给乙方，因甲方自身原因造成该合同不能执行，则甲方必须承担违约责任……4.甲方应保证在2018年4月1日前将房屋交付乙方进行装修、改造。第六条乙方的义务和权利1.按时缴付房屋租金和其他费用，并承担付款及违约责任……2.本合同乙方租期届满或因乙方原因提前解除本合同的，乙方添附之不可移动之装修装饰、设备设施不计费用归甲方所有……第八条违约处理1.在租赁期限内，如因一方违反本合同导致本合同不能继续履行的，违约方应支付给另一方500000元的违约金，并追究相关的经济损失。2.因乙方原因提前解除本合同的，乙方添附之不可移动之装修装饰、设备设施不计费用归甲方所有。3.因甲方违反原因解除本合同的，甲方要负责赔偿乙方添附之不可移动之装修装饰、设备设施，并承担违约责任……”上述租赁合同签订后，被告（反诉原告）杨又专将涉案房屋交付给原告（反诉被告）陶鹏，陶鹏接收涉案租赁房屋后，将涉案房屋的部分装饰装修工程发包给杨又专，先后共向杨又专支付了800000元装修工程款。房屋装修完后，陶鹏为租赁房屋添置了部分办公用品，并开始投入经营使用。上述合同履行过程中，原告（反诉被告）陶鹏先后向被告（反诉原告）杨又专缴纳了270000元房屋押金，预付了一年（2018年7月1日至2019年7月1日）的房屋租金1100000元。后原告（反诉被告）陶鹏以涉案房屋产权面积不合法为由未依约于2019年4月1日向被告（反诉原告）杨又专预付第二年的租金，被告（反诉原告）杨又专遂单方终止了涉案租赁合同，并于2019年4月15日将涉案房屋另行出租给了他人。对陶鹏在涉案房屋内添置的办公用品等设备，除一台联想笔记本电脑被陶鹏取回外，其余物品杨又专均未退还给陶鹏。另查明，陶鹏从杨又专处租赁的涉案房屋所有权人分别为杨又专以及案外人谭美华、杨顺泉、杨又武、高培果、易桂莲、杨又红、杨海泉、伍光敏、谢容林、李金建、周德明，其中，杨又专房屋的建筑规划许可面积为175平方米，谭美华房屋的建筑规划许可面积为175平方米，杨顺泉房屋的建设规划许可面积为225平方米，杨又武房屋的建筑规划许可面积为175平方米，高培果房屋的建筑规划许可面积为225平方米，易桂莲房屋的建筑规划许可面积为195平方米，杨又红房屋的建筑规划许可面积为135平方米，杨海泉房屋的建筑规划许可面积为175平方米，伍光敏房屋的建筑规划许可面积为225平方米，谢容林房屋的建筑规划许可面积为195平方米，李金建房屋的建筑规划许可面积为165平方米，以上共计2065平方米。以上事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）陶鹏提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、租金及房屋押金支付凭证、装修款支付凭证、《长沙市郊区村民房屋建筑许可执照》复印件，被告（反诉原告）杨又专提交并将庭审质证的《房屋租赁合同》、《长沙市郊区村民房屋建筑许可执照》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》复印件、《关于长沙岳麓区五星村榨树湾一号房屋出租使用情况的说明》、租金及押金收取凭证、装修款支付凭证、租金催缴通知等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案原告（反诉被告）陶鹏与被告（反诉原告）杨又专签订的《房屋租赁合同》约定的涉案租赁房屋面积为5300平方米，但杨又专出租给陶鹏的涉案租赁房屋实际获得相关建设工程规划许可的合法面积仅为2065平方米，即便按杨又专在庭审中所称的获批面积为2815平方米，仍然有近二分之一的房屋面积未获得建设工程规划许可证，致使原告（反诉被告）陶鹏整体租赁涉案房屋用于开办培训学校的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，涉案《房屋租赁合同》应认定为无效合同，对原告（反诉被告）陶鹏要求确认该《房屋租赁合同》无效的诉请，理由正当，本院予以支持。关于原告（反诉被告）陶鹏要求撤销涉案房屋租赁合同中关于房屋租赁价格的约定、按租赁房屋合法产权面积计算租金并退还其支付的房屋租赁费922339.62元等诉请，虽然涉案租赁房屋的合法产权面积未达到租赁合同约定的5300平方米，但租金标准系双方协商确定，被告（反诉原告）杨又专亦实际将约定的房屋交付给原告（反诉被告）陶鹏使用，且双方签订的房屋租赁合同已被认定为无效合同，故对其上述诉请，本院不予支持。但因被告（反诉原告）杨又专已于2019年4月1日将涉案房屋收回并于2019年4月15日将涉案房屋另行出租给了他人，故对原告（反诉被告）陶鹏已支付的2019年4月1日至2019年7月1日三个月的租金共计1100000元/年÷12个月×3个月=275000元，被告（反诉原告）杨又专理应退还给原告（反诉被告）陶鹏。关于原告（反诉被告）陶鹏要求被告（反诉原告）杨又专退还其缴纳的房屋押金的诉请，因涉案《房屋租赁合同》已被认定无效，且杨又专已将涉案租赁房屋收回并另行出租给他人，故对陶鹏缴纳的270000元房屋押金，理应退还给陶鹏。关于原告（反诉被告）陶鹏要求被告（反诉原告）杨又专赔偿其因房屋租赁合同无效造成房屋装修损失及人工工资损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陶鹏为装修涉案租赁房屋向杨又专支付了装修工程款800000元，但杨又专在双方房屋租赁合同履行过程中，单方收回涉案租赁房屋并另行出租给他人，造成陶鹏上述装修工程款及员工工资受损，理应承担相应的赔偿责任，但在杨又专收回涉案房屋之前，陶鹏已实际使用涉案房屋近9个月，因此，对陶鹏的装修款损失，本院结合其支付给杨又专的装修工程款及实际使用涉案租赁房屋的时间等实际情况，酌情认定由被告（反诉原告）杨又专赔偿原告（反诉被告）陶鹏装修损失700000元。杨又专辩称其对涉案租赁房屋的装修造价实际达190余万元，全部装修工程款应当一并计算的问题，因杨又专已将涉案房屋全部收回并另行出租给他人，涉案租赁房屋的装修价值已由其受益，陶鹏在本案中亦只就其实际支付给杨又专的800000元装修款主张权利，且杨又专已就其与陶鹏的装修款纠纷另案提起诉讼，故对其上述答辩意见，本院不予支持。至于陶鹏主张的人工工资损失，其未提供相应的劳动合同、社保缴纳凭证等证据证明其聘请员工及工资支付的具体情况，且其已实际使用了涉案租赁房屋，且其作为承租人，在签订涉案《房屋租赁合同》时未及时审核相关产权证件及房屋合法面积，未尽到审慎注意义务，导致租赁合同被认定无效，亦存在一定过错，故对其该项主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）陶鹏要求被告（反诉原告）杨又专赔偿其预期利益损失1535440元的主张，虽然陶鹏向本院提交了一份《合作协议书》，但该协议书中甲、乙双方均未签字，该合同并未成立，且陶鹏租赁涉案房屋开办培训学校本身属于一种经营行为，能否盈利具有不确定性，故对其该项主张，本院亦不予支持。关于被告（反诉原告）杨又专要求原告（反诉被告）陶鹏、第三人希世纪公司支付其违约金500000元的反诉请求，本案中，虽然陶鹏未依据合同约定于2019年4月1日预付第二个租约年30%的租金，但其第一个租约年的租金已支付至2019年7月1日，其未及时预交第二个租约年30%的租金并不构成根本违约，且杨又专出租给陶鹏5300平方米房屋中有大部分房屋未取得相应的建设工程规划许可证，致使陶鹏的合同目的无法实现，合同最终被认定无效，存在重大过错。因此，对杨又专的上述反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陶鹏与被告（反诉原告）杨又专签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告（反诉原告）杨又专于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陶鹏房屋押金270000元、租金275000元；三、限被告（反诉原告）杨又专于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陶鹏装修损失700000元；四、驳回原告（反诉被告）陶鹏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨又专的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费46080元、财产保全费5000元，反诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）陶鹏负担10000元，由被告（反诉原告）杨又专负担45480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  廖寓舒人民陪审员  成冠军二〇二〇年一月十七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。