江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初10402号原告江苏常澄储运有限公司，住所地江阴市。法定代表人钟奇。委托代理人王建军、李洁。被告孙春财，男，1972年2月23日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人刘芝兰。被告江阴市璜土澄乐娱乐有限公司，住所地江阴市。法定代表人卜萃娥。本院于2019年7月9日受理了原告江苏常澄储运有限公司（以下简称常澄公司）与被告孙春财、江阴市璜土澄乐娱乐有限公司（以下简称澄乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员许庆健、恽敖兴组成合议庭，于2019年10月31日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告常澄公司的委托代理人王建军、李洁，被告孙春财及其委托代理人刘芝兰到庭参加诉讼；澄乐公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常澄公司诉称：2013年末，他公司与孙春财签订房屋租赁合同1份，约定他公司将位于江阴市的房屋出租给孙春财，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日；租金242000元/年，每年支付一次，先付后租，第一期租金在合同签订后一次性支付，自第二年起租金按5%上调；孙春财如未按约交付租金或及时缴纳水、电、电话费等费用的，他公司有权解除合同；合同解除后，孙春财如滞留租赁房屋中，应按合同所约定日租金的五倍支付房屋使用费。2014年9月3日，孙春财向他公司增加租赁办公室1间，年租金6000元。合同到期后，他公司与孙春财未续签合同。经查，澄乐公司系案涉房屋实际使用人，孙春财为澄乐公司股东。因截至起诉之日，孙春财、澄乐公司仅支付房屋租金272000元，已结欠多年租金未付，他公司特诉至法院，请求判令：1、他公司与孙春财之间的房屋租赁合同关系自起诉之日起解除；2、孙春财、澄乐公司向他公司腾让案涉房屋；3、孙春财、澄乐公司支付租金1183128.54元及该款自2019年6月25日起至房屋实际腾让之日止按3788.96元/天（日租金的五倍）计算的房屋占有使用费；4、案件诉讼费用由孙春财、澄乐公司承担。常澄公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、房屋登记簿证明1份，证明他公司为江阴市房屋所有权人；2、房屋租赁合同(该合同以下简称2013年末合同)1份，证明他公司与孙春财于2013年末签订房屋租赁合同，约定他公司将江阴市房屋出租给孙春财，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日；年租金242000元，每年支付一次，先付后租，第一期租金在合同签订后一次性支付，自第二年起租金按5%上调；孙春财如未按约交付租金或及时缴纳水、电、电话费等费用，他公司有权解除合同；合同解除后，孙春财如滞留租赁房屋中，应按合同所约定日租金的五倍支付房屋使用费；孙春财另增加租赁办公室1间，年租金6000元；3、澄乐公司工商信息1份，证明澄乐公司系案涉房屋实际使用人；4、收据2份，其中一份收据的入账时间为“2013年11月25日”，交款单位为“孙春财”，交款金额为“242000元”，收款事由为“房租2014年1月1号到2014年12月31号”；另一份收据的入账时间为“2015年7月21日”，交款单位为“歌厅孙春财”，交款金额为“30000元”，收款事由为“房租费2015年”，证明孙春财于2013年11月25日、2015年7月21日分别向他公司交纳租金242000元、30000元，合计272000元，其中242000元系2014年1月1日至2014年12月31日的租金。被告孙春财辩称：一、2013年末合同是他以澄乐公司的名义与常澄公司所签订，他在合同上签字系职务行为，合同相对方应为常澄公司与澄乐公司，理由如下：1、他是澄乐公司的发起人之一。2013年末，他与卜萃娥计划共同设立一家娱乐公司，后两人于2014年9月11日注册设立澄乐公司，他为公司股东之一；2、2013年末合同是他以澄乐公司的名义与常澄公司签订的，首先，该合同签订时，澄乐公司正处于筹备阶段，尚未设立。因拥有固定的经营场所是设立有限责任公司的必要条件之一，2013年末合同正是为了设立澄乐公司而签订。由于当时澄乐公司尚未设立，无法对外签订合同，因而只能由他作为发起人代表澄乐公司与常澄公司签订了房屋租赁合同；其次，在2013年末合同中，首部“乙方(承租方)：孙春财”后加注了“(歌厅)”；在尾部，他未在“乙方”一栏处签名，而是在“委托代理人”一栏处签了名。该情况说明，他是代表设立中的澄乐公司与常澄公司签订的房屋租赁合同，而不是以其个人名义；3、澄乐公司的营业场所位于江阴市，即案涉租赁房屋由澄乐公司实际占有和使用，并支付房屋租金，故2013年末合同的实际承租人为澄乐公司，该公司实际享有合同权利，履行合同义务；4、澄乐公司设立后，对他与常澄公司签订房屋租赁合同的职务行为予以了认可；5、在2013年末合同尚未到期，亦未解除的情况下，常澄公司与澄乐公司于2014年8月31日就案涉房屋签订了租赁合同(该合同以下简称2014年8月31日合同)1份，租赁期限为2014年8月31日至2017年8月30日。事后，常澄公司未对2014年8月31日合同向他进行解释。因此，常澄公司对两份房屋租赁合同的承租人均为澄乐公司的事实是认可的，他与常澄公司签订2013年末合同系履行职务行为，由此产生的法律后果应由澄乐公司承担；二、2014年8月31日合同由常澄公司、澄乐公司加盖公章，合法有效，且该合同与2013年末合同所指向的房屋一致，签约日期晚于2013年末合同，故自2014年8月31日起，他与常澄公司签订的2013年末合同应已被澄乐公司与常澄公司签订的2014年8月31日合同所替代。综上，请求驳回常澄公司对他的诉讼请求。孙春财为支持其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、澄乐公司工商登记资料光盘及打印资料各1份，证明澄乐公司于2014年9月11日正式设立；他与卜萃娥系公司股东；2014年8月31日，常澄公司与澄乐公司签订房屋租赁合同1份，约定澄乐公司向常澄公司承租江阴市房屋，租赁期限为2014年8月31日至2017年8月30日，年租金50000元，按年结算；2、澄乐公司于2019年8月20日出具的证明1份，证明：(1)孙春财系澄乐公司股东；(2)澄乐公司委托孙春财办理房屋租赁等公司设立事宜；(3)孙春财与常澄公司签订房屋租赁合同系履行职务行为，租赁房屋一直由澄乐公司使用，由此产生的所有责任由澄乐公司承担。被告澄乐公司未答辩，亦未举证。对常澄公司提供的证据，孙春财发表了以下质证意见：1、对房屋登记簿证明、澄乐公司工商信息无异议；2、对2013年末合同的真实性无异议，但首部“乙方(承租方)：孙春财”后加注了“(歌厅)”，且他在尾部(乙方)“委托代理人”一栏处签了名，故他作为澄乐公司的发起人及股东与常澄公司签订房屋租赁合同属履行职务行为；3、对收据的真实性无异议，他代表澄乐公司向常澄公司支付了租金272000元。对孙春财提供的证据，常澄公司发表了以下质证意见：1、对澄乐公司工商登记资料光盘及打印资料的真实性无异议，但对其中的2014年8月31日合同不予认可，因为该合同是澄乐公司为办理工商注册、营业执照与他公司所签订，但并未实际履行；2、对澄乐公司出具的证明不予认可，因该材料系澄乐公司单方制作。2019年10月25日，本院派员到江阴市进行了现场察看。经查，江阴市由澄乐公司实际占有、使用中。庭审中，常澄公司陈述了以下主要内容：1、因孙春财租赁案涉房屋就是为了开歌厅，他公司为方便区分和管理，遂在2013年末合同的首部“乙方(承租方)：孙春财”后用铅笔加注了“(歌厅)”字样；2、孙春财在2013年末合同上签名时签错了地方，签在了“委托代理人”一栏，他公司经办人当时未发现该情况；3、孙春财、澄乐公司分别系案涉房屋的承租人、实际使用人，基于该情况他公司将孙春财、澄乐公司一起诉至法院；4、因孙春财未及时支付租金，已构成违约，故他公司要求解除房屋租赁合同；5、孙春财增加租赁的一间办公室从2014年3月开始计算租金；6、2013年末合同于2016年12月30日到期后，他公司与孙春财未续签合同，案涉房屋一直由澄乐公司使用至今；孙春财陈述了以下主要内容：1、他与卜萃娥系澄乐公司股东，因卜萃娥是外地人，故澄乐公司的设立事宜均由他办理；2、2013年末合同与2014年8月31日合同所约定的租赁场所是一致的，两合同的实际承租人均为澄乐公司；3、他增加租赁的一间办公室从2014年3月开始计算租金；4、2013年末合同于2016年12月30日到期后，他与常澄公司未续签合同，案涉房屋由澄乐公司一直使用至今；5、他自2016年起就不参与澄乐公司经营管理，但因他与卜萃娥之间还有经济往来，故股东变更登记手续尚未办理，他仍然是澄乐公司的股东。据常澄公司、孙春财的举证质证，本院对双方提供的证据作如下认证：1、对房屋登记簿证明，因系江阴市不动产登记中心出具，孙春财亦无异议，本院予以确认；2、对2013年末合同，因孙春财对其真实性无异议，本院予以确认。对该合同相对方的认定问题，本院认为，常澄公司、孙春财系该合同双方当事人，理由如下：(1)该合同由常澄公司盖章及孙春财本人签字；(2)合同首部孙春财的名字后面虽注有“歌厅”二字，但该情况不足以认定澄乐公司即系合同相对方，且常澄公司所作为方便管理而在合同首部备注“歌厅”二字的解释亦具有合理性；(3)孙春财虽在合同尾部“乙方委托代理人”一栏签名，但因孙春财、澄乐公司未能提供孙春财的签名代表澄乐公司及合同签订当时向常澄公司明确说明合同相对方实为澄乐公司的相关证据，故仅凭合同尾部签字位置情况亦不足以证明澄乐公司为合同相对方；(4)合同签订后，孙春财向常澄公司交付了房屋租金，特别是澄乐公司于2014年9月11日设立后，交付房屋租金的仍是孙春财个人；3、对澄乐公司工商信息，其真实性应予认定；4、对收据，因孙春财无异议，本院予以确认；5、对澄乐公司工商登记资料光盘及打印资料中除2014年8月31日合同外的材料，因常澄公司无异议，本院予以确认；对2014年8月31日合同，因澄乐公司自认曾委托孙春财与常澄公司签订2013年末合同，在此情况下，澄乐公司与常澄公司再次签订房屋租赁合同，却未对之前的2013年末合同予以说明，并作出处理，该情况不符合常理；结合2014年8月31日合同约定的年租金仅为50000元，金额明显偏低及澄乐公司亦未提供证据证明其已向常澄公司实际交付租金等情况，本院对常澄公司的质证意见予以采信，即2014年8月31日合同系澄乐公司为进行工商登记与常澄公司所签订，而并非双方真实意思表示，本院不予认定，不能作为本案证据使用；6、对澄乐公司出具的证明，因澄乐公司未到庭参加诉讼，且该证明仅系澄乐公司的单方陈述，本院不予认定。根据上述证据，本院查明本案以下事实：常澄公司系江阴市房屋的所有权人。2013年末时，常澄公司与孙春财签订房屋租赁合同1份，约定常澄公司将其位于江阴市的房屋出租给孙春财，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日；租金242000元/年，每年支付一次，先付后租，第一期租金在合同签订后一次性支付，自第二年起租金按5%上调；孙春财如未按约交付租金或及时缴纳水、电、电话费等费用的，常澄公司有权解除合同；合同解除后，孙春财如滞留租赁房屋中，应按合同所约定日租金的五倍支付房屋使用费。2013年11月25日，孙春财以现金方式向常澄公司交付了2014年度的房屋租金242000元。2014年1、2月期间，孙春财向常澄公司增加租赁办公室1间，每年租金6000元。2014年9月11日，孙春财与卜萃娥在江阴市设立澄乐公司，孙春财系该公司股东，其承租的江阴市房屋由澄乐公司实际占有、使用。2015年7月21日，孙春财以现金方式向常澄公司交付了房屋租金30000元。2019年7月9日，常澄公司将孙春财、澄乐公司诉至本院，形成本案诉讼。审理中，常澄公司将其诉讼请求调整为：1、他公司与孙春财之间的房屋租赁合同关系于本案起诉之日解除；2、孙春财、澄乐公司将案涉房屋腾让给他公司；3、孙春财、澄乐公司支付自2015年3月1日起至本案起诉之日(2019年7月9日)止按年租金240000元的标准计算的租金及自本案起诉之日次日(2019年7月10日)起至房屋实际腾让之日止按年租金240000元的标准计算的房屋占有使用费；4、案件诉讼费用由孙春财、澄乐公司承担。上述事实，有房屋所有权证、工商登记资料、2013年末房屋租赁合同、收据、工作记录及当事人的当庭陈述在卷佐证。综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、澄乐公司作为本案被告是否适格；常澄公司要求澄乐公司腾让案涉房屋，并支付房屋租金及占有使用费能否得到支持；二、常澄公司主张的房屋租金、占有使用费是否符合合同约定及法律规定。关于第一个争议焦点：根据已查明的情况，澄乐公司对其股东孙春财向常澄公司承租案涉房屋的情况是明知的，其为工商登记需要还与常澄公司签订了一份房屋租赁合同，并实际占有、使用了案涉房屋，本院认定澄乐公司已实际享有了2013年末合同中孙春财的合同权利，故澄乐公司作为被告主体适格，且常澄公司要求澄乐公司与孙春财共同承担腾让房屋、支付租金、房屋占有使用费等合同责任，符合法律规定，本院予以支持。澄乐公司承担合同责任后，可根据公司章程、合作协议等与孙春财、卜萃娥结算；如协商不成，可另行主张权利。关于第二个争议焦点：孙春财已交付案涉房屋2014年度的租金242000元，但自2015年起，孙春财仅于2015年7月21日交付租金30000元，结合合同已于2016年12月30日终止的情况，常澄公司依法有权随时解除合同，现常澄公司主张自本案起诉之日起解除合同，符合法律规定，本院予以支持。自2015年起，年租金即便不按合同约定上调，仍按242000元计算，孙春财每月应付租金也达20166.67元，而孙春财自2015年起仅支付租金30000元，故常澄公司主张自2015年3月1日起至本案起诉之日(2019年7月9日)按年租金240000元的标准计算租金及自2019年7月10日起至孙春财、澄乐公司实际腾让房屋之日止按年租金240000元的标准计算占有使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，本院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案中，常澄公司与孙春财签订的房屋租赁合同于2016年12月30日届满，此后双方未续签合同，案涉房屋由澄乐公司实际占有、使用至今，故常澄公司有权随时解除合同，并要求孙春财、澄乐公司支付上文所述房屋租金及占有使用费。澄乐公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭对常澄公司主张的事实及提供的证据予以抗辩和质证，怠于行使自己的诉权，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江苏常澄储运有限公司与孙春财于2013年末签订的房屋租赁合同于2019年7月9日解除。二、孙春财、江阴市璜土澄乐娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内将位于江阴市的房屋腾让给江苏常澄储运有限公司。三、孙春财、江阴市璜土澄乐娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内支付江苏常澄储运有限公司自2015年3月1日起至2019年7月9日止按年租金240000元的标准计算的房屋租金及自2019年7月10日起至实际腾让江阴市房屋之日止按年租金240000元的标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15450元，保全费5000元，合计20450元（江苏常澄储运有限公司已预交），由孙春财、江阴市璜土澄乐娱乐有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起15日内直接给付江苏常澄储运有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  储振宇人民陪审员  恽敖兴人民陪审员  许庆健二〇一九年十二月二十七日书 记 员  宋阅懿