江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1386号原告：程华静，男，1942年7月29日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏婷怡，江西华镇律师事务所律师。被告：刘晓峰，男，1974年4月27日出生，汉族，住江西省。被告：李小红，女，1981年9月22日出生，汉族，住江西省。被告：周淑芳，女，1985年3月14日出生，汉族，住江西省。被告：万建兵，男，1980年12月12日出生，汉族，住江西省。被告周淑芳、万建兵共同委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。被告周淑芳、万建兵共同委托诉讼代理人：姚梦晨，江西泰方律师事务所实习律师。原告程华静与被告刘晓峰、李小红、万建兵、周淑芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋颖、被告万建兵、被告李小红、被告万建兵和被告周淑芳共同委托诉讼代理人李俊、姚梦晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程华静向本院提出诉讼请求：1、确认被告刘晓峰、李小红和被告万建兵、周淑芳于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘晓峰与原告女儿程乐琴于1997年登记结婚，被告刘晓峰与原告女儿程乐琴于2006年购买了位于竟成镇童街凤凰山的安置地，并于2007年建成一栋二层半的私房（位于凤凰山安置小区第**），原告女儿程乐琴于2008年3月13日去世，其后被告刘晓峰与被告李小红于2011年登记结婚。被告刘晓峰与被告李小红瞒着原告，私下将应当属于被告刘晓峰与原告女儿程乐琴的共同所有的房屋出售给被告万建兵和周淑芳，侵犯了原告的合法权益，特诉至法院。被告刘晓峰辩称，原告陈述的是事实，同意原告的诉求。被告李小红辩称，原告陈述的是事实，同意原告的诉求。被告万建兵、周淑芳共同辩称，其是通过合法正当的手续向刘晓峰购买的涉案房屋，在景德镇这类的私房买卖是一种惯例，该合同是有效的。1、原告现有证据不能证明其系本案涉案房屋的共同共有人；2、被告周淑芳、万建兵向刘晓峰和李小红购买本案涉案房屋依法属于善意取得，没有违反法律效力性的规范，故恳请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告程华静为证明其主张提交如下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的主体身份；2、户口本复印件一份，证明原告与案外人程乐琴的父女关系；3、江西省都昌县汪墩乡杨储村民委员会证明一份，证明原告女儿程乐琴于1997年与被告刘晓峰结婚，因患病于2008年2月6日（农历）病故；4、房屋买卖合同复印件一份，证明四被告签订的房屋买卖合同被告刘晓峰将与原告女儿程乐琴共有的涉案房屋进行交易的事实；该房屋的购买安置地协议书等相关材料已由万建兵、周淑芳掌握；该房屋无产权登记；5、房屋征收货币补偿协议书二份，证明涉案的房屋没有产权证书，并且拆迁款项高达120多万元。被告刘晓峰为证明其主张提交如下证据：1、被告刘晓峰的身份证复印件一份、被告刘晓峰与被告李小红的结婚证复印件一份，证明被告刘晓峰、李小红的主体身份，并于2012年2月14日登记结婚；2、房屋买卖合同一份，证明被告刘晓峰、李小红于2018年5月28日将涉案房屋卖给被告万建兵、周淑芳的事实；3、被告刘晓峰与案外人程乐琴的结婚证一份，证明被告刘晓峰与案外人程乐琴于1997年2月21日登记结婚。被告李小红为证明其主张提交如下证据：被告李小红的身份证复印件一份，证明被告李小红的主体身份。被告万建兵、周淑芳为证明其主张提交如下证据：1、房屋买卖合同、房屋外观照片一张，证明被告刘晓峰是自愿将房屋出售给被告万建兵，该买卖行为合法有效且争议房屋为买卖合同约定的房屋；2、承诺书一份，证明被告刘晓峰自愿放弃该争议房屋出售之后的一切权利；3、城乡居民建设用地申请表，证明该房屋出售前为被告刘晓峰所有，刘晓峰有处置的权利；4、中国建设银行个人活期账户交易明细二份、微信转账记录一份，证明被告万建兵已经将合同约定的购房款618000元通过银行转账和微信转账的形式支付完结，履行了合同约定的支付义务；5、童街村委会的证明一份、电表开户照片一张、微信缴费记录两张，证明刘晓峰建设房屋时原告程华静之女程乐琴已经去世，该房屋与其无任何关系；证明该房屋的电费一直由被告万建兵缴纳。6、房屋情况证明二份（照片7张），证明该房屋已经交付给被告万建兵占有使用。7、房屋拆除照片二份（照片6张），证明该房屋已经被征收且拆除，争议房屋已不存在；8、被告万建兵的身份证复印件一份，证明被告的主体身份。为查清本案事实，本院到童街村委会进行调查，并制作了两份调查笔录。本院还调取了被告刘晓峰的不动产登记信息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、户口本复印件、房屋买卖合同复印件、房屋征收货币补偿协议书二份、被告刘晓峰的身份证复印件、被告李小红的身份证复印件、被告万建兵的身份证复印件、被告刘晓峰与被告李小红的结婚证复印件、被告刘晓峰与程乐琴的结婚证、城乡居民建设用地申请表、中国建设银行个人活期账户交易明细二份、微信转账记录一份的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的江西省都昌县汪墩乡杨储村民委员会证明，被告万建兵质证认为单位向人民法院提出的证明材料应当由单位负责人及制作人员签名加盖印章，本证明上只有公章，没有证明制作人及电话。本院认为，该证明有村委会公章，故对该证据本院予以采信；2、对被告万建兵、周淑芳提供的承诺书、童街村委会的证明、房屋情况证明二份、房屋拆除照片二份提供的证据，原告对其真实性均有异议，本院认为，对承诺书被告刘晓峰承认是本人签名，本院予以采信；对童街村委会的证明经本院调查不具有真实性，本院不予以采信；对房屋情况证明二份、房屋拆除照片二份，该两组证据与本案无关联性，故该两组证据本院不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程华静与案外人程乐琴系父女，1997年2月21日程乐琴与被告刘晓峰登记结婚，婚后被告刘晓峰与案外人程乐琴于2007年左右经向景德镇市竟成镇童街村村委会申请在凤凰山安置小区第24排自建涉案房屋一栋，至今未办理房屋物权登记。2008年3月13日程乐琴因病去世，2012年2月14日被告刘晓峰与被告李小红登记结婚。2018年5月28日，被告刘晓峰、李小红（甲方）与被告万建兵、周淑芳（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，该协议约定：甲方现将位于竟成镇童街凤凰山安置小区一栋二层半楼房出售给乙方，房屋坐落于凤凰山安置小区第24排（以照片和甲方原始购地协议书为准），房屋占地面积70平方米，总建筑面积为170平方米，前面通道院子50平方米，房屋总价为618000元整；乙方一次性交付此房屋购房现金：陆拾壹万捌仟元整人民币（含2018年5月14日定金贰拾壹万捌仟元整），以银行转账电子回执单为据。同日被告刘晓峰签订承诺书一份，承诺其本人将位于竟成镇童街凤凰山安置小区第二十四排一栋二层半楼房出售给万建兵，如遇政府拆迁其本人自愿放弃房屋一切所有。合同签订后，被告周淑芳、万建兵陆续通过中国建设银行股份有限公司景德镇通站路支行和微信向被告刘晓峰转账人民币7万元、1万元、11.8万元、40万元、2万元，共计61.8万元。另查明被告刘晓峰、李小红与被告万建兵、周淑芳均非景德镇市竟成镇童街村村民。本院认为，通过查明的事实，本案涉案房屋用地为景德镇市竟成镇童街村安置地，系景德镇市竟成镇童街村村民集体所有的土地，被告刘晓峰、案外人程乐琴非该村村民，其取得该土地不合法。据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”另根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》的精神：对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。本案中，被告刘晓峰、李小红与被告万建兵、周淑芳均非景德镇市竟成镇童街村村民，且涉案房屋土地系被告刘晓峰非法取得，而被告万建兵、周淑芳明知涉案房屋及该房屋所在土地未取得合法手续仍然购买该房屋，故被告刘晓峰、李小红与被告万建兵、周淑芳签订的《房屋买卖合同》应属无效。综上所述，原告程华静作为案外人程乐琴的父亲，对涉案房屋（被告刘晓峰与案外人程乐琴共同财产）享有继承权，其诉请确认其被告刘晓峰、李小红与被告万建兵、周淑芳签订的《房屋买卖合同》无效，符合法律、政策规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：被告刘晓峰、被告李小红与被告万建兵、被告周淑芳于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》无效。本案诉讼费9800元，由被告刘晓峰、李小红、万建兵、周淑芳共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  江青芳人民陪审员  程园发二〇一九年十一月十一日书 记 员  徐 娜