呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3034号上诉人（原审被告）：内蒙古金航房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金川工业园区金四路。法定代表人：穆小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王勇毅，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志艳，女，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：包志敏，男，住天津市西青区。上诉人内蒙古金航房地产开发有限责任公司（以下简称金航房地产公司）因与被上诉人于志艳、包志敏房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金航房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回于志艳、包志敏的全部诉讼请求。违约金50894元。2、本案一、二审的诉讼费由于志艳、包志敏承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决认为“对于金航房地产公司辩称的因于志艳、包志敏未能缴纳公共维修基金等相关费用，其可顺延交房的意见，因金航房地产公司未能举证证明其曾通知于志艳、包志敏缴纳该笔费用，故对金航房地产公司的辩解不予采信”属于事实认定错误。《合同》附件四第二条房屋交付第2点甲方无须承担逾期交房违约责任的情形第（5）项约定“乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用(含税费、公共维修基金等)尚未付清”。依据《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“办法”）第六条“下列物业的业主应当按照木办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;”之规定，于志艳、包志敏所购房屋应当依法缴纳住宅专项维修资金;同时，《办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。也就是说，本案中，于志艳、包志敏缴纳维修资金不仅是合同的约定义务，而且是其法定义务，法定义务的履行不已通知为前提，而且《合同》中并无相关约定，要求金航房地产公司通知于志艳、包志敏缴纳维修资金，故一审判决认为“因金航房地产公司未能举证证明其曾通知于志艳、包志敏缴纳该笔费用，故对金航房地产公司的辩解不予采信”属事实认定错误。二、一审判决法律适用错误。一审判决依据合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决金航房地产公司交付房屋并支付于志艳、包志敏违约金属于法律适用错误。如前所述，于志艳、包志敏并未按照合同约定以及法律规定交付住宅专项维修资金，依据合同法第六十七条之规定，金航房地产公司依法享有顺序履行抗辩权，金航房地产公司未交付房屋正是依法行使这项权利的体现，因此一审判决金航房地产公司交付房屋属于法律适用错误。《合同》附件四约定“乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用(含税费、公共维修基金等)尚未付清，甲方不承担逾期交房的违约责任”，因此，金航房地产公司不存在违约的情形，一审法院依据合同法第一百一十四之规定，判决金航房地产公司支付违约金属法律适用错误。综上，一审判决事实认定错误，法律适用错误，请依法撤销一审判决，支持金航房地产公司的上诉请求。补充意见：依据双方签订的商品房买卖合同附件四第二条房屋交付的第五点，甲方因自身原因造成本协议在约定期限内未将该房屋交付乙方，则第一项乙方给予甲方90日的宽限期，在宽限内甲方无需向乙方承担责任。故违约金的起点不应为2016年1月1日，应是2016年4月1日。于志艳、包志敏辩称，金航房地产公司说宽限期是90日，但是到现在于志艳、包志敏没有收到房屋。于志艳、包志敏是一直现在三年零八个月没有收到房屋，于志艳、包志敏也只是起诉了三年。于志艳、包志敏向一审法院起诉请求：1、判令金航房地产公司支付于志艳、包志敏未按时交房违约金：自2016年1月1日起至实际交付之日止，以已交付房款472560元为基数，按日万分之一的标准支付违约金（截止至2018年12月31日，违约金共计为：51745.32元）；2、判令本案诉讼费由金航房地产公司承担。一审法院认定事实：1、2014年8月25日，金航房地产公司（出卖人、甲方）与于志艳、包志敏（买受人、乙方）签订商品房买卖合同，约定于志艳、包志敏购买金航房地产公司开发建设的金川开发区金海大道南金川文化广场西金川科技园3号楼1单元601号房屋一套，建筑面积132平方米，单价为3580元／平方米，总房价472560元。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后，交付买受人使用。于志艳、包志敏支付购房首付款252560元后，剩余购房款22万元已办理银行按揭；2、商品房买卖合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3、本案双方签订的商品房买卖合同附件四第二条约定：如发生以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任，乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；4、2018年12月13日，金航房地产公司通知于志艳、包志敏领取案涉房屋钥匙，于志艳、包志敏拒绝领取。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。本案中，于志艳、包志敏按照合同约定履行了交付购房款的义务，金航房地产公司未按合同约定的日期将房屋交付于志艳、包志敏，构成违约，应当承担违约责任，故金航房地产公司应当按照合同约定自2016年1月1日起，以总房款472560元为基数，按日万分之一的标准向于志艳、包志敏支付违约金，因金航房地产公司通知于志艳、包志敏于2018年12月13日领取房屋钥匙，于志艳、包志敏拒绝领取，故违约金应计算至2018年12月13日止。对于金航房地产公司辩称的因于志艳、包志敏未能缴纳公共维修基金等相关费用，其可以顺延交房的意见，因金航房地产公司未能举证证明其曾通知于志艳、包志敏缴纳该笔费用，且案涉房屋竣工日期为2018年12月，故对于金航房地产公司的辩称意见不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告于志艳、包志敏违约金（以472560元为基数，按照日万分之一，自2016年1月1日起计算至2018年12月13日止）；二、驳回原告于志艳、包志敏的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计550元，由原告于志艳、包志敏负担50元，由被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司负担500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉商品房买卖合同附件四第二条房屋交付第五点，甲方因自身原因造成未在本协议约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，本《商品房买卖合同》继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本协议约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，《商品房买卖合同》继续覆行。二审庭审中，于志艳、包志敏表示认可自2016年4月1日起计算违约金。本院认为，于志艳、包志敏依约履行了交付购房款义务，金航房地产公司未按约定日期将房屋交付于志艳、包志敏，构成违约。金航房地产公司主张因于志艳、包志敏未缴纳住宅专项维修资金，金航房地产公司享有顺序履行抗辩权，故不存在违约。二审中金航房地产公司庭审陈述因其资金出现问题，案涉房屋于2018年建成后交房，故应认定金航房地产公司未按约定日期交房系其自身原因造成，且金航房地产公司2018年12月13日通知于志艳、包志敏领取案涉房屋钥匙，因此金航房地产公司不能证明其未按约定日期将房屋交付于志艳、包志敏系行使先履行抗辩权，应当承担违约责任。根据案涉商品房买卖合同附件四第二条房屋交付第五点，以及二审中于志艳、包志敏认可自2016年4月1日起计算违约金，故一审判决的违约金应自2016年4月1日起计算。综上所述，金航房地产公司的上诉请求部分成立，二审对一审判决的违约金起算时间予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初33号民事判决第二项；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初33号民事判决第一项为“内蒙古金航房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付于志艳、包志敏违约金（以472560元为基数，按照日利率万分之一，自2016年4月1日起计算至2018年12月13日止）”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计550元，由于志艳、包志敏负担50元，由内蒙古金航房地产开发有限责任公司负担500元；二审案件受理费1070元，由于志艳、包志敏负担90元，由内蒙古金航房地产开发有限责任公司负担980元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年七月二十九日书记员 曹 文 婷