北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初340号原告：北京中装华港建筑科技展览有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路六号院内一号馆四层366号。法定代表人：牛学娜，董事长。委托诉讼代理人：宋建国，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫然，北京市康达律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：潘伟，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京中装华港建筑科技展览有限公司（以下简称中装公司）与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称京坤公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中装公司之委托诉讼代理人宋建国、闫然,被告京坤公司之委托诉讼代理人赵建英、王梦娟,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中装公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2014年7月8日签订的《北京市商品房预售合同》及与之相关的补充协议。2.判决解除双方于2015年4月24日签订的第×××号《北京市商品房预售合同》及与之相关的补充协议。3.判决京坤公司向中装公司退还购房款74914317元、契税2247196.66元、印花税37457.2元、委托办证的费800元、登记费550元。4.判决京坤公司向中装公司支付违约金7491431.7元。5.判决京坤公司向中装公司支付利息暂计算至2019年5月31日共计18388142.25元（以40000000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2014年7月30日起至实际给付之日止，暂算至2019年5月31日为9836944.46元；以34751323元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2014年7月31日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日为8539993.08元；以162994元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2017年12月26日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日为11204.71元）。事实和理由：2014年7月8日，中装公司与京坤公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同未进行网签备案。中装公司履行了付款义务，京坤公司向中装公司开具了合同总金额74751323元的购房款发票。2015年4月24日，双方签订了合同编号×××号《北京市商品房预售合同》，该合同于当日进行了联机备案。2015年5月31日，中装公司收取京坤公司交付的涉案房屋。2017年12月26日，中装公司向京坤公司支付涉案房屋的面积补差款162994元。2018年1月9日，中装公司缴纳涉案房屋的契税2247196.66元。2018年1月5日，中装公司缴纳印花税37457.2元。2018年1月30日，中装公司支付代办房产证费用800元、登记费550元。起诉前，中装公司曾多次催促京坤公司办理房屋产权证，但京坤公司均不作回应，导致中装公司在约定期限届满2年后仍未取得涉案房屋产权证，不能实现合同目的。因京坤公司原因导致中装公司无法依约取得涉案房屋产权证，致使中装公司的合同目的无法实现，特向法院起诉，请求判如所请。被告京坤公司答辩称，京坤公司不同意中装公司的全部诉讼请求。1.双方之间并非普通的商品房买卖关系，中装公司自行要求且在合同的实际履行过程中中装公司是自行办理房屋产权证的。京坤公司已经将中装公司自行办理产权证的相关资料全部提交给中装公司，京坤公司也从未向中装公司收取过代办产权证的各项费用，因此办理产权证的义务在中装公司而不是京坤公司，因此中装公司要求解除协议以及要求京坤公司承担逾期办理房产证的违约责任无事实依据。2.即使办理房屋产权证的义务在京坤公司，中装公司因没有及时行使解除权，也已经丧失了行使解除权的权利。本案中双方约定了合同解除权的行使期限为“房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内”，房屋交付日期为2015年5月31日，房屋所有权证书取得的届满期限为商品房交付之日起730日内即2017年5月31日，因此中装公司如果要行使合同解除权，需在2017年7月1日之前以书面通知的方式行使。行使期间届满的，解除权当然消灭。3.涉案房屋自2017年12月13日起就具备了办理产权证的条件，现在合同履行不存在中装公司主张的无法办理产权证的障碍，合同目的并非无法实现，京坤公司认为原合同应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月8日，京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，预售许可证号京房售证字（2014）××号，项目名称绿地启航中心。合同约定双方就商品房买卖事宜达成如下协议：第三条基本情况房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧××商业用房×层×××。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架结构，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的××商业用房第×层×××号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准……该商品房的用途为商业……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京国政恒信测绘技术服务有限公司，其预测建筑面积共2311.42平方米。其中，套内建筑面积2311.42平方米……第五条计价方式与价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币32340元，总价款人民币柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁元整（大写）。第六条付款方式及期限买受人采取其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十九条出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。附件五付款方式及期限的约定一、买受人选择一次性付款方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定的合同总价款：买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计人民币74751323元（含已付定金），其余房款计人民币×元应于《北京市商品房预售合同》签署之日起×日内付清。2014年7月8日，京坤公司出具《承诺函》，内容为：中装公司与我司于2014年7月8日，签署绿地启航中心××楼-×××室房屋预售合同，该房屋面积为2311.42平方米。房屋坐落于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧。房屋所有权自签订本合同起归贵司所有。由于我司原因，造成无法适时进行网签，我司承诺于2014年9月8日前，为贵司办理完成网签手续，并提供购房款发票，总计金额人民币柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁元整（￥74751323）。2014年7月30日、31日，京坤公司为中装公司开具发票，金额总计74751323元。2014年8月15日，绿地集团北京京腾置业有限公司、京坤公司作为甲方，与北辰正方建设集团有限公司作为乙方、中装公司作为丙方签订《商品房抵付工程款协议》，协议约定：1.甲方为“顺义启航中心”项目（以下简称“该项目”）的房地产开发或关联企业，该项目位于北京市顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧。2.（1）乙方同意甲方以上述项目中的商品房抵付甲方应付工程款74751323元（大写：柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁圆整）。（2）甲方用于抵扣工程款的房屋的有关情况及抵扣工程款总额：××号楼×单元×××室，建筑面积为：2311.42平方米的商品房；房款总额为74751323元（大写：柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁圆整）。3.抵款方式：（1）本协议生效后3日内，乙方向甲方出具与上述抵付房款总额等同的合法真实有效的工程发票。同时，丙方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房预售合同》并办理房屋产权登记，包括备案、登记，以确保丙方按时取得《房屋所有权证》及对应的《土地使用权证》。（2）甲方将上述房屋与丙方签订本协议后，即视为甲方将与上述房款相对应的应付工程款已全部向乙方支付完毕，乙方不得再就此部分应付工程款向甲方主张任何付款权利，以此同时，甲方向丙方提供购得××号楼×单元×××室（面积为2311.42平方米，房款总额为74751323元）合法的正式发票，用于办理房屋产权登记。甲方须在2014年9月8日前为丙方办理房产网签，不得拖延。（4）《商品房预售合同》签订后，甲、丙双方应按该合同履行权利义务，房屋登记费用、契税、物业管理等各项费用的结算均按该合同的约定执行。物业费在丙方收到房产后开始计算。如上述房屋最终实测面积与《商品房预售合同》约定的面积有差异的，不影响甲方向乙方抵付的应付工程款金额，由甲方、丙方按《商品房预售合同》相关约定进行处理，如商品房后期出现任何质量问题、延期交付或其它纠纷，均由甲、丙双方按《商品房预售合同》约定协商处理，与乙方无关。甲方应在2015年12月31日前交付丙方上述房产。2015年4月22日，中装公司作为买方与京坤公司作为卖方签订《顺义启航国际××号楼×××室补充协议》。约定，1.双方约定卖方必须于2015年4月30日前与买方办理完成顺义启航国际××号楼×××室房屋商品房的网签手续工作……2.卖方同意将双方签订的《顺义启航国际××号楼×××室商品房预售合同》中所约定的房屋正式交付日期由2015年12月31日调整至2015年7月1日（2015年6月1日前买方可提前进驻），并按调整后的交房日期作为网签合同中的正式交付日期。4.除上述约定内容外，其它均以《顺义启航国际××号楼×××室商品房预售合同》约定为准。本协议是商品房预售合同的补充和不可分割部分，与商品房预售合同具同等法律效力。2015年4月24日，京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》。该份合同将2014年7月8日《北京市商品房预售合同》第十二条“出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房”约定变更为“出卖人应当在2015年7月1日向买受人交付该商品房”，将第二十一条“出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”约定变更为“出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。《商品房预售合同联机备案表》显示，联机备案编号：×××，联机备案日期：2015-04-24，合同编号：×××,合同网上签约日期：2015-04-24，出卖人处加盖京坤公司购房合同专用章，买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认处加盖中装公司印章。2015年6月1日，京坤公司作为甲方与中装公司作为乙方签订《协议》。约定，《北京市商品房预售买卖合同》所涉及房屋已具备交付条件，乙方于2015年5月31日收房，双方本着公平合理、自愿平等、诚实信用的原则，达成如下协议：第二条乙方应交纳的各项费用（包括但不限于）有：1.契税2.面积补差款3.物业费4.供暖费等，上述费用在甲方向乙方提供《面积实测报告》之日起七个工作日内由乙方负责全部缴清，因乙方延迟交付造成的一切责任和损失均由乙方自行承担。京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订《面积确认及房款结算协议》，就编号为×××的《北京市商品房预售合同》最终确权事宜补充约定，一、依据北京市建设委员会[京房售证字（2014）××号]预售许可证，由出卖人开发建设的绿地启航中心，房屋坐落：顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧××商业用房×层×××所有权及分摊土地使用权转让给买受人。二、该套商品房暂测建筑面积2311.42平方米；暂测套内建筑面积2311.42平方米；房屋套内单价32340元/平方米，房屋预售总价74751323元。现该套商品房所在楼栋已竣工验收备案。三、经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区裕曦路×号院×号楼×层×××室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为2316.46平方米；实测套内建筑面积为2316.46平方米；该房屋实测总价应为74914317元。经买卖双方同意，最终以74914317元作为《房屋所有权证》立契价款。2017年12月13日，涉案房屋登记至京坤公司名下。不动产权证书号：京（2017）顺不动产权第XXXX号；共有情况：房屋单独所有；坐落：顺义区裕曦路×号院×号楼×至×层×××；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让；用途：商业；面积：共有宗地面积36759.45㎡/房屋建筑面积2316.46㎡；权利其他状况：专有建筑面积2316.46㎡房屋结构钢筋混凝土房屋总层数3，房屋所在层1-3。附记一栏空白。2017年12月26日，中装公司通过网上银行支付京坤公司162994元，摘要：绿地房屋面积补差款。开票日期为2017年12月28日的《北京增值税专用发票》显示，购买方中装公司，销售方京坤公司，货物或应税劳务、服务名称：绿地启航中心房款，价税合计162994元，备注：绿地启航中心××商业用房×层××-×××，其上加盖京坤公司发票专用章。缴税日期为2018年1月5日的《中国工商银行电子缴税付款凭证》显示，纳税人中装公司，付款人中装公司，征收机关名称北京市朝阳区地方税务局，税（费）种名称印花税，所属日期20171201-20171231，实缴金额37457.2元。缴税日期为2018年1月9日的《中国工商银行电子缴税付款凭证》显示，纳税人中装公司，付款人中装公司，征收机关名称北京市顺义区地方税务局，税（费）种名称契税，所属日期20180101-20180131，实缴金额2247196.66元。填发日期为2018年1月16日的《税收完税证明》显示，税务机关：北京市顺义区地方税务局，税种：契税，品目名称：增量房非住房买卖（商业），税款所属时期：2018-01-01至2018-01-31，入（退）库日期：2018-01-09，实缴（退）金额：2247196.66元，备注：（171）京地证×××计税金额：74906555.38税率：0.03房源编号：×××房屋坐落位置：顺义区裕曦路×号院×号楼×层×××房屋面积：2316.46平米合同签订时间：2015-04-24。2018年1月30日，北京荣晟顺达信息咨询有限责任公司出具收据，上载今收到中装公司交来代办费800，登记费550。诉讼中，本院于2019年12月11日组织双方至北京市顺义区不动产登记事务中心核实涉案房屋的登记情况。经询，《不动产权利及其他事项登记信息》显示，涉案房屋于2017年12月13日办理初始登记，不动产权证书号京（2017）顺不动产权第XXXX号，涉案房屋上无抵押、无查封；涉案房屋于2017年12月27日已经做过转移备案，可以办理转移登记。中装公司、京坤公司对上述查询情况均予认可。以上事实，有2014年7月8日《北京市商品房预售合同》、2014年7月8日《承诺函》、发票、《商品房抵付工程款协议》、《顺义启航国际××号楼×××室补充协议》、合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》、《商品房预售合同联机备案表》、《协议》、《面积确认及房款结算协议》、不动产权证书、业务回单、《中国工商银行电子缴税付款凭证》、《税收完税证明》、收据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：中装公司要求解除双方于2014年7月8日和2015年4月24日签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议。中装公司要求解除合同的依据是其行使法定解除权而非约定解除权。中装公司签订合同的目的是取得涉案房屋的所有权，包括实际占有、控制涉案房屋和所有权的转移登记。对于涉案房屋的交付日期，双方没有异议；中装公司也认可其于2015年5月31日接收涉案房屋，中装公司对涉案房屋的占有已经按照合同的约定实现。涉案房屋的所有权是否能够进行转移登记。在诉讼中，本院组织双方到顺义区不动产登记事务中心进行了查询，从查询结果来看，涉案房屋于2017年12月13日办理了初始登记，于2017年12月27日做过转移备案，目前无抵押、无查封，并不存在影响转移登记的客观因素。在诉讼中，中装公司虽然主张涉案房屋不能办理所有权转移登记，但未提供相应证据来证明不能办理所有权转移登记的具体原因，故中装公司主张涉案房屋不能办理所有权转移登记的意见，没有事实依据，本院不予采纳。从合同的履行情况来看，京坤公司于2017年12月13日办理完涉案房屋的初始登记，中装公司于2017年12月26日向京坤公司支付了房屋面积补差款，京坤公司于2017年12月28日给中装公司开具了补差款的发票，中装公司于2018年1月9日交纳了涉案房屋的契税，北京市顺义区地方税务局给中装公司出具了契税税收完税证明；虽然京坤公司办理初始登记的时间超出了合同约定的时间，但双方仍然在实际履行办理涉案房屋所有权转移登记。从中装公司的实际履行行为来看，京坤公司迟延办理初始登记的行为并未影响到合同目的的实现，故中装公司以京坤公司迟延办理涉案房屋的所有权登记为由，主张合同目的不能实现的意见，没有事实依据，本院不予采纳。至于京坤公司迟延办理产权登记的违约行为问题，因本案是中装公司基于合同解除的情况下要求京坤公司承担相应责任，而非继续履行合同情况下要求京坤公司承担违约责任，故继续履行合同情况下的违约责任和赔偿问题，不属于本案的处理范围，双方可另行解决。综上所述，中装公司的起诉理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京中装华港建筑科技展览有限公司之全部诉讼请求。案件受理费557199元，由原告北京中装华港建筑科技展览有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  解学锋人民陪审员  张文宝人民陪审员  赵 强二〇一九年十二月三十一日法官 助理  佳 丽书 记 员  高 明