广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终752号上诉人（原审被告）：陈香团，男，1975年12月21日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审原告）：叶洁莲，女，1956年7月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审被告：陈海杰，男，1976年3月10日出生，汉族，住广东省电白县。原审被告：梁丽仙，女，1953年12月27日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：陈香团，男，1975年12月21日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。上诉人陈香团因与被上诉人叶洁莲，原审被告陈海杰、梁丽仙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1022号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈香团上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判陈香团无需向叶洁莲支付2018年3月26日至2018年4月25目的房屋占有使用费26450元，房屋占有使用费应从2018年5月16日起计至叶洁莲提起诉讼之日；二、撤销一审判决第四项判决，改判陈香团无需支付房屋占有使用费的利息；三、本案一、二审案件受理费由叶洁莲承担。事实和理由：一、本案起租期应从2018年2月14日计起。一审判决认定“涉案房屋中应由原告负责完成的相关工程于2017年12月份已经基本完工”，陈香团对此没有异议。但《房屋租赁合同》第三条第1项的约定，装修期为2.5个月，装修期内不计房租。叶洁莲于2018年12月份完成合同所约定的应由叶洁莲承担的装修，在同月份将房屋交给陈香团时，还应顺延2.5个月的装修期。根据庭审中证人徐志军的陈述，证人是在2018年2月13日完成楼梯大理石铺设工程，2018年2月14日，徐志军与叶洁莲结算工程款，徐志军收到叶洁莲微信转账的5000元工程款。因此，根据《房屋租赁合同》对装修期的约定，根据徐志军证言和微信转款记录，可以认定涉案房屋在2018年2月14日装修完毕，涉案房屋的房屋占有使用费应从2018年2月14日计起，鉴于陈香团已经向叶洁莲支付了81550元，因此，陈香团已经支付了2018年2月14日至2018年5月15日的房屋占有使用费。2018年5月16日起的房屋占有使用费以每月27000元为标准，计至叶洁莲起诉时止。陈香团对于一审判决确认合同无效、判决返还房屋的内容不存异议，陈香团亦同意将房屋返还给叶洁莲。但陈香团就《房屋租赁合同》无效事宜提起损害赔偿诉讼，并申请对涉案房屋的装修损失和经营损失申请司法鉴定，为此，陈香团申请法院对涉案房屋进行证据保全，以保证司法鉴定的真实性客观性。二、叶洁莲一心毁约，不肯接受一审庭内庭外和解，不肯收取陈香团支付的房屋占有使用费，因此，本案不应计算房屋占有使用费的利息。综上，请求支持陈香团的上诉请求。叶洁莲答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充足，且适用法律正确，程序合法，陈香团的上诉理由不能成立，应予维持原判。一、本案是租赁合同纠纷，一审判决认定叶洁莲与陈香团签订的《房屋租赁合同》无效正确；认定陈香团应支付房屋占用费起算时间有证据佐证，判决正确。一审认定叶洁莲在2017年12月将涉案房屋交付给陈香团使用，叶洁莲对该事实没有异议，陈香团在上诉状中对该事实亦是确认，仅是认为应顺延合同约定的2.5个月装修期。原审对涉案房屋交付时间认定正确，陈香团上诉主张从2018年2月14日起计算房屋占用费不成立。陈香团在一审申请证人徐志军出庭作证。由于证人证言不符合常理且存在诸多疑点，对工程入场施工期间及完成时间未能客观表述，属孤证，不能作为认定事实的依据。一审对徐志军的证言的认定正确。结合陈香团在2017年12月26日已在涉案房屋登记成立阳江市阳东怡健护理院，应认定陈香团在2017年12月26日已占用使用涉案房屋，从此时起计算房屋占用费，合理合法。二、陈香团主张房屋占用费应计至叶洁莲起诉时止没有事实和法律依据。涉案房屋租赁合同无效，陈香团应返还租赁房屋给叶洁莲，陈香团也确认应予返还。但一审判决后，陈香团仍占用该房屋进行经营，故陈香团应支付房屋占用费直至该房屋交还给叶洁莲时止。三、一审认定陈香团应支付房屋占用费利息合法合理。陈香团恶意拖欠租金，如参照合同约定，陈香团应按月息2%支付利息。一审根据酌定按银行同期同类利率计算利息正确。陈香团上诉主张不应计算占用费利息不当，应不予支持。陈海杰、梁丽仙陈述诉讼意见：同意陈香团的上诉意见。叶洁莲向一审法院起诉请求：一、确认叶洁莲与陈海杰、陈香团于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决陈香团、陈海杰、梁丽仙将涉案房屋恢复原状后返还给叶洁莲；三、判决陈香团、陈海杰、梁丽仙支付房屋占用费（自2017年9月26日起暂计至2018年6月26日止为243000元，2018年6月27日后的房屋占用费按27000元/月的标准支付至该房屋返还给叶洁莲时止）给叶洁莲；四、判决陈香团、陈海杰、梁丽仙支付逾期交纳房屋占用费的利息损失（利息损失以每月房屋占用费27000元为基数、按每月2%的标准计算，自每月15日起计至付清时止，暂计至2018年6月26日止的利息损失为43740元）给叶洁莲；五、判决叶洁莲有权没收陈海杰、陈香团交纳的租赁押金50000元；六、本案诉讼费用由陈香团、陈海杰、梁丽仙承担。一审法院查明的事实：2010年3月6日，叶洁莲向xxx村委会原xxx二队购买位于该队的地塘地，面积约961.5平方米。2010年3月22日，叶洁莲向xxx村委会原xxx一队购买位于该队的地塘地，面积约2087平方米。叶洁莲在购买上述土地后在该土地上建设了房屋，上述房屋未取得建设工程规划许可证。2017年7月10日，叶洁莲（作为出租房、甲方）与陈香团、陈海杰（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定：甲方将坐落于阳东区xxx村2700平方米的房屋出租给乙方用于医养结合的颐养机构使用；租赁期限为十五年，从2017年7月10日起至2032年7月9日止；每月租金27000元，第二租赁周年的月租金在第一租赁周年月租金基础上递增5%，以后每隔两个租赁周年月租金递增5%，直至合同期满；乙方于合同签订日先支付一个月的租金27000元及两个月的租金50000元作为押金；装修期为2.5个月，装修期内不计房租；甲方需要完成的基础建设包括：一、二、三层的地板砖与墙砖、两条1-4楼的梯扶手做好到四楼；各个卫生间的地砖、卫生间墙砖、楼梯改造、隔墙费用由乙方负责，乙方可以根据经营需要，在不改变甲方房屋主体结构的前提下对房屋进行装修；甲方需对上述房产提供房产所属文件，如因房产产权等问题影响乙方在租期内对房屋的使用，造成的全部损失由甲方承担；乙方故意逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付租金月息2%作为赔偿，如遇特殊情况暂时未交租金的，甲、乙双方可协商解决。合同签订当日，陈香团转账77000元给叶洁莲。叶洁莲主张该77000元是陈香团按合同约定预付一个月的租金27000元和支付50000元的押金给叶洁莲。2018年4月19日，陈香团通过微信向叶洁莲提出补写押金收据的要求，此后，叶洁莲补写了一份落款时间为2017年7月10日的《押金收据》给陈香团收执，确认收到陈香团的租赁押金50000元。陈香团则主张上述77000元是叶洁莲由于资金需要向其借款，而押金50000元是另外支付现金给叶洁莲的，但其对此未能提供证据证实。诉讼中，叶洁莲主张其于2017年7月10日签订合同后即将涉案房屋交付给陈香团、陈海杰、梁丽仙使用，陈香团则主张叶洁莲于2018年2月14日将涉案房屋交付其使用，对此，双方均未能提供书面的证据以予证实。陈香团在诉讼中申请证人梁业彬、徐志军出庭作证。证人梁业彬在庭审中陈述称其于2017年12月承接了涉案房屋的两条不锈钢楼梯扶手工程，从一楼做到四楼，大概在2017年12月中旬完工。此外，梁业彬还称其在做楼梯扶手前还曾承接涉案房屋的铝窗窗框的工程，在2017年6、7月份时会去房屋现场，当时地面应该还没有做好，其在做楼梯扶手时，房屋的地面是做好的。证人徐志军在庭审中陈述其于2017年冬至前几天为涉案房屋做楼梯大理石工程，该工程于2018年2月13日完工，叶洁莲于2018年2月14日与其结算工程款，并通过微信向其转账5000元。庭审中，证人徐志军当庭出示了其手机微信记录证实了叶洁莲于2018年2月14日向其转账5000元的事实。叶洁莲在庭审中询问证人徐志军所做大理石工程的面积及工期，徐志军对此回答称面积大概为150平方米，做大理石工程需要等房屋地面铺好之后才能进场进行度量，大概在2017年冬至前几天，其到现场量面积，再回店加工，之后再到现场铺设，具体入场时间记不清楚了，工期大概在一周左右，于2018年2月13日完工，2月14日叶洁莲验收后向其支付了工程款尾款5000元。诉讼中，叶洁莲申请证人谢绍祥出庭作证。证人谢绍祥在庭审中陈述其于2017年7月下旬受陈香团的雇请,其和一名叫“阿伟”的工友到涉案房屋进行打楼梯和拆墙，大概做了15天，已由陈香团的财务向其支付了工资，其进场施工时，有一两个泥水工在彻墙；2017年9月，陈香团又请其到涉案房屋做开窗门和拆门头的工作，当时房屋基本完工，已经批好荡，所有的墙已经做好，消防正在施工，地砖尚未铺设。证人谢绍祥在庭审中当庭出示陈香团向其转账的微信记录，证实陈香团于2017年12月1日向其支付了相应的工资。陈香团对证人谢绍洋出示的微信记录无异议。陈香团于2017年12月21日转账20000元给叶洁莲，叶洁莲当天即通过微信将20000元转账给了装修工人许高明，转账说明为“贴砖仔人工”。此后双方于2018年4月份进行过结算，叶洁莲通过微信向陈香团发送了结算单。在结算单中，叶洁莲注明对于卫生间装修人工费应由陈香团、陈海杰、梁丽仙承担14950元，勾机费应由陈香团、陈海杰、梁丽仙承担1500元，共16450元，叶洁莲借陈香团20000元，应还3550元给陈香团。陈香团在结算时对于勾机回泥的费用表示其只能支付500元。对于结算过程，叶洁莲提供了其与陈香团的微信聊天记录为证。诉讼中，叶洁莲主张陈香团向其转账20000元，是由叶洁莲代陈香团、陈海杰、梁丽仙支付装修工人的费用，陈香团、陈海杰、梁丽仙应承担15450元，余款4550元可以用于抵扣陈香团、陈海杰、梁丽仙尚欠的租金。陈香团对于叶洁莲代其支付工资给装修工人没有异议，但主张上述款项已经以现金方式支付给了叶洁莲，其于2017年12月21日转账20000元给叶洁莲是其出借给叶洁莲。陈香团对于该20000元是否属于借款及是否另行以现金方式支付人工费给叶洁莲未能提供证据证实。另查明，陈香团、陈海杰、梁丽仙于2017年7月8日签订一份《股东合作合同书》，该合同主要约定陈香团、陈海杰、梁丽仙共同投资经营坐落在阳江市阳东区xxx村阳江市阳东康怡颐养院和阳江市阳东怡健护理院，投资总额500万元，其中陈香团出资1500000元，持有30%股份，陈海杰出资50000元，持有1%股份，梁丽仙出资3450000元，持有69%股份。阳江市阳东怡健护理院于2017年12月26日登记成立，企业类型为个人独资企业，投资人为梁丽仙。在陈香团、陈海杰、梁丽仙申请设立阳江市阳东怡健护理院期间，阳江市阳东区卫生和计划生育局曾于2017年10月17日到涉案房屋张贴《阳江市阳东区医疗机构设置受理公示》，根据陈香团提供的照片显示，在张贴公示期间，涉案房屋的地面尚未铺设好地砖。此外，陈香团、陈海杰、梁丽仙还向阳江市阳东区民政局申请设立阳江市阳东区康怡颐养院，该局于2018年1月2日已向该颐养院发出了《民办非企业单位名称预先核准登记通知书》粤民间[2018]01号，并于2018年8月15日批准设立该颐养院，法定代表人（主要负责人）为陈香团。在本案的诉讼过程中，一审法院向双方当事人释明涉案租赁合同无效。叶洁莲经一审法院对合同效力进行释明后，将原本提出解除涉案租赁合同的诉讼请求变更为确认该合同无效。陈香团、陈海杰、梁丽仙对合同无效没有异议，并明确表示暂不在本案中提起反诉请求叶洁莲赔偿损失。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。叶洁莲于2010年向原阳东区雅韶镇平岚村委会原中安一、二队购买涉案土地并建设房屋后，将房屋出租给陈海杰、陈香团，因叶洁莲建设涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定的规定”及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，叶洁莲与陈香团、陈海杰于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。陈香团、陈海杰、梁丽仙于2017年7月8日签订的《股东合作合同书》约定陈香团、陈海杰、梁丽仙共同投资经营坐落在阳江市阳东区xxx村阳江市阳东康怡颐养院和阳江市阳东怡健护理院，由此可见，陈香团、陈海杰、梁丽仙形成合伙关系。虽然上述《房屋租赁合同》由叶洁莲与陈香团、陈海杰签订，但涉案房屋实际由陈香团、陈海杰、梁丽仙承租后合伙经营颐养院和护理院，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，陈香团、陈海杰、梁丽仙对合伙期间产生的债务应承担连带责任。关于房屋返还的问题。因上述《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，叶洁莲请求陈香团、陈海杰、梁丽仙返还涉案房屋的主张，依法有据，应予支持。陈香团、陈海杰、梁丽仙承租涉案房屋后，对该房屋进行了装修并开设了阳江市阳东康怡颐养院和阳江市阳东怡健护理院，经一审法院向其释明涉案租赁合同的效力为无效后，陈香团、陈海杰、梁丽仙明确表示暂不在本案中提起反诉请求叶洁莲赔偿损失，因此，本案不对陈香团、陈海杰、梁丽仙是否存在损失进行审理，若陈香团、陈海杰、梁丽仙因合同无效受到损失，可另循途径进行处理。双方当事人均未举证证明陈香团、陈海杰、梁丽仙所作的装饰装修是否已形成附合，且本案暂不对陈香团、陈海杰、梁丽仙是否存在损失进行审理，故本案亦不宜一并判决对涉案房屋恢复原状。关于陈香团、陈海杰、梁丽仙应当支付的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，叶洁莲请求陈香团、陈海杰、梁丽仙按照27000元/月支付房屋占有使用费，没有超出合同约定的租金标准，应予以支持。房屋占用费应从陈香团、陈海杰、梁丽仙对涉案房屋占有使用时起计算，但叶洁莲、陈香团、陈海杰、梁丽仙对于涉案房屋的交付时间存在争议。叶洁莲与陈香团、陈海杰签订房屋租赁合同时，涉案房屋尚有一、二、三层的地板砖与墙砖、两条1-4楼的梯扶手、各个卫生间的地砖、卫生间墙砖、楼梯改造、隔墙等设施尚未完成，因此，涉案房屋在合同签订时尚未达到交付陈香团、陈海杰、梁丽仙使用的条件。对于楼梯扶手的完工时间，证人梁业彬证实涉案房屋的两条不锈钢楼梯扶手大概在2017年12月中旬完工，双方当事人对楼梯扶手的完工时间均无异议，对此，应予采信。对于地板砖的完工时间，证人梁业彬证实在2017年6、7月份时地面还没有做好，证人谢绍祥证实2017年9月地砖尚未铺设，且从陈香团、陈海杰、梁丽仙提供的照片显示，阳江市阳东区卫生和计划生育局于2017年10月17日到涉案房屋张贴《阳江市阳东区医疗机构设置受理公示》期间，涉案房屋的地面尚未铺设好地砖，而证人梁业彬、徐志军的证言均提到涉案房屋的地面在2017年12月份已经铺好，从上述证据及相关证人证言来分析，可认定涉案房屋的地板砖完工时间为2017年12月。对于卫生间工程，叶洁莲于2017年12月21日已经支付了工程款给装修工人许高明，由此可见，卫生间工程亦在该日期之前已经完工。对楼梯改造、隔墙等工程的完工时间，证人徐志军证实其于2017年冬至前几天为涉案房屋量楼梯大理石面积，可见在2017年冬至前楼梯已改造完成，而证人谢绍祥则证实2017年9月涉案房屋已经批好荡，所有的墙已经做好，消防正在施工，可印证涉案房屋的隔墙工程此时已经完工。对于楼梯大理石工程，证人徐志军称其于2017年冬至前几天为涉案房屋做楼梯大理石工程，其到现场量面积，再回店加工，之后再到现场铺设，工期大概在一周左右，于2018年2月13日完工，叶洁莲于2018年2月14日与其结算工程款。叶洁莲对结算工程款的时间无异议，但认为支付工程款的记录不能证明工程完工的时间，完际上工程的完工时间为2017年年底。从大理石工程的面积、楼梯扶手的安装时间等情况进行考虑，证人徐志军陈述的完工时间不尽合理，且其对具体入场时间表示记不清楚，因此，证人徐志军陈述的大理石完工时间存疑，无法确认。综上，涉案房屋中应由叶洁莲负责完成的相关工程于2017年12月份已经基本完工，可交付给陈香团、陈海杰、梁丽仙使用。结合阳江市阳东怡健护理院已于2017年12月26日登记成立的情况，认定陈香团、陈海杰、梁丽仙至此已占有使用涉案房屋，房屋占用费可从2017年12月26日起计算。关于陈香团支付给叶洁莲的款项性质的认定问题。陈香团于上述租赁合同签订当日转账77000元给叶洁莲，与合同中关于由陈香团、陈海杰、梁丽仙先支付一个月的租金27000元及押金50000元的约定相符，应认定该款为陈香团预付给叶洁莲的租金及押金。陈香团主张该款为其出借给叶洁莲的款项，理据不足，不予采信。此外，叶洁莲出具给陈香团收执的押金单为事后补写，陈香团主张其在合同签订当日以现金方式另行支付了50000元押金给叶洁莲，没有事实依据，不予采信。因涉案租赁合同无效，叶洁莲主张没收陈香团交付的押金50000元，依法无据，不予支持。对于陈香团于2017年12月21日转账给叶洁莲的20000元，叶洁莲当天即通过微信将20000元转账给了装修工人许高明，转账说明为“贴砖仔人工”。此后，叶洁莲在2018年4月份通过微信发送给陈香团的结算单，亦注明对于卫生间装修人工费及勾机费应由陈香团、陈海杰、梁丽仙承担16450元，叶洁莲借陈香团20000元，应还3550元给陈香团。陈香团仅对勾机费提出异议，对其他内容并无异议，由此可见，陈香团转给叶洁莲的20000元是用于支付工人工资。陈香团主张其以现金方式另行支付了工人工资给叶洁莲，上述20000元是其出借给叶洁莲的款项，明显与上述证据不符，不予采信。诉讼中，叶洁莲主张从陈香团向其转账20000元中扣除陈香团、陈海杰、梁丽仙应承担的装修工人费用15450元，余款4550元用于抵扣陈香团、陈海杰、梁丽仙尚欠的租金，陈香团、陈海杰、梁丽仙对于叶洁莲代其支付工资给装修工人亦没有异议，对此应予支持。综上，陈香团已经支付给叶洁莲的租金27000元、押金50000元及支付装修工人工资后的余款4550元，共81550元，可用于抵扣陈香团、陈海杰、梁丽仙应付的房屋占用费。该费用可先抵扣2017年12月26日至2018年3月25日共三个月的房屋占用费81000元，余款550元可从2018年3月26日至2018年4月25日的房屋占用费中抵扣。抵扣上述款项后，陈香团、陈海杰、梁丽仙还应支付2018年3月26日至2018年4月25日的房屋占用费26450元以及从2018年4月26日起按每月27000元计至陈香团、陈海杰、梁丽仙返还涉案房屋时止的房屋占用费给叶洁莲。关于房屋占用费的利息问题。陈香团、陈海杰、梁丽仙拖欠叶洁莲的房屋占用费，确会造成叶洁莲的利息损失，但因上述房屋租赁合同无效，该合同中关于逾期交付租金按月利率2%计算利息的约定亦应认定为无效，故叶洁莲请求按月利息2%计算逾期交纳房屋占用费的利息，依法无据，不予支持。房屋占用费的利息可从2018年3月26日以陈香团、陈海杰、梁丽仙每月实际拖欠的房屋占用费数额为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至陈香团、陈海杰、梁丽仙付清房屋占用费时止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认叶洁莲与陈香团、陈海杰于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈香团、陈海杰、梁丽仙于本判决生效之日起六十日内将位于阳江市阳东区xxx村2700平方米的房屋（即阳江市阳东怡健护理院及阳江市阳东区康怡颐养院的住所地）返还给叶洁莲；三、陈香团、陈海杰、梁丽仙于本判决生效之日起十日内日连带支付拖欠的房屋占有使用费（2018年3月26日至2018年4月25日的房屋占有使用费为26450元，从2018年4月26日起的房屋占有使用费按每月27000元计至陈香团、陈海杰、梁丽仙实际返还房屋之日止）给叶洁莲；四、陈香团、陈海杰、梁丽仙于本判决生效之日起十日内日连带支付房屋占有使用费的利息（从2018年3月26日起以陈香团、陈海杰、梁丽仙每月实际拖欠的房屋占有使用费数额为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至陈香团、陈海杰、梁丽仙付清房屋占有使用费之日止）给叶洁莲；五、驳回叶洁莲的其他诉讼请求。案件受理费6351元，由叶洁莲负担4834元，陈香团、陈海杰、梁丽仙负担1517元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，叶洁莲未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，一审判决认定叶洁莲与陈香团、陈海杰于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同正确，应予维持；双方当事人对一审判决认定陈香团已付款81550元给叶洁莲，及判决陈香团应予返还涉案房屋给叶洁莲没有异议，本院对此予以确认。本案争议焦点是，一、涉案房屋占用费应从何时起算，计至何时止；二、陈香团应否支付涉案房屋占用费的利息给叶洁莲。关于争议焦点一，陈香团在上诉状中明确表示对原审认定出租方叶洁莲在2017年12月基本完成涉案房屋工程没有异议，只是认为应按合同约定扣减2.5个月装修免租期后才开始起算占用费，减除已付81550元外，应从2018年5月16日起以每月27000元计付租金至叶洁莲起诉时止。由于双方对原审认定出租方叶洁莲在2017年12月基本完工没有异议，故原审判决结合陈香团在2017年12月26日以涉案房屋登记成立阳江市阳东怡健护理院的事实，认定涉案房屋交付时间为2017年12月26日正确。本案中，叶洁莲与陈香团、陈海杰签订的《房屋租赁合同》虽因叶洁莲未取得房屋建设工程规划许可证而无效，但合同约定装修期2.5个月不计租金是叶洁莲与陈香团、陈海杰真实意思表示，且叶洁莲出租给陈香团、陈海杰房屋确实要经过装修后才能使用，对房屋占用费起算时间应参照双方合同约定来确定。根据上述认定，涉案房屋交付使用时间是2017年12月26日，按合同约定，从房屋交付之日起应给予承租方陈香团、陈海杰2.5个月免租期。鉴于陈香团、陈海杰在叶洁莲装修房屋期间也对该房屋进行装修，其请求从2018年2月14日起计算房屋占用费，是其对自己民事权利的处分，且没有超过合同约定的免租（房屋占用费）期间，应予准许。故涉案房屋占用费应从2018年2月14日起计算。房屋租赁合同无效，但陈香团及陈海杰、梁丽仙一直占用使用涉案该房屋，原审判决房屋占用费计至房屋返还给叶洁莲时止正确，应予维持。陈香团上诉主张应计至叶洁莲起诉时理据不足，应不予采纳。综上，本案房屋占用费应从2018年2月14日起计至陈香团、陈海杰、梁丽仙将该房屋返还给叶洁莲时止，陈香团已付81550元，在其应付给叶洁莲的占用费中扣减。关于争议焦点二、陈香团未能提供证据证明是叶洁莲拒收致其不能支付房屋占用费，其主张不应支付占用费的利息给叶洁莲，理据不足，应不予采纳。原审判决陈香团、陈海杰、梁丽仙支付占用费利息给叶洁莲正确，应予维持。由于陈香团已付81550元后抵偿3个月房屋占用费后还余550元，即陈香团、陈海杰、梁丽仙从2018年5月14日起拖欠房屋占用费，故房屋占用费利息应从2018年5月14日起以陈香团、陈海杰、梁丽仙每月实际拖欠的房屋占用费数额为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清房屋占用费之日止。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1022号民事判决第一、二项；二、撤销广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1022号民事判决第三、四、五项及案件受理费负担部分；三、陈香团、陈海杰、梁丽仙从2018年2月14日起按每月27000元标准支付房屋占用费给叶洁莲，计至陈香团、陈海杰、梁丽仙实际返还房屋之日止（陈香团已支付给叶洁莲的81550元在应付给叶洁莲的占用费中扣减），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、陈香团、陈海杰、梁丽仙于本判决生效之日起十日内日支付房屋占用费的利息（扣减陈香团已付81550元后，从2018年5月14日起以陈香团、陈海杰、梁丽仙每月实际拖欠的房屋占用费数额为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清房屋占用费之日止）给叶洁莲；五、驳回叶洁莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6351元，由叶洁莲负担5081元；陈香团、陈海杰、梁丽仙负担1270元；二审案件受理费461元，由叶洁莲负担92元，由陈香团负担369元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月十七日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。