上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7377号原告(反诉被告)：麻建群，女，1979年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：胡海容，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俊杰，上海澜亭律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾光明，男，1976年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。原告麻建群与被告顾光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告麻建群及委托诉讼代理人胡海容、许俊杰，被告委托诉讼代理人夏敏、袁海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》;2、被告返还原告已支付的房屋租金人民币(币种下同)156,706.67元;3、被告返还原告押金20,000元;4、被告赔偿原告装修等费用355,000元。事实与理由：2018年3月，原告看到位于XX路的“XX菜馆”贴有转让告示，该店内悬挂有“上海X餐饮管理有限公司”(以下简称X公司)的营业执照，登记注册的地址为“XX路XXXX一层X室”。原告与该饭店经营者吴某联系后，经吴某介绍，原告与该场所的出租人即本案被告接洽。被告向原告出示了编号为沪房地闵字(2011)第XXX的房地产权证。同月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于“XX路XXXX一层X室”(建筑面积230平方米)出租给原告,房屋用途为餐饮；租赁期间为2018年4月20日起至2022年12月31日止；每年租金人民币235,060元整,押金为20,000元。合同另约定：甲方将房屋交付乙方时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。同日，原告支付租赁押金20,000元、2018年4月20日至2018年7月19日房租58,765元;2018年7月16日至2018年11月15日期间,原告向支付被告房租97,941.67元,水电煤等杂费17,058.33元。2018年4月5日起,原告接收房屋并对房屋进行装修，用于经营“B烤鱼”餐饮业。后原告受让X公司中吴某的股权,双方于2018年4月26日办理了股权变更登记。原告在办理工商变更登记的期间,同时申办食品经营许可证,但无法办理此证,被市场监督管理部门多次要求停业。2018年12月3日,上海市闵行区市场监督管理局通知原告接受调查,告知原告所租赁的房屋地址并非上海市闵行区XX路XXX号,且并无“XX路XXXX一层X室”这一地址。同日,上海市闵行区市场监督管理局对X公司发出沪市监闵浦责停字[2018]第XXXXXXX号《责令停止经营活动通知书》,责令X公司停止无照经营活动。原告遂停止营业。经原告询问,被告承认签订《房屋租赁合同》时知道房屋地址并非XX路XXX号,且涉案房屋无法办出经营证照。综上,被告虚构租赁房屋的地址,故意隐瞒无法办理经营证照的重大事实,已构成欺诈。现原告为维护自身合法权益,故提起诉讼。被告辩称：在签订租赁合同时，由于XX路XXX-XXX号(单号)是登记于一本产证上，因此租赁合同上双方一致同意以吴某悬挂于房屋内的营业执照上的注册地址即“XX路XXX号一层X室”为租赁房屋地址。被告告知原告：租赁合同上的地址按之前的营业执照来定，如需要办理相关证件的话，产权证上地址都有，以相关部门认定为准。如原告需要办理证件，被告只提供房产证，由原告自行办理。合同签订后，被告将房地产权证提供给了原告。之后，原告经营的“B烤鱼”于2018年5月正式开业。2018年10月，原告应当支付2018年10月19日至2019年1月18日的三个月租金，但原告仅支付了二个月房租，自2018年12月19日起的租金、2018年11月起的物业管理费均未支付。原告所谓的被告虚构房屋地址致无法办理证照而提起诉讼仅是原告掩盖经营失败的借口。不同意原告的诉讼请求。现提起反诉，要求：1、解除原、被告签订的租赁合同，原告搬离涉案房屋；2、原告向被告支付自2018年12月19日起至实际搬离日止的房屋租金(以每月19,588.30元计算)；3、原告向被告支付自2018年12月19日起至2019年2月28日止的电费5,021.80元、物业费3,238.40元、水费232元；4、原告已支付的押金20,000元归被告所有。针对被告的反诉，原告麻建群辩称：双方的租赁合同关系是因被告的欺诈行为而撤销，并非因为原告的违约行为而解除。同意搬离涉案房屋。被告始终未能向原告提供XXXX号房屋产权证，存在欺诈，导致原告无法经营，因此不同意支付租金。而根据原告调查取得的XXXX号房屋的产权登记信息显示的建筑面积与合同约定的建筑面积亦不相符。由于在2018年12月原告被责令停业，故现仅同意承担2018年11月的物业管理费，之后的物业管理费不应由原告承担。同意承担水电费。经审理查明，2018年3月31日，被告顾光明作为出租人(甲方)、原告麻建群作为承租人(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋位置：XX路XXXX一层X室，面积230平方米；乙方租用上述房屋用途为餐饮；租期4年，出租人自2018年4月20日起将房屋交付给承租人，租期至2022年12月31日止；乙方需向甲方支付年租金235,060元，付款方式为三个月支付一次。押金20,000元。先付后用，每次提前15天支付。如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方收取每天按月租金的1%计算的滞纳金；租金每年递增10%；电费、水费、煤气费、物业费均由乙方承担；若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金不予退还；违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失。如乙方要办理相关证件，甲方只提供相关房产证件(复印件)，由乙方自行办理。在双方签订此租赁合同之前，原告已实地查看了涉案房屋。同日，被告向原告提供一份沪房地闵字(2011)第XXX号房地产权证复印件，显示权利人为上海C房地产开发有限公司，房地坐落XX路XX弄4、7、9-17、20、21、25、26、28-33号等。产证的附记中注明：另有座落：XX路XXX号地下车库，XX路XXXX-XXXX(单)号、XX路XXXX-XXXX(单)号、XXXX-XXXX(单)号、XXXX号、XXXX号、XXXX号。登记日期为2011年5月。原告于签订上述租赁合同之日，向被告支付租赁押金20,000元、2018年4月20日至7月19日的租金58,765元。此后，原告对涉案房屋进行了装修，经营“B烤鱼”的餐饮。截止2018年11月15日，原告又分期向被告累计支付115,000元，其中包括租金97,941.67元、水电煤气费和物业管理费17,058.33元。原告已支付了截止2018年12月19日的租金、2018年10月的物业管理费。2018年6月17日，被告将包括XX路XXX号在内的不动产登记簿(闵行区不动产登记处打印的产权信息)通过微信方式发送给了原告。产权登记信息与被告此前提供的产证复印件信息相同。2018年12月3日，上海市闵行区市场监督管理局以X公司(B烤鱼)在闵行区XX路XXX号未经许可从事餐饮服务，违反《无证无照经营查处办法》的相关规定，向X公司(B烤鱼)发出《责令停止经营活动通知书》，责令即日起停止无照经营活动。原告麻建群签收了该通知书，遂停业。另查，X公司由股东吴某、郑俊于2016年3月注册设立，注册地址为XX路XXX号1层X室，法定代表人为吴某，经营范围为餐饮企业管理(不含食品生产经营)、企业管理咨询、投资咨询、商务咨询、电子商务、服装、鞋帽、家具、用日百货等。涉案房屋原由吴某等经营“XX菜馆”。2018年3月31日，吴某为甲方(转让方)、麻建群为乙方(受让方)，双方签订一份《店面转让协议》，约定：甲方同意将原租赁的位于XX路XXXX一层X室店铺转让给乙方，建筑面积约230平方米。乙方重新与产权人签订租赁合同。原甲方与产权人签订的租赁合同即日起自动终止。甲方于2018年4月3日将该商铺交付给乙方。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等全部归乙方；双方约定转让费为68,800元。2018年4月26日，X公司的股东变更为郑俊、麻建群，法定代表人变更为麻建群。再查，XX路XXX号1层，建筑面积27.45平方米，产权人为案外人陆某1、陈某某、陆2，产权登记日期为2011年9月22日，产权来源为买卖。在X公司的工商档案中，存有产权人为案外人陆某1、陈某某、陆2的XX路XXX号1层房地产权证复印件。另外，档案中有吴某、郑俊作为乙方、陆某1、陈某某、陆2作为甲方的租房协议等。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。诉讼中，经原告麻建群申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对“B烤鱼”店内的装饰装修残值进行司法评估。该公司经现场勘察，出具了司法鉴定意见，鉴定意见为：1、“B烤鱼”店内的装饰装修价值为319,693元。计算截止时间至2018年12月3日(即被责令停止经营活动之日)的残值为277,398元。2、争议部分(入户电缆)工程造价为5,835元，残值为5,063元。另，原告表示鉴定报告中遗漏位于烤鱼箱上方的一台油烟罩的价值评估，包括安装费用在内的价值1,800元。司法鉴定单位认为，现场勘察当日，因原告未明确告知该油烟罩系原告安装，而被告表示此系前一租户遗留。对此原告并未否认，所以此油烟罩未包括在评估范围内。如果需要列入评估范围，则此油烟罩包括安装费的价值为1,800元。本案庭审后，原告于2019年8月31日将涉案房屋交还给被告，双方进行了交接。庭审中，原告向本院提供一份涉案店铺所在的房屋平面图，显示XXXX号一层X室位于涉案店铺旁边。被告对于平面图真实性未持异议，表示平面图与现状相符。被告亦向本院提供一份房屋平面图，并注明原告实际承租的部分是3063号101室X、B部位及楼梯旁边的部分面积。原告认为此平面图系被告伪造，不能确定原告承租的部位为3063号。在第一次庭审中，原告确认其承租的部位就是被告提供的平面图上所标示的3063号，并表示市场监督管理部分在2018年12月3日告知原告经营店铺位置是3063号，而非XXXX号。另经本院向上海市闵行区浦江镇市场监督管理所调查,该所表示X公司是餐饮管理公司,而非餐饮公司,该公司的经营范围不包含餐饮业务，更未取得食品经营许可证，属无证经营，因此被处予责令停止经营活动的处罚。如果X公司需要经营餐饮业务，先要办理增加经营范围的工商变更登记手续，再申请办理食品经营许可证。如果该公司是异地经营，则不可能办理出以实际经营地为登记地址的食品经营许可证。在2019年11月7日的庭审中，原告表示，本案的实质问题不在于原告能否办理餐饮营业证照，而在于被告实施欺诈,明知涉案房屋并非是XXXX号，故意不向原告提供XXXX号房屋产权证，却将注册为其他地址的营业执照悬挂在涉案房屋内，最终诱导原告签订租赁合同。以上事实，由原告提供的原、被告签订的房屋租赁合同、产权人为上海C房地产开发有限公司的房地产权证、付款凭证、原告与吴某签订的店面转让协议、X公司的工商登记信息、责令停止经营活动通知书、涉案店铺平面图、从X公司工商档案中调取的产权人为陆某1、陈某某、陆2的产权证、租房协议等，被告提供的房屋平面图、微信截屏、涉案房屋产权登记信息等，以及双方当事人陈述、本院调查笔录所证实。本院认为，原告要求撤销租赁合同的理由是被告虚构了涉案房屋地址，存在欺诈行为。因此，本案的争议焦点在于，被告是否存在故意虚构房屋地址的欺诈行为，致使原告违背真实意思的情况下订立租赁合同。所谓欺诈，是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。签订租赁合同前，原告实地查看涉案房屋，在对房屋面积、布局、功能等有充分了解的情况下表达了愿意承租涉案房屋的意愿。签订合同当日，被告确实提供了包括涉案房屋在内的房地产权证即大产证的复印件。2018年6月，被告又将包括涉案房屋在内的不动产登记簿通过微信方式转给了原告。而从原告提供的房屋平面图及被告提供的平面图显示，XXXX号房屋与涉案房屋相邻。被告提供的产权信息显示XXXX号、3063号合并登记于同一大产证的不动产登记簿中，涉案房屋系合法建筑，XXXX号的地址并非被告虚构，而是真实存在的合法地址。XXXX号1层房屋已于2011年9月22日转移登记至案外人陆某1、陈某某、陆2的名下，被告向原告提供的产权信息是XXXX号1层房屋产权变更前的登记信息，但这并不影响原告对3063号内部分房屋的实际占有使用。原告在签订合同之前就已实地查看了涉案房屋，其要求承租的房屋即为实际租用的涉案房屋。无论租赁合同中记载的房屋地址是XXXX号还是实际使用的3063号，原告实际使用的面积与合同约定的面积相当，原告事实上也租赁使用了涉案房屋。因此，原告关于被告虚构地址，导致原告违背真实意思的情况下订立租赁合同的陈述意见，理由不充分，涉案的租赁合同不符合撤销的法定条件。由于租赁合同不存在撤销的法定情形，而原告又实际使用了涉案房屋，故原告要求被告退还已付的租金之请求，本院不予支持。原告关于其因租赁的房屋地址错误导致其无法办理证照而无法经营的问题，双方在租赁合同中约定如果原告办理相关证照，被告仅负责提供房产证复合件，由原告自行办理相关证照。导致原告的经营被行政管理部门责令停止是由于X公司的经营范围不包括餐饮业务，更无食品经营许可证，无证据证明原告办理过X公司增加餐饮业务的工商变更登记手续，因此，原告无法在涉案房屋内经营餐饮业务根本原因是X公司营业执照登记的经营范围不包括餐饮业务。但是，本院注意到，被告与原告签订的合同中约定的租赁房屋地址是XXXX一层X室，而非3063号，被告实际提供的房屋地址是3063号，被告在签订该租赁合同时所提供的产权信息仅表示XXXX、3063号登记于同一不动产登记簿上，而事实上XXXX号一层的房屋产权于2011年9月已转移给了案外人陆某1等产权人名下，被告提供的产权信息有误，显然被告在出租房屋时并未核对房屋产权及登记地址，被告存在较大过失。而原告作为承租人而未能进行谨慎的审查，同样存在一定过失。被告的过失明显大于原告的过失。原告所持的X公司营业执照，即使经营范围包含餐饮业务，原告亦不能以X公司名义在3063号内从事餐饮业，更不可能取得以3063号为登记地址的食品经营许可证。原告持租赁房屋为“XXXX一层X室”的租赁合同亦不可能办理并取得3063号为注册地址的经营证照。因此，在原告经营期间被行政主管部门责令停止经营后，原告的合同目的已无法实现。被告反诉要求解除合同，原告在2019年5月7日的庭审中表示同意终止合同关系，因此本院确认双方的租赁合同于2019年5月7日解除。合同解除后，被告应当退还原告租赁押金2万元。由于双方于诉讼期间已交接了涉案房屋，故对于被告反诉主张返还房屋的请求，无须再作处理。关于装修残值，司法鉴定意见为：1、“B烤鱼”店内的装饰装修价值为319,693元。计算截止时间至2018年12月3日(即被责令停止经营活动之日)的残值为277,398元。2、争议部分(入户电缆)工程造价为5,835元，残值为5,063元。鉴定报告中未就烤鱼箱上方的一台油烟罩的价值进行评估，包括安装费用在内的价值1,800元。对此，本院认为，参照司法评估意见，确认双方无争议的装修残值。关于有争议的装修残值及未评估的一台油烟罩，涉案房屋原有的装修系原告出资向案外人吴某购买，因此争议的入户电缆及油烟罩(油烟罩的残值为1,561.86元)应当计入原告的装修残值。装修残值总额为284,022.86元。本院确定由原、被告分别按30%、70%的比例承担此项损失，被告应当赔付原告装修损失198,816元。关于被告反诉主张的水费、电费，原告同意承担，对此本院予以支持，原告应支付水费232元、电费5,021.80元。另，原告同意承担2018年11月的物业管理费809.60元，对此本院予以准许。被告反诉要求原告支付截止至2019年2月28日的物业管理费3,238.40元,按809.60元计算为四个月的物业管理费。由于原告自2018年12月3日起即被责令停业，故自2018年12月至2019年2月的三个月物业管理费，亦按原、被告的过错责任进行分担，由原告支付728.64元。关于被告反诉主张自2018年12月20日起至双方交接房屋之日即2019年8月31日的房屋租金和使用费,亦按照原、被告按30%、70%的比例承担。2018年12月20日至2019年8月31日期间的租金和房屋使用费,被告反诉主张按19,588.30元计算,共计172,186元,由原告承担30%计51,655.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)麻建群与被告(反诉原告)顾光明于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除；二、被告(反诉原告)顾光明于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)麻建群装修损失198,816元；三、被告(反诉原告)顾光明于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)麻建群租赁押金2万元；四、原告(反诉被告)麻建群于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾光明自2018年12月20日至2019年8月31日期间的租金及房屋使用费共计51,655.80元;五、原告(反诉被告)麻建群于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾光明电费5,021.80元、水费232元；六、原告(反诉被告)麻建群于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾光明截止至2019年2月28日的物业管理费共计1,538.24元；七、驳回原告(反诉被告)麻建群其余诉讼请求;八、驳回被告(反诉原告)顾光明其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,117.08元，由原告(反诉被告)麻建群负担5,379.08元，被告(反诉原告)顾光明负担3,738元。司法鉴定费10,500元,由原告(反诉被告)麻建群负担3,150元，被告(反诉原告)顾光明负担7,350元。反诉案件受理费减半收取计990.71元，由原告(反诉被告)麻建群负担663.78元，被告(反诉原告)顾光明负担326.93元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年十一月二十九日法官 助理  周佳慧书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。