广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1649、1650号上诉人【（2012）穗从法房初字第110号案的被告、（2013）穗从法房初字第291号案的原告】朗兴投资有限公司（以下简称朗兴公司），注册地址香港上环皇后大道西5-7号大皇商业大厦6楼。法定代表人江明，该公司董事。委托代理人陈植生，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人罗方慧，广东银沐律师事务所律师。被上诉人【（2012）穗从法房初字第110号案的原告、（2013）穗从法房初字第291号案的被告】从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市江埔街禾仓村。法定代表人胡玲，该公司董事长。委托代理人卢建平，该公司职员。委托代理人侯金炳，广东建基律师事务所律师。上诉人朗兴公司因合资合作开发房地产合同纠纷二案，不服广东省从化市人民法院（2012）穗从法房初字第110号、（2013）穗从法房初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年7月9日，朗兴公司（甲方）与从化国泰房地产开发有限公司（乙方，后更名为从化国泰天彤房地产开发有限公司，以下简称国泰公司）签订《协议书》，该《协议书》主要内容：一、甲方出资拟兴建销售商贸城北三区两幢建筑面积约19000平方米（附图）之楼宇。二、甲方的权利和责任，甲方负责投入北三区约19000平方米的楼宇的全部资金，负责该楼宇的开发，销售、租赁以及管理工程，负责售楼、基建等一切税收及费用，负责单位及报建图设计，工程收发包，负责配合好乙方的全面开发管理，获得北三区约19000平方米建筑面积楼宇的全部收益，承担该楼的一切费用税收及风险，获得以国泰公司名下进行对约19000平方米的楼宇的处理权利和享受从化县人民政府给予的优惠政策，同时该楼宇可以用国泰公司和中国人民建设银行从化支行签订的楼宇按揭之条款责任义务和权利；付款办法：在签订该协议时甲方负责支付每平方米建筑面积住宅400元人民币，商场每平方米2500元人民币合计的总款30%给乙方，开工至首层离地面积时（即120天）付以上总价款30%给乙方，该楼宇封顶时付以上总价款20%给乙方，该楼宇在全面完工验收合格时付齐最后20%总价款给乙方。三、乙方的权利和责任：负责商贸城该项的确立、平整土地、水电通至楼宇用地的小区范围办理报装水电手续；提供售楼，公证合同，与中国人民建设银行从化支行对国内公民楼宇按揭，从化县人民政府对国泰公司的各种优惠政策，中国人民建设银行从化支行给予高层住宅按揭70%，为其七年，低层住宅按揭70%为期五年，商铺按揭50%为期五年；负责报建并支付报建费；协助工程发包并负责该楼宇的工程质量；依照售楼合同协助甲方办理农转非户口手续；负责协助甲方办理开工证，房产证，按规定收取甲方费用；在签订时按本协议收取甲方的定金100万元，在第一期款中减除，以后按甲方之建筑面积收取住宅面积每平方米400元人民币，商场每平方米建筑面积收取2500元人民币。四、违约责任：在双方商定的用地范围内，由甲方负责单位设计，在甲方提供完整的报建图20天内乙方负责给甲方报建好，签订施工合同15天内，必须是经建设部门获准的施工工程队，乙方为甲方办理施工证，否则双倍退还甲方支付乙方的款项；在签订本协议7天内，甲方必须将首期之款项付齐给乙方，签订协议及政府批准报建手续，3个月内甲方必须开工，否则视为放弃。甲方所付之款项，乙方不再退还。双方签订的《协议书》在从化县公证处办理了公证。1993年7月24日，朗兴公司（甲方）与国泰公司签订《后补协议书》，该协议书主要内容：双方在平等互利的基础上协商详细付款方法，甲方负责支付每平方米建筑面积住宅400元人民币及首层商场连一半面积阁楼每平方米建筑面积2500元人民币，支付乙方方法如下：a）于1993年7月下旬期间，甲方先行支付楼宇部分款项约1500000元给乙方。b）从销售楼宇订金得回来款项存放在从化市建设银行取得70%楼价按揭，动用这些楼宇按揭即时按段支付予国泰公司，应得余额1500000元。c）首期应付地价即3000000元定要在一九九三年十二月二十日前全部清付。第二期付款：d）北三区开工至首层离地面时，甲方支付上述商场住宅地价，总款项30%给乙方。第三期付款：e）北三区塔楼工程封顶时，甲方支付上述商场住宅地价总款项20%给乙方。第四期付款：f）北三区所有楼宇在全面完工，验收合格时付齐最后20%余下总地价款项给乙方，除一九九三年七月九日协议书项“二.6”付款方法由本《后补协议书》详细列明外，其余《协议书》中各项条款保留并具有法律效用。朗兴公司（甲方）与国泰公司（乙方）签订《修改协议书》，只有蔡日芬签名，但无加盖国泰公司的公章，落款日期一九九三年七月二十四日，有横线划改日期，《修改协议书》内容除了：“甲方（朗兴公司）支付每平方米建筑面积住宅和商场一层、二层为400元人民币及首层商场每平方米建筑面积为2500元人民币”外，其余条款的内容与《后补协议书》的条款的内容一致。2001年6月14日，朗兴公司与国泰公司签订《承诺书》，主要内容：根据1993年7月9日及7月29日国泰公司与朗兴公司签署《协议书》、《后补协议书》的精神，为确保双方的权益，将承诺如下：朗兴公司必须在本承诺书签订起五个星期内付清楼积款约人民币380万元给国泰公司（此款项未包括第二第三层商场产生争议而未定地价楼积款的差价，此争议暂搁置），具体付款办法：签署本承诺书第一个星期内付100万元，其余四个星期内一次性付280万元。国泰公司同意朗兴公司把上述地价楼积款直接支付予中国建设银行从化支行国泰公司的账户，国泰公司收取款项时开具收据给朗兴公司，第二、第三层双方协商后再另行解决。国泰公司保证以海洋广场第壹期（即从化商贸城北三区）土地使用证所有权人，为朗兴公司办理“北三区土地使用证”分割（在土地使用证的他项权利必须登记朗兴公司名下）及有关手续，并且办理房地产权登记给朗兴公司或业主名下拥有，办理有关手续时的一切税费由朗兴公司负责，有关海洋广场第壹期所产生的一切法律责任及权利由朗兴公司负责（第二、三层暂不办理、待协商解决并付清有关款项后，才办理第二、三层房地产权登记），今后双方各自经营，互无拖欠等内容。2001年12日26日，朗兴公司（乙方）与国泰公司（甲方）签订《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》，甲乙双方协商一致同意签署本购房合同，乙方购买坐落于广州从化市街口镇广从公路小海河旁从化商贸城北三区海洋广场第壹期未建设完成的半成品楼宇，包括：（一）、商场首层：1028、1029、1030、1039、1050、1077、1079、1082、1085、1089、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1100、1101、1102、1103号，合共20间，上述商场首层单位共建筑面积为354.36平方米；（二）、朗兴阁住宅：4d、4e、4f、4g、4h、5a、5b、5c、5d、5e、5f、5g、5h、6a、6c、6d、6e、6f、6g、6h、7a、7c、7d、7e、7f、7g、7h、8d、8e、8f、8g、8h、9a、9c、9d、9e、9f、9g、9h、10a、10b、10c、10d、10e、10f、10g、10h、11a、11c、11d、11e、11f、11g、11h、12c、12d、12e、12f、12g、12h、13d、13e、13f、13g号，合计64单位；（三）、树荣阁住宅：4c、4d、4e、4f、4h、5c、5d、5e、5f、5g、6c、6d、6e、6f、6g、7c、7d、7e、7f、7g、8d、8e、8f、8g、9c、9d、9e、9g、10d、10e、10f、10g、11d、11e、11f、12c、12d、13c、13d、13e、13f室，合计41套；（四）由朗兴公司与购房者双方同意在冯元钺律师行张妙嫦律师公证下或加盖公章断供的，更换的或放弃的单位而符合法律程序的手续可登记在乙方名下，上述楼宇的编号、面积及单位是乙方提供，若有错漏，买卖重复的，均由乙方负责与甲方无关。上列（一）、（二）、（三）、（四）所列商铺和住宅楼房，乙方在本合同之日前私下出售或已以甲方名义售出及被法院其部门查封的，亦算甲方已移交给乙方，由乙方负责。具体合同条款第一条规定：“甲方依法取得以上5370平方米（建筑占地面积为2946平方米、绿化带和停车场约2424平方米）的土地使用权，使用期为70年，甲方在上述地块开发商住楼，定名为“海洋广场第壹期”，除第二层、第三层应值分摊面积774.23平方米使用权外，其余建筑占地面积及本合同签订前未出售的楼房，由甲方以转让的形式给予乙方购买；而根据2001年6月13日甲乙双方签署的承诺书、海洋广场第壹期商场第二层及第三层乙方已付甲方每平方米地价楼积款人民币400元，因产生争执而未定第二层及第三层地价楼积款的差价，暂时搁置不办理产权登记，在本合同签订后6个月内按有关有效文件一并结算解决。否则，交予当地法院处理，双方遵守法院裁决。合同第二条规定：“有关上述海洋广场楼宇未完成的建筑、装修、水电负荷报装、安装等一切手尾工作（包括已售出的商铺和住房）全部由乙方自行负责安装及支付使用，与甲方无关。”第三条规定：“在签订本合同前，乙方利用甲方名义下卖出商铺及住宅所产生的质量、面积、延期、违约等一切责任由乙方承担，与甲方无关。故上述转让给乙方的商品楼宇，在未理顺对已售楼房业主的赔偿之前，作分段竣工验收合格发出收楼通知书之日起法律规定的诉讼有效期限内，乙方不得办理转让、出售、赠与、继承等手续，作为承担责任的担保，若因法院封存，乙方自行对租户赔偿，因封存而产生损失，概与甲方无关。”第四条规定：“乙方尚欠应付甲方的地价楼积款（按第一条文除二、三层差价外）约人民币180万元应在本合同签订之日全部付到中国建设银行从化支行国泰公司的账户。甲方承诺即时代乙方提供盖公章出具有关办理土地使用证分割，房产证登记等证照手续。”第五条规定：“乙方以甲方的名义出售的楼宇，若延迟交付使用或质量问题，概由乙方负责赔偿，与甲方无关。”第六条规定：“甲方必须无条件为乙方提供二证一书，盖公章出具有关办理房产权证照手续和提供有关文件手续，协助乙方办理土地使用证分割和登记，竣工验收，房产证等，有关一切费用由乙方负责。（除朗兴公司所购的房产单位外）若乙方成功地对以甲方名义出售的楼房交付给客户使用或客户不追究延迟交楼的赔偿责任，甲方按相应比例的单位数目代乙方解封和办理房产证登记等手续。”第七条规定：“乙方应承担下列的责任：1、按国家规定缴纳有关税费和费用。2、保修期满后的维修用及有关维修项目的维修费用。3、交付使用时间、装修标准、建筑方面等均由乙方自己管理及决定。”第九条规定：“乙方所购房屋占用分摊的土地属国有，乙方需按有关土地管理规定缴纳土地使用费。”2002年4月4日，国泰公司取得了从府国用（2002）字第00169号国有土地使用证，土地坐落从化市商贸城北三区海洋广场第壹期，使用权面积5370平方米。2003年10月28日，国泰公司取得了从府预字第98227号广东省从化商品房预售许可证，项目名称：从化商贸城北三区海洋广场，项目座落从化商贸城，预售房屋建筑面积21691.73平方米，其中住宅13820.73平方米，商业用房7871平方米。2004年2月16日，从化市房地交易所出具备案登记《房屋面积测量成果报告书（测字：200400001号）》，建设项目海洋广场，地址位于从化市街口镇河东南路426号，数字地箱图124幅712024号，共用地2925.2186平方米，建基2925.2128平方米，总建筑面积21663.2286平方米。其中，一层商场建筑面积2724.19平方米，二层商场建筑面积2785.67平方米，三层商场建筑面积2785.67平方米，商场建筑面积合计8295.53平方米，住宅建筑面积合计13367.70平方米。2004年2月19日海洋广场第壹期北塔楼共13层，建筑面积9133平方米，已通过竣工验收，编号为穗建验备2004-001号。2009年8月5日，朗兴公司与广州市从化商贸建筑工程公司第十二工程队签订《海洋广场复工与工程协议书》，海洋广场收尾工程重新复工。根据穗从建验备2011-007号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，工程名称海洋广场工程，开工日期：2009年11月5日，竣工验收日期：2010年9月10日，海洋广场第壹期建筑工程已全部竣工并通过验收。国泰公司于2012年5月22日向原审法院提起（2012）穗从法房初字第110号案诉称：朗兴公司作为非中国大陆登记的企业，并不具有从事地产开发的资质，故其与国泰公司签订合作开发协议均违反中国法律的强制性规定，依法应为无效。并且【海洋广场第壹期】项目的国有土地使用权证和各种开发手续均一直在国泰公司名下，朗兴公司未支付地价楼积款给国泰公司，既有案件判决国泰公司需对外连带承担民事责任。所以，鉴于朗兴公司在大陆并无财产担保，也无法证明其法人资格，故该土地上的在建工程应依法应确权登记在国泰公司名下，国泰公司并有权处分该项目物业以支付项目需发生在土地使用费、违约金等开发成本，以有利于维护国泰公司的合法权益、维护业主利益和社会稳定。同时，由于双方约定协议期限早在1998年底已经到期，至今市场房地产价格升幅十数倍。所以，朗兴公司除了应与国泰公司结付商场第二层、第三层建筑面积地价楼积款本金和相应利息，尚应按照公平原则与国泰公司结付项目开发利润。鉴于本项目除了商场第二层、第三层外已经由朗兴公司售罄，损害国泰公司的合法权益。因此请求法院判令：1、确认国泰公司与朗兴公司于1993年7月9日签订的关于兴建从化商贸成北三区（海洋广场第壹期）约19000平方米之楼宇的《协议书》以及后来补充签订的《后补充协议书》、《承诺书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》全部无效；2、朗兴公司立即向国泰公司结算和支付关于从化商贸成北三区【海洋广场第壹期】项目之全部未付地价款、楼积款及其余未付开发利润，合计3000万元，最终以法院委托审计、评估报告为准；3、朗兴公司承担从化商贸城北三区【海洋广场第壹期】全部未付开发成本，包括对业主和建筑商等违约责任款、政府部门罚款、税金及滞纳金、土地使用费等等，合计1000万元；4、朗兴公司协助国泰公司办理从化商贸城北三区【海洋广场第壹期】房屋全部归国泰公司所有的权属登记手续，国泰公司有权处理该物业所得中直接抵扣朗兴公司应付上述款项；5、本案受理费由朗兴公司承担。朗兴公司于2013年6月19日向原审法院提起（2013）穗从法房初字第291号案诉称：朗兴公司已根据合同的约定付清地价楼积款合计14504958.40元，完成项目的建设和竣工验收，并付清了全部开发建设费用，无任何拖欠，已全面履行了合同义务，无任何违约行为。但国泰公司却严重违约，未能按约定办理按揭，导致项目开发延迟，朗兴公司因此已赔偿购房业主1431485元。国泰公司未及时协助朗兴公司处分涉案房地产，在项目竣工验收通过后，拒绝履行《协议书》、《承诺书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》等合同约定的房地产交付和办证义务，至今仍未完全将涉案房地产交付购房业主，并为购房业主或为朗兴公司办理房地产权属证书，造成朗兴公司因支付赔偿给购房业主的巨额经济损失。因此请求法院判令：1、确认朗兴公司与国泰公司于1993年7月9日签订的《协议书》、1993年7月28日签订的《后补充协议书》、1993年7月29日签订的《修改协议书》、1998年5月21日签订的《协议书》、2001年6月14日签订的《承诺书》、2001年12月26日签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》有效；2、确认朗兴公司对涉案房地产（即从化市商贸城）享有处分权和收益权，国泰公司对朗兴公司处分涉案房地产提供协助和直接授权朗兴公司自行办理海洋广场房地产证的相关手续，国泰公司履行交付和执行涉案房地产并办证的义务，将已销售房地产交付购房业主并为购房业主办理房地产权属证书，将已销售余下的房地产交付朗兴公司并为朗兴公司办理房地产权属证书，标的额6000万元；3、国泰公司赔偿朗兴公司的损失4100万元；4、本案受理费由国泰公司承担。朗兴公司与国泰公司合作开发的海洋广场第壹期房地产，国泰公司在合作期间立据已收取朗兴公司支付的款项分别为：（1）、1993年7月9日收款77000元（港币70000元，折合人民币77000元）；（2）、1993年8月3日收款1120000元；（3）、1993年8月31日收款33600元（港币30000元、折合人民币33600元）；（4）、1993年9月18日收款200000元；（5）、1994年3月16日收款500000元（收款1500000元，其中地价款500000元、建筑款1000000元）；（6）、1994年4月4日收款784000元（港币698900元，折合人民币784000元；（7）、1994年3月21日收款196000元；（8）、1994年12月28日收款1008000元；（9）、1994年5月9日收款874202元；（10）、1994年12月28日收款265590元；（11）、1994年7月1日收款195166.40元；（12）、1994年12月2日收款1232000元；（13）、1994年12月28日收款1620000元；（14）、1994年11月15日收款1080000元；（15）、1995年1月23日收款750000元；（16）、1998年12月15日收款200000元；（17）、2001年3月12日收款500000元；（18）、2001年6月27日收款1000000元；（19）、2001年8月1日收款1000000元；（20）、2001年12月26日收款1800000元，上述收款合计为14435558.40元。朗兴公司支付给国泰公司的款项，收据上有国泰公司的盖章，收款人的签名，冯元钺律师行的盖章等证据证实，原审法院予以确认。案经原审法院审理和主持调解，国泰公司、朗兴公司双方仍各持己见。原审法院认为，关于国泰公司诉朗兴公司【（2012）穗从法房初字第110号】、朗兴公司诉国泰公司【（2013）穗从法房初字第291号】合资、合作开发房地产合同纠纷案，上述两案系基于双方当事人在合作开发过程中所产生的纠纷，是属于同一法律事实和同一法律关系，故对两案予以并案审理并作出同一判决。关于朗兴公司与国泰公司签订的《协议书》、《后补协议书》、《修改协议书》、《承诺书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》的效力认定问题。经审查，朗兴公司与国泰公司于1993年7月9日签订的《协议书》、1993年7月24日签订的《后补协议书》、2001年6月14日签订《承诺书》、2001年12月26日签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实表示，符合法律的规定，上述合同是有效合同。关于朗兴公司与蔡日芬签订《修改协议书》的效力认定问题，该《修改协议书》内容除了：“甲方（朗兴公司）支付每平方米建筑面积住宅和商场一层、二层为400元人民币及首层商场每平方米建筑面积为2500元人民币”外，其余条款的内容与《后补协议书》的条款的内容一致。但《修改协议书》改动内容即一、二层每平方米为400元人民币，跟朗兴公司与国泰公司于2001年6月14日签订《承诺书》内容当中：“此款项未包括第二、第三层商场产生争执而未定地价楼积款的差价，此争执暂搁置”不一致，而且《承诺书》签订时间在《后补协议书》、《修改协议书》之后，海洋广场壹期首层、第二、第三层在《承诺书》、《房屋面积测量成果报告书》等证据当中已明确为商场，只因发生争执而未定地价楼积款，而且《修改协议书》签订日期被划线改动，又无盖国泰公司的印章，从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系，证明力的程度等方面进行综合审查判断，对《修改协议书》的效力不予认可，《修改协议书》的条款内容应以《后补协议书》的条款内容为准。另外，本案在审理过程中，国泰公司对1998年5月21日双方签订《协议书》“从化国泰房地产开发有限公司”的印章，对1993年7月24日双方签订《修改协议书》上的“蔡日芬”的签名提出异议，但举证责任在国泰公司，现朗兴公司撤回司法鉴定申请，予以确认。关于朗兴公司与国泰公司在1998年5月21日签订《协议书》所涉及法律关系的审查认定问题。本案在审理过程中，双方当事人均无提供由双方确认的由购房者签订《购住房抵押借款合同》，而且该《协议书》所调整的权利义务关系，主要是涉及购房者（协议书上所称的丙方）与国泰公司、朗兴公司之间的法律关系，因按揭问题而产生纠纷，在本案当中不予审查，属于另案法律关系。关于海洋广场第壹期地价楼积款的认定问题。根据双方当事人在1993年7月9日签订合作开发的《协议书》，国泰公司主要义务负责海洋广场第壹期工程项目的确立，平整土地，水电通至楼宇用地，办理报装水电手续，协助办证等义务。朗兴公司主要义务是承担工程开发的全部资金，销售、租赁、承担税费及风险等义务。国泰公司获得按开发楼宇收取朗兴公司支付的住宅每平方米400元，商场每平方米2500元的收益权。朗兴公司获得海洋广场第壹期楼宇的处理权利，享受优惠政策等。所以，本案双方当事人争议的地价楼积款其实就是指朗兴公司应该支付给国泰公司住宅每平方米400元，商场每平方米2500元的收益权。关于海洋广场第二、第三层的地价楼积款的认定问题。根据双方当事人在合作开发过程中，签订的《承诺书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》及《房屋面积测量成果报告书》等证据综合分析判断，海洋广场第二、第三层应确定为商场。由于双方当事人对第二、第三层是否为商场发生争议而最终未定地价楼积款按何标准执行的问题。原审法院认为，双方当事人签订《协议书》、《后补协议书》是在平等自愿基础上订立的合同，由于合同当中已约定住宅按400元平方米计算，商场按2500元计算。所以，海洋广场第二、第三层地价楼积款可参照合同中的约定，按每平方米2500元计算地价楼积款。关于涉案海洋广场第壹期工程建筑面积是否需要委托中介机构进行测绘鉴定的认定问题。本案在审理过程中，国泰公司主张对海洋广场壹期工程的建筑面积进行鉴定。原审法院认为，根据朗兴公司提供《房屋面积测量成果报告书》，经调查，从化市房地产交易所于2004年2月16日出具的《房屋面积测量成果报告书》（测字：200400001）已对位于从化市街口镇河东南路426号海洋广场楼宇进行了测量，而且测量系数已形成完整的数据报告，房地产管理部门也将上述测量成果作为办理房地产权证的依据，并已备案。所以，对《房屋面积测量成果报告书》予以确认，无需再委托中介机构评估鉴定，故对国泰公司的鉴定申请不予采纳。关于涉案地价楼积款的结算问题。根据《房屋面积测量成果报告书》，海洋广场第壹期工程建筑总面积21663.23平方米，其中住宅13367.70平方米，商场建筑面积8295.53平方米。根据合同约定地价楼积款住宅按每平方米400元，计算住宅的地价楼积款为5347080元；商场按每平方米2500元，计算商场的地价楼积款为20738825元，两项合计26085905元。朗兴公司在合作开发过程中，已支付给国泰公司的款项合计为14435558.40元，尚欠11650346.60元未付给国泰公司。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。故朗兴公司应当支付尚欠的地价楼积款合计11650346.60元给国泰公司。由于双方当事人依照合同约定的地价楼积款即为国泰公司在合作开发过程中所得的收益即开发利润，国泰公司再主张其余未付开发利润进行评估的理据不足，不予支持。关于国泰公司主张朗兴公司承担海洋广场第壹期全部未付开发成本，包括业主和建筑商违约责任款、政府部门罚款，税金及滞纳金，土地使用费等。本案在审理过程中，国泰公司主张未提供相关证据进行审查，而且涉及房产出售后，权利、义务关系属另一法律关系调整。所以，当事人对提出的诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对国泰公司的该项主张不予采纳。关于国泰公司主张朗兴公司协助办理从化商贸城北三区海洋广场第壹期房屋全部归国泰公司所有的权属登记手续，国泰公司有权处分该物业所得中直接抵扣朗兴公司应付款项的认定问题。根据双方当事人在合作开发过程中所签订的《协议书》、《后补协议书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》的约定条款，朗兴公司负责海洋广场第壹期工程的投资，除支付地价楼积款外享有处分权和收益权，而且在双方签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》中已明确约定从化商贸城北三区海洋广场第壹期商品楼宇由朗兴公司回购。所以，国泰公司的该项主张理据不足，对此不予支持。关于朗兴公司主张对从化商贸城北三区海洋广场第壹期享有处分权和收益权，国泰公司对朗兴公司处分涉案房地产提供协助和直接授权朗兴公司自行办理海洋广场房地产证相关手续；交付和执行涉案房地产并办证义务，将已销售房地产交付购房业主并为购房业主办理房地产权属证书，将已销售余下的房地产交付朗兴公司并为朗兴公司办理房地产权属证书的认定问题。朗兴公司主张对从化商贸城北三区海洋广场第壹期享有处分权和收益权，但朗兴公司所享有的处分权和收益权，是基于根据双方当事人订立的《协议书》、《后补协议书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》约定的权利义务关系所调整，而且海洋广场壹期楼宇尚未进行登记办理房屋权属证书，即通常所称的“两证合一”大确权，故朗兴公司不能单独主张处分权和收益权。根据我国《物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，结合《房屋登记办法》第八条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，其目的就是在于使土地使用权与地上房屋等不动产所有权在权利主体的归属保持一致。由于国泰公司与朗兴公司合作开发海洋广场工程已于2010年9月10日全部竣工验收。国泰公司已取得了坐落于从化市商贸城北三区海洋广场第一期从府国用（2002）字第00169号国有土地使用证，故国泰公司应当履行义务办理两证合一的房屋权属证书，即履行大确权的义务。所以，朗兴公司主张国泰公司履行办证义务的理据充分，应予支持。由于国泰公司尚未履行办理房屋权属证书义务，故朗兴公司主张为其及购房业主办理房屋权属证书，尚未具备办理条件。待国泰公司取得房屋权属证书后，再办理房产权属转移手续，若国泰公司不履行义务时，权利人可通过另案诉讼解决。根据朗兴公司与国泰公司于1993年7月9日签订的《协议书》第三条：“国泰公司负责协助朗兴公司办理开工证、房产证，国泰公司按规定收取朗兴公司费用”的规定，所以，国泰公司协助朗兴公司办理房屋权属证书所产生的费用，由朗兴公司负责。关于朗兴公司主张国泰公司赔偿其损失4100万元人民币的认定问题，当事人对提出的诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案在审理过程中，由于朗兴公司无提交相关损失的具体证据材料审查，故朗兴公司主张赔偿损失的理据不足，不予支持。另外，朗兴公司主张国泰公司未能按约定办理按揭，赔偿购房业主1431485元，由于朗兴公司与购房业主所签订的购房合同，受签订合同的权利、义务关系所调整，是另一法律关系，可通过另案诉讼解决。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《房屋登记办法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告从化国泰天彤房地产开发有限公司【（2012）穗从法房初字第110号案件的原告、（2013）穗从法房初字第291号案件的被告】与被告朗兴投资有限公司【（2012）穗从法房初字第110号案件的被告、（2013）穗从法房初字第291号案件的原告】于1993年7月9日签订的《协议书》，1993年7月24日签订的《后补协议书》，2001年6月14日签订的《承诺书》，2001年12月26日签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》是有效合同；二、被告朗兴投资有限公司【（2012）穗从法房初字第110号案件】应于本判决发生法律效力之日起15日内付清11650346.60元给原告从化国泰天彤房地产开发有限公司；三、驳回原告从化国泰天彤房地产开发有限公司在（2012）穗从法房初字第110号案件的其他诉讼请求；四、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司【（2012）穗从法房初字第110号案件】应于本判决发生法律效力之日起60日内办理位于从化市街口街河东南路426号从化商贸城北三区海洋广场第壹期房产总建筑面积21663.23平方米的房屋权属证书；办理房屋权属证书所产生的费用，由朗兴投资有限公司负责；五、驳回原告朗兴投资有限公司在（2013）穗从法房初字第291号案件的其他诉讼请求。案件受理费：（2012）穗从法房初字第110号案件的受理费242000元，其中由原告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担133587元，由被告朗兴投资有限公司负担108413元；（2013）穗从法房初字第291号案件受理费546800元，由原告朗兴投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，朗兴公司不服，向本院提起上诉称：1、朗兴公司与国泰公司于1993年7月29日签订的《修改协议书》依法成立并生效，原判错误否定其法律效力，二审应予以纠正。（1）蔡日芬作为国泰公司的法定代表人代表国泰公司行使职权，以法人名义对外作出的行为应由国泰公司承担，盖具公章并非合同有效的必备条件，且合同双方中其中一方是香港企业，按照香港签署文件的习惯，合同重视的是双方签名而非盖章。（2）国泰公司在举证期限内未依法提出司法鉴定申请，视为对“蔡日芬”签名予以确认。（3）签订日期被划线改动丝毫不影响《修改协议书》的法律效力，即使认定双方对合同签订日期存在事后改动，改动的仅是签订日期，不能据此以偏概全片面否定合同的其他内容。（4）《修改协议书》签订后一直被双方援引与执行，国泰公司至本案诉讼前一直未否定其效力。（5）朗兴公司与国泰公司签订的《承诺书》没有修改与否定《修改协议书》的内容。2、原判将朗兴公司与国泰公司就地价楼积款的争议归纳为“由于当事人对第二、三层是否为商场发生争议而最终未定地价楼积款按何标准执行”，属于基础事实认定错误，并以此推出错误结论。双方争议的实质为采用2500元／㎡还是采用400元／㎡即计算方式本身的争论，与第二、三层是商场拟或住宅没有任何关联。即使《修改协议书》存在瑕疵，第二、三层亦不能按照《协议书》约定的计算方式结算，应按照项目工程当时的市值结算。3、原判未依法认定国泰公司存在重大违约行为有偏袒之嫌，恳请二审判令国泰公司承担违约责任，赔偿朗兴公司相应经济损失。朗兴公司已按照《承诺书》及时足额支付380万元，按照《购房合同》足额支付180万元，但国泰公司收取款项后至今仍未履行其应尽义务，甚至将涉案房地产权登记至自身名下，才导致本案纷争。4、基于国泰公司存在严重违约行为，理当赔偿朗兴公司的经济损失。5、原判第四项仅涉及朗兴公司原审诉讼请求第2项中多种权利主张之部分，只回应了处分权和收益权、办证等，但对朗兴公司主张的交付房屋及其他协助权利未作分析和判决，属不当。6、即使维持原判，原判对原审诉讼费用的划分也不合理，（2013）穗从法房初字第291号案第2项诉讼请求的诉讼费用也应划分部分给国泰公司承担。综上，请求：一、在原判第一项中增加确认“朗兴公司与国泰公司于1993年7月29日签订的《修改协议书》有效”，即将原判第一项变更为：“确认国泰公司与朗兴公司于1993年7月9日签订的《协议书》、1993年7月24日签订的《后补协议书》、2001年6月14日签订的《承诺书》、2001年12月26日签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》、1993年7月29日签订的《修改协议书》是有效合同”。二、撤销原判第二、三项，改判驳回国泰公司在（2012）穗从法房初字第110号案中的全部诉讼请求。三、支持朗兴公司在（2013）穗从法房初字第291号案中的第2项诉讼请求，即增加判决：确认朗兴公司对涉案房地产（即从化商贸城北三区［海洋广场第壹期］）享有处分权和收益权，判令国泰公司对朗兴公司处分涉案房地产提供协助并办理相关手续，判令国泰公司履行交付和执行涉案房地产并办证的义务，将已销售房地产（以朗兴公司原审《证据清单（补充一）》第2号证据《海洋广场商铺及住宅已售明细表》所列为准）交付购房业主并为购房业主办理房地产权属证书，将已销售余下的房地产（以朗兴公司原审《证据清单（补充一）》第3证据《海洋广场商铺及住宅未售明细表》所列为准）交付朗兴公司并为朗兴公司办理房地产权属证书。四、请求国泰公司赔偿朗兴公司的损失600万元整。五、一审、二审全部诉讼费用由国泰公司承担。被上诉人国泰公司答辩称：不同意朗兴公司的上诉请求和上诉理由。1、国泰公司没有签订过修改协议书；2、国泰公司实际收取朗兴公司款项只有480万元；3、涉案合同应无效但原判认定有效是错误的；4、国泰公司只是协助朗兴公司办证，没有主办的义务；5、原判没有回应国泰公司要求利润重新分割的申请。综上，请求发回重审。二审中，上诉人朗兴公司向本院提交了从化市房屋置换有限公司于2000年10月13日出具的收据，拟证明该公司收到上诉人朗兴公司的文件中有1993年7月29日签订的《修改协议书》，上诉人朗兴公司与被上诉人国泰公司一直援引与执行该修改协议书。被上诉人国泰公司对此质证认为该收据不属新证据。被上诉人国泰公司在二审中没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人朗兴公司与被上诉人国泰公司于1993年7月9日签订的《协议书》、1993年7月24日签订的《后补协议书》、2001年6月14日签订《承诺书》、2001年12月26日签订的《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》是有效合同正确，本院予以确认。关于上诉人朗兴公司与蔡日芬签订的《修改协议书》的效力认定问题。经审查，该《修改协议书》的内容除了“甲方（即上诉人朗兴公司）支付每平方米建筑面积住宅和商场一层、二层为400元人民币及首层商场每平方米建筑面积为2500元人民币”外，其余条款的内容与《后补协议书》的条款的内容一致，而《修改协议书》改动的内容即一、二层每平方米为400元人民币，跟上诉人朗兴公司与被上诉人国泰公司于2001年6月14日签订的《承诺书》的内容当中“此款项未包括第二、第三层商场产生争执而未定地价楼积款的差价，此争执暂搁置”并不一致，且《承诺书》签订时间在《后补协议书》、《修改协议书》之后，海洋广场壹期首层、第二层、第三层在《承诺书》、《房屋面积测量成果报告书》等证据当中已明确为商场，只因双方发生争执而未定地价楼积款。此外，《修改协议书》的签订日期被划线改动，亦无加盖被上诉人国泰公司的印章，而审查双方所签订的其他涉案合同均有加盖双方的印章，故原判从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系、证明力的程度等方面进行综合审查判断，对《修改协议书》的效力不予认可，认为《修改协议书》的条款内容应以《后补协议书》的条款内容为准并无不当。关于上诉人朗兴公司在二审中提交的证据，经审查，首先，该证据不属新证据，上诉人朗兴公司在原审中并无在法定期限内举证，亦无依法向原审法院申请延期举证；其次，从化市房屋置换有限公司的收据内容只是证明上诉人朗兴公司单方提交了修改协议复印件等文件，该证据不足以证明双方实际履行了《修改协议书》。原判已就关于海洋广场第壹期地价楼积款的认定问题，以及上诉人朗兴公司应当支付尚欠的地价楼积款合计11650346.60元给被上诉人国泰公司的理据作了充分论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。现上诉人朗兴公司在没有新证据的情况下，上诉要求撤销原审该判项，本院不予采纳。上诉人朗兴公司主张的其对从化商贸城北三区海洋广场第壹期享有的处分权和收益权，是基于双方当事人订立的《协议书》、《后补协议书》、《广州从化市海洋广场第壹期房地产购房合同》约定的权利义务关系所调整，且双方在二审中均承认海洋广场壹期楼宇尚未完全进行登记办理房屋权属证书，即通常所称的大确权，故原判认为上诉人朗兴公司不能单独主张处分权和收益权正确。由于被上诉人国泰公司尚未履行办理房屋权属证书义务，故上诉人朗兴公司主张为其及购房业主办理房屋权属证书，尚未具备办理条件，原判认为待被上诉人国泰公司取得房屋权属证书后再办理房产权属转移手续并无不当。上诉人朗兴公司关于原判第四项未完全处理其诉讼请求缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人朗兴公司主张被上诉人国泰公司赔偿其损失的认定问题，正如原判所述，由于上诉人朗兴公司并无提交相关损失的具体证据材料审查，故上诉人朗兴公司主张赔偿损失的理据不足而不予支持正确。现上诉人朗兴公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2012）穗从法房初字第110号案的受理费242000元，上诉人朗兴投资有限公司负担108413元、由被上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担133587元；（2013）穗从法房初字第291号案的受理费546800元，由上诉人朗兴投资有限公司负担546600元、被上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担200元。（2014）穗中法民五终字第1649号案的受理费91702.08元、（2014）穗中法民五终字第1650号案的受理费53800元，均由上诉人朗兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  蔡 峰二〇一四年××月××日书 记 员  党春婷