湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0683民初2778号原告:湖北枣阳农村商业银行股份有限公司,住所地:枣阳市中兴大道189号。统一社会信用代码：914206003997235925。法定代表人:付向党,湖北枣阳农村商业银行股份有限公司董事长。委托诉讼代理人:付杰,湖北胜和律师事务所律师。被告：李金文，男，1963年7月14日出生，汉族，住枣阳市。被告：樊士荣，女，1964年10月25日出生，汉族，住址同上，系李金文之妻。以上二被告的共同委托诉讼代理人:李运祥,枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被告：襄阳市奎晟房地产开发有限公司（原襄樊市奎晟房地产开发有限公司，以下简称奎晟公司），住所地：枣阳市沿河东路6号。统一社会信用代码：91420683798757634D。法定代表人：李小义，襄阳市奎晟房地产开发有限公司执行董事兼总经理。原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司(以下简称枣阳农商行)与被告李金文、樊士荣、奎晟公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员钱忠独任审判,公开开庭进行了审理。原告枣阳农商行的委托诉讼代理人付杰到庭参加诉讼，被告李金文、樊士荣的共同委托诉讼代理人李运祥到庭参加诉讼庭参加诉讼，被告奎晟公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣阳农商行向本院提出诉讼请求：1、解除原告枣阳农商行与被告李金文、奎晟公司于2014年1月27日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》,并宣布借款合同立即到期；2、被告李金文、樊士荣共同偿还原告枣阳农商行借款本金140367.18元及利息2770.35元［利息暂计至2019年3月20日为2770.35元；以后利息自2019年3月21日起按年利率9.825%（含50%罚息）标准计算至借款付清之日止］，合计143137.53元；3、被告李金文赔偿原告律师代理费20000元；4、原告行使抵押权，请求法院依法拍、变卖被告李金文抵押的房屋，所得价款用以优先偿还本案债务；5、被告奎晟公司对被告李金文的上述债务承担连带清偿责任；6、本案一切诉讼费用（含保全费、公告费）均由被告方承担。事实和理由:2012年2月12日，被告奎晟公司与枣阳农商行签订《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》，协议主要约定：枣阳农商行同意对购买奎晟公司“奎苑现代城”项目住房（商业用房）的购房人提供按揭贷款，奎晟公司自愿为借款人提供连带责任保证担保等条款。2014年1月27日，被告奎晟公司为李金文向枣阳农商行申请个人住房按揭贷款300000元提供连带责任保证担保，并出具“保证贷款保证书”。同日，被告樊士荣自愿作为该笔借款共同还款人，并向枣阳农商行分别出具了“共同还款承诺书”、“参与还款人还款承诺书”。2014年1月27日，李金文、奎晟公司与枣阳农商行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，合同主要约定：本合同项下借款种类为个人住房按揭贷款；借款金额300000元，实际金额以借据为准；借款期限108个月；利率执行年利率6.55%，罚息加收50%，按月结息，到期还本；借款人应按本合同约定足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，贷款人有权在还款日或结息日主动扣收；借款人承诺承担本合同项下有关费用的支出包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务等事项的费用；奎晟公司自愿提供连带责任保证担保，保证担保范围为借款本息、罚息、律师服务费等实现债权的一切费用；李金文自愿用其购买的房屋作抵押担保；借款人未按本合同约定用途使用借款或约定金额、时间归还借款的，贷款人有权宣布本合同项下借款立即到期，收回未偿还款项等条款。也在同日，李金文与枣阳农商行签订《房地产抵押合同》，合同主要约定：李金文、樊士荣自愿用其房产提供抵押担保；抵押担保范围为主债权、利息、赔偿金实现债权发生的一切费用等；并在房产管理部门办理商品房预售抵押预告登记。上述合同签订后，原告按约发放了借款。借款发放后，被告未按约定还本付息，后经原告多次向被告方催要无果。为此，特诉至法院，请求依法解决。被告李金文、樊士荣共同辩称：1、借款属实，开发商把其购买的房屋又出售给第三人，其无法获得房屋使用权，加之房产证又没有办到其名下，请求法院依法将该房屋进行公开拍卖，用以偿还银行尾期贷款及其首付款和已偿还银行的贷款；2、律师代理费、违约金应该由担保方承担；3、已偿还的贷款金额及利息，以银行的还款流水凭证为准。被告奎晟公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对提交的证据进行了质证，根据上述有效证据，本院认定事实如下:2012年2月12日，被告奎晟公司(甲方)与枣阳市农村信用合作联社东环路分社(乙方)签订个人住房(商业用房)按揭贷款业务合作协议，协议主要约定:乙方同意对购买甲方的奎晟公司“奎苑现代城”项目住房(商业用房)的购房人提供按揭贷款，奎晟公司自愿为借款人提供阶段性连带责任保证担保等条款。2014年1月27日，被告樊士荣自愿作为李金文向原告枣阳农商行申请按揭贷款的共同还款人，并向枣阳市农村信用合作联社东环路分社出具“共同还款承诺书”内容为:“借款人李金文(身份证X)向贵社申办个人住房贷款人民币(大写)叁拾万元，期限108个月，借款合同编号为东环路分社2014年KYXDC第2-104号，用于购买奎苑现代城小区商品住房。经协商，樊士荣(身份证2)自愿作为该借款人的共同还款人，同意在借款人履行还贷责任期间，为其承担偿还所欠全部贷款本息的连带责任保证，直至还清全部贷款本息。共同还款人:樊士荣2014年1月27日”。其还向枣阳市农村信用合作联社东环路分社出具“参与还款人还款承诺书”内容为:“本人樊士荣自愿作为李金文(客户)在你社办理个人住房按掲款(贷款合同编号为东环路分社2014年KYXDC第2-104号，借款金额30万元，期限108个月)的共同还款人。若借款人不能按合同约定还款，无论本笔贷款有无其他担保，本人愿意对此承担连带责任保证，直至还清全部贷款本息”。同日，被告奎晟公司为李金文向枣阳农商行申请个人住房按揭贷款300000元提供连带责任保证担保，并向枣阳市农村信用合作联社东环路分社出具了“保证贷款保证书”内容为:“我单位自愿为李金文单位(个人)2014年1月27日至2023年1月27日在你社住房按揭贷款30万元做连带保证人，其保证期限和连带责任以本笔借款到期后两年内为止，保证范围包括本金、利息违约金和诉讼所产生的费用。保证人:襄樊市奎晟房地产开发有限公司2014年1月27日”。又于同日，贷款人枣阳市农村信用合作联社东环路分社(抵押权人、债权人)与借款人李金文(购房人、抵押人)、保证人奎晟公司(房屋出售人)签订了《住房(商业用房)按揭借款合同》，合同主要约定，该合同项下借款种类为个人住房按揭贷款;借款用途为借款人向房屋出售人购买位于枣阳市××路西侧的房屋;该房屋的购房总价款为人民币470000元，该合同项下借款金额为300000元，实际借款金额以借据为准;借款期限108个月;借款利率为浮动利率，执行年利率6.55％，罚息利率标准，借款人未按约定的期限归还借款的，在上述约定利率基础上加收50％罚息;还款方式为等额本金还款法，借款期限在一年以上的，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月20日;借款人应按本合同约定足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，贷款人有权在该还款日或结息日主动扣收;或要求借款人配合办理有关划款手续，如果还款账户中的款项不足以支付借款人全部到期应付款项，贷款人有权决定是否扣收或有权决定清偿顺序。借款人承诺承担该合同项下有关费用的支出包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务等事项的费用;第十三条保证担保:(一)保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。(二)保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。(三)保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布借款提前到期的，保证期限自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。(四)保证人声明与保证:1、向贷款人提供的所有文件、资料和凭证真实、完整和有效;2、未按本合同约定履行保证责任时，授权贷款人直接从保证人的任何账户中扣收相关款项；3、当发生下列事件之一时，须在事件始发5日内书面告知贷款人:经营出现严重困难或财务状况恶化;法定代表人、住所、通讯方式等发生变化;借款人与房屋出售人之间的房屋买卖合同可能被确认为无效、被撤销、被解除或事实上被确认为无效、被撤销被解除;出现其他不利于贷款人债权安全的情形;4、保证人发生主体资格、资本结构、经营体制、财务状况等变化，影响担保能力的，保证人须根据贷款人要求提供新的担保，或提前履行保证责任；5、贷款人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辯。贷款人放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。第十四条抵押担保:(一)本合同项下的抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，即本合同第二条所述的房屋。(二)抵押人保证本合同抵押物的共有人已经同意抵押，并同意受本合同约束。(三)抵押担保的范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。(四)抵押人在本合同生效后应配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。(五)抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利代位权、附和物、混合物、加工物和孳息。(六)抵押物的占管：1、本合同项下抵押物由抵押人占管，抵押人对抵押物负有要善保管的义务。在抵押期间，抵押人对自己占管的抵押物负责维修、保养，保证抵押物完好，并随时接受贷款人的检査和验证。2、在本合同有效期间，抵押人未征得贷款人书面同意，不得以出租、转让、转借、赠与等形式处分自已所占管的抵押物，不得重复抵押或再抵押。经贷款人同意处分抵押物的，应用于提前清偿所担保的借款本息。3、抵押期间，抵押人若将房屋出租，除应先征得贷款人书面同意外应由承租人向贷款人出具书面承诺，阐明当借款人、抵押人违约时，承租人接到贷款人书面通知后30日内须无条件搬离该房屋。4、贷款人发现抵押人对抵押物保管不当或有减损抵押物价值的行为时，有权要求抵押人恢复原状或提供贷款人认可的其他等价的财产充当抵押物，抵押人不予执行的，贷款人可以宣布贷款提前到期。5、本合同有效期内，抵押物毁损、灭失或被征用的;抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即书面通知贷款人。抵押人由此获得的赔偿金、保险金、补偿金等优先用于偿还本合同项下借款本息(七)借款人、抵押人、保证人确认，因不可归责于贷款人的原因使贷款人不能取得合法抵押权的，借款人、抵押人、保证人均负连带责任，并负责赔偿贷款人因此遭受的所有损失。(八)在本合同项下的借款本息及其他费用还清之前，抵押人应将抵押物的抵押登记文件、他项权利证书的正本原件交贷款人保管。(九)抵押物保险:1、如贷款人要求对抵押物办理保险，抵押人应当落实办理，并在保单中确认贷款人为第一受益人。2抵押人应当将抵押物的保险单据原件交贷款人保管。3、在本合同有效期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为办理保险手续切费用由抵押人承担。贷款人有权直接从抵押人的任何账户中扣收上述费用。4、抵押物发生保险事故，保险金应优于偿还本合同项下借款本息。(十)本合同项下债务履行期限届满(含贷款人宣布债务提前到期)或者出现本合同约定的违约情形的，贷款人的债权未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。该住房(商业用房)按揭借款合同第十六条约定“借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的”，属构成借款人违约情形。借款人违约的，按照合同约定，贷款人有权宣布本合同贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。该合同还对其他事项作了约定。2014年1月27日，原告枣阳农商行(抵押权人、乙方)与被告李金文(抵押人、甲方)签订房地产抵押合同，约定乙方担保债权数额为贷款数额300000元;债务履行期限为2014年1月27日至2023年1月27日;乙方担保范围包括主债权、利息、损害赔偿金、实现债权的费用等约定。上述合同签订后，双方于2014年2月19日在枣阳市住房保障和房屋管理局办理了李金文、樊士荣所购枣阳市××路西侧(奎苑现代城)2栋1楼104商品房预售抵押预告登记，商品房预售抵押预告登记号为枣阳市房预枣房字第××号。枣阳农商行于2014年1月28日向李金文发放了借款。借款发放后，李金文按约偿还借款本息至2018年12月，截止2019年3月20日止尚欠原告借款本金140367.18元及利息2770.35元。后经原告多次向李金文、樊士荣催要未还的情况下，原告枣阳农商行按照奎晟公司与枣阳市农村信用合作联社东环路分社签订个人住房(商业用房)按揭贷款业务合作协议的约定从奎晟公司账上扣款，并依法提起诉讼。另，湖北枣阳农村商业银行股份有限公司原名称为枣阳市农村信用合作联社，2014年5月26日，经中国银行业监督管理委员会湖北监管局批准变更为原告现在的名称，相应的偾权债务转为更名后的湖北枣阳农村商业银行股份有限公司的债权债务。为追要本案借款，原告枣阳农商行委托湖北胜和律师事务所选派律师为诉讼代理人依法提起了诉讼，为此，与湖北胜和律师事务所签订了委托代理合同，约定向该所支付律师委托代理费20000元。并为此支付律师代理费20000元。被告樊士荣与李金文于2014年1月17日登记结婚。上述事实，有当事人陈述、营业执照、住房(商业用房)按揭贷款业务合作协议、“共同还款承诺书”、“参与还款人还款承诺书”、“保证贷款保证书”、住房(商业用房)按揭借款合同、房地产抵押合同、商品房预售抵押预告登记证书、借款凭证、拖欠本息明细、委托代理合同、律师代理费发票及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为:原告枣阳农商行与被告李金文、奎晟公司签订的《住房(商业用房)按掲借款合同》属有效合同。对各方当事人均具有约束力，都应该严格诚信进行履行。被告樊士荣于2014年1月27日自愿作为李金文向原告枣阳农商行申请按揭贷款的共同还款人，向枣阳市农村信用合作联社东环路分社出具“共同还款承诺书”，樊士荣当日还向枣阳市农村信用合作联社东环路分社出具“参与还款人还款承诺书”，樊士荣自愿作为李金文向原告枣阳农商行申请按揭贷款的共同还款人，樊士荣应为李金文借款的共同债务人。原告枣阳农商行依约向被告李金文名下的银行账户转账、发放贷款300000元，有相应的银行交易流水单为证，已履行了借款给付义务，李金文未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。枣阳农商行与李金文、奎晟公司签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》第十六条明确约定“借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的”，构成借款人违约情形。借款人违约的，按照该合同约定，贷款人有权采取宣布本合同贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。本案被告李金文未按合同约定的时间、金额足额偿还原告借款本息，原告行使解除合同的法定条件已成就。故原告请求判决解除双方于2014年1月27日签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》，并宣布该借款合同立即到期，原告诉求李金文、樊士荣应共同偿还原告枣阳农商行借款本金140367.18元及利息2770.35元[利息暂计至2019年3月20日为2770.35元;以后利息自2019年3月21日起按年利率9.825％(含50％罚息)标准计算至借款付清之日止］，及按照合同约定支付逾期罚息等诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告与李金文签订房地产抵押合同，并办理了商品房预售抵押预告登记手续，抵押合同成立并生效，原告对李金文、樊士荣抵押的财产依法享有优先受偿权。被告奎晟公司向原告出具了“保证贷款保证书”，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案借款人李金文借款时提供物的担保，保证人奎晟公司提供人的担保，但奎晟公司与枣阳农商行、李金文签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》第十三条第(四)项保证人声明与保证的5中约定:“5、贷款人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。贷款人放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。”，该条款的约定是当事人真实意思的表示，约定内容符合正常认知，本院予以尊重、采信。关于律师代理费，因双方在借款合同中明确约定借款人应承担有关费用的支出，包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务等事项的费用，枣阳农商行为实现债权提起本案诉讼而与湖北胜和律师事务所签订了《委托代理合同》，约定该行需支付律师费20000元，属枣阳农商行根据约定所必须负担的义务，且未超过湖北省律师代理法律服务收费标准，而胜和律师事务所也按约定指派律师参加诉讼，履行了诉讼代理职责，故枣阳农商行请求被告李金文承担律师代理费具有合同依据，本院子以保护，但考虑到本案系金融借款案件，法律关系明确，借款还款数额清楚，按律师收费标准的较高标准计算代理费有失公平，因此原告请求的律师代理费20000元过高，基于公平原则定减少律师代理费，予以支持15000元。关于下欠的借款本金和利息，除原告方自认的“本金、利息还至2018年11月30日，该日本金下欠140367.18元，截止2019年3月20日利息下欠2770.35元”，被告李金文、樊士荣并未举出其他还款证据，视为对原告方自认情况的认可，本院结合原告的举证情况予以确认。逾期利率在约定的年利率6.55％的基础上，罚息加收50％，即对逾期借款利率按年利率9.825％[6.55％+6.55％×50％］计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第ニ十ー条、第二十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司与被告李金文、襄樊（阳）市奎晟房地产开发有限公司于2014年1月27日签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》；二、被告李金文、樊士荣于本判决生效之日起十日内，偿还原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司借款本金140367.18元及利息截止2019年3月20日止拖欠利息为2770.35元；以后利息自2019年3月21起以借款本金140367.18元为基数，按年利率9.825％计算至借款付清之日止；三、若被告李金文逾期未付清本判决主文第二项所判款项，则原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司有权申请法院对被告李金文、樊士荣商品房预售抵押预告登记抵押的房屋(详见商品房预售抵押预告登记证号为枣阳市房预枣房字第××号)予以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；四、被告襄阳市奎晟房地产开发有限公司对本判决主文第二项所确定的被告李金文应偿还的债务承担连带清偿责任;其公司承担保证责任后，有权向被告李金文追偿；五、被告李金文于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖北枣阳农村商业股份有限公司律师代理费15000元；六、驳回原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3563元，保全费1320元，合计4883元，由被告李金文、樊士荣、襄阳市奎晟房地产开发有限公司共同负担。因原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司在起诉时已全额预先交纳，被告应负担的诉讼费，可在本判决生效后十日内直接随标的款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院(上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:中国农业银行襄阳万山支行，户名:湖北省襄阳市中级人民法院。帐户17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉込费用的，按自动撤回上诉处理)。审判员 钱 忠二〇二〇年六月十一日书记员 解雪柔