湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初7682号原告：吴杰，男，1974年12月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：闫涛，女，1974年1月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。两原告共同委托诉讼代理人：季君，江苏乐士律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所律师。被告：刘征宇，男，1973年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：黎玲，女，1979年11月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。第三人：昆山北区房产咨询有限公司，住所地玉山镇人民南路15-14号楼2066室，统一社会信用代码91320583690266999Y。法定代表人：林宏毅。原告吴杰、闫涛与被告刘征宇、黎玲、第三人昆山北区房产咨询有限公司（以下简称“昆山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，由江苏省昆山市中级人民法院以（2019）苏05民辖终300号民事裁定书移送本院审理，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴杰、闫涛的共同委托诉讼代理人蔡萍，被告刘征宇、黎玲的共同委托诉讼代理人彭安银到庭参加了诉讼，第三人昆山公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告吴杰、闫涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告己支付首付款1338415元;3.判令被告赔偿原告实际损失1120000元（损失暂计112万元，最终以涉案房屋的司法评估价格与合同约定价格的差价为最终损失金额）;4.判令被告返还原告垫付物业费3170元;5.判令被告赔偿原告垫付的律师费18000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年6月12日，原、被告经第三人居间签订了《房屋买卖合同》，合同约定将被告位于昆山市的房屋出售给原告，合同约定总价款为258万元，并约定了其他义务。合同签订后，原告按合同约定支付给被告定金50万元，部分首付款838415万元，并向邮政银行申请了124万元贷款且已审批通过。根据合同约定，被告应于2018年9月21日前将银行抵押贷款还清涤除涉案房屋上的抵押权，如逾期将按照总房价日千分之一的标准向原告支付违约金。现上述约定时间早已过去，原告向被告支付了约134万元让被告用于银行贷款的偿还，但被告分文未付，原告及第三人多次催促被告，但被告以各种理由搪塞，原告毕生的积蓄还借了大量的外债支付给了被告，但被告的态度及行为让原告非常不安，经过多次协商，均未果，原告无奈之下只能诉至人民法院，望求判如所请。被告刘征宇、黎玲辩称：一、被告虽未如约涤除抵押，但已经将房屋交付给吴杰等人，吴杰实际占有了案涉房屋，合同应当继续履行。首先，被告与吴杰等签署《房屋买卖合同》时，已经明示房屋存在抵押担保的债务金额为180万元的权利负担情形；吴杰等在支付定金及首付款137万元时，是充分知晓该137万元不能完全清偿案涉房屋债务所带来的法律风险。其次，被告在实际消除房屋抵押权利负担时，因金融机构债权人改变了其先前“偿付借款本金150万元即解除房屋抵押以完成房屋交易，并将未收取的购房余款作为担保”的承诺，导致抵押解除受阻，并非被告恶意不履行涤除抵押义务。同时，被告已经在积极筹款清偿债务，以消除房屋抵押的权利负担。再次，被告按照本案第三人要求将案涉房屋的产权证书交付了第三人，并依吴杰要求将房屋钥匙交付了吴杰，即被告将房屋交付给了吴杰，吴杰也实际占有了该房屋。从稳定市场交易秩序和房屋已被买受人实际占有的最大合同目的实现的角度出发，案涉合同应当继续履行。最后，虽合同约定了未依约涤除抵押为根本性违约，但从房屋买卖整体事宜而言，房屋已被买受人实际占有、出卖人在积极消除抵押的情形来看，应当继续履行该房屋买卖合同为宜。二、合同约定的定金金额为五万元，并非伍拾万元。案涉合同第二条约定:本合同签订之时，乙方支付人民币五万元作为定金；其第三条约定:（一）首付:乙方应当在2018年9月20日之前，将首付款（含定金）人民币170万元（包含定金伍万）支付到甲方名下的银行账户中（账号:62×××32）。由上可见，合同约定的定金金额为五万元，并非伍拾万元。三、被告认为吴杰要求被告承担的违约金畸高，应予以减少。吴杰等主张被告赔偿其违约金143870元（截止到2018年11月15日，之后按每天2580元计算至过户完成之日）的诉讼请求，过分高于其实际损失，应子以减少。同时，吴杰等在未全部支付购房款的情形下，已经实际占有房屋，其作为房屋买受人的最大合同目的已经实现，其遭受的实际损失并不明显。综上，被告请求法庭驳回吴杰等的第一、二、四、五、六项诉讼请求，部分驳回第三项诉讼请求。第三人昆山公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。经审理查明：被告刘征宇与被告黎玲系夫妻关系。2018年6月12日，原告吴杰（购买方、乙方）与被告黎玲（出售方、甲方）、第三人（居间方、丙方）昆山公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同第一条房屋状况约定：1.甲方同意将坐落在昆山市巴城镇金湖银滩美墅30号楼101室房屋（面积以房产证为准）出售给乙方，乙方已充分了解愿意购买上述房屋。2.交易房屋中包括汽车库，面积23.54平方米，上述房款已经包括在本合同第二条约定的房屋总价内。合同第二条房屋总价和定金约定：1.房屋总价：甲乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款为人民币2580000元；2.定金：本合同签订之时，乙方支付人民币伍万元作为定金购房。本条规定的定金是履约定金，如果其中乙方根本违约；守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中乙方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则。合同第三条履约过程约定：1.首付，乙方应当在2018年9月20日前，将首付款（含定金）1370000元（包含定金50000元）支付到甲方名下的银行账户中；2.过户，双方约定于2018年10月31日前办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付款、缴税、配合过户等，构成违约，经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付款；3.登记，乙方可以要求将房屋登记至他人（仅限乙方的近亲属。除非本合同补充条款另有约定）名下，甲方应予以配合，不得拒绝履行合同，亦不得要求提高房款；4.首付之后的余款和贷款，乙方需要贷款，贷款部分人民币1240000元；5.抵押涤除，甲乙双方均确认，交易房屋上存在民生银行抵押，尚有约180万元贷款未偿还。甲方保证将于2018年9月21日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于交易过户的状态。合同第六条违约责任与居间服务约定：1.违约。甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、交纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本的约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿）。合同第七条特别约定和保证：1.查封，如果在本合同签订后，过户登记转移完毕之前，甲方的房屋被法院查封，甲方有义务在约定的过户时间之前解除查封，使房屋处于可以交易过户的状态。在甲方解除查封之前，乙方有权暂停履行本合同项下的一切义务（例如暂停支付首付款等），待解除查封后继续履行。如果甲方在约定的过户时间前未能解除查封，并且逾期超过十个工作日仍然未能解除查封，即视为根本违约。合同第八条争议解决约定：甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，均向法院起诉。败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。合同第九条补充约定，甲乙双方提供真实有效证件配合乙方完成过户流程，过户完成所有税费包含中介服务费各自支付，如乙方不符合贷款资格合约自动解除，双方不承担违约责任。2018年6月15日再补定金肆拾伍万元整，同时甲方将产权证交由丙方保管，2018年6月25日交屋。合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，原告吴杰通过兴业银行向被告刘征宇在中国民生银行尾号为4754的账户支付了50000元，被告黎玲向原告吴杰出具收款收据一张，收款事由为昆山市巴城镇金湖银滩30栋101室定金（伍万元整）。2018年6月15日，原告吴杰通过中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行向被告黎玲尾号为5915的账户支付了450000元，黎玲向原告吴杰出具收款收据一张，收款事由：承购金湖银滩30栋101室定金450000元。2018年9月18日，原告吴杰通过邮政储蓄银行股份有限公司向被告黎玲尾号为3658的账户转账支付了835283元，2018年9月19日，原告吴杰向被告黎玲尾号为3658的账户转账支付3132元。2018年9月20日，原告吴杰、闫涛与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，申请贷款1240000元用于购买涉案房屋。后因被告一直未按照合同约定将涉案房屋解除抵押，致使房屋买卖合同无法履行，故原告于2018年11月22日诉至江苏省昆山市人民法院，该院受理后于2019年1月2日向被告邮寄送达了开庭传票、起诉状副本等应诉材料。另查明：1.涉案房屋登记在被告黎玲、刘征宇名下，该房屋在中国民生银行股份有限公司苏州分行办理了最高额抵押贷款；2.2018年6月30日，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告交纳了涉案房屋的物业费物业费3170元，收费期限为2018年7月1日至2018年12月31日；3.2018年9月21日，被告刘征宇向中国民生银行苏州分行偿还了抵押贷款503064.95元，剩余贷款余额为1298892.55元；4.2019年5月24日，原告吴杰、闫涛与江苏乐士律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付了代理费18000元；5.2019年6月26日涉案房屋被浙江省嘉善县人民法院进行了司法冻结；6.本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托湖南锦鑫房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，2019年11月15日，湖南锦鑫房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，评估结果为：房地产市场价值总价3221610元，评估单价为12180元/平方米。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、房产证信息、结婚证、收据及银行转账凭证、物业费收据、律师聘用合同及律师付款凭证发票、不动产权属登记查询、房屋抵押贷款合同等证据，被告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、信用贷款扣款回单等证据，湖南锦鑫房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》予以证实，本院予以确认。第三人昆山公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告吴杰与被告黎玲、第三人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。原告在合同签订后履行了支付首付款（含定金）及办理贷款的义务，被告应按合同约定在2018年9月21日之前清偿贷款，涤除抵押，但被告未能按照约定履行，根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第（一）款约定：逾期办理涤除抵押超过三十个工作日的构成根本违约，守约方有权单方面解除合同，并主张违约责任。现原告诉请解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，本院根据江苏省昆山市人民法院向被告送达起诉状副本等应诉材料的时间确认原、被告及第三人于2018年6月12日所签订的《房屋买卖合同》自2019年1月2日起予以解除。对被告主张原告已实际占有涉案房屋，合同应继续履行的抗辩，本院认为，交付房屋系原告根据双方合同第九条的约定履行义务的行为，被告以此抗辩并要求继续履行合同，缺乏事实及法律依据，且涉案房屋在本案起诉后又被浙江省嘉善县人民法院进行了司法冻结，合同已无法继续履行，故对被告的该抗辩本院不予采纳。合同解除后，被告应将收取的购房款返还给原告，故对原告要求被告返还已支付的购房款1338415元的主张，本院予以支持。对原告主张要求被告赔偿原告实际损失的诉请，本院认为，双方合同解除系被告的违约行为所致，根据双方合同对违约责任的约定，被告应向原告支付总房价百分之三十的金额作为违约金即774000元。经原告申请，本院依法委托湖南锦鑫房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估所确定的房屋市场价值总价3221610元，本院予以确认，根据该鉴定，原告所遭受的损失为641610元（3221610元-2580000元），现原告主张要求被告支付实际损失1120000元，本院对超出部分不予支持。对于原告诉请被告返还垫付物业费3170元的诉请，本院认为，原告交纳的物业费为2018年7月1日至2018年12月31日的物业费，而该时段涉案房屋已由被告交付给原告，故该物业费理应由原告予以承担，对原告主张系其垫付应予退还的诉请，本院不予支持。对于原告所主张的律师费18000元，原告已提供代理合同、转账记录、发票予以证实，由于被告违约导致原告支付了该部分费用，根据双方合同第八条约定：败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等，故该费用应当由被告予以承担，对原告的该项诉请，本院予以支持。第三人昆山公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告吴杰、被告黎玲与第三人昆山北区房产咨询有限公司于2018年6月12日签订的《房屋买卖合同书》自2019年1月2日起予以解除；二、限被告黎玲、刘征宇在本判决生效之日起十日内向原告吴杰、闫涛返还购房款1338415元；三、限被告黎玲、刘征宇在本判决生效之日起十日内向原告吴杰、闫涛赔偿损失641610元，并支付律师费18000元；四、驳回原告吴杰、闫涛的其他诉讼请求。如果被告黎玲、刘征宇未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11335元，财产保全费5000元，共16335元，由原告吴杰、闫涛承担3172元，被告黎玲、刘征宇承担13163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年十二月十四日法官助理张小芹书记员徐伟伟