石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初5209号 原告李某某。 原告张某。 以上二原告之共同委托代理人李杰，石家庄市长安区奥博法律事务所法律工作者。 被告温某某。 委托代理人李俊虎，河北轩宇律师事务所律师。 委托代理人袁军，河北咏远律师事务所律师。 原告李某某、张某与被告温某某确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人李杰（亦系原告张某之委托代理人），被告温某某之委托代理人李俊虎、袁军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某、张某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2010年9月2日签订（补签）的《宅基地转让协议》合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告与被告均系东兆通村村民。2006年2月被告自愿将其位于石家庄市长安区块（四至为：东至道，西至李某某，南至道，北至道）面积207.60平方米，以20000元的转让费转让给二原告长期使用，由于二原告当时暂不准备建房，故双方协商原告以“租金（租房协议附后）抵宅基地转让费20000元”的形式支付给了被告。2010年9月2日，原、被告在时任长安区东兆通村委会主任（兼书记）张某、副书记吕某1、副书记吕某2等村代表村两委同意并见证下，补签了《宅基地转让协议》（附后），该协议第1条明确约定：“甲方（被告）将空闲宅基地一块东西宽12米、南北长17.3米，207.60平方米，折合0.311亩。转让给乙方（原告）转让费贰万元整。”；第2条同时约定“因现在宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续”；该协议第3条又约定“自本日起，此宅基地再与甲方（被告）无任何关系，产权归乙方（原告）”。该协议签订后，二原告开始准备建房材料，于2016年在该宅基地上投资建造房屋9间及其附属设施等，并在该院内实际居住使用至今，期间东兆通村委会及被告均未提出任何异议。原、被告2010年9月2日签订（补签）的双方签订的《宅基地转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方已经履行多年，故该协议合法有效。2018年因东兆通村进行城中村拆迁改造，被告见利忘义，无理否认转让行为，经过多次协商未果，无奈，依据合同法及民法总则等法律法规，诉至法院，要求早日判决。 被告温某某辩称，1、原告与被告签订的是协议书，仅仅是一种意向，不是合同，不应当认定有效。2、根据《合同法》解释第九条，法律法规规定应当办理登记手续的在一审法庭辩论终结前没有办理登记手续的人民法院应当认定合同无效。3、原、被告签订的转让协议违反了国家的强制性法律规定，原告没有该宅基地的受让权，根据我国《土地管理法》62条及《农村宅基地管理办法》第9条规定，农村村民一户只能拥有一块宅基地，二原告在本村已有两处以上宅基地，没有受让权。被告没有转让权，宅基地属于集体组织所有，宅基地使用权人只能对宅基地享有占有和使用的权利，没有进行转让的权力。双方的协议没有经过村民组织同意，综上，被告认为双方2010年9月2日签订的宅基地转让协议属于无效协议。该协议的日期是原告悄悄补充上去的，实际上也不是2010年9月2日，该协议大约在2014年签订的，被告正在找该协议原件，找到后提交法院。 经审理查明： 一、二原告系夫妻关系，二原告及被告均为石家庄市西兆通镇东兆通村村民。2018年8月30日石家庄市长安区西兆通镇东兆通村委会出具证明，证实温某某与温二小系同一个人。 二、2006年2月，原告李某某（甲方）与温二小（即被告，乙方）签订《租房协议》，约定：“甲方李某某乙方温二小（自2006年2月28号至2016年2月28日止）。一、乙方租用甲方房3间，年租5000元，4年合计租金20000元。二、甲方房租金20000元买乙方宅基地1块20000元，立协议后，找村委会办理相关手续。三、乙方租甲方东边1间及地租金年2000元。四、乙方租东边1间可根据使用需要可拆除房屋和自行安排。……” 后原告李某某（乙方）与被告（甲方）补签《宅基地转让协议》，约定：“甲方：温某某乙方：李某某1、甲方将空闲宅基地一块东西宽12米，南北长17.30米，207.60平方米，折合0.311亩。转让给乙方转让费贰万元整。2、因现在宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续。3、自本日起，此宅基地再与甲方无任何关系，产权归乙方。4、以后涉及到的一切事宜如：拆迁、补偿等一切事宜，村委会直接和乙方交涉，甲方不得干预。5、本协议从签字之日起开始生效，双方不得反悔。”被告温某某在甲方处签名按手印，李某某在乙方处签名按手印，中证人吕某1（时任东兆通村副书记）、张某（时任东兆通村主任）、吕某2（时任东兆通村副书记）、村民吕习军均签字并按手印。该协议落款处有“2010.9.2”字样。 二原告称原、被告双方系先转让宅基地，后于2010年9月2日补签《宅基地转让协议》，实际诉争宅基地在2006年2月份即转让，租房协议可以证实转让费的支付。 被告对《租房协议》及《宅基地转让协议》中其签名的真实性均予认可，但称根据国土资源局2004年发布的关于加强农村宅基地管理意见的规定，宅基地使用权不得单独转让，即该协议中的空闲宅基地不得单独进行转让，因双方签订的转让协议对宅基地的产权进行了处理，故该转让协议不具有法律效力，且该转让协议第2条也明确写明了甲乙双方找村委会办理过户手续，但是事实上双方均没有找村委会办理过户手续，双方均没有到土地局房管局办理房屋更名手续，双方仅仅签订了《租房协议》及《宅基地转让协议》，仅仅停留在协议阶段，双方也没有履行，被告没有收到原告的2万元转让款现金或转账；《宅基地转让协议》系2014年左右补签的。 三、2017年12月29日，东兆通村委会出具《证明》：“因2005年确权家中无人，错登为租户温某某为确权人，此宅基地四至为东至道南至道，西至李某某，北至道，现需更正为实际确权人为张某。”温彦军、高超、吕某1三人均在该《证明》中签名及“同意”。 2017年12月29日，石家庄市长安区西兆通镇东兆通村委会（甲方）与原告张某（乙方）、石家庄宝居房地产开发有限公司（丙方）签订编号为：0118号的《东兆通村城中村改造拆迁安置补偿协议书》约定：……第一条被拆迁人房屋现状乙方被拆迁房屋坐落位置：……宅基地面积：207.60平方米，折合0.3114亩。四至为：东至道南至道西至李某某北至道。《集体土地使用证》或《宅基地使用证》号为/。第二条拆迁补偿款项1、依据《方案》乙方宅基地面积超出0.25亩部分为0.064亩。由丙方按35万元/亩的价格进行货币补偿，其补偿款为21490元。2、乙方被拆迁房屋建筑面积为/平方米，房屋评估金额/元，附着物及装饰装修评估金额97624元，电器迁移费/元，三项合计97624元。 被告对上述《证明》及《东兆通村城中村改造拆迁安置补偿协议书》的合法性均不认可，称村委会的《证明》已经被被告提供的新的证明撤消了，正是因为原告张某欺骗村委会提供虚假证明才与石家庄宝居房地产开发有限公司签订了拆迁安置补偿协议书，并侵犯了被告的合法权益，双方正在诉讼中；《证明》内容显示因2005年确权家中无人错登为租户温某某，这一内容与事实明显不符，因双方的宅基地转让协议是在2014年左右签订的，2005年涉案的宅基地与原告张某没有任何关系。 二原告提供2018年3月18日房屋验收单，证实该宅基地范围内旧房于2018年3月18日已腾清，经验收符合交房标准……协议号：118；提供照片及证人证言，证明原告于2016年开始在该宅基地上建设房屋9间及附属设施，并且在该宅院内实际居住使用。被告不认可，称验收单没有村委会公章，与原、被告无关联性；对照片不认可，称二原告有三处宅基地都进行了补偿，照片不能确定是诉争宅基地的照片，诉争宅基地是空闲地一块，一直是被告堆放杂物使用直到拆迁；证人未出庭作证，且证人均为原告的亲戚，不能证实其真实性。 4、被告提供2018年8月28日东兆通村委会出具的《证明》：“兹证明宅基地一块，东至道，南至道，北至道，西至李某某家，东西长12米，南北长17.30米，共207.60平方米，折合0.311亩。该宅基地确权在温某某名下。证明人：温彦军、吕某1、高超。”该《证明》并盖有温新领的手章；提供同日该村委会出具的《情况说明》：“关于2017年12月29日张某自己书写了一份证明，村委会及有关人员签名盖章认可其所写的内容一事，是因当时村委会及有关人员未经核实宅基地的使用人为温某某的事实情况。后经查阅核实村委会宅基地底账才知道涉案的宅基地使用权人登记的为温某某，温某某为权利人。因此，我村委会对此证明盖章的行为是由于我委工作失误所致，现予撤销此证明。特此说明。”证明人为温彦军、吕某1、高超，并盖有温新领的手章；提供2004年4月13日东兆通村委会出具的收到温二小交来宅基地一块村西北款15000元的收据及2005年宅基地清理面积汇总表，证明被告名下有一块面积为207.60平方米的宅基地。 二原告对上述《证明》的真实性认可，称与之前为二原告出具的《证明》不矛盾，恰恰说明涉案的宅基地使用权登记在被告名下，该证明只是证明在2006年之前登记情况，证明中同样有吕某1的签名，其对转让事实认可的，因村委会为被告的确权被告才有了转让资格和权力；《情况说明》内容也有吕某1的签名，但内容与之前出具的证明相矛盾，是在事先打印好的内容上签字盖章，与之前出具的说明相矛盾，故应结合之前的证明和其他证据综合认定；对收据及宅基地清理面积汇总表认可，称该两份证据证实被告在转让宅基地前已经合法取得使用权，登记均是在转让前，符合本案事实。 本院认为：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。原告李某某与被告就诉争宅基地的转让签订了《租房协议》及《宅基地转让协议》，《宅基地转让协议》有当时村委会领导及其他成员作为中证人签字，且注明“因现在宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续。”即双方未到村委会或土地局办理变更登记系因政策原因，且村委会成员对原告李某某与被告转让宅基地一事是知情的，亦予以认可，而原、被告双方均系东兆通村民，该宅基地的转让系在同村村民之间，应为合法有效。原告李某某与被告在2006年2月签订的《租房协议》中已约定用租金2万元抵顶宅基地转让款，后双方在2010年9月2日又签订《宅基地转让协议》对双方之前的转让行为进一步确定，并明确约定：“3、自本日起，此宅基地再与甲方无任何关系，产权归乙方。4、以后涉及到的一切事宜如：拆迁、补偿等一切事宜，村委会直接和乙方交涉，甲方不得干预。”结合二原告提供的宅基地地上建筑物照片，可证明原告夫妻实际占有使用诉争宅基地至拆迁时，亦能够印证上述《宅基地转让协议》已实际履行。关于被告主张的双方签订的《宅基地转让协议》系对宅基地产权的转让违反法律规定应为无效，根据相关法律法规规定，宅基地所有权属于集体所有，宅基地使用权可以转让，上述《宅基地转让协议》未写明系对宅基地所有权或产权的转让，故应视为双方对宅基地使用权转让的约定。综上，原告李某某与被告于2010年9月2日签订的《宅基地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，也已实际履行，故对该《宅基地转让协议》的效力，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下： 2010年9月2日原告李某某与被告温某某签订的《宅基地转让协议》合法有效。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告温某某负担（案件受理费原告已预交）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费80元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏亚萍 二〇一九年十一月二十八日 书记员  何 赛