上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10234号原告：季雁群，女，1974年8月17日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：刘振峰，上海川汇律师事务所律师。被告：上海维烁投资管理有限公司，住所地上海市金山区。原告季雁群诉被告上海维烁投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序。因需采用公告方式向被告送达诉讼文书，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭。本案于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘振峰到庭参加诉讼、被告上海维烁投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告季雁群向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告押金人民币79,356元,赔偿违约金100,000元;二、判令由被告协助原告拆除原告所安装的钢结构设施、门窗、空调等设施设备。事实与理由：自2014年7月份开始原告的丈夫梅国圣以昆山海徽贸易有限公司的名义与被告签订了有效期至2017年7月份的租赁合同;在合同期间梅国圣去世，租赁合同到期后，原告又与被告续签了《星尚湾社区商业租赁合同》，约定租期为三年，2017年8月1日至2020年7月31日，原告承租被告拥有的位于青浦区新凤中路889弄36－40号的商铺(下简称系争商铺)，租赁合同还详细地约定了租金金额、押金金额以及各方的违约责任等。但是被告在2018年8月23日向原告送达了《解除合同告知函》，被告以原告违反租赁合同中擅自转租的约定为由提出终止合同。原告认为被告的此行为并不符合相关的法律规定和客观的事实。自2014年7月份开始合作至今，被告知晓原告承租的涉案房屋商铺是用于对外出租，同时原告对外出租的商铺在办理工商登记过程中被告都给予协助，更是知晓原告转租的事实，而被告没有提出异议。现在原告早已将涉案的商铺装修并出租，被告以此为理由解除租赁合同系明显的违反诚实信用的原则，违反了法律的规定。故原告诉诸法院。被告上海维烁投资管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区华新镇新凤中路899弄、889弄房屋产权登记在案外人上海文基置业有限公司名下。2014年7月15日，被告作为甲方，案外人昆山海徽贸易有限公司作为乙方，双方签订《星尚街租赁合同》1份，约定乙方向甲方承租系争商铺，用于经营轻餐饮、超市。第五条约定，租赁期限共3年，暂定自2014年7月15日起至2017年7月14日止。具体交付日按照甲方书面通知进行变动。到期后甲方同意乙方续租3年，价格按当时市价商定。租赁期满，甲方有权收回全部租赁区域，乙方应如期交还。乙方如要求续约，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方在租赁期满前十天重新签订租赁合同(合同条件另行协商)。双方如未就续约事项重签合同，本合同应在租赁期限届满时自动终止。第六条约定，乙方应于合同签订之当日向甲方支付履约保证金(相当于第一个租约年的前二个月的租金)61,746元。第十条约定，乙方保证于合同期内使租赁区域具备良好和适于出租的状态及条件(正常磨损除外)。本合同如提前终止，解除或届满时，乙方拆除自行添置的设备、设施及所有装饰物(如空调机)时，不得损坏房屋结构。租赁区域的固定资产(指不可与租赁区域分离，或虽可分离但严重贬损其价值和效用的资产，包括装修部分)无偿归甲方所有。乙方在终止日期前未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，由甲方代为处理，所发生的费用由乙方承担。如因乙方违反本项规定导致甲方必须进行修复工作的，乙方应承担甲方为此支出的全部费用。合同另约定了其他事项。后双方按约履行。梅国圣为此支付被告履约保证金79,356元。昆山海徽贸易有限公司原系梅国圣投资设立的一人有限公司，后股东变更为原告季雁群与案外人梅某，法定代表人变更为季雁群。2017年7月，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《星尚湾社区商业租赁合同》，约定原告向被告承租系争商铺，用途为超市、餐饮；租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日。第六条约定，出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。第九条约定，若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100,000元的违约金。合同另约定了其他事项。后双方开始按约履行。经被告协助，案外人郭某于2018年8月16日取得上海市青浦区华新镇阿强饮食店的个体工商户营业执照,地址为上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号,案外人洪某某于2017年5月16日取得上海市青浦区华新镇新隆百货商行的个体工商户营业执照，地址为上海市青浦区华新镇新凤中路889弄38－41号。2018年8月23日，被告以原告擅自转租为由，向原告送达解除合同通知。上述事实，由以下证据佐证：原告的陈述，原告提供的租赁合同、押金收据、产权证复印件、租赁证明、工商信息、解除合同告知函，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，原告称，昆山海徽贸易有限公司签订的合同履行期间，原法定代表人梅国圣死亡，变更股东和法定代表人工商登记信息的手续没办好，合同就到期了，故由季雁群个人出面与被告续签合同。签订合同之后工商变更登记手续办好了。故两份合同是有延续性的。季雁群可以承继昆山海徽贸易有限公司在租赁合同中的权利义务。被告一直都明知原告的转租行为，还协助原告帮助实际承租人办理营业执照，却在2018年8月发送解除合同函，同时产权人直接与实际承租人签订租赁合同，导致本案租赁合同、原告与实际承租人之间的合同无法继续履行。实际是因为被告收取原告租金后未支付产权人租金，导致产权人与被告产生矛盾。原告之后向产权人提出要拆除昆山海徽贸易有限公司搭建的钢架结构、空调等装修，产权人称必须与原、被告共同协商，但被告联系不上了，原告怕引起纠纷，也未自行拆除。第一份合同中约定的履约保证金金额写错了，应是两个月租金79,356元。审理中，本院至系争商铺的相关物业公司及实际承租人查询，确认2018年8月23日，案外人梁小丰就38至41号商铺与产权人代表签订了房屋租赁合同，租赁期限自2018年10月16日起至2020年10月15日昌;2018年8月28日，案外人郭某就37号商铺与产权人代表签订了房屋租赁合同，租赁期限自2018年10月1日起至2020年9月30日止;2018年12月12日，案外人罗士芳就36号商铺与产权人代表签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年2月1日起至2021年1月31日止。根据查明的事实，本院认为，季雁群与上海维烁投资管理有限公司就系争商铺签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。在案证据可以证明被告明知原告将系争商铺对外转租未提出异议，且协助办理营业执照，应视为被告同意原告转租。故被告于2018年8月23日以原告擅自转租为由解除合同，且产权人与实际承租人直接建立租赁关系，导致本案合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任。故原告要求被告根据合同赔偿违约金100,000元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还昆山海徽贸易有限公司支付的押金、要求被告配合原告拆除昆山海徽贸易有限公司的装修的诉讼请求，因涉及昆山海徽贸易有限公司的利益，原告未举证证明昆山海徽贸易有限公司已将相关权益转让给原告，本院难以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海维烁投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告季雁群违约金100,000元；二、驳回原告季雁群其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,887.10元，由原告季雁群负担1,587.10元,被告上海维烁投资管理有限公司负担2,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  宋惠琴人民陪审员  曹炳泉二〇一九年十一月二十九日书 记 员  庞建琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。