山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1327民初3720号 原告：万金平，女，1960年11月20日出生，汉族，居民，住江苏省连云港市新浦区。 委托诉讼代理人：杜芳，山东方远律师事务所律师。 被告：祝新利，男，1975年11月10日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张相亮，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：袁秋彬，山东衡正源律师事务所律师。 原告万金平与被告祝新利租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年8月5日，本案第一次开庭时，原告万金平的委托诉讼代理人杜芳，被告祝新利及委托诉讼代理人张相亮、袁秋彬到庭参加诉讼。后因原被告均要求进一步举证，本案休庭。期间，原告万金平申请辞去对杜芳的委托诉讼代理。2020年3月26日，本案第二次开庭时，原告万金平，被告祝新利及委托诉讼代理人张相亮、袁秋彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万金平向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告签订的租赁协议；2.要求被告支付租金50万元，并按照每日千分之五的标准支付违约金，直至付清之日止；3.要求被告支付违约金10万元；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费、邮寄费、律师费由被告负担。事实与理由：2019年2月份，被告主动找到原告拟租赁山东金平家庭用品有限公司的厂房、土地等。原告为此解除了与原承租方的租赁协议、与门卫的雇佣协议，并按照被告要求重新改造房屋、平整土地、清理机械设备及物品。2019年3月10日，双方正式签订租赁协议。协议约定自2019年4月16日起租赁期限6年，被告预交押金10万元，签订合同次日支付第一年租赁费50万元。自双方签订租赁协议后，被告却以各种理由拖延支付押金及租赁费。经原告多次催要，被告均无理拒付。特起诉要求依法处理。 被告祝新利辩称，一、万金平不具备本案原告主体资格，应驳回原告的起诉。本案出租标的厂房、场地是山东金平家庭用品有限公司的财产，出租人应当是山东金平家庭用品有限公司。山东金平家庭用品有限公司是万东平出资100%成立的一人有限公司，万金平不是该公司股东，仅是公司的法定代表人。故万金平的行为只能认定为职务行为，由山东金平家庭用品有限公司承担其行为后果。万金平与本案租赁协议没有利害关系。二、祝新利不具备本案被告主体资格，应依法驳回原告起诉。根据租赁协议乙方处的内容，承租人暂定祝新利，最终以在甲方租赁场所内新注册公司名称为准，届时以补充合同固定乙方名称。租赁协议的最后一页落款处乙方也是暂定祝新利。该约定内容充分说明祝新利不是本案租赁协议的承租人，只是暂定代表。原告以祝新利为承租人列为被告起诉，属于被告主体不适格，错列诉讼主体。尤其祝新利等人在该租赁协议签订后到工商局办理新公司注册登记时，因原告出租的厂房没有房屋规划准建手续、房产证等材料，导致无法办理公司注册登记。因此，从双方对合同主体承租方的约定来看，本案租赁协议并未生效，原告无权向被告主张合同权利。三、本案租赁厂房没有房屋规划准建手续，系无效租赁协议，协议约定的条款对双方没有约束力。原告要求解除租赁协议、支付租赁50万元、违约金10万元的诉求不能成立。四、即使本案租赁协议有效，被告也没有违约行为。原告在合同签订后至今没有清除租赁厂房场地的物品、机械设备等，至今没有向被告交付租赁场地，其行为已经构成严重违约，应向被告承担违约责任。根据租赁协议第四条约定：“在签署本协议前，甲方将租赁物按现状交付乙方使用……交付时双方对租赁物的状况共同清点检验并签署厂房租赁物业移交书及交接清单的形式签字确认并附照片，乙方使用厂房及办公室的保管责任自交接之日起由乙方负担”。但直至本案起诉前，通过被告提交的照片可以看出，原告始终没有清除租赁场所内的物品、机械设备，没有向被告交付租赁场所，双方一直没有进行清点移交。根据租赁协议第一条一、乙方租赁甲方厂房的位置和面积的约定，原告至今未履行合同义务。租赁协议第七条约定“在乙方租赁期间，甲方保证乙方使用本合同规定的厂房、仓库和土地手续合法有效”，但原告地上建筑物没有任何合法手续，并导致被告无法办理公司注册登记手续。综上，被告没有违约行为，不承担任何违约责任。五、原告在诉状中的陈述与事实不符。在租赁协议签订之后，原告并未解除与原承租方的租赁协议，原被告所租赁的场所也不包括该部分租赁场地，原承租方现仍在原告的部分场地继续租赁使用。另外，原告也没有按照合同约定对租赁场所进行改造、平整，更没有清理、清除租赁场所内的物品、机械设备等。原告所主张的事实没有相应证据支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 山东金平家庭用品有限公司于2004年1月19日经工商行政管理部门注册成立，股东为万东平（持股比例为100%），法定代表人为万金平。2006年6月17日，莒南县建设局为山东金平家庭用品有限公司颁发编号20061304052号建设用地规划许可证。其中载明：“用地单位山东金平家庭用品有限公司；用地位置西环路南段西侧；用地面积26595.4064㎡”。2007年4月30日，临沂市人民政府颁发临政土字（2007）176号关于莒南县人民政府向山东金平家庭用品有限公司公开出让土地使用权的批复。该批复其中载明：“批准26599.7平方米的国有土地使用权出让给山东金平家庭用品有限公司；用途工业用地；出让年限为50年”。2019年7月19日，莒南县自然资源和规划局为山东金平家庭用品有限公司颁发鲁（2019）莒南县不动产权第0004098号土地使用权证书。其中载明：“权利人山东金平家庭用品有限公司；坐落县城西环路南段西侧；权利类型国有建设用地使用权，用途工业用地；面积26599.7㎡；使用期限至2056年7月31日”。2019年10月28日，莒南县行政审批服务局补办地字第37132720190052号建设用地规划许可证。其中载明：“用地单位山东金平家庭用品有限公司；用地项目名称草柳编等包装项目；用地位置西环路南段西侧；用地性质一类工业用地；用地面积26595.4064平方米；附件注明该证件为丢失补办项目，数据以原始档案一致，原建设用地规划许可证（编号20061304052）自行作废”。2020年2月6日，莒南县行政审批服务局为山东金平家庭用品有限公司补办建字第371327202000002号建设工程规划许可证。其中载明：“建设单位山东金平家庭用品有限公司；建设项目名称草柳编等包装办公楼、北车间、南车间、东车间；建设位置莒南县大西环路南段西侧；建设面积6744.17平方米；附件注明该项目为补办项目”。 2019年3月9日，山东金平家庭用品有限公司与原告万金平签订租赁协议一份。其中主要约定：“出租方山东金平家庭用品有限公司（以下简称甲方），承租方万金平（以下简称乙方）；第一条、甲方将其所有的位于莒南县大西环路南段西侧的山东金平家庭用品有限公司院内的房屋（包括但不限于办公楼、车间、平房、传达室）和26599.70㎡的场地出租给乙方自用或转租；第二条、租赁期限为10年，自2019年3月9日起至2029年3月8日止；第三条、租金及缴纳时间：乙方向甲方支付租金3万元/年，年底最后一日支付；第四条、甲方保证：租赁期间乙方使用本合同规定的厂房和土地手续合法，乙方无需征得甲方同意即可转租给第三人并收取租金，除按本协议规定的3万元租金之外，其余全部归其个人所有”。 2019年3月10日，原告万金平与被告祝新利签订租赁协议一份。该协议主要约定：“甲方万金平，乙方暂定祝新利，最终以乙方在甲方租赁场所内新注册公司名称为准，届时以补充合同固定乙方新名称。第一条（一）、甲方将位于莒南县大西环路南段西侧的山东金平家庭用品有限公司（以下简称金平公司）院内的以下厂房、办公室、平房和土地出租给乙方使用：1.生产区内东厂房的全部，面积约1450平方米（最终并以双方共同尺量的准确平方为准，乙方同意甲方于2019年6月15日将该厂房南边2大间交付乙方使用）；2.生产区内北厂房的全部，面积约1500平方米（最终并以双方共同尺量的准确平方为准）；3.西厂房从南第二个门的北墙以北的所有西库；4.办公楼大门以西一楼除最东边第一间外的所有房间；5.北平房从西向东8间；6.西平房全部；7.门卫传达室；8.北库以北，办公楼以南的所有空地；9.东院墙以西，东库以东之间的所有空地；10.北库以南的全部水泥地、水泥地至石子地14米之间的空地；11.甲方南车间通往工厂大门的道路为共用道路；12.工厂的厕所及通往工厂厕所的道路为共用设施；13.乙方租赁甲方厂房、办公室、平房和土地等的名称、面积和数量详见本合同附件“使用财产清册”，该附件为本合同不可分割的一部分。（二）、乙方租赁甲方厂房和土地的使用功能：乙方为堆放、生产和销售形状新型建材、石料、石子、沙等，但必须合法并经环评批准，如乙方需改变，需提前告知甲方并征得甲方的书面同意。（三）、乙方租赁甲方厂房和土地的期限及租赁日：1.租赁期限为六年，自2019年4月16日起至2025年4月15日止；2.乙方租赁日从2019年4月16日起算。第二条、乙方租赁甲方厂房和土地的租赁费、押金、租赁费递增及支付期限、方式及其他相关事宜：1.乙方租赁甲方上述厂房、办公室、平房和土地的期限共计为陆年，实行先付租金后使用房屋的原则，每年支付一次，前三年的租金为500，000元/每年，乙方需于每年3月16日缴纳次年的租赁费；2.乙方预交甲方押金10万元整，但当乙方拆除甲方原有厂房且新建价值不低于甲方原有厂房后，此押金可抵充第二年乙方租金中的10万元，在此租赁合同届满、乙方按合同履行其义务后，甲方如数退还乙方；3.从租赁期开始，第四年至第六年起租金在原有基础上递增6％；4.本租赁协议签订后的次日，乙方将第一年的厂房和土地租赁费50万元一次性汇至甲方指定的银行卡号而无需甲方催讨。第三条、乙方生产所需的环保、消防及安全等证书：1.乙方需办理有关登记、注册及负责其他与租赁房屋有关的工商、税务、环保、卫生、消防及安全等手续，确保其经营的合法性；2.乙方生产的产品如需环保、消防及安全等有关部门通过验收合格后方能生产的，乙方保证自行解决。第四条、财产的交接及维护：1、在签署本协议前，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方已委派专业人员对租赁物业进行现场查验，对于涉及的专业技术等问题已进行详尽了解，且乙方同意按使用物及设施的现状承租，交付时双方对租赁物的状况共同进行清点检验并签署厂房租赁物物业移交书及交接清单的形式签字确认并附照片，乙方使用厂房及办公室的保管责任自交接之日起由乙方承担；2、乙方对其租赁物的状况已经知晓，乙方对租赁物各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，如乙方未及时排除而造成的一切后果均由乙方承担；3、双方在交接时对乙方租赁的厂房、有关物品和土地的状况共同进行清点检验，并签暑厂房，仓库和物品物业移交书、交付厂房钥匙，交付标准以双方在本合同中确定的租赁物业状况为准……第七条、效力、出售、转让及转租：1.在乙方租赁期间，甲方保证乙方使用本合同规定的厂房、仓库和土地手续合法有效……第十条、合同解除：1.如乙方未按合同约定缴付租金、税费、土地使用税和其他约定费用，甲方有权要求乙方支付所欠费用加10万元（大写：壹拾万元）违约金，逾期超过三十日，视为乙方单方面违约，甲方无需再传催告和通知的情况下解除本合同，同时，甲方有权向乙方追讨当期一年的租金作为甲方的补偿费用。此外，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并有权申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的费用；2.未经双方书面同意，任何一方不得提前终止本合同。如一方确需提前解约，须提前3个月书面通知对方，经对方书面同意后，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（1）乙方向甲方交回其所使用的厂房、办公室和平房等。（2）乙方交清其租金、税金及土地使用费及其它因本合同所产生的费用。（3）恢复原状，如系乙方对甲方原仓库重建或改建的，在甲方接受的情况下，可以不恢复原状。第十一条、违约与争议：1.甲、乙双方同意，任何一方违反本合同的任何一条或有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金，违约方给守约方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿其造成的损失与违约金的差额部分；2.乙方应按合同约定缴付租金、税费、土地使用税和其他约定费用，否则，乙方除向甲方支付10万元违约金外，每迟付一日，应向甲方支付相当于所欠费用千分之五的违约金，逾期超过三十日，视为乙方单方面违约，甲方无需再催告和通知的情况下解除合同，乙方除应负违约金外，甲方有权向乙方追讨当期一年的租金作为甲方的补偿费用；3.在本合同履行期间，双方若有争议，本着充分协商、平等互利的原则解决纠纷。若协商不能，则将此协议通过租赁物所在地的仲裁委员会仲裁或人民法院解决，相关诉讼费及律师费由败诉方支付。第十二条、免责条款：1.若因政府行为导致甲方无法继续履行本合同时，本合同自动解除，并按本合同第四条执行；2.凡因发生严重自然灾害、战争或其它不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用微信、QQ、信件或公告方式通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、不能部分履行、需延期履行理由的证明文件。第十三条、合同终止：本合同提前终止或有效期属满，甲、乙双方未达成进一步合作协议的，乙方应于本协议终止之日10日内迁离租赁物，恢复原状，并将其返还甲方”。 原、被告签订租赁协议后，被告祝新利未按合同约定缴纳押金及第一年的租金，且被告祝新利亦未要求办理租赁物交接手续及要求解除租赁合同。被告祝新利于2019年3月22日仅向原告万金平缴纳租房订金10000元。之后，被告祝新利至今未按合同约定在租赁场所注册新公司，亦未占有、使用租赁协议所约定的租赁物。 庭审中，被告祝新利同意：合同如果有效，解除合同，不再履行。 本院认为，本案争议的焦点有：一、万金平是否具备原告主体资格；二、祝新利是否具备被告主体资格；三、双方租赁合同是否有效；四、万金平是否存在合同违约行为；五、祝新利是否存在合同违约行为，如何承担违约责任；六、万金平要求祝新利支付租金50万元及每日千分之五的违约金，是否支持。 关于争议的焦点一、万金平是否具备原告主体资格。被告祝新利主张本案出租标的厂房场地属于山东金平家庭用品有限公司，不是原告万金平的财产。原告万金平与本案没有利害关系，不具备原告主体资格。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”之规定，本案万金平为完全民事行为能力人，系租赁合同的一方当事人，其享有租赁合同所约定的权利及义务，与本案租赁合同纠纷有直接利害关系。万金平以租赁合同纠纷提起诉讼，符合法律规定，具备原告的主体资格。 关于争议的焦点二、祝新利是否具备被告主体资格。被告祝新利主张签订租赁协议时，承租人暂定祝新利，最终以在甲方租赁场所内新注册公司名称为准。万金平现以祝新利为承租人列为被告起诉，属于被告主体不适格。本案祝新利作为合同一方当事人签订租赁合同后，至今没有按约定在租赁的场所内新注册公司。根据中华人民共和国民法总则第七十五“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受……”之规定，原告万金平现以祝新利为被告提起诉讼并要求其承担责任，符合法律规定。被告祝新利关于主体不适格的主张，理由不当，于法无据，本院不予采信。 关于争议的焦点三、双方租赁合同是否有效。被告祝新利主张本案租赁厂房没有房屋规划准建手续，且不属于原告万金平的个人财产，租赁合同无效。一方面，根据原告万金平与山东金平家庭用品有限公司之间租赁合同的约定，原告万金平对涉案租赁物有转租的处分权，且本案中山东金平家庭用品有限公司对原告万金平就公司财产与他人签订租赁合的行为至今未提出异议，原被告之间的租赁合同应属有效。另一方面，原被告在签订租赁合同前，涉案租赁物场地和厂房的所有人山东金平家庭用品有限公司取得了建设用地规划许可证、出让土地使用权的政府批复。在诉讼过程中，法庭辩论结束前，山东金平家庭用品有限公司对涉案土地及不动产办理了土地使用权证书，并补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原被告所订立的租赁合同应当依法认定有效。第三方面，原被告签订租赁合同，被告祝新利没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。综合以上三点，被告祝新利主张合同无效的理由不当，本院不予采信。 关于争议的焦点四、万金平是否存在合同违约行为。被告祝新利主张原告万金平在合同签订后至今没有清除租赁厂房、场地的物品、机械设备，没有对租赁物进行改造、平整土地，没有在签订协议前按约定交付租赁场地，地上建筑物没有任何合法手续，原告万金平该行为构成严重违约。首先，关于租赁物的改造、土地平整及厂房、场地内物品、机械设备的清除，根据租赁协议第四条1.“在签署本协议前，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方已委派专业人员对租赁物业进行现场查验，对于涉及的专业技术等问题已进行详尽了解，且乙方同意按使用物及设施的现状出租……”之约定，足以证实租赁合同签订时，被告祝新利已经同意按使用物及设施的现状承租。被告祝新利主张原告万金平对租赁物没有改造、平整及清除物品、机械设备，举证不足，本院不予采信。其次，关于租赁场地的交付。协议第二条其中约定“乙方租赁甲方上述厂房、办公室、平房和土地的期限共计为陆年，实行先付租金后使用房屋的原则，每年支付一次……”，根据该约定，被告祝新利应先付租金后使用租赁物。因被告祝新利未按约定缴纳租金，致使原告万金平未交付租赁物，原告万金平的行为不能认定构成违约。双方协议中另约定签订协议前交接租赁物，该约定的时间，租赁合同尚未签订并生效，且被告祝新利亦未提供充分证据证实签订协议前租赁物未交接系原告万金平单方原因所致。被告祝新利以租赁物未在签订协议前交付，原告万金平违约，本院不予采信。再次，被告祝新利主张地上建筑物没有任何合法手续，原告万金平违约。涉案的建筑物，经有关行政管理部门办理了建设用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证等手续，被告祝新利现没有证据证实上述手续系非法。被告祝新利以此主张原告万金平违约，举证不足，本院不予采信。 关于争议的焦点五、祝新利是否存在合同违约行为，如何承担违约责任。根据租赁合同第二条“乙方租赁甲方上述厂房、办公室、平房和土地的期限共计为陆年，实行先付租金后使用房屋的原则，每年支付一次……本租赁协议签订后的次日，乙方将第一年的厂房和土地租赁费50万元一次性汇至甲方指定的银行卡号而无需甲方催讨……”及第十条“合同解除：如乙方未按合同约定缴付租金、税费、土地使用税和其他约定费用，甲方有权要求乙方支付所欠费用加10万元（大写：壹拾万元）违约金，逾期超过三十日，视为乙方单方面违约，甲方无需再传催告和通知的情况下解除本合同……”之约定，被告祝新利自合同签订次日直至原告万金平于2019年7月3日提起诉讼长达近4个月的时间内一直未缴纳第一年的租赁费50万元及押金10万元，且无充分证据证实存在不履行缴纳租赁费、押金义务的正当事由，其行为构成合同违约。由于被告祝新利违约，且被告祝新利在诉讼中亦同意解除合同，原告万金平按照合同约定要求解除租赁合同、并由被告祝新利支付违约金10万元，理由正当，于法有据，应予支持。 关于争议的焦点六、万金平要求祝新利支付租金50万元及每日千分之五的违约金，是否支持。一方面，原被告签订租赁合同后，双方一直未办理交接手续，被告祝新利亦一直未实际占有、使用合同约定的租赁物，双方的租赁合同未实际履行。由于合同未履行，租金费用应亦未实际发生。另一方面，根据合同“乙方未按合同约定缴付租金，逾期超过30日，甲方无需再传催告和通知的情况下解除合同，乙方除应付违约金外，甲方有权向乙方追讨当期一年的租金作为甲方的补偿费用……”之约定，被告祝新利缴纳第一年租金时间为2019年3月11日，超过该时间30日，原告万金平有权解除合同。原告万金平对该期间的租金损失，有权按照合同约定要求被告祝新利赔偿。原告万金平自应当解除合同之日未行使合同解除权，其后时间的租金损失属扩大损失，应自行承担。对被告祝新利逾期30日未缴纳租金致使合同解除产生的租金损失，按照一年租金50万元的标准计算，远低于合同约定的违约金10万元的数额。由于违约金具有法定赔偿损失的功能，被告祝新利在承担违约金的前提下，不应另行承担租金损失。故原告万金平现要求被告祝新利支付租金50万元及每日千分之五的违约金请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告万金平要求解除与被告祝新利所签订的租赁合同，并由被告祝新利支付违约金10万元，理由正当，于法有据，应予支持。原告万金平的其他诉讼请求，理由不当，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告万金平与被告祝新利于2019年3月10日所签订关于位于莒南县和土地的租赁合同。 二、被告祝新利于本判决生效后十日内支付原告万金平违约金10万元。 三、驳回原告万金平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告万金平负担7500元，被告祝新利负担2300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张 帆 人民陪审员  杨占香 人民陪审员  吴建凤 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  战美玲