上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42290号原告：上海普瑞斯模具成型有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘骏辉，执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海天上云钢结构厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙夏香，经理。委托诉讼代理人：盛岳胜，男。原告上海普瑞斯模具成型有限公司(以下简称普瑞斯公司)与被告上海天上云钢结构厂(以下简称天上云厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告普瑞斯公司的法定代表人潘骏辉及原告委托诉讼代理人赵欧，被告天上云厂的法定代表人孙夏香及被告委托诉讼代理人盛岳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普瑞斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告天上云厂退还原告普瑞斯公司保证金人民币120,000元(以下币种相同)及利息损失(以12万元为本金，按照同期银行贷款利率从2017年9月1日起算至实际退还之日止)；2.判令被告天上云厂返还原告普瑞斯公司2017年9月1日至2017年11月4日期间房屋租金118,246.58元(按照65天计算)及利息损失(以118,246.58元为本金，按照同期银行贷款利率自2017年9月1日起算至实际退还之日止)；3.判令被告天上云厂支付原告普瑞斯公司动迁补偿款共计2,336,293.80元(一、动迁单位按无证标准补偿中属于原告所有的为552,092元，具体为：装修补偿173,280元、附属设施补偿60,652元、设备搬迁补偿127,371元、货物搬运补偿48,000元、配合奖280,812元，上述金额依照八折为552,092元；二、因租赁房屋为无证房屋，原告不能依照有证标准所获取的动迁补偿的差额部分：有证标准可获得动迁补偿为(停产停业损失982,842元+速迁奖及速搬奖合计842,436元+装修补偿346,559元+附属设施补偿121，304元+设备搬迁补偿254，741元+货物搬运补偿48,000元)*0.9=2,336,293.80元，减去本次动迁实际补偿部分，差额为1,784,201.80元)。事实和理由：2016年11月10日，原、被告双方签署《厂房租赁合同》(以下简称租赁合同)。双方约定，由原告承租被告提供的上海市浦东新区龄南路XXX弄XXX号南厂房(以下统称系争房屋)做厂房使用，面积2800平方米左右；租赁期限从2016年11月5日至2018年11月4日，租期2年，年租金为66.40万元，保证金为12万元。租赁合同签署后，在原告使用中，系争房屋发生动迁，被告要求原告配合动迁搬离腾让房屋，原告于2017年8月31日搬离系争房屋。因原告的租金支付至2017年11月4日，原告一直要求被告退还保证金及多支付的租金，但被告未予退还，动迁中应给予原告一定的补偿，被告也未予支付。无奈，原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告天上云厂辩称，原、被告公司都注册在同一弄堂，同一村委会下，被告因生产经营需要，2010年开始向原告承租了部分厂房用以生产经营，双方签约情况属实，原告也支付过12万元保证金，租金支付到2017年11月4日。2017年5月，被告接到村里通知表示要进行减量化动迁，土地上面的厂房都没有权属证书，出租给原告的厂房中一部分为被告搭建一部分为村委会搭建。2017年6月20日开会后，被告通过书面形式将动迁事宜告知原告，原告于2017年8月31日搬离系争房屋。搬离时，双方没有进行过相关款项的结算，原告有5个月的水费及电费维护费合计21,234元未向被告支付，另外根据合同约定，原告应将98KV三相电源产权的户名过户回给被告，在上述情况事宜均未完成下，被告不同意退还保证金及租金，由于双方的费用没有结清不存在退还，故不存在利息损失，待上述问题处理完毕下被告愿意退还12万元保证金及64天的租金。动迁时，98KV三相电源产权的登记在原告户名下进行了销号，在动迁中，该电路依照1,000元每KV进行了补偿即9.80万元，算至原告名下，但该款应归属被告，另外被告因这个电路向其出租方支付了10万元的费用，那么差额2,000元部分也要求由原告承担。动迁补偿被告不同意支付，根据双方租赁合同约定，被告一次性补偿给原告10万元，其他的动迁补偿与原告没有任何关系。系争房屋收回后于2017年9月交还给国家并予以拆除，相关单位对被告搭建的房屋进行了评估，就补偿款也与被告进行了确认，签署了相关补偿协议，补偿金额是根据评估报告来的，但签字的材料至今没有交给被告，被告至今未取得补偿款，当前是否能够取得补偿款，取得多少补偿款尚不知道，不存在向被告支付补偿的问题。至于原告主张按照有证标准的差额损失，被告认为原告在承租时，对房屋的性质都是了解清楚的，不存在补差额。被告建造了房屋才有400万余元的补偿，原告仅是承租房屋，年租金也才60万元，但却主张230万余元的补偿，没有道理。经审理查明，上海纯新工贸实业公司作为出租方将上海市浦东新区纯新村龄南路XXX弄XXX号原村热轧车间，建筑面积470.42平方米，区域面积5061平方米出租给被告天上云厂，租期至2021年5月31日。上海纯新工贸实业公司为上海市浦东新区川沙新镇纯新村民委员会的下属公司，上海市浦东新区川沙新镇纯新村民委员会说明上海市浦东新区纯新村龄南路XXX弄XXX号与上海市浦东新区龄南路XXX弄XXX号为同一地址。2010年起，原、被告就系争房屋建立租赁关系。2016年11月10日双方就系争房屋续租签署租赁合同，天上云厂作为出租方(甲方)与普瑞斯公司作为承租方(乙方)约定：甲方将系争房屋租赁于乙方加工生产，租赁物建筑面积经双方认可确定为2800平方米左右；租赁期限为贰年，即从2016年11月5日起至2018年11月4日止；租赁期限届满，甲乙双方将有关租赁事项协商，重新签订租赁合同；在同等承租条件下，乙方有优先权，租赁方用电容量为98KV，收取乙方用电设施维护费0.1元；该租赁物年租金为66.40万元，乙方在本合同签订时，需支付甲方责任保证金12万元，合同期满后，如租赁物及有关设施无损坏，同时，在租赁期内所有发生的水、电、通话费用，乙方结清后，提供相关依据，甲方在10天内退还责任保证金费用予乙方，如乙方不履行合同，责任保证金将不予退还；凡遇重大事项动迁，乙方无权干涉或分享甲方所得，乙方必须无条件服从动迁部门规定期限内搬迁，不准以生产工期繁忙没时间、合同订单多无法完成、安置厂房无法找到等种种理由为名找借口变相拖延要价；凡遇动迁，如动迁有关政策允许补偿范畴乙方可享受，但乙方必须无条件服从搬迁，如不执行，甲方本条例约定动迁事项补偿乙方职工安置、生产停工、耗时、辅助设施损失等一次性全部费用计10万元，搬迁腾空后10天内支付补偿金；补偿金乙方只可享受其中一方，动迁方或甲方没有两方补偿，本款项只适用动迁事宜；……凡遇重大动迁，本合同在国家相关部门公告日自动终止，租赁费用按实际使用时间计算，动迁所造成合同剩余日期立刻终止，甲乙双方由此免责；……上海纯新村委转让给甲方98KV三相电源产权，户名：XXXXXXXXXX；因乙方所需发生电费成本以发票抵扣记账，于2010年12月户名临时变更借用给乙方，租赁合同到期后，由乙方将电源产权负责过户到甲方，一切费用由乙方承担，如不执行将承担每天1.50万元违约金。双方确认，原告支付被告责任保证金12万元，至2017年11月4日支付一年租金66.40万元。2017年6月底，天上云厂发送书面通知至普瑞斯公司，表示接到上海市浦东新区川沙新镇纯新村村民委员会紧急通知，原告租赁的系争房屋，在规定期限内要进行强制拆除，希望原告收到通知后尽快落实搬迁。原告收到通知后，于2017年8月31日将系争房屋交还被告。后系争房屋被拆除。2017年2月16日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府出具《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》：对有证建筑部分的相关搬迁补偿：其中装饰装潢按建安重置价结合成新补偿；附属设施按本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行；企事业单位正常使用的生产经营设备，按评估确定的搬迁费和安装费补偿，无法恢复使用的设备，按重置价结合成新补偿；货物搬运费以每4吨折合成一车，给予800元每车补偿；停产停业按照被拆除的有证建筑面积给予100-350元每平方米补偿，其中，一奖期内签约搬迁交钥匙的按350元每平方米补偿，二奖期内按200元每平方米补偿，二奖期后按100元每平方米补偿；速签奖按企事业单位的有证建筑面积计算，一奖期内签约的，给予150元每平方米奖励，二奖期内签约，给予80元每平方米奖励，二奖期后不予奖励；速搬奖按企事业单位的有证建筑面积计算，一奖期内搬迁交钥匙的，给予150元每平方米奖励，二奖期内搬迁交钥匙的，给予80元每平方米奖励，二奖期后不予奖励；对暂未被认定为违法建筑部分的搬迁补贴：对2005年度国土资源部第6次卫星遥感前(简称第一时间段)建造的建筑及相关补贴，建筑、装饰装潢、附属设施按建安重置价结合成新50%的残值补贴，最高不超过1,000元每平方米，对第6次卫星遥感后至2009年度卫星遥感期间(简称第二时间段)建造的建筑及相关补贴，建筑、装饰装潢、附属设施按建安重置价结合成新30%的残值补贴，最高不超过600元每平方米，对2009年度卫星遥感后至2012年度卫星遥感期间(简称第三时间段)建造的建筑及相关补贴，建筑、装饰装潢、附属设施按建安重置价结合成新20%的残值补贴，最高不超过400元每平方米，对2012年度卫星遥感后(简称第四时间段)建造的建筑不予补贴；设备搬迁先由评估公司按规定评估确定设备搬迁费和安装费，无法恢复使用的设备，按重置价结合成新确定费用额度，再按暂未被认定为违法建筑建造的不同时间段，分别给予一定的补贴，第一时间段建造建筑内的设备搬迁，给予50%补贴，第二时间段建造建筑内的设备搬迁，给予30%补贴，第三时间段建造建筑内的设备搬迁，给予20%补贴，第四时间段建造建筑内的设备搬迁，不予补贴；货物的搬运费，以每4吨为一车，给予800元每车的补贴；配电增容补贴根据企事业单位搬迁时实际使用量，按照1000元每KV补贴；在规定期限内签约搬迁交钥匙的，按2012年度卫星遥感前的建筑面积，给予100元每平方米补贴；……实施减量化的企事业单位，有证建筑部分的补偿总款按本口径的90%计算，最高限额为100万元每亩；暂未被认定为违法建筑部分的补贴总款按本口径的80%结算，最高限额为70万元每亩。2017年12月25日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府再行出具《关于2017年度土地减量化企业补偿补贴的补充口径》，对实施土地减量化涉及规划道路、规划河道的企业，先按照2017年制定的口径计算出亩均补偿补贴单价，对其中涉及规划道路、规划河道部分的补偿补贴，按亩均单价下浮10%，然后结算企业的补偿补贴总额；……。2018年6月15日，上海国衡房地产估价有限公司就上海市浦东新区龄南路XXX弄XXX号房屋补偿出具估价报告，其中表示估价对象土地性质为集体土地，价值时点为2017年6月12日，列入本次评估范围的建筑物为2012年底以前建造的房屋，具体建造年份由委托人确认，估价对象部分地上建筑物为上海纯新工贸实业公司所有，部分地上建筑物及附属设施由上海天上云钢结构厂投资建造，所使用的土地为纯新村集体土地，评估范围的有9幢建筑物，总建筑面积为6,444.97平方米，均为未见证房屋。案件审理中，双方共同确认原告普瑞斯公司承租房屋为评估报告上海市浦东新区龄南路XXX弄XXX号“房屋现状平面示意图”中标号为7、8的房屋，建造年份均登记为2005年底前，房屋7建筑面积为1,029.66平方米，房屋8建筑面积为1,749.06平方米。在评估报告中：1、房屋装修估价明细表房屋7装修评估总价为102,690元；房屋8装修评估总价为243,869元；2、附属设施查看及估价明细表(普瑞斯公司)总价为121,304元；3、机器设备搬迁补偿估价明细表(普瑞斯公司)搬迁补偿费为254,741元。2018年6月30日，由上海市浦东新区川沙新镇人民政府作为甲方(协议搬迁人)与上海市浦东新区川沙新镇纯新村民委员会(上海天上云钢结构厂)作为乙方(被协议拆迁企业)签署《“川沙新镇2017集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿项目”集体土地企业协议搬迁补偿协议书》(以下简称补偿协议书)，约定乙方在项目建设范围内需要进行拆除的建筑物，坐落在上海市浦东新区龄南路XXX弄XXX号，经评估总建筑面积为6,444.97平方米，均为无证面积，本协议补偿总金额为4,198,511元，其中村集体资产为171,368元，租赁企业为4,027,143元。同日，上海市浦东新区川沙新镇纯新村民委员会(甲方)与上海天上云钢结构厂(乙方)签署“企业协议搬迁补偿清退协议书”，表示甲方同意一次性补偿天上云厂4,027,143元，要求乙方于2017年6月30日前必须完成搬迁，将房屋交付甲方，乙方在本环境专项整治区域范围内的承租户自行清退解决。在“企业协议搬迁补偿结算单”中，明确总建筑面积为6,444.97平方米，2005年度国土资源部第6次卫星遥感前建造的无证建筑为5,335.79平方米，第6次卫星遥感后至2009年度卫星遥感期间建造的无证建筑为1,109.18平方米，其中村建470.42平方米，主要体现在评估报告编号房屋3(144.36平方米)、房屋5(296.66平方米)、房屋9(29.40平方米)中，其他均为天上云厂建造。在补偿费中，装饰装潢评估金额为907,594元，参照评估补偿为416,007元；附属设施评估金额为473,084元，参照评估补偿为220,259元；设备搬迁补贴评估金额为570,241元，参照评估补偿265,493元；物资搬迁补贴评估金额为2,210元，参照评估补偿2,210元，合计参照评估补偿4,373,803元。另外，配电增容费262KV*1,000元每KV=26.20万元；货物运输费190车*800元每车=15.20万元；配合补贴按照6,444.97平方米*100元每平方米=644,497元；上述费用合计5,432,300元，按照减量化无证建筑80%补偿计算为4,345,840元，同时结合占地面积7.454亩，其中无证建筑4.927亩，按照每亩58.302万元进行补偿为2,872,545元，规划道路、规划河道2.527亩，每亩52.472万元补偿实际补偿为1,325,966元，合计实际补偿4,198,511元，其中属于村集体资产的为171,368元(含房屋及附属设施补偿)，其余的4,027,143元属于天上云厂。案件审理期间，双方确认承租房屋在动迁补偿中配电增容费补偿为9.80万元，该笔费用原告确认归属被告，并未在主张中予以提及。另外关于物资搬运费，上海诚信房屋拆迁有限公司出具情况说明，表示实际操作中搬场车数是按照每100平方米不得超过3车，每车800元进行补贴计算，原、被告双方对此予以确认。被告天上云厂提出原告存在水费452元及电费维护费尚有20,782元未予支付，原告确认该金额，并同意在本案中一并予以支付。至本案开庭当日，双方确认天上云厂对补偿协议书中的补偿款尚未取得，庭审之后，上海市浦东新区川沙新镇人民政府计划财务办公室出具说明，表示天上云厂目前补偿款全部未拨付，已申请的50%补偿款计2,013,572元在镇政府财政账户，已具有发放条件；另外50%补偿款尚未申请。被告天上云厂表示该款可以领取，但鉴于原告提出了诉讼财产保全，致使其目前无法领取该款。以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、情况说明、《厂房租赁合同》、收条、《房屋补偿估价报告》、《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》、《“川沙新镇2017集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿项目”集体土地企业协议搬迁补偿协议书》、《企业协议搬迁补偿清退协议书》、《企业协议搬迁补偿结算单》、《村集体资产经济补偿确认单》及界定表、说明等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。天上云厂出租给普瑞斯公司的房屋没有相关权属证明，天上云厂也没有就相关房屋的搭建提供合法建造手续证明，由此就上述房屋双方所建立的租赁关系应属无效。在租赁关系本身无效下，双方不受租赁合同条款的约束。合同无效为自始无效。双方租赁关系无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。被告将不具有产权证明的房屋交付原告使用，其存在过错，但作为承租方也有义务审查其所承租房屋的权利性质，况且承租方本身就已在相关地段进行经营，是为扩充经营而承租，更加具有审查承租房屋的条件，其本身也具有过错。系争房屋现因上海市浦东新区川沙新镇集中建设区外建设用地减量化项目已予以拆除，原告要求被告退还其支付的租赁保证金12万元，被告提出相关费用未予结清，98KV三相电源产权未过户回其名下，拒绝返还，对此本院认为，相关费用的结算，被告已在本案中提及，原告也愿意在案件中一并处理，至于电源产权因拆迁因素冻结转移后一并拆除，在拆迁补偿中亦予以处理，被告再坚持要求过户回自己名下，已无必要，本院现认定双方租赁合同无效，由此保证金现应予返还，该主张于法有据，本院予以支持；原告主张保证金从2017年9月1日起的利息损失，因双方房屋交接时，未进行费用的结算，双方就合同无效均存在过错，故就该利息损失本院不予支持；双方共同确认，系争房屋于2017年8月31日返还，那么原告已经支付的2017年9月1日至2017年11月4日期间的费用应予以退还，原告主张退还118,246.58元，本院予以支持，原告还主张该费用的利息损失，对此本院认为，该费用是被告多占有部分，在双方办理房屋交付时明知为应予退还部分，故原告从2017年9月1日开始按照银行同期贷款利率计算利息损失，尚属合理，至于就返还费用已得到法院判决支持，在法院强制力介入下，被告不予返还将依法承担罚息，故考虑如此，本院就利息支持至本院判决生效之日止。鉴于系争房屋的拆除势必会涉及承租方装修、设备设施损失及搬迁等费用，而被告天上云厂所从相关单位签署的补偿协议书中的金额确实涵盖了承租方的相关利益，本院对原告主张的动迁补偿费用分析如下：1、装修装潢补偿；原告承租房屋用于加工生产，在评估报告中体现为房屋7、8，其中装修估价合计为346,559元，体现的装修内容为环氧地坪、隔断、房中房等，被告虽提出承租房屋交付时，房中房及隔断就已存在，但对此并未提供证据，在租赁合同中也未予记载，房屋至评估时在原告使用下，上述装修内容也与原告的使用状态吻合，因而本院认定其中的装修归属于原告；根据被告获得的动迁补偿、承租房屋的建造时段及动迁口径，原告实际应获得的装修补偿款为138,623.60元；2、附属设施补偿；评估单位认定属原告普瑞斯公司的附属设施评估为121,304元，根据被告获得的动迁补偿、承租房屋的建造时段及动迁口径，原告实际应获得的附属设施补偿款为48,521.60元；3、机器设备搬迁补贴；评估单位认定属原告普瑞斯公司的机器设备搬迁评估为254,741元，根据被告获得的动迁补偿、承租房屋的建造时段及动迁口径，原告实际应获得的机器设备搬迁补贴为101,896.40元；4、货物运输费；被告就整体动迁获得190车的运输费，每车按照800元计算，根据原告承租部位的比例，现主张60车的运输费即48,000，尚属合理，本院予以认可，再根据被告获得的动迁补偿及动迁口径，原告实际应获得的货物运输费为38,400元；5、配合补贴；本院认为，配合补贴系搬迁人对被协议搬迁人在规定期限内签约搬迁交钥匙而获得的补贴，而原告的搬离是基于租赁无法实际履行，由此该补贴费用原告要求分割，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告主张的在动迁补偿中属于其部分的补偿，本院认定为327,441.60元，鉴于被告目前可以领取的补偿款仅有50%，故本院就上述补偿款中的50%予以支持，剩余部分待具有支付条件后，原告再行向被告主张。另外，原告还要被告赔偿因无证建筑而不能依照有证建筑获得的补偿差额，对此本院认为，原告获得房屋补偿是基于房屋租赁，其租赁房屋的目的是为获得房屋使用权，而非房屋本身的动迁利益，租赁双方在签约时亦不可能预见到该部分损失，客观上被告也未获得相关利益，由此该主张并无法律依据，本院不予支持。至于被告提出要求结算水费452元及电费维护费20,782元，原告对此并不持有异议，也愿意支付，并无不可，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海天上云钢结构厂应于本判决生效之日起十日内向原告上海普瑞斯模具成型有限公司返还租赁保证金12万元；二、被告上海天上云钢结构厂应于本判决生效之日起十日内向原告上海普瑞斯模具成型有限公司退还118,246.58元，并支付以118,246.58元为本金，依照银行同期同类贷款利率标准的从2017年9月1日至本案判决生效之日止的利息损失；三、被告上海天上云钢结构厂应于本判决生效之日起十日内向原告上海普瑞斯模具成型有限公司支付50%的补偿补贴款163,720.80元；四、原告上海普瑞斯模具成型有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海天上云钢结构厂支付水费452元及电费维护费20,782元；五、驳回原告上海普瑞斯模具成型有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,577元，减半收取计13,788.50元，保全费5,000元，共计18,788.50元，由原告上海普瑞斯模具成型有限公司负担12,603.50元，被告上海天上云钢结构厂负担6,185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年八月三十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。