内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2922民初238号原告：吴新瑞，男，汉族，1965年3月16日出生，甘肃省民勤县人，个体户，现住内蒙古阿拉善右旗。委托代理人：陆向忠，男，汉族，1968年8月27日出生。内蒙古阿拉善右旗“12348”协调指挥中心法律服务所法律工作者。被告：阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司；住所地：内蒙古额济纳旗达来呼布镇古日乃路南人民银行对面；统一社会信用代码证号：91152900585196933H。法定代表人：唐培弟，该公司经理。委托代理人：唐培民，男，汉族，汉族，1970年6月28日，甘肃省民勤县人，现住内蒙古阿拉善右旗。原告吴新瑞与被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司不动产登记纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴新瑞、委托代理人陆向忠，被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司委托代理人唐培民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴新瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于阿拉善右旗巴丹吉林镇繁荣小区10号楼5号商铺154平米房屋的不动产登记证，所产生的各项费用由被告承担；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产登记证违约金30000.00元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月17日，原告与被告签订《繁荣小区置换安置协议书》，双方约定：1、原告原拆迁房屋位于10栋5号商铺，建筑面积为147平方米，被告为原告现置换10号楼5号商铺（上下楼），面积为154平米，最后以产权登记面积为准。2、被告为原告于2013年12月31日前办理土地证和房产证，超出的置换面积办理两证所产生的费用由原告承担，如到期不能办理两证，被告赔偿原告违约金叁万元（30000.00元），并承担其他一切违约责任。协议签订后，原告按协议及时履行了义务，但被告至今未给原告办理房产证。为此，原告为了维护自己的合法权益，特提起民事诉讼，判如所请。被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司辩称：阿拉善右旗巴丹吉林镇繁荣小区5号、6号、8号、9号、10号楼于2013年7月10日正式竣工验收，我公司与原告签订的《繁荣小区置换安置协议书》是2013年8月17日，当时就能办理房产证了。原告由于大修基金等问题，迟迟未办理房产证。因为原告不给本公司出示身份证原件、结婚证原件，本公司无奈只能于2013年12月27日为原告办理了临时房产证。本公司从2013年5月8日至2019年6月29日，六年时间里，办理了几百号房产证。2018年11月28日，本公司又在《阿拉善日报》发公告，告知与此相关的曾栋霞、吴新瑞、曾祥军、武龙元、杨树礼（杨勇）、邱丰义、李华荣、李文顺等住户，见报后，于2018年12月15日之前到我公司售楼部办理产权登记手续，逾期不办者，承担相应的经济及法律责任。原告在本公司多次催促下，六年内迟迟不办理房产证，其目的是什么？居心何在？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司提供的2013年7月10日《竣工验收备案表》，原告代理人对该证据的真实性、合法性均无异议，但对其证明的目的有异议，认为涉案的房屋没有办理房产证的根本原因是被告未交纳税金，以及欠缺相关手续所致。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司开发建设的阿拉善右旗繁荣小区5号、6号、8号、9号、10号楼建成后，依照相关规定申请通过验收，其行为是符合国家强制性规定的要求，且该证据证明的是，在2013年8月17日与原告吴新瑞签订《繁荣小区置换安置协议书》时，该房屋就已于2013年7月10日通过了竣工验收，符合办理房产证的条件。原告对其证明目的有异议的答辩意见，缺乏相关证据相互应证，故不予采纳。2、对被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司提供的阿拉善右旗建设局颁发的蒙第190201300009号《房产证》，原告代理人对该证据的真实性、合法性以及证据的目的均有异议，认为该证登记的房屋所有权人为吴新瑞，按照房屋登记办法，办理相关证件，应当向办证机关提交房屋登记人的身份证、户口本、结婚证等相关材料，并按照房屋登记办法第五条规定，房屋登记机构应当建立本行政管理区内统一的房屋登记薄。该房产证在房管部门无任何登记备案。因此，无论在办证程序上还是该产权证上都明确显示该房产证不合法也不合规。该房产证明确注明为“临时证”，房产证没有临时证这一说，原告保留追究办理房产证相关人员的行政及刑事责任。根据相关法律规定，证据的三性为真实性、关联性、合法性。真实性，是指证据必须是能证明案件真实的、不依赖于主观意识而存在的客观事实。关联性，是指作为证据的事实不仅是一种客观存在，而且它必须是与案件所要查明的事实存在逻辑上的联系，从而能够说明案件事实。合法性，是指证据必须由当事人按照法定程序提供，或由法定机关、法定人员按照法定的程序调查、收集和审查。中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第二条规定：房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第三条规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。房产证即《房屋所有权证》，是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。从被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司提供的2013年12月27日为原告办理的蒙第190201300009号《房产证》和本院2019年5月15日从阿拉善右旗房管局调取的“证明”综合分析，该房产证明确注明为“临时证”，阿拉善右旗房管局的“证明”，证实其目的是：为了确认房屋产权的所有人，此证办理是合法有效的，现办证目的已达到，证件需收回，需到不动产管理部门办理不动产登记证。本案中，阿拉善右旗房管局办理临时房产证的行为是其依法确认房屋产权归属关系的行政行为。对于房管部门能否办理临时房产证的行政行为合法性审查，不是民事诉讼法调整的范畴，也不是本案所能涉及的。至于原告保留追究办理房产证相关人员的行政及刑事责任的问题，更不是本案所能解决的。由于原告既无其他有力证据，又无相关证据组成完整的证据链，原告代理人对该证据的真实性、合法性以及证据的目的均有异议的诉辩主张，不能成立，不予采纳。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原被告双方签订的《繁荣小区置换安置协议书》的效力；二、被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司是否违约？一、关于原被告双方签订的《繁荣小区置换安置协议书》的效力问题；《繁荣小区置换安置协议书》是2013年8月17日原被告双方共同签订的房屋置换协议。对该协议原被告双方均表示无异议，一致认为该协议是各方当事人真实意思的表示，虽个别内容与国家法律和行政法规的强制性规定不符，但不影响该协议的总体效力，该协议真实有效，双方应按照协议约定，全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。二、关于被告是否违约的问题。原告认为，按照双方约定，是由被告为原告于2013年12月31日前办理房产证，被告应当按照约定及时履行办证义务。被告认为，未及时办理房产证的原因是，原告不给本公司出示身份证原件、结婚证原件，本公司无奈只能于2013年12月27日为原告办理了临时房产证。从原被告签订的《繁荣小区置换安置协议书》和被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司提供的蒙第190201300009号《房产证》和阿拉善右旗房管局的“证明”综合分析，原被告在《繁荣小区置换安置协议书》中对办理房产证的约定不妥，按照国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房地产开发企业在办理房产证过程中，履行的是一种协助义务，是一种被动行为，即房地产企业必须协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。预售商品房的购买人必须自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人必须自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原被告签订的《繁荣小区置换安置协议书》，将办理房产证的主体责任约定给繁荣小区的开发企业即被告，显然，与国家法律法规的强制性规定相悖。对于阿拉善右旗房管局办理临时房产证的行政行为，属于行政诉讼法调整范畴，不能以此为由，证明被告违约。原告要求支付逾期办理不动产登记证违约金30000.00元的诉讼请求，缺乏相应证据，不予支持。综上所述，原被告签订的《繁荣小区置换安置协议书》，是各方当事人真实意思的表示，虽有个别内容与国家法律和行政法规的强制性规定不符，但不影响该协议的总体效力。该协议真实有效，双方应按照协议约定，全面履行各自的义务。原告的部分诉讼请求，理应支持。被告理应协助原告办理位于阿拉善右旗巴丹吉林镇繁荣小区8号楼3单元302室的不动产登记证和办理位于阿拉善右旗巴丹吉林镇繁荣小区10号楼5号商铺的不动产登记证。对于阿拉善右旗房管部门办理临时房产证的行为，属于行政行为，对其合法性审查，属于行政诉讼法调整的范畴，原告可另行提起行政诉讼。另外，原告在长达六年时间里，特别是被告2018年11月28日在《阿拉善日报》发出公告后，仍然逾期不办理房产证，有一定的过错，且被告的行为也未给原告造成实际上的经济损失，原告要求判令被告向原告支付逾期办理不动产登记证违约金30000.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内，按照原被告签订的《繁荣小区置换安置协议书》，协助原告办理位于阿拉善右旗巴丹吉林镇繁荣小区10号楼5号商铺的不动产登记证，超出置换面积所产生的费用，由原告承担；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费550.00元，由原告吴新瑞负担275.00元，由被告阿拉善盟玉城房地产开发有限责任负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判长 杨 世 荣审判员 哈斯乌拉审判员 浩斯白尔二〇一九年八月八日书记员 李 艳 华