云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初97号原告（反诉被告）：熊真，女，1977年9月26日出生，汉族，身份证地址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：郭云霞，女，1969年5月9日出生，汉族，身份证地址云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭煜川，男，1973年10月20日出生，汉族，身份证地址云南省景洪市，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南中旺酒店管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区永平路10号6楼632-633号。统一社会信用代码：915301110671252112。法定代表人：黄忠德，职务：总经理。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼弄枫山水林溪别墅会馆。统一社会信用代码：91532800767065061N。法定代表人：陶建，职务：总经理。原告熊真与被告云南中旺酒店管理有限公司（以下简称“中旺酒店”）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，根据被告中旺酒店的申请，本院依法追加云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称“拓普集团版纳分公司”）作为本案第三人参加诉讼。诉讼过程中，被告中旺酒店提出反诉，经本院审查同意后于2019年6月15日对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）熊真的委托诉讼代理人郭云霞、彭煜川，被告（反诉原告）中旺酒店的委托诉讼代理人付云到庭参加了诉讼。第三人拓普集团版纳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊真向本院提出诉讼请求：1、被告支付向原告拖欠的房屋租赁款（截至2018年6月30日）6374元；2、被告向原告支付2018年7月1日至12月31日期间的房屋租赁款5723元；3、被告向原告支付违约金1912元（6374×30%）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告购买位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市，建筑面积79.65平方米。原告购房后委托菩提岛度假酒店有限公司、第三人拓普集团版纳分公司经营。2015年5月29日，菩提岛度假酒店有限公司、第三人拓普集团版纳分公司与被告中旺酒店在没有征得原告同意的情况下私自将原告的房屋转租给被告经营。得知房屋转租的事实后，有117户业主遂于2016年7月18日分二案起诉菩提岛酒店、拓普集团版纳分公司及被告，经法院审理并在法院主持下，业主与拓普集团版纳分公司、被告于2016年11月4日达成《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》（以下简称“框架性协议”）。该协议达成后，业主方委托被告拟定合同草案，但被告在合同草案中擅自增加要求业主签订租赁期限长达20年并由业主承担所有维修费、税收等框架性协议中没涉及的内容，双方最终没有签订正式合同。因被告提出与拓普集团版纳分公司签订《承包合同》后进行先期投入，请求继续使用原告的房屋，原、被告双方遂口头约定租金参照框架性协议约定的标准执行。一开始被告按时履行约定的付款义务，但到后来被告就拖欠和不足额支付业主方租金，导致原告无法收取房屋租赁款。原告认为，原、被告虽然没有签订正式租赁合同，但被告实际使用原告的房屋经营并取得收益，双方形成事实上的租赁关系。被告拒绝支付拖欠的租金，其行为构成侵权，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，因被告提出反诉，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租赁款11,445元。被告中旺酒店辩称：首先根据合同相对性原则，原告并未与被告签订正式的租赁合同，双方并不成立租赁合同关系。原告等117户业主与被告签订框架性协议后未按约定继续签订房屋租赁合同，且该框架性协议对租赁金额、付款方式等问题未进行约定，不能成立租赁合同的构成要件，据此，被告有权拒付租金，同时不应承担原告主张的违约责任。其次，签订框架性协议后，双方对物品的交付及归还未进行约定，且被告已于2018年6月20日与第三人拓普集团版纳分公司签订了终止协议，并将租赁物交还了第三人，被告没有支付租赁费的义务。再次，涉案132户业主中有19户业主未参与或授权他人与被告签订过框架性协议，原告所述未经其同意第三人擅自转租给被告使用，该租赁合同应当认定无效，请求法庭驳回19户业主的诉讼请求。第三人拓普集团版纳分公司向本院提交书面答辩状称：1、2016年11月4日，第三人与117户业主委员会代表及被告中旺酒店在景洪市人民法院的主持下签订框架性协议。第三人与相关原告已经解除了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，同时约定自2016年7月1日起原告购买的房屋同意租赁给被告中旺酒店经营，租赁费用由被告支付给菩提岛业主代表委员会后再分配给全体业主，租赁期限自2016年7月1日至2027年6月30日，共计十年；租赁费用标准为：2016年7月1日至2017年3月31日前按2,000,000元为基数的55%收取租金；2017年4月1日至2017年6月30日按2,800,000元为基数的55%收取租金，之后每年按4%递增，该55%的份额包含一号楼、二号楼全体业主的租金。自2016年7月1日起，被告中旺酒店支付给原告代表的租金包含了全体业主的房屋租金，同时约定了三方之间的权利义务关系。2、因被告中旺酒店经营不善，自2018年7月1日起已解除了针对第三人拓普集团版纳分公司产权部分的租赁关系，对于相关原告房屋与被告中旺酒店之间的租赁关系与第三人无关。3、根据框架性协议的约定，原告向被告中旺酒店主张房屋租金的诉讼请求，与第三人拓普集团版纳分公司无关，但是为了体现租金分配的公平性，其相关原告诉讼主张的租金金额应当由所有业主按份额分配。综上，请求人民法院依法公正判决。被告中旺酒店向本院提出反诉请求：1、解除被告中旺酒店与原告签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》；2、反诉费用由原告负担。事实和理由：2016年11月4日，原告等117名业主与被告中旺酒店及第三人拓普集团版纳分公司签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，约定基于被告与第三人的《承包合同》自愿将房屋委托出租给被告中旺酒店使用。在签订该框架性协议之前，被告中旺酒店因与第三人之间的《承包合同》而一直为其垫付资金。签订框架性协议之后，被告已于2018年6月20日签订《终止协议》，从而解除了二者之前签订的《承包合同》。因被告并未与原告签订房屋租赁合同，且该框架性协议只是框架性的，被告在签订《终止协议》后未再使用和经营原告的房屋，现该框架性协议已无再履行可能性，现提出反诉，请求人民法院支持其反诉请求。经本院释明：被告中旺酒店明确诉讼请求为：解除双方签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》或事实租赁关系。原告针对反诉辩称：被告中旺酒店的反诉请求不能成立，应当予以驳回。本案提出反诉不符合民事诉讼法的相关规定，本诉为租赁合同关系，被告反诉请求为解除框架性协议，二者为不同法律关系。2018年6月20日，被告与第三人签订的《终止协议》，解除二者的租赁合同，该协议违反了框架性协议的内容。被告不再使用租赁房屋，应当履行通知义务。被告的反诉于法无据，请求驳回其反诉请求。本院组织双方进行了庭前证据交换，对双方无争议的证据予以载卷佐证，对有争议的证据评析如下：原告提交的身份证复印件、企业信用信息公示报告复印件、购房合同、（2016）云2801民初2067号民事判决书、（2016）云2801民初2291号民事调解书、（2016）云2801民初2364号民事裁定书、《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》、中国建设银行卡客户交易明细单、协议书、授权委托书，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。原告提交的中旺20160701-201812131应付业主租金明细表（二期）1号楼（100户）、2号楼（33户）及中旺20160701-20190630应付业主租金明细表说明，虽系原告单方制作，但其计算方式并不违反法律规定或合同约定，且与被告付款金额相符，据此，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告中旺酒店提交的收据、授权委托书、费用报销单，虽然印鉴齐全，来源真实、合法，但结合作为甲方的云南中旺旅游集团有限公司与作为乙方的菩提岛度假酒店二期一、二号楼业主代表签订的协议书中明确约定“云南中旺旅游集团有限公司代西双版纳菩提岛度假酒店有限公司（云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司为租金担保方）支付菩提岛度假酒店业主部分房租500,000元，此款为云南中旺旅游集团有限公司支付云南拓普集团2016年7月1日至2017年6月30日的部分房租”，本院认为，协议明确约定该500,000元款项系云南中旺旅游集团有限公司代第三人拓普集团版纳分公司向维权业主支付的租金，且该款项系被告中旺酒店依据《承包合同》向第三人拓普集团版纳分公司支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的承包金中扣回，并由第三人拓普集团版纳分公司向云南中旺旅游集团有限公司出具发票。上述协议书签订的时间为2016年2月10日，此前业主与被告中旺酒店之间尚不存在任何书面合同或协议，云南中旺旅游集团有限公司代付款的行为，系云南中旺旅游集团有限公司与第三人拓普集团版纳分公司之间的法律关系，本院在本案中不作处理。如果云南中旺旅游集团有限公司或被告中旺酒店认为代为垫付款项未被实际扣回，可通过另诉或其他途径解决。被告中旺酒店提交的终止协议，其内容系解除被告中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司之间的承包关系，与本案无关联，本院仅对该证据的真实性、合法性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2009年，原告向第三人拓普集团版纳分公司购买位于景洪市，建筑面积79.65平方米。原告将该房屋委托西双版纳菩提岛度假酒店有限公司经营，由第三人拓普集团版纳分公司对原告的收益提供担保。在经营过程中，第三人拓普集团版纳分公司将原告的房屋承包给被告中旺酒店经营。原告等117户业主诉至本院，经本院主持调解，作为甲方的原告等117户业主与作为乙方的第三人拓普集团版纳分公司和丙方被告中旺酒店于2016年11月4日签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，协议约定“一、甲方、乙方自愿解除《菩提岛傣式民居委托经营合同》；乙方、丙方自愿解除双方签订的《承包合同》；二、乙方对菩提岛度假酒店二期2号楼房屋在2017年11月15日之前装修完毕……三、甲方自愿将从乙方购买的菩提岛傣式民居房屋委托出租给丙方经营使用。乙方自愿将酒店的整体附属设备、物业（丙方现经营、使用的所有场所）出租给丙方，甲乙丙三方约定上述期限为2016年7月1日至2027年6月30日，共计10年。四、三方同意由甲方出租给丙方的上述房屋参照丙方与乙方之前签订的《承包合同》确定租赁费，即从2016年7月1日至2017年3月31日前整体物业租赁费用200万元／年为基数，甲方占总租金的55%（该占比费包含一号楼和二号楼全体业主租赁收益，含案外业主），乙方占总租金的45%，该租金由甲乙丙三方分别重新签订租赁合同，新合同签订之日起由丙方一次性支付给甲方所占比例租金，乙方与丙方的租金双方结算后支付。2017年4月1日至2017年6月30日的租金按租赁费用280万／年为计算，之后每年的租赁费用按照上年度租赁费的4%标准递增，甲乙双方所占比例按上述约定不变……六、丙方与甲方签订租赁合同之日，向甲方缴纳50万元人民币作为履行租赁合同的保证金（该保证金为丙方之前支付甲方的50万元），该款项在合同终止时，如未对甲方房屋及设施造成损害，由甲方一次性将上述款项无息退还给丙方。七、甲方、乙方、丙方三方必须严格按照此框架性协议履行义务，如有违反，由违约方按照当年租金的30%承担违约责任，本框架性协议继续履行……”该协议签订后，双方未按协议第四条约定重新签订租赁合同，但被告中旺酒店仍实际占有经营使用原告的房屋，并分别于2017年1月26日、2017年9月23日、2018年4月3日、2018年5月15日向业主代表郭云霞的银行账户转入733333元、352125元、250000元、165556元，共计1501014元。根据比例原告实际分得租金总额为12944元。2018年6月20日，被告中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司签订《终止协议》，约定双方同意解除2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》中双方的房屋租金关系，被告中旺酒店于2018年6月30日前按原移交清单中的设备、设施、物品将酒店移交还甲方。2018年6月20日之后，被告中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司签订终止协议，之后未再实际经营使用酒店。后因房屋租金事宜原告诉至本院。另查明：第三人拓普集团版纳分公司共计出售座落于景洪市曼浓岱龙德湖旁“西双版纳菩提岛傣式民居”的房屋165套，分别由165户业主购买。该框架性协议中约定的租金为该165户业主的全部租金，但2016年11月4日，授权业主代表郭云霞等人签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》的业主为117户，本次诉讼中有4户曾签订该框架性协议的业主未起诉，另未参与签订协议但仍主张按照协议内容请求支付租金的业主有19户，共计132户。再查明：框架性协议签订后，业主一致同意按照每户业主的年经营收益占全部业主的年经营收益总和之比确定内部分配方案，而每户业主的年经营收益均根据各业主在购房时签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》确定，即房屋总价款的8%。165户业主的年经营收益总和为5,472,160元，《菩提岛傣式民居委托经营合同》约定原告熊真的年经营收益为37,600元，占全部业主年收益总和的0.687114%（37,600÷5,472,160），根据框架性协议的约定，结合不同的租赁期间，被告中旺酒店应当支付给全体业主的租金为：2016年7月1日至2017年3月31日应付825,000元（2,000,000×55%÷12×9），原告应分得5,669元（37,600÷5,472,160×825,000），以此类推，原告在2017年4月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日期间应获得的租金分别为2,645元、11,005元、11,445元，共计30,764元（5,669+2,645+11,005+11,445），扣除原告实际分得的租金12,944元，被告中旺酒店还应当向原告支付租金17,820元。根据原告的诉讼请求及本案主要争议焦点，本院评析如下：一、《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》是否应当解除的问题。原告与被告中旺酒店及第三人拓普集团版纳分公司于2016年11月4日签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，本院认为，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应当认定有效。该协议中约定了租赁标的、租赁期限、租赁费的计算和支付方式、违约责任及争议解决方式，虽然原、被告未能按照协议的约定重新签订房屋租赁合同，但被告实际经营使用了房屋，且按协议约定支付了部分租金，应当认定双方成立了租赁合同关系，现被告中旺酒店以自己的行为表示不再继续履行该协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，被告中旺酒店主张解除双方于2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于被告中旺酒店是否应当向原告支付房屋租金及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，本案中，被告中旺酒店以其行为明确表示不再继续履行租赁合同，其行为已经构成根本性违约，根据框架性协议的约定，原告熊真应当收取2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金总额为30,764元，扣除原告实际收取的租金12,944元，被告中旺酒店还应当向原告支付租金17,820元，据此，原告主张被告支付2019年6月30日之前的房屋租金17,820元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约责任的问题。因被告中旺酒店的行为已构成根本性违约，根据框架性协议的约定，原告熊真主张被告承担违约金1,912元，不违反法律规定，本院予以支持。被告中旺酒店主张不应当支付租金及承担违约金的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告熊真与被告云南中旺酒店管理有限公司于2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》；二、被告云南中旺酒店管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告熊真支付租金17,820元；三、被告云南中旺酒店管理有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告熊真支付违约金1,912元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，由被告云南中旺酒店管理有限公司负担。原告熊真预交的案件受理费，本院不再清退，由被告云南中旺酒店管理有限公司径付原告293元。反诉案件受理费50元，由原告熊真负担。被告预交的案件受理费，本院不再清退，由原告熊真向被告云南中旺酒店管理有限公司径付50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 虞 兵人民陪审员 唐 云人民陪审员 刀有文二〇一九年六月三十日书 记 员 李 渊