山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初777号原告：杨绍皆，男，1954年9月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：谢志红，北京市尚公律师事务所律师。被告：王维，男，1975年8月2日出生，汉族，居民，户籍登记住址日照市东港区，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：李波，山东天蓝律师事务所律师。被告：王秀山，男，1945年11月24日出生，汉族，居民，户籍登记住址日照市东港区，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：李波，山东天蓝律师事务所律师。原告杨绍皆与被告王维、王秀山农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨绍皆及其委托诉讼代理人谢志红，被告王维及其与王秀山的共同委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨绍皆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告已付购房款35000元；3.判令被告自2003年4月9日起至实际付清款项之日止按照月息2分标准向原告支付购房款利息损失；4.判令被告赔偿原告经济损失411705元；5.案件受理费、公告费、保全费、保费等均由被告负担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原被告签订的《房屋买卖协议》为无效协议。事实和理由：原被告于2003年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于的房屋出售给原告，总价款45000元，先支付35000元，余款待被告将房产证、土地证交付原告时付清。协议签订后，原告按约定支付购房款35000元，被告将涉案房屋交付原告，因原告将该房屋作为仓库存储物品而未实际居住，被告不知何时在未经原告同意的情况下非法侵入涉案房屋并出租给他人，且在未经原告同意的情况下于2017年3月28日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，被告因此获得588150元拆迁安置补偿利益。原告于2018年4月26日去涉案房屋查找物品时才发现房屋被被告非法出租他人，原告随即向日照市公安局日照经济技术开发区分局报案，原告于2019年3月21日自村委会得知被告与其签订拆迁安置补偿协议。被告的行为严重损害了原告的合法权益，请求判如所请。王维辩称，第一，双方于2003年4月9日签订《房屋买卖协议》所涉房屋登记在王维之父王秀山名下，王维无权处分该房屋，签订协议当天晚上，因王秀山不同意出售房屋，王维即电话告知杨绍皆不再出售房屋，此后多次口头通知并协商退款未果，于2004年3月24日通过电报形式书面通知杨绍皆办理退款事宜，足以证明王维对该房屋买卖协议早已反悔。第二，签订协议后，杨绍皆支付了35000元预付款，王维并未将房屋内物品搬出，涉案房屋并未实际交付并办理过户登记手续。第三，涉案房屋系建在农村宅基地上的房屋，杨绍皆并非农村居民，不享有宅基地使用权，双方签订的房屋买卖协议，违反了法律的强制性规定，且未经房屋所有权人同意，应属无效协议。第四，涉案房屋已经于2017年3月28日被拆除，杨绍皆在诉状中称其于2018年4月26日去涉案房屋查找物品时才发现房屋被王维出租他人，属捏造事实。涉案房屋一直由王维出租管理，且在2003年在该房屋院内建设四间南房。综上所述，王维同意按照合同约定支付违约金5000元，退还购房款35000元并支付同期银行活期存款利息，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。王秀山辩称，涉案房屋所有权属于王秀山，王秀山未与杨绍皆就该房屋签订买卖协议，未与杨绍皆见过面，也未收取过购房款，未委托王维出售该房屋，他人无权处分该房屋。请求依法裁判。本院经审理认定事实如下：王秀山与王维系父子。2003年4月9日，杨绍皆作为甲方，王秀山、王维作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方将其在的民房一处作价45000元出售给甲方，并约定先付35000元，等房产证、土地使用证交付甲方时，剩余10000元当面付清，乙方在交付时陪同甲方办理过户手续，手续费用由甲方负担，房屋原有设施保留齐全，乙方于阴历2003年3月初10交付甲方使用，第五条约定，未尽事宜，双方协商解决。双方如有反悔者，补给对方5000元。杨绍皆、王维在该协议上签字确认，王秀山未签字。协议签订当天，杨绍皆支付购房款35000元，王维及其妻孙玲出具收到条。王维将涉案房屋的印契交予杨绍皆，该房屋印契办理时间为1996年10月20日，记载补契房人为王秀山。该涉案房屋系由王秀山出资建设，后通过分家形式分给王维，于2003年11月办理出房屋产权证明，记载房屋所有权人为王维。双方签订房屋买卖协议后，杨绍皆将部分物品搬至该房屋存放，后王维以其父王秀山不同意出售房屋为由，通知杨绍皆不再出售房屋并退还房款，双方协商未果，后王维通过电报方式通知杨绍皆双方所签协议在未履行完毕的前提下，王维决定不再出售，并要求杨绍皆取回购房款，杨绍皆并未取回购房款，王维占有使用该房屋至拆迁，并交纳水电费、卫生管理费等费用。2017年3月28日，委会作为甲方与王维作为乙方就涉案房屋签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内合法规划房屋（正房）四间，自愿选择“一套安置楼房+货币化补偿”安置方式，自愿放弃安置楼面积部分，甲方以每平方米3000元的价格给予货币化补偿（含政策性补助）。乙方意向选择一处138平方米的楼房户型，根据拆迁补偿安置方案和乙方房屋及其他情况，乙方按规定签订拆迁协议后，甲方给予乙方搬迁、回迁费2000元、临时安置费27375元，签订协议奖励15000元，共计44375元。乙方按规定拆除房屋并验收合格后，甲方给予乙方房屋拆除奖励费10000元，残值回购费2400元，共计12400元。自愿放弃安置楼房面积货币化补偿款共计126000元，一年内给予结清。王维支取了上述款项，涉案房屋已经拆除。同时查明，王维、王秀山户籍所在地为日照市东港区。杨绍皆户籍登记住址为日照市东港区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格。本院认为，首先，关于本案合同效力问题。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建设在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，王维与杨绍皆订立的房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，但杨绍皆至今未能取得涉案房屋所在村的集体组织成员资格，即王维将涉案宅基地上的房屋出售给该房屋所在村集体经济组织成员以外的杨绍皆，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，故杨绍皆主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。王维辩称涉案房屋出售时，并未经其父亲王秀山同意，且王秀山得知其与杨绍皆签订房屋买卖合同后，亦表示反对，因而王维系无权处分。因双方签订房屋买卖合同时，王维尚未办理出涉案房屋的产权证，未取得涉案房屋的所有权，且《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》尚未实施，王维出售涉案房屋的行为，属无权处分行为，亦属本房屋买卖合同无效情形之一。关于合同双方的过错问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定，合同无效后，因履行合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。本案中，杨绍皆和王维明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋买卖合同签订十余年，同时考虑辖区内房产升值，王维在签订合同后即反悔，且其在签订房屋买卖合同时明知对涉案房屋无处分权，违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，其对合同无效应承担主要责任，根据杨绍皆的请求，本院酌定双方的过错比例为王维70%、杨绍皆30%，王秀山并非合同主体，对合同无效并无过错。王维辩解，双方签订房屋买卖合同后即反悔且并未交付房屋，一直由其占有使用，故无过错。杨绍皆并未要求王维继续履行合同或者要求确认其享有对涉案房屋的所有权，而主张认定合同无效，至于是否交付涉案房屋等并不影响合同效力，亦不影响双方导致合同无效的过错责任。同时，尽管王维在签订合同后要求杨绍皆取回购房款，但此时双方房屋买卖合同已成立，王维并未通过合法、有效途径解决双方纠纷，双方的纠纷处于待处理状态，且王维一直占有购房款。故，对王维的上述辩解，本院不予采信。关于购房款返还及房屋拆迁安置利益的分配问题。首先，关于合同当事人之间的相互返还问题。杨绍皆与王维签订的房屋买卖合同系无效合同，根据法律规定，王维应当返还杨绍皆购房款35000元，并应当自2003年4月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，杨绍皆主张王维应当按照月利率2%支付利息，无法律依据，本院不予支持。因双方买卖合同签订后，王维并未实际交付房屋，一直由其占有使用，且该房屋现已拆除，杨绍皆无返还涉案房屋的可能与必要。其次，关于杨绍皆的损失范围问题。合同无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的对象为信赖利益，信赖利益的损害包括所受损害和所失利益，所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少，所失利益又称间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。根据以上合同双方导致合同无效的过错责任认定，因王维的主要过错导致合同无效，使杨绍皆信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，造成其信赖利益损失。现涉案房屋已被拆除，房屋已转化为拆迁安置利益，原房屋已经升值，杨绍皆的信赖利益损失即该房屋的升值利益，应当由王维与杨绍皆按照双方过错对升值部分进行分割。王维与委会签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系安置楼房加货币化补偿安置方式，现除安置楼房未交付外，其他拆迁补偿款和货币化补偿款已经由王维全部领取，本着双方赔偿行为具有可操作性，应当按照对涉案房屋全部货币化补偿的标准进行理清并分割。根据安置方案、合同约定以及原被告的意见，货币化补偿的标准为每平方米3000元，王维选择的138平方米的安置楼房换算为货币化补偿款为414000元，加上其自愿放弃安置楼房面积货币化补偿款126000元，涉案房屋因拆迁可获得的货币化补偿折价款540000元。除上述款项外，根据拆迁补偿安置协议，另有搬迁、回迁费2000元、临时安置费27375元，签订协议奖励15000元，拆除奖励费10000元，该费用系涉案房屋的实际占有人实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置而获得，即该部分特定补偿款项系对房屋使用人和实际腾退人的补偿，因涉案房屋在签订买卖合同后一直未交付并由王维占有使用，故该部分费用应当归王维享有，不应作为拆迁安置利益分割。残值回购费2400元，以及上述涉案房屋的货币化补偿折价款540000元，共计542400元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益，结合涉案房屋的在签订买卖合同时的成交价格45000元，涉案房屋自出售至拆迁时间，升值497400元（542400元-45000元）。结合以上分析，并结合双方的过错责任，依法确认杨绍皆应当自涉案房屋价值中获取348180元（497400×70%）作为信赖利益损失获赔，王维应当自涉案房屋升值价值中基于其作为该村集体组织成员的身份获得拆迁利益149220元。因村委会实际部分履行了与王维签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，向王维实际支付了除安置楼房之外的全部拆迁补偿款项，未来该村村委会向其交付房屋的事实可以预期，故，王维应当向杨绍皆赔偿348180元，未来由王维向该村村委会办理拆迁安置楼房的交付。王维辩解，根据双方合同约定，如有反悔者，补偿给对方5000元，尽管该合同系无效合同，但根据《合同法》规定，解决争议条款不因合同无效而无效，因此其仅应当向杨绍皆支付5000元款项。《合同法》第五十七条规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据该条规定，解决争议方法条款是指当事人约定解决争议通过协商、调解、仲裁、诉讼等程序、方法内容的约定，而不涉及实体权利义务关系。杨绍皆与王维签订的房屋买卖合同第五条约定“未尽事宜，双方协商解决。双方如有反悔者，补给对方5000元。”，该条中“未尽事宜，双方协商解决。”系解决争议方法条款，而“双方如有反悔者，补给对方5000元。”部分是实体权利义务关系的约定，不是解决争议方法的条款，因此，在合同无效时，该条款随之失去效力。因此，对王维的该项辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨绍皆与被告王维于2003年4月9日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《房屋买卖协议》无效。二、被告王维于本判决生效之日起十日内返还原告杨绍皆购房款35000元。三、被告王维于本判决生效之日起十日内支付原告杨绍皆购房款35000元的利息（以35000元为基数，自2003年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、被告王维于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨绍皆损失348180元。五、驳回原告杨绍皆对被告王秀山的诉讼请求。六、驳回原告杨绍皆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8001元，减半收取4000.5元，被告王维负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘春明二〇一九年七月九日法官助理刘明明书记员叶文文