河北省滦南县人民法院民事判决书（2019）冀0224民初1558号原告：李玲，女，1981年7月10日出生，汉族，现住滦南县。原告：张大鹏，男，1981年8月6日出生，汉族，现住滦南县。兼原告李玲的委托诉讼代理人，系原告李玲的丈夫。被告：赵翠翠，女，1983年10月10日出生，汉族，现住滦南县。被告：杜建乐，男，1982年6月19日出生，汉族，现住滦南县。委托诉讼代理人：郭琼，河北李香民律师事务所律师。原告张大鹏、李玲与被告赵翠翠、杜建乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张大鹏（兼原告李玲的委托诉讼代理人）、被告赵翠翠、被告杜建乐及其委托诉讼代理人郭琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大鹏、李玲向本院提出诉讼请求：1、要求二被告将位于××县房屋按约定交付二原告；2、要求二被告自2019年4月19日起至实际交付房屋之日止，按照200元/天的标准给付违约金；3、要求二被告给付未按约定迁出户口的违约金24750元；4、因二被告违约，赔偿原告违约金50000元；5、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月2日，原告张大鹏、李玲与被告赵翠翠签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于××县房屋以495000元的价格出售给二原告。次日，二原告给付被告赵翠翠购房首付款155000元，被告赵翠翠与二原告办理了过户手续。2019年4月3日，二原告将剩余购房款340000元给付被告赵翠翠。原、被告双方约定，被告于2019年4月18日前将该房屋（包括冰箱、餐桌、凳子、电视柜、沙发、茶几、空调3个、床铺、家具、电脑桌）交付二原告并将房产内户口迁出，若未按期交付则每逾期一日应按日向二原告赔付违约金200元，若未按期迁出户口则赔付违约金24750元（总房款5%）。综上，二被告在此次交易中存在违约行为，根据购房合同约定，二被告应赔付二原告违约金50000元。现因二被告之间存在矛盾，被告杜建乐拒绝交付房屋，经协商未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告赵翠翠辩称，涉案房屋为被告赵翠翠单独所有，并于2019年1月3日与二原告办理过户手续。2019年4月3日，二原告给付了尾款。2018年1月5日，被告赵翠翠与被告杜建乐离婚，之后被告赵翠翠从涉案房屋中搬出，被告杜建乐在涉案房屋中居住。关于卖房子的事，被告杜建乐知情，被告赵翠翠的户口于2019年4月19日迁出，二被告儿子的户口应由被告杜建乐迁出。被告赵翠翠对于二原告主张的违约行为认可，但认为二原告主张的违约金过高，请法庭依法予以减轻违约责任。被告杜建乐辩称，涉案房屋是二原告于2013年在其夫妻关系存续期间购买的，应属于夫妻共同财产。被告赵翠翠与二原告签订房屋买卖合同被告杜建乐并不知情，对于合同具体内容不清楚，根据合同相对性原则，二原告主张被告杜建乐承担法律责任没有法律依据。二原告为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：1、提交不动产登记证书（复印件）一份，用于证实涉案房屋已经登记到二原告名下；2、提交涉案房屋在过户之前的不动产登记证书（复印件）一份，用于证实涉案房屋在过户之前为被告赵翠翠单独所有；3、提交2019年1月2日二原告与被告赵翠翠、滦南县宜居房产中介服务处签订的房屋买卖合同一份、2019年1月3日二原告与被告赵翠翠签订的房地产转让合同一份，用于证实涉案房屋买卖双方的具体约定；4、提交增值税普通发票一张、完税证明一张、向被告赵翠翠付款的凭证2张，用于证实原告已经实际履行给付房款的义务；5、提交宜居房产中介提供的微信聊天记录一份、原告与被告杜建乐的通话记录一份，用于证实被告杜建乐对购房事宜之情并认可，拒不交付房屋的目的是向被告赵翠翠要钱；6、原告与被告赵翠翠通话录音、户口未迁出取证摘要，用于证实无法让被告杜建乐搬出涉案房屋且二被告之子的户口没有迁出；7、证人王树庆出庭作证，用于证实原、被告房屋买卖事宜的具体情况以及被告杜建乐对买卖房屋知情。被告赵翠翠为了支持自己的主张，向法庭提交如下证据：1、提交离婚协议书、离婚证复印件各一份，用于证实二被告离婚的具体情况及约定；2、提交涉案房屋为被告赵翠翠单独所有的产权证复印件一份，用于证实涉案房屋出售前的权利情况；3、提交户口本复印件一份，用于证实被告赵翠翠于2019年4月19日将户口迁出。被告杜建乐为了支持自己的主张，向法庭提交如下证据：1、提交2004年9月27日二被告结婚证复印件、2014年6月16日二被告离婚证复印件、2014年6月16日二离婚协议书复印件各一份、出生医学证明复印件一份，用于证实二被告第一次婚姻情况；2、提交2016年4月22日二被告结婚证复印件、2018年1月5日离婚协议书复印件、2018年1月30日二被告离婚证复印件、离婚协议书复印件各一份，用于证实二被告第二次婚姻情况。本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，原告张大鹏通过中介与被告赵翠翠签订房屋买卖合同，居间方为滦南县宜居房产中介服务处。合同约定，被告赵翠翠将其个人单独所有的位于××县的的位××县房屋以495000元的价格出售给原告张大鹏，双方并对房屋的基本情况、付款方式、交付房屋以及违约责任、违约金等内容进行了明确约定。其中，该房屋买卖合同第五条第2款约定“甲方（被告赵翠翠）于收到剩余房款15日腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方（原告张大鹏）并办理物业交接。”该条第3款约定“如该房屋有户口未迁出，甲方承诺于收到剩余房款后15日前办理自己的户口迁移手续并取得相关证明，否则，视为违约，违约按房款总额5%的标准向对方支付违约金。”该条第6款约定“该房屋现状出售，屋内固定装修不得随意拆改，屋内物品留存如下：家具包括冰箱、空调（3个）、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等。”第六条第6款约定“甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金200元……”；第7款约定“任何一方违约，违约方需向另一方赔偿违约金伍万元整……”。2019年1月3日，二原告给付被告赵翠翠购房首付款155000元，被告赵翠翠与二原告办理完毕过户手续。2019年4月3日，原告张大鹏给付被告赵翠翠剩余购房款340000元，被告赵翠翠于2019年4月19日将户口迁出，但被告赵翠翠至今未将涉案房屋交付二原告，该房屋一直由被告杜建乐占有。后经原、被告协商未果，遂形成诉讼。另查明，被告赵翠翠出售滦南县倴城镇建设路曙光小区112栋1单元201号房屋时，登记权利人为被告赵翠翠单独所有。被告杜建乐、赵翠翠曾系夫妻关系，并于2018年1月30日协议离婚，办理协议之前双方于2018年1月5日签订了离婚协议书，约定涉案的房产归其儿子杜浩然所有。上述事实，有原、被告陈述、房屋买卖合同、不动产权利证书复印件、付款凭证、通话录音、证人证言、离婚协议、离婚证、户口本复印件等证予以证实，足以认定。本院认为，二原告提交的2019年1月2日原告张大鹏与被告赵翠翠、滦南县宜居房产中介服务处签订的房屋买卖合同，系双方意思的真实表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，合同当事人应当按照合同的内容享受权利并履行义务。又根据原被告的陈述以及提交的不动产权证书，可以认定被告赵翠翠已将涉案房屋过户至二原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及该法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”涉案房屋的所有权人已变更为二原告，被告杜建乐所辩涉案房屋系二被告共同所有并赠予婚生子杜浩然的主张，因并未完成房屋过户登记，故其该项主张理据不足，本院不予支持。综上，可以认定涉案房屋的所有权人为原告张大鹏、李玲。根据原告与被告赵翠翠签订的房屋买卖合同，被告赵翠翠应当于收到剩余房款后15日腾房，但根据原告提交的与被告杜建乐的通话录音、王树庆的证言、被告赵翠翠的陈述，可以认定涉案房屋仍由被告杜建乐占用，而被告杜建乐占用的房屋系其与被告赵翠翠之间的纠纷，因涉案房屋所有权人已经为二原告，故被告杜建乐继续占有房屋，于法无据，应当及时从涉案房屋中搬出。综上，原告要求被告杜建乐腾出涉案房屋，并按约定留存屋内物品（包括床铺、冰箱、空调3个、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等）诉请，本院予以支持。关于二原告主张的违约金及责任承担的问题。根据原告与被告赵翠翠签订的房屋买卖合同，被告赵翠翠应当按照合同约定于2019年4月18日前（支付剩余房款后15日内）将涉案房屋腾出并交付给原告，同时被告赵翠翠也应当交付房屋钥匙并办理物业交接手续，但是涉案房屋至今未能腾出且也未交付房屋、办理物业交接手续，被告赵翠翠也未在合同的期限内迁出户口，被告赵翠翠的上述行为均构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担违约金的诉请包括了自2019年4月19日起以200元/天为标准给付至交付房屋之日止、逾期未迁出户口的违约金24750元以及赔偿违约金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，由于考虑到被告赵翠翠的违约情形，再结合原告的实际损失等因素，原告按照合同约定的违约标准主张违约金过高，本院予以调整，酌情支持被告赵翠翠赔偿原告张大鹏、李玲违约金50000元。关于二原告主张被告杜建乐给付违约金的问题。本案的案由系房屋买卖合同纠纷，原告主张违约金系按照房屋买卖合同的关系主张，而房屋买卖合同签订的买卖双方为原告张大鹏与被告赵翠翠。虽然被告杜建乐因与被告赵翠翠之间的纠纷占有涉案房屋确实侵害了二原告的权益，但根据合同相对性原则，原告与被告赵翠翠之间签订的房屋买卖合同并不能约束被告杜建乐，被告杜建乐并不承担合同的违约责任，故原告张大鹏依据合同违约要求被告杜建乐承担违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告杜建乐自本判决生效起2日内从原告张大鹏、李玲所有的××县房屋搬出（并留存屋内物品：包括床铺、冰箱、空调（3个）、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等）；二、被告赵翠翠赔偿原告张大鹏、李玲违约金50000元。判决生效即履行；三、驳回原告张大鹏、李玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，减半收取计834元、诉讼保全申请费768元，合计1602元，由被告杜建乐负担40元，被告赵翠翠负担1562元。判决生效即交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 董宏伟 二〇一九年六月二十日书记员 邓俊杰