上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初45304号原告(反诉被告)：张磊，男，1985年1月8日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：顾建萍，女，1985年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：夏欢，女，1987年9月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：蔡全才，上海之法律师事务所律师。原告(反诉被告)张磊、顾建萍与被告(反诉原告)夏欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序审理。2019年5月28日，原告(反诉被告)张磊、顾建萍向本院提出财产保全申请，本院于2019年6月3日作出民事裁定，冻结被告(反诉原告)夏欢的银行存款5,961,000元或查封、扣押其相应价值财产。2019年7月16日、2019年9月11日，本院两次公开开庭审理本案，原告(反诉被告)张磊、顾建萍及其委托诉讼代理人胡天宇，被告(反诉原告)夏欢及其委托诉讼代理人蔡全才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊、顾建萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年2月24日就坐落于上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议有效；2.判令被告支付逾期过户违约金272,580元(以房款708万元为基数，自2019年5月1日起按日万分之五的标准计算至本案起诉之日2019年7月16日止)；3.判令被告支付原告律师费5万元。事实和理由：2019年2月24日，原告与被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，对购房款及过户期限等作出约定。原告向被告支付448万元购房款后，被告未按约涤除系争房屋上的抵押登记，且房屋因被告与案外人存在债务而被黄浦法院查封。因被告原因无法协助原告办理系争房屋的过户手续，被告应向原告承担违约责任。被告夏欢辩称，不同意原告的诉讼请求。因系争房屋的买卖未经抵押权人同意，故原、被告之间的房屋买卖合同应属无效。其虽有清偿抵押贷款的意愿，但无清偿贷款的经济能力。且因房屋上有抵押登记及司法查封的客观原因致使合同履行存在障碍，符合法定解除的情形，请求判令解除合同。关于违约金，因原告未证明其实际损失，请求予以调整。律师费的诉请缺乏法律依据，不应和违约金同时主张。反诉原告夏欢向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告于2019年2月24日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议。事实和理由：因系争房屋上有数百万元银行贷款尚未清偿，抵押登记无法涤除，且房屋已被他院司法查封，现合同已无法履行。反诉被告张磊、顾建萍辩称，目前房屋上虽有抵押登记和司法查封，但只是一时不能履行，待上述情形消失后，合同仍可履行，其愿意代为清偿贷款以涤除房屋上的抵押登记。夏欢作为违约方，其无权主张解除合同。综上，不同意夏欢的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于对方提交证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年2月24日，原告张磊、顾建萍(买受人、乙方)与被告夏欢(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。合同约定房屋转让价款共计538万元；在2019年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定甲方的义务：若房屋存在抵押，则甲方应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料，在办理移转登记前该房地产不得有抵押和查封。甲方的违约责任：甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。附件三约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金30万元；首期房价款：乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款100万元(不包括上述定金)；甲方应在双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前完成还贷手续，并取得办理注销抵押登记所需的材料；第二期房价款：乙方应在签订买卖合同5日自然日内支付第二期248万元；乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行，同时乙方应委托贷款银行将贷款部分160万元放至甲方指定账号；甲乙双方应于款清3日内交房。补充协议约定，系争房屋的实际成交价格为708万元，合同价格538万元，补偿标的价格170万元；乙方应在签订买卖合同5个自然日将上述补偿款70万支付给甲方；乙方应在2019年9月30日前将上述补偿款100万元支付给甲方；双方确认本协议为《上海市房地产买卖合同》不可分割的一部分，本协议与房屋买卖合同不一致的，以本协议为准。2019年1月13日、2019年1月14日、2019年2月25日，张磊向夏欢支付购房款10万元、20万元、418万元。审理中，夏欢对付款情况予以确认。2019年7月22日，张磊、顾建萍与夏欢就系争房屋办理了交接手续。另查明，2018年9月2日，系争房屋产权被核准登记至夏欢名下。同日，系争房屋被核准登记中国农业银行股份有限公司上海川沙支行376万元的抵押债权。2019年9月3日，系争房屋上存在上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初5138号案件司法查封(限制起始时间为2019年3月5日)，本案司法查封(限制起始时间为2019年6月5日)。再查，张磊、顾建萍为本案诉讼支出律师费5万元。本院认为，张磊、顾建萍与夏欢签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实合意，故双方之间的房屋买卖合同关系成立。在此基础上，本院针对双方争议焦点分析如下：关于合同的效力问题。本院认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，未经抵押权人同意转让抵押财产仅影响到买卖合同的后续履行而非合同的效力，夏欢以其在缔约时未取得抵押权人同意为由主张合同无效的意见，本院不予采纳。双方当事人之间成立的房屋买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对于张磊、顾建萍要求确认合同有效的诉请，本院依法予以支持。关于夏欢是否可以合同无法履行为由解除合同。夏欢提出合同无法履行的事由有二，一是房屋上的抵押登记未被涤除，二是房屋被法院另案查封。本院认为，抵押登记未被涤除为夏欢未结清银行贷款所致，司法查封为夏欢与案外人有债务纠纷所致，查封和抵押障碍的存在均系可归责于夏欢的事由，故夏欢构成违约。即使房屋存在查封和抵押障碍导致客观上无法办理交易过户手续，是否主张解除合同的选择权也应当在于受该客观障碍无法正常行使权利的一方，即张磊、顾建萍可选择是否继续受到合同约束，夏欢以此为由主解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。关于逾期过户违约金的诉请。如上所述，夏欢未按约办理交易过户已构成违约，张磊、顾建萍诉请夏欢支付合同约定过户之日的次日(2019年5月1日)至本案起诉之日(2019年7月16日)期间的逾期过户违约金，以购房款的日万分之五为标准进行计算，本项诉请具有合同依据，本院依法予以支持。关于张磊、顾建萍主张律师费的诉请。合同仅约定解约违约金中包含律师费，对合同存续期间的律师费未作约定，故本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张磊、顾建萍与被告(反诉原告)夏欢于2019年2月24日就坐落于上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议有效；二、被告(反诉原告)夏欢于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张磊、顾建萍支付2019年5月1日至2019年7月16日期间的逾期过户违约金272,580元；三、驳回原告(反诉被告)张磊、顾建萍其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)夏欢反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63,618元，减半收取计31,809元，反诉案件受理费80元，减半收取计40元，合计31,849元，由原告(反诉被告)张磊、顾建萍负担525元，被告(反诉原告)夏欢负担31,324元。保全费5,000元，由被告(反诉原告)夏欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年十一月二日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。