广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0106执异636号 案外人：广州翠湖山庄社区第四届业主委员会，住所地广州市天河区黄埔大道中翠湖山庄11号大堂后。 负责人：龚红月。 委托代理人：陈君红，梁晓惠，均系广东广信君达律师事务所律师。 申请执行人：黄镜戊，男，1949年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区，现住。 委托代理人：范志强，广东百思威律师事务所律师。 被执行人：广州市升恒房地产发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中翠湖街罗斗岗一号。 法定代表人：陈冠华，董事长。 本院在执行申请执行人黄镜戊申请执行广州市升恒房产发展有限公司（以下简称升恒公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人广州翠湖山庄社区第四届业主委员会（以下简称翠湖山庄业委会）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 案外人翠湖山庄业委会称：请求贵院中止对位于广东省广州市天河区黄埔大道中路××负一层B101房和B102房（以下称涉案房产）的执行。事实与理由：涉案房产并不属于被执行人的财产。经查，涉案房产从未在房产部门备案、登记，升恒公司并无独立的产权证明。根据《物业管理条例》第三十七条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业管理用房。”第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案房产在设计之初，就是为保障业主基本生活需要的配套公共设施，开发商未能取得建筑的独立产权证，根据法律规定应当视为公共设施，属于全体业主共有。另依《物业管理条例》第二十七规定：“业主依法享有的物业共用部位、公用设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”从1995年广州市规划局的《关于翠潮山庄规划方案批复》来看，涉案房产作为公共物业，应属于翠湖山庄的公共配套设施之一，应由作为全体业主代表的案外人代为管理、维护，而不作为被执行人财产予以执行。 申请执行人黄镜戊辩称：涉案房产属于升恒公司的财产，而且也有报建图纸。案外人也没有证据证明该房产属于配套设施。2002年本案执行开始至今，也从未有人对涉案房产提出过异议。与涉案房产相邻的、相类似的房屋已经办理了房产证，已做了拍卖。所以法院对于涉案房产的查封予以评估，进行拍卖符合法律规定。翠湖山庄业委会没有经过业主大会的授权，其主体资格不符合法律规定，无权提起执行异议，请求法院予以驳回。 本院查明，汕头建安（集团）公司（下称建安公司）因与升恒公司建设工程施工合同纠纷一案，于2001年5月23日向广东省高级人民法院申请诉前保全，广东省高级人民法院于同年5月25日作出（2001）粤高法立保字第14号民事裁定，查封了升恒公司开发的位于广州市黄埔大道翠湖山庄未出售的商品房、地下车位，会所及其拥有土地使用权的未开发土地等财产（包括涉案房产）。之后，建安公司向广州市仲裁委员会申请仲裁，广州市仲裁委员会于2002年6月10日作出（2001）穗仲案字第359号裁决。上述裁决发生法律效力后，因升恒公司不履行裁决所确定的义务，建安公司于同年6月25日向广东省高级人民法院申请执行，广东省高级人民法院立案执行后继续查封升恒公司的上述财产。2005年12月12日，广东省高级人民法院根据（2005）粤高法民一初字第3号民事调解书及建安公司、黄镜戊的申请，作出（2002）粤高法执字第28-13号民事裁定，裁定申请执行人由建安公司变更为黄镜戊。2012年1月10日，广东省高级人民法院指定该案由本院执行。 在异议审查期间，异议人的委托代理人向本院要求出具律师调查令，向广州市不动产登记中心查询涉案房产的产权情况。2018年10月10日，广州市不动产登记中心复函查询结果：翠湖山庄的申报单位是升恒公司，查无天河区黄埔大道中××负一层商业用房B101、B102房的预售商品房登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。 申请执行人的代理人向本院申请出具律师调查令，向广州市国土资源和规划委员会调取广州市天河区翠湖山庄翠湖规验证字[1999]第973号、穗规建字{1997}第1030号房产城建档资料。2018年12月6日，广州市国土资源和规划委员会函复本院，向本院提供穗规建字[1997]第1030号《建设工程建审核意见书》及附图的复制件。穗规建字[1997]第1030号《建设工程规划许可证》及穗规验正字[1999]第973号《建设工程规划验收合格证》的存根。根据广州市城市规划局穗规建字{1997}第1030号《建设工程报建审核书》显示，建设单位升恒公司，地点天河区黄埔大道以北、萝斗岗一号地段，报建项目自编第8-10号住宅楼，栋数3栋，同意报建32层（（部分二十七、二十九层、另设地下室二层）设计自编第8-10号住宅工程三幢。其中地下二层为机动车停放库；地下一层为临时配套公建；首层为架空支柱层；第二至三十二层为住宅用房。三幢住宅相连设计。天河区黄埔大道以北、萝斗岗一号地段自编第8-10号现门牌号为××。涉案房产被改成商业用房一直由翠湖山庄业委会出租。 另查，2015年10月，翠湖山庄业委会经广州市天河区人民政府天园街道办事处备案成立。2019年3月6日，翠湖山庄业委会在翠湖山庄张贴《关于召开业主大会紧急授权的公告》，大会议题：1．是否同意授权社区第四届业主委员会全权代表全体业主，通过法律途径阻止以抵债方式拍卖××负一层两处商业用房；2.是否同意就小区公共配套设施或共同共有财产等涉及全体业主共同利益时，授权社区第四届业主委员会全权代表全体业主行使合法权利，通过法律途径提起或参与维权司法程序。三、大会投票形式：采用书面征求意见形式。翠湖社区居民委员会证明在2019年3月4日根据异议人提交的2019年3月27日制作的《翠湖山庄业主大会紧急授权表决结果汇总表》显示有投票权的业主总户数为1896户，建筑物总面积219067.35平方米，印制表决票1896份，派发表决票1270份，收回表决票1241份，未收回表决票29份，未派发表决票626份；本小区参加投票的业主户数为1225户（有效票），参加投票业主专有部分面积之和为140235.19平方米：3．本小区未参加投票的业主户数为671户，未参加投票业主专有部分面积之和为78832.16平方米，4。经查验表决票，有7张表决票存在有多选、涂改、填写其他文字／符号的情况，视为无效票，重复投票9张。最后结果：1、是否同意授权社区第四届业主委员会全权代表全体业主，通过法律途径阻止以抵债方式拍卖××负一层两处商业用房。同意业主户数1212票，占业主总户数的比例为63.92%，反对3票；弃权10票；2、是否同意就小区公共配套设施或共同共有财产等涉及全体业主共同利益时，授权社区第四届业主委员会全权代表全体业主行使合法权利，通过法律途径提起或参与维权司法程序。同意业主1182票，占业主总户数的比例为62.34%，反对22票，弃权15票。当天，异议人在翠湖山庄社区宣传栏张贴了上述汇总表和表决票统计表。 本院认为：第一，关于异议人的主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定：“业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”异议人翠湖山庄业委会是依法设立的组织，其代表业主提起本次异议，已在召开业主大会前15天在翠湖社区张贴《关于召开业主大会紧急授权的公告》，并告知了社区居民委员会，经过业主大会采用书面表决的方式，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加表决，同意授权其代表业主向法院提起异议，因此异议人具有主体资格。 第二，关于涉案房产异议人是否享有排除执行的权利。根据《建设工程建审核意见书》显示，翠湖山庄自编第8-10号住宅楼设计地下一层为临时配套公建，涉案房产按照规划设计为临时配套公建，升恒公司并没有领取涉案房产的产权证，故可以认定涉案房产属于临时配套公建。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故涉案房产属于××业主共有，不属于开发商升恒公司所有。异议人的权利可以排除执行，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，裁定如下： 案外人广州翠湖山庄社区第四届业主委员会的异议成立。中止对位于广东省广州市天河区黄埔大道中路翠湖街6-8号负一层B101房和B102房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年七月五日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏