湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初1235号原告：扶铁罗，男，1956年7月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区鸡公嘴**。法定代表人：方拥军。委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。原告扶铁罗与被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司合同纠纷一案，原告扶铁罗于2019年4月24日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告扶铁罗、被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人戴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扶铁罗向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告补偿被告房屋拆迁补偿费金额为9000元/㎡，共232.43㎡，约209万元（被告销售表最差位置最低销售价为9000元/㎡，原拆迁房屋位置现销售价1.3万元/㎡至1.5万元/㎡，现取被告销售最低价）；2.补偿原告三年的房屋租金损失费（原为歌厅，租金3万元/年），共计9万元整；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月，湘锰独立工矿棚户改造指挥部来人通知，要拆除原“天籁歌厅”经营场地，责令歌厅立即关门。2016年5月25日，原告收到了湘锰独立工矿棚户改造指挥部的《承诺函》，明确了原告拥有权属，按房屋相同面积置换。指挥部于2016年5月30日与原告签订了拆迁协议，其中第三条明确了征拆补偿方法，两种方法任原告选定。为支持棚改工作原告同意了先拆除后补偿。可后来棚改指挥部违反协议，一直没与原告进行商谈具体补偿。法院于2018年6月19日判决要求棚改指挥部应履行《拆迁协议》条款义务，于十五日内进行补偿。可2018年9月9日，棚改领导小组送来通知，说是他们会议决定只能按他们原来的评估价进行补偿(关于这个单方进行的评估价，原告已在《回复函》中写明了它是一个违背事实，以假设虚造为基础的不符合法律程序的估价。并且评估价早已经过了时效，且估价中写明了只能给开发商作市场参考，不得做其他用途)。原告明确告知将应置换给原告的面积为232.43㎡的房屋已全部销售，只能进行经济补偿。被告不按自己的承诺函，不按《拆迁协议》条款执行，不按法院的判决履行，有法有规不依，擅自将应置换给原告的房屋销售，又不按销售后的金额补偿给原告，于理于法不仁。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，恳请法院依法公正处理。被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司辩称，本案所涉房屋所有权人不明确，签订具体补偿合同的前提是没有产权争议。湘潭市公安局雨湖分局曾于2016年5月27日向湘锰国有独立工矿棚户区项目建设指挥部来函，称原白冲派出所、民主楼西侧车库等房产属于湘潭市公安局雨湖分局，并提出协商解决征拆事宜。根据湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部与原告签订的拆迁协议来看，是在权属没有争议的情况下再签订具体的补偿协议。因此，被告与扶铁罗签订具体的补偿协议的前提是，原告应当证明其对所涉房屋拥有合法的独立所有权。据了解，涉案房屋土地使用证在案外人湘潭市公安局名下，如本案作出赔偿内容的判决，请求先查清房屋所有权主体情况，保障被告将来不会因同一房屋再次被要求赔偿。如果原告对房屋拥有合法所有权，其提出的补偿费标准远高于法律和政策规定的标准。首先，补偿应当区分房屋具备合法有效的房产证和国土证。据了解，涉案房屋没有取得相关行政管理部门颁发的房产证，国土证也不在原告名下，且国有土地使用性质为划拨，不是出让，这些因素均决定了补偿只能按照无房无证标准进行。据调查，原告提出的9000元每平方米的价格是湘锰地区出让性质的国有土地上拥有合法产权手续的一楼的临街商业新建门面的价格。原告主张补偿的房屋与本案中的房屋相比，无论是国土性质，房屋性质权属、房屋新旧程度、地段等均不同。其次，根据《湘锰国有独立工矿棚户区改造范围内经营性范围补贴实施细则》第二条规定，经营性房屋应当具备依法取得营业执照、税务登记证且能提供三年中一年的纳税证明，或者鹤岭镇政府出具了连续经营三年以上的证明。因此如果原告认为按照经营性房屋补偿，应当提供上述证明。第三，如果原告能够提供上述证明，那么按照《湘锰国有独立工矿棚户区改造范围内经营性范围补贴实施细则》第三条规定，改变使用性质的经批准有产权证的经营性房屋补贴补偿标准为1920元/m,涉案房屋为出让土地上的办公用房，后经原告改变用途为经营性用房，在其能够提供经批准的相关手续后，应当适用上述赔偿标准。原告提出的租金损失没有法律依据。首先，涉案房屋没有被规划部门或国土部门批准为商业性质，实际是原白冲派出所的办公用房，原告要求商业经营性损失补偿没有依据。其次，原告也没有提交证据证明其存在出租的事实，办公用房也不能作为歌厅出租。同时，有关部门2015年3月19日、2015年11月20日等多次粘贴通知，告知房屋业主将面临拆迁，且应停止装修，并做好搬离工作，原告也在诉状中承认收到了拆除通知。因此，原告早已知道房屋不能再租赁。其三，原告提出的租金损失费不属于补偿项目中停产停业损失。即便是停产停业损失，也要求被征收房屋是生产、经营用房且正常合法生产、经营状态，原告均不符合上述条件。综上所述，本案中原告没有提供涉案房屋的合法权利证明，拆迁补偿费标准及租金损失费赔偿协议请求没有依据，故请求法院依法驳回原告对被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认证并在卷佐证。对当事人有异议的事实与证据，本院综合认定如下：2005年12月，湘潭锰业集团有限公司破产清算组将位于原鹤岭派出所、白冲派出所及120平方米的车库等三处房产移交给湘潭市公安局管理。2007年11月28日，湘潭市公安局雨湖分局与湘潭建设工程总公司签订并履行了《市雨湖公安分局鹤岭派出所房屋改建工程施工承包合同》，湘潭市公安局雨湖分局将其管辖的原鹤岭派出所、白冲派出所以及120平方米的车库等三处房产折价抵偿给湘潭建设工程总公司冲抵其应得的工程款，并实际交付了上述房产。当时原告系湘潭建设工程总公司的项目经理，原告对上述改建项目进行了实际出资，湘潭建设工程总公司遂将上述涉案的三处房产转让给了原告，原告一直实际占有、使用及收益至被拆除。2016年上半年，湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部因工程建设的需要，必须拆除坐落于该项目C3栋楼位置范围内的房屋。该相关房屋系商业门面房屋，部分房屋来源于雨湖分局抵偿给原告的原白冲派出所用房。在原告与湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部进行拆迁谈判过程中，双方于2016年5月30日签订了《拆迁协议》并约定：双方认可拆除面积232.43㎡；装修及搬迁费用由湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部负责；征拆补偿办法：1、按同等房屋用途、面积、位置进行资产置换。2、配合开发商整体规划，也同意进行资产置换，按市场销售价，扣除办理各种手续、税费后的比例置换。如无明确的权属争议，双方在一个月之内签订具体补偿协议。协议签订后，湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部拆除了上述房屋，双方至今未签订具体的补偿协议。另查明，上述涉案的三处房产中“北临市锰矿百货商店、东临锰潭公路、南临锰矿饭店、西临果沙村家属区”的部分办理了国有土地使用证，证号为：潭国用（2000）字第10608号，使用权类型为划拨。还查明，现湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部已经撤销，该指挥部的权利义务，由该项目立项、报批、建设单位湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司承接。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告取得了涉案房屋占有、使用、收益的权利。湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部与原告扶铁罗针对涉案房屋签订的《拆迁协议》是双方真实意思的表示，双方应按《拆迁协议》履行各自的义务。因湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部已被撤销，其权利义务由湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司承受。故《拆迁协议》中湘锰国有独立工矿棚户区改造项目建设指挥部的权利义务应由湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司承受。依照双方签订的《拆迁协议》“一、此次拆除面积是双方认可的（232.43㎡）。现性质为商业用途（天籁歌厅）。……三、征拆补偿办法：1、按同等房屋用途、面积、位置进行资产置换。2、配合开发商整体规划，也同意进行资产置换，按市场销售价，扣除办理各种手续、税费后的比例置换。”在被告明确表示没有可置换的房产的情况下，故只能依照征拆补偿办法第二种方式进行补偿。对于补偿的单价，被告掌握着所有房屋的销售价格，在被告不提供的情况下，可按原告提供的《C3栋一层商业房屋价格销售表》的最低价格9000元每平方米来认定，总价合计2091870元（9000元/平方米*232.43平方米）。因该价格含有国有土地出让金，故该国有土地出让金部分应予扣除。故本院对原告扶铁罗要求被告按9000元每平方米的价格计算房屋拆迁补偿费的诉讼请求部分予以支持。原告要求被告补偿三年的房屋租金损失费共计9万元没有依据，故本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告扶铁罗支付房屋拆迁补偿费2091870元（该金额包含国有土地出让金，该国有土地出让金部分应予以扣除）。二、驳回原告扶铁罗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24240元，减半收取12120元，由被告湘潭市雨湖区建设投资有限责任公司负担11095元，原告扶铁罗负担1025元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  姜卫兵二〇一九年六月三日代理书记员  钟胜男附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。