福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初4389号 原告：张强，男，汉族，1974年3月4日出生，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嘉鑫，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：白家煌，男，1963年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：王惠荣，女，1962年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：白丽妹，女，1986年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告张强与被告白家煌、王惠荣、白丽妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强委托诉讼代理人林德成，被告白家煌委托诉讼代理人周笑冰到庭参加诉讼。被告王惠荣、白丽妹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张强向本院提出诉讼请求：1、判令白家煌协助张强将集美仁德里20号1503室（永祥新城5号楼1503室）房屋所有权变更登记在张强名下；2、判令白家煌赔偿张强为涤除房产抵押权而代为白家煌清偿抵押权人的债务40万元的损失。利息自起诉之日起按银行6%年利率计算至实际清偿之日止；3、判令白家煌向张强支付违约金18万元；4、判令白家煌承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月4日，张强与白家煌签订一份《安置房买卖合同》，白家煌将坐落于集美仁德里20号1503室（永祥新城5号楼1503室）的房屋，面积105.97平方米。以总价582835元出售给张强，张强依约先后支付了购房款532835元后，应白家煌请求，张强又提前支付白家煌33000元购房款。白家煌收到约定的房款后，将房屋交付给张强入住使用。并约定，白家煌在取得一手房产权后，即积极配合张强办理案涉房产权属变更登记手续。但是，2018年6月19日，白家煌取得案涉房产证后，怠于履行于张强办理过户登记手续的义务。2018年8月13日，张强经厦门市不动产登记中心查询，发现白家煌已将案涉房产以债务总额40万元抵押给案外人陈凯琪。 2019年，案外人陈凯琪以生效判决文书向执行法院申请向被执行人白家煌、王惠荣申请执行40万元本息、费用的债权，并请求行使抵押权，法院拟拍卖案涉房屋，以实现申请执行人优先受偿权。2019年7月9日，张强与申请执行人陈凯琪，在执行法院的主持下，达成了涤除案涉房屋抵押权的协议，现申请执行人已向不动产登记中心注销抵押权登记，执行法院也解除了对案涉房屋的查封。案外人陈凯琪也收到了张强为白家煌代偿的40万元借款。 张强认为，白家煌应依约继续履行协助张强将案涉房产过户登记在张强名下的义务。此外，白家煌将案涉房产出售后，恶意设立抵押权，性质上属于一房二卖，构成了严重违约，影响张强承担违约金，且给张强带来了40万元的实际损失也应一并赔偿。为维护张强的合法权益，特诉至法院。 白家煌辩称，1、张强此前已就诉争房屋向法院提起房屋买卖合同之诉，诉请白家煌及其他人协助其办理诉争房屋的转移登记手续。张强本次起诉实属重复起诉，应当裁定驳回张强起诉。 2、安置房买卖合同签订后，因厦门限购政策的影响，张强并不具备办理案涉房屋过户登记的资格。故备案过及其他安置房权益人已向张强发送了解除安置房买卖合同的通知并告知张强异议期限。通知自到达张强之日起生效。因张强并未在通知规定的时间内提出异议。应视为张强已认可白家煌解除安置房买卖合同约定的通知。张强再提起诉讼，已没有事实依据。 3、白家煌并不存在任何违约行为，张强主张违约金没有事实与法律依据。设立抵押权并不是一房二卖。张强一值居住在案涉房屋内。张强没有损失。 4、张强涤除案涉房屋抵押权并没有经过白家煌同意，也未告知白家煌。其即使向案外人转款，也是其与案外人之间的债权债务关系，张强应当自行承担相应后果，无权要求白家煌支付相关的款项及利息。 5、张强并未另行支付白家煌33000元购房尾款，张强提供的转账记录与本案并无关联，该主张没有事实依据。 6、张强诉讼请求第四项，要求我方承担保全费用中，购买保函进行保全并不是唯一保全的方法。且合同中并没有约定该费用。该费用不应由白家煌承担。 本院经审理认定事实如下： 2006年，因“福厦铁路”项目建设需要，白家煌位于厦门市集美区山尾社的房屋应予拆除。拆迁人厦门路桥建设集团有限公司与被拆迁人白家煌签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，将永祥新城五号楼1503室、1504室安置给白家煌及其家人，共三人。 2013年10月9日，张强（乙方）与白家煌、王惠荣、白丽阳、白丽妹、马仟（甲方）签订一份《安置房买卖合同》，约定：1.甲方将永祥新城五号楼1503室出售给乙方，房屋面积105.97平方米，成交总价582835元。2.付款时间与办法：甲乙双方同意以现金付款方式三次性付款，并已在2013年9月4日将首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款432835元，于2013年10月10日之前公证后当日付给甲方。第三笔房款尾款50000元于上述房产产权过户时支付给甲方。3.本合同主体：甲方是白家煌共一人，乙方是张强。4.若甲方违约（包括一房多卖）应补偿乙方已装修的装修款及违约当时房价总额同购买时合同价总额的差额，并额外赔偿违约金150万元。5.今后如需办产权，房东及其子女无条件配合乙方过户，不得反悔，反悔视为违约。《安置房买卖合同》还约定了其他事项。当日，白家煌向张强出具一份收条，载明：今日收到张强购买永祥新城5号楼1503室（105.97平方米）购房款532835元。白家煌已经案涉房屋交付给张强。 永祥新城5号楼1503室房产于2018年6月19日办理权属证书，登记的房屋权属人为白家煌。白家煌向案外人陈凯琪借款40万元，并于2018年8月13日，将案涉房屋抵押给陈凯琪，设立抵押权。 张强与他人共有厦门市集美区龙亭三里1号1401室房产，不动产权证号为厦国土房证第01253770号。张强于2018年9月11日因购房将户口从龙岩市永定区岐岭乡外坑村五组10号迁至厦门市集美区龙亭三里1号1401室。 2018年8月6日，张强向本院起诉（2018闽0211民初3487号），要求认定《安置房买卖合同》合法有效，并要求被告白家煌、王惠荣、白丽妹、白丽阳、马仟协助张强办理案涉房屋的转移登记手续。该案经审理认为，《安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。但因案涉房屋设立抵押权，张强在该案庭审中明确表示无法先行偿还借款以涤除抵押权，故该案对张强要求被告协助办理案涉房产的转移登记手续，不予支持。该案2018年10月23日作出判决后，张强在法定期间提起上诉。厦门市中级人民法院经审理认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回张强的上诉，维持原判。 2018年10月27日，白家煌向张强发送一条短信，告知张强系厦门市限购对象，案涉房屋无法过户登记至张强名下，故通知张强自收到通知后案涉《安置房买卖合同》解除。 2019年7月9日，张强与案外人陈凯琪在厦门市思明区人民法院就陈凯琪与白家煌、王惠荣民间借贷纠纷一案，达成协议，张强代为偿还40万元，陈凯琪解除对案涉房屋的查封。当日，张强向厦门市思明区人民法院支付暂存款40万元。案涉房屋抵押权以解除。 上述事实有相应证据以及庭审笔录予以佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，张强要求白家煌协助将案涉房屋所有权变更登记至张强名下诉讼请求，因该诉求在前案（2018闽0211民初3487号）已经审理，现张强在提出该项主张，构成重复诉讼，本院另行裁定驳回起诉。 张强的其他诉讼请求是否有事实及法律依据，本院逐项分析如下： 一、白家煌应赔偿张强为涤除案涉房屋抵押权而代为清偿的债务40万元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。张强已经为白家煌涤除案涉房屋抵押权，现张强向白家煌追偿，要求白家煌赔偿其代为清偿债务的40万元，于法有据，依法予以支持。关于该项损失的利息主张，没有法律依据，依法不予支持。 二、白家煌应赔偿张强违约金159850.5元。本院认为，白家煌在明知案涉房屋已经出售的情形下，并未依照合同约定，积极与张强协商房屋过户事宜，而是将案涉房屋又设立抵押权，主观恶意大。另外，在张强提起2018闽0211民初3487号案件诉讼，该案判决后，白家煌在明知张强已经将户口迁至厦门市，已不是厦门市限购对象的情形下，仍发出解除合同通知，以其行为表示不履行案涉《安置房买卖合同》，已构成违约，故应向张强支付违约金。至于应支付违约金的数额，本院酌定按张强依据《安置房买卖合同》约定支付的购房款532835元的30%计算，张强该项主张超过部分，不予支持。 三、关于张强因本案支出的保险费问题，首先，《安置房买卖合同》并未明确约定保险费的付担。另外，前述已认定白家煌应支付张强违约金，违约金足以弥补张强本案的损失，故张强关于保险费的主张，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、白家煌应于本判决生效之日起十日内赔偿张强为涤除永祥新城5号楼1503室房屋抵押权而代为清偿的债务40万元； 二、白家煌应于本判决生效之日起十日内赔偿张强违约金159850.5元； 三、驳回张强的其他诉讼请求。 本案案件受理费9600元，减半收取4800元，由张强负担167元，白家煌负担4633元。保全费3420元已由张强先行支付，白家煌应于本判决生效之日起十日内支付给张强。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年十月二十二日 代书记员 苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”