大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4385号原告：大连港南旅社，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号。法定代表人：张言涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：白刚，系辽宁君连律师事务所律师。被告：大连钧丽餐饮娱乐有限公司，住所地辽宁省大连市中山区北斗街50号法定代表人：李钧，系该公司经理。委托诉讼代理人：初旭，系北京大成（大连）律师事务所律师。第三人：刘云兰，女，汉族，1950年10月30日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：罗文斌，系辽宁阳光律师事务所律师。原告大连港南旅社（以下简称“港南旅社”）与诉被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司（以下简称“钧丽公司”）、第三人刘云兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白钢，被告法定代表人李钧及委托诉讼代理人初旭，第三人的委托诉讼代理人罗文斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：1、依法确认原、被告双方的《租房合同》合同期满终止；2、依法判令被告将大连市中山区大连港南旅社的东侧一楼、二楼房屋腾退交还给原告；3、依法判令被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费（每日1205元，自2019年4月1日起至实际归还房屋之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年12月8日，原、被告双方签订了《租房合同》，约定：被告承租中山区北斗街50号（即原告旅社）东侧的一楼、二楼房屋使用，租期为十年，自1998年1月1日至2007年12月末。2008年1月1日、2013年4月1日，原、被告双方两次签订房屋租赁的补充协议，延长租赁期限，最后一次的租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日，第一年的租金为40万元，后两年的租金为每年44万元。租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议。2019年3月1日，原告通知被告解除双方的租赁合同，要求被告于2019年3月31日前，将租赁的中山区北斗街50号大连港南旅社的东侧一楼、二楼房屋腾退交还给原告，但被告拒绝交还房屋。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：不同意原告诉讼请求。原告所述事实与理由并不属实。被告自1997年租赁原告的房屋，2016年，双方签订房屋租赁合同，约定租期为八年，至2024年，被告认为该合同有效；不同意原告追加第三人。因第三人是原告员工，又是港南旅社的承包者，和本案没有利害关系，和原告同属一个主体。第三人和案外人签订的承包合同与本案无关，其约定和被告无关，不能对被告形成约束。其承担的法律责任也是因第三人的违约，承担违约责任，和本案的纠纷无关，不属于民诉法规定应当作为第三人参加诉讼的条件。第三人辩称：我方于2008年1月承包港南旅社，至2019年3月承包期满，在我方承包期间代表港南旅社和被告一直签有多份虚实合同，阴阳合同始终存在，我方提供自2008年至2019年双方真实的房屋租赁补充协议三份以证明真实的租赁关系。经审理查明：大连港南旅社系集体所有制企业，出资人系大连经济技术咨询开发公司。位于大连市中山区的产权人系大连经济技术咨询开发公司。1997年12月8日，原告港南旅社（甲方）与大连钧丽娱乐宫（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将北斗街50号东侧一楼二楼租给乙方使用，年租金为叁拾贰万元整，租期为壹拾年整，从一九九八年一月一日至二OO七年十二月末止。租金每半年交一次，即在每半年初月一日至十五日交半年租金，每拖延一天按一天租金的千分之五交滞纳金，拖延时间超过三个月时，甲方有权终止合同。租赁期满时，甲方需给乙方一个季度的搬移时间，可移动设施可以撤走，固定设施必须完整保留。合同期满，乙方如想继续租用，在同等条件下，甲方应优先照顾乙方继续租用。本合同双方签字盖章后生效，双方无权单方违约。如遇特殊情况需要终止合同时，提前一个季度通知对方，否则乙方需向甲方支付一个季度的租金作违约金；如甲方违约，甲方需向乙方包赔损失，办法：整个装修费按每年的百分之十折旧，每使用一年减百分之十。2008年1月18日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定2008年租金可以用一年的时间来过渡，原合同36万租金不变，2008年1月-10月，每月交3.6万元，交齐全年的租金36万元整，2009年1月末前交第一季度的租金9万元，以后每季度首月15日前交当季度租金。本协议自2008年1月履行至2013年3月31日止，原始合同约定的其他条款不变。2013年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2013年4月1日至2016年3月31日。2013年4月1日至2014年3月31日，年租金为40万元，在每季度首月15日前交当季度租金10万元，2014年4月1日至2016年3月31日，每年租金为44万元，在每季度首月15日前交当季度租金11万元。2016年3月31日，原告与被告签订了《房屋租赁延续补充协议》，约定双方同意延长租赁期限三年，即2016年4月1日至2019年3月31日。租金每年为人民币肆拾肆万元，每季度乙方交纳甲方人民币壹拾壹万元整。查，庭审中被告提供了1996年11月18日原告与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》，除“租期为拾壹年，从一九九七年一月一日至二OO七年十二月末止”的约定外，其他内容与原告提供的1997年12月8日与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》内容基本一致。被告提供了原告与被告2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。第三人提供了工商登记档案资料，2008年6月1日签订的《房屋出租合同》存于工商档案中。庭审中，被告又提供了原告（甲方）与被告（乙方）2016年6月1日签订的《房屋出租合同》，双方约定：现将港南旅社一、二层部分房间出租给乙方使用，具体事宜如下：一、租赁期限为2016年6月1日至2024年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。二、水、电、排污、卫生等费用，乙方自付。三、乙方要服从甲方的消防安全管理。四、乙方要守法经营，文明管理。2019年7月22日，被告向本院提出鉴定申请，请求对被告2008年、2013年、2016年和大连港南旅社签订的合同中的印章与原告“作废印章留样”中的印章是否一致进行鉴定，经大连市中级人民法院委托辽宁学苑司法鉴定中心鉴定，辽宁学苑司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的四份检材中“大连港南旅社”印文系同一印章盖印；与委托人提供的同名样本印文系同一印章盖印。因2008年、2009年租金支付事宜，原告于2009年向本院对被告提起诉讼，本院于2009年9月3日作出（2009）中民初字第3016号民事调解书，根据该调解书的内容可以确认，2008年、2009年每年的房屋租金为人民币36万元。根据原、被告提供的收款收据显示，2018年度被告共支付租金为人民币44万元。又查，2016年3月5日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与第三人刘云兰（乙方）签订《承包合同》，双方约定：大连港南旅社是甲方下属单位，位于大连市中山区，建筑面积3063.88平方米（含原钧丽饭店），甲方同意将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同签订前，乙方已经连续两次履行完毕承包经营大连港南旅社共九年的承包合同。乙方对大连港南旅社的情况有充分了解，愿意在此基础上，继续承包经营大连港南旅社。本合同承包期限叁年，自2016年3月30起至2019年3月31日，叁年承包金共贰佰柒拾万元整（税后）。本合同签订前，乙方应当先支付甲方叁年承包保证金共壹拾伍万元（每年伍万元）。承包期间，大连港南旅社全部资产的风险由乙方承担，以上资产发生任何损失，乙方承担赔偿责任。合同期满，乙方必须将承包时接受的大连港南旅社全部资产（附明细）归还甲方，如果有损失，应当承担赔偿责任。2019年3月1日，原告在案涉房屋处张贴《通知》，内容为：由于港南旅社承包者承包合同于2019年3月31日到期，因此港南旅社所有对外租赁合同到期日一律终结。请各租户于3月31日前腾退所租赁场地。2019年4月15日，原告再次在案涉房屋处张贴《腾退租赁房屋、摊位通知》，内容为：港南旅社与原承包人刘云兰的承包合同于2019年3月31日已经终止，各位承租人与刘云兰签订的租赁合同或根据与刘云兰签订的租赁合同签订的摊位出租合同同时终止。港南旅社于2019年4月1日已经由于波女士承包经营。除于波女士外，任何人在2019年4月1日后收取港南旅社的租赁费都是违法的。因港南旅社需要进行危房改造，各位承租人应当于本通知发布后三日，将4月1日后发生的租赁费交付给于波女士，同时将房屋、摊位腾退完毕。如果各位在港南旅社危房改造完毕后，欲继续租赁房屋、摊位，现在就可以找于波女士协商、登记。2019年3月，大连经济技术咨询开发公司作为采购人、大连腾辉项目管理有限公司作为采购代理人，就大连港南旅社承包项目对外发布《竞争性磋商采购文件》。2019年3月16日，被告向大连经济技术咨询开发公司、大连腾辉项目管理有限公司出具磋商响应文件，根据该响应文件，被告承包大连港南旅社的报价为每年承包租金120万元。2019年3月27日，大连经济技术咨询开发公司（甲方）与案外人于波（乙方）签订《大连港南旅社对外承包项目承包合同》，甲方将大连港南旅社交由乙方承包经营。本合同承包经营期限为壹拾伍年。自2019年3月31日起至2034年3月30日止。承包金总额为壹仟捌佰贰拾伍万元整。本院确认的上述事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、房屋所有权证、租房合同、房屋租赁补充协议、照片、专用收款收据、通知、光盘、承包合同、磋商响应文件，被告提供的房屋租赁合同、收款收据、照片、港南旅社对外承包项目采购文件、鉴定意见书，第三人提供的房屋租赁补充协议、房屋出租合同、（2009）中民初字第3016号民事调解书、房地产使用证明、租赁协议、房屋租赁经营审批表、房屋出租合同及当事人的陈述在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应予采信。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，原、被告签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。综合各方的质证和辩论意见，本案争议焦点有三：一是存在多份租赁合同及补充协议的情况下，案涉房屋租赁期满日期认定问题；二是案涉租赁合同是否终止问题；三是原告主张的房屋占用费是否应当支持问题。关于案涉房屋租赁期限届满日期问题，本院认为，虽然案涉房屋的租赁届满日期存在原告提供的2016年3月31日《房屋租赁延续补充协议》中约定的2019年3月31日和被告提供的2016年6月1日《房屋出租合同》中约定的2024年5月30日两个不同约定，但应当以双方实际履行的合同来认定案涉房屋的租赁期限届满日期。根据庭审所查明的事实，本院认为双方实际履行的是原告与被告2016年3月31日签订的《房屋租赁延续补充协议》，应认定租赁期限届满日期为2019年3月31日。主要理由是：1、从租金标准上看，整个租赁期内，房屋租期起始日时的年租金为32万元，以后的租金均是向上调整至2018年的每年44万元，而被告提供的多份《房屋出租合同》中一直约定年租金为20万元，低于双方起始日的年租金，显然不符合常理和整个房屋租赁市场租金逐年上涨的实际行情；2、从租金支付上看，被告提供的2008年6月1日和2016年6月1日签订的《房屋出租合同》中约定的年租金均是20万元，而被告实际支付2008年度年租金为36万元，与双方2008年1月签订的补充协议约定的年租金相符；被告实际支付的2018年度年租金为人民币44万元，与2018年3月31日签订的补充协议约定租金相符，可以认定，双方实际履行的是补充协议；3、从合同实际履行看，原告提供了2008年1月18日签订的补充协议，被告提供了2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，但原告2009年依据补充协议起诉被告时，被告在民事调解书中认可补充协议的内容，由此可见双方实际履行的是补充协议的内容，租赁期限也是依据补充协议进行延续，并非被告提供的《房屋出租合同》。关于案涉租赁合同是否终止问题。本院认为，因案涉租赁合同已于2019年3月31日届满，且原告两次张贴通知告知租户腾退房屋，故案涉租赁合同已于2019年3月31日终止。根据租赁合同约定，租赁期满时，需给一个季度的搬移时间，被告应当于2019年7月31日前腾退交还房屋，因被告现未能交还，故对原告要求被告腾退租赁房屋的请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋占用费是否应当支持问题。本院认为，在租赁期限届满后，被告应当按时腾退交还房屋，在未交还房屋的情况下仍占有使用房屋，应当承担房屋使用费。原告依据租期最后一年的租金标准即每日1205元标准要求被告承担房屋占用费，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告大连港南旅社与被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司关于大连市中山区东侧一楼、二楼房屋租赁合同于2019年3月31日终止；二、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将大连市中山区东侧一楼、二楼房屋腾退返还给原告大连港南旅社；三、被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司自2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止按每日人民币1205元标准向原告大连港南旅社支付房屋占有使用费。前述被告应给付原告之款项，于本判决发生效力之日起十日内付清，若被告逾期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币940元，由被告大连钧丽餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  方 杰人民陪审员  王圣云二〇一九年十二月二十三日书 记 员  周思雨