贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2625民初274号原告：罗朝刚，男，1977年9月14日出生，土家族，贵州省镇远县人，大专文化，镇远县第二中学教师，住镇远县。原告：侯先菊，女，1981年5月19日出生，汉族，湖南省常德市人，初中文化，农民，住镇远县。二原告委托诉讼代理人：吴寿喜，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告委托诉讼代理人：肖卓异，贵州铁力律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：镇远县永康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县舞阳镇龙头溪街，统一社会信用代码为91522625577143620A。法定代表人：吴涛，系该公司负责人。委托诉讼代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告罗朝刚、侯先菊诉被告镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“镇远县永康房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序于同年5月22日公开开庭进行了审理。原告侯先菊及二原告的委托诉讼代理人吴寿喜、肖卓异，被告镇远县永康房开公司的委托诉讼代理人杨廷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗朝刚、侯先菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其开发的位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××房交付给原告（房屋交付条件应达到国家相关规定），并及时为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付从2014年12月29日至2019年3月31日期间逾期交房的违约金102951.80元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之二的标准计算至符合交房条件且实际交房之日；3、判令被告向原告支付从2017年12月29日至2019年3月31日期间逾期办理房屋所有权证的违约金15147.80元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之一的标准计算至实际办理房屋所有权证之日；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年5月25日，原告罗朝刚、侯先菊作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，合同对所购买房屋的位置、楼层、面积、价款等进行了约定。合同中写明：2014年12月28日前出卖人应当向买受人交付该商品房；2017年12月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如逾期交房或不能在承诺期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人则以已付款为基数按日万分之一的标准承担违约责任。合同签订后，原告已付清全部房款，但被告并没有在合同约定的时间内向原告交付房屋和办理商品房转移登记有关文书。2017年8月11日，被告又与原告签订了一份协议，承诺于2018年5月1日前将房屋交付给原告，若不能按时交付，则按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。后经原告多次催告，被告仍然未履行自身的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。被告镇远县永康房开公司辩称，1、涉案房屋已经实际交付给二原告，应驳回二原告要求交房的诉请，为原告办理商品房转移登记的有关文书是被告应尽义务，被告没有意见。2、对于被告逾期向原告交付房屋应承担违约金没有异议，但违约金的计算只能从合同违约之日计算至原告实际取得房屋之日，原告实际取得房屋之后就不应该再计算违约金。原告要求支付双倍违约金没有依据。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，在原告主张逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金时间重叠的情况下，不能计算两种违约金。原告为证明自己的诉请，向本院提交如下证据：证据1：身份证、结婚证复印件，拟证明原告主体资格及基本信息。证据2：商品房买卖合同、预售合同登记备案表复印件，拟证明被告约定交房时间为2014年12月28日前，逾期交房的违约金应该按原告已付款的万分之一支付；拟证明被告约定办证时间为2017年12月28日之前，逾期办证的违约金应该按原告已付款的万分之一支付；发生争议后向房屋所在地人民法院起诉；涉案房屋总价款为331461元。证据3：房屋付款凭证、收据、借记账户历史明细清单及住房公积金借款合同复印件，拟证明原告于2013年5月25日向被告支付房屋首付款共计101461元，并以公积金贷款方式付清全部购房款，从2013年8月26日起每月按时还本付息。证据4：房屋抵押担保协议、《专题会议纪要》复印件，拟证明被告怠于履行自身的义务，存在违约行为，并用9号楼903、1001、1002、1102、1104号房抵押给购房业主，用于支付违约金等。证据5：协议及附件复印件，拟证明被告应于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#楼房屋交付给购房业主，房屋交付条件应达到国家相关规定，逾期交付的，将按照合同违约起始之日起双倍支付违约金等。证据6：违约金支付补偿协议、EMS回单、催告函、关于解除《违约金支付补偿协议》的通知、图片等复印件，拟证明因被告多次违约行为，购房业主根据《合同法》第94条、第96条规定依法解除被告与购房业主于2018年5月7日签订的《违约金支付补偿协议》，该协议权利义务终止，对双方没有约束力。证据7：2016年3月3日关于永康房地产与业主的说明复印件，拟证明由于房产公司长期违约，给业主造成了极大的损害和不便，同意包括本案原告在内的业主在房屋还不具备法律规定和合同约定的交付条件下提前入住，但违约金仍然按照合同约定的双倍违约金进行赔偿。经庭审质证，被告对原告提交的证据2、3没有异议，其形式和内容符合法律规定，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院作如下分析认定：对证据1原告的身份证、结婚证能够证明二原告的身份情况，予以采信；对证据4房屋抵押担保协议、《专题会议纪要》，被告认为抵押担保协议是没有生效的协议，没有办理抵押登记，会议纪要的内容也与本案无关，本院认为被告的异议理由成立，对该组证据不予采信；对证据5协议及附件，虽然能够证明被告与购房业主重新约定交期限及支付双倍违约金的事实，但结合本案原告已于2018年3月21日接收房屋的事实，该组证据与本案没有关联，本院不予采信；对证据6违约金支付补偿协议、EMS回单、催告函、关于解除《违约金支付补偿协议》的通知等，虽能够证明原、被告双方约定及解除违约金支付补充协议的事实，但与本案不相关联，本院不予采信。对证据7关于永康房地产与业主的说明，因原告未能提供原件核对，不能作为定案的依据，本院不予采信。被告镇远县永康房开公司向本院提交证据：物业服务合同复印件1份，拟证明原告罗朝刚、侯先菊于2018年3月21日在物业管理合同签订之前，已经接受了交付房屋的事实，逾期交房的违约金应计算至2018年3月21日实际交房之日。经庭审质证，原告认为签订物业管理合同的主体与本案被告没有关联性，与本案商品房买卖合同是不同主体、不同性质的合同，该物业合同并不能体现被告方向原告交付了具备交付条件的房屋。本院经审查认为，被告提交的该份证据，能够证明原告接收了被告委托的镇远县祥莉物业管理有限公司交付的涉案房屋钥匙并签订物业管理服务合同的事实，可以作为认定本案事实的依据，予以采信。经审理查明：二原告系夫妻关系。被告镇远县永康房开公司在镇远县舞阳镇椿山沟“云龙花苑”修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为20130001）。2013年5月25日，原告罗朝刚、侯先菊与被告镇远县永康房开公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××号房屋一套，建筑面积92.80平方米，套内建筑面积81.76平方米，每平方米4054.07元，总价款331461元。原告于签约之日向被告支付首期购房款101461元，余款230000元则以公积金贷款的方式付清。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人（被告镇远县永康房开公司）应当在2014年12月28日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人（原告罗朝刚、侯先菊）使用。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，需承担如下违约责任：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定：（一）出卖人承诺于2017年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期中国人民银行确定的贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告罗朝刚、侯先菊已按合同约定付清房款。原告认为被告未按约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，遂提起诉讼。另查明，原告罗朝刚、侯先菊于2018年3月21日与被告委托的镇远县祥莉物业管理有限公司签订了云龙花苑小区管理服务合同，接收了物业公司交付的涉案房屋钥匙，并对涉案房屋进行了装修使用。再查明，本案讼争房屋至今尚不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。以上事实，有原、被告当庭陈述及本院采信的证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属合法有效的合同。关于原告要求被告将符合国家规定条件的商品房交付给原告并及时为原告办理房屋所有权证的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”之规定，原告于2018年3月21日自愿领取钥匙后与物业管理公司行签订了物业服务合同，其已经对涉案房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，亦未提出异议，是对《商品房买卖合同》变更的认同，在双方当事人对此无另行约定的情形下，应视为对涉案房屋的交付使用。因此，被告镇远县永康房开公司已向原告罗朝刚、侯先菊履行了交付房屋的义务。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2017年12月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但双方认可涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记有关文书的条件，故对原告要求被告及时办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的主张。庭审中，被告镇远县永康房开公司对逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实是认可的，但认为逾期交房与逾期交付办理商品房转移登记的有关文书在时间上存在重叠，不能重复计算违约金。本院认为，被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，违约事实存在，依合同约定被告应当赔偿原告违约金。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。因此，本案双方当事人订立的合同中明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在合同约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书期间届满后至房屋实际交付前，镇远县永康房开公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对被告的辩解意见不予采纳。关于逾期交房违约金，因原告于2018年3月21日已实际占有、使用涉案房屋，故逾期交房时间应计算到原告实际接收房屋之日，从2014年12月29日合同约定交房之次日起至2018年3月21日原告实际接收房屋之日止，共计1179天,即被告应支付原告违约金为39079.25元（331461元×0.0001×1179天）。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的主张，从2017年12月29日合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书之次日起至2019年3月31日起诉之日，共计458天，原告诉请457天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，即被告应支付原告违约金15147.77元（331461元×0.0001×457天），2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算。原告要求被告支付逾期交房双倍违约金及对逾期交房时间的计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告罗朝刚、侯先菊支付从2014年12月29日起至2018年3月21日止的逾期交房违约金39079.25元；二、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告罗朝刚、侯先菊支付从2017年12月29日起至2019年3月31日止的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金15147.77元；2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算；三、驳回原告罗朝刚、侯先菊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元，由原告罗朝刚、侯先菊负担700元，被告镇远县永康房地产开发有限公司负担690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 龙    睿二〇一九年七月二十四日书记员 李莹秋（代）