广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14780号原告：东莞市泰安实业有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇横流沙太路。统一社会信用代码：91441900MA4UQCLD6D。法定代表人：王国华。被告：王爱国，男。被告：东莞市特迅运动器材有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇杨公洲村泗洲工业区。统一社会信用代码：91441900688641163T。法定代表人：王爱国。两被告共同委托诉讼代理人：胡异奇，广东名道律师事务所律师。原告东莞市泰安实业有限公司（以下简称“泰安公司”）与被告王爱国、东莞市特迅运动器材有限公司（以下简称“特迅公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王国华，两被告共同委托诉讼代理人胡异奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告王爱国于2018年5月25日签订的《租赁合同》于2019年7月20日解除；2.被告王爱国立即腾空租赁物；3.被告王爱国立即向原告支付2019年3月15日至2019年7月20日（合同解除之日）的租金250,000元及逾期付款的违约金（逾期付款违约金以250,000为本金，按年利率24%的标准，自2019年7月20日起计至款项实际付清之日止）；4.被告王爱国向原告支付场地占用费，按每月60,000元的标准，从2019年7月20日起计至被告王爱国搬离厂房之日止；5.被告王爱国立即偿还原告为其垫付的电费21,141.16元，电费违约金338.25元，水费616.03元，污水处理费369.52元，生活垃圾费450元及利息（利息以22,914.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2019年7月22日起计至款项实际付清之日止）；6.被告特迅公司对被告王爱国的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2018年5月25日，原告与被告王爱国签订一份《租赁合同》，约定原告将名下位于东莞市××镇××村下谷村民小组的一处厂房租赁给被告王爱国用来作为被告特迅公司的经营场地，约定租金为每月60,000元，每月月底前支付当月的租金，逾期支付租金的，每日按应付租金的千分之一计付违约金至实际付清之日止。合同签订后，原告依约将厂房交付两被告使用，但两被告自2019年3月15日起拖欠租金，截至2019年7月20日原告通知两被告解除《租赁合同》之日，共拖欠原告租金250,000元，两被告由于经营不善，被告王爱国已不知所踪，特迅公司人去楼空，原告替两被告垫付电费21,141.16元，电费违约金338.25元，水费616.03元，污水处理费369.52元，生活垃圾费450元，两被告的行为导致原告的合同目的无法实现。综上所述，两被告的行为已严重违约，损害了原告的利益，现原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向法院提起诉讼，望判如所请。两被告共同辩称，原告与被告王爱国签订的《租赁合同》为无效合同，原告出租的厂房是违法建筑，仅有土地证，没有规划、报建等合法手续，原告依涉案《租赁合同》提出的所有主张首先应该证明合同是合法有效的合同。被告认为该合同是无效合同，所以不应该作为本案定案的依据。原告只是和被告特迅公司发生了场地占用关系，与被告王爱国无关。针对原告的第一项诉请，因为合同无效，故不存在解除合同的问题。针对原告的第二项诉请，原告早在7月份已经将租赁物内的设备变卖，其中包括法院查封的机器设备，所以不存在腾空的问题。针对原告的第三项诉请，原告在2016年4月6日收取了被告特迅公司250,000元押金，该项押金足以冲抵拖欠的租金，所以被告无需另行支付租金及利息。针对原告的第四项诉请，原告早已腾空被告的机器设备，收回租赁物，所以不存在占用费的问题。针对原告的第五项诉讼请求，原告垫付上述款项的对象是被告特迅公司，与被告王爱国无关，原告变卖了被告大量的设备，足够冲抵上述款项。终上所述，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，原告泰安公司的法定代表人王国华代表原告与被告王爱国签订了一份《租赁合同》，约定原告将其名下位于东莞市××镇××村下谷村民小组的一处厂房出租给被告王爱国作为工业厂房使用，建筑面积约为6000平方米，合同期限自2018年4月15日起至2021年4月14日止，每月租金为60,000元，被告王爱国应于每月月底前支付当月的租金，逾期则每日按应付租金的千分之一计付违约金至实际付清之日止。又查，被告王爱国自2009年起就开始租赁涉案的租赁物，并在租赁物处开办了被告特迅公司。原告确认已收到被告王爱国支付的押金250,000元。再查，被告自2019年3月15日起开始未按时交纳租金，原告泰安公司于2019年7月20日在涉案租赁物处张贴了一份《通知》，以两被告拖欠四个月租金未付为由要求自2019年7月20日起解除涉案的《租赁合同》。因被告拖欠部分水电费，原告于2019年7月17日替其垫付电费21,141.16元，于2019年7月22日替其垫付电费违约金338.25元，水费616.03元，污水处理费369.52元，生活垃圾费450元。两被告对原告上述主张垫付的费用均无异议。原告在庭审中确认两被告早已不再涉案租赁物处经营，其有部分被查封的财产存放在涉案租赁的厂房内，但在庭审前已转移至厂房外的空地处。双方对原告泰安公司实际接收涉案租赁物的时间存在争议，原告泰安公司主张是2019年8月25日，而两被告则主张为2019年7月20日。又查，涉案的租赁物已办理了国有土地使用证，但未办理房产证。原告也于2002年11月15就涉案厂房及宿舍办理了建设工程规划许可证副证，但并未在建设工程验收后申办建设工程规划许可证。另查，原告泰安公司在起诉后向本院申请财产保全，要求本院查封、扣押、冻结两被告价值272,914.96元的财产，本院审查后，依法作出（2019）粤1972民初14780号民事裁定书并完成了相应的财产保全措施。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、涉案的《租赁合同》是否有效；二、原告诉请的租金及场地占用费是否合法；三、原告诉请的水电费、电费违约金、污水处理费、生活垃圾处理费及相应的利息是否合法；四、两被告应否对上述债务承担连带责任。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然涉案的租赁物已办理了建设工程规划许可证副证，但未在建设工程验收后申办建设工程规划许可证正本，现原告在涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证即交付使用违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案《租赁合同》应为无效合同。合同无效应自始无效，原告泰安公司诉请要求解除涉案《租赁合同》于法无据，本院对该请求予以驳回。另，因涉案《租赁合同》无效，双方基于合同取得的财产应相互返还，但原告在庭审中已确认被告早已不在涉案租赁物处经营，其存在于租赁物处的财产也在庭审前已转移至厂房外的空地处，现原告还诉请要求两被告腾空涉案的租赁物没有事实和法律依据，本院对该请求不予支持。关于焦点二，如焦点一所述，涉案的《租赁合同》无效，原告泰安公司依法应向被告王爱国退还押金250,000元，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告王爱国应按照合同约定的租金标准向原告支付场地占用费。又因双方对原告泰安公司实际接收涉案租赁物的时间存在争议，原告泰安公司主张是2019年8月25日，而两被告则主张为2019年7月20日。结合原告泰安公司于2019年7月20日在租赁物处张贴《通知》要求解除合同，而被告王爱国在其张贴《通知》前已不在经营，故实际接收时间应认定于2019年7月20日为宜。现被告王爱国自2019年3月15日起开始拖欠租金，按每月租金60,000元的标准，即被告王爱国还需向原告泰安公司支付的场地占用费为2,000元（60,000元×4个月＋60,000元÷30天/月×6天－250,000元=2,000元）。至于逾期付款的利息，应以2,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2019年7月20日起计算至全部款项付清之日止。原告泰安公司主张超出部分于法无据，本院对超出部分予以驳回。另，如上所述，本院依法认定原告实际接收租赁物的时间为2019年7月20日，现原告要求被告王爱国支付2019年7月20日起的场地占用费亦于法无据，本院对此予以驳回。关于焦点三，两被告对原告泰安公司替其垫付电费21,141.16元、电费违约金338.25元、水费616.03元、污水处理费369.52元、生活垃圾费450元等均无异议，本院对此予以确认，被告王爱国依法应向原告泰安公司予以返还。至于垫付款的利息损失，应以上述款项的总额22,914.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2019年7月22日起计算至全部款项付清之日止。原告泰安公司主张超出部分于法无据，本院对超出部分予以驳回。关于焦点四，虽然与原告泰安公司签订《租赁合同》的相对方为被告王爱国，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”原告泰安公司有权选择要求被告王爱国或被告特迅公司承担合同责任，现原告在庭审时已明确选择要求被告王爱国承担合同责任，其再要求被告特迅公司承担连带责任于法无据，本院对该请求予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告王爱国于本判决生效之日起三日内向原告东莞市泰安实业有限公司支付场地占用费2,000元及逾期付款利息（逾期付款利息以2,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2019年7月20日起计算至全部款项付清之日止）；二、限被告王爱国于本判决生效之日起三日内向原告东莞市泰安实业有限公司返还电费21,141.16元、电费违约金338.25元、水费616.03元、污水处理费369.52元、生活垃圾费450元及逾期付款利息（逾期付款利息以22,914.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2019年7月22日起计算至全部款项付清之日止）；三、驳回原告东莞市泰安实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,696.86元，保全费1,884.57元，共4,581.43元，由原告东莞市泰安实业有限公司负担4,140.76元，被告王爱国负担440.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林健华二〇一九年十月二十九日书记员  吴泽丹附：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。