安徽省石台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1722民初492号 原告：董凤，女，1978年9月26日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：程千胜，安徽程千胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍平生，安徽程千胜律师事务所律师。 被告：安徽山水置业有限公司，住所地安徽省池州市石台县仙寓镇。 法定代表人：王益玉，该公司总经理。 原告董凤与被告安徽山水置业有限公司（以下简称山水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董凤及其委托诉讼代理人程千胜到庭参加诉讼。被告山水公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告董凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水公司履行《商品房买卖合同》义务，即立即协助原告董凤办理位于池州市石台县房屋产权登记手续；2.判令被告山水公司承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：2018年9月29日，原告董凤与被告山水公司签订《商品房买卖合同》，并于当日交付全款234700元，购买了石台县仙寓镇旅游商品市场2号楼2单元301室，按照合同约定，被告山水公司应于2019年5月1日前将该房屋交付原告董凤使用，并协助办理房地产权登记手续。然，被告山水公司在交付房屋后，一直未能按照合同约定协助原告董凤办理房地产权登记手续。双方多次协商未果。为维护合法权益，原告董凤向本院提起民事诉讼。 为支持其诉讼请求，原告董凤向本院提交了以下证据： 1.原告董凤的身份证复印件，欲证明原告董凤的身份信息； 2.《商品房买卖合同》，欲证明原告董凤与被告山水公司签订房屋买卖合同，该房屋为原告董凤所购买，被告山水公司应当协助原告董凤办理产权登记手续； 3.被告山水公司收到购房款后出具的收据，欲证明被告山水公司已经在合同约定的时间收到原告董凤支付的全部购房款； 4.银行转账凭证，欲证明原告董凤已经按照合同约定履行了给付房款的义务，转账人潘晓娴系原告董凤丈夫的姐姐，系代为交付购房款。 被告山水公司未作答辩，亦未提供相关证据材料。 被告山水公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告董凤提交的证据进行质证的诉讼权利。经审查，原告董凤提交的证据真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月29日，原告董凤与被告山水公司就购买石台县仙寓镇旅游商品市场2号楼2单元301室事宜，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房单价为每平方米2500元，总价款234700元，付款方式为一次性付款；被告山水公司应当在2019年5月1日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付给原告董凤使用；被告山水公司应当在商品房竣工验收合格后30日内办理房屋所有权初始登记，如因被告山水公司的责任，原告董凤不能在所购买的房屋交付后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按“董凤退房，山水公司在董凤提出退房要求之日起10日内将董凤已付房价款退还给原告董凤或山水公司继续协助董凤办理房地产权属证书”处理。原告董凤依约于签订合同当日向被告山水公司交付购房全款234700元。双方签订的《商品房买卖合同》未办理预售登记备案。合同签订当日，被告山水公司向原告董凤交付房屋，但一直未按照合同约定协助原告董凤办理房地产权属证书。双方多次协商未果。现原告董凤向本院提起民事诉讼，要求被告山水公司履行《商品房买卖合同》义务，即协助原告董凤办理涉案商品房的房屋登记手续。 2019年8月26日，原告董凤向本院提出财产保全申请，并提供了相应的担保，由于保全申请符合法律规定，本院于次日查封了涉案房地产的所有权及土地使用权，期限自2019年8月27日起至2022年8月27日止。原告董凤支付了诉讼保全申请费1694元。 另查明，2018年4月4日，被告山水公司在石台县房产事务局办理了商品房预售许可证(石房预售证第2018002号)。涉案商品房尚未进行竣工验收。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中并未载明交易标的物，但结合购房款收据以及实际交付的房屋可以看出，交易标的物为石台县仙寓镇旅游商品市场2号楼2单元301室房屋。该涉案商品房尚未进行竣工验收，根据《商品房销售管理办法》第三条规定，双方之间的商品房买卖应属于商品房预售行为。同时，已签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，且起诉前被告山水公司已经取得商品房预售许可证，应认定《商品房买卖合同》合法有效。 在案涉《商品房买卖合同》合法有效的前提下，原告董凤依约向被告山水公司支付了全部购房款，履行了合同义务，被告山水公司也将涉案商品房交付给原告董凤实际占有使用，仅案涉商品房尚未办理房屋权属登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人（原告董凤）应当自商品房交付使用之日起90日内办理房屋登记手续，被告山水公司负有协助原告董凤办理房屋权属登记的法定义务。 关于如何办理案涉商品房的房屋登记手续，双方在《商品房买卖合同》中约定并不明确。考虑到涉案房屋未办理竣工验收，原告董凤已经实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告董凤实际占有使用房屋，但本案所涉房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，换而言之，原告董凤要求立即协助办理案涉商品房产权登记手续，实践中无法操作，需待案涉房屋具备办理房产登记的法定条件后，被告山水公司再行协助原告董凤办理房产登记的义务。 关于原告董凤要求被告山水公司承担保全费用的诉讼请求，因本案所涉房屋并无灭失或发生权属变更等紧急风险存在，原告董凤申请财产保全并不具备迫切性和必要性，由此产生的费用应由其自行负担。 综上，对于原告董凤要求被告山水公司履行《商品房买卖合同》义务，即协助原告董凤办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告安徽山水置业有限公司于本判决生效且具备房屋所有权登记手续办理条件后三十日内，协助原告董凤办理位于池州市石台县房屋产权登记手续，将该房屋的房地产权利登记至原告董凤名下； 二、驳回原告董凤的其他诉讼请求。 案件受理费4821元，由被告安徽山水置业有限公司负担，保全申请费1694元，由原告董凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  汪明取 审 判 员  黄前龙 人民陪审员  汪结明 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  吴靖宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。