河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2433号原告：王会利，女，1980年6月20日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区，确认地址洛阳市洛龙区牡丹大道1号中原康城尚阁920室。被告：河南天地辉煌置业有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡方皮路南枫丹白露小区，确认地址洛阳市伊川县滨河大道龙门一号，统一社会信用代码914103247112760978。法定代表人：黄永闯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韦铭轩，河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：盛梦鹤，河南广文律师事务所律师（实习），代理权限：特别授权。被告：洛阳龙门伊河文化旅游有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路通元花园2-A-1501室，确认地址洛阳市伊川县滨河大道龙门一号，统一社会信用代码91410300065275101M。法定代表人：周通。委托诉讼代理人：王玉婷，女，汉族，1995年6月13日生，住河南省偃师市，确认地址洛阳市伊川县滨河大道龙门一号，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告王会利与被告河南天地辉煌置业有限公司（以下简称天地辉煌公司）、洛阳龙门伊河文化旅游有限公司（龙门伊河公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王会利，被告天地辉煌公司委托诉讼代理人韦铭轩、盛梦鹤，龙门伊河公司委托诉讼诉讼代理人王玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会利向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告天地辉煌公司于2018年2月1日签订的《龙门一号入会协议书》无效；2、判决二被告连带返还原告购房款23万元；3、判决二被告连带赔偿原告损失23万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月份，被告天地辉煌公司向社会发放宣传单公开预售位于伊川县××城大道南端的“龙门一号”16号楼。2017年11月22日，原告在天地辉煌公司龙门一号售楼部向其交纳了排号认购房屋定金1万元。2018年2月1日，原被告签订《龙门一号入会协议书》，约定：天地辉煌公司将预建的龙门一号16号楼2单元1103室，面积为132平方米的房屋出售给原告，每平方米单价5,606.06元，总房款74万元。原告先向其交纳23万元，签订本协议时交纳3万元，剩余20万元于2018年3月15日前付清。待签订商品房买卖合同时交纳剩余的51万元被告承诺于2019年10月份交付房屋。原告按约共计支付被告23万元房款。该23万元均是在被告售楼部以POS机刷卡的方式由被告龙门伊河公司收取，龙门一号售楼部同时出具收款收据。2019年3月至5月份，原告多次到被告售楼部询问房屋建设情况，被告销售人员告知16号楼建设规划许可证在办理中，房子没有建设。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原被告双方签订的《龙门一号入会协议书》，应当认定为商品房买卖合同。被告没有取得预售许可违法销售房屋，该合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告应当返还购房款并赔偿损失。天地辉煌公司向原告发出销售房屋要约，与被告龙门伊河公司共同收取原告购房款，二被告系共同销售行为，应当承担连带返还房款和赔偿损失的责任。综上，请求人民法院查明事实，依法维护原告的合法权益。天地辉煌公司辩称：1.涉案《龙门一号入会协议书》系预约合同，合同内容合法有效，因合同期限届满，目前处于失效终止状态。原告错误将预约合同理解为本约合同，是导致本案发生的根本原因。涉案《龙门一号入会协议书》第四条约定：“乙方在入会期间可以购买甲方开发房产，以会费抵偿甲方相应房款。乙方预约龙门一号16栋2单元1103室”、“甲方保留该房源”；协议第五条约定：“本协议期限为壹年，至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同，甲方将乙方所交会费无息退还。”上述内容表明，双方订立该入会协议的目的是为了将来订立本约合同。针对此类合同的性质到底属于预约还是本约合同的问题，《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期（总第218期）“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”公报中已经明确：“判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。”因此，本案入会协议书属于预约合同。该预约合同并不属于《商品房（预售）买卖合同》，开发商与顾客签订的预约合同未违反法律强制性规定，属于有效合同。因协议中约定一年失效，根据《合同法》第四十六条之规定，附终止期限的合同，自期限届满时失效。故本案合同系有效的预约合同，因到一年期限而自动失效终止。答辩人同意按照约定无息退还原告入会费，但因原告所提要求过高，双方无法达成一致，产生此次诉讼。2．原告所诉“退一赔一”没有事实及法律依据，原告应当为错误理解和适用法律承担本次诉讼的所有成本。原告引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”该规定的适用必须同时满足：1、双方签订商品房买卖合同；2、合同无效或者被撤销、解除；3、开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的事实。本案中，1、双方签订的是预约合同而非商品房买卖合同；2、入会协议因附终止期限而终止，并非无效或者被撤销、解除；3、入会协议第四条明确“乙方可以购买甲方开发房产，以会费抵偿房款”，第五条明确说明，双方将来要签订正式的商品房买卖合同。而开发商如果有预售许可证，直接会跟顾客签订正式由房管部门印制并登记备案的商品房（预售）买卖合同。证明原告当时对项目未取得预售许可证的情况是明知的。所以，原告主张答辩人“退一赔一”的理由和依据均不能成立。3．双方未签订本约合同的根本原因系政府规划调整，对于原、被告双方均属于不可抗力，答辩人不应当承担任何责任。答辩人于2011年9月13日通过出让方式取得涉案地块土地，并依法取得豫2018伊川县不动产第00002491号不动产证。2013年元月17日，答辩人取得伊川县规划局的《建设用地规划许可证》（地字第410329201300002号）。涉案土地的总平面图中也显示，规划和设计的16号楼是真实存在的。2019年8月7日，伊川县城乡规划委员会作出【2019】3号会议纪要，将答辩人790余亩土地直接收回近一半（仅剩462亩），规划中的16号楼也在被收回的范围内。对政府的决定，答辩人作为一家本地公司，是不能预见、不能避免并不能克服的。答辩人土地出让金等全部缴纳完毕，此次土地被收回本身已经产生巨大损失，根据《合同法》第一百一十七条之规定，答辩人不应当承担任何责任。综上，原告所诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。龙门伊河公司辩称：同意天地辉煌公司答辩意见，我方与原告方没有房屋买卖合同关系，不应当承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了六组证据：第一组：原告身份证一份、被告天地辉煌公司、被告洛阳龙门伊河公司的工商登记信息公示单各一份。证明：原、被告的主体资格；被告天地辉煌公司系房地产开发企业，被告龙门伊河公司不具有开发及销售房地产的资格。第二组：被告天地辉煌公司销售龙门一号16号楼的宣传单一份（龙门一号小洋房三期置业计划单）、原告交纳选房定金的POS机签购单1份、原告银行账户交易明细单一份。证明：被告通过多种广告形式宣传销售龙门一号16号楼。2017年11月22日，原告到被告龙门一号项目售楼部，销售人员给原告发放一份16号楼的宣传单，告知16号楼的户型种类、结构和面积等详细信息。被告售楼部用POS机刷卡以被告龙门伊河公司的名义收取了原告1万元的选房定金。该宣传单上没有显示所售房屋没有预售许可证。第三组：原告与被告天地辉煌公司龙门一号项目部签订的《龙门一号入会协议书》一份。证明：1、2018年2月1日，原告与被告天地辉煌公司龙门一号项目部签订《龙门一号入会协议书》，约定：原告加入被告“龙门一号尊享会”成为会员，向其交纳会费23万元，会费高不封顶。签协议时交入会费3万元，剩余会费于2018年3月15日前付清。原告享有伊河景观堤坝公园、私人游艇码头、高尔夫练习场、直升机项目会员价格。入会期间可以购买被告开发的房产，以会费折抵相应房款。原告预购龙门一号16栋2单元1103室，面积暂为132平方米，每平米5,606.06元，房屋总价款74万元。如原告未按时间付清入会费的，被告取消预留房源。协议期限一年，自双方签订商品房买卖协议或协议届满时终止。2、该协议约定的原告享有伊河景观堤坝公园、私人游艇码头、高尔夫练习场、直升机项目均不存在，系被告为了销售房屋对原告作出的虚假承诺。3、该协议明确约定原告购买房屋的具体楼层、房号、房屋的面积、单价、总房款、付款方式、付款时间、违约责任等具体信息，具备商品房买卖合同应当明确的内容，其名为入会协议，实为房屋买卖协议，原告交纳的是23万元的购房款。4、双方签订的《龙门一号入会协议书》中，被告没有明确告知该16号楼没有预售许可证。第四组：原告向被告交纳房款的POS机签购单5份、原告银行账户交易明细单5份、龙门一号项目部的收款收据2份。证明：原告于2018年2月1日通过农村信用社账户给被告龙门一号项目部交纳了2万元房款。于2018年3月15日分别通过农村信用社账户支付1万元、通过光大银行账户支付7万元、通过工商银行支付11万元、通过民生银行支付1万元，共计支付被告房款23万元。该23万元均是被告天地辉煌公司龙门一号项目部的财务部用POS机刷卡以被告龙门伊河公司的名义收取，由该项目部出具收款收据，二被告系共同销售行为。第五组：被告销售员谢朝阳的微信注册信息一份、2019年4月23日，原告与谢朝阳的微信聊天记录4页、2019年5月10日原告到被告龙门一号售楼部与谢朝阳的谈话视频一份。证明：原告与被告签订的《龙门一号入会协议书》系房屋买卖协议，原告向其交纳了23万元的购房款。在签订《龙门一号入会协议书》时，被告销售人员承诺16号楼于2019年10月份交房，未告知原告16号楼没有取得预售许可证。2019年4月份，原告听说16号楼没有建设规划许可证后到售楼部与谢朝阳核实，谢称正在办理中，4月底会有确切消息。2019年5月10日，原告再次到售楼部询问，销售员谢朝阳告知规划建设许可证还在办理中，房子还没有建设，被告出售房屋时存在故意隐瞒没有取得预售许可的行为。第六组：被告天地辉煌公司网站页面一份、被告在洛阳房地产信息网发布的关于龙门一号项目销售具体楼号的时间、面积及销售价格、交房时间的信息5份。证明：1、现在天地辉煌公司仍然在虚假宣传销售16号楼并且没有注明该销售房屋没有预售许可的事实。2、被告在洛阳房地产信息网发布的龙门一号项目在2018年4月17日、5月3日、5月28日的在售楼栋包括16号楼，面积58㎡-132㎡、暂定2019年10月交房。3、被告在上述网站发布的龙门一号售房信息中也没有注明此房屋没有取得预售许可证。4、被告在上述网站发布的龙门一号售房信息中16号楼的户型面积、交房时间与原被告签订的《龙门一号入会协议书》中的楼号、面积相符、与谈话视频中销售人员承认承诺2019年10月交房的时间相符。相互印证原被存在买卖合同关系，被告违法出售16号楼2单元1103室房屋给原告，故意隐瞒该房屋没有取得预售许可，并虚假承诺2019年10月交房的事实。5、该房屋价格上涨，2018年2月份被告出售给原告的房屋是每平米5,606.06元，2019年5月份该房已经涨至12,800元，被告的欺诈行为导致原告现在已经无法用原价格买到相等面积的房屋，给原告的经济造成了严重损失，被告应当赔偿该损失。被告质证意见：对第一组证据真实性认可，对证明方向不予认可。龙门伊河公司不是本案合同纠纷中的当事人，其是否是由房地产开发销售资质与本案无关，只是在当时收费时部分会费直接使用了龙门伊河公司的POS机。对第二组证据，宣传单没有公司的加章，没有任何字迹，也没有显示房号等具体信息不能证明其证明方向；对刷POS机的1万元，我们认为这是会费不是定金。对第三组证据，入会协议书真实性认可，从协议书上可以看出原告所缴纳的23万元系入会费，协议明确表示原告方在入会期间可以购买甲方开发房产，甲方保留房源，这也说明了本案的涉案合同就是一份预约合同，因为任何的正式的买卖合同都不可以说你可以买我的东西。该入会协议也没有满足《商品房销售管理办法》第16条的主要内容，因为她连最基本的交付时间、绿化、水气暖等均未在入会协议上体现。基于该份协议为预约协议，原告所适用的法条及事实和理由均不能成立。对原告所述的我方没有明确告知16号楼没有预售许可证的事实不予认可：从常理可知，如果公司拿到预售许可，双方建立正式的商品房预售或买卖合同关系，开发商可以收足全款（无论是全额付款或客户银行贷款），也不会在入会协议上说“双方签订商品房买卖合同时，协议失效”，从侧方面反映，原告在签订该入会协议时，对16号没有预售许可证是明知的。对第四组证据被告收到原告的23万元入会费真实性认可，但不认可其所述的二被告是共同销售行为，所有的费用都是由天地辉煌公司实际收取。对第五组证据，微信聊天记录和销售人员需要和公司核实，同时聊天内容可以说明，在该入会协议到一年终止之后，公司是同意将23万元退还给王女士，不过原告提出高额赔偿，所以双方一直未能办理退还手续。且双方的聊天均是在政府8月7号上会之前，所以当时销售人员说是没法确定。对聊天视频的质证意见同微信聊天记录的质证意见。对第六组证据原告提交的网页截图，真实性庭后需要核实，但网页的发布时间是2013.3.12，而此时我公司在2011年已经取得了土地所有权证，2013年元月已经取得规划证，我公司也有权按当时情况作出一定的计划，但该内容不是双方订立合同的合同条款。其中洛阳房地产信息网这个网页截图不是我们的官网，内容不予认可。对原告说价格上涨问题没有事实及证据，实际上也没有涨那么多。综上，原告所提交的所有证据，不能证明入会协议书已经达到了本约的条件，原告诉求没有事实及法律依据。龙门伊河公司质证认为，同意天地辉煌公司的质证意见，龙门伊河公司并不是当事人，该合同纠纷与我方无关。被告天地辉煌公司向法庭提交了五组证据：证据一：《龙门一号入会协议书》，原件1页。证明方向：2018年2月1日，双方签订《龙门一号入会协议书》。该协议四条约定：“乙方在入会期间可以购买甲方开发房产，以会费抵偿甲方相应房款。乙方预约龙门一号16栋2单元1103室”、“甲方保留该房源”，协议第五条约定：“本协议期限为壹年，至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同，甲方将乙方所交会费无息退还。”该协议系预约合同，合同内容合法有效，因合同期限届满，目前合同处于失效终止状态。证据二：涉案土地的总平面规划蓝图原件。证据三：豫2018伊川县不动产第00002491号不动产证原件。证据四：《建设用地规划许可证》（地字第410329201300002号）原件。证据五：伊川县城乡规划委员会作出【2019】3号会议纪要23页。共同证明方向：2011年9月13日，被告通过出让方式取得了涉案地块土地，并依法取得不动产证。2013年元月17日，被告取得伊川县规划局的《建设用地规划许可证》（地字第410329201300002号）。涉案土地的总平面图也显示，规划和设计的16号楼是真实存在的。2019年8月7日，伊川县城乡规划委员会作出【2019】3号会议纪要，将答辩人790余亩土地直接收回近一半（仅剩462亩），规划中的16号楼也在被收回的范围内。因此，双方无法签订本约合同的根本原因系政府规划调整，对于原、被告双方均属于不可抗力，被告不应当承担任何责任。原告质证意见：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，该协议名为入会协议，实为商品房买卖合同，协议中第三条约定的乙方享有的权利，伊河景观堤坝公园、私人游艇码头、高尔夫练习球场等多种权利均不存在，系被告为了掩盖非法预售房屋所表述的虚假内容，该协议第四条明确约定了被告出售房屋的具体楼栋号、房号、楼层、面积、单价、总房款，预付的23万元名为入会费，实为30%多的购房款。该协议第五条约定，双方签订商品房买卖合同或协议期限一年届满时终止，原告向法庭提交的视频以及与销售人员的微信聊天记录能够证明双方已经对协议期限作出了变更，被告工作人员已明确继续履行合同，期限没有具体明确，并准备向原告交付房屋，因此双方的协议仍在履行中，被告存在故意隐瞒所售房屋没有预售许可的事实。对证据二、三真实性无异议、对证据四、五真实性有异议，对这四组证据证明方向有异议：该证据能够证明被告出售给原告的16号楼，被告没有取得预售许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，被告存在违法预售房屋的事实。被告龙门伊河公司质证意见：对被告天地辉煌公司的证据均无异议。被告龙门伊河公司未向法庭提交证据。庭审后，被告天地辉煌公司补充提交：证据1．龙门一号项目《土地使用证》12本（其中原件6本、复印件6本）；证据2．龙门一号《建设用地规划许可证》3份、《龙门一号项目行政变更许可决定书》3份，共同证明：2011年9月13日，该公司通过出让方式取得了涉案土地，并依法取得土地证12本（后其中6本更换为不动产权证），原告诉求中的16号楼土地证号为伊政国用（2013）YDJ2012-26号。2013年1月17日，被告取得伊川县规划局《建设用地规划许可证》，规划中的16号楼在该在许可证及《龙门一号二期用地坐标图》中显示的地块七。规划和设计的16号楼真实存在。2019年8月7日，伊川县规划委员会作出【2019】3号会议纪要，将该公司790余亩土地直接收回近一半（仅剩462亩），规划中的16号楼也在被收回范围内。因此，双方无法签订本约合同的根本原因是政府规划导致的情势变更，被告不应承担任何责任。本院根据被告天地辉煌公司的申请，调取了该公司在伊川县不动产中心仅提供有复印件的6本《土地使用证》档案。被告龙门伊河公司无异议，原告对被告补充提交的证据及法庭调取的证据真实性无异议，对证明目的有异议：被告主张的790余亩是全部用地，包含已经建设的用地和未建设用地。伊川县城乡规划委员会作出的【2019】3号会议纪要中显示的462亩是2019年8月7日以后规划准备建设的占地面积，是未建设的土地面积。被告的证据不能证明土地被政府收回导致减少的情况，包括案涉的16号楼规划占地面积被政府收回的情况。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对原告提交的证据二2.3．予以采信、对证据六的真实性予以认可，对证据二1龙门一号／小洋房3期东单元（2单元）宣传彩页中置业计划单未填写相关内容，不予采信。对被告天地辉煌公司提交的证据四、证据五予以采信。对被告天地辉煌公司庭审后补充提交的证据1、证据2，及本院调取的6本《土地使用证》档案予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实为：2017年11月22日，原告王会利因有购房需求，在被告天地辉煌公司龙门一号售楼部通过龙门伊河公司POS机向天地辉煌公司交纳10,000元，2018年2月1日，原告与被告天地辉煌公司签订《龙门一号入会协议书》，载明：甲方：天地辉煌公司，乙方：王会利。甲方开发的龙门一号项目，已形成吃住游一体化的商住圈。现甲方公开招募会员加入“龙门一号尊享会”，经协商签订协议如下：一、乙方自愿加入甲方“龙门一号尊享会”，成为甲方会员，享有和遵守甲方会员的各项权利义务。二、乙方应向甲方交纳入会费人民币贰拾叁万元整（小写：￥230,000元），会费高不封顶。乙方在本协议签订时交纳入会费叁万元整（小写：￥30,000元），剩余会费在2018年3月15日前付清。三、乙方入会后享有以下权利义务：1．享有甲方伊河景观堤坝公园、私人游艇码头、高尔夫练习场、直升机项目会员优惠价格。2.享有购买甲方销售房产的会员价格或者特殊优惠。3．享有甲方龙门一号项目中的其他特殊优惠。4．乙方应自觉遵守甲方制定的会员规则制度。四、乙方在入会期间可以购买甲方开发房产，以会费抵偿甲方相应房款。乙方预约甲方龙门一号16栋2单元1103室房源，面积暂为132平方米（该面积为约定面积，最终面积以房产部门核准面积为准），甲方同意保留该房源，并给予会员优惠单价5,606.06元／㎡，优惠后房屋总价为人民币740,000元。如乙方购买甲方保留房产，按照甲方购房规定支付购房款并办理相关手续，方可享受会员价，如乙方未按时间付清入会费的，则甲方取消预留房源，乙方不能享有购房优惠价。五、本协议有效期限为壹年，至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同，甲方将乙方所交会费无息退还。六、双方就乙方入会后权利义务已充分沟通，乙方对此知悉无歧义。如双方协议履行事宜产生争议，应平等互谅进行协商，协商不成，由伊川县人民法院解决。七、本协议自双方签字盖章生效。协议一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等效力。甲方：天地辉煌公司（龙门一号项目部盖章）代理人：谢朝阳（签名）乙方：王会利（签名按手印）2018.2.1。当日，原告通过被告龙门伊河公司POS机向被告天地辉煌公司交纳20,000元。2018年3月15日，原告通过龙门伊河公司POS机向天地辉煌公司交款四笔共200,000元。2018年2月1日、3月15日，天地辉煌公司龙门一号项目部分别向原告出具收据，收到原告入会费3万元、20万元。另查明：2011年至2013年，被告天地辉煌公司通过出让方式取得洛栾快速通道东侧龙门一号12块土地共531985.29平方米。2011年12月28日，伊川县人民政府向天地辉煌公司颁发伊政国用（2011）第YDJ2011-16号（地块一）、17号（地块二）、18号（地块三）国有土地使用权证书，土地面积分别为70035㎡、71693.65㎡、70035㎡，终止日期分别为商业2051年9月13日，居住2081年9月13日。2013年，伊川县人民政府向天地辉煌公司颁发伊政国用（2013）第YDJ2012-21号（地块四＜1＞）、伊政国用（2013）第YDJ2012-22号（地块四＜2＞）、伊政国用（2013）第YDJ2012-23号（地块五）国有土地使用权证书，土地面积分别为49489.95㎡、20544.36㎡、48421.9㎡，终止日期分别为商业2052年9月12日，居住2082年9月12日。伊政国用（2013）第YDJ-24号（地块六＜1＞）、伊政国用（2013）第YDJ2012-25号（地块六＜2＞）、伊政国用第YDJ2012-26号（地块七）、伊政国用第YDJ2012-27号（地块十）国有土地使用权证书，土地面积分别为58767.57㎡、11267.07㎡、70034.1㎡、9640.83㎡，终止日期分别为商业2052年9月12日，居住2082年9月12日。伊政国用第YDJ2013-39号（地块八）、伊政国用第YDJ2013-40号（地块九）土地使用权证书，土地面积分别为20047.93㎡、32007.93㎡，终止日期为居住2082年12月6日。2011年12月7日，伊川县规划局为被告天地辉煌公司颁发地字第410329201100017号建设用地规划许可证，用地项目名称龙门一号大型城市综合体商住楼，用地位置滨河大道东侧、伊川大坝西侧、环城高速北侧、龙门南桥南侧，用地性质商住、二类居住、公建用地，用地面积211763.65平方米（合317.65亩）（含地块一、地块二、地块三）。2013年1月17日，伊川县规划局为天地辉煌公司颁发地字第410329201300002号建设用地规划许可证，用地项目名称龙门一号，用地位置滨河新区拓展区，滨河大道东侧、龙门南桥南侧，用地性质商业、酒店、居住用地，用地面积268165.78平方米（合402.25亩），用地规模临滨河大道为11层8层住宅，其他为4层、6层住宅，中南部为旅游度假酒店,地块四＜1＞用地面积49489.95㎡居住用地，地块四＜2＞用地面积20544.36㎡商务办公（总部基地），地块五面积48421.9㎡商业金融（酒店会议中心），地块六＜1＞面积58767.5㎡公建老年公寓，地块六＜2＞面积11267.07㎡商业办公（总部基地），地块七面积70034.1㎡商业居住，地块十面积9640.83㎡商务办公（总部基地）。2013年12月24日，伊川县规划局为天地辉煌公司颁发地字第4103292013000032号建设用地规划许可证，用地项目名称龙门一号，用地位置草店大桥以南、洛阳环城高速以北、滨河大道以东、伊河以西，用地性质居住用地，用地面积52055.87平方米（地块八20047.94㎡、地块九32007.93㎡）。2016年9月27日，伊川县规划局作出《龙门一号项目行政变更许可决定书》将地块七地上建筑面积由98047.74㎡调整为102157.59㎡，总平面图建筑面积由881383.12㎡（其中地上建筑面积628015.51㎡，地下建筑面积为253367.61㎡）调整为875027.36㎡（其中地上建筑面积调整为621659.75㎡，地下建筑面积仍为253367.61㎡）。户数由2458户调整为2822户。2019年8月7日，伊川县城乡规划委员会纪要显示，龙门一号占地面积308108.89㎡（合462亩），总建筑面积471472.95㎡，地下建筑面积128334.19㎡。居住户数为2108户。该纪要显示的龙门一号占地面积、总建筑面积、地下建筑面积与天地辉煌公司取得的原建设用地规划许可的占地面积、建筑面积、地下建筑面积分别减少了223876.41㎡、150186.8㎡、125033.42㎡，致使双方入会协议书预约的16号楼建设计划落空，原告与被告协商无果，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是，原告王会利与被告天地辉煌公司于2018年2月1日签订的《龙门一号入会协议书》是商品房预售合同还是预约合同；双方未能依照入会协议书约定签订商品房买卖合同是被告天地辉煌公司违约还是不可抗力；该入会协议书是无效合同还是效力终止合同；天地辉煌公司与龙门伊河公司应否是否应当承担对原告的赔偿责任。其一、入会协议书是商品房预约合同。理由：协议第四条约定：“乙方在入会期间可以购买甲方开发房产，以会费抵偿甲方相应房款。乙方预约龙门一号16栋2单元1103室”，“甲方保留该房源”；第五条内容：“本协议期限为壹年，至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同，甲方将乙方所交会费无息退还。”从以上约定可以看出，双方签订入会协议的目的是为了之后订立商品房买卖合同，该协议是原告与被告天地辉煌公司的真实意思表示，故该入会协议书应为预约合同。从法律规定上看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该司法解释所指的《商品房销售管理办法》是针对商品房销售和商品房预售确定的法律规范，该办法规定：商品房销售实行预售许可制度。办法第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称、姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定的方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。该预约合同仅提到了预约16栋2单元1103室，显示有预约房屋面积、单价、总价及争议解决等内容，对房屋的销售方式、付款方式和付款时间、交付使用条件和日期、面积差异处理、供水、电、暖、燃气、绿化等公共基础设施交付承诺、相关权益，公共配套设施产权归属等主要内容未作约定，不应认定为商品房买卖合同。其二、双方未签订商品房买卖合同不是被告天地辉煌公司违约，而是政府规划调整，属于不可抗力。其三、该入会协议书应为效力终止合同而非无效合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，入会协议书没有提及天地辉煌公司已取得房屋预售许可证的内容，双方签订入会协议书未违反法律法规的强制性规定。故原告以协议中乙方权利部分享有甲方伊河景观堤坝公园、私人游艇码头、高尔夫练习场、直升机项目会员优惠价格，上述项目因系天地辉煌公司为掩盖非法预售房屋所表述的虚假内容而应认定该入会协议无效的观点不能成立。合同法第四十六条规定：附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，入会协议书约定期限为一年，一年内双方因政府规划调整而未能签订商品房买卖合同且一年期满，双方的协议自然终止。合同的权利义务终止后，不影响合同中清理及结算条款的效力。故被告天地辉煌公司应向原告退还会费23万元，因原告主张由被告向原告赔偿损失，故可以被告天地辉煌公司应退还原告的23万元会费为基数，自入会协议书终止的次日起，即自2019年2月1日起，按年款利率6%赔偿原告利息损失至本判决确定的履行期限届满之日止。其四、关于被告龙门伊河公司是否应当承担退还款项及赔偿责任，从查明的事实看，龙门伊河公司仅是借用其POS机让天地辉煌公司收取会费，并非该入会协议书的一方当事人，也不是实际收款方，故龙门伊河公司依法不承担退款责任和赔偿责任。故原告王会利的该项诉求本院不予支持。经调解双方未能达成一致。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告河南天地辉煌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王会利退还会费230,000元，并赔偿利息损失（以230,000元为基数，按年利率6%标准，自2019年2月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告王会利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,200元，减半收取4,100元，由原告负担1,699元，被告河南天地辉煌置业有限公司负担2,401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇二〇年四月九日书记员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。