江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初10405号 原告（反诉被告，以下简称原告）:沭阳大酒店有限公司，统一社会信用代码913213227317530492，住所地沭城镇内沭河北路**。 法定代表人：黄国忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人:朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）:殷地前，男，1979年9月13日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人:孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡杰，江苏雅凯律师事务所实习律师。 原告沭阳大酒店有限公司与被告殷地前企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，因案情需要，依法转为普通程序公开开庭进行了审理，被告殷地前在法庭辩论终结前提起反诉，本院受理后依法进行合并审理，原告沭阳大酒店有限公司的委托诉讼代理人朱雷霆、被告殷地前及其委托诉讼代理人孙高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沭阳大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年5月16日签订的《协议书》；2、被告给付原告承包费510000元、滞纳金150000元，共计660000元；3、被告搬离所使用的楼层（桑拿楼及游泳馆等）。事实和理由：2015年5月16日，原、被告签订《协议书》，约定由被告承包经营原告的桑拿楼层及游泳馆等设施，桑拿楼位于主楼北侧，共三层，约定承包费第一年68万元，第二年70万元，第三至第六年每年71万元，承包费分两次付清，半年一付。被告逾期未足额支付承包费、水电费、蒸汽费的，原告有权解除合同。协议签订后，原告将上述楼层交付被告经营使用，现被告逾期未付承包费，原告经催要无果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告请求将诉讼请求第2项变更为被告给付原告承包费766740元、滞纳金243280元（承包费及滞纳金均计算至2020年1月6日止）。 被告殷地前辩称，不同意解除双方签订的《协议书》。原、被告在签订协议后，在实际履行承包费给付过程中已口头约定改变了协议中约定的承包费给付方式，被告未按协议约定期限给付承包费并不构成违约。原告承包给被告的房屋存在严重的漏雨现象，原告作为房主没有履行房屋修缮义务，也未就漏雨给被告造成的损失进行赔偿。另承包经营期间，原告对其经营的酒店进行装修，该装修行为影响被告经营场所的正常经营，被告因双方就赔偿损失进行协商，故未按照协议约定期限给付承包费。原告主张的滞纳金标准超出法律规定，且逾期支付承包费的原因在于原告，不同意支付滞纳金。 被告殷地前向本院提出反诉请求：1、判令原告对承包给原告的房屋存在漏水、漏雨处进行修缮；2、判令原告赔偿原告装潢及财物损失150000元；3、原告赔偿被告营业损失600000元。事实和理由：2015年5月16日，原、被告签订《协议书》，被告租赁原告的桑拿楼层及游泳馆等三层楼房，租期自2015年8月25日至2021年8月24日止。合同签订后，因原告租给被告的房屋存在严重漏雨、漏水，造成被告房屋内装饰装修、物品等严重受损，被告租赁的房屋约400平方米的面积无法正常使用。另原告于2019年春节后至今对自己经营的酒店及客房进行装修，噪音巨大影响被告经营的会所的正常经营，原告还在其酒店内场地、被告经营的场所门前及左右堆放垃圾、停放车辆设备，阻碍被告经营的会所的客人正常通行及车辆停放，造成被告经营的会所的营业收入降低。原告还切断了被告租赁场所内美容厅的电话，导致美容厅无法正常营业，营业收入减少。综上，请求法院支持被告的反诉请求。 原告沭阳大酒店有限公司对被告殷地前的反诉辩称，对被告反诉请求第1、2项以法院现场勘验为准。对被告主张的营业损失不予认可，原告对该损失不承担赔偿责任。 原告为支持其诉讼请求及辩解理由，向本院提交原、被告双方签订的《协议书》一份，该协议第五条第二项、第七条约定承包费支付的时间及滞纳金，2018年8月25日至2019年8月24日期间的承包费71万元，被告应于2018年8月25日前付35.5万元，2019年2月25日前付35.5万元，而被告于2018年10月23日支付10万元、11月21日支付10万元，之后再未支付，按照协议约定，原告享有约定的解除权。 被告对原告提交的证据无异议，对于2018年8月25日至2019年8月24日期间的承包费已付20万元，尚欠51万元无异议，但认为通过两次付款的时间可以间接证明双方之间存在争议，原告接受被告未按期付款，说明双方就装修及营业损失赔偿进行协商，故被告未按照约定支付承包费。 被告为支持其诉讼请求及辩解理由，向本院提交如下证据： 证据一、2015年-2018年期间被告向原告给付承包费的票据25张，证明双方签订《协议书》后，在实际履行过程中已通过口头约定改变了承包费给付方式。 证据二、照片44张，证明被告承包的经营场所存在漏雨现象，原告一直未履行修缮义务。 证据三、照片12张，证明被告承包的经营场所漏雨导致财产损失。 证据四、照片3张，证明原告对其经营的场所进行装修，原告在装修期间在被告经营场所门前长期堆放垃圾、搭建临时设施，影响被告经营场所的正常经营。 证据五、录像光盘一份，证明原告装修影响被告经营场所正常经营。 证据六、2018年7月至9月营业额统计表及2019年2月至7月营业报表，证明原告装修行为导致被告营业额急剧下降。 原告对被告提交的证据质证如下：对证据一真实性无异议，可以证明被告存在多次未按照合同约定给付承包费的违约行为，被告的单方违约行为并不能导致协议中承包费给付方式的变更，原告亦没有以任何方式同意变更承包费给付方式。对证据二真实性不予认可，照片无法显示具体漏雨位置，以法院现场勘验为准。对证据三真实性不予认可，以法院现场勘验为准。对证据四、五真实性不予认可，也不能反映装修持续的时间，无法证明影响被告正常经营。对证据六真实性不予认可，也不能证明被告营业额下降与原告装修存在因果关系。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的《协议书》的证明效力依法予以确认。对被告提交的证据一真实性予以认可，但不能达到原、被告双方就承包费支付方式进行变更的证明目的。对证据二、三以本院现场勘验结果为准。证据四、五真实性予以确认，但该证据仅能证明原告确对其酒店进行装修，但无法证明该装修行为影响被告承包经营场所的正常经营。证据六系被告单方形成，原告对此不予认可，本院对该证据证明效力依法不予确认。 本院经审理查明事实如下：2015年5月16日，原告沭阳大酒店有限公司（协议书甲方）与被告殷地前（协议书乙方）就沭阳大酒店的桑拿部、美容美发厅、室内恒温游泳池及健身房承包事宜签订《协议书》，载明：“一、甲方同意将沭阳大酒店的桑拿部、美容美发厅、室内恒温游泳池及健身房承包给乙方经营。二、桑拿部座落沭阳大酒店主楼的北侧，游泳池的东侧，坐西朝东向，结构为框架，面积1575㎡，共三层，其中一层519㎡（30.13m×17.24m）；二层528㎡（30.64m×17.24m）；三层528㎡，用途为洗浴。美容美发厅座落沭阳大酒店主楼的一层的东北角，面积45㎡，用途美容美发；室内恒温游泳池及健身房座落在沭阳大酒店副楼一层总台北侧，面积561㎡（33m*17m）。三、承包期限为6年，自2015年8月25日至2021年8月24日止。四、承包费：第一年陆拾捌万元整人民币；第二年柒拾万元整人民币；第三年至第六年分别每年柒拾壹万元整人民币；五、承包费支付方式：1、签约当日交纳12万元。其中2万元作为服务质量的保证金，壹拾万元整作为财产保证金，乙方在经营期间没有违约或损坏财物，经营结束时一次性返还保证金，保证金不计利息。2、每年承包费分两次付清，每半年付一次。第一年：2015年8月25日前付清叁拾肆万元整，2016年2月25日前交叁拾肆万元整。今后按每半年支付一次承包费，时间与第一年时间相对应，第二年后的每年租金金额按照协议上的约定交纳。六、提供的场所条件：1、甲方应将水、电安装到桑拿部等各承包点的主入口；甲方提供可计量的蒸汽，由乙方按现场情况自行接入，如甲方因特殊情况，无法供应蒸汽，乙方应自行另想办法解决，甲方不承担任何责任。2、桑拿部的外墙为浅灰色面砖，窗户为中空塑钢窗。3、甲方将全新的室内恒温游泳池全套设备出租给乙方使用（见附表），乙方在经营期间要严格按照设备维护保养要求，定期给所有设备进行维护保养，杜绝设备带病工作，合同期满时现有的设备必须保证完好并能正常使用的交还甲方，否则乙方将赔偿损坏的设施设备。健身房内的所有器械（跑步机大小各2台、健身车、综合训练器、健腹板、跑步机垫、哑铃15kg和10kg各一对）一起转让给乙方共计人民币壹万柒仟伍佰元整，转让费允许乙方一年内分期付清给甲方；承包期满健身房器械归乙方所有。七、乙方的责任和义务：1、乙方人员向客人提供优质的服务，收费合理，明码标价，否则甲方有权给予500元-2000元的经济处罚。2、乙方在承包经营室内游泳池期间，现场必须派有专职游泳池救生员，保证客人及员工的安全。如游泳池发生人员意外伤亡事件由乙方全权负责承担，与甲方无关。3、乙方不得在其承包场所从事赌博、吸毒、卖淫等违法活动。如乙方在承包经营活动期间出现违法责任，由乙方自行承担相关责任。4、乙方的工作人员及其所服务的顾客发生意外伤亡事故的责任和赔偿由乙方全部负责。5、乙方同意甲方的管理人员到其承包场所可免费洗浴30人，不限洗浴次数，其他消费按七折优惠。6、乙方应按时交纳承包费、水电费、蒸汽费，同时，乙方在打蒸汽时应积极配合酒店营业时间，并采取消声处理。7、乙方如逾期不交纳承包费、水电费、蒸汽费等，甲方有权向乙方按每日总费用的千分之五收取滞纳金，如逾期一个月未交纳所有费用，甲方有权解除本协议，并将乙方所承包的场所收回，乙方进行的装潢及其他设施归甲方所有，造成乙方的经济损失，甲方不承担任何赔偿责任。8、乙方应妥善使用其所承包的场所，现有消防设施设备任何情况下，均不得擅自改变线路及现有消防设施设备的位置，否则造成一切后果及损失均由乙方全权负责。如因乙方装修、使用不当造成其所承包的场所损坏，乙方必须承担赔偿责任。如乙方需改变经营场所结构，必须经甲方书面同意后方可进行。9、乙方经营期间的债权债务及纳税义务由乙方自行承担，与甲方无关。10、乙方经营期间，经营场所办理营业执照及许可证等一切审批手续，由乙方办理，相关费用由乙方承担。八、承包期结束，在同等条件下乙方有优先承包权（乙方是否继续承包，应于承包期结束三个月前，以书面形式告知甲方，双方达成共识）；如乙方放弃优先权，不再承包，则甲方将乙方所承包的场所自动收回；动产（含空调室外主机、电视、桌椅）乙方可自行处理，不动产归甲方所有，甲方收回时不给乙方任何补偿，如乙方拆除或损坏，需向甲方承担赔偿责任。九、承包期间乙方只拥有所承包的场所的使用权，该场所的所有权、抵押权等他项权属于甲方所有，乙方不得改变用途，未经甲方同意，不得随意转包，不得擅自将场所作为抵押物。十、乙方装修设计及用材必须符合消防要求标准，需提供正式装修图（特别是电线应采用国标材料，需用套管，并杜绝明显，禁止破坏外墙），甲方有权派人督查，并允许提出合理化意见。十一、甲方同意签单的单位，乙方应给予签单。签单单位的应收账款由甲方统一派员收取，待该款项收回后，甲方将扣除12%的税金及手续费后的余款转给乙方（如税费调整应相应调整收取比例），如应收账款产生拖延，甚至坏账，甲方不承担责任。十二、违约责任：本合同约定承包期限为六年，甲方随意终止合同，甲方赔偿乙方的相应损失，乙方随意终止合同，乙方在其承包场所的所有物品及固定资产全部归甲方所有，同时乙方交纳的保证金十二万元整，归甲方所有不予退还。十三、本合同未尽事宜，另行协商。十四、本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，同具法律效力。”2015年8月25日至2018年8月24日期间的承包费，被告已向原告给付。2018年8月25日起的承包费，被告于2018年10月23日给付100000元，于2018年11月21日给付100000元，之后再未向原告给付承包费，故原告诉至法院，形成本案诉讼。 在本案审理过程中，本院对被告承包的经营场所进行现场勘验，双方就下列事项达成一致意见：一、被告承包经营的场所存在渗水现象的区域面积为300平方米；二、因渗水造成的财物损失数额为30000元；三、因渗水造成的装修损失数额为10000元，本院对上述事项依法予以确认。 本案争议焦点为：一、原告要求解除双方于2015年5月16日签订的《协议书》，并要求被告搬离所承包的经营场所能否予以支持；二、原告要求被告给付的承包费、滞纳金能否予以支持；三、被告要求原告修缮承包经营场所内渗水处，以及要求原告赔偿因承包经营的场所渗水而产生的装潢及财物损失能否予以支持；四、被告要求原告赔偿因原告装修、切断美容美发厅电话而造成的营业损失能否予以支持。 关于第一个争议焦点，本院认为原告有权解除双方于2015年5月16日签订的《协议书》，并要求被告搬离所承包的经营场所。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就沭阳大酒店的桑拿部、美容美发厅、室内恒温游泳池及健身房承包事宜签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效，原、被告应按照该《协议书》的约定全面履行自己的义务。《协议书》第四条、第五条对涉案承包费的数额及支付方式作出明确约定，按照该约定，2018年8月25日至2019年8月24日期间的承包费710000元，被告应分两次付清，分别于2018年8月25日前付清上半年承包费，2019年2月25日前付清下半年承包费。但对于上述期间的承包费，被告仅于2018年10月23日给付100000元，于2018年11月21日给付100000元，之后再未向原告给付承包费，被告未按照《协议书》约定的期限、数额给付承包费的行为已构成违约。《协议书》第七条第7项约定逾期一个月给付承包费，原告有权解除协议。被告上述违约行为已满足《协议书》关于解除合同的条件，原告作为解除权人有权要求解除涉案《协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方行使约定解除权及法定解除权的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。本案原告系通过本案诉讼主张解除合同，本院于2019年8月30日向被告送达本案诉状、证据材料等文书，故本院认定原、被告于2015年5月16日签订的《协议书》自2019年8月30日解除。《协议书》第七条第7项同时约定协议解除后，原告有权将所承包场所收回，被告进行的装潢及其他设施归原告所有，故本协议解除后，原告要求被告从承包经营的场所内迁出并搬离除已形成附合的装饰装修物以外的个人物品，有事实和法律依据，本院对此依法予以支持。 被告辩称在实际履行给付承包费义务过程中，原、被告口头约定变更承包费给付方式，原告对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条规定，当事人协商一致，可以变更合同，对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。从被告提交的原告出具的承包费收据可以反映出被告确未按照《协议书》约定的给付方式给付承包费，但原告接收被告逾期给付的承包费的行为并不能推定双方就承包费给付方式协商变更，现原告对被告辩称双方就承包费给付方式口头变更不予认可，被告对此亦未能提供证据证明，且无法明确变更后承包费给付方式，故本院对被告该辩解理由不予采纳。 被告另辩称其未按期给付承包费，系因所承包经营的场所存在渗水现象。关于承包经营场所存在渗水现象，被告在庭审中陈述早在2012年时便发现场所内存在渗水现象，且在本案《协议书》承包期内一直持续，但被告在与原告签订本案《协议书》时并未对此明确权利义务，而是按照《协议书》约定的数额足额给付承包费，可以反映出场所渗水并未影响到《协议书》的正常履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，原告对于涉案场所具有维修义务，在原告未履行维修义务的情况下，被告有权自行维修，因维修而影响被告使用的，应当相应减少承包费或延长承包期限，而并未赋予被告逾期给付或拒不给付承包费的权利。结合被告给付承包费的日期、数额，被告逾期给付承包费的期限及数额已超出合理维权范围，故被告现以场所存在渗水为由逾期给付承包费于法无据，本院对被告该辩解理由不予采纳。 被告另辩称其未按期给付承包费，系因原告的装修行为影响被告经营场所的正常经营，双方就赔偿损失未协商一致。因原告对于承包给被告之外的场所进行装修而影响被告经营的场所的正常经营，与本案《协议书》涉及的给付承包费并非同一法律关系，且《协议书》中对此亦未作出约定，故被告以其与原告就损失赔偿未协商一致为由逾期给付承包费于法无据，且根据被告陈述原告系于2019年春节前后开始装修，而被告在此之前已存在逾期给付承包费的行为，故本院对被告该辩解理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。原告主张的承包费及滞纳金系自2018年8月25日起至2020年1月6日止期间扣除被告已支付的200000元后的承包费及相应的滞纳金，对于上述费用应视《协议书》的解除分别处理。根据第一个争议焦点，本案《协议书》自2019年8月30日解除，对于2018年8月25日起至2019年8月30日止期间的承包费，被告仍应按照《协议书》的约定向原告给付。因经现场勘验，被告所承包经营的场所确有渗水现象，并确定渗水区域面积为300平方米，考虑该因素确会影响被告使用，故本院酌定根据渗水面积占总承包面积（桑拿部1575平方米、美容美发厅45平方米、室内恒温游泳池及健身房561平方米，共计2181平方米）的比例减少相应的租金，被告应向原告支付自2018年8月25日起至2019年8月30日止期间的承包费420726.57元﹝（2181-300）/2181平方米*710000元/年/365天*370天，扣除被告已支付的200000元﹞。因被告在《协议书》解除前未能按照约定的期限及数额给付承包费，已构成违约，故原告要求被告按照协议约定给付滞纳金，本院依法予以支持。关于滞纳金的标准，被告辩称《协议书》中约定的滞纳金标准过高，原告亦未能提供证据证明其因被告拖欠承包费造成实际损失的相关证据，结合本案实际及合同履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，《协议书》中约定的滞纳金标准明显偏高，本院酌定调整为年利率24%，被告应向原告给付自2018年8月25日起至原告主张的截至日2019年8月30日止期间欠付租金产生的滞纳金为118159.45元。 合同解除后，尚未履行的终止履行。本案《协议书》于2019年8月30日解除，但因被告尚未搬离，且仍占用并经营本案《协议书》中涉及的场所，原告有权要求被告给付实际占用期间的费用，故本院对原告主张的自2019年8月31日起至2020年1月6日止期间的占用费参照《协议书》中承包费的标准予以支持，该占用费同样减少因渗水区域影响的费用，经计算为214737.84元﹝（2181-300）/2181平方米*710000元/年/365天*128天﹞。本院对原告要求被告支付占用期间相应的滞纳金依法不予支持。 关于第三个争议焦点。鉴于本案《协议书》已确定解除，被告应从承包经营的场所内搬离，故本院对被告要求原告对承包经营场所渗水处进行修缮的诉讼请求依法不予支持。但原告怠于履行修缮义务，已对被告的装潢、财物造成损失，且双方对于该损失数额协商确定为40000元，被告要求原告赔偿该损失有事实和法律依据，本院对此依法予以支持。 关于第四个争议焦点。原告对其自己经营的酒店进行局部装修，被告未能提供充分证据证明该装修行为影响被告所承包经营场所的正常经营，即被告存在营业损失且该营业损失与原告装修行为之间存在因果关系。被告主张原告切断被告承包经营的美容美发厅电话造成美容美发厅营业损失，因原、被告签订的《协议书》中并未对原告需为被告承包经营的美容美发厅安装电话作出约定，故被告要求原告赔偿因此产生的损失无事实和法律依据。综上，本院对被告要求原告赔偿因原告装修、切断美容美发厅电话而造成的营业损失的诉讼请求不予支持。 综上，原、被告于2015年5月16日签订的《协议书》自2019年8月30日解除，被告应从其向原告承包经营的桑拿部、美容美发厅、室内恒温游泳池及健身房内迁出并搬离其所有个人物品（不包含已形成附合的装饰装修物）。被告应向原告给付2018年8月25日起至2019年8月30日止期间的承包费420726.57元、滞纳金118159.45元以及自2019年8月31日起至2020年1月6日止期间的占用费214737.84元，共计753623.86元。原告应向被告赔偿因承包经营的场所渗水而产生的装潢及财物损失共计40000元。对原告其他诉讼请求及被告的其他反诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告沭阳大酒店有限公司与被告殷地前于2015年5月16日签订的《协议书》自2019年8月30日解除； 二、被告殷地前于本判决发生法律效力之日起十五日内自其承包经营的沭阳大酒店有限公司桑拿部、美容美发厅、室内恒温游泳池及健身房中迁出并搬离其所有个人物品（不包含已形成附合的装饰装修物）； 三、被告殷地前于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳大酒店有限公司给付承包费、滞纳金及占用费共计753623.86元； 四、驳回原告沭阳大酒店有限公司的其他诉讼请求； 五、原告沭阳大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告殷地前损失40000元； 六、驳回被告殷地前的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13890元（已由原告沭阳大酒店有限公司预交），反诉案件受理费5650元（已由被告殷地前预交），合计19540元，由原告沭阳大酒店有限公司负担2955元，由被告殷地前负担16585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  葛 蕾 人民陪审员  葛亚峰 人民陪审员  殷 平 二〇二〇年二月十日 书 记 员  刘晓云 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附滞纳金计算过程： 期间：2018.8.25-2018.10.23，共60日 基数：（2181-300）/2181*355000=306169.19元 滞纳金标准：年利率24%，每日滞纳金为204.11元 该期间滞纳金为12246.6元。 期间：2018.10.24-2018.11.21，共29日 基数：（2181-300）/2181*255000=219924.35元 滞纳金标准：年利率24%，每日滞纳金为146.62元 该期间滞纳金为4251.98元。 期间：2018.11.22-2019.2.25，共96日 基数：（2181-300）/2181*155000=133679.5元 滞纳金标准：年利率24%，每日滞纳金为89.12元 该期间滞纳金为8555.52元。 期间：2019.2.26-2019.8.25，共181日 基数：（2181-300）/2181*510000=439848.69元 滞纳金标准：年利率24%，每日滞纳金为293.23元 该期间滞纳金为53074.63元。 期间：2019.8.26-2020.1.6 基数：2019年8月25日前欠付租金为439848.69元 2019年8月25日后每日租金为：（2181-300）/2181*710000/365天=1677.64元 滞纳金标准：年利率24% 该期间滞纳金为40030.72元，计算如下： (1)2019年8月26日单日违约金为294.35元。 （基数为439848.69+1677.64=441526.33元） (2)2019年8月27日单日违约金为295.47元。 （基数为439848.69+1677.64*2=4432063.97元） (3)2019年8月28日单日违约金为296.59元。 （基数为439848.69+1677.64*3=444881.61元） (4)2019年8月29日单日违约金为297.71元。 （基数为439848.69+1677.64*4=446559.25元） (5)2019年8月30日至2020年1月6日期间共130日。 基数为：439848.69+1677.64*5=448236.89元 每日滞纳金为298.82元，该期间滞纳金为38846.6元。 综上，2018年8月25日至2019年8月30日所欠租金产生的滞纳金总额为118159.45元。