呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终563号上诉人(原审被告)：祁国秀，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区新华东街**太伟方恒广场****。法定代表人：王培，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢巨升，内蒙古蒙信律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行，住，住所地呼和浩特市赛罕区桥华世纪村**/div>负责人：张新研，该行行长。委托诉讼代理人：纳日苏，男，该行员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵磊，男，该公司员工，住呼和浩特市。原审被告：郑建忠，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人祁国秀、郑建忠因与被上诉人内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司(以下简称太伟公司)，原审第三人中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行（以下简称光大银行大学东街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祁国秀的委托诉讼代理人高乐，被上诉人太伟公司的委托诉讼代理人谢巨升到庭参加诉讼。原审第三人光大大银行大学东街支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上诉人郑建忠经本院合法送达开庭传票未到庭参加审理，本院依法裁定按郑建忠撤回上诉处理。本案现已审理终结。祁国秀上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或者依法改判驳回太伟公司的全部诉讼请求；3、本案一审二审诉讼费用及律师费由太伟公司承担；4、太伟公司赔偿祁国秀的房屋质量问题而导致的损失约20万元；5、太伟公司赔偿祁国秀因房屋质量而导致在外租房而产生的租金700800元及4年物业费72000元，合计772800元。事实和理由：祁国秀认为一审判决认定事实、适用法律均存在错误，损害了祁国秀的合法权益。一、祁国秀由于晚还款而导致太伟公司保证金被扣划事宜，祁国秀在第一时间多次与太伟公司联系还款一事，而太伟公司也多次表示可以分期还款，可却迟迟不签订还款协议并且发送收款账号，其意图在于房价上涨，想借此收回房屋，并恶意收取高额违约金，且不退已付85%的房屋价款。并称己付房屋款让另案起诉，啥时有钱啥时给，房子收回钱不退，有悖公理，有失正义。祁国秀还款意愿强烈，太伟公司却避而不见，其全部行为导致祁国秀还不成款。二、根据双方2014年3月28日签订的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，就合同与补充协议本身就有悖公理，老百姓用一生的积蓄买个房，法律意识淡薄，本身就是弱势群体，而太伟公司的合同条款都是霸王条款而且放到补充协议，并且字体非常小，根本看不见，并且当时售楼人员也哄我们说，这就是个内部协议，不是正规合同不算数的。而我国的合同法也曾明确过，对于有悖公理及正义有危害及损害老百姓利益的霸王合同条款，可撤销霸王合同条款及不予履行霸王合同条款，就本案事实而言，银行扣划开发商多少保证金，祁国秀就还多少钱，为什么要撤销合同而不要钱(几次的起诉状中，太伟公司都没有提到要钱诉求)，其恶意已经看出，房价上涨，太伟公司想拿回房屋且不退钱，侵害了祁国秀的合法权益。三、太伟公司卖给祁国秀的房屋是属于精装修房屋交工，但是后来由于工程质量有问题，水管跑水，地，地板变形窗变形，胶条掉落，从而导致祁国秀交付着高额的物业费72000元（约18000元每年*4年），却无法正常使用此房屋。祁国秀这四年都在外租房，共花费700800元（240平米*2元175200每年*4年），而物业公司非但不予理睬，还为了要物业费长期睡于祁国秀家门口，给祁国秀断家里断水断电。太伟公司的物业（也是开发商自己的）不知受谁指使，给本案房屋断水断电至今已有4年，给祁国秀带来了身心上的折磨，祁国秀无奈只能对于不能使用的房屋按期缴纳物业费，老百姓买上房交上物业费不是为4年多的断水断电及不能使用，祁国秀急切等待二审法院的公平、公正的判决。四、太伟公司明确知道祁国秀的住址，却每次都采取公告形式，其意图已明确就是想在祁国秀不知情的情况下错过开庭并让判决生效，从而达成太伟公司低价拿回房屋却不退款的事实。太伟公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。太伟公司被光大银行大学东街支行扣划本息共计604995.86元。在此期间太伟公司多次要求祁国秀、郑建忠向银行支付贷款并赔偿太伟公司被扣划的保证金，但祁国秀、郑建忠均拒绝履行，祁国秀、郑建忠的行为属于恶意违约应承担违约而产生的法律责任。二、一审判决解除《商品房买卖合同》及赔偿违约金及律师费用，符合双方在合同附件四《付款方式》第七条的约定。祁国秀、郑建忠所谓太伟公司在房价上涨的情况下借祁国秀、郑建忠违约收回房屋与事实不符，事实上，房价没有上涨时，祁国秀、郑建忠就已经违约，并没有采取补救措施。太伟公司多次催促祁国秀、郑建忠履行合同，向光大银行大学东街支行支付贷款，但祁国秀、郑建忠置之不理。三、《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在霸王条款。现在祁国秀、郑建忠以文字小、看不清楚为由否定合同及补充协议的效力，纯属无稽之谈。四、祁国秀提到因房屋质量问题导致其700800元租金损失以及72000元物业费，已经超出了一审了审理范围。也不属于本案买卖合同纠纷一案的审理范围，祁国秀郑建忠可以另行提起民事诉讼。五、祁国秀的地址混乱，一审通过公告送达是由于祁国秀、郑建忠的原因造成的。六、一审法院适用法律正确。判决结果符合合同法的固定。光大银行大学东街支行没有参加庭审，也没有提交书面代理意见。太伟公司向一审法院起诉请求：1、解除太伟公司与祁国秀、郑建忠签订的《商品房买卖合同》并将房屋退还给太伟公司。2、祁国秀、郑建忠向太伟公司返还太伟公司的保证金计利息合计604995.86元；3、祁国秀、郑建忠向太伟公司支付违约金457073元以及律师诉讼代理费15000元；4、本案的诉讼费用由祁国秀、郑建忠承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，太伟公司与郑建忠、祁国秀签订了《商品房买卖合同》及附件四《付款方式》。《商品房买卖合同》第三条，买受人购买第BCE座7026房，用途办公。第四条约定：“…按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米9811.8元，总金额人民币2285365元整。”第六条约定：“按揭付款，买受人于2014年3月28日交付总房款的50﹪计1145365.00人民币，剩余房款1140000.00人民币，于2014年4月28日之前办理完银行按揭。”第七条，买受人逾期付款的违约责任，（2）逾期超过90日后，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的1﹪向出卖人支付违约金…。2014年6月18日，太伟公司给祁国秀、郑建忠办理了《入住手续书》，祁国秀、郑建忠实际占有使用该房屋。《付款方式》第一条约定：“买受人采用申请银行按揭贷款的方式支付部分购房款。”第三条约定：“余款即人民币114万元整，由买受人向中国光大银行申请银行贷款。”第七条约定：“…出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担责任时，出卖人有权单方面解除《买卖合同》…在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20﹪作为违约金，将余款无息退还给买受人。若因此提起诉讼，买受人还应承担出面人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等”。2014年4月1日，祁国秀、郑建忠与光大银行签订了《公证书》，合同附表《关于贷款细节的约定》第一项约定：“贷款人四中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行，借款人是郑建忠、齐国秀，保证人是内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司”；第四项约定：“贷款金额为人民币114万元整”；第5项约定：“贷款期限为36个月，即自2014年5月5日起至2017年5月5日止…”；第六项约定：“贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.15﹪上浮30﹪执行；首期执行贷款年利率为7.995﹪”，第七项约定：“借款人为按本合同约定期限归还贷款本金的，借款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50﹪。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止…”；第九项（2）约定：“保证人提供贷款余额的5﹪作为担保…；第12项约定：”保证人…提供阶段性连带责任保证，如借款人出现本合同项下的约定行为，保证人保证向贷款人履行还款义务“。《中国光大银行内部通用凭证》：…已于2016年4月25日被第三人扣划140830.01元，2016年10月24日被第三人扣划215702.06元。2016年12月26日被光大银行扣划70809.88元。2017年2月24日被光大银行扣划70782.6元。2017年6月2日被光大银行扣划106871.31元，共计604995.86元。太伟公司与内蒙古蒙信律师事务所于2016年5月26日签订了《委托代理合同》，由内蒙古蒙信律师事务所谢巨生律师代理本案的诉讼。依据内蒙古增值税普通发票核定，律师诉讼费15000元。一审法院认为，太伟公司与祁国秀、郑建忠签订的《商品房买卖合同》及其附件四《付款方式》是双方真实意思表达，太伟公司与祁国秀、郑建忠均应按照合同约定全面履行自己的义务。房屋总价款2285365元整，祁国秀、郑建忠已经交付太伟公司1145365元整，剩余房款114万元整，由祁国秀、郑建忠与光大银行签订《公证书》，通过按揭贷款方式向光大银行贷款支付房款给太伟公司，太伟公司为祁国秀、郑建忠按揭贷款提供保证担保，并承担阶段性连带保证责任。光大银行于5次扣划太伟公司本金及利息604995.86元。即祁国秀、郑建忠未按照《公证书》的约定按时向光大银行偿还贷款，光大银行依据《关于贷款细节的约定》第12项约定“…如借款人出现本合同项下的违约行为，保证人保证向贷款人履行还款义务“，扣划了太伟公司本息及保证金。”依据《付款方式》第七条约定：“…如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情况下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额。”因祁国秀、郑建忠未能如期向光大银行履行支付贷款的义务，即祁国秀、郑建忠的行为已构成违约，导致太伟公司承担了保证责任，故太伟公司要求解除与祁国秀、郑建忠的《商品房买卖合同》并将房屋返还给太伟公司的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于祁国秀、郑建忠未向法庭提出反诉要求退款，合同解除后关于祁国秀、郑建忠支付部分房款可另行起诉。依据《买卖合同》第七条，（2）出卖人解除合同，买受人按累计应付款的1﹪向原告支付违约金，违约金为（2285365-604995.81）*1﹪=16803.69元，《付款方式》第七条，若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用…”，故太伟公司要求祁国秀、郑建忠支付，违约金合理部分及律师诉讼代理费15000元的诉讼请求，予以支持。综上，太伟公司与郑建忠、祁国秀签订的《商品房买卖合同》因祁国秀、郑建忠违约而无法履行，太伟公司要求解除合同、返还涉案房屋、支付违约金16803.69元、律师诉讼代理费15000元的诉求。合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零七条《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决：一、于本判决生效之日起十日内解除原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司与被告郑建忠、祁国秀签订的《商品房买卖合同》；二、被告郑建忠、祁国秀于判决生效之日起十日内将位于呼和浩特市新城区新华东街北侧“太伟方恒广场”第BCE座7026号商业办公楼房（房屋代码741914）一套房屋返还给原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司；三、被告郑建忠、祁国秀于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司违约金16803.69元及律师诉讼代理费15000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10130元，由郑建忠、祁国秀负担。本院二审期间，祁国秀举示了一审中的《商品房买卖合同》拟证明《付款方式》第七条为格式条款，合同是太伟公司起草的，合同中对此条款没有进行标注，应当认定为无效条款。太伟公司对祁国秀的意见不认可，双方合同前期顺利履行，不存在无效之说。本院认为上述合同系双方真实意思表示，合法有效。本院认为，太伟公司与祁国秀、郑建忠签订的《商品房买卖合同》及其附件四《付款方式》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋总价款2285365元整，祁国秀、郑建忠已交付1145365元购房款，剩余房款114万元通过按揭贷款方式向光大银行贷款支付，太伟公司为祁国秀、郑建忠按揭贷款提供保证担保，并承担阶段性连带保证责任。因祁国秀、郑建忠未按照《公证书》的约定按时向光大银行偿还贷款，光大银行扣划太伟公司本金及利息604995.86元。《付款方式》第七条：“…如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情况下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额”。因祁国秀、郑建忠未能如期向光大银行履行支付贷款的义务，导致太伟公司承担了保证责任，故一审法院判决解除太伟公司与祁国秀、郑建忠的《商品房买卖合同》，并判令祁国秀、郑建忠将房屋返还给太伟公司既有事实依据也有合同依据，本院予以维持。关于违约金及律师费，依据《买卖合同》第七条，“出卖人解除合同，买受人按累计应付款的1﹪向出卖人支付违约金”，祁国秀、郑建忠剩余应付款为604995.81元，依此计算违约金为604995.81*1﹪=6049.95元，一审的计算有误，本院予以更正。同时，《付款方式》第七条还约定，“若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用…”，一审法院支持太伟公司因此次诉讼而支付的律师诉讼代理费15000元并符合双方的合同约定，本院予以维持。关于祁国秀、郑建忠第四项、第五项上诉请求，一审中祁国秀、郑建忠并未提起反诉，二审中太伟公司拒绝对两项请求内容进行调解，祁国秀、郑建忠可以另行起诉。综上所述，祁国秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5512号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5512号民事判决第三项为即“郑建忠、祁国秀于本判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司违约金16803.69元及律师诉讼代理费15000元；”为“郑建忠、祁国秀于本判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司违约金6049.95元及律师诉讼代理费15000元”一审案件受理费10130元，由郑建忠、祁国秀负担10000元，内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司负担130元；二审案件受理费10130元，由郑建忠、祁国秀负担10000元，内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司负担130元。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 韩东妹审判员 李婷婷 二〇一九年七月十六日书记员 曹文婷