中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51825号原告：全妙山，男，1954年7月3日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：全宏元(系原告全妙山之子)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨维一，上海市理诚律师事务所律师。被告：宋扬(SONGYANG),女，1972年12月30日，德国籍，现住上海市浦东新区东育路227弄D栋604室。委托诉讼代理人：王健(DR.WANGJIAN，住同被告宋扬。原告全妙山与被告宋扬(SONGYANG)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年8月22日公开开庭审理。原告全妙山及其委托诉讼代理人全宏元、杨维一，被告宋扬(SONGYANG)及其委托诉讼代理人王健(DR.WANGJIAN)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全妙山向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2019年6月3日解除；2.判令被告赔偿原告违约金人民币27,000元(以下币种相同)；3.判令被告向原告支付水、电、燃气费共计100元。事实和理由：2019年3月3日，原、被告经德佑房地产经纪有限公司(以下统称中介公司)的居间，就上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署租赁合同，约定被告以每月13,500元租金标准承租系争房屋，租期为三年即从2019年3月20日至2022年3月19日，其中2019年3月13日至2019年3月19日为免租期。签约当日，被告支付定金13,500元，同年3月13日，原告向被告交付了系争房屋，被告在确认房屋内所有设施完好的情况下向原告支付三个月的房屋租金。被告入住后，多次提出其女儿不喜欢背景墙要重新装修、家具防撞条要撕掉等无理要求，原告未予准许；此后，被告又房屋租金过高为由多次以退房要挟原告，干扰原告正常生活。2019年5月9日，被告在未与原告沟通下擅自搬离系争房屋，原告数次表示被告单方面解除合同没有合同及法律依据，应予以继续履行，但被告均不理睬。原告在劝告无效情况下，为避免减少损失，于2019年6月3日从中介公司取回钥匙，并通知被告前往办理房屋交接手续，但被告仍不予理睬，原告至此收回房屋。原告认为，双方签署的租赁合同真实合法有效，被告擅自解约的行为已构成违约，损害原告的合法权益，为此，原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告宋扬(SONGYANG)辩称，被告方认可租赁合同解除，但不认可合同解除时间，双方租赁合同已于2019年3月26日解除。合同解除是基于被告2019年3月13日入住系争房屋后，双方对系争房屋内相关物品无法达成一致确认而导致。2019年3月21日，被告方通过中介公司转告原告，如双方不能在2019年3月22日前就房屋中家具家电达成一致，被告方要求解除合同；2019年3月22日双方仍无法达成一致。2019年3月25日，双方至中介公司去解决合同解除事宜，三方最终没有形成结论，当日晚被告要求中介公司至系争房屋检查房屋状态，关闭了门窗，抄录水、电、煤气读数。2019年3月26日，被告将房屋所有钥匙及门禁卡交至中介公司并签署退租确认书。之后中介公司通知原告取回房屋，由此该日应为双方合同解除之日。根据被告了解，2019年4月1日原告至系争房屋查看过，并未提出异议，但拒绝领取钥匙，并提出中介公司没有获得被告方的委托交还房屋；2019年4月5日，被告方向中介公司出具委托书，之后原告又以委托书不符合要求而拒绝接受。同年4月15日，被告向法院提起诉讼。被告认为，双方办理房屋交接当日，原告提供了罗列65项并标注“完好”的清单要求被告确认，被告从中介处了解，房屋中不可移动的装饰装修不属于应填写的设施设备清单中，而且对房屋物品损坏责任双方已在租赁合同中约定，不认可清单中“如果损坏要照价赔偿”的表达，由此提出由中介公司依照合同附件格式重新确认设施设备，但2019年3月13日入住后，双方始终对房屋设施设备无法达成一致。因交房中双方存在不愉快，故被告上网进行查询，发现原告曾有刑事判决，存在很多债务，人品有问题，印证原告不诚信，丧失商业信誉，为此被告方行使不安抗辩权，向原告告知后未得到保证继续履约的意思，由此被告方单方解除合同。原告主张水、电、燃气费100元，被告予以认可，愿意支付；但其他的请求，被告不能同意。经审理查明，系争房屋的权利人为原告全妙山。2019年3月3日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)在中介公司的居间下就系争房屋订立租赁合同，约定乙方承租甲方的房屋，房屋装修情况为“豪装”，随房屋交付的家具家电详见《家具家电清单》(若有)；甲方承诺租赁该房屋作为居住使用；双方约定，甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日止，免租期自2019年3月13日起至2019年3月19日止；房屋每月租金为13,500元，租金三个月为一期支付，租赁保证金为一个月租金，即13,500元；租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费等房屋使用费用由乙方承担；甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后三个工作日内上门维修或提供相应的替代物，如遇特殊情况，双方协商处理；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；……乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，相互结清各自应当承担费用；注：乙方保证甲方的房屋及设备设施装修保持原状完好；若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：①甲方交付的房屋不符合本合同约定或不符合合同约定，致使不能实现租赁合同目的的；②甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；③甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日仍未交付的；④甲方在合同期限届满前，非合同约定情形的，提前解除合同的；乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：①乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后三日内仍未配合办理交房手续的；②乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；③因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；④乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；⑤乙方对该房屋的使用违反相关法律法规的；⑥乙方逾期不支付租金累计超过三日的；⑦乙方在合同期限届满前，非本合同约定情形，提前解除合同的；……。签约当日，被告向原告支付租金保证金13,500元。2019年3月13日，原告向被告交付系争房屋，同时自行整理了房屋设备交接清单，其中详细记载了各个房间中的物品、品牌或颜色、规格及数量，并在物品后都填写了“完好”的字样，清单后面还附有对房屋及物品使用的“注意事项”，并表示“以上所有物品经双方确认后签字，如有损坏，请按原价赔偿”。因被告提出，双方没有时间就清单中的项目一一核对，房屋设施设备清单应填写在中介公司提供的格式文本附件中，且就清单中关于“以上所有物品经双方确认后签字，如有损坏，请按原价赔偿”的内容不能同意等相关意见，被告未在该份清单上签字确认。当日，被告向原告支付三个月租金40,500元并入住系争房屋。随后，被告通过中介公司提供的租赁合同附件模板，填写清单一份，并在顶部手写“注：本表格内所有电器在合同生效一个月内由乙方确认功能状态并通知甲方，并知会丙方”，清单形成后被告先行在承租方处签名并交由原告，原告看后提出该份清单中存在遗漏，也不同意上述清单顶部手写内容，未在该清单上签字确认。2019年3月21日，被告要求中介公司通知原告，提出如双方未能在2019年3月22日18时前就清单达成一致，要求原告至中介公司谈退房事宜。2019年3月25日，双方共同至中介公司，被告提出要求解除双方租赁合同，并要求协商解约责任承担问题，原告表示不同意，表示通过诉讼解决。次日，被告将系争房屋的钥匙及门卡交至中介公司，并要求中介公司通知原告取回房屋。2019年4月1日，原告在中介公司的陪同下，至系争房屋中进行查看，查看后提出中介公司并未获得代为办理房屋交接手续的授权，由此未取回系争房屋的钥匙及门卡。2019年4月15日，被告向本院就租赁合同解除及相关解除后果处理提起诉讼。同年6月3日，原告从中介公司处取回系争房屋的钥匙及门卡，并于同月亦向本院提起本案诉讼，诉如所请。以上事实，由经庭审质证的不动产权证、《房屋租赁合同》、支付凭证及收款收据、双方各自确认的清单、收条、(2019)沪0115民初50469号庭审笔录等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守，不得擅自变更或者解除合同。原告方作为出租方，交付系争房屋，被告作为承租方，在接收系争房屋并已实际入住，并缴纳了租赁保证金及租金，双方的租赁合同已经实际予以履行，在此情况下，被告仅因双方对房屋中物品设施不能形成文字上一致内容而搬离房屋，单方解除双方的租赁合同，并无合同及法律依据；被告以原告曾有刑事判决、家人存在很多债务来推定原告人品存在问题、不诚信、丧失商业信誉为由，提出行使不安抗辩权，对此本院认为，被告所提出原告的其他行为或事件均未对本案所涉合同的履行造成直接或间接的影响，无法推断原告存在不能或不会履行合同的情形，即使是行使不安抗辩权，也没有赋予当事人可以直接解除合同的权利，由此被告依此作为解除租赁合同的理由，本院亦难以采纳。从本案而言，被告在签署租赁合同前已至现场了解房屋中状况，双方办理交接时，如不能对原告所列清单上的物品设施一一核对，也应当择时核对完毕确认后再行办理入住，然而被告当日接收房屋并进入入住，说明已经接受房屋的实际状态，在原告对被告入住并未提出异议下，清单是否形成一致，物品是否缺失或损坏，对原告更具风险；即使被告担心日后存在争议，也有多种途径可以与原告协商或协商不成予以自行固定，而不是在合同已经履行下随性予以解除。现双方对合同解除均不持有异议，被告不具有解除权却擅自搬离系争房屋，原告最终于2019年6月3日取回系争房屋的钥匙，视为双方此时均以实际行为表示不再履行本案租赁合同，故本院确认该日双方租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除责任在被告，原告要求被告承担违约责任，于法有据。根据合同约定，承租方应承担一个月租金的违约金，原告认为实际损失已经超过该违约金，要求按照实际损失调高违约金的请求即赔偿两个月租金金额的违约金27,000元，对此本院认为，原告在2019年4月1日已经实际查看房屋发现被告搬离，在此情况下虽要求继续履行合同，但内心应当对今后可能发生的损害有相应的预期，之后同年6月收回房屋，原告仍欲将房屋另行出租，但是否能够出租以及何时出租出去存在综合因素及市场风险，因被告原因直接导致的实际损失并不明确，由此本院考虑到双方履行初期就发生争议、原告有相应的心理预期以及房屋再行利用收益可能发生的损失，认为双方约定的违约金金额尚属合理，本院不再另行予以调整。本院对原告要求被告支付13,500元违约金部分，予以支持。至于原告主张被告支付水、电、燃气费共计100元，被告对此不持异议，也愿意支付，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告全妙山与被告宋扬(SONGYANG)订立的《房屋租赁合同》于2019年6月3日予以解除；二、被告宋扬(SONGYANG)应于本判决生效之日起十日内向原告全妙山支付违约金13,500元；三、被告宋扬(SONGYANG)应于本判决生效之日起十日内向原告全妙山支付水、电、燃气费合计100元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取计239元，诉讼财产保全费520元，合计为759元，由原告全妙山负担533元，被告宋扬(SONGYANG)负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年十月八日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。