江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初7894号原告：倪明，男，汉族，1969年12月生，南京市人，住南京市玄武区。被告：李剑，男，汉族，1976年2月生，句容市人，住句容市。第三人：句容天工置业有限公司。住所地：句容市宝华镇仙林大道**。法定代表人：陈凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：顾孝红，系该公司职员。原告倪明与被告李剑、第三人句容天工置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倪明、被告李剑到庭参加诉讼，第三人句容天工置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告倪明向本院提出诉讼请求：1、确认被告李剑与第三人句容天工置业有限公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》项下买方的权利义务归属原告；2、判令被告李剑及句容天工置业有限公司协助将句容市不动产登记在原告名下；3、诉讼费由被告方承担。事实和理由：2017年4月10日原告与被告李剑签订《出资购房协议书》后，由原告倪明实际出资金额1611228.4元支付句容天工置业有限公司用于购买涉案不动产。据此，请求法院确认原告为涉案不动产的合同权利义务人，依法判决将涉案不动产所有权登记在原告名下。现诉至法院，望判如所请。被告李剑辩称，对于原告诉状所载明的内容是事实，同意原告诉请。第三人句容天工置业有限公司书面述称，1、涉案不动产因前购房人退房，该不动产由句容住建局公示后统一摇号再售，被告李剑系通过摇号方式摇中，被告李剑于2017年5月8日与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定面积为147.98元，总房款为1611228元（分期付款），交付时间为2018年7月31日。目前该不动产已经符合交付条件，暂不能办理所有权登记手续；2、该不动产房款已经全部付清，2017年5月8日POS机支付411228元；2018年2月14日POS机支付810000元，同日POS支付逾期付款违约金11786元；2018年3月28日POS机支付39000元，同日POS机支付逾期付款违约金1989元；3、对于原告诉状所述涉案不动产系由其实际出资购买，第三人并不知晓，原、被告之间的关系由法院依法查明。如法院审理后认为涉案不动产相关权利义务归属于原告，第三人仅为协助办理登记手续，能否实际办至原告名下应为句容房管局审核确认，第三人无权决定。本院经审理认定事实如下：原告倪明为南京市户籍，为购买句容不动产，通过案外人王某结识户籍为句容本市的被告李剑，希望以李剑名义购买本市不动产。后李剑以摇号方式摇中第三人销售的坐落于句容市不动产（以下简称涉案不动产）。2017年4月10日，倪明（甲方）与李剑（乙方）、见证人王某三方签订《出资购房协议书》一份，协议约定：“一、坐落于句容市不动产，购房金额为人民币1611228.34元，甲方以乙方名义已实际购买标的房产（包括以乙方名义签订购房合同、支付购房款及相应费用），标的房产将登记于乙方名下；二、甲方实际出资金额为1611228.4元，占出资比例的100%,乙方未实际出资；三、标的房产产权登记在乙方名下，甲方为房产实际产权人，按照出资比例拥有全部房产产权，乙方为名义产权人，不实际拥有标的房产产权；四、甲方实际拥有房产产权，享有包括房屋占有、使用、处分的一切权益；就标的房产在交易时，使用过程中产生的所有费用均由甲方支付；甲方在使用、管理或转卖标的房产时，乙方应承担相应的协助义务，包括亲自或授权甲方出具或签署相应文书、办理相关变更手续等；甲方因乙方就本协议约定所付出的，甲方支付乙方费用人民币贰万元做为回报；乙方仅为标的房屋的名义产权人，除甲方办理相关手续外，不享有标的房屋的任何权利，也对因标的房屋产生的任何债务不承担责任……”。协议下方，倪明作为甲方、李剑作为乙方、王某作为见证人签字确认。2017年5月8日，被告李剑与第三人句容天工置业有限公司（以下简称天工置业）签订《商品房买卖合同》一份及补充协议，约定：天工置业将坐落于句容市不动产出卖给李剑，该不动产建筑面积为147.98平方米，单价为每平方米10888.15元，房款总计为1611228元；付款方式为分期付款，付款期限为2017年5月8日前支付首期房款￥411228元整，于2017年8月7日前支付楼款￥405000元，于2017年11月6日前支付楼款￥405000元，余款￥390000元整于2018年2月5日前支付。天工置业应在2018年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人，双方同意以2018年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。合同还约定了其他事项。2017年5月8日，倪明通过其所有的尾号为0918农业银行卡向天工置业支付涉案房屋首付款（含定金）411228元；2018年2月14日倪明通过其尾号为0918农业银行卡支付房款260000元及逾期付款违约金11786元，通过其尾号为7167农业银行卡支付房款50000元，同日还通过其妻梅淑丽所有的尾号为1109南京银行卡支付七笔购房款计340000元、尾号为3062的工商银行卡支付两笔购房款计160000元；2018年3月28日，倪明再次通过其妻尾号为1109南京银行卡支付8笔购房款计360000元、通过其妻尾号为3062工商银行支付逾期付款违约金1989元、通过其自有尾号为7167农业银行卡支付购房款30000元。上述款项房款合计为1611228元、违约金为13775元。庭审中，被告李剑对原告陈述的借名买房以及倪明实际支付房款的事实予以认可，仅对佣金数额存有异议；另本院对涉案合同见证人王某制作谈话笔录一份，其陈述与原告倪明所陈述的案件事实基本一致。在本案审理过程中，经原告申请，本院于2018年12月7日依法预查封了涉案不动产，查封期限为2018年12月7日至2021年12月6日。经核实，因被告李剑涉诉案件较多，在本案查封后，涉案房产又被本院多次轮候查封。目前，涉案房屋已符合交付条件，但未到办理所有权登记手续的截止日期（按合同约定计算截止日期为2020年1月22日）。上述事实有原告提交的身份证、商品房买卖合同、付款凭证POS单、收据、出资购房协议、结婚证、银行卡交易明细、对账单、网上银行电子回单，本院与见证人王某的谈话笔录以及到庭当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，原告倪明与被告李剑之间签署的《出资购房协议书》能够证明倪明借用李剑名义购买商品房的合意，且原告所举证据也足以证明涉案购房款、违约金等均由倪明全额支付，故双方成立借名买房的合同关系。该协议虽违反政府限购政策，但不属于违反法律、行政法规的强制性规定，故双方所签协议书有效。根据协议书约定，涉案房产将登记在李剑名下，倪明并不享有房屋的物权，故原告要求确认李剑与第三人句容天工置业有限公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》项下买方的权利义务归属原告的诉请不能成立。关于原告要求李剑、天工置业协助将案涉房屋所有权登记至其名下的诉请，根据合同相对性原则，倪明作为借名人有权要求出名人李剑协助办理产权转移登记的债务，且因李剑涉经济纠纷较多，借名人倪明有理由相信如不要求涉案房屋产权转移将足以侵犯其民事权益，故原告该诉请理由正当，本院予以支持，但房屋产权应首先由天工置业根据《商品房买卖合同》及补充协议办理至李剑名下，不动产权证办理日期也应遵循《商品房买卖合同》及补充协议的约定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李剑、第三人句容天工置业有限公司于2020年1月23日前负责办理坐落于句容市的不动产权证。二、被告李剑在取得上述不动产权证后十五日内将该房屋所有权过户至原告倪明名下。三、上述不动产权证的办理、产权过户期间产生的契税、营业税等一切费用均由原告倪明负担。四、驳回原告倪明的其他诉讼请求。案件受理费19302元，保全费5000元，公告费560元，合计人民币24862元，由原告倪明负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  王 丽人民陪审员  张双燕人民陪审员  罗月越二〇一九年六月二十八日法官 助理  耿 琎书 记 员  刘 静