江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初864号原告：陈建文，男，汉族，1967年9月11日出生，瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：李元龙，江西柴郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭旭昊，江西柴郡律师事务所实习律师。被告：陈建平，男，汉族，1957年4月19日出生瑞昌市发190012。委托诉讼代理人：吴振华，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。原告陈建文诉被告陈建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈建文及其委托诉讼代理人李元龙、彭旭昊、被告陈建平及其委托诉讼代理人吴振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈建文向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的房屋买卖成立，位于瑞昌市雷家林的瑞房证字第**产陈建平的137.1㎡产权归陈建文所有；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告为兄弟关系，其父亲陈新民于1986年出资新建位于桂林乡雷家林房屋一栋（建筑面积282.6㎡），当时所建房屋花费16500多元。房屋建成后，原、被告父母以及原告夫妻一直居住使用该房屋，并由原告夫妻及父母一直负责房屋打理。1990年土管、城建丈量发证时，父亲陈新民征得大儿子夫妻同意后将其所建的房屋赠予两儿所有，房产证、土地证填发陈建文、陈建平按份共有，其中陈建平占137.1㎡份额、陈建文占145.5㎡.在取得相关产权后，被告陈建平夫妻因买房需要资金，于1994年将其所占有份额以16000元出卖给原告陈建文，原告筹得16000元房款交与陈建平。因原告相信兄弟情义，所以未去房屋管理部门办理变更登记，时至今日，房屋一直在陈建文夫妻的使用控制之下，陈建平夫妻未使用过该房屋。现因房屋面临拆迁，被告利用房屋未办理变更登记手续为由，不承认卖房事实，提出要分得其名下所有房屋拆迁补偿。因陈建平不配合办理拆迁手续，原告与被告协商无果。被告陈建平辩称：原告诉状所称部分不属实。1、本案诉争的房屋是父母和被告夫妻四人共同所有。被告与其父亲共同出资建房屋一栋，当时为建房屋，被告夫妻不仅给父亲现金，而且还支付了砖、门窗等材料款。原告是1995年才结婚，是在建房十年后，事实上房屋一直由父母居住使用，建房时原告还在读书。父亲在没有征得被告夫妻意见，单独在房屋管理部门申报产权证，被告夫妻对此毫不知情，也从未签署过办理产权时需要的相关材料，本案房屋产权登记确系父母一手办理。2、本案是房屋买卖关系，在物权法起草时明确了不动产的转移必须采取书面合同形式，而原、被告之间从未就房屋买卖签订过书面合同，原告也从未与被告谈过办理过户手续。原告称双方之间是口头买卖，是没有任何证据证实，关于双方交易的时间、地点等都未能提供证据证实，无法达到原告的证明目的。原告提交的父亲书写的材料，内容并不是前后呼应的，而且陈述相互矛盾，父亲多次谈到与被告及其妻子有不可磨合的矛盾，那时父亲也病重，可见父亲写的材料并没有在公正和合法的情形下，不应作为本案的定案依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的其妻子于2018年8月31日与被告的通话录音可否作为本案的定案依据？原告认为该通话录音和遗恨书证明了1994年原告向被告支付16000元，被告将案涉房屋一半产权转让给了原告的事实，而被告认为通话录音中被告并未认可将其一半房产出售给了原告，被告未收到原告所说的16000元，被告以疑问形式否认了房屋买卖的行为。经本院核实，原告提交的通话录音光盘与原告妻子手机中的原始载体一致。根据通话内容，原告妻子首先从案涉房屋拆迁情况向被告了解情况，随后提及被告将案涉房屋的一半份额卖给了原告，被告对此予以否认，被告表示房子是父亲做的，应该是共同所有。在原告妻子提及原告当时出了16000元给被告时，被告说“16000元是不错的，他的钱当时不上交父亲，我的钱全部上交父亲，做那个房子我出了力，我还出了钱。”，原告紧接着说这种情况我不清楚，被告当即表明陈建文一个人得是说不过去的，后来原告妻子一直强调原告将被告的份额买下来了，被告一直未认可，认为原告没交钱，而被告自己出钱又出力，双方围绕家庭过往琐事争吵，通话最后被告仍然表示自己有一半，房产证是一人一半。本院经审查认为，原告提交的通话录音是其妻子与被告的通话，原告妻子对案涉房屋是否存在买卖的情况不甚清楚，她是从原告处了解得知，在她与被告的通话过程中，被告一直否认将案涉房屋所享有的份额出卖给了原告，被告认为房屋是共同所有，在原告妻子提及原告出了16000元给被告时，被告并未承认收到了这16000元，因此原告提交的通话录音存有疑点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该通话录音不能单独作为认定本案案件事实的依据。2、原告提交的父亲陈新民写的遗恨书是否可作为本案的定案依据？关于陈新民书写的四份书面材料，第一份是2008年8月26日书写的《关于建房和赠与所造成的遗恨（我建房、赠与所造成的遗恨）》，第二份是2009年3月10日书写的《因建房、赠与所造成的痛苦、悔恨》；第三份是2009年9月（右下角日期缺失部分）写给原、被告的遗书，第四份是2009年9月10日写给建文、木桂的信。第一、三、四份书面材料系原件，第二份书面材料为复印件。被告认为虽然这几份材料是父亲本人所写，但父亲写的材料前后内容不一致，有的涂改比较严重，父亲当时是什么情况下所写，是否受到外界因素的影响，目前都无法证实，而且被告一直未看到过父亲写的这些材料，我方怀疑是否是父亲的真实意思表示，故不能作为本案的定案依据。在2008年8月26日的书面材料中，陈新民提及：“1993年建平征得其弟建文同意，经俩兄弟口头协议将其所有一半以1.6万元卖给其弟建文所有，当时付了款未办产权转移手续，建文认为是胞兄弟坚信今后不会发生什么纠纷，产权转移还得出一笔钱故而也未办……我小儿建文提出想改建，建平夫妻得知突然提出这房子我出了力，花了钱，还得我同意才得改……我建房共计花资16500元。再说办理产权赠与和后来出买（原文如此，应为卖，系书写错误，下同）其弟两次均未提出多要房产，至今二十多年后提出。现在我患多种疾病长期住院治疗，无法还儿子的债，其弟建文是下岗工人，生活艰难。就是建文有钱也不应由他还。房是父亲建的，产权是父亲赠与的，应依法保护。以上就是我建房和赠与及建平产权出买其弟建文的经过实情。我深感羞愧为人之父无能活家和教育好子女。这点区区小事都解决不了，我生前无颜面对现实，无奈只好留给日后好心的亲友劝解或行政机关调解乃至司法机关依法公平、公正判决。”在2009年3月10日的书面材料中，陈新民提及：“1990年土管、城建丈量发证（土地使用和房屋所有权证），当时好心人提醒我说今后房地产转移得出一笔钱，如趁这次换证免得再花钱办理房地产转移手续。我想不如趁这次换证机会把房产权赠与两个儿子，免得今后办转移手续多花钱。因此，我与大儿建平、媳吴金菊商量房产证发给你们兄弟俩共有。在征得儿夫妻同意后，由我申请填发了他兄弟俩（建平、建文）房产、土地共有证。后来建平夫妻提出改建，经请人测算，按我地基可做连四、三层楼房混土结构仅做屋壳，所需资金8万元。当时大儿夫妻俩考虑，他弟建文是个普通工人，还未结婚，建房所需资金就落在他夫妻肩上。故打消了改建的想法。决定将他共有的一半房产出卖，另找外地买房。当时我老伴劝说大儿子夫妻暂不要卖，因为砖木结构卖了一半，小儿结婚无法住。故而大儿没卖。1994年，大儿夫妻决定买房需要资金，征得其弟同意，口头协商将其所有的一半房产以1.6万元卖给其胞弟建文所有。当时按数付了款，但未办房产转移手续，建文认为我与建平是胞兄弟，坚信今后不会发生纠纷。如办产权转移还得出一笔钱，故而也未办。历经二十多年的风雨，现在房子机近不少破碎了，……有倒塌的危险无法居住。小儿建文夫妻目睹年逾过稀、多病的父亲处境非常痛心，故提出改建或出卖来解决俩位老人居住的痛苦。建平夫妻得知然提出，这房子我花了钱、出了力的，还得经我同意，才可以卖或改。就建平夫妻提出的问题，我想就建房、赠与和建房时建平出了钱出了力的详细经过说明如下：……在整个建房过程中大儿建平共交款4100元（包括代购油漆、交连、漆匠工资等）。出了力之说，大儿帮助请泥水匠，建房时帮助13天看管工地、质量检查、运机砖等。……建房总计用资金16500元。我认为大儿建平现在提出建房他出了钱出了力为由来阻止其弟建文房屋改建或出卖是没有何理由的，建房时征得其夫妻同意。……有次法院老同事王县枝与我闲谈我流露过我的痛苦，后来传到法院领导得知找建平谈话，说我告他，使我无法解释清楚。……以上就是我建房、赠与所造成的痛苦和遗恨，我深感羞愧为人之父无能治家和无能教育好子女。这点小事都无能解决，我生前无颜面对现实，无奈只好留给死后，若有好心的亲友劝解，或行政机关调解，直至司法机关依法公正、公平调解或判决我在九泉之下也就安息了。”在2009年9月的书面材料中，陈新民提及：“1986年建房共花资金16000余元，建平不仅出了4100元现金，还帮助找建筑队，借车运机砖、利用干部休假到工地管理等等。这些只有我知道。当时建文还在高中念书一概不知。我赠与住房时首先征求建平夫妻俩意见，你们是得东边，还是得西边，平均分配各得一半有何意见，你们夫妻俩均无异议。才由我写了赠与书，办理了房产登记领取了房产证。后来建平异地买房，将与建文共有的自己一半以16000元现金卖给建文（未办理产权转移，认为是胞兄弟不会有什么问题），后来不知何故，建平突然提出建房我出了力，花了钱，坚决不同意办理产权转移手续。我得知后，对建平劝解过多次还托人帮助，一律无效……”。在2009年9月10日的书面材料中，陈新民提及：“我写这个遗言，你们不要单纯是对你兄弟讲的，还有另一层意思，如果你哥嫂主动上门说得好解除了隔阂，他出的钱和力念在兄弟少出或不出就好。反之须通过他人或政府解决，这个留言还是起作用的。产权转移未办好之前不要把它丢掉。我认为最好还要几份复印件，作备用。……你哥嫂对我不是敬爱，而是恨，说我偏爱你们夫妻……”。本院经审查认为，原告提交的陈新民书写的第一、三、四份材料系陈新民本人所写，又系原件，材料对建房花费情况作了详细阐述，重点阐述了被告陈建平将其所有的一半以16000元出售给原告陈建文，但未办理产权转移手续的事实，三份书面材料相互印证，与本案具有关联性，可作为本案的定案依据。原告提交的陈新民书写的第二份书面材料，虽系复印件，但材料内容与第一、三、四份材料相互印证，可作为本案的定案依据。被告陈建平怀疑父亲陈新民所写材料是否是父亲的真实意思表示，是否受到外界因素的影响，无从查证，认为不应作为定案依据，本院认为陈新民所写书面材料逻辑思维清晰，阐述事情经过明确具体，虽反映出原、被告以及家庭之间存有较深矛盾，但目前尚无证据表明陈新民在书写上述材料时受到外界因素的干扰，故本院对被告陈建平的该意见不予采纳。3、本院对案外人陈桂芳、王县枝制作的谈话笔录可否作为本案的定案依据？原告认为这两份谈话笔录可作为本案的定案依据，陈桂芳的证言证实被告陈建平因买房向其借款6000元的事实，王县枝的证言证实陈新民生前已和其谈论过被告陈建平将一半房产卖给原告陈建文的事实，可见原告的诉请有事实依据，该两份谈话笔录应予采信。被告陈建平认为陈桂芳的证言不能证实事件的真实，前后陈述不一致，她也不清楚涉案房屋的买卖，王县枝的证言不能证明本案案件事实，只能反映陈新民与陈建平已有很深矛盾了，因此该两份谈话笔录均不能作为定案依据。本院经审查认为，案外人陈桂芳明确表示其不清楚案涉房屋的买卖关系，其只借给被告陈建平6000元用于买房。案外人王县枝系本院退休干部，与陈新民、陈建平曾系同事关系，其表示曾到陈新民家中，陈新民谈及陈建平因买房而将雷家林一半房产卖给他弟弟的事，这与陈新民于2009年3月10日书写的书面材料相互印证，故可作为本案的定案依据。根据上述认定的事实和无异议的证据，结合当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：原告陈建文与被告陈建平系兄弟关系，父亲是陈新民。1986年，陈新民在瑞昌县雷家林赤乌中路（现瑞昌市湓城街道办事处雷家林）建有一栋建筑面积282.6平方米的两层砖木结构房屋。1988年8月，陈新民申请土地使用权登记，土地使用权登记在陈新民名下，宅基地面积276㎡。1989年8月，陈新民自愿将该房屋赠与陈建平、陈建文共同所有，其经手办理了产权登记手续。1991年8月2日，该房屋经过房地产管理局登记，产权证编号为瑞房证字第01401号，由陈建平、陈建文共同所有，其中陈建平占有137.1㎡份额，陈建文占有145.5㎡份额。1993年3月，陈新民申请将宅基地使用权登记在陈建平、陈建文名下，办理了土地使用权登记手续。1994年，陈建平与陈建文口头约定陈建平将其所有的房产份额以16000元的价格出售给陈建文，但双方未签订房屋买卖合同，一直也未办理房屋所有权过户手续。1999年12月，陈新民一人经手将该房屋土地使用权变更登记在陈建文名下，变更登记材料中没有陈建文和陈建平的签字。2005年瑞昌地震后，因房屋受损，陈建文提出改建或出卖，陈建平得知后以自己在建房时出了力、花了钱为由阻止出卖，为此两兄弟发生纠纷，房屋也未被改建，近三四年来因原、被告母亲生病，该房屋一直无人居住。因两兄弟矛盾无法化解，陈新民写下了上述四份书面材料。陈新民在和法院退休干部王县枝交谈过程中，陈新民把陈建平将其在雷家林一半房产卖给陈建文的事实告知了王县枝，在本案诉讼过程中王县枝向本院明确表示确有此事，王县枝还曾建议陈新民作为法院老副院长可将此事向法院领导报告，但陈新民未置可否。2010年下半年，陈新民去世。现案涉房屋面临拆迁，原、被告无法达成一致意见，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议的焦点就是被告陈建平是否将其所有的案涉房屋137.1㎡的产权份额以16000元的价格出售给原告陈建文。依据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原告陈建文负有举证证明其与被告陈建平之间存在房屋买卖合同关系的责任。综合原告提供的证据，陈新民生前所写四份书面材料，如实反映了当年所发生的客观实际情况，原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，案涉房屋所有权也未进行变更登记，但考虑到原、被告是同胞兄弟，双方口头约定房屋买卖合乎情理，因此陈新民书面材料记载的“后来建平异地买房，将与建文共有的自己一半以16000元现金卖给建文（未办理产权转移，认为是胞兄弟不会有什么问题）”事实具有高度可能性。同时，王县枝的证言与陈新民书写的书面第二份书面材料相互印证，足以证实上述事实。上述证据足以证明被告陈建平已将其所有的案涉房屋产权份额以16000元的价格出售给了原告陈建文，原告陈建文向被告陈建平支付了16000元购房款。被告陈建平辩称原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，没有提供证据反驳，不予采纳。综上所述，原告主张房屋买卖成立，要求确认位于瑞昌市雷家林的瑞房证字第01401房产陈建平的137.1㎡份额归其所有，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告陈建文和被告陈建平之间房屋买卖合同成立。二、被告陈建平名下位于瑞昌市湓城街道办事处雷家林不动产权证号为瑞房证字第01401号权证中被告陈建平占有的137.1㎡份额的房屋归原告陈建文所有。案件受理费7470元，由被告陈建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  章俊棋人民陪审员  李文瑞人民陪审员  段生瑞二〇一九年八月二十二日书 记 员  梁曼曼