上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5097号原告(反诉被告)：上海乾劲投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑妙华，总经理。委托诉讼代理人：蒋志杭，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：中国人民解放军32505部队，住所地上海市杨浦区。主要负责人：袁崇高，主任。委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司(以下简称乾劲公司)与被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队(以下简称32505部队)租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年2月22日、2019年7月3日公开开庭审理了本案。经审理发现案情复杂，故转为普通程序审理，于2019年8月7日再次公开开庭审理了本案。乾劲公司的委托诉讼代理人蒋志杭、苏蓉蓉，32505部队的委托诉讼代理人常国旗、黄徐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)乾劲公司向本院提出诉讼请求：1、32505部队就一期建设部分土地(55.15亩)减免乾劲公司自合同签订之日起至2018年6月30日止的租金人民币9,397,168.46元(以下币种均为人民币)；2、32505部队补偿乾劲公司一期被收回21亩土地上的行车铺设费、拆除费、搬迁费等4,319,400元；3、32505部队支付乾劲公司代付的二期土地动迁费120万元；4、32505部队支付乾劲公司为二期建设预备辅助设施产生的费用1,710,788.11元，其中房屋造价951,542.11元，其他垃圾清运费、机械费等759,246元；5、32505部队支付乾劲公司因部队停偿而发生的测绘费及评估费213,849元；6、32505部队支付乾劲公司因没有交付二期土地35.74亩而产生的违约金1,110万元；7、32505部队支付乾劲公司因部队停偿及停发房屋租赁许可证导致乾劲公司无法办理各项营业执照，造成客户流失、退租、不交租金并涉诉要求赔偿等各项损失550万元；8、由32505部队承担本案诉讼费、鉴定费和评估费。事实和理由：2013年7月1日，乾劲公司与32505部队签订《军队房地产租赁意向协议书》(以下简称意向协议书)、《军队房地产租赁意向协议书补充协议》(以下简称补充协议)及《军队房地产租赁合同》，约定乾劲公司向32505部队租赁位于上海市宝山区逸仙路XXX号地块土地，面积约87,829平方米(约合131.75亩)，租赁期限为2013年7月1日起至2025年11月30日止。合同签订后，32505部队向乾劲公司交付了64,000平方米土地用于一期建设(约95.55亩，以下简称一期土地)。2015年7月30日，32505部队通知乾劲公司一期土地未建部分(55.15亩)不能再建造房屋，其中临时铺设行车的21.09亩土地由部队收回，并约定就该55.15亩土地的租金从双方签订合同时起减半收取，部队就收回土地部分给予乾劲公司相应补偿。2016年初，由于部队停偿的政策，32505部队明确表示用于二期建设的35.74亩土地不再移交给乾劲公司，给乾劲公司造成了包括已支付的动拆迁费等相关费用在内的一系列损失。此外，部队停偿之前，32505部队一直未按约定移交二期土地，已构成违约，需要向乾劲公司支付1年租金作为违约金。且2015年11月30日之后，32505部队未按约提供军队房地产租赁许可证，导致乾劲公司流失承租人等一系列损失。乾劲公司的以上各项损失，均系32505部队原因造成，32505部队理应对乾劲公司作出补偿。被告(反诉原告)32505部队辩称，同意乾劲公司提出的第二项与第三项诉讼请求。对不同意部分的诉讼请求，32505部队认为，一是关于未使用土地的租金减半一事，确系原32505部队负责人与乾劲公司口头达成一致，但双方没有书面协议，32505部队也没有报上级批准，故不同意减免租金。二是关于第四项诉讼请求，32505部队同意支付第四项诉讼请求中房屋造价951,542.11元，同意支付改造相关合同中第1份(50万元)、第11份(189,351.36元)的一半金额及第8份(13,768.20元)、第10份(85,196.82元)合同的全部金额，不同意支付垃圾清运费及其余合同费用。三是关于第五项诉讼请求，该笔费用因乾劲公司承租做的评估和测绘而产生，32505部队认为该笔费用应当各半承担。四是关于第六项与第七项诉讼请求，意向协议书约定，因政策性文件导致双方无法继续履行合同的，双方均不承担责任，同时约定，32505部队无义务保障证照的办出，仅约定部队在政策允许的范围内配合乾劲公司办理，故32505部队不同意第六项与第七项诉讼请求。被告(反诉原告)32505部队向本院提出反诉请求：1、乾劲公司支付32505部队自2015年6月1日起至2018年6月30日止的房屋租金21,968,117.81元(从2016年1月1日起按收回面积进行减免)、共管费11.1万元，共计22,079,117.81元；2、乾劲公司向32505部队支付自2018年4月11日起至实际支付日止的逾期付款滞纳金(以22,079,117.81元为基数，按日利率万分之五计算)。事实与理由：乾劲公司与32505部队所签订的意向协议书和租赁合同约定，乾劲公司应在每季度起始前10日内支付土地租金，逾期支付的每日按逾期款项的千分之五支付滞纳金，现部队决定下调至万分之五。且乾劲公司每月应支付32505部队共管费3,000元。合同签订后，乾劲公司仅向32505部队支付了14,501,151.2元的租金。虽经部队多次催讨，但乾劲公司仍未支付剩余租金和共管费，共计22,079,117.81元。原告(反诉被告)乾劲公司对32505部队的反诉辩称，乾劲公司自2015年6月1日起至2018年6月30日止，按照合同约定金额，确实尚欠缴租金共计21,968,117.81元及共管费11.1万元，但双方已经就租金调整问题进行过协商并达成约定，未开发的土地租金减半的时间应当自合同签订之日起，而且2015年7月31日被32505部队收回部分土地的租金，乾劲公司不应当支付。另外，因双方对租金有部分减半及相关补偿问题有分歧，所以双方没有对租金进行过结算，延迟付款的责任不在乾劲公司。而因为部队停偿而导致不确定因素的产生，乾劲公司不交租金的行为属于不安抗辩。再者，部队在纠纷解决期间没有实际损失，综上乾劲公司不同意支付逾期付款滞纳金。经审理查明，中国人民解放军73802部队(现改名为32505部队，以下均称32505部队)系上海市宝山区逸仙路XXX号地块土地产权(以下简称系争土地)的合法拥有者。2013年7月1日，32505部队(甲方)与乾劲公司(乙方)签订《军队房地产租赁意向协议书》，约定乾劲公司向32505部队租赁系争土地，面积约87,829平方米(约合131.75亩)。租赁期限自2013年7月1日起至2025年11月30日，分三期，租赁合同每期一签。第一期19个月从2013年7月1日至2015年11月30日；第二期5年从2015年12月1日至2020年11月30日；第三期5年从2020年12月1日至2025年11月30日。第五条约定，第一期(5年)年租金1,100万元，合同租金总计为5,500万元。其余两期年租金按第二期(5年)的年租金在第一期年租金的基础上增加10%；第三期(5年)的年租金在第二期年租金的基础上增加15%。租金支付按照“先付后用”的原则在每个季度起始的前10天内支付，付款方式为支票或银行转账。逾期支付的，乙方应每日按逾期款项的5‰向甲方支付滞纳金。第八条第10款约定，乙方应负责办理营业执照，经营许可证等相关文件。甲方无义务保证该些证件能够办出，甲方只在政策、部队允许的范围内配合乙方办理相关证照。第九条第1项约定，若甲方擅自解除合同，须向乙方支付相当于当年租金的金额作为违约金。第十一条约定，如因政策性文件导致甲乙双方无法继续履行本合同时，本合同即行终止，双方互不承担责任，经济上也互不补偿。第十二条约定，本意向协议书须经上级部门批准同意后方可生效。同日，双方又签订了《军队房地产租赁意向协议书补充协议》，约定，乙方同意另有23,829平方米面积的土地将在甲方与第三方通过法律途径解决双方的租赁纠纷后移交给乙方。2013年9月1日，32505部队(甲方)与乾劲公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，该合同附加条款第一条约定乙方每月付给甲方共管费3,000元。合同签订后，32505部队向乾劲公司颁发《军队房地产租赁许可证》，有效期从2010年10月1日至2015年11月30日。乾劲公司对64,000平方米的一期土地进行开发，已开发土地面积28,479平方米，未开发使用面积35,521平方米，未开发部分土地中有14,062.5平方米的土地乾劲公司用于临时铺设行车备用。2015年7月30日，32505部队告知乾劲公司一期土地未建设部分(35,521平方米)不得再建造房屋，其中临时铺设行车的14,062.5平方米土地由部队收回，其余土地保持原样。双方口头约定一期土地未建设部分(35,521平方米)的土地自合同签订之日起减半收取租金。2015年7月31日，32505部队将上述14,062.5平方米土地收回。2015年12月5日，32505部队向乾劲公司发函载明，由于部队战备工程建设需要收回乾劲公司租用的土地14,062.5平方米，并与乾劲公司的租赁事项明确如下：一、一期年租金为8,089,568元；二、二期土地由于旧房没有拆除(35.74亩)，所以一直没有交付乾劲公司使用；三、收回土地时间为2016年1月1日。调整后的租金从收回之日起算；四、收回土地上涉及的乾劲公司的行吊、轨道拆除，由于政策调整，不能重签合同，所以待政策明确后再谈相关事宜。另查明，一、2018年专项整治期间，双方就租金结算问题进行多次协商。经32505部队相关工作人员确认，双方最终达成口头协议，决定按一期未使用场地从签订合同日2013年9月1日起减半计收租金，并以此向乾劲公司催收截止2018年6月30日的租金及共管费1,271.53万元。二、2015年7月31日，32505部队收回14,062.5平方米用于临时铺设行车备用的土地，使得乾劲公司产生了行车铺设费、拆除费、搬迁费、重建费。本院就该费用委托银信资产评估有限公司进行评估，评估价为4,319,400元，评估费7万元，由乾劲公司预付。三、乾劲公司为取得二期土地，与案外人签订拆迁补偿协议，代32505部队支付动迁费共计120万元。四、乾劲公司为二期建设进行相关准备工作，经本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对二期场地上固定添附等进行审价，确定二期场地建房等固定添附造价为951,542.11元。乾劲公司预付了鉴定费用40,500元。五、乾劲公司为二期开发进行其他准备工作，提供了十一份相关合同，根据其编号，其中合同1：乾劲公司与上海兢诺室内装潢有限公司(以下简称兢诺公司)签订的装修工程施工合同及50万元价款；合同8：乾劲公司与兢诺公司签订的二期场地垃圾房施工合同及价款13,768.20元；合同10：乾劲公司与伟兢公司签订的二期场地外围墙修整工程施工合同及价款85,196.80元；合同11：乾劲公司与兢诺公司签订的二期场地围墙工程施工合同及价款189,351.36元，均由32505部队确认真实性。六、2018年6月，双方为推进停偿工作，共同协商委托上海大雄房地产估价有限公司及上海中房测绘有限公司对系争场地的租金、面积等进行了评估和测绘工作，发生评估费6万元、测绘费153,849元。以上事实，有乾劲公司提供的《军队房地产租赁意向协议书》、《军队房地产租赁意向协议书补充协议》、《军队房地产租赁合同》、乾劲公司对长江软件园一期项目施工的审查文件、军队房地产租赁许可证、评估申请书、司法评估鉴证报告、拆迁补偿协议及付款凭证、收条、支票存根、造价鉴定意见书、各类工程合同及付款凭证、测绘服务合同、估价业务约定书，32505部队提供的国有土地使用证、无锡联勤保障中心出具的关于授予部分单位部队代号的通知、关于战备工程建设需要收回土地事宜函、相关工作人员关于租金减半计收的书面情况说明，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案主要争议在于2018年6月30日之前的租金如何结算。根据32505部队自述等材料可以认定双方就租金减免事宜进行了充分协商，并确定从2013年9月1日起减半计收。32505部队相关工作人员也以此方案制作了租金计算表并向乾劲公司进行催收(欠付金额为1,271.53万元)，故本院认定双方租金结算应以当时部队确认的欠付金额进行结算。32505部队辩称该结算方案未经上级部门审批，不能生效等意见，不予采信。由于双方对租金结算存在争议，经法院判决确定租金数额，故32505部队要求乾劲公司支付逾期支付租金的滞纳金依据不足，不予支持。关于双方争议的其他事项分别论述如下：一、关于一期被收回的21亩土地上相关设施的各类补偿问题，32505部队自述愿意按照审价及评估结论确定的4,319,400元予以补偿，本院予以认定。二、关于乾劲公司代付给案外人的动迁费(实为搬迁费)120万元，32505部队表示认可，本院予以认定。三、关于二期建设前期费用问题，32505部队同意赔偿房屋造价951,542.11元，另同意对改造相关合同中第1份(50万元)、第11份(189,351.36元)赔偿一半金额，对第8份(13,768.20元)、第10份(85,196.82元)合同赔偿全部金额，其他合同均不认可。本院认为32505部队上述意见较为客观合理，可以采纳，故该部分费用合计为1,395,182.81元。四、测绘费、评估费问题，该部分费用系指本案诉讼前为配合部队停偿工作而发生，故32505部队表示愿意各半承担较为合理，本院予以采纳。五、关于合同未能充分履行的违约金，双方协议及合同明确约定因政策变化导致无法履行本合同的，互不承担责任，故该请求不能支持。六、关于停偿工作而造成的客户流失等各类经营性损失的赔偿问题，根据查明的事实，为配合停偿工作，乾劲公司的经营确实受到一定的影响，但本案中32505部队已经从租金等各方面给予相应补偿，一定程度上弥补了乾劲公司的损失，基本承担了相应的责任，故乾劲公司再主张经营性损失赔偿依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内补付被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队2018年6月30日之前的租金、共管费等1,271.53万元；二、被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司一期被收回的21亩土地上相关设施补偿4,319,400元、代付的动迁费(实为搬迁费)120万、二期土地建设费用补偿1,395,182.81元、测绘费和评估费106,924.50元，合计7,021,507.31元；三、驳回原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162,020元，由原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司负担113,414元，由被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队负担48,606元；反诉受理费减半收取84,846元，由原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司负担50,907元，由被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队33,939元；评估费70,000元，审价费40,500元，共计110,500元，由原告(反诉被告)上海乾劲投资管理有限公司负担77,350元，由被告(反诉原告)中国人民解放军32505部队负担33,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  时金兰二〇一九年九月二十日书 记 员  顾名锦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。