江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初907号 原告：赣州鼎信物业管理有限公司，住所地上犹县东山镇水南大道安平巷**，统一社会信用代码913607246937171348。 法定代表人：黄宇斌，执行董事。 委托诉讼代理人：胡丽华，赣州鼎信物业管理有限公司文员，代理权限：特别授权。 被告：吴宝礼，男，1967年10月2日出生，汉族，户籍上犹县，现住上犹县， 原告赣州鼎信物业管理有限公司(以下简称鼎信物业公司)与被告吴宝礼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡丽华、被告吴宝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎信物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付原告自2016年1月至2019年2月的物业管理费2279元，滞纳金2358元，合计4637元。2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月27日,原告与上犹县兴业房地产开发有限公司签订了《“财富世家”住宅小区**物业服务合同》，原告根据合同约定为业主提供了服务，并于2016年以业主委员会的名义与原告签订了物业合同。根据合同约定及上犹县物价局关于上犹县财富世家小区物业管理服务收费标准的批复，2010年7月至2014年12月，多层住宅物业管理费按0.3元/平米收取，2015年元月开始按0.35元/平米收取，2014年元月开始按0.4元/平米收取。根据上述收费标准，被告累计欠原告物业管理费2279元，滞纳金2358元，被告至今未交纳物业费。经原告催收无果，遂诉到法院处理。 被告吴宝礼辩称，物业公司的服务不到位，车库经常没有灯，其妻子因为没有灯还摔跤导致骨折了，花费了7、8千元的医疗费，而且车库也一直存在漏水的情况，反映了很久都没有修过，如果修好了车库，物业费自愿承担，但是滞纳金不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院综合认定如下： 一、关于被告所在小区开发商上犹县兴业房地产开发有限公司与与原告签订的《前期物业服务合同》是否合法有效的问题。被告吴宝礼辩称，原告与开发商签订的合同，被告本身并没有签字，被告不认可该份合同。本院认为，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，前期物业服务合同作为在业主委员会成立之前建设单位与物业管理企业签订的合同，此阶段的物业管理服务又是必须的，故前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主，但业主签字并不是其合法有效的必要条件，合同签订后，对业主同样具有约束力。故被告吴宝礼以未在《前期物业服务合同》上签字该合同对其没有约束力为由进行抗辩，本院不予采纳。 二、关于被告辩称其并未故意拖欠物业费，是因为原告未进行催收的问题。本院认为，根据财富世家业主委员会与原告签订的《物业服务合同》第四章第七条载明“物业服务费用按季交纳，业主应于每季度第一个月的20日前交纳本季度物业服务费用”可知，物业费交纳是每个业主应主动履行的义务，不应以原告是否催收作为交纳物业费用的依据，且原告在小区内有工作人员，被告也不存在无法交纳物业费的情形，故对被告称其因原告未催收物业费作为其未交纳物业费的理由，本院不予采纳。 三、关于原告是否按合同约定全面履行了合同义务的问题，被告辩称原告服务不到位，但未提交相应证据予以证实，故本院不予采纳。 根据本院认定的有效证据及当事人在庭审过程中的陈述，本院认定本案事实如下： 2010年5月27日，原告与上犹县兴业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：管理服务范围为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，依法承担对本物业管理区域内业主财产的物业保管责任。结合上犹县物价局《关于上犹财富世家小区物业管理服务收费标准的批复》，物业服务费按按建筑面积每平方米0.3元收取，业主违反合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每天3‰的标准支付违约金。2016年12月30日，原告与财富世家小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2017年1月1日起至2020年6月30日止。合同约定的管理服务范围与《前期物业服务合同》一致，物业管理费按照建筑面积0.4元每平方米收取，公用电费为3元/户/月，业主违反合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每天3‰的标准支付违约金。 另查明，财富世家业主委员会于2015年2月7日召开的业主委员会第四次会议决定：物业费从2015年开始按每平方米0.35元收取。2016年5月3日，上犹县发展和改革委员会下发《关于公布我县新建住宅前期物业管理收费标准的通知》（上发改价字[2016]5号），公布上犹县新建住宅前期物业管理服务公共性服务收费标准最高限价为多层住宅0.4元/平方米。 再查明，被告居住于该小区8栋2单位602房，建筑面积为148.77平方米，根据合同约定及物价部门核准，被告房屋所在的小区住宅2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费收费标准为每平方米每月0.35元，公用电费为30元每年，2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业费收费标准为每平方米每月0.40元，公用电费均为每户每年36元。按照上述标准计算，2016年1月1日至2016年12月31日期间，被告吴宝礼应缴物业费624.83元（148.77平方米×0.35元×12个月），公用电费30元，2017年1月1日至2019年2月28日期间，被告吴宝礼应缴物业费1315.13元（148.77平方米×0.4元×26个月）公用电费78元，以上合计2279元（四舍五入到元）。因被告从2016年开始拒交物业费，经催收未果，原告遂诉至本院要求处理。 本院认为，原告与上犹县兴业房地产开发有限公司及财富世家小区业主委员会分别签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该两份合同对业主具有拘束力。原告于涉诉前为被告所在小区提供了相关物业服务，被告亦实际接受了原告提供的相关物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费，小区业主应按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。被告吴宝礼未及时缴纳物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。现被告以车库漏水为由拒交物业费，因车库质量问题的责任主体并非物业公司，若被告因车库漏水造成损失，可另行提起诉讼主张，故被告以车库漏水为由拒交物业管理费无法律依据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付2016年1月1日至2019年2月28日期间物业费2279元不违反法律规定，本院予以支持。 合同中约定的逾期缴纳物业费须每日计收3‰违约金明显超过实际损失，本院结合本案实际损失及预期利益等综合因素，按公平原则，予以调整，酌定违约金为400元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、六条之规定，判决如下： 一、被告吴宝礼欠原告赣州鼎信物业管理有限公司自2016年1月起至2019年2月止的物业服务费、公用电费2279元、违约金400元，合计2679元，限于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告赣州鼎信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已缴纳），由被告吴宝礼承担，限判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  曾祥盛 二〇一九年八月二十九日 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420001 开户行：上犹农商银行城区支行