上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6209号原告：彭博，男，1973年4月28日生，汉族，住四川省。原告：周倩如，女，1981年2月7日生，汉族，住四川省。上述二原告的共同委托诉讼代理人：沈旭，上海市华荣律师事务所律师。被告：魏美清，女，1973年4月15日生，汉族，住福建省宁德市。被告：马宏海，男，1971年7月31日生，汉族，住上海市松江区。被告：何邦钦，男，1976年6月20日生，汉族，住江苏省无锡市。上述三被告的共同委托诉讼代理人：杨曹兵，上海津堂律师事务所律师。原告彭博、周倩如诉被告魏美清、马宏海、何邦钦确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。本案于2019年5月16日、2019年8月26日二次公开开庭进行了审理。原告彭博、原告彭博及周倩如的共同委托诉讼代理人沈旭、被告魏美清、马宏海及何邦钦的共同委托诉讼代理人杨曹兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭博向本院提出诉讼请求：判令确认被告魏美清、马宏海与何邦钦签订的松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同无效。事实和理由：二原告系夫妻关系，2018年5月14日，原告周倩如在江苏省无锡市惠山区人民法院(以下简称“惠山法院”)淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，拍得位于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，并办理了该房屋的产权证，登记的产权人为二原告。涉案房屋原权利人为被告何邦钦，因其涉及金融借款合同纠纷而被惠山法院查封并拍卖，根据拍卖公告显示涉案房屋存在租赁关系(即被告何邦钦将涉案房屋出租给被告魏美清及马宏海)。2018年11月27日，原告至涉案房屋找被告魏美清、马宏海协商收房，但该房内居住着四、五个中年妇女，被告魏美清、马宏海均不在该房内，经询问住在涉案房屋内的人员也不认识二被告。其后，一个自称余高寿的到场，声称是被告魏美清的表弟，其告知原告想要收房则需要另外支付其120万元。此后，原告调查发现被告魏美清于2017年曾因租赁案外人何某某位于松江区梅家浜路的房屋向松江法院提出过执行异议，并且该租赁合同签订时间为2011年10月1日，而本案涉案房屋租赁合同签订时间为2011年11月24日。被告魏美清在相隔一个多月的时间内连续长期租赁两套房屋并不用于居住的行为显然有悖常理。而被告魏美清本身在松江也有住房，根本没有租赁房屋的需要。同时，原告还发现涉案房屋在自来水公司登记的户名竟然是案外人何某某。综合以上种种反常情形，二原告认为三被告恶意串通签订涉案房屋租赁合同损害了作为权利人的原告利益，故三被告之间签订的租赁合同应属无效。被告魏美清、马宏海、何邦钦共同辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告在购买涉案房屋时三被告的租赁关系已经存在；二、在涉案房屋被拍卖时，已经对涉案房屋存在的租赁关系进行了披露，原告对此也是明知的；三、三被告的租赁合同系真实意思表示，且已实际履行，并经备案登记，所以应是合法有效的。本院经审理认定事实如下：涉案房屋原为被告何邦钦所有。2012年12月18日，涉案房屋在(2013)惠商初字第0026号案件审理过程中被查封，嗣后(2013)惠商初字第0026号以判决结案，该判决已生效。后该案进入执行，该案申请执行人依法向惠山法院申请对何邦钦名下的涉案房屋进行评估、拍卖。惠山法院委托无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了评估，评估公司于2017年4月7日出具了公信评估(2017)第S4-2-1号房地产司法估价报告。评估报告载明：房地产权利限制状况信息如下：司法限制，限制文件编号XXXXXXXXXXXX；限制人，惠山法院；限制起止日期2012年12月18日至2018年12月15日；受理日期2012年12月18日；注记信息，2015年12月14日续封。房地产租赁状况，根据估价委托人提供的《租赁合同》复印件，出租方何邦钦；承租方马宏海、魏美清；租赁期2011年11月24日至2029年11月23日止；约定租金：月租金为2,200元，9年一付，签订合同当日付清9年租金及押金共307,600元。在该估价报告的假设和限制条件中载明：本次估价已考虑该租赁权对估价对象房地产价值的影响。估价结论载明如下：对估价对象在价值时点2017年2月27日的房地产市场进行了测算，在满足本次估价的全部假设和限制条件下确定估价对象(包含室内固定装饰及固定设施，不考虑租约对房地产价值的影响)的估价结果为人民币：伍佰零肆万伍仟柒佰元整(￥504.57万元，折合单价：34,619元/平方米)。估价对象(包含室内固定装饰及固定设施，已考虑租约对房地产价值的影响)的估价结果为人民币：肆佰肆拾叁万肆仟叁佰元整(￥443.43万元，折合单价：30,424元/平方米)，其中室内固定装饰及固定设施的估价结果为人民币：玖万伍仟捌佰元整(￥9.58万元)。2018年5月13日，惠山法院以评估价的70%即3,104,010元为拍卖保留价在阿里巴巴司法拍卖网络平台对涉案房屋进行了公开拍卖，惠山法院在拍卖前对拍卖活动进行了公告，在公告中对于标的物有详细介绍，其中标的现状载明：有租赁。拍卖当日，原告周倩如以3,374,010元的价格竞得涉案房屋，嗣后原告交纳房款，另缴纳了税费等其他费用。2018年6月7日，惠山法院作出(2018)苏0206执恢53号执行裁定书，裁定书就涉案房屋被查封的时间、相关的民事判决、进入执行后进行评估的情况、原告周倩如购买的情况等进行了认定，该裁定书作出裁定：一、涉案房屋所有权自裁定书送达买受人周倩如时起转移；二、解除对涉案房屋及相应国有土地使用权查封，在此之后的轮候查封自动失效；三、涉案房屋所有权及国有土地使用权转移登记至周倩如名下；四、原房屋产权证及原土地使用权证作废。2018年7月23日，涉案房屋被登记至原告周倩如名下，后变更登记至二原告名下。另查明：就房产评估公司在估价报告中所提及了《租赁合同》，原告在庭审中提供了复印件，被告提供了原件，双方所提供的内容一致。《租赁合同》抬头载明：出租方(甲方)为何邦钦，承租方(乙方)为马宏海、魏美清。合同第一条约定租赁地址位于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室。合同第二条约定：1、该房屋租赁期限为自2011年11月24日至2029年11月23日止；2、双方约定房屋月租金为2,200元整，九年壹付，签订合同当日付清九年租金及押金，收款户名何邦钦，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；3、九年总租金及押金，人民币叁拾万柒仟陆佰元整(其中叁拾万元是转账支付，柒仟陆佰元现金支付)。合同另外对各方的权利义务、双方违约责任等进行了约定。合同落款处甲方签有“何邦钦”名字，乙方签有“马宏海、魏美清”名字，签约时间为“2011年11月24日”。上述《租赁合同》于2016年3月11日在上海市松江区方松街道人口管理中心进行了备案登记。审理中，原告向本院明确，其主张《租赁合同》无效系基于如下事实，并提供了相关证据：一、《租赁合同》落款时间不真实，应该晚于2011年11月24日，要求对该落款时间申请鉴定。二、被告魏美清在2011年同时租赁了案外人何某某位于上海市松江区梅家浜路的一套房屋，而且被告魏美清于2010年在上海市松江区九亭镇购置有自己的房屋，在自己有房屋居住的情况下，又同时租赁了两套房屋。而且更为蹊跷的是涉案房屋缴费通知单上登记的户名竟然是案外人何某某，可见案外人何某某应为涉案房屋的实际管理人，以上种种均反映本案三被告之间的租赁关系存在问题。原告为证明上述事实向本院提供(2017)沪0117执异103号执行裁定书、不动产登记簿、松江自来水公司缴费通知单等材料。三、案外人何某某与曾经向原告自称是被告魏美清表弟余高寿存在联系，被告何邦钦、何某某、余高寿原籍都是福建宁德县人，这些人之间都是存在联系的。原告为此提供了公司企业信用信息、法院公告详情、法院执行裁定书、公司档案机读材料、户籍信息证明。原告称从公司企业信用信息、法院公告详情、法院执行裁定书显示上海源而来经贸发展有限公司执行董事是何某某、监事是余高寿；无锡韩福经贸发展有限公司的股东是余高寿和刘韩春，刘韩春和何某某又是同一个孩子的监护人，而且在无锡法院执行时，余高寿、刘韩春和何某某为共同执行人。公司档案机读材料及户籍信息证明显示何某某、余高寿、何邦钦原户籍都是一个地方的。四、原告还向本院提供了执行笔录，证明案外人叶丽清曾在2016年8月25日在惠山法院陈述其姑姑的女儿是魏美清，涉案房屋是被告魏美清、马宏海居住，该陈述与被告魏美清的陈述存在不符。三被告对于原告提供的证据的真实性予以认可，但是对于原告要证明的内容均不予认可。本院对于上述证据真实性均予以确认。审理中，被告魏美清到庭作如下陈述，其与二原告并不认识，与被告马宏海系夫妻关系，与何邦钦系老乡，二人原籍系一个县的。其与马宏海一起经营灯具生意，同时也做一些房屋租赁的业务，一般会租赁一些比较便宜的房屋用来转租或者给马宏海公司的员工居住。2011年11月马宏海接了几个工程，需要给员工住处，所以其向何邦钦租赁了涉案房屋，租金是签订合同当天转账支付了30万元，另有7,600元现金给付。其接收房屋后，一直给公司员工居住，直到2015年，其一起做生意的合伙人叶丽清需要住处，所以其又将房屋交给叶丽清一家居住至今，期间其并未收取过居住人费用。2016年的时候，叶丽清向其提出要装修一下房子，所以其就将租赁合同进行了备案。关于原告提到何某某，其从小就认识，其也曾经向何某某租赁过房屋，何某某处租赁来的房子其用来转租了，后来因为公司员工需要住处，所以好像通过何某某介绍才向何邦钦租赁了涉案房屋，具体已经记不清了，至于涉案房屋水费通知上为何户名是何某某，其并不清楚。余高寿其并不认识，2018年12月，原告到涉案房屋，当时就叶丽清母亲及子女在，他们非常害怕所以联系了其，其就打电话给何邦钦，何邦钦说会去解决，其推断可能当时就是何邦钦找了余高寿去处理了，但具体情况其不清楚。被告魏美清、马宏海还向本院提供了如下证据：一、租赁合同的《补充条款》，证明被告何邦钦(甲方)、魏美清(乙方)还就涉案房屋签订过补充条款，内容如下：“甲乙双方经友好协商签订的房屋租赁合同，其中关于乙方房屋装修，达成以下协议，双方必须严格遵守。1、乙方不能擅自改变房屋主体结构，如违约，甲方有权没收乙方定金柒万元；2、乙方在房屋租赁期间没有违约，合同期满，甲方退还乙方定金柒万元(定金无利息)。”二、工商银行交易明细、银行凭证、被告何邦钦出具的借条二份，证明2011年11月24日，被告魏美清通过工商银行卡(卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)向被告何邦钦工商银行卡(卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账房租30万元，另有7,600元为当天日按现金交付。三、《家庭居室装饰装修施工合同》、发票，证明被告魏美清于2016年3月左右开始对涉案房屋进行装修，花费97,000元。二原告对于银行交易明细及凭证真实性没有异议，但认为不能证明就是涉案房屋的租金，而且在这笔30万元转账前后被告魏美清的卡上有资金转入，所以不排除与被告何邦钦有关。对于其余的证据不予认可。被告何邦钦对于上述证据均无异议。本院对于上述证据认证如下：《补充条款》因签订双方均认可，故本院对于签字的真实性予以认定；对于银行明细及凭证真实性予以认定；对于装修合同及发票，因涉及案外人，且并非本案讼争内容，故本院认为无需对此作出评判。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。首先，本案中，原告提供的证据尚不能证明被告魏美清、马宏海与被告何邦钦就签订的《租赁合同》存在恶意串通，况且该《租赁合同》在涉案房屋被拍卖前已实际履行，被告魏美清也按约支付了相应租金，故本院认为《租赁合同》系签订双方真实意思表示。其次，惠山法院在竞拍公告中对于涉案房屋存在租赁合同这一事实进行了披露，故原告对此是知道或者应当知道的，而且在涉案房屋评估价格中也已考虑租约对于涉案房屋价值的影响，并调低了估价价格，拍卖保留价亦相应降低，所以事实上原告的利益并未遭受损害。至于原告所提的其他疑点本院认为均不足以认定租赁双方存在恶意串通，损害原告的利益。综上，本院认为原告所主张的合同无效理由难以成立。至于原告所提的要求对《租赁合同》作形成时间鉴定，根据前述认定，本院认为形成时间鉴定在本案中并无必要。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告彭博、周倩如的诉讼请求。案件受理费4,864元，由原告彭博、周倩如负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  张根新二〇一九年八月三十日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。