上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8038号原告：洪晓好，女，1973年12月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：张燕，上海普衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，上海普衡律师事务所律师。被告：上海开灵金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱海平，总经理。委托诉讼代理人：朱磊，上海海一律师事务所律师。被告：李夏樑，男，1958年7月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。第三人：虞海昌，男，1960年8月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱磊，上海海一律师事务所律师。第三人：北京京邦达贸易有限公司，住所地北京市海淀区苏州街XXX号院2号楼一层101。法定代表人：王振辉，执行董事。委托诉讼代理人：姚皖明，员工。原告洪晓好与被告上海开灵金属制品有限公司(以下简称开灵公司)、李夏樑房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法通知虞海昌、北京京邦达贸易有限公司(以下简称京邦达公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪晓好的委托诉讼代理人张燕、陈晨，被告开灵公司的委托诉讼代理人朱磊，被告李夏樑的委托诉讼代理人殷喆元，第三人虞海昌的委托诉讼代理人朱磊，第三人京邦达公司的委托诉讼代理人姚皖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪晓好向本院提出诉讼请求：要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行洪晓好与开灵公司就上海市昆明路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》(合同编号XXXXXXX)。事实和理由：2014年10月起，开灵公司的负责人虞海昌为支付开灵公司的员工工资陆续向洪晓好借款共计2,873,500元，开灵公司对虞海昌的借款承担连带还款责任。2015年12月虞海昌称其没有能力还款，愿意将开灵公司名下的系争房屋出租给洪晓好使用，用租金抵扣欠款。洪晓好经多次催款无果后，同意虞海昌的提议。2015年12月31日，开灵公司与洪晓好就系争房屋签订《租赁合同》，约定房屋租金每月1.2万元，用以抵扣虞海昌拖欠洪晓好的欠款。2016年1月1日开灵公司将系争房屋交付给洪晓好使用，之后洪晓好在系争房屋内办公。2016年8、9月，洪晓好因系争房屋消防问题联系虞海昌时得知系争房屋将要出售，为确保债权实现，洪晓好于2016年10月起诉要求虞海昌返还借款，支付利息、违约金等费用，并要求开灵公司承担连带还款责任。2016年11月23日经虹口法院调解，由虞海昌返还洪晓好借款本金、利息、违约金共计4,944,057.60元，赔偿律师费损失5万元，并由开灵公司承担连带还款责任。调解书生效后，洪晓好经申请执行无果。2017年3月，洪晓好将系争房屋转租给京邦达公司，租期为2017年3月15日起至2018年3月14日，到期后，双方续签合同至2020年3月14日。2018年，开灵公司在洪晓好不知情的情况下将系争房屋出售给李夏樑。根据买卖不破租赁原则，李夏樑应继续履行洪晓好与开灵公司签订的《租赁合同》。审理中，洪晓好坚持要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行其与开灵公司签订的系争房屋《租赁合同》。开灵公司辩称，开灵公司确对股东虞海昌欠洪晓好的借款承担连带还款责任。因虞海昌无力还款，2015年12月31日开灵公司与洪晓好就系争房屋签订《租赁合同》，将系争房屋出租给洪晓好，租期为2016年1月1日起至2035年12月31日。2016年3月26日，开灵公司与李夏樑就系争房屋签订买卖合同，虞海昌和中介陪同李夏樑上门看房时，开灵公司仍在系争房屋内办公，李夏樑不知道系争房屋已对外出租，房屋买卖合同中也未约定有租约。之后，开灵公司与李夏樑就系争房屋买卖发生纠纷诉至虹口法院，虹口法院判决双方房屋买卖合同继续履行。2017年3月，开灵公司搬离系争房屋，洪晓好将系争房屋整体对外转租。2018年8月系争房屋产权过户登记至李夏樑名下。洪晓好与开灵公司之间的租赁合同合法有效。由法院依法判决。李夏樑辩称，2016年2、3月李夏樑上门看房时，系争房屋外挂有开灵公司的招牌，开灵公司从未告知李夏樑系争房屋上存在房屋租赁合同，开灵公司与李夏樑的房屋买卖合同中也未约定有租约。开灵公司与李夏樑就系争房屋买卖涉讼期间，洪晓好从未主张权利，李夏樑直至2018年8月取得系争房屋产权后才得知洪晓好与开灵公司之间就系争房屋存在租赁合同。且洪晓好与开灵公司约定的系争房屋租金每月仅1.2万元，而洪晓好转租系争房屋的租金起初为每月3.8万元，之后上涨至每月41,427.25元。故洪晓好与开灵公司之间的系争房屋《租赁合同》是双方恶意串通后签订，洪晓好与虞海昌之间的借贷关系也是虚假的。如洪晓好要求李夏樑继续履行该《租赁合同》，则洪晓好应自李夏樑取得系争房屋产权之日起按洪晓好与京邦达公司约定的租金标准支付李夏樑租金，且租金每年递增5%。洪晓好要求李夏樑按照其与开灵公司约定的每月1.2万元的租金标准履行《租赁合同》，对李夏樑不公平。不同意洪晓好的诉请。虞海昌述称，2013年、2014年，虞海昌为维持开灵公司的经营通过朋友介绍多次向经营贷款生意的洪晓好借款，截止2015年底，虞海昌共积欠洪晓好借款本金2,679,000元、利息60余万元。2015年底洪晓好要求虞海昌还款，虞海昌因无能力偿还，与洪晓好协商由开灵公司将系争房屋出租给洪晓好，租金用于抵付虞海昌欠洪晓好的借款。2015年12月31日，开灵公司与洪晓好就系争房屋签订租赁合同，约定租期20年，月租金1.2万元。当时系争房屋的租金市场价在每月3.2万元-3.5万元之间，考虑到除偿还上述借款本息外，虞海昌还需每月偿还洪晓好利息2万余元，经协商，每月2万余元利息直接从租金中扣除，故双方约定租金为每月1.2万元。之后有中介找到虞海昌询问是否出售系争房屋，考虑到系争房屋出售后可以一次性偿还洪晓好借款，虞海昌决定出售系争房屋。中介带李夏樑上门看房时，开灵公司仍在系争房屋内办公，系争房屋外还挂着开灵公司的招牌，当时中介不知道系争房屋已经对外出租，虞海昌也未告知李夏樑系争房屋的出租情况。2016年4月开灵公司与李夏樑签订系争房屋买卖合同后，虞海昌告知洪晓好已对外出售系争房屋，房屋出售后可以一次性偿还借款，要求洪晓好不要转租系争房屋，洪晓好表示不同意。之后，虞海昌的其他债权人得知系争房屋出售后，表示800万元房屋出售款无法偿还所有债权人的欠款，不同意开灵公司出售系争房屋，为此，虞海昌告知李夏樑不再出售系争房屋。之后，李夏樑向法院起诉要求继续履行买卖合同，洪晓好及其他债权人也向法院起诉要求虞海昌和开灵公司还款。2016年11月23日，洪晓好与虞海昌、开灵公司之间的借款纠纷在法院的主持下达成调解。调解后，虞海昌欠洪晓好的借款仍从系争房屋租金中抵扣。2017年3月起，系争房屋由洪晓好整体对外转租经营快递。由法院依法判决。京邦达公司述称，京邦达公司先后与洪晓好就系争房屋签订两份租赁合同。第一份合同租期为2017年3月15日-2018年3月14日，月租金38,716.66元。第二份合同租期为2018年3月15日-2020年3月14日，其中第一年月租金41,427.25元，第二年月租金44,326.83元。双方租期届满后仍按第二份租赁合同履行。由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原产权人为开灵公司。2015年12月31日，开灵公司作为出租方(甲方)、洪晓好作为承租方(乙方)签订一份《租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共计332平方米；乙方向甲方承诺租赁系争房屋仅作为商业合法经营(或自住)使用；租期为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日；月租金为12,000元，租金以现金方式支付；双方议定首期付24个月，另付36,000元押金，以后按每12个月结算一次房租；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共有人意见，无使用之纠纷；补充条款约定，甲方承诺允许乙方对此房屋拥有转租权，双方确认，截止2015年12月31日，甲方欠乙方借款26,790,000元、利息613,368元，乙方租金以甲方欠乙方本息抵扣，先抵息再抵本，因利息去年变化，故双方同意一年抵扣一次，直至抵清甲方所欠所有本息为止。2016年1月14日，洪晓好书面确认开灵公司于当日将系争房屋交付给洪晓好使用。租赁期间，洪晓好于2017年3月将系争房屋转租给京邦达公司。2016年4月7日，开灵公司与李夏樑签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定开灵公司将系争房屋出售给李夏樑，开灵公司净到手价为800万元(不包括中介费、评估费)。《买卖合同》中未约定有租约。2016年5月，李夏樑因与开灵公司就系争房屋买卖发生纠纷诉至本院[案号(2016)沪0109民初10527号]，要求开灵公司继续履行《买卖合同》，开灵公司协助李夏樑办理系争房屋过户手续并交付系争房屋。该案审理中，开灵公司反诉要求撤销《买卖合同》。本院经审理认为，系争房屋《买卖合同》不具备合同撤销要件，但系争房屋被法院多次查封、李夏樑未通过先行代偿债务或提出执行异议的途径解除查封，于2017年4月26日作出一审判决：一、对李夏樑要求开灵公司继续履行双方签订的《买卖合同》，要求开灵公司协助办理系争房屋过户手续并将系争房屋交付李夏樑的诉讼请求，不予支持；二、对开灵公司要求撤销其与李夏樑就系争房屋签订的《买卖合同》的反诉请求，不予支持。判决后，李夏樑不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年9月12日作出判决：一、维持虹口法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第二项；二、撤销虹口法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第一项；三、开灵公司与李夏樑签订的《买卖合同》继续履行，李夏樑于判决生效之日起15日内将剩余房款750万元支付给开灵公司，开灵公司于判决生效之日起15日内涤除系争房屋上设定的抵押权，并协助李夏樑办理系争房屋产权过户手续，将系争房屋交付给李夏樑，房屋过户过程中产生的税费由李夏樑负担。2018年8月15日，系争房屋产权经核准登记至李夏樑名下。之后，李夏樑要求洪晓好搬离并交还系争房屋，遭拒绝。目前，系争房屋仍由京邦达公司使用。另查明，2017年3月，洪晓好与京邦达公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》约定，房屋租期自2017年3月15日至2018年3月14日，租赁用途为物流配送及存储货物，月租金为38,716.66元(含税)。2018年4月，洪晓好与京邦达公司续签《房屋租赁合同》约定，房屋租期自2018年3月15日至2020年3月14日，2018年3月15日至2019年3月14日期间的月租金为41,427.25元(含税)，2019年3月15日至2020年3月14日期间的月租金为44,326.83元(含税)。再查明，2017年9月，洪晓好诉至本院[案号(2017)沪0109民初29195号]，要求确认洪晓好对系争房屋享有优先购买权。2018年1月9日，本院以洪晓好无正当理由未按期足额补交案件受理费为由，裁定按洪晓好撤回起诉处理。2018年1月，开灵公司诉至本院[案号(2018)沪0109民初5341号]，要求解除与洪晓好之间的租赁合同，洪晓好迁出系争房屋。2018年3月，开灵公司以进一步收集证据为由撤回该案诉讼。2018年4月，开灵公司再次以相同诉请诉至本院[案号(2018)沪0109民初9323号]，2018年9月，开灵公司以系争房屋产权已变更至李夏樑名下为由撤回该案诉讼。又查明，2016年10月，洪晓好诉至本院[案号(2016)沪0109民初22420号]，要求虞海昌归还借款本金2,873,500元、利息1,246,548元、违约金824,009.60元，要求虞海昌支付利息损失(以2,873,500元为本金，按年息28.8%计算，自2016年10月17日起至实际还款之日止)，要求虞海昌支付律师费50,000元，要求开灵公司对虞海昌的上述付款义务承担连带清偿责任。2016年11月23日，经本院调解，洪晓好与虞海昌、开灵公司达成如下调解协议：1、虞海昌于2016年11月28日前返还洪晓好借款本金、支付利息及违约金共计4,944,057.60元；2、虞海昌于2016年11月28日前赔偿洪晓好聘请律师代理费损失50,000元；3、开灵公司对虞海昌的上述第1、2项确定的债务承担连带责任；4、案件受理费46,752.46元，减半收取23,376.23元，由虞海昌、开灵公司共同负担，于2016年11月28日前支付洪晓好。调解生效后，洪晓好向本院申请执行。因未发现虞海昌、开灵公司名下有其他可供执行的财产，本院于2017年3月21日裁定终结该次执行程序。审理中，应李夏樑申请，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋在2015年12月的租赁市场价格进行评估。经评估，结论为，系争房屋于2015年12月的市场租金为每月32,000元。经质证，洪晓好对鉴定结论有异议，认为鉴定单位鉴定得出的系争房屋租金价格过高。开灵公司、李夏樑、虞海昌、京邦达公司对鉴定结论均无异议。本院认为，买卖不破租赁原则的确立，是指租赁物的所有权发生变动后，承租人以该原则对抗新权利人的租赁物返还请求权。但是，承租人在运用该原则对抗新权利人时，为维持租赁关系的运转，其亦应当承担支付相应租金的义务。在洪晓好与开灵公司的租赁合同期限内，李夏樑通过买卖取得系争房屋产权。李夏樑称洪晓好与开灵公司之间的系争房屋《租赁合同》是双方恶意串通后签订，洪晓好与虞海昌之间的借贷关系是虚假的，但根据现有证据尚不足以证实洪晓好与虞海昌之间的借贷关系是虚假的，亦不足以证实洪晓好与开灵公司就系争房屋签订的租赁合同是双方恶意串通后签订。然洪晓好与开灵公司的《租赁合同》中约定系争房屋租金为每月1.2万元，根据鉴定结论，该租金明显低于当时的租金市场价，虞海昌也确认当时系争房屋的租金市场价在每月3.2万元-3.5万元之间，月租金1.2万元是在租金市场价扣除虞海昌每月应偿还洪晓好的2万余元利息后确定，故洪晓好与开灵公司约定的每月1.2万元的租金标准是在洪晓好与虞海昌、开灵公司之间存在特定的债权债务关系的前提下确定，洪晓好要求李夏樑按该租金标准继续履行租赁合同，显然对李夏樑不公平，故该租金约定仅约束洪晓好与开灵公司，对李夏樑无约束力。因此，对洪晓好要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行其与开灵公司签订的系争房屋《租赁合同》，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十九条规定，判决如下：对洪晓好要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行洪晓好与上海开灵金属制品有限公司就上海市昆明路XXX号底层房屋签订的《租赁合同》(合同编号XXXXXXX)的诉讼请求，不予支持。案件受理费26,288元，由洪晓好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  王桓全人民陪审员  周达云二〇二〇年三月三十日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。