葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初469号原告(反诉被告)：陈迪军，男，1970年8月19日出生，汉族，自由职业，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住同前。委托诉讼代理人：徐建，湖北微南律师事务所律师。特别授权。被告(反诉原告)：滕丹，女，1982年2月19日出生，汉族，自由职业，户籍地湖北省枝江市，现住枝江市。被告(反诉原告)：蒋丹，男，1978年10月2日出生，汉族，自由职业，户籍地湖北省荆州市沙市区，现住同前。二被告共同委托诉讼代理人：陈继清，湖北诚业律师事务所律师。特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：崔华伯，湖北诚业律师事务所律师。特别授权。原告(反诉被告)陈迪军与被告(反诉原告)滕丹、蒋丹租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法由审判员牟立萍适用简易程序进行了审理。由于案情复杂，本案转为普通程序，由审判员郑雄心、牟立萍、人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈迪军及其委托诉讼代理人徐建、被告(反诉原告)滕丹、蒋丹及其委托诉讼代理人陈继清、崔伯华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。陈迪军向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除。二被告向原告支付的5万元押金不予退还，二被告将餐厅恢复原状；2.判令二被告向原告支付2018年10月31日至11月9日的租金4500元；并以每月15000元的标准向原告支付自2018年11月9日至二被告向原告腾退租赁物之日止的房屋占用使用费（以租金标准计算），暂计至起诉之日为58000元；3.本案所涉诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年11月5日。原告与宜昌市鑫辉旅游汽车服务有限公司（以下简称“鑫辉公司”）签订租赁合同，由原告承租其位于宜昌市西陵区××桥头路××号场地约1000平方米场地用于餐饮经营。2017年3月8日，原告与二被告签订《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》、《餐饮店安全生产责任书》、《餐饮店内物品清单（租用）》。协议约定原告将该餐饮店场地及原有设施设备出租给二被告经营，每月租金15000元，租金每半年交付一次，押金50000元。根据合同约定，2018年9月28日前，二被告应向原告支付2018年10月28日至2019年3月31日期间的租金90000元。原告多次催告，二被告均不予缴纳。2018年9月28日，二被告以经营困难为由，与原告协商解除合同，并与原告达成解除合同的初步意向，后因二被告反悔而未能签订书面解除合同的书面协议。2018年11月9日，原告以书面形式（短信）通知二被告解除双方签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》等，但二被告仍以各种理由拒绝腾退，占用餐饮店至今。滕丹、蒋丹共同辩称，1、原告陈述的部分事实不属实。原告陈述是二被告经营困难为由与原告协商解除合同，与事实有出入。事实是鑫辉公司在2018年9月口头通知被告，称该公司与原告之间的租赁合同期限届满，要求被告腾退房屋，在此情况下，被告与原告就此事进行了协商，也确实达成了解除合同的意见，所以并不是被告的原因而要求解除合同，被告不存在违约行为。2、原告的违约行为导致了本案租赁合同的解除。原告与鑫辉公司在被告合法租赁期间，将租赁房屋共同上锁锁住，直接导致了被告不能正常经营。因此，原告的行为构成了违约。综上，原告在本案中所诉请的理由不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。滕丹、蒋丹向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还押金50000元；2.判令反诉被告赔偿损失340500元；3.判令反诉被告返还租赁房屋内的财物；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月28日。反诉原告与反诉被告签订了《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁合同补充协议》，约定：由反诉被告将其位于西陵区××桥头路××号老乡大锅台餐饮店承租给反诉原告做餐饮使用，反诉原告按照15000元/月的标准向反诉被告缴纳租金，押金50000元。合同每三年签订一次，租金半年一付，首次签订合同时，反诉被告给发生原告一个月装修时间，但本月的地皮费5000元一次性交给反诉被告，反诉原告向其付145000元，其中包含5万元押金及装修期间的地皮费，以后提前一个月交后半年的房租；只要鑫辉公司场地还存租赁时内，每三年合同期满，反诉原告必须优先续租。合同签订后，反诉原告向反诉被告交纳了押金5万元，支付租金至2018年10月31日。依法注册成立了“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”，并且对房屋进行了装修，支付装修费280000元；安装了中央空调，支付80000元；报装了天然气，支付80000元；制作安装了店内店外的一批广告，支付37000元；对店内60平方米的墙体进行了墙体绘画，支付9000元；购买鱼缸，支付28000元等。2018年9月底，鑫辉公司告知反诉原告租赁房屋要收回，并于2018年10月与反诉被告共同将租赁房屋锁住。至此，反诉原告即无法继续经营亦无法取回租赁房屋内的财物。2018年11月8日。鑫辉公司给反诉原告送达了《通知函》，称“即自2018年11月6日起，陈迪华先生与我公司的《经营场所租赁合同》到期自然终止，我公司依法收回出租场地”、“请贵方从收到本《通知函》之日起的七日内，自行搬离，处置承租场地内的餐厨用具及桌椅家私，办理水电气等的交接手续，将场地归还我公司”。2018年11月9日。反诉被告通知反诉原告解除合同。2018年11月16日，鑫辉公司在租赁房屋大门上再次张贴《再发通知函》，对“老乡大锅台餐饮店及陈迪华先生”进行告知，要求其清场搬离。反诉原告在收到上述通知后，分别与鑫辉公司及反诉被告进行了联系和交涉，但未能得到解决。综上，反诉原告认为，案涉合同约定的租赁期限为三年，在反诉被告与鑫辉公司已经续签合同，反诉原告与反诉被告之间的合同尚未到期的情况下，反诉被告解除了合同，其行为违反了合同约定，构成了违约，应当承担违约责任。据此，特依法提起反诉，请求依法判决。陈迪军辩称，1、反诉原告诉状中的部分事实与实际事实不符。2018年9月底，因为反诉原告经营困难拖欠员工工资以及供货商的货款，导致大门被围堵，多次由当地派出所出面协调处理，致使其无法实际经营，自行将大门锁住至今，并拖欠反诉被告租金，导致本合同的解除。因此，反诉被告认为是反诉原告拖欠租金的违约行为导致本合同无法继续履行，从而致使反诉被告解除租赁合同，反诉原告应当对于反诉被告的租金损失以及房屋占有使用费予以赔偿。反诉原告所提的反诉请求是因其违约行为所致，应当由其自行承担。因此反诉被告认为应当驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，陈迪华（系陈迪军弟弟）与鑫辉公司签订了《经营场地租赁合同》，陈迪华承租鑫辉公司位于西陵区××桥头路××号里面的原修理厂做餐饮使用；每月租金5000元；租赁合同每三年一签，租金每季度一付，双方还对其他事项进行了约定。之后，陈迪华将该合同权利义务转移给陈迪军。2017年3月28日，陈迪军（甲方）与滕丹、蒋丹（乙方）夫妇签订了《餐饮店租赁合同》及《餐饮店内物品清单（租用）》，约定：甲方同意将其位于西陵区××桥头路××号老乡大锅台餐饮店承租给乙方做餐饮使用；甲方把店铺承租给乙方后，乙方同意按照15000元/月的标准向甲方缴纳租金，押金50000元，并按照实际计量标准缴纳水电费；乙方可无偿使用店内现有全部物品（见物品清单），但应保持物品完好不得损坏，如有损坏乙方负责维修，如无法修复乙方等价赔偿，甲方不得折算磨损及折旧费用，但所有电器部分作价卖给乙方；原则上乙方不得改造房屋现有的原始原貌，若确需改造，必须向甲方拿出规划图报批，甲方审核通过后方可进行改造，但费用自理，退场时不得算改造费，也不得拆除改造部分，若要拆除必须还原成甲方原有的样式；本租赁合同每三年签定一次，租金半年一付，首次签订合同时，甲方给乙方一个月装修时间，但本月的地皮费5000元乙方一次性交给甲方，乙方向甲方付145000元其中包含伍万元押金及装修期间的地皮费，以后提前一个月交后半年的房租，合同期满后若乙方续租，房租递增5%－10%，押金在乙方退场时，付清所有的债权债务后退还给乙方，如果乙方在合同期内退场，甲方有权不退押金及房租，并追缴乙方在经营期间所欠的所有债权债务。同时，双方签订《餐饮店租赁补充协议》，约定：只要鑫辉公司场地还存租赁时内，每三年合同期满，乙方必须优先续租；乙方在合同期内若有其它原因无法经营了，可以转租到合同期满，但必须经甲方同意。当天，双方还签订《餐饮店安全生产责任书》，对酒店家人和员工人身财产安全及安全生产等事项进行了约定。合同签订后，滕丹、蒋丹依约向陈迪军支付了145000元，并开始进行装修、购置设备等。2017年4月20日，滕丹注册成立“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”。2018年9月28日，滕丹、蒋丹未能按约向陈迪军缴纳后半年的租金，经双方协商，租金延至10月30日。2018年10月30日，鑫辉公司将“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”大门上锁。2018年11月8日，陈迪军在该餐馆大门上加锁。同日，鑫辉公司向蒋丹发出《通知函》，载明：因陈迪华未能有效管理，导致承租的我公司场地内经营秩序混乱，治安纠纷时有发生，严重损害了我公司的企业形象和商业信誉！有鉴于此，我公司经慎重考虑，决定在第一个三年租期届满后，不再与承租人陈迪华续签租赁合同，即自2018年11月6日起，陈迪华与我公司的《经营场地租赁合同》到期自然终止，我公司依法收回出租场地。现郑重通知如下：请贵方从收到本《通知函》之日起的七日内，自行搬离、处置承租场地内的餐厨用具及桌椅家私，办理水电气等的交接手续，将场地归还我公司”。2018年11月9日，陈迪军给滕丹发送短信，告知解除双方租赁合同关系。2018年11月16日，鑫辉公司向陈迪华发出《再发通知函》，表明：由于双方2015年11月5日签订的《经营场地租赁合同》已到期，因贵方管理不善，我公司决定不再与贵方续签场地租赁合同，并于2018年11月8日给贵方下达了《通知函》，贵方已逾期没有搬离，并且还将酒店大门上锁，使我公司无法正常收回场地。现郑重通知如下：若贵方再不按《通知函》的要求清场搬离，我公司将采取一切行之有效的方法（不排除走法律程序等）收回场地，由此所造成的一切后果由贵方负责，望贵方接到《再发通知函》后配合我公司打开酒店大门，清理物品，收回场地”。2018年11月19日，滕丹向宜昌市公安局葛洲坝分局葛洲坝派出所报警称，陈迪华、陈迪军将渔湘食色餐厅的大门锁住，不让滕丹等人搬东西。民警到现场后，发现大门上锁，因本事件属合同纠纷，告知滕丹通过民事司法途径解决。之后，滕丹与陈迪军进行协商，双方未能达成一致。至今，渔湘食色餐馆处于关闭状态。同时查明，渔湘食色餐馆的租金缴纳至2018年10月31日。2018年11月4日，陈迪军与鑫辉公司续签了《经营场地租赁合同》，租赁时间自2018年11月6日至2021年11月5日。2019年9月4日，在本院的主持下，陈迪军与滕丹将“宜昌市西陵区渔湘食色餐馆”内的物品进行了清点，本院制作了现场勘查笔录，陈迪军、滕丹签字予以确认。本院认为，陈迪军与蒋丹、滕丹签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈迪军按约向蒋丹、滕丹交付了出租房屋，蒋丹、滕丹应依约向陈迪军支付租金。由于蒋丹、滕丹未履行支付租金的付款义务，陈迪军在2018年11月8日将案涉租赁房屋上锁，致使双方的租赁合同不能履行。2018年11月9日陈迪军通过短信向滕丹发送解除合同通知，庭审中，蒋丹、滕丹明确表示同意并认可双方的租赁合同关系于2018年11月9日解除，故本院确认双方签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除。租赁合同解除后，蒋丹、滕丹应当将租赁房屋按租赁合同约定恢复原状，将租赁房屋交还陈迪军。关于陈迪军要求蒋丹、滕丹给付2018年10月31日－11月9日期间的租金及支付至腾退出租房屋之日止的占有使用费的请求。本院认为，承租人应当按照约定支付租金，但因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，陈迪军与蒋丹、滕丹之间的租赁合同关系于2018年11月9日解除，而鑫辉公司于2018年10月30日将餐厅大门上锁，蒋丹、滕丹无法对餐厅进行使用，故对于陈迪军主张的2018年10月31日－11月9日的租金不予支持。对于占有使用费，2018年11月8日陈迪军对出租房屋上锁，其行为应视为其于当日已经收回了该房屋，对于出租房屋的腾退，因双方在合同解除后对房屋的腾退未能协商达成一致，同时，由于蒋丹、滕丹与鑫辉公司之间存在纠纷，鑫辉公司将出租房屋上锁，致使蒋丹、滕丹无法腾退房屋，故本院对陈迪军主张的占用使用费不予支持。对于双方主张的押金50000元的退还问题。《餐饮店租赁合同》中约定“如果乙方在合同期内退场，甲方有权不退押金及房租”，蒋丹、滕丹交纳押金，是为担保其履行合同，因双方协商一致解除合同，已没有担保的必要，故陈迪军应向蒋丹、滕丹退还押金50000元。对于蒋丹、滕丹以双方的租赁合同尚未到期，陈迪军解除合同构成违约而提出的赔偿损失的反诉请求。本院认为，虽然双方签订的租赁合同约定的租赁期为三年，但由于蒋丹、滕丹未依约向陈迪军支付租金，陈迪军有权解除合同。对于蒋丹、滕丹提出2018年9月鑫辉公司向其口头通知鑫辉公司与陈迪军的租赁合同期限届满，要求蒋丹、滕丹腾退房屋，对此蒋丹、滕丹并未举证证明，亦不构成蒋丹、滕丹不向陈迪军支付租金的正当理由，且与客观事实不符，事实上2018年11月4日鑫辉公司与陈迪军续签了《经营场地租赁合同》，因此，蒋丹、滕丹主张陈迪军违约的事实不成立。同时，根据双方签订的《餐饮店租赁合同》第四条的约定“原则上乙方不得改造房屋现有的原始原貌，若确需改造，必须向甲方拿出规划图报批，甲方审核通过后方可进行改造，但费用自理，退场时不得算改造费，也不得拆除改造部分，若要拆除必须还原成甲方原有的样式”，故对蒋丹、滕丹提出的赔偿损失的请求，本院不予支持。关于双方诉请返还财物问题。因双方租赁合同解除，对出租房屋内属于各自的财物归各自所有，具体财物以现场勘查笔录中双方清点确认的财产为准，另外对于现场勘查笔录中双方的空调数量予以更正为：陈迪军格力挂式空调6台；蒋丹、滕丹挂式空调1台、柜式空调2台。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈迪军与蒋丹、滕丹签订的《餐饮店租赁合同》、《餐饮店租赁补充协议》于2018年11月9日解除，蒋丹、滕丹于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋恢复原状；二、陈迪军于本判决生效之日起十五日内退还蒋丹、滕丹押金50000元；三、陈迪军于本判决生效之日起十五日内向蒋丹、滕丹返还租赁房屋内的财物；四、驳回陈迪军的其他诉讼请求；五、驳回蒋丹、滕丹的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）1363元，由陈迪军负担；案件受理费（反诉）3579元，由蒋丹、滕丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑雄心审 判 员  牟立萍人民陪审员  杜 昕二〇一九年十一月二十五日书 记 员  韩傲婕