上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初4978号原告：季云鹏，男，1975年8月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告季云鹏诉被告上海金珩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年4月11日第一次公开开庭进行了审理，原告季云鹏及其委托诉讼代理人丁山、被告委托诉讼代理人杨灿(后被撤销代理权)到庭参加诉讼。本案于2019年6月3日、7月5日两次公开开庭进行了审理，原告季云鹏及其委托诉讼代理人丁山、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭处和解两个月。因案情复杂,本案转为普通程序，本院依法组成合议庭。本案于2019年10月29日第四次公开开庭进行了审理，原告季云鹏及其委托诉讼代理人丁山、邵秋、被告委托诉讼代理人夏元林庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季云鹏向本院提出诉请：判令被告赔偿因合同违约给原告造成房价损失人民币40万元。审理中，原告变更诉请为被告将位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋的次卧储藏室恢复为卫生间，否则赔偿原告损失人民币20万元。事实与理由：2015年11月29日，原被告双方签订了一份网签编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》(下称“预售合同”)。案涉房屋位于青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》36号3层301室，原告按约支付了房屋价款，被告于2016年8月30日将房屋交付给原告使用。签约后，原告偶然发现被告在网上和宣传手册上对案涉房屋的描述与预售合同不一致，一个次卧缺少卫生间。原告随后与被告交涉，要求还原卫生间，但被告不同意。后交房时，房屋果然仅有四个卫生间，与预售合同附件三约定的五个卫生间(主卧室卫生间一个、次卧室卫生间两个、公共卫生间一个、保姆房卫生间一个)不符。在入住以后的使用过程中，因房屋进深过大，北侧卧室要穿越过道、餐厅、玄关空间，使用客厅的公共洗手间，造成了原告生活上的极大不便。原告收房以后，同家人在2016年11月至2018年4月期间常在福州工作生活。2017年下半年原告突然发现被告擅自改变在预售合同附件二中的约定,在其南侧主要景观、通风面的客厅、主卧窗外的公共绿地上建设地下车库的出入口,造成了噪音、灰尘、景观方面的不利影响。被告上述行为违反了合同第四条(卫生间数量)、第九条(小区平面布局)的约定。卫生间数量的减少和卧室窗外的地下车库入口造成了房屋价值的实际贬损，原告因被告的违约行为遭受了实际损失，故应当参照同类型房屋因少一个卫生间、是否有景观绿化和是否处于地下车库入口等因素而产生的价差,作为被告向原告赔偿的标准。审理中，原告表示在本案中暂不要求处理地下车库出入口变更位置所产生的损失，保留诉权，待原告就地下车库变更规划一事提起的行政诉讼案件审理完毕后，再主张相应权利。被告上海金珩房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告已经按照合同标准交付房屋，被告交付的房屋中有两个次卧，其中一个次卧有卫生间，另外一个次卧外面是储藏室。这是符合合同约定的，卫生间是不缺的。原告自己提供的宣传资料中也注明是四个卫生间。2016年8月30日交房，原告于2019年才起诉，可见原告对此是认可的。原告是因为地下车库出入口改建发生纠纷顺便就卫生间改储藏室提起诉讼的。关于车库出入口，被告是按照相关规定进行了报批和验收的手续，之前已经有相关业主起诉过相关赔偿，原诉讼中对业主的诉请都没有支持，原告称系争房屋价值贬损，但实际房屋价格已经上涨，不存在贬损。经审理本院认定事实如下：2015年11月29日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》36号3层301室房屋，规划用途为居住，建筑面积暂测267.15平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)598万元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第八条约定，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十七条约定，甲方的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。附件二“该房屋建筑设计及平面图”下附房屋建筑面积计算表。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中注明了门窗、玄关、客厅、餐厅、厨房、主卧及主卧衣帽间、主卧卫生间、次卧、次卧卫生间、公共卫生间、书房、储藏间、保姆房及洗衣房(配置独立卫生间)及阳台的装修标准，其中次卧卫生间装修标准为：地面为局部大理石及高级瓷砖，墙面为高级瓷砖，天花为轻钢龙骨石膏吊顶，饰面为防水乳胶漆，配置科勒或同等品牌龙头，科勒或同等品牌洁具，摩恩或同等品牌卫浴小五金，配置定制台盆柜。其它：1、上述交付标准仅以该附件为准，全装修交房……5、甲方可能会对室内外细部作出调整，以便提供给乙方的房屋更加美观和实用。补充条款一第七条“对本合同正文第八条之补充”约定：7.1该房屋的建筑设计变更未导致该房屋的结构型式、户型、朝向存在明显变化的，或没有严重影响该房屋的质量或使用功能的，甲方无须通知乙方，也无须征得乙方同意。7.2该房屋的建筑设计变更导致该房屋的结构型式、户型、朝向存在明显变化的，并严重影响该房屋的质量或使用功能的，甲方应当书面通知乙方，乙方应当在通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复，逾期未书面答复的，视同接受规划、设计变更，而无论规划管理部门审核通过与否。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告付清房款并取得系争房屋产权证。被告于2016年8月30日交付原告系争房屋，该房屋中现有客厅一间、餐厅一间、西厨一间、中厨一间、中厨旁边的储藏室一间及卫生间一间(即保姆房及洗衣房)、主卧(含衣帽间一间、主卧卫生间一间)、相邻次卧两间(其中一个次卧含卫生间一间，另一个次卧外设储藏室一间)、书房一间。另查明，系争房屋在相关行政部门报建的图纸上和实际建造竣收验收时的两个次卧均有卫生间，后被告未向相关行政部门报备将其中一个次卧外卫生间装修为储藏室。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的预售合同、报建文件，上述证据经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、双方是否约定每个次卧均附带一个卫生间；二、原告损失。针对上述争议焦点，原告称，被告在销售时提供的宣传资料称系争房屋的房型是四室两厅四卫，卧室全套房(指每个卧室都附带卫生间)，在设计和建造时也是每个卧室都附带卫生间，合同附件三中约定了次卧卫生间，应当是指每个次卧都附带卫生间。双方虽未明确书面约定每个次卧均有卫生间，但被告向相关部门报备、在网上宣传的房型均是每个次卧均有卫生间，该说明具体明确，应视为要约。被告交房时将其中一个次卧卫生间变成了储藏室，违反约定。原告收房时向被告销售人员提出异议，销售人员称要向领导汇报，后来没下文，原告又去了福州工作生活，故未书面提出异议。现在入住后发现住在不带卫生间的卧室的人上卫生间非常不方便，故要求被告恢复卫生间的装修，并赔偿原告相应损失，包括储藏室与卫生间之间的装修差价、因缺少卫生间造成的房价贬值损失和原告自行装修的损失(比如原告自己在次卧的储藏室加装了不可移动的香樟木衣柜)。原告申请进行审价。对此原告提供如下证据：1、自安居客、房天下网站下载的房型图2张、系争房屋楼上邻居501室业主提供的宣传资料，以证明被告在销售时宣传系争房屋的房型是四室两厅四卫(不含保姆房的洗衣房)，卧室全套房；2、储藏室照片，以证明储藏室现状。被告发表如下质证意见：1、对证据真实性均不予认可，并称原告提供的房型图是相关网站擅自宣传，全套房的具体含义不清，套房一般应当是指酒店卧室附带客厅。2、对储藏室照片不予认可，不清楚原告家现状。被告称，被告向青浦规土局备案的施工图纸是毛坯房型，但是原告自己提供的宣传资料上载明是四个卫生间，可见原告买房时认可系争房只装修四个卫生间。虽然原、被告签订预售合同时房屋已竣工，但尚未办理大产证，故双方签订的是预售合同，合同附件三只约定了次卧有卫生间，未约定两个次卧均附带卫生间，现在其中一个次卧装修了卫生间，另一个次卧外是储藏室，符合合同约定。系争房屋在被告报建和竣工验收时均是毛坯房，是有五个卫生间，报备文件均是与原告签订预售合同和装修前报备的，但报建的是五个卫生间，并不意味着交付原告的必须是五个卫生间。本案预售合同约定被告可对房屋细部进行调整。原告在收房时提出了32条整改意见，却对一个次卧外间装修为储藏室这么明显的情况未提出过异议，可见双方并未约定过每个次卧均有卫生间，原告收房时并不认为被告将卫生间装修成储藏室存在违约或瑕疵。现在储藏室没有上下水管,不能改装成卫生间，系争房屋卫生间数量足够原告家庭使用，并未对该套房屋造成使用功能损害或价值减损。原告自行在储藏室加装不可移动的衣柜，说明原告认可该处装修为储藏室。被告提供如下证据：1、宣传资料，以证明被告对外销售时的宣传资料载明一个次卧内设卫生间，一个次卧外带储藏室。2、收房反馈意见单、钥匙设备签收表，以证明原告在收房时对房屋提出了很多意见，但对次卧外的储藏室未提出异议。原告发表如下质证意见：对证据1，不予认可，认为与原告购买时看到的宣传资料及在庭审中提供的宣传资料均不同，该宣传资料上的外景图与现状一致，可能是被告装修完成后制作的；对证据2，真实性无异议，收房意见反馈单是对设备设施的验收，不是对房屋格局的验收，第28条提出的问题是没有图纸要求提供，提这条的原因是因为看到卫生间改成了储藏室，原告提出异议，被告人员称都是合法合规的，于是原告就要求被告提供图纸，原告签字是对自己提出问题的确认，意见单下方的签字栏是对维修的签字确认，但是被告只对部分进行了维修，针对图纸一直没有提供，所以原告也没有在维修签字处签字。钥匙收条设备签收表，与本案无关。本院认证如下：1、关于原告提供的宣传资料，网站与其他业主所持宣传资料反映的房型相同，虽然原告未能举证证明相关网站经过被告授权而进行宣传，但是一般而言大型中介网站展示的房型图均是经过房产开发商或销售代理公司许可的，且该房型与被告认可的报备文件中的平面图相符，故本院对该组证据真实性予以采纳。2、关于现场照片，被告虽对照片本身不予认可，但对其中一个次卧外间装修为储藏室这节事实予以认可，故本院对照片的证明事项予以认可。3、关于被告提供的宣传资料，原告不予认可，被告未举证证明曾交付原告该份宣传资料，故本院不予采信。4、关于收房意见反馈单及钥匙设备签收表，原告对证据真实性无异议，本院予以采信。据此，本院确认如下事实：被告曾经在销售过程中发布房型图，宣传房型为每个卧室自带卫生间，文字表述房型为四房三厅四卫。2016年8月31日，被告交付原告房屋时，原告针对房屋提出32条修改意见，未明确对次卧外卫生间装修为储藏室提出异议，其中第28条意见为：使用说明书、房间室内图(所有图纸)均没有。根据查明的事实，本院认为：双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同附件三中针对次卧卫生间未明确是两个次卧均有卫生间还是只有一个次卧附带卫生间，原告提供的宣传资料中的房型为四房五卫(含保姆房卫生间)，但文字表述为四房四卫，故双方对应装修几个次卧卫生间约定是不明确的。且原告未举证证明该份宣传资料是被告何时公布的，不排除是在被告装修之前发布。即使被告在相关行政部门报备资料和发出的宣传资料中明确系争房屋有五个卫生间，但原、被告双方对于系争房屋功能布局的约定应受双方签订的预售合同调整。预售合同附件三装修标准第5条约定，被告可能会对室内外细部作出调整，以便提供给原告的房屋更加美观和实用，故被告可在不严重影响房屋使用功能的基础上对室内装修进行调整。现在缺少一个次卧卫生间造成的不便，未达到严重影响居住使用的程度。原告未举证证明其在收房时对缺少卫生间提出过异议，且原告已自行加装不可移动的衣柜，可视为原告对装修现状的认可。综上，对原告认为被告将卫生间装修成储藏室构成违约的意见，本院不予采纳，对原告要求被告将储藏室改建成卫生间、赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持，本案无须对房屋贬值损失或装修费损失进行评估审价。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告季云鹏的全部诉讼请求。本案受理费4,300元，由原告季云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  吴彩芳人民陪审员  王丽华二〇一九年十一月二日书 记 员  高 原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。