上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3792号原告(反诉被告)：上海柴火众创空间管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙绍龙，董事长。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京众鼎羽体育发展有限公司，住所地北京市。法定代表人：史源，执行董事。委托诉讼代理人：于海菲，女。委托诉讼代理人：许明杰，女。原告上海柴火众创空间管理有限公司(以下简称“柴火公司”)与被告北京众鼎羽体育发展有限公司(以下简称“众鼎羽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，适用简易程序进行审理。被告于2019年3月22日提起反诉，本院依法受理。因案情复杂，本案转为普通程序进行并于2019年8月26日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人蔡修浒，被告的委托诉讼代理人许明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴火公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；2、判令被告支付原告拖欠自2018年10月1日至2018年11月30日租金2,339,721.04元；3、判令被告立即以两倍租金标准即每月2,339,721.04元支付原告自2018年12月1日起至2019年3月31日的房屋占有使某费；以10,240元/天标准支付冰场(面积3,200平方米)2019年4月1日至实际返还之日止的房屋占用使某费；4、判令被告支付原告以每月67,112.64元为标准，自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业管理费；以每日320元标准支付自2019年4月1日至实际返还之日止的物业管理费。5、被告立即支付原告为其垫付的2018年9月、10月水电费464,633.84元；6、被告支付原告违约金(以6个月租金为标准，以被告已付的保证金作抵扣，即没收保证金)。7、被告将冰场恢复原状。事实与理由：原告通过产权人同意同被告签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》。合同约定被告承租原告转租的位于上海市沪松路XXX号房屋的部分厂房、公寓、食堂共计22,370.88平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)，租期从2016年10月1日至2025年9月30日。合同还对租赁期间的水电费、各方权利义务、违约责任等进行了约定。2018年9月15日，被告未能依约支付下年度租金、物业费及水电费。经原告多次催告未果。2019年10月29日，被告向原告发出沟通函，表明要求退租，同时表示最迟于2018年11月30日将房屋返还原告。然而，被告并未支付欠付费用也未交还原告房屋。据此，原告诉至本院，请求判如所请。被告众鼎羽公司辩称：2018年10月29日，被告致原告沟通函，就欠付租金事宜同原告进行沟通。原告立即采取了断水断电措施，并将房屋强制收回。因此，原告认为双方合同于2018年10月29日解除，解除原因是合同无法履行，对方强行收回房屋，无法实现合同根本目的。目前，被告原租赁部分原告已经另行出租，被告没有占用房屋。被告在房屋内的装修、施工是符合合同约定的，原告无权要求被告恢复原状。对于欠付的租金、使某费、物业费，被告同意支付2018年10月1日至2018年10月29日期间的租金、物业费，但原告主张的金额被告不予认可，原告虚报了房屋面积并以欺诈方式多收取了2016年10月1日至2018年9月30日期间相应面积的租金、物业费、押金。就水电费，被告确实欠付2018年9月、10月的水电费，但不认可原告主张金额。原告一直违法加价代收水电费。对于原告主张的违约金，被告亦不予认可,另违约金标准过高。被告租赁目的是打造冰球联合体，开设冰球特色幼儿园，办理冰球培训教育基地，原告承诺可以变更用地性质，但接到诉讼材料时被告才看到，原告和奔腾的约定中没有涉及，即原告无权变更性质，被告投入巨大，现造成了被告巨大损失，原告违约欺诈行为，系严重违约。同时，被告众鼎羽公司提出反诉主张：1、原告退还虚报租赁面积超收的2016年11月20日至2017年9月30日期间的租金、物业费2,047,952.48元和上述费用的资金占用费(以2,047,952.48元为本金，从2016年11月25日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算)；2、原告退还虚报租赁面积超收的自2017年10年1日至2018年9月30日期间租金及物业费2,492,454.37元和上述费用的资金占用费(以2,492,454.37元为本金，从2017年10月30日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算)；3、原告退还虚报租赁面积超收的6个月租金、押金1,118,726.04元、不应收取的押金中包含的6个月物业费402,675.79元和上述费用的资金占用费(以1,521,401.83元为本金，从2016年11月25日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算)；4、原告退还2016年11月至2018年9月违法超收的差额水电费876,959.03元和上述费用的资金占用费(以876,959.03元为本金，从各期实际支付之日起计算至实际返还之日止，按年利率24%计算)；5、原告退还押金5,247,861.41元(实际支付为6,769,263.24元，扣除已经超收的1,521,401.83元)；6、原告支付被告资产转让费250,000元。事实和理由如下：原、被告就系争房屋签订租赁合同。根据原告在其办公展厅公示的租赁物业平面图，计算的租赁物业面积为22,370.88平方米。后原告依约支付2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金、物业费、押金等费用。在本次诉讼中，被告收到原告证据材料后发现原告虚报租赁面积，并加价收取被告水电费。因被告租赁房屋用于开办冰雪特色幼儿园，被告多次要求原告进行土地变性。但在原告证据材料中显示，系争房屋租赁用途不包括体育、教育等。被告认为原告对被告进行了虚假承诺，导致被告业务无法开展，遭受巨大损失。2018年10月被告未能支付租金和物业费，原告在合同未解除的情况下，擅自采取断水断电、关闭场馆、扣押资产的行为。被告多次同原告进行协商未果。据此，被告提出反诉主张。原告柴火公司就反诉辩称：双方租赁合同约定合同附件一是平面图，附件三是业主房地产复印件。原告已经将上述材料提供给被告，原告对被告并无隐瞒或欺诈行为。产证面积和合同面积不一致的原因是原告已经将空地部分的面积分摊至租赁面积范围内。合同约定面积是双方合意的。押金中包含物业管理费是双方约定的，违约责任双方是等同的，不存在多算，仅是双方合意的违约金的计算方式。就水电费主张，原告把房屋分割出租，并分列了水电表，系经过双方协商一致的。电费的确按1.4元/度标准进行收取，多余部分作为电损计算。被告在履行期间对水电费从未提出异议，现合同解除后被告提出该问题有违诚信。押金部分原告坚持本诉意见。被告主张的250,000元资产购买费，原告认可并同意支付。经审理查明：案外人上海奔腾企业(集团)有限公司(以下简称“奔腾公司”)为松江区沪松路XXX号房屋的所有权人。该房屋土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，房屋建筑面积合计56,788.93平方米。奔腾公司曾于2006年8月28日取得上述房屋产权证，后于2016年10月28日重新进行申领。2016年7月19日，奔腾公司将沪松路XXX号、茸平路XXX号厂房建筑面积为74,336平方米的房屋出租给被告用于科创、办公商用、宿舍、智能仓储使某，租赁期限为2017年1月1日至2028年12月31日。合同约定租赁期限内，被告可按照约定的使某用途进行分租。双方还对租金、双方权利义务等进行了约定。2016年10月28日，原、被告签订《房地产租赁合同》，由被告租赁原告系争房屋。合同第一条约定，租赁物业情况为：4号厂房，11、13号整栋公寓，10号公寓5套房(3套2房一厅、2套3房一厅)，12号食堂。租赁物业面积为22,370.88平方米(该租赁物业的具体面积位置见《租赁物业平面图》(本合同附件一)。合同第二条约定，被告承诺租赁物业作为体育科技、教育、培训、餐饮(含冰场综合体建设等使某)。合同第三条约定，租赁期限从2016年10月1日起至2025年9月30日止，厂房、食堂面积共13,290.93平方米，首年租金价格按1.6元/天/平米，首年租金7,761,903.12元。宿舍公寓面积为9,079.95平米，首年租金按1.5元/天/平米，首年租金4,971,272.63元。物业管理费用为3元/月/平米，年管理费805,351.68元，合计13,538,527.43元。免租期自2016年10月1日到2016年11月20日。合同第四条约定，被告第一年支付18个月租金，租赁期满后，如双方不再合作，原告需退还被告6个月租金。第二年起被告每年支付12个月的租金，每期租金需提前15日支付。租赁期限内租金前三年每年递增百分之五，第四年起每年递增百分之十。合同第五条约定，租赁期间，使某该租赁物业所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用均由被告自行承担。合同第六条约定，原告于2016年10月1日前向被告交付物业，交付状态为目前租赁物业现状。除原告同意被告续租外，租赁期满或双方依约解除或终止合同后，被告应在本合同的租期届满之日向原告返还租赁物业和有关设施设备，并结清应承担的各项费用。未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按5元/平方米向原告支付占用期间的使某费。被告返还该租赁物业和有关设施设备，应当符合正常使某的状态。合同第十、十一条约定，被告逾期一个月不按期支付完整租金的，原告有权解除合同并收回租赁物业并有权要求被告缴纳违约金。租赁期内，被告提前退租的，须提前60日通知原告，租金按实际使某时间计算。此外，被告应将6个月租金作为违约金赔付给原告。被告不按约定支付租金但未达成解除合同条件的，被告自本合同约定的租金支付时间之第二日起至实际全额支付当期租金之日止，每逾期一日，被告应按5元/平方米向原告支付违约金。该合同附件清单载明：附件一、租赁物业平面图，附件二、交付状态，附件三、业主房产证复印件，附件四、业主委托书，附件五、物业职能。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，双方对于首期租金的支付、被告办理手续、原告提供用电负荷要求等进行了约定。2018年9月30日，被告向原告出具《承诺函》，载明被告应于2018年9月15日支付14,843,677.94元租金和物业管理费。现由于被告内部市场调整，承诺将于2018年10月22日支付500万元，2018年11月22日支付500万元，2018年12月22日，支付4,843,677.94元。2018年10月8日，原告向被告发送《催讨房租律师函》，载明被告应于2018年9月15日开始支付下期租金和物业管理费，但未能支付。据此原告委托律师函告被告，要求被告尽快履行付款义务，否则将成就原告解约权，被告将承担合同约定的违约责任。2018年10月29日，被告向原告发送沟通函，提出：1、继续使某所租赁场地中冰球场馆运营部分至2018年11月30日，冰球场馆旁未开发部分将于2018年10月31日移交原告；2、继续使某所租赁场地中二号专家楼2单元10套房屋至2018年11月30日，其余宿舍及公寓部分(员工宿舍楼、餐厅楼等)将于2018年10月31日移交原告。同日，原告向被告发送《电费欠缴通知》，载明被告欠付原告9、10月份水电费464,633.84元。原告要求被告在2018年10月29日16点前将欠付水电费交至原告，否则将于当日16点30分采取停电处理，造成的损失由被告自行承担。当日，被告未能交付上述费用。原告便对被告租赁场地采取了停电措施，并将部分区域进行上锁。2018年11月27日，被告的工作人员史永强向原告的谢杨苗发送《柴火公司解除协议》并询问该协议文本是否可以。2018年11月29日，谢杨苗回复称，增加“若因乙方的处理不当，造成甲方的经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任”。2018年11月30日，史永强再次将解除协议发送给谢杨苗，谢杨苗回复称昨晚上那个我看了一下，没有问题，就是有一个时间啊，就是我们这个协议签好了之后叫你们加一下，一个时间限制多长时间，这个。200打给我们写个时间。好不好，要把时间写好，就是几个工作日之内打过来，你商量一下，大概写几天好。后谢杨苗再次向史永强发送微信，载明：史总您好，我们双方就房屋租赁合同的解除事宜已达成一致、你方主动提出2018年12月底向我公司支付200万元。现月底已至，钱款还未到账。不至于合同违约，却连解除违约事宜的约定也要违背。若是如此，我公司也只能通过诉讼解决，届时给你公司造成的损失将更大，希望尽快解决为宜。史永强回复称，收到，谢总，我都给公司转过去了。另查明，除被告欠缴的水电费外，被告均按照原告开具的电费缴纳通知书中载明的水电费金额进行缴纳，已缴纳的水费单价按照5.5元/吨标准计费，已缴纳的电费按照1.4元/度标准计费。2018年9月，根据上述标准，被告应当缴纳的水费为5,114.34元、电费264,740元。2018年10月，根据上述标准，被告应当缴纳的水费为4,603.50元、电费190,176元。被告对于原告水电费通知单中载明的水电费用量无异议，但不认可原告主张的支付标准。再查明，原告曾同案外人华星辉煌体育管理有限公司(以下简称“华星公司”)签订《房地产租赁合同》，该合同的条款内容同原、被告签订的内容一致。2016年10月28日，原告同华星公司签订《合同解除协议书》，约定双方协商一致由被告众鼎羽公司与原告按原合同同等条款重新签署《房地产租赁合同》及补充协议，原合同自本协议签署之日起予以解除。就被告物品搬离事宜，被告陈述原告于2018年10月29日采取断水断电措施、关闭被告的承租房屋并控制被告资产和设备作为解约的谈判筹码。原告则陈述确实采取了停电措施，之后被告从未提及搬离设施物品，原告也不存在扣留被告物品的行为。双方之后就冰场事宜进行处理，被告也没有提出将物品搬离。审理中，本院要求双方于2019年5月10日就系争房屋内被告物品进行交接。当日双方除公寓楼的空调、热水器等物品因由案外人使某以外，其他物品均交接完毕。2019年7月24日，原、被告签署《确认书》，约定鉴于双方在设施设备交接中，因第三人的原因造成公寓内67台空调、38台热水器及办公设备、弱电系统未能交接，双方确认上述未交接的物品、设施以原告购买的方式接受。物品的全部价值确定为250,000元。物品的全部钱款由法院以判决的形式确认由原告支付给被告。审理中，双方确认合同中载明的面积系根据原告展厅示意图中载明的面积汇总而来。原告认可展厅中平面图面积比产权证载明面积更大，其将专有部分房屋旁边的空地也计算到房屋面积中。但是原告在签订合同时已经向被告出具了系争房屋的产权证，故被告对该面积计算是认可的。冰场的面积被告认为为2,750平方米。原告在本案中同意按冰场2750平方米面积主张2019年4月1日起的占有使某费。审理中，原告为证明系争房屋其在主张的期限内并未出租给案外人使某，向本院提交了其同案外人上海硕辰电子科技有限公司签订的《租赁合同》(该租赁合同约定的租赁位置为沪松公路XXX号6幢部分，面积约为8,408.75平方米，租赁期限从2019年4月2日至2028年12月31日)和其同案外人上海方塘里公共租赁住房运营有限公司签订的《租赁合同》(该租赁合同约定的租赁位置为沪松公路XXX号3、4、5幢部分，面积约为10,739.07平方米，租赁期限从2019年4月5日至2028年12月31日)。被告对上述证据的真实性不予认可。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产租赁合同》、《补充协议》、《催讨房租律师函》、国网上海市电力公司发票联、微信聊天记录、《合同解除协议书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期支付2018年10月1日开始的房屋租金，经原告催告仍未能支付，据此原告行使合同解除权符合双方租赁合同的约定。就合同解除的时间上，鉴于2018年10月29日原告已经采取了断电等措施，已经以实际行动行使解约权，故本院认定原、被告合同于2018年10月29日解除。就被告提出的土地未能变性致使其无法正常使某的辩称意见，本院认为根据被告自述其于接到诉讼材料后才注意到该问题，庭审中也并无证据证明被告曾就该事宜同原告提出交涉并行使合法的解除权，故就该辩称意见本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。以下结合双方本反诉主张，就合同解除后果进行解析：一、被告要求返还超收的租金、物业费主张被告认为原告就租赁面积存在欺诈并称在收到原告诉讼资料后才发现面积差进而主张超付费用。本院认为，租赁合同中关于面积的约定为“该租赁物业面积为22,370.88平方米”。上述物业面积并未明确约定为建筑面积。而根据双方签订的租赁合同，系争房屋的产权证系合同的附件之一，故平面图和产权证当中的面积差在签订合同时已经存在且被告应当就该事宜负有合理的注意义务。双方对于租金范围、租金总价均予以认可且实际履行2年，现因原告主张被告欠付租金被告才提出该项质疑，本院不予采信。综上，对于被告要求原告返还收取的超付面积的租金和物业费主张，本院均不予支持。二、原告主张的租金和房屋占有使某费本案中原告按合同租金标准主张2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金，按两倍租金标准主张2018年12月1日起至2019年3月31日的房屋占有使某费，按10,240元/天标准要求支付冰场部分2019年4月1日至实际返还之日止的房屋占用使某费。本院认为，2018年10月29日前系被告正常使某房屋期间，故应当按照合同约定标准支付租金。然而，2018年10月29日之后，原告采取了停电、关闭被告部分经营场所的措施，导致被告客观上无法正常使某房屋，其行为存在一定失当之处，故原告要求被告按照两倍租金标准支付剩余期间的房屋使某费并不合理。考虑到被告物品未能搬离给原告造成使某上的影响，且被告并未举证证明其要求搬离物品遭到原告的阻止，故应当承担2018年10月30日至实际搬离之日止的占有使某费。该期间费用标准本院根据双方实际履行情况酌定按照合同约定的租金1/3标准计算。鉴于原告提供的证据显示2019年4月初大部分租赁物已经另行出租，故2018年10月30日起至2019年3月31日止的租金按全部面积计算，2019年4月1日至2019年5月10日期间仅按冰场面积计算。以上欠付租金和房屋占有使某费合计为2,966,833元。三、原告主张的物业管理费被告实际将系争房屋用于经营系2018年10月29日前，2018年10月1日至2018年10月29日期间的物业费被告应全额缴纳。之后的物业费用，本院参照房屋占有使某费的计算方法，酌定被告应当支付1/3的物业费用。以上被告欠付物业费合计180,541元。四、水电费主张本案中，被告对于欠缴2018年9、10月份水电费的事实予以认可，也认可原告主张的使某量，但对于水电费的计算标准提出异议。本院认为，原、被告合同履行已逾两年，该期间被告均按照5.5元/吨水费标准计费、按照1.4元/度电费标准计费，应当视为双方对于上述标准在实际履行中达成一致，故就原告主张的464,633.84元水电费，本院予以支持。对应的，对于被告提出返还超付水电费的反诉主张，本院不予认可。五、原告主张的违约金本案中，原告要求没收已付保证金以抵偿被告违约解除应承担的违约责任。被告要求返还保证金。本院认为，解除合同系因被告逾期缴纳租金所致，故原告有权要求被告承担违约责任。根据合同约定，在被告提前退租的应当将6个月租金作为违约金赔付原告。现就违约金的金额双方发生争议，原告认为应当按被告提前多支付的总额6,769,263元计算，被告认为应当扣除超付面积及物业费部分。本院认为，合同约定违约金为“6个月租金”，而在合同第4.1、4.3条均确认首期支付的18个月为20,307,791元，该金额包含物业费和房屋实际租金的金额。因此违约金中约定“6个月租金”应包含了租金和物业费。现被告于2019年4月1日已经将租赁房屋大部分另行出租，故本院酌定违约金为5个月租金(含物业费)，即5,641,053元。剩余1,128,210元租金(含物业费)由原告返还被告。六、原告恢复原状主张就原告要求将系争房屋内的冰场恢复原状，本院认为，根据合同约定被告返还该租赁物业和有关设施设备，应当符合正常使某的状态。本案中，原告明知被告将部分房屋用于冰场经营，故被告冰场经营的状态即为房屋正常使某状态，无需另行恢复。故就原告该项主张，本院不予认可。七、被告主张的资产购买费审理中，双方就被告部分资产的转让达成协议，原告也同意支付该部分款项，故就该项主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司与被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议于2018年10月29日解除；二、被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司2018年10月1日至2019年5月10日期间的租金和房屋占有使某费2,966,833元；三、被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司2018年10月1日至2019年5月10日期间的物业管理费180,541元；四、原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司没收被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司已付保证金5,641,053元；五、被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司欠付的2018年9月、10月的水电费464,633.84元；六、原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司250,000元物资转让费；七、原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司1,128,210元保证金；八、驳回原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费141,480元，反诉案件受理费57,233元，合计诉讼费198,713元，由原告(反诉被告)上海柴火众创空间管理有限公司负担99,657元(已付)，由被告(反诉原告)北京众鼎羽体育发展有限公司负担99,056元(已付57,233元，剩余41,823于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  黄坤生二〇一九年九月二十三日书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……