天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5455号原告：郭蓉，女，1990年08月07日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡骁斐（原告郭蓉之夫），1990年11月24日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。原告郭蓉与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告郭蓉的委托诉讼代理人胡骁斐、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。后因该案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年7月31日裁定中止诉讼。中止事由消除后，本案转为普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告郭蓉的委托诉讼代理人胡骁斐、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为2011-0196413的《天津市商品房买卖合同》，并通过特快专递以书面形式给予原告寄发正式收房通知书，且在通知书中附上加盖有公章的所在楼号合法交房所必需的准入证复印件；2.判令被告赔偿原告因延迟交房的违约金34513.8元；3、判令被告赔偿原告因延迟交房的利息34513.8元；4、判令被告在违规交房情况下收取原告的物业费、取暖费、有线电视初装费共计2678元全额返还；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告开发销售位于天津市宝坻区大白庄镇宝白路的锦绣香江芙蓉湾商品房，原告于2017年3月5日购买了芙蓉湾2-2-502室，并于2017年3月18日与被告签订编号为2011-0196413的《天津市商品房买卖合同》，合同第三条商品房交付及交付日期明确指出：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称准入证）后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”但甲乙双方签订合同后，乙方（即原告）一直没有收到甲方（即被告）任何形式的收房通知，无奈之中原告于2017年10月31日亲赴锦绣香江了解实际交房情况，发现被告已经在办理交房手续，但却提供不出购房合同中约定的准入证。于是当天业主联合维权申诉至宝坻区人民政府。2017年12月10日收到宝坻区京津新城建设管理委员会（以下简称新城管委会）公函答复，锦绣香江芙蓉湾小区未取得准入证。2018年4月25日上午，在被告办公楼一层会议室，由新城管委会信访办王加兴主任召集的政府相关部门、开发商（被告）、业主代表三方会谈现场，被告代表段志强副总经理明确承认没有准入证的事实，并承诺：1、在没有准入证的情况下不再交房，待准入证办好后以特快专递把正式的书面收房通知书寄发给每位业主；2、准入证未办理好前，无论收房没收房的业主，一律按合同约定的条款赔偿业主延迟交房损失。根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第五条第2款约定，结合中国人民银行贷款基准利率表，年利率4.75%。原告自2017年4月份即申请完贷款并按月还贷，所以合同中甲方应支付乙方已付款利息中“已付款”即为商品房总价款631456元。以2018年12月25日为截止收房日计：利息额为631456×4.75%/365×420=34513.8元，违约金为631456×4.75%/365×420=34513.8元。被告在没有准入证的违约情况下违规交房，并收取原告的物业费1400元、供暖热损费698元、有线电视初装费580元，共计2678元，应该全额返还原告。自2017年10月31日，被告延迟交房以来，原告多次与被告进行协商沟通未果，至今没有收到正式的收房通知，给原告造成较大的生活麻烦和经济损失，迫于无奈原告诉至法院，请求判如所请。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：在2017年10月31日前发生了不可抗力，受天津市大气污染行动方案影响。被告因为响应国家政策，导致准入证的办理逾期，根据《商品房买卖合同》第三条约定，房屋交付时间应该予以变更为2018年7月12日前。被告现在已经取得了商品房准入证，且涉诉房屋于2017年10月24日经过了竣工验收，并通过了政府备案，完全符合国家法律和双方合同约定的房屋交付条件，原告没有及时办理收楼手续，相关的责任应该由原告自己承担。被告于2018年12月25日向原告邮寄了书面的房屋交付催告通知，催促原告及时办理房屋接收手续，故被告不存在违约，不应承担逾期交房的违约金和利息，请法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，郭蓉（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定郭蓉购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为83.18平方米，总价款631456元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：3、甲方需向乙方通知变更理由，交付时间将以取得《准许交付使用证》时间之日起30天内为准”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、合同继续履行。甲方应承担约定交付商品房次日起至实际交付商品房之日的同期银行贷款利息”。合同附件六“补充协议”第五条5.1.1约定“商品房质量指商品房满足合同约定的“验收合格”（即：指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收）……”。第5.2.4.1约定“若乙方未按《合同》约定或甲方通知的交付日期届满之日内办理收楼手续的，视为乙方认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定或甲方通知的交付日期作为该商品房的实际交付日和保修期的起算日。自该日起，该商品房的风险由甲方转移给乙方；同时在该交付日起，有关商品房的所有税费（包括但不限于水电费、暖气费、物业服务费及其他费用）全部由乙方承担。”。合同签订后，郭蓉向森岛公司支付了购房款631456元。另查明，涉诉房屋于2017年10月24日向有关部门提交了竣工验收备案文件，于2017年11月8日取得天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。2018年10月16日，涉诉房屋办理了不动产权登记，登记权利人为郭蓉。2018年12月26日，郭蓉收到了森岛公司向其发放的房屋接收催告函。庭审中，郭蓉称其主张的违约金及利息期间为2017年11月1日至2018年12月25日，共计420天。本案审理中，森岛公司称合同中约定的利息和违约金计算标准过高，要求调低。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭蓉与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给郭蓉，应当承担违约责任。对于双方当事人争议的问题，本院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，导致《准许交付使用证》的办理逾期，计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司承担逾期交房违约责任起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，且森岛公司亦未提交证据证明其就变更交房日期向郭蓉履行了通知义务，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，郭蓉作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知郭蓉接收房屋，否则应承担相应的不利后果。因森岛公司办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件。在2018年6月12日之后，由于森岛公司未履行通知郭蓉收房的义务，其应继续承担逾期交房的违约责任至郭蓉受领房屋之日。涉诉房屋于2018年10月16日办理了不动产权登记，登记的权利人为郭蓉，表明郭蓉已于2018年10月16日取得了涉诉房屋的所有权，应视为原告已受领了涉诉房屋，故本院认定森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2018年10月16日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛公司主张违约金过高，郭蓉未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.35%，基数按照郭蓉已付购房款631456元，计算期间为2017年11月1日至2018年10月16日，经核算违约金数额为26339.5元。综上所述，森岛公司应给付郭蓉逾期交房的违约金为26339.5元。关于郭蓉主张的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告郭蓉逾期交房违约金26339.5元；二、驳回原告郭蓉其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由原告郭蓉负担1134元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担458元（此款原告已预交，被告直接给付原告，给付时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  刘 强人民陪审员  翟 龙二〇二〇年三月四日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。