江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏0691行初30号 原告海安县XX房地产开发有限责任公司，住所地海安市江海中路32号。 法定代表人张XX，执行董事。 委托代理人杨XX（系公司总经理），男，1967年9月15日生，住海安市。 被告海安市住房和城乡建设局，住所地海安市海安镇中坝路12号。 法定代表人沈XX，局长。 第三人谭XX，男，1954年8月20日生，××族，住海安市。 原告海安县XX房地产开发有限责任公司（以下简称新隆公司）诉被告海安市住房和城乡建设局（以下简称海安住建局）行政协议一案，于2019年1月4日向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月7日立案受理后，依法追加与本案有利害关系的谭XX作为第三人参加诉讼，本案现已审理终结。 原告新隆公司诉称，原告经批准开发了海安市曙光中路11号2幢、3幢商品住宅楼，并已销售该地段商品房9套，且为该9套商品房办理产权变更手续。另有7套房（含案涉位于海安市××室房屋），原告未与任何人签订商品房买卖合同。2016年10月25日，被告错误地与非案涉房屋所有权人谭XX签订房屋征收产权调换补偿协议。原告认为，原告作为案涉房屋所有权人，理应成为被征收人享受相关补偿款项，被告与谭XX签订协议的行为侵犯原告的合法权益，遂具状诉至本院，请求：1、确认行政协议无效；2、判令被告补偿原告位于海安市××室房屋补偿款931221元；3、由被告承担案件诉讼费。 被告海安住建局答辩称，原告主体不适格。根据原告提交的证据材料显示其已将案涉房屋出售给了谭XX等7户，该7户尚欠尾款3万元以及利息。2016年10月1日，指挥部对上述7户被征收人评估结果及所有权人进行公示，原告未提异议。鉴于被征收户不同意扣除尾款，故指挥部无法帮助原告索回尾款及利息。原告虽是案涉房产开发商，但其自身证据足以证实案涉房屋已经被其售出，因其存在房屋债权债务而未办理分户产权证，其与购房户之间仅仅存在债权债务关系，原告并非案涉房屋所有权人，不享有案涉房屋相关补偿利益。案涉房屋已经被谭XX实际使用长达十八年之久，原告并非本案法律上的利害关系人，不具备诉讼主体资格。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人谭XX述称，其系1998年从江苏省中成建设总公司法人代表吉XX处购得案涉房屋（先从江苏桂陵饲料有限公司田XX处转到期房，后其与田XX一起到吉XX处，其向吉XX缴纳5万订金，田XX从吉XX处拿回订金，吉XX与其重新签订购房合同）。后经了解，该房产公司系租借新隆公司的资质建造案涉两幢房（业主共16户）。房产建成后，没等电开户，其就交全款拿了钥匙。因当时操作不规范，吉XX未给其开具正式发票和办理手续。如果第三人属非法侵占，不可能心安理得居住二十年。第三人认为，新隆公司将资质租借给吉XX，新隆公司有义务为购房者办证，但新隆公司提出要每户缴纳三万元费用，第三人等人对此不认可，于是不了了之。开始拆迁后，拆迁办工作人员突然有一天提出新隆公司要求他们代扣三万元的购房尾款，第三人等人感到莫名其妙，遂讲明未办证的缘由，拆迁办领导也几次开会研究此事，后按政策与第三人等人签订了协议，七户人家也被要求签了承诺书。现原告突然状告政府，要求解除政府与第三人的协议，并将补偿款给原告，原告意欲空手套白狼，利用虚假诉讼实施诈骗，法院不能仅凭一张初始权证就认定第三人等人侵占，请求法院作出公正判定。 经审查查明，2016年10月23日，谭XX出具承诺书，内容为，本人谭XX系曙光中路11号2幢402室拆迁户，为现居住人，因当时购买该房没有及时办理产权证手续，在这次房屋征收中，本人负责办理房屋征收手续，如由此引发的该房屋的产权争议及其他问题，由本人承担一切法律和经济责任。 2016年10月25日，海安县住建局与谭XX签订《海安县国有土地上房屋征收产权调换补偿协议》，协议主要内容为，被征收房屋坐落于海安县××室，房屋所有权人谭XX，合法建筑面积134.82平方米，产权性质私有，土地使用权性质国有，合计补偿金额931221元。 2018年1月11日，杨XX曾至海安县信访局反映海安县曙光中路11号2、3幢其中8套房屋的维权等问题。1月29日，海安县住建局出具海建信复字[2018]2号《关于杨XX反映曙光中路11号2、3幢8套商品房产权被侵占的答复意见》。答复主要内容为，海安县曙光中路11号2、3幢在海安县2016年宁海路西侧江海路北侧区域征收红线范围内，由海安县代建中心组建工作组负责征收工作。经调查，曙光中路11号2、3幢16套房屋建筑面积均为134.82平米，1998年由海安县XX房地产开发有限责任公司开发，江苏省中成建设工程总公司吉XX施工。吉XX收取了住户部分费用后离开海安，导致相关住户入住后无法办理产权证。后住户找到新隆公司要求办理两证，新隆公司要求各住户补缴费用25000元才能办理，其中9户已办理产权证，另有7户未办理，分别是11号2-102常伟、2-202贲卫东、2-401徐俊、2-402谭XX、3-302徐友凤、3-401王跃华、3-402王建中（原房主徐宁转让）。上述7户确实无法提供购房合同及发票。2016年8月22日新隆公司代理人杨和海向指挥部提交关于请求协助处理遗留问题的报告，该公司提出，曙光中路11号7户人家，除202室贲卫东、401室王跃华在购房时，法人代表杨XX同意各减免壹万元外，其余5户人家每户均欠3万元，请求指挥部在与被征收人签订拆迁补偿协议时代为追缴7户人家的购房尾款共计19万元。2016年9月6日新隆公司代理人杨和海再次提出请求协调处理购房尾款遗留问题并出具曙光中路11号商品房部分业主欠缴购房尾款及利息明细表，承认该7户购房的事实和欠款数额。经海安县指挥部协调相关职能部门会商，认为7户被征收人虽未办理相关房屋所有权证，但应享有房屋被征收时产生的权利。该7户欠缴购房尾款的问题系与新隆公司建的债权纠纷，不影响对房屋所有权的认定，债权纠纷应由新隆公司通过合法途径自行实现。2016年10月1日指挥部对上述7户初评结果予以公示。杨XX对上述海建信复字[2018]2号不服，随后向海安县人民政府提出复查申请。2018年3月14日，海安县人民政府向杨XX作出海信不予字[2018]06号《信访事项不予受理告知书》，告知其反映相关部门违法征收房屋、侵犯合法权益，应通过行政复议、诉讼等法定途径解决，对其复查申请不予受理。 另，第三人谭XX在案涉房屋实际居住十余年，期间原告并未向第三人提起过排除妨碍之诉，仅在2016年向海安拆迁指挥部提出过追缴购房尾款事宜。 在本院查阅卷宗后，认为目前的证据不足以证明原告新隆公司系案涉房屋实际所有权人，遂向原告发出书面告知书，告知原告就案涉房屋所有权纠纷应先行向不动产所在地法院提起确权之诉。原告收到告知书后复函本院，认为并不存在房屋所有权纠纷问题，法律上的房屋所有权属原告新隆公司。经本院多次电话与原告代理人沟通，原告仍坚持己见，不愿提起确权之诉。 本院认为，第三人的情况说明与海建信复字[2018]2号答复意见所反映的案涉房屋情况基本相同，可以证实案涉房屋因所谓的“购房尾款”问题未能办理产权变更登记的事实。虽然案涉房屋初始登记在原告公司名下，但从目前证据来看，案涉房屋确已向第三人售出，第三人实际居住多年，原告公司、吉XX、第三人之间存在相关民事争议。本案原告要求确认被告与第三人之间签订的《海安县国有土地上房屋征收产权调换补偿协议》无效，认为自己系案涉房屋所有权人，被告应与自己签订协议并支付相应补偿款。本案如进行实体审理，对被诉行为合法性的审查必然包括对合法补偿对象的认定，案涉房屋虽初始登记在原告名下，但第三人已实际占有并使用十余年，案涉房屋所有权的确认直接关乎合法补偿对象的认定，此基础事实的认定需双方通过民事途径先行确权，本案的审理需以解决民事争议为前提，而涉及不动产的房屋所有权确认纠纷应由不动产所在地法院管辖，非本院管辖范围。在本院多次向原告口头和书面释明后，原告均表示拒绝提起民事诉讼，因此，原告XX公司的本次起诉不符合法定起诉条件，法院应予裁定驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第三款之规定，裁定如下： 驳回原告海安县XX房地产开发有限责任公司的起诉。 案件受理费50元，退回原告海安县XX房地产开发有限责任公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 （此页无正文） 审判长  万流兵 审判员  莫晴晴 审判员  陈金平 二〇一九年六月十七日 书记员  郁佳依 附：本裁定适用的相关法律依据 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： …… （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。