天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4293号原告：融创物业服务集团有限公司，住所：天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：鲍秀，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋扬，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：潘磊，男，1987年8月31日出生，汉族，，住天津原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告潘磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。融创公司的委托诉讼代理人鲍秀，潘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令潘磊支付拖欠的物业费10633.68元、违约金664.61元，合计11298.29元；2、诉讼费由潘磊承担。事实及理由：融创公司系知香园项目的物业服务公司，潘磊为天津市海河教育园区新慧路知香园55-1-3201房屋的产权人，面积为192.64平方米。按照《前期物业合同》及与知香园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，融创公司对潘磊涉案小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但潘磊未交纳自2017年17月1日至2018年12月31日的物业管理服务费，融创公司多次催要，潘磊却拒绝支付，为维护融创公司的合法权益，故诉至人民法院。潘磊辩称，自己确系海河教育园区知香园55-1-3201房屋的产权人，房屋建筑面积属实，但不同意融创公司的诉讼请求，事实及理由如下：1、2015年12月26日购买涉案房屋，合同约定于2016年1月交房，但实际是2016年2月23日交房，存在延期交房违约情形，延期交房的违约责任在合同里含糊不清，补充合同都对地产公司有利，对被告不利。2、尽管延期交房，但办理入住时，物业费从2016年1月1日开始收取，采暖费也多交纳两个月，联系管家，一直说快了，但是没有返还。3、买房时，地产公司的销售承诺返一年的物业费，但第一年不返，需在第二个年度折抵，但现在对方不承认了。因为工作失误，致使被减免一年物业费的事宜没有报上去。4、违约金不同意缴纳，融创公司工作失误，致使被告遭受损失。5、2018年，被告的妻子、孩子坐电梯时发生坠梯事件，孩子被吓到了，认为存在安全隐患。庭审中，融创公司认为从未许诺减免一年的物业费，潘磊亦认可没有物业公司许诺，是地产销售人员许诺减免。根据融创公司、潘磊提交的证据及结合庭审情况，本院确认如下事实：2011年9月9日，融创公司与案外人天津融创汇杰置地有限公司签订《天津市住宅前期物业管理服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务。前期物业服务合同期限自2011年9月9日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。。住宅物业管理基础服务费标准为144/月/平方米（高层），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.86元/月/平方米（高层）的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的千分之三比例交纳违约金；2017年1月1日，融创公司与知香园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费标准为：多层住宅3.4元/月/平方米，业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金；潘磊、翟钰嘉系天津海河教育园区新慧路**知香园**房屋共有产权人，建筑面积为192.64平方米，欠付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。2015年8月18日，经天津市市场和质量监督管理委员会核准，天津融创物业管理有限公司企业名称变更为融创物业服务集团有限公司。本院认为，房屋开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同和小区业主委员会与物业服务企业签订的住宅物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。具体到本案，1、《天津市前期物业服务合同》约定：“住宅物业管理服务费标准为高层1.44元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用高层按建筑面积0.86元每月每平方米的标准由业主交纳”。《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“物业管理服务费高层住宅2.30元每月每平方米，业主于每月5日前交纳物业费”。故融创公司有权按照每月每平方米2.30元收取2017年7月1日至2018年12月31的物业管理费。2、潘磊抗辩房屋存在延期交房违约情况，与本案无关，应向合同相对人（案外人天津融创汇杰置地有限公司）主张相应的权利，与本案并非同一法律关系。潘磊抗辩被减免一年的物业费，因该承诺并非原告的承诺而系地产公司的承诺，且未向本院提交融创公司同意减免的证据，故本案不予采纳，潘磊可另行向地产公司（案外人天津融创汇杰置地有限公司）主张权利。3、潘磊抗辩多收取两个月的物业费及采暖费，因《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方（天津融创汇杰置地有限公司）向原告支付，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。而被告系2016年2月23日办理入住手续，进行验收收房，故原告收取被告2016年1月1日至2016年2月23日的物业费不当，理应退还，但鉴于被告未在法定期限内提出明确的反诉主张，与本案原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日的欠费期间不具有关联性，故本院不予调整与涉及，被告可另行主张权利。而是否多收取两个月取暖费，超出物业服务合同纠纷案件的审查范围，被告亦可另行主张权利。4、潘磊抗辩电梯坠梯事件，因未向提交证据予以证实，本院不予采信，另，如确有事件发生造成人身损失，可由权利人另行主张权利，在本案中不构成拒交物业费的法定依据。综上，对融创公司主张的物业费，本院予以支持，经核算，192.64平方米＊3.4元/月/平方米＊24个月=10633.73元。原告主张10633.68元，系处分其诉讼权利的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。另，涉案房屋产权人系潘磊与翟钰嘉，依据《中华人民共和国物权法》第九十八条的规定，对共有物的管理费用及其他负担，有约定的按照约定，没有约定的，共同负担。潘磊与共有产权人就物业费负担并未有约定，融创公司也仅起诉潘磊一人主张物业费，均系处分其诉讼权利的真实意思表示，不违反法律规定。对融创公司主张的违约金，潘磊拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于潘磊未能缴纳物业费存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。同时本院需要指出：融创公司作为知香园小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但融创公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、潘磊于本判决生效后三日内给付融创物业服务集团有限公司2017年7月1日至2018年12月31日的物业费人民币10633.68元；二、驳回融创物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如潘磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由融创物业服务集团有限公司承担16元，由潘磊承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年六月三日书记员  任增清附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。