广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16204号原告：乙丙丁健康产业（深圳）有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码91440300MA5EJTU02B。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市物尔安物业管理有限公司，住，住所深圳市龙华区民治街道大岭社区梅龙路与中梅路交汇处光浩国际中心**7-M一社会信用代码91440300678594711X。法定代表人：张明海,总经理。被告：张明海，男，汉族，1965年1月8日出生，户籍地址山东省莱阳市，两被告共同委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：赖小宏，广东国晖律师事务所律师。原告乙丙丁健康产业（深圳）有限公司（下文简称乙丙丁公司）诉被告深圳市物尔安物业管理有限公司（下文简称物尔安物业公司）、张明海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，原告的委托诉讼代理人崔艳玲、被告张明海、两被告共同委托代理人夏学义、赖小宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、两被告返还原告保证金人民币105000元；2、两被告赔偿原告装修损失451902元（人民币，下同）；3、两被告赔偿原告搬迁损失40000元；4、两被告赔偿原告停产停业损失291600元；5、两被告赔偿原告律师费10000元、担保（保险）费1000元、评估费15000元；6、两被告承担本案诉讼费用。以上金额合计为人民币914502元。本案相关情况一、争讼商铺的位置：深圳市龙岗区南湾街道平吉大道平朗路9号万国城B座6楼ABCD单元。二、产权人情况：本院依法调取了（2019）粤0307民初609号案中涉案商铺房产证复印件，案外人深圳市金积嘉电子工业有限公司（以下简称金积嘉公司）作为该案被告，向法院提交的涉案商铺所在大楼的房产证，在该案中已核原件。涉案商铺所在大楼的产权人为案外人金积嘉公司，房产证名称为金积嘉电子配送物流中心仓库A、B区，宗地号为Ｇ04402-××6，房地产权证号：深房地字第**。三、取得产权时间:2015年8月25日，深圳市房地产权登记中心对案外人金积嘉公司核发发深房地字第**房地产权证》：房地产名称金积嘉电子配送物流中心仓库A、B区，建筑面积140391.82平方米，用途仓库，竣工日期2015年3月13日；房地产名称金积嘉电子配送物流中心宿舍，建筑面积19530.69平方米，用途宿舍，竣工日期2015年3月13日等内容。四、当事人之间签订合同情况：2017年6月19日，被告物尔安物业公司（甲方）与原告乙丙丁公司（乙方）签订一份编号为WEA-WG-61的《写字楼租赁合同》。主要内容如下：1、租赁期限：期限6年，从2017年6月18日至2023年6月30日止。装修免租期为2017年6月18日至2017年8月31日，免租期只免除租金，不免除水电费、物业服务费，起租日为2017年9月1日。2、租金及支付时间：租赁期第一年租金单价为45元/平方米每月,月租金为45000元，每年租金单价递增8%。3、押金:自合同生效之日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金90000元和水电及其他物业服务保证金15000元，如合同期满,乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。4、违约责任：合同约定下列情况视为乙方严重违约：（1）、乙方逾期超过15日未足额缴清租金、违约金等一切应付费用或累计欠费总额达到壹万元；（2）、在本合同签订之时，仍未足额缴清租赁保证金、水电及其他物业服务保证金；（3）、合同未到期,乙方自行迁离所租赁物业单位。乙方的赔偿范围包括但不限于甲方因此遭受的直接损失、间接损失、利息、违约金、损害赔偿金，及甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等。租赁期限内，因产权人、村委等解除租赁合同致使甲方承租的租赁物业被收回等原因致使本合同无法履行的，甲乙双方均有权终止解除合同，且互不承担违约责任及赔偿责任。5、被告物尔安公司辩称其与原告签订的上述编号为WEA-WG-61的《写字楼租赁合同》无效。被告物尔安公司作为承租人，就涉案物业与案外人金积嘉公司、深圳市万国城商业管理发展有限公司（以下简称万国城公司）签订的《写字楼租赁及管理服务合同》因涉案房屋产权性质是仓储用地，不能出租，而合同无效，被告物尔安公司与次承租人原告签订的转租合同也应无效。本院认为，虽然涉案物业房产证上土地用途为仓储用地，该宗地性质不得转让、出租，从被告物尔安公司与原告签订租赁合同第1.6条注明了涉案房产的产权信息且“本合同生效后，乙方不得再以该租赁房地产是违法建筑而主张合同无效”可看出被告物尔安公司作为承租人在对涉案物业进行转租时，对涉案物业的产权性质是知情的，另该涉案物业的产权性质并未影响被告物尔安公司的实际使用。被告物尔安公司与案外人金积嘉公司、万国城公司签订的《写字楼租赁及管理服务合同》系各方当事人协商一致自愿签订，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力，该合同第七条第7点约定“甲乙双方同意丙方将所租赁物业转租给第三方”，合同明示出租人同意承租人转租，被告物尔安公司与原告签订的转租合同亦合法有效。五、合同实际履行情况：1、2017年6月21日，原告乙丙丁公司交付了租赁保证金及水电保证金共计105000元，并从2017年9月开始支付租金至2019年6月30日，水电费支付至2019年5月份，被告物尔安公司对原告所述予以认可。被告物尔安公司辩称原告欠付2019年7月1日至2019年7月31日的租金52500元及2019年6月1日至2019年7月31日的水费747.5元、电费9925元、管理费5000元、税金6315.25元，共计74487.75元，应当在双方相互给付部分予以扣减。原告在庭审时，对上述所欠租金及水电费、管理费、税金的数额予以认可，但主张案外人万国城公司免收了涉案物业2019年7月份的租金，所以原告无需支付。原告向本院提交了被告物尔安公司向案外人万国城公司发出的《关于解除万国城A、B座六楼整层、B座9-15层写字楼租赁及管理服务合同的函》复印件、2019年7月4日案外人万国城公司向原告乙丙丁公司发出《联系函》原件，上述两份函的内容未提及免收租金，因原告无证据证明，本院不予采信。2、2019年5月13日，被告物尔安公司向案外人金积嘉公司、深圳市万国城商业管理发展有限公司（以下简称万国城公司）发出《关于解除万国城A、B座六楼整层、B座9-15层写字楼租赁及管理服务合同的函》，称因案外人金积嘉公司名下宗地号为Ｇ04402-××6的物业房产证书上土地用途为仓储用地，且明确规定不得出租，故被告物尔安公司提出解除租赁及管理服务合同。3、2019年5月14日案外人万国城公司向原告（被告物尔安公司的租户）张贴并发出《告知书》，称被告物尔安公司未缴纳2019年4-5月租金，已违约，将于2019年5月14日下午18:00起对被告物尔安公司所租赁物业停止能源供应及收回物业所有权。同日，原告向被告物尔安公司发出《告知书》告之上述情况。2019年5月31日，被告物尔安公司收到原告乙丙丁公司向其发出《告知书》，原告告知：因被告物尔安公司拖欠2019年4-5月费用，案外人万国城公司将收回物业，望被告物尔安公司尽快与万国城公司协调，以确保原告乙丙丁公司在租赁期内正常使用涉案物业，否则原告将暂停支付租金，如被告物尔安公司原因致原告无法在租赁期内正常使用涉案物业，而造成的损失，原告保留向被告物尔安公司追偿的权利，包括但不限于租赁保证金、装修损失、经营损失及搬迁损失。4、2019年7月4日，案外人万国城公司再次向原告乙丙丁公司发出《联系函》，因被告物尔安公司未缴纳费用，现与被告物尔安公司解除租赁合同，对其租赁的物业全部收回，要求原告于7月10日前撤场。案外人万国城公司在送达《联系函》的同时，将被告物尔安公司2019年5月13日向案外人万国城公司发出的《关于解除万国城A、B座六楼整层、B座9-15层写字楼租赁及管理服务合同的函》一并出示给原告，原告在庭审中主张其在收到上述两份函后，才下定决心，被迫去寻找新的租赁场所。六、涉案房屋评估鉴定结论：2019年6月25日，原告委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案物业进行搬迁补偿费用的评估，2019年7月12日，深圳市银通联资产评估有限公司作出深银专咨报字[2019]第079号《乙丙丁健康产业（深圳）有限公司委托的搬迁补偿费用估算咨询报告书》，经评估，原告截止至2019年6月25日的搬迁补偿费用估算价值为783502元，其中包括房屋二次装修资产补偿费451902元、搬迁补偿费40000元、停产停业补偿费291600元。原告垫付上述评估费15000元。2019年10月23日，被告物尔安公司对上述评估报告有异议提出重新鉴定的申请，后又于2019年11月18日撤回重新鉴定的申请。本院认为，被告物尔安公司撤回重新鉴定的申请，视为对原告委托深圳市银通联资产评估有限公司作出的上述搬迁补偿费用估算咨询报告书无异议，被告张明海未对评估报告提出异议。七、停止使用房屋时间及原因：原告主张其是因案外人万国城公司要收回涉案房屋，向被告物尔安公司多次发出解除租赁合同的口头通知，并于2019年8月1日搬离涉案房屋，因无财产需交接，只是把房屋电子锁的密码告之给被告物尔安公司的员工，被告物尔安公司对原告搬离的时间予以认可。八、合同解除情况：原告主张是其多次向被告物尔安公司发出解除租赁合同的口头通知，后于2019年8月1日搬离涉案房屋，被告物尔安公司确认原告搬离的时间为2019年8月1日。被告物尔安公司辩称因原告逾期超过15天未缴纳租金，被告物尔安公司于2019年7月22日向原告发出《关于租户欠费处理的通知》告知原告尚欠2019年7月份费用（含租金等）71802.5元，于7月23日再次发出催款通知，原告未作出回应，2019年7月25日被告物尔安公司向原告发出《解除合同通知书》，告知原告因原告逾期超过15天未交清租金、滞纳金等共计72794.87元，租赁合同将于2019年7月25日终止，原告缴纳的保证金作为违约金不予退回。2019年8月6日，被告物尔安公司再次向原告发出《解除合同通知书》。本院认为，原告未向本院提交其向被告物尔安公司发出口头解除合同的证据，本院不予采信。原告实际搬离的行为通知到达之日视为合同解除的通知，被告物尔安公司确认原告于2019年8月1日搬离涉案房屋，本院认定合同解除的时间为2019年8月1日。九、关于其他需要说明的事实：原告主张被告张明海应当对被告物尔安公司的对外债务承担连带责任，因为被告物尔安公司为一人有限公司，被告张明海为被告物尔安公司的唯一的实际股东。经查，被告物尔安公司是有限责任公司，被告物尔安公司注册资本15000万元，被告张明海出资3000万元，占比20%，股东案外人铭广控股（深圳）有限公司出资12000万元，占比80%，被告张明海实际出资400万元，被告张明海作为股东，只对其认缴的出资额为限对公司承担责任，对外，即使被告张明海未全面履行出资义务，被告张明海仅对被告物尔安公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。故对于原告的主张，本院不予支持。判决结果本院认为，原告乙丙丁公司与被告物尔安公司签订的转租合同合法有效,双方应依照合同约定履行合同义务，被告物尔安公司作为承租人，应当保证次承租人原告对租赁物的占有和使用。本案中，被告物尔安公司与出租人案外人金积嘉公司、万国城公司的租赁合同出现解除合同的情况，被告物尔安公司未如期缴纳租金的行为导致原告无法继续使用涉案物业，被告物尔安公司与原告签订的编号为WEA-WG-61的《写字楼租赁合同》于2019年8月1日解除，被告物尔安公司应当退回原告缴纳的租赁保证金90000元和水电及其他物业服务保证金15000元，并承担赔偿损失的违约责任，即原告剩余租赁期内装饰装修残值损失451902元。对于原告主张的两被告赔偿原告搬迁损失、停产停业损失，无法律依据，本院不予支持。另，原告主张，根据权利义务对等原则，双方签订的《写字楼租赁合同》约定乙方的赔偿范围包括甲方律师费，故被告物尔安公司违约时，也应承担原告支出的律师费，无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。被告物尔安公司在庭审时，主张原告应支付租赁合同解除前未缴纳的租金及水电费，在本案中未提出反诉，被告物尔安公司应另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第一款第（一）项、公司法第三条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告深圳市物尔安物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告乙丙丁健康产业（深圳）有限公司返还租赁保证金90000元、水电及其他物业服务保证金15000元；二、被告深圳市物尔安物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告乙丙丁健康产业（深圳）有限公司赔偿装修损失451902元；三、驳回原告的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6473元（原告已预交），原告自行负担3043元，被告负担3430元。本案保全费5000元（原告已预交），原告自行负担2350元，被告负担2650元。本案评估费15000元（原告已预交），原告自行负担6345元，被告负担8655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  田阿婷二〇二〇年一月九日书记员  尤玉婷