苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6180号 原告：苏州万江房地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1506室。 法定代表人：王秋颖，总经理。 委托诉讼代理人：吴思齐，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：周超，国浩律师（苏州）事务所实习律师。 被告：苏州融熙投资管理顾问有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区朗诗东吴绿郡8-102。 法定代表人：秦晓东，总经理。 委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 原告苏州万江房地产有限公司(以下简称万江公司)与被告苏州融熙投资管理顾问有限公司(以下简称融熙公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭审理，后转为普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告万江公司的委托诉讼代理人吴思齐、被告融熙公司的委托诉讼代理人潘芬到庭参加两次庭审，原告万江公司的委托诉讼代理人周超到庭参加第一次庭审，被告融熙公司的委托诉讼代理人赵璇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告佣金789184元，并支付资金占用期间的利息损失109024.1元（以552428.8元为本金，按照年利率6%自2016年9月9日计算至实际返还之日止，以236755.2元为本金，按照年利率6%自2018年5月14日计算至实际返还之日止）；2、判令被告赔偿原告损失436946元；3、判令被告承担原告为本案支付的律师费20027元。诉讼中，原告变更第1项和第2项诉讼请求为：1、判令被告返还原告佣金789184元，并支付资金占用期间的利息损失109024.1元（以552428.8元为本金，按照年利率6%自2016年9月9日计算至实际返还之日止，以236755.2元为本金，按照年利率6%自2018年7月4日计算至实际返还之日止）；2、判令被告赔偿原告损失425359.32元。事实和理由：2016年1月11日，原、被告就苏州金域平江19#商业项目签订《万科苏州金域平江商铺合作协议书》，被告以包销的形式代理销售该项目30套商业用房，房源溢价部分的80%作为被告的销售佣金。2016年6月14日，业主马杰、李智裔与原告签订《苏州市商品房买卖合同》，购买其中的X室房屋，房屋总价款为2953006元，该套房屋原告支付给被告销售佣金789184元。2019年1月4日，业主马杰、李智裔以原、被告在商铺销售过程中存在欺诈销售为由，向法院提起诉讼[案号为(2019)苏0508民初304号]，诉请要求撤销与原告签订的《苏州市商品房买卖合同》、退还已付购房款并赔偿损失。该案法院审理后查明如下事实：被告项目现场专案经理杨婷向业主李智裔的父亲李庆丰发送了一份虚构所谓苏州外婆家餐饮有限公司(该公司事实上并不存在)与被告在涉案项目房屋上合作并共同经营酒店的虚假合同；杨婷系被告的项目专案经理，故可认定其向李庆丰发送涉案合作协议的行为属于履行职务行为，相应后果由被告承担；该虚假合作协议对业主马杰、李智裔最终作出购买案涉X室商铺的意思表示具有较大影响，两者之间具有一定因果关系；原告与被告系委托关系，被告的欺诈行为后果，应由被告承担。该案法院判决认为，被告在销售涉案房屋过程时存在以虚假合同虚构事实对外宣传销售的欺诈行为。鉴于被告在商铺代理销售过程中存在欺诈行为，侵害了业主的合法权益，损害了原告的品牌形象，因此原告本着诚实信用的原则，依法与业主马杰、李智裔解除了商品房买卖合同，返还了全部购房款并赔偿了损失。根据原、被告之间合作协议书的约定，被告在代理销售过程中应当如实介绍项目的相关情况，不得做虚假、夸大和误导性宣传。如原告与业主签署的商品房买卖合同因被告过错而解除的，被告应承担原告的全部损失。综上，被告的欺诈行为严重违反了双方协议约定及相关法律规定，侵害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失和不良的社会影响。为此，原告特向法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。 被告融熙公司辩称：1、(2019)苏0508民初304号案件已经驳回业主马杰和李智裔撤销合同及退房的申请，原告的退房行为系对自己权利义务的处分，与被告无关，原告尚欠被告房屋销售佣金90余万元，不存在退还佣金的问题，被告也不应该承担原告的损失。2、被告没有欺诈行为，(2019)苏0508民初304号案件中，业主马杰、李智裔明确承认已经与原告就退房达成一致，相关房款已经退还给两业主，当时原告与两业主共同提起针对现被告融熙公司的诉讼，杨婷是万科的关联公司员工，被告有理由怀疑该案件是原告以退房为条件要求业主马杰、李智裔提起的虚假诉讼。3、即使被告存在欺诈行为，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，既然法院驳回两业主要求退房的诉讼请求，原告自愿退房的行为，不应由被告承担相应的后果。4、原告按照年利率6%主张利息，即将该资金视为借款，该主张没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，万江公司提交了《万科苏州金域平江商铺合作协议》、《苏州市商品房买卖合同》、销售佣金申请单、佣金发票、房产销售发票、中国银行国内支付业务付款回单、招商银行代扣业务详细信息查询单打印件、付款凭证打印件、2016年销售保证金申请单、合同付款单、营销约谈记录、莲升路X号205室的房屋买卖合同、XX城市花园40幢103室购房信息复印件、（2019）苏0508民初304号民事判决书及该案庭审笔录、谈话笔录、银行转账凭证、不动产权证书、增值税发票、电子缴税凭证、付款回单、税收缴款书、完税证明、不动产登记收费告知单、《合作代办协议》、《专项法律服务合同》、《诉讼法律服务委托合同》、《阳光合作协议》、律师费发票、中信银行客户回单、物业费发票及欠费明细等证据，融熙公司提交了社会保险（公积金）缴费明细、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万江公司（甲方）与融熙公司（乙方）签订《万科苏州金域平江商铺合作协议》一份，约定甲方就苏州市姑苏区XX花园莲升路X号、江乾路X号商业项目引进乙方参与销售，该项目共30套商业房源，合作期限为七个月即自2016年1月11日起至2016年8月10日止；合作期间，乙方自行负责销售，甲方不限制、不指定乙方的销售方式与渠道关系，并将项目现有接待中心按现况提供给乙方使用。合作协议约定了每一层的包销底价（其中本案涉及业主马杰、李智裔购买的X室包销底价为11000元/平方米），并约定合同到期后，所有未出售的商铺，均由乙方按照本协议包销底价承购，乙方需在合作到期后一个月内与甲方完成销售合同签约手续，并完成付款；乙方有权统一规划合作项目的商业形态，对合作项目进行统一管理和运营，但需正常支付物业相关费用。协议第三条佣金结算方式第1.1项约定：合作期间内，甲方与乙方客户（即买方）正式签署商品房买卖合同并该套房源全部购房款支付至甲方账户后，视为该房源成功销售，甲方按照该房源的实际销售价格与双方约定底价差额部分80%返还给乙方作为乙方销售佣金，其中销售佣金的70%根据本条付款方式在当月或下月进行结算，销售佣金30%预留甲方账户作为待结算佣金，用以支付2017年12月工抵房金额。协议第十一条甲乙双方责任第2.14项、2.15项约定：2.14乙方须根据甲方提供的文件进行如实宣传和销售，不得有违法、夸大、误导客户的行为，如因乙方对客户的误导、欺骗等行为而引起的法律诉讼或索赔要求，由乙方负责处理并承担相应的赔偿责任，如因此造成甲方损失的，则由乙方负责全额赔偿；2.15乙方在销售推荐产品时不得向客户承诺甲方书面确认之外的任何事项及条件，若有此类事件发生，给甲方带来的损失等法律责任全部由乙方承担，乙方在销售过程中多次出现此类情况，甲方有权解除合同。协议第十二条违约责任第6款约定:合作期间或合作到期后，如甲方与乙方客户签署的商品房买卖合同因乙方过错而解除或撤销的，乙方应在该合同解除之日起30天内按解除的商品房买卖合同价格与甲方签署该商铺的商品房买卖合同，甲方除退还乙方客户房款外另需向乙方客户支出违约金、赔偿金等损失，承担乙方客户的律师费、诉讼费等费用的，以及甲方因应诉和向乙方追偿发生的全部法律费用、律师费，应全部由乙方承担。协议另约定乙方应根据甲方要求，配置专案、副专、销售助理等岗位；乙方指定联系人为秦晓东。该协议附件一中的乙方组织机构架构，其中项目组负责人为秦晓东，下设专案经理为杨婷，专案经理下设的销售主任、销售员及销售助理。 经融熙公司代理销售，2016年6月14日，万江公司（出卖人）与马杰、李智裔（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定马杰、李智裔购买涉案项目中的苏州市姑苏区莲升路X号X室商铺（建筑面积179.42平方米），房屋总价款为296.01万元。马杰、李智裔支付了相应购房款，万江公司依约向马杰、李智裔交付了涉案项目X室房屋，并根据交付房屋实际建筑面积178.99平方米确定房屋总价款为2953006元。 2019年1月14日，马杰、李智裔向本院起诉万江公司，融熙公司作为第三人参加诉讼[案号：(2019)苏0508民初304号]，马杰、李智裔诉称，万江公司在销售案涉X室商铺时存在欺诈，故要求撤销双方签订的房屋买卖合同，并要求万江公司退还房款，赔偿损失。该案查明以下事实：杨婷作为涉案项目案场负责人出面协助销售人员黄丽丽向马杰、李智裔出售了涉案X室商铺。2016年5月4日，杨婷通过微信向李智裔的父亲李庆丰发送涉案合作协议一份，其中甲方为融熙公司，乙方为苏州外婆家餐饮有限公司（以下简称外婆家餐饮公司），该合同约定：甲乙双方以共同出资的方式筹建酒店，其中甲方以莲升路X号301室至307室、401室至407室房屋（1800平方米左右）入股，乙方出酒店装修款及酒店设备款入股，甲方可有18%的营业额分成，并按290万/年作为保底租金；双方约定酒店经营期限为二十年，即自2017年7月1日起至2036年12月31日止，甲方于2017年1月中旬交付合格房源，2017年7月1日前为优惠期，乙方进场装修期暂定为7个月左右，初定2017年8月左右试营业，2017年8月中旬左右正式开业。合同最后落款乙方处加盖有“苏州融熙投资管理顾问有限公司合同专用章”及“苏州外婆家餐饮有限公司合同专用章”的印章。但工商部门并无外婆家餐饮公司的注册登记信息。该案经审理认为:杨婷通过微信向李智裔的父亲李庆丰发送的涉案合作协议的合同相对方外婆家餐饮公司在客观上主体并不存在，融熙公司亦称从未见过该合作协议，而事实上也不存在有外婆家品牌餐饮公司入驻涉案项目，故可认定杨婷向李庆丰发送了一份虚构所谓外婆家餐饮公司与融熙公司在涉案项目房屋上合作并共同经营酒店的虚假合同。万江公司与融熙公司签订的《万科苏州金域平江商铺合作协议》附件一已明确融熙公司下设的项目专案经理为杨婷，杨婷负责主管下设的销售人员的具体销售，故可认定杨婷向李庆丰发送涉案合作协议的行为，属于其履行职务行为，相应后果应由融熙公司承担。马杰、李智裔根据杨婷向李庆丰发送的涉案合作协议，使其误以为有外婆家品牌餐饮公司入驻涉案项目，且房屋租金收益稳定，投资潜力大，对其最终作出购买涉案X室房屋的意思表示具有较大影响，两者之间具有一定因果关系。万江公司与融熙公司系委托关系，融熙公司的欺诈行为后果，应由委托人万江公司承担。故融熙公司在销售涉案房屋时存在以虚假合同虚构事实对外宣传销售的欺诈行为，马杰、李智裔对万江公司享有撤销权。但具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。马杰、李智裔在2019年1月14日才向本院提起行使撤销权的主张，已超出法定一年行使期间，其撤销权已消灭。本院基于上述事实和理由，于2019年4月11日作出（2019)苏0508民初304号民事判决书，判令驳回马杰、李智裔的诉讼请求。该案已发生法律效力。 另查明：（2019)苏0508民初304号案件审理期间，万江公司与马杰、李智裔就退房退款协商一致。2019年3月14日,万江公司通过转账方式向马杰、李智裔退还90%的房款，即退还2657705.4元。2019年8月30日，案涉X室房产回转登记至万江公司名下。2019年9月20日，万江公司向马杰、李智裔退还剩余10%房款，即295300.6元。 万江公司根据《城市维护建设税暂行条例》、《征收教育附加费的暂行规定》、《江苏省政府关于调整地方教育附加等政府性基金有关政策的通知》、《印花税暂行条例》、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》确定其销售案涉X室房屋支付各项税费，包括：增值税140619.33元、城市维护建设和教育附加税16874.28元、印花税1476.503元、土地增值税114745元。万江公司提供以下证据证明其税费支出：1、江苏省增值税普通发票，证明其向马杰、李智裔开具2953006元房款发票，增值税税额140619.33元。2、电子缴税（费）凭证两份，证明其2016年5月1日至5月31日缴纳各项印花税14172元、4368.60元、245.7元、160.4元、67.5元，城市维护建设税98196.86元，教育附加42084.37元，地方教育附加28056.25元，土地增值税1402812.26元，2016年6月1日至6月30日缴纳土地增值税1513141.29元。3、招商银行付款回单两份，证明上述土地增值税已经实际缴纳。 万江公司为将案涉房产自马杰、李智裔转回登记至其名下，于2019年8月19日缴纳房屋买卖契税77468.67元、印花税1291.1元，万江公司支付产权转移登记费用550元，马杰缴纳印花税645.6元。万江公司与苏州工业园区嘉奇房地产经纪有限公司签订《合作代办协议》约定万江公司为完成房屋过户支付代办费2000元/套。另，万江公司陈述马杰、李智裔支付的物业费15378.84元由公司支付。 再查明：2016年8月5日，融熙公司向万江公司申请销售佣金2126017.03元（佣金合计3053097.6元-保证金915929.28元=可申请佣金2126017.03元），该笔款项中包含了马杰、李智裔X室的可申请佣金552428.8元（佣金789184元-保证金236755.2元=可申请佣金552428.8元）。万江公司向融熙公司开具三张金额为2126017.03元的发票。2016年9月9日，万江公司向融熙公司转账支付2126017.03元。2017年6月20日，融熙公司向万江公司申请2016年销售保证金4351851.6元（包含了上述保证金915929.28元）。2018年3月6日，融熙公司向万江公司申请2016年销售保证金1007645.52元。万江公司向融熙公司开具5张金额为5359506.12元的发票。2017年3月23日，江苏苏南万科房地产有限公司就XX商铺工抵房问题约谈苏州尚城房地产投资顾问有限公司、融熙公司，三方签署营销约谈记录，载明：经过万科城商铺实地查看，并和财务在公司约谈，友好协商按照工抵万科城两套商铺，即40#103、40#105室，工抵金额仍按（尚城）原合同1200万元和平江结转（融熙）工抵金额529864元，共计12529864元。乙方应于2017年7月25日前将三号地块莲升路XX号商铺（建筑面积103.36平方米）包销签约，该商铺报销金额为2459968元，可用乙方（尚城或融熙）未结算佣金进行抵扣，若出现佣金金额不足，乙方需要另外支付现金补足房款）。万江公司提供莲升路XX号205室的房屋买卖合同复印件证明其与秦晓东就房屋买卖签订了房屋买卖合同，提供XX花园40幢103室购房信息复印件证明其与秦晓东指定的买方钟煊泽签订房屋买卖合同。融熙公司对此认为，万江公司提供的佣金申请单是其系统内的资料，但融熙公司被取消了权限，无法登录系统，两套工抵房确实存在，但其中一套未办理房产证，其与万江公司之间的佣金是一个整体，无法区分哪一套房产的佣金有无支付，扣除所付款项及工抵房佣金，万江公司尚欠其佣金90余万元。 融熙公司为证明杨婷与万江公司存在关联，向本院申请调取杨婷的社保缴纳记录。苏州工业园区社会保险基金和公积金管理中心出具的社保缴费明细显示，杨婷于2017年2月至9月由上海唯家房地产咨询有限公司苏南分公司为其缴纳社保。万江公司陈述，杨婷是销售案涉房屋时是融熙公司的案场经理，与万江公司无关，后其在上海唯家房地产咨询有限公司苏南分公司工作，该公司与万江公司有股东的重合，但无其他关联。 融熙公司提供其法定代表人秦晓东与万江公司工作人员、万科物业工作人员的微信聊天记录，以证明万江公司、万科物业未能解决该地段商铺车位问题是业主要求退房的原因。马杰、李智裔购买案涉商铺后交由摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司（以下简称摩尔尚城公司，法定代表人为秦晓东）统一经营管理，双方签订商铺委托经营管理协议。摩尔尚城公司曾以马杰、李智裔未提供车位为由向本院起诉要求解除商铺委托经营管理协议，马杰、李智裔反诉要求摩尔尚城公司支付商铺租金。本院就该案于2018年11月8日作出（2018）苏0508民初5630号民事判决，判令支持马杰、李智裔的反诉诉讼请求，并作出（2018）苏0508民初5630号民事裁定，准予摩尔尚城公司撤回本诉。摩尔尚城公司对判决内容不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，上诉期间，马杰、李智裔与摩尔尚城公司达成调解，调解主要内容为，双方签订的商铺委托经营管理协议解除，摩尔尚城公司支付占用期间的商铺租金。苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终539号民事调解书予以确认。 (2019)苏0508民初304号案件，万江公司委托上海市申达（苏州）律师事务所代理诉讼，并支付律师费54310元。本起案件，万江公司委托国浩律师（苏州）事务所律师代理，并支付律师费20027元。 本院认为，万江公司与融熙公司签订的《万科苏州金域平江商铺合作协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，违反合同约定应承担相应的责任。经（2019)苏0508民初304号案件审理查明，杨婷在向马杰、李智裔销售案涉X室商铺时，虚构所谓“外婆家餐饮公司”与融熙公司在涉案项目房屋上合作并共同经营酒店的虚假合同，构成欺诈，杨婷系融熙公司案场经理，合同上加盖了“苏州融熙投资管理顾问有限公司合同专用章”，该行为应认定系代表融熙公司所为，融熙公司应承担相应的责任。融熙公司主张杨婷在销售案涉房屋时与万江公司存在关联，所举证据不足，且与前述合作协议约定不符，现并无证据证明万江公司对融熙公司的销售行为知情，融熙公司该抗辩，本院不予采信。虽然马杰、李智裔起诉撤销权已超过法律规定的除斥期间，未得到法院支持，但马杰、李智裔仍享有因融熙公司的欺诈行为向万江公司主张解除合同、赔偿损失的权利，万江公司不能因（2019)苏0508民初304号民事判决免除责任。万江公司经与马杰、李智裔协商解除商铺买卖合同，由此导致的损失，应由融熙公司承担。 马杰、李智裔已经将案涉房屋退还万江公司，并完成回转登记，融熙公司收取佣金已无合同依据，万江公司要求其退还佣金的诉讼请求，本院予以支持。虽然万江公司提供的佣金申请单系由系统内生成，但结合其向融熙公司开具的发票、支付记录、工抵房合同，万江公司的支付行为与佣金申请单能够一一对应，本院认定本案X室房屋的佣金已支付完毕，融熙公司应全额退还佣金，即789184元。因融熙公司与万江公司除本案销售代理合同外，另有其他业务合作，融熙公司未提供万江公司结欠其佣金的证据，该问题本案不予理涉，融熙公司可另案主张权利。对于资金占用利息，双方并无约定，万江公司按照年利率6%计算，没有法律依据，本院调整自起诉之日起支持逾期利息，利率按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至2019年8月19日（利息金额为2861元），自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 马杰、李智裔将房屋退还万江公司，因发生两次房屋买卖关系，万江公司必然产生税费损失，其主张该部分损失由融熙公司承担，本院予以支持。但是，马杰缴纳的印花税645.6元并无证据证明由万江公司支付，不应由融熙公司负担。万江公司代马杰、李智裔支付的物业费，马杰、李智裔占有房屋期间有义务支付物业费，该费用并非是万江公司必须承担的款项，该费用不应由融熙公司承担。故融熙公司应赔偿万江公司税费损失、过户代办费合计355024.88元（包括：140619.33+16874.28+1476.5+114745+77468.67+1291.1+550+2000)。 对于万江公司支付的（2019)苏0508民初304号案件律师费，事实上万江公司并未因该判决影响其退房的决定，该律师费应由其自行负担。对于本案律师费20027元，根据双方合作协议第十二条第6款的约定，应由融熙公司支付给万江公司。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零六条第一款之规定，判决如下： 一、被告苏州融熙投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告苏州万江房地产有限公司佣金789184元，并支付原告逾期付款利息（计算至2019年8月19日为2861元，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 二、被告苏州融熙投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州万江房地产有限公司税费损失、代办费355024.88元、律师费20027元，合计375051.88元。 三、驳回原告苏州万江房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16997元，财产保全费5000元，合计21997元，由原告苏州万江房地产有限公司负担2359元，由被告苏州融熙投资管理顾问有限公司负担19638元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 审 判 员  翁迎晓 人民陪审员  郁 明 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  羊 菁