河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初2101号 原告：张俊巧，女，1963年5月23日出生，汉族，住衡水市景县。 委托诉讼代理人刘洪彬，河北志安邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人蔡建铭，河北志安邦律师事务所律师。 被告：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建华南大街215号万达广场综合写字楼2单元1102室。 法定代表人：鲁涛，系公司总经理。 被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地：河北省衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村 负责人：董鹏进，系该公司总经理。 上述二被告委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 原告张俊巧诉被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告张俊巧及委托诉讼代理人刘洪彬、蔡建铭到庭，被告河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）共同委托诉讼代理人李立伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张俊巧向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告丹阳衡水分公司2012年2月27日签订的《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称：《认购协议》）、《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称：《培育协议》）以及2018年4月28日签订的《滨湖国际商业广场商铺市场培育协议书》（商铺A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402）；2.判令二被告返还房款1224043元并支付违约损失764467元，主要包括第四年、第五年、第六年未付的市场培育金382286元及相应的逾期付款违约金（暂定6000元）、资金占用期间的利息损失（利息损失时暂定37618元，自2012年2月27日起，以762272元为基数，按中国人民银行同期贷款利率7.05%计算至本息全部付清之日止）。 被告丹阳公司、丹阳衡水分公司共同辩称：一、双方签订的《认购协议》、《培育协议》正在履行中，不符合可单方合同解除的情形，原告要求解除合同不应被支持。 双方签订及履行合同的过程如下：双方于2012年2月27日签订了《认购协议》和《培育协议》，《认购协议》是双方为签订商品房买卖合同所签订的预约合同，协议第五条约定交房日期为2013年4月30日前。《培育协议》约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止为培育期，培育期内商铺使用权归被告享有，被告向原告支付培育金，交房时间为2018年4月30日。双方签订上述协议时预期能在2013年4月30日前签订商品房买卖合同并交付商铺，然后从2013年5月1日至2018年4月30日履行《培育协议》。但由于商铺建设延期，未能在2013年4月30日前建成，双方在培育期满前也未签订商品房买卖合同及交付商铺，但被告参照《培育协议》约定向原告支付了培育金，原告对此接受。2018年4月30日培育期满，双方续签了《培育协议2018》，约定培育期延长至2021年4月30日，交房时间也延长至2021年4月30日前。第二份《培育协议》与第一份《培育协议》签订时情况不同，第一份协议签订时商铺尚未建成，双方是对将来商铺建成后相关事宜进行约定。第二份协议签订时，商铺已建成并投入使用，原告知晓并认可商铺的相关情况，即：商铺由红星美凯龙进行经营，商铺未取得预售证，双方还未换签商品房买卖合同。由上可见，双方签订的《认购协议》、《培育协议2018》正在履行中，培育期尚未届满，双方应继续履行合同，一方不得擅自解除。根据《合同法》第九十四条规定，一方可解除合同的情形为一方出现根本违约使相对方合同目的落空。就本案而言，不符合可单方解除合同的情形。原告的主要合同目的是购买商铺，现商铺已建成并投入使用，预计明年能够换签商品房买卖合同，在2021年4月30日前可以交付商铺。因此，被告不存在根本违约的情形，原告要求解除合同不应被支持。鼓励交易原则是民法及《合同法》立法宗旨之一，《合同法》、司法解释及审判实务均体现并贯彻了鼓励交易原则，缩小了无效合同的范围，严格限制合同解除的条件。本案中，原告的合同目的是完全可以实现的，原告要求解除合同，违反了合同约定，也违反了诚信原则及鼓励交易原则，不应被支持。 2.原告主张解除合同的理由为其“至今未接到被告签订商铺房买卖合同及办理按揭贷款的通知，被告未按约定时间交付商铺，以及未在约定期限内支付市场培育金”。原告的上述理由不成立。如上所述，《培育协议2018》约定的交房日期为2021年4月30日前，现未到履行期，因此不存在违约；关于培育金，被告一直在分批向购房者支付，大多数都能按约定时间支付，因原告起诉导致向其支付延期，但在开庭前已支付完毕。因此原告主张的违约行为只有逾期支付培育金，该情形显然未达到《合同法》第九十四条可以解除合同的情形。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，根据该条规定，原告仅可主张逾期支付培育金的利息，而无权要求解除合同。 二、即便在合同解除的情况下，原告主张的返还优惠部分购房款、违约损失及利息等均无法律依据。 1.《合同法》第九十七条规定：“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，该条规定解除合同产生溯及既往的效力，合同解除的后果是合同关系消灭，合同不再履行，对合同解除前的履行部分，应发生恢复原状的法律后果，即恢复到订立合同前的状态。就本案而言，原告实际交付的房款为762274元，如合同解除，被告应返还其762274元，同时，原告应向被告返还已付的培育金。关于原告主张的“培育期前三年培育金461771抵顶商铺款，加上首付款762272元，应认定为共计支付房款1224043元”没有依据，理由是：（1）《认购协议》、《培育协议》约定很明确，成交价为优惠后的价格，原告也是按优惠后的价款支付的购房款，如果将优惠部分认定为已交房款，则相当于没有“优惠”；（2）按照《培育协议》约定，前三年是不支付培育金的，原告享受的优惠就是按优惠后的价款购买商铺，因此不存在以三年培育金抵顶商铺款的事实；（3）从逻辑顺序上说，《认购协议》是《培育协议》成立的基础和前提，因此商铺的价款应以《认购协议》约定为准；综上，原告实际交付的房款为762274元，在合同解除情况下，应返还的房款也为762274元，原告主张返还优惠部分房款没有依据。 2.原告主张的违约损失及利息损失均无依据。第一、因被告不存在根本违约的情形，故原告没有解除合同及要求赔偿损失的权利，如其擅自解除合同，其作为违约一方无权要求赔偿损失；第二，即便因被告违约导致原告解除合同，合同解除的后果是恢复原状，赔偿损失，原告的损失为资金占用期间的利息，数额不应超过银行同期贷款利息，原告同时要求支付培育金及利息损失没有依据。第三、《认购协议》为预约合同，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释理解与适用》观点，违反预约合同的责任为缔约过失责任。最高院认为，在违约责任方面，预约责任与本约责任最大区别在于，预约合同违约没有可得利益损失，本约合同违约可能存在可得利益损失，预约责任损害赔偿应以信赖利益为限，对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限。最高院民三庭认为，预约合同不存在单独的履行利益，其合同义务就是约定时间截止时双方签订本约，由于可得利益属于履行利益范畴，若没有单独的履行利益，则自然没有可得利益损失应予赔偿，所以，违反预约而主张可得利益损失的，法院通常不会支持。综上，原告主张按培育金标准赔偿损失没有法律依据。 本院经审理查明认定事实如下，2012年2月27日，原告张俊巧从丹阳衡水分公司处购买编号为A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，并与被告丹阳衡水分公司签订《认购协议》、《培育协议》各八份，《认购协议》约定：原告张俊巧购买的商铺为滨湖国际商业广场A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，面积分别为28.54平方米、26.63平方米、26.65平方米、28.54平方米、28.54平方米、26.65平方米、26.63平方米、28.54平方米，总房款分别为196483元、183333元、183472元、196483元、187893元、163420元、163297元、187893元。同时约定了原告应在接到被告丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与被告签订《商品房买卖合同》，本协议自行终止。《培育协议》约定：原告购买的A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，总房款分别为258530元、241228元、241410元、258530元、247228元、215026元、214865元、247228元。自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠分别为62047元、57895元、57938元、62047元、59335元、51606元、51568元、59335元，优惠后实际支付总房款分别为196483元、183333元、183472元、196483元、187893元、163420元、163297元、187893元。约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；在市场培育期内，原告不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回。市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。 原告张俊巧于2012年2月20日向被告丹阳衡水分公司交付上述八个商铺定金每个10000元，共计80000元；于2012年2月27日交付A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺剩余购房款分别为96483元、83333元、83472元、96483元、87893元、73420元、73297元、87893元，共计762274元。原告共计交付购房款为762274元。 2018年4月28日，原告与被告丹阳衡水分公司双方签订《培育协议2018》，《培育协议2018》约定：经原、被告双方协商约定，将自2013年5月1日起至2018年4月30日止的原五年的市场培育协议延续三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，为市场培育期。在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有商铺的使用权，原告不得将该商铺另行出租于第三人，亦不得提前收回。在市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付原告。2018年5月1日至2019年4月30日的返租款按照每年总房款的9%回报率，在2018年第三季度内全部返清。 另查明，被告丹阳衡水分公司于2016年9月13日支付原告A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺2016年5月1日至2017年4月30日（第四年度）市场培育金68603元；2017年9月29日支付原告2017年5月1日至2018年4月30日（第五年度）市场培育金68603元；2019年10月21日支付原告2018年5月1日至2019年4月30日（第六年度）、2019年5月1日至2020年4月30日（第七年度）市场培育金共计137206元。 再查明，被告丹阳衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构。截止开庭之日，丹阳衡水分公司尚未取得本案所涉A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺的《商品房预售许可证》。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据及庭审笔录在卷为据。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，本案中原告与被告丹阳衡水分公司签订的《认购协议》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《认购协议》系商品房预约合同。 原告与被告丹阳衡水分公司签订的《认购协议》、《培育协议》、《培育协议2018》系双方真实的意思表示，属有效合同。原告应当按照认购协议约定交付购房款，被告丹阳衡水分公司应当按照认购协议约定向原告交付商铺、换签商品房买卖合同并办理产权登记。《认购协议》、《培育协议》签订后，原告已经按照协议依约支付了购房款，虽原、被告双方通过签订《培育协议2018》将交付房产的时间变更为2021年4月30日，但被告丹阳衡水分公司至今尚未取得商品房预售许可证，致使双方不能换签《商品房买卖合同》，丹阳衡水分公司构成违约，且该违约行为致使合同目的至今不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，原告请求解除该认购协议并返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《培育协议》《培育协议2018》均以《认购协议》的存在并生效为前提，《认购协议》解除，《培育协议》《培育协议2018》自然解除。 原、被告签订的八份《培育协议》约定培育期前三年原告享受培育期一次性优惠金额，优惠后实际支付总房款金额。该约定内容的实质是丹阳衡水分公司以商铺培育期前三年应支付给原告的培育金抵顶了案涉八套商铺部分房款。双方在同日约定的《认购协议》中均约定，原告张俊巧购买的商铺的总房款。以上情况说明，双方关于案涉八个商铺培育期前三年培育金抵顶案涉商铺房款已提前履行，应当视为原告向被告丹阳衡水分公司支付了A3395号商铺62047元的购房款、A3396号商铺57895元的购房款、A3397号商铺57938元的购房款、A3398号商铺62047元的购房款、A3399号商铺59335元的购房款、A3400号商铺51606元的购房款、A3401号商铺51568元的购房款、A3402号商铺59335元的购房款，加上原告张俊巧实际支付的A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺购房款106483元、93333元、93472元、106483元、97893元、83420元、83297元、97893元，应认定原告张俊巧向丹阳衡水分公司支付案涉八个商铺购房款共计1224045元，故被告丹阳衡水分公司应当返还原告张俊巧购房款1224045元，原告要求被告返还购房款1224043元的请求合理合法，应予支持。 关于原告要求被告给付资金占用期间的利息是否应当得到支持，原告张俊巧向被告交付购房款后，被告一直按照《培育协议》、《培育协议2018》的约定给付原告培育金，已经给付至2020年4月30日。该培育金本质系原告所交付购房款产生的收益，在此情况下原告并不存在利息损失，故原告要求被告给付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于市场培育金的金额问题。《培育协议》第八条约定第四年、第五年的市场培育金按每年不低于本协议第一条总房款9%的回报比例返还，丹阳衡水公司应返还张俊巧第四年、第五年、第六年市场培育金的金额均为：110164.05元(1224045元×9%）。被告丹阳衡水公司已经支付张俊巧第四年、第五年、第六年市场培育金均为68603元，还应支付第四年、第五年、第六年未付的市场培育金均为41561.05元（110164.05元-68603元），故原告要求被告支付未付市场培育金的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告之间签订的《培育协议》约定第四年、第五年的市场培育金，返还时间为第四年、第五年的前两个月。故2016年5月1日至2017年4月30日（第四年度）的市场培育金在2016年7月1日前返清；2017年5月1日至2018年4月30日（第五年度）的市场培育金在2017年7月1日前返清。被告丹阳衡水分公司于2016年9月13日支付第四年度市场培育金，已经造成违约，故原告要求被告丹阳衡水分公司给付逾期支付违约金本院予以支持，违约金应当以41561.05元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日。被告丹阳衡水分公司于2017年9月29日支付第五年度市场培育金，已经造成违约，故原告要求被告丹阳衡水分公司给付逾期支付违约金本院予以支持，违约金应当以41561.05元为基数自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日。原、被告之间签订的《培育协议2018》约定2018年5月1日至2019年4月30日的返租款，在2018年第三季度内全部返清。故2018年度（2018.5.1-2019.4.30）培育金被告丹阳衡水分公司应当在2018年9月30日前付清，被告丹阳衡水分公司于2019年10月21日支付市场培育金，已经造成违约，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算，以68603元为基数自2018年10月1日至2019年10月21日；以41561.05元为基数自2018年10月1日起计算至实际付清之日。 因被告丹阳衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由被告丹阳公司与被告丹阳公司衡水分公司共同承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 解除原告张俊巧与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2012年2月27日签订的八份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》、《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》。（关于滨湖国际商业广场A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺）。 解除原告张俊巧与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2018年4月28日签订的八份《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》。 被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同返还原告张俊巧购房款1224043元。 被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同给付原告张俊巧第四年度（2016年5月1日-2017年4月30日）、第五年度（2017年5月1日-2018年4月30日）、第六年度（2018年5月1日-2019年4月30日)未付市场培育金共计124683.15元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以41561.05元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以41561.05元为基数自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以68603元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2019年10月21日；以41561.05元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止）。 五、驳回原告张俊巧其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21462元，原告张俊巧负担8251元，被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担13211元；保全费5000元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  张志梅 审 判 员  李 崇 人民陪审员  刘洪涛 二〇二〇年三月九日 法官助理王倩 书记员陈晓静