上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12037号原告：顾建辉，男，1960年6月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。被告：夏阿照，男，1940年1月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：夏桂弟。第三人：夏振萍，女，1961年1月18日生，汉族，住上海市松江区。第三人：夏亭，女，1988年1月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张连根。第三人：张连根，男，1963年4月4日生，汉族，住上海市松江区。第三人：夏桂芳，女，1964年5月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张连根。第三人：唐白妹，女，1939年2月10日生，汉族，住上海市松江区。第三人：夏桂弟，男，1966年6月16日生，汉族，住上海市金山区。原告顾建辉与被告夏阿照农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂本案于2018年10月12日转为适用普通程序，并于2018年11月15日公开开庭进行了第二次审理。审理中，本院依法追加夏振萍、夏亭、张连根、夏桂芳、唐白妹、夏桂弟为第三人参加本案诉讼，并于2019年1月23日公开开庭进行了第三次审理。原告顾建辉及其委托诉讼代理人俞移冲、田苗，被告夏阿照及其委托诉讼代理人暨第三人夏桂弟及第三人夏振萍、唐白妹、张连根暨第三人夏亭、夏桂芳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾建辉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就上海市松江区永丰周星一村XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖合法有效。事实和理由：被告夏阿照原为涉案房屋宅基地权利人，原告为同一集体经济组织成员。1993年2月，经双方协商，由被告夏阿照的女婿张连根代理，原告向被告购买涉案房屋，包括七架梁楼房一栋四间、五架梁楼房一栋四间、五架梁平房一栋二间。该买卖由原告向村委会申请，并经村委会批准同意。后原告向被告支付相应的房款，并正式搬入居住，直至2014年该区域拆迁。但被告却拒绝承认双方之间的房屋买卖关系，故原告诉至本院请求判如所请。被告夏阿照辩称：应驳回原告全部诉请。原告主张的涉案房屋买卖合同既不合法，也是无效的，张连根并非房屋所有人，其无权处分被告的房屋，且原告另外有宅基地，不具备受让条件，则买卖是违法的；在原告提供的证明中载明：购买楼房四间，价值16,000元，而同期本村其他房屋买卖价在30,000元左右，被告没有收取到任何房款，原告购买的仅为张连根在涉案房屋中的部分权益，且在《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》中，原、被告同时作为被补偿人，说明被告拥有涉案房屋权益。原告在涉案房屋拆迁之前已经搬离10年左右，原告女儿结婚后搬到小昆山居住，动迁前涉案房屋居住人为被告夫妇及原告女儿、女婿，第三人夏振萍也已搬离。原告是被告收留才在涉案房屋居住并取得本村居民身份，才具备购房条件。第三人夏振萍述称：认可原告的诉请，涉案房屋已全部出售给原告，不可能部分出售。第三人张连根、夏桂芳、夏亭述称：其仅是出售属于自己名下的4间房屋给原告，而涉案房屋一共有10间房屋。第三人唐白妹述称：其没有将涉案房屋出售给原告。第三人夏桂弟述称：不认可原告所称的将涉案房屋全部出售给原告的事实，而是第三人张连根、夏桂芳、夏亭将其自己的份额出售给原告。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并认定事实如下。一、涉案房屋情况涉案房屋为农村宅基地房屋，根据上海市农村宅基地使用权审核表显示，涉案房屋土地坐落仓桥乡周星村里泾队，土地使用者为被告夏阿照，于1991年9月12日核准登记时现有人口为被告夏阿照、第三人唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭，立基人口为8人，批准面积281平方米，核定使用面积220.40平方米，共有使用权面积144平方米，主房占地105平方米，棚舍占地34.80平方米。涉案房屋已于2014年动迁并拆除。2014年5月12日，就涉案房屋，案外人上海仓桥经济联合总公司作为甲方与被告夏阿照及原告顾建辉作为乙方、被补偿人(代表)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(居住房屋)(使用货币补偿和产权房屋调换)》(以下简称“补偿协议”)，原、被告均在乙方处签名。二、涉案房屋转让情况1993年2月27日，原告向当时的松江县仓桥乡周星村民委员会提出《购买房屋申请书》，申请内容为：申请人顾建辉家庭共有人口四人，无房，由于住房条件确有困难，经家庭成员协商一致，决定购买产权属于仓桥乡周星村里泾队村民张连根的房屋，该房屋坐落在仓桥乡周星村里泾队，其中七架梁楼房一栋四间计112平方米，五架梁楼房一栋四间计64平方米，五架梁平房一栋二间计32平方米，建筑占地面积合计为120平方米……望准予购房。松江县仓桥乡周星村民委员会审核意见为：七架梁楼房一栋四间，建筑平方133.20平方米，五架梁楼房一栋四间，建筑平方77平方米，平房二间，占地平方34.84平方米，并加盖村委会公章。2018年5月29日，上海市松江区永丰街道周星居委会出具证明称：顾建辉于1993年2月27日申请购买里泾队村民张连根房屋与现周星一村XXX号为同一处。另查明，2017年9月20日，上海市松江区人民政府永丰街道办事处因原告信访向其出具答复意见书：经查，原告户在1992年申请新批农村宅基地建房，当时仓桥乡人民政府以松仓府字(92)第77号批文，批准原告户新建房屋建筑面积为144平方米，由于原告在1993年2月27日购买了本集体经济组织区域周星村里泾队村民张连根的房屋后终止了建房程序……原告户以购买的农村宅基地房屋于2014年5月12日与上海市松江区第一房屋征收服务事务所有限公司签订动迁补偿协议，等。再查明，原告与被告的女儿即第三人夏振萍原为夫妻关系，原告在1991年因婚姻关系入住涉案房屋并迁入户口，当时除原告一家四口入住涉案房屋外，涉案房屋内还有被告及第三人唐白妹、夏亭、张连根、夏桂芳居住。审理中，原告称本来已经取得审批准备自建房屋，但因第三人张连根一家需要购买商品房必须卖掉家里原来的宅基地房屋，故要求原告购买涉案房屋，第三人张连根作为被告夏阿照的代理人与原告签订了书面协议(现该书面协议遗失)，对此，被告夏阿照一家及第三人夏桂弟等均知情并同意的，购房涉案房屋一共花费16,000元，原告向第三人夏桂芳、张连根支付了上述款项。被告认为，对于第三人张连根、夏桂芳将涉案房屋中的份额出售给原告是知情的，但第三人张连根一家在涉案房屋中仅享有一半的份额，没有权利处分涉案房屋中属于被告夏阿照及上述事实，主要由宅地基使用权审核表、申请、证明、补偿协议、答复意见书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据上海市农村宅基地使用权审核表所记载的内容，涉案房屋现有人口为5人，即被告夏阿照及第三人唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭。因此，涉案房屋在尚未分家析产前应属被告夏阿照及第三人唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭共同共有。本案的主要争议焦点在于被告及第三人唐白妹是否委托第三人张连根将涉案房屋中属于自己的份额一并出售给了原告。对此，本院认为，根据原告在庭审中的陈述，其与第三人张连根夫妇签订了书面协议，房款也付给第三人张连根、夏桂芳，第三人张连根为被告的代理人，但被告辩称其没有委托第三人张连根将涉案房屋中属于自己的份额出售给原告，第三人唐白妹也述称其也没有委托第三人张连根将涉案房屋中属于自己的份额出售给原告，而第三人夏亭、张连根、夏桂芳述称其仅将涉案房屋中属于自己的4间房屋出售给原告，再从原告提供的购房申请看，其申请购买房屋也系购买属于第三人张连根的房屋，并不包括涉案房屋中属于被告及第三人唐白妹的份额。原告和被告之间在彼时存在亲属关系，应当知道涉案房屋的权利人为何，原告一方面未能举证证明其与被告及第三人唐白妹之间就涉案房屋中属于被告及第三人唐白妹的份额也达成了买卖合意，另一方面亦不能解释其仅向第三人张连根夫妇支付房款等事实。因此，本院认为，原告提供的证据不足以证明原告与被告之间就涉案房屋中属于被告及第三人唐白妹的份额也一并出售给原告达成一致，即双方之间的房屋买卖合同关系成立，另从补偿协议的签订主体上看，原告和被告均是涉案房屋共同被补偿人。综上，原告主张其与被告之间成立房屋买卖合同关系，并请求确认该买卖合同有效，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告顾建辉的诉讼请求。案件受理费200元，由原告顾建辉负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  黄坤生二〇一九年七月二十二日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。