江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0322民初1772号原告：钟伟，男，汉族，1973年10月13日出生，住上栗县。委托诉讼代理人：陈李明，江西赣西律师事务所律师。被告：萍乡市上栗华泰置业有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县上栗镇中强步行街，统一社会信用代码：913603226749583114。法定代表人：杨曙光。委托诉讼代理人：王永红，监事。委托诉讼代理人：张洪峰，江西赣天律师事务所律师。原告钟伟与被告萍乡市上栗华泰置业有限公司（以下简称“华泰置业”）商品房预约合同纠纷一案。本院于2019年8月1日受理后，依法适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告钟伟及其委托诉讼代理人陈李明、被告华泰置业委托诉讼代理人王永红、张洪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。钟伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的《商铺认购协议书》；2、判令被告返还原告的首付款20万元、赔偿利息81861.11元（按银行同期贷款利率，自2012年4月25日至2019年8月25日止）及款项实际清偿日止的利息损失；3、判令被告双倍返还定金20万元；4、由被告承担本案诉讼费及律师费。事实与理由：2012年3月18日，原、被告经协商，双方签订了《栗都购物广场（商铺）认购协议书》，原告认购了被告开发建设的位于上栗县平安南路“栗都购物广场”项目一层33号的商铺一间。协议签订后，原告于2012年3月18日向被告交付了定金10万元，同年4月25日向被告支付了购商铺首付款20万元，且被告在当日分别出具了收款手续给原告。此后，因双方未约定正式合同签约的具体时间，故原告一直在期盼中等待被告通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。但是，自原告缴纳定金和首付款后，被告一直未联系、未通知原告，时至2019年3月19日，被告突然电话告知原告所认购的商铺已经转卖给他人，且在次日（3月20日），被告与他人签订的《商品房买卖合同》就已经到相关职能部门进行了产权备案登记。原告得知此事后，多次找被告交涉，被告股东间却相互推诿，双方协调未果。综上所述，原、被告之间签订的《认购协议书》合法有效，被告理应按照诚实信用原则履行合同，但被告故意构陷正式合同签约的具体时间，擅自将原告已经认购的商铺转卖给他人，严重损害了原告的合法权益。被告华泰置业辩称：1、原告违约在先，被告根据合同法享有先履行抗辩权；2、原告从2012年至今，七年之久仍没有付清首付款及余款，按双方协议约定第一条，原告无权要求退还定金，被告有权出售涉案商铺；3、原告起诉状所述与事实不符；4、原告称被告故意构陷正式合同的签约时间，被告不能接受。钟伟围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息，证明原、被告主体信息；2、认购书、位置图及付款凭证，证明2012年3月18日与被告签订了《商铺认购协议书》，明确了商铺价格、位置及面积，当日付了10万元定金，未约定具体签订正式合同时间，约定签订正式合同时付清全款，在同年4月20日支付了20万元首付款；3、报告，证明2019年3月22日原告向上栗规划局报告，要求停止办理涉案商铺的登记等。被告华泰置业质称，对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据3的三性均有异议，该证据不能作为证据使用，只有原告单方面陈述，不属于法定证据，事实真相与我方的有矛盾，根据法院出具的举证通知书，应当在9月9日前出具，不具有合法性。被告华泰置业向本院提交证据如下：1、《商铺认购协议书》，证明双方没有填写时间，但明确约定在2012年之前，原告有义务带好材料来签订协议书及缴清房款，如原告逾期交款，被告有权将该商铺转卖，证明原告违约在先；2、缴款单三份，原告在江西省农村信用社的缴款凭证显示款项来源为预缴购房款，原告至今未缴足首付款；3、证人证言，证明原告所陈述的事实不属实，原告所购买的商铺比别的业主优惠更大，原告违约的原因是原告没有钱，不愿意与被告签订正式合同；4、微信聊天记录，证明售楼顾问底薪比较低，只有成功卖房才有提成，在原告违约之前或者之后，都不少于打过三十几个电话给他。原告钟伟质称，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，这是被告对认购协议书的个人看法，没有约定具体时间，被告从未通知过原告签订正式合同，因此原告没有付清房款；证据2应当以票据为准，20万元是首付款；对证据3有异议，证人应当出庭作证，证据内容是证人于2014年-2018在被告公司做法律顾问，代表公司通知过原告，作为公司法律顾问，通知应当出具书面的律师函，或有其他证据佐证，例如通话记录等；对证据4微信聊天记录有异议，聊天人身份不明，聊天内容不稳定，且是被告公司内部人员的聊天记录，三性均不予认可，不能作为证据使用。经审查，本院对原、被告提交的《商铺认购协议书》、10万元定金收款收据及20万元首付款收款收据予以确认。原告提交的报告是原告单方面形成的材料，应不予采信；对被告提交的证人证言、微信聊天记录，因证人未到庭质证，且无其他证据予以佐证，故不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月18日，原告钟伟与被告华泰置业签订《栗都购物广场（商铺）认购协议书》，约定由原告钟伟认购被告开发建设的位于上栗县平安南路“栗都购物广场”项目一层33号商铺，建筑面积40.72㎡，单价为22872元/㎡，原告采用银行按揭付款，享有9.9折优惠，该商铺折后单价为22185元/㎡，折后总计为891673元。同时双方约定，除被告另有通知外，原告应在2012年之前，凭本认购协议书、定金收款收据原件与身份证原件、户口本及其他相关必须文件亲自到栗都购物广场售楼中心签订《商品房买卖合同》并交清相应房款，如原告逾期未到被告指定地点签署《商品房买卖合同》交款者，则视为原告自动放弃其所认购该物业之权利，原告无权要求退还定金，被告有权将该物业另行出售。同日，原告钟伟向被告交纳了10万元定金，2012年4月25日，原告钟伟向被告交纳了20万元，被告向原告出示收款收据注明款项为1033商铺首付款，尔后，双方未签订《商品房买卖合同》。经本院向房屋产权部门核实，被告于2019年3月20日将原告所认购的“栗都购物广场”项目一层33号商铺出售给了案外人黄根华、李石萍，合同价款为874556元，并到产权登记部门进行了备案登记，原告认为被告的行为侵害了其合法权益，故诉至法院。本院认为，原告钟伟与被告华泰置业签订的《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，合法有效。该《认购协议书》是为了签订正式商品房买卖合同这一本约合同而达成的一定合同，系预约合同，对双方当事人具有约束力。签订《认购协议书》时，原告交纳的定金具有担保作用，任何一方违反认购书的约定未签订正式房屋买卖合同，则要承担定金罚则的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由于预约合同内容不完备，本约合同中的细节条款均须买卖双方秉持诚实信用原则进一步磋商敲定。原告认为被告将其认购的商铺出售给了他人构成违约，本院认为，原、被告订立《认购协议书》后至今长达7年未能签订正式的商品房买卖合同，可见原告对签订正式的商品房买卖合同并无诚意。但原、被告签订的《认购协议书》没有明确具体的签约时间，此后对签约时间也未达成新的约定，故而导致双方未能及时订立商品房买卖合同，应当认定为不可归责于双方的事由导致本约未能签订，双方均不存在违约，预约合同相应解除，已付定金应予返还。故对原告主张被告返还定金10万元及已付房款20万元的请求予以支持。因双方均不存在违约，故原告主张的双倍返还定金赔偿首付款损失及律师费等没有法律依据，本院不予以支持。被告抗辩原告无权要求退还定金主张亦无法律依据，本院不予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告钟伟与被告萍乡市上栗华泰置业有限公司签订的《栗都购物广场（商铺）认购协议书》。二、被告萍乡市上栗华泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钟伟10万元定金、20万元购房款，合计30万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8528元，诉讼保全费3270元，共计11798元，由原告钟伟承担5534元、被告萍乡市上栗华泰置业有限公司承担6264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  柳本清人民陪审员  张仁东人民陪审员  柳汝凤二〇一九年十一月二十日法官助理文桂琴书记员欧阳小玲