安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1602民初3119号 原告：王鹏，男，1982年6月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：胡景中，安徽公德律师事务所律师。执业证号：××。 被告：卞广进，男，1971年6月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李小玲，北京京师（亳州）律师事务所律师。执业证号：××。 被告：刘素侠，女，1971年7月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：亳州市恋家房地产代理销售有限公司，住所地亳州市谯城区药都大道与建安路交叉口建材大市场综合楼105铺。统一社会信用代码：913416005730252564。 法定代表人：蒋小秋，职务是总经理。 委托诉讼代理人：尤卫东，安徽谯城律师事务所律师。执业证号：××。 委托诉讼代理人：陶雷，男，1986年11月26日出生，汉族，住江苏省东海县。 原告王鹏与被告卞广进、刘素侠、亳州市恋家房地产代理销售有限公司（以下简称恋家代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日依法适用简易程序立案受理，后转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王鹏及其委托诉讼代理人胡景中，被告卞广进及其委托代理人李小玲、恋家代理公司及其委托诉讼代理人尤卫东、陶雷到庭参加诉讼。被告刘素侠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令三被告向原告连带退还房屋差价15万元及利息1500元（差价暂定15万元，具体数额以评估数字为准，利息暂定1500元，利息以上述数额为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，要求自2019年1月29日计算至房屋差价付清之日止。）；2、判令被告三向原告退还居间佣金5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月20曰，在被告三的居间介绍下，被告一与原告签订《房屋买卖合同》，被告一、被告二将其所有的坐落于谯城区希夷大道黄金广场第5号楼-502室房屋出售给原告。约定房屋总价为64万元，房屋规划设计用途为住宅。原告分三次向被告三支付房款共计64万元，被告一、被告二和原告办理了房屋过户手续，房屋用途却登记为“商业用地/公寓”，与《房屋买卖合同》中约定不符，被告构成违约。原、被告就相关事宜协商未果，现依法起诉至贵院，请贵院依法判决并判如所请。庭审前，原告变更第一项诉讼请求为“请求法院判令三被告连带退还房屋差价20.2万元及利息（利息以上述数额为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，要求自2019年1月29日计算至房屋差价付清之日止）”。 被告卞广进辩称，一、案涉房屋规划设计用途登记错误，非因答辩人的原因造成，且答辩人也是按照公寓的价格卖给被答辩人的，答辩人不存在违约，因此被答辩人要求答辩人退还房屋差价没有事实依据。2009年9月3日出卖人亳州市友阳房地产开发有限责任公司与买受人王丽签订案涉房屋买卖合同，该合同约定案涉房屋的土地规划用途为综合用地，使用年限自2004年9月1日至2044年8月31日，房屋的用途为公寓，房屋面积130.1平方米。2011年3月30日，案涉房屋登记在王丽名下，房地权证字第2××8号房产证中明确载明案涉房屋的规划用途为公寓，房产面积130.1平方米。2016年4月3日，王丽将案涉房屋以58.5万元的价格转让给卞广进、刘素侠，并签订书面的房屋买卖合同，该合同约定案涉房屋的用途为公寓，房产面积130.1平方米。2016年12月23日，卞广进向亳州市不动产登记中心申请案涉房产产权转移登记，并按照公寓用房标准缴纳各项税费48862.82元及公寓办证税费550元。2017年1月8日，案涉房屋登记在卞广进名下，卞广进随即向建设银行亳州分行进行贷款并将案涉房产抵押给该分行。2019年卞广进需要偿还银行到期贷款，因资金短缺，将案涉房屋交由恋家代理公司代为出售，并明确说明案涉房屋系公寓用房，该公司也调查核实案涉房产用途为公寓。2019年1月卞广进与王鹏以64万元的价格达成房屋买卖合同，交易价格是按照公寓市场价商定的。王鹏则按照住宅标准缴纳各项税费，案涉房屋已于2019年1月31日登记在王鹏名下，用途登记为公寓。由此可以说明下列三个事实：一是案涉房屋在转让给卞广进之前和之后，规划用途均是公寓，亳州市不动产登记中心向卞广进颁发不动产登记证时将案涉房屋用途错误登记成住宅，而该错误并非由卞广进的原因所造成；二是对比案涉房产的三次产权变更登记所缴纳的税费，初始登记和第一次转让登记都是按照公寓标准缴纳各项税费，原告则是按照住宅标准缴纳的；三是卞广进在2016年12月以58.5万元的价格购买案涉房屋（房屋规划用途为公寓），加上办理过户登记所缴纳的税费，其合计支付了634412.82元；2019年1月份卞广进以64万元的价格转让给王鹏，在洽谈时王鹏知道是按照公寓价格购买的。也就是卞广进在案涉房屋买进卖出过程中没有盈利。如果案涉房产用途是住宅，且是精装修的，130.1平方米的建筑面积，同时间同地段同规格的房产价格要在90万元以上，因此原告起诉要求被告卞广进退还15万元价款没有事实依据。另外，根据王鹏与卞广进实际履行的购房合同，该合同第六条约定案涉房产过户的各项税费由王鹏承担。王鹏按照住宅标准缴纳各项税费，则涉嫌偷漏税，被告卞广进对此已经向亳州市不动产登记中心和税务机关反映，要求原告王鹏按照实际交易价格及公寓用房标准补缴纳各项税费。综上所述，案涉房屋的用途由公寓错误登记成住宅，不是因为卞广进的原因造成的，而是亳州市不动产登记中心造成的。王鹏在购买案涉房屋时已明知该房屋的用途是公寓，也是以公寓的价格购买的，因此原告王鹏的诉讼请求不应得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、案涉房屋鉴定报告不能作为本案裁决的依据，答辩人已于2020年1月13日向法院提交了重新鉴定的申请。理由是：1.评估对象建成年代错误，2004年是土地规划时间，而不是房屋建成年代，2009年9月3日案涉房屋第一手购房者与开发商签订的是商品房预售合同，可证2009年9月3日案涉房屋尚未建设，而该评估报告将评估房屋建成年代以2004年来评估，严重影响了评估对象的价值。2.法院委托鉴定机构对案涉房屋按住宅、公寓两种不同用途的市场交易价之差进行评估，而鉴定机构仅对案涉房屋按公寓执行拍卖价进行评估，该鉴定报告估价目的与委托估价目的严重背离。3.鉴定机构评估的实例数量少，且无具体层数、交易日期，其来源的真实性无法确定。4.2017年1月12日，被告将案涉房屋抵押给建设银行亳州分行之前，委托安徽诚房产土地评估有限公司进行评估，市场价值773560元；且根据二手房交易平台查询，2019年1月份亳州市谯城区黄金广场的市场交易价均在5400元每平方米以上，因此鉴定机构以每平方米3369元单价作为房产估价，与事实不符，不具有客观性。综上，案涉房屋买卖系自由市场交易行为，是无法用拍卖阶段的评估结论来衡量的，该评估报告无法反映案涉房产周边的房产自由交易真实情况，因此该评估报告不能作为本案判决依据。 被告恋家代理公司辩称，一、原告与答辩人之间不存在房屋买卖合同关系，按照原告与被告卞广进签订的《房屋买卖合同》的约定内容，案涉房屋买卖双方当事人为本案原告与本案被告卞广进，答辩人仅是房屋买卖中介服务方，起到的是房屋买卖居间服务及代收相关房款事宜，不是房屋买卖的一方主体，因此与原告之间不存在房屋买卖合同关系，没有退还房屋差价的法定或者合同义务。二、案涉房屋系被告卞广进经答辩人居间中介出售于原告，按照原告与被告卞广及答辩人签订的《居间服务合同》第一条第二款的约定“原告确认对该房屋已经做了充分的了解并实地查看过房屋，对房屋现状没有异议，原告购买该房屋。”且被告卞广进的原不动产权（产权证号：皖2017亳州市不动产权第0××6号）登记用途为住宅，原告在办理不动产转移登记时也是按照住宅用途缴纳的税费，答辩人基于对不动产登记机构公示、公信效力的信赖，进行居间中介服务，不存在隐瞒真相、虚假中介的事实。三、答辩人作为居间中介服务机构，提供的是房屋居间服务工作，现原告与被告卞广进已经签订《房屋买卖合同》，并办理不动产转移登记手续，按照约定而定，答辩人居间服务工作已经完成，原告要求答辩人退还居间佣金5000元，既无法律依据也无合同约定依据。综上所述，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告刘素侠经依法传唤，未答辩亦未提交证据材料，视为放弃答辩、质证权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告身份证、被告（卞广进）身份证、（卞广进）结婚证复印件，案涉房屋初始登记及第一次转让不动产登记档案复印件及第一转让的缴费单（2011年），恋家代理公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书及蒋小秋身份证复印件，交通银行网上转账电子回执（2张），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告所举证据。1.《房屋买卖居间合同》（签订日期2019年1月20日）、《居间服务合同》（签订日期2019年1月20日）不动产登记申请书、不动产登记证书，该组证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认可。2.收据（4份），具有真实性、合法性及与本案的关联性，能够证实原告履行了交付房款和中介费的事实。3.估价报告书、评估费发票，房屋买卖是自由市场交易行为，本案中原被告对房屋的成交价并不能代表案涉房屋按照住宅性质的市场价格，故该估计报告书和评估费发票只能证明案涉房屋的评估价值，并不能证明案涉房屋按住宅性质和按公寓性质两种不同用途之间的差价为20.2万，故不能达成原告的证明目的。二、被告卞广进所举证据。1.卞广进出售给王鹏案涉房屋的登记档案复印件，结合证据卞广进购买案涉房屋时的价格和所缴纳的税费，能够达到证明卞广进向原告王鹏出售房屋并未盈利以及原告王鹏按照住宅房屋标准缴纳契税的目的，但不能证明卞广进在出售房屋过程中不存在隐瞒情况。2.《房屋买卖居间合同》，具有真实性、合法性与本案的关联性，能够证明房屋的出售价格，但不能证明房屋按照公寓价格出售。3.涉案房屋照片（2张），具有真实性，能够证明案涉房屋外墙明显位置标注有“黄金广场公寓”字样。三、被告恋家代理公司所举证明。《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、编号（2019）亳州市不动产权第0××5号不动产登记证书复印件、编号（2017）亳州市不动产权第0××6号不动产登记证书复印件、不动产登记申请书（2019年1月30日），具有真实性及与本案的关联性，能够证明恋家代理公司已按照合同完成了居间服务工作，以及（2017）亳州市不动产权第0××6号不动产登记证书登记房屋用途为住宅，（2019）亳州市不动产权第0××5号不动产登记证书登记房屋用途为公寓，但达不到证明恋家代公司已尽到对案涉房屋进行核实的义务的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月20日，原告王鹏与被告卞广进、恋家代理公司签订《居间服务合同》，由恋家代理公司向原告王鹏、被告卞广进之间房屋买卖提供居间服务。同日，在恋家代理公司居间介绍下，王鹏与卞广进签订《房屋买卖居间合同》，约定王鹏以64万元的价格向卞广进购买其名下位于亳州市××广场××＃××，面积130.01平方米房屋。合同签订后，王鹏通过恋家代理公司将64万元房款支付给了卞广进。2019年1月30日，卞广进协助王鹏办理了案涉房屋的过户登记。恋家代理公司收取了王鹏居间服务费5000元。 本院认为，依法成立的合同合法有效，应受法律保护。王鹏与卞广进签订的房屋买卖合同以及与恋家代理公司签订的居间服务合同是各方的真实意思表示，不违反法律规定，符合有效合同要件，依法成立并生效。原告王鹏按照房屋买卖合同约定支付了购买房屋的对价，被告卞广进亦按照约定完成了交付房屋和协助办理房屋过户手续的义务，案涉房屋已经归属于本案原告所有。现房屋买卖合同及居间服务合同所涉各方权利义务已经履行完毕，合同应归于终止状态。房屋买卖并非普通商品买卖，从生活常理看，购买方应对房屋情况包括权属、用途性质以及是否有抵押等多加了解，事实上原告王鹏亦实地查看过案涉房屋，案涉房屋外墙显著位置亦标注“黄金广场公寓”字样，原告对案涉房屋的性质属于公寓应有所了解，且案涉房屋的原权属证明上明确记载了土地使用年限“国有建设用地使用权2004年9月1日起2044年8月31日止”字样，原告对此应当明知，故原告王鹏自身未尽到合理审慎的注意义务，是存在过错的。房地产市场交易遵从自愿公平原则，买卖双方在彼此要价还价的基础上达成的交易价格是双方真实的意思表示，不能事后认为价格不符合自己的预期而反悔，更不能以委托评估的价格来否定买卖双方商谈价格的合理性。被告主张其与原告王鹏是以公寓的价格商谈和交易的，房屋买卖过程中住宅这项系恋家代理公司勾选的，不动产申请书上住宅字样是系统自动形成的，但被告卞广进提供的证据不足以证明其向恋家代理公司和原告王鹏明确说明说房屋用途性质是公寓，故被告卞广进在房屋买卖合同过程中存在一定过错行为。原告王鹏以房屋用途登记为公寓与房屋买卖合同约定的房屋用途为住宅不符，被告构成违约为由，要求被告卞广进退还房屋差价20.2万元，但原告提供的证据不足以证明案涉房屋按住宅和按公寓两种不同用途的价格之间存在差价是20.2万，亦不能证明其因被告的过错行为造成了财产损失数额，以及双方签订的房屋买卖合同亦未明确约定因此而导致的违约责任承担方法，且原告王鹏购买的案涉房屋本身，无论房屋用途性质是住宅，还是公寓，都不影响原告王鹏对所购买房屋的占用、使用，案涉房屋的土地使用年限依然是2004年9月1日始至2044年8月31日止。另外，根据合同相对性原则，刘素侠、恋家代理公司并非王鹏与卞广进所签订的房屋买卖合同的一方，故原告请求判令三被告连带承担退还房屋差价20.2万元无事实和合同上的依据，本院不予支持。根据原被告三方签订的《居间服务合同》，被告恋家代理公司负有协助查看房屋权属证明文件的义务，房屋权属证明文件不仅仅单指不动产权属证明，恋家代理公司作为专业的中介机构，应向原告提供房屋权属、用途等各方面准确的信息。本案中，恋家代理公司未完全尽到义务，存在一定过错，本院酌情由被告恋家代理公司退还中介服务费2000元。综上，依照《中华人民共和国》第八条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告亳州市恋家房地产代理销售有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告王鹏中介服务费2000元。 二、驳回原告王鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3430元，由原告王鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李 健 人民陪审员  陈红侠 人民陪审员  李彩霞 二〇二〇年五月六日 书 记 员  陈 月