山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5210号原告：青岛东阳资产管理有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路177号水悦城金融大厦22号楼6楼611室，统一社会信用代码：913702143340451883。法定代表人：王响响，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李倩倩，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓爱，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告：闫利远，男，1983年10月17日生，汉族，住青岛市城阳区。被告：青岛远洪云盛装饰工程有限公司，住所地青岛市城阳区重庆北路275号紫玥国际7层7012户，统一社会信用代码：91370214MA3CC7CX4T。法定代表人：于春江，该公司执行董事兼总经理。原告青岛东阳资产管理有限公司（以下简称东阳资产公司）与被告闫利远、被告青岛远洪云盛装饰工程有限公司（以下简称远洪装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告东阳资产公司委托诉讼代理人李倩倩、被告闫利远到庭参加了诉讼。被告远洪装饰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东阳资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的《租赁合同书》于2019年5月12日解除；2.判令两被告立即搬离租赁房屋并返还给原告；3.判令两被告支付拖欠2018年10月1日至2018年12月31日房屋租金15602元并以15602元为基数自2018年9月30日至实际付清之日，按照每日2‰的标准支付违约金；4.判令两被告支付拖欠2019年1月1日至2019年5月11日房屋租金22648元并以22648元为基数自2018年12月1日至实际付清之日，按照每日2‰的标准支付违约金；5.判令两被告支付自2019年5月12日至实际搬离之日按照年租金62406元计算的房屋占用费，并以房屋占用费为基准自2018年12月1日至实际付清之日，按照每日2‰的标准支付违约金；6.判令被告支付拖欠2018年9月19日至2019年5月11日物业服务费6941元并以当月拖欠物业费为基数自当月6日至实际付清之日，按照每日3‰的标准支付违约金；7.判令被告支付自2019年5月12日至实际搬离之日按照每月893.50元计算的物业服务费；8.诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第五项诉讼请求为：依法判令两被告支付自2019年5月12日至2019年7月8日按照年租金62406元计算的房屋占用费或租金9898元，并以9898元为基础，自2018年12月1日至实际付清至日，按照每日2‰的标准支付违约金；明确第七项诉讼请求为：依法判令被告支付自2019年5月12日至2019年7月8日，按照每月893.5元为标准计算的物业服务费1700元。事实和理由：被告闫利远与原告签订《租赁合同书》，远洪装饰公司签订了《房屋装修管理协议》、《治安消防安全管理责任书》、《通达生活广场委托服务协议》，约定被告租赁坐落于青岛市城阳区（以下简称案涉商铺），用于经营。租赁期限自2017年4月20日起至2020年12月31日止，被告承担水、电、通讯、物业等一切与房屋有关的费用及债务，2019年全年租金为62406元，付款方式为先交款后使用，被告如逾期支付租金，违约金按所欠金额每天2‰的比率支付，被告如拖欠应付租金或其他应付费用二十天（含二十天）以上，原告有权解除合同，收回房屋。被告至今拖欠自2018年10月1日起的房屋租金和自2018年9月19日起的物业服务费未支付。请求判如所请。被告闫利远辩称，2018年12月左右，远洪装饰公司多次去原告公司，找到当时物业管理人员，要求解除合同，退还房屋，原告说没有交齐费用，不能退。经协调多次，闫利远给原告主管部门负责人打电话，也要求解除合同，退还房屋，原告还是以上述理由说不行。2019年7月份法院协商过程中，原告代理人还是不同意退房，所以被告不应支付2018年12月份至2019年7月份的所有费用及违约金。被告远洪装饰公司未答辩,亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《生活广场委托服务协议》1份、《房屋装修管理协议》1份、《治安消防安全管理责任书》1份，证明2017年4月18日，远洪装饰公司签订了上述协议、责任书，应按照每月每平米7.2元的标准支付物业服务费，支付时间为每月5日前支付当月服务费，逾期支付，每逾期一天须按所欠费用金额的3‰的标准支付违约金；原告向被告交付了案涉商铺，被告对房屋进行了装修和使用。闫利远质证：对此不清楚，与其无关。本院认证：远洪装饰公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利，本院依法确认上述证据的真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。2.房租解约通知函送达图片3张、原告处赵雷杰给闫利远和远洪装饰公司法定代表人发送彩信的打印件1张，证明被告至今拖欠自2018年10月1日起的房屋租金和自2018年9月19日起的物业服务费，原告多次向被告催收房屋租金和违约金，并于2019年5月10通知被告解除租赁合同。闫利远质证：没有收到原告发的信息，与原告赵经理2019年3月份协商要求闫利远支付15000元，加上履约保证金10000元就了结，因闫利远属于中间人，租赁使用房屋的是远洪装饰公司，闫利远在2019年3月份还与远洪装饰公司联系着，之后闫利远再没有跟赵经理联系，远洪装饰公司也没与闫利远联系，闫利远以为双方已经解决了，直到法院冻结闫利远支付宝余额的时候，闫利远打电话问法院，才知道这事还没解决。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。3.案涉商铺建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份，证明案涉商铺是合法建筑。闫利远质证：该证据系复印件，无法确认。本院认证：该证据虽系复印件，但闫利远也未提交证据证明案涉商铺未取得建设工程规划许可证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4.授权书1份，证明案涉商铺产权属于南疃社区，该社区将房屋的招商、买卖、租赁全权委托给原告，因此原告有权与闫利远签订租赁合同。闫利远质证：该授权书上没有落款时间。本院认证：同对2号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原告东阳资产公司（出租方、甲方）与被告闫利远（承租方、乙方）签订《租赁合同书》及附件一，主要约定，甲方将其案涉商铺出租给乙方使用，房屋计租面积见附件一第3条，此计租面积为计收本合同所述租金、物业管理费及其他费用的计算依据。房屋租金及具体支付方式见附件一第8条、第9条，逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付，如果逾期达到10天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电、供水、供气，如果逾期达到20天，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任。为确保乙方全面履行本合同，在签订本合同时，乙方应向甲方交纳履约保证金（见附件一第10条），履约保证金应于签署本合同当日支付至甲方；若乙方违约导致合同终止或解除，履约保证金不予退还；至合同到期，乙方向甲方交回房屋，结清所有费用后，甲方验收房屋合格全额无息退还保证金。乙方在房屋租赁期间应保证及时向有关单位交纳水、电、通讯、物业等一切与房屋有关的费用及债务。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋：乙方拖欠应付租金或其他应付费用二十天（含二十天）以上……。如双方不再续租，合同自然终止，乙方在合同到期日前将自己的物品搬出，将房屋及原先配套设施完整的交回甲方，固定装修不得破坏，乙方未迁出的物品，甲方有权处置。合同附件一约定，房屋计租面积为按照建筑面积计算，共计124.09平方米。房屋用作乙方以远洪装饰公司商号名称经营装饰公司，租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途。租赁期限共3年8个月，自2017年4月20日起至2020年12月31日止。装修免租期自2017年4月20日起至2018年4月19日止，合计共12个月，乙方租金自2018年4月20日开始计租。租金及交纳方式：起始租赁单价502.9/平方米/年，2017年租金0元，2018年租金43338元，2019年年租金62406元，2020年年租金62406元，以上租金金额不含税。付款方式：先交款后使用，首期租金自计租日缴纳至2018年7月31日，合计17336元，乙方于签合同当天一次性付清，自2019年开始每年6月1日、12月1日前分两次缴纳下半年和上半年租赁费。为确保乙方全面履行本合同，在签订本合同时，乙方应同时向甲方交纳履约保证金，标准按1个月的房租计算（小于1万元按1万计），合计10000元。2017年4月18日，青岛宜春商业物业管理有限公司（甲方，以下简称宜春物业公司）与被告远洪装饰公司（乙方）签订《通达生活广场委托服务协议》，主要约定，受乙方委托要求物业公司对本项目共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并提供公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；依据本协议乙方支付给甲方服务费，服务费每月每平方米7.2元，甲方收到服务费后为乙方开具收据，乙方支付此费用后，无需再支付物业费，由甲方统一与物业公司协调，剩余部分作为甲方的服务费用。乙方装饰装修房屋时，应于装修前与甲方签订《房屋装修管理协议》；服务费的支付时间为每月5日前，乙方应在每月5日前到甲方指定的部门，支付当月服务费，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间支付任何费用款项的，甲方有权要求乙方限期支付，逾期仍未支付的，乙方除应如数交齐外，每逾期一天还须按所欠费用金额3‰的标准支付违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止。同日，宜春物业公司与远洪装饰公司签订《房屋装修管理协议》、《治安消防安全管理责任书》。被告闫利远在签订合同时向东阳资产公司交纳了10000元履约保证金，远洪装饰公司支付了至2018年9月30日的租金，之后的租金未再支付。诉讼过程中，东阳资产公司与闫利远于2019年7月8日办理了案涉商铺的返还手续。东阳资产公司代为支付了案涉商铺2018年9月19日起至2019年7月8日的物业服务费8641元。2019年5月10日，东阳资产公司向闫利远、远洪装饰公司法定代表人于春江短信送达了房租解约通知函，解除了案涉租赁合同。闫利远称没有收到该短信，并称已于2018年12月中旬告知物业公司终止了案涉租赁合同。本院认为，综合原告东阳资产公司与被告闫利远的诉辩理由，本案争议的焦点问题是：一、案涉商铺承租人的认定；二、案涉租赁合同解除时间的认定；三、应支付租金、占有使用费数额及是否应承担违约金、违约金计算标准的认定；四、应支付物业服务费数额及是否应承担违约金的认定。关于第一个焦点问题，闫利远和远洪装饰公司提交的书面申请均主张“闫利远虽是合同签订者，但实际使用者是远洪装饰公司”，闫利远据此主张其不应承担合同责任。对此，本院认为，虽然《通达生活广场委托服务协议》、《房屋装修管理协议》等系远洪装饰公司与物业公司签订的，并由远洪装饰公司实际支付租金、使用案涉商铺，但案涉租赁合同系闫利远与东阳资产公司签订，租赁合同明确载明承租人系闫利远，且约定房屋用途为用作闫利远以远洪装饰公司商号名称经营装饰公司，故远洪装饰公司与物业公司签订相关协议、实际使用案涉商铺、实际支付租金，均不影响案涉租赁合同的承租人系闫利远的事实，东阳资产公司要求远洪装饰公司承担责任，于法无据，本院不予支持。东阳资产公司与闫利远签订的案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。闫利远可在承担相关责任后，另行向远洪装饰公司主张。关于第二个焦点问题，东阳资产公司于2019年5月10日分别向闫利远、远洪装饰公司法定代表人于春江发送了解约通知函，诉讼过程中，闫利远、远洪装饰公司也书面申请解除案涉租赁合同，且闫利远与东阳资产公司于2019年7月8日办理了案涉商铺的交接手续，故东阳资产公司要求确认案涉租赁合同于2019年5月12日解除，本院予以支持；其要求返还案涉商铺，因案涉商铺已经返还，本院不予支持。闫利远虽主张“远洪装饰公司在2018年12月中旬多次告知物业公司不再租赁案涉商铺，但物业公司要求必须先把租金、物业费交齐才能终止合同、办理退房手续”，但闫利远及远洪装饰公司均未能提交证据证明，根据证据规则，应承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩理由不予采信。关于第三个焦点问题，首先，东阳资产公司主张2018年10月1日之后的租金未支付，闫利远也未提交证据证明已支付，本院对东阳资产公司要求闫利远支付2018年10月1日至2019年5月11日的租金予以支持。合同约定2018年租金43338元，2019年年租金62406元，闫利远应支付的租金数额为：2018年10月1日至2018年12月31日租金10834.50元（43338元÷4个季度），2019年1月1日至2019年5月11日租金22397.77元（62406元÷365天×131天），东阳资产公司主张过高部分，本院不予支持。案涉合同约定“逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付”、“先交款后使用，首期租金自计租日缴纳至2018年7月31日，合计17336元，乙方于签合同当天一次性付清，自2019年开始每年6月1日、12月1日前分两次缴纳下半年和上半年租赁费”，东阳资产公司据此要求以拖欠租金的数额为基数、按照每日2‰支付违约金，闫利远答辩称不应支付违约金。对此，本院认为，双方约定的违约金确实过分高于可能给东阳资产公司造成的损失，本院将违约金酌定为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，其中2019年8月20日至实际付清之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故闫利远应支付东阳资产公司以10834.50元为基数计算自2018年9月30日至实际付清之日止的违约金、以22397.77元为基数计算自2018年12月2日至实际付清之日止的违约金。其次，案涉租赁合同2019年5月12日解除，闫利远直至2019年7月8日才办理交接手续，将案涉商铺返还给东阳资产公司，故东阳资产公司要求按照租金标准支付房屋占有使用费9898元，不超过其应支付的数额9916.57元（62406元÷365天×58天），本院予以支持。东阳资产公司要求房屋占有使用费的违约金，于法无据，本院不予支持。关于第四个焦点问题，闫利远未提交证据证明已支付物业服务费情况，根据东阳资产公司提交的物业费收款收据及物业公司出具的收取物业费情况说明，足以证明东阳资产公司为闫利远垫付了案涉商铺自2018年9月19日至2019年7月8日的物业服务费，但闫利远应交纳的物业服务费数额为8606.90元（7.2元×124.09平方米×9个月+7.2元×124.09平方米÷30天×19天），东阳资产公司要求闫利远支付该部分物业服务费，本院予以支持，其主张过高部分，本院不予支持。东阳资产公司要求闫利远支付物业物业费的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告青岛东阳资产管理有限公司与被告闫利远签订的《租赁合同书》于2019年5月12日解除；二、被告闫利远于本判决生效后10日内支付原告青岛东阳资产管理有限公司2018年10月1日至2018年12月31日租金10834.50元，并承担以下违约金：以10834.50元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2018年9月30日起至2019年8月19日止的违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金；三、被告闫利远于本判决生效后10日内支付原告青岛东阳资产管理有限公司2019年1月1日至2019年5月11日租金22397.77元，并承担以下违约金：以22397.77元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2018年12月2日起至2019年8月19日止的违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金；四、被告闫利远于本判决生效后10日内支付原告青岛东阳资产管理有限公司房屋占有使用费9898元；五、被告闫利远于本判决生效后10日内支付原告青岛东阳资产管理有限公司垫付的物业服务费8606.90元；六、驳回原告青岛东阳资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，由原告青岛东阳资产管理有限公司承担86元，由被告闫利远承担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  纪利燕人民陪审员  纪玉铸二〇二〇年十月十五日书 记 员  张玉全