云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初169号原告：许业晖，男，汉族，1955年5月2日出生，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市卯相社区居民委员会安福巷3号。委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201811020383，代理权限为特别授权代理。被告：马善朋，男，汉族，1971年8月12日出生，身份证住址湖北省黄石市铁山区，现下落不明。原告许业晖与被告马善朋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许业晖委托诉讼代理人贾正杰到庭参加诉讼，被告马善朋经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许业晖向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告归还原告转让款55万元，并自2018年4月24日起支付原告逾期付款损失至实际清偿之日止（以55万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。事实和理由：原被告经中介介绍相识，被告称自己有一块土地要出售，原被告经过几次商谈，就买卖土地一事达成一致合意，并于2014年1月29日签订了《房地产买卖合同》，该合同载明了涉案土地的详细信息。该土地位于瑞丽市北侧，土地证号为瑞国用（2012）第1702号，地号为533125001-0B-26-393，占地面积为170㎡及房屋约150㎡，转让价款为55万元；合同第三条明确约定，被告需尽力配合原告办理相关过户手续。合同签订后，原告谨遵合同约定，于2014年1月29日按时向被告支付全部转让款55万元。但被告却迟迟未配合原告办理过户手续，导致该土地一直未能办理到原告名下。原告多次找被告，催促被告，但被告一直含糊敷衍原告，未配合原告办理过户手续。至2017年初，原告听说被告将该土地同时卖给了多人，还有其他第三人申请将该土地查封。原告多次找被告询问情况，被告均满口谎言。2018年4月24日，该土地被瑞丽市人民法院进行司法拍卖，同年5月27日，该土地成功拍卖，土地所有权已归第三人所有，原告己经不可能再要求被告办理过户登记。原告了解到该情况后，意识到自己完全上当受骗，被告构成根本违约，原告与被告签订的《房地产买卖合同》己无法履行，合同目的无法实现，被告不可能再将该土地过户给原告，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告有权申请解除合同，并要求被告退还己经支付的全部转让款。原告得知该土地已经被拍卖后，多次想找被告退款，但根本联系不上被告。原告为维护自身合法权益，只能依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告马善朋未提交书面答辩。原告许业晖围绕诉讼请求依法提交证据：一、《房地产买卖合同》复印件一份，欲证明原被告双方签订了该《房地产买卖合同》，约定了双方之间的权利义务。二、《收据》复印件二份，欲证明原告向被告全额支付了购地款55万元。三、瑞丽市人民法院关于拍卖边城街北侧土地一宗的公告、竞价成功确认书（即网络竞价成功确认书）打印件各一份，欲证明涉案土地因被告一地多卖，现已经被瑞丽市人民法院网拍成功，被告已经无法履行合同义务，将涉案土地过户给原告。四、（2017）云3102执恢17号之二执行裁定书复印件一份，欲证明2018年6月4日，瑞丽市人民法院作出该裁定书，裁定：一、瑞丽市[土地使用权证号为瑞国用（2012）第1702号]的土地一宗的所有权归买受人沈家留所有。瑞丽市[土地使用权证号为瑞国用（2012）第1702号]的土地一宗的所有权自本裁定送达买受人沈家留时起转移；二、买受人沈家留可持本裁定到登记机构办理相关产权变更登记手续等内容。本院认为，原告提交的证据一至四，来源合法，证据的形式、内容符合法律规定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）于2014年1月29日签订《房地产买卖合同》约定，一、甲方自愿将位于瑞丽市北侧自有产权房地产一宗，土地证号为瑞国用（2012）第1702号，地号为533125001-0B-26-393，占地面积为170㎡及房屋约150㎡，以价款55万元于2014年1月29日出售给乙方（此款不包含乙方购买甲方办理房地产过户手续的全部费用及税金）；二、付款方式为分二次付清，首付时间于合同签订时双方到律师事务所办理完毕（律师事务所见证书〉，并把该宗土地移交给乙方使用或管理时，乙方付给甲方54万元；第二次付款，甲方办理完产权过户手续后，乙方付给甲方1万元。三、本项交易双方商定由双方共同办理相关过户手续，甲乙双方相互配合，在办理过户手续中所产生的费用由乙方承担，办理过户手续时间以政府相关职能部门实际办理到乙方名下为准。若因甲方终止合同造成未能完成此项交易，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房之日起3日内将乙方已付购买房地产金额退还给乙方，另付100%违约金及实际造成的损失给乙方，同时如因乙方原因造成未能按时付清剩余款额和完成此项交易，乙方已付定金不予退还并承担给甲方造成的实际损失，如因政府行为或不可抗拒因素造成则按因素顺延。四、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方可采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉，所起诉的一切费用及给对方所带来的损失，由违约方全部承担。五、双方约定的其它事项，1、因该宗房地产属于政府旧城改造规划区域，暂时未能办理更名过户手续，甲方承诺只要政府允许办理过户更名手续时,就以合法手续过户到乙方名下，决不拖延。2、如果因该宗房地产以后出现被政府征收补偿，所有的征收补偿费归乙方所有（甲方必须无条件配合办理一切相关补偿手续）。3、因甲方人在湖北，在可以办理更名过户手续时甲方来瑞丽办理签字过户手续，来回的路费由乙方承担。4、甲方现安装上去的不动产随土地归乙方，乙方不再支付该款费用。5、自签定本合同后双方移交房屋之日起，以前所产生的水、电、物管等费用由甲方全部结清，与乙方无关。6、现甲方与该房有关的在外债权、债务及其他纠纷由甲方自负，与乙方无关。7、双方商定移交该宗房地产的时间为2014年1月29日之前等内容。合同签订当日，原告向被告支付转让款54万元，被告于当日向原告出具一份《收据》载明，收到原告交来购买房地产首付款定金现金54万元，并由被告签名捺印。同时，案外人自国庆于当日向原告出具两份《收条》分别载明，收到原告交来介绍费现金1万元及收到原告交来被告的购地尾款现金1万元，并由案外人自国庆分别签名捺印。2019年1月10日，原告向本院提起诉讼，请求解决。庭审中，原告对于案外人自国庆所收到原告交来被告的购地尾款现金1万元是否转交给被告，原告无证据证明。另查明，2018年4月24日，本院发出本院将于2018年4月24日10时至2018年5月27日10时在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖瑞丽市边城街北侧土地一宗的公告。2018年5月27日，买受人（竞买人）沈家留通过竞买号61713在该项目公开竞价中，以最高应价胜出；该标的网络拍卖成交价格401520元。2018年6月1日，竞买人沈家留已将拍卖款全部交至本院执行账户。2018年6月4日，本院作出（2017）云3102执恢17号之二执行裁定书，裁定：一、瑞丽市[土地使用权证号为瑞国用（2012）第1702号]的土地一宗的所有权归买受人沈家留所有。瑞丽市[土地使用权证号为瑞国用（2012）第1702号]的土地一宗的所有权自本裁定送达买受人沈家留时起转移；二、买受人沈家留可持本裁定到登记机构办理相关产权变更登记手续等内容。该（2017）云3102执恢17号之二执行裁定书已生效。根据原告的诉请，本案的调查重点为：1、应否解除原告与被告于2014年1月29日签订的《房地产买卖合同》；2、被告应否归还原告转让款55万元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，参照逾期罚息计付自2018年4月24日起至实际清偿之日止的逾期付款损失。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，该不违反法律行政法规规定，为合法、有效合同，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同义务。合同签订后，原告已按约支付被告转让款54万元，但被告未按约将涉案土地使用权过户登记在原告名下，已构成违约。且本院生效的（2017）云3102执恢17号之二执行裁定书已裁定涉案的瑞丽市[土地使用权证号为瑞国用（2012）第1702号]的土地一宗的所有权归买受人沈家留所有。致使原被告的合同目的不能实现。因此，原告主张解除其与被告于2014年1月29日所签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。同时，被告应当归还原告转让款54万元，并以54万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计付逾期付款损失。原告主张由被告归还案外人自国庆所收取的原告交来被告的购地尾款现金1万元，因原告未能举证证明案外人自国庆确已将该购地尾款现金1万元交付给被告。故原告的该主张，理由不能成立，本院不予支持。另外，根据《房地产买卖合同》第三条约定，若因甲方终止合同造成未能完成此项交易，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房之日起3日内将乙方已付购买房地产金额退还给乙方等。据此，本案的逾期付款损失应当自原告起诉之日起3日内即2019年1月14日起计算至实际清偿之日止。原告主张自2018年4月24日起计算逾期付款损失，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告许业晖与被告马善朋于2014年1月29日签订的《房地产买卖合同》。二、被告马善朋于判决生效之日起十日内退还原告许业晖转让款54万元，并支付逾期付款损失（以54万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2019年1月14日起计算至付清之日止）。三、驳回原告许业晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652元，由原告许业晖承担52元，被告马善朋承担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费9652元，若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。（此页无正文）审 判 长 俸    桂    仙人民陪审员 黄兴仁人民陪审员杨东二〇一九年六月十四日书 记 员 尹    丽    芸附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。