上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5130号原告：路晓强，男，1983年11月2日出生，汉族，户籍地河南省鹤壁市。被告：沈信富，男，1957年1月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：林玉英(系沈信富妻子)，女，1957年11月19日出生，汉族，户籍地上海市闸**。第三人：林玉英，女，1957年11月19日出生，汉族，户籍地上海市闸**山西北路****。原告路晓强与被告沈信富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告路晓强、被告沈信富及其委托诉讼代理人林玉英到庭参加诉讼。审理中，依据当事人的申请，本院依法追加林玉英为本案的第三人，于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告路晓强、被告沈信富及其委托诉讼代理人林玉英、第三人林玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路晓强向本院提出诉讼请求：1、沈信富向路晓强返还购房款1,030,000元；2、沈信富向路晓强支付违约金1,000,000元。事实与理由：2017年10月5日，经上海祥呈投资有限公司居间介绍，路晓强与沈信富签订了《房地产买卖居间协议》。约定沈信富自愿将坐落于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给路晓强。双方议定房屋总价款为人民币230万元整,房款分期支付。路晓强已经向沈信富支付购房款103万元，但是沈信富迟迟不向路晓强交付系争房屋，且沈信富的妻子亦不同意出售系争房屋。故诉至本院。沈信富辩称，系争房屋的产权人为沈信富和妻子林玉英。上海祥呈投资有限公司告知因不是正式的买卖合同，不需要所有的产权人在场，沈信富拿着产权证和动迁协议，沈信富与路晓强签订了《房地产买卖居间协议》。2018年3月11日，沈信富拿着林玉英的身份证与路晓强签订《动迁房预售预购合同》，沈信富没有仔细阅读合同且路晓强没有购房资格，故《动迁房预售预购合同》不合法。双方约定2018年5月10日将系争房屋交付给路晓强，因沈信富母亲过世，路晓强同意沈信富延迟交付房屋。2018年11月10日，林玉英知晓沈信富将系争房屋出售，亦同意出售系争房屋。因路晓强没有购房资格，就系争房屋签订的买卖合同无法履行，故没有向路晓强交付房屋。林玉英述称，路晓强与沈信富签订《房地产买卖居间协议》以及买卖协议，林玉英对此不知晓。2018年11月10日知晓沈信富将系争房屋出售给路晓强后，林玉英亦同意将系争房屋出售给路晓强。鉴于路晓强没有购房资格，林玉英要求在系争房屋办理过户时付清全款并要求有购房资格的贷款人在双方签订的居间协议及买卖合同中签名，但是路晓强不同意。本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，系争房屋登记至沈信富、林玉英名下。2017年10月5日，经上海祥呈投资有限公司居间介绍，路晓强(乙方)与沈信富(甲方)签订了《房地产买卖居间协议》。第一条约定，乙方经看房对买卖之房产已充分了解清楚,乙方为表示购买房地产之诚意,直接或通过丙方向甲方支付购房定金,并约定如下：乙方于签署本协议时，直接支付甲方购房定金人民币伍万元。并且甲方签署本协议次日起5日内乙方向甲方补足购房定金10万元。第二条约定，建筑面积74.66平方米，权利人为沈信富、林玉英。甲、乙双方约定乙方于2018年1月31日之前支付甲方首付款人民币100万元整(包含已付定金)。甲方于2018年5月10日前将该房屋交付乙方使用。第三条约定，转让总价款230万元。乙方与甲方签署买卖合同后当日内，支付甲方100万元(其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金)。乙方申请贷款为130万元，该款项由银行直接划入甲方指定的银行账户内。2018年3月11日，路晓强(乙方)与沈信富、林玉英(甲方，林玉英未签字)签订了《上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》。第一条约定，甲、乙双方经友好协商,一致同意并约定该房屋转让价款2,300,000元整，此价格系甲方到手价,包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包括因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。第二条约定，乙方于2017年10月7日向甲方支付定金人民币壹拾肆万元整;乙方于2018年2月5日之前向甲方支付房款人民币柒拾玖万元整：乙方于2018年3月10日之前向甲方支付房款人民币柒万元整乙方于房屋交易限制期满后15(十五)日内,向银行申请贷款人民币为：壹佰叁拾万元整,待乙方贷款手续办妥后,甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续该款项由银行直接划入甲方指定的银行账号内。在甲、乙双方签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间,因不可抗力的因素或者国家政策影响导致乙方失去购房资格无法过户到自己名下,乙方有权变更、增加买受人,甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议,溢价部分由乙方支配并贬值风险均有乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议,并代收定金及其本房房款,甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第九条约定，(一)甲乙双方协商约定,该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方。(二)甲乙双方履行各自义务,约定2018年5月1日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。1、甲方须保证房屋交房时与《上海市房屋买卖合同》附件中所列出该房屋内附属设施、设备均能正常使用。2、甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁安置协议书》、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的房屋维修基金、物业管理费票据等相关资料。3、甲方须对该房屋各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话宽带等费用进行结算。4、甲乙双方并至该房屋所属物业管理处办妥维修基金的更名手续、同时一并对水、电、煤气、电话宽带、有线电视、安保通讯系统的户名进行变更,更名费用由乙方承担;如因违约则该费用由违约方一并承担。(三)如因交易限制期未满而无法办理上述户名变更手续,在乙方居住过渡期间,甲方须为乙方配合办理各项服务事宜及提供缴费的便利,乙方有权要求甲方配合乙方完成诸如此类生活问题。(四)甲乙双方约定,该房屋维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算,均为甲方无偿转让给乙方,乙方无需另外支付费用。(五)甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期不办理相关房屋交接手续的,每逾期一天,则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。2、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的,乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任。双方一致确认，沈信富应当于2019年5月10日之前将系争房屋交付给路晓强居住使用。双方表示同意解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系、《上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》。以上事实，有路晓强提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》以及庭审笔录等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。本案中双方的争议焦点为：一、沈信富收到路晓强多少房款；二、沈信富是否知晓路晓强没有购房资格；三、沈信富是否逾期交房。关于争议焦点一，路晓强表示已经支付购房款103万元，沈信富表示收到99万购房款。对此，路晓强提供了沈信富于2018年2月4日、2018年3月11日出具的三张共计103万元的收条以及99万房款的转账凭证，路晓强表示其余4万元是通过现金支付。对此，路晓强申请系争房屋交易的居间方工作人员孙方文到庭作证，孙方文称路晓强曾向沈信富支付现金4万元。沈信富对孙方文上述证言没有异议。综上，本院认定沈信富已经收到系争房屋购房款103万。关于争议焦点二，路晓强认为在签约时明确告诉沈信富自己没有购房资格，但其女朋友有上海的购房资格，系争房屋可以过户时，与女朋友结婚进行过户。沈信富表示其在签约时并不知晓上述事宜。路晓强申请系争房屋交易的居间方工作人员孙方文到庭作证，孙方文的证言证明合同签订时已经向沈信富明确告知路晓强的购房资格事宜，沈信富对孙方文上述证言没有异议。根据上海的限购政策，其理应对路晓强是否具备购房资格予以关注，沈信富不知晓路晓强不具备购房资格的陈述不符合常理，本院不予采信。关于争议焦点三，路晓强认为其多次催沈信富向其交付系争房屋，但沈信富迟迟不交付房屋构成违约。沈信富提出，沈信富母亲过世及另外一套房屋还在装修，经与路晓强协商，路晓强同意沈信富延迟交付房屋。关于路晓强同意沈信富延迟交付房屋没有提供证据予以证明。路晓强申请系争房屋交易的居间方工作人员孙方文到庭作证，孙方文的证言证明路晓强同意延迟交房，沈信富答应让一些房款。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。林玉英对沈信富出售系争房屋的行为予以了追认，故路晓强与沈信富就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》对林玉英有拘束力。2019年5月13日，双方均表示同意解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系、《上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，系其真实意思表示，于法无悖，本院确认解除的时间为该日。关于系争房屋买卖关系解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。路晓强要求沈信富返还购房款103万元的诉请，具有法律和事实依据，本院予以支持。双方约定应当于2018年5月10日前交付系争房屋，因为沈信富的个人原因迟迟未交房，构成违约。路晓强虽曾表示同意延期交房，系对沈信富现实困难的理解以及对交房期限的宽限，但其在购房时没有购房资格亦存在一定的过错。关于违约金的标准，沈信富抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而路晓强至今未提供证据证明其损失，因此沈信富主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳，关于违约金的数额本院以路晓强实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。据综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、沈信富应于本判决生效之日起十日内向路晓强返还购房款1,030,000元；二、沈信富应于本判决生效之日起十日内向路晓强支付违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23,040元，减半收取计11,520元，保全费5,000元，共计16,520元，由路晓强负担8,260元,沈信富负担8,260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年八月三十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。