湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2261号上诉人（原审被告、反诉原告）：张志强，男，1972年6月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅，住所地襄阳市襄城区夫人城广场北岸。经营者：张可建，男，1972年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李永忠，湖北创佳律师事务所律师。上诉人张志强因与被上诉人襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅（以下简称黄金北岸茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院〔2019〕鄂0602民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张志强上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认黄金北岸茶餐厅与张志强之间的所谓承包经营合同无效；2.判令黄金北岸茶餐厅返还张志强租金30000元（张志强保留对装修损失另行主张的权利）；3.黄金北岸茶餐厅承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。张志强与黄金北岸茶餐厅之间虽然签订了所谓的承包经营合同，但在签订该合同时，黄金北岸茶餐厅欺骗了张志强，承租的房屋并不是黄金北岸茶餐厅所有，而且黄金北岸茶餐厅也没有再次转租的权利。黄金北岸茶餐厅为了达到自己的目的，篡改了与房屋所有人襄阳水务集团有限公司之间的租赁合同，致使张志强投入了巨资对租赁房屋进行装修。经营期间黄金北岸茶餐厅为了获取更大的利益，又多次刁难张志强，甚至停水停电，给张志强造成了很大损失。黄金北岸茶餐厅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄金北岸茶餐厅向一审法院起诉请求：1.解除黄金北岸茶餐厅与张志强之间的承包关系，责令张志强交还黄金北岸酒吧一条街花园酒吧经营权和场所；2.判令张志强按照前期承包合同交费折算得出的每日交费标准328.76元支付从2018年7月15日起至交还酒吧之日的占用费。张志强向一审法院反诉请求：1.确认黄金北岸茶餐厅与张志强之间的所谓承包经营合同无效；2.判令由黄金北岸茶餐厅返还张志强租金30000元（保留对装修损失另行主张的权利）；3.判令由黄金北岸茶餐厅承担本案的本诉诉讼费用和反诉费用。一审法院认定事实：2017年7月15日，黄金北岸茶餐厅作为甲方与乙方张志强签订了一份《项目承包经营合同》。合同约定，甲方将在襄阳市西护城河黄金北岸酒吧一条街的女王花园酒吧一条街的项目经营权交予张志强经营。合同第一条约定：“本项目承包基本原则为壹年一签。承包经营期间，承包方独立核算，依法纳税，自主经营，自负盈亏。”关于经营期限和经营期间费用交纳约定在合同第三条至第五条，其中第三条约定，甲方将西护城河黄金北岸酒吧一条街的4间房屋交予乙方经营；第四条约定经营期限为一年，从2017年7月15日起至2018年7月14日止；第五条约定，“承包费”为120000元，合同订立的当天即2017年7月15日付款80000元，余款40000元在2018年1月31日前付清。合同第十三条约定：“本合同生效后即具有法律约束力，发包、承包双方均不得随意变更或解除，本合同需要变更或者解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议达成之前，本合同仍然有效。”第十四条约定：“乙方如违反本合同规定，甲方有权采用并不限于断电、断水等其他手段要求乙方配合协商，并履行、解除或终止合同。”第二十二条约定：“本合同到期后，乙方在同等条件下享有优先再承包的权利。”双方还约定了其它事宜。合同订立后，甲方经营者张可建将合同约定的4间房屋交予乙方张志强经营，在合同期内，张志强实际交纳经营费用105000元。2018年7月14日，合同经营期届满后，双方就续约经营事宜进行磋商。2018年7月17日、8月15日、9月17日，张志强向张可建指定的接受款项人员郑玉荣等三人各转款10000元，合计30000元。诉讼中，张可建认可收到该30000元，但其认为其中的15000元是补齐自2017年7月15日起至2018年7月14日止上一经营区间（以下将自2017年7月15日起至2018年7月14日之间的合同简称为前期租赁合同）未交齐的经营费用15000元，剩余的15000元是预交下一经营时间段的经营费用。张志强则称，张可建口头同意减免了前期租赁合同期间费用15000元（合同虽然约定应交120000元，但张可建同意减免15000元），该30000元费用属于预交下一经营时段的费用。2018年10月7日，张可建以黄金北岸茶餐厅名义向张志强发送告知书称：“张志强，依据双方签订承包经营合同约定，你应于2018年7月14日前书面申请黄金北岸茶餐厅续约事宜，但是截止本告知书发送之前，我方仍未接到你方书面申请。收到本告知书之日起三日内书面回复，否则我方视为贵方放弃继续承包经营意愿，将按合同约定，终止合同。”同年10月21日，张志强向张可建发送答复函称，目前经济环境下行，酒吧经营处于淡季，如续约，经营费用应该为100000元，按季度分四期支付。同时要求黄金北岸茶餐厅提供张可建与其前手即出租人襄阳水务集团有限公司之间签订的房屋租赁合同，补开此前交纳费用的税务发票和电费费用的正规发票。并称不可以以断电方式威胁影响经营。双方未能达成一致意见，故形成诉讼。自2018年7月14日后，张志强一直实际占有使用所租赁的房屋未交还给张可建。根据1999年12月7日襄樊市建设委员会形成的《关于西护城河河堤提水泵站管理移交的会议纪要》第五条可知，案涉房屋系西护城河一期工程规划建设的房屋，由案外人襄阳水务集团有限公司前身襄樊市供水总公司投资承建，产权归襄樊市供水总公司即现襄阳水务集团有限公司所有。同时查明，案涉房屋建筑系张可建从前手即案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，张可建与襄阳水务集团有限公司在2017年3月2日签订了为期三年的《房屋租赁合同》，双方在《房屋租赁合同》第三条约定的租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。第四条约定租金及相关费用，2017年1月1日至2017年12月31日年度租金为58000元，2018年1月1日至2018年12月31日年度租金为62060元（由上年度租金上浮7％得来），2019年1月1日至2019年12月31日年度租金为66404.2元（由上年度租金上浮7％得来）。《房屋租赁合同》第八条第一款第（四）项约定，如张可建将房屋转租，则案外人襄阳水务集团有限公司有权解除《房屋租赁合同》。诉讼过程中，一审法院组织调解，并通知案外人襄阳水务集团有限公司参加。在调解过程中，案外人襄阳水务集团有限公司表达如下意见：如黄金北岸茶餐厅确实存在转租行为，则将依据双方合同约定解除其与黄金北岸茶餐厅之间的租赁合同。鉴于合同期限行将届满，建议维持现在的租赁关系，希望法院能调解解决案涉纠纷。一审法院认为，对当事人争议的事实和法律适用问题，作如下分析判定。其一，案涉合同性质问题。黄金北岸茶餐厅与张志强签订的合同名为《承包经营合同》，但从双方对合同权利义务的约定内容看，案涉合同实质上是由一方提供房屋等经营设施，由另一方交纳租金及经营期间水电费等费用，合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的特征，应确定为租赁合同。相应地，双方之诉实质为租赁合同之诉。作为黄金北岸茶餐厅经营者的张可建向张志强出租的房屋等设施系从案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，对此双方并无异议，予以确认。其二，关于双方本诉与反诉中提及的租赁合同的效力问题。黄金北岸茶餐厅与张志强构成转租关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同必然是无效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从上述规定可知，未经出租人同意的转租，合同法赋予出租人解除合同的权利，转租合同并不必然无效。本案中，结合诉辩双方主张，综合襄阳水务集团有限公司在调解协调中表达的稳定租赁关系的建议意见，案涉租赁合同双方当事人意思表示真实，交付的租赁标的物即房屋没有足以影响租赁使用和收益的权利瑕疵，租赁价款是在双方协商一致基础上确定的，约定租赁期限亦未超出与前手襄阳水务集团有限公司的租赁期限，合同权利义务内容不违反法律法规的强制性规定，租赁合同标的物房屋虽然系转租得来，但并不影响转租合同的效力。因此案涉租赁合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。双方约定的租期至2018年7月14日届满，此后的2018年7月17日、8月15日、9月17日，张志强向张可建指定的接受款项人员郑玉荣等三人各转款10000元，合计30000元。2018年10月7日和10月21日，张可建和张志强之间就续租缔约事宜各自发函并答复。自2018年7月14日后，张志强一直实际占有使用所租赁的房屋。在合同履行期限届满后，双方未续签书面合同，但张志强继续占用房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方的房屋租赁期限应视为不定期，双方自2018年7月15日起构成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同权的行使效力采解除合同的通知意思表示到达主义原则，故确认本案中不定期租赁合同自黄金北岸茶餐厅（经营者张可建）民事起诉状送达至张志强之日，即在2019年2月20日即已经解除。其三，当事人本诉与反诉主张能否成立的问题。基于前述分析，本诉中张可建认为诉辩双方在2018年7月15日后已经构成事实上的不定期租赁关系，予以认定，其提出的解除租赁合同的诉讼主张，予以支持。合同解除后，张志强应该依法返还租赁标的物即房屋。综合考虑到，在不定期租赁期间，张志强因与张可建发生矛盾，致使取得的租赁收益不如预期，同时参酌张可建与前手襄阳水务集团有限公司租赁合同价款情况，酌定不定期租赁期间的租赁费和占用期间的占用费以每天200元为宜。关于前期租赁合同届满后不定期租赁期间张志强交付给张可建的30000元如何依法处置的问题，张可建主张，前期租赁期间全部租赁费为120000元，张志强实际只支付了105000元，尚欠租赁费15000元，该30000元应该先补交前期租赁费用15000元，剩余15000元部分可抵偿不定期租赁期间的占用费；而张志强则认为张可建此前已经口头同意减免前期租赁期间租赁费15000元，反诉主张此30000元应当全部返还。张志强提出的张可建此前已经口头同意减免前期租赁期间租赁费15000元，张可建明确予以否认，张志强认为应该全部认定为交付续期租赁费用的主张无据证实，不予认定，故应认定该30000元的15000元应先补交前期租赁费用15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、襄阳市襄城区人民法院确认黄金北岸茶餐厅（经营者张可建）与张志强之间的不定期租赁合同自2019年2月20日起即已经解除。二、张志强自本判决生效之日起七日内返还黄金北岸茶餐厅（经营者张可建）租赁房屋4间，并自2018年7月15日起至房屋实际返还之日止，按照每天200元标准支付房屋实际占用期间的租金或占用费（占用费自2019年2月21日开始收取，亦照此每天200元标准计算。张志强支付的30000元中的15000元可抵偿租赁费或实际占用费）。三、驳回黄金北岸茶餐厅（经营者张可建）其它诉讼请求。四、驳回张志强其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费147元，反诉案件受理费275元，合计422元，由黄金北岸茶餐厅（经营者张可建）负担211元，张志强负担211元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院经审理查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于当事人的争议焦点，即黄金北岸茶餐厅与张志强订立的《项目承包经营合同》效力及30000元租金应否予以返还的问题，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，说理详尽、充分，本院对一审法院针对上述争议焦点问题作出的处理意见及理由予以采纳，不再赘述。张志强上诉请求确认其与黄金北岸茶餐厅订立的《项目承包经营合同》效力并要求返还其支付的30000元租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由张志强负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年六月二十六日书记员  徐丽莉