江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0733民初939号 原告：刘汉勇，男，1981年6月15日出生，汉族，住会昌县。 原告：郭世燕，女，1983年11月25日出生，汉族，住会昌县，系原告刘汉勇之妻。 原告共同委托诉讼代理人：刘国旺，江西南芳律师事务所律师。特别授权代理。 原告共同委托诉讼代理人：谢明，江西南芳律师事务所律师。一般授权代理。 被告：会昌县惠远农业发展有限公司，住所地：会昌县工业园区，统一社会信用代码：913607335865743428。 法定代表人：刘泽茂，该公司执行董事兼总经理。 被告：陈勇，男，1977年1月9日出生，汉族，住会昌县。 被告：刘英球，男，1973年9月2日出生，汉族，住会昌县。 被告共同委托诉讼代理人：李群英，江西昌远律师事务所律师。一般授权代理。 原告刘汉勇、郭世燕与被告陈勇、刘英球、会昌县惠远农业发展有限公司（下称“惠远公司“）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序进行审理，审理过程中，原告方申请评估，本院于2019年7月25日裁定本案中止审理，后于2020年3月9日公开开庭进行了审理，原告刘汉勇及其委托诉讼代理人刘国旺、三被告共同委托诉讼代理人李群英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告赔偿原告各项经济损失346266.8元；2、本案诉讼费由三被告承担。法庭调查过程中，原告变更第一项诉讼请求：请求法院依法判令三被告赔偿原告各项经济损失合计275306.4元；增加一项诉讼请求：请求法院判决解除原、被告签订的《厂房租赁合同》。 事实和理由：2012年6月25日，会昌县委、县政府办公室共同印发了关于《燕子窝工业园“进城退园”工作方案》的通知，同年8月3日，惠远公司向“进城退园”指挥部提出申请退出工业园区。2013年3月15日江西智宸资产评估有限责任公司对惠远公司“进城退园”涉及的资产及搬迁补偿费等进行了评估。2016年4月23日，原告与被告刘英球、陈勇签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告刘英球、陈勇以自己的名义将被告惠远公司位于燕子窝工业园的厂房400㎡及余坪400㎡出租给原告，租赁期5年。2018年3月29日，惠远公司出具《情况说明》认可被告刘英球、陈勇将厂房及余坪对外出租的行为。2016年4月23日至5月30日，原告在租赁的余坪上搭建了400㎡钢架隔热棚并将棚内地面硬化，两项建设成本合计145345元，原告在此经营的鑫元汽车修理厂设备安装花费10380元，安装电表箱、电度表花费3400元，制作广告牌、指示牌等宣传设施花费7177元。此外，原告还在厂房内搭设喷漆房，成本11155元，照明设施成本4744元。以上款项合计182143.5元。2017年4月26日，会昌县工业园管委会突然向原告发出《拆迁通知》，要求原告经营的鑫源汽修厂在2017年5月20日之前搬出案涉场地，原告无奈，另租场地经营汽修厂。原告就此事多次与三被告协商，但三被告均置之不理，拒不履行赔偿义务。原告认为，被告明知案涉场地将要拆迁，并且其已提交拆迁申请，评估公司也已完成评估，仍故意隐瞒征迁事实，委托被告刘英球、陈勇将厂房及余坪出租给原告，并承诺租赁期内不可能拆迁。据此，三被告的行为已违反《合同法》有关规定，依法应当承担损害赔偿责任。双方约定租赁期限为五年，原告已实际使用一年，故三被告至少赔偿原告投资损失的五分之四即145714.8元。另，三被告的违约行为造成原告经营的会昌县鑫源汽修厂（三元汽贸售后）设备、设施搬迁费损失50225元及停产损失150000元。为维护原告合法权益，请求法院查清事实，依法支持原告诉请。 三被告共同答辩称：一、惠远公司不是本案租赁合同当事人，不享有合同权利，也不承担合同义务，根据合同相对性原则，惠远农业公司不是本案适格被告，请求法院驳回被答辩人对惠远公司的诉请。二、签订租赁合同时答辩人刘英球、陈勇并未隐瞒厂房及余坪要征迁事实，答辩人刘英球、陈勇在缔约过程中并不存在过错。首先，《租赁合同》先于《燕子窝工业园企业“进城退园”协议书》签订，即《租赁合同》签订时，案涉场地还没有被征收，征收之前，答辩人有权将案涉场地出租；其次，答辩人没有向被答辩人承诺厂房不可能征迁，虽然有评估机构对惠远公司的厂房及土地完成了搬迁补偿评估，但之后的三四年，惠远公司的厂房及土地一直未被拆迁，双方签订《租赁合同》时，答辩人均不知案涉场地是否一定会被征迁、将于何时征迁；最后，答辩人陈勇、刘英球在签订《租赁合同》时不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，也没有违背诚实信用原则，被答辩人要求答辩人承担缔约过失责任没有法律依据。三、被答辩人承租的场地在租期内被政府拆迁，该事件类似于不可抗力，因此给被答辩人造成的损失不可归责于答辩人，答辩人也无须承当违约责任。四、被答辩人擅自在承租的余坪上搭建的钢架隔热棚属于违法建筑，在拆迁时依法不存在任何补偿。五、《厂房租赁合同》约定：被答辩人并不享有在承租的余坪上搭建临时建筑物、构筑物或其他附属设施的的权利，被答辩人擅自在余坪上搭建构筑物因拆迁所造成的损失应当由其自行承担。六、政府给予答辩人惠远公司的各项搬迁补偿款中并不存在关于对被答辩人经营的鑫源汽修厂的补偿，被答辩人要求答辩人赔偿搬迁费损失及停产停业损失没有事实和法律依据。七、被答辩人经营的鑫源汽修厂至今仍未搬离答辩人的厂房，其非法搭建的钢架隔热棚至今未拆除，已给答辩人造成了巨大的经济损失。综上，被答辩人要求答辩人赔偿其各项损失346266.8元无事实和法律依据，请球法院驳回其全部诉请。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、两原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、惠远公司营业执照信息、陈勇及刘英球身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、《会办字第（2012）135号通知》、《申请》、《资产评估报告书》，证明被告惠远公司于2012年8月3日向“进城退园”指挥部提出申请同意退出工业园并于2013年3月15日完成搬迁补偿评估的事实；4、《厂房租赁合同》（复印件）、（2018）赣07民终5072号判决书、（2018）赣0733民初654号判决书，证明《厂房租赁合同》签订时间是2016年4月23日，租赁场地面积为厂房400㎡，余坪400㎡以及租期五年（从2016年6月1日至2021年5月30日），租金3400元/月的事实；5、原告在案涉场地的投资成本清单，证明原告租赁场地的投资损失是145714.8元（182143.5元×4/5）；6、设备设施拆迁损失以及停产损失相关证明，证明原告因被告违约造成设备、设施搬迁损失50225元（参照会昌喜洋洋食品有限公司），停产损失150000元；7、原告刘汉勇与被告刘英球、陈勇的通话录音，证明原告搭建钢架隔热棚是在征得被告刘英球、陈勇同意并且在其指导下完成的；6、鑫源汽车修理厂拆迁停产停业损失评估报告（中衡保险公估股份有限公司出具），用于证明鑫源汽修厂拆迁停产停业损失为106000元。 三被告对上述证据质证意见：对第1、2组证据无异议，但惠远公司非本案适格被告；对第3组证据中的《申请》真实性有异议，因为这是复印件，即使是原件也不能证明在2012年的时候的惠远公司厂房已被征收，对《会办字第（2012）135号通知》的真实性、合法性无异议，但是不能够证明原告的主张，县政府决定要征迁到实际征收是两个不同的概念，对《赣智宸报字第（2013）第0856号评估报告》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，完成资产评估和征收是两个不同的概念，评估了不一定会被征收；对第4组证据无异议；对第5组投资成本清单三性均有异议；对第6组证据的关联性、合法性有异议，喜洋洋食品公司在2013年评估前就已承租了，但是原告的汽修厂2016年才承租，承租以后没有再重新评估，所以没有对原告的搬迁费用评估进去；对第7组证据即通话录音的真实性和关联性有异议，录音无法显示时间，也无法确定通话双方是谁，内容不能够确定就是刘英球叫原告去搭建隔热棚；对第8组证据真实性、合法性有异议，该评估报告没有明细，而且是原告单方面委托的。 被告围绕其答辩意见向本院提交了以下证据：1、刘英球和陈勇的身份证复印件、惠远公司营业执照复印件和法定代表人身份证明，证明三被告诉讼主体资格及基本身份信息；2、《厂房租赁合同》(复印件)，证明合同签订时间，原告擅自搭建钢架隔热棚违反了合同约定和法律规定，原告承租的厂房在承租期内被拆迁系不可抗拒原因，被告无须向原告承担责任，案涉场地拆迁补偿未涉及原告，被告无须向原告补偿；3、《赣智宸报字第（2013）第0856号评估报告》以及《燕子窝工业园企业“退城进园”协议书》，证明《厂房租赁合同》先于“协议书”签订，评估报告出具后，直至2016年9月24日，工业园管委会才和被告签订拆迁协议，会昌县政府根据评估报告对惠远公司做出各项补偿，未涉及原告经营汽修厂的补偿；4、《民事上诉状》以及（2018）赣07民终5072号民事判决书，证明原告试图通过诉讼获取非法利益；5、会昌县工业园区管理委员会出具的《说明》，证明原告拒绝搬离案涉厂房，已给惠远公司在成巨大经济损失； 两原告对上述证据的质证意见：对第1组证据无异议。对第2组证据的证明目的有异议，合同虽约定原告方增设附属设施需经被告方书面同意，但后来原、被告又以口头的形式以及现场指导的形式进行了变更，合同签订时间无误，但是租金的起算时间是2016年6月1日，2016年的4月23日至6月1日是被告给原告搭建隔热棚的时间，因此该段时间没有算租金。从租赁合同的内容来看，原告租赁的标的包含400㎡的厂房及400㎡的余坪，如果原告不搭建隔热棚就肯定不会去租赁400㎡的余坪，被告也对400㎡的余坪收了近一年的租金，被告不可能不知情原告搭建隔热棚的信息，原告租赁400㎡的余坪的时候被告也明知原告租赁到来是要搭建隔热棚；第2组证据也无法证明被告的其他证明目的，因为适用《租赁合同》第七条第三款的前提，是在签订租赁合同时，被告将案涉场地已经提交了申请同意征迁并完成了搬迁补偿评估的情况告知原告，原告起诉的缘由是因为被告恶意隐瞒案涉场地已经完成评估即将拆迁的事实。对第3组证据真实性没有异议，对其证明目的有异议，不能因为政府部门没有委托鉴定机构对原告经营的会昌鑫源汽修厂进行评估，被告就借机不承担其恶意隐瞒拆迁事实造成原告过度投资的损失的赔偿责任以及应当预见的其他违约责任。对第4组证据真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，该组证据中的《民事上诉状》本来原告需要做出一个解释，在民事上诉状的最后一页中的“因政府征迁工作导致租赁标的无法使用，上诉人不追究被上诉人的违约责任，被上诉人也不应要求上诉人支付租金”关于这句话的真实意思是因政府征迁工作导致租赁标的无法使用，上诉人不追究被上诉人不能继续提供租赁场地的违约责任，不包括被告应向原告赔偿因其恶意隐瞒拆迁事实导致租赁期间原告无奈搬迁造成的损失及过度投资。对第5组证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，在另案二审判决第11页已经中级法院引导原告就案涉钢架隔热棚的投资损失问题向被告提起诉讼主张权利。 此外，根据原告申请，本院委托赣州中浩资产评估有限责任公司对原告在案涉余坪上搭建的钢架隔热棚价值及地面硬化价值，原告经营的三元汽修厂在2017年5月22日至2017年7月22日期间的停产停业损失、设备搬迁费用进行了评估，评估机构出具了《赣中浩评报字[2019]098号评估报告》，评估结论如下：资产评估值为人民币179236.4元。具体构成如下：1、构筑物及辅助设施补偿评估值为153407元；2、可搬迁机器设备搬迁评估值为13529.4元；3、存货-配件、办公生活用品搬迁评估值为2100元；4、停产停业经营损失补偿评估值为10200元。 对上述评估报告原告质证意见：对停产停业损失评估值不认可，停产停业损失评估值应以原告自己委托的评估的结论为准。被告的质证意见：对该评估报告三性均有异议。合法性方面，评估机构评估前未组织各方当事人对鉴定材料进行质证，违反了司法评估鉴定规则，此外，评估人员到现场评估时并未通知我方当事人到场，上述两个做法均不符合评估规则，因此这份评估报告程序不合法。真实性方面，鉴定报告有四项内容，其中第一项构筑物的价值，构筑物拆除后材料还可以利用，其价值不会全部灭失；第二项机器设备，机器设备的价值也不会灭失；第三项，配件及生活办公用品的清单没有给我方当事人质证，我方当事人也未到场，所以其真实性不能认定；第四项，停产停业经营损失，存在重复鉴定，且两个机构的评估结论存在巨大悬殊，一份是一万余元，一份是十万多元。对关联性方面，原告搭建的钢架棚属于未批准且无证的违章建筑，其搭建时未经过出租方的许可，违章建筑在拆迁时政府是不给予任何补偿的，原告诉请被告予以赔偿没有事实和法律依据。 原、被告各自提交的证据，本院评判如下：对原告提交的1-4组证据予以认定；对于原告提交的第5、6组证据不予认定，原告各项损失以本院委托的评估机构作出的评估结论为准；原告提交的第7组证据即“通话录音”，该录音真实性存疑，无法证明其待证对象，本院不予认定；对原告提交的第8组证据即停产停业损失评估报告，该评估系原告单方面委托且评估报告中没有明细，本院不予认定。对被告提交的第1组证据三性予以认定；对第2组证据真实性、合法性予以认定，但该组证据无法证明钢架隔热棚系原告擅自搭建；对第3组证据三性予以认定；对第4、5组证据真实性、合法性予以认定，但该两组证据无法证明其待证对象。 对于赣州中浩资产评估有限责任公司出具的《赣中浩评报字[2019]098号评估报告》，此次评估程序并无不当，评估方法、结论科学合理，本院予以采纳。被告对此报告三性提出异议，但未提供相应证据证明，本院不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于会昌县燕子窝工业园的案涉场地实际产权人为惠远公司，被告刘英球之妻廖艳华、被告陈勇均系惠远公司股东。2012年6月25日，会昌县委办公室、县政府办公室共同印发了关于《燕子窝工业园区“进城退园”工作方案》的通知，决定对燕子窝工业园企业实施“退城进园”并成立了“退城进园”工作指挥部，负责“退城进园”征迁等工作。 2012年8月3日，惠远公司向“退城进园”工作指挥部提交《申请书》申请退出工业园，后“退城进园”指挥部委托江西智宸资产评估有限公司对惠远公司搬迁所涉及的补偿费进行了评估，该评估机构于2013年3月15日出具了《赣智宸报字第（2013）第0856号评估报告》，评估确定惠远公司搬迁补偿费用共计11189663元，评估之后，拆迁工作并未立即开展。 时至2016年4月23日，两原告与被告陈勇、刘英球签订《厂房租赁合同》，由被告陈勇、刘英球将案涉场地共计800㎡（400㎡厂房及400㎡余坪）出租给原告作汽修厂，租期五年（2016年6月1日至2021年5月30日），租金3400元每月，合同订立过程中，陈勇、刘英球未向原告披露租赁场地已被列入拆迁范围且已完成搬迁补偿评估的情况。合同签订后，原告随即开始在余坪搭建钢架隔热棚并将棚内地面进行硬化，后在租赁厂房内安装喷漆房及其他机器设备开始经营鑫源汽修厂（三元汽贸售后）。 2016年9月24日，会昌县工业园区管委会与惠远公司签订了《燕子窝工业园区“退园进城”协议书》，协议约定：惠远公司收到80%搬迁补偿费后，两个月内必须做好原厂区内的租赁企业搬迁工作相关事宜，半年内做好所有建筑物及附属物拆除，厂区企业搬迁工作。”协议书中载明的搬迁补偿费的数额就是2013年评估确定的11189663元。2017年4月26日，会昌县工业园区管委会向原告发出《拆迁通知》，要求其经营的鑫源汽修厂在2017年5月20日前搬离案涉场地，此时原告才知晓自己租的场地早在2013年就被列入征迁范围并且已经完成搬迁补偿评估。后案涉场地已被停水停电，原告无奈，于2017年5月22日承租了李卫红的房屋用于经营汽修厂。原告因此事多次与被告协商赔偿事宜未果，引发本案。 另查明，2018年3月29日，惠远公司出具了《情况说明》，认可陈勇和刘英球将公司厂房及余坪出租给原告的行为。 关于本案争议焦点，本院逐一评判如下： 一、关于被告惠远公司主体适格问题。本院认为，案涉厂房、余坪实际产权人系惠远公司，刘英球妻子廖艳华、陈勇均系惠远公司股东，对于被告陈勇、刘英球将厂房、余坪对外出租的行为，惠远公司也出具说明予以了认可，因此，对于被告“惠远公司并非本案适合被告”的辩称，本院不予采纳。 二、关于《租赁合同》解除问题。原告与被告陈勇、刘英球签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同也得到了惠远公司的认可，合同并未违反法律强制性规定，内容合法有效，应受法律保护。但根据（2018）赣07民终5072号民事判决书认定的事实，2017年4月26日拆迁部门下发通知要求原告5月20日前搬离案涉场地后，原告虽然还有一部分机器设备未搬离，但实际上已搬离案涉场地已另租他处场地进行经营，且案涉场地在2017年5月以后已经停水停电，加之周边道路施工，已不具备承租使用条件。综上，原、被告之间的《租赁合同》因拆迁原因导致履行不能已于2017年5月22日事实解除，本院予以确认。 三、关于原告在案涉余坪搭建钢架棚是否征得被告同意。本院认为，根据查明的事实，原告租赁案涉场地是用于经营汽修厂，在合同订立过程中被告应当知道原告需要在余坪上搭建钢架棚；此外，根据（2018）赣07民终5072号民事判决书认定的事实，合同签订后原告随即在案涉余坪搭建钢架棚，且在2016年10月9日至2017年3月29日，被告刘英球先后四次到该汽修厂修车，因此被告对原告在余坪上搭建钢架隔热棚应当是知情的，但被告未提出异议，应视为被告同意。至于原告在余坪上搭建钢架棚是否违反了其他法规规章、是否属于违章建筑，与本案无关，本院不作认定。 四、被告是否应向原告赔偿经济损失的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”具体到本案，根据已查明的事实，被告陈勇、刘英球出租给原告的场地，在双方签订《租赁合同》之前已经被列为拆迁范围，而且已经完成了搬迁补偿评估，刘英球、陈勇对此应为明知。政府是否会拆迁、将于何时拆迁应当根据实际情况及常理作出判断，本案中，会昌县委县政府已经下发了文件决定对案涉场地所在的工业园实施“退城进园”并成立了“退城进园”工作指挥部，惠远公司也向相关部门提出申请，明确表示同意退出工业园，指挥部也委托评估机构对惠远公司搬迁补偿完成了评估，在此种情况下，基本可以确定案涉场地将会被拆迁。即使陈勇、刘英球对拆迁的具体时间尚不确定，也应当将上述情况告知原告，但其与原告签订了5年租期的租赁合同，将拆迁所面临的商业风险转嫁给了原告，有违诚实信用原则。双方的租赁合同自2016年6月1日履行至2017年5月份，因拆迁的原因导致合同履行不能而事实解除，虽然导致合同目的不能实现原因不能全部归责于被告，但被告未向原告披露租赁场地已被列入拆迁范围且已完成搬迁补偿评估的情况，造成原告丧失了对该商业风险的评估和判断，足以使原告对合同的订立与否产生重大影响，故被告对原告合理损失应承担相应的赔偿责任。原告在签订《租赁合同》时亦应尽到对租赁物进行了解的注意义务，对其自身的损失亦有一定的责任。 关于原告的合理损失及分担。本院以《赣中浩评字报[2019]098号资产评估报告书》确定的179236.4元为基准，根据租赁期限及实际使用期限，认定原告合理损失为143389.12元（179236.4元×4/5）。以上原告合理损失，按照双方责任大小，由三被告共同承担80%，即114711.3元；原告自行承担20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘汉勇、郭世燕与被告陈勇、刘英球之间的《厂房租赁合同》于2019年5月22日解除； 二、被告陈勇、刘英球、会昌县惠远农业发展有限公司应向原告刘汉勇、郭世燕支付各项合理损失合计114711.3元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告刘汉勇、郭世燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费原告预交6494元，后原告减少诉讼请求数额，核退原告刘汉勇、郭世燕1064元；应收受理费5430元，由被告陈勇、刘英球、会昌县惠远农业发展有限公司共同负担4344元，原告刘汉勇、郭世燕负担1086元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  谢 怡 人民陪审员  黄建华 人民陪审员  饶春明 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  刘 毅