广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6624号原告（反诉被告）：顾小勤。委托诉讼代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎鑫城，广东华文律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东莞市伟栋装饰材料有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇大泥村满丰组。统一社会信用代码：91441900757868442W。法定代表人：董月信，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，广东品峰律师事务所实习律师。原告顾小勤诉被告东莞市伟栋装饰材料有限公司（以下简称伟栋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，被告伟栋公司提起反诉，本院依法对伟栋公司的反诉予以受理。本案依法由审判员詹杰适用简易程序独任审理，后因案情复杂，转为适用普通程序，并先后于2019年5月22日、2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告顾小勤的委托诉讼代理人罗正兵、黎鑫城（只参加了第一次庭审），被告伟栋公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾小勤向本院提出诉讼请求：1.被告退回定金100,000元及利息（以100,000元为基数，自2018年8月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率及标准计算至退还之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月25日，原告因经营需要预备租赁被告位于东莞市××镇伟栋公司的四楼厂房，为此支付了定金100,000元。后原告经与合作伙伴商议考察后，决定在当日与被告签订正式的《租赁合同书》，但合同签订后，双方因合同履行、定金退还等事宜发生争议，为此被告将厂房另行出租给他人并拒绝退还定金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告伟栋公司辩称：原告诉请返还定金无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告伟栋公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年8月、2018年9月租金共122,000元及利息（以122,000元为基数，自2018年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至还清之日止）；2.原告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月25日，原告与被告在东莞市××镇共同签署了《租赁合同书》，约定由被告向原告提供租赁标的，原告按约向被告支付租金。被告按期将租赁物交付给原告后，原告从未向被告支付过租金。双方在2018年9月中旬因合同履行问题发生争议，后原告于9月底向被告确认解除《租赁合同书》。但原告拖欠被告2018年8月份及2018年9月份的租金共122,000元未付。被告为维护自身合法权益，遂提起反诉。原告针对被告的反诉答辩称：一、关于案件事实经过，2018年年中，原告因经营需要在东莞市××街镇、沙田镇租赁合适厂房用于生产加工家具。2018年7月初，原告选中被告位于东莞市××镇伟栋公司的四楼厂房。2018年7月25日，原告交纳了100,000元定金，约定在7日内签订正式的租赁合同，后原告经手合作伙伴商议，决定在当日与被告签订正式的《租赁合同书》。2018年8月1日，原告按约定检查租赁的四楼厂房及准备搬迁入住该厂房，遭到租赁物一、二、三楼的承租人东莞市卷柏木业有限公司（以下简称卷柏公司）的阻挠，该公司声称租赁物的电梯位于其租赁区内，并非公共区域，原告不得进入其租赁区内使用该电梯，且该电梯的维护保养均由卷柏公司负责，拒绝原告使用该电梯。原告因此与卷柏公司工作人员及股东发生争议而停止搬迁准备。原告为此向被告提出异议，并拒绝办理接收四楼厂房的交接手续，被告一直无法协调好其他承租人，而原告承租四楼厂房从事家具制造生产，必须使用该电梯才能正常生产经营。为此，原告认为承租的厂房现状不能满足原告的需要，于是原告拒绝接收涉案的厂房并要求解除租赁合同，同时要求被告返还定金及赔偿损失。2018年8月23日，双方因此发生争议，原告被被告法定代表人打伤，原告报警后，经调解，被告法定代表人赔偿了原告医疗费及其他损失，但被告仍未退还定金。二、关于拖欠2018年8月份、9月份租金的问题，原告自2018年7月25日签订案涉租赁合同以来，被告一直没有按照约定交付租赁物给原告。被告没有提交原有厂房的消防合格证、家具环保合作证，也没有将四楼厂房必须货用电梯协调给原告使用，被告提供的租赁物不符合合同约定，为此原告检验后拒绝接收租赁物，也没有出具同意接收租赁物的凭证。应视为该租赁物并未交付给原告。此外，涉案租赁合同明确约定2018年8月份为装修免租期，被告无权收取原告该期间的租金。原告发现租赁物不符合约定后，于2018年8月23日全面撤回搬迁工作，被告又于2018年9月份将该租赁物另行出租给他人。综上，被告无权要求原告支付租金，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2018年7月25日，原告顾小勤与被告伟栋公司签订《租赁合同书》，约定伟栋公司将其位于东莞市××镇约4000平方米的伟栋公司四楼厂房、广场空地出租给原告经营家具企业；租赁期限为6年，自2018年8月1日起至2024年7月30日止，其中2018年8月为免租装修期；租金为61,000元/月，租金每2年在原租金的基础上递增5%，租金应当在每月月底前一次性付清下月租金，签订合同时，原告应向被告支付18,300元作为本合同押金，合同期满后，原告在没有违约、拖欠被告租金及其他费用的情况下无息退还给原告；被告应在2018年7月底前将厂房及设备交付给原告使用，按原告的生产经营要求，把厂房门、窗等基础设施安装好（双方应办理房屋租赁及相关设备交接手续，相关设备等由双方确认作为本合同附件与本合同具有同等法律效力），该合同一式两份，自双方签字及加盖公章后生效。同日，原告向被告支付了定金100,000元，并由被告向原告出具了一份收据，内容为“今收到顾小勤四楼厂房定金100000元”。关于定金的性质，原告主张上述定金为缔约定金，交付定金后，双方已经签订了《租赁合同书》，被告应退还定金。被告主张定金实为《租赁合同书》的押金，双方实际在合同中约定的押金为东莞市惯例即三个月租金数额作为押金，应是183,000元（61,000元/月×3个月=183,000元），合同中载明的18,300元系笔误，因当时原告仅带了现金100,000元，故只收取了100,000元。签订合同当日，原告未向被告另行支付押金。发生争议的过程：原告主张在2018年8月10日左右，将小件的物资搬进了涉案租赁物，之后两三天搬大件的机器时，因使用电梯被其他租客以该电梯为其专用电梯，需要支付费用或者房东减免费用为由阻止，被告却未能协调成功，导致原告未能将大件机器搬进租赁物，故未在被告的租赁物交接单中签名，涉案租赁物未实际交付。原告还主张双方在签订《租赁合同书》前，被告已同意原告提出大件机器设备进入租赁物时可以采取使用电梯或者拆墙的方法，后来在履行的过程中反悔。被告则主张原告在合同协商阶段未提及拆墙搬进机器设备事宜，原告在2018年8月初开始陆续将物资搬进租赁物，在2018年8月底搬大件机器进租赁物时，被告同意原告提出的拆窗户及周边墙体后使用吊车吊上去，但要求完成后需恢复原状，后原告则提出完成后改成卷帘门，被告不同意，双方为此发生争议；此后双方多次协商未果，原告在2018年9月初将租赁物内的物资陆续搬离。关于合同解除的时间及原因，原告主张双方于2018年8月25日解除租赁合同关系，并在庭后向本院陈述因其需搬进租赁物的机器设备体积较大（其中较大的三台机器设备的长宽高分别为3500mm×1400mm×3500mm;5800mm×1400mm×1600mm;3300mm×3300mm×1000mm），涉案租赁物的电梯无法进入，只能将租赁物的窗户打开，用吊机将机器吊入租赁物内，被告提供的租赁物无法达到合同约定的质量标准，无法实现原告的合同目的，导致合同无法履行；且其在2018年8月底已经搬走。被告主张双方合同解除的原因是原告将机器设备搬走，以自己的行为表明不履行《租赁合同书》的义务；且《租赁合同书》解除的时间是2018年10月3日；被告另提供的租赁物的电梯产品合格证明书显示最大电梯的尺寸为长2700mm，宽3300mm，高2600mm。被告申请出庭作证的两名证人在庭审中接受质询时均明确原告在2018年8月底搬离涉案租赁物。另查，涉案的租赁物已取得建设工程规划许可证。2018年9月，原告与被告法定代表人就退还定金事宜发生打架事件。以上事实，有《租赁合同书》、收据、建设工程规划许可证、机器图片、微信聊天记录、电梯销售安装合同、产品合格证说明书以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1.涉案租赁合同关系终止的原因及时间；2.原告诉请的退还定金及相应利息是否合法；3.被告反诉的租金及利息是否合法。关于焦点一，涉案的租赁物已经取得建设工程规划许可证，结合原、被告在《租赁合同书》中约定自双方签字及加盖公章后生效，故该《租赁合同书》已经生效，对双方具有约束力。原告主张被告未与其交接，未实际交付租赁物，但双方在2018年7月25日签订《租赁合同书》后，原告在2018年8月初已开始将其物资搬进涉案厂房，被告也并未制止，视为涉案租赁物已交付给原告。至于《租赁合同书》终止的原因，本院分析如下：（一）原告向本院明确其机器设备体积较大，无法通过租赁物电梯运至租赁物内，被告又不同意拆墙搬进机器设备的方案，致使其合同目的无法实现。1.原告主张双方在签订《租赁合同书》前，被告已同意其该方案，后在搬迁的过程中反悔，但是被告不确认原告在签订合同前提及该情况，原告未提供其他证据证明该项主张，即原告无法证明双方在签订合同前就拆墙搬迁大件机器的事宜约定一致，应承担举证不能的法律后果；2.被告作为出租方，出租的厂房在呈现给原告选择时，基本情况已经明确，原告作为承租方在签订合同前应清楚何种厂房适合其生产经营，其用于生产经营的机器设备体积较大，那么在选择厂房时应更加审慎；涉案厂房的电梯体积小于原告用于生产经营的机器设备，在签订合同前该事实已明确，原告需要拆墙通过吊车的方式吊入机器设备，该重要事项就应约定明确，而双方签订的《租赁合同书》并未对此进行约定。综上，原告提出的《租赁合同书》解除的理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。（二）被告主张《租赁合同书》解除的原因系原告已搬离涉案的厂房，以其行为表明不愿继续履行合同。结合原告在2018年8月底已将物资搬出厂房的事实并要求被告退还定金行为，本院采信被告该主张。至于双方租赁合同关系终止的时间，结合被告申请的证人出庭作证时陈述原告在2018年8月底已将其物资搬离涉案的厂房，以及原告与被告法定代表人在2018年9月就退还定金事宜发生纠纷的事实，本院认定双方租赁合同关系终止的时间为2018年8月底。关于焦点二，原告主张涉案定金为缔约定金，但是原告的该项主张没有书面证据，且双方签订《租赁合同书》及支付定金的时间均在同一天，原告也没有证据证明其在签订合同后有要求被告立即返还该定金。又因双方在《租赁合同书》中约定了签订合同当天需要支付押金，原告至2018年8月初搬物资进厂房均未向被告另行支付押金，不符合东莞市租赁行业的惯例，综上，本院认定原告支付的定金实为《租赁合同书》约定的押金。如焦点一所述，双方涉案租赁关系未继续履行的过错在原告，按照《租赁合同书》的约定，其无权要求被告返还押金，结合涉案合同约定的押金为18,300元（虽然被告主张系笔误，实际押金为183,000元，但无证据证明，本院不予采信），则被告应退回给原告的款项为81,700元（100,000元-18,300元=81,700元）。因双方租赁合同关系在2018年8月底已经终止，被告应在双方租赁合同关系终止之日将上述款项退还给原告，被告占用原告上述款项，原告产生相应的利息损失，现原告诉请被告支付利息，本院予以支持，但该利息应以81,700元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率的标准，从2018年9月1日起计算至全部款项退回之日止。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点三，双方《租赁合同书》明确约定2018年8月为免租期，被告反诉原告支付该月租金，无依据，本院予以驳回。至于2018年9月租金，如上所述，双方租赁合同关系于2018年8月底已经终止，原告无需向被告支付2018年9月租金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条条第一款第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市伟栋装饰材料有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告顾小勤退还81,700元及利息（以81,700元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率的标准，从2018年9月1日起计算至全部款项退回之日止）；二、驳回原告顾小勤的其他诉讼请求；三、驳回被告东莞市伟栋装饰材料有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,354.6元，由原告顾小勤负担512.1元，被告东莞市伟栋装饰材料有限公司负担1,842.5元；反诉受理费1,403.15元，由被告东莞市伟栋装饰材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  詹 杰人民陪审员  吴丽娥人民陪审员  曾智生二〇一九年九月二十一日书 记 员  乐芳琴附1：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。