江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初21429号原告：袁白山，男，1959年5月15日出生，北京市朝阳区人，居民，住北京市朝阳区。被告：楼益健，男，1967年11月5日出生，浙江省义乌市人，居民，户籍地浙江省义乌市。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。统一社会信用代码：9132132278557074XF。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。被告：沭阳物流中心有限公司，住所地沭阳县经济开发区迎宾大道北侧。统一社会信用代码：913213227888891821。法定代表人：刘追华，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告袁白山与被告楼益健、江苏万顺置业有限公司（以下简称“万顺公司”）、沭阳物流中心有限公司（以下简称“沭阳物流中心”）民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告袁白山、被告楼益健和被告沭阳物流中心的委托诉讼代理人单泽鑫、被告万顺公司的委托代理人解兆明到庭参加诉讼；第二次庭审，原告袁白山、被告楼益健和被告沭阳物流中心的委托诉讼代理人丁伟、被告万顺公司的委托代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁白山本院提出请求：判令被告楼益健归还借款本金250万元及利息（以250万元为基数，从2014年9月25日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；被告万顺公司和沭阳物流中心对上述债务承担保证责任；三被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：判令1、被告楼益健归还借款本金250万元及利息（以250万元为基数，从2014年10月19日起按月利率2%计算至实际给付之日），被告万顺公司对上述债务与被告楼益健共同承担还款责任；2、被告沭阳物流中心对上述债务承担连带保证责任；3、被告万顺公司在其提供抵押的阳光绿洲1号楼6套商铺（107、108、207、208、307、308）财产价值范围内对上述债务承担连带清偿保证责任；4、确认原告对阳光绿洲1号楼6套商铺（121、122、221、222、321、322号）从2015年10月18日至2035年10月17日的租赁权利享有优先受偿权；5、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告楼益健是被告沭阳物流中心的主要股东及法定代表人，2008年开始沭阳物流中心挂靠被告万顺公司开发阳光绿洲小区，万顺公司委托楼益健全权处理阳光绿洲开发的全部事宜。2012年10月楼益健提出向原告借款用于阳光绿洲小区二期开发，楼益健向原告出示了万顺公司的《授权委托书》原件并出具一份加盖万顺公司公章的复印件。原告与楼益健、万顺公司、沭阳物流中心签订了《抵押借款合同》及《补充协议》，约定楼益健向原告借款300万元，由万顺公司提供阳光绿洲1号楼6套商铺007、108、207、208、307、308号、沭阳物流中心提供己经交过购房款的6套（121、122、221、222、321、322号）阳光绿洲1号楼商铺作为抵押物为借款提供担保。借款期限36个月，利息按银行同期贷款四倍计算。万顺公司给原告开具了上述抵押物的《阳光绿洲商品房认购书》及《收款收据》、沭阳物流中心向原告移交了建设银行开具的《沭阳县商品房预售款缴款证明书》及万顺公司给物流公司的《收款收据》，原告依约给楼益健汇款300万元。2014年1月24日，楼益健还本金50万元，双方（楼益健与原告）确认2014年1月24日之前的利息已付清，之后借款本金变为250万元。后因阳光绿洲二期销售未达到预期，项目资金紧张，楼益健从2014年9月25日起未再支付过利息，也未再偿还过本金。上述《抵押借款合同》、《补充协议》及相关手续是当事四方真实意思的表示，符合合同法及担保法，受法律保护，请法院依法保护原告的权益，支持原告的诉讼请求。被告楼益健辩称：本案案涉借款的实际利息为月利率4.6%，利息超过法定利息。借款期限为三年，原告诉讼已超过诉讼时效。案涉借款用于被告沭阳物流中心开发的阳光绿洲小区，实际用款人系沭阳物流中心。被告沭阳物流中心辩称：如果法院判令还款，被告沭阳物流中心同意还款。被告万顺公司辩称：被告楼益健已向原告归还款项共计3625500元。归还的款项超过月息3分的部分应冲抵本金，截止2014年10月21日，尚欠本金793294.62元，从2014年10月22日起应以793294.62元为本金，按月息2分予以计算利息。被告万顺公司没有和原告签订任何抵押合同，并未进行登记，故抵押不成立。原告未提供证据证明确认租赁权，租赁权本身也不存在优先受偿权。原告诉讼已超过诉讼时效。被告万顺公司不承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月19日，原告作为甲方与被告楼益健作为乙方及被告沭阳物流中心作为丙方签订《抵押借款合同》和补充协议，约定被告楼益健向原告借款300万元。被告沭阳物流中心为被告楼益健的借款提供资产抵押担保，由被告沭阳物流中心提供“万顺－阳光绿洲”1号楼商铺121、221、321、122、222、322作担保。借款期限为36个月，自每一笔款项实际到账之日起计算。被告沭阳物流中心提供的担保期限为二年，即每一笔借款到期日的次日起计算二年。借款利率以不超过中国人民银行规定的基准货款利率的四倍，利息按月支付。上述抵押合同和补充协议还约定了其他内容。2012年10月19日，被告沭阳物流中心出具《房屋出租授权书》，授予原告阳光绿洲1号楼商铺122、222、221、321、322、121号的出租定价权及房租的收益权利，至2035年10月18日止。2012年10月18日，沭阳物流中心通过股东会决议，决议用公司的资产即“万顺－阳光绿洲”1号楼商铺121、221、321、122、222、322号及公司的其他资产，为被告楼益健向原告借款300万元提供担保，担保期限为2年。原告持有阳光绿洲1号楼商铺107、207、307、108、208、308号的收款收据及原告所签订的关于上述商铺的《阳光绿洲商品房认购书》。原告持有阳光绿洲1号楼商铺122、222、221、321、322、121号的收款收据及关于上述商铺的《沭阳县商品房预售缴款证明书》。2012年10月19日、2012年10月22日、2012年11月12日、2012年11月13日，原告通过银行分别向被告楼益健转账175万元、25万元、70万元、30万元，共计300万元。2010年1月15日，被告万顺公司出具授权委托书，载明委托楼益健全权处理该公司开发的阳光绿洲小区建设的全部事宜。2016年3月，被告楼益健向原告对案涉借款尚有250万元未还予以确认。2016年7月19日，原告向沭阳县公安局报案，要求处理案涉借款问题。2018年4月13日，沭阳县人民法院作出（2017）苏1322刑初55号刑事判决书，该判决书没有将案涉借款认定为属于非法吸收公众存款犯罪的事实。另查，2012年10月19日，被告楼益健给付原告90500元。2012年10月22日，被告楼益健给付原告12650元。2012年11月12日，被告楼益健给付原告30530元。2012年11月13日，被告楼益健给付原告5250元。2012年11月14日，被告楼益健给付原告270元。2012年12月10日，被告楼益健给付原告138000元。2012年12月26日，被告楼益健给付原告80000元。2012年12月29日，被告楼益健给付原告58000元。2013年1月30日，被告楼益健给付原告138000元。2013年2月27日，被告楼益健给付原告138000元。2013年3月28日，被告楼益健给付原告138000元。2013年4月25日，被告楼益健给付原告138000元。2013年6月5日，被告楼益健给付原告138000元。2013年6月27日，被告楼益健给付原告138000元。2013年7月29日，被告楼益健给付原告138000元。2013年8月27日，被告楼益健给付原告138000元。2013年9月26日，被告楼益健给付原告138000元。2013年10月25日，被告楼益健给付原告138000元。2013年11月27日，被告楼益健给付原告138000元。2014年1月24日，被告楼益健给付原告258000元、500000元。2014年2月25日，被告楼益健给付原告115000元。2014年4月4日，被告楼益健给付原告116000元。2014年5月24日，被告楼益健给付原告40000元。2014年5月24日，被告楼益健给付原告40000元。2014年5月24日，被告楼益健给付原告39900元。2014年6月21日，被告楼益健给付原告40000元。2014年6月21日，被告楼益健给付原告40000元。2014年6月21日，被告楼益健给付原告30000元。2014年7月1日，被告楼益健给付原告35000元。2014年7月9日，被告楼益健给付原告80000元。2014年8月1日，被告楼益健给付原告115000元。2014年8月29日，被告楼益健给付原告30000元。2014年9月5日，被告楼益健给付原告50000元。2014年9月5日，被告楼益健给付原告35000元。2014年10月21日，被告楼益健给付原告50000元。2014年10月21日，被告楼益健给付原告50000元。2014年10月21日，被告楼益健给付原告19400元。上述付款中2014年1月24日的500000元，原、被告均认可为归还本金，本院予以认定。2012年10月19日，原告向被告楼益健转账175万元，当日被告楼益健给付原告90500元，应认定原告实际借款1659500元。同理，2012年10月22日应认定实际借款237350元，2012年11月12日应认定实际借款669470元，2012年11月13日应认定实际借款294750元。原告和被告楼益健在实际还款过程中，对借款合同中约定的利率进行了变更，超过年利率36%。上述事实，由原告陈述、被告答辩、借据、转账凭证、合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告楼益健之间的民间借贷关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告楼益健欠原告的借款，有被告楼益健出具的借据及转账凭证为证，应予认定。2016年3月被告楼益健向原告对案涉借款尚有250万元未还予以确认和2016年7月19日原告向沭阳县公安局报案，要求处理案涉借款问题，故原告提起本次诉讼，并未超过法定诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的司法解释，该司法解释于2015年9月1日起施行，该规定施行后一审受理的案件应适用该司法解释。该司法解释第二十六条规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。截止2012年11月14日，被告楼益健尚欠原告借款2861070元，期间产生的利息按月利率3%计算为50239.74元，归还270元，尚欠利息49969.74元。至2012年12月10日，产生的利息按月利率3%计算为74387.82元，尚欠利息共计124627.56元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2847697.56元。至2012年12月26日，产生的利息按月利率3%计算为45563.16元，被告楼益健给付原告80000元，冲抵后欠原告借款本金2813260.72元。至2012年12月29日，期间产生的利息按月利率3%计算为8439.78元，被告楼益健给付原告58000元，冲抵后欠原告借款本金2763700.50元。至2013年1月30日，期间产生的利息按月利率3%计算为88438.42元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2714138.92元。至2013年2月27日，期间产生的利息按月利率3%计算为75995.89元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2652134.81元。至2013年3月28日，期间产生的利息按月利率3%计算为76911.91元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2591046.72元。至2013年4月25日，期间产生的利息按月利率3%计算为72549.31元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2525596.03元。至2013年6月5日，期间产生的利息按月利率3%计算为103549.44元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2491145.47元。至2013年6月27日，期间产生的利息按月利率3%计算为54805.2元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2407950.67元。至2013年7月29日，期间产生的利息按月利率3%计算为77054.42元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2347005.09元。至2013年8月27日，期间产生的利息按月利率3%计算为68063.15元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2277068.24元。至2013年9月26日，期间产生的利息按月利率3%计算为68312.05元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2207380.29元。至2013年10月25日，期间产生的利息按月利率3%计算为64014.03元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2133394.32元。至2013年11月27日，期间产生的利息按月利率3%计算为70402.01元，被告楼益健给付原告138000元，冲抵后欠原告借款本金2065796.33元。至2014年1月24日，期间产生的利息按月利率3%计算为119816.19元，被告楼益健给付原告258000元，冲抵后欠原告借款本金1927612.52元，同日，被告楼益健归还借款本金500000元，尚欠借款本金1427612.52元。至2014年2月25日，期间产生的利息按月利率3%计算为45683.6元，被告楼益健给付原告115000元，冲抵后欠原告借款本金1358296.12元。至2014年4月4日，期间产生的利息按月利率3%计算为51615.25元，被告楼益健给付原告116000元，冲抵后欠原告借款本金1293911.37元。至2014年5月24日，期间产生的利息按月利率3%计算为64695.57元，被告楼益健给付原告119900元，冲抵后欠原告借款本金1238706.94元。至2014年6月21日，期间产生的利息按月利率3%计算为34683.79元，被告楼益健给付原告119000元，冲抵后欠原告借款本金1154390.73元。至2014年7月1日，期间产生的利息按月利率3%计算为11543.91元，被告楼益健给付原告35000元，冲抵后欠原告借款本金1130934.64元。至2014年7月9日，期间产生的利息按月利率3%计算为9047.48元，被告楼益健给付原告80000元，冲抵后欠原告借款本金1059982.12元。至2014年8月1日，期间产生的利息按月利率3%计算为24379.59元，被告楼益健给付原告115000元，冲抵后欠原告借款本金969361.71元。至2014年8月29日，期间产生的利息按月利率3%计算为27142.13元，被告楼益健给付原告30000元，冲抵后欠原告借款本金966503.84元。至2014年9月5日，期间产生的利息按月利率3%计算为6765.53元，被告楼益健给付原告85000元，冲抵后欠原告借款本金888269.37元。至2014年10月21日，期间产生的利息按月利率3%计算为40860.39元，被告楼益健给付原告119400元，冲抵后欠原告借款本金809729.76元。原告未能举证证明被告楼益健所借案涉款项用于被告万顺公司，故对其主张被告万顺公司承担共同还款责任的诉讼请求，依法不予支持。被告沭阳物流中心作为案涉借款的担保人，明确约定保证期间为每一笔借款到期日的次日起计算二年，原告未能举证在该保证期间内向保证人主张权利，故被告沭阳物流中心的保证责任依法予以免除。案涉抵押房屋没有依法进行抵押登记，故该抵押合同未生效，对原告要求被告万顺公司在抵押物财产价值范围内承担连带清偿责任，本院不予支持。原告要求确认对阳光绿洲1号楼6套商铺（121、122、221、222、321、322号）从2015年10月18日至2035年10月17日的租赁权利享有优先受偿权，对此，无法律依据，本院依法不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告楼益健于本判决发生法律效力之日起10日内向原告袁白山支付借款809729.76元及利息（自2014年10月22日起至实际支付之日止，按月利率2%计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元（原告预交14600元），由被告楼益健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费29200元。审 判 长  宋岩峰人民陪审员  黄超勤人民陪审员  李苏明二〇一九年七月十九日书 记 员  袁 洋附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第三十三条本规定公布施行后，最高人民法院于1991年8月13日发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本规定不一致的，不再适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。