上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8895号原告：上海闵行燃气有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王治，执行董事。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。被告：徐伟德，男，1964年2月25日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。本院在审理原告上海闵行燃气有限公司(以下简称闵行燃气)与被告徐伟德确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序。后由于案情复杂等原因，于2019年8月16日由简易程序转为普通程序并依法组成合议庭，并于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杭炜，被告委托诉讼代理人侯晓恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵行燃气向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2013年3月27日签订的十年期、十五年期两份《房屋租赁合同》及2013年5月1日签订的三年期《房屋租赁合同》无效；2.判令被告支付原告2013年5月1日到2016年4月30日的房屋占有使用费差额人民币1,109,454元(以下币种相同)以及自2016年5月1日起至被告返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令被告立即腾房并向原告返还位于上海市闵行区航北路XXX号XXX楼的房屋(建筑面积680平方米)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月1日,原告与被告原法定代表人尹某某、员工金仁元恶意串通后,违法签订了落款为2013年3月27日的一份十年期、一份十五年期的《房屋租赁合同》,另又签署了一份落款为2013年5月1日的三年期《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),约定由被告承租坐落于上海市闵行区航北路XXX号XXX楼的房屋一套(以下简称讼争房屋),房屋面积为680平方米,年租金为446,760元,租赁期限为三年,自2013年5月1日至2016年4月30日止。上述房屋租赁合同签订后,原告发现上述三份房屋租赁合同系被告与原告的原法定代表人尹某、员工金某恶意串通,以严重低于市场价的压低租金价格签订的,造成了国有资产流失,严重损害国家利益。在被告承租前,2011年12月26日,原告曾将租赁房屋出租给案外人A公司(以下简称A超市),约定年租金为732,000元。而本案中,租赁合同约定的年租金仅为446,760元,明显低于正常租赁价格。2016年8月24日,原告为了挽回损失,曾向上海市闵行区人民法院提起诉讼,后因原告的原法定代表人尹某、员工金某涉嫌犯罪，原告以需要进一步收集证据为由先行撤诉。现原告的原法定代表人尹某、员工金某的犯罪事实已经被依法判决,被告利用违法的手段,以不正当手段签订的房屋租赁合同,损害了国家、集体利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,属于无效合同。综上,为了维护原告的合法权益,诉至法院，望判如所请。被告徐伟德辩称：不同意原告的诉讼请求。针对诉请1，原告陈述系争三份合同因涉嫌恶意串通损害国家利益而无效，但被告认为其作为合同的相对方与原告所述的刑事案件中的合同并无关系。被告作为承租人善意取得了讼争房屋的使用权，在租赁期间原告也从未向被告提出过合同签订过程中有任何瑕疵，故合同应为有效；针对诉请2，被告确认租金实际支付至2017年12月31日，后未再向原告支付。但被告认为不存在租金价格过低的情况，被告认为刑事案件中的《评估报告》价格单价过高，且该《评估报告》明确规定使用期限至2018年7月6日止亦明确不适用经济案件，所以不应以该《评估报告》的单价金额来计算所谓的租金差额；针对诉请3，被告认为合同不存在无效，应继续履行。且讼争房屋在原告知情的前提下，已由被告转租给实际承租人，讼争房屋内还存在装修，所以无法腾房。针对被告徐伟德的辩称意见，原告闵行燃气补充意见如下：一是被告徐伟德的身份问题。经刑事案件审理情况已明确本案中被告徐伟德实际是B公司(以下简称B公司)的代表，而航田公司的实际控制人系王某，系争三份合同的签订实际就是王某与原告公司原法定代表人尹某、员工金某通过不正当手段签订的。只是B公司在签订的时候借用了被告徐伟德的名字而已，实际租金都是由B公司支付的。所以涉及刑事案件中提及的三份合同即是本案诉请1中的三份合同；二是讼争房屋实际承租人问题。现原告仅要求被告向原告返还房屋即可，对于讼争房屋的实际承租人原告可自行解决，亦不要求追加实际承租人参加诉讼。三是讼争房屋的装修是否存在补偿问题。因刑事案件中已经明确系争三份合同的签订存在恶意串通损害国家利益，应为无效，故原告不应承担装修赔偿，即便就此存在争议也应另案主张再行处理。本院经审理认定事实如下：2013年3月27日，原告闵行燃气作为甲方(出租方)与被告徐伟德作为乙方(承租方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》(协议招租有证版)。约定该房屋用途经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2028年4月31日(应为4月30日)止。双方约定第1年至第5年年租金为446,760元，第6年至第10年年租金为460,162.80元，第11年至第15年年租金为473,967.68元。乙方向甲方支付押金40,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，甲方落款处有金某签名并盖有原告公章，被告徐伟德于乙方落款处签名。同日，原告闵行燃气作为甲方(出租方)与被告徐伟德作为乙方(承租方)就讼争房屋又签订《房屋租赁合同》(协议招租有证版)一份。约定该房屋用途经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2023年4月31日(应为4月30日)止。双方约定第1年至第3年年租金为446,760元，第4年至第6年年租金为455,695.20元，第7年至第10年年租金为464,809.10元。乙方向甲方支付押金40,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，甲方落款处有金某签名并盖有原告公章，被告徐伟德于乙方落款处签名。2013年5月1日，原告闵行燃气作为甲方(出租方)与被告徐伟德作为乙方(承租方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》(协议招租有证版)。约定该房屋用途经营项目为综合酒店。租赁期自2013年5月1日起至2016年4月30日止。双方约定第1年至第3年年租金为446,760元。合同另约定双方其他相关权利义务，甲方落款处有金某签名并盖有原告公章，被告徐伟德于乙方落款处签名。2018年9月27日，上海市闵行区人民法院作出(2017)沪0112刑初2057号刑事判决书。在该刑事判决书中，法院审理查明尹某于2004年7月至2013年5月期间担任原告公司总经理职务。金某于2008年1月至2013年年底，担任原告公司资产管理科负责人，期间主要负责公司资产租赁工作，包括物业招租、租金、水、电费收缴及物业管理。法院另查明，2013年3月尹某在担任原告公司总经理期间，利用全面管理公司业务的职权，在房屋租赁过程中，接受B公司王某金某滥用职权造成的经济损失，以案发前涉案房屋原租户案外人A超市的实际租赁单价每天每平方米3.08元为基础，依据相关鉴定报告的测算方法，确定金额为132万余元，并以此认定尹某、金某的犯罪数额。同年9月30日，尹某提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年1月24日作出(2018)沪01刑终1959号刑事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原判。”另查明，讼争房屋的权利人系闵行区煤气公司。闵行区煤气公司于1999年11月2日更名为上海闵行燃气公司。又查明，2011年12月26日原告闵行燃气作为甲方(出租方)曾与案外人A超市作为乙方(承租方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》(协议招租有证版)，合同约定租期为2011年10月1日至2012年9月30日止，年租金为732,000元。再查明，被告实际向原告支付2,084,880元。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、企业名称变更核准通知书、房屋租赁合同三份、(2017)沪0112刑初2057号刑事判决书、房屋租赁合同一份(与家得利超市签订于2011年12月26日)，由本院调取的《司法鉴定意见书》及双方当事人庭审陈述所证实。至于原告提交的(2016)沪0112民初27437号民事裁定书、2012闵民五(民)初字第2346号民事调解书，被告提交的律师函、闵公服[2014]56号文、核发《营业执照》通知单、工商登记变更登记、租赁合同(十年的合同)等一组、租赁协议书4份(通过其他单位查询后调取的)、(2018)沪0104民初12368号民事判决书等，本院认为上述证据与本案无关，不予采用。本院认为，(2017)沪0112刑初2057号案件已查明原告公司原总经理尹某与原告公司资产管理科负责人金某的犯罪事实并据此将该二人定罪量刑，该案亦经二审维持并生效。该刑事判决书中明确系争合同系尹某、金某收受B公司法定代表人王某红包后滥用职权与航田公司员工徐伟德所签订的，并最终参照原告闵行燃气与案外人A超市签订的《房屋租赁合同》单价3.08元每平方米的标准确定了闵行燃气的经济损失，以此认定尹某、金某的犯罪数额。故，本院认为原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定主张之诉请1，于法有据，本院予以支持。系争合同确认无效，被告应当向原告返还讼争房屋，故对于原告主张的诉请3，本院亦予以支持。虽被告曾在诉讼过程中提出讼争房屋存在装修，但其并未就此提出反诉，本院对该部分合同无效的后果不做处理。至于原告主张的诉请2，其主张的计算依据是按照评估报告中确定的讼争房屋租金标准3.29元每平方米计算自2013年5月1日起至2016年4月30日的房屋占有使用费扣除被告已付款1,340,280元后所得之差额以及按照该标准计算自2016年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。对此，本院认为该评估报告出具的目的是为了(2017)沪0112刑初2057号案件的审理，而该刑事案件最终对于经济损失的认定也并未参照该评估报告之标准，故本院认为本案中对于讼争房屋占有使用费的标准参照(2017)沪0112刑初2057号案件刑事判决书中最终所采用的原告与A超市之租金单价3.08元更为合宜。照此计算，被告应向原告支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费应为2,293,368元(3.08元×680平方米×1095天)，扣除双方确认的被告已付款2,084,880元后，被告尚应向原告支付该期间的房屋占有使用费差额208,488元。综上，被告尚应向原告支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费差额208,488元以及按照3.08元/平方米/天(面积680平方米)的标准计算自2016年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)款、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下：一、原告上海闵行燃气有限公司与被告徐伟德先后于2013年3月27日、2013年5月1日就上海市闵行区航北路XXX号XXX楼房屋(680平方米)签订的三份《房屋租赁合同》(协议招租有证版)均无效；二、被告徐伟德于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行燃气有限公司返还上海市闵行区航北路XXX号XXX楼房屋(680平方米)；三、被告徐伟德于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行燃气有限公司支付自2013年5月1日起至2016年4月30日止的房屋占有使用费差额人民币208,488元以及按照人民币3.08元/平方米/天(面积为680平方米)的标准计算自2016年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,861.1元，由原告上海闵行燃气有限公司负担人民币1,530.22元，由被告徐伟德负担人民币13,330.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  钱晓凡二〇一九年九月二十九日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。