天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初4405号原告：柏宇，女，1986年4月6日出生，汉族，居民，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王玉科，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：白露，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。被告：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇崔霍路3号106室。法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：王松，北京市汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳婷，北京市汇融律师事务所实习律师。原告柏宇与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛鸿盈公司）、天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告柏宇及其委托诉讼代理人王玉科、白露、被告森岛鸿盈公司的委托诉讼代理人李贵芝、被告金晟公司的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。后因该案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年7月23日裁定中止诉讼。中止事由消除后，本案转为普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告柏宇及其委托诉讼代理人王玉科、被告森岛鸿盈公司的委托诉讼代理人李贵芝、被告金晟公司的委托诉讼代理人王松、曾艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏宇向本院提出诉讼请求：1.判令森岛鸿盈公司向柏宇支付逾期交房利息35827.8元，逾期交房违约金27153.7元，逾期交房给柏宇造成的损失28500元；2.判令森岛鸿盈公司向柏宇支付在违规交房情况下收取柏宇的2019年至准入证时间物业费505元、取暖费（热损费）356元；3.判令被告森岛鸿盈公司向柏宇支付无前后露台给柏宇造成的损失138113元；4、判令金晟公司退还“团购费”55000元。事实和理由：2016年5月12日，森岛鸿盈公司的业务员向柏宇推荐天津市宝坻区芙蓉湾花园的商品房，邀请柏宇前去看看。柏宇于2016年5月12日到天津市宝坻区大白庄镇芙蓉湾花园售楼处，在销售员张冬、马明磊带领下来到锦绣香江-百合园3-5-401样板房，销售员给柏宇介绍了本小区的地理环境、周边交通、配套设施以及此房的格局，赠送前后露台、赠送阁楼，样板间阁楼南北有窗户，每户有一地下车位等各种优惠活动，当时五层因为赠送其价格比四层要贵，柏宇因为看到的样板房感到很满意。柏宇要求去看一下现房时，因现房正在施工，有铁皮围着进不去。销售员张冬、马明磊说，格局、户型图跟看的样板房一样，于是柏宇决定购买该户型的商品房，并于2016年5月12日交付20000元定金，于2016年5月19日补齐首付款及剩余电商费用。根据销售员的安排，柏宇与森岛鸿盈公司在2016年9月22日签订了编号为2012-0030278的《天津市商品房买卖合同》，约定柏宇购买位于天津市宝坻区，建筑面积84.41平方米，总房款485755元。2017年10月31日前交付房屋，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，柏宇依约履行了自己的付款等义务。到2017年10月31日，该房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）。柏宇于2019年4月15日正式收到房屋接收催告函，于2019年5月13日正式收房。柏宇要求森岛鸿盈公司提供该房屋取得准入证具体时间。森岛鸿盈公司的这一做法，违反了合同的约定，并且，交付的商品房与之前看的样板房格局及宣传单不同，没有前后露台、阁楼比样板间小15平方米左右，并且阁楼没有窗户，构成虚假宣传。另外，作为商品房代销商的金晟公司，收取了55000元的所谓的“团购费”，违反了《商品房销售管理办法》有关规定。二被告种种违法、违约行为给柏宇造成了重大损失，柏宇多次找被告协商解决未果，故柏宇向法院提起诉讼，要求被告森岛鸿盈公司支付逾期交房利息35827.8元（2017年10月31日到2019年5月13日），支付逾期交房违约金27153.7元（2017年10月31日到2019年5月13日），支付因逾期交房给柏宇造成的损失28500元，支付在违规交房情况下收取柏宇的物业费505元、取暖费（热损费）356元；支付无前后露台给柏宇造成的损失138113元；要求金晟公司向柏宇退还“团购费”55000元。庭审中，柏宇变更诉讼请求第三项为：判令被告森岛鸿盈公司向柏宇支付无前后阳台给其造成的损失138113元。森岛鸿盈公司辩称，不同意柏宇的诉讼请求。柏宇所购房屋于2017年9月30日竣工并通过了五方验收合格，于2017年10月31日开始办理房屋接收手续。由于2018年9月3日天津市行政许可办公室下发了相关文件，取消了《准许交付使用证》的办理，故无需再提供此证。因2017年8月25日天津市委下发了2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案，要求区域内土石方作业停止施工，涉案项目于2017年10月1日至2018年3月31日期间停工六个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间可以相应顺延且森岛鸿盈公司无需承担违约责任。柏宇所购房屋本身没有样板间，因为2016年销售形势一片大好，三期芙蓉湾没有相应的宣传单和样板间。2016年柏宇购买房屋时，涉诉房屋属于准现房，主体已经完工，柏宇可以清晰地看到芙蓉湾三期的外檐，没有露台，双方签订的买卖合同中明确约定了没有相关露台，不存在虚假宣传的情形，故柏宇的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。金晟公司辩称，不同意柏宇的诉讼请求。理由如下：1、金晟公司并非商品房销售合同的当事人，不是本案的适格被告。本案为商品房销售合同纠纷，合同当事人是柏宇与森岛鸿盈公司。金晟公司系中介服务机构，仅作为居间方撮合柏宇与森岛鸿盈公司交易，但并不了解柏宇与森岛鸿盈公司之间协议履行的情况。2、金晟公司与柏宇之间为居间合同关系，柏宇与森岛鸿盈公司已订立购房合同，金晟公司的居间行为已经完成，所获报酬不应退还。第一、柏宇与金晟公司自愿于2016年签订《金晟爱家购房团优惠协议》（以下简称《团购协议》），该协议真实、合法且有效。金晟公司作为居间服务方，其合同义务仅是撮合柏宇与森岛鸿盈公司签订购房合同，在柏宇与金晟公司签署正式购房合同时，金晟公司的居间服务完成，金晟公司与柏宇的居间服务协议的效力已经终止，双方再无任何法律关系。第二、根据协议约定，团购优惠服务费是金晟公司作为居间方应得的居间报酬，根据相关法律规定，居间方促成合同成立，有权取得居间报酬。金晟公司以自己的资源、信息、平台、渠道与劳务等整合为服务内容提供给柏宇，并成功撮合柏宇与森岛鸿盈公司订立购房合同，依法、依约均应获得相应报酬。3、《团购协议》明确约定，在购房者与售房者正式签署购房合同后，服务费不予退还。4、本案已有同期同类的裁判案例，法院未支持购房者要求退还“团购服务费”的主张，法院维持交易稳定性的态度明确。综上，请求法院驳回柏宇诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，柏宇与金晟公司签订《团购协议》，该协议内容为：柏宇“于2016年5月19日自愿参加金晟爱家购房团购活动，缴纳55000元服务费，成为金晟爱家VIP会员，购买锦绣香江指定楼座，享受团购优惠。优惠规则如下：购买15楼4单元501室，金晟爱家VIP会员独享团购优惠5.5万抵8.5折。……已购买金晟VIP爱家卡的会员，在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还服务费（不计利息）。……在正式签署购房合同后，服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加金晟爱家此次团购活动，并自愿缴纳会员服务费”。当日，金晟公司收取柏宇团购费30000元，加上柏宇于2016年5月12日交纳的团购定金20000元，金晟公司共收取柏宇团购费55000元。2016年9月22日，柏宇（乙方）与森岛鸿盈公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，柏宇购买森岛鸿盈公司开发建设的坐落于宝坻区，建筑面积为84.41平方米，每平方米价格5754.71元，总价款485755元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同附件补充协议第5.5条约定“如出卖人对外展示与该商品房同类的样板房的，买受人理解该样板房的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供买受人对该商品房进行装修的示范和参考，不作为该商品房的交付标准，但出卖人明确样板房为交付标准的除外。该商品房交付标准见《商品房买卖合同》附件三”。第5.6条约定“……买受人签署《商品房买卖合同》前已到该商品房现场实地考察，清楚知道该商品房的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型等情况。买受人不得以涉及到上述情况的理由向出卖人主张违约责任或提出解除合同”。合同签订后，柏宇向森岛鸿盈公司支付购房款485755元。涉诉房屋于2018年12月28日取得天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年4月4日，涉诉房屋取得不动产登记证书，登记的权利人为柏宇。柏宇于2019年5月13日接收了涉诉房屋。另查明，涉诉房屋申报价格上限为8050元/平方米。庭审中，森岛鸿盈公司称合同中约定的逾期交房违约金约定标准过高，要求参考同地段的租金标准予以计算或商品房价款同期利率计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柏宇与森岛鸿盈公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题；二、森岛鸿盈公司逾期交房是否受到政府停工令影响；三、森岛鸿盈公司是否应向柏宇承担违约责任及承担违约责任的起止时间；四、森岛鸿盈公司承担逾期交房违约责任的方式及数额；五、森岛鸿盈公司是否应向柏宇支付在违规交房情况下收取柏宇的2019年至准入证时间物业费505元、取暖费（热损费）356元；六、森岛鸿盈公司是否应向柏宇支付无前后阳台给其造成的损失；七、金晟公司是否应当返还柏宇团购费55000元。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛鸿盈公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛鸿盈公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛鸿盈公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力。计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛鸿盈公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋已于2017年9月30日竣工验收合格，故本院对森岛鸿盈公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛鸿盈公司是否应向柏宇承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛鸿盈公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给柏宇，应当承担违约责任。因本院对森岛鸿盈公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛鸿盈公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛鸿盈公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛鸿盈公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛鸿盈公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛鸿盈公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，柏宇作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛鸿盈公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛鸿盈公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知柏宇接收房屋，否则应承担相应的不利后果。涉诉房屋于2019年4月4日办理了不动产权登记，登记的权利人为柏宇，表明柏宇已于2019年4月4日取得了涉诉房屋的所有权，应视为柏宇已受领了涉诉房屋，故本院认定森岛鸿盈公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年4月4日。四、关于森岛鸿盈公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。庭审中，森岛鸿盈公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛鸿盈公司主张违约金过高，柏宇未提供有效证据证明其实际损失，故本院结合与涉诉房屋同地段同类房屋租金标准及森岛鸿盈公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照柏宇已付购房款485755元，计算期间为2017年11月1日至2019年4月4日，经核算违约金数额为32871.64元。关于柏宇要求森岛鸿盈公司支付逾期交房给其造成的损失10500元，于法无据，本院不予支持。五、关于森岛鸿盈公司是否应向柏宇支付在违规交房情况下收取柏宇的2019年至准入证时间物业费505元、取暖费（热损费）356元问题。根据柏宇提交的物业费及热损费的普通发票，可以看出物业费、热损费并非森岛鸿盈公司收取，柏宇要求森岛鸿盈公司支付上述费用，于法无据，本院不予支持。六、关于森岛鸿盈公司是否应向柏宇支付无前后阳台给其造成的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，柏宇与森岛鸿盈公司签订的《天津市商品房买卖合同》及其附件中均未约定涉诉房屋有前后阳台，虽然附件三《芙蓉湾花园交楼标准》写明阳台的交楼标准，《天津市商品住宅使用说明书》中亦涉及到阳台，但并不能证明双方约定涉诉房屋有前后阳台。对于柏宇主张森岛鸿盈公司曾承诺购买涉诉房屋赠送前后阳台。因天津市宝坻区市场和质量监督管理局作出的《行政处罚决定书》及其相关材料，并不能证明森岛鸿盈公司存在虚假宣传。柏宇提交的照片、录像、宣传册等证据以及本院依柏宇申请所调取的证据亦无法证明森岛鸿盈公司曾对涉诉房屋赠送阳台作出过说明或允诺，故对柏宇的上述主张，本院不予支持。关于柏宇以涉诉房屋比同单元其他楼层（一层除外）房屋销售单价高为由来证明森岛公司曾承诺赠送两个阳台及阁楼，对此本院认为，影响开发商制定商品房销售单价高低的因素有许多，并不能以房屋销售单价比同单元其他楼层房屋销售单价高就必然推定该房屋在销售时赠送阳台和阁楼，因此对柏宇的上述意见不予采信。综上，对柏宇要求森岛鸿盈公司支付无前后阳台给其造成的损失138113元的诉讼请求，本院不予支持。七、关于金晟公司是否应当返还柏宇团购费55000元问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，柏宇与金晟公司签订的《团购协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议中“在正式签署购房合同后，服务费不予退还”的约定，因柏宇与森岛鸿盈公司已经签订了《天津市商品房买卖合同》，其要求金晟公司退还团购费，有悖于合同约定。从《团购协议》的内容来看，柏宇向金晟公司交纳的团购费55000元系为享受房屋价款优惠而支付的对价，其在签订《团购协议》时应当知晓在缴纳团购费后形成的涉案房屋成交总价为优惠后的房价，如柏宇认为未享受售房优惠，应当在签订《商品房买卖合同》时提出异议，但其已在《商品房买卖合同》上进行了签字，且已交纳全部房款，表明其认可《商品房买卖合同》中约定的房屋价格为按照《团购协议》享受优惠后的价格，故柏宇要求金晟公司返还团购费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付柏宇逾期交房违约金32871.64元；二、驳回柏宇其他诉讼请求。如果天津森岛鸿盈置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5582元，由柏宇负担4960元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担622元（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  郑善礼人民陪审员  王云增二〇二〇年三月五日书 记 员  李 乾