上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初10922号原告：秦银珍，女，1951年1月17日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周宏杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：韩碧磊，男，1981年10月15日出生，汉族，户籍地河南省。原告秦银珍与被告韩碧磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告秦银珍的委托诉讼代理人周宏杰、被告韩碧磊到庭参加诉讼。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，于2019年7月18日第二次公开开庭进行审理。原告秦银珍的委托诉讼代理人周宏杰、被告韩碧磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦银珍向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁居间合同》于2019年2月25日解除；2、要求被告按每月5,900元的标准，支付自2019年2月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、要求被告支付违约金2,900元；4、要求被告支付的押金2,600元在本案中一并处理。事实与理由：2014年8月2日，原、被告签订《房屋租赁居间合同》，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为2014年9月3日至2021年9月2日，并约定了每年的租金。2018年9月初，原告得知被告将系争房屋转租，即要求被告要么自住、要么退房。然被告以各种理由拖延，继续将系争房屋转租。2019年2月4日，原告从案外人沈某(租客)处得知其自2017年3月起租赁系争房屋，每月租金5,900元。2019年2月25日，原告向被告发送短信，要求解除合同并返还房屋，被告未予理睬，故起诉至法院。被告韩碧磊到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告要求继续履行《房屋租赁居间合同》至期限届满。《房屋租赁居间合同》仅约定不能群租，并未禁止转租，且被告自租赁系争房屋至今均按约履行支付租金的义务，不存在拖欠。系争房屋出租前为毛坯状态，被告进行装修后就一直在转租，原告实际于2016年起就知道系争房屋已经被转租，原告自知道转租之日起超过六个月未提出异议，故无权要求解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋为秦银珍2014年取得的动迁安置房，出租前系争房屋为毛坯状态。2014年8月2日，秦银珍(出租方、甲方)与韩碧磊(承租方、乙方)签订《房屋租赁居间合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方住宅使用，面积82平方米，租赁期于2014年9月3日至2021年9月2日止。租金为每月2,600元，按3个月为1期支付，第1期租金于2014年8月3日付清，以后每期租金提前7日缴纳，如乙方逾期支付租金过10天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。押租保证金2,600元，于2014年8月3日一次支付给甲方。甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将押租保证金无息退还乙方。乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备。租赁期满后，乙方可将添置的可拆运的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的正常使用。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得双方谅解时，视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费。合同尾部双方手写约定：甲、乙双方协定：物业费由甲方承担，租客应遵纪守法使用该房屋。1、租期为七年，2014年9月3日至2017年9月3日租金为2,600元，2017年9月3日至2018年9月3日租金为2,750元，2018年9月3日至2019年9月3日租金为2,900元，2019年9月3日至2020年9月3日租金为3,050元，2020年9月3日至2021年9月3日租金为3,200元。2、装修时，房型结构不得破坏，不得群租，如有甲方有权收回房屋。3、在租期当中一切安全问题均由乙方承担，与甲方无关。4、租期未满时，如甲方提前收回房屋，应赔偿乙方装修费及其他相关费用。合同签订后，韩碧磊按约支付租金，并对系争房屋进行装修。另查，2017年9月8日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“巳(应为己)收到9月3日到12月2日房租金￥8250元正。”，同日，秦银珍再次向韩碧磊发送短信：“小韩你好：你考虑过了么啥时把小孩带过来自己住我这套房子，因为什么会租给你7年的合同当时你也很清楚的对不”。2017年12月12日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：2017年11月26日已收到12月3日-2018年3月2日房租8250元正。”2018年2月27日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“2018年2月26日收到3月3日到6月2日房租费8250元正。”2018年5月28日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：今收到2018年6月3日到9月2日一季度的房租￥8250元正。另外这房子你自巳(应为己)要来住了，我老早就与你打过招乎所以在这三个月里你应该要落实到行动了，因为9月份小朋友要开学了”。2018年9月6日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：8月29日收到了9月3日到12月2日的房租费￥8700元正。我给你发了关于你私自转租房屋的许多信息但你从不回我信息或打电话给我，你总得有个回音给我，或我把租金退你或我把房子收回，静候回音”。2018年12月1日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：今天12月1日收到12月3日到2019年3月2日的房租费7800元正。上次电话里你说要回去看一下再告诉我租户到期日，等你一个多月了还不给我答复，现在你怎么说”。韩碧磊回复：“阿姨你好，不好意思，租客到2019年3月份到期”。秦银珍回复：“到期后你作何打算”。韩碧磊回复：“我住”。2019年2月25日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“致韩碧磊：经查实，本人位于上海静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给你后，你本人未予居住，并在未征得我同意的情况下，擅自将房屋转租给了第三人(包括唐某某、沈某)。你的行为已严重违反了法律规定。现我郑重通和(应为知)你：解除我们双方之间的《房屋租赁(居间)合同》，并于2019年2月28日之前将该房屋退还给我。……”。审理中，对于短信内容，秦银珍陈述所有的短信内容已递交，其没有上门查看过房屋，短信内容反映韩碧磊的小孩未居住，所以询问小孩居住时间，不能反映转租情况；2018年9月6日的短信内容是在预感韩碧磊已经转租的情况下发出的。韩碧磊陈述，其自租赁系争房屋后一直在转租，短信内容也反映秦银珍知道其转租的情况，而且秦银珍曾经上门过，知道其不居住系争房屋。审理中，证人沈某陈述其于2017年3月20日与案外人唐某某签署租赁合同，租赁系争房屋，租期自2017年3月25日起一年，租金为每月5,700元，租赁时系争房屋已装修且带有部分家具；期满后继续租赁系争房屋，租金调整为每月5,900元，租金支付至2019年3月25日，押金抵付2019年4月24日前的租金，案外人唐某某于2019年2月通知房东要收房，目前仍居住其中；秦银珍于2019年2月上门才认识，并告知秦银珍租房情况。秦银珍陈述认可证人证言，实际于2018年12月1日被告短信回复后才知道转租事宜，此前从未上门查看系争房屋，证人之后是否居住系争房屋需要秦银珍和证人共同协商确定。韩碧磊陈述认可证人证言，但秦银珍自2017年就知道转租事宜，秦银珍同意让证人继续居住。审理中，原、被告一致确认韩碧磊已经支付了2019年3月3日至2019年6月2日期间的租金，押金2,600元在原告处。原告表示鉴于原告已经主张合同解除，解除后相对应的钱款不应认定为租金，原告愿意返还，押金也同意在本案中一并处理。韩碧磊同意押金在本案中一并处理。关于系争房屋居住使用情况，原告表示现由沈某居住，但是原告没有与沈某建立房屋租赁合同关系，并非原告安排其居住系争房屋，亦未收取其租金。被告表示，与沈某之间的房屋租赁合同关系于2019年3月到期，沈某租金支付至2019年3月，合同到期后，沈某以原告不让其搬离为由拒绝搬离，亦没有继续向被告支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告以被告未经其同意擅自转租系争房屋为由要求解除合同，并表示其从未上门查看过系争房屋，实际于2018年12月才明确知道被告转租事宜。被告主张双方的短信记录反映原告在2017年已经知道转租的事宜且原告上门查看过系争房屋，故不同意解除合同。本院认为，根据短信记录，原告自2017年9月起即知道被告及其孩子不在系争房屋内居住，并多次要求被告自己居住系争房屋，并且在2018年9月的短信中表示“发了关于你私自转租房屋的许多信息”，而对于“许多信息”又无法作出合理解释，且被告交付原告的租金，原告均按期收取，并未提出异议，故原告的陈述存在诸多矛盾之处，本院难以支持。被告的陈述更具有盖然性，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故原告以被告未经许可擅自转租为由要求解除合同的主张，本院不予支持。鉴于被告履行合同中按期交纳租金并坚持要求继续履行合同，且系争房屋目前由次承租人沈某居住使用，未对合同的继续履行造成障碍，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告秦银珍的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告秦银珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  吴春林二〇一九年七月三十日书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。