河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初154号原告：张亮，女，1973年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张华，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：臧建国，男，1969年8月31日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张亮与被告臧建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亮的委托诉讼代理人何柳，被告臧建国的委托诉讼代理人杨晓玮、李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮向本院提起诉讼请求：1.判令被告臧建国支付购房款26.74万元及款项付清为止的利息（利息计算方式：从2015年8月6日起按年利率6%计算至款项付清之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年1月份，原告张亮与三门峡市金港置业有限公司（以下简称金港公司）签订《房屋认购协议书》一份，主要约定原告认购金港公司开发的联通家苑一二楼门面房建筑面积为6000平方米，单价为3500元/平方米。在办理商品房预售登记之前，原告将部分房产转售他人的，金港公司有义务提供便利，按照原告指定的户名办理预售登记手续、房产手续，后附有该商铺的位置图。后被告臧建国通过朋友介绍向原告购买商铺，经原被告协商，双方确定商铺单价为6000元/平方米，面积暂为600平方米，后被告将其购买的600平方米房屋差价150万元转付至原告指定的第三人账户中，并经原告指定，被告直接与金港公司按照单价3500元/平方米签订《商品房买卖合同》，最终，实际出售给被告的房屋面积为706.96平方米，被告仍欠付原告房屋差价款26.74万元未付，故诉至法院。被告臧建国辩称：一、原告所出售给被告的房屋部分面积根本没有建设，造成合同履行不能，且原告存在严重逾期交房，其以上行为构成根本性违约。2010年12月，臧建国与张亮协商，由臧建国购买张亮位于三门峡市甘棠路与虢国路交叉口的部分门面房，约定单价6000元/平方米，原告收取被告150万元购房款，并委托三门峡联通苑房地产经纪有限公司（以下简称联通苑公司）给被告出具了收据。2015年8月5日，金港公司与臧建国签订两份《商品房买卖合同》，约定被告购买位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层101号房屋及102号房屋，房屋建筑面积分别为272.28平方、273.7平方米。2016年6月15日，金港公司与臧建国签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元2层212号房屋，房屋建筑面积为160.98平方米，以上三份合同载明的建筑面积共计706.96平方米。但近期被告发现房屋出现重大面积误差，根据2018年12月13日，金港公司工程部出具的《证明》，证实被告购买的位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元2层212号房屋，因规划、设计变更，造成房屋部分面积根本没有建设，该部分面积约50平方米，即原告根本无法将合同中约定的房屋（户型及面积）交付被告。同时，按照合同约定，被告购买的涉案101、102号房屋交房时间为2015年12月31日，212号房屋的交房时间为2016年12月31日。但原告及金港公司仅在2017年中旬交付了约300平方米，仍有约400平方米没有交付，对于原告以上违约行为给被告造成的损失，被告将保留诉权。二、根据上述涉案三份合同载明的建筑面积共计706．96平方米，按照双方约定的房屋单价6000元／㎡，总房款为4241760元。2016年6月15日金港公司与臧建国签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式中约定剩余300000元整办理房产证时据实结算，多退少补。截止目前，原告还没有按约办理房产证，该300000元购房款未到支付时间，在此基础上，被告按约应当交纳的购房款数额为3941760元。而截止目前，被告分五次给原告交纳的款项为4025014元，已经超过了被告按约应当交纳的购房款数额，根本不存在拖欠购房款的情形。经本院审理认定事实如下：2010年1月22日，金港公司（甲方）与张亮（乙方）签订《房屋认购协议书》一份，主要约定：甲方在三门峡市甘棠路和虢国路交叉口建设开发“三门峡联通家苑”；乙方决定认购联通家苑一二楼门面房建筑面积为6000平方米；乙方购买的标的房双方协商，每平方米实价为3500元，总房款暂定为2100万元；乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金20万元；标的房取得《商品房预（销）售许可证》后，甲、乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方支付总房款的30％，主体封顶时，乙方再支付总房款的50％，余20％在甲方房屋竣工，交钥匙前一次付清；交房时间为2011年12月31日前；在办理商品房预售登记之前，乙方将部分房产转售他人的，甲方有义务提供便利，按乙方指定的户名办理预售登记手续、房产手续。后附有该商铺的位置图。金港公司在甲方处加盖公司合同专用章，张亮在乙方处签名确认。2010年10月9日，张亮向金港公司支付联通家苑商铺定金50万元。后被告臧建国通过朋友介绍向张亮购买涉案商铺，涉案商铺系原告张亮从第三人金港公司处认购的联通家苑一、二楼门面房建筑面积为6000平方米的一部分。2010年12月6日，臧建国向原告支付150万元，张亮委托联通苑公司向其出具收据一张。2015年8月5日，被告臧建国与金港公司签订两份《商品房买卖合同》，分别主要约定：1、臧建国购买位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层101号房，用途为商业服，建筑面积共计273．7平方米，单价为3500元／平方米，总金额957950元整；2、臧建国购买湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层102号房，用途为商业服务，建筑面积为272．28平方米，单价为3500元／平方米，总金额952980元整。2016年6月15日，被告臧建国与金港公司签订第三份商品房买卖合同，主要约定：臧建国购买湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元2层212号房，用途为商业服务，建筑面积共计160．98平方米，单价为3500元／平方米，总金额563430元整，上述三份合同载明的建筑面积共计706.96平方米，总房款为2474360元，该三份合同信息均已备案。2017年11月1日，臧建国以张亮、联通苑公司构成欺诈为由，向本院提起诉请，要求张亮、联通苑公司返还购房款150万元、赔偿金150万元及利息。本院经过审理，作出（2017）豫1202民初5214号民事判决，驳回臧建国的诉讼请求。臧建国不服，上诉至三门峡市中级人民法院，三门峡市中级人民法院作出（2018）豫12民终805号民事判决，驳回上诉，维持原判。该两份判决书对上述查明的事实均已确认，并认定张亮与金港公司之间签订的《房屋认购协议书》合法有效，臧建国与张亮之间存在购房合同关系。本院另查明：2015年8月5日，臧建国与金港公司签订的两份《商品房买卖合同》第六条均约定被告应在2015年9月30日前将购房款付清，第八条约定金港公司应在2015年12月31日前将房屋交付被告使用。2016年6月15日，臧建国与金港公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定被告应在2016年12月31日前缴纳购房款共计563430元整，但同时又备注剩余300000元整办理房产证时据实结算，多退少补。三门峡市房产测绘队出具的测绘时间为2019年4月28日的“三门峡市房产分层分户图”显示：湖滨区崤山路南十一街坊5号院2幢1单元1层101号房、102号房、2层212号房屋的实际面积为669.01平方米。本院认为：本院（2017）豫1202民初5214号民事判决书及三门峡市中级人民法院作出（2018）豫12民终805号民事判决书已经查明并认定，张亮与金港公司签订的房屋认购协议书，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同“在办理商品房预售登记之前，乙方将部分房产转售给他人的，甲方有义务提供便利，按乙方指定的户名办理预售登记手续、房产手续”约定，张亮在签订协议后，有权将房屋转售给他人，鉴于臧建国购买的涉案商铺系张亮从金港公司认购商铺的一部分，故臧建国系经张亮介绍、指定购买的涉案商铺，其与张亮之间存在房屋买卖合同关系。张亮出售给臧建国房屋，臧建国应当支付房款。关于张亮收取的150万元款项的性质，张亮从金港公司以3500元/平方米的价格购买商铺，以6000元/平方米的价格出售给臧建国，臧建国与金港公司签订的合同约定的单价是3500元/平方米，证明臧建国支付给张亮的是差额部分的房款，即按照2500元/平方米向张亮支付房款。本案中，经三门峡市房产测绘队测定，张亮出售给臧建国的房屋实际面积为669.01平方米，臧建国应支付张亮的购房款为1672525元（2500元/平方米×669.01平方米=1672525元），而臧建国实际支付张亮的是600平方米的房款150万元，超出的69.01平方米的房款172525元未支付，根据《合同法》第一百六十二条规定，出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款;买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。现原告要求被告支付购房款，符合法律规定，本院予以支持。关于目前应支付的数额，因合同约定，房产证关于逾期利息，确定房屋实际面积的时间为2019年4月28日，逾期利息应自房屋实际面积确定之日其即2019年4月28日起计算，逾期利息的标准双方未约定，本院酌定按照年利率6%计算。被告辩称，原告逾期交房违约。被告可另案主张，本案不予处理。被告辩称，已超额支付房款，但未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百五十九条、一百六十一条、一百六十二条之规定，判决如下：被告臧建国自本判决生效之日起十日内支付原告张亮购房款172525元及利息（利息计算方式：以172525元为基数，按年利率6%从2019年4月28日起计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5310元，由原告张亮负担2000元，由被告臧建国负担3310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵云霞人民陪审员  马春红人民陪审员  张佳琪二〇一九年七月五日书 记 员  王 咪