上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初10309号原告：王浩，男，1979年6月26日生，汉族，住江苏省盐城市。原告：孙万巧，女，1979年4月29日生，汉族，住江苏省盐城市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。被告：沈刚，男，1982年10月28日生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：上海松江新城投资建设集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋国林。原告王浩、孙万巧与被告沈刚、第三人上海松江新城投资建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理，依法适用简易程序进行审理。庭审中，因原告就本案系争房屋向案外人张某2提起案外人执行异议之诉，本案须以该案的审理结果为依据，故本案依法中止审理。后本案于2019年5月17日、6月19日公开开庭进行了审理。原告王浩、孙万巧及两原告的共同委托诉讼代理人周荣茂、被告沈刚到庭参加诉讼，第三人上海松江新城投资建设集团有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩、孙万巧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年10月21日签订的《房地产定金及买卖协议》有效；2、判令上海市松江区泗泾镇XX路XXX弄XX、XX号XXX室房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋过户手续；3、被告支付原告律师费35,000元。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年10月21日签订的《房地产定金及买卖协议》；2、判令被告返还原告购房款470,000元；3、判令被告赔偿原告违约金730,000元；4、判令被告支付原告律师费35,000元；5、判令被告赔偿原告装修损失22,000元。事实和理由：原、被告于2015年10月21日签订了房地产定金及买卖协议一份，双方约定被告将位于上海市松江区泗泾镇XX路XXX弄XX、XX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告。房屋总价款52万元，于2015年10月22日支付20万元，2015年11月30日前支付27万元，尾款5万元待房屋过户后交付。协议签订之后，原告依约支付了房款，被告于2015年10月22日交付了房屋。原告进行了房屋装修、水电开户、燃气开户等。2017年11月，原告偶然得知被告又将系争房屋出售给案外人，原告知道后曾报警寻求帮助，联系被告，但被告不接电话，人也找不到。现房屋已经被司法查封，原告无法达到购买目的，为此原告提起诉讼，请求判如所请。被告沈刚辩称，同意解除合同，同意返还购房款47万元，不同意承担违约金、律师费和装修损失。原告王浩签订合同时是限购的，其社保不符合在上海购房的条件，所以被告才找了案外人另行出售系争房屋，原告对此事是知情的。另外，购房时是原告王浩一个人出面购房，与孙万巧无关。第三人上海松江新城投资建设集团有限公司未发表意见。本院经审理认定事实如下：2015年9月11日，上海松江新城投资建设有限公司对包括系争房屋在内的松江区泗泾镇XX路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX号XXX-XXX层房屋取得上海市房地产权证(大产证)。2015年10月16日，被告沈刚(乙方、买方)与上海松江新城投资建设有限公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，注明系争房屋所在地块的土地用途为居住(动迁安置房)。2015年10月21日，原告王浩(乙方、买受人)、被告沈刚(甲方、卖售人)在上海世凯房地产经纪事务所(丙方、居间方)居间下签订《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款52万元。房款支付方式：乙方于2015年10月22日前以现金方式(银行转账)补足定金至20万元；乙方于2015年11月30日前以现金方式(银行转账)支付给甲方首期房款27万元；待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款5万元。甲方于2015年10月22日交房交钥匙给乙方，当日甲方结清该房屋内所有水电煤等费用。第三.3.D条约定，在国家政策允许该房屋可上市交易办理产权过户手续时，甲、乙双方应在接到丙方通知后30个工作日内，共赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户相关手续。第三.3.I条约定，甲、乙双方签订本协议起至该房屋能办理产权过户手续期间，甲方不得擅自补办该房屋产权证，不得在该房屋产权证上添加任何产权人；因该房屋为动迁安置房，在办理产权过户审税手续时因国家政策原因可免相关的税、费等，则甲方无条件配合提供动迁协议原件及免税相关材料，若甲方不提供或不配合则多处的税、费由甲方承担。第四.2条约定，若已收到乙方首房款后违约，导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金104万元，且甲方自愿赔偿乙方装修费、律师费、差旅费等一切费用。2015年10月21日，原告支付被告定金2万元；2015年10月22日，原告支付被告定金18万元；2015年11月21日，原告支付被告购房款5万元；2015年12月1日，原告支付被告购房款22万元，以上共计47万元。另查明，两原告系夫妻关系，于2011年8月1日登记结婚。2017年11月8日，上海松江新城投资建设有限公司更名为上海松江新城投资建设集团有限公司，即本案第三人。自2013年1月至今，上海刘海贸易商行一直为原告孙万巧缴纳社会保险。审理中，原、被告均确认，被告于2015年10月21日将系争房屋钥匙交付原告。之后原告对系争房屋进行了装修，装修费用约32,000元，目前系争房屋仍由原告家庭占有使用。另，原、被告确认2018年9月12日系争房屋可以办理二手房交易过户手续，系争房屋现在的市场价值为125万元。再查明，原告向被告购买系争房屋之后，被告将系争房屋另行出售给案外人张某2。2018年3月5日，张某2向本院提起诉讼。该案审理过程中，张某2申请对系争房屋进行预查封，期限自2018年4月16日至2021年4月15日。2018年4月11日，经本院主持调解该案双方达成调解协议：一、张某2与沈刚关于上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号305室房屋的房屋买卖合同关系已解除；二、沈刚于2018年10月30日前返还张某2房款85万元；三、如沈刚未能按上述第二项约定的期限履行付款义务的，则需加付张某2违约金22万元；四、张某2自愿放弃其余诉讼请求；五、双方无其他争议。后因沈刚未履行付款义务，张某2向本院申请执行。2018年8月3日，两原告向本院提起执行异议，被裁定驳回。2018年9月3日，两原告向本院提起执行异议之诉，本院于2018年10月30日作出驳回诉讼请求的一审判决。两原告提起上诉，后因未按时缴纳诉讼费，上海市第一中级人民法院于2019年3月27日出具裁定书，本案按自动撤回上诉处理。审理中，原告王浩陈述在签订合同时其具备购房资格，但2016年政策调整之后，其不具备上海市购房资格，但原告孙万巧是具有购房资格的。审理中，原告表示，合同解除后，其同意向被告返还系争房屋，并要求在本案中一并处理，被告对此亦无异议。另，原告还提供了：1、证人张1、曹某某的证言，以证明原告购房系用于家庭居住使用，被告对证人证言认为部分不属实；2、律师代理合同及律师费发票，证明原告为本次诉讼支付律师费35,000元，被告对真实性予以认可，但不同意承担。以上事实，由上海市不动产登记簿、上海市商品房预售合同、房地产定金及买卖协议、收条、收据、(2018)沪0117民初4231号民事调解书、(2018)沪0117民初15161号民事判决书、(2019)沪01民终608号民事裁定书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告王浩与被告沈刚之间签订的《房地产定金及买卖协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同具有相对性，原告孙万巧并非该协议的签约相对方，故其向被告提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告王浩诉请解除《房地产定金及买卖协议》，因该协议系三方合同，故究其本意，应为解除其与被告间关于系争房屋间的房屋买卖合同关系，被告予以同意，系当事人真实意思的表示，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方当事人的争议焦点在于何方过错导致合同解除。本案中，在双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封，被告至今仍未能解除司法限制，原告据此提出解除合同，符合法律规定。被告虽称原告属于限购人员，故解除合同的过错在于原告，但被告未能举证证明在原告提起诉讼之前，被告即以上述限购情形为由向原告主张解除合同，故本院认定因被告的过错导致双方的买卖无法继续履行。关于原告主张的各项损失，本院分述如下：1、关于购房款470,000元，被告同意返还，本院予以确认。2、关于违约金730,000元，原告陈述根据协议约定违约金的金额为104万元，原告认为过高，故根据系争房屋的市场价值，主张以溢价损失73万元作为违约金。被告不同意赔偿，并认为如果法院最终认定被告需要支付违约金的，则认为过高，要求法院调整。但被告未能提供证据证明原告主张的标准过高，故对原告主张的违约金，本院予以支持。3、关于律师费，协议约定，若被告违约导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则被告同意赔偿原告装修费、律师费等一切费用，原告提供了律师费发票证明其因诉讼支付了律师费35,000元，故本院予以支持。4、关于装修损失，原、被告均确认2015年10月之后由原告出资32,000元对系争房屋进行了装修，考虑原告使用至今的情形，本院酌定被告赔偿原告装修损失10,000元。审理中，原告陈述其同意将系争房屋返还给被告，此系原告对其诉讼权利和实体权利的自由处分，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告王浩与被告沈刚关于上海市松江区泗泾镇XX路XXX弄XX、XX号XXX室房屋的房屋买卖合同关系已解除；二、被告沈刚于本判决生效之日起十日内返还原告王浩购房款470,000元；三、被告沈刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告王浩违约金730,000元；四、被告沈刚于本判决生效之日起十日内支付原告王浩律师费35,000元；五、被告沈刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告王浩装修损失10,000元；六、原告王浩于本判决生效之日起十五日内将位于上海市松江区泗泾镇XX路XXX弄XX、XX号XXX室房屋返还给被告沈刚；七、驳回原告孙万巧的诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,193元，减半收取计8,096.50元，财产保全申请费3,120元，合计诉讼费11,216.50元，由原告王浩负担54元(已付)，由被告沈刚负担11,162.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一九年六月二十四日书记员 王泽宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。