江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2729号上诉人（原审原告）：张某，男，1963年11月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：方光快、周磊，江苏播仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周某，男，1963年9月25日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：程海兵、李阳，江苏顺维律师事务所律师。上诉人张某与上诉人周某因房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张某上诉请求：依法撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由对方当事人承担。其主要上诉理由：1、一审判决认定事实不清，2005年12月9日，胡可明和周某还款40万元，实际系胡可明替张某归还欠农信社贷款，并非周某对上诉人张某的还款。胡可明之所以替张某归还39万元贷款，是想尽快解除本案诉争房屋在农信社的抵押，以便利用该房屋为胡可明本人的贷款再次提供抵押。后因为周某不同意提供抵押导致胡可明无法办理贷款，胡可明为此事多次找农信社领导要求退还其代上诉人还的39万元贷款。后农信社为解决此事和张某协商，最后确定由张某的家人及单位员工出面贷款40万元，而后用该款还给胡可明了结此事。张某并提出其在原审的陈述“原告张某称通过银行转账归还周某40万元”系因时间久远，记错了。2、一审将欠款利息起算日认定为一审诉讼立案之日即2015年11月9日错误，应当在2005年8月1日房屋交付后开始按照人民银行同期贷款利率起算应付利息。周某答辨称，一审认定周某与胡可明代张某还款40万元贷款视为归还房款认定事实正确；一审对于利息的认定符合法律规定。周某上诉请求：依法撤销原判，改判或发回重审；本案诉讼费用由对方当事人承担。其主要上诉理由：一审认定事实不清，周某与张某就本案的海州区朝阳西路63号房屋门面房付款方式中2004年8月20日付现金127万元产生争议，张某在之前多次诉讼中明确127万元为现金支付，从未说过该127万元中包含金海湾项目的余款。真实情况是，双方并未完成金海湾项目结算，是在周某购买涉案房屋后，尚欠张某109万元，后结算金海湾项目冲抵69万元。故而才向张某出具了一张40万元的欠条，这与张某用周某的房屋（涉案房屋）抵押贷款后故意不还其中的40万元（共贷款150万元仅归还110万元），让周某归还40万元相印证。综上周某在签订合同时尚欠张某109万元，之后通过金海湾项目结算冲抵69万元，帮助张某还款40万元，已经不欠张某购房款。张某答辨称，周某上诉请求无事实和法律依据。首先，周某分得的金海湾工程分配款不足69万元，不可能实现抵冲购房款69万元。该工程总造价是129.846万元，实际由周某、石秀成、孙海林三人合伙。2004年9月9日，三方与张某实际结算完毕。具体工程款分配：石秀成58.14万元（已结清）；孙海林25.088万元（已结清）；剩余周某为46.618万元（已结清），则何来的69万元抵冲购房款？其次，帮张某还银行贷款40万元纯属谎言。张某的贷款是胡可明代还，胡可明代还的目的是，尽快将张某贷款还清后，以解除本案房屋抵押，以用于为胡可明贷款提供抵押用。特别申明的是，在胡可明代还张某40万元贷款后，张某于2005年12月27日以家人及员工名义贷款40万元归还了胡可明的代还款。因此周某称代张某还款40万元进而冲抵购房款的情况根本不存在。张某一审诉讼请求：判令周某给付购房款109万元、鉴定费1.1万元、逾期支付房款利息以及本案的诉讼费用。一审判决认定事实：2004年，连云港市第一建筑工程公司（以下简称一建公司，后更名为连云港市地业建设工程有限责任公司）与张某口头约定：一建公司将坐落于海州区朝阳西路63号工程编号为34轴-47轴E轴-S轴门面房抵作工程款，冲抵给张某。2004年10月29日，张某与周某签订《售房合同》一份，约定：乙方（周某）购买甲方（张某）坐落于朝阳路63号一建公司朝阳路综合楼A楼门面房（工程编号为E-S轴线与34-47之间，该地段与一建公司与张某约定的门面房位置一致），该门面房建筑面积约997平方米，单方售价为3070元/平方米，总价款306万元；付款方式：2004年8月20日付现金127万元，一建综合楼工程款70万元，余款一次付清；房屋产权：由甲方负责乙方的房屋产权办理，但相关费用由乙方承担；违约责任：甲方于2005年8月1日把上述位置房屋交给乙方，否则每月承担违约金2%，乙方按付款方式的约定付款，若最后一次房款逾期一个月不交，甲方有权另行处理乙方所购房屋，所交房款不退还；2004年11月11日，一建公司与周某就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该合同在房屋产权登记部门备案。2005年1月15日，张某与一建公司签订《协议》一份，对门面房抵偿工程款达成书面协议。同日，一建公司向周某出具收据一张，金额为306万元，收款方式为门面房抵工程款。2005年8月1日，一建公司直接将涉案房屋交付周某，并办理了房屋所有权转移登记手续。2010年11月28日，连云港市地业建设工程有限责任公司出具《证明》一份，证明上述房屋是一建公司以工程款冲抵给张某，张某转让给周某，公司只负责办理购房手续，所有房款由公司从张某工程款中扣除，周某所持的306万元购房收条是用张某工程款冲抵的，周某没交一分钱，购房合同是由张某和周某签订售房合同基础上签订的，所有门面房房款由张某和周某协商处理，与公司无关。2005年2月份，张某与周某签订《砼专业承包协议》一份，约定：原告张某将连云港市易初莲花超市的砼浇筑等工程交给周某施工，费用约267160元，付款方式为“冲抵周某欠款”。2005年11月，经过双方结算，达成《关于易初莲花工程粉刷人工费证明》一份，确认人工费为391950元，已付50000元，扣除打地坪等费用40000元。2005年11月27日，周某在上述证明上注明“款以（已）结清，所有收据作废”。同日，张某与周琼（周某弟弟）签订《房屋买卖合同》一份，将一建公司坐落于海州区朝阳西路63号工程编号为A-E轴门面房一间出售给周琼，价款为450000元。同日，周某向张某出具欠条一份，写明欠张某一建公司综合楼抵冲门面余款共计110000元。2008年9月8日，张某与案外人胡可明达成协议书一份，其中约定：“关于朝阳路安置楼一间门面房的事宜，计价格450000元，因周毅欠张某11万元，已由胡可明代垫，以后胡可明和周毅结算，该门面归周毅所有”。2005年2月18日，张某向周某出具承诺书一份，张某用周某的一建综合楼的房屋抵押，向农村信用合作社贷款。2005年2月24日，张某贷款150万元，2005年6月13日，张某归还贷款90万元，2005年7月11日，张某归还贷款60万元，同日，原告张某又贷款60万元，2005年12月8日，胡可明提款39万元，胡可明和周某替张某归还贷款40万元，2005年12月9日，张某归还贷款20万元。诉讼中，张某称此后通过银行转账给被告周某40万元，但没有提供相关证据予以证明。2010年11月2日、2011年4月21日，张某两次起诉至一审法院，要求周某返还房屋，后均撤回起诉。在上述诉讼中，周某提供《售房合同》一份，该合同中的付款方式为：2004年8月20日付金海湾工程款132万元，2004年10月20日付现金102万元，一建综合楼工程款70万元，余款一次付清。其余内容与张某提供的《售房合同》一致。张某申请对周某提供的《售房合同》进行鉴定，经南京东南司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：据现有鉴定材料，倾向认定送检落款“买房人”处签名字迹为“周毅”的《售房合同》上第三条“付款方式”栏内的手写文字应在落款“买房人”处签名字迹为“周某”的《售房合同》上第三条“付款方式”栏内的手写文字之后形成。2015年2月27日，张某再次起诉至海州区法院，要求解除双方签订的售房合同，海州区法院认为，周某已向张某支付了大部分购房款，且涉案房屋已交付周某近十年的时间并已办理了房屋产权登记手续，张某主张解除房屋买卖合同并要求被告返还房屋，不符合法律规定和合同约定的解除合同情形，判决驳回张某的诉讼请求。原审中，周某提供欠条一张，内容为“今欠张某购房款计人民币肆拾万元整，欠款人周毅，2004.11.28”。周某称，该欠条为张某在此前的诉讼中向法院提供，并称2004年11月11日，一建公司与周某签订的《房屋买卖合同》中，127万元为现金，一建综合楼抵款70万元，在出具欠条之前，用金海湾工程款抵了69万元（金海湾工程共计是129.846万元，余款由石秀成和孙海林领取），到2004年11月28日，周某仅欠张某购房款40万元，2005年2月21日，以易初莲花合同的267160元冲抵购房款，2005年2月18日，张某用周某的房屋抵押贷款150万元，但到期后张某仅归还110万元，剩余40万元由周某归还。张某则称，该欠条系周某向法院提供，但称《售房合同》中的127万元包含金海湾工程的余款，并称易初莲花工程款为391950元，已付50000元，扣除打地坪等费用40000元，以最后一间门面房以450000元冲抵给周某，周某才出具110000元的欠条，此后胡可明代为偿还110000元。一审法院认为，双方签订的《售房合同》约定，张某将一建公司冲抵给其的海州区朝阳西路的门面房，以306万元转让给周某，涉案房屋已办理过户手续，该《售房合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约及时、全面履行已方义务。按照《售房合同》的约定，周某欠张某109万元，因2005年12月9日，胡可明和周某替张某归还贷款40万元，张某称通过银行转账归还周某40万元，但没有提供相关证据予以证明，故应当从周某的欠款中扣除该款项，周某还应给张某69万元及利息。对于张某主张的鉴定费1.1万元，虽然经过鉴定，被告周某在此前诉讼中提供的《售房合同》上第三条“付款方式”栏内的手写文字应在张某提供的《售房合同》上第三条“付款方式”栏内的手写文字之后形成，但此前的诉讼，张某已撤回起诉，而在本案中，周某对于张某提供的《售房合同》的真实性没有异议，故对于张某要求被告周某给付鉴定费的诉讼请求，不予支持。对于周某所称的到2004年11月28日，周某仅欠张某购房款40万元，不予支持，因为根据张某提供的《关于易初莲花工程粉刷人工费证明》，周某于2005年11月27日注明款已结清，所有收据作废，同日张某与周某弟弟签订《房屋买卖合同》一份，价款为450000元，以及同日周某向张某出具欠条一份，写明欠张某一建公司综合楼抵冲门面余款共计110000元。上述三份证据的时间一致，而且与张某与胡可明于2008年9月8日签订的协议书能够相互印证，证明除了《售房合同》约定的房屋外，张某另外抵偿给周某房屋一间，且易初莲花工程款已抵偿结清的事实。对于周某所称的张某的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，因双方在《售房合同》中对于周某所欠的工程款没有约定还款时间，此后双方以易初莲花超市的冲抵欠款，以及张某提起诉讼，引起诉讼时效中断，故对周某的意见不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定判决：一、周某于判决生效之日起十日内给付张某69万元及利息（从2015年11月9日开始计算，至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回张某的其他诉讼请求。一审案件受理费14710元，由张某负担5490元，周某负担9220元。二审审理期间，张某提供如下证据：第一份为江苏省农村信用合作社借款凭证、取款凭证，证明2005年12月27日张某员工郑宝军贷款10万元，张某妻子陈某,4贷款10万元，张某的员工刘某,4贷款20万元，三人合计贷款40万元，并以此款归还了胡可明，也即胡可明替张某归还银行贷款40万元的款项已经归还了胡可明，与周某无关。第二份胡可明出具的收条一张，内容为“今收到张某从我账户提取的肆拾万元款中还贰拾万元。胡可明05.12.27”，证明2005年12月27日胡可明收到刘某,4的还款20万元。周某质证后认为，第一份证据与本案无关，该份向银行借款的相关手续是不齐全的，其中有2个10万的是借据，20万的是取款凭条，实际借款人名称及借款金额都无法反映，且借款借据及取款凭条的名称都不是张某，对证明目的不予认可。对第二份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。张某质辩认为，周某认为借款借据与本案无关，但两份借条的备注的电话号码138××××3515都是张某的，当时整个的借款过程是张某做的。相关事实请法庭去调取胡可明的证言。二审期间，张某还申请证人刘某,4、陈某,4出庭作证，以证明其二人按照张某的统一安排在江苏省农村信用社贷款，并将贷出款项归还了胡可明。周某质证认为，两位证人与张某都有特殊的利害关系，证言部分是不真实的；证人刘某,4证明在2015年12月27日提款归还胡可明20万元与客观事实不符；证人陈某,4并没有证实贷款的10万元与本案周某代张某归还贷款40万元有关联性，陈某,4仅证实了从银行贷款10万元，最终给其丈夫张某还款。张某质辩认为，与张某有利害关系的证人证言不代表不可以被采纳，而当时张某能够找贷款的人也只能是与张某熟悉的人。一审认定胡可明代还款的时间是2005年12月9日，而张某协调三人贷款的时间是2005年12月27日，故从时间的先后顺序看是吻合的，且在相关的借款借据上留有张某的手机号码，同时也有胡可明打的收条为证，故这两名证人证言是真实的、客观的，能够印证其观点。二审审理期间，为查明案件相关事实，本院根据张某的申请，于2018年12月17日赴南京浦口监狱提审了胡可明，形成了《询问笔录》一份，并组织了本案当事双方进行质证。张某质证意见为：对真实性无异议，对胡可明提出其“没有替周某向张某代还过40万元款项”及“刘某,4的收条确是其本人出具”的说法予以确认，但对其声称“没有实际收到刘某,4给的钱”的说法表示异议，这其实是胡可明为避免其再次背上债务纠纷的防御性说辞，非客观事实。周某的质证意见为：胡可明证言不具有真实性。二审期间周某未提供相关证据。对于一审法院所查明的事实，除“2005年12月9日，胡可明和周某替张某归还贷款40万元，张某称通过银行转账归还周某40万元，但没有提供相关证据予以证明，故应当从周某的欠款中扣除该款项”这部分与本院查明的有出入之外，其他事实本院予以确认。本院认为，张某与周某于2004年10月29日签订的《售房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约及时、全面履行各自义务。综观全案，双方当事人对于涉案售房合同签订时，周某尚欠张某购房款109万元的事实并无争议。现周某称其以张某欠付其金海湾工程款69万元抵扣购房款、代张某还贷款40万元抵扣购房款合计109万元，故不欠张某购房款。张某则声称109万元并未收到。本案的主要争议焦点为：周某的购房款109万元是否已经支付给张某；如欠付购房款，逾期付款利息从何时起算问题。首先，周某关于以金海湾工程款抵扣69万元购房款的辩解理由不能成立。依据民事诉讼“谁主张谁举证”之法理，在本案一、二审期间，周某始终未能举出其用金海湾工程款抵扣69万元购房款的相关证据，且张某对该抵扣之说一直予以否认，则周某应承担举证不能的不利后果。另，根据一审法院所查明的事实，张某在诉讼中提供的《关于易初莲花工程粉刷人工费证明》，周某于2005年11月27日注明款已结清，所有收据作废，同日张某与周某弟弟周琼签订《房屋买卖合同》一份，价款为450000元，以及同日周某向张某出具欠条一份，写明欠张某一建公司综合楼抵冲门面余款共计110000元。上述三份证据的时间一致，而且与张某与胡可明于2008年9月8日签订的协议书能够相互印证，证明除了《售房合同》约定的房屋外，张某另外抵偿给周某房屋一间，易初莲花工程款已抵偿结清的事实。况且金海湾工程款中尚有与周某合伙的合伙人石秀成、孙海林等人的份额。综上，周某关于以金海湾工程款抵扣69万元购房款的辩解理由缺乏相应的证据支撑，且与本案的客观事实不符，故一审法院对此未予采信并无不当，本院予以支持。其次，关于周某所称其与胡可明代张某归还贷款40万元抵扣购房款的问题。一审法院根据所查明的事实和张某原审庭审中的相关陈述，作出“2005年12月9日，胡可明和周某替原告张某归还贷款40万，张某称通过银行转账归还周某40万元，但没有提供相关证据予以证明，故应当从周某的欠款中扣除该款项”的认定，张某对此上诉辨称因时间久远记忆错误以及其已归还胡可明的全部40万元，因其二审提供的其妻子陈某,4及其员工刘某,4作为证人与其有利害关系，本院对其证言不予采信。但鉴于张某二审中提供的其于2005年12月27日归还胡可明20万元时胡可明所出具的“收条”，业已与本院提审时胡可明的供述相印证，故本院对张某已实际偿还胡可明和周某所付40万元中的20万元这一事实予以确认。一审关于周某与胡可明代张某归还贷款40万元抵扣购房款的部分事实认定有误，本院予以纠正。综上，本院认为，在2015年12月9日周某与胡可明替张某归还40万元贷款后，张某于2005年12月27日偿还了胡可明20万元，故剩下的20万元应当从周某所欠付的购房款总额109万元中扣除，周某尚应支付89万元购房款及逾期付款利息。第三，关于本案逾期付款利息从何时起算问题。本院认为，涉案2004年10月29日的《售房合同》中并未明确约定余款付清时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方必要的准备时间。根据原审查明的事实，涉案房屋于2005年8月1日已交付周某，并办理了房屋所有权转移登记手续，但因周某拒不履行给付余款义务才引发诉讼,张某最早曾于2010年11月2日向原审法院提出对周某的违约诉讼，故本院认定自2010年11月3日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。原审判决以本案一审立案日2015年11月9日起算逾期付款利息不符合法律规定，显属不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05197号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05197号民事判决第一项为：周某于本判决生效之日起十日内给付张某89万元及利息（利息从2010年11月3日开始计算，至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。一审案件受理费14710元（张某预交），由张某负担5490元，周某负担9220元；二审案件受理费14710元（张某预交14710元，周某预交10700元），由张某负担4010元，周某负担10700元。本判决为终审判决。审判长 周 斌审判员 严伟晏审判员 程 艳二〇一九年十二月九日书记员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；