广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4322号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，所在地：广州市从化街口街河滨南路。负责人：邹锦君，职务：行长。委托诉讼代理人：曾洁香，系广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉敏，系广东韬策律师事务所律师。被告：郭铸豪，男，1991年8月30日出生，汉族，住广州市从化区，现羁押在广州市天河区看守所。被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地：广州市从化区街口街滨江一路御景商业街。法定代表人：谢炳钊，职务：总经理。委托诉讼代理人：温晋民，男，1988年8月21日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行诉被告郭铸豪、广州从化珠光投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由审判员李国洲适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的委托诉讼代理人刘婉敏、被告广州从化珠光投资有限公司的委托诉讼代理人温晋民到庭参加了诉讼,被告郭铸豪因羁押在广州市天河区看守所未到庭参加诉讼。本院于2019年11月6日到广州市天河区看守所对被告郭铸豪进行提审。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行向本院提起诉讼请求：一、判令被告郭铸豪按合同编号为44020120150149119《个人购房担保借款合同》约定提前偿还原告借款本金人民币889827.97元，利息13145.59元，罚息104.66元，复利107.75元（暂计至2019年8月16日本息合计902973.56元），此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；二、判令被告郭铸豪所有的位于广州市从化区街口街××房的房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；三、判令被告广州从化珠光投资有限公司对被告郭铸豪的上述债务承担连带保证责任；四、判令两被告支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，请求判令解除原告与被告郭铸豪签订的《个人购房担保借款合同》。事实和理由：2015年10月9日，原告与被告郭铸豪签订合同编号为44020120150149119的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告向原告借款101万元用于购买位于广州市从化区街口街××房，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮12%确定，还款方式为等额本息还款法；合同中还约定相关违约责任，被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，以及被告未按双方约定归还借款时在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；同时被告同意以其位于广州市从化区街口街××房为上述借款申请作抵押担保，并于2015年12月24日办理了抵押房产的预告登记手续。被告广州从化珠光投资有限公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告郭铸豪取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告郭铸豪的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2015年10月14日向被告发放借款101万元，借款凭证记载到期日为2035年10月13日，约定执行利率4.532%，逾期利率6.798%。但被告自2019年5月14日起未按约定还款，累计已达4期，暂计结欠原告贷款本息合计人民币902973.56元。为防止损失扩大，现原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告广州从化珠光投资有限公司（以下简称“珠光公司”）辩称，针对原告诉讼请求第一点，双方之间的保证合同附解除条件的合同，根据合同法第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，本案中我司在2018年1月3日已经将不动产权证原件移交给原告，原告明知不即时办理抵押登记会损害我司的合法权益，且我司需要承担连带保证责任，但原告仍然一直未办理，其目的是为了让我司承担连带保证责任，原告方具有过错，严重损害我司的合法权益，应当视为原告为自身利益所需而不作为，原告应当为自身的过错承担责任，自我司在2018年1月3日移交不动产权证之后，原告从未告知办理抵押登记的相关事宜，我司对于未办妥抵押登记事宜不知情，因此我司认为保证合同已经因原告不正当阻止条件的成就而解除，我司无需承担阶段性保证责任。被告郭铸豪辩称，一、对于尚欠借款本金和利息无异议，但因本人现羁押在看守所，无法履行债务；二、以为未办妥房产证，后才知悉被告珠光公司已办好并交给原告，涉案房产未办理抵押登记。本案原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、贷款申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明，贷款逾期还款表、结欠贷款本息表、不动产登记查册表等证据。被告珠光公司围绕其答辩依法提交了涉案房屋的不动产权证、签收涉案房屋的不动产权证的移交清单等证据。本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年10月9日，原告与被告郭铸豪签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119），约定合同项下贷款人原告向借款人郭铸豪提供贷款101万元，贷款用于购买位于广州市从化区街口街××房；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款，每月还款日为每期末月的借款发放日对应日；贷款利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾贰后确定，贷款利率为浮动利率，贷款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；约定由阶段性保证人广州从化珠光投资有限公司提供保证担保，由郭铸豪提供抵押担保，抵押房产为位于广州市从化区街口街××房的房产。2015年10月14日，原告向被告郭铸豪发放了101万元贷款，到期日为2035年10月13日，约定执行利率4.532%，逾期利率6.798%。2015年12月24日，原告与被告郭铸豪就上述案涉房产办理了抵押权预告登记（登记字号：×××）。贷款发放后，被告郭铸豪未依约按期偿还贷款本息。被告郭铸豪自2019年5月14日至今未按约定还款。截至2019年8月16日，被告郭铸豪尚欠原告贷款本金人民币889827.97元及相应利息、罚息、复利。另查，被告郭铸豪称其在2018年下半年知悉其提供抵押的位于广州市从化区街口街××房（权利证号：×××）的房产在2017年12月27日被深圳前海合作区人民法院查封。被告珠光公司于2017年12月8日收到国土规划部门出具涉案房产不动产权证，于2018年1月3日移交了涉案房产不动产权证给原告。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行是持有企业法人营业执照，具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告郭铸豪签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119）是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告未按合同约定完全履行还本付息义务，已经构成违约，并达到合同约定的解除条件，故，原告要求解除与被告郭铸豪签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119）、收回贷款及计收利息有理，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119）的约定及庭审中原告的陈述，原告并无确认其复利计收的基数是否包含罚息，如原告对于借款期间本息收取罚息，又对全部罚息收取复利，则对借款人实施了双重惩罚，对借款人显失公平。据此，本院酌定原告计收复利时不得将罚息计入复利的计算基数。关于原告对案涉房产是否享有优先受偿权问题。原告主张被告郭铸豪在其所有的位于广州市从化区街口街××房房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有优先受偿权。因协助办理抵押登记行为与本案不属同一法律关系，本案不予处理，原告可另循途径解决。原告未就案涉房屋办理抵押登记手续，尚未取得案涉房产的抵押权，因此，在案涉房产取得产权并办理正式抵押登记手续前，原告要求对该房产享有优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。关于被告珠光公司的担保责任问题。被告珠光公司作为阶段性保证人，为被告郭铸豪的债务承担连带保证责任，担保期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本案中，被告郭铸豪提供抵押的位于广州市从化区街口街××房（权利证号：×××）的房产在2017年12月27日被深圳前海合作区人民法院查封。本案涉诉房产，被告珠光公司于2017年12月8日收到国土规划部门出具房产证，但被告珠光公司于2018年1月3日才将房产证移交给原告。由于该房产已于同年12月7日被另案法院查封，原告即使收到了房产证，也无法办理抵押登记，其过错责任在被告珠光公司。截至起诉之日，涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，故被告珠光公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告珠光公司承担清偿责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向借款人郭铸豪追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、自2019年8月26日起解除原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行与被告郭铸豪签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119）；二、被告郭铸豪于本判决发生法律效力之次日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行清偿贷款本金889827.97元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150149119）约定的方式及标准计付至被告郭铸豪还清款项之日止，其中罚息不得计收复利）；三、被告广州从化珠光投资有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向被告郭铸豪追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6415元、财产保全费5000元，合计11415元（原告已经预交），由被告郭铸豪负担，被告广州从化珠光投资有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李国洲二〇一九年十一月二十一日书记员  黎紫晴