黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初3170号原告：孟梁，男，1984年6月12日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孟祥琨（系孟梁父亲），男，1955年2月10日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区被告：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，职务，总经理委托诉讼代理人：高强，男，1985年5月4号出生，汉族，系该单位职工，住黑龙江省兰溪县。原告孟梁与被告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司(以下简称恒大伟业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，孟梁委托诉讼代理人孟祥琨、恒大伟业公司委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟梁向本院提出诉讼请求：1.判令恒大伟业公司赔偿因施工质量问题导致楼上水管爆裂漏水，致使孟梁方厅、主卧、卫生间、过道等多处漏水，方厅封闭阳台拉门锁不上，主卧飘窗大理石台面两侧严重破损，墙面严重脱落，瓷砖多处破损空鼓，地板泡坏变黑，进户门裂缝严重等，合计赔偿损失费20000元；2.判令恒大伟业公司赔偿因施工质量原因致使孟梁不能出租该房的租金损失，从2018年10月至房屋修复时止，按2500/月计算；3.判令恒大伟业公司立即将孟梁房屋修复完好，恢复原样；4.判令恒大伟业公司承担2018—2019年物业费3573.60元，电梯费288元，供热费4109.18元；5.诉讼费用由恒大伟业公司承担。事实和理由：孟梁购买了恒大伟业公司开发建设的位于松北区中源××、学子街××绿洲××单元××室豪华精装修商品房。2018年8月交付该房屋时，孟梁发现该房存在质量问题，如：主卧飘窗大理石台面两侧严重破损、方厅封闭阳台拉门锁不上、影响房屋整体取暖、瓷砖多处破损空鼓、进户门裂缝严重等。特别是因质量原因导致楼上水管爆裂漏水，致使孟梁方厅、主卧、卫生间、过道等多处漏水，损失严重。孟梁多次找开发公司、物业公司反映问题，均以各种理由推诿、拖延、推卸责任，致使问题一直没能解决，致使孟梁无法及时出租该房，给孟梁造成较大经济损失。开发公司、物业公司在豪华精装修商品房存在质量问题，尚不具备居住条件的情况下，强行收取一年的物业、电梯费等。不交费就不发钥匙，不让验房入户，时至今日由于商品房存在诸多质量问题，导致楼上水管爆裂漏水，开发公司、物业公司至今不闻不问也未给孟梁修复，致使孟梁无法及时出租该房，给孟梁造成较大经济损失。故诉至法院要求恒大伟业公司赔偿。2019年2月，孟梁到案涉房屋进行查看发现有漏水情况，但何时漏水不清楚。孟梁与物业公司解决，物业公司态度蛮横，声称维修，但一直没有来，2019年8月，物业公司致电孟梁称要维修，但当时孟梁没有在房屋居住。恒大伟业公司辩称：不同意孟梁的诉讼请求。孟梁在接收房屋时不存在上述质量问题，且孟梁于2018年8月1日接收房屋时也未提出该房屋存在质量问题。在孟梁提出房屋存在漏水等质量问题恒大伟业公司是通过法院知晓并且安排工作人员去查看该质量问题是否是质量问题还是人为破坏，但孟梁阻拦恒大伟业公司工作人员查看直至损害不断扩大。根据双方签订的商品房买卖合同约定该合同第16条明确约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题恒大伟业公司应当履行保修义务，但因非恒大伟业公司原因造成的损害恒大伟业公司不承担责任，鉴于孟梁阻拦恒大伟业公司查看质量问题发生的原因和状况致使损失不断扩大，这部分责任应当由孟梁自行承担。据恒大伟业公司代表人了解，孟梁尚居住在案涉房屋内，正常使用水电情况，说明该房屋满足使用功能。故恒大伟业公司当庭提出反诉，诉讼请求1.要求孟梁配合恒大伟业公司查看房屋质量问题；2.若该质量问题系保修期限内发生的质量问题，但因孟梁阻拦恒大伟业公司维修致使扩大的损失应当由孟梁自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：孟梁举示的证据一照片16张，能够证明房屋墙面等多处有水渍，但无法证明导致出现水渍的原因，故本院部分予以采信；孟梁举示的证据二《商品房买卖合同》一份，该证据客观真实、来源合法，但无法证明案涉房屋豪华装修存在质量问题的待证事实，故本院部分予以采信；孟梁举示的证据三票据及收楼通知书，该证据客观真实、来源合法，能够证明金碧物业有限公司于2018年7月25日向孟梁发出收（验）楼通知，亦能证明孟梁于2018年8月1日缴纳电梯费、维修基金、物业费等款项，但无法证明恒大伟业公司在孟梁未入住的情况下提前收取了各项费用，故本院部分采信；恒大伟业公司举示的证据一《商品房买卖合同》一份，该证据客观真实、来源合法，能够证明双方在合同中对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任等事项进行了约定，故本院予以采信；恒大伟业公司举示的证据二《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》，该证据客观真实、来源合法，能够证明双方在房屋出现质量问题时的维修主体为金碧物业有限公司哈尔滨市分公司及已告知业主房屋保修项目、期限，故本院予以采信；恒大伟业公司举示的证据三《交楼流程表》和《收楼物品表》证据客观真实、来源合法，能够证明案涉房屋于2018年8月1日交付使用，故本院予以采信；恒大伟业公司举示的证据四两次通话录音客观真实、来源合法，能够证明其曾与孟梁父亲孟祥琨取得联系沟通维修房屋事宜，故本院予以采信。本院认定事实如下：2017年8月8日，孟梁与恒大伟业公司签定了《商品房买卖合同书》，合同编号为17172474633号。该合同约定：孟梁购买恒大伟业公司作为出卖人的位于哈尔滨市××区规划路××、××、××以东地××单元××号房屋，房屋建筑面积148.9平方米。双方签定的《商品房买卖合同书》第十三条载明：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2,3种方式处理：‘2.买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续’。”第十六条第一款载明“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”第十六条第四款载明“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主题结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失；如鉴定结果为合格，则由买受人承担鉴定费用。”《商品房买卖合同书》附件四《合同补充协议》第十一条载明“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担”。2018年7月25日，金碧物业有限公司哈尔滨分公司向孟梁发出《哈尔滨恒大绿洲收（验）楼通知书》。2018年8月1日，孟梁与恒大伟业公司办理完毕房屋交付手续，恒大伟业公司向孟梁交付了案涉房屋钥匙等物品及《住宅质量保证书》《住宅质量说明书》，孟梁在《收楼物品领用登记表》业主签字处署名并捺印。房屋交付使用后，孟梁一直未在案涉房屋内居住。至2019年初，孟梁发现案涉房屋存在漏水受损情况。2019年8月16日、2019年9月24日，恒大伟业公司与本案孟梁委托诉讼代理人孟祥琨取得联系，沟通进入案涉房屋维修事宜，孟祥琨未同意到案涉房屋进行查看。审理中，本院向孟梁释明可提交鉴定申请以明确其房屋受损原因及损失数额并告知其举证不能的不利后果，孟梁明确表示不申请鉴定。2019年9月5日，孟梁向我院提出鉴定申请，要求对案涉房屋自2018年10月至2019年10月期间出租价格进行鉴定，后于2019年10月10日撤回鉴定申请。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孟梁与恒大伟业公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《商品房买卖合同书》及其附件中对房屋出现装饰、设备不达标、保修责任等进行了约定，亦对房屋出现质量问题存在争议时双方的解决方式进行了约定。本案中，孟梁诉请要求恒大伟业公司对因房屋工程质量问题导致漏水损失及房屋不能出租的租金损失等进行赔偿。根据庭审查明的事实及当事人陈述，可以认定案涉房屋交付使用时，孟梁对房屋质量并未提出异议且交付后未依据双方在《商品房买卖合同书》中约定的争议解决方式进行主张，即孟梁未提供证据证明恒大伟业公司存在违约情形。根据孟梁的陈述，案涉房屋系施工质量问题导致楼上水管爆裂漏水，故其受损原因是否具有其他因素需其提供证据加以证明。孟梁举示的证据能够证明其房屋存在受损情况，但其未提供充分证据证明案涉房屋存在质量问题及其受损与恒大伟业公司的开发建设行为具有因果关系，亦未能提供证据证明房屋损失计算依据及因受损不能出租产生的损失数额，应当对此承担举证不能的责任。孟梁作为案涉房屋实际使用人及管理人，其长期未在案涉房屋内居住，至发现房屋漏水情况时未尽对房屋管理义务，亦存在相应责任。综上，对孟梁的诉讼请求，本院不予支持。恒大伟业公司在庭审中提出反诉，要求孟梁配合查看案涉房屋情况及应由孟梁自行承担房屋损失扩大部分，该主张系答辩意见且不构成反诉的条件，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回孟梁的全部诉讼请求。案件受理费499元（孟梁已预付），由孟梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张相琨人民陪审员  孙凤华人民陪审员  徐学斌二〇一九年十月三十日书 记 员  陈 晨