山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1323民初1737号原告：陈继光，男，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：王学相，山东成全律师事务所律师。被告：程祥艳，女，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：袁中普，山东廷峰律师事务所律师。第三人：沂水鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地：山东省临沂市沂水县如意家园小区沿街A段107号。法定代表人：刘倍侨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王友强，该公司员工。原告陈继光与被告程祥艳、第三人沂水鲁盟房地产营销策划有限公司（以下简称：鲁盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈继光及其委托诉讼代理人王学相、被告程祥艳及其委托诉讼代理人袁中普、第三人鲁盟公司委托诉讼代理人王友强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈继光向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《鲁盟地产买卖契约》，判决被告程祥艳构成合同违约，并支付原告违约金33350元（暂主张100天的违约金）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告计划出售沂水县博皓翰林华府小区28号楼701室楼房一套，并将信息登录58同城网站，后第三人鲁盟房地产营销策划有限公司联系原告，了解房源信息。2017年11月17日，第三人通知原告说买方见面协商房屋买卖事宜。后，原告与被告在第三人处协商了买卖的相关事宜，经协商被告程祥艳同意按一次性全额付款的方式购房，原告和被告签订了《鲁盟地产买卖契约》。根据约定被告程祥艳应当在过户前支付全部房款667000元，其中130000元于过户前先行打入原告银行房产抵押帐户，注销银行抵押登记，为房产过户打通渠道，剩余537000元于过户当日交由第三人鲁盟房地产营销策划有限公司帐户保管，待产权交割完毕两日后付给原告。契约签订后，被告程祥艳一直没有按合同约定向原告支付130000元购房款，也没将其他全部房款交付第三人账户保管，反而明确告知原告无法在过户前一次性支付全部房款，提出先过户后付款，原告坚持要求按合同一次性全额付款，被告至今未向原告支付任何房款。被告程祥艳的行为构成合同违约，且超过30日未付款，构成合同约定的悔约，应当解除双方之间签订的买卖合同，并按约定支付原告违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状贵院，请判如所请。被告程祥艳辩称，一、本案漏落原告王培燕，且鲁盟地产买卖契约是甲乙丙三方签订，因此鲁盟地产应为被告，而不应为第三人。二、在我方诉陈继光、王培燕及鲁盟地产的庭审笔录中，陈继光多次辩称鲁盟地产买卖契约不成立，不存在解除，现又起诉要求解除该契约，明显前后矛盾。且也客观反映了其逃避法律责任的事实。三、我方不存在违约行为，原告所诉称的我方明确告知原告无法在过户前一次性支付全部房款与事实不符，请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人鲁盟公司述称，签订买卖契约后，因为发现契税不过二，需买方多交税费，所以买方程祥艳提议剩余20万元过户后公积金贷款支付，但是陈继光不同意。经我公司多次沟通，契税不过二所产生的税费买方愿意全部承担，而且过户当日买方愿意全款交付房东，但2017年12月16日我公司与房东沟通，房东明确说不卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈继光与王培燕系夫妻。2017年11月17日，陈继光、王培燕（甲方）、程祥艳（乙方）、及鲁盟公司（丙方）签订《鲁盟地产买卖契约》，约定：第一条甲方同意将坐落在临沂市沂水博皓翰林华府小区28号楼701室拥有的房产出售，建筑面积160.69平方米。其中主房130.27平方，车库30.42平方。第二条交易价格与定金1.甲乙双方同意上述房产的交易价格为677000元。本合同签定之日，乙方须支付3.4万元作为购房定金和服务费交由丙方保管（凭收据）。2.丙方有权优先从定金中扣除服务费，剩余款过户办理完毕后可冲抵购房款或退回乙方。…第三条付款时间与办法3.甲、乙双方协商一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心过户当日由乙方支付677000元整，交由丙方（见证方）账户保管，并在产权交割完毕两日后付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。…第六条：1、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方与丙方进行违约赔偿。2.乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之伍的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。第七条税费分担甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费、手续费由乙方承担。…补充条款1.该房屋的交易服务费（房价的1.5%，凭收据），在签订本契约时乙方同意交付见证方。…5.代理人代为签署的，代理人声明视为产权人同等法律效力，并自愿承担违约责任。6.其他约定事项：甲、乙双方已细读本合同。本房屋双方约定于2018年1月27日后过户，丙方为见证方。由于甲方在银行还有130000元房贷未还，乙方同意过户前将130000元直接打入甲方账户，如因国家政策原因无法付清全款，双方协商解决。陈继光在上述契约甲方及甲方委托代理人处签字、捺印，程祥艳在乙方处签字、捺印。丙方鲁盟公司代理人处王友强签字。涉案契约甲方处王培燕签字为陈继光代签。王培燕称，其对《鲁盟地产买卖契约》并不知情，且涉及双方重要的共同财产，王培燕拒绝追认陈继光的处分行为。第三人鲁盟公司称：2017年11月17日签订涉案买卖契约时，陈继光承诺涉案房屋契税发票已满两年，可免交增值税，且涉案房屋尚有银行贷款未还清，故约定买方2018年1月27日前支付13万元给卖方还清银行贷款，剩余房款过户当日交付卖方。2017年11月30日，鲁盟公司办理手续时发现契税不过二，需要额外交增值税5.2%，程祥艳提议剩余20万元房款过户后申请公积金贷款付给陈继光，陈继光不同意。后经鲁盟公司多次沟通，契税不过二所产生的增值税程祥艳愿意全部承担，过户当日全款交付陈继光。2017年12月16日经鲁盟公司与陈继光沟通，陈继光明确说涉案房屋不卖了。庭审中鲁盟公司及陈继光提供的通话录音能够证实：签订涉案买卖契约后，程祥艳曾提议先付400000元，过户后再付余款，陈继光不同意要求付全款，后程祥艳同意全额付房款：先付130000元，尾款交房管局监管账户监管。经鲁盟公司多次沟通，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售房屋的事实。2017年12月22日，程祥艳（申请人）就该纠纷向沂水县调解委员会申请调解，其与陈继光、王培燕（被申请人）未达成调解协议。2018年6月7日，程祥艳依法诉至本院，要求依法解除《鲁盟地产买卖契约》并要求陈继光、王培燕、鲁盟公司双倍返还支付的定金6.8万元及利息。2018年9月19日，本院作出（2018）鲁1323民初2644号民事判决书，后陈继光、王培燕对该判决不服提起上诉，临沂市中级人民法院撤销该判决，发回本院重审，本院于2019年4月10日重新立案。2019年4月10日，陈继光诉至本院，要求依法解除其与程祥艳签订的《鲁盟地产买卖契约》，并要求程祥艳支付违约金33350元。2019年9月2日，陈继光提交申请，请求法庭调取鲁盟公司与程祥艳、陈继光的全部通话录音。鲁盟公司称除了庭审中提交的通话录音，公司法定代表人刘倍侨原先手机里还有一部分，后来换了手机，找不到了。根据涉案纠纷多次庭审可以明确：《鲁盟地产买卖契约》双方约定的合同履行时间为2018年1月27日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。涉案买卖契约系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该契约依法成立、有效。本案买卖契约约定的履行时间为2018年1月27日，但根据鲁盟公司提供的通话录音可以看出，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售涉案房屋，其称系因程祥艳变更合同付款方式，要求交付房管局监管账户，陈继光对该账户不了解，故拒绝同意，是对程祥艳变更合同履行的拒绝，并非悔约。本院认为，程祥艳提出将房款交付监管账户时，离双方约定合同履行时间（2018年1月27日）尚有1月有余，即便陈继光不同意该种付款方式，也可以要求程祥艳严格按照合同履行付款义务，而不是明确表示“不卖了、不谈了”，因陈继光不再出售房屋，致使涉案合同无法履行，其行为构成违约，程祥艳于2018年6月7日诉至本院要求解除涉案契约，现陈继光亦要求解除涉案契约，本案当事人在诉讼中均同意解除涉案合同，涉案契约依法解除。原告要求判决被告程祥艳构成合同违约，并支付原告违约金33350元（暂主张100天的违约金）的诉请，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈继光与被告程祥艳于2017年11月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》。二、驳回原告陈继光的其他诉讼请求。案件受理费634元，由原告陈继光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  张传文审判员  靳 倩审判员  宋文萍二〇一九年十一月十一日书记员  江 媛