河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2062号原告赵玉东，男，1978年9月14日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人裴雅娟、包闻杰，河南通天路律师事务所律师，特别授权。被告刘峰，男，1970年11月13日出生，汉族，住南阳市宛城区。被告钟理金，女，1971年8月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。二被告共同委托代理人田国举，河南召栋律师事务所律师，特别授权。第三人房秋鲧，男，汉族，1968年8月27日出生，住河南省邓州市。原告赵玉东诉被告刘峰、钟理金、第三人房秋鲧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，向当事人送达相关法律手续，公开开庭进行了审理，原告赵玉东的委托代理人裴雅娟、包闻杰、被告刘峰、钟理金的委托代理人田国举、第三人房秋鲧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉东诉称，2014年10月12日，原告委托老乡房秋鲧以房秋鲧的名义与被告刘峰签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于南阳市××蠡路××区××楼××楼临街门面房共计630平方米作为商业用房开办美容院，房屋租赁费用为每年550000元，合同对租赁期间及双方的权利义务都做了约定。自2017年起被告开始拖欠房租，经双方结算，至2018年10月12日，被告共拖欠房租60万元，被告钟理金出具欠条一份交于第三人房秋鲧。此后，二被告仅向原告支付房租35000元，至2019年7月19日，二被告共拖欠原告房租983904.2元。现原告为维护自己合法权益，提起诉讼，请求1、依法判令解除原告与被告签署的房屋租赁合同，并责令二被告腾空房屋后交付给原告；2、判令二被告向原告支付拖欠的房租983904.2元（截止2019年7月19日），实际支付至房屋腾空交还原告之日止；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院出示证据如下：1、原告身份证复印件，以证明原告的主体资格。2、房产证明、房款收据、企业变更信息各一份，以证明原告对出租的标的物享有所有权。3、委托书一份、房秋鲧身份证复印件、收取房租银行卡复印件，以证明房秋鲧系受原告委托代为办理房屋租赁事项并收取房租，并非本案的合同相对人，不具有诉讼主体资格。4、房屋租赁合同一份，以证明房秋鲧受原告委托与被告刘锋签订租赁合同，就双方的权利义务做了明确约定。5、欠条一份，以证明被告钟理金书写下欠60万元房租（自2017年至2018年10月12号）。6、金曼丽欠费清单一份，以证明二被告经营的美容会所一直持续经营至2019年7月中旬，因2019年7月19日二被告在房租和水电均未支付完毕的情况下开始将设备搬离现场，物业通知了原告，原告到场后与被告协商各上一把锁将美容会所暂时关闭。因此物业未抄报7月7日之后的水电度数，这也是原告起诉被告拖欠房租费用计算金额的依据。被告刘峰、钟理金辩称，1、原告不是本案房屋租赁合同的相对人，不具有本案诉讼主体资格，本案房屋租赁是被告刘峰与房秋鲧签订的，房秋鲧至今未请求解除合同，现本案原告起诉，要求支付租赁费没有事实及法律依据。2、第三人主张权利要及时通知相对人，本案原告没有向被告进行任何通知，依据相关规定，承租人可以不支付租金，被告有理由不支付租金。3、本案被告和房秋鲧签订的房屋租赁合同期限是8年，至今只用了4年，被告对该房屋进行装修，投入约200万元左右装修费，给被告造成了极大的经济损失，租赁合同第5项约定，租期8年，在租期内出租方不许收回出租的房屋，否则应当承担违约金及房屋装修费用。4、被告刘峰同原告房秋鲧签订的租赁合同年租金为529200元，且因双方约定了2个月的装修期免租金，2018年10月2日被告钟理金签的60万元欠条实为2017年至2018年12月份欠的房租，因钟理金不知情，签欠条的时候没有扣除2个月租金。5、2019年3月，原告向法院提起诉讼后，将被告经营的美容中心的门上锁，导致被告无法经营，被告提起反诉，请求原告赔偿被告的经营损失及装修损失暂计60万元。被告为支持其主张，向本院出示证据如下：1、南阳市都市嘉装饰工程有限公司的出具的装修明细及总费用清单，以证明双方租赁合同期限为8年，被告为装修投入巨大，房屋装修现值巨大。2、照片11张，证明原告起诉后就锁住被告的经营大门，并禁止被告进入该场所，现被告会计与房秋鲧的租赁对账单还在场所内无法取出，也证明被告为装修投入巨大。3、银行转账凭证，以证明被告与房秋鲧有过约定可以延期支付房租，并且一直在履行。4、房屋租赁合同一份，以证明双方约定的房租为年租金529200元，并约定了2个月的装修期免收租金。第三人房秋鲧辩称，第三人于2014年9月受原告委托帮原告出租本案房屋，把房屋租给了本案被告，2014年10月份签订的合同，2014年、2015年房租都是被告给第三人，再转交给原告，到2016年下半年及2017年，被告支付房租便拖拖拉拉，至2018年被告支付不上房租，2018年10月2日，被告与第三人清算房租，并向第三人出具了60万元欠条，后被告分4次支付了35000元，就再也没有支付。2017年7月19日，在原告及第三人不知情的情况下，被告去店里拉自己装修的东西，后原告也派人和被告一起各加一把锁将美容中心的门锁上。第三人房秋鲧未向本院出示证据。对原被告出示的证据，结合各方质证，本院认定如下：对原告出示的证据1、4、5、的真实性被告及第三人均无异议，本院予以采信，原告出示的证据2、3、6，能够与其他证据相互印证，本院予以采信。对被告出示的证据，本院在暂不予评定，具体在评理部分评述。经审理查明，2014年10月12日，原告委托第三人房秋鲧以房秋鲧的名义与被告刘峰签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于南阳市××蠡路××区××楼××楼临街门面房共计630平方米作为商业用房开办美容院，房屋租赁费用为每年550000元，租赁期限为八年。合同签订后，被告自2017年起被告开始拖欠房租。2018年10月2日，经结算，被告钟理金向第三人房秋鲧出具欠条一份，载明：今欠房秋鲧房租2017年—2018年10月12号共欠房款600000元整欠款人：钟理金2018年10月2号。此后，被告又向原告支付房租35000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否具有本案诉讼主体资格；二、双方履行的是年租金550000元的房屋租赁合同还是年租金529200元的房租租赁合同；三、2018年10月2日被告钟理金向房秋鲧出具的60万元欠条是否扣除了2个月的租期；四、房屋租赁期间应计付至2018年3月8日还是2018年7月19日。原告于2014年9月5日向第三人房秋鲧出具委托书，委托房秋鲧代为出面办理其所有的位于宛城区××玉××楼临街商铺对外出租事宜，并写明房秋鲧享有代办签订合同、收取租金的权利。庭审中，原告向本庭出具了房产证明、购房款收据、委托书等证据证明上述事实，故原告作为房屋所有权人及委托人，有权依照受托人房秋鲧与被告之间的合同约定向被告主张权利，对被告所称原告不是房屋租赁合同的相对人，不具有本案诉讼主体资格的辩解意见，本院不予采信。庭审中，被告出示一份年租金为529200元的房屋租赁合同，主张约定的租金为每年529200元，原告及第三人解释该房屋本来出租给一家饭店，约定的租金为每年529200元，后被告以每年550000元的价格承租，第三人向原承租人支付3万多元违约金后将该房屋出租给被告，但为了向公司报账方便，就让原承租人模仿被告刘峰的笔迹签订了该份529200元年租金的合同，该合同不是被告所签，被告与第三人签订的合同约定年租金为550000元。本院认为，被告在询问中认可一直按照年租金550000元的标准支付房租，请求按照年租金529200元的合同履行是为了扣除该合同上约定的免2个月装修期的租期，故对被告出示的529200元租金的合同，本院不予采信，房屋租金标准应为每年550000元，双方应履行年租金550000元的房屋租赁合同。对2018年10月2日被告钟理金向房秋鲧出具的60万元欠条，被告辩解称该欠条应为2017年至2018年12月欠的房租，因被告钟理金对双方装修期2个月免租金的约定不知情，在结算租金时没有扣除2个月租期，原告及第三人房秋鲧均认可双方约定了2个月装修期免租金，但主张该欠条已经扣除了2个月租金，本院认为，被告钟理金于2018年10月2日向房秋鲧出具的欠条上明确载明：今欠房秋鲧房租2017年—2018年10月12号共欠房款600000元，该欠条系被告与房秋鲧之间对房屋租金的清算，各方对欠条的真实性均无异议，欠条系被告的真实意思表示，被告也未出示证据证明该欠条未扣除2个月租金，故对被告的该辩解意见本院不予采信，至2018年10月12日，被告欠付的租金应为600000元。对房屋实际租赁期间，原告及第三人在庭审中陈述，2019年7月19日被告在未结清房租及水电费的情况下，私自拉走房内的设备并拆除部分装修，经物业通知原告到场，双方经协商将美容中心的门各上一把锁，故房租应支付至2019年7月19日。被告辩解自2019年3月8日原告起诉后，便将美容中心门锁住，影响被告正常经营，故房租应支付至2019年3月，且原告应赔偿因其锁门造成的被告经营损失及装修损失60万元。本院认为，南阳市儒林物业服务有限公司出具的金曼丽欠费清单载明，2019年5月8日—2019年6月7日欠水电及线损费用3295.8元，2019年6月8日至2019年7月7日欠7296.2元，金曼丽美容会所欠水电及线损费用数额较大，可以推定被告在欠交物业费期间仍在经营，结合庭审调查，被告出示的照片也不能证明原告在2019年3月8日将金曼丽美容会所的门上锁，故房租应计付至2019年7月19日，被告要求原告支付因锁门造成的经营及装修损失也无事实依据，本院不予支持。另外，被告辩解称被告钟理金已与被告刘峰离婚，该笔债务应为被告刘峰的个人债务，不应认定为夫妻共同债务。本院认为，被告未向本院出示离婚证或相关证据证明，且房屋租赁合同系被告刘峰与房秋鲧所签，房租欠条系被告钟理金与房秋鲧所签，可以得知该二被告对该房屋租赁事实都知情并认可，故该债务应为双方的共同债务，对被告的辩解意见，本院不予采信。对原告要求解除该房屋租赁合同的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告自2017年欠付房租至今，经催要仍没有支付，根据上述规定，对原告要求解除原被告之间签署的租赁合同的请求，本院予以支持，被告应自合同解除后十日内将房屋腾空交还给原告。原告在庭审中认可2019年7月19日，原告将美容中心的门锁上，可知7月19日之后因原告原因美容中心已无法经营，故原告要求被告支付2019年7月19日之后房租的诉请无事实依据，本院不予支持。被告欠付的租金数额，自2017年至2018年10月12日，根据双方结算，应为600000元，2018年10月13日至2019年7月19日按照年租金550000元标准计付，具体金额应为：550000÷365×278＝418904.11，故房租共计应为1018904.11元，因双方均认可被告在出具欠条后又支付房租35000元，故扣除该35000元后被告仍下欠房租983904.11元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相之规定，判决如下：一、解除第三人房秋鲧与被告刘峰之间签订的房屋租赁合同，被告刘峰、钟理金应自本判决生效后十日内日将房屋腾空交付给原告赵玉东。二、被告刘峰、钟理金应自本判决生效之日起十日内向原告赵玉东支付房屋租金983904.11元。三、驳回原告赵玉东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13639元，保全费4443元，由被告刘峰、钟理金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  马彦彬审 判 员  李林峰人民陪审员  李培培二〇一九年十月二十九日书 记 员  周佳欣