河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初2995号原告：张红星，男，1981年11月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：王永坤，河南程功律师事务所律师。被告：郑州天辰置业有限公司柘城分公司，住所地柘城县浦东路中段，统一社会信用代码91411424080840068F。负责人：邢保华，系该公司经理。委托诉讼代理人：段超，河南心诚律师事务所律师。被告：安兴旺，男，1965年2月5日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人:张景亮,男，1973年12月26日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：郑州天辰置业有限公司，住所地河南省郑州市中牟县牟山宾馆，统一社会信用代码914101225540038989。法定代表人：左东森，系该公司经理。原告张红星与被告郑州天辰置业有限公司柘城分公司（以下简称天辰柘城分公司）、安兴旺、郑州天辰置业有限公司（以下简称郑州天辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2019年7月19日转为普通程序审理，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告张红星的委托诉讼代理人王永坤，被告天辰柘城分公司的委托诉讼代理人段超，被告安兴旺及其委托诉讼代理人张景亮到庭参加诉讼，被告郑州天辰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红星向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决三被告连带赔偿原告违约金500000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张红星与被告天辰柘城分公司于2014年10月31日签订《浦东花园购房协议书》，约定原告以4300元每平方的价格购买被告天辰柘城分公司商铺九间，共424.34平方米，并约定商铺实行三年返租（后续签一年），每年租金90000元，在返租期间此商铺经营管理权归甲方。协议签订后，原告支付被告安兴旺房屋总价款1806000元，安兴旺向原告出具《浦东花园商铺款结清证明》、承诺书各一份，并约定于2018年10月31日之前为原告办理不动产权证，如逾期办理，赔偿乙方损失费、违约金人民币500000元。原告多次与被告联系办理不动产权证、协商违约金等事宜未果，故诉至法院。被告天辰柘城分公司的委托诉讼代理人段超辩称，原告张红星诉讼被告天辰柘城分公司、郑州天辰公司属于主体错误，被告天辰柘城分公司与郑州天辰公司不存在任何的权利与义务关系。原告诉请的违约金50万元没有事实及法律依据，请求驳回原告对被告天辰柘城分公司、郑州天辰公司的诉请。对于双方签订的认购协议书是签章在前，安心旺签字在后，不是柘城分公司真实意思的表示，且合同中没有约定为原告办理房产过户的时间及违约条款，两公司都没有授权安心旺作出任何违约责任的承担和承诺；原告与被告安心旺签订买卖合同应该审查所购房屋产权是否清晰、证件是否齐全，有必要的注意义务，并且在购房合同中对此问题也没有相关约定，原告的诉请也没有要求被告为其办理产权登记，说明原告明知办理产权登记是困难的，此过错责任应由原告自己承担，不应归咎于三被告；被告安心旺是借用公司资质，与两公司无关，且原、被告签订的购房协议自签订之日至今属于无效合同，安心旺对原告作出的承诺是基于合同有效的情况下才承担违约金，所以该承诺是无效的。被告安兴旺辩称，承认违约金的条是本人出具，但只是碍于情面打的。原告先交付首付款150万，每年支付9万元的租金，4年共支付36万房租抵作房款，现房款已经交完。根据照双方的协议，愿意按照房款150万元的20%支付违约金。我是借用公司的资质。被告郑州天辰公司未作答辩。根据原、被告诉辩意见，归纳本案争议焦点为:原告要求三被告连带赔偿违约金500000元有无事实及法律依据。原告张红星向本院提供的证据有：第一组浦东花园认购协议书一份三页，安心旺出具结清证明一份，张红星银行转账流水一份，证明原告按照合同约定已全额付清房款，被告未按合同约定履行办理房屋过户的义务；第二组承诺书一份，证明被告安心旺承诺在2018年10月31日办理完，否则愿意赔偿原告损失费违约金500000元。被告安心旺未向本院提供证据。被告天辰柘城分公司向本院提供的证据有：商丘市中级人民法院（2017）豫14民终865号民事判决书，证明涉案房屋是被告安心旺等人合伙开发、借用天辰柘城分公司和郑州天辰公司的资质，被告天辰柘城分公司和郑州天辰公司对涉案房屋不享有任何权利义务，不应承担任何责任。本院依职权调取的证据有：柘城县房产服务中心证明一份。被告天辰柘城分公司对原告提供的证据质证如下：对第一组证据有异议，首先该合同甲方签章是签章在前，安心旺签字在后，不是被告天辰柘城分公司的真实意思表示，且合同中没有约定为原告办理房产过户的时间及违约金条款，原告依据该协议书不能向被告天辰柘城分公司和郑州天辰公司主张违约条款的责任；第二组证据，被告天辰柘城分公司和郑州天辰公司认为与自己无关，被告天辰柘城分公司和郑州天辰公司没有授权安心旺做出任何违约责任的承担和承诺。原告与安心旺签订买卖合同，作为购房人有必要的注意义务及应该审查所购买房屋产权是否清晰、证件是否齐全，其在购房合同中对此问题没有相关约定，加上原告的诉请也没有要求被告为其办理产权登记，说明原告明知办理产权登记是困难的，此过错责任应由原告自己承担，不应归咎于三被告。对该调取的房产服务中心证明的真实性无异议，但能证明：原、被告签订的购房协议自签订之日至今属于无效合同，并且原告在签订合同之时明知该房屋五证不全，原告本身有过错；安心旺对原告作出的承诺是基于合同有效的情况下才承担违约金，所以该承诺是无效的。被告安心旺对原告提供的证据无异议，对本院依职权调取的证据意见和被告天辰柘城分公司一致。原告张红星对被告天辰柘城分公司提供的证据质证如下：对于真实性无异议，关联性和证明目的有异议：1.判决书显示的时间为2017年5月2日不清楚是否申请再审、是否被撤销。2.从本院认为可以看出安心旺和天辰柘城分公司、郑州天辰公司是挂靠关系，挂靠人和被挂靠人依法应当对外承担连带责任，双方之间签订的挂靠协议，违反法律规定，属于无效协议，被告天辰柘城分公司、郑州天辰公司应当承担办理过户及承担违约责任，且原告保留向住建部门要求对借用资质挂靠的行为进行处罚的权利。本院依法确认原、被告无异议的证据，可以作为本案定案的证据使用。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，原告张红星与被告天辰柘城分公司签订《浦东花园购房协议书》一份，约定原告张红星以4300元每平方的价格购买被告郑州天辰置业有限公司柘城分公司商铺九间，共420平方米，并约定商铺实行三年返租（后续签一年），每年租金90000元，在返租期间此商铺经营管理权归天辰柘城分公司。协议签订后，原告支付被告安兴旺首付款150万，另每年房屋租金9万元，4年共计360000元抵作房款。此后，被告安兴旺向原告出具《浦东花园商铺款结清证明》、承诺书各一张，并约定于2018年10月31日之前为原告办理不动产权证，如逾期办理，赔偿乙方损失费违约金500000元。后被告未为原告办理房产过户手续，原告向法院提起诉讼。另查明，坐落于柘城县××与××路交叉口××花园××楼，在柘城县房产服务中心无任何登记信息，未取得商品房预售许可证明，原告张红星与被告天辰柘城分公司签订《浦东花园购房协议书》属无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告张红星诉请三被告连带赔偿原告违约金50万元，原告张红星与被告郑州天辰置业有限公司柘城分公司签订购房协议书，在本案原告起诉时至2019年9月3日本案第二次开庭时，被告天辰柘城分公司未取得涉案房屋即浦东花园1号楼的商品房预售许可证明，在庭审中被告安心旺对涉案房产没有商品房预售许可证明等商品房预售的相关手续予以认可，故原告张红星与被告天辰柘城分公司签订的购房协议书系无效合同，且被告天辰柘城分公司主张合同无效，因此，对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张红星的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告张红星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨莹华审判员  薛 芬审判员  李 艳二〇一九年九月二十五日书记员  胡迎雪