广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3234号 原告：朱茂珍，女，1966年3月3日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西聚铭天成投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区兴东路57号官桥五组综合楼，统一社会信用代码：914501000688881498。 法定代表人：聂勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈德国，广西建开律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年4月28日 开庭时间：2019年7月2日 当事人到庭情况： 原告朱茂珍：本人及其委托诉讼代理人梁军华到庭 被告广西聚铭天成投资发展有限公司（以下简称聚铭天成公司）：委托诉讼代理人陈德国到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商铺使用权转让合同》于判决生效之日解除；2、被告于判决生效之日起十日内退还原告商铺使用权转让价款102694元；3、被告向原告支付违约金22821元（违约金计算方式：114104元×20%）；4、本案律师费6148元由被告承担；5、本案诉讼费用、保全费等由被告承担。 事实和理由：2017年12月17日，被告与原告签订《商铺使用权转让合同》，约定原告受让官桥五组综合楼商铺H21-2号使用权27年，面积5.58平方米，商铺总价款114104元，第一年统一出租管理，按总金额10%返租，原告签订合同时现返第一年的租金，原告签订合同实际交102694元转让款。原告依约缴纳了该款。至原告起诉之日，被告仍然没有交付商铺给原告，依据合同第八条第2款的规定，原告要求解除合同，并要求被告承担总价款的20%作为违约金，同时要求被告依据合同第十七条的规定承担律师费。被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告答辩要点 被告聚铭天成公司辩称：1、认为案涉合同属于租赁合同，超过20年的年限是无效的。为了小业主的利益，原告希望继续履行合同，至于合同解除与否，由法院认定。2、案涉铺面实际上已经具备交付条件。被告之所以到现在仍没有交付，主要是在市场经营理念上，小业主想各自玩各自的，而被告希望整体盘活，现在让小业主收铺，对方也不愿意接收。3、原告主张按转让总价款的20%计算违约金缺乏依据，哪怕是按照合同约定，也是按已付款的5%计算违约金，且需要扣除7年无效期限所占的比例。4、对原告主张的律师费包括了一审、二审和执行阶段的律师费，对于二审和执行阶段尚未发生的律师费，不应支持。5、被告的确收到原告主张的转让费，是否需要返还，由法院认定。 认定事实及法律适用 一、认定事实 1、2017年12月17日，被告（甲方）聚铭天成公司与原告朱茂珍签订一份编号为GQWZ-201712002的《商铺使用权转让合同》，主要约定：第一条合作方式本合同约定商铺所在项目是指位于南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村五组集体用地（地号：450102001015JB00016)官桥五组综合楼项目。土地面积：4000.06㎡。该项目地块为其他商业服务用地，暂定名：乐食代。项目土地使用权人为：南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村五组,土地使用证编号为集用(2015)第704890号(地号），建设工程规划许可证为建字第450102201700007号。1、根据南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村五组与甲方的协议，甲方作为项目开发建设方，对此项目及项目商铺拥有全权经营权。2、为了有效发挥甲乙双方各方的优势，乙方获得甲乙双方按约定方式分配商铺27年经营权，即：乙方获取本合同第三条约定的物业27年的经营权。乙方己充分了解该项目的性质。3、该项目的开发建设均由甲方负责。项目商铺的建成后的物业管理由甲方（包括甲方选聘或成立的物业公司）负责。4、乙方对其所得铺面经营所产生的收益归乙方所有。第二条商铺使用权转让费1、第一年（2018年1月1日至2018年12月31日止）统一出租管理，按总金额10%返租，抵扣第一年租金后金额为102694元；2、乙方一次性付款：乙方须于签订本合同当日付清全部金额共计102694元。第三条乙方的使用权转让回报1、在乙方支付使用权转让费款项的基础上，乙方获得下列商铺经营权作为使用权转让费回报。即：乙方获取经营权的商铺为本合同第一条规定的项目中的：地址：南宁市兴宁区兴东路57号官桥五组综合楼,暂定名：乐食代一层H21-2铺号。该铺号属钢筋混凝土结构，建筑层数地上12层，地下1层，建筑面积共5.58平方米，甲乙双方对此建筑面积已认可。2、乙方获取该商铺经营权期限为27年，从2018年1月1日起至2045年1月1日止。乙方经营该商铺获取的收益归乙方所有。3、乙方除获取前述该铺使用权之外，该项目的其他所有铺位以及附属物的经营权均归甲方所有，甲方有权自行处分（包括但不限于转让使用权转让、租赁、合作经营、经营权转让、赠予等）其他所有物业的经营权。甲方经营其他所有商铺物业所产生的收益归甲方所有……第五条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间支付使用权转让费的，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期在15个工作日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履；(2)逾期超过30个工作日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当按本合同约定的总价款20%向甲方支付违约金，余款无息退还乙方，乙方已支付款不足支付违约金的，甲方保留向乙方另行追索的权利。但乙方愿意继续履行合同的并且经甲方同意的，在乙方支付逾期应付款、并每逾期一日按逾期应付金额的万分之五向甲方支付违约金后，本合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期已付款与该期的实际已付款的差额确定。第六条交付期限(一）在收到乙方按约定支付完所有使用权转让费款后，甲方应当在2018年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列第5种条件，并符合本合同约定的商铺交付乙方使用：1、该商铺经验收合格。2、该商铺经综合验收合格。3、该商铺经分期综合验收合格。4、该商铺取得交付使用批准文件。5、该商铺经建设、施工、监理、设计、勘察等单位联合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2、其它非出卖方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府临时限制性行为、重大节假日、市政工程项目建设等造成工程延期的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工程延长的；4、供水、供电相关部门停水、停电每日达5个小时以上，或气象部门记录日降雨:量达到中雨程度且持续时间在2日或2日以上的；5、由于乙方不能按期付款，乙方承担第六条的违约责任，甲方按照乙方延期付款时间相应顺延交铺期限；6、甲方将竣工资料报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收的时间；7、交铺时乙方提出维修申请的，维修期间不承担延期交铺责任；以上相关因素甲方应在合同约定的交付日期前15日将统计结果以书面形式通知乙方。(二）如乙方未能按约定向甲方支付使用权转让费的，甲方有权拒绝或延迟向乙方交付商铺。第七条装修、配套一、公共部分1、结构：剪力墙结构；2、外墙：玻璃窗及高级外墙涂料；3、电梯：通力电梯或其他品牌电梯；4、门厅、电梯厅、公共卫生间：防滑玻化砖、刮腻子墙面，混合砂浆腻子顶棚；5、商业走廊、楼梯间：水泥混合砂浆抹平。二、商业内装修及配套1、楼地面、内墙、顶棚：水泥混合砂浆抹平；2、供水：设独立水表，管道铺设到商铺内；3、供电：设独立电表，铺内设配电开关箱；每层预留排烟管道。第八条甲方逾期交铺的违约责任除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商铺交付乙方，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过60日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付金额万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后,乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付己交付金额万分之五的违约金。3、如甲方逾期交铺的，乙方获取该商铺的经营权按实际交铺日开始计算。第九条交接1、该铺位达到交付条件后，甲方应当书面通知送达乙方或在报纸（南国早报）上刊登公告通知乙方办理交付分配手续。乙方应当在交铺位期限届满前10日前来与甲方办理铺位交接手续，双方进行验收交接和签署《商铺交接单》。乙方逾期不来办理该商铺交接分配手续的，视为甲方已按本合同交付分配商铺，甲方可将此商铺移交给物业公司有偿管理和提供物业服务。该商铺的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方……第十七条双方就本协议的履行有争议的，应通过友好协商解决。协商不成，任何一方均可向合同履行地所在地人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费由违约方承担。第十八条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第十九条本合同自双方签订之日起生效……双方在合同中还对乙方对铺面拥有的权限、乙方关于装修的承诺、物业管理及费用负担、保修责任、合同的解除等其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《补充协议》，对甲方有权对项目及该商铺进行局部调整、合同期限内如发生政府征收、拆迁等形成行为导致合同无法继续履行所获得的拆迁补偿费补偿、合同到期后商铺经营权的归属、交铺条件等内容进行了约定。 被告于2017年12月17日向原告出具一份《收据》，确认收到原告交付的款项，该《收据》记载：“今收到朱茂珍H21-2号铺全款租金102694元。” 3、合同签订后，因被告未按时向原告交付约定铺面，原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。2019年3月23日，朱茂珍（甲方）与广西诺尔律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，主要约定：甲方因与广西聚铭天成投资发展有限公司商铺使用权转让合同纠纷纠纷，委托乙方指派律师作为该案的诉讼代理人，代理费6148元，该代理费包含案件的一审、二审，申请执行的律师服务费。根据原告提交的律师费发票显示，原告已支付该笔律师费。 4、诉讼过程中，本院依职权从本院审理的原告梁丽莲诉被告广西聚铭天成投资发展有限公司纠纷案[（2018）桂0102民初1801号]中调取并出示了涉及案涉项目的如下证据材料：1、南宁市兴宁区发展改革和科学技术局发出的《关于给予官桥村五组综合楼项目重新登记备案的通知》（南兴发改登字【1105】71号）复印件一份；2、南宁市规划管理局颁发的建设工程规划许可证（建字第450102201700007号）复印件一份；3、建设用地批准书复印件一份。对此，双方对上述证据材料的真实性均无异议。 5、诉讼过程中，针对案涉项目是否经五方联合验收合格一节，被告提交一份《建设工程质量竣工验收意见书》，根据该意见书，案涉项目于2018年6月15日经过五方联合验收，工程质量合格。 6、原告在诉讼过程中申请财产保全，并由保险公司为财产保全提供担保，其向保险公司交纳了诉讼财产责任险保险费1000元。 上述事实，有原告提交的《商铺使用权转让合同》、POS机刷卡单、《收据》、《委托代理合同》、律师费发票、保险费发票，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，本院依职权调取的南宁市兴宁区发展改革和科学技术局发出的《关于给予官桥村五组综合楼项目重新登记备案的通知》（南兴发改登字【1105】71号）、南宁市规划管理局颁发的建设工程规划许可证及建设用地批准书等证据及当事人陈述等为证，本院予以确认。 二、法律适用 1、关于合同的性质和效力：被告聚铭天成公司与原告朱茂珍签订的《商铺使用权转让合同》约定，被告将涉案铺面交由原告使用，原告支付转让费，该合同虽名为《商铺使用权转让合同》，但实际为商铺权利人将商铺使用权交付合同相对方使用并收取相应费用，实际为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此，双方形成的合同关系实为租赁合同关系，故本案是房屋租赁合同纠纷。上述《商铺使用权转让合同》是双方的真实意思表示，且案涉建设项目已取得建设工程规划许可证，除了合同关于租赁期限为27年这一约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”这一关于租赁期限的强制性规定，超过20年部分应属无效之外，合同的其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方应依约履行。 2、关于合同应否予以解除的问题。原告已经依约支付了全部租金（转让费）102694元，但被告未按照合同第六条的约定将案涉商铺交付给原告使用，已构成违约，原告有权依照合同第八条的约定，解除合同并要求被告支付相应违约金。在原告诉至法院后，被告虽然就继续履行合同提出了一些方案，但双方最终无法达成一致意见，致使订立合同的意图难以实现，故原告要求解除合同，本院予以支持。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故双方所签合同自起诉状到达被告之日（2019年5月29日）解除。 3、合同解除后的责任：合同解除后，被告应退还原告已付的全部租金（转让费）102694元并承担相应的违约责任。关于违约金。合同第八条第2点对甲方逾期交铺时，乙方要求解除合同情形下的违约责任如何承担进行了约定：“逾期超过60日后,乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付己交付金额万分之五的违约金。”根据上述约定，被告应支付的违约金计算标准为“已付款的5%”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可见，法律赋予当事人就约定的违约金过分高于或者过分低于造成的损失可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加的权利。本案中，原告已付款金额为102694元，结合原告从付款至起诉之日的期限，并比对中国人民银行贷款利率，合同约定的违约金并未过分低于原告的损失，应当尊重当事人对违约金条款所作的约定，对原告主张要求调整违约金按转让总价款114104元的20%即22821元计算的主张，本院不予支持，违约金应按已付款的5%计算即5135元。如前所述，合同关于租赁期限为27年这一约定虽然因违反法律强制性规定，超过20年部分应属无效，但双方就违约金的计算标准并非按租赁期限予以分解计算，而是约定按“已付款的5%”这一标准计算，故被告关于违约金需要扣除7年无效期限所占比例的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。关于律师费。原告诉请的律师费有合同依据，也提交了律师费发票，但案件并不当然会进入二审和执行阶段且尚未进入上述阶段，其在一审阶段主张二审和执行阶段的律师费，缺乏依据，本院不予支持。根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条关于分段累计收取律师服务费的规定，被告应付律师费为5391元。关于财产保全保险费。因被告违约引起本案诉讼，原告在诉讼过程申请财产保全，其向保险公司交纳的诉讼财产责任险保险费1000元系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应由被告负担。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告朱茂珍与被告广西聚铭天成投资发展有限公司签订合同编号为GQWZ-201712002的《商铺使用权转让合同》所约定租赁期限为27年的内容中超过20年部分无效； 二、原告朱茂珍与被告广西聚铭天成投资发展有限公司签订合同编号为GQWZ-201712002的《商铺使用权转让合同》于2019年5月29日解除； 三、被告广西聚铭天成投资发展有限公司向原告朱茂珍返还租金102694元； 四、被告广西聚铭天成投资发展有限公司向原告朱茂珍支付违约金5135元； 五、被告广西聚铭天成投资发展有限公司向原告朱茂珍支付律师费5391元； 六、被告广西聚铭天成投资发展有限公司向原告朱茂珍支付诉讼财产责任险保险费1000元； 七、驳回原告朱茂珍的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1467元，由原告朱茂珍负担206元，被告广西聚铭天成投资发展有限公司负担1261元；财产保全费1178元，由被告广西聚铭天成投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一九年七月二十三日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。