内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0826民初1839号 原告：李旗，个体户，住内蒙古巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：杨碧清（李旗表弟），住北京市海淀区。 原告：高粉霞，个体户，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。 被告：巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古杭锦后旗。 法定代表人：刘维虎，公司董事长。 委托诉讼代理人：张云杰。 原告李旗、高粉霞与被告巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司（下称腾基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李旗及其委托诉讼代理人杨碧清、原告高粉霞，被告腾基公司的委托诉讼代理人张云杰到庭参加诉讼；第二次开庭原告李旗、高粉霞，被告腾基公司的委托诉讼代理人张云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李旗、高粉霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告李旗、高粉霞与被告腾基公司签订的《房屋征收补偿协议书》有效；2.被告腾基公司交付原告杭锦后旗陕坝镇XXXX小区X号楼X单元X楼东户房产一套及13、14号车库；3.被告支付原告房屋面积差价补偿款26880元（8.4平方米×3200元）、车库面积差价补偿款30160元（7.54平方米×4000元）；4.被告支付原告房租费每月900元，从2014年10月3日起至实际交房之日止；5.被告承担逾期交房违约金23688元（473760元×5%）。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.要求被告腾基公司交付杭锦后旗陕坝镇XXX小区XX号楼X单元X楼东户（106.8平方米）及13、14号车库（每个22平方米，共计44平方米）；2.被告支付房租费每月900元，从2014年10月3日起至实际交房之日止；3.被告承担逾期交房违约金17023.92元（106.8平方米×3188元×5%）、逾期交付车库违约金9900元（44平方米×4500元×5%），共计26923.92元。事实和理由：2014年10月3日，原告与被告经过协商，双方遵循平等、自愿、公平的原则，签订了《房屋征收补偿协议书》。双方约定，协议签订后的15个月内被告将回迁房交给原告。至今，被告已经完成项目建设，并已经开始售房，但被告拒绝履行《房屋征收补偿协议书》，且将协议约定给原告的回迁房划给了别人。 被告腾基公司辩称，涉案的房屋已经出售给了另外一个回迁户，且网签手续也已办理。被告可以给原告房屋征收补偿款或者给原告更换电梯楼，原告要的车库如果还有，才能考虑给车库。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告李旗出示1号证据，《房屋征收补偿协议书》，拟证明原告与被告有合同关系，原告的起诉有事实和法律依据。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 原告李旗出示2号证据，《房屋拆迁验收单》，拟证明原告的房屋已由被告拆迁。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 被告腾基公司出示1号证据，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预销售许可证。拟证明被告销售房屋的行为是合法行为。 原告高粉霞质证意见：无异议。 原告李旗质证意见：无异议。 法庭出示1号证据，杭锦后旗房屋产权交易登记中心于2019年6月27日出具的证明。 原告李旗质证意见：无异议。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 法庭出示2号证据，杭锦后旗房屋产权交易登记中心于2019年7月31日出具的证明。 原告李旗质证意见：无异议。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 法庭出示3号证据，杭锦后旗住房和城乡建设局于2019年9月24日出具的证明和杭锦后旗房屋产权交易登记中心于2019年9月29日出具的截止2019年9月10日商品房销售审批系统查询结果。 原告李旗质证意见：不清楚。 原告高粉霞质证意见：不清楚。 被告腾基公司质证意见：无异议。 法庭出示4号证据，法庭与原告李旗、高粉霞和被告腾基公司委托诉讼代理人张云杰询问笔录各一份。 原告李旗质证意见：无异议。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 法庭出示5号证据，杭锦后旗房屋产权交易登记中心于2019年11月4日出具的截止2019年11月4日雅馨苑小区三号楼商品房销售审批系统查询结果和内蒙古诚正测绘有限责任公司于2019年11月5日出具的关于XXX小区X号楼X层房屋分层分户平面图。 原告李旗质证意见：无异议。 原告高粉霞质证意见：无异议。 被告腾基公司质证意见：无异议。 经审查，原告李旗出示的1号证据，即房屋征收补偿协议书、2号证据，即房屋拆迁验收单；被告腾基公司出示的1号证据，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预销售许可证，具有客观性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年10月3日，二原告（被征收人，乙方）与被告腾基公司（征收人，甲方）签订了《房屋征收补偿协议书》。协议约定，为维护征收当事人的合法权益，经双方协商，达成如下征收补偿协议：“一、乙方同意甲方征收其座落于杭锦后旗陕坝镇南二街，总占地面积152平米，建筑面积88平米的房屋。二、乙方主房为土木结构42平米，附属房屋为砖木结构46平米。三、甲方为乙方安排搬家补助费880元。四、甲方为乙方安排15个月的临时安置费，每月704元，合计10560元，（以交空房时间为准）。五、甲方为乙方安排提前搬家奖励9.12平米，合计17328元。六、安置补助费：1、152x1900=288800元。2、46x150=6900元。七、甲方总计应支付乙方征收补偿费用324468元，大写：叁拾贰万肆仟肆佰陆拾捌元。八、甲方为乙方提供XXX小区X号楼X单元X层东户106.8平方米壹套楼房，及44平方米车库，车库位置正对楼房下面，车库2套，每套22平米，阳面相连，总计折价132000元（壹拾叁万贰仟元），回迁后甲方向乙方支付18000元（壹万捌仟元）。九、乙方获得补偿的财产，权属归甲方所有。十、乙方应在本协议签订后甲方通知之日内按时搬迁完毕，将房屋交由拆除，并将房屋所有权证、土地使用证及有关证件交送甲方，甲方负责办理产权灭籍手续。十一、乙方必须在本协议第十条规定的搬迁期限内将空房交予甲方，如不能按期交房，则按征收补偿费总额的5%赔偿甲方损失。十二、甲方于搬迁之日15个月内将安置楼房交付乙方，若出现人力不可抗拒因素，工期顺延。十三、办理回迁房移交手续时，依据房屋交易中心出具的测绘面积结果再次结清差价。十四、本协议从签订之日起生效，一式贰份，甲、乙各执一份，征收局一份，具有同等法律效力，双方需严格履行。十五、房租拿到交房为止”。 上述协议签订后，雅馨苑小区三号楼虽已建成，但被告腾基公司未能按协议约定的15个月内将安置楼房XXX小区X号楼X单元X层东户及对应的13、14号车库交付原告，也未与原告签订网络商品房买卖合同。同时，被告腾基公司也未向原告支付过临时安置费（租房费）。 同时查明：涉案XXX小区三号楼X单元X层东户编号为XX号，建筑面积为98.4平方米。涉案13、14号车库建筑面积分别为15.26平方米和24.46平方米，共计39.72平方米。被告腾基公司于2015年11月11日，以每平方米4500元的合同价格将涉案14号车库出售给了案外人杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所（合同编号XXXXXXX），未装修。2017年2月27日，被告腾基公司以每平方米3188元的合同价格将XXX小区X号楼X单元X层西户编号为X号（建筑面积为113.56平方米）出售给了刘红伟和杨灵（合同编号XXXXX）。 另查明：杭锦后旗陕坝镇雅馨苑小区3号楼被告于2015年11月10日取得了《商品房预销售许可证》。截止2019年9月24日，雅馨苑小区项目未在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，不具备交付条件。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告李旗、高粉霞与被告腾基公司签订的《房屋征收补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原告李旗、高粉霞与被告腾基公司签订的《房屋征收补偿协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同。原告对《房屋征收补偿协议书》约定的XXX小区X号楼X单元X层东户及对应的两个车库享有期待物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，虽然被告腾基公司将涉案14号车库出售给了案外人，但原告作为回迁户，对该车库享有优先补偿安置的权利。被告腾基公司未按房屋征收补偿协议约定交付雅馨苑小区三号楼X单元X层东户和13、14号车库，属违约行为，应当承担相应的违约责任。 原告要求被告腾基公司交付上述房屋和车库的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告腾基公司给原告交付回迁房屋和车库的时间，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第27第2款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，涉案房屋和车库尚未进行竣工验收，暂不具备交付使用条件，酌定被告腾基公司应当自雅馨苑小区项目竣工验收合格后三十日内向原告交付涉案房屋和车库。 原告要求被告腾基公司给付房屋租赁费的诉讼请求，符合双方协议的有关约定，本院予以支持。但租赁费的起算时间和计算标准应按双方房屋征收补偿协议和房屋拆迁验收单的约定执行。即租赁费按每月704元计算，从2014年10月10日起计算至实际交付房屋之日止。原告要求被告腾基公司按每月900元给付房屋租赁费的诉讼请求，不符合双方协议约定，且未提供相应证据证实每月704元租赁费不足以租赁房屋的主张，本院不予支持。 被告腾基公司未按协议约定期限向原告交付涉案回迁房屋和车库，原告要求被告腾基公司承担逾期交付违约金的诉讼请求成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方在补偿协议中未约定被告迟延交房的违约责任，按照公平原则，双方的权利义务应对等。因此，被告腾基公司逾期交付房屋的违约责任，应比照双方在补偿协议中约定的原告（乙方）迟延交房的违约责任执行，即“乙方必须在本协议第十条规定的搬迁期限内将空房交予甲方，如不能按期交房，则按征收补偿费总额的5%赔偿甲方损失。”被告腾基公司也应按房屋征收补偿费总额的5%赔偿原告损失。双方协议第七条约定的征收补偿费用总额为324468元，该费用由协议第三条约定的搬家补助费880元、第四条约定的15个月的临时安置费（房租费）10560元、第五条约定的提前搬家奖励金17328元和第六条约定的安置补助费295700元四个部分组成。鉴于被告腾基公司房屋和车库的交付时间已超过15个月，具体交付时间尚不能确定，因此临时安置费，即房租费的具体数额暂时无法确定，相应地征收补偿费总额的具体数额暂时亦无法确定，但征收补偿费总额中的房租费应从2014年10月10日起计算至实际交付房屋之日止。原告要求被告比照出售给案外人杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所的14号车库的平米单价4500元和出售给刘红伟和杨灵的XXX小区X号楼X单元X层西户的平米单价3188元计算并承担逾期交房违约金17023.92元（106.8平方米×3188元×5%）、逾期交车库违约金9900元（44平方米×4500元×5%）共计26923.92元的主张，于法无据，本院不予支持。但因原告主张的违约金总额为26923.92元，因此被告腾基公司按征收补偿费总额的5%计算承担的违约金总额应以原告主张的26923.92元为限。 综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十二条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司于本判决生效涉案XXXX小区项目竣工验收合格后三十日内，向原告李旗、高粉霞交付杭锦后旗XXX小区X号楼X单元X层东户房屋和13、14号车库； 二、被告巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司给付原告李旗、高粉霞房屋租赁费，租赁费按每月704元计算，从2014年10月10日起计算至房屋实际交付之日止； 三、被告巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司给付原告李旗、高粉霞逾期交房违约金，违约金按房屋征收补偿费总额［包括搬家补助费880元、提前搬家奖励金17328元、安置补助费295700元、房租费（从2014年10月10日起按每月704元计算至实际交付房屋之日止）］的5%计算，但不超过26923.92元； 四、驳回原告李旗、高粉霞的其他诉讼请求。 上述判决确定的金钱给付义务，于本判决生效后十日内履行。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8849元、保全费2641元，诉讼费共计11490元，由原告李旗、高粉霞负担362元，被告巴彦淖尔市腾基房地产开发有限责任公司负担11128元。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长 何   竞 人民陪审员 戴   龙 人民陪审员 乌 云 花 二〇一九年十一月十一日 书 记 员 梅日更高娃