广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12037号原告：蒲惠，女，1985年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：沈强，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告蒲惠诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告蒲惠及其委托诉讼代理人沈强，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的编号为某的物业使用权转让合同解除；2.确认原告与被告签订的编号为某的装修协议解除；3.被告向原告返还166750元物业使用权转让款；4.被告向原告返还60500元装修款；5.被告向原告支付违约金（以合同约定转让款205500元为本金，从2019年1月1日起至实际退还已收款项之日按日千分之一计付，暂计至5月26日为29181元）；6.被告向原告赔偿装修费损失（以60500元为本金按年利率6%从2017年8月15日计付至实际退还装修款之日止，暂计至2019年5月22日为6424元）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签订编号为某的物业使用权转让合同，约定被告将位于南海区号物业的二十年使用权以205500元转让给原告，同时约定了付款方式期限、交付时间和违约责任。同一天原告与被告签订了编号为某的装修协议，约定原告将上述物业以60500元的装修价委托被告进行装修。同日，原告按合同约定支付了3座A幢0602号物业首期转让款和装修款173000元，后面原告继续按合同约定支付了上述物业七期的分期款，至今共向被告支付166750元物业使用权转让款和60500元装修款。但被告未按合同约定交付物业给原告，原告决定按编号某物业使用权转让合同的约定解除该份合同，同时依据《合同法》第九十四条的规定决定解除与被告签订的编号为某的装修协议，原告于2019年5月21日向被告邮寄了解除合同通知书，通知被告解除上述两份合同。合同解除后，被告应当返还原告已支付的物业使用权转让款及装修款，并向原告支付违约金及赔偿损失。被告盛明公司辩称，一、原、被告双方关于涉讼物业交付使用时间的有效约定应为《盛明广场装修协议》第四条约定的“2019年4月30日前”。因为：（1）原、被告同时签订了《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》，可见，被告的租赁物交付义务是需要将完成装修的涉讼物业交付给原告。（2）《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉讼《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。可见，涉讼物业须经被告完成装修后交付给原告，原告才能有效利用涉讼物业实现使用、收益等权能。（3）《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间“2019年4月30日前”，与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在涉讼合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于涉讼合同的租赁期限的起算时间从“2019年4月30日”起计算，是相互印证的，这也印证了双方关于涉讼物业交付使用时间的有效约定应为《盛明广场装修协议》第四条约定的“2019年4月30日前”。二、原、被告双方关于涉讼物业交付使用时间的有效约定应为《盛明广场装修协议》第四条约定的“2019年4月30日前”，且根据双方签订的《盛明广场装修协议》第十条第2款约定“逾期超过90天的，乙方（原告）有权解除合同”可知，原告单方解除合同的条件未成就即于2019年5月21日提出解除合同，属于单方违约。原告的行为属于无正当理由单方解除合同，构成单方违约，被告保留追究原告单方解除合同的违约责任。原告作为违约方，无权请求被告返还物业使用权转让款、装修款及赔偿损失。三、退而言之，原告所诉请的逾期交付违约金也属过高，应当予以调整。违约金应当以实际损失为依据。首先，原告并未提供证据证明其存在实际损失。其次，原告所请求的逾期交付违约金的计算标准是日千分之一，折合年利率是年百分之三十六，明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******地段的土地所有权人为佛山市南海区******杏头经济合作社（以下简称杏头经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：），约定甲方将号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为205500元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款112500元于本合同签订当日支付（含定金），余款93000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年11月5日前支付7750元，之后每三个月支付7750元，以此类推最后一期应在2020年8月5日前支付7750元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以186200元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：某），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月14日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2017年8月14日，盛明公司出具收据，确认收到原告交来涉讼物业首期转让款173000元。2017年11月11日、2018年2月4日、5月2日、8月11日、11月14日及2019年2月24日、5月3日，原告分别支付分期款7750元。2019年5月21日，原告向盛明公司发出《解除合同通知书》，称因盛明公司未按合同约定交付物业，原告决定解除与盛明公司签订的物业使用权转让合同及装修协议。该邮件于次日投递并签收。诉讼中，原告与盛明公司一致确认原告已支付物业使用权转让款166750元及装修款60500元，盛明公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年1月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年4月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2018年12月31日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年4月30日前将装修好的物业交付原告使用。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的通知于2019年5月22日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定于当日解除。盛明公司以装修期间抗辩认为涉讼物业有效交付期限应为2019年4月30日前，理据不足，本院不予采纳。《物业使用权转让合同》解除，原告与被告签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款166750元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款166750元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款60500元予原告。被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以60500元为本金从原告主张权利之日即2019年5月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告蒲惠与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月14日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：某）中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年5月22日解除；二、解除原告蒲惠与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月14日签订的《盛明广场装修协议》（合同编号：某）；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款166750元予原告蒲惠；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以166750元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告蒲惠，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告蒲惠；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以60500元为本金从2019年5月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告蒲惠，本项随上列第五项清；七、驳回原告蒲惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2912.04元，财产保全费1834.28元，合计4746.32元（原告蒲惠已预交），由原告负担292.91元，被告佛山盛明置业有限公司负担4453.41元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月三十日书记员  林浩成