河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3777号原告：林久雅，女，1978年6月27日出生，汉族，江西省赣州市人，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，职务董事长。委托诉讼代理人：毕爽，系该公司员工。原告林久雅与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、河北昌佳房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，审理过程中，原告林久雅申请撤回对被告河北昌佳房地产经纪有限公司的起诉，本院经审查后予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林久雅及其委托诉讼代理人王静、被告秀兰公司的委托诉讼代理人毕爽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林久雅向本院提出诉讼请求：1、依法解除我与被告签订的房屋买卖意向认购书；2、依法判令被告秀兰房地产开发有限公司返还我于2016年9月28日缴纳的购房款24万元及2016年9月30日缴纳的购房款61万元，合计85万元并支付利息（利息按照年化收益12%利率给付，自2016年9月30日起算至给付之日止）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年9月25日，经河北昌佳房地产经纪有限公司介绍，我于2016年9月30日与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订了一份购房认购意向书，约定认购被告开发的秀兰左岸小镇的25号楼2单402室出售给原告，认购编号为725020402，房屋面积暂定为91.27平方米，总价款为1493242元。2016年9月28日原告已向被告香河秀兰房地产开发有限公司支付了24万元购房款，在认购当天原告向被告香河秀兰房地产开发有限公司缴纳了61万元购房款，总计向被告香河秀兰房地产开发有限公司支付购房款85万元，2018年3月16日又签订了（关于秀兰左岸小镇项目未网签协议情况）补充协议一份，协议约定已付购房款按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末返还。时至今日，香河秀兰房地产开发有限公司也未能为原告办理房屋网签手续，原告多次向二被告追要已付的购房款，被告总以各种理由拒付。为了维护我的合法权益，无奈诉至贵院，望贵院判令所请。香河秀兰房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人诉讼请求第一项要求解除《房屋买卖认购意向书》无法律与事实依据；2、被答辩人诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定及法律依据，被答辩人没有利息损失，且被答辩人主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，被答辩人绝不会起诉，故真正的过错方为被答辩人林久雅，其主张利息损失的请求不应支持；3、答辩人仅收到被答辩人购房款共计610000元，除此之外，答辩人再未向被答辩人收取过其他任何费用，对被答辩人向河北昌佳房地产经纪有限公司交纳的费用，答辩人不承担返还责任；4、答辩人与被答辩人于2018年3月签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定，如被答辩人提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付答辩人一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。答辩人已向被答辩人支付利息128100元，按协议约定，被答辩人应将利息128100元退还，一年期总利息73200元应从房款中扣除；5、对被答辩人第三项诉讼请求不认可，答辩人的和解大门一直为被答辩人敞开，被答辩人采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，被答辩人林久雅所缴纳房款应扣除定金、一年期总利息以及返还答辩人已支付利息，答辩人同意向被答辩人退还408700元购房款，请法院驳回被答辩人对答辩人的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告秀兰公司签订《认购意向书》，根据该意向书，原告欲购买被告秀兰公司开发的秀兰左岸小镇项目房产，房号：25-2-402号，暂定建筑面积：91.27平米，单价：16360.71元，总价：1493242元，原告同意在签订本协议的同时，向被告秀兰公司缴付定金人民币20000元整，在2016年10月5日前，缴付首付款590000元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日。同日，原告通过银行转账支付被告秀兰公司购房定金及首付款共计610000元，被告秀兰公司为原告出具收据。2016年9月28日，原告通过银行转账向河北昌佳房地产经纪有限公司转账支付房款240000元，河北昌佳房地产经纪有限公司为原告出具收据。2018年3月16日，原告与被告秀兰公司签署《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，该协议约定：甲方（即被告秀兰公司，下同）按照与乙方（即原告林久雅，下同）签订的《认购协议书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息，利息标准按年化收益12%计算，于每季度末支付，甲、乙双方自签订本协议后，乙方放弃要求退房的权利；如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。该补充协议签订后，被告秀兰公司向原告支付了利息共计128100元。至本案受理之前，被告秀兰公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。上述事实有当事人当庭陈述、《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、银行转账凭证、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告秀兰公司于2016年9月30日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房号25-2-402号，建筑面积91.27平米，单价16360.71元，总价1493242元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，被告秀兰公司已经收取了原告购房款共计610000元(含定金20000元），故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告秀兰公司返还其于2016年9月30日缴纳的购房款610000元的诉讼请求，本院予以支持。被告秀兰公司辩称根据双方2018年3月16日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，原告应将已付已收到的128100元利息以及一年期总利息73200元作为违约金从总房款中扣除。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》因被告秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，被告要求退房还款，不属于违约行为，故被告秀兰房地产公司上述抗辩，本院不予支持，但依据公平原则，原告已从被告秀兰公司领取的利息128100元，应予扣除，扣除后，被告秀兰公司应再返还原告购房款481900元。原告要求被告秀兰公司按年化收益12%利率给付利息损失，自2016年9月30日起至实际给付之日止。被告秀兰公司认为原告主张利息损失没有合同约定及法律依据，不应支持。本院认为，被告秀兰公司收取了原告购房定金及首付款共计610000元，其占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，但原告主张利息计算方法无法律及事实依据，本院结合案情认为，原告利息损失以按本金610000元为基准，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，时间自2016年9月30日至款项实际给付之日止。原告诉称其于2016年9月28日向被告秀兰公司缴纳了购房款240000元，要求被告秀兰公司予以返还并支付利息，提交2016年9月28日银行转账小票及河北昌佳房地产经纪有限公司收据予以证明，本院认为，原告上述证据仅能证明其通过银行转账向河北昌佳房地产经纪有限公司支付了240000元，河北昌佳房地产经纪有限公司为原告开具了收据，不能证明河北昌佳房地产经纪有限公司已将款项转给了被告秀兰公司，不能证明此240000元为被告秀兰公司收取，故原告要求被告秀兰公司返还房款240000元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告林久雅与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2016年9月30日签订的《认购意向书》无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告林久雅购房款共计481900元,并以610000万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告林久雅支付自2016年9月30日起至款项实际给付之日止的利息。三、驳回原告林久雅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6675元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担4950元，由原告林久雅负担1725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学民二〇一九年九月六日书记员  王 红