福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初5117号 原告（反诉被告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层。 法定代表人：高佳灵，公司总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州市仓山区新星教育培训学校，住所地福州市仓山区榕城广场7#220-224。 法定代表人：王永梅。 委托诉讼代理人：周辉强，上海澜亭(福州)律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）与被告（反诉原告）福州市仓山区新星教育培训学校（以下简称新星教育培训学校）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国有房产公司委托诉讼代理人高超，被告（反诉原告）新星教育培训学校及其委托诉讼代理人周辉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认国有房产公司、新星教育培训学校之间的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除；2.判令新星教育培训学校立即腾空搬离福州市仓山区金山碧水榕城广场7#楼×-×房产，并返还给国有房产公司；3.判令新星教育培训学校立即向国有房产公司支付房屋占用费（按每月10302.16元标准，自2018年8月1日起计至新星教育培训学校实际搬离上述租赁房屋之日止，暂计至2018年8月的房屋占用费为10302.16元）；4.本案的诉讼费用由新星教育培训学校负担。事实与理由：2018年5月22日，新星教育培训学校与国有房产公司签订《公开招租期过渡性租赁协议》，承租福州市仓山区金山碧水榕城广场7#楼×-×房产国有房产234.14平方米，租赁期限自2018年1月1日起至国有房产公司因将本协议项下房产公开招租结束而向新星教育培训学校送达参与公开招租结果通知之日止，租金每月9951元，采取月付租金方式，每月5日支付当月租金；协议还约定租赁期限满时，新星教育培训学校应当及时退出家具、用品等，如未及时退出，则由国有房产公司任意处理，新星教育培训学校无异议。讼争房产于2018年7月11日通过依法公开招租，福建光龙酒店有限公司以月租金10302.16元的价格中标，新星教育培训学校在竞租中未中标。2018年7月17日，国有房产公司向新星教育培训学校邮寄送达了《退房通知书》，要求新星教育培训学校结清相关费用、腾空房产并办理退租交房手续，但未果。2018年8月27日，国有房产公司委托律师向新星教育培训学校签发了律师函，新星教育培训学校仍置之不理。新星教育培训学校继续侵占国有房产的行为，妨害了国有房产公司招租秩序，损害了国有房产公司的合法权益，造成了国有资产的损失。现诉至法院，请求判如所请。 新星教育培训学校辩称，因为国有房产公司在委托公开招租活动不符合法律规定，招租结果无效，根据公开招租期过渡性租赁协议，协议继续有效，应当继续履行。国有房产公司诉讼请求均不应予以支持，应该驳回，双方的协议应当继续履行。 新星教育培训学校向本院提起反诉，请求：1.判决国有房产公司继续履行与新星教育培训学校与签订的《公开招租期过渡性租赁协议》；2.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费）由国有房产公司承担。事实与理由：一、事实经过：1.国有房产公司委托福建信发招标代理有限公司在本次网上竞价中，没有对报名参加竞价者进行系统操作讲解、操作培训和模拟演练。在新星教育培训学校参与竞价的过程中，由于系统存在诸多问题，如招标资料无法上传；网上竞价时间开始了，却无法自由竞价；竞价价格无法提交现象……，这些都是新星教育培训学校通过电话与国有房产公司、福建信发招标代理有限公司相关工作人员咨询后，再经过新星教育培训学校方反复尝试一段时间后才能提交报价，进行网上竞价。2.新星教育培训学校在福建信发招标代理有限公司网络竞价大厅正常开放后就上线，一直到系统将新星教育培训学校强行断开（即：退出时间为竞标截止时间），都没有退出竞价大厅，没有发现有其他人参与竞争，竞标大厅就新星教育培训学校一家参与网上竞价讼争房屋，并且系统断开前，新星教育培训学校的出价是系统中唯一的报价也是最高的报价。3.本次通过网上竞价方式招租的一共有六处房产，该六处出租房产均被福建光龙酒店有限公司取得，但其他参与竞价者均看到自己的报价是最高的，均未发现福建光龙酒店有限公司参与网络竞价。4.本次竞价结束后，福建信发招标代理有限公司没有第一时间公布本次竞价的最高价。新星教育培训学校致电询问福建信发招标代理有限公司最终中标情况，被告知：三天内，福建信发招标代理有限公司将最高价和竞拍人资料交由国有房产公司审核确定才予以公布，在此之前不能通报任何资讯。5.新星教育培训学校接到通知宣布福建光龙酒店有限公司中标，中标价格均比其他参与者每平方高1元（或0.5元）。6.新星教育培训学校按照福建光龙酒店有限公司中标价格支付房租直至2018年12月，并多次提交向国有房产公司缴纳房租的申请报告，从未想让国有房产公司蒙受经济损失。 二、国有房产公司确定竞价成交单位的程序违法，导致网上竞价结果无效。1.福建信发招标代理有限公司使用有问题的系统进行网上竞价，导致不公平、公开、公正，使国有资产流失，侵害了国家利益，依法应认定其竞价结果无效。新星教育培训学校在参与网上竞价过程中，未发现福建光龙酒店有限公司进入竞价大厅，未发现福建光龙酒店有限公司参与报价，故认定其为网上竞价成交人无事实依据。国有房产公司也承认本案网上竞价的系统存在问题（录音），有问题的系统作为网络竞价的系统，其产生的结果也是不公平、公开、公正的。2.福建信发招标代理有限公司代理实施网上竞价的系统不支持竞价的功能，规则错误，违背公平、公开、公正的原则，亦使国有资产流失，侵害了国家利益，依法应认定其竞价结果无效。网上竞价方式确定成交人时，各竞价人通过报价来最终确定成交人，故确定竞价时间时，除了规定期间外还应规定在有竞价人出更高价后无论期间是否届满，需有公开亮价的时间，给各参加竞价人来确定是继续竞价。确保价高者得。福建信发招标代理有限公司的招标系统未能支持竞价功能。3.竞价的房产属于国有房产，政府监管，国有房产公司使用的管理体制，参考政府采购流程，且要求承租人在经营活动中没有重大的违法记录。4.国有房产公司委托福建信发招标代理有限公司代理本案的房产租赁网上竞价行为，也是完全错误的。福建信发招标代理有限公司的经营范围是“建设项目设备招标代理；工程招标代理；土木工程、建筑工程、水电工程、装修工程、机电工程设计、施工；招标代理咨询（以资质证书为准）；政府采购招标代理；工程造价咨询。”显然建信发招标代理有限公司的业务经营范围不包含“代理房产租赁网上竞价”。福建信发招标代理有限公司代理国有房产公司实施国有房产网上竞价的行为，因超越经营范围而无效。5.福建信发招标代理有限公司在发包说明书中，写到允许只有一家报名的情况下参与竞价，而竞价需要两个（含）以上才能进行，所以福建信发招标代理有限公司制定的规则是错误的，并没有竞价的功能，将导致租金无竞价而未能达到其应有的金额，导致国有资产流失，将导致国家利益受到侵害。6.国有房产公司在与新星教育培训学校签订临时性过渡合同的时候，没有考虑到原租户优先使用权的原则，在其提供的格式合同中将原租赁合同中原租户优先承租权内容删除，严重侵害了作为原租户新星教育培训学校的权益，属于合同法中剥夺合同当事人主要权利，为其自身免除义务的行为，作为原租户的新星教育培训学校的优先承租权应得到保户。国有房产公司的这一行为也违背了福建省直单位资产管理中心经营性资产招租工作规程。《福建省直行政事业单位经营性资产集中管理暂行办法》（闽机管综〔2015〕59号)，福建信发招标代理有限公司在整个网上竞价过程中，未设置保护原承租户的规则，严重侵害了作为原承租户新星教育培训学校的优先续约权，故该网上竞价的结果因侵害第三人利益而无效。7.福建信发招标代理有限公司主导本次的网络竞价既没有竞的规定，也没有竞的实质，竞价结果不公开不透明，违背了《福州市规范市属国有企业资产租赁管理办法》,强调招租工作的“阳光、透明”,结合网络招租全程电子留痕的特点,把制度当成机器语言写入系统,实现“有情的人脑管理”向“无情的电脑管理”转变,将科技创新为作国资监管简政放权的新路径。 三、国有房产公司认定福建光龙酒店有限公司为网上竞价成交人，是完全错误的。1.新星教育培训学校在参与网上竞价过程中，未发现福建光龙酒店有限公司进入竞价大厅，未发现福建光龙酒店有限公司参与报价，故认定其为网上竞价成交人无事实依据。2.福建光龙酒店有限公司于法律上也不可能成为网上竞价成交人。根据《国有资产租赁管理制度》第七条“承租人应是企业法人、社团组织或具有完全民事行为能力且无违法或不良经营记录的自然人”的规定，显然福建光龙酒店有限公司不具备承租涉案房产的资格。（1）.福建光龙酒店有限公司的股东薛宗光（持股比例80%）曾因串通投标被处以刑事责任。（2）.福建光龙酒店有限公司因欠税被通报。(3).福建光龙酒店有限公司之前承租的国有房产并未依约进行使用。根据国有房产公司本次组织竞租竞价原则以及发包标书所注：不得转租。福建光龙酒店有限公司的注册业务经营项目为：酒店和餐饮业及房产租赁，本案所招租的房产并不能作为酒店和餐饮使用，其本身并无法对招租的房产进行使用，而该公司的房产租赁业务本身就与这本国有房产的招租公告不符，更违背了自用原则。故福建光龙酒店有限公司就其经营范围而言也不是涉案房产适格的承租者。 四、国有房产公司应继续履行与新星教育培训学校与签订的《公开招租期过渡性租赁协议》。1．如上所述，网上竞价成交无效，双方签订的《公开招租期过渡性租赁协议》约定的终止条件尚未成立，该协议对双方具有约束力，理应继续履行，国有房产公司通知协议终止，要求新星教育培训学校交还房产主张依法不能成立。2．新星教育培训学校积极缴纳房租，没有侵害国有房产公司的合法权益，没有造成国有资产的损失。3.新星教育培训学校以国有房产公司妨碍国有房产招租次序、损害国有房产经营有限公司的合法权益、造成国有资产的损失的理由不成立。4.新星教育培训学校的房产属于国有房产，参考政府采购流程，政府采购流程的信息发布渠道公开，对承租人的信用是有要求的，福建光龙酒店有限公司因不具备条件也导致其作为成交人的成交结果无效。 国有房产公司针对新星教育培训学校的反诉辩称，新星教育培训学校所陈述的事实属于招标投标法律关系，不属于房屋租赁合同法律关系，依法不属于本案审理范围。另外，对于新星教育培训学校所陈述的事实，没有事实和法律依据。首先，根据《招标投标法》等相关法律规范，没有关于因投标人的股东犯串通投标罪，而禁止或者取消投标人的投标资格的法律或者行政法规的法律规范。其次，在中国政府采购网、福建省政府采购网等政府网站也没有将投标人的股东是否犯串通投标罪，作为竞价报价人是否合格的资格审查条件。最后，根据《招标投标法》第18条和《招标投标法实施条例》第22条等相关法律规范的规定，招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。因此，国有房产公司本着“公开、公正、公平”及“价高者得”原则，将前述房产委托信发代理公司，参考政府采购流程采用网上竞价招租，符合国有经营性房产相关招租规定，不存在侵害新星教育培训学校合法权益的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认证如下：1.新星教育培训学校对国有房产公司提交的《公开招租期过渡性租赁协议》、承诺书、退房通知书、ＥＭＳ邮寄面单、ＥＭＳ特快专递邮件投递单、律师函、ＥＭＳ快递单真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。国有房产公司有提交报价情况表、网上竞价成交通知书原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。2.新星教育培训学校提交的判决书、欠税公告、企业信用信息报告、视听资料、招租公告、相片、租赁规定、新闻报道，或真实性无法确认，或与本案无关联，对上述证据本院均不予采信。到庭作证的证人叶某、翁明文、林献伟、兰贯虹均是与本案有共同诉讼利益的其他案件当事人或当事人的法定代表人，证人陈述的内容均涉及竞标过程的相关事宜，与本案没有关联，故对上述证人证言内容，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，国有房产公司与新星教育培训学校签订《公开招租期过渡性租赁协议》，约定，国有房产公司将福州市国有房产管理中心委托国有房产公司作为房产管业单位管理的坐落于福州市仓山区，租赁期限自2018年1月1日起至国有房产公司因将本协议项下房产公开招租结束而向新星教育培训学校送达参与公开招租结果通知之日止；租金每月9951元，采取月付租金方式，每月5日支付当月租金；协议还约定租赁期限满时，新星教育培训学校应当及时退出家具、用品等。上述协议签订后，双方均有依照协议约定履行各自的义务。 2018年7月12日，福建信发招标代理有限公司向案外人福建光龙酒店有限公司发出《网上竞价成交通知书》，告知福建信发招标代理有限公司经网上竞价，福建光龙酒店有限公司为仓山区金山碧水榕城广场7#×-×招租项目的成交人，月租金成交金额为10302.16元，福建光龙酒店有限公司接到本成交通知书后，于规定时间与采购单位签订采购合同。 2018年7月16日，国有房产公司向新星教育培训学校发出《退房通知书》，告知讼争房产于2018年7月11日通过依法公开招租，新星教育培训学校未中标，要求新星教育培训学校于2018年7月20日前补缴2018年6月租金9951元，补缴2018年7月1日至2018年7月15日的租金4173元，并于2018年7月20日前腾空房产并办理退租交房手续。上述通知书于2018年7月17日寄送至新星教育培训学校处。 本院认为，国有房产公司与新星教育培训学校签订的《公开招租期过渡性租赁协议》，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议的约定履行各自的义务。根据约定，讼争租赁协议的租期自2018年1月1日起至讼争房产公开招租结束并向新星教育培训学校送达参与公开招租结果通知之日止，而根据国有房产公司提交的证据可以证实，截至2018年7月12日，讼争房产已公开招租结束且国有房产公司已于2018年7月17日向新星教育培训学校送达了《退房通知书》，告知了公开招租结果，依据双方的协议约定，讼争的《公开招租期过渡性租赁协议》已于2018年7月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《公开招租期过渡性租赁协议》解除后，新星教育培训学校应及时腾空搬离讼争房产，同时参照中标租金标准即每月10302.16元向国有房产公司支付自2018年8月1日起至实际腾空搬离讼争房产之日止期间的占有使用费。诉讼过程中，新星教育培训学校辩称已支付相关费用至2018年12月，但其未提供相应支付凭证，其应当承担举证不能的不利后果；但鉴于国有房产公司在诉讼过程中有认可新星教育培训学校分别在2018年12月5日、2019年1月15日向国有房产公司账户转款41208.64元、10302.16元，合计51510.8元，为避免诉累，新星教育培训学校已支付的上述款项，可抵扣新星教育培训学校应支付的占用费。新星教育培训学校辩称并提起反诉称公开招租过程不符合法律规定，故而招租结果无效，讼争协议应继续履行，对此，本院认为，根据国有房产公司的陈述及提交的证据，讼争房屋已依程序进行竞价并被案外人竞得，因此，在公开招租结果未经依法撤销或被认定为无效之前，公开招租结果具有法律效力，新星教育培训学校的相关辩解意见没有依据，本院不予采纳。《公开招租期过渡性租赁协议》具备解除条件并已解除，新星教育培训学校要求继续履行《公开招租期过渡性租赁协议》的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、确认福州市国有房产经营有限公司与福州市仓山区新星教育培训学校2018年5月22日签订的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除； 二、福州市仓山区新星教育培训学校于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场7#楼×-×的房产，将上述房产返还给福州市国有房产经营有限公司； 三、福州市仓山区新星教育培训学校于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年8月1日起至实际搬离上述第二项的房产之日止，按每月10302.16元标准计算的占有使用费（应扣除已支付的51510.8元）； 四、驳回福州市仓山区新星教育培训学校的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2290元，由福州市仓山区新星教育培训学校负担。反诉案件受理费1145元，由福州市仓山区新星教育培训学校负担。福州市仓山区新星教育培训学校应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 审 判 员  吴灵婧 人民陪审员  秦 霖 二〇一九年六月二十日 书 记 员  付静思 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日。