上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36776号原告：北京瑞吉咖啡有限公司，住所地北京市。法定代表人：朱志彬，执行董事、经理。委托诉讼代理人：刘超，男。被告：上海静泉实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘伟鸿，总经理。委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。原告北京瑞吉咖啡有限公司(以下简称“瑞吉公司”)与被告上海静泉实业有限公司(以下简称“静泉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月14日进行庭前证据交换并于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘超到庭参加两次庭审，被告静泉公司的委托诉讼代理人董伟中到庭参加第一次庭审，在第二次庭审时，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告瑞吉公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告瑞吉公司与被告静泉公司就上海市中兴路XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月25日解除；2、被告静泉公司返还原告租赁保证金75,831元；3、被告静泉公司支付原告违约金75,831元；4、被告赔偿原告装修损失506,982元。事实与理由：2017年10月10日，原告瑞吉公司与被告静泉公司签订《上海市房屋租赁合同》，并于2017年10月18日签订了《补充协议》，约定原告承租系争房屋经营咖啡和轻餐饮使用。双方签订合同后，原告装修并投入经营，花费巨额费用，后因被告静泉公司拖欠案外人上海超群房地产开发有限公司(以下简称“超群公司”)租金等费用，导致系争房屋被停水停电，原告无法正常使用系争房屋，《上海市房屋租赁合同》目的不能实现，故起诉至法院，请求法院判如所请。被告静泉公司第一次到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。静泉公司并未拖欠超群公司租金，停水停电系案外人上海佳管物业管理有限公司的行为，故原告的损失不是被告造成的。此外，原告在合同履行期间存在欠租情况，故不同意向原告返还租赁保证金。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为超群公司。超群公司与静泉公司签订《上海市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定将上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)出租给被告，租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止。2017年10月18日，瑞吉公司(承租方、乙方)与静泉公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》：约定甲方就系争房屋出租给乙方，租赁面积约98平方米；乙方向甲方承诺租赁该场地用于商业项目。租赁期限自2017年9月27日起至2022年9月26日止。合同还对租金的金额和支付方式进行了约定，并约定甲方交付该房屋时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金71,538元。如甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的的，当事人可以解除合同，违反合同的乙方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。此后，双方又签订了补充协议，将月租金标准变更为25,277元，并将租赁保证金金额变更为75,831元。此后，原告向被告支付了租金和保证金，双方开始履行合同。2018年5月17日，被告出具说明给原告，证明甲方同意乙方暂缓支付2018年5月15日至2018年8月14日的房租，付房租以甲方通知为准。另查，案外人超群公司于2018年6月1日向本院提起诉讼，要求解除超群公司与静泉公司就上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)签订的《上海市房屋租赁合同书》，在该案审理中，超群公司与静泉公司一致确认2018年5月18日，超群公司对上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)采取停水停电措施。2019年1月7日，本院作出(2018)沪0106民初20752号民事判决书，该判决书认定：“……超群公司与静泉公司签订的《上海房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，应属有效”、“……结合租赁合同实际履行情况，静泉公司未支付自2017年11月1日起的租金，自2018年3月1日起的物业管理费，自2018年4月1日起的水、电费，本院认定静泉公司的行为已经构成根本违约，超群公司有权单方解除合同，并有权采取停水停电措施”，该判决书现已生效。审理中，静泉公司确认收到瑞吉公司保证金75,831元。超群公司于2018年5月18日关门拉闸，所有商铺无法正常经营。静泉公司陈述系争房屋于2018年5月18日停水停电，无法正常营业。审理过程中，因双方对于原告的装修损失存在争议，经原告申请，本院委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行了评估，2019年5月28日，上海同济工程咨询有限公司出具了《司法鉴定意见书》，认定系争房屋的装修造价为280,582元，残值金额为213,551元，原告为此支出鉴定费用15,210元。另,在审理过程中，被告反映原告在2019年6月已经与案外人超群公司就系争房屋另行签订了租赁合同，继续使用系争房屋用于经营，基于此节事实，被告认为原告对于系争房屋内的装修仍在实际利用，不存在相关损失。原告庭后出具补充说明称经核实确认系争房屋由瑞幸咖啡(上海)有限公司与超群公司签订租赁合同，仍用于经营瑞幸品牌咖啡店。此外，原告和瑞幸咖啡(上海)有限公司的股东均为瑞幸咖啡(中国)有限公司，持股比例均为100%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞吉公司与静泉公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同履行过程中，系争房屋因为静泉公司与案外人超群公司的纠纷被停水停电而无法经营使用，故静泉公司违反了作为出租方应提供合适房屋的基本义务，已经构成违约，现瑞吉公司以租赁目的无法实现为由要求解除合同的诉请，本院予以支持。结合案外人超群公司与静泉公司在他案审理中一致确认停水停电时间为2018年5月18日，故本院认定瑞吉公司与静泉公司的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月18日解除。瑞吉公司要求静泉公司返还保证金75,831元及支付违约金75,831元的诉请，有合同和法律依据，本院予以支持，虽然原告此后与案外人重某签订了系争房屋的租赁合同，系以自己的行为减少损失的扩大，但自2018年5月至2019年6月期间，房屋空置、设备折旧等客观情况的发生仍给原告造成了损失，综合考虑实际情况，本院对主张违约金的金额不作调整。静泉公司以出具说明的方式书面变更了2018年5月15日之后的租金支付方式，且此后原告亦无法使用系争房屋，故被告辩称原告欠租的观点缺乏依据，本院亦不予支持。至于原告向被告主张的装修损失，虽然系争房屋的使用人不是原告，但鉴于新的承租人租赁用途与原告一致，且投资人和股东均相同，原告遗留的装修残值已被充分利用，故原告向被告主张该部分装修损失的诉请，本院不予支持，但此节继续利用房屋装修的行为，应当视为原告为减少自身损失的合理行为，故原告此前为挽回损失而支出的鉴定费用仍应由被告负担。被告静泉公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京瑞吉咖啡有限公司与被告上海静泉实业有限公司就上海市中兴路XXX号XXX室场地签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月18日解除；二、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告北京瑞吉咖啡有限公司租赁保证金75,831元；三、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京瑞吉咖啡有限公司违约金75,831元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费15,210元，由被告上海静泉实业有限公司负担。案件受理费3,333.24元，减半收取计1,666.62元，由被告上海静泉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王梓二〇一九年七月十二日书记员  陈玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。