江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3984号 原告：张洪田，男，1964年5月16日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲莹，江苏元宁律师事务所实习律师。 被告：时友刚，男，1957年2月2日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：陈学万，江苏清正苑律师事务所律师。 原告张洪田与被告时友刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪田及其委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告时友刚及其委托诉讼代理人陈万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪田向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告合建房屋拆迁补偿款1972225.9元（含原告应分得合建房屋的合法面积补偿1176795元，装潢等附属物补偿33993.8元，搬迁奖励补偿、搬家费和预付过渡费761437.1元）；2.本案受理费及保全费等诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2007年12月16日签订《建房协议》一份，主要内容为：由原告出资，被告负责提供建房用地、水电，在被告位于云龙区的自有宅基地基础上合作建设房屋。经过共同测算，双方合作建房532㎡（双方合作建房屋共计572㎡，扣除原有老房屋40㎡）。房屋建好后，原告享有其中372㎡的占有、使用和出租等权利（即原告享有70%财产权益），被告享有160㎡的财产权利（即被告享有30%的财产权益）。2019年6月底，双方合建房屋被征收补偿，被告已与政府有关部门达成征收补偿协议。对于合建房屋578.08㎡，原告所占合建房屋合法面积补偿1176795元，即相应合法面积404.66㎡，扣减被告老房屋40㎡及按有房证160㎡，原告所占合法面积为204.66㎡，单价5750元/㎡。对于合建房屋的装潢等附属物补偿，原告应分得33993.8元，应分得合法面积装潢补偿204.66平方米×100元/㎡，无证建筑52.03㎡×260元/㎡。对于合建房屋的提前奖、搬迁奖励、搬家费、过渡费等费用，原告应分得761437.1元。被告获得补偿后，未按照协议约定给予原告应得财产，后经多次协商未果。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告时友刚辩称，1、原告主张房屋拆迁补偿款及数额均无事实和法律依据，本案系针对被告的农村宅基地进行补偿，宅基地具有人身属性兼具有一定的社会福利保障性质，非本村集体经济村民无法取得。原告诉状中陈述“原被告之间并非转移宅基地使用权和房屋所有权的民事法律关系，原告不主张涉案房屋的所有权”，故涉案宅基地使用权及全部房屋所有权应归被告，故原告无权按照拆迁安置补偿标准向被告主张权利。关于涉案房屋合法面积部分的认定系依据被告之宅基地土地使用面积乘以1.4倍得来，所以，本案中关于面积认定的由来系基于被告集体经济成员的特殊身份性质，具有很强的社会保障性质及人身专属性，故针对此部分原告无权向被告主张权利。关于搬迁奖励面积部分，系针对被拆迁人及房屋被拆迁前实际使用人的特定补偿，应归拆迁前房屋的实际居住人所有，原告在庭审中已明确陈述，其从未到涉案房屋内占有、使用、居住过，因此该部分搬迁奖励与原告无关。2、原、被告之间虽存在建房协议，但该建房协议应属无效。首先，原、被告之间并非简单的合作建房，实质上明确约定了被告将其宅基地使用权的全部权利内容转让给原告，也就是说原、被告之间的合作建房协议实际上是转移宅基地使用权及房屋所有权的协议，名为合作建房，实为买卖，故该协议因违反法律强制性规定应属无效。其次，该协议违反土地管理法第63条、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条第3款的规定，应属无效。再次，原、被告签订该建房协议的背景是原告了解到涉案房屋有可能会被拆迁，会有巨额的经济利益，故其找到被告与被告协商合作建房事宜，并承诺可以办理权属证书，因此才产生了该建房协议底部的手写内容，故该协议违反合同法第52条第3款的规定，应属无效。另结合当时原、被告双方签订建房协议的背景来看，当时原告承诺可以办理房屋的权属证书，抛开原告承诺办理权属证书的行为是否合法来看，该协议也是附生效条件的，只有原告将涉案房屋的权属证书办理之后才按照约定的份额来计算，但是双方约定的条件并未成就，根据合同法第45条的规定，因建房协议条件未成就，故不生效。综上，原告据以主张权利的建房协议因违反法律的强制性及相关政策应属无效，故被告只应对原告的建房款予以返还。 本院经审理认定事实如下：2007年12月6日，被告时友刚（甲方）与非本村集体组织内成员张洪田（乙方）签订一份《建房协议书》，双方约定，甲乙双方本着友好合作利益共享的原则经协商在坐落于，东西17.57，南北16.25；甲方提供532平方土地使用权，乙方出资建房，建成二层砖混结构楼房（不包括水电安装）；所建房屋立体分割中间墙为两家共同，甲方占160平方房屋产权，乙方占372平方产权，误差不得大于2平方米；甲方负责处理本村四邻亲属地方关系，配合乙方建房及办理产权，土地使用权等过户手续，手续费用由乙方支付；协议生效后，甲乙方不得单方终止合作，否则赔偿对方十倍的投资款项。该协议下方另有一手写内容：“注：甲方，160平方按有房产证算。”原、被告双方在该协议上签字并按捺指纹，并有中间人张锡军（现已去世）签字。上述合同签订后，原告张洪田按照约定在被告提供的宅基地上出资建设房屋，其中40㎡的老宅作为一层的一部分。房屋建成后，原告从未在涉案合建房屋内居住。原告称当时投入约200000元。 2019年7月11日，因翠屏山片区改造二期项目需要，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）与被征收人时友刚（乙方）签订编号为0026566的《房屋征收补偿协议》一份，协议第一条约定：被征收房屋座落于云龙区，产权性质为私房，用途为住宅，建筑面积为829.32㎡，用地面积592.37㎡；第四条约定：乙方被征收房屋补偿总额为6379103元，其中房屋价值4768590元、附属物106787元、拆迁、过渡、奖励等费用1503726元。 上述房屋征收补偿前，房屋及土地现状调查表中现状平面示意图显示，被征收房屋包括东西长17.7米，南北宽分两段，一段为16.33米，一段为15.53米,均为上下两层砖混结构的房屋以及一层长3.44米、宽2.12米的房屋。其中长17.7米、宽16.33米的两层楼房属于涉案合建房屋（包含40㎡老宅） 在《徐州市翠屏山片区改造二期项目合法面积确认单》中载明：产权人时友刚，土地面积592.37㎡，合法面积829.32㎡（592.37×1.4），搬迁奖励面积214.07㎡，无证面积（1-2层剩余砖混）91.75㎡，公示总面积1135.14㎡，附属物：829.32㎡×100元/㎡=82932元，无证建筑：91.75㎡×260元/㎡=23855元，合计金额106787元。 根据翠屏山片区改造项目（二期）政策摘要，房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍认定为合法面积；被征收合法非成套住宅房屋（房地综评）基准价为5750元/㎡。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告双方签订的建房协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告投入的资金物化为翻建后的房屋，该房屋被征迁拆除后，其财产形态转化为征迁补偿收益折款。被告已与征收部门签订房屋征收补偿协议且已实际取得拆迁补偿款，对于原告应得的份额，被告应支付给被告。对于被告抗辩的仅应返还建房款的意见，本院认为，涉案合建房屋获得的拆迁补偿款远远超出当时的建房成本，仅是返还原告当时投入的资金，由被告获得全部的补偿利益将会导致双方权利义务严重失衡，故本院对其抗辩意见不予采纳。本案中，原、被告对签订无效的合资建房协议均有过错，在双方均有过错的情况下，为平衡双方之间的权利义务，兼顾公平原则，本院认定结合建房协议中的原、被告对合建房所占面积以及160平方按照有房产证算的约定进行分配拆迁利益（不含人身专属性质的补偿）更具合理性。 一、关于合法面积对应的拆迁补偿款。 原、被告双方合建房屋（包含老宅40㎡）应为房屋及土地现状调查表中现状平面示意图所标示的东西长17.7米、南北宽16.33米的两层房屋。该两层合建房屋实际面积为578.08㎡（17.7m×16.33m×2），在征收中认定的合法面积为404.66㎡（17.7m×16.33m×1.4），该合法面积扣除原有老房面积40㎡及协议中约定的160㎡按有房产证计算，剩余204.66㎡，对于该部分面积，原告享有相应拆迁利益，即房屋补偿款及附属物补偿款，经计算为1197261元（204.66㎡×5750元/㎡+204.66㎡×100元/㎡）。 二、关于搬迁奖励面积及无证面积对应的拆迁补偿款。 根据涉案房屋征收补偿政策，涉案两层合建房屋（包含老宅40㎡）对应的搬迁奖励面积为121.39㎡。根据诚信及公平原则，本院认定原告所占的份额约为78.12㎡（372㎡/578.08㎡×121.39㎡），故相对应的搬迁奖励面积补偿为449190元（78.12㎡×5750元/㎡）。根据涉案房屋征收补偿政策，涉案两层合建房屋（包含老宅40㎡）对应的无证面积为52.03㎡（578.08㎡-404.66㎡-121.39㎡），原告所占的分额约为33.48㎡（372㎡/578.08㎡×52.03㎡），对应的无证面积补偿为8704.8元（33.48㎡×260元/㎡）。 三、其他相关补偿。 对于搬迁、过渡、奖励等费用，因上述补偿针对的是本集体组织内的成员，原告并非本集体组织内的成员，且从未在涉案合建房屋内居住，且建房协议亦未作约定，故对原告要求被告支付搬迁、过渡、奖励等费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告时友刚于本判决生效之日起十日内向原告张洪田支付拆迁补偿款1655155.8元； 二、驳回原告张洪田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22550元、保全费5000元，共计27550元，由原告负担11000元，被告负担16550元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 宏 人民陪审员  梁晓琴 人民陪审员  刘爱琳 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  赵 静