上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初13879号原告(反诉被告)：上海宋乔实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：乔元，总经理。委托诉讼代理人：殷跃平，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海杰汇炉窑新技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张新国，执行董事。委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋颖琪，上海申伦律师事务所律师。原告上海宋乔实业有限公司(以下简称宋乔公司)诉被告上海杰汇炉窑新技术有限公司(以下简称杰汇公司)以及反诉原告(以下统称“被告”)杰汇公司诉反诉被告(以下统称“原告”)宋乔公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷跃平、被告委托诉讼代理人宋颖琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就位于上海市嘉定区华亭镇宝钱公路XXX号厂房签订的《租赁合同》；2、判令被告支付租金(占用使用费)29,387元(自2019年3月13日计算至2019年3月28日止)；3、判令被告支付物业管理费3,420元(自2019年3月13日计算至2019年3月28日止)；4、判令被告返还原告开具的租金发票(开具时间为2019年3月18日)；5、判令被告支付违约金176,322.50元。事实和理由：2019年3月5日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区华亭镇宝钱公路XXX号最西侧一幢厂房(以下简称涉案厂房)，面积1710平方米，租期自2019年4月1日起至2023年9月30日止，免租期20天，从2019年3月10日起至2019年3月31日止；若被告自行提前退租，则不享有免租期。上述合同签订后，被告仅于2019年3月6、7日向原告支付了合同押金6万元，并未依约支付第一期租金。因涉案厂房的前承租人清场迟延，经原被告双方协调后，于2019年3月13日正式进行了房屋交接。然被告在接收厂房后非但不支付第一期租金，还以所谓厂房存在屋顶房瓦冷凝滴水缺陷为由,于2019年3月25日向原告发送了《关于终止厂房租赁合同的告知函》，明确提出终止合同。原告认为根据《租赁合同》1.2条“乙方已经知晓该厂房所有情况，同意按照现状接收厂房”及合同2.1条“乙方向甲方承诺，租赁该厂房从事于生产，但乙方生产及所储存物品要求的厂房及仓库标准须乙方自行改造达到应有等级，费用由乙方负责”的约定，被告解除合同明显违反合同约定。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称，对诉请1，同意解除合同，双方已经互相发送了解除函；对诉请2、3，被告并未实际使用涉案厂房，原告也在3月26日向被告发送了解除函，所以无需支付占有使用费和物业管理费；对诉请4，如原告返还被告已经支付的6万元，被告可以返还租金发票；对诉请5，不同意按照原告主张支付违约金，违约金标准亦过高。因被告没有违约，是原告违约在先。因上家一直未搬走，原告未能按照合同约定的时间即2019年3月10日交付房屋，故被告没有支付租金，后双方口头约定房屋交接的时候再支付首期租金。原告直至2019年3月18日才交接房屋，交接当天准备付款时原告即发现房屋内有大面积水迹，疑似存在屋顶漏雨，当即通知原告物业经理进行检查和修复，第二天，原告带其专业防水合作商前来检查后，指出小库房是地面渗水，大厂房地面水迹是因为屋顶的八道亮瓦冷凝水滴落和少数屋顶漏雨点共同形成，并表示地面渗水和漏雨点可以修复，亮瓦冷凝水问题没有办法解决。原告作为出租方，理应将屋顶亮瓦的缺陷予以修缮，却拒绝修复，让原告自行解决。被告无法将涉案厂房用于生产和存储防火材料，双方签订的租赁合同目的无法实现，故被告反诉要求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令原告返还被告支付的6万元。原告针对反诉辩称，同意解除合同。关于押金，同意在被告应付费用中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，宋乔公司(甲方)与杰汇公司(乙方)签订了《租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案厂房，面积约1710平方米；租赁期限为4.5年，自2019年4月1日起至2023年9月30日止；免租期为20天，自2019年3月10日起至2019年3月31日止；如乙方自行提前退租，乙方不享有免租期；租金705,290元/年，三年内不变，第四年起增加10%。租金半年一付；物业管理费2元/平方米/月，半年一付，半年的物业管理费总计20,520元，付款期限同租金；租赁保证金(押金)6万元；乙方应于合同签订三日内支付押金和第一期租金，未付清即视为乙方违约，甲方有权利终止本合同。合同第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该厂房从事生产，但乙方生产及所储存物品要求的厂房及仓库标准须乙方自行改造达到应有等级，费用由乙方自行负责。合同第6.1条约定，租赁期间，甲方应负责租赁场所及固有配套设施设备处于安全完好可正常使用状态，如发生问题甲方应负责及时维修好。如未及时维修恢复到正常使用情况下，乙方可自行维修，产生的费用由甲方承担，可以从应付租金中扣除。合同第9.2条约定，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付本合同涵盖下的三个月房租作为违约金：……(七)乙方在租赁期间中途擅自退租的……。上述合同签订后，杰汇公司于2017年3月6日和7日共向宋乔公司支付了押金6万元，宋乔公司出具了收据。双方约定于2019年3月10日交房，但因之前的承租人迟延搬离，故双方并未按约办理房屋交接。2019年3月18日，双方签订了《厂房物业交接表》。该日，宋乔公司开具了四张首期租赁费用增值税专用发票，合计金额为373,165元(发票号为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX)，于2019年3月19日寄送至杰汇公司，杰汇公司并未支付首期租金。2019年3月19日，杰汇公司告知宋乔公司，屋顶采光板处漏水，要求尽快修复。当日，宋乔公司委托上海湛科建筑防水工程有限公司(以下简称防水公司)前往查看，查明厂房漏水原因为屋顶采光板因昼夜温差大原因造成的冷凝水。宋乔公司于次日将该情况告知了杰汇公司。后双方因冷凝水问题应由谁解决发生争议。同年3月25日，杰汇公司向宋乔公司发出了《关于终止厂房租赁合同的告知函》，告知因租赁标的物存在大面积区域的冷凝水的重大缺陷，其作为生产和仓储需要防水，宋乔公司不予修缮，故提出终止双方租赁合同。次日，宋乔公司向杰汇公司发出了《解除合同通知函》，通知杰汇公司，因至今仍未支付首期租金，按约解除双方租赁合同，该通知函于28日送达。因杰汇公司实际并未搬入使用涉案厂房，宋乔公司自行收回了涉案厂房，并已另行出租给他人。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对租赁合同解除后违约责任归属与承担，双方意见不一。宋乔公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明双方租赁关系，合同1.2条乙方明确知晓该厂房所有情况，同意按照现状接收该厂房；合同2.1条明确，乙方生产及所储存物品要求的厂房及仓库标准需乙方自行改造并承担费用；2、厂房物业交接表、平面图及现场照片、微信记录，证明涉案厂房交付时间为2019年3月13日，当天其公司在物业交接表上盖章后要求杰汇公司盖章，但杰汇公司并未带公章，后于18日盖章后返还其公司；3、防水公司出具的关于冷凝水的说明，证明其公司委托专业防水公司现场查看后，明确屋顶滴落的是由于天气昼夜温差大原因造成的冷凝水，属于正常现象，天气正常即无此现象发生。冷凝水可以通过以下几种方案解决：开门开窗通风、房顶增加排风扇通风、开空调控制室内温度。杰汇公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但合同1.2条是关于厂房的内部装饰装修，不包括厂房主体结构；合同6.1条明确了宋乔公司的修缮义务；对证据2，真实性无异议，房屋交接时仅能对表面进行查验，就在当日其公司已发现漏水问题并告知宋乔公司，双方实际交接时间是18日，并非13日，13日去办理交接时，上家还没有清空场地；对证据3，无法确认真实性，该情况说明中提及冷凝水解决方案里有一项是房顶增加排风扇通风，宋乔公司的员工也这样向杰汇公司陈述过，但宋乔公司拒绝整改；并且今年3月上海并未发生极端天气，正常天气下出现冷凝水表明厂房存在问题。杰汇公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明合同中约定宋乔公司应当在2019年3月10日交付房屋，并应负责租赁场所及固有配套设施设备处于安全完好可使用的状态；2、2019年3月19日上午的微信聊天记录，证明其公司在收到厂房后，看到地面水迹之后就迅速联系宋乔公司，要求予以解决，当时没有办法正常使用涉案厂房；3、现场照片数张，证明厂房地面有大量水迹，难以实现厂房最基本的储备功能，车间里的小房间还有小水塘；4、电话录音及文字记录，证明宋乔公司承认并了解厂房有漏水、渗水、冷凝水的问题，但拒绝解决问题；5、3月13日下午拍摄照片，证明厂房内仍有大量杂物尚未清理，故当天无法交接。宋乔公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，系争房屋是有证的合格厂房，主体结构都是合格的，房屋交接时系完好可使用状态；对证据2，真实性认可，并及时作出了应对处理；对证据3，真实性无异议，但不认可证明目的，出租给其他企业时客户并无反应漏水问题，照片中地面有积水的地方是单独隔出来的一小间，仅占租赁标的物的3%-5%，是否是渗水，防水公司也无法确认，但其他地面是没有渗水的，屋顶也不存在漏水情况；对证据4，真实性认可，合法性不认可，是偷录的证据，在录音中，其公司多次告知是冷凝水的问题，而非漏水、渗水；对证据5，厂房已经具备了交接条件，有部分照片是在租赁物外面的场地。本院认为，宋乔公司与杰汇公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现双方均同意解除租赁合同，本院予以照准。双方主要争议焦点是违约责任的归属与承担。杰汇公司以涉案厂房存在漏水、渗水和冷凝水滴落问题率先提出了解除合同。然通过双方提交证据以及委托的防水公司的检测，并无证据显示房屋存在漏水问题，对于小房间内的地面积水，原因不明，且仅占租赁范围较小面积。双方实际争议的是厂房屋顶冷凝水滴落问题应由谁解决，该问题是否足以构成杰汇公司解除合同的理由。冷凝水滴落与房屋漏水不同，并非房屋质量问题，无法通过维修得到解决。根据防水公司的建议，可通过通风、安装空调或屋顶安装排风扇等方法予以解决或改善。后双方又对排风扇应由谁进行安装发生了争议。双方合同约定租赁用途为生产，生产及所储存物品要求的厂房及仓库标准须承租人自行改造达到应有等级，费用由承租方负责。涉案房屋在杰汇公司承租前后，均有生产型企业在使用，可知房屋并非完全无法正常使用。杰汇公司因存储防火材料对厂房干燥性要求较高，根据合同约定，其可自行对涉案厂房进行改造。即便其认为应由宋乔公司承担费用，亦可自行改造后要求宋乔公司承担相应费用，然其拒绝支付租金并直接提出解除合同，显失妥当。根据合同约定，宋乔公司有权解除租赁合同。故杰汇公司应对合同之解除承担相应责任。同时，宋乔公司作为出租方，在房屋存在较为严重的冷凝水滴落问题，确实一定程度上影响承租人对系争房屋的使用时，未配合承租方进行改善，亦存在过错。综上，本院结合合同履行情况、双方过错程度，参考实际损失、房屋使用情况等因素，酌定杰汇公司应向宋乔公司支付违约金6万元。对宋乔公司主张的租赁费用，因其主张期间在双方约定的免租期内，若作为损失亦已在违约金中一并予以考虑，故不再单独支持。对其要求返还租金发票的请求，合法有据，本院予以支持。关于押金6万元，宋乔公司同意返还并在杰汇公司应付费用中予以抵扣，故对杰汇公司反诉要求返还押金6万元的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告上海宋乔实业有限公司与被告上海杰汇炉窑新技术有限公司于2019年3月5日签订的《租赁合同》；二、被告上海杰汇炉窑新技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宋乔实业有限公司偿付违约金人民币60,000元；三、被告上海杰汇炉窑新技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宋乔实业有限公司租赁费用增值税专用发票四张(合计金额373,165元，开票日期：2019年3月18日)；四、原告上海宋乔实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海杰汇炉窑新技术有限公司押金人民币60,000元；五、驳回原告上海宋乔实业有限公司的其他本诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,436元，减半收取2,218元，财产保全费1,566元，合计诉讼费3,784元，由原告上海宋乔实业有限公司负担2,698元，被告上海杰汇炉窑新技术有限公司负担1,086元。反诉受理费650元，由原告上海宋乔实业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年十一月二十八日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。