呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2427号上诉人（原审原告）：龚云莲，女，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：龚其涝，男，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系龚云莲兄长。委托诉讼代理人：李晓军，内蒙古健邦律师事务所律师被上诉人（原审被告）：吴琼，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古健邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冷冰，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古健邦律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市万豪房地产经纪有限公司第三分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区金隅时代城18号楼109。责任人：史轶，男，1994年6月3日出生，汉族，住内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区。上诉人龚云莲因与被上诉人吴琼、冷冰、原审第三人呼和浩特市万豪房地产经纪有限公司第三分公司（以下简称万豪公司第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚云莲及其委托诉讼代理人龚其涝、李晓军，被上诉人吴琼、冷冰的共同委托诉讼代理人王健屹，被上诉人万豪公司第三分公司的责任人史轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚云莲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持龚云莲的全部诉讼请求或裁定发回重审3、本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费均由吴琼、冷冰负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“原被告双方自认曾于2018年3月向银行申请办理案涉房屋的贷款手续，但贷款审批未获通过”是错误的，龚云莲于2018年3月1日去银行面签，而吴琼、冷冰是在2018年3月22日将房屋售价涨至89万元后才同意去银行面签，且贷款在2018年6月22日通过了审批，后因吴琼、冷冰原因撤回。2、一审判决认定“签订补充协议的目的之一是为了龚云莲多获取贷款金额”是错误的。(1)补充协议签订于2018年3月21日，是在吴琼、冷冰于2018年2月23日告知龚云莲已领取《不动产权证书》之后，此时距离《存量房屋买卖合同》签订已有6个月有余，吴琼、冷冰已明显违反“2017年11月30日前办理完成不动产权证”的承诺。（2）补充协议约定了“出卖方配合办理申请购房贷款、权属转移登记、房屋交付等时间”、“确保出卖人不再提出新的要求”并增加担保人、共同责任人，目的是为了约束吴琼、冷冰履行义务，原因是此前出现吴琼、冷冰隐瞒办证进度、拖延申请贷款、涨价等违约行为导致合同履行受阻。（3）有证据证明龚云莲在补充协议中被迫接受了吴琼、冷冰涨价1万元的要求。（4）补充协议中还载明了“若出卖人违反该协议，则仍按照总价捌拾捌万元执行”，足以证明龚云莲签署补充协议的根本目的是确保合同履行。3、一审判决认定“该申请贷款次数不超过三次的约定应在双方约定的期间内履行”是错误的。龚云莲与吴琼、冷冰从未约定“3次贷款”的履行期间，补充协议约定的“2018年3月22日”，只是第一次办理贷款的起始日期，即使该次贷款未获批准，龚云莲仍有两次申请贷款的机会。更何况，龚云莲在2018年8月17日以及开庭当时均明确表示同意一次性付清剩余房款。4、本案不存在“阴阳合同”，双方当事人只签订过一份《存量房屋买卖合同》，补充协议并非所谓“阴阳合同”的存在形式。贷款金额的确定依据是房产实际价值等因素。一审判决认定“双方订立阴阳合同的行为可能使该笔交易失信于银行，以至贷款无法通过”，是明显错误的。按照成交价88万元、遵循银行规定是可以正常办理贷款的。5、一审判决遗漏重要事实。(1)吴琼、冷冰告知龚云莲已取得不动产权证书是在2018年2月23日(该日期对于案涉合同履行至关重要)，属于吴琼、冷冰违背承诺，一审判决未予认定是错误的。事实上，吴琼、冷冰是在龚云莲帮助下才得以提前取得《不动产权证书》(截止2018年12月1日吴琼、冷冰房产所在D11号楼宇其他不动产权证书仍在排队等待办理)。并且，2018年3月22日开始银行贷款审批后，案涉合同仍在履行中；2018年7月16日，龚云莲通知吴琼、冷冰于2个工作日内配合办理银行贷款申请事宜，吴琼、冷冰称“贷款是你们自己的事情，没有约定用我的房子做抵押”；龚云莲与吴琼、冷冰还曾于2018年8月17日约定过以成交价88万元一次性付款履行合同。综上，一审判决认定双方并未继续履行给付房屋或者交付房屋的给付义务，或就贷款不能时如何补足购房款进行约定是错误的。有证据证明吴琼、冷冰为实现房屋涨价的目的而要求龚云莲多贷款。吴琼、冷冰未经龚云莲同意，恶意将所收房款部分转账至上人代理人处，并恶意将收款账户予以注销，阻碍交易。龚云莲有能力、有意愿一次性付款。二、一审适用法律不当。1、一审判决适用《合同法》第六十条、《民事诉讼法》第六十四条判决“驳回龚云莲的诉讼请求”，明显错误。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，除非合同被确认无效、解除或者撤销，否则应当继续履行，本案根本不存在继续履行合同的障碍及不宜强制履行。2、一审判决认定合同未解除，既然合同未解除，则依法应当继续履行。三、一审存在程序违法情形。一审法院“经法院释明，原告坚持不变更诉讼请求”，程序不当。龚云莲在一审判决前补充提供录音、短信等证据，一审应予审查，未允许龚云莲继续举证，不符合程序规定。吴琼、冷冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审法院认定“合同解除”不符合法定条件，该认定有瑕疵，本案符合约定解除的条件。合同约定的贷款履行期限为2018年3月22日，龚云莲迟延履行主要义务，双方商品房买卖合同关系已于2018年8月14日解除。双方自2017年9月16日签订合同以来，近两年的时间，龚云莲未向吴琼、冷冰支付购房尾款。根据《房屋补充协议2》第一条约定吴琼、冷冰于2018年3月按约定履行配合办理贷款的义务，龚云莲贷款迟迟未获批准，既未告知吴琼、冷冰是否合适能够获得贷款，又未继续履行另行申请贷款，只是以各种理由拖延。在超出一般贷款审批的正常期限后，2018年5月、7月吴琼、冷冰又两次给予龚云莲申请贷款、付款的宽限期，但吴琼、冷冰均未作出任何履行合同的行为。2018年8月14日吴琼、冷冰已至第三人办公处所送达了《解除合同说明书》。根据合同法第九十四条，第九十六条、《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，吴琼的解除合同通知送达之日，龚云莲及第三人均未向人民法院“请求确认解除合同的效力”且时间已经超过三个月。因此，房屋买卖关系“自通知到达对方时”解除。一审法院认为“原被告双方达成的房屋买卖合同及两份补充协议并未就居间人是否可代为受领合同解除通知进行约定，该说明书亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除合同通知的规定，故该证据不能证明涉案合同已经解除的事实”，依据合同法第四百二十四条的规定万豪公司第三分公司具有如实报告和传递信息的法定义务。一审法院虽然对解除合同的事实认定有瑕疵，但对判决结果没有实质影响，裁判结果正确。二、吴琼、冷冰并未违约，不应承担任何违约责任。根据《存量房屋买卖合同》双方约定先办理贷款申请手续，后办理过户登记，且前后相差40天。《购房补充协议2》，双方约定先办理贷款审批且通过后，再办理房屋过户手续。贷款审批迟迟未通过，龚云莲的先合同义务均未履行，却要求吴琼、冷冰履行合同义务承担违约责任，于法无据。吴琼、冷冰有先履行抗辩权，并未违约。甚至龚云莲以各种理由拖延至今仍未履行在先合同义务，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，合同解除。三、一审法院认定“双方订立阴阳合同的行为可能使该笔交易失信于银行，贷款审批无法通过”的事实清楚，龚云莲否定该事实没有证据支持。吴琼在办理完贷款手续后，配合龚云莲签署了贷款要求的全部文书，吴琼多次通过万豪公司第三分公司向龚云莲询问、催要房款，对方均以“正在审批、很快放款”的理由拖延，吴琼见贷款迟迟未获批准、拖延时间过长，便到龚云莲办理贷款的银行进行询问，并向银行出局了涉案合同，才得知龚云莲虚增房屋交易价款，制作阴阳合同以骗取银行贷款，存在欺诈行为，银行拒绝贷款。吴琼向银行出具涉案合同，目的是催促银行贷款，并非为了揭露涉案合同中房价差异。四、吴琼、冷冰已经将全部房款退还龚云莲，双方再无瓜葛，已经恢复至签订合同前的状态。龚云莲支付的20万元，18万元支付给吴琼、冷冰，还有两万元支付给万豪公司第三分公司。吴琼、冷冰收取的18万元已经全部退还。五、依据合同法第一百一十条规定，该合同不宜强制履行，一审判决合理合法。吴琼、冷冰已经将全部房款退还龚云莲，已恢复至签订合同前的状态。同时鉴于龚云莲在贷款过程中，缺乏基本的诚实信用，不仅欺骗了吴琼、冷冰，还欺骗了银行。吴琼、冷冰对龚云莲产生了极大质疑，故决定对龚云莲的贷款行为不予配合，以免上当受骗。万豪公司第三分公司述称，认可合同继续履行，支持继续履行违约金。吴琼多次以各种理由导致我们贷款不好批。龚云莲向一审法院起诉请求：1．吴琼、冷冰（系夫妻关系）继续履行2017年9月16日与龚云莲签订的《存量房屋买卖合同》，将位于呼和浩特市××区房屋过户登记和交付给龚云莲；2．判令吴琼向龚云莲支付违约金（每日按房屋价款88万元的万分之五计算，自2018年3月22日起至吴琼履行完毕合同义务之日止，截止2018年10月15日暂计违约金91080元）；3．冷冰对吴琼的上述债务承担连带责任；4．本案诉讼费和保全费均由吴琼、冷冰负担一审法院认定事实：2017年9月16日，经呼和浩特市万豪房地产经纪有限公司居间，龚云莲（买受人）与吴琼（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，由龚云莲购买吴琼名下位于呼和浩特市××区房屋，房屋状态为未装修过的毛坯房。合同第五条约定房屋价款及支付：（一）房屋总计转让价款为88万元。（二）定金：（1）买受人于2017年9月16日将第一笔定金4万元，以自行支付的方式支付出卖人；（三）定金以外其他房款的付款方式：贷款。1．关于首付款的支付：买受人于2017年9月22日将第一笔首付款2万元，以自行支付的方式支付出卖人。2．关于贷款的约定：（1）买受人拟贷款金额为82万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，期间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。双方约定向贷款机构申请贷款次数不超过3次，否则按照本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款的过程中发生的各项费用由买受人承担。在第五条（2）中，双方对申请购房贷款的时间在该合同第十一条中以手写方式约定，买卖双方应于2017年12月1日前共同前往贷款办理机构办理贷款申请手续。合同第六条约定权属转移登记：（一）在2018年1月10日前，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。合同第八条约定房屋的交付：出卖人应当在收到全部购房款后20个工作日内交付给买受人。合同第十条约定违约责任：（一）买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金；（二）出卖人若出现：（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向买受人支付违约金；居间机构收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人；（三）买受人若出现：（3）逾期履行本合同约定的义务十五日的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向出卖人支付违约金；居间机构收取出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取买受人的费用不予退还。合同第十一条其他约定为手写内容，约定若与其他条款的约定不一致，以本条款的内容为准：1．补充第五条2关于贷款约定，买方卖方应于2017年12月1日前共同前往贷款办理机构办理贷款申请手续，如若到2017年12月1日因办理不动产权证事宜推迟，贷款申请手续时间另行约定。2．卖方积极配合买方办理不动产权证事宜，若到2017年11月30日仍未办理完成，卖方不构成违约，双方另行协商解决办理。同日，吴琼（卖方）与龚云莲（买方）又签订《购房补充协议》，约定：一、卖方应收取买方购房首付款6万元，实收买房购房款20万元。卖方保证在收到银行贷款后将买方超付的首付款14万元退给买方。二、定金肆万元（含物业交割保证金）、首付款尾款拾陆万元整、退款的拾肆万元整，经汇入协议约定的对方账户即为已付款。上述合同及补充协议签订后，龚云莲于2017年9月16日支付购房定金4万元，吴琼于当日开具收据；又于2017年9月19日向另一冷冰支付购房首付款16万元。合计支付20万元。2018年3月21日，吴琼（出卖人）与龚云莲（买受人）签订《购房补充协议2》，约定：一、出卖方配合办理申请购房贷款、权属转移登记、房屋交付等时间。2018年3月22日办理银行贷款；银行贷款审批通过后2个工作日内办理房产过户手续；出卖人在收到房屋全款后当日向买受人移交房屋；其他需要出卖人配合的手续，出卖人须在上一流程节点结束的2个工作日内办理。二、出卖人退款的约定。2．出卖人吴琼及丈夫冷冰同意配合买受人办理该房屋总价壹佰壹拾捌万元、贷款玖拾肆万元银行贷款手续，出卖人收到银行贷款当日将扣除剩余房款的多余钱款（实际首付20万＋银行贷款-89万元）退还给买受人。四、出卖人履行完本协议第一、二、三条，将房屋移交给买受人；若出卖人违反该协议，则仍按照总价捌拾捌万元执行。龚云莲、吴琼、冷冰双方自认曾于2018年3月向银行申请办理案涉房屋的贷款手续，但贷款审批未获通过。吴琼举证其于2018年8月14日向本案第三人呼市万豪房地产经纪有限公司送达《解除合同说明书》，要求买受人龚云莲于2018年7月1日至7月8日内支付案涉房屋全款，届时未付款将自动解除合同。龚云莲与吴琼、冷冰双方达成的房屋买卖合同及两份补充协议并未就居间人是否可代为受领合同解除的通知进行约定，该说明书亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除合同通知的规定，故该证据不能证明案涉合同已解除的事实。又查明，吴琼、冷冰于2018年8月15日至2018年8月21日陆续将龚云莲支付的18万元元购房款转账至龚云莲的账户。另外2万元暂存于第三人万豪房地产，第三人的员工刘国栋于2018年3月21日出具收条一张，上载“买受人收到尾款当天中介方退还业主物业交割保证金贰万元整”，上有刘国栋的签字及捺印。一审法院认为，关于案涉房屋的成交价款，双方均认可为88万元。《购房补充协议2》第二条2中将房屋价款做高30万元，随后即约定出卖人在收到贷款当日将扣除剩余房款的多余钱款退还给买受人并以公式说明计算方式，系出于为龚云莲多获取贷款金额的目的，纵观多份合同或协议及其相互间关系，结合龚云莲支付吴琼、冷冰的定金、首付款以及当事人陈述，不难看出案涉房屋的交易金额为88万元。签订补充协议的目的之一是为了龚云莲多获取贷款金额。关于龚云莲要求吴琼、冷冰继续履行双方于2017年9月16日签订的《存量房屋买卖合同》，将案涉房屋过户登记和交付给龚云莲的主张，本案龚云莲在2017年9月16日签订房屋买卖合同并在后续向吴琼、冷冰支付购房定金、首付款以来，在近一年的时间里双方虽订立有补充协议约定办理贷款事宜，但双方并未继续履行给付房款或交付房屋的合同主给付义务，或就贷款不能时如何补足购房款进行约定。其次，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”就本案而言，双方在房屋买卖合同中有向贷款机构申请贷款次数不超过三次，否则按照本合同终止的约定，但综合本案多份协议，该申请贷款次数不超过三次的约定应在双方约定的期间内履行；再次，双方在签订《购房补充协议》、《购房补充协议2》时均已对签订该协议系出于多申请贷款金额的目的知晓。双方订立阴阳合同的行为可能使该笔交易失信于银行，贷款审批无法通过。庭审中吴琼、冷冰明确表示，不再配合龚云莲办理贷款事宜，亦表示不愿再继续履行合同，鉴于吴琼、冷冰已将收取款项退还龚云莲、房屋未交付等事实，该合同不宜强制履行。故对龚云莲要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于龚云莲要求吴琼支付违约金并要求冷冰对吴琼的上述债务承担连带责任的主张，以继续履行双方《存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持为前提，综前所述，继续履行的请求不予支持，经法院释明，龚云莲坚持不变更诉讼请求。故对龚云莲第二项、第三项诉讼请求，不予支持。判决：驳回龚云莲的诉讼请求。案件受理费已减半收取计1039元（龚云莲已预交）、保全费4920元（龚云莲已预交），由龚云莲负担。本院二审期间，龚云莲向法庭新提交了7组证据。证据一，2018年1月29日、2月2日2月通话录音，拟证明吴琼、冷冰出于涨价目的，违反合同约定拖延办理不动产证事宜，影响龚云莲办理贷款进度，龚云莲未吴琼、冷冰提前办理不动产权证书。证据二、微信聊天记录、房屋不动产权证书，拟证明在龚云莲的努力下，吴琼、冷冰于2018年2月24日领取涉案房屋不动产权证书。证据三、2018年3月1日、3月2日、3月5日、3月6日、10月7日通话录音；3月21日谈话录音；3月6日短信聊天记录、6月25日微信聊天记录，拟证明2018年3月1日，龚云莲已经完成银行面签；吴琼、冷冰故意拖延、企图上涨房屋价格，吴琼、冷冰认可贷款模式，主动提出和准备多申请贷款。证据四、2018年7月16日微信聊天记录；8月22日通话录音，吴琼、冷冰对贷款程序理解存在错误，吴琼、冷冰要求一次性付款，后又后悔要求涨价。证据五、中国民生银行个人账户对账单（2018年8月15日至2018年8月21日），2018年8月15日，吴琼向龚云涝转账18万元，8月16日，龚云莲向吴琼转账2万元，吴琼向龚其涝转账2万元；8月20日龚其涝向冷冰转账2万元，8月21日冷冰向龚其涝转账2万元。证据六、中国建设银行个人活期账户交易明细（2019年6月13日），截至2019年6月13日，龚云莲账户余额918064.55元，龚云莲有能力一次性付款。证据七、账户注销凭证，吴琼、冷冰恶意注销账户、恶意阻碍合同履行。吴琼、冷冰对龚其涝提交的证据质证意见为：上述证据均不符合民事诉讼法对新证据的定义，都是在一审举证期限以前形成的，且很容易取得，是龚云莲自存的证据，已经超过举证期限，二审法院不予采纳。对每一组证据的质证意见：第一组通话记录：真实性、合法性、关联性不认可，通话录音断章取义无法准确理解其内容。合同价格从未发生变化，吴琼、冷冰一直积极履行合同并催促龚云莲履行付款义务。第二组聊天记录：真实性、合法性认可，证明事项不认可。该证据恰恰证明吴琼、冷冰一直催促龚云莲履行合同，而龚云莲以各种理由拖延。第三组通话记录：真实性、合法性、证明事项均不认可。吴琼、冷冰已经积极配合贷款，由于龚云莲的欺诈行为致使贷款审批不能通过，迟迟无法履行合同。第四组通话记录：真实性、合法性证明事项均不认可。贷款程序在合同中已有明确约定，关键问题在于龚云莲的欺诈导致合同无法履行。对于付款方式合同也有明确约定，是贷款。第五组个人账户对账单：真实性、合法性、关联性认可。恰恰证明双方欠款已经两清。第六组交易明细：账户余额首先与本案无关，龚云莲超期履行合同义务，已经严重违约致使合同解除。然后账户余额与支付能力没有必然联系。第七组注销凭证：真实性、合法性认可，证明事项不认可。是否注销账号是吴琼、冷冰的权利，合同履行和吴琼、冷冰无关。本院认为，龚云莲的上述证据佐证了合同履行过程中双方的行为。在2018年3月21日双方签订《购房补充协议2》，重新对合同履行达成一致意见。龚云莲起诉请求是继续履行《存量房买卖合同》，办理过户登记、交付房屋。合同是否符合履行条件及如何履行需以双方合同约定及法律规定为依据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，合同价款的支付方式及时间系合同的主要条款，合同履行应该依照双方约定或者法律的规定方式进行。2018年3月21日双方签订《购房补充协议2》已经对付款的时间及具体履行方式进行了变更，龚云莲诉请按照双方签订《购房补充协议2》之前的《存量房屋买卖合同》中约定付款方式进行付款于法无据，本院不予支持。其次，《购房补充协议2》对购房款的支付方式的约定为银行按揭贷款。同时双方订立阴阳合同将房屋价款做高30万元，以达到多获取贷款金额的目的。在双方申请银行贷款过程中，由于双方的约定违反了诚实信用的原则及银行贷款规范，此次贷款申请最终没有成功，价款没有支付，以上事实证明合同未能履行系双方的原因造成的。再次，本案在贷款无法获得审批的情形下，龚云莲也没有在合理期间内，要求直接全款支付房款，双方发生争议，至一审起诉之前，双方仍未达成一致意见，吴琼、冷冰已将18万元首付款退回，综合以上事实，龚云莲诉请继续履行合同《存量房屋买卖合同》，并将涉案房屋过户登记和交付给龚云莲的主张没有法律依据，对其请求本院不予支持。关于龚云莲主张吴琼、冷冰支付违约金的问题。龚云莲主张吴琼、冷冰每日按房屋价款88万元的万分之五计算，自2018年3月22日起至吴琼履行完毕合同义务之日止的违约金，该主张系以继续履行《存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持的为前提，而合同继续履行的诉请无法得到支持的前提下，龚云莲主张违约金的诉讼请求亦不予支持。龚云莲如果认为没能购买涉案房屋给其造成损失，可以另行主张。综上所述，龚云莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2078元，由龚云莲负担。本判决为终审判决。审判长 戴 玉 英审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年七月三十日书记员 曹 文 婷