上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13221号原告：徐欣，女，1976年4月1日生，汉族，户籍地江苏省淮安市，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟黎慧，上海市恒业律师事务所律师。被告：李燃松，女，1975年10月20日生，汉族，户籍地陕西省西安市。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。第三人：廖勇华，男，1976年10月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号602.602A室。委托诉讼代理人：王耀琦，上海同易律师事务所律师。第三人：潘鸣，男，1993年10月19日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县弋江镇合义村八字门自然村XXX号。原告徐欣与被告李燃松、第三人廖勇华、潘鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日、2019年6月27日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告徐欣(参加了第一次及第三次庭审)及其委托诉讼代理人陈然，被告李燃松的委托诉讼代理人杨泽民，第三人廖勇华(参加了第一次庭审)及其委托诉讼代理人王耀琦到庭参加诉讼。在本案审理期间，原告徐欣申请撤回对第三人潘鸣的起诉，本院口头裁定予以准许。庭审中，原、被告及第三人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)原产权人刘某某与被告之前签订的《房屋租赁合同》，一并解除被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告和第三人将上述房屋中占用的部分腾空出清后返还给原告；3、判令被告将擅自拆除的小区围墙及房屋的外墙恢复原状，如不予恢复，则赔偿原告修复费用人民币(以下币种同)5万元；4、判令被告支付原告违约金108万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：系争房屋的原产权人为刘某某，该房屋因执行案件被南京市鼓楼区人民法院公开拍卖。2018年5月25日，原告参与系争房屋的竞拍，并以最高价竞得。2018年6月11日，南京市鼓楼区人民法院作出(2018)苏0106执恢109号民事裁定书，裁定系争房屋的所有权自裁定送达原告时起转移归原告所有。2018年7月11日，原告办理了系争房屋的不动产权证，该产权证载明土地用途为住宅用地，房屋用途为居住。系争房屋原存在两个租赁关系，由刘某某分别出租案外人曹小兰和被告。其中，刘某某(甲方)与被告(乙方)之间签订的《房屋租赁合同》载明，将系争房屋中的70平方米出租给被告使用，租赁期限自2012年12月20日起至2027年12月19日止。后被告擅自改变承租房屋的性质，将房屋转租、分租给他人做经营使用以牟利的行为也已经违反合同约定，而且被告和第三人违法使用承租房屋，拒不改正的行为将导致原告遭受行政处罚。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。审理中，原告明确诉请1要求解除的是其通过司法拍卖购买系争房屋所继受的刘某某与被告之前签订的关于浦三路XXX号和778号的《房屋租赁合同》，并申请撤回第3项诉讼请求。被告答辩称，不同意原告的全部诉请。李燃松与刘某某签订的《房屋租赁合同》所涉的房屋是浦三路XXX号、778号，而不是徐欣拍卖所得的浦三路XXX弄XXX号房屋，浦三路XXX号、778号房屋是违章建筑；刘某某与李燃松、曹小兰签订的《房屋租赁合同》所出租的房屋面积要大于系争房屋不动产权利证书记载的建筑面积；即便浦三路XXX号、778号房屋与原告有关，根据买卖不破租赁，原告也无权主张解除刘某某与李燃松所签订的《房屋租赁合同》，而且被告将房屋转租给他人也经原权利人刘某某书面同意。第三人称对原告的诉讼请求不持异议。本院经审理认定事实如下：系争房屋的原产权人为案外人刘某某，该房屋因执行案件被南京市鼓楼区人民法院公开拍卖，《拍卖公告》中的标的物介绍注明系争房屋有租赁，租赁期限分别至2020年4月19日和2027年12月19日。2018年5月25日，原告参与系争房屋的竞拍，并以最高价竞得。2018年6月11日，南京市鼓楼区人民法院作出(2018)苏0106执恢109号民事裁定书，裁定系争房屋的所有权自裁定送达原告时起转移归原告所有。2018年7月11日，原告办理了系争房屋的不动产权证，该产权证载明权利人为徐欣，坐落为浦三路XXX弄XXX号全幢，土地用途为住宅用地，房屋用途为居住，建筑面积为259.66平方米，总层数为1层。2012年12月20日，案外人刘某某作为出租方(甲方)，被告李燃松作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦三路XXX号、778号出租给乙方使用，面积为70平方米，租赁期从2012年12月20日至2027年12月19日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月6,000元，乙方以借款形式支付给甲方。支付方式：租金按壹期支付，租金于2012年12月19日付清。第六条约定：押租保证金为108万元，乙方在2012年12月19日之前一次支付给甲方，租赁关系解除后，甲方将押租保证金无息退还给乙方。第八条约定：3、未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋。如因乙方的过失或过错致房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。4、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房源，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品，如因此发生的损害，乙方应承担全部责任。第十一条约定：1、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时则视为违约，双方同意违约金为一百八十个月的房租费。2018年6月5日，被告李燃松作为出租方(甲方)，第三人廖勇华作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦三路XXX号出租给乙方使用，面积为55平方米，租赁期于2018年6月5日至2021年6月8日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月9,000元，租金按六个月为一期支付。合同第六条约定，押租保证金为10,000元，乙方同意于2018年6月5日一次支付给甲方。2018年9月11日，被告李燃松作为出租方(甲方)，第三人廖勇华作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦三路XXX号出租给乙方使用，租赁期于2018年9月11日至2021年6月8日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月5,500元，租金按六个月为一期支付，第一期租金于2018年9月11日付清。合同第六条约定，押租保证金为5,500元，乙方于2011年9月11日一次支付给甲方。2018年6月5日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户(尾号为2975)转账64,000元，转账附言“1万元押金和6个月租金”。2018年9月11日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户(尾号为2975)转账30,000元，转账附言“6个月房租和1个月押金，剩余8500”。2018年9月12日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户(尾号为2975)转账8,500元，转账附言“共38500。浦三路XXX号6+1个月房”。2018年9月26日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向徐欣送达了(沪浦)城管改字(2018)第212016号责令改正通知书，认定浦三路XXX弄XXX号存在破墙开门、破坏房屋外貌的行为，责令其在2018年9月30日17时前，将擅自装的门自行拆除，恢复房屋外貌。2018年11月1日，南码头街道办事处向徐欣出具《无证食品经营责任告知书(告知房屋出租者)》，内容为“经查，你/你单位在浦三路776、778开办食品经营项目。……”2019年6月27日，本院组织原、被告及第三人对系争房屋进行了现场查勘。根据现场查勘结果显示，系争房屋为近长方体的建筑(东南角有一部分凹陷)，其中靠近浦三路一侧的长度约为22米，另一侧长度约为12.35米。根据原告提供的浦三路XXX弄XXX号房屋产权证附图中的位置和形状判断，现场查勘的房屋即为浦三路XXX弄XXX号房屋。系争房屋靠近浦三路临街的墙面现已砌墙密封，在该墙面上仍可见多个门洞的形状，被告也确认其中有两个门洞原属于其所称的浦三路XXX号和778号。审理中，被告提供了一份内容为“本人同意李燃松在使用浦三路XXX号778号期间转租给其他(她)人使用。”落款为“房东：刘某某，2013年9月9日”的字条；后被告又称刘某某在2013年9月9日出具的该内容的字条已遗失，本案中提供字条的是刘某某于2018年4月向被告补充出具的。对于该字条，原告在庭审中申请进行形成时间鉴定，后原告认为被告的说法有反复，故没有鉴定的必要并撤回了鉴定申请。以上事实，有《房屋租赁合同》、拍卖公告、拍卖成交确认书、执行裁定书、房屋产权证、转账凭证以及原、被告和第三人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是浦三路XXX号、778号与浦三路XXX弄XXX号的关系，二是原告是否享有合同解除权。关于第一个争议焦点，虽然被告主张浦三路XXX号、778号是违章建筑，但并未提供相应的证据予以证实。根据本院现场查勘的结果，被告主张的浦三路XXX号、778号房屋包含于原告主张的系争房屋整体之中，而且系争房屋的形状、位置、面积与浦三路XXX弄XXX号产权证上载明的情况基本一致，并无违章搭建的明显痕迹，故本院认定浦三路XXX号、778号属于浦三路XXX弄XXX号的一部分。关于第二个争议焦点，原告主张其享有合同解除权的依据是被告擅自转租以及改变房屋用途。对此，本院认为案外人刘某某与被告李燃松签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，各方均应恪守，而原告徐欣系通过司法拍卖取得了系争房屋的产权，其概括承受案外人刘某某作为出租人对系争房屋的权利义务。根据法律规定以及《房屋租赁合同》的约定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以本案中判定被告是否有权转租浦三路XXX号、778号的关键在于是否得到了原权利人刘某某的许可。虽然被告在案件审理之初并未提供刘某某出具的同意其转租的字条，而且对于其后续所举证的字条形成时间的说法也有反复，但是在案的证据并不足以推翻该字条所反映的内容，原告对其主张的该字条系被告自行伪造或是刘某某与被告串通后形成的说法也未能提供证据予以佐证。另，第三人廖勇华也表示其承租的浦三路XXX号、778号店铺是通过支付转让费的形式从案外人处某某的，由此也可以推定被告将该部分系争房屋对外转租是长期延续的行为，刘某某对此也未行使过合同解除权，所以，本院认为刘某某同意被告转租浦三路XXX号、778号房屋并进而出具相应的字条具有现实可能性，对于该字条所反映的内容也可予采信。基于此，应视为刘某某对《房屋租赁合同》中关于转租条款的实质变更，原告作为《房屋租赁合同》的继受人也应按照变更后的合同进行履行。故原告基于被告擅自转租而要求行使合同解除权的主张，本院不予支持。对于原告主张被告违反合同约定的房屋用途破墙开店的意见，本院在现场查勘过程中系争房屋所在居委会的工作人员表示系争房屋多年来都存在破墙开店的情况，由此可以推定原权利人对于该现象应当也是予以容认的。而且，在审理过程中，原、被告及第三人均确认系争房屋破墙开店的情况已经整改完毕，房屋外墙也已修复完成，本院认为原告后续使用系争房屋的亦不存在障碍。故原告基于被告改变房屋用途而认为其享有合同解除权的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告徐欣的诉讼请求。案件受理费14,520元，由原告徐欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  梅丽华二〇一九年十月九日书 记 员  沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。