上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0118民初1927号 原告：祖xx，女，1963年12月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。 委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。 被告：上海练塘xx茭白有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：叶xx，总经理。 委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。 原告祖xx与被告上海练塘xx茭白有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法由审判员刘燕适用简易程序进行审理，后变更为由审判员蔡龙兴主审。本案分别于2019年2月19日、2019年4月1日公开开庭审理，原告祖xx及其委托诉讼代理人朱忭毅、被告上海练塘xx茭白有限公司(以下简称“xx公司”)委托诉讼代理人孙崧均到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解三个月，本院予以准许。因案情复杂，本院于2019年7月21日依法组成合议庭。本案于2019年7月29日第三次公开开庭进行了审理，原告祖xx及其委托诉讼代理人朱忭毅、被告上海练塘xx茭白有限公司委托诉讼代理人孙崧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祖xx向本院提出诉讼请求：1.判令被告将《土地承包经营合同》中位于练塘镇朱庄村48.74亩土地按照出租给第三人的同等条件继续出租给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月3日,原告与被告签订《土地承包经营合同》,约定将位于青浦区练塘镇朱庄村面积为48.74亩的土地交由原告承包,租期为2017年1月1日至2017年12月31日(该土地从2007年至2016年底均为原告及前夫共同租赁,以原告前夫的名义签订土地承包合同,后原告与前夫离婚,由原告与被告另行签订租赁合同)。租金为每亩人民币1,100元,年租金53,614元,合同第六条第二款第五项约定“双方合同期满,在同等条件下,乙方有优先续租权”。但到期之后,被告在未通知原告的情况下,私自将该土地租赁给他人。原告认为被告的行为显然违反了双方合同的约定,故向法院提起诉讼。 被告上海练塘xx茭白有限公司辩称，不同意原告的诉请。原告仅享有2017年度对系争土地的承包经营权。系争土地在2017年之前一直为原告前夫朱xx承包。2017年，经原告与朱留弟协商，朱xx同意该地块由原告承包，下一年度若有续租也应当经朱留弟同意。原告存在违约行为，按照合同约定，原告应于2017年1月31日之前足额支付当年度承包款，但原告一直未支付，直到2017年12月18日由朱留弟支付了该款，故原告已经不符合合同约定的同等条件优先续租权。原告要求续租已不能实现，该土地系集体所有，2018年起练塘镇统一进行土地流转招投标，并将相关招标信息公示，该地块已通过招投标的方式实现土地流转，被告已无权将相关土地出租。原告实际上知情招标情况，并由朱xx参与了投标，后因未中标，为了能继续租用土地，原告采取报警、信访等方式维权，经协商，该地块实际中标人徐夫林同意转租给原告一年，并由朱留弟签署了《承诺书》，原告对该事实经过均是清楚的并实际参与，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其主张提供了以下证据： 1、土地承包经营合同，证明原被告之间建立土地承包关系，合同第4页明确约定原告有优先续签权； 2、信访意见书、信访复查意见书，证明原告多次去信访来维护自身权益； 3、收据2份，证明2017年5月8日和12月18日都是原告支付的租金； 4、工商银行转账记录，证明2018年3月4日由原告女婿吴xx汇款给朱留弟6万元用于支付2018年的租金； 5、中山医院彩超检查报告复印件，证明2017年12月27日原告查出肿块，随后原告住在青浦的女儿家中； 6、2018年2月原告手机通话记录，其中没有被告所称的高xx使用在张贴栏中的电话拨打原告电话，被告没有尽到先行告知义务； 7、民事调解书复印件一份，证明原告与前夫的离婚时间； 8、原告的无业证明，证明原告现在无收入来源，家庭收入来源就是系争的土地，所以如果不能承包系争土地的话，就没有家庭收入。 被告的质证意见为：证据1、2无异议。证据3中2017年5月8日的款项是原告缴纳的。12月18日是原告前夫缴纳的，被告多次催讨，原告一直不愿支付，最后是原告前夫支付的。证据4真实性无异议，关联性无异议。虽然是原告支付给朱xx的，但朱xx应该是支付给徐xx的。徐xx是按照中标的土地支付给被告租金。证据5真实性由法院核实，但证明内容不认可，原告无法证明一直在女儿家。证据6真实性由法院核实，证明内容不认可。证据7真实性无异议，但根据原告的陈述及原告与前夫的关系，在土地承租上关系还是很密切的。被告招投标的行为，原告理应是清楚的，且该地块朱xx也投标了只是没有中标。证据8真实性无异议，但认为与本案无关。 被告向本院提供了以下证据： 1、土地承包经营合同、情况说明，证明合同约定于2017年1月31日之前支付承包款，该年度经过朱xx同意后原告才能承租地块； 2、收据一份，证明到2017年12月18日被告才收到朱xx支付的租金，但根据合同相对性，缴款人写的是原告的名字； 3、土地流转投标押金及标号签名，证明朱xx支付押金参与投标； 4、交易招标信息公示、公示照片，证明土地招投标的情况，且张贴于练塘镇农副业公司和朱庄村村委会； 5、承诺书，证明朱xx及原告因未中标与实际中标人徐夫林协商，继续租赁土地一年； 6、与徐xx签订的土地承包合同，期限2018.1.1-2020.12.31； 7、上海市农村土地经营权流转表，证明2017年1月1日至2019年12月31日由被告承租涉案土地； 8、庭后核实的情况说明。 原告的质证意见为：证据1真实性无异议，情况说明中也显示承租人是原告，不是朱xx。证据2真实性无异议，证明内容不认可，付款人是原告，不是朱xx。证据3、证据4中招投标没有告知原告，现有证据证明本案涉及土地是由徐xx中标。其中日期为2018年2月27日至3月3日的电话没有拨打过原告电话，且没有告知原告。照片是打印件，无法看清具体内容，无法明确张贴地点，其张贴时间也没法显示。无法证明被告想证明的内容。证据5是朱留弟单方出具，没有经过原告授权及确认，经原告向朱留弟询问后，朱xx也陈述2018年的租赁款是直接给上海练塘xxx有限公司，也是延续本案原被告之前的交易方式。朱xx签的承诺书，原告是不认可的。证据6、7、真实性认可。证据8的情况说明部分不认可。 本院经审理查明如下事实： 原告祖xx与案外人朱xx原系夫妻关系，2012年12月4日经本院调解离婚。 2017年，上海市青浦区练塘镇朱庄村以农户委托流转的方式将包括系争土地在内的481.99亩承包地流转给被告xx公司，主要流转用途为种植蔬菜，涉及农户数160户，流转期限13年，自2017年1月1日起至2029年12月31日，流转价格为1,100元/年*亩。 系争土地原为朱留弟承包经营。2017年5月3日，原告(承包方)与被告(发包方)签订土地承包经营合同，约定由原告承包练塘镇朱庄村48.74亩土地，承包期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，承包价格为每年每亩1,100元,承包款总计53,614元，在其他事项第二条第五款中约定：“双方合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续签权”。被告于2017年5月8日、2017年12月18日分别向原告出具收据各一份，载明收到2017年土地流转费20,000元、33,614元。 2018年2月27日至2018年3月3日，被告在练塘镇农副业公司及朱庄村村委会告示栏均张贴了土地承包经营权流转交易招标信息公示，流转土地坐落于练塘镇朱庄村原朱家庄3、4、5、6组；原干庄1、3、4、6组，到期土地面积710.91亩(发包合同3份)，其中，一号标合同面积228.92亩，位于原干庄第1、3、4、6组，二号标合同面积246.20亩，位于原朱家庄第4、6组，三号标合同面积235.79亩，位于原朱家庄第3、5组。流转期限为2018年1月1日至2020年12月31日，流转土地形式为“出租”，用途为“水稻、茭白”，意向流转低价为1,150元/亩*年，对流入方的基本要求为：1.本地农户或其他农业经营组织；2.有三年以上从事农业生产经营的经历；3.无不良信用、违规经营记录；4.禁止改变土地农业用途；5.其他：有意向参与投标者，按总标金额的30%上交投标保证金。2018年3月5日，朱xx参与了系争土地流转投标并交付了84,939元押金。最终，朱庄村土地由尤正明、徐xx、徐xx中标。徐夫林(承包方)与上海青浦练塘农副业有限公司(发包方)签订土地承包经营合同，约定由徐夫林承包朱庄村246.2亩土地(包括本案系争土地)，承包期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。 另查明：系争48.74亩土地中有5.9亩在2018年3月29日种植的茭白被他人打掉，后由徐xx使用，其余的42.84亩土地自2017年1月1日起至今均由原告使用，原告女儿生孩子后，原告就将土地转租给一个姓丁的安徽人。2017年度合同到期后，原、被告未再签订合同，原告也未再向被告缴纳承包费用。 又查明：徐xx中标系争土地后，原告多次信访。2018年4月24日，上海市青浦区练塘镇人民政府书面答复原告称：“您反映您与练塘xx茭白有限公司签订了土地承包合同，一年一续签，合同中约定您享有优先续租权。2017年合同到期后，xx公司将土地转租他人，要求xx公司承担违约责任。经向上海青浦练塘农副业有限公司与上海练塘xx茭白有限公司核实，上海练塘xx茭白有限公司曾告知您所承包土地的实际负责人关于合同续签的相关事宜，明确指出将采取公开招投标的方式确定租赁关系，且上海练塘xx茭白有限公司与练塘镇朱庄村村民委员会在各自单位的公示栏张贴了投标公告，明确了招投标方式、时间期限以及参加招投标的必要条件等。综上所述，对于您的诉求，我们不予支持，建议您通过诉讼途径解决。”2018年6月22日，上海市青浦区人民政府向原告出具信访复查意见书，意见书称申请人祖桂英对被申请人上海市青浦区练塘镇人民政府2018年4月24日的信访答复意见不服，向青浦区人民政府申请复查。经查，2017年5月3日申请人与上海练塘叶绿茭白有限公司签订了土地承包经营合同，承包期限至2017年12月31日。上海练塘xx茭白有限公司上级公司上海青浦练塘农副业公司发布朱庄村土地承包经营权流转交易招标信息公示，公示时间为2018年2月27日至2018年3月3日，公示内明确了流转土地期限、形式、用途等内容以及参加招投标的基本条件。青浦区人民政府认为，申请人认为上海练塘xx茭白有限公司事先未通知申请人，也未按合同约定的优先续租权擅自将土地租赁给别人，侵犯了申请人的合法权益，可以通过司法途径解决，被申请人2018年4月24日的信访答复意见并无不当，青浦区人民政府决定予以维持。 以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的土地承包经营合同、信访意见书、信访复查意见书、收据、民事调解书，被告提供的上海市农村土地承包经营权流转合同登记表、土地承包经营合同、交易招标公示信息、公示照片、土地流转投标押金及标号签名等。上述证据并经庭审出证、质证，本院审核后予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告自上海市青浦区练塘镇朱庄村处受让了系争土地的权益，为系争土地的合法承包方。原告与被告签订了土地承包经营合同，合同中约定了双方合同期满，在同等条件下，原告享有优先续签权。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同行使、履行各自的权利义务。 本案的争议焦点之一在于“优先续租权”的行使条件。我国法律法规对“优先续租权”及相应的“同等条件”并无规定，双方在合同中对何为“同等条件”也未作明确约定，因此对于“同等条件”仅能依据通常的理解进行解释。通常来说，同等条件应当理解为包括合同的标的、数量、价格、付款方式等等。本案合同自2017年12月31日到期。为了规范集体资产的管理，2018年开始练塘镇对土地以公开招投标的形式进行流转，事先公示流转土地的信息、招投标的方式及参与的条件等，经过评标，最终确定中标方。符合招投标条件的本地农户或洽谈农业经营组织可以参加招投标，故竞标者应当视为具备“同等条件”。因此在本案中，原告应参加招投标，方能在竞标过程中主张自己的优先续租权，若原告放弃参加招投标，则无从得知交易的数量、价格，更无法行使其“优先续租权”。因此，“优先续租权”的前提应是原告参加系争土地的招投标。 本案的另一争议焦点在于被告是否尽到了对原告的告知义务。 首先，被告在上海青浦练塘镇农副业公司及朱庄村村委会公示栏内均进行了公示，明确了流转土地的面积、坐落、招投标方式、时间期限及参加招投标的必要条件等，应视为对朱庄村的村民、承包户产生了告知效果，原告作为朱庄村的村民、系争土地的承包者，理应对系争土地即将进行公开招投标一事有所听闻。现原告主张其于2017年5月患病，居住在女儿家养病及带孩子，但原告并未提供居住的相关证据，也没有将居住的情况告知被告。原告提供的检查报告仅能证明原告患有皮下结节，因此，原告乃是基于自身生活的安排而离开了朱庄村，并非基于不可抗力或严重疾病导致无法得知公示信息，故而被告发布的公示应当具有了告知的效力。 其次，原告虽然与案外人朱留弟已经离婚，但就本案系争土地而言，朱留弟仍然与原告具有密切联系。原、被告均确认系争土地在原告离婚前由朱xx承包，离婚后由原告承包。原告在庭审中陈述，朱xx姐姐的儿媳有时会帮忙照看土地，女儿、女婿有时周末也会去照看，每年合同到期后都是被告打电话给原告，先交钱再去签订合同，原告把钱给工人交给朱留弟，让朱留弟去交给被告。被告也陈述2017年度的部分承包费用是朱xx代交的，基于合同的相对性，收据上写了原告的名字。原告还主张2018年3月4日仍由其女婿吴雪峰汇款6万元给朱xx以缴纳土地承包费用。从原、被告与朱xx的往来来看，朱xx代理了系争土地的重要事宜，因而即便其与原告已经离婚，但对外仍具备有权代理之外观。朱留弟参与了系争土地的招投标并交纳了保证金84,939元，显然其对于招投标是知情的。基于原告与朱留弟的密切联系，原告主张自己对招投标事宜完全不知情，本院难以采信。 再次，原告对于自己的“优先续租权”理应予以重视并积极行使，然而合同到期前后，原告从未向被告主张该项权利，直到2018年3月茭白被打掉以后，才开始信访，2019年1月向本院起诉，原告显然怠于行使其权利。原告还陈述将土地转租给案外人一年并收取租金，平时也请工人或亲戚代为照看，故而原告对系争土地亦疏于照管。本院认为，合同并未约定优先续租权的具体行使方式，双方应秉持诚信，共同协商解决，应在合理范围内确定被告的告知义务。原告本人较长时间不在户籍地且并未告知被告，亦不亲自管理土地，被告既通知了朱留弟，又将招投标信息予以公示，应当认定为已经尽到了告知义务。 综上，原告并未主动与被告协商合同续租事宜，被告采取招投标方式将系争土地再次流转，程序并无不当，故原告的主张缺乏法律及事实依据，对原告的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告祖xx的全部诉讼请求。 案件受理费1,140.35元，由原告祖xx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  蔡龙兴 人民陪审员  陆晓聪 人民陪审员  顾美华 二〇一九年九月十六日 书 记 员  李春兰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。