江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初2513号 原告：马金丽，女，1986年2月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王卫宏，江苏兴玄武律师事务所律师。 被告：汤艳，女，1974年12月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：荣爱军，男，1969年12月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：徐彦，男，1976年4月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：高红林，女，1973年3月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：徐平，女，1973年11月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人徐彦、高红林、徐平共同委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 原告马金丽诉被告汤艳、荣爱军、第三人徐彦、高红林、徐平债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月3日、2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王卫宏、第三人徐彦、高红林、徐平共同委托诉讼代理人孙球均到庭参加诉讼，被告汤艳、荣爱军经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马金丽向本院提出诉讼请求：请求依法撤销两被告将其名下位于沭阳县房屋转让的行为。事实及理由：原告因与二被告民间借贷纠纷一案向沭阳县人民法院申请财产保全，法院于2016年6月23日作出裁定，对二被告名下的位于沭阳县盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋进行查封，并于2016年7月6日向沭阳县不动产登记服务中心送达了协助执行通知书。2016年7月4日，二被告将涉案房屋以明显低于市场价格转让给第三人徐彦、高红林，企图规避法院强制执行。2016年7月5日，该房屋所有权人变更登记为徐彦、高红林。2016年7月25日，法院作出判决，判决二被告归还原告借款394000元及利息。2017年3月16日，原告申请强制执行。第三人徐彦、高红林提出执行异议，被法院裁定驳回异议请求。后第三人徐彦、高红林提起执行异议之诉,被法院裁定驳回起诉。第三人不服该裁定，提起上诉。2018年12月27日，宿迁市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。至今涉案房屋仍在第三人徐彦、高红林名下。涉案的房屋交易不真实，系虚假交易，要求法院撤销该房屋转让行为。 被告汤艳、荣爱军未作答辩。 第三人徐平、徐彦、高红林述称：1、对于涉案房产交易，原告在执行过程中提起撤销规避执行行为申请之日即2017年8月2日之前已经知晓双方之间存在着房产交易，后在2019年2月2日向法院提起撤销权之诉，已经超过法定的一年撤销权行使期限。2、第三人及被告通过房屋中介庄某归还了该房屋的40万元贷款，并抵冲了第三人徐平的部分借款共35万元，涉案房屋实际成交价是75万元。第三人与被告之间的交易不是虚假交易，不是明显的不合理低价转让，也不是无偿的转让。原告没有证据证明第三人知晓原、被告之间存在着债权债务关系。因此，原告要求撤销被告与第三人之间的房产交易，没有事实及法律依据。综上，请求依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：被告汤艳、荣爱军于2010年5月19日办理结婚登记手续，于2016年4月26日办理离婚登记手续。原告马金丽诉被告汤艳、荣爱军民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理。审理过程中，依原告申请，本院于2016年6月23日作出（2016）苏1322民初9137号民事裁定书，对登记在被告汤艳名下的位于沭阳县锦绣江南小区4号楼丙单元101室房屋、位于沭阳县盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋予以查封，查封期间由二被告保管、使用。 2016年7月4日，徐彦、高红林与汤艳、荣爱军签订盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋的《房地产买卖契约》，约定房价为46.5万元，于取得不动产权证时一次性付清，付款方式为现金。同日，案外人庄某（房产中介）通过银行账户汇款18万元、18万元、14万元，计50万元，用于偿还包括涉案房屋在内被查封两套房屋抵押贷款。同日，徐彦、高红林与汤艳、荣爱军向沭阳县不动产登记服务中心申请办理该房屋过户手续。2016年7月5日，该房屋所有权人变更登记为徐彦、高红林，原房产证、土地证注销。2016年7月6日，本院向沭阳县不动产登记服务中心送达了（2016）苏1322民初9137号民事裁定书和协助执行通知书。2016年8月4日，徐彦办理二手房贷款40万元并委托银行直接汇入庄某账户。 2016年7月25日，本院作出（2016）苏1322民初9137号民事判决书，判决二被告支付原告借款39.4万元及利息。2017年3月16日，依原告申请，本院立案执行。执行过程中，徐彦、高红林以本院查封的盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋归其所有为由，提出执行异议。徐彦、高红林并陈述：自2014年3月起，汤艳、荣爱军多次向异议人贷款借款未还，后经协商，2016年7月初，汤艳、荣爱军将位于沭阳县万元的价款出卖给异议人，并办理了过户手续。本院审查后认为涉案房屋买卖契约约定价格46.5万元与异议人徐彦、高红林陈述的成交价75万元不一致，相互矛盾，且偿还贷款系案外人庄某，并非徐彦、高红林，汤艳、荣爱军与徐彦、高红林之间的房屋买卖缺乏真实性。经本院审判委员会讨论决定，本院于2018年6月22日作出（2018）苏1322执异21号执行裁定书，裁定驳回徐彦、高红林提出的异议请求。此后徐彦、高红林不服执行裁定书，向本院提起执行异议之诉。本院于2018年10月25日作出（2018）苏1322民初12070号民事裁定书，查明徐彦、高红林自认其并非执行异议的标的物沭阳县盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋的所有权人、涉案房屋的实际所有人是徐平。故本院认为徐彦、高红林并非执行异议的标的物涉案房屋的实际所有人，徐彦、高红林与本案没有直接利害关系，属不适格诉讼主体。驳回徐彦、高红林的起诉。徐彦、高红林不服，提出上诉,2018年12月27日，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13民终5186号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 2017年8月2日，马金丽向本院提交申请，请求撤销汤艳、荣爱军将其二人所有的位于沭阳县锦绣江南小区4号楼丙单元101室房屋、位于沭阳县盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋转让他人以规避执行的行为。本院于2018年12月9日作出（2018）苏1322执异236号执行裁定书，认为申请执行人马金丽在本案中的诉求应当通过撤销权之诉的途径解决，不应通过规避执行申请的途径以执行异议的方式审查。申请人提出规避执行的认定申请不符合执行异议案件受理范围，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，裁定：对申请执行人马金丽的申请，本院不予受理。 诉讼过程中，关于涉案房屋买卖过程，第三人徐平陈述：我与二被告是朋友关系，因做生意相识八年左右。2013年9月22日，汤艳向我借款20万元，我转账19.4万元，同日给付6000元现金。2013年8月27日，汤艳向我借款10万元，我转账10万元。2013年8月30日，汤艳向我借款10万元，我转账5.4万元，同日给付5.6万元现金。三次借款的时候汤艳都出具了借条，每年都重新换条据，最后出具的借条借款时间都是2015年。2014年3月20日、2015年8月9日，荣爱军和汤艳分别向我借款20万元、5万元，都是通过银行转账，分别出具了借条。2016年5月5日汤艳向我借款5万元，我转账给汤艳4万元，又给了1万元现金。汤艳借款都是用于还贷款，荣爱军借的20万元用途是发工资。在2016年3月20日之前，我多次打电话找他们索要借款，他们总是拖延未还，所以我就住进了二被告家即涉案房屋索要借款。2016年6月初，我与汤艳谈好把涉案房屋卖给我，但是我要想办法归还房屋的40万元贷款，所以迟了点时间办过户。因为徐彦是夫妻俩，以徐彦的名义更容易贷款，而我是单身不好贷款，所以我就要求该房屋过户至徐彦、高红林名下。涉案房屋冲抵的是二被告在2013年的三笔借款共计40万元中的35万元，该40万元借条原件在房屋过户时已被二被告取回。二被告没有跟我说过他们还借了其他人钱，也没有其他人跟我说过二被告借别人的钱。我住进涉案房屋后，也从未见到有人向汤艳索款或者法院人员到汤艳家送传票等情况。办理房屋过户的中介庄某是我找的。 本院于2020年3月11日依职权对庄某进行了调查，庄某陈述的主要内容为：“我与兄弟庄跃开办中介公司。徐平带着汤艳、荣爱军和荣某、杨某来办理过户手续。徐平买的房子是盛源华庭小区25号楼2单元403室，另一套房是锦绣江南小区4号楼丙单元101室。汤艳当时说她欠他们钱，具体欠多少我不清楚。我归还了两套房子的抵押贷款50万元，然后徐平给我40万元，荣某、杨某给我10万元。徐平的40万元是在银行做按揭贷款从银行转账给我的。徐平当时说她名下房子多，就过户到了她兄弟徐彦、高红林名下，他们把利息给清了。他们过户需要在行政中心签买卖契约，是固定格式，合同内容是我填的，他们本人签字、按手印。合同上的价格低于实际成交价，是因为想少交点过户费用。实际成交价的数额我不知道，没人告诉我。他们没有在我面前提起其他卖房原因，没有提起汤艳欠钱被起诉。” 本案当事人的争议焦点为：1、二被告向第三人转让涉案房屋的行为是否应予撤销；2、原告提出撤销权之诉是否已经超过法律规定的行使撤销权的一年期间。 关于第1个争议焦点，本院认为，二被告与第三人徐平之间恶意串通，对涉案房屋进行虚假交易，损害原告利益，涉案房屋买卖合同依法应确定为无效。具体理由如下：第一，涉案《房地产买卖契约》中载明购房款为46.5万元，第三人徐平主张涉案房屋的实际价款为75万元，除了归还房屋贷款40万元之外，还以二被告欠其借款40万元中的35万元抵冲购房款，并提供三张借条复印件及三份汇款记录予以证明其主张，原告对徐平的陈述和上述证据效力不予认可。徐平提供的三张借条复印件的真实性无法确认，三份汇款记录时间与对应借条上载明的时间均不一致，且其中两次汇款的金额与借条上载明的借款金额不一致，徐平未提供证据证明其给付现金的事实，故本院对上述证据效力不予认定。第二，第三人徐平又提供两张借款时间分别为2014年3月20日、2015年8月9日，借款金额分别为20万元、5万元的借条，证明二被告还欠其借款未还清。原告对该两张借条的真实性不予认可。该两张借条原件即使是真实的，徐平亦未提供其陈述的汇款凭证证明两次借款的款项交付事实，即使其提供证据予以证明，亦不能充分证明其主张的以35万元借款抵冲购房款的事实。第三，徐平陈述，二被告向其实际借款65万元和利息，其在2016年3月20日之前多次索款无果，当时其手里也没有钱用了，所以住进了二被告家即涉案房屋，找二被告索款，直到2016年6月初其才与汤艳协商好涉案房屋的买卖事宜，后又陈述2016年5月5日汤艳向其借款5万元。按照常理，徐平在二被告欠其65万元及利息（月利率3%）的巨额债务多次索要无果、其住进二被告家中索要且在双方未对还款达成一致意见的情况下，再给付被告汤艳借款5万元不符合常理，而徐平给付汤艳借款5万元的事实证明，徐平在向汤艳交付最后一笔借款5万元时双方的关系很好，进一步证明徐平关于其住进二被告家中索款的陈述系虚假陈述。第四，原告提交的本院执行人员与荣爱军的谈话笔录中，荣爱军陈述其欠徐彦80多万元，以涉案房屋和一辆丰田车抵给徐彦，双方已经两清。荣爱军该陈述与徐平的陈述显然互相矛盾，涉案房屋买卖协议中约定的购房款金额、支付方式与荣爱军的陈述亦相互矛盾，徐平对此均未能作出合理解释，应当承担对自己不利的法律后果。第五，如果徐平陈述属实，按照交易惯例，涉案金额较大，二被告应当向第三人出具购房款收据或与第三人签订书面补充协议，以明确双方之间购房款如何支付、是否已付清、剩余借款如何归还等保障交易安全的事项，而徐平陈述二被告打了收条交在行政中心，经本院依职权调查，沭阳县不动产登记服务中心复函称涉案房屋不动产转移登记档案内未查到收条，证明徐平该陈述为虚假陈述，同时也证明涉案房屋交易不符合交易惯例。另，该交易中，仅有中介支付40万元按揭款，用于消除抵押完成过户，过户后又用该房抵押借款归还中介。综上，第三人徐平在诉讼中不但未提供充分证据证明其主张，对荣爱军在执行谈话中的陈述与其陈述不一致之处无法作出合理解释，未与二被告签订补充协议以明确相关保障交易安全的事项，且两次作出虚假陈述。二被告在借原告马金丽款39.4万元及利息、马金丽已提起诉讼的情况下，找房产中介在一天内归还了包括涉案房屋在内的两套房屋的抵押贷款、消除该两套房屋上的抵押权、签订房屋买卖协议、办理过户手续，双方之间除40万元房屋贷款之外无其他款项交付的事实，二被告与第三人、房产中介之间也未签订居间合同。结合前述理由，足以认定二被告在马金丽已提起诉讼的情况下，与徐平恶意串通，急于把二被告名下的涉案房屋消除抵押，并过户给第三人徐彦、高红林，进行虚假交易，目的是为了躲避偿还欠马金丽的债务，损害马金丽的利益。 关于第2个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，第三人与二被告于2016年7月4日签订涉案房屋的《房地产买卖契约》，次日办理该房屋所有权变更登记。原告是在执行阶段中被执行局告知涉案房产已经被转让给第三人致无法拍卖才知晓涉案房产转让的事实，遂即于2017年8月2日向本院提交申请，请求撤销汤艳、荣爱军将其二人所有的位于沭阳县锦绣江南小区4号楼丙单元101室房屋、位于沭阳县盛源华庭小区25号楼2单元403室房屋转让他人的行为。本院于2018年12月9日作出（2018）苏1322执异236号执行裁定书，认为申请执行人马金丽在本案中的诉求应当通过撤销权之诉的途径解决，不应通过规避执行申请的途径以执行异议的方式审查。申请人提出规避执行的认定申请不符合执行异议案件受理范围，本院依法不予支持，故裁定对其申请不予受理。原告在知道其权利受侵害、知道撤销事由之日起一年内已经及时向本院请求撤销债务人的行为，只是由于其系在执行过程中提起请求而不是通过提起诉讼的方式维护自己的权利，本院对其申请不予受理并告知其应通过撤销权之诉的途径解决，故本院认为原告提起撤销权之诉并未超过法律规定的行使撤销权期间，对第三人此项主张依法不予支持。 被告汤艳、荣爱军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告汤艳、荣爱军与第三人徐彦、高红林于2016年7月4日签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费8275元（原告已预交4138元），由被告汤艳、荣爱军负担4137.5元，由第三人徐平负担4137.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费8275元。 审 判 长  方 捷 人民陪审员  张加彬 人民陪审员  程家生 二〇二〇年五月七日 书 记 员  杨 宇 附录： 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号： 1、被告汤艳、荣爱军交款账号： 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××12 2、第三人徐平交款账号： 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××20 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。