湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初1683号原告：李春香，女，1970年3月7日生，汉族，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：陈学民，系老河口市海河法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：襄阳天磊商贸有限公司。住所地：湖北省老河口市北京路322-3号。统一社会信用代码：914206827987518730。法定代表人：马先智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余敬，系该公司职工，男，1985年7月20日生，汉族，住湖北省随州市曾都区。代理权限：特别授权。第三人：湖北雅斯连锁商业有限公司。住所地：宜昌市西陵区发展大道116号。统一社会信用代码：91420500706856820B。法定代表人：杜晓宜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭正文，系湖北诚弘律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李春香与被告襄阳天磊商贸有限公司（以下简称天磊公司）、第三人湖北雅斯连锁商业有限公司（以下简称雅斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2019年8月19日转为普通程序审理，于2019年8月28日追加湖北雅斯连锁商业有限公司作为第三人参加诉讼，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告李春香的委托诉讼代理人陈学民，被告襄阳天磊商贸有限公司的委托诉讼代理人余敬，第三人湖北雅斯连锁商业有限公司的委托诉讼代理人郭正文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李春香向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告2007年7月28日双方签订的商铺委托租赁合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月28日，原告将其购买位于老河口市××号金厦商贸城第13号商铺与被告签订了《商铺委托租赁合同》，合同约定：原告全权委托被告代理金厦商贸城13号商铺，该商铺产权由原告合法拥有，面积36.04平方米，总价款175767元；被告代理租赁期限15年，起始时间2007年7月1日至2022年7月1日止；协议期限内被告对金厦商贸城进行统一招商和管理，自金厦商贸城开业之日起，被告保证原告租金回报……；该商铺每年按总投资额7%返还租金，税费由乙方承担，中途中佰仓储不再经营，甲方有权自行经营，乙方赔偿甲方余下总租金的20%违约金，租金计算时间为2007年7月1日，支付方式自开业起每半年向原告支付一次……。该合同履行至2016年12月底，被告人去楼空，原告在2017年3月知道后，与其他权利人一同多次找商铺承租人追要租金，后通过相关部门协调，商铺承租人答应将原告及其他商铺所有人的商铺租金通过其他相关部门向原告支付。因原告又无法联系被告方，造成双方签订的委托商铺租赁合同无法继续履行下去，被告违反了与原告之间签订合同的约定，造成原告购买的商铺租金不能按时取得，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告襄阳天磊商贸有限公司辩称，不同意解除商铺委托租赁合同，双方签订的合同未到期；被告与第三人也签订有租赁合同，若解除与原告的合同，会影响被告与第三人之间签订的合同。第三人湖北雅斯连锁商业有限公司述称，本案应属于租赁合同纠纷，不属于委托合同纠纷。1、关于原告方的租金问题系由于天磊公司暂时的资金困难导致随县法院冻结了租金支付导致。但经过原告与天磊公司、雅斯公司的共同努力，随县法院已经于2018年5月解除对包括原告在内的15位业主的租金冻结，之后包括原告在内的15位业主已经于2018年6月与雅斯公司达成了共识，由雅斯公司支付了原告2019年6月30日前的租金，包括原告在内的15位业主也同意后续租金由雅斯公司直接支付。2019年6月30日之后的租金由于麻城公安局的冻结出现了推迟，但目前经过天磊公司的努力，麻城公安局已解除了部分租金冻结，原告的租金利益不会受到影响。在原告按照约定确认租金数额后，雅斯公司可以将租金支付到法院账户或者原告指定账户，在本案诉讼过程中雅斯公司也可以根据法院指令将租金支付到法院账户。2、雅斯公司认为原告不具备合同解除权。第一，原告解除合同的理由没有事实依据，本案原告的立案时间是2019年6月14日，而雅斯公司已经将租金支付至2019年6月30日，立案时原告的租金利益并没有受损；第二，根据合同法第227条规定，以租金欠付租金为由解除合同应先行通知承租人限期支付租金，到期未付的情况下才能行使合同解除权，本案原告并没有尽到通知义务；第三，是否能联系到天磊公司不影响合同的履行。原告已与雅斯公司约定由雅斯公司向原告直接支付租金，并且约定将原告方先行确认租金数额作为前置条件。本期租金由于麻城公安局的冻结耽误了部分时间，导致本期租金有延误，问题解决后雅斯公司已向原告等业主告知情况，并要求包括原告在内的业主尽快确认租金数额后支付租金。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”之规定，雅斯公司愿意代天磊公司支付租金和违约金，可以在判决前将相关费用支付至法院账户，原告与天磊公司签订的《商铺委托租赁合同》不应解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李春香为支持其诉讼请求，举出了以下证据：证据1.商铺委托租赁合同一份，证明原告与被告之间于2007年签订的商铺委托租赁合同；证据2.民事判决书一份，证明原告取得商铺合法使用权的依据；证据3.建设银行交易明细一份，证明被告违反合同约定未向原告支付商铺租金，第三人向原告方代表支付2017年1月至2019年6月30日前的房屋租金情况；证据4.商铺宣传广告一份，证明被告在开发商铺时向原告宣传按照8%支付租金的情况；证据5.不动产权情况登记记录表一份，证明被告将原告的商铺向银行及其他人进行抵押贷款情况以及因与其他人产生经济纠纷后，被法院查封、轮候查封，致使被告损害了原告的合法权益，合同违约不能实现合同目的，原告有权行使不安抗辩权，解除与被告之间的委托合同。被告对原告证据发表以下质证意见：对原告证据1、2、3无异议；对证据4有异议，租金标准应该以原告与被告签订的租赁合同为准；对证据5真实性无异议，但不能达到原告方的证明目的，第三人已代被告为原告支付租金至2019年6月30日，第三人也愿意继续代替被告支付后续的租金，原告的租金权益不会受到影响。第三人对原告证据发表以下质证意见：对原告证据1、2、3无异议；对证据4有异议，租金标准应该以原告与被告签订的租赁合同为准；对证据5真实性无异议，但不能达到原告方的证明目的，第三人已代被告为原告支付租金至2019年6月30日，也愿意继续代替被告支付后续的租金，原告的租金权益不会受到影响。被告天磊公司未举出证据第三人雅斯公司为支持其陈述意见，举出了以下证据：证据1.《房屋租赁合同》复印件，随县法院(2017)鄂1321执保1号、（2017）鄂1321执768号之七协助执行通知书，证明第三人与被告于2008年4月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告将位于老河口市××号的新建房屋一、二层出租给第三人，租赁期限为2008年12月1日至2028年11月30日。2016年1月4日随县法院保全第三人应付被告2017年3月19日之后的所有租金，后续进入执行程序提取了部分租金，最后一次提取租金至2019年6月20日，并继续冻结后续租金；证明第三人与被告对本案所涉房屋存在租赁关系，因出现法定事由致对原告的租金支付需履行相关手续；证据2.申请书、（2018）鄂1321号执异7号执行裁定（复印件）、委托书、备忘录、租金数额确认函、委托书、付款凭证(133250元、133874.79元付款凭证电子回单打印件)，证明因受随县法院冻结租金支付影响，原告于2017年12月25日向第三人申请将后续租金直接支付给原告，后为了配合支付租金，第三人及原告提出执行异议，经核实情况后，随县法院于2018年5月13日解除了对原告租金的冻结；之后原告于2018年5月24日委托王艳萍于2018年6月1日与第三人签订《备忘录》一份，约定“原告接受第三人与被告公司签订的《房屋租赁合同》约束，后续租金按年支付，原告先确认数额，第三人再支付。”备忘录签订后，第三人将2019年6月30日前的应付租金支付至原告指定账户，证明原告2019年6月30日前的租金已收取，原告起诉时租金收益并没有受到损害；因涉及转租租金数额需确认，原告没有向第三人确认下年度应付租金数额，第三人在原告确认租金数额后将向原告支付租金；证据3.麻城市公安局麻公（经）冻财财字[2019]72号协助冻结财产通知书、麻公（经）解冻财字[2019]167号解除冻结财产通知书，证明麻城市公安局于2019年6月25日冻结应付被告租金，后经过被告沟通，于2019年8月12日解除其中20万元的冻结用于支付原告等人租金；证明下一年度租金支付出现法定阻且事由，经沟通已处理完毕，原告后续租金收取不会受到影响。原告对第三人证据发表以下质证意见：对证据1无异议；证据2真实性无异议，但是备忘录的签订不是原告的真实意思，是在与被告发生纠纷后，为了解决纠纷，第三人、原告签订了该备忘录，同时证明了被告对合同有违约行为产生；证据3无异议。被告对第三人证据没有异议。本院对当事人证据认定如下：对原告证据1、2、3予以采信；对证据4系复印件，与本案无关联性，租金标准应该以原告与被告签订的商铺委托租赁合同为准；对证据5真实性予以采信。对第三人证据1、3予以采信，对证据2真实性予以采信。经审理查明：2007年7月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告天磊公司签订合同编号为JXS-001的《金夏商贸城商铺委托租赁合同》。合同约定：一、甲方全权委托乙方代理金夏商贸城A区13号商铺（以下简称商铺）。该商铺产权由甲方合法拥有，总建筑面积36.04平方米，总房款人民币175767元。二、乙方代理租赁期限壹拾伍年，起始时间为金夏商贸城开业日，即2007年7月1日至2022年7月1日止。乙方代理期限内，甲方同意无条件放弃该商铺的经营使用权，在经营期内，若甲方强行收回该商铺的经营使用权，乙方有权按商品房买卖合同成交价款收购该商铺。三、本协议期限内，乙方对金夏商贸城进行统一招商和管理。自金夏商贸城开业之日起，乙方保证甲方租金回报。四、本协议期限内，乙方对金夏商贸城入户商家进行统一规范室内装修装饰管理，甲方应予尊重和服从。五、甲方租金起始计算时间为2007年7月1日，租金支付方式为开业之日起每半年乙方支付甲方一次。六、本协议期满后，甲方同意采取以下1、2种方式处理该商铺：1、甲方入户自主经营；2、签署新的协议，继续委托乙方或第三方代理租赁。七、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。八、本协议壹式叁份，均具有同等法律效应。本协议双方签字盖章后生效。备注：该商铺每年按投资额的7%返还租金，税费由乙方承担。若中百仓储中途不再经营，甲方有权自行经营，并赔偿甲方余下总租金的20%违约金，水电费由乙方负责承担。另查明：2018年6月1日以李春香、张小占、杨永定、金凤等15业主为甲方与作为乙方的湖北雅斯连锁商业有限公司签订了一份备忘录。签订备忘录的背景为：甲方15位业主2007年左右分别购买了位于老河口市××号的房屋，之后又同时与襄樊（襄阳）天磊商贸有限公司（以下简称天磊公司）签订《商铺委托租赁合同》，将前述房屋出租给天磊公司使用，之后天磊公司于2008年4月29日与乙方签订《房屋租赁合同》一份，将包括前述房屋在内共计约5427平方米的房屋出租给乙方经营超市，乙方向天磊公司按约支付租金后，天磊公司再将租金支付给甲方。天磊公司在经营过程中，涉及诉讼于2017年3月20日起租金被随县人民法院冻结，包括甲方在内的15位业主的租金亦被冻结，甲方自2017年7月1日起未收到租金（周菊芳、余小会时间有差异），随后随县法院于2017年11月提取了部分租金并同时继续冻结了其他租金。为了解决15位业主的租金问题，乙方于2018年1月已书面向随县人民法院提出异议，要求将租金支付给15位业主，2018年5月随县人民法院作出（2018）鄂1321执异7号执行裁定，裁定解除对前述15位业主的租金冻结。在前述情况下，甲乙双方经过协商按如下方式解决之前未付租金及后续租赁问题：一、双方一致同意在天磊公司租金冻结被解除前，甲乙双方直接进行结算，甲方承诺接受乙方与天磊公司2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》的约束（含租金标准，租赁期限等）。二、本协议签订前的租金（其中13位业主为2017年7月1日至2018年6月30日期间租金，周菊芳租金已支付至2018年12月31日，余小会为2017年1月1日至2018年6月30日期间租金）计大写壹拾叁万叁仟贰佰伍拾元整（小写133250.00元），本备忘录签订后由乙方支付到甲方指定账户。三、甲乙双方确认后续租金支付由原合同按季支付变更为按年支付，乙方每年度提前7天支付租金，其他不变。因甲方部分业主与天磊公司约定租金随租赁期限递增，为了避免出现支付错误，甲方应在乙方每次支付租金前30日向甲方书面确认租金数额供甲方核对，甲方核对无误后再行支付租金，因甲方延迟确认租金造成的乙方迟延支付租金乙方无责。四、甲方15位业主收款账户确认如下（该账户由业主张小占妻子王艳萍所有，15位业主委托王艳萍在此账户收款）；户名：王艳萍，账户：52×××75，开户行：中国建设银行老河口支行营业部。乙方将租金支付至甲方前述账户视为租金支付到位，租金到位后由15位业主自行分配，与乙方无关。五、本备忘录签订后，双方租赁物业按现状保持，甲方不得妨碍乙方使用物业并配合乙方对物业的改造。六、甲方15位业主与天磊公司原《商铺委托租赁合同》约定租金收入为净得，根据乙方与天磊公司《房屋租赁合同》约定，天磊公司应为乙方开具租金发票，在之前履行合同过程中一直由天磊公司承担开具发票税金，本次乙方向甲方付款后，应由天磊公司承担税金，甲方应配合乙方向天磊公司、执行法院说明情况。七、甲方15位业主应向乙方提供购房合同及《商铺委托租赁合同》复印件并确认作为附件。八、本备忘录仅供解决甲方等15位业主租金问题，不否定已有合同的效力。九、本协议一式二份，双方各持一份，签字或盖章后生效。签订时间：2018年6月1日上述备忘录签订后，李春香、张小占、杨永定、金凤等15业主向湖北雅斯连锁商业有限公司出具了租金数额确认函，2018年6月13日湖北雅斯连锁商业有限公司将2017年1月1日至2018年6月30日的租金133250元打款到王艳萍的中国银行52×××75账户上。2018年6月30日湖北雅斯连锁商业有限公司以同样的方式向李春香、张小占、杨永定、金凤等15业主支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金133874.79元。原告本次起诉时间是2019年6月14日，而原告的租金已经领取到了2019年6月30日，截至起诉之日次承租人不欠原告的房屋租金。2019年6月25日麻城市公安局向雅斯公司下达了协助冻结财产通知书，要求停止支付租金，冻结时间从2019年6月25日到2019年12月24日，2019年8月12日麻城市公安局向雅斯公司下达了协助解除冻结财产通知书，解除冻结租金200000元，其余租金继续冻结支付。原告至今也未按照备忘录的约定在支付租金前，提前30日向湖北雅斯连锁商业有限公司出具书面确认租金数额供雅斯公司核对，以便支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金。再查明：2018年1月16日李春香作为原告起诉被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司（以下简称金厦房地产老河口分公司）、襄阳利泉房地产开发有限责任公司（以下简称利泉房地产公司）商品房销售合同纠纷。李春香向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行合同，即为原告办理位于北京路1号、编号为0602地块上第一座一层13号商铺的不动产登记证书；2.请求判令二被告向原告支付因逾期办理相关产权证的违约金3515.34元；3.请求判令本案诉讼费及其他相关费用由二被告承担。法庭经审理认定事实如下：2006年12月17日，原告李春香与被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司位于老河口市××（编号为0602地块）的金夏商贸城第壹幢壹层第13号房，合同建筑面积36.04平方米，单价4877元每平方米，房屋总价款为175767元；付款方式：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：银行按揭贷款，签订合同时付清房款肆万肆仟肆佰贰拾元整。余款叁万元办理银行按揭贷款；关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款共计175767元。被告于2007年7月1日将上述商品房交付原告使用。但在约定办理权属登记的期限内，被告未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房屋权属证书。2018年1月16日，原告向本院提起本案诉讼，要求判令被告为原告办理位于老河口市××、编号为0602地块上第一幢一层13号商铺的不动产登记证书并向原告支付因逾期办理相关产权证的违约金3515.34元。被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司系襄樊金厦房地产开发有限责任公司所属的分公司，襄樊金厦房地产开发有限责任公司于2007年6月14日变更为襄阳利泉房地产开发有限责任公司。2018年6月15日老河口市人民法院依法作出（2018）鄂0682民初200号民事判决，判决如下：一、被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司、襄阳利泉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，将位于老河口市××（编号为0602地块）的金夏商贸城第壹幢壹层第13号房权属登记需要办理的资料报产权登记机关备案，为原告李春香办理不动产登记提供必需的材料；二、被告襄樊金厦房地产开发有限责任公司老河口分公司于本判决生效后十日内在其管理的财产范围内一次性支付原告李春香违约金3515.34元，不足部分由被告襄阳利泉房地产开发有限责任公司向原告支付违约金。（2018）鄂0682民初200号商品房销售合同纠纷一案所涉商铺与本案商铺系同一商铺。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告签订的商铺委托租赁合同，合同的主要内容就是商铺租赁事宜，合同的目的就是被告需要租赁原告的商铺，原告渴望获得商铺的租金回报，据此本案应属于租赁合同纠纷，而不属于委托合同纠纷。被告又将商铺租赁给第三人雅斯公司，原告是出租人，被告是承租人，第三人雅斯公司是次承租人。产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故认定案涉商铺为产权式商铺。涉案商铺作为产权式商铺,其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,业主才能更好地获得利益。涉案商铺总面积达到5427平方米，已由天磊公司整体出租给雅斯公司，原告商铺面积只有36.04平方米，仅仅占整体商铺总面积的0.6640%，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,才能获得稳定的投资报酬。根据《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》,以及在随县法院达成的《备忘录》,可知原告在购买商铺的同时,即与天磊公司签订委托租赁管理合同,属明知售后整体包租。在产生租金收益危险时，又与雅斯公司达成协议，第三人雅斯公司和被告天磊公司愿意直接将租金收益直接支付给原告，原告租金利益在委托租赁期间收益比较稳定。原告现起诉要求解除与被告之间的合同，本院认为原告解除合同的理由没有事实依据，原告起诉时间是2019年6月14日，而次承租人雅斯公司已经将租金支付至2019年6月30日，起诉时原告的租金利益并没有受损。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在承租人不拖欠出租人房租的情形下，出租人即本案原告不能行使合同解除权，本案中截至起诉之日，被告尚不欠原告租金，故原告不能解除合同。至于是否能联系到天磊公司不影响合同的履行，原告已与雅斯公司约定由雅斯公司向原告直接支付租金，并且约定将原告方先行确认租金数额作为前置条件。2019年7月1日到2020年6月30日的租金麻城公安局的冻结虽然耽误了部分时间，但麻城市公安局已经解除了200000元的租金冻结，完全可以满足原告租金的支付，原告至今也未按照备忘录的约定在支付租金前，提前30日向雅斯公司出具书面确认租金数额供雅斯公司核对，以便雅斯公司支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，其责任在原告，领取不到租金与被告和第三人无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”之规定，雅斯公司愿意代天磊公司支付租金和违约金。据此，原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》不应解除。综上所述，原告要求解除与被告之间的《商铺委托租赁合同》，不存在因不可抗力致使不能实现合同的目的的情形，也不存在合同期限届满的情形，被告和第三人特别是第三人在积极履行合同约定的支付租金的义务，对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李春香的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  ***审判员  代红兵审判员  刘 丹二〇一九年十二月五日书记员  蔡静萍