重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0231民初378号原告：王中平，男，1965年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：黄伟，重庆贤正律师事务所律师。被告：胡世成，男，1962年8月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。原告王中平与被告胡世成民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由审判员胡中华独任审判，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟，被告胡世成及其委托诉讼代理人程飞鹏到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员胡中华担任审判长，与人民陪审员杨周、汪祥均组成合议庭，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟，被告胡世成及其委托诉讼代理人程飞鹏到庭参加了诉讼。本院于2018年7月13日判决确认原告与被告于2006年3月21日签订的借款合同中，双方约定的借款利率超过法律规定的部分无效，原告的其余诉讼请求予以驳回。原告不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提出上诉，该院于2018年12月5日以一审认定事实不清，撤销了本院（2018）渝0231民初325号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王中平及其委托诉讼代理人黄伟、被告胡世成及其委托诉讼代理人程飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中平向本院提出诉讼请求：1.确认2006年3月21日原、被告双方约定的借款每月1角利息的约定无效(超过法律规定的部分)；2.确认2006年3月21日原、被告双方约定的借款用3套房屋抵押的抵押约定无效；3.判令被告退还原告多收取的借款本息130900元(232000元-90000元-11100元=130900元)；4.判令被告返还其非法出售的附楼4、5层附3号和八单元7-2号三套房屋的房款176800元给原告。事实和理由：2006年3月21日，原告向被告借款100000元，借款利息每月1角，原告用某处楼盘附楼4、5、6层的附3号住房3套作抵押。当天，双方就抵押的3套住房签订了买卖合同，同时出具了100000元的购房收据。买卖合同签订后，原告按照被告的要求出具了出借人为胡俊龙(被告之子)的借条一张。被告扣除第一个月的借款利息10000元后，实际借款90000元给原告。2006年5月，原告支付了借款利息10000元给被告。2006年12月25日，案外人贺召武到原告办公室缴纳50000元保证金，被告胡世成收走30000元作利息。至2006年12月底，原告支付给被告的利息共计100000元。从2006年8月至同年12月，原告陆续归还被告借款本金共计132000元。2007年1月8日，被告要求原告还清借款，原告向被告出具承诺书一份，承诺于1月9日还清。2007年1月10日，被告将附楼4、5层附3号(现编号3单元4-1、5-1)两套房屋出售给徐建国售价121800元，实得111800元。2007年7月3日，被告出售8单元7-2给代红军，取得房款65000元。2007年7月初，原告因涉嫌合同诈骗罪被刑拘,后被判刑12年，于2015年7月刑满释放。出狱后原告知道房产被变卖，为了追回房产，2015年8月28日，原告向垫江县经侦大队求证被告曾于2009年因涉嫌非法经营罪被刑事拘留，在侦査阶段被告承认了向原告高息借贷一事，原告向被告要求退还，被告拒绝退还房屋。2017年2月20日，原告向贵院起诉，后于2017年3月5日撤诉，撤诉至今，原、被告之间的争议仍未解决。综上，原告给被告出具100000元的借条，扣除第一个月10000元的利息，实际借款90000元，已偿还232000元的借款本息。被告应退还多收取的本息130900元，并返还其非法出售的三套房屋的房款176800元。原告认为，原、被告之间签订的借款协议关于利息的约定违反了法律关于民间借贷的强制性规定，应属无效约定。由于借款中的房屋抵押，未办理抵押登记手续，根据《物权法》和《担保法》的规定，未办理抵押登记，房屋抵押权不成立，房屋抵押条款约定无效。同时根据《担保法》禁止流押的规定，被告强迫原告对约定的抵押房屋进行买卖，并签订了《房屋买卖合同》，属于流押的情形，抵押约定属于无效条款，《房屋买卖合同》也属于无效合同。原告遂诉至人民法院，诉请如前。被告胡世成辩称，1.原告诉称与被告之间的借款约定了利息属实，借款利息如果超出法律规定的部分是无效的，但原告至今并未向被告偿还借款或支付利息。2.房屋抵押借款的约定并非当然无效。3.原告诉称的被告非法出售其房屋待原告举示证据后我们以质证意见、辩论意见及法庭调查阶段的陈述作答辩意见。4.原告诉称的房屋并不具有合法的所有权，原告无证据证明其对房屋的处分是合法的。5.原告的起诉超过了诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。事实和理由：被告认可与原告存在借贷关系，原告向被告共计借款减去原告应当支付给杨秀兰的借款及退还徐建国的房款等后，原告尚欠被告243354元，如按照双方的约定，原告尚欠243354元按现行的法定利率年息24%计算至还清时止，被告并不欠原告任何款项。6.（2018）渝03民终1528号民事裁定书所称的新证据与本案的审理并无关系，应当维持原审判决。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告系适格的诉讼主体；2、借条复印件一份，拟证明2006年3月21日原告向被告出具了向胡俊龙借款100000元的借条，约定了借款期限及房屋抵押的事实；3、询问笔录复印件29页，拟证明原、被告双方约定借款月利率为10%，出具借款当天，被告扣除第一个月的利息10000元,原告实际借款90000元的事实；同时证明原告用某处楼盘的三套房屋进行抵押并签订了房屋抵押合同；还证明在借款当天签订买卖合同后，被告并未支付购房款，同时证明原告共计收取利息70000元；4、收条复印件9张（来源于垫江县经侦大队），拟证明原告2006年8月至12月共计偿还被告借款本金132000元给被告；5、房屋买卖协议及收条复印件一份（来源于垫江县经侦大队），拟证明2007年7月3日被告将某处楼盘8单元7-2号出售给戴红军，出售价格是65000元；6、会计凭证复印件三份,拟证明原告归还被告的借款224000元已作为会计入账（其中8张共计125000元，从贺召武交来的保证金中收取了30000元，未出收条的8笔现金共计69000元）；7、垫江县人民法院民事裁定书一份，证明原告于2017年2月20日向法院起诉，后于2017年3月15日撤诉。被告胡世成质证时发表以下质证意见：对证据1，没有异议；对证据2，对借条无异议，但证明原告用某处楼盘附楼4、5、6层抵押是不属实的，实际上当时被告得到的房屋只有二套，因其中一套由于原告一房两卖，被告并未得到；对证据3，对被告的陈述与原告举示的证据相印证部分无异议，不能印证部分，被告不予认可；对证据4，对收条的真实性无异议，对其证明目的有异议，因为收条中41000元已在原告向被告于2006年10月30日出具的借条中进行减扣，因此其证明还款金额为132000元计算有误；对证据5，真实性无异议，但与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的，因为原告举证证明的是被告出售了原告的房屋，但从证据看来，房屋来源并非由原告提供；对证据6，对其三性均有异议，首先不知道其来源，也没有证据原件对其真实性予以核对，没有其他证据予以佐证其真实性；对证据7，对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，从裁定书中，无法确认双方系何时形成的借贷关系。被告胡世成围绕其主张，举示了以下主要证据材料：第一组证据：1、(2007)垫法民初字第1110号民事判决书，2、法院执行案款支付通知书，3、关于杨秀兰申请执行王中平、胡世成民间借贷纠纷一案的结案报告；证明原告对案外人杨秀兰承担的债务，被告承担连带偿还责任，被告于2011年11月23日支付了50650元，应由原告偿还给被告；第二组证据：1、(2008)垫发民初字第00030号民事判决书，2、(2012)渝三中法民终字第00335号民事判决书，3、徐建国申请执行王中平、胡世成房屋买卖合同纠纷一案的结案报告(2013年12月17日)，4、徐建国申请执行王中平、胡世成房屋买卖合同纠纷一案的结案报告(2013年12月18日)，5、兑现说明；拟证明因原告借款100000元,原告用垫江县桂溪镇某处楼盘小区附楼四层、五层附三号住房2套抵偿，被告出售后，引发争议，被告获得55900元，减除一、二审诉讼费,被告实际获得53504元；第三组证据：1、借条一张，2、承诺书一份，3、商品房买卖合同一份；拟证明原告借款100000元,并用住房抵押的事实；第四组证据：1、2006年10月30日的借条1张，2、2006年3月21日借条1张；拟证明原告向被告借款共计281500元，减去原告举示的证据4中的41000元，尚欠原告借款本金240500元；第五组证据：1、2007年7月3日的房屋买卖合同；拟证明被告并未处分原告的财产。原告对被告胡世成举示的证据的质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性无异议，原告实际向案外人杨秀兰借款金额为35000元，但该组证据与本案不具有关联性；对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，实际上被告退还徐建国购房金额为40000元，同时也印证了原告陈述的将房屋附楼4、5层附3号抵押给被告的事实，证明了被告将二套房屋卖给徐建国获得房屋款111800元；对第三组证据的真实性、关联性无异议，但对承诺书的合法性有异议，该二套房屋没有办理相应的抵押登记，因此其抵押权并未成立，抵押的约定属于无效约定，该承诺书也是无效的承诺，房屋买卖合同签订时间是2006年3月21日，与借款时间为同一天，证明了双方在借款时对抵押的房屋在当天已签订了房屋买卖合同的事实，系法律禁止的；对第四组证据，其中2006年10月30日的借条，借款人原告签字是真实的，但该笔借款被告并未实际支付给原告，该借条属于2006年3月21日的借款本息合计形成；对第五组证据的真实性、合法性无异议，该证据印证了被告私下出售7单元8-2给戴红军，获得房款65000元，因此不能达到被告的证明目的。对原、被告双方举示的证据，经庭审质证和庭审审查，本院对原、被告双方举示的证据认证如下：对原告举示的证据1、2、4，因被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故对该证据予以认定，可以作为本案证据使用；对原告举示的证据3，因该证据来源于公安机关，且系被告的陈述，被告并未举示不应作为证据使用的相关证据，该证据与本案具有关联性，故应予以认定，可以作为本案证据使用；对原告举示的证据5，被告对其关联性有异议，本院认为，该证据能够证明原告诉讼请求涉及的八单元7-2号房屋的买卖情况，故该证据与本案的待证事实具有关联性，具有证据的真实性、合法性，可以作为本案证据使用；对原告举示的证据6，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该证据系原告单方出具，故不能作为本案证据使用；对原告举示的证据7，被告对其关联性有异议，本院认为，该裁定书具有真实性、合法性，经本院查询，该裁定书所涉及案件的民间借贷关系系本案涉及的民间借贷关系，故与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。对被告举示的第一、二组证据，原告对其关联性有异议，本院认为，该证据系原、被告与案外人杨秀兰之间的民间借贷关系，被告与案外人徐建国之间的房屋买卖合同关系，因被告未举示充分的证据证明原、被告已合意将上述案件形成的债权债务关系转化为了民间借贷关系，应承担举证不能的后果，故该证据与本案不具有关联性，不能作为本案证据使用；对被告举示的第三组证据，原告对承诺书的合法性有异议，本院认为，2007年8月1日，原告向被告出具的承诺书约定了房屋的抵押，虽该抵押未办理抵押登记，抵押权尚未实现，但抵押约定是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，故该证据具有证据的合法性，可以作为本案证据使用；对被告举示的第四组证据，因原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故对该证据予以认定，可以作为本案证据使用；对被告举示的第五组证据，因原告对真实性、合法性、关联性均未提出异议，故可以作为本案证据使用。原告在本次诉讼中补充提交了以下6组证据：1.（2005）垫法民初字第1256-1号民事裁定书和（2006）垫法执字第27-2号民事裁定书，证明垫江县人民法院冻结了原告所有的坐落于某处楼盘的住房三套，后又被垫江县人民法院拍卖的事实；2.承诺书，证明某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义进行开发的事实，重庆鼎峰房地产开发有限公司和重庆鼎峰房地产开发有限公司某处楼盘售房部的两枚印章系原告私刻的，重庆鼎峰房地产开发有限公司并不知情，有关法律责任由原告承担的事实；3.（2007）垫法民初字第1148-1号民事裁定书、垫江县人民法院2008年1月22日的庭审笔录、（2007）垫法民初字第1148号民事调解书，证明张皓与重庆鼎峰房地产开发有限公司、王中平等商品房买卖合同纠纷一案，重庆鼎峰房地产开发有限公司答辩某处楼盘不是该公司修建，而是原告修建的，公司印章系原告私刻的，与公司无关；修建和出售某处楼盘是原告的私人行为，与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关；（2007）垫法民初字第1148号民事调解书确认了某处楼盘房屋的修建及销售与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关并不承担民事责任；垫江县人民法院冻结了原告坐落于某处楼盘4单元1-8号住房一套的产权的事实。4.（2008）垫法执字第119号民事裁定书和（2008）垫法民初字第28号民事判决书，证明垫江县人民法院已查明某处楼盘系原告修建的事实，并于2008年4月23日被垫江县人民法院将属原告所有的某处楼盘7单元附7楼13、14号住房抵偿给案外人高克凡的事实。5.2008年4月3日的庭审笔录及（2007）垫法民初字第1154号民事判决书，证明某处楼盘系原告修建的事实。6.收条、收据、缴费收据、发票，证明原告因违法修建某处楼盘补交罚款及相关税费的事实。以上六组证据证明某处楼盘系原告王中平私人修建，原告是某处楼盘的实际所有人，因修建某处楼盘所产生的法律责任与重庆鼎峰房地产开发有限公司无关，相关责任由原告承担。被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：对原告提交的六组书证的真实性由人民法院核对，即使证据来源合法、客观真实的情况下，也不能证明原告对其诉称的房屋具有合法的处分权，原告是否对诉争的房屋有合法的处分权，应当根据法律法规的规定确定，原告举示的这些相关的裁判文书以及庭审笔录均系根据当事人的陈述所产生，相关的法律文书并未确认原告对诉称的房屋具有合法的处分权或所有权。对原告在本次诉讼中新举示的证据，经本院审查认为，原告提交的上述证据能够证明垫江县某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义开发修建，且能够证明原告因多起民事纠纷在本院涉讼，本院根据当事人的申请多次对原告所有的坐落于某处楼盘住房的产权予以冻结的事实，故对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并可作为本案的证据使用。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告系案外人胡俊龙之父。2006年3月21日，原告向被告借款100000元，并以向案外人胡俊龙借款10万元的名义向被告出具了借条一张。双方约定，此款用原告修建的某处楼盘住宅附楼4、5、6层的附3号共三套房屋作抵押，如原告到时未还该借款，抵押房屋归胡俊龙所有，如原告还清此款，则原告将此房收回。双方未约定借款期限。原告出具借条后，被告扣除第一个月的借款利息10000元后，实际支付了借款90000元给原告。同日，原告作为出卖人重庆鼎峰房地产开发有限公司的委托代理人，被告作为房屋买受人胡俊龙的委托代理人，双方签订了某处楼盘住宅附楼4、5、6层的附3号三套房屋的买卖合同。原告向被告借款后，原告分别于2006年8月9日、同年9月17日、同年10月2日、同年10月18日、同年10月30日、同年11月1日（两次）、同年11月16日、同年11月20日分别支付了被告10000元、16000元、7000元、8000元、30000元、10000元、3000元、3000元，共计132000元。2006年10月30日，原告向被告出具借条一张，借条载明：“今借到胡世成现金140500元正大写人民币：拾肆万零伍佰元正总收181500-41000元借条人：王中平2006.10.30日”。经被告催收，原告于2007年1月8日向被告出具承诺书一份。原告承诺，于2007年1月9日还案外人胡俊龙借款，到期未还，由胡俊龙全权处理某处楼盘附楼4、5层副3号住房二套。后因原告未偿还该借款，2007年1月10日，被告将某处楼盘附楼4、5层附3号(现编号3单元4-1、5-1)两套房屋以售价121800元出售给徐建国，实得111800元。2007年7月3日，案外人冯磊将其与案外人重庆鼎峰房地产开发有限公司签订买卖合同中的一套房屋（现编号为某处楼盘8单元7-2）出售给被告，并签订了房屋买卖合同。当天，被告将该套房屋（某处楼盘8单元7-2）出售给代红军，取得房款65000元。2007年7月初，原告因涉嫌合同诈骗罪被刑拘,后被判刑12年，于2015年7月刑满释放。2017年原告向本院起诉，送达后原告于2017年3月5日撤诉，撤诉至今，原、被告之间的争议仍未得解决。原告以前述理由为由，诉至本院，诉请如前。另查明，垫江县某处楼盘系原告冒用重庆鼎峰房地产开发有限公司的名义开发修建。因原告违规修建某处楼盘，从2002年6月起至2005年10月止，先后被相关职能部门多次处以罚款。2005年至2007年，原告因多起民事纠纷在本院涉讼，本院根据当事人的申请多次对原告所有的坐落于某处楼盘住房的产权予以冻结。本院认为，合法的债权债务关系依法受法律保护。本案中，双方当事人争议的焦点有：1、原、被告关于借款利息的约定是否超过法律规定；2、原告的起诉是否超过了诉讼时效；3、2006年3月21日，原、被告双方约定的借款用3套房屋抵押的抵押约定是否有效；4、被告是否非法出售了原告的房屋。关于争议焦点1、原、被告关于借款利息的约定是否超过法律规定。本院认为，原告向被告之子胡俊龙出具了借款100000元的借条，被告扣除一个月借款利息10000元后，实际支付了借款90000元给原告，可以认定双方口头约定了借款利息，且借款年利率为120%，明显超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的上限，其超过法律规定上限部分无效。故对原告主张2006年3月21日原、被告双方约定的借款每月1角利息的约定无效(超过法律规定的部分)，本院予以支持。关于争议焦点2、原告的起诉是否超过了诉讼时效。本院认为，2006年3月21日，原告向被告借款后，经被告催收，原告于2007年1月8日向被告出具承诺书一份，原告承诺于2007年1月9日还案外人胡俊龙借款，2007年1月8日，诉讼时效中断，同时双方约定的还款期限为2007年1月9日，之后，原告未偿还借款，被告也未要求返还，虽原告从2007年7月至2015年7月止被判处有期徒刑在服刑期，但其诉讼权利并未被依法剥夺，原告怠于行使权利，应承担相应的法律后果，同时原告未举示相关证据证明本案引起本案诉讼时效有中止、中断、延长的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告对借款合同的债权请求权已超过诉讼时效。关于争议焦点3、原、被告双方的借款原告用2套房屋的抵押约定是否有效。本院认为，被告于2006年3月21日借款给原告的同时就签订商品房买卖合同，原告就上述3套房屋出卖给被告，后因原告承诺的还款期限届满后未能返还被告的借款，原告又于2007年1月8日给被告出具的承诺书承诺，如本案涉讼借款逾期未还，由被告之子胡俊龙全权处理某处楼盘附楼4、5层副3号住房，该款再次到期后，因原告未能及时返还被告的借款本息，被告之子胡俊龙将上述房屋对外出售给他人。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不少见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中双方经协商一致终止了原民间借贷关系，建立房屋买卖合同，建立房屋买卖合同之目的并非为双方之间的民间借贷的履行提供担保，而是借款到期后原告难以清偿债务时，通过将原告的房屋出售给被告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，亦不适用《最高人民法院关于适用审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重第三人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的本意。双方签订商品房买卖合同后，双方已将借款本息转化为购房款，原告提出该借款数额包含高额利息，在原告请求司法确认和保护购房者合同权利时，本院基于双方的民间借贷在实际的履行过程中是否存在高额利息已依法进行了审查。鉴于双方通过签订房屋买卖合同的形式将本案的法律关系的性质进行了变更，本院不再对原告给被告出具的借条中约定如原告到时未还该借款，抵押房屋归被告之子胡俊龙所有否属于流押条款进行评判。关于争议焦点4、本案中原告是否有请求返还房屋的主体资格。本院认为，如前所述，既然双方已采取房屋买卖合同的形式抵消了双方存在的债权债务关系，原告再请求返还已出卖的房屋于法无据，对其请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王中平与被告胡世成于2006年3月21日签订的借款合同中，双方约定的借款年利率超过法律规定的部分无效；二、驳回原告王中平的其他诉讼请求。案件受理费5534元，由原告王中平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  温晏志人民陪审员  赵桂花人民陪审员  舒从芬二〇一九年七月十五日书 记 员  冉 亚