上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16631号原告：徐新弟。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：沈文斌。被告：沈某某。法定代理人：张某，女，系被告沈某某之母。第三人：上海盛淼房地产开发有限公司。法定代表人：袁某某。原告徐新弟与被告沈文斌、被告沈某某、第三人上海盛淼房地产开发有限公司(以下简称盛淼公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月4日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告沈文斌、被告沈某某、第三人盛淼公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告徐新弟及其委托诉讼代理人唐艳、被告沈文斌、被告沈某某的法定代理人张某到庭参加诉讼，第三人盛淼公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐新弟向本院提出诉讼请求：1、判令第三人盛淼公司配合被告沈文斌、被告沈某某办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续;2、请求判令被告沈文斌、被告沈某某取得上述房屋产权登记后,继续履行原、被告签订的涉案房屋的出售转让合同，配合原告办理涉案房屋产权变更手续;3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月9日,原告与被告签订出售转让合同，约定将两被告动迁所得的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告,房屋价款为人民币(以下币种相同)960,000元整，合同签订当日原告支付给被告首付款500,000元,2016年1月29日,原告支付房款360,000元，剩余尾款100,000元待产证办出并办理委托公证后支付。2016年1月29日,被告将涉案房屋交付给原告装修、居住,原告一直居住至今。现该房屋已可以办理产权登记,但两被告拒绝办理,至今该房屋产权仍登记于第三人名下,致使原告无法办理产权变更手续。为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求法院依法支持原告诉请。被告沈文斌辩称，其与原告签订的涉案房屋转让合同真实性无异议，之前判决确认合同有效。动迁安置协议于2012年签订，2015年12月第三人盛淼公司与两被告签订预售合同，涉案房屋的过户交易时间未到，至今才4年。现其同意房屋过户至原告名下，关于房款,已收房款860,000元，剩余房款100,000元原告未支付。被告沈某某系其儿子，其与沈某某之母张某已经离婚，现沈某某归张某抚养。被告沈某某辩称，不清楚被告沈文斌出售房屋的情况，签订合同时其未在场，也未拿到过房款。其与被告沈文斌于2016年8月15日离婚，签订过离婚协议，庭后7日内提交离婚协议相关内容。第三人盛淼公司未到庭陈述，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年9月8日，案外人A管理局(甲方)与被告沈文斌(乙方)签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》，协议约定：乙方的房屋坐落于上海市XXX路XXX弄XXX号，属于私房。甲、乙双方就上述房屋补偿事宜签订本协议。乙方选择房屋产权调换，根据征收基地补偿方案，以乙方应得的货币款，甲方提供给乙方的产权调换房屋3套，房屋总建筑面积预估249.30平方米。房屋地址如下：XX新选址XX基地XX-XX地块，X套。XXXX1套。同日，案外人A管理局(甲方)与被告沈文斌(乙方)签订《房屋产权选购及过渡协议》，协议约定乙方代表全户选购上海市XXXXXXX街坊XXX路(XX号楼X单元)X号XXXX室，预购登记人沈文斌、张某、沈某某。XX新选址XX基地XX-XX地块(X-X号楼X单元)XX号XXX室，预购登记人沈文斌、沈某某。浦江新选址拓展基地XX-XX地块(X-X号楼X单元)XX号XXX室，预购登记人为沈文斌、沈某某。2015年12月21日，第三人盛淼公司(甲方，卖方)与被告沈文斌、沈某某(乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定乙方以709,484.73元向甲方购买涉案房屋，涉案房屋于2016年5月26日核准登记于第三人盛淼公司名下。2016年1月9日，原告(购买方，乙方)与被告(出售方，甲方)签订《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》一份，合同约定：一、甲方因动迁取得配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交付手续，为该房屋的合法且唯一的所有人。甲方确认所出售的房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。二、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。三、甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为960,000元，此价格系甲方到手价。乙方于2016年1月9日向甲方支付首笔房款500,000元。乙方于2016年1月31日支付300,000元。同时，甲方将房屋交付给乙方。乙方于2016年2月7日给付60,000元。甲方产证办出三日内，双方办理全权委托公证，公证费用由乙方支付；同时，乙方向甲方支付尾款100,000元。乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续。四、在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支付、贬值风险由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。五、甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理涉案房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延。六、甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许涉案房屋上市交易限制期满后7个工作日内双方签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户。七、甲方及其共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意。八、甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，甲方作为过错方将承担全部缔约过失责任或违约责任。如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户给乙方，但该房屋仍然有效地过户给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任。合同对双方其他权利义务作了约定。2016年1月29日，原告及被告沈文斌签订《二手房房屋交接书》，被告将涉案房屋交付给原告。关于涉案房屋付款情况，原告分别于2016年1月9向被告沈文斌支付房款500,000元，2016年1月29日向被告沈文斌支付房款60,000元，2016年1月29日向被告沈文斌支付房款300,000元，以上已付房款合计860,000元，庭审中，被告沈文斌称原告现余房款100,000元未付，原告于2019年10月18日将100,000元房款汇入本院代管款账户内。另查明，2017年期间，原告徐新弟作为原告，以被告沈文斌作为被告，被告沈某某等作为第三人，以确认合同有效纠纷为由，向本院提起诉讼【案号：(2017)沪0112民初23675号】。原告提出诉讼请求如下：确认原、被告签订的《闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》合法有效。本院经审理后于2018年6月15日作出民事判决，确认原告徐新弟与被告沈文斌签订的《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》有效。又查明，根据本案庭审记载，对于原、被告就涉案房屋交易过程，原、被告分别进行闸述，原告称双方签订合同时，除被告沈文斌外，被告沈文斌之子沈某某及其法定代理人张某均至中介公司，其已付中介费20,000元。为此原告申请曾参与涉案房屋交易的中介公司工作人员火某出庭作证，火某当庭表示其居间介绍原告购买涉案房屋，对于房屋性质、被告沈文斌、被告沈某某及法定代理人张某之间的亲属关系等其均知晓，且在签约及银行转账时，被告沈文斌、被告沈某某及法定代理人张某均在场。被告沈文斌称涉案房屋买卖合同系其一人所签，签订合同及收款时，被告沈某某及法定代理人张某均不知情，也未到场。当时其与张某有家庭矛盾，但未办理离婚手续，仍是夫妻关系，离婚时其为净身出户，儿子沈某某归母亲张某抚养。另其出售房屋时未经中介公司居间，并不认识证人。被告沈某某(法定代理人张某)称不知道涉案房屋出售之事，直至(2017)沪0112民初23675号案件诉讼时才知情，签订房屋买卖合同等相关情况均不知情，现被告沈某某与法定代理人张某一起生活，共同居住于动迁取得的另一房屋内。诉讼中，对于涉案房屋过户至原告名下产生的税费，被告称双方口头约定由原告负担，原告当庭表示愿意负担过户产生的税费。涉案房屋上现有预查封的财产保全即为本案原告徐新弟所申请外，无其他权利限制。针对以上事实，原告徐新弟向本院提供了如下证据材料：1、2016年1月9日上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同一份，证明原告与被告沈文斌签订涉案房屋买卖合同，并约定付款方式及期限以及房屋价值等。2、(2017)沪0112民初23675号民事判决书一份，证明就涉案房屋，双方签订的买卖合同是合法有效的，涉案房屋的来源及人员情况进行了认定。3、上海农商银行客户回单及收款收据一组，证明原告向被告支付房款860,000元的事实。4、二手房房屋交接书一份，证明被告将涉案房屋于2016年1月29日交付给原告，原告居住至今。5、B事务所证明，证明原、被告签订涉案房屋时被告沈文斌的妻子张某及其孩子沈某某均在场。6、被告沈文斌和案外人张某的结婚证、被告沈某某出生医学证明一组，证明当时两被告和张某到场，同意出售房屋。7、上海市不动产登记簿一份，证明涉案房屋可以办理小产证，目前已经满3年，可以办理房屋过户手续，限制交易的时间已经过。8、动迁安置协议一份，证明大产证和动迁协议均已经满三年，满足过户条件。9、安置房预购单一份，证明安置的对象是两被告。10、房屋产权选购及过渡协议、商品房预售合同一组，证明预售合同中有被告沈某某的名字，也是将沈某某列为被告的原因。11、原告申请证人火某到庭作证的证人证言，证明涉案房屋交易过程中居间情况等。被告沈文斌对原告徐新弟所提供的证据经质证后认为：证据1-10真实性无异议，但合同是其一人所签，当时被告沈某某和案外人张某均不知情，当时涉案房屋还涉及另外8个人，暂时登记产权人为本案两被告。对于证人证言，其不认识证人。被告沈某某(法定代理人张某)对原告徐新弟所提供的证据经质证后认为：对上述情况其都不知道，其没文化且儿子正在康复中，无力请律师。被告沈文斌、被告沈某某针对上述辩称，未提供证据。本院结合原告徐新弟对证据的举证意见，以及被告沈文斌、被告沈某某对证据的质证意见，以及庭审查明事实，认为原告徐新弟所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，但关于B事务所出具的证明，该证明应属证人证言范畴，相关人员未出庭作证，故对此不予采信，关于证人火某的证人证言，基于其在收款收据上作为见证人予以签字，对此部分情节予以确认，除此外，鉴于原、被告各方庭审中发表的证人证言质证意见，对此部分内容，本院不予采信。本院认为，根据本院生效判决及本案审理查明事实，原告与被告沈文斌签订的《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照上述出售转让合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现第三人盛淼公司已于2016年5月26日取得了包括涉案房屋在内的大产权证，故被告沈文斌、被告沈某某已经具备办理涉案房屋小产权证的条件，然由于被告沈文斌、被告沈某某自身原因，至今涉案房屋仍登记于第三人盛淼公司名下；其次，由于涉案房屋为动迁安置房，按照现有的上海市有关动迁安置房转让的政策规定，涉案房屋已经不再有过户交易的限制，故依据上述合同约定，被告沈文斌、被告沈某某理应及时办理涉案房屋的小产权登记，由第三人盛淼公司协助将上述房屋产权登记至被告沈文斌、被告沈某某名下。在被告沈文斌、被告沈某某办理完毕产权登记手续之后，再由被告沈文斌、被告沈某某将房屋产权变更登记至原告名下。现有证据已经证明了原告已经支付了大部分的购房款，剩余购房款100,000元亦已支付至本院代理管账户内(原告将以本院发放代管款的方式向两被告支付)，故被告沈文斌、被告沈某某有义务按照双方合同的约定协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。庭审中，原告自愿承担涉案房屋产权过户的税费，并无不当。第三人盛淼公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告沈文斌、被告沈某某与第三人上海盛淼房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同办理坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权设立登记手续，将此房屋产权登记至被告沈文斌、被告沈某某名下，办理产权设立登记过程中应缴纳的相关税费由双方各自负担；二、被告沈文斌、被告沈某某于取得上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室产权登记之日起十五日内，协助原告徐新弟办理此房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权变更登记至原告徐新弟名下，办理此房屋产权变更登记过程中应缴纳的相关税费由原告徐新弟负担；三、原告徐新弟于取得上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室产权登记之日起十五日内支付给被告沈文斌、被告沈某某剩余房款100,000元(通过本院代管款账户支付)。案件受理费13,400元，由被告沈文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋人民陪审员 尹 萍人民陪审员 王晓蕾二〇一九年十一月二十九日书 记 员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。二.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。三.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。