上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初13178号原告(反诉被告)：上海竹风体育健身管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：吕梦。委托诉讼代理人：吴佳，上海君莅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司(以下简称竹风公司)与被告(反诉原告)上海何跃实业有限公司(以下简称何跃公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。竹风公司的法定代表人李勇及其委托诉讼代理人吕梦、吴佳，何跃公司的法定代表人吴友朝及其委托诉讼代理人刘春梅、江卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竹风公司向本院提出诉讼请求：1、将双方签订的北上海商业广场租赁合同约定的房屋建筑面积5,200平方米变更为2,505.23平方米；2、判令何跃公司向竹风公司赔付因提前开业所遭受的罚款人民币91,234.40元(以下币种均为人民币，包含未取得公共场所卫生许可证擅自营业的罚款、未经消防安全检查擅自投入使用的罚款，依据2014年7月3日出具的承诺书)。事实和理由：2015年10月28日，竹风公司与何跃公司签订北上海商业广场租赁合同，约定竹风公司承租上海市宝山区蕰川路XXX号XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积5,200平方米，租赁期限为20年，自2015年10月15日起至2035年10月14日止，租金金额为每日每平方米0.50元，物业管理费为每日每平方米0.40元。为解决资金困难问题，何跃公司向竹风公司借款300万元，月息2%，按月结算，当月未支付的利息自动计入下月本金，该借款本金和利息可冲抵应付租金和物业管理费。合同签订后，竹风公司在该房屋内开设健身会所，除按月支付水电、广告费用外，房屋租金一直从借款本金和利息中抵扣，但何跃公司一直未按约安装独立主机的空调，竹风公司只能自行安装制冷和排风设备解决散热问题。另外，竹风公司事实上于2014年即已承租系争房屋，为配合整体开业率，何跃公司要求竹风公司在证照不齐的情况下提前开业，并承诺因证照手续未完成造成的全部损失及罚款均由何跃公司承担。至今，竹风公司已缴纳各类罚款14万余元，但何跃公司仅承担5万元。竹风公司在合同履行过程中，偶然发现系争房屋在报消防审批的图纸中标注的建筑面积仅为2,505.23平方米。2018年3月19日，何跃公司向竹风公司发送工作联系函，要求支付2018年4月1日起的租金及物业费。竹风公司认为，何跃公司未按约安装空调，物业管理费不应支付，房屋租金亦应当按照实际建筑面积计算，在借款本金和利息中予以抵扣，无需另行交纳。因双方争议较大，故竹风公司提出上述诉讼请求。何跃公司辩称，竹风公司要求变更租赁面积的诉讼请求，没有事实和法律依据。双方于2013年签订的租赁合同即已明确约定租赁面积为5,200平米，并提供了房屋平面图作为附件。根据北上海广场的得房率50%的标准，双方认可了实际承租面积为5,200平方米，该约定是双方真实意思表示。竹风公司向消防部门提供的施工图面积是其装修面积，并非建筑面积。竹风公司依据2014年7月3日由何跃公司出具的承诺书要求何跃公司赔付其遭受的罚款，但双方之后签订的协议书明确此前的协议不再具有法律效力，且竹风公司要求的罚款并非提前开业的罚款，结合承诺书，2015年9月24日之后产生的罚款无需赔偿，之前产生的罚款已经进行了抵扣。根据双方合同约定，竹风公司应自2018年7月1日起履行支付租金及物业管理费的义务，但至今尚未支付，故提出如下反诉请求：1、判令竹风公司支付何跃公司2018年7月1日至2019年2月28日的商铺租金683,280元和物业费506,133.36元，共计1,189,413.36元；2、判令竹风公司支付何跃公司2016年9月至2019年1月的水电费289,077.90元。竹风公司针对反诉辩称，根据竹风公司提供的租赁合同，合同免租期限没有到，竹风公司提供的借款和利息足够抵扣反诉主张的期限内租金，且何跃公司未按约提供空调，竹风公司可以不支付物业费。经营期间，竹风公司已经支付了相应的水电费，何跃公司主张水电费，应提供相应证据证明。本院经审理认定事实如下：2013年11月18日，何跃公司(出租人、甲方)与竹风公司(承租人、乙方)签订合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积5,200平方米，详见本合同附件一平面图中以红色框线及斜线标示的区域，该平面图只作参考之用，并不包括该房屋外墙部分，租赁期限自2014年1月8日至2024年1月7日止，月租金每三年递增8%。该合同附图对租赁部位进行标识，划线部分标注2,600。2014年7月3日，何跃公司出具承诺书，载明，因配合整体开业率，我司要求竹风公司于2014年7月10日开始营业，鉴于营业所需相关证照及手续未完成，竹风公司应我司要求于2014年7月10日开始营业，我司承诺在贵司办证期间相关职能部门对贵司的处理及处罚由我司处理解决，由此造成的全部损失及罚款全部由我司承担。2015年9月24日，何跃公司(甲方)与竹风公司(乙方)签订协议书，载明，租赁合同中计租日期变更为2016年4月1日，即自该日起乙方应按照租赁合同及本补充协议的约定向甲方支付租金、物业费等所有款项；乙方承诺于2015年9月30日前付清应当支付的2015年9月份之前的所有水电费用；甲方所出具的承诺书不再具有任何法律效力，乙方无权向甲方主张承诺书中的任何权利；乙方承诺有关消防或其他任何证件执照等均由乙方自行处理解决，甲方不承担任何责任。审理中，何跃公司提供其作为出租方与竹风公司签订的北上海商业广场租赁合同，主要约定，乙方承租系争房屋，房屋建筑面积5,200平方米，租赁期限十年，自2015年10月15日起至2025年10月14日止(其中2015年10月15日至2016年4月1日为免租期，该期间不收取租金及物业管理费)，租金额为每日每平方米基本租金0.50元，月租金79,083.33元；该房屋物业管理费为每月0.40元/平方米，按承租面积5,200平方米计，每月63,266.67元；在乙方如约支付租金和物业管理费的情况下，由甲方支付出租房屋的空调费用，由于地下室以及小吃广场散热等特殊原因，商场中央空调难以达到效果，甲方需提供单独控制的空调主机，按每平方300w标准配备，否则乙方有权拒付当月的物业管理费，直到甲方解决为止，甲方今后也不得以任何理由追讨该部分费用。双方还签订补充约定，载明，为解决甲方资金困难，乙方同意提前支付两年的租金及物业管理费，具体如下：2015年10月15日支付50万元，2015年10月20日支付50万元，2015年11月30日支付200万元，以上款项冲抵自实际计租日起两年的房屋租金及物业管理费3,416,400元，其中差额416,400元部分作为提前支付的利息补偿；乙方完成以上第二笔支付后，租赁免租期自动延后三个月，新的计租日为2016年7月1日。上述合同及补充约定落款处均由甲乙双方盖章，并加盖骑缝章，但未签署日期。竹风公司表示该合同系为办理贷款而签订，双方并非按该协议履行，该合同及补充约定的签订时间在2015年10月20日左右。为证明己方主张，竹风公司提供何跃公司(出租方、甲方)与竹风公司(承租方、乙方)于2015年10月28日签订的北上海商业广场租赁合同，约定，甲乙双方就北上海商业广场租赁事宜重新签订本合同，双方于2015年10月28日之前签订的所有合同、补充协议等自本合同签订之日起全部作废；乙方承租系争房屋，房屋建筑面积5,200平方米，租赁期限20年，自2015年10月15日起至2035年10月14日止，其中2015年10月15日至2016年10月14日为免租期，该期间不收取租金及物业管理费；租金为每日每平方米基本租金为0.5元，月租金78,000元，甲方于本合同签订前已收到乙方支付的履约保证金158,166.66元，除此之外，至2015年10月14日止，甲乙双方前账均已结清，无任何经济纠纷；为解决甲方资金困难，乙方同意借款给甲方，借款总金额为300万元，其中2015年10月15日已借到50万元，2015年10月20日已借到45万元，2015年10月28日已借到200万元，甲乙双方约定利息按月息2%计算，按月结算，当月未支付的利息自动计入下月本金，该借款可冲抵乙方应付租金、物业管理费；等等。上述合同共两页，落款甲方处由何跃公司法定代表人吴友朝签字。何跃公司对上述合同第二页真实性认可，但认为合同第一页存在换页，并申请鉴定。竹风公司明确该合同不存在换页，系一次形成。经何跃公司申请，本院委托司法鉴定科学研究院对上述合同的第一、二页是否存在换页进行鉴定。司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：上述合同经过换页处理。竹风公司对鉴定意见无异议，并表示该合同两页确实不是同一次形成，何跃公司需向竹风公司借款，故双方曾签订租赁合同用于竹风公司向银行办理贷款，但该贷款未获审批，故竹风公司法定代表人以自有房屋作为抵押向他人借款以出借给何跃公司，但竹风公司担心何跃公司无法按时还款，故要求将抵押借款事宜在租赁合同中进行约定，双方一致同意更换合同第一页，且第二页已盖章，故未加盖骑缝章或在第一页上签字确认。竹风公司还提供借款合同、抵押合同、招商银行账户历史交易明细表、结清证明、与何跃公司法定代表人吴友朝的短信往来记录及吴友朝出具的承诺书证明上述事实。何跃公司对鉴定报告真实性无异议，不认可竹风公司提供的借款合同等证据及相关陈述，竹风公司在鉴定结论出具后才承认换页，双方的权利义务应以何跃公司提供的租赁合同为准。李勇与案外人之间的借款等事实均与本案无关。2018年3月19日，何跃公司向竹风公司发出工作联系函，要求支付2018年4月1日-2018年5月31日的店铺租金及物业费。审理中，何跃公司表示，虽然双方在2015年10月签订的租赁合同中对租金标准约定为月租金79,083.33元，但该合同未约定递增条款，且该合同亦未约定之前的租赁合同作废，故该合同未约定的事项应按2013年的租赁合同履行，故商铺租金应适用2013年的租赁合同中租金递增的约定。竹风公司表示应按其提供的租赁合同中约定的标准，租金每日每平方米0.50元，物业费每月每平方米0.40元，均按实际面积计算，不认可租金递增的意见；自双方于2015年10月28日重新签订租赁合同后，一直向何跃公司主张安装独立空调主机，一直未安装，该主机未安装影响竹风公司的经营。何跃公司表示独立安装空调主机将影响消防验收，且竹风公司亦未提出过安装，该其已享受了其他大部分的物业服务，不能以此为由拒绝支付物业费。关于行政罚款情况。1、2016年8月、2017年5月、2017年8月，上海市宝山区卫生和计划生育委员会因竹风公司在系争房屋未取得公共场所卫生许可证擅自营业，分别作出警告并罚款4,800元、罚款1万元及罚款1,100元的行政处罚决定。2、因竹风公司未经消防检查或未经消防验收擅自投入使用的行为，2014年11月，上海市宝山区公安消防支队对竹风公司作出罚款5万元的行政处罚决定；2017年4月，上海市宝山区公安消防支队对竹风公司作出罚款1万元的行政处罚决定；2017年6月，上海市宝山区公安消防支队对竹风公司作出罚款6万元的行政处罚决定；2018年2月9日，上海市宝山区公安消防支队对竹风公司作出罚款5,000元的行政处罚决定。竹风公司均已缴纳上述罚款。双方一致确认，对于2014年12月的罚款5万元，已在竹风公司2015年10月至2016年4月应缴纳的水电和广告电费共计60,164.60元中进行了抵扣。何跃公司还提供建设工程消防验收意见书及3份建设工程消防设计审核意见书，证明何跃公司在北上海商业广场内装修项目(包含系争房屋)已于2014年9月30日通过消防验收，系争房屋未通过消防验收系竹风公司自身原因。竹风公司对上述意见书真实性无异议，消防验收意见书是整个商场的意见书，但开业前检查没有通过，是导致竹风公司消防不通过的原因之一。关于水电费。何跃公司提供：1、上海豫园旅游商城物业管理有限公司北上海管理处出具的MT电费统计表及水费统计表，证明竹风公司自2016年8月-2019年1月的用水量，及2017年1月-2019年1月的用电量，考虑到实际情况，将主张的水费期间调整为2016年9月至2019年1月；2、2017年6月-2018年12月每月向竹风公司发出的要求支付电费、水费、广告位电费的工作联系函，其中广告位电费为每月195元，上述工作联系函均由竹风公司签收。竹风公司质证如下：1、对物业公司盖章的真实性无异议，但对用量不予认可；2、真实性无异议，但计价标准不予认可，同意按用水部门的水费标准5.23元计算，电费标准同意按1.05元计算，合同中未约定每月195元的广告位电费，不应支付该费用，且电费中已包含广告位的电费。何跃公司表示，对北上海商业广场所有商户收取水电费的统一标准为，水费按单价5.50元计算，电费按单价1.30元计算，物业公司统计的广告位电费系单独安装的可计算电费的电表读数，而广告位电费确实双方未有书面约定，但何跃公司向北上海商业广场中有广告位的商铺统一收取广告位电费，金额根据不同商户分别确定，该两部分并非重复收取。为证明上述主张，何跃公司提供其他商户的催交水电费的工作联系函、缴费业务回单及发票若干，证明北上海商业广场的其他商户均按上述水电费标准缴纳水电费，并单独收取广告位电费。竹风公司对何跃公司与其他商户之间就水电费的收取情况真实性无法确认，亦不认可其证明内容；竹风公司在租赁期间为了能正常经营，一直在缴纳水电费，仅2017年1月和4月两个月的缴纳情况与其要求收取的一致，不能说明竹风公司认可了其收费标准，竹风公司一直就水电费的计量及收费标准与何跃公司存在争议并与其协商，但均未解决，竹风公司还提供其与业委会工作人员任彬彬的微信聊天记录。何跃公司表示任彬彬是北上海商业广场业主委员会的工作人员，何跃公司并未授权其与竹风公司就水电费标准进行协商，水电费应按商场的统一标准进行支付。本院认为，本案的争议焦点在于，竹风公司与何跃公司之间应依据哪一份租赁合同确定双方的权利义务。根据本案查明的事实，双方于2013年11月18日签订租赁合同后，于2015年10月又签订租赁合同。经鉴定，竹风公司提供的2015年10月28日租赁合同经过换页处理，故本院对该租赁合同不予采信。何跃公司提供的其与竹风公司签订的租赁合同及补充约定，虽未签署日期，但落款处由双方盖章，并加盖骑缝章，竹风公司亦陈述该合同签订于2015年10月，本院认为双方应按该合同及补充约定恪守履行。竹风公司表示该合同系为办理贷款而签订，未提供足够证据予以证明，本院不予采信。关于竹风公司要求变更合同面积的诉请。本院认为，双方于2013年即签订租赁合同，明确租赁建筑面积为5,200平方米，该合同附图阴影部分亦明确标注2,600，双方于2015年10月签订的租赁合同再次明确建筑面积为5,200平方米，竹风公司对于双方租赁位置及面积已有明确的了解，现要求变更面积，于法无据，本院不予准许。关于罚款。虽然何跃公司于2014年7月3日出具承诺书，承诺在竹风公司办证期间相关职能部门对其的处理及处罚由何跃公司处理解决，并承担由此造成的全部损失及罚款，但双方在2015年9月24日签订的协议书中已明确，何跃公司出具的承诺书不再具有任何法律效力，竹风公司无权向何跃公司主张承诺书中的任何权利，且竹风公司承诺有关消防或其他任何证件执照等均由其自行处理解决，何跃公司不承担任何责任。因此，2015年9月24日后的行政罚款不应由何跃公司承担。双方在审理中一致确认2014年12月的罚款5万元已在应付款项中予以抵扣，本案中竹风公司要求何跃公司赔付的罚款均发生在2015年9月24日之后，故本院对竹风公司的该项诉请，不予支持。关于租金。双方于2015年10月签订的租赁合同中明确约定租金标准为79,083.33元，并未约定租金递增条款，故对于租金标准应以该约定为准，不再进行递增。双方补充约定中约定计租日为2016年7月1日，并约定竹风公司已提前支付两年的租金及物业管理费，故何跃公司主张自2018年7月1日起的租金，合法有据，本院予以支持。关于物业费。该租赁合同中约定“甲方需提供单独控制的空调主机，按每平方300W标准配备，否则乙方有权拒付当月的物业管理费”，根据何跃公司的陈述，其至今未提供该空调主机，竹风公司认为不应支付物业管理费的意见，符合上述约定，本院予以采信，故对于何跃公司关于要求竹风公司支付物业管理费的反诉请求，不予支持。关于水电费。何跃公司提供物业公司出具的水电费用量清单用以证明竹风公司的水电费用量，本院予以确认。关于水电费标准，结合何跃公司提供的2017年1月及2017年4月工作联系函及竹风公司提供的银行交易明细显示，竹风公司已按何跃公司陈述的水电费标准支付相关水电费及广告位电费，而何跃公司已提供相关证据证明其他商户亦按该标准支付，结合何跃公司对北上海商业广场统一经营管理的事实，本院对于何跃公司主张的水电费标准及广告位电费予以确认，竹风公司理应根据实际用量支付相应水电费。本院根据实际用量进行计算予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海何跃实业有限公司支付2018年7月1日至2019年2月28日的租金632,666.64元；二、原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海何跃实业有限公司支付2016年9月至2019年1月的水电费289,077.90元；三、驳回原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司的所有反诉请求；四、驳回被告(反诉原告)上海何跃实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,040元，由原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取9,188元，由原告(反诉被告)上海竹风体育健身管理有限公司负担6,508元，被告(反诉原告)上海何跃实业有限公司负担2,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一九年七月二十九日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。