天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初16417号原告：李莉，女，1969年12月25日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：高玉仁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告李莉与被告天津相融置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人陈亚娟，被告委托诉讼代理人高玉仁、王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告双方于2016年5月10日签订的《保留房源协议书》有效，并要求被告继续履行该协议书（庭审中，原告明确继续履行的内容为要求被告按照双方于2016年5月10日签订的保留房源协议书约定的价格与原告签订天津市商品房买卖合同，按照保留房源协议书中约定的坐落于天津市武清区单价为7380元每平方米）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2016年5月10日签订了《保留房源协议书》，该协议书约定了所保留的房源为7号楼1号门第1层102号房，面积129.73平方米，当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为7380元每平方米，同时该协议书还对交钥匙时间等进行了约定。原告于2016年5月10日向被告交纳了房屋预订款400000元，被告出具了收款收据，后在天汐园拥军项目预留房源信息确认表中对最终房号为8-1-102进行了确认。后原告得知被告发出书面通知上述预留房源的单价进行了上调，原告对此不予认可，就此事原告与被告协商未果，故起诉。被告天津相融置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院依法确认原被告之间商品房买卖合同关系不成立。1.双方签订保留房源协议书时间为2016年5月10日，订立该协议书目的是用于保证该项目成立后原告具有购房的权利，在签订协议时未取得任何手续，不符合商品房成立的基本要件，被告购买土地签订产权交易合同时间为2016年7月28日，也就是说当时被告并没有用于建房的土地，取得住宅土地证的时间是2016年11月7日，行政审批局备案立项的时间是2016年11月14日，建设用地规划许可证取得时间是2017年5月26日，天津市标准地名证取得的时间为2017年6月6日，建设工程规划许可证取得时间是2017年6月26日，建设工程施工许可证取得时间是2017年8月1日，商品房销售许可证取得时间是2018年8月9日和9月5日，也就是说在双方签订保留房源协议书时所有的用于房屋建造施工规划等一系列手续审批件均不存在，双方之间不可能建立所谓的商品房买卖合同关系，因为标的物不存在，在此背景下双方约定价格和平米、房号均属于被告自行规划的图纸中来源，这就为最终成本价格计算以及销售价格的最终确立埋下了隐患，对上述价格存在着不确定性。2.根据法律规定，当双方约定的买卖价格明显低于市场价格时，一方有权向人民法院主张调整，才符合公平公正原则，因此应对诉争房屋成本价格及目前市场价格进行评估来维护各方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方争议的证据本院认证如下：被告对原告提交的《保留房源协议书》、《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》、收款收据、银行交易明细及军官证的真实性均无异议，但不认可证明目的，本院确认上述证据在证实双方签订上述文件及交款事实上的证明力。原告对被告提交的产权交易合同、不动产权证书（2016年10月7日发放）、行政审批局的项目备案通知、建设用地规划许可证（2017年5月26日取得）、天津市标准地名证书（2017年6月6日取得）、建设工程规划许可证（2017年6月26日取得）、建设工程施工许可证（2017年8月1日取得）、商品房销售许可证等证据的真实性没有异议，但不认可证明目的，本院确认被告上述证据在证实其取得上述证书事实上的证明力。结合双方陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告李莉作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月10日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第7号楼第1号门第1层第102号单元房，该房屋建筑面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为7380元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式的《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月10日向被告交款40万元。后来，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》，房号确定为天汐园8-1-102。另查明，被告已取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和准许交付使用证。本院认为，本案的争议焦点是：1.原被告双方于2016年签订的《保留房源协议书》是否成立？如该协议书成立是否存在无效情形？2.如该协议成立并生效，双方是否能够继续履行此份协议书，签订网签的商品房买卖合同？第一，承诺生效时合同成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，本案双方在《保留房源协议书》中签字盖章，是双方真实意思表示，被告也对涉案楼房进行了建设，最终取得了销售许可证，这是客观存在的事实，并不因为被告取得各种建设证照时间晚而导致合同不成立。第二，按照法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的内容中没有违反法律、法规禁止性规定的内容，应属于有效合同。第三，对于原告请求的被告与原告签署网签协议《商品房买卖合同》一项，因网签合同本身也是双方当事人一种缔约行为，属当事人意思自治范畴，不具备可强制执行性，对双方未协商一致的事项本院不能强制缔约，故原告通过诉讼的方式要求被告与其签订网签商品房买卖合同本院无法支持。对于被告答辩中所讲的要鉴定房屋成本价格和市场价格，以维护双方合法权益，本院认为双方所签订的《保留房源协议书》已经对价格进行了约定，故价格鉴定非本案确定裁判结果所必要进行的事项，故对鉴定不予准许。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二十五条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条的规定，判决如下：一、原告李莉与被告天津相融置业有限公司于2016年5月10日签订的《保留房源协议书》有效；二、驳回原告李莉的其他诉讼请求。案件受理费及保全费合计9687元，由原告负担4843.5元，由被告负担4843.5元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘云鹏二〇一九年八月二十六日书记员  刘 伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二十五条承诺生效时合同成立。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。