北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初17603号原告：谭功理，男，1982年7月1日出生，汉族，华龙国际核电技术有限公司干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨小凤（谭功理之妻），女，1982年7月1日出生，华鑫国际信托有限公司干部，住北京市西城区。被告：张克俭，男，1962年12月16日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：崔雨苗，河北精伟律师事务所律师。原告谭功理与被告张克俭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭功理及其委托诉讼代理人杨小凤、被告张克俭及其委托诉讼代理人崔雨苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭功理向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告于2019年3月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2．请求判令被告退还已经收取的原告定金100000元，并要求被告支付成交总价款20%的违约金1197000元；3．请求判令被告承担本案全部诉讼费及保全费。事实与理由：原、被告于2019年3月23日在北京市我爱我家房地产经纪有限公司的撮合下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市西城区xxx号的自有房屋出售给原告，房屋成交总价为5985000元，被告保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实有效，除合同即本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍原告取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，被告应退还累计已收全部房款，并向原告承担房屋成交总价20%的违约金。合同签订后，原告支付了定金100000元。经原告委托，我爱我家经纪人对交易房屋的产权证进行了调查，显示交易房屋的产权人为被告，不存在共有、抵押、查封等情况，且被告出具了与前妻熊美兰于2013年11月10日签署并在民政局备案的《离婚协议书》，载明交易房屋归被告所有，原告为善意权利人，并不存在任何失误之处。2019年3月25日熊美兰到我爱我家提出其要就交易房屋起诉被告，要求中介停止交易。3月27日，原告约被告商谈，被告答应想办法说服熊美兰。4月2日，被告前妻熊美兰向我爱我家公司出具了北京市东城区人民法院于4月1日出具的熊美兰起诉被告张克俭离婚后财产纠纷案《受理案件通知书》。4月3日，我爱我家公司对交易房屋的信息查询结果为已设立异议登记。熊美兰还出示了一份离婚协议，与从被告处看到的离婚协议不一致。4月16日，原告通过快递以书面形式通知被告解除合同。涉案房屋买卖合同，因被告前妻的诉讼和异议登记行为，已无法履行，请求法院判如所请。张克俭辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，被告于合同签订前向原告出示了房屋所有权证书和在民政局备案的离婚协议书，双方确认交易房屋不存在任何争议，进而签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实的意思表示，属于有效合同，应当继续履行；第二，停止交易的意思表示是建委作出的，属于行政行为，被告无任何违约行为。合同第四条第一款明确约定原告应当于合同签订当日支付定金500000元，但是原告迟迟不交纳足额定金，导致无法办理网签等手续，导致了后续交易无法办理，即使合同解除，也是原告不足额支付定金导致，我方保留追究对方违约责任的权利；第三，被告前妻就交易房屋的权属问题已起诉至东城区人民法院，但被告与前妻就交易房屋的权属已进行了明确的约定，被告前妻的诉讼目的系恶意阻止本案交易的进行。本院经审理认定事实如下：位于西城区xxx号的房屋（以下简称涉案房屋）于2002年登记在张克俭名下，产权来源为房改售房，房屋建筑面积75．86平方米。2019年3月23日，张克俭作为出售方（甲方）与买房人谭功理（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为xxx。双方约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为5985000元，其中房屋主体价格为5600000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为385000元。付款方式及时间为，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金500000元，乙方拟贷款金额2240000元，乙方于网签后产权转移登记前5个工作日分三次，分别向甲方支付3095000元、100000元、50000元。房屋的交付时间为产权转移登记后且收到除交房保证金及户口保证金外的所有房款后3日内。其中第六条该房屋买卖交易的承诺约定：（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。……（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。……第九条权属转移登记，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同，适用合同第十一条第二款的约定，即乙方单方解除合同应当以书面形式进行，合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金。同日，张克俭（出卖方、甲方）与谭功理（买受方、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，约定由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年3月23日签订的买卖合同及甲乙丙签订的履约服务合同、居间合同延期执行至2019年6月30日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的买卖合同及同丙方签订的履约服务合同，而无须征得他方的同意。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交100000元，余额部分在网签完成后7个工作日内补齐。甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款100000元，在网签后自行支付甲方购房款400000元。合同签订当日，谭功理向张克俭转账支付定金100000元。另查，张克俭与案外人熊美兰原系夫妻关系。二人于2003年11月10日协议离婚，双方在离婚协议书中约定“由张克俭原所任单位分给的公有住房，其产权和居住权归张克俭所有，家庭存款及家具归熊美兰所有，家庭对外债权债务由张克俭一方承担”。2019年4月1日，熊美兰向北京市国土资源局西城分局申请对涉案房屋设立异议登记，熊美兰向上述登记机关提交了两份离婚协议书，一份为存档于北京市海淀区档案馆落款日期为2003年11月10日的离婚协议书，另一份为落款日期为2003年10月31日的离婚协议书，该协议约定“广安门住房（一套）归男方所有，男方欠女方内债70万元，限两年还清，否则用其住房抵债，自动放弃房屋产权，过户给女方，并逐步还清欠款。此协议与另一份协议（在离婚登记处签署的协议）具有同等法律效力”。2019年4月2日，熊美兰以张克俭未履行双方于2003年10月31日签署的离婚协议书中的义务为由，以离婚后财产纠纷将张克俭诉至北京市东城区人民法院，请求判令张克俭配合办理涉案房屋的产权登记手续将房屋过户给熊美兰，并判令张克俭支付熊美兰欠款700000元。2019年4月30日，东城区法院查封了涉案房屋，查封期间为2019年4月30日至2022年4月30日。2019年8月29日，东城区法院于作出（2019）京0101民初7058号民事判决，以熊美兰与张克俭于2003年11月10日签订的离婚协议书应视为对2003年10月31日签订的的离婚协议书的变更为由，判决驳回了熊美兰的诉讼请求。诉讼过程中，双方均认可根据补充协议的约定，双方应于2019年6月30日办理涉案房屋的权属转移登记手续。在本案审理过程中，本院依谭功理申请轮候查封了涉案房屋。本院认为，张克俭与谭功理于2019年3月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。合同签订后，案外人熊美兰于2019年4月1日对涉案房屋设立异议登记，2019年4月30日，东城区法院查封了涉案房屋。异议登记及查封情形的存在，对产权交易存在显见阻碍，使涉案合同的履行陷入停滞，违反了双方合同中就张克俭保证“不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况”的约定，张克俭构成违约。虽然张克俭主张涉案房屋上设立异议登记和被查封系因案外人熊美兰所致，但依据合同法的相关规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向合同相对方承担违约责任，故本院对其上述抗辩理由不予支持，张克俭和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行解决。根据补充协议的约定，双方签订的存量房屋买卖合同延期执行至2019年6月30日，对于该条款的理解，双方均认可应于该日办理涉案房屋的权属转移登记手续，又因补充协议约定因存量房屋买卖合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，结合存量房屋买卖合同的约定，如因张克俭原因致使谭功理未能在2019年9月30日前取得房屋所有权证书的，谭功理有权单方解除合同，并要求张克俭返还定金并支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同因张克俭违约导致解除，张克俭应承担违约责任，张克俭提出违约金约定标准过高，申请法院予以调整，对此本院考量合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情对违约金予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除谭功理与张克俭于2019年3月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、于本判决生效之日起七日内，张克俭返还谭功理定金100000元；三、于本判决生效之日起七日内，张克俭支付谭功理违约金100000元；四、驳回谭功理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26847．5元，由张克俭负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由谭功理负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇一九年十月九日法官助理 王志伟书 记 员 郭莹莹