广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4972号上诉人（原审原告）：佛山市营鹰消防智控技术有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：富三江。委托诉讼代理人：张中波，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山亿能置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高森。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。原审第三人：广东振兴建设股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：富三伟。上诉人佛山市营鹰消防智控技术有限公司（以下简称“营鹰公司”）因与被上诉人佛山亿能置业有限公司（以下简称“亿能公司”）、原审第三人广东振兴建设股份有限公司（以下简称“振兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。营鹰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判亿能公司向营鹰公司交付位于广东省佛山市南海区X街道X路2号X广场X座1105室房屋；2.本案一审、二审诉讼费由亿能公司负担。事实与理由：一、营鹰公司是涉案房屋的所有权人，亿能公司拒不向营鹰公司交付涉案房屋侵占了营鹰公司的物权，一审判决与《中华人民共和国物权法》的有关规定相悖。（一）营鹰公司对涉案房屋享有物权。根据营鹰公司一审时提交的涉案房屋的房地产权证可知，涉案房屋的所有权人是营鹰公司。《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。无论营鹰公司是如何取得涉案房屋的房地产权证，在该房地产权证没有依法被撤销之前，涉案房屋的所有权人为营鹰公司，营鹰公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。营鹰公司要求亿能公司交还涉案房屋的诉请是有充分的法律依据。（二）在营鹰公司已取得涉案房屋所有权的情况下，无论亿能公司是否已收到房款，均不能构成亿能公司继续强占营鹰公司房屋的理由。营鹰公司享有涉案房屋的物权是一种所有权、绝对权、对世权，而债权不能直接对抗物权。亿能公司要求振兴公司和营鹰公司支付房款的权利，是基于合同产生的债权，而且亿能公司的所谓债权并没有经司法确认，即使该债权确实存在，在该债权未经司法判决确认以营鹰公司所有的涉案房屋物权抵债的情况下，亿能公司无权占有营鹰公司的涉案房屋。亿能公司拒不向营鹰公司交付涉案房屋的行为侵犯了营鹰公司的物权。一审判决驳回营鹰公司的诉讼请求违反了《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条和第三十四条的规定，属于违法裁判。二、涉案房屋的价款已由振兴公司支付，且符合交楼条件，一审判决将营鹰公司的权益与振兴公司和亿能公司之间的纠纷进行捆绑没有事实和法律依据。（一）亿能公司诉请营鹰公司、振兴公司支付涉案房屋购房款的请求已被法院生效裁判文书驳回。亿能公司于2017年6月2日向一审法院提起民事诉讼，诉请营鹰公司、振兴公司支付涉案房屋购房款[一审案号：（2017）粤0605民初8185号]，一审法院已于2017年9月26日判决驳回亿能公司的诉讼请求。亿能公司不服该一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉[二审案号：(2018)粤06民终1389号]，佛山市中级人民法院于2018年4月18日作出二审判决驳回亿能公司上诉，维持原判。该判决已于2018年5月3日发生法律效力。因此，亿能公司要求营鹰公司、振兴公司支付涉案房屋购房款的诉讼请求已被法院生效判决驳回，现一审判决以涉案房屋价款未支付为由驳回营鹰公司的诉讼请求，没有事实与法律依据。（二）振兴公司实际上已支付了涉案房屋的价款，一审判决认定亿能公司交房的条件尚未成就与事实不符。营鹰公司与亿能公司签订的《房地产买卖合同》是振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》及《装修工程施工合同》的补充，涉案房屋的购房款是从振兴公司承接的装修工程款中抵扣，营鹰公司无须另外支付购房款。根据《合作协议》及《装修工程施工合同》，振兴公司承接亿能公司不低于3000万元的装修工程，振兴公司与亿能公司对有关装修工程已履行的部分和金额已有初步结算，双方根据共同认可的金额将合作协议中的14套房屋变更为案涉的9套房屋，振兴公司实际上已支付涉案房屋购房款的事实已获亿能公司认可，涉案房屋实际上不存在房款未支付的问题，一审判决认定亿能公司交房的条件尚未成就与事实不符。（三）亿能公司曾经通知营鹰公司收楼，亿能公司已自认房屋符合交楼条件。根据一审查明的事实，2016年11月22日，亿能公司曾向营鹰公司发出收楼通知书，要求营鹰公司于2016年11月25日至12月1日办理收楼手续，因此，亿能公司已自认房屋符合交付条件，一审判决认定房屋交付条件未成就，不符合涉案房屋的实际情况。（四）亿能公司与振兴公司的合同纠纷与营鹰公司无关。在涉案房屋已属于营鹰公司的情况下，房款是否已支付不应成为房屋交付的条件。营鹰公司与亿能公司签订的《房地产买卖合同》虽然是振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》及《装修工程施工合同》的补充，但亿能公司已将涉案房屋的物权转移给了营鹰公司，也就是说，亿能公司已认可其与营鹰公司之间不存在影响房屋交付的合同纠纷，因此，亿能公司应该无条件将涉案房屋交付给营鹰公司。营鹰公司与振兴公司是不同的民事主体，亿能公司与振兴公司之间的合同纠纷与营鹰公司无关。亿能公司不能以亿能公司与振兴公司的合同纠纷为由而不予交付已属于营鹰公司的房屋。此外，是否交付房款属于合同债务纠纷，应另案处理，在本案中不应作为房屋交付的条件。一审判决认定“在双方尚未结算、亿能公司尚未收取购房款的情形之下，亿能公司主张交房的条件尚未成就与事实和法律相符，本院予以支持”实际上是将营鹰公司的权益与振兴公司和亿能公司之间的纠纷进行捆绑，这没有事实和法律依据。亿能公司辩称，一审判决正确，营鹰公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回营鹰公司的上诉请求。振兴公司未到庭发表答辩意见。营鹰公司向一审法院起诉请求：1.判令亿能公司履行《广东省房地产买卖合同》义务，向营鹰公司交付经验收合格的位于广东省佛山市南海区X街道X路2号X广场X座1105室房屋（以下简称“1105室”）；2.本案诉讼费用由亿能公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋登记房地产权属人为营鹰公司，证号：粤房地权证佛字第0200622855号，发证日期为2016年1月19日。2015年1月4日，亿能公司与振兴公司签订《合作协议》，约定：振兴公司向亿能公司认购亿能国际广场主楼第11层及第12层01、02单元，其中第11层公布的单价为14995.83元/平方米；全部房屋的结算价为公布价的7折，共2402万元；振兴公司在签订协议当日起，开始承接亿能公司装修工程，购房款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，款项对冲之后不足部分以现金补足。同日，亿能公司与振兴公司签订《装修工程施工合同》，约定：亿能公司委托振兴公司对亿能国际广场各楼层进行装修，亿能公司承诺委托振兴公司实施的工程总合同额不低于3000万元；上述款项依据双方的《合作协议》优先支付购房款。2016年1月13日，营鹰公司、亿能公司签订一份《房地产买卖合同》（即涉讼合同），约定：亿能公司出售涉案房屋予营鹰公司，出售总价为2204720元；营鹰公司于2015年12月31日前支付房款2204720元，营鹰公司付清购房款时，亿能公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给营鹰公司；双方同意于2016年1月5日由亿能公司将涉案房屋交付给营鹰公司使用。同日，营鹰公司与亿能公司签订了另外八份《房地产买卖合同》，约定：营鹰公司向亿能公司购买亿能国际广场2座1101-1104、1106-1109房，亿能公司于2016年1月5日向营鹰公司交付该些房屋。2016年11月22日，亿能公司向营鹰公司发出《亿能国际广场收楼通知书》，告知：营鹰公司于2016年11月25日至2016年12月1日前办理收楼手续。2016年12月1日，营鹰公司向亿能公司发出《关于“亿能国际广场收楼通知书”的回复函》，称：房屋未具备交楼条件、无法正常使用，不同意办理收楼手续。2016年12月21日，亿能公司向营鹰公司发出《催办理交付手续通知书》，通知营鹰公司于2016年12月30日17：30时前办理收楼手续。2017年6月2日，亿能公司起诉振兴公司、营鹰公司、富三伟房屋买卖合同纠纷，要求振兴公司、营鹰公司支付亿能国际广场11楼整层共九套商品房的购房款19850498.5元及利息等，一审法院经审理后作出（2017）粤0605民初8185号民事判决书，判决驳回亿能公司全部诉讼请求。后亿能公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年4月18日作出（2018）粤06民终1389号民事判决，认定：亿能公司与振兴公司的相关负责人已达成降低签约价以减少税费支出、实际价格按《合作协议》执行的合意……涉案九套商品房的价款应从《装修工程施工合同》项下的工程款中抵扣，因双方确认《装修工程施工合同》项下的工程尚未结算，以装修工程款抵扣房屋价款即支付涉案房屋购房款的条件尚未成就……振兴公司作为涉案房屋的购买方，应承担支付购房价款的义务，营鹰公司经振兴公司指定与亿能公司签订《房地产买卖合同》，符合亿能公司与振兴公司于《合作协议》中的约定，并未改变振兴公司才是涉案房屋实际购买人的事实，且《合作协议》《房地产买卖合同》均未约定营鹰公司应对振兴公司购买涉案房屋的行为承担付款义务；并判令：驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。上述的事实已由营鹰公司与亿能公司另案房屋买卖合同纠纷一案[案号（2017）粤0605民初14912号]的民事判决书予以确认,营鹰公司向一审法院提出亿能公司向营鹰公司支付逾期交房损失（按同地段同类房屋租金2016年月标准55元/平方米及2017年月标准58元/平方米计算，自2016年1月6日至判决确定的给付之日，暂计至2017年8月14日为299279元）的诉讼请求。一审法院经审查，作出驳回营鹰公司的全部诉讼请求的判决。营鹰公司不服该民事判决书，并向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）粤06民终8958号民事判决书，对（2017）粤0605民初14912号民事判决书所认定的事实予以确认，并认为该判决认定事实清楚，适用法律正确，并维持了原判。上述两民事判决书已发生法律效力。在（2018）粤06民终8958号案审理过程中核查,营鹰公司确认《房地产买卖合同》中约定的2015年12月31日前支付购房款这一条款并未履行，购房款的支付实际按振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》履行即以装修工程款抵扣购房款。本案诉讼中，亿能公司陈述：亿能公司与振兴公司之间的装修工程尚未结算。本案诉讼中，振兴公司陈述：2016年1月之前，亿能公司与振兴公司已就当时已装修部分有初步结算，并且根据该结算款将合作协议中约定的11套房屋变更为9套并过户到营鹰公司名下。一审法院认为，在（2017）粤0605民初14912号案营鹰公司在该案中主张要求亿能公司支付逾期交房（1105室）损失，在本案中，营鹰公司又要求亿能公司交付1105室，14912号案与本案争议焦点基本相同，均为以下争议焦点为：1.营鹰公司是否替代振兴公司成为涉案房屋买卖合同的相对方。2.亿能公司交房的条件是否成就。涉讼《合作协议》和《房地产买卖合同》系为履行《合作协议》而补充签订，营鹰公司名为买受人，并非付款方，只是作为涉案房屋的接收人，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，本案中接受涉案房屋的权利由营鹰公司享有，振兴公司仍负有支付购房款的义务，故涉案房屋的权利只是部分转让，营鹰公司作为房屋接收人加入到原合同关系中。《房地产买卖合同》并非独立存在的合同，营鹰公司亦未完全取代振兴公司成为涉案房屋买卖合同的主体，仅为合同的受益人，故营鹰公司主张其作为合同的相对方与事实和法律不符，一审法院不予支持。鉴于亿能公司已将涉案房屋登记至营鹰公司名下，并不存在违约的故意，而营鹰公司及振兴公司均未能提供相应的结算凭据证明装修工程已结算,在双方尚未结算、亿能公司尚未收取购房款的情形之下，亿能公司主张交房的条件尚未成就与事实和法律相符，一审法院予以支持。营鹰公司认为交房的条件已成就，要求亿能公司交付涉案房屋明显缺乏理据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回营鹰公司的全部诉讼请求。一审以简易程序结案，案件受理费减半收取12218.88元（营鹰公司已预交），由营鹰公司负担。二审期间，营鹰公司向本院提交《广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书》，拟证明营鹰公司已向广东省高级人民法院申请再审营鹰公司请求亿能公司支付逾期交房损失等案[二审案号为（2018）粤06民终8953-8960、9097号]，广东省高级人民法院已受理营鹰公司的申请。上述申诉案件所涉事实与本案有关，申请本院中止本案审理，待上述申诉案件有结果后再恢复审理本案。经质证，亿能公司对该证据的真实性没有异议，对证明内容不予认可，认为该证据仅反映了营鹰公司向广东省高级人民法院申请再审，但广东省高级人民法院尚未启动再审程序，故本案不应中止审理。振兴公司未到庭发表质证意见。亿能公司、振兴公司均未向本院提交新证据。经审查，营鹰公司提交的《受理案件通知书》为法院出具的诉讼文书资料，对其真实性本院予以确认，但该份材料仅反映广东省高级人民法院对（2018）粤06民终8953-8960、9097号案依照程序进行审查，并非启动再审。再者，本案不属于必须以（2018）粤06民终8953-8960、9097号审理结果为前提的情形。营鹰公司以此主张本案应中止审理，本院不予采纳。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》第四条约定，振兴公司在签订本协议当日起，开始承接亿能公司装修工程，振兴公司购楼款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，双方款项对冲后不足部分以现金补足。本院认为，本案二审争议的焦点为营鹰公司要求亿能公司交付《房地产买卖合同》项下房屋应否支持。经审查，亿能公司与营鹰公司签订案涉《房地产买卖合同》，将涉案房屋办理至营鹰公司名下，系为履行其与振兴公司之间的《合作协议》而补充签订，营鹰公司并非《房地产买卖合同》真实买受人及付款方，只是作为涉案房屋的接收人。案涉《房地产买卖合同》并非独立存在的合同，只是部分权利转让，营鹰公司作为房屋接收人、受益人加入《合作协议》关系中，并不能完全取代振兴公司成为涉案房屋买卖合同的主体。根据《合作协议》第四条的约定，涉案房屋对应的购房款从装修工程款中扣除，款项对冲后不足部分以现金补足。而至本诉发生前，振兴公司与亿能公司之间并未就涉案装修工程进行有效的结算，无法确定最终的装修工程款数额，营鹰公司本案中亦未能举证证实《合作协议》项下装修项目未能结算的责任在于亿能公司。基于上述论析，一审法院认定在双方尚未结算，亿能公司尚未收取购房款的情形下，营鹰公司要求亿能公司履行交付涉案房屋的条件尚未成就并无不当。营鹰公司上诉主张其为涉案房屋物权人，亿能公司与振兴公司之间的债权债务关系与其无关，不足以对抗其物权的行使，其要求亿能公司迳行交付涉案房屋理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24437.76元，由上诉人佛山市营鹰消防智控技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月十二日法官助理 杨全欣书 记 员 龚淑仪