宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初1447号原告：马娟，女，1990年1月8日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：王荣，宁夏天纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雯文，宁夏天纪律师事务所律师。被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：杨智祥，公司董事长。委托诉讼代理人：郭娅娟，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昭琪，北京大成（银川）律师事务所律师。原告马娟与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马娟的委托诉讼代理人王荣、被告鑫祥公司的委托诉讼代理人郭娅娟、王昭琪到庭参加了诉讼。后本院于2019年6月13日依法中止审理，于2020年3月23日恢复审理。本案现已审理终结。马娟向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》义务，给原告办理灵武市家和苑B区2号楼1单元801室房屋产权登记手续；2.判令被告向原告支付违约金61451.37元（违约金按年利率4.75%，自2015年8月23日暂计算至2019年2月28日）；后续违约金支付至办理房屋产权证之日止；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年10月13日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的灵武市家和苑Ｂ区2号楼1单元801室房屋一套，房屋总价款362441元。原告按约定向被告支付首付款142441元，剩余房款22万元向银行贷款后支付给了被告，被告于2015年5月25日向原告交付了涉案房屋。双方签订的合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。但被告至今未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续，导致原告所购房屋不能办理产权证。鑫祥公司辩称，1.原告马娟的诉求已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权的保护范畴，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。本案中按照双方签订的合同约定，交房之日起90日内办理房屋权属证书。被告是在2015年5月25日将涉案房屋交给原告马娟，故本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任次日起算，原告应当在诉讼时效届满前向被告主张权利，否则即丧失胜诉权。但本案原告起诉时间为2019年2月，故其要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过3年诉讼时效规定，不受法律保护；2.原告马娟所购买的系顶账房屋，即被告将房屋顶账给了案外人，原告又从案外人处购买了该房屋，原被告双方所签署的《商品房买卖合同》也是按照案外人的要求进行的，因此鑫祥公司不是原告购买房屋的一方当事人，双方不存在直接的房屋买卖合同关系。事实上，原告并没有向鑫祥公司支付购房款，其以已付购房款要求鑫祥公司支付违约金，没有事实基础，鑫祥公司也没有义务支付违约金；3.鑫祥公司出售涉案房屋手续合法，且已将房屋交付原告，虽未办理房产证，但并不影响原告对房屋的使用，也未对原告造成损失；鑫祥公司已依法取得了国有土地所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等房地产开发销售手续，足以证明鑫祥公司从取得土地进行开发建设和出售涉案房屋均是合法合规的；4.涉案房产暂时未办理产权证，是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，鑫祥公司不应承担任何责任。2010年9月30日，鑫祥公司取得土地使用权的同时灵武市住房和城乡建设局下发了《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》，该文件要求家和苑B区建设红线要求为：北侧退离南薰道路中心线30米。2010年11月12日，鑫祥公司和灵武市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第13条约定鑫祥公司土地利用要求为北侧退离南熏路道路中心线30米。上述两份文件均明确要求鑫祥公司家和苑B区设计道路红线为北侧退离南熏路道路中心线30米。但是，2013年5月3日，灵武市建设规划设计方案审查委员会召开会议将鑫祥公司家和苑B区设计道路红线改为退距道路42米。也就是政府将原有的退道路红线增加了12米，致使鑫祥公司建设用地减少2000多平方米；此外，国土资源局出让该土地时，未给八褚庙留出通行道路。鑫祥公司在开发建设时给八褚庙修建了通行道路，导致建设用地又减少1000多平方米。因此，由于规划的调整，导致后期规划验收拖延。规划调整属于政府行为，拖延规划验收也属于政府原因。政府行为属于不可抗力，根据法律规定和鑫祥公司与原告签订的商品房买卖合同第21条约定，因不可抗力导致不能按照约定履行合同的，应当全部或部分免责；5.本案中，原、被告双方签订的合同第10条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第16条对逾期办证约定的处理方式是“无内容”，而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故按合同约定也应视为双方约定逾期办证鑫祥公司不承担违约金。且未办理房产证，系政府行为的不可抗力造成，不是鑫祥公司的过错，房屋已备案至原告名下，交付给了原告，不影响原告使用，也未对原告造成损失，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，原告起诉要求鑫祥公司支付违约金没有合同和法律依据；6.办证主体，并未主动要求办理房产证，也并未提供办理房产证所需的全部材料，鑫祥公司只是协助原告办理，故原告不能将办理房产证的义务强加给鑫祥公司，要求鑫祥公司承担逾期办证的法律责任。综上所述，鑫祥公司不应承担逾期办证违约责任，应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2014年2月11日取得商品房预售许可证。2014年10月13日，鑫祥公司与马娟签订《灵武市商品房买卖合同》，约定马娟购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区2号楼1单元801室房屋一套，单价为每平方米3408元，房屋总价款为362441元，马娟于签订付清首付款142441元，余款22万元办理按揭贷款于2014年11月13日前付清。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。鑫祥公司于2014年10月13日给马娟出具金额为142441元的销售不动产统一发票一张,于2014年11月25日给马娟出具金额为22万元销售不动产统一发票一张。2015年5月25日马娟与灵武市华兴物业服务有限公司签订进驻协议。2016年5月30日银川市公安消防支队给建设单位出具家和苑Ｂ区1-3号楼建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该工程竣工验收消防备案复查合格。涉案房屋已交付马娟使用。2019年6月4日，灵武市自然资源局为鑫祥公司办理了建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。2019年8月7日灵武市自然资源局为鑫祥公司承建的2号楼办理了不动产权证书，案涉小区2号楼能够正常办理不动产产权证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护。鑫祥公司与马娟签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，马娟履行了交付房款的义务，鑫祥公司亦履行交付房屋的义务。根据合同约定，鑫祥公司作为出卖人应在商品房交付90日内为马娟办理房屋产权登记证书。由于鑫祥公司的原因，导致马娟未能按合同约定取得房屋权属证书，鑫祥公司应承担违约责任。对被告辩称本案系顶账房的事实，因其未向本院提供证据加以证实其主张的事实，其辩解理由不能成立，本院不予确认。鑫祥公司于2015年5月25日向马娟交付房屋，现马娟主张由鑫祥公司于交房次日90日后计算并支付逾期办证违约金，不违反合同约定及法律规定。鑫祥公司逾期办证的违约行为系持续性行为，依据该持续性行为所产生的债权也应持续计算，故本案未过诉讼时效。鑫祥公司辩称本案已过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予确认。对鑫祥公司抗辩本案系不可抗力，不应承担违约金的辩解理由不能成立，本院不予确认。综上所述，原告主张由被告履行双方签订的《灵武市商品房买卖合同》义务，给原告办理灵武市家和苑B区2号楼1单元801室房屋产权登记手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对原告主张由被告向原告支付违约金61451.37元（违约金按年利率4.75%，自2015年8月23日至2019年2月28日），后续违约金支付至办理房产证之日止的诉请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对原告主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定如何予以支持。本案中，从实际损失方面看，马娟未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋现已能正常办理房屋产权证，鑫祥公司能够积极协调解决包括马娟在内几千户业主的办证问题。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按马娟已付房屋价款计算,由鑫祥公司按日万分之零点三向马娟支付逾期办证违约金。因鑫祥公司于2019年8月7日办理了案涉2号楼房屋的不动产权证书，案涉房屋已于2019年8月7日能够办理房屋产权证书，故对原告该项诉请本院支持自2015年8月24日至案涉房屋能够办证之日即2019年8月7日止，违约金为15711.82元（以房屋总价款362441元为基数，按日万分之零点三，自逾期之日2015年8月24日起计算至2019年8月7日能够办证之日止，362441元×0.00003×1445天=15711.82元），符合法律规定，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告马娟办理灵武市家和苑Ｂ区2号楼1单元801室房屋产权登记；二、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马娟支付违约金15711.82元；三、驳回原告马娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元（已减半收取），由原告马娟负担571元，被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担97元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 唐 彩 红 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 马 萍书 记 员 杨 小 娟本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。