江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初390号原告：江西嘉圆房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**招银大厦**。统一社会信用代码：91360000733895745J。法定代表人：夏国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚志洪、王裕，江西赣兴律师事务所律师。被告：江西利泰投资有限公司，住所，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道**财富广场**社会信用代码：91360000763368436B。法定代表人：汪斌，该公司总经理。被告：汪斌，男，1963年7月4日出生，住广东省深圳市南山区。被告：孙良，男，1947年11月4日出生，住江西省南昌市西湖区。被告：孙木秀，女，1938年12月29日出生，住江西省南昌市西湖区。以上四被告共同委托诉讼代理人：张帆、李宁，江西红谷律师事务所律师。被告：南昌美美企业管理有限公司，住所地：，住所地：江西省南昌市东湖区胜利广场招银大厦**非住宅胜利路**作用代码：91360102MA35GQJG7T。法定代表人：张四英，该公司执行董事。被告：刘强，男，1978年8月28日出生，住江西省南昌市青山湖区。以上两被告共同委托诉讼代理人：赵德莲、罗词荣，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师。原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司与被告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司（下称嘉圆公司）的委托诉讼代理人姚志洪，被告江西利泰投资有限公司（下称利泰公司）、汪斌、孙良、孙木秀的委托诉讼代理人张帆，被告南昌美美企业管理有限公司（下称美美公司）、刘强的委托诉讼代理人罗词荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉圆公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令六被告共同向原告赔偿因解除合同而给原告造成的损失10771920.28元；2、请求判令六被告赔偿原告支出的律师费16万元；3、请求判令六被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月，原告与六被告共同签订了《租赁合同》，由六被告作为承租人，承租原告名下的胜利广场A区第一层至第四层的物业共计9480.74平方米，租赁期从2016年5月1日至2020年9月30日，每月租赁489632.74元。六被告从2017年8月开始未付租金，原告于2017年11月向南昌市东湖区人民法院起诉，要求六被告共同支付2017年8月至2017年11月的租金和违约金，该案判决后已执行完毕；2018年3月原告又向东湖区人民法院起诉六被告拖欠的2017年12月至2018年7月的租金，六被告2018年10月庭审中提出反诉，被当庭驳回后，六被告提出上诉，南昌市中级人民法院裁定东湖区人民法院受理六被告的反诉，该案反诉部分尚未开庭；2018年4月六被告违反合同约定单方向法院起诉，要求解除2016年4月的《租赁合同》，东湖区法院2018年8月22日作出一审判决解除了双方的租赁合同，该案经南昌市中级人民法院二审维持原判，二审判决生效之日为2018年12月4日，《租赁合同》于2018年12月4日正式解除，六被告于2018年12月20日将租赁房屋归还原告。原告已根据实际情况和商业房屋租赁市场行情积极采取措施将租赁物重新招租，但六被告在2017年12月至2018年7月的房屋租赁合同纠纷一案的反诉中，申请对租赁房屋装修装饰残值进行鉴定，直到起诉之日鉴定机构仍未到租赁现场进行查看，造成胜利广场招租工作持续中止，致使原告的损失进一步扩大，根据《租赁合同》第六条第4款约定，六被告非依约中止本合同，六被告应按本合同约定的损失赔偿额的计算方法和计算结果全额赔偿原告的损失；第5款约定，损失赔偿的计算方法：损失赔偿额=月租金*剩余租赁期；第6款约定，赔偿损失的还包括律师代理费和本合同其他条款约定的赔偿金额，因六被告单方违约解除租赁合同，导致租赁于2018年12月4日解除，距2020年9月合同剩余租赁期为22个月，六被告应向原告赔偿10771920.28元（489632.74*22个月=10771920.28元），原告支出的律师费16万元也应由六被告承担。被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀辩称，原告主张要求被告向其赔偿因解除合同而给原告造成的损失缺乏事实依据，不符合法律规定，被告在本案中不应当承担赔偿责任。一、本案诉争租赁物不适租，被告有权解除租赁合同，不存在任何过错，并且积极交还租赁房屋，不应当承担任何赔偿责任。1、被告有权解除合同，无任何过错，租赁期限内租赁物中中央空调、自动扶梯等均出现无法正常使用且无法维修的情况，原告无视被告再三要求更换设备的请求，导致被告承租的房屋商户纷纷退场，严重影响了被告的正常经营，被告的合同目的亦无法实现，原告构成违约，被告有权解除合同，且不存在任何过错；2、被告积极催促原告办理房屋交接手续，并于2018年12月20日向原告交还租赁房屋，不应当承担赔偿2018年12月之后的任何租金。二、本案诉争《租赁合同》系因不可抗力解除，属于法定解除情形，依法应当免除被告的赔偿责任。1、本案诉争合同系因不可抗力解除，依法应当免除被告的责任，南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3651号民事判决已经确认了被告要求解除租赁合同符合合同法第94条关于因不可抗力致使不能实现合同目的的可以解除合同的规定，并判决解除了租赁合同，南昌市中级人民法院亦予以了维持；2、就本案诉争《租赁合同》纠纷事宜，原告已经提起多个诉讼案件，并得到了巨额赔偿款项，应当免除被告在本案中的损害赔偿责任。三、原告所主张的损害赔偿责任明显超出其实际损失，依法不应支持。原告主张2018年12月至2020年9月期间的租金款项，总金额超过一千万元，然而被告已经于2018年12月20日向其交还了租赁房屋，根本不应承担2018年12月之后的任何租金，且被告就本案诉争租赁纠纷事宜已经承担了巨额的赔偿责任，足以弥补原告的一切损失，原告主张巨额的赔偿金额，应当对其实际发生该损失承担相应举证责任，并且其所得的赔偿应当与其损失相适应，否则不应支持。综上，要求法院依法审理，判决驳回原告的诉讼请求。补充一点：关于律师代理费，根据双方之间合同约定，应当在答辩人故意违约导致被答辩人损失的情况下，被答辩人才有权利主张。而本案中答辩人系以法定解除理由解除合同，不存在违约，故不应当承担任何律师代理费用。被答辩人所主张的律师代理费并未提供任何证据证实。对于未实际发生的代理费用也不应当由答辩人承担。被告美美公司、刘强辩称，关于律师代理费，原告没有证据证实该主张实际发生。其他的与被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀的答辩意见一致。原告为支持其主张，提交了如下证据：证据一：原、被告双方营业执照及身份证明。证明：原、被告是适格的诉讼主体。证据二：原告与六位被告于2016年4月签订《租赁合同》。证明：1、六被告作为承租人，承租原告方所有的胜利广场A区第一层至第四层的物业。租赁期自2016年4月1日至2020年9月30日。2、根据《租赁合同》第六条第4款的约定，乙方（六被告）非依约中止本合同，乙方（六被告）应按本合同约定的损失赔偿额的计算方法和计算结果全额赔偿甲方的损失。《租赁合同》第六条第5款约定，损失赔偿的计算方法：损失赔偿额=月租金额*剩余租赁期限。如假设剩余租赁期限为两年，则损失赔偿额为月租金金额*24（月）。《租赁合同》第六条第6款约定，赔偿损失的范围还包括律师代理费和本合同其他条款约定的赔偿金额。证据三：东湖区人民法院（2017）赣0102民初4791号民事判决书及法律文书生效证明书。证明：东湖区人民法院（2017）赣0102民初4791号生效判决已查明，2016年租赁合同签订后，原告全面履行合同义务；六被告提出的租赁设备不适租、胜利路改造、电商冲击影响经营等事实未得到法院支持，基于以上事实，法院判令六被告足额支付租金和违约金。该判决作出后，六被告服判并已履行完毕。证据四：1、东湖区人民法院（2018）赣0102民初3651号民事判决书；2、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2784号民事判决书及生效证明。证明：1、2018年4月六被告违反合同约定单方向法院起诉，要求解除2016年4月的《租赁合同》。东湖区人民法院于2018年8月22日作出一审判决：“从平衡双方当事人利益受损状况和促进社会资源积极利用的角度处罚，不宜将继续履行作为本案承租人承担违约责任的方式，应允许承租人用赔偿损失等其他责任方式代替继续履行。……要求解除租赁合同，本院予以支持，解除之日为本判决之日”。2、该案经南昌市中级人民法院二审，维持原判。二审判决生效之日为2018年12月4日，因此，租赁合同于2018年12月4日正式解除。3、因六被告单方违约解除租赁合同，导致《租赁合同》于2018年12月4日解除，距2020年9月合同剩余租赁期为22个月。根据合同约定，六被告应向原告赔偿10771920.28元（489632.74*22个月=10771920.28元）。证据五：1、江南都市报及广告费发票（复印件）；2、胜利广场A区商铺招租公告图片及设计服务喷绘发票（复印件）；3、江西赣粤高速公路股份有限公司网站《胜利路商铺招租公告》。证明：租赁合同解除后，原告为尽快将房屋重新出租以减小损失，采取下列措施：1、2018年12月27日起在上级主管部门江西赣粤高速公路股份有限公司网站上刊登《胜利路商铺招租公告》；2、2019年1月起开始在江南都市报上刊登招租广告；3、2019年1月起在房屋外墙张贴招租公告。证据六：1、2019年5月16日江西利泰投资有限公司开具的介绍信（复印件）；2、江西普惠会计司法鉴定所《司法鉴定意见书》（原件）。证明：1、在南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初2237号案件中，六被告恶意诉讼，通过申请鉴定拖延诉讼进程，直至2019年5月16日到现场勘验；2019年8月6日送达鉴定意见正本。2、因案涉房屋需要保持现状供鉴定勘验，导致房屋至今无法招租，六被告滥用诉权的行为扩大了解除合同给原告造成的损失，六被告应承担赔偿责任。证据七：委托代理合同和律师费发票复印件及1万元律师费的转账凭证电子打印件。证明：原告为主张权利聘请律师代理本次诉讼，先行支付律师费壹万元，依据租赁合同，六被告应承担原告此项开支。被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀质证认为：第一组：无异议。第二组：真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。1、本案诉争租赁合同我方要求解除的原因是租赁合同中包含的租赁设备无法正常使用导致租赁物不适租。经我方向原告方书面提出意见后，原告方无视我方意见及现实状况，拒绝更换相应设备，导致我方合同目的无法实现。该情形符合双方合同约定第五条第2款。我方在2018年1月30日向原告发出起诉合同通知时，也明确告知了上述事实。我方解除合同是依照合同约定进行的，不承担任何损害赔偿责任。2、本案诉争租赁合同经南昌市东湖区人民法院及南昌市中级人民法院审理后，均认为我方解除合同的要求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第1款规定，系因不可抗力解除，属于法定解除情形。故我方不应当承担任何违约责任。3、原告方在本案主张的2018年12月之后的租金显然有违事实。原告与我方早在2018年12月4日就已经办理了房屋交接手续，原告收回了本案诉争租赁房屋。其对该房屋享有完全自主的支配使用收益权。不存在所谓的租金损失。如果原告主张其租金损失或其他损失，应当提交相应证据证实损失的实际金额。4、关于原告主张的损失部分，双方存在多个其他相关诉讼案件。在已经做出裁决的案件中，我方已经向原告承担的损失赔偿金额高达300多万元，足以赔偿原告因本案解除租赁合同纠纷造成的所有损失。第三组：真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案诉争的是双方在解除合同及解除之后相关损失赔偿事宜。该份判决书的事实是合同尚未解除之前。并且该份判决所涉及的相关纠纷得到了履行和解决，与本案诉争事实并无直接关联。第四组：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。双方诉争合同解除是因不可抗力导致，并非我方违约。同时因诉争合同的解除，我方已经向原告承担超过300万元的赔偿，足以弥补其全部损失。第五组：对真实性、合法性、关联性无异议。该证据可以证明在2018年12月20日我方将租赁房屋交付给原告之后，原告完全可以自主支配使用处分诉争租赁房屋，不存在还要我方承担租赁损失的情形。第六组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。进行司法鉴定是我方依法配合东湖区人民法院进行的正常司法诉讼活动，一切流程均严格依照法律规定进行，我方无任何违法情形，也不存在恶意拖延诉讼进程的情形。最终南昌市东湖区人民法院2237号民事判决书中对我方申请的司法鉴定意见也予以采纳，可见我方申请鉴定行为的合法性得到了人民法院的确认。第七组：对真实性、合法性、关联性均有异议。首先本案诉争租赁合同的解除是因为不可抗力，我方不存在违约情形，不应当承担任何原告方的律师费用。其次，根据原告提交的委托代理合同内容可知，本案原告与原告代理律师合同内容包含了一、二审和执行阶段，具体哪个阶段的收费并不明确。本案现阶段只是一审阶段，是否包含二审和执行阶段尚不明确，具体的律师收费金额也不明确。原告并未提供任何实际支付律师费用的凭证，我方不应当承担任何律师代理费。1万元律师费转账凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案双方就租赁合同纠纷存在多个诉讼案件，该转账凭证不能明确是否为本案支出，且本案被告不存在违约行为，不应当承担原告的律师代理费。被告美美公司、刘强质证认为:第一组：无异议。第二组：对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。该租赁合同的解除原因是租赁合同明确约定的租赁物包括重要设备、中央空调、电动扶梯等均出现无法正常使用且无法维修等不适租的情况，及原告未按照租赁合同的约定向被告交付地下停车位；且租赁物在租赁期限内发生了围挡建设、外围道路地铁围建等不可抗力的因素造成的，非被告单方面违约。原告依据租赁合同第六条4、5、6款主张赔偿与事实不符。第三组：同被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀意见。第四组：真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。3651号民事判决第6页第2段明确表明《租赁合同》的解除原因是因不可抗力因素。合同解除适用法律是合同法94条关于不可抗力致使无法实现合同目的解除的规定。这一结论得到了后续南昌市东湖区人民法院2273号民事判决、南昌市中级人民法院2784号和2524号民事判决的确认。第五组：对江南都市报及招租公告的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；对广告费发票三性均有异议，且与本案无关。因发生不可抗力情形及租赁不适租的情况，被告于2018年1月30日就发出合同解除函，此时房屋已具备交接条件。在被告多次强烈要求交接房屋时，原告恶意拖延。原告应当承担在不可抗力情形发生后且被告已经通知原告的情况下因未积极采取措施而产生的民事责任。第六组：对介绍信真实性有异议，其他意见同被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀意见。第七组：对合同形式上的真实性无异议，对内容的真实性有异议。委托代理合同约定的代理费用是否实际发生原告没有提供支付凭证。发票是原告代理人开具的，在没有支付凭证的情况下，对发票的真实性也存在异议。其次，合同解除的原因是不可抗力，原告主张发票和律师代理费不应当予以支持。1万元律师费转账凭证未提供原件，真实性不予认可，合法性、关联性无异议，证明目的有异议，合同解除原因是不可抗力因素，原告主张的律师费不应当支持。被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强为支持其主张，提交了如下证据：第一组证据证据1、利泰公司、美美公司的营业执照复印件；证据2、汪斌的身份证复印件；证据3、孙良、孙木秀的身份证复印件；证据4、刘强的身份证复印件；证明：被告的主体身份信息。第二组证据证据5、2006年11月19日签订的《租赁合同》一份；证据6、2016年4月《租赁合同》一份；证据7、2018年元月30日由美美公司、刘强、利泰公司向被告嘉园公司发出的《解除合同通知书》一份；证据8、寄出解除合同通知书的特快专递一份和邮件查询回执一份；证明：A、双方之间租赁合同的租赁标的为胜利广场A区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯中央空调等设备，还包括地下车位使用费；B、租赁合同第五条第2款规定，若甲方（原告）的指正不合理，严重影响了乙方（被告）的正常经营，乙方有权解除合同；C、因租赁标的中的观光电梯、扶梯、中央空调的主要设备均无法正常维修使用，租赁物不适租，原告指正不合理，出现不可抗力情形导致被告的合同目的根本无法实现等原因，被告于2018年1月30日向原告发出解除合同通知，告知原告解除租赁合同；D、原告已经于2018年2月1日收到了上述解除合同通知。第三组证据证据9、南昌市赣江公证处于2018年6月出具的《公证书》一份；证据10、南昌市赣江公证处于2018年12月3日出具的公证书一份；证据11、2018年10月22日被告向原告发出的《关于要求办理“胜利广场”租赁物交接的函告》；证据12、2018年10月23日原告嘉圆公司向被告发出的《回函》；证据13、被告致函原告的《关于再次要求办理“胜利广场”租赁物交接的函告》一份；证据14、2018年10月26日原告给被告的《回函》；证据15、2018年10月29日被告致函原告的《关于建议江西嘉圆房地产开发有限责任公司启动招商的函告》。证据16、《复函》；证据17、2018年11月5日原告发至被告的回函一份。证据18、2018年11月22日被告致函原告的《关于强烈要求办理“胜利广场”租赁物交接的函告》；证据19、2018年12月12日《回函》；证据20、2018年12月11日原告致被告《关于办理胜利广场租赁物房屋即设备交接手续的函》；证据21、2018年12月20日房屋交接清单一份。证明：A、发出解除合同通知后，被告多次催促原告尽快办理房屋交接事宜，租赁房屋也完全具备交接条件，原告却一直借故拖延，具有重大过错；B、自发出解除通知后，被告多次要求原告开展招商工作，避免扩大租金损失，原告一直置之不理，恶意拖延办理交接和招商工作，故意闲置诉争租赁房屋，应当自行承担相应损失。C、2018年12月20日，双方办理了租赁房屋交接手续，被告不应当承担2018年12月之后的任何租金。第四组证据证据22、南昌市东湖区人民法院于2018年8月22日作出的（2018）赣0102民初3651号民事判决书一份；证据23、南昌市中级人民法院于2018年11月26日作出的（2018）赣01民终2784号民事判决书及法律文书生效证明一份；证据24、南昌市中级人民法院于2019年11月18日作出的（2019）赣01民终2524号民事判决书一份；证据25、南昌市东湖区人民法院于2019年12月9日作出的（2018）赣0102民初2237号民事判决书一份。证明：A、经南昌市东湖区人民法院和南昌市中级人民法院两级法院审理，均确认被告“要求解除租赁合同符合合同法第94条关于因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的规定”，并判决本案诉争的《租赁合同》因不可抗力解除，被告无过错，依法应当免除责任；B、本案诉争租赁合同纠纷事宜，经南昌市东湖区人民法院、南昌市中级人民法院审理，被告不必向被被告支付任何车位使用费，减半支付2018年2月至2018年12月期间的房屋租金和设备使用费，合计为3245697.7元，足以弥补原的所有损失，被告不应当承担2018年12月以后的租金。补充证据：证据1、编号为WBJX01A00050-17的《电梯维护保养协议》；证据2、2017年9月13日，杭州西奥电梯有限公司江西分公司向美美公司发的《关于炫谷青年街4台扶梯事宜的函》；证据3、2017年8月30日，江西永安电梯工程有限公司向美美公司发的《电梯维保工作联系函》；证据4、2017年10月10日，江西永安电梯工程有限公司向美美公司发的《关于电梯维保工作退出的声明》；证据5、2016年8月15日，美美公司向嘉圆公司发的《申请报告》；证据6、2016年11月20日，美美公司向嘉圆公司发的《申请报告》；证据7、2017年5月12日，美美公司向嘉圆公司发的《申请报告》；证据8、2017年7月12日，江西省凯菲特健身教育投资管理有限公司向美美公司发的关于观光电梯故障及手扶电梯停用的《函》；证据9、2017年7月13日，美美公司向嘉圆公司发的《申请报告》；证据10、2017年7月18日，安信证券股份有限公司向美美公司发的关于观光电梯故障及手扶电梯停用的《证明》；证据11、2018年1月2日，美美公司向嘉圆公司发的《申请报告》；证据12、2018年1月3日，嘉圆公司向美美公司出具《关于申请报告的回函》。证明目的：本案诉争租赁合同中明确约定租赁物包括房屋及其内部重要设备中央空调、电动扶梯、观光电梯等，在租赁期限内均出现无法正常使用且无法维修的情况。原告嘉圆公司却不顾事实，无视被告美美公司等一而再再而三的要求更换上述设备的请求，仍坚持要求被告美美公司等使用上述已经不能正常使用的设备，导致被告美美公司在承租房屋内开设的商场客流量锐减，商户纷纷退场，严重影响了被告美美公司等的正常经营，给被告美美公司等造成了重大损失，致使被告美美公司等的合同目的根本无法实现。原告质证认为：第一组：真实性、合法性、关联性无异议。第二组:对证据5、6真实性、合法性、关联性无异议。对证据7、8的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对方解除合同的理由不成立，我方没有同意，也不符合合同约定。第三组：对证据9真实性无异议，合法性和关联性有异议。该份公证书只是租赁物现状的公证。当时公证时3、4楼的客户还在继续经营；对证据10真实性无异议，合法性和关联性有异议。当时公证时还有三家企业在经营；对证据11真实性无异议，关联性有异议。我方没有同意办理交接，不符合办理交接的条件；对证据12真实性、合法性、关联性均无异议；对证据13真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据14真实性、合法性、关联性无异议。对证据15真实性无异议，合法性、关联性有异议，因为合同未解除也没有交接；对证据16、17、18真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据19、20、21真实性、合法性、关联性均无异议。强调一点，对证明目的A我方不认可，B我方不同意，C无异议。第四组：对两份判决书真实性、合法性无异议，关联性有异议。判决书所认定的不可抗力事实时间上错位。在2016年4月签订合同时无任何不可抗力的事实出现。在合同履行到元月也没有特别情况。被告解除合同是因经营不慎造成的。补充证据：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2三性均有异议，因为当时的四台电梯都经过了安全年检，是可以正常使用的；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，维修有难度不代表不能维修，维修责任在被告；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，因为与本案无关；对证据5-7真实性、合法性无异议，关联性有异议。对方要求我方更换3、4楼电梯设备，但2015年就出具了停止使用报告，2015-2017年该电梯已经报停，不存在需要维修的情况；对证据8真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议；对证据9真实性、合法性有异议，关联性无异议。对方没有说明更换项目和如何更换；对证据10的真实性、合法性有异议，关联性无异议。对方只是要求更换3、4楼的电梯；对证据11真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据12真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的有异议，所有报告都是针对3、4楼的电梯要维修更换，而3、4楼电梯2015年已报停，2016年对方和我方签订合同时也处于报停状态，到2018年解除合同都没有出现不可抗力因素。因此被告的证明目的不成立。经庭审举证、质证，对证据认证如下：原告提供的证据：第一组证据，予以确认，证明原、被告的诉讼主体资格；第二组证据，真实性、合法性予以确认，证明原、被告双方于2016年4月签订了《租赁合同》，关联性在本院认为中综合阐述；第三、四组证据，真实性、合法性予以确认，关联性在本院认为中综合阐述；第五组证据，予以确认，证明原告在合同解除后进行了对外招租的行为；第六组证据，真实性、合法性予以确认，关联性在本院认为中综合阐述；第七组证据，真实性、合法性予以确认，关联性在本院认为中综合阐述，至目前为止，原告支出的律师费用为1万元。被告提供的证据：第一组证据，予以确认，证明原、被告的诉讼主体资格；第二组证据中证据5、6真实性、合法性予以确认，证明原、被告双方的租赁关系，证据7、8真实性予以确认，证明被告于2018年1月向原告寄送了《解除合同通知书》，证据9-21真实性予以确认，证明原、被告双方办理房屋交接的过程及于2018年12月20日办理了房屋交接手续；第四组证据中证据22-25真实性、合法性均予以确认，证明双方租赁关系经法院判决解除；补充证据原告虽对部分证据真实性提出异议，但未提供相反证据证实，故对补充证据的真实性予以确认，合法性、关联性在本院认为中综合阐述。经本院审理查明：南昌市东湖区胜利广场招银大厦Ａ＃非住宅胜利路263号（第1.2.3.4层）的所有权人为嘉圆公司，位于南昌市。2006年11月19日，原告利泰公司、汪斌、孙木秀及案外人熊贤忠、江西炫谷投资管理有限公司（以上均为乙方）与被告嘉圆公司（甲方）签订了一份租赁合同，约定1、租赁物为甲方所有位于“胜利广场”Ａ区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备。2、乙方承租租赁物的用途为商业用房，乙方在承租期内可以自用租赁物，也可以招租、转租或招商等方式使用租赁物。3、租赁期限自2007年10月1日起至2020年9月30日止。4、租赁期限内的租金总额为76382708元，月租金为489632.74元。5、租金自2007年10月1日起，乙方必须在每月的10日前将本月的租金489632.74元支付给甲方。6、租金包括房屋租金（339632.74元／月）、设备使用费（120000元／月）、50个地下车位管理费（30000元／月）。7、除甲方现有的装修和设备外，乙方必须按照大型商场的标准对租赁物进行装修、增设设备和设施。8、租赁期内，乙方应当对租赁物及其装修、改善、增设的他物进行维修与保养，以确保它们的安全和公共安全。9、在2007年10月1日前，乙方向甲方给付定金1468898元，作为对甲方债权的担保。上述合同签订后双方按约履行，甲方交付租赁物，乙方给付定金1468898元，并对房屋全面装修后对外招揽商户经营“炫谷青年街”商场，其中三楼1500平方米出租给他人经营影院。期间，因原承租人熊贤忠、炫谷公司等退出租赁合同，承租人部分变更，经各方同意，2016年4月29日利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强作为承租人与嘉圆公司重新签订了租赁合同，双方的权利义务内容与原合同基本一致。合同签订后，双方依约履行，利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强承接原合同并按原模式经营商场，交付租金至2017年7月31日，此后由于商户纷纷退场，利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强以无力承担经营亏损为由，拖延交付租金。2018年1月2日，美美公司向嘉圆公司发函称“租赁物自2015年10月三至四层扶梯经多次维修后无法正常使用，作为产权方需及时提供委托函进行检测”。次日，嘉圆公司回函称“所交付的租赁物中电梯、扶梯均验收合格，尚在安全年限内，且每年由贵公司进行年检，符合国家安全标准”。另查明，南昌市从2014年7月开始，因政府在该区域增建地下商场，对胜利路步行街进行围档建设直至2016年1月整体改造基本完成。自此，因无客流量，承租商户纷纷退离，商场无法正常经营。恢复通行后，利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强对商场进行了装修，仍未改变经营状况，2018年1月30日利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强向嘉圆公司发函提出解除租赁合同，嘉圆公司复函不同意。原、被告双方因租赁问题引发了多起诉讼案件，分述如下：1、2017年11月7日，嘉圆公司起诉利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强，要求其支付2017年8月至11月的租金及违约金，南昌市东湖区人民法院于2018年8月31日作出（2017）赣0102民初4791号民事判决，判决利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强支付租金1958530.96元及违约金146889.82元，该案已生效并执行完毕。2、2018年4月8日，嘉圆公司起诉利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强，要求其支付2017年12月至2018年4月的租金及违约金，利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强则反诉要求嘉圆公司支付装饰残值损失3600000元并返还押金1468898元，南昌市东湖区人民法院于2017年12月9日作出（2018）赣0102民初2237号民事判决，判决利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强支付租金1698163.7元及设备租金480000元，嘉圆公司返还利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强押金1468898元装饰装修残值损失1365977元，该判决因嘉圆公司提出上诉，暂未生效。3、2018年5月18日，利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强起诉嘉圆公司，要求解除租赁合同，并返还定金1468898元，赔偿损失2531632.6元，2018年8月22日，南昌市东湖区人民法院作出（2018）赣0102民初3651号民事判决，判决解除双方的租赁合同，其他诉讼请求未予支持，本院于2018年11月26日作出（2018）赣01民终2784号民事判决，维持原判。4、2019年1月18日，嘉圆公司起诉利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强，要求其支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金及违约金，南昌市东湖区人民法院于2019年7月5日作出（2019）赣0102民初683号民事判决，判决利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强支付2018年8月1日至2018年12月30日租金1577649元、地下车位管理、地下车位管理费139355元及设备租金2787092019年11月18日作出（2019）赣01民终2524号民事判决，改判利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强支付2018年8月1日至2018年12月20日租金788824.5元及设备租金278709.5元。5、即为本案。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：原告主张六被告共同赔偿因解除合同造成的损失10771920.28元并承担本案律师费16万元是否有事实及法律依据。关于损失赔偿问题。原告主张根据《租赁合同》第六条第4款“若甲方（原告）依据本合同约定终止本合同或者乙方（被告）非依约终止本合同，乙方应按本合同约定的损失赔偿额的计算方法和计算结果全额赔偿甲方的损失。”第5款“损失赔偿额的计算方法：损失赔偿额=月租金额*剩余租赁期限”，因六被告单方违约解除租赁合同，导致租赁合同于2018年12月4日解除，距2020年9月合同剩余租赁期为22个月，六被告应赔偿原告10771920.28元（489632.74*22个月）。对此本院认为，首先，原告与六被告之间的《租赁合同》的解除事由已经本院（2018）赣01民终2784号生效判决予以认定，故涉案《租赁合同》的终止非六被告“非依约终止”；其次，六被告已于2018年12月20日向原告交还了租赁房屋，原告接收租赁房屋后亦进行了对外招租，但招租未果，招租是受市场等多方面因素影响的，原告将招租未果的原因归结于因六被告诉讼所致的鉴定没有事实依据，本院不予支持。至于合同履行期间的违约及损失已经多起诉讼处理，本案不予评判。综上，原告根据《租赁合同》第六条第四款主张六被告赔偿其损失10771920.28元没有事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。原告主张为维护权益，聘请律师代理诉讼，由此支出的律师费16万元应由六被告承担。对此本院认为，如前所述，对于原告要求六被告赔偿其损失的诉讼请求本院未予支持，故本案的律师费亦应由原告自行承担。中华人民共和国民事诉讼法综上，原告嘉圆公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款、第九十七条，《》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费87392元由原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【开户行：农行南昌市环湖支行，账号：31×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 段 毅审判员 刘卫平审判员 李 恒二〇二〇年三月十日法官助理裴重芳书记员陈佳慧