安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初1918号 原告：含山经济开发区建设投资有限公司，住所地安徽省含山县经济开发区内，统一社会信用代码913405225649660111。 法定代表人：蒋大彬，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆文煜，安徽吴楚律师事务所律师。 被告：安徽恒信服饰有限公司，住所地安徽省含山县经济开发区科技孵化器**楼厂房**，统一社会信用代码91340522082215963L。 法定代表人：张霞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李保国，该公司法律顾问。 原告含山经济开发区建设投资有限公司（以下简称经开区建投公司）与被告安徽恒信服饰有限公司（以下简称恒信服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告经开区建投公司的委托诉讼代理人林晓彬，被告恒信服饰公司的法定代表人张霞及其委托诉讼代理人李保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经开区建投公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付租金362250元（暂计算至2019年3月31日，后期租金按照月租金11050元计算至判决之日）；2.判令被告支付违约金（以每期应付租金为基数，自应付租金之日起按照中国人民银行同期同类贷款标准计算至给付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月，恒信服饰公司经招商引资入驻含山经济开发区，经开区建投公司与恒信服饰公司签订租赁协议，约定将位于含山经济开发区科技企业孵化器2#楼厂房的第三层租赁给恒信服饰公司，建筑面积1700平方米，用于企业生产经营。2017年10月31日，因恒信服饰公司拖欠租金，原、被告签订了《租金支付协议》，协议约定被告2017年度拖欠的租金196500元于2018年1月1日前结清。2017年11月17日，被告续租该厂房，与原告签订《含山经济开发区孵化器厂房租赁协议》，约定：租赁期限两年（自2018年1月1日至2019年12月31日），租金为6元/平方米·月，另物业费0.5元/平方米·月（按季度缴纳），并加盖双方公司公章及原告法定代表人印章。另外，自2018年1月1日算至2019年3月31日，被告已拖欠房租及物业费165750元。此后，被告一直支付上述租金。 2019年1月12日，被告长期拖欠租金不付，原告向被告发出三份限期缴纳房租催收单，催收被告2017、2018年度的厂房租金，房租催缴回执中接收人一栏有被告法定代表人张霞签名。2019年1月25日，原告再次向被告发出房租催收单，注明被告务必于2019年1月28日前缴纳所有拖欠房租，逾期法律后果自负。原告多次催收，被告仍拖欠原告租金及物业费，原告为维护合法权益，特提起诉讼。 恒信服饰公司辩称，被告承租原告的厂房是事实，截至目前，被告不欠原告房屋租金及其他费用，因为原告提供的厂房漏水造成被告的损失35万元以及原告的厂房通电迟延而发生的损失。 经开区建投公司为支持其诉请，向法庭提交以下证据： 证据1、原告的营业执照复印件，证明：原告的基本信息及主体适格； 证据2、《租金支付协议》，证明：原、被告于2017年3月11日签订该协议，约定拖欠租金196500元于2018年1月1日前付清； 证据3、《孵化器厂房租赁协议书》，证明：原、被告2017年11月7日签订协议，约定被告继续租赁原告第三层厂房，面积1700平方米，租金为6元/平方米·月，另物业费为0.5元/平方米·月； 证据4、房租催缴通知回执复印件二份，证明：2019年1月12日，原告就2017年租金196500元、2018年租金132600元向被告催收，由被告的法定代表人签收。 恒信服饰公司为支持其抗辩向法庭提交以下证据： 证据1、被告的营业执照复印件，证明：被告的基本信息及主体适格； 证据2、《厂房租赁协议》，证明：2013年9月30日，原、被告签订租赁协议，约定原告负责为被告提供良好的生产经营环境，确保生产经营不受干扰，确保被告人身和财产安全，但原告在2014年才勉强搭电，原告违约在先； 证据3、用户基本信息表（含山县城区建设所出具）、被告出具的情况说明，证明：被告于2015年3月6日才通电，2014年2月临时搭电，原告违约造成被告经济损失； 证据4、《服装加工合同》六份、大货品质量问题投诉、赔款及罚款通知书，证明：因原告出租的厂房漏水，导致被告直接经济损失35万元，并对企业的诚信产生了负面影响； 证据5、《租金支付协议》复印件，证明：原、被告对厂房漏水造成的损失早有共识，没有得到解决，绝非被告拖欠租金不付，原告主张违约没有依据。 恒信服饰公司对经开区建投公司提交的证据质证如下：对证据1、3，三性均无异议；对证据2，真实性不持异议，关联性持异议，厂房漏水是客观存在的，造成损失也是双方共识的，至于损失多少双方没有确定，被告并没有拖欠原告的租金；对证据4，真实性不持异议，关联性有异议，被告只是对原告催收文书进行接收，不能证明原告催交的数额。 经开区建投公司对恒信服饰公司提交的证据质证如下：对证据1，三性无异议；对证据2，真实性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议，协议约定原告提供良好的生产环境，原告已经履行义务，至于被告财产损失可依法确认；对证据3，用户基本信息表的用户名称是被告，迟延开户是被告的责任，情况说明是被告单方所作，不能作为证据；对证据4，服装加工合同的真实性由法庭查明，与本案无关联性，罚款通知书的真实性无法确定，与本案不具关联性，大货品质量问题投诉赔款的三性均有异议；对证据5，三性不持异议，能够证明被告拖欠租金196500元应于2018年1月1日前付清。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据认定如下：对经开区建投公司提交的证据2、4，被告对其真实性无异议，与本案具有关联性，且能够相互印证，本院予以认定。对恒信服饰公司提交的证据3，用户基本信息表仅能证明被告的用电开户时间，无法证明被告的主张，与本案不具关联性，本院不予认定；对于情况说明，系被告单方制作，无其他证据相印证，本院不予认定；对证据4，六份《服装加工合同》，其中有两份承揽方无签字或盖章，无法证明合同成立并生效，对于其他证据尚无法证明系由厂房漏水所致，同时被告表示对厂房漏水造成的损失另行诉讼，故本案不予认定。 结合法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年开始，恒信服饰公司通过招商引资进驻含山县经济开发区，2013年9月30日，经开区建投公司与恒信服饰公司签订《厂房租赁协议》，约定：经开区建投公司将位于含山县经济开发区科技孵化器2#楼厂房三层（面积约1700平方米）租赁给恒信服饰公司；租赁期限暂定两年（2013年11月1日至2015年10月31日），如需续租，可在合同到期前一个月内向甲方申请续租，租金按20%上浮；租赁厂房租金按6元/平方米·月计收。合同签订后，恒信服饰公司一直租赁涉案厂房从事服装加工。2017年10月31日，经开区建投公司（甲方）与恒信服饰公司（乙方）签订《租金支付协议》，内容：“乙方租赁甲方科技孵化器2#厂房三层从事服装加工生产，自2014年3月1日（甲方供电之日）-2017年12月31日，应交房租50.83万元，已缴纳房租19.18万元，本次缴纳房租12万元，余款19.65万元等双方核定因厂房漏水导致乙方损失后于2018年1月1日前结清”。 2017年11月17日，经开区建投公司（甲方）与恒信服饰公司（乙方）就涉案厂房续签《含山经济开发区孵化器厂房租赁协议书》，约定：租赁期限两年，自2018年1月1日至2019年12月31日；房屋租金及物业费：2017年12月31日前仍执行原租赁协议约定标准，自2018年1月1日起执行开发区标准化厂房出租标准相关规定，三层厂房6元/平方米·月，另物业费0.5元/平方米·月；租金及物业费按季度交纳，缴纳时间为每季度末10日前一次性交纳下一季度房租。 2019年1月12日，经开区建投公司向恒信服饰公司送达《房租催缴通知》两份，内容为：截至2017年12月31日，房租欠款金额196500元；2018年1月31日至2018年12月31日，房租欠款金额132600元。恒信服饰公司的法定代表人张霞当场签收。 本院认为：一、关于租金及物业费。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，经开区建投公司与恒信服饰公司签订《厂房租赁协议》、《含山经济开发区孵化器厂房租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。经开区建投公司已按照约定提供租赁物，恒信服饰公司应当按照约定支付租金。针对2017年12月以前的租金，双方于2017年10月31日签订《租金支付协议》，对2014年3月1日至2017年12月31日期间的租金核算为508300元，恒信服饰公司已缴纳房租311800元，余款196500元等双方核定因厂房漏水导致乙方损失后于2018年1月1日前结清；针对2018年1月以后的租金，根据《含山经济开发区孵化器厂房租赁协议书》约定，每季度末10日前支付下一季度的租金及物业费。截至2019年9月12日，恒信服饰公司应支付2018年1月1日至2019年9月30日的租金及物业费为232050元（1700平方米*6.5元/平方米·月*21个月）；以上合计428550元（196500元+232050元）。至于恒信服饰公司提出的厂房漏水损失，恒信服饰公司表示另行诉讼，因此本案不予处理。 二、关于逾期付款违约金。本案中，原、被告双方在《租金支付协议》中约定，截至2017年12月31日恒信服饰公司拖欠租金196500元，并约定待核定厂房漏水造成损失后于2018年1月1日前支付租金，期间，恒信服饰公司就厂房漏水造成的损失与经开区建投公司未能协商一致的情况下，经开区建投公司告知其可以通过诉讼等途径解决，但恒信服饰公司仍然怠于行使权利，后恒信服饰公司继续租赁案涉厂房，但一直以厂房漏水造成损失为由拒付租金，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”虽然双方在租赁协议中未约定逾期付款违约金，但恒信服饰公司逾期未支付租金构成违约，因此经开区建投公司有权要求赔偿逾期付款违约金，现经开区建投公司主张按银行同期贷款基准利率计算逾期付款违约金，本院予以支持，对于该2018年度以前拖欠的租金196500元，双方在租金支付协议中约定于2018年1月1日前付清，因此，逾期付款违约金自2018年1月2日计算至实际支付之日。针对2018年1月至2019年9月的租金、物业费合计232050元，租赁协议书中明确约定每季度末10日前支付下一季度的租金及物业费，因此，逾期付款违约金采取分段计算，以每季度租金、物业费33150元为基数，分别自该季度对应的起始日计算至实际支付之日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、安徽恒信服饰有限公司于本判决生效后三日内向含山经济开发区建设投资有限公司支付租金、物业费合计428550元； 二、安徽恒信服饰有限公司于本判决生效后三日内向含山经济开发区建设投资有限公司支付逾期付款违约金（包括①+②，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中①以租金196500元为基数，自2018年1月2日计算至实际支付之日；②2018年1月1月至2019年9月30日的租金、物业费232050元的逾期付款违约金采取分段计算，以每季度的租金、物业费33150元为基数，分别自该季度对应的起始日计算至实际支付之日）； 三、驳回含山经济开发区建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3860元（已减半收取），保全费2770元，合计6630元，由安徽恒信服饰有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王礼芳 二〇一九年九月十二日 书记员  张悦晗 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。