辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0624民初2677号 原告：江苏中阳建设集团有限公司。住所地：江苏省徐州市丰县解放西路**。 法定代表人：王金波，系董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，汉族，系该公司会计，住东港市。 委托诉讼代理人：陈钊，系辽宁名望律师事务所律师。 被告：宽甸金远房地产开发有限公司。。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧 法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。 被告：吕文君，男，1962年7月5日出生，汉族，职员，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：单成梁，男，1980年6月4日出生，满族，宽甸钧晟法律服务中心职员，住宽甸满族自治县。 原告江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳）与被告宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）、吕文君执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江苏中阳的委托诉讼代理人杨萍、陈钊，被告吕文君及其委托诉讼代理人单成梁到庭参加诉讼。被告金远公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 江苏中阳向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽0624执异21号执行裁定书，恢复案件的执行。2、驳回吕文君的异议请求。事实和理由：江苏中阳诉金远公司建设工程施工合同纠纷一案，已被生效判决认定，江苏中阳公司作为申请执行人，对包括涉案标的在内的执行工程价款享有优先受偿权。根据（2014）丹民一初字第00027号民事判决书、（2015）辽民一终字第00092号民事判决书、（2015）丹执字第00085号执行裁定书，法院将宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A11-C7号车库评估拍卖，该车库于2015年12月23日在宽甸县房产处已被查封。《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人按照约定支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。据此，建设工程价款优先受偿权相较之债权而言具有优先性，即意味着当同一标的物上同时存在债权人主张债权与建设工程价款优先受偿权人主张优先受偿权相冲突时，建设工程价款优先受偿权优先于债权实现。纵观本案，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告曾申请执行法官到房产部门调取案涉车库的现状，该车库的状态为：1、登记在开发商名下的财产；2、该车库并不是用于消费居住；3、从被告吕文君提交的证据来看，该买卖合同只是签订并没有实际履行，也没有实际向开发商交付车库价款，交款收据交款人栏目中，无交款人签字。商品房买卖合同不具有真实性、合法性，不能证明实际交付车库等价价款，也没有向法庭出示向开发商交付车库款的当天银行流水和凭证，不能证明买卖车库的真实性，且被告在该小区有多套房屋及车库。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，从法律逻辑上看，买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和执行复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，《执行异议和执行复议规定》第二十八条在本案中并无适用的余地。故请求撤销（2019）辽0624执异21号执行裁定书，恢复案件的执行，驳回被告吕文君的异议请求。 金远公司未予答辩。 吕文君辩称，一、关于原告提出的优先受偿权问题，2013年11月16日，我已经合法取得涉案车库的所有权，而原告那时并没有与被告金远公司进入诉讼程序，依据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二项规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。所以原告所提出的优先受偿权不得对抗我对涉案车库的所有权。二、我于2013年11月16日与金远公司签订的商品房买卖合同、收款收据及对涉案车库装修完后使用至今，足以证明我于2013年11月16日就已经对涉案车库享有所有权。三、宽甸法院（2019）辽0624执异21号执行裁定书，经宽甸法院审理并作出解除对涉案车库的查封，保护了我对涉案车库依法享有的所有权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审查认定事实如下：原告江苏中阳公司诉被告金远公司建设工程合同纠纷一案，经丹东市中级人民法院审理，并于2014年12月15日作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决，判决：一、被告金远公司欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元，于判决生效后10日内给付原告江苏中阳公司；二、被告金远公司以欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告江苏中阳公司支付利息，并自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止；三、原告江苏中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。被告金远公司对该判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2015年8月11日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定，裁定：（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2015年12月23日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县房屋。其中包含涉案A11-C7号车库。被告吕文君以涉案车库系其购买为由，向本院提起执行异议。2019年5月23日，本院作出（2019）辽0624执异21号执行裁定，裁定：中止（2016）辽0624执1454号执行裁定对涉案车库的查封。原告江苏中阳公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，请求：1、撤销（2019）辽0624执异21号执行裁定书，恢复案件执行；2、驳回吕文君的异议请求。 庭审中，被告吕文君提供商品房买卖合同、收款收据和个人取款凭证，欲证明其以221170元的价格购买了宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A11幢C7号车库，在交款前几日取款150000元用于缴纳购房款项。原告江苏中阳公司对其提供的商品房买卖合同不予认可，称被告吕文君在执异案件中提供的商品房买卖合同上本人并未签字，买受人一栏为空，商品房买卖合同中一方未签字，合同不成立。对此，被告吕文君认可其在本案开庭审理前，方在该商品房买卖合同上签字。对于被告提供的收据，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该收据仅用于非经营性用途，不能作为付款凭证。关于取款凭证，认为与本案无关联性，不能证明将该款汇入被告金远公司，也不能证明用于支付购买涉案车库的款项。 另查，被告吕文君在宽甸满族自治县 -101、A20-2-102住房。 本案在审理过程中，原告称涉案车库系被告金远公司抵顶给案外人，而非被告吕文君实际购买，并申请到被告金远公司调取相关材料。但经本院询问被告金远公司，被告金远公司答复无此材料提供。 上述事实，有（2019）辽0624执异21号执行裁定书、（2015）丹执字第0085-1号协助执行通知书、清单、（2014）丹民一初字第00027号民事判决书、（2015）辽民一终字第00092号民事判决书及原、被告的口头陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：被告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，被告购买的系车库，另在同一小区还购买了房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条(二)项之规定。故对于原告的诉讼请求，予以支持。对于被告辩称，本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，而这里的商品房消费者应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所规定的同时符合下述情形商品房消费者，即：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉车库并非用于自己居住，且其在本小区另购买房屋，故被告并不符合上述关于商品房消费者规定的情形。所以，被告以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，主张其享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益的理由不能成立。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第(一)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 准许执行本院作出的（2016）辽0624执1454号执行裁定对案涉车库的查封（宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A11幢C7号车库）。 案件受理费100元,由被告宽甸金远房地产开发有限公司、吕文君各负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 本院（2019）辽0624执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘威威 人民陪审员  宫敬辉 人民陪审员  崔兆红 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  王翠芳