济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0102民初485** 原告（反诉被告）：济南东成西就餐饮娱乐有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王正义，经理。 委托诉讼代理人：党明德，济南历下东关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘永娇，济南历下东关法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：山东通信服务公司，住所地济南市。 法定代表人：张轩，总经理。 委托诉讼代理人：张蕾，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司（以下简称东成西就公司）与被告（反诉原告）山东通信服务公司（以下简称通信服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东成西就公司的委托诉讼代理人党明德、刘永娇、被告（反诉原告）通信服务公司的委托诉讼代理人张蕾、周华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）东成西就公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令通信服务公司向东成西就公司补偿增建的经营性附属建筑物价值200万元。事实和理由：东成西就公司与通信服务公司分别于2005年7月25日、2007年10月20日签订《房屋租赁合同》两份，合同期限自2006年2月1日至2016年1月31日。2014年前后，东成西就公司就加建房屋、装修、续租事宜找通信服务公司协商，通信服务公司表示合同到期后会继续将房屋出租给东成西就公司，并同意东成西就公司增建、装修。之后，东成西就公司遂投入巨资增建200立方米消防池、1688平方米经营性房屋并进行了豪华装修。合同到期后，东成西就公司要求续租，因通信服务公司领导变更，不履行之前的承诺。东成西就公司认为，增建的建筑物有较高的使用价值和商业价值，故提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）通信服务公司辩称，东成西就公司与通信服务公司之间的租赁合同已终止，东成西就公司继续占用通信服务公司的房屋，侵犯了通信服务公司的合法权益。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期限截止至2016年1月31日。租赁期限届满后，通信服务公司多次向东成西就公司发出书面通知，要求其返还房屋，东成西就公司一直置之不理。根据《房屋租赁合同》第七条第三款的约定，东成西就公司改变承租院落、房屋的结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得通信服务公司的书面同意后方可施工。而东成西就公司装饰装修、扩建房屋的行为未经过通信服务公司的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的十三条的规定，相应的损失应由其自行承担。东成西就公司主张的通信服务公司曾经同意续租，并同意其增建、装修房屋的主张，没有事实与法律依据。合同到期后，通信服务公司曾多次要求东成西就公司返还房屋，由此可以证实通信服务公司不可能同意续租。综上，请求法院依法驳回东成西就公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）通信服务公司向本院提出反诉请求：一、判令东成西就公司向通信服务公司返还房屋；二、判令东成西就公司向通信服务公司支付合同到期后至2016年9月30日的房屋占有使用费1193493元，并继续支付2016年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（2016年10月1日至2016年12月31日期间按照170499元∕月计算，2017年1月1日之后的按照178971元∕月计算）；三、判令东成西就公司拆除扩建建筑物、将房屋恢复原状，如东成西就公司拒不拆除扩建建筑物并恢复原状，由东成西就公司承担扩建建筑物、恢复原状的费用；四、判令东成西就公司向通信服务公司支付违约金828767.12元（自2016年2月1日起暂计算至2016年9月30日止，按照每日3424.65元计算），并继续支付自2016年10月1日至房屋实际返还之日止的违约金（按每日3424.65元计算）；五、东成西就公司向通信服务公司赔偿律师费99000元。事实和理由：山东瑞德物业管理有限公司（以下简称瑞德公司）与东成西就公司于2005年7月25日签订《房屋租赁合同》，此后，该合同的出租人变更为通信服务公司。在合同到期前，通信服务公司曾多次发函向东成西就公司明示合同到期后将不再续租。合同到期后，通信服务公司向东成西就公司发函要求返还房屋，但东成西就公司一直置之不理，占有使用涉案房屋至今。此外，租赁期间，东成西就公司未经通信服务公司同意，对房屋进行增建、扩建，并且未办理建设工程规划许可证等手续，其增建、扩建的房屋应当属于违章建筑，按照合同的约定，其应当予以拆除，恢复原状，故向法院提出以上诉讼请求。 原告（反诉被告）东成西就公司辩称，只要通信服务公司同意对东成西就公司增建的建筑物进行补偿，东成西就公司立即将房屋腾空返还。通信服务公司主张的占有使用费没有经过双方当事人的协商，对此不予认可。东成西就公司增建的建筑物是经过通信服务公司同意的，是否是违章建筑，不是通信服务公司可以认定的，即使确为违章建筑，责任也应由通信服务公司承担，因为完善建设手续是通信服务公司的义务。东成西就公司增建房屋和装修不仅有合同约定，双方在起诉前也进行过多次协商，只是在补偿数额上双方没有达成一致意见。通信服务公司违约在先，故对其主张的违约金不予认可。通信服务公司支出的律师代理费应由其自行承担。 经审理查明，瑞德公司（甲方）与东城西就公司（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定瑞德公司将位于济南市千佛山东路***房屋（面积合计约为740平方米）、南侧院落及房屋（面积合计约为3496平方米）出租给东城西就公司，租赁期限自2006年2月1日至2016年1月31日，***房屋租金每年为15万元整，南侧院落及房屋租金（含物业费）第一年至第三年为每年65万元，第四年为75万元，第五年为85万元，第六年为95万元，第七年至第九年每年增加5万元，第十年为110万元。两份合同第四条第三款均约定：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但租赁协议另行商定”。两份合同第七条第三款均约定：“乙方改变承租院落、房屋的结构；装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”两份合同第十条第三款、第四款均约定：“房屋租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。”两份合同第十二条第四款均约定：“4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本租赁年度日租金1倍的违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的直接损失。” 2006年7月1日，经山东省工商行政管理局核准，瑞德公司将企业名称变更为山东中移物业管理有限公司。 之后，山东中移物业管理有限公司、东成西就公司与通信服务公司签订《合同签约主体变更协议》一份，约定山东中移物业管理有限公司与东成西就公司签订的《房屋租赁合同》，因山东中移物业管理有限公司企业内部调整，甲方山东中移物业管理有限公司变更为山东通信服务公司。合同其他各项条款不变。 在租赁合同约定的租赁期间，东成西就公司已按约向通信服务公司支付租金。合同期满后，东成西就公司未将租赁房屋返还给通信服务公司。 东成西就公司主张其在承租涉案房屋及院落期间，曾对房屋进行加建、改建、装修。为证实其主张，东成西就公司提交山东同诚房地产评估咨询有限公司出具的房产分户图一宗，并提供其在千佛山东路**投资建设明细一份，该明细载明东成西就公司自2006年至2013年底共花费近3000万元进行增建、改建、装修。对此，通信服务公司不予认可，并主张东成西就公司在对房屋加建、改建、装修前未经其同意。本案审理过程中，东成西就公司与通信服务公司未能对加建、改建的房屋范围达成一致意见。 2014年7月29日、2015年10月26日，通信服务公司分别向东成西就公司发函两份，告知东成西就公司双方签订的《房屋租赁合同》将于2016年1月31日到期，到期后通信服务公司将收回自用，不再续租。东成西就公司称该两份函其未收到。 2016年1月5日，东成西就公司向通信服务公司发出《关于千佛山东路**延续经营的函》一份，要求房屋租赁到期后，继续延续经营。2016年2月5日，东成西就公司再次向通信服务公司发出《关于千佛山东路**延长经营时间的函》，申请：一、延续经营五年；二、延续经营时间免房屋租赁费。 2016年3月3日，通信服务公司向东成西就公司发出《关于收回租赁到期房产的复函》，载明：通信服务公司已收到东成西就公司于2016年2月5日发出的《关于千佛山东路**延长经营时间的函》，该函中所提出的各项要求，经公司研究决定，一律不予接受。同时要求东成西就公司于2016年3月20日将千佛山东路**院内的房产腾出。 2016年5月27日，通信服务公司委托山东辰静律师事务所向东成西就公司发送律师函，要求东成西就公司返还房屋。2016年5月31日，通信服务公司再次向东成西就公司发函通知其租赁期满后将不再续租，并要求东成西就公司于收到函告7日内将涉案房产腾出。东成西就公司称该两份函件其已收到。 本案审理过程中，本院根据通信服务公司申请，委托山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司就位于千佛山东路**院落内4236㎡房屋2016年1月31日至2017年12月31日（23个月）的租金价格进行了鉴定。2017年6月12日，山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司作出房地产评估报告一份，评估结果为：2016年1月31日至12月31日租金单价为483元/年/㎡,租金总价为1875489元；2017年1月1日至12月31日租金单价为507元/年/㎡，租金总价为2147652元。因该鉴定，通信服务公司预交鉴定费6万元。对该鉴定结论，东成西就公司提出异议，主张根据通信服务公司提供的租赁房屋房产证的记载，租赁房屋面积共计4080.81平方米，故鉴定结论中的房屋面积4236平方米与事实不符。对此，通信服务公司主张在双方合同约定的租赁房屋中，除了有房产证的房屋外，还有部分没有房产证的房屋，故租赁房屋面积共计4236平方米是经过双方当事人认可的。为证实其主张，通信服务公司提交在房管局备案的涉案院落的平面图一份，据此主张面积为574.46平方米的房屋南侧有一处房屋，是没有产权证的。该平面图记载的测绘时间为2001年4月。 2017年8月30日，东成西就公司申请撤回本诉的起诉。 本院认为，东成西就公司申请撤回本诉的起诉，符合法律规定，本院予以准许。 根据东成西就公司与通信服务公司签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，涉案房屋租赁期共十年，自2006年2月1日至2016年1月31日止。租赁期满后，通信服务公司有权收回出租房屋，东成西就公司应如期返还。通信服务公司在合同期满后，分别于2016年5月27日、2016年5月31日发函通知东成西就公司要求收回租赁房屋，东成西就公司认可该两份函件其已收到，故东成西就公司应当将承租房屋返还给通信服务公司。 对于通信服务公司要求东成西就公司支付合同到期后到实际返还房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，如前所述，在合同期满后，通信服务公司已明确向东成西就公司表示不再续租，在此情况下，东成西就公司仍然继续占有使用涉案房屋，理应向东成西就公司支付房屋占有使用费。对于合同期满后的房屋占有使用费的计算标准，根据山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司的鉴定结论，2016年1月31日至12月31日的租金单价为483元/年/㎡,2017年1月1日至12月31日租金单价为507元/年/㎡。对该鉴定结论，东成西就公司虽然提出异议，但未提交足以推翻该鉴定结论的证据，故对该鉴定结论本院予以认定。关于租赁面积，根据通信服务公司提交的涉案院落2001年4月的平面测绘图，可以证实在面积为574.46平方米的房屋南侧确有一处房屋，但已办理产权证的房屋中不含有该处房屋。结合东成西就公司在长达十年的租赁期间中均未对《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积提出异议的事实，本院认定东成西就公司承租的房屋面积应以合同约定的4236平方米为准。据此计算，2016年2月1日至2016年12月31日期间的占有使用费为1872694元（483元/年/㎡÷366天×4236㎡×335天）；2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费按照2147652元/年计算。 对通信服务公司要求东成西就公司拆除扩建建筑物、将房屋恢复原状，或支付拆除费用的诉讼请求，因双方未能就改建、扩建建筑物的范围达成一致，拆除费用无法鉴定；通信服务公司亦未提交证据证明涉案房屋交付给东成西就公司时的状况，故其要求拆除建筑物、恢复原状或支付拆除费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对通信服务公司要求东成西就公司按照同期租金的一倍支付违约金的诉讼请求，因东成西就公司占有使用涉案房屋期间给通信服务公司造成的损失即为房屋租金损失，如前所述，本院已支持通信服务公司要求东成西就公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，而通信服务公司未提交证据证明除房屋租金损失外其因东成西就公司的逾期腾房行为所造成的其他损失数额，故其主张的违约金过分高于实际损失，且东成西就公司提出请求法院对违约金进行调整的请求，故本院酌定东成西就公司按照应付房屋占有使用费的同期银行贷款利率向通信服务公司支付违约金。因双方未对房屋占有使用费的支付时间作出明确约定，本院酌定参照原合同约定的租金支付时间，即每半年提前支付租金，各期租金应于每年的7月25日、1月25日前支付。据此计算，东成西就公司应于2016年1月25日前支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费1017404元，应于2016年7月25日前支付2016年8月1日至2017年1月31日期间的房屋占有使用费1037693元，应于2017年1月25日前支付2017年2月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费1065000元。 对通信服务公司要求东成西就公司支付律师代理费的诉讼请求，因双方在合同中未对该费用的承担作出明确约定，且该费用并非因东成西就公司的违约行为所必然产生的损失，故对通信服务公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市千佛山东路***房屋、南侧院落及房屋返还给被告（反诉原告）山东通信服务公司； 二、原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东通信服务公司支付2016年2月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费1872694元； 三、原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东通信服务公司支付2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费（按照2147652元/年计算）； 四、原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东通信服务公司支付违约金（以1017404元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月26日起计算至本判决生效之日止；以1037693元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月26日起计算至本判决生效之日止；以1065000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月26日起计算至本判决生效之日止）； 五、驳回被告（反诉原告）山东通信服务公司的其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取11400元，由原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司负担；反诉案件受理费减半收取17500元，由原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司负担14500元，由被告（反诉原告）山东通信服务公司负担3000元；鉴定费6万元，由原告（反诉被告）济南东成西就餐饮娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  马呈云 二〇一七年九月十二日 书 记 员  庞嫣然