广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2019)粤7101民初267号 原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道振业路**后**。 法定代表人：罗建成，执行董事。 委托代理人：邓洁、戴毅，广东君信律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市永利运输储运有限公司，住，住所地：深圳市龙岗区平湖街道上大街**/div> 法定代表人：黄焕南，总经理。 委托代理人：陈德明，广东一龙律师事务所律师。 原告深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司（以下简称群亿公司）与被告深圳市永利运输储运有限公司（以下简称永利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，裁定转为普通程序。被告永利公司于同年6月28日提起反诉，本院依法合并审理，于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告群亿公司委托代理人邓洁，被告永利公司委托代理人陈德明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告群亿公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年9月1日起欠缴的租用位于深圳市龙岗区的仓库（以下简称租赁物）的租金，直至被告向原告返回租赁物之日，暂计至2019年4月30日为574377元；二、被告向原告支付欠缴租赁物租金产生的违约金，直至被告向原告返回租赁物之日，暂计至2019年4月30日为768901元；三、被告将仍占用的租赁物返还给原告；四、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭变更诉请第一项为被告向原告支付2018年9月1日至2018年12月31日的租金285600元；变更诉请第二项为被告支付违约金546924元；撤销第三项诉请。 事实和理由：2018年1月，原、被告签订了《仓库租赁合同》，原告将位于深圳市龙岗区仓库4950平方米（包含雨季易渗水货位1200平方米）出租给被告使用，租赁物的用途为货物存储。合同还对租赁期限、价格、双方的权利义务及违约责任等内容进行了约定。2018年4月，双方签订《仓库租赁补充合同》，增加租赁面积至5700平方米（包括雨季易渗水货位1200平方米），租金因租赁面积增加而调整。被告依约向原告支付了2018年1至8月租金，但自2018年9月开始欠缴租金。原告多次向被告发函，要求被告缴纳欠缴租金，但被告收到函件后以2018年8月29日至2018年8月30日暴雨导致水浸为由一直未支付租金。故诉至法院，请求法院判如诉请。 被告永利公司辩称，一、原告出租的仓库所在地突降暴雨，致使涉案仓库被洪水淹没，原告的出租物不能正常使用，双方仓库租赁合同已实际无法履行，根据双方合同约定，双方互不承担责任，被告有权解除合同。二、因涉案仓库被淹导致被告及其承租客户巨大损失和仓库不能正常使用的客观事实，被告在水灾发生后及时以书面形式通知原告解除双方租赁合同关系，被告无需承担水灾发生后的租金交纳义务。请法院依法驳回原告的全部诉请。 被告永利公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间的仓储租赁合同于2018年8月29日解除；2、原告返还被告租赁保证金142800元；3、原告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2018年1月，原、被告签订了《仓库租赁合同》，在合同履行期间，被告依约向原告支付2018年1月至8月的租金并交纳了租赁保证金。2018年8月29日，因涉案仓库所在地突降特大暴雨，引发洪水倒灌，仓库与办公室被水淹约1.4米深，导致承租货主及被告损失惨重。原、被告订立仓库租赁合同的目的是为了仓储保管货物，因仓库被水淹没后无法正常使用，各承租货主纷纷向被告索赔并拒付2018年8月份之后的仓库租金。被告订立涉案租赁合同的的目的已完全落空，事实上已无法继续履行。水灾发生后，被告及时向原告通报了受灾情况并书面通知原告自水灾发生之日起解除双方之间的合同关系。请求法院根据合同约定及公平正义原则，依法支持被告的反诉请求。 原告群亿公司针对反诉辩称，一、仓库被水淹不属于合同约定的解除条件，被告无权据此单方解除合同，双方的租赁合同未提前解除。首先，涉案仓库交付时原告对仓库进行了防洪修缮，相关工程检验合格，不存在质量问题，原告对水浸无过错。其次，被告在租赁期间对租赁物具有维护、维修的责任，对有可能出现的障碍、危险有防护责任。涉案仓库曾于2014年因暴雨发生过严重的水浸，当时有大量租户起诉，被告对于仓库地势低洼的状态明知。气象部门在暴雨前发布预警，但是被告没有做好货物转移和其他安全防范措施。此外，暴雨只是导致仓库部分仓位水浸，不存在仓库完全不能使用情形。二、由于涉案租赁合同并未解除，被告诉请返还保证金没有依据。请求法院驳回被告的全部反诉请求。 本院经审理查明，2018年1月，原告群亿公司作为甲方与被告永利公司作为乙方签订《仓库租赁合同》，约定：一、甲方将其位于深圳市龙岗区货场中区一楼仓库4950平方米（包含雨季易渗水16个货位1200平方米）出租给被告使用，租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，租赁物的功能为货物存储；二、租赁费用及支付：租赁保证金140000元，租金每月60900元，其中3750平方米按14元／平方米／月计算，易渗水位折半计租；乙方应于每月五日或该日以前向原告支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，按应缴欠额总额的1%向甲方支付违约金；三、租赁物转租：乙方将租赁物的部分面积转租，转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；四、免责条款：本合同期内，因国家或甲方主管单位原因、房屋拆迁、整体出售、自然灾害或者不可抗力等因素导致该仓库被损毁、且不能正常使用时，双方互不承担责任，双方均有权解除本合同；五、本合同期满或解除：租赁期满或本合同解除后，如乙方已缴清全部租金及其它应缴费用并无任何违约行为的，甲方应在乙方搬迁后15天内将乙方的租赁保证金退回乙方。 2018年4月26日，群亿公司与永利公司就涉案仓库签订《仓库租赁补充合同》，变更租赁保证金为142800元，租金标准为每月71400元。 合同签订后，永利公司向群亿公司交纳了租赁保证金142800元，承租上述仓库并交纳租金至2018年8月31日。 2018年8月29日至30日，深圳市遭遇全市大暴雨、局部特大暴雨。8月29日20时至24时，深圳市国家气候观象台平湖自动气象观测站记录雨量为163.7毫米。涉案仓库因地势低洼雨水暴涨被淹， 仓库内的货物被水浸泡。 暴雨发生后，永利公司未再交纳租赁费。2018年9月27日、12月14日，永利公司两次发函群亿公司，表明因暴雨导致的自然灾害致使涉案仓库不能正常使用，其订立租赁合同的目的不能实现，要求自2018年9月起解除涉案租赁合同。 另查明，2019年，群亿公司与永利公司就涉案仓库重新签订了租赁合同，租赁期限从2019年1月1日开始。群亿公司据此变更、减少部分诉请。 上述事实，有原告群亿公司提供的案涉《仓库租赁合同》及其补充合同、租金支付凭证、深圳市龙岗区建设项目规划选址申请表及红线图、催款函，被告永利公司提供的深圳气象资料、仓库水淹现场照片及光盘、复函及双方当事人陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。 本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告群亿公司与被告永利公司签订的《仓库租赁合同》及其补充合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面、正确地履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于涉案《仓库租赁合同》是否应当解除。对此，本院综合评述如下： 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，群亿公司与永利公司签订的《仓库租赁合同》明确约定“本合同期内，因国家或甲方主管单位原因、房屋拆迁、整体出售、自然灾害或者不可抗力等因素导致该仓库被损毁、且不能正常使用时，双方互不承担责任，双方均有权解除本合同。”2018年8月29日至30日，深圳遭遇了特大暴雨灾害性天气，加之涉案仓库本身地势低洼的客观特性，致使仓库因雨水暴涨被淹不能正常使用，显然是永利公司不能避免、不能克服的客观情况，合同约定的解除条件成就，永利公司可以行使合同解除权。永利公司发函要求解除合同，符合双方合同及法律规定。据此，永利公司关于确认涉案合同已提前解除的诉请，本院予以支持。关于合同解除时间的确定，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“合同自通知到达对方时解除。”永利公司于2018年9月27日作出《复函》向群亿公司表明解除合同，群亿公司对收到函件不持异议，故本院以2018年9月27日作为认定涉案合同的解除之日，涉案《仓库租赁合同》自2018年9月27日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，群亿公司要求永利公司支付2018年9月27日至2018年12月31日租金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于永利公司应否交纳2018年9月1日至9月26日租金的问题，本院认为，鉴于永利公司订立涉案租赁合同的目的是为了妥善仓储货物，涉案仓库因暴雨被淹，致使永利公司订立合同的目的落空，本着公平、诚实信用原则，永利公司无需支付上述期间的租金。 《仓库租赁合同》还约定：“本合同期满租赁期满或合同解除后，如乙方已缴清全部租金及其它应缴费用并无任何违约行为的，甲方应在乙方搬迁后15天内将乙方的租赁保证金退回乙方。”故永利公司反诉主张群亿公司返还租赁保证金的诉请，具有事实及合同依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司与被告深圳市永利运输储运有限公司于2018年1月签订的《仓库租赁合同》自2018年9月27日解除； 二、原告深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市永利运输储运有限公司返还租赁保证金142800元； 三、驳回原告深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告深圳市永利运输储运有限公司的其他反诉请求； 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16889.5元，反诉费2491.8元，由原告深圳市平湖群亿铁路仓储装卸运输有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长 江 洁 人民陪审员 周 琴 人民陪审员 黄小玲 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 卓银涛 附：裁定引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人 民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。