湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2480号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，统一社会信用代码914303008846840801，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志钢，该分行行长。委托诉讼代理人：曾卓娟，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。被告：周婷，女，1986年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周宇婷，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430300553040918U，住所地湘潭市九华经济开发区富洲路****。法定代表人：梁艳红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告周婷、湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称湘潭美江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，原告中国银行湘潭分行向本院申请财产保全，本院经审查，依法进行了财产保全。本院依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人曾卓娟，被告周婷的委托诉讼代理人周宇婷，被告湘潭美江公司的委托诉讼代理人罗桃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周婷签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令被告周婷偿还原告贷款本金379910.75元及利息、罚息、复利9495.26元（暂计算至2019年6月12日，后续利息、罚息、复利自2019年6月13日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；3.判令原告对被告周婷坐落于湘潭市九华示范区大众东路19号美江国际社区4号楼1单元2401004号房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；4.判令两被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；5.判令被告湘潭美江公司对上述债务承担连带保证责任；6.判令两被告承担本案诉讼费用及保全费用。庭审过程中，原告撤回了第1项诉讼请求，同时变更诉讼请求第2项中的金额为：贷款本金变更为372771.85元，利息、罚息变更为6174.20元，暂计算至2019年10月16日。事实和理由：2016年1月21日，被告周婷与原告下辖的中国银行湘潭市熙春路支行（以下简称熙春路支行）签订了合同编号2016年房贷字010号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告周婷向熙春路支行贷款417000元，用于购买房屋，贷款期限240个月，合同约定的年利率4.896%，按月结息。被告周婷自愿将合同项下贷款所购的位于湘潭市九华示范区支行，并办理了抵押权预告登记。被告湘潭美江公司作为保证人为被告周婷偿还上述贷款承担连带保证责任。贷款合同签订后，熙春路支行依约将417000元贷款支付至被告周婷指定账户，但被告周婷未按合同约定按时归还贷款，已经构成严重违约，原告有权根据合同约定与被告周婷解除《个人一手住房贷款合同》，并要求被告周婷与被告湘潭美江公司连带偿还贷款本金、利息，支付律师费等原告为实现债权而发生的一切费用。为此，原告特诉至法院。被告周婷辩称，1.原告所述不是事实，原告于2019年7月30日起诉时，被告周婷尚未拖欠银行贷款本息，不构成严重违约。原告与被告湘潭美江公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》有约定，湘潭美江公司在原告处缴纳了贷款5%的保证金，本案贷款总金额为417,000元，保证金应为20,850元，发生违约时，原告理应先扣除保证金用于偿还贷款本息，因此，原告于2019年7月30日起诉时，该笔贷款尚未逾期。2.本案应为无效合同，被告周婷不承担还本付息责任。被告湘潭美江公司介绍房屋系零首付且为现房销售，被告周婷认为有利可图，在被告湘潭美江公司工作人员协助下签订了一系列合同，并到原告处开通银行卡。后被告周婷要求被告湘潭美江公司交付房屋，但被告湘潭美江公司告知系期房并要求被告周婷将银行卡账号和密码交给湘潭美江公司。合同成立后，被告周婷未支付过首付款、按揭款。被告湘潭美江公司的行为涉嫌骗取贷款犯罪，由此签订的合同应为无效合同。被告周婷未支付过房款，房屋所有权仍应归被告湘潭美江公司所有，原告要求被告周婷偿还该涉案房屋贷款无依据。3.原告的诉讼请求第4项律师费不明确，且尚未实际产生，原告无权要求被告周婷支付律师代理费。被告湘潭美江公司辩称，湘潭美江公司认为无需在本案当中承担保证责任。原告提供的贷款合同虽然将湘潭美江公司列为保证人，但合同当中并没有约定保证人的责任。湘潭美江公司与原告签订的贷款合作协议，也仅仅是框架协议，对具体的借款是否承担保证责任、如何承担保证责任应当另行签订保证合同。因此湘潭美江公司并未就本案被告周婷向原告的贷款提供保证担保，不应承担保证责任。同时，原告提供的合同附件并没有合同当事人签名，不具备生效的条件，不能作为本案的裁判依据。贷款合同是由原告单方提供的格式合同，根据法律规定，合同条款中有加重借款人责任的内容均是无效的，包括罚息以及所谓的为实现债权所发生的律师费。本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，被告周婷（借款人）与原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行（贷款人）、被告湘潭美江公司（保证人，开发商）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年房贷字010号），合同约定的主要内容有，被告周婷向原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行贷款417000元用于购买被告湘潭美江公司开发的位于湘潭市九华经开区房屋，贷款期限为240个月。贷款利率为浮动利率。借款人采用等额本息还款方式，按月付息。逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用时即构成或视为借款人违约，贷款人有权：终止或解除合同，宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任。本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本合同附件的确认。除贷款人要求外，无需另行在《附件一：特别签订条款》、《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》上签字或盖章。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项目不再承担新的保证义务和责任。借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。2016年2月1日，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行就被告周婷购买的位于湘潭市九华经开区房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（潭房预湘潭市字第××号）。2016年2月4日，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行向被告周婷发放了417000元贷款。原告中国银行湘潭分行陈述该抵押的他项权证至今未办妥，被告湘潭美江公司予以认可。被告湘潭美江公司陈述其为被告周婷代偿了107238.75元贷款本息，原告中国银行湘潭分行对从被告湘潭美江公司保证金账户中扣除的26826.78元予以认可，并认为被告湘潭美江公司的其余代偿款不属于履行保证责任，被告湘潭美江公司应直接向被告周婷追偿。被告周婷对此则提出应以银行收到的还款为准，但被告周婷自己并没有偿还过银行贷款。另查明，①2013年12月1日，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行与被告湘潭美江公司签订了《房屋按揭贷款合作协议》，约定被告湘潭美江公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，至原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权证》后止。被告湘潭美江公司在原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行开立贷款保证金账户，住房贷款按照按揭贷款总额的5%交纳保证金，作为借款人的还本付息保证，协议项下任一笔按揭贷款逾期或违约，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行有权从保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还款部分。②被告周婷逾期还款后，原告中国银行湘潭分行对从被告湘潭美江公司的保证金账户中扣除了26,826.78元用于以偿还被告周婷的贷款本息。③截至2019年10月16日止，被告周婷未偿还的贷款本金余额为372,771.85元，利息及逾期罚息为6174.20元。上述事实，有原告中国银行湘潭分行提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、潭房预湘潭市字第××号预告登记证、借款借据、个人账号交易查询明细、贷款已还款明细清单、《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，被告湘潭美江公司提交的还款明细及还款凭证等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，一、借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行与被告周婷签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》依法成立，合法有效，且原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行已经依照合同约定发放了贷款，被告周婷亦应按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定偿还借款本金及利息，其逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告中国银行湘潭分行请求被告周婷偿还尚欠借款本金及利息、罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。二、虽然原、被告在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定了被告周婷违约应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，原告中国银行湘潭分行为实现债权聘请律师进行本次诉讼的客观事实也确实存在，但原告中国银行湘潭分行在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况，故对原告中国银行湘潭分行要求被告周婷支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。三、被告湘潭美江公司自愿为被告周婷的借款提供连带保证担保，且至今被告周婷未取得房屋权属证书，未办理房屋抵押登记手续，原告中国银行湘潭分行亦未收到他项权证，因此被告湘潭美江公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》的约定承担连带清偿责任。保证人湘潭美江公司承担保证责任后，依法有权向债务人周婷追偿。四、被告周婷以其购买的位于湘潭市九华经开区房屋为借款提供抵押担保，虽然原、被告已经办理了抵押预告登记，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押登记手续，而办理抵押预告登记并不产生设立抵押权的法律后果，故原告请求对涉案房屋处理并享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对原告中国银行湘潭分行的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告周婷于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金372,771.85元、至2019年10月16日止的利息（含罚息）6174.2元以及自2019年10月17日起至实际清偿完毕日止的利息（含罚息）[利息（含罚息）以本金372,771.85元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上加收50％计收]；二、本案抵押权登记办妥且原告中国银行股份有限公司湘潭分行收到他项权证之前，被告湘潭美江房地产开发有限公司对本判决第一项被告周婷的给付义务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任之后有权向被告周婷追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7140元，减半收取3570元，财产保全费2720元，合计6290元，由被告周婷、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  吴金平二〇一九年十一月八日法官助理肖婷书记员喻晓希法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。