呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2018）内0105民初5475号   原告：王诚，男，住呼和浩特市。   原告：赵瑞强，男。   二原告共同委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律工作者。   被告：南昌市第一建筑工程公司，住所地江西省南昌市西湖区桃花路**。   法定代表人：刘扬国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：江雄元，北京大成（南昌）律师事务所律师。   被告：南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司，住，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区世纪六路宇泰大厦****901/div>   负责人：黄志平，该公司经理。   原告王诚、赵瑞强与被告南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）、南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼市分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王诚、赵瑞强的委托诉讼代理人李玉凤、被告南昌一建公司的委托诉讼代理人江雄元到庭参加诉讼，被告南昌一建呼市分公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王诚、赵瑞强向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《爱巢8090项目内部认购协议》为无效合同并请求返还原告的购房款538200元；2.被告向原告赔偿利息（从起诉之日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行利率的双倍计算）；3.诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2013年9月26日，原、被告签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房》协议书，原告购买了被告开发的位于金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》项目3号楼2单元403户，建筑面积119.6平方米，单价每平方米4500元，房屋总价538200元，原告于2013年9月26日交付了购房款538200元。同时约定2014年12月31日交付房屋，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期利率双倍的补偿。   签定协议后，被告违反约定，至今仍未开工建设。承建单位南昌一建及其分公司也已经撤出了该项目。作为开发单位蒙海和房地产开发有限责任公司并未取得该项目的《商品房预售许可证》《建设用地规划许可证》等五证，被告作为施工单位也没有自行销售的权利，因此该认购协议为无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，请求确认商品房买卖合同为无效合同，请求被告返还原告购房款538200元并支付双倍银行利息。   南昌一建公司辩称，第一，本案的真实基础法律关系以及案由并非是房屋买卖合同，而是因赵瑞强、樊志高之间的借贷关系而产生的纠纷，本案中应当追加樊志高作为第三人回归原始的法律关系。第二，赵瑞强不具有原告的主体资格，其与南昌市第一建筑工程公司之间不具有任何的合同关系，应当驳回其起诉，被告南昌市第一建筑工程公司不应承担责任，应当驳回原告的全部诉讼请求。   南昌一建呼市分公司未出庭，未提交书面的答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，王诚与南昌一建呼市分公司签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》，协议约定王诚预定呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧“爱巢8090”项目3号楼2单元403层东户，该房屋建筑面积暂测约定119.6平方米，单价4500元/平米，总房款为538200元。该房屋定于2014年12月31日交付，如逾期未交付，出卖人将给予王诚所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。协议同时约定，王诚于2013年9月26日支付全部房款538200元。该认购协议经双方签字盖章，并加盖了南昌一建呼市分公司负责人黄志平的个人印章。   2013年9月26日，王诚向南昌一建呼市分公司支付购房款538200元，由南昌一建呼市分公司向其出具收据，并加盖财务专用章。南昌一建至今未向王诚交付其所购房屋。“爱巢8090”系呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发的项目，该项目至今未取得土地使用权证、建设工程规划、开工、施工许可证、商品房预售许可证等。   另查明，王诚认可实际购房人是赵瑞强，双方签订协议书确认实际出资人为赵瑞强，签订购房协议是以王诚名义代为签订。   又查明，南昌一建呼市分公司为南昌一建公司下设分公司，于2013年8月20日办理了工商登记，登记的负责人为黄志平。   本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，王诚与南昌一建呼市分公司签订的《爱巢8090项目内部认购协议》约定了当事人的名称、房屋的坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间及交房日期，己具备商品房买卖合同所需的重要内容。双方己就商品房买卖合同需具备的重要条款作出明确约定，且南昌一建呼市分公司己收受王诚全部购房款，双方意思表示一致，形成最终的合意，应认定双方当事人的真实意思表示是签订商品房买卖合同，故该《爱巢8090项目内部认购协议》应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该合同签订至今未取得商品房预售许可证明，且作为出售方的南昌一建公司呼和浩特分公司无房地产开发销售资质，故应确认涉案合同无效。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同被确认无效后，南昌一建公司应向原告返还购房款。又因王诚与赵瑞强均认可涉案房屋的实际购房者和出资人为赵瑞强，故赵瑞强有权主张权利，为适格主体，南昌一建公司应向王诚、赵瑞强返还购房款共计538200元。但因认购协议条款随之无效，王诚、赵瑞强依据认购协议的约定主张利息缺乏事实和法律依据，且王诚、赵瑞强在购房时对涉案房屋是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，对认购协议无效也有一定的责任，对于其诉请的利息，本院不予支持。   因南昌一建呼市分公司系南昌一建公司依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对南昌一建公司产生法律效力，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，王诚与南昌一建呼市分公司签订认购协议后产生的民事责任应由南昌一建公司承担。   对于被告南昌一建公司所述本案系赵瑞强、樊志高之间的借贷关系的抗辩理由，因被告南昌一建公司提交证据为复印件，且模糊难以识别内容，又无其他证据予以佐证，故本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决如下：   一、确认原告王诚与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年9月26日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；   二、被告南昌市第一建筑工程公司于判决生效之日起十日内向原告王诚、赵瑞强退还购房款538200元；   三、驳回原告王诚、赵瑞强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9182元（原告已预交），由被告南昌市第一建筑工程公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审 判 长 郝 英   人民陪审员 王凤祯   人民陪审员 闫保平     二〇一九年七月一日   书 记 员 吴 菲