上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初60446号原告：吴俊，男，1974年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：刘瑾，女，1969年10月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托诉讼代理人：张滨，上海申欧律师事务所律师。被告：范敏，男，1970年10月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：何俊，女，1971年5月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：范强，男，1973年8月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨春香，女，1981年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：范陪生，女，1941年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：强菊仙，女，1939年11月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：周素兰，女，1946年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列后六位被告共同委托诉讼代理人：范敏，男，住上海市浦东新区。原告吴俊、刘瑾与被告范敏、何俊、范强、杨春香、范陪生、强菊仙、周素兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行审理。原告吴俊、刘瑾及共同委托诉讼代理人的张滨，被告范敏及后六位被告共同委托诉讼代理人范敏到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告吴俊、刘瑾向本院提出诉讼请求，判令：1.原告与被告范敏签订的配套动迁安置商品房买卖合同、上海市房地产买卖合同于2019年7月16日解除；2.被告范敏返还购房款125万元；3.被告范敏赔偿房屋装修损失18万元；4.被告范敏支付购房款和装修款的资金占用违约金等1,229,825.54元；5.被告范敏支付房屋升值违约金50万元；6.其他六位被告对范敏的支付义务承担连带责任。事实与理由：2014年4月，吴俊与范敏签订配套动迁安置商品房买卖合同，约定吴俊购买范敏的永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，另对总价款、违约责任等作了约定，并由其他六被告签订承诺书。当月，范敏将房屋交付，后原告陆续支付全部购房款，并对系争房屋进行出租、装修等。2018年7月，范敏取得系争房屋房产证，未通知原告过户，却将该房屋抵押给案外人。目前，该房屋又因其他事由被司法查封。现房屋无法过户，故请求解除双方签订的配套动迁安置商品房买卖合同及上海市房地产买卖合同，并由范敏返还购房款、赔偿装修损失，并按约定支付资金占用违约金、房屋升值违约金等。其他六被告应按承诺书的内容承担连带责任，范强按谈话录音的内容亦应承担连带责任，何俊按夫妻共同债务的规定亦应承担连带责任。现诉至法院，请求判如所请。被告范敏等七被告共同辩称，原告所述基本情况属实，现愿意将抵押、查封解除掉，于年底将房屋过户给原告。原告主张的违约金明显过高，请求予以调低。后六位被告不应当承担连带责任。故请求依法判决。经审理查明，2014年4月7日，甲方范敏与乙方吴俊签订配套动迁安置商品房买卖合同，约定甲方将永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，建筑面积59.96元，转让总价款125万元，并约定违约方应当按合同约定支付违约金，该违约金为惩罚性违约金，违约方放弃请求法院予以减少的权利；甲方逾期不办理过户手续，视为违约，须按房屋预期市场价的千分之五按日支付违约滞纳金；逾期10日以上的，乙方有权要求返还房屋转让总价款、定金、房屋装修款及以上三项金额的利息(按照同期中国人民银行商业贷款基准利率的四倍来计算)，还须按房屋预期市场价的20%作为违约金赔偿给乙方等。同日，何俊等其他六位被告在附件二房屋共有权人及配偶声明承诺书签字，表示对永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖一事完全知情，并声明“在该房屋交易限制期未届满时，我有义务按照本合同内容之约定履行，并且承诺不对该房屋主张任何权利。否则，我将承担与出卖人相同的违约与赔偿之法律责任”。后原告陆续向范敏支付上述购房款125万元(含2016年4月7日的借款5万元)。2014年4月，范敏将上述房屋交付给原告。2018年6月，范敏与何俊离婚。2018年7月5日，上述房屋登记至范敏名下。2018年7月17日，范敏对上述房屋设定抵押，抵押权人上海杏花楼龙祥食品有限公司，债权数额200万元，债务履行期限2018年7月13日至2018年11月30日。2019年3月，原告对上述房屋进行装修，支出装修费用约18万元。2019年3月25日，范敏与刘瑾签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)。双方确认该合同仅为办理过户使用，彼此权利义务按配套动迁安置商品房买卖合同处理。2019年3月31日，原告与范敏、范强等进行协商，未成。2019年4月29日，上述房屋被安徽省霍邱县人民法院查封，预计结束日期2020年4月29日。本案起诉状副本于2019年7月16日送达给被告。庭审中，双方确认上述房屋市场价约250万元。上述事实，由配套动迁安置商品房买卖合同、房屋共有权人及配偶声明承诺书、银行交易记录、收据、上海市不动产登记簿、装修费用凭据、谈话录音，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。本院认为，范敏与吴俊签订的配套动迁安置商品房买卖合同、范敏与刘瑾签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依约履行。现系争永泰路XXX弄XXX号XXX室被设定抵押，并被司法查封，上述两份合同不能继续履行，原告起诉要求解除，本院予以支持，认定该两份合同均于2019年7月16日解除。上述合同因范敏原因解除后，原告要求范敏返还购房款125万元于法有据，本院予以支持。考虑到原告对房屋的使用情况等，本院酌定由范敏赔偿房屋装修损失17万元。原告主张的资金占用违约金等1,229,825.54元与房屋升值违约金50万元，均为要求范敏承担的违约责任，本院予一并处理。结合双方的约定、房屋升值情况、范敏的过错及申请等，本院酌定由范敏支付违约金130万元。前述合同解除后，对购房款返还、违约责任等已作处理，原告应当将系争房屋返还给被告范敏。配套动迁安置商品房买卖合同签订于范敏与何俊夫妻关系存续期间，从房屋共有权人及配偶声明承诺书的内容来看，何俊对此知情并同意，故原告要求何俊承担连带责任的请求，本院予以支持。现无证据反映其他五位被告在交易限制期满前未履行上述承诺书载明的义务，提供的谈话录音中未显示出被告范强有明确的承担连带责任的意思表示，故原告要求其他五位被告承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认被告范敏与原告吴俊2014年4月7日签订的配套动迁安置商品房买卖合同、被告范敏与原告刘瑾2019年3月25日签订的上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)于2019年7月16日解除；二、被告范敏于本判决生效之日起十日内返还原告吴俊、刘瑾购房款125万元；三、被告范敏于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊、刘瑾房屋装修损失17万元；四、被告范敏于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊、刘瑾违约金130万元；五、被告何俊对本判决第二项至第四项确定的被告范敏的支付义务承担连带责任；六、原告吴俊、刘瑾于本判决生效之日起十日内将本区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告范敏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30,443.2元，减半收取计15,221.60元(原告已预交)、保全申请费5,000元，合计20,221.60元，全部由被告范敏负担，并由被告何俊承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二〇年一月八日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。