河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初5550号原告：王敬阵（又名王景振），男，回族，1959年1月15日出生，住邓州市东城区。委托诉讼代理人：董志三，河南雷鸣律师事务所专职律师，执业证号14113199410854380（特别授权）。被告：丁新玉，女，汉族，1955年2月20日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：曾德奇，河南花洲律师事务所专职律师，执业证号14113200910917528（特别授权）。原告王敬阵与被告丁新玉为排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王敬阵及其委托诉讼代理人董志三，被告丁新玉及其委托诉讼代理人曾德奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敬阵向本院提出下列诉讼请求：1．依法判决被告立即停止侵权并将侵占原告的三间房屋腾出，并判令被告赔偿侵占原告房产所得收益10万元；2．自原告起诉之日至被告腾出房屋止，由被告赔偿原告因按实际占用时间和同期同房屋位置的租赁费另行计算的经济损失；3．本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原属邓州市花洲街道办事处的化学试剂厂因所占土地红线图（城市规划红线图）外的部分土地及房产，与第三方发生纠纷，后口头约定由花洲街道办事处南桥店居委会四组（以下简称南桥店××组）处理。2003年4月18日，原告与南桥店××组经反复协商，达成书面协议，主要约定：原告负责协调法院、银行、东城办事处等部门，四组和原告对原东城化学试剂厂的土地各分配一半，路北西边归四组，东边归原告处理，路南以房屋东墙零米处为界，东边归四组，西边（包括房屋）归原告处理。2003年6月20日，原告与四组在第一份协议的基础上，再次签订补充协议，明确如下事项：在双方土地使用权分割后，若东城办事处、银行、法院以化学试剂厂因债务问题导致四组利益受损，由原告承担责任；原告要东城办事处对其出具书面的原化学试剂厂所占土地由四组处理的授权文书；原协议上第三条“西边（包括房屋）”是指原试剂厂坐南面北的六间机瓦房全部归原告所有；原《协议书》已经四组代表会议通过，其内容不再变更。2004年12月20日，经原告无数次协调，东城办事处出具了一份书面文字，内容为：“经东城办事处研究，原化学试剂厂所占土地红线图以外部分由南桥店××组处理”。即日起，原告即依据上述两份协议取得原化学试剂厂坐南面北的六间机瓦房的所有权，土地、房屋与四组至今无纠纷。由于原告长期在南方做生意，在2013年春节时，原告发现被告将属于原告的上述其中三间价值60万元的房屋占用，即要求被告腾房。后被告找到南桥店居委会主任高某说情，并说她修补了房屋漏雨地方和更换了三间房的主门，想再使用一年便腾房。当时原告看起居委会主任的面子，便同意了这个要求；之后，原告又外出经商，今年回来发现被告不但仍在占用原告的三间房屋，而且还以每年27000元的价格将房屋租赁给他人开食堂，收益归她享有。被告的行为已构成对原告的侵权，故诉至贵院，望判如所请。原告王敬阵为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：1．身份证复印件1份，以证明原告身份；2．协议书、补充协议、东城办事处证明复印件各1份，以证明原告与南桥店××组签订有两份协议，约定了原化学试剂厂的地皮包括争议房产的划分，案涉三间房屋属于原告所有，以及按照协议约定，原告履行了让东城办事处开具授权证明的义务；3．贾某3证言和身份证复印件各1份，以证明南桥店××组与原告协议分割试剂厂部分地皮含厂房的过程以及本人亲自经历原告为落实该协议向法院缴纳12万元等情况；4．照片2张、证人高某1证言复印件1份，以证明被告侵占原告三间房屋以及让居委会主任高某1调解的情况；5．证人郭某1、贾某1、贾某2、唐某的证言以及身份证复印件各1份，以证明为原告与南桥店××组签订的协议，组里曾开会并同意该协议内容的情况；6．承诺书复印件1份、《关于处理废弃产地的决议》复印件1份，以证明按照原告与南桥店××组签订的协议落实情况，邻居与南桥店××组都是按协议履行的；7．（2001）立字第552号执行案件卷宗复印件9页以及承办人张成敏出具的情况说明1份，以证明原告帮原化学试剂厂缴纳12万元的事实。被告丁新玉辩称：1．原告提交的协议书及补充协议书违反法律规定，系无效协议。2．本案原告对争议房屋没有物权，原告起诉的依据仅仅是协议，协议不是物权的凭证，不具有排除妨害的效力，排除妨害的前提都不存在。综上，原告的起诉没有任何事实和证据支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告丁新玉为证明其辩称事实，向本院提交如下证据：1．身份证复印件1份，以证明被告身份；2．段某证言（2019.7.22）1份，以证明涉案房子系被告从别人处购买所得，且一直由被告占有使用；3．证人刘某1、刘某2、钟某、刘某3、郭某2、高某2的证言6份及身份证复印件4张，以证明南桥店××组与原告签订协议和补充协议时并没有开村民代表会议，村民代表都不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告的证人贾某3、贾某2和被告的证人刘某1、刘某3、钟某到庭作证并接受质询，其证言已收录在卷佐证。经本院要求，未到庭的证人高某1和段某到庭说明情况，本院制作了两份调查笔录，已当庭宣读、经双方质证。因案情需要，本院依职权调取了原邓州市化学试剂厂在本市工商和土地房产部门的登记信息以及（2000）邓法民调字第089号诉讼卷和（2001）邓法执字第552号执行卷中的部分材料，对涉案房屋进行现场勘查并拍照，上述证据均当庭出示并接受原、被告双方质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实，予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：原城关镇化学试剂厂于1985年由原城关镇（先后更名为“东城办事处”、“花洲街道办事处”）出资开办，系集体所有制企业，后更名为“邓州市试剂厂”（以下简称为原化学试剂厂），并在本市工商部门进行了登记。经协商，该厂在原××××组征用土地7.5亩办厂，地款于1986年6月付清，合同于1986年6月生效。因原化学试剂厂占用南桥店××组土地建厂，南桥店××组部分群众多次信访。经调查核实，我市土地管理局于1998年11月10日作出邓土字【1998】24号文件，载明：“原城关镇化学制剂厂在办厂时占用南桥店××组耕地7.5亩，原城关镇与村组签订了占地协议，有关土地补偿等费用已落实到位。但有关用地审批手续未及时办理”，处理意见是“对未批先占的市棉纺厂、城关镇化学制剂厂责令其写出书面检查，接受处罚，补办完善用地审批手续”。2001年，南桥店××组和原东城办事处之间因原化学试剂厂未批先占该组土地一事，我市土地管理局对双方进行调解并制作了邓土调字〔2001〕第001号《土地权属争议案件调解书》，载明：“……（二）化学试剂厂未批先占问题。主要争议事实：东城化学试剂厂1985年使用南桥店××组7.5亩土地未批先占。经双方协商后，协议如下：〈1〉经双方协商同意，本着平等互利，由双方发挥各自特长，不再追究以前的利益纠纷问题，在合作基础上走共同建设之路。〈2〉在该块土地的建设过程中，由南桥店××组负责施工过程中遇到的阻碍问题，由东城办事处负责办理在建设过程中土地和准建手续。〈3〉在利益分配上采取互惠互利、风险共担、利益共享。双方平均分配该块土地。”南桥店××组原组长贾某3和部分群众代表钟某、郭某1、刘某3、高书彬在申请人一栏签名按指印，原东城办事处工作人员杨中会、何雅丽、张宏在对方当事人一栏签名按指印，张敬伟、陈书祥、祝光红在承办人处签字，市土地管理局在该份协议书尾部日期上方加盖了公章。2003年4月18日，原告王敬阵与南桥店××组达成书面协议，载明：由于四组与东城原化学试剂厂土地纠纷多年无法解决，现有乙方王敬阵与四组协商帮助解决，条件如下：王敬阵负责协调法院、银行、东城办事处等部门；四组与原告（对原东城化学试剂厂的）土地分配各一半，路北西边归四组，东边归原告处理，路南以房屋东墙零米处为界，东边归四组，西边（包括房屋）归原告处理，南桥店××组时任组长贾某3代表该组作为甲方，原告王敬阵作为乙方在该份《协议书》上按了指印。2003年6月20日，原告与南桥店××组组长贾某3在前一份协议的基础上，签订《补充协议书》，再次明确如下事项：在双方土地使用权分割后，若东城办事处、银行、法院以化学试剂厂因债务问题导致四组利益受损，由原告承担责任；原告要东城办事处对其出具书面的原化学试剂厂所占土地由四组处理的授权文书；原协议上第三条“西边（包括房屋）”是指原试剂厂坐南面北的六间机瓦房全部归原告所有，任何人不得干涉；原《协议书》已经甲方代表会议通过，其内容不再变更。2004年12月20日，原东城办事处对市土地局出具了一份无标题文字，内容为：“市土地局：经东城办事处研究，原化学试剂厂所占土地红线图以外部分由南桥店××组处理”。2013年年初，原、被告为原化学试剂厂三间机瓦房的使用发生纠纷，被告丁新玉主动找到南桥店居委会的主任高某1调处，并要求延期腾房以折抵修房支出费用。2019年，双方为上述房产的使用再次发生纠纷，经南桥店居委会调解无效。原告于2019年7月19日诉至本院。因双方分歧太大，本案无法调解。另查明：1．原化学试剂厂于2003年已注销工商登记，其法定代表人是段某。在该厂正常经营或者存续期间，该厂的土地、厂房均未办理产权登记手续。2.1999年12月16日，原化学试剂厂与本市东城信用社签订《抵押借款合同》，约定以该厂土地作为抵押，从东城信用社借款57万元，借款期限6个月，利率6975‰。同日，市土地管理部门为东城信用社办理了《城镇国有土地使用权抵押许可证》。3．该笔借款到期后，因原化学试剂厂未能及时返还借款，东城信用社将该厂与原东城办事处诉至本院。经本院审理，双方当事人达成调解协议，被告邓州市东城办事处应于2001年元月3日前偿付原告东城信用社欠款57万元及利息，试剂厂负连带还款责任，并由本院制作了民事调解书。2001年该借款合同纠纷进入执行程序，执行案件由本院执行局张成敏承办。该执行案件因种种原因未执行到位。4．原化学试剂厂厂址内的大部分土地、房屋因我市修建南桥街已被占用或不复存在。本案原、被告双方争议的案涉三间房屋位于南桥街××段南侧，坐南面北临南桥街。本院认为：排除妨害纠纷属于一种侵权纠纷，首先应明确争议房产的产权和权利归属，包括所有权和合法占有。本案已经查明，案涉争议房产没有进行不动产登记，原、被告均不享有案涉争议房产的不动产产权这一事实毋庸置疑，则原告主张被告侵权，首先需要证明其权利来源合法，其对案涉争议房产系合法占有。根据双方的陈述、抗辩及举证，本案争议焦点有三：其一是2003年原告王敬阵与南桥店××组签订的两份协议的合同效力问题，其二是原告能否主张合法占有案涉争议房产的问题，其三是被告丁新玉是否构成侵权的问题。一、2003年原告王敬阵与南桥店××组签订的两份协议的合同效力问题。1．该两份协议是原告王敬阵与南桥店××组的真实意思表示，王敬阵与南桥店××组的原组长贾某3均具有民事行为能力，该两份协议在形式要件上符合法律规定。2．从实质要件上看，合同内容虽然涉及到王敬阵在不同部门之间进行协调等义务，但并不违反法律的禁止性规定，法无禁止即合法；需要考虑的南桥店××组是否有权处分原化学试剂厂的土地和房产。3．原东城办事处是原化学试剂厂的出资人，在该厂停产后有权对该厂的财产予以处分，又根据2001年南桥店××组与原东城办事处达成的协议，“双方平均分配该块土地”，足以说明双方对原化学试剂厂的土地享有同等的权利。在未取得原东城办事处的授权前，南桥店××组只能处分本组就原化学试剂厂土地的权利份额，对原属于东城办事处的权利份额进行处分系无权处分，故上述两份协议在签订时具有合法性欠缺，属于部分无效或效力待订合同。4．南桥店××组于2004年12月20日取得原东城办事处对于原化学试剂厂所占土地红线图以外部分处分权的书面授权，即有权处理（处置）上述范围内的土地及地上附属房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得权利的，该合同有效”的规定，在南桥店××组认可并愿意履行上述两份协议的前提下，上述两份协议的合法性欠缺得到弥补，为合法有效合同，对双方当事人具有合同约束力。5．南桥店××组在2003年6月20日双方签订的补充协议上明确注明“原《协议书》已经甲方代表会议通过，其内容不再变更”，原告王敬阵非本组社员，有理由相信合同相对方依法履行了内部民主议事程序，在程序上没有瑕疵。故被告丁新玉辩称该两份协议违反了民主议事程序，缺乏足够的证据支持，也与南桥店××组认可和履行该协议的事实不符，本院不予支持。6．该两份协议签订后，原告进行协调，取得了原东城办事处的书面授权，南桥店××组将原化学试剂厂的一半土地及六间房产分配给原告，其中在转让废弃地后还将三间地皮的收益分配给原告王敬阵，这一事实由《关于处理废弃地的决议》和原组长贾某3到庭证实，原告予以认可，足以说明上述两份协议已经得到了部分履行。从保护交易、维护交易安全的角度，不宜认定为无效合同。被告丁新玉辩称理由不当，本院不予支持。二、原告能否合法占有案涉争议房产的问题。1．南桥店××组将原化学试剂厂部分土地上附着的房产分配给原告，在取得原东城办事处授权后，即属于权利人对财产的有效处分行为。依据上述两份协议，原告王敬阵取得对原试剂厂坐南面北的六间机瓦房的合法占有，有权对案涉房产予以占有、使用和取得收益。即使案涉争议房产没有经过不动产部门登记、未取得不动产权属证书，但并不妨碍原告依据有效合同取得对案涉房产行使占有、使用和收益的权利。在此情形下，被告丁新玉未经原告王敬阵同意擅自占有上述房产，构成侵权。2．根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权要求损害赔偿”的规定，原告作为合法占有人有权请求侵权人返还原物、排除妨害或者消除危险。3．至于原告主张被告丁新玉应返还租房收益100000元并支付房产占有期间的租赁费用，却未能说明相关数额的来历、未能提供同地段同面积同等其他条件的房产租赁费计算标准及依据，本案暂不予处理，可另行主张。所以，原告的诉请部分理由正当，本院予以部分支持。三、被告丁新玉对案涉争议房产是否构成合法占有的问题。1．被告丁新玉主张占有案涉争议房产的权利来源是段某对上述房产的占有、使用，则段某对案涉争议房产是否构成合法占有是被告主张能否成立的关键所在。2．段某在证言和调查笔录中陈述，其以1000元的价格从南桥店原支书张正铎处取得案涉三间机瓦房的房产权属，于2010年又以1000元价格将案涉三间机瓦房和自建简易棚一间一并转卖给被告丁新玉，但是上述两次转让房产均无书面转让协议，且无其他关联证据可以互相印证，系单一证据，其证言效力不足以对抗原告提交的诸多证据，且与2013年年初被告主动找南桥店居委会主任调解并要求延期腾房的事实相矛盾。3．在交易不动产时，为减少纠纷、防范交易风险，合同相对人大多会选择签订书面协议，明确约定权利义务。本案被告丁新玉和其证人段某均在南桥店××辖区内生活多年，对本组情况比较了解，明知该组社员为原化学试剂厂土地多年来存在上访、维权等情况，在能签订书面协议避免纠纷时却选择口头协议，这些都与人们日常交易习惯不符，本院不予采信。4．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提出证据”，被告丁新玉不能举证证实其对案涉争议房产属于合法占有，属于举证不能。所以，被告丁新玉辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、被告丁新玉于本判决生效之日起三十日内自邓州市南桥街西段南侧临街三间案涉争议房产内搬出。二、驳回原告王敬阵的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原、被告各负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈金玲审 判 员  赵玉涛人民陪审员  王小伟二〇二〇年四月二日书 记 员  丁光鸿