石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6223号 原告姜某某，住福建省沙县。 原告姜某1，住福建省沙县。 二原告之共同代理人晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 被告石家庄鸿名房地产开发有限公司（以下简称“鸿名公司”），住所地石家庄市长安区谈南路6号。 法定代表人刘峰，该公司总经理。 委托代理人曹智，河北冀石律师事务所律师。 原告姜某某、姜某1与被告鸿名公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜某某、姜某1之委托代理人晁晓朋，被告鸿名公司之委托代理人曹智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜某某、姜某1向本院提出诉讼请求：1、解除石家庄市商铺的买卖合同；2、被告返还购房款2115104元，并支付利息529996.03元（按照《金融机构人民币贷款基准利率》，自购房款交付日起算，以三次缴纳的购房款为基数，分别计算至2019年5月13日，要求计算至购房款退还止），共计2645100.03元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年5月9日签订《定房协议》，购买位于石家庄市商铺，签订协议当天，原告缴纳了678371元购房款，被告向原告出具了收款收据。2014年8月6日，原告向被告交纳了678371元购房款，被告向原告出具了收款收据。2014年10月29日，双方就该商铺签订编号为2014102912492661513号《预售商品房合同备案书》，约定购买位于石家庄市商铺，原告在签订协议当天缴纳了758362元购房款，被告向原告出具了收款收据。被告违法超建被纳入房地产行业专项整治，也不能进行合法验收，原告拒绝收房和贷款。被告因严重超建未通过规划审批，被告所卖商铺不能满足消防要求，不符合消防的强制性规定。如果原告收房，根据相关政策办不了营业执照也会被相关部门勒令停止使用，实现不了经营的目的，不收房、不贷款是行使不安履行抗辩权。被告将原告所购买的房屋拆除作为消防通道使用。被告的违约行为致使原告购房目的不能够实现，根据合同法第94条，应当解除涉案房屋有关的所有协议。因被告违约在先，双方在预售商品房合同备案书第12条约定了规划变更退房事宜，约定退房利息按照中国银行活期存款率给付，该约定利息较低，不能弥补原告的损失。被告作为资本密集型的房企向银行贷款，利息也不低于银行存款基准利率，被告不能因为违约还获利，请求法院按照金融机构人民币贷款基准利率计算利息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告鸿名公司辩称，1、原告诉请不实，在其履行合同中存在严重的违约行为，原、被告双方签订涉案合同后原告只支付了首付款，剩余房款为贷款支付。在原告取得备案合同后已具备办理贷款的全部条件，被告通知原告提交贷款材料办理贷款手续后，原告始终不予配合，也不自行办理贷款手续，致使剩余房款始终未予支付，同时原告也不办理收房手续。按照合同和补充协议的约定，逾期支付剩余房款的每逾期一日按应付房款的每日万分之三支付违约金，并且被告有权直接在房款中扣除，现原告拖欠剩余房款为1400000元。按照合理的贷款审批期限两个月，原告应在2014年12月29日前支付，之后为逾期期限，至2019年7月10日违约金为703902.5元。2、本案涉案房产不是超规划建筑，被告没有违规，涉案房产符合规划设计。按照备案合同审批手续的规定，只有符合规划的房产才能进行合同备案，现涉案房产已在2014年底备案，证实涉案房产是符合规划设计的。3、关于涉案房产被拆除的事实被告认可，但其原因并非原告所述，在2018年消防部门对小区进行消防检查时认为小区消防通道少，需要增加消防通道变更消防设计，因此消防部门指定涉案房屋所在的位置变更为消防通道，责令被告予以拆除，该拆除行为被告没有过错，属于情势变更以及不可抗力造成的。综上，原告起诉事实理由虚假，对于主张的利息不应予以支持。现原告购买的商铺已经灭失，被告可以为原告调配一间相同的商铺。 经审理查明： 一、2014年5月9日，二原告与被告签订《定房协议》，约定：“甲方：石家庄鸿名房地产开发有限公司乙方：姜某某、姜某1……第一条乙方定购房屋的基本情况：乙方自愿定购甲方开发的位于石家庄市，建筑面积123.84ｍ2，后来加4.50ｍ2，单价为￥27388元／㎡；总房款为￥3391824元……付款方式及期限：……Ｃ、贷款，分期。乙方于2014年5月9日前付清房款678371元；乙方于2014年8月9日前付清房款678371元，乙方按时付清剩余房款，可在总房款基础上享受／优惠。2014年11月9日前付清房款￥685112元。如乙方贷款，在项目具备贷款条件后，按甲方通知的期限及要求准备好贷款所需资料。……第四条房屋交付期限：乙方交清全部房款及相关费用后，甲方应当在2014年12月31日前将符合本协议约定的房屋交付乙方使用。……第五条甲方逾期的违约责任：除本合同第四条规定的特殊情况和乙方原因外，甲方如未按本协议规定的期限与乙方签订正式备案的商品房买卖合同，按下列方式处理：逾期三个月内，乙方有权退房；甲方退还乙方所交房款，并按银行同期活期存款利率支付利息；逾期超过三个月，自第四个月起至实际交房之日止，甲方每日向乙方支付已付房款万分之壹的滞纳金。……” 同日，二原告向被告交纳购房款678371元。 2014年8月6日二原告向被告交纳购房款678371元。 二、2014年10月29日，原告姜某某、姜某1与被告鸿名公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014102912492661513），约定：“出卖人：石家庄鸿名房地产开发有限公司……买受人：姜某某，姜某1……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定规定的项目中的：房屋坐落长安区，用途商业，属钢混结构……该商品房建筑面积共128.34平方米，其中，套内建筑面积118.06平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米27389元……总金额（人民币）叁佰伍拾壹万伍仟壹佰零肆元整。……第九条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列批（1）（2）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。……第十条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人和设计、施工、监理四方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……第十二条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。……”该合同于同年在房产管理部门备案。 同日，二原告向被告交纳购房款758362元。2018年11月涉案商铺被拆除。 二、二原告称，2014年11月被告通知二原告收房，但该涉案商铺因消防验收未通过，二原告履行不安抗辩权，一直拒绝收房，现涉案商铺已被拆除，合同目的不能实现，故主张解除合同；提供：1、涉案项目规划审批图，证明涉案项目规划24层，上东城7号楼东北角设计有两层商铺，上东城临街建筑沿街总长度超过220米，根据GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》4.3.1规定“高层建筑的周围，应设环形消防通道，当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道，当建筑的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道”和GB50016-2014《建筑设计防火规范》7.1.1规定“街区的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160米，当建筑物沿街道部分的长度大于150米或总长度大于220米时，应设置穿过建筑物的消防车道。确有困难时，应设置环形消防车道”，该规划审批图虽然经过了审批，但消防设计不符合国家上述两个强制性规范，故被告卖给原告的商铺不符合消防强制性规定；2、《行政处罚决定书》,证实涉案商铺未按规划审批总平面图施工，实建地上总面积478023.37平方米，住宅部分面积超回迁认定面积76887.05平方米，商业部分超规划审批面积18841.11平方米，也证实被告对原告购买的商铺所在项目违规建设，由于超面积建设导致违反了消防法规和强制性标准；3、金刚生活区改造项目消防设计公告，证明涉案项目的消防设计在2014年10月24日、2018年1月10日两次报批设计图纸均不合格；4、涉案房屋现场图片4张，证明位于上东城7号楼（回迁楼）北侧临街商铺现为消防通道，该消防通道处房屋结构处有明显拆除痕迹，裸露出来的结构是房屋的承重柱、承重梁；5、涉案项目现场视频，涉案项目临街总长度超过220米，在涉案房屋拆除后形成的消防通道对面（东侧）同样是被告开发的上东城项目一部分（外卖商品房），也在涉案房屋斜对过拆除了原有房屋，改建成消防通道，说明被告为了通过消防验收，使其开发的涉案项目符合GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》4.3.1、GB50016-2014《建筑设计防火规范》7.1.1的规定，对涉案房屋进行了拆除，被告卖给二原告的涉案房屋不具有合法性；原告购买被告的商铺是为了商业经营，但所买的商铺不能满足消防要求，不符合消防的强制性规定，如果收房根据相关政策办不了营业执照，也会被相关部门勒令停止使用，实现不了经营的目的；6、被告于2016年12月7日被告向原告发出的律师函，证明即使原告违约，被告也应当从2016年6月20日开始给付原告应当所退购房款的利息，因双方约定的退房利息较低，不能弥补原告的损失，故主张按金融机构贷款基准利率计算利息。 被告涉案商铺的拆除并非因为被告的原因；对于原告提供的涉案项目规划审批图，该规划中24层是指住宅楼7号楼，并不是涉案房产，涉案房产未违反规划设计，该项目为拆迁安置项目，在被告公司介入之前对于规划的回迁面积过小，经拆迁办向区市汇报要求变更规划，因此该项目始终没有违规建设，现整个小区均已办理不动产权证，由此可以证明该小区项目没有违规行为，该规划图已经经过审批，是否符合消防设计是被告不可左右的，只能按照审批图纸进行建设，是否符合消防设计不是被告原因造成，涉案房产是在整条商业街的中间位置，不存在超建的可能性，如超建也只能在商铺的两端；对二原告主张的利息不认可，二原告在合同履行过程中没有按合同约定支付购房款以及办理贷款，所以二原告存在违约，应向被告支付违约金，从购房款中扣除；按照《建筑法》、《城市房屋建设管理法》规定，建筑物在竣工后经竣工验收合格就具备了交付条件，涉案房屋不是《消防法》规定的必须经消防验收后才可以交付的房产，二原告诉称未经消防验收合格不能办理营业执照等没有事实与法律依据；律师函可以进一步证实被告积极主动的要求二原告履行合同的义务，被告已经尽到了通知的义务；提供工程质量竣工验收记录，证实涉案商铺已经达到了交付的条件。 二原告对于被告提供的验收记录不认可，称该验收不具有合法性，应当由政府部门验收，本案涉及的是被告所售商铺不符合消防强制性规定，二原告也是基于涉案房屋不能通过消防验收才拒绝收房和办理贷款。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2014年5月9日二原告与被告签订的《定房协议》及2014年10月29日二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认，原、被告双方均应按上述合同享受权利并履行义务。现涉案商铺已被拆除，二原告以合同目的不能实现为由，主张解除《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。关于原、被告在履行合同期间是否存在违约行为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，二原告以所购买的商铺未通过消防验收为由拒绝收房，被告称涉案商铺并未违规建设，在2014年底通知二原告交房时已具备交房条件，商铺的拆除并非因被告的原因所导致，因被告在通知二原告收房时，涉案商铺并未通过消防验收，违反了国家的强制性规定，即不具备交房的条件，直至涉案商铺被拆除，仍未通过消防验收，故二原告拒绝收房，理据充分，即二原告不存在违约行为，对被告的说法本院不予采信。合同解除后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于原告主张的利息，应自交纳之日起，按双方合同约定的中国人民银行同期活期存款利率计算。经调解，双方未达成一致意见。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、解除原告姜某1、姜某某与被告石家庄鸿名房地产开发有限公司就石家庄市商铺签订的买卖合同。 二、被告石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜某1、姜某某购房款2115104元并支付利息（其中，以678371元为基数，自2014年5月10日起至实际付清之日止；以678371元为基数，自2014年8月7日起至实际付清之日止；以758362元为基数，自2014年10月30日起至实际付清之日止；以上均按中国人民银行同期活期存款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27961元，减半收取13980.5元，保全费5000元，由被告负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费27961元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇一九年八月十五日 书记员  胡江涛