广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7994号原告:刘定玲，女，1987年6月8日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：王伟，男，1979年2月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区,被告：周琦，女，1960年6月22日出生，汉族，住广东省阳东县,第三人：广东中原地产代理有限公司花都雅居乐分公司，住所地广州市花都区新华街凤凰北路32号4号楼YP座81号商铺，统一社会信用代码91440101665903984N。法定代表人：李耀智。第三人：中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路200号14楼1409-1410室，统一社会信用代码913100005574007652。法定代表人：黄志刚。委托诉讼代理人：谢佩愉、张耀国，广东天穗律师事务所律师。原告刘定玲与被告王伟、周琦，第三人广东中原地产代理有限公司花都雅居乐分公司、中银消费金融有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月4日公开开庭进行审理，原告刘定玲及其委托诉讼代理人王启星，第三人中银消费金融有限公司（以下简称中银公司）的委托诉讼代理人谢佩愉到庭参加诉讼，被告王伟、周琦，第三人广东中原地产代理有限公司花都雅居乐分公司（以下简称中原地产公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘定玲向本院提出诉讼请求:1.请求判令两被告协助原告办理位于广州市花都区颐泊三街34号202房的房屋权属登记至原告玲名下过户手续；2.请求判令第三人中银公司办理位于广州市花都区颐泊三街34号202房的房屋解除查封手续；3.在涉案房屋交易过户当天原告自行办理涂销原告对涉案房屋设定的抵押手续；4.请求判令两被告向原告支付违约金227000元（违约金按房屋成交总价的10%计算）；5.请求判令两被告向原告赔付原告履行本合同产生的垫付支出的各类费用直接损失100000元；6.请求判令本案的诉讼费、保全费全部由两被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系。2017年2月27日，原告刘定玲与被告王伟、周琦在第三人中原地产公司中介促成下签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定交易的房产位于广州市花都区颐泊三街34号202房，建筑面积为224.47平方米，交易总金额为人民币227万元，另家私家电作价5万元。双方采用原告一次性分期支付给被告的付款方式，约定房屋交付时间为被告收齐房款方天；原被告双方并在合同十六条其他约定约定了违约责任为合同第二条成交价的10%赔偿对方。后在2017年6月19日，原被告以补充协议的形式，将过户时间初定在2018年7月31日后办理过户手续，如有延误顺延过户时间。2017年2月27日签订了《存量房买卖合同》当天，原告以现金形式向被告王伟支付定金3万元；2017年2月27日，原告在ATM机转账17万元至被告王伟工商银行卡；2017年4月1日，原告通过转账12万元（含5万元家私家电款）形式给被告周琦账户收取；2017年4月18日，原告通过向被告指定的两个收款账户（万惠投资公司及刘昆）分两笔共转出80.6万元；2017年4月21日，原告通过转账形式向被告周琦工商银行卡账户转账5万元；2017年5月4日，原告通过转账形式向被告周琦工商银行卡账户转账9.4万元；以上合计132万，被告王伟向原告出具《收款收据》“简称收据一”127万+5万家具=132万，落款日期为2017年4月18日。2017年6月19日，原告通过转账形式向被告周琦工商银行卡账户转账50万元；2017年6月20日，原告通过转账形式向被告周琦工商银行卡账户转账15万元；以上合计65万元，被告王伟向原告出具《收款收据》“简称收据二”65万元，落款日期为2017年6月19日。2017年7月24日，原告通过转账形式向被告周琦工商银行卡账户转账35万元；当天，被告王伟向原告出具《收款收据》“简称收据三”35万元，落款日期为2017年7月24日。至此，原玲已经全额支付总房款227万元，另支付5万元家私家电款，一共支付232万元，由于被告王伟、周琦向中介方先出具收据，由中介方保管，原告支付对应的房款后，经被告王伟、周琦的同意由中介方向原告交付相应的收据一、收据二以及收据三。另按照双方约定，付清房款当天，原被告办理房屋交接手续。2017年7月24日，在第三人中介方的见证下，原被告双方办理房屋移交交接手续，被告王伟、周琦将物业维修基金存折、房屋业主卡、房屋的钥匙交给原告，并在中介方的见证下，被告王伟、周琦向原告补开出具《家私家电清单》。同时在收齐房款的当天（即2017年7月24日），原被告到广州市花都区公证处办理全权委托公证，由被告王伟、周琦委托第三人协助原告办理房屋的过户手续。另原被告为了确保原告的资金的安全以及减低交易风险系数，原被告曾在2017年6月29日在广州市花都区房管局不动产登记中心，被告将涉案交易的房屋抵押给原告，抵押债券金额为232万，原被告双方办理房屋入压手续，抵押权人为原告本人。后在2018年10月15日，被告因与第三人中银公司因借款合同纠纷，被第三人中银公司向广州市越秀区人民法院将涉案交易的房屋进行查封冻结（案号为2018粤0104民初26700号），后广州市越秀区人民法院于2018年11月15日作出民事判决书，判令被告王伟于作出的判决发生法律效力之日起十日内，被告王伟向第三人中银公司清偿价款本金69741.4元及利息、滞纳费（利息与滞纳费之和，以尚欠本金为基数按年利率24%的标准从2018年1月1日起计算之款项清偿之日止，其中扣减被告王伟已经支付的滞纳费共计760.06元）。时至今日，因涉案的房屋被广州市越秀区人民法院查封导致无法进行过户手续，被告拒绝配合原告办理房屋过户手续，完全逃避责任。综上所述，原告认为，原告作为一个善意购买人，在本次交易中不存在任何的过错，且对涉案房屋交付了全额，且占有房屋，有权要求继续被告履行合同，协助办理过户手续。至于涉案房屋被第三人中银公司申请查封，鉴于原告有足够的理由进行排除查封，行使执行异议要求不得执行查封涉案房屋的权利，且原告为涉案房屋的抵押权人，在继续履行、协助过户上不存在任何的阻碍过户的障碍。故原告无奈之下，具状将被告、第三人诉至法院，望法院判如所愿。补充：我方对涉案房屋设定了抵押，过户时我方会自行涂销。第三人中银公司述称，1.我方认为原告不享有所有权，无权要求解封涉案房屋，其要求解封涉案房屋，因涉案房屋尚未过户，根据最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条规定，得知对未办理过户登记手续的财产，人民法院不可查扣冻的情形，须同时符合三个条件：一是我方已支付全部价款，二是实际占有，三是我方对未办理过户登记手续没有过错，2.本案中原告提交的银行流水，经过核对，付给周琦的款项中是否购房款无法确认，由法院认定，有119.4万无法确认是转给两被告的购房款，由法院查明，因为没有支付全部价款，达不到上述法规第17条第一款的法定要求。原告无提交其他证据证明其占有房屋，如水电费证明，物管费证明等，我方不认可其他证据三性，截止起诉之日超2年，如果其控制涉案房屋，不可能无法提供水电费、物管费的证明，所以我方认为其没有实际占有房屋，达不到查扣冻第17条第二款。3.从原告提交的证据存量房买卖合同第6页，由此可知原告明知无购房资格而约定过户到刘定胜名下，从原告签订合同之日至2018年10月15日越秀法院查封房屋之日止期间1年半多，原告完全有足够时间办理过户登记，原告怠于办理手续存在重大过错，达不到查扣冻第17条第三款规定。综上，根据物权法第9条第一款规定，最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第24条，本案涉案房屋还登记在王伟名下，虽在其提供的买卖合同将房屋出售于原告，但实际未办理物权登记，原告不享有房屋的所有权，不能对抗第三人，请求法院驳回原告对我方的起诉。被告王伟、周琦，第三人中原地产公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区颐泊三街34号202房，登记的权属人为王伟。2017年2月27日，王伟（甲方、卖方）与刘定玲（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：王伟向刘定玲出售涉案房屋，建筑面积224.47平方米，房屋类型为住宅，存在抵押，总成交价为227万元。三、付款方式为涂销抵押一次性付款，（1）签订本合同时支付3万元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款20万元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；（3）207万元在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。四、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。六、乙方承担全部税费。八、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。十一、如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列第2种方式处理：2.违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。十六、其他约定：该房子最终落名为刘定胜身份证号码是，并保证有购房资格（手写体）。合同还就各方其他权利义务进行了约定。刘定玲表示当时中原地产公司将该《存量房买卖合同》拿去办理网签手续，网签合同版本与该合同版本一致，虽然中原地产公司未在该合同上签字，但刘定玲表示中原地产公司在后续的家私电器清单中作为见证方有盖章。刘定玲表示其当时打算在广州购买两套房屋，将涉案房屋过户到其弟弟刘定胜名下，由于广州地区限购政策对于非广州户籍人员的购房条件从购买社保年限的三年变成五年，刘定胜就不具备购房资格，只有刘定玲才具备购房资格，因此王伟（甲方）与刘定玲（乙方）在2017年6月19日签订《补充协议》，约定：1.甲乙双方知悉该物业存在银行抵押状态。2.甲乙双方友好协商部分首期楼款20万元于2017年3月1日前交于甲方，甲方承诺该笔款项不能挪作其它用途，并保证无任何查封情况。3.双方知悉乙方在办理广州户口手续，预计于2018年7月31日前完成后再办理过户手续，如有延误，自愿顺延过户时间，如最终户口办理不成功，双方约定甲方将所有权公证委托于乙方，中途同意乙方转名以及换购房名字，并且于收齐款交楼于乙方使用。刘定玲表示签订合同时涉案房屋存在银行按揭贷款，为了涂销抵押，王伟找到万惠投资管理有限公司（以下简称万惠公司）垫资赎契，因此变更了合同的付款方式，由刘定玲直接向万惠公司支付款项作为部分楼款。关于付款过程，签订合同当天，刘定玲向王伟通过现金方式支付定金3万元，之后刘定玲分别通过其本人账户、配偶押晓飞的账户、表妹王海燕的账户、弟弟的配偶王晓兰的账户分别在2017年2月27日至2017年7月24日期间向王伟的账户、王伟的配偶周琦的账户以及王伟指定的债券公司账户转账，共支付合计232万元，为此提交银行转账记录以及王伟出具的五张收款收据予以佐证，其中五张收据为2017年2月26日确认收到定金3万元、2017年4月18日确认收到部分楼款127万元、2017年6月19日收到部分楼款65万元、2017年7月24日收到部分楼款35万元、2017年7月24日家私家电费用5万元。刘定玲表示款项是房款227万元加上家私家电的5万元合计232万元。刘定玲表示款项均是零散支付，每次支付均通过中原地产公司，均是汇总后由王伟统一出具收据。刘定玲表示为了权益保障，涉案房屋于2017年6月29日办理抵押权登记在刘定玲名下，债权数额为232万元。2017年7月24日，王伟、刘定玲及中原地产公司一起办理涉案房屋的交接手续，同日签订《家私电器清单》，刘定玲表示其从2017年7月24日起在涉案房屋居住至今，为此提交物业管理费缴费单、发票、住宅专项维修资金登记簿业主卡等予以佐证。刘定玲表示王伟为配合刘定玲办理涉案房屋的过户手续，委托刘定玲的朋友宋莹莹办理涉案房屋的涂销抵押、交易过户等手续，为此提交广州市花都公证处于2017年7月24日出具的公证委托书予以佐证，委托书载明王伟与周琦是夫妻关系，是涉案房屋的产权人，现委托宋莹莹代理处理涉案房屋的涂销抵押、签订房屋买卖合同、代收房款及办理转移登记手续等。刘定玲表示宋莹莹因怀孕回老家待产，直至2018年10月5日才返回广州，此时双方办理房屋过户事宜发现中银公司于2018年10月15日申请越秀法院查封了涉案房屋，为此，刘定玲提交宋莹莹购买机票记录以及宋莹莹小孩在四川省的出生医学证明以及刘定玲户口簿予以佐证，其中户口簿显示刘定玲于2018年7月9日落户广州市。另查明，中银公司于2018年7月12日向广州市越秀区人民法院提起对王伟的借款合同纠纷一案，要求王伟偿还欠款79303.75元及利息以及律师费等，案号为（2018）粤0104民初26700号，中银公司在该案申请财产保全，越秀法院于2018年10月15日查封涉案房屋，该案于2018年11月15日作出判决，判令王伟向中银公司清偿本金69741.4元及利息等。判决生效后，因王伟未履行生效判决确定的义务，经中银公司申请，越秀法院以（2019）粤0104执24453号案立案执行。之后，刘定玲向广州市越秀区人民法院提出执行异议，案号为（2019）粤0104执异454号，该院于2019年9月30日作出执行裁定书，经审查认为：涉案房屋虽然登记在王伟名下，但刘定玲与王伟签订房屋买卖合同时间早于该案的查封时间，且根据刘定玲提交的银行交易明细、转账凭证等足以证明涉案房屋的价款已支付给了王伟、周琦，且刘定玲从2017年起占有涉案房屋。虽然刘定玲在签订买卖合同后因限购政策变化失去购房资格，但2018年7月已具备购房资格，之后因王伟代理人原因未及时办理涉案房屋的过户登记，刘定玲对此不存在过程，因此，刘定玲的请求合法有据，遂于2019年9月30日作出裁定：中止（2019）粤0104执24453号案对涉案房屋的执行。诉讼中，刘定玲向本院提出保全申请，本院审查后于2019年7月24日作出（2019）粤0114民初7994号民事裁定，裁定：查封被王伟名下位于广州市花都区颐泊三街34号202房。后本院以（2019）粤0114执保1097号于2019年7月30日查封了涉案房屋，为此刘定玲预缴了保全费5000元。根据刘定玲提交的2020年2月5日广州市花都区土地房产档案室出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区人民法院的查封已解除，涉案房屋现有限制权利状态仅为本案的查封。根据广州市规划和自然资源局花都区分局出具的《购房资格证明》显示，截至2019年11月4日，刘定玲具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，刘定玲与王伟签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据本案查明的事实，刘定玲在签订合同后已通过分笔转账的方式共向王伟支付了全部购房款227万元，王伟对此亦出具收据予以确认，故本院确认刘定玲已履行完毕支付房款的义务。双方就刘定玲具备购房资格后再行办理产权转移登记手续已在补充协议中进行了约定，刘定玲于2018年7月9日落户广州市，具备购房资格，根据刘定玲提交的公证委托书、机票往来及出生医学证明等证据，本院采信刘定玲主张此时因王伟代理人的原因导致未能及时办理过户手续，因此，2018年7月9日之后涉案房屋未能及时办理权属转移登记手续系因王伟一方原因所致，王伟应承担相应的违约责任。现涉案房屋的限制权利情形已解除，且刘定玲表示在办理交易过户手续当日自行涂销其对涉案房屋的抵押手续，因此，刘定玲请求王伟协助办理涉案房屋的过户手续，合理有据，本院予以支持。同时，刘定玲须在办理交易过户手续之前申请解除本案对涉案房屋的查封。关于违约金的标准，王伟在本案应承担的是逾期办理过户手续的违约责任，应按合同约定的按总房价每日0.05%的标准计算，按该标准，从刘定玲具备购房资格之日起算至本案庭审辩论终结之日已高达九十多万元，现刘定玲主张王伟按总房价227万元的10%即227000元的标准承担违约责任，是其在法律允许的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认。关于损失10万元，因刘定玲未能举证证明上述违约金未能弥补其实际损失，故刘定玲要求王伟另行赔偿损失10万元，依据不足，本院不予支持。因中银公司对涉案房屋申请的查封已解除，刘定玲要求中银公司解除对涉案房屋的查封手续，缺乏事实依据，本院不予支持。关于周琦是否需要承责的问题，涉案房屋仅登记在王伟一人名下，涉案合同由刘定玲与王伟签订，刘定玲未能举证证明周琦与王伟共同成为合同的相对方，因此，刘定玲要求周琦承担连带责任，依据不足，本院不予支持。王伟、周琦及中原地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王伟在原告刘定玲办理完毕位于广州市花都区颐泊三街34号202房的涂销抵押手续且在原告刘定玲申请解除对该房屋的查封措施之日起三十日内协助原告刘定玲办理该房屋的交易过户手续，将上述房屋过户至原告刘定玲名下；二、被告王伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘定玲支付违约金227000元；三、驳回原告刘定玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6206元，保全费5000元，合计11206元，均由被告王伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  卓金华二〇二〇年二月二十四日书 记 员  邓国靖