上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9309号原告：魏伟，女，1984年3月21日出生，汉族，户籍地黑龙江省铁力市。原告：于春艳，女，1982年10月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省。上列两原告共同委托诉讼代理人：张磊，上海九州通和律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。被告：上海恺泰房地产开发有限公司(以下简称“恺泰公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海硬石空间资产管理有限公司(以下简称“硬石公司”)，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙忠萍，总经理。委托诉讼代理人：何智伟，上海赛意律师事务所律师。被告：上海悠房信息科技有限公司(以下简称“悠房公司”)，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱益波。原告魏伟、于春艳诉被告上海恺泰房地产开发有限公司、上海硬石空间资产管理有限公司、上海悠房信息科技有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序。因无法直接送达上海悠房信息科技有限公司诉讼文书，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并采用公告方式向上海悠房信息科技有限公司送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本案于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告魏伟、于春艳的共同委托诉讼代理人张磊、张琪，被告上海恺泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王翔，被告上海硬石空间资产管理有限公司的委托诉讼代理人何智伟到庭参加诉讼，被告上海悠房信息科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏伟、于春艳向本院提出诉请：1、请求判令三被告共同向两原告退还多收取的房款人民币583,246元；2、请求确认原告魏伟与被告硬石公司签署的《定购协议》无效。事实与理由：两原告系朋友关系。两原告与恺泰公司就位于上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成购房意向，恺泰公司称硬石公司与悠房公司系其指定经销商，两原告必须通过硬石公司、悠房公司购买系争房屋。故2016年7月27日，被告硬石公司作为甲方，原告魏伟作为乙方，双方签订《定购协议》1份，约定乙方向甲方购买系争房屋。同日，魏伟向硬石公司支付购房款200,000元，硬石仅出具100,000元的定金收据。2016年7月30日，两原告支付悠房公司200,000元，悠房公司出具了300,000元的服务费收据。同日，两原告支付硬石公司421,228元，硬石公司出具金额为421,228元的房款收据。同日，恺泰公司作为甲方，两原告作为乙方，双方签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，面积72.27平方米，单价32,929.63元/平方米，共计2,379,824元。同日，两原告向恺泰公司支付购房款2,141,842元，恺泰公司向两原告出具了2,141,842元的房款收据。2017年12月30日，恺泰公司向两原告交房并发放了《商品房结算及进户凭证》。2018年8月1日，恺泰公司向两原告退还面积差额款1,317元。后两原告经调查得知，恺泰公司作为上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号虹桥世界中心商务楼的开发商，于上述楼盘销售期间通过所谓的“代理公司”(包括但不限于硬石公司、悠房公司)，向购房者以加收服务费的名义变相提高售房价格，但在购房前恺泰公司并未向购房者告知实际支付的购房款与预售合同载明的房价并不一致，硬石公司在收款后向两原告开具的两张收据收款事由是定金和房款，严重误导两原告。事后恺泰公司拒绝就加价部分向购房者开具发票。因此，购房者在将来出售房屋时，由于实际购房款与预售合同售价之间的差价，将增加大额增值税支出，造成严重经济损失，且实际购房价金额超出备案价格，三被告上述行为明显违反合同法和城市房地产管理法等法律法规的规定，以合法形式掩盖非法目的。硬石公司不是商品房预售许可证上的开发商，无预售资质，故本案中硬石公司与两原告签订的定购协议无效。两原告应付房款金额应以预售合同约定金额为准，多付的房款应予返还。两原告无法区分三被告各自的收款金额，且应由三被告举证证明三者之间的结算情况。故三被告应共同返还两原告多付房款583,246元(200,000+200,000+421,228+2,141,842－2,378,507－1,317＝583,246)。被告上海恺泰房地产开发有限公司辩称，不同意第一项诉请，理由是被告恺泰公司根据商品房合同收取钱款，并没有多收取房款。第二项诉请，与被告恺泰公司无关，请法院依法裁判。硬石公司向恺泰公司购买相关房屋，硬石公司可指定第三方与恺泰公司签订预售合同。被告上海硬石空间资产管理有限公司辩称，第一，涉案的商业中心项目是恺泰公司和硬石公司合作开发的，恺泰公司同意硬石公司对外销售包括系争房屋在内的部分房屋，两原告也确认购买指定房屋必须通过硬石公司来购买。所以两原告购买房屋必须要与硬石公司签订合同，悠房公司是硬石公司委托的具体落实销售中介服务的公司。在购买房屋过程中，三被告明确告知两原告2,963,070元的总金额，双方并在定购协议中予以确认，两原告主张定购协议无效缺乏依据，系争项目有预售许可，并且现在系争房屋已经登记在两原告名下，定购协议属于两原告真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形。2016年7月30日两原告基于定购协议约定办理了商品房购房的必要手续，虽然预售合同的价格是2,378,507元，但截至签订预售合同当日，两原告给付了2,963,070元的价款，因此可以看出两原告明知预售合同中的价款只是为了办理手续所定，其支付的2,963,070元与定购协议约定金额一致。此外，涉案房屋性质是商业用房，不是住宅房，不受价格法管控，所以两原告主张定购协议无效，应当予以驳回。若法院查实后认为定购协议无效，则系争房屋的买卖都是基于定购协议履行的，故原、被告之间是双返义务，两原告返还房屋，被告返还全部房款，只退部分房款是错误的。被告上海悠房信息科技有限公司未作答辩。本院经审理查明如下事实：系争房屋所在楼盘上海市青浦区诸光路1588弄《绿地融信商业中心》由恺泰公司开发，恺泰公司于2015年取得上述楼盘预售许可证。2016年7月27日，被告硬石公司作为甲方，原告魏伟作为乙方，双方签订《定购协议》1份，约定乙方向甲方购买系争房屋，定金100,000元，预测建筑面积72.27平方米，定购总价2,663,070元；乙方所付定金作为双方订立《上海市商品房预(出)售合同》的担保，签订《上海市商品房预(出)售合同》后，乙方支付的立约定金转为房价款。特别约定第9条约定，乙方于2016年7月31日前支付首付款2,663,070元、补足服务费300,000元，可享受以上定购总价，否则价格无效。协议另约定了其他事项。同日，魏伟向硬石公司支付200,000元，对此硬石出具100,000元的定金收据。2016年7月30日，恺泰公司作为甲方，魏伟、于春艳作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，用途为办公，暂测建筑面积72.27平方米，单价32,929.63元/平方米，共计2,379,824元。同日，两原告向恺泰公司支付购房款2,141,842元，恺泰公司向两原告出具了2,141,842元的房款收据。同日，两原告支付硬石公司421,228元，硬石公司出具金额为421,228元的房款收据。同日，两原告支付悠房公司200,000元，悠房公司出具了300,000元的服务费收据。2017年12月30日，恺泰公司向两原告交付房屋并交付《商品房结算及进户凭证》。2018年7月8日，系争房屋过户登记至两原告名下，登记建筑面积72.23平方米。2018年1月18日，恺泰公司向两原告开具房款发票，金额为2,378,507元。2018年8月1日，恺泰公司向两原告退还面积差额款1,317元。另查明，恺泰公司作为甲方，硬石公司作为乙方，双方签订《虹桥世界中心定制开发协议》，约定乙方定制“绿地融信商业中心”B楼(10幢)Loft办公4、5、7、8楼部分房源，E楼1、2、9楼整层，双方同意，该房屋的购买价款应按建筑面积计价，单价为人民币35,305元/平方米，预计建筑面积约17,959.28平方米，预计成交总价为634,050,437元(以实测面积为准)。甲方明确上述产权可以按产权分割分别落户到乙方指定的任何第三方。第三条约定，乙方向甲方支付上述款项时，甲方开具收据给乙方，甲方无需向乙方开具购房款发票，待甲方与乙方或乙方指定第三方签订正式的预售合同后，由甲方向预售合同的买受人开具相应购房款发票。乙方指定落户第三方签订预售合同时支付的款项直接支付给乙方。第四条约定，1.应乙方要求，在本协议签署后，甲方依乙方的要求可与乙方指定的第三方就本协议约定的全部或部分房屋签署正式的房屋预售合同(或现房买卖合同)并办理网签备案；2.甲方与乙方指定第三方签署预售合同的房屋单价仍按本协议约定单价，乙方指定第三方无需向甲方支付购房款；3.乙方保证签署正式预售合同的期限最迟不晚于2017年12月30日，若超过该期限乙方未指定第三方的，乙方须以自己的名义与甲方签署正式的预售合同，同时甲方同意乙方有一次更名给第三方的机会；4.无论乙方或乙方指定第三方是否与甲方签署正式的预售合同，乙方仍须按本协议第三条约定付款方式向甲方支付房价款，否则乙方须承担相应违约责任。协议另约定了其他事项。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，两原告提供的产权证、签购单、收据、银行交易明细、商品房预售合同、发票、进户及结算凭证、短信打印件，被告硬石公司提供的定购协议、定制开发协议，上述证据经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，两原告称，恺泰公司与硬石公司提供的定制开发协议是恺泰公司为了跳出一房一价的限制，并未实际履行。2016年7月30日，两原告发现所付金额高于预售合同价格，当场就向恺泰公司和硬石公司的工作人员提出异议，他们说合同已经签订，就这样了，后来两原告向房地产管理部门投诉。定购协议无效不影响预售合同的合法有效。即使不退房款也应开具发票，否则将对两原告再次出售系争房屋造成税费损失。恺泰公司称，两原告未于签订预售合同当场提出过异议，不知道两原告有无在之后提出过异议。硬石公司称，在收到起诉状之前从未收到过两原告任何异议，两原告起诉的原因是恺泰公司拒绝开具差额部分的发票。审理中，恺泰公司提供签购单复印件1份(有“魏伟”签字字样)，以证明2016年9月13日，恺泰公司收到本案预售合同价款2,379,824元与两原告支付恺泰公司房款2,141,842元之间的差额237,982元。两原告对复印件真实性不予认可，称两原告提供的证据证明两原告在2016年7月27日和2016年7月30日总计付款2,963,070元，与定购协议金额一致，如果该签购单真实，则要回去核实相关情况。硬石公司也称需要核实，因为具体事宜由悠房公司操作。之后各方当事人均未向本院提交核实意见。本院认证如下：该证据系复印件，无原件以供核对，两原告也未确认该笔付款真实存在且由两原告支付给恺泰公司，故本院不予采信。本院认为：原告魏伟与被告硬石公司签订的定购协议，并非硬石公司以开发商身份与购房人签订的商品房预售合同，故两原告认为因硬石公司未取得预售许可证故定购协议无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案系争房屋系商业用房，定购协议对系争房屋总房价和服务费明确作了约定，两原告在签订预售合同当天已明知恺泰公司针对系争房屋应收取的房款少于定购协议的约定，且差额较大，但两原告仍然按照定购协议约定的金额全额付款，直到2019年才提起诉讼，两原告也未举证证明其二人在合理期限内向三被告就房款金额提出过异议。故本院确认两原告明知其已付款项的构成并予以认可。故定购协议系双方真实意思表示，未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。至于三被告在本案系争房屋销售过程中的行为是否违反相关行政管理部门的规章或政策，不属于人民法院民事案件审理范围。故对两原告要求确认上述定购协议无效、要求三被告共同返还超出预售合同价部分的款项的诉讼请求，本院不予支持。被告悠房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告魏伟、于春艳全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,632.50元，由原告魏伟、于春艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  陆关泉人民陪审员  杨宝勤二〇一九年十二月十八日书 记 员  朱程飞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。