河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0421民初2195号原告：郝爱卿，女，1958年9月9日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：杨书强，河南黎民律师事务所律师。被告：黄政民，男，1958年10月11日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：胡金伟，平顶山市宝丰县旭徽法律服务所法律工作者。第三人：朱建周，男，1962年7月8日出生，汉族，河南省宝丰县。原告郝爱卿与被告黄政民、第三人朱建周共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝爱卿向本院提出诉讼请求：1.判决分割郝爱卿与黄政民共同购买的价值为4133125元的房产，其中价值650000元的房产为郝爱卿所有；2.诉讼费及保全费由黄政民承担。事实和理由：2014年4月至2015年4月，郝爱卿、黄政民、朱建周三人共同出资购买位于宝丰县××××东段，由宝丰县博森房地产开发有限公司开发的房产，其中郝爱卿出资650000元。三人购买的房产由黄政民作为出资代表人与宝丰县博森房地产开发有限公司签订了购房合同，并在宝丰县房产局备案，上述商品房的共有人应为实际出资人郝爱卿及黄政民，但黄政民将其妻子黄奎花列为共有人，黄政民拒不纠正，且出售涉案的部分房产。郝爱卿要求黄政民分割房产，并办理移交手续，但被黄政民拒绝。黄政民辩称，郝爱卿所诉不实，黄政民没有收到房款，应依法驳回郝爱卿的诉请。朱建周述称，郝爱卿所诉属实，所诉房屋登记在黄政民名下，是黄政民、郝爱卿、朱建周三个人购买。但是，郝爱卿自行卖房得到款项370000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认双方提交的《商品房买卖合同》收据以及承诺函，形式合法，内容真实，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，黄政民、郝爱卿、朱建周签订《协议书》一份，内容为：“我叫黄政民，在我名下的房产，是由我为代表的在博森—东方国际购买的，房产有经济适用房30套、门面房6套、商品房4套，实属黄政民、郝爱卿、朱建周三人共同出资，共同拥有（属于三人共同财产），将来分房多少，以票据为准。房产共有人：黄政民、郝爱卿、朱建周2015.元.20”黄政民、郝爱卿、朱建周三人在《协议书》上签名并按指印。后郝爱卿要求变更其房屋名称，黄政民拒绝，引起诉讼。宝丰县博森房地产开发有限公司作为出售人，黄政民作为购买人，签订《商品房买卖合同》，黄政民共提交28份《商品房买卖合同》，其合同备案编号及其对应的房号和合同价为：1.第410420201404030012号（房号：3-802，房款：65013元）,2.第410420201404030013号（房号：3-902，房款：65013元）,3.第410420201404030014号（房号：3-1002，房款65013元）,4.第410420201404030015号（房号：3-1102，房款：65013元）,5.第410420201404030016号（房号：3-1202，房款：65013元）,6.第410420201404030017号（房号：3-1302，房款：65013元）,7.第410420201404030018号（房号：3-1402，房款：65013元）,8.第410420201404030023号（房号：3-702，房款：65013元）,9.第410420201404030024号（房号：3-602，房款：65013元）,10.第410420201404030025号（房号：3-502，房款：65013元）,11.第410420201404030026号（房号：3-402，房款：65013元）,12.第410420201404030027号（房号：3-403，房款：43862元）,13.第410420201404030028号（房号：3-503，房款：43862元）,14.第410420201404030029号（房号：3-603，房款：43862元）,15.第410420201404030030号（房号：3-703，房款：43862元）,16.第410420201404030031号（房号：3-803，房款：43862元）,17.第410420201404030032号（房号：3-903，房款：43862元）,18.第410420201404030034号（房号：3-1003，房款：43862元）,19.第410420201404030035号（房号：3-1103，房款：43862元）,20.第410420201404030036号（房号：3-1203，房款：43862元）,21.第410420201404030037号（房号：3-1303，房款：43862元）,22.第410420201404030038号（房号：3-1403，房款：43862元）,23.第410420201404030039号（房号：3-1503，房款：43862元）,24.第410420201404030042号（房号：3-1803，房款：43862元）,25.第410420201404020009号（房号：1号楼316铺，房款：145046元）,26.第410420201404020010号（房号：1号楼116铺，房款：290092元）,27第410420201404020012号（1号楼117铺，房款：395274元）,28.第410420201404020014号（房号：1号楼118铺，房款：335632元）。郝爱卿在宝丰县博森房地产开发有限公司缴纳购房款，宝丰县博森房地产开发有限公司给郝爱卿出具承诺函，具体为：1.2014年10月22日缴纳50000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030042号备案合同，房屋为3-1803；2.2014年11月10日缴纳120000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030012号备案合同，房屋为3-802；3.2014年11月18日缴纳370000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404020009号备案合同，房屋为1号楼316商铺；4.2014年12月20日缴纳40000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030035号备案合同，房屋为1-1103；5.2015年1月13日缴纳40000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030028号备案合同，房屋为3-503；6.2015年3月10日缴纳20000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030038号备案合同，房屋为3-1403；7.2014年11月6日牛书志缴纳10000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030029号备案合同，房屋为3-603，后牛书志将该房屋转给郝爱卿，郝爱卿向牛书志支付10000元。郝爱卿共缴纳房款650000元。朱建周在宝丰县博森房地产开发有限公司缴纳购房款，宝丰县博森房地产开发有限公司给朱建周出具承诺函，具体为：1.2014年10月23日缴纳40000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030041号备案合同，房屋为3-1703；2.2014年10月27日缴纳20000元，显示的涉及合同为410420201404030039号备案合同；3.2014年11月14日缴纳140000元，显示的涉及合同为410420201404030031号备案合同，房屋为3-803；4.2015年1月4日缴纳200000元，显示的涉及合同为410420201404030014号备案合同，房屋为1号楼118商铺；5.2015年1月7日缴纳140000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404020014号备案合同，房屋为1号楼118商铺；6.2015年2月3日缴纳50000元，显示的涉及合同为410420201406190022号备案合同，房屋为1-1602。7.2015年2月27日缴纳50000元，显示的涉及合同为4104202014006190022号备案合同；8.2015年3月13日缴纳50000元，承诺函显示的涉及合同为410420201404030030号备案合同，房屋为3-703。黄政民共缴纳房款2580000元，郝爱卿共缴纳房款650000元，朱建周共缴纳房款490000元。郝爱卿房款占比17.483%[650000元/（2580000元+650000元+490000元）]。郝爱卿、朱建周向宝丰县博森房地产开发有限公司缴纳房款所涉及的合同显示，出售人为宝丰县博森房地产开发有限公司，买受人为黄政民，共有人为黄奎花；宝丰县博森房地产开发有限公司分别向郝爱卿、朱建周出具承诺函、购房优惠款返还计划书。另查明，黄政民在宝丰县房地产备案合同中涉及的房源为：1.合同备案房源：1号楼，3-402、3-502、3-602、3-702、3-802、3-902、3-1002、3-1102、3-1202；3-403、3-503、3-603、3-703、3-803、3-903、3-1003、3-1103、3-1203、3-1303、3-1403、3-1503、3-1803。商业用房：1号楼：116、117、118、316。2.合同注销房源：1-3-1502、1-3-1603、1-3-1602、1-3-1703、1-3-1802、1-3-1702；商业用房：1号楼317、318。以上1号楼24套，商业用房4套，注销8套，共计36套。本院认为，共有物分割纠纷是指共有人之间因对共有物分割的争议而引发的纠纷。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应该对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。本案中，黄政民、郝爱卿、朱建周签订《协议书》，约定黄政民在博森东方国际的36套房（约定为40套）由三人共同出资，共同所有，以票据（即：缴费）决定分房多少，该约定不违法法律规定，应视为双方约定对房屋权属的按份所有。根据郝爱卿提供的证据，其向博森东方国际缴纳房款650000元，并且博森东方国际亦向郝爱卿出具收条、《承诺书》，能够证实郝爱卿履行了约定，则亦享有相应的权利。按照《协议书》中约定“以票据（即：缴费）决定分房多少”，则郝爱卿作为共有人，应以三方缴纳房款为基数，享有其650000元占有比例的权利。故本院对郝爱卿主张分割房屋所有权的诉讼请求，本院予以支持。经本院核实，登记在黄政民名下的房屋已有8套被注销，该8套房屋的房款情况和因注销产生的权益无法查明，且郝爱卿亦未提供证据证实其价值，故郝爱卿对该8套房屋享有的权益在本案中不予支持，郝爱卿可以在确定数额之后协商或另行起诉；登记在朱建周名下的房产，郝爱卿无证据证实属于《协议书》约定的房屋，朱建周亦不认可属于《协议书》约定的房屋，故朱建周名下的房屋，不属于应分割的范围；登记在其黄政民名下的房屋有28套，房屋确定，可以分割，故对郝爱卿分割案涉28套房屋的请求予以支持。因此，郝爱卿主张黄政民分割《协议书》中房屋的请求部分成立，本院部分予以支持。黄政民辩称，郝爱卿所诉不实，黄政民没有收到房款，应依法驳回郝爱卿的诉请。根据郝爱卿提交的和博森东方国际出具的收条以及《承诺书》，能够证实郝爱卿将该款交给博森东方国际；同时，根据双方签订的《协议书》以及宝丰县房产管理局商品房预（售）证明，能够证实本案争议涉及的房屋确实登记在黄政民名下。而本案的诉讼标的是共有物分割法律关系，在此法律关系中明确约定了黄政民、郝爱卿、朱建周约定了按出资比例分割登记在黄政民名下的房屋，案涉房屋的权属作为本案双方合同的标的物，虽然登记在黄政民名下,但是并不影响本案《协议书》中关于案涉房屋分割的性质和效力。故黄政民的该项辩称，本院不予采信。综上所述,郝爱卿的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、黄政民于本判决生效后15日内，按照黄政民、郝爱卿、朱建周签订的《协议书》中的约定，以三人缴纳房款为基数，按照郝爱卿缴纳650000元房款所占17.483%的比例，向郝爱卿分割登记在黄政民名下的案涉房产（案涉房产房号系宝丰县博森房地产开发有限公司开发的：1号楼，3-402、3-502、3-602、3-702、3-802、3-902、3-1002、3-1102、3-1202；3-403、3-503、3-603、3-703、3-803、3-903、3-1003、3-1103、3-1203、3-1303、3-1403、3-1503、3-1803。商业用房：1号楼：116、117、118、316）；二、驳回郝爱卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，保全费3567元，由黄政民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  杨晓娜审判员  康书宾审判员  谢新伟二〇二〇年五月二十八日书记员  寇梦田附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决当的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。