湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0115民初4616号原告（反诉被告）：付建波，男，1982年3月22日出生，汉族，重庆市人，身份证住址重庆市云阳县，现住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：周玲，湖北传文律师事务所律师。委托诉讼代理人：章庆文，湖北传文律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉亿佰家源生鲜超市有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区大桥新区菩提苑**栋****，统一社会信用代码：91420115MA4KWGE779。法定代表人：沈卓斌，总经理。委托诉讼代理人：陈庆，湖北泽深律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥明，湖北泽深律师事务所实习律师。原告（反诉被告）付建波诉被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司（以下简称亿佰家源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，付建波及其委托诉讼代理人周玲、亿佰家源公司的法定代表人沈卓斌到庭参加了诉讼。后亿佰家源公司提出反诉，本院合并审理，因案情复杂，转为适用普通程序，又公开开庭进行了审理审理，付建波及其委托诉讼代理人周玲、亿佰家源公司的法定代表人沈卓斌及其委托诉讼代理人陈庆、曾祥明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付建波向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还进场费、押金共计25500元；2、判令被告赔偿原告设备损失、经营损失共计40000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，被告作为次承租方与原告签订摊位租赁合同，约定将被告承租的位于江夏区纸坊街大花岭村菩提苑402栋底层的亿佰家源生鲜超市摊位出租给原告面条面粉类，租赁期限一年，自2018年3月31日至2019年3月30日止，租赁期满后，在同等条件下原告享有优先承租权。租金每季度2500元，按季交纳，被告的义务不得擅自提前终止合同，提供经营后备的后勤保障设施，如通风和照明设备等，并逐步改善经营条件等，原告得向被告支付进场费18000元、押金7500元等。合同签订后，原告向被告支付押金7500元，并购买经营面条等机械设备在市场内进行经营，并按照合同约定向被告交纳了第一季度租金。后由于市场一直未满租。被告口头承诺对原告免租，免租期至市场满租之日。由于被告未向其出租方缴纳租金，导致2019年2月20日起，出租人中断对整个市场供电，导致原告无法继续经营，给原告带来了经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。亿佰家源公司辩称，1.双方签订的租赁合同真实合法，对双方产生约束力；2.原告要求被告返还进场费、押金、赔偿设备和经营损失没有事实和法律依据。原告诉称被告方口头承诺从第二季度开始免租不属实。合同对租金交纳的时间、期限、数额有明确约定。原告主张被告口头承诺免租应提供相应证据加以证明，如果提供不了应承担相应的法律后果；3.原告不按期交纳租金，存在违约，按合同约定，被告有合同解除权。2019年1月21日的告示、2019年3月15日的解除协议通知书，就是解除合同通知书，从那时候开始合同终止，原被告之间没有合同关系；4.原告所述的经营所得，其提交的是收据，不是正规发票。原告方出具的收据真实性没法核实、合法性不予认可，也没有关联性，无法证实原告的经营所得，在市场经营过程中是有风险的。请求驳回本诉原告诉求。亿佰家源公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告付建波向反诉原告亿佰家源公司支付租金22500（7500×3），并支付逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率分三笔计算，2018年6月至9月未付租金7500元，利息从2018年6月16日开始；2018年10月至12月未付租金7500元，利息从9月16日开始；2019年1月至3月未付租金7500元，利息从2018年12月16日开始，计算至付清款项之日止。暂计算至起诉之日为939元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年，反诉原告与反诉被告签订了摊位租赁合同，约定将反诉原告承租的位于江夏区纸坊街大花岭村菩提苑402栋底层的亿佰家源生鲜超市摊位出租给反诉被告经营面条面粉类，租赁期限一年，自2018年3月31日至2019年3月30日止。合同还约定，租金每季交纳，反诉被告应于每季度（提前15天）向反诉原告交纳下季度租金。反诉被告在签订合同时交纳一季度租金7500元，后期租金一直没有支付。反诉原告多次催收，反诉被告一直没有支付。反诉被告违约在先，导致反诉原告租金周转出现巨大困难，无法向出租方交纳房租，被出租方解除合同，其根本原因是反诉被告一再违约。迟延支付租金的利息损失，合同中也有约定，要求按照中国人民银行同期贷款利率支付。付建波针对反诉辩称，答辩人不存在违约，不应支付租金及利息。第一、亿佰家源公司租赁给答辩人的摊位，因该超市摊位一直不能满租赁。生意不好，很多摊主没有经营几天就走了，为了留住答辩人继续经营，反诉原告口头承诺免租金直至摊位满租为止。到第一手出租人因反诉原告未交租金、水电等费用中断整个市场的水电之日止，该超市均未满租，按照口头约定，答辩人不应向反诉原告支付余下租金。第二、双方合同第四条第4项约定：“乙方到期应交纳租金（租金到期前5天）不交租金的商户，甲方有权解除协议，收回租给乙方的场地，乙方所交押金及租金，甲方不予返还，造成是后果与损失由乙方全部承担。”按照该条约定，答辩人与反诉原告在合同签订后的第二季度未缴纳租金，反诉原告早就应该解除合同；反诉原告反诉称，答辩人违约在先，导致反诉原告资金周转出现巨大困难，无法向出租方缴纳房租，被出租方解除合同。为什么在这样的情况下，反诉原告均不向答辩人主张租金。事实上，直到现在，答辩人均未收到反诉原告要求解除合同，赔偿损失的通知。这正印证了答辩人与反诉原告的口头约定，超市满租前免交租金，否则无法解释为什么反诉原告在其上手出租人向其催缴租金、要求解除合同的情况下，仍不向答辩人主张余下租金。反诉原告现反诉答辩人要求租金及利息，违反了诚实信用原则，对其反诉请求应予以驳回。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，亿佰家源公司（甲方）与付建波（乙方）签订摊位租赁合同，约定：甲方将摊位出租给乙方，由乙方在市场内从事经营。租赁期限为1年，自2018年3月26日至2019年3月26日止，租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。租金每季交纳，乙方应于每季度（提前15天）向甲方交纳下季度的证据。第四条第4项约定，到期应交纳租金日（租金到期前5天）不交纳租金的商户，甲方有权解除协议，收回租给乙方的场地，乙方所交押金及租金不退还，造成的后果与损失由乙方全部承担。合同上亿佰家源公司盖章，付建波签名。合同签订后，付建波于2018年3月29日转账支付租金7500元、交纳押金7500元、进场费18000元，亿佰家源公司出具收据二份。付建波承租后，经营面条面粉类。因亿佰家源公司摊位未满租，亿佰家源公司对外招租，承诺免租期二个月，其后，亿佰家源公司出租给陶斯、张盼的摊位，均是免租二个月。因亿佰家源公司拖欠上手的租金，其上手于2019年1月21日对沈卓斌张贴告示，限定其最后于2019年2月20日（正月十六）交付租金，逾期将依据协议停水停电，依法中止合同收回房屋，因亿佰家源公司未缴纳租金，其上手于2019年2月20日对市场断水断电，付建波无法继续经营。期间，付建波未再缴纳租金，亿佰家源公司也未向付建波催收租金，也未采取解除协议，收回场地的行为。2019年3月25日，亿佰家源公司的上手向其沈卓斌发出解除协议通知书。付建波要求沈卓斌退押金、进场费未果，遂向本院起诉。在审理过程中，亿佰家源公司提出反诉。付建波为证实其主张的进场费、押金，提交了摊位租赁合同、亿佰家源公司出具的收据、银行转账情况截图，经质证亿佰家源公司无异议，上述证据的证明力，本院予以确认。付建波没有提交证据证实其设备损失，本院认为，付建波主张的设备损失，本院不予确认。付建波为了证实其经营损失，提交了两份客户单据，亿佰家源公司代理人认为原告自行估算，没有证据。本院认为，上述证据不全，无法判断其合理性以及具体数额的组成与来源，无法证实其主张的经营损失数额。付建波为证实其主张的亿佰家源公司承诺免租至摊位满租时止，提交亿佰家源公司的招租公告，亿佰家源公司与陶斯、张盼签订的摊位租赁合同，均是免租二个月，亿佰家源公司代理人认为，公告免租两个月只是商业宣传，根据合同相对性，与他人协议只能约束陶斯、张盼与我方，不约束本案当事人，双方没有达成免租变更协议。本院认为，上述证据证实，亿佰家源公司其后招租是免租二个月，不能证实付建波主张的免租到摊位满租时止的事实。亿佰家源公司反诉提交了摊位租赁合同，付建波代理人对合同的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据与付建波提交的证据一致，其证明力本院予以确认。本院认为，付建波与亿佰家源公司签订的摊位租赁合同，双方意思表示真实，内容未违反法律的强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。对于双方争议的问题，本院逐一评判如下：一、关于摊位租赁合同的实际终止时间。因亿佰家源公司未向其上手支付租金，导致其上手在2019年2月20日，对市场停水停电，导致付建波事实无法进行经营，而此后，亿佰家源公司也未提交证据证实付建波在继续经营，因此，本院认为，双方的合同在2019年2月20日事实上已经终止。亿佰家源公司以其上手主张的解除协议通知书作为解除本案合同的通知，本院认为，亿佰家源公司的解除通知，系其上手对亿佰家源公司所发，其只能约束双方当事人，该解除通知书，不是亿佰家源公司发给付建波的解除通知书，不能约束付建波。二、关于押金、进场费是否应当退还？付建波与亿佰家源公司签订合同后，因亿佰家源公司未向其上手支付租金，导致市场被停水停电，付建波无法继续经营，合同事实上已经终止，在付建波起诉之前，合同期限也已经届满，因此，在付建波未继续在市场经营的情况下，付建波因进场经营需要而交纳的进场费、押金，亿佰家源公司应当予以退还，付建波请求起退还进场费、押金共计25500元，合法有理，本院予以支持。三、关于付建波主张的设备损失22000元。付建波没有提交证据证实其设备损失，由其承担举证不能的法律后果，本院不予支持。四、关于付建波主张的经营损失18000元。付建波提交的客户单据两份，如果属实，也只能证实其部分销售的收入情况，但是合同期限未满，因亿佰家源公司的原因，导致实际不能经营，其经营损失是客观存在的，本院结合合同届满期限2019年3月30日，实际无法经营的时间2019年2月20日，考虑其交纳租金的标准，酌定其经营直接损失为3300元。五、关于免租期是否存在问题。按照双方合同约定，付建波在未缴纳下季度租金的情况下，亿佰家源公司可以解除合同，收回出租的场地，但是亿佰家源公司没有采取合同约定的行为，其也未提交证据证实其向付建波催要了租金，因此，本院认为，在付建波实际不能经营之前，亿佰家源公司未向其催收过租金。但是该事实，不能反过来推论亿佰家源公司承诺免租至摊位满租为止的事实，同时，付建波提交的招租公告、亿佰家源公司与他人签订的租赁合同，免租期是二个月，按照同市场的商户待遇应当平等的诚实信用人的通常理解，免租期也只能是二个月，因此，本院认为，免租期为二个月。六、付建波是否应当支付租金的问题。本院上述已经论述，免租期为二个月。付建波已经交纳一季度的租金，那么，从2018年9月1日起至实际不能经营之日2019年2月20日，付建波应当按照约定的标准支付租金，其数额为14083元。亿佰家源公司的反诉请求中超过该数额的部分，本院不予支持。双方在合同没有约定逾期支付租金需要支付利息以及利率标准，因此，亿佰家源公司请求支付租金利息，没有合同约定的依据，也无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司向原告（反诉被告）付建波退还进场费18000元、押金7500元；二、由被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司向原告（反诉被告）付建波赔偿经营损失3300元；三、由原告（反诉被告）付建波向被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司支付租金14083元；上述一、二项与第三项相抵，由由被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付建波支付14717元；四、驳回原告（反诉被告）付建波的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1438元，由被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司负担520元，由原告（反诉被告）付建波负担918元，反诉受理费386元，减半收取193元，由原告（反诉被告）付建波负担152元，由被告（反诉原告）武汉亿佰家源生鲜超市有限公司负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  李 彬人民陪审员  胡晓玲二〇一九年十一月九日书 记 员  李 蕾