广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10344号原告深圳市艾菲迩科技开发有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道富民工业区富民路8号保洁丽科技园生产大楼4C，统一社会信用代码91440300576399616Y。法定代表人温苑英。委托诉讼代理人楚文哲，广东商达（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人彭永，该公司员工。被告保洁丽日用品（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道富民工业区富民路1号第2栋2-3楼，统一社会信用代码914403006188010290。法定代表人陆咏仪。委托诉讼代理人冯向明，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人胡春艳，广东世纪华人律师事务所律师。被告前海会喜科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），实际经营场所深圳市龙岗区平湖街道富民路一号保洁丽工业园2楼，统一社会信用代码9144030034967936X8。法定代表人孙会喜。委托代理人武林飞，广东深明德律师事务所律师。原告与被告保洁丽日用品（深圳）有限公司（以下简称保洁丽公司）、被告前海会喜科技（深圳）有限公司（以下简称会喜公司）的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人楚文哲及彭永、被告保洁丽公司委托诉讼代理人胡春艳、被告会喜公司委托诉讼代理人武林飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月12日，原告与被告保洁丽公司签订《租赁合同》，约定：从2018年4月1日起至2021年3月31日止，原告租赁被告保洁丽公司位于深圳市龙岗区富民工业区富民路1号生产大楼四楼厂房，厂房面积1386㎡，月租金28205元，租金从第二年起每年递增2%。厂房押金为2个月租金共56410元。2018年10月中旬，原告收到被告保洁丽公司法定代表人陆咏仪解除租赁合同告知函：厂房所有权人许朝铭已经解除其与被告保洁丽公司的租赁合同，该厂房仅租至2018年12月31日。原告无奈只得停止公司运营，于2018年12月将公司另行搬迁，并重新装修，公司停业1个月。据悉，被告保洁丽公司的实际经营者是被告会喜公司，双方于2017年1月19日签订《合作经营合同》，合同明确约定：被告保洁丽公司将公司承包给被告会喜公司经营，包括被告保洁丽公司的经营管理、控制权、企业公章等所有印章（详见证据《合作经营合同》）。原告自与被告保洁丽公司签订《租赁合同》以来均按时交租，履行了应尽的义务。被告保洁丽公司擅自解除《租赁合同》，已构成根本违约。被告会喜公司是被告保洁丽日用品的实际经营者，双方应对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》第14条以及《中华人民共和国合同法》第97条、113条等相关规定，特诉至法院，请求判令：1、两被告返还原告房屋租赁押金56410元；2、两被告赔偿原告装修残值损失82404元；3、两被告赔偿原告房屋租金差价102738元；4、两被告赔偿原告新厂房装修费157134元；5、两被告赔偿原告2018年12月份利润损失420333元（原告当庭撤回该请求）；6、两被告承担本案诉讼费用。被告保洁丽公司辩称，一、两被告于2017年1月19日签订《合作经营合同》，约定被告会喜公司承包经营被告保洁丽公司，承包期限自2017年2月8日至2026年4月30日止，原告与被告保洁丽公司签订租赁合同及补充协议的时间分别为2018年3月12日及2018年9月6日，此时被告保洁丽公司由被告会喜公司承包经营，押金系由被告会喜公司收取，应由被告会喜公司返还。二、被告会喜公司承包经营期间，对内拒绝支付员工工资造成劳资纠纷过多，对外持续性的欠付拖延房东房租，导致房东起诉要求解除租赁合同，另外还欠付百余家供应商货款高达五百万元左右，被告会喜公司的行为导致公司内外交困，房屋租赁合同的解除是因为被告会喜公司的恶劣行为，被告保洁丽公司无法控制经营管理公司，只能在解除合同时尽量要求房东保证原告等次承租人的权益。被告保洁丽公司自2006年承租房东的物业已十二年，期间从未与房东产生过任何纠纷与矛盾，房东解除与被告保洁丽公司之间的租赁合同系因被告会喜公司造成，因此导致的原告损失应由被告会喜公司承担。(两被告的承包合同纠纷已于2018年9月25日、2019年10月12日、2019年11月1日在深圳前海合作区人民法院经历三次开庭，案号为(2018)粤0391民初1874号，法庭审理本案时可以参考前海案件的审理情况和审理结果)。三、原告并非永久租赁涉案物业，其无论现在还是以后租赁新的厂房均会产生装修费用，该装修费用系原告租赁厂房必然会产生的，不应由被告承担。四、原告于2018年11月20日租赁新的厂房，2018年12月5日已完成装修，2018年12月18日前已搬迁完成，并未因为租赁合同解除导致原告停工，其请求被告赔偿利润损失没有依据。而且原告所要求的利润损失系其自行核算，被告保洁丽公司不予认可，此外，房东也已按照与被告保洁丽公司之间的协商补偿原告20万元，该补偿已经足以弥补原告绝大部分损失。被告会喜公司辩称，一、此案是房屋租赁合同纠纷，被告会喜公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告的租赁合同是与被告保洁丽公司签订，被告会喜公司不是本案租赁合同的相对方，根据《合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。按照合同主体、内容、责任相对性，被告保洁丽公司是与原告建立租赁关系的主体，因此应由被告保洁丽公司承担其相应的责任。二、被告会喜公司与被告保洁丽公司之间是承包经营关系，被告保洁丽公司作为被承包单位，在被承包经营期间其主体未变。被告保洁丽公司虽然被承包但仍是独立承担责任的法人单位，并未因被承包改变主体性质，被告保洁丽公司有其独立财产能够对外承担责任。从法律关系来看，其对外盖章签订买卖合同的行为系完全民事行为能力主体之间正常的民事行为，合同履行主体没有改变，仍应由其独立承担合同的权利义务。至于两被告之间的承包关系，系另外一种法律关系，承包关系中有关权利义务的约定不影响被告保洁丽公司对外的债权债务关系。在被告会喜公司承包经营期间被告保洁丽公司将相关印章执照交由被告会喜公司保管使用是对被告会喜公司及其法定代表人以被告保洁丽公司名义开展经营活动的授权行为，因此合同履行主体应当是被告保洁丽公司，与被告会喜公司无任何关系。三、两被告于2018年3月31日解除承包关系，被告保洁丽公司于2018年12月31日与原告解除租赁合同，解除租赁合同是被告保洁丽公司的行为，被告会喜公司并不知情。被告保洁丽公司与房东解除租赁合同关系时已对原告的租赁事宜与房东进行了协商，被告保洁丽公司同意由其来负责处理原告的租赁事宜。且被告保洁丽公司收取房东的40万元搬迁费中已包含了原告主张的损失。从被告保洁丽公司提供的证据来看，房东已对原告补偿20万元作为提前解除租赁合同补偿。原告起诉被告会喜公司，让被告会喜公司承担连带责任于情于理均说不通，更于法无据。四、原告在第二项诉讼请求中已对其装修残值进行主张。其第四项请求属重复主张，即便原告装修费用真实存在，也应由其自行承担，不应由被告来承担。第五项请求没有依据，对账单的多少不能必然认为有盈利，与盈利情况不成比例。被告保洁丽公司在10月份通知原告租赁合同到2018年12月31日终止，两个多月的时间原告完全可以找好新的厂房，做到无缝对接，不影响生产经营，因其故意拖延搬迁造成扩大的损失部分应由其自行承担。五、原告请求的租金差价没有事实依据，从其签订的租赁合同看，两者之间面积、租金基本持平，不存在差价问题，即使有点差价也是因地理位置、环境不同导致。因此原告主张的该项请求应当予以驳回。综上所述，原告诉求的各相损失已由房东在解除租赁合同时做出了补偿，即便有不足部分本也应由被告保洁丽公司独立承担，原告列被告会喜公司为被告完全是一种滥用诉权的行为，不符合民诉法的规定，请求依法驳回原告要求被告会喜公司承担连带责任的请求。经审理查明，2018年3月12日，原告作为乙方与被告保洁丽公司作为甲方签订《租赁合同》，该合同约定：1、甲方将深圳市龙岗区平湖镇富民工业区富民路1号生产大楼四楼右面（面积920平方米）及左面401（面积466平方米）租赁给乙方使用，合计面积1386平方米，宿舍：8间。2、厂房每月租金不含税为28205元（其中：每平方米租金为16.50元，卫生费、管理费：每平方米为1元，电梯费750.00元/月，宿舍400元/间）。租金从第二年起每年递增2%。3、合同期限为三年，即自2018年4月1日起至2021年3月31日止。4、甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付租房押金56410元。合同期满乙方付清租金及一切费后，在房屋无任何损毁的情况下，甲方应将押金全额退还乙方。2018年9月6日，原告作为乙方与被告保洁丽公司作为甲方签订《租赁合同补充协议》，约定：1、乙方于2018年3月12日与甲方重新签订了续租厂房的租赁合同时间为2018年4月1日起至2021年3月31日止。2、甲方的房租、水、电费指定的对公银行账号的开户名称为保洁丽日用品（深圳）有限公司；甲方的对私账号的开户名称为薛峰。另查，2006年1月17日被告保洁丽公司（承租方：乙方）与许朝铭（出租方：甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区富民工业区富民路朝铭工业园租赁给乙方，租赁期限20年，自2006年5月1日至2026年4月30日止；租赁保证金为2个月租金即335679.75元。之后双方产生纠纷，本院于2018年8月28日对原告许朝铭诉被告保洁丽公司的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）粤0307民初11054号民事调解书，内容有：“一、关于被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道富民工业区朝铭工业园1#厂房、2#综合楼、4#宿舍一事，被告最晚于2018年12月31日前完成清空并将物业全部交还原告。逾期，原告有权进行停水停电等措施。二、在被告搬离前，被告仍需按双方租赁合同约定的租金标准每月人民币180770元向原告支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，如被告未按合同约定每月20日前支付当月占有使用费，原告有权采取停水停电等措施。三、如被告按约在2018年12月31日前清空搬离将房屋交还原告，原告补偿被告搬迁费人民币400000元。如被告未能在2018年12月31日前清空搬离将房屋交还原告，被告不得要求原告赔偿搬迁费等各项损失，并需按每月人民币180770元的标准支付占有使用费直至搬离交还之日止。四、被告使用租赁物业期间擅自对租赁物业的主体结构等进行更改，导致租赁物业存在安全隐患需恢复原状。经协商，被告同意将原缴纳的租赁保证金人民币335679.75元作为恢复原状的费用支付给原告，无需原告退还。……七、原告同意次承租人深圳市艾菲迩科技开发有限公司、深圳市创科精密科技有限公司继续按照被告与次承租人约定的租赁期限继续使用至2018年12月31日，此后事宜由原告与次承租人深圳市艾菲迩科技开发有限公司、深圳市创科精密科技有限公司自行协商解决。原告承诺不再收取上述次承租人租赁押金。”2018年10月17日，被告保洁丽公司的法定代表人陆咏仪向原告发《函告》，内容为：“保洁丽公司与深圳市前海荣格生物技术（集团）有限公司因合作经营合同纠纷，双方已诉至法院。因荣格的违约及侵权行为，导致物业所有人许朝铭对保洁丽公司有所误解，因此许朝铭已向法院起诉解除房屋租赁合同，后双方达成调解，许朝铭先生愿意按照保洁丽公司与你方签订的租赁合同履行至2018年12月31日，此后许朝铭先生将自行与你方协商租赁事宜，并承诺签订租赁合同时不再收取你方租房押金，荣格公司无权以其名义、保洁丽公司名义及其任何员工名义向你方收取房租，且你方缴纳房租后其并未向房东许朝铭缴纳，请你方切勿将房租转至荣格公司及其任何荣格公司员工名下账户”。被告会喜公司于2018年6月15日工商变更前的名称为深圳市前海荣格生物技术（集团）有限公司。2018年11月14日甲方许朝铭与乙方被告会喜公司及深圳市创科精密科技有限公司签订《协议书》，约定：一、乙方从2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金直接支付给甲方，租金及其它费用标准按乙方与保洁丽公司约定的标准。二、乙方在2018年9月1日至2018年12月31日期间的水电费必须按时缴纳，如未按时缴纳的，甲方有权采取停水停电措施，所造成的一切损失均由乙方自行承担。三、如乙方按上述约定按时支付租金、缴纳水电费以及在2018年12月31日前完成清空并将租赁物业全部交还给甲方的，甲方同意补偿乙方搬迁费200000元，该款项在乙方完成清空并将租赁物业全部交还给甲方后5个工作日内一次性支付给乙方。四、如乙方未能在2018年12月31日前完成清空并将租赁物业全部交还给甲方的，甲方将会采取一切强制措施清空及收回租赁物业，由此造成的一切损失均由乙方自行承担，甲方无须向乙方支付任何补偿费用。该《协议书》落款的乙方处加盖有被告会喜公司的印章，并有彭永的签名。2018年12月18日被告会喜公司出具一份收到许朝铭补偿搬迁费20万元的《收款收据》。原告的法定代表人温苑英与彭永于2002年8月21日登记结婚，原告的股东系温苑英、彭永。彭永另系深圳市创科精密科技有限公司的股东。另查，2017年1月19日，甲方1香港罗富清洁用品厂有限公司、甲方2即被告保洁丽公司、甲方3深圳保洁丽日用品有限公司、乙方即被告会喜公司、丙方陆咏仪签订《合作经营合同》，该合同记载甲方1系甲方2的唯一股东，甲方2是甲方3的唯一股东，丙方是甲方1的股东，各方就乙方承包经营甲方2和甲方3达成该合同，约定有：甲方1将甲方2即被告保洁丽公司、甲方3承包给被告会喜公司经营，被告会喜公司同意承包，各方同意，被告会喜公司依据本合同将上述两家企业一并承包经营，自负盈亏，自担风险；承包经营期限为2017年2月8日至2026年4月30日；约定于2017年2月7日将上述两家企业的管理权、经营权及相关的控制权移交给被告会喜公司。另，深圳前海合作区人民法院已受理香港罗富清洁用品厂有限公司诉孙会喜、被告保洁丽公司、被告会喜公司的合同纠纷。原告提交的2018年5月3日的《装修协议书》显示，彭永作为甲方（业主方）与崔卫国作为乙方（施工方）签订，约定甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道富民工业区保洁丽科技园生产大楼4层厂房装修项目给乙方装修，根据乙方对项目的实际工程量包工、包材料核算价格为109872元。原告提交的付款凭证显示：2018年5月21日，温苑英向崔卫国转账30000元、2018年5月22日，温苑英向崔卫国转账31364元；2018年6月12日，向崔卫国转账19508元；2018年10月11日，向崔卫国转账29000元，合计转账109872元。再查，原告承租的涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续。原告陈述其于2018年12月17日与房东许朝铭办理了涉案房屋的交接手续，将房屋退回了房东许朝铭。被告保洁丽公司确认原告直接将涉案房屋交还给房东许朝铭。庭后，被告保洁丽公司及被告会喜公司向本院核实说明，原告将涉案房屋交还后，该房屋已由房东承租给他人并重新装修。本院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告保洁丽公司于2018年3月12日签订的《租赁合同》及2018年9月6日签订的《租赁合同补充协议》系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，被告保洁丽公司确认原告已将涉案房屋返还给房东，故视为被告保洁丽公司已收回涉案房屋，根据原告提交的《协议书》、收款收据及原、被告的陈述，本院认定原告使用涉案房屋至2018年12月17日。因原告与被告保洁丽公司间的房屋租赁关系无效，故被告保洁丽公司应将原告交纳的押金56410元退还给原告。对于原告诉请的装修残值损失，根据原告提交的《装修协议书》及转账记录可认定，原告承租涉案房屋后进行了装修，原告产生装修费用共计109872元。因涉案房屋已被另行出租并被重新装修，故涉案房屋的现状已被破坏无法对装修的残值进行评估，本院根据原告使用涉案房屋的年限及双方约定的使用期限进行核算，涉案房屋装修的现值损失为83503元{109872元×[（36个月-8个月-17天/31天）÷36个月]}。因被告保洁丽公司作为涉案房屋的出租人，将未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续的房屋出租给原告，应承担导致双方的租赁合同无效的主要过错，故应对装修的现值损失承担70%的责任，即58452元。原告诉请的租金差价、新厂房装修费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于本案中被告会喜公司是否承担责任的问题，原告签订的租赁合同的出租方系被告保洁丽公司，被告保洁丽公司具有独立的法人资格，两被告因签订《合作经营合同》产生的法律关系应另行处理，故原告诉请被告会喜公司与被告保洁丽公司共同承担责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告保洁丽日用品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市艾菲迩科技开发有限公司返还租赁押金56410元；二、被告保洁丽日用品（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市艾菲迩科技开发有限公司支付装修损失58452元；三、驳回原告深圳市艾菲迩科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7280元（原告已预交），由原告负担5168元，被告保洁丽日用品（深圳）有限公司负担2111元，原告多预交的4710元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  何凤珍人民陪审员  聂婉芳二〇二〇年四月七日书 记 员  方雯婷