河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初1564号原告：河南省观菩达商业地产咨询有限公司，住所地：河南省郑州市**航海路淮南街亚新投资大厦****。统一社会信用代码：9141010833021786XG。法定代表人：刘德亚，总经理。委托诉讼代理人：牧丹，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱浩，河南天基律师事务所律师被告：焦作万佳汇置业有限公司，住所，住所地：河南省武陟县文化路**社会信用代码：9141082308084451XE。法定代表人：李鹏鹏，经理。委托诉讼代理人：翟福成，河南龙源律师事务所律师。原告河南省观菩达商业地产咨询有限公司（以下简称观菩达公司）与被告焦作万佳汇置业有限公司（以下简称万佳汇公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，案件审理过程中，万佳汇公司以该案涉及合同诈骗，武陟县公安局于2018年6月11日作出武公（经）立字[2018]10967号立案决定书，已决定对观菩达公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。本院于2018年6月20日依法裁定中止审理。后武陟县公安局于2019年5月25日作出武公（经）撤案字[2019]10002号撤销案件决定书，本院依法恢复案件审理。本案适用普通程序，公开开庭对进行了审理。原告观菩达公司的委托诉讼代理人牧丹、朱浩，被告万佳汇法定代表人李鹏鹏、委托诉讼代理人翟福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。观菩达公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告之间2017年3月16日签订的《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》；2、请求法院依法判决被告向原告支付销售及招商佣金共计1256840.96元；3、请求法院依法判令被告向原告支付因上述费用逾期支付的违约金暂计算为99918.86元（违约金暂计算自2017年11月1日至2018年4月8日，共计159天），此后违约金续计至被告实际支付之日止；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年3月16日，原告与被告之间签订了一份《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》，合同约定被告委托原告代理销售及招商被告开发的位于河南省焦作市××木××大道与文化路交汇处的九万里国际商城（暂命名）项目。双方在合同中对销售及招商的佣金计算即支付方式进行了约定。合同签订后，原告按约定提供了销售及招商服务，被告在向原告支付了380000元的销售及招商佣金后，对于剩余款项自2017年10月开始未按期支付。经原告催要未果。万佳汇公司辩称，应驳回原告的诉讼请求，本案的违约是因为原告私自雇佣其他公司销售，导致的纠纷，原告擅自撤场，并未通知被告，所以原告已经严重违约，原告在销售过程中擅自破底价，导致被告损失147979元，原告还以其他公司的名义擅自收取159万元，没有交给被告，该款应该返还给被告，并且，由于原告的原因，在自营客户上，给被告造成损失2210.56元，原告应该赔偿，被告在销售过程中共支付原告各项费用543755.32元，其中原告仅开发票220000元，余款原告应当开具发票。另外，原告计算招商佣金方式错误，应当按照租赁合同中实际租金计算。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：原告在履行营销代理合同过程中实际完成代理营销任务的情况;是否存在破底价销售的情形;应如何认定原告应取得的佣金数额;原告主张的违约金依据是否充分。本院依法组织双方当事人进行证据交换及质证，原告提供河南省观菩达商业地产咨询有限公司与被告焦作万佳汇置业有限公司于2017年3月16日签订的《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》、付款记录、九万里国际商城项目第一批销售佣金明细表、18套商铺对应的焦作万佳汇有限公司缴纳单、销售底价表被告对真实性无异议，本院认定为有效证据。对原告提供的九万里国际商贸城订购意向单中刘清辉，秦有利的订购单系复印件，被告不予认可，但有其缴款单原件，证据能够相互印证，本院认定为有效证据。对九万里国际商城项目招商佣金明细表，被告有异议，该证据系原告自行制作，本院不予认定。对焦作方圆物业管理有限公司缴款单、《商品房租赁合同会签表》、《九万里国际商城招商政策》，工作联系函、申请、工作联系函、被告对真实性有异议，上述证据系复印件，本院不予认定。原告提供的光盘、视频资料，能够证明，原告讨要佣金的事实，对该事实本院予以认定。对原告提供的离职单、销售顾问与客户的电话录音，被告不认可，因涉及第三方权利，缺乏其他证据相印证，对被告提供的《九万里国际商城销售代理合同书》，原告对证据真实性无异议，本院认定为有效证据。对被告提供的《观菩达私自收费部分客户明细》、情况说明、不符合业态商户表格、《万佳汇自营客户欠租明细》、底价，原告不予认可，系被告单方制作，本院不予认定。对被告提供的付款明细中，原告认可的部分，本院予以认定。对原告不认可的其他费用，与本案缺乏关联性，被告可另行主张权利。根据庭审查明的情况及本院认定的有效证据，本院对本案事实认定如下：2017年3月16日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的被告签订《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》。约定甲方委托乙方销售建筑面积40000平方米，委托代理招商商业面积40000平方米。销售目标：自乙方正式进驻案场及甲方取得合法销售手续时起（需双方签订书面时间确认）开始计算代理销售时间，双方约定10个月内完成该项目销售目标为总销售额的80%。……3、销售及招商佣金及支付方式，（1）……约定商铺销售按销售额的4%结算佣金，双方约定前100套商铺不计算溢价，100套以上部分除去双方约定底价，溢价部分按甲乙双方8:2分配。结算方式为15天结算一次（以实际回款金额为准），其中溢价部分全款客户随佣金一起结算，按揭客户以按揭到账后15日内结算。（公寓佣金提成另议）。（2）招商佣金提成：提成标准：乙方提取两个月租金（以合同约定租金为标准）作为招商佣金；甲方须在商户签署租赁协议后（大定），支付一个月租金作为乙方佣金，正式签约后，甲方支付剩余一个月租金作为佣金，一户一结，乙方提报后甲方于3日内全额支付乙方招商佣金提成，逾期视为甲方违约。（3）项目定位服务费：本项目定位服务费合计人民币壹拾万元整，甲方分两次支付，自本合同正式签订后三日内支付捌万元整，项目方案通过后三日内支付余下贰万元。（4）销售招商月费：自本合同签订第二个月起，自甲方处预支销售招商月费，乙方提报申请后三日内，甲方应支付乙方人民币陆万元作为销售招商月费；自本合同签订第三个月，乙方提报申请三日内，甲方应支付乙方人民币陆万元作为销售招商月费。正常情况下自本合同签订第四个月起，不再预支乙方销售招商月费；如因甲方原因造成乙方进场三个月后仍无法销售的情况，月费按照之前标准延续收取，且甲方可从乙方应结销售招商佣金提成中扣除全部预支费用，扣完为止。（5）乙方收取甲方服务费、佣金等各项费用，第一次先付款后开票，之后采用先开票后付款形式进行，乙方所开发票为正规发票，甲方须在乙方提报发票后3日内付款。第三章项目成交、不成交的约定1、本项目成交约定：销售：甲方取得预售许可证前，客户签订认定书（即大定）并交定金，即为成交；甲方取得预售许可证后，客户签订《商品房买卖合同》的，也为成交。招商：客户签订《商铺租赁意向书》或《商铺租赁协议》，即为成交。2、本项目不成交约定：客户预交排号费或认筹金的，为不成交客户。住宅客户签订认购书（即大定）并交定金或客户签订《商品房买卖合同》或《商铺租赁合同》，后经双方同意退房或退租，退款的客户，也为不成交客户。若甲方没经乙方同意擅自退房的客户，则仍列为乙方销售业绩，且甲方应按照《商品房买卖合同》或《商铺租赁合同》的合同金额及本合同约定的佣金提取标准，补偿乙方损失。3、客户签订商铺认购或租赁意向书（即大定）后，未按时签订购房合同属客户违约，所交购房定金不予退还，甲乙双方按5:5的比例进行分配。客户签订《商铺租赁合同》并缴纳款项，在合同约定时限内均不允许退款；如甲方单方面退款，则列入乙方销售业绩，且甲方应按《商铺租赁合同》金额及本合同约定的佣金提取标准，补偿乙方损失。……第五章甲方的权利、责任和义务……3、在双方合作期间，甲方不得委托其他公司或自行对本物业进行销售。如委托第三方销售或自行销售，皆视为乙方销售业绩，并双方按约定标准提取销售佣金。……6、对乙方的书面提报，甲方应在3个工作日内给予回复或同乙方进行专题讨论。逾期未回复，乙方视同甲方认可。……9、甲方应按本合同约定的付费条款支付乙方服务费、销售代理佣金等各项费用。若甲方不能如期按约定支付合同规定的应付乙方各项款项，逾期15天乙方有权提前终止合同，合同终止之日甲方应全额支付乙方的所有款项。……第七章违约责任1、在甲乙双方正常合作情况下，若单方擅自终止合同，违约方除应按本协议规定承担相应的责任外，还应向守约方支付合同约定总销售额的万分之五作为违约金。……3、甲方应按时给乙方结算各项费用（含预支费用），依据合同条款如甲方逾期支付，乙方有权要求甲方按应付款的日万分五的违约金赔偿乙方。合同签订后，原告按照合同约定，提供营销服务，以全款方式销售商铺18套，应提取佣金130170.88元（详见附表1）。以按揭方式销售商铺67套，应提取佣金540219.92元（详见附表2）。经原、被告协商同意的招商政策：租金前三年打五折，三年内免两年租期，第四年打七折，第五年原价的营销方案，招商80户，应提取佣金461645.78元（详见附表3）。被告已支付480000元，欠付佣金652036.58元。本院认为，原、被告签订的《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。庭审中，被告同意解除该合同。因此对原告解除原告与被告之间2017年3月16日签订的《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告在履行营销代理合同过程中实际完成代理营销任务的情况，根据庭审查明事实，原告共计销售商铺85套，其中全款销售商铺18套，按揭贷款销售商铺67套，按照双方合同约定，前100套商铺不计算溢价，销售佣金按照销售额的4%计算。招商80户，按约定每户提取两个月租金。关于按揭贷款佣金提取问题，原、被告协议约定按揭客户以按揭款到账后15日内结算佣金，但按揭款是否到账以及到账的具体时间均由被告掌握。被告收取按揭客户首付款并签订商品房买卖合同距今已近两年。若按揭款未到账，被告并未采取解除合同或以其他方式催讨按揭款，而是放任此种情况持续存在，被告怠于行使自身权利的行为不应成为阻却原告主张按揭款佣金的事由。故原告主张的按揭客户，按揭贷款部分应提取的佣金，被告应予支付。关于招商佣金的计算，合同明确约定乙方提取两个月租金，以合同约定租金为标准。原告主张按照双方议定的租金原价计算提取佣金，被告主张按照原告提供的联系函上前三年租金水平每平方每月5.33元。根据庭审查明的事实，被告与租户签订的合同，约定的租期最低为5年。原、被告双方在执行合同过程中，协商同意租金前三年打五折，三年内免两年租期，第四年打七折，第五年原价的营销方案，并实际执行了该营销方案。因此双方各自主张的租金计算标准，均不合理。本院认为原告提取租金的标准，按照五年租赁期限，折算平均月租金为宜。经核算，本院酌定，原价32元/平方米/月的租金，按照营销方案五年期平均折算租金为14.08元/平方米/月；原价26元/平方米/月的租金，按照营销方案五年期平均折算租金为11.44元/平方米/月；原价20元/平方米/月的租金，按照营销方案五年期平均折算租金为8.8元/平方米/月。经本院核算招商租金为461645.78元，对于原告主张超出本院核定数额的招商佣金，本院不予支持。关于被告主张的原告破底价销售，双方确认过销售底价后，被告单方制作新的财务底价确认书，双方就该底价未达成一致意见，该底价亦没有具体实施，原告的后续销售，被告财务人员均予以核对收取相关费用，并未提出破底价的销售违约行为。因此被告主张的破底价销售的答辩意见，本院不予采纳。关于被告在履行该涉案合同过程中是否存在违约行为，应否支付违约金，合同明确约定有销售佣金的结算标准及支付方式。被告未能及时支付，应承担违约责任。关于违约金的起算时间，双方约定采用先开票后付款形式进行，但因双方对佣金结算金额产生争议，原告并未提交已开票的相关证据。故违约金的计算应从原告起诉之日起计算为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告河南省观菩达商业地产咨询有限公司与被告焦作万佳汇置业有限公司之间2017年3月16日签订的《九万里国际商城（暂定名）营销代理合同书》；二、被告焦作万佳汇置业有限公司向原告河南省观菩达商业地产咨询有限公司支付销售佣金共计652036.58元。并支付违约金（自2018年4月11日起，按照652036.58元为本金，按照日万分之五计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17011元，由焦作万佳汇置业有限公司负担10301，由河南省观菩达商业地产咨询有限公司负担6710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 田 敏人民陪审员 苗 媛人民陪审员 慕惠芝法官助理宋永盼二〇一九年十一月一日书 记 员 成斐斐