安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初3419号原告：张成于，男，1975年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：刘浩，安徽天禾律师事务所律师。被告：安徽元一房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颖河路交口新站总部经济大厦****,统一社会信用代码913401007233008915。法定代表人：赵萍，执行董事。委托诉讼代理人：侯艳，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。被告：安徽元一大酒店有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路**/div>法定代表人：郑祖意，董事长。委托诉讼代理人：侯艳，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。原告张成于与被告安徽元一房地产发展有限公司(以下简称“元一房产公司”)、安徽元一大酒店有限公司(以下简称“元一大酒店”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张成于的委托诉讼代理人刘浩，被告元一房产公司、元一大酒店的共同委托诉讼代理人侯艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张成于向本院提出诉讼请求：1.判令元一房产公司向张成于支付逾期交房违约损失2747808元（以已付房款7308000元为基数，按每月2%标准自2014年11月29日计算至2016年6月15日）；2.判令元一房产公司立即将张成于购买的坐落于长丰县双墩镇凤麟路与泉阳路交口元一双凤湖国际旅游度假村项目六期91幢101、201、301、地下室、地下室的房屋办理房地产权证所需资料报送产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；3.判令元一房产公司向张成于支付逾期办理房地产权属证书违约金4087608元（以已付房款7308000元为基数，按每月2%标准自2016年9月16日暂算至2019年1月3日，此后按此标准顺延算至元一房产公司为原告实际办理房地产权属证书时止）；4.判令元一房产公司向原告支付律师代理费35000元；5.判令元一大酒店对元一房产公司的上述第一、三、四项债务承担连带责任；6.本案的全部诉讼费用由元一房产公司、元一大酒店承担。事实与理由：2013年，原告张成于与被告元一房产公司签订了《商品房买卖合同》，张成于购买元一房产公司开发的元一双凤湖国际旅游度假村项目六期91幢第101、201、301室及地下室、车库，房屋总价款7308000元。根据合同约定，元一房产公司应在2014年6月28日前，将上述房屋交付给张成于；如逾期交付房屋，张成于有权要求元一房产公司承担违约责任。元一房产公司需在房屋交付后90日内，将相关资料报送产权登记机关备案以办理房屋产权证书；如逾期办证，张成于有权要求元一房产公司承担违约责任。后双方又签订了补充协议，将交房时间变更为2014年11月28日。2013年7月5日上述《商品房买卖合同》办理了商品房网上认购备案确认单。在合同及补充协议签订后，张成于如期支付了全额购房款，但元一房产公司却延迟至2016年6月15日才向张成于交付房屋，且经张成于多次致电、发函等方式催告，元一房产公司至今未向产权登记机关报送相关资料备案，致使张成于至今未能取得房地产权属证书。元一房产公司的行为已经构成严重违约，给原告造成了重大的经济损失，应当承当违约责任。此外，据国家企业信息公示系统显示，元一房产公司为一人有限责任公司，元一大酒店系元一房产公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条之规定，应对元一房产公司的债务承担连带责任。张成于为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请！元一房产公司、元一大酒店辩称：一、我方认为张成于诉讼请求第1项、第3项关于违约金的诉请，因超过诉讼时效，不应予以支持。理由如下：1、双方《商品房销售合同》约定的交付时间为2014年6月28日，然而在我方没有如期交付后，张成于从2014年7月后（包括张成于收到我方向张成于于2016年2月1日起的交付通知、张成于实际于2016年6月15日办理实际交付手续）一直到今日五年过去了，张成于从未向两被告我方主张过逾期交付、逾期办理的违约金。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《民法总则》第一百九十二条的规定：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。故我方请求法院对张成于诉讼请求中第1项、第3项关于违约金的诉请不予支持。二、即便法院认为张成于的诉请没有超过诉讼时效，但我方认为张成于逾期违约金计算也存在错误。理由如下：1、我方已于2016年1月31日向张成于邮寄送达《交付通知书》通知张成于涉案房屋于2016年2月1日起交付，且张成于对涉案房屋所交纳给物业公司的物业费起算时间也是2016年2月1日。通过以上证据证明，且根据双方签署《商品房销售合同》补充协议第四.4条的约定“在甲方《入伙通知书》载明的交付手续办理开始之日起第5日起为交付日期”，我方已于2016年2月1日向张成于交付房屋。2、根据双方签署《商品房销售合同》附件四补充协议第四.4条的约定，“逾期交付的违约金计算标准为每逾期一日，乙方应向甲方支付房款总价的万分之一作为违约金。”，我方共逾期429天，按总房款7308000元万分之一计算，共计违约金为人民币313513.2元。2、根据双方签署《商品房销售合同》第10页第十五.2条的约定，“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，故即使存在逾期办证违约金也应是73080元；三、张成于诉讼请求中第四条律师费，没法定和约定的依据，不应得到法院支持；四、元一房产公司和元一大酒店均具有独立的法人地位，独立经营、资产、账户财务税务均完全独立，元一大酒店不应对元一房产公司的经营行为及过错承担任何连带责任，元一大酒店和此案毫无关联，不应成为本案的诉讼主体及责任主体。五、本案的诉讼费用应由张成于承担。综上我方请求法院驳回张成于除第二条之外的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，张成于提交的证据1、《元一高尔夫后九栋别墅认购订单》复印件、《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、《网上认购备案确认单》、证据2、收据复印件、发票、证据5、《聘请律师合同》、律师费发票、付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张成于提交的证据4、工商登记信息打印件，元一房产公司、元一大酒店提交的证据1、营业执照复印件、纳税申报表(P1-2)，元一房产公司提交的证据2中的物业费发票，双方对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。张成于提交的证据3、律师函，元一房产公司提交的证据2中的交房通知书（复印件）、邮寄发票（复印件）、快递单（复印件），本院认为，张成于未提供证据证明元一房产公司已收到该律师函；元一房产公司提交证据为复印件，未能与原件核对，亦不足以证明张成于收到交付通知书，且双方均否认收到，故上述证据不作为认定本案事实的依据。本院经审查认定事实如下：2013年7月5日，原告张成于（买受人）与被告元一房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130026870011YY20130001），约定：张成于购买元一房产公司开发的位于长丰县双墩镇双凤湖畔元一双凤湖国际旅游度假村项目六期91幢（单元）1（层）101、201、301、地下室、地下室室、号），该房建筑面积768.47㎡，按套（单元）计价，单价每平方米9509.81元，总金额7308000元；买受人采取分期付款方式，于2013年7月5日支付首付房款2930000元、于2014年1月4日前支付第二笔房款2190000元、于2014年7月4日前支付第三笔房款2188000元；出卖人应当于2014年6月28日前交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四：《合同补充协议》约定:关于房屋交付的补充约定为该房屋具体时间以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间2014年11月28日为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议；出卖人发出入伙通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式；买受人所买的房屋，该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。上述合同还约定了其他事项。同日，上述《商品房买卖合同》办理了商品房网上认购备案，网上备案合同编号是1307700361。上述合同及协议签订后，张成于依约支付了全部购房款。2016年6月15日，元一房产公司与张成于办理了涉案房产的交付手续。另，元一房产公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），由被告元一大酒店作为法人股东设立。庭审中，张成于陈述，元一房产公司人员是以电话方式通知其办理房屋交付。元一房产公司陈述，2016年交房后就将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现无证据提交；因涉案房屋在建时我公司就已将土地抵押给了金融机构，所以导致产权证在未解押的情况下，无法办理下来。本院认为，原告张成于与被告元一房产公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方在协商一致的基础上达成,意思表示真实,内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。本案的争议焦点是：一、元一房产公司逾期交房的时间、逾期办理权属登记及如何承担违约责任。案件查明，涉案房屋交付双方约定于2014年11月28日，实际于2016年6月15日办理交付手续，至今未办理房地产权属证书，且未办理的原因是涉案房屋在建时元一房产公司已将土地抵押给了金融机构未解押所致。元一房产公司未按双方《商品房买卖合同》约定交房、并因抵押未解押不能办理房地产权属登记构成违约，元一房产公司除应积极将办理房地产权证所需资料报送产权登记机关备案，为张成于办理房地产权属证书外，应承担违约责任。至于元一房产公司违约责任，依双方逾期交房的自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金；因元一房产公司的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按已付房价款的1%支付违约金的约定，元一房产公司逾期交房565天，违约金为825804元（7308000元×0．2‰×565天）；逾期办理权属登记违约金为73080元（7308000元×1％）。张成于诉请元一房产公司逾期交房、逾期办理权属登记，给其造成了重大的经济损失，要求按已付房款的月2%标准分别计赔逾期交房、逾期办理权属登记违约损失，未提供相应证据，其主张缺乏事实依据，不予支持。元一房产公司辩称其2016年1月31日向张成于邮寄送达《交付通知书》通知其涉案房屋于2016年2月1日起交付，未提供有效证据证明，不予采信。二、张成于的诉请是否超过诉讼时效。本案系商品房销售合同纠纷，逾期交房的违约行为具有持续性，开发商逾期交房违约责任应为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，故本案张成于接收涉案房产之日即2016年6月15日为诉讼时效起算点，张成于主张元一房产公司逾期交房和逾期办理权属登记的违约责任，均在诉讼时效期间内。元一房产公司抗辩张成于的诉请已超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据,不予采信。三、元一房产公司是否承担张成于的律师代理费。张成于虽因本案诉讼产生了律师代理费，但双方在合同中未就律师费进行约定，故张成于要求元一房产公司承担给付律师费用的请求，缺乏法定或约定依据，不予支持。四、元一大酒店是否对元一房产公司的涉案债务承担连带责任。元一房产公司系元一大酒店独资设立的一人有限责任公司，作为一人有限责任公司的股东，元一房产公司提交的纳税申报表(P1-2)，不能够充分证明其公司财产独立于元一大酒店自己的财产，依法元一大酒店应对元一房产公司的涉案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,判决如下:一、安徽元一房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张成于支付逾期交房违约金825804元；二、安徽元一房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内将张成于购买的位于安徽省长丰县双墩镇双凤湖畔元一双凤湖国际旅游度假村项目六期91幢（单元）1（层）101、201、301、地下室、地下室室、号）的房屋办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；三、安徽元一房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张成于支付逾期办理权属登记违约金73080元；四、安徽元一大酒店有限公司对上述（一）、（三）项安徽元一房地产发展有限公司的给付义务承担连带责任；五、驳回张成于的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59890元，由张成于负担47102元，安徽元一房地产发展有限公司负担12788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  杨 源人民陪审员  韦礼红人民陪审员  陆蓉华二〇一九年十二月二十八日书 记 员  席俊婷附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。