上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第2217号原告赵某诉被告王某、姜某，反诉原告王某、姜某（以下均称被告）诉反诉被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月26日受理后，依法适用简易程序，分别于2013年8月29日、2013年11月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭审理。原告赵某及其委托代理人孙建中、被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系。2012年，原、被告通过上海禹诺房产经纪事务所居间（下称“禹诺房产事务所”）介绍，就位于上海市金山区龙轩路2208弄159号102室房产，签订了《房地产买卖合同居间协议》、《房屋买卖合同》和特别协议。合同约定，该房产总房价款为人民币（以下币种均为“人民币”）560，000元，2012年12月5日前原告支付被告房款200，000元，之后办理银行贷款向被告支付340，000元，房产过户当日（即银行贷款审批通过时）支付被告20，000元。现原告已按合同约定履行支付了200，000元，后续房款360，000元原告打算一次性付清，但被告却临时变卦，要求原告增加房款100，000元。经多次调解无果，原告特诉讼来院，请求判令被告继续履行合同，将位于上海市金山区龙轩路2208弄159号102室房产过户给原告，赔偿原告违约金111，200元，并承担本案诉讼费用。被告辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告违约在先，应当承担违约责任。被告反诉称，原、被告于2012年11月29日通过禹诺房产事务所签订一份房屋买卖合同，被告将位于上海市金山区龙轩路2208弄159号102室房屋出售给原告，合同转让价556，000元，双方在该合同中还对付款方式、违约责任等作了较为细致的约定。然而，原告在支付了部分款项后，未在合同约定的最后付款日期前支付剩余的款项，虽然在此之前被告通过多种方式进行了催讨，但原告根本不予理睬，致使合同未能圆满履行，对此造成的后果，原告负有不可推卸的责任，故被告提出反诉，请求判令解除原、被告双方于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》（编号为0008165），原告支付被告违约金111，200元（庭审中，被告将该项诉讼请求变更为：解除原、被告双方于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》（编号为0008165），被告退还原告已收房款200，000元，原告支付被告违约金111，200元），并承担本案诉讼费用。原告针对被告反诉辩称，正式示范文本合同未签系由于被告违约，被告要求增加房款。经审理查明：两被告系夫妻关系。2012年11月29日，原、被告及禹诺房产事务所签订三方《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告支付意向金20，000元作为双方洽谈之用。若被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，原、被告通过禹诺房产事务所签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告将其所有的位于上海市金山区龙轩路159号102室房屋出售给原告，总房价款为556，000元。该合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，原、被告双方同意于合同签署后15日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（下称“示范合同”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为原、被告双方签订示范合同的日期。合同第4.1款约定，原告应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付被告首期房价款（含定金）216，000元（含尾款16，000元）。被告应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（如有不足，被告自行补足），办理抵押注销手续。4.2款约定，原告通过以下方式支付第二期房价款340，000元，即原告应于签订示范合同并申请办理公证手续（如需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但原告应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行。第6条约定，原、被告双方应于原告银行贷款划入被告收款账号后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付原告，并由原告自行或通过居间方支付被告尾款16，000元。第9条约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由原告承担。第12条约定，原告未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除合同。被告未按合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方面解除合同。原、被告任何一方根据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第17条补充约定：1、原告总出价610，000元，其中包含本次交易所有税、费及佣金54，000元，原告贷款金额350，000元的前提下，即合同价为500，000元；2、被告同意原告个人所得税单满12个月之后过户，即2013年4月30日之前。2012年12月5日，原、被告签订《特别协议》，对双方于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》相关条款进行补充约定。特别协议第一条约定，涉案房屋实际成交价为被告到手价560，000元，本次交易的税费及佣金由原告承担，原告总出价为610，000元。关于付款方式与期限，特别协议约定：1、2012年11月29日原告直接支付被告定金20，000元；2、2012年12月3日原告转账被告定金30，000元；3、原告于2012年12月5日直接支付被告首期房价款150，000元；4、原告通过银行贷款340，000元，由原告通过银行贷款支付被告；5、过户当日，原告直接支付被告尾款20，000元；6、过户提前一个月，原告支付中介方50，000元。关于违约责任，特别协议第三条第一款约定：原告未按协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之一计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日。逾期超过七日后原告仍未付款的，除原告应当向被告支付七日的违约金外，被告有权单方面解除合同。被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起七日内向被告支付。该条第二款约定：被告未按本合同约定的期限将涉案房屋（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之一计算。违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同。原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。被告应在收到书面通知之日起七日内退后原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《房屋买卖合同》及《特别协议》签订后，原告于2012年11月29日向被告支付定金20，000元；同年次月3日、5日，原告先后向被告支付房款30，000元、150，000元。合同履行过程中，因双方未按合同约定的期限办理房屋过户手续，经协商未果后诉讼来院。还查明，因原、被告双方未在买卖合同约定的期限内办理房屋过户手续，被告于2013年5月23日向原告发送了《解除合同通知书》一份，内容为被告认为原告迟迟不肯履行合同的行为已经构成了违约，故书面通知原告解除双方签订的房屋买卖合同，并按合同约定由原告承担相应的违约责任，被告愿意按合同约定扣除违约金，剩余房款通过房产中介返还原告。庭审中，原告确认于2013年5月29日收到该通知书。庭审中，原告申请禹诺房产事务所工作人员张娟作为证人出庭作证。张娟称，2013年2月26日，国务院办公厅曾出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发（2013）17号）（以下简称“国五条”）（其中第二条规定，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征），原、被告双方曾于3月份就可能因政策调控而增加的税费承担问题进行协商，但未达成一致意见。同年4月3日、4月12日，被告通过短信的方式与其联系，催促原告尽快签订示范合同，但原告未积极回应。庭审中，原告确认截止到2013年4月30日，其已缴满了12个月的个人所得税。庭审中，原告认为双方未在约定的期限内签订示范合同的原因是“国五条”的出台可能增加的税费承担问题，被告认为双方在2013年3月份确实因税费的承担发生争议，但4月份后其一直在催促原告履行合同，原告实际在消极回避。庭审中，原、被告双方还确认，截止到诉讼时，“国五条”自2013年2月份出台后，该政策在上海的房地产交易实践中并未落地实施。以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、《居间协议》、《特别协议》、房屋登记信息、收款收据、付款凭证、书面录音材料、证人证言、被告提供的书面短信材料、解除合同通知书以及当事人当庭陈述等证据为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《特别协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是违约责任的认定问题。本案中，导致合同最终未继续履行的关键原因在于双方对“国五条”规定的房屋转让所得的20%个人所得税费由谁承担尚存分歧：原告认为按照“国五条”关于税费的要求，双方房屋交易将额外产生数目不菲的税费，该笔费用应当由双方均摊；被告认为按照买卖合同的约定，税费应当由原告承担。本院以为，当事人按照约定全面履行自己的义务是合同最基本的要义，有履行义务的一方当事人应当按照合同约定的要求，全面完成合同义务，除非发生了因不可归责于债务人之事由而履行不能，否则应当承担相应的违约责任。本案中，首先，原、被告双方签订《房屋买卖合同》及《特别协议》时，“国五条”尚未出台，原、被告双方只对签约时可能产生的交易税费进行了估算，但在合同履行过程中因“国五条”的出台导致了双方对于可能增加之税费的承担问题产生了分歧，进而致使原、被告双方未依约办理系争房屋的过户手续。表面上看，国家房地产政策的出台是在双方预见之外，但双方在合同中已明确约定，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由原告承担，即原告应当承担合同履行过程中可能产生的全部税费，虽然双方在合同中对税费金额进行了明确，但该金额为估算所得，双方在此过程中实际上已经预测到了可能会出现增、减之情况，包括可能因国家宏观政策调控而导致相关交易税费的增、减，只是本案中“国五条”的出台可能导致税费增加的数额较大而已，但这不应当成为不履行双方买卖合同的抗辩理由；其二，暂且不论因“国五条”出台增加的交易税由谁承担的问题，单就该宏观调控政策本身来说，“国五条”何时实施双方并不知晓（实际情况是，“国五条”出台后地方各级政府相继出台了实施细则，上海于2013年3月底出台了相关实施细则，但该细则中并未提及二手房要计征转让所得20%个人所得税问题），在此情况下，双方均应按合同约定积极履行相关义务，于原告而言，其义务为积极配合被告签订示范合同，申请银行贷款并按期支付剩余房款，确保原、被告双方在合同约定的期限内能够办理房屋过户手续。但实际上，从被告提供的短信截屏内容上来看，被告先后于4月3日、12日多次通过房产中介催促原告尽快签订示范合同，而原告却未积极回应，相反还以社保未缴满不能过户为由进行观望（在房产中介工作人员张娟的短信回复中记载：原告称其社保要5月份才能满足过户条件，其不敢签合同了，如果不具备购买条件，其认为不算违约，所以原告称其想再等等，最重要的是要看被告的意思），显然本院有理由相信原告对履行合同义务持消极回避的态度。况且被告在4月份催促原告签订示范合同时，关于房屋转让款20%的税费还未正式在上海实施，何时实施双方亦不可知，若原告积极配合被告履行合同义务，即便该政策在上海实施，双方亦有可能在该政策实施前完成房屋的过户手续，从而避免承担双方签约时未曾预测的可能大幅增加的税费。综上，本院以为，原、被告双方未依约完成系争房屋的过户手续，最主要的原因在于原告在合同履行过程中持消极、回避之态度，理应对此承担全部责任。现原告在确认“国五条”关于转让所得20%的税费未在上海落地实施时，要求被告继续履行合同，实属不当，且被告已于2013年5月23日书面通知原告解除了双方签订的《房屋买卖合同》，故对于原告要求继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。相应地，被告反诉请求解除合同，有明确的合同依据，本院予以支持。关于违约责任，双方在《房屋买卖合同》及《特别协议》中已明确约定，任何一方违约均应承担总房价款20%的违约责任。尽管原、被告约定税费均由原告承担，但“国五条”的出台对可能增加的交易税费显然超出了双方预计（当然这并不能成为免除违约责任之理由），致使产生争议，迟迟不签订示范合同系原、被告共同造成。事后经被告多次催促原告一直持消极态度最终未签订示范合同，原告应承担相应的违约责任；事实上，即使没有争议，原告也因未缴满十二个月上海市城镇社会保险而无法办理贷款，无法办理过户手续；又由于原、被告系通过中介而签订了买卖合同，对于在2013年4月30日前无法办理过户手续亦不能完全归责于原告。同时考虑到被告并未因原告违约而造成损失，相反因房价的涨升被告从中得益，故本院综合本案案情，对原告因违约行为而产生的违约金予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵某要求被告（反诉原告）王某、姜某继续履行合同，将位于上海市金山区龙轩路2208弄159号102室房屋过户至原告（反诉被告）赵某名下，并赔偿经济损失111，200元的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）赵某与被告（反诉原告）王某、姜某签订的编号为0008165的《屋买卖合同》（包括《特别协议》）；三、被告（反诉原告）王某、姜某应于本判决生效之日起十日内退回原告（反诉被告）赵某已付房款人民币200，000元（含定金20，000元）；四、原告（反诉被告）赵某应于本判决生效之日起十日支付被告（反诉原告）王某、姜某违约金人民币20，000元；五、驳回被告（反诉原告）王某、姜某的其他诉讼请求。本诉案件受理费9400元，由原告（反诉被告）赵某承担（已预缴）；反诉案件受理费1270元，由原告（反诉被告）赵某承担226元，被告（反诉原告）王某、姜某承担1044元，原告（反诉被告）赵某承担部分，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  朱 敏人民陪审员  智雪忠二〇一四年一月十六日书 记 员  李贵贤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。