上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初5929号原告：上海接城物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王辉，执行董事。委托诉讼代理人：王钰，女。委托诉讼代理人：邱扬成，上海申浩律师事务所律师。被告：钱锦，女，1965年3月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：高文煌，男，1961年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：高羽嘉，女，1989年10月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。三被告共同委托诉讼代理人：李国东，上海申骏律师事务所律师。原告上海接城物业管理有限公司与被告钱锦、高文煌、高羽嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序,于2019年4月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱扬成、被告钱锦及三被告的共同委托诉讼代理人李国东到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人王钰到庭参加了第一次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋代管(出租)委托合同》于2018年10月24日终止；2.判令被告返还原告多支付的款项28,000元；3.判令被告支付原告违约金19,000元。事实和理由：2018年5月8日，原、被告就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋代管(出租)委托合同》。该合同约定委托租金为每月9,500元，委托期限自2018年5月8日至原告与“房屋租赁合同”中承租人约定的租赁期限终止时止。2018年8月11日，原告与案外人欧阳巧英签订了房屋租赁合同。2018年9月30日，欧阳巧英向原告提出系争房屋甲醛、TVOC超标，原告复测后发现确实超标。双方经协商解除了房屋租赁合同。合同解除后，被告仍要求原告继续支付租金。被告提供的系争房屋不符合委托合同的约定，致使不能实现租赁目的，存在缺陷，危及承租人安全。原、被告之间签订的《房屋代管(出租)委托合同》已经于原告与案外人解除房屋租赁合同之日终止。因此被告应返还原告多支付的租金(包括支付的2018年10月24日至2018年12月23日期间的租金19,000元和错支付的9,000元)并承担违约责任。为维护自身的权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。截止原、被告签订合同前一天为止，系争房屋都是被告居住，不存在甲醛超标的问题。原告是专业的中介公司，其在收房的时候就应当进行检测。被告也委托了专业的公司进行检测，系争房屋是安全的。原告所作的检测并没有通知被告，被告对系争房屋进行检测前通知原告到场但原告不予理睬。原告解除合同要求被告退还租金是因为房屋没有出租出去。合同约定的委托期限应为不少于60个月，不超过66个月，其中2018年5月8日至2018年6月23日为免租期。原告单方解除合同系原告违约，原告解除合同但又三次支付租金的行为视为以实际行动履行合同。2019年2月15日，被告为避免损失，与案外人自如公司签订了合同，被告认可在该日解除原、被告之间签订的《房屋代管(出租)委托合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋产权人为高文煌、钱锦、高羽嘉。2018年5月8日，钱锦作为委托方(甲方)与被告作为受托方(乙方)签订房屋代管(出租)委托合同，约定：甲方委托乙方出租系争房屋，期限为2018年5月8日起至“房屋租赁合同”中承租人所约定的租赁期限终止之日止(2018年5月8日至2018年6月23日为免租期)，不少于60个月，不超过66个月。租金每月9,500元，乙方向甲方支付租金的方式为每月支付一次。在本合同履行期间除以下情形外，不得提前解除合同：……甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及承租人安全的。……委托期间，非本合同规定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按照月租金的两倍向乙方支付违约金。委托期间，非本合同规定的情形，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按照月租金的两倍向甲方支付违约金。签约后，被告将系争房屋交付给原告，原告开始向被告支付租金。2018年8月11日，原告作为出租方、案外人欧阳巧英作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：经上海居信房地产经纪有限公司居间介绍，欧阳巧英向原告承租系争房屋，租赁期限自2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金11,000元。甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。之后，欧阳巧英入住使用系争房屋。2018年9月30日，经欧阳巧英委托，上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司对系争房屋进行了室内环境质量检测，检测结果甲醛浓度为0.228mg/㎡，限量标准为≤0.08mg/㎡(引用自GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》2013年版)。后欧阳巧英就甲醛超标问题与原告进行交涉，原告遂委托上海博强环境技术有限公司对系争房屋的室内空气质量进行检测，检测结果甲醛浓度为0.129mg/㎡(限量标准为≤0.08mg/㎡)，TVOC浓度为0.907mg/㎡(限量标准为≤0.5mg/㎡)。2018年10月24日，原告与欧阳巧英达成解除合同协议，约定双方就系争房屋和平解除租约，原告退还剩余租金。2018年12月7日，原告向被告发送告知函，告知因系争房屋空气质量检测甲醛超标原告与实际承租人解除租约的情况，委托合同于2018年10月11日终止，要求被告去办理收房及赔付事宜。2018年12月14日，原告向被告发函要求被告在2018年12月31日前找出污染源并予以解决，使房屋能达到正常出租状态，否则原告将停止支付租金，待房屋正常出租后再予履行合同。如未在2019年1月15日前交付环境达标鉴定证书，原告将依法解除双方签订的合同并要求被告赔偿原告损失。2019年1月4日，被告委托上海聚星环境监测有限公司对系争房屋的室内空气进行检测，监测结果甲醛浓度为0.069mg/㎡，TVOC浓度为0.47mg/㎡，均未超出限量值。原告在收到被告的检测报告后，向被告发函认为被告委托检测的报告存在很多问题，对该报告不予认可，并将依照合同约定书面发函解除双方的合同。2019年1月18日，被告向原告发函催讨2019年1月24日-2019年2月23日的租金及少付的租金共计10,000元。2019年1月21日，原告向被告寄送《房屋代管(出租)委托合同》合同终止函和系争房屋的钥匙，告知被告因被告出租的房屋存在缺陷危及承租人安全，致使合同目的无法实现，违反了合同的约定，因此《房屋代管(出租)委托合同》已经于2018年10月24日终止。原告并要求被告返还多支付的租金及承担违约责任。之后双方未能协商解决纠纷，原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查，双方对2018年6月24日至2018年10月23日期间的租金支付情况无争议。原告另外分别在2018年10月10日、11月9日支付给被告9,500元，2018年12月10日原告工作人员通过微信向被告转账9,000元。被告于2019年2月13日将房屋再次出租。审理中，原告认为，原、被告之间系委托合同关系，根据相关约定，在被告交付的房屋不符合本合同约定致使不能实现租赁目的，或被告交付的房屋存在缺陷危及承租人安全的，原告可解除合同。由于系争房屋存在甲醛超标情况，导致房屋无法继续出租，故原、被告之间的委托合同关系终止。合同终止后，被告应返还多支付的租金19,000元和错打的9,000元，并承担支付违约金的违约责任。被告则认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，被告将系争房屋交付给原告使用，原告向被告支付租金，符合房屋租赁合同的基本特征。实际承租人欧阳巧英自行委托的检测公司不具有相应资质，原告自行委托的检测公司在程序上未通知被告，且存在严重失信行为，故很难保证检测结果正确性，因此原告无证据证明系争房屋存在甲醛超标的问题。原告于2018年12月24日发函给被告要求在2018年12月31日前找出污染源并解决，可见双方的合同仍处于可正常履行状态，至于房屋能否实际出租在于原告有无能力，故房屋无法出租不能由被告承担责任。另外，原告与实际承租人解约后未及时告知被告，并且仍继续向被告支付房租，均以实际行为表明双方合同是正常履行的。因此，原告无权单方解除合同，其向被告寄发合同终止函不具有解除合同的法律效果，属于原告根本违约。尽管被告认为原告无权解除合同，但同意确认合同于2019年1月21日终止，此后被告将房屋另行出租是为避免扩大损失。本院认为，被告与原告签订《房屋代管(出租)委托合同》，虽然名为委托合同，内容中亦有全权委托原告将系争房屋对外出租等内容，但是实际上是由原告以自己的名义将系争房屋另行对外出租，并由原告按期给付被告房屋租金，原告与案外人签订房屋租赁合同，案外人的租金实际支付给原告，租金差额部分由原告收取，因此双方的法律关系并不符合委托合同关于受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人的特点，而属于一方将系争房屋交付给另一方使用，另一方向一方支付租金的情形，符合房屋租赁合同的基本特征。由此本院认定，本案诉争合同并非委托合同，而是房屋租赁合同。关于系争房屋甲醛是否超标的问题，本案中，原、被告各自提交了一份检测报告，原告还提交了实际承租人委托而做出的检测报告，该三份检测结果有很大的差别，检测结果之间相互矛盾，相互否定，而原告作为主张相关事实存在的一方，负有相应的举证责任，但其未提供进一步的证据证明系争房屋甲醛超标的情况，因此对于原告主张被告交付的房屋不符合合同约定致使租赁目的不能实现、房屋存在缺陷、危及承租人安全，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。现原告以系争房屋不符合本合同约定致使不能实现租赁目的，或存在缺陷危及承租人安全为由主张解除合同，但是，一方面，原告提供的证据并不足以证明相关事实存在；另一方面，原告虽然声称其认为合同已于2018年10月24日解除，但其在此之后的2018年11月9日仍按约支付了相应租金，2018年12月7日及同月14日仍向被告发函告知与实际承租人解除房屋租赁合同并要求解决相关问题以使房屋能达成正常出租状态等行为，均表明原告在此时仍认为合同仍处于履行状态，显然与其诉称观点相互矛盾。因此，本院对原告要求确认合同于2018年10月24日解除的主张不予支持。此后，原告于2019年1月21日发函通知被告终止合同并寄还系争房屋的钥匙，系无正当理由擅自解除合同，属根本违约之行为，并不发生解除合同之法律后果。但鉴于被告亦同意双方之间的合同关系于2019年1月21日终止，故本院对此予以确认。原告主张被告返还的28,000元，其金额大致与2018年10月24日至2019年1月21日期间的租金金额相符，并不存在原告所称多付或错付的情形，故原告的诉请于法无据，本院不予支持。本案房屋租赁合同系因原告违约导致提前终止，被告并不存在违约行为，故本院对于原告要求被告支付违约金19,000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告上海接城物业管理有限公司的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费975元，由原告上海接城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  张 虹人民陪审员  蔡凌军二〇一九年九月二十五日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。