河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0721民初1284号原告（反诉被告）：姜永胜，男，汉族，1973年1月7日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘飞，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明，河南方邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南印海智谷实业有限公司，住所：新乡县七里营镇107国道与胡韦线交叉口（中原兴业产业园）。法定代表人：季明平，总经理。委托诉讼代理人：杜东沼，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）姜永胜与被告（反诉原告）河南印海智谷实业有限公司（以下简称“印海公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜永胜的委托诉讼代理人刘飞、梁明，被告（反诉原告）印海公司的委托诉讼代理人杜东沼、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜永胜向本院提出诉讼请求：一、继续履行双方签订的投资协议、补充协议及相关协议的以下合同义务：1.印海公司协助姜永胜办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记手续。2.印海公司为姜永胜完成A16范围内土方并填实硬化。3.印海公司为姜永胜接入0.6元/度以下电费的电；二、判令印海公司为姜永胜保留A16号土地，并保证姜永胜继续无条件免费使用A16号所占用的土地面积，直至姜永胜对A16号地块开工建设；三、印海公司向姜永胜赔偿违约金1185038.2元（违约金暂计至起诉之日，以3346680元为基数，按照日万分之四的标准，继续计算至A15号地块所有物业产权证办理之日）；四、判令印海公司向姜永胜赔偿因未依照约定时间和约定标准支付A15号地块物业造成的损失2571800元；五、判令由印海公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2016年8月22日，原、被双方先后签订《投资定制协议》、《投资定制协议》补充协议，对于原告从被告处购置产业园的A区15号地块、A16号地块出让价款、付款方式、委托施工建设、物业交付、产权办理及配套设施建设等相关问题进行了详细约定。2016年8月23日，为明确定制协议以及补充协议中首付款先期款项的来源、支付方式和支付时间，双方再次签订《特别条款约定》协议。为确保《定制协议》以及《定制协议》补充协议的有效履行，双方又签订《投资定制协议》补充协议的补充条款、关于《投资定制协议》补充协议的备忘录、《四方协议》、《承诺书》等均作为定制协议的有效补充，以供各方履行。后原告依约向被告支付了A15号地块的物业款项，被告却并未按照协议约定时间和约定标准交付A15号地块的物业，且至今仍未按照合同约定时间办理A15-1.A15-2物业的产权手续，仍未迖到协议及相关补充协议约定的交付标准。同时对于A16号地块，被告也以各种事由，阻挠原告方继续使用，被告行为已经严重违反了合同约定，且损害了原告的合法权益，故诉至法院。请求依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）印海公司辩称：1、姜永胜不是A15-1/A15-2物业办证的适格主体，其无权要求办理所有权转移登记手续，也无权要求延期办证违约金；2、无论是姜永胜亦或是河南迪思实业有限公司均未按照约定支付房屋定金、首付款和非贷款部分房款，更不配合出具银行按揭贷款资料，严重违约，无权要求印海公司履行相应合同义务；3、姜永胜未按照约定支付120万元土地款、建设成本及土地使用税等费用，根本违约且经多次通知仍拒不缴纳，印海公司有权依法解除双方关于A16土地的相关约定，姜永胜无权要求印海公司为其保留A16号土地更无权要求继续无条件免费使用。反诉原告印海公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人解除定制协议补充协议关于A16号土地的各项约定；2、判令被反诉人向反诉人支付A15定制物业应付未付定金100000元;3、判令被反诉人向反诉人支付A15定制物业剩余首付款426680元及违约金165428.58元（违约金自2016年11月27日开始以426680元为基数按照每日万分之四的标准暂计算至2019年7月11日，2019年7月12日之后的违约金按此标准计算至实际付款之日）；4、判令被反诉人向反诉人支付A15定制物业剩余非贷款部分金额2832732.7元以及相应利息357317.76元（利息自2016年11月27日开始按照贷款利率4.75%暂计算至2019年7月11日，自2019年7月12日至实际清偿之日的利息按照贷款利率4.75%计算，如超过2020年8月23日未全部缴纳，则自2016年11月27日起加收欠款部分每日万分之四的违约金）；5、判令被反诉人向反诉人支付A15定制物业按揭贷款部分房款6000000元及违约金602250元（违约金自2018年12月25日开始按照日万分之五计算违约金暂计算至2019年7月11日，2019年7月12日之后的违约金此标准计算至实际付款之日）；6、判令本案反诉费用全部由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人自定制协议和补充协议签订后，15号物业的房款支付严重超期，A16号楼地块根本违约且经多次通知仍拒不履行，已经严重损害了反诉人的利益，现特诉请人民法院，请求法院依法判令被反诉人立即支付应付未付的A15号定制物业定金、房屋价款及承担相应违约责任，并解除双方关于A16号土地的约定。以维护反诉人的合法权益。反诉被告姜永胜答辩：1、反诉人要求解除关于A16号地块的约定缺乏充分依据；2、反诉人要求支付A15号物业的定金10万元，缺乏依据；3、反诉人要求被反诉人支付A15号定制物业剩余首付款数额及违约金依据不足；4、反诉人要求被反诉人一次性支付A15号定制物业剩余非贷款部分数额并支付违约金缺乏依据；5、反诉人要求一次性支付剩余按揭贷款金额，缺乏依据。反诉人陈述被反诉人拒绝配合提交资料与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。在本诉中，姜永胜提交的证据有：第一组证据：1、原、被告双方签订的《投资定制协议》；2、《投资定制协议》补充协议；3、《投资定制协议》补充协议的备忘录；4、《特别条款约定》协议；5、《投资定制协议》补充协议的补充条款；6、调取于新乡县房屋管理局的A15号地块物业的预售证信息；第二组证据：1、因被告不能依照约定时间交付房屋导致原告租房经营的租金支付流水；2、因被告不能依约依照约定时间交付房屋产生的搬家费用的流水；3、因被告不能依约依照约定交付提供住宿，原告额外支出的住宿费用的交易流水和收据；4、因被告不能依照约定接入优惠用电，原告支付电费的发票；5、因被告未按照约定标准完成A15号地块地坪，原告自行的建设地坪所支付的相关费用的交易流水；6、因被告未依约提供园区往返郑州的交通工具，原告补贴员工的损失，新乡县至郑州北站单程车票网络打印件。印海公司对姜永胜第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议；对第二组证据的真实性和证明目的均不认可。印海公司提交的证据有：证据1:《网签声明》1份及《商品房买卖合同（预售）》2份；证据2：《网签补充协议》；证据3：投资定制协议；证据4：《投资定制协议》的补充协议以及2018年8月6日《补充协议》；证据5：《特别条款约定》协议；证据6：四方协议；证据7：通知以及送达凭证；证据8：2018年12月8日至2019年7月2日，被告向原告发出的9份通知；证据9、行政处罚决定书【新建建罚决自[2016]第010号】、行政处罚决定书【新建安罚决自[2017]第03号】、新乡市重污染天气应急指挥部办公室关于启动重污染天气三级（黄色）预警响应的紧急通知、关于开展扬尘治理突击月活动的通知、2017年新乡市建筑市场扬尘防治“封土行动”实施方案及新乡县施工扬尘防治实施“封土行动”实施方案、关于认真做好我县大气污染防治攻坚冲刺30天目标工作的通知、关于印发新乡县建筑工地大气污染防治攻坚冲刺30天工作方案的通知以及通知等文件；证据10：工程量变更及增加相关资料；证据11：2018年9月14日《宿舍租赁协议》以及2019年4月3日《宿舍租赁补充协议》。姜永胜对印海公司的证据7、证据8、证据9的真实性均有异议，对其他证据的证明目的有异议。经本院认证对双方真实性均无异议的证据予以确认，对有争议的证据认定如下：印海公司对姜永胜的第二组证据均有异议，本院认为该组证据除电费外，均仅有第三人的银行流水，无合同及车票证明，故除电费的外，对其他的证据均不认可。姜永胜对印海公司证据通知及送达回证有异议，本院对有送达回证的通知予以认可；政府环保文件的真实性本院予以认可；工程量变更资料的真实性予以认可。在反诉中，印海公司提交的证据有：证据1：投资定制协议；证据2：《投资定制协议》的补充协议；证据3：《特别条款约定》协议；证据4：四方协议；证据5：A15号楼预售证；证据6：补充协议；证据7：通知以及送达凭证；证据8:《商品房买卖合同（预售）》2份；证据9：《网签声明》及《网签补充协议》；证据10：2018年12月8日至2019年7月2日，反诉人向被反诉人发出的9份通知。姜永胜对印海公司的证据7、10的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。姜永胜提交的证据有：第一组证据:1、反诉人与被反诉人签订的《网签补充协议》、《特别条款约定》协议；2、郑州金秋彩色印务有限公司、反诉人、被反诉人共同签订的《承诺书》；第二组证据:1、被反诉人接收反诉人提交贷款资料的凭据；2、被反诉人向反诉人A15号地块贷款资料的EMS单据；3、证人袁某代为向被反诉人递交贷款资料的电话录音资料。印海公司对姜永胜证据中证人证言的真实性有异议，对其他证据的真实性予以认可。经本院认证对双方真实性均无异议的证据予以确认，对有争议的证据认定如下：印海公司的证据中本院对有送达回证的通知予以认可；姜永胜证据中证人证言无法证明印海公司不配合，故对其证明目的不予认可。依据有效证据、庭审调查及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2016年8月22日，姜永胜与印海公司签订《投资定制协议》（以下简称“定制协议”）一份，该协议约定：1、姜永胜有意入驻印海公司开发建设的产业园，该园坐落于新乡县××国道与××处，暂定名为“中原兴业产业园”；2、姜永胜定制物业为A区15-1、15-2号楼三层；3、预测面积6413平方米，总房款12505350元，姜永胜在签订本协议3个工作日内向印海公司支付定金10万元，如姜永胜解除，该定金不退还；4、贷款部分625万，非贷款部分6255350元；5、双方按本协议项下物业签署的《商品房买卖合同》手续仅作为配合相关行政机关管理用，双方的权利义务均以本协议约定为准等。2016年8月22日，双方签订《投资定制协议》的补充协议，约定：1、印海公司为姜永胜保留A16号土地部分，该土地可根据姜永胜实际需要随时开工建设；2、印海公司同意姜永胜在对A16土地进行建设之前免费使用该建筑所占用的面积；3、A16土地款共计120万元，姜永胜在对该地块建设前免费使用，在其对该地块开工建设前，可委托印海公司贷款也可以自建；4、姜永胜应在A15号建筑预售证办理后3个工作日内向印海公司交纳《定制协议》中约定的非贷款部分3246680元，剩余非贷款部分2808670元，应在四年内分期或一次性支付给印海公司，本息最后支付日期为2020年8月23日；5、印海公司承诺在姜永胜签订协议并支付定金之日起，1个月内办理出A15号楼的预售证，在办理出预售证之日起3个月内办理出A15建筑的房产证，若因印海公司责任逾期未办理出A15号建筑房产证，印海公司向姜永胜支付按已付房款每日万分之四的违约金；6、印海公司承诺在2016年9月30日前，A15号楼大道处电梯安装工程外的物业交付标准，同时在2016年10月15日前满足姜永胜员工住宿和用餐条件；7、印海公司承诺接入外部优惠用电，姜永胜使用优惠用电时，电价控制在0.6元/度以下；8、印海公司负责提供前期员工住宿、餐饮和公共交通工具，在正式宿舍建成后搬离等等。2016年8月22日，印海公司、郑伟、姜永胜、潘书有签订关于《投资定制协议》补充协议的备忘录，约定印海公司保证外部接入的优惠用电正常供应（在印海公司与外部优惠用电供电单位合同执行期内）等等。2016年8月23日，印海公司和姜永胜签订《特别条款约定》协议，约定：1、印海公司同意姜永胜在平原新区土地（编号：2014-050）退款后的全部款项冲抵姜永胜应当缴纳的部分首付款，姜永胜确认土地退款金额为3246680元（该金额需出具经金秋彩印确认的关于此退地款项中属于姜永胜金额的书面凭证，并与以上金额一致），此款项冲抵《定制协议》补充协议中第六条非贷款部分先交纳的部分首付款；2、若金秋彩印配合开立共管账户，到达共管账户的实际退地款属于姜永胜的金额，低于其确认的认定金额，差额部分由印海公司与姜永胜共担，各承担差额部分的一半；3、若金秋彩印不予配合开立共管账户或出现其他情况，由姜永胜名义向金秋彩印提出诉讼并及时保全，双方同意以法院最终判决结果为标准，若法院最终对判决金额未足额执行到位或全部未执行到位，未执行到位部分印海公司与姜永胜各承担一半，由姜永胜承担的金额在2021年12月31日前缴纳完毕，诉讼费、律师费等由印海公司承担；4、双方共同确认A15单价为1930元/平方米，预测面积6413平方米，总房款12377090元，双方确认以银行贷款为付款方式，“贷款部分”618万元，“非贷款部分”6197090元；5、双方在补充协议第六条中约定的“剩余非贷款部分”的金额变更为2750410元，作为姜永胜向印海公司支付剩余首付款的总本金。印海公司同意以冲抵购房款的形式，为姜永胜承担10万元的搬家费用，故“剩余非贷款部分”的金额变更为2650410元，其他约定不变，此金额包含应交定金金额，姜永胜交纳定金后另行冲抵。2016年10月19日，郑州金秋彩色印务有限公司（以下简称“金秋公司”）、郑伟、姜永胜、印海公司签订四方协议一份，约定：金秋公司同意将平原新区购买的土地（编号：2014-050）退款后的全部款项冲抵郑伟、姜永胜应当缴纳的部分首付款，金秋公司、郑伟、姜永胜确认土地总退款金额为6493360元，其中郑伟占3246680元，姜永胜占3246680元，以上金额为郑伟和姜永胜确认的冲抵部分首付款的认定金额，若实际土地退款金额与上述认定的金额不符，则郑伟和姜永胜应当按照以下金额补足（需补足金额具体计算方式：郑伟和姜永胜根据以上认定金额减去实际土地退款金额）。金秋公司、郑伟和姜永胜关于退款金额及所占比例认定以本协议为准等等。2016年11月9日，印海公司与姜永胜签订《定制协议》补充协议的补充条款，约定：印海公司同意为姜永胜A15号建筑第一层铺设二十厘米厚水泥地坪（水泥标号C25及以上），地坪内铺设30cm*30cm钢筋网，且对地坪表面进行固化耐磨处理。同意为姜永胜A15号建筑第二层原有地坪上进行固化耐磨防尘处理；印海公司承诺在正式员工公寓建成前为姜永胜提供员工临时住宿场所，保证水、电正常使用等等。2017年6月30日，金秋公司写承诺书一份，承诺于2017年7月3日开立由郑伟、姜永胜、印海公司三方共管的账户，办理土地（编号：平原新区2014-050）的退税款项，若因新三方共管账户未按时开立，而造成的上述税款无法到账所产生的损失由金秋公司承担。此承诺书于新三方共管账户开立生效日起作废。2018年8月6日，印海公司与姜永胜签订《补充协议》，约定：关于A16号楼地块，印海公司承诺于10月1日前开工建设，如不能开工建设，印海公司承诺根据姜永胜需要，对A16号楼地块进行整体围挡建设，费用由印海公司承担。2018年9月18日，印海公司与姜永胜签署《网签声明》一份，决定以河南迪思实业有限公司的名义网签，以确定办理不动产证的买受人，协议为同一房源。同日，印海公司与河南迪思实业有限公司签订关于A15-1的《商品房买卖合同（预售）》及A15-2的《商品房买卖合同（预售）》，合同均约定单价为每平米1930元；A15-1总价为6139754.6元，A15-2总价为6139658.1元；商品房交付时间均为2018-10-30等等；2018年9月18日，印海公司与姜永胜签订《网签补充协议》一份，约定姜永胜在印海公司购买的物业A15号楼，面积6362.39平方米，单价1930元/平方米，总价12279412.7元，其中首付款6279412.7元，按揭贷款600万元；根据原签订的协议及补充协议约定，姜永胜已向印海公司支付首付款282万元，还有426680元按照之前签订的有关协议确认执行；本协议与原协议及补充协议商定的价款存在差异的，最终以不动产登记面积和原签订的协议价格为准，多退少补，原协议及补充协议签订的所有内容依然有效，双方需按协议所规定的相关事项继续履行各自的责任和义务等等。2018年9月14日，印海公司与河南迪思实业有限公司签订《宿舍租赁协议》一份，约定印海公司将宿舍出租给河南迪思实业有限公司使用，租赁时间为2018年9月20日起至2020年9月20日止，租金400元/月/间，共40间；2019年4月3日，双方签订《宿舍租赁补充协议》一份。约定从2018年11月20日起，租金费用调整为30元/月/间等等。后原告因为合同履行问题诉至法院，被告在本案开庭前提出反诉。本院认为，一、关于涉案A15地块总价认定问题。双方在2016年8月22日《定制协议》、2016年8月22日《定制协议》的补充协议、2016年8月23日《特别条款约定》协议、2016年10月19日《四方协议》、2017年6月30日《承诺书》、2018年9月18日《商品房买卖合同（预售）》、2018年9月18日《网签补充协议》七份协议均对A15地块的总价或付款方式做了约定。根据签订时间前后，本院认定以最后双方签订的《网签补充协议》为准。虽然该《网签补充协议》第三条约定，本协议与原签订协议及补充协议商定的价款存在差异的，最终以不动产证登记面积和原签订的协议价格为准，多退少补。但2016年8月23日《特别条款约定》协议中双方已经重新约定A15号建筑的单价为1930元/平方米，与《网签补充协议》的单价一样，但面积存在差异，而该《网签补充协议》上的面积系测绘机构预测比《特别条款约定》协议中面积更精确，故在该地块不动产证登记面积出来之前，应以《网签补充协议》确认的总价12279412.7元为准；二、关于A15地块定金、贷款及非贷款部分金额认定问题。双方在《定制协议》第三条第一款确认了姜永胜在3个工作日内支付定金10万元；双方确认了贷款部分625万元；非贷款部分6255350元；该《定制协议》的补充协议第六条约定：非贷款部分3246680元，剩余非贷款部分2808670元，应在四年内分期或一次性支付给印海公司，本息最后支付日期为2020年8月23日。在《特别条款约定》协议中约定：双方重新确认单价为1930元/平方米；双方确认以银行贷款为支付方式，贷款部分为618万元，非贷款部分6197090元；剩余非贷款部分金额变更为2750410元，作为姜永胜向印海公司分期支付剩余首付款的总本金，对其他付款方式约定不变。在《四方协议》中姜永胜与印海公司对非贷款部分缴纳方式及来源进行了约定：姜永胜确认退款金额为3246680元作为冲抵部分非贷款部分的认定金额。双方在《网签补充协议》中双方约定：总金额12279412.7元，首付款6279412.7元，贷款600万元。姜永胜主张根据《定制协议》第七条第二款规定，双方按本协议项下物业签署《商品房买卖合同》手续仅作为配合相关行政管理之用，双方的权利义务均以本协议约定为准，《商品房买卖合同》与本协议约定内容不一致的，适用本协议约定。故不应适用《网签补充协议》的约定，应按照《特别条款约定》协议确认总款项及贷款、非贷款部分的金额。而印海公司主张按《网签补充协议》来确认上述金额。因上述五份协议对非贷款部分付款方式的约定均有变化，且该五份均未完整地对贷款中非贷款部分及剩余非贷款部分进行约定，甚至部分条款存在冲突。本院以协议签订的时间顺序来确定条款的效力。首先，双方在签订《商品房买卖合同》后签订了《网签补充协议》。双方在《定制协议》中仅对《商品房买卖合同》的效力作出了约束，并不代表双方不认可《网签补充协议》，且该《网签补充协议》与《商品房买卖合同》中首付款及贷款的数额一致。如双方对该数额不认可，就没有必要形成一个新的补充协议，故姜永胜的主张不能成立，按照《网签补充协议》，总款12279412.7元，首付款6279412.7元，贷款600万元；其次，根据《网签补充协议》首付款确定为6279412.7元。虽然2016年8月23日《特别条款约定》协议中对剩余非贷款部分约定为2750410元，但在2016年10月19日《四方协议》中双方对冲抵非贷款部分确认为3246680元。且双方均认可3246680元为非贷款部分的全部金额，《四方协议》签订时间在《特别条款约定》协议之后，故本院对该金额予以认定。故首付款6279412.7元-非贷款部分3246680元=剩余非贷款部分3032732.7元。因双方在《特别条款约定》协议中“剩余非贷款部分”条款后手写了印海公司同意用10万元搬家费冲抵房款，冲抵后金额包含应交定金金额等。故剩余非贷款部分3032732.7元应再扣除10万元，即2932732.7元（该金额应包含定金），根据《特别条款约定》该金额作为姜永胜向印海公司分期支付剩余首付款的总本金。从而可以推断出双方已经确认了姜永胜剩余非贷款部分采用了分期付款的形式。根据《定制协议》的补充协议第六条约定剩余非贷款部分应在四年内分期或一次性支付给印海公司，本息最后支付日期为2020年8月23日。故该笔款项应在2020年8月23日前支付完毕；再次，因双方仅在最早的《定制协议》中约定了10万定金，如姜永胜解除合同，定金不予退还。该定金实为履约保证金，双方虽然目前在合同履行中产生了巨大争议，但该合同已实际履行。且在之后的协议中，均未单独约定定金，仅将总房款分为贷款部分及非贷款部分。在《特别条款约定》协议还明确手写了剩余非贷款部分包含定金，《网签补充协议》中也未单独约定定金，故本院认为首付款6279412.7元中包含定金部分，单独计算定金已无实际必要；最后，根据《定制协议》补充协议第六条的约定，姜永胜应在A15建筑预售证办理后3日内向印海公司缴纳3246680元，剩余非贷款部分应在四年内分期或一次性支付，本息最后支付时间为2020年8月23日，应付未付款利率参照当期本区域厂房按揭贷款利率同步执行，若逾期未缴纳，则加收欠款部分每日万分之四的违约金。因该条未明确约定剩余非贷款部分的利息起算时间，合同仅约定了“应付未付款”的利率，故超出最晚付款时间2020年8月23日才应根据以上合同约定支付利息并计算违约金；三、关于非贷款部分中426680元问题。2018年9月18日印海公司与姜永胜签订《网签补充协议》约定姜永胜已向印海公司支付首付款282万元，还有426680元按照之前签订的有关协议确认执行。2016年10月19日双方在《四方协议》中第一款约定金秋公司承诺在办理土地退款过程中要积极配合相关部门，不得随意拖延或中止退款事宜，因金秋公司原因造成退地款项被转移或冻结等情况，导致退地款无法按照本协议约定使用，由金秋公司或其法人承担对协议其他各方因此带来的损失；第二款约定姜永胜确认总退款金额为3246680元，若实际土地退款金额与上述认定的金额不符，则姜永胜应当按照以下金额予以补足（需补足金额具体计算方式：以上认定金额减去实际土地退款金额）。2017年6月30日，金秋公司出具承诺书一份，承诺若因新三方共管账户未按时开立，而造成上述税款无法到账，所产生的损失由金秋公司承担，同时四方协议其他约定不变等。印海公司及姜永胜均在该承诺书上盖章。印海公司提出反诉请求，要求姜永胜支付该426680元。姜永胜抗辩，因协议约定由金秋公司承担该部分费用或通过诉讼方式来解决，故不能直接要求姜永胜来支付，且主张承诺书应视为债务的转让。首先，债务的转让，新债务人应有明确代原债务人偿还的意思表示，且债权人同意。本案中虽然印海公司在承诺书上盖章，但该行为仅能视为印海公司对该承诺书知晓。且金秋公司承诺是在特定的前提下承担损失，并没有明确表示代姜永胜履行支付义务，故姜永胜支付该款项的义务，并没有免除；其次，2016年8月23日，《特别条款约定》协议第四款、第五款对金秋公司配合开立共管账户及不配合的情况均作出了约定。如金秋公司不配合，由姜永胜向金秋公司提出诉讼并保全，未执行到位的金额由姜永胜和印海公司各承担一半，由姜永胜承担的部分在2021年12月31日前缴纳完毕，由此产生的相关费用由印海公司承担。从2017年6月30日金秋出具承诺书至今已两年有余，姜永胜并未按照合同规定进行起诉，视为放弃了其诉权，故姜永胜应当支付该款项。若姜永胜日后按照约定向金秋公司提诉讼，其可另行主张权利；最后，双方在《定制协议》补充协议第六条规定，姜永胜应在A15号建筑预售证办理3个工作日内向印海公司缴纳《定制协议》中约定的非贷款部分3246680元。该预售证于2016年11月23日取得，故印海公司要求姜永胜从2016年11月27日起支付违约金的诉求，本院予以支持。四、关于贷款部分600万元的问题。双方《定制协议》第三条约定如姜永胜于印海公司通知办理银行贷款手续之日起15日内仍未能办理的，印海公司有权要求姜永胜一次性支付剩余房价款，姜永胜应于收到印海公司书面付款通知之日起15日支付。逾期支付或未足额支付的，印海公司有权解除协议，并有权要求姜永胜按照物业总房价款的百分之十支付违约金；如不解除协议的，姜永胜应按日计算向印海公司支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，印海公司曾多次向姜永胜的公司河南迪思实业有限公司发出通知，通知其配合银行提交贷款资料。姜永胜抗辩因印海公司刁难不接受其提交的贷款资料，才造成无法贷款的情况。首先，通过双方提交的证据，印海公司多次通知其提供按揭手续，姜永胜也提交过相应的材料，但材料并不齐全，印海公司工作人员还将应补交的材料列明，足以证明印海公司并不存在刁难的事实。姜永胜提交的电话录音，反映最大的问题也是其提交的资料与银行要求的不符；其次，在《定制协议》的补充协议第十六条约定，印海公司积极协调厂房按揭贷款银行等，若银行贷款无法达到十年，印海公司同意为姜永胜协调向银行申请其他形式贷款，由印海公司提供担保。故姜永胜即使无法贷款也不同意一次性支付房款。但本院认为支付房款是商品房买卖合同中买方最核心的义务，姜永胜有义务按照合同约定办理按揭手续。即使印海公司未能提供贷款的银行，姜永胜也应该积极去寻求可以贷款的银行。从印海公司最后一次通知缴纳贷款资料至今已有半年时间，姜永胜仍未积极的处理贷款事宜。根据《定制协议》的约定在15日内未能办理贷款手续的，印海公司有权要求姜永胜一次性支付贷款部分，故印海公司要求姜永胜支付一次性支付600万元的诉求，本院予以支持；最后，《定制协议》约定了逾期支付的违约金为逾期应付款万分之五。印海公司主张从2018年12月25日起算，本院认为，印海公司在2019年6月3日仍向姜永胜发出通知，要求其补充材料进行银行按揭，并未要求其一次性支付全部款项，故应从实际主张之日起算即起诉之日起算；五、关于姜永胜要求办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记手续问题。印海公司抗辩因2018年9月18日的《网签声明》中，姜永胜声明以河南迪思实业有限公司的名义网签，确定办理不动产证的买受人，与《定制协议》为同一房源。故姜永胜不是涉案地块办证的适格主体。首先，在《定制协议》第七条第二款明确约定了《商品房买卖合同》仅作为配合相关行政机关管理之用，双方的权利义务均以《定制协议》约定为准；其次，虽然双方在商定以河南迪思实业有限公司的名义网签，但姜永胜仍是实际购买人，印海公司在要求支付房款的相对人也是姜永胜，故姜永胜是要求办理不动产证的适格主体；再次，双方在《定制协议》第七条约定，在办理出预售证之日起3个月内办理出A15建筑的房产证，但姜永胜在此过程中积极配合并及时提供相关手续，若因印海公司责任逾期未办理出A15号建筑房产证，印海公司向姜永胜支付按已付房款每日万分之四的违约金。该地块的预售证是在2016年11月23日取得，在姜永胜提供相关手续后，印海公司应办理出A15号建筑房产证。根据本案已查明的事实，姜永胜对未能办理贷款手续也负有一定责任，不能办理产权证书并不完全是印海公司的责任，故姜永胜要求印海公司承担违约责任，本院不予支持。最后，办理所有权转移登记手续，并非印海公司一方义务，需要姜永胜配合。因贷款手续一直无法办理，故在姜永胜支付过A15号地块房款后，印海公司应当在1个月内向不动产管理登记机构提交办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记所需的材料，并协助姜永胜办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记手续；六、关于A16号土地的相关问题。根据双方在《定制协议》补充协议中的约定：印海公司为姜永胜保留A16号土地，该土地可根据姜永胜实际需要随时开工建设；A16号土地款共计120万元；姜永胜在对A16号土地建设前免费使用，若姜永胜委托印海公司代建，则需要交纳三部分费用：建设成本、土地款和税费。姜永胜主张双方无明确的协议约定其委托印海公司建设，故在A16号土地建设前，其仍应免费使用A16号土地。但根据已查明的事实，双方在2018年8月6日签订的《补充协议》第五条约定印海公司承诺于10月1日前开工建设，如不能开工建设，印海公司承诺根据姜永胜需要，对A16楼地块进行整体围挡建设，费用由印海公司承担。通过该协议得知，双方已约定于2018年10月1日前开工建设，《定制协议》补充协议约定姜永胜应缴纳相应的费用。印海公司分别于2019年1月9日和2019年7月2日，向姜永胜发出通知，通知其缴纳A16号土地款，并明确告知如逾期不交，印海公司有权解除合同。但姜永胜至今未缴纳土地款，已构成根本违约。印海公司有权解除A16号地块相关的协议，姜永胜要求印海公司对A16地块进行地面硬化的诉求，本院不予支持；七、关于接入优惠用电问题。双方在《定制协议》的补充协议第十三条约定，印海公司承诺接入外部优惠用电，姜永胜使用优惠用电时，电价控制在0.6元/度以下；在2016年8月22日关于《定制协议》补充协议的备忘录第二条，约定在园区为姜永胜等三人提供使用生产用电期间，姜永胜保证外部接入的优惠用电正常供应（在印海公司与外部优惠用电供电单位合同执行期内），若因不可抗力或与优惠用电供电单位合同终止优惠用电停止供应，在姜永胜等三方正常生产期间出现临时停电，由印海公司提供备用电供姜永胜等三方使用。虽然，印海公司未能证明存在不可抗力或与优惠用电供电单位合同终止的情况下，应当按照合同约定为姜永胜接入优惠用电，但根据已查明的事实，整个园区均未接入优惠用电，印海公司做出的以上承诺涉及到第三方，并非该公司能单独履行，姜永胜也没有提供第三方有优惠电价，印海公司不予履行承诺的证据，故对姜永胜的该项诉讼请求，本院不予支持；八、关于姜永胜要求的赔偿损失2571800元问题。在《定制协议》的补充协议中，印海公司承诺于2016年9月30日前，A15号楼达到除电梯安装工程外的物业交付标准等。但印海公司交房时间为2018年8月至9月期间。印海公司抗辩，因姜永胜增加工程量及环保原因导致交工时间延长，但根据其提供的证据，无法证明系姜永胜增加的工程量，即使存在环保问题，迟延交付两年也足以证明印海公司存在迟延交房的事实。姜永胜要求支付租赁费、搬家费等费用一共2571800元。首先，姜永胜仅提供租赁厂房、租赁员工宿舍的交易明细及交通费用的网络票价，未提供合同原件及车票等，无法充分的证明该费用实际数额；其次，双方在计算A15号地块的房款时，印海公司已经同意将搬家费10万元折抵房款，故对该费用不予支持；再次，姜永胜仅在交易明细上备注是地坪费用，但未能证明该费用系因被告未按照约定建设地坪而产生。故对该费用不予支持；最后，电费的损失因有发票等，本院予以支持。而对于厂房、宿舍租赁费及交通费用虽然原告的证据不能证明金额的准确性，但因印海公司未能按期交房，确实存在违约行为，给姜永胜造成了实际损失，本院酌定印海公司应赔付姜永胜各项损失共计80万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在姜永胜履行完A15-1、A15-2房款的付款义务后，河南印海智谷实业有限公司应当在1个月内向不动产管理登记机构提交办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记所需的材料，并协助姜永胜办理A15-1、A15-2地块物业的所有权转移登记手续；二、限河南印海智谷实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姜永胜因逾期交房的各项损失80万元；三、解除河南印海智谷实业有限公司与姜永胜关于A16号土地的各项约定；四、限姜永胜于本判决生效之日起十日内向河南印海智谷实业有限公司支付A15定制物业剩余首付款426680元及违约金（违约金自2016年11月27日起以426680元为基数，按照每日万分之四的标准计算至实际付款之日）；五、限姜永胜于2020年8月23日之前向河南印海智谷实业有限公司支付A15定制物业剩余非贷款部分金额2932732.7元（含十万元定金）及利息（如2020年8月23日之前未全部缴纳，则以实欠部分为本金，支付自2020年8月24日开始按照贷款利率4.75%计算至实际清偿之日止的利息，并加收2020年8月24日起至实际清偿之日止实欠部分每日万分之四的违约金）；六、限姜永胜于本判决生效之日起十日内向河南印海智谷实业有限公司支付A15定制物业按揭贷款部分房款600万元及违约金（以600万元为本金，从自2019年7月8日开始按照日万分之五计算至实际清偿之日）；七、驳回姜永胜的其他诉讼请求；八、驳回河南印海智谷实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36855元，保全费5000元，其中受理费17241元及保全费2000元由河南印海智谷实业有限公司负担，其中受理费19614元保全费3000元由姜永胜负担；反诉费42353元，保全费5000元，其中受理费7412元由河南印海智谷实业有限公司负担，其中受理费34941元及保全费5000元由姜永胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  田 伟审 判 员  赵书佳人民陪审员  田泽臣二〇一九年十二月二十三日书 记 员  马婉珍