上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初4964号原告：上海百联金山购物中心有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：揭海，总经理。委托诉讼代理人：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉，上海恒洋律师事务所律师。被告：上海星美文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨志远。委托诉讼代理人：庄伟平。原告上海百联金山购物中心有限公司诉被告上海星美文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶雪红、被告委托诉讼代理人杨志远到庭参加诉讼。后依法裁定转为适用普通程序，于2019年8月21日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶雪红、被告委托诉讼代理人庄伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》及相关配套协议已于2019年3月8日解除；2、判令被告立即腾退并按约现状交还租赁场地；3、判令被告支付拖欠原告的租金、水电费[截止2019年3月7日租金欠费金额435,174.90元(人民币,下同)、能耗费欠费金额3,614.96元]，后原告在庭审中当庭放弃了该项诉请；4、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金(滞纳金自欠费之日起按欠款金额的0.01%/日支付至实际清偿日止)；5、判令被告向原告支付违约金266,666元；6、判令被告赔偿原告解除合同损失870,349.80元；7、判令被告支付场地占用费，自2019年3月9日起计算至实际腾退日，按合同解除前的租金标准(即145,058.30元/月)支付；8、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年3月签订《租赁合同》，由被告承租原告上海百联金山购物中心第3、4层使用面积3607平方米的商铺，用于经营“星美影城”。双方约定合同租赁期限20年，自2010年10月1日至2030年9月30日。合同签订后，原告严格履约，但被告一直未遵照租金应于次月5日前支付的约定。截止2019年3月7日，被告拖欠原告2018年11月的水电费、2018年12月、2019年1月、2019年2月的租金及水电费，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。被告所欠租金等费用逾期不支付已超过60日，依据合同相关规定，原告于2019年3月7日发函被告，要求解除与其之间《租赁合同》及相关配套协议，并要求被告腾退交还出租场地、结清所有欠款，承担违约责任等，被告已于同月8日签收了该解约函。被告经营不善，违反合同约定支付租金的期限并达到了解约的条件，已没有能力继续履行合同，故原告诉至本院，请求判如所请。被告当庭辩称，原告寄送的解除合同通知书和律师函并未收到，在原告起诉前，已将拖欠的租金和水电费支付完毕，不同意解除租赁合同；被告门店正常经营，运营情况良好，不同意交还租赁场地；逾期付款滞纳金由法院依法核实，需要被告承担的，被告愿意承担；原告主张赔偿解除合同的损失没有法律依据，不同意赔偿；《租赁合同》仍在正常履行期间，不存在占用费，故不同意支付场地占用费。经审理查明：原告原称上海金山百倍购物中心有限公司，2011年1月25日经工商核准名称变更为现名。上海金山百倍购物中心有限公司与被告于2010年3月签订《房屋租赁合同》，由被告承租上海百联金山购物中心(坐落于上海市金山区石化卫清西路XXX弄XXX号、卫清西路XXX号)C区第3层使用面积3607平方米的商业用房，用于经营“星美影城”。租赁期限20年，自2010年10月1日至2030年9月30日，第一年保底租金为133,333元/月，租金按月支付，每月租金于次月5日前支付。合同第4.(9)条约定，乙方应按月及时支付租金(含物业费)或其他费用。如乙方逾期支付25天以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催交后仍未能及时交纳逾期超过25天的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额0.01%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同10.(4)条约定：乙方(被告)有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。a乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同。被告向原告支付了押金300,000元。2018年12月的租金被告迟至2019年3月7日未支付，同日原告向被告于租赁合同中约定的通信地址寄送多份律师函，其中最早送达的一份顺丰快递，于2019年3月8日签收。律师函载明，原告解除与被告签订的租赁合同，并要求被告腾退交还租赁场地，支付欠款、违约金及滞纳金。2019年6月18日，被告承租的案涉场地曾因其他事由被本院查封。截至第二次庭审，被告已按照租金标准支付了2019年6月及之前的全部费用。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、律师函及快递单查询信息、计算清单、费用催缴通知书等证据，被告提交的付款凭证等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。支付租金系承租人的主要合同义务，被告延迟支付租金超过60天，现原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的合同解除时间为被告签收律师函的时间，被告则否认收到过原告寄送的律师函。本院认为，《物业租赁合同》中约定了被告的通信地址，原告向前述地址寄送了多份律师函，并在律师函中明确提出解除租赁合同的意思表示。被告虽抗辩未收到前述邮件，但从原告提交的快递寄送信息来看，有一份寄送至合同约定通信地址的邮件于2019年3月8日签收，应确认该日期为合同解除时间。原告诉请被告按照合同约定支付解除合同的违约金，本院认为符合约定。且合同解除后，原告在自行使用或另行出租期间通常会产生使用空档或免租期，故本院对原告主张的该项诉请予以支持。原告除诉请被告支付违约金外又诉请被告赔偿870,349.80元(按145,058.30元/月的标准计算6个月)作为其解除合同的损失，被告则辩称原告的主张没有依据，不予认可。本院认为，原告主张被告支付违约金外又提出赔偿损失的，应提交证据证明其损失的范围或确定损失的依据，且约定的违约金低于其因解除合同造成的损失，但原告未能提交证据予以佐证。更虑及，原告在被告有继续履行意愿的前提下坚持解除合同，应认为其充分比较了合同解除的风险、成本和将案涉房屋另行出租或自行使用的收益。综合前述理由，本院对原告主张另行赔偿损失的请求不予支持。对于原告主张的逾期付款滞纳金。本院认为，从双方的合同约定来看，对于逾期支付的租金及其他费用有25天的宽限期，经原告催交后，被告仍不支付的应按日支付滞纳金。该合同条款既约定了被告的付款义务，亦约定了原告的催收及提醒义务，原告仅提交了2018年12月份租金及其他费用的催缴通知，未提交其所主张的2019年1月租金及其他费用的催缴通知，故本院认为原告主张的滞纳金并不符合合同约定的条件。但因原告主张的滞纳金计算标准低于银行同期贷款利率，故本院酌情予以支持，宽限期届满后，应于次月1日起算滞纳金。原告自行诉请的滞纳金为710.78元，低于本院根据《房屋租赁合同》约定计算的金额，予以支持。原告主张被告按照合同解除之前的租金标准(145,058.30元/月)支付自合同解除次日(2019年3月9日)起至被告实际腾退交还案涉场地之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。但因被告已实际支付了2019年6月及之前的占有使用费，故起算时间应为2019年7月1日。被告向原告支付了房屋押金300,000元，并主张如果解除合同应返还该押金，不同意抵扣占有使用费。原告虽主张应以押金抵扣占有使用费，但因该款项是否足以抵销全部押金处于不确定状态，如不能全额抵销则还存在押金返还问题，因被告未在本案中明确提出返还押金的反诉请求，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海百联金山购物中心有限公司与被告上海星美文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告上海星美文化传播有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市金山区石化卫清西路XXX弄XXX号、卫清西路XXX号上海百联金山购物中心C区第3层面积为3607平方米的商业用房并将前述房屋交还给原告上海百联金山购物中心有限公司；三、被告上海星美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百联金山购物中心有限公司支付逾期付款滞纳金710.78元；四、被告上海星美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百联金山购物中心有限公司支付上海百联金山购物中心C区第3层面积为3607平方米的商业用房的占有使用费(计算方式为：按照145,058.30元/月的标准，计算自2019年7月1日起至其实际腾退交还之日止的费用)；五、被告上海星美文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百联金山购物中心有限公司支付违约金266,666元；六、驳回原告上海百联金山购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16,822元，由原告上海百联金山购物中心有限公司负担5,300元，被告上海星美文化传播有限公司负担11,522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仁华审 判 员  赵宪章人民陪审员  秦万年二〇一九年十月十六日书 记 员  孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。