黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑02执异244号案外人：姜丽华，女。申请执行人：刘殿义，男。被执行人：富裕县富腾投资有限公司。法定代表人：赵立群，该公司经理。被执行人：赵立群，女。被执行人：梁燊，男。被执行人：董福臣，男。被执行人：霍宏，男。被执行人：王影。被执行人：张春瑞，男。在本院执行刘殿义与富裕县富腾投资有限公司（下称富腾公司）、赵立群、梁燊（原调解书为梁森）、董福臣、霍宏、王影、张春瑞民间借贷纠纷一案中，案外人姜丽华对查封位于富裕县富路镇富贵家园小区3号楼2单元201室不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姜丽华称，2013年10月15日，案外人与富腾公司签订商品房买卖合同，购买富裕县富路镇富贵家园小区3号楼2单元201室，面积87.1平方米，并一次性交纳房款174200.00元。请求中止对（2019）黑02执恢3号之二执行裁定的执行，解除对案涉房屋的查封。案外人姜丽华向本院提交的证据：1.《商品房买卖合同》，证实2013年10月15日，案外人与富腾公司签订商品房买卖合同，购买富裕县富路镇富贵家园小区3号楼2单元201室，上盖有富腾公司富贵家园销售专用章；2.2013年10月15日，交纳购房款174200.00元收据，上盖有富腾公司富贵家园项目财务专用章。3.房屋照片11张。申请执行人刘殿义称，案外人的异议不成立。理由是:该买卖协议不是真实的，该买卖协议是在2017年12月份之后签订的。首先，2015年7月20日富腾公司给我交付71套房屋买卖合同并列有明细。其次，2015年12月9日齐市中院作出（2013）齐执字第44-5号执行裁定，把包括案涉房产在内的69套房产抵偿给我，2016年8月29日贵院到富贵家园小区交付顶账房屋时，确认的数额是71套房产包括两套执行和解的房产，负责人张继发提出留出9套房屋交税用，我同意交9套房屋由法院暂时扣留，都按法律规定办，这9套房屋中都含有案外人的房屋。在调查笔录中张继发表示除了两套是临时由施工单位临时使用外，其他的都是没有争议的。并且张继发表示两套临时使用的房屋由他负责腾空。第三、黑龙省（2017）黑民终555、556号民事判决，已经明确包括异议房屋在内71套房屋，是法院判决确认给我的顶账房屋。第四、2012年9月20日，富腾公司把所有印章和营业执照的手续全部只押给我和另一个债权人王财吉，印章由王财吉保管。2014年2月18日王财吉才将富腾公司所有印章交给张继发，所以合同中的销售专用章是在2014年2月18日之后刻制的，合同上写的是2013年10月15日显然是假的，所以异议裁定书中的富腾公司销售专用章是假的，2012年9月份之前富腾公司往外销售房屋均盖的是公章和赵立群亲笔签字。第五、该3号楼法院给我拍卖的71套房屋，2014年拍卖流拍价格3楼好楼层是1360元一平方米，法院拍卖全部流拍，法院又在齐齐哈尔日报登报变卖，均无一人购买。案外人的购房价格与流拍价格差异过大，不真实。第六、该栋3号楼至今没有供热取暖没法入住，一次性交付房款不符合常理，再者异议人没有提供证据证明该笔款项向谁交付，没有银行流水证实。第七、五个案外人在同一天购买房屋，不符合常理。申请执行人刘殿义向本院提交以下证据：（2013）齐执字第44号-1号执行裁定书、（2013）齐执字第44-5号执行裁定书、（2015）建民初字第264号民事判决书、（2017）黑民终555、556号民事判决书、（2018）黑02执异108号执行裁定书、（2018）黑02执异183号执行裁定书、（2018）黑02执异105号执行裁定书、赵立群与刘殿义通话录音、变卖公告、拍卖公告、法院执行给刘殿义的房屋明细、2016年8月29日本院与刘殿义、张继发的调查笔录、补充证据及说明。本院审查查明，原告刘殿义与被告富腾公司、赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞民间借贷纠纷一案，2013年7月31日，本院作出（2013）齐商初字第26号民事调解书：一、富腾公司在2013年8月20日前偿还刘殿义借款本金650万元；二、富腾公司在2013年11月1日前给付刘殿义借款本金650万元的利息，利息计算标准按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍给付利息，给付期限计算自2011年8月10日至实际全部付清之时止；三、赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞对以上借款本息承担连带清偿责任。调解书发生法律效力后，因被告未履行法定义务，2013年9月16日，刘殿义向本院申请执行。本院立案执行，执行案号为（2013）齐执字第44号。另查明，本院于2013年10月25日作出（2013）齐执字第44-1号执行裁定，查封被执行人富腾公司所有的、坐落于富裕县富路镇富贵家园小区**楼，房屋预销售许可证2011-16、2012-15号准予销售的1至6单元包括案涉房产在内的60户住宅及36户车库，共计5896.47平方米的房产，查封期限二年，并向富裕县房产交易中心送达了执行裁定书、协助执行通知书。2015年2月，本院作出（2013）齐执字第44-2号执行裁定书，查封坐落于富裕县富路镇富贵家园小区4号楼的房产。张继发对以上两查封裁定不服，提起执行异议。2016年9月16日，本院作出（2016）黑02执异55号执行裁定，中止对富裕县富路镇富贵家园小区3号楼、4号楼除交付给刘殿义以外的房产的执行。2016年1月11日，本院作出（2013）齐执字第44-6号执行裁定，查封被执行人富腾公司所有的、坐落于富裕县富路镇富贵家园小区，房屋预售许可证2011-16、2012-15号的4号楼、5号楼、6号楼、7号楼的房产。张继发不服，提起执行异议。2016年9月16日，本院作出（2016)黑02执异54号执行裁定，中止对富裕县富路镇富贵家园小区4号楼、5号楼、6号楼、7号楼被查封房产的执行。刘殿义不服，针对(2016)黑02执异54号执行裁定、（2016)黑02执异55号执行裁定，向本院提起诉讼。2017年6月16日，本院作出（2016）黑02民初104、105号民事判决，驳回刘殿义的诉讼请求。刘殿义不服，提起上诉。2017年12月30日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终555、556号民事判决书，均认定2013年10月20日，富腾公司与张继发签订分配协议书，其中第四项约定，富腾公司给张继发出具该项目的法人全权委托书，并将该项目的所有相关手续原件及公章交给张继发使用直至该项目开发销售全部完成。张继发认可其于2014年2月18日收到富腾公司公章、财务章及富腾公司法定代表人赵立群个人名章。（2017）黑民终555号民事判决书判决：撤销本院（2016）黑02民初104号民事判决；准许执行富裕县富路镇富贵家园小区4号楼、5号、6号楼、7号被查封房产。（2017）黑民终556号民事判决书判决：撤销本院（2016）黑02民初105号民事判决；准许执行富裕县富路镇富贵家园小区3号楼、4号楼除交付给刘殿义以外的被查封房产。又查明，2015年12月9日，本院作出（2013）齐执字第44-5号执行裁定，将包括案涉房产在内的35户住宅和34户车库以6372861.10元交付给刘殿义所有，抵偿部分债务，并于2016年1月5日向刘殿义送达。2016年2月29日，本案终结本次执行。再查明，2018年3月29日，本院作出（2013）齐执字第44-4号执行裁定，继续查封案涉房产。2019年1月10日，刘殿义申请恢复执行。2019年1月15日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执恢3号。2019年5月13日，本院作出（2019）黑02执恢3号之二执行裁定，查封富裕县富路镇富贵家园小区4号楼共21套住宅和34套商服、D号车库41套及房屋预销售许可证2011-16号、2012-15号项下24套住宅。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本案中，刘殿义在签收（2013）齐执字第44-5号执行裁定后，抵债裁定中的房产所有权即为刘殿义所有。（2017）黑民终555、556号民事判决书认定，2013年10月20日，富腾公司与张继发签订分配协议书，其中第四项约定，富腾公司给张继发出具该项目的法人全权委托书，并将该项目的所有相关手续原件及公章交给张继发使用直至该项目开发销售全部完成。张继发认可其于2014年2月18日收到富腾公司公章、财务章及富腾公司法定代表人赵立群个人名章。所以，在2013年10月15日，张继发尚未取得富腾公司公章、财务章及富腾公司法定代表人赵立群的全权授权，张继发无权对外销售富裕县富路镇富贵家园商品房给案外人姜丽华。姜丽华称，2013年10月15日，其与富腾公司签订商品房买卖合同，并有富腾公司和张继发签章，与生效民事判决认定相悖，没有事实根据。故根据现有证据不能认定，在本院查封之前，姜丽华已签订合法有效的书面买卖合同。姜丽华以有案涉房产的钥匙为由，亦不能证实其已合法占有该房产。且（2019）黑02执恢3号之二执行裁定，查封的房产不包括姜丽华所说的房产。姜丽华与该执行裁定无利害关系，姜丽华要求中止该裁定的执行，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人姜丽华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王春山审判员  郭秀丽审判员  周巍巍二〇一九年八月二十六日书记员  宋 鹏