天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初5940号原告：张靖平，男，1972年7月6日出生，汉族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村镇乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。原告张靖平、赵瑞清与被告天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）、天津振伟木业有限公司（以下简称振伟公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，原告赵瑞清明确表示不再参加本案诉讼，本院予以准许。原告张靖平申请撤回对被告振伟公司的起诉，本院予以准许。本院对本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张靖平及其委托诉讼代理人刘建国，被告卓越公司的委托诉讼代理人孙彧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张靖平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《委托承建意向书》及《房产认购协议书》；2.被告返还原告合同价款532,820元，并以532,820元为基数按年利率6%支付自2017年3月10日起至实际给付之日止的利息（其中至2020年6月18日为106,209元），本息暂合计为639,029元；3.被告承担案件受理费。事实和理由：2017年3月10日原告张靖平与被告卓越公司签订的《房产认购协议书》注明的项目及房号为卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-703。2017年3月21日，双方签订了《委托承建意向书》，约定委托承建的房产位置为天津市武清区高村镇（推广名为卓达镜湖）3号楼一单元703室中户东。张靖平支付了委托承建款合计532,820元和团购服务费10万元。卓越公司出具收到532,820元款项的专用收据，该收据注明的项目为卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-703。《委托承建意向书》属于预约合同。张靖平非天津户籍，亦未在天津工作，没有天津社保，现因限购政策已失去在天津购房资格，故无法再与卓越公司签订正式商品房买卖合同，且合同签订三年多，涉案工程仍处于施工状态，卓越公司仍未取得销售许可证，张靖平购房目的因卓越公司的拖延难以实现，故涉案合同应予解除。另张靖平已经向卓越公司支付了相应价款，该款一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用资金的收益行为，同时张靖平有资金被占用的损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”等规定，应由卓越公司向张靖平支付相应的资金占用利息，综上，请依法支持张靖平的诉讼请求。卓越公司辩称，请求法庭依法驳回张靖平的诉讼请求。张靖平与卓越公司签订的《委托承建意向书》属于商品房预约合同，该意向书合法有效，任何一方不得无故解约，该意向书中明确写明张靖平对卓越公司开发项目不具备商品房销售、预售许可条件知情，并承诺不追究责任。卓越公司的房屋现已取得施工许可并在有序建设中，完全具备履行签订商品房买卖合同的可能性。张靖平在武清区房管局特批的允许网签的大名单内，不因张靖平不具备天津市户口而无法签订网签合同。故不同意解除原、被告签订的合同。张靖平提出的损失计算的法律依据有误，双方不属于民间借贷关系，不能参照民间借贷的法律规定计算利息。卓越公司认可收取了张靖平合同价款532,820元，对于合同的签订时间以及房屋坐落均认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张靖平提供的《房产认购协议书》，卓越公司认可真实性，但认为未有其盖章，故不能约束其，对此本院认为，该协议书虽未加盖卓越公司印章，但卓越公司出具收据中载明的项目、房号、金额与该协议书中相应内容一致，双方签订的《委托承建意向书》中房产面积、单价、总价等信息与该协议书协议内容相符，委托承建款金额与卓越公司出具的收据记载金额一致，据此认定该协议书可以体现卓越公司的上述意思表示，对卓越公司具有约束力，故对该协议书的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日张靖平与卓越公司签订《房产认购协议书》，注明项目及房号为卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-703。张靖平共向卓越公司支付购房款532,820元，卓越公司于3月10日为张靖平出具532,820元的收据。2017年3月21日，张靖平与卓越公司签订《委托承建意向书》，约定张靖平委托卓越天下公司承建“泊岸馨苑”房产，房产位置位于天津市武清区高村镇（推广名：卓达镜湖）3号楼1单元703室中户东，暂定地上建筑面积86.92㎡，以上面积仅供参考，房产竣工后，以房产权属登记部门认定建筑面积为准，按照本意向书第一条第3款约定的价格对委托承建款实行多退少补。委托承建房产单价16,630元/㎡，总价1,445,480元；写明张靖平已交纳委托承建款532,820元；第三、四条载明张靖平在签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究卓越公司包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；还约定张靖平与卓越公司的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书；本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效；《委托承建意向书》还约定了其他事项。张靖平共向卓越公司支付购房款532,820元，卓越公司于2017年3月10日为张靖平出具532,820元的收据。卓越公司曾于2018年12月25日通过微信公众号向业主发送业主函，函告业主泊岸馨苑三期房产（包括涉案房产）将于2019年9月20日取得商品房销售许可证，但至今尚未取得案涉的商品房销售许可证。涉案房屋所属土地已被本院其他案件于2020年5月9日查封。原告非本市户籍，按本市2017年4月1日起实施的天津市房地产市场调控政策，原告不具有在本市购买商品房条件。本院认为，本案的争议焦点为：1.张靖平主张解除双方签订的《委托承建意向书》、《房产认购协议书》是否具备法定的解除条件？2.如果应予解除，卓越公司是否应当退还张靖平房款532,820元及按年利率6%支付其利息损失？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在约定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真是意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方具有约束力。由于房地产市场调控政策原因，张靖平不具有在天津市购房资格，卓越公司抗辩张靖平在武清区房管局特批的允许网签的大名单内，但未提供证据予以证明。且由于涉案房屋所属土地被查封，即便卓越公司取得销售许可证，也不具备商品房买卖合同签约条件，故双方合同目的无法实现；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，张靖平主张解除与卓越公司签订的《委托承建意向书》，应予支持；关于涉案《房产认购协议书》，虽该协议书无卓越公司盖章，但综合现有证据可以确认卓越公司具有签订该协议书的意思表示，故张靖平主张与《委托承建意向书》相对应的《房产认购协议书》一并解除，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故此，卓越公司应返还张靖平已经支付款项共计532,820元。关于张靖平主张的利息，卓越公司收取了张靖平的委托承建款，客观上卓越公司有使用张靖平资金的获益行为，张靖平有资金被使用的实际损失，按照公平原则，卓越公司应向张靖平支付相应利息；张靖平按照民间借贷相关规定主张利息，无法律依据，不予支持，卓越公司应按照银行贷款利率支付利息，鉴于中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率这一标准自2019年8月20日已经取消，故本院支持以未返还的款项为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月10日起计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告张靖平与被告天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》及《房产认购协议书》；二、被告天津卓越天下投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张靖平已支付的委托承建款532,820元，并向原告张靖平支付自2017年3月10日至实际给付之日止的利息（以未返还款项为基数，自2017年3月10日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半）5,095元、保全费3,715元，合计8,810元，由原告张靖平负担222元，被告天津卓越天下投资有限公司负担8,588元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘占云二〇二〇年九月二十三日书记员  王 旭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。