天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初12746号原告：张学兵。被告：王悦平。委托诉讼代理人：李焕婷，天津桑榆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立娟，天津桑榆律师事务所律师。被告：天津市富贵房地产开发有限公司。法定代表人：赵海亮。第三人：天津市津房置业担保股份有限公司。法定代表人：于游，总经理。委托诉讼代理人：马琳，该公司职员。原告张学兵与被告王悦平、天津市富贵房地产开发有限公司（以下简称富贵地产）、第三人天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称津房担保）房屋买卖合同纠纷一案，本院于年2017年12月1日作出(2017)津0103民初338号民事判决，被告王悦平不服，上诉于天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院于2018年8月28日作出(2018)津02民终2904号民事裁定，裁定如下：一、撤销天津市河西区人民法院(2017)津0103民初338号民事判决；二、发回天津市河西区人民法院重新审理。本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学兵，被告王悦平之委托诉讼代理人李焕婷到庭参加了诉讼。被告富贵地产、第三人津房担保经公告送达开庭传票，第三人津房担保之委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼，被告富贵地产未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告协助原告办理天津市河西区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下；2、撤销诉争房屋的抵押权登记；3、撤销诉争房屋的买卖合同备案登记。事实与理由：被告王悦平于2007年11月25日与被告富贵地产签订《天津市商品房买卖合同》，约定由被告王悦平购买坐落于天津市河西区房屋一套，后被告王悦平向被告富贵地产提出书面《退房申请》，退掉其购买的房屋并收回全部购房款。被告王悦平退房后，2012年10月19日，被告富贵地产将该房屋出售给原告并签订《房屋预定合同》一份，原告交付了该房屋全部房款。依据以上事实，请求贵院判如所请。原告向本院提交如下证据：1、案外人周睿涵账户流水，证明返还被告王悦平购房款；2、案外人纪洪伟账户流水，证明每月替被告王悦平还贷；3、被告王悦平还贷存折，证明被告王悦平退房交还存折；4、被告王悦平与富贵地产签订的《天津市商品房买卖合同》，证明被告王悦平退房时交还该合同；5、被告王悦平《退房申请》，证明被告王悦平已退房；6、《房屋预定合同》，证明原告购买了诉争房屋；7、原告交款收据，证明原告已交全款；8、《领件单》，证明被告富贵地产将诉争房屋交付原告；9、被告富贵地产解除被告王悦平购房合同证明，证明被告王悦平已退房；10、被告王悦平购房票据，证明被告王悦平退房时交还；11、原告生活票据，证明涉案房屋由原告实际居住；12、物业费收据、《物业证明》，证明诉争房屋由原告实际居住；13、案外人杜俊强出具的《证明》，证明被告王悦平已退房；14、收据、打款凭证，证明原告交付房款；15、物业收据，证明诉争房屋由原告实际居住；16、视听资料（当庭播放），证明被告王悦平已退房，诉争房屋属于原告所有，原告通过杨某的账户向臧璐汇款120万元，杜俊强指定将购房款打给臧璐。原告申请证人杨某出庭作证并提交杨某证人证言一份。被告王悦平辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。理由如下：一、被告王悦平的购房合同签订在先，且已办理了房屋所有权登记，依法取得了诉争房屋所有权。2005年10月19日，被告王悦平向被告富贵地产交付购房定金5万元。2007年9月11日，被告王悦平向被告富贵地产支付购房款首付24.85万元。2007年11月25日，被告王悦平与被告富贵地产签订《天津市商品房买卖合同》。2008年1月被告王悦平向银行贷款付清全部房款。2007年12月12日，被告王悦平向天津市河西区房地产管理局办理了预告登记手续。2016年1月19日，被告王悦平办理所有权登记手续，取得诉争房屋所有权。以上是被告王悦平购买诉争房屋的流程，合理合法，被告王悦平正常履行合同没有任何过错。在房屋交接问题上，众所周知的原因，诉争房屋小区出现了异常，在政府多年的协调之下，才得以解决，故被告王悦平在2016年才办理了房屋所有权登记。房屋的交接没有正常的交接手续，现已接收房屋的都是采取了非正当的方式撬门入住。被告王悦平身为国家公务人员，因不能采取这种极端方式而没有入住。二、原告与被告富贵地产之间的债权债务关系不明。二者之间仅有《房屋预定合同》，该合同显示签订时间，被告富贵地产已人去楼空，不再正常经营。且除了那份《房屋预定合同》，双方无正式买卖合同，无明确打款记录及收款记录，二者纠纷与被告王悦平无关。退一步讲，即使该合同真实，该合同发生于被告王悦平已完全履行合同义务之后，也是一份非法合同，不应得到保护。即使该合同真实，合同相对方也是被告富贵地产和原告，与被告王悦平没有丝毫关系，不能牺牲被告王悦平利益，满足他人要求。原告和被告富贵地产之间的纠纷，合同即使真实也是债权，并不能对抗被告王悦平对该房屋的物权。三、房屋占有情况：这也是对方强调以及本案原一审判决对方合同优先的主要理由。我国法律所说占有，是合法占有。本案中，原告明知房屋登记在被告王悦平名下，私自入住被告王悦平所有房屋，是违法行为。原告没有任何理由认为被告王悦平与富贵地产合同关系终止。即使原告仅凭一份伪造的退房意向，就判断房屋可以再次买卖，也是原告判断错误，也应由原告自己买单，而不是向被告王悦平主张权利。综上，原告将王悦平列为被告，没有法律依据和事实依据。被告王悦平对房屋拥有完全所有权，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。被告王悦平向本院提交如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》、购房发票、契税完税证、维修基金交款收据、购房定金及首付款收据、购房按揭贷款还款收据及还款存折、个人住房公积金贷款结清证明，证明2007年11月25日被告王悦平与被告富贵地产签订了《天津市商品房买卖合同》，缴纳全部契税、维修基金，并在银行贷款，向开发商支付全部购房款，完全履行了合同义务。被告王悦平于2017年5月15日还清全部贷款，被告王悦平履行购房者全部义务且履行合同义务深度较深；2、《天津市房屋登记证明》，证明被告王悦平于2007年12月12日办理所有权预告登记；3、《天津市不动产登记簿查询证明》，证明被告王悦平于2016年1月19日取得房屋所有权；4、物业费收据，证明被告王悦平已交纳诉争房屋物业费。被告富贵地产经公告送达传票，未到庭参加诉讼。第三人津房担保述称，被告王悦平已把他项权证从本公司取走，贷款已全部还清，但没到房管部门办理抵押权的注销手续，诉争房屋抵押权已撤销。听候法院判决。第三人津房担保未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：本案争议焦点是诉争房屋的权属归属问题。结合该争议焦点，本院综合审核原告与被告王悦平提交的证据及双方的庭审陈述，原告提交的证据尚不足以证明被告王悦平已退房，并与被告富贵地产解除了商品房买卖合同等事实，原告证据中关于该部分的证明力，本院不予确认。本院对被告王悦平证据的证明力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：本院于2017年1月5日立案受理了原告与被告王悦平、富贵地产、第三人津房担保房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告协助原告办理天津市河西区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下；2、撤销诉争房屋的抵押权登记；3、撤销诉争房屋的买卖合同备案登记。2017年12月1日本院作出（2017）津0103民初338号民事判决，该判决对有争议的证据和事实认定如下：1、对原告提交的房屋预定合同的真实性本院予以认定，该合同可以证明原告与被告富贵地产之间存在房屋买卖合同关系；2、对原告提交的房款收据本院予以认定，该证据可以证明原告支付了房款；3、原告提交的领件单真实性本院予以认定；4、原告提交的退房申请、富贵地产开具的证明、被告王悦平与被告富贵地产签订的房屋买卖合同、诉争房屋契税票、维修基金交款收据、房屋登记证明，不能证明原告之证明目的；5、原告提交的物业费收据三张、物业公司出具的证明、煤气费交款收据、宽带登记单、采暖费收据、有线电视收据、购电小票、购电证、水卡本院予以认定，该份证据之间可以相互印证，足以证明涉诉房屋已经向原告完成交付；6、原告提供的案外人纪洪伟、周睿涵的银行流水及证人证言以及王悦平中国银行贷款存折可以相互印证，被告无法解释自己的还贷存折为何在原告手中，对于案外人定期向自己的还款用存折中汇款的事实不予承认，亦无法合理解释收取上述款项的原因，故本院对该证据予以认定。7、对被告王悦平提交的天津市商品房买卖合同、购房发票、契税完税证、维修基金价款收据、天津市房屋登记证明、天津市市区不动产登记公告真实性本院予以认定，但该证据不足以证明被告的证明目的；8、被告王悦平提交的中国银行存折、银行卡，个人住房公积金贷款还款凭证，个人住房公积金贷款结清证明的真实性本院予以认定，但该证据的证明目的本院不予认定，虽然银行贷款结清证明显示诉争房屋贷款已经还清，但被告对还款账户中案外人按月汇入的款项表示不知情且根本不认识案外人的理由难以让人信服，该证据不足以证明贷款全部由被告偿还；9、被告王悦平提交的物业费收据真实性本院予以认定，亦能证明被告王悦平交付了部分物业费，但无法证明诉争房屋已经交付被告王悦平。该判决认为：本案争议焦点在于诉争房屋的所有权归属。原告与被告富贵地产签订的《房屋预定合同》具备房屋买卖合同的基本特征。该合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告王悦平与被告富贵地产签订的《天津市商品房买卖合同》亦为双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告、被告王悦平与被告富贵地产所签订的两份房屋买卖合同均为合法有效，原告、被告王悦平均有权要求继续履行合同，但二人属于平等地位的债权人，并无优先权存在，故被告王悦平关于其房屋买卖合同成立在先，故应驳回原告诉请的答辩意见本院不予采纳。现诉争房屋已经交付原告占有使用，完成了买卖合同标的物的交付，可以看出被告富贵地产履行与原告之间合同的意愿较强且该合同实际履行程度较深。买受人实际占有使用房屋表明了出卖人实际履行合同的意愿，这种履行也是合法履行，是对已完成交易的一种保护。此外，诉争房屋已经交付原告的事实使得继续履行该合同交易成本较低且更便于继续履行，基于前述考虑，亦应由原告取得诉争房屋所有权为宜。被告王悦平所签订的房屋买卖合同在房管部门办理了买卖合同备案登记，但该登记系行政管理之需要，并不具备物权或准物权之效力，故不具备排他性之效力。被告王悦平关于已完成诉争房屋预告登记的抗辩意见本院不予采纳，原因在于，被告王悦平于2007年12月12日取得诉争房屋的所有权预告登记证明，在此后长达十年的时间里其未向登记机关申请登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，被告王悦平无法以该理由对抗本案原告之诉请。被告王悦平签订房屋买卖合同后，在长达十年的时间里未收到被告富贵地产交付的房屋，却陈述一直偿还贷款至全部款项清偿完毕，在此期间未有证据显示其向被告富贵地产张权利的事实与常理相悖。且被告王悦平坚称还款账户中案外人汇入的多笔款项其不知情的理由难以让人信服。其亦无法解释本人的还款用存折为何在原告处，相比其称还款存折丢失的理由，原告陈述的该存折系由开发商向原告提供的理由与证人陈述及证人银行流水可以相互印证，更具合理性。被告王悦平无法取得诉争房屋物权所造成的损失可另案向富贵地产主张权利，此外，因涉案房屋之上所设定抵押权所指向之债务已经偿还，所担保之债权已经实现，抵押权人亦同意撤销抵押登记，本院对原告该诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、第三人津房担保、被告王悦平、被告富贵地产自本判决生效之日起10日内配合原告撤销天津市河西区房屋的抵押权登记及买卖合同备案登记；二、被告富贵地产自前述第一款内容执行完毕后10日内配合原告办理天津市河西区房屋的所有权转移登记手续。被告王悦平不服该判决，提出上诉。天津市第二中级人民于2018年8月28日作出(2018)津02民终2904号民事裁定，裁定如下：一、撤销天津市河西区人民法院(2017)津0103民初338号民事判决；二、发回天津市河西区人民法院重新审理。诉讼期间，本院于2018年11月2日对诉争房屋进行现场勘查并张贴《通知书》，该房屋现由案外人张亚辉居住。庭审中，原告与被告王悦平各执一词。第三人称被告王悦平已把他项权证从本公司取走，贷款已全部还清，但未到房管部门办理抵押权的注销手续，诉争房屋抵押权已撤销。另，《天津市不动产登记簿查询证明》记载，诉争房屋权利人于2016年1月19日登记于被告王悦平名下。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告王悦平与富贵地产就诉争房屋签订了商品房买卖合同并交付了首付款，其向中国银行天津河北支行公积金贷款40万元，并由第三人津房担保予以担保。被告王悦平另交付了房屋契税和维修基金。被告王悦平虽然曾向被告富贵地产书写《退房申请》，但被告王悦平与富贵地产之间的商品房买卖合同是否实际解除，应当综合分析。根据原告及被告王悦平提交的证据以及双方的庭审陈述可以证明，原告关于被告富贵地产是否已向被告王悦平退还购房款；原告是否为被告富贵地产职员；在具备签订商品房买卖合同的条件下，原告与被告富贵地产为何签订预售合同；原告是否已向被告富贵地产支付购房款以及用何种方式支付等问题的陈述前后不一，其提交的证据并不足以证明被告王悦平与被告富贵地产实际解除了商品房买卖合同。相反，被告王悦平提交的证据可以证明被告王悦平并未与被告富贵地产实际解除商品房买卖合同，其履行了商品房买卖合同约定的义务，且诉争房屋的权利人已登记在被告王悦平名下。经现场勘查，被告王悦平并未实际占有诉争房屋，但该事实是由于被告富贵地产经营混乱所造成，不能归责于被告王悦平。同时，该事实亦不能证明原告即是诉争房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，不动产登记簿登记的诉争房屋权利人为被告王悦平，原告提交的证据不足以推翻不动产登记簿记载的内容。据此，原告请求判令二被告协助原告办理天津市河西区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张撤销诉争房屋的买卖合同备案登记一节，本院亦不予支持。关于原告主张的撤销诉争房屋的抵押权登记一节，第三人称被告王悦平已把他项权证从本公司取走，贷款已全部还清，但未到房管部门办理抵押权的注销手续，诉争房屋抵押权已撤销。上述事实证明，诉争房屋抵押权的撤销并非基于原告诉请的理由，而是因为被告王悦平的房屋贷款已全部还清。鉴于此，原告主张撤销诉争房屋的抵押权登记之诉讼请求，本院不予支持。关于诉争房屋的抵押权登记撤销问题，被告王悦平与第三人津房担保可另案处理。被告富贵地产经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回原告张学兵请求判令二被告协助原告张学兵办理天津市河西区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告张学兵名下的诉讼请求；二、驳回原告张学兵请求撤销诉争房屋抵押权登记的诉讼请求；三、驳回原告张学兵请求撤销诉争房屋的买卖合同备案登记的诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，保全费5000元，由原告张学兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马起泉审 判 员  蔡荣华人民陪审员  黄艳清二〇一九年六月××日法官助理李璐书记员赵娜本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。