山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初1738号 原告：程祥艳，女，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：袁中普，山东廷峰律师事务所律师。 被告：陈继光，男，汉族，居民，住沂水县。 被告：王培燕，女，汉族，居民，住址同上。 二被告委托诉讼代理人：王学相，山东成全律师事务所律师。 被告：沂水鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地：山东省临沂市沂水县如意家园小区沿街A段**。 法定代表人：刘倍侨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王友强、钟志峰，该公司员工。 原告程祥艳与被告陈继光、王培燕、沂水鲁盟房地产营销策划有限公司（以下简称：鲁盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日作出（2018）鲁1323民初2644号民事判决书，因陈继光、王培燕对判决不服提起上诉，临沂市中级人民法院以原审判决认定事实不清为由，撤销本院（2018）鲁1323民初2644号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年4月10日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程祥艳及其委托代理人袁中普、被告陈继光及被告陈继光、王培燕委托诉讼代理人王学相、被告鲁盟公司委托代理人王友强、钟志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程祥艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的《鲁盟地产买卖契约》，并依法调解或判令被告双倍返还原告的定金6.8万元及利息。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告沂水鲁盟房地产营销策划有限公司居间介绍，决定购买第一、二被告出售的位于沂水县××小区××号楼××室××楼房××。原、被告于2017年11月17日签订了《鲁盟地产买卖契约》，原告按照相关约定向被告沂水鲁盟房地产营销策划有限公司支付了定金3.4万元，后被告违约，依约应当双倍返还定金。经沂水县人民调解委员会诉前调解，被告仅同意支付给原告3.7万元，致使调解未果。为维护原告的合法权益，故原告向法院提出上述请求。 被告陈继光、王培燕辩称，对被答辩人程祥艳起诉答辩人及第三人房屋买卖合同纠纷一案，现答辩人提出答辩意见如下：一、答辩人王培燕不是合同当事人，对《鲁盟地产买卖契约》并不知情，且王培燕一直拒绝追认，《鲁盟地产买卖契约》应当属于无效。1、答辩人王培燕并没有在《鲁盟地产买卖契约》中签字，没有到场或在场，更没有事后追认。《鲁盟地产买卖契约》属于陈继光的单方行为，且涉及双方重要的共同财产，对王培燕没有法律效力，王培燕也拒绝追认，《鲁盟地产买卖契约》属于无效合同。2、《鲁盟地产买卖契约》签订时，被答辩人程祥艳、第三人均在场，其知晓陈继光代替王培燕签字的事实，也证明其知晓涉案房屋属于答辩人两人的夫妻共同财产，在此情况下被答辩人及第三人明知涉案房屋属于夫妻共同财产，仍然单方面与陈继光签订协议，被答辩人及第三人自身存在重大过错，不属于善意，且未支付任何房款，合同应当认定无效。 综上，《鲁盟地产买卖契约》是陈继光与被答辩人及第三人之间的行为，答辩人王培燕从未同意，且一直拒绝追认，其属于无效合同，应驳回被答辩人程祥艳对答辩人王培燕的起诉。 二、《鲁盟地产买卖契约》中关于定金的约定并未生效。 1、《鲁盟地产买卖契约》签订于2017年11月17日，甲方由陈继光签字，并由陈继光签署了王培燕的名字；乙方由被答辩人程祥艳签字；丙方并未盖章或法定代表人签字。此前双方并无具体接触和商谈。 2、《定金合同》签订于2017年11月13日，并无甲方陈继光签字，甲方陈继光的名字是第三人沂水鲁盟房地产营销策划有限公司私自代替签署，乙方是李荣国(程祥艳丈夫)。 而在此时陈继光并没有与程祥艳协商买卖房屋事宜，也没有与第三人沂水鲁盟房地产营销策划有限公司进行具体协商，这实际是第三人沂水鲁盟房地产营销策划有限公司恶意所为，也就是第三人为了将答辩人陈继光、被答辩人程祥艳强制留在该中介进行交易而采取的一种手段，在当事人还没有真正见面进行协商的情况下，就先行收取费用，把潜在的房源和交易者留在该中介，防止客户流失。 3、《付款凭证》是2017年11月13日由第三人沂水鲁盟房地产营销策划有限公司向李荣国出具，是基于《定金合同》出具。 4、根据以上，2017年11月17日之前，陈继光从未与程祥艳协商房屋买卖事宜，《定金合同》、《付款凭证》不是陈继光参与的法律行为，与答辩人一方没有任何关系。也就是2017年11月13日的《定金合同》、《付款凭证》的当事人是李荣国和第三人鲁盟中介；2017年11月17日的《鲁盟地产买卖契约》当事人是陈继光、程祥艳、鲁盟中介。因此，2017年11月13日的《定金合同》、《付款凭证》与2017年11月17日的《鲁盟地产买卖契约》没有关联性，两者相互独立、无关。 5、而《鲁盟地产买卖契约》中关于定金的约定，程祥艳并没有支付定金，定金条款不生效。 三、假设法庭认定《鲁盟地产买卖契约》对陈继光和程祥艳具有约束力，仅仅针对陈继光与程祥艳、鲁盟中介之间的缔约关系，陈继光答辩如下： (一)被答辩人程祥艳首先违反《鲁盟地产买卖契约》约定，其构成合同先违约和悔约，应当依法解除《鲁盟地产买卖契约》，针对被答辩人程祥艳的支付定金及利息的诉讼请求不应支持，应予驳回。 1、《鲁盟地产买卖契约》于2017年11月17日签订后，程祥艳并未及时支付定金。 2、根据《鲁盟地产买卖契约》第三条第3项及“补充条款”第6条的约定，当事人选择的付款方式是一次性付款，且程祥艳应当先支付陈继光130000元，用于支付该房屋的银行按揭贷款，以解除房屋抵押给银行的抵押登记，并且程祥艳应当在过户当日将剩余款项全部交付第三人账户保管。 关于一次性付款的法律含义应当是：程祥艳首先支付陈继光账户13万元，剩余价款在过户当天或之前，程祥艳应当向上诉人告知款项已经准备齐全，将款项交付第三人账户保管，并将交款银行凭证向陈继光出示，防止欺骗陈继光，这也是日常生活中正常交易情形，符合基本生活常识和要求。 但截止约定过户时间2018年1月27日止，程祥艳一直未支付任何该款项，构成先违约。 3、与此相反：《鲁盟地产买卖契约》签订不几天，程祥艳即告知陈继光无法筹齐全部房款677000元，程祥艳要求分期付款，要求先过户，过户后程祥艳再去申请公积金贷款，违反了合同约定，且视为合同法规定的程祥艳不具备履行能力和明确表示拒绝履行的情形，属于合同法规定违约情形，也违反双方合同约定。 4、根据《鲁盟地产买卖契约》第六条约定，程祥艳的行为视为废弃约定，构成悔约，因此应当解除陈继光与程祥艳之间的缔约关系。但缔约的解除是程祥艳的原因导致，程祥艳应当承担《鲁盟地产买卖契约》约定的赔付责任。 综上，答辩人陈继光同意解除与程祥艳的缔约关系，被答辩人程祥艳应当承担赔付陈继光损失的责任，被答辩人程祥艳的关于定金及利息的诉讼请求没有事实与法律依据，应当判决驳回。 (二)第三人鲁盟中介的相关责任及本案相关问题 1、根据《鲁盟地产买卖契约》第三条第3项约定，鲁盟中介负有在过户前向程祥艳催收款项的义务，并负有向陈继光告知程祥艳付款情况的义务，第三人鲁盟中介并没有履行该项约定义务。 2、根据《鲁盟地产买卖契约》“补充条款”第1条约定，本契约签订时，房屋中介费为房价的1.5%即10155元在签订本契约时交付中介。如果法庭认定李荣国根据《定金合同》于2017年11月13日《付款凭证》中的款项为定金，且对被答辩人程祥艳有效(答辩人认为该定金与本案无关，对程祥艳无效)，那么定金针对的是陈继光与鲁盟中介共同两方，三万元中的10155元为针对中介的服务费定金，剩余为针对陈继光的缔约定金。 综上所述，《鲁盟地产买卖契约》未经答辩人王培燕追认，且王培燕拒绝追认，被答辩人程祥艳未支任何款项，契约未实际履行，应当认定无效。另外单纯针对陈继光与程祥艳之间的缔约法律关系，是程祥艳首先构成违约，并构成约定的悔约，程祥艳应当承担违约责任，故法庭应当判决认定《鲁盟地产买卖契约》无效，或者解除陈继光与程祥艳签订的《鲁盟地产买卖契约》，并判决驳回程祥艳要求返还定金及利息的诉讼请求。 被告沂水鲁盟房地产营销策划有限公司辩称，签订买卖契约后，因为发现契税不过二，需买方多交税费，所以买方程祥艳提议剩余20万元过户后公积金贷款支付，但是陈继光不同意。经我公司多次沟通，契税不过二所产生的税费买方愿意全部承担，而且过户当日买方愿意全款交付房东，但2017年12月16日我公司与房东沟通，房东明确说不卖了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告程祥艳与李荣国系夫妻关系，被告陈继光、王培燕系夫妻关系。2017年11月13日，李荣国（乙方）、陈继光（甲方）、王玉刚（中介方）签订《定金合同》，约定李荣国自愿购买陈继光坐落于沂水县××路××小区××号楼××单元××室房屋一套。双方商定该房屋售价680000元整。乙方支付甲方34000元作为购房定金，该定金由中介方保管。乙方支付中介服务费10200元整。李荣国在定金合同乙方处签字、捺印，中介处王玉刚签字、捺印，甲方处陈继光签字由钟志峰代签。同日被告鲁盟公司出具付款凭证一份交原告持有，该凭证载明：“翰林华府28号楼1单元701室购房定金34000元整”，该凭证加盖鲁盟公司财务专用章，会计处王友强签字。原告程祥艳称因其上班，让李荣国去交的定金。陈继光称系鲁盟公司未经陈继光的授权代陈继光签名。被告鲁盟公司称：“签订定金合同时，我方及李荣国在场，通过微信聊天与陈继光进行沟通，索要了陈继光的身份证信息，由我方代陈继光在合同上签字，签署完毕后通过微信发给陈继光，陈继光微信确认。” 2017年11月17日，原告程祥艳（乙方）、被告陈继光、王培燕（甲方）及被告鲁盟公司（丙方）签订《鲁盟地产买卖契约》，约定：第一条甲方同意将坐落在临沂市沂水博皓翰林华府小区28号楼701室拥有的房产出售，建筑面积160.69平方米。其中主房130.27平方，车库30.42平方。第二条交易价格与定金1.甲乙双方同意上述房产的交易价格为677000元。本合同签定之日，乙方须支付34000元作为购房定金和服务费交由丙方保管（凭收据）。2.丙方有权优先从定金中扣除服务费，剩余款过户办理完毕后可冲抵购房款或退回乙方。…第三条付款时间与办法3.甲、乙双方协商一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心过户当日由乙方支付677000元整，交由丙方（见证方）账户保管，并在产权交割完毕两日后付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。…第六条：1、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方与丙方进行违约赔偿。2.乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之伍的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。第七条税费分担甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费、手续费由乙方承担。…补充条款1.该房屋的交易服务费（房价的1.5%，凭收据），在签订本契约时乙方同意交付见证方。…5.代理人代为签署的，代理人声明视为产权人同等法律效力，并自愿承担违约责任。6.其他约定事项：甲、乙双方已细读本合同。本房屋双方约定于2018年1月27日后过户，丙方为见证方。由于甲方在银行还有130000元房贷未还，乙方同意过户前将130000元直接打入甲方账户，如因国家政策原因无法付清全款，双方协商解决。陈继光在上述契约甲方及甲方委托代理人处签字、捺印，程祥艳在乙方处签字、捺印。丙方鲁盟公司代理人处王友强签字。涉案契约甲方处王培燕签字为陈继光代签。王培燕称，其对《鲁盟地产买卖契约》并不知情，且涉及双方重要的共同财产，王培燕拒绝追认陈继光的处分行为。 被告鲁盟公司称：2017年11月17日签订涉案买卖契约时，陈继光承诺涉案房屋契税发票已满两年，可免交增值税，且涉案房屋尚有银行贷款未还清，故约定买方2018年1月27日前支付130000元给卖方还清银行贷款，剩余房款过户当日交付卖方。2017年11月30日，鲁盟公司办理手续时发现契税不过二，需要额外交增值税5.2%，程祥艳提议剩余20万元房款过户后申请公积金贷款付给陈继光，陈继光不同意。后经鲁盟公司多次沟通，契税不过二所产生的增值税程祥艳愿意全部承担，过户当日全款交付陈继光。2017年12月16日经鲁盟公司与陈继光沟通，陈继光明确说涉案房屋不卖了。庭审中鲁盟公司及陈继光提供的通话录音能够证实：签订涉案买卖契约后，程祥艳曾提议先付400000元，过户后再付余款，陈继光不同意要求付全款，后程祥艳同意全额付房款：先付130000元，尾款交房管局监管账户监管。经鲁盟公司多次沟通，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售房屋的事实。 2017年12月22日，程祥艳（申请人）就该纠纷向沂水县调解委员会申请调解，其与陈继光、王培燕（被申请人）未达成调解协议。2018年6月7日，原告程祥艳依法诉至本院，要求依法解除原、被告之间签订的《鲁盟地产买卖契约》并要求被告双倍返还支付的定金6.8万元及利息。2018年9月19日，本院作出（2018）鲁1323民初2644号民事判决书，后陈继光、王培燕对该判决不服提起上诉，临沂市中级人民法院撤销该判决，发回本院重审，本院于2019年4月10日重新立案。2019年4月10日，陈继光诉至本院，要求依法解除其与程祥艳签订的《鲁盟地产买卖契约》，并要求程祥艳支付违约金33350元。 2019年9月2日，陈继光提交申请，请求法庭调取鲁盟公司与程祥艳、陈继光的全部通话录音。鲁盟公司称除了庭审中提交的通话录音，公司法定代表人刘倍侨原先手机里还有一部分，后来换了手机，找不到了。 根据涉案纠纷多次庭审可以明确：《鲁盟地产买卖契约》双方约定的合同履行时间为2018年1月27日。 另，涉案定金34000元，鲁盟公司已返还原告。 本院认为，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十六条规定，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释，故本案适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。本案中，被告王培燕虽提出因其对《鲁盟地产买卖契约》并不知情，且拒绝追认，系陈继光的单方行为，涉及双方重要的共同财产，《鲁盟地产买卖契约》属于无效合同的抗辩意见，但未能提供证据证明涉案契约存在法律规定的无效情形，且涉案契约系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，涉案契约依法成立、有效，故对被告王培燕上述抗辩意见，本院不予采纳。 依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，《定金合同》虽是李荣国签订，陈继光签字虽是鲁盟公司工作人员代签。但已查清的事实表明陈继光对此知情。李荣国依约缴纳了定金并依此定金合同，程祥艳与陈继光继而签订了涉案买卖契约，双方在该契约明确了买方需支付的定金及交易服务费，并在补充条款中约定2018年1月27日后过户，过户前程祥艳将130000元直接打入陈继光、王培燕账户。根据鲁盟公司提供的通话录音可以看出，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售涉案房屋，其称系因程祥艳变更合同付款方式，要求交付房管局监管账户，陈继光对该账户不了解，故拒绝同意，是对程祥艳变更合同履行的拒绝，并非悔约。本院认为，程祥艳提出将房款交付监管账户时，离双方约定合同履行时间（2018年1月27日）尚有一月有余，即便陈继光不同意该种付款方式，也可以要求程祥艳严格按照合同履行付款义务，而不是明确表示“不卖了、不谈了”。因被告陈继光不再出售房屋，致使涉案合同无法履行，故原告程祥艳可以要求解除涉案契约，且陈继光在答辩状中自述同意解除与程祥艳的缔约关系，故原告程祥艳与被告陈继光签订的涉案契约依法解除。同时因被告陈继光的行为构成违约，故原告程祥艳可根据“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，要求被告陈继光承担违约责任。因涉案定金34000元现已返还原告，故被告陈继光另需返还程祥艳34000元。被告王培燕虽是涉案契约相对方，但并非本人签字，原告未能提供证据证明王培燕对陈继光代签知情，且王培燕称对代签并不知情，拒绝追认陈继光的处分行为，故该契约对王培燕不具有法律约束力，原告主张被告王培燕承担返还定金责任，本院不予支持。对于原告程祥艳请求被告鲁盟公司承担定金责任，经查，本案中被告鲁盟公司只是作为涉案房屋买卖的中介方，并不是房屋买卖合同的当事人，且合同亦未约定中介方承担连带返还定金责任，因此，原告主张被告鲁盟公司承担返还定金责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条之规定，判决如下： 一、解除原告程祥艳与被告陈继光于2017年11月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》。 二、被告陈继光于本判决生效后十日内返还原告程祥艳定金34000元。 三、驳回原告程祥艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由原告程祥艳负担750元，由被告陈继光负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  张传文 审判员  靳 倩 审判员  宋文萍 二〇一九年十一月十一日 书记员  江 媛