江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初4248号原告（反诉被告）:沭阳福瑞达房地产开发有限公司（统一社会信用代码91321322MAIMEP476A），住所地沭阳县沭城街道迎宾大道东南侧梦溪园南路52号。法定代表人：涂晓文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金崇会，该公司员工。委托诉讼代理人：赵厚喜，江苏中望律师事务所律师。被告（反诉原告）:李东才，男，1972年3月5日出生，沭阳县人，居民，住泗阳县。委托诉讼代理人：李东银，男，1966年3月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。被告（反诉原告）:张建伟，男，1963年7月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。沭阳福瑞达房地产开发有限公司（以下简称“福瑞达公司”）诉李东才、张建伟合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序三次公开开庭进行了审理。福瑞达公司委托诉讼代理人金崇会、赵厚喜,李东才及其委托诉讼代理人李东银、钱红华,张建伟及其委托诉讼代理人周东升、戴浩分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福瑞达公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除福瑞达公司与李东才签订的《梦溪花园合作开发合同书》；2、判决李东才、张建伟赔偿福瑞达公司损失547054元（福瑞达公司损失计2192054元，扣除李东才、张建伟已付款164.50万元，李东才、张建伟应支付原告赔偿款547054元；李东才、张建伟对施工道路、电线杆移位的费用，待其举证后，据实结算，另行扣除）；3、判决李东才、张建伟返还被其强行占有的福瑞达公司的公章、财务专用章、营业执照、法定代表人涂晓文印章。在诉讼过程中,原告申请撤回第2项、第3项诉讼请求。事实和理由：2016年1月8日，福瑞达公司（甲方）和李东才（乙方）签订《梦溪花园合作开发合同书》，合同约定：双方合作开发位于沭阳县商业小区，合同签订后李东才出借700万元给福瑞达公司用于缴纳土地款500万元、退还福瑞达公司此前收取案外人保证金200万元，另出借100万元给福瑞达公司用于处理零星事项；李东才承担全部工程的工程款，并负责工程完工验收；福瑞达公司以开发地块、承担有关规费、税收及原有的框架结构建筑物作为出资；双方的出资比例为福瑞达公司占42.50%，李东才占57.50%；投资收益按出资比例用开发的商品房进行分配；任何一方的资金不能到位或存在隐性债务，造成项目不能继续或者造成项目损失的，该方承担全部责任及损失，直至解除合同。合同签订后，乙方由李东才、张建伟合作履行。李东才于2016年1月20日付款14.50万元，张建伟于2016年2月1日支付土地出让金150万元。2017年6月20日，李东才向福瑞达公司出具承诺书，承诺10日内打300万元缴土地款，300万元打入双控账户，如资金10日内没有到位，以前订立的合作协议终止。但此后，李东才并未履行承诺。2017年9月20日，张建伟向原告出具《授权委托书》，该委托书记载李东才委托张建伟全权办理合同的解除或重新签订、进行结算、收取款项等事宜。此后，福瑞达公司和张建伟数次沟通，终因张建伟毫无诚意而无果。由于李东才、张建伟对其应履行的义务严重违约，双方的合作开发已为不能，合作开发合同应予解除。请求判决支持福瑞达公司的诉讼请求。李东才、张建伟起初辩称：李东才、张建伟合作与福瑞达公司签订合同合作开发梦溪花园商住房是事实，在双方签订合作协议后，张建伟、李东才根据协议约定向该项目投入部分款项，土地出让金240万元双方一直在协商，且福瑞达公司未按约定办理第二期土地出让金手续，也未配合李东才、张建伟缴纳第三期土地出让金的手续，导致李东才、张建伟无法缴纳第三期土地出让金，李东才、张建伟不存在违约事实；因福瑞达公司没有按照协议约定切实履行相关义务，导致双方发生争议，没有继续合作的可能，同意解除合作协议。后李东才变更答辩意见，称不同意解除合同，对于其委托诉讼代理人李东银在法庭中陈述同意解除合同，该陈述并未得到李东才的授权，并称2017年6月20日的承诺书并非向福瑞达公司出具，而是向案外人赵光出具，福瑞达公司解除合同的主张不符合法定解除权的构成要件，对于福瑞达公司垫付的土地出让金，李东才同意返还和支付相应利息，要求继续履行合同，驳回福瑞达公司的诉讼请求。李东才、张建伟向本院提出反诉请求：一、判决福瑞达公司返还投资款2740465元（1、为履行合同支付的汽油费、办公费、招待费等计126094元；2、工地内高压线路外移及青苗补偿费计65400元；3、为施工工地临时用电购买材料及人工费支出计17150元；4、项目投入开发过程中支付聘用技术人员工资234000元；5、已施工部分工程款133200元；6、借款401000元：包括潘胜福借款141000元及为福瑞达公司向尚中新还款26万元；7、土地款150万元）；二、判决福瑞达公司支付土地增值款500万元（暂定，具体数额待评估后确定）（在诉讼过程中，李东才、张建伟要求增加反诉请求，但未按本院指定期限交纳反诉案件受理费，对该部分反诉请求本案中不予审理）。事实和理由：合同签订后，反诉人陆续投入270余万元，并已做好开工准备，因房价上涨，福瑞达公司为达到独享房地产开发的巨额利润的目的，拒绝与反诉人继续履行合作开发合同的约定，并制造矛盾，导致项目未能如期开工，导致合作协议无法履行，福瑞达公司现要求解除合同，不再履行双方签订的合作协议。请求支持反诉人的反诉请求。福瑞达公司针对反诉辩称：一、关于李东才、张建伟主张返还的投资款：1、对高压线移杆费及青苗补偿费65400元、工程款133200元、潘胜福借款141000元、土地款150万元予以认可，同意返还；2、对于汽油费、办公费、招待费126094元、临时用电支出费用17150元、技术人员工资234000元，反诉人提供的票据并非税务发票，且与工程及福瑞达公司不具有关联性，不予认可；3、关于向尚中新还款26万元，反诉人未提供该款是为福瑞达公司支付的证据，不予认可。二、反诉人关于支付500万元土地增值款的反诉请求不能成立，在本诉中李东才、张建伟是违约方，是李东才、张建伟违约造成解除合同，违约方不能主张预期利益即土地增值部分，且土地增值不能确立，是动态的，不能明确。本案的争议焦点是：1、案涉合作开发合同是否应当解除？2、李东才、张建伟主张福瑞达公司应向其返还汽油费、办公费、招待费126094元、临时用电支出费用17150元、技术人员工资234000元、向尚中新还款26万元是否成立；3、李东才、张建伟主张福瑞达公司应当向其支付土地增值款是否应当支持。本案经审理查明：2015年10月9日，李东才以江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司（乙方，承包人）的名义，与江苏梦溪投资置业有限公司（甲方，发包人）签订建设工程施工合同（以下简称“2015年合同”），合同约定工程名称为沭阳县梦溪酒店二期小区，工程承包范围为按图纸土建、水电、消防、附属、道路、绿化，甲方负责土地、供电等，工程乙方全垫资。同日，发包人江苏梦溪投资置业有限公司与承包人乙方江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司、丙方李东才签订补充协议书，约定李东才为保证人，对该工程负责，甲方由于挂地需要支付政府300万元，由丙方借给甲方使用，利息为月利息0.7%，借期一年。为解决梦溪大酒店遗留问题，由国土管理部门分割收回梦溪大酒店项目东侧18.62亩土地，使用用途调整为商住，于2016年1月4日挂牌出让（宗地编号2015J2）。为摘得该宗土地并合作开发，2016年1月8日，福瑞达公司（甲方）和李东才（乙方）签订《梦溪花园合作开发合同书》（以下简称“2016年合作开发合同”），该合同约定：一、合作开发项目名称：梦溪花园（住宅及商业小区）（暂定），土地位置位于沭阳县西侧，共计18.62亩，宗地编号2015J2。二、合作内容、方式及时间：1、合同签订后乙方出借700万元给甲方，用于替甲方缴纳土地款500万元、退还原保证金200万元，乙方负责该项目承建图纸范围内工程款（注：土建、水电、消防、电梯）及附属工程款（绿化、下水道、道路、亮化），此款甲方按3300元每平方米房屋抵1400万元房子给乙方；乙方另出借100万元给甲方用于处理零星事项；乙方占总利益及本金57.50%，农民工保证金全由乙方负责缴付，办理开工证，乙方负责交钥匙工程，完工验收给甲方。2、甲方以梦溪花园地块款、甲方负责该项目小区住宅及商业电力规费、房屋外电力配套实施费用及该地块上原有六层框架结构建筑物（约4200平方米）作为出资，甲方交付该小区开发税收和除乙方所承担费用外的一切其他费用作为出资总资本同乙方合作。三、本金及利益分配：商品房甲方得到42.50%，乙方得到57.50%。政府240万元左右资金，在二次交款前甲方负责转入，如若不能按时转入，造成损失均有甲方承担。……六、风险控制：如果因双方在该项目运作过程中，由于任何一方的资金不能到位或隐性债务，造成项目不能继续或者造成项目损失的，该方应承担全部责任及损失，直至解除合同。合同还约定了其他相关内容。该合同签订后，乙方由李东才、张建伟合作履行。关于李东才、张建伟缴纳土地款的程序，福瑞达公司称未作具体约定，李东才、张建伟称由其直接向土地管理部门缴纳。针对案涉地块，2016年2月1日，以张建伟名义支付国土拍卖保证金150万元，福瑞达公司另通过潘胜福及另一案外人账号支付国土拍卖保证金50万元。2016年2月28日，福瑞达公司与沭阳县自然资源局（原沭阳县国土资源局）针对编号2015J2宗土地签订国有建设用地使用权出让合同，该合同约定，该宗土地总面积12413平方米，出让价款为7448040元，每平方米600.0193元，定金200万元抵作土地出让价款，2016年3月28日前支付第一期3724020元，于2016年4月28日前支付第二期3724020元。2016年4月21日，福瑞达公司支付土地出让金3373800元。2017年6月20日，李东才向福瑞达公司出具承诺书，内容为：“我与沭阳福瑞达房地产开发有限公司的梦溪花园开发合作，现承诺十天内打300万元人民币缴土地款，300万元打入双控账户，专款专用，用于解决现场矛盾，合作细节订立补充协议，如资金十日内没有到位，以前订立此地块合作协议终止，已投入资金由沭阳福瑞达房地产开发有限公司直接付给我，由于此项目收的保证金计借款共计人民币106万元。1、赵光61万2、赵光工资8万，3.孔吉祥37万。承诺人：李东才2017.6.20”。同日，因听说县国土管理部门要收回涉案土地使用权，李东才向县政府领导书写《反映材料》，称针对涉案地块其与福瑞达公司合作开发，双方在合同履行过程中发生矛盾，致使该项目之前未开工，土地出让金无法完全交齐，恳请领导关注，解决梦溪花园目前困境。经县政府主要领导批示，沭阳县人民政府梦溪街道办事处进行调查处理，梦溪街道于2017年7月19日向县政府提交的调查报告记载，福瑞达公司与李东才签订梦溪花园合作开发合同书，在缴纳一部分土地款后，潘胜福与李东才发生矛盾，导致项目停滞，截至当时，福瑞达公司共缴纳土地款537.38万元（含竞标保证金200万元，其中李东才出资150万元、潘胜福出资387.38万元），尚余207.424万元未缴，已超过规定时限，构成违约，双方均表示愿意将项目继续开发下去，但对合伙人之间的矛盾各执一词，李东才认为是他未按潘胜福的要求为其提供债务担保，同时担心潘胜福以福瑞达名义在外融资、担保损害双方共同利益而发生过抢夺公章的事情，导致潘胜福对其耿耿于怀，潘胜福则认为李东才缺乏实力，不愿再与其合伙。处理建议由县国土局出面对双方进行约谈，并督促福瑞达公司尽快缴纳土地款。之后李东才、张建伟均未缴纳土地出让金。2017年9月15日，福瑞达公司向沭阳县自然资源局缴纳土地出让金2074240元。2017年9月20日，张建伟向原告出具《授权委托书》，该委托书记载李东才委托张建伟全权办理合同的解除或重新签订、进行结算、收取款项等事宜。2017年11月21日，福瑞达公司向沭阳县自然资源局缴纳土地出让金利息170446.30元。诉讼过程中，江苏梦溪公司、福瑞达公司均同意对李东才、张建伟在履行“2015年合同”期间所支出费用在本案中由福瑞达公司一并处理;江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司称“2015年合同”是张建伟以该公司名义和江苏梦溪公司签订，其并未实际出资，在本案中不主张任何权利。上述事实，有双方当事人陈述、答辩、合同书、发票、调查情况报告、承诺书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，案涉“2016年合作开发合同”虽是以李东才一个人的名义和福瑞达公司签订，但当事人一致认可合同乙方实际是由李东才、张建伟合作履行，对该合同的乙方应认定为李东才、张建伟。该合同及李东才出具的承诺书均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同及承诺书的约定行使权利、履行义务。福瑞达公司在诉讼过程中自愿申请撤回其第2、第3项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。关于本案的第一个争议焦点即案涉“2016年合作开发合同”是否应当解除的问题，本院认为应当解除，理由为：1、按照“2016年合作开发合同”约定，乙方应在合同签订后出借700万元给甲方用于缴纳土地款及退还保证金，另出借100万元给甲方处理零星事项，如果因双方在该项目运作过程中，由于任何一方的资金不能到位或隐性债务，造成项目不能继续或者造成项目损失的，该方应承担全部责任及损失，直至解除合同。按照国有建设用地使用权出让合同约定，受让方应于2016年3月28日前支付第一期土地款3724020元、于2016年4月28日前支付第二期土地款3724020元。根据上述两份合同约定，福瑞达公司负责在2016年4月28日前转入土地出让款240万元，其余款项均应由李东才、张建伟按时缴纳。福瑞达公司于2016年4月21日在第二期缴款期限前超额支付了其应付款项，但李东才、张建伟对于其应支付的土地出让款并未按土地出让合同约定的期限支付，且李东才于2017年6月20日出具的承诺书记载其应在2017年6月30日前付300万元到甲乙双方双控账户，但其仍未在承诺期限付款，根据承诺书记载内容，其资金没有按时到位，以前订立的此地块合作协议终止，即“2016年合作开发合同”解除，不再继续履行。根据“2016年合作开发合同”及承诺书的约定内容，福瑞达公司有权要求解除合作开发合同。2、在本案诉讼过程中，福瑞达公司诉称要求判决解除合同，在2018年8月21日庭审中，李东才、张建伟均称同意解除合同，后李东才又辩称不同意解除合同，并称其诉讼代理人李东银不了解合作协议约定的内容及履行的相关事实。本院认为，李东银作为李东才的委托诉讼代理人，其代理权限为特别授权，其同意福瑞达公司解除合同的诉讼请求的法律后果应由李东才承担，对李东才称不同意解除合同，并要求继续履行该合同的答辩意见本院不予采信。关于本案的第二个争议焦点即福瑞达公司应当向李东才、张建伟返还费用的问题，江苏梦溪公司、福瑞达公司均同意对李东才、张建伟在履行“2015年合同”期间所支出费用在本案中由福瑞达公司一并处理，不违反法律规定，本案中予以一并处理。对于福瑞达公司同意返还的部分，本院认为不违反法律规定，予以确认；对于福瑞达公司不同意返还的汽油费、办公费、招待费126094元、临时用电支出费用17150元、技术人员工资234000元，本院认为该部分反诉请求不应支持，理由为：1、李东才、张建伟提供的付款凭证基本都不是税务发票，其真实性无法认定；2、李东才、张建伟未提供充分证据证明该部分款项与案涉工程及合同履行的关联性;3、对李东才、张建伟主张的其已建工程的相应价款，李东才、张建伟仅是出具清单，记载了工程量、工程单价及工程总价款的数额，并未提供其为工程投入的具体证据，福瑞达公司同意按其清单记载价款金额全额返还，对李东才、张建伟为该部分工程施工作出的投入福瑞达公司不应重复支付。对于李东才、张建伟向尚中新支付的26万元，李东才、张建伟未提供证据是替福瑞达公司返还，与本案的关联性不能认定。据此，福瑞达公司应向李东才、张建伟返还投入款1839600元（65400元+133200元+141000元+150万元）。关于第三个争议焦点即李东才、张建伟主张福瑞达公司应当向其给付土地增值款是否应当支持的问题，因李东才、张建伟主张因福瑞达公司违约导致合同解除不能成立，对其该反诉请求本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除沭阳福瑞达房地产开发有限公司与李东才、张建伟之间于2016年1月8日签订的《梦溪花园合作开发合同书》；二、沭阳福瑞达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还反诉人李东才、张建伟投入款1839600元；三、驳回李东才、张建伟的其余反诉请求。案件受理费24336元，由沭阳福瑞达房地产开发有限公司负担24286元，由李东才、张建伟负担50元；反诉案件受理费减半收取32990元，由沭阳福瑞达房地产开发有限公司负担7840元，由李东才、张建伟负担25150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费57326元。审 判 长  王 霞人民陪审员  仲崇良人民陪审员  葛恒凤二〇一九年八月十五日书 记 员  孙沭娟附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。