黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1817号上诉人（原审原告）:大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会，住所地大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区G栋二楼平台。委托诉讼代理人：王振波，男，1977年6月21日出生，汉族，系大庆市萨尔图区委托诉讼代理人：郭欣，北京大成(哈尔滨)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭万义，男，1971年6月29日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。上诉人大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会因与被上诉人郭万义确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会诉讼代理人郭欣，被上诉人郭万义及其诉讼代理人阚留成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会上诉请求：1、请求撤销(2018)黑0602民初3281号民事判决书,改判确认被上诉人持有的2017年8月5日至2018年8月5日及2017年3月1日至2022年3月1日两份合同无效。2、判令原审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人以业主委员会委员个人名义或以业主委员会的名义与郭万义签订场地租赁合同，是无权处分行为，在未经业主或业主大会追认其行为的情况下，该合同应认定为无效。原审可知,涉案争议场地属于义耕世纪广场小区公共部分，为小区业主所有。根据物权法及义耕社区世纪广场小区业主委员会备案材料规定可知，业主对该片区域享有共有和共同管理的权利,共用部分的收益及分配由业主大会决定处理。业主委员会作为维护业主合法权益的组织,其涉及业主权利的行为均应得到业主认可。而本案两份争议合同，均是前业主委员会以业委会委员个人名义或业主委员会自己名义与郭万义签订,未得到业主认可,属无权处理行为。此外,经大庆市城管局批示,涉案场所的经营权经业主投票选举已交由案外人经营管理，本案涉案合同应认定为无效。综上,请求法院支持上诉人的诉清。辩称，述称，大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会向一审法院起诉请求：1．要求确认被告持有与原告“签订”的2017年8月5日至2018年8月5日和2017年3月1日至2022年3月1日两份《场地租赁合同》无效；2．要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：依据原、被告提供的证据及庭审中双方当事人的陈述及辩论情况，一审法院依法确认法律事实如下：原告为义耕世纪广场小区业主委员会，该小区内步行街A、B、E、F街处于繁华商圈地带。2010年5月14日，经原告同意，将小区内相关区域租赁给被告用于经营。2010年6月9日，大庆市萨尔图区商务局同意大庆市萨尔图区工商局申请的大庆市萨尔图区义耕夜市便民市场立项的意见。2010年6月17日，经大庆市萨尔图区市场监督管理局登记，郭万义作为个体工商户取得经营大庆市萨尔图区义耕夜市的营业执照。2010年至2017年期间，原、被告持续保持租赁关系，签订租赁合同时，原告均加盖其委员会印章。2016年6月14日，原告主任谷有发以不服大庆市萨尔图区城市管理局撤销其业主委员会主任资格备案为由向大庆市龙凤区人民法院提起行政诉讼，该院于2016年8月3日作出（2016）黑0603行初第91号行政判决书，撤销大庆市萨尔图区城市管理局于2016年6月3日作出的通告（撤销对谷有发业主委员会主任资格）；大庆市萨尔图区城市管理局于本判决生效之日起立即删除张贴于大庆市萨尔图区义耕世纪广场业主委员会门口的《通告》；该判决于2016年9月5日生效。2017年10月10日，经业主代表大会选举，原告委员会成员及主任人选均更换，后原、被告就上任业主委员会与被告签订的租赁期间为2017年8月5日至2018年8月5日合同及租赁期间为2017年3月1日至2022年3月1日合同的效力问题产生争议。现原告以被告持有的租赁合同无效为由诉至法院，诉讼请求如下：1．要求确认被告持有与原告“签订”的2017年8月5日至2018年8月5日和2017年3月1日至2022年3月1日两份场地租赁合同无效；2．要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。综合庭审中原、被告的举证、质证及辩论情况，确认本案争议焦点为：原告换届后，对上届任期内对外以加盖其备案公章或其业主委员会成员签字方式所签订的合同效力认定问题。本案中，原告对租赁期间为2017年3月1日至2022年3月1日的合同中原告处加盖公章的真实性无异议，且该合同约定的租赁期间包含了2017年8月5日签订合同约定的租赁期间即2017年8月5日至2018年8月5日。原告换届时间为2017年10月10日，在原告换届前，其上届公章并未废止，以该公章所签定的合同具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张被告持有的两份合同无效，但未举证证实争议合同符合法定合同无效的任一情形。判决如下：驳回原告大庆市萨尔图区义耕世纪广场小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会负担。本院二审期间，上诉人大庆市萨尔图区义耕世纪广场小区业主委员提交如下证据：1.义耕业委会备案材料（出示原件，提交复印件）。欲证明：上诉人相关的业主大会议事规则，业委会议事规则等，确定业主的公共部分受益相关权利属于业主所有，业委会仅为执行机构，没有决定权。被上诉人质证对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。业委会做为执行机构也有决定权，根据调查有84%的业主同意成立义耕夜市，上诉人与被上诉人签订租赁协议开办夜市符合法律规定。2.萨尔图区城管局出示的调查通知书、责令改正告知书（出示原件，提交复印件）。欲证明：案涉地区的经营权问题，经萨尔图区城管局指示后，上诉人按相应的规则要求征求了义耕夜市业主的意见。被上诉人质证称对该证据的真实性有异议，通知书是在2018年3月19日出具的，第一次开庭时经过两次庭审上诉人均未出示该份证据，因此对真实性存在异议。关于调查通知书的内容上萨尔图区城市管理局是接到义耕小区原经营者和南华物业的投诉，义耕夜市的公共部分属于义耕业主委员会的业主共有，提出异议的也应当是业主，不应当是经营者和南华物业。基于此原因要求业委会进行整改不符和法律规定，根据物权法第76条第7项有关共有和共同管理权力的重大重要事项，应当过半数业主同意，被上诉人一审中出示的证据五，经义耕社区居委会统计周边商住户同意经营夜市的占84%符合物权法规定的50%以上，被上诉人与上诉人的上一届业主委员会签订的场地租赁合同合法有效。3.义耕小区业主有关夜市经营权的表决（出示原件，提交复印件）。欲证明：作为案涉地区的实际权利人，经半数以上业主同意，夜市经营权在2018年开始至2019年1月18日已经由业主交由案外人大庆南华物业公司进行经营管理，在萨区城管局要求对义耕夜市相关经营管理不规范做出要求以后，对一半以上的业主1130户进行的调查。被上诉人质证称对证据的真实性及证明问题均有异议。该证据不是业主委员会组织的，是南华物业签发的，组织形式不符合法律规定。4.业主代表推荐表、合同补充协议表决、补充协议（出示原件，提交复印件）。欲证明：案涉地区经业主代表大会的代表表决后已经决定交由大庆南华物业公司进行经营管理。被上诉人质证称对推荐表的真实性及证明问题均有异议，不能证明是业主的签字，上诉人在换届的时候并没有召开业主大会；对合同补充协议表决、补充协议的真实性有异议，补充协议内容否定了上届业委会对外签订的合同，该补充协议是无效的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由大庆市萨尔图区东风社区义耕世纪广场小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  闫子路审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇一九年八月十九日法官助理顾婉婷书记员王安琪