西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书      (2018)陕0103民初6643号   原告:狄洪州，女，1971年10月23日出生，汉族，西安铁路局客运段职工，住西安市新城区。   委托诉讼代理人：陈延风，陕西图展律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田利娟，陕西图展律师事务所律师。   被告：贺侃，男，1963年4月19日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：陈丽红，陕西正宜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘立宁，陕西正宜律师事务所律师。   被告：潘洁，女，1964年2月14日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：陈丽红，陕西正宜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘立宁，陕西正宜律师事务所律师。   第三人：西安市碑林区吉祥居房产中介服务部，住所地：西安市碑林区。   经营者：王喜珍，该店经理。   委托诉讼代理人：王爱珍，女，1971年6月3日出生，汉族，该店员工，住西安市碑林区。      原告狄洪州与被告贺侃、潘洁，第三人西安市碑林区吉祥居房产中介服务部（以下简称吉祥中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈延风，被告贺侃、潘洁之共同委托诉讼代理人陈丽红、刘立宁均到庭参加诉讼。第三人吉祥中介经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审判，本案现已审理终结。   原告狄洪州向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2018年4月15日与原告签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理所购房产的网签备案手续和按揭贷款手续；判令被告在完成该项请求事项后，向原告交付所购房产并办理产权过户；2、依法判令被告赔偿原告律师代理费损失18380元；3、本案诉讼费用由被告承担。4、请求判令被告承担因本案产生的保全费2220元、保函费1500元。事实与理由：2018年4月15日，原、被告及第三方共同签订了《房屋买卖合同》并约定：被告将其所有的位于西安市碑林区XX庄XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号商品房出售给原告；房屋总价款34万元；付款方式：银行按揭方式；购房定金1万元；2018年4月16日前双方办理网签面签；2018年6月16日前被告（甲方）将房产正式交付给原告。合同签订当日，原告即依约向被告支付了购房定金款1万元。2018年4月16日，原被告和中介一同前往西安市XX房的网签手续未果。被告声称：先前已将该房屋卖与他人，但还未解除合同，所以无法与原告办理手续，但承诺一旦与他人解除合同后，将继续履行与原告之间的合同。原告无奈，只能等待被告的通知。原告从去年一直等到今日一年有余，期间曾多次用电话、微信催促被告尽快履行合同，但被告每每信誓旦旦一定会将房屋卖与原告，还说已经与他人解除了合同，让原告放心。但实际上却以各种理由搪塞原告，一拖二推，迟迟没有任何实质行动。2019年3月期间，原告突然发现被告已将本案所涉房产在其他房屋中介登记出售。原告惊讶被告背信弃义之余，质问并谴责其卑劣行为之时，被告却支支吾吾地否认上述事实，推脱不知情，仅仅是其侄子所为。原告认为：双方签订的《房屋买卖合同》系双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上签订的，是双方之间的真实意思表示，依法具有法律约束力。被告这种言而无信的违约行为，丧失了最基本的商业信誉和商业道德，严重侵犯了原告合法权益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，望贵院依法公正裁决，支持原告诉请。   被告潘洁辩称：答辩人自始至终未拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》，答辩人愿意继续履行合同，并协助被答辩人办理相关手续。被答辩人关于律师费的主张没有法律依据，答辩人也不存在任何过错，不应承担律师费，理由如下：1.关于涉案房屋买卖合同的签订。 2018年4月15日，答辩人与被答辩人在中介的组织下签订了《房屋买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人的房子。在签订合同之前中介就询问过答辩人涉案房屋之前是否存在交易，答辩人如实告知了被答辩人和中介，关于答辩人在此前和张某某签订房屋买卖合同但是未履行的事实，中介询问了情况后认为上一次网签距离本次签订合同已经超过三个月，故不影响本次房屋买卖，被答辩人对此情况也是明知的，在这种情况下，双方才签订了涉案的房屋买卖合同。答辩人对房屋的现状以及过往交易情况均向中介和被答辩人作出了如实陈述。2、关于合同的履行。合同签订当天，被答辩人向答辩人支付了1万元定金，4月16日双方以及中介三方一起去不动产交易部门办理网签和资金监管手续时，才得知虽然涉案房屋上次的网签时间距离本次签订合同已经超过了三个月，但是资金监管协议并没有注销，所以不能再次签订资金监管协议，必须注销之前的资金监管协议。在这种情况下，答辩人当场立即通过微信向被答辩人退回了1万元定金，被答辩人也愿意等到答辩人解决与张某某的房屋买卖合同纠纷之后继续交易。之后因为答辩人无法与张某某取得联系，无奈采取了诉讼途径解决之前的网签和资金监管协议一事。在判决生效后，答辩人带着判决书去不动产交易部门办理监管协议的注销时，该部门要求答辩人必须和张某某一起去注销，无奈答辩人又去申请了强制执行。在此期间，答辩人并未重新出售涉案房屋，也自始至终没有委托任何人出售涉案房屋。另，被答辩人在未与答辩人确认与张某某的资金监管协议是否注销，就径直起诉显然扩大了损失，故，律师费等损失不应由答辩人承担。综上所述，在涉案合同的签订以及目前的履行过程中，答辩人不存在任何过错，中介是专业的房产交易服务机构，在答辩人如实告知了房屋情况后，中介还是促成了涉案房屋买卖合同的签订。答辩人现在愿意继续履行该合同，但是不应承担继续履行合同之外的任何损失。   第三人吉祥中介辩称，与本案无关，不应承担任何责任，且我方提供的房屋是真实有效的。   当事人围绕诉讼请求了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   为支持其主张，原告提交了如下证据：   证据一：房屋买卖合同，证据目的：原、被告及第三方签订房屋买卖合同合法有效，对各方具有法律约束力。被告应依约就上述房屋买卖与原告办理网签，并按时向原告交付房屋并办理过户手续；   证据二：收据，证明目的：原告已依约履行定金支付义务，被告应依约办理购房网签、交付手续。   证据三：电话录音资料一份，证据目的：1、原被告双方进一步确认了《房屋买卖合同》效力，以及继续履行约定房屋买卖价格的执行。2、被告在承诺继续履行与原告签订《房屋买卖合同》情况下，拖延履行以致于后期拒绝履行，严重侵犯了原告合法权益；   证据四：微信聊天记录，证明目的：被告在继续履行障碍消除后的情况下，仍不依约履行双方之间《房屋买卖合同》的违约事实；   证据五：委托代理合同及律师代理费发票、保全费、保险费收费票据，证明目的：《房屋买卖合同》约定：因被告违约导致本案的发生，应当对原告支付的律师代理费等费用进行赔偿。   二被告共同发表了如下质证意见：   被代：证据一：房屋买卖合同，真实性认可，证明目的除合同有效之外其与证明目的不予认可，在办理网签当天发现涉案房屋不能办理正常手续，当是原被告协商一致，等涉案房屋能够正常办理时继续交易，所以合同中约定的过户、网签等时间约定应依据双方后期协商一致的结果；通话记录也显示当时原告是同意等涉案房屋能够过户时在继续交易；   证据二：收据，真实性认可，证明目的不予认可，在原被告双方办理网签当天已经退给原告，其他意见同第一组证据质证意见；   证据三：电话录音资料一份，真实性认可，证明目的一认可，其余不予认可，该录音仅为2018年4月18日当天的17份36秒录音，录音显示被告同意按照原价格后期继续履行，不能证明被告存在拖延、拒绝的情况，且实际上被告已经通过诉讼的方式积极推进交易的继续履行；   证据四：微信聊天记录，真实性认可，证明目的不予认可，涉案房屋在4月16日未能正常办理手续的原因是与上一个买家之间的资金监管协议未注销，在双方达成一致的情况下被告立即采取了诉讼的方式解除了涉案房屋之前交易的一切手续，因法院判决结果是涉案房屋上一个买家张某某与被告共同办理所有的解除手续，但张某某不配合，被告申请了强制执行，被告从未拖延或拒绝与原告继续交易，且与张某某解除资金监管协议的时间我方无法掌握，且原告也一直愿意等待；   证据五：委托代理合同及律师代理费发票、保全费、保险费收费票据，真实性认可，证明目的不认可，我方认为这属于不必要发生的费用且应属于原告自行扩大的相关费用，被告一直都是同意继续履行合同的。   为支持其主张，二被告共同提交了如下证据：   一、被告贺侃与原告狄洪州的微信聊天记录（8页），证明被告已经将定金1万元在网签当天退给原告，双方协商一致等网签、资金监管协议注销之后再继续交易；   二、被告方与第三人工作人员王喜珍的微信聊天记录、《二手房买卖合同》，证明被告在签订合同之前就已经把涉案房屋相关信息告知第三人；   三、（2018）陕0103民初7516号民事判决书，证明被告在积极促进交易，从未拒绝履行合同，在我方与张某某之间的判决生效后，我方屡次联系张某某履行判决，办理涉案房屋的解除手续，张某某均未配合，被告也单方至相关部门办理，被相关部门告知不能办理，被告在4月份前后申请了强制执行措施，被告一直在履行。   原告发表了如下质证意见：   一、被告贺侃与原告狄洪州的微信聊天记录（8页），真实性认可，对于该证据中包含继续交易的证明目的予以认可，1万元支付时被告说先让原告收着，下一步支付到资金监管账户，并不是退还给原告；   二、被告方与第三人工作人员王喜珍的微信聊天记录、《二手房买卖合同》，聊天记录没有原始文件，真实性不予认可，《二手房买卖合同》真实性认可，证明目的不认可，被告告知第三人房产情况，不能否认被告与原告房屋买卖合同违约的事实，且原告对该事实在签订房屋买卖合同时并不知晓；   三、（2018）陕0103民初7516号民事判决书，真实性认可，证明目的不认可，在2019年3月份原告多次催促被告继续履行双方之间的房屋买卖合同时，被告仍让原告放弃购买涉案房产，说明被告不是积极促进双方交易。   第三人既未提交证据，也未发表任何质证意见。   本院经审查认定事实如下：2018年4月15日，原告狄洪州作为乙方、买方与被告贺侃作为甲方、卖方、第三人吉祥中介作为居间方、中介方签订了《房屋买卖合同》，该协议约定了如下主要内容：“第一条 房屋基本情况 甲方自愿将其房屋出售给乙方,并已经征得房屋共有权人的同意。甲方保证上述房地产权属清楚,符合国家法定的出售条件,因上述房产发生权属纠纷或其他纠纷给乙方以及中介方造成的损失由甲方赔偿;乙方对甲方出售的房屋做了充分的了解, 自愿买受该房屋。房屋坐落于西安市碑林区XX庄XX小区XX幢XX号，建筑面积为46.42平方米 所有权证号：房屋所有权证（证号：碑林区字第1150106023-20-1-10510） 第二条、房地产产权现状 甲方保证对该房地产享有完全的处分权,已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定抵押也未被查封,不受他人合法追索。 ……第五条 权属转移登记 办理网签面签时间在2018年4月16日之前 ……第九条法律适用与纠纷解决 …… 2、依法向人民法院起诉。（败诉方承担给对方因此产生的律师费、诉讼费、误工费、交通费、通讯费等全部费用）”当日，原告向被告贺侃微信转账10000元整。但因涉案房屋被告已与他人签订了买卖合同和资金监管协议导致本案原被告之间未能如约按时办理网签面签手续。另查明，2017年2月23日，贺侃办理公证委托书，委托潘洁办理其二人共同所有的位于西安市碑林区XX庄XX号XX幢XX号房屋出售等相关事宜。2017年3月3日，潘洁与张某某在西安康飞房地产营销策划有限公司签订《买卖定金合同》，约定：张某某购买原告位于西安市碑林区XX庄XX号XX幢XX号房屋，总房价款230000元，支付定金10000元以确立买卖关系。2017年3月7日，潘洁作为贺侃的委托代理人与张某某签订《西安市二手房买卖合同》，并进行网络备案（备案号：C17007130），约定：“贺侃将坐落于西安市碑林区XX庄XX号XX幢XX号，建筑面积为46.42平方米的房屋出售给张某某，总房款230000元。付款方式和期限：张某某于2017年3月31日前将首付款50000元存入监管账户；剩余180000元购房款向银行申请个人住房抵押贷款，应于2017年3月10日前与银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。”但因张某某的原因，上述合同一直未按约履行，贺侃即于2018年5月向本院以张某某为被告提起了诉讼。本院于2018年11月20日做出了(2018)陕0103民初7516号民事判决书，该判决主文为“一、原告贺侃、潘洁与被告张某某签订的《西安市二手房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》已经解除；二、被告张某某于本判决生效后十日内，支付原告贺侃、潘洁违约金11500元；三、被告张某某于本判决生效后十日内，配合原告贺侃、潘洁办理注销双方签订的《西安市二手房买卖合同》及撤销《二手房交易结算资金监管协议》的手续；四、被告张某某于本判决生效后十日内，赔偿原告贺侃、潘洁律师代理费6000元。”   在本案审理过程中，原告狄洪州向本院申请财产保全，要求查封被告名下涉案房屋，其向本院提供了太平财产保险有限公司西安市分公司的保函保单，本院经审查后依法作出了(2019)陕0103民初6643号民事裁定书，对被告贺侃名下位于位于西安市碑林区XX庄XX号XX幢XX号房屋采取了查封措施，原告狄洪州支付了保全案件申请费2220元、保函费1500元。原告狄洪州因本案另行支付了律师代理费用18000元，文书打字复印费和市内交通费380元。   本院认为，当事人对自己的主张，有义务提供有效证据。依法成立的合同，当事人应当予以遵守。本案的焦点是：1、被告在履行房屋买卖合同中有无过错，是否应当向原告赔偿相关损失；2、原告主张的各项费用是否属于必然产生的合理费用；3、原被告所讼争的房屋是否已经具备办理网签按揭贷款的条件。本院作出如下分析认定：首先，涉案房屋系被告贺侃、潘洁夫妻共有财产，关于该财产，被告夫妻双方与原告相比明显处于优势地位，其清晰知晓涉案房屋已经与案外人张某某达成买卖合同并已经产生纠纷的事实，原告狄洪州在正常情形下无法单方获知该房屋已经出售的情形。被告方基于自身对纠纷处置程序的误判即与原告达成买卖合同，其对无法按约履行应当向原告方承担违约责任。至于其庭审中“已告知第三人吉祥中介有关事实”一节，其可依据与第三人吉祥中介的约定向第三人另行主张。关于原告主张的各项费用是否属于必然产生的合理费用的问题，鉴于2017年3月3日，被告方与张某某已经签订《买卖定金合同》，且2018年5月以张某某为被告提起了诉讼，涉案房屋的权属以常识而言显然具有了较大的不确定性，原告方基于此种情形而选择提起诉讼并申请财产保全措施并无不妥之处，因此而产生的相关费用亦应由被告承担。但其诉请中律师代理费损失18380元，包含了代理费用18000元和文书打字复印费和市内交通费380元，代理费18000元未违反相关收费标准本院予以支持，文书打字复印费和市内交通费380元未提交相关费用真实产生的证据本院不予认可。关于原被告所讼争的房屋是否已经具备办理网签按揭贷款的条件的问题，鉴于本院(2018)陕0103民初7516号民事判决书的主文内容，以及原被告双方在庭审中一致同意继续履行的意思表示，故被告方应予配合办理相关手续并在手续办理完毕后腾交房屋。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：   一、原告狄洪州与被告贺侃、潘洁，第三人西安市碑林区吉祥居房产中介服务部2018年4月15日所签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行；   二、本判决生效之日起十日内，被告贺侃、潘洁配合原告狄洪州协助办理位于西安市碑林区XX庄XX小区XX幢XX号，建筑面积为46.42平方米 所有权证号为碑林区字第1150106023-20-1-10510房产的网签备案手续和按揭贷款手续；在完成该项请求事项后十日内，向原告交付所购房产并配合办理产权过户手续；   三、本判决生效之日起十日内，被告贺侃、潘洁支付原告狄洪州律师代理费18000元、保全案件申请费2220元、保函费1500元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、承担迟延履行金。   案件受理费6676元，由被告贺侃、潘洁负担。（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长 刘 磊     审 判 员 李 杜   审 判 员 吴海玲            二〇一九年十月二十九日       书 记 员 杨旭青             1