宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初3860号原告：银川鑫超洁物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区富宁南街246号。法定代表人：季文，该公司财务总监。委托诉讼代理人：杨文广，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊建军，宁夏三略律师事务所律师。被告：李安秋，男，1967年10月22日出生，汉族，银川市兴庆区安普祥农副产品销售中心负责人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：邬月玲，女，1991年11月4日出生，汉族，银川市兴庆区二十三小学教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：康乔，宁夏天盛律师事务所律师。原告银川鑫超洁物业服务有限公司与被告李安秋、银川市兴庆区安普祥农副产品销售中心（以下简称“安普祥销售中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川鑫超洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨文广、樊建军，被告李安秋并作为被告安普祥销售中心的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，安普祥销售中心于2019年5月24日注销登记，经原告申请本院依法追加安普祥销售中心的登记业主邬月玲作为被告，并依法适用普通程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告银川鑫超洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨文广、樊建军，被告邬月玲的委托诉讼代理人康乔到庭参加诉讼，被告李安秋经本院公告送达起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。银川鑫超洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付欠付的租金及物业费合计210454元；2.判令二被告向原告支付违约金25254.48元（按同期银行贷款年利率6%自2017年4月1日计算至2019年4月1日），并支付至款项实际付清之日止。以上总计235708.48元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告李安秋签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于银川市兴庆区富宁街200号共计568平方米的房屋租赁给被告使用，每年租金120000年，次年租金支付时间为下一个租赁年开始前30天，并约定每年物业管理费为6818元。如被告逾期支付租金，原告有权按每天3%向被告收取滞纳金。被告李安秋租赁房屋后于2016年5月27日利用案涉房屋成立安普祥销售中心。后因被告未按约定支付租金及物业管理费，经催要未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。第一次开庭时李安秋辩称，原告的诉讼请求不能成立，原告与李安秋确实签订房屋租赁合同，但是欠付的房租没有原告诉请中那么多，第一年房租不欠原告，现在实际欠付原告10万元左右的房租，欠付原告的房屋租金会支付的。因被告的货物在三年期间被浸泡，且房屋质量问题原告没有修缮，都由被告花钱处理，故拒绝缴纳三年的物业费。邬月玲辩称，被告邬月玲不是本案的适格诉讼主体，应当驳回对邬月玲的起诉。被告李安秋在第一次庭审中认可其与原告存在房屋租赁合同关系、实际租赁使用案涉房屋，并已向原告交纳了部分房租。原告与被告邬月玲之间没有任何合同关系，被告邬月玲仅仅帮助被告李安秋办理营业执照，根据合同相对性原则，被告邬月玲与原告没有建立合同关系的意思表示，原告要求被告邬月玲承担付款责任没有事实及法律依据。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方提交的证据本院认定如下：1.原告提交的宁夏回族自治区国家税务局证明、租赁协议、房屋租赁合同、个体工商户开业登记申请书、介绍信、营业执照、照片、宁夏银行对私活期账户明细，被告李安秋提交的借记卡账户明细清单保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.原告提交物业服务合同，证明原告具有管理案涉房屋物业的义务，原告依据合同约定的管理标准及项目履行了服务义务，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，因被告对该证据真实性不予认可且原告未提交原件予以核实，故对该证据本院不予采信。3.被告李安秋提交照片打印件，证明案涉房屋存在质量问题，原告没有维修，故其拒绝交纳物业费。原告对该证据的真实性不认可，认为该照片系通过滤镜拍摄，照片不是房屋漏水情况。因被告提交的照片无其他证据佐证，无法反映案涉房屋的真实情况，故本院对该照片不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系经营物业管理服务、管道维修、保洁用品销售等的有限责任公司。2013年10月18日，原告与宁夏自治区国税局服务中心签订《租赁协议》，约定由宁夏自治区国税局服务中心将位于银川市富宁南街246号康乐苑一村院内闲置的13间车库及一间值班室和银川市富宁南街262号康乐苑二村院内废弃的锅炉房两处房屋租赁给原告，由原告负责对该房屋进行招商租赁组织及管理工作，租赁期限自2013年10月20日至2023年10月20日，宁夏自治区国税局服务中心应出具上述房屋的法定有效证明，证明该两处房屋的所有权。2014年3月24日，宁夏自治区国税局服务中心出具证明，证明康乐一村临街现有车库13间、值班室1件产权属宁夏自治区国税局。2016年4月18日，原告与被告李安秋签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于银川市兴庆区南薰街与富宁街交叉口西南角房屋出租给被告，房屋使用面积为568平方米，租赁用途为蔬菜、副食品销售，租赁期限自2016年4月6日起至2019年4月5日止，每年租金120000元，自2016年4月1日前支付全年租金，次年租金自下个租赁年开始前30日，此租金不含税。物业费收费标准1元/平米/月，全年共计6818元/年。被告李安秋先期投入的固定建筑及附属设施到2019年折旧完成，原告在此期间的租金不变。承租方未按约定时间交付租金，原告有权按每天3%收取滞纳金。合同终止或解除后30个工作日内，原告验收合格签署交接单后视为被告完成撤离工作，被告未能在30个工作日内完成撤离工作的，留在房屋内的物品视为遗弃物，原告有权自行处置。合同签订后，原告将房屋交付被告李安秋使用。后被告未按约定支付租金及物业管理费，故原告诉至本院。另查明，安普祥销售中心系2016年5月27日成立的个体工商户，主要经营粮油蔬菜、水果干果、日用百货等，实际经营者是被告李安秋，登记业主是被告邬月玲。为办理工商登记手续，2016年4月10日，被告李安秋与邬月玲签订《房屋租赁合同》一份，约定被告李安秋将位于案涉位于银川市兴庆区富宁街200号面积500㎡转租给邬月玲，租赁期限自2016年4月10日至2019年4月10日，租金一次性交清120000元。原告加盖公司印章并注明“同意李安秋将此房转让给邬月玲，邬月玲不得再将此房转让给第三方”。银川市兴庆区安普祥农副产品销售中心已于2019年5月24日注销登记。第一次庭审后，本院组织原告与被告李安秋对账，结合双方提交的银行交易明细及原告认可，确定被告李安秋自2016年5月10日至2018年3月14日共计向原告董事长孙小军的账户转账133650元，自2018年3月30日至2019年4月26日共计向原告法定代表人季文账户转账61400元（其中自2019年3月4日至2019年4月26日通过被告邬月玲尾号0383的账户支付8400元），共计支付租金195050元，尚欠租金164950元，三年物业费20454元未支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。案涉房屋所有人宁夏自治区国税局服务中心将房屋交由原告招商租赁组织及管理，故原告将案涉房屋出租给被告李安秋符合法律规定。原告与被告李安秋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告李安秋承租案涉房屋后，为办理工商登记，与邬月玲签订租赁合同，以邬月玲名义设立安普祥销售中心，但实际经营人是被告李安秋，被告李安秋按照与原告签订的房屋租赁合同向原告支付租金，原告对此知情，故房屋租赁合同的承租人仍然是李安秋，故根据合同相对性原则，被告李安秋应按照约定继续向原告支付租金，并承担租赁期内的水、电、暖、物业等费用。对原告要求被告邬月玲承担支付责任的主张，虽李安秋提交的证据显示自2019年3月4日至2019年4月26日通过被告邬月玲银行账户向原告支付部分租金，但被告李安秋认可系其支付。该支付方式并未变更房屋租赁合同的权利义务主体，被告邬月玲并非与原告签订房屋租赁合同的相对方，原告要求其承担付款责任无法律依据，本院不予支持。被告李安秋逾期支付租金已构成违约，经确认被告李安秋租赁案涉房屋后共计向原告支付租金195050元，仍欠付164950元，故被告李安秋应向原告支付房屋租金164950元。关于原告主张的物业费，原告系案涉房屋物业服务费收取单位，合同约定物业费为6818元/年，故被告李安秋应向原告支付自2016年4月6日起至2019年4月5日期间的物业费共计20454元（6818元/年×3年），被告李安秋抗辩其货物在三年期间被浸泡，且原告没有修缮房屋，故拒绝交纳物业费，因被告未提交证据证明上述具体损失，故对该辩称本院不予采信。被告李安秋逾期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求被告按照年利率6%支付违约金的主张不违反双方约定，被告李安秋应以欠付租金164950元为基数按照年利率6%的标准向原告支付自2017年4月1日起至2019年4月1日期间的违约金19794元（164950元×6%×2），并按照年利率6%的标准支付自2019年4月2日起至本判决确定的付款之日止的违约金。被告李安秋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李安秋于本判决生效之日起七日内向原告银川鑫超洁物业服务有限公司支付欠付租金164950元、物业费20454元；二、被告李安秋于本判决生效之日起七日内向原告银川鑫超洁物业服务有限公司支付违约金19794元，并以欠付租金164950元为基数按照年利率6%的标准向原告支付自2019年4月2日起至本判决确定的付款之日止的违约金；三、驳回原告银川鑫超洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告李安秋未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，由原告银川鑫超洁物业服务有限公司负担313元，由被告李安秋负担2105元。公告费300元，由被告李安秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  赵晓颖人民陪审员  赵 静人民陪审员  张汪林二〇一九年十二月五日法官 助理  田进花书 记 员  刘嘉辉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第五十四条自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。