上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初28366号原告：涂鋆帆，男，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市闵行区。原告：陈一，女，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：蒋艳，上海德禾翰通律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋春，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：毕红，女，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。被告：黄小行，女，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。原告涂鋆帆、陈一与被告毕红、黄小行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，本院追加第三人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行)参加诉讼。本案审理过程中，由于案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂鋆帆、陈一及共同委托诉讼代理人蒋艳、蒋春，被告毕红及其委托诉讼代理人王锴，被告黄小行之委托诉讼代理人闫东方，第三人民生银行之委托诉讼代理人陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)、《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》(编号为XXXXXXX)以及《补充协议》；2、两被告注销上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记;3、两被告协助原告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位XXX室的产权过户登记至两原告名下;4、被告向原告支付以712万元(人民币，下同)为基数,按每日万分之四计算自2019年6月21日起至实际过户之日为止的违约金(暂计至2019年8月1日逾期违约金为116,768元)。事实与理由：两被告系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)、车库1号地下1层车位XXX室(以下简称涉案车库)的不动产权利人。2019年1月25日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)、《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》(编号为XXXXXXX)，约定：被告将上述房屋及车库转让给原告，总价款为712万元，其中房屋价款700万元，车库价款12万元。同年4月7日，原、被告就涉案房屋的装修补偿等进行协商并签订《协议》，约定原告需要支付被告装修补偿款158万元。合同签订后，原告先后共向被告支付房款及装修补偿款计638万元，并已办妥了银行贷款申请手续。合同约定剩余购房款应于2019年7月31日前办理产权过户手续及涉案房屋内的户口迁出后再支付。至此，原告已履行全部相关义务。2019年6月2日，被告将涉案房产交付给了原告，原告随即装修并入住。根据合同约定，被告应于2019年6月20日结清第三人的贷款，涤除抵押登记，于2019年7月31日前办理产权过户手续，然而被告至今未涤除抵押登记，未协助办理产权过户手续。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告毕红辩称：两份买卖合同并未成立。涉案房屋及车库产权人为两被告，于2019年初办理产权登记，原告对此明知。原告向被告购买房屋及车位，但涉案车位的买卖合同上仅有毕红一人签名，并无黄小行签名，证明双方就车位的买卖尚未沟通完毕，合同内容未最终确定。被告黄小行出具给毕红的授权委托书中仅授权出售涉案房屋，而未授权出售车位，因此买卖合同未成立。原告要求继续履行合同的请求不能成立。即使合同成立，但涉案房屋及车位系两被告所有，在黄小行不认可买卖合同的情况下存在履行障碍。被告毕红在签约和履行过程中已尽到了自己的义务，将房屋交付给了原告，不存在恶意违约行为，不应当承担违约金，即使合同成立，考虑到被告毕红已交付了房屋及车位，原告不存在任何损失，因此原告主张的违约金过高，应予降低。被告黄小行辩称：涉案房屋及车位产权登记于一本产权证上，无法分别出售。但黄小行并未委托毕红出售车位产权，也不追认车位合同效力。由于车位合同上并无黄小行签名，因此合同未成立。基于合同未成立，原告仅能追究缔约过失责任，而不能主张违约责任。不同意原告的诉讼请求。第三人民生银行陈述：第三人对涉案房屋享有抵押权。在被告未清偿全部贷款本息的情况下，第三人不能办理注销抵押登记手续。由于原告在本案中申请了财产保全，法院查封了涉案房屋，鉴于此，第三人已向公证机关申请强制执行公证文书并向法院申请了强制执行，如果原告或被告清偿了贷款本息，第三人愿意涤除抵押。经审理查明，被告毕红与黄小行系母女关系。黄小行于2018年12月28日出具一份委托书，委托事项中载明：本人黄小行系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室之房产的产权人之一，现因本人无法亲自办理出售上述房产相关手续，特委托毕红为本人的代理人，办理出售上述房产相关事宜，委托人在上述委托权限内代理委托人就出售上述房产所实施的行为，本人均予以承认。委托期限：2018年12月28日至2019年12月31日。2019年1月21日，上海市不动产登记局颁发编号为沪(2019)闵字不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，确认涉案房屋及涉案车位产权人为毕红、黄小行；毕红占三分之二份额，黄小行占三分之一份额；涉案房屋建筑面积139.90平方米,涉案车位建筑面积30.58平方米。2019年1月23日，经上海盛沁房地产经纪有限责任公司居间，该公司作为丙方，被告毕红与黄小行作为甲方，原告涂鋆帆、陈一作为乙方，双方签订一份《房地产买卖居间合同》，主要内容为：甲、乙双方通过丙方居间达成如下协议：乙方为表示购买诚意，同意于2019年1月23日向丙方支付意向金30万元；房屋类型为住宅、车位；房屋地址闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室；成交价712万元；甲乙双方同意于2019年6月30日前办理该房屋交房手续；办妥户口(若有)迁出及其他相关手续时间为2020年12月31日前。该合同第十四条“其他约定情况”：1、2019年1月23日支付定金30万元；2、网签当日支付120万元；3、2019年5月31日前支付房款340万元；4、贷款210万元由银行直接支付。特别约定：1、本合同约定的成交价包括车库1号地下1层车位XXX室，甲乙双方同意该车位签署《上海市房地产买卖合同》的合同价12万元；2、本次交易过程中产生的税费由乙方承担；3、甲方承诺该房屋为家庭满五且唯一住宅，若承诺与事实不符，产生的税费由甲方承担；4、甲乙双方约定此次交易于2019年7月31日前过户。两原告在该合同乙方落款处签名，被告毕红并代黄小行在合同甲方落款处签名。居间方在丙方落款处签名。当日，两原告支付了30万元定金。2019年1月25日，毕红并代黄小行作为卖售人(甲方)、涂鋆帆、陈一作为买受人(乙方)，双方签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方依法取得房地产权证号为：沪(2019)闵字不动产权第XXXXX号，房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室、车库1号地下1层车位XXX室(部位：XX号XXX室)，房屋类型：公寓；甲方将涉案房屋以700万元的价格转让给乙方；双方确认在2019年7月31日之前办理过户手续；甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定：甲方应于收到乙方按本买卖合同附件三(付款协议)中约定支付的第3笔款项后当日内归还以中国民生银行股份有限公司上海分行为抵押权人的欠款,并于当日内办妥抵押登记注销手续;该笔款项专项用于归还甲方尚欠以中国民生银行股份有限公司上海分行为抵押权人的欠款及注销对该物业设有的抵押权,若该笔款项不足以归还甲方尚欠的欠款,甲方应当自行补足差额部分。甲方应于2019年4月15日前办理相关还贷手续且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。有关乙方贷款的特别约定：贷款产生的费用由乙方自行承担;若乙方的实际购房贷款不足申请的额度,则任何不足的部分均由乙方在房地产交易中心办理产权税收登记手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》之前直接支付予甲方。乙方于付足贷款首付款后15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续,若乙方未按约定时间办理贷款手续的,则乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续且甲方办妥抵押登记注销手续后共同至上海市相关房地产交易中心办理相关税收登记综合预收件手续,若甲方产权证上有未成年子女的,则法定监护人必须全部到场。乙方须在相关房地产交易中心办妥以乙方为权利人的《不动产权证书》手续后的三个工作日内及时领取《不动产权证书》;若乙方为贷款购房的,则应在领取《不动产权证书》的当日一并领取《不动产登记证明》,且在领取后的三个工作日内,将《不动产登记证明》及相关放款材料送至贷款银行放款。甲方于2019年6月20日前将该房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。甲方承诺于2020年12月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方应按照该房屋总价款日万分之四向乙方支付违约金直至户口全部迁出之日止。甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易的相关义务),则每逾期一日,违约方应按本合同约定总房价款的万分之四向守约方支付违约金,直至违约方实际履行之日止;逾期超过15日的,守约方有权单方面解除本合同,若守约方选择单方面解除本合同,则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2019年1月23日支付定金30万元，该笔定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于甲乙双方签订本买卖合同当日,将房款人民币120万元整直接支付甲方。乙方于2019年5月31日前,将房款人民币340万元整直接支付甲方,该笔款项专项用于归还甲方尚欠以中国民生银行股份有限公司上海分行为抵押权人的欠款、并于当日内办妥以中国民生银行股份有限公司上海分行为抵押权人的抵押登记注销手续。乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办妥缴税手续,且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》后,以银行发放贷款的方式将房款人民币210万元整支付甲方。在该合同甲方落款处由毕红本人签名并代黄小行签名。两原告分别在乙方落款处签名。同日，两原告与被告毕红签订一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(非居住用房)，合同的甲方为被告毕红、黄小行、乙方为涂鋆帆、陈一，约定：合同约定：甲方依法取得房地产权证号为：沪(2019)闵字不动产权第XXXXX号，房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室、车库1号地下1层车位XXX室(部位：车库1号地下1层车位XXX室)，房屋类型：其他。甲方以12万元的价格将涉案车位转让给乙方。甲方于2019年6月20日前通知乙方进行验收交接；双方确认于2019年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2019年过户当日支付甲方房款12万元。在该合同甲方落款处由毕红本人签名，黄小行的落款处为空白签名(毕红未代签名)。两原告分别在乙方落款处签名。2019年4月7日，毕红、黄小行作为甲方，涂鋆帆、陈一作为乙方，双方签订一份《买卖变更合同协议书》，约定：关于涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，变更如下：交房日期变更为2019年6月2日前；合同附件三“付款方式”中约定乙方于2019年5月31日前支付房款340万元，变更为分三笔支付，第1笔于2019年4月25日前支付50万元，第2笔于2019年5月31日支付238万元，第3笔于2019年6月18日支付52万元。上述款项专项用于归还甲方尚欠民生银行的欠款，并于7日内办妥以民生银行为抵押权人的抵押登记注销手续；甲方承诺已于民生银行约定还款时间为2019年6月20日，甲方会按约定准时还款，若甲方未于2019年6月20日归还该房屋尚存的以民生银行为抵押权人的欠款，则甲方属于根本性违约，需按买卖合同约定承担违约责任并支付乙方违约金。协议落款处由毕红并代黄小行签名，两原告签名。同日，双方又签订一份协议，约定：乙方购买涉案房屋，另行补偿业主(两被告)装修费158万元，并于2019年6月19日前支付业主148万元，该笔款项专项用于归还上述房屋中甲方尚欠民生银行为抵押权人的欠款。于业主将该房屋内所有户口迁出后三日内支付甲方10万元。协议落款处由毕红并代黄小行签名，两原告签名。2019年6月2日，被告毕红将涉案房屋及涉案车位交付了原告。两原告于2019年1月25日支付购房款120万元，于1月26日支付70万元，于4月25日支付50万元，于5月29日支付238万元，于6月17日支付200万元，共计638万元(其中购房款490万元，装修补偿148万元)。被告毕红收到原告支付的购房款、装修补偿款后，未能及时归还第三人民生银行的贷款本息，亦未办理涉案房屋抵押登记注销手续，导致涉案房屋、车位产权无法办理产权过户手续。原告遂以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院对涉案房屋及车位依法采取了查封措施。另查，被告毕红与第三人民生银行签订了借款合同并以涉案房屋为抵押物向民生银行申请了抵押贷款。双方签订了借款合同并办理了具有强制执行力的公证文书。民生银行办理了以涉案房屋为抵押物的抵押权登记，并备注最高债权限额为1,000万元，债权发生期间为2018年7月17日至2035年7月17日。截止2020年1月9日，剩余未还的贷款本金为3,543,144.99元，利息14,467.84元。由于本院司法查封了涉案房屋，民生银行为此向公证机关申请出具强制执行文书，并向本院申请了强制执行。该案现在执行过程中。本案庭审中，原告表示，如果被告不能涤除抵押权，原告愿意代为清偿债务，涤除抵押权。以上事实，由原告提供的涉案房屋及车位产权证、不动产登记簿、黄小行出具的授权委托书、房地产买卖居间合同、涉案房屋的买卖合同、涉案车位的买卖合同、买卖合同变更协议、装修补偿协议、原告的付款凭证，被告毕红出具的收据，房屋交接书，第三人出具的借款合同、公证书等，以及当事人陈述所证实。本院认为，本案争议的焦点在于，原、被告就涉案房屋及车位而签订的买卖合同是否成立并生效。首先，涉案房屋及车位产权登记于一体，由被告毕红占三分之二产权，被告黄小行占三分之一产权。对于涉案房屋的出售，两被告自始无分歧，且为了处分涉案房屋，被告黄小行出具了委托书。因此，针对涉案房屋而签订的买卖合同成立，且合法有效。关于涉案车位的出售，被告毕红已签订了买卖合同，黄小行确未签署该合同且在其之前出具的委托书授权范围内也不包括对车位产权的处分。但本院注意到，涉案房屋及车位的总建筑面积为161.48,车位的建筑面积30.58平方米,仅占总面积18.9%，而被告黄小行对涉案房屋和车位产权所享有的比例为三分之一，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，毕红对涉案房屋及车位产权享有三分之二份额，即使在黄小行不同意出售车位的情况下，毕红亦可予以处分。因此，两被告关于涉案房屋及车位而签订的两份买卖合同未成立的抗辩意见，本院不予采纳。而事实上，涉案房屋与车位登记于一体，通常并不能拆分出售给予不同的买受人，因此被告黄小行在同意将涉案房屋出售给予原告的情况下，却又不愿与原告签订关于车位的买卖合同，其实并非黄小行不愿出售该车位，而可能是其对涉案房屋和车位的转让价格存有异议。但是，在2019年1月23日签订的《房地产买卖居间合同》中的对于涉案房屋及车位一体出售，并对出售价格作了明确约定，被告黄小行不可能不知情。因此，本院认为《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)、《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》(编号为XXXXXXX)以及买卖合同变更协议、装修补偿协议均合法有效。两被告在涉案房屋的买卖合同中对于涤除涉案房屋的抵押登记的期限作出了明确承诺，原告为了配合被告涤除抵押登记，已按约支付了应付的购房款，且双方约定原告已付的购房款由被告用于清偿第三人的借款本息。但两被告收取了原告已付购房款、装修补偿款共计638万元后，却未能按约清偿第三人民生银行的贷款本息，因此两被告存在违约行为，导致两份买卖合同履行受阻，责任在于两被告。两被告已交付了涉案房屋及车位，原告已装修并实际入住，因此两被告应当继续履行合同。涉案房屋及车位被作为抵押物抵押给了第三人民生银行，两被告作为抵押物的所有权人，负有清偿抵押债务并涤除抵押登记的义务。第三人在实现了抵押债权后，则应及时注销抵押登记。在抵押登记被注销后，两被告应协助原告办理涉案房屋及车位的产权过户手续。根据双方约定，在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费由两原告负担。原告已付购房款490万元，装修补偿148万元，剩余232万元(包括购房款210万元、装修补偿款10万元、车位转让款12万元)未付。根据双方约定，剩余装修补偿款10万元，待被告迁出涉案房屋内的户口后三日内支付。而剩余涉案房屋的购房款210万元，鉴于原告表示自筹资金而不再需要申请贷款，因此该210万元购房款以及涉案车位转让款12万元，由两原告于办理产权过户手续的当日支付两被告。鉴于被告尚需清偿第三人民生银行的借款本息，如被告不主动清偿，则抵押登记无法涤除，因此如果被告不能主动清偿第三人民生银行的借款本息时，原告可以代为清偿。原告代偿的款项可以直接在剩余应付的购房款210万元、车位转让款12万元中抵扣(不包括装修补偿款10万元)。如原告代偿的款项金额超过原告应付被告的剩余房款、车位转让款总额，则由原告另行向被告主张。关于原告主张的违约金，原、被告约定应于2019年7月31日前办理过户手续，由于被告自身原因导致涉案房屋及车位未能按期过户，确应承担违约责任。合同第十条先约定违约金按已付款的万分之四计算，而在该合同后附的“补充条款”中则又约定违约金按合同约定总房价款的万分四计算，因此按照后条款效力优先于前条款的原则，特别条款优先于普通条款的原则，计算违约金的本金按合同约定的房价款计算。违约金的计算方式是自逾期办理过户的次日起，按总房价款的每日万分之四计算，至实际过户之日为止。因此原告主张违约金符合合同约定。违约金不仅具有惩罚性功能，也兼具补偿性功能。鉴于虽然涉案房屋及车位产权至今未过户，但被告在2019年6月已将房屋及车位交付给了原告，原告已实际占有使用了涉案房屋及车位,因此，如再按总价款的712万元为本金计算每日万分之四的违约金，每日违约金达2,848元，确实过高，被告对于违约金过高要求予以调低的意见，本院予以采纳。本院酌情按每日800元计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告涂鋆帆、陈一与被告毕红、黄小行于2019年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)、于2019年4月7日签订的《买卖变更合同协议书》和《协议》继续履行；二、原告涂鋆帆、陈一与被告毕红于2019年1月25日签订的《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》(非居住用房、编号为XXXXXXX)继续履行；三、被告毕红、黄小行于本判决生效之日起清偿第三人中国民生银行股份有限公司上海分行的剩余抵押借款本息(具体金额以第三人中国民生银行股份有限公司上海分行出具的结算清单为准)。如被告毕红、黄小行未能按期向第三人中国民生银行股份有限公司上海分行清偿剩余借款本息，原告涂鋆帆、陈一可以代为清偿，代偿的款项可以在应付两被告的房屋转让款210万元、车位转让款12万元中抵扣；四、第三人中国民生银行股份有限公司上海分行在实现抵押债权后的三日内，办理注销上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位XXX室的抵押登记手续；五、被告毕红、黄小行于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位XXX室的抵押登记注销后的三日内，协助原告涂鋆帆、陈一办理上述房屋及车位的产权转移登记手续，将上述房屋及车位产权登记至原告涂鋆帆、陈一名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的税费均由原告涂鋆帆、陈一负担;六、原告涂鋆帆、陈一于被告毕红、黄小行协助办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位XXX室产权过户手续当日，支付被告毕红、黄小行剩余购房款210万元、车位转让款12万元(如原告涂鋆帆、陈一代被告毕红、黄小行向第三人中国民生银行股份有限公司上海分行清偿了借款本息，则两原告代偿的费用与应付被告毕红、黄小行的剩余购房款和车位转让款进行结算。如两原告实际代偿的金额超过应向两被告支付的剩余购房款和车位转让款，则无须再向两被告支付本条款中的款项)；七、原告涂鋆帆、陈一在被告毕红、黄小行办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室内的户口迁出手续之日起三日内，支付被告毕红、黄小行装修补偿款10万元；八、被告毕红、黄小行于协助原告涂鋆帆、陈一办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室以及车库1号地下1层车位XXX室产权过户手续当日，偿付原告涂鋆帆、陈一自2019年8月1日起至实际办理产权过户手续之日为止，按每日800元计算的逾期过户违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币62,457.38元，财产保全费5,000元，合计67,457.38元，由被告毕红、黄小行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇二〇年三月十八日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。