河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初6331号原告（反诉被告）陈景昭，男，1985年11月23日出生，汉族，住福建省晋江市。委托代理人刘亚平、杨云玲河南千盈律师事务所律师。被告（反诉原告）伍罗山，男，1978年2月25日出生，汉族，住湖南省南县。委托代理人宋开明、刘汉经律（实习）湖南百杰律师事务所律师。原告（反诉被告）陈景昭与被告（反诉原告）伍罗山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈景昭的委托代理人刘亚平、杨云玲，被告伍罗山的委托代理人宋开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈景昭向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租金200万元及违约金120000元。（违约金暂计算至2019年6月3日，之后的违约金要求以本金200万元为基数，按照日千分之三计算至实际清偿之日止）；2、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月11日，原告和被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将位于商丘市向阳路中段路西一、二层原361°使用面积约1020㎡（一层260㎡、二层760㎡）的房屋出租给乙方使用，乙方用来自主经营，租期三年，自2018年4月1日至2021年3月31日止，每年租金200万元，租金按年支付，支付日期为每年3月1日；同时约定乙方未按时向甲方支付租金的，每天应向甲方支付所欠款项千分之三的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告未交纳租金达三个多月，给原告造成了巨大的损失。原告无奈，为维护其合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，诉至贵院。被告伍罗山辩称：一、被告与原告的租赁关系已经解除，租金的计算只能计算至实际解除之日止。根据双方的微信往来可知，在2019年6月30日，被告因原告方的原因造成无法经营已经撒场，并通知原告拿取房屋的钥匙，故实际租赁期限只能计算至2019年6月30日止。二、造成《租赁合同》提前解除的原因完全是因为原告怠于行使其维修义务，对此原告应承担相应的责任，给被告造成的损失给予赔偿。被告租赁期间自2018年8月20日二楼房屋开始出现大面积漏水，根本无法经营(详见照片及通话记录)，虽经被告多次催促原告履行维修义务，但原告直到半年以后才进行了维修，由此严重影响了被告的正常经营，在该维修期间，二楼全部暂停营业，对此造成的损失，原告应承担赔偿责任。三、原告诉称的违约金明显高于法律的规定，其违约金的约定相当于银行同期贷款利率的l0倍，明显违反法律规定。综上，造成《租赁合同》无法继续履行的主要责任完全是因为原告的过错而引起，故此被告请求法院依据客观事实和法律作出公正裁判。被告（反诉原告）伍罗山向本院提出反诉请求：1、请求判令原告（反诉被告）承担因怠于行使维修义务造成被告（反诉原告）无法正常经营的租金损失100万元。2、判令原告（反诉被告）承担因合同提前解除给被告（反诉原告）造成的装修损失50万元。3、判令本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2018年3月11日，原、被告双方签订了《租赁合同》，租赁面积约l020平米，期限为三年，自20l8年4月1日至2021年3月31日止，合同签订以后被告（反诉原告）已经履行交付押金及租金的义务，并对该店铺进行了巨额的装修，投入装修资金一百多万元。但料想不到的是，仅半年时间就开始屋内大面积漏水，造成被告（反诉原告）无法正常经营，二层的店铺完全处于关闭状态，为此被告（反诉原告）多次催促原告（反诉被告）进行维修，但原告（反诉被告）怠于行使维修义务，给被告（反诉原告）造成了巨大的经济损失，被告（反诉原告）不得已于20l9年6月30日撤场。因原告（反诉被告）方的原因造成被告（反诉原告）无法正常经营，同时给被告（反诉原告）造成巨额的损失，故为依法维护被告（反诉原告）的合法权益，诚请法院判决支持被告（反诉原告）的诉讼请求。原告（反诉被告）陈景昭辩称，1、合同明确约定房屋的维修义务由被告（反诉原告）承担，因此反诉要求的租金损失不能成立，房屋一直在使用，并未交付给原告（反诉被告）。2、双方合同一直在履行，并未解除，被告（反诉原告）要求承担提前合同解除造成的损失不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年2月27日原告与案外人高翀签订《房屋租赁合同》一份，合同第四条4.8项约定，在确保甲方（高翀）租金权益不受影响的前提下，乙方（陈景昭）对于租赁房产享有转租权。2018年3月11日，原告陈景昭与被告伍罗山签订《租赁合同》一份，合同主要约定：第一条、租赁房屋基本情况：甲方（陈景昭、出租人）将位于商丘市向阳路中段路西一二层原361°使用面积约1020㎡（一层260㎡、二层760㎡）的房屋出租给乙方（伍罗山、承租人）使用，乙方用来自主经营，甲方拥有该店铺完整出租的权利；第二条、租赁期限、租赁标准:自2018年4月1日至2021年3月31日止，租金按年支付，每年租金200万元，每年支付日期为3月1日，乙方以现金或转账方式支付均可，乙方未按时向甲方支付租金的，每天应向甲方支付所欠款项千分之三的违约金；第四条、第2项，租赁期间乙方对消防安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作执行国家和当地有关部门规定，并承担有关费用和责任，乙方有义务定期或不定期地对承租房屋进行检查、维修，费用由乙方承担，甲方有权进行监督检查。第四条第10项，乙方在合同有效期内有义务对租赁房屋进行有效管理、承担水、电、保洁费用、相关设备的维修、维护、管理费用由乙方承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2018年4月1日至2019年3月31日的租金200万元。另查明，本案在审理过程中，原、被告于2019年8月26日在涉案房屋现场办理了房屋交接手续。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定享有权利，履行义务。结合本案，被告未按合同约定向原告支付第二年度房屋租金，违反诚实信用原则，依法应承担相应的民事法律责任。因被告已将涉案房屋返还给原告，应视为双方已自行解除合同，综上，对原告要求被告支付租金的合理诉请，本院依法予以支持。房屋租金自被告逾期支付第二年度租金之日即2019年4月1日起计算至双方实际交接涉案房屋之日即2019年8月26日止，共计147天。被告应支付原告的房屋租金为805479.45元（2000000元÷365天×147天）。因被告未按合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但双方约定的违约金计算标准超出法律规定的上限，依法应予以调整，违约金按年利率24%计算，自被告逾期支付第二年度租金之日即2019年4月1日起计算至双方实际交接房屋之日即2019年8月26日止，综上，对被告关于违约金明显高于法律规定的抗辩理由，本院予以采信，对原告要求被告支付违约金的合理诉讼请求，本院依法予以支持。按上述计算，被告应支付原告违约金193315.07元（2000000元×147天×24%÷365天）。原、被告签订的租赁合同明确约定被告有义务定期或不定期对承租房屋进行检查、维修，费用由乙方自担，应视为涉案房屋租赁期间的修缮问题由被告承担，综上，对被告要求原告承担因原告怠于行使维修义务造成其1000000元租金损失的反诉请求，本院依法不予支持。关于被告要求原告承担因合同提前解除造成其装修损失500000元的反诉请求，本院综合分析认为，被告证据不足以证明其损失数额，且无有效证据证明是因原告原因造成合同提前解除，故对被告该反诉请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告伍罗山支付原告陈景昭租金805479.45元及违约金193315.07元,于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告陈景昭的其他诉讼请求；三、驳回被告伍罗山的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23760元，原告陈景昭负担11850元，被告伍罗山负担11910元；反诉费9150元，由被告伍罗山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  杨建辉审 判 员  隋 晴人民陪审员  吴金刚二〇一九年十二月二日书 记 员  王 琳