广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1951号原告：江健，男，1985年1月2日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。法定代表人：杨华里，该公司董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。原告江健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江健及其委托诉讼代理人江志远、冯丽丽、被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江健向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2、被告向原告双倍返还定金共116756元；3、被告退还原告已支付的购房款141622元；4、被告向原告赔偿超过定金部分的损失611966.80元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月31日，原告与妻子李静华在被告开发的龙汇领峰楼盘看楼，被告的销售人员向原告推介正在建设的龙汇领峰5号楼，原告觉得1梯1002号房的户型和楼层都不错。被告的销售人员告知，现在进行诚意登记并交纳200000元的话，将来可以按总房价291892元出售给原告，同时，因原告是龙汇领峰的老业主，再认购新居的，可以向原告赠送新旧两间房屋各一年的物业管理费共3936.60元（即（141.48㎡+77.22㎡）×1.5元/㎡×12个月=3936.60元），这样，相当于实际总房价只是287955.40元。原告觉得该房屋的各方面都合意，便决定认购一套给自己的父母居住。当天，原告按照被告的要求，先支付了100000元；然后在2015年12月10日又通过妻子李静华的帐户，向被告指定的银行帐户转帐支付了100000元。2017年7月21日，被告开发的龙汇领峰五号楼取得了《预售许可证》；2017年7月27日，被告与原告正式签订《【龙汇领峰】5号楼认购书》，将龙汇领峰5号楼1梯1002号房屋，以双方之前约定的291892元价格出售给原告，同时，被告按签订认购书当天的日期，向原告更换了一张确认收到原告200000元的《收据》。但是，在签订认购书之后，被告却一直不与原告签署正规格式的商品房买卖合同，也不与原告办理网签预告登记手续。原告多次催促，被告先是以网签系统不支持作为理由推搪，后来，则是以楼价上涨为理由，明确要求提价至6000元/平方米才将该房屋出售给原告，被告的行为，已是等同于单方解除合同。原告认为被告的行为违反了合同约定，是失信行为，不同意被告的无理要求，双方因此陷入僵持之中。最近，原告到不动产登记中心查询，发现龙汇领峰5号楼1梯1002号房屋已被另行出售，原告与被告合同目的已经不可能实现。原告与被告签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》，虽然名为认购书，但认购书中已经具备了买卖双方的准确信息、房屋的确切地址、具体房号、建筑面积、成交价格、物业维修基金金额等房屋买卖合同的主要条款，双方已经盖章签字，根据认购书第九条的约定，协议已经生效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”的规定，原告与被告之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效，被告有将该房屋出售给原告的义务。但约定出售给原告的房屋，现已被另行出售给第三方，被告已构成严重违约，应当依法承担违约责任。根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务…的，应当承担…赔偿损失等违约责任”；又根据《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务…，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益…”。本案所涉房屋，从“清远市房屋交易和产权管理信息平台”查询可知，其备案申报价格为12410元/平方米，即该房屋目前的价值为958300.20元，由于被告的违约行为，给原告造成的损失为：958300.20元-实际总房价287955.40元（合同价减去赠送的物管费3936.60元）=670344.80元，被告应当依法给予赔偿。《【龙汇领峰】5号楼认购书》第五条第5.5点约定，“甲方（即被告）…将商品房另行出售给第三方的或单方解除本认购书的，甲方应向乙方双倍返还定金”，认购书所约的定金是200000元，按照法律规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，因此，原告所交的200000元中，其中58378元属于合法的定金，其余141622元属于首付款。因此，被告首先应根据约定双倍返还定金共116756元。另外，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，原告有权要求被告赔偿超过定金金额的损失，即违约造成的损失670344.80元-定金58378元=611966.80元。鉴于上述事实与理由，现依据《合同法》《民事诉讼法》等法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告作为合同守约方的合法权益。诉讼中，原告江健明确第一项诉讼请求为：解除原告与被告于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》。被告清远市金炜达房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人认为双方签订的《认购书》应认定为商品房买卖合同，那么被答辩人主张的双倍返还定金是没有法律依据的；2、被答辩人请求的违约金明显过高，其早就预见该认购书不能实现，部分责任应归咎于自己，请求法院依法驳回被答辩人高额赔偿的诉讼请求；3、被答辩人诉请主张赠送的物业管理费，没有事实根据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，原告江健（乙方）与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（甲方）签订1份《【龙汇领峰】5号楼认购书》，主要约定：乙方自愿认购甲方开发的清远市清城区北江一路8号龙汇领峰5座A1002号房屋；乙方认购该房屋总房价为291892元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金200000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保；乙方同意甲方根据新建商品房价格备案调整至双方符合相关部门要求后，自甲方通知之日起五个工作日内办理《商品房买卖合同》网签等手续。《【龙汇领峰】5号楼认购书》还约定了其他权利义务。《【龙汇领峰】5号楼认购书》尾部有原告江健的签名、捺手印及被告清远市金炜达房地产开发有限公司销售代表的签名、公章确认。《【龙汇领峰】5号楼认购书》签订当日，原告江健依约向被告清远市金炜达房地产开发有限公司支付了定金200000元并取得《收据》。但是，涉案房屋因（2018）粤1802执恢55号执行案件于2018年被本院强制执行，评估价为608800元，成交价为490160元。原告江健遂提出本案诉讼请求。庭审中，被告清远市金炜达房地产开发有限公司同意解除双方于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》，但是对违约金提出异议。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告江健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，该《【龙汇领峰】5号楼认购书》已经具备房屋买卖合同主要条款，且被告清远市金炜达房地产开发有限公司已经按照约定收受原告江健的相应款项，应当视为合法有效的房屋买卖合同。鉴于涉案房屋因（2018）粤1802执恢55号执行案件被本院以490160元价格拍卖给案外人，《【龙汇领峰】5号楼认购书》的合同目的已经不能实现，同时庭审中，原告江健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司均同意解除双方于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》。因此，对于原告江健的第一项诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是：解除原告江健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》后，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应赔偿原告江健的损失如何确定。其一，由于解除本案的相关合同，依法被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告江健返还已付的款项200000元（即原告江健所诉的定金58378元及购房款141622元）；其二，原告江健所诉的房屋备案申报价格，仅是涉案房屋的备案申报价格，并非涉案房屋的实际价值，因此，对原告江健要求依据房屋备案申报价格确定涉案房屋的价值的意见本院不予采纳；涉案房屋虽然最终被本院以490160元价格拍卖成功，但鉴于司法拍卖的特殊性，必然影响竞拍价的提升，因此，对被告清远市金炜达房地产开发有限公司要求依据拍卖成交价确定涉案房屋的价值的意见本院不予采纳；结合本案情况，本院酌情确定涉案房屋的评估价608800元为涉案房屋的实际价值；其三，涉案房屋被司法拍卖，固然是被告清远市金炜达房地产开发有限公司的责任，依法被告清远市金炜达房地产开发有限公司应承担违约责任，但是，根据原告江健所述，涉案房屋在签订《【龙汇领峰】5号楼认购书》之前已经取得《预售许可证》，却一直未签订正式的《商品房买卖合同》等，直至本院2018年7月10日查封涉案房屋，2018年12月27日确认拍卖成交，原告江健一直怠于行使自己的权利，导致损失的扩大，本院酌情确定原告江健自行承担40%的损失，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应承担本案涉案房屋的溢价部分的损失的60%，即190144.80元[（608800元-291892元）×60%]；其四，关于原告江健所诉的双倍返还定金共116756元的诉求，鉴于本院已支持其溢价部分的损失，该赔偿已超过其所诉的定金，足以弥补原告江健的损失，因此，对于该诉讼请求，本院不予支持；其五，原告江健所诉的赠送的物业管理费，系买卖成交后被告清远市金炜达房地产开发有限公司的附赠，现双方买卖并未成功，被告清远市金炜达房地产开发有限公司的附赠义务亦随之终止履行，原告江健所诉的赠送的物业管理费折抵购房款无任何依据，本院不予支持。因此，对于原告江健的第二项、第三项、第四项诉讼请求，本院予以部分支持，即被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告江健返还已付款项200000元并赔偿损失190144.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告江健与被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《【龙汇领峰】5号楼认购书》；二、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告江健返还已付款项200000元；三、限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告江健赔偿损失190144.80元；四、驳回原告江健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，案件财产保全申请费4870元，合共11120元，由原告江健负担6130元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担4990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖华军二〇一九年六月二十一日书记员  钟咏衡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。