河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初3073号原告：贾海军，男，1973年1月11日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：耿高飞，河南良承律师事务所律师。被告：武广，男，1985年10月18日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：冉凯中，男，1989年8月26日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：白超华，河南昊展律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞洲，河南天欣律师事务所律师。原告贾海军与被告武广、冉凯中房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾海军及其委托诉讼代理人耿高飞、被告冉凯中委托诉讼代理人白超华、俞洲到庭参加诉讼，被告武广经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求依法确认二被告之间的房屋买卖行为无效。事实与理由：2015年5月15日，原告与被告武广签订房屋转让协议，协议约定：被告武广将其所有的位于中牟县县城西区经三路西纬一路北金程名湖山庄1号楼4单元401号房屋（房屋所有权证编号牟房权证字第××号）以50万元的价格转让给原告，原告在2015年5月15日给付被告武广购房款，被告武广在当日交付房屋，且双方于2015年10月15日前办理房屋过户手续。合同签订后，2015年5月15日原告已将50万元房款给付被告武广，被告武广出具收条一张，将房屋交付给原告使用，但被告武广一直不给原告办理过户手续。后经原告多次催告并及时查询发现被告武广因民间借贷纠纷，法院分别于2015年7月24日和2015年11月5日依法将房屋予以查封，后原告无奈及时提起执行异议。原告购买房屋后，积极履行合同约定，恐怕房屋交付过程中出现问题，但被告武广仍隐瞒事实，为偿还自己债务，先把房屋卖给原告后，又与被告冉凯中恶意串通签订房屋买卖契约，不知何时何故，被告冉凯中又声称通过中牟县法院拍卖取得房屋，但在2015年5月15日原告与被告武广签订合同后，原告就一直占有涉案房屋和房产证原件，那么被告冉凯中是如何通过法院买卖取得房屋的，后经原告核实，涉案房屋自始至终就从没进行过公开公正的司法买卖程序，仅是被告冉凯中与法院执行局干警之间的处理。被告冉凯中将所谓的70万元购房款通过中国银行中牟支行支付，直接打到了贵院执行局干警赵磊个人账户，但被告武广并没有收到该笔购房款。可见，二被告为达到房屋交易，先是通过房屋买卖契约购房，无法实现过户后又越过原告通过法院执行局方式取得房屋，二被告的种种行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款：恶意串通损害国家、第三人的利益，该合同无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效的法律后果规定，取得的财产，应当予以返还。综上，原告为购买房屋依法签订了买卖合同，支付了合理价格并占有该房屋使用至今，但因二被告恶意串通，一房二卖，严重侵害了原告的合法权益，导致涉案房屋至今未能过户给原告。现特提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告武广未答辩，亦未提供证据。被告冉凯中辩称：一、被告冉凯中购买被告武广房屋的经过。2016年10月初，被告冉凯中通过朋友微信圈了解到涉案房屋的执行出售情况，并在中牟县法院执行局干警赵磊的带领下查看了房屋状况，当日同去的还有其他两名意向购买人，赵磊便介绍涉案房屋的情况，称系被告武广欲出售偿债，因被告冉凯中出价70万元，高于其他竞买人，赵磊便同意将该房出售给被告冉凯中。2016年10月6日，被告冉凯中即同赵磊前往建设路青年路中国银行将70万元购房款通过银行转账方式提前支付给赵磊。2016年10月21日，在赵磊的引荐下，被告冉凯中和红枫房屋中介与被告武广在行政服务中心中牟县不动产登记局窗口面签了房屋买卖契约。被告武广在契约中确认已经收到被告冉凯中转账给赵磊的房款，并将原房本交由被告冉凯中。至于合同价60万元与实际转账70万元不一致的问题，系房屋中介建议以官方评估价成交可以节省部分税金。依据该备案交易合同，被告冉凯中于2016年11月7日办理取得了涉案房产的不动产权证书，编号为：豫（2016）中牟县不动产第0000088号。二、本案不存在当事人串通导致交易无效的法定情形。1、在涉案房产交易前，被告冉凯中与被告武广并不相识，不具备恶意串通的条件和动机。2、被告冉凯中已将涉案房款70万元通过中牟县法院执行局赵磊账户支付给被告武广，且经过被告武广在2016年10月21日签署协议的确认，交易金额略高于市场价，即本案不具备被告冉凯中和被告武广通过订立假合同，以明显低于市场价或不支付房款等恶意串通的外在表现。3、被告冉凯中之所以将房款打入法院执行局赵磊账户，源于被告冉凯中与被告武广不相识，出于对中牟县人民法院执行局干警赵磊执行职务的信任，更加佐证了被告冉凯中与被告武广不存在恶意串通的事实。至于被告冉凯中所转账给赵磊的款项数额与合同载明数额不一致的问题，被告冉凯中已经在上述答辩作出合理且可以信赖的解释。4、被告冉凯中购买涉案房产的过程，伴随着中牟县法院执行干警履行职务，被告冉凯中基于对司法的信任，产生对该交易安全的信赖，完全属于正当善意的交易方，且支出了房屋的合理对价，不存在主观上或客观上与被告武广或赵磊恶意串通损害他人利益的情形。5、原告与被告武广签订的房屋买卖即便有效，在被告武广已经另行与被告冉凯中签订买卖合同，且已经变更过户的情况下，依照物权优先于债权的原则，原告对被告武广享有的合同债权已经客观上履行不能，其救济途径只能追究被告武广的违约责任。综上，被告冉凯中与被告武广签订的房屋买卖合同不存在原告主张的导致无效的情形，请求法院从保护并鼓励交易，维护市场交易安全，不轻易否决合同效力，以及商事审判遵循的外观主义、信赖保护，保障善意交易方的角度，驳回原告请求确认合同无效的诉讼请求，维护被告冉凯中的合法权益。本院经审理认定事实如下：本案讼争房屋位于中牟县县城西区经××、××北金程明湖山庄1号楼4单元-401号。该房屋于2013年8月12日登记在武广（公民身份号码：）名下，房权证号：牟房权证字第××号。2015年5月9日，《郑州晚报》AA06版刊登“武广牟房权证字第××号房产证遗失房屋所在地址：中牟县县城西区经三路西纬一路北金程明湖山庄1号楼4单元-401号，特此声明”的遗失声明一则。武广于2015年6月26日到中牟县住房保障和房地产管理局进行遗失补证申请，该局于2015年7月1日向武广补发房屋所有权证（牟房权证字第××号）。2015年7月24日、11月5日，本院在审理刘振方与武广、刘振方与武广、武斌两起民间借贷纠纷案中，依刘振方的保全申请分别作出（2015）牟民初字第2527号、（2015）牟民初字第3958-1号民事裁定书，将武广位于金程明湖山庄的上述讼争房产查封。2016年1月22日，刘振方就（2015）牟民初字第3958号案（判决）申请强制执行。2016年9月29日，刘振方以“双方私下协商一致，同意解封武广名下的房产”为由提出解封申请。2016年10月6日，冉凯中通过中国银行转账到赵磊账户（账号：62×××06，开户行：中国银行中牟支行）70万元购房款。2016年10月18日，本院执行局解除了对上述房产的查封，并向不动产登记部门送达了执行裁定书和协助执行通知书。2016年10月21日，武广与冉凯中在不动产登记部门签订《房屋买卖契约》并办理了讼争房屋的过户手续。2016年11月7日，冉凯中取得《不动产权证书》【不动产权证号：豫（2016）中牟县不动产权第0000088号】。刘振方申请执行武广的债权得以实现。贾海军提供的证据显示：2015年5月15日，武广与贾海军在“中牟县鑫和商务洗浴会所”签订《房屋转让协议》（杨发全为见证人），约定武广将讼争房屋以50万元的价格转让给贾海军。签订协议的当日，杨发全通过银行转账的方式转账给武广35万元（贾海军称另15万元系现金支付，附有照片），武广出具《收到条》，内容为“今收到贾海军购房款人民币50万元。收款人武广2015年5月15日。”后冉凯中向本院提起排除妨害诉讼，此后贾海军向本院提起确认冉凯中与武广房屋买卖行为无效诉讼。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被告冉凯中与被告武广（也是被执行人）在达成讼争房屋买卖合意、支付合理对价、法院解除对讼争房屋查封的前提下，双方共同到产权登记部门办理了产权转移登记，而原告所举证据并不能证明二被告的房屋买卖行为存在双方恶意串通损害第三人利益的情形，故原告主张二被告房屋买卖行为无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：驳回原告贾海军的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告贾海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审 判 长  赵海涛人民陪审员  王雅阁人民陪审员  马国安二〇二〇年四月十七日书 记 员  王华云