安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初4618号 原告：田静文，女，1993年1月25日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：王治勤，女，1976年10月8日出生，汉族，住阜南县，系田静文母亲。 原告：王治勤，女，1976年10月8日出生，汉族，住阜南县。 被告：陈海，男，1983年2月20日出生，汉族，住颍上县。 委托诉讼代理人：毛伟，安徽张怀华律师事务所律师。 被告：赵天龙，男1986年2月16日出生，汉族，住阜南县。 原告田静文、王治勤与被告陈海、赵天龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田静文的委托诉讼代理人王治勤、原告王治勤，被告陈海及其委托诉讼代理人毛伟到庭参加诉讼，被告赵天龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田静文、王治勤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告陈海、赵天龙支付原告违约金50250元、拖欠的房租费27537元及房屋占用费2466元，合计80253元（计算至2019年4月29日，其余计算至实际搬离完毕之日）。2、依法判令被告陈海、赵天龙立即从原告房屋中搬离，判令二被告支付原告恢复房屋原状费用30000元、拆除外墙整体广告招牌费用18000元，合计48000元。造成损失的依法赔偿，并交清租赁及占用期间产生的所有水电费和税费等。3、依法解除原告王治勤与被告赵天龙于2018年10月6日签订的《房屋租赁协议》，并判令被告赵天龙支付拖欠的原告租金8350元及违约金15239元，合计23589元（计算至2019年4月29日，其余按年租金3000元计算至实际搬离完毕之日）。4、案件受理费等由被告负担。5、原告保留对被告租赁及占用期间对房屋造成损坏的维修费用、擅自改变房屋结构造成损失及所欠其他税费等的追偿权。事实及理由：原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，阜南县人民法院于2019年4月3日作出（2019）皖1225民初1666号民事判决书，判决解除王治勤与被告陈海于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》及王治勤与二被告于2013年12月15日签订的租赁房屋补充协议，现该判决书已于2019年4月23日发生法律效力，但被告至今未从租赁房屋中搬离。根据合同法的规定，被告应承担合同约定的义务和违约金。原告王治勤与被告赵天龙签订的《房屋租赁协议》，被告赵天龙未按照合同约定交纳房租，构成违约。根据合同法的规定，被告应该承担合同约定的义务、违约金并搬离该房屋。 被告陈海辩称，一、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。根据2013年10月5日签订的《房屋租赁合同书》，房屋租赁期限为122个月，从2013年10月5日到2023年12月5日，总租金为50万元，分三次交付，前两次都按期足额交付给被答辩人王治勤了。双方约定，第三期租金25万元于2018年10月5日前付清。答辩人从2018年9月份就开始通过各种方式（包括电话、微信、当面）联系王治勤，想把第三期房租25万元交付王治勤，而且早就准备好25万元，随时可以履行。但是，王治勤以其要涨房租为由，拒绝收款，拒绝按照合同约定给答辩人打收条。因涉及资金数额巨大，王治勤不予配合接受租金，也不给答辩人打收条，因此答辩人无法完成合同约定的按期足额支付租金的合同义务。答辩人没有违约，迟延履行责任不在答辩人，而是王治勤涨房租，要求答辩人按每年10万元支付房租导致的，任意提高房租，更是一种违约行为。二、被答辩人主张恢复房屋原状及拆除外墙整体广告招牌费用，没有事实依据，且主张的数额没有法律依据。根据《租赁房屋补充协议》第一条，在《房屋租赁合同》期满或合同终止时，被答辩人有权选择让答辩人恢复原样（清除店面招牌及重新贴外墙瓷砖等）或向答辩人收取恢复工程实际发生的费用。本案中，如果合同终止，被答辩人要么要求答辩人恢复原状，要么收取恢复工程实际发生的费用，费用没有实际发生，被答辩人没有权利主张。另外即便实际发生，没有经过鉴定，费用是具有合理性，也不得而知。三、被答辩人构成违约，应赔偿答辩人损失。答辩人租赁原告房屋，是为了开宾馆使用，宾馆名称为阜南县都市家园快捷宾馆，答辩人租赁房屋后，对每间房屋都进行了精品装修，为此开支材料费，工钱等达三百多万元。本来双方签订了租期10年的租赁合同，如今刚过5年，答辩人的投资还没有收回，被答辩人却单方提高房屋租金，从原先的每年5万，涨到每年10万。并且被答辩人拒绝接受答辩人按合同约定应当支付的25万租金，不给答辩人写收条。被答辩人违约在先，导致了答辩人被动的迟延履行，被答辩人以这种恶意的方式，去造成答辩人的被动的迟延履行，继而去解除房屋租赁合同的行为，破坏了交易的稳定性，违背了合同法的公平原则、诚实信用原则、以合同履行原则。被答辩人应赔偿答辩人的所有经济损失。四、被答辩人和赵天龙与2018年10月6日签订的《房屋租赁协议》与答辩人无关。 被告赵天龙未答辩亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2013年10月5日原告王治勤与被告陈海签订《房屋租赁合同》，2013年12月15日，原告王治勤与被告陈海、赵天龙签订《租赁房屋补充协议》，双方约定：被告陈海、赵天龙租赁原告王治勤位于阜南县房屋合伙经营阜南县都市家园快捷宾馆。双方同时约定租期从2013年10月5日起至2023年12月5日止，总租金50万元，分三次付清，第一期租金50000元，于2013年10月5日前付清；第二期租金200000元于2014年10月5日前付清，第三期租金250000元于2018年10月5日前给付。逾期不交的，每天加收千分之五的滞纳金，超过60天以违约论处，合同自行终止。甲方收款后给乙方出具收款凭证。第一期、第二期租金被告已付，第三期租金二被告至今未付。另查明，该租赁房屋系原告王治勤经阜南县建设局批准建设，但至今未办理房产证。2019年4月3日阜南县人民法院作出（2019）皖1225民初1666号民事判决书，判决解除原告王治勤与被告陈海于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》及原告王治勤与二被告于2013年12月15日签订的《租赁房屋补充协议》，现该判决书已经发生法律效力。2013年10月6日原告王治勤与被告赵天龙签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告王治勤为甲方，被告赵天龙为乙方，甲方将其合法拥有的位于阜南县门面房（南起第一间）后面的一间房屋出租给乙方使用，租期10年，即从2013年10月6日起至2023年10月6日止，租金每年1500元。该房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。 本院认为，2013年10月5日原告王治勤与被告陈海签订《房屋租赁合同》，2013年12月15日，原告王治勤与被告陈海、赵天龙签订《租赁房屋补充协议》，经阜南县人民法院（2019）皖1225民初1666号民事判决书判决解除，该判决书已经发生法律效力。被告继续占有该房屋不当，原告王治勤诉讼请求被告搬离，应予支持。在房屋租赁期间被告尚有租赁费没有给付、解除合同后占有涉案房屋的占有费用应一并给付。经核算，房租费为27123.28元（从2018年10月5日算至2019年4月23日止，5万元×198天÷365天），原告请求的占用费与本院查明的事实不符，当事人没有申请变更，该请求本院不予支持，原告可另案诉讼。关于违约金问题。原、被告约定的违约金过高，根据公平原则，本院予以调整，以每日万分之三为宜，计15300元（25万元×204天×0.0003）。关于原告王治勤要求解除与被告赵天龙于2018年10月6日签订的《房屋租赁协议》及要求支付租赁费的问题，原告王治勤的该房屋未取得房产证或建设工程规划许可证，合同应为无效，原告不同意变更法律关系的性质，对其该诉讼请求应驳回。关于原告王治勤要求被告陈海、赵天龙搬离租赁房屋问题，原、被告的房屋租赁合同及补充协议已经本院（2019）皖1225民初1666号民事判决解除，该判决书已经发生法律效力，被告应在合理期间搬出，原告王治勤诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告田静文、王治勤请求判令二被告支付原告恢复房屋原状费用30000元、拆除外墙整体广告招牌费用18000元，合计48000元。造成损失的依法赔偿，并交清租赁及占用期间产生的所有水电费和税费等诉讼请求，原告没有提供证据证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈海、赵天龙于本判决生效之日起十日内给付原告王治勤租赁费27123.28元； 二、被告陈海、赵天龙于本判决生效之日起三十日内从原告王治勤出租的房屋内搬离； 三、驳回原告田静文、王治勤关于请求解除原告王治勤与被告赵天龙于2018年10月6日签订的《房屋租赁协议》及给付租金的诉讼请求； 四、驳回原告田静文、王治勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费903元，由原告田静文、王治勤负担741元，被告陈海、赵天龙负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年六月六日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初4618号判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官。电话0558-67××××1。