文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初2917号原告:湖南东一国际商业广场有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路488号（东一国际大厦7楼）法定代表人：雷虹桥，执行董事。委托诉讼代理人：李小平，该公司职员。委托诉讼代理人：邓小毛，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告:湖南飞碟新材料有限责任公司，住所地长沙市雨花区曙光中路232号。法定代表人：李石清，董事长。委托诉讼代理人：叶俭胜，该公司职员。委托诉讼代理人：涂光启，湖南君见律师事务所律师。原告湖南东一国际商业广场有限公司（以下简称东一国际）与被告湖南飞碟新材料有限责任公司（以下简称飞碟公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东一国际委托诉讼代理人李小平和邓小毛、被告飞碟公司委托诉讼代理人叶俭胜和涂光启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东一国际向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2010年4月29日、2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》；2、请求判令被告飞碟公司立即返还原告东一国际款项本金3900万元；3、请求判令被告飞碟公司赔偿原告东一国际利息损失20675969.72元（利息计算至2019年6月10日止，2019年6月11日至实际清偿之日止的利息按欠款本金3900万元之年利率6.912%据实计算）；4、请求判令被告飞碟公司赔偿原告东一国际项目前期费用损失1360万元；5、请求判令被告飞碟公司赔偿原告东一国际因合同解除所致的预期可得利益损失63339545元（以评估结果为准）；6、请求判令被告飞碟公司支付原告东一国际榔梨土地租金分成595.5万元。事实与理由：2010年4月29日，原、被告签订《合作开发框架协议书》（以下简称合作开发协议），约定：被告飞碟公司将其位于长沙市曙光中路232号（原为283号）的现生产区（土地面积约21071㎡）进行整体搬迁，土地与原告东一国际进行合作开发，建设住宅综合项目（暂定名：飞碟项目）；合作的基本方式为被告飞碟公司提供土地，原告东一国际提供开发建设资金；双方一致同意按“保底+利润分成”的模式进行利润分配；协议还对资金到位、具体操作、土地挂牌不同结果的处置、管理土地的开发、项目公司的解散、法律效力、违约责任等事项进行了约定。该协议签订后，原告东一国际分批向被告飞碟公司付款3400万元（含500万元保证金）。2014年12月16日，考虑合作条件的变化，原、被告双方重新签订《合作开发框架协议书》（以下简称补充协议），被告飞碟公司认可截止2012年12月31日原告东一国际已累计向其付款3400万元（含500万元保证金），被告飞碟公司需支付利息3537.96万元；被告飞碟公司委托原告东一国际负责办理该宗地规划调整、土地变性、解除作价入股、前期勘察等招拍挂前期所有工作，被告飞碟公司同意支付原告东一国际前期工作总费用1360万元；因被告飞碟公司未能按期搬迁，在客观上构成违约，被告飞碟公司同意支付违约金500万元。该协议签订后，原告东一国际再次向被告飞碟公司分批付款500万元，累计付款达3900万元。为实施飞碟项目搬迁，原告东一国际提供资金帮助被告飞碟公司于2012年6月12日在榔梨镇工业小区竟得土地44122㎡，成交价1900万元。被告飞碟公司于2016年3月7日与海仑云仓控股有限公司签订《合作协议书》，将前述榔梨土地出租给海仑云仓控股有限公司，前五年每年租金397万元，被告飞碟公司已实际收取三年租金合计1191万元。原告东一国际为合作开发“飞碟项目”，已累计向被告飞碟公司提供资金3900万元，并承担了该项目前期费用1360万元及项目投入资金利息成本，但被告飞碟公司未按期搬迁，导致项目土地招拍挂及后续开发建设工作多年无实质性进展，被告飞碟公司的行为已构成严重违约，现提起诉讼，请求判如所请。被告飞碟公司辩称：一、案涉合同签订后，被告飞碟公司为推进合作开发做了大量工作，合作开发的基本条件没有发生变化，合同可以继续履行，合同解除条件并不成就，请求法院驳回原告东一国际解除案涉合同的诉讼请求；二、鉴于原告解除合同的诉讼请求不成立，因此其主张被告飞碟公司立即返还3900万元的诉讼请求亦不成立；三、根据原、被告双方2010年4月29日签订的合作开发协议第五条第2款之约定，只有在项目公司未能摘牌成功的情况下，合同才自动终止，被告飞碟公司才应当将原告东一国际先期支付的所有款项一次性足额退回，现在还未出现摘牌的情形，被告飞碟公司不应当返还所收款项，更不存在支付款项利息问题；四、根据案涉合同约定，虽然被告飞碟公司同意支付原告东一国际前期工作费用1360万元，但该笔费用是以合同实际履行为前提的，现合同尚未实际履行，原告东一国际请求支付该款没有依据；五、鉴于存在案涉合同可以继续履行、暂时没有履行有原告东一国际违约和政府挂牌原因、即使成功挂牌开发利益也存在不确定性等情形，原告东一国际诉请预期利益损失没有法律依据；六、榔梨土地是被告飞碟公司于2012年通过招拍挂购买的，该地没有与原告东一国际进行合作，产权属于被告，与原告没有直接法律关系，其诉请土地租金分成没有法律依据。原告东一国际为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原、被告于2010年4月29日、2014年12月16日签订的合作开发协议及补充协议；拟证明案涉双方就长沙市曙光中路232号“飞碟项目”签订合作开发房地产协议，约定原告东一国际提供资金、被告飞碟公司提供土地进行合作开发，以及被告飞碟公司认可已构成违约应支付违约金500万元、同意支付原告东一国际前期工作费用1360万元等事实。2、湘国用（2003）字第049号《国有土地使用证》；拟证明案涉“飞碟项目”土地面积为20039.69㎡。3、授权委托书及长沙市城乡规划局长规纪[2012]48号局务会议纪要；拟证明被告飞碟公司授权原告东一国际工作人员办理“飞碟项目”土地规划调整等事实。4、《关于尽快明确土地处置执行政策等相关事宜的函》、《关于请求尽快明确并通告相关事项进展的函》、《就相关事项进展情况告知的函》；拟证明原、被告双方就合作协议履行进行函件沟通及被告飞碟公司要求原告东一国际支付1270万元拆迁费用的事实。5、《催告函》、《会议纪要》；拟证明原告东一国际数次就合作协议履行事宜向被告飞碟公司发函催告，被告飞碟公司承认其已违约，但是双方未能达成最终的解决方案。6、《解除合同通知书》；拟证明原告东一国际于2019年6月20日向被告飞碟公司发出解除合同通知的事实。7、付款凭证、收款收据；拟证明原告东一国际为合作开发“飞碟项目”向被告飞碟公司累计支付项目资金3905万元的事实。8、《中国工商银行房地产业借款合同》；拟证明原告东一国际融资贷款年利率为6.912%。9、长沙县国土资源局挂牌交易成交结果公示（[2012]网工挂27号）、长国用（2013）第020号《国有土地使用证》；拟证明被告飞碟公司经挂牌交易以1900万元竟得长沙县榔梨镇工业园土地（地号0050350013000）的事实。10、《合作协议书》；拟证明被告飞碟公司将其竟得的榔梨镇工业园土地出租给海仑云仓控股有限公司，前五年每年租金397万元，被告飞碟公司根据合同约定已收取前三年租金1191万元。11、（1）湖南省国土资源厅、湖南省财政厅《关于湖南飞碟新材料有限责任公司和湖南飞碟超硬材料机械总厂土地资产处置的批复》（湘国土资函[2014]6号）；（2）湖南省人民政府办公厅《关于给予省属土勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》（湘政办函[2011]156号）；（3）长沙市挂牌土地地籍测绘成果；（4）长沙市国土资源局《关于对湖南飞碟新材料有限责任公司用地下达规划设计条件书及规划蓝线的函》（长国土资函[2013]49号）；（5）长沙市城乡规划局《局部修改成果审批通知单》；（6）长沙市城乡规划局《规划条件书》；（7）《城市规划技术论证报告书（日照分析）》；（8）长沙市国土资源局红线图；（9）规划依据图。拟证明“飞碟项目”土地经合法程序变更土地用途为商业、住宅用地且进行了规划调整的事实。被告飞碟公司对原告东一国际提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3三性无异议；对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据5、6、7三性无异议；对证据8、9、10、11真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告飞碟公司为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：《湖南省施工图设计文件审查委托协议书》及票据；2、《场地租赁协议》及票据；3、《建设工程设计合同（一）及票据》；3、《建设工程勘察合同（一）及票据》；4、《清表清淤合同》及票据；5、《土地处置咨询服务协议及票据》；6、《房屋租赁合同》及票据；7、聘请专业人员工资统计。拟证明被告飞碟公司为履行案涉合同做了大量工作、支出了大量费用。原告东一国际对被告飞碟公司提交的证据质证意见如下：真实性、合法性无异议，对关联性有异议；首先，原告东一国际先后向被告飞碟公司提供了3900万元资金，被告飞碟公司所做的这些工作是利用原告东一国际提供的资金完成的；其次，榔梨土地是利用原告东一国际提供的资金并在原告东一国际的协助下取得，用于实施“飞碟项目”搬迁的，但被告飞碟公司迟迟不予搬迁，尤其是被告飞碟公司自2016年3月起将该土地出租谋取租金收益，是导致合作开发合同解除的过错方。本院对原被告双方无异议的证据予以采信，其他证据材料结合全案证据另行综合认定。结合上述当事人举证、质证，本院认定案件法律事实如下：2010年4月29日，原告东一国际与被告飞碟公司签订合作开发协议约定：被告飞碟公司将位于长沙市曙光中路232号（原283号）的公司生产区进行整体搬迁，将该宗土地与原告东一国际进行房地产合作开发，建设住宅综合项目（暂定名：飞碟项目）；合作的基本方式为被告飞碟公司提供土地，原告东一国际提供开发建设所需资金；双方一致同意合作项目按“保底+利润分成”的模式进行开发利润分配；协议还对资金到位、具体操作、土地挂牌不同结果的处置、管理土地的开发、项目公司的解散、法律效力、违约责任等事项进行了明确约定。合作开发协议签订前后，原告东一国际为履行合同陆续以支付“土地合同押金”、“借款”、“土地款”等名义向被告飞碟公司支付项目费用3400万元（含500万元保证金），并接受被告飞碟公司委托就项目土地处置及规划调整等事项进行了大量前期工作，但是被告飞碟公司在新址土地摘牌及项目用地搬迁等工作上进展缓慢。2012年6月12日，为保障项目用地及搬迁工作顺利实施，原告东一国际协助被告飞碟公司在长沙县㎡国有土地使用权，欲作为被告飞碟公司生产区整体搬迁用地。2014年12月16日，原、被告经协商签订补充协议，确认：原告东一国际截至2012年12月31日止，已累计向被告飞碟公司付款3400万元（含500万元保证金），被告飞碟公司承诺支付原告东一国际利息3537.96万元；被告飞碟公司委托原告东一国际负责办理该宗土地的规划调整、土地变性、解除作价入股、前期勘察等招拍挂前期所有工作，被告飞碟公司同意支付原告东一国际前期工作总费用1360万元；因被告飞碟公司未能按期搬迁，在客观上构成违约，被告飞碟公司同意支付原告东一国际违约金500万元。补充协议签订后，原告东一国际又陆续向被告飞碟公司支付项目费用合计500万元；但被告飞碟公司负责的项目用地腾迁等工作近乎停滞；尤其是2016年3月7日，被告飞碟公司与海仑云仓控股有限公司签订《合作协议书》，将前述作为被告飞碟公司生产区搬迁用地的长沙县榔梨镇工业园土地全部出租给海仑云仓控股有限公司作为仓储、物流使用，租赁期限二十年。签订案涉合作开发协议及补充协议前后，原告东一国际为合作项目已累计向被告飞碟公司提供项目资金3900万元，并承担了该项目前期费用、融资成本，但被告飞碟公司承诺的项目用地至今未腾迁，导致项目土地招拍挂及后续开发建设工作无法开展，合同签订近十年仍未进行实质性开发建设，原告东一国际遂以被告飞碟公司严重违约、导致合同目的不能实现为由提起本案诉讼，请求判如所请。2019年11月5日，本院根据原告东一国际申请，依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市曙光中路232号案涉土地2010年4月29日、2019年10月31日的市场价值进行评估。2020年2月18日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联咨报字（2020）第5-0038号、（2020）第5-0039号《土地咨询报告》称：案涉土地总用地面积20877㎡，土地净用地面积18032㎡；2010年4月29日总用地面积土地单价9240元/㎡，净用地面积土地单价10698元/㎡，总地价为19290.35万元；2019年10月31日总用地面积土地单价19900元/㎡，净用地面积土地单价23040元/㎡，总地价为41545.23万元。本院认为：原、被告签订的合作开发协议及补充协议是以原告提供项目开发资金、被告提供土地使用权等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，属于合资、合作开发房地产合同，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。原告东一国际与被告飞碟公司签订的合作开发协议及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，是有效合同，对签约双方有拘束力。合同签订后，双方虽然均有或多或少的履行合同义务行为和事实，但合同签订近十年仍没有进入实质性的房地产合作开发建设，主要原因是作为土地提供方的被告飞碟公司没有及时履行项目用地腾迁义务，尤其是被告飞碟公司将本应作为项目腾迁用地的长沙县榔梨工业园土地擅自出租，且与承租方约定了长达二十年的租赁期限，应当视为被告飞碟公司对履行案涉合同已失去基本履行诚意或履行愿意，构成严重违约，其违约行为导致原告东一国际签订案涉合作开发协议的目的无法实现；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的.......”；因此，原告东一国际作为守约方诉请主张解除案涉合同有事实依据、符合法律规定，本院支持。本院就原告东一国际的其他诉讼请求分别评判如下：鉴于原被告双方对案涉合同签订前后原告东一国际为履行合作开发协议向被告飞碟公司支付了项目资金3900万元并无异议，且如前所述案涉合同应当依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告飞碟公司在合同解除后已无占有、使用该款的合同依据，所收款项应予返还，故原告东一国际诉请被告飞碟公司返还3900万元符合法律规定，本院支持。原告东一国际在合同签订后，陆续向被告飞碟公司支付项目资金累计达3900万元，被告飞碟公司占有、使用该款前后达10年之久，且导致案涉合同解除的根本原因是被告飞碟公司未履行主要合同义务，其依法应当承担守约方包括投入项目资金利息在内的全部经济损失；虽然原、被告双方在补充协议中已明确至2014年12月16日止被告应支付原告利息3537.96万元，现原告东一国际在本案诉讼中没有按被告飞碟公司承诺的利息数额主张权利，而是按照其支付项目款时间、融资利率实事求是计算并诉请被告飞碟公司承担的利息数额，且诉请利息数额实际远低于被告飞碟公司在补充协议中承诺承担的利息数额，系原告放弃其民事权利的行为，又不损害被告方利益，故本院对原告东一国际的该项诉讼请求予以支持。虽然被告飞碟公司对2010年4月29日合作开发协议签订后，原告东一国际5年来为项目土地招拍挂做了大量前期工作、花费了大量精力和财力的事实完全认可，且在2014年12月16日签订的补充协议中承诺补偿原告东一国际前期工作费用1360万元；但被告飞碟公司在本案诉讼中又抗辩称该补偿款是以合同实际履行为支付前提，现合同未履行，原告东一国际主张该款没有法律依据。本院认为，被告飞碟公司的抗辩主张不成立；理由如下:首先，根据补充协议第四条第1、2款之约定，基于原告东一国际在合作开发协议签订五年以来为履行合同、推进项目实施做了大量工作，付出了大量精力和财力，尤其是原告东一国际对项目用地容积率调整所做的大量工作，使该宗土地的价值得到大幅升值，因此在补充协议中确认给予原告东一国际1360万元经济补偿是被告飞碟公司的真实意思表示，应当信守承诺；其次，补充协议第四条第2款虽然有原告东一国际对项目公司成功摘牌后不同情形下主张1360万元补偿款的承诺，但是该部分约定不应当视为对原告东一国际主张权利的限制，尤其是在合同相对方违约的前提下；最后，案涉合同签订近十年，项目土地至今未摘牌是被告飞碟公司怠于履行合同约定的腾迁义务、单方严重违约，案涉合同被迫解除、原告东一国际签订合同的目的无法实现，如因此导致诚实履行了合同义务的原告方的合理支出不能获得相应补偿、未履行合同义务的违约方因此无需承担补偿义务，将是对被告违约行为的纵容、对守约方的不公，不符合公平、诚信民事规范基本原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，根据上述法律规定，违约损失赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益损失，只有赔偿全部损失，才能使守约方在经济上得到相当于正常履行时的同等收益；可得利益的求偿应当坚持客观确定性，即该利益的取得，不仅在主观上是可能的，在客观上也是确定的，只是因为违约行为的发生，才使得该利益丧失，若无违约行为，该利益通常是必得的；审判实务中，对实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的现实利益确定。本案因被告飞碟公司的违约行为，导致原告东一国际签订合作开发合同的目的不能实现，从而使原告东一国际丧失了与被告飞碟公司合作开发案涉土地所能获取的预期利益；根据上述法律规定，原告东一国际有权请求违约方赔偿相应预期利益损失。被告飞碟公司辩称，案涉合同暂时没有履行有原告东一国际违约和政府挂牌原因、即使成功挂牌开发利益也存在不确定性等情形，因此，原告东一国际诉请预期利益损失没有法律依据；但是本院注意到，被告飞碟公司虽然辩称原告东一国际在合同履行中存在违约行为，但却始终未向本院提交任何证据印证其抗辩主张暨原告东一国际违约事实，其该项抗辩本院不予采信；此外，被告飞碟公司将合同至今未履行原因归咎于政府挂牌，但是本院认为，被告飞碟公司的主要合同义务是提供项目土地供合作开发，而将生产区用地腾迁则是其履行主要合同义务的前提，被告飞碟公司在合同签订近十年的时间内迟迟没有腾迁出项目用地，尤其是2016年3月7日，被告飞碟公司与海仑云仓控股有限公司签订《合作协议书》，将前述作为被告飞碟公司生产区搬迁用地的长沙县榔梨镇工业园土地全部出租给海仑云仓控股有限公司作为仓储、物流使用，租赁期限更是长达二十年之久，显然已无履行案涉合同的诚意，违约事实明确。至于被告飞碟公司所称即使成功挂牌，开发利益也存在不确定性的问题，本院认为，原告东一国际现主张的是项目土地增值利益，并非项目土地开发利益；鉴于案涉合同已确认解除，合同约定的项目用地仍登记在被告飞碟公司名下，土地使用权近十年的增值利益和原告东一国际对土地容积率调整工作产生的地价升值在案涉合同被依法解除后均为被告飞碟公司享有，而在合同如期履行的情形下，原告东一国际也是项目土地上述增值利益的享有方，因此被告违约导致原告的该项损失依法应当予以相应补偿，补偿数额以原告东一国际为履行项目合同支付给被告飞碟公司的3900万元为基数，依据鉴定结论确认的2010年4月29日到2019年10月31日土地使用权价值增长率115.368%酌情认定预期利益损失4499.352万元符合本案事实，有法律依据，本院支持。五、虽然被告飞碟公司取得的长沙县榔梨镇工业小区案涉土地系“飞碟项目”搬迁用地，该土地使用权又是利用原告东一国际支付的“飞碟项目”款竞买所得，但是在被告飞碟公司承担了返还项目款本息、前期费用及预期利益损失的前提下，如判令其继续承担土地租金分成，则超过了被告签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定相悖，因此，原告东一国际诉请被告飞碟公司支付榔梨土地租金分成595.5万元不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告湖南东一国际商业广场有限公司与被告湖南飞碟新材料有限责任公司于2010年4月29日、2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》二、被告湖南飞碟新材料有限责任公司返还原告湖南东一国际商业广场有限公司项目资金3900万元及利息22835354.30元（利息分段计算至2020年3月26日止，详见附表一；2020年3月27日至欠款实际付清之日止的利息按欠款额3900万元之6.912%据实计算）三、被告湖南飞碟新材料有限责任公司赔偿原告湖南东一国际商业广场有限公司项目前期费用开支损失1360万元。四、被告湖南飞碟新材料有限责任公司赔偿原告湖南东一国际商业广场有限公司合同履行预期利益损失4499.352万元（计算方式详见附表二）上述支付款项合计120285368.652元，被告湖南飞碟新材料有限责任公司应于本判决生效后十日内付清；逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告湖南东一国际商业广场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费754653元、财产保全费5000元、鉴定费200000元，合计959653元，由原告湖南东一国际商业广场有限公司负担59653元，由被告湖南飞碟新材料有限责任公司负担900000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年四月十六日书记员  徐彬彬附表一利息计算表            转款日期              金额              年利率              计息天数              利息额                  2009.12.15              5,000,000.00              6.912%              3754              3,554,472.33                  2010.09.08              1,000,000.00              6.912%              3487              660,332.71                  2010.12.29              3,000,000.00              6.912%              3375              1,917,369.86                  2011.04.29              1,000,000.00              6.912%              3254              616,209.53                  2011.06.14              10,000,000.00              6.912%              3208              6,074,985.21                  2012.03.09              12,000,000.00              6.912%              2939              6,678,696.33                  2012.06.20              2,000,000.00              6.912%              2836              1,074,105.86                  2013.09.13              5,000,000.00              6.912%              2386              2,259,182.47                  合计              39,000,000.00                                          22,835,354.30      备注：利息暂计算至2020年3月26日止附表二预期利益损失计算公式2010年4月29日至2019年10月31日土地使用权价值增长率为115.368%【（41545.23万元-19290.35万元）÷19290.35万元】3900万元×115.368%=4499.352万元。