河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初8778号原告胡国喜，男，汉族，1970年10月9日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人周绍峰，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告党连霞，女，汉族，1988年6月7日出生，住河南省驻马店市驿城区。被告党冬，男，汉族，1984年1月15日出生，住河南省驻马店市驿城区。二被告委托代理人杨晓，驻马店市驿城区映象法律服务所法律工作者。原告胡国喜诉被告党连霞、党冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡国喜及其委托代理人周绍峰、被告党连霞、党冬的委托代理人杨晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国喜诉称，2018年6月15日，原被告签订《房屋买卖定金合同》一份，被告党连霞以59万元的价格将其位于驻马店市天都星城北区美庐园E4号楼1单元502室房屋出售给原告，原告于2018年6月15日向被告党连霞支付30万元、7月22日支付6万元、8月10日支付5万元。后党连霞又将房屋出售给他人，原被告双方于2019年4月11日签订《解除合同协议》，该协议书约定党连霞返还原告41万元，赔偿原告损失7万元，合计48万元，并由党冬担保。2018年12月29日被告向原告借款1000元。2019年4月26日返还原告7万元，余款经多次催要未果。请求：被告党连霞返还41.1万元及资金占用期间的债务利息自2019年4月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。2.被告党冬对上述债务承担连带责任。诉讼中，原告表示本案中不再主张2018年12月29日1000元的借款，其另行主张权利。被告党连霞辩称，本案中党连霞与原告签订的房屋买卖合同，与党冬在该房屋买卖中无任何关系，本人没有授权任何人签订解除房屋买卖协议。对于赔偿7万元本人不予认可，本人同意按照收到的金额扣除父母替自己偿还的金额退还购房款，不同意其他的请求。被告党冬辩称，本人是在受到原告的胁迫下签订的解除协议书。原告一直到被告家中闹事，党冬作为家中一员为了缓解矛盾，在没有征得党连霞同意的情况下签订了该协议，属于无权代理。对该协议约定的事实不承担任何法律后果，应当驳回对党冬的诉讼请求。经审理查明，2018年6月15日，原告胡国喜（买方）与被告党连霞（卖方）、案外人驻马店市房友房产中介服务部（居间方，以下简称房友中介服务部）签订《房屋买卖定金合同》，约定：一、卖方自愿转让坐落于驻马店市天都星城北区××楼××单元××室……××、买卖双方约定总房款为人民币伍拾玖万元整……买方向卖方支付定金人民币叁拾万元。可以冲抵房款。六、卖方在本合同解除之日前将该房产另行出售给第三方的，卖方应当向买方双倍返还订金并承担与居间服务方约定的所有服务费。九、买卖双方同意选择按一次性付款方式：买卖双方在房产交易所签署《房屋买卖合同》当日剩余房款人民币：贰拾玖万元整（￥290000）用于资金监管等条款。合同签订的当日，胡国喜向党连霞支付定金30万元；合同履行中，胡国喜于2018年7月22日向党连霞支付购房款6万元，胡国喜之妻王秀花向党连霞支付购房款5万元。以上合计410000元。2019年4月11日，胡国喜作为乙方（买方）签订《解除合同协议》一份，该协议的甲方（卖方）为党连霞，落款卖方处所署的“党连霞”由党冬书写，非党连霞本人所书写，落款卖方担保人处所署的“党冬”由党冬本人所署。该协议约定：甲乙双方就美庐园E4号楼1单元502室签定的房屋买卖定金合同解除协议如下：2.乙方截止今天已经给甲方现金或汇款或微信等总计：肆拾壹万元整（410000.00）。3.由于没有解除合同前甲方已经把该房出售给第三方，甲方自愿赔偿给乙方：柒万元整（70000）。4.甲方与乙方协商，双方同意，甲方共计给乙方：肆拾捌万元整（480000）解除以前签定的《房屋买卖定金合同》。5.签定本协议后，如甲方未能在2019年4月14日前给乙方付清。此协议约定赔偿金额另行协商，不能当作最终赔偿金额。2019年4月26日，党云行替党连霞向胡国喜支付70000元，并由王秀花代胡国喜出具收条一份，写明“今收到党云行替女儿党连霞还款（大写）：柒万元整（小写￥70000.00）”。2019年6月14日，胡国喜之妻王秀花与党连霞的微信聊天显示“王秀花：十点之前我账户上看不到钱，也见不到人你可别怪我，你不仁也别怪我不义了。党连霞：嫂子你不是一共给我41万中介协商7万违约金我爸已经给你不是还有41万吗”。后胡国喜以诉称理由诉至本院。上述事实，有相关证据及双方当事人的陈述，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告胡国喜与被告党连霞、案外人房友中介服务部签订的《房屋买卖定金合同》，约定房友中介服务部为胡国喜、党连霞提供居间服务，由胡国喜以59万元的价格购买党连霞的房屋，故该合同包含两种合同关系，其一是胡国喜、党连霞、房友中介服务部之间形成居间合同关系，其二是胡国喜、党连霞之间形成房屋买卖合同关系。上述合同关系中的合同各方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于《解除合同协议》是否生效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条规定：“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”。本案中，《解除合同协议》虽系由没有代理权的党冬以党连霞的名义与胡国喜签订，而非党连霞本人所签订，但该协议签订后党云行替党连霞向胡国喜支付了70000元，此后党连霞又在微信中明确向胡国喜之妻王秀花表示“嫂子你不是一共给我41万中介协商7万违约金我爸已经给你不是还有41万吗”，系党连霞对《解除合同协议》的追认，故党连霞追认的意思表示于到达相对人胡国喜时2019年6月14日生效，《解除合同协议》自合同成立时2019年4月11日生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。依照上述法律规定，胡国喜与党连霞之间形成的房屋买卖合同关系，于《解除合同协议》生效之日2019年4月11日解除。根据《解除合同协议》约定的“3.由于没有解除合同前甲方已经把该房出售给第三方，甲方自愿赔偿给乙方：柒万元整（70000）。4.甲方与乙方协商，双方同意，甲方共计给乙方：肆拾捌万元整（480000）……5.签定本协议后，如甲方未能在2019年4月14日前给乙方付清……”，现党连霞仅按《解除合同协议》的约定向胡国喜赔偿损失70000元，尚有购房款410000元未按约定返还，构成违约，现胡国喜请求党连霞返还购房款410000元，并赔偿该款的利息损失，于法有据，符合合同约定，本院予以支持。利息损失自约定的返还之日2019年4月14日起计至返还完毕之日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。关于党冬是否对党连霞的上述债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。第二十一条规定：“保证责任的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。第二十六条第一款规定：“连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”本案中，党冬在经党连霞追认而发生效力的《解除合同协议》落款卖方担保人处署名，同时也未约定保证方式，因此党冬应按照连带责任保证承担保证责任。而本案主债务履行期限至2019年4月14日届满，胡国喜于2019年7月9日提起诉讼要求保证人党冬承担保证责任，未超过六个月的保证期间。同时又未对保证担保的范围进行约定，应当对全部债务承担责任。综上，胡国喜请求党冬对党连霞的上述债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。党冬承担连带保证责任后，有权向党连霞追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、限被告党连霞于本判决生效后十日内向原告胡国喜返还购房款41万元并赔偿该款的利息损失（以应返还的购房款为基数，自2019年4月14日起计至返还完毕之日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。二、被告党冬对上述第一项所列的债务承担连带保证责任。被告党冬在承担保证责任后，有权向被告党连霞追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7466元，保全费2570元，合计10036元，由被告党连霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 周 岩二〇一九年十二月二十六日书记员 张 意