广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2891号上诉人（原审被告）：辛小连，男，1977年1月3日出生，汉族，住山东省嘉祥县，委托诉讼代理人：廖化人，广东广商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江莲云，女，1963年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：温晓文，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所实习律师。上诉人辛小连因与被上诉人江莲云房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人辛小连及其委托诉讼代理人廖化人，被上诉人江莲云的委托诉讼代理人温晓文、杨婉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛小连上诉请求：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院的（2018）粤1391民初1247号民事判决书，改判辛小连无需支付租金132200元及利息；二、判决江莲云退回租赁押金100000元；三、由江莲云承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案涉房屋未取得消防备案手续。辛小连基于对江莲云老公公职人员身份的信任，相信出租人作出的案涉房屋可以办理消防备案手续的承诺，订立了租赁合同。合同订立后案涉厂房一直无法办理消防备案且没有实际投入使用。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据罗创鸿在派出所的询问笔录亦证明案涉房屋有漏水情况，不能达到合同租赁目的，故江莲云要求收取租金无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误，案涉租赁合同无效，江莲云没收押金无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”江莲云一直到庭审结束时没有提供任何有关涉案房屋的许可证和权属证明。因此，辛小连与江莲云签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，江莲云没收押金没有法律依据。反之，江莲云应该承担缔约过失责任，赔偿辛小连装修款34．8万元以及返还所支付的全部租金。江莲云辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，上诉人辛小连与被上诉人江莲云签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。其次，辛小连长期拒付租金的行为已经构成违约，符合双方合同中关于解除合同的约定，并没收辛小连的押金并不予退还。江莲云向一审法院起诉请求：1、解除江莲云、辛小连于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决辛小连向江莲云支付租金175000元（按14个月的租金计），并按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起至清偿完毕之日止计付利息；3、判决江莲云没收辛小连押金100000元，不予退还；4、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由辛小连承担。一审法院认定的事实：2016年5月1日，江莲云作为甲方与作为乙方的辛小连签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、商铺情况，甲方将坐落于惠州××区霞涌××楼××号的房屋出租给乙方作住宅使用，面积共计680平方米。本合同为10年租期，租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日止。租赁期满，承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对房屋的优先租赁权。二、租金及交付期限：从2016年5月1日至2021年4月30日，年租金为人民币150000元整，月租金12500元整；从2021年5月1日至2026年4月30日，年租金162000元整，月租金13500元整。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先权续租。乙方房租每月存入甲方指定账号，乙方故意拖欠租金达5天，甲方可解除本合同，押金不得退还。乙方必须迁出，而且甲方不需赔偿乙方一切经济损失并合同终止。三、押金：乙方应于本合同生效之日，向甲方支付押金人民币10万元整。合同终止日，甲方检查房屋没有损坏的情况下和非乙方原因造成损坏，押金无需退还。租赁期间，甲方有权对房屋及其附属设施进行检查及修缮，乙方不得阻挠施工。如有房屋损坏的情况下，乙方应2个月内将损坏部分修复给甲方，如约定期限内不修复，则违约押金不退还。其他约定：在房屋租赁期间，乙方应支付水电费、煤气费、电话费、房屋修缮费等，并由乙方承担延期付款的违约责任；如果发生政府有关部门征收，本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均有乙方支付。若政府征收房屋，乙方无条件退出，即合同自动终止。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，辛小连向江莲云交纳押金100000元。合同履行期间，辛小连与案外人詹静（系辛小连妻子）通过银行转账的方式向江莲云支付房租明细如下：2016年6月21日转账支付12500元、2016年7月14日转账支付10000元、2016年7月24日转账支付2500元、2016年8月16日转账支付12500元、2016年8月17日转账支付10000元、2016年9月22日转账支付5000元、2016年10月15日转账支付4300元、2016年10月24日转账支付11000元、2016年12月1日转账支付12500元、2016年12月20日转账支付12500元、2017年3月19日转账支付12500元，以上房租金额共计105300元。再查，2015年6月17日，江莲云将位于惠州××区霞涌××楼××号的房屋出租给案外人罗创鸿、彭晓明、吴志贤，双方签订了相应的房屋租赁合同，租赁期为2015年7月15日至2025年7月14日。案外人罗创鸿、彭晓明、吴志贤在租赁上述房屋期间，购买添置了所有的电视、空调等电器，2016年5月，在征得江莲云的同意下，上述案外人将上述房屋的租赁权及其购置的电器、家具等一并转让给辛小连，转让费为348000元。2017年12月7日，江莲云认为辛小连拆除其租赁房屋内安装的空调、电视等电器的行为损坏了其合法权益，向大亚湾区公安局霞涌边防派出所报案。该派出所出警处置，当日，辛小连在霞涌××委调解现场将系争租赁房屋的钥匙交还案外人赖定辉（系江莲云的丈夫）。一审法院认为，江莲云与辛小连签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权力与履行义务。关于合同解除的问题。辛小连已于2017年12月7日将涉案房屋钥匙交还江莲云，江莲云接收房屋钥匙且未提出异议，故一审法院确认原、辛小连签订的上述房屋租赁合同已经于2017年12月7日解除。关于租赁期限的租金数额问题。江莲云、辛小连于2016年5月1日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日。但江莲云已经于2017年12月7日实际收回房屋，江莲云、辛小连的租赁合同至此已经解除，辛小连实际租赁期间为19个月。依据双方的合同约定，辛小连应向江莲云支付的租金共计237500元（12500元/月×19个月=237500元），至一审法庭辩论结束前，辛小连已交付租金105300元，尚欠租金132200元。故江莲云主张辛小连支付租金及利息，有事实和法律依据，予以支持。综上，辛小连尚应向江莲云清偿的租金为132200元。辛小连自2017年12月7日双方租赁合同解除后即应当向江莲云付清租金，但辛小连至今未付，给江莲云造成了损失，应按年利率6%的标准向江莲云支付利息损失。关于江莲云是否应向辛小连退还押金的问题。江莲云、辛小连双方签订的合同约定辛小连“故意拖欠租金达5天，甲方可解除本合同，押金不得退还”，同时约定“江莲云检查房屋没有损坏的情况下和非辛小连原因造成损坏，押金无需退还”。本院认为，辛小连违约在先，且已经达到合同约定的不予退回押金的条件。故江莲云请求不退回辛小连押金10000元，有事实依据，予以支持。判决：一、辛小连自本判决生效之日起十日内向江莲云支付租金132200元并自2017年12月8日按年利率6%的标准向江莲云支付利息至上述租金付清日止；二、辛小连交付给江莲云的租赁押金100000元，江莲云不予退还辛小连；三、驳回江莲云其他的诉讼请求。一审案件受理费3800元，由江莲云负担429元，辛小连负担3371元。本院二审期间，被上诉人江莲云提交2013年1月17日取得的编号为乡字第441xxxxxxxxx号《乡村建设规划许可证》，以及2013年4月23日取得的《大亚湾经济技术开发区村民自建自住房开工通知书》，证明案涉房屋建设工程符合城乡规划的要求，案涉房屋证件具备齐全，双方《房屋租赁合同》合法有效。上诉人辛小连对上述两份证据的关联性有异议，认为这两个证件不等同于“建设工程规划许可证”，证件内容对应的建筑物不是本案租赁物，更不能证明案涉租赁物已取得消防验收，不符合租赁合同目的。上述两证书的附页图示均显示建设工程为江莲云位于霞涌××××号的房屋，系本案案涉租赁房屋，江莲云提交证据与本案基本事实有关，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条对其真实性、合法性、关联性予以认可。对一审法院查明的事实双方均无异议，本院确认一审法院查明的事实属实。另查明一，2012年7月31日，被上诉人江莲云取得编号为地字第44XXXXXXXXXXX号《建设用地规划许可证》。2012年8月16日，江莲云以出让方式取得位于霞xxx塘、使用权面积80平方米、规划用途为住宅的地块的土地使用权，并取得编号为惠湾国用（2012）第1xxxxxxxx2《国有土地使用权证》。另查明二，案涉房屋位于惠州××新村，属于城市规划区范围。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点：一是上诉人辛小连与被上诉人江莲云签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；二是上诉人辛小连是否应当向被上诉人江莲云支付租金及利息；三是被上诉人江莲云是否应当向上诉人辛小连返还押金10万元。关于上诉人辛小连与被上诉人江莲云签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”及《广东省城乡规划条例》第二十七条规定：“建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。在城市、镇规划区范围内核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在村庄规划区范围内核发乡村建设规划许可证。按照国家规定需要进行规划选址审批的建设工程，还应当申请核发建设项目选址意见书。”在城市规划区内的建设用地、建设工程，应当依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证方可进行工程建设。但由于各地政府和房地产管理部门对于住宅规划和用地管理的规定以及当地实际情况的不同，核发许可证书的类型也可能不一，不影响证书确认核准工程符合城乡规划的效力。在本案中，虽案涉租赁房屋位于城市规划区范围内，但已同时具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、乡村建设规划许可证、开工通知书，已充分证明案涉房屋已获得相关部门审批建设。上诉人辛小连无证据证明案涉房屋未按照乡村建设规划许可的规定建造，以案涉房屋在一审庭审辩论终结前未取得建设工程规划许可证为由主张租赁合同无效，无事实依据，本院不予采纳。辛小连与江莲云签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于上诉人辛小连是否应当向被上诉人江莲云支付租金及利息的问题。《房屋租赁合同》合法有效，辛小连应按照合同约定履行支付租金义务。辛小连认为租赁房屋未办理消防备案，存在漏水情况致使合同目的不能实现，其不应当支付租金。辛小连对上述主张并未提供充分证据证明，双方签订的合同亦没有约定须以出租人办理消防备案手续为生效要件，故即使案涉房屋未办理消防备案，也并非是其拒付租金的依据。因上诉人辛小连在2016年5月1日至2017年12月7日期间实际承租案涉房屋，故应当按照合同约定的租金标准支付租金。二审中，辛小连确认已经支付租金105300元，故仍欠付租金132200元。上诉人辛小连欠付租金造成被上诉人江莲云利息损失一审法院判决辛小连应向江莲云支付租金132200元并按年利率6%的标准支付利息有事实和法律依据，本院予以支持。关于被上诉人江莲云是否应当向上诉人辛小连返还押金10万元的问题。押金，实务中也称保证金、风险抵押金等，指的是当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予以抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。房屋租赁中押金的作用主要是保证租金按时支付、逾期交付租金可以扣减，同时作为租赁期间损坏租赁物的维修、赔偿资金，起到的是履约保证的作用而不是违约的惩罚作用。但从双方合同约定“合同终止日，江莲云检查房屋没有损坏的情况下和非辛小连原因造成损坏，押金无需退还”、辛小连“故意拖欠租金达5天，甲方可解除本合同，押金不得退还”的表述来看，该约定明显与押金的属性不符，亦不符合常理，违背了合同法等价有偿、诚实信用以及公平的基本原则，双方对押金的约定更类似对违约责任的约定，而该违约责任的约定高达月租金的8倍，在没有证据证明因辛小连违约造成江莲云实际损失与该约定相符的情况下，该违约责任约定明显过高，造成了双方权利义务的严重失衡，为实现合同自由与合同正义之间的平衡，应当予以调整。鉴于辛小连因欠付江莲云租金造成双方合同撤销，已构成违约，参照行业一般规则，本院酌定双方合同撤销后江莲云的经济损失为商业房屋重新租赁合理等待期四个月的租金，即上诉人辛小连应赔偿被上诉人江莲云500**元。辛小连交付给江莲云的租赁押金100000元，江莲云应退还辛小连50000元或抵扣欠付的租金，一审法院判决被上诉人江莲云不予退还上诉人辛小连押金10万元不当，本院予以调整。上诉人辛小连上诉请求被上诉人江莲云赔偿其34.8万元装修款，因辛小连在一审法庭辩论终结前未提出反诉，故本院对该项上诉请求不予处理，辛小连可另循途径解决。综上所述，上诉人辛小连的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款、《广东省城乡规划条例》第二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1247号民事判决第一、三项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1247号民事判决第二项为：上诉人辛小连交付给被上诉人江莲云的租赁押金100000元，被上诉人江莲云予以退还50000元或抵扣辛小连欠付江莲云的租金；三、驳回上诉人辛小连的其他上诉请求。一审案件受理费3800元，由辛小连负担2982元，江莲云负担818元。二审案件受理费3800元，由辛小连负担2982元，江莲云负担818元，于本判决发生法律效力之日起七日内缴清。辛小连已预交二审案件受理费3800元，本院予以退回818元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  温永宏审判员  饶来新审判员  林峥云二〇一九年七月二十二日法官助理徐彦怡书记员赵昕附相关法条：一、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。二、《广东省城乡规划条例》第二十七条建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。在城市、镇规划区范围内核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在村庄规划区范围内核发乡村建设规划许可证。按照国家规定需要进行规划选址审批的建设工程，还应当申请核发建设项目选址意见书。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。五、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。