江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初2048号 原告（反诉被告）：谭某某，男，1943年4月11日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：魏某某，男，1973年4月21日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县，系原告侄子。 被告（反诉原告）：王某某，男，1943年8月24日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：余泗萍，安源区安源法律服务所法律工作者。 原告谭某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，被告王某某于2019年9月2日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告谭某某及其委托诉讼代理人魏某某，被告王某某及其委托诉讼代理人余泗萍庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2018年12月8日签订的房屋租赁合同书；2、依法判令被告支付材料费、人工劳务工资66882元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年12月8日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，用来办《萍乡市爱德托老院》，协议对经营地点、租赁时间、租金、以及付款方式进行了约定，其中协议第一条明确约定：“甲方提供现有购房手续、房屋产权证、土地证、一层平面图和有关手续，费用由乙方负担”。合同签订后，原告即组织人员对房屋进行了装修，共计花费装修等费用66882元。现该房屋装修程度已达到70%左右，但被告一直未将房屋产权等手续交给原告，导致原告至今都无法办理营业执照等手续。综上，因被告违反协议约定，给原告造成损失，故原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王某某辩称，双方签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效。合同签订后，答辩人依约将被答辩人所租赁的全部房屋和钥匙交给了被答辩人进行前期工作，答辩人履行了协议约定的义务；被答辩人提出解除双方签订的《房屋租赁合同书》并要答辩人支付材料费、人工劳务费66882元没有事实和法律依据，其解除协议的主张依法不能成立；被答辩人从签订协议起至今都没有交房屋的租赁费，依照法律规定，有权行使解除权的应该是答辩人而非被答辩人。被答辩人的支付的材料费、人工劳务费是被答辩人自己对所租赁的房屋进行设计装修的费用，与答辩人没有任何关系，答辩人2018年12月8日就将房屋交付给被答辩人，2019年1月份被答辩人没有经济能力将所租赁的房屋进行装修下去，一直到现在都没有完工，答辩人在2019年2月18日要被答辩人交第一个月的房屋租金时，就提出要被答辩人将所欠的租金交情，将房屋恢复原状，将损坏的家具、床予以赔偿，交出租赁房屋的钥匙，但被答辩人不予理睬，至今未付分文租金。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同书》合法有效，理应受到法律保护，被答辩人请求解除《房屋租赁合同书》就应该支付答辩人的租金和赔偿给答辩人造成的经济损失，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告针对原告的起诉向本院提出反诉请求，1、判令被反诉人支付房屋租赁费5180元/月（从2019年3月18日至2019年9月17日止）计36260元；2、请依法判令被反诉人赔偿租赁房屋内的住宿设施12套和雨棚玻璃的费用10000元；3、请依法判令被反诉人将租赁房屋恢复原状；4、诉讼费、代理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年12月8日签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋从2019年3月18日起至2029年3月17日共10年，每月租金5180元，按月支付。反诉人于2018年12月8日将所租赁的房屋和钥匙交给了被反诉人，并提交了反诉人所需的证件复印件，由被反诉人去办理相关的手续和前期的工作，从2019年2月18日被反诉人就没有按合同约定支付所租赁房屋的租金到现在已7个月，现被反诉人诉讼法院提出解除所签订的房屋租赁合同，就应该将反诉人的房屋恢复原状，将损毁的物品予以赔偿，将拖欠的房屋租金付清。反诉人认为，被反诉人没有支付反诉人的租金并且损毁反诉人的部分设施，现在被反诉人诉讼法院要求反诉人对他进行赔偿是没有法律依据，基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。 原告针对被告的反诉请求答辩称：我租赁被告的房屋时合同明文规定要将美容院、麻将馆、敬老院一次性全部包给我，并将房屋产权证、平面图、蓝图都交给我，但被告一直没有拿出产权证等材料给我，麻将馆还在使用也没有交给我，如何说合同是生效呢，被告又何时将土地证、产权证、平面图交给了了我，所以我只有起诉至法院希望法院公正处理此事，我损失的66882元被告要赔偿给我，是被告违约在先，没有交付房屋、土地证等相关材料给我们，我不同意被告提出的反诉请求，被告造成的损失不应当是我赔偿。 原告针对其诉讼请求及被告的反诉请求向本院提交了以下证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、装修房屋代购材料清单，证明原告接手被告的房屋后对房屋进行了装修花费了66882元，房屋装修是被告的徒弟进行包工的事实。被告质证后对证据的三性均有异议，对原告装修情况不清楚，是合同签订后的行为，与被告没有关系。本院认为，原告提供的费用清单计算有误，金额应为61492元，其中材料费用41152元，人工工资20340元，其所用去的装修材料及人工费用均是由被告的徒弟办理并于2019年3月7日签字确认，被告徒弟对原告装修已用去装修费用已当庭予以证实，本院对原告上述证据予以采信。 2、图片7张，证实原告租赁房屋的现状，被告的5间麻将馆还在经营。被告质证后，对照片的真实性没有异议，麻将馆是在正常营业，原告在租赁房屋时，麻将馆就已租给别人使用，被告没有将麻将馆交给原告，说了可以将麻将馆的租金减掉，租赁合同约定原告在2019年3月18日开始租赁房屋，原告在2019年2月份没有缴纳房租，谈不上再租麻将馆。本院认为，被告对原告上述证据的真实性没有异议，本院对照片的真实性予以采信；该组照片，能够证实被告未将其麻将房交付给原告租赁的事实。 3、房屋租赁合同书一份，证实双方签订了房屋租赁合同，合同约定了相应的内容。被告质证后对证据的三性均无异议，房屋租赁合同也明确提供的是产权证复印件，并不是原件，平面图是由被告办理，但费用由原告报销，租赁的时间是从2019年3月18日至2029年3月17日，合同签订后，被告也交了钥匙给原告。本院认为，被告对租赁合同的三性均无异议，本院对证据的三性予以采信。 被告针对其答辩意见及反诉请求向本院提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、房屋租赁合同一份，证实原、被告签订的合同是合法有效的，由于原告未支付房租，按照合同约定原告应支付违约金。原告质证后，对证据的真实性没有异议，但是被告违约，原告只要求追回损失7万元就算了。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。 2、萍乡市爱德托老院的工商信息，证实原告早在2008年11月就成立了该敬老院，已经过登记，不存在还要被告的产权证复印件去办证。原告质证后，认为该敬老院原开办地在安源区后埠街，被告的房屋是在开发区，要从安源区换到开发区，相关机构就需要提交租赁房屋的产权证、平面图等才能办理。本院认为，原告的萍乡市爱德托老院原经营地在安源区后埠街，而其租赁被告的房屋所在地在萍乡经济开发区，需到相关部门办理经营场地的变更，原告的质证意见本院予以予采信。 3、房屋违章建筑现场图片一张，证实原告在租赁房屋外搭建围墙，有关部门认定为违章建筑。原告质证后，对真实性没有异议，正因为这样，才没有办到证。本院认为，原告对其在房屋外搭建围墙的照片无异议，本院对此照片的真实性予以采信。 4、证明一份，证实2019年2月份前后，被告在萍乡市丽彩广告设计中心店中复印王萍、王凌的房屋产权证、土地证、平面图的复印件，证人汤某、王某在证明上签了字。原告质证后，证人与被告有利害关系，其证据不具有证明效力，本院认为，证人出庭证实，其在证明上签字是被告已写好内容，是否提交了什么材料给原告，他们并不清楚，故该证明与证人出庭的证言不相一致，本院对此证明不予采信。 5、平面图二份，证实被告早就复印好了平面图、原告出了200元复印费的事实。原告质证后，认为是要被告复印房屋平面蓝图，被告当时没有提供给原告，现在拿出来已经没有用了。本院认为，被告房屋的平面图何时交付，双方在合同中并未予以明确，双方合同中也只明确一层平面图，未明确是蓝图，故原告的质证意见，本院不予采纳。 6、产权证、土地证、商品房买卖合同，证实被告享有车库房屋的所有权，被告女儿授权被告出租房屋，被告有出租房屋的权利。原告质证后对此无异议，本院对该组证据予以采信。 7、证人汤某的证言，我在2018年9月20日租了被告的房屋做公寓，大概有15间左右。在原告请被告吃饭的时候，我看到被告拿了一些材料给原告，具体是些什么材料我没有看清楚，后来是谁拿走这些材料我也不清楚，后来王某某要我在萍乡市安源区丽彩广告中心的一份证明上签字，内容是他写好，我签了字。2018年12月份，王某某和我说，要我将租的公寓移交给原告，在2019年1月4日将租的公寓移交给了原告。被告质证后，认为证人证实已拿了相关材料给原告，证人证言属实；原告质证后，认为证人证言不属实，是伪证。本院认为，证人所陈述的事实并未明确被告已拿了产权证、土地证、房屋平面图给原告，只看见被告拿了一些材料给原告看，具体什么材料不清楚；证明上的内容是被告先写好，证人只是签名，证人该证言比较客观真实，原告未提供相反证据推翻证人的证言的证明效力，本院对证人汤某的证言予以采信。 8、证人王某的证言，王某某是我师父，2018年12月中旬的时候，原被告协商租房子的时候，我在场，当时他们在里边的房子里谈事情，我师父拿了一袋东西来，我没有进去，我看到桌子上有一些红本子在桌子上面，我没有看清楚王某某拿了什么东西，我隔了3-4米远，他们谈完事材料是王某某拿走了，不清楚拿走了什么材料，没注意谭某某拿了什么材料，我和汤某都在场，后来王某某要我在萍乡市安源区丽彩广告中心的一份证明上签字，内容是王某某写好，我签了字。原告的装修工程是我请人做的，原告材料清单中的工程项目内容都是我做的，原告的装修工程还没做完，只做30%左右，装修也没有设计图纸。被告质证后，认为证人证实已拿了相关材料给原告，证人证言属实；原告质证后，认为证人证言不属实，装修设计图纸都没有，证人为何能确定只做30%，是做的伪证。本院认为，证人所陈述的事实并未明确被告已拿了产权证、土地证、房屋平面图给原告，只看见被告拿了一些东西给原告看，具体什么东西不清楚；被告是否拿了什么材料给原告也不清楚，证明上的内容是被告先写好，证人只是签名，原告的装修工程是证人经手做的，证人该证言比较客观真实，原告未提供相反证据推翻证人的证言的证明效力，本院予以采信。证人对原告只完成装修工程的30%，是其个人的感知，不具有证明效力，原告该质证意见本院予以采纳。 综合原、被告所提供的证据，庭审中的陈述及本院对证据的分析、认定，查明如下法律事实：2008年11月11日，原告成立了萍乡市爱德托老院，并在工商部门办理了营业执照，经营所在地为萍乡市后埠街建设东路芙蓉巷45号。2018年12月8日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，明确经多次协商，甲方（被告）同意将房屋租给乙方（原告）办萍乡市爱德托老院，其中合同第一条经营地点为：萍乡市沿河路（香樟园）438号，（1）香樟树花园（原美容院正厅、通道），（2）原敬老院所有房屋及花园，（3）后面的麻将房（5间），约26间，占地面积约360平方米；第二条经营时间：自2019年3月18日起至2029年3月17日止，共十年；第三条租赁房租金，每月共5180元；第四条、付款方式，从2019年2月18日起乙方每月交5180元给甲方，不得拖欠。第五条、双方责任，甲方合同期间，不得找种种理由更改条约，和干预乙方正常营业，否则作违约，乙方应依法办托老院；第六条，补加条款中第（3）项规定，合同签字后甲方负责到房管部门办理上述房屋平面图，所产生的费用由乙方报销；第九条规定，所租全部房屋接管移交给乙方时间为2018年12月9日，并交钥匙；第11条规定，甲方提供现有购房手续，房屋产权证、土地证、一层平面图和有关手续，费用由乙方负担（按实际办理进程时间全部交齐给乙方）。合同签订后，被告将其租赁房屋移交给原告，但其中已租给他人的麻将房被告没有移交给原告，仍由他人经营。原告对被告未交付麻将房未提出异议，也未拒绝接受租赁房屋，即自行雇请被告的徒弟对其租赁被告的房屋进行装修，改变了部分房屋的现状，用去装修费用61492元，原告在房屋未装修完工即停止施工并于2019年3月7日与原告徒弟王某办理了结算。2019年3月，被告要求原告支付租赁房屋租金时；原告提出被告未提供房屋产权证、土地证、一层平面图，给其办理相关证件，也未将约定的麻将房交付，已违反合同约定，要求解除双方签订的租赁合同，由被告赔偿其房屋装修费用61492元，双方经协商未成，原告遂向本院起诉。审理中，被告提起反诉，要求原告支付房租，恢复原状、赔偿损失；双方调解未成。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。在合同履行过程中，因原告要求提前解除合同，引起本案纠纷，双方争议的问题：原、被告在履行房屋租赁合同过程中，是否存在违约行为，双方的租赁合同是否应解除；原告的装修费用及被告的房租等损失是否应赔偿。依照双方签订的房屋租赁合同第11条规定：“被告提供现有购房手续，房屋产权证、土地证、一层平面图和有关手续，费用由原告负担（按实际办理进程时间全部交齐给原告）”，但双方在合同中对上述房屋手续具体交付时间并未约定，仅约定按实际办理进程时间交齐；而原告在其装修期内租赁房屋尚未装修完工即已停止了施工；虽然原告租赁被告的房屋包括香樟树花园、原敬老院所有房屋、花园以及后面的5间麻将房共计约26间，占地面积约360平方米，并约定被告在2018年12月9日将所租全部房屋接管移交给原告，并交钥匙；被告因其5间麻将房已租赁给他人经营，未在约定的时间同时将麻将房移交给原告，但原告对此知情并未提出书面异议，也未拒绝接受租赁房屋，还雇请被告的徒弟对房屋进行装修施工，放任被告的麻将房继续经营；在租赁房屋装修期间届满，被告要求原告支付房租时，原告却以被告未交产权证、土地证、平面图等理由拒缴房租，原告的行为违反双方合同约定，被告未交产权证、土地证、平面图及移交麻将房，不是原告不履行缴纳房租义务的理由，也不是原告提出解除合同的法定事由。被告在履行合同过程中，未按合同约定在2018年12月9日将双方合同中约定的5间麻将房及其钥匙移交给原告；虽然原告在被告未交付麻将房时未提出书面异议，放任被告麻将房继续经营，但被告不交付麻将房给原告使用的行为已违反双方合同约定。现因双方在租赁合同履行过程均存在违约行为，在本院审理期间双方对继续履行租赁合同均持消极态度。而本案原、被告均为七十多岁的老人，原告强烈要求解除双方的租赁合同，双方租赁合同已实际不能履行，形成了合同僵局，如不解除对双方都不利，解除双方租赁合同更有利于案件的根本解决，故本院对原告要求解除双方合同的诉请依法予以支持。双方在租赁房屋过程中，均存在违约责任，并已造成了相应的损失；《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告的损失为其租赁房屋所用去的装修材料及人工费用共计为61492元，被告的损失为自2019年3月18日至本院判决时止的房租损失计46620元（5180元×9个月）；对于被告提出的反诉原告恢复原状的请求，因被告在出租房屋给原告时，未要求原告不得改变房屋现状，也未对租赁房屋到期后需由原告恢复原状作出约定；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，现原告已对房屋进行了装修，其对房屋装修并未降低房屋的价值，原告装修后的租赁房屋对被告具有使用价值，租赁物的性质使用状态未发生变化，故对被告反诉原告恢复原状的诉请，本院不予采纳，但可作为双方解除租赁合同损失的参考因素予以考虑；被告反诉原告损毁其住宿设施及雨棚玻璃未提供相应的证据予以证实，要求原告赔偿其住宿设施和雨棚玻璃损失10000元本院不予支持。因双方在租赁房屋过程中均有违约行为，各自均应承担相应的违约责任。本院结合双方履行合同的情况，各自违约责任的程度，由原、被告各自赔偿对方损失的50%较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五项）、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除2018年12月8日原告谭某某与被告王某某签订的房屋租赁合同，由原告返还租赁房屋给被告。 二、被告王某某在本判决生效之日起十日内赔偿原告谭某某装修损失61492元中的50%，计30746元（61492元×50%）。其余由原告自行承担。 三、原告谭某某在本判决生效之日起十日内赔偿被告王某某2019年3月至2019年11月的房屋租金损失46620元中的50%，计23310元（46620元×50%）。其余由被告自行承担。 四、驳回被告王某某反诉原告谭某某的其他诉讼请求。 本案受理费1472元，反诉费956元，由原告承担1214元，由被告承担1214元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长 刘 玉 梁 人民陪审员 吴  晶 人民陪审员 徐 吕 俊 二〇一九年十二月十日 代理书记员 欧阳嘉慧