广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7944号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行,营业场所广东省广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌，行长。委托诉讼代理人：张军、纪云妹，均为北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：欧晓林，女，1981年9月25日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县,被告：阙生顺，男，1981年4月22日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县,被告：清远市广州后花园有限公司，住所地广东省清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房，统一社会信用代码9144180272599927XE。法定代表人：宋红成,董事。委托诉讼代理人：曹金光，男，系该被告的工作人员。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建行花都分行）与被告欧晓林、阙生顺、清远市广州后花园有限公司（以下简称广州后花园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张军、被告广州后花园公司委托诉讼代理人曹金光到庭参加诉讼。被告欧晓林、阙生顺经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行花都分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行花都分行与欧晓林之间于2016年1月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-20161211847）；2.欧晓林立即偿还建行花都分行借款本金1317003.47元及至付清之日止的利息、本金罚息、利息罚息（截至2019年9月9日，尚欠利息32095.20元、本金罚息271.89元和利息罚息528.5元；此后的各类利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计付至款项还清之日止）；3.欧晓林立即向建行花都分行支付本案律师服务费40163元；4.建行花都分行对欧晓林用作抵押的位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛XX湾XX栋XX层XX号房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.阙生顺对欧晓林的上述债务承担共同还款责任；6.广州后花园公司对欧晓林、阙生顺的上述债务承担连带保证责任；7.本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由欧晓林、阙生顺、广州后花园公司承担。事实与理由：2016年1月8日，建行花都分行与欧晓林签订编号为440550006-2012-20161211847的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行花都分行向欧晓林发放贷款141万元，用于欧晓林购买位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛XX湾XX栋XX层XX号房的房产。合同签订后，建行花都分行于2016年2月18日足额发放贷款，并办理了抵押权预告登记。然而从2019年3月起，欧晓林连续拖欠还款，经建行花都分行多次催告后仍拒不还款。因上述债务发生在欧晓林与阙生顺婚姻关系存续期间，故阙生顺应对欧晓林本案债务承担共同还款责任。根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，在未办妥《他项权利证》之前，广州后花园公司应对上述债务承担无条件、不可撤销的连带保证责任。被告欧晓林、阙生顺未出庭，无答辩意见。被告广州后花园公司辩称：1.我方同意按照《楼宇抵押贷款合作协议》的约定承担连带保证责任，但建行花都分行应当优先对涉案房屋行使抵押权。2.如我方按照《楼宇抵押贷款合作协议》的约定承担连带担保责任后，建行花都分行对欧晓林、阙生顺的权利义务应当转让给我方，我方将向欧晓林、阙生顺进行追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2014年8月，建行花都分行与广州后花园公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：就广州后花园公司开发建设并销售的坐落于清远市美林湖·国际社区（地段）的经批准命名为美林湖·国际社区的商品楼宇，建行花都分行为该项目的住宅、商业用房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务；在该项目楼宇销售期间，广州后花园公司对建行花都分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行花都分行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；在建行花都分行提供阶段性放款服务的情况下，广州后花园公司除承担办妥抵押登记（备案）手续至建行花都分行办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并将《房地产权证》和《他项权利证》交建行花都分行保管之日止的保证责任外，还承担以下期限内的连带保证责任：在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自建行花都分行将贷款资金划入广州后花园公司的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止；保证责任的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）、建行花都分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费等）。2016年1月8日，欧晓林（借款人）与建行花都分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550006-2012-20161211847），约定：欧晓林向建行花都分行借款141万元，用于购买清远市美林湖·国际社区天汇半岛XX湾XX栋XX层XX号房的房产，贷款期限为300个月，采用等额本息还款方法还款；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%（该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次），借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整日为每年1月1日；借款人同意贷款人在办妥抵押登记(备案）手续前将贷款款项一次划入广州后花园公司账户；欧晓林以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。关于违约责任，上述合同还约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权行使以下权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。2016年2月18日，建行花都分行依约发放141万元贷款至上述指定账户。2016年3月18日，清远市自然资源局对涉案位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛XX湾XX栋XX层XX号房的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为建行花都分行，抵押人为欧晓林，被担保债权数额为141万元。从2016年3月18日起，欧晓林每月按期归还贷款本息，但从2019年3月起开始逾期。截止至2019年9月9日，欧晓林尚欠剩余借款本金1317003.47元及按合同约定计算的利息32095.2元、本金罚息271.89元和利息罚息528.5元。另查明，欧晓林、阙生顺于2003年12月1日登记结婚。2019年5月17日，建行花都分行与北京市浩天信和（广州）律师事务所签订委托代理协议，委托该律所处理建行花都分行的有关个人住房按揭贷款、消费贷款等个人贷款等相关诉讼事宜，代理实行全部风险代理付费。双方同意按以下标准支付代理费：1.现金直接回收，按回收金额的3%支付；2-7（略）；8.通过诉讼方式实现债权的，单件代理费不超过30000元；通过非诉讼方式实现债权的，单件代理费不超过5000元。建行花都分行明确本案的律师费的计算方法为起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三（1338782.89元×3%）。2019年7月12日，建行花都分行向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结欧晓林、阙生顺、广州后花园公司价值1338782.89元的银行存款或相应价值的财产。2019年7月17日，本院依法作出民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结欧晓林、阙生顺、广州后花园公司名下价值1338782.89元的财产。2019年7月30日，本院查封了欧晓林名下位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛XX湾XX栋XX层XX号房的房产。本院认为，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是当事人的真实意思表示，内容没违反法律规定，当事人均应按照合同的约定履行义务。涉案借款合同签订后，建行花都分行已按照合同约定发放贷款141万元，欧晓林应依约定如期还款。但从2019年3月起，欧晓林多期逾期未还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故建行花都分行主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550006-2012-20161211847）、欧晓林归还剩余借款本金1317003.47元并支付各类利息（截至2019年9月9日，尚欠利息32095.20元、本金罚息271.89元和利息罚息528.5元，之后的各类利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至付清款日止），符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于律师费能否支持的问题。本案中，建行花都分行确实委托律师到庭参加诉讼，必然产生一定的律师费，而且根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，欧晓林未按期归还贷款本息，应支付建行花都分行以法律手段追偿借款本息而产生的一切费用，故建行花都分行主张律师费，理据充分，本院予以支持。但是根据委托代理协议的约定，通过诉讼方式实现债权的，单件代理费不超过30000元，而且建行花都分行并未提供证据证明其已实际支付律师费40163元，故建行花都分行主张按照起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三计算律师费，已超出合理范围，本院调整为30000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，欧晓林签订涉案贷款合同时，与阙生顺是夫妻关系，且该债务系用于购买生活居住的房产而产生，本案亦无证据证明该债务仅为欧晓林的个人债务，故建行花都分行要求阙生顺与欧晓林共同偿还本案借款本金及各类利息、罚息、律师费的主张，本院予以支持。关于广州后花园公司应否承担连带保证责任的问题。涉案房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，并无证据证明已办理了房地产权证和他项权利证，根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，广州后花园公司应承担无条件、不可撤销的连带保证责任，广州后花园公司对此亦无异议，再结合《楼宇抵押贷款合作协议》有关保证责任范围的约定，建行花都分行主张广州后花园公司对欧晓林本案债务承担连带保证责任，理据充分，本院予以支持。广州后花园公司辩称建行花都分行应优先行使抵押权，但《楼宇抵押贷款合作协议》并无此约定，且无事实基础，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，广州后花园公司承担保证责任后，在其承担担保责任的范围内，有权向债务人欧晓林追偿。关于建行花都分行主张对涉案房产经拍卖或变卖所得价款行使优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述规定，抵押权预告登记仅表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但是抵押权并未当然设立，不能发生物权登记的效力。本案中，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》约定，欧晓林自愿提供涉案房屋作为抵押，但是本案并无证据证明已办理房屋抵押权登记，而依据上述规定，建行花都分行作为预告登记权利人，对案涉房屋并未取得抵押权，故建行花都分行诉请主张对涉案房屋经折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告欧晓林之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440550006-2012-20161211847）；二、被告欧晓林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿付借款本金1317003.47元及利息、本金罚息、利息罚息（利息、本金罚息及利息罚息的计算方式：暂计至2019年9月9日，尚欠利息32095.20元、本金罚息271.89元和利息罚息528.5元，之后的利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至付清款日止）；三、被告欧晓林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行支付律师费30000元；四、被告阙生顺对被告欧晓林上述债务承担共同还款责任；五、被告清远市广州后花园有限公司对被告欧晓林上述债务承担连带清偿责任；被告清远市广州后花园有限公司承担连带清偿责任后，在承担责任的范围内有权向债务人欧晓林追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8605元，保全申请费5000元，由原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行负担63元，被告欧晓林、阙生顺、清远市广州后花园有限公司负担13542元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘根星二〇一九年九月十八日书记员  周莺妍