江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0521民初1711号原告：江西立信房地产开发有限公司，住所地：新余市长青北路。法定代表人：付小红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凡，江西三江合律师事务所律师。被告：林秋玉，男，1990年7月29日生，汉族，住分宜县。委托诉讼代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。原告江西立信房地产开发有限公司诉被告林秋玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，被告林秋玉于2019年8月26日向本院提出反诉，本院审查后依法予以受理。本院在审理过程中发现案情较为复杂，需要转为普通程序审理，于2019年9月10日裁定转为普通程序。本院于2019年9月24日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）江西立信房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘小凡，被告（反诉原告）林秋玉及其委托诉讼代理人黄勇到庭参加了诉讼。因庭审中被告（反诉原告）林秋玉申请司法鉴定，本院依法委托江西铭志司法鉴定中心进行司法鉴定而扣除审限70天。本案现已审理终结。原告江西立信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金49822.08元，违约金8496.71元（暂算至2019年6月30日），两项共计58318.79元，并以租金49822.08元为基数，按月利率2%计算支付自2019年7月1日起至给付之日止的违约金；2、本案诉讼费、保全费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原、被告双方签订一份《立信地产商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于江西省分宜县钤山路与湖东路交汇处帝景观澜小区1栋111、112、113号商铺，用于经营吊顶，租赁期限自2018年3月6日至2021年3月5日。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用，但被告却未按期支付租金。原告多次向被告催付租金未果，故原告诉至法院。被告林秋玉辩称：1、请求法院驳回原告的全部诉讼请求。由于原告提供的商铺不能正常使用，不能达到原、被告签订合同的使用目的，在租赁前和装修时，被告就发现商铺有漏水情形，原告在被告进场装修时就承诺会对顶棚进行维修，现在商铺还存在多处漏水情形，对被告造成严重经济损失，被告多次向原告反映情况，均没解决，被告现在的商铺无法使用，原告起诉的租金和相应的违约金没有依据。2、被告已经向原告交付了2018年3月6日-2018年6月5日的租金，相关票据已向法院提供，根据签订的合同，每年的第三季度要免除被告一个月的租金，原告诉讼请求对被告有关租金的计算存在错误。3、关于违约金的计算，虽然双方有约定违约金，但原告对违约金计算过高，租金未付的违约金明显高于被告的损失，根据合同法的有关规定，对当事人造成损失的违约金可以适度调整。反诉原告林秋玉向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《立信地产商铺租赁合同》；2、判令反诉被告赔偿经济损失300000元（该损失暂定，具体经济损失以司法鉴定确定的为准）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实理由：2018年3月6日，反诉原、被告签订一份《立信地产商铺租赁合同》，约定：反诉原告租赁反诉被告所有的位于分宜县帝景观澜小区1栋111、112、113号商铺用于经营吊顶，租期自2018年3月6日至2021年3月5日。合同签订后，反诉原告交付了3个月租金并装修营业，但从装修开始至今，该商铺便开始出现多处漏水情形，反诉原告要求反诉被告进行维修，但所谓维修根本无济于事，依然晴天小漏，下雨大漏，给反诉原告的店铺装修造成重大霉变损失，也对反诉原告的店铺经营形象造成严重影响，反诉原告生意也一落千丈，惨淡经营，鉴于反诉被告提供的上述商铺无法正常使用，且给反诉原告造成重大经济损失（含店铺装修及经营损失），为此，反诉原告诉至法院。庭审中，反诉原告基于解除商铺租赁合同提出增加反诉请求：判令反诉被告返还反诉原告商铺保证金5392元及装修保证金2000元，共计7392元。反诉被告江西立信房地产开发有限公司辩称：1、反诉原告的反诉请求缺乏事实、法律依据，交付给反诉原告的商铺是验收合格的，早已通过消防验收合格，根据双方的约定，只要反诉被告将竣工验收合格的租赁标的交付给反诉原告即可，就应视为反诉被告已履行完毕合同约定的主要义务，至于对租赁标的装修、商铺经营系反诉原告自身的义务，与反诉被告无关，合同中第六条第六款规定“租赁期间，该商铺的维修保养由乙方负责并承担全部费用”，本案中，反诉被告已将符合要求的租赁标的交付给反诉原告使用，双方办理了交接手续，按照合同约定，反诉被告已履行完合同的主要义务，反诉原告完全可以继续经营，合同目的可以实现，不存在任何违约行为，因此，根据合同及法律规定，反诉原告要求反诉被告退还保证金、赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。本案中，恰恰是反诉原告单方擅自解除合同，且没有按照合同约定支付租金，其存在违约行为，按照合同第九条约定，反诉被告有权没收反诉原告的保证金。在审理过程中，反诉被告同意反诉原告关于解除商铺租赁合同及补充协议书的意见，但提出如果解除合同，反诉原告应将涉诉商铺返还反诉被告，反诉原告占用商铺时间应按合同约定的租金计算，此前反诉被告给予反诉原告免除的租金反诉原告应全额补交，违约金持续计算，直至反诉原告搬离之日。当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据有江西立信物业管理公司2018年3月7日开具的装修保证金收据，2018年3月15日开具的1栋111、112、113号商铺押金收据，2018年3月15日开具的1栋111、112、113号商铺2018年3月6日-2018年6月5日租金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）出示的商铺租赁合同复印件，拟证明2018年3月6日原、被告双方签订租赁合同，约定被告租赁原告的商铺用于经营吊顶，租赁期限自2018年3月6日至2021年3月5日，合同约定支付租金时间为每届满3个月之前10天内一次性付清下一期租金，合同第九条第四款约定被告逾期交纳租金需按日千分之五支付违约金；被告（反诉原告）对证据三性均有异议，提出原告（反诉被告）没有提供租赁合同原件，对合同内容不能确认；本院认为原告（反诉被告）不能提交租赁合同的原件，因被告（反诉原告）对租赁合同复印件上的商铺基本情况、商铺用途、租赁期限、保证金支付没有异议，且有双方当事人认可的租金和保证金收据相印证，本院对该部分内容予以认定，但对租赁合同的其他部分内容，因被告（反诉原告）对真实性有异议，本院审查认为该复印件不清晰、不完整，部分字迹辨认不清，且有用笔改写的痕迹，故对租赁合同中无其他证据相印证的内容的真实性无法确认，不予认定。2.被告（反诉原告）出示的补充协议书，拟证明双方协议约定原告（反诉被告）同意免除每年第三季度一个月的房租，原告（反诉被告）对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为补充协议并没有改变租赁合同的条款，租赁合同明确约定逾期支付租金15天以上的，免除的租金应全额补交；本院认为双方当事人对补充协议书的真实性无异议，且系证据原件，在原告（反诉被告）未提供租赁合同原件的情况下，该证据的证明力大于租赁合同复印件的证明力，对该证据予以认定。3.被告（反诉原告）出示的涉诉商铺的照片、证人林某、袁某的出庭证言，拟证明涉诉商铺从租赁进场装修时就发现漏水，原告（反诉被告）知道商铺漏水情形，但没有采取有效的维修补漏措施，原告（反诉被告）对证据三性有异议；本院认为该组证据能够相互印证，证明涉诉商铺存在漏水情形，予以认定。4.被告（反诉原告）出示的商铺装修的相关协议、货单、收据及领条等，拟证明被告（反诉原告）装修商铺共计花费280380.76元；原告（反诉被告）对证据三性有异议；本院认为该组证据与装修保证金收据相印证可以证明被告（反诉原告）对涉诉商铺进行了装修，但不能达到证明装修费用为280380.76元的目的，对关联性及证明目的不予认定。5.本院在审理过程中，被告（反诉原告）对涉诉商铺是否存在漏水情形、因漏水造成装修损坏的维修费用、涉诉商铺装修物（含店面广告）现有价值申请司法鉴定，江西铭志司法鉴定中心于2019年12月3日作出赣铭（2019）建鉴字081号司法鉴定意见书，于2019年12月11日开具了鉴定费发票，经组织原告（反诉被告）、被告（反诉原告）质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性无异议，但认为鉴定的因漏水造成的维修费用及装修物现有价值偏低，对鉴定费发票无异议，原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为造价鉴定不符合“法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人”的规定，鉴定所依据的协议、销货单等检材未经质证，反诉请求中没有提及“广告牌”的现有价值，并认为不能达到反诉原告的证明目的；本院认为江西铭志司法鉴定中心是本院依法定程序委托的，本案委托鉴定的事项都是与建设工程相关的事项，鉴定机构及三名鉴定人具备建设工程质量、造价鉴定资质，符合法律规定，提供的协议书、销货单等检材经过了庭审质证，且江西铭志司法鉴定中心司法鉴定意见书并没有以协议书、销货单等检材为依据，鉴定人员是在对现场进行全面勘查和检验的基础上，采取“套用2017年江西省房屋建筑与装修装饰工程消耗量定额及统一基价表，结合市场价及委托方提供的票据参考价”的方法综合进行核定，鉴定程序合法，反诉原告的反诉请求中明确了以司法鉴定确定的损失为准，故本院对江西铭志司法鉴定中心赣铭（2019）建鉴字081号司法鉴定意见书及鉴定费发票的真实性、合法性及证明目的予以认定，对关联性本院将在下文中予以阐述。根据以上认定的证据和原、被告的当庭陈述，本院可以确认以下事实：2018年3月6日，江西立信房地产开发有限公司与林秋玉签订一份《立信地产商铺租赁合同》，合同约定，林秋玉租赁江西立信房地产开发有限公司所有的位于江西省分宜县钤山路与湖东路交汇处帝景观澜小区1栋111、112、113号商铺，用于经营吊顶，租赁期限自2018年3月6日至2021年3月5日。同日，江西立信房地产开发有限公司（甲方）与林秋玉（乙方）还签订了一份《补充协议书》，协议书约定：一、乙方承诺将租赁合同项下南面1、2、3、5号楼商铺于2018年6月30日之前完成招租满，否则租赁合同项下一楼商铺租金按18元/月/平方米计算，二楼商铺租金按12元/月/平方米计算，甲方认可；二、租赁期间，甲方同意在租期第一年、第二年、第三年每年的第三季度给予免除乙方一个月的租金，乙方同意接受；三、本补充协议书系租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力；本补充协议书与租赁合同约定有不同之处的，则以本补充协议约定为准。2018年3月7日林秋玉向江西立信物业管理有限公司交纳装修保证金2000元，2018年3月15日林秋玉向江西立信物业管理有限公司交纳商铺押金5392元，同日林秋玉交纳2018年3月6日-2018年6月5日商铺租金5392元（装修期免租一个月），上述费用江西立信物业管理有限公司均开具了收据，江西立信房地产开发有限公司也均予以认可。合同签订后，江西立信房地产开发有限公司依约将商铺交付给林秋玉使用，林秋玉将租赁的涉诉商铺装修后正式营业，在装修及营业期间林秋玉发现商铺出现多处漏水情形，林秋玉向江西立信房地产开发有限公司和江西立信物业管理有限公司反映商铺漏水情况，江西立信物业管理有限公司派人对商铺进行过维修，但维修后商铺仍存在漏水情形，影响了林秋玉对涉诉商铺的正常使用，也给林秋玉租赁的商铺装修造成了一定损失。庭审中林秋玉向本院申请司法鉴定，本院于2019年10月22日委托江西铭志司法鉴定中心进行鉴定，2019年12月3日江西铭志司法鉴定中心出具赣铭（2019）建鉴字081号司法鉴定意见书，鉴定意见为：112号、113号商铺漏、渗水点为四处，二处较为严重，其他二处较为轻微，111号商铺渗、漏点特别严重，后墙位已连片渗漏墙，顶棚腻子粉墙面等整片变黑腐朽严重；因漏水造成装修损失复原维修费用为23400.92元；装修、装饰物现行实际价值为67333.71元。林秋玉支付鉴定费19000元。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、双方当事人签订的商铺租赁合同、补充协议书依法是否应当解除；2、原告主张的租金、违约金是否有事实和法律依据；3、反诉原告主张反诉被告赔偿经济损失300000元并返还保证金7392元的反诉请求是否有法律和事实依据。关于双方当事人签订的房屋租赁合同、补充协议书依法是否应当解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”反诉原告主张解除商铺租赁合同，在审理过程中反诉被告也同意解除商铺租赁合同，可以视为反诉原、被告就解除商铺租赁合同达成了一致的意思表示，补充协议书是商铺租赁合同的组成部分，双方当事人签订的房屋租赁合同、补充协议书依法可以解除，故反诉原告林秋玉主张解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同（补充协议书）的反诉请求，有事实、法律依据，本院予以支持。关于原告主张的租金、违约金是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告于2018年3月15日向原告支付2018年3月6日-2018年6月5日（装修期免租一个月）租金5392元，结合补充协议书的约定，本院认定涉诉商铺每月租金为2696元，被告按季度向原告支付租金。补充协议书第二条约定“原告同意在租期第一年、第二年、第三年每年的第三季度给予免除被告一个月的租金，被告同意接受”，被告除支付第一季度租金外未再向原告支付租金，故原告主张被告支付商铺占用期间租金的诉讼请求应予支持，按每月租金2696元从2018年6月6日计算至2019年12月5日租金为43136元（2696×3×6-2696×2），从2019年12月6日之后的租金按每月租金2696元计算至被告腾空归还商铺之日止。因租赁合同予以解除，原告向被告主张的违约金，实际上是原告因被告未按期支付租金所遭受的经济损失，本案中被告未按期支付租金给原告造成的经济损失为利息损失，根据租赁合同及补充协议书的实际情况，利息损失按季度分段计算再相加，其中租期第一年第三季度、第二年第三季度计算租金的基数均应扣除一个月租金2696元；故本院支持损失以每季度应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率（1-3年期4.75%）从2018年6月6日起计算至2019年12月5日为1312.63元（分段计算再相加，四舍五入，下同），并以43136元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年12月6日起计算至被告腾空归还商铺之日止；对2019年12月6日以后未付租金的损失，则以每季度租金8088（2696×3）元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从下一期的6日起计算至被告腾空归还商铺之日止。剩余期间不满一个季度的，不计算损失。对原告超过上述部分的诉讼请求，因原告仅提供商铺租赁合同复印件，无其他相关证据予以印证，无事实、法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失300000元并返还保证金7392元是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本院认为，商铺租赁合同是出租人向承租人收取租金的重要依据，反诉被告作为出租人应当妥善保管，现反诉被告不能提交租赁合同原件供法庭核对，与常理不符，也不属于法律规定提交书证原件确有困难的情形，反诉被告对此应承担举证不能的法律后果，故本院视为当事人对租赁物的维修没有另行约定，依法应由反诉被告履行对租赁商铺的维修义务。江西铭志司法鉴定中心关于“租赁物112号、113号商铺漏、渗水点为四处，二处较为严重，其他二处较为轻微，111号商铺渗、漏点特别严重，后墙位已连片渗漏墙，顶棚腻子粉墙面等整片变黑腐朽严重”的鉴定意见，是经鉴定人员现场全面勘查检验作出的，与本案具有关联性，本院予以认定。根据涉诉商铺渗漏的实际情况，本院认为反诉被告在租赁期间没有履行对租赁商铺的维修义务，而反诉原告也未按约定期限向反诉被告支付租金，现反诉原告以商铺漏水、不能实现合同目的为由主张解除租赁合同，本院认为反诉原、被告对导致租赁合同解除均存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”结合本案实际情况，本院酌情确定反诉原、被告的过错比例各为50%。江西铭志司法鉴定中心鉴定，因漏水造成内装修损坏复原维修费用为23400.92元，装修、装饰现行实际价值为67333.71元。反诉原告未提供证据证明其对商铺自行进行了维修并实际支付了维修费用，故对司法鉴定意见中关于内装修损坏复原维修费用23400.92元的关联性本院不予认定；因商铺租赁合同予以解除，本案商铺装饰装修为已形成附合的装饰装修，故司法鉴定意见中关于对装饰装修现行实际价值也即装饰装修残值损失为67333.71元，该项鉴定意见与本案具有关联性，本院予以认定。按赔偿比例50%计算，反诉被告应向反诉原告赔偿残值损失33666.85元；对反诉原告超出部分的赔偿请求，没有事实、法律依据，本院不予支持。对反诉原告预付的鉴定费19000元，根据司法鉴定意见书与本案的关联性及本院的评判情况，本院认为鉴定费应由反诉原告、被告各承担50%即9500元。反诉原告于2018年3月7日向反诉被告交纳装修保证金2000元，于2018年3月15日交纳商铺押金即履约保证金5392元，经查，反诉原告2018年就对商铺装修完毕并营业，反诉被告并没有提供证据证明反诉原告在装修中存在违约行为，故反诉原告主张反诉被告返还装修保证金2000元的诉讼请求，本院予以支持；因反诉原告在租赁期间未按期支付租金，存在违约行为，故反诉原告主张反诉被告返还履约保证金5392元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西立信房地产开发有限公司与被告林秋玉于2018年3月6日签订的《商铺租赁合同》和《补充协议书》；二、被告林秋玉于本判决生效之日起十日内将位于分宜县帝景观澜小区1栋111、112、113号商铺腾空归还原告江西立信房地产开发有限公司；三、被告林秋玉于本判决生效之日起十日内向原告江西立信房地产开发有限公司支付租金43136元（租金计算至2019年12月5日），并支付按月租金2696元的标准从2019年12月6日起计算至被告腾空归还商铺之日止的租金；四、被告林秋玉于本判决生效之日起十日内向原告江西立信房地产开发有限公司赔偿损失1312.63元（损失计算至2019年12月5日），并赔偿以43136元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年12月6日起计算至被告腾空归还商铺之日止的损失，对2019年12月6日以后未付租金的损失，则以每季度租金8088元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从下一期的6日起计算至被告腾空归还商铺之日止（按季度分段计算再相加。剩余期间不满一个季度的，不计算损失）；五、反诉被告江西立信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告林秋玉赔偿商铺装修装饰残值损失33666.85元，并向反诉原告林秋玉返还装修保证金2000元，合计35666.85元；六、驳回原告江西立信房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告林秋玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，保全费620元，合计1878元（原告江西立信房地产开发有限公司已预付），由原告江西立信房地产开发有限公司负担444元，被告林秋玉负担1434元；反诉费2955元（反诉原告林秋玉已预付），由反诉原告林秋玉负担2604元，反诉被告江西立信房地产开发有限公司负担351元。鉴定费19000元（反诉原告林秋玉已预付），由反诉原告林秋玉负担9500元，反诉被告江西立信房地产开发有限公司负担9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  杨晓珍人民陪审员  孙智玲人民陪审员  梁 剑二〇一九年十二月二十七日书 记 员  甘燕玲