广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初1729号原告：英德市人民政府英城街道办事处。住所地广东省英德市英城街道办。统一社会信用代码：11441881007313077L。法定代表人：谢机行，主任。委托代理人黄定球、胡细康，均为广东浈阳律师事务所律师。被告：谭教觉，男，汉族，1979年10月15日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托代理人何云，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：陆国锋，男，汉族，1956年11月1日出生，住广东省英德市。委托代理人朱志辉，广东省青于蓝律师事务所律师。原告英德市人民政府英城街道办事处（以下简称英城街道办）诉被告谭教觉、陆国锋企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告英城街道办的委托代理人黄定球、被告谭教觉及委托代理人何云、被告陆国锋及其委托代理人朱志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英城街道办诉请：1、判令解除原英德市茶果示范场与被告谭教觉签订的《承包茶香源大酒店经营合同》(2012年7月23日签）、《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》(2014年1月28日签）、英德市英城镇经济发展总公司与被告谭教觉签订《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》(2016年8月3日签），以及两被告之间的经营权转让出租协议；二、判令被告限期5日内支付原告承包金人民币61万元、滞纳金19876.91元，两项共计629876.91元，自2019年4月25日起按所拖欠数额的3‰每月支付滞纳金；3、判令被告限期1个月内将茶香源大酒店交还原告管理；4、判令本案的诉讼费由被告承担。原告英城街道办主张的事实与理由：2012年7月23日，原英德市茶果示范场（以下称茶果场）与被告谭教觉签订了《承包茶香源大酒店经营合同》（以下称合同），约定由茶果场发包将茶香源大酒店发包给被告谭教觉经营。合同约定，承包期巧年，承包金第一个五年按每月3万元收取，第二个五年按每月50000元收取，第三个五年按每月70000元收取。合同第五条第1项约定，乙方（被告）拖欠甲方（茶果场）承包金的，每逾期一个月按拖欠金额千分之三计付滞纳金，若逾期超过三个月不缴纳承包款，甲方（茶果场）有权解除合同，收回酒店经营权。2014年1月28日，茶果场与被告谭教觉就合同履行达成并签订了《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》（以下称补充协议一)，对2014年、2015年的租金减免优惠进行约定，并约定补充协议一没有约定的，仍按照原合同执行，特别是违约责任等。2014年英德市人民政府对英德市茶果示范场进行体制改革，并于2015年3月23日由中共英德市委办公室和英德市人民政府办公室联合发布[英委办（2015）12号]《中共英德市委办公室英德市人民政府办公室印发深化英德市茶果示范场体制改革方案的通知》，对茶果场体制改革方案进行公示。改革方案将茶果场撤销，并在第二章（三）载明：资产划转。清产核资后，将原市茶果示范场的全部资产及债务整体划归英城街道办管理。原告接收茶果场的资产和债务后，将案涉酒店及相关资产交由街道办企业英德市英城镇经济发展总公司管理。2016年8月3日，因被告此前申请在承包金上给予一定的优惠，英德市英城镇经济发展总公司与被告签订了《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》（以下称补充协议二)，对2016年3月至2017年2月的租金减免再次进行约定，并约定补充协议二签订后，乙方（被告）应及时向甲方足额缴纳租金，否则按原《承包茶香源大酒店经营合同》的违约条款处理。经原告统计，被告自2017年3月份至今累计拖欠原告承包金共计61万元（2017年3月一2017年9月欠7万元，2017年10月一2019年3月欠54万元）。原告街道办企业英城镇经济发展总公司于2018年12月5日向被告发出《关于要求履行合同的通知》（该通知由被告陆国锋签收），要求按约定履行合同义务，但被告至今都未能将拖欠原告的承包金付清。经原告核实，被告谭教觉于2015年9月23日办理了其作为个体户经营者身份经营的案涉酒店注销登记，被告陆国锋于同一日办理了经营案涉酒店的注册登记。原告认为，被告谭教觉已将案涉酒店的承包经营权转让给了被告陆国锋，现原告要求解除与被告谭教觉的合同关系并收回酒店经营权。两被告之间的合同关系是基于原茶果场与谭教觉的合同关系，因此两被告的合同关系也应解除，而且被告陆国锋是酒店的实际经营者，对于交还酒店经营权有重大利益关系，也有附随义务。原告认为，被告长期不按约定履行足额支付承包金的义务，经催告后仍不及时补足拖欠的款项，属于根本性违约，其拒绝履行合同义务的行为，己导致双方签订的协议书无法继续履行，故为此，原告为维护合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判准原告的诉讼请求。被告陆国辉辩称：一、请求法院依法不予支持原告的第一项诉讼请求，判令英德市茶果园示范场与被告谭教觉签订的《承包茶香源大酒店经营合同》、《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》和英德市英城镇经济发展总公司与被告谭教觉签订的《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》以及被告谭教觉与答辩人陆国锋之间的经营权转让出租协议继续履行、不应解除。1、被告谭教觉将茶香源大酒店（简称“酒店”）转包给答辩人陆国锋不违反合同约定。2015年9月23日，被告谭教觉因无力承包涉案酒店，提出将涉案酒店转包给答辩人陆国锋；因被告谭教觉与英德市茶果园示范场签订的《承包茶香源大酒店经营合同》第四条第5款中明确约定允许乙方（即被告谭教觉）转包，确定了被告谭教觉具有转包的权利。被告谭教觉便按照该条的规定将涉案酒店转包给了答辩人陆国锋，答辩人陆国锋办理了新的酒店的营业执照。被告谭教觉与答辩人陆国锋转包酒店是按照合同约定的转承包权利进行的，基于原合同的约定，并没有违反相关法律的规定，是合法合规的。2、被告谭教觉承包酒店并未违反合同的约定。原茶果示范场与被告谭教觉2012年7月23日签订《承包茶香源大酒店经营合同》后，被告谭教觉投入了400多万元进行装修，并支付了10万元保证金。由于大环境影响加之经营不善，酒店一直处于亏损状态，在此情况下，被告谭教觉与原茶果示范场经商议，双方于2014年1月28日签订了《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》，双方对承包余减免进行了约定，被告谭教觉按照《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》约定的承包金条款予以支付了承包金。3、答辩人陆国锋与英德市英城镇经济发展总公司签订的合同无解除的事实与理由。答辩人陆国锋在转承包涉案酒店后，由于大环境并未好转，经营非常困难。2016年8月3日，答辩人陆国锋通过被告谭教觉与原告下设英德市英城镇经济发展总公司（原告指定管理单位）就酒店经营问题进行沟通，英德市英城镇经济发展总公司在了解到答辩人的困难后，同意减少2016年3月至2017年2月的承包金，双方签订了新的补充协议。答辩人陆国锋己按照新的补充协议的约定，付清至2017年2月的承包金。故答辩人陆国锋与英德市英城镇经济发展总公司签订的合同也无解除的事实和理由。2017年3月后，由于酒店经营环境仍未好转，答辩人陆国锋多次向原告及英德市英城镇经济发展总公司提出减租申请，原告均未予以回复。答辩人陆国锋认为，答辩人陆国锋从未断租且一直保持诚意与原告沟通协商，答辩人陆国锋在极为困难的情况下，仍按照每月2万元的标准支付承包金（最近两个月按照每月5万的标准支付），同时未停止向原告发出减租的请求。同时，《承包茶香源大酒店经营合同》第五条第1款约定“逾期三个月不缴纳承包款”，甲方（即原告）才有权解除合同，而答辩人陆国锋一直在缴纳承包款，只是由于经营困难的问题，承包款一直按照补充协议约定的金额予以支付，原告于情于理均应考虑答辩人困难，而不应断然要求解除合同，解除合同必然会使答辩人造成巨大的经济损失。由于承租人对房屋的装修添附价值巨大，不适宜解除合同。同时，本着有利生产力的发展，劳动力的发展和劳动就业、地方税收等因素也不适宜解除合同。二、原告提供的酒店存在严重瑕疵，答辩人陆国锋的减租请求和少交承包款行为应当得到理解和支持。答辩人陆国锋承包酒店后，于2018年初被英德市公安消防大队告知酒店七层西区未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案，而该区域因无法另行开设消防通道而无法使用。2018年5月14日答辩人陆国锋收到《行政处罚决定书》，被行政罚款31000元，七层西区被责令停止使用，这直接造成涉案酒店中的11间房无法使用。原茶果示范场与被告谭教觉签订《承包茶香源大酒店经营合同》时，提供了酒店的房产证作为附件，房产证显示酒店层数为七层。但原告从未告知被告谭教觉与答辩人陆国锋酒店七层西区11间房并无消防验收，无法使用。基于消防问题，答辩人陆国锋被处罚后，多次向原告提出根据实际情况减免租金的合理诉求，但却从未得到原告的回应。综上，答辩人陆国锋认为，答辩人前期投入巨大（400多万元的装修款、14万元的保证金），在大环境不好的情况下仍竭力维持，解决了英德市30多人的社会就业问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，由于经营和消防的问题，原告因在客观情况发生改变的情况下，在履行合同义务不符合约定的情况下，原告应当与答辩人协商采取补救措施，通过减少部分承包款方式来确保合同能够正常履行，而不是直接解除合同、收回经营权。根据诚实信用和公平公正原则，解除合同也将造成对答辩人陆国锋的极大不公平（答辩人投入巨额装修款原本是为承包巧年准备的，现仅经营7年），同时也将造成30多人失业，给社会稳定带来不利影响。故请求法院依法支持答辩人的答辩意见。被告谭教觉辩称，一、确实有拖欠租金，但是拖欠租金是有原因的。原告提供的房屋消防不合格，有部分房屋不能正常使用，经营状况也不好，所以并不是恶意拖欠，解除合同的条件不成就；二、根据合同约定，答辩人有权转租房屋，因此，履行支付租金的义务应由被告陆国锋承担。经审理查明，2012年7月23日，原茶果示范场与被告谭教觉签订了《承包茶香源大酒店经营合同》，约定由茶果场将位于英德市英城和平北路与金子山四号路交汇处的综合市场的部分楼房，改造成茶香源大酒店后转让给被告谭教觉经营，承包期自2012年10月1日至2027年10月1日，共15年，押金10万元；被告谭教觉一次性支付茶果示范场300万元，作为装修酒店及购买酒店设备之用，并由茶果示范场将酒店办理三星级酒店资质后，交由被告方经营使用；承包款第一个五年承包期为每月3万元，第二个五年承包期为每月5万元，第三个五年承包期为每月7万元，承包款在每月的25日缴交当月；承包方有权自行转包；承包方拖欠茶果场承包金，每逾期一个月按拖欠金额千分之三计付违约金，若逾期超过三个月不缴纳承包款，茶果示范场有权解除合同，收回经营权。事后，被告向原告方支付了300万元，原告方将案涉酒店进行装修后，交付被告谭教觉使用，并以被告谭教觉为经营者登记了“英德市茶香源大酒店”个体工商户，原告为该酒店办理了的相应的酒店经营资质。2014年1月28日，茶果场与被告谭教觉就合同履行签订了《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》，对2014年、2015年的租金减免优惠进行了约定，租期延长了三年。2015年3月23日，英德市人民政府对茶果示范场进行体制改革，由中共英德市委办公室和英德市人民政府办公室联合发布《中共英德市委办公室英德市人民政府办公室印发深化英德市茶果示范场体制改革方案的通知》[英委办（2015）12号]文件。改革方案将茶果示范场撤销，原市茶果示范场的全部资产及债务整体划归原告英城街道办管理。原告接收茶果示范场的资产和债务后，将案涉酒店等相关资产交由街道办企业英德市英城镇经济发展总公司管理。2015年6月7日，被告谭教觉与被告陆国锋达成转包协议，由被告陆国锋转包了被告谭教觉承包经营的案涉酒店。事后，被告谭教觉注销了“英德市茶香源大酒店”，并以被告陆国锋作为登记人重新注册了“英德市茶香源大酒店”个体工商户，由被告陆国锋直接向原告英城街道办支付承包金。2016年8月3日，原告以其下属的英德市英城镇经济发展总公司名义与被告签订了《承包茶香源大酒店经营合同补充协议》（以下称补充协议二)，对2016年3月至2017年2月的租金减免按每月2万元支付。自2017年3月份起至2019年3月止，被告陆国锋一直按每月2万元支付承包款。原告认为被告累计拖欠承包金共计61万元（2017年3月-2017年9月欠7万元，2017年10月-2019年3月欠54万元），于2018年12月5日向被告发出《关于要求履行合同的通知》，由被告陆国锋签收。2018年5月14日，英德市公安局消防大队对被告陆国锋作出了《行政处罚决定书》，以其承包经营的“英德市茶香源大酒店”第七层西区未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案，罚款31000元，责令第七层西区停止使用。庭审中，原、被告确认，“英德市茶香源大酒店”所占用的建筑物共七层，第一、二层主要作酒店大堂使用，而用于住宿的第三至七层房间约62间，其中第七层约22间房间，西区约11间房间。由于第七层西区的房屋在建设时没有设计消防逃生通道，导致酒店消防检查验收不能达标。原被告均确认，无法通过房屋改造使消防达标或者消防改造的经济成本过高，改造不符经济成本原则。以上事实，有原被告提供的书面证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系企业承包经营合同纠纷。原告英城街道办作为茶果示范场权利义务的继受者，对案涉合同依法继承相应的合同权利义务。原告英城街道办与被告谭教觉的企业承包经营合同及两份补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，具有法律拘束力。被告谭教觉依照合同约定将承包合同转包给被告陆国锋经营，符合法律法规的规定，同样合法有效。关于原告主张解除合同的请求。案涉承包经营合同中约定：承包方“逾期超过三个月不缴纳承包款，茶果场有权解除合同”。被告谭教觉向被告陆国锋转包酒店后，一直由被告陆国锋向英城街道办支付租金，实际上是被告陆国锋代被告谭教觉履行承包合同的承包款支付义务。本案中，被告陆国锋从2017年3月份起至2019年3份止，每月均向原告英城街道办支付了2万元租金，虽然在此期间存在未按合同约定足额支付承包款的情形，但是并未出现连续三个月不缴纳承包款的事实；且本案承包合同中，酒店的300万元之巨的改造费实际由承包方支付，合同承包期限为15年之久（事后又约定延长了3年承包期），若在承包经营期内，仅因承包方未按期足额缴交部分承包款，发包方即可随时行使合同解除权，致承包方的巨额投资款处于随时损失的风险中，这不符合承包方的合同预期，显然该约定将承包方置于极为不利的合同地位，不符合民事行为公平的基本原则。另一方面，承包合同中约定，由发包方将酒店装修好、并办理好三星级酒店资质后交付承包方经营使用，但是原告交付的酒店，第七层西区的房间不符合消防设计要求，不能作为酒店的住宿房屋使用，存在合同履行瑕疵。原告将存在瑕疵的酒店发包给被告进行经营，属于合同履行中的违约行为。在原告亦存在事先违约的情形下，仅因被告方拖欠部分承包款，并未导致合同中约定的原告方单方面解除权条件成就；本案中，亦未出现合同法定解除的情形；故，对原告要求解除其与被告谭教觉之间的企业承包经营合同及相关补充协议的主张，因事实不足，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张拖欠的61万元承包款支付的问题。根据被告陆国锋提供的英德市公安局消防大队的《行政处罚决定书》证实，其中原告提供的酒店第七层西区的房间不符合消防设计要求，导致约11间房间不能使用，根据合同法的规定，被告有权要求原告减少其承包款。本案中，不能作为酒店住宿使用的房间约占可住宿房间的六分之一，故本院酌情认定，原告应减少六分之一的承包款，即2017年3月至9月份承包款为3万元×（1-1/6）=2.5万元，2017年10月份至2019年3月份为5万元×（1-1/6）=4.17万元。经核定，被告谭教觉尚拖欠原告英城街道办的承包款为（2.5万元-2万元）×7个月+（4.17万元-2万元）×18个月=42.56万元，该由被告谭教觉承担继续履行的义务。对于原告要求逾期履行违约金按日3‰计算的主张，折合成年利率后约定违约金达120%，明显过高，且原告方未提供其实际损失的依据，对违约金本院依法调整为以实欠款按年利率6%计算。被告谭教觉将案涉酒店转包给被告陆国锋经营后，并未退出其与英城街道办企业承包经营合同的法律关系，故被告谭教觉应承担继续履行合同承包款支付的义务。而根据合同相对性原则，转包合同的双方当事人为被告谭教觉及被告陆国锋，该合同仅拘束两被告，故，被告陆国锋并无直接向原告英城街道办履行承包款支付的义务，原告要求被告陆国锋承担连带向其支付拖欠承包款的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于被告提出的行政罚款损失及原告交付不符合约定造成的装饰费损失，本案中，被告并未提出反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告谭教觉在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告英德市人民政府英城街道办事处拖欠的承包款42.56万元，并承担从2017年3月25日起按实欠款以年利率6%计算的逾期违约金；二、驳回原告英德市人民政府英城街道办事处的其他诉讼请求。本案本诉受理费10098.76元，由被告谭教觉承担8000元，其余2098.76元，由原告英德市人民政府英城街道办事处承担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  巫雪媚人民陪审员  黄惠英二〇一九年九月二十七日书 记 员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。