辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4303号原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被告：张双龙，男，1988年10月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行，住所地沈阳市苏家屯区雪松路28号。负责人：马媛，该银行行长。委托诉讼代理人：张欣，该银行副经理。原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告张双龙、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称建行苏家屯支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司的委托诉讼代理人刘阳、第三人建行苏家屯支行的委托诉讼代理人张欣到庭参加诉讼。被告张双龙经本院依法公告传唤，现公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2.判令被告给付违约金108453.90元（按合同补充协议第3.6.2条款计算，计算至被告履行完毕商品房预告抵押登记注销、商品房备案合同撤销或实际腾退涉案房屋最终之日止，并按照总房款30%主张违约金）；3.请求法院判令被告给付原告房贷利息、罚息12884.70元；4.请求法院判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续并承担费用；5.请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同预告抵押登记手续并由被告承担费用；6.要求被告张双龙承担本案诉讼费用、保全费、诉讼责任保全保险费。事实及理由：2014年4月7日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定被告张双龙购买原告开发的位于苏家屯区房屋一处，建筑面积77.75平方米，房屋总价款361513元。双方在合同第六条第三款约定：2014年4月7日前付清111513元，余款为按揭贷款，2014年5月7日前支付25万元。2014年9月30日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人依约发放贷款25万元。截至2018年2月27日，被告未偿还贷款本息合计251423.64元。第三人建行苏家屯支行于2017年10月9日将原、被告诉至沈阳市苏家屯区人民法院，该院作出（2017）辽0111民初4668号民事判决书，判决被告张双龙偿还第三人借款本金、利息、罚息251423.64元，2017年2月28日起的利息、罚息按合同约定另行计算至实际款清日止，并判令原告对上述款项承担连带给付责任。案件受理费5071元，由张双龙负担。2018年4月23日，原告代被告向第三人偿还了借款本金、利息及罚息合计250076.87元。根据双方签订的合同补充协议3.6.2条款，以及本案计算违约金的实际情况，原告同意按照总房款即361513元的30%主张违约金108453.90元。现原告诉讼法院，请法院支持原告的诉求。被告张双龙未答辩。第三人建行苏家屯支行述称，原告已经按生效判决履行了还款义务，我行同意配合原告办理注销手续。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积77.75平方米，房屋总价款361513元，2014年4月7日前支付全部房款的31%计111513元，余款为按揭贷款，应于2014年5月7日前支付全部房款的69%计25万元。双方在补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反贷款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同于出卖人发出的解除合同的通知送达买受人之日起正式解除。合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之叁的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索。合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。合同签订后，被告向原告支付房屋首付款111513元。2014年9月30日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，第三人向被告发放贷款25万元，并办理了涉案房屋抵押权预告登记。2015年11月1日，被告张双龙办理涉案房屋交接手续。后因被告未按约向第三人偿还贷款，第三人将原、被告诉至沈阳市苏家屯区人民法院，该院于2018年3月1日作出（2017）辽0111民初4668号民事判决书，判决解除建行苏家屯支行与张双龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，张双龙支付建行苏家屯支行至2018年2月27日止的本金、利息、罚息共计251423.64元，自2017年2月28日起的利息、罚息按照合同约定另行计付至实际款清日止，并由奥园公司对上述债务承担连带给付责任。案件受理费5071元，由张双龙负担。2018年4月23日，原告代被告向第三人偿还合计250076.87元（包含贷款本金237192.17元、利息及罚息12884.70元）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。因被告张双龙未按时偿还银行贷款，导致银行解除了借款合同，原告承担了连带保证责任，按照原、被告签订的补充协议约定，原、被告约定解除合同的条件已成就，故原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉求，本院予以支持。合同解除后，被告已给付原告的购房款124320.83元（250000元-237192.17元+111513元），原告应返还给被告。对于原告代被告偿还第三人的利息12779.44元、罚息105.26元合计12884.70元，被告亦应返还原告，并应协助原告办理撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案手续。被告及第三人应协助原告办理注销涉案房屋之上的预告抵押登记。对于原告主张的违约金，原、被告约定的违约金起算日期为合同签订之日，本案合同签订日为2014年4月7日，本院认为追溯时间过长，调整为自2018年4月23日原告实际承担连带保证责任之日起算，按照合同约定的总房价款每日万分之三的比例支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告张双龙于2014年4月7日就位于沈阳市苏家屯区签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告张双龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（以总房款361513元为基数，按照每日万分之三的比例，自2018年4月23日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告张双龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息合计12884.70元；四、被告张双龙于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品买卖合同备案手续，由被告张双龙承担此项费用；五、被告张双龙、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳苏家屯支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，并由被告张双龙承担此项费用；六、被告张双龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告沈阳奥园新城置业有限公司腾退位于沈阳市苏家屯区房屋；七、原告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告张双龙购房款124320.83元；八、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，保全费1127元，保全责任保险费1000元，由被告张双龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 孙 皎人民陪审员 郭 婕人民陪审员 王秋月二〇一九年十二月二日书 记 员 宋 茜