江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初1573号原告：曾友泉，男，1973年12月29日出生，汉族，南丰县人，住南丰县。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告曾友泉与被告江西广升房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾友泉，被告江西广升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾友泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同并协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告按原告已付房款674048元的年息6%向原告支付逾期办证的违约金93130.97元（违约金从2017年4月7日起暂算至2019年7月15日，之后的违约金按年息6%算至实际办证日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月27日，原、被告双方签订了—份凯升公馆5幢4单元1201号房的商品房买卖合同。该商品房建筑面积126.01平方米，总价691274元。根据合同约定，原告已于当日支付了该房屋的首付款211274元，余款480000元也己办理了银行按揭贷款。2017年7月7日，被告公司向原告交付的总房款发票，显示房屋实际面积为122.87㎡，房屋实际总价为674048元。被告按合同约定应于2017年1月30日前交付该商品房，但被告于2016年10月9日向原告收取了房屋维修基金3629.09元。2017年7月11日向原告收取了办证费用500元及电费卡100元。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后180日内（即2017年4月7日之前），将商品房产权证办理完毕，但截止起诉时，被告仍未办理商品房产权证。因被告存在违约，原告特向法院起诉。江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）辩称，1、原告的产权证存在各种问题延迟办理，但都是政府部门的责任，为了办理产权证被告一直在与政府沟通，政府部门的捆绑管理是延迟办证的重要原因，广升确实存在加层问题及全县八个楼盘出让金滞纳金消化问题及相关业主违规装修问题，这些问题政府部门作为延迟办理的理由，这是政府部门捆绑管理，是不合法的。在法律上以上这些理由不能作为业主延迟办证的法定理由。证据交换时原告代理人宣读的法条没有一条能证明政府捆绑是合理的。2、被告已按要求提交相关手续，政府延期办证表现在每栋楼的竣工验收备案表中右边的公章一直没有盖。3、商品房买卖合同第十五条免除违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告曾友泉与被告江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为曾友泉。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第5幢4单元1201号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共126.01平方米，其中套内建筑面积99.35平方米，公摊面积26.66平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5485.87元，总金额为691274元。三、出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同还约定了其他事项。合同签订后，曾友泉支付了购房款674048元。2016年11月18日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2016年10月9日，原告按住宅建筑面积126.01平方米缴纳了房屋维修基金3629.09元。2017年7月7日，原告收到票号为01444903购房江西增值税普通发票；发票载明，面积为122.87平方米，总价674048元。2017年7月11日被告向原告收取了办证费用500元、电费卡100元，合计600元。2018年7月26日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆5#楼工程的竣工验收备案资料已于2018年7月26日收讫，资料齐全。”2018年11月23日，江西广升公司开发的凯升公馆5#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与曾友泉签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。以上事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金缴纳收据、收据等，被告提交的《关于凯升公馆楼盘信访相关事宜调度会议纪要》、《关于全县房产项目土地出让金滞纳金清理工作调度会议纪要》、《南丰县建设工程项目执法情况表》、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》、《竣工验收备案表》等证据在卷作证。经当事人举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，原告曾友泉与被告江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。关于被告逾期事实的认定以及违约天数计算问题。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，本院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆5#楼房屋确权的时间，即2018年11月23日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。原、被无相关依据，本院不予采信。订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2017年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告主张交房时间为交纳房屋维修基金的时间2016年10月9日，无相关依据，本院不予采信。被告主张交房时间以购房发票的时间2017年7月7日为准，无相关依据，本院不予采信。由此，按合同约定江西广升公司应不晚于2017年7月30日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务。而江西广升公司直至2018年11月23日才履行完该义务，逾期481天，构成违约。江西广升公司主张双方所签订的合同未约定违约责任，故不承担违约责任的抗辩意见，无事实和法律依据。本院认为曾友泉与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信。曾友泉主张应当按年利率6%计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的规定》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”案涉《商品房买卖合同》并非借款合同，未载明贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在一定障碍。因此本院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，兼顾公平原则和诚实信用原则酌情确定以曾友泉实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期481天，应当支付逾期481天的违约金，即江西广升应赔偿曾友泉逾期办证481天的违约金为38639.57元（674048元×4.35%÷365天×481天）。对曾友泉请求本院判令江西广升公司继续履行协助办理房屋权属转移登记义务的诉求，根据相关规定，购买人是申请办理房屋权属登记的主体，而开发商承担的是协助办证义务。本案商品房买卖合同并未特别约定开发商江西广升公司承担主动办证义务，且江西广升公司的协助办证义务已履行完毕，因此曾友泉要求江西广升公司继续履行协助配合其办理本案商品房权属转移登记无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告曾友泉支付38639.57元违约金；二、驳回原告曾友泉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2128元，减半收取计1064元，由原告曾友泉负担623元，被告江西广升房地产开发有限公司负担441元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇一九年十一月四日书记员  王彤欣