贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3331号上诉人（原审被告）：遵义保利置业有限公司，住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，董事长。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡练，女，1983年10月17日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人蔡练房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保利公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人退还被上诉人定金，系认定事实不清。双方于2015年4月25日签订《商品房认购书》，上诉人于2017年8月22日向被上诉人书面寄发了催签函,催促被上诉人依照认购书约定签订《商品房买卖合同》及相关文件，但被上诉人仍未签订；二、一审判决适用法律错误。一审判决认定本案未能按照约定办理信用卡用于支付购房款不能归责于双方当事人，属法律适用错误。被上诉人并不是不能办理信用卡，因为被上诉人征信逾期导致三大银行不能办理信用卡，但建设银行在上浮利率的前提下可以办理信用卡，因被上诉人不同意银行方案导致信用卡未办理。三、基于《认购书》系预约合同的性质，因被上诉人的违约行为致使主合同即《商品房买卖合同》未订立，构成对预约合同中关于立约定金合同义务的违反，依法应受到定金罚则的规制。上诉人收取的20000元定金依法不应退还。被上诉人蔡练辩称，保利公司销售车位时告诉我可以通过办理信用卡支付车位款的方式购买车位，同时承诺为我办理信用卡。我将定金款项交付后，向保利公司提供了相应办理信用卡的资料，银行的工作人员还为我进行了拍照，后来保利公司通知我由于我用房屋办理了抵押，所以不能办理信用卡，但其在向我销售车位时没有告诉我这种情况不能办理。上诉人主张多支付一点利息就可以办理信用卡不是事实。蔡练向一审法院起诉请求：一、解除蔡练与保利公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》；二、保利公司归还购房款30501元；三、本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2015年4月25日，蔡练与保利公司签订《商品房认购书》，蔡练自愿认购保利公司开发的“保利·未来城市”A1地块4号楼-1层559号面积为29.61平方米的车位，优惠后总价为106369元，支付方式为签署《商品房认购书》当日支付订金20000元，蔡练于2015年6月30日前或者自保利公司通知之日起7日内到保利公司营销中心签订《商品房买卖合同》及相关文件。《商品房认购书》签订当日，蔡练按照约定向保利公司支付了定金20000元，2015年6月29日，蔡练支付给保利公司购买该车位的首期购房款8369元及物业维修基金2132元。蔡练与保利公司口头约定其余购房款以蔡练向保利公司提交相关资料办理信用卡后，用信用卡的信用额度预支支付，后蔡练将办理信用卡资料交给保利公司，但信用卡一直未能办理，故蔡练与保利公司未按照《商品房认购书》的约定于2015年6月30日前签订《商品房买卖合同》。2017年8月22日，保利公司通过邮寄方式向蔡练送达了《催签函》，要求蔡练于2017年8月30日前到保利公司营销中心签订书面《商品房买卖合同》及相关文件，并办理支付购房余款的相关手续，逾期保利公司将房屋另行销售并追究蔡练违约责任。保利公司与蔡练至今未签订《商品房买卖合同》，蔡练多次与保利公司协商未果，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，蔡练与保利公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》虽不是《商品房买卖合同》，但蔡练已经根据该《商品房认购书》的约定向保利公司支付了首期购房款8369元及物业维修基金2132元，并口头约定了其余购房款的支付方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，蔡练与保利公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。蔡练根据约定向保利公司提交了办理信用卡的资料，但信用卡一直未能办理，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”的规定，蔡练请求解除与保利公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案未能按照约定办理信用卡用于支付购房尾款不能归责于双方当事人，故蔡练请求由保利公司偿还购房定金、首期购房款及物业维修基金共计30501元，予以支持。为此一审判决：一、解除蔡练与遵义保利置业有限公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》；二、由遵义保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还蔡练购房定金、购房首付款、物业维修基金共计30501元。案件受理费281元（已减半收取），由遵义保利置业有限公司承担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点系：保利公司是否应向蔡练返还20000元定金。蔡练与保利公司于2015年4月25日签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反相关法律行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方在该《商品房认购书》中约定了案涉车位的总价款、买受人支付认购订金的时间，双方签订《商品房买卖合同》的时间等内容，但对于车位余款的支付时间及方式等内容并未进行明确约定。故双方订立该《商品房认购书》的目的是为了将来订立本约，相关主要条款需由双方在订立本约时进行进一步的磋商和确定，该《商品房认购书》的性质应为预约合同，一审将《商品房认购书》认定为商品房买卖合同不当。根据该认购书约定，蔡练应于签订认购书时向保利公司支付订金人民币20000元，且蔡练须于2015年6月30日前或自出卖人通知之日起7日内，与保利公司签订《商品房买卖合同》及相关文件。同时，双方口头约定其余购房款以蔡练向保利公司提交相关资料办理信用卡后，用信用卡的信用额度预支支付。蔡练按照合同约定支付了定金20000元，并另行支付了首期购房款8369元及物业维修基金2132元，同时将办理信用卡的资料交给保利公司，但信用卡一直未能办理。后保利公司发《催签函》要求蔡练签订《商品房买卖合同》并办理支付购房余款的相关手续，因信用卡未能办理，双方口头约定的用信用卡的信用额度预支支付车位款的付款方式不能实现，保利公司要求蔡练办理支付余款的手续与双方口头约定的付款方式不符，蔡练未签订《商品房买卖合同》，即双方对《商品房买卖合同》中车位款的支付方式产生了分歧未能协商一致，导致《商品房买卖合同》未能签订，故未能订立商品房买卖合同不能归责于双方当事人，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决保利公司向蔡练返还已收取的购房定金20000元并无不当。保利公司上诉主张系因蔡练的原因导致未能订立《商品房买卖合同》与事实不符，本院不予采纳。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由遵义保利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十七日书记员  田 林