广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初6633号原告：康尚洪，男，1972年11月6日出生，汉族，住四川省武胜县************，公民身份号码512************。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山镇新境村奇石股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区********，机构代码。法定代表人：陈某1。原告康尚洪诉被告佛山市南海区狮山镇新境村奇石股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案。本院依法适用简易程序，于2019年5月13日、2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告康尚洪及其委托诉讼代理人范志霞、被告佛山市南海区狮山镇新境村奇石股份合作经济社的法定代表人陈某1均到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2004年5月26日签订的《土地租赁合同》无效；2.被告向原告赔偿基建费用损失1500000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：事实和理由：于2004年5月26日，原告与被告签订了《土地租赁协议书》，第一条约定了“原告租赁被告使用的土地位置面积：东至西长32.75米，南至北长16.5米，总面积540.4平方米(按实际面积计算)”；第二条约定了“租赁时间：被告出租给原告使用该土地的期限为15年，(即从2004年4月1日至2019年6月30日止)”；第三条约定了“用途：由原告自筹资金、自建厂房、自主经营、自负盈亏开办企业专用地(整理塑料包装带)”。该协议签订前后，被告方作为发包方并不是合法出租该土地使用权，也没有告知原告该租赁的土地拿不了土地证，原告也不知道该事实，这导致原告后期的承建工作遇到大量困难。于2006年3月8日，原被告签订《补充协议》，内容为“由于原告基建投入资金较大，被告特同意原告延长租赁期间的请求，租赁期从2019年6月30日至2034年5月30日止，15年。其原合同条款不变，不再另表，双方共同执行，特作补充协议”。该《补充协议》有奇石村民小组的3名村长的签名和奇石村民小组的公章。《补充协议》签订后，因该土地的租赁期限延长了15年，原告为了在承租的土地上增加更多的经济效益，加大了在承租土地上的投资。从2008年至2010年期间，原告加大对该土地建设的投入，共花费约150万元。原告在承租的土地上，建有总建面积约950平方米物业，其中：(1)厂房1，一座一层，占地面积约为300平方米，建筑面积约300平方米，建筑结构为单层砖瓦结构；(2)厂房2，一座两层，占地面积约180平方米，建筑面积约480平方米，建筑结构为双层砖瓦结构。(承建途中因被告方出具不了土地证给原告，导致原告承建过程中遇到大量困难，被停水、停电，使工期延长2年之久)于2013年9月6日，原被告签订了《终止“补充协议”书》，协议内容为“被告所签订的租赁合同和协议一定要经新境村委会鉴证和南海区农村集体资产交易平台进行交易，但该合同还未期满不能上交易平台交易，要待该合同到期后才能交易，并新境村委会无鉴证，所以被告于2006年3月8日与原告签订的补充协议不成立，是无效的”。原被告之间的正式文件都是奇石村民小组3名村长一起签名的，而该《终止“补充协议”书》只有一名村长签名，该行为实属个人行为。原告认为被告方因为被告方自身的原因而没有合法出租该土地给原告、当时原告承建建筑的时候也没告知原告实情，导致原告对该土地建设大量投入，被告应赔偿原告土地基建费1500000元。被告辩称，1.双方签订的合同第九条约定，被告出租租赁物给原告的期限是15年，到期所有厂房、物业归被告所有；2.双方签订的2004年5月26日签订的《土地租赁合同》有效。确定涉讼土地为农用地性质，没有任何相关的土地证，但是该土地的使用权属是历史遗留问题，原告承租土地时，已是该现状，故合同有效。3.被告不同意支付基建费用损失。根据合同第四条第4点约定，原告自2019年就没有缴纳当年租金，按该条约定，被告有权随时终止合同、收回土地。根据合同第三条约定，原告建造的厂房是自筹资金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告信息查询结果打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.土地租赁协议书原件1份，用以证明原告租用涉讼土地，土地上盖物由原告承接，原告投入大量资金。3补充协议原件1份，用以证明双方签订的土地租赁协议书约定期限延长至2034年5月30日止，故原告加大土地投资进行上盖物建设。4.终止“补充协议”书（2013年9月6日）原件1份、终止“补充协议”书（2013年）复印件1份，用以证明该协议没有成立，且2013年9月6日签订的终止“补充协议”书基于对被告的信任，为用于南海区农村集体交易平台进行交易，该协议书应当重新制定，故签订该份协议，到期后补充完整的可以用于南海区农村集体交易平台进行交易的合同。5.照片打印件8张，用以证明原告基于涉讼土地投入的上盖物现状，包括围墙、厂房、平房。6.南海区狮山镇集体组织收据（电子）复印件1份，用以证明双方签订的土地租赁合同尚未到期，被告违法违约、公开进行招标，损害原告的合法权益。7.狮山镇生产储存经营场所消防安全责任书复印件1份，用以证明原告经营的佛山市南海区小塘腾联废品收购店与佛山市南海区******民委员会签订的消防责任书期限至2020年2月19日，说明被告同意原告后期的补充协议期限。8.佛山市南海区小塘腾联废品收购店营业执照复印件1份；9.税务登记表复印件1份；证据8-9共同证明，原告已在涉讼土地上办理营业执照、税务登记表。10.建设项目环境影响审批申请表复印件1份，用以证明涉讼土地上盖建筑物已经通过环境审批，并确定了涉讼土地的方位及周围环境。被告未举证。诉讼期间，本院依职权向佛山市自然资源局南海分局调查取证吐下：佛山市自然资源局南海分局关于《关于协助调查法院移交多宗案件的函》的回复。经质证，被告对原告证据1-4无异议。对证据5-10真实性无异议。原被告对佛山市自然资源局南海分局的回复的真实性均无异议。经审核，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2004年5月26日，被告佛山市南海区狮山镇新境村奇石股份合作经济社（出租方、甲方）与原告康尚洪（承租方、乙方）签订《土地租赁协议书》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将属于其所有的位于“大庙岗”部分土地（以下简称涉讼土地）出租给乙方开办企业；总面积为540.4平方米（按实建面积计算）;租赁期限为15年，自2004年7月1日至2019年6月30日止;由乙方自筹资金，自建厂房、开办企业专用地；租金为每月每平方米壹元，每五年递增15%；每年租金分二期交完，第一期于当年1月1日前交，第二期租金于当年6月30日前交，如不交租的，甲方有权收回土地及终止合同；租赁期满后，如乙方续租原厂房，其租金由甲乙双方协商解决；甲方只将部分土地按高度填成一块符合建筑的空地交付乙方使用，乙方在报建前要自行向有关部门办理土地报建呈批手续，其一切费用由乙方支付方可动工兴建；租赁期满后，原乙方自建的非动产建筑及有关厂房产权和证书，要无偿归甲方所有（包括用金属等物结构建筑物），其余如动产的设备、材料等归乙方所有，乙方应在期满后搬走；等等。2006年3月8日，原、被告签订补充协议，约定被告同意原告申请，租赁期从2019年6月30日至2034年5月30日止，15年，其他合同条款不变。2013年9月6日，原、被告签署《终止“补充协议”》，载明由于原被告签订的租赁合同要经过新境村委会鉴证和南海区农村集体资产交易平台进行交易，该合同还未期满不能上交易平台交易，要待合同到期后才能交易，并且新境村委会无鉴证，所以原被告于2006年3月8日原被告签订的补充协议无效，经原被告确认同意作废该补充协议。本院就涉讼土地的土地性质和城镇规划情况向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2019年7月18日函复本院如下：涉讼土地土地利用现状地类为建设用地，未办理相关用地手续及规划报建手续。诉讼中，原告确认涉讼土地上盖建筑物未办理规划报建手续。本院认为，涉讼土地未办理相关用地手续及规划报建手续，涉讼土地仍为农业用地。原、被告签订的涉讼合同约定将涉讼土地用于兴建厂房，涉讼土地实际亦用于建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。本案租赁土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，本案租赁的土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案原、被告租赁的农业用地用于建设厂房，均没有依法履行相应的用地手续，其行为违反法律规定。涉讼土地属于农用地且当事人在该地块进行非农业建设的，当事人应先行向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。原告在本案提出的涉讼土地上盖建筑物的基建投入的赔偿请求，在行政主管部门对地上建筑物及涉讼土地作出处理前，本院予以驳回起诉处理，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后再另行主张权利。对原告提出的涉讼土地上盖物市场价值评估，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回康尚洪的起诉。本案无需交纳案件受理费。原告康尚洪已预交的受理费9587.37元在本裁定发生法律效力后，经原告书面申请予以退还。如原被告不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年八月二十三日书记员  邓洁婷书记员  罗静雯