江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0730民初1935号原告：温建荣，男，1971年8月16日生，汉族，江西省宁都县人，农民，现住本县，委托诉讼代理人：王小林，宁都县法律援助中心律师，执业证号为13607200880542017，一般代理。被告：李先恒，男，1970年2月15日生，汉族，江西省宁都县人，农民，现住本县，被告：陈美英，女，1968年7月17日生，汉族，江西省宁都县人，农民，现住本县，系被告李先恒之妻。原告温建荣与被告李先恒、陈美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日由审判员曾雪平独任审判，进行了第一次公开开庭审理。因本案案情复杂且当事人之间矛盾尖锐，故本院于2019年8月6日裁定本案转普通程序审理。2019年8月16日由审判员曾雪平担任审判长并主审本案，与人民陪审员罗菁、陈凤洲组成合议庭，进行了第二次公开开庭审理。原告温建荣及其委托诉讼代理人王小林，被告李先恒、陈美英，证人彭某、熊某、柯某、曾某、李某、陈某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温建荣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告在2018年9月15日签订的《厂房以及店面租赁协议书》，被告应在15天内腾出厂房以及店面（按原状恢复），并判令两被告从2018年10月15日起每月支付原告房租7800元至腾出厂房及店面止；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月15日原被告签订了一份《厂房以及店面租赁协议书》，在该协议中约定了由被告租赁原告位于宁都县梅江镇河东富华小区一号楼、二号楼的一二两层的厂房530平方米及店面一间60平方米，租金为每月7800元（厂房530平方×12元/平方=6360元，店面60平方×25元/平方=1500元，让了60元），租金支付方式为每次在次月的15号前付清。协议签订后，被告开始使用该厂房和店面，但租金只支付了一个月，后面的房租虽然经过原告的多次催要，两被告均不支付，协议中约定三个月不支付房租，原告就可以解除协议，收回厂房和店面，故诉至法院请求依法处理。原告针对其请求，向本院提交了下列18组证据：1.原告身份证复印件；以证明原告的诉讼主体资格。2.宁都县人民政府办公室宁府办抄字（2011）48号抄告单复印件；以证明宁都县政府在2011年1月29日预留了22.5亩左右的土地给河东村的村民，原告所在小组为1.44亩。3.2015年4月18日温立新（原告之兄）与河东村中石垅村小组签订的《河东村中石垅村小组返迁地拍卖招标协议》复印件；以证明原告哥哥温立新拍到规划图上的预留地350平方，实际是原告委托其兄拍买的，钱也是原告付的。4.2015年4月19日原告与被告李先恒签订的《联合建房协议》复印件；以证明2015年4月19日原被告签订《联合建房协议》，约定双方在原告拍买到的土地上联合建房，但被告没有按协议支付原告建房款，原告出资建好了房屋。5.2016年10月21日原告与宁都县供水公司签订的《河东富华小区供水安装工程施工合同》，2018年3月14日原告与亚洲富士长林电梯新余有限公司签订的《电梯定作及安装合同》复印件；以证明原告和供水公司签订供水协议，购买了电梯，该房系原告所有。6.2018年9月14日原告与被告李先恒签订的《房屋分割协议书》复印件；以证明由于被告没有支付原告建房款及被告向原告借款未还，将该房及店面全部转让分割给了原告。7.2018年9月15日原告与两被告签订的《厂房以及店面租赁协议书》原件，被告李先恒向原告支付一个月房租7800元的银行转账凭证；以证明被告租了原告房屋及店面，约定每月租金7800元，被告李先恒也支付了原告一个月的租金7800元。8.2018年10月22日、26日、29日、12月9日原告与被告陈美英的短信聊天记录；以证明原告向被告催收过房租及借款。9.江西省赣州市中级人民法院（2016）赣07民终1841号民事判决书复印件；以证明原告在兴建所争议的租赁房屋时，雇请的民工受伤，民工只起诉了作为房主的原告，没有起诉被告。10.宁都县城市建设规划监察大队的保证金收据复印件；以证明原告因河东村返迁地富华小区建房到该大队交了8万元违规建设保证金。11.被告租赁原告房屋现场照片三张；以证明被告目前还在该厂房及店面经营。12.两被告负债清单一式三页复印件；以证明2018年10月30日原告关被告的厂房是为了保护被告，保证被告的安全及工厂的机械设备及产品等不被其债权人疯抢和破坏。13.2018年10月19日两被告向原告出具的5万元的借条复印件一张；以证明2018年10月30日两被告逃跑后，有100多其债权人到被告厂里索债，两被告过了一个星期后才出来，原告关被告水电的原因不是因为所欠房租，而是因为两被告借了原告5万元未按约定偿还。14.2018年11月12日及2018年11月21日梅江派出所出具的110警情信息两份；以证明被告涉嫌一房多卖，且有违法行为。15.远恒鞋业工资表一式四页复印件；以证明被告欠工人工资太多，无法经营，工人不愿意在欠工资的情况下再上班。16.两被告负债清单一式三页复印件（同证据12）；以证明被告无法经营的原因是因为其欠下太多债务，原告曾组织债权人开会，做债权人工作，请求让被告继续生产。17.原告自带证人彭先荣、熊满秀、柯庆丰到庭作证证言；以证明原告关被告店门的原因是制止被告的违法行为继续，不是因为租赁合同原告违约。18.2018年6月1日黄小平与两被告签订的《房屋买卖合同》，2018年10月29日肖球生与两被告签订的《房屋买卖居间合同》复印件；以证明原告关被告厂房是因为害怕被告利用厂房再去欺骗他人，原告是制止被告的违法行为。两被告对上述18组证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，对其证明对象有异议，拍卖款定金30万是被告交的。对证据4的真实性无异议，虽然被告没有按约定支付全部建房款，但被告向原告出具了借条，等于向原告借款一样。对证据5请法院依法审查，水电是房主付的，只能说明是原告去办的手续，房主也付了电梯钱。对证据6的真实性无异议，是被告签的字，对其证明对象有异议，这些是原告强迫被告签的。对证据7租赁协议书有异议，被告是被逼签订的，该7800元也不是支付房租，也是被逼的。对证据8短信的真实性无异议，但是原告不应该催房租，也没有到交房租的时间，这些短信也不是催房租；12月9日的短信是被告陈美英到原告卖车行喝农药出院后，听工人说原告做了被告工人的工作叫他们去上班，原告承认其也有责任，被告很感动故发短信感谢原告。对证据9被告不清楚。对证据10无异议，是原告交的钱。对证据11无异议。对证据12的真实性无异议，但是对其证明对象有异议，不是原告所说的保护，是原告的行为导致被告企业倒闭。对证据13的真实性无异议，5万元借条属实；被告没有逃跑，只是出差；被告在北门经营的店也在开，没有被抢。对证据14的三性有异议，要求给被告7天时间提交反证。对证据15的真实性无异议，欠工人工资也是因为原告关被告店门才导致的。对证据16的真实性无异议，是欠了钱，但大多是亲戚朋友的。对证据17的三位证人证言真实性及关联性有异议，是原告诱导证人所说。对证据18两份合同不能证明原告关被告厂门的正当理由，原告不能私自关被告厂门，更不能说是保护被告，原告在第一次开庭时也承认是因为5万元债务未还的事才关被告的厂门。两被告共同辩称，对厂房以及店面的所有权还没有确认，根据原被告签订的《联合建房协议》，这些房屋就是分配给被告的，由于被告欠原告100万，原告就要求签订了《房屋分割协议书》，所以原告没有权利出租这些店面及厂房，被告欠原告的租金也不应支付，前面被告支付原告的一个月的房租7800也不是租金，只是利息。该《厂房以及店面租赁协议书》也是被告被迫签的，如果被告不签的话，原告就会关店门及停电，导致工厂不能生产造成巨大损失。该租赁协议书约定3个月以上没有支付房租才可以关店停电，但原告在2018年10月30日就把厂房的锁换了，导致工厂倒闭，对被告产生了巨大的损失，现要求原告赔偿。两被告针对其抗辩，向本院提交了下列7组证据：1.2017年11月9日两被告出具给原告的100万元的借条复印件；以证明2018年9月15日原被告签订《厂房以及店面租赁协议书》是被逼迫的，因为原告当时要求被告还钱。2.图片一张；以证明未到三个月交房租期，原告违约。3.陈志达订单复印件；以证明被逼签订时工人还在生产的订单。4.蓝鱼鞋业有限公司生产指令单复印件；以证明被逼签订时工人还在生产的订单。5.被告陈美英到原告卖车店服毒自杀后于2018年11月12日至2018年11月29日在宁都县人民医院住院治疗的出院记录复印件；以证明原告违约造成的后果。6.被告陈美英上述治疗的住院票据一份；以证明原告违约造成的损失。7.被告自带证人曾智珠、李长生、陈新阳到庭作证证言；以证明原告关被告的厂，导致被告无法经营，无法履行合同，无法支付工人工资。原告对上述7组证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，没有办法证明被告是被逼签订的协议。对证据2的真实性无异议，对其证明对象有异议，根据合同约定，被告应每月15号向原告缴纳房租，不是三个月交房租；对其关联性有异议，与本案无关。对证据3的三性有异议，无法证明被告要证明的对象。对证据4、5、6的质证意见同证据3。对证据7的三位证人证言有异议，因为三位都是被告厂里的管理人员。综合原被告的陈述及举证，可以认定如下事实：2011年3月29日宁都县人民政府征用了梅江镇河东村部分土地，返还了河东村22.5亩预留地，其中原告所在的中石垅村小组返还了1.44亩。2015年4月18日，原告温建荣委托其兄温立新拍得原告所在村小组的集有土地350㎡（实际使用面积1.44亩）。2015年4月19日原告与被告李先恒经协商后签订《联合建房协议》一份，约定原告1股，被告李先恒2股，并按此股权出资分房。此后，原告组织人财物把合伙房屋建起并竣工。合伙房屋建起以后，原被告按双方签订的《联合建房协议》，原告温建荣占有靠西河提路一栋房屋，被告李先恒占有靠东面两栋房屋并经营鞋厂。但被告李先恒没有按比例出资，其总共应出资4145200元，实际出资2520000元，欠下原告建房款1625200元未付。此后被告李先恒归还原告建房款625200元，剩余1000000元由两被告于2017年11月9日共同向原告出具借条一张，并注明：在2017年农历12月25日前还清，按1.5%计月息；超期按2%计月息，在2018年6月30日前无条件还清；超期可自愿让债主关水关电阻止一切生产经营，后果一切自愿承担。由于两被告经营鞋厂不善负债2200多万元（根据两被告无异议的原告提交的证据12及证据16统计，如果连欠银行贷款计入远远不止此数），导致到法院起诉两被告的民间借贷案及借款合同案的当事人越来越多，也导致两被告结欠原告100万元建房款也无法归还。2018年9月15日原告与被告李先恒经协商后签订一份《房屋分割协议书》，载明：双方在2015年，投资了一块房产，宁都县梅江镇河东村中石龙小组政府返迁地，即河东富华小区，因李先恒经济紧张向温建荣借款无法如期归还，现把一楼店面和二楼厂房分割给温建荣所有，具体达成如下协议：1.厂房详细位置，河东富华小区一号楼（一楼、二楼），第一单元和第二单元之间，坐北朝南；东同二单元共楼梯，西同一号楼一单元商住楼共楼梯和电梯；北靠消防通道，南朝一二号楼消防通道。2.厂房面积和价格，一楼与二楼总面积约530平米包括阳台和公摊面积，按每平米2000元计算，合计106万元。3.店面（含阁楼）面积约60平米，按每平米6500元计算，合计39万元。4.一楼与二楼加店面总计金额145万元整。5.李先恒向温建荣借款100万元加利息，至2018年8月30日止合计约123万元，分割以上两项房产后，温建荣还需要付被告23万元整。6.双方原在2015年签订的联合建房协议，以此协议为准；日后李先恒有优先购买该厂房和店面的权益，价格适当调整双方再约定。本协议一式两份，签字生效不得反悔，具有同等的法律责任。落款签名，甲方李先恒，乙方温建荣。上述《房屋分割协议书》签订后，原告按约定付清了被告李先恒23万元。2018年9月15日原告温建荣与两被告经协商后签订了一份《厂房以及店面租赁协议书》，载明：温建荣有一二层厂房及一个店面现租给李先恒作厂房，就相关内容达成如下友好条款：1.厂房位置：一号楼一二楼，一号楼一单元至二单元中间，坐北朝南共两层，店面坐东朝西，一号楼北面第一间。2.面积，一二层厂房面积共530平米，店面面积60平米。3.每月租金价格，厂房530平米×12元每平米=6360元，店面60平米×25元每平米=1500元，总计每月7800元。4.租房时间，从2018年9月15日至2020年9月15日止，到期后同等条件下李先恒优先承租。5.租金付款方式，李先恒每次在次月的15号以前无条件付清上月房租，每拖欠一天加100元罚金，拖欠三个月以上，自愿让温建荣关水关电，阻止生产经营，一切后果自行承担。6.安全责任，李先恒租房期间应该合法经营，遵纪守法、安全生产，做好防火防盗，必须符合相关消防部门标准，并在组织员工定期安全消防演练，租房期间如涉及产生的一切安全责任和事故全部由李先恒自行承担，温建荣概不负任何责任。7.租房期间李先恒应爱护周边环境卫生，不乱倒污水和垃圾。保护厂房和店面的房屋结构和设施完好，损坏按价赔偿。8.今后李先恒有优先购买该厂房和店面的权利，价格随着市场波动而适当调整。9.本协议一式两份，双方签字生效，具有同等的法律效益和责任。落款签名，甲方温建荣，乙方李先恒与陈美英。上述《厂房以及店面租赁协议书》签订后，被告李先恒于2018年10月18日通过其宁都工行的账户转账7800元付清了原告一个月的租金。2018年10月19日，两被告又因农行还贷之需向原告借款5万元，原告借给两被告5万元后，两被告向原告出具5万元的借条一张，并载明：今借到温建荣5万元整，用于农行还贷，在2018年10月22日无条件还清，超期100元一天计息，让债主扣物阻止生产，一切后果自行承担。2018年10月22日5万元借款到期后，两被告并未履行约定，到法院起诉两被告还借款的债权人越来越多，同时到两被告经营的鞋厂及店铺闹事的债权人也越来越多，且情绪越来越激动，两被告负债几千万元的客观事实终于暴露。2018年10月30日原告担心其租赁财产受损，将两被告租赁其房屋经营的鞋厂上锁，并在鞋厂门口张贴《通告》及《告李先恒陈美英债权人书》。2018年11月12日，在梅江镇政府及河东村委会干部的协调下，原告将上锁钥匙交给了两被告，两被告在租赁原告的房屋经营鞋厂至今。此后，原被告之间纠纷不断，2018年11月12日被告陈美英到原告在梅江镇河东村中石垅组经营的卖车行服毒自杀，后经抢救治疗痊愈。2018年12月9日被告陈美英向原告发出一份感谢短信，其内容为：我不好意思见您，所以发个短信给您！您帮我们度过了这次难关，我们全家一辈子做牛做马都会报答您，我前面做了对不起你的事罪该万死，现在是真心悔改请求大家的原谅！只有您才有这个能力和威信帮我起死回生！由于两被告未再付原告租金分文，故原告于2019年6月6日诉至本院并提出了上述诉讼请求。2019年8月15日两被告之债权人谢国材与陈六秀以温建荣、李先恒、陈美英等三人为被告诉至本院，要求确认2018年9月14日签订的《房屋分割协议书》无效，2019年10月16日谢国材与陈六秀向本院递交了撤诉申请，本院于同日下达了（2019）赣0730民初2859号民事裁定书，准许谢国材与陈六秀撤诉。2019年9月16日李先恒、陈美英又以温建荣为被告诉至本院，要求温建荣赔偿其因关鞋厂14天造成的损失320万元，该案现由本院民二庭也将审理终结。综合原告与被告的意见及举证情况，本案的争议焦点归纳为四：1.2015年4月19日原告与被告李先恒签订的《联合建房协议》是否合法有效？2.2018年9月14日原告与被告李先恒签订的《房屋分割协议书》是否合法有效？3.2018年10月30日至2018年11月12日原告关闭两被告经营的鞋厂的合法性问题？4.2018年9月15日原告与两被告签订的《厂房以及店面租赁协议书》是否合法有效？原告的诉讼请求能否得到本院的支持？关于第1个争议焦点《联合建房协议》的效力问题。原告认为，双方合伙在原告拍买到的集有土地上联合建房，但被告没有按协议支付建房款，是原告出资出力建好了房屋。被告认为，对其真实性无异议，虽然被告没有按约定支付全部建房款，但被告向原告出具了借条，等于向原告借款一样。本院认为，《联合建房协议》系双方当时真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故其合法有效；原告温建荣与被告李先恒联合建房的行为就是合伙协议关系，不是民间借贷关系。关于第2个争议焦点《房屋分割协议书》的效力问题。原告认为，由于被告没有支付原告建房款及被告向原告借款未还，将该房及店面全部转让分割给了原告，该行为系双方自愿故其合法有效。被告认为，对其真实性无异议，是被告本人签的字，但是原告强迫被告签的故其无效。本院认为，原告温建荣与被告李先恒均是完全民事行为能力人，被告没有举证证明原告存在胁迫行为，故其应承担举证不能的法律责任；且原被告当时为合伙协议关系属物权范畴，而不是民间借贷关系属债权范畴，被告将合伙所建房屋所有权转移给原告，并没有侵犯被告其他债权人的利益，该《房屋分割协议书》系原被告自愿所签且未违反法律禁止性规定，故其合法有效。关于第3个争议焦点原告关闭两被告经营的鞋厂14天的合法性问题。原告认为，两被告负债二千多万元，当时多名被告的债权人到两被告经营的鞋厂闹事，情绪非常激动，情况非常危险，加上被告此前存在一房多卖的情形，原告关闭两被告经营的鞋厂，一是实在迫不得已；二为保护被告，保证其鞋厂财产不被哄抢；三也为保护原告自己，保证其房屋设施不被损坏。被告认为，原告故意关闭两被告经营的鞋厂，造成其鞋厂巨大损失，至今无法正常生产，故另案起诉要求原告赔偿其损失。本院认为，原告是否故意，通过2018年12月9日被告陈美英向原告发出一份感谢短信即可看出端倪，既然被告已另案起诉，本院不在这里过多评判。关于第4个争议焦点《厂房以及店面租赁协议书》的合法性以及原告诉讼请求能否得到本院支持的问题。原告认为，两被告租赁原告房屋及店面，约定每月租金7800元，被告李先恒也已支付了原告一个月的租金7800元，双方已形成了合法有效的租赁合同关系，被告既然长期占用租赁物且又不支付原告房租，原告就权提出解除合同并按合同要求被告支付占用租赁物期间的租金。被告认为，根据《联合建房协议》，租赁房屋是分配给被告的，《厂房以及店面租赁协议书》是原告逼迫被告签订的，已付7800元也不是支付房租，而是借款利息，所以被告不存在支付原告房租的事实。本院认为，被告没有举证证明双方在签订《厂房以及店面租赁协议书》时，原告存在胁迫行为，故其应承担举证不能的法律后果；该租赁协议书系双方当时真实意思表示，且其均为完全民事行为能力人，也未违反法律禁止性规定，故其合法有效。关于原告诉讼请求中的合同解除问题。从约定解除的角度来说，原被告签订的《厂房以及店面租赁协议书》第五条租金付款方式载明“李先恒每次在次月的15号以前无条件付清上月房租，每拖欠一天加100元罚金，拖欠三个月以上，自愿让温建荣关水关电，阻止生产经营，一切后果自行承担”，另《中华人民共和国合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，两被告承租原告房屋至今已经一年多的时间了，但被告仅支付了原告一个月的租金，故本案符合约定解除的法定条件。从法定解除的角度来说，两被告自己也承认其已负债二千多万元，连借款利息都支付不起，哪有钱来支付房租？客观上一年多来被告也仅支付了原告一个月的房租，这是很典型的“预期违约”，故本案也符合法定解除的条件。本院认为，原被告签订的《联合建房协议》、《房屋分割协议书》、《厂房以及店面租赁协议书》等三份合同，系双方当时真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，故其合法有效。被告称双方签订《房屋分割协议书》与《厂房以及店面租赁协议书》时，原告存在胁迫行为，但其既未举证证明也未反证推翻原告结论，故其应承担举证不能的法律后果。两被告不按合同履行，应承担违约责任，其抗辩违反了诚实信用原则。原告提出的诉讼请求，其合情、合理、合法，本院予以支持。综上，原告的合理诉请及被告的正当抗辩，本院予以支持；原告的不合理诉请及被告的不正当抗辩，本院不予睬信。现依照《中华人民共和国合同法》第94条、第97条、第107条、第108条、第227条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限本判决生效后15日内解除原告温建荣与被告李先恒、陈美英于2018年9月15日签订的《厂房以及店面租赁协议书》。二、限本判决生效后15日内被告先恒、陈美英应腾出租赁房屋交还原告温建荣且恢复原状，并按每月7800元支付原告租金（从2018年10月15日至两被告交还原告出租屋为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3888元，由被告李先恒、陈美英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾雪平人民陪审员  陈凤洲人民陪审员  罗 菁二〇一九年十二月二十四日书 记 员  刘 艳