上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2473号原告(反诉被告)：上海棉购家居用品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：单林海，总经理。委托诉讼代理人：徐晶，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝维国，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海棉购家居用品有限公司(以下简称棉购公司)与被告上海通益置业有限公司(以下简称通益公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序。被告通益公司于2019年3月4日提起反诉，本院予以受理。由于本案案情复杂，于2019年6月12日转为普通程序并于2019年11月28日就本、反诉一并进行了开庭审理。原告(反诉被告)棉购公司的委托诉讼代理人徐晶，被告(反诉原告)通益公司的委托诉讼代理人袁晓波、郝维国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。棉购公司向本院提出诉讼请求：1.判令通益公司返还棉购公司房租保证金人民币85,673.28元(以下币种相同)、房租保证金差额3,894.24元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、11月22日至11月30日房租8,956.75元、11月22日至11月30的推广费307.44元、11月22日至11月30日的物业费2,305.80元、12月1日至12月31日的房租29,855.84元、12月1日至12月31日的推广费1,024.80元、12月1日至12月31日的物业费7,686元，以上合计172,156.15元；2.判令通益公司支付棉购公司营业款10月现金券800元、11月现金券400元；3.判令通益公司赔偿棉购公司装修店铺的装修款112,000元；4.判令通益公司赔偿棉购公司店铺道具缺损共计121,470.20元；5.判令通益公司赔偿棉购公司店铺IT设备缺损共计5,256元；6.判令通益公司赔偿棉购公司店铺货品缺损共计105,699.50元；7.判令通益公司赔偿棉购公司违约金179,135.04元；8.判令通益公司支付棉购公司因本案产生的律师费22,500元；9.判令通益公司支付棉购公司因而托运服装设备等产生的运费384.80元；10.诉讼费由通益公司承担。诉讼中，棉购公司撤回判令通益公司支付棉购公司营业款10月现金券800元、11月现金券400元的诉讼请求。请求增加诉请：确认双方签订的《商铺租赁合同转让协议》于2018年11月22日解除；判令通益公司承担棉购公司的评估费8,000元以及公证费2,000元。棉购公司另变更诉请4.判令通益公司赔偿棉购公司店铺道具缺损共计119,104.46元；5.判令通益公司赔偿棉购公司店铺IT设备缺损共计984元；6.判令通益公司赔偿棉购公司店铺货品缺损共计75,539.9元。事实和理由：通益公司与案外人润澄公司于2017年4月28日签订《商铺租赁合同》(简称：《合同》),《合同》约定自2017年4月28日开始至2020年5月27日案外人润澄公司租赁通益公司上海万象城M-Street层XXX商铺。2018年9月1日,棉购公司与通益公司以及案外人润澄公司签订三方《转让协议》,约定三方均同意2018年9月1日起,案外人润澄公司将其《合同》项下所有权利义务转让给棉购公司所有。棉购公司接手上述店铺后一个月,通益公司就发函至原棉购公司处要求单方解除所有相关书面协议,解除理由为通益公司认为棉购公司未经过通益公司同意擅自转租店铺,以及通益公司商场要求内部调整可以行使单方解除权。棉购公司也回复通益公司没有擅自转租店铺行为，同时希望通益公司出示内部调整是否针对棉购公司店铺还是区域调整，但均未有回音。之后，棉购公司和通益公司多次联系交流，通益公司告知棉购公司的业绩无法达到通益公司要求，必须收回棉购公司承租店铺交给其他有业绩和知名度的承租方。棉购公司在与通益公司协商过程中，通益公司又以棉购公司逾期超过一个月未支付租赁保证金的递增差额为新的理由要求单方解除相关所有协议，并且自2018年11月23日将棉购公司承租店铺停电造成棉购公司无法经营，只能处于闭店状态。棉购公司实际在收到通益公司邮件通知后立即向通益公司支付了通益公司要求的递增差额部分的租赁保证金，而通益公司在收到相应款项后也未提出过任何异议。且棉购公司认为，租赁保证金差额部分是否迟延支付亦不影响棉购公司与通益公司正常履行合同。然，通益公司于2018年11月28日再次发函给棉购公司，要求棉购公司在11月29日自动撤柜，否则拆除店铺内所有道具以及装修，棉购公司所有的货品均归通益公司所有，通益公司自行处置。棉购公司为维护自身合法权益，在多次与通益公司协商无果的情况下诉至法院，望判如所请。庭审中，棉购公司明确2018年11月22日通益公司于当日将店铺断电，店铺安全闸也拉下来导致棉购公司员工无法再进入商铺，棉购公司遂认为合同在2018年11月22日予以解除。通益公司辩称如下：其同意合同于2018年11月22日解除。其确认棉购公司已支付2018年11月、12月的租金，故对于多收取的租金请求法院依法裁判。但其不同意其余诉讼请求，其认为讼争合同解除是由于棉购公司逾期支付保证金差额所致，棉购公司应承担违约责任。另，其认为公证费应属于棉购公司为本次诉讼固定证据的支出，不应由其承担。至于棉购公司主张的运输费，其认为即便合同正常履行也会产生正常的运输费用，其对于该项诉请亦不予认可。另，通益公司认为，棉购公司与案外人润澄公司、通益公司签订《转让协议》后，棉购公司已取得讼争商铺。但棉购公司迟延至2018年11月2日方支付保证金差额致使合同解除，棉购公司应承担合同解除的相应责任、承担相应解除后果并支付其未付各项款项。综上，通益公司提出反诉并主张：1.判令双方签订的《转让协议》于2018年11月22日解除；2.判令通益公司不予退还棉购公司已支付的租赁保证金89,567.52元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元；3.判令棉购公司向通益公司支付逾期支付租赁保证金违约金257.02元(以3,894.24元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月30日起算，计至2018年11月1日止为257.02元)；4.判令棉购公司向通益公司支付解约违约金89,567.52元；5.判令棉购公司向通益公司支付电费1,435.2元。针对通益公司的反诉诉请，棉购公司辩称如下：其仅认可反诉诉请1，对于其余反诉诉请均不认可。由于通益公司不履约导致合同解除，所以认为棉购公司不需承担违约责任。至于通益公司主张的电费，其认为2018年11月22日已经解除合同亦无法进入讼争商铺，所以对于11月22日以后电费其认为无需承担。至于2018年10月23日至11月22日的电费其予以认可。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，通益公司作为出租方(甲方)与案外人润澄公司作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》。该合同约定，甲方将该物业XXX号商铺出租给乙方使用。该商铺仅供乙方以上海棉购家居用品有限公司名称经营，品牌棉购。租期自2017年4月28日至2020年5月27日，租期为37月。合同第6条约定，自2019年5月28日至2020年5月27日，每月固定租金为31,153.92元(含税)，折合364.80元/平方米/月，月扣率租金为当月营业额的百分之11(含税)。合同第15.3.2条约定，推广宣传费自该商铺交付日开始起算直至乙方按照本合同约定交还该商铺为止，推广宣传费按月计算，不足一个月超过15日的按一个月计算，不足15日(含)的按半个月计算。合同第15.4.2约定，如该商铺的固定租金发生调整的，租赁保证金做相应调整，乙方应按照调整后的标准缴纳租赁保证金。如乙方已经缴纳的租赁保证金少于调整后金额的，乙方应于固定租金调整后的五个工作日内补足。合同第22.1条约定，本合同终止或解除的(不论基于何种原因)，乙方应当在终止或解除之日前的适当时间内自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至附件二约定的标准出租状态(正常使用导致的磨损除外)。合同第22.3条约定，即使乙方对该商铺所作出的任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物得到甲方和/或物业公司的同意，乙方仍应按照上述约定的方式交还该商铺，并无权就该商铺内的装修、设施向甲方和/或物业公司提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同第26.3.1条约定，乙方逾期支付或补交租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一或全部的(包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用缴纳或补足相关费用)，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金；逾期超过七日的，甲方发出书面通知两日后有权暂停乙方该商铺的煤气、水、点、通讯等公共设施的供应和/或要求物业公司暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用(包括但不限于开通恢复费用)；如乙方逾期超过三十日，甲方有权依照本合同有权约定解除合同并追究乙方违约责任。合同第27.4条约定，乙方出现下列情况时，甲方有权解除本合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金和物业管理费押金、公用事业费押金并有权向乙方主张相当于3个月租金的预期收益损失作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该出租单元的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该出租单元的行为作为行使该项权利的标志。甲方有权向有资质的公证机构申请公证，或在有第三方见证的情况下，对乙方商品或其他财产进行清点，制作商品或财产清单，书面通知乙方前往指定地点取回前述物品。在此期间发生的一切运输费、仓储费和保管费等费用由乙方承担。乙方逾期不取回的，甲方有权依法将前述物品交由有权机关提存或变卖，甲方因此产生的费用由乙方承担。合同第29.6.1条约定，双方在履行本合同过程中发生争议、应协商解决。协商不成时，双方同意将该争议提交该商铺所在地的人民法院通过诉讼解决。双方通过诉讼解决争议的，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等各项费用均由败诉方承担。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2017年7月20日，棉购公司作为采购方(甲方)与案外人硕集公司作为供货方(乙方)就棉购-(万象城)吴中路店道具签订《棉购道具制作合同》，约定的道具总价为130,730.05元。具体内容包括各类模特模型、各类衣架以及各类广告牌、各类层板、各类挂杆、收银台、休闲茶几等软装材料。棉购公司于2017年12月1日向案外人硕集公司支付166,449.67元。2017年7月27日，棉购公司作为委托方(甲方)与案外人硕集公司作为承接方(乙方)就棉购-(万象城)吴中路店装修签订《棉购装饰工程合同》，约定的工程总价为112,000元。棉购公司于2017年8月3日向案外人硕集公司支付128,349.02元。2017年8月12日，案外人润澄公司向通益公司支付租赁保证85,673.28元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，XXX装修押金6,832元。2018年9月1日，通益公司作为甲方、案外人润澄公司作为乙方、棉购公司作为丙方签订《转让协议》。协议约定，鉴于甲、乙双方于2017年4月28日就乙方租赁甲方XXX商铺事宜签订《万象城商铺租赁合同》。现乙方因业务调整需要，经友好协商，三方达成协议。三方均同意自2018年9月1日起，乙方将其在原合同项下的全部的权利和义务转让予丙方享有和承担，相关权利义务由丙方继续执行；丙方承诺和保证其在剩余租期内合法地拥有该品牌及其下属品牌(经甲方许可)的经营权，否则甲方有权单方解除合同，不予退还租赁保证金和物业管理费押金，并要求丙方承担甲方因此遭受的全部损失。协议第2条约定，在转让日前，仍由乙方向甲方支付该物业的租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费及其他相关费用；自转让日起，原合同乙方交纳的租赁保证金、物业管理费押金和已支付的租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等相关费用视为丙方交付的费用，乙、丙方就上述费用的转移另行结算，乙方应于本协议签署日退还原租赁保证金及物业管理费押金的收据原件。原合同第25.3.5条约定，如因该商场内部调整导致甲方单方提前终止本合同，则甲方无需承担违约责任但应提前30日通知乙方，乙方应按本合同第22条约定标准交还该商铺，双方按本合同15.1约定处理保证金返还事宜。三、通告：如有任何通告，应经邮局以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出伍个工作日后，将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递处当日将被视为已送达收件人。在对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。丙方地址：上海市虹口区西江湾路XXX号XXX幢XXX楼。收件人：伞洪旺，电话：XXXXXXXX。第四部分第1条约定，原合同和相关协议的其他条款继续有效，本协议作为原合同之补充协议，若原合同与本协议有不同之处，以本协议的约定为准。2018年10月15日，棉购公司向通益公司支付39,711.94元，用途为：万象11月房租/水电/推广费等。2018年10月15日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：(上海万象城)XXX-解约告知函。该电子邮件内容为：“……现因贵司违反《租赁合同》第27条约定即擅自将商铺转租至第三方，且因上海万象城项目内部调整，我司依据《租赁合同》解除权条款提出解约事宜，但多次沟通无果，现我司依照《租赁合同》及《转让协议》约定向贵司”发出《解约告知函》，即：截至本函作出之日30日后(2018年11月15日)，我司将行使上述解约权及相关权利(如提前收回该出租商铺)，因此产生的费用由贵司承担。”该电子邮件有附件《告知函》一份。2018年10月19日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为XXX租赁保证金补收账单(二次发送)。该电子邮件附《上海万象城缴费通知单》一份，发送对象为案外人润澄公司、账单日期为2018年8月15日，租赁保证金金额为3,894.24元。2018年10月26日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……首先，我司有2018年9月1日的《商铺租赁合同》转让协议，其中有你司确认盖章的信息，说明你司知晓也认可上述文件内容。对于商铺的经营状态你司也完全掌握。所以并不存在擅自转租的问题。同时，关于你司所表示的因商场内部调整，可以依据此约定提出解约事宜。我司认为，如果因商场内部调整，涉及到多家店铺的解约我司完全可以理解。但如果仅仅针对我司‘XXX号’商铺进行调整，我司希望贵司能够具体出具相关调整的方案和调整后的用途，是否能够达到我司与贵司签订的合同完全无法继续履约的程度。如果贵司无法具体说明情况的，我司仍然坚持继续履行和贵司的相关合同。”同日，通益公司再次向棉购公司发出电子邮件，主题为XXX补收租赁保证金账单(二次发送)。该电子邮件再次附《上海万象城缴费通知单》，内容同2018年10月19日附件。2018年11月1日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：回复：上海万象城-XXX-解约告知函。该电子邮件称：“……我司依据租赁合同及转让协议行使合同单方解除权，虽我司有权依据上述第26.3.1条立即解约，但鉴于双方良好合作关系，我司愿考虑上述第25.3.5条及实际情况，给予贵司提前15日通知后解约的权利，望贵司收悉本函件后于2018年11月15日前与我司落实解约事宜，并于2018年11月3日前回复，否则我司将按合同约定行使该权利。”该电子邮件有附件《解约告知函(二次)》一份。2018年11月2日，棉购公司向通益公司支付3,894.24元，用途为：补租赁保证金。2018年11月3日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司希望贵司能够提供上述区域内其他店铺也予以解除《租赁合同》的相关证明。同时，我司希望将我司的店铺调整至与我司产品相同类别区域继续履行《租赁合同》。如上述区域内仅调整我司店铺，我司将无法认同贵司的上述说法。如果贵司在没有任何合乎《租赁合同》的条款，一定要单方与我司解除合同的，我司不予同意……我司已经补足(租赁保证金)，附件为支付补足凭证。”该电子邮件有附件网银电子回单。2018年11月8日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：答复：上海万象城-XXX-解约告知函。该电子邮件称：“……我司依据租赁合同及转让协议行使合同单方解除权，虽我司有权依据上述第26.3.1条立即解约，但鉴于双方良好合作关系，我司愿考虑上述第25.3.5条及实际情况，给予贵司提前7日通知后解约的权利，望贵司收悉本函件后于2018年11月15日前与我司落实解约事宜，并于2018年11月9日前回复，否则我司将按合同约定行使该权利。”该电子邮件有附件《解约告知函(三次)》等两件，该《告知函》上载：“……至于贵司提供的支付补足凭证，缴费时间为11月2日14：30：05，而我司已于2018年8月15日发出租赁保证金缴费通知单，并要求最晚于2018年9月30日前回(汇)款。贵司已逾期超一个月……。”2018年11月15日，棉购公司向通益置业支付39,766.54元，用途为：万象房租/电费/推广费/物业费。2018年11月20日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：上海万象城-XXX-解约告知函。该电子邮件称：“……现我司依据上述《转让协议》及《租赁合同》中关于我司解除权条款向贵司提出解约，《转让协议》及《租赁合同》解除日期为2018年11月22日(“解除日”)。”如贵司至解除日尚未进行配合解除，我司将行使上述解约权的相关权利(包括但不限于提前收回该出租商铺)，因此产生的费用由贵司承担。”该电子邮件有附件《解约告知函(四次)》。2018年11月22日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……关于贵司之前提出的解除理由包括我司擅自转租、我司迟延支付保证金、贵司可按照实际情况调整店铺等理由导致贵司单方解除合同等各种理由，我司均无法认可。贵司真实要与我司解约的原因已经多次向我司表明：因我司业绩未达到贵司预期而贵司找到了新的合作伙伴填补……在法院未作出相应裁决前，如贵司发生擅自强行收回店铺的行为，导致我司在店铺内的货物缺损或破坏、我司店铺装修损毁或人员受伤的，贵司需承担相应法律责任。”同日，通益公司采取封门、断电等手段，棉购公司无法再进入讼争商铺。2018年11月23日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“针对你司2018年11月22日，无故将我司租赁你司店铺取消供电一事，我司特此再次回函如下：……。”2018年11月27日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。该电子邮件称：“经今日双方碰面并友好协商撤铺事宜，双方均秉持坦诚阳光的心态解决此事，我司基于双方长久以往的友好合作及信任的基础，予以贵品牌10天特卖档期供贵司清仓，因贵司违约行已于华润集团系统自动记录，根据合约签署条款所限，及央企属性、涉及中央审计、国有资产流失风险，特卖清仓已为我司最大诚意及让步。根据条款约束，若涉及乙方违约，除租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金等，还需赔偿三个月租金的预期收益损失及可能产生的费用，高达200,860.8元，此事严重性我司也将通报华润置地各大区项目及友商，同时对双方合作关系带来极大伤害，鉴于此，我司仍建议贵司慎重考虑……”2018年11月28日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……现我司依据上述《转让协议》及《租赁合同》中关于我司解除权条款向贵司提出解约，《转让协议》及《租赁合同》解除日期为2018年11月22日(“解除日”)。因贵司至解除日仍未进行配合解除，为保障双方权益，且不影响此铺位后续品牌合约的履行，现要求贵司于2018年11月29日前清除店内货品，与我司工程部对接还房细节，并在两日内进行店铺拆除，若此期限内，贵司仍未办理还房手续的，视为贵司放弃对该商铺以及所有设备设施和物品的全部权利，自2018年11月29日起，贵司的该等权利全部无偿转移至我司名下。我司有权向有资质的公证机构申请公证或在有第三方见证的情况下，对贵司商品或其他财产进行清点，制作商品或财产清单，书面通知贵司前往指定地点取回前述物品。因此发生的一切运输费、仓储费等费用由贵司承担……”。该电子邮件有附件2018年11月18日《解约告知函(五次)》。当日，棉购公司向通益公司发出回函。该回函称：“……关于租赁保证金差额的计算和具体金额我司并不知晓，应由你司出具相关金额后经过双方核对后支付。我司在收到你司10月26日发送的补缴租赁保证金金额相关邮件后，立刻支付了相关费用。你司在收款之后也未提出异议，按照双方签订的合同相关约定，我司支付相关费用的时间并未超过1个月……”该电子邮件附有商铺已被锁门的照片6张。2018年12月3日，棉购公司至本院递交相应诉讼材料并向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司支付你司的租金已经至12月，你司应当将相关租赁部位恢复通电……其次，至于你司是否有权单方解除相关租赁合同，我司已经向相关法院起诉……在此期间，你司不得处置我司租赁部位内任何财物。否则，将触犯相关法律并承担相应责任。”2018年12月11日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。主题为：上海万象城XXX解约协议及特卖合同确认。该电子邮件称：“……请收悉附件提前终止解约协议及特卖合同信息，其中特卖合同中需贵司填写的部分已批注……”该电子邮件有附件《提前终止协议》、《商品特卖合同》。该《终止协议》第二条第2款约定乙方(棉购公司)根据原合同已经支付给甲方(通益公司)的租赁保证金89,567.52元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，由甲方于本协议生效后60日内无息退还给乙方(其中租赁保证金50,000元作为售后服务保证金)乙方应于本协议签订之日将上述收据原件交还给甲方。2018年12月12日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。主题为：上海万象城XXX解约协议确认。该电子邮件有附件《提前终止协议》。该《终止协议》第2条第2款约定：双方同意，乙方(棉购公司)根据原合同已经支付给甲方(通益公司)的租赁保证金85,673.28元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，共同作为乙方向甲方支付的违约金，甲方不再退还给乙方。乙方应于本协议签订之日将上述收据原件交还给甲方。2018年12月13日，棉购公司向通益公司发出电子邮件并表示无法确认不予认可通益公司提出的撤场协议。2018年12月27日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司已经通过向上海市闵行区人民法院提出关于我司和你司租赁店铺相关纠纷诉讼，并在第一时间将此事告知你司。你司在未有相关结果前，并且也未通知我司相关情况的前提下，强行将我司租赁的店铺外立面全部更改，店铺内部情况现在已经无法获知。”该电子邮件附有现场照片一张，照片显示讼争商铺已被封起外立面进行装修。2019年1月16日，本院就该案予以立案。另查明，通益公司系讼争商铺的产权所有人。又查明，双方于2019年4月30日在本院要求下就被通益公司保管的货物、模特货架等物品进行清点交接并制作清单、拍摄录像光盘。再查明，棉购公司发生聘请律师费用22,500元，公证费2,000元。复查明，通益公司曾自行制作《上海万象城租赁收费通知单》，其上显示2018年10月23日至2018年11月22日电费1,222元。上述事实，由棉购公司提供的《商铺租赁合同》、《转让协议》、《棉购道具制作合同》、《棉购装饰工程合同》、收款收据2张复印件、电子回单3张复印件、照片复印件、光盘、电子邮件一组、商铺现场交接光盘及交接单一组、《货拉拉行程单》相关发票及付款记录一组、《公证费发票》复印件、《律师费支付电子回单》复印件、《聘请律师合同》复印件，由通益公司提供的不动产权证书、照片一组、电子邮件一组及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于棉购公司提供的有争议证据：1.《库存汇总表》、《棉购D+系统》的材料以及公证书，旨在证明棉购公司在2018年11月22日入库库存信息(货物、道具、设备等)并对该页面的调取过程进行了公证保全；通益公司则认为库存汇总表和棉购公司自行从电脑中调取的材料真实性不予认可，对于公证书真实性认可。首先对于电脑系统中显示的2018年11月22日这个日期是否可以更改时间是不知晓的。通益公司在2018年11月22日行使解除权，但其不知道该日之后到通益公司搬走物品之前棉购公司是否有进入现场转移货品的行为。另通益公司对于网页上所有货品的单价均不予认可，都是原告单方的吊牌价。对此本院认为，《库存汇总表》、《棉购D+系统》均取自于电脑信息，而公证部门的相关公证系对操作过程中显示内容的相关公证。对于截屏显示的各种库存内容在公证之前是否无法更改，本院难以认定。即便库存内容无法更改，对于该电脑显示的库存内容于2018年11月22日讼争房屋内现场实有内容是否一致，本院亦难以确定。综上，对于棉购公司以上述证据证明2018年11月22日讼争商铺内的应有物品这一证明目的，本院难以采信。2.《表格缺》复印件，旨在证明棉购公司经过盘点比对后对于缺失的库存进行的金额统计情况；通益公司则认为对于真实性不认可，认为是棉购公司单方自行制作的，其上价格也是货物的吊牌价。对此本院认为，该《表格缺》系棉购公司参照前述《库存汇总表》等信息与现场交接清单比对后自行制作的缺失物品表格。鉴于实际2018年11月22日的商铺实际库存情况无法查明，本院对于该《表格缺》亦无法予以采信。对于通益公司提供的有争议证据：棉购货品清点材料一组，旨在证明2018年11月29日通益公司自行组织对于里面的货品进行清点清点完毕后放置在仓库时制作的清单，故讼争商铺现场货品应以此清单为准；棉购公司对此证据的三性均不认可，认为是通益公司自行制作的，对于证明目的也不予认可，认为应该以双方确认交接时制作的清单为准。对此本院认为，该清单材料单系通益公司单方制作且无第三方或公证人员予以公证，故对于该份证据本院不予采信。审理中，因棉购公司认为通益公司擅自清空讼争商铺内物品时对于大货、道具、IT设备、辅料等造成物损，从而主张就该物损申请评估。故应其申请，本院委托上海立信资产评估有限公司(以下简称立信公司)就棉购公司主张的物损进行评估。立信公司于2019年10月28日出具《资产评估报告》。该《资产评估报告》的评估意见为：对于仓库内大货、道具、IT设备、辅料的重置全价为90,530.38元，根据不同物品的成新率，最终评估净值为21,404.70元。对该《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性，双方均予不持异议。通益公司认为针对序号1-13中的货物仅显示货品的现状，但对于与其搬离行为的关联性，认为并无证据可予以佐证，故应扣减1,182.8元；至于序号17-520中的货物，双方在交接的时候仅确认无包装或出样，对于“脏污”、“抽丝”、“不能回收利用”等描述均为棉购公司的单方陈述。本院认为，通益公司与案外人润澄公司签订的《商铺租赁合同》，棉购公司、通益公司与案外人润澄公司签订的《转让协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。基于双方对于2018年11月22日上述两份合同予以解除的事实均无异议，本院确认合同解除日即为该日。双方的争议焦点在于：通益公司所认定的棉购公司违约造成合同解除之理由是否成立？在双方斡旋过程中，通益公司曾主张数条解除理由。庭审过程中，通益公司最终确认讼争合同的解除理由为：1.其有权基于商场内部调整提前30天通知承租人解约；2.棉购公司欠付补充的租赁保证金超过30天。针对通益公司的上述解除理由，棉购公司认为理由1系格式条款，且所谓商场内部调整仅针对其一家商铺；至于理由2其认为其与通益公司的转让协议发生在2018年9月1日，对于此前案外人润澄公司未及时补交租赁保证金并不知情，而在获悉存在欠缴部分租赁保证金的情况后及时予以支付，其不应承担解除合同的违约责任。对此，本院认为从双方举证、庭审陈述等可见，棉购公司作为承租人在履约过程中并无不当。三方签订的转让协议中明确，在转让日前的相关租金等费用均由案外人润澄公司承担，而根据《商铺租赁合同》的约定，对于补交租赁保证金的相关费用应发生于固定租金调整后的五个工作日内支付。租金调整发生在2019年5月28日，该日期远早于三方签订的转让协议的节点。且根据通益公司自行举证的缴费通知单可见其制作该通知单日期应为2018年8月15日，通知对象亦是当时的合同相对方案外人润澄公司。反观棉购公司，其在收到催缴租赁保证金通知后便及时向通益公司支付了补充保证金。而在其付款之后，通益公司仍以该违约理由擅自解除合同、强行收回讼争商铺，显然不符合双方的合同约定以及契约精神。至于《商铺租赁合同》25.3.5条之约定自文意可见，该条款确免除通益公司一方责任而通益公司亦未采取合理方式提请棉购公司注意，本院认为该条款显属于格式合同，应为无效。故通益公司主张就该条款享有合同解除权的理由，本院认为亦不能成立。综上，通益公司主张因棉购公司的违约导致合同解除、其享有合同解除权之理由均不成立。对于其强行收回房屋另租他人导致的讼争合同解除之损害后果，应予以承担。基于双方合同已然解除，本院结合双方本、反诉的诉讼请求对解除后果做出如下处理：1.棉购公司主张退还的租金等费用及各类押金。本院认为，通益公司应返还房租保证金85,673.28元、房租保证金差额3,894.24元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、11月22日至11月30日房租8,956.75元、11月22日至11月30的推广费307.44元、11月22日至11月30日的物业费2,305.80元、12月1日至12月31日的房租29,855.84元、12月1日至12月31日的推广费1,024.80元、12月1日至12月31日的物业费7,686元，以上合计172,156.15元。2.棉购公司要求赔偿的装修款部分。鉴于现场装修已经灭失，双方均认可由本院酌定装修金额。参考讼争商铺已使用年限以及剩余合同期限等因素，本院酌定通益公司应向棉购公司赔偿装修款50,000元。3.棉购公司要求赔偿的道具、IT设备、货物缺损部分。对于棉购公司主张上述物品的缺失部分损失，虽其举证从其公司系统可见2018年11月22日的库存信息与实际交接物品存在差额，并认为该差额即缺失的数量。对此，本院认为棉购公司虽通过公证形式证明了其向本院提交的数据来源系公司电脑页面直接调取生成，但对于该系统的数据是否存在更改的可能本院无法获知。且即便系统数据为一次性生成无法更改，而该数据显示的库存信息是否与当时讼争商铺内的实际物品一致亦无证据可予证明。故本院对于棉购公司主张的缺失部分金额不予认可。至于上述物品的污损、损坏部分损失，本院参照立信公司的《资产评估报告》结论，确定通益公司应向棉购公司赔偿道具、IT设备、货物损失69,125.68元(重置全价90,530.38元-评估净值21,404.70元)。4.棉购公司主张的违约金部分。棉购公司庭审中表示其依据的违约金条款为合同第26条第3.3款，本院认为该条系承租方应承担的违约责任，故该条款不能作为通益公司的违约金计算依据，对于该项诉请本院不予支持。5.棉购公司主张的律师费22,500元，本院认为符合双方的合同约定且棉购公司已经提交相应的律师合同及付款凭证、发票等，本院对该项诉请予支持。6.棉购公司主张的运费、公证费、评估费。本院认为运费系其运回库存物品所发生的合理支出，并非棉购公司违约导致的必然发生费用，对于运费主张不予支持；公证费系原告为证明其主张的物品缺失进行举证而发生的费用，鉴于最终本院亦未支持其主张的物品缺失的相关赔偿主张，故对于该公证费亦不予支持；评估费8,000元，鉴于通益公司自行将棉购公司的货品搬入仓库造成了各类污损、物品贬值，其应承担由此发生的评估费，本院对于棉购公司对于评估费的主张予以认可。7.通益公司主张的逾期支付租赁保证金的违约金，本院认为通益公司对该笔违约金计算的日期不甚合理，其首次以电子邮件发送给棉购公司催讨补充的租赁保证金的日期为2018年10月19日，参照合同中对于补充保证金的支付条款约定，本院认为棉购公司合理的付款日为2018年10月24日前，棉购公司由于首次寄送的电子邮件未及时查收，实际于收到第二次催款邮件后的2018年11月2日向通益公司支付补充租赁保证金。故本院认为棉购公司应承担的逾期付款违约金为70元(3,894.24元×2‰/天×9天)。8.通益公司主张的电费部分。由于2018年11月22日后，棉购公司再未能进场，双方对于电费抄表数亦无法核实，而通益公司现主张的电费部分的依据均为其自行制作的表格。棉购公司表示基于诚信与客观事实，其自愿按照通益公司单方制作金额支付自2018年10月23日至11月22日期间的电费1,222元。对棉购公司自愿承担部分，本院予以认可，通益公司超出部分的主张本院认为理据不足，不予支持。9.通益公司其余反诉请求部分。基于讼争合同解约责任不在棉购公司，故通益公司主张没收各项押金、要求棉购公司承担违约责任无事实与法律的依据，本院均予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司、案外人润澄公司与被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于2018年9月1日签订的《转让协议》于2018年11月22日解除；二、被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司返还房租保证金89,567.52元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止的房租38,812.59元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止的推广费1,332.24元、自2018年11月22日起至2018年12月31日的物业费9,991.8元，以上合计172,156.15元；三、被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司支付装修补偿50,000元；四、被款告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司支付道具、IT设备、货物损失赔偿金69,125.68元;五、被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司支付律师费22,500元；六、原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海通益置业有限公司支付逾期支付租金保证金的违约金70元；七、原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海通益置业有限公司支付自2018年10月23日起至2018年11月22日止的电费1,222元；八、驳回原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海通益置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,638.04元，评估费人民币8,000元，以上合计18,638.04元，由原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司负担5,756.49元，由被告(反诉原告)上海通益置业有限公司负担12,881.55元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,187.59元，由被告(反诉原告)上海通益置业有限公司负担2,173.89元，由原告(反诉被告)上海棉购家居用品有限公司负担13.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇二〇年二月七日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。