河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初5088号原告王俊丽，女，1982年9月22日出生，汉族，住河南省上蔡县。二委托代理人姜娜，河南筑梦律师事务所律师。被告驻马店市惠邦置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路526号。法定代表人刘保民，总经理、执行董事。委托代理人安运银，河南成盛律师事务所律师。原告王俊丽诉被告驻马店市惠邦置业有限公司（惠邦置业公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王俊丽的委托代理人姜娜，被告惠邦置业公司的委托代理人安运银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊丽诉称，2016年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同。合同签订后，原告向被告支付房款459984元。合同约定于2017年6月30日前出卖人应当将验收合格的房屋交付给××，但被告至今未依约向原告交付房屋，已构成违约，故被告应按合同约定从2017年7月1日起按已付购房款的日万分之一向原告支付违约金至交付之日止，且被告违反法律法规的强制性规定，违反合同约定，强行向原告收取水、电、燃气、暖气官网的开口费共计18962元。请求：一、判令被告支付因逾期交房的违约金21849元（以459984元为基数，自2017年7月1日起至2018年10月17日止，按照已付购房款的日万分之一计算。）；二、被告向原告返还暖气开口费、天然气开口费、水电管网费等共计18962元。被告惠邦置业公司辩称，一、被告同意按照合同第九条第（1）项的第2小项的约定支付每日万分之一的违约金，但应当扣除判决已经生效的由于不可抗力的因素、雨雪天气及政府行为而造成的无法施工时间87天，另案中被告公司不服一审判决，要求在一审扣减87天的基础上再减去43天，经二审法院调解统一在原来判决的基础上一次性减去800元。计算违约金天数应当计算至原告实际接收房屋的日期止。但是接收房屋日期如超过2018年10月17日，应以2018年10月17日为准。二、诉讼费用应当由原告个人承担。因前期已经通知原告到公司进行违约金理赔，原告未领取违约金，又另行起诉，增加的诉讼费用，应当由原告个人承担。三、原告的第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，被告提交证据时将提交证据详细陈述。经审理查明，2016年8月28日，原告王俊丽（××）与被告惠邦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驿城区雪松大道与××交叉口西北侧地块的土地使用权。……暂定名：惠邦·联盟新城。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201300100-1号，施工许可证号为412801201406110201。建设工程施工合同约定的开工日期为：2015年4月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2017年5月31日。第二条商品房销售依据。……商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第10号楼东2单元2305号房。该商品房的用途为住宅……。第四条计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4088.75元，总金额肆拾伍万玖仟玖佰捌拾肆元整……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同当日付清首付款119984元，余款34万元办理银行按揭贷款，约定贷款到账时间：2016年10月8日……。第八条交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……5.该商品房经五大责任主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将按该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用。2、见附件四补协议等条款。《商品房买卖合同》后附有附件四份，其中附件四《合同补充协议》中约定了：第一条关于联系方式。1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。第四条房屋价款。除合同第四条约定的价款外，××还应根据国家相关规定及时缴纳以下费用：……f、按照国家及地方规定其他应由××承担的税、费。第五条交付期限。合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……3、遭遇不可抗力，连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发公共事件导致施工受阻或停工的等条款。《商品房买卖合同》签订的当天，原告向被告交纳了首付款119984元，剩余房款340000元以银行按揭贷款的方式给交付被告。2018年10月20日，原、被告双方经协商签订了一份《商品房买卖补充合同》，该补充合同显示诉争房屋实测面积与原、被告双方签订《商品房买卖合同》内载明的商品房建筑面积不符，面积差0.12平方米，同时约定原告应以诉争房屋实测面积112.62㎡×4088.75元/㎡=460475元的标准向被告交纳购房款。后原告向被告补交购房款491元，被告于2019年5月向原告出具460475元的增值税普通发票一份。另原告向被告交纳有水电网改造费、燃气开口费、暖气管网开口费共计18962元，被告于2018年10月20日向原告补开收据一份。2018年10月20日，被告向原告交付了诉争房屋。原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、2001年4月16日,原国家计委、财政部联合下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）一份，该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并由相关部门重新核定收费标准。2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。二、被告惠邦置业公司于2013年12月4日取得驻规建字第411701201300100-1号建设工程规划许可证。诉讼中，被告向本院提交赵朋威（与本案原告同小区业主）诉惠邦置业公司商品房预售合同纠纷一案（2018）豫1702民初6106号的民事判决书一份，该案原告赵朋威的诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金，该民事判决书本院认为部分认定“关于被告提出因合同约定连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的天数应予扣除的辩解。①住建部于2011年12月1日实施的《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ/T104-2011）对足以影响工期的天气指数及所影响的施工项目作出了具体详细的规定，《建筑工程冬期施工规程》可以作为认定影响工期天数的合法、科学依据。依据《建筑工程冬期施工规程》规定，当室外日平均气温连续5天稳定低于5℃，部分建筑项目不能施工，或虽可施工但必须采取特殊的施工工艺或经过特殊的施工处理，或者应当增加工序等措施。不能施工的自然应认定为影响工期，虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理的，或者应当增加工序等措施的，相应会增加施工难度和工作量，应视为影响工期；因此，日平均气温连续5天低于5℃的天数，应认定为影响工期的天数。根据《建筑工程冬期施工规程》规定，大雪、冰雹等天气也会影响工期，为避免重复计算，本案单就2015年4月26日至2017年5月31日被告施工期间日平均气温连续5天低于5℃的天数进行计算，累计为105天。同时根据被告提交的施工监理日记计算因持续低温导致停工的天数有129天，该129天中与气象资料中统计的日平均气温连续5天低于5℃的105天中相互重合的有43天（包含在2016年12月-2017年2月），被告辩称该43天停工时间应予以扣除，符合双方的约定和法律规定，本院予以采纳。②诉争合同约定：“遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……出卖人可据实予以延期”，现被告提交的气象资料中仅显示施工期间内有32天连阴雨天气，故32天连阴雨天气，应当从逾期交房天数中扣除。③住建部于2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》（编号为JGJ80-2016）对高处作业的操作规范作出了基本规定，为保障高处施工安全，对《建筑施工高处作业安全技术规范》中所列不能进行作业的天气应认定为影响工期。但被告未能提交其在遭遇大风恶劣天气停止了施工的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。4、关于被告提出20天考试天数应予以扣除的辩解。诉争的工程地点位于驻马店市××路西段，属于城区范围内，每年的中考、高考期间各地的住房和城乡建设局会发布中考、高考期间城区各建筑工地全面停工的通知，每年因此通知停工的天数为6天，在诉争3号楼楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内因中考、高考停工的天数为12天，依据原、被告双方的合同约定，该12天停工的天数应予以顺延工期。综上所述，依照合同约定，在3号楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天”。被告同时提交了（2019）豫17民终876号民事调解书。被告用以证明该小区11栋楼同时建设的楼房，违约时间总天数应当扣除法院判决的扣除天数87天；后被告对其判决提起上诉，经中院调解确定减少违约天数87天的基础上再减800元。原告质证称，（一）二审的调解书具有双方自愿的可能性，不应该对本案发生效力。（二）由于被告提交的判决书没有生效，所以不具有参考性。二审调解的天数扣除800元，其中还包含一部分算错的天数，并不是按照不可抗力扣除800元，原告提交的判决书是二审的判决，未扣除逾期天数，效力更高。该判决书明确载明2015年到2017年扣除高考停工天数12天。双方签合同是在2016年8月，2015年、2016年的高考时间已过，具有可预见性，不应当扣除。政府创文、创卫停工被告均具有可预见性，并且政府停工是不能动土，不应是室内设施的附属所以是不可以扣除，天气原因是根据正常的四季变化，是不符合合同规定、法律规定的，所以说应当按照原告提供的二审判决书恶劣天气不应当扣除。（三）2015年离交工日期较长，不可预见性因素高；原、被告签订合同日期为2016年，离约定的交房日期更近，预见因素低，不应按照统一标准计算扣除日期，当然我方不同意扣除天数。诉讼中，被告惠邦置业公司提交了2018年9月11日由惠邦联盟新城10#楼的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具的《建设工程竣工验收意见书》，以及2018年9月17日被告在天中晚报上刊登的交房公告，用以证明本案诉争房屋已符合交房条件，被告已经按《商品房买卖合同》的约定发布了交房公告。原告质证称，对真实性无异议，但该报告是验收意见书，不是最终的验收报告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据等证据、被告提交的民事判决书等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告惠邦置业公司与原告王俊丽签订的《商品房买卖合同》，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限即2017年6月30日，履行交房义务，构成违约，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，根据被告提交的《建设工程竣工验收意见书》及2018年9月17日的交房公告显示，在诉争房屋具备交付条件后，被告于2018年9月17日在驻马店市天中晚报上发布交房公告通知业主于2018年9月17日开始办理交房手续，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条交接中约定：“……由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用”，因此依照合同约定，应视为被告于2018年10月17日交付诉争房屋，故逾期交房违约金应计算至2018年10月17日止。经核算，逾期交房的期间应为2017年7月1日起计至2018年10月17日止，共计474天。诉讼中，原、被告双方虽认可诉争房屋于2018年10月20日实际交付，但计算逾期交房违约金时，应以上述认定为准。关于被告提出因天气等影响施工的原因顺延工期87天，依据合同约定该期间应从逾期交房期间中扣除的辩解。在被告提交的另案赵朋威诉被告商品房销售合同纠纷案件的审理中，本院经审查被告提交的证据认为：“在诉争3号楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内……依照合同约定，在3号楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天”。本案原告购买的商品房与另案赵朋威购买的商品房同属于“惠邦联盟新城”项目工程，两份《商品房买卖合同》中约定的建设工程施工工期也是相同的，故本案中被告提出依据合同约定因天气原因顺延工期87天，该期间应从逾期交房期间中扣除的辩解，有事实和法律依据，本院予以采纳。又根据原、被告双方合同约定的：“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”计算，被告应支付逾期交房违约金应为17801元[459984元×日万分之一×（474天-87天）]，原告请求数额超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告退还水、电、燃气、暖气管网开口费共计18962元的主张。原告主张上述费用系违规收取，应予退还，被告对此不予认可。驻马店市人民政府于2015年8月20日下发《关于印发的通知》，该《实施细则》对城市配套费的征收标准、资金分配使用管理、监督检查等予以明确规定；根据该《实施细则》第九条规定，市城乡规划局应凭缴纳城市配套的财政票据核实面积办理建设工程规划许可证。根据该《实施细则》第十七条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。”该《实施细则》第十八条规定：“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行”。本案中，诉争房屋所在楼盘于2013年取得建设工程规划许可证，故本案不适用该《实施细则》第十七条的规定，而应当依照该《实施细则》第十八条的规定以及原、被告双方合同的约定确定双方的权利义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“除合同第四条约定的价款外，××还应根据国家相关规定及时缴纳以下费用：……f、按照国家及地方规定其他应由××承担的税、费”，即原、被告之间约定可由被告代收相关费用，被告代收相关费用符合合同约定。因此，原告请求被告返还燃气初装费、暖气开口费及水网络改造费用共计18962元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市惠邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王俊丽支付逾期交房违约金17801元。二、驳回原告王俊丽的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由原告王俊丽负担575元，被告驻马店市惠邦置业有限公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  刘 林二〇一九年十二月十三日书记员  吴卫铭