沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初8383号原告：沈阳九洲福尔房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街888-2号2门，统一社会信用代码9121010079848009X9。法定代表人：孔繁军，系该公司董事长。委托代理人：邵凤，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王岩崧，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：袁利英，女，1970年12月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司（以下简称九洲福尔公司）诉被告袁利英商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九洲福尔公司房产公司委托代理人王岩崧到庭参加诉讼，被告袁利英经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲福尔公司诉称，2017年3月1日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及附件协议，购买了原告开发建设的“九洲湾景汇”C11号楼1-20-2号商品房，约定总房款为人民币666,598元，被告交纳了首付款206,598元，余款460,000元系采用贷款方式支付。2017年3月6日，原、被告与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下称“邮储银行沈阳市分行”）共同签订了《个人消费贷款及担保合同》，由原告为被告向邮储银行沈阳市分行的借款承担连带保证责任。后由于被告未按借款合同约定还款，邮储银行沈阳市分行诉至法院，沈阳市沈河区人民法院于2018年12月10日作出（2018）辽0103民初13354号民事判决，判决解除原、被告及邮储银行沈阳市分行所签订的《个人消费贷款及担保合同》，并由本案原告就借款本金及利息承担连带给付责任。根据原、被告签订的《补充协议》第四条第3款规定“若买受人在《贷款合同》约定的还款期限内逾期支付或存在其他违约行为，导致出卖人承担相关担保责任或者银行因此解除《贷款合同》的……出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按房价款总额的5%支付解除合同违约金，同时，买受人还应赔偿出卖人的损失（包括但不限于索偿产生的诉讼费、律师费等）。买受人应当在《买卖合同》及本补充协议解除后15日内将其房屋恢复至出卖人交付时房屋的状况退还给出卖人……”，原告有权解除《商品房买卖合同》及其附件协议，并要求被告承担违约责任。现申请人已经将被申请人拖欠贷款银行的贷款本金、利息、诉讼费、公告费、执行费共计482636.01元支付给贷款银行，上述费用扣除贷款本金460,000元后，给申请人造成了22,636.01元损失，根据申请人与被申请人签署的《商品房买卖合同》中《补充协议》第四条第3款第3项规定，被申请人应当赔偿申请人的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《预购商品房预告登记约定书》；二、请求判令被告应于《商品房买卖合同》、《补充协议》及《预购商品房预告登记约定书》解除后10日内，配合原告办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记，配合原告办理撤销抵押权预告登记手续；三、请求判令被告向原告按购房款总额5%即33,329.90元支付解除合同违约金；四、请求判令被告在《商品房买卖合同》、《补充协议》及《预购商品房预告登记约定书》解除后15日内将所购房屋恢复至原告交付时的房屋状况退还给原告；五、判令被申请人向申请人赔偿损失22636.01元；六、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费）由被告承担。被告袁利英经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2017年1月21日，原告九洲福尔公司向被告袁利英出具交款凭证，注明房号C11#1-20-2，客户姓名袁利英，销售面积91.360平方米，总价款666,598.00元，认购号004240，单价7,296.39元，付款方式为刷卡，交款次数2次，本次交款201,598元，累计交款206,598元，未交房款460,000元，交款人处为袁利英签字。2017年3月1日，原告九洲福尔公司与被告袁利英签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街888-128号1-20-2房屋，建筑面积91.36平方米，总价款666,598元。同日，双方签订附件四《合同补充协议》，约定：……四、关于合同第六条的补充约定：1.买受人于签订合同当日交纳首付款206,598元，其余房款460,000元采用商业贷款方式支付，且无论何种原因买受人均应保证该剩余房款于买卖合同签订后60日全额支付至出卖人的银行账户，否则，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条的约定向出卖人承担逾期付款违约责任。2.……如非因买受人原因其未获得贷款或贷款金额不足，买卖双方应于7日内协商新的付款方式，如双方未能达成一致，出卖人有权解除合同。（如出卖人与银行一致书面同意由出卖人担任买受人申请银行按揭贷款的保证人的，买受人同意出卖人的担保期从银行放款之日起至分户产权抵押登记办理完毕之日止，即阶段性担保）。……若买受人在《贷款合同》约定的还款期限内逾期支付或存在其他违约行为，导致出卖人承担相关担保责任或者银行因此解除《贷款合同》的，除非买受人按照上述约定，在出卖人承担保证责任后15日内赔偿出卖人全部损失（包括但不限于出卖人代为偿还的银行按揭贷款本息及其他费用等），否则，出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按房价款总额的5%支付解除合同违约金，同时，买受人还应赔偿出卖人的损失（包括但不限于索偿产生的诉讼费、律师费等）。买受人应在《买卖合同》及本补充协议解除后15日内将其房屋恢复至出卖人交付时房屋的状况退还给出卖人，出卖人有权将该房屋另行销售、拍卖、变卖、折价等，出卖人有权就所得价款优先受偿。受偿范围包括买受人应付的违约金、赔偿金及出卖人支付的处置房屋的费用和代偿的按揭贷款等。买受人的装修、搬家、另行租房等支出由买受人自行承担。同日，双方签订附件六《预购商品房预告登记约定书》，约定双方同意将坐落于和平区胜利南街888-128号、间号为1-20-2房产申请预购商品房预购登记。2017年3月6日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮政银行沈阳分行）签订《个人消费贷款及担保合同》，约定袁利英向邮政银行沈阳分行借款460,000元，用于购买坐落于沈阳市和平区胜利南街888-128号1-20-2，建筑面积91.36平方米处房屋。担保方式为抵押，抵押财产为借款人所购买的前述房产，同时约定九洲福尔公司提供连带责任保证。合同签订后，邮政银行沈阳分行向原告九洲福尔公司发放贷款460,000元。2017年3月10日原告办理了涉诉房屋的预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。被告于2019年3月27日办理入住，原告交付涉诉房屋。因被告未按期偿还贷款，邮政银行沈阳分行以袁利英、九洲福尔公司为被告诉至沈阳市沈河区人民法院。2018年12月10日，沈阳市沈河区人民法院作出（2018）辽0103民初13354号民事判决书，判决：1.解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告袁利英于2017年3月6日签订的《个人消费贷款及担保合同》；2.被告袁利英于本判决生效后10日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款本金441,870.41元；3.被告袁利英应于本判决生效后10日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款本金441,870.41元的利息6,388.04元（截止至2018年7月26日，自2018年7月27日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；4.被告沈阳九洲福尔房地产开发公司对本判决第二项、第三项承担连带给付义务；5.驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行其他诉讼请求。案件受理费8038元、公告费400元，由被告袁利英、沈阳九洲福尔房地产开发公司负担。2019年6月26日，九州福尔房产公司通过银行转账向邮政银行沈阳分行支付475,886.01元，用途备注为袁利英贷款本息及诉讼费。2019年7月5日，九洲福尔房产开发公司向沈阳市沈河区人民法院缴纳诉讼费6750元，沈阳市沈河区人民法院作出（2019）辽0103执1779号结案通知书，（2018）辽0103民初13354号案件已执行完毕。现原告诉至本院。上述事实，有商品房买卖合同、合同补充协议、交款凭证、收据、记账凭证、商品房准住通知单、（2018）辽0103民初13354号民事判决书、沈阳市沈河区人民法院执行费缴费通知、房屋电子登记（簿）查询证明以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据进行审查，认定案件事实。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《预购商品房预告登记约定书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。被告未按期偿还银行贷款，原告代为履行了还款义务，符合合同约定的解除条件，且被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《预购商品房预告登记约定书》的诉讼请求应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应当按合同约定返还涉诉房屋，并配合原告办理撤销涉诉房屋预购商品房抵押权预告登记、备案登记及预购商品房预告登记。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，双方在合同中明确约定按总房款5%支付解除合同违约金，故从其约定，应为33,329.9元（666,598元×5%）。违约金的性质应是补偿性为主、惩罚性为辅，本案中的违约金已是对原告损失的补偿，故对原告另行提出赔偿损失22,636.01元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司与被告袁利英于2017年3月1日就位于沈阳市和平区胜利南街888-128号1-20-2房屋签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《预购商品房预告登记约定书》；二、被告袁利英于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司到相关部门办理撤销位于沈阳市和平区胜利南街888-128号1-20-2房屋的预购商品房抵押权预告登记；三、被告袁利英于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司到相关部门办理撤销于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记；四、被告袁利英于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区胜利南街888-128号1-20-2房屋返还原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司；五、被告袁利英于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司违约金33,329.9元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费11,530元（原告已预交），由原告沈阳九洲福尔公司房地产开发有限公司负担366元，由被告袁利英负担11,164元；保全费3853元，公告费800元，由被告袁利英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  魏晓萍二〇一九年十二月二十五日法官助理邹珊巍书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。