河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初2628号原告夏美玲，女，1961年4月12日出生，汉族，住河南省汝南县。委托代理人李会林，男，1961年3月5日出生，汉族，住河南省汝南县。与原告夏美玲系夫妻关系。被告驻马店开发区御城房地产开发有限公司。住所地：驻马店市洪河大道西段开发区管委会东楼316室。法定代表人贾飞，董事长。委托代理人何士振，男，1992年10月7日出生，汉族，住河南省商城县。驻马店开发区御城房地产开发有限公司职员。原告夏美玲诉被告驻马店开发区御城房地产开发有限公司（以下简称御城房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏美玲及其委托代理人李会林，被告御城房地产公司的委托代理人何士振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏美玲诉称，我于2017年9月在驻马店恒大名都售楼部认识了李宁，我说我想买一套恒大的房子，说我年纪大了56岁了，能不能办理按揭，李宁说可以办到70岁，在恒大名都认购了七号楼1802室，认购书签订的是首付百分之三十，分三次付清，下余按揭，我于2017年9月12日交给李宁10000元作为认购书的定金。然后他拿了几分空白认购书让我在上面签字，他以我写的不清楚为由，必须要我的名字和写夏美玲的为由，叫我在那几份空白认购书上签字，又过了一个多小时，他说电脑坏了不能打，用手签订了一份商品房认购书，内容是首付的百分之三十，分三次付清，每次付111051元，分别是2017年9月12日、12月12日、2018年3月12日，下余款由被告办理按揭，我于9月15日向被告交纳了101051元，他说你把认购书给我，认购书上的一万元作为首期首付款，他必须把认购书还给我，于是我把认购书给了他，他给我出了一个111051元的收据，并拿来了商品房买卖合同，让我签字，其中第六条是空白的，基本没有内容。他说这只是一个参考，天黑了，你下次来的时间我给你改过来。我于2017年12月再去交第二期首付款的时候，我说你把这合同给我写成正规的，他说你去交钱吧没事，我说你不改我不交钱了，又过了一段时间，他说你按揭不了，你必须交全款，你再不交钱你的第一期首付款就作废了，我说你不改我就不交了，他说我年纪大了，不能办按揭，我说你当时为啥说可以办按揭，他说我不管你去告吧，我说你把你们经理找出来，他不给我找，我不叫他走，于是他打了110到派出所后，我才知道他不叫李宁，身份证名字不是李宁，我说你把我签订的认购书拿出来，他说不能给你，只能给你复印件，于是他一下子拿出来两个认购书复印件，分别是9月10日和9月15日，上面的内容全改了，是电脑打印的，在付款日期上没有我按的手印，全是假的。又过了几天，他说让我写个退房申请，把钱全部退给我，于是我就写了一个退房申请书，他又在退房申请书上给我签了一条只退一半的钱，他又给我伪造一份驻马店恒大名都项目解除商品房买卖合同及认购书协议，并在上面伪造夏美玲的签名及捺印，他们用最恶劣的手段欺诈，伪造认购书，使我交了111051元，房子又涨价又不卖给我房，只退给我55525元。请求：一、判令被告返还原告下余购房款56026元。二、被告赔偿原告经济损失。三、被告将原告签的商品房认购书交还给原告。庭审中，原告明确诉讼请求为：一、判令被告返还原告下余购房款56026元。二、赔偿损失为银行利息，以未返还的购房款56026元为基数，自2017年9月12日至款清之日止，利率按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率计算；还有已退款的一年的利息损失；车旅费、误工费的损失。三、被告将原告签的商品房认购书交还给原告。被告御城房地产公司辩称，原告已向被告提出了退房申请，并对退款55525元进行了确认，双方就退房退款事宜已达成一致，双方已无纠纷，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月10日，原告夏美玲（乙方、买受人）与被告御城房地产公司（甲方、出卖人）签订《驻马店·恒大名都商品房认购书》（编号0000895）一份。约定：乙方向甲方认购驻马店市恒大名都楼盘7幢1802号商品房一套，该商品房建筑面积141.17平方米，按建筑面积计算单价为7866元/㎡，总金额1110508元；乙方同意签署本认购书时，支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2017年9月12日前支付首期房款101051元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2017年12月10日前付清111051元；于2018年3月10日前付清111051元；于2018年6月10日前付清111051元；于2018年9月10日前付清666304元等内容。2017年9月15日，双方再次签订《驻马店·恒大名都商品房认购书》（编号0002366）一份，该认购书约定内容与2017年9月10日签订的《驻马店·恒大名都商品房认购书》约定内容一致。认购书签订后，原告2017年9月15日向被告交纳首期房款101051元，后原告夏美玲未交纳购房款。2018年8月18日，原告夏美玲的丈夫李会林向被告出具“退房申请”一份，载明：“退房申请，本人夏美玲身份证号，于2017年9月10日任购驻马店开发区御城房地产开发有限公司开发的驻马店恒大名都7号楼1802室，现有于困难，愿意退房，所退房款为55525元（伍万伍仟伍佰贰拾伍元整）。夏美玲，2018年8月18日”。“退房申请”出具后，被告于2018年11月16日通过银行转账退还原告购房款55525元。现原告以被告未全额退还购房款为由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，一、原告称，①“退房申请”不是原告夏美玲书写，而是其丈夫李会林在没有经过原告委托的情况下书写的。②书写该“退房申请”时，李会林向被告提出怎样才能退钱。被告方的工作人员称，李会林按照该内容书写“退房申请”可以先退一半的钱，另一半通过诉讼程序索要。李会林出具该“退房申请”后，过了四个月才得到退还的一半购房款55525元。二、被告提交，《中原公司驻马店恒大名都退房审批表》一份。该审批表显示：“客户姓名：夏美玲；认购房间：7-1802；认购时间2017年9月10日；房源状态：已签约；认购房间折后总价：1110508元；已交房款111051元；申请退款金额55525元；变更原因：客户因为经济困难，无力支付剩余房款，特申请扣除总房款5%退房，请领导批准；签约付款情况：1、2017年9月10日，支付定金10000元整；2、2017年9月15日支付首期款101051元整（不含定金）；共计111051元整；经办人签字：李宁；客户签字：夏美玲”。被告用以证明：原告基于违约的事实，向被告提出申请退房，并明示退房款项为55525元，原、被告已就相关纠纷达成一致意见。原告质证称，该客户签字处所显示夏美玲的署名捺印既不是不是夏美玲本人签名和捺印，也不是李会林书写捺印。对此原告申请鉴定。三、诉讼中，原告提交鉴定申请，对《中原公司驻马店恒大名都退房审批表》中“客户签字”处“夏美玲”的签字及捺印进行鉴定。后驿城区法院技术室通知原、被告双方，要求“双方于2019年9月12日上午10点到我院一楼调解区109摇号室进行选择鉴定机构并现场提取申请方‘夏美玲’与‘李会林’笔迹与指纹样本”，原告及李会林未到场。后驿城区法院技术室以不具备鉴定的前提条件，将鉴定退回。四、诉讼中，原告称，其第三项诉讼请求的商品房认购书系2017年9月10日，被告方工作人员李宁手填的认购书，且该认购书下方署名为夏美玲，系夏美玲委托李会林代为签名。被告质证称，是否存在有手写的认购书代理人不清楚，但原告应举证证明存在这一份手填认购书。原告质辩称，原告拿不出证据，但原告肯定签订有该认购书。上述事实，有原、被告提交的相关书证及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告夏美玲为购买驻马店市恒大名都楼盘7幢1802号商品房一套，先后于2017年9月10日、2017年9月15日与被告御城房地产公司签订《驻马店·恒大名都商品房认购书》两份，两份认购书内容一致。因该认购书明确约定有房屋的具体位置、房屋面积、房屋单价、房屋总价款、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已于2017年9月10日收取原告定金1万元，于2017年9月15日收取原告购房款101051元，根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，认购书签订后，原告于2017年9月15日向被告支付首期房款101051元，后原告未支付购房款，违反了认购书中分期分批付款的相关约定，构成违约。2018年8月18日，原告申请退房，被告于2018年11月16日向被告退还购房款55525元，原、被告双方的行为表明原、被告双方的商品房买卖合同已实际解除。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的商品房买卖合同已实际解除；被告已返还购房款55525元，下余购房款55526元，被告以“客户因为经济困难，无力支付剩余房款，特申请扣除总房款5%退房”以及“双方就退房退款事宜已达成一致”为由拒绝返还。因①以上本院已认定原告构成违约，原告应承担相应的违约责任；②原、被告在认购书中约定的定金数额为1万元；③被告按总房款的5%即55526元作为违约金，违约金数额存在过高情形。综上，被告拒绝返还剩余购房款理由不能成立，本院不予采纳。同时，本院兼顾原告存在违约行为以及定金数额的约定，经综合考量，原告应向被告承担1万元的违约责任较妥。扣除该1万元后，下欠购房款数额为45526元，现原告请求被告返还购房45526元，于法有据，本院予以支持。原告请求超出部分，本院不予支持。因本院以上已认定原告违约，原告请求赔偿各项损失，无事实和法律依据，不予支持。关于原告请求被告返还手填认购书，因原告未提交相关证据证明有该份手填认购书存在，以及该份认购书已被被告收回，现原告请求返还手填认购书，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区御城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告夏美玲返还购房款45526元。二、驳回原告夏美玲的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，原告夏美玲负担200元，被告驻马店开发区御城房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  王晓贞二〇一九年十二月二十日书记员  吴卫铭