安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初2992号 原告：唐海峰，男，1986年3月5日出生，汉族，高中文化，自由职业，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。 被告：吴爱芳，女,1982年3月10日出生，汉族，小学文化，自由职业，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：甘露，男，1984年12月23日出生，初中文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区，现羁押于芜湖市第一看守所。 原告唐海峰诉被告吴爱芳、甘露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理，后依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告唐海峰及其委托诉讼代理人施杨、被告吴爱芳、甘露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐海峰向本院提出以下诉讼请求（当庭变更诉请），依法判令：1、依法解除原被告共同签署的《房屋买卖合同》；2、两被告立即返还原告已经支付的首付款480000元，并按照贷款市场报价利率从2019年6月6日起计算至返还之日的利息；3、两被告向原告承担合同总价款20%的违约金共计150400元；4、两被告承担原告损失13800元（中介、网签费用）；5、两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月21日，原告与被告吴爱芳在弋江区新家房产中介服务部签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告位于弋江区房屋一套，房屋建筑面积为82.17平方米，合同总价752000元。合同签订后，原告支付了30000元的购房定金。由于被告房屋尚有480000元的银行贷款未偿还，故原被告约定原告在该合同签订后十日内一次性支付首付款480000元，用于被告偿还欠付的银行贷款，偿还贷款后被告协助原告办理房屋产权变更登记手续，房屋过户后原告支付尾款270000元。2019年6月5日，原告将480000元的首付款支付给被告吴爱芳，吴爱芳向原告出具了《房屋买卖收条》一份。原告支付首付款后，原被告双方相约到房管局办理过户手续时发现涉诉房屋已经被芜湖市镜湖区人民法院保全查封，导致原被告之间的买卖交易无法继续履行。原告现诉至法院，请求判如所请。 被告吴爱芳辩称：原告要求解除合同、返还房款，我没有意见，但我现在没有钱，我还要养小孩。 被告甘露辩称：卖房子的事情我知道，第一份合同我签了字，签完以后将房子的贷款还掉了，过户的时候知道房子被保全了，所以重新签了一份。两份合同间隔大约十几天时间，第一份合同被中介收回去了，第二份合同是吴爱芳代我签的，当时我不在场，但卖房子的事我认账。涉案房屋在银行抵押贷款480000元，原告支付首付款480000元给我归还了银行贷款。贷款归还后，中介准备让原告把尾款给我，我问中介万一房子被保全怎么办，中介说没事。我现在没钱，我认为最好的解决问题方式不是解除合同，因为解除合同的话，我要赔偿20%房款损失，我和吴爱芳都没有钱。我们还欠了很多外债，所以我认为最好是能继续履行合同，这样对原告有利些。如果合同确实履行不能履行，我同意解除合同。 经审理查明：吴爱芳、甘露原系夫妻关系，芜湖市弋江区房屋系吴爱芳、甘露共同共有。2019年5月21日，吴爱芳（甲方，卖方）、唐海峰（乙方，买方）与弋江区新家房产中介服务部（丙方，居间方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同第一条约定，出卖人所售房屋地址为江城国际瑞景苑15-2-902，建筑面积为82.17平方米。第二条约定，甲方已依法取得合格证书，房屋所有权证号芜弋江字第2010033655号，甲方保证出售该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，并有权将该房上市交易。共有人同意出售，已设定抵押，且抵押权人同意出售。第三条约定，甲乙双方同意此次房屋及装饰装修、配套设施合计价款为752000元。佣金为成交总价的2%，即为15040元，甲乙双方各支付7520元，网签过户服务费由乙方支付1000元，本合同签订当日，由乙方支付丙方。第四条约定，本合同签字盖章后，乙方当即支付给甲方购房定金30000元，甲、乙双方在签完此合同后10日内，向银行提供乙方按揭贷款所需要的必要材料，乙方在银行贷款初审审核通过后2日内，付首付款480000元（含定金）；甲方应在收到首付款后当日内去银行办理解除抵押相关手续；此首付款用于甲方偿还该房银行贷款，且甲方不得以任何理由将此款挪作他用；丙方协助甲、乙双方办理产权转移登记手续，办理过户手续当日，乙方当时即付清剩余首付款2000元，甲方应拿出10000元作为交房保证金放于丙方，丙方出具收条，待房屋交付无误后，丙方收回收条，并立即退还保证金给甲方。甲方未在规定时间内完成交付的，保证金不予退还，由丙方移交至乙方，并由乙方向丙方出具领条。银行贷款270000元，在甲、乙双方办理过户提交手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后根据客户贷款的批贷顺序依次发放贷款到甲方提供的账户中，乙方即支付完所有购房款。第五条约定，甲方应在收到此房全款后5日内将房屋交予乙方，移交该房屋房产钥匙。双方共同对该房屋及附属设施等具体情况进行验收，并签字确认。第七条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，甲方未按约定的期限和条件将该房屋交付的，逾期15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付总房价款0.04%的违约金，合同继续履行。逾期超过15天，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，并按照总房价款的20%支付违约金，同时应承担乙方因已支付的佣金导致的损失。逾期付款责任：乙方未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约责任。逾期15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期总房价款0.04%的违约金，合同继续履行。逾期超过15天，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应在解除合同通知送达之日起15日内按照总房价款的20%支付违约金，同时甲方退还乙方已全部已支付房价款，乙方因支付佣金导致的损失由其自行承担。如单方违约，守约方有权解除合同，违约方应向守约方按照总房价款的20%支付违约金，并承担对方因已支付的佣金导致的损失等。 该合同签订时，甘露不在场，合同下方甲方一栏甘露签名由吴爱芳代签。为此，吴爱芳当日出具《承诺书》一份，载明：“本人吴爱芳身份证号码是位于芜湖市弋江区合法产权人。此房屋为本人和甘露身份证号码3402211984××××××××共同共有。此房屋现于2019年5月21日在新家房产于唐海峰身份证号码3426011986××××××××签订三方买卖合同。本人吴爱芳在此承诺：因甘露未能到场，由本人代签，后期如有任何纠纷，由本人承担一切法律责任”。2019年5月28日，张丽丽（唐海峰妻子）、唐海峰与甘露、吴爱芳在芜湖市房地产市场管理处签署《存量房交易资金免监管声明》，载明：买卖双方已知晓政府部门已实施存量房交易资金监管制度，因自身原因，买卖双方均主动要求免予监管，自愿承担交易过程中可能发生的产权纠纷和资金风险。唐海峰、张丽丽在买方栏签字，甘露、吴爱芳在卖方栏签字。同日，甘露出具《声明》一份，载明：“本人甘露与吴爱芳共同拥有弋江区江城国际瑞景苑15栋2单元902室，现对外出售给张丽丽、唐海峰，本人同意将所有售房款，下放到吴爱芳帐户：62×××29。声明人：甘露2019.5.28”。2019年6月5日，唐海峰支付了首付款480000元（含定金30000元），吴爱芳出具《买卖房屋收条》一份，载明：“本人是江城国际瑞景苑15-2-902房屋业主，姓名吴爱芳身份证号码3421221982××××××××，共有人姓名甘露身份证号3402211984××××××××；今收到唐海峰、张丽身份证34260119861122742Ｘ3426011986××××××××，交来的购买此房屋的首付款共计人民币48万元（大写肆拾捌万元整）。承诺：有任何关于此房屋的事宜，双方应积极配合处理！收条下方注明：今收到：张丽丽扬子银行卡号为62×××85转账给吴爱芳卡号为浦发银行6217921301075969金额为48万元整，用来还平安普惠宅ｅ贷贷款”。弋江区新家房产中介服务部作为见证人在吴爱芳出具的《承诺书》及《买卖房屋收条》上盖章。 之后双方去房管部门办理房屋产权过户，被告知涉案房屋及其对应的土地使用权已经被芜湖市镜湖区人民法院于2019年6月5日裁定在480000元范围内予以查封，现已无法办理产权过户。2019年6月17日，唐海峰出具《承诺书》一份，载明：“由于我与卖家吴爱芳、甘露在买卖他们的芜湖市弋江区江城国际瑞景苑15-2-902室房产时，在支付完48万元首付款后，房产被查封，而导致无法变更过户。不得已需要以诉讼的形式保障自己的权利，但是由于卖家已经在2019年6月5日（支付首付款48万元时）将所卖房产的钥匙交给了我，让我提前实际居住了，所以此次诉讼不再向卖家索要迟延交房的所有违约和打官司的律师费。注：若以上房产最终无法变更过户到买家名下或者房屋买家无法继续居住，所产生的律师费双方一人一半”。吴爱芳在该承诺书下方所注卖家项下签名。当日，唐海峰诉至本院，要求确认上述《房屋买卖合同》合法有效吧，并要求吴爱芳、甘露继续履行该合同及赔偿损失13800元。庭审时，唐海峰当庭变更为现诉请。 另查明，2019年5月21日，弋江区新家房产中介服务部出具收据，确认收到唐海峰中介费8500元。同年5月28日，芜湖市宏瑞房产出具收据，确认收到唐海峰评估、代办及担保费用5300元。 再查明，2019年5月21日，吴爱芳与甘露在芜湖市弋江区民政局办理了离婚登记手续，双方约定涉案房产归吴爱芳所有，甘露以后无权干涉。2019年5月24日，芜湖市镜湖区人民法院立案受理了程芳诉甘露民间借贷案。2019年6月5日，案涉房产被该院保全查封。2019年8月12日，甘露因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，现羁押在芜湖市第一看守所。 上述事实有经庭审质证的原告提交的房产证复印件、《房屋买卖合同》、《承诺书》（两份）、《买卖房屋收条》原件、收据原件、芜湖市镜湖区（2019）皖0202民初6864号民事裁定书复印件、离婚登记审查表及离婚登记书复印件、《存量房交易资金免监管声明》复印件、《声明》及当事人当庭陈述等在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案原告与被告吴爱芳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家强制性规定，被告甘露也予认可，故合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告按照约定履行了交付首付款480000元（含定金30000元）的义务，两被告应当按照约定履行房屋转移过户义务。涉案房屋因案外人程芳诉被告甘露民间借贷案被芜湖市镜湖区人民法院查封，致使涉案房屋无法办理过户，导致原告无法实现合同目的，原告据此要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求两被告返还其已支付的首付款480000元，并按照贷款市场报价利率从2019年6月6日起计算至返还之日的利息，于法有据，本院予以支持（因两被告已离婚，故相互之间应当承担连带责任）。因两被告行为构成根本违约，原告要求按合同约定的房屋总价款的20%支付违约金共计150400元并承担原告损失13800元（中介费7500元、评估费5300元、网签费1000元），本院均予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告唐海峰与被告吴爱芳、甘露于2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告吴爱芳、甘露于本判决生效后十日内连带返还原告唐海峰购房款480000元，并自2019年6月6日起按照贷款市场报价利率标准向原告支付利息至该款实际还清之日； 三、被告吴爱芳、甘露于本判决生效后十日内连带支付原告唐海峰违约金150400元、中介费等损失13800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11458元、保全费4270元，合计15728元，由被告吴爱芳、甘露承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  朱顺旺 人民陪审员  潘 勤 人民陪审员  王朝晖 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  刘 莹 附：本案适用的法律规定或条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条：当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。