广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初1440号原告：江门市玉圭园物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城潮兴路63号玉圭园208幢首层101室。法定代表人：岑其照，职务总经理。委托诉讼代理人：何伟健，男，该公司物业经理。被告：熊志华，男，1964年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区，原告江门市玉圭园物业管理有限公司与被告熊志华物业服务合同纠纷一案，本案于2019年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，被告在诉讼中向本院提出反诉，本院审查后裁定不予受理，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何伟健、被告熊志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年5月至2018年6月的住宅物业管理费631.50元及维修费用742.20元；二、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系江海玉圭园2幢之一402单元业主，该单元建筑面积为185.76平方米。原告于2009年5月30日进驻被告小区，为江海玉圭园小区提供物业管理服务。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。原告于2018年7月1日起撤场，但撤场前被告无故拖欠了2018年5月1日至2018年6月31日期间的物业管理费631.50元（住宅物业管理费1.70元/㎡×185.76㎡×2个月=631.50元）及维修费用742.20元。被告拖欠物业管理费的行为严重影响原告合法权益，经原告多次催要仍拒不支付，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告熊志华辩称：一、原告在管理期间没有尽到管理义务，具体情况如下：1、小区车辆乱停乱放长期没有得到解决；2、小区环区闭路电视监控系统从来没有正常运转，原告多次收费没有跟进处理维修，也没有验收；3、原告擅自减少小区的绿化面积，扩大停车位；4、小区的公用绿化被某些业主私自使用改建为私家花园，但原告不管不问，导致绿化面积减少；5、小区公共卫生处理不到位，绿化垃圾没有清理出外，而是扫进绿化从中，导致垃圾堆积严重，蚊虫滋生严重，新物业公司接收后在绿化从中运出数车垃圾；6、原告管理期间小区曾发生至少两次入室盗窃案件，人员进出小区没有做到规范管理；7、小区楼宇对讲系统长期无法正常使用，曾多次收费维修没有验收，是新的物业公司进驻后才有所改善；8、原告没有尽到保障住户的利益，对收楼后尚未入住的住户没有积极收取管理费，损害业主利益；9、业主欠缴的是新旧物业交接期间的物业管理费，而在此期间，原告完全不管并由新的物业公司和业委会对小区进行管理，原告连5%的管理责任都没有尽到；10、原告对公共部位的楼梯、墙体、外围杂草、电表漏水、设备损坏等均没有尽到管理义务；11、小区消防自动报警系统，监控系统已经瘫痪多时，原告均没有予以及时处理，存在严重安全隐患，原告没有尽到管理义务。原告作为物业管理公司，其最主要的安全、卫生、绿化、维护等管理义务均未完成，原告请求仅按10%的物业管理费标准缴纳物业管理费。二、原告管理期间没有把小区电梯广告位、前厅广告位、灯箱广告位、大门的大闸广告位收入及公共面积的车位租赁收益用到业主或小区管理上，该收入应当退还给业主。三、原告管理期间维修费用存在混乱，对讲机、路面设施等维修没有提前公开征求业主意见。电梯钢缆更换的维修费用分摊方案，业主要求按楼层分摊及进入住房维修基金程序，且业主同意签名，但目前是否走住房维修基金程序，原告没有向业主公示答复。四、被告已向原告缴纳2017年一年的摩托车位租金432元，原告在2017年6月30日撤场，但没有退还下半年的租金216元，原告应予以退还。本院经审理认定事实如下：被告系江海玉圭园2幢之一402单元业主，该单元建筑面积为185.76平方米。原告于2009年5月30日起进驻江海玉圭园小区，为小区提供物业管理服务。在原告管理小区期间，被告拖欠原告2018年5月1日至2018年6月31日期间的物业管理费631.50元及维修费用742.20元。另查明：被告在庭审中确认江海玉圭园小区监控维修费用每户分摊46.50元、道路维修费用每户分摊47.50元。江门市芷琳房地产有限公司出具《江海玉圭园住宅质量保证书》，并将地基和主体结构、屋面防水等列为保修项目，但并未将小区道路列入保修项目。另查明：2016年7月间，广东恒达电梯机电设备有限公司对江海玉圭园2幢之一的电梯更换了钢丝绳，原告为此支付了8960元维修费，需对该维修费分摊的住户共14户，按住户平均分摊计算，每户应分摊的维修费为640元（8960元/14户）；另原告在管理江海玉圭园小区期间，委托广东恒达电梯机电设备有限公司对小区电梯五方通话主机、电源进行维修，共支出维修费1500元，小区共有202户住户，减除18户步梯住户，共184户住户分摊，每户分摊费用为8.20元(1500元/184户)。再查明，原告于2018年7月1日撤出江海玉圭园小区，不再对江海玉圭园小区提供物业管理服务。上述事实，有原告提交的《业主（前期）公约》、《前期物业管理委托合同》、《江海玉圭园住宅质量保证书》、江海玉圭园小区物业服务收费公示备案、电梯维修费用确认书、发票、分摊通知、费用分摊表、关于江门市玉圭园物业管理有限公司撤离江海玉圭园小区物管事务的公告、江海玉圭园小区物业管理区域管理权责移交确认书及法庭笔录等证实。本院认为，本案涉及原告与被告之间的物业服务合同法律关系纠纷。关于被告是否应向原告支付物业管理费631.50元及维修费用742.20元的问题。原、被告之间的物业服务合同法律关系事实清楚，双方间的物业服务合同合法有效，依法受法律保护，双方应履行各自的义务。一、物业管理费应按合同约定的单价及房屋面积计算，被告庭审中确认未支付2018年5月至2018年6月的物业管理费631.50元，已构成违约，应负违约责任。被告主张原告提供的服务不符合合同约定，应按收费标准的10%收取物业费，并提供照片等证据，但上述证据无法全面、系统地反映原告提供的服务存在持续性的质量问题，也不足以证明原告提供的服务不符合合同约定的标准，对此，被告应承担举证不能的法律后果。故对被告的该项异议，本院不予采信。物业管理费是用于小区维护保养、正常持续运行的基础，物业服务质量的判断存在较强的主观性，如果允许任一业主以不满意物业管理服务为由拒付物业费，必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。创造良好、和谐的生活环境，是物业服务单位和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业管理一方在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，只有在各业主充分交纳物业费的情况下，物业服务单位才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务单位也应在提供物业服务的过程中，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，原告诉请被告支付物业管理费631.50元，本院予以支持。二、关于被告是否需要支付原告维修费742.20元的问题。原告提出维修费包括电梯钢丝缆绳640元、小区五方通话主机维修费8.20元、小区监控维修费46.50元、道路维修费47.50元；1、被告辩称电梯钢丝缆绳费用已经业主签名确认按楼层分摊并要求使用住房维修基金支付，但被告未能举证证明其主张，也未能提供楼层分摊的具体方案。在被告无法举证证明电梯钢丝缆绳费需按楼层分摊及业主签名同意的具体楼层分摊方案的情况下，应按用户平均分摊。被告在庭审中确认电梯钢丝缆绳费按14户分摊，故每户需承担电梯钢丝缆绳费用为640元（8960元÷14户）；2、被告在庭审中确认小区监控维修费用每户分摊46.50元、道路维修费用每户分摊47.50元。被告提出监控没有维修好不应支付维修费，但被告未能举证证明监控没有维修的事实；被告提出道路维修属于保修项目，不应由业主支付道路维修费，但根据原告提交的《江海玉圭园住宅质量保证书》，小区道路并不属于保修项目。故被告提出小区监控维修费用及道路维修费不应支付的抗辩意见，本院不予采纳；3、原告在诉讼中已举证证明小区电梯五方通话主机、电源维修费电梯用户每户应分摊8.20元，被告为江海玉圭园小区的电梯用户，应分摊维修费8.20元。三、被告在答辩中提出要求原告退回摩托车位租金，被告的上述要求不属本案的调整范围，故本案不予调处，被告可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告熊志华于本判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费631.50元及维修费742.20元给原告江门市玉圭园物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（原告江门市玉圭园物业管理有限公司已预交），由被告熊志华负担。原告江门市玉圭园物业管理有限公司预交的一审案件受理费25元，由本院予以退回；被告熊志华应向本院补缴一审案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 李均伟二〇一九年七月三十一日法官助理 李慧青书 记 员 陈国瑞