四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2019）川0131民初510号原告：罗功建，男，1960年6月16日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区.委托诉讼代理人：张斌，四川致高（邛崃）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝，四川致高（邛崃）律师事务所律师。被告：龚琪，女，1962年8月12日出生，汉族，住四川省蒲江县.被告：陈林，男，1960年4月11日出生，汉族，住四川省蒲江县.二被告共同委托诉讼代理人：何毅，四川凡高律师事务所律师。第三人：蒲江县鹤山镇新玉桥信息部，住所地：成都市蒲江县鹤山街道凤江街41号。经营者：罗银枝，女，1962年11月14日出生，汉族，住四川省蒲江县。原告罗功建与被告龚琪、陈林、第三人蒲江县鹤山镇新玉桥信息部（以下简称新玉桥信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗功建的委托诉讼代理人王朝，被告龚琪及其委托诉讼代理人何毅，第三人新玉桥信息部的经营者罗银枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗功建向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月11日签订的《房屋购销合同（协议）》；2.判令二被告双倍返还原告所支付的购房定金120,000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月11日，原、被告双方在第三人新玉桥信息部的介绍下签订了《房屋购销合同（协议）》，由二被告将“大溪谷”2.2期×-×号房屋转让给原告。合同签订当天，原告按约向被告支付了购房定金60,000元，被告龚琪向原告出具了收条。合同签订后，原告才发现该房屋系被告采用银行按揭贷款形式进行购买，银行贷款并未还清，二被告不能履行过户义务。由于二被告在出售案涉房屋时隐瞒了该房是按揭购买的事实，导致双方签订的房屋买卖合同客观不能实现，应当依法予以解除。且二被告至今未按合同约定无条件将二楼平台装修完善，已经违反了合同约定。原告多次要求解除合同，退还已支付的购房定金，被告拒不退还。原告于2019年3月28日委托四川致高（邛崃）律师事务所向被告发送了《律师函》，通知被告解除了《房屋购销合同（协议）》，被告已经收到该《律师函》，合同解除通知已经发生法律效力。原告据此请求法院判如所请。龚琪、陈林辩称，原、被告在中介方新玉桥信息部的介绍下，于2018年8月11日签订房屋购销合同属实，龚琪当日收取了罗功建支付的购房定金60,000元属实。但是，被告不构成违约，原告无权通知被告解除合同及主张双倍返还定金。签订合同时，被告及第三人均已向原告明确告知该房屋现状和买卖双方的身份情况，双方才会在合同中载明“办理产权过户时因政策原因，由乙方指定产权人”，故原告称被告未如实告知不是事实。案涉房屋虽系被告采用银行按揭贷款方式购得，但是并非不能过户。原告未按约支付购房款，通知解除合同的客观原因是原告单方面反悔不愿购买该房，有证人周霞琳可以作证。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。新玉桥信息部述称，原、被告双方由其提供中介服务签订房屋购销合同属实，在购房时第三人已向罗功建明确告知了蒲江的限购政策，罗功建表示由他来指定产权人。案涉房屋由于产权备案登记的时间是在2018年5月1日之前，因此是可以转让和过户的。2018年9月16日左右，罗功建曾找龚琪协商，称由于自身家庭原因，现已无法指定产权人过户，要求解除合同退还定金。龚琪表示若能在短期内将房售出就退。后来双方没有协商一致。罗功建为支持其主张，提供房屋购销合同，收条，律师函及回执。龚琪、陈林、新玉桥信息部质证意见为对证据真实性无异议，对律师函证明目的有异议，认为罗功建单方毁约，无权以通知方式解除合同。龚琪、陈林为支持其主张，提供房屋信息查询记录，申请证人周霞琳出庭作证。罗功建质证意见为对房屋信息查询记录的真实性无异议，认为印证本案双方在签订合同时产权证取得时间未满3年，根据《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第五条“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。”的规定，案涉房屋不具备过户条件，合同目的客观不能实现。罗功建对证人证言质证认为，证人与龚琪系朋友关系，对证言真实性有异议。新玉桥信息部质证认为，证人陈述的关于罗功建与龚琪协商退房退款一事，罗银枝当时也在场，确系罗功建单方提出不愿继续购买该房屋。本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，罗功建（乙方）与龚琪、陈林（甲方）签订《房屋购销合同（协议）》，约定罗功建以1,600,000元的价格购买龚琪、陈林共有的坐落于蒲江县鹤山镇顺城路88号“大溪谷2.2期”×栋×楼×号房屋，建筑面积88.73平方米，所有权证书编号：监证×××20。双方委托新玉桥信息部提供中介协调服务。房屋购销合同载明：“一、乙方一次性支付购房定金200000元，2019年3月30日前付清全部房款。二、甲方必须保证此房产权清楚，无查封、冻结、实属纯私房，且不是遗产或赠予房，并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。……五、办理过户日期由乙方决定办理时间（全款付清后）。……备注：甲方无条件把二楼平台装修完好。办理产权过户时因政策原因，由乙方指定产权人。乙方在2018年9月20号前补够定金壹拾肆万元。”合同签订当日，罗功建预付购房定金60,000元，龚琪出具收条进行确认。在合同约定的补足剩余定金时间即将届满之时，罗功建与龚琪在“悠然咖啡厅”约见，协商解除合同退还定金事宜，在场人员还有罗银枝、周霞琳以及罗功建之妻。罗功建表示，现无法指定适合的产权人，由于政策原因，其本人也无法取得该房屋产权，不愿再继续购买该房屋，要求退还已付定金60,000元。龚琪则表示，若房屋能短期内原价售与他人，则退还已付定金，若低于原价售出则按比例退还定金。双方协商未果。2019年3月28日，罗功建委托四川致高（邛崃）律师事务所向龚琪、陈林发送《律师函》，通知解除合同，限龚琪、陈林在2019年4月3日前退还已付购房定金60000元。该通知于3月30日到达对方。另查明，龚琪、陈林对案涉商品房购买取得时间为2016年1月18日，所有方式为按份共有，份额各占1/2，出卖人为花样年（成都）生态旅游开发有限公司，商品房合同备案时间为2014年10月17日，购买取得时间为2016年1月18日。案涉房屋无抵押及限制登记信息，非征收及农房。截止庭审时，龚琪未对二楼平台进行装修。本院认为，罗功建与龚琪、陈林、新玉桥信息部签订的《房屋购销合同（协议）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，罗功建在合同约定的履行期限届满后，未履行支付购房款的义务，而是以出卖人未履行如实告知义务和未对房屋进行修缮为由，通知对方解除合同。根据当事人提交的证据及本院查明的案件事实显示，案涉房屋系龚琪、陈林向银行按揭贷款购买取得，在贷款清偿后可以办理产权变更登记，不影响罗功建指定产权人取得诉争房屋的所有权，合同目的并非不能实现。龚琪、陈林未对房屋进行修缮，仅是尚未履行合同附随义务，并不构成约定或者法定的合同解除事由。至于罗功建本人无法取得案涉房屋产权的事实，系其在订立合同时就已经预见到的客观情况，为此双方才在合同中特别约定了备注条款“由罗功建指定产权人”。罗功建以龚琪、陈林违约致使合同目的不能实现的理由，本院不予采纳。现因罗功建单方原因不愿购买案涉房屋，且在履行期限届满前明确表示不履行主要合同义务，其发出解除合同通知的行为于法无据。因此，罗功建解除《房屋购销合同（协议）》的通知行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，由于本市房屋限购政策的影响，在买受人无法指定产权人继受房屋产权时，继续履行合同对于罗功建明显不公，合同应当予以解除。根据公平原则，本院对原告起诉要求解除本案房屋买卖合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。罗功建不履行约定的合同义务，其给付的定金不应予以返还。对原告主张双倍返还定金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告罗功建与被告龚琪、陈林、第三人蒲江县鹤山镇新玉桥信息部于2018年8月11日签订的《房屋购销合同（协议）》；二、驳回原告罗功建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告罗功建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 祝 凌二〇一九年六月二十六日书记员 梁亭婷附：中国裁判文书网生效裁判要旨：关于是否应当双倍返还定金，认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，诉争房屋系回迁房屋，现不能办理产权变更登记，但不影响赵国元取得讼争房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。赵国元在约定的时间未给付剩余购房款，且当庭表示要求解除合同，不再购买诉争房屋，故其主张解除房屋买卖合同的诉讼请求予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。赵国元不履行约定付款义务，其给付的定金不应予以返还。案件索引：《原告赵国元与被告刘凤学房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书》案号：（2019）吉0183民初256号