四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1111民初569号 原告：夏成林，男，1984年4月12日出生，汉族，农民，住湖南省茶陵县。 原告：陈婧，女，1986年8月19日出生，汉族，居民，住江苏省苏州市。 共同委托诉讼代理人：李白金，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：赵发贵，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 被告：乐山市晋亨市政建设开发有限公司（统一社会信用代码：91511111MA62831G9U），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路。 诉讼代表人：乐山市晋亨市政建设开发有限公司管理人。 负责人：罗成银，乐山市晋亨市政建设开发有限公司清算组 组长。 委托诉讼代理人：张海英，四川沫若律师事务所律师。 第三人：张伟，男，1972年12月22日出生，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。 原告夏成林、陈婧与被告乐山市晋亨市政建设开发有限公司（以下简称晋亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，于2019年6月25日作出（2019）川1111民初333号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，上诉至乐山市中级人民法院，乐山市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）川11民终965号民事裁定书，撤销本院（2019）川1111民初333号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年8月13日立案后，适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2019年8月14日作出（2019）川1111民初569号民事裁定书，转为适用普通程序，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告夏成林及原告夏成林、陈婧的委托诉讼代理人李白金、被告晋亨公司的委托诉讼代理人张海英到庭参加诉讼。2019年10月11日，本院依职权追加张伟为本案第三人，并于2019年10月22日、2019年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告夏成林及原告夏成林、陈婧的委托诉讼代理人李白金、被告晋亨公司的委托诉讼代理人张海英、第三人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏成林、陈婧向本院提出诉讼请求：一、确认被告《解除合同通知》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原告收到被告管理人发来“通知”称：“根据现有资料显示，合同签订后，贵方并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。乐山市晋亨市政建设开发有限公司管理人依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》十八条的规定，决定解除双方签订的合同。现郑重通知如下：自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与乐山市晋亨市政建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6441、6429、6452、6443、6444、6445、6446、6447、6448、6449、6450、6451、6453、6454、6455、6456、6457、6458、6460、6461、6462、6463、6464、6465、6466、6467）……，贵方如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起九十天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼”。原告认为，被告管理人发出的通知上载明的内容与事实不符，原告就通知上载明的涉案房屋均与被告签署合法有效的商品房买卖合同且原告已支付购房款，被告在收到购房款后向原告出具收据。被告已于2015年9月11日将“沙湾区劲松大道沙湾区鑫若苑商业中心1幢（6441号、6442号、6443号、6444号、6445号、6446号、6447号、6448号、6449号、6450号、6451号、6429号）房屋”备案于原告名下，于2016年10月18日将“沙湾区劲松大道沙湾区鑫若苑商业中心1幢（6457号、6458号、6466号、6454号、6456号、6461号、6455号、6465号、6463号、6467号、6460号、6464号、6462号、6453号、6452号）房屋”备案于原告名下。原告系案涉房屋的合法购买人且在办理备案登记后，原告已是案涉房屋的准物权人，被告管理人在原告无任何违约行为的情形下发出合同解除的通知于法无据，于理不合，原告遂诉至本院。 被告晋亨公司辩称，本案涉及以房抵债，双方签订有借款合同，在借款期限没有到期的情况下，双方签订了12份《商品房买卖合同》；原告提交的收据的金额是5,056,597.00元，系原告提交的12份《商品房买卖合同》的合同总价，与原告诉称的被告应偿还原告的7,350,000.00元借款本金及其利息，经原、被告约定转为购房款不一致；本案实质是以房抵债，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，应当按照民间借贷法律关系审理；案涉房产的被告的破产财产，应当按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行处理；原告确认被告解除合同通知无效的主张，实质上是要求被告对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉《商品房买卖合同》如果不解除将构成个别清偿，并对被告其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定；消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。原告诉称其购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，且案涉房产系拆迁还房户优先选择的房产，原告并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张伟述称，其意见同被告的答辩意见一致。 本院经审理查明事实如下： 被告的法定代表人系张良刚，张伟（实际出资人）与张良刚（名义出资人）、彭晓萍（名义出资人，张良刚之母）于2015年1月5日签订《名义出资与实际出资协议书》，明确张良刚、彭晓萍为晋亨公司的名义出资人，但实际出资人为张伟，张伟作为被告的实际控制人，实际经营管理公司。 原告夏成林、陈婧系夫妻关系。2014年5月1日，原告夏成林（出借人）与被告晋亨公司（借款人）签订了一份《借款合同》，约定借款金额为175万元，借款期限为两年，原告或原告委托人转入被告以下任意账户，均视为被告收到原告的出借资金：账户名为张伟，账户号为62×××56,62×××45、账户名为乐山市盐井农业开发有限公司，账号为15×××00、账户名为王琴，账号为62×××27，合同期满当日被告即履行完毕全部还本付息义务等；2014年5月9日，原告夏成林（出借人）与被告晋亨公司（借款人）再次签订了一份《借款合同》，约定借款金额为为500万元，借款期限为两年，原告或原告委托人转入被告以下任意账户，均视为被告收到原告的出借资金：账户名为张伟，账户号为62×××56,62×××16，合同期满当日被告即履行完毕全部还本付息义务等。上述175万元借款出借情况如下：原告夏成林于2014年2月20日向账号为62×××45的银行账户转账支付20万元、原告陈婧于2014年6月20日向账号为15×××00的银行账户转账支付30万元、案外人易泓吉于2014年7月4日向账号为62×××56的银行账户分两次转账共计支付20万元、原告陈婧于2014年10月22日向账号为62×××45的银行账户转账支付5万元、原告夏成林于2014年12月30日向账号为62×××27的银行账户分两次转账共计支付100万元；上述500万元借款出借情况如下：原告夏成林于2014年5月3日向账号为62×××16的银行账户转账支付100万元、于2014年5月4日向账号为62×××56的银行账户转账支付100万元、于2014年5月9日向账号为62×××56的银行账户转账支付300万元。2014年5月29日，被告通过账户名为乐山市盐井农业开发有限公司，账号为15×××00的银行账号向原告夏成林转款55万元。 2015年3月16日，原告与被告签订12份《商品房买卖合同》（合同编号：6441号、6442号、6443号、6444号、6445号、6446号、6447号、6448号、6449号、6450号、6451号、6429号），约定原告购买被告开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心1幢5楼311号、437号、438号、439号、463号、464号、465号、466号、467号、468号、470号、524号12套商铺，合同约定该12套商铺的总价款为5,056,597,000.00元，合同约定的付款方式及期限为贷款方式付款，即买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。后被告向原告出具收据，载明：夏成林交来沙湾区鑫若苑商业中心商业款5,056,597.00元。上述12份商品房买卖合同在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，备案号分别为：乐沙预售2015年04-中预-0451号、0445号、0446号、0455号、0450号、0448号、0452号、0444号、0447号、0454号、0453号、0449号。2016年10月18日，原乐山市沙湾区房地产管理局将位于沙湾区（合同编号：6457号、6458号、6466号、6454号、6456号、6461号、6455号、6465号、6463号、6467号、6460号、6464号、6462号、6453号、6452号）15套商铺进行了签约备案，登记的产权人（或买受人）为原告夏成林、陈婧。 2018年7月3日，四川省乐山市沙湾区地方税务局向本院申请被告破产清算。2018年7月11日，本院作出（2018）川1111破申3号民事裁定书，裁定受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对被告的破产清算申请，并指定管理人，此后被告进入破产清算程序。2018年8月6日，原告夏成林向被告管理人提交《债权申报表》，申报债权类别为备案登记，申报债权总额10,590,000.00元：原始债权7,350,000.00元、孳息债权3,240,000.00元。2019年1月16日，被告管理人向原告发出《解除合同通知》，该通知载明：根据现有资料显示，合同签订后，原告并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。被告管理人依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，决定解除双方签订的合同。自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与被告签订的商品房买卖合同。如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。审理中，被告管理人向原告发出《债权确认表》，认定原告的债权性质为借款金额（含利息）为9,976,959.00元：本金6,200,000.00元、利息3,776,959.00元。 以上事实有被告的营业执照、公司工商登记信息、授权委托书、名义出资与实际出资协议、原告夏成林与被告晋亨公司、第三人张伟签订的两份《借款合同》、个人转款汇款业务受理回单8张及银行交易明细单、被告与原告签订的商品房买卖合同、被告向原告出具的收据、案涉房产在原乐山市沙湾区房地产管理局的房屋信息记录单、被告管理人向原告出具的解除合同通知书、债权申报表、债权确认表、本院（2018）川1111破申3号民事裁定书及（2018）川1111破3号决定书等证据予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为以下几点： 一、原告夏成林、陈婧与被告晋亨公司、第三人张伟之间的民间借贷是否属实？原告与被告之间签订的商品房买卖合同是什么性质？是否合法有效？ 原告提交了其与被告晋亨公司、第三人张伟签订的《借款合同》及银行转账凭证，被告及第三人对此均无异议，也认可原告夏成林、陈婧与被告晋亨公司、第三人张伟之间的民间借贷关系。因此，原告夏成林、陈婧与被告晋亨公司、第三人张伟之间的民间借贷依法认定客观属实。因被告及第三人无力偿还借款本息，被告自愿用本司名下开发的商铺抵偿给原告，原告不另行给付购房款给被告。原告与被告签订的商品房买卖合同是为了抵偿被告及第三人差欠原告的债务，该合同的本质是一种以房抵债协议，属于当事人对自己债务履行方式的变更调整，此种调整变更不违反法律、行政法规定的禁止性规定，应认定合法有效。但该种合同不同于一般消费性购房合同，其目的是抵偿债务。 二、被告管理人向原告发出的解除商品房买卖合同通知是否合法有效？ 因被告已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”的规定，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。本案中，商品房买卖合同中涉及的沙湾区鑫若苑商业中心项目已停工多年，至今没有竣工验收，更没有交付使用，双方之间的商品房买卖合同未履行完毕，所涉商铺也没有发生物权转移。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，原告是通过以房抵债的形式购房，其不是一般意义上的消费者购房户。原告要求确认解除合同通知无效的诉讼请求，其实质就是要求被告继续履行商品房买卖合同，而该要求归根结底是要求被告对原告的债权给予全额的个别清偿，这将可能损害其他债权人的合法权益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，原告要求被告对其债权给予个别清偿无效。综上，被告管理人从企业破产利益平衡角度，解除双方已无法实际履行的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其它情形。”的规定，符合公平原则，解除合同通知有效。因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条之规定，判决如下： 驳回原告夏成林、陈婧的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告夏成林、陈婧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  马太庆 审 判 员  干吉沫 人民陪审员  杨 静 二〇一九年十一月一日 法官 助理  易世琼 书 记 员  高 敏 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ……（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。