山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初3027号原告：牛雪梅，女，1971年3月28日出生，汉族，住太原市，身份号码×××。原告:李虹，女，1965年10月26日出生，汉族，住太原市，身份号码×××。以上二原告委托诉讼代理人：李安东，山西启承律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：宋文花，山西启承律师事务所实习律师。被告：山西同至人购物中心有限公司，住所地太原市迎泽区朝阳街39号同至人购物中心地下一层到八层，统一社会信用代码×××。法定代表人：郝丽峰，总经理。委托诉讼代理人：崔生芸，女，系被告山西同至人购物中心有限公司法务专员，住太原市杏花岭区馨春龙城苑3号楼2单元2301。被告：山西新大陆房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区西苑南路南段26号，统一社会信用代码×××。法定代表人：郭拴娥，执行董事兼总经理。原告牛雪梅、李虹与被告山西同至人购物中心有限公司（以下简称同至人公司）、山西新大陆房地产开发有限公司（以下简称新大陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人李安东、宋文花，被告同至人公司委托诉讼代理人崔生芸到庭参加诉讼；被告新大陆公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛雪梅、李虹向本院提出诉讼请求：1.判决被告同至人公司支付二原告经营收益389243.2元(暂计算至2019年3月25日,并计算至实际支付之日止)、违约金64936.22元(暂计算至2019年4月15日，并计算至实际支付之日止);2.判决被告新大陆公司承担连带保证责任;3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。原告主张的事实与理由：2012年9月22日，二原告购买了被告新大陆公司位于太原市迎泽区朝阳街39号商品房一套，同日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。补充协议约定由被告新大陆公司为原告选择商业管理公司，被告新大陆公司应保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护二原告的各项权利。2012年9月22日，被告新大陆公司为原告指定了被告同至人公司作为商业管理公司。同日，二原告与被告同至人公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定：委托管理期限自二原告向被告新大陆公司付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2022年9月1日止；二原告每年经营收益标准为购房款总额的10%（税前）即82123.3元，每月经营收益标准为购房款总额的10%/12（税前）即6843.61元，日经营收益标准为按一年365天计算即225元。被告同至人公司按季度向二原告支付经营收益，并于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付。若被告同至人公司无正当理由未按时向二原告支付经营收益，每延迟一日，被告同至人公司按应付经营收益的万分之二向二原告支付违约金。《商铺委托经营合同》签订后，二原告已履行合同义务将上述商铺交予被告同至人公司经营管理，但被告同至人仅支付自2012年9月1日至2014年6月26日经营收益，2014年第三季度至今的经营收益拖欠未付。另依据二原告与被告新大陆公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、山西同至人畅货中心有限公司系二被告共同控股股东的事实，可以认定二被告为关联公司，故被告新大陆公司应当承担连带保证责任。为维护自身权益，故二原告诉至法院。被告同至人公司辩称，同意原告主张的经营收益及违约金按合同约定计算；不同意被告新大陆公司承担连带保证责任。被告新大陆公司经公告送达传票未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告同至人公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证；被告新大陆公司经公告送达传票未到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。对真实性无异议的以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《商品房买卖合同》《收款收据》《商铺委托经营合同》《上海浦东发展银行业务凭证/回单》《（2017）晋0106民初1567号民事判决书》《(2018)晋01民终3914号民事判决书》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月22日，原告牛雪梅、李虹（作为买受人）与被告新大陆公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为20121912895），约定二原告购买被告新大陆公司位于太原市迎泽区朝阳街39号5层5031B号商铺一套（建筑面积为57.59平方米、购房款总额为821233元）。在该买卖合同的补充协议中约定，由出卖人选择商业管理公司，出卖人应当保证商业管理公司有较好的声誉，有相应的资质与能力来维护买受人的各项权利。二原告已于2012年9月10日支付了购房款821233元。2012年9月2日，原告牛雪梅、李虹（作为委托方、甲方）与被告同至人公司（作为受委托方、乙方）签订《商铺委托经营合同》，其中约定：鉴于甲方拥有山西同至人购物中心5层5031B号商铺（以下简称“该商铺”）的所有权，乙方愿意接受甲方委托对该商铺进行经营管理；该商铺建筑面积为57.59平方米；购房总价款为821233元；委托管理期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2022年9月11日止；甲方每年经营收益标准为甲方购房款总额的10%，每月经营收益标准为甲方购房款总额的10%/12，日经营收益标准按一年365天计算；乙方按季度向甲方支付经营收益，乙方于每季度第三个月25日前以银行转账的方式支付；乙方无正当理由未按时向甲方支付经营收益，每迟延一日，乙方应按应付经营收益的万分之二向甲方支付违约金。上述合同签订后，二原告按约将涉案商铺交付被告同至人公司经营管理。自2014年7月1日起至2019年3月31日的商铺经营收益即自2014年9月25日至2019年3月25日应付的经营收益被告至今未支付给二原告。经核算，二原告主张的经营收益389243.2元、违约金64936.22元不违反双方合同的约定。本院认为，原告牛雪梅、李虹与被告新大陆公司签订的《商品房买卖合同》、与被告同至人公司签订的《商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示该合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效。《商铺委托经营合同》的法律关系实际为租赁法律关系。原告依约将商铺交由被告同至人公司使用，被告同至人公司未按约向原告支付租金，应承担违约责任，除向原告支付所欠的租金外，还应向原告支付违约金，对原告主张的商铺经营收益及违约金本院予以支持。二被告工商信息显示山西同至人畅货中心有限公司系二被告的控股股东，对二被告存在直接或间接控制的关系，由此可以认定二被告系关联公司。被告新大陆公司与二原告签订的《商品房买卖合同》中的补充协议约定由被告新大陆公司选择商业管理公司，并保证商业管理公司有相应的资质与能力来维护二原告的各项权利。本案中，被告新大陆公司选择被告同至人公司为商业管理公司，足以认定二原告要购买被告新大陆公司的商铺必须选择被告同至人公司为商业管理公司，二原告无选择权。由此可以认定购买商铺和选择商业管理公司两个行为密不可分，二原告作为商铺买受人，依照购房合同的约定，将商铺租赁给出卖人（即被告新大陆公司）指定的商业管理公司（即被告同至人公司）以实现订立合同的目的即实现租金的收取，被告新大陆公司的保证应当包括二原告实现租金收取的利益，被告新大陆公司应当对被告同至人公司的上述债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告山西同至人购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛雪梅、李虹自2014年7月1日至2019年3月31日的租金389243.2元；二、被告山西同至人购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛雪梅、李虹截至2019年4月15日的违约金64936.22元，并支付自2019年4月16日起至租金实际付清之日止的违约金（该违约金以上述第一项判决中未支付的租金为基数，按日万分之二计算）；三、被告山西新大陆房地产开发有限公司对上述第一项、第二项判决中被告山西同至人购物中心有限公司应支付的款项及负担的案件受理费承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8113元（原告已预交），全部由被告山西同至人购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 赵全龙人民陪审员 郝燕芝人民陪审员 曾文珊 二〇一九年十一月十九日书 记 员 何 琳相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第二百一十六条本法下列用语的含义：（一）高级管理人员，是指公司的经理、副经理、财务负责人，上市公司董事会秘书和公司章程规定的其他人员。（二）控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。（四）关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。