上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7495号原告：周丽丽，女，1987年7月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。被告：邹惠平，男，1966年9月18日生，汉族，住上海市松江区。被告：邹佳蕊，女，1989年6月21日生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。第三人：朱春云，男，1976年2月26日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：郁仁英(系第三人朱春云之配偶)，住上海市松江区。原告周丽丽与被告邹惠平、邹佳蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加朱春云作为第三人参加本案诉讼。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2019年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁向勇，被告邹惠平、邹佳蕊及两被告的共同委托诉讼代理人邓有国以及第三人的委托代理人郁仁英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告租金14.5万元；2.判令两被告支付原告逾期付款利息，以14.5万元为基数，自2018年2月17日计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。事实和理由：2018年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区小昆山镇昆港公路XXXX弄XXXX-XXXX室房屋(以下简称“讼争房屋”)出租给原告，原告于2018年1月30日支付第一年租金14.5万元。因被告不能如约交付房屋，故原、被告双方签订了《解除合同协议》，同意解除上述租赁合同。但被告一直未能返还原告租金，故原告诉至法院，望判如所请。被告邹惠平、邹佳蕊共同辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然原、被告双方签订了《解除合同协议》，但是原告一直未能将讼争房屋返还给被告。因原告与第三人之间的经营权转让纠纷一直在诉讼过程中，致使原告一直未能将讼争房屋返还给被告。原告与第三人之间的诉讼于2019年2月27日结束，被告于2019年3月28日自行收回讼争房屋。因原告一直占用故被告无须返还原告相应租金。第三人朱春云陈述称，其与被告于2018年1月3日解除了房屋租赁合同，原告与被告签订了房屋租赁合同，第三人将钥匙交给了原告，原告接收房屋之后再未将钥匙返还给第三人。经本院审查认定事实如下：2018年1月5日，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具XXXXXXX《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区小昆山镇昆港公路XXXX弄XXXX、XXXX室的房屋于2006年3月由塑金电子(上海)有限公司建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积216平方米，房屋用途为非住宅，于2009年12月，该房屋已(出售/改制)给邹惠平。现该房屋产权属邹惠平所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。2018年7月23日，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具XXXXXXX-2《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区小昆山镇昆港公路XXXX弄XXXX-2、XXXX-2室的房屋于2006年3月由塑金电子(上海)有限公司建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积72平方米，房屋用途为非住宅，于2009年12月，该房屋已(出售/改制)给邹惠平。现该房屋产权属邹惠平所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。另查明，2013年1月21日，被告邹惠平与第三人朱春云签订《房屋租赁合同》一份，约定被告邹惠平将讼争房屋出租给第三人朱春云，租赁期限为自2013年2月4日至2015年2月4日。2016年1月18日，双方续签合同，约定被告邹惠平将讼争房屋出租给第三人朱春云，租赁期限为自2016年2月4日至2019年2月4日，每年租金为11万元，合同另对其他相关事项进行了相应约定。第三人朱春云承租讼争房屋后将讼争房屋的一部分转租给案外人闫春宝使用。2018年1月3日，原告周丽丽与第三人朱春云签订《转让协议》一份，约定第三人朱春云将讼争房屋包括房屋内的设施设备等转让给原告，转让金为20万元整，原告于2018年1月4日前一次性向第三人支付20万元整。第三人朱春云于2018年1月17日之前搬出讼争房屋。水、电、宽带及各项费用由被告朱春云承担，与原告周丽丽无关。第三人朱春云搬出空调二台(立式)、餐桌并台面二张。协议另对其他相关事项进行了约定。当天，原告向第三人支付转让费20万元整。同日，被告邹惠平与第三人朱春云签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明因健康原因，第三人朱春云要求终止其与被告邹惠平之间的《房屋租赁合同》。双方一致同意解除2016年2月4日签订的《房屋租赁合同》，合同租赁期计至2018年1月16日。之后，尚未履行的合同内容，终止执行。第三人朱春云应予2018年1月16日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。协议书另对装饰装修的归属、逾期退租的违约责任等进行了约定。同日，原告周丽丽与被告邹惠平、邹佳蕊签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告将讼争房屋出租给原告。租赁期为3年，自2018年1月16日起至2020年1月15日止。第一年租金为14.5万元，第一年租金于签订合同时支付，余后两年每年的1月3日付租金，逾期视为自动解除合同。合同另对其他相关事项进行了相应约定。当日，原告向被告邹佳蕊支付了14.5万元。2018年1月16日，第三人朱春云将讼争房屋除闫春宝使用的部分房屋之外的钥匙交付给了原告周丽丽。再查明，2018年4月13日，本院受理原告周丽丽与被告朱春云以及第三人闫春宝其他合同纠纷一案，案号为(2018)沪0117民初6465号。该案中，周丽丽请求判令解除其与朱春云之间的《转让协议》，以及朱春云返还转让款20万元并赔偿利息损失、律师费。本院于2018年9月15日作出(2018)沪0117民初6465号民事判决书，该案经审理查明闫春宝在讼争房屋内经营的“vivo”数码产品店实际可使用面积为24平方米。该判决认为。虽然朱春云本人搬离了讼争房屋，但是闫春宝经营的数码产品店尚在经营。且闫春宝在该案审理中表示，因为没有收到合理的补偿，故不同意腾让。朱春云负有让闫春宝腾让并向周丽丽完整交付店铺以实现原告经营商铺的合同目的之义务。因为，朱春云未全面履行迁出义务，违反了合同约定，周丽丽有权解除合同。该案确认周丽丽与朱春云之间的《转让协议书》于该案第一次庭审时即2018年5月21日解除。对于周丽丽的其余诉讼请求，法院不予支持。判决内容为：一、确认周丽丽与朱春云于2018年1月3日签署的《转让协议》于2018年5月21日解除；二、朱春云返还周丽丽转让款20万元；三、驳回周丽丽的诉讼请求。因朱春云不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院以(2018)沪01民终13321号立案受理，并于2019年2月27日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。又查明，2018年11月2日，被告邹惠平委托律师向原告发送律师函，要求原告周丽丽及时将讼争房屋返还给被告邹惠平。原告周丽丽于次日收到该律师函。2018年12月4日，原告周丽丽向被告邹惠平发送手机短信，询问被告邹惠平何时将房租退给原告。被告邹惠平回复称，原告至今没有交还钥匙说明一直在使用讼争房屋。对此，原告周丽丽回复称：“钥匙是朱春云给我的，我应该退还给他，而且，里面的东西都是朱春云的！另外，你们房子都没有交付成功，我怎么用？”。审理中，原告表示以房屋租赁合同无效为请求权基础主张本案诉请。原告另称，其曾在(2018)沪0117民初6465号立案之前将讼争房屋的钥匙丢给了朱春云，至于朱春云是否将钥匙捡起来其并不清楚。原告提供一份落款日期为2018年2月8日的《解除合同协议》，载明甲方为两被告，乙方为原告周丽丽，甲乙双方于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》，现因原承租人朱春云不能将其转租给闫春宝的商铺收回，无法将合同项下的房屋全部返还给甲方，致使甲方不能如约全数交付租赁房屋，乙方合同目的不能实现，现经甲乙双方协商一致，同意解除上述《房屋租赁合同》。两被告对该份《解除合同协议》中两被告签名的真实性无异议，但是认为形成时间并非落款时间，而是在(2018)沪0117民初6465号案件诉讼过程中，大约在2018年6月底。当时为了配合周丽丽的诉讼才写了这份解除协议，但当时周丽丽口头承诺会继续租用讼争房屋。审理中，两被告称，2019年2月27日上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终13321号民事判决书之后，被告邹惠平联系原告周丽丽，要求其搬离讼争房屋，但是周丽丽称物品均系第三人朱春云的。被告邹惠平遂又联系第三人朱春云，朱春云则称与其无关。故被告邹惠平只得将讼争房屋内的物品自行处理后收回讼争房屋。以上事实，有房屋产权证明、《房屋租赁合同》、《转让协议》、《房屋租赁合同终止协议书》、民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》因讼争房屋不具备建设工程规划许可证而属无效。然，虽然合同无效，但是出租人仍有权参照合同约定主张承租人实际占有使用房屋期间的房屋占有使用费。本案的争议在于被告是否履行了房屋交付义务以及原告是否履行了房屋返还义务？关于争议焦点一，本院认为，原告与第三人之间的《转让协议》、被告与第三人之间的《房屋租赁合同终止协议书》以及原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年1月3日同一天签订。由此可知，原、被告建立房屋租赁合同关系的背景系原告与第三人之间存在《转让协议》，正是基于该《转让协议》，原、被告才建立了房屋租赁合同关系。故有别于一般的房屋租赁合同，讼争房屋并非在出租人即被告的控制之下，被告无须实际履行房屋交付的行为，而是直接由第三人将房屋交付给原告。与此相应，原告与第三人之间的《转让协议》对第三人的搬离房屋义务进行了相应约定，而原、被告之间的《房屋租赁合同》对于被告的交付房屋义务并无约定。现原告认可第三人已于2018年1月16日将房屋钥匙交付给原告，故应视为原告已接受讼争房屋。至于案外人闫春宝未能搬离导致第三人对原告违约，此系原告与第三人之间的争议。原告在与第三人签订《转让协议》时，应明知讼争房屋的使用现状，在第三人并未实际搬离并向原告整体交付讼争房屋的情况下，原、被告即已签订《房屋租赁合同》，可反映讼争房屋能够交付成功的风险与被告无关，不应由被告承担讼争房屋无法整体交付给原告的风险责任。综上，被告已将讼争房屋交付给了原告，在原告实际返还讼争房屋之前，应当支付相应房屋占有使用费。关于争议焦点二，本院认为，一方面，原告称已将房屋钥匙丢给第三人，第三人予以否认。在原告未提供充分证据予以证明的情况下，应由原告自行承担举证不利的诉讼后果，本院无法认定原告已将房屋钥匙返还给了第三人。另一方面，原告亦未将讼争房屋返还给被告，在被告委托律师发函催讨返还房屋后，原告仍拒不向被告返还房屋，不利后果应由原告承担。因本院难以认定原告已履行了返还房屋义务，故在被告自行收回房屋之前，原告应当向被告支付相应的房屋占有使用费。虽然原、被告签订过《解除合同协议》，但是该解除协议并未明确原告已经将讼争房屋返还给原告。故对于原告要求返还14.5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告周丽丽的诉讼请求。案件受理费3,362元，由原告周丽丽负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  杨 名人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。