四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初1201号 原告：成都凯达物业管理有限公司，住所地，都高新区天府大道北段20号1栋8层4号。 法定代表人：黄勇，系该公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：冯裕东，四川天倚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪正伟，系该公司员工。 被告：陈赐春，男，1981年11月22日出生，住四川省大竹县福康街。 被告：江凤川，男，1973年8月10日出生，住四川省大竹县青年路。 二被告委托诉讼代理人：钟彦行，四川黎明律师事务所律师。 原告成都凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业）与被告陈赐春、江凤川物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯裕东、汪正伟，被告陈赐春及二被告的委托诉讼代理人钟彦行到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付物业服务费21206.4元，并承担违约金46505.6元，两项合计67712元；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告为大竹县A小区的物业服务企业，2013年3月20日，原告与小区建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定商业物业管理服务费收费标准为1.8元/平方米，被告系A小区3栋2单元7号、8号门市业主，建筑面积为327.3平方米，被告自2016年6月1日至2019年5月31日共计欠物业管理费21206.4元，经多次催收被告拒不支付，现要求被告支付拖欠的物业费及违约金。 被告陈赐春、江凤川辩称，1、原告的主体资格不适格，被告并没有签订物业管理合同；2、原告不是适格的物业服务主体，A业主委员会选聘了新的物业服务企业；3、原告对被告的房屋没有进行任何物业服务，且由于原告的不作为，导致被告的临街通道长期被堵，存在安全隐患；4、原告对小区的物业管理服务不到位，导致小区地下停车场有积水；5、被告没有收到过原告的催收，原告只是与开发企业签订的前期物业合同，所以对被告不产生法律约束力；综上，原告不具有物业服务资格，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年3月20日，建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司与原告凯达物业签订《前期物业服务合同》，合同约定：“原告凯达物业为A小区提供前期物业服务、合同履行期限为自本物业第一个业主收房之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止、物业服务费商业1.8元/平方米每月、业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳、业主未按时交纳物业服务费承担违约期间未付金额0.1%的违约金。”等内容。2014年2月25日被告陈赐春、江凤川与建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了大竹县A小区B号房屋，房屋建筑面积为：327.54平方米。被告陈赐春、江凤川从2016年6月起未交纳物业服务费。 同时查明，A小区1期于2017年7月11日成立业主委员会，2017年11月10日该小区业主委员会与案外人四川旭立物业服务有限公司签订“物业服务合同”，因小区业主反对四川旭立物业服务有限公司未能入驻该小区；2018年1月11日大竹县住房和城乡规划建设局通知原告凯达物业按相关规定办理退出交接事宜，并要求在移交完成前不能停止对小区物业服务或降低服务水平；2018年6月27日原告凯达物业、业主委员会在大竹县住房和城乡规划建设局、大竹县白塔街道办事处的主持下达成由原告凯达物业继续为A小区提供物业服务的协议；2018年6月29日大竹县白塔街道西城社区居民委员会基于业主意见统计表作出关于暂缓A小区1期的物业管理移交工作的函。 上述事实有原、被告身份信息，商品房买卖合同，前期物业服务合同，“A小区”物业服务合同，业主委员会函（2017）第1号、2号文件，业主委员会业发（2017）第6号、7号文件，工作联系函，业主委员会函（2018）第1号文件，竹城口腔诊所内外貌及车库照片，大竹县人民政府白塔街道办事处竹白街发[2017]48号文件，大竹县住房和城乡规划建设局竹住建发[2018]4号文件、大竹县A小区1期小区物业有关问题协调会议纪要、西城社区居民委员会关于暂缓A小区1期的物业管理移交工作的函、王真莉（四川旭立物业服务有限公司总经理）、罗诗鹏（大竹县西城社区书记）、周露（大竹县西城社区工作人员）、许升红（大竹县房地产管理局工作人员）的调查笔录以及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告凯达物业与建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该《前期物业服务合同》对A小区1期全体业主具有约束力，被告辩称原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告不产生法律约束力的理由不成立，本院不予支持。原告凯达物业为A小区1期小区提供了物业服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业服务费，现原告要求被告支付2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费符合法律规定，本院予以支持，经本院核定2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费按被告实际房屋建筑面积327.54平方米计算为21224.59元，现原告自愿主张21206.4元视为系对其民事权利的自愿处分，本院予以确认。因被告未按期交纳物业服务费已构成违约，按合同约定理应支付违约金，原告凯达物业应按原告凯达物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》主张被告承担违约期间未付金额1‰的违约金，原告凯达物业提出由被告承担违约金的请求成立，但超出合同约定的过高请求部分，本院不予保护。 《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“如果物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域、拒绝移交相关设及资料，业主可以不缴纳物业服务费”。大竹县A小区1期小区业主委员会虽与新的物业服务企业于2017年11月10日签订物业服务合同，但因A小区1期小区业主出面反对，导致新的物业服务企业未能实际入驻该小区，在相关部门的主持下，原告凯达物业又与该小区业主委员会达成了由原告凯达物业继续为该小区提供物业服务的协议，同时西城社区根据小区业主的意见作出暂缓A小区1期物业管理移交工作的函，综上，并非原告凯达物业拒绝退出物业服务区域。原告凯达物业与A小区1期小区从2017年11月10日起形成了事实物业服务关系，双方应当继续依法行使相应权利、履行各自义务。故被告陈赐春、江凤川抗辩原告主体不适格、不应交纳物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。被告陈赐春、江凤川提出物业管理服务不到位的问题，涉及多种不同的法律关系，被告可根据相应合同主体、因果关系和责任方式另案起诉主张权利。故对被告以此作为不缴纳物业服务费的理由，本院不予采纳。 被告陈赐春、江凤川提出的未收到原告发出的催收通知一事，原告向本院提供了催收快递单号，被告并未提出相反证据，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告陈赐春、江凤川于本判决生效后十日内支付原告成都凯达物业管理有限公司2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费21206.4元，并按《前期物业服务合同》约定承担违约期间未付金额千分之一的违约金； 二、驳回原告成都凯达物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费746元，由原告成都凯达物业管理有限公司负担512元，被告陈赐春、江凤川负担234元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  张继兵 二〇一九年六月五日 书记员  李韵秋