上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初52772号 原告：上海厚昌实业有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：叶则秀，董事长。 委托诉讼代理人：陆海平,上海华勤基信律师事务所律师。 被告：上海鼎荔机械设备有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：林沁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。 原告上海厚昌实业有限公司与被告上海鼎荔机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆海平，被告法定代表人林沁、委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海厚昌实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判令被告支付所拖欠的租赁费人民币(以下币种相同)252,000元(暂计至2019年8月14日)：3、请求判令被告支付所拖欠的电费3,408.75元(总电数2525*1.35暂计至2019年5月19日)；4、请求判令被告支付合同约定的环卫费10,000元。事实及理由：原、被告双方于2015年8月14日签订租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区川沙新镇其成村XXX号的厂房(以下简称系争房屋)出租给被告生产使用，双方约定了租赁的期限、租金的支付方式以及其他费用等条款。之前被告按照合同履行自己的义务按时交纳各项费用，可自2018年8月始，被告一直拖欠租金以及各项费用，原告多次催促，被告总以各种理由拒付。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。庭审中，原告变更诉请2租赁费的计算期间为2018年9月15日至2019年9月14日，计算方式为月租金2万，每两年递增5%，每月2.1万元，计算一年；诉请3电费计算期间为2018年8月15日至2019年5月19日，电费金额变更为3,372.30元；诉请4是2018年9月15日至2019年9月14日一年的环卫费。 被告上海鼎荔机械设备有限公司辩称，不同意原告诉请。2018年8月中旬，被告接到政府通知找被告谈话，被告承租房屋所在区域有拆违，包括系争房屋在内真正有证面积为400平方米，出租给被告的是1200平方米，大部分是违章建筑，直接影响到被告的使用。同时包括系争房屋在内的房屋都不能进行生产经营，双方合同约定是用于生产经营，导致合同目的无法实现，此时恰逢被告应在2018年9月15日支付下一年租金，被告与原告商洽，但原告不回应，只是要求被告支付租金，被告不予同意，在此情况下原告自2018年9月15日开始断水断电，2018年9月21日原告趁被告放假把被告价值300万元货物运走，导致被告巨大损失，此后原告一直断水断电。对原告诉请1，被告认为原告不享有合同解除权，不同意解除合同；诉请2，被告于2018年9月15日暂停支付租金，但有正当理由，租金金额应减免；诉请3，因原告断水断电，不发生水电费；诉请4，无依据，不认可。 本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，原告作为甲方(出租方)，被告作为乙方(承租方)，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋(建筑面积约1200平方米)出租给乙方，做合法生产使用，租赁期限从2015年9月15日起至2021年8月14日止。合同第二条“租金、保证金的支付方式及其他费用”约定：1、租金每月合计2万元，租金应以12月支付一次，实支付现金24万元，每次支付租金须提前十五天，先缴后用。2、租赁协议签订时，乙方应向甲方支付2万元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3、乙方完成支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费(按5.09元每吨计算)，电费(按1.35元每度计算)，环卫费每年1万元(与房租同时交纳)。合同第三条第5款约定，乙方须按合同的约定缴纳租金，足额缴纳各种费用(包括但不限于租金、水电费)，不按时支付租金和其他费用超过15天，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租厂房，有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理，收取房租和滞纳金。合同补充条款还约定，租金每两年递增5%，乙方租赁本厂房已包括大门口一栋二层楼建筑物，甲方将用电户头移给乙方(因本厂房有另外三家厂房在生产)，乙方除自己用电量后，剩余的电量乙方须开同等增值税发票给另外三家。同日，原告出具收据一份，确认收到被告支付的2万元租赁保证金。后原告将系争房屋交付被告，由被告进行使用经营。 因被告未按约支付2018年9月15日至2019年9月14日的租金，原告于2018年9月15日对系争房屋断水断电。当日，被告向原告出具《函》一份，载明被告于2018年8月15日收到政府相关部门、村委会、城管执法队正式通知，系争房屋已不允许机械生产加工使用，至此系争房屋租赁合同发生了实质性变化，故要求原告明确相关事项并提出解决方案。 2018年9月17日及2018年10月8日，原告委托律师通过手机短信方式两次向被告法定代表人发送律师函，均载明鉴于被告支付租金已经超过期限，限被告在2018年9月21日前立即支付本期租金，如被告不履行，原告将按照合同约定即刻终止合同并清理被告的物资，所有后果均由被告承担。被告法定代表人则回复要求原告明确解决方案，否则不应自行采取任何行动，并对原告的违法犯罪行为进行报案处理。 2018年9月22日，原告因被告未按约支付租金，将系争房屋内被告部分物品搬离，被告于2018年9月25日至公安机关报警。 2019年2月14日，被告工作人员再次报警称公司大门被撬等。 庭审中，原告向本院提交了其与上海陆岭汽车修理厂于2015年4月28日签订的《租赁合同》，其中载明上海陆岭汽车修理厂将上海市浦东新区川沙镇其成村41丘(图幅65-68/81-84)房屋(房屋类型：厂房)现有状态出租给乙方，总面积约4000平方米，租赁期限自2015年4月29日起至2025年4月28日止，以证明系争房屋的来源。同时原告向本院提交了2018年8月至2019年5月电费缴纳单据及两份电表读数照片，以证明被告使用电量情况。另，原告向本院陈述，系争房屋没有办理过合法建造手续，2018年9月15日原告对系争房屋进行断水断电后，被告私装电表使用的也是原告的电量，也应支付相应电费，被告办公区域使用了288度，车间使用了2220度。环卫费的性质为保洁费。 庭审中，被告向本院陈述，拆迁是指系争房屋(1200平米彩钢板)都要拆除，彩钢板目前还没有拆除，被告已于2018年8月中旬将自行搭建的600平米顶棚拆除。其电费支付到2018年9月14日，2018年9月15日原告开始对被告进行断水断电，之后被告自行接电，还是接到原告电表上，直至2019年5月被告恢复生产用电，不认可原告的电表读数，现电表已经拆除，无法核实电量，目前电费还未支付。环卫费就是原告到被告仓库区收垃圾，但断电后原告没有来收过垃圾。同时，要求在本案中一并处理2万元保证金。 另，本案在审理过程中，被告向本院提交了其成村村民委员会于2019年10月22日向被告发出的《通知》一份，其中载明根据上级有关部门核查，其成村XXX号(上海陆岭汽车修理厂)属于违法建筑，应予以拆除。现告知被告于2019年10月24日前在该违法建筑屋内所有物品自行搬离违建现场，如逾期不予搬离，由此产生的一切后果均由被告自负。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》，因系争房屋无合法建造手续，依法应属无效。因《租赁合同》无效，对原告主张解除合同的诉请，本院不予支持，但原告已收取的租赁保证金应予返还。 根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为出租方，其提供的租赁物并无相应的合法建造手续，且在租赁物不具备合法性的前提下将其出租，显有过错，应对合同无效承担主要责任；而被告作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，对合同无效亦有过错，应对合同无效承担次要责任。故对原告要求被告支付2018年9月15日至2019年9月14日期间的拖欠租赁费的诉请，因租赁合同无效，但经本院查明事实，被告实际占有使用系争房屋，仍应支付相应房屋使用费，使用费标准可参考双方约定的租金标准，故原告该诉请实为主张相应期间的房屋占有使用费。现被告已支付房屋占有使用费至2018年9月14日，原告自2018年9月15日起对系争房屋进行断水断电，对被告使用系争房屋造成了一定影响，且因原告搬离被告物品的行为导致双方矛盾加剧，亦会对被告正常使用房屋造成影响，故结合双方合同实际履行情况、双方对签订、履行合同的过错程度，本院酌定被告向原告支付拖欠的房屋使用费17万元。对原告主张的环卫费，本院认为，基于上述对使用费酌减的理由，本院亦酌定被告应向原告支付环卫费7,000元。对原告主张的拖欠电费的诉请，原告已向本院提交了电量使用情况的初步证据，被告以电表拆除无法核实为由不予认可，但同时被告自认其于2018年9月15日原告断水断电后自行接电至原告电表使用且电费还未支付，现在双方对电量使用情况无法核实的情况下，根据双方的举证情况，本院酌定被告向原告支付电费3,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告上海厚昌实业有限公司与被告上海鼎荔机械设备有限公司签订的《租赁合同》无效； 二、被告上海鼎荔机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海厚昌实业有限公司自2018年9月15日至2019年9月14日止的房屋占用使用费17万元； 三、被告上海鼎荔机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海厚昌实业有限公司电费3,000元； 四、被告上海鼎荔机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海厚昌实业有限公司环卫费7,000元； 五、原告上海厚昌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海鼎荔机械设备有限公司租赁保证金2万元； 六、驳回原告上海厚昌实业有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,281元，减半收取计2,640.50元，财产保全费1847元，共计4,487.50元，由原告上海厚昌实业有限公司负担1,782.50元，被告上海鼎荔机械设备有限公司负担2,705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  周箐 二〇一九年十二月十七日 书记员  苏昊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。