上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12514号原告：上海申宁汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈巧英，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海正卡实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐冰蕾，执行董事。被告：上海卡丰实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐琳，执行董事。第三人：徐琳，女，1970年12月24日生，台湾地区居民，住台北市大安区四维路154巷29号4楼。上述两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告上海申宁汽车销售服务有限公司(以下简称“申宁公司”)与被告上海正卡实业发展有限公司(以下简称“正卡公司”)、上海卡丰实业有限公司(以下简称“卡丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理。审理中，本院依法追加徐琳作为第三人参加诉讼。本案于2018年11月8日、12月24日、2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉、两被告及第三人的共同委托诉讼代理人顾叶青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申宁公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告正卡公司于2016年11月30日签订的租赁合同无效；2、判令两被告共同支付原告停产停业损失321,300元；3、判令两被告共同支付原告不可恢复设施设备补偿款254,993元；4、判令两被告共同支付原告可恢复设施设备搬迁补偿款20,300元；5、判令两被告共同支付原告装修补偿款117,875元；6、判令两被告共同支付原告附属设施补偿费173,443元；7、判令两被告共同支付原告签约奖10,000元。事实和理由：原告与被告正卡公司于2016年11月30日签订的《租赁合同》所涉房屋未取得合法房地产权证或证明，该房屋的实际所有权人是卡丰公司，同时该房屋已于2017年11月19日由卡丰公司与上海市松江区小昆山镇人民政府动迁安置办公室(以下简称“小昆山镇动迁办”)签订了动迁补偿协议，该房屋现已被拆迁。自2008年10月17日卡丰公司被吊销营业执照之后，正卡公司和卡丰公司存在人、财、物的高度混同。具体租赁物的管理均由案外人施某某进行。动迁补偿协议所涉的补偿款部分为原告所有，故相关补偿费用应由两被告共同支付给原告，而两被告至今未付。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告正卡公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2016年11月30日的租赁合同(以下简称“两年期合同”)不是真实合同，原告真正履行的是与第三人徐琳签订的一年期的租赁合同(以下简称“一年期合同”)，因原告要办理营业执照相关信息的变更，所以正卡公司配合原告签了两年期合同。2016年12月30日，徐琳与原告重新签订了一年期合同，故两年期合同已被废止；2、系争房屋经过区房管局和规划局罚款之后，由松江区政府重新补办了用地手续的批复，故系争房屋是有用地许可的，原告主张合同无效不能成立。3、无论是两年期合同还是一年期合同均约定，如果遇到动拆迁，被告不承担原告的任何损失，故原告无权主张损失赔偿；4、对两被告人格混同不予认可。被告卡丰公司辩称，系争房屋是第三人徐琳以卡丰公司的名义向村委会购买的，徐琳是房屋的实际权利人，且动迁协议也是徐琳与拆迁部门签订的。卡丰公司与原告间没有合同关系，不同意原告的全部诉讼请求。两被告间不存在人格混同。第三人徐琳述称，对两被告的意见均予以认可。其委托施某某代为出租管理系争房屋，认可其与原告签订的一年期合同的真实性。本院经审理认定事实如下：2000年8月8日，卡丰公司(乙方)与上海市松江区大港镇港丰村村民委员会(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落于上海市松江区大港镇港丰村原上海港丰服装厂厂房全部、厂房内外附属设施(包括现有围墙、道路、给水、电力等)全部出让给乙方。2011年3月15日至2016年11月30日期间，徐琳与案外人上海茸翔汽车修理有限公司(以下简称“茸翔公司”)签订多份租赁合同，将系争房屋出租给茸翔公司使用。以上合同均由施某某代为签署。其中最后一份合同的期限自2016年9月1日至2016年11月30日，合计租金为55,750元。2016年11月30日，申宁公司(乙方)与正卡公司(甲方)签订《租赁合同》(即两年期合同)，约定乙方向甲方承租位于松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2016年11月30日至2018年11月30日。全年厂房及场地租金223,000元。合同第7.1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止：……(三)该房屋因城市建设需被依法列入房屋拆迁许可范围。第7.2条约定，如果甲方动拆迁，甲方不承担乙方任何损失(装修费、搬场费、怠工费等任何费用)。甲方处由案外人施某某代为签署并加盖正卡公司公章。2016年12月30日，徐琳(甲方)与申宁公司(乙方)签订《租赁合同》(即一年期合同)，约定乙方向甲方承租松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋，租期自2016年12月1日至2017年11月30日。全年厂房及场地租金178,000元。另就合同终止与拆迁赔偿事宜，亦做了与两年期合同相同的约定。该合同甲方处由案外人施某某签字确认。关于租金支付情况：2016年12月6日，原告支付租金54,750元；12月7日，原告支付租金55,750元；2017年5月25日，原告支付租金108,500元，以上共计219,000元。两被告及徐琳对此均无异议，确认以上款项均由施某某代为收取，同时认为系争房屋租金一年223,000元，扣除了每季度1,000元的租金后，原告实付租金219,000元。2017年12月1日之后，原告未支付过租金。2017年1月26日，原告召开股东会会议，形成决议：公司住所变更为上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号。同日，原告向上海市松江区市场监督管理局提出公司登记(备案)申请，就住所地址的变更事项提出申请，该申请所附租赁合同为两年期合同。2017年6月28日，小昆山镇动迁办发出拆迁告知书，告知小昆山镇工业区东至昆港公路，南至南环路，西至五号河，北至镇中心路区域的企业，列入环境综合整治范围，原告为动拆迁对象，时间节点在2017年9月20日之前完成房屋的拆迁清退工作。原告实际使用系争房屋至2018年7月30日，即系争房屋拆除之日。2017年12月4日，徐琳(乙方)与小昆山镇动迁办(甲方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》，约定对昆港公路XXX号厂房进行拆迁。经上海地维房地产估价有限公司评估，评估总价为4,255,309元，其中房屋补偿总价2,117,016元，房屋装饰补偿款428,105元，其他构筑物及附属设施补偿款1,040,101元，设备搬迁、安装及重置价670,087元。另，甲方支付停产、停业损失754,250元，自来水开户费40,000元，签协奖50,000元。以上甲方共计向乙方支付补偿款5,099,559元。审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，就系争房屋占用范围的土地性质以及地上建筑物是否具有合法的建造和审批手续进行调查。后，上海市松江区规划和土地管理局回函称，涉案土地为小昆山镇港丰村村民委员会集体所有土地，现状为集体建设用地，未依法办理使用权出让手续，且该项目未向该局申请过建设工程规划许可证手续。嗣后，本院向双方当事人释明，基于系争房屋不具有合法的建造和审批手续，为违法建筑，故当事人存在争议的一年期合同及两年期合同均为无效合同。对此，原告表示坚持诉讼请求，被告表示无要求本院一并处理的法律后果。针对两份合同的签订过程，案外人施某某到庭陈述，系争房屋中其原先向徐琳承租了其中的三间。徐琳去台湾后委托其代为出租管理系争房屋，故告知其原承租的三间房屋的租金不再收取，允许自行出租收取租金。徐琳得知系争房屋即将被拆迁，要求其只能签订为期一年的租赁合同。与原告签的两年期合同是应原告的再三要求，原告称为办理证照所需，所以其借用了正卡公司的公章与原告签了该份合同，这份合同没有真正履行。之后，徐琳与原告签的一年期合同才是真正履行的合同。该份合同中的租金金额与两年期合同约定的租金金额的差异在于没有包含应属自己收取的45,000元，这样签合同的目的也是为了和徐琳的租金区分清楚。原告陈述，不认可施某某的陈述意见。签订一年期合同是施某某要求的，施某某称其要收取租金差额，让原告予以配合。原告实际履行的是两年期租赁合同，至于施某某和徐琳关于租金的约定，是内部约定，与合同履行无关。另，原告还提供了：工商登记信息和内档、房屋产权证明、委托书、情况说明、付款凭证，以证明两被告是关联公司，存在高度人格混同。被告对证据形式的真实性均认可，但认为无法实现原告的证明目的。以上事实，有房屋买卖合同、租赁合同、上海市集体土地上征地房屋补偿协议、银行卡交易明细、拆迁告知书、照片、调查函复函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉的两年期合同及一年期合同，因系争房屋未取得合法的建造手续，属违法建筑，故上述两份合同均是无效合同。本案的争议焦点在于：原告所签订的两份合同中，哪一份是真正履行的合同。对此，本院认为：从合同签订的过程来看，原告是两份合同的签约主体，应当对其签约行为承担相应的法律后果。其一，对于两份合同的签订过程和原因，现原告与两份合同的相对方均陈述不一。从原告实际将该份合同用于进行住所地变更手续的申请来看，与施某某陈述的关于原告签订两年期租赁合同之目的相吻合；原告称是为了配合案外人施某某赚取租金差额才签订的一年期租赁合同，从之前施某某代签的徐琳与茸翔公司的最后一份租赁合同来看，该合同明确约定三个月租金55,750元，即年租金223,000元，说明徐琳对之前租金的标准明知，在此情形下，施某某难以通过更改系争房屋租金金额的方式达到其赚取租金差额之目的，原告的陈述意见明显与事实和常理不符。与原告陈述相比，被告及徐琳对两份合同签订目的及用途之解释更符合常理。其二，从合同签订时间来看，一年期租赁合同的签订时间晚于两年期租赁合同。退一步讲，即便从现有证据无法绝对判断原、被告陈述之是非，从一般常理而言，原告在签署完两年期合同后一个月，又与徐琳签署了一年期租赁合同，原告作为合同签约主体，其对合同的主要内容即租期和租金的约定应当尽严格审查义务。原告仅以配合施某某收取租金差额而签约作为抗辩理由，而对为何在一年期合同中对租期也作了相应变更未能提出合理解释。其三，虽在合同履行过程中原告实际给付的租金金额与一年期合同有所差异，但以此为由否定一年期合同的真实性理由不足，法律并不禁止当事人另行协商或以实际行动对原定租金进行变更。综上，原告未能就为何签订一年期合同提出合理解释，且该合同签约日期在后，可视为原告与徐琳就系争房屋租期达成新的一致意见基础上对原两年期合同进行的变更，庭审中，正卡公司对此亦予以认可，故本院认定合同的变更在原告、正卡公司、徐琳之间均是明知且同意的。一年期合同签订之后，两年期合同在原告和正卡公司之间权利义务关系即告终止。原告基于两年期合同诉请要求正卡公司承担出租方的相应责任，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。基于上述情由，原告要求卡丰公司承担共同责任，亦缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同无效的后果处理问题。鉴于两年期合同原告与正卡公司未实际履行，故亦无相应法律后果需本院处理。关于一年期合同，原告未提出相应主张，其与合同相对方之间可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海申宁汽车销售服务有限公司与被告上海正卡实业发展有限公司于2016年11月30日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告上海申宁汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费14,888元，财产保全申请费4,520元，合计诉讼费19,408元，由原告上海申宁汽车销售服务有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  惠 蕙审 判 员  朱宁芳人民陪审员  黄坤生二〇一九年六月三日书 记 员  王泽宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。