广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2614号原告：曹仁菊，女，1968年3月7日出生，汉族，住四川省宣汉县。被告：吴金召，男，1962年2月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：慈安宁，广东益诺众承律师事务所。委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所。被告二：吴文司，男，1982年12月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住珠海市吉大九州大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人：**鹏。委托诉讼代理人：郭桥林，公司员工。原告曹仁菊诉被告吴金召、吴文司，第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹仁菊、被告吴金召的委托诉讼代理人赵雪娴、第三人世华公司的委托诉讼代理人郭桥林到庭参加诉讼，被告吴文司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹仁菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告退回购房定金50000元并赔偿违约金100000元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月20日，原、被告及第三人之间签订了《房地产买卖及居间合同》约定：原告购买被告吴文司名下位于斗门区白蕉镇××房，被告于2018年7月30日前配合原告办理相关过户手续。合同签订后，原告依约支付了5万元定金，但被告拒不配合办理过户手续，并将该房卖给他人。原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告当庭变更诉讼请求第一项为：判令被告退回购房定金20000元并赔偿20000元。原告曹仁菊对其诉称提供如下证据：1、交易风险提示与声明；2、房地产买卖及居间合同；3、房产证：粤（2016）珠海市不动产权第0××2；4、珠海市房地产登记信息查询；5、个人汇款凭条、收据，证明汇款给吴文司；6、不动产权登记表（权属人吴文司）；7、不动产权登记表（权属人刘奕廷）；8、综合收据（1555033）；9、代理人关于代理权的承诺书；10、综合收据（1552759）；证据1-10拟共同证明被告一房多卖，构成了违约。被告吴金召辩称：2018年4月20日，原、被告及第三人之间签订了《房地产买卖及居间合同》约定：1、涉案房产成交总价为118万元；2、若卖方需要委托担保公司融资赎楼的，买方须按本合同约定足额支付款项、及时与担保公司签订赎楼担保协议、协助卖方办理赎楼等手续；3、融资赎楼费及利息由买方承担；4、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。同日，双方签订《合同补充协议》明确：1、合同成交价118万元为卖方实收价，该交易物业相关的一切税费由买方负担，与卖方无关；2、买方同意在过户前向卖方支付不低于20万元购房款，且卖方承诺该笔房款用于赎楼；3、买方同意负责该交易物业所欠按揭款项的融资赎楼费用及赎楼利息。2018年5月11日，吴文司依照约定时间专门请假从澳洲回来办理相关手续，但原告反悔不同意承担合同约定的赎楼费及利息，导致交易未能完成。因原告违约拒不支付赎楼费导致合同无法履行，被告将该房屋以低于118万元的价格卖给他人。原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。被告吴金召对其答辩提供如下证据：1、房地产买卖及居间合同，拟证明该合同约定（1）涉案房产成交总价为118万元；（2）若卖方需要委托担保公司担保融资赎楼的，买方须按本合同约定足额支付款项、及时与担保公司签订赎楼担保协议、协助卖方办理赎楼等手续；（3）融资赎楼费、融资赎楼利息由买方承担。（4）如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。2、合同补充协议，拟证明（1）合同成交价118万元为卖方实收价，该交易物业相关的一切税费由买方承担，与卖方无关。（2）买方同意在过户前向卖方支付不低于20万元购房款，且卖方承诺该笔房款用于赎楼。（3）买方同意负责该交易物业所欠按揭款项的融资赎楼费用及赎楼利息。3、微信聊天记录，拟证明2018年5月11日，被告依约回国办理相关手续，但因原告拒绝支付赎楼费，已构成违约致使本案交易未能顺利完成。第三人世华公司述称：认可原告的诉请。第三人作为居间方，旨在促进原被告双方签订合同，并配合双方最终办理过户的手续，但在合同实际履行期间，被告未能依据合同第二条第二款的约定配合原告办理按揭申请的手续，在多次协商无果后，超过了合同的过户期限，但被告在合同没有完全解除的情况下，私自将涉案房产过户至他人已经构成违约。第三人向本院提交了如下证据：1、EMS快递单；2、履约催告函；3、EMS快递单及物流信息查询表；证据1-3共同拟证明被告未能依据合同第四条第二款第二项的约定配合原告办理按揭申请手续，经过第三人催告之后被告仍未履行合同。4、定金托管协议，拟证明原被告及第三人签署了该协议，被告也同意将该3万元定金托管在第三人处，待满足放款条件后由第三人支付给被告。各方当事人提交的证据经当庭质证。经本院审查，原、被告及第三人提交的所有证据内容真实、来源合法、能证明本案事实，本院均予以确认。但证明内容以本院确认为准。经审理查明：2018年4月20日，曹仁菊为买方、吴金召作为卖方吴文司的代理人与作为经纪方的世华公司签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定：买方通过经纪方购入卖方位于珠海市××区白蕉镇××房，建筑面积94.99平方米，成交总价为118万元；定金5万元，买方须在签订合同时付清；买方应于本合同约定的定金支付之日起20个工作日内办理完全部银行按揭申请手续；在办理过户递件手续之前，缴纳税费后，买方需将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请的贷款金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补作为应付首期款支付给卖方，买方应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将首付款在约定的过户递件日前一次性支付给卖方；本合同签订时，该物业有抵押、无查封，卖方应于签署本合同后75日内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户之用（如卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署合同后10个工作日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员的手续，同时买方须按本合同约定足额支付款项、及时与担保公司签订担保赎楼协议、协助卖方办理赎楼等手续）；买卖双方须于2018年7月30日之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续；约定的房产过户递件日前，买方有权选择（含更换）不超过三家银行申请贷款，若买方已按第四条约定的期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但受理贷款的银行在本合同约定的过户递件日前仍未作出是否批准决定的，则买卖双方的过户递件日延长至贷款银行作出决定的15个工作日内；买卖双方约定交楼日期为收齐全款后3个工作日内；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人；如卖方收齐定金后不依合同条款售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；买卖双方中任何一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任；本合同的买卖方中任一方的签字人如为代理人，则需对已获房屋全部权属人或买受人的有效完整授权承担保证真实义务，并承担在合同就委托授权原因导致合同无效之情形时对经纪方及相对方的赔偿义务，若基于无权处分等导致合同无效，则在本合同签字的代理人应当按照本合同第十二条约定的金额支付赔偿予相对方；本合同无效不影响本条款所约定合同无效时之处理方式继续有效以及代理人就本条款所单独约定的违反保证代理权限真实义务下赔偿方式的履行。被告吴金召作为卖方吴文司的代理人在该合同上签名并捺指模。签订上述合同的同时，三方还签订了定金托管协议，约定：买卖双方同意将定金中的3万元交经纪方托管，在卖方将房地产证原件交给经纪方或经纪方指定担保公司保管并查档确认房屋产权合法有效且无查封后3个工作日内，经纪方可解除托管将定金支付给卖方；卖方提供吴文司名下建设银行账号用于经纪方放款，经纪方将托管定金存入卖方上述账号即视为卖方收讫。同日，吴金召作为卖方吴文司的代理人与作为买方的曹仁菊还签订了《合同补充协议》，该协议约定：卖方在收取买方第一部分定金2万元（以银行实际到账为准）之日起，该合同正式生效，第二部分定金3万元详见定金托管协议；因签署合同时，签字人吴金召无卖方吴文司书面授权，该合同相关责任由签字人吴金召承担，并约定卖方吴文司在签署本合同之日起20个工作日内本人补签或提供公证委托书；买方同意过户前向卖方支付不低于20万元的购房款，卖方承诺该笔房款用于赎楼；该合同成交价118万元为卖方实收价，该交易物业相关的一切税费由买方承担；买方同意负责该交易物业所欠按揭款的融资赎楼费用及利息，卖方在接到经纪方或融资公司赎楼通知后，全力配合赎楼程序；银行扣取赎楼款当日起，卖方须于20个工作日内前来办理过户登记手续，若因为卖方个人原因导致过户登记延期，则延期产生的融资费用由卖方承担；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，本协议与原合同冲突时，以本协议为准。被告吴金召作为卖方吴文司的代理人在该补充协议上签名并捺指模。签订上述合同及补充协议的同日，被告吴金召还出具了一份《代理人关于代理权的承诺书》，承诺书载明：本人吴金召受吴文司的合法委托，代其出售座落于珠海市××区白蕉镇××房之房产并签署相关合同文件；本人郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后20个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证委托书或其本人补签房地产买卖及居间合同，若本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相应的法律责任及赔偿相对方、经纪方的相关损失。各方当事人均确认：上述合同及补充协议签订后，原告支付了定金5万元，其中2万元于2018年4月25日转入吴金召在托管协议中所提供的吴文司名下账号，另3万元支付至经纪方托管。2018年5月11日，卖方（两被告）依经纪方的约定到与买方（原告）就吴文司补签合同并办理相关手续进行协商，融资公司也有人到场，因赎楼问题未达成一致，被告吴文司未补签合同。至于双方分歧，被告吴金召述称为原告不同意承担赎楼费用及利息；第三人世华公司述称为被告要求原告支付首付款以赎楼，因按揭申请尚未办理，无法确定首期款的数额，原告不同意支付；原告述称不知道详情，后经纪方告知未谈妥。2018年5月30日，世华公司通过邮寄方式向被告发出履约催告书，催告被告配合办理按揭申请手续，该邮件未送达被告后退回世华公司。2018年6月21日，涉案房屋从吴文司名下转移登记至刘奕廷名下，被告吴金召述称于2018年5月16日签订买卖合同卖给刘奕廷。2018年7月31日，世华公司将托管的3万元定金退回给原告，并微信通知了被告吴金召。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，吴文司于2018年5月11日到场既未出具委托书也没有补签合同，并于其后将涉案房屋另售他人，其行为已明确表示对吴金召代理签订涉案合同的行为不予追认，故涉案房屋买卖合同对吴文司不发生法律效力。原告请求被告吴文司承担违约责任，依法无据，本院不予支持。因原告所交20000元定金系转入吴文司的银行账户，即使该款项系原告根据吴金召提供的账号转入，但被告吴文司作为该款项实际收取人，应将该款返还给原告。原告与被告吴金召签订涉案房屋买卖合同对权属人吴文司不发生法律效力，但对原告与被告吴金召双方具有法律约束力。涉案房屋买卖合同、补充协议及《代理人关于代理权的承诺书》均明确约定，被告吴金召负有取得吴文司对其代理行为追认（以书面授权或补签的形式）的合同义务，但吴文司对其代理行为不予追认导致合同无法继续履行，被告吴金召应根据合同约定承担违约责任。涉案房屋买卖合同第十二条约定：如卖方收齐定金后不依合同条款售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。第十三条第三项约定：本合同的买卖方中任一方的签字人如为代理人，则需对已获房屋全部权属人或买受人的有效完整授权承担保证真实义务，并承担在合同就委托授权原因导致合同无效之情形时对经纪方及相对方的赔偿义务，若基于无权处分等导致合同无效，则在本合同签字的代理人应当按照本合同第十二条约定的金额支付赔偿予相对方；本合同无效不影响本条款所约定合同无效时之处理方式继续有效以及代理人就本条款所单独约定的违反保证代理权限真实义务下赔偿方式的履行。故原告请求被告吴金召赔偿2万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告吴金召以原告不同意承担赎楼费用及利息属于违约为由抗辩，因涉案房屋买卖合同对涉案房屋买卖的主要条款已作出约定，被告吴金召仅需取得被代理人吴文司对其代理行为的追认即可使合同对买卖双方发生法律效力，其合同义务并非重新协商合同条款，故被告该抗辩理由不当，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴文司于本判决生效之日起五日内向原告曹仁菊返还定金20000元；二、被告吴金召于本判决生效之日起五日内向原告曹仁菊赔偿20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由被告吴金召负担800元，剩余2500元退回给原告曹仁菊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  程洪龙人民陪审员  周玉环人民陪审员  梁黎黎二〇一九年八月三十日书 记 员  陈惠琼邝嘉宏