河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6528号原告张相山，男，1970年4月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人朱静玲，河南一帆律师事务所律师。委托代理人周玲（实习律师），河南一帆律师事务所律师。被告张雪宾，男，1979年2月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告孟洺，男，1971年4月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告张相山与被告张雪宾、孟洺建设工程施工合同纠纷一案。本院于2019年5月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张相山及其委托代理人朱静玲、周玲，被告张雪宾到庭参加诉讼。被告孟洺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张相山诉称，由于被告张雪宾拖欠原告工程款未支付，经多次催要后，双方协商被告张雪宾将位于驻马店市××城区××大道与××交叉口西南角凤凰城2号楼西单元28层2815号房产（该房产登记在孟洺名下，因孟洺拖欠张雪宾欠款将该房抵偿给张雪宾，双方未办理过户）以30万元的价格抵偿给原告张相山。原告与被告张雪宾于2014年11月20日以签订《房屋买卖合同》的形式对该房屋进行抵偿，并约定该房屋剩余银行贷款由原告代为清偿，等房产过户时被告无条件配合原告过户。2014年12月8日被告张雪宾向原告出具了30万元的收条后将该房屋交付原告使用，原告对该房屋装修后入住至今达4年之久。2018年,因孟洺与第三人的合同纠纷案，驿城区法院查封了孟洺名下的该套房屋，在执行阶段对该房屋进行了评估，并于2018年12月4日通过司法拍卖网被吴亚东拍得。原告无法继续占有使用该房屋，无法行使对该房的权利，给原告造成了巨大损失。请求：一、依法判令被告张雪宾向原告支付工程款30万元及利息（按银行同期贷款利率计息，自2014年11月20日起至实际履行完毕之日止）；二、依法判令二被告向原告赔偿因未按时支付工程款而造成的其他损失42400元（房屋贷款12400元及房屋装修损失30000元）。被告张雪宾辩称，一、原告的诉讼主体不适格，其与原告未有任何合同纠纷，在原告施工过程中被告应向原告支付工程款，原告愿意用诉争房屋冲抵被告应向其支付的工程款，2016年5月份诉争工程已全部完工，完工后被告已向原告支付全部工程款，被告未拖欠原告工程款，所以也不存在赔偿原告工程款损失。被告与原告签订的是房屋买卖协议而不是租赁协议，诉争房子现在属于原告所有,原告主动找到被告购买诉争房屋，购买诉争房屋时被告已经将房屋的所有手续都交给了原告，原告购买诉争房屋后已入住多年，房屋所有的手续都在原告手中，原告有房屋过户的义务，与被告无关，因孟洺将房屋抵帐给张雪宾时，诉争房屋尚有银行贷款17万多元未偿还，被告张雪宾可以选择支付全部银行贷款后将房屋过户到自己名下，但因诉争房屋所有手续均在原告处，导致被告张雪宾不能进行过户，因原告自己未办理过户手续，导致该房屋被执行现无法进行过户，这应是原告自己行为导致的结果，与被告无关。如原告向被告要30万元的赔偿，那么被告应该向原告索要100万元的经济损失，因诉争房屋现价值至少值100万元，如原告认为诉争房屋是被告的房屋，那么原告应向被告支付诉争房屋的使用费用。二、房屋装修损失与被告张雪宾无关，诉争房屋中的装修均是由孟洺装修好的，房屋贷款也与被告张雪宾无关。被告孟洺未到庭亦未答辩。经审理查明，2012年10月1日，被告孟洺以银行按揭贷款方式从案外人驻马店市凤凰置业有限公司处购买河南省驻马店市乐山大道与××交叉口西南角东申凤凰城住宅小区第2幢28层2815号房屋一套即本案诉争房屋。诉讼中，被告张雪宾称，因被告孟洺欠其300万元款项，后经协商，被告孟洺将诉争房屋折抵给被告张雪宾，用以冲抵尚欠的部分款项。后因原告张相山从被告张雪宾处承包工程，被告张雪宾尚欠原告工程款30万元，被告张雪宾又将诉争房屋抵偿给原告，用以冲抵尚欠的工程款30万元。协商后，原告张相山（买方、乙方）与二被告孟洺、张雪宾（卖方、甲方）及案外人驻马店市华泰房地产中介有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、房地产情况：甲方拥有位于在乐山大道与××交叉口西南角××）东申凤凰城住宅小区2#楼2815号房产，房屋产权证号驻20120010255，房屋所有权人为孟洺；房屋面积为118.63平方（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为人民币480000元，此价包含该房屋的相关配套设施有：固定装修不变；三、定金支付：本合同签订时乙方为表示购买该房产的诚意，同意支付人民币30万元整作为购房定金，为保障双方的物业交换清楚，所交购房定金由居间方保管，待双方物业交待清楚后退还给甲方；四、付款方式：甲乙双方同意一次性付款：乙方应在2014年12月10日以前给甲方付清除定金外的余款等内容，合同“未定事宜补充条款”处显示手写内容为“十、乙方付定金叁拾万元整（￥300000.00），剩余银行贷款由乙方替甲方还清，等房产过户时，甲方无条件配合乙方过户”。合同落款的“签订日期”一栏显示“2014年11月20日”，诉讼中，原告张相山及被告张雪宾均称上述合同系2017年1月补签。诉争房屋抵偿给被告张雪宾、原告张相山时，被告张雪宾及原告张相山均未办理过户手续，在房管部门登记的买受人仍为孟洺，后因孟洺与他人之间的经济纠纷，诉争房屋被本院依法查封拍卖。拍卖后，原告向本院提出执行异议申请但被本院驳回。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，诉讼中，一、原告张相山提交收条一份，原告用以证明：2014年12月8日，被告张雪宾对收到购房定金30万元认可。被告张雪宾质证称：对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告与被告张雪宾签订有建设工程施工合同，该工程位于河南省××城区××路驿香苑小区，工程完工后，被告尚欠原告30万工程款，该收据中的30万元是被告尚欠原告的工程款，后被告以诉争房屋进行抵账并将房屋交付给原告；二、原告张相山提交《中国工商银行回单》三份及2015年7月29日、2017年2月21日、2017年12月25日、2018年8月24日原告交纳的物业费《收款收据》四张、电费《收款收据》五份，原告用以证明：诉争房屋系被告孟洺从开发商处以按揭方式购买，二被告将诉争房屋出卖给原告时，银行按揭贷款尚未偿还完毕，原告与二被告签订合同后，由原告以孟洺的卡号偿还银行贷款12400元，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，原告将银行贷款还清后才能办理过户手续，到目前为止原告仍尚未还清银行贷款，未达到合同约定的过户条件，故原告未办理过户手续，原告对未办理过户无任何过错，原告在签订合同后一直履行偿还银行贷款义务，但在2018年8月，原告发现该还款账户被法院冻结，无法进行还款，后原告未再进行还款。被告质证称：对其真实性和证明内容均无异议，但该证据和被告没有任何关系；三、原告提交2018年7月29日，驻振评报字【2018】第199号《资产评估报告书》一份，原告用以证明：诉争房屋已被法院执行完毕。被告张雪宾质证称：对其真实性和证明内容均无异议。诉争房屋被法院拍卖导致无法过户，系原告迟延过户导致，与被告张雪宾无关。诉讼中，被告张雪宾辩称，合同第十条并未约定房子过户时间为贷款还清之后，原告完全可以一次性交纳房款后自己过户，并称其签订该份合同时不知道有第十条约定的内容，被告张雪宾之前出卖房屋都是由驻马店市华泰房产咨询有限公司帮忙出售。原告对被告的该项辩称不予认可，并质辩称，合同买卖第十条中并未约定还款方式，原告按月偿还银行贷款系原告自主选择，未违反合同约定，未办理过户系合同约定的过户条件未达成，原告无任何过错，原告从被告张雪宾处获取该房屋，原告与二被告形成买卖合同法律关系，由于二被告的原因，导致原告无法实现对该房屋的权益，买卖目的无法实现，被告应承担原告的损失赔偿责任。又查明，诉争房屋交付给原告张相山前，被告孟洺进行了装修。原告主张交付后其再次进行装修，但未提交证据。被告张雪宾对原告的该项主张亦不予认可。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、收条、《商品房买卖合同》、银行凭证、执行裁定书等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，《房屋买卖合同》签订前，原告张相山从被告张雪宾处承包工程，被告张雪宾向原告张相山支付工程款，原告张相山与被告张雪宾之间系建设工程施工合同关系。本案中，原告张相山与被告张雪宾经核算，被告张雪宾尚欠原告工程款30万元，双方达成以诉争房屋折抵尚欠工程款的协议，达成协议后，被告张雪宾将诉争房屋交付给原告使用。因诉争房屋系被告孟洺抵债给被告张雪宾后，被告张雪宾又将其抵债给原告张相山，故原告与二被告于2017年1月共同补签《房屋买卖合同》一份。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，诉争房屋抵债给被告张雪宾及原告张相山时，均未办理过户手续，故诉争房屋不发生物权变动的效力。现因被告孟洺与案外人的其他债务纠纷，诉争房屋被本院依法拍卖并被案外人购买，原告取得诉争房屋所有权的目的无法实现，即原告张相山与被告张雪宾之间的债并未获得清偿，现原告请求被告张雪宾支付尚欠的工程款30万元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失，本案中，原告张相山及被告张雪宾均称《房屋买卖合同》系2017年补签，因合同落款处显示的签订日期为2014年11月20日，即原告张相山及被告张雪宾均认可截至2014年11月20日，被告张雪宾尚欠原告张相山工程款30万元。双方结算后，被告张雪宾应向原告张相山支付工程款而未支付，现原告请求被告张雪宾支付自2014年11月20日起至款清之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持，其利息损失按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。关于贷款损失12400元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，本案中，诉争房屋交付给原告张相山后，原告以被告孟洺的名义继续向银行偿还贷款共计12400元，该款项应为原告的其他损失，现原告请求被告张雪宾赔偿该项损失，于法有据，本院予以支持。关于装修损失30000元，本案中，原告张相山主张诉争房屋交付后，其对房屋进行了再次装修，并以此请求被告张雪宾赔偿装修损失30000元，但未提交证据，且被告张雪宾也不予认可，故原告的该项请求，无事实依据，本院不予支持。诉讼中，被告张雪宾辩称，其签订《房屋买卖合同》时不知道有本合同第十条约定的内容，因《房屋买卖合同》显示本合同一式三份，被告张雪宾并未提供未显示有该手写内容的合同，也未提供其他证据证明其上述辩称，故对被告的该项辩称，本院不予采信。诉讼中，被告张雪宾又辩称，《房屋买卖合同》第十条并未约定房子过户时间为贷款还清之后，原告完全可以一次性交纳房款后自己过户，诉争房屋被法院拍卖导致无法过户，系原告迟延过户导致，与被告张雪宾无关。因《房屋买卖合同》并未对偿还银行贷款的时间及过户时间进行约定，故对被告张雪宾的该项辩称，本院不予采信。关于被告孟洺的责任，本案中，建设工程施工合同的相对方系被告张雪宾，孟洺并非建设工程施工合同的主体，现原告以孟洺为被告并请求其承担损失赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告张雪宾于本判决生效后十日内向原告张相山支付工程款30万元并赔偿该款的利息损失（自2014年11月20日起至款清之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）。二、限被告张雪宾于本判决生效后十日内向原告张相山赔偿其他损失12400元。三、驳回原告张相山对被告孟洺的诉讼请求。四、驳回原告张相山的其他诉讼请求。如被告张雪宾未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6436元，保全费4020元，合计10456元，由原告张相山负担2456元，被告张雪宾负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  王晓贞人民陪审员  付 平二〇一九年十一月十五日书 记 员  赵思杰