上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初22158号原告：上海中创静安商业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘伯香，董事长。委托诉讼代理人：陈建昇，北京国研律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚洲。被告：澳静(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈浩，执行董事。被告：澳净国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区德堡路XXX号XXX幢楼六层602-6室。法定代表人：沈浩，执行董事。被告：沈浩，男，1977年5月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述三被告共同委托诉讼代理人：申悦梅，上海弼兴律师事务所律师。原告上海中创静安商业发展有限公司(以下简称中创公司)诉被告澳静(上海)国际贸易有限公司(以下简称澳静公司)、澳净国际贸易(上海)有限公司(以下简称澳净公司)、沈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭审理。审理中，被告澳静公司、沈浩向本院提起反诉，本院对本诉及反诉进行了合并审理。原告中创公司申请追加上海七狸塘餐饮管理有限公司等为本案第三人参加诉讼，经审查，本院均不予准许。本院于2019年9月25日、2019年11月26日、2020年1月20日、2020年4月9日组织双方进行证据交换，并于2020年4月9日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告中创公司(反诉被告)的委托诉讼代理人陈建昇、刘亚洲，被告沈浩(反诉原告)及其委托诉讼代理人申悦梅｛暨被告澳静公司(反诉原告)、澳净公司的委托诉讼代理人｝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告澳静公司就上海市静安区南京西路XXX号中创大厦102、202室房屋(以下简称系争房屋)租赁合同法律关系于2019年9月10日解除；2、要求被告澳静公司向原告腾空并返还上述房屋；3、要求被告澳静公司将上述房屋中两台三菱品牌自动扶梯(型号10JBF35-162-1/10FBF35-162-2)、南京西路一楼正门玻璃幕墙、一楼西侧玻璃幕墙、二楼南侧玻璃幕墙恢复原状；4、要求被告澳静公司支付原告自2019年1月22日起至2019年9月30日止房屋租金15,472,494.12元、物业管理费1,076,514.97元；5、要求被告澳静公司支付滞纳金，以租金15,472,494.12元为基数，按月息2%计算，自2019年8月1日起至实际支付之日止；6、要求被告澳静公司支付滞纳金，以物业管理费1,076,514.97元为基数，按月息2%计算，自2019年8月1日起至实际支付之日止；7、要求被告澳静公司支付违约金43,604,301.60元(1,816,845.90元乘以24个月)；8、要求被告澳静公司支付原告房屋占有使用费，自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止，按照23元/日/平方米乘以2,597.04平方米计算；9、要求被告澳静公司支付原告物业管理费，自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止，按50元/月/平方米乘以2,597.04平方米计算；10、判令被告澳净公司、沈浩对被告澳静公司对上述第3、4、5、6、7、8项诉请承担连带清偿责任；11、要求三被告向原告支付律师代理费500,000元；12、本案案件受理费、保全费由三被告承担。事实和理由：2018年6月4日，原告中创公司就其所有的系争房屋与被告澳净公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1、被告澳净公司承租系争房屋，租期10年(自2018年6月6日至2028年6月5日)。其中，免租期6个月(自2018年6月6日至12月5日)，免租期内租金免收，物业管理费按第1-3年标准减半收取(合同第三条)。2、第1-2年租金按23元/平方米/日计算，第1-3年物业管理费按20元/平方米/月计算(合同第6-1条)。3、租金、物业管理费按押三付一方式支付。4、如果被告澳净公司拖欠租金及其他费用，自催告送达之日起30日未支付租金达一个月以上的，原告中创公司有权单方解除涉案合同，并有权要求被告澳净公司按合同第18-2条的约定承担违约责任(合同第18-4条、第18-4-1条)。5、合同第18-2条约定，在剩余合同租期介于8-10年的情况下，违约方需按解除涉案租赁合同当月24个月的租金，向守约方承担违约责任。合同第18-3条约定，被告澳净公司支付租金或其他费用超过10个工作日宽限期的，需按每日应付租金或费用的0.3%计算滞纳金。6、因履行涉案合同发生的争议，由上海市静安区人民法院管辖，在诉讼中发生的诉讼费、律师费等费用均由败诉方承担(合同第21-2条)。涉案租赁合同生效后，原告中创公司按约将租赁房屋交付被告澳净公司。2018年9月19日，原告中创公司、被告澳净公司与被告澳静公司签订《补充协议》，约定被告澳静公司承继被告澳净公司在涉案租赁合同项下的权利与义务，被告沈浩作为被告澳净公司的保证人，同意继续为被告澳静公司履行涉案租赁合同承担保证责任。2018年12月5日，免租期届满，虽经原告中创公司数次催告，被告澳静公司拒不支付租金、物业管理费。2019年7月16日，在本案诉讼过程中，原告与被告澳静公司、沈浩达成补充协议。该协议生效后，被告澳静公司拒不履行付款义务，亦拒不配合办理系争房屋变更备案登记。另，被告澳静公司为一人有限责任公司，其股东为被告澳净公司。尚没有证据证明被告澳静公司的财产独立于股东被告澳净公司自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告澳净公司应当对被告澳静公司的涉案债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告澳静公司、澳净公司、沈浩辩称，不满足解除合同的条件，合同应当继续履行。合同第18-4-1条明确写明拖欠租金且经合理催告，经30日起，原告辩称补充协议第6条的催收通知，与合同第18-4-1条的催告是两个概念，每次被告需要支付租金，原告都会将付款通知给被告，上面会载明租金及水电费，根据双方的交易习惯，水电费还是需要催收的。补充协议上的费用被告尚未支付，被告只同意支付6,643,559.70元，自7月份开始的租金及物业管理费均不同意支付，且要求原告开具之前的发票。根据合同第17-3条约定，原告从未向被告提供过发票，被告有权拒付下个月租金、物业管理费，之后的费用被告均有权不支付。补充协议上的金额有争议，不同意按照补充协议上的金额支付租金及物业管理费。补充协议上约定的搁置租金，被告要求免除，从2019年7月3日开始一直到拆某围挡且疫情结束之日，系争房屋二层(1,625.04平方米)租金免除，一层(972平方米)租金正常支付。对解除合同日期不予认可，被告在开庭之前未收到相应诉状，如果法庭认为合同应当解除，根据合同第18-4-1条也应当在被告收到变更诉请申请后30日解除。被告未拆某两台自动扶梯，只是用墙遮起来了，不需要恢复。恢复玻璃幕墙并非合同约定的原、被告之间的合同义务，是被告与第三方之间的返还义务。关于玻璃幕墙被告确实有拆某，如法院认定需要恢复原状，被告同意恢复，两台(一上一下各一个)自动扶梯目前只剩部分框架残骸。滞纳金标准过高，对起算时间不予认可，本身付款条件未达成，故不存在滞纳金。原告存在违约解除合同的情况，故不同意支付违约金，即便要支付违约金，违约金数额过高。合同解除之后不需要支付物业管理费，原告主张物业管理费没有法律和合同依据，故不同意支付。恢复原状不属于连带责任的范围，澳净公司不应当承担连带责任，且澳净公司与澳静公司属于两个独立法人，同意沈浩承担连带责任，但不包括恢复原状的义务。律师费应当由败诉方承担，原告是违约解除合同，所以被告不应当承担。反诉原告澳静公司、沈浩向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告继续履行房屋租赁合同；2、要求反诉被告向反诉原告澳静公司开具租金保证金5,450,537.70元、物业费保证金389,556元、装修押金78,000元的收据、审图费77,911.20元(2018年10月15日支付)的增值税专用发票，向澳净公司开具2018年6月22日起至2018年7月1日止的物业管理费2,134.50元的增值税专用发票，向澳静公司开具2018年7月2日起至2018年10月21日止的物业管理费292,463.50元的增值税专用发票；3、要求反诉被告办理租赁备案变更登记手续，将承租人由澳净公司变更为澳静公司；4、判令反诉被告赔偿反诉原告律师费600,000元(尚未支付)；5、判令反诉被告返还反诉原告装修保证金78,000元；6、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月4日，反诉被告中创公司与澳净公司签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：ZC-AJ-180606)，约定将系争房屋出租给澳净公司，租期10年，自2018年6月6日至2028年6月5日，免租期自2018年6月6日至2018年12月5日。2018年9月19日，反诉被告、澳净公司、反诉原告澳静公司签订《补充协议》，约定原合同权利义务关系全部由反诉原告澳静公司承担。根据房屋交接书，反诉被告直至2018年6月21日才将房屋交付反诉原告澳静公司，依据合同第3-1条约定，免租期应自实际交付日起算，故免租期应顺延至2018年12月21日止。反诉原告自始至终均秉承友好协商的原则与反诉被告进行合作与协商，延迟支付租金是反诉原告依法履行抗辩权。反诉原告依约支付租金后，反诉被告未依约开具足额票据，金额达6,376,887.90元，经反诉原告多次催告未果，已经对反诉原告造成巨大的税负处罚风险。合同履行过程中，反诉原告及澳净公司还发现反诉被告并未依据合同约定向澳净公司及反诉原告披露对实现合同租赁目的具有重大影响的事项：反诉被告未如实披露系争房屋对吴江路方向门口的二楼人行道并非属于公共通道，其产权归属于案外人，导致承租面积使用受限，在装修过程中受到案外人阻某，延误装修工期；反诉被告未如实披露消防问题，导致反诉原告澳静公司需要额外进行消防整改，对原告承租造成不利影响，也因消防整改问题产生多起与小商铺之间的诉讼；反诉被告未披露吴江路政府整改事宜，导致2019年4月系争房屋一楼被围挡受限，2019年5月二楼被围挡封闭，严重影响了正常经营，且反诉被告在反诉原告澳静公司通知后仍未予回应并给予合理解释。反诉原告澳静公司租赁系争房屋是为经营澳洲生活馆项目，前期已进行宣传、推广、装修、招租等巨大的投入，租赁合同的期限为10年，现今仅1年多的时间，尚处于投入发展期，如合同解除将会造成反诉原告巨大的损失。故反诉原告提出反诉请求，请求判如所请。反诉被告中创公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告违反了2019年7月16日《补充协议》第一、二、五至七条，反诉被告已经解除租赁合同。第2项反诉请求不属于法院审理范围，根据补充协议第五条、第七条，与租赁合同第17-3条相结合，被告已经放弃先履行抗辩权，原告按照“三流合一”的规定开具发票，关于相关票据问题并不是双方争议的关键，根据补充协议已经解决了相关问题，双方已经无争议，目前的状况下反诉被告不同意开具票据。关于要求反诉被告办理变更登记备案手续的诉请，不应得到支持，租赁合同于2019年9月10日已经解除，已经丧失了办理备案变更登记的可能性及必要性，2019年8月19日，反诉原告签收了反诉被告要求立即配合办理租赁变更备案的通知，但是反诉原告置若罔闻，即使办理变更备案登记手续，也需要反诉原告配合，因为原租赁备案登记在反诉原告处，如不注销原备案登记，将无法办理变更备案登记。关于律师费，因律师费尚未发生，部分律师费与本案无关，且反诉原告违约，其应当自行承担不利的法律后果。装修保证金同意返还但要求予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为中创公司。2018年6月4日，原告中创公司作为甲方与被告澳净公司作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：中创公司将系争房屋出租给澳净公司，建筑面积2,597.04平方米，租赁期限共10个租赁年，自2018年6月6日起至2028年6月5日止，若实际交付日晚于前述起始日期，则租期顺延自实际交付日次日起算。免租期为6个月，自2018年6月6日起至2018年12月5日止，若实际交付日晚于前述起始日期，则租期顺延自实际交付日次日起算。免租期期间，乙方不需要支付租金，物业管理费依据本合同第6-1条的(第1-3年)物业管理费标准减半支付。该房屋交付标准为甲方按乙方拆某清单进行拆某，同时拆某一楼至二楼二台自动扶梯(自动扶梯生产商：上海三菱电梯有限公司；产品编号/型号为：10JBF35-162-1/10JBF35-162-2)和填满自动扶梯的洞后状态交房。乙方拆某清单、拆某后状态、房屋设备清单或照片、图片见附件四。第1-2年租金为23元/平方米/天，第1-3年物业管理费为50元/平方米/月。租金、物业管理费支付宽限期为叁个工作日。甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内应向乙方提供正式税务发票。甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内未向乙方提供正式税务发票，乙方有权拒绝支付下个月或季度的租金及物业管理费。租赁期内，甲乙双方无正当理由均不得中止或提前终止、解除本合同。否则剩余合同租期8-10年，违约方需向守约方支付24个月租金的违约金(租金按本合同解除当月租金计算)。租赁期限内，乙方应按时支付租金及/或其他应付费用(包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款，其他应付费用支付时间尚未约定，甲方应当给予乙方不少于十个工作日的宽限期)，超过宽限期逾期支付的，每天按应付租金或费用的0.3%计算滞纳金。乙方向甲方返还该房屋时，乙方应当恢复原状(其中自动扶梯按照原来的型号或者同等规格大小价位的型号进行购买)，如乙方选择不恢复原状，经甲方同意，乙方向甲方支付该房屋恢复全部费(包括二台自动扶梯恢复的全部费用)。……恢复原状包括拆某所有重新装修的店铺设施及其他项目，达到附件四的标准，但甲方书面通知乙方留用即不用拆某或恢复原状的除外。符合下列情形的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按照18-2或者甲乙双方另行协商的金额支付违约金：若乙方拖欠租金及其他相关费用包括应补足租赁保证金，经合理催告之后，自催告通知送达之日起30日未支付且未补足的金额达一个月租金以上的；……甲乙双方提供保证人，甲方的保证人为刘伯香，乙方的保证人为沈浩，保证人的担保范围为被保证人因违反本合同约定所产生的逾期未支付的租金及滞纳金、各类违约金、对另一方造成损失的赔偿金及为主张权利而产生律师费、诉讼费等支出。双方保证人的保证方式为连带保证，保证期间为主债务履行期间届满之日起六个月。在诉讼中发生的费用(包括诉讼费用、律师费用和翻译费用等)均由判决败诉方承担。澳净公司向中创公司支付装修保证金78,000元(2018年9月3日支付)、租赁保证金5,450,537.70元(2018年9月18日及之前支付)，物业费保证金389,556元(2018年9月18日支付)。中创公司于2018年6月21日将系争房屋交付澳净公司使用。2018年9月19日，中创公司作为甲方、澳净公司作为乙方、澳静公司作为丙方签订《补充协议》(以下简称2018年9月19日《补充协议》)，约定：甲方和乙方于2018年6月4日签订上海市房屋租赁合同(合同编号为ZC-AJ-180606)，合同有效期自2018年6月6日至2028年6月5日。应上海市静安区政府要求及甲、乙、丙三方同意，原合同承租方由乙方变更为丙方，乙方原合同项下的权利义务自2018年7月2日丙方成立之日起由丙方承继。甲、乙、丙三方将积极配合各方办理相关变更手续。甲方的保证人刘伯香，乙方的保证人沈浩，同意上述变更并继续承担保证责任。三方及保证人均盖章或签名。2019年7月，因吴江路休闲街综合改造工程需临时搭建施工围挡，相关单位对系争房屋二层平台南区出入口进行围挡封闭，《上海市路政管理行政许可证》显示：围挡期间为2019年7月5日至2019年9月2日。2019年7月16日，中创公司作为甲方与澳静公司作为乙方签订《补充协议》(以下简称2019年7月16日《补充协议》)，约定：第一条，乙方应向甲方支付2019年1月22日至2019年6月30日期间的房租、物业管理费10,373,559.70元，其中乙方认为因甲方原因自2019年4月1日至2019年6月30日期间暂停为入驻商家提供办理证照必备手续，导致乙方承租范围内1,500平方米经营受限而应当给予乙方减免的租金、物业管理费3,330,000元、乙方处理与甲方之间纠纷支出的律师费400,000元予以搁置。本协议生效之日起十个工作日内，乙方支付6,643,559.70元至甲方银行账户。第二条，本协议生效之日起十个工作日内，乙方将2019年7月租金、物业管理费及6月发生的水费、电费支付甲方。第三条，自乙方按本协议第一条、第二条约定期限将全部款项支付甲方之日起，上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初5807号、(2019)沪0106民初22158号案件纠纷终结(案件受理费由甲方承担)。甲方自收到上述全部款项之日起三个工作日内：1、向上海市静安区人民法院提交撤回(2019)沪0106民初22158号案件起诉的申请；2、自本协议生效之日起45个工作日内完成租赁房屋变更备案登记。第四条，……如果乙方违反本协议第一条、第二条约定不能按期足额支付租金、物业管理费及水费、电费，或者自2019年8月起有一期不能按约定期限足额支付租金、物业管理费，则乙方除需继续支付租金、物业管理费外，乙方放弃本协议第一条搁置的租金、物业管理费及律师费。第五条，……甲乙双方不再有其他争议，房屋租赁合同继续履行。……第六条，自2019年8月起，乙方需于每月12日前支付当月租金、物业管理费及前一个月发生的水费、电费，乙方支付租金、物业管理费最迟不得晚于当月30日，即甲方已给予乙方18日的宽限期，甲方不再另行书面发送催收租金、物业管理费的通知。……第七条，本协议与房屋租赁合同、2018年9月19日补充协议具有同等法律效力，本协议与房屋租赁合同、2018年9月19日补充协议内容相冲突的，以本协议为准。甲方担保人处有刘伯香印章，乙方担保人处有沈浩签名。审理中，双方一致确认，租金起算时间为2018年12月22日，2019年1月21日前的租金及物业管理费均已结清，中创公司已向澳静公司开具了2019年1月21日前租金的增值税专用发票。澳净公司向中创公司支付了2018年6月22日起至2018年10月21日期间的物业管理费，中创公司向澳净公司开具了相应物业管理费的增值税普通发票，因拒收，该发票已作废。以上事实，有当事人当庭陈述，中创公司提供的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，澳静公司、澳净公司、沈浩提供的《房屋及设备交接书》、付款凭证等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，中创公司与澳净公司签订的《上海市房屋租赁合同》、中创公司、澳净公司、澳静公司签订的2018年9月19日《补充协议》，以及中创公司与澳静公司签订的2019年7月16日《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。根据2018年9月19日《补充协议》，乙方原合同项下的权利义务自2018年7月2日丙方成立之日起由丙方承继，故自2018年7月2日起，中创公司与澳静公司之间成立租赁合同法律关系，澳静公司理应按照合同约定支付租金及物业管理费。澳静公司实际支付租金及物业管理费至2019年1月21日，其抗辩根据合同约定，甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内未向乙方提供正式税务发票，乙方有权拒绝支付下个月或季度的租金及物业管理费，因中创公司未向其开具2018年6月22日起至2018年10月21日期间物业管理费发票，故其有权拒绝支付之后的费用。根据庭审查明的事实，中创公司已开具了2019年1月21日前租金的增值税专用发票，澳净公司向中创公司支付了2018年6月22日起至2018年10月21日期间物业管理费，中创公司向澳净公司开具了该物业管理费的增值税普通发票，因拒收，该发票已作废。根据合同约定，甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内未向乙方提供正式税务发票，乙方有权拒绝支付下个月或季度的租金及物业管理费。但该条款仅约定了中创公司需提供正式税务发票，对发票种类并未明确约定，澳静公司作为承租人虽然对开具何种发票有选择的权利，其可以要求中创公司提供增值税专用发票，但中创公司已经开具增值税普通发票，该发票亦属于正式税务发票，双方虽对开具发票存在争议，但中创公司并非未开具过发票，澳静公司仅以此理由拒绝支付租金，无合同依据，故中创公司以澳静公司拖欠租金要求解除租赁合同法律关系，应予支持。中创公司主张其于2019年9月10日向法院提交变更诉请申请书之日房屋租赁合同法律关系解除，但鉴于澳静公司于2019年9月25日当庭收到中创公司要求解除合同的变更诉讼请求申请书，而自中创公司起诉本案要求澳静公司支付租金，澳静公司收到诉状副本等材料之日起早已超过合同约定的“催告送达之日起30日”，且双方在审理中又签订了2019年7月16日《补充协议》，澳静公司于约定的期限仍未支付租金，故本院认定中创公司与澳静公司之间的房屋租赁合同法律关系于2019年9月25日解除。澳静公司应向中创公司腾空并返还系争房屋，并支付自2019年1月22日起至2019年9月25日期间的租金，以及自2019年9月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，中创公司主张占有使用费按照23元/日/平方米乘以2,597.04平方米，即每日59,731.92元的标准计算，尚属合理，本院予以支持。澳静公司还应向中创公司支付自2019年1月22日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按50元/月/平方米乘以2,597.04平方米，即每月129,852元计算。澳静公司抗辩因围挡封闭影响其经营，要求免除自2019年4月起的租金及物业管理费，中创公司作为出租方已向澳静公司交付了符合合同约定的房屋，在房屋使用过程中发生围挡封闭，属于商业风险范围，中创公司对此并无过错，相应的风险应由澳静公司自行负担，故其主张减免租金，本院不予支持。2019年7月16日《补充协议》虽约定了搁置租金及物业管理费，但因澳静公司未按约支付租金，根据该协议的约定，其放弃搁置的租金、物业管理费及律师费，且澳静公司提出的其他减免租金的理由均不能成立，本院不予支持。中创公司主张违约金，有合同依据，澳静公司认为违约金标准过高，综合考虑各项因素，本院酌定澳静公司应支付违约金10,901,075.40元。中创公司主张逾期支付租金及物业管理费的滞纳金，有合同依据，但根据2019年7月16日《补充协议》的约定，2019年1月22日至2019年7月31日期间的租金及物业管理费应于该协议生效之日起十个工作日内支付，该协议生效之日为2019年7月16日，故上述租金及物业管理费应于2019年7月29日前支付，再加上合同约定的宽限期3个工作日，滞纳金应自2019年8月2日起计算。根据2019年7月16日《补充协议》的约定，自2019年8月起，乙方需于每月12日前支付当月租金、物业管理费及前一个月发生的水费、电费，乙方支付租金、物业管理费最迟不得晚于当月30日，即甲方已给予乙方18日的宽限期，甲方不再另行书面发送催收租金、物业管理费的通知。根据该约定，双方已就2019年8月起的租金及物业管理费的支付时间及宽限期重新进行了约定，故2019年8月1日至2019年8月31日的租金及物业管理费的滞纳金起算时间为2019年8月31日，2019年9月1日至2019年9月25日的租金及2019年9月1日至2019年9月30日物业管理费的滞纳金起算时间为2019年10月1日。澳静公司认为合同约定的滞纳金标准过高，本院酌定按日万分之三的标准计算为宜，故澳静公司应支付以2019年1月22日至2019年7月31日期间的租金11,408,796.72元及物业管理费821,803.07元为基数，自2019年8月2日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的滞纳金；以2019年8月1日至2019年8月31日的租金1,851,689.52元及物业管理费129,852元为基数，自2019年8月31日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的滞纳金；以2019年9月1日至2019年9月25日的租金1,493,298元及2019年9月1日至2019年9月30日物业管理费129,852元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的滞纳金。中创公司要求澳静公司恢复两台三菱品牌自动扶梯(型号10JBF35-162-1/10FBF35-162-2)，有合同依据，应予支持，根据合同约定，澳静公司可按照原来的型号或者同等规格大小价位的型号进行购买。系争房屋南京西路一楼正门玻璃幕墙、一楼西侧玻璃幕墙、二楼南侧玻璃幕墙被拆某，虽然澳静公司抗辩系案外人拆某，并由案外人出具了恢复原状的承诺书，但澳静公司亦在承诺书上盖章确认，且系澳静公司将系争房屋转租，澳静公司作为承租人理应负有恢复原状的义务，中创公司要求澳静公司将上述部位恢复原状，于法有据，应予支持。如澳静公司认为应由案外人承担责任，可另行主张权利。装修保证金78,000元、租赁保证金5,450,537.70元，物业费保证金389,556元中创公司同意退还，可在上述费用中予以抵扣。中创公司要求澳静公司支付律师费500,000元，有合同依据，应予支持。根据合同中约定的担保范围，沈浩作为连带保证人应对澳静公司承担的上述付款义务承担连带清偿责任，合同中约定的担保范围未包括恢复原状的行为，故中创公司要求沈浩就澳静公司上述恢复原状的行为承担连带清偿责任，本院不予支持。澳静公司系一人有限责任公司，澳净公司系其唯一股东，其未能提供充分证据证明其财产独立于澳静公司，故应当就澳静公司承担的上述付款义务以及恢复原状的义务承担连带清偿责任。澳静公司、沈浩反诉要求继续履行租赁合同，由中创公司办理租赁备案变更登记手续，并支付律师费，本院不予支持。澳静公司、沈浩反诉要求中创公司向澳静公司开具租金保证金5,450,537.70元、物业费保证金389,556元、装修押金78,000元的收据，鉴于上述费用均由澳净公司于2018年9月19日补充协议签订前支付，虽然该协议约定合同权利义务转移时间为2019年7月2日，但鉴于该协议签订在后，故上述费用的收据应由中创公司向澳净公司开具，澳静公司、沈浩无权主张。审图费77,911.20元虽由澳净公司支付，但系于2018年9月19日补充协议签订后支付，应视为其代澳静公司支付该笔费用，审理中，澳净公司对此亦未提出异议，故澳静公司主张中创公司应向其开具审图费77,911.20元的增值税专用发票，本院予以支持。至于2018年6月22日起至2018年10月21日止的物业管理费的发票，虽然该笔费用均由澳净公司支付，但鉴于三方于2018年9月19日签订补充协议，前三个月的物业管理费均已于该补充协议签订前支付，该三个月物业管理费应向澳净公司开具发票，澳静公司、沈浩无权主张。而2018年9月22日至2018年10月21日期间的物业管理费于2018年10月支付，应视为澳净公司代澳静公司支付该笔费用，审理中，澳净公司对此亦未提出异议，故该笔物业管理费的发票应向澳静公司开具，故中创公司应向澳静公司开具2018年9月22日至2018年10月21日期间的物业管理费64,926元(合同约定免租期内物业管理费减半)的增值税专用发票。澳静公司、沈浩反诉要求中创公司返还澳静公司装修保证金78,000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款的规定，判决如下：一、原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)与被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)就上海市静安区南京西路XXX号102、202室房屋租赁合同法律关系于2019年9月25日解除；二、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)腾空并返还上述房屋；三、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内将上述房屋内两台三菱品牌自动扶梯(按照10JBF35-162-1/10FBF35-162-2型号或者同等规格大小价位的型号)、南京西路一楼正门玻璃幕墙、一楼西侧玻璃幕墙、二楼南侧玻璃幕墙恢复原状；四、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付租金14,753,784.24元、物业管理费1,081,507.07元；五、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付以11,408,796.72元为基数，自2019年8月2日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付租金的滞纳金；以1,851,689.52元为基数，自2019年8月31日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付租金的滞纳金；以1,493,298元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付租金的滞纳金；六、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付以821,803.07元为基数，自2019年8月2日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付物业管理费的滞纳金；以129,852元为基数，自2019年8月31日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付物业管理费的滞纳金；以129,852元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的逾期支付物业管理费的滞纳金；七、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付违约金10,901,075.40元；八、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付自2019年9月26日起至实际返还上述房屋之日止，按照每日59,731.92元计算的房屋占有使用费；九、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付律师费500,000元；十、被告沈浩(反诉原告)应对被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)承担的上述第四至九项判决主文确定的付款义务承担连带清偿责任；十一、被告澳净国际贸易(上海)有限公司应对被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)承担的上述第三至九项判决主文确定的付款义务及恢复原状义务承担连带清偿责任；十二、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)支付自2019年10月1日起至实际返还上述房屋之日止，按照每月129,852元的标准计算的物业管理费；十三、原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)返还装修保证金78,000元、租赁保证金5,450,537.70元，物业费保证金389,556元(在上述费用中予以抵扣)；十四、原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)开具审图费77,911.20元的增值税专用发票、2018年9月22日至2018年10月21日期间的物业管理费64,926元的增值税专用发票；十五、被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)、沈浩(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费345,066元，由原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)负担190,114元，由被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)、被告澳净国际贸易(上海)有限公司、被告沈浩(反诉原告)共同负担154,952元。反诉案件受理费5,290元，由原告上海中创静安商业发展有限公司(反诉被告)负担608元，由被告澳静(上海)国际贸易有限公司(反诉原告)、被告沈浩(反诉原告)共同负担4,682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  冯 旭人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年四月二十八日书 记 员  潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……