陕西省西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2017）陕0116民初81号原告西安市惠强纸业有限责任公司，住所地：西安市，统一社会信用代码：9XXXXXXXXXXXXXXXJ。法定代表人惠强，该司总经理。委托代理人王珂、李帅欣，陕西云德律师事务所律师。被告黄国明，男，1976年4月24日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，身份证号：350XXXXXXXXXXXXXXX。被告陕西宏华实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区，注册号：XXXXXXXXXXX1360，组织机构代码：78699****。法定代表人黄国粦，该司总经理。共同委托代理人胡媛，北京大成（西安）律师事务所律师。共同委托代理人王亮，陕西伯尔律师事务所律师。原告西安市惠强纸业有限责任公司（以下简称惠强公司）与被告黄国明、陕西宏华实业发展有限公司（以下简称宏华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠强公司之委托代理人王珂、李帅欣，被告黄国明、宏华公司之共同委托代理人胡媛、王亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月18日原告与两被告签订《房产土地租赁协议书》，约定原告将位于西安市长安区西户路中段108国道边上的厂区租赁给二被告使用，厂区面积约130余亩，租赁期限为12年，二被告依照协议约定支付原告租金等。后由于二被告久拖租金不予支付，原告于2014年12月22日、2015年4月20日、2015年6月15日向二被告下达催款通知，但二被告拒不履行付款义务。无奈原告委托陕西云德律师事务所于2015年6月25日向被告发出解除租赁协议的通知，但二被告依然不予支付租金且诉至长安区人民法院，经西安市长安区人民法院及西安市中级人民法院审理，并于2016年9月8日作出（2016）陕01民终5325号终审民事判决书，判处被告宏华公司支付原告2013年11月1日至2015年7月3日租金111.05万元；原告与二被告签订《房产、土地租赁协议书》继续履行。判决生效后，二被告未在指定的期限内履行判决内容，2016年9月21日原告向西安市长安区人民法院申请强制执行，在此期间，原告也曾多次向二被告发出履行判决内容的告知书，但二被告仍拒不履行付款义务，故西安市长安区人民法院于2016年11月4日作出（2016）陕0116执1562号执行决定书，将被告宏华公司及法定代表人黄国粦列入失信被执行人名单；同时由于被告宏华公司暂无可供执行财产，西安市长安区人民法院于2016年11月10日作出（2016）陕0116执1562号终结执行裁定书，至今二被告未向原告履行任何付款义务。原告认为二被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，且已严重违反了原、被告签订的《房产、土地租赁协议书》的相关约定，导致合同目的不能实现，属于根本违约，故请求判决：1、依法解除原、被告签订的《房产、土地租赁协议》；2、二被告向原告支付2015年7月4日至2016年5月1日的租金2916600元；3、二被告向原告支付2016年5月1日至2016年9月30日的租金1458400元、2016年10月1日至2017年6月30日后期场地使用费2625000元，共计4083400元；4、二被告承担违约金及延期付款利息1000000元。被告辩称：一、本案的基本事实与经过是2013年5月18日，被告宏华公司与原告惠强公司签订《房产、土地租赁协议书》，由宏华公司承租位于惠强公司原承租斗门街办镐京村委会、北丰村委会、XX街XX村委会的房产土地（以下简称“涉案土地房产”），租金为：第一年250万、第二年300万、第三年350万。宏华公司承租后进行大量新建改造，花费巨大。2015年1月9日宏华公司与张某某签订了《房产、仓库、场地租赁合同》，将涉案土地房产出租给张某某承办西安公诚二手车交易市场有限公司（简称“公诚公司”）使用，约定租金为前三年租金为760万元，租金从第四年开始每年递增5%。合同签订后惠强公司与张某某得知租金差额后，张某某停止向宏华公司支付租金，因宏华公司前期投入巨大，张某某停付租金导致宏华公司无力向惠强公司支付租金。2015年4月20日惠强公司首次向宏华公司发出付款通知（事实依据：2016>陕01民初1376号判决书第7页第十三行）后，2015年5月1日惠强公司与公诚公司便越过宏华公司，在宏华公司与惠强公司租赁合同还未解除的情况下，其双方迫不及待的形成租赁的事实，并于2015年5月1日开始计算并支付租金。2015年11月1日惠强公司与公诚公司在明知惠强公司与宏华公司间《房产、土地租赁协议书》并未解除的情况下，另行签订了涉案土地房产的书面租赁协议，2015年起截止2017年7月15日惠强公司共收取公诚公司租金825万元（事实依据：2018>陕民终18号判决第十五页倒数第五行）。直至2017年7月1日，陕西西咸沣东实业开发有限公司与惠强公司、公诚公司签订了《场地移交及租赁协议书》。二、关于惠强公司无权解除合同的答辩意见：（一）本案起诉违背“一事不再理”原则，法院应当依法驳回起诉。本案原、被告曾经西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第04843号案一审、西安市中级人民法院（2016）陕01民终5325号案二审并终审判决“陕西宏华实业发展有限公司、西安市惠强纸业有限公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行”。本案惠强公司再次起诉解除合同，属于重复起诉，应当予以驳回；（二）宏华公司未付租金的责任在于惠强公司与张某某恶意串通，将涉案房屋土地“一地二租”，系惠强公司违约在先，宏华工司并未根本违约。宏华公司未付租金与惠强公司和公诚公司恶意串通签订租赁合同将涉案土地房产一地两租有直接因果，系惠强公司违约在先，宏华公司并未根本违约。故惠强公司要求解除合同的法定条件并不成就。(三)本案惠强公司事实已放弃解除合同的诉讼请求。本案原告惠强公司起诉解除合同后，于2017年4月14日增加诉讼请求，要求宏华公司支付2015年7月4日至2016年5月1日的租金；于2018年8月16日再次要求增加诉讼请求，要求宏华公司支付2016年5月1日至2017年6月30日的租金。正如在另案中查明的事实，涉案房产、土地已于2017年7月1日由惠强公司移交至陕西西咸沣东实业开发有限公司，陕西西咸沣东实业开发有限公司再租赁至公诚二手车公司（即张某某）。也就是说，惠强公司要求租金的截止日期系其认可《房产、土地租赁协议书》合同存续并持续履行的期间，而2017年7月1日后的《房产、土地租赁协议书》不再由其履行，应由陕西西咸沣东实业开发有限公司承继，故2017年7月1日后惠强公司已非合同当事人，更无权解除合同。所以根据惠强公司矛盾的诉讼请求可知本案惠强公司事实已放弃解除合同的诉讼请求；（四）、因为宏华公司在协议签订后进入租赁场地，对场地进行了大量改造和建设，投入较大数额的资金，且涉案土地由惠强公司移交陕西西咸沣东实业开发有限公司后，惠强公司又获得大量超额赔偿收益。本应由宏华公司获取的收益实际已由惠强公司非法获取，所以如果合同解除将导致双方利益失衡，基于公平责任，惠强公司亦不应解除合同。三、关于支付租金的答辩意见：（一）根据同时履行抗辩权的相关法律规定，在惠强公司解除与公诚公司涉案场地房屋租赁合同，并使宏华公司实际恢复承租前，宏华公司有权拒付租金；（二）惠强公司“一地二租”的行为导致其已经实际获取超额租金，若宏华公司再支付租金，惠强公司将因其“一地二租”行为重复获取双份租金，既不合法也不合理，背离诚实信用原则。(三)租金的计算：1、2015年7月4日至2017年6月30日租金，2015年7月4日至2015年11月1日租金属于第二年租金，应按年租金300万元计算；2015年11月2日至2017年6月30日属于第三年租金，应按照合同约定的年租金350万元计算。因本案涉案土地面积原告少交付28亩，另根据中院判决，本案2013年11月1日至2015年7月3日的租金中院判决均系按照租金总额的85%计算，故本案租金亦应按照85%计算如下：2015年7月4日至2015年11月1日租金：年租金3000000元*0.85÷12个月*租期4个月=850000元-三天的租金20958.9元=829041.1元；2015年11月2日至2017年6月30日租金：3500000元*0.85÷12个月*租期19个月=4710416.67元+两天租金228319.18元=4938735.85元。以上合计5767776.95元；四、关于违约金及延期付款利息的答辩：本案宏华公司与惠强公司《房产、土地租赁协议书》中并未约定违约金，城镇房屋租赁相关法律及司法解释并未明确规定租金的延期付款利息，故惠强公司要求支付租金的违约金及延期付款利息无法律依据，应当予以驳回；五、黄国明并非本案当事人。本案《房产、土地租赁协议书》系宏华公司与惠强公司签订，与黄国明本人无关。理由如下：1、惠强公司发出的解除通知书均向宏华公司发出，说明惠强公司认可合同相对人系宏华公司；2、西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第04843号案一审及西安市中级人民法院（2016）陕01民终5325号案件二审中均认定的《房产、土地租赁协议书》中涉案合同当事人为惠强公司与宏华公司，合同实际履行也为惠强公司与宏华公司。故本案黄国明并非合同当事人，不应承担支付租金的义务。经审理查明，2013年5月18日，甲方斗门街办镐京村委会、王寺村委会、北丰村委会、乙方即本案原告惠强公司，丙方即本案被告黄国明、宏华公司，三方达成《房产、土地租赁协议书》一份，约定甲方同意将原租给乙方的用于惠强公司的土地，由乙方转丙方使用，甲方同意并认可乙方、丙方在协议中订立的一切权利义务。乙方、丙方约定的租赁期为12年，土地面积约为130亩，协议第四条约定租金：首年为250万元，次年为300万元，第三年为350万元，此后不再递增，就付款方式双方也进行了约定，就此后可能发生的拆迁、赔偿等其他内容也进行了约定，协议最后甲、乙、丙三方均签字盖章。协议签订后，原告惠强公司向被告黄国明、宏华公司依约交付了土地及厂房，被告投入一部分资金对所承租场地进行了修改、扩建，并对其进行了招商和市场运营。二被告在经营过程中，经自己测量，认为土地面积仅为101.64亩。2013年9月29日，原告惠强公司与被告黄国明就前述租赁合同签订补充协议，约定经乙方（惠强公司）与丙方友好协商所交付租金按原合同的85%租金收取，交付租金时间不变等内容。2015年6月5日，原告与被告黄国明签订备忘录，针对前述的租赁协议及补充协议的履行情况约定“一、针对丙方迟延支付租金的情况，自本备忘录签字生效之日起，丙方依照《房产、土地租赁协议》第八条的规定交付租金，不再依照租赁协议约定租金的85%收取租金。二、自乙、丙双方签署本备忘录之日起，乙、丙双方签订补充协议中关于租金优惠的条款废止，不再执行。三、本备忘录自签署之日生效，如本备忘录与租赁协议或其他补充协议相互不一致的，以本备忘录为准；本备忘录未涉及的内容，继续执行原协议或另行达成补充协议，补充协议与本备忘录有相同的法律效力。”因原、被告在上述租赁合同的履行上产生纠纷，2015年6月25日，原告委托陕西云德律师事务所向被告宏华公司发出律师函一份，以被告宏华公司拖欠租金为由通知解除合同。2015年9月24日，宏华公司向本院提起诉讼，请求确认惠强公司委托律师向宏华公司发出的解除合同通知无效，判令惠强公司继续履行与宏华公司签订的《房产、土地租赁协议书》。惠强公司针对宏华公司的诉讼请求提出反诉。经本院一审判决及西安市中级人民法院（2016）陕01民终5325号民事判决书判决宏华公司、惠强公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行、宏华公司支付惠强公司所欠土地租金111.05万元。因被告未在指定的期限内履行生效判决所确定的给付内容，2016年9月21日原告向本院申请强制执行，被告据不履行付款义务，故本院于2016年11月4日作出（2016）陕0116执1562号执行决定书，决定将被执行人宏华公司及法定代表人黄国粦纳入失信被执行人名单，依法对其予以信用惩戒。由于被告宏华公司暂无可供执行财产，本院于2016年11月10日作出（2016）陕0116执1562号执行裁定书，终结本案本次执行程序。原、被告在履行上述相关租赁合同过程中，依照原、被告所签订的《房产、土地租赁协议书》、补充协议备忘录约定所产生的租金从2015年7月4日到2017年6月30日为6516581元（2015年7月4日至2015年10月31日属次年租金300万元÷360天×117天+2015年11月1日至2016年10月31日租金350万元+2016年11月1日至2017年6月30日年租金350万元÷360天×210天）。因被告拒不履行有关生效判决及继续拖欠原告租金，原告遂于2017年1月向本院起诉。庭审中，原告为支持其主张，提供了以下证据：一、1、《房产、土地租赁协议书》；2、2013年9月29日补充协议；3、2015年6月5日备忘录；4、2015年7月29日附加图纸；证明惠强公司已经与宏华公司签署租赁合同，宏华公司应当按照合同约定支付土地租金，未经惠强公司同意不得将土地及房产转租给他人或者变租转租。被告在承租之后，进行了加盖、新建，并在原有建筑基础上进行部分拆除重建，双方对此现状亦进行确认。二、1、（2016）陕01民终5325号民事判决书；2、（2016）陕0116执1562号执行决定书；3、（2016）陕0116执1562号执行裁定书；证明本案被告不仅对于法院判决向原告支付的租金没有支付，对于判决以后合同继续履行期间的租金也没有支付；对此原告已经申请了强制执行，然被告并无任何财产用于支付原告租金及利息，西安市长安区人民法院已经将其列入失信黑名单，后因无可供财产执行，遂终结了执行程序，现已经恢复执行。被告的行为已经构成严重违约，符合《合同法》规定的法定解除的条件，双方之间的合同应当解除。补充证明目的：本案诉请与（2016）陕01民终5325号民事判决书的诉请不一致，这两次诉请是相对独立的诉讼案件，不属于同一诉请，5325号案件要求2015年7月4日之前的租金，本案是要求2015年7月4日之后的租金及使用费，且本案是出现了新情况，故不符合一事不再理的原则，诉讼请求及诉讼标的与上一案件也是不符的。三、1、（2018）陕民终18号民事判决书；2、《陕西省西咸新区沣东新城规划建设局责令限期拆除违法建筑告知书、决定书》；3、《场地移交及租赁协议书》；4、告知书照片：证明被告从原告处租赁而来的土地、房屋现由张某某及西安公诚二手车交易市场有限公司承租，之后涉案土地及地面附着物已经被征收，所有权归陕西西咸沣东实业开发有限公司，合同项下的部分建筑物已经被认定为违法建筑，限期拆除，本案双方的合同不宜继续履行，符合《合同法》规定的法定解除条件，应当解除。四、陕西宏华实业发展公司及陕西宏华实业发展公司西安分公司（负责人是黄国明）的经营状况（电子证据）。证明目的：目前两公司均已处于吊销状态，均不能独立对外经营和发生商事行为。五、评估鉴定报告，证明被告答辩中说的被告已经投资上千万的情况与事实不符，鉴定的内容系原、被告均在场确定的，具有客观性、独立性、科学性，符合鉴定的相关程序，且所鉴定的内容属于本案涉及的部分标的物，因此依法应当予以认可。由于本次评估涉及的内容涵盖原告提供的证据——图纸内容的部分原属于惠强纸业的建筑物被黄国明、宏华公司拆除，法庭在处理的过程中应该综合考量。对于鉴定机构对异议的答复真实性认可，对答复内容不持异议。经质证，被告对一、二、三、四组证据的真实性予以认可，对证明目的均不认可。被告对第五组证据的真实性、证明目的均不认可。为支持其辩称，被告提交了以下证据：一、《房产、土地租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效；二、1、长安区法院(2015)长安民初字第04843号判决；2、西安市中院（2016）陕01民终5325号判决；证明房产、土地租赁协议是否解除已经过终审判决继续履行，原告再次起诉构成重复起诉，应当裁定驳回起诉；中院在（2016）陕01民终5325号判决第七页第八行表述亦支持因我方“对场地进行改造和建设，投入大量资金，从维护交易程序稳定、安全角度考量，合同如果解除必将导致双方利益失衡”的观点。三、1、西安市中院（2016）陕01民初1376号判决；2、陕西省高院（2018）陕民终18号判决；3、房屋、仓库、场地租赁合同；证明宏华公司与张某某合同有效的前提为惠强公司与宏华公司合同继续履行，而中院及高院均认定涉案合同（张某某与宏华公司）至今无无效、解除、作废等情形，也就是认定本案涉案合同继续有效，无解除情形。高院已经查明的，在惠强公司未解除与宏华公司之间的《房产、土地租赁协议书》情况下，又将涉案土地房产再次出租与明知合同未解除的张某某，并一直收取张某某租金，所以导致宏华公司承租权失控，无法自张某某处实际收取租金，从而导致宏华公司无力向惠强公司支付租金。宏华公司未支付租金与惠强公司、张某某明知本案涉案合同未解除而恶意另行签订租赁合同间具有直接因果关系，过错方在惠强公司与张某某。四、1、陕西省高院（2018）陕民终18号案件开庭记录；2、惠强纸业公司与公诚二手车公司签订的租赁协议；3、惠强纸业收取张某某租赁费的收款确认书及转账记录。证明在长安区法院（2015）长安民初字第04843号案件、西安市中院（2016）陕01民终5325号案件、西安市中院（2016）陕01民初1376号案件审判过程中，原告均恶意隐瞒惠强公司与公诚公司及张某某之间恶意串通另行签订租赁协议并已经支付租金，恶意谋取本应属于宏华实业的租差利益的事实，惠强公司已从公诚公司获取超额租金，若宏华公司再支付租金，惠强公司将因其“一地二租”的失信行为而重复获取双份租金，这将背离法律的诚实信用原则。五、《场地移交及租赁协议书》，证明惠强公司诉讼请求的租金截止日期应当视为其认可《房产、土地租赁协议书》合同存续并继续履行的期间，而2017年7月1日后因涉案土地被移交至沣东实业开发有限公司，《房产、土地租赁协议书》不再由其履行，应由陕西西咸沣东实业开发有限公司承续，故2017年7月1日后惠强公司已非合同当事人，更无权解除合同。所以根据惠强公司矛盾的诉讼请求可知本案惠强公司事实已放弃解除合同的诉讼请求。涉案土地由惠强公司移交陕西西咸沣东实业开发有限公司后，惠强公司又获得大量超额赔偿收益。根据《房产、土地租赁协议书》第八条的约定“如遇国家建设征用土地，丙方无条件服从，地面附着物的赔偿、搬迁、装修费用等，依照谁投资谁收益原则，只包含丙方在承租期间所投资新增加的地面附着物的各种设施的赔偿…；2、三年以上，十年以内被国家征用，丙方（宏华公司）将赔偿总额10%支付给乙方（惠强公司）…”本应由宏华公司获取的收益实际已由惠强公司非法获取，所以如果合同解除将导致双方利益失衡，基于公平责任惠强公司亦不应解除合同。经质证，原告对被告所提交证据的真实性认可，对证明目的均不认可。因原、被告所提交的大部分基础证据高度竟合，且双方对大部分证据真实性均无异议。故本院对原、被告所提交的上述证据的真实性予以认定。因原、被告各持己见，调解未立。以上事实，有庭审笔录及原、被告所提交的相关证据相佐证，足以认定。本院认为，本案分歧焦点在于原告本次起诉是否属重复起诉，原、被告之间所订立的租赁合同是否应当解除及原、被告租赁合同履行期间被告应付租金计算起始时间及年租金标准、被告是否要承担拒付租金的违约责任。原告本次起诉诉讼请求及相关事实均与本次起诉前的相关诉讼不同，不属重复起诉。故对被告辩称的原告本次起诉属重复起诉、违反一事不再理、应驳回起诉的主张不予采信。原、被告案涉的租赁合同虽经生效判决继续履行并由被告支付此前所欠租金，但被告拒不履行合同义务，长期拖欠原告巨额租金，违反合同约定，导致合同目的不能实现，被告属于根本违约，所以对原告要求解除原、被告2013年5月18日所签订的《房产、土地租赁协议书》的请求予以支持。原、被告在租赁合同继续履行期间租金起始计算的时间段根据相关生效判决、补充协议、备忘录、场地移交及租赁协议书约定应从2015年7月4日到2017年5月1日、年租金分段按次年租金300万元，第三年后按350万元计算，本院核定被告应付原告的租金为6516581元。因原、被告对违约责任及租金延期支付期限所承担的责任没有具体约定，故对原告要求两被告承担违约金及延期付款利息的请求不予支持。本案案涉租赁合同的实际承租人为两被告，故两被告应共同承担支付原告租金的责任，对被告辩称黄国明非本案当事人，不应承担支付租金义务的主张不予采信。为维护合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告西安市惠强纸业有限责任公司、被告黄国明、陕西宏华实业发展有限公司及第三方2013年5月18日签订的《房产、土地租赁协议书》；二、被告黄国明、陕西宏华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，共同向原告西安市惠强纸业有限责任公司支付租赁费6516581元；三、驳回原告其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费67800元，保全申请费5000元，原告已预交，由原告承担11000元，其余61800元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长       樊宝卫人民陪审员       李运良人民陪审员       刘拥军   二〇一九 年 六 月 二十九 日 书  记  员       刘婷婷