广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初11302号原告深圳市德格纳电子有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道甘坑社区甘李路同富裕工业园1-2号1栋三楼301，统一社会信用代码：914403003059205531.法定代表人：张佩华。委托代理人胡奇龙，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托代理人张帆，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市希之实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道甘坑同富裕工业区1-2号1栋，统一社会信用代码：9144030074889397XU。法定代表人：丁金涛。委托代理人张小英，女，汉族，1974年1月27日出生，身份证号码，系被告公司员工。上列原、被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市德格纳电子有限公司的委托代理人胡奇龙、张帆，被告深圳市希之实业有限公司的委托代理人张小英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：被告从深圳市甘坑股份合作有限公司处租得位于深圳市龙岗区甘坑社区同富裕工业区厂房及宿舍，租赁合同到期日为2018年12月31日。2019年9月23日，深圳市甘坑股份合作有限公司出具《证明》1份，确认：其与被告的租赁合同在2018年12月31日终止，由于工作需要，双方协商后同意租期延至2019年1月30日止，被告已于2019年2月30日搬迁完毕。上述房屋已取得建筑工程规划许可证。二、租赁合同签订情况：2015年7月20日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定由原告租得深圳市龙岗区甘坑社区同富裕工业区1-2号A栋3楼房屋，用途为厂房及仓储。其中厂房租金为18480元/月，宿舍租金为2700元/月，合计21180元/月。三、租赁期限：《租赁合同》约定的租赁期间为2016年1月1日至2018年12月31日。四、租赁保证金：《租赁合同》第五条约定，原告向被告交纳产房租赁保证金36960元、宿舍租赁保证金5400元。原告提交的《收款收据》等证据显示，2016年1月10日原告已向被告缴纳房屋租赁保证金合计41160元。《租赁合同》第六条约定，合同终止后，（原告）付清应付费用给（被告），并未因违约被扣除租赁保证金的，（被告）按原额退回租赁保证金给（原告）；第七条约定，（原告）不合理使用租用房地产，致租赁房地产及其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，（原告）应承担维修责任或支付维修费用，拒不维修或不支付维修费的，（被告）有权终止本合同，不予退回租赁保证金，并追讨赔偿。五、租赁合同情况：原、被告称，《租赁合同》签订后各方按约履行了合同义务，《租赁合同》于2018年12月31日因合同到期而终止。六、房屋腾退情况：原、被告确认，原告已于2019年1月底搬离了涉案租赁房屋。原告称，被告在2019年1月28日、29日检查涉案租赁房屋退还情况后，提出由原告恢复被拆除的电箱开关，除此外被告没有提出其他问题。原告表示同意，并要求由被告进行电箱开关的维修工作，相关维修费用由原告承担。此后，原告多次要求被告告知维修费用并退还剩余租赁保证金，被告找各种理由推诿，拒绝退还剩余保证金。被告称，原告未按时缴纳2019年1月水电费，被告依约可没收租赁保证金；被告搬离租赁房屋时，将不属于原告的照明灯、电线全部拆走，并导致水管爆裂，造成损失18445元；上述情况发生后，被告联系了原告方、房屋目前的使用权人深圳市玉景荣物业管理有限公司处理，协商过程中，原告只同意赔偿500元，而房深圳市玉景荣物业管理有限公司不同意，双方协商不一致，此后原告方一直拒绝再与被告联系；2019年3月26日，被告员工张小英通过微信向原告方发送了恢复生产车间的报价表，但原告方未予回应；原告方剩余两座降温塔未拆除，若拆除的话，需要支付费用3000元；原告未修复房屋外墙门洞，应支付外墙修复费用1500元；原告破坏厂房玻璃大门未修复，应支付玻璃大门修复费用1700元。综上，被告有权不退还原告保证金。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《水电费清单》，用于证明原告未缴纳2019年1月水电费及其他费用，其中水电费本金10043.9元，因原告拖欠拒付，故截至2019年9月2日的逾期利息1663.25元；2、照明灯、电箱开关等维修、拆装《报价单》（均加盖深圳市玉景荣物业管理有限公司公章），用于证明修复涉案租赁房屋，需要花费车间照明灯4025元、应急灯1345元、电箱开关780元、车间装插座1295元、装灯及开关人工费5000元、拆车间隔墙人工垃圾5000元、拆水管冷却塔人工费1000元，合计18445元；3、微信聊天记录，用于证明深圳市玉景荣物业管理有限公司的工作人员与修复外墙门洞、玻璃、装灯等人员通过微信沟通报价，并支付了装修款、材料费等费用；4、《收款收据》，用于证明案外人邹文平收到修补外墙门洞装修费1500元。七、水电费约定：《租赁合同》第四条约定，原告按月支付水电费，水费按每立方5.5元计算（如供水部门上调水费单价另行协商），电费标准为;底度100千伏*24元=2400元，其他按电力局的峰、平、谷单位值及实际使用量再加损耗计算。被告庭后称，原告在2019年1月15日支付的是2019年1月租金和2018年12月水电费，原告在2019年1月29日搬走，根据水电部门的规定，2019年1月的水电费清单需要在2019年2月才产生，故原告搬离之前并未缴纳2019年1月份水电费。原告确认其最后一次支付水电费的时间为2019年1月15日，支付的是2018年12月水电费。八、原告诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金41160元；2、判令被告以租赁保证金为基数，按同期银行贷款利率支付自2019年3月18日起算的逾期利息（暂计至起诉之日2019年5月22日为328.25元,实际计算至付清款项为止）；3、案件受理费由被告承担。九、被告答辩意见：1、原告未按时缴纳2019年1月水电费，被告依约可没收租赁保证金；2、被告搬离时，将不属于原告的照明灯、电线全部拆走，并导致水管爆裂，造成房屋破损，损失合计18445元；3、上述情况发生后，被告组织原告与房屋目前的使用权人深圳市玉景荣物业管理有限公司协商处理，但原告只同意赔偿500元，故协商不一致；4、2019年3月26日，被告员工张小英通过微信向原告法定代表人发送了修复生产车间的报价表，但原告方未予回应；5、原告剩余两座降温塔未拆除，若拆除的话，需要支付拆除费用3000元；6、原告未修复房屋外墙门洞，需承担外墙修复费用1500元；7、原告破坏厂房玻璃大门未修复，应承担玻璃大门修复费用1700元。综上，被告有权不退还原告保证金，故请求驳回原告全部诉讼请求。判决结果本院认为，当事人对其提出的主张，负有举证义务。原、被告确认原告在2019年1月29日搬离，原告自认最后一次支付水电费为2019年1月15日、支付的是2018年12月水电费，由此可知，原告在搬离前并未支付2019年1月水电费，原告尚需支付2019年1月水电费。关于2019年1月水电费金额，虽然被告提交的《水电费清单》等证据没有经过原告确认，但2019年1月水电费清单计算方法与原告无异议的2018年12月水电费计算方法相似，金额相近，而原告未提交证据证明2019年1月水电费金额，故本院对《水电费清单》所记载的2019年1月水电费金额予以采信，即原告尚需支付被告2019年1月水电费10043.9元。关于被告主张原告造成房屋损害的事实，因原告自认确有造成电箱开关等部位损坏，故对被告主张的电箱开关损害赔偿责任，本院予以支持。原告诉状中称同意由被告扣除电箱开关维修费，本院予以确认，并对被告提交的《报价单》中所记载电箱开关780元、装灯及开关人工费5000元等数额予以采信，其中装灯及开关人工费5000元按重装电箱开关占工作量比重，酌情认定5000元中属于重装电箱开关部分的人工费为1500元。关于被告主张的安装车间照明灯4025元、应急灯1345元、车间装插座1295元、拆车间隔墙人工垃圾5000元、拆水管冷却塔人工费1000元等损害赔偿费用，因被告未提交证据证明安装照明灯、应急灯、插座以及拆隔墙、水管冷却塔等行为与原告存在关联性，即无法证明原告行为与损害结果之间的因果关系，故被告该部分损害赔偿费用主张，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称原告存在延迟缴纳水电费，故被告有权不退还保证金的答辩意见，因《租赁合同》终止时2019年1月水电费尚未经水电供应部门确定，此后双方即因房屋修复费用无法协商一致而产生争议，且被告未提交证据证明在原告2019年3月起诉之前有主张过2019年1月水电费而原告拒付，故被告以原告未付水电费而拒不退还租赁保证金的答辩意见，于法无据，本院不予支持。综上，扣除原告应缴纳的2019年1月水电费10043.9元、电箱开关费用780元及安装人工费1500元，被告应当向原告退还剩余租赁保证金，余款共计人民币28836.1元（41160元-10043.9元-780元-1500元）。关于原告要求被告承担租赁保证金利息的诉讼请求，因双方自2019年2月起即因房屋修复费用数额产生争议，且原告确有未支付2019年1月水电费，在双方就损害赔偿等金额协商一致前，被告有理由不退还租赁保证金，故对原告要求被告支付租赁保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市希之实业有限公司于本判决生效后10日内向原告深圳市德格纳电子有限公司退还租赁保证金计人民币28836.1元；二、驳回原告深圳市德格纳电子有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元（原告已预缴），由原告深圳市德格纳电子有限公司承担158.55元，被告深圳市希之实业有限公司承担260.45元。案件保全费431元（原告已预缴），由原告深圳市德格纳电子有限公司承担122.64元，被告深圳市希之实业有限公司承担308.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年二月十八日书记员 戴思强