湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初1797号原告：欧阳锐，男，1989年2月2日生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：覃娅利，湖南德都律师事务所律师。被告:凌红，女，1992年6月21日生，汉族，住湖南省衡阳县。被告:李银华，男，1988年10月4日生，瑶族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：彭云松，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐银，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。原告欧阳锐（以下简称原告）诉被告凌红、李银华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人覃娅利，被告李银华及其委托诉讼代理人彭云松、唐银到庭参加了诉讼。被告凌红经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，两被告退还原告已交的购房款共计500000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月，原告在一网站上看见了被告凌红售卖房屋的广告，原告与其取得了联系。被告凌红全权委托被告李银华处理和原告的房屋买卖事宜。2018年3月19日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告凌红将其所有坐落于长沙市雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602的房屋出售给原告，售价为1498000元，其中包括地下车位一个。购房款分三次给付，由被告方在原告给付了第二笔购房款以后，办理房屋过户手续。在2018年3月31日原告通过银行转账给被告李银华第二笔购房款以后，因为政策的原因，房屋不能办理公证和过户。然后在被告李银华的一再要求下，在同年的4月20日，原、被告又签订了《房屋买卖补充合同》。按照该补充合同的约定，所购房屋在符合长沙市房屋过户政策一个月内办理过户手续。根据2017年9月22日《长建发[2017]151号通知》规定：在本市购买的住房（包括二手房）在取得不动产权属证书之日起3年内不得上市交易。被告凌红出售的房屋是2016年7月26日取得的房产证，所以原、被告重新约定房屋过户时间是2019年7月27日至2019年8月26日。在《房屋买卖补充合同》签订后，2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（长政办函[2018]75号）》，其中第3点第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。根据这个新的政策，被告出售的房屋不可能在2019年7月27日至2019年8月26日间办理过户手续。被告凌红未答辩。被告李银华辩称，原、被告的房屋买卖合同纠纷在2018年10月23日由长沙市雨花区人民法院作出(2018)湘0111民初3788号民事判决，2019年1月28日发生法律效力，原告就相同被告、相同诉讼标的、相同诉讼请求再次起诉，依据相关法律规定，应当驳回原告的起诉。双方在补充合同中约定所购房屋在符合长沙市房屋过户政策一个月以内办理过户手续，此协议是2018年4月20日签订，但此前长沙市人民政府尚未发布《关于进一步加强房产市场调控工作的通知》，被告不知道也不应当知道市政府会发布此通知，所以，原、被告签订的补充合同中约定的过户时间也应当相应延长一年即2020年7月27日至2020年8月26日。被告已将房屋钥匙交付给了原告，双方应当继续履行合同。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告凌红系位于长沙市雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602号房屋（权证号：长房权证雨花字第××号，建筑面积为164.12平方米）的所有权人，该房屋登记时间为2016年7月26日。2018年3月17日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将长沙市雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602号房屋出售给乙方；2、成交总价为1498000元，定金即首付共500000元，分三次付清：第一次为签订协议当天支付50000元，第二次为2018年3月21日之前去房产局打印不动产登记情况表，只要甲方名下确有涉案房屋，则当日签订购房合同并支付250000元，第三次在2018年3月31日之前付200000元，以上定金不退；在2018年4月17日之前乙方需替甲方将上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证。乙方须在过户后一个月内付清剩余尾款；3、由甲方负责过户，除过户由甲方负责外，其余的赎楼、贷款等事项均由乙方负责，甲方协助办理。被告李银华作为被告凌红的代理人在该协议上签字。同日，原告向被告凌红支付50000元。2018年3月19日，经被告凌红申请，长沙市不动产登记中心出具《长沙市不动产信息查询证明》，内容为：经查询，被告凌红截止2018年3月19日止，在长沙市不动产登记中心业务系统内，共有一条信息：权证号716219633，登记类型为现房，登记日期为2016年7月26日，不动产坐落在长沙市雨花区万家丽中路二段359号湘核佳苑4栋602，登记状况为有效。同日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将涉案房屋以1498000元的成交总价出售给乙方。乙方于2018年3月21日之前支付甲方购房定金300000元，2018年3月31日前支付首付款200000元，2018年5月31日前支付尾款998000元；2、乙方需在2018年4月17日前替甲方把上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证；3、合同一方未按本合同条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付1200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十五日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。被告李银华作为被告凌红的代理人在该合同上签字。合同签订后，原告分别于2018年3月20日、3月31日通过银行转账向被告凌红支付250000元、200000元（均转入被告李银华的银行账户中）。2018年4月20日，原告（乙方、买方）与被告凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖补充合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，长沙市房地产的相关政策规定，甲乙双方就房屋买卖相关事项在原合同的基础上，签订补充合同。该合同第四条约定：甲方在符合长沙市房屋过户政策一个月内必须无条件的办理过户手续，因甲方原因造成该房屋不能办理产权过户的，乙方有权终止购房，甲方必须向乙方一次性支付三十万的违约金。上述合同由原告、被告凌红及被告李银华三方签字、捺印确认。同日，被告凌红向被告李银华出具《授权委托书》，授权被告李银华就涉案房屋出售事宜与原告签订房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。2018年3月17日，被告凌红将涉案房屋钥匙交付给原告，原告并未入住。后因涉案房屋过户问题发生争议，双方协商未果。原告曾于2018年5月5日诉至本院，请求判令撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，并由被告退还原告已交的购房款50万元，本院于2018年10月23日作出（2018）湘0111民初3788号《民事判决书》，判决：驳回原告的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。原告于2019年1月27日再次诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为“判令解除原告与被告凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，两被告退还原告已交的购房款共计500000元”。另查明，2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发[2017]151号《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（以下简称长住建发[2017]151号《通知》），其中第一条载明：在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布了长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称长政办函[2018]75号《通知》），其中第3条第（六）项载明：在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。以上事实，有房屋所有权证、不动产登记情况表、《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、《长沙市不动产信息查询证明》、《授权委托书》、《收据》、银行个人活期账户交易明细、长住建发[2017]151号《通知》、长政办函[2018]75号《通知》、起诉状、本院（2018）湘0111民初3788号《民事判决书》及送达回证、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告凌红就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据长住建发[2017]151号《通知》的规定，在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。原、被告双方均认可在签订涉案合同时知晓长住建发[2017]151号《通知》的相关内容，而涉案房屋的权证登记时间为2016年7月26日，结合涉案合同的签订时间及《房屋买卖补充合同》中载明的“根据长沙市房地产的相关政策规定”、“符合长沙市房屋过户政策一个月内办理过户手续”等内容，本院认定原、被告在该《房屋买卖补充合同》约定的房屋过户时间应为2019年7月27日至2019年8月26日。因原、被告双方签订《房屋买卖补充合同》时，长政办函[2018]75号《通知》并未下发，故被告辩解涉案房屋过户时间应依据该《通知》延长一年即2020年7月27日至2020年8月26日，无事实依据，本院不予采纳。根据长政办函[2018]75号《通知》的规定，在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。故原、被告双方就涉案房屋的买卖交易现已无法完成，不能实现原告的合同目的，原告请求解除双方签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，有事实依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年1月27日向本院提起诉讼，被告凌红于同年6月2日收到起诉状副本，因此本院确认原告与被告凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》已于2019年6月2日解除。合同解除后，被告凌红、李银华应当共同返还原告已支付的购房款共计500000元。因本案的诉讼请求与原告于2018年5月5日起诉的诉讼请求并不完全相同，故被告辩解本案系重复起诉，无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告欧阳锐与被告凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》已于2019年6月2日解除；二、被告凌红、李银华应于本判决生效后10日内共同返还原告欧阳锐购房款500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，公告费560元，合计9360元，由被告凌红、李银华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐战胜人民陪审员  李玲芝人民陪审员  黄忠伟二〇一九年六月十九日书 记 员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。