贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初1408号原告：贵州安顺福万家物业服务有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处昌兴花园D-1-17-1，统一社会信用代码91520421308841420N。法定代表人蒋孝碧，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。系公司员工，代理权限为一般授权代理。被告：张贵平，男，1988年3月15日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，现住贵州省安顺市平坝区。原告贵州安顺福万家物业服务有限公司诉被告张贵平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后,依法由审判员李洪波适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告法定代表人蒋孝碧、被告张贵平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院判决被告支付拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费4381元；另违约金按未缴纳费用每天1‰计算，3184元，（庭审中申请降低违约金计算比例）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月1日，原告与平坝区城市绿洲小区业主委员会签订《物业服务合同》，并对小区进行物业管理服务。被告系贵州省安顺市平坝区城市绿洲小区1栋1单元16楼1号住户，根据合同约定原告提供物业服务，被告应尽物业费等相关费用的交纳义务，原告通知被告支付物业服务费，但被告一直以其他理由推诿不予支付。基于上述事实，为维护原告合法权益，故向人民法院起诉，提出上述请求。原告提供物业管理服务合同及补充协议、催交物业费通知、电话记录、回复、证明等以支持其主张。被告张贵平辩称：物业管理费、违约金被告拒绝交纳。1、物业公司未尽到物业服务责任，原告与上家物业是什么时候交接的被告不清楚，被告今年打算卖房时，被告的房屋房门是打开的，房屋内堆有乱七八糟的东西，有邻居的烂麻将机、纸板、泡沫等，甚至有大便。2、被告没有装修入住，不清楚原告服务质量的情况。3、原告所说只对公共部分提供服务，被告没有使用公共部分，被告有权不缴纳物业费。4、业主委员会成员是那些被告不清楚，原告与业主委员会签订合同以及什么时候调单价被告也不也不清楚。原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定的违约金过高，不合理，如支持违约金也应该调整。被告为支持其主张向本院提交了图片。经审理查明：被告张贵平为平坝区城市绿洲小区1栋1单元16楼1号室业主，房屋面积为114.1平方米。2017年原告与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》及《城市绿洲小区物业服务合同补充协议》，相关条款约定由原告提供物业服务，电梯住房2017年度1元/月/平方米，补偿协议约定2018年度1.1元/月/平方米标准对住房业主按年收取物业服务费，合同服务期限至2019年12月31日止，同时约定物业费按年缴纳物业费，原则上先交费后使用，当年物业费缴纳期限为当年6月31日止。逾期将按照应缴总金额3‰/天计算收取违约金。原告按约定向该小区提供物业服务至今。以上事实，有原告陈述和本院认定的物业服务合同、证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，物业公司与业委会就物业服务事项签订的物业合同对业主具有约束力，被告张贵平作为城市绿洲小区业主，故业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》对被告张贵平具有法律约束力，被告应该按照合同约定履行物业服务费用交纳义务。该合同签订后，原告客观上根据约定提供了物业管理服务，被告作为案涉物业小区的业主，亦应根据约定支付相应物业服务费。基于此，本院认为原告根据合同约定向被告主张物业服务费理据充足，应予支持。结合前述查明的事实，被告所购房屋面积为114.1平方米，被告自2017年1月1日起至2019年12月31日未交纳物业服务费，2018年1月1日前电梯楼物业费收费标准为1元/月/平方米，2018年1月1日以后电梯楼物业费收费标准为1.1元/月/平方米标准的客观事实，原告主张的物业服务费本院确定为：（114.1平方米×1元/平方米×12月）+（114.1平方米×1.1元/平方米×24月）＝4381元。同时本院审理查明，被告所购房屋，并未装修入住，本院酌情按照70%支持物业费，故被告应支付物业费为4381×70%=3066元。关于被告提出原告未尽到服务义务，其房屋被他人堆放杂物甚至有人在他家上厕所以及其房屋门没关好，物业公司也未主动关上等抗辩理由，并提供了图片，但被告所提供证据不足以证明系原告过错或疏于管理所导致或在原告服务期间内发生，且原告也未认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故被告拒绝缴纳物业费，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请逾期缴纳物业费违约金的问题。被告抗辩拒绝缴纳违约金，其不清楚业主委员会成员，不认可违约金的约定，其次，违约金约定不合理过高，即使法院支持违约金，也应进行调整。本院认为，签订合同必须是建立在平等自愿的基础上订立，原告作为物业服务公司，其与所服务的小区业委会签订格式合同不得免除其责任、加重业主或业主委员会的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，原告与业主委员会签订的《城市绿洲小区物业服务合同补充协议》约定每日3‰的违约金明显加重了业主的责任，其次原告也未提供证据证实对业主委员会或业主就违约金约定进行提示，故对于违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第二条、第六条之规定，判决如下：一、被告张贵平于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安顺福万家物业服务有限公司支付物业服务费3066元。二、驳回原告其他诉讼请求。义务人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，并导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费146元，减半收取73元，由被告张贵平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李洪波二〇二〇年七月六日法官助理孙婷婷书记员刘娇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。