上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16594号原告：上海崇峰投资中心(有限合伙。执行事务合伙人：严懿。委托诉讼代理人：谢美山，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宁宁，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海根华服饰贸易有限公司。法定代表人：JEONGGYEOL。原告上海崇峰投资中心(有限合伙)(以下简称崇峰公司)与被告上海根华服饰贸易有限公司(以下简称根华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，适用简易程序进行审理，因公告送达，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崇峰公司委托诉讼代理人蔡宁宁到庭参加诉讼。被告根华公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。崇峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付违约金140,313.72元；3.被告预交的保证金29,400元归原告所有。事实和理由：原告与被告于2018年3月22日签订一份《房屋租赁合同》约定,由被告承租原告位于上海市虹桥商务区申滨南路XXX号(龙湖虹桥天街X栋)5层XXX室的房屋,建筑面积为241.83平方米,租赁用途为办公,租赁期自2018年2月20日(起租日)起至2020年9月19日。房屋租金不包含物业管理费(物业管理费按照建筑面积每平方米每月人民币28元),租金按建筑面积计算,2018年2月20日至2018年7月19日期间,每天每平方为人民币3.996元,月租金为人民币29,400元;2018年7月20日至2020年9月19日期间,每天每平方米为人民币5.438元,月租金为人民币40,000元。支付租金的方式为先付后租,分三期支付。合同生效后,原告如期向被告履行了租赁房屋的交付义务,但被告在承租了不到一年的情况下,未征得原告同意于2019年1月8日擅自提前退租。原告委托律师分别于2019年1月10日、1月11日电话联系被告的工作人员,但其拒绝应答并仅以短信回复“公司已经不在上海、我也不在上海、我们不付了”等。原告认为,《房屋租赁合同》是依法成立并生效的合同,对原、被告双方都具有法律约束力,当事人双方应当按照约定履行自己的义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。现原告已根据合同约定履行了交房义务,被告擅自中途退租并且经多番催告仍然拒绝支付违约金,已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第6-2条约定,原告有权没收全部租赁保证金,同时要求被告按第15-2条的约定按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金。据此,为保护原告的合法权益,向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决支持原告全部诉请。根华公司未作答辩。本院经审查认定事实如下：原告为上海市申滨南路XXX号XXX室(以下简称案涉房屋)房屋权利人，该房屋建筑面积241.83平方米。2018年3月22日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，载明：“鉴于：1、甲方与上海升某投资管理有限公司(下称升某公司)、上海某某房地产经纪有限公司于2016年7月签订一份《房屋租赁合同》,约定由甲方将上海市虹桥商务区申滨南路XXX号(龙湖虹桥天街X栋)5层XXX室(下称“标的房屋”)出租给升某公司,实际使用单位为乙方；升某公司向甲方支付了一个月租金的保证金(人民币贰万玖仟肆佰元整)；2、乙方与升某公司于2016年7月签订一份《房屋租赁合同》,约定由升某公司将标的房屋出租给乙方,并向升某公司支付了两个月租金的保证金(人民币伍万捌仟捌佰元整)；……5、截至本合同签订之日,甲、乙方皆未能与升某公司取得联系。……第一条出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市虹桥商务区申滨南路XXX号(龙湖虹桥天街X栋)5层XXX室(该层数为名义楼层，实际楼层4层XXX室)(下称“标的房屋”)……1-2甲乙双方确认，标的房屋的建筑面积以上海市房地产权证证书上记载的建筑面积为准，即为241.83平方米……第四条租赁期4-1租赁期自2018年2月20日(起租日)至2020年9月19日止……第五条租金及支付方式5-1租赁期内,乙方以公历月为计算单位缴付标的房屋每月的租金,具体金额如下：租金按建筑面积计算,2018年2月20日至2018年7月19日期间,每天每平方为人民币3.996元,月租金为人民币29,400元(大写：人民币贰万玖仟肆佰元整)。2018年7月20日至2020年9月19日期间,每天每平方米为人民币5.438元,月租金为人民币40,000元(大写：人民币肆万元整)。(计算公式：人民币每天每平方米租金*建筑面积*365天/12月)。此租赁金额不含物业管理费,包含租赁发票,由甲方提供给乙方……第六条租赁保证金及支付方式6-1甲方同意将自升翊公司没收的保证金￥29,400元转为乙方的租赁保证金。在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管,甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。6-2乙方向甲方支付的租赁保证金,作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定,而致甲方行使解除本合同权利,甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方……第七条物业管理费及支付方式7-1租赁期内,标的房屋的物业管理费由【乙方】支付。标的房屋目前的物业管理费按照建筑面积每平方米每月人民币28元计算,即标的房屋的每月物业管理费为人民币6,771.24元……第十五条解除本合同条件15-1甲、乙双方同意,在合同期内有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任：(1)标的房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；(2)标的房屋因社会公共利益被依法征用的;(3)标的房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(4)标的房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(5)甲方已告知乙方标的房屋出租前已设定抵押,现被处分的;(6)因不可抗力因素致使标的房屋及其附属设施损坏,本合同不能继续履行的(但该等损坏在180天内能够修复的,本合同不得终止)。基于上述(1)(2)(3)项规定导致合同被解除的,甲方应将获得的给予承租人的补偿金支付给乙方。15-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金;给守约方造成损失的,如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：……(5)乙方未征得甲方同意,违反本合同规定擅自提前退租或将标的房屋进行转租、转让和交换的……15-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的,甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金,甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金(若有),并没收乙方交付的租赁保证金。……”合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原、被告均按约履行，被告实际支付房屋租金至2019年1月19日。2019年1月8日，原、被告就解除合同事宜进行微信沟通。当日9：13，被告工作人员“三福(实、顺、金)”在微信群聊中发送信息：“你好。很抱歉通知你们。我们公司今年开始不营业在上海。2019年1月开始不能住在这里，我们希望取消合同。龙湖XXX的营业执照已经注销掉了。然后门卡昨天快递出去了。其他我们东西都已经扔掉了。现在公司在空的”。原告工作人员“严小一Claire”于10：03回复：“取消合同可以，我们就按照合同来吧。违约金这些麻烦尽快支付一下”。“三福(实、顺、金)”10：04回复：“我们押金已经有3个月在里面”。“严小一Claire”于10：46回复：“不好意思。你们没付我们3个月押金”。“三福(实、顺、金)”10：53回复：“不是的。1个月的押金。2个月最后面扣款的”。“严小一Claire”于12：36回复：“之前我们和中介签约的时候，收到1个月的押金，是的确变成了我们新合同的押金，所以，我们就是收到了一个月”，于12：37回复：“您今天单方面终止合同，所以我们还是要追缴违约金的。这个违约金，是3个月的租金，但是我们扣减一个月的押金。”2019年1月10日、11日，原告委托律师与被告工作人员短信联系，要求被告支付3倍违约金。被告工作人员表示“我们不付了。已经3个月押金在里面……这个3个月的押金就是违约金来吧……”另查明，2019年1月8日，原告收到被告快递的案涉房屋的门卡。2019年1月10日，原告安排工作人员前往案涉房屋查看，被告已搬离，房屋内仅剩部分遗留物品。审理中，原告表示其并未向被告发送过解除合同通知，其在诉讼过程中要求解除与被告的租赁合同。因被告下落不明，本院依法于2019年6月7日向被告公告送达诉状及证据副本等材料，公告送达期满之日为2019年8月6日。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、付款明细、收款凭据、微信聊天记录、短信、房地产权证等证据及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，该合同已成立并生效，对双方具有法律约束力，原、被告均应恪守履行。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同15-1、15-2条中约定了解除合同的条件，被告于2019年1月8日单方面通知原告解除合同，并搬离案涉房屋、返还房屋门卡。从微信聊天记录来看，原告提出可以解除合同的条件为支付三倍违约金，被告并未接受该条件，可见原、被告并未就解除合同协商一致。被告上述行为符合合同15-2中第5项约定的“乙方未经甲方同意，违反本合同规定擅自提前退租”之情形，显属违约，原告作为守约方依约享有解除权，故原告要求解除与被告签订的租赁合同之请求，符合合同约定，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告并未向被告发送过书面解除通知，故本院认定双方之间的租赁合同应于诉状送达被告之日即2019年8月6日解除。关于违约金及保证金，双方在合同中约定若出现合同规定情形而原告行使解除本合同之权利的,原告有权要求被告承担违约金,原告还有权没收被告交付的租赁保证金。本院前述已认定本案解除合同之情形，被告应按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付违约金140,313.72元以及要求被告预交的保证金29,400元归其所有之请求，符合双方约定，本院均予以支持。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海崇峰投资中心(有限合伙)与被告上海根华服饰贸易有限公司于2018年3月22日签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2019年8月6日解除；二、被告上海根华服饰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇峰投资中心(有限合伙)违约金140,313.72元；三、被告上海根华服饰贸易有限公司预交的保证金29,400元归原告上海崇峰投资中心(有限合伙)所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,694.27元，由被告上海根华服饰贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋人民陪审员  张秉馨人民陪审员  樊 燕二〇一九年九月二十六日书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。