贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初2974号原告：石虎，男，1978年6月13日生，彝族，居民，住贵州省织金县鸡场乡鸡场村，现住织金县，原告潘霞，女，1982年6月8日生，彝族，居民，住贵州省织金县鸡场乡白泥塘村打排寨组，现住址同上。委托诉讼代理人：唐明晋（特别授权），贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭芸（特别授权），贵州贵翔律师事务所律师。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，地址：绮陌街道三架山村半岛国际温泉第二区三栋一单元六层三号，统一社会信用代码91520524067748929K。法定代表人：陈德加，执行董事。委托诉讼代理人：付福聪（特别授权），该公司员工，委托诉讼代理人：何国印（一般授权），该公司法律顾问，原告石虎、潘霞与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称“半岛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石虎、潘霞及其委托诉讼代理人唐明晋、彭芸，被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司委托诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石虎、潘霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告半岛房开向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以房屋总价款399,824元为基数，按日万分之二点五按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年7月1日起暂计算至2019年7月1日为109,451.82元，具体计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、请求判决被告支付未将有线电视线路敷设到户违约金17,612.24元（违约金以购房款399,824元为基数按日支付十成分之零点五计算）；3、判决被告支付原告已经支付的2017年7月1日起至2019年5月31日期间的电视收视费1,376元；4、判决被告交付商品房购房发票给原告；5、请求法院依法判决本案诉讼费用由被告承担；事实及理由：原、被告于2015年8月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉2区2栋1单元402号的房屋，该套房屋的建筑面积为135.75平方米，总房价为399,824元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。按照合同第十二条第一款第6项“有线电视：交付时线路敷设到户”及第十四条“不能满足第十一条及条十二条约定条件的……按第十三条处理”和第十三条第二款“逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算，向买受人支付已付购房款成分之0.5的违约金”，自从交房到现在，有线电视线一直未开通，被告应支付违约金17,612.24元。按照合同第十二条“以上第5、6、7项需买受人自行办理开通手续”之规定，买受人已办理了开通手续，共花费用1,376元。而被告至今未敷设线路到户，买受人一直未享受有线电视服务，因此被告应赔偿原告支出有有线电视费用。在2016年7月1日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，时至今日，被告已经逾期2年多，按照合同约定，被告应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并立即将商品房转移登记的文书交付给原告。原告已经按合同约定支付了购房款，被告应出具购房发票给原告。因与被告多次协商未果，现诉至织金县人民法院，敬望实现如前诉请。被告半岛房开辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，因限期办理商品房转移登记的文书无法确定期限，购买房屋是否是正规发票在房管局已经联网，并不影响原告的权利，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。原、被告围绕诉讼主张提供证据，本院组织各方当事人进行质证，对各方当事人无异议的原告身份证、被告身份证、营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、付款凭证本院予以确认。依据前述采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2015年8月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉2区2栋1单元4层2号房屋，该套房屋的建筑面积为135.75平方米，总房价为399,824元；合同第十二条第一款第6项约定“有线电视：交付时线路敷设到户”及第十四条“不能满足第十一条及条十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，第十三条第二款“逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算，向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金”，合同第十二条规定“以上第5、6、7项需买受人自行办理开通手续”，该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。2016年7月1日，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。原告于2017年7月28日办理了有线电视开户、收视手续，支付开户费265元，收视费312元，预缴费799元，共花费用1,376元。后原告在领取有线电视收视机顶盒等物品、有线电视网络公司工作人员来安装时，却发现被告未敷设线路到户，原告至今未享受有线电视服务。综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》如何约定交付办理商品房转移登记文书的时间及违约责任？如何约定有线电视交付使用条件及违约责任？对开具购房发票是否有约定？原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告按约支付了全部购房款，被告应按约定时间交付办理商品房转移登记的相关文书，便于原告办理不动产登记证书。被告至今未交付相关文书已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张按已付购房款按日万分之二点五计算违约金，根据合同自由原则，合同有约定的，应当按照约定，合同没有约定的，结合其他相关规定予以确定。原、被告签订合同时，其在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定“出卖人承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第二项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）………（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。”该约定明确了交付转移登记相关文书时间及违约金如何计算的问题，因此，违约金应按该约定予以计算。原告主张以已付购房款按日万分之二点五计算违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告应当举证证明其因被告未按时交付办理商品房转移登记相关文书给自己造成的损失超过合同约定的违约金数额，庭审中原告并未提供相关证据予以证实，其主张调整违约金数额没有事实依据，对其要求按已付购房款按日万分之二点五计算违约金的主张，本院不予支持。即，被告应以原告已付购房款399,824元为基数，按日十万分之一的标准计算支付原告石虎、潘霞违约金至交付商品房转移登记相关文书之日止。即自2016年7月2日至2019年7月1日为729天，违约金为2,914.72元（399,824元×0.00001×729天），2019年7月2日至交付转移登记相关文书之日止的违约金亦按前述标准计算。关于赔偿收视费损失的主张，《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时有线电视线路敷设到户，并约定需买受人自行办理开通手续。原告在接收房屋后办理了开通手续而发现有线电视线路未敷设到户，致使其客观上未享受购买的服务，造成了其支出收视费损失，该损失的产生系被告未履行合同义务所至，被告应立即为原告敷设有线电视线路到户，并赔偿其支出的收视费损失312元。其支出的开户费265元系具有电视资格的费用，在被告敷设线路到户后其可直接接入使用，其预缴的收视费，在未实际使用前，其可自行选择退回或继续留存，因此开户费、预缴费并未损失，原告主张被告赔偿没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告没有敷设有线电视线路到户构成违约，应承担支付违约金的主张，根据购房合同第十四条“不能满足第十一条及条十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”的规定，是在交房时发现不符合交房条件，买受人拒绝接收房屋的，视为逾期交房，才按逾期交房的违约责任承担违约金。但本案中原告已经接收了房屋，其主张未敷设有线线路到户按逾期交房支付违约金没有事实法律依据，本院不予支持。关于商品房销售发票，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告出具购房发票的时间，但原告已依约付清商品房全部房款，被告开具相应款额的统一销售发票，即是税法上的义务，也是《商品房买卖合同》附随的义务，被告理应履行该义务，故原告要求被告开具商品房销售发票于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告石虎、潘霞自2016年7月2日至2019年7月1日的违约金2,914.72元；2019年7月2日至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，按已付购房款399,824元为基数，按日以十万分之一标准计算；二、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告石虎、潘霞支出的有线电视收视费312元；三、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内开具商品房销售发票交原告石虎、潘霞收执。四、驳回原告石虎、潘霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,844元，减半收取1,422元，由原告石虎、潘霞负担1,000元，被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘献明二〇一九年八月二十一日书记员  包 娅