广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1258号原告：中国工商银行股份有限公司恩平支行，住所地：广东省恩平市锦江大道东6号锦江国际广场C区商铺5号。统一社会信用代码：91440785194220852B。负责人：吴均能。委托诉讼代理人：冯松永，男，1967年9月27日出生，住广东省恩平市，系该公司职员。被告：何巧玲，女，1964年7月2日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：恒大地产集团恩平有限公司，住所地：广东省恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号世界风情街4幢运动中心自编号2号。统一社会信用代码：91440785590104685U。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人:汪思奇，女，1981年12月26日，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：邱敬修，男，1992年2月22日出生，住广州市海珠区，系该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行（以下简称工行恩平支行）与被告何巧玲、恒大地产集团恩平有限公司（以下简称恒大地产恩平公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告工行恩平支行的委托诉讼代理人冯松永、被告恒大地产恩平公司的委托诉讼代理人邱敬修到庭参加诉讼。被告何巧玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行恩平支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告何巧玲签订的2015年恩住自第1293号《个人购房借款/担保合同》，被告何巧玲立即偿还贷款本金1030040.79元及相关利息25536.55元，合计1055577.34元（相关利息暂计至2019年5月15日，从2019年5月16日起至该笔贷款还清之日止的相关利息，按借款合同约定利率计算）；2、请求法院判令被告何巧玲如不按期偿还上述债务，原告对拍卖、变卖座落于“恩平市××西××大道东××街××号”抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、判令被告恒大地产恩平公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求法院判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告何巧玲于2015年12月14日与我行签订《个人购房借款/担保合同》一份，向我行申请个人住房贷款120万元，用于购买座落于恩平市××西××大道东××街××号，期限自2015年12月15日至2030年12月15日，约定还款日期为每月20号。何巧玲同意将其购买的位于“恩平市××西××大道东××街××号”作为上述贷款提供抵押担保，并已办妥预抵押登记手续。上述合同签订后，原告依合同规定，于2015年12月15日向被告何巧玲发放了个人住房贷款120万元。被告何巧玲现因生意失败及其他经济纠纷，还款经常出现逾期，现贷款累计违约期数为连续6期（累计违约数为9期）未依时偿还原告贷款本息。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定：违约及违约责任14.1发生下列情形之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款或者其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用等约定条款。被告何巧玲已经构成违约，原告宣布本合同项下贷款全部提前到期并向被告催收清偿上述贷款全部余额及相关利息，但被告何巧玲未能履行其义务。被告恒大地产恩平公司于2012年12月25日与我行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定借款人办妥正式抵押登记手续前提供连带责任担保。综上所述，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。原告对其陈述事实提供的证据有：1.身份证、户口本、离婚证；2.营业执照；3.《个人购房借款/担保合同》；4.中国工商银行个人住房贷款借据；5.广东省房地产预告登记证明；6.自营历史明细列表；7.按揭贷款业务合作协议；8.逾期贷款催收函、履行担保责任的函、国内标准快递回执。补充证据10.2018年8月3日情况说明一份。被告恒大地产恩平公司辩称：我方认为原告可以先就被告何巧玲的房产拍卖款优先受偿，不足部分由我司承担责任。如果我司实际承担了担保责任，恳请法庭在本案中直接注明我司有权就承担责任的部分向被告何巧玲直接追偿。最后，本案是因为被告何巧玲自身的偿债能力发生变化所导致的诉讼，故案件受理费应由被告何巧玲承担，不应由我方承担。被告恒大地产恩平公司对其答辩意见没有提供证据到庭。被告何巧玲没有答辩及提供证据到庭。本院经审理查明事实如下：2015年12月14日，原告工行恩平支行与被告何巧玲签订编号为“2015年恩自住自第1293号”《个人购房借款/担保合同》，该借款合同主要约定：借款人何巧玲向贷款人工行恩平支行贷款1200000元，用于购买恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号恒大泉都碧泉五街2号房屋。贷款期限为15年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。借款人授权贷款人将贷款一次性划入恒大地产恩平公司账户。借款人按照按月等额本息还款方法（按月计息），还款日为每月15日（与贷款发放日相对应）。还款账户何巧玲。借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日收取利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。同时约定，发生下列情形之一的：“……L、借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款或者其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用；（5）解除本合同。合同第十八条约定抵押物，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同第10页抵押物清单载明：抵押人何巧玲、房产地址：恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号恒大泉都碧泉五街2号。2015年12月15日，原告向被告何巧玲指定的账户发放了贷款1200000元。借款放款后，截至2019年5月15日，被告何巧玲还款出现多次逾期，尚欠贷款本金1030040.79元，利息25536.55元。2016年3月10日，被告何巧玲与原告办理了恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号恒大泉都碧泉五街2号的预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告工商银行恩平支行，预告登记义务人为何巧玲。该房屋至今未办理正式的抵押登记手续。2019年3月5日，工行恩平支行向恒大地产恩平公司发出“履行担保责任的函”，明确被告何巧玲因连续3月/次（累计6次）未按时足额偿还贷款本息，积欠本息29300元（利息计至2019年2月20日），要求该公司履行担保责任归还积欠银行的贷款本息。恒大地产恩平公司于2019年3月21日在该函上签字确认。2019年6月12日，因被告何巧玲出现多次逾期还款，原告向被告何巧玲发出催款函，载明被告何巧玲已连续6期未依合同约定还款，积欠本息合计57488.94元。原告于2019年6月21日提起本案诉讼，本案的起诉状副本、证据副本、应诉材料等于2019年7月28日送达给被告何巧玲。另查明，2012年12月25日，工商银行江门分行（甲方）与被告恒大地产恩平公司（乙方）签订[2012年江门按揭协议第39号]《按揭贷款业务合作协议》，其中第四条约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”。2019年7月23日，工商银行江门分行出具《情况说明》，确定[2012年江门按揭协议第39号]《按揭贷款业务合作协议》适用于原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的按揭业务，中国工商银行股份有限公司江门分行同意由中国工商银行股份有限公司恩平支行行使该协议约定的诉讼权利。以上事实，有原告陈述及提供的证据、被告答辩及法庭笔录为凭，足以认定。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。原告工商银行恩平支行与被告何巧玲双方自愿签订的《个人购房/担保合同》合法有效，双方的借款合同关系应受法律保护。原告依合同约定向被告何巧玲发放贷款，但被告何巧玲多次出现逾期还款的情形，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期及要求借款人立即清偿本息、解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然原告诉讼前没有向何巧玲发出解除合同的书面通知，但原告2019年6月21日的提起的诉讼中已经在诉状的第一项明确提出解除合同，要求何巧玲偿还贷款本息1055577.34元。上述起诉状副本等文书已经于2019年7月28日送达给被告何巧玲。因此，本院确认原告与被告何巧玲签订的《个人购房/担保合同》于2019年7月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”合同解除后，被告何巧玲仍应承担违约责任，清偿借款本金和利息给原告工商行恩平支行，原告主张被告何巧玲清偿贷款本金1030040.79元及利息（暂计至2019年5月15日为25536.55元，从2019年4月22日起至该笔贷款还清之日止的相关利息，按借款合同约定利率计算），理据充分，本院予以支持。关于原告请求确认对被告何巧玲名下座落于恩平市××西××大道东××街××号房屋享有抵押权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。因此，其享有优先受偿权的前提是办理了抵押登记。本案中，原告提供的证据显示，涉案房屋仅办理了预售商品房抵押权预告登记，但无证据证明已经办理了抵押登记。据此，原告请求确认其对恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号恒大泉都碧泉五街2号房屋享有抵押权，并对该房屋折价清偿债务或以该房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，理据不足，本院不予支持。对于原告主张被告恒大地产恩平公司对上述被告何巧玲偿还的借款本息承担连带清偿责任。根据[2012年江门按揭协议第39号]《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告恒大地产恩平公司对于借款人何巧玲拖欠的贷款本金及利息承担连带保证责任，现被告何巧玲未能偿还上述贷款本金及利息，被告恒大地产恩平公司应承担连带清偿责任。此外，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……”之规定，被告恒大地产恩平公司承担保证责任之后，有权向被告何巧玲行使追偿权。被告何巧玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司恩平支行与被告何巧玲于2015年12月14日签订的2015年恩住自第1293号《个人购房借款/担保合同》于2019年7月28日解除；二、被告何巧玲应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金1030040.79元及利息（暂计至2019年5月15日为25536.55元，从2019年5月16日起至还清借款本金之日止，按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司恩平支行；三、被告恒大地产集团恩平有限公司对被告何巧玲的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告恒大地产集团恩平有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告何巧玲追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6713.32元，保全费5000元，合计11713.32元（原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交），由被告何巧玲、被告恒大地产集团恩平有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行预交的诉讼费11713.32元，本院予以退回；被告何巧玲、恒大地产集团恩平有限公司应向本院补缴诉讼费11713.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  卢健云二〇一九年八月十九日法官助理周义钦书记员伍丽滢