江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0281民初943号 原告：江阴市顾山镇国南村村民委员会，住所地江阴市顾山镇北国育才路6号，统一社会信用代码54320281A80756002U。 负责人：徐健荣，江阴市顾山镇国南村村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王丽芳，江苏申越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋仲新，江阴市北国法律服务所法律工作者。 被告：薛伟刚，男，1962年6月20日生，住江阴市。 原告江阴市顾山镇国南村村民委员会（以下简称村委会）与被告薛伟刚租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。后在2019年6月重新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告村委会的委托诉讼代理人王丽芳、被告薛伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方在1997年5月12日签订的租赁协议书；2.薛伟刚支付结欠的租赁费用697328元及自2019年起至本判决生效之日按每年7.43万元计算的租金；3.本案诉讼费用由薛伟刚负担。 事实和理由：1997年5月12日原江阴市北国镇德明村村委（后并村后为国南村，以下均简称村委会）作为甲方与乙方薛伟刚签订租赁协议书，约定将土地2000平方米及厂房六间出租给薛伟刚，租赁期限自1997年6月1日至2002年5月30日，并约定了租金标准，租金都必须当年足额付清，上、下各半年付款。在村委会催告下，薛伟刚仅支付了2010年之前的部分租金，包括2010年的租金54200元，此后租金分文未付，并且将土地、厂房转租给案外人。因薛伟刚没有按期支付租金，经催告后也未支付，现根据合同法第九十四条第三项、第四项的规定，要求解除合同。合同约定的租金包括四个部分，土地2000平方米每平方米12.5元/年合计2.5万元，厂房6间每间1500元/年合计9000元，围墙86米每米180元/年合计15480元按20%为3096元，管理费按薛伟刚年开票销售额0.5%计算，以上实际减免了围墙部分租金，按年34000元计算至2006年。2001年之前的费用已经交清。2002年结欠37900元，2003年结欠25350元，2004年结欠3280元，2005年结欠24798元，2006年多支付5500元。从2007年开始，按政府规定，对土地、厂房重新测算，租金标准发生变化，根据规定，薛伟刚每年应付租金54200元，2007年至2009年每年租金54200元均未交付，2010年交付54200元，2011年至2015年均未交付。从2016年开始，根据政府调整村级资产的要求，租金标准再次发生变化，每年为74300元，2016年、2017年、2018年每年均为74300元，但村委会仅在2017年1月份收到案外人蔡惠东代交的45000元。以上合计结欠697328元。现诉至法院，请求判如所请。 被告薛伟刚辩称：1997年5月12日双方签订了租赁协议书，约定了租金标准。2002年之前租金已经全部交清，从2002年至2010年实际应缴纳276000元，扣除已缴纳的115927元，再扣除每年租用房屋占用的土地面积198.05平方米所换算成的土地租金2476元和围墙占用的土地面积43平方米换算的土地租金537.5元，在2002年至2010年共9年需扣除土地租金27121.5元，故2002年至2010年只结欠132951.5元。2011年9月开始薛伟刚的工厂被强制关闭至今无法生产，无奈之下出租给案外人蔡惠东，故从2011年开始不应再收取租金。此外，薛伟刚在2011年至2017年对房屋进行了修缮，花费2万元，该款项应由村委会承担。综上，只结欠112951.5元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （并村情况）2002年3月18日，江阴市人民政府发布文件，撤销德明村村委会，设立国南村村委会。 （租赁协议书情况）1997年5月12日甲方村委会与乙方薛伟刚签订租赁协议书一份，主要约定：“甲方将所属土地、房屋出租给乙方，土地2000平方米年租金计2.5万元，厂房六间每间每年1500平方米计9000元，围墙86米计每年3096元，乙方每年按销售收入的0.5%上交公共事业设施费用，租金及公共事业设施费暂定5年，自1997年6月1日至2002年5月30日止，如继续租用另行商定；不论企业盈亏，租金都必须当年足额交清，上、下各半年付款，乙方延迟交纳按千分之五作经济补偿。” 村委会称，出租给薛伟刚时村委有182.4平方米的厂房，围墙也是村委修建的，薛伟刚在围墙内修建了厂房，具体多少间、何时修建不清楚。薛伟刚拒绝回答该部分问题。 薛伟刚承租后，经营一段时间，将土地、房屋转租给案外人蔡惠东。 双方均陈述，协议到期后，双方没有签订新的书面协议，国南村同意继续出租给薛伟刚，租赁范围没有发生变化。 薛伟刚另行提供日期为2002年6月1日甲方为国南村17组乙方为薛伟刚的土地租赁协议书一份，主要载明：“甲方将土地2000平方出租给薛伟刚，每年4500元，租金上交给17组，租期为2002年6月1日至2017年6月1日。”协议上签字人员为王惠元。薛伟刚称，王惠元是17组生产队长，协议书是2018年4月28日补签的，机打部分是薛伟刚打的，宣读给王惠元后，王惠元签字。 村委会提供王惠元的情况说明，主要载明：“2002年6月1日和薛伟刚签订的土地租赁协议书实际签订时间为2018年4月28日，当时薛伟刚给我一瓶酒骗我和他签订协议，我想他总归欠村委会租金的，我想给村委拿点租金，实际上涉案土地不属于17生产组，属于村里，一直由村委出租。”村委会称，所有内容均为王惠元手写，涉案土地和厂房是村委会的。 （关于土地、房屋性质）村委会提供1993年6月25日江阴市人民政府关于北国镇创新蓄电池厂使用土地的批复【澄土管（1993）217号】，主要载明：“北国创新蓄电池厂：你单位为发展外向型经济，拟与美国尼克-麦克斯公司合资举办江阴兰达电源有限公司，要求使用土地的报告悉。经审核，同意你单位使用德明村十二、十六、十七队耕地14.31亩。经济补偿、耕地占用税等按有关文件规定办理。土地批准后，加速建设。项目建成后，即报市土管局验收，核发土地使用证。用地指标在镇总指标中核减。” 双方确认，涉案土地属于集体土地；薛伟刚称土地属于村民小组。 关于1993年6月25日江阴市人民政府的批复，村委会称，北国镇创新蓄电池厂当时是村办集体企业，当时想成立合资企业，土地后来还给了村里，经济补偿、土地占用费已经按照有关文件办了。 关于涉案土地上的房屋，均没有办理建设工程规划许可证。 （关于租金调整文件情况）村委会提供2012年3月9日江阴市委办公室、市人民政府办公室关于进一步增强村级财力加强农村集体三资管理的意见【澄委办（2012）11号】，载明要求对村级集体建设用地年租金标准进行调整。 村委会提供2015年4月27日中共江阴市顾山镇委员会关于印发《进一步加强村级管理的意见》的通知【顾委发（2015）27号】，载明要求对年租金进行调整。 薛伟刚称起诉之前从未看到过上述两份文件，对租金调整不认可。 （实际交付租金情况）村委会提供“薛伟刚结欠国南村历年资金明细”一张，载明：“2002年应交合计3.79万元（包括租金3.4万元，管理费0.39万元）；2003年应交合计3.535万元（包括租金3.4万元，管理费0.135万元）；2004年至2006年每年应交租金2.4万元（该费用为经村委会同意每年减免1万元，不包括管理费，其中2004年管理费为0,2005年为0.15万元，2006年为0.08万元）；2007年至2015年每年应交土地租金3.34万元、公共设施费1万元、房屋租金1.08万元，合计5.42万元（租金、公共设施费均根据政府文件调整）；2016年应交土地租金5.01万元、公共设施费1.34万元、房屋租金1.08万元，合计7.43万元（根据政府文件调整）。” 薛伟刚提供明细一份，载明：“2002年、2003年每年应交租金3.4万元；2004年至2006年每年应交2.4万元；2007年至2010年每年应交3.4万元；其中2010年实际缴纳5.42万元。” 双方一致确认，2002年1月1日之前的租金已经全部交清。薛伟刚称，对村委会主张的2002年至2006年的租金没有异议，对村委会主张的2002年至2006年的公共事业设施费（管理费）计算方式及计算结果没有异议，但该费用无需支付，因为村委会没有尽到义务；2011年开始因厂房被政府关掉，因此不应再支付租金。 双方一致确认，薛伟刚自2002年至今实际交付115927元。 （其他情况）1.薛伟刚称对房屋进行了修缮并支付了费用，但没有提供证据。 2.村委会称，本案仅要求解除1997年5月12日签订的租赁协议书，无论该协议书是解除还是无效，对于解除或无效的后果（返还土地、房屋还是拆除建筑、恢复原样），不要求法院处理，另行解决。 3.村委会称起诉之前曾口头告知薛伟刚解除合同，薛伟刚对此予以否认；本案诉状、证据副本等应诉材料于2018年1月24日送达薛伟刚。 4.薛伟刚提供《中华人民共和国村民委员会组织法》部分法条打印页面，下面有部分人员签字，薛伟刚称：村委会是非法组织，村委主任和候选人都是上级部门内定好的，再交村民确认选票，没有根据选举法的规定进行选举。村委会对此不予认可，对签字真实性也不予认可，并称与本案无关。 以上事实，有租赁协议书、政府文件、双方提交的租金明细及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、关于土地、房屋的出租主体。 村委会认为是村委会，依据是1997年5月12日的租赁协议书。 薛伟刚认为是国南村17组，依据是2002年6月1日的协议书。 本院认为，双方在1997年5月12日签订了租赁协议书，明确甲方为村委会，薛伟刚也认可“协议到期后，双方没有签订新的书面协议”，并且也在2002年之后向村委会支付了部分租金，后薛伟刚提供了2002年6月1日的协议书，但该协议书是2018年4月28日签订，并且村委会也提供了王惠元的情况说明陈述了协议书的具体情况，王惠元也陈述“涉案土地是村里的，一直由村委会出租”，故本院认定，双方实际履行的是1997年5月12日的租赁协议书，该协议书到期后，租赁关系继续，出租主体仍是村委会。 二、关于租赁协议书和双方租赁关系的效力。 1997年5月12日签订的租赁协议书将土地、房屋进行了区分，并分别列明了面积、租金标准，故该协议书实际上包括土地、房屋等建筑两个部分的租赁，且两个部分是可以单独区分的。 关于土地。村委会提供了1993年6月25日江阴市人民政府的批复，批复载明“举办江阴兰达电源有限公司……同意你单位使用德明村十二、十六、十七队耕地14.31亩。经济补偿、耕地占用税等有关文件规定办理。土地批准后，加速建设。项目建成后，即报是土管局验收，核发土地使用证。用地指标在镇总指标中核减”，涉案土地经市政府审批用于非农建设，现村委会将涉案土地出租给薛伟刚，不违反法律规定，应为合法有效。 关于房屋等建筑。因房屋等建筑未取得建设工程规划许可证，故房屋等建筑的出租违反法律规定，应为无效。 因租赁协议书约定租期至2002年5月30日，此后双方继续租赁关系，故双方之间存在不定期租赁关系，其中土地租赁关系有效，房屋租赁关系无效。 三、关于薛伟刚的责任承担。 双方之间土地租赁关系合法有效，薛伟刚应当支付土地租金；房屋租赁关系无效，薛伟刚无需支付租金，但应当参照协议书约定的租金标准等支付占有使用费的。租赁协议书中列明了土地租赁、房屋租赁、围墙费用、公共事业设施费四部分费用，故对于上述费用，本院一并予以处理。 1.关于2002年1月1日之前的费用，双方均表示已经付清，故薛伟刚无需再支付。 2.关于2002年至2006年年底的费用。村委会提交的明细载明租金每年3.4万元（其中2004年至2006年每年减免1万元），并载明了管理费的具体数额，薛伟刚表示“对租金没有异议，对村委会主张的2002年至2006年的公共事业设施费（管理费）计算方式及计算结果没有异议，但该费用无需支付，因为村委会没有尽到义务”，因协议书约定薛伟刚应当支付公共事业设施费，村委会也表示该部分费用用于相关道路建设、绿化支出，已经尽到义务，故该费用薛伟刚应当支付。上述费用合计14.755万元。 3.关于2007年至2009年的费用。 村委会认为根据市政府相关文件，租金和公共设施费都进行了调整，故要求按照文件办理。 薛伟刚称从来不知道相关文件，不认可调整。 本案协议书系双方之间的民事合同关系，协议书并未载明租金标准按照政府文件调整，村委会没有提供证据证明双方协商一致变更租金标准，故仍应按照以前的标准执行，土地租金、房屋占有使用费每年为3.4万元；村委会主张的公共设施费2002年为0.39万元，2003年为0.135万元，2004年为0元，2005年为0.15万元，2006年为0.08万元，每年均不一样，薛伟刚也没有提供租赁协议书约定的“销售收入”情况，故本院酌情按照平均值确定2007年至2009年的每年的公共设施费为0.15万元【（0.39万元+0.135万元+0元+0.15万元+0.08万元）/5】。故2007年至2009年费用合计为10.65万元（3.4*3+0.15*3）。 4.关于2010年至2015年的费用。 村委会提交明细载明2010年租金、公共设施费合计5.42万元，薛伟刚提交的明细也载明2010年实际缴纳5.42万元，对此薛伟刚并未作出合理解释，故本院认定，从2010年至2015年每年费用合计5.42万元，共32.52万元。 5.关于2016年至2018年年底的费用。 村委会称根据政府文件进行了变更提供。 薛伟刚予以否认。 本案协议书系双方之间的民事合同关系，协议书并未载明租金标准按照政府文件调整，村委会没有提供证据证明双方协商一致变更租金标准，故仍应按照2010年的标准执行，为5.42万元，2016年至2018年合计16.26万元（5.42*3）。 关于村委会主张自2019年起至本判决生效之日按每年7.43万元计算的租金，对年租金标准应当调整为5.42万元，理由不再重述，该款项薛伟刚应当予以支付。 综上，2002年至2018年费用合计74.185万元（14.755万元+10.65万元+32.52万元+16.26万元），薛伟刚已经支付160927元（115927元+村委会自认收到45000元），还应支付58.0923万元，对于结欠款项，薛伟刚应当支付。 关于薛伟刚提出扣除房屋、围墙面积折算的土地租金，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。 四、关于薛伟刚提出扣除修缮房屋的费用。 因薛伟刚没有提供证据，也不能明确何时、何人对房屋何部位进行了修缮，故本院不予支持。 五、关于土地租赁关系是否解除及时间。 租赁协议书约定的租期届满后，双方之间就土地租赁形成不定期租赁关系，薛伟刚仍应当按照原租赁协议约定的时间交付费用。租赁协议书约定“租金都必须当年足额交清，上、下各半年付款”，因薛伟刚未能按约交付费用，迟延履行主要债务且结欠款项时间较长，已构成根本违约，故村委会有权解除土地租赁关系。村委会称起诉之前曾口头告知薛伟刚解除合同，薛伟刚对此予以否认，村委会也没有提供相关证据，因本案诉状、证据副本等应诉材料于2018年1月24日送达薛伟刚，故双方之间土地租赁关系于2018年1月24日解除。 关于薛伟刚提出村委会系非法组织的问题，仅提供了部分人员签字的法条，村委会予以否认，且薛伟刚也没有提供其他证据，故本院对薛伟刚该抗辩不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（三）（四）项、第九十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、江阴市顾山镇国南村村民委员会与薛伟刚之间的土地租赁关系于2018年1月24日解除。 二、薛伟刚于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市顾山镇国南村村民委员会支付费用58.0923万元（包括租金、占有使用费、公共设施费），并承担自2019年1月1日至本判决生效之日按每年5.42万元计算的费用。 三、驳回江阴市顾山镇国南村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10772元、财产保全费3770元，合计14542元（江阴市顾山镇国南村村民委员会已预交），由江阴市顾山镇国南村村民委员会负担2428元，由薛伟刚负担12114元，薛伟刚负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市顾山镇国南村村民委员会支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  潘亚伟 人民陪审员  承雅平 人民陪审员  吴 刚 二〇一九年六月二十一日 书 记 员  孙玲莉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 最高人民法院《关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。