上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11861号原告(反诉被告)：上海拉谷谷时装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：康华珂，执行董事。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海驰景投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：施东平，经理。委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。原告(反诉被告)上海拉谷谷时装有限公司(以下简称拉谷谷公司)与被告(反诉原告)上海驰景投资管理有限公司(以下简称驰景公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，先适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭审理。本案于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告拉谷谷公司的委托诉讼代理人张引娟、龚坚，被告驰景公司的委托诉讼代理人魏西庚、梁万美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拉谷谷公司向本院提出诉讼请求：1、判令驰景公司支付租金6,124,550元(按每月272,300元，自2018年4月30日计算至实际给付之日，暂计算至2020年1月15日)；2、判令驰景公司支付违约金816,900元。事实和理由：拉谷谷公司与驰景公司于2017年4月签订租赁合同，约定拉谷谷公司将位于嘉定区江桥镇华江路XXX号的一层、二层共计5044平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给驰景公司，租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止，租金自2018年4月30日起算，每3个月支付一次，先付后用，驰景公司应于2018年4月30日前至少15日支付首次租金，违约方应向守约方支付违约金，违约金为月租金的三倍。合同订立后，拉谷谷公司按约向驰景公司交付系争房屋，但驰景公司在免租期满后一直拖欠租金不付。拉谷谷公司多次向驰景公司发出催款函催讨租金，驰景公司均不予理睬，驰景公司的行为已构成违约，应承担相应法律责任，故拉谷谷公司涉讼。被告驰景公司辫称，不同意拉谷谷公司的诉请。拉谷谷公司出租的房屋无建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同属于无效合同，又拉谷谷公司存在迟延交房，至今未交付北面围栏内的空地，且自2018年9月26日起对系争房屋实施停电及堵门等行为，影响驰景公司的正常经营。故拉谷谷公司不应该收取租金。被告驰景公司在审理中提出反诉请求：1、判令确认驰景公司与拉谷谷公司签订的租赁合同无效；2、判令拉谷谷公司返还保证金35万元；3、判令拉谷谷公司赔偿装修款5,119,822.75元；4、判令拉谷谷公司赔偿开办费用286,285.60元；5、判令拉谷谷公司支付租金损失4,753,465.60元(自2018年9月26日计算至2020年1月15日，按日租金9,583.60元计算)；6、判令拉谷谷公司支付违约金816,900元；7、判令拉谷谷公司承担鉴定费173,279元。事实和理由：租赁合同签订后，驰景公司按约缴纳35万元保证金，并投入资金对系争房屋进行装修，筹建开办华瑞家居广场。拉谷谷公司自2017年5月起陆续交房，部分房屋延迟至2017年8月16日才交付，且一直未将建筑物北面围栏内空地交付驰景公司用作停车场。2018年初，拉谷谷公司在北广场施工期间产生大量建筑垃圾，破坏租赁物环境，影响场馆出入口车辆进出。由于拉谷谷公司延期交房及堵塞场地出入口，场馆被迫推迟至2018年3月28日开业，故免租期应顺延至2018年8月16日。拉谷谷公司自2018年5月起发函催收租金，并威胁要停电、堵门，驰景公司提出免租期应相应延后及代建工程款冲抵租金的合理要求，均被拉谷谷公司拒绝。又驰景公司得知系争房屋无产权证，驰景公司遂于2018年10月发函若拉谷谷公司未能提供房屋产权证，将暂不支付租金。另拉谷谷公司自2018年9月26日起实施切断电源、堵门及拆除场馆招牌的行为，严重破坏场馆形象，致使原展位商户无法正常经营，部分商户拒付租金及续签租赁合同，造成驰景公司经济损失。针对被告驰景公司的反诉，原告拉谷谷公司辩称，不同意驰景公司的诉请。系争房屋所在地系原江桥资产经营有限公司的下属企业用地，该地块已取得集体土地建设用地使用权证，后在上级主管部门的同意下，由拉谷谷公司于2011年对原厂房进行改扩建，故系争房屋的租赁合同应属有效。因驰景公司存在未付租金的违约行为，故驰景公司无权主张违约金及退还保证金。驰景公司已于2017年7月将系争房屋转租给案外人上海耀旋电子商务有限公司(以下简称耀旋公司)，驰景公司未对系争房屋进行过装修，且装修添附物已基本被拆除，故驰景公司无权主张装修款及鉴定费。开办费系经营商户申办证照的费用，该费用与拉谷谷公司无关联。拉谷谷公司已按约向驰景公司交付系争房屋，并未对系争房屋采取停电措施，故驰景公司主张租金损失无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、驰景公司提供杨洪保及徐广学的证言、拉谷谷公司人员指挥搬迁拉面馆的照片，证言主要内容为：杨洪保受委托进行华瑞家居广场的拆除及清运工作，于2017年5月进场施工，2017年8月16日杨洪保与徐广学等三人拆除了拉面馆。以证明拉谷谷公司延期交付系争房屋。拉谷谷公司对证据的真实性无异议，但认为照片与本案无关联，驰景公司已于2017年7月转租房屋，证明拉谷谷公司按约于2017年5月交付房屋。本院认为，驰景公司自述拉谷谷公司自2017年5月起陆续交房，证人亦陈述自2017年5月起进入系争房屋从事拆除工作，拉面馆于2017年8月16日被拆除仅反映拆除工作的进程，并不能直接证明拉谷谷公司存在延期交房，故对该证据的证明内容不予认定。2、驰景公司提供停电图片、微信记录、刘国林及周往凤的证言、周往凤于2018年11月13日的接报回执单。其中微信主要内容为：拉谷谷公司于2018年10月30日回复驰景公司，该公司提出的停电造成损失，本来第二天上班后送电，但驰景公司打开配电房私下送电，行为不能让人接受，故拉谷谷公司不同意补偿，2018年12月6日驰景公司要求拉谷谷公司送电，拉谷谷公司回复如果想送电只有先交租金表示诚意。证言主要内容为：刘国林、周往凤陈述均系与耀旋公司签订租赁合同，拉谷谷公司自2018年9月26日开始停电，后耀旋公司自行发电，停电后至搬离到东楼前继续经营。以证明拉谷谷公司自2018年9月26日起对系争房屋实施停电。拉谷谷公司对微信记录、接报回执单的真实性予以认可，对停电图片及证人证言不予认可，认为因驰景公司一直拒绝支付租金，拉谷谷公司于2018年9月停电了2、3天，后驰景公司已私自送电，不存在长时间停电行为。本院认为，驰景公司提供的证据可相互印证，可以认定拉谷谷公司曾于2018年9月26日采取停电措施，后驰景公司自行送电，2018年11月13日拉谷谷公司继续对系争房屋实施停电。3、驰景公司提供开业招待费、广告费、促销抽奖等发票，以证明驰景公司在商场开业过程中的开支费用。拉谷谷公司对证据均不予认可，认为发票购买方均系耀旋公司，其费用支出与驰景公司无关联。本院认为，开业招待费、广告费等费用系耀旋公司在经营时投入的费用，该费用与本案无关联。4、驰景公司提供场地租赁合同，以证明停电后造成耀旋公司可预期租金损失，导致驰景公司租金无法收取。拉谷谷公司对证据不予认可，认为该合同系耀旋公司与各商户订立，仅证明租赁合同关系情况，无法证明驰景公司的实际损失。本院认为，场地租赁合同的签约一方并非驰景公司，场地租赁合同仅反映耀旋公司与各商户间存在租赁关系，现驰景公司未能提供其他证据佐证的情况下，该证据未能证实因停电造成驰景公司租金损失，故对该证据的证明内容不予认定。5、驰景公司提供建筑装饰工程施工合同、确认函，证明驰景公司对系争房屋进行了装修。拉谷谷公司对证据均不予认可，认为驰景公司未能提供付款凭证及发票，且驰景公司于2017年7月已将房屋转租给耀旋公司，无法证明驰景公司对房屋进行了装修。本院认为，驰景公司虽提供装饰施工合同及确认函，但未能提供充分证据证明其已支付装修款，结合耀旋公司实际经营系争房屋的情形，故对该证据的证明内容不予认定。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年4月，拉谷谷公司(甲方)与驰景公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，上述建筑物北边与东边围栏内空地免费提供给乙方作为停车场，租赁用途为设立各类智能家居装饰用品电子商务线下展示体验中心，租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，装修免租期为一年，从2017年5月1日至2018年4月30日，租金每月272,300元，租金前两年不变，每季度支付一次，先付后用，乙方应在免租期到期前提前至少15日支付首次租金，以后在每季度租期至少提前15日支付该季度租金，保证金35万元在合同签订后七日内交付，合同终止后，在乙方无违约情况下，甲方三日内一次性归还乙方，在租赁期间室外消防池及室外地下消防管网由甲方投入，相应建设款项先由乙方支付，由乙方负责建设，甲方以抵前期租金的方式结算，乙方可根据实际需要将租赁物合理分割，动工前送图纸给甲方及政府机关报备，乙方有权将分割的租赁物分别招商出租，双方又约定任何一方违反合同，违约方向守约方支付违约金，违约金为实际月租金的三倍等条款。签约后，驰景公司支付拉谷谷公司保证金35万元。2017年5月，拉谷谷公司将系争房屋交付驰景公司，北面的停车场因故未交付给驰景公司。驰景公司未对室外消防池及室外地下消防管网进行施工。2017年7月，驰景公司将系争房屋转租给耀旋公司，双方约定租赁期限为3年，装修免租期为一年，每月租金为258,000元。耀旋公司自2017年10月起分别与商户签订租赁合同，将分割后的商铺出租给各商户，双方约定租赁期限为一年，商户须付清一年的租赁费，正式营业开始计算租金，第一年送免租期三个月。2018年3月，系争房屋所在的华瑞家居广场开业。合同约定的免租期届满后，因驰景公司未付款，故拉谷谷公司于2018年5月31日向驰景公司发催款函，载明驰景公司应于2018年4月15日前支付2018年5月至7月三个月租金817,128元，因拉谷谷公司仍未收到租金，故要求驰景公司在收到该函后10日内支付，如未按期付款，拉谷谷公司有权收取违约金，并采取断电断水及终止合同等一切必要合理措施。驰景公司收到函件后未付款。嗣后，因多次口头催讨租金未果，故拉谷谷公司又于2018年9月19日发函要求驰景公司于2018年9月25日前支付六个月的租金，并告知如未付款，将切断电源，后果由驰景公司自行承担。2018年9月23日，驰景公司回函由于拉谷谷公司的各种原因致使驰景公司无法装修，耽误了驰景公司的装修进度，且拉谷谷公司未与驰景公司结算代垫工程款事宜，故要求双方磋商解决。2018年9月26日，拉谷谷公司对系争房屋实施停电。同日，驰景公司书面告知因拉谷谷公司提供的硬件设施不到位、未按约交房，导致驰景公司错失招商良机，致使驰景公司尚有40%的商铺无法出租，双方口头达成协议东楼迟延至2018年10月31日开始计算租金，西楼(即系争房屋)延迟至2019年4月30日开始计算租金，因此驰景公司未欠租金，另拉谷谷公司私自关停电力，致使商户恐慌不能正常经营，且系争房屋无产证，工业用地是不允许作商业行为。同年9月27日，拉谷谷公司回函不存在硬件设施不到位的情况，双方未就东、西楼延迟计算租金达成任何协议，拉谷谷公司多次就驰景公司拖欠租金一事发函催款，拉谷谷公司已在租赁谈判初期告知系争房屋的性质。三日后，驰景公司自行打开配电箱送电。嗣后，拉谷谷公司分别于2018年10月19日、11月27日催告驰景公司支付租金。2018年10月29日，驰景公司以拉谷谷公司未在合同中明示系争房屋无产权证，及影响消防手续的办理等原因书面告知拉谷谷公司暂不支付租金。同年11月3日，拉谷谷公司回函驰景公司对承租物业完全了解，驰景公司在拉谷谷公司多次催讨下仍以似是而非的理由拒绝履行义务，拉谷谷公司有权采取措施维护自身权益。2018年12月1日，驰景公司回函因拉谷谷公司延期交房、强行断电等原因，要求拉谷谷公司给予免租期延长10个月，并适当减免租金。鉴于驰景公司拒绝支付租金，拉谷谷公司自2018年11月13日起对系争房屋继续采取停电措施。耀旋公司自备发电设备供电，商户继续在系争房屋处经营。嗣后，部分商户陆续搬离系争房屋。系争房屋所在的地块于1995年12月取得集体土地建设用地许可证，土地使用权者为案外人上海五金矿产进出口公司华江路联营仓库，用地面积为36.35亩。2000年3月，上海五金矿产进出口公司华江路联营仓库将华江路XXX号厂区内的所有资产授权转让给上海江桥资产经营有限公司。2010年10月，上海江桥资产经营有限公司又将上述资产有偿转让给上海沙河工贸有限公司。2011年11月，嘉定区江桥镇沙河村村民委员会(甲方)与拉谷谷公司(乙方)签订租入固定资产改良协议书，约定甲方将华江路西原上海五金矿产有限公司旧房改造地块等辅助设施租赁给乙方，该地块约10亩土地，甲方同意乙方对该地块上的原有建筑物进行改良施工，乙方的改良施工，由乙方提出设计方案和施工图纸，经甲方书面同意后方可施工，建设施工及其他相关手续由甲方负责向相关部门申请办理等条款。审理中，经驰景公司申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋的装修进行鉴定。鉴定结论为系争房屋的室内装修、智能化系统工程、自动扶梯工程、中央空调水循环系统工程、室内消防工程、装修设计费、商场正门广告牌价值的装修现值为5,119,822.75元。并说明重置价原则为：规费依据沪建市管(2019)24号文规定计取，税金依据沪建市管(2019)19号文规定取9%。鉴定费173,279元(驰景公司已支付)。拉谷谷公司对鉴定的装修价值有异议，陈述因无消防工程已经验收合格的材料，故对消防工程的装修价值不予认可；计取的社会保险费、住房公积金亦无相关证据证明，故对该费用不予认可；对增值税不应计取。驰景公司对鉴定结论无异议。拉谷谷公司提供2020年1月15日的房屋现场照片，证明装修添附物已基本被拆除。驰景公司对证据的真实性无异议，但陈述其未拆除装修设施。本院认为，鉴定单位根据装修现场对消防工程进行价值鉴定，并无不当，本院对该部分装修价值予以认定；鉴定单位在对装修工程进行审价过程中计取的社会保险费、住房公积金及增值税符合相关法律、法规规定，本院亦予以认定。鉴于照片反映装修现场的部分商铺存在墙面、地面及吊顶被拆除情况，而该部分装修已计入展位部分的装修价值，故已拆除部分的装修价值应予以扣除，参照鉴定结论中展位部分的装修现值，本院酌情确定已拆除部分的装修价值为136,799.75元。故系争房屋的装修现值应为4,983,023元。审理中，拉谷谷公司未能提供系争房屋进行改扩建施工所需的建设工程规划许可证或经主管部门批准的材料。拉谷谷公司陈述于2020年1月15日收回了系争房屋。拉谷谷公司与驰景公司均表示若合同无效，仍主张各自的诉请，不需法院处理其他问题。驰景公司陈述尚未与耀旋公司处理之间的租赁合同关系。本案争议焦点为：1、租赁合同的效力；2、驰景公司应否支付房屋使用费；3、装修损失如何承担。关于租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋仅所在的地块取得集体土地建设用地许可证，且拉谷谷公司在对系争房屋进行改扩建时未取得建设工程规划证，在本案审理期间，拉谷谷公司亦未能提供主管部门批准建设系争房屋的相关材料，故拉谷谷公司与驰景公司间签订的租赁合同应认定无效。关于驰景公司应否支付房屋使用费，拉谷谷公司作为房屋出租方，将不具有合法性的建筑物出租给驰景公司固然存在过错，但驰景公司作为房屋的承租方，在承租系争房屋，并与出租方签订相关的房屋租赁合同之前，应当尽到谨慎的注意义务，首要的就是确认所承租房屋的合法性。现驰景公司并未提供相应的证据材料证明拉谷谷公司存在故意隐瞒系争房屋无合法的房地产权证的事实，故驰景公司自身在签订合同时亦未尽到基本的注意审查义务，况且，即使驰景公司因对所承租房屋的权利状况不清楚而承租了系争房屋，但并未因此影响驰景公司实际占有使用该房屋。拉谷谷公司已按时向驰景公司交付系争房屋，至于北面的停车场合同约定为免费提供给驰景公司使用，拉谷谷公司虽未提供该停车场，但对驰景公司使用系争房屋并未造成实质性影响。驰景公司在免租期满后一直未支付房屋使用费，拉谷谷公司经多次催讨无果后，对系争房屋采取停电措施目的是督促驰景公司支付房屋使用费，且驰景公司在2020年1月15日前一直占有使用系争房屋。故驰景公司拒绝支付占用系争房屋期间的房屋使用费缺乏依据，驰景公司应支付拉谷谷公司相应的房屋使用费。关于装修损失如何承担，驰景公司虽未实际对系争房屋进行装修，但考虑系争房屋事实存在已形成附合的装修物，驰景公司在与耀旋公司处理租赁关系时，对系争房屋的装修费用亦需承担相应的责任。故本院认定驰景公司存在相关装修费用的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。考虑双方的过错程度，本院酌情确定拉谷谷公司应承担装修现值30%的责任。综上，本院认为，因系争房屋未经过合法审批，故拉谷谷公司与驰景公司所签订的租赁合同应认定为无效。因系争房屋已被拉谷谷公司收回，故本案不涉及房屋返还事宜。驰景公司已占有使用系争房屋，应支付占有期间的房屋使用费。至于房屋使用费的具体金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。考虑拉谷谷公司在驰景公司使用房屋过程中采取的停电行为对驰景公司的经营造成一定的影响，故本院酌情确定驰景公司应支付房屋使用费4,765,250元。至于拉谷谷公司主张违约金816,900元，因于法无据，故本院不予支持。同理，驰景公司反诉主张违约金816,900元，本院亦不予支持。驰景公司反诉主张确认租赁合同无效，理由不再赘述，本院予以支持。合同无效后，拉谷谷公司应返还驰景公司保证金35万元。驰景公司主张赔偿装修款5,119,822.75元，综合考虑装修费用的支出情况及双方过错程度，本院确定拉谷谷公司应赔偿装修损失1,494,906元。驰景公司主张的鉴定费173,279元，根据承担装修款的责任比例，拉谷谷公司应承担51,983.70元。至于驰景公司反诉主张开办费用286,285.60元，该费用属于耀旋公司基于自身经营行为而采取的营销措施，与本案无关联，故对该项诉请，本院不予支持。至于驰景公司反诉主张租金损失4,753,465.60元，因无事实和法律依据，故对该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条第一款、第九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海拉谷谷时装有限公司与被告上海驰景投资管理有限公司签订的租赁合同无效；二、被告上海驰景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海拉谷谷时装有限公司房屋使用费4,765,250元；三、驳回原告上海拉谷谷时装有限公司的其余诉讼请求；四、反诉被告上海拉谷谷时装有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海驰景投资管理有限公司保证金35万元；五、反诉被告上海拉谷谷时装有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海驰景投资管理有限公司装修款1,494,906元；六、反诉被告上海拉谷谷时装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海驰景投资管理有限公司鉴定费51,983.70元；七、驳回反诉原告上海驰景投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60,390元，由原告上海拉谷谷时装有限公司负担15,468元，被告上海驰景投资管理有限公司负担44,922元。反诉受理费45,399元，保全费5,000元，合计50,399元，由反诉原告上海驰景投资管理有限公司负担37,963元，反诉被告上海拉谷谷时装有限公司12,436元。原告上海拉谷谷时装有限公司与被告上海驰景投资管理有限公司各自负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  黄 燕人民陪审员  吴宝章二〇二〇年三月十日法官 助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。