安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初923号原告：陶富阔，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：李辉，男，1972年11月15日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：李泳，男，1976年7月16日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：雍凤引，男，1970年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。原告：单吕龙，男，1963年5月20日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：杨教育，男，1965年7月10日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：蒋大春，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：孙静，男，1972年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：蒋钟，男，1972年10月9日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：杭守团，男，1968年2月21日出生，汉族，住安徽省定远县。原告：黄明聪（王广军母亲），女，汉族，1931年12月5日出生，住安徽省定远县。原告：杨某（王广军妻子），女，汉族，1972年10月18日出生，住安徽省定远县。原告：王东（王广军长子），男，汉族，1995年7月16日出生，住安徽省定远县。原告：王某（王广军次子），男，汉族，2004年12月3日出生，住安徽省定远县。法定代理人：杨某（王广军妻子、王某母亲），女，汉族，1972年10月18日出生，住安徽省定远县。上述原告共同的委托诉讼代理人：方志华，安徽曲阳律师事务所律师。被告：定远县金山福成文化发展有限公司，住所地安徽省滁州市定远县金山滴水农业生态观光园滴水山庄，统一社会信用代码913411253941608828。法定代表人：谷金金，总经理。委托诉讼代理人：朱晴晴，安徽远泰律师事务所律师。第三人：定远县京广伟业酒店管理有限公司，住所地安徽省滁州市定远县定城镇金山路汇金广场4号楼601，统一社会信用代码91341125327971060D（1-1）。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人:贾浩，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人:李典，广东广之洲律师事务所律师。原告陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某（以下简称陶富阔等14人）与被告定远县金山福成文化发展有限公司（以下简称金山福成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日第一次公开开庭进行了审理。原告陶富阔及14名原告的委托诉讼代理人方志华到庭参加诉讼，被告金山福成公司的法定代表人谷金金到庭参加诉讼。审理中，因被告金山福成申请，本院依法追加定远县京广伟业酒店管理有限公司（以下简称京广伟业公司）作为本案第三人参加诉讼。后因第三人提出管辖权异议，依法处理。2019年10月8日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告陶富阔、雍凤引及14名原告的委托诉讼代理人方志华、被告金山福成公司的委托诉讼代理人朱晴晴、第三人京广伟业公司的委托诉讼代理人贾浩、李典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶富阔等14人向本院提出诉讼请求：1、解除原告委托业主代表陶富阔、李辉与被告于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告返还原告所有的定远县金山路永成·汇金广场4号楼的房屋；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告另增加诉讼请求：判决被告支付房租1014620元及违约金2597253元(暂计算至2019年7月1日，应计算至实际清偿之日止)。事实与理由：2015年1月26日，原告委托业主代表陶富阔、李辉与被告于签订了《房屋租赁合同》，约定将原告所有的定远县金山路永成·汇金广场4号楼的房屋出租给被告经营，出租期限为15年，月租金为每平方米9元计70263元，按年预先支付租金，房屋所产生税费由被告承担等事项。协议签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，当年被告按时支付了租金，但按约定被告应于2016年8月1日前支付第二年租金时，被告就开始拖延支付，其违约行为直至原告起诉仍在持续，未能履行义务，已构成根本性违约。综上所述，为维护合法权益，根据《合同法》等相关法律法规司法解释之规定，原告特具状起诉，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告金山福成公司辩称，一、我方作为承租人，已将房屋转租给第三人，该房屋实际使用人系第三人，针对原告主张要求解除合同，我方尊重实际使用人，也就是本案的第三人意见；二、原告主张的违约责任，明显超过法律规定且本案的违约是由于第三人未及时履行导致，我方不存在任何违约；三、鉴于原告并未明确其主张的诉请计算时间及方式，我方保留是否超过诉讼时效的答辩意见。第三人京广伟业公司述称，第三人同意被告方关于第二点和第三点的答辩意见，第三人与原告方诉讼代表，于2019年2月2日在定远县公安局重新商定了租赁合同的时间、租金金额，等于第三人与原告方签订了新的租赁合同。在新的租赁合同的框架下，第三人是同意向原告方支付约定的租金的。新的租赁合同签订后，第三人于2019年2月至4月，一共向原告交付了约定的租金共计17万元。该17万元是第三人交付给公安局派出所后，转交给原告方的。但原告方收取该租金后拒绝向第三人出具收款人为第三人的收据，造成了第三人没有安全感。因为原告方收取了租金却不向第三人出具收款人为第三人的收据，势必造成被告方仍然可以要求第三人支付租金的状况，第三人就有可能交付双份租金的危险。基于此，第三人于5月份暂停了支付租金，行使不安抗辩权。截至昨天，第三人和原告方在定远县公安局领导的主持下，完全同意继续履行该份租赁协议；二、第三人认为，在2019年2月2日原告方和第三人达成新的租赁协议之后，应当向第三人交付收款收据而不应该写收款人为被告，就相当于收了我们的钱而收款人是被告的这个意思；三、原告与被告方、第三人之间的租赁纠纷，实际上造成了不应该有的巨大损失。如果在第三人实际经营过程中不发生原告方拉砖头、堵门等恶性事件，酒店运营正常的情况下，完全可以避免经济损失，进行营利，更好地履行该租赁合同。因为多种原因造成了争夺该酒店，致使各方都遭受了巨大的经济损失，希望本次诉讼之后，各方能求同存异，共同化解危机，将各方利益最大化。原告为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、原告身份证一份、房产证复印件，证明各原告诉讼主体适格及各原告是涉案房屋的所有权人；二、委托书一份，公证书四份，证明各原告委托陶富阔、李辉作为业主代表与被告签订了房屋租赁合同并进行了公证；三、房屋租赁合同、补充协议、交房确认书及欠付租金统计表，证明原告在签订合同后，已经将涉案房屋交付给被告使用，被告拖欠原告的租金并产生了违约金，被告已构成根本违约，且被告违反合同的约定将房屋擅自转让给他人，故应当解除原被告双方签订的合同。被告金山福成公司质证认为，对证据一、二无异议；对证据三、真实性无异议，但原告主张的欠付租金统计表有异议。结合双方签订的合同约定的违约金，明显超过法律规定，且过分高，法庭应当予以核减；租金超过诉讼时效且第三人陈述2019年2月2日已与原告重新达成新的租赁合同，足以说明在此之后实际的租赁费在原告与第三人之间产生，我方不应当承担违约金及支付租赁费，要求驳回对我方的诉请。第三人京广伟业公司质证认为，对证据一、二，“三性”无异议；对证据三中的房屋租赁合同、交房确认书、补充协议，三性无异议；对于欠付租金统计表有异议，首先，涉案的欠付租金及违约金系原被告之间的交易情况，第三人已经按照与被告的租赁合同交付租金，至于被告是否将租金支付原告，以及支付的具体情况，第三人并不清楚，且依据民法通则第136条第三款的规定，欠付租金的诉讼时效为一年，原告诉请中超过诉讼时效的租金不应得到支持。被告金山福成公司为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、房屋租赁合同，证明涉案房屋我方已在原告同意的情况下，转租给第三人，第三人系该涉案房屋的实际使用人；二、部分房租催缴通知七份，证明我方已积极的履行了催缴义务，由于第三人的违约导致未按时履行交付的房租（系复印件），在上个案件中，第三人作为证据在法庭出示，且（2018）5208号判决书中有记载。原告陶富阔等14人质证认为，对证据一、二，与原告方无关，原告并不知情。第三人京广伟业公司质证认为，对证据一、三性无异议；对证据二、因当时第三人公司为被告的法定代表人蒋华琴进行管理，等于是被告自己内部之间发送的催缴通知函，第三人并不清楚当时是否在通知函所注明的日期收到过催缴通知。第三人京广伟业公司为支持其主张，申请本院调取定远县公安局曲阳派出所保管的三张领条和调解京广伟业酒店与房屋出租户记录及附件共两页，证明基于2019年2月2日在公安局主持下作出的会议纪要，载明了租金的支付时间，每个月的支付金额，并由原告和第三人当场签字确认，正是基于该会议纪要的内容，原告才收取了该金额，不然这三张领条是基于什么收取？调解京广伟业酒店与房屋出租户记录及附件，是第三人基于出资最多的大股东收回了京广伟业酒店的经营权，但是被告方和原告方隔三岔五地断电以及用砖头堵门，这样的恶劣事件造成了第三人无法实际经营的困境，造成了恶劣的社会稳定问题，正是基于解决这样的恶劣问题，政府公安局主持由原告方和第三人进行调解，达成了协议并做了记录。协议记录签署完毕之后，第三人如数交付了协议约定的租金，但是原告方拒绝向第三人出具收款人为第三人的收据，造成了第三人面临着要支付双份租金的困境，基于不安抗辩权，第三人暂停了后续租金的支付，实际上原告方如果按照协议，出具第三人为付款人的收据的话，协议肯定是可以履行的。原告陶富阔等14人质证认为，对领条，原告确实收到了钱，但是原告收取的是被告的租金；对于调解记录及附件，不予认可。因为原告跟第三人没有任何的合同关系，且附件中根本没有任何人签字，仅仅是针对原告与被告之间因为租赁纠纷而调解的，原告与第三人之间没有任何的合同关系，原告方也不知道被告与第三人之间的转租行为。被告金山福成公司质证认为，对领条真实性无异议，针对领条中我方支付给原告的款项，应在该案的租金中予以扣除；针对调解记录，我方认为恰恰可以说明，原告与第三人针对租金另行达成协议，免除了我方作为承租人支付租金的义务，同时也说明原告针对涉案房屋转租的事实是知情的。对上述双方无异议的证据，本院依法予以确认；对双方有异议的证据，本院认证如下：对原告所举的证据三中的欠付租金统计表，系原告单方制作，且被告与第三人不认可，本院不予确认。可根据双方合同约定和法律规定予以计算。对被告所举证据一，原告不认可，且被告无其他证据证明，故该租赁合同对原告无法律效力；第三人京广伟业公司认可，根据合同相对性原理，该份租赁合同对被告和第三人具有法律约束力。对被告所举证据二，原告和第三人均不认可，且系复印件，本院不予确认。对第三人所举证据，对三张领条，真实性本院予以确认；结合在曲阳派出所了解的情况，该款项实际是第三人交付至定远县曲阳派出所，由曲阳派出所转交给原告，但原告只承认与被告之间的房屋租赁关系，故书写的是收取被告方交付的房租；对调解京广伟业酒店与房屋出租户记录及附件，因双方在“记录”下方备注不一致，且均未在附件中签名，另外附件中明确注明“此说明仅作为协议此事记录。不作为证据使用”，故对此记录及附件，本院不予确认。综上，本院经审理查明案件事实如下：原告陶富阔等14名原告是案涉定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼的业主。2015年1月26日，业主代表陶富阔、李辉（作为甲方）与被告金山福成公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定，―、业主与出租房屋1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼(以下简称该房屋，均系各业主按揭购得），如后附房屋产权证所示。3、该房屋全体业主及其代表人确保该房屋目前无任何产权纠纷（除第八层外，该层有关事项见补充协议），无涉及该房屋的债务，并保证在出租期内的任何产权变动不影响向乙方的出租合同义务。二、租赁用途及限定3、乙方不得擅自改变其性质，不得擅自转让该房屋。三、房屋交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋（以现状交房），租赁期限为15年(壹拾伍年），双方商定房屋装修免租期为6个月时间，该房屋计租期自2015年9月1日起至2030年8月31日止。四、租金、支付方式和期限1、租金：在合同期内每月每平方米租金为9元，该房屋面积依据国家房管机构核发的合法产权证计算，该房屋向下的地下车库为该房屋附赠品，不计入房屋租赁面积，免费给乙方使用，乙方自行缴费。按照以上原则计算结果为，该房屋计租总面积7807平方米。每月租金为人民币70263元(大写柒万零贰佰陆拾叁元），年租金为人民币843156元（大写捌拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。以上租金不含税收，甲方向乙方提供收据。如乙方需要提供税票甲方须协助办理，税金由乙方承担。2、租金支付方式为:按年预先一次性提前一个月支付，即在每年9月1日正式租赁期开始前一次付清下一年租金。本协议签订后乙方在十个工作日内向甲方支付定金人民币20万元（贰拾万元），该定金在乙方向甲方支付第一年租金时转为租金。在乙方进场装修前（2015年3月15日），乙方向甲方一次性付清第一年余下租金人民币643156元（大写肆拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。以后乙方应在每年9月1日前向甲方提前一个月一次性付清下一年度租金843156元（大写捌拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。五、甲、乙双方的权利和责任2、甲方须按本合同约定时间提供该房屋供乙方使用，如甲方未按时提供则视为违约，甲方须每天按年租金总额的千分之三向乙方支付违约金。3、租赁期内，乙方须按本合同约定支付租金，如乙方逾期支付则视为违约，乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金。11、本合同签字生效后，甲乙双方应自觉严格遵守，不得违约。如有一方违约须按年租金的2倍（200%）向对方支付违约金。如乙方违约，则甲方有权终止合同，乙方除支付违约金外，须将所有装修装潢工程设施无偿留给甲方。如甲方违约，则在向乙方支付违约金外，须向乙方赔偿全部装修装潢工程设施费用。六、房屋返还时状态1、合同期满后，乙方应以经营现状将该房屋交给甲方，乙方无需将已经修改部分恢复原状，装修装饰等所有固定的不可移动财产，均无偿交归甲方所有，乙方不得故意损坏。合同还对其他内容进行了约定。同日，原、被告双方又签订了一份《关于定远汇金广场4号楼八层的补充协议》。主要约定：一、业主与出租房屋1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼八层共计625平方米（以下简称该房屋）。3、该房屋目前处于定远县人民法院保全状态，因此就该房屋有关事项补充协议。二、协议内容1、甲方负责尽快解决该房屋产权事项。2、在法院保全期内，甲方不得对外出租该房屋，并且不向乙方收取该房屋的任何费用。3、在法院保全期内，乙方不得动用该房屋，并且不向甲方支付该房屋的所有租金（每月人民币5625元，大写伍仟陆佰贰拾伍元）。4、法院保全期终结后或发生业主变更，一切权益由甲方与业主协调解决，与乙方无关，但甲方必须确保该房屋出租给乙方，并且按照原房屋出租条件执行（该条件包括每平方米每月租金人民币9元，租期15年等一切条件，参照主合同），乙方在上述条件下必须承租该房屋。5、基于上述条件，甲方在总承租合同中免去该房屋的租金，直到法院保全期终结后，按实际发生租期执行，条件与原主合同完全一致。合同、协议签订后，被告金山福成公司向原告出具《交房确认书》，“本公司‘定远金山福成文化发展有限公司’已于2015年1月26日收到李辉、陶富阔交给的汇金广场4号楼房屋。”同日（2015年1月26日），被告金山福成公司（作为甲方）与第三人京广伟业公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：―、出租房屋情况1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼7至14层(以下简称该房屋），如后附房屋产权证所示，其中第8层待甲方按照实际解决产权后再顺延执行以下相关协议。2、该房屋为商业用房，相关水电基础设施齐全配套。3、甲方确保该房屋在出租期内的任何产权关系变动不影响向乙方的出租合同义务。二、租赁用途及限定1、甲方将该房屋租赁给乙方仅限于开办城市便捷酒店（含餐饮、住宿）等合法经营活动。2、乙方不得擅自改变其性质，不得擅自转让该房屋。三、房屋交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋（以现状交房），租赁期限为15年(壹拾伍年），双方商定房屋装修免租期为6个月时间，该房屋计租期自2015年9月1日起至2030年8月31日止。四、租金、支付方式和期限1、租金：在合同期内每月每平方米租金为10元，该房屋面积共计4375平方米（不含第8层625平方米）。每月租金为人民币43750元(大写肆万叁仟柒佰伍拾元整）（第8层每月租金6250元另计），年租金为人民币525000元（大写伍拾贰万伍仟元整）（第8层每年租金75000元另计）。以上租金不含税收，甲方向乙方提供收据。如乙方需要提供税票甲方须协助办理，税金由乙方承担。2、租金支付方式为:该房屋租金由乙方按照押2付1的方式向甲方按月支付，即押金10万元（已包含第8层押金），每月租金5万元（已包含第8层租金）。本协议签订后乙方在八个工作日内向甲方支付押金人民币10万元。在乙方开始正式计租期前（即2015年9月1日前），乙方向甲方支付第1个月租金人民币5万元（如第8层没有进入计租期则减除）。以后乙方应在每月1日前向甲方一次性付清下一月度租金50000元。五、甲、乙双方的权利和责任2、甲方须按本合同约定时间提供该房屋供乙方使用，如甲方未按时提供则视为违约，甲方须每天按年租金总额的千分之三向乙方支付违约金。3、租赁期内，乙方须按本合同约定支付租金，如乙方逾期支付则视为违约，乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金。11、本合同签字生效后，甲乙双方应自觉严格遵守，不得违约。如有一方违约须按年租金的2倍（200%）向对方支付违约金。如乙方违约，则甲方有权终止合同，乙方除支付违约金外，须将所有装修装潢工程设施无偿留给甲方。如甲方违约，则在向乙方支付违约金外，须向乙方赔偿全部装修装潢工程设施费用。六、房屋返还时状态1、合同期满后，乙方应以经营现状将该房屋交给甲方，乙方无需将已经修改部分恢复原状，装修装饰等所有固定的不可移动财产，均无偿交归甲方所有，乙方不得故意损坏。合同还对其他内容进行了约定。原、被告合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告使用。被告也陆续支付租金（具体给付时间、金额见后附表），至2019年7月1日，原告认可被告已支付房租1514848元，下欠房租1014620元及违约金未付。另查明，被告与第三人合同签订后，第三人即领取营业执照，装修开办宾馆营业至今。在上述被告支付给原告的房屋租金1514848元中最后三笔（即2019年2月3日的50000元、2019年2月13日的50000元、2019年4月2日的70000元），是由第三人支付至定远县公安局曲阳派出所，由曲阳派出所支付给原告，但原告出具给曲阳派出所的领条中，均写明是领到被告金山福成公司给付的房屋租赁合同租金，而不认可是第三人京广伟业公司的租金。因被告长期拖欠租赁费用，原告遂诉讼来院。本院认为，针对原告的诉讼请求，本院分别评判如下：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效合同。对双方当事人具有法律约束力，双方均应忠实履行。现被告长期拖欠租赁费用不付，显已违约。从双方订立合同的本意看，租期为15年，原告方是为出租获利，被告是为租赁使用，且从实际履行看，被告也履行了大部分房租义务；被告的违约行为，并未真正导致合同目的不能实现，只是因为双方产生了一些纠纷，致使后期房租不付，而且原告在庭审中也表示，如果被告将房租和违约金支付掉，同意仍将房屋租赁给被告使用。希望本次诉讼结束后，被告能够忠实履行合同义务，积极想法支付房租。另外，被告及第三人均装潢对外营业，短期内终止合同，将给被告及第三人造成较大的经济损失；另外，从维护市场交易的稳定性考虑，也暂不宜解除原、被告之间的合同。故对原告要求解除原告委托业主代表陶富阔、李辉与被告于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。2、关于原告的第2项诉求，因不解除合同，故也就不存在返还涉案房屋。3、关于原告要求判决被告支付房租1014620元及违约金2597253元的诉讼请求，从现有证据可知，原告按合同约定将涉案房屋交付被告使用，但被告未按合同约定按期支付房屋租金，显已违约，被告应当承担支付下欠房屋租赁费用及承担违约金的义务。现已查明，至2019年7月1日，被告尚欠房屋租金1014620元，故对原告要求被告支付下欠房租1014620元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，双方在合同中明确约定为“乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金”，被告庭审中提出，该约定明显超过法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本院对原告主张的违约金予以降低，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，根据被告支付租赁费用情况分段计算至实际清偿之日止。关于被告及第三人所称的诉讼时效问题，因该债务系连续性债务，且被告也在陆续履行支付房租的义务，故对此辩称，本院不予采纳。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告定远县金山福成文化发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某下欠房屋租赁费1014620元及违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，根据被告支付原告租赁费用情况分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35775元，由原告陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某负担18775元，被告定远县金山福成文化发展有限公司负担17000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李恩福人民陪审员  胡业霞人民陪审员  单正兰二〇一九年十二月十八日书 记 员  陈世建附：被告支付原告租金表一览表2016年12月15日（含直接付雍凤引8万）付424848元2017年10月27日（含直接付雍凤引5万）付250000元2017年12月11日付30000元2018年1月16日付70000元2018年2月15日付70000元2018年3月13日付150000元2018年4月17日付50000元2018年5月11日付70000元2018年6月20日付50000元2018年7月19日付50000元2018年8月18日付50000元2018年9月23日付50000元2018年10月24日付30000元2019年2月3日付50000元（实际是京广伟业支付）2019年2月13日付50000元（实际是京广伟业支付）2019年4月2日付70000元（实际是京广伟业支付）合计：1514848元。附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。