安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2282号原告：张明光，男，汉族，1941年8月5日出生，淮北市水泥厂退休职工，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区南黎花园小区。被告：朱学军，男，汉族，1973年7月8日出生，职业不详，住广东省从化市。原告张明光与被告朱学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告朱学军下落不明，本案于2019年7月4日裁定转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告张明光到庭参加诉讼；被告朱学军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明光向本院提出诉讼请求：1、判令朱学军支付所拖欠的租金合计14800元及利息643.8元（利息按银行同期年贷款利率计算，暂计至2019年7月）；2、判令张明光与朱学军的租房合同解除，朱学军归还房屋钥匙、搬离房屋；3、本案诉讼费用由朱学军承担。事实和理由：2017年7月25日，张明光与朱学军签订一份房屋租赁合同，合同约定张明光将位于黎苑一期38栋504室房屋出租给朱学军，每月房租800元，房租一年支付一次，先交租后住房，房租期为2年。朱学军应当在承租期内保持门窗、家具、电器完好，室内整洁，如有损坏视情况赔偿，不得转租他人。两方未约定违约金事宜。合同签完后，张明光体谅朱学军生活困难，在2018年7月8日允许朱学军以打欠条方式，在拖欠第一年房租5200元的情况下继续承租。但自2018年10月以后，张明光一直无法联系上朱学军，也未见到其本人。朱学军至今仍然未支付其所欠租金。朱学军的行为已严重损害了张明光的合法权益，为维护张明光的合法权益，特向贵院起诉，请判如所请。朱学军未到庭未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年7月25日张明光与朱学军签订房屋租赁协议书，约定：自2017年7月25日甲方张明光将位于黎苑一期38栋504室房屋出租给乙方朱学军，每月租金800元，房租每年支付一次，先交租后住房，押金1000元，退租时返还；乙方在租用期间要保持门窗、家具、电器完好，室内整洁，如有损坏视情况赔偿，不得转租他人。协议书下方备注：此房租期为两年，租金费用按年付费，先交一年（预交一季度，季度前将其余费用交清）。协议签订后，朱学军即搬入租赁房屋居住。租赁期间，朱学军共支付租金4400元，押金未支付。2018年7月8日朱学军书写欠条，确认尚欠张明光5200元。2018年9月20日朱学军将房屋钥匙邮寄给张明光，周明光予以拒收。张明光于2019年6月打开涉案房屋的门锁。张明光为本案诉讼支出公告费350元。另查明，李红梅系相山区黎苑新村38幢504所有人，系张明光的儿媳妇。2017年5月12日李红梅出具委托书，委托其公公张明光代为出租及管理涉案房屋。以上事实，有张明光提交的房屋租赁协议书、欠条、不动产登记证书、委托书、公告费发票，以及当事人陈述予以证明，本院予以认定。本院认为，张明光与朱学军签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性的规定，系有效协议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金及违约责任。根据合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，朱学军于2018年9月20日已经邮寄涉案房屋钥匙给张明光，以行动表明其不再继续履行合同义务，张明光收到解除合同的通知后未在三个月内提起诉讼，亦未对涉案房屋时进行处置，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。承租人朱学军解除该房屋租赁合同但未提前3个月通知房屋出租人张明光，属违约行为，应当承担给付3个月房屋租金2400元的违约责任。张明光诉请朱学军给付2018年9月21日之后的房屋租金，无事实依据，本院不予支持。张明光将涉案房屋交付朱学军使用后，朱学军共向张明光支付4400元，即已经支付了2017年7月25日至2018年1月10日的租金，2018年1月11日之后的租金没有支付。朱学军应向张明光支付2018年1月11日至2018年9月20日的租金6640元，及承担违约解除合同的违约责任，即向张明光给付违约金2400元。至2018年9月20日张明光拒收朱学军邮寄的房屋钥匙，租赁合同已经解除，且在此之前朱学军已经搬离涉案房屋，且张明光已于2019年6月打开涉案房屋的门锁，故张明光要求解除合同、归还钥匙、搬离房屋的诉讼请求，本院不再支持。另张明光为本案诉讼支出公告费350元，应由朱学军承担。关于利息。双方签订的租赁协议对逾期支付租金的违约责任未作约定，至2018年9月20日朱学军已搬离涉案房屋，租赁协议已经解除，故张明光要求朱学军按照欠付租金14800元计算逾期利息，缺乏事实依据，本院仅对其中欠付租金6640元视为本金按同期银行贷款利率，即年利率4.35%的标准自起诉之日即2019年4月23日起计算至2019年7月23日的利息72.2元予以支持；超过部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱学军于本判决生效后十五日内给付给原告张明光房屋占有使用费6640元、违约金2400元、利息72元、公告费350元，合计9462元；二、驳回原告张明光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由原告张明光负担72元，被告朱学军负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  唐晓芳人民陪审员  梁永祥二〇一九年十月二十二日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。