天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初1754号原告：张哲泰，男，1970年11月9日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：顾某2，男，1976年3月3日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：韩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。被告：刘兰英，女，1951年3月10日出生，汉族，河北省龙卢县石门小学退休教师，住天津市北辰区。被告：顾某1，女，2005年9月28日出生，汉族，天津市惠山中学学生，住天津市河北区。法定代理人：顾某2（父女关系），基本情况同前。原告张哲泰与被告顾某2、刘兰英、顾某1房屋买卖合同纠纷一案，天津市河北区人民法院于2017年1月4日立案后，于2017年5月26日作出（2017）津0105民初109号民事判决书。原告张哲泰不服，提出上诉。天津市第一中级人民法院于2017年9月4日作出（2017）津01民终5278号民事判决书。原告仍不服，向天津市高级人民法院申请再审。2018年8月31日，天津市高级人民法院作出（2018）津民申1151号民事裁定书，指令天津市第一中级人民法院再审本案。天津市第一中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）津01民再50号民事裁定书，裁定本案发回天津市河北区人民法院重审。天津市河北区人民法院于2019年1月3日立案重审，重审期间原告认为该院原审审判员和书记员未能公正处理涉诉房屋买卖纠纷，对该院审理本案提出异议并申请该院回避，天津市河北区人民法院遂报请天津市第一中级人民法院指定管辖，天津市第一中级人民法院于2019年1月30日作出（2019）津01民辖19号民事裁定书，裁定本案由天津市红桥区人民法院审理。本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张哲泰，被告顾某2并作为顾宴宁法定代理人、被告顾某2委托诉讼代理人韩鹏，被告刘兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张哲泰向本院提出诉讼请求：1.要求三被告向原告支付违约金344000元、迟延履行金6020元，返还定金20000元、赔偿中介费34000元及保费5160元，共计409180元；2.诉讼费、保全费以及其他费用由被告承担。事实和理由：被告顾某2与刘娜系夫妻关系。2016年11月17日，原告与刘娜、被告顾某2在天津圣洋房产经纪有限公司自愿签订《房屋买卖合同》一份，约定刘娜以1720000元的价格将其名下坐落河北区吉泰花园3-1-601号房屋卖给原告，合同约定定金100000元。该协议签订后，原告交付20000元定金，剩余80000元定金未付。合同中约定30日内交付定金，但是违约条款中还有一个10天的宽限期，所以一共是40天。原告在合同约定期限内通过中介多次催告被告来拿取80000元定金，被告表示不急用钱，先不拿，原告对此也表示无奈。原、被告之间一直是通过中介沟通，私下里没有见过。因涉案房屋尚有贷款，原告积极配合被告并帮助被告找银行运作平贷事宜，但在平贷工作完成之前，2016年12月25日被告顾某2突然告诉中介不同意出售房屋。次日，中介通知原告说因为刘娜病故房屋不再出售，原告又给中介打电话说要找被告顾某2当面协商此事，被告顾某2说刘娜遗言说不让出售房屋，被告刘兰英也不让出售房屋，12月31日顾某2的哥哥与原告通过中介进行协商，他哥哥认可他们存在违约行为。因被告的违约行为给原告造成经济损失，原告为维护自身的合法权益，请求法院判如所请。被告顾某2、顾宴宁辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求依法驳回其诉讼请求。刘娜与原告张哲泰于2016年11月17日签订了房屋买卖合同，约定在合同签订当天交纳20000元定金，然后在签订合同之后的30日内再交另外80000元定金，12月9日中介给顾某2打电话通知说原告准备交定金，让顾某2去中介处收取，当时刘娜做手术，顾某2无法去取，中介说必须本人到中介处收取现金，12月20日刘娜就去世了。在原告支付第二次定金期限届满之前，被告从未向原告明确表示过不再卖房，被告认为是原告违约在先，因为交付定金的义务是单方履行义务。原告当庭陈述他从头到尾只是给中介打过一个电话，说他自己要交定金，然后中介把顾某2的回复告诉他了，说人家无法收取定金，被告客观情况无法到现场收取现金，原告作为单方履行义务一方应该采取其他的方法继续履行该义务。因此，被告顾某2、顾某1认为河北区人民法院以及天津市第一中级人民法院对于双方责任的认定符合法律规定，被告顾某2、顾某1认可河北区法院的原一审判决结果。被告刘兰英辩称，被告刘兰英只知道女儿刘娜因为看病要卖房这个事实，对于原告与被告顾某2之间的纠纷是在河北区法院向被告刘兰英送达传票时才知道的，整个房屋买卖过程被告刘兰英都没有参与，也没有违约，被告刘兰英从未说过不同意卖房。对于刘娜的遗产被告刘兰英享有继承的权利，也有替女儿还债的义务，但是如果是本案的责任被告刘兰英没有义务去承担，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告顾某2与刘娜（已故）系夫妻关系，二人育有一女名顾某1，被告刘兰英系刘娜之母，刘娜父亲刘树桐于2008年5月死亡。2016年11月17日，原告张哲泰与刘娜通过案外人天津圣洋房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定刘娜以1720000元的价格将其名下坐落河北区xx号房屋出售给原告。合同签订当日，原告向刘娜交付定金20000元，并向天津圣洋房产经纪有限公司交纳中介费34000元。合同第三条约定：在本合同生效之后30日内再向卖方支付定金80000元；第十一条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；第十二条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原告在合同约定期限内通过中介公司告知被告顾某2来拿取80000元定金，其表示不急用钱，先不拿，等需要钱的时候再联系。2016年12月24日，被告顾某2通过中介通知原告因刘娜去世不再出售诉争房屋，后原告张哲泰与被告顾某2曾于12月26日、31日两次前往中介公司就房屋买卖问题进行当面协商，被告顾某2于2016年12月31日向原告出具《告知书》，主要内容为：因家庭原因，顾某2决定该房屋终止合同。另查，2016年11月24日，刘娜第四次于天津市第一中心医院住院治疗，主要诊断为T细胞淋巴瘤，住院期间进行了手术及化疗等治疗，于2016年12月20日死亡。被告刘兰英曾于2017年11月30日起诉本案被告顾某2、顾宴宁继承纠纷，要求依法继承包括本案涉诉房屋在内的刘娜全部遗产，该案现已发回重审并中止审理，等待本案审理结果。本院认为，原告张哲泰与刘娜签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，刘娜因病去世，三被告作为第一顺位法定继承人均未表示放弃对遗产的继承，根据《继承法》第三十三条的规定，三被告理应在继承遗产的范围内对被继承人刘娜的债务承担清偿责任，故本案涉诉合同的全部权利义务应由三被告共同承继。根据合同约定，原告应自签订合同之日起30日内交纳剩余80000元定金，庭审中，被告顾某2也认可在合同约定的履行期限内原告已通过中介告知其可以领取该款项了，但其表示不急用钱，先不拿，并于2016年12月31日向原告出具《告知书》，明确表示不再继续履行合同。综合原、被告的陈述及相关证据，三被告在刘娜死亡后，有义务以继承人的身份协助原告履行合同义务，完成买卖交易，但被告顾某2表示终止合同，致使合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约。现原告主张返还定金，赔偿违约金等系行使合同法定解除权，合同应予以解除。合同解除后，三被告应在继承遗产范围内共同承担返还定金及赔偿违约金的责任。原告依据合同约定向三被告主张违约金344000元（1720000＊20%），有合同依据，予以支持。被告虽抗辩提出约定的违约金数额过高，但并未向法庭提供任何证据，其抗辩理由不成立,本院不予采纳。原告要求三被告赔偿迟延履行金、保费及中介费，但其未能举证证明实际损失高于约定的违约金数额，故上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张哲泰与被告顾某2之妻刘娜于2016年11月17日签订的《房屋买卖合同书》，被告顾某2、刘兰英、顾宴宁于本判决生效之日起十五日内返还原告张哲泰定金20000元；二、被告顾某2、刘兰英、顾宴宁于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张哲泰违约金344000元；三、驳回原告张哲泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，保全费30元，由被告顾某2、刘兰英、顾宴宁共同负担。审 判 长  冯晓飞审 判 员  庞 婕人民陪审员  王燕军二〇一九年六月十一日法官助理杨德三附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。