江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初9935号原告费亚芬，女，1975年12月20日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托代理人周叙明、吴赢。被告张建军，男，1976年2月1日出生，汉族，户籍地河南省内黄县，送达地址江苏省。原告费亚芬与被告张建军、李书利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法由审判员储振宇于2019年9月19日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告费亚芬的委托代理人周叙明、吴赢，被告张建军，被告李书利的委托代理人王槐兴到庭参加诉讼。2019年12月23日，费亚芬申请撤回对李书利的起诉，本院已依法裁定予以准许。后本案依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员许庆健、恽敖兴组成合议庭，于2020年1月16日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告费亚芬的委托代理人周叙明，被告张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费亚芬诉称：2007年12月25日，她与张建军签订房屋转让协议，约定张建军将其所有的江阴市申港江南花园1幢205室拆迁安置房转让给她，转让款310800元一次性付清后，房屋归她所有；房屋符合产权证办理条件后，张建军应配合将房屋登记到她名下，相关费用由她承担；协议签订后，双方均不得反悔，如有反悔，反悔一方支付对方违约金100000元。协议签订后，她按约向张建军支付了全部购房款。案涉房屋符合产权证办理条件后，张建军瞒着她将房屋登记在其名下。她知晓情况后，要求张建军将房屋过户给她，但张建军以各种理由拒不办理。嗣后，因张建军其他债务纠纷，案涉房屋被无锡市梁溪区人民法院(以下简称梁溪法院)查封，并在执行程序中被拍卖，房屋的评估价格为683500元。她曾提出执行异议，但被梁溪法院驳回。至此，张建军已无法按协议约定将房屋过户到她名下，构成根本违约，故她特诉至法院，请求判令：1、解除她与张建军签订的房屋转让协议；2、张建军返还购房款310800元，并赔偿损失372700元，合计683500元；3、案件受理费、保全费由张建军承担。张建军辩称：1、同意解除房屋转让协议，返还费亚芬购房款310800元；2、房屋转让协议虽约定，他如违约，应承担违约金100000元，但案涉房屋自2007年12月25日至被拍卖时一直由费亚芬居住、使用，费亚芬所获房屋租金已足以抵消因他违约产生的损失，故他不同意承担费亚芬主张的违约损失。经审理查明：张建军与李书利于1999年2月6日登记结婚，2012年4月26日协议离婚。2007年12月25日，费亚芬与张建军签订房屋转让协议1份，约定张建军将其所有的江阴市申港江南花园1幢205室拆迁安置房(含车库1间)转让给费亚芬，转让款310800元；费亚芬付清购房款后，房屋归费亚芬所有；房屋符合产权证办理条件后，张建军应配合将房屋登记到费亚芬名下，相关费用由费亚芬承担；双方(对协议)均不得反悔，如有反悔，反悔一方支付对方违约金100000元。同日，费亚芬向张建军交付购房款310800元，张建军将房屋交付费亚芬。2009年3月，张建军将案涉房屋产权登记在其名下。费亚芬知悉后，曾向张建军催办房屋过户手续，但因张建军要求费亚芬再支付购房款30000元，费亚芬未同意，过户手续未能办理。2015年12月24日，张建军向重庆金安小额贷款有限公司(以下简称金安公司)签订授信及借款合同1份，约定授信金额236000元，授信期限60个月，每笔借款按3%收取手续费，在借款发放日一次性支付；还款期限36个月的贷款利率为年利率9.2%；借款逾期的，就逾期款项中的借款本金及利息自逾期之日起按0.1%每日计收逾期罚息，应付款项逾期满80天，金安公司可提前收贷。同日，张建军与平安普惠融资担保有限公司(以下简称普惠公司)签订最高额委托担保合同1份，委托普惠公司就上述借款合同项下的借款向金安公司提供连带责任保证。张建军与普惠公司另签订最高额反担保抵押合同1份，以案涉房屋在最高额本金236000元的范围内提供抵押反担保，并办理了房屋他项权证。当日，普惠公司又与金安公司签订最高额保证合同1份，由普惠公司为上述张建军借款合同项下的借款提供连带保证责任。2016年1月1日，金安公司在扣除6900元贷款手续费后，向张建军实际发放贷款223100元,贷款期限36个月，贷款年利率9.2%，每月等额本息还款。自2016年5月3日起，张建军即逾期或不足额偿还到期应付贷款本息及担保费，且自2016年8月起未再偿还到期应付贷款本息及担保费。2016年10月24日，普惠公司履行保证责任，向金安公司代偿了201082.19元，其中借款本金195920.4元、利息4649.5元、罚息512.29元。后张建军还款3000元。2018年1月24日，普惠公司诉至梁溪法院，请求判令：1、张建军支付代偿金额198664.86元（其中本金193503.17元、利息4649.5元、罚息512.29元）；2、张建军支付代偿滞纳金（以代偿金额198664.86元为基数，自2016年10月25日起，按照0.1%/天计算至清偿全部款项之日）；3、普惠公司有权就江阴市申港江南花园1幢205室抵押房产享有优先受偿权；4、张建军承担律师费10000元；5、张建军承担案件诉讼费用。2018年6月5日，梁溪法院作出(2018)苏0213民初878号民事判决书，判令：1、张建军应于本判决生效后10日内偿还普惠公司代偿款190593.66元，并支付相应滞纳金（以190593.66元为基数，自2016年10月25日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2、张建军应于本判决生效后10日内支付普惠公司律师费10000元；3、如张建军未能履行上述判决给付义务，普惠公司有权就张建军提供抵押的江阴市申港江南花园1幢205室房产折价、拍卖或变卖所得的价款在236000元范围内对上述第一、二项确定的债权及本案诉讼费用优先受偿；4、驳回普惠公司其他诉讼请求。上述判决书生效后，根据普惠公司的申请，梁溪法院于2019年1月7日立案执行［案号为(2019)苏0213执35号］。在执行过程中，梁溪法院作出执行裁定，对江阴市申港江南花园1幢205室房屋进行评估、拍卖。2019年2月20日，无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，认定江阴市申港江南花园1幢205室房屋的市场价值为683500元(含装修价值7100元)。执行中，费亚芬提出执行异议，认为江阴市申港江南花园1幢205室房屋已归其实际占有，因张建军不予配合而未能办理过户手续，请求梁溪法院中止对案涉房屋的执行。2019年4月22日，梁溪法院裁定驳回了费亚芬的执行异议请求。2019年7月，案涉房屋被梁溪法院拍卖，拍卖实际成交价为669000元。同月，费亚芬搬离案涉房屋。2019年7月1日，费亚芬将张建军、李书利诉至本院。2019年12月23日，费亚芬申请撤回对李书利的起诉，本院已依法予以准许。另查明：审理中，费亚芬主张按案涉房屋的拍卖实际成交价669000元计算其损失，损失金额为358200元(66900元-310800元)。再查明：2019年10月18日，李书利向本院递交承诺书1份，承诺书的主要内容为：1、案涉房屋拍卖所得款项在扣除已被执行部分后的剩余价值归张建军个人所有；2、张建军对外所欠一切债务由其本人承担，与她无关。上述事实，有离婚登记审查表、离婚协议、房屋转让协议、收条、(2018)苏0213民初878号民事判决书、(2019)苏0213执异33号执行裁定书、房地产司法鉴定估价报告、承诺书及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：当事人一方迟延履行主要义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，费亚芬与张建军签订的房屋转让协议合法有效，双方均应按约履行协议义务。但在案涉房屋符合办证条件后，张建军未能按约主动、及时将房屋过户到费亚芬名下，且擅自提高房屋售价，遭费亚芬拒绝后，不配合办理房屋过户手续，其行为已构成违约，有违诚信。其后，张建军又将案涉房屋抵押给他人，最终被法院依法拍卖，致使费亚芬在事实上已无法取得房屋所有权，其签订房屋转让协议的目的无法实现。在此情况下，费亚芬依法有权解除房屋转让协议，张建军理应返还购房款，并赔偿损失。费亚芬主张按案涉房屋的拍卖实际成交价669000元计算违约损失358200元，该损失属费亚芬在张建军违约后能够预见的可得利益损失，该计算方法符合法律规定，本院予以支持。房屋转让协议虽约定了违约金条款，但因双方约定的违约金100000元不足以弥补费亚芬的实际损失，费亚芬依法有权要求张建军赔偿她因其违约造成的实际损失。对张建军所作案涉房屋自2007年12月25日至被拍卖时一直由费亚芬居住、使用，费亚芬所获房屋租金足以抵消违约损失的抗辩意见，因费亚芬支付购房款后，系合法占有、使用案涉房屋，且房屋转让协议因张建军严重违约而解除，故其抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除费亚芬与张建军于2007年12月25日签订的房屋转让协议。二、张建军应于本判决发生法律效力之日起10日内返还费亚芬购房款310800元，并赔偿费亚芬损失358200元，合计669000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10490元，保全费4020元，合计14510元(费亚芬已预交)，由费亚芬负担155元；张建军负担14355元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付费亚芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  储振宇人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇二〇年一月二十二日书 记 员  陆海燕