连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初5130号原告：林志东，男，1991年8月22日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。原告：施隐纾，女，1991年3月17日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。两原告共同委托诉讼代理人：孙海潮，北京市海勤律师事务所律师。被告：张晓芳，女，1978年12月27日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被告：赣榆区青口镇品尚百货商店，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海社区文化东路。经营者：张晓芳。两被告共同委托诉讼代理人：陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。第三人：连云港融鑫农贸市场有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇2#小区赛洋实业有限公司第2幢北2户。法定代表人：穆维山，经理。委托诉讼代理人：顾长法，男，1960年12月5日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。系连云港融鑫农贸市场有限公司副经理。原告林志东、施隐纾与被告张晓芳、赣榆区青口镇品尚百货商店（以下简称品尚百货商店）、第三人连云港融鑫农贸市场有限公司（以下简称融鑫农贸公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林志东、施隐纾的共同委托诉讼代理人孙海潮、被告张晓芳、品尚百货商店的共同委托诉讼代理人陈西飞、第三人融鑫农贸公司的委托诉讼代理人顾长法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林志东、施隐纾向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告腾退非法占用原告位于江苏省连云港市赣榆区北侧青口镇2号小区的房屋和场地（价值647.78万元）；2、请求判决被告向原告支付非法占用原告房屋、场地期间的占有使用费162756元（以每日822元为标准自2018年10月30日计算至2019年5月15日）；以上两项合计6640556元。3、请求判决案件受理费由被告承担。事实与理由：原告通过民事诉讼于2018年10月29日依法取得位于江苏省连云港市赣榆区北侧青口镇2号小区的房产所有新世纪花园小区新世纪市场的土地使用权。2019年4月1日，连云港市赣榆区不动产登记局向原告颁发苏（2019）赣榆区不动产权第0005249号不动产权证书。青口镇文化东路北侧宗地面积3081.78平方米的国有土地使用权（包括青口镇2号小区）、建筑面积240.74平方米房屋的房屋所有权正式登记在原告名下。但被告非法占用原告位于赣榆区北侧青口镇2号小区约2000平方米的房屋和场地经营赣榆区青口镇品尚百货商店。经原告多次催促，至今拒不腾退。被告应当立即腾退非法占用原告的房屋、场地，并支付非法占用期间的占有使用费162756元。为保护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告张晓芳辩称，1、原告要求答辩人腾退文化东路北侧2号小区的房屋和场地并支付使用费162756元无任何事实和法律依据。涉案2号小区地块原属连云港天泰房地产开发有限公司。2015年8月，经连云港市赣榆区住房和城乡建设局批准并经连云港天泰房地产开发有限公司授权，准予天泰公司下属公司连云港融鑫农贸市场有限公司在涉案地块上建设房屋用于市场经营。2018年6月25日，答辩人张晓芳与连云港融鑫农贸市场有限公司签订《房屋租赁合同》，由答辩人租赁使用涉案地块上的房屋用于开百货商店，租期为2018年2月15日至2028年12月15日，共十年，租金每年25万元。答辩人依约支付25万元并依法办理工商执照和税务登记证。原告是2019年4月1日才取得不动产登记证书，仅享有宗地面积3081.78平方米的使用权，但对宗地上的房屋没有所有权。所以，答辩人现使用的房屋不属于原告所有，原告无权要求答辩人腾退房屋。2、即使原告对上述宗地及房屋享有完全的权属，因答辩人签订房屋租赁合同的行为在先，根据“买卖不破租赁”的合同法原则，原告也无权要求答辩人腾退房屋。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告品尚百货商店的答辩意见同上。第三人融鑫农贸公司述称，2015年9月5日，第三人受连云港天泰房地产开发有限公司执行董事徐某的委托进行对该市场的建造，现有三方签订的责任书为证。2015年11月14日，取得赣榆区住房和城乡建设局下发的建设工程规划许可证，第三人的法人穆维山组织人力物力进行建造。市场建好后由于连云港天泰房地产开发有限公司没有资金支付给穆维山，经协商自2016年11月17日起该市场变更为连云港融鑫农贸市场有限公司。其中穆维山占有85%股份，连云港天泰房地产开发有限公司占15%股份。涉案市场的建成是穆维山个人投资，所有的债权债务都由连云港融鑫农贸市场承担。连云港融鑫农贸市场有限公司合法登记并取得营业执照。原告诉被告及第三人侵占房屋无事实及法律依据。第三人得到市场在前，原告得到市场在后，根据原告提供的确权证书，不存在涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷作证，对有异议的事实和证据，本院认定如下：两原告系夫妻关系。2013年，案外人穆某向原告林志东借款900万元，期限为1个月。后穆某未还款，原告林志东向北京市海淀区人民法院提起诉讼。北京市海淀区人民法院经审理于2015年作出（2015）海民（商）初字第1885号民事判决书，判决穆某向原告林志东偿还借款900万元及逾期利息等。在该案审理过程中，应林志东的申请，北京市海定区人民法院依法查封连云港天泰房地产开发有限公司名下的位于江苏省连云港市赣榆县青口镇2号小区第1、2、3、4幢房屋（房屋所有权证号：赣房产权证青字第××号）及位于江苏省连云港市赣榆县青口镇文化东路新世纪花园小区西侧新世纪市场土地（国有土地使用证号：赣国用（2008）第4484号）。穆某未履行生效判决，原告林志东申请强制执行。2017年11月，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108执异247号民事裁定书，裁定：一，追加连云港天泰房地产开发有限公司为执行依据为（2015）海民（商）初字第1885号民事判决书和（2016）京01民终2842号民事判决书执行案件的被执行人；二、连云港天泰房地产开发有限公司在其承诺范围内，即在其名下的江苏省赣榆县青口镇文化东路新世纪花园小区西侧新世纪市场土地使用权（国有土地使用证号：赣国用（2008）第4484号）和江苏省赣榆县青口镇2号小区第1、2、3、4幢房屋（房屋所有权证号：赣房产权证青字第××号）的财产范围内，以本案生效民事判决书确认的穆某应履行而未履行的债务为限，对林志东承担清偿责任。后北京市海淀区人民法院委托评估机构对连云港天泰房地产开发有限公司所有的位于江苏省连云港市赣榆县青口镇2号小区1、2、3幢全部商业用房的房产市场价值进行评估。估价对象1幢房屋建筑面积2116.96平方米，2幢房屋建筑面积199.69平方米，3幢房屋建筑面积75.26平方米。2018年10月29日，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108执6261号民事裁定书，裁定如下：一、将被执行人连云港天泰房地产开发有限公司名下的位于江苏省连云港市赣榆县青口镇2号小区的房产及青口镇文化东路新世纪花园小区西侧新世纪市场的土地作价647.78万元交付申请人林志东抵偿债务。江苏省连云港市赣榆县青口镇2号小区的房产所有新世纪花园小区西侧新世纪市场的土地使用权自裁定送达申请执行人起转移。二、申请执行人林志东可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年11月6日，原告林志东的委托诉讼代理人王某领取了该裁定书。2019年4月1日，连云港市赣榆区不动产登记局向两原告颁发不动产权证书，载明权利人林志东、施隐纾，共有情况共同共有，坐落青口镇文化东路北侧，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质出让/市场化商品房，面积共有宗地面积3081.78/房屋建筑面积240.74㎡。因原产权证的分户图（丘号222183）上第（1）幢建筑物已拆除翻建，翻建后无建房手续，故未对该部分确权。另查明，2015年8月21日，连云港市赣榆区发展和改革委员会赣发改服【2015】337号文件，内容如下：连云港天泰房地产开发有限公司：你公司报来关于建设新世纪农贸市场项目的请示及相关附件收悉，经研究，现将有关事项通知如下：一、根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《省政府关于印发》、《江苏省政府核准的投资项目名录（2004年本）的通知》（苏政法【2005】38号）的要求，该项目属于企业投资并实行备案管理的项目，现同意该项目备案。二、本项目主要建设内容：项目用地3101.8平方米，摊位建筑面积1687.2平方米。三、本项目总投资为1500万元，项目所需资金全部都有企业自筹解决。四、项目建设地点赣榆区文化东路新世纪花园小区西侧。2015年8月29日，连云港市赣榆区住房和城乡建设局向连云港天泰房地产开发有限公司下发新世纪农贸市场复建项目规划设计方案批复。批复意见如下：一、市场性质为农贸市场，不得改变项目功能及布局。二、原则同意方案总平面布局及开发强度。地块规划总用地面积约3108平方米，总建筑面积1550平方米，容积率为0.5，建筑密度50%。2015年11月14日，连云港市赣榆区住房和城乡建设局向连云港天泰房地产开发有限公司下发建设工程规划许可证。许可证载明建设名称新世纪农贸市场，位置新世纪花园小区西侧，建筑面积1550.4平方米。第三人融鑫农贸公司主张取得建设规划许可证后，由其法人穆维山组织人员进行建设，由于连云港天泰房地产开发有限公司无资金支付给穆维山，便将市场变更为融鑫农贸公司。但建成的农贸市场至今未办理房屋所有权证书。2018年6月25日，第三人融鑫农贸公司与被告张晓芳的丈夫姚某签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁地点赣榆区文化东路融鑫农贸市场，面积1800平方，期限自2018年12月15日至2028年12月15日，租金前三年每年租金250000元，后七年每年租金300000元。被告张晓芳租赁该场地后在此经营赣榆区青口镇品尚百货商店。再查明，登记在原告林志东、施隐纾名下的位于连云港市赣榆区北侧的房屋240.74平方，其中230.51平方被第三人融鑫农贸公司租赁给被告品尚百货商店使用，10.23平方由案外人在使用。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。2018年10月29日，北京市海淀区人民法院作出民事裁定，将连云港天泰房地产开发有限公司名下的位于江苏省连云港市赣榆县青口镇2号小区的房产及青口镇文化东路新世纪花园小区西侧新世纪市场的土地交付原告林志东抵偿债务，并自裁定书送达即2018年11月6日至原告林志东起房产所有权、土地使用权转移。但在该裁定书送达之前，连云港天泰房地产开发有限公司已将2号小区的大部分房产拆除，翻建成目前被告品尚百货商店经营的超市，该部分目前未登记在两原告名下，原告林志东、施隐纾无权要求被告品尚百货商店腾退。登记在原告林志东、施隐纾名下的房产面积240.74平方米，目前被告品尚百货商店使用230.51平方，就该部分，第三人融鑫农贸公司无权对外租赁，被告品尚百货商店应腾退给原告林志东、施隐纾，并支付自2018年11月6日至2019年5月15日止，按每日87.71元（250000元÷1800平方米÷365天×230.51平方米）计算占用期间的使用费。登记在原告林志东、施隐纾名下的座落于连云港市赣榆区北侧的土地，目前土地上所建造的房屋产权未登记在原告林志东、施隐纾名下，不具备交付条件，待原告林志东、施隐纾取得产权后，可才行主张。被告张晓芳系被告品尚百货商店的经营者，应与被告品尚百货商店一并承担责任。综上所述，对原告林志东、施隐纾诉讼请求中合法的部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告赣榆区青口镇品尚百货商店、被告张晓芳应于本判决生效之日起十日内腾退位于连云港市赣榆区北侧的房屋（面积230.51平方米）。二、被告赣榆区青口镇品尚百货商店、被告张晓芳应于本判决生效之日起十日内向原告林志东、施隐纾支付自2018年11月6日至2019年5月15日的占用期间使用费16753元。三、驳回原告林志东、施隐纾的其他诉讼请求。案件受理费58284元，由原告林志东、施隐纾承担48074元，被告赣榆区青口镇品尚百货商店、张晓芳承担10210元（该款项，原告林志东、施隐纾已预交，被告赣榆区青口镇品尚百货商店、张晓芳应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告林志东、施隐纾）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费58248元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。审 判 长  姜 莉审 判 员  刘 彬人民陪审员  樊翠香二〇一九年十一月十三日书 记 员  杨 爽