四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初2457号 原告：曹咏程，男，汉族，生于1975年9月28日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景圆欢，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：刘定远，男，回族，生于1982年4月1日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志律师事务所律师。 被告：肖乐，女，汉族，生于1984年3月8日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周庆，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘玲玉，四川众城律师事务所律师。 被告第三人：绵阳市百亚房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：夏凡凡，四川蜀兴律师事务所律师。 原告曹咏程与被告刘定远、肖乐，第三人绵阳市百亚房地产经纪有限公司（下称百亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹咏程及其委托诉讼代理人吴庆阳，被告刘定远的委托诉讼代理人邹金池，被告肖乐的委托诉讼代理人周庆、潘玲玉，第三人绵阳市百亚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人夏凡凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹咏程向本院提出诉讼请求：1、判令二被告因违约退还定金4万元；2.判令二被告赔偿原告房屋增值损失13万元；3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：请求判令解除原、被告之间的《房地产买卖合同》。原告庭后又变更诉讼请求为:第一项诉讼请求变更为判令被告肖乐和第三人绵阳市百亚房地产经纪有限公司双倍退还原告定金4万元；第二项诉讼请求变更为判令被告肖乐和第三人绵阳市百亚房地产经纪有限公司赔偿原告房屋增值损失13万元；第三项诉讼请求不变；原告于2019年8月30日要求撤销当庭增加的诉讼请求判令解除原、被告之间《房地产买卖合同》，同时将第三人绵阳市百亚房地产经纪有限公司变更为被告；原告于2019年8月19日申请撤回对刘定远的起诉，本院依法予以准许。事实及理由：2017年12月，原告计划在绵阳市经开区购买一套商品房用于居住，于是在网上浏览各种房屋中介挂出的出售信息。2017年12月24日，原告看到被告百亚公司的出售信息：刘定远出售一套位于经开区（即万达观澜小区）8栋1单元15楼2号的二手房，挂牌出售价63万元。原告根据被告百亚公司留的电话号码，联系百亚房地产经纪人贾成预约了实地看房，看完房屋后原告比较满意，遂与贾成一同到公司的第五分公司门市部约见该房屋所有权人刘定远商谈签合同事宜。可是，最终来洽谈的不是刘定远而是自称为刘定远未婚妻的被告肖乐，被告肖乐称受刘定远的委托全权处理该二手房售卖事宜。鉴于该房屋系通过被告百亚公司买卖，故原告与被告肖乐及被告百亚公司一起商谈了房屋买卖细节；最终，三方以61.5万元的价格达成一致意见，并于当日签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0000036），约定：刘定远应在2018年4月23日前办理过户手续，原告在签订新合同时支付剩余金额，由原告支付被告百亚公司佣金费用等内容。签订《房地产买卖合同》时，原告支付定金2万元。合同签订后，原告多次要求被告百亚公司约见刘定远，欲与其签订《二手房买卖合同》以及办理过户相关手续。但至今被告百亚公司也未能将对方约谈在一起，2018年，被告百亚公司向原告转达被告肖乐表示刘定远不愿继续履约，该房不再出售。2017年至今，绵阳房价涨势迅猛，为购买该房屋，原告已是倾尽所有家产，被告的这一违约行为导致原告再也无法以同样的价格购买同地段同户型的房屋。同时，原告失去该房屋因增值所带来的现实利益20多万元。原告多次联系被告肖乐以及被告百亚公司要求继续履行合同无果。 被告肖乐辩称，原告与我签订《房地产买卖合同》时就明知我不是案涉房屋的所有权人，并且我没有刘定远的委托授权。原告没有取得案涉房屋，合同因刘定远不予追认而无效，合同中的定金条款也属于无效条款。定金是以实际交付为要件，我没有实际取得定金，2万元定金至今还在被告百亚公司处，不应当由我返还定金。原告与被告百亚公司在签订合同时没有审查合同，应当就合同无效承担过错，案涉房屋从签订合同到现在房价没有上涨，原告不存在增值损失。 被告百亚公司辩称，被告百亚公司作为居间方向双方提供订立合同的机会，且根据合同约定百亚公司也已经履行了居间义务，被告百亚公司收取定金是基于肖乐的委托。双方在签订《房地产买卖合同》时，被告百亚公司就已经将房屋现状以及签订合同的主体情况告知双方，签订合同时被告肖乐只带了房屋买卖合同的原件，原告是在知悉并了解的情况下签订该合同。被告百亚公司也通知双方协商解决，且百亚公司建议将定金退还给原告，可是各方协商未果。被告百亚公司没有在合同中收益，也没有收取佣金，不应当承担责任。 本院经审理认定以下事实：案涉房屋位于绵阳市经开区万达华府8幢1单元15层2号，产权建筑面积为99.74平方米。原告曹咏程从被告百亚公司处得知案涉房屋出售信息后，于2017年12月24日与百亚房产经纪人贾成对房屋进行实地查看。之后，随贾成一同到公司门市部与房屋所有权人刘定远商谈签订合同事宜，经与自称是刘定远的未婚妻的肖乐协商后，达成房屋出售价款为61.5万元。原告当即支付定金2万元，被告百亚公司出具定金收条一张，收条载明“今收到曹咏程购买位于绵阳市经开区，8栋1单元15楼2号购房定金￥：20000元，大写人民币贰万元整。”“同意由绵阳市百亚房地产经纪有限公司代收绵阳市经开区8-1-1502房屋定金，肖乐代刘定远”。同日，原告曹咏程作为买方（甲方）与被告肖乐代刘定远作为卖方（乙方）、百亚公司作为经纪方（丙方）共同签订《房地产买卖合同》。合同约定：乙方自愿将案涉房屋出售给甲方，总成交价为61.5万元；签订本合同时甲方向乙方支付购房定金人民币贰万元整，定金有效期限120天，定金在第一次支付房款时全部冲抵成购房款。甲乙双方选择乙方委托丙方向甲方代收定金，丙方向甲方出具收据，乙方收取定金时应亲笔出具收条。甲乙双方约定于2018年4月23日之前向房地产登记机关办理该房的产权过户手续。交房时间以开发商交房时间为准。 另查明，房屋所有权人刘定远提出对案涉房屋出售不知情，且不同意出售该房屋。 本院认为，被告肖乐在未取得案涉房屋所有权人刘定远同意的情况下，以刘定远的名义将房屋出卖给原告曹咏程，事后未得到刘定远的追认，导致案涉房屋不能过户。按照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第（一）款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，原告和被告肖乐、百亚公司于2017年12月24日签订的《房地产买卖合同》，对刘定远不发生法律效力，即该合同无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第（三）款“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”的规定，被告应当返还因该合同取得的财产，对于造成的损失应当由原告和被告按照过错比例各自承担。 虽然肖乐无代理权与原告签订合同应当承担主要责任，但原告曹咏程在明知产权人刘定远不在场，且被告肖乐不能提交书面的授权委托书的情况下，仍然与被告肖乐签订《房地产买卖合同》，其自身也具有一定的过错 故被告应当将收取的定金返还原告曹咏程。原告要求依照合同双倍返还定金的请求，因合同无效，本院不予支持。 根据庭审查明的事实，原告曹咏程支付的定金2万元，现尚由被告百亚公司代为持有，故前述应当由被告肖乐向原告曹咏程退还的定金2万元，由被告百亚公司直接向原告曹咏程退还。 对原告请求判令二被告赔偿房屋增值损失13万元的诉讼请求，因其未提供证据证明房屋增值损失存在，且经过法庭释明后对该处房屋是否增值不申请鉴定，按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对原告曹咏程要求被告赔偿经济损失13万元的诉求，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告绵阳市百亚房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向原告曹咏程退还代被告肖乐持有的原告曹咏程支付的购房定金2万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告曹咏程的其他诉讼请求。 本案受理费1850元，由原告负担1628元，被告肖乐、绵阳市百亚房地产经纪有限公司负担222元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王智春 二〇一九年十一月二十五日 书记员  杨柳萍