上海市闵行区人民法院行 政 判 决 书（2018）沪0112行初751号原告曹巍，女，1976年5月29日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市杨浦区。委托代理人沈新奇，上海沃伦律师事务所律师。委托代理人黄伟武，住同原告。被告上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人杨鹏，男。委托代理人周伟，上海市捷华律师事务所律师。原告曹巍诉被告上海市不动产登记局房屋行政登记一案，本院于2018年11月21日立案受理后，于同年11月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。审理过程中，因曹福生与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼，并依法组成合议庭于2019年3月14日公开开庭进行了审理。诉讼中，因原告曹巍向上海市静安区人民法院提起的民事诉讼的裁判结果是本案审理依据，故本院于2019年6月6日裁定本案中止诉讼。恢复审理后，曹福生在诉讼过程中死亡，其继承人均表示不参加本案诉讼。另因不动产登记行政职责整合，本案被告变更为上海市自然资源确权登记局(以下简称：市确权登记局)。本院于同年11月13日再次公开开庭进行审理，原告的委托代理人沈新奇、黄伟武，被告的委托代理人杨鹏、周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原上海市闸北区房地产交易中心于2008年9月28日接收了曹福生提交的位于静安区彭越浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：涉案房屋)的公有住房出售登记申请，经审核，原上海市房屋土地资源管理局于2008年10月14日作出核准登记，将涉案房屋登记于曹福生名下，并核发了沪房地闸字(2008)第014695号房地产权证。原告曹巍诉称，涉案房屋是1995年原告、原告祖母张玉莲、原告叔叔曹福生及原告表兄周晓海四人被分配的动迁安置使用权房。最先由原告及张玉莲、曹福生共同居住，后原告另行租房，张玉莲于2013年病故后，一直由曹福生一人居住。2018年10月原告听说涉案房屋已经不是使用权房，而是登记在案外人付某某名下的产权房。询问曹福生后，其称2008年7月经付某某介绍帮助办理了使用权转所有权手续，将产权人登记为曹福生一人，后曹福生将房屋转让给付某某，约定两年后归还给曹福生，但后来却联系不上付某某了。经查，2008年7月9日曹福生与上海旋丰物业管理有限公司(以下简称：旋丰物业公司)签订的公有住房出售合同及附件材料都是伪造的，原告并不知情，原告及张玉莲的弃权书签名、印章都是伪造，张玉莲从未参加过工作，工龄证明也是假的。而且2008年2月5日上海市工商局已准予旋丰物业公司注销登记，而涉案房屋原权利人上海瑞丰房地产实业公司(以下简称：瑞丰房地产公司)根据档案机读信息，在向旋丰物业公司出具委托书之前也已经注销。据此，原告认为，被告在办理房屋登记时，出售房屋的产权人和代理人都已经注销，行政登记的民事基础法律关系已不存在，被告作为登记审查机构，没有核实公房出售合同的出售方和房屋产权人的主体资格，没有达到最基本的审查要求，未尽到一般审查义务，严重违法。而且被告作为不动产登记机构，理应清楚公房出售程序，按照95方案出售公房前应当先办理出售公房的许可手续，报相关部门确认，由房屋所在地物业管理公司统一办理。因此，被告将涉案房屋产权人登记为曹福生的行为违法。诉讼过程中，原告就本案被诉房屋登记行为的民事基础法律关系，即公有住房出售合同的合法性向上海市静安区人民法院提起民事诉讼，2019年8月14日法院作出一审民事裁定，以民事基础法律关系不存在为由，驳回原告的起诉。当事人未提起上诉，现裁定已经生效。综上，原告提起诉讼，请求判决撤销涉案房屋登记为曹福生的产权登记行政行为，如果不能撤销，请求法院确认该行政登记行为的违法性并依法处理。原告曹巍向本院提交如下证据：1、瑞丰房地产公司的工商机读档案资料，证明该公司于2003年6月2日注销；2、上海海港实业总公司(瑞丰房地产公司的上级单位)向工商管理部门提交的申请书，证明该公司原系国有企业，在2003年6月2日向工商部门申请改制；3、旋丰物业公司的档案机读材料，证明旋丰物业公司于2008年2月5日注销；4、(2019)沪0106民初27557号民事裁定书，证明原告曹巍就曹福生购买涉案房屋的公有住房出售合同向静安区人民法院起诉，法院于2019年8月14日作出一审判决，认为该合同签订时旋丰物业公司已注销工商登记，不具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，原告的起诉不属于法院受理民事诉讼的范围，故裁定驳回了原告的起诉。因此，被告据以办理房屋行政登记的民事基础法律关系不存在，该登记行为应当是无效的。被告市确权登记局辩称，根据《上海市房地产登记条例》的规定，原上海市房屋土地资源管理局依法具有房屋登记的法定职权。涉案房屋原系瑞丰房地产公司所有。2008年7月9日，旋丰物业公司受瑞丰房地产公司委托，与曹福生签订《上海市公有住房出售合同》。同年9月28日，曹福生向原上海市闸北区房地产交易中心申请对涉案房屋出售进行登记，提交了申请书、身份证明、公有住房出售合同等登记材料。原上海市房屋土地资源管理局经审核上述材料，认定出让人为房屋权利人，委托书形式合法，委托意思真实，公有住房出售合同符合合同要件，故曹福生的申请符合《上海市房地产登记条例》第三十条的规定，根据该条例第三十一条规定，于同年10月14日向曹福生核发沪房地闸字(2008)第014695号的房地产权证，完成被诉房屋转移登记行政行为，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，已尽到了审慎审查义务。本案中，曹福生申请被诉房屋登记所提交的《职工家庭购买公有住房协议书》上有原告的签名和盖章，落款时间为2008年7月3日，故原告现提起本案行政诉讼已经超过起诉期限。另外，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，原告应当先行通过民事诉讼解决涉案公有住房出售合同的效力问题，再进行本案审理。被告市确权登记局在法定举证期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：一、职权依据为《上海市房地产登记条例》(2003年5月1日起施行)第四条。二、法律依据为《上海市房地产登记条例》第三十条、第三十一条。三、认定事实方面的证据：1、上海市房地产登记申请书，2、委托书，3、身份证明，4、公有住房出售合同，5、职工家庭购买公有住房协议书，6、契税免税证，7、登记收件收据，8、不动产登记簿，证明曹福生于2008年9月28日向原上海市房屋土地资源管理局提交房屋所有权登记申请及瑞丰房地产公司出具的委托书、曹福生身份证明，并提交了曹福生和旋丰物业公司签订的公房出售合同及相关材料，职工家庭购买公有住房协议书上写明该房屋由曹福生一人所有，曹福生承诺保障张玉莲的居住权利，并缴纳了契税，原上海市房屋土地资源管理局将涉案房屋核准登记至原告名下。经庭审质证，原告曹巍对被告市确权登记局提交的职权依据，适用法律依据无异议。对被告提交的认定事实证据均不予认可，对其中证据2、4、7的真实性、合法性有异议，瑞丰房地产公司和旋丰物业公司当时都已经注销，被告没有核实营业执照，不符合一般审核要求，公房出售合同也应报相关许可手续，并由房屋所在地物业管理公司统一办理。对被告的执法程序亦不予认可，房屋产权人已不存在，登记机构都没有审查出来，程序违法。被告对原告所举证据的真实性均不持异议。诉讼过程中，曹福生向本院提交书面陈述意见，表示认可原告曹巍的诉讼请求，当时是为了帮助付某某解决资金困难，由付某某操办了公房出售事宜和之后的房屋转让。经审理查明，位于上海市静安区彭越浦路XXX弄XXX号XXX室的涉案房屋原系公房，承租人为曹福生(2019年8月25日死亡)，房屋原权利人为瑞丰房地产公司。原告曹巍系曹福生侄女，涉案房屋原受配人之一，户籍登记于涉案房屋内。2008年9月28日，曹福生向原闸北区房地产交易中心提交了公有住房出售登记申请，并附带提供了瑞丰房地产公司出具的委托书，曹福生与旋丰物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》(2008年7月9日签订)、《职工家庭购买公有住房协议书》及契税免税证、身份证明等材料。职工家庭购买公有住房协议书载明，曹福生经与本户同住成年人张玉莲(曹福生母亲)协商一致，同意购买涉案房屋，房屋确定为曹福生一人所有。曹福生承诺保证老年人张玉莲的居住权利。原上海市房屋土地资源管理局受理该申请后，经审核，于2008年10月14日核准将涉案房屋产权登记至曹福生名下，并核发了沪房地闸字(2008)第014695号房地产权证。另查明，瑞丰房地产公司于2003年6月2日注销工商登记，旋丰物业公司于2008年2月5日注销工商登记。2019年6月6日，原告曹巍向静安区人民法院起诉曹福生，要求确认涉案房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，法院经审查认为，该合同签订时旋丰物业公司已注销工商登记，不具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，曹福生与旋丰物业公司之间不成立上述合同关系，据此，于同年8月14日裁定驳回原告的起诉。该裁定现已生效。还查明，2009年2月19日，涉案房屋产权转移登记至案外人付某某名下，目前涉案房屋仍登记于付某某名下，并设有多项抵押权登记和司法查封、轮候查封。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，没有证据证明原告曹巍在2008年7月已知晓被诉房屋产权登记行政行为，对其主张于2018年10月得悉该房屋产权登记的陈述，本院予以采信，故原告于2018年11月就涉案房屋的产权登记行政行为提起诉讼符合起诉期限的法律规定。原上海市房屋土地资源管理局作为原本市不动产登记机构，负责本市房地产登记工作，具有核发房地产权利登记证明的行政职权。后因本市不动产登记行政职责整合，被告市确权登记局负责本市不动产登记工作。根据《上海市房地产登记条例》第二十九条的规定，申请房地产转移登记，应当提交下列文件：(一)申请书；(二)身份证明；(三)房地产权证书；(四)证明房地产权属发生转移的文件；(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。本案中，经查明，曹福生于2008年9月28日向房地产登记机构递交公房出售申请材料时，其中《上海市公有住房出售合同》、瑞丰房地产公司《委托书》等材料所涉的旋丰物业公司、瑞丰房地产公司均已注销工商登记，即已不具有民事主体资格，被告据以办理产权转移登记的民事法律关系并不成立，申请材料不具有合法性，故被诉房屋产权行政登记行为属证据不足，认定事实不清。然而，涉案房屋已由曹福生转移登记于案外人付某某名下，被诉房屋产权登记行政行为已不具有可撤销的内容，应予确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项之规定，判决如下：确认原上海市房屋土地资源管理局于2008年10月14日就上海市静安区彭越浦路XXX弄XXX号XXX室房屋作出的权利人登记为曹福生〔编号为沪房地闸字(2008)第014695号〕的房地产登记行政行为违法。案件受理费人民币50元，由被告上海市自然资源确权登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  张秋萍审 判 员  徐寨华人民陪审员  史嘉安二〇一九年十一月二十五日法官 助理  吴国超书 记 员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。