成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川0116民初8218号 原告：苏小巨，男，1994年4月27日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何清，女，1967年11月13日出生，汉族，住成都市锦江区，系苏小巨之母。 委托诉讼代理人：张超成，四川中沛律师事务所律师。 被告：成都其士房地产发展有限公司，住所地四川省成都市锦江区下南大街59号。 法定代表人：吴圣鹏，总经理。 委托诉讼代理人：万正君，广东德纳（成都）律师事务所律师。 原告苏小巨与被告成都其士房地产发展有限公司（以下简称“其士公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏小巨及其委托诉讼代理人何清、张超成，被告其士公司的委托诉讼代理人万正君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏小巨向本院提出诉讼请求：1.判令其士公司继续履行双方于2017年11月15日签订的编号为CF-2014-0172的商品房买卖合同（现售），按照合同约定向苏小巨履行对×号房屋的备案登记、所有权（不动产权）登记等义务；2.其士公司承担违约金暂计100000元（具体以庭审时计算为准）；3.其士公司承担本案诉讼费。诉讼中，苏小巨变更诉讼请求为：1.判令其士公司立即返还苏小巨购房款及资金占用利息，利息以银行同期贷款利率上浮85%即月息一分计算，从2017年10月21日起计到实际还款之日止，目前约为400000元；2.其士公司支付苏小巨房屋总价款20%的违约金，计1700000元；3.其士公司支付苏小巨房屋增值价款暂定1000000元。事实和理由：苏小巨与其士公司于2017年11月15日签订了编号为CF-2014-0172的商品房买卖合同（现售）。苏小巨已按约支付房屋价款共计255万元，但其士公司无故不履行该合同，给苏小巨造成巨大损失。其士公司在双方签订合同时并未告知苏小巨上述房产于2017年10月18日已抵押给他人的事实，其存在主观恶意欺诈并导致不能为苏小巨办理合同备案及过户，苏小巨系行使不安抗辩权而未支付尾款；苏小巨于2018年2月18日至8月1日期间在境外，并未收到其士公司解除合同的文件；其士公司在合同解除前将诉争房屋售予第三人并已交付使用，系“一房二卖”的违约行为，应承担违约责任。故苏小巨诉至法院，呈请如上请求。 其士公司辩称，案涉合同因苏小巨违约已被解除，其士公司同意退还苏小巨已付房款；双方合同中对于合同解除后退还支付利息没有明确约定，且其士公司已于2018年6月20日函告苏小巨要求其限期办理合同解除后结算退款等相关手续，故不同意支付上述退款的利息；关于苏小巨提出的支付违约金和赔偿房屋增值价款的请求，因（2018）川0116民初6680号生效民事判决书已确认苏小巨未按期支付房款的违约事实并据此判决双方签订的合同已于2018年6月6日解除，且苏小巨主张的房屋增值价款也无事实和法律依据，故不应得到支持。 本院经审理后认定事实如下：2017年11月15日，其士公司（出卖人）与苏小巨（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二。《商品房买卖合同（现售）》约定苏小巨购买其士公司开发的位于×号（×号房屋一套，房屋总价8500000元。第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第八条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金400000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采用下列第2种方式付款：2.分期付款。买受人应当于2018年3月15日前分三期支付该商品房全部价款。首期房价款2550000元，应当于2017年11月15日前支付。买受人应当于2017年12月15日前支付该商品房第二期价款2550000元，于2018年3月15日前支付该商品房第三期价款3400000元。第九条逾期付款的处理：除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。 《商品房买卖合同补充协议》第二条对房屋基本情况的补充约定：1.……6.主合同第四条的抵押情况，仅指主合同签订当日的抵押情况。与商品房有关的抵押情况可能会发生变化，买受人在此认可：抵押情况不对其购买该商品房的意愿及条件等产生任何影响，亦无须买受人同意或得到通知，由出卖人自行依法处理即可。但出卖人应确保不因抵押情况影响该商品房的交付和转移登记，否则出卖人应承担相应的违约责任。第四条对逾期付款的补充约定：1.……2.无论买受人选择何种付款方式（一次性付款、分期付款、贷款），只要买受人未在买卖合同约定期限内付款，均视为买受人逾期付款。（1）……（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。……第十三条对合同解除及违约责任的补充约定：1.任何一方根据法律规定或买卖合同约定行使解除权时，应向对方发出解除合同的书面通知，该通知在送达对方后生效。第十四条对通知和送达的补充约定：1.双方的有效送达地址以主合同中写明的联系地址为准。双方保证其提供的联系地址均真实有效；一方通讯地址或联络方式发生变化，应自发生变化之日起5日内以书面形式通知其他方，未及时通知，变动一方应对由此造成的不利后果和损失承担责任。买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。 《四川省商品房买卖合同》补充协议二约定：鉴于：1.买受人、出卖人双方就买受人购买出卖人开发的位于四川成都市的×项目（以下简称该项目）×号房屋（以下简称“前述房屋”）事宜已于2017年11月15日签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议（合同编号15-3）。2.2016年11月17日成都市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市健康发展若干政策措施的通知》（以下简称《通知》），强调：“进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。”具体限购政策为：自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民（2017年3月23日成都市人民政府发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》）将非本区户籍居民须连续不问断缴纳社会保险期限提升到24个月以上），在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发（2016）37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。3.半山艾马仕项目位于成都市天府新区，依据《通知》中的限购政策，买受人已被限购，不满足购买前述房屋的政策条件。买受人承诺，被限购是因为无购房资格。4.针对买受人被限购的情况，出卖人已催告买受人可以解除已签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并退还已付房款。但是买受人高度认可出卖人开发的前述房屋的品质，自愿并坚持购买前述房屋，不同意解除已签订的《商品房买卖合同》及补充协议，经买受人申请，双方就前述房屋的买卖及不动产权登记达成补充协议二如下：一、除本补充协议另有约定外，双方已签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》继续履行。二、买受人承诺，任何时候，买受人不以被《通知》等发布的限购政策限购为由，主张变更或解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不向出卖人主张退房或退已付款。三、因为买受人在《通知》发布的限购政策解除之前，不具备《商品房买卖合同》备案及不动产权登记资格，双方一致确认：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定的买受人办理不动产登记的期限不适用于出卖人和买受人；2.买受人不得以出卖人逾期办理不动产登记为由，向出卖人主张任何违约责任和损失赔偿、补偿；3.在买受人不被限购，并符合办理不动产登记资格之日起，出卖人应最迟于180个工作日内为买受人办理不动产权登记。四、双方对本补充协议负有保密义务，均不得向任何第三方透露本协议，违反本条款的违约方应向守约方支付《商品房买卖合同》总金额10%的违约金。 同日，苏小巨向其士房地产公司出具一份《申明书》，内容为：为进一步明晰有关事项，苏小巨申明和承诺如下：1.苏小巨因限购原因，不满足购买房屋的政策条件，但本人高度认可房屋的品质，自愿并坚持购买房屋，因此特向贵司提出要求暂缓办理房屋的《商品房买卖合同》在房管局的备案登记手续，具体备案时间由贵司根据政策、政府机关要求等实际情况，待本人不被限购，并符合办理不动产权登记资格后，由贵司根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的时间进行备案。2.本人自愿接受由第1项所产生的与备案时间相关事项的影响（包括但不限于延缓办理不动产权证书，税费缴纳标准、户籍政策变化等），由此引起的一切后果由本人承担，与贵司无关。3.本人承诺：任何时候，本人不以限购政策限购为由，主张变更或解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不向贵司主张退房或退已付款。4.……5.为避免遗漏，本人亦在此综括性的表示：本人已经充分了解限购政策，即使限购政策对本人造成实际影响（包括《商品房买卖合同》的履行难度甚或以目前政策而言的履行不能），本人亦愿意接受由此带来的影响，不以任何与限购政策直接或间接相关的事由向贵司主张民事责任。 合同签订后，苏小巨向其士公司支付了首期房款2550000元（含定金）。此后，未再支付房款。2018年6月5日，其士公司向苏小巨邮寄《解除及所有附件、、、的通知》载明：因苏小巨逾期支付后两期房款超过30日，根据合同约定，其士公司决定解除双方合同。合同自本通知送达日（特快专递自发送凭证上邮戳日起第3日视为送达）即解除。苏小巨应支付违约金1700000元。同日，四川省成都市国力公证处出具（2018）川国公证字第×号公证书，对其士公司向苏小巨邮寄上述通知书的事实予以公证。该邮件因苏小巨拒收后于2018年6月6日被退回寄件人处。2018年6月20日，其士公司向苏小巨邮寄《关于限期办理合同解除后结算退款等相关手续的函》载明：双方签订的房屋买卖合同已于2018年6月8日解除，要求苏小巨在收到函件三日内到其士公司办理合同解除后的结算退款（包括扣除违约金、律师费等）、注销网签等相关手续，并提供本人有效银行账户，否则因逾期未办理退款、注销网签等相关手续造成的相应法律后果由苏小巨自行承担。同日，四川省成都市国力公证处出具（2018）川国公证字第×号公证书，对其士公司向苏小巨邮寄上述函件的事实予以公证。 另查明，案涉房屋位于，于2017年10月31日办理了抵押登记（抵押权人：国民信托有限公司；证明号：川（2017）成天不动产证明第×），其士公司与苏小巨签订案涉商品房买卖合同时，其士公司未告知苏小巨上述情况。国民信托有限公司、其士公司于2017年12月21日向不动产登记中心申请注销案涉房屋上的抵押登记。后其士公司于2017年12月24日将案涉商品房买卖合同办理网上签约手续（流水号×）。 成都市人民政府办公厅于2016年11月17日发布《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》成办发（2016）45号文件，自即日起，成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且在2016年10月1日后尚未在成办发（2016）37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发（2016）45号文件执行，但其中本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。《通知》自2017年3月24日起实施。 另查明，其士公司诉苏小巨商品房销售合同纠纷一案本院已于2019年1月30日作出（2018）川0116民初6680号民事判决。本院以案涉房屋曾设立过抵押登记在抵押登记注销后并不影响合同继续履行，而苏小巨逾期未向其士房地产公司支付房款构成违约为由，判决确认其士公司与苏小巨于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《四川省商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二于2018年6月6日解除并以双方存在规避住房限购措施均存在过错为由，驳回了其士公司要求苏小巨支付违约金1700000及律师费20000元的请求。该（2018）川0116民初6680号民事判决现已生效。 以上事实，有其士公司与苏小巨相关工商及身份信息、《商品房买卖合同（现售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》补充协议二及《申明书》、（2018）川国公证字第×号、（2018）川国公证字第×号公证书、收款收据、（2018）川0116民初6680号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于当事人提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，根据本院已经发生法律效力的（2018）川0116民初6680号民事判决书的认定：本院以案涉房屋曾设立过抵押登记在抵押登记注销后并不影响合同继续履行，而苏小巨逾期未向其士房地产公司支付房款构成违约为由，判决确认其士公司与苏小巨于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《四川省商品房买卖合同补充协议》、《四川省商品房买卖合同》补充协议二于2018年6月6日解除并以双方存在规避住房限购措施均存在过错为由驳回了其士公司要求苏小巨支付违约金1700000及律师费20000元的请求。 本案中，由于双方签订的相关房屋买卖合同已于2018年6月6日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，其士公司应于双方合同解除后及时返还苏小巨已付的购房款。此外，基于公平和诚实信用原则，故苏小巨主张其士公司返还已付购房款并支付合理资金占用利息的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。但资金占用利息应当从双方合同解除后起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际还清之日止为宜。另外，由于双方签订的相关房屋买卖合同因苏小巨逾期未向其士房地产公司支付房款构成违约已于2018年6月6日解除，且案涉合同因其不符合限购政策规定的条件而无法得到实际的履行，故苏小巨以其士公司在合同解除前将诉争房屋售予第三人并已交付使用系“一房二卖”的违约行为，应承担违约责任的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 关于其士公司是否应向苏小巨支付违约金及赔偿房屋增值价款问题。 本院认为，苏小巨、其士公司双方在签订案涉商品房买卖合同之前，成都市住房限购政策已经实施，苏小巨购买本案所涉房屋属于限购对象，无法办理备案登记、所有权登记。在已明知苏小巨在其士公司购买本案所涉房屋时属于限购对象的情况下，双方还是于2017年11月15日签订了商品房买卖合同。苏小巨、其士公司自合同订立时均明知苏小巨属于限购对象，可能致使所购房屋无法办理所有权登记手续而导致合同可能被解除，双方对合同存在被解除的后果是预知的。苏小巨、其士公司存在规避住房限购措施的行为并导致案涉房屋买卖合同事实上不能得到实际的履行，苏小巨、其士公司双方均存在过错，应各自承担相应的责任。故对于苏小巨要求其士公司支付违约金及赔偿房屋增值价款的请求，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都其士房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告苏小巨已付购房款2550000元（含定金）及其资金占用利息（以2550000元为基数，从2018年6月7日起按中国人民银行银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。 二、驳回原告苏小巨的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15800元，保全费5000元，二项共计20800元，由原告苏小巨负担10400元，被告成都其士房地产发展有限公司负担10400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年六月二十四日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯