广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14126号原告（反诉被告）深圳市恒迪商置有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区华联工业区28号201，统一社会信用代码914403003193663891。法定代表人李冬红。委托诉讼代理人黄佳兴，广东卓科律师事务所律师。委托诉讼代理人付秋霞，广东卓科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）方文龙，男，汉族，1975年11月10日出生，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人方浩圳，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人陈凯恩，广东铭派律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市恒迪商置有限公司与被告（反诉原告）方文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄佳兴、付秋霞及被告委托诉讼代理人陈凯恩、方浩圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年5月18日签订《租赁协合同》及《补充协议》，约定原告承租被告位于龙岗区平湖街道新木大道99号厂房，租赁面积为3900平米（《租赁合同》第二条）。租赁期限为15年，合同起租日2017年8月1日，合同到期日为2032年7月31日（《租赁合同》第3.1条）。租金标准为每平方米22元（人民币，下同），共85800元/月（不含税）（《补充协议》第1.1条）。从租赁期限第四年开始租金标准递增10%，从第七年起在新的租金标准基础上递增20%，以后每隔三年在新的租金标准基础上依次递增20%（《补充协议》第1.2条）。约定租赁保证金为257400元（《补充协议》第2.1条）。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金257400元，租赁期间原告均按约定向被告支付租金，并对涉案物业进行了装修。2018年6月9日经政府单位勘查，涉案物业所在片区地面已出现塌陷的情况，存在较大结构安全隐患，政府相关部门已对租赁物业进行隔离，不允许有人进出，原告已无法使用租赁物业。2018年6月27日，深圳大学结构工程研究所对深圳市龙岗区平湖街道新木大道57号（与涉案物业为同一地址，同一处物业）作出检测鉴定报告，该报告第5页“结构安全性鉴定结论”处显示涉案物业“整体结构安全性等级为Dsu级，即安全性不符合《民用可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，严重影响整体承载。该建筑物现状不满足结构安全使用要求。”该报告第5页“房屋危险性评定结论”处显示“房屋危险性评级结果”表明，该房屋危险性鉴定等级评定为G级，即该建筑部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态。”同时该报告第5页给出的正常使用建议为“（1）该建筑物应立即停止使用，并采取相关处理措施；（2）建议在建筑物周边设置安全警戒区域，并摆放明显的警戒标志，禁止人员进入”。鉴于涉案物业存在较大结构安全隐患，已被政府相关部门隔离，禁止人员进入，原告已无法使用租赁物业。2018年6月27日，原告通过邮政EMS向被告发出《关于提前解除租赁合同的通知函》，决定与被告解除《租赁合同》并要求被告退还原告租赁保证金257400元。2019年6月10日，新木社区工作站发布《关于新木大道57号厂房被拆除的情况说明》，根据该情况说明显示的内容，由于涉案物业存在较大结构安全隐患，街道已于2018年6月起责令现场停止施工作业，要求对现场进行封锁，厂房不得使用，人员不得进入。并且涉案物业存在较大结构安全隐患和需配合李朗路二期拆迁工作，新木社区工作站决定予以拆除处理。拆除工作已于2019年5月22日开始进行，截止目前已经全部拆除完毕。拆迁后，被告得到了8299912元的补偿款。自双方签订《租赁合同》以来，由于被告提供的房屋不能满足安全使用要求等，导致原告一直无法对涉案物业享有实际占有、使用、收益等权益，致使原告的合同目的无法实现并且造成了原告的租金损失、装修损失、预期收益损失等各项损失。但是，被告既不同意退还原告租赁保证金，也不同意承担原告的租金损失和装修损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还租赁保证金257400元；2、被告承担原告的租金损失924425.81元；3、被告承担原告的装修损失、承租中介费用损失及其他损失等合计1774491.9元；4、本案的全部诉讼费用由被告方文龙承担。被告辩称，一、因本诉原告擅自改变涉案厂房承重结构及违法扩建给本诉被告造成了1792228元的损失，本诉原告交付的租赁保证金不足以赔偿该损失，故本诉被告无需退还租赁保证金。二、因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故原被告双方之间就涉案厂房签订的租赁合同及补充协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故本诉原告请求租金损失924425.81元没有法律依据，依法应予驳回。三、本诉原告没有证据证明其请求的装修损失、中介费用损失及其他损失合计1871471.9元实际发生且系发生于涉案厂房,并且本诉原告所谓的装修损失大部分系因本诉原告未经出租人同意，擅自改变涉案厂房承重结构及违法扩建产生，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建产生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应子支持。”因此该部分费用应由本诉原告自行承担，与本诉被告无关，且本诉原告应赔偿因擅自改变涉案厂房承重结构及违法扩建给本诉被告造成的损失。综上所述，请求法院依法驳回本诉原告的全部诉讼请求。被告反诉称，反诉原、被告之间于2017年5月8日签订《租赁合同》，反诉被告承租反诉原告位于深圳市龙岗区平湖街道新木大道99号厂房，2017年11月，反诉被告未征得反诉原告同意私自将租货厂房后面砖墙及铁皮顶拆除，欲在原来的位置进行扩建。但由于该扩建没有取得审批手续，扩建施工期间，平湖街道执法队予以制止。根据反诉原告与平湖街道办、深圳市新木村股份合作公司三方于2019年5月、7月签订的《李朗路(平南铁路一富安东路)第二期工程项目房屋》搬迁补偿安置协议书》，计算建筑面积的部位1878.4平方米，砖墙铁皮顶水平投影面积为1197.35平方米，合计面积3075.75元。另根据双方签订的《租赁合同》第三条物业的基本情况及用途第3点租赁物业共3900平方米（已经双方测量确定）。反诉被告擅自拆除掉租货厂房后面铁皮顶、砖墙使厂房原有的面积减少824.25平方米，导致反诉原告拆迁补偿损失经济为586628元（711.7元/㎡×824.25㎡)。反诉被告的上述行为不仅造成原告拆迁补偿损失，还导致后续租赁厂房被平湖街道办进行封锁，厂房不得使用。根据2018年6月11日《关于征求平湖街道新木社区新木大道厂房地面塌陷紧急处置工作协调会议纪要(征求意见稿）》“对厂房初步判断原因是工业区地下排水系统排水口受机荷高速高速箱函及下游排水不畅形成临时堰塞湖……”而临时堰塞湖形成的真正原因是反诉被告没有及时清理运走拆除下来的铁皮、隔热膜等装修废料，导致沟渠被堵塞无法正常及时排泄雨水。反诉被告在承租案涉物业期间，未经反诉原告同意变动租赁厂房的承重结构造。2018年6月27日，反诉原告委托深圳大学结构工程研究所出具的《检测鉴定报告》第五页的房屋危险性评定结论……即该建筑部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态。此时，距离被告承租物业并实际使用已有13个月之久。根据双方此前签订的《租赁合同》第三条物业的基本情况及用途第4点交付标准：经甲乙双方确认租赁物业主体结构及附属设施正常，甲方以物业现状交付乙方使用。案涉物业在交付前是经过双方确认主体结构及附属设施正常，却在反诉被告租赁使用一年多后变成危房无法再继续使用，直接导致反诉原告的租金损失。由于反诉被告的不合理使用、装修、变动租赁厂房承重结构的行为，反诉原告基于维护修缮厂房的目的，自行委托深圳大学结构工程研究所对房屋进行鉴定，后又聘请设计工程公司对厂房的整改修缮提供设计图纸，以上两项费用共计176000元。综上，为维护反诉原告的合法利益，特向贵院提起反诉，请求判令：1、确认反诉原、被告之间签订的《租赁合同》、2017年5月8日签订的《补充协议》、2017年12月12日签订的《补充协议》无效；2、反诉被告赔偿反诉原告拆迁补偿损失586628元；3、反诉被告赔偿反诉原告2018年6月至2019年6月的租金损失1029600元（85800元/月×12个月)；4、反诉被告赔偿反诉原告其他经济损失176000元(包括鉴定费、设计图纸费用)；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。原告针对被告的反诉，辩称，一、针对被告的第一项要求确认租赁合同及补充协议无效的诉讼请求，原告不持异议。因为根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的若干问题，本案的被告未取得房产证、房地产权证明或未取得建筑工程规划许可证，因此本案的租赁合同及相关的补充协议，依法无效。但是合同无效的后果要根据双方的过错程度，根据深圳的司法实践，合同无效的情况下，针对租户也就是本案原告所造成的装修等全部的损失，由本案的被告承担80%，更高的90%的一个赔偿责任。此外，根据上述司法解释的规定，本案的原告所发生的装修，如果可以拆走的可以移动的，就由原告移走。不能移动的部分，也就是装修的固定部分，根据损失的过错程度，由本案的原、被告也就是租户跟业主之间根据过错程度予以承担，本案中的被告即业主依法应承担原告损失的80%甚至百分之百的责任。二、被告主张的原告没有经过被告同意进行装修，不符合事实和法律依据。原被告双方在租赁合同的第一条明确写明了所租赁的物业是用于新木生态科技园的升级改造，并且对租赁物业及空间进行整体改造后运营管理。合同的第六条明确约定了甲方及本案的被告，同意乙方即本案的原告对租赁物业进行内外的整体改造，乙方承担租赁物业的改造装修的相关费用等。这些合同条款非常充分、明确地证明了本案的被告是事先知道原告承租涉案房屋是要进行装修改造的，也明确的同意，并且这个的定位是科技生态园，是进行产业升级的一部分，必然要存在一个升级改造以及装修的一个过程。三、被告要求原告赔偿搬迁补偿损失586628元没有任何事实和法律依据，不应得到法律支持。四、被告的第三个诉讼请求要求原告赔偿被告2018年6月至2019年6月的租金损失1029600元，没有任何事实和法律依据。事实上在2018年的6月上旬，涉案房屋就出现了地陷等影响使用的问题，导致由政府部门责令被告不得使用涉案房屋，人员不得靠近，不得进入，这些不是由原告造成的，不应由原告承担所谓的损失，并且被告也没有损失的产生。五、被告要求原告赔偿其他经济损失17.6万元，没有任何事实和法律依据。综上，除了第一项诉讼请求外，第二至第五项的诉讼请求，请求法院予以驳回。经审理查明，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租房（甲方）于2017年5月8日签订《租赁合同》。第一条约定，1、甲方将位于龙岗区平湖街道新木大道99号厂房出租给乙方。2、乙方向甲方承租该租赁物业，用于新木生态科技园的升级改造，甲方出租给乙方的租赁物业是升级改造后的新木生态科技园的一部分。租赁期间乙方将根据园区的整体规划设计对租赁物业及空间进行整体改造并运营、管理。第二条约定，1、租赁物业基本情况：物业位于龙岗区平湖街道新木大道99号厂房，该租赁物业由甲方出资兴建。租赁物业有一栋两层钢结构厂房3900平方米（已经双方测量确定）。4、交付标准：经甲乙双方确认租赁物业主体结构及附属设施正常，甲方以物业现状将租赁物业交付给乙方使用。5、用途：工业厂房、宿舍、公寓、办公、商业等商务用途。第三条约定租赁期限为十五年，合同起租日为2017年8月1日，合同到期日为2032年7月31日。第四条约定租金、租赁保证金，（一）租金标准及缴交：1、该租赁物业的租金标准为每平方米20元，共78000元/月（不含税）；2、从租赁期限开始，每三年递增10%；3、2017年8月1日至2020年7月31日每月租金78000元；4、乙方应在每月15日前将当月租金一次性汇入甲方指定的银行账户，水电费、电力维护费、垃圾清运费和管理费等其他费用由乙方自行缴纳，甲方概不负责。（二）租赁保证金，为保证合同的履行，乙方在签订合同之日起三日内，向甲方缴交相当租赁物业当月两个月租金作租赁保证金156000元。第六条约定甲方权利义务：其中1、甲方保证对租赁物业享有出租收益权。2、甲方同意乙方对租赁物业进行内外整体改造。乙方承担其对租赁物业改建、装修的相关费用。如乙方需要改变物业主体的承重结构，需要征得甲方的书面同意。第七条约定乙方权利义务：其中2、乙方须合理使用甲方租赁物业及甲方配套设备、设施，并负责设备、设施的维护保养，防止人为损坏。3、在租赁期间，乙方享有该租赁物业的转租权，但对外出租期限不得超过本合同约定之租赁期限。4、合同到期后，如甲方需要租赁物业恢复至改造前格局，由乙方负责恢复。第八条对合同终止及财产处理进行了约定。2017年5月8日原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《补充协议》，约定对租赁合同部分条款修改如下：第一条主合同第四条，第（一)款中第1、2、3点变更为：1、该租赁物业的租金标准为每平方米22元，共85800元/月（不含税）；2、从租赁期限第四年开始租金标准递增10%，从第七年起在新的租金标准基础上递增20%，以后每隔三年在新的租金标准基础上依次递增20%。第二条1、主合同第四条，第（二）款第1点变更为：为保证本合同的履行，乙方在签订本合同之日起三日内，向甲方缴交相当租赁物业当月三个月租金作租赁保证金257400元；2、主合同第八条，第（一)款第3点变更为：在乙方租赁期间，如有开发商对租赁物业所在的占米岭片区进行整体拆迁旧改，甲方可与开发商商谈租赁物业主体的补偿方案，乙方与开发商商谈乙方的投资及经营方面的补偿方案。2017年12月12日原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《补充协议》，双方就乙方承租的平湖街道新木大道99号厂房的供电供水有关事项作达成如下协议：一、供电方面：1、甲方负责向当地供电部门申请增设99号厂房专用315变压器一台，并以乙方或乙方指定名称进行申请（乙方给予协助)。2、新增变压器所需费用由乙方负担。3、新增变压器投产后归乙方自主使用，并由乙方向供电公司结付电费。4、乙方租赁期内，如遇拆迁，涉及变压器（含设备、线路及其安装费等）的所有赔偿款归乙方所有。5、乙方租赁期（含续签）满后，变压器及其使用权移交甲方，甲方补偿乙方变压器安装费20万元整。二、供水方面：1、甲方负责乙方供水问题：99号厂房改造建设期间，甲方负责协商供水给乙方使用；99号厂房改造结束正式投产出租时，甲方必须直接向当地自来水公司以乙方名义申请专户直接供水。2、相关材料费用全部由甲方负担。3、新增取水渠道归乙方自主使用，并由乙方向供水方结付水费。4、乙方租赁期（含续签）满后，该取水渠道及使用权移交甲方。2017年5月10日原告向被告交纳了租赁保证金257400元，并由被告向原告出具了押金收据。2017年7月8日原告与被告办理了涉案物业的移交，双方在《接管验收记录表》中进行签名，原告接收了PPT图一份（含平面相片等）文档17张，并注明了层面漏水问题由业主处理（时间与公司改造时间同步）。另，原告所签收的厂房的17张文档中一层面积计算图显示的面积为2180.3㎡、二层面积计算图显示的面积为1727.33平方米，一二楼共计3907.63平方米。2018年6月11日深圳市龙岗区平湖街道办事处（以下简称平湖街道办）作出《关于征求平湖街道新木社区新木大道厂房地面塌陷紧急处置工作协调会会议纪要（征求意见稿)意见的函》，并附有《关于平湖街道新木社区新木大道厂房地面塌陷紧急处置工作协调会会议纪要》（征求意见稿)（以下简称征求意见函），其中记载“2018年6月9日下午，……主持召开新木社区新木大通厂房地面塌陷紧急处置工作协调会…纪要如下：经与会单位认真勘查，现场共32、51、5、57四栋厂房存在隐患，其中32号厂房初步判断原因是业主自建的地下排水管涵破损带走土体形成空洞导致室外地面塌陷，但体结构基本稳定；51、55、57号厂房初步判断原因是工业区地下排水系统排水口受机荷高速箱涵堵塞及下游排水不畅形成临时堰塞湖，近期暴雨水位上升，在近两天抽排堰塞湖水过程中，地表水位下降，导致湖边厂房墙角、墙体、地面等开裂，其中51、55号厂房基本稳定，57号房屋开裂严重。……分工如下：1现场管控和巡查。32号、55号厂房停止生产活动，不准人员进入，建立警戒区域；32号厂房室外地面铺上防水彩条布，55号厂房内重机械设备搬移，加强对32、51、55、57号及周边厂房的巡查，防止警戒区域人员回潮及监控片区其他地方可能出现地陷。……3、房屋拆除。对存在较大结构安全隐患且涉嫌违法建设的57号房屋予以折除。”2018年6月26日，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同的通知函》，函中记载：因租赁物业所在片区地面已出现塌陷的情况，街道办决定对租赁物业予以拆除，政府相关部门已对租赁物业进行隔离，不允许有人进出，原告已无法使用租赁物业，提出如下事项：1、决定与被告解除《租赁合同》。2、请被告从收到本函件起五个工作日内退还租赁保证金257400元。3、原告已在租赁物业安装变压器，决定将其迁移，如被告需要保留，请尽快与其商谈转让事宜。4、关于解除《租赁合同》的相关事项，请被告尽快与其进行商谈。2018年7月9日原告向被告发出《确认解除租赁合同的通知函》，其中记载原告于2018年7月4日收到被告的回函，并表示：1、再次确认，已决定于2018年6月26日与被告解除《租赁合同》。并请被告于2018年7月13日10：00在租赁物业现场与原告相关人员办理房屋交接手续，如不办理房屋手续交接，原告将自行撤场。2、请被告按照合同约定，从收到函件起五个工作日内退还租赁保证金257400元。3、由于租赁物业涉嫌违法建设，有关装修方面的赔偿尽快与原告商谈。原、被告均提交了《建筑结构检测鉴定报告》，该报告显示2018年6月27日深圳大学结构工程研究所依据方秋丰的委托作出，该报告第20页“结构检测鉴定结论”记载“该建筑物的整体结构结构安全性等级评定为Dsu级，即安全性严重不符合《民用可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，严重影响整体承载。该建筑物现状不满足结构安全使用要求。房屋危险性评级结果表明，该房屋危险性鉴定等级评定为C级，即该建筑部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态”。该报告第21页给出的“正常使用建议”为“（1）该建筑物应立即停止使用，并采取相关处理措施；（2）建议在建筑物周边设置安全警戒区域，并摆放明显的警戒标志，禁止人员进入”。被告陈述方秋丰系其亲属。另查，2019年5月23日，被告（丙方）与甲方（平湖街道办）、乙方（深圳市新木新村股份合作公司）签订《李朗路（平南铁路-富安东路）第二期工程项目房屋搬迁补偿安置协议书》[编号（2019）协字第0001号]（以下简称补偿安置协议书），该协议约定为保障深圳市龙岗区李朗路（平南铁路-富安东路）第二期工程项目顺利进行，需拆除乙方位于项目范围内的房地产及构筑（附属)物，并将涉及的土地使用权收归国有。协议中记载：一、被补偿房地产情况：乙方的房屋位于深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木大道32号对面，测绘编号为LⅡ55、LⅡ56、LⅡ55-1f等，建筑面积为1878.40平方米，用途为厂房、花池等，用地面积为1550.96平方米，丙方是该房地产的相关权益人。二、1、房屋主体（含土地）的补偿费为6492165元；2、构筑物、附属物等补偿费为852168元；3、室内自行装饰装修补偿费为645046元；4、搬迁补助费：75049元；5、临时安置费112573元；6、土方工程（填方)补偿51230元；7、其他(苗木)补偿500元。综上，扣除地价、罚款等相关费用合计735478元后，甲方实际应支付给乙、丙方的补偿款总额7493253元。三、支付方式：根据乙、丙方签订的《补偿权益分配协议书》，属于乙方的补偿款总额为288479元、属于丙方的补偿款总额为7204774元。四、甲方给予丙方提前搬迁奖励金374663元。2019年7月5日，上述甲、乙、丙方签订《李朗路（平南铁路-富安东路）第二期工程项目房屋搬迁补偿安置协议书》[编号（2019）协字第0001号补1]，甲方同意在评估补偿价格金额（详见《主协议》)基础上，从项目征收资金中向乙方支付不可预见费为28845元，向丙方支付不可预见费为720475元。原告提交的银行交易流水显示2017年7月18日至2018年5月15日期间，原告或其受其委托的人员向被告交纳2017年7月至2018年5月的租金共计924425.81元。被告确认已收取上述租金。原、被告确认两份搬迁补偿安置协议书中所涉及的测绘编号LⅡ55、LⅡ56、LⅡ55-1f的房屋即为99号厂房。另，据双方举证及陈述可知新木大道57号厂房和新木大道99号厂房，为同一地址，同一处物业。原告陈述其使用涉案厂房至2018年6月上旬，系被平湖街道办清理出涉案厂房。被告陈述原告系2018年7月份自行撤场。原、被告确认涉案的厂房已被拆除。原告主张其承租期间产生承租中介损失费用42900元、装修损失及其他损失共计1871471.9元，并提交工程结算协议书、幕墙改造施工合同、消防改造施工合同、建筑立面设计合同等合同、银行电子回单、付款回单、付款申请单、董诗丰的情况说明及银行交易流水明细清单、发票、合同、收据用于证明。被告对上述证据均有异议，认为1、无法证明原告所列费用全部实际发生，并且全部实际应用于涉案厂房，与本案无关；2、2017年1月22日发生的所谓新木生态园改造升级设计费、所谓的能润工业园测绘工程款与本案无关；3、拆除改造及幕墙工程费用主要是原告擅自改变厂房承重结构及违法扩建产生，原告并未征得被告的书面同意，因此该部分扩建以及擅自改变涉案厂房承重结构的费用，应由原告自行承担。4、变电站已被原告迁移走，相关费用不属于损失。原告提交的工程结算协议书、银行交易流水明细清单等上述证据显示原告与案外人签订有99号厂房建筑立面设计合同、钢管架围板租赁合同、99号厂房拆除改造及幕墙工程施工合同、99号厂房消防改造施工合同、99号厂房零星绿化工程等合同，并支付有关费用的情况，分别为：2017年1月22日支付新木生态园改造升级设计费40000元；2017年7月19日支付新木99设计方案款10000元；2017年8月31日支付设计制作费用15500元；2017年8月31日支付99号厂房施工围板款5124元；2017年10月31日、2017年11月5日、2017年12月12日、2019年2月18日共计支付厂房拆除改造及幕墙工程施工款1267172元；2017年11月16日支付消防改造工程款19500元、2017年12月28日支付支付消防改造工程款32500元、2018年11月7日支付支付消防改造工程款13950元；2018年4月25日支付绿化工程款10000元、2018年9月7日支付绿化工程款3000元。另，原告提交的银行转账回单及董诗丰提交的情况说明，显示原告委托董诗丰分别于2018年2月5日向张泽贞支付99号厂房施工围板款5900元；于2018年5月4日向深圳市粤能达电力设备工程有限公司支付变电站安装工程款25000元；2017年12月15日、2018年6月27日、7月3日向陈海刚支付99号厂房费用9486.40元、临时采购水泵费用14460元、99号厂房围挡材料费1999元、2018年7月30日向朱晋东支付99号搬运6号楼作业2000元、11月5日向袁学言支付99号厂房配电房费用22000元。另，2017年7月3日原告向深圳市福田区嘉意图文服务中心支付平湖新木文本打印费用1130元、1800元；2017年5月12日支付给江云新木99号厂房承租中介费；2018年8月3日向陕西省地矿第二工程勘测院有限公司深圳分公司支付平湖新木社区能润工业园房屋位置测点项目费用104170元。被告提交一份《深圳市建设工程设计合同》及加固设计图纸一份，用于证明其委托广东悉筑建筑设计公司对涉案物业进行重新修缮、加固，该公司提供了施工图，其支付了工程设计费用140000元。该设计合同显示方秋丰与广东悉筑建筑设计公司签订，委托对新木大道57号进行施工图加固设计，设计起止时间为2018年7月至2018年8月，合同价为140000元。原告对该证据不予认可，认为该合同的发包方与本案无关，且被告未提供发票、付款记录及收据等证据，不能证明被告的损失。被告提交现场图片，用于证明原告未经被告同意对涉案物业进行扩建，亦未办理合法报建手续导致涉案物业部分砖墙及铁皮顶被拆除，使案涉物业总面积减少824.25平方米，最终导致被告的拆迁补偿损失586628元。原告对该图片不予认可，认为该图片不能证明是涉案物业，即便是涉案物业，拆除也与原告无关。原、被告均提交的2019年4月13日的《李朗路（平南铁路-富安东路）第二期工程土方计算技术报告》中有两份《工业类房屋拆迁权利确认审查表》，其中记载的房地产名称分别为LⅡ55、LⅡ56，用地面积分别为302.19㎡、1196.95㎡，在“街道综合执法队审查意见（核实申报人房屋是否有查违记录）”栏中均记载“该房屋有查违记录。该处年度影响对比，投影占地面积未发生变化。2017年11月该处有违法扩建行为，扩建部分已拆除”。关于2017年11月平湖街道办所拆除违法建筑的具体情况：原告陈述拆除了99号厂房背面的由被告加建的大概三四百平方米；加建是在原告承租前的前几年就加建的，原告不清楚具体什么时间，原告承租时就有加建的部分。据当时的街道办领导讲，检查时，发现后面有加建，因此才被拆除的，当时原告也希望不拆除，但是没有办法。被告陈述，原告所称不属实，被告在2017年7月8日已经将涉案厂房交付给原告使用，交付时厂房具体情况以接管验收记录表中图片记载为准。而街道办所拆除的违法建筑，是原告擅自把涉案厂房后面的一整片全部拆为平地之后重新要加建，然后被街道办发现。因加建是违法扩建，所以才被街道办制止拆除。被告不可能在将涉案厂房交付给原告使用之后，还无故去加建厂房。本院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告2017年5月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》、2017年12月12日签订的《补充协议》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此被告收取原告的租赁保证金257400元应退还给原告。关于原告使用涉案厂房至何时的问题，原告主张其2018年6月上旬被清理出涉案厂房，被告主张原告系2018年7月份自行撤场，因原、被告对搬离的时间均未提供证据予以证明，故根据原告2018年7月9日向被告发出《确认解除租赁合同的通知函》要求被告2018年7月13日办理房屋交接手续，否则自行撤场的内容及会征求意见函的内容，本院认定原告搬离涉案厂房的时间为2018年7月13日。对于原告诉请被告承担2017年7月至2018年5月的租金损失924425.81元，因2017年7月至2018年5月期间原告对被告的99号厂房进行了占有使用，故原告应向被告支付该期间参照合同约定租金标准的房屋占有使用费，原告的该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的装修损失，根据原告与被告签订的《租赁合同》第一条第2款、第六条第2、3款、2017年12月12日《补充协议》第2条来看，可以认定被告是同意原告对涉案厂房进行装饰装修。原告提交的其与第三方签订的合同、付款凭证等证据足以证明原告确有对涉案的厂房进行了装修。被告在原告搬离后未及时与原告对装饰装修进行处理，而其签订补偿安置协议书及厂房被拆除，致使无法对装修的残值进行评估，被告存在过错，故本院认定将补偿安置协议书中的室内自行装饰装修补偿费645046元作为涉案厂房装修的现值损失。因被告作为涉案房屋的所有人，将未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续的房屋出租给原告，应承担导致双方的租赁合同无效的主要过错，故应对装修的现值损失承担70%的责任，即451532.2元。对于原告诉请被告承担承租中介费用损失及其他损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于被告反诉请求原告赔偿2018年6月至2019年6月的租金损失1029600元，因原告系2018年7月13日搬离涉案厂房，则原告应向被告支付自2018年6月1日至2018年7月13日期间的房屋占有使用费，按合同约定的租金标准85800元/月计算，经核算为121780元（85800元+85800元×13/31天）；对于被告反诉请求的2018年7月14日至2019年6月的租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告反诉请求原告赔偿拆迁补偿损失586628元，被告提交的证据不能证明原告存在擅自拆除掉租赁厂房后面铁皮顶、砖墙使面积减少824.25平方米的事实，被告的该请求缺乏依据，本院不予支持。被告关于原告赔偿其他经济损失176000元的请求，被告未能举证证明原告存在不合理使用、装修、变动厂房承重结构的行为，亦不能证明系原告造成该损失，故被告的该请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市恒迪商置有限公司与被告方文龙于2017年5月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》、于2017年12月12日签订的《补充协议》无效；二、被告方文龙应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒迪商置有限公司返还租赁保证金人民币257400元；三、被告方文龙应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒迪商置有限公司支付装修损失人民币451532.2元；四、原告深圳市恒迪商置有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告方文龙支付2018年6月至2018年7月13日期间的房屋占有使用费人民币121780元；五、驳回原告深圳市恒迪商置有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告方文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币31226元（原告已预交），由原告负担24044元，被告负担7182元。反诉受理费人民币10465元（被告已预交），由原告负担733元，被告负担9732元。原、被告各自预交的财产保全费，由各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  蒋胜继人民陪审员  王寿如二〇二〇年三月十九日书 记 员  方雯婷