湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0221民初264号 原告：段件发(申请执行人），男，汉族，1964年9月24日出生，株洲市人，自由职业，群众，住湖南省株洲市芦淞区。 被告：彭正根（案外人），男，1963年7月7日出生，汉族，湖南省湘阴县人，现住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：张双意，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人：株洲光明重型机械制造有限公司（被执行人）。住所地：株洲县渌口镇湾塘工业园。 法定代表人：胡红霞。 委托诉讼代理人：许新宇，男，1980年1月31日出生，汉族，湖南省株洲市人，现住湖南省株洲市芦淞区。 原告段件发与被告彭正根、第三人株洲光明重型机械制造有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员龙卫国担任审判长并主审，与人民陪审员曾宪文、付渌光组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理，原告段件发、被告彭正根的委托诉讼代理人张双意到庭参加诉讼，第三人株洲光明重型机械制造有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院依职权调取证据，于2019年4月22日进行了质证，原告段件发、被告彭正根的委托诉讼代理人张双意、第三人株洲光明重型机械制造有限公司的委托诉讼代理人许新宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市铜藕路17号房屋（株房权证株字第××）。 事实：2019年1月24日，株洲县人民法院（2019）湘0221执异1号对彭正根执行异议一案作出裁定：解除被执行人株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市铜藕路17号房屋（株房权证株字第××号）的查封。 理由：1、彭正根与株洲重型机械制造有限公司房屋买卖协议（2007年4月15日，2007年12月30日）是无效协议，工业用地及上面房屋个人名义不能购买。也正因为这个原因导致其已经过11年了，还未过户。 2、该协议不真实，是后来株洲光明重型机械制造有限公司为了逃避债务编制的买卖协议。①2007年4月15日甲方株洲市光明机械厂与乙方：彭正根签订房屋买卖协议45.8万元。但甲方签字为胡红霞；（合同注明2007年4月15日收到彭正根第一笔现金30万元整是胡红霞。）房屋实际产权单位：株洲市光明机械厂。对这份协议：既未盖公章也未收到该款。并且应当出示银行流水（对应的收、付款凭证并注明为购房款），故该协议无效。②2007年12月30日。甲方：株洲光明重型机械制造有限公司与乙方：彭正根又签订房屋买卖协议。实际上，此时房屋实际产权单位已是株洲市光明机械厂，直到至2009年4月20日才变更为株洲光明重型机械制造有限公司，彭正根在签订购房合同，付清房款时，难道不看土地证、房产证吗？彭正根既然于2007年12月30日付清全房款。2009年4月份该土地证、房产证由株洲市光明机械厂过户给株洲市光明重型机械制造有限公司时为何不过户给彭正根，再者该协议已明确过户时间最迟不超过一年。综上所述，2007年12月30日该协议无效。 3、彭正根前、后法院材料签字不一致。 4、2007年12月30日。株洲光明重型机械制造有限公司及法人胡红霞开出收据。收到彭正根53.8万元。字体由两人所写。此时产权单位为株洲市光明机械厂。且没有银行流水，该收据无效。 5、清竹社区开具的证明：仅能证明彭正根暂居该社区范围。无其他证明事项。见附件。 6、前后产权单位：株洲市光明机械厂、株洲光明重型机械制造有限公司从未收到过彭正根购买房款。无任何银行转账记录流水、交易凭证、公司挂账依据。 7、彭正根提供与租户租赁协议，也许是彭正根与株洲市光明机械厂（株洲光明重型机械制造有限公司）整体租赁再转租出去。无其他证明事项。 原告在庭审中，请求增加诉讼请求：本案的诉讼费用由被告承担。 原告段件发为支持其诉讼请求，向本院提交了证据如下： 1、原、被告身份信息，拟证明原、被告主体资格； 2、房产证、土地证，拟证明房屋的产权归属情况，2009年才从株洲市机械厂变更为株洲光明重型机械制造有限公司； 3、居委会证明，拟证明案外人暂居管辖内； 4、房地产权登记信息、查封登记信息，拟证明房屋土地已查封情况； 5、（2019）湘0221执异1号执行裁定书，拟证明不服撤销查封的裁定。 被告彭正根辩称：一、彭正根与第三人株洲光明重型机械制造有限公司于2007年签订的涉案房屋买卖协议真实、合法、有效，且内容不违反法律规定。原告诉称的房屋买卖协议无效和不真实无事实和法律依据，依法应予以驳回。理由如下：1、原告认为工业用地买卖无效的说法不成立。我国法律、行政法规并未规定房屋工业用地使用权不能转让给个人，且株洲市国土资源局已经出具文件证实该地块土地适用性质已具备变更为住宅用地的条件，故两份房屋买卖协议合法有效。2、案涉房屋在人民法院查封前，彭正根已合法占有使用该房屋。彭正根与第三人光明重机公司签订的房屋买卖合同不但发生在被答辩人与第三人的债权债务关系形成前，而且发生在人民法院查封前。2007，彭正根购买案涉房屋后入住，而被答辩人段件发与第三人光明重机的债权债务发生在答辩人购买房屋后7年，即2014年。2015年，株洲市天元区人民法院首查封涉案房屋。因此，从彭正根与第三人的房屋买卖行为发生时间来看完全可以排除被答辩人所谓的逃避债务可能性。 二、彭正根以根据合同约定付清房屋全款，并且装修后全家入住至今。彭正根提供了光明重机公司法定代表人签字、公司盖章的收据、部分资金银行流水、合同订立双方的陈述等证据，而且收据上记载的代保管房权证和国土证号系原始证号，也佐证了收据的真实性。至于被答辩人段件发述称的收款无银行转账流水、交易凭证和公司挂账依据。本人认为，一是房款是否汇入光明重机公司银行账户，与公司财物制度是否规范有关，不影响房款已交付的认定。二是彭正根已提交装修入住多年的证据证明其合法占有房屋的事实。三、在本案纠纷发生前，答辩人已经过株洲市天元区人民法院、株洲市荷塘区人民法院和株洲县人民法院提起了执行异议诉讼，法院都已解除查封。第三人在前述几次诉讼中都明确表明房屋买卖合同真实，房屋全款已付清并交付的事实。因此，被答辩人述称的房屋交易不真实和未付清房款的主观臆测不符合常理。 三、涉案房屋未办理过户登记，不能认定彭正根有过错。1、在2007年4月15日签订第一份买卖协议后，彭正根已经积极去办理过户手续，但因土地性质等问题未办成，于是双方协商由光明重机公司办理过户手续，彭正根多支付8万元过户税费。但直至2015年被查封前，光明重机公司因多种原因未过户成功。彭正根并未行驶登记权利，其系普通民事主体，不应对其法律权利的行使提出过高要求。 四、根据利益平衡、生存利益优先的原则。涉案房屋系答辩人全家唯一住房，其居住权应当优于普通金钱债权，故彭正根对案涉房屋的权利是否能排除执行可以参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可不受该规定第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的限制。 五、本案中，段件发与第三人是因民间借贷而产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非因购买第三人的案涉房屋而产生的特殊债权关系。诉争房屋排除执行也并不必然导致被答辩人段件发一般金钱债权的实现。但房屋买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权，双方虽未办理产权过户手续，但不动产转让未办理过户手续后果只是不能对抗善意取得第三人。因此，原告段件发也不符合善意取得案涉房屋所有权第三人的情形。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人株洲光明重型机械制造有限公司第一次庭审未到庭，但在庭前提交的书面答辩状： 1、第三人株洲光明重型机械制造有限公司同意排除执行并解除案涉房屋的查封措施。 2、被告彭正根陈述的购买第三人案涉房屋情况属实。并且答辩人第三人在2007年已收到彭正根购买案涉房屋的全款538000元，房款已全部支付完毕。 3、彭正根未办理案涉房屋的过户手续，不能认定彭正根有过错。 综上，第三人株洲光明重型机械制造有限公司与彭正根房屋买卖关系主义务已经履行完毕，同意本院排除执行并解除案涉房屋的查封措施。案涉房屋达到过户条件后，第三人株洲光明重型机械制造有限公司将继续履行配合彭正根办理过户手续的附随义务。 经过庭审质证，被告彭正根对原告段件发提供的证据，对证据1、4无异议，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3三性均有异议，原告方应该申请当事人出庭作证；对证据5无异议，但是对原告的证明目的有异议，该裁定是合法的。 原告段件发对被告彭正根提供的证据，对证据1不认可，认为是虚假的；对证据2不认可，对证据3不认可，认为是虚假；对证据4不认可，认为是虚假的，收据上盖章是株洲光明重型机械制造有限公司，但是当时应该是株洲市机械厂，其中相差两年时间；对证据5有异议，只能证明他居住在涉案房屋；对证据6无异议；对证据7、8、9，认为与本案没有关系，不管买还是租住都可以进行。 本院依职权从中国农业银行北区支行田心分理处调取了2007年4月15日存款凭条、2007年4月15日取款凭条，原告段件发认为该组证据只能证明彭正根当天取了一笔钱，胡红霞当天存进去一笔钱，该笔钱没有存入株洲光明机械厂单位账户。该笔钱也没有注明房款，也没有注明用途。与株洲光明机械厂没有关系。 被告彭正根对该组证据三性均无异议。该组证据能够证明彭正根于2007年4月15日转出21.5万元给胡红霞支付房款的事实。 第三人株洲光明重型机械制造有限公司对该组证据没有异议。 第三人株洲光明重型机械制造有限公司提交株洲市光明机械厂于2004年5月12日更名为株洲光明重型机械制造有限公司的相关证据。 经审查，本院对原告段件发所举证据的认定，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，段件发提供的证据符合证据属性，本院予以采信。彭正根提供的两份房屋买卖协议、收据、银行流水、居委会证明、燃气缴费明细、房屋照片以及彭正根和光明重机公司的陈述等证据已经形成证据链，足以证明彭正根在查封前实际购买涉案房屋并居住的事实。 本院查明，2005年，彭正根租赁光明重机公司名下位于株洲市石峰区铜藕路17号的四层房屋（1989年土地使用权登记为工业用途，土地使用者为光明机械厂胡红霞）做废品收购站。2007年4月15日，彭正根从光明重机公司处购买涉案房屋，房屋买卖协议（甲方为光明重机公司的历史名称株洲市光明机械厂，签名为光明重机公司的法定代表人胡红霞）约定：房屋转让价格价款458,000元，分两次支付，第一笔30万元，第二笔于同年4月30日前付清，该协议交完第一笔款生效；彭正根办理过户手续，房屋转让费、过户费及各项税金均由彭正根承担。当日，彭正根转账支付215,000元，现金85,000元，胡红霞在房屋买卖协议上确认彭正根支付第一笔款30万元给光明重机公司属实。之后彭正根将余款付清，光明重机公司将房产证和土地证原件交付给彭正根。后因彭正根未能将该房屋过户手续办好，双方于2007年12月30日再次签订房屋买卖协议，约定房屋总转让款538,000元，该价格中包含土地证和房产证过户税费8万元，相关过户手续由光明重机公司办理，光明重机公司应尽最快速度将产权过户手续办妥，但最迟不超过一年。当日，彭正根另支付8万元给光明重机公司，该公司出具了收到53.8万元的收据一张，并载明代保管房产证和土地证。之后因种种原因，光明重机公司未办妥房屋产权过户手续。2008年，彭正根装修该房屋第三层作为自家住房使用，一直居住至今，其夫妻和两个儿子在株洲均无其他住房。其他楼层由彭正根出租给他人使用。2009年4月该房屋房产证所有权人由光明机械厂变更为光明重机公司，设计用途一、二楼为工业，三、四楼为非成套住宅。2010年11月16日，株洲市国土资源局向市房产局出具《关于光明机械厂产权过户的办理意见》，内容为：“……根据规划部门意见，该宗地只能作为住宅用地，由用户向房产部门申请按住宅用房办理过户，我局将按住宅用地保留划拨方式办理土地转让手续。”此后，光明重机公司仍未办妥产权过户手续，亦未向彭正根退还用于交纳过户税费的8万元。2015年11月起，涉案房屋相继被株洲市天元区人民法院、株洲市荷塘区人民法院、株洲市石峰区人民法院等单位查封。2018年2月5日，株洲市中级人民法院作出湘02执监9号执行裁定书，裁定光明重机公司的执行案指定由本院执行。此后，株洲市石峰区人民法院将段件发申请执行光明重机公司、胡红霞民间借贷纠纷一案移送本院执行。 本院认为:本案案由申请执行人提起执行异议之诉，本案的争议焦点为：是否准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区铜藕路17号房屋（株房权证株字第××）？本院针对上述争议焦点，作如下评判： 根据法律规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。本案为申请执行人提起的执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时符合下列情形且其权益足够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，评析如下： 被告与第三人之间签订合法有效的房屋买卖合同，彭正根按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有诉争房屋。但涉案不动产变更登记事项尚未完成，虽然彭正根与株洲光明重型机械制造有限公司签订过户协议，但彭正根对光明重机未在规定时间内办理过户手续情况下听之任之，特别是2009年株洲市光明机械厂所有资产均过户到光明重机名下，包括案涉房屋。被告彭正根放任涉案不动产处于争议状态，时间长达8年之久，且未积极通过合法途经主张物权请求权，是造成涉该案不动产多案纷争的主要原因。本院认为被告彭正根存在过错，且彭正根作为买受人没有提供证明无过错责任的证据。综上，被告所陈述理由及提供的证据不足以享有排除法院强制执行涉案不动产的民事权益。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款之规定，判决如下： 准许执行株洲光明重型机械制造有限公司名下位于株洲市石峰区铜藕路17号房屋（株房权证株字第××）。 本案受理费8170元，由被告彭正根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  龙卫国 人民陪审员  曾宪文 人民陪审员  付渌光 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  胡姣姣