上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5017号原告：上海青浦出口加工区开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹林云，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，上海日盈律师事务所律师。被告：上海绿禾餐饮配送有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：童辉，总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被告：上海新油餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈付仁。原告上海青浦出口加工区开发有限公司与被告上海绿禾餐饮配送有限公司、上海新油餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序。于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告上海青浦出口加工区开发有限公司的委托诉讼代理人赵磊、被告上海绿禾餐饮配送有限公司的法定代表人童辉及委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼，被告上海新油餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告上海青浦出口加工区开发有限公司的委托诉讼代理人赵磊、被告上海绿禾餐饮配送有限公司的法定代表人童辉及委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼，被告上海新油餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂本案依法转为普通程序审理，于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告上海青浦出口加工区开发有限公司的委托诉讼代理人赵磊、被告上海绿禾餐饮配送有限公司的法定代表人童辉及委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼，被告上海新油餐饮管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海青浦出口加工区开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除上海青浦出口加工区开发有限公司、上海绿禾餐饮配送有限公司、上海新油餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议；2、上海绿禾餐饮配送有限公司、上海新油餐饮管理有限公司腾退房屋并将房屋返还原告；3、上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区开发有限公司支付2018年第一、第二季度租金180,000元；4、上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区开发有限公司支付房屋使用费，按每年580,000元的标准，自合同解除之日起算至实际腾退之日止；5、上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区开发有限公司支付水费102,190元；6、上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区开发有限公司支付逾期付款违约金,2018年第一季度的租金90,000元，自2017年12月21日计算到实际支付之日止，按照每天900元计算；2018年第二季度的租金90,000元，自2018年3月21日计算到实际支付之日止，按照每天900元计算；2018年第三季度的租金90,000元，自2018年6月21日计算到2019年1月6日，按照每天900元计算；2018年第四季度的租金90,000元，2018年9月21日计算到2019年2月25日，按照每天900元计算；2019年第一季度的租金90,000元，2018年12月21日计算到2019年3月20日，按照每天900元计算；2019年第二季度的租金90,000元，2019年3月21日计算至2019年4月14日，按照每天900元计算；7、上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区开发有限公司支付解约违约金900,000元；8、上海新油餐饮管理有限公司对上海绿禾餐饮配送有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任。事实与理由：上海青浦出口加工区开发有限公司与上海新油餐饮管理有限公司于2013年3月1日签订了《房屋租赁合同》,上海青浦出口加工区开发有限公司将位于上海市青浦区北青公路XXX号三区8号2幢房屋(以下简称系争房屋)出租给上海新油餐饮管理有限公司。该房屋的建筑面积总计1987平方米。租赁期限：合同有效期为10年,即自2013年3月1日起至2023年2月28日止。另约定在10年的租期内,前4年(即2013年3月1日至2017年2月28日)的租金为人民币36万/年,之后4年即2017年3月1日至2021年2月28日)的租金为人民币58万/年,最后2年(即2021年3月1日至2023年2月28日)的租金为人民币72万/年。租金按季度支付,每季度租金在上一季度到期前10天支付,先付后用。如上海新油餐饮管理有限公司逾期支付租金,则每逾期一日按应付季度租金的百分之一向上海青浦出口加工区开发有限公司支付滞纳金。如上海新油餐饮管理有限公司逾期支付超过60日,则视为上海新油餐饮管理有限公司自动退租,构成违约。上海青浦出口加工区开发有限公司有权收回房屋和解除合同,并按合同条款追究上海新油餐饮管理有限公司违约责任。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等一切费用由上海新油餐饮管理有限公司承担。上海新油餐饮管理有限公司逾期不支付租金累计超过2个月以上的,上海青浦出口加工区开发有限公司可书面通知解除本合同。违反合同的一方,应向另一方支付违约金,违约金金额为合同期前五年内为180万,合同期后五年内为90万。该合同签订后,上海新油餐饮管理有限公司的股东及法定代表人童辉在该承租房屋注册新公司上海绿禾餐饮配送有限公司。为明确三方责任,上海青浦出口加工区开发有限公司与上海绿禾餐饮配送有限公司、上海新油餐饮管理有限公司于2017年签订了《补充协议》：上海新油餐饮管理有限公司作为房屋承租人及投资人与上海绿禾餐饮配送有限公司具有法律连带责任。上海青浦出口加工区开发有限公司同意在上海绿禾餐饮配送有限公司拆除所有违章搭建、缴清所欠租金的前提下,2017年3月1日至2021年2月28日期间,租金按照原合同前四年租金即每月3万元收取,协议每满一年签订一次。按照先付后用原则,上海绿禾餐饮配送有限公司应在每季度租金到期前10日支付下个季度租金。上海青浦出口加工区开发有限公司在收到租金后10天内向上海新油餐饮管理有限公司出具发票。上海绿禾餐饮配送有限公司清楚知晓上海青浦出口加工区开发有限公司减免上海绿禾餐饮配送有限公司部分租金,已经充分考虑到上海绿禾餐饮配送有限公司经营因难等相关实际及用于上海绿禾餐饮配送有限公司维护租赁区域城周边环境及卫生清洁,因此对于上海绿禾餐饮配送有限公司方在租赁期间如发生不安全事故或再次发生拖欠房租、损坏租赁房屋及周围公共设施、绿化、道路,在室外公共区域堆放杂物、车辆、擅自违章搭建等,上海青浦出口加工区开发有限公司有权从上述任一事项发生当月起终止该协议,按照原合同标准收取租金,一切后果均由上海绿禾餐饮配送有限公司自行承担。然而,上海绿禾餐饮配送有限公司仍然发生拖欠租金及水费的情况。上海青浦出口加工区开发有限公司及上海青浦出口加工区开发有限公司全资子公司上海群腾企业服务有限公司经授权向上海绿禾餐饮配送有限公司发出《催款告知书》、《催款通知》、《水费催款通知》,要求上海绿禾餐饮配送有限公司支付所拖欠的租金及水费,但上海绿禾餐饮配送有限公司置若罔闻,拒不履行合同义务。鉴于,上海新油餐饮管理有限公司与上海绿禾餐饮配送有限公司具有法律连带责任。故诉至本院。上海绿禾餐饮配送有限公司辩称，不同意上海青浦出口加工区开发有限公司诉讼请求。双方就系争房屋签订了10年的租赁合同，前几年处在起步和准备阶段，因收支不平衡，故未按约支付租金，并无恶意。2018年12月，上海绿禾餐饮配送有限公司将自己的房屋抵押贷款，已经将2018年全年以及2019年上半年的租金全部付清。因租期较长，上海绿禾餐饮配送有限公司投入了巨额装修，解除合同将会给上海绿禾餐饮配送有限公司造成巨大的经济损失。上海青浦出口加工区开发有限公司主张的违约金过高，上海绿禾餐饮配送有限公司要求调低。且上海青浦出口加工区开发有限公司提供的实际面积比合同中约定的面积要少。上海新油餐饮管理有限公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：上海青浦出口加工区开发有限公司系系争房屋产权人。2013年2月27日，上海青浦出口加工区开发有限公司(甲方)与上海新油餐饮管理有限公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，第一条为租赁标的及用途：1、甲方将位于北青公路XXX号上海青浦出口加工区功能区内加三-2地块上的圆形房出租给乙方。该房屋的建筑面积总计1987平方米。签订合同前,甲方已告知乙方该房屋未设定抵押,且甲方承诺有出租该房屋的权利。2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为食堂餐厅使用,并遵守国家和本市有关房屋使用、物业管理、食品管理和安全管理等规定,经相关部门审批核准取得相关经营许可后才开始营业。在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前,不能擅自改变上述约定的用途。第二条约定租赁条件：1、租赁期限：合同有效期为10年,即自2013年3月1日起至2023年2月28日止。2、租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方须如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前3个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意并重新签订租赁合同后方可继续使用该房屋。在同等条件下,乙方有优先承租的权利。3、租赁期满后,乙方应在期满当日内将该房屋恢复原状返还给甲方,若经甲方书面同意的,可以届时以书面同意标准为准。未经甲方同意逾期返还的,每逾期一日,乙方应按人民币2,000元/日向甲方支付该房屋的占用使用费。返还时、应经甲方验收书面认可,并结清各自应承担的费用。甲方对乙方遗留物品不承担保管责任。第三条约定租金支付：1、租金约定：甲、乙双方约定在10年的租期内,前4年(即2013年3月1日至2017年2月28日)的租金为人民币36万/年,之后4年(即2017年3月1日至2021年2月28日)的租金为人民币58万/年,最后2年(即2021年3月1日至2023年2月28日)的租金为人民币72万/年。甲方同意给乙方6个月(即2013年3月1日至2013年8月31日)的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等,在此期间甲方不向乙方收取租金。3、租金支付方式：租金按季度支付,每季度租金在上一季度到期前10天支付,先付后用(若乙方以汇款形式支付租金,则汇出日为支付日,汇费由汇出方承担)。甲方在收款后一个月内,向乙方提供发票。4、如乙方逾期支付租金,则每逾期一日按应付季度租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过60日,则视为乙方自动退租,构成违约。甲方有权收回房屋和解除合同,并按合同条款追究乙方违约责任。第四条约定保证金和其他费用：1、保证金：甲方向乙方交付房屋(以交付房屋钥匙为准)之日起5日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为人民币5万元,甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等一切费用由乙方承担。第八条约定合同解除条件：甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按合同约定支付违约金。合同解除或终止后,乙方须无条件在一个月内搬离该房屋：1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;2、租赁期间,非本合同及相关法律规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的;3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的;4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏达到破坏性造成危险的;5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月以上的;7、乙方在每月一次的餐饭满意度测评中,连续三次低于65%的;8、因乙方提供不卫生、过期、腐烂等卫生条件不达标的食品,造成食用人员食品中毒(医院确诊)的;9、因乙方原因造成环保、消防火灾等事故,受到政府相关部门查处,令其停业的。第九条约定违约责任：1、违反合同的一方,应向另一方支付违约金,违约金金额为合同期前五年内为180万,合同期后五年内为90万。2、乙方装修房屋或者增设附属设施未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求,甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复房屋原状。3、乙方在餐饭满意度测评中连续三次低于65%的,甲方有权提前收回该房屋。乙方前期投入的费用由乙方与接盘的公司进行协商,甲方帮助乙方从中予以协调。4、租赁期间,非本合同及相关法律规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按本合同第九项第1条向甲方支付违约金,且甲方不予退还保证金。5、合同到期后或合同期内非甲方原因造成解除合同的,甲方不承担乙方任何投入折旧和相关赔偿补偿。上海青浦出口加工区有限公司(甲方)、上海新油餐饮管理有限公司(乙方)、上海绿禾餐饮配送有限公司(丙方)签订《补充协议》内容为：甲乙双方于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》(2013-出-辅002)。乙方注册于上海市松江区九亭镇,承租甲方房屋用于餐饮经营生产并在租赁地青浦区北青公路XXX号注册新公司——上海绿禾餐饮配送有限公司(丙方)。目前,丙方已于2014年10月24日注册成立,系乙方全资子公司,原先由乙方与甲方签订的租赁房屋实际由丙方进行生产营,租赁费、水费、垃圾清运费等均由丙方向甲方支付,乙方作为房屋承租人及投资人与丙方具有法律连带责任。鉴于丙方目前经营困难,为支持丙方发展,经丙方申请并经甲乙丙三方协商,在充分尊重原合同条款、遵循诚实信用的原则基础上,就明确甲乙丙三方关系,减免丙方部分租金用于支持丙方发展配合加工区拆除丙方违章搭建及对区域周边环境做好保护保洁等事宜达成如下补充协议。一、甲方同意在丙方拆除所有违章搭建、缴清所欠租金的前提下,2017年3月1日至2021年2月28日期间,租金按照原合同前四年租金即每月3万元收取,协议每满一年签订一次。二、按照先付后用原则,丙方应在每季度租金到期前10日支付下个季度租金。甲方在收到租金后10内向丙方出具发票。三、丙方清楚知晓甲方减免丙方部分租金,已经充分考虑到丙方经营困难等相关实际及用于丙方维护租赁区域周边环境及卫生清洁,因此对于丙方在租赁期间如发生不安全事故或再次发生拖欠房租、损坏租赁房屋及周围公共设施、绿化、道路,在室外公共区域堆放杂物、车辆、擅自违章搭建等,甲方有权从上述任一事项发生当月起终止该协议,按照原合同标准收取租金,一切后果均由丙方自行承担。四、鉴于该出租房屋实际经营单位为丙方,且丙方系乙方全资子公司,因此乙方同意丙方对相关合同义务承担连带责任。2015年12月2日，上海新油餐饮管理有限公司、上海绿禾餐饮配送有限公司出具《情况说明》，内容为：“上海绿禾餐饮配送有限公司系上海新油餐饮管理有限公司全资子公司,法人代表均为童辉。上海绿禾餐饮配送有限公司经营事宜均与上海新油餐饮管理有限公司有直接关系,且负有连带法律责任。”2015年12月15日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年3月22日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年6月20日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年6月29日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年7月26日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年7月29日，青浦区市场监督管理局对上海绿禾餐饮配送有限公司作出行政处罚。2016年10月16日，上海绿禾餐饮配送有限公司将餐厅发包给陈秀雷、吴后云。2016年10月27日，陈秀雷、吴后云承包的餐厅发生火灾。2018年10月18日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司付款9万元。2018年12月6日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2018年第一季度、第二季度的租金。2019年1月7日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2018年第三季度的租金。2019年2月27日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2018年第四季度的租金。2019年3月21日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2019年第一季度的租金。2019年3月27日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付水电费88,000元。2019年4月15日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2019年第二季度的租金。2019年7月16日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付2019年第三季度的租金。上海绿禾餐饮配送有限公司于2019年2月19日收到本案的诉状副本及证据材料。以上事实，有上海青浦出口加工区开发有限公司提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》，上海绿禾餐饮配送有限公司提供支付凭证及发票以及庭审笔录等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上海青浦出口加工区开发有限公司提供了上海群腾企业服务有限公司2017年7月11日、2017年10月11日、2017年12月11日、2017年12月28日、2018年3月6日、2018年6月11日、2018年7月9日、2018年8月9日向上海绿禾餐饮配送有限公司发出的催款通知以证明上海青浦出口加工区开发有限公司履行了催缴义务。上海绿禾餐饮配送有限公司对上述证据的真实性无异议，上海绿禾餐饮配送有限公司的法定代表人的儿子童林飞签收了上述催款通知。上海绿禾餐饮配送有限公司认为系案外人发某的函件，与本案缺乏关联性。上海青浦出口加工区开发有限公司亦未提供证据证明其已经告知上海绿禾餐饮配送有限公司其委托上海群腾企业服务有限公司履行催缴义务，故本院对其证明目的不予采信。2018年11月22日，上海青浦出口加工区开发有限公司向上海绿禾餐饮配送有限公司发出水费催款通知，上海绿禾餐饮配送有限公司的法定代表人的儿子童林飞签收了上述催款通知。上海绿禾餐饮配送有限公司认为虽然童林飞签收了上述催款通知但是未告知上海绿禾餐饮配送有限公司童辉，不合常理，本院不予采信。本院认为，根据《补充协议》，上海新油餐饮管理有限公司将其权利义务概况转移至上海绿禾餐饮配送有限公司，故系争房屋的租赁主体为上海青浦出口加工区开发有限公司、上海绿禾餐饮配送有限公司。本案当事人的争议焦点在于：一、是否应当解除上海青浦出口加工区开发有限公司、上海绿禾餐饮配送有限公司就系争房屋的租赁关系？二、违约责任及违约金金额的认定？三、连带责任的认定？本院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：上海青浦出口加工区开发有限公司以上海绿禾餐饮配送有限公司在合同履行中逾期支付租金为由要求解除合同。在房屋租赁合同关系中，上海青浦出口加工区开发有限公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付上海绿禾餐饮配送有限公司使用，上海绿禾餐饮配送有限公司作为承租人应履行按约支付租金的义务，上海青浦出口加工区开发有限公司以上海绿禾餐饮配送有限公司逾期支付租金累计超过2个月以上为由要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。本院受理后于2019年2月19日向上海绿禾餐饮配送有限公司送达了诉状副本及证据材料，故合同解除的时间为2019年2月19日。合同解除，上海绿禾餐饮配送有限公司应当将系争房屋返还给上海青浦出口加工区开发有限公司，故其该项诉请本院予以支持。上海青浦出口加工区开发有限公司按照每年58万元的标准主张房屋使用费具有事实和合同依据，本院予以支持。上海青浦出口加工区开发有限公司没有证据证明上海新油餐饮管理有限公司实际占有系争房屋，故其要求上海新油餐饮管理有限公司腾退并返还系争房屋缺乏依据，本院不予支持。关于第二项争议焦点：上海绿禾餐饮配送有限公司没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，上海青浦出口加工区开发有限公司按照合同约定要求上海绿禾餐饮配送有限公司承担解除合同的违约金和逾期付款违约金，于法有据，本院亦予以支持。至于上海绿禾餐饮配送有限公司应支付的违约金金额，本院认为，虽然房屋租赁合同中相关条款的有明确约定，但上海绿禾餐饮配送有限公司提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而上海青浦出口加工区开发有限公司未向本院提供证据证明其损失，因此上海绿禾餐饮配送有限公司辩称的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以上海青浦出口加工区开发有限公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、上海绿禾餐饮配送有限公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定上海绿禾餐饮配送有限公司支付解约违约金的数额为9万元，逾期付款违约金的标准为每日50元。2018年第一季度的租金90,000元，自2017年12月21日计算到2018年12月5日止，按照每天50元计算，违约金为17,450元；2018年第二季度的租金90,000元，自2018年3月21日计算到2018年12月5日止，按照每天50元计算，违约金为12，950元；2018年第三季度的租金90,000元，自2018年6月21日计算到2019年1月6日，按照每天50元计算，违约金为9,950元；2018年第四季度的租金90,000元，2018年9月21日计算到2019年2月25日，按照每天50元计算，违约金为7,900元；2019年第一季度的租金90,000元，2018年12月21日计算到2019年3月20日，按照每天50元计算，违约金为4,750元；2019年第二季度的租金90,000元，2019年3月21日计算至2019年4月14日，按照每天50元计算，违约金为1,200元；上述违约金总计54,200元。2018年12月6日，上海绿禾餐饮配送有限公司已经向上海青浦出口加工区有限公司付清了2018年第一季度、第二季度的租金。上海青浦出口加工区有限公司该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于第三项争议焦点：上海新油餐饮管理有限公司对上海绿禾餐饮配送有限公司付款义务承担连带清偿责任，具有合同依据，对上海青浦出口加工区有限公司的该项诉请，本院予以支持。审理中，上海青浦出口加工区开发有限公司表示所欠水费金额为102,190元，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。上海绿禾餐饮配送有限公司虽然表示双方确认的水费共计88,000元，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。2018年11月22日，上海青浦出口加工区开发有限公司向上海绿禾餐饮配送有限公司发出水费催款通知，欠款金额为88,800元,2019年3月27日，上海绿禾餐饮配送有限公司向上海青浦出口加工区有限公司支付水费88,000元，故上海绿禾餐饮配送有限公司尚欠上海青浦出口加工区有限公司水费800元。上海新油餐饮管理有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。就系争房屋的装修，上海绿禾餐饮配送有限公司要求不在本案中主张，另行主张，故本案不予处理。上海青浦出口加工区开发有限公司要求保证金不在本案中予以处理，故本案对租赁保证金不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海青浦出口加工区开发有限公司与上海绿禾餐饮配送有限公司就上海市青浦区北青公路XXX号3区8号2幢房屋的租赁关系于2019年2月19日解除；二、上海绿禾餐饮配送有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市青浦区北青公路XXX号3区8号2幢房屋；三、上海绿禾餐饮配送有限公司于本判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付房屋使用费，按每年580,000元的标准，自2019年2月19日起至实际搬离之日止(上海绿禾餐饮配送有限公司已经支付房屋使用费22万元)；四、上海绿禾餐饮配送有限公司于本判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付截止2018年11月22日的水费800元；五、上海绿禾餐饮配送有限公司于本判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付解约违约金90,000元；六、上海绿禾餐饮配送有限公司于本判决生效之日起十日内向向上海青浦出口加工区开发有限公司支付逾期付款违约金54,200元；七、上海新油餐饮管理有限公司对上海绿禾餐饮配送有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任；八、驳回上海青浦出口加工区开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15,319.20元，由上海青浦出口加工区开发有限公司负担11,490.20元，上海绿禾餐饮配送有限公司承担3,829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邸素琴人民陪审员  李玲娟人民陪审员  范根生二〇一九年九月四日书 记 员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。