江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初4060号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司，住所地南昌市西湖区沿江南大道**（老洲村综合办公楼**），统一社会信用代码91360103586598926K。负责人：朱江。委托代理人：熊翰芬，该公司员工。委托代理人：蔡慧环，该公司员工。被告：赵志刚，男，1978年12月19日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：杨杰，江西创源律师事务所律师。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司诉被告赵志刚排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司诉的委托代理人熊翰芬、蔡慧环、被告赵志刚的委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司诉称：2013年9月16日，案外人袁妙与华润置地（南昌）有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买了位于江西省南昌市西湖区朝阳新城云飞路1166号的华润橡福8栋2单元101号房，并于2018年3月20日签署了《前期物业服务协议》、《治安、消防安全责任书》、《临时管理规约承诺书》等，该涉案房屋所属的南昌华润橡褔项目由原告提供前期物业服务。2018年4月4日，袁妙与被告就买卖涉案房屋各自委托他人签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，并约定在袁妙取得房产证后办理房屋过户手续。2018年4月12日，被告委托何乐泉作为装修负责人办理了装修手续、填写《华润置地南昌物业公司装修申报审核表》并签署了《华润置地南昌物业公司装修管理协议书》、《区域防火责任书》《业主装修承诺书》、《装修温馨提示》等，原告于同日在《装修申报审核表》上签字同意被告装修并向其签发了《装修告知书》。在涉案房屋装修过程中，被告于2018年6月1日将其室内一楼的飘窗全部拆除，原告发现后于当日下达了《装修违规/违约整改通知》要求整改恢复。2018年6月11日，被告施工中用大型切割机切掉了南面院墙内的挡土墙，并且拆改一楼户内的楼面地板。原告工作人员巡查发现后立即制止并下达《装修违规/违约整改通知》，同时报送辖区桃花镇城管综合执法大队，城管到现场查看后要求停工，于2018年6月15日留置送达了《南昌市城市管理行政执法局责令改正违法行为通知书》。后因涉案所属8栋其他众多业主担心被告违规拆掉挡土墙及拆改楼面地板的行为会影响房屋结构安全，原告聘请了具备专业资质的房屋安全检测公司江西省仁济房屋安全鉴定有限公司进行房屋完损性鉴定，该公司于2018年7月5日出具了《检测鉴定报告》，认定被告涉案房屋存在“房屋一处楼板存在明显的结构性损伤”，并建议进行“专业的结构性补强”等。原告于2018年7月13日再次对被告下达了《装修违规/违约整改通知》，要求对楼面进行专业的结构补强。但是被告仍置之不理继续对楼面进行扩充拆改。根据《橡福小区前期物业服务协议》第二十五条（二）甲方义务约定：甲方（即业主）在使用园区物业时，应当遵守下列规定：（2）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、后面的通道等进行违章凿、拆、搭、占；（3）不得采取其他影响建筑物结构和使用安全及国家法律法规禁止的行为。第十四条约定：“（十）装修管理工作：与甲方及施工单位签订《房屋装修管理协议书》。……遇强行违章装修时，及时向政府主管机关报告或起诉至法院”。第二十八条约定：“本协议签订后，双方须严格遵守。如一方违约，另一方有权追究违约责任，违约方应赔偿对方经济损失。如双方有争议，可要求有关部门裁决，也可以向人民法院起诉。”《临时管理规约》第三章物业的使用第十九条约定“本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；”第三十二条约定：“业主违反本《临时公约》关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本《临时公约》向人民法院提起诉讼。”《业主装修承诺书》第8条“不改变房屋原有的外貌及公用设施，外墙不打孔洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞，不随意增加楼面静荷载（如在室内砌墙，超负荷吊顶，安装大型灯具）”。《装修管理协议》第2.3条约定：“2.3.1改变建筑的外观及造型……2.3.2改变涉及小区内部的整体布局、格调，如与公共走廊相连的墙体、空调口位置等”。《装修温馨提示》第一条约定：“（2）严禁破坏房屋主体结构、破坏分户隔墙等”；第二条约定：“（21）不得作影响建筑物结构和使用安全及国家法律法规禁止的行为；（22）禁止拆除飘窗，凡是私自拆除的一切后果由业主自行承担”。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；”第十七条规定：“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，…应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为，被告违规拆除挡土墙、室内飘窗及拆改室内一楼楼面的行为已违反《前期物业服务协议》、《临时管理规约》《装修管理协议》等的约定，致使涉案房屋中楼板存在结构性损失，给涉案楼栋其他业主的造成了安全隐患，已构成违约，依法应承担违约责任。为维护涉案楼栋其他业主和原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即停止违规装修，采取补救措施，将南昌华润橡福8栋2单元101号房内被拆除的一楼飘窗、南面院墙的挡土墙及被拆改破坏的室内一楼楼板恢复原状。二、判令被告承担本案全部诉讼费。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司提交了以下证据：第一组证件：营业执照、物业企业资质证书、法定代表人身份证明、授权委托书。证明目的：原告的主体资格。第二组证据：被告身份证复印件及房产证，案外人袁妙身份证复印件、《南昌市商品房买卖合同》、《南昌市城市存量房买卖居间合同》。证明目的：证明被告从袁妙处购买了涉案房屋，是本案的适格被告。第三组证据：《前期物业服务协议》、《治安、消防安全责任书》、《临时管理规约承诺书》。证明目的：原、被告存在物业服务合同关系、违约责任等约定。第四组证据：《装修申报审核表》、《装修管理协议书》、《区域防火责任书》、《业主装修承诺书》、《装修温馨提示》、《装修告知书》等。证明目的：原、被告直接的合同关系、违约责任等约定。第五组证据：现场照片及涉案房屋的户型平面图。证明目的：被告违规拆除飘窗、挡土墙及拆改室内一楼楼面。第六组证据：原告下发的《装修违规/违约整改通知》及张贴照片、城管下发的《南昌市城市管理行政执法局责任令改正违法行为通知书》。证明目的：原告于2018年6月1日、6月11日、7月13日通知被告整改；城管于2018年6月15日要求被告改正违法行为。第七组证据：《橡府8栋2单元101室装修房屋安全监测告知函》《监测鉴定被告》《联名信》（复印件）。证明目的：被告拆改室内一楼楼面的行为经专业鉴定机构鉴定，显示楼面存在结构性损失，涉案楼栋其他业主联名要求起诉被告。被告赵志刚辩称：一、答辩人装修办理了相关装修手续，且未损害房屋主体结构和承重结构，未给房屋造成安全隐患及危险。二、答辩人的装修活动也未侵犯小区其他业主的利益。三、该物业合同系开发商指定物业公司即原告预先拟定，签订时并未与业主协商，是强加给业主的合同，属于格式合同。被告赵志刚提交了如下证据：第一组证据：被告赵志刚身份证复印件。证明目的：被告身份信息。第二组证据：委托方系原告，由江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所作出的齐司鉴字（2019）8号鉴定意见书。证明目的：证明被告赵志刚的房屋装修行为未改造房屋主要构件，不会危机房屋安全。经审理查明，被告赵志刚系南昌市西湖区云飞路中段南侧116【橡福小区】8#楼2单元101室的业主，原告为该小区的物业服务公司。2018年4月，被告向原告提请装修申报审核，原告与被告代表签订《装修管理协议》，约定：装修方案不能破坏建筑物的主体结构，不能破坏建筑物的建筑外立面……甲方保留权利要求乙方对所有装修工程（如该工程影响楼宇设施、结构或严重影响外观）进行更改或还原。之后，被告开始装修，并在装修过程中拆除了一楼飘窗、房屋难免院墙的挡土墙，拆改了其房屋室内一楼楼板。2018年7月，原告委托江西省仁济房屋安全鉴定有限公司对诉争房屋做完损性检测鉴定，鉴定结论为：1、房屋一处楼板存在明显的结构性损伤。2、庭院挡土墙左右两侧拆除高度约1m后，未发现房屋内的结构构件有明显的开裂、变形和倾斜等损伤迹象。随后，原告在房屋处张贴《装修违规/违约整改通知书》，指出经检测发现被告房屋一处楼板存在明显的结构性损伤，现要求对损伤的楼板进行专业的结构补强。本案审理过程中，原告确认被告已对一楼飘窗的外立面进行了修复。同时，在被告对房屋进行了加固后，2019年3月，原告再次委托江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所诉争房屋装修改造后房屋安全性进行鉴定，鉴定意见为“华润橡府8#二单元101室装修改造未涉及主要构件，不会影响整体房屋原有的安全度”。对于挡土墙被拆除的影响，原告陈述为破坏了地下公共停车场的防水层。被告则表示愿意修复尚未整改到位的部分。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，物权法规定，业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时规定，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。本案中，被告拆除一楼飘窗的行为破坏房屋外立面、而拆除挡土墙的行为虽鉴定意见书显示暂未影响房屋结构构件，但对地下停车场的防水层产生影响，拆改室内一楼楼板的行为则对房屋造成结构性损伤。故原告起诉要求其停止违规装修，采取补救措施，对上述三项予以恢复，合理合法。由于原告起诉后，被告已自行恢复一楼飘窗并对一楼楼板拆改后的部位进行了加固，且原告重新委托鉴定后的鉴定报告则显示房屋原有的安全度已经恢复，故对上述两项诉请，本院不再处理，但被告应承担全部诉讼费用。而被告拆除挡土墙的行为影响相应地下公共停车场的防水层，对此，被告理应完成对防水层的修复并以防水测试确认修复情况。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十二条之规定，判决如下：一、被告赵志刚于本判决生效之日起七日内修复因拆改挡土墙而破坏的地面防水层；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵志刚承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判长 黄 迁审判员 陶 然审判员 陈志强二〇一九年八月五日书记员 谢 源