四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0822民初798号 原告：曾艳梅，女，汉族，生于1982年2月17日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：徐文来，四川仕龙律师事务所律师（特别代理）。 被告：广元市运融置业有限公司。 统一社会信用代码：915108220560747625。 住所地：四川省广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内） 法定代表人：冯涛，执行董事。 委托诉讼代理人：万荣，广元市运融置业有限公司工作人员（代理权限为一般代理）。 原告曾艳梅与被告广元市运融置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，于2019年1月30日作出（2018）川0822民初972号民事判决，被告广元市运融置业有限公司不服该判决，并提起上诉。广元市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）川08民终974号民事裁定：一、撤销四川省青川县人民法院（2018）川0822民初972号民事判决；二、本案发回四川省青川县人民法院重审。本院于2019年8月7日受理后，由审判员杜刚担任审判长，与人民陪审员尚元丽、朱琳另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾艳梅的委托诉讼代理人徐文来，被告广元市运融置业有限公司（以下简称运融公司）的委托诉讼代理人万荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾艳梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2015年10月23日签订的编号为234的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款265000元（贰拾陆万伍仟元整）及自被告收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）；3.请求判令被告承担未按合同约定时间办理不动产登记证的违约责任；事实与理由：原、被告于2015年10月23日签订了编号为234的《商品房买卖合同》，购得32.84平方米的房屋，购房款265000元。合同约定被告应当于2015年12月17日前向原告交房并约定被告在交房之日起365天内给原告办理好房屋产权证，合同签订之日原告一次性向被告支付了全部购房款，同日被告向原告交付了房屋，按照合同约定被告应当在2016年10月23日前给原告办理好不动产登记，但至今原告都没有取得该商品房的产权证书，原告曾多次找到被告要求为其办理产权证书，但被告都找各种理由推脱，拒不办理。迫于无奈，原告于2018年7月21日向被告寄送了要求解除合同的书面告知函，被告在收到该函后无动于衷，至今未主动联系原告商讨解决办法，也没有对该解除合同的函做出任何回复，被告的行为表明其对原告寄送的要求解除合同的函予以认可，被告拒不全面履行合同，构成根本违约，依法应退还原告的购房款，赔偿损失并承担违约责任。故此特向人民法院起诉，以实现诉讼请求为盼。 被告运融公司辩称，办理不动产登记证书需要原告提供资料，我公司通知了原告提供办证资料，但是原告未提供，因此未能办证的责任不在我们公司。青川县房管局出具的证明，证明了我公司的房产可以正常办理不动产权证书。未能办理不动产登记是原告未提供资料造成的，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院出示了如下证据： 1.2015年10月23日，原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份； 2.2015年10月23日，被告出具的收款收据复印件一份； 3.2018年7月21日，原告向被告发送的要求尽快办理不动产登记的函件复印件一份； 4.曾艳梅向运融公司邮寄函件的邮政快递单一份。 原告拟用上述证据证明原告向被告购买了商品房，并支付了购房款，但是被告未按合同约定为原告办理不动产登记，构成违约。 被告对上述证据质证无异议。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告向本院出示了如下证据： 1.2018年8月2日，被告给原告曾艳梅的回函复印件一份； 2.2018年8月3日，被告向原告寄送函件的邮政快递单复印件一份； 3.2019年3月5日，被告向原告曾艳梅寄送办理不动产登记通知书一份； 4.2019年3月8日，被告向原告寄送办理不动产登记通知书的邮政EMS单一份，上有邮政局改退批条，标明原告“拒收”，并在改退批条上加盖有2019年3月13日邮戳； 5.2019年1月31日，青川县房产管理局证明复印件一份。 被告拟用上述证据证明本案房屋是能正常办理不动产登记证的，被告履行了通知义务，但是原告拒收，未能办理不动产登记证的责任在原告。 原告质证认为，回函未收到，故对其关联性和证明目的提出异议。办理不动产登记通知书是在原告寄送要求其尽快办理不动产登记的函之后，期间长时间未给原告办理不动产登记。对青川县房产管理局的证明，因没有加盖复制印章，故对其三性提出异议。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年10月23日，原告曾艳梅与被告运融公司签订了合同编号为234的《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于青川县竹园镇陈家坝的青川县竹园客运商贸城的商业用房一套销售给原告。该商品房预售许可证号为：青（2013）房预售证第XXX号，房号1幢2层92号，建筑面积32.84平方米，套内面积21.83平方米，共用部位与共用房屋分摊面积11.01平方米,单价每平方米8069元，价款265000元。合同第十条第（一）项约定，“出卖人应当在2015年12月17日前向买受人曾艳梅交付该商品房”。合同第十九条第（二）项转移登记第1款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。” 2.2015年10月23日，原告向被告支付购房款265000元。 3、2015年10月23日，被告向原告交付了所购房屋。 4.2018年7月21日，原告向被告寄发“关于尽快移交房屋产权、土地使用证等过户手续的函”，要求被告15日内将房屋产权、土地使用证等过户手续移交给原告。否则视为“自动解除我与你公司签订的《商品房买卖合同》，由此产生的一切法律后果均由你公司全部承担”。2018年8月3日，被告给原告寄发“回函”，对原告的函进行了回复，称“你们提出的质量问题，没有有效证据证明；不动产登记问题及解除《商品房买卖合同》问题没有事实依据和法律依据，且自身存在过错”。 5.2019年1月31日，青川县房产管理局给我院出具证明一份，证明原告所购房产未被他人查封、抵押，只要按照相关程序完成国家规定的税、费缴纳，并提供相关证件、证照、委托书等手续，并完成网签工作，可以办理不动产权证书。 6.2019年3月8日，被告给原告寄发“办理不动产登记通知书”，但是原告曾艳梅并未签收。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法、有效。原告曾艳梅按照合同约定支付购房的全部价款，被告未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点是合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。 1．合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，被告运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约； 2．合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。第一、本案中合同第十九条第（二）项约定，“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。双方在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府公司行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人被告运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。原告提出迟延办证的理由不能满足合同解除的条件。故对原告请求解除原、被告于2015年11月12日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款265000元及承担资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 4．未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期为2015年10月23日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年10月22日。2019年3月8日被告运融置业公司向原告寄发办理不动产登记证的通知书，原告拒收，故2016年10月23日至2019年3月8日期间应确定为出卖人被告运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，被告运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以原告已付购房款265000元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。 综上，对原告起诉要求解除合同、返还购房款265000元的诉讼请求，本院不予支持，部分支持原告要求被告承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广元市运融置业有限公司在本判决生效后十日内向原告曾艳梅支付自2016年10月23日至2019年3月8日的违约金，违约金以265000元为基数，按日万分之一的利率计算； 二、驳回原告曾艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5276元，由原告曾艳梅负担4750元，被告广元市运融置业有限公司负担526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  杜 刚 人民陪审员  尚元丽 人民陪审员  朱 琳 二〇一九年九月二十日 书 记 员  杨丽君