山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初3362号原告（反诉被告）许君芝，男，1983年4月17日生，汉族，居民，住临清市。委托代理人杨书伟，临清群星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）牛传民，男，1966年8月19日生，汉族，农民，住临清市。委托代理人杨甲谭，临清烟店法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）许君芝与被告（反诉原告）牛传民土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中牛传民提出反诉，本院经审查决定合并审理。原告(反诉被告)许君芝及其委托代理人杨书伟，被告（反诉原告）牛传民及其委托代理人杨甲谭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许君芝诉称：2017年4月6日，原告与被告签订土地租赁协议书，原告租赁被告13亩土地，期限自2017年4月9日至2043年6月8日。合同签订后，原告依约支付被告租赁费5万元，支付厂房款10万元。根据合同约定，被告有帮助原告在租赁租地上建设的义务。当原告要求建房时，因租赁土地上有两条高压线通过，根据电业部门规定高压线下禁止修建建筑物，原告多次找被告协商，要求将高压线挪走。被告承诺再交一部分钱就将高压线挪走，原告又交给被告10万元。但被告收款后并未按承诺履行，导致原告无法按约定使用租赁土地。另原告将厂房又租赁给他人使用，2017年9月2日被告单方终止了合同。被告行为违反合同规定，特诉至法院，要求判令被告返还租赁费25万元并支付违约金（按已支付的25万元*20%计算）、逾期付款利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）牛传民辩称：原告所述与事实不符。原告与被告于2017年4月6日签订的土地租赁协议并未实际完全履行，原告仅向被告交纳了5万元租赁费，剩余租赁费未交纳。被告多次向原告催要租赁费及土地平整费、绿化树刨除费用，但原告拒不缴纳，被告无奈于2017年9月2日通过临清烟店法律服务所对原告下达了解除租赁合同通知书。原告应向被告支付租金等各项费用166万元，但原告并未全部支付，被告对诉争土地进行了土地平整、树木刨除等大量工作，并支出了相应的地租费用，给被告造成了无法挽回的经济损失，该损失应由原告承担。原告所称移除高压线一事并不存在。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告牛传民反诉称：2017年反诉原、被告签订土地租赁协议书，反诉原告将一宗土地租赁给反诉被告。协议签订后，反诉被告支付5万元定金后，2017年5月1日左右反诉原告将诉争土地上树木及附着物、造酒池陆续清除，绿化树损失为256800元，造酒池损失为5万元。因反诉被告原因造成协议无法履行，要求反诉被告赔偿损失212000元。受理费等费用由反诉被告承担。反诉被告许君芝辩称：协议约定的绿化树实际价值低于约定的价值，该条款显失公平，应为无效条款。协议签订后，反诉原告只刨除了200棵绿化树，且系反诉原告自行刨除，损失应由反诉原告自行承担。关于造酒池，对其价值并不清楚，反诉原告清除时也未通知反诉被告到场，反诉原告清除酒池系自己的行为，与反诉被告无关。经审理查明：2017年4月6日，以原告（反诉被告）为承租方（乙方）、被告（反诉原告）为出租方（甲方）签订土地租赁协议书一份，合同约定：甲方将13亩农用耕地承租给乙方使用；土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖、建房；承租经营期限为26年零2月，自2017年4月9日至2043年6月8日；租金为每亩每年1000元，租金共计338000元，地上物补偿款、绿化树4000棵共计462000元，围墙50000元，车间两个共计40万元，房子四间共计10万元，修路共计15万元，造酒池共计5万元，原4年租金共计11万元，先付租赁费5万元；在合同履行期间，任何一方违法本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失；乙方应当按照本合同的期限足额支付租金。如乙方逾期60日内未支付租金，则给甲方按余款的千分之三，给予补偿。合同签订后，原告（反诉被告）共给付被告（反诉原告）费用共计25万元。2017年9月2日，双方解除合同。原告（反诉被告）称协议签订时约定原告（反诉被告）建房打基础后支付10%租金，房屋建成后支付30%租金，剩余租金待原告（反诉被告）投入使用后陆续支付。租赁协议中约定的绿化树4000棵共计462000元与实际不符，存在欺诈，绿化树均为杨树，是被告（反诉原告）怕签订协议约定的承包费过高引起村民的注意，将绿化树写为462000元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将租赁土地中的高压线电线杆移除，被告（反诉原告）要求移除费用由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）认为该费用应由被告（反诉原告）承担，双方协商未果。由于被告（反诉原告）土地内存有高压线导致土地无法正常利用，原告（反诉被告）不存在过错，被告（反诉原告）应将已支付的25万元租赁费返还原告（反诉被告）。原告（反诉被告）提交土地租赁协议书一份、被告（反诉原告）出具的收据复印件一份、收据一份、银行卡转账记录一份、支付宝转账记录一份、照片三张、谈话录音及视频各两份证明其主张。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的土地租赁协议书、收据复印件、收据、银行卡转账记录、支付宝转账记录真实性无异议，对其提交的其他证据不予认可。被告（反诉被告）辩称租赁协议并未完全实际履行，原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）的费用并非全部为租赁费，还包括其他费用的支出。上述费用均系被告（反诉原告）多次催要后，原告（反诉被告）才支付的。协议中约定的绿化树、地上物补偿款462000元系双方共同商议后确定的，并非原告（反诉被告）所述怕引起村民注意才确定的。现场树木均为白蜡及法桐，价值应按双方约定的462000元为准。原告（反诉被告）所述的高压线影响其使用的问题不属实，现场状况所产生的一切费用按约定应由原告（反诉被告）承担。根据协议约定，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付租赁费、绿化树、地上物补偿款等共计166万元，待原告（反诉被告）付清款项后，被告（反诉原告）将土地交付给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）自身无经济能力，被告（反诉原告）多次催要，原告（反诉被告）仅支付5万元租赁费及其他费用，下余费用未予支付才导致协议的解除，原告（反诉被告）的诉讼请求，不应予以支持。被告（反诉原告）提交解除租赁通知书一份并申请证人汪某出庭作证证明其主张，原告（反诉被告）对解除租赁通知书不予认可，称并未收到该通知，但对合同解除时间认可；对证人证言不予认可。审理中，本院根据原告（反诉被告）的申请，对诉争土地中绿化树的实际数量及价值、已刨除数量及价值、剩余数量及价值进行了司法鉴定。潍坊铭威森林资源资产价格评估有限公司作出潍铭价评字（2020）第003号价格评估报告书，评估结论：“截止至2017年9月2日，实际种植绿化树木数量及价值为：白蜡2210株价值55250元，法桐632株价值82160元，共计价值137410元；已刨除绿化树木数量及价值为：白蜡2210株价值55250元，法桐358株价值46540元，共计101790元；剩余种植绿化树木数量及价值为：法桐274株价值35620元。”原告（反诉被告）对报告书无异议，被告（反诉原告）对报告书不予认可。审理中，依原告（反诉被告）申请，本院对被告（反诉原告）牛传民名下的财产采取了保全措施（详见查封清单）。上述事实，有原、被告陈述，举证材料在案为凭，业经当庭举证、质证，足以确认，可以采信。本院认为：本案中，原告（反诉被告）许君芝与被告（反诉原告）牛传民于2017年4月6日签订的土地租赁协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，其行为合法有效，双方均应依约履行。该合同为双务合同，根据合同约定原告（反诉被告）负有按期足额加纳租赁费用的义务，被告（反诉原告）负有交付土地的义务。被告（反诉原告）未按约定向原告（反诉被告）交付土地,原告（反诉被告）在租赁被告（反诉原告）土地后,未按约定向被告（反诉原告）按期足额缴纳土地租金。因此,双方在履行协议过程中均存在违约行为,该协议已于2017年9月2日解除，双方应当各自承担相应的责任。关于本诉，由于被告（反诉原告）未按约定交付土地，致使原告（反诉被告）合同目的无法实现，原告（反诉被告）交纳的25万费用，被告（反诉原告）应予返还。因双方均存在违约,故对于原告（反诉被告）主张的违约金及逾期付款利息,本院不予支持。关于反诉，被告（反诉原告）为实现合同目的，将土地中绿化树及造酒池清除，因原告（反诉被告）违反合同，造成的损失，原告（反诉被告）应予赔偿。按照鉴定机构出具的鉴定意见书，截止至2017年9月2日，协议涉及土地上已刨除的绿化树价值为101790元。造酒池损失，因现场已不存在，应按双方协议中约定的5万元计算。自2017年4月6日至2017年9月2日的租金损失5417元（1000元/年/亩*13亩*5/12月）亦应由原告（反诉被告）承担。综上，原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）损失共计157207元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告牛传民于本判决生效后三日内返还原告许君芝费用250000元；二、反诉被告许君芝于本判决生效后三日内赔偿反诉原告牛传民损失157207元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，减半收取，诉讼保全费1870元，由原告许君芝及被告牛传民均担；反诉案件受理费4480元，减半收取，由反诉原告牛传民及反诉被告许君芝均担。鉴定费5000元,由原告(反诉被告)许君芝及被告(反诉原告)均担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  赵泽新二〇二〇年四月十三日书记员  于海燕