山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0502民初4308号原告：刘艳峰，男，1989年10月16日出生，汉族，住东营市东营区。原告：郑琳，女，1991年4月10日出生，汉族，住东营市东营区。共同委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：尹金亮，山东达洋律师事务所律师。被告：垦利县胜坨房地产综合开发有限公司。住所地：东营市垦利区胜坨镇永莘路北。统一社会信用代码913705217207843767。法定代表人：张洪亮，董事长。委托诉讼代理人：车纯英，男，1952年10月2日出生，汉族，垦利县胜坨房地产综合开发有限公司职工，住东营市东营区。原告刘艳峰、郑琳与被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司（以下简称“胜坨房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳峰、郑琳共同委托诉讼代理人苏守轩、尹金亮，被告胜坨房地产公司委托诉讼代理人车纯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳峰、郑琳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付两原告截止2019年6月10日的逾期交房违约金91146.42元以及自2019年6月11日起至涉案房屋具备交付条件之日止的违约金（以648729元为基数，按日万分之一计算）；2.依法判令被告支付两原告截止2019年6月10日的逾期办理房屋产权登记违约金131700.87元以及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属登记之日止的违约金（以648729元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%计算）；3.判令被告协助办理过户登记；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年5月25日，两原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0087201），两原告购买被告胜坨房地产公司开发的位于东营区利名城第3幢1单元301号房（房屋代码：641863）及储藏室第3幢1单元-1-03号房（房屋代码：641885），该商品房单价为每平方米6329.06元，总金额648729元。同时《商品房预售合同》第九条约定，胜坨房地产公司应当在2015年8月1日前将取得建设工程竣工验收备案表的商品房交付给原告使用，胜坨房地产公司交房时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十条约定，胜坨房地产公司逾期交房，从2015年8月2日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；第十六条约定，胜坨房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由胜坨房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。《商品房预售合同》签订后，两原告按照约定履行完成了付款义务，但是胜坨房地产公司开发的房屋至今仍未达到交付条件，仅于2018年10月15日通知原告领取钥匙，构成严重违约，且胜坨房地产公司至今未将办理权属登记需由胜坨房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，导致两原告不能取得房地产权属证书。依据合同约定、相关法律规定，胜坨房地产公司应当向两原告支付逾期交房、逾期办理产权证违约金。为维护两原告的合法权益，故提起诉讼，望判若所请。胜坨房地产公司辩称，《商品房预售合同》不是被告与原告签订的，合同上的印章也不是被告公司的，对该份合同被告不认可，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：胜坨房地产公司以出让方式取得位于的土地使用权，出让证号为东国用（2014）第01-1684号。该地块土地面积为2986平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2014年1月24日至2082年5月13日止。胜坨房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：东利名城。建设工程规划许可证号为建字第370500201400011，施工许可证号为东区37052420140418-01-01。该东利名城商品房建设工程实际系东营市绿海房地产开发有限责任公司以胜坨房地产公司的名义开发建设。2014年5月25日，买受人刘艳峰、郑琳与出卖人胜坨房地产公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0087201），约定刘艳峰、郑琳购买胜坨房地产公司开发的东利名城商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为东营市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为东房注字第××号，刘艳峰、郑琳购买的为东利名城第3幢1单元301号房，建筑面积92.62平方米，储藏室为第3幢1单元-1-03号房，建筑面积9.88平方米，房屋总价款为648729元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。该《商品房预售合同》加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”。刘艳峰、郑琳于2014年5月10日、2014年5月25日及2014年10月13日共计向胜坨房地产公司缴纳购房款648729元，胜坨房地产公司向刘艳峰、郑琳出具收据，收据加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”。2018年10月15日，刘艳峰、郑琳已接收涉案房屋钥匙。涉案商品房至今尚未取得建筑工程竣工验收备案表。另查明，2014年9月30日，借款人刘艳峰、郑琳与贷款人中国银行股份有限公司东营黄河路支行及保证人胜坨房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定借款人向贷款人借款420000元。该合同保证人处加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”。案件审理过程中，胜坨房地产公司认为涉案《商品房预售合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”印章、涉案收据中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”印章均不是胜坨房地产公司印章，并申请对上述印章真伪进行司法鉴定。以上事实，有当事人的当庭陈述，刘艳峰、郑琳提交的《商品房预售合同》、收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、赵波的证人证言在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为刘艳峰、郑琳与胜坨房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。涉案商品房系东营市绿海房地产开发有限责任公司以胜坨房地产公司名义开发建设，胜坨房地产公司应对东营市绿海房地产开发有限责任公司以胜坨房地产公司名义所进行的民事活动对外承担民事责任。胜坨房地产公司已依法取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证件，涉案《商品房预售合同》已在房屋管理部门办理备案手续，涉案《商品房预售合同》系刘艳峰、郑琳与胜坨房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胜坨房地产公司主张涉案商品房的实际建设方为东营市绿海房地产开发有限责任公司，并申请对涉案《商品房预售合同》、收据及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中胜坨房地产公司印章的真伪进行司法鉴定，在整个购房过程中，刘艳峰、郑琳对东营市绿海房地产开发有限责任公司借用胜坨房地产公司名义开发建设涉案商品房并不知情，但胜坨房地产公司对东营市绿海房地产开发有限责任公司借用胜坨房地产公司销售涉案商品房一事知情，故上述印章无论真伪，均不能推翻胜坨房地产公司与刘艳峰、郑琳之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系的事实，对于胜坨房地产公司的鉴定申请本院不予准许。涉案《商品房预售合同》合法有效，胜坨房地产公司应按合同约定履行相关义务，协助原告办理房屋权属证书，故对刘艳峰、郑琳的该项诉求本院予以支持。根据合同第十条约定，胜坨房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的第二天起按日向刘艳峰、郑琳支付已交付房价款万分之一的违约金。刘艳峰、郑琳已于2018年10月15日接收涉案房屋钥匙，虽然胜坨房地产公司尚未取得建筑工程竣工验收备案表，但刘艳峰、郑琳接收房屋钥匙的行为应视为对房屋达到交付条件的认可，胜坨房地产公司将涉案房屋交付刘艳峰、郑琳的时间晚于涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付时间，故胜坨房地产公司应当按照合同约定向两原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年8月2日计算至2018年10月15日为75966.17元（648729×1171×1/10000=75966.17），超过部分，本院不予支持。关于逾期办理房屋权属证书的违约金，根据合同第十六条约定，胜坨房地产公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同约定涉案房屋应于2015年8月1日前交付买受人使用，故胜坨房地产公司应于2016年7月26日前为刘艳峰、郑琳办理产权登记，但因胜坨房地产公司的责任，刘艳峰、郑琳至今仍未取得房屋权属证书，故胜坨房地产应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案合同对逾期办理房屋权属证书的违约金未做约定，刘艳峰、郑琳要求胜坨房地产公司按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准支付自2016年8月2日起至2019年6月10日止的逾期办理房屋权属证书的违约金131700.87元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，本院依法支持自2016年8月2日起至2019年6月10日止的违约金120528.44元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，对于超出部分违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘艳峰、郑琳办理东营市东营区房屋的权属登记手续；二、被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘艳峰、郑琳逾期交付房屋违约金75966.17元；三、被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘艳峰、郑琳自2016年8月2日起至2019年6月10日止的逾期办理房屋权属证书的违约金120528.44元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金（违约金计算方式：以648729元为基数，利率标准按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%）；四、驳回原告刘艳峰、郑琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4642.71元，减半收取2321.36元，由原告刘艳峰、郑琳负担206.41元，由被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司负担2114.95元；财产保全费1634.24元，由被告垦利县胜坨房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  陈忠霞二〇一九年十一月七日书记员  蔡红凯