上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初29579号原告：陈小江。原告：陈思延。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司。法定代表人：张宁。委托诉讼代理人：王x。委托诉讼代理人：陈x。原告陈小江、陈思延与被告上海极富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小江及原告陈小江、陈思延的共同委托诉讼代理人吴宇、被告上海极富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王x、陈x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小江、陈思延共同向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期将位于上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)权属过户登记至两原告名下的违约金人民币(币种下同)1,044,076.52元(以9,769,137元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月29日起算，暂计算至2019年6月29日，实际违约金计算至被告将前述房屋过户登记至原告名下之日止)。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：判决被告向两原告支付逾期将涉案房屋权属过户登记至两原告名下的违约金1,121,415.52元(以9,769,137元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月29日起计算至2019年8月29日止)。事实和理由：2015年4月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，合同约定：被告将涉案房屋出售给原告，房屋暂定价格为9,769,137元，被告于2015年12月30日将该房屋交付给原告，在房屋交付给原告后90日内办理前述房屋价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告向原告开具了发票。因被告逾期交付房屋，原告提起诉讼，上海市闵行区人民法院及上海市第一中级人民法院判决均确认被告交房的时间为2016年12月28日。但时至今日，被告仍未将该房屋权属过户登记至原告名下，原告至今仍未取得该房屋的权属证书。据此，原告依法提起诉讼。被告上海极富房地产开发有限公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。第一，根据《预售合同》第十四条的约定，在被告取得大产证后150日内办理小产证，而非原告理解的在房屋交付后90日内办理小产证，目前被告的大产证尚未办出。第二，根据《预售合同》第七条的约定，解除合同如此严重的违约行为，违约金才5%，根据《预售合同》补充条款一第八条的约定，乙方逾期办理小产证也仅是按照每日万分之一的标准支付违约金，原告主张的违约金过高。第三，涉案房屋性质为办公，未办理大产证的原因在于2017年上海六部门发布沪建房管联﹝2017﹞400号文件，对类住宅进行整顿，是国家政策导致办证障碍，并非被告故意违约，应当调整违约金。本院经审理认定事实如下：2014年12月14日及同年12月26日，两原告为购买涉案房屋，委托案外人王某某以pos刷卡方式代两原告向被告支付购房款50,000元及1,904,137元。被告于2015年1月16日出具了收到1,954,137元预售购房款的发票。2015年2月9日，原告陈思延以跨行转账的方式向被告支付购房款2,935,000元，被告于2015年2月13日出具了相应收款发票。2015年4月27日，两原告(作为签约乙方、买方)与被告(作为签约甲方、卖方)签订《预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为261.62平方米，其中套内建筑面积为179.68平方米，公用分摊建筑面积为81.94平方米。该房屋建筑层高为3.6米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为37,340.94元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为(不包含房屋全装修价格)暂定为9,769,137元。合同第六条约定：签订本合同时，该房屋建设工程建设到具备房屋预售条件。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。附件一约定付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1.乙方于2014年12月31日与甲方签约，并付首付房款1,954,137元；2.乙方于2015年2月28日前应支付房款2,935,000元。备注：尚有房款4,880,000元，乙方承诺于2015年4月30日前办理银行按揭。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一第八条第2款约定：乙方承诺：最晚应于甲方取得大产证后60日内往甲方处签署《房屋交接书》，最晚应于甲方取得大产证后150日内取得该房屋的小产证，否则每逾期一日，按房价款总额万分之一向甲方支付违约金。……双方还就其他权利义务作了相应约定。2016年12月13日，由案外人王某某代两原告向被告支付4,880,000元，被告于同年12月24日出具相应的销售不动产发票。至此，两原告已向被告付清全部购房款9,769,137元。2016年12月下旬，被告向两原告发送《【虹桥富力悦都】房屋交付使用通知书》一份，称：两原告购买的涉案房屋经上海市有关部门验收合格，现可交付使用。合同约定的交付时间为：2015年12月30日，集中办理收楼手续的时间：2016年12月24日，请于上午9：00-11：30,下午13：30-16：30前往上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号富力悦都3楼办理收楼手续，请在交齐全部款项后，凭【收楼手续书】到小区物业中心办理收楼。另查明，(2018)沪0112民初2304号民事判决书及(2018)沪01民终13763号民事判决书认定，被告应于2015年12月30日前向两原告交房，实际于2016年12月28日完成交房，故被告应支付两原告自2015年12月31日起至2016年12月28日止的逾期交房违约金184,795.68元。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、签购单、转账汇款电子回单、汇款业务凭证、业务受理单、发票、【虹桥富力悦都】房屋交付使用通知书》、(2018)沪0112民初2304号民事判决书、(2018)沪01民终13763号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告与被告就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：第一，被告是否存在逾期配合办理小产证的违约行为；第二，两原告主张的违约金是否过高。关于争议焦点一，被告是否存在逾期配合办理小产证的违约行为。《预售合同》第十四条对于办理小产证的时间约定为：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”，即办理小产证的时间依托于被告取得大产证的时间，但《预售合同》中并未约定大产证办理的最后期限，故被告何时配合两原告办理房屋过户手续、申领房地产权证属未定状态。在此情况下，被告迟迟不取得大产证，两原告办理小产证的时间遥遥无期。就此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”，则被告应于2017年3月28日前配合两原告办理房屋过户手续，现被告未能按期履行已属违约，两原告要求被告自2017年3月29日起承担逾期过户违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，两原告主张的违约金是否过高。本院认为，《预售合同》未约定由于被告的原因逾期过户的违约金计算标准，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现两原告主张依据中国人民银行同期贷款利率计算，于法有据，本院予以支持。据此，被告应向两原告支付以9,769,137元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月29日起至2019年8月29日止的逾期过户违约金1,122,580.90元(9,769,137元×4.75%÷365天×883天)，两原告主张1,121,415.52元，于法不悖。2019年8月29日后的逾期过户违约金，两原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈小江、陈思延逾期过户违约金1,121,415.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,098.35元，保全费5,000元，均由被告上海极富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年九月六日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。