江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5240号 原告：陈才元，男，1968年1月18日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲莹，江苏元宁律师事务所律师。 被告：张西庄，男，1969年8月30日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：孟宪芬，女，1968年7月8日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：张谦，男，1994年01月04日生，汉族，住徐州市云龙区。 三被告共同委托诉讼代理人：吴琳芳，江苏敏言律师事务所律师。 原告陈才元与被告张西庄、孟宪芬、张谦合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈才元及其委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告张西庄、孟宪芬及被告张谦的委托诉讼代理人吴琳芳到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈才元及其委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告张西庄及被告张谦的委托诉讼代理人吴琳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈才元向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房款170000元；2.被告赔偿原告各项经济损失1407112.8元（209.12平方米×8500元/平方米-18629元）×80%，即产权置换房屋财产价值的80%。事实和理由：2010年9月27日，原告与被告孟宪芬签订房屋买卖协议，约定被告孟宪芬将位于徐州市云龙区住房一套出售给原告永久使用，建筑面积约300平方米，房屋总价为17万元。原告在当天付清房款。后被告二人交付了房屋及土地使用权。房屋交付后，原告居住、使用，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示。涉案房屋的土地使用面积约135评分纳米，房屋建筑面积304.28平方米，其中一、二层合计220.88平方米，三层63平方米。根据征收补偿安置政策，原告预估涉案房屋可以获赔定销商品房约190平方米，市场单价约8500元/平方米，房屋市场价值约160多万元，此外，无证面积、装修等补偿大约40多万元，因此，预估涉案房屋能够获得市场现价大约200万元的征收补偿。涉案合同系双方真实意思表示，交易价格当时也是公平合理的。涉案合同被法院认定为无效，原告存在经济损失，故被告应依法赔偿给原告。 被告张西庄辩称，1.本案为房屋买卖合同纠纷，原告起诉被告赔偿损失，但诉请理由不明确，请原告先行明确该损失为违约损失还是合同无效损失。2.原告起诉状称如果被告本着诚实信用原则进行民事活动，那么原告就可以获得全部补偿款物，是非常不诚实的陈述，根据拆迁补偿政策，原告户口非村集体成员户口，其所有的房屋应认定为违建，拆迁时仅能按照违建给与650元一平米的建造成本价补偿，原告系知道的。原告曾打电话联系被告希望被告帮其想办法获得更多补偿，被被告拒绝。正是基于此，被告担心涉嫌恶意串通侵占集体利益，所以才通过法院起诉确认合同无效，而不是私下协商以高价赎回房屋。3.原告诉称被告转移涉案征收补偿房屋和款项，故安排被告儿子即被告张谦签订征收补偿协议系原告主观臆断不是事实。根据拆迁补偿政策，被告孟宪芬一户已经拥有一处宅基地及房屋，并获得拆迁赔偿，多出的宅基地和房屋只能按照违建获得650元每平方米的建造成本折价补偿。至于张谦签订征收补偿协议，是因为张谦在拆迁时已经成年，且属于村集体成员，具备申请宅基地的条件，因此村集体按照一户一宅的原则将房屋和宅基地确权给张谦，由其获得拆迁补偿，该过程合法有效，村集体成员中诸如此类父母子女关系，由父母有多处宅基地及房屋，成年子女无宅基地和房屋的，都是据此进行重新分配和拆迁赔偿。4.原告所诉的所谓损失或者被告获得的所谓拆迁收益根本没有实际发生，被告才一直都向村集体坦诚涉案房屋上有房屋买卖合同的事实。 被告张谦辩称，被告张谦并非房屋买卖合同的相对人，原告起诉被告张谦无事实和法律依据。被告张谦未实际获得拆迁收益，并在此明确，如原告与被告孟宪芬的房屋买卖合同有效，被告张谦自愿放弃对房屋的确权以及拆迁补偿。即使最终合同无效，张谦取得拆迁补偿，也与原告无关，原告如认为该拆迁补偿应归原告自己，应另案起诉分配，不能根据房屋买卖合同起诉张谦。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孟宪芬系张谦父母。2010年9月27日，甲方（卖方）孟宪芬与乙方（买方）陈才元签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将位于云龙区砖混（三层）住房一套（无证）出售给乙方，建筑面积约300平方米，房屋总价为17万元，位置在黄长公路南左侧张继余、右侧张庆祥。二、甲方保证对其销售的房屋权属清楚，无债务或其他纠纷。三、款项17万元于2010年9月27日付清。四、本房产以后或拆迁安置办理产权证时，甲方要无条件协助乙方办理，并提供齐全的资料，否则视为违约，办证的各项费用由乙方承担。交房时间定为2010年9月27日，房屋内外设施有包括顶层20平方米棚一并归乙方所有。如甲方一房两卖或拆迁安置时违约返回，甲方应赔偿乙方各项费用50万元。 同日，孟宪芬向原告出具收条，载明收到原告购房款17万元。 2019年涉案房屋拆迁，2019年7月19日，房屋征收部门（甲方）徐州市云龙区住房和城乡建设局与被征收人（乙方）张谦签订房屋征收补偿协议（0031971），约定被征收房屋坐落云龙区乔家湖村，产权性质为私房，用途为住宅，房屋结构及层次为砖混，建筑面积为189平方米，用地面积135平方米，土地性质为集体土地。乙方自愿选择产权调换方式补偿。（二）、选择产权调换方式，甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，乙方选择的产权调换房屋如下：孟宪芬1，翠屏山地块住宅小区D21幢01单元0504室110.08平方米；孟宪芬2.翠屏山地块住宅小区M13幢01单元0403室99.04平方米。三、过渡方式，甲乙双方约定，乙方选择产权调换的，过渡期自协议订立之日起，至公告通知上房之日止，产权调换房屋为期房的，双方约定过渡期为30月，甲方预付乙方30个月过渡费，超过约定过度期限的加倍支付，待上房之日结清。四补偿总额。被征收房屋补偿总额1322416元，1.房屋价值1086750元；2.附属物43070元；3.搬迁、过渡、奖励等费用192596元。五、结算付款（二）选择产权调换乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为1341045元，乙方补偿总款1322416元，差价18629元由乙方支付给甲方于上房之日内结清。乙方自收到被征收房屋补偿的相关手续之日起三日内完成搬迁。 原告提交的房屋及土地现状调查表显示涉案房屋征收编号为：Q5-76，产权人为陈才元，涉案房屋共3层，共计304.28平方米。 原告提交徐州市云龙区翠屏山片区改造项目房屋面积认定单，载明涉案房屋征收编号为Q5-76，姓名为张谦，类别为非成套住宅，土地面积为135㎡，认定依据为翠屏山片区改造项目（二期）确权认定单及翠屏山片区改造项目（二期）指挥部会议纪要，徐州市国测面积图，村委会关于和平路拆迁情况说明，房屋及土地现状调查表。公示总面积为304.28平方米，两层以下住宅面积为220.88平方米，合法建筑面积189平方米，搬迁奖励面积为22.32平方米，无手续建筑面积1-2层剩余砖混9.56平方米，三层及以上砖混63平方米，简易房20.4平方米。 原告提交住宅房屋征收补偿核算表一份，载明房屋补偿款为1086750元、附属物补偿为43070元、搬迁、过度、奖励等费用为192596元，其中搬迁奖励为128340元、提前奖为14916元、搬家费为3780元。合计1322416元。 对于涉案房屋所占用宅基地登记的问题，原告陈述被告孟宪芬在本村另有一处宅基地及房屋，涉案房屋是被告在2007年前后在一般农田或宅旁地空闲地建的房屋，因被告张谦当时尚未成年，按宅基地审批办法，村里一直未将涉案房屋所占用土地批为宅基地。被告张西庄陈述2007年宅基地不再进行审批，村民都是在自留地建设房屋，父母建的房屋拆迁时如果父母名下有其他的房子，子女已经成年均让子女去签拆迁补偿协议。 孟宪芬曾于2019年7月10日将陈才元诉至本院，要求确认双方在2010年9月27日签订的《房屋买卖协议》无效，本院经审理后，作出（2019）苏0303民初4196号民事判决：确认原告孟宪芬与被告陈才元于2010年9月27日签订的《房屋买卖协议》无效。现该民事判决书已经生效。 此外，原告提交《房屋出租合同》一份，载明涉案房屋自2017年6月8日由原告出租给案外人韩书杰使用。原、被告双方对涉案房屋出卖后由原告实际控制并无异议。 本院认为，原告陈才元与被告孟宪芬于2010年9月27日签订的《房屋买卖协议》已经被生效判决认定为无效。 根据合同法五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 现原告所建房屋已被依法征收，征收补偿利益也已确定并将给付房屋征收补偿协议签订人被告张谦，故协议双方无法相互返还各自因合同履行所获得的财产。而该房屋因征收补偿所确定的补偿款早已远远超出当时的建房成本，由一方获得全部的补偿利益或仅按照违章建筑对原告进行补偿将会导致双方权利义务严重失衡，故对涉案房屋的征收补偿利益应在原、被告之间合理分配。本案被征收房屋的补偿系对失地农民家庭的补偿，被告张谦作为被征收人出面签订房屋征收补偿协议本无不妥，但在孟宪芬负有向原告给付房屋征收补偿利益义务的情况下，由张谦签订房屋征收补偿协议并领取补偿利益，实为逃避孟宪芬向原告所负的法律责任，故张谦应在领取的征收补偿利益范围内与孟宪芬承担共同给付义务。 关于合同双方的过错问题。本案中，原告与被告孟宪芬均明知涉案房屋依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案转让合同签订时间较长，原告购买房屋由其使用的客观事实，同时考虑辖区内房产升值的情况，被告孟宪芬应对合同无效应承担主要责任，酌定双方的过错比例为孟宪芬70%、陈才元30%。 关于合同当事人之间的财产返还及赔偿问题。上述合同无效后，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即被告应当返还所受款项并赔偿原告的损失，原告应当返还房屋。现涉案房屋因拆迁项目被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。涉案房屋已经被拆迁不能复原，返还房屋事实上已经不能，同时考虑到孟宪芬作为涉案房屋出卖人，除了应当返还原告购房款外，还应当返还占用该款项期间的利息，对于孟宪芬而言，其出卖房屋后也存在部分损失，主要是买受人原告陈才元使用涉案房屋期间的占有使用费用，综合考虑以上因素，双方之间相互返还已无必要和现实可能性，双方应当对涉案房屋的拆迁利益进行分配。 关于涉案房屋征收补偿利益如何分配的问题。依据面积认定单、房屋及土地现状调查表可以知晓，涉案房屋所占宅基地面积为135平方米，确认的合法面积为189平方米，涉案房屋总补偿款为1322416元，虽然合同约定拆迁安置被告无条件协助原告办理手续的问题，但涉案合同无效，该条约定虽然系双方当事人当时的真实意思表示，但是该约定明显会使双方当事人利益分配失衡，故本院根据双方过错程度，酌定原告与被告孟宪芬对上述拆迁利益中房屋价值、附属物补偿、搬迁奖励补偿部分分配比例为7:3，即被告孟宪芬应向原告陈才元支付补偿款金额为70%×（房屋补偿1086750元+附属物补偿43070元+搬迁奖励128340元）=880712元，搬家费、误工费、过渡费64256元应由被告支付给实际占有、使用房屋的原告，故被告应共同向原告支付房屋征收补偿金额944968元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告孟宪芬、张谦共同向原告陈才元给付房屋征收补偿金额共计944968元； 二、驳回原告陈才元其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，财产保全费5000元，合计26000元，由原告陈才元负担7800元，由被告孟宪芬、张谦负担18200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  张 芹 二〇二〇年八月三十日 书 记 员  侯亚菲