天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初3552号原告：王永富，男，1961年2月28日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张国华，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津泰丰鑫达商贸有限责任公司，住所地天津市和平区南营门街南京路**-16。法定代表人：邹东东，总经理。委托诉讼代理人：赵国钦，天津北洋律师事务所律师。被告：孙富中，男，1950年11月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵国钦，天津北洋律师事务所律师。原告王永富与被告天津市泰丰鑫达商贸有限责任公司、孙富中确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国华，天津市泰丰鑫达商贸有限责任公司及孙富中委托诉讼代理人赵国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永富向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司于2016年9月20日签订的有关天津市和平区南京路229号电报大楼底商八门（面积为111.9平方米）《房屋租赁协议》无效；2.判令被告返还原告支付的2016年1月1日至2018年10月共计一年零十个月的租金45万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2010年就与案外人天津电信物业管理有限公司签订房屋租赁合同，租用涉案房屋。2015年春节期间被告电信物业公司通知与案外人高巍签订2015年-2016年的租赁合同。2016年9月20日案外人高巍电话联系原告，至电报大楼底商续签房屋租赁合同，租期为2017年1月1日至2019年12月31日，年租金25万元，原告在合同履行期间依约向被告泰丰鑫达公司支付两年租金50万元。收款人是被告孙富中。2018年2月5日，原告在涉案房屋所经营的华联超市，被案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司诉至法院，要求原告腾房并支付房屋使用费。2018年12月5日，和平区法院作出（2018）津0101民初1411号判决书，判决原告将涉案房屋腾空并支付房屋使用费97848.84元。后原告上诉，2019年4月8日天津市第一中级人民法院作出民事裁定书，准予原告撤诉。根据上述判决，原告认为原告与被告泰丰鑫达于2017年9月20日签订的三年租期的租赁合同属于无效合同，故诉至法院。天津泰丰鑫达商贸有限责任公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，在法庭调查中原告对于自己的诉讼请求没有提出明确的法律依据，一开始是合同法52条，之后又说是最高法司法解释，但是司法解释中没有该内容。明显说明原告的诉讼请求没有法律依据，没有事实依据。泰丰鑫达与原告的合同是双方自愿签订，双方真实意思表示，合法有效，被告对涉案房屋有合法转租权，是因为被告与案外人杰克公司签订房屋租赁合同，租赁期限为五年，被告将其转租给原告是因为上述租赁合同的约定，案外人杰克公司承租涉案房屋是因为与电信物业签订的租赁合同，且租赁合同期限为十年。涉案房屋产权人中国联合体网络通讯公司已授权电信物业长期对外转租，因此被告认为原被告签订的租赁合同有效，应当依法驳回。孙富中辩称，孙富中不是本案适格被告，原告将租金打到孙富中名下，是因为孙富中是天津泰丰鑫达商贸有限责任公司监事，是公司指定原告将租金打到孙富中名下，是职务行为，租金是泰丰鑫达收取并使用，孙富中不是涉案房屋的出租方，也没有享有使用租金。孙富中在本案中不承担任何民事责任。本院经审理认定事实如下：原告系天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市经营者。诉争房屋坐落本市和平区南京路229号电报大楼底商八门（面积为111.9平方米）。2016年7月20日被告与案外人杰克投资咨询（天津）有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告向杰克投资咨询（天津）有限公司承租上述房屋，租赁期限自2016年7月20日至2021年7月20日止，每年租金220000元。2016年9月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告向被告承租上述房屋，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，每年租金250000元。原告于2016年至2018年分多次向被告交纳诉争房屋租金共计450000元。案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司作为原告曾于2018年9月6日以天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市及天津电信物业管理有限公司为被告向本院提起返还原物纠纷之诉，本院于2018年12月5日作出（2018)津0101民初1411号民事判决书，认定：“原告系和平区南京路鞍山道口现南京路**产权登记人。2009年9月25日，原告与被告电信物业公司签订《业务扶持框架协议》，协议约定扶持基本原则是充分考虑乙方的生产经营发展需要给予最大限度的政策扶持，扶持内容以协议或合同的方式予以保证，双方可以就长远发展签订多种业务、多方面内容、多层次愿望的战略合作协议。2015年1月27日，原告与被告电信物业公司签订《房地产租赁合同》，约定原告向被告电信物业公司出租和平区南京路229号（电报大楼）底商，建筑面积1200平方米，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金500000元；租期届满，乙方继续使用甲方房屋，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。庭审中，当事人均承认该1200平方米共包括1-10门的房屋，本案涉案房屋面积为111.9平方米。2015年4月16日，被告电信物业公司与杰克投资公司签订《房屋租赁协议》，约定电信物业公司将坐落于天津市和平区南京路229号一门至十门房屋租给杰克投资公司使用，期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止。房屋租金每年1300000元。其中第十二条约定，如因联通公司原因与出租方解除房屋租赁合同或因提高租金造成与联通公司无法续约的，本协议终止后，不再续约。2015年6月5日，被告电信物业公司与杰克投资公司签订《补充协议》，约定双方签订的《房屋租赁协议》租赁期限变更为十年，原《房屋租赁协议》第十二条不再有效。2015年11月27日，原告向被告电信物业公司发出《南京路电报大楼底商终止租赁函》，明确鉴于南京路229号底商为临建，且已超过使用期限，经研究决定，待《房地产租赁合同》租赁期限届满后停止租赁。同日，电信物业公司向杰克投资公司发出《南京路电报大楼底商终止租赁函》，明确原告与其签订的《房地产租赁合同》于2015年12月31日到期后将终止租赁，据此杰克投资公司与电信物业公司签订的《房屋租赁协议》于2015年12月31日到期后自行终止。2017年12月1日，被告电信业务公司出具《关于电报大楼底商房屋租赁事项的声明》，确认了上述租赁函所载情况，并表示合同终止后，未再与杰克公司、天津汇亿正大科技发展有限公司、天津恒信国脉商贸有限公司、天津市和平区百信通信器材销售中心、天津泰丰鑫达商贸有限责任公司签订有关上述房产的任何租赁合同、协议。2016年9月20日，被告鞍山道华联超市经营者王永富与泰丰商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定将南京路229号房屋租赁给王永富使用，期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，年租金250000元。2017年12月6日，原告在被告鞍山道华联超市门口张贴通知，通知载明涉案房屋现由被告鞍山道华联超市占用，若无法提供有效租赁协议，限期5日搬离。2018年3月12日，杰克投资公司向被告电信物业公司发出《请示报告》，表示双方就南京路229号电报大楼1至10门商铺签订的2015年1月1日至2025年12月31日的租赁合同还在履行期限内，无人收取2016年、2017年的租金，请被告电信物业公司妥善处理此事。本院认为,原告作为涉案房屋产权人与被告电信物业公司签订房屋租赁合同，是当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应依法确认有效。双方均应依约履行各自的义务。租赁期限届满前，原告向被告电信物业公司明确终止租赁合同。租赁期限届满，原告亦未与被告电信物业公司续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告电信物业公司未能返还租赁物，应承担相应的责任。被告电信物业公司取得租赁物后，将其转租给他人，现由被告鞍山道华联超市经营使用。由于原告与被告电信物业公司之间签订的房屋租赁合同已于2015年12月31日期限届满，现被告鞍山道华联超市对涉诉房屋的已不享有用益物权，即已不再享有占有、使用和收益的权利，故原告要求两被告共同将天津市和平区南京路229号电报大楼余门（八门）111.9平方米房屋腾空并返回返还的诉讼请求，本院予以照准。被告电信物业公司在租赁期限届满后，未能将涉诉房屋返还原告，应向原告支付房屋占用费。房屋占用费的标准应参照合同约定的租金标准支付。原告与被告电信物业公司签订的房屋租赁合同约定房屋面积为1200平方米，年租金500000元。该年租金系天津市和平区南京路229号电报大楼1至10门商铺总面积的年租金，以上述金额计算，本案涉案房屋111.9平方米，日租金为500000÷1200÷365×111.9＝127.74元。自2016年1月1日至2018年2月5日，共计766天，房屋占用使用费合计97848.84元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求两被告共同支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。”故判决：“一、被告天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市、被告天津电信物业管理有限公司于本判决生效后之日起十日内共同将本市和平区南京路229号电报大楼余门（八门）111.9平方米房屋腾空并返还各原告中国联合网络通信有限公司天津市分公司；二、被告天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市、被告天津电信物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，共同向原告中国联合网络通信有限公司天津市分公司支付自2016年1月1日起至2018年2月5日的房屋占用使用费97848.84元；三、驳回原告中国联合网络通信有限公司天津市分公司其他的诉讼请求。”天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市及天津电信物业管理有限公司不服上述判决，上诉于天津市第一中级人民法院，在审理期间，天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市及天津电信物业管理有限公司均向天津市第一中级人民法院申请撤诉，天津市第一中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）津01民终524号民事裁定书，准予撤诉。另查，案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司作为原告于2018年9月6日以天津电信物业管理有限公司、杰克投资咨询（天津）有限公司、天津市泰丰鑫达商贸有限责任公司及孙富中为被告，以天津迪信通电子通信技术有限公司、天津自贸区好乐欧电子产品销售中心、天津市和平区捷迅欧珀电子产品销售中心、天津创思博通讯器材销售有限公司为第三人，向本院提起租赁合同纠纷之诉，要求：“1.确认电信物业公司与杰克公司于2015年6月5日就天津市南京路229号电报大楼底商签订的《补充协议》无效；2.判令泰丰公司及孙富中承担连带责任，共同返还六门2016年1月1日至2018年6月30日期间的使用费90万元。”本院经审理，于2018年11月29日作出（2018)津0101民初7061号民事判决书，认定“2015年4月16日电信公司与杰克公司签订租赁协议，约定租赁房屋为天津市和平区南京路229号一门至十门，租期一年，2015年1月1日至2015年12月31日，年租金130万。2015年6月5日双方签订补充协议约定租期变更为十年，自2015年1月1日至2025年12月31日，五年内租金价格不变，第六年开始每年递增5%。原告提交2013、2014、2015年与电信公司的租赁合同，证明每年一签，租期一年。2015年租赁合同显示租赁标的为和平区南京路229号（电报大楼）底商（不含原告使用的营业厅），面积1200平米。期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年50万。电信公司提交业务扶持框架协议，但协议未对租赁期限进行明确授权性规定。和平区南京路229号分一至十门，涉案六门属于临时性建筑，已于1999年到期。实际由四第三人使用。本院认为，业务扶持框架协议中未对电信公司对涉案房屋的租赁期限作出明确约定，原告已经提交与电信公司的租赁合同，明确约定租期一年，且一年一续签。电信公司与杰克公司补充协议约定租期十年，明显超出电信公司与原告之间租赁合同期限。另原告已于2015年11月通知电信公司租赁合同到期终止。依照法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。现电信公司及杰克公司均未提交证据证明原告与电信公司另有约定，也未提交证据证明原告知晓租赁变更事宜后六个月内未提出异议或认可租期十年，应承担举证不能的责任。原告要求确认电信公司与杰克公司签订的补充协议无效的请求，予以支持。对于租金问题，原告认可本案的六门房屋1999年就已经超过临时建筑使用期限，根据法律规定，相关租赁部分内容应属无效，原告将和平区南京路229号整体出租给电信公司，泰丰公司及孙富中既非租赁合同相对人，也非实际占有人，现单独就违法建筑部分向泰丰公司及孙富中主张权利不能成立，不予支持。故判决：”一、确认2015年6月5日天津电信物业管理有限公司与杰克投资咨询（天津）有限公司就天津市南京路229号签订的《补充协议》无效；二、驳回中国联合网络通信有限公司天津市分公司其他诉讼请求。”上述判决已经发生法律效力。再查，案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司作为原告于2018年1月18日以杰克投资咨询（天津）有限公司、爱伦慧康（天津）教育信息咨询有限公司、张蓓、天津电信物业管理有限公司、天津泰丰鑫达商贸有限责任公司为被告向本院提起返还原物纠纷一案，要求：“判决被告杰克投资咨询（天津）有限公司、爱伦慧康（天津）教育信息咨询有限公司立即腾空现使用的南京路229号（电报大楼）底商九门的房屋（面积为52.5平方米）并返还给原告，并向原告支付2016年1月至今的上述房屋使用费6万元。”本院经审理认定：“原告作为涉案房屋产权人与被告天津电信物业管理有限公司签订了《房地产租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。租赁期限届满前，原告向被告天津电信物业管理有限公司明确终止租赁合同。租赁期限届满，原告亦未与被告天津电信物业管理有限公司续签合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。原告与天津电信物业管理有限公司的房屋租赁合同已于2015年12月31日履行期限届满，天津电信物业管理有限公司已不具有将涉案南京路229号房屋对外租赁的权利。其与被告杰克投资咨询（天津）有限公司签订的《补充协议》，被告杰克投资咨询（天津）有限公司与被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同，被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司与张蓓签订的《房屋租赁合同》均为无效。故被告杰克投资咨询（天津）有限公司以及基于张蓓与天津泰丰鑫达商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同成为房屋实际使用人的爱伦慧康（天津）教育信息咨询有限公司亦无权继续使用房屋，故原告要求杰克投资咨询（天津）有限公司、爱伦慧康（天津）教育信息咨询有限公司将天津市和平区南京路229号电报大楼九门房屋腾空并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。”又查，原告作为天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市的经营者与案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司、天津电信物业管理有限公司于2019年4月8日达成和解协议，约定：“一、中国联合网络通信有限公司天津市分公司放弃要求天津电信物业管理有限公司支付房屋占用使用费97848.84元；二、放弃要求天津市分公司天津电信物业管理有限公司腾房的义务；三、天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市于2019年5月10日以前一次性支付中国联合网络通信有限公司天津市分公司4万元房屋使用费；四、三方别无其他争议。”原告已经将上述款项40000元给付案外人中国联合网络通信有限公司天津市分公司。上述事实有当事人当庭陈述及提交的证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据已经生效的法律文书确定天津电信物业管理有限公司杰克投资咨询（天津）有限公司签订的《补充协议》属无效协议，故原告与被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司于2016年9月20日签订的有关天津市和平区南京路229号电报大楼底商八门（面积为111.9平方米）《房屋租赁协议》应属无效，原告要求确认原告与被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司于2016年9月20日签订的有关天津市和平区南京路229号电报大楼底商八门（面积为111.9平方米）《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，予以支持。关于原告主张要求被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司返还原告支付的2016年1月1日至2018年10月的租金450000元的诉讼请求，根据已经生效的（2018)津0101民初1411号民事判决书判决，天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市、被告天津电信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内共同向中国联合网络通信有限公司天津市分公司支付自2016年1月1日起至2018年2月5日的房屋占用使用费97848.84元，原告作为天津市和平区鞍山道世纪华联连锁超市的经营者向中国联合网络通信有限公司天津市分公司给付了40000元，根据法律规定，该笔款项，被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司应当返还。关于原告向被告主张其余410000元的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。关于原告主张被告孙富中返还原告支付的2016年1月1日至2018年10月的租金450000元的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、确认原告王永富与被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司于2016年9月20日签订的关于坐落天津市和平区南京路229号电报大楼底商八门（面积为111.9平方米）《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司给付原告王永富40000元；三、驳回原告王永富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告王永富负担7245元，被告天津泰丰鑫达商贸有限责任公司负担805元。（本判决生效之日起十五日内直接给付原告王永富）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘彤审 判 员  杨颖人民陪审员  王希二〇一九年十一月十三日书 记 员  唐琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。