上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3589号原告(反诉被告)：丁先文，男，1985年12月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：许玉莲，女，1967年11月12日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)丁先文与被告(反诉原告、下称被告)许玉莲间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日作出(2017)沪0114民初2303号民事判决，被告许玉莲不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年1月16日作出(2019)沪02民终2030号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁先文及其委托诉讼代理人周发、被告委托诉讼代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁先文向本院提出诉讼请求：判令被告许玉莲继续履行《房地产买卖居间协议》，并协助原告办理房产过户登记手续。事实与理由：2010年12月21日，原告与被告的丈夫谭德明(已逝)签订了一份《房地产买卖居间协议》，协议约定谭德明将自己拆迁所得位于嘉定区南翔镇宝翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)卖给原告，并约定房价为人民币98万元，签订协议后应先行支付50万元，尾款48万元等房屋过户时支付。原告按约将50万元支付给谭德明，谭德明出具收条，将该房屋交付给原告使用。后谭德明将该房屋产权登记在其妻子许玉莲名下。2013年2月6日，谭德明、许玉莲与原告就该房地产的买卖签订了补充协议，一致同意，许玉莲为合同履行的另一方，余款都支付给许玉莲，因被告许玉莲的需要，原告再次在当日转账给被告许玉莲10万元房款。2014年4月27日、2015年8月1日、2016年7月10日，因被告要求，原告再次分别支付被告许玉莲房款2万元、3万元、3万元。原告累计支付房款68万元。现该系争拆迁房已可以过户，被告许玉莲却因房价高涨，而以种种理由推脱，故涉讼。被告许玉莲辩称，不同意原告诉请。被告一开始并不知道丈夫谭德明将涉案房屋出售给原告。2013年2月6日，谭德明让被告在一张纸上签字，称签好字，别人会给10万元给谭德明治病，被告就签字了，被告是文盲，并不清楚签字文件的内容，以为是借款协议，签字当日被告收到10万元。之后，谭德明死亡，被告儿子在整理谭德明遗物时发现《房地产买卖居间协议》，被告才得知房屋被出售了。2016年7月1日，被告取得房产证后书面通知原告尽快签订网签合同办理过户手续。但原告未予回复，也未在被告书面催告要求的时间内与被告办理网签及过户手续，系原告违约在先。房屋目前有另案的司法查封在先，无法办理过户，合同客观上也无法履行。此外，被告从未向原告交付过系争房屋。故被告提出反诉请求：1、解除原告丁先文与谭德明于2010年12月21日签订的《房地产买卖协议》；2、解除原告丁先文与被告许玉莲、谭德明于2013年2月6日签订的补充协议；3、判令原告丁先文将涉案房屋返还给被告许玉莲。原告丁先文针对被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求。被告许玉莲对其丈夫谭德明将房屋出售给原告是知情并同意的。2010年12月22日，原告将49万元直接打入被告许玉莲银行卡内。许玉莲作为完全民事行为能力人对自己在补充协议上签字的行为应当承担相应的法律后果。根据被告提供的证据，被告在2016年7月发函要求和原告过户，这就说明被告自己也认可与原告间存在房屋买卖法律关系，还说明了2013年2月6日原告支付给被告许玉莲的10万元是房款而不是借款。2016年7月10日，原告找被告沟通，但被告以子女不在为由拒绝办理过户。现原告的妻子刘娟缴纳社保已经满5年，原告家庭具有购买资格。系争房屋上虽然有另案的司法查封在先，但在该司法查封之前被告已将房屋交付原告使用，且被告是故意将其名下的另一套房屋赠与案外人才某某系争房屋被查封的，原告已就此向虹口法院提出了执行异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日，原告丁先文(买方、乙方)与被告许玉莲的丈夫谭德明(卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称系争房屋)出售给乙方，总价款98万元。该协议特别注明，此房为拆迁房暂无产证，乙方应在2010年12月21日前支付首付50万，尾款48万到产权过户完成后一次性付清。在此期间，甲方如毁约则需承担房款总额百分之百的违约金给乙方。2010年12月22日，丁先文通过银行转账向许玉莲账户支付49万元，加上现金支付的1万元，谭德明向原告出具了首付款50万元的收条。2011年4月起，涉案房屋由丁先文居住使用至今。2013年2月6日，丁先文与许玉莲及谭德明签订补充协议一份，约定双方一致确认《房地产买卖居间协议》有效，且一致同意增加许玉莲为《房地产买卖居间协议》的乙方，考虑到谭德明患病需用钱，丁先文需于本协议签订后2日内支付谭德明、许玉莲房款10万元，同意余款支付给许玉莲。该协议上丁先文、许玉莲、谭德明均签字确认。补充协议签订当日，丁先文通过其妻子刘娟的账户向许玉莲账户支付10万元房款。2013年5月17日，谭德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁先文向许玉莲分别支付2万元、3万元。2013年5月23日，系争房屋办理了初始登记。2014年1月16日，系争房屋登记在被告许玉莲名下。2016年7月1日，被告许玉莲向原告丁先文发出通知函，通知原告小产证已经办好，要求原告在2016年7月10日前签订正式的房地产买卖合同，并将房屋过户至原告名下，如果原告不按期过户则被告有权解除合同。原告收到该函件后，于2016年7月10日上门与被告许玉莲沟通房屋买卖相关事宜，许玉莲于当日向丁先文出具3万元的房款收条一张，双方当日对于房屋买卖相关事宜未能协商一致发生争执。嗣后，原告丁先文向本院提起诉讼，要求被告继续履行房屋买卖协议，协助其办理房产变更登记手续。被告提起反诉要求解除合同。审理中，被告许玉莲确认原告丁先文已累计支付房款68万元，尚余30万元房款未付。许玉莲称其未向丁先文交付过系争房屋，其于2011年下半年得知丁先文装修入住系争房屋后口头提出过异议，但未采取过任何措施；丁先文称系争房屋系被告方交付其使用，被告方从未对其入住房屋提出过异议。另查明，1、系争房屋被上海市虹口区人民法院(下称虹口法院)查封，限制起始日期为2016年12月13日至2019年12月13日。该查封涉及的是(2016)沪0109民初24842号民事调解书，被告因民间借贷纠纷与案外人达成调解协议，被告需归还案外人借款本息共计1,450,000元。原告已就上述司法查封向虹口法院提出执行异议，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)沪0109执异65号执行裁定，驳回丁先文的执行异议。丁先文对该裁定不服，向虹口法院提起执行异议之诉，虹口法院目前尚未作出裁判。本院根据原告的申请对系争房屋进行了轮候查封。2、丁先文与刘娟于2008年2月14日登记结婚，于2016年6月24日登记离婚，两人均为非本市户籍。2016年7月6日，丁先文与朱红霞登记结婚，朱红霞为本市户籍。丁先文与朱红霞于2017年6月28日登记离婚。丁先文与刘娟于2017年7月3日再次登记结婚。3、截至2018年4月，刘娟的社保缴纳情况为在63个月内累计缴纳了61个月，截止2019年7月，刘娟的社保缴纳情况为累计缴纳76个月。4、原告与妻子刘娟自述在上海无其他房产。5、本案审理中，原告表示有能力现金支付剩余房款。6、南翔镇静华村民委员会于2017年3月1日出具的证明一份,写明“许玉莲未上过学，是文盲。”本院认为，本案的争议焦点在：一、如果被告许玉莲是文盲，其签署的补充协议是否有效？二、原告在签署《房地产买卖居间协议》时不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，协议能否继续履行？三、虹口法院的司法查封是否在客观上导致协议无法继续履行？四、被告于2016年7月发函催告原告在2016年7月10日之前办理网签及过户手续后，原告方未在该期限内与被告办理相关手续是否构成违约？被告能否据此行使解除权？关于争议焦点一，本院认为许玉莲提交的南翔镇静华村民委员会的证明不足以证明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行为能力，而补充协议是其与谭德明共同签署，房款也是支付至其账户，故许玉莲关于其对协议内容不清楚的抗辩意见本院不予采信，即便其是文盲，也不影响其签订的补充协议的效力。关于争议焦点二，丁先文与谭德明签订《房地产买卖居间协议》时，本市尚未出台住房限售政策，故其签订上述协议时是否符合限售政策不影响协议的履行。目前丁先文与刘娟家庭在本市缴纳社保的记录符合本市住房限售政策，故目前协议不存在因限售政策而不能履行的情形。关于争议焦点三，虹口法院于2016年12月13日对系争房屋进行了司法查封，但原告与被告方系在2010年就系争房屋签订的买卖协议，被告也确认原告于2011年入住系争房屋至今，虽然被告称其并未向原告交付系争房屋，但其在2011年知晓原告入住系争房屋后也无依据证明其提出过异议，故应确认被告已于2011年将房屋交付原告使用。房屋交付的时间在司法查封之前，原告方也向虹口法院就上述司法查封提出了异议，现虹口法院尚未就执行异议之诉作出裁判，故该司法查封是否客观上会导致系争房屋的买卖协议不能履行尚不确定。关于争议焦点四，被告发函通知原告于2016年7月10日前与被告办理网签及办理过户手续后，原告于2016年7月10日当日上门与被告就房屋买卖事宜进行沟通，被告于当日向原告出具了3万元的收条一张，后续双方未能就合同履行问题达成一致。本院认为虽然双方未能在2016年7月10日前办理网签及过户手续，但原告已在被告限定的时间内上门就相关事宜与被告进行磋商，且当时原告的配偶是本市户籍，原告家庭符合本市住房限售政策，故不能认定未办理网签及过户手续是基于原告违约，被告就此行使解除权缺乏依据，本院不予采信。综上，本院认为原告与被告丈夫谭德明签订的《房地产买卖居间协议》及原告、被告及谭德明签订的补充协议均合法有效，当事人应依约履行。被告签署补充协议系对谭德明将房屋出售给原告的行为进行了追认，自愿加入《房地产买卖居间协议》成为该协议的主体。原告已按约支付房款68万元并实际入住，被告许玉莲作为产权人应当继续履行合同义务。关于原告要求被告办理过户的诉请，因系争房屋目前存在另案的司法查封，房屋产权过户受到限制，故原告的诉请本院暂难以支持。对于被告要求解除《房地产买卖居间协议》并返还系争房屋的反诉请求，本院认为被告的解除权并不成立，理由在分析争议焦点时已详细阐述，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告丁先文的全部诉请请求；二、驳回被告许玉莲的全部反诉请求。本案本诉受理费80元，保全费5,000元，合计诉讼费5,080元，由原告丁先文负担。反诉受理费40元，由被告许玉莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  滕继红审 判 员  刘燕枫人民陪审员  柏梅芳二〇一九年八月二十六日书 记 员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。