四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0184民初2689号 原告：成都英邦商贸有限公司崇州分公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州中路246号3幢3楼3024、3025、3026室。 负责人：张勇，总经理。 委托诉讼代理人：马姣,四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:叶冬妮，公司员工。 被告：罗彬，男，汉族，1975年10月5日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：凃永驰，四川创新律师事务所律师。 第三人：四川博金港商业管理有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州中路246号1栋1层1号。 法定代表人：李茜，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓红，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告成都英邦商贸有限公司崇州分公司(以下简称：英邦公司)与被告罗彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告罗彬及四川博金港商业管理有限公司(以下简称：博金港公司)认为案件的处理结果与博金港公司有法律上的利害关系，申请博金港公司作为第三人参加诉讼，本院经审查认为，被告罗彬及博金港公司的申请符合法律规定，依法予以准许。原告英邦公司的委托诉讼代理人马姣、叶冬妮，被告罗彬及其委托诉讼代理人凃永驰、第三人博金港公司的委托诉讼代理人陈晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英邦公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除英邦公司与罗彬于2017年7月10日签订的《协议书》;二、判令罗彬立即向英邦公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间租金1080000元，物业费35000元，以上合计为1115000元；三、判令罗彬向英邦公司支付违约金162000元；四、本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用）由罗彬承担。事实和理由：2016年4月9日，罗彬与博金港公司签订《租赁合同》（合同编号：ＢＪＧ-0002），合同约定：博金港公司将位于崇州市的房屋出租给罗彬，用作经营品牌男装服装等；租赁期限为12年，从2016年9月1日起至2028年8月31日止（免租期3个月）；租金支付方式为分期支付，每六个月为一期。同日，博金港公司与罗彬签的《补充协议（一）》，约定：一楼商铺租金180元／平米／月；第一年按150元／平米／月计算，第二年按160元／平米／月计算。其余租赁期租金依照原合同执行。2017年5月23日，英邦公司与博金港公司签订《资产运营菅理协议》等一系列文件，约定博金港公司委托英邦公司负责“崇州中港城项目”资产运营，全面承接博金港公司已签订的租赁合同及相关文件中的权利义务。2017年7月10日，英邦公司与罗彬、博金港公司签订《协议书》，协议书约定：1、博金港公司与罗彬签订的有关英邦城（原中港城）商业管理、租赁事项的相关合同、补充协议及附件继续有效；2、博金港公司在前述文件中的权利义务及运营管理权由英邦公司承继；3、罗彬承诺按照前述合同约定向英邦公司履行相应义务；4、2017年6月1日后的物管费、租金、商管费、空调费等由罗彬支付给英邦公司；5、租赁押金由三个月变为一个月，罗彬已实际交付。协议签订后，双方按照约定履行。罗彬原本应于2018年5月20日前支付2018年6月1日至2018年12月31日期间租金和物业管理费用，但罗彬却无故拖延至今。英邦公司认为，英邦公司与罗彬签订的《协议书》合法有效，英邦公司已经按照约定提供了符合约定的商铺供罗彬使用，并为罗彬提供了相应的服务，罗彬应当按照约定支付租金、物业管理费用等全部款项，罗彬无故拖欠英邦公司租金等款项，经催告仍然拒绝履行，其行为已严重违反合同约定，根据《租赁合同》第九条第2款之规定，英邦公司有权解除合同，并要求罗彬承担相应责任。 罗彬辩称：1.英邦公司与罗彬2017年7月10日签订的协议是基于英邦公司与博金港公司签订的崇州中港城项目资产运营管理协议而产生的，因英邦公司与博金港公司签订的运营管理协议已于2018年8月8日解除，因此其附属的2017年7月10日英邦公司与罗彬以及博金港公司所签订的三方协议已经不存在再行解除的说法;2.英邦公司要求罗彬支付租金1,080,000元计算有误;3.英邦公司要求罗彬支付物业服务费没有事实和法律依据;4.关于英邦公司要求罗彬支付违约金的问题，因英邦公司与博金港公司于2018年6月起因原运营管理协议产生纠纷，双方存在合同是否存续的问题，博金港公司多次以书面形式要求罗彬不予支付本案英邦公司的所谓的“租金”，且英邦公司在成都中院的终审判决生效以后，也未以书面或口头形式向罗彬告知其按照判决书确定的时间收取解除之前的租金，所以罗彬不存在违约之处。综上，罗彬应向英邦公司支付2018年6月1日至2018年8月8日期间的租金32万余元，其余租金罗彬应支付给博金港公司，请求依法驳回英邦公司的其他诉讼请求。 博金港公司述称：1.案涉铺面自2018年8月9日至2018年12月31日的租金和物业费属于第三人。理由如下:英邦公司与博金港公司签订的《运营管理协议》已经成都市中级人民法院(2019)川01民终字6305号民事判决书确认于2018年8月8日解除。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案英邦公司与罗彬发生租赁关系，是因英邦公司与博金港公司签订《运营管理协议》后，获得运营管理权，继而与罗彬签订《协议书》获得出租权。《运营管理协议》明确约定博金港公司委托英邦公司管理的商业建筑面积73,645.25平方米，包括了案涉铺面的面积，因此，三方《协议书》是《运营管理协议》的从合同，《运营管理协议》解除后，该《协议书》也解除，解除之日后的租金由博金港公司向罗彬收取。同时，2018年8月8日后，英邦公司已经撤离管理场地，根本没有进行运营管理，也丧失了案涉铺面的出租权，自2018年8月9日至2018年12月31日案涉铺面的出租权属于博金港公司，英邦公司无权向被告主张2018年8月9日至2018年12月31日的租金，该笔租金属于博金港公司。2.博金港公司于2018年8月8日解除与英邦公司的《运营管理协议》，博金港公司与案涉铺面所有权人(业主)的租赁合同恢复履行，博金港公司已经将案涉铺面的租金支付给业主伍啸天、靳姗姗，故博金港公司作为事实的转租人有权向罗彬收取案涉铺面租金(2018年8月9日至2018年12月31日租金)。即业主伍啸天、靳姗姗自2017年1月1日至2018年12月31日止的租金，已经由博金港公司支付给伍啸天、靳姗姗。根据权利义务对等原则，向罗彬收取案涉铺面租金(2018年8月9日至2018年12月31日租金)的权利人是博金港公司，而不是英邦公司。3.以上意见，有《运营管理协议》、三方《协议书》、成都市中级人民法院生效的(2019)川01民终字6305号民事判决书，伍啸天、靳姗姗已经收到博金港公司支付的2017年1月1日至2018年12月31日止的租金的情况说明予以证明。因此，博金港公司的主张既有证据支撑，又有法律规定支持，也符合交易习惯和情理。综上，请求依法认定案涉铺面自2018年8月9日至2018年12月31日的租金和物业费属于博金港公司。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月9日，甲方博金港公司与乙方罗彬签订了《租赁合同》（合同编号：ＢＪＧ-0002），合同约定：甲方将位于崇州市的房屋（建筑面积为：1451.61平方米，套内建筑面积900.00平方米）出租给乙方，用于经营品牌男装服装等；租赁期限为12年，自2016年9月1日起至2028年8月31日止，免租期3个月即自2016年9月1日起至2016年11月30日止；租金支付方式为分期支付，每六个月为一期。房屋租金：本合同项下房屋每月的租金按套内建筑面积计算为180元／平方米（税后租金），商管费（包括基础物业管理费、公共照明费及商管公司管理费）第一年和第二年按每年60000元（陆万元整），......，第三年开始商管费双方另行协商，.....。同日，甲方博金港公司与乙方罗彬签订了《补充协议（一）》，协议约定：一楼商铺租金180元／平米／月（按套内面积计租，套内面积900平方米）；第一年按150元／平米／月计算，第二年按160元／平米／月计算。其余租赁期租金依照原合同执行。 2017年5月23日，甲方博金港公司与乙方英邦公司签订了《崇州中港城项目资产运营管理协议》，约定：甲方委托乙方对崇州中港城项目(合同中简称本项目)进行独家资产运营管理服务，包括商业招商运营、商业管理运营、物业管理服务等相关事宜；甲方委托乙方就本项目商业运营管理期限为20年，自本合同签订生效之日起至2037年12月30日止。双方的权利和义务：......在运营管理方面，乙方将具有对本合同约定项目的独立运营、推广、管理的权利，甲方不得干涉。......甲乙双方签订本协议后三日内，由乙方向甲方缴纳人民币30万元的履约保证金，甲方收到履约保证金当日，本协议生效。甲方向乙方出据保证金收款收据。违约责任：双方均应遵守本合同的规定，因一方违约造成另一方损失的，违约方赔偿对方一切经济损失。合同生效、变更和解除:本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自公章后，且甲方收到乙方保证金当日生效；......乙方接管该项目的经营管理权后，在2018年12月31日前，乙方将商场商家招商入场率未达到乙方负一楼到三楼承租面积的85%，甲方有权单方面解除合同，且乙方应无条件将其管理期间所签订的相关资料、协议、合约与收取的商家保证金交付给甲方，以及乙方已收取商家租金的承租面积但未付给业主方的租金交付给甲方；如乙方一旦实现负一楼到三楼面积85%的入场商家后，甲方将不再干涉乙方的任何管理工作。其它约定：合同规定的委托期满，本合同自然终止；双方无异议，本合同自动延续。此后，双方当事人在一段时期内能够按照约定履行自己的义务。 2017年7月10日，甲方英邦公司与乙方博金港公司及丙方罗彬签订了《协议书》，载明：甲方、乙方、丙方在平等自愿的基础上，就甲方承继乙方与丙方签订的有关英邦城（原中港城）租赁事项之合同事宜，达成如下协议，以资共同遵守。一、三方确认乙方与丙方签订的有关英邦城（原中港城）商业管理、租赁事项的相关合同、补充协议及附件继续有效。二、各方认可，乙方在前述合同、补充协议及附件中的权利义务及运营管理权由甲方承继，乙方不再承担相应的义务。三、丙方承诺按照前述合同、补充协议及附件约定的内容向甲方履行义务。四、三方特别约定：1、前述合同、补充协议及附件确定的租赁期内2017年6月1日后的物管费、租金、商管费、空调费以及其他费用由丙方按时支付给甲方。2、2017年5月16日之后租赁期内的水电费由丙方按时支付给甲方，其中，2017年5月16日至5月31日之间的水电费由甲方代收后支付给乙方。3、三方一致同意原2016年4月9日补充协议（一）第3条约定押金为3个月租金变更为押金为1个月租金，1个月租金作为押金，丙方实际已付。五、违约责任:三方签订本协议后，应诚实履行相应义务。一方违反合同约定造成其他协议方损失的，应承担违约责任。协议签订后，双方均在按照约定履行各自义务。 2018年6月20日，博金港公司向英邦公司发送了解除《崇州中港城项目资产运营管理协议》通知书，载明：贵公司于2017年5月23日与四川博金港商业管理有限公司签订的《崇州中港城项目资产运营管理协议》已一年有余。贵公司在一年多的经营管理期内，未全面、适当履行上述协议约定的义务，未引进一家商家，由此，给我公司造成很大的损失。我公司有理由相信，虽距离对贵公司招商率考核期还有一段时间，但根据贵公司目前对中港城项目招商与管理的情况，完全不能达到与我公司签约之目的。为了减少我公司的损失，我公司决定与贵公司解除《崇州中港城项目运营管理协议》，并请贵公司及时办理移交，且及时将2018年6月30日前己收取的中港城经营商家的租金支付给我公司。本协议解除后，贵公司无权再向现有中港城项目经营的商家收取任何租金与其他费用。本解除协议通知自送达贵公司或崇州分公司（或授权委托人）之日起生效。 2018年6月25日，博金港公司向各商家发送《告知书》，载明：四川博金港商业管理有限公司（简称博金港公司）于2017年5月23日与成都英邦商贸有限公司（简称英邦公司）签订了《资产运营管理协议》，由于英邦公司未全面、适当履行《资产运营管理协议》确定的义务，博金港公司已于2018年6月20日解除了与英邦公司签订的《资产运营管理协议》，故博金港公司、英邦公司及商家签订的三方《协议书》已无继续履行的可能。现英邦公司无任何权利向商家追索租金、无权利管理商场，各商家应当将租金支付给博金港公司，将水费、电费、物业费等费用支付给成都市烨盛物业有限责任公司。在此，博金港公司正式告知：如英邦公司向各商家追索2018年下半年的租金或其他任何法律和经济责任，均由博金港公司承担。2018年6月30日，博金港公司向罗彬发送《解除三方协议通知书》，载明：四川博金港商业管理有限公司（简称博金港公司）于2017年7月10日与成都英邦商贸有限公司（简称英邦公司）及贵方签订了《三方协议》。由于博金港公司已于2018年6月20日解除了与英邦公司签订的《资产运营管理协议》并送达英邦公司，根据《合同法》第九十六条规定：解除合同通知自到达对方时解除。故博金港公司决定解除2017年7月10日与英邦公司及贵方签订的《三方协议》。同日，博金港公司又向罗彬发送《承诺书》，载明：四川博金港商业管理有限公司（简称博金港公司）于2017年5月23日与成都英邦商贸有限公司（简称英邦公司）签订了《资产运营管理协议》，由于英邦公司未全面、适当履行《资产运营管理协议》确定的义务，博金港公司为了减少公司损失，已于2018年6月20日向英邦公司发出解除合同通知书，英邦公司已收到解除合同通知书。根据《合同法》第九十六条规定：解除合同通知自到达对方时解除。解除合同通知书已发生法律效力，即博金港公司与英邦公司签订的《资产运营管理协议》已依法解除。博金港公司、英邦公司及商家签订的三方《协议书》是基于《资产运营管理协议》，现《资产运营管理协议》已解除，故博金港公司、英邦公司及商家签订的三方《协议书》已无继续履行的必要和可能。英邦公司于2018年6月26日给博金港公司回函中已明确表示从2018年6月25日起英邦公司不再派驻任何工作人员常驻现场，暂停承担所有有关于英邦城的一切费用和开支，说明英邦公司事实上已认可解除《资产运营管理协议》。现英邦公司无任何权利向商家追索租金、无权利管理商场，各商家应当将租金支付给博金港公司，将水费、电费、物业费等费用支付给成都市烨盛物业有限责任公司。在此，博金港公司正式承诺：你将租金支付给博金港公司、水电物业费用支付给成都市烨盛物业有限责任公司后，如英邦公司向你追索上述费用而引起的任何法律和经济责任，均由博金港公司承担。故罗彬未支付案涉租金和物业管理费。 另查明，2018年6月20日，博金港公司以英邦公司对崇州中港城项目的商业运营管理不能实现合同目的为由，单方作出《解除合同通知书》，并送达给英邦公司崇州分公司。英邦公司于2018年6月22日书面函复博金港公司，英邦公司不同意博金港公司单方面要求解除合同。2018年6月24日晚上，博金港公司对英邦公司在崇州中港城项目的两处办公场所张贴封条、加装锁具，并于次日上午对英邦公司的工作人员进行驱离，扣留了英邦公司办公室内的物品资料。此后，双方协商无果，英邦公司提起诉讼。英邦公司起诉请求：1.判决解除英邦公司与博金港公司订立的《崇州中港城项目资产运营管理协议》；......。审理中，双方当事人同意《崇州中港城项目资产运营管理协议》自起诉状副本送达对方之日即2018年8月8日起解除，其意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认，并作出(2018)川0184民初2424号民事判决，判决：一、成都英邦商贸有限公司与四川博金港商业管理有限公司签订的《崇州中港城项目资产运营管理协议》自2018年8月8日起解除；......。英邦公司因其他事项不服判决，提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2019年4月24日依法作出(2019)川01民终6305号民事判决，判决：一、维持四川省崇州市人民法院(2018)川0184民初2424号民事判决第一项，即“成都英邦商贸有限公司与四川博金港商业管理有限公司签订的《崇州中港城项目资产运营管理协议》自2018年8月8日起解除”......。终审判决生效以后，英邦公司也未以书面或口头形式告知罗彬按照判决书确定的时间支付《崇州中港城项目资产运营管理协议》解除之前的租金及物业管理费等费用。 以上事实，有当事人的基本信息，《租赁合同》《补充协议（一）》《崇州中港城项目资产运营管理协议》《协议书》、解除《崇州中港城项目资产运营管理协议》通知书、致各商家《告知书》、《解除三方协议通知书》、致罗彬《承诺书》、四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终6305号民事判决书，以及开庭笔录等予以佐证。 本院认为，本案主要争议焦点是：一、英邦公司与博金港公司及罗彬之间签订的《协议书》的效力问题？解除条件是否成就？二、案涉租金和物业管理费金额如何计算和支付？三、罗彬是否存在违约？ 一、英邦公司与博金港公司及罗彬之间签订的《协议书》的效力问题。 关于《协议书》的效力问题。该三方《协议书》系各方当事人的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。 关于解除条件是否成就问题。因《协议书》系基于英邦公司与博金港公司签订的《崇州中港城项目资产运营管理协议》而产生，且四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终6305号民事判决书确认，《崇州中港城项目资产运营管理协议》已于2018年8月8日解除，故附随的该三方《协议书》不能实现合同目的，也应自此解除。 二、案涉租金和物业管理费金额如何计算和支付。 关于案涉租金问题。根据博金港公司与罗彬2016年4月9日签订的《租赁合同》约定，免租期3个月即自2016年9月1日起至2016年11月30日止；《补充协议（一）》约定，一楼商铺租金180元/平米/月（按套内面积计租，套内面积900平方米)；第一年按150元/平米/月计算，第二年按160元/平米/月计算。其余租赁期租金依照原合同执行。支付租金时间应从2016年12月1日起计算，自2016年12月1日起至2017年12月1日止为第一年，租金标准为150元/平米/月；自2017年12月2日起至2018年12月2日止为第二年，租金标准为160元/平米/月；2018年12月3日后租金标准为180元/平米/月。故案涉租金自2018年6月1日起至2018年12月2日止应按160元/平米/月计算，每月为144,000元（160元/平米/月×900平方米）、每天为4800元（144,000元÷30天）；自2018年12月3日起至2018年12月31日止应按180元/平米/月计算。 关于物业管理费问题。根据《租赁合同》约定，商管费(包括基础物业管理费、公共照明费及商管公司管理费)第一年和第二年按每年60,000元计算，......，第三年开始商管费双方另行协商，.....。因各方对第三年商管费未另行协商确定，故本院确定案涉物业管理费等费用按每年60,000元计算。 关于案涉租金和物业管理费等费用的支付问题。因三方《协议书》自2018年8月8日起解除，所以，自2018年6月1日起至2018年8月8日止的租金326,400元[（144,000元×2个月）+（4800元×8天）]及物业管理费等费用11,333元(60,000元÷12个月÷30天×2个月零8天)由英邦公司收取，2018年8月9日起至2018年12月31日止的租金及物业管理费等费用应由博金港公司收取。 三、罗彬是否存在违约。虽然罗彬欠付2018年6月1日至2018年12月31日期间的案涉租金和物业管理费等费用，但是，从2018年6月起，博金港公司向各商家发送《告知书》及向罗彬发送《解除三方协议通知书》《承诺书》，要求停止向英邦公司支付2018年下半年的租金、物业管理费等费用，并与英邦公司因合同纠纷产生诉讼，导致罗彬不能确定案涉租金、物业管理费等费用的支付对象；且终审判决生效以后，英邦公司也未以书面或口头形式告知罗彬按照判决书确定的时间支付《崇州中港城项目资产运营管理协议》解除之前的租金、物业管理费等费用。故罗彬不存在根本性违约。英邦公司主张由罗彬支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，对英邦公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都英邦商贸有限公司崇州分公司与被告罗彬、第三人四川博金港商业管理有限公司签订的《协议书》自2018年8月8日起解除。 二、被告罗彬于本判决生效之日起三十日内向原告成都英邦商贸有限公司崇州分公司支付自2018年6月1日起至2018年8月8日止的租金326,400元及物业管理费等费用11,333元。 三、驳回原告成都英邦商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8147元，保全费5000元，由原告成都英邦商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷杨文 二〇二〇年四月十日 书记员  尤 雨