广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1028号原告：黄文雯,女，汉族，住广东省连南瑶族自治县。委托代理人：蒋文顺，广东沁森律师事务所律师。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市连州镇连州大道8号首层（自编01号）商铺。法定代表人：童绍洪。委托代理人：伍朝俊，系广东律昊律师事务所律师。被告：连南瑶族自治县双连装饰工程有限公司。住所：连南瑶族自治县三江镇民族一路5号408房。法定代表人：卢伟华。原告黄文雯诉被告连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称：连州宝盈公司）、连南瑶族自治县双连装饰工程有限公司（以下简称：连南双连公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行审理。由于案情复杂，依法由审判员欧学强担任审判长、人民陪审员刘锋、潘利银组成合议庭适用普通程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋文顺，被告连州宝盈公司委托代理人伍朝俊到庭参加诉讼,被告连南双连公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告连州宝盈公司向原告返还商铺首付款249766元；2、判令被告连州宝盈公司双倍返还原告定金10000元；3、判令被告连州宝盈公司和被告连南双连公司连带向原告返还中介咨询服务费20000元；以上金额共计279466元；4、本案诉讼费和保全费用由两被告承担。增加诉讼请求：解除原告与被告连州宝盈公司签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》。事实与理由：被告连州宝盈公司与原告于2018年7月23日签订了《连州市宝盈广场商铺认购书》，合同编号：BY0000356。认购书约定由原告认购被告连州宝盈公司开发的连州市宝盈广场二层***号铺位，该物业建筑面积31.76平方米，商铺总价款为人民币664766元整。同时，被告连州宝盈公司出具商铺投资计划书向原告承诺如下：首付款中的8万元可在被告连州宝盈公司为原告办理完该商铺相关备案及按揭贷款手续后由原告于头3年内2222元／月免息支付给被告连州宝盈公司，原告只须于2018年8月5日前付清首付款254766元。且被告连州宝盈公司还承诺给予原告折扣“2万抵5万”的优惠即原告支付被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司2万元中介咨询服务费可享受房款总额抵减5万元的优惠。签订认购书后，原告按约定分别于2018年7月23日付清了5000元的定金，于2018年7月24日向被告连州宝盈公司支付了首付款中的125000元。同时按“2万抵5万”的优惠约定支付了被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司20000元中介咨询服务费，于2018年8月5日向被告连州宝盈公司支付了124766元，如约付清了首付款254766元及中介咨询服务费20000元共计274766元，被告连州宝盈公司亦出具了相关款项的收据给原告收执，其中中介咨询服务费由被告连州宝盈公司代被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司出具。根据《连州市宝盈广场商铺认购书》第二条第2款的约定“乙方须于2018年8月5日前办理按揭贷款手续（最终确定时间以开发商或银行通知为准），乙方办理按揭贷款手续当天须一并签署《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》及相关资料文件”，现原告已于2018年8月5日付清首付款并提交办理按揭贷款所需的资料至被告连州宝盈公司，然而时隔十个月，原告至今未收到被告连州宝盈公司或银行通知办理银行按揭贷款手续的通知。期间，原告就办理该物业备案手续、签署《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款手续等事宜多次与被告连州宝盈公司的法定代表人童绍洪及售楼员工进行协商，但被告连州宝盈公司每次都是敷衍了事或以各种理由搪塞，甚至法定代表人童绍洪拒接原告的电话及拒复信息。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案-适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现因被告连州宝盈公司的原因无法按约定与原告签订商品房买卖合同和登记备案手续，原告有权依法解除双方签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》，被告连州宝盈公司应双倍返还购房定金10000元和已收的商铺首付款249766元。而且因被告连州宝盈公司自身原因致使双方未能签订正式的商品房买卖合同，被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司的居间服务未能完成，故被告连州宝盈公司代收的中介咨询服务费20000元应由被告连州宝盈公司和被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司连带返还给原告。综上所述，被告连州宝盈公司置商业信用于不顾、法律规定之若惘，公然违约，原告为维护自身的财产权益，特依据《民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告连州宝盈公司辩称，一、2018年7月23日，答辩人和被答辩人在友好协商下双方自愿签订了《连州市宝盈广场商铺认购合同》，该合同约定，被答辩人认购答辩人其在经政府规划部门批准的土块上（地块地址：连州市连州镇连州大道8号）上建设的房屋（该房屋定名：宝盈广场）里面的***商铺，并约定了相关的计价和付款方式、产权登记的约定等，该合同与协议均是双方真实意思表示，并没有违反我国法律法规的规定，均应受法律保护的。贵院依法应判决该合同是真实有效的合同，双方是完全民事行为能力人，应当对其在双方真实意思表示下签订的合同负责，双方应当遵守合同约定。合同签订后，答辩人积极履行了自己的约定的义务。按时返租给被答辩人，并没有违反合同的行为，现被答辩人诉称，判令答辩人向被答辩人返还商铺首付款249766元，双倍返还被答辩人定金10000元，是与客观事实不符，也并没有法律依据的，答辩人至合同签订后一直积极履行合同约定的义务，答辩人无需对被答辩人作出任何赔偿的责任。二、被答辩人诉称答辩人无法按约定与答辩人签订商品房买卖合同和登记备案手续而解除双方签订的《连州市宝盈广场商铺认购合同》，首先，该合同中双方并没有约定，如在期间内双方无法登记备案则一方可以依约解除合同，其次，该合同也没有出现法定解除理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：……”答辩人一直积极履行双方签订的合同，一直有履行按时返租的合同义务，最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”据此，被答辩人无权诉求返还商铺首付款249766元，双倍返还被答辩人定金10000元。综上，被答辩人的诉求实属无理要求，答辩人一直严格遵照双方签订的合同和协议履行自己的义务，从有利于维持市场交易秩序的稳定，保护市场交易的顺利进行的的角度，为维护答辩人合法权益，请求依法驳回原告的诉求。补充意见：1、咨询费的问题，由于我们不是双方合同的当事人，不应当承担咨询费的返还义务；2、原告申请双倍返还定金不支持，因为被告没有存在违约的行为。被告连南双连公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，原告（乙方）与被告连州宝盈公司（甲方）签订了《连州市宝盈广场商铺认购书》（合同编号：BY0000356），该合同的主要约定：一、乙方认购甲方开发的连州市宝盈广场二层***号铺位，建筑面积31.76平方米，总价款664766元。二、定金5000元整，于签署本认购书时付清。首期款为总价款的50%（含定金）即334766元须于2018年8月5日前付清；余款330000元办理银行按揭。乙方须于2018年8月5日前办理按揭贷款手续（最终确定时间以开发商或银行通知书为准），乙方办理按揭贷款手续当天须一并签署《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》及相关资料文件。七、违约责任：1、甲方自身原因，甲方违反本约定致使合同解除的，应双倍退还定金给乙方。同日，原告向被告连州宝盈公司支付定金5000元。原告提交的《宝盈商铺投资计划书》载明，意向商铺***，总价992129元，折扣2万抵5万元，折后价923286+2万元。一次性返租5年成交价664766元，支付首期款334766+2万元（含定金），剩余铺款银行申请办理33万元银行按揭。1-5年补贴2154元，6-10年补贴6155元。该计划书无签名或盖章。2018年7月24日，原告向被告连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司支付二层***号商铺的咨询服务费20000元。原告分别于2018年7月24日、2018年8月5日向被告连州宝盈公司支付商铺款125000元、124766元。原告出具《说明》，确认其收到被告连州宝盈公司租金明细：于2019年1月8日收到2154元（2018年12月份租金），2019年1月29日收到2154元（2019年1月份租金），2019年2月27日收到2154元（2019年2月份租金），2019年4月8日收到2154元（2019年3月份租金），2019年6月18日收到6462元（2019年4-6月份租金），以上共计15078元。上述款项由清远市冠涛物业发展有限公司转入唐浅英账户。连州市不动产登记中心出具的《查询结果证明》显示，湖南省沅江市人民法院以(2019)湘0981民初839、841、846号《民事裁定书》和《协助执行通知书》查封了连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层***号商铺，查封期限从2019年4月19日至2021年4月18日。佛山市三水区人民法院以(2019)粤0607民初3186号《民事裁定书》和(2019)粤0607执保468号《协助执行通知书》查封了连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层***号商铺，查封期限从2019年7月24日至2022年7月23日。连州市人民法院以（2019）粤1882执623-711号《协助执行通知书》查封了连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层***号商铺，查封期限从2019年8月8日至2022年8月7日。连州市农村信用合作联社是宝盈广场二层***号商铺的抵押权人，其抵押的期限为2018年7月11日至2021年6月20日。另查明，连南瑶族自治县双连房地产中介有限公司于2018年4月17日成立，2019年1月22日法定代表人由童绍荣变更为项嘉玮，2019年5月15日变更法定代表人为梁继文，2019年5月30日变更法定代表人为卢伟华，2019年6月12日变更公司名称为连南瑶族自治县双连装饰工程有限公司。庭审中，原告同意退还租金、在诉讼请求中抵扣。原告确认已签订了《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》，被告方称是其委托清远市冠涛物业发展有限公司与原告签订。被告连州宝盈公司确认收到原告提交的银行按揭贷款手续。涉案商铺未办理银行贷款按揭手续及预售登记备案。本院认为，原告与被告连州宝盈公司签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。关于原告与被告连州宝盈公司签订的《商铺认购书》应否解除的问题。原、被告签订认购书的目的是签订《商品房买卖合同》、原告取得商铺的产权，现涉案商铺已被三家法院查封，合同目的难以实现。被告方的其他债务纠纷导致涉案商铺被法院查封，故合同目的不能实现的责任应由被告方承担。被告收到原告的首期款、贷款手续后，未与原告签订《商品房买卖合同》，也未办理预售登记备案及办理银行按揭，被告方的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告诉请解除原、被告签订的《商铺认购书》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同已被判决解除，被告连州宝盈公司因合同取得的商铺款应返还给原告，原告诉请被告连州宝盈公司返还已支付的商铺款249766元，于法有据，本院予以支持。认购书约定“甲方自身原因，甲方违反本约定致使合同解除的，应双倍退还定金给乙方。”因被告连州宝盈公司违约导致合同被解除，原告诉请被告连州宝盈公司双倍返还定金10000元，本院予以支持。被告未提出用已支付的租金抵扣原告诉请的商铺款，原告主动提出抵扣，因《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》系原告与清远市冠涛物业发展有限公司签订，租金也是从该公司转出，清远市冠涛物业发展有限公司未参与本案诉讼，故本案不应一并处理原告与清远市冠涛物业发展有限公司之间的债权债务关系，原告收取的租金不应直接抵扣。原告向被告连南双连公司支付咨询服务费20000元，双方构成居间合同关系。虽然是被告连州宝盈公司的过错导致《商铺认购书》被解除，但被告连南双连公司作为中介方有义务促进当事人签订《商品房买卖合同》，被告连南双连公司未举证证明其作为中介方履行了相应的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，被告连南双连公司未促成合同成立，其收取原告的咨询服务费20000元无事实与法律依据，原告诉请被告连南双连公司退还咨询服务费20000元，本院予以支持。原告诉请被告连州宝盈公司连带承担退还咨询服务费20000元的义务，原告的咨询服务费支出是《商铺认购书》被解除产生的损失，被告连州宝盈公司违约应承担赔偿损失的责任，故原告该项主张于法有据，本院予以支持。被告连南双连公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩权利，应当承担不利的法律后果，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄文雯与被告连州市宝盈置业发展有限公司于2018年7月23日签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》（合同编号：BY0000356）；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还商铺款249766元给原告黄文雯；三、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金10000元给原告黄文雯；四、被告连南瑶族自治县双连装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还咨询服务费20000元给原告黄文雯，被告连州市宝盈置业发展有限公司对该费用承担连带清偿责任。本案受理费5492元，由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担5192元，由被告连南瑶族自治县双连装饰工程有限公司与被告连州市宝盈置业发展有限公司共同负担300元。保全费1917.33元，由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  刘 锋人民陪审员  潘利银二〇一九年十一月二十九日法官助理陆思廷书记员成彪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。