宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初8769号原告（反诉被告）：马晓娟，女，1977年1月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：吕学东，宁夏方和圆律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨婷，女，1978年7月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李文杰，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。原告马晓娟与被告杨婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，被告杨婷依法提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理，并裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年3月9日裁定中止审理。本案恢复审理后，再次适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马晓娟的委托诉讼代理人吕学东,被告杨婷的委托诉讼代理人李文杰、杜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晓娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还承租的商铺；2.判令被告支付原告2018年9月1日至2019年9月1日期间的房屋租金360000元，并按照月租金30000元的标准支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日的房屋占用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将其位于银川市兴庆区唐徕花园B3-109号、B3-110号、B3-111号、B3-112号四套商铺出租给被告，租期10年，自2018年9月1日至2028年9月1日，第一年至第五年，年租金为360000元，每合同年的10月10日前和次年4月10日前分别支付租金180000元，双方还对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，原告即将四套商铺交付被告，但被告至今未按约定支付房屋租金，故原告诉至法院。杨婷辩称并反诉称，原告于2018年3月考察被告经营的欢乐堡星空联盟教育培训和托管机构，双方有合作意向，后原告以家庭原因放弃合作拟将房屋租赁给被告，在协商房屋租赁事宜时，被告向原告告知了办理教育培训机构需要具备特定的条件，比如需要具备餐饮条件、房屋竣工验收备案手续和消防验收手续才能申请办证，原告均表示相关证件或材料都可以提供，房屋功能也能满足被告的要求，其中房屋竣工验收备案手续暂时没有，但很快就能办理下来，不会影响被告开业经营。2018年5月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同签订后，被告即开始着手装修施工，在此过程中，被告多次催促原告提供相关手续，但至今原告未向被告提供办理培训中心和托管中心所必须的材料，与此同时，因为烟道问题导致被告无法取得《食品生产经营登记证》，上述原因导致被告至今无法办理经营培训中心和托管中心的相关证照，不能实现租赁房屋的合同目的。原告清楚了解被告签订租赁合同的合同目的，但因原告的违约行为导致被告虽然控制房屋，但不能实际开展教育培训等工作，因此被告不负有支付房屋租金的义务，原告的违约行为也给被告造成了巨大的经济损失，故被告向本院提起反诉：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.原告赔偿被告房屋装修损失750000元（最终以评估鉴定机构确定的金额为准）；3.反诉诉讼费由原告承担。马晓娟针对杨婷提出的反诉辩称，被告要求原告承担房屋装修损失没有事实及法律依据，其陈述与客观事实不符，被告应提供相应的证据予以证实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系银川市兴庆区唐徕花园B区-3号楼商业109（复式）室、110（复式）室、111（复式）室、112（复式）室四套房屋的所有权人。2018年5月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定，被告租赁原告位于银川市兴庆区唐徕花园B3-109号、B3-110号、B3-111号、B3-112号商铺，商铺面积共计393平方米，租赁用途：商铺使用；租赁期限十年，自2018年9月1日至2028年9月1日，装修期（免租金）：2018年4月1日至2018年8月31日；续租，本合同约定租赁期限届满后，如果原告同意被告继续承租合同项下房屋，续约期内的租金由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下，被告有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定；租赁押金10000元，租约终止无息退还；租金金额：第一年至第五年，每年租金360000元，租期满后，如果原、被告都有续租意愿，则约定从第六年起的五年内，年租金变更为每年400000元；付款方式：转账。房租支付细则：原、被告自签订本合同之日，被告须在每年使用房屋前和使用过程中分两次付清当年房租，每年10月10日前交清半年房屋180000元，次年4月10日前交清剩余半年房租180000元。被告必须按照约定向原告交纳房租，到期不交视为违约，押金不予退还；合同期内，原告负责向物业部门交付物业服务费，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用由被告交纳，其中包括安装电话、宽带、天然气管路、水电管路、以及税费、电费、水费、取暖费、天然气费等费用，收费标准按照市政相关标准执行；合同期内，由被告导致租赁房屋质量或房屋内外部设施损毁，包括房屋内外防水、门窗、水电等，维修费由被告负责；原告房屋交付被告后，被告在使用期间的装修及维修费用由被告自行负责。如被告不再使用出租的房屋，被告不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；被告装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向原告申请，得到原告及有关部门同意后方可施工，施工单位要有相关资质，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现的任何事情与原告无关，如未经同意私自施工，原告有权提前终止合同，并赔偿损失，造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任；被告有以下行为时，原告有权解除合同，收回房屋：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租方进行违规及违章经营和非法活动，损害公共利益或原告利益，拖欠租金的行为，原告有权提前终止合同，并提出赔偿；在被告办理工商、税务等手续时，原告应为被告提供房屋的相关证明文件；原告有权在被告违约、终止合同时收回被告租赁区域另外租给第三方，并有权处理被告的全部遗弃物品；原告违约终止本合同的，原告应当无息双倍返还本合同签订的合同保证金，并且赔偿（包括但不限于装修费、清理库存的费用、搬迁费等）；被告违约终止本合同或在合同存续期内自行要求提前退场，应根据合同约定，于一周内搬出其经营场地内的全部商品、展品、可移动设备，自行承担经营风险及装修等一切损失，被告在10日内不搬出的一切物品视为被告遗弃物，由原告自行处置，被告在退场时，破坏内部原有设施及装修，原告有权从其合同保证金中扣除，仍不能补足的，被告应向原告赔偿全部损失。合同签订后，被告向原告交付租赁押金10000元，原告将涉案四套营业房交付被告使用，但被告至今未向原告支付房屋租金，故原告诉至本院。诉讼过程中，因被告申请对银川市兴庆区唐徕花园B区-3号楼商业109（复式）室、110（复式）室、111（复式）室、112（复式）室四套房屋装修造价进行司法鉴定，宁夏众业工程造价咨询有限公司接受委托后，于2020年4月8日作出宁众司鉴[2020]第3号司法评估意见书，评估造价为400452.88元。被告因鉴定支出鉴定费15000元。另查明，2016年11月18日，银川市公安消防支队向宁夏富地房地产开发有限公司发放建设工程竣工验收消防备案凭证，该备案凭证载明：“你单位2016年11月18日申报了唐徕花园A区1#-8#楼、地下车库及B区1#-17#楼、地下车库建设工程的竣工验收消防备案，并提供了下列材料：1.建设工程竣工验收消防备案申报表；2.工程竣工验收报告；有关消防设施的工程竣工图纸；4.消防产品质量合格证明文件复印件……备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途改变）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前依法申请消防安全检查”。被告承租涉案房屋后即对涉案房屋进行装修，但在对涉案四套营业房进行室内装修前，未依法申报消防设计审核或者备案。被告在涉案的银川市兴庆区唐徕花园B3-111号营业房上注册了宁夏欢乐堡星空联盟教育咨询有限公司银川分公司，在银川市兴庆区唐徕花园B3-112号营业房上注册字号为“银川市兴庆区课后趣学生校外休息中心”的个体工商户。2019年12月23日，被告将涉案的四套房屋腾空并向原告交付房屋钥匙。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交付房屋后，被告应按照合同约定向原告支付房屋租金，被告至今未支付房屋租金已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称因原告至今未向其提供办理培训中心和托管中心所必须的材料，导致被告无法办理相关证照，不能实现租赁房屋的合同目的，故其不负有支付房屋租金的义务，因合同约定的租赁用途为仅为商铺使用，而被告也在涉案房屋注册了相关的公司及个体工商户，双方并未约定提供涉案房屋竣工验收报告以及消防验收备案手续系原告的合同义务，原告作为一名教育培训、托管行业非从业人员，被告苛求其知晓办理办学许可证所需的手续、材料，有失公允，被告以原告提供涉案房屋竣工验收报告以及消防备案手续作为其实现合同目的的必要条件，明显加重原告的合同义务，有违公平原则，被告也没有证据证明原告持有上述材料而拒不提供给被告，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于原告主张解除与被告之间的《商铺租赁合同》的诉讼请求，因双方均同意解除合同，故本院予以确认。被告已于2019年12月23日将涉案房屋腾空并交付原告，故对于原告要求被告返还承租商铺的诉讼请求，本院不再支持。被告于2019年12月23日将涉案房屋返还原告，房屋租金应截止至2019年12月23日，2018年9月1日至2019年12月23日期间产生房屋租金472438.36元（360000元÷365天×479天）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。关于被告解除合同的反诉请求，因本诉中本院已支持原告关于解除合同的诉讼请求，故对于被告的该项反诉请求不再重复支持。因被告至今未向原告支付房屋租金，已构成违约，按照合同约定应由被告自行承担装修损失，故对于被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告马晓娟与被告杨婷于2018年5月8日签订的《商铺租赁合同》；二、被告杨婷于本判决生效之日起十日内向原告马晓娟支付2018年9月1日至2019年12月23日期间的房屋租金472438.36元；三、驳回反诉原告杨婷的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6700元，由被告杨婷负担；反诉案件受理费11300元，减半收取计5650元，由被告杨婷负担；鉴定费15000元，由被告杨婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 谷胜龙人民陪审员 胡洪春人民陪审员 李素霞 二〇二〇年四月二十八日书记员 丁 琳附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。