江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初1697号 原告：秦苏红，女，1992年4月17日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。 原告：张文南（秦苏红母亲），女，1972年4月28日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。 两原告共同委托诉讼代理人：谢卉,江西博韬律师事务所律师。 被告：萍乡水木年华置业有限公司，住所地江西省萍乡市安源区，统一社会信用代码91360302MA384Q2PXG。 法定代表人：王玉梅，董事长。 委托诉讼代理人：詹碧峰，江西新兰律师事务所律师。 原告秦苏红、张文南与被告萍乡水木年华置业有限公司（以下简称水木年华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年6月20日、7月9日、8月5日、9月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭，两原告共同委托诉讼代理人谢卉、被告水木年华公司委托诉讼代理人詹碧峰到庭参加诉讼；第二次开庭，原告张文南及两原告共同委托诉讼代理人谢卉、被告水木年华公司委托诉讼代理人詹碧峰到庭参加诉讼；第三次开庭，两原告共同委托诉讼代理人谢卉到庭参加诉讼，被告水木年华公司经本院传票传唤，以委托诉讼代理人詹碧峰生病不能出庭，委托其职员彭勇出庭，原告对其身份提出异议，而被告水木年华公司既未提供其委托诉讼代理人詹碧峰生病的相关证明，也未提供彭勇与水木年华公司之间的劳动合同，并且彭勇表示在庭后仍不能提供相应的劳动合同，故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行缺席审判。第四次开庭，两原告共同委托诉讼代理人谢卉到庭参加诉讼，被告水木年华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦苏红、张文南向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金94000元（欠付租金期限暂自2018年11月16日计算至2019年4月16日）、支付履约保证金37600元，合计131600元。2、本案诉讼费等由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2018年11月16日计算至2019年6月16日的租金131600元，支付履约保证金37600元，合计169200元。事实和理由：2018年10月31日，原告与被告签订《店面出租合同》一份，约定被告租赁原告位于萍乡市朝阳南路72号的店面，租赁期间自2018年11月16日起至2020年11月15日止，月租金为18800元，每月5日之前支付下月店租，且在租赁合同签订之日被告应当支付37600元的履约保证金。合同签订后，原告即将租赁房屋的钥匙交付给被告供被告使用租赁房屋，但被告使用租赁房屋至今，未向原告支付分文租金，也未支付履约保证金，且经原告多次催讨无果，为维护原告合法权益，现特向法院起诉，请求依法判如所诉。 被告水木年华公司辩称，一是涉案的房屋被答辩人已经实际收回，合同已经解除或终止；二是答辩人一直未使用涉案房屋，合同没有履行的必要，付保证金和租金没有事实和法律依据，保证金作为合同履行的保障，答辩人签完房屋租赁合同后，从来没有支付过保证金，是对合同履行一个否定的态度，保证金无需给付，三是租金是先付后使用，因为答辩人一直未使用涉案房屋，所以不存在支付租金的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提供的秦苏红、张文南身份证复印件，秦苏红与张文南户口簿复印件、2018年9月30日秦苏红授权张文南的授权委托书、被告萍乡水木年华置业有限公司营业执照复印件，证明两原告系母女关系，秦苏红委托张文南办理房屋出租事宜，原、被告诉讼主体资格。被告对秦苏红身份证及户口簿、被告的营业执照真实性、合法性、关联性均无异议；对张文南的身份信息及授权委托书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出张文南不是本案适格主体。本院认为，因被告对本组证据的合法性和真实性均无异议，故本院予以采信，至于张文南是否属于适格原告，在裁判理由部分予以阐述。 2、原告提供的2018年10月31日甲方（秦苏红、张文南）与乙方（水木年华公司）签订的店面出租合同、2018年11月1日张文南与黎珍签订的水木年华租赁物具的移交清单、被告企业信息打印件，证明：（1）原、被告双方于2018年10月31日签订《店面出租合同》，约定租赁期间自2018年11月16日起至2020年11月15日止，月租金18800元，每月5号之前交付下月租金，且被告应当在合同签订之日缴纳履约保证金37600元的事实；（2）2018年11月1日，原告与被告就租赁房屋相关事宜，签订《水木年华租赁物具移交清单》，将租赁房屋正式交付被告使用的事实；（3）办理移交手续的黎珍，系被告公司原股东萍乡市金厦房地产开发有限公司的办公室主任，其代表被告前来办理移交手续。被告对《店面出租合同》真实性无异议，对合法性与关联性有异议，提出双方签订的店面出租合同并没有生效，也未实际履行；对《水木年华租赁物具移交清单》的真实性、合法性、关联性均有异议，提出黎珍的身份无法核实；被告企业信息是复印件，经过当庭上网核对，对整份企业信息真实性无异议，但通过这些证据反映不出原告的证明目的。本院认为，（1）对于2018年10月31日甲方（秦苏红、张文南）与乙方（水木年公司）签订的店面出租合同，因被告无异议，本院予以采信；（2）被告企业信息打印件，因被告对整份企业信息真实性无异议，故本院予以采信；（3）2018年11月1日张文南与黎珍签订的水木年华租赁物具的移交清单，在法院对黎珍调查时，黎珍对该移交清单表示系其所签，故本院予以确认，但是否能实现黎珍系代表被告办理移交手续的证明目的，则在裁判理由部分予以阐述。 3、原告提供的赣（2018）萍乡市不动产权第0008478号不动产权证书，萍房权证安字第××、20××20、20××21号房屋产权证，萍国用（2011）第99168、99169、99170号土地证，证明原告秦苏红系租赁房屋合法所有权人的事实。被告对真实性合法性无异议，就部分关联性有异议。本院认为，因被告对本组证据的真实性和合法性无异议，本院予以采信。 4、原告提供的江西博韬律师事务所律师函、3月18日周一11：19手机短信截屏打印照片，证明：（1）因被告拖欠房屋租金事宜，2019年3月18日，江西博韬律师事务所接受原告委托向被告发送律师函，催促被告支付房屋租金，并坦言如果被告无意继续租赁，可以协商解除合同事宜，但被告未予以理会；（2）以短信方式发送律师函的电话号码为133××××5068，该电话为在《店面出租合同》上被告方的代理人联系电话。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，提出本案的被告是一个公司，有明确的地址，有办公场地，完全可以采取正常合法的送达方式，但自始至终被告从来没有收到书面的材料，手机号为133××××5068的人当时3月份是否还在这个公司，还是离开了公司无从知晓。审理中，被告提出手机号为133××××5068的人（孙鹏）已经离开了公司，本院要求被告在庭后15天向法庭提交孙鹏离职的证据，到现在为止，被告未提供孙鹏离职的证据。本院认为，本组证据来源合法，2018年10月31日原、被告签订的《店面出租合同》上记载，被告方经办人孙鹏的手机号为133××××5068，而到现在为止，被告既未提供孙鹏离职的证据，也未提供其它相反证据，故对本组证据予以采纳，并据此确认原告律师向涉案合同的被告经办人孙鹏发出了该《律师函》。 5、原告提供的2018年11月15日至2019年6月10日通话记录、短信记录手机截图打印件，证明（1）自2018年11月15日至2019年6月10日期间，原告张文南屡次与被告现在的法定代表人涂总（电话181××××1333）进行联系，试图沟通双方租赁事宜，但被告要么不接电话、要么短信回复下午联系或明天联系等拖时间，且一直未明确向原告表示要求解除租赁合同，故此，本案原、被告双方租赁关系处于持续存续状态的事实。被告认可181××××1333是涂大毛本人的电话号码，但对本组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出电话记录应到营运网点打通话记录，并加盖运营商的盖章，手机的截屏不属于通话记录的形式要件，短信里面很清楚，涂大毛1月17日已经说不租了，但涂大毛不是水木年华的法定代表人，只是股东。本院认为，因被告认可181××××1333是涂大毛本人的电话号码，且对其抗辩意见未提供相应反证，故对本组证据予以确认。 6、原告提供的租赁合同现状照片打印件，证明自2018年11月11日办理交接后，该租赁房屋一直处于被告控制之下的事实。被告对证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，从该照片能清晰的反映出，二楼已经在招租了，涉案的房产是整体的，进入二楼一定要通过一楼，不存在原告讲的直到6月20号还在被告掌控之中。本院认为，因被告对本组证据的真实性和合法性无异议，本院予以确认。 7、原告提供的2019年7月23日证明（加盖萍乡市金厦房地产开发有限公司公章），2019年5月13日移交人黎珍与接收人涂大毛签字的移交清单复印件（加盖萍乡市金厦房地产开发有限公司公章），2018年9月14日水木年华置业有限公司第一次股东会议复印件。证明黎珍是萍乡市金厦房地产开发有限公司公司的职工；根据股东会议证明黎珍是金厦房地产开发有限公司派驻在水木年华公司担任办公室主任职务的身份，所以黎珍有代表水木年华公司与原告办理租赁房屋交接的职权；2019年5月在金厦公司从水木年华公司股权转让所移交的材料里包含第十项租赁办公场所钥匙3套6把，证实租赁房屋一直在被告的控制之下。本院认为，本组证据与黎珍的调查内容及其它证据能够相互吻合，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证和自行举证的权利，所引起的法律后果由其自行承担，且也未提供相应反证，故对本组证据予以确认。 8、2019年9月4日本院对黎珍的调查笔录，黎珍称：“我在萍乡市金厦房地产开发有限公司上班，2018年11月1日与张文南的水木年华租赁物具移交清单，是我签的，当时是涂大毛和萍乡市金厦房地产开发有限公司合作搞开发项目，就成立了水木年华公司，大概是2018年8月左右，涂大毛是以孙鹏的名义入股水木年华公司，法人代表是王玉梅，2018年9月12日（实为2018年9月14日）涂大毛组织召开了水木年华公司的股东会议，给我定岗是办公室主任，因张文南与水木年华公司签订了房屋租赁合同，我代表水木年华公司清点了租赁物具，所以在（2018年11月1日的移交清单）上签名。之后，由于涂大毛这边的资金一直不到位，萍乡市金厦房地产开发有限公司在2019年5月13日将在水木年华公司的股份全部转给了涂大毛，并与涂大毛办理了水木年华公司的移交清单，将2018年9月12日（实为2018年9月14日）水木年华公司的股东会议原件及会议记录本、租赁办公场所钥匙等水木年华公司的材料交给涂大毛，现在只有2018年9月12日（实为2018年9月14日）水木年华公司的股东会议记录的照片。”原告无异议。本院认为，黎珍的调查内容与本案其它证据能够相互吻合，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证和自行举证的权利，所引起的法律后果由其自行承担，且也未提供相应反证，故对黎珍的调查笔录及其内容予以确认。 9、2019年9月4日本院在对黎珍调查时，由萍乡市金厦房地产开发有限公司提供的2018年9月14日会议记录相片、2018年9月14日水木年华公司移交清单相片、2019年5月13日股东会决议、2019年5月13日股东转让协议、萍乡水木年华置业有限公司章程、企业名称预先核准通知书、公章备案证明、萍乡水木年华置业有限公司企业信息（以上材料均为复印件，加盖萍乡市金厦房地产开发有限公司公章）。原告无异议。本院认为，（1）在调查时，萍乡市金厦房地产开发有限公司提供的2019年5月13日股东会决议和2019年5月13日股东转让协议，均系原件，且有涂大毛和孙鹏的签名，而被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，所引起的法律后果由其自行承担，且也未提供相应反证，故对上述证据予以确认；（2）萍乡水木年华置业有限公司章程，有孙鹏的签名，且加盖了被告水木年华公司的印章，本院予以确认；（3）企业名称预先核准通知书、公章备案证明、萍乡水木年华置业有限公司企业信息，均加盖了被告水木年华公司的印章，本院予以确认；（4）因原告提供的第7组证据中的2019年5月13日移交人黎珍与接收人涂大毛签字的移交清单，显示黎珍已将水木年华公司的会议记录本交给了涂大毛，而涂大毛系被告公司的董事长，全面负责被告公司工作，且被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，所引起的法律后果由其自行承担，也未提供相应反证，故对2018年9月14日会议记录相片、2018年9月14日水木年华公司移交清单相片予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：原告张文南系原告秦苏红的母亲，2018年9月30日，原告秦苏红委托张文南代为办理秦苏红名下的位于萍乡市朝阳南路房屋的代为签订租赁合同、代为收取租金等事项，2018年10月31日，两原告与被告签订《店面出租合同》，约定被告租赁原告位于萍乡市朝阳南路72号的店面，租赁期为2年，从2018年11月16日起至2020年11月15日止，月租金为18800元，每月5日之前支付下月店租。同时约定，在租赁合同签订之日，被告须向原告交付37600元履约保证金，在租赁期间内被告不得拖欠店铺租金累计一个月以上，否则原告有权终止本合同，收回该房屋且履约保证金不得退回。2018年11月1日原告张文南（移交人）与黎珍（接收人）签订《水木年华租赁物具移交清单》。 另查明，被告水木年华公司成立日期为2018年9月13日，股东为孙鹏和萍乡市金厦房地产开发有限公司，法定代表人为王玉梅。2018年9月14日水木年华公司召开第一次股东会议，出席人为寻鹏飞、涂大毛、孔庆峰、王玉梅、孙鹏、黎珍，会议主要内容为：1、确定办公地点（新找办公地点）；2、人员安排：董事长涂大毛；总经理王玉梅；副总经理孔庆峰、寻鹏飞、孙鹏、黎珍、寻鑫；监事孔庆峰；涂大毛全面负责，孔庆峰负责萍乡项目全面工作，寻鹏飞负责各项政府协调工作，孙鹏负责各方协调（代表董事长负责全面工作），黎珍办公室主任。出席会议的人员均在该会议记录上签名。同日黎珍（移交人）与涂大毛（接受人）签订了水木年华公司资料移交清单，将公司法人章、公司公章、公司财务章、公司营业执照副本等移交给涂大毛。2019年5月13日，萍乡市金厦房地产开发有限公司、涂大毛、孙鹏签署了《股东会决议》，内容为：经2019年5月13日股东会会议决定同意以下决议：一、萍乡市金厦房地产开发有限公司与中铁中基一局集团有限公司于2018年9月6日签订的合作开发协议书全部共计陆份作废无效。二、孙鹏原在水木年华公司所持80%的股份无偿转让给涂大毛。三、萍乡市金厦房地产开发有限公司原在水木年华公司所持20%的股份无偿转让给涂大毛。四、自水木年华公司成立至今，所有对（内）外的经营活动，因其股东萍乡市金厦房地产开发有限公司和孙鹏均未参与，故因此产生的所有费用、引发的经济纠纷和法律纠纷均与萍乡市金厦房地产开发有限公司和孙鹏无关。2019年5月13日，萍乡市金厦房地产开发有限公司与涂大毛签署了《股东转让协议》，内容为：经双方协商一致，同意以下协议：一、萍乡市金厦房地产开发有限公司原在水木年华公司所持20%的股份无偿转让给涂大毛，注册成立水木年华公司时，萍乡市金厦房地产开发有限公司应缴纳的注册资金由受让方涂大毛承担。二、自水木年华公司成立至今的债权债务，均与萍乡市金厦房地产开发有限公司无关，由受让方涂大毛承担。三、以上协议壹式贰份，各持壹份，签字生效。同日，黎珍与涂大毛签订了移交清单，由黎珍向涂大毛移交了水木年华公司会议记录本、2018年9月12日股东会决议原件（即2018年9月14日水木年华公司召开第一次股东会议记录）、租赁办公场所钥匙3套6把等物品。 本院认为，原告与被告于2018年10月31日签订的《店面出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。 本案的争议焦点一是张文南作为本案原告是否适格。由于案涉店面的所有权人登记为原告秦苏红，2018年9月30日，原告秦苏红委托张文南代为办理秦苏红名下萍乡市朝阳南路房屋的代为签订租赁合同、代为收取租金等事项，故2018年10月31日《店面出租合同》中的出租人虽然列名为秦苏红和张文南，但张文南实际是秦苏红的代理人，该《店面出租合同》产生的权利与义务应由秦苏红享有和承担，因此，张文南没有权利向被告诉请支付店面租金。 本案的争议焦点二是原告秦苏红是否将案涉店面交付给被告的问题。原告主张已经交付，被告主张未交付。对此，本院结合双方陈述及提交的现有证据情况，认为原告秦苏红已将案涉店面交付给被告的问题，具体分析如下：首先，被告水木年华公司成立后在2018年9月14日召开的第一次股东会议中，确定董事长涂大毛全面负责，黎珍为办公室主任，同时根据2018年9月14日黎珍与涂大毛签订的水木年华公司资料移交清单，公司公章已移交给了涂大毛。其次，在原告与被告2018年10月31日签订《店面出租合同》之后，张文南于2018年11月1日与黎珍签订《水木年华租赁物具移交清单》，而黎珍系水木年华公司办公室主任，黎珍本人也表示代表水木年华公司清点了租赁物具之后，在2018年11月1日的移交清单上签名，由于公司公章交给了董事长涂大毛，所以未在移交清单上加盖公司公章。因此，该《水木年华租赁物具移交清单》虽未加盖被告的公章，但该清单系被告办公室主任签名，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力，因此，该《水木年华租赁物具移交清单》表明张文南代表原告秦苏红已将空调、办公桌、电脑桌、文件柜等物件移交给被告。再次，2019年5月13日黎珍与涂大毛签订了移交清单，由黎珍向涂大毛移交了水木年华公司会议记录本、2018年9月12日股东会决议原件（即2018年9月14日水木年华公司召开第一次股东会议记录）、租赁办公场所钥匙3套6把等物品，该移交清单虽未加盖被告公章，但由于2019年5月13日，萍乡市金厦房地产开发有限公司、涂大毛、孙鹏签署了《股东会决议》，确定孙鹏原在水木年华公司所持80%的股份无偿转让给涂大毛、萍乡市金厦房地产开发有限公司原在水木年华公司所持20%的股份无偿转让给涂大毛，也就是说被告水木年华公司的全部股份都属于涂大毛，并且被告水木年华公司在2018年9月14日召开的第一次股东会议中，确定董事长涂大毛全面负责。因此，2019年5月13日黎珍与涂大毛签订的移交清单，对被告发生相应的法律效力，既可以视为被告收到了黎珍移交的租赁办公场所钥匙3套6把，同时也表明了涂大毛和被告对2018年11月1日黎珍代表水木年华公司与张文南签订《水木年华租赁物具移交清单》的认可。 本案的争议焦点三是被告是否应向原告秦苏红支付履约保证金37600元。原告主张被告应支付，被告则认为无需给付。本院认为，履约保证金是双方当事人为了保证合同能全面履行而约定的，其目的在于督促当事人履行合同，而不是对违约责任的承担。本案中，原告秦苏红与被告2018年10月31日在《店面出租合同》约定租赁合同签订之日，被告须向原告交付37600元履约保证金。因此，被告交付37600元履约保证金，是原告履行《店面出租合同》义务的前提，这就是说，在履行《店面出租合同》之前，原告秦苏红有权要求被告交纳37600元履约保证金，若被告不交纳保证金之前，原告秦苏红有权利不履行《店面出租合同》约定的交付店面的义务，但原告却于2018年11月1日向被告交付了店面，因此，在原、被告已实际履行《店面出租合同》之后，原告秦苏红再要求被告支付履约保证金37600元，缺乏事实基础，本院不予支持。 综上所述，原告秦苏红与被告萍乡水木年华置业有限公司于2018年10月31日签订的《店面出租合同》合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务，原告秦苏红作为出租人于2018年11月1日向被告交付了店面之后，被告作为承租人应按合同约定支付相应的租金，因此，原告秦苏红要求被告按18800元/月支付2018年11月16日至2019年6月16日的租金131600元，合法有据，本院予以支持。至于原告秦苏红再要求被告支付履约保证金37600元，缺乏事实基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告萍乡水木年华置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告秦苏红支付2018年11月16日至2019年6月16日的租金131600元。 二、驳回原告张文南对被告萍乡水木年华置业有限公司的诉讼请求。 三、驳回原告秦苏红的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3672元（原告秦苏红、张文南交纳），由被告萍乡水木年华置业有限公司负担2932元，原告秦苏红负担740元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  温建华 审 判 员  葛 淋 人民陪审员  李 敏 二〇一九年十月二十九日 代理书记员  张 婷 代理书记员  邓汝琴