上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初5412号原告：李晓琴，女，1985年7月21日出生，汉族，户籍地湖北省。原告：金永琴，女，1963年1月8日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：贡秋霞，上海中沃律师事务所律师。被告：唐正，男，1995年8月20日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市。原告李晓琴、金永琴(以下简称李晓琴方)与被告唐正(以下简称唐正)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用简易程序，后因被告唐正下落不明，本院依法转为普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人贡秋霞到庭参加诉讼，被告唐正经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李晓琴、金永琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》；2、判令被告支付原告自2017年10月20日至2018年1月19日的租金人民币(以下币种同)91,839.51元；3、判令被告支付原告自2018年1月20日至2018年4月19日的房屋空置费91,839.51元；4、判令被告支付原告自2017年2月20日至2018年1月19日的垃圾清运费12,623.40元；5、判令被告支付原告上述欠款的利息(以上述款项本金196,311.42元为基数，自2018年4月21日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；6、判令被告支付原告违约金1万元；7、判令被告支付原告广播电视服务收视维护费4,140元。事实和理由：2017年2月20日，两原告与被告签订了《房屋租赁合同》及《合作协议》，租赁合同中约定两原告将其向案外人承租而来的位于上海市嘉定区鹤旋路XXX号门面房(二层)房屋(以下简称涉诉房屋)转租给被告经营使用，租期为三年，租赁期间自2017年2月20日至2020年2月19日止，租金及垃圾清运费每月支付一次，先付后用，如被告违反合同的任意条款，被告除应根据合同其他条款向原告承担违约责任外，还应向原告一次性支付违约金10万元，如因被告原因导致标的房屋被查封、冻结或处于其他无法使用的状态，原告有权单方解除协议，被告应当赔偿因此造成的一切损失；合作协议中约定上述店铺的转让费用为每年204,000元，分12个月支付，每月付款17,000元，2017年2月被告应向原告支付垃圾清运费每月每平方米2元，全年13,781元，先付后用，按年支付。店铺面积为574.20平方米，月租金额分段计算：2017年2月15日至2018年2月15日，租金为367,358元。合同签订后，原告于2017年2月20日向被告交付涉诉房屋，被告向原告支付了租金244,904元及店铺转让136,000元(合计380,904元，2017年2月20日至2017年10月19日，共计8个月)、保证金10万元、4404元代为垫付的电费，但始终未支付垃圾清运费。后被告于2018年1月15日左右短信通知原告其搬离涉诉房屋，原告于2018年1月20日自行收回房屋，并且为防止损失扩大，于2018年1月22日与案外人上海语甄网络科技有限公司签订《推广服务合同》，由案外人协助推广转租。后案外人许某某于2018年7月7日将涉诉房屋收回。原告多次与被告沟通要求其支付房租，但被告拒绝沟通，现被告拖欠合同约定的费用，已构成违约，故涉讼。诉讼过程中，原告明确放弃要求被告支付违约金1万元的诉讼请求。被告唐正未作答辩。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院认定事实如下：2017年2月20日，原告李晓琴、金永琴(甲方)与被告唐正(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及《合作协议》，其中租赁合同中约定：甲方将其合法承租的位于上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX号门面房(二层)房屋转租给乙方作为门店经营使用，房屋面积为574.20平方米，租赁期间为3年，自2017年2月20日至2020年2月19日；乙方应根据合同约定支付租金及垃圾清运费，每月支付，先付后用；第五条：“租金期限内，乙方使用标的房屋发生的水费、电费、通讯费、物业费等一切费用由乙方自行承担。”等其他相关约定。合作协议中约定：甲方将位于上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX号尊屿沐浴中心的经营管理权转让给乙方，有效期为协议生效之日起三年，有效期内乙方享有该店铺的经营管理权，协议自双方签字之日起生效；第三条：“双方同意，自本协议生效之日起2日内，乙方应向甲方一次性支付保证金10万元。本协议有效期届满后且在乙方不存在任何违约情形的前提下，双方结清所有费用后甲方应一次性无息返还前述保证金。”第四条：“双方同意，自该店铺的转让费用为每年204,000元，分12个月支付，每月付款17,000元，在原有的转让费基础上，每年递增5%，每月支付时间为5号以前，2017年2月份乙方应向甲方支付垃圾清运费每月每平方2元，全年13,781元，先付后用，按年支付。店铺面积为574.20平方米，原合同为每2年递增6%，2017年2月15日-2018年2月15日，租金为367,358元……。”第五条：“自本协议生效之日起2日内，甲方将该店铺的相关钥匙及店铺现有设备一并交付给乙方，乙方享有该店铺内所有设备、设施的使用权。……”第六条：“……本协议有效期间，该店铺的所有租赁费、物业费、水电费、上网通讯费、设备维修费、用工费等与店铺经营有关的一切费用由乙方自行承担。”第八条：“如乙方逾期支付本协议项下任何费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付金额5%的滞纳金；逾期超过10日仍未足额支付的，甲方有权单方解除本协议并没收保证金，乙方仍应支付应付未付的所有费用及滞纳金。”第十二条：“因考虑乙方资金困难，每月的房租往后推迟一个月交(2017年2月20日房租30,613元加上店铺转让费每月17,000元，共47,613元)，以此类推，应在每月的20号把钱交给甲方，如果延期3天内不付款，甲方有权终止合同，乙方无条件退出鹤旋路XXX号，甲方不退还乙方10万元押金(合同中为压金)。”合同签订后，李晓琴方陆续收到保证金10万元、4,404元、租金及转让费380,904元。另查明，上海市嘉定区鹤旋路399、401号1-2层，403、405号1-2层，407号1-2层，409号1-2层，411、413号1-2层，415号1-2层，建筑面积分别为233.50平方米、173.28平方米、157.02平方米、153.26平方米、183.53平方米、109.12平方米；2013年7月18日权利人登记为案外人上海绿地置业有限公司。以上事实，有房屋租赁合同、合作协议及附件、银行交易明细清单、付款账单截图、李晓琴方与案外人许某某签订的房屋租赁合同、上海市不动产登记信息、李晓琴方提交的民事代理意见、情况说明、庭审笔录等证据为证，事实清楚，证据确实。审理中，李晓琴方表示：1、租赁合同及合作协议中载明的地址虽为嘉定区鹤旋路XXX号门面房(二层)，但是实际租赁房屋中包括399号底层、399-415号二层等，系其从案外人许某某处承租而来且有权转租；2、收到的10万元保证金，要求在本案中一并处理，并予以没收；3、收到的4,404元，系唐正支付给李晓琴方代为垫付的电费。本院认为，李晓琴方与唐正签订的租赁合同、合作协议，是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。对于李晓琴方要求解除合同的诉讼请求，鉴于唐正未按约支付房屋租金及其他相关费用，且其未与李晓琴方协商一致即提前办理搬离涉诉房屋，显属违约，现李晓琴方要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。审理中，李晓琴方自述已于2018年1月20日自行收回涉诉房屋，且收到了至2017年10月19日前的租金，故唐正应当支付2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金，租金金额根据双方合同约定应为每月30,613元，李晓琴方的计算有误，本院予以纠正，并确定为91,839元。对于垃圾清运费，根据约定，唐正应当向李晓琴方支付垃圾清运费，现李晓琴方要求其支付使用期间(2017年2月20日至2018年1月19日)的费用12,632.40元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于李晓琴方要求没收保证金10万元，符合双方合同约定，为避免讼累，在本案中一并予以处理，故本院确认李晓琴方有权不予退还唐正支付的10万元保证金。对于李晓琴方要求支付房屋空置损失的诉讼请求，鉴于其已经要求没收保证金，且合同中对于没收保证金约定已兼具违约金的性质，可以弥补李晓琴方的损失，李晓琴方亦未提交证据证明其损失大于该金额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。对于李晓琴方要求支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，唐正应当按约向李晓琴方支付租金及垃圾清运费，现其逾期未付显属违约，应当承担相应的违约责任，现李晓琴方自愿从2018年4月21日起计算并以按照中国人民银行同期贷款利率为标准的主张，于法无悖，本院予以认可，但是其计算基数中包含了房屋空置损失，该部分主张缺乏依据，故本院予以剔除，计算基数确定为104,471.40元。对于广播电视服务收视维护费，鉴于李晓琴方未能提供票据原件，且无充分的证据证明其已代为垫付，故该项诉讼请求本院难以支持。审理中，被告唐正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，应承担由此而引起的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李晓琴、金永琴与被告唐正于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》；二、被告唐正应于本判决生效之日起十日内支付原告李晓琴、金永琴租金91,839元；三、被告唐正应于本判决生效之日起十日内支付原告李晓琴、金永琴垃圾清运费12,632.40元；四、被告唐正应于本判决生效之日起十日内支付原告李晓琴、金永琴利息损失(以104,471.40元为基数，自2018年4月21日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；五、原告李晓琴、金永琴有权不予退还被告唐正支付的保证金10万元；六、驳回原告李晓琴、金永琴的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,810元，由原告李晓琴、金永琴负担2,340元，由被告唐正负担2,470元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)；案件公告费560元，由被告唐正负担(该款被告唐正应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告李晓琴、金永琴)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  卢华艳人民陪审员  封敬球人民陪审员  陆彩萍二〇一九年十月十一日书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。