四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初2247号 原告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段******。 法定代表人：肖华群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李茂，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李尧，四川公生明律师事务所律师。 被告：徐川鑫，男，1994年10月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐鹏（徐川鑫父亲），住四川省南江县。 原告成都上层名人投资有限公司（以下简称“名人投资公司”）与被告徐川鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因本案案情较为复杂，本院转为普通程序进行审理。原告名人投资公司的委托诉讼代理人李茂、李尧，被告徐川鑫的委托诉讼代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名人投资公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付面积误差房款84255.5元；2．判令被告向原告支付逾期付款的违约金27972.83元（以84255.5元为基数，按日万分之五的标准，自2017年3月24日计算至被告实际清偿之日止，暂计算至2019年1月17日）。事实与理由：原被告于2013年10月21日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告购买原告位于成都市高新区房屋，房屋用途为商业，该房屋预测建筑面积为9.26平方米，其中套内建筑面积为3.93平方米，公用部位与公用房屋分摊面积5.33平方米。2017年3月23日，原告为被告办理了不动产权证书［川（2017）成都市不动产权第××号］，根据不动产权证书所载，案涉房屋实际建筑面积11.07平方米，比预测建筑面积多1.81平方米，根据双方合同约定，被告应当向原告补交面积误差对应的房款84255.5元，原告多次向被告催告要求其支付该款项，但是被告均拒不支付。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告徐川鑫辩称，1．原被告双方于2014年9月1日签订了《房屋买卖合同》，并于2015年10月13日网签备案，备案合同才是双方房屋买卖合同的有效合同，该合同第一条约定该房屋建筑面积为11.07平方米，其中套内3.93平方米，公摊面积7.14平方米，房屋单价为每平方米10,000元，被告已经按合同约定一次性向原告支付了房屋价款，原告现已依约办理了产权证，产权证所在房屋建筑面积与合同约定一致，没有出现超面积，原告要求被告向其支付超面积的房屋价款和违约金的诉讼请求没有依据；2．双方为二手房买卖，不应该存在面积误差；3．即使按原告所说的超面积1.81平方米，也是原告将公摊面积从5.33平方米变成7.14平方米所致，分摊的公摊面积比例过高，违反相关规定；4．原告使用的合同属格式合同，面积误差远超3%。 本院经审理查明事实如下：2013年10月5日，徐川鑫（买方）与名人投资公司（卖方，委托代理方为成都速成房地产营销有限公司）签订《“中航·名人公馆”认购书》，约定徐川鑫认购中航·名人公馆3栋3层43房，建筑面积9.26㎡，原单价49,000元，原总价453,740元。一次性付款累计优惠5%，优惠后单价46,550元，总价431,053元。认购书约定由甲方盖章、代表签字及乙方签字并在乙方向甲方交付定金后生效。该认购书中卖方客户经理签名，但无公司盖章。 2013年10月21日，徐川鑫（买受人）与名人投资公司（出卖方）签订《房屋买卖合同》，合同当事人处载明名人投资公司的委托代理公司为成都速成房地产营销有限公司。合同约定徐川鑫购买中航·名人公馆3栋1单元3楼43号商业用房，测绘建筑面积9.26平方米，其中套内建筑面积3.93平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.33平方米，房屋单价为每平方米10,000元，总价款为92,600元，约定被告一次性付款，出卖方应当在2014年7月31日前向买受人交付该房屋。合同第七条约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，出卖方有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖方同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十一条约定，该房屋交付时，出卖方应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，并向买受人提供该房屋的面积实测数据，实测面积与测绘面积发生误差的，双方同意按照建筑面积计价的约定，据实结算房款。合同第十九条约定，买受人在签订本合同及相关文件前，已对出卖方所出售的房屋作了充分、必要的了解（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理分户产权途径、用途等），买受人对此无异议。买受人在签订本合同及相关文件前，出卖方已明确告知买受人此房屋由中航瑞赛在房屋交付后办理产权到出卖方名下，再由出卖方向房产管理部门申请分户并过户到买受人名下，因此该套房屋暂不进行网签备案，买受人对此予以理解。买受人对出卖方出售房屋及办理产权的方式予以认可。 房屋买卖合同签订当日，徐川鑫向名人投资公司支付房屋价款92,600元、向成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司支付装饰装修款277,800元、向成都零壹名人酒店管理有限公司支付装饰配套款60,653元，共计431,053元。 之后，徐川鑫（买受人、乙方）与名人投资公司（出卖方、甲方）再次签订《房屋买卖合同》，载明乙方购买位于高新区房屋，房屋实测建筑面积11.07㎡，其中套内面积3.93㎡，公摊面积7.14平方米，房屋单价为每平方米10000元，总金额110700元，乙方应在签合同当天付清全部房款。该合同的落款时间为2014年9月1日，此份合同为不动产登记中心的备案合同。 2017年3月23日，徐川鑫取得案涉房屋的不动产权证书（业务号：2017022300F01084），该证书记载：房屋建筑建筑面积11.07平方米，专有建筑面积3.93平方米，分摊建筑面积7.14平方米。 2018年9月3日，名人投资公司向徐川鑫邮寄《关于尽快到我司补缴房产面积差的房款函告》，载明因不动产权证记载的建筑面积增加，要求徐川鑫在收到函件三日内向名人投资公司补交面积误差款84,255.5元。 本案审理过程中，成都上层名人酒店管理有限公司（原成都零壹名人酒店管理有限公司）向本院出具《装修配套费情况说明》，载明：虽然我公司作为装修款收取单位，但是该装修配套费实际上是代名人投资公司收取的房款，徐川鑫在缴纳该装修配套费时我公司已明确告知其此款项系我公司代名人投资公司收取的房款。成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司向本院出具《装修款情况说明》，载明：虽然我公司作为装修款收取单位，但是该装修款实际上是代名人投资公司收取的房款，徐川鑫在缴纳该装修配套费时我公司已明确告知其此款项系我公司代名人投资公司收取的房款。 根据2019年5月28日的现场勘验情况，中航国际交流中心3栋共4层楼，徐川鑫购买的房屋所在3楼为“津渝汇”餐厅，该楼层内部部分区域作了功能区分隔断，但和房产证上的房号无对应性。 以上事实，有当事人的当庭陈述、房屋买卖合同、情况说明、收据、不动产产权证、房屋面积补差额函、EMS邮寄单、勘验笔录、勘验照片等，本院对以上事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、两份房屋买卖合同以哪一份为作准合同；二、徐川鑫是否应当支付面积补差款；三、房屋价款应当以何确定；四、徐川鑫是否应当支付违约金。对以上争议焦点，本院依次评议如下： 关于争议焦点一，作准合同的问题。 本院认为，作准合同的确定应以当事人真实意思表示为标准。原被告双方于2013年10月21日签订房屋买卖合同后即按照合同约定支付了房款，而落款为2014年9月1日的备案合同签订后，徐川鑫并未按照该合同约定在签订合同当日支付房款，名人投资公司也未要求徐川鑫按该合同约定的价格付款。因此，备案合同的约定并非当事人真实意思表示，本院认定以2013年10月21日签订的房屋买卖合同为作准合同。 关于争议焦点二，面积补差款的问题。 房屋买卖合同第十一条约定实测面积与测绘面积发生误差的，据实结算房款。名人投资公司以产权登记面积与测绘面积之差作为面积误差，因产权登记面积是以实测面积为依据，本院对名人投资公司主张的面积差的数据予以认可。房屋买卖合同第十一条是名人投资公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时并未与徐川鑫协商，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”在非因买受人的过错而实测面积大幅增加，超过合理范围的情况下，加重了买受人的责任，应认定该条款无效，对名人投资公司要求徐川鑫据实结算面积差额的诉讼请求，本院不予支持。 名人投资公司主张面积差异原因为施工导致。但房屋买卖合同第三条载明为“测绘建筑面积”，测绘时房屋应已竣工，对名人投资公司的主张本院不予采纳。 徐川鑫主张，其所购房屋为二手房，不应存在面积差异。根据查明事实，双方签订合同时，徐川鑫购买的房屋虽已竣工，但作为单个产权单位尚未进行产权划分和面积核定，也并无物理区隔可确认产权界址，在产权划分和面积核定的过程中可能会出现最终的实测面积与合同签订时的测绘面积不一致的情况。房屋买卖合同中也对实测面积与测绘面积发生误差的情况进行了约定，双方对此风险均应有所预见。名人投资公司虽然是向成都中航瑞赛置业有限公司购买房屋后再出售给包括徐川鑫在内的购房人，但其是将房屋产权拆分后作为若干个新的产权单位出售，不同于通常的二手房交易，在产权划分和面积核定的程序上体现出商品房交易的特征。 因此，对本案中房屋面积差异的处理，在合同约定无效的情况下，应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房款由出卖人承担。 关于徐川鑫所称公摊面积比例过高的问题，因案涉房屋系虚拟界址的“产权式商铺”，登记的专有面积和公摊面积的比例大小对买受人并无实际影响，该问题与本案处理结果无关。 综上，对名人投资公司要求徐川鑫支付面积误差款的诉讼请求，在房款3%的范围内，本院予以支持。 关于争议焦点三，房价如何确定的问题。 名人投资公司主张实际的房屋价款应当以房款、装修款、装饰配套款之和确定，徐川鑫主张房款应当以房屋买卖合同确定，单价为10,000元/平方米。本院认为，双方签订的认购书虽然没有名人投资公司或其代理公司盖章，按约定该认购书未生效，但其内容能够反映当时双方的约定情况，系双方真实意思表示。徐川鑫交纳的房款、装修款、装饰配套款共计431,053元，与认购书中房屋总价款一致。以上情况结合成都上层名人酒店管理有限公司（原成都零壹名人酒店管理有限公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司出具的情况说明，本院认定房屋的总价款应当包括房款、装修款、装饰配套款，总额为431,053元，故徐川鑫应当补交的3%房款金额为12,931.59元。 关于争议焦点四，逾期付款违约金的问题。前文已述，房屋买卖合同约定实测面积与测绘面积发生误差时据实结算房款的格式条款无效，徐川鑫未按名人投资公司的要求按全部面积差补交房款并不构成违约，名人投资公司主张的逾期付款违约金没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、徐川鑫自本判决生效之日起十日内向成都上层名人投资有限公司支付面积补差款12,931.59元； 二、驳回成都上层名人投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,544元，由成都上层名人投资有限公司负担2,244元，徐川鑫负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  穆虹宇 人民陪审员  唐孝军 人民陪审员  刘永红 二〇一九年十月十四日 书 记 员  赵 曦