广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4780号原告：王连和，男，汉族，住河南省商水县。原告：项环，女，汉族，住河南省商水县。两原告的共同委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李苗苗，广东天地正律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告王连和、项环与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人龚秀庆、李苗苗到庭参加了诉讼。三被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告王连和、项环向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告宝盈大沥分公司于2013年7月2日签订的《物业使用权出让合同》无效；2.确认两原告与被告悦心公司于2013年7月2日签订的《委托经营管理合同》无效；3.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司共同返还两原告出让金74511元、物业管理按金3000元，以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：被告宝盈公司是位于佛山市南海区**********民小组土地的“宝盈广场”项目的开发商。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告悦心公司与被告宝盈公司、宝盈大沥分公司是关联企业。2012年初，其对外宣传项目是“广佛黄金走廊”、“十年回本100%”、“稳赚投资、带租约发售”、“原天河城运营管理团队管理”等。原告轻信其承诺，于2013年7月2日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》约定，由其将项目编号为3-378号商铺的物业使用权以74511元的价格出让给原告，并委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理。同日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，由被告悦心公司对上述物业进行经营管理，并支付租金。上述合同签订后，原告支付了物业出让金74511元、物业管理按金3000元。但被告悦心公司经营管理混乱，且拖延给付租金、单方降低租金标准。原告多次与其沟通未果。现经查询，被告宝盈大沥分公司及被告宝盈公司对上述物业未取得《商品房预售许可证》，也没有取得相应权属，没有办理合法的销售审批手续；且违规采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售。此明显违反法律、行政法规的强制性规定，双方《物业使用权出让合同》依法无效。此外，被告悦心公司与原告基于《物业使用权出让合同》签订的《委托经营管理合同》，因被告宝盈大沥分公司无上述物业的合法权利来源，依法亦属无效。在上述合同无效后，被告宝盈大沥分公司依法应返还原告支付的出让金74511元、物业管理按金3000元，以及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告宝盈公司作为被告宝盈大沥分公司的总公司，依法应对其上述债务承担共同清偿责任。三被告没有答辩。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证、三被告企业信息公示信用信息复印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》原件各1份，宣传资料原件11张、复印件5张，用以证明宝盈广场项目没有办理合法的销售审批手续，且违规采取返本销售或者变相返本销售的方式进行销售，依法双方的出让合同及管理合同无效；3.发票原件1份、业主告知书复印件1份、收据原件1份、收据0007674复印件1份、网页截图28张，用以证明合同无效后，被告应返还原告支付的出让金、物业管理按金及利息。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告证据2的《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》及证据3的发票、收据、业主告知书，均为原件或与原件证据相印证的复印件，两被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.原告证据2的宣传资料，本院对有原件的宣传资料的真实性予以确认，对复印件不予审查认定；4.原告证据3的网页截图，属于第三方制作的网页信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2013年7月2日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与两原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为***号商铺（以下简称涉讼商铺）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.5平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年7月2日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款74511元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意将所购买使用权的商铺委托甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；乙方如需将涉案物业使用权转让给他人，在符合甲方相关规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并缴纳物业转让手续费按建筑面积计每平方米70元给甲方；等等。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，两原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为497元，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为621元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，两原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2013年8月30日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺租金74511元。2018年7月26日，被告悦心公司出具一份《2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书》，认为宝盈广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年12月31日前租约合同到期的业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还。2018年7月-12月业主所收租赁合同的租金总和的40%，即每月所收租金为（2018年7月-12月租金总和）／12个月×0.8，2019年1月-6月业主所收租赁合同的租金总和的60%，即（2018年7月-12月租金总和）／12个月×1.2。2019年7月开始，各业主按实际出租租金收取。2018年7月开始，租金结算日调整为每月的30日（如遇节假日顺延）。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。其中地上11层、地下1层，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区经竣工验收合格。同年8月6日，佛山市住房和城乡建设管理局核发粤房地权证佛字第0200497496号不动产权证书，将宝盈广场A区权属登记至佛山市南海区*******边股份合作经济社名下，建筑面积为79626.61平方米，规划用途为商业。宝盈广场A区竣工验收图与《物业使用权出让合同》附图标示的总体尺寸、布局相同。本院认为，本案为租赁合同纠纷，宝盈广场A区已办理规划报建并取得了产权证书，三被告虽未到庭，但其在（2018）粤0605民初18845号案件中所提交的竣工图纸与《物业使用权出让合同》附图标示的总体尺寸、布局相同，故本院认定涉讼商铺在粤房地权证佛字第0200497496号不动产权证载物业范围内，原告抗辩涉讼商铺未按规划建设、未办理销售审批手续、以合法形式掩盖非法目的故《物业使用权出让合同》无效的主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。但涉案《物业使用权出让合同》约定出让期限从合同签订之日即2013年7月2日起至2033年7月2日止，出让期限届满之日起，被告宝盈大沥分公司再赠送使用期限至2042年1月31日止，即租赁期限实际为10441天。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。除此以外,《委托经营管理合同》为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效。但本院已认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，原告无权对涉讼商铺2033年7月2日至2042年1月31日期间的使用权作出处分，故原告将涉讼商铺2033年7月2日至2042年1月31日期间的使用权和经营权委托予被告悦心公司属无权处分，对此双方可自行协商解决，但原告主张该合同无效于法无据，本院不予支持。如前所述，《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10441天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金23280.77元{（74511元+3000元）×[（10441天-20年天数7305天）／10441天]}，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以23280.77元为本金从原告主张权利之日即2019年3月7日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。三被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王连和、项环与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年7月2日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金23280.77元予王连和、项环；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以23280.77元为本金从2019年3月7日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予王连和、项环；四、驳回王连和、项环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2446.14元，减半收取计1223.07元（王连和、项环已预交），由王连和、项环负担1032.06元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担191.01元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予王连和、项环，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  云凯欣