广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6009号上诉人（原审原告）：何丽琼，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：宁家文，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健，广东华璟律师事务所实习律师。上诉人何丽琼、上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称“保利公司”）因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17025号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何丽琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判保利公司向何丽琼支付逾期交房违约金（自2016年8月31日起，按购房款总金额2829500元为基数，按每日万分之四的标准计算至实际交付涉案商铺之日止。暂计至2018年8月24日逾期723天，违约金暂计818291.4元）；2.本案诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：一、一审判决对涉案商铺是否符合约定及法定交付条件认定错误。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（即保利公司）应于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（即何丽琼）。”但截至一审最后一次开庭，涉案商铺仍未符合交付条件。（一）涉案商铺所使用的玻璃不符合国家安全标准。根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条第一款第十项规定，公共建筑物的出入口、门厅等位置需要以玻璃作为建筑材料的，必须使用安全玻璃。该规章第二条规定，本规定所称安全玻璃是指钢化玻璃、夹层玻璃。对于商铺经营者及所有人是否必须使用安全玻璃以及未使用安全玻璃的责任承担问题，我国已有判决[如（2014）鄂咸宁中民二终字第73号等民事判决书]确认公共建筑物的出入口、门厅必须使用安全玻璃，否则该建筑物不能安全使用。本案中，涉案商铺属于临街商铺，处于涉案商场的建筑物出入口、门厅位置。保利公司在一审庭审中自认涉案商铺所使用的是平板玻璃，并称将在庭后向一审法院书面说明平板玻璃是否属于安全玻璃。但截至一审判决作出之日其仍未向一审法院提交书面说明。一审法院也未向何丽琼告知保利公司是否已提交书面说明，保利公司就此应承担举证不能的不利后果。实际上，根据建筑行业的一般常识，平板玻璃是不属于安全玻璃。至一审判决作出之日，涉案商铺使用的玻璃不符合国家安全标准，仍不符合法定的交付条件。但一审法院仅以保利公司提供的证据可以证明包括涉案商铺在内的玻璃幕墙工程均由有资质的专业公司施工为由，从而认定涉案商铺所使用的玻璃符合安全标准，逃避对涉案商铺所使用的玻璃材料是否安全的这一争议焦点的辨析与裁判。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项规定，当事人对于根据已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实无需举证证明。本案中，保利公司已经自认涉案商铺所使用的是平板玻璃，根据《建筑安全玻璃管理规定》的规定，明显可以推定出涉案商铺所使用的玻璃不符合安全标准，一审法院以何丽琼未提供证据证明涉案商铺不符合交付条件为由，认定何丽琼拒绝收楼的理由不成立不符合法律规定，属于对涉案商铺是否符合交付条件这一事实认定错误。（二）直至一审第一次庭审时，涉案商铺的弱电箱仍未能正常使用。在一审第二次庭审时，保利公司向法庭提交一份双方签字的《保利商务中心5座商铺毛坯交楼标准》，该标准载明涉案商铺的交楼标准包括“弱电箱、电话信号线至弱电箱”，故涉案商铺交付时应安装好弱电箱并接入电话信号线。但保利公司在一审第二次庭审中也自认“双方纠纷发生后，保利公司发现因商铺长期没有人使用导致弱电箱有损坏后，保利公司重新修理弱电箱”。但实际上，何丽琼已经提供证据证明该弱电箱是在2018年12月才安装上去的。即使保利公司的陈述属实，但在一审第一次庭审时，涉案商铺的弱电箱仍未能正常使用，应视为涉案商铺在一审第一次庭审前仍未符合交付标准，故保利公司此时的交楼通知不能发生法律效力。综上，虽然保利公司在一审第一次庭审后两次催告何丽琼收楼，但因保利公司在何丽琼送达收楼异议函后，才着手修复涉案商铺的弱电箱、门牌号码等，故一审判决认定一审第一次庭审时涉案商铺已满足交楼条件与事实不符，请求二审依法改判涉案商铺至今尚未达到交付条件。二、一审判决认定何丽琼自行承担50%的损失错误。保利公司逾期通知何丽琼收楼，构成违约，应承担违约责任。然而，一审法院却以何丽琼长达两年的时间内未采取有效方式催促保利公司履行合同义务为由，认定涉案商铺的迟延交付是何丽琼、保利公司双方造成的，判令何丽琼自行承担50%损失错误。（一）如前所述，涉案商铺在一审第一次、第二次庭审时仍不符合涉案《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。保利公司直至一审第一次庭审时也未能向何丽琼出示竣工验收备案表，何丽琼在一审第一次、第二次庭审中拒绝收楼，通过诉讼程序维护自身合法权利，并非无正当理由拒绝接收涉案商铺。实际上，涉案商铺直至2017年7月才安装水表，故保利公司不可能在2015年10月前完成竣工验收备案手续。而且，涉案商铺直至2018年8月份仍由保利公司占用，由于保利公司已经从逾期交楼中获得占用涉案商铺的利益，故一审法院认定何丽琼应为保利公司的违约行为承担50%的责任不合理。（二）因合同的履行情况仅有缔约双方了解，故何丽琼无从得知保利公司是否已通知相邻商铺的权利人收楼及相邻商铺的权利人是否对商铺交付状况提出异议等事实。即使保利公司确实已经通知相邻商铺权利人收楼，法院也不应据此推定保利公司已通知何丽琼收楼。况且相邻商铺至今也未开始营业，何丽琼是无法得知相邻商铺的权利人是否已经收楼。因此，一审法院以相邻商铺的权利人已经收楼为由，认定何丽琼拒绝接受不符合收楼条件的涉案商铺存在过错，没有事实与法律依据。（三）何丽琼的请求未超过诉讼时效，一审法院以何丽琼两年时间内未催促保利公司履行义务为由认定何丽琼应承担50%的责任，与诉讼时效的相关法律规定不符。逾期交楼违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，何丽琼在保利公司违约行为发生三年内均可要求保利公司支付违约金。保利公司从2016年8月30日开始违约，何丽琼于2018年8月提起本案诉讼，符合诉讼时效的相关规定。但一审法院却以何丽琼在两年内未曾催告保利公司履行义务为由，认定何丽琼应承担50%的责任。该认定不仅将本应由保利公司履行的合同义务转嫁至何丽琼，也违反了诉讼时效的相关规定。（四）虽保利公司一直未通知何丽琼收楼，但何丽琼出于善意相信保利公司逾期交楼是因为涉案商铺的相关手续仍未办妥。故何丽琼一直只是以口头方式询问保利公司的负责经理有关涉案商铺情况。在负责经理表示涉案商铺仍未办好手续的情况下，何丽琼相信双方能友好协商解决该问题，故并未提起诉讼，一审法院认定何丽琼恶意拒绝接收涉案商铺不妥。如保利公司确实已经完成相关手续并按照合同约定通知何丽琼，就不会产生本案纠纷，何丽琼的行为与涉案商铺的逾期交付无因果关系。因此，一审法院认定涉案商铺逾期交付是何丽琼、保利公司双方造成的，进而判决何丽琼应承担50%的责任，属于事实认定不清、法律适用错误，请二审法院依法改判保利公司承担全部责任。三、一审判决对于何丽琼的损失认定错误。（一）保利公司虽主张违约金已过分高于何丽琼的实际损失，但其并未提供证据证明涉案商铺所在地区同时期同类型商铺的租金价格，一审判决事实认定中也未确定涉案商铺所在地区同时期同类型商铺的租金价格。且保利公司在调解中提出的调解方案与何丽琼的损失无关联性，不应作为考虑何丽琼损失的因素，一审判决认定涉案合同约定的违约金过分高于何丽琼的损失缺乏事实依据。（二）涉案《商品房买卖合同》是保利公司提供的格式合同。如保利公司认为违约金过高，其在合同签订过程就可以提供约定更低违约金的合同条款。另外，根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，如果何丽琼逾期支付房款，何丽琼应支付的违约金的计算标准也是每日万分之四，与保利公司迟延交房的违约金计算标准一致。从涉案《商品房买卖合同》中双方约定的权利义务应公平对等的角度出发，双方所约定的逾期交房违约金的计算标准公平合理，不属于违约金过高的情形。而且，涉案《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算标准为每日万分之四，折合为年收益率仅为14.6%，并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金过高的情形。一审法院判决何丽琼自行承担50%损失，无异于变相调低违约金，属于认定事实不清、适用法律错误。保利公司针对何丽琼的上诉的答辩意见与其上诉意见一致。保利公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回何丽琼的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由何丽琼承担。事实与理由：一、保利公司不存在逾期交楼行为，何丽琼应当及时办理收楼手续，在何丽琼故意不收楼的情况下，根据合同补充协议的约定，保利公司无须承担逾期交楼违约责任。一审法院认定保利公司没有按照合同约定向何丽琼发出交楼通知书，进而认定保利公司对迟延交付涉案商铺存在过错错误。保利公司与何丽琼就涉案商铺签署的合同补充协议第四条第一款约定：“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较前者为准。”因此，在保利公司未能找到2016年8月份已邮寄给何丽琼的收楼通知快递单据，且何丽琼拒不配合办理收楼手续的情况下，法院应当根据合同补充协议的约定认定2016年8月30日为交付时间。事实上，该条款是为了敦促业主收楼并及时办理收楼手续。业主在收楼后仍然有权就质量瑕疵等问题要求保利公司进行保修和整改。该条款并没有免除保利公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利，该格式条款应为有效。一审法院仅以保利公司未举证证明其已采取合理方式提醒何丽琼注意该条款为由，直接认定该条款无效，缺乏事实和法律依据。且在签约时，保利公司已向何丽琼充分说明和解释上述条款，何丽琼是清楚知悉上述条款的内容的。因此即使保利公司没有通知何丽琼收楼，涉案商铺的交付时间亦应当以合同约定的交付时间为准，故保利公司不应当承担逾期交楼的违约责任。二、何丽琼对涉案商铺的迟延交付存在严重过错。何丽琼清楚知悉合同约定的交付日期，且在合同约定的交楼时间届满后曾多次前往涉案商铺。保利公司亦多次告知何丽琼可以随时办理收楼手续，但何丽琼一直以种种理由拒绝收楼，包括玻璃不安全，弱电箱、水表、门牌等未安装，门锁损坏、广告箱玻璃损坏、外墙面砖开裂、广告胶纸未清理等。事实上，涉案商铺早已于2015年12月28日完成竣工验收备案手续，完全符合合同约定的交付标准，但何丽琼一直以各种不合理的理由拒绝收楼。根据常识可知，涉案商铺所使用的平板玻璃是完全符合安全标准。在整个房地产市场中，该类商铺都是使用平板玻璃，业主如担心平板玻璃没有钢化玻璃、夹层玻璃安全，可自行更换。何丽琼称涉案商铺为临街商铺，是公共建筑物的出入口等，完全是偷换概念，将其私有的临街商铺等同于公共建筑物。此外，根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条第一款第三项的规定可知，全玻璃幕墙不需要使用安全玻璃。而涉案商铺属于全玻璃幕墙，故根据上述规定，涉案商铺不需要使用安全玻璃。三、一审法院关于何丽琼的损失认定错误。涉案商铺周边租金情况详见《周边商铺租金一览图》（来源于涉案商铺周边中介），暂且忽略该租金是2019年的租金标准、涉案商铺靠近在建地铁、周边持续围蔽修路、洲际酒店尚未装修、相邻商铺至今无人承租等情况，假设以较高的租金标准90元/平/月（70-110元的中间值）为标准计算租金，涉案各商铺每月租金为5000元左右。即使按照一审法院认定的2018年10月17日为交付时间，以101号商铺为例，101号商铺从2016年8月31日至2018年10月17日的租金合计为158461.38元。按照一审法院认定的双方各按50%的比例承担责任，保利公司仅应承担79230.69元，而一审判决保利公司需要承担的违约金高达571195.15元，比租金足足高了491964.46元，是租金的7.21倍，严重高于何丽琼的损失。且涉案商铺周边的住宅和商铺长期以来的入驻率和出租率都处于较低水平，周边很多商铺都尚未开业。因此，何丽琼并没有任何实际损失，一审法院判决保利公司承担的违约金明显过高。同时，何丽琼未办理收楼手续的原因在于何丽琼，何丽琼只要办理了收楼手续，就随时可以对外出租涉案商铺。四、一审法院适用法律错误。基于上述事实，一审法院错误地适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第六条第二款。综上所述，涉案商铺长时间无法交楼系由何丽琼的过错导致的，一审法院认定事实错误、适用法律错误。因此，为了维护保利公司的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法裁判。何丽琼辩称，一、保利公司迟延交付涉案商铺，其应承担违约责任。（一）涉案《商品房买卖合同》第九条约定“甲方（即保利公司）应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》)，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（即何丽琼）使用。”同时，涉案《商品房买卖合同》第十二条约定“商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅使用说明书》需列明项目的耗能、节能措施等信息；属非住宅的，应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”由此可见，保利公司需要依约交付涉案商铺。但直到保利公司的代理人于2018年10月17日在法庭上表示可以交付涉案商铺并提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等文件复印件给法庭之前，没有任何证据证明保利公司已经按照涉案《商品房买卖合同》第九条、第十二条的约定履行交付义务，其行为已经构成违约。（二）保利公司以涉案《商品房买卖合同》附件三的合同补充协议第四条来主张其已经履行交付义务的上诉理由不能成立。该条款是保利公司提供的格式条款，假如该条款有效，就会使得保利公司无须承担逾期交楼的风险，免除了保利公司逾期交楼的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条的规定，该条款应属无效。二、何丽琼对涉案商铺的迟延交付没有过错，一审法院认定何丽琼应对涉案商铺的迟延交付承担50%责任，没有事实与法律依据。（一）根据涉案《商品房买卖合同》、商品房买卖交易惯例和相关法律法规可知，催促保利公司履行合同义务是何丽琼的权利，而不是义务。在何丽琼依约履行付款义务后，保利公司应当依约履行交楼义务。保利公司不能把这个责任推卸到何丽琼身上。因此，一审判决认定何丽琼因未催促保利公司履行义务而应承担50%的责任没有法律依据。（二）从何丽琼提供证据可知，涉案商铺2017年7月才安装水表，不具备正常使用功能；何丽琼于2017年8月曾经到涉案商铺现场查看，发现涉案商铺仍被围蔽施工，当时曾催促保利公司的工作人员，要求保利公司尽快交付涉案商铺；涉案商铺的弱电箱、强电箱于2018年11月30日之前仍未安装好；且涉案商铺所使用的玻璃至今仍不符合《建筑安全玻璃管理规定》的规定。所以，保利公司是无法按照涉案《商品房买卖合同》第九条的约定履行合同义务的。何丽琼无任何违约行为，无须承担任何责任。三、保利公司主张违约金过高的上诉理由不能成立。（一）本案《商品房买卖合同》的条款是保利公司提供的，涉案《商品房买卖合同》第八条约定的乙方逾期付款的违约金计算标准和第十条约定的甲方逾期交付商品房的违约计算标准是相同的，这对双方来说是公平的。（二）保利公司作为全国知名的房地产企业，处于优势地位。而现在保利公司在自身出现违约行为时，却不顾合同约定单方提出违约金过高，违反诚信原则。（三）何丽琼在一审中已充分陈述和说明涉案商铺使用价值及购房资金成本等情况。且根据何丽琼二审提供的《保利公司涉案项目宣传资料》可知，保利公司当时宣传涉案项目是高端、稀缺的项目，涉案商铺有极高的投资价值，从而诱导得何丽琼高价购买涉案商铺。但现在保利公司却以涉案项目配套不完善、商业气氛不好、空置率高等为由提出违约金高于何丽琼的损失，完全是自相矛盾，违反了诚实信用原则。（四）涉案《商品房买卖合同》中已经明确约定了违约金的计算标准，在保利公司没有提供充分证据证明违约金过分高于何丽琼损失的情况下，法院不应对违约金进行调整。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”违约金条款是对守约方的保护和对违约方的约束，法院不应随意调整违约金。何丽琼向一审法院起诉请求：1.判令保利公司向何丽琼支付逾期交房违约金（自2016年8月31日起，按购房款金额2829500元为基数，按每日万分之四的标准计算至实际交付涉案商铺之日止，暂计至2018年8月24日逾期723天，违约金暂计818291.4元）；2.诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，保利公司作为出卖人（甲方）、何丽琼作为买受人（乙方），共同签订合同编号为Y251603的《商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买位于佛山市顺德区乐从镇X社区居民委员会X路X号保利商务中心的111铺；该商品房的建筑面积为56.59平方米，该商品房价格按建筑面积计算，为每平方米50000元，总金额2829500元；其中，首期款1419500元于2016年1月27日前支付，余款1410000元向银行办理按揭。双方还约定，商品房交付期限：甲方应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用；甲方逾期交付商品房的违约责任：甲方如未按合同规定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金；商品房的交接办法：商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。关于房屋交付，双方当事人在《商品房买卖合同》附件三的合同补充协议第四条约定，房屋交付的标志是该商品房验收合同后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付。上述日期以较前者为准。《商品房买卖合同》签订后，何丽琼于当日依约向保利公司支付了首期款1419500元，余款1410000元何丽琼通过向上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行贷款的方式于2016年4月1日向保利公司支付完毕。根据何丽琼与上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行签订的《个人购房担保借款合同》约定，何丽琼向上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行借款8260000元用于购买位于顺德区乐从镇X社区居民委员会X路X号保利商务中心106-111铺；贷款期限为10年，预计自2016年4月1日起至2026年4月1日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上浮10%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款年利率为4.9%；利率调整方式为按年调整等内容。《商品房买卖合同》签订后，何丽琼曾于2017年、2018年期间多次到涉案商铺附近查看商铺情况，但因保利公司一直未向其发出《收楼通知书》，其于2018年8月27日以保利公司存在迟延交付商铺的行为为由向一审法院提起诉讼。另查明，包括涉案商铺所在的保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室于2015年12月28日完成竣工验收备案。与涉案商铺相邻的112-118号商铺的权利人已于2016年8月19日向保利公司出具收楼确认书，确认收楼事实。在本案审理过程中，考虑何丽琼与其丈夫蒙德林就二人购买的11个商铺向一审法院提起了11宗诉讼[案号分别为（2018）粤0606民初16993-16997,17020-17025]，案件总标的逾10000000元，一审法院在第一次庭审后于2018年11月22日组织双方进行调解，保利公司因无法提供曾发出书面收楼通知的证据，提出以价值约6000000元的在售商品房作为补偿何丽琼及其丈夫蒙德林购买11个商铺逾期收楼的损失。调解过程中，何丽琼及其丈夫蒙德林同意接受以商品房补偿损失的方案，但坚决要求按起诉总标的计算损失，最终双方无法达成一致意见。2018年12月19日，一审法院又组织双方当事人到涉案商铺现场办理交接手续，但何丽琼及其丈夫蒙德林仍以商铺门上玻璃不安全等为由拒绝接收商铺。一审法院认为，保利公司作为房地产开发企业，与何丽琼签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定何丽琼、保利公司之间的商品房买卖合同关系成立，双方所签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。造成本案纠纷是因为何丽琼认为保利公司至起诉时仍未发出书面收楼通知构成违约，要求保利公司支付违约金；而保利公司认为双方已约定涉诉商铺于2016年8月30日前交付，何丽琼在约定期限没有办理收楼手续，保利公司不存在违约，何丽琼可以随时收楼。因此，本案的争议焦点之一，是何丽琼、保利公司谁存在违约。根据双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房竣工验收合格后，保利公司应书面通知何丽琼办理商品房交付手续，双方进行验收交接时，保利公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。但至本案2018年10月11日第一次庭审辩论终结时，保利公司仍未能提供任何证据证明其已通过书面方式通知何丽琼收楼，对此保利公司应承担举证不能的不利风险。另双方在《商品房买卖合同》中约定，保利公司应于2016年8月30日前将已办理竣工验收备案手续且能够正常使用的商品房交付何丽琼使用，也即最后的交付日期是2016年8月30日；此外，双方在《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第四条中又约定：关于房屋交付“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付；上述日期以较前者为准”。经审理查明涉案商铺所在的保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室已于2015年12月28日完成竣工验收备案，而且与涉案商铺相邻的112-118号商铺的权利人已于2016年8月19日接收商铺，故一审法院认为本案纠纷是双方对收楼约定不明确及双方对合同约定理解不一致所造成的。本案的争议焦点之二，是涉案商铺交付时间。由于双方约定的交楼时间至今已超过两年，为了尽快促使双方办理涉案商铺交接手续，防止损失不断扩大，本案在审理过程中，承办人根据何丽琼提交的意见书多次到现场勘察，并要求保利公司就何丽琼提出的问题进行核查完善，但何丽琼至第二次庭审结束之时仍以门上面玻璃存在风险为由拒绝收楼。根据何丽琼、保利公司双方举证，何丽琼认为涉案商铺不符合交付条件，但并未提供任何证据予以证明，且与涉案商铺相邻的112-118号商铺权利人已于2016年8月19日收楼，故一审法院认为何丽琼拒绝收楼理由不成立。至于保利公司根据合同补充协议的约定，抗辩认为从合同约定的最后交付时间，即2016年8月30日起视为已经交付，一审法院作如下分析：合同补充协议系保利公司提供的格式条款，协议中关于房屋交付的上述约定，免除了保利公司在《商品房买卖合同》第十二条约定的通知及出示相关证明文件的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第二款“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”的规定，保利公司并未举证证明其已采取合理的方式提请对方注意并说明该条款，该条款无效，因此一审法院对保利公司的上述抗辩理由不予采纳。基于何丽琼在没有证据证明涉案商铺不符合交付条件的情况下的拒不收楼，保利公司在第一次庭审辩论终结时仍无法提供证据证明已书面通知何丽琼收楼的事实，一审法院认为涉案商铺交楼时间应以本案第一次庭审，即2018年10月11日保利公司明确涉案商铺可以随时交付之时为准。本案的争议焦点之三，是涉案商铺逾期交付造成何丽琼的损失及赔偿责任。经一审法院确定涉案商铺交付时间为2018年10月11日，即保利公司逾期交付时间为772天，按双方合同约定违约金按每日万分之四的标准从双方约定的房屋交付之日次日，即2016年8月31日起计算至2018年10月11日止违约金共873749.6元（2829500元×772天×0.0004/天）。基于上述对争议焦点一的论述，造成涉案商铺逾期交付的原因有二：首先，何丽琼一次性向保利公司购买逾千万的房产，但在相邻商铺已于2016年8月19日接收房屋、约定的交付时间（2016年8月30日）届满后及2017年、2018年多次到现场察看的情况下，长达两年的时间内未采取任何有效方式催促保利公司履行合同义务；向一审法院提起诉讼后，在保利公司于第一次庭审时明确表示可以随时交付房屋、一审法院组织双方当事人到现场接收房屋的情况下，仍以各种理由拒绝接收房屋，何丽琼对商铺实际交付时间无限期延长负有不可推卸责任。其次，涉案商铺已于2015年12月28日完成竣工验收备案，尽管双方在《商品房买卖合同》中附件三合同补充协议第四条约定交付以日期较前者为准[即合同约定最后交付日期（2016年8月30日）]，但在何丽琼惰于收楼长达二年时间内保利公司均未以书面方式通知何丽琼收楼，保利公司对涉案商铺逾期交付亦负有不可推卸责任。基于前述，涉案商铺逾期交付是何丽琼、保利公司双方造成的。考虑保利公司曾在一审法院主持调解时，自愿提出以价值约6000000元的在售商品房作为何丽琼及何丽琼丈夫蒙德林购买11间涉诉商铺逾期交付损失的补偿，同时参考涉案商铺所在地区同时期同类型房屋的租金价格及何丽琼的资金来源、贷款利率等因素，一审法院酌定何丽琼、保利公司双方对涉案商铺逾期交付违约金873749.6元的损失各按50%的比例承担，即保利公司应向何丽琼支付逾期交付房屋的违约金436874.8元，超出该部分的违约金主张，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第二款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、保利公司于判决发生法律效力之日起十五日内向何丽琼支付逾期交付房屋的违约金436874.8元。二、驳回何丽琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11982.92元，由何丽琼负担5991.46元（何丽琼已缴纳）、由保利公司负担5991.46元(保利公司直接向一审法院缴纳)。二审期间，何丽琼向本院提交《水表清单》、《保利公司涉案项目宣传资料》，拟证明：1.涉案商铺于2017年7月3日才安装水表，涉案商铺在2017年7月3日前是不满足交楼条件的；2.涉案商铺具有较高的投资价值和使用价值，保利公司的逾期交楼行为已造成何丽琼巨大损失。经质证，保利公司对何丽琼提交上述证据不予认可，认为涉案商铺已于2015年12月28日竣工验收合格，完全符合合同约定的交付标准。涉案商铺靠近在建地铁，周围居民入住率低，周边酒店未装修等，涉案商铺的使用价值和投资价值有限，且保利公司所提供的《周边商铺租金一览图》也可以证明，涉案商铺的租金收益是比较低的。保利公司向本院提交《周边商铺租金一览图》、《涉案商铺租金统计表（建筑面积）》、《涉案商铺租金统计表（套内面积）》，拟证明因涉案商铺靠近在建地铁，周围居民入住率低，周边酒店未装修等原因，涉案商铺的租金收益是比较低的，一审判决认定保利公司应承担的违约金已过分高于何丽琼的损失。经质证，何丽琼对上述证据均不予认可，认为《周边商铺租金一览图》是保利公司单方制作，无任何中介机构盖章确认，且每个商铺因所处位置不同而租金标准也不同，不能以其他商铺的租金标准来推定涉案商铺的租金标准。经审查，何丽琼提交的《水表清单》所涉的项目属于装饰、装修范畴，并非涉案商铺交付的要件要求，对其关联性本院不予确认。《保利公司涉案项目宣传资料》与本案不具有关联性，本院亦不予确认。保利公司提交的上述材料为保利公司单方制定，缺乏其他证据佐证，本院不予确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。庭审中，双方明确弱电箱作用为提供电话、网络用电。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。围绕着各方的上诉请求，二审争议的焦点为：1.一审法院认定保利公司向何丽琼交付涉案商铺构成迟延，并确认涉案商铺在2018年10月11日完成交付是否合理；2.如保利公司构成迟延交付，一审法院关于保利公司的违约责任认定是否合理，应否调整。关于争议焦点一。何丽琼认为保利公司未通知其接收涉案商铺，当前使用的玻璃为平板玻璃，不符合国家安全规定，商铺水电表直至2017年7月才安装验收，弱电箱、电话信号线未接入，该商铺至一审庭审时仍未符合交付标准，上诉要求保利公司承担违约责任至涉案商铺符合约定及法定交付条件为止。保利公司不予认可，认为涉案商铺早已竣工验收，补充协议明确约定交楼时间及条件，其未寄发交楼通知，不影响交付义务履行，上诉主张无须承担迟延交付责任。经审查，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中，关于涉案商铺交付时间点及交付条件问题，约定保利公司应书面通知何丽琼办理商品房交付手续，应于2016年8月30日前将已办理竣工验收备案手续且符合合同附件二装饰和设备标准能够正常使用的商品房交付何丽琼使用。双方进行验收交接时，保利公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。而后，双方签订的补充协议中，对《商品房买卖合同》约定的涉案商铺交付时间点及交接条件进行了变更，第四条第1点约定房屋交付的标志是该商品房经验收合格后保利公司向何丽琼移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或保利公司向何丽琼发出《交楼通知书》七日起视为交付；上述日期以较前者为准。第四条第4点约定装饰、设备的标准并非交付条件，唯一交付条件为取得竣工验收备案表，质量问题属于质量保修范围，不影响商品房交付。从补充协议上述约定可见，双方针对涉案商铺原交付问题作出了变更,确定三种计量方案，但均以涉案商铺经验收合格即取得竣工验收备案为前提。针对涉案商铺交付问题，保利公司提交的证据虽可证明涉案商铺所在的保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室已于2015年12月28日完成竣工验收备案，具备交付的要件要求，但不足以证实其此后已向何丽琼提请交接钥匙或发出《交楼通知书》通知收楼，并出示涉案商铺取得竣工验收的文件资料。对于保利公司提出的该条款中明确约定2016年8月30日为最后交付时间，其未通知收楼，是否可视为涉案商铺该时起完成交付问题，如一审法院论析，该条款为保利公司提供的格式条款，免除保利公司出示涉案商铺取得竣工验收文件资料的义务，保利公司也未能举证证明已采取合理的范式提醒何丽琼注意并说明该条款，一审法院认定该条款属于格式条款依法无效理据充分。鉴于保利公司本案中未能举证证明其通知何丽琼收楼并出示涉案商铺取得竣工验收的文件资料，适格履行交付义务，截止何丽琼提起本案诉讼之前，涉案商铺的交付远超出合同约定的交付时间，何丽琼以保利公司构成迟延交付为由，要求保利公司承担迟延交楼的违约责任理据充分，保利公司上诉主张无须承担迟延交付违约责任理据不足，本院不予支持。对于涉案商铺迟延交付期限认定问题，何丽琼主张涉案电话信号线未接入弱电箱，商铺使用的玻璃为平板玻璃，不符合国家强制性规定，涉案商铺至今未符合交付标准。本院认为，双方在补充协议中约定涉案商铺交付的要件为取得竣工验收备案表，质量问题属于质量保修范围，该约定并未违反法律强制性规定，对各方具有约束力。何丽琼提出的涉案电话信号线未接入弱电箱问题，属于补充协议约定的装饰、装修保修范围，何丽琼可依约要求保利公司履行保修、整改义务，何丽琼以此作为拒绝收楼事由理据不足，本院不予支持。何丽琼提出的涉案商铺使用的玻璃为平板玻璃问题，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，并未约定涉及商铺使用的玻璃为钢化玻璃，而根据保利公司提交的检验报告，该玻璃符合安全标准且由有资质专业公司施工完成，何丽琼以此拒绝收楼同样理据不足。本案一审第一次庭审时，保利公司已向何丽琼出示涉案商铺已取得竣工验收备案的资料，并提请移交涉案商铺予何丽琼使用，何丽琼在没有证据反驳涉案商铺存在不符合交付条件的情况下拒绝收楼缺乏理据，一审法院认定涉案商铺在该时即2018年10月11日完成交付合理有据，本院予以维持。关于争议焦点二。基于上述论析，保利公司至2018年10月11日才完成涉案商铺的交付，客观上构成迟延，理应承担相应的逾期交楼责任。针对保利公司该项责任承担问题，何丽琼上诉主张保利公司应按照购房款总额为基数，按每日万分之四的标准计算至实际交付之日止，保利公司上诉主张何丽琼未及时办理手续同样存在过错，涉案商铺在约定交付期限届满前已符合交付条件，一审法院关于其违约金认定远高于涉案商铺周边租金，要求本院予以调整。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确认违约方责任承担除参照双方合同约定之外，还应结合守约方的实际损失及违约方具体违约情节等因素予以衡量。综合本案具体情况进行分析，保利公司虽在补充协议中约定涉案商铺在2016年8月30日最后交付时间，其未履行通知义务，也可视为该时起已经完成涉案商铺交付，通过格式条款的形式免除其书面通知何丽琼收楼的责任，其对涉案商铺逾期长达两年未办理交接手续之事件的发生具有过错。然另一方面，何丽琼作为购买方，保利公司设立的收楼条款虽对其收楼权利进行限制，但在补充协议中写明涉案商铺具体收楼时间及交付条件的情况下，何丽琼在该条款设立后未提出过异议，且涉案商铺所在的项目已于2015年12月28日完成竣工验收备案，相邻商铺在2016年8月19日也完成交付，何丽琼在合同约定的交付时间届满后及2017年、2018年多次到现场查看的情况下，在长达两年的时间内未采取任何有效方式督促保利公司履行交付义务，其对涉案商铺的逾期交付，损失扩大同样具有过错。综合上述论析，结合涉案商铺具备交付的期间，涉案商铺完成交付的时间点，案涉《商品房买卖合同》关于逾期交楼违约金计算的约定，各方过错程度，涉案商铺所在地区同时期同类型的租金价格，何丽琼购买涉案商铺资金成本等因素考虑，一审法院以何丽琼已付购房款总额为基数，参照《商品房买卖合同》约定的日万分之四的标准，酌情判令保利公司按照50%的比例向何丽琼支付涉案商铺逾期之日起至完成交付之日止的违约金为436874.8元[总购房款×逾期天数×0.0004/天×50%]公平合理，何丽琼上诉主张其对逾期交楼不存在过错，要求保利公司全额支付逾期交楼违约金，以及保利公司上诉主张无须支付违约金均缺乏理据，本院不予支持。综上，何丽琼、保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19004.16元，由上诉人何丽琼负担7021.24元，上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司负担11982.92元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年八月二十七日法官助理 杨全欣书 记 员 龚淑仪