上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21495号原告(反诉被告)：上海智洪网络科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘志磊，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：银矽物业管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘羽亮，总经理。委托诉讼代理人：陈琪，上海市六角城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊。原告上海智洪网络科技有限公司(以下简称智洪公司)与被告银矽物业管理(上海)有限公司(以下简称银矽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，银矽公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于同年7月22日、8月22日公开开庭进行了审理。智洪公司的委托诉讼代理人刘畅，银矽公司的委托诉讼代理人陈琪、王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智洪公司向本院提出本诉诉讼请求：判令银矽公司返还智洪公司押金人民币(以下币种同)504,387元并支付以504,387元为基数、按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的自2019年2月28日起至本判决生效之日止的逾期付款利息。本诉的事实与理由：原、被告于2018年7月27日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：智洪公司承租银矽公司所有的位于上海市闵行区顾戴路XXX号银石科技商务园区1号大楼B区4楼房屋(以下简称系争租赁房屋)。后双方协商一致提前解除租赁合同并于2019年2月28日签订《终止合同协议》，该协议约定：银矽公司收到2号大楼701、702室房屋的押金466,125元后的5个工作日内退还智洪公司系争租赁房屋押金504,387元。宁波知木源软件技术有限公司(以下简称知木源公司)于2019年2月22日受智洪公司委托向银矽公司支付100万元，用于支付2号大楼701、702室房屋的押金及相关费用，但银矽公司拒绝向智洪公司返还系争租赁房屋的押金。智洪公司多次催要均未果，遂涉讼。银矽公司针对本诉辩称，不同意智洪公司的诉请请求，理由如下：双方于2019年2月22日签订《终止合同协议》，根据该协议约定，智洪公司应于2019年2月28日前向银矽公司归还系争租赁房屋，但智洪公司未按约向银矽公司归还系争租赁房屋，系争租赁房屋仍留有智洪公司的物品，故智洪公司存在违约行为，应向银矽公司支付房屋占有使用费。银矽公司就2号楼701、702室房屋与案外人胡峰、上海奥洪信息技术有限公司(以下简称奥洪公司)签订了房屋租赁合同，知木源公司于2019年2月22日代胡峰及奥洪公司向银矽公司支付了2号楼701、702室房屋的押金及相关费用，但该费用与智洪公司无关；且《终止合同协议》约定银矽公司返还智洪公司系争租赁房屋押金的日期为银矽公司收到2号楼701、702室房屋押金后的5个工作日内，故银矽公司即使要向智洪公司退还押金，也应在2019年3月1日前。另，银矽公司向本院提出反诉请求：1、判令智洪公司向银矽公司支付违约金504,387元，该违约金以智洪公司已支付的租赁保证金504,387元抵扣；2、判令智洪公司向银矽公司返还系争租赁房屋；3、判令智洪公司向银矽公司支付自2019年3月1日起至实际返还系争租赁房屋之日止按11,054元/天的标准计算的房屋占有使用费；4判令智洪公司支付银矽公司2019年2月至2019年3月的电费8,948元。反诉的事实及理由：原、被告于2018年7月27日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：智洪公司向银矽公司承租系争租赁房屋，租金168,129元/月。2019年2月22日，因智洪公司要求提前退租，双方遂协商签订了《终止合同协议》，该协议约定，智洪公司应于2019年2月28日前向银矽公司归还系争租赁房屋并结清所有费用。后因智洪公司涉嫌违法，其工作人员于2019年2月28日被警方带走，系争租赁房屋现场亦被警方控制并要求保留现场，故智洪公司未按约向银矽公司归还系争租赁房屋且拖欠电费。银矽公司认为，智洪公司的行为构成违约，遂提出上述反诉诉讼请求。智洪公司针对反诉辩称，智洪公司已于2019年2月28日向银矽公司返还系争租赁房屋，故智洪公司不存在违约；即便系争租赁房屋尚有智洪公司遗留的物品，但银矽公司完全可以根据《终止合同协议》的约定自行进行处理。至于银矽公司主张的电费，智洪公司不予认可，双方在《终止合同协议》中未注明智洪公司结欠银矽公司任何费用，仅注明银矽公司应返还智洪公司押金504,387元；即便后续产生了电费，银矽公司也通过《终止合同协议》的形式免除了智洪公司的支付义务。本院经审理认定如下事实：2018年7月27日，银矽公司(出租方、甲方)与智洪公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方向甲方承租系争租赁房屋，建筑面积1454.61平方米，租赁期自2018年8月1日起至2020年7月31日止，租金单价为3.8元/平方米/天，每月168,129元；管理费为每平方米每月人民币16元,每月23,274元；乙方应在本合同签署之日后的三个工作日内支付首期三个月的租金及管理费，此后,乙方应最晚在每三个月开始前的五个工作日内支付该期的租金及管理费；为保证本合同的履行,乙方须在签订合约后三个工作日内支付三个月租金金额504,387元作为租赁保证金。上述合同签订后，银矽公司向智洪公司交付了系争租赁房屋，智洪公司向银矽公司支付了租赁保证金504,387元及相应的租金。嗣后，双方协商一致，提前终止上述房屋租赁合同，并签署了《终止合同协议》，该协议约定：一、甲乙双方签订的房屋租赁合同于2019年2月28日提前终止；二、乙方应于2019年2月28日下午5点前将该房屋返还甲方，双方应办理房屋交接手续，乙方返还房屋时，应同时交还该房屋按租赁合同约定的应留的部分，在办理完结签证单后乙方方可离园；如乙方在返还房屋时仍有遗留在该房屋内的装修、设施、物品等，甲方有权自行处置并无需给予乙方任何补偿；三、如乙方未在约定时间内归还该房屋，则每逾期一日，按合同约定的双倍单价向甲方支付逾期返还违约金；四、乙方已付的押金504,387元予以退还；五、乙方应承担截止2019年2月28日根据租赁合同约定应付的租金、物业费、车位费、电费等费用；六、截止2019年2月28日乙方应付欠费清单见解约通报表，其中电费为暂计，将根据返还日的实际用量结算；七、第六条中所列欠费，乙方应于2019年2月28日前付清，每逾期一日则按日千分之五支付逾期违约金；十一、在甲方收到乙方2号楼701、702室房屋押金466,125元后5个工作日，予以退还1号楼B区4楼押金504,387元。该协议所附解约通报表显示房屋押金金额为504,387元，电费欠费金额一栏为空白。2019年2月20日，智洪公司向知木源公司出具委托付款函，委托知木源公司向银矽公司支付智洪公司承租的2号楼701、702室房屋租金及押金100万元。2019年2月22日，银矽公司(出租方、甲方)与奥洪公司(承租方、乙方)就2号楼701室房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，根据该合同约定：承租人应于签约后三个工作日内向银矽公司支付首期三个月的租金、管理费及保证金519,048元。同日，银矽公司(出租方、甲方)与胡峰(承租方、乙方)就2号楼702室房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，根据该合同约定：承租人应于签约后三个工作日内向银矽公司支付首期三个月的租金、管理费及保证金477,726元。2019年2月22日，知木源公司向银矽公司付款100万元，并回函给智洪公司，表示智洪公司的委托付款函其已收到，同意代智洪公司向银矽公司支付租金及押金100万元，并已于2019年2月22日支付完毕。嗣后，智洪公司的代表人员蔡德潮在微信中向银矽公司的工作人员程良沟通押金退还事宜。2019年4月26日，蔡德潮问：“程总，我们的押金怎么还没退？”程良答：“说是月底前啊，我已经说过很多次了，30日之前。”蔡德潮：“就两天工作日了，下周再帮我催下。”程良：“好的。”2019年4月28日，程良向蔡德潮发送电子版“胡峰承诺书”一份。2019年4月30日，蔡德潮：“今天押金能到账吗？”2019年5月7日，程良答：“节后我又催了，这个退押金要通过总公司那边退。”2019年5月15日，程良：“蔡总，我们总公司这边问你，如果我们这边正常全部退给你的话，你2号楼7楼的租金大概什么时候交？”蔡德潮于2019年5月16日回答：“程总，我们当时有一个补充协议，就是说我们付了7楼的租金后，四楼的租金要在一周内打给我们的，你记不记得？”2019年5月30日，程良通过微信发给蔡德潮电子档《说明函》一份，要求蔡德潮填好之后签字盖章拿过来，该说明函上载内容为：“银矽公司(以下简称贵公司)：宁波XXX公司于XXXX年XX月XX日代XXX向贵公司支付2号楼701室租金XXX元、租赁保证金XXX元；代XXX向贵公司支付2号楼702室租金XXX元、租赁保证金XXX元，现我司向贵公司申请开具相应发票及收据。特此说明！落款处：宁波XXX公司(盖章)奥洪XXX公司(盖章)、胡X”。2019年1月30日至2019年3月30日，系争租赁房屋共计产生电费8,948元。2019年7月16日，银矽公司向智洪公司邮寄《通知函》，要求智洪公司返还系争租赁房屋、支付水电费以及按11,054元/天的标准计算的自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。该邮件未签收，被退回。银矽公司同时还在系争租赁房屋门口张贴上述《通知函》。另查明，2019年2月28日，因智洪公司涉嫌违法，上海市公安局闵行分局至系争租赁房屋现场侦查并对相关人员实施抓捕。2019年11月7日，上海市公安局闵行分局案件审理队向本院出具《情况说明》，该情况说明载明：2019年2月28日，上海市公安局闵行分局仅对涉嫌犯罪的情况进行侦查，对本案系争租赁房屋并未采取刑事侦查措施，未采取刑事查封手续，亦未采取任何行政查封手续，其后一两天内在系争租赁房屋内进行了进一步刑事调查，但未干涉系争租赁房屋权利人或承租人的任何民事权利。以上事实，由智洪公司提交的《房屋租赁合同》、《终止合同协议书》、宁波银行网上银行交易凭证、委托付款函及回函、银矽公司与奥洪公司、胡峰签订的《房屋租赁合同》、蔡德潮与程良的微信聊天截屏、《说明函》，银矽公司提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《终止合同协议》、缴费联系单、《通知函》及邮寄凭证、照片、视频资料、常规电表及空调电表照片、电费统计表、银行回单，上海市公安局闵行分局案件审理队出具的《情况说明》。银矽公司提交的2019年3月1日的《特别说明》系复印件，且智洪公司不予认可，故本院对该份证据不予采信。本院认为，银矽公司与智洪公司之间就系争房屋租赁合同签订的《终止合同协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议约定，银矽公司应于收到2号楼701、702室房屋押金后5个工作日内向智洪公司退还系争租赁房屋押金504,387元。通过蔡德潮与程良的微信聊天记录及《说明函》的内容可知，银矽公司认可知木源公司于2019年2月22日支付的100万元系《终止合同协议》中约定的2号楼701、702室房屋押金及相关费用，也即，银矽公司于2019年2月22日收到2号楼701、702室房屋押金，银矽公司应于2019年3月1日前退还智洪公司系争租赁房屋押金504,387元，但银矽公司未按约退还智洪公司押金，显属违约。故智洪公司主张银矽公司退还押金504,387元之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。基于本案的相关客观情况，本院对原告主张的按中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期付款利息之诉请，不予支持。银矽公司辩称，智洪公司未按约返还系争租赁房屋，存在违约。根据《终止合同协议》约定，智洪公司应于2019年2月28日前向银矽公司返还系争租赁房屋。智洪公司未提交相应的证据证明其于2019年2月28日前向银矽公司返还了系争租赁房屋，故智洪公司关于其已于2019年2月28日将系争租赁房屋返还银矽公司之辩称，本院难以采信。智洪公司未按约返还系争租赁房屋的，理应支付房屋占有使用费。同时，《终止合同协议》约定，如智洪公司在返还房屋时仍有遗留在该房屋内的装修、设施、物品等，银矽公司有权自行处置并无需给予智洪公司任何补偿。故银矽公司在智洪公司未按约返还系争租赁房屋的情况下，应在合理的期限内收回房屋以及时止损。因警方于2019年2月28日在系争房屋内对相关人员实施了抓捕，且在后续1-2天内在系争租赁房屋内进行进一步刑事调查，故本院基于本案的客观情况，扣除公安机关在系争房屋内进行刑事调查所需时间，酌情给予银矽公司收回系争租赁房屋的合理期限为15天，智洪公司应向银矽公司支付该合理期限内的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的计算标准，本院认为，《终止合同协议》约定，智洪公司每逾期一日归还房屋的，按合同约定单价金额的双倍向银矽公司支付逾期还房违约金(合同约定租金标准为168,129元/月，则日租金标准为168,129元/月×12个月÷365天=5,527.5元/天)，故银矽公司主张以11,054元/天为房屋占有使用费计算标准，符合双方当事人意思自治之约定，本院予以支持。至于银矽公司诉请的电费，本院认为，根据《终止合同协议》之约定，电费据实结算后由智洪公司负担，现银矽公司主张的电费系实际发生的费用，智洪公司理应向银矽公司支付。银矽公司主张的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司押金人民币504,387元；二、原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司电费人民币8,948元，该款可从被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司的上述应付款中直接抵扣；三、原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司自2019年3月1日起至2019年3月17日止以人民币11,054元/天为标准计算的房屋占有使用费人民币187,918元，该款可从被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司的上述应付款中直接抵扣；四、驳回原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币4,453.03元，保全费人民币3,041.94元，两项合计人民币7,494.97元，由原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司负担人民币494.97元，由被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司负担人民币7,000元。反诉案件受理费减半收取计人民币11,555.15元，由原告(反诉被告)上海智洪网络科技有限公司负担人民币4,000元，被告(反诉原告)银矽物业管理(上海)有限公司负担7,555.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年十一月十九日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。