河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0503民初558号 原告：刘丽花，女，汉族，1966年3月7日出生，住邢台市桥**。 被告：张庆英，女，汉族，1983年1月1日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：赵雅男，河北君合欣律师事务所律师。 原告刘丽花与被告张庆英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽花、被告张庆英及其委托诉讼代理人赵雅男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘丽花向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告签订合同无效；2、被告腾房，并恢复原状，原告退还被告付房款32万元。3、被告按租房租金每月1600元给付原告，共18个月，计28800元。事实与理由：2017年8月7日经房屋中介介绍，原告与被告签订邢台市桥西区景河西区3号楼2单元202室房屋买卖合同，约定房屋总价55万元，先付房款32万元，过户时剩余23万元全部结清。因政府政策原因至今不能过户。被告在此房居住一年半之多；余款拒不支付，也不腾房。多次协商催要无果。 张庆英辩称，一、原、被告签订的“房地产买卖协议书”系原被告的真实意思表示，涉案的房屋系合法房屋，可以流通买卖，在签订该协议书因原告房产证丢失，需要补办房产证才能过户，并非政策原因不能过户，即使是政策原因，原告在签订协议时也是明知暂时不能过户，该政策原因并不符合《合同法》第52条合同无效的情形，该协议书真实合法有效。二、协议签订后，被告按照合同的约定支付了房款，原告交付房屋，被告系合法占有涉案的房屋，原告第二、第三项诉讼请求无事实与法律依据，依法不能成立。 原告为支持其主张提交如下证据：1、房产证复印件（原件丢失），证明房子是原告所有；2、集体土地使用证，证明房子卖给被告，房本丢失了，我去房管局调档案，房管局说该房屋是集体土地，不能买卖，损害国家集体利益，后和被告商量，我把钱退还给被告，让被告腾出房屋。但被告不同意；3、买卖协议书，证明签订协议时候，被告也去房管局调查过我的房子信息是真实的，当时是可以买卖的。 被告质证意见如下：1、对房产证复印件，无异议，同时证明房子是有权属证明的合法性房屋，该房屋是可以流通买卖的。该房屋有房屋平面图及房屋建筑面积、具体位置。2、集体土地使用证系复印件，无法确定真实性，该复印件显示登记土地使用者是西董村村委会，用途为预制件厂，与本案无关联性。原告主张涉案的房屋因是集体土地使用证违反法律规定买卖，无事实及法律依据。如果涉案房屋系违法占地，那么邢台县房管局不可能向原告颁发房产证。3、对买卖协议书无异议，但该协议书是原被告双方真实意思表示。对该证据的质证意见，同我方证据1的证明目的。 被告为支持其辩解提交如下证据：1、房屋买卖协议书、承诺书、原告房屋的房产证复印件各一份，证明原被告签订协议系双方真实意思表示，协议书第十条明确约定：（1）即日被告张庆英付清原告刘丽花320000元，剩余230000元在房产过户时结清；（2）房产具体过户日期由国家政府通知；（3）房产过户时双方积极配合中介过户；（4）由于原告刘丽花房产证丢失即日起原告开始办理房产证补证手续；（5）原告确定该房产没有一房多卖，只与被告交易该房产。通过此处可以看出，在签订协议书时原告对于该房产暂时不能过户的事实是明知的，不能过户的原因有两点，一是原告房产证丢失，二是因国家实行不动产登记，该房屋原来是县证，现在该地方属于邢台市管辖，处于县证换市证的交接时期，所以暂时不能过户，但这只是地方政府的规划调整问题，不属于合同法第52条规定的合同无效情形，原告请求确认合同无效，无法律依据。2、银行转账回执、原告的收到条一张，证明被告在签订协议后按照协议的约定履行了交付房款的义务，原告也将涉案的房屋交付被告，被告按照协议的约定合法占有该房屋，原告的第二、第三项诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉求。 原告质证意见如下：1、协议书是我们双方真实意思。2、我的房子没有一房多卖，承诺书是我真实意思表示。当时卖房的时候我不知道是集体用地，补办房产证的时候，我才知道不能够买卖。 本院经审理认定事实如下：2017年7月22日，原告刘丽花与被告张庆英签订承诺书一份，载明鉴于刘丽花房产证丢失并已挂失，刘丽花应保证该房权属明确清晰，确属刘丽花个人所有，无其他权属争执，无抵押或其他他项权争议，刘丽花应确保在该房屋取得权属证书之日起配合张庆英过户，否则刘丽花赔偿张庆英违约金，并继续履行过户义务。2017年8月7日，原告刘丽花与被告张庆英签订《房地产买卖协议书》一份，约定原告刘丽花自愿将坐落在白云路景河西区房屋和附属设施出售给被告张庆英，该房地产权证书号S200511150016。双方协定上述房地产成交价为550000元，为保证双方权利义务的正常履行，被告张庆荣向原告刘丽花交付购房首付320000元。经双方商定原告刘丽花于2017年8月10日将上述房产正式交付给被告张庆英，原告刘丽花应在正式交付房屋前搬出该房屋。本协议双方签字后生效。不得中途违约，如有违约，违约方将承担违约金600000元及中介费。其他注意事项：即日被告张庆英付清原告刘丽花320000元，剩余230000元在房产过户时结清；房产具体过户日期由国家政府通知；房产过户时双方积极配合中介过户；由于原告刘丽花房产证丢失即日起原告开始办理房产证补证手续。合同签订后，被告于2017年8月7日向刘丽花转账310000元。同日，原告刘丽花出具收据，载明今收到张庆英左明星购买白云路景河西区3#2单202室购房首付320000元。双方在庭审中确认自协议签订后房屋由被告居住使用。 原告刘丽花提交的邢台县房权证0**字第××号房产证（复印件）显示，颁证机关为邢台县人民政府，房屋所有权人为刘丽花，房屋坐落邢台市桥西区白云路景河西区。原告刘丽花提交邢市集建（1989）字第130503331-2001号集体土地建设用地使用证（复印件）显示，土地使用者为西董村村委会。 庭后原告刘丽花提交邢台市国土资源局关于景河西社区土地房产有关问题的报告显示，景河西社区位于运河以西，不属于城市市区范围内土地；小产权房暂不能办理不动产登记业务；集体土地上房屋只能分配给本村村民，抵押时应经村委会同意。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据原告刘丽花提交邢市集建（1989）字第130503331-2001号集体土地建设用地使用证及其邢台市国土资源局关于景河西社区土地房产有关问题的报告，涉案房屋占用的土地性质为集体土地，农民集体所有的土地的使用权不得转让。该条规定系法律规范中的效力性强制性规定。本案中，原告刘丽花与被告张庆英于2017年8月7日签订的《房地产买卖协议书》，违反了该条规定，符合《合同法》第五十二条规定的情形，即违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。又根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求确认双方签订的合同无效，被告腾房，退还被告已付购房款320000元，本院予以支持。另，原告刘丽花作为出卖方，对房屋产权状况真实合法及协助被告办理过户手续负有相关义务，被告张庆英在购买房屋时也应当对房产的产权状况尽到相应审查义务，考虑原告刘丽花因房屋升值所获利益，被告张庆英因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失以及双方的过错责任，原告刘丽花应当按照中国人民银行同期贷款利率向被告张庆英支付已付购房款的资金占用损失，同时被告于2017年8月7日入住至今，原告要求被告按月1600元支付租金，因两者价值相当，本院酌定双方互不支付。 依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告刘丽花与被告张庆英于2017年8月7日签订的《房地产买卖协议书》无效； 二、被告张庆英于本判决生效之日起十五日内搬离并腾退房屋； 三、原告刘丽花于本判决生效之日起十五日内返还被告张庆英已付购房款320000元； 四、驳回原告刘丽花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,530元，减半收取计3,265元，由原告刘丽花负担1632.5元，由被告张庆英负担1632.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  张丽娜 二〇一九年六月十一日 书记员  王英杰