北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14462号原告：吴思，男，1977年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：官长水，北京市天溢律师事务所律师。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：宫铁军，董事长。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。原告吴思与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告吴思及其委托诉讼代理人官长水、被告的委托诉讼代理人谢阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴思向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金141390.43元（以1570625元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年10月1日计算至2019年7月26日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1969xxx），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地4#自住房xxx号房屋，该房屋建筑面积89.75平方米，其中，套内建筑面积69.70平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积20.05平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米22534.07元，总价款为1570625元。原告依约于2016年11月4日支付首付款370625元，于2017年8月21日通过贷款支付剩余购房款120万元，履行了全部付款义务。依照合同约定，被告应于2018年9月30日向原告交付房屋，但被告在通知交房当日并不具备交付房屋的条件未完成交房，直至今日仍未交房，已构成逾期交房，应当按照已付款项的每日万分之三的标准支付违约金，故起诉至法院。被告辩称：我们办理房本已经委托第三方，所以我方认为商品房预售合同已经履行完毕，我们自始至终认为继续履行没有任何争议，关于诉求逾期交房问题，我们认为是否存在工程验收备案逾期需要回去具体核实，但是即使按照原告提交的工程验收备案表，也仅晚于合同约定的交付时间17天，而我方所提交证据证明施工过程中存在不可抗力导致工期延误时间为120多天，虽然没有具体核实原告的交接单，如果当天原告出现在房屋交付现场是可以把原告的诉请以书面的形式交给公司，且现场绝大多数一期业主，只要是到现场收房率是100%，所以我们认为就此即使按照原告所述存在备案文件延期发放问题，并不影响原告接受房屋正常使用，且所谓的延误17天也没有看到原告积极继续履行与我方沟通交付房屋的任何证据材料。如按原告所述9.30其已知晓工程验收备案表没有发放其应在10.17之后与我方联系交付房屋，关于房屋交付问题拖延至今，在第一次与原告对庭时，原告当庭表示房屋不符合交付条件，坚持在诉状中列明的案件事实，根据其自行提交的证据，其实际上在起诉前就向建委投诉，开庭前就知晓向法庭抗辩的其所陈述的未取得验收备案表一事早已经办理完毕，由此看出原告主观上故意拖延，故意以不成立的理由拒不前往被告处办理交接手续，以达到非法得到违约金的目的。自来水管用水一事，通州区政府做过调查，无论政府管理部门如何处罚，公告中明确指明小区供水自始至终是市政供水，我们认为市政供水符合合同约定。具体通州区的公告我们庭后提供。原告对通州区政府公告避而不谈就是为了引导法院无法查清客观事实。原告诉求的违约金明显偏高，若法院要判决违约金，我方要求降低标准，不应当让尽力完成合同义务的一方受到经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，被告（出卖人）与吴思（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）4#自住房xxx（以下简称xxx室房屋）。房屋预测建筑面积共89.75平方米，其中套内建筑面积69.7平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.05平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22534.07元，总价款1570625元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（3）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接的，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同还约定了其他内容。同日，吴思与被告签订了《补充协议》，主要约定：十二、对本合同正文第十四条的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对于逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或延期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。3、买受人选择退房的，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期交房违约责任的约定向买受人支付违约金。十三、对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。二十三、对本合同的其他补充约定：10、本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一方进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。……（2）本款适用于买受人为中国内地人士：买受人在此不可撤销地确认并承诺，其在本合同有关买受人资料栏中所留下的地址为其在中国内地的真实地址，并且同意出卖人发出之任何通知，及任何传票、裁定、判决或其他法律诉讼通知如果送达于该地址即告充分送达。并且该地址如有变更，买受人需立即书面通知出卖人，并且唯有在买受人将新的在中国内地的地址书面通知出卖人才可视为买受人对其原在中国内地的地址做了有效变更。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，吴思向被告支付了1202室房屋购房款1570625元。2018年10月17日，被告在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。2018年9月26日，被告向吴思邮寄了《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月30日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话88226677或与我们为您制定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。吴思收到上述通知书，但表示因被告为未取得建筑工程竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，故未办理房屋交付手续。2019年6月4日，被告向吴思邮寄了《房屋交付催告函》，载明：……我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城·京兆府项目售楼处（地址：北京市通州区嘉创一路1号院阳光花庭5号楼一层底商阳光城京兆府营销中心，电话：88226677），办理该房屋的交房入户手续。特别提示：如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付。为避免影响您办理房屋过户登记，产生不必要的纠纷和费用承担，请您尽快办理交付手续，以免权益受损。吴思收到上述催告函后，于2019年6月22日接收了xxx室房屋，并签署了《房屋交接单》和《房屋交接手续流转单》，其中《房屋交接手续流转单》业主签字一栏中，吴思备注：对房屋交接单中第二项中，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接后相关免责条款有争议，本人仅以出卖人于2019年6月发出的房屋交付书面通知规定的收房期限前来收房，并完成此房屋交接，其它不具备房屋预售合同规定的收房条件的收房通知本人不认可。特此声明。庭审中，吴思表示收房后发现被告将供水设施与中水管道相连接，水质不达标，2019年7月26日被告经过整改后水质达标，故向被告主张的逾期交房违约金计算至此日期。被告对此不予认可，表示小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，被告提供台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”被告表示施工过程中，因存在空气污染预警、重大活动、供暖季停工等不可抗力的情形导致工期延误269天，房屋交付时间应当予以顺延。为了证明上述事实，被告提供了《停工统计表》、天气及空气预警信息、《监理日志（停工记载）》、对应政府文件等证证据在案佐证。吴思对此不予认可，表示被告所主张事由均不具有“不可预见性”，不属于不可抗力，项目施工过程中客观上没有发生不可抗力事件。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。吴思按照合同约定支付了1202室房屋的购房款，被告应于2018年9月30日前交付房屋。被告虽于2018年9月26日通知吴思办理1202室房屋的交接手续，但其当时并未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，吴思现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告取得《建筑工程竣工验收备案表》后，仍有义务继续通知吴思办理房屋交接手续。但是，被告直至2019年6月4日才再次向吴思发出《房屋交付催告函》，吴思按照上述催告函的要求于2019年6月22日办理了xxx室房屋的交付手续，被告构成逾期交付房屋，违反了合同的约定。被告虽辩称在首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案的预计时间，拒不收房属于吴思扩大损失，但其未提供充分有效的证据对上述事实予以证明，故在吴思予以否认的情况下，本院对原告的该项辩解意见不予采信。关于被告称项目施工过程中存在不可抗力，应将交房日期顺延269天的辩解意见，根据本案查明的事实，被告于2018年9月20日实际竣工，早于合同约定的交房日期即2018年9月30日，被告所述极端恶劣天气、重大会议、供暖季停工等因素即使存在，亦未对案涉项目的实际施工工期产生影响，不构成逾期交房的合理抗辩，本院对被告的该项辩解意见不予采信。综上，吴思要求被告自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持，但违约金计算的截止日期应为吴思接收房屋之日即2019年6月22日。关于吴思主张接收房屋后发现小区供水不符合合同约定的条件，要求将违约金计算至供水符合要求之日即2019年7月26日的诉讼请求，本院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，结合目前在案证据，无法认定该小区供水存在水质不达标等无法达到使用条件的情形，故本院对吴思的该项诉讼请求不予支持。逾期交房违约金的具体金额由本院根据合同约定予以核定，对吴思主张的过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告吴思逾期交房违约金124864.69元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告吴思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，由原告吴思负担165元（已交纳），由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担1399元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨宇二〇一九年十二月二十七日书记员  李杰