石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1110号 原告（反诉被告）：杜春艳，女，1981年9月2日出生，汉族，住址：河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：李强，河北来仪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北智高房地产开发有限责任公司。 住所地：河北省石家庄市桥**新华路**。 统一社会信用代码：91130100570093771G。 法定代表人：李建忠，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈桂彬、张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告：北京焦点互动信息服务有限公司。  住所：北京市海淀区北四环西路******/div> 统一社会信用代码：911101083065095045。 法定代表人：张雪梅，执行董事。 委托诉讼代理人：于晓燕，公司员工。 原告（反诉被告）杜春艳与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称“智高公司”）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称“北京焦点公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，由于被告智高公司两次申请延期开庭，本院分别于2019年9月16日和2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜春艳的委托诉讼代理人李强、被告（反诉原告）智高公司的委托诉讼代理人陈桂彬到庭参加诉讼，被告北京焦点公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜春艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告智高公司签订的房屋认购协议；2、请求依法判令被告智高公司返还原告购房款311350元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息（自2017年4月24日起至付清之日止）；3、请求依法判令被告北京焦点公司返还原告咨询服务费10000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息（自2017年4月23日起至付清之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与智高公司签订房屋认购协议，原告购买智高公司开发的智高常春藤小区G1号楼2单元501号房屋、原告于2017年4月23日缴纳车位定金10000元，2017年4月24日缴纳购房首付款301350元，原告共向智高公司缴纳购房款项311350元。首先，智高公司在明知其未进行价格备案亦未向社会公布商品房销售价格的情况下向原告出售房屋，不但违反国家相关政策，还严重侵害原告的知情权，原告有权要求解除合同；其次，国家发展改革委员会公布的《商品房销售明码标价的规定》第八条规定，商品房销售明码标价实行一套一标。智高公司向房屋管理部门备案的房屋价格远低于合同约定价格，明显违反国家规定，损害原告合法权益；再次，房屋认购协议约定首付款311350元，剩余房款1200000元办理银行贷款，但智高公司因进行房屋备案时的价格低于合同价格，导致银行只能批复800000元贷款，智高公司要求原告增加支付400000元首付款才能交房，双方协商未果，智高公司的行为已严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，依法应予以解除合同：第四，房屋认购协议第七条约定交房时间为2018年10月31日，现已逾期半年有余，智高公司仍未交房，已构成根本违约，原告有权依法解除合同。 2017年4月24日原告与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》并向其支付10000元咨询服务费。原告与北京焦点公司签订该团购协议以促成原告与智高公司签订房屋认购协议为目的，现房屋认购协议依法应予以解除，《搜狐焦点网团购优惠告知书》的前提条件已不存在，亦应予以解除，北京焦点公司依法应当将咨询服务费返还原告，并承担利息。综上，原告与智高公司签订的房屋认购协议依法应当予以解除，二被告应予返还原告已支付款项并承担相应利息。 被告智高公司针对本诉辩称：我公司在反诉中已经提出了解除合同的主张，所以我公司同意解除认购协议，我公司不应支付原告所称的购房款及其利息，我方不存在任何违约行为，不应当承担退款及支付利息的责任，通知原告补缴房款是由于信贷政策发生了变化，同时也是认购协议第六条约定的体现，目前涉案房屋已经具备交房条件，未能交房的原因是由于原告所致，原告应足额补齐房款，我公司不应承担原告提出的各项损失。 被告北京焦点公司在法定期限内向本院提交书面答辩意见辩称：一、我公司与原告之前签订的《购房优惠确认函》系双方真实意思表示，我公司已按照约定为原告提供了服务。2016年4月，我公司与原告签订《搜狐焦点网团购优患告知书》，以享受该项目由智高房地产开发有限公司开发的智高常春藤项目服务优患，原告交纳10000元服务费，享受购房优患，后原告向智高公司购买了涉案房屋，并实际享受到购房优患，我公司己按照约定，向原告提供了服务，履行了合同义务。二、我公司与原告之间，系服务合同关系。不能将其与开发商之间的购房合同关系混为一谈。我公司与原告之间系服务合同关系，双方签订的“购房优惠告知书”，成立服务合同关系，我公司为其提供购房优患服务。原告与智高公司签订“房屋首付分期协议”是原告与开发商之间的购房合同关系，与我公司并无关系，并不影响我公司已经履行完毕合同义务的事实。三、原告要求我公司返还其购房优惠款，并无事实及法律依据。原告与我公司及智高公司之间分别形成了独立的法律关系，我公司通过自有媒体平台为购房者提供团购优惠服务。原告购买案涉房屋，与开发商之间形成房屋买卖合同关系，不论因何种原因原告要求返还购房款，我公司并不承担因该房屋买卖合同产生的连带返还责任。有鉴于此，我公司已经依约为原告提供了团购优惠服务，原告要求返还服务费的诉讼请求不合理，也不符合法律规定，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告智高公司提出以下反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的房屋认购协议；2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失151135元；3、本案所有诉讼费用均由反诉被告承担。 反诉被告杜春艳针对反诉辩称：反诉被告杜春艳在合同履行过程中并无任何违约行为，反诉被告杜春艳同意和反诉原告解除房屋认购协议，但协议的解除是因为反诉原告的违约行为导致，应当由反诉原告承担相应的责任。 本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，杜春艳与智高公司签订房屋认购协议，协议约定主要内容：1、杜春艳（乙方）购买智高公司（甲方）开发的智高常春藤小区G1号楼2单元501号房屋，房屋总价款1511350元：2、杜春艳于2017年4月24日向智高公司缴纳购房首付款311350元，剩余房款1200000元办理银行贷款；3、乙方杜春艳未按协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除协议并处置此房屋；4、乙方选择按揭付款的乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到通知后10日内将全部房款补齐。否则甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；5、双方约定的交房时间为2018年10月31日前。协议签订当日，杜春艳向智高公司缴纳房屋首付款301350元，杜春艳在协议签订前于2017年4月23日向智高公司缴纳车位定金10000元。杜春艳于2017年4月23日在被告北京焦点公司的《搜狐焦点网团购优惠告知书》上签字，该告知书的主要内容为：1、杜春艳作为购房户向北京焦点公司缴纳10000元服务费成为搜狐VIP爱家卡会员，即可享受购买开发商指定房源“1万抵3万”的团购优惠；2、购房者（杜春艳）应在开发商通知的时间内，遵守选房流程，按时完成认购并签署购房合同；3、已购买搜狐VIP爱家卡的会员在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费（不计利息）。杜春艳于2017年4月23日向北京焦点公司缴纳咨询服务费10000元。之后由于未能办理银行按揭贷款导致房屋认购协议未能继续履行。庭审中，智高公司和杜春艳均同意解除房屋认购协议。 以上有房屋认购协议书、收据、搜狐焦点网团购优惠告知书为证。 至于未能办理银行按揭贷款的原因，杜春艳称是一是由于智高公司提高首付比例，二是由于智高公司的房屋销售价格和备案价格不一致所导致。智高公司称是由于信贷政策的原因所致，但双方均未提供确实充分的证据证明自己的主张，均未出具银行为何不能办理按揭贷款的证据。 反诉原告智高公司请求反诉被告杜春艳赔偿损失151135元，并向本院提交了以下证据：1、石家庄市人民政府石政发（2017）10号文件，证明提高首付比例是由于商业性贷款政策发生变化引起；2、商品房预售许可证、业主交付通知书，证明涉案房产目前已达到交付条件；3、公证书、解约通知书，用于证明智高公司已向杜春艳送达了解除协议通知书；4、近期签订的房屋认购协议，用于证明近期房屋价格下跌，造成损失；5、佣金明细表、关于催缴国子院项目空置房屋物业费的函，用于证明智高公司支付了业务员佣金和空置物业费；6、南通三建的起诉状，用于证明资金占用期间的利息损失。反诉被告杜春艳对上述证据均不认可，认为是智高公司违约在先，不应赔偿其任何损失，至于佣金、空置物业费更与反诉被告无关。 以上事实除上述质证认定的证据外，还有庭审中当事人陈述为证。 本院认为：原告（反诉被告）杜春艳与被告（反诉原告）智高公司签订的房屋认购协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。由于未能办理银行按揭贷款，该协议没有继续履行，双方均同意解除房屋认购协议，符合法律规定，本院予以准许。 房屋认购协议解除后，智高公司应将杜春艳所缴纳的款项311350元退给杜春艳。被告北京焦点公司收取的服务费是基于杜春艳购买智高公司的房屋并享受优惠才向北京焦点公司缴纳的服务费，而且告知书上也载明需购房户完成认购并正式签署购房合同，在签订购房合同前，放弃购房者，有权申请退还咨询服务费（不计利息），本案中杜春艳与智高公司均同意解除房屋认购协议，不再继续签订正式的商品房买卖合同，也不享受团购的优惠政策，故原告杜春艳要求被告北京焦点公司退还咨询服务费10000元的请求，应予支持。 关于案涉房屋认购协议没有继续履行的违约责任的认定，案涉房屋认购协议没有继续履行的原因是由于未能办理银行按揭贷款，关于为何未能办理银行按揭贷款，双方均未能提交相关证据，均未出具银行不予办理银行按揭贷款及理由的证据，故，原告（反诉被告）杜春艳和被告（反诉原告）智高公司在履行房屋认购协议过程中均没有主观上的过错，均不应承担违约责任。原告杜春艳请求被告智高公司承担资金占用期间的利息的请求不予支持。关于反诉原告智高公司要求反诉被告杜春艳赔偿损失151135元的请求，由于双方均不承担违约责任，故对其反诉请求也不予支持。由于被告北京焦点公司也没有过错，原告杜春艳请求被告北京焦点公司支付资金占用期间利息的请求本院不予支持。 被告北京焦点公司经本院传票传唤无正理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下： 一、依法解除原告（反诉被告）杜春艳与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于2017年4月24日签订的房屋认购协议； 二、被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）杜春艳已缴纳的款项311350元； 三、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告杜春艳咨询服务费10000元； 四、驳回原告（反诉被告）杜春艳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司要求反诉被告杜春艳赔偿损失的请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6120元，减半收取计3060元，由本诉被告河北智高房地产开发有限责任公司负担3035元，由本诉被告北京焦点互动信息服务有限公司负担25元。反诉案件受理费3322元，减半收取计1661元，由反诉原告河北智高房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 张 恰 二〇一九年十月二十五日 书记员 邢晓蕊 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 ——