广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初5955号原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市贵德实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区黄松园二区68号。统一社会信用代码：914419006886739667。法定代表人：陈贵德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗一，广东尚宽律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：宁友俊，男，1968年9月19日出生，汉族，河南省固始县人，住河南省固始县。委托诉讼代理人：宁梦思，系被告的儿子。原告东莞市贵德实业投资有限公司（以下简称“东莞贵德公司”）与被告宁友俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告东莞贵德公司的委托诉讼代理人刘波、罗一,被告宁友俊及其委托诉讼代理人宁梦思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞贵德公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《租约》于2018年5月18日终止（合同总标的额为69000元）；2.被告立即腾空所占物业并交付原告；3.被告向原告支付从2018年6月20日起，以每月3000元计算物业占用费至被告腾空并返还物业之日止，暂计至2019年3月20日共计30000元，利息按银行同期贷款利率从2019年3月1日计至清偿之日止（暂计至2019年5月1日为333.5元）；4.被告支付2018年9月期间占用物业产生的水电费312元；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月30日，原告将位于东莞市××××号铺位承租给被告经营，双方签订《租约》，约定承租方承租时预交6000元作为订金，租金每月3000元，每月5号前交纳当月租金；若承租方出现在15号前还没有交纳租金等情况，出租方有权收铺位，订金不退；因自然灾害对乙方造成损害的甲方不承担任何赔偿责任，因国家、集体土地征收或甲方使用用地建设而终止租赁关系的出租方不用赔偿。由于大朗镇巷头村委会决定统一对物业所在康丰路沿线进行升级改造，原告于2018年5月18日通知被告终止租赁关系，按照双方约定被告应返还所占物业，并于2个月内搬清并办理退铺手续。被告收到通知后，明确表示将会按照通知期限搬离，但至今并未腾空物业向原告返还物业，且还拖欠多个月水电费及租金，已严重违反双方约定。2019年1月经原告多次催促，被告仍然未腾空物业，导致物业无法如期施工改造，根据相关法律法规，被告应承担因占用案涉租赁物的占有使用费及拖欠的水电费等，原告为维护自身权益，诉至法院。被告宁友俊辩称，1.我方有按时缴纳房租，且为何村委会升级改造，只有我方这一户需要搬迁，我方隔壁的一户仍在正常经营，我方不同意返还租赁物；2.我方不清楚村委会是在签租约前还是签租约后说要升级改造的；3.原告停水停电及换锁的行为严重导致我方损失。被告宁友俊向本院提出反诉请求：1.东莞贵德公司赔偿宁友俊装修损失103000元；2.东莞贵德公司赔偿宁友俊因停水停电及强行撬锁并重新锁门造成的营业损失，每月按420000元计至东莞贵德公司解锁通电、交还铺位之日止（暂计至2019年5月15日前为294000元）；3.赔偿宁友俊雇佣的3个工人的工资，每人每月按4800元，计付至解锁通电、交还铺位之日止（暂计至2019年5月15日前为100800元）；4.东莞贵德公司赔偿宁友俊经营产品、货物积压，共计50000元；5.赔偿宁友俊从2018年10月15日至2019年5月15日重新租房的房租，共计42000元；6.退回押金6000元。事实与理由：东莞贵德公司为达到加收租金的目的，借口村委会对铺位所在道路进行改造要求收回铺位。在双方协商未果的情况下，东莞贵德公司强行停水停电和撬锁并重新加锁限制出入，导致宁友俊无法正常经营。根据相关法律法规，东莞贵德公司的行为违反法律法规，应向我方赔偿装修费用、工人工资等损失。原告东莞贵德公司对反诉辩称，1.关于装修损失，双方已经签订租约，被告若在合同期限内需要装修，事先应将装修问题考虑清楚再投入装修，被告使用案涉房屋已经超过约定的期限，接到我方的通知后，其曾多次表示同意、愿意搬迁，却始终继续占有使用房屋；2.被告从2017年5月入住案涉房屋经营毛纺织品，交付房屋时已经实现合同目的，原告派遣工作人员去协商时，也未发现有进行装修，而最后被告进行装修，但这样复杂的行为，被告却并未提交任何足以佐证该事实的证据，有悖于市场交易的习惯。因此，原告认为被告并未对案涉房屋进行装修，即使有进行装修，其装修价值也已经耗尽，其要求原告赔偿装修损失缺乏事实与法律依据；3.关于营业、工人工资、重新租赁房屋损失、产品货物积压损失，被告在协商期间，向原告多次表示愿意搬离，但是其恶意在房屋内放置物品占有房屋，又经原告多次催缴房租，仍拒绝缴纳，纠纷发生以来，被告也并未采取任何防止损失扩大的措施；4.对于营业损失，说明如下：被告长期拖欠2018年5月份的租金及水电费，经原告多次催缴，被告声称已将租赁物内的大部分物品搬离，只剩部分电脑未搬离，该行为说明被告已经同意搬离，并正在搬离，被告于2018年7月支付5月租金及水电费，以上行为严重违反诚实信用原则以及双方的交易习惯；5.关于停水停电、换锁等行为，从被告多次拖欠租金的行为可见被告多次违反双方约定，严重侵害原告的权益，被告作为从事经营活动的承租人，经出租人催告与事先告知将采取断电停水的情况下，在合理期限内，被告仍未按约支付房屋的使用费，原告采取上述行为属于行使合同履行抗辩权的行为。而锁门的行为，是被告声称已经搬走绝大部分物品后，原告派工作人员前往进行查看，发现其室内还存放着物品，但是锁坏了，原告换锁是通知了被告去拿钥匙的。此外，被告的所有诉求均未提交任何证据予以证明，依法不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和认证。根据当事人陈述和本院审理认定的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告将位于东莞市××××号铺位出租给被告用于销售毛纺织品，租期至2018年4月30日止。2018年4月30日，原、被告就案涉租赁物续签租赁合同，约定租期自2018年5月1日至2020年4月30日，预交押金6000元，每月租金3000元，于每月5日前交纳。2018年5月18日，原告通知被告称为配合村委会统一将康丰路升级改造，请租户于2018年7月20日搬离，按期搬离可免收6－7月份租金。被告已付清2018年5月的房租及水电费。2018年6月，原告对案涉房屋采取了停电措施。被告于2018年9月18日回复原告于微信回复原告称“早就搬完了”、“还有一些桌椅电脑了”，此后，原告对案涉房屋采取了加锁措施。案涉房屋无建设规划许可证和房屋产权证。诉讼中，双方确认租赁合同为无效合同，原告表示同意退回押金给被告，原告未提交证据证明其要求被告搬离是为配合村委会的升级改造工作。本院认为，案涉房屋为无建设规划许可证的房屋，案涉合同应为无效合同。合同终止，是指双方权利义务消灭，对无效合同而言，原告单方发出通知，不可能导致合同权利义务消灭。原告要求本院确认其发出搬离通知之日双方合同关系终止，不符合法律规定，本院不予支持。因合同无效，被告应搬离租赁房屋并交还原告，原告应退回被告押金。被告要求原告继续履行和支付营业损失及另租房的房租，没有法律依据，本院不予采纳。被告已经将案涉租赁物中的财产大部分搬离，人员自然撤出，被告支出的工人工资与案涉租赁合同已无直接联系，被告反诉要求原告支付工人工资，不符合法律规定。原告未提交证据原件证明其续签合同后进行过装修，而且，双方于2018年4月30日签订合同，原告于2018年5月18日要求被告搬离，被告亦无时间进行装修。因此，被告反诉要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。原告于签订合同后不久即要求被告搬离，且对案涉房屋擅自采取的停电等限制使用措施，原告要求继续收取被告占有使用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告宁友俊于本判决发生法律效力之日起十五日内将东莞市大朗镇巷头村康丰路31－33号铺位腾空并退回给原告东莞市贵德实业投资有限公司；二、原告东莞市贵德实业投资有限公司十五日内退回被告宁友俊押金6000元；三、驳回原告东莞市贵德实业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告宁友俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费共2292元，已由原告预交，由原告负担705元，由被告负担1587元；反诉受理费为4849元，已由反诉原告预交，由反诉原告承担4799元，由反诉被告负担50元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  林 柏人民陪审员  陈炯棠二〇一九年十月二十九日书 记 员  卢凤英陈瑞卿强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。