河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初3506号原告：灵宝市房产管理局，住所地：河南省灵宝市河滨西路虢园西侧。法定代表人：徐永康，任该局局长。委托诉讼代理人：张建波、李小东，河南函谷律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：木新伟，男，1977年10月29日生，汉族，住河南省太康县。确认送达地址为灵宝市金城法律服务所。被告：赵艳勤，又写作赵艳琴，女，1975年8月6日生，汉族，住址同上。二被告委托诉讼代理人：孟庆虎，河南省灵宝市金城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告灵宝市房产管理局（以下简称灵宝市房管局）与被告木新伟、赵艳勤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2019年8月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告灵宝市房管局的委托诉讼代理人张建波、李小东，被告木新伟、赵艳勤的委托诉讼代理人孟庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告房屋租金损失150000元（按年租金6万元从2016年10月26日算至2019年4月25日，以后损失按此标准算至款清之日止）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2013年5月8日原告下属的灵宝市房管所与被告签订房地产租赁契约，将位于灵宝市新华街的门面房租给被告做生意，期限三年。2015年双方发生诉讼，经（2015）灵民一初字第1793号民事判决和（2016）豫12民终176号民事判决确定，原、被告双方按6万元/年继续履行租赁契约至2016年5月25日止。到期后，被告拒不履行判决义务，原告于2016年9月提起诉讼，经（2016）豫1282民初2938号民事判决和（2017）豫12民终659号民事判决确定，现被告在判决生效后腾退房屋并赔偿经济损失25000元（按年租金6万元从2016年5月26日算至2016年10月25日），被告仍拒不履行，要求判如所请。审理中，原告陈述二被告已于2019年6月18日腾退房屋，要求二被告承担房租损失至2019年6月18日，共计158833元。二被告辩称：1、原告起诉赵艳勤,系诉讼主体不当，赵艳勤不应该承担本案的责任；2、租金按6万元/年计算太高，没有法律依据；3、在租赁合同中原告违约，原告要求腾出房屋导致被告无法经营，给被告造成损失，要求减免租赁费。原告向本院提交的证据材料有：1、房地产租赁合同一份，证明原、被告之间原来存在房屋租赁合同关系，经人民法院判决确认租金为6万元/年；2、灵宝法院（2015）灵民一初字第1793号民事判决书复印一份、三门峡中级法院（2016）豫12民终176号民事判决书复印件一份；3、灵宝市法院（2016）豫1282民初2938号民事判决书复印件一份、三门峡市中级法院（2017）豫12民终659号民事判决书复印件一份。二被告向本院提交的证据材料有：1、二被告代理人调查黄炳华笔录一份；2、二被告代理人调查李改珠笔录一份。证明自2016年以来，本案讼争的房屋租金均已降价，原告也应降低房租。经庭审质证，二被告对原告提交的证据材料没有异议。原告对二被告提交的证据材料认为，调查笔录不具有证明作用，生效的法律文书已经确认二被告租赁原告房屋的占用费是6万元/年，被告代理人调查证人的房租价格情况说明不了什么问题。本院认为，原告提交的证据材料形式合法，内容客观真实，与本案事实有关联，可以作为本案的定案依据。二被告提交的证据本院结合其他证据材料综合分析认定。经审理查明:2013年5月8日，原告灵宝市房产管理局（甲方）与被告木新伟（乙方）签订一份房地产租赁契约，双方约定：一、甲方自愿将位于灵宝市新华路门面房出租给乙方使用。乙方愿意承租该房地产，并交付公房租赁保证金（租赁期满房屋无损坏及无违约行为，甲方如数返还，不计利息）。二、甲乙双方议定租赁期限为三年，租赁期自2013年5月26日到2016年5月25日止，双方议定2013年5月26日到2014年5月25日，年租金为48000元。期满后30日内由双方根据市场行情商定下年租金，同等条件下优先乙方继续租用。每年租金以现金形式在签订协议之日一次性交付给甲方。十一、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；乙方逾期六个月未交付房租金的，甲方有权解除合同。合同签订后，被告按约定向原告交付了2013年5月26日到2014年5月25日第一年4.8万元的租金，开始经营。第二年经营期间，原告要求将租金提高至每年6万元，被告不同意，至2014年12月16日被告仍按每年4.8万元的租金向原告交付了第二年租金。原告2015年4月15日向被告送达通知一份，要求被告按每年6万元租金，10日内补交清下欠租金1.2万元。被告未补交，原告2015年4月28向被告又送达通知一份，要求终止合同。原告2015年5月27向被告又送达通知一份，要求2015年5月26日起按照市场行情租金提高至每年7.2万元，向原告交付第三年租金，被告未交付。2015年7月20日，被告向原告送达通知一份，表示不同意提高房租，双方发生纠纷。灵宝市人民法院于2015年12月7日作出（2015）灵民一初字第1793号民事判决，判决：一、驳回原告依法解除原、被告之间2013年5月8日签订的房地产租赁契约、立即腾退交回所占房屋的诉讼请求，由双方继续履行至2016年5月25日止。二、被告木新伟于判决书生效后十日内支付原告（2015年5月26日至2016年5月25日止）租赁费6万元。三、驳回被告木新伟的反诉请求。宣判后，被告木新伟不服该判决，提起上诉，三门峡市中级法院于2016年3月14日作出（2016）豫12民终176号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年5月25日租赁期满后，双方未续签合同，被告未再支付租金，亦未腾房，引起诉讼。灵宝市法院于2016年12月19日作出（2016）豫1282民初2938号民事判决书，责令：（一）、被告木新伟、赵艳琴腾空租赁原告灵宝市房产管理局位于灵××市区新华路的门面房，并将房屋交付原告灵宝市房产管理局。限本判决生效后二十日内履行完毕；（二）、被告木新伟、赵艳琴赔偿原告灵宝市房产管理局自2016年5月26日至2016年10月25日经济损失25000元，限本判决生效后十日内履行完毕。宣判后，被告木新伟不服判决，提起上诉，三门峡市中级人民法院于2017年作出（2017）豫12民终659号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被告木新伟于2019年6月18日向原告腾退了所租的房屋，对自2016年10月26日之后的房屋占用费没有给付,双方争议较大。原告要求被告支付此款，被告认为市场行情向下，原告的行为给被告造成了经济损失，房租应该降低。审理中双方各持己见，意见相差很大，调解没有达成协议。本院认为，原告灵宝市房管局与被告木新伟于2013年5月8日签订的房地产租赁契约系双方自愿签订，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。房地产租赁契约履行期间，双方因租金问题发生纠纷，经生效民事判决确定双方继续履行至2016年5月25日止。租赁期满后，双方未续签合同，被告未再支付租金，但仍然占用原告房屋。本院判决责令被告木新伟、赵艳勤腾退租赁原告灵宝市房管局的门面房，赔偿原告灵宝市房管局从2016年5月16日至同年10月25日的房租经济损失25000元，被告木新伟、赵艳勤已经履行了腾退房屋的法律义务。对于自2016年10月26日之后的房租损失，原告要求二被告按年租金60000元自2016年10月26日计至2019年6月18日赔偿经济损失，合法有据，应予以支持。二被告辩称，市场行情向下，房租应当下调，不应当按6万元/年支付房租,原告不予认可，二被告也没有充分证据证明，该辩称不予支持。被告赵艳勤辩称，自己不是本案适格被告不应承担责任，本院认为，赵艳勤与木新伟共同生活，共同经营门店，在前次的一审二审诉讼中已经确定为案件的适格被告，该辩解没有道理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告木新伟、赵艳勤赔偿原告灵宝市房产管理局经济损失158780.82元。限于判决书生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3477元，减半收取1738.5元，由被告木新伟、赵艳勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  彭贯斗二〇一九年八月二十七日书记员  王 敏