广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民初135号原告：珠海经济特区建志财务咨询部，住所地：珠海市拱北莲花路。法定代表人：林颂，该公司经理。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。被告：广东长城建设珠海公司，住所地：珠海市吉莲路。法定代表人：陈锡光，该公司总经理。原告珠海经济特区建志财务咨询部（以下简称建志咨询部）诉被告广东长城建设珠海公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤民再168号民事裁定及（2017）粤民再169号民事裁定，裁定撤销广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决及本院（2009）珠中法民再字第20号民事判决、(2007)珠中法民一初字第10号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。因本案原本诉原告长城公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2019年7月16日作出（2017）粤04民初135号民事裁定，裁定本案本诉按本诉原告广东长城建设珠海公司撤诉处理，该裁定已发生法律效力。本案反诉继续审理，现已审理终结。建志咨询部向本院提出诉讼请求：一、确认建志咨询部与长城公司签订的《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》和《协议书》为有效合同；二、判令长城公司立即将交付给建志咨询部的拱北桂花苑B区（9-15轴）一、二、三层商场办理房屋产权证；三、长城公司承担全部诉讼费用。事实与理由：建志咨询部于1993年3月3日与长城公司签订《综合商品楼购销合同》，建志咨询部购买长城公司开发建设的位于珠海市××桂花××路××层综合楼，总建筑面积31000㎡,合同金额122865000元。1993年3月，建志咨询部向长城公司付款2400万元。1994年5月26日，建志咨询部与长城公司签订《综合商品楼购销合同（补充）》，将合同标的物——桂花苑二十六层综合楼B座改为桂花苑二十六层综合楼C座（已建裙楼三层），总建筑面积17617㎡，合同金额72765930元。后由于受国家金融政策的影响，建志咨询部无法继续投入资金，经双方协商同意，1998年8月12日，建志咨询部与长城公司签订《协议书》，长城公司将拱北桂花苑B区（8-15轴）一、二、三层商场作价3917万元卖给建志咨询部，双方并约定：应付的3917万元房款，其中2400万元为建志咨询部已付款，其余的1517万元为建志咨询部代长城公司偿还其向建行拱北支行的贷款利息。同日，长城公司向建志咨询部交付了桂花苑B区的一、二、三层商场。从上述三份合同（协议）的内容和实际履行情况来看，建志咨询部与长城公司之间是纯粹的房屋买卖合同关系，根本不存在长城公司所说的房地产合作开发建设的问题；由于当时房屋尚在兴建过程中，建志咨询部付款是按照合同的约定——按工程进度付款，并由长城公司开具了购房款的收款收据，这符合当时情况下房地产买卖的交易习惯；建志咨询部与长城公司之间亦未有借贷关系。虽然建志咨询部因两年以上未进行工商年检，于1999年7月21日被珠海市工商局吊销营业执照，但在与长城公司签订《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》和《协议书》时，建志咨询部未被吊销营业执照，且三份房屋买卖合同（协议）的内容是双方真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，三份合同（协议）均为有效合同。在长城公司交付房屋后，经建志咨询部实际丈量，发现长城公司向建志咨询部交付的商场位置和面积皆有误，《协议书》约定的商场位置为桂花苑B区（8-15轴）一、二、三层，面积合计为6966.548平方米，其中：首层商场2118.38平方米、二层商场2217.23平方米、三层商场2217.23平方米，分摊公用面积413.708平方米；但长城公司交付的商场实际位置为：桂花苑B区（9-15轴）一、二、三层，实际面积合计为5357.85平方米，其中：首层商场1749.43平方米、二层商场1804.21平方米、三层商场1804.21平方米。长城公司已将桂花苑B区商场（8-9轴）一、二、三层出卖给了他人，且已办理了房屋预购登记。对此，建志咨询部与长城公司进行了多次协商，长城公司同意按实际交付的商场面积，以平均价5350万元/平方米结算房款。则建志咨询部应支付的房款总额为2866.45万元，扣除建志咨询部已支付的2400万元，未付房款仅为466.45万元。由于长城公司拖欠建设银行珠海分行（以下简称“珠海建行”）贷款本息，建志咨询部原属珠海建行的自办经济实体，因此建志咨询部向珠海建行提出：以长城公司拖欠珠海建行贷款利息抵偿建志咨询部应支付的购房款，珠海建行与建志咨询部之间再另行结算。经上级审批后，珠海建行于1998年12月16日将长城公司所欠的贷款利息466.45万元冲抵了建志咨询部应向长城公司支付的购房款，并作出了相应的帐务处理。至此，建志咨询部已经按照长城公司实际交付的商场面积付清了全部购房款。在建志咨询部已经付清全部购房款、房屋又已实际交付的情况下，建志咨询部如何处置自己的物业属建志咨询部自己的民事权利，其他任何人不能强迫或干涉。建志咨询部没有损害长城公司对桂花苑商场其余部分的用益权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，长城公司应当在房屋交付使用之日起90日内为建志咨询部办理房屋产权证。但自1998年8月12日长城公司将商场交付建志咨询部之日起至今已过了长达9年的时间，长城公司仍未办理商场的房屋产权证给建志咨询部，严重影响了建志咨询部对所购商场的处置，既不能转让，也不能抵押，造成了巨大的经济损失。为建志咨询部办理房屋产权证属长城公司的义务，长城公司应当立即为建志咨询部办理拱北桂花苑B区（9-15轴）一、二、三层商场的房屋产权证。建志咨询部虽被吊销营业执照，但未经清算，亦未成立清算组织。根据《广东省高级人民法院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》第一条、第二条和第三条的规定，建志咨询部被工商行政管理部门吊销营业执照、应认定企业法人解散。企业法人解散后至其债权债务清理完毕前，法院应认定建志咨询部为清算法人，具备民事主体资格。涉及清算法人的诉讼，没有成立清算组织的，清算义务人为诉讼代表人。建志咨询部的投资人和主管单位为珠海经济特区建设财务公司，即为建志咨询部的清算义务人。在本案中，珠海经济特区建设财务公司作为诉讼代表人行使建志咨询部在本案诉讼中的权利和义务。请求法院在查明事实后依法裁判，判如所请。长城公司未提交答辩意见。(2007)珠中法民一初字第10号民事判决认定事实如下：1993年3月3日建志咨询部与广东长城建设工程公司珠海公司签订《综合商品楼购销合同》约定,建志咨询部购买广东长城建设工程公司开发建设的桂花苑26层综合楼一栋,价格为每平方米人民币3，890.00元,总面积为31000平方米,价款总计为人民币122,865,000.00元,付款方式为:签订合同当日支付定金人民币10,000.00元;合同生效之日起七日内支付总付款的40%,余款按工程进度分批支付。另双方还对违约责任、建筑标准及其它事项进行了约定。1993年3月15日，建志咨询部向广东长城建设总公司珠海公司交购房款人民币2200万元。1994年5月26日，建志咨询部与广东长城建设总公司珠海公司经协商对《综合商品楼购销合同》的内容进行变更，签订了《综合商品楼购销合同（补充）》，将交付的标的物由桂花苑26层综合楼B座改为桂花苑C座，总建筑面积为17617平方米，价款总计为人民币72，765，930.00元。付款方式为：自合同生效之日起七日内建志咨询部向广东长城建设总公司珠海公司支付总价款的40%，余款按工程进度分批支付。另双方对交付房屋日期、产权处理、综合楼装修标准及其它事项进行了重新约定。1995年1月4日建志咨询部向广东长城建设总公司珠海公司交购房款人民币200万元。后由于受国家金融政策的影响，建志咨询部无法继续投入资金，经双方协商同意，1998年8月12日，建志咨询部与长城公司签订《协议书》，长城公司将桂花苑B区（8-15轴）一、二、三层商场作价人民币3917万元卖给建志咨询部，双方并约定：应付的人民币3917万元房款，其中人民币2400万元为建志咨询部已付款，其余的人民币1517万元为建志咨询部代长城公司偿还其向建行拱北支行的贷款利息。同日，长城公司向建志咨询部交付了桂花苑B区的一、二、三层商场。在实际履行合同中，长城公司交付的商场的实际位置为：一、二、三层，实际面积合计为5357.85平方米，其中：首层商场1749.43平方米、二层商场1804.21平方米、三层商场1804.21平方米。经协商，建志咨询部同意接受长城公司的实际交付的标的物。长城公司在庭审中表示其最后实际交付的房屋的面积是5357.85平方米，双方是按照这个面积计算房款，也是用建志咨询部所欠的房款与长城公司欠珠海拱北建行的贷款相冲抵的，冲抵的金额为人民币466.45万元。另查明：广东长城建设工程公司珠海公司、广东长城建设总公司珠海公司及长城公司是同一法人主体。建志咨询部于1999年7月2日因两年未年检而被珠海市工商局吊销营业执照。(2007)珠中法民一初字第10号民事判决判决如下：一、确认广东长城建设珠海公司与珠海经济特区建志财务咨询部签订的《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》、《协议书》均有效；二、广东长城建设珠海公司于判决生效之日起三十日内为珠海经济特区建志财务咨询部办理位于珠海市桂花××路××区（9-15轴）一、二、三层，面积合计为5357.85平方米房屋的权属证书；三、驳回广东长城建设珠海公司的其他诉讼请求。本案的本诉与反诉案件受理费共计人民币422773.00元,由广东长城建设珠海公司负担。反诉部分的案件受理费珠海经济特区建志财务咨询部已预付，本院不予退回，由广东长城建设珠海公司迳直支付给珠海经济特区建志财务咨询部。（2009）珠中法民再字第20号民事判决补充认定以下事实：本院作出的（2000）珠民初字第28号判决确定长城公司应向南利公司交付“桂花苑”地面首层500平方米商场（从首层二幢的南端起计）。阳春市人民法院在执行该案中查明，以上判决生效后，长城公司与南利公司于2000年12月1日签定协议书并于同日将桂花苑B栋南端12-15轴首层500平方米商场交付给南利公司。长城公司在桂花苑B栋首层商场平面图上盖章确认交付商场的范围。长城公司再审中对与南利公司签定协议书并于同日将桂花苑B栋12-15轴首层500平方米商场交付给南利公司的事实不持异议，但主张B栋南端应当从20轴起计，而非15轴。本院于2009年9月8日去函珠海市规划局询问桂花苑B栋的范围，该局函复称，桂花苑下部分是裙楼，上部分是塔楼A、B栋，这类形式的建筑物，原则上首层是无法划分出A、B栋；如果确系办案需要，首层的7、8轴间的伸缩缝可以作为划分的参考。1998年8月12日建志咨询部与长城公司签订的《协议书》中约定，未付房款为建志咨询部代长城公司偿还其向建行拱北支行的贷款利息。珠海建行于1998年12月16日将长城公司所欠的贷款利息人民币466.45万元冲抵了建志咨询部应向长城公司支付的购房款，并作出了相应的帐务处理。但是，直至2007年4月13日，珠海建行才向长城公司发出《关于解决桂花苑综合楼合同权益的函》，正式通知长城公司以贷款利息冲抵购房款。《协议书》中还约定，商场的交付条件是“大楼应通过市有关部门质检验收合格后交付使用”，但桂花苑至今仍未通过竣工验收。建志咨询部与长城公司在庭审中均主张1998年8月12日签订《协议书》当日即交付了桂花苑B区的一、二、三层商场，但均未提交相应的交付手续予以证实。建志咨询部认可其未对商场进行管理使用。另查明，郑春莹和刘少明于1999年分别向长城公司购买了桂花苑B栋一层a9－10轴间靠9轴32平方米商场、B栋一层b9－10轴间靠10轴32平方米商场，并办理了预购登记。（2009）珠中法民再字第20号民事判决判决如下：一、维持本院（2007）珠中法民一初字第10号民事判决第一、三项；二、撤销本院（2007）珠中法民一初字第10号民事判决第二项；三、广东长城建设珠海公司于本判决生效之日起三十日内为珠海经济特区建志财务咨询部办理位于珠海市桂花××路××（9-15轴）一、二、三层（B栋一层12－15轴500平方米房屋、B栋一层a9－10轴间靠9轴32平方米房屋、B栋一层b9－10轴间靠10轴32平方米房屋除外），面积合计为4793.85平方米房屋的权属证书；四、驳回珠海经济特区建志财务咨询部的其他诉讼请求。本案的本诉部分案件受理费人民币237650元,反诉部分案件受理费185123元，由广东长城建设珠海公司负担。反诉部分的案件受理费珠海经济特区建志财务咨询部已预付，本院予以退回。广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决认定（2009）珠中法民再字第20号民事判决查明的事实清楚、属实，予以确认，并判决驳回建志咨询部的上诉，维持原判。广东省高级人民法院（2017）粤民再168号民事裁定及（2017）粤民再169号民事裁定裁定：撤销广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决及本院（2009）珠中法民再字第20号民事判决、(2007)珠中法民一初字第10号民事判决，将本案发回本院重审。本案审理过程中，建志咨询部向本院提交如下材料作为证据：证据1.拍卖成交确认书，证明涉案房产权益于2009年4月经拍卖，由珠海和润商贸有限公司的现实际控制人陈笠和张军才竞得。证据2.《资产权益转让通知》报纸公告，证明珠海经济特区建志财务咨询部在2015年5月1日《珠海特区报》刊登《资产权益转让通知》，公告将案涉房产权益转让给珠海和润商贸有限公司。证据3.珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402执异471号《执行裁定书》及证据4.生效证明，共同证明涉案房产被珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法执字第2479号案的申请执行人林森平申请法院查封，异议人向珠海市香洲区人民法院提出异议。珠海市香洲区人民法院经审查后，裁定中止对涉案房产的查封。证据5.《解除查封申请书》，证明珠海和润商贸有限公司向珠海市香洲区人民法院申请解除对案涉及房产的查封。证据6.珠海市中级人民法院（2019）粤04执异25号《执行裁定书》，证明涉案房产被珠海市中级人民法院（2000）珠中法执恢字第17-1号案查封后，珠海和润商贸有限公司向珠海市中级人民法院提出异议。珠海市中级人民法院经审查后，裁定中止对涉案房产的执行。证据7.房屋租赁合同，证明自2015年1月10日起至今将其中的3450平方米房屋出租给案外人珠海横琴新区立洲投资有限公司使用。证据8.房屋租赁发票（2016年度）12份，证据9.房屋租赁发票（2017年度）14份，证据10.房屋租赁发票（2018年度）10份，证据8-10证明自2015年1月10日起至今珠海和润商贸有限公司将案涉房产其中的3450平方米房屋出租给案外人珠海横琴新区立洲投资有限公司使用。综合本院(2007)珠中法民一初字第10号案、（2009）珠中法民再字第20号案、广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号案、（2017）粤民再168号案及（2017）粤民再169号案的审理情况及本案当事人提交的证据，本院对本院(2007)珠中法民一初字第10号民事判决认定的事实及（2009）珠中法民再字第20号民事判决补充认定的事实予以确认。本院补充认定事实如下：案外人郑英敏、林惠吟、曾素玲不服广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年11月24日作出（2016）粤民申1679号民事裁定，裁定：本案由本院（广东省高级人民法院）再审；二、再审期间，中止原判决的执行。广东省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤民再168号民事裁定，裁定：撤销广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决及本院（2009）珠中法民再字第20号民事判决、(2007)珠中法民一初字第10号民事判决，将本案发回本院重审。案外人丁益波不服广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年8月31日作出（2015）粤高法民申字第5号民事裁定，裁定：本案由本院（广东省高级人民法院）再审；二、再审期间，中止原判决的执行。广东省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤民再169号民事裁定，裁定：撤销广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第72号民事判决及本院（2009）珠中法民再字第20号民事判决、(2007)珠中法民一初字第10号民事判决，将本案发回本院重审。建志咨询部称涉案商铺由建志咨询部接管，后来给珠海和润商贸有限公司使用，涉案商铺消防还没有验收，非因建志咨询部原因，至今涉案商铺还没正式办理房产证，这也是政府政策的原因。本院认为：一、关于建志咨询部与长城公司签订的《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》和《协议书》是否有效。该合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。（2017）粤民再168号案及（2017）粤民再169号案中，案外人与建志咨询部争议的主要问题均为案外人向长城公司购买的“桂花苑”商铺与长城公司出售给建志咨询部的“桂花苑”商场是否发生重合的问题，案外人所主张的对判决不服的主要理由为判决处置了其合法财产。案外人并未就建志咨询部与长城公司签订的合同为无效合同提出明确主张。且除申请再审的案外人之外，是否尚存在其他业主购买的商铺与建志咨询部购买的商铺发生重合的情况，目前也无法确定。在此情况下，并无充分证据显示《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》和《协议书》存在合同无效的法定情形，故本院对上述合同的效力予以确认。二、关于建志咨询部请求长城公司为其办理房屋产权证的问题。正如建志咨询部所认可的，涉案商铺尚未办理不动产初始登记，在此情况下，无论其是否具有优先于案外人办理产权证的权利，其办理产权的请求均不能得到支持，本院对其此项请求予以驳回。就此而言，因建志咨询部的此项请求明显不能成立，且此结果不涉及建志咨询部与第三人的权利先后顺序，本院不再依职权通知其他买受人作为第三人参加本案诉讼。综上所述，建志咨询部的诉讼请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持；其不成立的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下：一、确认珠海经济特区建志财务咨询部与广东长城建设珠海公司签订的《综合商品楼购销合同》、《综合商品楼购销合同（补充）》和《协议书》为有效合同；二、驳回珠海经济特区建志财务咨询部的其他诉讼请求。案件受理费人民币185123元，由广东长城建设珠海公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  陈 莹审 判 员  郭建勇人民陪审员  张雅红二〇一九年十一月二十五日书 记 员  吴馥楠