北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初14209号原告（反诉被告）:姜蓉，女，1970年10月17日出生，汉族，公司法定代表人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐进，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱丽娜，女，1962年3月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。第三人：北京丽兹行房地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：曲疏通，常务副总经理。委托诉讼代理人：王丽红，女，北京丽兹行房地产顾问有限公司员工，住该单位宿舍。原告（反诉被告）姜蓉诉被告（反诉原告）朱丽娜、第三人北京丽兹行房地产顾问有限公司（以下简称丽兹行房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜蓉及其委托诉讼代理人徐进，被告（反诉原告）朱丽娜及其委托诉讼代理人于玺，第三人丽兹行房地产公司之委托诉讼代理人王丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同中约定的合同义务，将北京市海淀区德惠路×房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金，违约金按5360元/日计算，从2017年1月26日起算，至诉争房屋抵押登记实际注销之日止；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，姜蓉变更诉讼请求为：1、请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；2、请求判令被告返还定金10万元；3、请求判令被告向原告支付违约金540.35万元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月20日，双方签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，上述合同约定：1、朱丽娜将北京市海淀区德惠路×房屋出售给我方，总价21800000元；2、定金10万元于合同签订当日支付；3、2017年1月10日前，双方应配合办理相关手续，由我将700万元存入北京市华夏典当行有限责任公司指定人名下的资金托管账户；4、该房屋已设定抵押，朱丽娜应于2017年1月25日前办理完毕抵押注销手续；5、朱丽娜未在约定时间内办理完毕抵押注销手续的，应按房屋总价万分之二/日支付违约金。合同签订后，我已支付定金10万元，但朱丽娜却拒绝在北京市华夏典当行有限责任公司办理资金托管事宜，导致我无法将购房款存入托管账户。另外，朱丽娜至今尚未依约办理房屋抵押的注销手续。合同签订后，北京房价持续上涨，朱丽娜认为自己的售价低于市价，不愿继续履行合同。2017年3月3日，朱丽娜向我发出《解除合同通知》，要求单方解除合同。我认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。朱丽娜拒绝配合办理资金托管手续，导致我无法将购房款存入托管账户，朱丽娜属于违约在先。另外，朱丽娜未在约定时间办理完毕房屋抵押的注销手续，也已严重违反了合同约定。因此，朱丽娜无权单方解除合同，朱丽娜应承担相应的违约责任。为维护我的合法权益，故诉至法院。朱丽娜辩称，我方认为双方的房屋买卖合同以及补充协议已经于2017年3月3日我方向对方发送解除合同通知时已经解除；不同意返还定金，姜蓉逾期付款，没有在2017年1月10日前将购房款700万元存入华夏典当行，逾期付款导致合同目的不能实现，根据双方房屋买卖合同及补充协议的约定，我方解除了房屋买卖合同及补充协议，姜蓉属于违约方，按照合同法对定金的表述，姜蓉违约不得要求返还定金；不同意姜蓉要求支付违约金的请求，姜蓉作为违约方应当自行承担违约损失。朱丽娜提出反诉请求：1、请求人民法院判令被反诉人支付违约金4360000元；2、请求人民法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：经丽兹行房地产公司居间，朱丽娜作为出卖人，与姜蓉作为买受人，在2016年12月20日签订了编号为××的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，交易房屋坐落于北京市海淀区德惠路×；经双方协商一致，房屋成交价格为21800000元；《房屋买卖合同补充协议》第三条付款方式及付款期限的具体约定：姜蓉应于签订《房屋买卖合同》当日支付给朱丽娜购房定金100000元，姜蓉同意于2017年1月10日前将购房款7000000元存入北京市华夏典当行有限责任公司指定人名下的资金托管账户进行托管，在买卖双方配合北京市华夏典当行有限责任公司办理完毕相关手续后，由北京市华夏典当行有限责任公司代姜蓉将该笔资金支付给朱丽娜；《房屋买卖合同补充协议》第五条约定：姜蓉逾期履行《房屋买卖合同补充协议》第三条超过三十天的，构成根本违约，朱丽娜有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，姜蓉应在违约行为发生之日起十五日内，按照价款总和21800000元的20%向我方支付违约金。房屋买卖合同及补充协议签订后，2016年12月27日，我收到了丽兹行房地产公司意向金转定转账100000元，姜蓉逾期支付定金7天；2017年1月10日前姜蓉未将购房款7000000元存入北京市华夏典当行有限责任公司指定人名下的资金托管账户进行托管，造成截止2017年3月3日我未收到7000000元购房款。2017年3月3日，我依据《房屋买卖合同补充协议》第五条约定，书面通知姜蓉，因丽兹行房地产公司拒不提供及《交易双方留存信息表》，未见到姜蓉列明的地址，本解除合同通知邮寄至丽兹行房地产公司转姜蓉，并发送短信至姜蓉手机号码。自解除合同通知短信发送至姜蓉手机时，解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，自解除合同之日起15日内，我行使约定解除权，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》在2017年3月3日已解除，姜蓉应承担违约责任。姜蓉并未按照约定在2017年1月10日存入资金进行托管，为直接支付至我的浦发银行账户，亦未办理公证提存，经朱丽娜通过丽兹行房地产公司田振告知后，姜蓉拒不支付购房款7000000元，姜蓉逾期履行《房屋买卖合同补充协议》第三条超过三十天，构成根本违约，朱丽娜有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同。《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》自通知到达姜蓉时解除，合同解除后，朱丽娜有权要求姜蓉支付违约金4360000元。姜蓉对朱丽娜的反诉辩称，不同意朱丽娜的全部反诉请求。我方认为合同履行过程中朱丽娜违约在先，具体表现为：办理资金托管时，朱丽娜单方不予配合，导致我无法将700万元存入资金托管账户。到现在为止，我也不知道朱丽娜的资金托管账户，该资金托管账户需要朱丽娜去做公证并办理房屋抵押，2016年12月22日中介两名工作人员李凯旋和与于湘妍和朱丽娜去北京市方正公证处办理公证手续，当时在场人员还有北京市华夏典当行有限责任公司两名员工段云、吕朕，段云当场向朱丽娜介绍了流程并出示合同，朱丽娜明确表示不愿意抵押并拒绝办理委托公证手续，导致托管账户无法开成，在此之后，中介又向朱丽娜提供了其他的资金托管方案，其中包括不需要办理抵押的方案，但是朱丽娜都没有同意，导致姜蓉无法办理资金托管，因此我方认为我方没有支付700万元首付款的违约责任不在我方。第三人丽兹行房地产公司述称，不发表意见，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，经丽兹行房地产公司居间，姜蓉与朱丽娜签订合同编号为YA.×××的《房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市海淀区德惠路×，建筑面积277.94平方米；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年1月25日前办理完毕抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币11000000元，经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币10800000元，由买受人一并支付给出卖人；买受人通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》，买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人，买受人应将房屋价款存入双方共同委托的房屋权属登记部门在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户，或者买卖双方认可的银行开设的监管账户，具体付款约定详见补充协议；买受人拟贷款金额为人民币3300000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（1）种方式解决，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在办理完毕该房屋权属转移登记手续后三个工作日将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，逾期超过三十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照合同总价款的20%向买受人支付违约金；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照合同总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，于2017年2月21日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，姜蓉与朱丽娜签订《房屋买卖合同补充协议》，双方主要约定如下：出卖人同意于2017年1月25日前办理完毕该房屋抵押登记注销手续，如出卖人未能在约定时间内办理完毕该手续的，则应按日向买受人支付该《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和万分之二的违约金至该房屋抵押登记实际注销之日为止，合同继续履行；买受人应于签订《房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币100000元（壹拾万元整）；买受人应于办理完毕该房屋的网签手续后的当日，将购房定金人民币1000000元（壹佰万元整）在浦发银行东三环支行开设的买受人账户进行资金监管，于取得新房屋不动产权证书后当日解冻给出卖人，该笔购房定金监管之日即视为出卖人已收到该笔定金，如出卖人以未收到购房定金为由拒绝履行合同的，则视为出卖人违约，需承担本合同中约定的相应违约责任；买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币7700000（柒佰柒拾万元整）在房屋管理局指定的浦发银行进行资金监管，于取得新房屋不动产权证书后两个工作日内解冻给出卖人；买受人同意于2017年1月10日前将购房款人民币7000000元（柒佰万元整）存入北京市华夏典当行有限责任公司指定人名下的资金托管账户进行托管，在买卖双方配合北京市华夏典当行有限责任公司办理完毕相关手续后，由北京市华夏典当行有限责任公司代买受人将该笔资金支付给出卖人，期间产生的费用由买受人承担，该笔托管资金于取得新的不动产权证书后的当日由北京市华夏典当行有限责任公司作为回款划拨；买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币2600000（贰佰陆拾万元整）在浦发银行东三环支行开设的买受人账户进行资金监管，于取得新房屋不动产权证书后当日解冻给出卖人；购房款人民币3300000元（叁佰叁拾万元整）买受人于办理完该房屋权属转移登记手续后以银行贷款形式支付给出卖人，支付期限为：银行取得买受人名下该房屋的他项权利证后三到五个工作日（具体时间以贷款银行实际办理情况为准）；购房款人民币100000元（壹拾万整），买受人于办理完毕该房屋物业交接及上述2个车位使用权变更手续当日支付给出卖人；出卖人有下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知形式解除房屋买卖合同……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，按照《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款综合20%向买受人支付违约金，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人；买受人有下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知形式解除房屋买卖合同……买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，按照《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取买受人的所有费用不予退还；因出卖人或买受人的其他违约行为造成《房屋买卖合同》及本协议不能继续履行的，守约方有权单方解除《房屋买卖合同》及本协议，违约方应当自解除通知送达之日起十五日内按照《房屋买卖合同》第四条第（一）款和第（二）款约定的价款总和20%向守约方支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；因出卖人或买受人违约行为造成《房屋买卖合同》及本协议解除，违约方因违约行为给守约方造成的实际损失超过违约金数额的，违约方还应当补充赔偿；因出卖人或买受人的违约行为导致《房屋买卖合同》及本协议不能履行完毕，违约方应赔偿守约方已向《房屋买卖合同》第三条所列经纪机构支付的全部居间报酬……。2016年12月20日，出卖人（甲方）朱丽娜与买受人(乙方)姜蓉、居间方（丙方）丽兹行房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，三方约定如下：因本次交易涉及交税、过户、资金监管等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向居间方支付居间服务费，即应向丙方支付的居间服务费为人民币436000元，并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述居间服务费；甲乙双方非恶意行为导致签订的房屋买卖合同无法履行而解约的，丙方承诺于合同解除后十个工作日内将上述居间服务费全额退给支付人；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2016年12月20日，甲方（出卖人）朱丽娜与乙方（买受人）姜蓉、丙方（居间方）丽兹行房地产公司签订《房屋交易保障服务合同》，三方约定如下：签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费人民币109000元；甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，丙方已收取的服务费、评估费不予退还。2016年12月19日，姜蓉通过POS机刷卡给丽兹行房地产公司支付了意向金10万元。2016年12月22日，丽兹行房地产公司给姜蓉出具收据一张。2016年12月22日，丽兹行房地产公司将该笔意向金转给朱丽娜，因户名有误被退回。2016年12月26日，丽兹行房地产公司成功向朱丽娜转款10万元。2016年12月20日、21日，姜蓉通过银行转账的形式分两笔向丽兹行房地产公司交纳居间服务费、房屋保障服务费共计54.5万元。2017年3月3日，朱丽娜向姜蓉发出《解除合同通知》，姜蓉认可于当日收到该《解除合同通知》。北京市华夏典当行有限责任公司业务开发部副总经理段云出庭作证，作证内容如下：2017年，当时因为我司与丽兹行房地产公司有业务合作，房产交易中我司可以为房屋买卖双方提供贷款，本案中我方为房屋出卖方提供贷款业务，当时我们制备好合同到公证处进行合同签约和签署借款手续时，房屋出卖方表现出疑虑，当场表示不再签署任何文件，此次的业务也就无法进行了。丽兹行房地产公司经理李凯旋出庭作证，作证内容如下：2016年底，我当时是负责房源方的经理，代表业主和客源方沟通交易问题，处理房屋买卖双方同意交易之后的手续，这些手续中就包括华夏典当行的金融业务，就是为业主赎楼，方便房屋买卖继续进行。原、被告的房屋交易过程中，我们也给被告提出了该种金融服务，但是被告最终没有同意。丽兹行房地产公司店面总监田振到庭作证，作证内容如下：2017年1月10日之前，具体时间我记不清了，买受人给我打电话和我说700万元已经准备好了，是否把钱打入监管账户，我当时与华夏典当行的段云核实后，因为出卖方没有做完公证手续，不存在监管账户，所以就无法把钱打入监管账户。庭审中，经姜蓉申请，要求对朱丽娜位于北京市海淀区德惠路×房屋现值进行鉴定。2019年7月10日，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果如下：估价对象总价2556.16万元，估价对象单价91968元/平方米。本院认为，姜蓉与朱丽娜签订的合同编号为YA.×××的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。本案争议的焦点在于双方对补充协议第三条第一款第4条约定的认识。根据以上查明的事实可知，该条款约定买受人需于2014年1月10日前将购房款700万元存入北京市华夏典当行有限责任公司指定人名下的资金托管账户进行托管，该资金托管账户的生成前提是买卖双方配合北京市华夏典当行有限责任公司办理完毕相关手续后产生，就此相关手续如何办理，在双方合同条款中并未予以明确的约定，且双方当事人在庭审中就此手续的办理各执一词，因此双方在合同履行过程中产生争议。双方合同无法继续履行的主要原因就在于双方就合同上述条款约定不明且事后未达成一致意见，丽兹行房地产公司作为专业的居间机构，应当对上述条款的具体履行过程在合同拟定的过程中更加细化、明确，从而避免纠纷的产生。现姜蓉提出解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，朱丽娜表示同意解除，并主张双方合同实际已经于2017年3月3日解除，本院对双方要求解除房屋买卖合同及补充协议，不持异议。但双方合同的解除，系因合同履行条款约定不明致使双方发生信任危机所致，该合同的解除原因非归因于双方当事人自身，故朱丽娜不享有合同约定的单方解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。现姜蓉请求返还定金10万元，于法有据，本院予以支持。在合同系非归因于双方当事人的原因解除的前提下，现双方当事人要求对方支付违约金的请求，于法无据，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第九十七条之规定，判决如下：一、解除姜蓉与朱丽娜于二〇一六年十二月二十日签订的合同编号为YA.×××的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；二、朱丽娜于本判决书生效后七日内退还姜蓉定金十万元；三、驳回姜蓉的其他诉讼请求；四、驳回朱丽娜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十七万八千三百一十八元，由姜蓉负担三万五千二百八十九元，已交纳；由朱丽娜负担十四万三千零二十八元，于本判决书生效后七日内交纳。反诉费二万零八百四十元，由朱丽娜负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年八月二十日书 记 员  马 赫