海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初761号原告：张皓琪，女，汉族，1999年7月10日出生（公民身份号码：×××），住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈德武，上海市锦天城律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：褚任，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地，三亚市三亚湾中海路5号金中海蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军，该公司董事长。原告张皓琪诉被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司（简称金中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告张皓琪的委托诉讼代理人陈德武、褚任到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后30天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告张皓琪向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《金中海蓝钻商品房认购协议书》，并协助原告取得金中海蓝钻悦海阁3号楼1810室房屋所有权权属证书；二、判令被告支付原告未能按时取得房屋权属证书违约金68086.44元（暂计算至2018年1月5日，其后每日以345.62元计算至原告取得案涉房屋所有权权属证书之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，原告委托原告之母与被告签订《认购书》，约定原告购买被告开发建设的金中海蓝钻悦海阁3号楼1810室房屋，建筑面积129.06平方米，单价44,940.34元/平方米，总价5,800,000元；原告先期缴纳定金800,000元，并于2018年3月26日前一次性付款，被告应与原告签订《商品房买卖合同》。《认购书》签订后，原告依约于2018年3月24日缴纳定金800,000元，并于2018年3月26日一次性缴纳剩余房款5,000,000元。2018年4月9日，原告缴纳了住宅专项维修基金、物业服务费、天然气开户费、水电周转金、预交水电费、物业装修管理费等费用。2018年4月10日，被告将案涉房屋交付给原告。其后，原告对案涉房屋进行装修，并处于正常占有、使用过程中。此后，原告多次要求被告协助办理案涉房屋的所有权权属证书，但被告均以各种理由拖延。综上所述，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告金中海公司未到庭，向本院提供书面答辩意见辩称：一、认可原、被告之间的房屋买卖关系已经形成，但目前继续履行房屋买卖中出卖人的义务存在暂时的客观障碍，构成暂时的履行不能。原、被告之间已经签订认购协议，并按照认购协议进行履行，但后因被告涉诉房屋被法院查封，故房屋暂时无法按照认购协议的约定签订正式买卖合同。但是被告已经房屋交付原告，已经在可能的最大限度内履行义务。原告所购房屋目前存在查封，查封法院已经收到查封申请人向法院递交的包括原告购买房屋在内的相关房屋的解封申请，相应的解封事项只待查封法院实际办理，届时阻却合同履行的障碍就能消除，被告即履行与原告之间房屋买卖关系中属于出卖方的相关义务，包括签订房屋买卖合同并办理网签备案手续、协助办理房屋所有权权属证书等；二、原告诉求的违约金没有合同依据和法律依据。原、被告签署的认购书中并没有对相关违约事项及标准进行约定，目前房屋已经实际交由原告居住使用，不存在实际的损失。原告引用的计算违约金的法律条文--法释（2003）7号，在本案中也不能适用，该条适用的前提是：买卖合同有约定办理期限，或房屋未建成时的房屋交付之日起90日内，或房屋已竣工时的合同已订立起90日。本案原告所购房屋为已建成，但未能签订房屋买卖合同，故该条文不能适用。本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，原告与被告签订《金中海蓝钻商品房认购协议书》，约定：原告购买被告开发建设的金中海蓝钻悦海阁3号楼1810室房屋，建筑面积129.06平方米，单价44,940.34元/平方米，总价5,800,000元；原告在签订协议时缴纳定金800,000元，定金交付后双方确定买卖关系，原告须在7天之日即2018年3月26日前一次性付清剩余购房款，双方签订《商品房买卖合同》。上述认购协议签订后，原告依约于协议签订之日缴纳定金800,000元，并于2018年3月26日一次性缴纳剩余房款5,000,000元。2018年4月9日，原告缴纳了住宅专项维修基金、物业服务费、天然气开户费、水电周转金、预交水电费、物业装修管理费等费用。2018年4月10日，被告将案涉房屋交付给原告。随后，原告对涉案房屋进行装修，并入住使用。由于被告的原因，双方一直未能签订《商品房买卖合同》，且涉案房屋也未能过户至原告名下。以上事实，有《金中海蓝钻商品房认购协议书》、银行交易明细、收据、交房通知书、发票、《维修基金专项收据》、《天然气开户费专项收据》、《装饰工程合同书》、收款收据及当事人陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(javascript:void(0);)》第五条(javascript:void(0);)“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(javascript:void(0);)》第十六条(javascript:void(0);)规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，原、被告双方签订的《金中海蓝钻商品房认购协议书》是房屋买卖双方的真实意思表示，协议约定了购买人名称、房屋基本状况、总价款、付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取全部购房款，故该协议应认定为商品房买卖合同，且合法有效，应受法律的保护。原告已依约履行义务，被告虽将房屋交付给原告，但未能及时协助将房屋权属办理登记至原告名下已构成违约。协议约定双方应于2018年3月26日签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(javascript:void(0);)》第十八条第（三）项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日内买受人由于出卖人的原因未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因双方对此并无特殊约定，被告最迟应于2018年6月26日协助原告取得权属证书，故原告请求被告承担违约责任有事实根据和法律依据，应予支持。被告应自2018年6月27日起，以580万元为本金按照中国人民银行同期同类一年期流动资金贷款基准利率的标准计付利息至房屋权属证书办理至原告张皓琪名下之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(javascript:void(0);)》第五条、第十八条第（三）项之规定，判决如下：1被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司继续履行《金中海蓝钻商品房认购协议书》，并于判决生效之日起30日内协助将金中海蓝钻悦海阁3号楼1810室房屋所有权办理登记至原告张皓琪名下；二、被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司于判决生效之日起十日内向原告张皓琪支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以580万元为本金，按中国人民银行同期同类一年期流动资金贷款基准利率为标准，自2018年6月27日起计至房屋权属证书办理至原告张皓琪名下之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502.16元（原告张皓琪已预缴751.08元），减半收取，由被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司负担751.08元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴坤泰 二○一九年六月六日书记员 方 甜附相关法律规定:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。适用法律若干问题的解释(javascript:void(0);)适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(javascript:void(0);)》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A190892&tiao=5)第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A190892&tiao=18)