山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0827民初848号 原告(反诉被告)：张刘平，女，1968年1月19日出生，汉族，住山西省垣曲县。 委托诉讼代理人：梁琦（系原告儿子），住山西省垣曲县。 委托诉讼代理人：姚珊梅，山西垚淼律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨倩，女，1983年3月8日出生，汉族，个体工商户，住垣曲县。 委托诉讼代理人：吉玲玲，垣曲县法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张刘平诉被告（反诉原告）杨倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告杨倩向本院提起反诉，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于2019年9月3日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人梁琦、姚珊梅，被告（反诉原告）杨倩及委托诉讼代理人吉玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张刘平向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空租赁房屋，搬出该房屋；3.判令被告立即支付租金10,000元（2019年6月1日至2019年8月31日）、违约金10,000元、滞纳金36,000元，共计56,000元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于垣曲县世代天骄楼下的商铺出租给被告，租期5年，年租金40,000元，于每年6月1日前支付租金。同时还约定如被告违约，违约金10,000元，滞纳金每天按照实欠租金和费用的3%收取。2019年6月1日原告向被告催要租金时，被告先是无故拖延，继而拒绝支付，在原告多次讨要无果的情况下提出解除租赁合同，但是至今，被告仍拒绝协商、拒绝腾房、拒绝支付租金，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）杨倩辩称，一、原告张刘平故意拖延期限，恶意进行诉讼。原、被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》系续签的合同，合同约定每年租金40,000元，同时约定，租金随行就市。由于今年生意不好，同地段商铺的租金都有下调，2019年6月1日前，被告通过电话、中间人、微信等方式与原告多次协商，请求减少租金，原告故意拖延时间，不予松口，房租到期后进行恶意诉讼，被告并没有故意拖延房租的恶意，原、被告就租金数额达成一致后，被告愿意支付租金。二、原告所主张的违约金以及滞纳金有违《合同法》相关规定，不应得到法律的支持。原告恶意扩大损失进行恶意诉讼，被告除逾期占用2个月房屋外，并没有给原告造成任何的经济损失。根据《合同法》第114条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%，但是如果过高或者过低时可以请求法院给予减少或者增加的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。而滞纳金属于行政法律中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不对等的行政关系主体之间。违约金属民事法律概念，是因违反合同约定、向对方支付的具有补偿性的金钱给付义务，发生在平等的民事主体之间。所以被告主张的违约金和滞纳金是于法无据的霸王条款，自始不发生法律效力，不应由被告承担。原告在合同未到期时在互联网对被告进行人身攻击，使被告经营的店铺名誉受损，此损害给被告造成的精神损失及营业损失应由原告承担。 被告（反诉原告）杨倩向本院提出反诉请求:1.请求判令反诉被告张刘平返还反诉原告杨倩空房转让费35,000元；2.由反诉被告张刘平负担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年6月1日，反诉原告杨倩为了扩大规模经营玉兰壁纸店与反诉被告张刘平签订房屋租赁合同，约定年租金40,000元，租金支付方式为一年一付，转让费35,000元。反诉原告杨倩当场支付租金及转让费共计75,000元。根据合同法相关规定，反诉被告张刘平对一个空房门店收取租金后无权再收取35,000元的转让费，该笔款项为不当得利，应返予返还。 原告（反诉被告）张刘平辩称：一、答辩人收取的转让费不构成不当得利。不当得利是指没有合法依据，有损于他人而获得的利益。答辩人在出租该房屋时已安装监控摄像、电脑、太阳能热水器等设备，收取转让费是经过双方协商的；二、转让费合同是2014年的合同，已经履行完毕。反诉原告的主张已过诉讼时效；三、反诉原告经常违约，拖延支付租金，其应当承担本案的诉讼费用。 原告（反诉被告）张刘平为支持自己的主张在举证期限内向本院提供的证据： 原、被告于2017年签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明被告杨倩拖延支付租金构成违约，应当按照合同约定支付尚欠的租金10,000元，违约金10,000元及滞纳金36,000元。 以上原告（反诉被告）提供的证据经庭审质证，被告（反诉原告）的质证意见为：对合同的真实性无异议，对合同的证明目的提出异议，合同中关于违约金及滞纳金的约定违反相关法律规定。 被告（反诉原告）杨倩在举证期限内向本院提供的证据： 1、原、被告于2014年签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明被告杨倩向原告张刘平交纳了35,000元的转让费。 2、吴振业与张宗平、陈一友与王小曾签订的《商铺租赁协议》各一份，被告杨倩与天宇文化、百年旺门窗、火星人旗舰店、安宿木门经营者聊天记录各一份，拟证明同地段其他商铺的租金低于被告所租赁的房屋租金。 3、被告杨倩与原告丈夫张志坚的微信聊天截图，拟证明被告在房租未到期前多次与原告丈夫协商减少租金事宜的事实。 4、照片4张，拟证明被告杨倩在接手房屋后对该店面进行了装修的事实。 以上被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对证据1，对合同的真实性无异议；对证据2，对租赁协议的真实性有异议，认为被告提供的是复印件，该证据不能作为要求返还转让费的判决依据；对被告提供的聊天记录，认为与本案没有关联性；对证据3，对聊天记录的真实性无异议，从内容中可以看出被告连年违约，构成了合同法中的严重违约及本次租赁合同中可以解除合同的情形，该证据亦不能作为被告要求返还转让费的判决依据，反而可以证明原告要求解除合同是有法律依据；对证据4，对照片的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，不能证实是被告对该店面进行的装修，也不能真实反映出房屋转让时的附带设施，即空调、监控、地板砖等转让费包括的设备。 本院对原、被告证据的分析与认定：原告提供的证据，被告质证对其真实性无异议，故本院予以采信。 被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2，商铺租赁协议及微信聊天记录，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据4，被告承租原告的房屋经营玉兰墙纸，其对店面进行装修符合正常经营习惯，对该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，被告（反诉原告）杨倩承租原告（反诉被告）张刘平位于垣曲县世代天骄楼下的商铺用于经营玉兰墙纸，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期3年，年租金40,000元，合同签订时支付第一年租金，以后每年6月1日支付当年租金，同时约定被告杨倩一次性支付原告张刘平转让金35,000元。当日，被告杨倩向原告张刘平支付了当年租金40,000元及转让金35,000元，共计75,000元。合同到期后，原、被告双方于2017年6月1日续签了《房屋租赁合同》，约定租期5年，年租金40,000元，每年的6月1日支付下一年租金。2019年6月1日，原告张刘平向被告杨倩催要租金，被告拒绝支付，至原告起诉时，被告仍拒绝支付租金、拒绝腾房。庭审中，原、被告均同意解除2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，依据原告（反诉被告）的本诉请求和被告（反诉原告）的反诉请求，本案争议焦点为：1、原告主张的房屋租赁费、违约金、滞纳金是否依法有据；2、被告的反诉请求，即要求反诉被告返还转让费，是否依法有据。 关于焦点一，本院认为，张刘平与杨倩之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方均应依约履行，承租人杨倩应当按照合同约定的期限支付租金。双方于2017年6月1日续签的《房屋租赁合同》第5.1约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，乙方须赔付违约金人民币1万元。2019年6月1日，杨倩未依约向张刘平支付租金，经张刘平催要，至本案起诉日杨倩已经拖欠租金超过30日，依据上述合同约定，张刘平有权收回房屋。在庭审中，原、被告均同意解除2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，本院予以确认。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故张刘平要求杨倩腾空搬出租赁房屋的诉请应予支持。 2019年6月1日至今，杨倩实际占有并使用涉案房屋，理应支付租金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据该规定，违约方主张违约金过高，请求调整违约金的，应以守约方的实际损失为基础加以认定。张刘平主张的要求杨倩支付违约金10,000元过高，同时考虑到合同法规定违约金可以调整的立法本意旨在弥补损失同时适度体现一定的惩罚性，因此案涉违约金的计算调整为截至合同解除之日应付租金的30%，对原告主张的超出部分，本院不予支持。滞纳金属于行政法调整的范围，当事人双方将违约责任承担方式约定为滞纳金应当认定约定无效。但鉴于双方约定的本意是对迟延给付租金的惩罚，故本案违约金的计算调整为截至合同解除之日应付租金的30%也已经考虑到了出租方的利益。 关于焦点二，本院认为，本案本诉的法律关系基于张刘平与杨倩于2017年6月1日所签订的《房屋租赁合同》，而杨倩反诉的法律关系基于张刘平与杨倩于2014年6月1日所签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同于2017年6月1日已履行完毕，反诉原告主张反诉被告返还转让金35,000元也已超过法律规定的诉讼时效期间，故杨倩要求返还转让费的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张刘平与被告（反诉原告）杨倩于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）杨倩于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张刘平租金10,000元、违约金3000元（自2019年6月1日起至2019年8月31日止）； 三、被告（反诉原告）杨倩于本判决生效之日起三十日内腾退原告张刘平位于垣曲县世代天骄楼下的商铺； 四、驳回原告（反诉被告）张刘平的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨倩的诉讼请求。 本诉案件受理费1116元（原告张刘平已预交），由原告（反诉被告）张刘平负担857元，被告(反诉原告)杨倩负担259元。反诉案件受理费338元，由被告（反诉原告）杨倩负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判长  邱自强 审判员  闫 萍 审判员  刘 红 二〇一九年十月八日 书记员  范雪莹