天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3470号原告：周古明，女，1951年10月11日出生，汉族，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：李靖（原告之子），住天津滨海新区。被告：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心582号房间。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。原告周古明与被告天津骏龙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭审理了本案，原告周古明的委托诉讼代理人李靖与被告天津骏龙商业管理有限公司委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周古明向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告天津骏龙商业管理有限公司支付原告房租349985元；2.本案诉讼费用全由被告自行承担。事实和理由：原告与案外人天津宝龙金骏房地产开发有限公司于2012年5月29日购入房产一套，根据天津宝龙金骏房地产开发有限公司的宣传广告于2012年5月29日与被告天津骏龙商业管理有限公司签定了《委托经营管理协议》，根据该协议的规定，被告应支付原告租金为每年69997元，但截止2019年4月19日止被告至今没有支付此笔租金，原告的房租按每年69997元乘以5年的标准共计349985元。被告于2014年9月1日依照协议与宝龙公司签订了涉案房屋的交接书，接收了涉案房屋，但并未告知原告，原告在与宝龙公司二审开庭时才得知，因此应当支持原告诉请。请法院依法判定被告支付原告房租。被告天津骏龙商业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告于2012年5月29日签订的《委托经营管理协议》，原告将坐落于滨海新区宝龙广场的商铺委托给被告经营，经营期限为三年，期满后根据需要续展，合同签订后被告根据该协议于2014年9月1日自开发商处接收了该房屋，合同到期前被告通知原告因无法满足预期收益故不再续展，双方就房屋交接问题多次协商，后于2018年3月双方在交接房屋中原告向被告出具了不认可交接的整改单，认为涉案商铺没有上下水没有空调，不具备交接条件，后原告向滨海新区人民法院起诉就开发商不满足交接条件事宜主张租金赔偿，2019年天津市二中院作出维持原判的判决，驳回了原告提出的不具备交接条件的理由。因此被告认为双方的委托经营管理期限已经届满，根据委托经营协议的约定，初始期限被告无需支付费用，期限届满后双方的委托关系即终止，原告的逾期收房责任自负。其次，原告主张的租金的诉讼请求，在此前与案外人天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司的商品房销售合同纠纷中已经主张过，本案主张属于重复主张。原告周古明围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、天津市二中院民事判决书，证明被告关于诉讼时效的主张不成立。被告在二审的开庭中提供的证据就是宝龙和骏龙双方有交接房屋的手续，但被告开庭时对诉讼时效过期的主张不予支付房租，现在二审法院已经驳回原告的主张。证据二、《委托经营管理协议》及补充协议，证明2.2条款有初始期限，3.4条款关于延期租金有明确的说明。证据三、《商品房买卖合同》，证明房屋是原告所有的。证据四、宣传资料，证明当时开发商做过房屋租金三年加两年的宣传。被告天津骏龙商业管理有限公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一、《委托经营管理协议》及补充协议，证明双方的权利和义务及合同期限是三年，根据合同3.3条款被告无需支付原告租金，延长期限的选择是有租金收益的前提下，涉案商铺没有出租。4.2.3条款约定交付房屋是现状交付。证据二、整改单，证明双方曾于2018年3月就涉案商铺进行交接，但原告拒收，认为没有达到交付条件。证据三、2018年5月8日开庭笔录，证明被告曾通知过原告不再续约，初始期限加满后双方的委托关系即终止。证据四、民事判决书，证明原告曾就租金向开发商主张权利，原告拒收房屋的理由已经被法院驳回，因此原告应承担逾期收房的后果。证据五、开庭笔录，证明原告诉讼系重复诉讼。证据六、2018年6月5日开庭笔录，证明原告存在重复主张，也证明了原告认同双方的委托经营管理协议至2017年8月31日终止。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据真实性认可，原告对被告提交证据真实性认可，对此本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和待证事实部分，在查明和本院认为部分论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月29日，原告周古明与案外人天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司开发的位于天津市滨海新区房屋一套，用途为商业，总价款为699966元。同日，原告（甲方/委托方）与被告（乙方/受托方）签订了《委托经营管理协议》，约定就原告购买的上述商铺的招商及经营管理事宜委托被告代办，该协议2.2款约定初始期限2014年9月1日至2017年8月31日止。2.1条款约定：协议委托期限由初始期限与延长期限共同构成，但如乙方按照本协议第2.2款约定未选择延长期限的，则委托期限与初始期限相同。3.4条款约定：如乙方依据本协议第2.2款的约定选择延长期限的，则乙方保证甲方在延长期限能取得固定的租金收入，该甲方固定的租金收入按每个延长年计算，分别是第一个延长年含税69997元，第二个延长年69997元。该协议3.3条款约定：甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发之商业区，前期市场培育需要投入大量的费用且存在巨大的招商风险，若甲方委托乙方对委托物业进行代理招商和经营管理，则乙方有能力在集中统一对委托物业进行代理招商管理的同时，将专业地进行市场培育以提升并促进该广场的整体商业氛围及市场繁荣。基于此理念，双方约定，在初始期限内，如委托物业开始对外出租并有租金产生的，则甲方同意乙方代甲方所收取租金，并在扣除代为缴纳的相应租赁税费后的金额，作为甲方支付给乙方在此期间的招商代理费，以补偿乙方在对委托物业进行招商管理及市场培育过程中所承担的风险及所投入的费用和支出，乙方应向甲方开具招商代理费发票，该代理费的税费由乙方自行承担。另查，原告曾于2018年4月起诉天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，请求法院判令天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司支付延期交房违约金10488元；提供房屋上下水、供电、暖气；支付延期交房造成周古明租金损失291,654.17元；支付文件复印费60元；判令宝龙公司支付违约金209989.8元并承担起诉费。天津市滨海新区人民法院经审理作出（2018）津0116民初24447号民事判决书，判决：一、被告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周古明逾期交付房屋违约金10488元；二、驳回原告周古明的其他诉讼请求。周古明不服上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终364号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2018）津0116民初24447号案件的开庭笔录载明原告陈述2017年12月被告告知因宝龙广场经营不善，无法按照经营管理协议支付租金。再查，被告提交的整改单载明在2018年3月29日进行的商铺交房过程中发现的问题，原告要求整改的事项。本院认为，原告与被告签订的《委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。该协议对初始期限约定明确，并且约定了在初始期限内，如委托物业开始对外出租并有租金产生的，则甲方同意乙方代甲方所收取租金，并在扣除代为缴纳的相应租赁税费后的金额，作为甲方支付给乙方在此期间的招商代理费，因此原告主张初始期间的租金缺乏依据，本院不予支持。根据此前生效判决查明事实部分载明以及协议中3.4条2.1条的约定，被告选择延长期限的，才按照约定根据实际收取租金数额的不同情况以69997元/年为基准向原告支付租金，结合本案，虽然原告不认可被告主张的已经通知原告终止委托经营管理协议，但根据被告提交的证据整改单以及原告在另案笔录中的陈述，可以证明被告向原告作出过无法延长期限支付租金的意思表示，并且已经对房屋进行了交接，可见被告作为乙方并未选择延长期限，按照合同约定，视为委托期限与初始期限相同，故原、被告双方的委托经营管理协议约定的期限已经届满，双方委托关系终止。综上，被告的抗辩理由本院予以采信，原告主张被告应按照69997元/年的标准支付2014年9月1日至2019年8月31日五年的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周古明的全部诉讼请求。案件受理费6550元（已预交3275元），由原告周古明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审 判 长  杨学秋审 判 员  卓丹红人民陪审员  李学良二〇一九年九月二十八日法官助理侯华北书记员刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。