文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10795、10797-10799、10801-10803、10807、10808、10814、10816、10818、10819、10821、10824、10825、10827、10828号原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码91440300769160222N。法定代表人赵世曾。委托代理人李婷婷、王静怡，广东联建律师事务所律师。各案被告王圣安等17人。（各案被告详细情况见附表）。各被告共同委托代理人刘子孺、杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告吴修余。上述原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司与各案被告等商品房预售合同纠纷案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李婷婷，被告委托代理人杨兵兵到庭参加了诉讼，被告吴修余经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与各案被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同约定，各案被告向原告购买位于深圳市龙华××民治街道××路北侧的“卓能雅苑”房地产（各案被告购买的具体房屋详见附表），各案被告签订合同之日起0日内支付购房总价30%，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向原告支付剩余价款，未按约定时间付款的，分别处理：1.逾期90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按总房款百分之十支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款，双方同意继续履行合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金。各案被告向原告支付了首期款后，余款迟延支付。原告认为，双方之间的买卖合同合法有效，应当按照合同约定全面履行。根据合同约定，各案被告应当在签订合同之日起60日内办理银行贷款并向原告支付剩余价款，各被告已经延期支付，构成违约，应当每日按该逾期应付款万分之四支付延期付款违约金。为维护自身合法权益，诉请法院判令：一、各案被告向原告支付延期付款违约金[延期付款违约金以各案被告逾期应付款为基数，按每日万分之四的标准从应付款期限届满之次日起起计算至实际全额支付应付款之日止]；二、各案被告承担各案诉讼费。被告王圣安等17人答辩称：一、被告不存在迟延付款的违约行为，银行审批或发放贷款迟延，被告不存在任何过错。被告均在合同网签前向原告足额支付购房定金和首期款，及时向原告指定的按揭贷款银行递交按揭贷款申请的全部资料，及时、全面地履行了买方的付款义务。按揭贷款银行是原告联系并指定，购房者申请贷款的资格最终由经办银行审核确定，故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手续后还需要经过按揭贷款银行的审核，亦明知银行何时审核通过、何时发放贷款均不属于买方所能预见或控制的事项。因此，根据常理，也基于公平原则，双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合同签订之日起60日内完成按揭贷款申请手续，而非要求买方承诺银行贷款在60日内发放给卖方。被告在签订买卖合同时就已及时、全面向按揭银行提交了申请资料，在此之后，按揭银行及员工均未向被告发送过任何补充提交资料的通知，被告亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功，被告不存在违约行为。原告也无证据证明被告存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为，故原告主张被告逾期付款构成违约的依据不足，应予驳回。二、原告在按揭贷款申请中有明确的配合义务，原告迟延履行递交贷款相关资料，违背了合同约定。合同第六条第一款第2项约定，买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应当在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需要由出卖人提供证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。第二十六条约定，开发商应于双方签订合同之日起15日内办理好《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案手续。合同附件五第三款约定，出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保。上述原告需要提交的相关证件资料概指：原告为被告的贷款申请提供阶段性担保，原告需要向按揭银行提供房地产项目额度材料，建立卓能雅苑项目按揭贷款额度，并在按揭银行的《个人房产抵押贷款合同》中担保人处盖章确认；单笔贷款放款需要原告提供备案后的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同原件及复印件等。前述额度资料、担保资料及单笔贷款资料等齐全后，按揭银行才能向原告收款账号发放被告的按揭贷款。三、迟延付款是原告迟延履行贷款配合义务造成，与被告无关。原告办理备案手续的时间远远超过合同约定的应备案时间，原告亦未按照合同第六条约定向按揭银行提供按揭贷款相关的证件资料。正是因为原告递交按揭贷款额度资料迟延、备案迟延、盖章不及时等综合因素，导致涉案房产按揭贷款发放迟延，这是原告的过错，相应后果应由原告自行承担。四、即使贷款迟延发放的原因归责于被告，原告明知贷款发放迟延，仍于2016年10月底向被告发出《入伙通知书》，是原告对自己权利的处分，视为对被告付款行为的认可和接受，且迟延放款情形未给原告造成实质不利影响，被告不需要承担违约责任。综上，原告的诉讼请求应被驳回。被告吴修余经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，各案被告作为买受人分别与作为出卖人的原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定各案被告购买原告开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧的“卓能雅苑”商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第六条约定，买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付购房总价款30%，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，双方采取买受人自行办理按揭贷款手续的方式办理按揭贷款，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第二十六条约定，出卖人应当于本合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记机关作备案登记。如出卖人未履行此义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。买受人有义务督促出卖人履行备案义务。合同附件五约定，买受人未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按总房款百分之十支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款，双方同意继续履行合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之四的违约金。上述合同签订后，各案被告依约支付了首期购房款，之后，各案被告向银行申请贷款支付剩余购房款，各案银行向原告支付剩余购房款（购房尾款数额、实际发放时间详见附表）。关于当事人需要向按揭银行提交哪些贷款资料和双方资料提交齐全的时间等问题，本院向相关银行发函查询。建设银行深圳景苑支行于2018年5月28日回函称，贷款申请人何时交齐贷款资料该行未作登记；该行贷款审批均按正常流程办理，不存在审批缓慢的问题；在贷款审批放款前，贷款申请人需给该行补足按揭贷款审批所需一切资料，同时雄伟公司还需在该行向业主发放按揭贷款前提供经登记机关备案的《房地产买卖合同》、保证书及个人贷款支付凭证（盖章），该行需在相关房产完成备案并收妥前述资料后方可为业主审批、发放按揭贷款，贷款申请人及雄伟公司资料提供齐全时间该行未作登记。建设银行深圳景苑支行又于2018年7月9日回函称，该行向各业主发放贷款前，雄伟公司需向该行提供项目额度申报材料以建立该项目按揭贷款额度，雄伟公司按要求交齐材料的具体日期，目前无可供查询的登记记录；该行向各业主发放单笔贷款前，需要雄伟公司提供与各业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同原件，雄伟公司作为担保人不需在该行与业主签订的个人房产抵押合同中盖章，仅需提供阶段性担保证书（即从借款合同生效之日起至办妥楼花抵押登记之日止，为各业主在该行的债务提供连带责任保证），以及在个人贷款支付凭证上盖章。建设银行深圳景苑支行（以下简称为按揭银行）又于2018年10月16日回函称，预售合同备案完成后由雄伟公司移交按揭银行完成备案（时间详见附表）；雄伟公司为购买卓能雅苑的业主提供担保，应在业主向按揭银行申请贷款后，将加盖公司印章的保证书交予按揭银行，但该公司盖章的具体日期按揭银行并不知悉，该项资料向按揭银行提交的时间为按揭银行向上级机构提交贷款资料之日（详见附表）的前一周左右；根据按揭银行业务要求，须在雄伟公司将备案后的预售合同交予按揭银行并提供保证书后，按揭银行向上级机构申请贷款审批，并在贷款审批通过后方可完成贷款发放，上级机构进行贷款审批期间，可能存在个别贷款申请人需要补充、整改资料的情形。按揭银行所附的列表显示，涉案各预售合同完成备案后，原告才将加盖公司印章的保证书交予按揭银行。另查，各被告申请追加按揭银行为第三人参加诉讼，本院认为案件的处理结果与按揭银行没有法律上的利害关系，故对各被告的申请不予准许。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、购房首付款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同、购房发票、收款收据、告知函、快递单、银行回函等证据以及庭审笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告与各案被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为合法有效，双方应当依约履行。各案的争议焦点为：各被告是否应对原告延迟收到剩余房款承担违约责任。根据双方合同第六条约定，原告应当在签订合同之日起3日内，向按揭银行提交备案合同及保证书。根据建设银行深圳景苑支行的复函，银行在收到原告移交的经备案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及已在保证人处签字盖章的借款合同后，一般会在一周左右内提交资料进入贷款审批发放环节，在原告未能提交证据证明其向按揭银行提交上述资料时间的情况下，本院采信按揭银行出具的复函，认定原告向按揭银行提交资料的时间为银行进入审批发放环节的7日前，综合原告实际收到剩余房款的时间，本院认定原告延迟收到剩余房款系其自身违约行为导致，其主张各被告承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告雄伟房地产开发（深圳）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费由原告负担，受理费各案原告均已预交（具体数额详见附表）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  毛 娜人民陪审员  夏樟秀人民陪审员  王斯武二〇一九年六月二十五日书 记 员  陈晓玲书 记 员  陈丽君            （2018）粤0306民初10795、10797-10799、10801-10803、10807、10808、10814、10816、10818、10819、10821、10824、10825、10827、10828号判决书附表                        序号              案号              被告              身份证号              房号              购房尾款（元）              合同签订时间              合同约定的购房尾款最晚支付时间              合同实际备案时间              雄伟公司提交材料时间              提交资料比合同约定延迟时间              提交贷款审批日期              购房款实际付清时间              付款比合同约定延迟时间              诉讼费（元）                  1              （2018）粤0306民初10795号              王圣安              440301199509278773              1栋A单元13B房              3000000              2016年1月10日              2016年3月10日              2016年3月11日                    2016年3月15日              62              2016年3月22日              2016年5月6日              57              1060                  2              （2018）粤0306民初10797号              柏艳              432924198204058529              1栋A单元10B房              2720000              2016年1月10日              2016年3月10日              2016年2月17日              2016年2月23日              41              2016年3月1日              2016年4月1日              22              249                  3              （2018）粤0306民初10798号              曹君              412827199204024817              2栋C单元12B房              3260000              2016年2月25日              2016年4月25日              2016年4月1日                    2016年4月11日              43              2016年4月18日              2016年6月1日              37              705                  4              （2018）粤0306民初10799号              吴修余              370404198311246858              1栋A单元11C房              2180000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月1日              2016年4月11日              45              2016年4月18日              2016年5月10日              17              78                  5              （2018）粤0306民初10801号              翟旭辉              432901198205023016              1栋A单元9D房              800000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月11日              2016年4月15日              49              2016年4月22日              2016年5月10日              17              50                  6              （2018）粤0306民初10802号              张浩              430702198307293037              2栋B单元7C房              2240000              2016年2月25日              2016年4月25日              2016年4月11日              2016年4月19日              51              2016年4月26日              2016年5月9日              14              50                  7              （2018）粤0306民初10803号              任亚娟              411302198803313768              4栋B单元6D房              2560000              2016年3月1日              2016年4月30日              2016年4月13日              2016年4月28日              55                    2016年5月5日              2016年5月16日              16              107                  8              （2018）粤0306民初10807号              谢应芝              530123197710253965              2栋B单元8D              2320000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年3月25日              2016年4月4日              38              2016年4月11日              2016年5月19日              26              252                  9              （2018）粤0306民初10808号              周艳              420321198410208043              1栋B单元8D              2230000              2016年1月10日              2016年3月10日              2016年2月17日              2016年2月23日              41              2016年3月1日              2016年4月1日              22              168                  10              （2018）粤0306民初10814号              刘贵斌              230119198106265715              1栋C单元6B              3280000              2016年2月25日              2016年4月25日              2016年4月13日              2016年5月9日              71              2016年5月16日              2016年5月19日              24              390                  11              （2018）粤0306民初10816号              刘科庆              430426198501248955              1栋C单元4A              3130000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月1日              2016年4月11日              45              2016年4月18日              2016年5月12日              19              270                  12              （2018）粤0306民初10818号              何春梅              510723197502035380              2栋B单元11A              3290000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月11日              2016年4月19日              53              2016年4月26日              2016年5月16日              23              368                  13              （2018）粤0306民初10819号              马莉              612401198108270169              2栋C单元6D              2280000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年3月30日              2016年5月12日              76              2016年5月19日              2016年5月25日              32              347                  14              （2018）粤0306民初10821号              时晓华              410802197701082518              1栋B单元9C              2180000              2016年1月10日              2016年3月10日              2016年3月11日              2016年3月15日              62              2016年3月22日              2016年4月15日              36              389                  15              （2018）粤0306民初10824号              周俊              421102198111120528              2栋B单元5A              3250000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月11日              2016年4月19日              53              2016年4月26日              2016年5月9日              16              190                  16              （2018）粤0306民初10825号              张涛              371326198709151633              1栋C单元15D              2230000              2016年1月10日              2016年3月10日              2016年3月14日              2016年3月15日              62              2016年3月22日              2016年4月20日              41              485.72                  17              （2018）粤0306民初10827号              闫伟              142621198004201517              4栋A单元7C              2440000              2016年2月23日              2016年4月23日              2016年4月11日              2016年4月19              53              2016年4月26日              2016年5月18              25              93                  18              （2018）粤0306民初10828号              罗军              654223197508281811              4栋B单元9C              3240000              2016年4月28日              2016年6月27日              2016年5月10日              2016年8月1日              92              2016年8月8日              2016年8月12日              46                    918