江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初3091号原告：施华兰，女，1976年9月5日出生，住射阳县。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。被告：江苏恒旭建设有限公司，住所地阜宁县沟墩镇工业集中区天一大道南。法定代表人：孙其亚，该公司执行董事兼经理。被告：曹恒领，男，1974年10月15日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：曹青连，女，1979年7月22日出生，汉族，居民，住阜宁县。上述三被告共同委托诉讼代理人：成永生，盐城市东城法律服务所法律工作者。原告施华兰与被告江苏恒旭建设有限公司（以下简称恒旭公司）、曹恒领、曹青连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告施华兰及其委托诉讼代理人姜烨，被告恒旭公司、曹恒领、曹青连的共同委托诉讼代理人成永生到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告施华兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年5月30日达成的关于阜宁县的房屋买卖协议；2.被告江苏恒旭建设有限公司返还原告购房款22.5万元、购房定金7.5万元合计30万元及利息约28222.92元（利息计算方法：以30万元为计息本金，自2017年5月30日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算，暂算到起诉之日计713天约28222.92元）；被告曹恒领承担连带清偿责任；3.被告恒旭公司双倍返还原告购房款定金的差额部分7.5万元（375000*20%*2-75000=75000);被告曹恒领承担连带清偿责任；4.被告曹恒领在抽逃出资2,988.84万元本息范围、被告曹青连在抽逃出资19.16万元本息范围对被告江苏恒旭建设有限公司在本案中承担的责任不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月30日，原、被告双方就原告购买位于阜宁县的房屋达成协议，主要内容约定：被告恒旭公司将位于阜宁县的房屋卖给原告，房屋按每平方3100元计算，总价款合计37.5万元，原告需付购房定金30万元给被告，房屋在两个月之后三个月内交付给原告，同时办理网签合同等相关手续，办理手续时原告一次性付清尾款和销售部的相关费用。被告承诺不能交付房屋、完善上述有关手续的，将向原告双倍返还定金。上述协议的内容，被告恒旭公司以收条的形式向原告出具并确认。协议达成后，原告按约定将购房定金共计30万元交付至被告恒旭公司指定的账户，但被告一直未按约定向原告交付房屋及办理网签等手续，原告多次与被告协商未果。原告认为，原、被告双方达成的案涉房屋的买卖协议，是双方当事人真实意思表示，除约定的定金数额超过了国家法律规定的标准，其他内容不违反法律的强制性规定，为合法有效的协议，依法受法律保护，各方当事人应当按照约定的内容履行权利和义务。现被告一直拒绝履行交房及办理网签手续等义务，致原告的合同目的不能实现，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告恒旭公司辩称，恒旭公司的确于2017年5月30日委托曹恒领和原告洽谈过文晟华庭23号楼705室房屋销售，但事后得知，文晟华庭整个小区的土地使用权被亭湖法院查封，由于土地查封及于地上附着物，因而705室房屋不能销售，更不能向原告交付。目前，恒旭公司正在和开发商协商解决。被告曹恒领、曹青连辩称，曹恒领不是恒旭公司的法定代表人，也不担任恒旭公司的其他职务，法定代表人是孙其亚，职务是执行董事兼总经理。曹恒领受委托洽谈房屋销售，其权利义务应担由恒旭公司享有和承担，曹恒领和曹青连曾经是恒旭公司的初始股东，已经履行了出资义务，该公司在设立时即购买了土地、兴建了六万多平方米的厂房，均是由出资为主要资金购买和建设，根本不存在抽逃出资的情形。另外，曹恒领和曹青连于2015年在阜宁县民政局登记离婚，双方不再有经济往来，曹青连也不参与恒旭公司的管理和生产经营。三被告共同辩称，曹恒领的所谓收条不能作为有效的房屋买卖合同，文晟华庭的房屋开发商为盐城弘益置业公司（法定代表人为崔大林），曹恒领和恒旭公司无权直接和购房人签订房屋买卖合同。其次，该小区的房屋因土地被查封，房屋买卖违背了法律强制性规定，不具备法律效力。另外，恒旭公司和曹恒领未收到定金75000元，仅收到预付房款30万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告施华兰欲购买位于阜宁县房屋，2017年5月30日，被告恒旭建设公司、曹恒领向原告施华兰出具一份收条，载明：“现收到文晟华庭23#楼705室房款叁拾万元整，此房单价为3100元每平方，合计叁拾柒万伍仟元整，此房定于两个月后三个月内交给业主施华兰，办理网签合同等手续，办理手续时业主一次性付尾款和销售部的相关费用，如果到时不能将此手续完善本人承诺将退还原定金的双倍房款。此定金付给戴广利。据曹恒领2017.5.30”，被告恒旭公司在该收条中加盖章印。2017年5月31日、2017年6月22日，原告施华兰通过其个人中国银行账户分别向戴广利个人银行账户转账汇款200000元、100000元。庭审中，被告认可戴广利是替被告恒旭公司做安装工程的施工人，戴广利是被告恒旭公司指定的收款人。2019年5月1日，被告曹恒领向原告施华兰出具一份承诺书，载明：“现因原施华兰所定的文晟华庭23#705室已预交定金叁拾万元正，现因特殊情况不能将原705室办理手续给施华兰，经双方商定，现将文晟华庭23#805室调置给施华兰。本人向施华兰承诺于2019年6月30日前办理网签手续给施华兰，如果到期不能办理网签手续则按照原收据赔偿房款陆拾万元整。据：曹恒领2019.5.1”，案外人戴广利作为见证人在该承诺书中签名,但亦未实际履行。本案在审理过程中，根据原告施华兰的申请，本院依法查封了被告曹恒领、曹青连名下的位于阜宁县文晟华庭第1幢第1层S101号房屋。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。一、关于原、被告双方之间的合同是否应当解除的问题。本案中，原告施华兰欲购买位于阜宁县房屋，虽与被告恒旭公司未签订书面房屋买卖合同，但根据原告施华兰提交的被告恒旭公司和曹恒领出具的收条可以看出，双方对房屋的位置、单价、总价、交房时间、违约责任等均作了约定，是双方真实意思表示，对案涉房屋买卖达成合意，且原告施华兰按照被告的指示支付了购房款30万元，被告予以接受，因此原告施华兰与被告恒旭公司之间房屋买卖合同关系已成立并生效，本院依法予以确认。双方在合同中明确约定了交房时间，直至本案开庭审理结束后另行给予双方自行协商解决期限届满前，被告恒旭公司仍未能向原告施华兰交付案涉约定购买的房屋，亦未按事后承诺交付调置房屋，被告的行为已明示无法履行合同义务，故对原告施华兰要求解除双方之间存在的房屋买卖合同关系，本院予以支持。关于定金数额和是否应当双倍返还的问题。本案中，2017年5月30日，被告恒旭公司和曹恒领向原告施华兰出具的收条中载明了“……如果到时不能将此手续完善本人承诺将退还原定金的双倍房款”，表明了双方约定了定金，案涉房屋总价为37.5万元，原告施华兰共给付了30万元购房款，根据定金支付不超过主合同标的额的20%的原则，该30万元中7.5万元应为定金，剩余22.5万元为购房款，现原告施华兰要求被告对定金7.5万元双倍返还和购房款22.5万元合计30万元诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。关于利息问题，被告恒旭公司出具收条的时间为2017年5月30日，原告施华兰实际交付房款的时间为2017年5月31日、2017年6月22日，被告收到房款后未按约交付房屋，应当向原告施华兰支付资金占用利息，对原告施华兰要求被告支付利息的时间，本院依法调整为自2017年6月22日起。被告未按约交付房屋，根据法律规定，应当双倍返还收取的定金，故对原告施华兰要求被告恒旭公司返还定金7.5万元双倍的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告曹恒领是否应当承担责任的问题。2019年5月1日，被告曹恒领作为个人向原告施华兰作出承诺“本人向施华兰承诺于2019年6月30日前办理网签手续给施华兰，如果到期不能办理网签手续则按照原收据赔偿房款陆拾万元整”，该承诺表明曹恒领自愿介入原告施华兰与被告恒旭公司之间的债权债务关系，是以保证房屋买卖合同能够履行为目的而加入，因此被告曹恒领因加入该房屋买卖合同关系而成为了义务人之一，应当对债权人即原告施华兰就债务与债务人即被告恒旭公司承担连带清偿责任，故对原告施华兰要求被告曹恒领对恒旭公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于被告曹恒领和曹青连是否应当在抽逃出资范围内对被告江苏恒旭建设有限公司在本案中承担的责任不能清偿的部分承担补充赔偿责任的问题。本院认为，股东抽逃公司资产，导致公司履约能力不足的，应当在抽逃公司资产范围内对公司债务承担连带清偿责任。本案中，原告施华兰并未提交证据证明被告曹恒领和曹青连对恒旭公司抽逃出资，亦未举证证明被告恒旭公司对本案中应承担的责任已无力清偿，故对原告施华兰的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百十一五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：解除原告施华兰与被告江苏恒旭建设有限公司于2017年5月30日达成的房屋买卖协议；被告江苏恒旭建设有限公司偿还原告施华兰购房款225000元及利息（利息计算方法：以225000元为本金，自2017年6月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；被告江苏恒旭建设有限公司双倍返还原告施华兰购房款定金150000元（75000元*2）；限于本判决生效后十日内履行完毕；被告曹恒领对上述还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告施华兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4237元，减半收取计2119元，保全费2520元，合计4639元，由被告江苏恒旭建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  徐寿海二〇一九年八月十三日书记员  吴君辉