江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4175号 原告：侯向东，男，1968年1月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张之利，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武军婷，江苏君劭律师事务所律师。 被告：侯文焕，男，1945年11月10日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丰光，江苏圆点律师事务所律师。 原告侯向东与被告侯文焕合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯向东的委托诉讼代理人张之利、武军婷、被告委托诉讼代理人赵明浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付拆迁补偿利益947390元（T4-193拆迁所得位于彭祖大道南住宅小区003-01-0903室房屋折价716146元，现金补偿款231244元）。本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：原被告系父子关系，同为徐州市云龙区村民。2007年被告旧房改造，因其无能力建新房，特请求原告给予帮助，双方于同年11月12日签署协议书一份，约定原被告共同在被告宅基地上建房，其中被告出资3万元，剩余为原告出资。同时约定，如共建房屋拆迁，原告应给付被告135平方米拆迁利益（如果分房，原告应该在所分房屋中给被告孙子侯亮一套），另在给付地皮款3万元。2019年3月，原被告共建房屋被云龙区政府纳入拆迁范围，因土地使用证上登记在被告明细，被告在未经原告同意的情况下与云龙区翠屏山街道办事处签订拆迁补偿协议，拟将共建房屋因拆迁可分得的两套房屋登记在自己名下，并将拆迁补偿款占为己有。原告多次要求被告按照协议书给付拆迁利益，但被告以各种理由拒绝。原告认为，原被告签订的协议书合法有效。被告独占拆迁利益的行为侵害了作为共建人的原告的权益。为此特诉诸法院，望判如所请。 被告辩称：原告的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。1、原被告签订的《协议书》违反相关法律规定，为无效合同，原告无权享有相应的拆迁利益。2、纵然协议书有效，鉴于双方的约定仅仅针对房屋部分拆迁补偿，基于宅基地使用权的人身依附性及福利性的特性，专属于被告的拆迁利益部分（比如宅基地补偿、搬迁奖励面积以及过渡费等补偿），不属于协议约定分割范围。3、根据协议约定，被告最低享有135平方米的房屋、地皮款三万元，侯亮也享有一套房子。4、拆迁所得房屋尚未建成，标的物并不够清晰明确，对于这种房屋法院也无法进行分割；5、尊老敬老是中华民族的传统美德，被告系宅基地的所有权人，当然享有相应的拆迁利益。而拆迁利益与拆迁政策并无关系，应当根据协议给被告房屋135平方米、拆迁款再加三万元，这是给被告的最低的住房和生活保障。综上，在协议约定不明的情况下，应考虑到本案的特殊性，以及国家对于老年人权益保护的法律规定和政策。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下： 2007年11月12日，原、被告及中保人侯某,4签订《协议书》一份，内容为：关于侯文焕建房问题与儿子侯全东达成一些协议：一、侯文焕现在无能力建房，决定与儿子同建，父亲付出约叁万元，再加门窗数。（约计30000元）。二，如拆迁侯全东应给侯文焕壹佰叁伍平方（注：如分房应给侯亮房子一套），另再给拆迁款再加给叁万元地皮款（房子计135平方米，计30000元）。 2019年7月11日，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）与被征收人（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号T4-193）一份，该协议载明：被征收人侯文焕，房屋坐落云龙区，建筑面积193.02㎡，用地面积137.87㎡，补偿方式为产权调换，乙方选择的产权调换房屋为翠屏山地块住宅小区E01幢01单元0303室95.83㎡；2、彭祖大道南住宅小区003幢01单元0903室113.35㎡。甲方提供的产权调换房屋总价款1312209元，乙方补偿总款1573453元，差价款261244元。 征收编号为T4-193的定销商品房产权调换备案表载明：产权调换房款核算E01幢01单元0303室、建筑面积95.83㎡，房价95.83㎡*6220元/㎡=596063元。房号003幢01单元0903室，建筑面积113.35㎡，房价为97.19㎡*6040元/㎡+16.16㎡*7990元/㎡=716146元。房屋征收补偿变现表载明：被征收人侯文焕结算总额为261244元。 住宅房屋征收补偿核算表载明案涉房屋补偿总额为1573453元，其中房屋补偿1109865元（193.02㎡*5750元/㎡），附属物补偿61997元，搬迁、过渡、奖励等费用401591元。 关于协议书，原告陈述签订协议时尚未拆迁，预期的拆迁比例是1:1，一层135平方米，所以给被告135平方米等于是整体价值的三分之一，与原被告出资比例基本相符。为证明其主张，原告提供了到庭证人侯某,4（即协议书中保人）的证言：协议是我写的。盖房子时被告没有钱，问原告能出钱吗，说拆迁后房子得给侯亮留一套，再给他留点钱装潢或结婚用，双方都同意，被告盖房子出了30000元，说到时候把30000元还给他，剩下的给原告，“房子计135平一套，计30000元”的意思是给完135平的房子后再给30000元投资钱。当时以为拆一赔一，但现在是宅基地面积*1.4，合法面积193平方。 被告不认可原告关于三分之一拆迁利益的陈述，认为在协议合法有效的情况下，被告有权按照协议约定获取135平方的拆迁利益、30000元的地皮款及拆迁款。 原被告均认可双方合作建造房屋面积同宅基地面积大小，共三层。 本院认为，本案的争议焦点为：1、合作建房协议是否有效；2、拆迁利益如何分配？ 一、关于合作建房协议的效力问题。涉案合资建房协议为无效合同，理由为：原被告虽然均为该农村集体经济组织成员，但双方合作建房并未依法取得规划、建设等施工许可手续，原、被告擅自建房的行为违反了有关房屋建设、规划审批流程管理规定。根据合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。故涉案合资建房协议无效。 二、关于案涉合同无效的法律后果处理问题。合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对签订无效的合资建房协议均有过错，双方过错程度相当。原告投入的资金物化为翻建后的房屋，该房屋被征迁拆除后，其财产形态转化表现为征迁补偿收益折款。 关于拆迁利益的分配问题。虽然原被告签订的《协议书》约定中有“房子计135平方米、再给拆迁款、30000元地皮款”的内容，但结合已查明事实，协议书签订时双方对于预期拆迁利益仅有概括模糊的认知，故而协议书约定的内容亦不够明确具体。在此情况下，如简单进行文义解释，会引致合同所保障的权利义务失衡。综合考虑原被告签订的协议书、双方建房的出资情况、现有拆迁政策等因素，结合缔约真意，本院酌定案涉房屋拆迁利益按50%的比例分配，即原告理应获得的拆迁利益为786726.5元（1573453元*50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第六十二条之规定，判决如下： 一、被告侯文焕于本判决生效之日起十日内给付原告侯向东征收补偿收益折款786726.5元； 二、驳回原告侯向东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12155元、公告费1770元，由被告侯文焕11558由原告侯向东负担2367元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  王思得 人民陪审员  王延凤 二〇二〇年一月六日 书 记 员  宋神保