广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3696号原告（反诉被告）：英德市英城维尔衣柜定制厂，地址：英德市英城城西村委会。经营者：王永可。委托代理人：王丹，广东相映红律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾祥可，男，1955年11月4日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，委托代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。委托代理人：吴燕平，广东海印律师事务所律师。原告英德市英城维尔衣柜定制厂（简称维尔衣柜定制厂）诉被告曾祥可房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告曾祥可提出反诉。原告维尔衣柜定制厂的经营者王永可及其委托代理人王丹、被告曾祥可及委托代理人吴燕平到庭参加诉讼。本院依法进行审理，本案现已审理终结。原告维尔衣柜定制厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告之间的租赁合同无效；2、请求法院判决被告赔偿原告各项损失共计人民币168141元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经营者因投资兴办衣柜厂需要门面及仓库，因此于2018年1月6日，双方签订了《万泰建材城门面、仓库租赁合同》，约定租赁被告位于浈阳三路西侧、万泰建材城内门面B区从左到右5-6间，租期4年，租赁押金6500元，租金每月6500元。2019年上半年，原告为提升店面形象，出资对租赁的仓库进行了装修并取得工商登记进行经营。2019年4月，原告突然收到政府的告知，被告出租的仓库属于违法建筑，要求原告限期搬离，并实施停水停电、强制拆除等强制措施。接到通知后原告遂搬离了仓库。由于原告是经营定制家具厂，装修投资极大，被告的行为给原告带来了如下损失：原告支付给被告的押金6500元，搬离厂房及装修新铺面与仓库时（误工期为1个月）员工的基本工资30000元、装修期间租金6500元，电话搬迁费100元，鉴定费2600元，原告搬迁费及装修工程、定制物品损失共计122441元，上述损失共计168141元。原告认为由于被告的原因导致合同无效，理应负担全部责任，因此根据《民事诉讼法》第108条、《合同法》第207条的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告曾祥可答辩称：原告诉称案涉建筑为非法建筑物与事实不符，答辩人已就政府的行为已提起了行政诉讼，目前尚无司法结论；定金系原告保证离场时完好交付租赁物给被告的担保金，现原告擅自离场，未履行完好交付义务，定金退还条件未成就；原告擅自离场，应依照合同约定继续支付租金及水电费。关于员工误工费30000元，与本案无关，与本案不是同一个法律关系，且案涉费用的权利人属于员工，原告无权主张；关于搬迁费及装修工程、定制物品损失122441元，该损失应该由原告自行承担，承租人将房屋出租给出租人作仓库使用，在租赁期内应保持场地原样的合同约定，在未经出租人同意的情况下，承租人擅自进行装修，该费用由其自行负担。综上，被答辩人提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原告维尔衣柜定制厂在举证期限内向本院提供如下证据：一、企业公示信息系统；二、租赁合同；三、定金收条；四、通知；五、相片；六、租赁合同及收据；七、员工工资单及身份证复印件；八、移机单及发票；九、相片一张；十、评估报告书；十一、评估费发票一张。被告曾祥可提出如下反诉请求：1、由反诉被告维尔衣柜定制厂支付自2019年4月21日起按月6500元标准计算的租金至起诉之日止；2、由反诉被告维尔衣柜定制厂支付拖欠的2019年3月22日至6月4日的水电费1500元。曾祥可主张的事实与理由：反诉原告已依约向反诉被告交付了租赁物，其擅自搬离，故应承担继续履行的义务。维尔衣柜定制厂针对反诉辩称，根据民诉法属于个体户的应以个体户的名称提起相关诉讼；根据相关规定，租赁超过期限的租赁物属于合同无效，因此反诉人主张的租金以及水电没有依据应该予以驳回。反诉原告曾祥可在举证期限内向本院提供如下证据：一、《万泰建材城门面、仓库租赁合同》；二、企业机读档案登记资料、规划选址意见、临时建设工程规划许可证；三、英规拆字[2019]4号《限期拆除违法建筑决定书》、行政起诉状、清远市清新区人民法院《受理行政案件通知书》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月6日，原告维尔衣柜定制厂的经营者王永可与被告曾祥可签订了《万泰建材城门面、仓库租赁合同》，合同约定：甲方（被告）出租给乙方（原告经营者）门面位于英德市英城镇××区浈××路西侧、××建材城内门面××区从左到右第5-6间；租期4年，自2018年元月21日起至2022年元月20日止；门面仓库作为建材仓库之用；租金及支付方式：B区门面仓库按每月6500元计算租金；乙方必须向甲方交足一个月租金作为本次租赁的订金；违约责任处理规定：1、甲方不按合同约定租期的，应赔付乙方订金一倍，并支付3个月租金；2、乙方租期不满的应支付一年租金，订金归甲方，不按时交租每天违约金20‰……5、甲方交给乙方使用后，本场地应保持原样，如要改变应和甲方协商，管理和维护乙方全部负责……合同签订后，原告经营者王永可支付了定金6500元给被告，被告于2018年1月6日具结《收据》：今收到王永可交纳门面定金（从2018年元月21日至2022年元月20日）6500元。原告经营者王永可遂对案涉场地进行装修，并注册登记开设英德市英城维尔衣柜定制厂进行运营。2019年3月26日，英德市城市管理和综合执法局以英规拆字﹝2019﹞4号《限期拆除违法建筑决定书》认定被告在英德市建材公司（原浈阳三路西侧石米厂）搭建临时厂房属违法建筑，限令被告于2019年4月7日前自行拆除。同年4月17日，上述行政机关通知原告等相关经营户参加拆除违章建筑协调会，原告在接到通知后遂搬离原址，将经营场址搬迁到英德市英城街道城西社区康屋新村碧桂路4号继续经营。期间，原告经营者委托广州市华盟价格事务所有限公司对其搬迁损失进行评估。2019年7月15日，原告以被告向原告出租违章建筑导致原告装修、搬迁、误工等损失为由向法院提起诉讼，要求确认案涉合同无效；判决被告向其赔偿损失共168141元。诉讼中，原、被告确认：案涉门面仓库B区包含案涉国有土地使用证附图最上端标注的C部分；原告搬迁日期为2019年4月间；案涉门面仓库已经被全部拆除；被告确认2019年4月20日前的案涉租金已经交清；被告认为上述该价格是原告自行委托广州市华盟价格事务所有限公司评估，对该结果评估结论不予认可。另查明，一、2006年4月3日，被告与向英德市建筑材料公司签订《土地使用权转让合同》约定：甲方（英德市建筑材料公司）自愿将位于英德市英城镇××区浈××路西侧（石米厂），国有土地使用证号：英国用（英德县）字第06652／18223200374号的土地4186平方米工业用地转让乙方（被告）含部分建筑物……二、2006年6月26日，英德市规划市政局颁发编号﹝2006﹞012临时建设工程规划许可证显示：建设单位市万泰建筑材料有限公司；建设项目名称临时厂房；设置位置浈阳三路西侧（原石米厂）；设置规模215㎡；有效期2006年6月26日至2008年6月26日。三、2019年2月1日，英德市市场监督管理局出具的企业机读档案登记资料显示：企业目前状态：吊销；企业名称：英德市万泰建筑材料有限公司；住所：英德市英城浈阳三路西侧（原石米厂）；法定代表人：曾祥可；核准日期：2013年7月10日；成立日期：2011年1月17日。四、2019年6月5日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估（清远）[2019]054号《价格评估结论书》确认：装修工程的价格108973元；购置物品价格3213元；搬迁费用价格14400元；衣柜厂搬迁损失=衣柜定制厂装修工程费用+购置物品价格+衣柜定制厂搬迁费用价格；价格评估结论：英德市英城维尔衣柜定制厂搬迁损失为126586元；原告为此支付价格评估费2600元。五、2019年6月29日，英德市人民政府作出英府复决[2019]13号行政复议决定书，维持被申请人作出的《限期拆除违法建筑决定书》（英规拆字﹝2019﹞4号）；六、被告于2019年6月29日向清远市清新区人民法院提起行政诉讼。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：被告虽然持有登记为英德市建筑材料公司包括案涉租赁门面、仓库范围内的国有土地使用权证，但没有办理权利人变更登记手续；被告虽然是英德市万泰建筑材料有限公司的法定代表人，并持有临时厂房的临时建设工程规划许可证，但该许可证并不包括在案涉租赁门面、仓库范围内，况且该许可证早已超过有效期；被告将没有产权证明及相关临时建筑物规划许可证的案涉建筑物租赁给原告，根据相关法律规定，案涉租赁合同为无效合同，被告应承担相应的民事责任；根据合同法第五十八条的规定，被告理应返还原告交付的押金（定金）6500元。原告经营者作为具有完全民事行为能力人，在订立案涉租赁合同前，应核实被告对案涉租赁门面、仓库是否具有所有权或使用权；原告由于疏忽大意而导致缔约过失亦应承担相应的民事责任；本院根据上述情况酌定原、被告承担同等过错责任。关于原告主体问题。虽然案涉合同是原告经营者签订，但是该租赁建筑物一直是以原告的名义使用，原告作为个体工商户，以其字号参加诉讼符合法律规定，并无不妥之处；关于赔偿案涉装修损失问题。本案中，被告承租案涉门面仓库后，未经被告同意擅自进行装修，因此造成的损失概由其自行承担；关于赔偿员工工资问题，装修期租金问题。原告对此提供的证据不能形成完整的证据链条以证明其主张，根据谁主张谁举证的诉讼原则，应承担举证不能的法律后果；关于搬迁损失、定制物品损失问题。原告的搬迁是基于政府的行政强制拆除案涉建筑物所致，其搬迁行为必然会产生相关的搬迁费损失，由于案涉现场已经消失，相关的搬迁项目及费用以评估机构确认的结论作参考标准。关于案涉《价格评估结论书》的效力问题。广州市华盟价格事务所有限公司是广东法院司法委托专业机构名册范围内具有资质的评估机构，虽然属于一方当事人自行委托，但是，对其根据当时的情况作出客观评估结论，本院予以采信。原告在政府通知的期限内自行搬离案涉场地，未再占有被告的建筑物，其不再承担建筑物的占用费。综上所述，原告请求被告退还租赁押金6500元及赔偿搬迁损失、定制物品损失、价格评估费理据充分且符合法律规定，本院依法予以支持，该损失金额以上述价格评估结论确认金额50%计算，即被告承担购置物品3213元+搬迁费用14400元+价格评估费2600元÷2=10106.5元；原告请求被告赔偿装修费用及员工工资等缺乏理据，本院依法不予支持；被告抗辩原告主体不适格无理，本院依法不予采纳；被告反诉请求原告支付后续租金及水电费缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告英德市英城维尔衣柜定制厂经营者与被告曾祥可于2018年1月6日签订的《万泰建材城门面、仓库租赁合同》无效；二、限被告曾祥可在本判决发生法律效力之日起三日返还原告押金（定金）6500元及赔偿损失10106.5元；三、驳回原告英德市英城维尔衣柜定制厂的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾祥可的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1831.41元，保全费1360.7元，由原告英德市英城维尔衣柜定制厂负担1779.41元，被告曾祥可承担1412.7元；反诉受理费462.5元，由被告曾祥可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇一九年十月十二日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，可能造成不便。