中华人民共和国 广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂民终637号 上诉人(一审被告)：广西金旺角投资置业有限责任公司。住所地：中华人民共和国广西壮族自治区南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林，该公司总经理。 上诉人(一审被告)：广西富乐华房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国广西壮族自治区防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 上诉人（一审被告）：广西三润投资发展有限公司。住所地：中华人民共和国广西壮族自治区北流市北流镇陵宁路0107号。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：胡应杰，广西海狮律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）:水口万里（外文名字MIZUGUCHIMARI），女，1993年12月24日出生，日本国籍人，住日本。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 上诉人广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）因与被上诉人水口万里商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国防城港市中级人民法院作出的(2017)桂06民初23号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人金旺角公司、富乐华公司、三润公司共同的委托诉讼代理人黄靖、胡应杰，被上诉人水口万里的委托诉讼代理人李忠臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金旺角公司、富乐华公司和三润公司上诉请求：一、撤销防城港市中级人民法院(2017)桂06民初23号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人能否继续履行合同以实现合同目的的认定事实错误。首先，一审判决没有全面考虑导致本案《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）解除的根本原因是作为买受人的被上诉人没有按合同约定履行签订商品房买卖合同及支付购房款造成，而在事后主观臆断强加给上诉人所谓未履行告知义务。双方签订《合作建房合同书》后，被上诉人因为当时房地产市场低迷的原因为规避履行合同义务而提出退房要求，在上诉人明确拒绝被上诉人无理退房要求后，上诉人于2016年6月向被上诉人发出签订商品房买卖合同通知书，被上诉人拒绝履行签订商品房合同及支付购房款，根据双方签订《合作建房合同书》第八条第2项约定“买受人拒绝签订商品房买卖合同，如违约，已交购房款作为违约金支付给出卖人，合同自动解除”，上诉人已于2016年8月9日向被上诉人发出解除合同通知书，明确合同解除，已付购房款作为违约金无需退还，至此，双方已经解除合同并按合同对违约金处理完毕。其次，双方解除合同后，被上诉人明知其违约，企图利用外国人身份向我国房屋行政主管部门投诉，以外国人不能办理房产证为由，向自治区主席信箱投诉，再转交到防城港市住房保障和房产管理局作书面答复，答复明确告知被上诉人，作为外国人购买商品房可以办理房产证。被上诉人的投诉没有得逞，又于2017年4月以中国相关政策针对外国人在中国境内限制购房、限制贷款作为理由向法院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款和利息。其所称限制贷款，被上诉人起诉前并没有提出该项要求，是事后为规避合同义务寻找的说辞之一，双方在合同第七条第二项第2点明确约定，买受人因政策等原因不能获得按揭贷款的，在7天内一次性付清余款。最后，一审法院没有根据国家经济发展与时俱进更新政策和法律的时效性，主观错误判断《防城港市人民政府印发的通知》的法律实践效力，擅自主观增加所谓的“境外个人没有在境内工作、学习时间超过一年，所购商品房用途为非自用、非自主”的硬性要求，未依职权向当地房产行政主管部门核实的情况下，推断外国人不能办理商品房预售合同备案和房屋产权登记。《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》颁布后，又于2015年8月27日公布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》已作出相应调整“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”，而防城港市没有外国人限购的情形，可以办理合同备案和房产证。二、一审法院适用法律明显错误。本案导致合同解除的原因是被上诉人没有按约履行合同义务，应当按合同约定承担违约责任。上诉人并不存在一审法院认定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，一审判决以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十二条作为判决依据明显错误。三、判决结果明显不当。双方合同已经明确相应的权利义务，对于被上诉人拒绝签订正式《商品房买卖合同》及支付剩余购房款的违约行为，上诉人已尽通知义务，有权将已付购房款544910元作为违约金并解除合同。一审法院在确认双方解除合同的前提下，又擅自推定上诉人没有“向被上诉人明确告知”是错误的。其次，一审判决返还已付房款的利息缺乏依据。将已付房款作为违约金是双方自愿约定，不存在计算利息的基础。一审判决认定被上诉人应承担20%的过错责任，但仅体现在上诉人支付利息上减少20%，而不是返还已付房款的20%，明显存在不当。最后，一审法院拖延判决，为配合被上诉人延期搜寻有利证据，明显偏袒被上诉人，增加上诉人的额外损失。 被上诉人水口万里答辩称，本案履行合同的基础是被上诉人是否具备在中国境内购买非自住商品房的资格，现有的部门规章已经明确境外个人在中国境内购买商品房的条件，而被上诉人并不具备该条件，防城港市公布的购房政策不能与部门规章规范性文件冲突，因此，一审法院据此认定被上诉人的合同目的无法实现，判决上诉人返还购房款及利息是正确的。其次，本案合同约定的违约金奇高，不符合法律规定，也不符合公平原则。根据合同法及解释的相关规定，违约金应以实际损失计算，而本案约定将已付房款即总房款的百分之五十作为违约金过分高于法律规定，且被上诉人退出案涉房屋，按照防城港房地产上升行情，上诉人将该房屋再次交易也不会发生减损。 水口万里向一审法院提出诉讼请求：一、解除原告水口万里与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》；二、金旺角公司、富乐华公司及三润公司连带返还原告已付购房款544910元和支付利息（利息按银行同期贷款利率计算，计至债务清偿之日止。其中以50000元为基数的部分从2012年11月23日起暂计至2017年4月12日为12394元，以494910元为基数的部分从2013年2月22日起暂计至2017年4月12日为114983元，暂合计127377元）；三、金旺角公司、富乐华公司、三润公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定以下事实： 2012年10月19日，水口万里作为乙方、金旺角公司作为甲方签订了一份《职工市场合作建房合同书》（编号:5-1-516），内容包含：1、乙方在对甲方与富乐华公司于2010年11月23日签订的《合作建房协议》充分了解的情况下，与甲方就广西防城港市中央商务区项目V号（5#）地块用于职工市场合作建房达成协议。2、本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。3、合作建房位于广西防城港市中央商务区项目V号（5#）地块，该合作建房的用途为商务金融办公，建筑层数地上28层，地下1-2层，房号为1栋5层16房，建筑面积239.52平方米，单价为4550元/平方米，总金额1089816元，4、合同第七条乙方的付款方式及期限约定：乙方分两次交付合作建房款，签订本合同当日交清首付款5万元，签订本合同之日起60天内交清至合同总房款的50%，即544908元（含首付款），余款乙方选择向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付）。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款。5、合同第八条乙方违约责任第2款约定：乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如违约的，已交房款作为按违约金支付给甲方，本合同自动解除。6、合同第九条交付期限及交付条件约定：建筑物业为30层的楼栋在2015年6月30日前交付，该合作建房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收；在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。7、合同第十条开发商逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权退房。但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不作明确表示的，视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 合作建房合同书首页说明部分第1点载明：本合同为参考文本。签约之前，甲乙双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商；第7点载明：乙方在签订本《建房合同书》前，已经充分了解金旺角公司（甲方）是富乐华公司（本项目开发企业）的股东，甲方有权对防城港中央商务区（CBD）（5#地块）进行市场运作的实际开发权、处置权、收益权。 原告先后于2012年11月23日、2013年2月22日向金旺角公司缴纳1-516号房的定金5万元、首期款494910元。 2016年6月5日，富乐华公司通过圆通速递向原告发出《签订商品房买卖合同通知书》，要求原告于7日内到富乐华公司换签《商品房买卖合同》，逾期则按合同约定承担相应的违约责任。该快递于2016年6月7日由圆通速递上海市国际部公司收入后向原告送达。2016年8月9日，富乐华公司、三润公司共同向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除与其签订的《职工市场合作建房合同书》，并按合同约定，将原告已交纳的购房款作为违约金，不予退还。该快递于2016年6月12日由圆通速递上海市国际部公司收入后向原告送达。 另查明，涉案商品房项目的开发商为富乐华公司，在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》。2016年1月6日，富乐华公司、金旺角公司、三润公司共同签订《关于防城港市中央商务区（CBD）五、六号地块开发权利的说明》，载明：防城港市中央商务区（CBD）五、六号地块由富乐华的法人股东金旺角实业发展集团有限公司全权负责经营开发等事项，并独立核算、自负盈亏；金旺角实业发展集团有限公司授权三润公司全权负责五、六号地块项目的一切开发、建设、经营和管理等权力，且独立核算、自负盈亏。 2016年11月，防城港市住房保障和房产管理局向原告作出《关于水口万里反映富乐华公司违规销售等信访事项的答复》中称：《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》载明：“取消境外机构、境外个人、港澳台居民和华侨购房限制，不再对套数、面积、用途上进行限购，在购房方面给予享受本地居民同等待遇。” 原告系日本人，没有证据表明原告在签订涉案《合作建房合同书》后至本案起诉时，已在中华人民共和国境内工作、学习时间超过一年。双方当事人均一致选择适用中华人民共和国法律。 一审法院认为，一、关于本案的法律适用问题。由于原告系日本人，故本案系涉外民事纠纷，应先确定准据法的适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人均一致选择适用中华人民共和国法律，故本案应当适用中华人民共和国法律。 二、关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金旺角公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订涉案《合作建房合同书》，但在本案起诉前已经取得，且《合作建房合同书》是合同双方的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。 三、关于原告能否继续履行合同以实现其合同目的的问题。原告主张其系境外人员，不具备在中华人民共和国境内购买商品房的资格，其合同目的无法实现。被告则主张《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》中，已取消境外机构、境外个人、港澳台居民和华侨购房限制，不再对套数、面积、用途上进行限购，在购房方面给予享受本地居民同等待遇，原告具备在防城港市购房的资格，其合同目的能够实现。一审法院认为，《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）第三部分严格境外机构和个人购房管理第（十）条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。”《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）第一条规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。”第二条规定：“各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。”从上述部门规章规定可知，在中华人民共和国境内工作、学习时间超过一年的境外个人在我国境内只能购买一套用于自住的住房，不得购买非自用、非自住商品房。本案中，原告是境外个人，没有证据表明原告在签订涉案《合作建房合同书》后至本案起诉时，已在中华人民共和国境内工作、学习时间超过一年，故原告并不具备在境内购买用于自住商品房的资格。且合同约定原告所购涉案商品房的用途为商务金融办公，并非用于自住，购房用途亦不符合上述规定。故原告所购涉案房屋并不符合我国关于境外个人购房主体资格和购房用途的限制性规定，原告不能通过继续履行合同来实现其合同目的。虽《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》中载明：“取消境外机构、境外个人、港澳台居民和华侨购房限制，不再对套数、面积、用途上进行限购，在购房方面给予享受本地居民同等待遇”，但《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》属于防城港市地方性政策，效力位阶低于国家部门规章，且被告不能举证证明防城港市已依据上述通知精神成功办理了类似原告购房情形（即境外个人没有在境内工作、学习时间超过一年，所购商品房用途为非自用、非自住）的商品房预售合同备案和房屋产权登记的案例，故被告仅凭《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》的规定，不能证明原告如继续履行合同可以办理商品房预售合同备案和房屋产权登记、从而实现其合同目的的事实，应承担举证不能的不利后果。 四、关于合同解除的时间及相应法律后果问题。富乐华公司、三润公司已于2016年8月9日通过快递向原告送达《解除合同通知书》，且双方均认可涉案《合作建房合同书》在原告收到《解除合同通知书》时解除。由于该快递走件流程查询结果仅显示2016年8月12日由圆通速递上海市国际部公司收入，并未显示送达原告的具体时间，一审法院酌定从圆通速递上海市国际部公司处收件至送达原告的合理时间为5天，并据此确定《解除合同通知书》送达原告的时间为2016年8月17日。故涉案《合作建房合同书》已于2016年8月17日《解除合同通知书》到达原告时解除，原告在本案中仍请求判决解除涉案《合作建房合同书》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 五、关于合同双方对合同解除是否存在过错、应承担何种法律后果的问题。根据合同法第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，金旺角公司作为专门从事房地产业务的企业，理应熟悉我国关于商品房预售管理的有关政策和规定，在明知原告为境外人士的情况下，订立合同前应向原告明确告知我国关于境外个人购房管理的有关政策和规定，询问原告是否符合我国关于境外个人购房的限制性条件，并向其提示交易风险，但金旺角公司在订立合同之前并未履行上述告知、提示义务，直接推荐原告购买用途为非自用、非自住的涉案商品房并与之订立合同，违反了我国部门规章中关于境外个人购房的禁止性规定，对原告不能通过继续履行合同来实现其合同目的、进而导致涉案合同解除存在主要过错。原告是境外个人，在未了解我国关于境外个人购房管理的有关政策和规定的情况下，在金旺角公司销售人员的推荐下签订涉案合同购买用途为非自用、非自住的涉案商品房，对合同解除也存在一定过错，应承担相应的过错责任。一审法院综合考虑案件实际情况，确定金旺角公司承担80%的过错责任，原告承担20%的过错责任。 金旺角公司作为合同相对方并收取了原告购房款，在涉案合同解除后，除应向原告返还已付购房款544910元外，还应向原告赔偿因其缔约过失而给原告造成的资金被占用的利息损失。利息计算方法：以50000元为基数，从2012年11月24日起；以544910元为基数，从2013年2月23日起；均按中国人民银行同期贷款利率乘以80%计算至款项付清之日止。 六、关于富乐华公司、三润公司是否应对金旺角公司的债务承担连带责任的问题。富乐华公司是涉案商品房项目的开发商，应与金旺角公司承担连带责任。三润公司享有对涉案楼盘开发、建设、经营和管理等权力，且其与富乐华公司共同向原告发出《解除合同通知书》的行为，应视为三润公司主动加入涉案合同成为合同相对方，对原告行使合同权利、履行合同义务，原告亦通过本案诉讼的方式向三润公司主张合同权益，故三润公司也应对金旺角公司的债务承担连带责任。 综上所述，根据合同法第四十二条、第九十七条，《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）第（十）条，《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告金旺角公司、富乐华公司、三润公司共同返还原告水口万里购房款544910元并支付利息（利息计算方法：以50000元为基数，从2012年11月24日起；以544910元为基数，从2013年2月23日起；均按中国人民银行同期贷款利率乘以80%计算至款项付清之日止）；二、驳回原告水口万里的其他诉讼请求。案件受理费10523元，由被告金旺角公司、富乐华公司、三润公司共同负担。 二审中，上诉人提交一组证据，吴修龙与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及国家安全事项备案意见书等附件，拟证明与本案相似情形的马来西亚国籍人吴修龙经过国家安全局进行登记备案后即可以购买本案争议所在的房产，一审法院推定外籍人士不能购买境内房产是错误的。被上诉人对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，证据中并没有附吴修龙在中国境内居住满一年的证明，对其是否在国内居住满一年后才购房的情况不清楚。《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》中提到取消境外机构和个人、港澳台居民和华侨购房限制，不再对套数、面积、用途进行限购。被上诉人对该条款的理解是，前述机构和人员可以购买房产但对于法律、法规规定或者部门规章、规范性文件所禁止的仍需要遵守。本院认为，上诉人能提交证据原件以供核对，被上诉人对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于证明目的将结合全案事实和证据予以综合判断。 二审中，各方当事人对一审判决查明事实部分均没有异议。经本院审查认为，一审判决认定的事实清楚、证据充分，本院予以确认。 本院查明，马来西亚国籍人吴修龙与富乐华公司就购买防城港市中央商务区北部湾滨海中心商品房签订《商品房买卖合同（预售）》。防城港市国家安全局于2016年4月18日向防城港市房产管理局出具《国家安全事项审查（备案）意见书》，对吴修龙购买商品房的行为进行国家安全事项审查并认为符合规定。防城港市房产管理局于2016年4月19日对该《商品房买卖合同（预售）》开具备案证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，被上诉人水口万里是日本国籍人，故本案系涉外民事纠纷，其法律冲突问题适用我国涉外法律的相关规定进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人在一审中均一致选择适用中华人民共和国法律，故本案的实体处理应当适用中华人民共和国法律。 综合当事人的诉辩主张，本院将本案的争议焦点归纳为：案涉《合作建房合同书》是否应解除？如解除，责任如何承担？ 第一，关于水口万里是否具备在中国境内购房资格的问题。购房资格问题直接关系到双方当事人能否继续履行合同实现购房目的，本案中，双方在2012年签订《合作建房合同书》时，根据2006年和2010年的部门规范性文件，水口万里确实不符合当时境外个人购买商品房的条件，但在合同履行过程中随着政策放宽，其在防城港市购买商品房已经不存在政策障碍。首先，我国关于境外个人购房主体资格和购房用途政策规定有新变化。住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局于2015年8月19日联合发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）第三条规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。与建住房[2006]171号和建房[2010]186号部门规范性文件相比，该通知进一步放松对境外个人购房条件限制，取消“超过一年”的时间限制，还取消“不得购买非自用、非自住商品房”的规定。一审法院没有关注到我国关于境外个人购房政策的变化，将2006年和2010年的部门规范性文件作为部门规章在一审判决说理部分进行阐述，并仍以旧的限制条件作为判断标准认定被上诉人水口万里不具备在中国境内购房资格有误，本院予以纠正。其次，《防城港市人民政府关于印发〈促进房地产市场平稳健康发展实施意见〉的通知》属于地方性政府规范性文件，是根据防城港市地方特点出台的鼓励、引导住房消费政策，其中关于放宽境外个人购房限制的规定并未违反国家法律、法规的禁止性规定，且防城港市已有境外个人按照通知要求在取得国家安全部门审查备案后成功就案涉房产项目商品房买卖合同在防城港市房产管理局进行登记备案。因此，被上诉人水口万里并不存在继续履行合同的政策障碍，其据此主张解除合同的理由不能成立，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。 第二，关于案涉合同解除后的责任承担问题。一审查明，上诉人在2016年8月9日已经向水口万里邮寄《解除合同通知书》，且双方均已认可案涉《合作建房合同书》在水口万里收到解除通知书时解除，本院对案涉合同在一审起诉前已经解除之事实予以确认。对于合同解除后责任承担问题，本院具体分析如下： 1.双方对合同解除是否存在过错。前已述及，水口万里以其不具备购房资格无法实现购房目的要求解除案涉合同的主张不能成立。水口万里在2016年6月收到富乐华公司发出的《签订商品房买卖合同通知书》后没有在期限内换签《商品房买卖合同》存在违约，根据《合作建房合同书》第八条第2点，合同自动解除。上诉人据此向水口万里发出通知书解除合同，符合合同法第九十六条的规定。水口万里在二审中辩称，未按期换签合同系无法办理银行按揭贷款手续所致，然根据《合作建房合同书》第七条约定，水口万里即使不能通过银行按揭贷款审批也应在银行通知之日起7天内一次性付清剩余房款，水口万里既没有提交其申请银行按揭贷款被拒的材料，也没有按合同约定及时付清剩余房款，其辩解理由不能成立。综上，被上诉人水口万里没有按期换签合同以及付清剩余房款导致《合作建房合同书》解除具有过错。本案中，上诉人并不存在合同法第四十二条规定的行为，一审判决认定上诉人应承担缔约过失责任属于事实认定和适用法律错误，本院予以纠正。 2.合同解除的后果。上诉人根据《合作建房合同书》第八条的买方违约责任条款主张应将水口万里已支付的购房款544910元作为违约金予以抵扣。本院认为，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，合同解除后双方各负返还义务，违约方应承担违约金给付或损失赔偿责任。案涉合同解除之后，上诉人本应向水口万里返还已支付的购房款544910元及相应的利息，但因本案合同解除主要过错在于被上诉人水口万里，其应当向上诉人承担相应的违约责任。虽然案涉合同约定水口万里违约时所交付房款应当抵作违约金，但水口万里明确主张违约金约定过高请求调整，而上诉人并没有举证证明因水口万里违约而造成其损失的数额，故本院根据公平原则结合当事人的过错程度及实际损失情况认定，被上诉人水口万里已交付的购房款所产生的利息作为被上诉人水口万里应当承担的违约责任数额，即被上诉人水口万里因过错而不得向上诉人请求资金占用期间的利息损失，水口万里要求上诉人支付资金占用期间利息的主张，本院不予支持。同时，上诉人要求将水口万里已付全部房款抵扣作为违约金的主张本院亦不予支持。故，上诉人的返还义务为将已经收取的购房款544910元退还水口万里。 综上所述，上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销中华人民共和国防城港市中级人民法院（2017）桂06民初23号民事判决； 二、上诉人广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司共同返还被上诉人水口万里购房款544910元； 三、驳回被上诉人水口万里的其他诉讼请求。 一审案件受理费10523元，保全费5000元，合计15523元，由广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司共同负担10866.1元，由水口万里负担4656.9元。二审案件受理费10523元（上诉人已预交）,由上诉人广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司共同负担7366.1元，由被上诉人水口万里负担3156.9元。 本案债务，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  莫宗艳 审判员  谭庆华 审判员  王华妍 二〇一九年六月四日 书记员  李 磊