安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0722民初1628号 原告：余庆华，男，汉族，居民，户籍地安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县。 原告：叶美燕，女，汉族，居民，户籍地安徽省池州市石台县，经常居住地安徽省枞阳县。 原告：余某，男，汉族，居民，户籍地安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县。 法定代理人：余庆华，男，汉族，居民，户籍地安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县。系余某父亲。 三位原告共同委托诉讼代理人：钱旭轩，安徽枞城律师事务所律师。 被告：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇渡江北路。统一社会信用代码913407626881017301。 法定代表人：李宝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高悦乐，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨鸣，男，该公司员工。 原告余庆华、叶美燕、余某与被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余庆华、叶美燕、余某的委托诉讼代理人钱旭轩、被告华金房地产公司的委托诉讼代理人高悦乐、杨鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余庆华、叶美燕、余某向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失78600元；2.本案的诉讼费用及鉴定、评估费用由被告承担。事实与理由：2015年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的枞阳县枞阳镇××单元408室房屋，其中约定该商品房单价为每平方米4881.71元，合同价款65万元，并就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，并办理了房产证，房产证登记号为房地权证枞阳字第××号。原告在取得房屋后，遂装修该房屋，但在入住后原告发现该房屋存在多处质量问题，且由于房屋质量问题导致原告的财产损失，为此，原告多次要求被告按照合同约定对该房屋进行修复并赔偿损失，但被告均不予理睬。原告认为，被告作为房屋开发销售商，应当提供符合质量要求的房屋，但被告交付给原告的房屋存在多处质量问题，依法应对该质量问题导致原告的损失承担赔偿责任。为此诉讼，请求判如所请。 余庆华、叶美燕、余某为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据一、余庆华、叶美燕身份证复印件各1份，余某户口簿复印件1份。证明三原告自然人身份情况及主体资格。 证据二、《商品房买卖合同》复印件1份。证明约定原告购买被告开发建设的枞阳县枞阳镇××单元408室房屋，其中约定该商品房单价为每平方米4881.71元，合同价款65万元，并就其他事项进行约定。 证据三、购房发票复印件1份，房产证复印件3份。证明合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，并办理了房产证，房产证登记号为房地权证枞阳字第××号等。 证据四、房屋质量照片打印件26份。证明被告交付给原告的房屋存在多处质量问题的事实。 证据五、检测（鉴定）报告1份。证明被告交付给原告的房屋存在严重质量问题。 证据六、防水工程方案1份。证明原告对房屋的修复方案。 证据七、房屋维修费用及房屋财产损害赔偿涉及的部分资产评估报告1份。证明涉案房屋外墙防水工程、屋面防水工程、墙面裂缝等维修费及装潢损失是78600元，不包括维修期间的搬家费及其他费用。 证据八、鉴定费等发票3份。证明因为房屋质量问题，原告申请鉴定产生的鉴定等费用47000元。 华金房地产公司辩称，1.原告仅有权要求被告履行房屋的保修责任，而不能直接要求赔偿未发生的维修费用。因此，在原告未主张对案涉房屋履行保修责任的情况下，直接要求赔偿所谓的维修损失是没有事实和法律依据。2.被告同意对原告反映的房屋质量问题进行维修，但前提条件是原告应予以配合。因此，在原告配合且被告愿意对案涉房屋履行保修责任的情况下，原告无权直接主张未发生的维修费用。3.被告同意在原告配合的情况下对案涉房屋进行维修，因被告维修房屋发生的费用自然由被告自行承担，与原告无关，根本也不需要第三方进行鉴定。因此，因原告单方委托鉴定产生的鉴定费用与被告无关，该费用由原告自行承担。4.原告阐述的所谓的损失是枞阳镇××5楼隔层的楼面渗水给其造成的损失，法院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对原告提出的渗水部分的墙体也进行了鉴定，该鉴定报告中提到的渗水墙面即5楼的隔层部分墙面。但5楼隔层并非原告的产权，被告出售给原告的房屋系4楼408房，建筑面积为133.15平方米，5层系坡屋面，当初是按照隔热用途设计，原告私自占用的公共部分，并非其个人产权，原告依据该份商品房买卖合同主张损失系主体不适格。同时，原告也无权就公共部分的房屋问题，单独主张任何权利。当然，被告亦同意对该阁楼层承担保修责任，但前提条件是原告必须予以配合。综上所述，原告的诉讼请求存在实质性的错误，其诉讼主张没有任何的事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 华金房地产公司向本院提交的证据是： 证据一、商品房买卖合同复印件1份。证明合同第16.1条约定开发商只有保修的责任。 证据二、房产证复印件1份。证明原告房产证产权只有408室，不包括阁楼。 经过庭审举证，各方当事人对对方提供的证据发表质证意见如下： 华金房地产公司对原告提供的证据一的三性没有异议。证据二买卖合同是事实，对证明目的有异议，原告只买了4层，合同上没有说明5层卖给原告，4层和5层之间原告自行打通。对证据三没有异议。证据四照片是事实，被告愿意维修但需要原告配合，照片是原告在隔热层拍摄的，与出售的4楼没有关系。证据五质量问题也是5层阁楼的问题。证据六是针对阁楼。对证据七不予认可，阁楼是原告私自占用的，造成的损失由其自负。对证据八真实性没有异议，但该费用被告不应当承担，被告愿意维修不需要鉴定的。 原告对华金房地产公司提供的证据一真实性没有异议，认为达不到其证明目的。合同第16条虽然约定被告承担保修责任，但房屋交付后被告没有尽到保修责任，没有履行合同约定的义务。对证据二真实性无异议，认为达不到其证明目的，阁楼的归属问题，在商品房买卖合同的附件出售房屋平面图中明确载明4楼和5层阁楼是出售给原告的，并加盖了被告公司印章。 经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对当事人提供的证据作以下分析认定： 华金房地产公司对余庆华、叶美燕、余某提供的证据一无异议，应予认定。对证据二的合同的真实性无异议，对该合同中载明与本案相关内容的事实予以认定。对证据三无异议予以认定。对证据四的真实性无异议，对该照片中所反映的房屋现状情况予以认定。对证据五至证据八系法院委托有相应资质的鉴定、评估机构出具的鉴定、评估意见及鉴定、评估费用，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，依法予以认定。 余庆华、叶美燕、余某对华金房地产公司提供的证据一及证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据一、二的真实性予以认定，但不能达到被告的证明目的。 依据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明事实如下： 2015年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的枞阳县枞阳镇××单元408室房屋，其中约定该商品房单价为每平方米4881.71元，合同价款65万元，并就其他事项进行了约定。原、被告双方予以签字或盖章确认的合同附件一“房屋平面图”中在对原告购得的××单元408室的面积统计已将其上面阁楼面积包含在内，且明确载明阁楼为408室阁楼。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，并办理了房产证，房产证登记号为房地权证枞阳字第××号等。原告在取得房屋后遂装修入住。因发现该房屋屋面及墙面渗水等质量问题且造成家具、装潢财产损失，原告多次要求被告维修及赔偿未果，遂诉讼来院。审理中，依原告申请并经本院依法委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对枞阳县枞阳镇××单元408室房屋墙体裂缝及室内渗漏进行鉴定，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司出具防水工程方案，2020年3月3日北京华瑞行房地产评估资询有限公司对枞阳县枞阳镇绿岛家园4幢4层4单元408室房屋维修费用及房屋财产损害赔偿涉及的部分资产出具评估报告书，评估意见是评估对象在评估基准日2019年12月27日的评估市场价值为78600元。原告支出鉴定及评估费47000元。 本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方都应严格履行。尽管原、被告签订的合同中未明确将阁楼让与原告，但合同附件一“房屋平面图”中在对原告购得的××单元408室的面积统计已将其上面阁楼面积包含在内，且明确载明阁楼为408室阁楼；况且阁楼作为房屋的从物，其不能独立存在，须随房屋一并转移，被告在出卖时未就此另行约定，按交易习惯，408室阁楼也应是随408室房屋一并转移给原告。原告已履行支付购房款义务，被告应向原告交付符合质量要求的房屋不仅为408室房屋，也应包括408室阁楼，否则应承担相应的违约责任。故原告有权就其阁楼渗水等质量问题及由此造成的财产损失主张权利。原告因房屋渗水等质量问题及由此造成的财产损失找被告解决长期未果，被告并未提供原告不配合维修的证据，其对原告房屋名为同意进行维修，实则是拖延修复。法院委托的有相应资质的第三方对原告已发生的家具、装潢等财产损失及必然发生的房屋维修费用进行的鉴定、评估符合实际，原告依该评估意见主张赔偿不违反法律规定且切实可行，本院予以支持。原告申请对房屋质量进行鉴定及对房屋维修费用及财产损失进行评估,均是依法维权举证的必要手段,为此产生的鉴定费、评估费应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告余庆华、叶美燕、余某房屋维修费及财产损失费计78600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1765元，减半收取882.5元，鉴定及评估费47000元，均由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  毕晓山 二〇二〇年四月二十日 书记员  钱婉珍 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。