上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初19496号原告：上海国航金属构件有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：包建平，经理。委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。被告：上海松港实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李挺松，经理。委托诉讼代理人：余兴熊，男。原告上海国航金属构件有限公司(以下简称国航公司)与被告上海松港实业发展有限公司(以下简称松港公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理，依法适用简易程序。本院于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序审理，本院再行于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告国航公司的委托诉讼代理人黄贤明，被告松港公司的委托诉讼代理人余兴熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国航公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间于2011年1月21日签署的《厂房租赁合同》(以下简称租赁合同)于2015年11月20日解除；2.判令被告松港公司立即向原告国航公司返还上海市浦东新区合庆朝阳路马家宅XXX号3,000平方米的厂房(包含产证中1-4幢厂房及其他搭建，以下统称系争房屋)；3.判令被告松港公司立即向原告国航公司支付租金或者占某费(从2016年3月1日起算至房屋实际返还之日止，按照年租金人民币551,250元标准计算)。事实和理由：2011年1月21日，双方签署租赁合同，约定由被告承租系争房屋，租赁期间为2011年3月1日至2021年2月28日止，年租金为人民币50万元(以下币种相同)起，每满三年递增5%，每半年支付年租金的50%，先付后用，拖欠租金30日以上，出租方有权单方终止租赁合同。被告松港公司自2015年下半年起，拖欠2015年2月28日至2016年2月27日的租金47,000元，2016年3月1日后也再未向原告支付过租金，原告为追讨租金交涉数次，无果。被告曾于2017年向法院提起诉讼要求解除双方的租赁合同，原告对于解除不持异议，虽被告之后撤回起诉，但原告认为双方合同已予以解除；另外2016年7月被告搬离了系争房屋，但同年8月15日后又重新占有房屋并将房屋转租给案外人，原告为此也向法院反映该情况，但被告之后撤诉，法院也未就该事实启动审理。案件审理期间，原告表示在主张诉讼请求第三项租金或使某费部分，愿意扣除2016年7月1日至2016年8月15日被告搬离期间的费用。被告松港公司辩称，被告承租了上海市浦东新区合庆朝阳路马家宅XXX号中所有厂房，承租的房屋用来予以转租。2015年11月，被告曾收到原告的通知，告知系争房屋要进行动拆迁，要求解除合同让被告迁离。之后被告也曾与原告商量让其继续承租，租金照付，但在未征得被告意见下，原告自行将系争房屋中的租户都赶掉，导致房屋闲置，被告不能正常使某。被告确实曾于2017年向法院提起诉讼，被告基于房屋要动迁提出解除并要求出租方赔偿其动迁安置损失，但诉讼中发现原告并未签署动迁补偿协议，故先行撤回起诉。因合同未到期且房屋也未拆迁，被告在2016年8月将系争房屋的门锁敲掉进入，重新收拾对外招租，确实有案外人想某承租，被告也允许案外人进入使某，但双方始终对租金没有谈拢，案外人之后一分钱未付就离开了，直至2018年8月被告重新装修后将房屋出租出去。被告认为，到现在为止，系争房屋并不存在拆迁的事情，被告数次要求原告明确是否拆迁，但原告一直未予明确表态，双方的租赁合同亦尚未到期，被告有权继续使某房屋，故不同意解除双方租赁合同及返还房屋。租金未能正常支付是原告的原因导致被告不能正常使某房屋，2016年3月1日至2018年，被告都没有正常营业，让被告承担费用不合理，如果双方继续履行，被告愿意从2019年开始按照约定支付租金。经审理查明，上海市浦东新区合庆镇前哨村马家宅XXX号的权利人为原告国航公司，其中土地总面积为2,746平方米，厂房为四幢，房屋总建筑面积为1,805.88平方米。2011年1月21日，由原告国航公司作为甲方(出租方)与被告松港公司作为乙方(承租方)订立租赁合同，约定甲方厂房出租给乙方，建筑面积3,000平方米，租期为10年，从2011年3月1日至2021年2月28日止，厂房租金每年50万元，厂房租金从第三年开始递增，递增幅度按5%计算，以后每三年递增一次；租金按2次计算，由乙方提前10天付下半年租金；乙方租金6个月一付，先付后用；若乙方拖欠租金30天以上，甲方有权单方终止本协议，……；租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月书面通知乙方，解除合同，甲方应退给乙方剩余租期内租金并交付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的100%计算；租赁期间，甲方应同意在不改变房屋结构的基础上，乙方做厂房装修及修缮，装修费及维修费由乙方负责；租赁期间，如遇社会公益或城市建设需要被依法征用而动迁时，该厂房内乙方的装修成果归乙方所有，动迁费则属甲方所有；甲乙双方租赁协议立即终止，甲方无条件退还乙方剩余租用期内租金(若未遇动迁，如果甲方提出结束租赁关系，甲方需按装修费用的100%向乙方做出补偿)；……。双方共同确认，承租房屋中包含了有证厂房及无证厂房两部分，现场有证与无证部分均混为一体，无法区分。国航公司收取松港公司租赁保证金4.20万元；2016年3月1日前的租金双方再无争议，结算完毕，2016年3月1日起至今，松港公司未再向国航公司支付过款项。2015年11月20日，原告国航公司向被告松港公司发送《解除厂房租赁合同通知函》，表示双方签订的租赁合同，现由于该地块被政府列入建设用地减量化区域，将于2016年上半年要求拆除复耕，故今预先告知被告，请被告最迟在2016年2月28日前办理系争房屋，原先签订的租赁合同也随时终止。2016年8月，松港公司作为原告向本院提起诉讼，诉请要求解除双方租赁合同，要求国航公司赔偿其装修改造费用、赔偿动迁利益中属于承租方部分等并退还租赁押金。庭审中，松港公司表述是以被国航公司赶出系争房屋，实际无法履行租赁合同为由要求解除双方租赁合同。双方共同确认松港公司于2016年7月离开系争房屋，后国航公司对系争房屋上锁。国航公司提出系争房屋已经进行过评估，目前已经全部搬离，与村民委员会及减量化办公室在进行协商，但并未签署补偿协议也未取得钱款，这是动迁行为，也预先通知了承租方松港公司，不存在违约。案件审理期间，国航公司提供了由上海万千土地房地产估价有限公司就系争房屋出具的房地产估价报告，估价时点为2015年7月1日，其中装修部分评估价值为531,059元，机器设备搬迁156,200元，物资搬迁64,620元。就该评估报告，松港公司不持异议，并依据该评估报告调整了其诉讼请求的金额，对于装修部分，国航公司提出其交付的系争房屋是可使某状态，在系争房屋中也存有装修，金额本身确认，但认为装修中有混同，松港公司做了哪些装修，国航公司不清楚。2016年8月31日，上海市浦东新区合庆镇前哨村村民委员会出具“情况说明”，表示国航公司所拥有的系争房屋，虽被列为建设用地减量化应拆除的范围，但按照合庆镇的推进计划，目前尚未进入正式拆除阶段。2016年12月，松港公司撤回对该案的诉讼。2016年8月，松港公司将系争房屋的门锁撬除，进入后重新进行了收拾，对外招租，并允许陆姓的案外人使某系争房屋，国航公司得知后曾报警。国航公司表示诉讼结束后，由于发现案外人在使某系争房屋，故找政府询问系争房屋是否需要进行减量化拆迁，如要进行的话应明确告知，国航公司将进行清场，避免损失扩大，但政府部门回复为暂缓；后松港公司主动联系国航公司，表示要向国航公司支付租金并继续使某系争房屋，但国航公司因政府意见不明朗下，无法表示可以让松港公司继续使某。国航公司提出松港公司应将收取的次承租人租金支付给国航公司，但松港公司表示是否可以明确使某与租金支付需一并处理解决。直至2018年10月，国航公司最终得到村委会通知，表示系争房屋暂时不进行减量化拆迁了。因原告无法联系上被告，故2019年3月起诉法院，诉如所请。松港公司表示2018年8月对系争房屋重新进行装修，装修后才将系争房屋出租出去，2019年开始正常使某房屋，愿意从2019年开始依约支付租金。以上事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、《解除厂房租赁合同通知函》、(2016)沪0115民初57817号案件诉状、庭审笔录、评估报告、谈话笔录、情况说明等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。国航公司与松港公司建立租赁关系的房屋，部分具有产权证明，部分没有合法建造手续或权属证明，在此情况下，本院认定双方建立的租赁关系为部分有效、部分无效。无效部分的租赁关系自始无效。有效部分的租赁关系，原告国航公司要求确认于2015年11月20日予以解除，被告松港公司表示合同尚未到期应继续履行。对此本院认为，原告国航公司以房屋减量化拆迁为由于2015年11月20日向被告发函要求解除，但根据原告自行核实，该事由最终并未实际发生，由此原告国航公司不具有合同约定或法定的解除权，但无论基于何种事由，双方均确认，承租方客观上于2016年7月搬离系争房屋，房屋亦由国航公司收回后上锁控制，说明双方均以行为确认租赁合同解除并完成了租赁物的返还；解除一旦做出，即使之后发现引发解除的事由不存在，在双方没有形成新的合意下，也不存在自行恢复至合同继续履行状态，作为合同的一方可以追究相对方责任作为救济方式，由此本院认定双方租赁合同有效部分已于2016年7月予以解除；同时，鉴于庭审中，双方共同确认有证与无证房屋已予以混同，在无法明确予以区分下，就有效部分的租赁，本身亦不具备继续履行的可能性。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无效部分，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。双方本已在2016年7月完成系争房屋的返还，被告确认2016年3月1日后未再支付过相关费用，由此对原告主张的2016年3月1日至2016年6月30日期间的租金及使某费，于法有据；根据约定，该期间年租金标准为525,000元，但被告提出自原告通知解除要求搬离，将其次承租人赶离，室内进行了拆除破坏，直至2018年8月才重新装修另行出租，不应承担费用的意见，本院认为，原告提出房屋即将进行拆迁要去解除合同并要求被告予以搬离，2016年7月搬离前，被告不可能依照原先正常经营收益，在合同未到期时腾退次承租人，客观上存在损失，考虑到承租面积也较大，搬离也需要一定的时间，由此本院参照租金标准酌情认定为7万元；另外，合同解除及无效后，原告收取的租赁保证金4.20万元，被告要求返还，依法有据，本院予以支持；被告提出租赁系争房屋进行了装修，要求予以赔偿，根据原告在之前案件中提供给的第三方评估单位出具的评估报告，双方均予以认可，该评估报告体现了合同解除前的房屋内装修状态及价值，原告虽提出房屋交付是也存有装修，但房屋出租交付时的状态应由原告予以举证，现原告对此并未提供证据，在租赁合同中也未予记载，房屋至评估时，被告已使某近五年，因此认定其中装修归属于被告，本院则参照评估报告，结合合同原告所应承担的责任，酌情认定45万元。原告自认2016年7月1日至2016年8月15日期间系争房屋由其控制，之后被告再行撬锁进入系争房屋，该虽发生在合同解除之后，但确实是基于原先租赁而引发的，与租赁纠纷具有关联性，因此为便于双方解决纠纷，本院在本案中也一并予以处理。原告现要求被告返还系争房屋，被告当前的占有没有合法依据，原告的主张于法有据，本院予以支持。原告参照每年551,250元的标准要求被告支付2016年8月16日起至实际返还系争房屋之日的占某费，基于原告的表述及被告的抗辩意见，本院认为，原告于2016年8月就发现由案外人占某系争房屋，并由此报警，但之后并未采取其他救济方式将系争房屋收回，根据原告自行表示，其也对系争房屋是否进行拆迁无法明确直至2018年10月才从相关部门得知不再进行拆迁，说明在此之前因对房屋状态不明确下自身亦无法正常使某房屋，由此放任房屋被占某的状态，现再行参照原先租赁合同的约定主张占某费，不妥当也不合理，由此本院根据各自的过错、房屋的使某情况结合双方各自的称述酌情予以认定截止至2018年12月31日，被告承担占某费为45万元，被告愿意自2019年1月1日开始参照合同约定标准承担费用，那么自2019年1月1日至房屋实际返还之日，按照一年551,250元标准承担占某费。至于被告提出2018年8月又另行装修也要求原告赔偿，对此则认为，被告并没有得到原告的同意占某，即使进行装修也未得到原告的许可，由此就该部分要求原告承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告上海国航金属构件有限公司与被告上海松港实业发展有限公司间关于上海市浦东新区合庆朝阳路马家宅XXX号有证部分建立的租赁关系于2016年7月予以解除，无证部分的租赁关系为无效；二、被告上海松港实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海国航金属构件有限公司支付2016年3月1日至2016年6月30日期间的租金及使某费共计4万元；三、原告上海国航金属构件有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告上海松港实业发展有限公司返还租赁保证金4.20万元；四、原告上海国航金属构件有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告上海松港实业发展有限公司支付装修损失45万元；五、被告上海松港实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海国航金属构件有限公司返还上海市浦东新区合庆朝阳路马家宅XXX号所有房屋(包含产证中1-4幢厂房及其他搭建)；六、被告上海松港实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海国航金属构件有限公司支付2016年8月16日至2018年12月31日期间的占某费45万元；从2019年1月1日起至房屋实际返还之日止，按照年551,250元标准承担占某费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,582元，由被告上海松港实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 盈人民陪审员 孙 燕人民陪审员 田有娣二〇一九年九月二十七日书 记 员 杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。