上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15564号原告(反诉被告)：上海罗伊尔置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宿一锋，执行董事。委托诉讼代理人：姜建萍，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：李洪杰，国浩律师(济南)事务所律师。被告(反诉原告)：国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张轩铭，董事长。委托诉讼代理人：褚发展。委托诉讼代理人：谢冬，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海基森仓储有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张绮，负责人。原告上海罗伊尔置业有限公司(以下简称“罗伊尔公司”)与被告国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司(以下简称“国合公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月31日公开开庭审理。嗣后，被告国合公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并，并于2018年12月24日第二次公开开庭进行了审理。其后，经被告申请，本院追加上海基森仓储有限公司(以下简称“基森公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2019年2月19日、2019年6月3日第三、四次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜建萍到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人李洪杰到庭参加了第二、三、四次庭审，被告的委托诉讼代理人褚发展到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人谢冬四次均到庭参加了诉讼。第三人基森公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗伊尔公司向本院提出本诉请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年8月31日止的厂房租金共计8,636,376.60元；2、判令被告赔付原告免租期间(2017年1月1日至2017年12月31日止)的租金12,954,551.40元；3、判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(按照每日0.05%的标准，分别以3,238,637.85元为基数，自2018年1月6日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年4月12日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年7月5日起算；均计算至被告实际付清租金之日止)。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年8月31日止的厂房租金8,636,367.60元；2、判令被告赔付原告免租期间(2017年1月1日至2017年12月31日止)的租金12,954,551.40元；3、判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(按照每日0.05%计算，分别以3,238,637.85元为基数，自2018年1月6日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年4月12日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年7月5日起算，均计算至被告实际付清租金之日止)；4、确认原、被告之间的《租赁协议》(以下简称“涉案协议”)于2018年4月22日解除。事实与理由：2016年12月12日，原、被告签订涉案协议，约定被告承租原告位于上海市松江出口加工区华哲路355弄A区罗伊尔五期A区的XXX号、XXXX号及华哲路260弄B区的XX、XX号厂房(上述厂房以下统称“系争厂房”，并分别简称为“A区XXX号厂房”、“A区XXXX号厂房”、“B区XX、XX号厂房”)，建筑面积共计71,969.73平方米，租赁期限11年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止，免租期1年，自2017年1月1日起算，租金为15元每平方米每月。被告应于每季度第一个月前十天支付租金，迟延支付租金超过三个月的，原告有权收回系争厂房，且被告应赔付免租期租金及违约金。协议签订后，原告按约交付了系争厂房，然被告却未按约支付租金，原告多次催要未果，遂涉诉。被告国合公司辩称，同意解除涉案协议，不同意原告的其余诉讼请求。涉案合同解除并非原告行使解除权所致，而是由于原告及其山东新华置业有限公司(以下简称“新华公司”)存在欺诈行为，导致被告无法对外招租，合同目的无法实行所致。在上海荣恒物流有限公司(以下简称“荣恒公司”)入股被告之前，新华公司为被告的控股股东。而原、被告间的涉案协议是在荣恒公司入资被告之前所签，当时原、被告均由新华公司控股，法定代表人也均为宿一峰。整个签约过程中，原告及新华公司未对被告及荣恒公司披露过签订事宜。系争厂房位于松江工业区内，而根据相关部门要求，该厂房严禁开展物流业务。荣恒公司系物流公司，入资被告就是为了开展物流业务。鉴于此，限制物流对被告的合同目的是有重大影响的。系争房屋在原、被告签约前两年均是空关，就是因为无法开展物流业务，原告曾同意配合被告解决，被告需要取得对外仓储经营权，办理相应营业执照，以便能够开具仓储租赁发票。原、被告及新华公司曾达成三方协议，由新华公司配合被告增加营业范围，鉴于此，被告才同意履行涉案协议，而原告却未予配合，以致被告合同目的无法实现。被告承租系争厂房后，仅对外出某了5家公司，只有两家做了仓储用途，由于原告不配合解决开具租赁发票及租户办理营业执照手续，各租户已陆续和被告解约。此外，原告亦未按约交付系争厂房，免租期应顺延。另原告主张的逾期支付租金违约金标准过高，请求法院予以调整。被告国合公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告园区配电改造费用91,661元；2、判令原告赔偿被告在园区投入的装修等实际损失10,000,000元；3、判令原告承担违约责任，根据预期租金利益损失标准向被告支付违约金30,000,000元(计算方式：剩余租赁年限9年，108个月，合同约定租金标准每月15元/㎡，市场租金标准每月20元/㎡，预期租金利益损失：71,969.73㎡*5元/㎡*108=38,863,654.2元)；4、判令解除原、被告签订的涉案协议，原告退还被告保证金3,238,637.85元。事实与理由：原、被告系关联公司，原告母公司新华公司也是被告股东之一。2016年11月，被告增值扩股，有意吸收荣恒公司为新股东，并于2016年12月30日通过股东会决议，增资扩股，吸收荣恒公司为新股东，自此被告的控股股东由新华公司变为荣恒公司，法定代表人也有宿一峰变更为张轩铭。而原、被告间涉案协议签订于2016年12月12日，签约时原、被告控股股东均为新华公司，法定代表人也均为宿一峰。在荣恒公司投资入股被告期间，原告及其母公司新华公司未向荣恒公司披露该信息，明显存在欺诈。在荣恒公司控股被告之后，也发现租赁合同存在诸多不利条款，如租金过高，租赁面积过大，租赁期限过长，权利义务不对等等，且系争厂房由于使用性质限制、以及被告没有仓储租赁营业范围等重要信息，原告及新华公司均未向荣恒公司披露，违背了诚信原则，也影响了涉案协议的履行。此后，原、被告与新华公司进行协商，原告及新华公司表示愿意解决被告增加仓储租赁的营业范围问题，保证被告正常开具发票及对外出某，被告遂被动接受涉案协议。其后，原告与新华公司却违反约定，未履行上述义务，也不配合入驻租户办理营业执照，导致被告无法正常对外招租，租赁合同目的已无法实现，给被告带来了重大损失。被告承租系争厂房后，原告或逾期交付或从未交付，应属违约。在此情况下，原告擅自发函要求解除，系根本违约。被告遂提出上述反诉请求。本案审理过程中，被告变更其诉请为：1、判令撤销原、被告于2016年12月12日签订的涉案协议；2、判令原告赔偿被告在租赁园区投入的装修等实际损失20,000,000元；3、判令原告向被告返还租赁保证金3,238,637.85元。并对事实与理由进行以下补充：新华公司违反了对荣恒公司增资入股时的承诺，与原告恶意串通，隐瞒欺诈，擅自签订了涉案协议，且租赁保证金也是新华公司擅自转账及处分被告财产后支付给了原告。由于荣恒公司控股后的被告并没有参与涉案协议的签订，而被告的前控股股东新华公司也没有披露过涉案协议及系争厂房的使用性质限制信息，故属于显失公平和隐瞒欺诈，涉案协议应于撤销。此外，新华公司违反《增资扩股合同》约定，与原告恶意串通，擅自为荣恒公司入股后的被告增加债务负担，签订涉案协议，增加公司运营负担，导致被告经营陷入困境，损害了被告利益，故涉案协议也存在无效情形。原告罗伊尔公司针对被告国合公司的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。被告主体始终存续，不因控股股东的变化而发生新旧公司的区别。涉案协议是原、被告真实意思表示，不存在恶意串通、隐瞒欺诈。被告于2016年4月14日设立，主要经营业务为电子商务，被告对外宣传、上报的文件中均记载了运营面积72,000平方米，与系争厂房面积一致，被告一方面全程参与了涉案协议的签订，另一方面却称原告及新华公司未向其披露该协议，其说法有悖常理，不合逻辑。原告并非《增资扩股合同》的签约方，该合同对原告没有约束力，被告在承租系争厂房后，通过其自有账户向原告支付保证金，而非被告所称的由新华公司处分。原、被告合同约定的租赁用途并未包含物流仓储，系争厂房所在园区政策属公共信息，被告亦有途径自行了解。涉案协议并未显失公平，双方约定的租金标准并不高，这也与被告反诉中所提的预期租金损失相印证。至于被告股东之间的纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷无关。退一步讲，即便存在撤销事由，被告亦未在法定期限内提起，其撤销权已经消灭。对于被告主张的园区配电改造费用，根据双方约定，系被告自行承担。对于被告主张的装修损失等，被告承租系争厂房后并未进行装修，其所依据的装修投入实则为新华公司对系争厂房装修后，将装修费用折抵为对被告的股权投资。现涉案协议因被告违约解除，被告主张原告赔偿该项损失缺乏依据。第三人基森公司未发表陈述意见。对原、被告无异议的事实，本院经审理认定如下：一、原、被告间租赁关系的缔约及履行情况系争厂房权利人为原告，房屋类型为工厂。建筑面积A区：号厂房4,521.66平方米、5号厂房4,521.66平方米，6号厂房45,66.21平方米，7号厂房11,107.68平方米，12号厂房4,521.66平方米，13号厂房4,521.66平方米，14号厂房4,521.66平方米，15号厂房11,107.68平方米；B区：12厂房13,380.65平方米，13号厂房9,243.76平方米。2016年2月20日，被告(承租方、乙方)与原告(出某方、甲方)签订《租赁合同》一份，约定原告将15号厂房一层出某给被告，建筑面积共计24,000平方米，用途为办公、仓储、保税展示。租赁期限自2016年3月1日起至2017年12月31日止，年租金为24,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年12月12日，被告(承租方、乙方)与原告(出某方、甲方)签订涉案协议一份，约定原告将系争厂房出某给被告，建筑面积共计71,969.73平方米，用途为厂房与办公用。合同第二条约定，租赁期限为11年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止，甲方应在租赁期限起始日前向乙方交付园区物业；房屋免租期1年，自2017年1月1日起至2027年12月31日，2018年1月1日开始计算租赁费用。甲方逾期交付园区物业的，相应期限起止日期顺延。协议第三条约定，厂房租金指乙方为承租系争厂房在租期内向甲方交付的含税租金，71,969.73㎡×15元/㎡/月×3=3,238,637.85元/季。鉴于合同约定的租赁建筑面积包含由第三人基森公司承租的厂房，甲方同意且须与第三人协调，由乙方与该第三人签订租赁合同，甲方无条件配合办理相关事宜。无论第三人是否与乙方签订租赁合同，合同签订后第三人租金归乙方所有，甲方有义务通知第三人将租金支付给乙方，即便甲方收到租金的，也应交付给乙方。也可将第三人租金乙方确认后直接转甲方作为乙方已交房租；自租赁费用起算日起，租金的支付为一季度为一结算期，租金的支付日为每租赁季度第一个月前十天。甲方给予乙方租金支付宽限期，但最长不超过10个工作日内支付。如乙方逾期支付租金，乙方应按逾期支付金额的每日0.05%比例向甲方交纳滞纳金；协议签订后，乙方应向甲方支付相当于一个季度的房租作为租房保证金。当租房期满，双方结算完毕后，甲方应付向乙方退回保证金。协议第四条第12款约定，乙方必须承诺每季度及时交付厂房的租金。如果乙方单方面违背协议，延迟缴付租金及管理费超过三个月(包括三个月)的，甲方有权收回园区物业的使用权，且赔付免租期间的房租及违约金。违约金按第四条第19款执行。协议第四条第13款约定，在不影响物业主体承重结构的前提下，乙方可以根据经营活动的需要自行筹集对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先需将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意，并在将改扩建或装修工程对相关政府部门报建后才能进行工程建设。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年12月26日，被告向原告汇款3,238,637.85元，载明用途为租赁保证金。2017年8月14日，被告向原告出具情况说明一份，称将对电容降容，费用共计91,661元，费用由被告支付。2017年8月24日，原、被告签订《补充协议(一)》一份，载明同意被告将XXX号厂房、XXXX号厂房电容由2000KVA减至500KVA，减容工程费用由被告承担，若被告退租或租赁协议到期，需恢复至原数2000KVA，相关增容费用由被告承担。2017年8月25日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《委托租赁协议》一份，载明：一、甲方已全部租赁乙方在上海松江区的72,000㎡的厂房物业。现甲方委托乙方将此园区全部或部分物业再转租第三方。单价不能低于0.6元/㎡/天；二、甲方租赁乙方物业价格为0.5元/㎡/天，甲方允许乙方以业主名义直接与第三方签订租赁协议，但实际租赁权为甲方所有，乙方收到的房租租赁金高于甲方与乙方签订的协议价格，其多出部分由乙方在收到租客租金之日起【】日内直接转给甲方账户，作为甲方租房差价收益；三、乙方与其他方签订的租赁协议期限可与甲、乙双方当时的约定相关，不能超过原协议期限，免租期也不能超过剩余租赁期限，另外，涉及免租期的须事先经甲方同意(但乙方按照合同租金标准向甲方支付免租期内的租房差价收益的，乙方可自行决定)；四、乙方与其他方所签订的租赁协议将原件或者复印件报给甲方一份……乙方应及时将租客租金拖欠情况、合同出借情况、租期到期情况等书面告知甲方；五、甲、乙双方约定，其差价支付时间等同于乙方与其他方签订协议与支付房租的时间。协议另对其他相关事项进行了约定。2018年4月20日，原告向被告发出《关于解除租赁协议之通知函》，载明原、被告签订涉案协议后，被告逾期支付租金已达100天，故原告依约行使解除权，并限期被告付清租金，腾空并返还系争厂房。2018年4月22日，被告向原告发出《关于解除租赁协议之回复函》称，不同意原告单方解除涉案协议，该协议签署时原告未向被告披露管委会对出口加工区厂房使用性质的限制，致使被告对物流使用受限和对外出某受限，造成被告前期筹备阶段的重大损失，租赁期内，被告需变更营业范围，但原告的全资控股股东同时也是被告股东的新华公司却不予配合，影响被告对外出某。被告拖欠租金有客观原因和实际困难，且基于原告的过错，希望原告能多方考虑，友好协商。2018年5月23日至25日期间，原告员工代艺与被告员工褚发展有过多次微信交谈，其中，24日被告员工褚发展向原告员工代艺发出情况说明书，载明因其无进出口资格，无法为入住企业做相应配套服务，现有案外人有意入住，需向松江出口加工区海关备案，且需注册公司，望予以批准。同日，原告员工代艺询问，需注册的公司名称、注册的具体厂房以及租赁合同是否已与被告签署及具体的租期，并表示可以发出申请。二、被告承租系争厂房后的转租情况原、被告均认可，被告承租系争厂房后，共对外出某5家企业，具体包括：2017年10月1日，被告与案外人上海中外运松江物流有限公司(以下简称“中外运公司”)签订《仓储服务协议》一份，载明期限为2017年10月1日起至2018年12月31日止，服务费为每月2,300元。被告曾就A区4号厂房一层与案外人上海力丰物流有限公司(以下简称“力丰公司”)签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年3月15日起至2021年3月13日止，租金标准分别为2018.3.25-2019.3.24,25.5元/㎡/月，2019-3.25-2020.2.24，25.5元/㎡/月，2020.3.25-2021.2.24,27.57元/㎡/天。首期租金为付二押二，计算方式为1828.88㎡*25.5元/月*4=186,545.76元。2018年9月21日，力丰公司向被告发出《关于贵方为我方提供经营证照办理条件的通知函》，载明要求被告提供加盖公章的有效产权证明和营业执照复印件，以便完成新公司工商登记。被告曾就A区12号厂房一层与案外人上海格森置业有限公司(以下简称“格森公司”)签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年1月30日起至2021年1月30日止，租金标准分别为2018.1.25-2019.2.28，27元/㎡/月，2019.3.1-2020.2.29，27元/㎡/月，2020.3.1-2021.2.28,29.16元/㎡/天。租赁面积为2,000㎡。被告曾就A区15号厂房二层与案外人上海欣哲国际货物运输代理有限公司(以下简称“欣哲公司”)签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，租金标准分别为2018.4.1-2019.3.29，60元/㎡/月，2019.4.1-2020.3.29，60元/㎡/月，2020.4.1-2021.2.28,62.4元/㎡/天。被告曾就A区15号厂房二层202与案外人上海裕民国际货物运输代理有限公司(以下简称“裕民公司”)签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年3月18日起至2019年3月17日止，租金标准为60元/㎡/月。被告曾就A区12号厂房一层、13号厂房一层、4号厂房一层与案外人上海世乾物流有限公司(以下简称“世乾公司)签订《厂房租赁合同》一份，租赁期自2017年5月18日起至2019年5月17日止，租金标准为0.7元/天/平方米。2018年7月1日，被告与格森公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于当日终止于2018年3月5日就A区XX号1层房屋签订的《房屋租赁合同》。2018年7月25日，被告与中外运公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于2018年7月31日终止于2017年10月1日就A区XX号X层XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》。2018年8月1日，被告与裕民公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于当日终止于2018年3月18日就A区15号2层207室房屋签订的《房屋租赁合同》。审理中，双方就有争议的事实的各自意见及提供的证据：一、涉案协议是否存在撤销之事由及被告是否在法定期限内行使过撤销权？对此，被告提供被告、案外人国某(延边)电子商务股份有限公司、新华公司、荣恒公司于2016年11月签订的《增资扩股协议》、准予变更登记通知书、内资公司备案通知书、公司登记申请书、股东发起人出资情况、章程修正案、股东会决议等，以证明荣恒公司于2016年11月决定入股被告，并于2016年12月30日完成变更手续，并称在此期间原告及新华公司未对被告及荣恒公司披露过签订事宜，被告系在2018年4月由于出某受阻时知晓上述事实，故撤销权尚在法定期间内。原告对被告提供的上述证据真实性无异议，但认为股东变更不影响被告主体，股东间的纠纷与本案无关，被告参与了与原告的缔约过程，对涉案协议充分知晓，原告所称欺诈事由并不成立，且已过法定期间。二、系争厂房是否存在延期交付或者未全部交付之情形？被告何时返还系争厂房？原告称其曾与被告办理过书面交接手续，但相关资料尚未找到，且从双方签订的补充协议、委托租赁协议等可见，被告对已全部接收系争厂房并无异议，本案诉讼前，被告就系争厂房交付从未提出过异议。原告提供被告关于申请批准货物分类监管的报告、新闻报道、视频光盘等一组，以证明双方约定的租赁期限开始前，原告已向被告交付了系争厂房，被告也以此作为对外宣传的事由，被告承租系争厂房后，除对外转租5家公司外，还占有办公楼A区15号以及其他厂房，直至2018年8月31日原告才取得对系争厂房的控制权，且至今A区15号厂房内仍有被告遗留物品。被告则称，原告未向其交付过B区XX、XX号厂房以及A区X、X、XX号厂房。而A区X、XX、XX号厂房交付时间为2017年5月，A区X、XX号厂房交付时间为2017年1月。双方并未就交房达成一致，如被告占有了合同约定的某个厂房，则为交房状态，具体包括投入装修、增加物资、出某等。被告曾就交付问题提出过异议，但无证据证明。另双方通过协商方式解除合同，由被告移交了全部租户，完成了系争厂房的返还，虽A区XX号厂房内尚余被告物品，但此系原告同意被告暂时堆放，待原告需要清场时，被告可随时搬离，物品本身亦不影响原告对系争厂房的控制，故返还时间为2018年8月1日前。三、合同约定的租赁期限内，原告以自身名义向第三人及案外人出某系争厂房后获得的租金数额？对此，原告提供以下证据：(一)涉及原告与第三人的租赁协议及履行情况2016年7月18日，原告与第三人签订《租赁协议》一份，约定原告将B区12号厂房出某给第三人，每平方米日租金为0.6元，租赁面积为8,920.34㎡，每季度租金160,567.74元，租赁期限自2016年起至2019年止，免租期三个月。2016年9月22日，原告向第三人开具发票一张，载明内容为B区XX号厂房出某，金额为458,764.97元，备注期限为(2016.12.1-2017.2.28)。2016年12月26日，第三人向原告转账481,703.22元，附言为租金。2017年2月13日，第三人向原告发出告知书，称其决定自2017年3月16日起不再承租12号厂房。2017年3月27日，第三人向原告转账80,283.87元，附言为租金。2017年9月8日，原告与第三人签订《租赁协议》一份，约定原告将XXXX号厂房出某给第三人，租赁期限为一年，自2017年9月1日起至2018年8月30日止，其中2017年9月1日至2017年9月30日为免租期。月租金为15,082.93㎡*0.60元/日*30日=271,492.74元。上述协议于2017年10月10日向被告报备。2017年9月10日，原告与第三人签订《关于罗伊尔五期B区XXXX号厂房租赁说明》一份，载明同意起租日为2017年9月15日。上述说明于2017年10月10日向被告报备。2017年10月17日，原告向第三人开具发票两张，金额均为271,492.74元，载明内容为厂房租金，2017.10.15-2017.11.14。2017年10月20日，原告与第三人签订《租赁协议》一份，约定原告将7号厂房出某给第三人，租赁期限自2017年10月20日起至2017年11月20日止，月租金为5,073.84平方米*0.60元/日*30日=91,329.12元。上述协议于2017年10月31日向被告报备。2017年11月10日，第三人向原告转账271,492.74元，附言为2017.10.15-2017.11.14房租。2017年11月15日，第三人向原告发出告知书，称其决定于2017年12月15日不再承租XX号、XX号厂房。上述告知书于2017年11月16日向被告报备。2017年12月25日，第三人向原告转账271,492.74元，附言为2017.11.15-12.14房租。2017年11月27日，第三人向原告转账91,329.12元，附言为2017.10.20-2017.11.20，7号厂房房租。2017年10月23日，原告向第三人开具发票一张，金额为91,329.12元，内容为厂房租金。2018年6月1日，原告与第三人签订《租赁协议》，约定原告将XX号厂房1-2层出某给第三人，租赁期限6个月，自2018年6月1日起至2018年11月30日止，季租金481,703.22元。同日，原告与第三人签订《租赁协议》，约定原告将XX号厂房1-2层出某给第三人，租赁期限6个月，自2018年6月1日起至2018年11月30日止，季租金332,775元。2018年6月25日，第三人向原告转账814,478.22元，附言为厂房租金B区XX、XX号。2018年8月21日，原告与第三人签订《租赁协议》，约定原告将XX号厂房3层出某给第三人，租赁期限113天，自2018年8月10日起至2018年11月30日止，租金共计302,402.91元。同日，原告与第三人签订《租赁协议》，约定原告将XX号厂房3层出某给第三人，租赁期限113天，自2018年8月10日起至2018年11月30日止，租金共计302,402.91元。另原告提交第三人于2019年5月16日出具的情况说明一份，其上载明第三人与原告为友好合作单位，2017年9月8日签订的《租赁协议》中约定了可提前一个月通知原告解约，其遂按约履行，于2017年11月15日通知原告将于2017年12月15日退租，故不存在违约金事宜，合同均已按约履行。(二)合同约定的租赁期限内，原告以自身名义向其他案外人出某系争厂房的情况(1)涉及案外人上海芳宇物流有限公司(以下简称“芳宇公司”)的租赁合同及履行情况原告曾就XX号厂房2层203室与案外人芳宇公司签订《罗伊尔厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止，年租金为57.66㎡*2元/日*365天=42,091.80元。2018年8月20日，原告向芳宇公司开具收款收据一张，载明收取203室押金7,015.30元。2018年8月17日，原告向芳宇公司开具收款收据一张，载明用途为XX号厂房二层203室出某，金额为53,975.64元。2018年8月21日，芳宇公司向原告转账60,990.94元，用途为租金及押金。(2)涉及案外人力丰公司的租赁合同及履行情况2018年11月5日，原、被告与力丰公司签订《补充协议书》一份，载明将被告与力丰公司所签租赁协议中被告的权利义务全部由原告享有和承担，合同押金和租金自2018年7月25日起至租金期限届满由力丰公司缴纳给原告。2018年11月7日，原告向力丰公司开具收据一张，载明收到力丰公司租房押金93,272.88元。同日，原告向力丰公司开具发票一张，内容为厂房租金，金额为186,545.76元。2018年11月12日，力丰公司向原告转账279,818.64元，附言为房租、押金。(3)涉及案外人欣哲公司的租赁合同及履行情况2018年11月7日，原、被告与欣哲公司签订《补充协议书》一份，载明将被告与力丰公司所签租赁协议中被告的权利义务全部由原告享有和承担，合同押金和租金自2018年8月1日起至租金期限届满由欣哲公司缴纳给原告。2018年11月7日，原告向欣哲公司开具收据一张，载明收到租房押金6,919.20元。同日，原告向欣哲公司开具发票一张，内容为房屋租金2018.8.1-2018.11.30，金额为13,838.40元。(4)涉及案外人格森公司的租赁合同及履行情况2018年9月19日，格森公司向原告转账219,000元，用途为2018.7.1-2018.10.31厂房租金。2018年9月18日，原告向格森公司开具发票三张，内容为厂房租金，金额为100,000元、100,000元、19,000元。(5)涉及案外人裕民公司的租赁合同及履行情况2018年9月13日，原告向裕民公司开具发票一张，载明用途为厂房租金，金额为31,127.20元。2018年10月8日，裕民公司向原告转账31,127.20元。(6)涉及案外人中外运公司的租赁合同及履行情况2018年11月20日，原告向中外运公司开具发票一张，内容为房屋租金2018.8.1-2018.12.31，金额为11,500元。2018年12月19日，中外运公司向原告转账11,500元，附言为房租。被告对上述证据真实性均无异议，但认为原告存在隐藏部分租金的可能，且第三人在合同履行过程中存在提前退租行为，涉及违约金，但原告没有提及，并要求租赁期限内针对系争厂房原告收取的第三人及案外人的租金予以抵扣被告的应付费用。原告表示同意其向第三人及其他上述案外人收取的相应期间费用在被告应付款项中抵扣。四、被告主张的损失具体构成以及相应依据？被告称，其反诉主张的损失包括：1、新华公司以对系争厂房装修投入折价7,500,000元作为股权出资入股被告，故系争厂房的装修应视为被告所有，该部分价值即为7,500,000元；2、被告承租系争厂房后，曾进行了装修，支付仓库改造装修费用150,449元、卷帘门安装费用18,000元、消防设施费用79,000元、监控安装费用60,396元，并就此提供国合仓库改造工程承包合同、国合卷帘门安装工程施工承包合同、消防工程承包合同书、监控工程合同、预算书、验收单、发票、入账通知等一组；3、原、被告曾与案外人展某(上海)电子有限公司(以下简称“展某公司”)签订《协议书》，载明展某公司退租系争厂房后，将承租期内安装的设备、线缆、开关等物品，在海关处登记备案，且该物品已与厂房形成附合，故三方一致确认，上述物品海关账册转给被告，而物品价值30,000,000元左右。故被告的实际损失已超过诉请金额，现考虑到合同履行情况及装修实际情况，仅主张20,000,000元。对此，原告则称，对于被告提供的上述证据真实性均无异议，但认为：1、新华公司将垫付的A区15号厂房装修款由债权转为被告持有的股权，但涉案协议因被告违约解除后，未形成附合部分的装修被告应于搬离时自行拆运，其余部分原告不应赔偿；2、被告承租后进行的装修，真实性无异议，但未按约经由原告书面同意，也不应由原告赔偿；3、展某公司系原告原租户，2014年退租时，装修材料已于系争厂房形成附合，鉴于展某公司需注销，前提是必须清理海关账册里的物品，故采取了转让过户的方法。由于原告是房地产开发企业，没有海关账册，无法接收展某公司的账册物品，而被告成立后申请了海关账册，才签订了三方协议。但海关账册上的物品均属低值易耗品，折旧很快，与账册上的原价已基本无联系，被告以此主张其损失依据不足。以上事实，上海市不动产登记薄、《租赁协议》、汇款凭证、情况说明、《补充协议(一)》、《委托租赁协议》、《关于解除租赁协议之通知函》、《关于解除租赁协议之回复函》、情况说明书、《仓储服务协议》、《关于贵方为我方提供经营证照办理条件的通知函》、《厂房租赁合同》、《提前终止房屋租赁合同协议书》、《增资扩股协议》、准予变更登记通知书、内资公司备案通知书、公司登记申请书、股东发起人出资情况、章程修正案、股东会决议、申请批准货物分类监管的报告、发票、告知书、《关于罗伊尔五期B区12、13号厂房租赁说明》、收款收据、罗伊尔厂房租赁合同、补充协议书、协议书、国合仓库改造工程承包合同、国合卷帘门安装工程施工承包合同、消防工程承包合同书、监控工程合同、预算书、验收单、入账通知、光盘、租赁报备签章及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点在于：1、原、被告签订的租赁协议是否合法有效，是否存在可撤销的情形？2、如该协议合法有效，导致协议解除的过错责任在于何方？3、原、被告就协议解除后果所主张的各项诉请是否具有相应依据？针对第一个争议焦点，本院认为，现被告主张撤销涉案协议，其理由该协议在被告现实际控制人荣恒公司决定入股至完成变更手续期间，原告未向荣恒公司披露涉案协议。然被告为独立法人主体，其缔约时对于涉案协议内容应已充分知晓，被告实际控制人的变更，并不影响合同本身的效力，被告所称的股权收购事宜，与租赁协议系各自独立的法律关系，故被告反诉主张撤销涉案协议，依据不足，本院不予支持。本院依法认定原、被告间签订的《租赁协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。对于第二个争议焦点，现原、被告对于解除《租赁协议》无异议，但对于导致协议解除的违约责任在于何方存在分歧。根据双方合同约定，被告应自2018年1月1日起支付租赁费用，支付方式为每季度支付一次，支付时间为季度第一个月前十天。延迟缴付租金及管理费超过三个月(包括三个月)的，原告有权收回系争厂房的使用权。现被告逾期支付租赁已超过三个月，其拒付租金理由为原告逾期交付房屋以及未配合其办理增加营业范围事宜。双方虽未在本案中就系争厂房交接提供书面证据，然根据在案证据显示，被告在本案诉讼前，从未就系争厂房存在逾期交付问题提出过异议，也以协议约定的租赁面积为新闻宣传的内容，在其签订的委托租赁协议等中也就租赁面积进行了确认。而被告承租部分包括4-7号厂房、12-15号厂房、B区12、13号厂房，其中B区12、13号厂房为第三人承租区域，原、被告早已约定由原告代为出某，15号厂房一层被告在涉案协议签订前也已承租，均应视为交付，而4-7号厂房、12-15号厂房被告还在租期内申请过减容工程，应视为使用。且被告未提供证据证明，原告曾承诺协助其办理增加营业范围事宜或同意在涉案协议约定的租赁用途外增加仓储物流。故本院对被告的上述抗辩意见，不予采信。鉴于此，涉案协议解除系被告逾期支付租金致使合同约定的解除权成就所致，被告应就此承担相应的责任。针对第三个争议焦点，本院认为，鉴于原告曾于2018年4月20日向被告发出《关于解除租赁协议之通知函》行使约定解除权，而根据被告回函显示，其已于2018年4月22日收悉上述通知，故对于原告主张的合同解除时间即2018年4月22日，本院予以确认。此后原、被告员工虽有过微信往来，但从其内容看，原告员工代艺对于被告申请继续履约的事宜，亦表示需进行申请，故不应视为原告在发出解除通知后，又对被告作出的继续履行的要约予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告主张以其实现对系争厂房的控制为被告的返还时间，原告称该日期为2018年8月31日，被告则主张为2018年8月1日前。被告主张的上述时间，能与原、被告与案外人格森公司、力丰公司等案外人的《补充协议书》中载明租金由原告接收时间相应对。且被告亦曾委托原告对系争厂房出某，可见原告亦有相应的控制权，在原告行使解约通知后，也有及时收回系争厂房并减少损失的义务，而A区15号厂房虽遗留有被告物品，但该状态在原告自认的实现对系争厂房控制的时间节点也早已存在。鉴于此，本院采信被告的主张，系争厂房返还时间为2018年8月1日前，故被告需向原告支付自2018年1月1日起至2018年7月31日止的租金及占有使用费共计7,556,821.65元，扣除2017年1月1日起至2018年7月31日止原告就系争厂房自第三人基森公司和其余案外人收取的租金1,644,351.27元后，被告尚需支付原告上述期间剩余租金及占有使用费共计5,912,470.38元。对于原告主张的赔付免租期内租金，涉案协议已明确约定被告违约时，需赔付原告免租期间的租金，故原告该项诉请于法有据，被告需将2017年1月1日至2017年12月31日止的租金12,954,551.40元赔付给原告。对于原告主张的逾期支付租金滞纳金，合同中已对此进行了约定。然该条款系对逾期支付租金行为所设立，对于合同解除后的占用使用费不应适用，而就其标准本身，被告称该标准主张过高，并请求本院予以调整，原告亦未证明其实际损失，故本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。鉴于双方约定的租金支付方式为每季度支付一次，支付日为第一个月前十天，并给予被告最长不超过10个工作日的宽限期，故被告至迟应在2018年1月15日前支付被告2018年1至3月租金3,238,637.85元，应在2018年4月16日前支付被告2018年4月1日至22日的租金791,667.03元。被告支付原告的逾期支付租金滞纳金为，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以3,238,637.85元为基数，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止，以791,667.03元为基数，自2018年4月17日起计算至实际支付之日止。如前所述，涉案租赁协议合法有效，且导致解除的过错责任在于被告，故对于被告主张的装修等实际损失，本院不再支持。但对于被告要求返还保证金的反诉请求，合同解除后，保证金予以返还，故本院对此予以支持。第三人基森公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司与被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司于2016年12月12日签订的《租赁协议》于2018年4月22日解除；二、被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司2018年1月1日起至2018年7月31日止的房屋租金及占有使用费5,912,470.38元；三、被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金12,954,551.40元；四、被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司逾期支付租金滞纳金(均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中以3,238,637.85元为基数，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止，以791,667.03元为基数，自2018年4月17日起计算至实际支付之日止)五、原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司保证金3,238,637.85元。六、驳回被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费153,277元，反诉案件受理费129,226元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用287,503元，由原告(反诉被告)上海罗伊尔置业有限公司负担41,345元(已付)，由被告(反诉原告)国合跨境(上海)文化产业电子商务有限公司负担246,158元(已付129,226元，剩余116,932元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  庄 倩审 判 员  沙 莎人民陪审员  马蒙恩二〇一九年七月一日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。