河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初1724号原告：河南省尚正行房地产咨询有限公司，住所地：郑州市郑东新区商务内环路A63-65号未来国际3号楼2单元703室。法定代表人：鞠涛。委托诉讼代理人：华培鑫，河南译达律师事务所律师。被告：临颍县天成博鑫置业有限公司，住所地：临颍县颍川大道西段南侧。法定代表人：关军安。委托诉讼代理人：王鹏，河南帝豪律师事务所律师。原告河南省尚正行房地产咨询有限公司(以下简称：尚正行公司)诉被告临颍县天成博鑫置业有限公司(以下简称：天成博鑫公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法由审判员田建权独任审判，于2019年8月8日将本案转为普通程序，分别于2019年10月9日、2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告尚正行公司的委托诉讼代理人华培鑫、被告天成公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚正行公司诉称：2018年6月21日，原告与被告签订了《临颍天成家园包销代理合同》一份，该合同主要约定，原告为被告开发的“天成家园”房地产项目提供包销代理服务，合作期限自2018年6月7日至2019年6月30日止，被告按销售基价额的3％支付代理费，其中1.5％为推广活动费用，1.5％为销售佣金。原告承担营销执行过程中销售、推广物料、活动、推广渠道等产生的费用，被告按月结算代理费用。合同签订后，原告即按合同约定开展营销推广服务和销售代理服务，按照合同约定的结算标准，经核算，截止到2018年4月30日，被告应付代理费6476125元，已付代理费2512891元，而被告拖欠原告代理费4269561元以各种理由拖延支付，经协商未果，诉至法院，要求被告向原告支付代理费用4269561元及其逾期付款违约金（时间自2019年5月16日起至履行之日止，利率按年息6％计算），本案诉讼费由被告负担。被告天成博鑫公司辩称：双方争议的事实有两点：一是2018年9月以后的销售佣金能否扣除50％；二是2019年四个月的推广佣金应否扣除，其它双方认可。按照合同约定连续两个节点销售完成低于60％的，应累计扣除销售佣金的50％，自双方2018年6月正式签订合同后，除2018年8月份销售达到80％以外，后期全部未达到合同约定的销售的60％，故2018年9月以后的销售佣金应于扣除50％；2019年后，原告未进行推广活动，故2019年四个月的推广佣金应于扣除。综上，总佣金为6293751元，减去已付佣金2512891元；减去2018年9月以后未完成任务的60%，应扣除佣金837013元；减去2019年1-4月未进行推广活动，应扣除推广佣金620635元；减去双方对账认可的未完成按揭贷款以及拖欠工人工资等零星事项合计扣除的1109555元；加上溢价佣金260395元；加上储藏室佣金26000元。被告应付原告佣金为1500052元。经审理查明：2018年6月21日，原告尚正行公司与被告天成博鑫公司签订了《临颍天成家园包销代理合同》一份，该合同主要约定，原告为被告开发的“天成家园”房地产项目提供包销代理服务，合作期限自2018年6月7日至2019年6月30日止，被告按销售基价额的3％支付代理费，其中1.5％为推广活动费用，1.5％为销售佣金。如原告销售价超出低价，则溢价部分的40％给原告；经被告特批销售价低于底价的房源，原告按实际成交价收取3％的代理费；被告团队销售房源部分，原告不服务，原告不收取佣金费用，被告需支付该房源实际合同总房款1.5％的推广费用给原告；被告按月支付原告佣金一次，在次月5日前支付；原告承担营销执行过程中销售、推广物料、活动、推广渠道等产生的费用。合同签订后，原告即按合同约定开展营销推广服务和销售代理服务，双方实际合作至2019年4月份结束。后双方因代理费的计算方法产生纠纷，经协商未果，原告诉至法院，要求被告向原告支付代理费用4269561元及其逾期付款违约金（时间自2019年5月16日起至履行之日止，利率按年息6％计算），本案诉讼费由被告负担。另查明：原告主张的佣金包括推广佣金、销售佣金、溢价佣金和储藏室佣金。2020年4月1日，经双方核算，原告主张的推广佣金为3484235元、销售佣金为2965890元、溢价佣金为306327元、储藏室佣金26000元、被告已付佣金2512891元、原告未完成按揭贷款以及拖欠工人工资等零星事项合计1109555元。被告主张的推广佣金为2707226元、销售佣金为2128877元、溢价佣金为260395元、储藏室佣金26000元、被告已付佣金2512891元、原告未完成按揭贷款以及拖欠工人工资等零星事项合计1109555元。双方对储藏室佣金26000元、被告已付佣金2512891元、原告未完成按揭贷款以及拖欠工人工资等零星事项合计1109555元予以认可。1、对于推广佣金，原告诉称，合同约定的是全程包销，因此，原告举办的任何推广活动都是为全程销售而举办的，前期举办的推广活动所产生的费用需要通过后期销售提成的推广佣金收回，被告承担推广费的多少不是依据原告举办推广活动所发生的费用多少，而是依据合同销售金额进行承担的，所以，被告要求扣除2019年1-4月份的推广佣金777009元是没有依据的。被告辩称，因为原告在2019年1-4月份未进行推广活动，所以应扣除2019年1-4月份的推广佣金777009元。2、对于销售佣金，原告诉称，双方合同没有对每个月的销售任务做约定，销售过程中双方也没有明确的销售任务，更不存在连续两个节点销售任务完成率低于60%，另，被告工程及相关手续滞后，影响房屋销售。故被告主张扣除50％的佣金没有依据。被告辩称，按照合同约定连续两个节点销售完成低于60％的，应累计扣除销售佣金的50％，自双方2018年6月正式签订合同后，除2018年8月份销售达到80％以外，后期全部未达到合同约定的销售的60％，故2018年9月以后的销售佣金应于扣除50％。3、对于溢价佣金，原告诉称，原告依据被告所提供的销售底价和双方核对过的销售价款，按合同规定分别计算出了2018年8月至10月份应提成的溢价奖励，分别为8月份：260295元、9月为30639元、10月为15394元，上述合计共306327元。被告辩称，2018年11月之后不应提成溢价款，溢价提成奖励佣金为260295元。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2018年6月21日，原、被告双方签订了《临颍天成家园包销代理合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，本院予以认定。本案争执的焦点：1、2018年9月以后的销售佣金能否扣除50％；2、2019年1-4月份的推广佣金应否扣除；3、溢价佣金应如何计算。合同约定未完成设定目标80%的，应扣除佣金30%，连续三个月均未完成销售任务的80%的，在扣除30%的基础上，再扣除佣金的20%。三个月合计平均超过任务的80%的，不扣除佣金。连续两个节点销售完成低于60%的，累计扣除佣金的50%。自双方2018年6月正式签订包销合同开始，除了2018年8月份第一次开盘原告销售182套，达到合同约定200套的80%以外，后期均未达到合同约定的销售数量的60%。故2018年9月以后的销售佣金应当扣除50％。2018年8月份的销售佣金为1291865元，后期的销售佣金为1674025元(2965890元－1291865元)，扣除50％后为837012.5元（1674025元×50％），故原告应得到的销售佣金为2128877元（837012.5元＋1291865元）。合同约定的是全程包销，被告承担的推广佣金不是依据原告举办推广活动所发生的费用而定的，而是依据合同销售金额进行承担的，故对原告要求不能扣除2019年1-4月份的推广佣金777009元的诉讼请求，本院予以支持；原告依据被告所提供的销售底价和双方核对过的销售价款，按合同规定分别计算出了2018年8月至10月份应提成的溢价佣金为306327元，故对原告要求溢价佣金为306327元的诉讼请求，本院予以认定。综上，推广佣金为3484235元、销售佣金为2128877元、溢价佣金为306327元、储藏室佣金26000元、被告已付佣金2512891元、原告未完成按揭贷款以及拖欠工人工资等零星事项合计1109555元，被告应支付原告佣金为2322993元（3484235元＋2128877元＋306327元＋26000元－2512891元－1109555元）。合同约定被告按月支付原告佣金一次，而被告未按照合同约定履行自己的义务，故对原告要求被告支付代理费用4269561元及其逾期付款违约金（时间自2019年5月16日起至履行之日止，利率按年息6％计算），本案诉讼费由被告负担的诉讼请求，本院予以合理的部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告临颍县天成博鑫置业有限公司于判决生效后十日偿付原告河南省尚正行房地产咨询有限公司代理费2322993元及其逾期付款违约金（时间自2019年5月16日起至履行之日止，利率按年息6％计算）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。二、驳回原告河南省尚正行房地产咨询有限公司的其它诉讼请求。案件受理费47078元，原告河南省尚正行房地产咨询有限公司负担21694元，被告临颍县天成博鑫置业有限公司负担25384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  田建权人民陪审员  闫三山人民陪审员  陈献成二〇二〇年五月二十九日书 记 员  尼博文