宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2019）宁0181民初1416号   原告：杨立伟，男，1989年10月10日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：马雯文，宁夏天纪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王丽，宁夏天纪律师事务所律师。   被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。   法定代表人：杨智祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵莹莹，北京大成（银川）律师事务所律师。   原告杨立伟与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称：鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨立伟的委托诉讼代理人马雯文，被告鑫祥公司的委托诉讼代理人杨艳艳、赵莹莹到庭参加了诉讼。后本案于2019年6月13日中止诉讼，2019年10月12日恢复诉讼。本案现已审理终结。   杨立伟向本院提出诉讼请求：1.判令鑫祥公司履行《商品房买卖合同》义务，给杨立伟办理灵武市家和苑B区XXX室房屋产权登记手续；2.鑫祥公司支付杨立伟违约金51743.51元（按年利率4.75%自2016年3月27日暂计至2019年2月28日），之后的违约金支付至办理房屋产权证之日；3.本案诉讼费由鑫祥公司负担。事实和理由：2015年11月7日，杨立伟与鑫祥公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨立伟购买鑫祥公司开发的位于灵武市家和苑Ｂ区XXX室住房一套，面积106.73m2，总房款338654元。后杨立伟按约支付首付款108654元，剩余购房款向银行贷款后支付给了鑫祥公司，鑫祥公司于2015年12月28日向杨立伟交付涉案房屋。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。但鑫祥公司未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续，导致杨立伟所购房屋不能办理房产证。为此，杨立伟依法提起诉讼。   鑫祥公司辩称，1.鑫祥公司出售的涉案房屋手续合法，且已将房屋交付杨立伟并备案在杨立伟名下，杨立伟购买房屋时鑫祥公司为其按揭贷款提供了担保，现涉案房屋抵押给银行，虽未办理房产证，但不影响杨立伟对房屋的使用，也未对杨立伟造成任何损失。2.涉案房屋暂时未办理产权证，是由于政府规划调整导致后期规划验收拖延所致，属于不可抗力，根据双方签订的买卖合同第二十一条，因不可抗力导致不能按照约定履行合同的，应当全部或部分免责，故鑫祥公司不应承担支付违约金的责任。3.在双方签订的《灵武市商品房买卖合同》中，第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，但第十六条对逾期办证约定的处理方式是“无内容”，并未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后，双方对具体的解决方式和标准也未达成协议，故按合同约定应视为双方对逾期办证鑫祥公司不承担违约金，延期办理房产证系政府调整规划的不可抗力造成，并非鑫祥公司过错，该情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故杨立伟主张鑫祥公司支付违约金无合同和法律依据。4.杨立伟系办理房屋产权证的主体，其并未主动要求办理房产证，也未提供办理房产证所需的全部材料，鑫祥公司只是协助办理，故不应承担逾期办证的违约责任；5.杨立伟购买的系顶账房屋，是由鑫祥公司顶账给案外人，案外人再出售给杨立伟，基于顶账关系，杨立伟并非从鑫祥公司处直接购买房屋，鑫祥公司亦未收取杨立伟的购房款，不是房屋买卖合同的一方当事人，不应承担支付违约责任，故请求驳回杨立伟的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨立伟提交的《灵武市商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张、进驻协议书一份，经鑫祥公司质证对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为鑫祥公司已向杨立伟交付了房屋，不影响原告的占有使用，且杨立伟是按揭购买房屋，对涉案房屋不能进行处置，延期办证对其不造成任何形式的损失和影响，合同第十六条未约定违约金比例，应视为双方约定不支付违约金，鑫祥公司延期办证符合法定及约定的免责情形，故不应承担支付违约金的责任，经审查，在《灵武市商品房买卖合同》第十六条中，关于产权登记的约定部分空格处由鑫祥公司加盖了“无内容”的蓝色印章，包括违约行为发生后的处理方式和违约金的标准，该盖章应视为对违约责任和违约金约定不明，并非约定不支付违约金，鑫祥公司虽已履行了交房义务，但不能以此认定对杨立伟不造成任何形式的损失和影响，对鑫祥公司的质证意见不予采纳，对该份合同予以采信；销售不动产统一发票两张和进驻协议书一份，能够证实杨立伟向鑫祥公司交纳家和苑B区XXX室购房款共计338654元，鑫祥公司于2015年12月28日向杨立伟交付家和苑B区XXX室房屋的事实，予以采信；2.宁夏回族自治区灵武市国土资源局灵国土资信答复（2018）397号处理意见一份、灵武市住房和城乡建设局灵建函（2018）414号回复一份，经本院庭后核实，上述文件均真实，经审查，该组证据所记载的马少军虽不是本案当事人，但其反映的问题确系家和苑B区的项目规划与原设计不符问题，灵武市住房和城乡建设局向宁夏回族自治区住房和城乡建设厅回复的内容为家和苑B区存在加盖楼层和地上车库，以及停车位位置发生变化与原规划不符的事实，本院予以采信；3.电话录音3份，鑫祥公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该录音的原始载体和通话人员身份均无法核实，对鑫祥公司的质证意见予以采纳，对该录音证据不予采信；4.鑫祥公司提交的《灵武市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》一份、《国有建设用地使用权出让合同》一份、《国有土地使用证》（灵国用（2013）第60015号）一份、《建设用地规划许可证》（地字第2013-14号）一份、《建设工程施工许可证》五份、《宁夏灵武市发展和改革局文件-关于核准家和苑B区项目的通知》一份、《商品房预售许可证》十九份、《灵武市环境保护局-宁夏鑫祥房地产开发有限公司家和苑B区项目竣工环境保护验收意见》（灵环函[2017]157号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程消防验收意见书》（银公消验字[2016]第0015号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（银公消竣复字[2016]第0047号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（银公消竣复字[2016]第0076号）一份，经杨立伟质证，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，经审查，该组证据系涉案住宅小区的各项行政审批手续，能够证实该小区的建设取得了行政许可，竣工后消防、环保验收合格的事实，予以采信；5.鑫祥公司提交的《收据》一份，杨立伟对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，收据中并无杨立伟签字，结合鑫祥公司向杨立伟出具的《销售不动产统一发票》，该证据不能达到鑫祥公司的证明目的，本院不予采信；6.鑫祥公司提交的《灵武市商品房买卖合同》一份和《中国农业银行宁夏回族自治区分行-关于宁夏鑫祥房地产开发有限公司“家和苑住宅小区”项目商住楼按揭贷款的批复》一份。能够证实鑫祥公司为家和苑住宅小区按揭贷款购房提供阶段性担保，但不能证实房屋被抵押不能进行处分就等同于对原告没有造成损失，双方签订合同中的第十六条“无内容”印章，亦不能视为双方约定逾期办证不支付违约金，对鑫祥公司的证明目的部分予以采信；7.《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》一份、《灵武市建设规划设计方案审查委员会会议纪要》（第18号）一份、八褚庙通行道路照片3张，经杨立伟质证，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，经审查，该组证据显示2010年9月30日下发的《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》中载明的红线要求为“北侧退离南熏路道路中心线30.0米...”,2013年5月31日的《灵武市建设规划设计方案审查委员会会议纪要》中载明家和苑B区的设计方案为“南熏路退距道路中心线42米...”，结合鑫祥公司提交的第一组证据，鑫祥公司取得建设用地规划许可的时间为2013年7月11日，取得家和苑B区项目建筑工程施工许可的时间为2014年6月25日，即其取得建设用地规划许可和施工许可的时间均是在政府调整规划之后，故对其该组证据欲证实造成办证延期是由于政府调整规划所致，属于不可抗力的证明目的，本院不予采信。8.鑫祥公司提交的灵武市自然资源局建字第2019-31（变更）号《建设工程规划许可证》一份、编号灵规验字第2019-010号《灵武市建设工程规划验收合格证》一份、宁（2019）灵武市不动产权第L0006XXX号《不动产权证书》一份，经审查，该组证据能够证实鑫祥公司就涉案小区取得了规划许可证和规划验收合格，2019年9月19日取得不动产权，涉案房屋已经具备办理房产证条件的事实，但不能证实鑫祥公司的其他证明目的，对其证明目的部分予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月7日，杨立伟与鑫祥公司签订《灵武市商品房买卖合同》一份，约定鑫祥公司将其公司开发建设的灵武市家和苑B区XXX号房出售给杨立伟，建筑面积共106.73平方米，该商品房单价每平方米3173元，总价款为338654元，合同中就出卖人逾期交房的违约责任进行了详细约定，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（无内容）日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款（无内容）%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。3.（无内容）。”合同还就其他事项进行了约定。   合同签订后，杨立伟于2015年11月17日向鑫祥公司交纳首付款108654元，2016年4月5日支付下剩购房款230000元，鑫祥公司向杨立伟出具了《销售不动产统一发票》两张。2015年12月28日，鑫祥公司向杨立伟交付所购房屋，杨立伟签署了《进驻协议书》。2016年8月16日，银川市公安消防支队向鑫祥公司出具工程竣工验收消防备案复查合格意见书，2017年7月3日，灵武市环境保护局向鑫祥公司出具家和苑B区项目竣工环境保护验收合格意见书。2019年6月4日，灵武市自然资源局向鑫祥公司发放变更规划后的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》;2019年9月19日，灵武市自然资源局不动产登记中心向鑫祥公司发放宁（2019）灵武市不动产权第L0006XXX号不动产权证书，灵武市南熏路南侧家和苑B区4号、6号、7号、15号、16号住宅楼取得不动产权。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨立伟与鑫祥公司签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，杨立伟履行了支付房款义务，鑫祥公司亦向杨立伟交付了所购房屋，根据双方合同约定，鑫祥公司作为出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，但至本案起诉之日，鑫祥公司仍未取得《初始登记证》，其抗辩未办理房产证系政府调整规划所致，属于不可抗力的意见，以及案涉房屋系顶账房，鑫祥公司并非房屋买卖合同一方当事人的意见，与审理查明的事实不符，本院不予采纳，鑫祥公司因其变更规划设计导致杨立伟未按约取得房屋权属登记证书，应当承担违约责任。鉴于鑫祥公司已于2019年9月19日取得了房屋产权登记手续，杨立伟放弃其主张鑫祥公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以准许；对杨立伟主张鑫祥公司支付违约金的诉讼请求，本院以购房款338654元为基数，自交房后90日起支持至具备办证条件之日止，即2016年3月28日至2019年9月18日，对于违约金的标准，综合考虑违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌情按照日万分之零点三予以支持。经核算，2016年3月28日至2019年9月18日期间的违约金为12892.56元（338654×0.00003×1269天）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：   一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨立伟支付违约金12892.56元；   二、驳回原告杨立伟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1094元，由原告杨立伟负担821元，被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担273元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审  判  长        王小燕   人民陪审员          吴 燕   人民陪审员        杨瑞娟     二○二○年三月二十四日   法 官 助 理       李燕燕   书   记  员   荀晓静   附本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。