上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16638号原告：吴西球，男，1972年11月1日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县田市。委托诉讼代理人：程安卿，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昕，上海市光大律师事务所律师。被告：韩乃比有，男，1983年8月10日出生，撒拉族，户籍地青海省。委托诉讼代理人：常志刚，上海市恒信律师事务所。原告吴西球与被告韩乃比有房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙昕，被告韩乃比有及其委托诉讼代理人常志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴西球向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市嘉定区嘉涌路XXX号房屋；2、判令被告支付未付房租人民币(以下币种同)10,000元；3、判令被告支付自2019年5月6日至实际搬离之日止的房屋使用费(以年租金13.8万元的标准计算)。事实与理由：2013年3月，原告从案外人上海华门置业有限公司(以下称华门公司)处承租上海市嘉定区嘉涌路XXX号房屋使用，房屋租赁期限自2013年5月18日起至2023年5月17日止，华门公司于签订合同后交付了该房屋。2016年4月18日，原告与被告签订了《房屋租房合同》，约定由原告提供其承租的上海市嘉定区嘉涌路XXX号房屋的一部分42-2号(以下称系争房屋)给被告作开面馆使用，建筑面积为上下层各62.5平方米，租期为2016年5月6日至2019年5月5日，2016年5月6日至2017年5月5日的年租金为122,000元，2017年5月6日至2018年5月5日的年租金为130,000元，2018年5月6日至2019年5月5日的年租金为138,000元，现该房屋开设有艾麦尔牛肉面(上海第一分店嘉涌店)，工商登记信息为上海市嘉定区江桥镇有文餐饮店，经营者为韩有文。原、被告之间的转租行为虽经华门公司知晓，但其不同意续租且通过相关诉讼要求将因转租进行的装修及改造予以修复，故在合同期限届满前，原告已通过发送挂号信等方式多次通知被告，合同到期后不再续租，要求被告及时搬离、交还租赁房屋，但被告至今拒绝交还，双方多次协商无果。且截至目前，2018年5月6日至2019年5月5日的年租金为138,000元，原告还有10,000元未收到，故原告涉诉。被告韩乃比有辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告间的租赁合同约定了保证金，被告已向原告支付保证金1万元，但原告并未提出。其次，被告在承租系争房屋后，因涉及房屋内部改建，被告一直无法使用房屋，导致被告损失巨大，被告现不同意搬离系争房屋。再次，原告与案外人签订的合同约定原告未经同意不得转租他人，故原告向被告转租的行为不合法，要求被告搬离也是不合法的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，吴西球(出租方)与韩乃比有(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在丽江佳苑嘉涌路XXX号-2即系争房屋出租给乙方作为面馆使用，总建筑面积为125平方米；甲方于2016年5月6日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年5月6日起至2019年5月5日止，总计3年；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；租金第一年一次性支付，即乙方自合同签订之日起向甲方一次性预交第一年2016年5月6日至2017年5月5日房屋租金计122,000元，第二年开始半年支付一次，每次提前30天支付，即2017年5月6日至2018年5月5日房屋租金计130,000元，第三年2018年5月6日至2019年5月5日房屋租金计138,000元，如乙方逾期支付房屋租金，甲方按合同年租金1%的标准按日收取滞纳金，并有权单方解除本合同，与此相关的一切经济责任与法律后果均由乙方自行承担；房屋租赁保证金1万元整，作为履约及安全保证金，合同期满后经甲方验房合格且水、电、物业费等结清后三日内退还给乙方，不计利息；乙方如需要装饰装潢，须经甲方同意，并在不影响房屋主体结构和确保安全的情况下，由乙方自行负责，房屋一经装饰装潢，其附属权利即归甲方所有，租赁期间乙方只对装饰装潢享有使用权，租期结束所有装饰装潢乙方不得拆除，并无条件交付甲方(可移动资产除外)，否则甲方有权扣留房屋租赁保证金不予退还。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，韩乃比有向吴西球支付了保证金1万元，吴西球将系争房屋交付韩乃比有使用。租赁期间，韩乃比有对系争房屋进行了装修，并用于经营餐饮。合同到期后，双方未再续签租赁合同。目前，韩乃比有仍在使用系争房屋。因吴西球要求韩乃比有搬离未果，故涉诉。另查，系争房屋的权利人为华门公司。2013年3月6日，华门公司与吴西球签订《房屋租赁合同》一份，约定华门公司将系争房屋出租给吴西球使用，房屋租赁期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。后因华门公司与吴西球发生纠纷，华门公司于2018年9月诉至本院要求解除与吴西球间的《房屋租赁合同》等。本院经审理后于2018年12月19日作出(2018)沪0114民初15615号民事判决书，该判决书载明，华门公司知晓系争房屋被吴西球转租，但并未在六个月内提出异议，现华门公司以吴西球未经其同意转租为由要求解除合同，本院不予支持。后华门公司上诉，二审法院判决亦对此作出相同认定，并对一审判决予以维持。审理中，吴西球与韩乃比有一致确认韩乃比有已支付租金至2019年5月5日，但2018年5月6日至2019年5月5日期间的租金韩乃比有仅支付了128,000元，尚余1万元未支付。庭审中，吴西球表示同意在本案中一并处理租赁保证金1万元。本院认为，吴西球与韩乃比有签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。韩乃比有辩称吴西球系未经产权人同意违法转租的意见，与生效判决作出的认定不符，本院对此不予采信。现合同约定的租赁期限已届满，双方未再续签租赁合同，吴西球亦明确不再向韩乃比有出租系争房屋，故吴西球要求韩乃比有搬离系争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，吴西球应当将收取的租赁保证金1万元返还韩乃比有。至于吴西球称韩乃比有自2019年5月6日起欠付水电费、物业管理费，因其未在本案中提出相应诉请，本院对此不作处理，双方可另行解决。审理中，吴西球表示韩乃比有尚有1万元租金未支付，韩乃比有对此亦表示认可，因此吴西球要求韩乃比有给付该1万元的，本院予以支持。韩乃比有称因系争房屋内部改建致使其无法使用系争房屋，但未能举证证明，本院对此难以采信。合同到期后，因韩乃比有仍占用系争房屋至今，故其应当向吴西球支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应当按照原合同约定的租金标准计算至韩乃比有实际搬离系争房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告韩乃比有应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区嘉涌路XXX号-2的房屋内搬离，并将该房屋返还原告吴西球；二、被告韩乃比有应于本判决生效之日起十日内给付原告吴西球房屋租金10,000元；三、被告韩乃比有应于本判决生效之日起十日内给付原告吴西球自2019年5月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按照年租金138,000元的标准计算)；四、原告吴西球应于本判决生效之日起十日内返还被告韩乃比有租赁保证金10,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费337.5元，减半收取168.75元，由被告韩乃比有负担(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年十一月二十九日书记员  何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。