湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初5642号原告：宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司，住所地湖南省长沙市宁乡县历经铺街道金南社区楚沩东路**。法定代表人：王智旭。原告：杨虎，男，1974年7月18日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。两原告委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：胡群，湖南严明律师事务所律师。被告吴平，男，1972年7月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告：蔡跃明，女，1966年4月29日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。被告：罗超明，女，1960年3月1日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。被告：张丽华，女，1964年9月6日出生，汉族，居民，住广东省广东市海珠区。被告蔡跃明、罗超明、张丽华委托诉讼代理人：施强，湖南光阳律师事务所律师。被告蔡跃明、罗超明、张丽华委托诉讼代理人：张文艳，男，1966年7月2日出生，汉族，居民，住广州市海珠区，系张丽华丈夫。原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司（以下简称孚楚公司）、杨虎与被告吴平、蔡跃明、罗超明、张丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨虎及两原告委托诉讼代理人宋志军、胡群，被告蔡跃明及被告委托诉讼代理人施强、张文艳到庭参加了诉讼，被告吴平经本院传票传唤无不当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孚楚公司、杨虎向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告吴平返还原告房租398000元、押金10000元，小计408000元；2、依法判决四被告赔偿两原告装修损失100000元（待评估）；3、依法判决四被告赔偿两原告预期利润或停业损失100000元（待评估）；4、依法判决四被告赔偿两原告员工遣散费用48534元；5、依法判决四被告赔偿两原告商铺转让费用500000元；6、判决四被告赔偿两原告设备搬迁费50000元（待评估）；以上六项暂共计1206534元。7、由四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月10日，被告吴平（乙方）与被告蔡跃明、张丽华、罗超明（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告吴平租赁被告蔡跃明、张丽华、罗超明所有的宁韶宾馆。根据该合同第四条第2项约定：“乙方在经营期限内有权对门面转租，但须告知甲方并备案，签订转租合同必须在整体承租合同期限内，转租的法律后果概由乙方承担，甲方只认整体承租的法人”。被告吴平租赁上述门面后，将其中部分房屋租赁给长沙天辰汽车贸易有限公司用于经营东风风行汽车销售店。2017年4月23日，原告杨虎与王智旭等人合伙以70万元（其中建店支持补偿款50万元）的价格整体受让该汽车销售店，以长沙华捷汽车销售服务有限公司的名义与长沙天辰汽车贸易有限公司签订《商铺转让协议》。然后，原告杨虎代表王智旭等人与被告吴平于2017年4月29日签订《租赁合同》。租赁宁韶宾馆中5空当街门面、过道、后坪、后栋二楼及8空地下室用于开办孚楚公司，租期至2023年5月31日止。合同签订后，房租已交至2019年5月30日。2017年6月23日，原告杨虎与王智旭等人利用受让的东风风行汽车销售店和租赁的上述门面成立孚楚公司接手经营东风风行汽车销售店。不久，为便于做账，原告孚楚公司重新与长沙天辰汽车贸易有限公司签订《商铺转让协议》。原告孚楚公司成立后，为达到东风风行第三代形象店的标准，投入大量资金对东风风行汽车店进行了装修改造，并与东风总公司签订县级专营店协议，如风行专营店存续时间达到5年，可获得总公司建店支持款数百万元，为达到总公司要求，原告孚楚公司还投入大量的广告。停业前，公司一切经营运转顺利，预期利润可观。2018年5月，由于被告吴平收取原告方的房租后未交给被告蔡跃明、张丽华、罗超明，被告蔡跃明、张丽华、罗超明在未作任何通知的情况下，安排人员反复多次将租赁房屋的大门锁住，导致公司无法正常营业，多名员工辞职。2018年6月5日，被告蔡跃明、张丽华、罗超明再一次将原告大门锁住，在停业十一天后，原告孚楚公司被迫停业，员工全部遣散。由于四被告的违约和侵权行为给原告方造成的损失有：1、装修损失约100万元；2、预期利润或者停业损失300万元；3、员工遣散费用48534元；4、已付房租39.8万元；5、商铺转让费（建店支持补偿款）50万元；6、预计设备搬迁费约20万元。特具状人民法院，请求支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告对诉讼请求进行了增加与部分撤回，最后变更后的诉讼请求为：1、依法判决确认原告与四被告的租赁关系已解除；2、依法判决被告吴平返还原告房屋租金398000元、押金10000元，合计408000元，并由被告罗超明、蔡跃明、张丽华承担连带返还责任；3、依法判决四被告共同赔偿两原告装修损失332231元；4、依法判决四被告共同赔偿两原告员工遣散费用48534元；5、依法判决四被告共同赔偿两原告商铺转让费用500000元；6、依法判决四被告共同赔偿两原告设备搬迁费12082元；7、依法判决四被告共同赔偿两原告物品和设备折旧费用158334元；8、由四被告承担本案诉讼费用和评估费用。被告吴平未向本院提交书面答辩意见。被告蔡跃明、张丽华、罗超明辩称：答辩人与被告吴平于2013年12月10日签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为11年，即从2013年12月16日至2024年12月16日止。租金为44.28万元每年，从第三年起房屋每年租金提前一个月一次性交清下年度应缴纳的租金，从第三年起按上年度的总金额逐年递增4%计收。第四条第二款规定乙方有权对门面转租，但须告知甲方并备案。被告吴平从2015年开始没有按合同约定按时向答辩人交纳房屋租金，2017年4月25日，蔡跃明、张丽华、罗超明与吴平达成《协议》，《协议》确认：吴平2015年11月10日前拖欠租金270000元，2016年11月10日前拖欠租金478932元，共计拖欠租金748932元，双方约定缓交其中160000元租金，在2017年5月1日前支付拖欠租金320000元，2017年7月30日前交拖欠租金200000元；如果违约，吴平自动无条件交出宁韶宾馆。2017年5月1日前被告吴平没有依据约定支付拖欠租金，依据双方约定被告吴平实际在2017年4月30日解除与被答辩人的房屋租赁合同，房屋租赁合同到期日为2017年12月16日。租赁到期后，被告吴平一直没有交还房屋，答辩人多次要求被告吴平恢复房屋原状，交还房屋，可吴平却推诿交还租赁房屋。因原告与被告吴平签订转租合同时没有告知答辩人备案，答辩人对原告转租情况并不知情。吴平将已经解除租约的房屋租赁给原告杨虎，转租无效。答辩人在2018年5月采取的锁门措施，是不得已而为之，不存在过错。杨虎、吴平系很好的朋友关系，杨虎承租答辩人的房屋时已经告知杨虎，吴平欠了答辩人的租金，如果杨虎要租，风险很大，但是杨虎还是执意要租。原告的损失，应由被告吴平和原告自己承担。综上所述，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。2019年5月8日，原告撤回对被告蔡跃明、张丽华、罗超明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对两原告提交的吴平与蔡跃明、张丽华、罗超明房屋租赁合同，杨虎与吴平租赁合同，转租协议，补充协议，收条，押金收条，报警记录，照片，微信聊天记录，交房收据，湖南公信价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告，评估费发票，经本院审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。两原告提交的商铺转让协议，能够证实商铺转让的事实，但无法实现其已支付转让费500000元的证明目的。两原告提交的工资表系原告方单方制作，本院不予采信。两原告提交的转账记录，其主体与原告不符，不能实现原告证明目的，本院不予采信。被告罗超明、蔡跃明、张丽华提交的国土证、房产证、房屋租赁合同、照片、蔡跃明与杨虎的短信聊天记录本院予以采信。对张丽华丈夫张文艳与杨虎的微信聊天记录，对其与杨虎自2017年4月22日起有微信聊天的事实予以确认，对在微信打印件中能直接看清楚的内容予以采信，因张文艳未提交手机原始记录予以核对，故本院对微信记录中的语音和无法看清楚的文字及照片内容不予采信。对罗超明、蔡跃明、张丽华与吴平的协议，因落款时间的月份和日期进行了明显改动，本院只能确认双方在2017年就房租支付、转租合同签订等进行了协商，本院对协议中除时间以外的其他内容予以确认。根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年12月10日，被告吴平（乙方）与被告蔡跃明、张丽华、罗超明（甲方）签订《房屋租赁合同》，由被告吴平租赁被告蔡跃明、张丽华、罗超明所有的宁韶宾馆。房屋租赁期限为11年，即从2013年12月16日至2024年12月16日止。租金为每年44.28万元，第一年在签订合同之日起一次性缴纳租金44.28万元，第二年起至第11年，提前一个月一次性交清下年度应缴纳的租金。从第三年起按上年度的总金额逐年递增4%计收。根据该合同第四条第2项约定：“乙方在经营期限内有权对门面转租，但须告知甲方并备案，签订转租合同必须在整体承租合同期限内，转租的法律后果概由乙方承担，甲方只认整体承租的法人”。被告吴平租赁上述门面后，将其中部分房屋租赁给长沙天辰汽车贸易有限公司用于经营东风风行汽车销售店。原告杨虎与王智旭等人整体受让该汽车销售店，以长沙华捷汽车销售服务有限公司的名义与长沙天辰汽车贸易有限公司签订《商铺转让协议》。2017年4月28日，吴平、长沙天辰汽车贸易有限公司、长沙华捷汽车销售服务有限公司，约定原由长沙天辰汽车贸易有限公司在吴平处承租的宁韶宾馆5空门面从2017年5月1日起转租给长沙华捷汽车销售服务有限公司。2017年4月29日，原告杨虎（乙方）与被告吴平（甲方）签订《租赁合同》。租赁宁韶宾馆中5空当街门面、过道、后坪、后栋二楼及8空地下室用于开办孚楚公司，租期至2023年5月31日止。租金标准为第一年、第二年为46.8万元，自第三年开始在上年度的标准上涨6%。租金逐年缴纳，第一年度的租金在签订协议-日内付清，后续的租金在每年度届满时一次付清。原租赁本址的宁乡天隆汽车贸易有限公司已支付的2017年5月1日至2017年9月30日房屋租金及房屋押金共计132500元抵作第一年度租金。经甲方同意在不改变房屋原有主体结构的前提下乙方可进行改、装修，但须保证承租厂房和设施的完整。另约定，因甲方的债务纠纷，导致乙方经营中的损失归甲方负责。2017年4月29日，吴平收取杨虎交2017年6月1日至2018年5月30日租金46.8万元，收取杨虎交押金10000元。2018年2月8日，吴平与杨虎达成补充协议，约定2018年6月1日至2019的5月31日租金改为39.8万元，如2019年5月31日前剩余部分已租出，将按原合同期的价格39.8万元固定不变，不递增。如剩余部分没有对外租出，将按39.8万元年递增6%，另加50000元给吴平，直至租出为止。同日，吴平收取杨虎2018年6月1日至2019年5月31日房租39.8万元。2017年6月23日，原告杨虎与王智旭等人等人利用受让的东风风行汽车销售店和租赁的上述门面成立孚楚公司接手经营东风风行汽车销售店。不久，原告孚楚公司重新与长沙天辰汽车贸易有限公司签订《商铺转让协议》。该协议约定，2017年协商商铺转让时，孚楚公司未注册，由长沙华捷汽车销售服务有限公司的名义代其签订商铺转让协议，现孚楚公司已注册，原合同内容不变，受让方由长沙华捷汽车销售服务有限公司改为孚楚公司，长沙天辰汽车贸易有限公司将位于宁乡县玉潭镇楚沩东路占地五空门面及维修站转让给孚楚公司。孚楚公司以20万元的价格受让长沙天辰汽车贸易有限公司租赁的位于宁乡县空及维修站，其转让价格包括现有固定资产、装修。另一次性支付长沙天辰汽车贸易有限公司建店补偿款500000元。但孚楚公司未提交50万元的有效支付凭证。原告孚楚公司成立后，对东风风行汽车店进行了装修改造，广告宣传投入。自2018年5月起，由于被告吴平欠付被告蔡跃明、张丽华、罗超明房租，被告蔡跃明、张丽华、罗超明安排人员几次将租赁房屋的大门锁住。被告蔡跃明于2018年2月10日发短信给杨虎，告知由于宁韶宾馆的房租因吴平一直未按约交纳，车行就经营到古历2017年12月25日。2018年6月5日，被告蔡跃明、张丽华、罗超明再一次将原告大门锁住，在停业十一天后，原告孚楚公司关门停业。原告方向被告蔡跃明、张丽华、罗超明交付房屋的时间为2019年1月9日。经原告申请，本院委托鉴定，湖南公信价格评估事务所有限公司于2019年1月23日作出（2018）第192号价格评估报告，对位于宁乡市楚沩东路宁乡华孚专营店装修现值、店内物品和设备及其搬迁费用进行了评估，结论为装修现值332231元，物品和设备现值158334元，物品和设备搬迁费用12082元。2017年，蔡跃明、张丽华、罗超明与被告吴平达成协议，确认吴平2015年11月10日前拖欠租金270000元，2016年11月10日拖欠租金478932元，共计拖欠租金748932元，双方约定缓交其中160000元租金，在2017年5月1日前支付拖欠租金320000元，2017年7月30日前交拖欠租金200000元。如违约，按协议处理，无任何商量余地。而协议第4条约定，如吴平不能按时交清所欠房租，则在履行届满之日的次日无条件交出宁韶宾馆。被告蔡跃明、张丽华、罗超明陈述，吴平在2017年5月份交纳了租金314000元，其余所欠房租至今未缴纳。原告杨虎与被告张丽华丈夫张文艳自2018年4月22日即有微信联系，此前几天双方有过电话联系。2017年5月17日前，微信记录中张文艳未提出异议。2018年6月5日，根据杨虎与吴平微信记录，杨虎提到再锁门就只能关门了，吴平回复：“我今天跟蔡姐也说了，把我押金，及原免租期三个月结算清楚，就退他们。”本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的主体问题；二、原告杨虎与被告吴平签订的《租赁合同》是否已解除；三、原告的租金、押金返还和损失赔偿问题。就上述争议问题，本院具体分述如下：一、原告杨虎与被告吴平签订租赁合同后，所租房屋用于开办孚楚公司，综合孚楚公司与长沙天辰汽车贸易有限公司商铺转让过程及《租赁合同》签订主体情况，本院对两原告共同主张涉案权利予以确认。二、被告吴平与被告蔡跃明、张丽华、罗超明订立《房屋租赁合同》后，依据该合同第四条第2项约定：“乙方在经营期限内有权对门面转租，但须告知甲方并备案，签订转租合同必须在整体承租合同期限内，转租的法律后果概由乙方承担，甲方只认整体承租的法人”，被告吴平与原告杨虎于2017年4月29日订立《租赁合同》，将其整体租赁的房屋部分转租给杨虎，虽则被告吴平与被告蔡跃明、张丽华、罗超明的《协议》对转租条件有变更，但该协议落款时间明显改动，不能确认其形成时间在杨虎与吴平订立转租合同之前，且根据原告杨虎与张文艳微信记录，张文艳在合同订立前后并未在微信中提出异议，本院确认杨虎与吴平之间订立的《租赁合同》有效。杨虎租赁上述房屋后，按约交付了租金，用于开办孚楚公司。被告吴平在收取杨虎租金后，因拖欠被告蔡跃明、张丽华、罗超明房租，导致蔡跃明、张丽华、罗超明在短信通知杨虎后提前收回房屋，吴平因自身债务纠纷导致不能按照《租赁合同》约定继续履行向原告提供租赁物的义务，违反了合同约定，致使原告无法继续经营，不能实现合同目的，故对原告要求确认合同解除的诉讼请求本院予以支持，合同解除时间为本院向被告吴平送达原告要求解除合同起诉意见的时间即2018年10月25日。三、吴平收取杨虎交2017年6月1日至2018年5月30日租金46.8万元，收取杨虎交押金10000元，收取杨虎2018年6月1日至2019年5月31日房租39.8万元，因被告吴平拖欠房租导致租赁房屋被提前收回，原告方实际租赁经营至2018年6月16日止。故对原告要求吴平退还租金39.8万元的请求，本院予以支持380553.42元（398000元÷365天×349天=380553.42元），吴平收取的押金10000元应当退还给原告。对涉案租赁房屋的装修损失，经本院委托鉴定为332231元。原告从长沙天辰汽车贸易有限公司受让商铺后，之后又投入了装修，原告租赁房屋经营车行势必投入装修，原告主张其装修已经吴平同意，吴平对此未予抗辩和举证，且关于装修在《租赁合同》中进行了约定，本院推定为原告新投入的装修取得了吴平的同意，另商铺转让之前的属于长沙天辰汽车贸易有限公司的装修因原告系整体受让其残值应当属于原告，故对原告要求被告吴平赔偿装修损失的332231元的诉讼请求本院予以支持。对物品和设备现值158334元，物品和设备搬迁费用12082元，经本院核实，设备物品已经由原告方搬离租赁场地，且设备物品现值和搬迁费不应重复赔偿，故本院对可搬迁移动设备物品的搬迁费用予以确认，对原告主张的物品和设备折旧损失158334不予支持。该搬迁费用损失12082元，应由被告吴平向原告承担违约赔偿责任。对原告主张的商铺转让费用500000元及员工遣散费用48534元，原告提交的证据不足，本院不予支持。另原告自愿撤回预期利润或停业损失诉讼请求及对被告蔡跃明、张丽华、罗超明的诉讼请求，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。被告吴平经本院传票传唤，无不当理由拒不到庭参加诉讼，对其不利后果应自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨虎与被告吴平所签订的《租赁合同》已于2018年10月25日解除；二、被告吴平返还原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司、杨虎房屋租金380553.42元,押金10000元；三、被告吴平赔偿原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司、杨虎装修损失332231元；四、被告吴平赔偿原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司、杨虎设备物品搬迁费用12082元；五、驳回原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司、杨虎的其他诉讼请求；上述二、三、四项给付义务，限被告吴平于本判决生效后10日内付清。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17932元，评估费9050元，合计26982元，由原告宁乡华孚楚沩汽车销售服务有限公司、杨虎负担9861元，被告吴平负担17121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周朝霞人民陪审员  李玉梅人民陪审员  蔡爱妃二〇一九年六月二十五日书 记 员  吴广源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。