江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4006号原告：孙某，女，1983年5月3日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。原告：陈某（系原告孙某丈夫），男，1973年12月10日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省樟树市。两原告的委托诉讼代理人：邹某，某律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：谢某，某律师事务所律师。被告：某公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道60号，统一社会信用代码：913609000634854128。法定代表人：谈某，公司总经理。委托诉讼代理人：朱某，公司员工。委托诉讼代理人：张某,公司员工。原告孙某、陈某诉被告某公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方的委托诉讼代理人谢某、被告的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付凤凰新都汇35幢301、401号商铺2016年8月1日之前的租金435300元并支付其他损失100900元；2、判令被告向原告支付违约金260000元；3、判令被告向原告以796200元为基础，支付自2019年4月19日按年利率6%计算资金占用期间利息至还清全部款项止；以上两项金额合计796200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月15日，原告孙某与周某签订了《商铺租赁合同》，约定原告将凤凰新都汇35栋401室和301室出租给周某，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年11月1日止，具体时间视被告交付商铺时间为准。合同签订后，原告孙某收取了周某履约保证金260000元及预付5个月（自2015年11月1日至2016年7月31日）租金435300元。因为该商铺未经消防验收，被告未实际向原告交付房屋，导致原告与周某签订的《商铺租赁合同》违约，经宜春市中级人民法院判决原告返还周某履约保证金260000元和预付房屋租金435300元，及违约金260000元。2013年11月15日，原告陈某与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买被告开发的凤凰新都汇35栋401室和301室，合同约定：被告应当于2015年12月31日前将竣工验收备案表和商品房交给原告。后原、被告就该商铺于2016年7月26日经宜春市袁州区人民法院作出了（2015）袁民一初字第3041号、3042号民事调解书，根据原、被告双方调解协议约定：原、被告解除签订的《商品房买卖合同》，周某履约保证金260000元已被被告收取，2016年8月1日前商铺的租金由原告收取。故被告应向原告支付履约保证金260000元及2016年8月1日之前的租金435300元。另原告之所以未能将商铺出租交付给周某是由于被告未能按约定实际交房导致，故此违约金260000元应由被告承担。在原告与周某案件审理期间，被告向周某支付了260000元履约保证金，剩余695300元及利息、诉讼费等并未支付。2018年11月21日支付了26200元执行款。2019年4月19日，原告与周某协商后就剩余款项总共支付670000元，原告合计支付了796000元，现该案执行完毕。原告多次与被告协商未果，故诉至本院。被告答辩要点：双方针对解除凤凰新都汇35幢301,401商铺的《商品房买卖合同》事项早已于2016年7月26日达成民事调解书，被告也已按调解书约定退还原告已付房款。后租户周某于2016年10月向法院提起诉讼要求解除《商品租赁合同》，原告在解除《商品房买卖合同》时应该已经知道或应当知道，其解除《商品房买卖合同》的行为随时可能会导致其租户周某解除与其签署的《商铺租赁合同》，故原告也无权因其个人违约行为要求答辩人承担任何责任。其次，被告与原告于2013年11月15日签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于宜春碧桂园凤凰新都汇35幢301、401商铺，合同约定：原告必须《商品房买卖合同》签订时支付301商铺款的50.09%（即人民币5028982元），401商铺款的50.03%（即人民币4726031元）给被告；在2013年12月15日前分别向被告支付301商铺房价款的49.91%房款，401商铺房价款的49.97%房款给被告，但被告一直迟迟未予支付第2笔款项，根据当时签署的《商品房买卖合同》约定，原告延期付款超过90日的，被告有权解除合同并要求原告支付合同房价款的10%的违约金，且合同约定在买受人有任何违约行为时，出卖人可据实延期交付房屋。因此，原告在其未支付完商铺款，未获得商铺产权的情况下，就自行与周某签署《商铺租赁合同》，且在解除与原告签署的《商品房买卖合同》时，未将债权转让事宜通知其租户周某，最终导致原告与周某的租赁合同解除，属于原告自身原因违约。因此，原告应对自己的违约行为产生的损失（即原告诉状中提及的其他损失100900元、违约金260000元及其产生的利息）承担责任，无权要求被告承担这部分损失。依据（2015）袁民一初字第3016号调解书第五条：“2016年8月1日前，诉争商铺的租金由被告陈某收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由原告某公司收取。被告陈某于2016年8月2日前配合原告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给原告，由原告向租户开具收据”，是建立在租赁合同未解除的情况下，由原告自行向租户收取。但后期租户因原告原因解除租赁合同，也并非是被告过错导致，恰恰是原告自身的违约行为所致，以至于原告无法向租户收取租金。因此，原告提出的要求被告支付2016年8月1日前的租金435300元，无事实及法律依据，原告无权要求被告支付，恳请法院驳回原告所有诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告取得由宜春市房地产管理局颁发的宜春（2013）房预售证第Ｄ54号商品房预售（销）售许可证，进行商品房预售。2013年11月15日，原告陈某与被告签订了两份商品《商品房买卖合同》，其中合同编号为ＹＣ201311007428的合同约定：原告陈某向被告购买位于宜春市袁州区水蓝天凤凰新都汇35幢401号商铺，商铺总价9446031元。原告陈某以按揭贷款方式付款，必须在签订合同时支付给被告该商铺总房款的50.03%即4726031元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前向被告支付该商铺总价的49.97%即4720000元。《商品房买卖合同》第七款约定，原告未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了商铺首付款4726031元给被告，并将办理按揭贷款的材料交予原告。因商铺银行贷款未审批，原告在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款4720000元。2015年12月14日，被告诉至本院，要求解除合同编号为ＹＣ201311007428的《商品房买卖合同》，并由原告向被告支付违约金944603.1元。该案经本院主持调解，并于2016年7月26日作出（2015）袁民一初字第3041号民事调解书。协议内容为：原告陈某与被告一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007428）；被告于2016年8月5日前返还原告陈某已付购房款4726031元；被告自愿放弃要求原告陈某支付违约金的诉讼请求；原告陈某自愿放弃要求被告支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由原告陈某收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由被告收取。原告陈某于2016年8月2日前配合被告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给被告，由被告向租户开具收据。被告逾期未返还原告陈某购房款，则被告某公司还应向原告陈某支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。另一份合同编号为ＹＣ201311007426的合同约定：原告向被告购买位于宜春市袁州区水蓝天凤凰新都汇35幢301号商铺，商铺总价10038982元。原告陈某以按揭贷款方式付款，必须在签订合同时支付给被告该商铺总房款的50.09%即5028982元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前向被告支付该商铺总价的49.91%即5010000元。《商品房买卖合同》第七款约定，原告未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了商铺首付款5028982元给被告，并将办理按揭贷款的材料交予原告。因商铺银行贷款未审批，原告在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款5010000元。2015年12月14日被告诉至本院，要求解除合同编号为ＹＣ201311007426）的《商品房买卖合同》，并由原告立即支付违约金1003898.2元。该案经本院主持调解，并于2016年7月26日作出（2015）袁民一初字第3042号民事调解书。协议内容为：原告陈某与被告一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007426）；被告于2016年8月5日前返还原告陈某已付购房款5028982元；被告自愿放弃要求原告陈某支付违约金的诉讼请求；原告陈某自愿放弃要求被告支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由原告陈某收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由被告收取。原告陈某于2016年8月2日前配合被告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给被告，由被告向租户开具收据。被告逾期未返还原告陈某购房款，则原告某公司还应向被告陈某支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。2013年11月15日，原告孙某与被告签订了合同编号为ＹＣ201311007430的《商品房买卖合同》，合同约定：原告孙某向被告购买位于中山宜春碧桂园凤凰新都汇35幢107号商品房，商品房总价429019元。原告孙某按按揭贷款方式付款，必须在签订《商品房买卖合同》时付该商铺总房价款的51.05%即219019元给被告，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前付该商铺总房价款的48.95%即210000元给被告。《商品房买卖合同》第七款还约定，原告孙某未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，被告有权解除合同，原告孙某按累计应付款的10%向被告支付违约金。合同签订后，原告孙某依约支付了商铺首付款219019元给被告，并将办理按揭贷款的材料交予被告。因商铺银行贷款未审批，被告在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款210000元，遂于2015年12月11日诉至本院，要求解除双方签订的该份合同，原告向原告支付违约金42901.9元。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2015）袁民一初字第3016号民事调解书，协议内容为：原被告一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007430）；被告于2016年8月5日前返还原告孙某已付购房款219019元；被告自愿放弃要求原告孙某支付违约金的诉讼请求；原告孙某自愿放弃要求被告支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由原告孙某收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由被告收取。原告孙某于2016年8月2日前配合被告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给被告，由被告向租户开具收据；被告逾期未返还原告孙某购房款，则被告还应向原告孙某支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。2015年10月，周某看到碧桂园贴出的凤凰新都汇35幢301、401号商铺招商广告后，联系招商广告上的联系人即本案原告孙某，并于2015年10月15日签订了原告孙某为出租方（甲方），周某为承租方（乙方）的《商铺租赁合同》一份，该租赁合同主要约定：商铺的建筑面积为3224.46平方米，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年11月1日止（具体时间视碧桂园方交付商铺时间为准）；首年租金为27元/平方米/月，商铺每月租金合计87060元，从第三年开始，每年的租金在前一年的基础上递增，年递增率8%。商铺租金每半年支付一次，先付后用；乙方在签订合同时须先期交纳3个月的租金作为履约保证金，待合同期满乙方无违约的情况下，无息返还；甲方如不能提供本合同约定的商铺，应支付乙方相当于履约保证金一倍的违约金。如延期交付，则甲方每逾期交房一日，甲方应向乙方支付相当于当年约定租金一倍的违约金；（具体时间视碧桂园方交付商铺时间为准）双方还约定乙方在合同生效之日起10年之内不得退租，否则甲方除没收乙方的履约保证金之外，乙方还须补回12个月租金，金额按本合同约定的月租金计算；本合同签订当日，乙方将260000元履约保证金交付给甲方后，本合同生效。签订商铺租赁合同当天，周某通过案外人周绍文中国工商银行账户转账435300元即5个月预付租金到孙某账户。另外，签订商铺租赁合同之前，在双方协商过程中，周某已于2015年7月12日通过案外人徐艺的中国银行账户将260000元转账到孙某账户。周某支付给孙某履约保证金及预付租金合计695300元。2016年9月8日，周某向孙某发出了《解除商铺租赁合同、返还预收租金保证金催告函》，该函主要写明：到2016年8月31日止，孙某未交付商铺，经周某了解商铺被碧桂园收回产权，现无法实现合同目的，要求解除商铺租赁合同，返还保证金及预付租金，根据合同约定支付违约金695300元，总计1390600元；收到函后15天内给予答复，否则将依法起诉。2016年10月14日周某诉至本院。本院于2016年12月26日作出（2016）赣0902民初4422号民事判决书，判决：一、解除周某与孙某于2015年10月15日签订的《商铺租赁合同》；二、限孙某于本判决生效之日起十日内返还周某预付商铺租金435300元、保证金260000元，并支付违约金139060元，上述款项合计834360元。后孙某对该判决不服上诉至宜春市中级人民法院，宜春市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）赣09民终214号民事裁定书，认为原判决违反法定程序，裁定撤销本院作出的（2016）赣0902民初4422号判决书，发回本院重审。本院于2017年5月18日立案后，依法追加陈某为本案的被告，追加某公司（以下简称碧桂园公司）为第三人参加诉讼。并于2018年3月12日作出（2017）赣0902民初2433号民事判决书判决：一、解除周某与孙某于2015年10月15日签订的《商铺租赁合同》；二、限孙某、陈某于本判决生效后十日内返还周某保证金260000元和预付房屋租金435300元，及其违约金260000元，上述共计955300元。并承担435300元的银行利息（自2015年10月15日至还清时止，按同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。后孙某、陈某不服本判决，上诉至宜春市中级人民法院，2018年7月27日，宜春市中级人民法院作出（2018）赣09民终995号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后孙某、陈某不服该判决，向江西省高级人民法院申请再审，2019年3月27日，江西省高级人民法院裁定驳回孙某、陈某的再审申请。被告在（2015）袁民一初字第3041号、3042号和3016号民事调解书生效后，将约定的原告方已付房款退还给原告方，但将押金260000元予以扣留。后在原告与周某案件审理期间，被告向周某支付了260000元履约保证金。2018年9月14日，周某就（2017）赣0902民初2433号民事判决书向本院申请对孙某、陈某强制执行，本院以（2018）赣0902执2392号立案受理后，原告方于2018年11月21日支付了26200元执行款；于2018年12月6日原告方支付了100000元执行款；2019年4月19日，原告方与周某协商后就剩余款项总共支付670000元，余款自愿放弃，原告合计支付了796000元给被告，该案执行完毕。本案审理过程中，二原告申请冻结被告银行存款850000元或查封其等额财产，本院于2019年6月14日裁定准许。判决的理由与结果本院认为，本案的争议的焦点为：一、原告和周某的租赁合同不能履行的原因是什么？二、原告诉请被告支付2016年8月1日前的租金435000元、其他损失100900元、违约金260000元，以及以796200元为基数支付2019年4月19日之后资金占用期间的利息是否有事实和法律依据？关于原告和周某的租赁合同不能履行的原因。本院认为，因原告违约导致原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，从而导致原告与周某的《租赁合同解除》。原被告双方对解除凤凰新都汇35幢301,401商铺的《商品房买卖合同》事项于2016年7月26日达成民事调解书；租户周某于2016年10月14日向本院提起诉讼要求解除《商品租赁合同》，故原告应当知道其解除《商品房买卖合同》的行为可能会导致租户周某解除与其签订的《商铺租赁合同》。原告在其未支付完商铺款，未获得商铺产权的情况下，就与周某签订《商铺租赁合同》，且在解除与原告签署的《商品房买卖合同》时，未将债权转让事宜通知其租户周某，最终导致原告与周某的租赁合同解除，属于原告自身原因违约。故对原告自身违约行为产生的其他损失100900元、违约金260000元及以796200元为基数自2019年4月19日之后资金占用期间的利息应由原告自行承担责任。关于原告诉请被告支付2016年8月1日前的租金435000元是否有事实和法律依据的问题。本院认为，依据（2015）袁民一初字第3016号调解书第五条：“2016年8月1日前，诉争商铺的租金由被告陈某收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由原告某公司收取。被告陈某于2016年8月2日前配合原告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给原告，由原告向租户开具收据”的约定内容，被告并非诉争商铺缴纳租金的相对方，且原告也未提供证据证实被告实际向租赁户收取了2016年8月1日之前诉争商铺租金却不予支付给原告，故原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第一百零八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告孙某、陈某的诉讼请求。案件受理费11762元、保全费4770元，合计16532元，由原告孙某、陈某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（自递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  朱军宜人民陪审员  孔志华人民陪审员  杨 亮二〇一九年九月十八日代书 记员  周雨馨