上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初3796号 原告：蔡银飞，男，1971年10月20日生。 委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所律师。 被告：施云晶，男，1986年7月2日生，汉族，住上海市松江区。 被告：施秋珍，女，1963年8月10日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：施云晶(系被告施秋珍之子)，男，1986年7月2日生，汉族，住上海市松江区。 第三人：施建康，男,1963年5月13日生，汉族,住上海市松江区。 委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱言超，上海朱平律师事务所律师。 第三人：上海松江小城镇发展有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：张天元，总经理。 委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚小花，上海巨明律师事务所律师。 原告蔡银飞与被告施云晶、施秋珍及第三人施建康、上海松江小城镇发展有限公司(以下简称“松江小城镇公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。后第三人施建康申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院遂于2019年6月5日再次公开开庭进行了审理。嗣后，因本案案情复杂，本院转为适用普通程序，并于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祥美、第三人施建康到庭参加了三次庭审。原告蔡银飞到庭参加了第一次庭审，被告施云晶暨被告施秋珍的委托诉讼代理人、第三人松江小城镇公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加了第一、二庭审，原告的委托诉讼代理人苟丽琦及第三人施建康的委托诉讼代理人朱平到庭参加了第二、三次庭审，被告施秋珍及第三人松江小城镇公司的委托诉讼代理人戚小花到庭参加了第三次庭审。被告施云晶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告蔡银飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》合法有效；2.判令两第三人协助两被告将位于上海市松江区小昆山镇文晋苑XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权过户登记至两被告或第三人施建康名下；3.判令两被告继续履行前述《房屋转让合同》，并和第三人施建康共同协助原告将系争房屋产权过户登记至原告名下；4.判令两被告赔偿原告违约金13.8万元(人民币，下同)。事实和理由：被告施秋珍和第三人施建康系夫妻，被告施云晶系两人之子。2016年9月10日，原、被告在案外人上海开联房产经纪事务所的见证下签订《房屋转让合同》，约定由被告将系争房屋转让给原告，转让费为69万元。还约定被告在该房屋产权可以交易过户的一个月内配合原告共至松江区房产交易中心办理过户手续。被告如在产权证可办的情况下不去办理，则按照成交价的20%给予原告赔偿，被告承担一切违约责任。签约后，原告已支付全部购房款，系争房屋也在合同签订日实际交付原告，并由原告享有所有权相关权能至今。第三人松江小城镇公司是系争房屋的开发建设单位，于2015年10月29日取得大产证。现系争房屋交易限制期已满，已符合过户条件且可实际办理过户手续，但两被告既不配合办理过户，其自身又怠于办理系争房屋的产权证，导致系争房屋尚登记在第三人松江小城镇公司名下。原告向两被告多次要求过户未果，无奈提起诉讼。 被告施云晶、施秋珍共同辩称，不同意继续履行合同。理由：系争房屋是动迁安置房，原安置对象是第三人施建康，两被告无权代表其签订买卖合同。若第三人施建康不同意，两被告是无权处分系争房屋的。且第三人施建康对买卖合同的签署是不知情的，事后也是不同意的。 被告施秋珍另辩称，目前解决纠纷的方案有二：一是原告“加点钱”，各方再协商看能否继续履行；二是退房退钱。 第三人施建康称，其对系争房屋买卖并不知情，也不同意。另其起诉要求：确认原、被告之间签订的《房屋转让合同》无效。事实和理由：2016年9月10日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定由两被告向原告转让系争房屋，转让费为69万元。该房屋系动迁安置房，相关的权利人确认单及商品房预售合同上载明的房屋权利人均是第三人施建康。第三人施建康对两被告出卖系争房屋完全不知情，原告在明知第三人施建康系房屋权利人的情况下，未取得其本人同意购买系争房屋，明显存在恶意。第三人施建康认为，原、被告在明知系争房屋权属的情况下仍签订《房屋转让合同》，属恶意串通，损害了其利益，也违反了国家政策，故认为《房屋转让合同》无效。 针对第三人施建康的诉请，原告表示不同意。 第三人松江小城镇公司述称，2016年7月28日，两第三人之间就系争房屋签订了商品房预售合同。鉴于被安置方的相关手续都是由第三人施建康一人签署办理的，故第三人松江小城镇公司只同意将系争房屋小产证办至第三人施建康名下，至于原、被告之间的买卖合同及履行情况，其并不清楚，相关争议亦由法院依法裁断。 经审理查明：系争房屋现登记权利人为第三人松江小城镇公司，核准日期为2015年10月29日，该房尚未办理小产证。 2016年9月10日，被告施云晶作为甲方、转让方，与原告作为乙方、承接方签订《房屋转让合同》，约定由甲方将系争房屋转让给乙方，转让费为69万元，由乙方一次性支付甲方。合同第四条约定，自该合同签定并且乙方付清全部转让费给甲方之日起，甲方对房屋享有的所有权自动转让给乙方享有，办甲方产证时所产生的所有费用由甲方支付，甲方产权过户给乙方时所产生的所有费用由乙方支付，甲方必须无条件配合乙方办理过户手续。第五条约定，甲方办理产权证和甲方产权过户给乙方的年限以国家和政府的标准期限为准。第六条约定，甲、乙双方需承诺若干年后无论房价涨或跌，均不可向对方提出有关经济方面的补偿，任何一方不可违约。如任何一方违约，将承担当时房屋市场价的全部转让费的十倍经济补偿，赔偿给另一方并承担一切法律责任。第七条约定，甲方在该房屋产权可以交易过户的一个月内，配合乙方一起至松江区房产交易中心办理过户手续。甲方如在产权可以办的情况下不去办理，按照成交价的20%给予乙方赔偿，甲方承担一切违约责任。该合同另对其他相关事宜作出了约定。甲方落款处有两被告的签字及捺印，乙方落款处有原告的签名及捺印，另有案外人马某某在落款之见证人处签名，该处另加盖有“上海开联房产经纪事务所”印章。 当天，两被告向原告出具《收据》，载明其收到原告支付的系争房屋转让款69万元。 此前的2016年9月7日，原告作为乙方、被告施云晶作为甲方以及马某某作为丙方签署《承诺书》，载明由施云晶将系争房屋转让给原告，转让款为69万元，在办理甲方产证时一切费用均与乙方无关，由甲方自行支付。甲方产权证过户给乙方时，办理的一切费用由乙方支付，与甲方无关。办理产权时，甲方全家无条件配合给乙方过户，不得收取任何费用等。 同日，原告向被告施云晶转账支付了12万元、50万元、5.1万元，共计67.1万元。 再往前的2016年8月30日，原告作为乙方，与被告施云晶作为甲方签署《收据》，开头处载明“预定房屋协议(简介：本房屋没有房产证)”，另载明，甲方将系争房屋出售，双方议定房价为69万元，乙方自愿向甲方预付定金2万元，乙方在签订该协议后，从2016年8月30日至2016年9月10日止必须向甲方付清全部房屋转让费。房屋为毛坯。该材料正文与落款之间手写有“注：乙方实付69.7万，甲方实收68.2万”，并盖有“上海开联房产经纪事务所”印章。 审理中，被告施云晶确认，其共收到原告所付的69.1万元。其中69万元系房款(含2万元定金)，另1,000元是经双方合意由原告支付的系争房屋物业费。另施云晶称，其已将系争房屋钥匙交付原告，交付时间大概是在2016年9月7日下午，即收到69.1万元后。 另查明，2016年7月28日，第三人施建康作为乙方，与第三人松江小城镇公司作为甲方签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，甲方承诺在2015年10月31日前办理房地产初始登记，取得大产证，并定于2015年12月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外等。 以上事实，有上海市不动产登记薄、《房屋转让合同》、《收据》、《承诺书》、银行转账凭证、《上海市商品房预售合同》及当事人陈述等证据在案佐证。 审理中，两被告及第三人施建康确认：被告施秋珍和第三人施建康系夫妻，被告施云晶系两人之子。 审理中，被告施云晶称，2016年9月10日原、被告签订合同时，第三人施建康不知情。大概在2016年11月或12月的时候，其将卖房一事告知了第三人施建康，并让其抽时间去签字，但第三人施建康不同意，理由是被告未经其同意就擅自卖房。此外，第三人施建康也觉得卖价不合理，故而一直未配合签字。审理中，第三人施建康称，其最早知道两被告卖房一事就是在2016年11月或12月的时候，其知道后就一直表示不同意。对于两被告擅自卖房一事，其十分生气，虽然原告在2018年8月左右曾让其办理系争房屋的产权证，但其称自己没有该项义务，原告也无权要求其办理。两被告无权处分系争房屋。此外，系争房屋若办理小产证的话，也只能办到其一人名下，因为系争房屋系动迁所得，房屋上并没有两被告的权利份额。 审理中，原告提供了房屋租赁合同3份及付款凭证若干，证明系争房屋已实际由原告占有使用，并出租收益。两被告称对房屋是否由原告出租使用表示不清楚，但既然原告提供了租赁合同，应该是属实的。第三人施建康对此则表示，房屋既然已被原告占有，是否出租与其无涉。但其是不同意将房屋给原告的，只不过知道时为时已晚，房屋早已由被告交付给了原告。 审理中，被告施云晶另称，其与原告之间是先收钱再签的合同，向原告交付时的房屋状态是纯毛坯的新房。 审理中，第三人施建康另称，对于原告支付69.1万元给被告一事，其也是2016年11月或12月时才知道的。当时其配偶即被告施秋珍称，系争房屋已经卖掉了，让其去办理小产证，但其当即表示拒绝，理由就是两被告擅自卖房，未经其同意。此外，对于两被告卖房一事，其十分气愤，但考虑到如果强去收回房屋，肯定会导致自己与两被告间家庭关系紧张，于是就搁置了此事，未向原告主张要回房屋。 审理中，关于系争房屋来源，两被告称，该房屋系大港大德村宅基地房屋动迁所分的动迁安置房。拿房时间约在2016年7月。 审理中，第三人松江小城镇公司称，其向动迁户交房时，除了钥匙，其还会将办理小产证所需材料一并交付。庭审中，两被告否认将系争房屋的原始材料交给了原告，第三人施建康也称，系争房屋还有缴纳维修基金的单据尚在自己家中。但原告称，两被告及第三人施建康所述不实，除钥匙外，两被告还向其交付了系争房屋的门禁卡3张、信箱钥匙2把及《上海市商品房预售合同》原件1份。 审理中，第三人施建康申请证人张某某出庭作证。证人张某某称其与第三人施健康系上下楼的邻居，大概在2017年底或2018年年初的某天下午其到中介处玩，当天原告到该中介要求帮忙办产证，中介就通知了被告施秋珍和第三人施健康到场，第三人施建康到场后在中介处大吵，称自己根本不知道房子被卖掉了，也未经其同意。当天中介公司协调未果。对该证人证言，两被告无异议；原告则认为证人证言并不客观，且从证人关于两被告及第三人施建康关系及居住情况的陈述来看，亦可得出第三人施建康对两被告卖房是默认的；第三人松江小城镇公司则称由法院依法核实。 此外，为证明系争房屋来源，第三人施建康提交了如下材料：1.农村宅基地使用权申请表及审核表各1份，证明系争房屋相关权利人除了两被告及第三人施建康外，还关涉第三人施建康的父亲施仲良；2.2014年4月18日《拆迁补偿安置协议》及2016年7月28日《安置房权利人确认单》，证明系争房屋并非能由两被告完全处分，结合前述证据可以看出，该房屋还关涉第三人施建康及施仲良之法定继承人的利益。其他各方当事人对该证据的真实性均无异议，但原告对其关联性及证明内容均不认可，并认为本案中既然第三人松江小城镇公司已明确系争房屋可以过户至施建康名下，就说明原告要求继续履行并不存在案外人之权利阻碍，至于两被告及第三人施建康的家庭内部是否存在争议，与本案无关。同时，第三人松江小城镇公司对证明目的亦不认可，其坚持系争房屋已可过户至第三人施建康名下的陈述，至于第三人施建康家庭内部之情况，其表示不清楚，由法院依法裁决。 本院认为，首先，案涉《房屋转让合同》系缔约方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应属有效。其次，该合同虽有效，但不宜继续履行，主要理由有：就第三人施建康对系争房屋买卖是否知情并同意的问题尚存疑。从现有证据来看，毕竟第三人施建康并未在交易文书上签字，原告所能提供的证据对其主张也未达到高度盖然性的程度，此其一。其二，原告自身亦有过错，从实际履行情况来看，既然被告施云晶已将《上海市商品房预售合同》原件交付原告，原告即可轻松判断出系争房屋交易是绕不开第三人施建康的，在此情形下原告依然轻信两被告可代为完成交易，就存在注意义务上的瑕疵，理应对此承担相应的不利风险。其三，通过对涉案房屋的来源审查，本院发现系争房屋的实际权利状况可能比较复杂，需审慎认定方为允妥，加之考虑到原告购买房屋后系实际用于出租收益而非纯粹的刚需自住等情形，本院遂作如上认定，并据此向原告释明可由其变更诉请，以选择适当的救济途径来维护自身合法权益。但原告经本院释明后仍坚持其要求继续履行之诉请，在此情况下，除了要求确认《房屋转让合同》有效之诉请本院应予支持外，其余诉请本院均难以支持。此外，第三人施建康虽主张原告与被告之间恶意串通，但未提供有效的证据加以证明，本院尚难以采信，就在案证据来看，案涉《房屋转让合同》亦不存在其他法定的无效情形，故第三人施建康所提合同无效之诉请，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告蔡银飞与被告施云晶、施秋珍于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回原告蔡银飞的其余诉讼请求； 三、驳回第三人施建康的诉讼请求。 案件受理费11,080元，由原告蔡银飞负担(已付)；有独立请求权诉讼受理费10,700元，由第三人施建康负担(已付)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  朱金彪 审 判 员  姚洪涛 人民陪审员  马蒙恩 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  周昳歆 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 ……