河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初4821号原告：崔学华，女，1962年12月17日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。原告：崔学辉，男，1978年6月24日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县迎宾区。二原告委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。被告：香河珠光房地产开发有限公司，住所地河北省香河县五一路新华大街北侧珠光御景小区商业19-1号。法定代表人：刘长胜，公司总经理。委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇兴伟，河北乾翔律师事务所律师。被告：北京融智房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路甲52楼10B。法定代表人：陈玺年，公司总经理。委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇兴伟，河北乾翔律师事务所律师。被告：香河县逸景房地产开发有限公司，住所地河北省香河县五一路西、新华大街北侧珠光御景小区19-1号商业。法定代表人：黄起幸，公司总经理。委托诉讼代理人：马叶婷，公司员工。原告崔学华、崔学辉与被告北京融智房地产开发有限公司（以下简称融智公司）、香河珠光房地产开发有限公司（以下简称珠光公司）、香河县逸景房地产开发有限公司（以下简称逸景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔学华、崔学辉的委托诉讼代理人张明媚，被告融智公司、珠光公司的委托诉讼代理人齐亮、寇兴伟，被告逸景公司的委托诉讼代理人马叶婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔学华、崔学辉向本院提出诉讼请求：一、判令三被告继续与二原告履行于2014年10月14日与中冶长城重型机械制造有限公司签订的《购房协议书》；二、判令三被告立即向二原告交付香河珠光逸景小区建筑面积不低于600平方米商铺房四套，庭审中变更为三被告连带给付原告房屋差价款6，915，600元；三、判令三被告按《购房协议书》第五条的约定连带给付二原告违约金，庭审中明确为每天10，215.6元，自2017年4月14日起至三被告补齐房屋全部差价款之日止并要求被告承担评估费；四、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：被告一、被告二于2014年10月14日与中冶长城重型机械制造有限公司签订《购房协议书》，约定由中冶长城重型机械制造有限公司指定购买人购买被告一、被告三开发建设的香河珠光逸景小区内的临街商铺房四套，建筑面积不低于600平方米，价格为5，500元/平方米，于本协议签订后30个月内交付，被告二自愿就被告一在该协议中的全部义务承担连带保证责任。二原告系中冶长城重型机械制造有限公司指定的购买人，三被告应当按照合同约定向二原告履行交付房屋的合同义务。但该协议签订至今早已超过了30个月的约定期限，三被告至今未予履行。现二原告无奈之下提起诉讼，请法院予以支持。被告融智公司、珠光公司辩称，本案案由应为商品房预约合同纠纷，原告所称的《购房协议书》不具备合同的实质性条款，且被告未收到中冶长城重型机械制造有限公司（以下简称中冶公司）给付的购房款的情形下，不应认定案由为商品房销售合同纠纷。原告要求被告履行《购房协议书》并交付房屋没有事实和法律依据，中冶公司转让《购房协议书》权利义务未通知被告，也未经过被告的同意，故此转让《购房协议书》的权利义务对被告不发生效力。原告主张被告按《购房协议书》第五条约定连带给付违约金没有依据，中冶公司转让《购房协议书》的权利义务，未通知被告也未经过被告同意，对被告不发生效力，且在被告未收到购房款的情形下支付违约金违反公平原则，损坏了被告的合法权益。被告逸景公司辩称，我公司不是合同主体，《购房协议书》对我公司没有约束力，合同并未履行。本院经审理认定事实如下：2014年1月26日，中冶公司与被告融智公司、三河长城实业有限公司签订《股权转让合同》约定：中冶公司以自有资金和坐落于土地的土地使用权（以下简称“168号土地”）作为出资成立全资房地产公司（即香河县逸景房地产开发有限公司，以下简称“逸景公司”）,然后甲方再将逸景公司的全部股权转让给融智公司。此后由融智公司对逸景公司进行经营及管理。股权转让完成后，融智公司开始对168号土地进行开发建设，项目名称暂定名为“香河珠光逸景小区”；中冶公司欲购买香河珠光逸景小区内的商铺房。2014年10月14日，中冶公司与被告融智公司、珠光公司签订《购房协议书》，约定由中冶公司指定购买人购买被告融智公司、逸景公司开发建设的香河珠光逸景小区内的临街商铺房四套，建筑面积不低于600平方米，价格为每平方米5，500元，于本协议签订后30个月内交付，香河珠光逸景小区商铺房正式开盘销售前，中冶公司指定购买人至项目销售现场优先选房。被告珠光公司自愿就被告融智公司在该协议中的全部义务承担连带保证责任。原告崔学华、崔学辉为中冶公司指定的上述商铺房的购买人。三被告至今未按合同约定向二原告履行交付房屋的合同义务。本案审理过程中，本院接受原告申请委托河北财瑞资产评估有限公司对香河县珠光逸景小区南门东侧自西向东1-4号商铺每平方米市场价值进行评估，确定2017年4月13日的市场价值为每平方米17，026元,评估价值包含2%-5%装修因素。原告支出评估费44，576元。以上事实有原被告陈述及提交的《购房协议书》、评估报告、评估费票据、中冶公司出具的书面证明、《股权转让合同》等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2014年10月14日，中冶公司与被告融智公司、珠光公司签订《购房协议书》，约定由中冶公司指定购买人购买被告融智公司、逸景公司开发建设的香河珠光逸景小区内的临街商铺房四套，建筑面积不低于600平方米，价格为每平方米5，500元，于协议签订后30个月内交付，被告珠光公司自愿就被告融智公司在该协议中的全部义务承担连带保证责任。该《购房协议书系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律规定，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。在《购房协议书》第一条明确约定甲方（中冶公司）指定购买人购买该小区内临街商铺房四套，该条款的约定表明中冶公司有权任意指定购买人，原告崔学华、崔学辉系中冶公司指定的购买人，对此原告提供了中冶公司法定代表人签名并加盖公司印章的书面证明予以证实，故二原告在本案中作为中冶公司指定的房屋购买人具有主体资格。该购房协议书具备商品房买卖合同的主要内容，但被告未按协议约定履行约定的义务，未按约定期限通知中冶公司优先选房，侵犯了二原告的合法权益，庭审中被告明确表示拒绝交付房屋，二原告变更诉讼请求要求被告给付房屋差价款，二原告要求被告给付房屋差价款的诉讼请求符合合同约定，本院应予支持。《购房协议书》中约定房屋价格为每平方米5，500元，河北财瑞资产评估有限公司评估房屋价格为每平方米17，026元，评估价值包含2%-5%装修因素，本院酌定装修因素为3.5%，该部分价值应予以扣除，房屋面积为600平方米，故房屋差价款为6，558，054元［（17，026元/平方米－（17，026元/平方米×3.5%）－5，500元/平方米】×600平方米]。《购房协议书》约定被告融智公司向中冶公司指定的购买人交付房屋，故融智公司应向二原告给付上述房屋差价款。被告珠光公司在《购房协议书》中明确表示愿意对融智公司承担的义务承担连带责任，故珠光公司应对房屋差价款的给付承担连带责任。被告逸景公司抗辩称其不是合同主体，《购房协议书》对其没有约束力。本院认为，被告逸景公司虽然不是《购房协议书》中合同当事人，但其依据合同取得了约定土地的使用权，《购房协议书》属于为其设定利益的合同，被告逸景公司在取得利益的同时应当履行享受利益的条件，即向原告给付涉案房屋差价款，故被告逸景公司应与被告融智公司共同承担责任。本案本院委托河北财瑞资产评估有限公司对涉案商铺价值进行的评估，评估机构具有评估资质，程序合法，评估机构项目组人员到场调查，评估结论中包括装修占比因素，对于评估方式及计算方式作出了明确说明，故对该评估报告结论本院应予采纳，对于原告支出的评估费44，576元应由被告负担。原告要求被告自2017年4月14日起按每天10，215.6元给付违约金，原告主张标准过高，本院酌定按房屋差价款6，558，054元为基数，按年利率24%由被告向二原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京融智房地产开发有限公司、香河县逸景房地产开发有限公司共同给付原告崔学华、崔学辉房屋差价款及评估费共计6，602，630元（6，558，054元＋44，576元）并支付违约金（违约金以6，558，054元为基数，按年利率24%，自2017年4月14日起计算至付清之日止）。二、被告香河珠光房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带给付责任。三、驳回二原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付赔偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取29,009元、保全费5，000元，共计34，009元，由被告北京融智房地产开发有限公司、香河县逸景房地产开发有限公司负担。被告香河珠光房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 韩 利二〇一九年七月三日书记员 崔雪莲