江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初4325号原告：阜宁县康林鞋材加工厂，住所地：阜宁县东沟镇创业路8号。法定代表人：金旦旦，该公司总经理。委托诉讼代理人：金羽峰，该公司员工。被告：盐城市同发机械制造有限公司，住所地：阜宁县东沟镇阜益路165号。法定代表人：马以福，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾庆余，江苏苏一律师事务所律师。第三人：江苏阜宁农村商业银行股份有限公司，住所地阜宁县城南新区上海路459号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰锋，该公司员工。原告阜宁县康林鞋材加工厂（以下简称康林工厂）与被告盐城市同发机械制造有限公司（以下简称同发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，通知第三人江苏阜宁农村商业银行股份有限公司（以下简称阜宁农商行）参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康林工厂的委托诉讼代理人金羽峰、被告同发公司的委托诉讼代理人顾庆余、第三人阜宁农商行的委托诉讼代理人刘杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康林工厂向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告场地、钢棚等设施建设费用305648元、4个月厂房租金83333元；2.上述场地、钢棚等设施建设费用在同发公司的厂房、土地使用权拍卖款中优先退还受偿；3.厂房租金退还受偿次序在同发公司的厂房、土地使用权拍卖款中位列上述建设款、阜宁农行抵押权之后；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月25日，同发公司与康林工厂签订《厂房租赁合同》，约定将座落于阜宁县东沟镇民营工业园的三幢厂房及附属用房出租给康林工厂，约定租赁期间为2017年11月25日至2027年11月24日，后调整为2017年12月10日至2027年12月10日，年租金25万元，每二年一付。康林工厂向同发公司支付两年租金50万元，后同发公司因差欠第三人借款，致厂房被法院拍卖、租赁合同无法继续履行，故康林工厂要求同发公司退还4个月未使用厂房期间的租金。在租赁期间，康林工厂因生产经营需要，经同发公司的同意，陆续建设了包括堆场池、钢棚、活动板房等硬件设施。因同发公司未能偿还第三人阜宁农商行的借款，阜宁法院将连同康林工厂建设的硬件设施在内的同发公司的房屋及土地使用权一起公开拍卖。康林工厂投资兴建的硬件设施在借款担保合同之后，不在抵押范围内，上述硬件设施拍卖款应由康林工厂在拍卖款中优先受偿。现为维护原告的合法权益，请求法院依法作出判决。被告同发公司辩称：原告康林工厂在与被告同发公司签订租赁合同时，被告已告知原告租赁的厂房、设备和设施已经抵押给第三人。对于原告主张的退还租金，应以法院拍卖裁定书送达的时间作为租赁合同终止的时间，同发公司认可退还四个月的租金。原告添附投资的设施所有权应归被告所有，原告建设的设施被拍卖，与被告存在新的债权债务关系，原告要求同发公司返还建设费用，同发公司无异议，但返还的费用应当以实际变现的价格作为依据。同时，应返还的费用属于普通的债权债务关系，并没有优先受偿的法律依据。综上，请求法院依法处理。第三人阜宁农商行述称：被告同发公司在阜宁农商行贷款并以涉案房屋和土地使用权作抵押，阜宁农商行对拍卖款享有优先受偿的权利。在阜宁农商行优先受偿后，剩余款项原告是否享有优先受偿权，由法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，被告同发公司与原告康林工厂签订《厂房租赁合同》一份，约定：同发公司将坐落于阜宁县东沟镇民营工业园的三幢厂房及附属用房出租给康林工厂；租赁期间：2017年11月25日起至2017年11月24日止，租赁期10年，前五年租金不变，后五年租金按周边市场行情协商确定；租金：每年租金25万元，一次性交两年；康林工厂另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得同发公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应由同发公司报请有关部门批准后方可进行；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，退还相应时间的租金；租赁期间，如同发公司提前终止合同而违约，应赔偿康林工厂3个月租金，如康林工厂提前退租而违约，应赔偿同发公司3个月租金。合同另对其他事项作出约定。2018年5月2日，同发公司出具证明，内容为：因同发公司搬家，房屋延时15天交付。合同签订后，康林工厂交付同发公司两年租金计50万元。在租赁期间，康林工厂加建了堆场池、钢棚、活动板房、水泥场地。另查明，被告同发公司及其法定代表人马以福与第三人阜宁农商行于2015年9月30日签订《最高额个人担保借款合同》，约定：阜宁农商行在2015年9月30日至2018年9月10日期间，根据马以福的申请发放余额不超过285万元的贷款；同发公司作为担保人，以公司名下的位于东沟镇市民居委会三组的房屋（证号：阜房权证东沟字第××号）和土地使用权（证号：阜国用2015第006415号）提供抵押，担保范围为借款本金、利息、复利、违约金等。合同签订后阜宁农商行与马以福分别在房管局和国土部门办理了房屋及土地使用权的抵押登记，并颁发了他项权证书。后马以福向阜宁农商行借款四笔，每笔金额均为50万元，马以福仅归还了部分借款本息。阜宁农商行诉至本院要求马以福及其妻子常为萍归还借款本息，并主张对同发公司提供抵押房产享有优先受偿权。本院于2018年6月28日作出（2018）苏0923民初3104号判决，判决：马以福、常为萍偿还阜宁农商行借款本金2841998.60元及利息；阜宁农商行对同发公司提供抵押担保的房屋和土地使用权拍卖变卖价款享有优先受偿权。因同发公司未能履行上述判决，阜宁农商行申请强制执行，本院对同发公司的房产及土地使用权公开拍卖，经盐城市荣诚价格评估有限公司评估，同发公司名下位于阜宁县东沟镇市民居委会三组的厂房和土地使用权的评估总价为6498700元，其中由康林工厂建设的堆场池评估价为28110元、钢棚为191090元、活动板房为34290元、水泥场地为183150元，计436640元。康林工厂以评估总价6498700元的70%，即4549090元竞得同发公司的厂房和土地使用权。2019年8月2日，本院作出裁定，同发公司的厂房和土地使用权归康林工厂所有。另查明，除阜宁农商行外，另有其他债权人申请强制执行同发公司。在本案诉讼中，应康林工厂的申请，本院裁定对同发公司执行中拍卖厂房、土地使用权款项中600528元予以查封。本院认为，本案的争议焦点为：（一）康林工厂未使用厂房期间的租金及租赁期间扩建费用是否应当返还？（二）应返还的租金及扩建费用是否享有优先受偿权？（一）关于康林工厂未使用厂房期间的租金及租赁期间扩建费用是否应当返还的问题。康林工厂与同发公司签订《厂房租赁合同》后，缴纳了两年的租金50万元，依照双方约定，该50万元租金对应的租赁期间是2017年12月10日至2019年12月9日。本院于2019年8月2日裁定同发公司的厂房及土地使用权归康林工厂所有，自2019年8月2日至2019年12月9日，已付租金中有4个多月租赁期间未有履行，按年租金25万元计，4个月的租金为83333元。因同发公司未能履行生效判决致租赁物被拍卖、原、被告的租赁合同未能继续履行，租赁合同未能履行的原因是同发公司，康林工厂不存在违约行为。在康林工厂已付租金中有4个月租赁期因同发公司的原因未能履行，现康林工厂要求同发公司返还4个月的租金83333元，该请求符合法律规定，本院依法予以支持。在盐城市荣诚价格评估有限公司评估结论中，同发公司名下厂房和土地使用权的评估总价为6498700元，其中包括由康林工厂扩建的设施价值为436640元。在同发公司被拍卖的财产中包括康林工厂扩建的设施，因扩建的设施是康林工厂投入，同发公司没有付出取得利益没有法律依据，故应返还康林工厂扩建费用。此外，同发公司亦认可返还康林工厂扩建费用，故对康林工厂的该项诉讼请求本院予以支持。康林工厂所扩建的设施评估价虽为436640元，但包括扩建设施在内的同发公司的厂房及土地使用权以评估价的70%拍卖成交，故应返还康林工厂的扩建费用应按评估价436640元的70%确定，即为305648元。（二）应返还的租金及扩建费用是否享有优先受偿权的问题。本院认为，优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人或其他物权受偿的权利。康林工厂已交付的租金对应的租期因租赁物拍卖而未完全履行，同发公司虽负有返还租金的义务，但该义务属于债权范畴，法律并未规定该类债权优先于其他债权受偿，故康林工厂关于返还的租金在拍卖款中享有优先受偿的主张，本院不予支持。康林工厂在租赁期间扩建相关设施，相关设施在拍卖中体现了价值，但在同发公司的厂房及土地使用权被拍卖时，康林工厂未有对扩建设施主张物权权利而提出执行异议。现拍卖物已经交付，康林工厂要求同发公司返还扩建费用，同发公司虽负有返还义务，该义务亦属于债权范畴，法律亦未规定该类债权享有优先于其他债权受偿的权利，故康林工厂的该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告盐城市同发机械制造有限公司补偿原告阜宁县康林鞋材加工厂场地、钢棚等设施建设费用305648元，另返还原告阜宁县康林鞋材加工厂租金83333元，限于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告阜宁县康林鞋材加工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7134元（原告已预交）减半收取3567元，保全费3523元，计7090元，由被告盐城市同发机械制造有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  倪常春二〇一九年八月二十七日书记员  朱 慧