上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0118民初2496号 原告(反诉被告)：上海创源建材制造有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：傅冬成，总经理。 委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海华芳货运服务有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：张华芳，执行董事。 委托诉讼代理人：庄建伟，上海博和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨汋，上海博和律师事务所律师。 第三人：上海湘图国际物流有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。 法定代表人：杨毅，董事长。 委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。 原告上海创源建材制造有限公司诉被告上海华芳货运服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年3月19日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李庆春、被告的委托诉讼代理人庄建伟、杨汋到庭参加诉讼。审理中，本院依法通知上海湘图国际物流有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年7月9日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李庆春、被告的委托诉讼代理人庄建伟、杨汋、第三人的委托诉讼代理人薛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海创源建材制造有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告腾退青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房，并将厂房恢复原状；二、被告支付截止2018年12月17日厂房租金差额人民币353,257.14元，并支付滞纳金(自2018年10月21日起计算至实际支付日止,每日按照千分之一计算)；三、被告支付租金滞纳金22,730.50元(以420,936.41元为本金,自2018年10月21日计算至12月14日,每日按照千分之一计算，共54天)；四、被告支付厂房使用费(自2018年12月18日起计算至实际腾退之日止，2019年8月1日之前按照每月50万元计算,2019年8月1日至2022年7月31日期间按每月53万元计算,2022年8月1日至2025年7月31日期间按每月561,800元计算)；五、被告支付违约金300万元;六、被告承担本案诉讼费、保全费及以及为诉讼保全提供担保而向担保公司或保险公司支付的保函费用。审理中，原告表示恢复原状即要求被告拆除所有的隔断，关于火灾造成的损失原告保留另案起诉的权利。 事实与理由：2016年4月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房，面积25,048.99平方米(房产证面积23,690.95平方米)，租赁期限10年，自2016年6月1日起自2026年5月31日止，租金2016年8月1日至2019年7月31日期间每月50万元，每3年递增6%。如因一方过错造成合同不能履行或者不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金300万元。承租期间，被告擅自将厂房转租，未尽到安全、防火义务，导致59号丙类车间三层发生火灾，造成财产损失。原告多次发函要求解除合同，支付租金、违约金等，但被告至今未腾退，也未修复房屋，且未支付占有使用费，故原告起诉至本院。 被告上海华芳货运服务有限公司辩称：被告同意腾退房屋，不同意其余的诉讼请求。系争房屋如果未经火灾则可以恢复原状，但是经过火灾，消防部门认定火灾的责任在原告，故恢复原状的责任不在被告。原告主张的违约金标准过高。被告不存在违约行为，不同意支付违约金。被告的转租行为事先征得原告同意。被告减少租金是由于原告的过错导致被告的利益受损。被告暂缓支付租金是经过双方协商共同决定的。被告已经解除与第三人之间的租赁合同，目前系争房屋由第三人实际占有使用。 第三人上海湘图国际物流有限公司述称：本案系原被告之间的租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，第三人不承担实体上的法律责任。原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告与第三人签订的租赁合同合法有效。原被告对于租赁合同的处置不能约束第三人。系争房屋发生火灾的原因是原告提供的租赁房屋配电系统存在缺陷以及房屋漏水、没有消防设施等，原告没有合同解除权。第三人不同意解除合同，原被告如果一致同意解除合同，则原告对第三人应承担侵权责任，被告对第三人应承担违约责任。 被告上海华芳货运服务有限公司认为原告出租给被告的房屋中有部分属于违章建筑，火灾是由于电气线路故障引起的，被告转租经过原告同意，故提起反诉请求：1、确认原被告于2016年4月18日签订的厂房租赁合同中租赁面积1,358.04平方米的部分无效；2、原告返还被告自2017年4月1日至2018年10月31日期间违章建筑租金515,045.92元；3、原告返还被告房屋保证金300,000元； 原告上海创源建材制造有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。无证房屋被告实际占有使用，也应当支付占有使用费。2017年3月拆除的违章建筑面积为1,932.75平方米，系免费给被告使用的，未计入合同约定的租赁面积。合同约定的面积与产证面积差额部分系无证房屋，位于崧秀路XXX弄XXX号面积为3,681.96平方米厂房东面加建的，于2018年12月被拆除。被告擅自将厂房转租，出具材料骗取原告办理相关手续，且未尽到安全防火义务，导致发生火灾。被告将房屋整体转租给第三人后，第三人又将厂房分割出租给多家租户，各家租户又根据自身需要搭设厨房、办公室、用于生产等，各租户私自隔断、私拉电线，没有消防设施，造成极大安全隐患，起火的第三层房屋被第三人转租给7家租户。被告已经在双方协议中确认存在过错同意承租责任。 本院经审理认定事实如下：原告系上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号房屋的产权人，土地用途为工业用地。 2016年4月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房及仓库出租给乙方，租赁面积25,048.99平方米(产证面积23,690.95平方米)，租赁功能为仓储、办公、供应链服务，未经甲方书面同意乙方不得改变上述用途。乙方不得将本租赁物转租(除乙方战略合作伙伴外)。如发生转租，甲方有权终止合同，不退还乙方租赁保证金50万元，并要求乙方赔偿甲方一切损失。租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日止，2016年6月1日至2016年7月31日为免租期。2016年8月1日至2019年7月31日每月租金50万元，每3年递增6%，即2019年8月1日至2022年7月31日每月租金53万元，2022年8月1日至2025年7月31日每月租金561,800元，2025年8月1日至2026年5月31日每月租金595,508元。租金每三个月支付一次，第三个月的20日之前交付下期租金，如遇国家法定假日则顺延至节假日后的三个工作日内缴纳。逾期支付则按逾期支付金额的1%/天计算滞纳金。逾期7天未支付租金的，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权终止合同，租赁保证金不予退还。乙方支付甲方租赁保证金50万元。租赁期满后，乙方应向甲方结清全部租金、水电费及因本租赁行为产生的一切费用，按合同约定向甲方交还租赁物后30个工作日内，甲方凭乙方交来的保证金收据将租赁保证金全额无息退还给乙方。如乙方有未结清的费用，甲方有权从租赁保证金内扣除，剩余款项无息退还给乙方。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及附属设施，因乙方使用不当导致租赁物及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。为实现乙方租赁合同标的物之目的，在不能破坏主体建筑和不影响安全性能的情况下，如确需要改造的，乙方必须以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后才能动工，否则由此造成的一切后果由乙方负责承担。乙方存放的所有货物，应符合国家法律法规及相关国家标准要求，禁止从事违法活动，禁止在货物中夹带任何非法物品或易燃、易爆、有毒有害危险品。如造成不良影响应由乙方全权负责，甲方有权追究由乙方行为造成的一切损失。乙方在租赁期满后，将增加的设施恢复原貌。因一方过错造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金300万元。乙方如违反合同规定导致甲方损失，甲方除可要求乙方做出补救措施、补偿相关损失外，还有权扣除或没收保证金。合同另约定了其他权利义务。 2016年7月26日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房及仓库出租给乙方，租赁面积26,000平方米，租赁功能为仓储、办公、供应链服务、商贸物流，未经甲方书面同意乙方不得改变上述用途。乙方不得将本租赁物转租(除乙方战略合作伙伴外)。如发生转租，甲方有权终止合同，不退还乙方租赁保证金100万元，并要求乙方赔偿甲方一切损失。租赁期限自2016年9月1日至2026年5月31日止。2016年9月1日至2019年8月31日每年租金720万元，每3年递增8%。租金每6个月支付一次，先付后用。乙方支付甲方租赁保证金100万元。在使用期间所有租赁物的维护、保养均由乙方负责。为实现乙方租赁合同标的物之目的，在不能破坏主体建筑和不影响安全性能的情况下，如确需要改造的，乙方必须以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后才能动工，否则由此造成的一切后果由乙方负责承担。乙方负责租赁物的环境卫生、安全、消防、防火以及人员登记管理。库房区域一律不能住人，一旦出现安全事故，由乙方全部负责，甲方有权追究乙方行为造成的一切损失，甲方通知乙方要求立即整改，如整改不到位，连续出现问题，甲方有权提前终止合同。因一方过错造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金半年租金。合同另约定了其他权利义务。 被告将房屋交付第三人使用，第三人将房屋分割转租给多家承租户。目前系争房屋仍由第三人及其租户占有使用。 另查明，2018年9月13日，崧秀路XXX弄XXX号丙类车间三层发生火灾，2018年9月28日，上海市青浦区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，起火原因认定为崧秀路XXX弄XXX号丙类车间三层南墙自西向东数第九窗口上方供电线路向北延伸至第一照明灯具上方线路位置发生电气线路故障引发火灾。 2018年9月18日，原告与被告形成会议纪要，就火灾处理事宜达成初步意见：1、因火灾原告被罚款30万元，该费用从被告向原告缴纳的租赁保证金中扣除，剩余保证金20万元暂不予退还。2、因火灾对房屋结构及安全造成的损害，原告拟找专业机构对房屋进行评估检测，所需费用由被告承担，评估后房屋维修复原(含水电安装)也由原告赵专业公司进行，所有费用均由被告承担。3、因火灾致租户造成的损失，由被告负责妥善解决。4、上述事宜处理完毕后，是否续租及后续整改措施的落实，被告承诺配合原告及原告股东的决定。 2018年10月16日，被告在原告与被告两方的会议纪要上盖章，会议纪要内容为：1、暂时中止双方于2016年6月签订的厂房租赁合同。2、原告协助被告督促不合规租户及违章建筑内租户限期搬离，具体时间为三个月至六个月内，其他事宜双方另行商议。原告未在会议纪要上盖章，也不认可会议纪要内容。 2018年11月12日，被告在原告、被告与第三人的三方会议纪要上盖章，会议纪要内容为：1、原告原则上给予被告及第三人清退租户的期限为三个月至六个月；2、在清退过程中，若遇到租户不肯配合自行搬离的，需要通过其他合法途径进行强制清退，原告可以适当延长清退期；3、若清退租户的过程中造成被告及第三人经济损失，原告可以适当补偿，补偿方式三方另行商议。原告及第三人均未在会议纪要上盖章确认，也不认可会议纪要内容。 2017年3月29日，崧秀路XXX弄XXX号中部分建筑被认定为违章建筑被拆除，拆除面积1,932.75平方米。2018年10月12日，崧秀路XXX弄XXX号中部分建筑被认定为违章建筑被拆除，拆除面积4,970平方米。 2018年11月16日，被告向原告发送《通知函》，表示合同约定的租赁面积为25,048.99平方米，2017年部分房屋被认定违章建筑而被拆除，面积为1,358.04平方米，2018年9月13日房屋发生火灾，过火面积为3,395平方米，前述不能使用的房屋面积共4,753.04平方米，占总租赁面积的18.97%。被告根据减少租赁面积的比例，重新确定租金每月405,150元。重新确定的租金当月生效，原告有异议尽快与被告协商。 2018年12月10日，原告向被告邮寄送达《通知函》，表示原告在配合消防部门处理火灾事故过程中得知被告承租不久后以可转租战略合作伙伴为名，将房屋整体转租给第三人，随后第三人又以可转租战略合作伙伴为名，分别转租众多实际承租人，导致实际租用房屋过程中，众多实际承租人私拉线路、杂物违规堆放，人员嘈杂，管理混乱，造成巨大的风险。虽被告已经诚意解决原告的损失问题和消防部门的罚款，但火灾的起因系被告违反合同约定私自将房屋整体转租后分别转租，没有尽到消防管理职责导致。对此原告致函如下：1、原告根据合同第1.3条规定通知被告双方于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》自被告收到本函之日解除；2、被告自行并督促实际承租人在接函后十五日内腾空房屋，交付原告，并自行向有关部门结清水电等相关费用。如房屋及设施设备等有损坏的，由被告负责赔偿；3、被告接函后三日内将欠付原告的合同解除前的租金付清，合同解除后至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费按原合同标准收取；4、因火灾导致的房屋损害的评估检测、复原维修等费用，部分厂房仓库不能使用的后果及各项损失，由被告承担；5、被告收到函件后十日内至原告就合同终止后的相关事宜商洽并形成处置意见，落实相应方案。逾期未进行洽商的，原告将通过司法途径主张权利。原告于2018年12月17日收到该函件。 2018年12月21日，被告向原告回函，表示：1、同意解除双方于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》；2、截止2018年12月17日被告应付租金620,936.41元，扣除保证金200,000元，实际应付420,936.41元；3、原告的其他要求被告一概不认同。 2018年12月24日，被告向原告支付420,936.41元。 2018年12月29日，原告向被告邮寄送达《通知函》，表示：1、被告支付原告合同解除前的租金差额353,257.14元及逾期利息，并支付违约金300万元。2、被告自行并督促实际承租人于2019年1月1日前腾空房屋，将增加的设施恢复原貌，交付原告，并自行结清水电费等费用，如房屋及设施设备有损坏，由被告负责赔偿。3、被告支付自2018年12月18日起至实际交付房屋之日止按原合同标准计算的房屋占有使用费。4、因火灾导致的房屋损害的检测、维修等费用，部分厂房仓库不能使用的后果及各项损失等，由被告承担。5、被告承担房屋交付前的安全、消防等一切责任。 被告按照每月50万元向原告支付了2017年4月至2018年10月期间的租金。2018年11月1日起被告仅支付租金420,936.41元。 又查明，2016年10月27日，被告和第三人的股东杨如日出具《身份说明》，表示被告委托招商部经理杨如日办理青浦区崧秀路XXX弄XXX号厂房的工商注册登记，并担任新公司法定代表人。同日，双方共同出具承诺书，表示被告因39号厂房要在青浦办理营业执照，落地税收等事项，请原告另行签订厂房租赁合同。该合同仅为承租方及杨如日办理注册营业执照使用，2016年4月18日所签租赁合同为原被告真实意思表示，继续正常履行。被告及杨如日承诺，一切因该合同产生的任何法律后果均由被告和杨如日承担连带责任。 2017年10月18日，被告向原告出具《情况说明》，表示被告应税收要求注册落地，成立新公司—上海湘图国际物流有限公司，为便于管理，现水电费由被告水电账号过户至上海湘图国际物流有限公司，由该公司账号支付所产生的水电费，现需要原告在房产证复印件、营业执照及法人身份证复印件加盖公章方可办理，望原告予以配合。 原告与第三人签订落款日期为2016年9月6日的厂房租赁合同，该合同仅限于办理营业执照使用。系争房屋的水电使用主体变更为第三人，相关费用由第三人直接向相关部门缴纳。 庭审中，被告确认杨如日非被告工作人员，被告与第三人、杨如日仅有租赁合同关系，无其他关系。 2018年9月3日，被告向第三人发送《安全告知书》，附件为《安全隐患整改通知书》，表示入住企业存在重大安全生产隐患，对于不符合要求的企业要求第三人督促整改，对存在严重问题的企业要及时清退，如果第三人未及时整改或清退，被告有权提前解除合同。整改通知书中列明家具生产企业、铝合金加工厂、纸箱加工厂、车辆改装企业均存在重大安全隐患，要求搬离或整改。 2018年12月20日，被告向第三人送达《通知函》，告知被告收到原告发出的解除通知函，不再享有占有、使用厂房的权利。第三人收到本函之日起解除双方于2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》。第三人收到本函之日起十五日内腾空厂房，交付被告，并结清水电、租金等费用。2019年2月18日，被告向第三人发送《通知函》重申了上述意见。第三人之后多次复函被告表示不同意解除合同，火灾的主要责任在原告。 审理中，被告提供了消防人员针对起火原因的陈述视频，消防人员表示火灾发生由多个因素结合导致：1、系争房屋供电系统有缺陷，三相不平衡，中性线带电、没有安装保护设备。2、没有必要的消防设施。3、日常维修不到位，没有定期检查电力。4、屋顶存在漏水现象，线管生锈导线裸露，照明线路发生短接就会发生火灾。本院向消防部门核实确定上述视频真实。 对于当事人无争议的事实，由原、被告、第三人的陈述，厂房租赁合同、上海市房地产权证、会议纪要、火灾事故认定书、通知函、复函、付款凭证、聊天记录、安全告知书、安全隐患整改通知书、发票、违法建筑拆除档案、消防人员谈话视频等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，原告表示：被告欺骗原告，以第三人系被告成立的公司为由要求原告配合办理相关手续，被告未经原告同意将房屋转租给第三人，第三人又违约分租给多家租户进行生产经营，未尽到安全防火义务，故原告要求解除合同。合同约定的出租面积与有证面积之间的差额1,358.04平方米房屋系2018年12月被拆除的范围。 被告表示：被告转租行为征得原告同意，原告配合办理了相关手续。如果被告欺骗原告需要成立第三人作为租赁主体，则之后的租金应该由第三人缴纳，实际系被告支付租金。被告转租发生在2016年，原告不可能在长达3年时间不清楚也未提出异议。引起火灾的原因系原告的房屋电气线路缺陷所致。被告已经转租1,358.04平方米房屋系2017年3月被拆除的范围，减少面积不应当支付租金。被告暂缓支付租金是经原被告协商确定的，2018年10月16日双方决定中止租赁合同履行，之后被告及时结算并支付租金。系争房屋由第三人占有使用，原告主张的房屋使用费应由第三人支付。 根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原被告之间的租赁合同明确约定被告不得转租，如发生转租原告有权解除合同，被告主张原告同意其转租，但是从原告提供的相关材料看，被告以成立新公司即第三人为由要求原告配合办理相关手续，然被告与第三人仅存在租赁合同关系，无其他关系，故被告出具的相关材料不属实，无法认定原告同意被告转租。原告给被告的合同解除函也表明火灾发生后原告才得知被告转租事宜，并且不同意转租要求解除合同。原被告合同约定租赁用途为仓储、办公、供应链，未经原告书面同意不得改变用途，然被告转租第三人后，第三人转租给多家企业，其中包括多家生产加工型企业，故违反了合同约定的用途。综上，本院认定被告违约，原告有权要求解除合同，合同解除时间以被告收到原告的解约函即2018年9月17日解除。合同解除后，被告理应将房屋腾退交还原告。原告要求恢复原状，然并未提供房屋原状的相关证据，故对原告主张的恢复原状本院难以支持。2018年11月1日至2018年12月17日期间的租金，本院综合合同约定的租金标准、火灾受损范围、被拆除房屋的范围、当事人的过错程度、实际损失等因素酌情认定被告应支付739,481.74元，扣除被告已付租金420,936.41元，被告还应支付318,545.33元。鉴于系争房屋发生火灾后，双方一直在协商处理，且在2018年10月16日双方已协商中止协议，合同解除后被告也将其认可的租金及时支付给原告，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。合同解除后，被告理应及时将第三人及租客腾退，将房屋交还原告，被告至今未腾退，理应支付原告房屋占有使用费，标准按照本院酌定的448,939元/月计算。被告违反合同约定转租，理应承担违约责任。根据合同约定，被告已付的租赁保证金在被告违约的情况下原告不予退还。本院综合合同约定的违约金标准、当事人的过错程度、实际损失等因素酌情认定被告应支付原告违约金100万元。原告主张被告另行赔偿原告申请担保支付的保函于法无据，本院不予支持。原被告于2016年4月18日签订的厂房租赁合同约定的面积超出产证面积，对于超出部分当事人确认系无证房屋，故对被告要求确认租赁面积1,358.04平方米的部分无效本院予以支持。被告实际占有使用无证房屋，理应支付房屋占有使用费，故对被告要求退还租金的请求本院不予支持。原被告一致确认30万元保证金用于赔偿原告的罚款，虽被告认为当时系在对火灾原因认定错误基础上做出的意思表示，然结合2018年12月21日被告的回函的内容，被告仅将20万元租赁保证金冲抵租金，其余的款项已支付给原告，故在被告得知火灾原因后，也未对30万元提出异议。结合被告违约保证金不予退还的约定，对被告要求原告返还30万元租赁保证金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海华芳货运服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号、49号、59号房屋； 二、被告上海华芳货运服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海创源建材制造有限公司租金318,545.33元； 三、被告上海华芳货运服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海创源建材制造有限公司房屋占有使用费(按照每月448,939元，自2018年12月18日起计算至实际腾退之日止)； 四、被告上海华芳货运服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海创源建材制造有限公司违约金100万元； 五、原告上海创源建材制造有限公司的其余诉讼请求不予支持； 六、反诉原告上海华芳货运服务有限公司与反诉被告上海创源建材制造有限公司于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》中租赁面积1,358.04平方米的部分无效； 七、反诉原告上海华芳货运服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费35,230.54元，减半收取计17,615.27元，由原、被告各半负担；反诉受理费5,704.20元，由反诉原告负担；财产保全费5,000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 金 艳 二〇一九年九月二十五日 书记员 谭泓洁 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。