江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3267号原告：苏州超盈电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道兴太路。法定代表人：邓旭柏，总经理。委托诉讼代理人：匡泉生、刘菊红（实习），江苏熠达律师事务所律师。被告：苏州市伟特烈电气有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道兴太路17号。法定代表人：张德洪，总经理。委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。原告苏州超盈电子科技有限公司（以下简称原告超盈电子）与被告苏州市伟特烈电气有限公司（以下简称被告伟特烈电气）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。后本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员黄坚担任审判长并主审，人民陪审员周福林、陈雪梅参加评议。本案分别于2020年3月26日、2020年5月18日两次公开开庭进行了审理，原告超盈电子的委托诉讼代理人匡泉生、刘菊红，被告伟特烈电气的委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超盈电子起诉请求：1、判决解除原告与被告于2018年4月9日签订的房屋租赁合同，并判被告退还原告2019年4月6日起至2019年6月30日未使用厂房期间的房屋租金人民币84796元（原告未支付的2019年7月1日至2021年6月30日的租金710236元不再支付）；2、判决被告承担原告搬厂经济损失人民币208000元；3、判决被告承担原告2019年4月至6月共三个月被迫停产经营损失人民币207138.60元；4、判决被告承担原告装修该厂房的费用人民币339351.3元；5、判决被告承担原告合同违约金，按年度租金的30%计人民币106535.4元；6、判决被告承担本案的诉讼费和保全费。事实与理由：原告与被告于2018年4月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋用途为厂房，租期为三年，即2018年7月1日至2021年6月30日，租金为每年人民币355118元，且双方还约定，如遇到突发原因，被告应提前一个月通知原告，否则要承担不低于20万元的搬厂损失；约定任何一方未能履行合同，违约方应承担30%的违约金。原告按合同约定支付了一年的租金，装修厂房后使用。但2019年4月5日，被告因消防监督检查不合格被苏州市公安消防支队相城大队查封。查封导致原告被迫停工，导致客户订单无法按时交货，造成客户和原告经营损失，且厂房一时无法解封，消防工作人员建议承租单位另找新的厂房，原告为了降低损失，积极采取措施，无奈之下只得搬厂。按照合同约定、公平和诚信原则，被告应承担因查封给原告造成的经济损失，但被告置之不理。为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，判如所请。被告伟特烈电气辩称，第一，本案所涉房屋租赁合同所出租的房屋未取得建设工程建设许可或通过主管部门批准建设，因此，应认定房屋租赁合同为无效合同，故不存在解除合同及违约责任。第二，关于原告诉请的搬厂损失、停产经营利润损失、装修费用无事实依据，也无证据予以充分证实，因此请求法院驳回原告的全部诉请。审理中，原告撤回了判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同的请求，另撤回了要求被告支付违约金人民币106535.4元的请求。经审理查明，2018年4月9日，被告伟特烈电气作为甲方（出租方），原告超盈电子作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于苏州市相城区房屋，房屋出租面积为1971.73平方米，一楼面积497.23平方米，二楼面积1474.5平方米，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，年租金为355118元。合同还对双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租金人民币355118元，租金支付至了2019年6月30日。2019年4月8日，苏州市公安消防支队相城大队对被告的厂房进行查封，理由为存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，查封期限自2019年4月5日16时至2019年5月4日16时。查封的厂房包括被告出租给原告的房屋。后原告搬离了案涉承租房屋。另查，本案被告出租给原告的厂房没有建设规划审批手续。以上事实，由《房屋租赁合同》、付款凭证、临时查封决定书及当事人的陈述等证据为证，本院对此予以确认。争议焦点：原告损失的认定。一、原告搬厂费用。原告提供搬厂运输合同1份，发票2份（金额108000元）、银行客户回单1份（金额108000元）、收据1份、证明被告违约导致原告搬厂经济损失事实，合同中载明运输费是208000元，其中108000元系通过转账支付，开具了发票，另92000元系现金支付的，出具了收据，另外还有8000元尚未支付。经质证，被告认为系原告与第三方之间发生，因此真实性无法确认，对此均不予认可。原告自行搬离设备所产生的运输费用也并不是导致的损失，在双方之间不存在租赁关系的情况下，原告总会发生实际费用，且因路程以及搬运方式的影响，该搬运费用也存在不确定性。庭审中，本院要求原告提供搬运费92000元的发票，第一次开庭时原告表示庭后补充，第二次开庭时原告表示没有开具，无法提供。本院认为：搬运费用本院根据发票以及转款凭证认定108000元，理由如下：1、在前支付的搬运费108000元通过转账支付，搬运公司开具了正规的发票，该款项的支付有充分的证据予以证实，但另92000元原告仅提供一份收据，且不能提供发票，而为原告进行搬运的为专业的吊装搬运公司，根据企业财务制度，公司之间的交易应当开具正规的发票，但原告未提供发票，一方面不符合财务制度，一方面该款是否实际支付也存疑。2、即便原告向搬运公司确实现金支付了92000元，但合同期满，原告不续租的情况下，原告也将搬离，届时也将产生一定的搬运费用，只是合同期满后搬离的物品多少、产生的搬运费金额与现因被告出租的厂房被查封，原告将物品整体搬离产生的搬运费存在一定的出入。故本院综合上述理由，认定搬运费用为108000元。二、原告的经营损失。原告提供2018年企业所得税年度纳税申报表、企业所得税支付的银行回单及完税证明，证明2018年度的利润总额为903707.57元，起诉时以828554.35元计算的年利率，现还按照该金额为标准计算三个月为207138.60元（828554.35元÷12个月×3个月）。原告主张在被告厂房被查封后，为减少损失，积极寻找找房，在2019年4月15日新签订了租赁合同，2019年4月17日开始搬迁，至2019年5月14日全部完成搬迁，后于2019年5月25日起安装机器，于2019年6月15日调机试生产，3天后因营业执照上的地址未进行变更，新租赁房屋所在的工业园要求停机不得生产，后在2019年7月15日恢复生产，实际影响的期间为2019年4月6日至2019年7月15日，超过三个月，现主张三个月。经质证，被告伟特烈电气认为纳税申报表均系原告自行制作，且是2018年的利润，而公司经营存在不确定性，该数据并非当期，不能予以推定，原告主张的三个月经营损失也没有任何依据。对完税证明真实性无异议，但只能证实原告缴纳了该期税款，也不能印证其当期实际的利润。对原告主张的算法不予认可，认为原告提供的证据也不能得出原告的实际经营利润。本院认为，原告提供的企业所得税年度纳税申报表、企业所得税支付的银行回单及完税证明，可以计算2018年的年度利润为903707.57元，在2019年市场没有发生大的波动情况下，可参照2018年的利润情况计算经营损失，现原告以年利润828554.35元作为计算的标准，本院予以认定。但原告明确其在2019年6月15日已经调试机器可以生产，只是因营业执照的地址未及时变更导致后停工，这是原告自己的原因造成，故本院根据原告租赁的面积、物品的多少、搬厂的距离、重新安装机器的时间等客观因素酌定2个月的营业损失为人民币138092.39元（828554.35元÷12个月×2个月）。三、原告的装修损失。原告提供其自行整理的装修厂房费用清单6张、送货单12张、发票9张、证明1张、收据1张，证明原告装修涉案房屋所发生的费用总计454713.90元，其中211996.40元开具了发票，剩余242717.50元没有开具发票，现提供的其自行整理的厂房费用清单的项目均是无发票的费用，系苏州科步辰橡塑材料有限公司供货，对应送货单，但仅是部分的送货单，关于付款，提供银行支票存根、手机中的网银截屏打印件，证明通过现金支票给了包工头陈九香75000元，通过原告法定代表人的妻子转账给陈九香35000元，共计支付了110000元，尚欠29000元，该款对应五份税务机关代开的发票金额。另提供银行支票存根，证明系由其员工邹成支取45000元，用于支付空调款4090元和石膏板款28246.4元，对应发票两份。提供银行转款的回单，证明通过转账支付弱电系统安装款和空调款，对应发票两份。另原告表示没有开具发票的款项系通过现金支付，由收款方出具了收据。454713.90元按照租赁期三年分摊，每年的金额151571.30元，每日金额421.03元；2019年4月6日被告厂房被查封至2021年6月30日租赁期限届满共2年86天，故主张剩余租赁期限的装修费用损失339351.30元由被告承担。经质证，被告认为装修费用清单系原告自行制作，对其真实性不予认可，对送货单真实性无法确认，部分系租赁期内发生，送货单也没有具体的金额，无法达到原告的证明目的。对于发票原件真实性无异议，但仅凭增值税发票，也不能证明实际发生了该款项。证明和收据，真实性无法确认，也没有任何客观证据相互印证。对付款的证据，被告均不予认可，认为不能达到原告的证明目的。另，经其方当事人实际查看，原告承租房屋内根本没有原告举证所称的装修物品，也无法证实其是否真实装修，且原告装修其也没有向被告征求意见。审理中，本院至现场进行查看，拍摄照片若干，双方对本院拍摄的照片无异议。经现场查看，原告承租区域内的其提供证据指向的装饰装修物品包括空调、配电箱、开关、插座、电灯、电线、吸音棉、吊顶石膏板等物品或由原告拆除带走，或由原告所聘请的拆除人员拆除当做废品出卖。本院认为：根据现场进行查看，结合原告提供的购买建材的发票、转款银行回单等证据，可以证实原告承租后确实对承租房屋进行了装修，经本院现场的查看，可知原告所进行的装饰装修基本被拆除带走或当做废品出卖，本院根据现场所遗留的已形成附合的装饰装修物，结合合同期限和已履行期限的比例，考虑市场行情，酌情认定遗留已形成附合的装饰装修物品的价值为人民币30000元。上述三项损失合计人民币276092.39元。本院认为：因被告出租给原告的厂房未取得建设规划许可证，故双方之间签订的租赁合同无效，但可以参照合同约定的租金标准计算房屋的占有使用费。现原告向被告支付了一年的占有使用费，但被告因出租厂房被消防部门查封，故剩余租期的占有使用费人民币83671.64元应当由被告返还原告。此外，双方对合同无效均由过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将未取得建设规划许可证的房屋出租给原告，并且因厂房存在消防隐患问题被查封，被告对此具有较大过错，但原告在承租房屋时，未对上述问题尽到审查义务，也具有一定的过错。本院根据双方的过错程度，酌情认定被告对此承担70%的责任，原告自负30%的责任。故对于原告的损失合计人民币276092.39元，由被告承担承担70%的责任为人民币193264.67元，该款应当由被告赔偿原告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条以及相关法律、法规的规定，判决如下：被告苏州市伟特烈电气有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州超盈电子科技有限公司占有使用费人民币83671.64元、支付损失人民币193264.67元，合计人民币276936.31元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019255）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币12193元、财产保全费人民币5000元，合计人民币17193元，由原告苏州超盈电子科技有限公司负担11520元，由被告苏州市伟特烈电气有限公司负担5673元（该款由被告苏州市伟特烈电气有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，账号：32250199743600001331041826，原告已预付的被告负担部分本院予以退还）；本案公告费人民币300元，由被告苏州市伟特烈电气有限公司负担（该款原告已经预交给报社，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  黄 坚人民陪审员  周福林人民陪审员  陈雪梅二〇二〇年五月三十日书 记 员  张慧敏