上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初26074号原告(申请执行人)：杨建丽，女，1977年1月25日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王健，上海汉联律师事务所律师。被告(案外人)：黄振宇，男，1992年2月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告(案外人)：林存妹，女，1970年8月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两被告共同委托诉讼代理人：蔡建成。第三人(被执行人)：金邦品，男，1972年10月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市湖岭镇西坑村。第三人(被执行人)：叶晓华，女，1973年5月29日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市安阳街道蕙兰苑富豪大厦1201室，现羁押于上海市浦东新区看守所。委托诉讼代理人：顾鹤东，上海慕恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。原告杨建丽与被告黄振宇、林存妹，第三人金邦品、叶晓华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭。审理中，本院曾于2018年8月10日裁定中止诉讼。2019年6月28日，本院公开开庭进行了审理。原告杨建丽及其委托诉讼代理人王健，被告黄振宇、林存妹共同委托诉讼代理人蔡建成，第三人叶晓华委托诉讼代理人姚卫国到庭参加诉讼。第三人金邦品经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建丽向本院提出诉讼请求：准予执行位于浙江省瑞安市安阳街道万盛佳园6幢一单元1901室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2017年3月8日，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)作出(2016)沪0106民初第29865号民事判决，判令金邦品应于判决生效之日起七日内归还杨建丽借款1,748,500元，并支付相应的利息，叶晓华对上述债务承担连带保证责任。金邦品、叶晓华不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年6月21日作出(2017)沪02民终3838号终审判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因金邦品、叶晓华未履行付款义务，原告向法院申请执行。静安法院于2017年8月8日立案，执行案号为(2017)沪0106执5938号，并轮候查封系争房产。被告黄振宇、林存妹遂提出执行异议，法院于2018年6月19日作出(2018)沪0106执异102号执行裁定，中止对系争房屋的执行。原告认为，法院在作出上述执行裁定时未进行听证，剥夺了原告的申诉权，仅凭被告一份不规范的《房屋买卖合同》就认定被告对系争房屋享有所有权，且被告在购买系争房屋后一直未办理过户手续，存在过错，根据相关司法解释的规定，被告的权利不足以排除对系争房屋的执行。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。黄振宇、林存妹辩称，(2018)沪0106执异102号执行裁定书事实清楚，结论正确。叶晓华于2016年9月6日将系争房屋以253万元的价格卖给黄建平，黄建平也已付清购房款，因系争房屋被浙江省瑞安市人民法院(以下简称瑞安法院)查封导致无法办理过户登记，现瑞安法院也已经解除了对系争房屋的查封，原告无权继续执行系争房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。叶晓华述称，不同意原告的诉讼请求，在原告诉叶晓华等民间借贷纠纷之前，叶晓华已将系争房屋出售给黄建平，双方签订了《房屋买卖合同》，并将系争房屋交付黄建平，黄建平也支付了相应的对价，上述合同合法有效，静安法院据此作出中止执行的裁定于法有据，请求法院驳回原告的诉讼请求。金邦品未到庭陈述意见及提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原、被告提供的银行转账记录，本院对其真实性予以认定；对原告提供的动车票，与本案无关，本院不予采纳；对证人徐萍的证人证言，即便所述属实，也不能以物业公司的记录和案外人张某某的陈述确定系争房屋的产权人，故本院对徐萍的证言不予采信；对被告提供的《收条》和《借条》，虽第三人叶晓华当庭确认系其本人书写，但与黄建平实际的付款情况不符，本院不予采信；对被告提供的物业费收据，本院对其真实性予以认定；对被告提供的公证书，与证人项某某的身份相关，本院予以采纳；对证人项某某的证言，原告仅以叶晓华与黄建平是朋友关系就否认其真实性，依据不足，本院对该份证言予以采纳。经审理查明：浙江省瑞安市安阳街道万盛佳园6幢一单元1901室于2016年10月21日核准登记至第三人叶晓华名下。2016年9月6日，叶晓华(甲方、出卖人)与黄建平(乙方、买受人)签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将系争房屋出售给乙方，房屋成交价格为253万元，付款方式为订立合同之日付定金153万元，2016年9月14日前付第二期购房款90万元，余额10万元待房产证及土地证变更登记后付清。甲方配合办理房产证，土地证，房地产过户乙方名下的一切费用由乙方承担。备注：土地出让金由甲方承担。根据银行转账记录，2016年9月6日，黄建平分四笔，每笔5万元向叶晓华转账20万元；次日，黄建平向叶晓华转账133万元；同年9月14日，黄建平向叶晓华转账20万元；9月18日，黄建平向叶晓华转账20万元；9月20日，黄建平分三笔，每笔5万元向叶晓华转账15万元；9月21日，黄建平向叶晓华转账18,600元。2016年10月13日，黄建平垫付系争房屋的土地出让金149,056.86元；同年11月2日，黄建平向叶晓华转账10万元；当日，黄建平支付土地权属调查测绘费、房屋登记费93元；2016年11月4日，黄建平支付公证费250元；2016年11月15日，黄建平支付系争房屋的增值税等120,733.11元。2016年11月2日，叶晓华通过公证方式委托项某某办理系争房屋的过户手续等。2016年11月15日，瑞安市不动产登记中心向黄建平出具一份《不动产登记申请受理通知书》，受理系争房屋的转移登记申请。2016年11月10日，案外人陈文达将金邦品、叶晓华等诉至瑞安法院。诉讼中，陈文达提出财产保全申请，要求对系争房屋进行查封，瑞安法院于2017年11月21日依法裁定查封系争房屋，导致黄建平未能办理系争房屋的过户登记。2017年8月28日，黄建平亡故，林存妹系黄建平的配偶，黄振宇系黄建平的儿子。因其他继承人均通过公证方式放弃继承黄建平在《房屋买卖合同》项下的相关权益，故黄建平在《房屋买卖合同》项下的权利可由黄振宇、林存妹主张。2017年9月15日，瑞安市信达物业服务有限公司出具收款凭据一张，载明户主黄建平已缴纳系争房屋2017年物业管理费(2016.3-2017.2)共计2,476元。审理中，两被告与第三人叶晓华均确认系争房屋于2016年9月交付给黄建平。另查明，(2016)沪0106民初29865号杨建丽诉金邦品、叶晓华民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月8日作出如下判决：“一、被告金邦品应于本判决生效之日起七日内归还原告杨建丽借款1,748,500元；二、被告金邦品应于本判决生效之日起七日内支付原告杨建丽利息，以1,748,500元为本金，自2016年12月1日起至还清之日止，按年利率6%计付；三、被告叶晓华应对上述第一、二项确定的被告金邦品的还款义务承担连带保证责任。被告叶晓华承担保证责任后，有权向被告金邦品追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,500元，诉讼保全费5,000元(原告杨建丽均已预缴)，由原告杨建丽负担200元，由被告金邦品、被告叶晓华共同负担15,300元”。金邦品，叶晓华不服上述判决，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。后案件进入执行程序，执行案号为(2017)沪0106执5938号，因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院于2018年1月2日依法采取执行措施，轮候查封被执行人叶晓华名下的系争房屋(现已变更为正式查封)。2018年6月，被告黄振宇、林存妹对系争房屋的执行措施提出书面执行异议，要求解除对系争房屋的查封。同年6月19日，本院作出(2018)沪0106执异102号执行裁定书，支持了两被告的异议请求，中止对系争房屋的执行。原告遂起诉。审理中，两被告申请证人项某某出庭作证。项某某称，“我是温州市绿地房地产开发有限公司的员工，主要负责为购房者办理万盛佳园的房产证。在得知叶晓华想出售系争房屋后，我介绍黄建平认识了叶晓华，双方谈好的房价款为253万元。在黄建平支付了153万元后，叶晓华本应于2016年9月14日到瑞安办理系争房屋的初始登记，但叶晓华称在上海没时间回去，并向黄建平索要20万元急用，黄建平问我是否可以先付20万元，我说可以先付。2016年9月18日，黄建平又支付了一笔房款给叶晓华，但叶晓华仍未按约办理系争房屋的初始登记。直到2016年10月13日，系争房屋才办妥初始登记，期间叶晓华应缴付的税金都是黄建平代付的。拿到房产证后叶晓华公证委托我办理系争房屋的过户手续。2016年11月2日，叶晓华已收到全部购房款253万元。2016年11月15日，我和黄建平去办理过户手续，后得知系争房屋被法院查封，黄建平遂要求叶晓华处理此事。叶晓华承诺如2017年3月27日之前系争房屋未解封黄建平可以去诉讼，同时，叶晓华把房产证放在黄建平处。本院认为，本案的争议焦点在于被告黄振宇、林存妹对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，黄建平与第三人叶晓华在法院查封前签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并已实际占有系争房屋，在办理过户登记的过程中系争房屋被法院查封，应当认定为非因买受人自身原因所致。关于黄建平是否已付清全部价款，应由被告黄振宇、林存妹承担证明责任。根据两被告提供的现有证据，截至2016年11月15日，黄建平共计直接向第三人叶晓华转账2,198,600元，支付系争房屋的土地出让金149,056.86元，土地权属调查及地籍测绘费、房屋登记费93元，公证费250元，增值税等120,733.11元，但除了土地出让金149,056.86元应当由第三人叶晓华支付外，其他税费依据合同约定均应由黄建平自行承担。据此，两被告目前能够证明的已支付购房款仅有2,347,656.86元，尚有182,343.14元的差价款。虽然第三人叶晓华及证人项某某在庭审中均确认黄建平已支付全部购房款，但是因涉及第三方的利益，不能仅凭第三人及证人的陈述就免除两被告的证明义务。在承办法官当庭询问两被告是否愿意将剩余价款按法院要求交付执行时，两被告均明确表示拒绝。综上，因两被告不能证明已支付全部购房款，且不愿将剩余价款按法院要求交付执行，故两被告对系争房屋主张的民事权益不能排除执行。原告要求继续执行系争房屋的诉讼请求，应当予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准予执行位于浙江省瑞安市安阳街道万盛佳园6幢一单元1901室房产的执行。案件受理费23,200元，由被告黄振宇、林存妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 翔审 判 员  唐星芝人民陪审员  陶佰明二〇一九年七月四日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。……第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。