北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初45208号原告（反诉被告）：北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司，住所地北京市海淀区×号楼、3号楼。法定代表人：吉伟成，董事长。委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐波，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜海霞，女，1971年10月4日出生，满族，住河北省遵化市。被告：宋晓军，男，1969年4月7日出生，汉族，住河北省遵化市。二被告共同委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：师丽，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司（以下简称红博馆公司）与被告姜海霞、被告宋晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红博馆公司之委托诉讼代理人刘爽，被告姜海霞、宋晓军及二人共同委托诉讼代理人王冰、师丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红博馆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除我公司与被告签订的合同；2、依法判令姜海霞、宋晓军共同向我公司支付合同履行期间拖欠的物业使用费、物业管理费，暂计至2017年8月6日，物业使用费为人民币1342368.96元，物业管理费人民币168089.34元；3、依法判令姜海霞、宋晓军共同向我公司支付违约金人民币478386元；4、依法判令姜海霞、宋晓军共同向我公司支付因合同履行期间逾期支付物业使用费、物业管理费及相关费用所产生的滞纳金，暂计至2017年8月6日为人民币3105247.39元；5、依法判令姜海霞、宋晓军向我公司支付因本案诉讼而发生的律师费暂计人民币40000元；6、依法判令姜海霞、宋晓军于合同解除后3日内将调整变更后的物业标的物交回我公司，按照我公司交付时的状态恢复原状，并负有撤除调整变更后物业标的物内废物、清扫等义务；7、依法判令姜海霞、宋晓军承担保全费5000元、保函办理费用10500元及本案评估费和诉讼费。事实和理由：姜海霞与宋晓军系夫妻关系，两人共同经营红木家具生产、销售、展览等业务，经营品牌为旺年鸿。2015年7月1日，姜海霞与宋晓军以姜海霞名义与我公司签订合同，我公司将位于×号楼北京吉瑞祥红博馆二层2—05号，面积295.30平方米的营业场地提供给姜海霞与宋晓军经营使用，姜海霞与宋晓军依据使用面积向我公司支付物业使用费和物业管理费，并接受我公司统一管理。合同第四条“合同期限”约定使用期自2015年5月5日至2018年8月6日。其中自2015年5月5日至2015年7月6日为免费使用期，免费使用期间，我公司不收取物业使用费，但发生的物业管理费等正常交纳。合同第五条“物业使用费及付款方式”约定物业使用费支付标准为9元/日/平方米，每6个月一付。合同第六条“物业管理费及其它相关费用”约定物业管理费标准：1元/日/平方米，每6个月一付。合同第十三条“本合同的解除”第1款约定如被告逾期支付物业使用费、物业管理费等相关费用达到指定天数，我公司有权解除合同。合同第十五条“合同终止或解除时的处理方法”，具体约定了合同解除后的处理。合同第十八条“违约责任”第3款违约金的约定，如被告违约导致我公司解除本合同的，被告应支付六个月物业使用费金额的违约金，并赔偿给我公司造成的损失。第5款约定滞纳金，如被告逾期支付物业使用费、物业管理费及相关费用的，每逾期一日应支付逾期未支付物业使用费千分之五的滞纳金。合同第十条第13款约定：如被告不支付本合同规定的任何应付款项，其应承担我公司为追讨欠款等所支付的包括但不限于律师费、拍卖费、评估费、交通费、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费等全部费用。合同签订后，我公司依约履行合同义务，但姜海霞与宋晓军严重违约，姜海霞与宋晓军仅向我公司支付订金人民币100000元、物业使用费人民币144508.40元、物业管理费人民币27167.6元、装修押金人民币3000.00元，上述费用合计人民币274676.00元。截至2017年8月6日，姜海霞与宋晓军已拖欠我公司物业使用费人民币1342368.96元、物业管理费人民币168089.34元，并由此产生违约金人民币478386元、滞纳金人民币3105247.39元，我公司因本次诉讼发生律师费、诉讼费、保全费等相关费用。为了妥善处理上述事宜我公司通过各种方式多次向姜海霞与宋晓军催要拖欠的物业使用费、物业管理费、违约金、滞纳金等费用，但姜海霞与宋晓军不予配合，至今未实际支付拖欠的款项。因姜海霞与宋晓军的行为已严重违反合同约定，侵犯我公司的合法权益，现我公司依法向贵院提起诉讼，要求解除合同，返还调整变更后的物业标的物，依法判令姜海霞与宋晓军立即向我公司支付拖欠的上述费用，望准予所请。姜海霞、宋晓军共同辩称，不同意红博馆公司的全部诉讼请求。本案争议系因红博馆公司向姜海霞出租的涉案商铺不能办理营业执照，导致姜海霞无法按照约定用途经营、使用承租商铺，合同目的没有实现，要求撤场又遭红博馆公司拒绝，姜海霞无奈之下拒付租金和物业费而引发的诉讼。在本案争议中，红博馆公司存在主要过错，无权要求姜海霞、宋晓军支付涉案商铺租金和物业费，并应就姜海霞因此发生的损失承担赔偿责任。具体理由如下：一、姜海霞、宋晓军通过信访途径了解到，因北京市政策限制，涉案商铺无法办理经营红木家具的营业执照。姜海霞无法正常经营、使用承租商铺。二、红博馆公司对于合同的签订、履行以及诉争纠纷的发生存在重大过错，对于涉案商铺无权要求姜海霞、宋晓军支付租金和物业费，且红博馆公司应对姜海霞因此产生的损失承担赔偿责任。三、因涉案商铺不能按约定用途经营使用，《招商经营合同》中所约定的10元/日/平米的租金和物业费标准显然已不合适。《招商经营合同》所约定的租金和物业费标准是针对商铺可以正常经营的情况，在涉案商铺无法实际经营、承租人合同目的无法实现、且红博馆公司存在重大过错的情况下，原租金和物业费标准已不合适，依法也应予减免。根据红博馆公司所发布的招商广告，红博馆公司自身已根据红博馆的现状，将红博馆商铺租金和物业费标准调整至4元/日/平米。这一事实，既证明红博馆公司承认无法对外经营的商铺其使用价值已大幅度贬值，也能够解释为何姜海霞等前期签约入驻且又不让退租的商户会有受到红博馆公司欺诈的感受。四、红博馆公司无权向姜海霞主张诉讼期间的租金和物业费。1、姜海霞在收到红博馆公司起诉文书后，已经于2017年9月23日第一次开庭时，在答辩意见中明确提出立即撤场的请求，并在此后再次通过书面申请方式，请求法院尽快安排姜海霞撤场。而因红博馆公司拒绝姜海霞将家具撤离场地，也因红博馆公司提出对姜海霞在涉案商铺内的家具进行就地查封，导致无法进行场地交接。2、根据北京汉拿山国际酒店有限公司（下称“汉拿山公司”）发出的《致红博馆商户通知》，红博馆公司与汉拿山公司合作经营×号红博馆家具卖场，因红博馆公司欠付汉拿山公司合作收益，汉拿山公司已于2018年1月12日解除与红博馆公司的合作协议。故自2018年1月12日之后，红博馆公司更无权利向姜海霞主张任何租金、物业费收益。五、因红博馆公司交付的商铺不符合约定用途，无法办理营业执照，导致姜海霞无法按照约定用途使用涉案商铺，无法开展经营活动，姜海霞有权行使合同抗辩权，拒绝履行相应的合同义务，该行为并非违约行为。红博馆公司无权要求姜海霞支付违约金、滞纳金、律师费。而且，红博馆公司所主张的违约金、滞纳金系重复计收，违约金日0.5%的标准亦明显过高。六、因红博馆公司存在重大过错，对于姜海霞因租赁合同签订、履行和终止所产生的各项损失,包括装修损失、寻找替代房屋周转期间损失、经营损失，红博馆公司应承担赔偿责任。七、基于合同相对性原则，红博馆公司无权向宋晓军主张《招商经营合同》项下的合同义务。宋晓军与姜海霞非夫妻关系，且红博馆公司亦未就姜海霞、宋晓军系夫妻关系提供有效证据，红博馆公司主张该项合同义务系夫妻共同债务的证据不足。姜海霞向本院提出反诉请求：1、判决确认房屋租赁合同无效；2、判令红博馆公司赔偿我装修现值损失人民币200000元；3、判令红博馆公司赔偿我寻找替代房屋周转期间（以6个月计）的损失人民币485030元；4、判令红博馆公司赔偿我经营损失人民币485030元；判决红博馆公司承担本案的诉讼费用。上述第1-4项金额合计人民币1170060元。诉讼过程中，姜海霞撤回第一项诉讼请求。事实和理由：我与红博馆公司于2015年7月1日签署了《红博馆四季青店招商经营合同》，红博馆公司将位于北京市海淀区×号楼2-05号商铺出租给我，用于商业展览及经营，经营范围为红木家具，商铺使用期限为3年。合同签署后，我对承租商铺进行了装修，并为开展经营活动做了必要准备。而红博馆公司一直拒绝向我提供涉案商铺的产权证明文件、消防验收文件、建设工程规划许可证等文件，致使我至今未能办理营业执照，不能按照约定用途合法使用承租房屋，不能正常开展经营活动。在此期间，我多次要求退场，红博馆公司强行留置我场内红木家具，拒绝我退场。根据我了解，×号楼所有权人并非红博馆公司，红博馆公司至今未提供其有权向我出租涉案商铺的证明文件；且×号楼房屋部分面积至今未取得建设工程规划许可证、消防验收合格文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，红博馆公司与我签订的《红博馆四季青店招商经营合同》应为无效合同，且过错责任在于红博馆公司。因合同无效，涉案商铺不具备使用条件，我一直未能正常开展经营行为，我因此遭受经营损失485030元，我寻找替代房屋的周转期间（按6个月计）的损失为485030元，我装修现值为200000元。上述损失共计1170060元，红博馆公司应向我承担赔偿责任。一、涉案商铺因北京市政策限制导致无法办理营业执照，红博馆公司交付的商铺不符合约定用途，亦未积极采取补救措施防止损失扩大，红博馆公司在《招商经营合同》的签订及履行过程中存在根本违约。二、因红博馆公司违约导致合同解除、终止，红博馆公司应对我对商铺所进行的装修残值进行赔偿。三、因红博馆公司违约导致合同解，我需重新寻找合适承租房屋前，红博馆公司应赔偿我寻找替代房屋期间产生的租金损失。四、因涉案商铺无法办理营业执照，我至今未能在涉案商铺上开展经营活动，红博馆公司应赔偿我经济损失。综上，我恳请贵院在查明事实的基础上，支持我的反诉请求。红博馆公司对姜海霞的反诉辩称，不同意姜海霞的全部反诉请求。一、房屋租赁合同依法成立并生效，姜海霞和宋晓军主张房屋租赁合同无效无事实和法律根据。二、我公司向被告出租房屋，用于红木家具的展览展示，至于被告用于经营，我公司在合同第十条第2款非常明确约定：被告自行办理当地政府部门要求的批准和许可手续，取得营业执照，未办理营业执照产生的后果由被告承担，且不影响因不及时办理完毕需要交纳的物业使用费。三、根据房屋租赁合同约定，租户负有自行办理营业执照并取得合法经营资格才可进驻涉案房产经营的义务；尽管我公司吉瑞祥红博馆公司没有办理营业执照的义务，但出于为客户考虑的角度，只要租户申请办理营业执照，我公司吉瑞祥红博馆公司都尽力配合协调关系并且已实际为多个租户办理了营业执照。因此反诉被答辩人姜海霞和宋晓军所称由于我公司吉瑞祥红博馆公司无法为其办理营业执照导致发生装修现值损失、经营损失等，无合同及法律依据。四、关于装饰装修问题，我公司不同意装修价值鉴定，被告无权要求对装修价值作鉴定，也没有鉴定的必要和基础资料。五、本案解除合同的依据及法律责任承担问题。（一）本案由于被告逾期交付物业使用费、物业管理费等相关费用，按照合同第十三条约定，我公司有权解除合同。而不存在被告所讲的由于不能办理营业执照，合同目的不能实现导致解除合同。（二）房屋租赁合同被解除，被告应承担全部责任。1.如前所述，被告是红木家具相关业内人士，合同明确出租房屋作为展览展示。如果经营，被告负责相关营业执照、许可手续等办理，我公司无关。2.被告在承租期间，以其拥有的家具公司名义进行经营，一直正常经营。六、姜海霞和宋晓军要求我公司赔偿装修现值损失没有事实和法律根据；同时我公司不同意姜海霞和宋晓军提出的装修现值损失的鉴定，该鉴定申请无客观基础和鉴定必要，恳请驳回鉴定申请。七、姜海霞和宋晓军欠付租金及其它费用后，我公司积极与二者联系协调解决方案，但二者非常不配合。综上所述，涉案出租房产产权清晰、消防验收合格，我公司拥有合法出租权，其有权将涉案房产出租给姜海霞和宋晓军，双方签订的房屋租赁合同依法成立并合法有效，姜海霞和宋晓军应依约支付拖欠的租金、物业管理费等相关费用。姜海霞和宋晓军所称涉案房产产权、消防存在瑕疵，无法办理营业执照进而导致经营损失、装修损失等没有事实、合同及法律根据，恳请贵院驳回姜海霞的全部反诉请求。宋晓军对姜海霞的反诉辩称，同意姜海霞的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉案场地×号的房屋产权单位为北京海淀置业集团有限公司（原名北京超市发国有资产经营公司），2001年5月10日，北京超市发国有资产经营公司与承租方北京超市发连锁股份有限公司签订《房屋租赁合同》，北京超市发国有资产经营公司将海淀区×号楼出租给北京超市发连锁股份有限公司，租赁期自2001年4月1日起至2021年3月31日止。2005年5月26日，北京超市发连锁股份有限公司与承租方北京汉拿山烧烤有限公司签订《房屋租赁合同》，北京超市发连锁股份有限公司将海淀区×号楼出租给北京汉拿山烧烤有限公司，租赁期自2005年9月1日起至2020年8月31日止。2014年5月7日，北京汉拿山烧烤有限公司与红博馆公司签订《合作经营协议书》，北京汉拿山烧烤有限公司将×号出租给红博馆公司。租期截止至2020年8月31日，协商可再续租5年。2015年7月1日，红博馆公司（甲方）与姜海霞（乙方）签订《红博馆四季青店招商经营合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区×号楼北京红博馆二层2-05号，双方确认物业面积295.30平方米。合同第二条乙方的经营范围、品牌及类别：乙方在物业使用期限内使用物业的用途仅为商业展览及经营，经营范围为红木家具，经营品牌为旺年鸿，经营类别为红木家具。合同第四条合同期限：乙方商铺使用期限：自2015年5月5日至2018年7月6日，免费使用期为61天，自2015年5月5日至2015年7月6日。合同第五条物业使用费及付款方式：1、租金标准：一层租金标准为12元/平米/天，二层租金标准：10元/平米/天，三层租金标准：12元/平米/天。2、乙方按下列标准向甲方支付物业使用费：自2015年7月7日至2018年7月6日，每平方米使用费9元/日。每六个月一付物业使用费。乙方应在签订本合同7日内向甲方支付第一期的物业使用费，并于下期到期前的30日之前向甲方支付下期物业使用费。甲方在收到乙方上述每笔款项后，应向乙方开具收款凭证。4、按双方约定合同期内乙方共计应支付甲方物业使用费：年租金970060.50元，三年合计2910181.50元。第六条物业管理费及其他相关费用：物业管理费标准：自2015年5月5日至2018年7月6日每平方米管理费1元/日。甲乙双方约定，物业管理费以双方确认的物业使用的建筑面积为依据计算，合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费：年物业费为107784.50元，合计物业费341366.80元。合同第七条履约保证金：乙方需向甲方支付履约保证金，金额为1个月物业使用费。合同第八条物业标的物交付时间及条件：物业标的物交付时间为2015年5月3日。合同第十条乙方的权利义务：2、乙方应当按照物业标的物所在地当地政府部门的要求自行办理该物业标的物之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格将营业执照（正本）复印件一份交甲方留存。如乙方未办理完毕营业执照而开业经营的，由此产生的全部后果均由乙方承担，乙方未及时办理完毕营业执照不影响其按照约定交付物业使用费的义务。13、如乙方不支付本合同规定的任何应付款项及不履行本合同约定的其他义务，乙方应承担甲方为追讨欠款等所支付的包括但不限于律师费、拍卖费、评估费、交通费、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费等全部费用。合同第十三条本合同的解除：1、在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：（3）乙方拖欠交纳的物业使用费金额累计超过1个月（含1个月）的。（4）乙方拖欠物业使用费的期限达到1个月（含1个月）的。（5）乙方拖欠交纳的物业管理费金额累计超过1个月（含1个月）的。2、在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同：（1）因甲方的过错导致乙方经营物业标的物产生严重阻碍时，达到无法经营连续超过1个月。第十五条：合同终止或解除时的处理方法：1、甲方或乙方依据本合同约定单方解除本合同的，本合同自解除通知送达之日起解除。本合同解除后违约方还应按本合同第十八条约定的标准向守约方支付违约金。3、本合同终止或解除后，乙方应在3日内无条件将物业标的物交回甲方，在此期限内乙方无需支付物业使用费。4、乙方向甲方返还物业标的物时，乙方负有撤除物业标的物内废物、清扫等义务，由此产生的费用由乙方承担，并将物业标的物按照甲方交付时的状态恢复原状。如物业标的物、（包括但不限于物业标的物的装修等）存在由乙方造成的毁坏应由乙方负责处理。同时乙方应在合同终止或解除后3日之内将物业标的物内的属于乙方及其客户的全部物品、财产、设备设施搬出物业标的物，如到期未搬出的，视为乙方放弃上述物品、财产、设备设施的所有权，甲方有权直接处理上述物品、财产及设备设施，包括但不限于丢弃、变卖、采取公证提存或公证证据保全的方式保存上述物品、财产及设备设施，由此产生的法律后果由乙方承担，甲方处理物品、财产及设备设施所支出的费用由乙方承担。5、如乙方逾期交还符合本合同约定条件的物业标的物，则应按本合同约定物业使用费标准的双倍向甲方支付逾期期间的物业占用费。同时甲方有权采取强制措施要求乙方撤离物业标的物，由此产生的一切损失及后果均由乙方承担。第十八条违约责任：4、甲方提前单方终止本合同的，甲方应向乙方返还履约保证金（不计利息），同时向乙方支付六个月物业使用费金额的违约金，甲方无需赔偿乙方的其他任何损失（包括但不限于乙方预期利润、员工辞退、库存货物、装修改造等）。5、乙方逾期支付物业使用费、物业管理费及相关费用的，则每逾期一日应向甲方支付逾期未支付物业使用费千分之五的滞纳金。合同签订后，红博馆公司按照合同约定的时间向姜海霞交付租赁物，姜海霞于2015年4月22日通过宋晓军银行卡刷卡支付向红博馆公司交纳了100000元定金，姜海霞通过自己的卡于2015年7月3日向红博馆公司支付首期物业使用费144508.4元、物业管理费27167.6元，合计171676元。2015年11月3日，姜海霞向红博馆公司支付装修押金3000元。其后，姜海霞未再向红博馆公司缴纳任何费用至今。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军长期拖欠费用，该公司多次向后者联系解决，该公司向本院提交该公司员工杨某某与宋晓军的短信聊天记录，部分内容如下：2015年11月15日杨：宋总，您方便时通个电话。宋：杨姐好，家人肇事，处理。有事吗杨：宋总，您先处理。没有什么大事，还是您的租金的事。今天曾总给我开会，20日前必须到位，请您一定大力支持。多谢多谢。宋：记下了。杨：非常感谢。二〇一五年十一月二十日宋：杨姐，抱歉，我在北京追款未果，暂交不了款。我现在交警队，老父亲肇事故去。杨：宋总……我和曾总汇报了，曾总只能借钱给我们的大房东打款过去……请您周一或周二务必抽时间来红博馆一趟，和曾总面谈。宋：我尽量。2015年12月14日杨：宋总，您展位的分割工作已经完成，我给您汇报如下……宋：好，哪个家具占地大，比如那套大沙发、大案子，缅花柜子我带回。2017年2月17日宋：杨姐好，我明天去不了北京了……杨：好的，再约时间。2017年2月26日杨：宋总……抽个时间和红博馆新来的郭总见个面，把您的想法和他聊一聊，最终解决咱家的问题。宋：杨姐好，如果方便欢迎你和郭总来遵。杨：宋总，暂定下周四，3月2号可以吗2017年3月10日、3月11日杨某某给宋晓军发短信，宋未再回复短信。红博馆公司提交杨某某与宋晓军的微信聊天记录，部分内容如下：2016年8月30日宋：杨姐好，我们一直是按规矩来的，得到公正公平对待就可，不求特殊。我的展位只要红博馆需要尽管调整，我司会配合。杨：好的宋总，您和海霞姐尽快过来谈，我们公司放一放，您二位也努努力，基本就能达成共识。不要再拖，对双方都没利，您说呢？宋：我要十号左右去了。杨：宋总您能早点过来谈最好，时机很重要，时间一长大家又皮了。2016年8月31日杨：宋总……您这两天和海霞姐抽个时间，您二位一起过来，就谈最后一次，能合作尽量合作，不能合作看如何解约。大家坐下来把问题一次性解决，不耽误双方的时间。您说呢？红博馆公司于2017年3月30日向姜海霞发出《缴款通知》，于2017年5月向姜海霞发出《律师函》催收费用，姜海霞主张未收到上述通知及函件。对于未缴纳费用的理由，姜海霞主张系涉案场地无法办理营业执照，致使其合同目的无法实现。宋晓军主张就该问题其以其名义曾向北京市工商行政管理局海淀分局提出质询，该局于2018年11月8日作出《北京市工商行政管理局海淀分局告知书》，函复如下：宋晓军：您好，您的来信已收悉，现回复如下：经确认，您拟使用的注册地址为“北京市海淀区×号楼2层北部、南部-2008号”。根据《北京市人民政府办公厅转发市工商局关于进一步支持产业优化升级加强业态调整促进经济发展方式转变工作意见的通知》第三项第二款规定：“企业、个体工商户申请登记的经营场所应具备合法、有效的房屋所有权证”，即可以该地址为住所注册公司。2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，在执行全市层面管理措施的基础上，适用于城六区的要求有从事五金、家具及室内装饰材料的店铺零售活动的市场主体不予登记。如申请开展该行业经营活动，但业态为非实体店铺经营的，在相关经营项目后标注“不从事实体店铺经营”。2018年9月6日，北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，已无上述要求。红博馆公司对该告知书的真实性予以认可，但对姜海霞的主张不予认可，该公司主张双方合同约定姜海霞应自行承担办理执照的义务，且姜海霞早在2015年5月即进场，2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，在该期间姜海霞未办理营业执照系其自身行为导致。庭审中，经双方确认，2016年10月1日经双方协商，姜海霞承租的涉案场地中，分割出一部分面积姜海霞不再承租经营，原承租面积由295.30平方米缩减为南侧用房，缩减后面积为142.21平方米。就姜海霞与宋晓军的关系，二人主张姜海霞与宋晓军原为夫妻关系，双方于2012年离婚。姜海霞主张涉案商铺系其个人承租，经营的红木家具系遵化市旺年鸿家具有限公司旗下产品，宋晓军为该公司法定代表人。就经营家具的盈利分成，二人陈述系公司指定成本价，出售的家具公司收取成本价，剩余利润归姜海霞。对于已支付的款项，宋晓军认可10万元定金系刷其个人银行卡支付，但主张系其借与姜海霞，其并非合同相对方，不应承担责任。红博馆公司对上述主张均不予认可。红博馆公司主张在租赁期间，姜海霞除了用于展览展示之外，实际使用涉案场地进行了经营。姜海霞对此不予认可。红博馆公司提交了出库单，其中只有6月25日的出库单系姜海霞本人签字，其对于其他签字的出库单真实性不予认可，其主张该日出库的家具系用于别处参展使用，根据红博馆公司的规定，所有出离场馆的家具均须办理出库单才可以运离。本案诉讼中，红博馆公司于2017年12月6日向本院申请财产保全，请求对涉案商铺内价值350万元的家具采取财产保全措施，该公司提供了担保人中国平安财产保险股份有限公司出具的保险责任金额为350万元的平安诉讼财产保全责任保险保单作为担保，担保费用10500元并缴纳了保全费5000元。姜海霞主张店铺内全部红木家具价值远超过保全标的额350万元，其提交了自己列明的家具价格，红博馆公司对此不予认可。本院于2018年5月29日对涉案商铺内红木家具进行了保全。经法院询问双方确认涉案场地保全查封日期之后的租金不再予以计算。诉讼中，本院曾组织双方就场地先行交接，但因红博馆公司提出保全申请，要求查封店铺中姜海霞的红木家具，而姜海霞亦拒绝红博馆提供替代性库房封存上述红木家具，因此本院在原址店铺保全查封上述红木家具，无法在诉讼中先行办理场地交接。姜海霞主张曾因无法办理营业执照，于进场后几个月内向红博馆公司招商部经理提出解除合同但遭到推诿拒绝，但未提交相应证据予以证明，红博馆公司对此不予认可。诉讼中，经确认双方一致认可合同解除的时间为姜海霞在本案中收取红博馆公司起诉书的送达时间，即2017年9月5日。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军拖欠租金行使合同解除权，姜海霞主张系因红博馆提供场地不符合合同约定，合同目的无法实现导致合同解除。姜海霞主张其对涉案商铺进行装修存在装修损失。经其申请，本院委托北京中证天通工程造价咨询有限公司进行装修造价鉴定，鉴定机构于2018年11月27日出具鉴定意见书，意见为：红博馆二层2-05号商铺装修的工程造价为217285.96元，其中正在使用的南侧房间装修的工程造价为111821.53元。鉴定意见作出后，姜海霞认为该意见确认的数额过低，红博馆公司认为数额过高。姜海霞主张因涉案场地整体无法办理红木家具经营的营业执照，在其后的招租过程中，红博馆公司已经将租金标准降低为4元/天/平方米，其提交了红博馆公司微信公众号发布的招商信息。红博馆公司认可招租广告的真实性，但主张该广告发布时间与双方签订合同时间不同，系市场波动以及摊位位置不同才进行了价格调整，因此该招租广告的摊位标准与本案无关。双方一致认可双方签订的《红博馆四季青店招商经营合同》实为租赁合同关系。本院认为，2015年7月1日，红博馆公司与姜海霞签订的《红博馆四季青店招商经营合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方应依约行使合同权利，履行合同义务。双方在合同履行过程中产生争议，主要争议焦点有：一、合同解除的原因及违约责任的认定。二、原有租金标准是否过高予以酌减。三、各方损失如何认定处理。四、合同履行主体是否包括宋晓军。以下将分别予以论述。一、就合同解除原因。双方均认可合同解除时间为2017年9月5日，本院对此予以确认。红博馆公司主张因姜海霞、宋晓军拖欠租金行使合同解除权，姜海霞主张系因红博馆提供场地不符合合同约定，合同目的无法实现导致合同解除。对此本院认为，双方经营合同签订的时间为2015年7月1日，姜海霞进场时间为2015年5月，北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》限制新增城六区家具实体经营主体商户的政策出台时间为2015年8月17日，虽在时间上有先后顺序，但双方经营合同的期限为自2015年5月5日至2018年7月6日，政策出台时间在经营合同期限内，因此政策出台确实对合同期限内的经营办照产生影响，不能仅依据时间先后顺序认定未办理营业执照的责任系姜海霞导致。虽双方合同第十条乙方的权利义务约定“姜海霞应当按照物业标的物所在地当地政府管理部门的要求自行办理该物业标的物之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格将营业执照（正本）复印件一份交甲方留存。如姜海霞未办理完毕营业执照而开业经营的，由此产生的全部后果均由姜海霞承担，姜海霞未及时办理完毕营业执照不影响其按照约定交付物业使用费的义务”，但客观上其未办理营业执照确系受到该政策的影响，是不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法完全实现，因此本院对于双方提出的以对方违约为由解除合同的主张均不予采信。对于红博馆公司要求姜海霞支付租金的诉讼请求以及姜海霞要求红博馆公司赔偿装修损失的诉讼请求部分本院予以认定，具体认定标准将分别予以论述。对于双方主张对方承担其他违约责任的诉讼请求及反诉请求，因不可归责于双方，本院均不予支持。二、原有租金标准是否过高予以酌减。双方经营合同第五条明确约定租金标准二层租金标准：10元/平米/天，但该标准对应的合同第二条乙方的经营范围为商业展览及经营，因涉诉商铺无法办理营业执照，仅能实现部分合同约定的用途即商业展览，无法正常开展经营活动，但同时姜海霞亦在实际使用涉诉商铺，因此姜海霞仍应支付一定标准的租金，但租金标准应当予以适当酌减，具体标准本院参照双方合同约定的用途、姜海霞实际使用房屋的情况、红博馆公司后续招租的标准，认定4元/平米/天，租金计算时间自2015年7月7日至2018年5月29日。其中因涉及承租面积变更，2015年7月7日至2016年9月30日期间按295.30平方米计算面积，租金为477943.05元；2016年10月1日至2018年5月29日期间按142.21平方米计算面积，其中2016年10月1日至2017年9月5日为房屋租金，2017年9月5日合同解除之日至2018年5月29日期间为房屋占有使用费合计311439.9元，扣除已经支付的100000元定金、171676元租金及装修押金3000元，姜海霞尚需支付剩余费用为514706.95元。三、各方损失如何认定处理。姜海霞装修房屋所花费的工程造价为217285.96元，上述部分因双方合同解除应作为损失予以合理分摊。综合考虑到经营合同的年限、剩余租期时间、装修折旧情况及房屋实际使用情况，本院认定由红博馆公司就该部分向姜海霞补偿15000元。四、合同履行主体是否包括宋晓军。在合同履行过程中，宋晓军通过其个人账户向红博馆公司支付了10万元，虽其主张系替姜海霞垫付，但结合双方协商租金事宜的过程宋晓军一直全程参与，且向北京市工商行政管理局海淀分局信访质询营业执照事宜亦以其名义进行，因此足以说明宋晓军亦实际作为合同相对方参与经营合同的履行，其亦应作为承租方主体享有合同权利及履行合同义务，因此其应一并承担支付租金的义务。现涉案承租场地内姜海霞物品因红博馆公司申请诉讼保全，被本院查封并封存于涉案承租场地内，因此现尚不具备物品腾退交接条件，且姜海霞对涉案场地亦经红博馆同意进行装修，本院亦对装修残值进行了处理，因此对于红博馆公司要求姜海霞在合同解除后三日内交付场地、恢复原状、撤除废物及清扫的诉讼请求本院现不予支持，待保全措施合法解除后再行办理物品腾退及场地交接手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司与姜海霞二〇一五年七月一日签订的《红博馆四季青店招商经营合同》于二〇一七年九月五日解除；二、姜海霞、宋晓军于本判决生效后十五日内，支付北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司剩余租金及房屋使用费合计五十一万四千七百零六元九角五分；三、北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司于本判决生效后十五日内，支付姜海霞、宋晓军房屋装修补偿一万五千元；四、驳回北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回姜海霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费五千元（北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司已预交），由北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司负担四千五百元，已交纳；由姜海霞、宋晓军负担五百元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费四千八百七十八元（姜海霞已预交），由姜海霞负担四千三百七十八元，已交纳；由北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司负担五百元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费四万七千七百三十八元（北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司已预交二万三千八百六十九元），由北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司负担三万九千二百三十八元，余款于本判决生效后七日内交纳；由姜海霞、宋晓军负担八千五百元，于判决生效后七日内交纳。反诉费一万五千三百三十一元（姜海霞已预交），由姜海霞负担一万五千元，已交纳；由北京吉瑞祥红博馆文化传播有限公司负担三百三十一元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长唐铸人民陪审员刘松庆人民陪审员汉青二〇一九年八月二十三日书记员冯梦薇