河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1521民初2081号原告（反诉被告）:罗山县朝阳广场购物有限公司。法定代表人:汪艳梅，该公司经理。委托诉讼代理人：张春梅，该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：徐俊，河南正晟律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）:张雷，男，1981年12月10日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人：万辉，河南书涵律师事务所律师。一般代理。原告（反诉被告）罗山县朝阳广场购物有限公司与被告（反诉原告）张雷租赁合同纠纷案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张春梅、徐俊与被告（反诉原告）张雷及委托诉讼代理人万辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除《房屋租赁合同》；2.判令被告给付拖欠原告房屋租金、营业额保底抽成租金合计62455.4元;3、因乙方违约，扣除合同履约保证金12000元；4.美团等场外交易短开收银单据等违规行为，支付20000元违约金，并请求法院核查乙方系统自2016年12月12日签订合同以来乙方所有美团、微信、支付宝等销售金额接合同扣率返还甲方；5、未按期支付租金每逾期一天按月租金的20%向甲方偿付；6、拆除乙方场地及设备、仓储保管费10000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年12月12日，原、被告签订份《房屋租赁合同》约定:甲方(原告)将自有商用房(265平方米）出租给乙方从事经营活动;租期为六年；租金标准采取固定及营业额拍成租金；抽成租金按月支付、一个自然年为核算期；乙方如拖欠租金及抽成超过二个月，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付5000一20000元/次违约金。上述合同签订后，原告完全履行了合同义务；被告违反合同约定主要表现为:一是未按月足额支付租金；二是抽成部分未足额向甲方上交租金:三是场外交易(含美团)完全不向甲方上交租金(故意规避）。综上所述，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效受法律保护，被告违反合同约定拖欠租金规避交费义务，其行为不仅构成违约，而且侵犯了原告权益、故特向你院提起诉讼。诉讼中原告放弃第二项“判令被告给付拖欠原告房屋租金、营业额保底抽成租金合计62455.4元”的诉讼请求。被告（反诉原告）张雷答辩并反诉称，1、原告起诉被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求被告给付所谓的房屋租金、营业额保底抽成租金、并要求被告承担合同履约保证金等诉讼请求均没有事实和法律依据，请求法院依法予以全部驳回。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行合同。2、原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，即无约定的解除事由也无法定的解除事由。同时被告向本院提出反诉请求:1、请求判令被反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，若合同无法履行，请求判令反诉被告向反诉原告赔偿因其违约致反诉原告经营的店铺停业造成的营业损失等经济损失5万元(暂定、评估结果出来之后确定)；2、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿装修费等损失5万元(暂定、评估结果出来之后确定)；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告退还保证金12000元；4、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2016年12月12日，反诉原告和反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定:反诉被告(甲方)将自有商用房(265平方米)出租给反诉原告(乙方)从事经营活动:租期为六年。合同签订后，反诉原告完全履行了合同义务，租金一直交纳到2019年6月30日。而被反诉人因为要将广场整体关闭、停业。在未与反诉进行过任何协商的情况下，采取断水断电的违法方式逼反诉人经营的“派乐汉堡”店铺关闭，恶意违法合同约定，给反诉原告造成了巨大的经济损失，且在违约之后，恶人先告状，颠倒是非，声称是反诉原告违约，将反诉原告起诉至法院。综上所述，反诉被告的行为已严重侵犯了反诉人的合法权益。反诉原告现依据双方签订的(房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》之规定，请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求。经审理查明，2016年12月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于朝阳购物中心一层北侧房屋经营“派乐汉堡”门店，合同约定:甲方(原告)将自有商用房(265平方米）出租给乙方（被告）从事经营活动;租期为六年，2017年1月20日起至2023年1月19日；房屋租金采取营业额抽成租金形式；抽成租金按月支付、一个自然年为核算期；乙方如拖欠租金及抽成超过二个月，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付5000一20000元/次违约金。原告向被告收取12000元合同履约金，保证金由原告保存，不计利息，本合同期满而双方未再续约，原告退还被告保证金。在合同第十条“合同的终止”项下第4项及第6项规定“4、如遇甲方重大决策或调整涉及到乙方所租场地的，甲方应提前30日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。6、本合同期满时双方未再续约而终止或乙方提前终止合同，乙方应于甲方通知的时间内撒场，并负责将所租场地恢复原状(包括但不限于拆除乙方所作的室内装修并承担拆除费用，从所租场地的门、窗或墙上拆掉乙方的设施、标识等，但不得移动和损环甲方原有设施)，向甲方移交所租场地及所有固定设备、设施及一些附加设备，并使这些设备、设施保持良好、清洁和可正常运行状态。若乙方未按通知时间撒场及将场地恢复原状，视同乙方已放弃其物品所有权，甲方有权自行处理并清空场地，有关费用由乙方承担，甲方对此不负任何责任，乙方亦不得向甲方追责”。上述合同签订后，被告依约交付了保证金12000元，被告于2017年2月即开始经营“派乐汉堡”生意，被告从2017年2月始同原告按“派乐汉堡”月营业额向原告上交月抽成租金，至2019年6月止，被告共向原告缴付27个月抽成租金。2019年5月28日原告由于朝阳购物广场经营效益不佳，欲整体关停该购物中心,致全体商户一封公开信，明确2019年6月30日结束经营闭馆。2019年6月30日原告对被告经营门店采取断水、断电、另加门锁的方式阻止被告继续经营“派乐汉堡”门店，致被告经营中断。同时原告以被告没有足额交付月抽成租金（场外交易美团、支付宝、微信收入没有计入营业额）诉至本院，要求解除合同。诉讼中，被告否认场外交易美团、支付宝、微信收入没有计入营业额，原告没有提供充分证据证明被告缴付月抽成租金中不含场外交易收入。合同中也没有条款约定被告月营业额必须显示美团、支付宝、微信销售收入明细。另查明，反诉原告承租反诉被告房屋后，对门店进行了整体装修，反诉原告经营27个月，累计毛收入计2088692元，缴付反诉被告月抽成租金计312544.6元。经反诉原告申请，本院委托信阳三维资产评估事务所鉴定，鉴定事务所综合考虑评估目的、市场条件，委估资产自身特点，本次采用成本法、收益法对罗山县人民法院委托权用于依法审理案件之目的所涉及的张雷经营的位于罗山县朝阳商业广场一层的“派乐汉堡”店实物资产及2019年6月30日至2023年01月19日期间的经营受损价值进行评估。“派乐汉堡”店实物资产及2019年6月30日至2023年1月19日期间的经营损在评估基准日的评估结论如下：实物资产评估值人民币201651元;经营损失评估值人民币520161元。支付鉴定费10000元。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，致全体商户一封公开信，照片，双方结算清单等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人履行义务，享受权利应当遵循诚实信用原则。本诉中，因朝阳购物广场整体经营恶化，经营效益不理想而被本案原告确定关停闭馆，为了整体再次出租需要，提出解除与被告张雷的房屋租赁合同，诉讼中张雷亦表示同意，故原告要求解除与被告张雷《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于违约责任问题，因房屋租金采取营业额抽成租金形式，房屋租金双方已结算至2019年6月30日（即原告采取断水、断电之日），房屋租赁合同中没有约定场外交易美团、支付宝、微信收入必须以实名形式显示并记入流水账，且从始至终在多达二十多月的双方结算中原告不持异议，原告以被告流水中没有将场外交易美团、支付宝、微信收入计入流水，双方已结算租金中不含被告场外交易美团、支付宝、微信收入等构成违约，不符合合同约定，证据不足，本院不予采信。在本院不能确认被告违约的情况下，原告的其他3-5项诉讼请求，均以被告违约为前提，故本院均不予支持。原告的第6项“拆除乙方场地及设备、仓储保管费10000元”的诉求，原告没有申请评估，也不符合合同第十条“合同的终止”项下第6项规定“本合同期满时双方未再续约而终止或乙方提前终止合同，乙方应于甲方通知的时间内撒场”的约定，本案属原告提前解除合同情形，该项请求因理由不足，本院亦不支持。反诉中，被告同意解除合同，但属非个人原因的不得已，虽然在合同第十条“合同的终止”项下第4项规定“如遇甲方重大决策或调整涉及到乙方所租场地的，甲方应提前30日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任”。因原告提供的是格式合同，合同就减轻自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款依法无效。故合同解除后，反诉被告负有因提前解除合同致反诉原告履行不能的赔偿责任。经鉴定反诉原告的实物损失201561元，本院予以采纳，反诉被告应予赔偿。反诉原告要求反诉被告赔偿2019年6月30日至2023年01月19日期间的经营受损价值520161元，经营损失是预期收益的损失，也是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。因而应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围，但应以不超过违约方在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成的损失为限。2019年6月30日之后，反诉原告没有投入人力、财力实际经营“派乐汉堡”店，且反诉原告可另租房屋经营以减小经营损失，故经营损失可酌情计算，520161元×40%=208064.4元，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告退还保证金12000元问题，因在合同履行期间反诉原告履行了合同相关权利义务，且因反诉被告的原因致合同履行不能，反诉被告收取反诉原告的合同保证金应予退还，反诉原告的该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、从2019年6月30日起解除原告罗山县朝阳广场购物有限公司与被告张雷的《房屋租赁合同》。二、反诉被告罗山县朝阳广场购物有限公司赔偿反诉原告张雷实物资产损失人民币201651元;三、反诉被告罗山县朝阳广场购物有限公司赔偿反诉原告张雷预期经营损失人民币208064.4元;四、反诉被告罗山县朝阳广场购物有限公司退还反诉原告张雷合同保证金人民币12000元。上述二、三、四项义务限反诉被告罗山县朝阳广场购物有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本院指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告罗山县朝阳广场购物有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2390元，反诉案件受理费减半收取5569元，鉴定费10000元，共计16764元由原告罗山县朝阳广场购物有限公司负担12800元;反诉原告张雷负担5159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  陈长斌审判员  彭学彬审判员  董晓明二〇一九年十二月二十六日书记员  陈 芳