河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1724民初3375号原告吴涛，男，1978年10月26日出生，汉族，住河南省正阳县。原告魏文英，女，1945年7月1日出生，汉族，住址同上。原告吴梅，女，1964年9月18日出生，汉族，住河南省正阳县。原告吴斌，男，1969年8月19日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告吴红，女，1970年8月3日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。原告吴霞，女，1972年10月9日出生，汉族，住河南省正阳县。原告吴钰洁，女，1986年7月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告吴中冉，男，1982年4月27日出生，汉族，住河南省正阳县。诉讼代表人吴涛，身份情况同上。委托诉讼代理人潘成中，河南明信律师事务所律师。被告正阳县真阳镇南菜管理委员会。负责人熊连丽，该委员会主任。委托诉讼代理人杨雷，河南明信律师事务所律师。原告诉被告确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。八原告诉讼代表人吴涛及委托诉讼代理人潘成中、被告委托诉讼代理人杨雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告亲属吴明新与被告于2000年2月2日签订的房屋买卖协议有效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年2月2日，原告诉讼代表人吴涛的父亲吴明新（已去世）与被告达成口头房屋买卖协议，吴明新以总价款12万元购买被告位于正阳县南口西侧两间三层楼房一幢。吴明新按约定支付房款，双方约定剩余房款待办理完房屋过户手续后付清，被告当天将楼房钥匙交于吴明新，吴明新于次日入住该房屋。吴明新去世后，该房屋一直由吴明新家人居住使用。吴明新生前多次催促被告协助办理过户登记，被告以种种理由拒不配合。为维护原告合法权益，特依法具状。被告辩称，1、原告诉状中所称的答辩人于2000年2月2日与吴明新签订房屋买卖合同的事实，答辩人不知情。2、本案原、被告之间没有发生过房屋买卖的事实，被告没有将涉案的房屋出售给本案的原告，不存在签订房屋买卖合同的事实。故要求驳回原告的诉求。经审理查明，被告原为正阳县真阳镇南菜村民委员会（以下简称南菜村委），2000年经正阳县政府批准改组成立正阳县真阳镇东花园居委会和鼓楼居委会，同时成立了正阳县真阳镇南菜管理委员会，负责管理原南菜村委的集体资产。吴明新（已去世）生前是南菜村委集体经济组织成员，在南菜村委改组后××真阳镇鼓楼居委会居民。八原告系吴明新的近亲属，第一顺序继承人，诉讼代表人吴涛系吴明新之子。南菜村委原有两栋房屋（一栋建筑面积为194.22㎡，另一栋建筑面积为198.45㎡），先后用于村委兴办大修厂、筷子厂、农机公司。1993年南菜村委在上述两栋房屋的原址上修建村委办公楼，1998年又沿街建成两间三层门面房共8套16间，以上翻建房屋未重新办理房屋产权证。1999年，吴明新和南菜村委协商购买门面房事宜，并于1999年11月23日交给南菜村委时任会计祁某购房款20000元，祁某出具收条载明“暂收条今收到吴明新预交购房款贰万元整（20000.00元）南菜收款人：祁某99.11.23”。2000年2月2日，吴明新向南菜村委交付购房款39000元，由祁某出具暂收条，并于当日将其中一套两间三层门面房的钥匙交付给吴明新。2000年3月23日、10月29日，吴明新分两次又向村委支付购房款29000元，分别由祁某出具暂收条。此后，吴明新一直占有、使用涉案房屋。吴明新去世后，其妻子魏文英将房屋租赁给案外人田宾经营食品批发零售生意。2010年11月29日，正阳县真阳镇鼓楼居委会出具证明，载明“证明兹证明田宾同志租赁我社区魏文英的门面楼两间经营杂货，该房屋坐落在南环路××段，该门面楼是魏文英同志的私有房屋。特此证明。真阳镇鼓楼居委会2010年11月29日”。另查明：1、本院2018年3月26日作出的（2018）豫1724民初417号民事判决认定：祁某收取吴明新的购房款后由自己保管，用于村委支出，但未入村委账目。涉案房屋位于正阳县南口西侧，建筑面积280㎡，从2000年2月开始由吴明新占有使用，吴明新去世后由其近亲属占有使用。2、（2018）豫1724民初417号民事判决认定吴明新于2000年2月2日、3月23日、10月29日分三次共交给祁某购房款68000元。本案中原告提供祁某于2018年7月10日给原告出具一份收条，载明“暂收吴明新交来购房款贰万元整（补原收条吴明新已丢失）南菜收款人：祁某2018年7月10日”。经本院询问，祁某证实该份暂收条系补1999年11月23日的20000元收款，和原告本次诉讼提交的1999年11月23日的收条系同一笔收款。3、证人祁某、申某（原南菜村委村干部）证实，关于吴明新购房一事，南菜村委于1999年经集体研究后决定以120000元的价格将涉案房屋出售给吴明新。上述事实，有原告提交的身份证、诉讼代表人推荐书、居委会证明、祁某出具的收条、申某和祁某出具的证明、生效判决书等证据及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，合同关系的产生可以基于双方的书面合同，也可以基于双方的口头合同或其他形式，不能因为没有书面合同而否认事实上的合同关系的存在。本案原告要求依法确认吴明新与被告2000年2月2日的房屋买卖合同有效，被告对此予以否认，故本案争议的焦点为吴明新与被告之间于2000年2月2日是否产生房屋买卖合同关系且合同是否生效。吴明新生前于1999年和被告的前身南菜村委协商购买涉案房屋事宜，证人申某、祁某作为当时的村干部证明村委经过集体研究后决定将涉案房屋以120000元的价格出售给吴明新，且时任南菜村委的会计祁某于1999年11月23日收取吴明新200**元购房款时明确注明“预交购房款”，证明双方存在房屋买卖的合意，双方就涉案房屋买卖问题意思表示一致。2000年2月2日吴明新向南菜村委会计祁某支付第二笔购房款39000元，南菜村委将房屋钥匙交付给吴明新。自此，双方完成要约和承诺的过程，产生要约和承诺的法律效力，形成事实上的房屋买卖合同关系，且南菜村委完成了交付房屋的法律义务。此后吴明新一直占有、使用涉案房屋，从南菜村委分立出来的正阳县真阳镇鼓楼居委会于2010年11月29日出具的证明亦证实了吴明新去世后涉案房屋由魏文英租赁给他人使用，客观上亦证明了吴明新购买涉案房屋并占有、使用多年的事实。依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴明新原系南菜村委集体经济组织成员，其购买本集体经济组织的集体财产即涉案房屋不违反法律和行政法规的强制性规定，被告亦未向本院提供证据证明双方的合同存在法律规定的其他导致合同无效的情形，故本院依法认定双方的房屋买卖合同有效。关于吴明新已支付的房屋价款的问题，本院（2018）豫1724民初417号民事判决认定吴明新于2000年2月2日、3月23日、10月29日分三次共向南菜村委支付购房款68000元，本案中原告另提供一张1999年11月23日的支付凭证，经当时的收款人祁某辨认后认可其真实性，本院予以采信。对于祁某于2018年7月10日出具的收条，经祁某辨认后和1999年11月23日的收款系同一笔，故本院不再重复确认。综上，本院认定吴明新共向被告支付购房款88000元，对于未支付的32000元购房款，因被告未提起反诉，本院无法在本案中一并处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：确认原告吴涛父亲吴明新与被告正阳县真阳镇南菜管理委员会于2000年2月2日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判长  张凌飞审判员  杨宏伟审判员  闵继承二〇一九年九月二十四日书记员  刘玲玲