陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书    (2019)陕0902民初1366号   原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司。   地址陕西省安康市汉滨区育才路104号。   负责人陈传花。   委托代理人杨化旬，陕西腾浩律师事务所律师。   被告熊祖刚，男，1977年6月10日出生，汉族，住安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司与被告熊祖刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨化旬与被告熊祖刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，原告与安康市亿发房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向汉滨区XX路XX小区提供物业管理服务。被告于2016年3月11日于原告签订了《前期物业服务合同》，双方就物业服务事项、服务标准、管理费用等进行了详尽约定。其中物业费按照住宅高层标准每月1.2元每平方米收取，物业费、代收代缴费用应在每月15日前按时交纳。合同签订后，原告积极履行了物业管理服务义务。但被告自2017年6月起无故拖欠物业费、电梯费、公共照明费、生活垃圾处理费、电费等多项费用，至2018年11月被告共计欠原告各项费用6615.60元。原告多次向被告发送物业费催收单，被告均未回应。现请求人民法院判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年10月31日的物业服务费、电梯费、公共照明费、垃圾处理费3684.60元，2017年4月10日至2018年11月10日生活用电费2931元，违约金1925.14元，共计8540.74元。   被告辩称：1、原告在合同履行过程中的违法违约行为，勋海了被告的合法权益，被告以暂时终止缴费来维护工人合法权益。原告主张的电梯费、垃圾处理费、公共照明费被告主动上门交纳，原告却拒绝收缴，让被告把所有费用一起交。2、原告加价代收电费不符合法律规定，被告要求直接向供电部门交电费。3、原告私自将小区外围168个车位承包给对双方经营渔利，小区外围停车场收取停车服务费属于重复收费，原告应将小区外围停车场这部分物业费收费面积剔除，或将小区外围停车场共业主免费停车，要么将外围停车场的承包收入退还全体业主。4、小区幼儿园、中庭架空层健身活动场所，幼儿园后面二层小楼被原告出售渔利，被告没有义务交纳此三处物业费。5、原告收费与服务资质不符，擅自利用小区公共场地设施牟取不当利益，账务不公开，无权收取费用，应和业主委员会清算后确定。公共照明等预售费用不透明，原告应出示物业公司自身所缴纳的水电费票据及地下车库照明水电费票据，负责业主有理由怀疑物业公司的商业行为所产生的的水电费系全体业主买单。6、被告对原告的主体的合法性存在异议，原告公司法人陈传花只是一个挂名法人，背后的老板是安康市亿发房地产开发有限公司，物业公司系开发商的支公司，开发商意图以二者不是一个法律主体来逃避责任。7、建议依据《前期物业合同》第十七条约定，退回原告的诉讼请求，由原、被告协商解决。8、因原告违约在先，未尽物业服务义务，收费与服务资质不符。除有争议的电费、物业费之外，剩余的三项费用被告主动缴纳，故本案诉讼相关费用应由原告承担。   经审理查明：被告熊祖刚系汉滨区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主，房屋面积132.24平方米。2016年3月11日原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司与被告熊祖刚签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向被告居住的位于汉滨区XX路XX小区提供物业管理服务，双方就物业服务事项、服务标准、管理费用等进行了约定。其中物业费按照住宅高层标准每平方米每月1.2元收取，电梯费每月32元，物业费、代收代缴费用应在每月15日前按时交纳。合同签订后，原告履行了物业服务义务。被告自2017年6月1日至2018年10月31日期间共欠原告物业服务费2697.696元，生活垃圾处理费187元，电梯费544元，公共照明费51元。2018年5月原告对被告熊祖刚2017年6月1日至2018年4月30日期间所欠物业服务费、电梯费 、公共照明费、生活垃圾处理费等进行了书面催收。因被告未履行交费义务，原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司遂诉至本院，要求被告熊祖刚向原告支付2017年6月1日至2018年10月31日期间物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费、公共照明费及生活用电费等6615.60元，违约金1925.14元，共计8540.74元。   上述事实有南平市亿发商业管理有限公司安康分公司营业执照、资质证书、前期物业合同、催缴通知单、照片及双方的陈述等在卷佐证。   本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同符合法律的规定，应为有效合同。被告作为该小区业主，接受了原告提供的物业服务后，理应按合同约定向原告交纳物业服务费。原告要求被告支付拖欠的物业费、电梯费、垃圾处理费、公共照明费等，理由成立，应予支持。原告未举证证明其对被告2018年4月30日之后所欠的物业服务费进行书面催收，故对原告要求被告支付2018年5月1日至2018年10月31日期间的物业费的请求，本院不予支持。原告要求被告支付生活用电费2931元，与本案不属于同一法律关系，不予支持。被告辩称原告没有尽到物业服务义务，但其提供的证据不能证明原告在物业服务过程中存在严重瑕疵或根本性违约，对此辩解意见本院不予支持。被告辩称原告将公共车位外包、利用小区公共场地渔利、小区内有违章建筑、小区幼儿园后面二层小楼等建筑被原告出售渔利等问题，与本案不属同一法律关系，对该辩解意见不予支持。   关于违约金问题。原告与南平市亿发房地产开发有限公司签订的前期物业合同中虽约定有违约金条款，但此后原、被告签订的前期物业合同中并没有约定违约金条款，且原告在履行合同中存在一定瑕疵，未对电梯费、公共照明费等收支情况进行公示，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第六十七条之规定，判决如下：   一、被告熊祖刚向原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司支付物业服务费2697.696元（2017年6月1日至2018年4月30日）、生活垃圾处理费187元（2017年6月1日至2018年10月31日）、公共照明费51元（2017年6月1日至2018年10月31日）、电梯费544元（2017年6月1日至2018年10月31日），共计3479.696元，在本判决生效后十日内履行。   二、驳回原告南平市亿发商业管理有限公司安康分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由原告负担20元，被告负担30元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。   审判长  周新   人民陪审员 周国丽   人民陪审员 黄洪琴                                 二〇一九年六月十四日     书记员 吴茜茜   201909021366104197761011902XXXXXXXXXXXXXXXXXX201631112152017620181166156020176120181031368460201741020181110293119251485407412316845678119021322420163111232152017612018103126976961875445120185201761201843020176120181031661560192514854074201843020185120181031293126976962017612018430187201761201810315120176120181031544201761201810313479696502030      1