北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16965号原告（反诉被告）：北京兴开盛林投资有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园东路1号北侧。法定代表人：肖建锐，董事长。委托诉讼代理人：钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖焕坤，北京市坤宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方国际网球发展中心，住所地北京市丰台区光彩路1号北京市网球管理中心办公楼301、302室。法定代表人：张耀荣，主任。委托诉讼代理人：吴朝晖，北京永瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妍，北京永瑞律师事务所律师。北京兴开盛林投资有限公司（以下简称兴开盛林公司）与北京东方国际网球发展中心（以下简称网球发展中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。兴开盛林公司和网球发展中心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴开盛林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除兴开盛林公司与网球发展中心签订的《运动场地升级改造合作经营协议》及《补充协议》；2.判令网球发展中心将位于北京市北京经济技术开发区国际企业文化园西园内的网球场、篮球场、足球练习场等32.09亩场地、标准足球场一片、办公用房6间以及附属设施等恢复原状、腾空并返还兴开盛林公司；3.本案诉讼费用由网球发展中心负担。诉讼中，兴开盛林公司撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2012年5月25日，兴开盛林公司与网球发展中心签订《运动场地升级改造合作经营协议》。2016年6月1日双方签订《补充协议》。但是，网球发展中心在场地内举办活动过程中，屡屡违反合同约定。2018年11月30日、2018年12年13日兴开盛林公司向对方发出解除合作协议的函。2019年1月21日网球发展中心回函不同意解除合作协议。至今，网球发展中心无任何整改行为，继续违法经营。为保障公园正常管理秩序，维护自身合法权益，故提起本案诉讼。网球发展中心辩称，网球发展中心为非营利公益机构。双方实质上为租赁合同关系，且租赁合同关系无效。兴开盛林公司为租赁合同无效的过错方。无论合同性质及效力，网球发展中心均不存在违约行为。网球发展中心向本院提出反诉请求：1.确认《运动场地升级改造合作经营协议》合同无效；2.反诉费用由兴开盛林公司负担。兴开盛林公司辩称，不同意反诉请求。涉案场地位于北京市经济技术开发区国际企业文化园，性质上为公园，政府相关部门已经授权兴开盛林公司对企业文化园进行管理。兴开盛林公司就公园项目已经取得政府立项批复，包含涉案全部运动场地。兴开盛林公司与网球发展中心签订的协议符合土地性质和土地用途，内容包括运动场地升级改造和合作经营等，并非租赁关系。本院经审理认定事实如下：一、合同签订及内容2012年5月25日，甲方兴开盛林公司与乙方网球发展中心签订《运动场地升级改造合作经营协议》（以下简称系争协议），约定以下内容。第一条合作内容：项目地理位置为北京经济技术开发区国际企业文化园西园内。双方确定的总体合作使用场地面积为网球场、篮球场、足球练习场合计32.09亩，另有标准足球场一片、办公用房6间，详见附件《场地平面图》。合作内容为共同经营场地及附属设施，乙方在此建设BOT亦庄文化园体育运动基地。第二条合作方式：甲方负责联系沟通项目场地内电力、上下水、燃气、道路、通讯等资源的创建和保障。乙方负责项目场地内的升级改造、日常维护、经营管理，并负责本项目在国内外的宣传与推广。运动场地升级改造分两个阶段进行，第一阶段为本合同签订后乙方即可对现有露天运动场地及设施进行规划、修整、宣传推广并开始运营，同时甲方应积极协调开发区管委会落实将现有部分露天场地升级改造为膜结构室内运动馆的计划。第二个阶段为推进膜结构设计的进程，待甲方协调确认并书面通知乙方后，膜结构运动馆方可开工建设。乙方可在现有露天运动场地的基础上建设膜结构的面积约16000平方米。此项工程可分两期在两年内建设完成并分期投入运营。如建设工程因政府或规划等原因不能如期进展，双方可协商解决相关事宜。第三条合作期限：自2012年9月1日至2032年8月31日止，共计20年。第四条合作条件：1.甲方提供已投资建成的现有经营场所供双方共同开发使用。标准足球场在合作经营期间不得改变其使用性质。乙方对场所进行管理和经营，所得收入归乙方所有。乙方每年向甲方支付管理费。甲方给予乙方3个月的修整期，甲方自2012年12月1日起开始计算收取管理费。2.管理费标准为前期未改造为膜结构运动馆露天经营阶段为每年581350元；待升级改造膜结构室内运动馆第一期工程完成并投入运营（包括试运营）后每年681350元；第二期工程完成并并投入运营（包括试运营）后每年781350元。管理费每五年递增一次，递增额度为5万元，自2017年12月1日开始执行。管理费每年支付一次，乙方在到期日前一个月内一次性付清下一年度管理费。第五条甲方的权利和义务：甲方有权督促乙方做好消防、安全、卫生工作。甲方积极为合作项目协调必要的设施与政府关系，以确保本项目具有正常的水电供应。甲方负责协调处理与地方各部分的关系，争取各项优惠政策。需要以甲方名义办理的手续，甲方应积极派员协助办理。甲方协助乙方经营，做好与住区企业的桥梁纽带作用，积极引进大客户、集团客户。甲方提供必要证明材料供乙方做好公司注册事宜。甲方负责清运合作期间产生的生活垃圾，乙方支付清运费用。甲方提供标准足球田径场及合作范围内的绿化用水，乙方支付费用。甲方为乙方人员与客户提供进出的便利。第6条乙方的权利和义务：乙方有权对运动场地及配套设施进行管理，开展正常的经营活动。乙方应定期支付管理费。乙方不得利用场地进行非法活动，若组织大型活动需提前通知甲方，以便采取必要安全措施。双方合作经营期间项目运营发生的一切费用由乙方负担。乙方应遵守甲方在公园管理方面制定的各项规章制度。第7条违约责任：（略）。第8条合作期满或合作期内终止的资产处理：合作期满项目设施不改变其功能，乙方有优先合作权。双方决定终止合作的，项目地上物及相关设施属于乙方增建的由乙方拆除清走、恢复原有地貌。2016年6月21日，甲方兴开盛林公司与乙方网球发展中心签订《补充协议》，就标准足球场的升级改造、日常维护、经营管理的具体事宜约定如下：足球场位于亦庄文化园体育园区北侧，是一块标准足球场地。双方同意……由乙方将该足球场改造为人工草坪，以便于开展多功能的足球体育活动，与优秀的知名足球品牌合作，更好地为周边群众、工会与政府机构服务。乙方保证人工草坪的质量、安全与环保等事项，使用的各种材料符合国家标准，在进场施工前提供施工方案和相关材料的质检报告。乙方同意在本足球项目建成后每年另行向甲方支付10万元的费用。诉讼中，网球发展中心提交24张发票，开票方为兴开盛林公司，开票项目包括租赁费、其他情况不动产经营租赁服务、经营租赁租赁费、手续费（电费）、手续费（水费）。网球发展中心主张系争协议为无效的租赁合同，无效原因包括：涉案场地位于绿化带，土地性质为划拨用地，依法不能出租。根据兴开盛林公司与北京市北京经济技术开发区北侧绿化带绿化办公室（以下简称绿化办公室）签订的协议，兴开盛林公司未取得出租该场地及设施的授权。涉案场地上的办公用房等没有取得规划手续，系违法建筑和设施。关于场地所涉土地性质、规划手续问题，兴开盛林公司提交立项报告及批复、规划许可证及附件、市规委批复及用途规划图、会议纪要等证据。三、合同履行情况兴开盛林公司称，基于网球发展中心的以下违约行为，要求解除系争协议及补充协议：1.网球发展中心在2017年4月22日擅自强行举办《电视购物频道行业足球赛项目》，与公园半马活动冲突。网球发展中心在2017年五一期间举办《亦庄五一节恐龙与民俗活动》，遭到市民投诉涉嫌虚假宣传。在2017年5月15日一带一路举办期间，网球发展中心不顾兴开盛林公司关于停止一切活动的通知，执意组织人员举办活动，被公安机关当场勒令停止。网球发展中心在2017年5月27日擅自举办《梦幻海陆空六一亲子军事拓展活动》。兴开盛林公司在2018年初发现网球发展中心经营幼儿园项目，改变经营用途。2.网球发展中心在2018年7月经营萌宠乐园项目，该项目没有合法经营手续，也没有动物检验检疫等许可，涉嫌转租及超范围经营，存在公共安全隐患及动物传播疾病隐患，遭到周边居民投诉。兴开盛林公司按照城管部门要求，多次通知网球发展中心拆除萌宠乐园并恢复场地原状，但对方不予整改。兴开盛林公司在2018年11月30日发出解除函后，对方不予理睬。2018年12月11日，城管部门通知兴开盛林公司萌宠BOX项目属于违规经营，且线路私搭乱接、环境脏乱，要求兴开盛林公司务必清退萌宠BOX项目，恢复原状。2018年12月13日兴开盛林公司再次向网球发展中心发送解除函，但对方不同意解除，至今无任何整改行为，继续违法经营。网球发展中心称其不存在违约行为，具体说明如下：1.在2017年4月22日举办《电视购物频道行业足球赛项目》前，事先与园区沟通协调，半马队员经过时让行，两个活动互不干扰。2017年五一期间举办的《亦庄五一节恐龙与民俗活动》，反映良好。在2017年5月15日一带一路举办期间，网球发展中心原定接受北京电视台预定场地录制贫困地区青少年足球公益项目，只是北京电视台预定场地，该节目电视台最终未录制，更未受到任何处罚。2017年5月27日擅自举办的《梦幻海陆空六一亲子军事拓展活动》是内部不公开活动，涉及人数较少，无不良影响。网球发展中心没有经营幼儿园项目，而是引进德国儿童艺体创新工场启蒙教育理念，开展了体育、艺术、户外锻炼自然类的儿童启蒙培训项目。为了举办该项目，网球发展中心另向兴开盛林公司承租了房屋，对方未提出不同意见。2018年5月2日，网球发展中心如期向对方交还该项目用房并办理了交接手续。2.萌宠乐园项目涉及各种大型动物进入园区、现场搭建高大设施、电焊、铺设电源线路等，都是由兴开盛林公司对相关车辆放行、提供用电、设置路牌等便利与支持。网球发展中心发现后及时、积极处理该项目，包括约谈实际经营者、停止经营、限期搬出、在经营场地发布公告该项目非法经营。相反兴开盛林公司是在2018年7月就收到城管部门的清理通知，但始终没有采取清理措施，也没有将情况通知网球发展中心。而且，对于网球发展中心的积极处理行为，兴开盛林公司处处阻挠，为该项目提供帮助、便利，容忍该项目继续存在。网球发展中心不得已通过市长热线、城管平台等举报，最后在当地政府配合下才将该项目的小动物清运完毕。针对上述事实主张，各方分别提交了证据（按照时间先后顺序罗列）。1.兴开盛林公司致东方网球中心的函（落款日期2017年5月27日）。在该函件中，兴开盛林公司提出《电视购物频道行业足球赛项目》未按规定报批手续，与公园半马活动冲突。《亦庄五一节恐龙与民俗活动》，遭到市民投诉涉嫌虚假宣传。网球发展中心不顾兴开盛林公司关于停止一切活动的通知，未向派出所报备，在2017年5月15日执意组织人员举办活动，被公安机关当场勒令停止。私自举办《梦幻海陆空六一亲子军事拓展活动》严重违反合作约定。网球发展中心认可收到该函件，但不认可函件所载内容。2.公告照片。根据该证据，在“北京BOT网球俱乐部公告栏”等场地中张贴的加盖网球发展中心印章的落款日期2018年11月27日“关于撤出萌宠BOX项目公告”载明：根据园区管理方提出撤出该项目责令整改的要求，已对萌宠BOX运营方多次发出警告。萌宠BOX运营方未经批准，占用网球场地进行非法经营，招揽儿童饲养动物，对园区及当地民众造成严重安全隐患，影响到园区体育项目的正常进行。对这种严重违法违规行为，现发出公告，责令萌宠BOX运营方立即停止运营，撤离场内所有设施，将网球场地恢复原状交还网球俱乐部管理方。萌宠BOX运营方如不立即撤出，一切后果自负。3.北京工商投诉举报服务平台信息截图。根据该证据，北京鲍特网球俱乐部有限公司（以下简称鲍特公司）于2018年11月30日在北京工商投诉举报服务平台举报萌宠乐园项目超范围经营等问题。2018年12月4日，朝阳分局12315中心办结，处理结果为不予立案。4.北京市城市管理综合行政执法局地图公共服务平台信息截图。根据该证据，2018年11月30日鲍特公司举报萌宠乐园项目（举报内容同市长信箱、工商举报），答复内容为“此问题建议咨询市非紧急救助中心12345”。5.市长信箱信息截图。该证据显示，鲍特公司在2018年11月30日向市长信箱举报萌宠乐园项目无经营许可等问题。其中，2018年12月14日开发区城市管理局的答复意见书载明：“调查处理结果：经核实，该场地由公园管理单位租给网球俱乐部，网球俱乐部又转租给宠物乐园。公园管理单位接到通知后，约谈该项目负责人，并通知现场负责人立即整改。8月中旬我局和公园管理单位两次到达现场，督促该项目整改，但该现场负责人态度蛮横，拒不整改。我局于9月11日现场约谈公园管理单位负责人，责令公园管理单位督促其宠物乐园尽快整改。公园管理单位于9月下旬再次向宠物乐园下发整改通知单，宠物乐园关门，但动物和设施未撤场。公园管理单位于10月15日对其采取停电措施，要求宠物乐园尽快将动物和设施撤离。我局在2018年10月下旬到现场进行检查，该宠物乐园处于未营业关门状态，但小动物及相关设施还未搬走。11月13日我局再次督促公园管理单位尽快落实整改情况，公园管理单位于11月中旬对其宠物乐园采取全面停水停电措施，并于11月下旬向该项目发出解除通知书，要求宠物乐园负责人必须于11月底搬出公园，宠物乐园也口头答应。我局于12月11日就此事再次约谈公园管理单位负责人，同时就动物卫生防疫问题已报北京大兴区动物卫生监督所，就经营资质问题已报开发局工商局。目前该宠物乐园正在拆除中。”6.兴开盛林公司致东方网球中心的两份函（落款日期2018年11月30日和12月13日）。在2018年11月30日函件中，兴开盛林公司提出网球发展中心非法经营萌宠乐园项目，经多次通知拆除萌宠乐园并恢复场地原状，但网球发展中心至今未解决，故解除双方协议、收回场地。在2018年12月13日函件中，兴开盛林公司再次提出解除合同，要求网球发展中心在2018年12月25日前清空搬走、交还场地。网球发展中心认可收到该函件，但不认可函件所载内容。7.北京经济技术开发区城市管理局2018年12月11日《通知》。该《通知》载明，城管部门2018年7月30日发现一个名为萌宠BOX项目违规经营，且存在线路私搭乱接、环境脏乱等安全隐患，随即书面通知兴开盛林公司进行整改。2018年10月30日，城管部门又就此问题督促加紧整改。直至2018年12月10日发现该项目仍在园中，并未按要求整改到位。根据《城市公园管理办法》和《北京市公园配套建筑及设施使用管理办法》的相关规定，未经批准禁止对公园内建筑物、构筑物进行改建、扩建、改变使用性质和用途，禁止占用园内公共资源封闭经营，要求兴开盛林公司在2018年12月31日前务必将萌宠项目清退并恢复公园原貌，否则将扣除兴开盛林公司下一阶段的公园养护费用。针对该证据，网球发展中心称，该项目不是网球发展中心举办，兴开盛林公司在2018年7月30日收到整改通知后直至11月30日才通知了网球发展中心。在接到通知前，网球发展中心已经向有关部门举报该项目，相反兴开盛林公司却在隐瞒项目。8.网球发展中心致兴开盛林公司的回函（落款时间2019年1月21日）。在该函件中，网球发展中心称自双方签订合作经营协议以来，不存在合同违约行为，不同意解除合作经营协议。如果兴开盛林公司认为确实存在违约，应当通过法律途径解决。在取得法院判决前，应当依约履行该合作经营协议。除了以上证据，双方还提交以下证据：1.兴开盛林公司提交照片（13张）。网球发展中心对该组证据的真实性不认可。本院经审核认定，该组照片符合法律规定，网球发展中心未提交证据证明推翻照片的真实性，本院对该组证据予以采信。2.网球发展中心提交的照片（3张）。网球发展中心称，该组证据说明如果未经兴开盛林公司许可，车辆无法进入园区，萌宠项目也无法在园区内设置路牌，故兴开盛林公司为萌宠项目提供诸多便利，至少系默许项目存在。兴开盛林公司称，车辆入园系由第三方管理。萌宠项目系网球发展中心擅自将场地转租给其他公司开展，兴开盛林公司多次劝阻无效，没有默许对方开展萌宠项目。本院对该证据的真实性予以采信。3.鲍特公司的工商信息。兴开盛林公司以该证据证明网球发展中心的法定代表人张耀荣曾担任鲍特公司的法定代表人，两者具有合作关系。网球发展中心称，网球发展中心与鲍特公司不存在合作关系，双方没有订立过合同。本院对该证据的真实性予以采信。4.网球发展中心提交的杨军的书面说明。杨军称，其在2014年至2019年3月在亦庄奥普乐任经理，2018年8月底兴开盛林公司工程部主管任俊生、李甲明找到杨军，要给小动物园接电源，从我们造雪电源的上端口接电源，不走我们电表，我当时没有同意，建议他们单独走电源。兴开盛林公司对该证据不予认可。由于杨军无法定理由未出庭作证，本院对该书面说明不予采信。5.兴开盛林公司提交的任俊生、李甲明的书面说明。该二人在说明中称，其从未找杨军给萌宠乐园接过电源，经现场查看，萌宠乐园的电源是从奥普乐园接过去的。网球发展中心不认可该证据。由于任俊生、李甲明无法定理由未到庭作证，本院对该书面说明不予采信。关于萌宠项目的具体举办方信息，兴开盛林公司称，该项目系由网球发展中心引进，故不知道举办方信息（见开庭笔录第3页）。网球发展中心则称，其没有参与萌宠项目，也没有引进该项目，对举办方也不知情（见庭前会议笔录第3页、开庭笔录第3页）。本院认为，关于合同性质的认定，不应拘泥于名称文字表述，应以当事人权利义务的内容作为判断合同性质的根本依据。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，在合同关系中，一方的主要义务为交付特定之物供对方使用、收益，对方主要义务为支付金钱对价的，该合同应属租赁合同。系争协议的名称为《运动场地升级改造合作经营协议》，概观双方权利义务可知，兴开盛林公司的最主要义务为提供特定场地、用房和附属设施供网球发展中心从事经营活动，而网球发展中心的最主要义务为向兴开盛林公司支付管理费，上述义务符合租赁合同的特征。虽然系争协议还约定了建设膜结构室内运动馆、《补充协议》约定了改造足球场为人工草坪事宜，但该部分约定本质上系双方关于网球发展中心如何具体利用租赁场地的问题，其依附于双方的主要合同义务而存在，并不影响合同的性质。综上，兴开盛林公司与网球发展中心应为租赁合同关系。关于系争协议效力问题，兴开盛林公司的相关证据可以证明合同有效。关于系争协议和补充协议是否应予解除问题。兴开盛林公司系基于网球发展中心存在违约行为而解除合同，具体包括2017年的网球发展中心举办的系列活动、经营幼儿园项目以及2018年经营萌宠乐园项目。本院认为，关于2017年的网球发展中心举办的系列活动、经营幼儿园项目是否违反合同约定，兴开盛林公司未提交相关证据证明存在上述事实，本院对该主张不予采纳。关于萌宠乐园项目问题，兴开盛林公司和网球发展中心对他人经营萌宠乐园项目的事实并无争议。但是，双方对是否系对方引进萌宠乐园项目存在争议。本院认为，萌宠乐园项目位于系争协议中网球发展中心管理的场地范围内，而网球发展中心的证据不能证明兴开盛林公司主动引进、或者默许开展萌宠乐园项目；此外，2018年12月14日开发区城市管理局的答复意见书载明：“调查处理结果：经核实，该场地由公园管理单位租给网球俱乐部，网球俱乐部又转租给宠物乐园。”故对网球发展中心的主张，本院不予采纳。由于萌宠乐园项目不符合系争协议和补充协议关于“共同经营运动场地及附属设施、建设BOT亦庄文化园体育运动基地”的约定，因此，兴开盛林公司享有单方解除权。关于合同解除时间，由于双方未举证证明网球发展中心收到2018年11月30日解除函的日期，故本院以网球发展中心2019年1月21日的回函时间作为合同解除日期。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京兴开盛林投资有限公司与北京东方国际网球发展中心签订的《运动场地升级改造合作经营协议》及《补充协议》于2019年1月21日解除；二、驳回北京东方国际网球发展中心的反诉请求。本诉案件受理费102090元，由北京东方国际网球发展中心负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费51045元，由北京东方国际网球发展中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马超雄人民陪审员  刘学文人民陪审员  姜忠兴二〇二〇年五月十二日书 记 员  孙 蕊