江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初4586号 原告：况晨辉。 委托诉讼代理人：鲁勇，江苏经权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅，江苏经权律师事务所实习律师。 被告：倪长征。 被告：王乃芹。 委托诉讼代理人：杨世友（以上两被告共同委托），江苏兆润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范杰（以上两被告共同委托），江苏兆润律师事务所实习律师。 原告况晨辉与被告倪长征、王乃芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日主持当事人听证，原告况晨辉及其委托诉讼代理人鲁勇及原委托诉讼代理人胡艳娟、被告倪长征和王乃芹的共同委托诉讼代理人杨世友到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年9月26日裁定转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2019年11月19日主持当事人听证，并于2020年1月13日、4月23日依法公开开庭审理了本案，原告况晨辉（未参加4月23日的庭审）及其委托诉讼代理人鲁勇和刘畅（未参加1月13日的庭审）、被告倪长征（仅参加4月23日的庭审）和王乃芹（仅参加4月23日的庭审）的共同委托诉讼代理人杨世友和范杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告况晨辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，并配合办理苏州市*****房屋的过户手续。2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期履行违约金，该违约金以双方约定的房屋总价款330万为基数，从2019年7月1日开始，按照每逾期一天万分之四计算至被告履行之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同。2、请求法院依法判令被告向原告返还定金5万元。3、判令两被告向原告赔偿因违约造成的各项损失739600元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告再次变更诉讼请求为：1、请求法院判令依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、请求法院判令二被告向原告返还定金5万元。3、判令两被告向原告赔偿因其违约对原告造成的房屋价格上涨的损失75万元。4、本案诉讼费、保全费和鉴定费均由被告承担。 事实和理由：原、被告于2019年3月17日在苏州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同中约定二被告自愿将位于苏州市******室出售给原告。双方约定于2019年6月30日前办理资金托管手续，如有逾期不办理手续不超过15天的，自约定的办理资金托管申请期限之第二日起，每逾期一天，违约方按天向守约方支付房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。后被告明确向原告和中介表明不愿意卖房，虽经原告和中介方多次催告要求办理资金托管手续，但二被告拒不配合办理，该行为已构成违约并严重损害了原告的利益。综上，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告倪长征和王乃芹共同辩称，被告不同意继续履行合同，房屋买卖合同未经被告王乃芹签字确认，并且倪长征代王乃芹签字的时候并未经过王乃芹的授权。对原告要求解除买卖合同和返还定金的诉讼请求不持异议。关于原告要求赔偿的损失，被告没有给原告造成这么多的损失，且被告也及时通知了原告（不再履行买卖协议）。 经审理本院认定事实如下：被告倪长征和王乃芹系夫妻关系，位于苏州市*****的房屋由两被告共同共有，该房屋建筑面积为96.97平方米。 2019年2月11日，被告王乃芹（委托方）和房产中介苏州我爱我家房地产经纪有限公司（受托方）签订《存量房出售委托书》一份，约定：倪长征和王乃芹将其位于苏州市******室的房屋委托给受托方出售，委托价格为320万元，此价格包括家具家电；受托方应依法从事居间服务活动，积极告知委托方事项进展，尽快促成委托方意向之交易。 2019年3月17日，原告就苏州市******室的房屋买卖事宜向被告倪长征支付购房定金5万元，双方并在苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间服务下于该日签订了编号为42581的《房屋买卖合同》一份，约定：出卖方将其位于*****室的房屋（包括房屋附属物品）以325万元的价格出售给买受方，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的资金托管账户。买卖双方约定于2019年6月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2019年6月30日前办理抵押注销手续。出卖人在买受人付清房款之日起3日内交付房屋，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部己付款，并按照本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。如因出卖方责任致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将己收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。任何一方违约，违约方承担双方的中介费，中介方已收取的守约方的中介费不予退还，由违约方直接支付给守约方。被告倪长征在合同落款处的出卖方处签名，并代被告王乃芹签名，原告况晨辉在买受方处签名，苏州我爱我家房地产经纪有限公司在中介方处盖章。被告倪长征在签署上述买卖合同时，提交了一份授权委托书，委托书显示王乃芹全权委托倪长征办理上述房屋的买卖事宜，但委托人处王乃芹的签名由倪长征代签。 庭审中，原、被告一致确认双方确定的房屋交易价格为330万元。 上述《房屋买卖合同》签订之后，被告王乃芹曾使用被告倪长征的手机于2019年3、4月份向原告发送手机短信息，内容如下：“实在不好意思，跟你商量个事，我是601的女业主，我今天去西山，我小姐妹家玩，她婆婆跟我讲，我的房子卖了，那跑步机属于我个人物品，让我带走，他们苏州本地的风俗就是说，搬走的时候无论如何要带走一样家电”。 另查明，2019年5月5日，被告王乃芹和中介方短信联系，提出其不同意卖房，但陈述“我知道我违约”，希望中介方能够从中撮合把事情解决掉，并愿意双倍返还定金，另加3万元赔偿金。同日，王乃芹和原告短信联系，向原告表明了不愿出售房屋的意思。 2019年5月10日，被告王乃芹委托律师制作律师函一份并送达原告，律师函载明房屋买卖合同上王乃芹的签字系倪长征代签，王乃芹对倪长征签订的合同不予追认，该合同系无效合同，请原告尽快与倪长征协商处理合同后续事宜，并尽快安排购买其他房屋，以免错过购房时机。原告于2019年6月25日向原告送达律师函回函一份，认为倪长征的行为构成表见代理，希望两被告严格遵守合同约定，于2019年6月30日前双方共同申请办理资金托管手续。2019年6月26日，中介工作人员通过手机短信催促被告倪长征提交相关材料以办理房屋过户手续，未果；原告也于该日向被告发送手机短信息，催促被告办理相关交易手续，被告未回复。后原告于6月28日再次短信催促，被告仍未回复。 再查明，2019年7月4日，两被告就涉案房屋为案外人段令晓设定了抵押权，担保的债权数额为320万元，债务履行期限自2019年5月1日至2039年4月30日。 诉讼中，原告提请任向飞作为证人出庭作证，本院予以准许。任向飞陈述：本案所涉房屋买卖一事是在苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间下完成的；被告方委托卖房的事宜都是王乃芹和我联系的；合同签订当天况晨辉、倪长征和王乃芹都在场的，倪长征和王乃芹大概在晚上六点到的，双方关于交易流程和细节谈了大概1个小时，并达成了一致；谈好之后王乃芹当场提出家里有小孩要写作业，询问能否委托倪长征代为签合同，我就给了王乃芹一份委托书，委托书签字的时候我不在场，签好之后是倪长征直接带到我公司总部的，倪长征在合同签订之前给了我。原告认可证人的陈述，被告陈述证人证言仅能证明当时的一个情况，并不能证明出卖房屋是王乃芹的真实意思。 诉讼中，原告申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定以确定房屋的差价损失，本院予以准许，原、被告一致确认以2019年11月19日作为评估的基准日。后本院依法委托苏州恭诚房地产评估咨询有限公司对原告上述申请事项进行了鉴定，鉴定机构于2020年3月20日出具苏恭诚评法[2020]字第0002号房地产估价报告，估价结果为4058900元。原告为上述鉴定事项支付鉴定费26145元。 诉讼中，原告申请对被告的财产进行保全，并提交了相应的担保，本院依法对被告的财产采取了诉讼保全措施，但原告在诉讼过程中又自愿申请解除了对被告的财产所采取的诉讼保全措施。 庭审中，原告陈述，虽然鉴定报告载明的房屋价格上涨差价损失超过了75万元，但超过部分不再主张。 庭审中，被告陈述：王乃芹确实参加了2019年3月17日就涉案房屋买卖事宜的磋商，但是没有谈妥，所以王乃芹未签字；签订了涉案房屋买卖合同之后，被告未再催促过中介继续推介出售房屋。 庭审中，被告王乃芹陈述：倪长征合同签完回家之后，我想字都签了，而且在2019年6月30日前就能拿到钱，我们也能接受，我不同意也没有办法；我在2019年4月份打电话给中介询问办手续的流程时，中介工作人员告诉我说时间还没到，我们再看合同才发现合同上载明的是6月30日才支付首付款。 庭审中，原、被告一致确认被告系在2019年11月19日收到原告解除合同的意思表示的。 以上事实，有房屋买卖合同、收条、律师函复函及邮寄凭证、聊天记录、律师函、授权委托书、估价报告书及鉴定费票据，证人任向飞的证言笔录，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为,本案中双方争议的其中一个焦点问题为涉案房屋买卖合同的签订是否系两被告的共同行为，或者说是否系基于两被告共同的意思，对此本院认为，出售夫妻共同所有的房屋对家庭来说系重要事项，一般来说夫妻双方均应知晓，被告王乃芹在房屋买卖合同签订之后向原告发送的手机短信息已清楚表明其知晓涉案房屋买卖一事，王乃芹虽称其是基于售房款在2019年6月30日能够全部收到的情况下才同意出售房屋，但其却未能提交任何证据证明这一事实，何况关于款项的支付时间在房屋买卖合同上已经明确载明，两被告对此理应明确知悉，故本院认定被告王乃芹对涉案房屋买卖合同的签订事宜是知情且同意的，其依法应和被告倪长征共同承担因此房屋买卖合同的签订所产生的相关责任。因在涉案房屋买卖合同签订之后被告在涉案房屋上设立了数百万元的抵押，且被告也明确表示不再履行房屋买卖合同，故原告已经无法实现购买涉案房屋的目的，原告依法享有合同解除权，故本院对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。因被告在2019年11月19日收到原告合同解除的意思表示，故双方之间签订的合同自该日解除。关于原告要求被告退还定金5万元的诉讼请求，被告不持异议，本院予以认定。关于原告要求被告赔偿损失75万元的诉讼请求，本院认为，两被告在涉案房屋买卖合同签订之后恶意办理抵押登记，并明确表示不再履行合同，主观恶意明显，其对由此给原告造成的损失应承担全部的赔偿责任。因双方商定的房屋买卖价格330万元与合同解除时的市场价格差价已达758900元（4058900-330万元），而原告自愿要求被告就此损失赔偿75万元，系原告依法自主处分其民事权利的行为，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告况晨辉与被告倪长征、王乃芹于2019年3月17日签订的编号为42581的《房屋买卖合同》于2019年11月19日解除。 二、被告倪长征、王乃芹于本判决生效之日起十日内退还原告况晨辉购房定金5万元。 三、被告倪长征、王乃芹于本判决生效之日起十日内赔偿原告况晨辉损失75万元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号6228*********69。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33200元，鉴定费26145元，合计59345元，由被告倪长征和王乃芹共同负担；财产保全费5000元，由原告况晨辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553*********）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  何玉珍 人民陪审员  杨贵华 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  施 岚