湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6127号原告：汤晓丹，女，1957年12月10日出生，汉族，江苏南京人，华中科技大学同济医学院附属同济医院工作人员，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。被告：王利芳，女，1978年11月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：卢雄伟，男，1977年10月26日出生，汉族，住湖北省应城市，第三人：武汉尚品逸居房地产代理有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖农业园保利心语2-5幢S104号。法定代表人：闫亮，该公司总经理。原告汤晓丹与被告王利芳、卢雄伟，第三人武汉尚品逸居房地产代理有限公司（以下简称尚品逸居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2019年8月26日依法作出（2019）鄂0111民初6127号民事裁定，将本案转为适用普通程序审理。2019年9月2日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤晓丹及其委托诉讼代理人王丽华，第三人尚品逸居公司的法定代表人闫亮到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤晓丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的约定；2、判令两被告退还原告购房款40万元，并支付原告以购房款40万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2015年5月20日起计算至该购房款40万元付清之日止的利息；3、判令两被告支付原告违约金20.7万元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年4月7日，原告（乙方）与两被告（甲方）及第三人（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（以下简称《存量房居间（买卖）合同》）1份，约定由原告购买两被告所有的位于武汉市洪山区珞狮路507号南湖山庄半岛花园59栋1层4室房屋一套，建筑面积90.93平方米，成交价为69万元。合同签订后，原告依约履行合同义务，但因案涉房屋被案外人申请查封及被法院强制执行，导致案涉《存量房居间（买卖）合同》无法继续履行。为维护自己的合法权益，原告提起本诉，望法院判如所请。被告王利芳、卢雄伟未到庭答辩，也未提交证据。第三人尚品逸居公司述称，案涉《存量房居间（买卖）合同》合法有效。两被告违约无法将案涉房屋交付给原告。原告请求两被告返还购房款及相应利息，并支付违约金，法院应予支持。本院经审理认定事实如下：卢雄伟、王利芳原系夫妻关系，双方于2015年3月31日办理了离婚登记。2015年4月7日，王利芳、卢雄伟（卖方，甲方）与汤晓丹（买方，乙方）及尚品逸居公司（经纪方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》1份，约定：1、甲方将坐落于武汉市洪山区珞狮路507号南湖山庄半岛花园59栋1层4室（房屋所有权证号：武房权证市字第××号，建筑面积90.93平方米）以成交价69万元出售给乙方。2、（1）本合同签订之日，乙方支付定金6万元整给甲方，甲方交1万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由甲方打入甲方指定账户或以现金形式支付。（2）本合同签订当日，甲方将本合同项下房屋的购房合同原件或二证（房产证、土地证）交由丙方保管，用于办理过户手续。（3）乙方第二笔付款10万元整将于签订合同3日内付款给甲方。（4）乙方第三笔付款15万元整将于签订合同5日内付款给甲方。（5）乙方第四笔付款34万元整，采用乙方为甲方提前还贷形式支付，并另行拟定《代为提前还贷协议》。（6）尾款4万元整在取得甲方贷款银行结清证明书当天由乙方支付给丙方代为保管。过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由丙方于当日内打入甲方指定账户。3、在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗必须向丙方支付经纪代理费13800元整。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计13800元整。甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计13800元。4、本合同签订之日叁日内，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方办理贷款及过户手续。5、甲方应在收到乙方支付第三笔房款3日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。6、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。7、经协商，达成补充协议如下：（1）甲、乙双方提供的资料必须真实、合法、有效，否则视为单方违约。另外，甲、乙双方应在具备过户条件下7日内办理房屋过户手续，否则视为违约。（2）如单方违约，由违约方赔偿全部房款的30%给守约方。（3）经甲、乙双方协商，由乙方代为甲方提前银行还贷，具体见《代为提前还贷协议》。2015年4月7日，王利芳、卢雄伟（甲方）与汤晓丹（乙方）及尚品逸居公司（丙方）签订《代为提前还贷协议》1份，约定：1、由于甲方提前还贷时资金不足，经甲、乙双方协商，在交易房屋的原贷款银行还款日当天，由丙方见证乙方提前支付甲方34万元整作为还贷资金，甲方以收条的形式提供给乙方收据。房产过户当天，在见到已是乙方名下的收件单后，乙方将从所支付甲方的购房尾款中扣除该笔款项，乙方尾款实际支付金额为人民币4万元整。如贷款实际金额发生变化，以还贷实际金额结算并多退少补。2、如因国家政策及不可抗力原因造成合同无法履行，甲方应在30日内退还乙方所代为支付的人民币34万元整。如逾期归还则每逾期一日，甲方按乙方已付房款的0.05%向乙方支付违约金并按照银行同期一年期定期存款利率支付给乙方，直至乙方收到为甲方所垫付的资金人民币34万元整止。案涉《存量房居间（买卖）合同》签订的当日，汤晓丹向卢雄伟支付购房定金6万元（含物业交接保证金1万元），卢雄伟出具收条1张。尚品逸居公司未收到上述物业交接保证金1万元。王利芳、卢雄伟将案涉房屋房屋所有权证、国有土地使用证交由尚品逸居公司保管。汤晓丹未按案涉《存量房居间（买卖）合同》的约定向王利芳、卢雄伟支付案涉第二笔款项10万元和第三笔款项15万元。2015年5月14日，汤晓丹向王利芳支付房款34万元。尚品逸居公司代王利芳、卢雄伟办理案涉房屋项下的贷款提前偿还手续。2015年5月14日，招商银行股份有限公司武汉分行出具《个人贷款还清证明书》1份，证明王利芳名下的案涉房屋项下的贷款本息及相关费用已于2015年5月14日全部清偿。王利芳出具收条1张，其内容为：“今收到汤晓丹购南湖山庄半岛花园59栋1层4室房款人民币叁拾肆万叁仟元整（￥343000.00）。”案涉房屋项下的贷款还清后，汤晓丹发现案涉房屋因万平均诉卢雄伟、王利芳民间借贷纠纷一案被本院诉前查封。另查明，万平均因其诉卢雄伟、王利芳民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前财产保全。本院于2015年4月17日依法作出（2015）鄂洪山民保字第65号民事裁定，并依据该裁定查封了王利芳名下的案涉房屋，查封期限三年（即自2015年4月17日起至2018年4月16日止）。2015年10月15日，本院依法作出（2015）鄂洪山民三初字第00425号民事判决：卢雄伟、王利芳向万平均支付借款本金50万元及相应逾期利息。2016年1月26日，万平均向本院申请强制执行，本院以（2016）鄂0111执194号立案执行。汤晓丹向本院提出执行异议。本院作出（2017）鄂0111执异20号执行裁定：中止对案涉房屋的执行。万平均对该执行裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院依法作出（2017）鄂0111民初5530号民事判决：准许执行王利芳名下的案涉房屋。汤晓丹不服上述一审判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年4月3日依法作出（2019）鄂01民终617号民事判决：驳回上诉，维持判决。本院依汤晓丹的申请于2016年12月8日依法作出（2016）鄂0111财保427号诉前财产保全民事裁定，并依据该裁定于2016年12月16日查封了案涉房屋，查封期叁年（自2016年12月16日起至2019年12月16日止）。2019年11月15日本院依汤晓丹的申请依法作出（2019）鄂0111民初6127号之一民事裁定：续行查封案涉房屋，查封期叁年。本院于2019年7月12日、7月30日分别向卢雄伟、王利芳送达了汤晓丹提交的民事起诉状副本。以上事实，有原告汤晓丹提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及附件《代为提前还贷协议》、收条、汉口银行个人对账清单、《个人贷款还清证明书》、武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终617号《民事判决书》等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，案涉《存量房居间（买卖）合同》及其附件《代为提前还贷协议》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。案涉房屋因万平均诉卢雄伟、王利芳民间借贷纠纷执行一案被法院采取强制执行措施，汤晓丹案涉《存量房居间（买卖）合同》的购买案涉房屋的目的无法实现，汤晓丹享有法定的单方合同解除权。案涉《存量房居间（买卖）合同》是由房屋买卖合同和居间合同两部分组成的混合合同。汤晓丹享有的法定的单方合同解除权只能及于案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的约定，而不能及于案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖居间的约定。本院于2019年7月30日完成了民事起诉状副本向卢雄伟、王利芳的送达，应视为汤晓丹解约通知于2019年7月30日送达卢雄伟、王利芳，案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的约定于2019年7月30日解除。汤晓丹请求解除案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的约定，本院予以支持。根据案涉《存量房居间（买卖）合同》的约定，汤晓丹应在案涉《存量房居间（买卖）合同》签订后的3日内、5日内分别向王利芳、卢雄伟支付第二笔款项10万元、第三笔款项15万元；第四笔款项34万元采取汤晓丹为王利芳、卢雄伟提前还贷的形式支付。案涉《代为提前还贷协议》约定：汤晓丹代王利芳、卢雄伟提前偿还案涉房屋项下的贷款后，支付案涉房屋尾款4万元整（尾款根据实际还贷金额结算）。综上，案涉《存量房居间（买卖）合同》及《代为提前还贷协议》均约定案涉第二笔款项、第三笔款项先于第四笔款项支付。汤晓丹诉称房屋买卖双方就案涉第二、三、四笔款项的支付顺序口头约定变更为：先支付第四笔款项，后支付第二、三笔款项，因无充分的证据证明，本院不予采信。汤晓丹未按案涉《存量房居间（买卖）合同》的约定支付案涉第二、三笔款项构成违约。案涉房屋被法院采取强制执行措施，可以预见王利芳、卢雄伟将来向汤晓丹交付案涉房屋不能，王利芳、卢雄伟构成预期违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，汤晓丹主张王利芳、卢雄伟返还购房款40万元，并支付以购房款40万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2015年5月20日起计算至2019年8月19日止的利息以及按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至该40万元购房款付清之日止的利息，本院予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，汤晓丹主张2019年8月20日之后的利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率计算，本院不予支持。案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于“如单方违约，由违约方赔偿全部房款的30%给守约方”的约定，作为要求违约方承担违约责任的根据的前提是违约方单方违约。本案中，汤晓丹与王利芳、卢雄伟构成双方违约。本案不能根据该条款要求王利芳、卢雄伟承担赔偿损失责任。关于案涉房屋买卖的约定已解除，汤晓丹不能要求王利芳、卢雄伟承担逾期交房的违约金责任。根据案涉《存量房居间（买卖）合同》中关于“甲方（王利芳、卢雄伟）逾期不交付房屋给乙方（汤晓丹），乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金”的约定，王利芳、卢雄伟应向汤晓丹承担因出卖方的原因导致合同解除的违约金责任。汤晓丹主张王利芳、卢雄伟支付因出卖方的原因导致合同解除的违约金13.8万元（69万元×20%），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汤晓丹与被告王利芳、卢雄伟于2015年4月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的约定于2019年7月30日解除；二、被告王利芳、卢雄伟于本判决生效之日起五日内退还原告汤晓丹购房款40万元，并支付原告汤晓丹以购房款40万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2015年5月20日起计算至2019年8月19日止的利息以及按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至该40万元购房款付清之日止的利息；三、被告王利芳、卢雄伟于本判决生效之日起五日内支付原告汤晓丹违约金13.8万元；四、驳回原告汤晓丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，诉前财产保全申请费3520元，案件诉讼费合计14390元（原告汤晓丹已预交案件诉讼费8955元），由被告王利芳、卢雄伟共同负担13700元，由原告汤晓丹负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67：开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 熊 新 文人民陪审员 张  明人民陪审员 葛 胜 新二〇二〇年一月八日书 记 员 蔡郑美佳