安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初6214号 原告:何德贵，男，1964年12月4日出出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告:合肥中信物业有限公司，住所地:安徽省合肥市美菱大道****。 法定代表人:刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：时科升，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。 被告:合肥建工第二建筑工程有限公司，住，住所地:安徽省合肥市望江东路**/div> 法定代表人:郭斌，董事长。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人:李司南，男,1975年3月18日出生,汉族，住庐阳区。 委托诉讼代理人：张先庭，安徽徽航律师事务所律师。 第三人:王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住安徽省庐阳区。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。 原告何德贵与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、第三人李司南、王家宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。何德贵委托诉讼代理人刘芝兰，中信物业公司委托诉讼代理人时科升、许梦君，二建公司委托诉讼代理人常爱民，第三人李司南委托诉讼代理人张先庭，第三人王家宗委托诉讼代理人张乐明、刘张玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 何德贵向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告系碧水家园4#楼1404室的合法产权人，判令被告中信物业公司与第三人李司南涉案房屋买卖合同无效，撤销其产权证。二、判令两被告履行办理4#楼1404室房产证的义务；三、本案的诉讼费及其他费用由两被告承担。 事实与理由:2007年10月中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，第三人王家宗作为实际施工人(多人共同投资)承包了碧水家园2#楼的施工。由于中信物业公司的资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经(2010)合仲第084合肥仲裁委员会调解书认定:对拖欠的工程款达成“以房抵款”的调解协议，第三人王家宗以应收取8140674元工程款抵扣了碧水家园4#楼的13套商品房(包括涉案房)。(2018)皖0103民初3724号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、(2019)皖01民终889号合肥市中院民事判决书，均认可十三套“以房抵款”的8140674元工程款已从被告总支付款中抵销的客观事实。2014年4月，原告与两被告就涉案房屋抵款的财务手续办理完结后签订一份《协议书》，原告实际占有并入住涉案房屋。《合同法》第八条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。近闻涉案房屋产权证办理在第三人李司南名下。为了维护原告涉案房屋的合法所有权，特诉来法院，请准如前请。 中信物业公司辩称：一、请求法院依法驳回原告的诉请。二、被告中信物业公司与第三人李司南之签订的买卖合同有效，且已经履行产权登记及过户手续，受法律保护，根据物权优先债权原则，应该支持被告中信物业公司与第三人李司南之间的买卖关系。三、被告二建公司与原告之间并无履行房屋所有款项交付手续，也没有签订正式的买卖合同。 二建公司辩称：一、案涉争议房产是中信物业公司出卖给原告，二建公司已经同意以王家宗的工程款抵付原告的购房款，中信物业公司与原告之间的商品房买卖合同已经履行完毕，该商品房应该归原告所有，中信物业公司应该为其办理网签备案及产权登记。二建公司只是配合办理购房款抵付工程款的手续，不是该商品房的出卖人，不负有为原告办理产权登记的义务。二、中信物业公司将已经出售并交付原告使用多年的房产再次抵偿债务属于恶意，第三人李司南对此应该明知，其与中信物业公司之间对该房产的所谓买卖损害先购买人原告的合法权益，所签订的商品房买卖合同应属于无效合同。 第三人李司南辩称：一、原告与中信物业公司、二建公司相关抵债没有完成相关的法律程序，没有取得涉案房屋的所有权。二、李司南获得涉案房屋的所有权登记是在涉案房屋所在小区发生信访事件以后，庐阳区人民政府组织相关部门成立工作组，为妥善解决涉案房屋所在小区400多户小业主，办理了房屋登记相关手续。作为中信物业公司的债权人黄河将自己中信物业公司的债权垫付400多户业主的各项税费，工作组进行协调，黄河自愿同意与第三人以及中信物业公司将涉案房屋抵给第三人，第三人在工作组内协调下才办理了相关网签及房屋的登记。第三人获得不动产权的证书，符合登记部门的规定。已经获得涉案房屋的所有权。三、原告诉请无事实和法律依据应当予以驳回。 第三人王家宗述称：一、认可原告起诉的事实和理由部分，二、原告通过以房抵款的方式获得案涉房屋的合法产权，且该抵款事实已经两审终审判决予以确认。案涉房屋也在2014年就已经通过中信物业公司和二建公司实际交付到原告手中，原告装修后居住至今。三、李司南于2018年签订商品房买卖合同侵犯了在先居住的合法权益，应该无效。本案中第三人李司南根据物权法第106条规定并不构成善意取得。首先善意取得前提是获得不动产时候为善意，也就是第三人购买房产时并不知道占有和相关纠纷问题。但本案中涉案房产在2014年就已经使用的现状以及涉案房产在庐阳区是比较有名的工程款纠纷的项目。同时李司南也是作为一批业主共同参与购买涉案的房屋的情况，上述特点均可认定李司南不具备善意的要件。第106条规定善意取得必须按合理的价格转让，但李司南购买的房产仅仅为7000多元，是远低于2018年合肥市均价，所以均能印证不是善意取得，其购房不能优于在先的购房人原告。 本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。三、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五，中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 2014年4月30日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，何德贵作为丙方三方签订了三方协议书一份，约定甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1404室一套商品房出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为98.52平方米，单价为6702元每平方米，总价款660281元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道款与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为660281元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为660281元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。 根据该三方协议原告于2014年初入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。有安徽骄阳物业公司出具的证明为证，但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 第三人李司南于2018年7月3日与中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1404室，建筑面积98.52平方米，单价为6902元，总金额为679985元。付款方式为买受人于2018年7月3日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。商品房买卖合同签订后的当日经网上认购备案确认。李司南于2019年5月5日领取了涉案房产的不动产权证。 2018年6月27日，中信物业公司作为甲方与黄河作为乙方、李司南作为丙方签订协议书一份，约定丙方购买甲方开发的碧水家园4号楼1404室，房产面积为98.52平方米，单价为11000元/平方米。三方一致确认丙方购买的上述房屋购房款由乙方向甲方支付，甲方不得再向丙方主张房款债权。丙方债务转让给乙方。甲乙双方一致认可，在甲乙双方债务纠纷中经庐阳区法院调解，甲方应支付乙方借款9672344.3元及利息3000000元。现乙方就该案已向法院申请强制执行。因甲方欠付乙方债务已经到期，同时乙方欠付甲方的购房款也已经到期，双方一致同意双方已经到期债权相互抵消。2018年7月3日，中信物业公司向李司南出具收据一份，载明收到1404室李司南购房款679985元，收款方式为抵款。 开庭中在询问第三人李司南是否到现场查看房屋时，第三人李司南代理人回答具体不清楚。二建公司举证了人民网留言板以证明第三人买房时知道房屋已被人占有使用及被法院查封。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 以上事实，有双方当事人陈述以及原告提供的调解书、和解协议、协议书、证明、判决书两份、中信物业公司提供的两份起诉状、简易程序转普通程序的通知、二建公司提供的人民网留言板信息、情况说明、和解协议、执行案件结案审批表、中信物业公司回函、第三人李司南提供的庐阳区人民法院民事调解书、抵偿收据、执行和解协议书、协议书、不动产登记证书、第三人李司南申请的证人证言等相关证据证实。 本院认为，被告中信物业公司与第三人李司南之间的房屋买卖合同是否构成无效是本案争议的焦点问题。 首先，原告虽未办理房产证，但原告参与的三方协议签订在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程施工合同纠纷案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定原告通过工程款抵扣方式交纳房款，并且原告入住多年的事实存在。中信物业公司虽然对原告入住提出异议，认为是非法占用，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对原告居住使用房屋提出任何异议，因此对中信物业公司异议本院不予采信。 其次，第三人李司南在2018年7月签订了房屋买卖合同，并通过中信物业债权人黄河的债权抵款方式支付房款，从人民网留言板来看，第三人李司南在签订房屋买卖合同之前即知道涉案小区房屋已经被人占有使用及被法院查封的现状，李司南购买单价约为7000元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围，即使以11000元/平方米亦不属于合理市场价格范围，第三人陈述不清楚是否到现场察看本案房产，主观上并非善意，而中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人李司南，并已经办理了房产证，损害原告合法权益。依据相关法律及司法解释的规定，可以确认被告中信物业公司与第三人李司南签订商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效。 原告要求判决确认其是合法产权人，因本案并非确权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，是两个房屋买卖合同履行之间存在冲突，故对此诉讼请求本院不予支持。原告要求判决被告中信物业公司与第三人李司南的房屋买卖合同无效，本院予以支持。原告要求撤销产权证，由于撤销产权证不属民事案件处理范围，故本院不予支持。原告要求被告中信物业公司办理本案房产的过户手续，因案涉房产现登记在第三人李司南名下，目前中信物业公司尚不具备直接协助办理变更登记的条件，原告可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人李司南签订的房屋买卖合同无效； 二、驳回原告何德贵其他诉讼请求； 案件受理费减半收取为5280元，由何德贵负担2640元，合肥中信物业有限公司及李司南负担2640元，保全费3820元由合肥中信物业有限公司及李司南承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年十二月十八日 书记员  葛珊珊 附本案判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。