上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初53232号原告(反诉被告)：张文荣，男，1959年8月18日生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区南城街道双友路XXX号,住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：沈菊招，女，1962年11月6日生，汉族，户籍地浙江省台州市，住上海市嘉定区。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐洋，男，1979年4月11日生，汉族，户籍地湖北省，住上海市浦东新区。第三人：上海璐迪酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX室-乙XXX室。委托诉讼代理人：汪文杰，上海市致真律师事务所律师。法定代表人：肖春香，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟。原告张文荣、沈菊招诉被告徐洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序。2019年8月19日，被告徐洋提起反诉。2019年8月26日，本院追加上海璐迪酒店管理有限公司(以下简称璐迪公司)作为第三人参加诉讼，并于当日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张文荣及其委托诉讼代理人金辉、张慧超，被告(反诉原告)徐洋，第三人璐迪公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张文荣、沈菊招向本院提出诉讼请求，要求判令：1、双方租赁关系于2019年5月1日解除，徐洋腾退归还房屋；2、徐洋支付2018年5月5日至2019年5月1日的房屋租赁费人民币(以下币种同)721,853元；3、徐洋按原房租二倍120,981元/月支付2019年5月2日起至实际搬离之日止的房屋使用费；4、徐洋以725,886元为基数，按日千分之一的标准支付2019年5月2日(合同解除次日)起算至实际付清之日止的违约金。审理中，经双方对账，原告将第2、3项诉请合并调整为：要求徐洋支付2018年8月5日起至实际腾退房屋之日的租金和房屋使用费，其中2018年8月5日至2019年5月1日期间的租金按60,490元/月计算，2019年5月2日之后的使用费按当期租金的双倍计算，并扣除徐洋起诉后的已付款项544,410元；第4项诉请调整为以544,410元(2018年8月5日至2019年5月4日期间9个月租金)为基数。事实和理由：双方于2016年4月签订《房屋租赁合同》，由徐洋承租张文荣、沈菊招位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502室房屋，租金按月支付，支付时间为当月期满前20日内支付下月房租，逾期支付租金30日可以解除合同并对违约责任作了约定。后张文荣、沈菊招按约交付房屋并由徐洋使用，然在多次催促及通过律师发函催款下，徐洋一直未支付2018年5月5日之后的房租，故张文荣、沈菊招提起本案诉讼。被告(反诉原告)徐洋辩称，不同意张文荣、沈菊招的诉请。2018年8月24日-2019年4月5日期间，园区因为消防管道没有水，执法部门将园区内所有商户关停，不允许营业，责任不在租户，徐洋自2016年开始承租系争房屋，不到两年时间不可能存在水管年久失修的问题，水管问题只能是长期没有得到有效的维护导致的。租金是由实际经营人即第三人支付，被告只是签订合同的主体，不是实际经营人，被告和第三人之间只存在被告占有项目1%股份的关系，工商局未登记，徐洋只能承担相应的责任。徐洋向本院提出反诉请求：判令双方签订的房屋租赁合同延期8个月零11天(即关停期间)。事实和理由：2016年4月，双方签订《房屋租赁合同》。在租赁期间，系争房屋所在园区因消防线路年久失修，漏水严重，消防部门通知园区整改，但园区业主怠于履行义务。2018年8月24日，消防部门关停了园区的经营行为。随即开发商、物业公司组织业主和商户商议，要求按房屋面积分摊施工、材料等费用，张文荣、沈菊招始终消极拖延，拒不支付该笔费用，后由徐洋支付了部分费用，但徐洋向张文荣、沈菊招商量要求将该笔费用抵扣租金时遭到拒绝。徐洋认为，张文荣、沈菊招不积极履行修缮、维护义务，损害了徐洋的合法权益，故提起反诉。对反诉部分，张文荣、沈菊招辩称，不同意反诉请求，关停期间没有证据证明。第三人璐迪公司述称，不同意解除合同，理由同徐洋。经审理，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。为证明园区消防管网无水的事实，徐洋提供了：1、物业公司发出的《物业费催款通知书》；2、开发商上海天定投资有限公司出具的《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》及发给张文荣和沈菊招的《催款函》；3、上海市浦东新区公安消防支队对璐迪公司发出《临时查封决定书》；4、案外人上海美芝都实业有限公司(以下简称美芝都公司)向上海市公安局浦东分局六团派出所(以下简称六团派出所)出具的申请报告；5、六团派出所对美芝都公司发出的《上海市消防监督检查意见通知书》。对此，原告除认可《临时查封决定书》的三性外，对上述其他证据均不认可。本院认为，证据1、2被告已提供原件，证据3-5都加盖了相关职能部门印章，在无相反证据的情形下，上述证据的真实性本院予以认定。对上海天定投资有限公司发给张文荣和沈菊招的《催款函》，无送达证据，本案不予认定。据此，本院确认如下事实：2016年6月4日，原告张文荣、沈菊招作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告徐洋签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋(共1325.82平方米的工业用毛坯房)出租给乙方，租赁期限10年，自2016年6月5日至2026年6月4日止；月租金60,490.50元，三年内不变，第四年起的第四、五、六、七年，每年租金在上一年的基础上上调5.6%，租金先付后用，乙方在上月租金期满前20日内付清下个月租金，逐月支付。另合同8.4条中约定，乙方逾期支付租金或水电通讯物业等因房屋使用而产生的费用达30天(含)以上的，守约方可书面通知违约方单方面解除合同。10.1条约定，乙方违反合同应履行义务，包括按法律规定或合同约定使用、装修房屋、按时支付租金及其他因使用房屋而产生的使用费等，每逾期一日，应按应付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期30天仍不支付的，甲方有权书面通知乙方解除合同，没收保证金，通知送达乙方合同即刻解除。合同解除导致甲方损失的，乙方还应全额赔偿。2018年8月24日，上海市浦东新区公安消防支队对璐迪公司发出《临时查封决定书》，认为璐迪公司存在室内消火栓、自动喷水灭火系统无水，消防设施严重损坏，不具备防火灭火功能为由，故决定对整幢酒店临时查封，查封期限为2018年8月24日16时至2018年9月23日16时，并要求立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。当日，徐洋通过微信将园区关停及张贴封条情况告知张文荣。2018年12月12日，上海天定投资有限公司出具《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》，主要内容为：2018年8月24日，浦东新区消防支队以小区消防管网无水为由对小区内店铺贴了封条。消防管网没水的原因是年久失修严重，已经不具备继续供应消防用水的能力。2018年9月18日，天定公司组织川图路XXX号业主召开大会，多方协商达成共识：为顺利完成消防管改造工程，涉及消防改造范围内的消防管网工程费用由全体业主按面积分摊，业主分摊部分亦可由租户代缴，租户代缴部分以后可冲抵租金，计算下来业主需承担的费用约为55元/平方米。2019年4月18日，张文荣、沈菊招委托律师向徐洋、陈伟发送《律师函》，要求徐洋、陈伟于2019年4月30日前支付2018年5月20日至2019年5月20日的房租786,376.5元，如未在上述期限内支付相应费用，张文荣、沈菊招自2019年5月1日起解除租赁合同并追究相应违约责任。2019年8月15日，上海鼎川物业管理有限公司向徐洋发出《物业费催款通知书》，要求徐洋在2019年8月23日前付清2019年6月30日之前拖欠的物业费(2018年8月至2019年3月酒店停业期间按照50%收缴)，如不及时付款，将采取停水停电处理。该通知书说明了园区关停期间，物业费减半收取。另查，徐洋支付押金120,981元。至本案起诉时，徐洋已支付截至2018年8月4日的租金，其中2017年10月5日至2018年7月4日期间的租金，徐洋在2017年10月23日至2018年8月19日期间陆续支付完毕，2018年7月5日至2018年8月4日的租金，徐洋于2019年5月17日支付；本案起诉后，徐洋按60,490元的标准又支付了9个月租金合计544,410元，具体付款情况如下：2019年6月22日支付了二笔各60,490元，2019年7月28日、2019年8月4日、2019年8月26日、2019年9月13日、2019年9月25日、2019年10月26日、2019年11月24日各支付60,490元。对租赁房屋承租后的用途，张文荣、沈菊招称一楼做菜市场，二到五楼开酒店；徐洋和璐迪公司称一楼卖菜和做餐饮、二楼做餐饮，三到五楼开酒店。又查，2018年5月28日，案外人美芝都公司向六团派出所出具申请报告，称：贵所于2018年3月1日再次督促对川图路XXX号消防管网无水、管网存在的多处漏水点彻底维修，目前已经完成整个园区的消防管网维修方案，下一步公开招投标委托专业消防施工资质单位施工，申请延长整改期限至2018年11月30日。同日，六团派出所向美芝都公司发出《上海市消防监督检查意见通知书》，检查内容和情况记录栏内写明“整个区域无消防出水”，责令于2018年12月1日前改正。审理中，张文荣、沈菊招称，对园区内消防整改情况不清楚，徐洋虽反映过，但张文荣、沈菊招去现场看过后没有发现停业。上海市浦东新区公安消防支队发出的《临时查封决定书》，明确说明整改系因被告改变房屋使用性质或在其后使用中所造成的设施严重损坏所致，而非原始消防不合格，该责任应由被告自行承担。本案起诉前，徐洋连续8个月迟延支付租金超过合同约定迟延标准，起诉时，徐洋欠付租金超过30日，诉讼期间，徐洋仍未付清租金，故要求解除合同。徐洋、璐迪公司称，系争房屋现由璐迪公司在实际使用。园区关停后，只有一楼一间作菜场使用的100多平方米房屋可以使用，其余房屋均不允许经营，不同意支付关停期间的租金。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，张文荣、沈菊招与徐洋均应全面履行。本案双方主要争议是：第三人经营酒店被责令关停系因川图路XXX号园区消防管网无水还是因承租方改变房屋使用性质或在其后使用中造成消防设施严重损坏所致。对此，本院认为，根据六团派出所出具的《上海市消防监督检查意见通知书》，检查内容中明确记载“整个区域无消防出水”，这与徐洋提供的其他证据内容相吻合，与公安消防部门在《临时查封决定书》中“室内消火栓、自动喷水灭火系统无水”的检查内容也不存在矛盾，在张文荣、沈菊招无反驳证据的情形下，对该节事实，本院予以采信。《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。对园区关停进行消防管网改造期间的租金，根据租赁房屋实际使用情况，本院酌定徐洋可减少支付6个月租金。合同约定，租金先付后用，在上月租金期满前20日内付清下个月租金，逾期支付租金达30天以上的，守约方可书面通知违约方单方面解除合同。根据本案查明的租金支付情况，对园区关停前的租金及园区恢复使用之后的租金，徐洋确存在迟延支付的情形，属违约。但从本案整体履行情况来看，徐洋承租房屋作为酒店经营使用，投入较大，租赁双方产生纠纷时已合作多年，本案纠纷实系因园区消防管网改造所起，争议欠租集中在上述期间内，本案起诉后，徐洋一直在积极履行租金支付义务，徐洋存在违约行为但不影响张文荣、沈菊招合同目的的实现，本案租赁合同以继续履行为宜，张文荣、沈菊招要求解除合同、腾退房屋的诉请，本院难予支持。在之后的合同履行中，徐洋应恪守约定，严格履行。根据合同约定的租金支付方式，本案租金判决至2019年12月4日，徐洋应向张文荣、沈菊招支付租金：60,490×4+60,490×1.056×6-544,410=80,814.64元。对徐洋要求延长租期的反诉请求，本院不予支持。关于张文荣、沈菊招诉请主张的2018年8月5日至2019年5月4日期间9个月租金从2019年5月2日起计算的逾期付款违约金，其中：园区关停期间的租金，徐洋未按约支付具有合理抗辩事由，该部分违约金诉请，缺乏事实和法律依据；园区关停前及园区恢复使用后的逾期付款违约金，本院根据张文荣、沈菊招的实际损失、徐洋的过错程度及本案合同实际履行情况，酌定为4,000元。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐洋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张文荣、沈菊招截至2019年12月4日的租金80,814.64元；二、被告(反诉原告)徐洋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张文荣、沈菊招违约金4,000元；三、驳回原告(反诉被告)张文荣、沈菊招的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐洋的反诉请求。案件受理费11,342元，减半收取计5,671元,由原告(反诉被告)张文荣、沈菊招负担4,711元，被告(反诉原告)徐洋负担960元。反诉案件受理费减半收取计40元，由被告(反诉原告)徐洋负担。诉讼保全费4,149元，由原告(反诉被告)张文荣、沈菊招负担3,281元，被告(反诉原告)徐洋负担868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年十二月十六日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。