辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4301号原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被告：全光南，男，1983年10月20日出生，朝鲜族，住沈阳市苏家屯区。被告：程琳，女，1985年12月16日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识，该银行行长。委托诉讼代理人：肖桂轶，该行员工。委托诉讼代理人：陶启林，该行员工。原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告全光南、程琳、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司的委托诉讼代理人刘阳、第三人建行大东支行的委托诉讼代理人肖桂轶、陶启林到庭参加诉讼。被告全光南、程琳经本院依法公告传唤，现公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2.判令被告给付违约金153924元（按合同补充协议第3.6.2条款计算，计算至被告履行完毕商品房预告抵押登记注销、商品房备案合同撤销或实际腾退涉案房屋最终之日止，并按照总房款30%主张违约金）；3.请求法院判令被告给付原告房贷利息、罚息及另案诉讼费11279.14元；4.请求法院判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续并承担费用；5.请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同预告抵押登记手续并由被告承担费用；6.要求被告全光南、程琳承担本案诉讼费用、保全费、诉讼责任保全保险费。事实及理由：2013年4月6日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定被告全光南、程琳购买原告开发的位于苏家屯区房屋一处，建筑面积99.51平方米，房屋总价款513080元。双方在合同第六条第三款约定：2013年4月6日前付清163080元，余款为按揭贷款，2013年5月6日前支付35万元。2012年11月9日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，第三人依约发放贷款35万元。因二被告未能依约向第三人偿还贷款本息，第三人依据合同扣划原告存款资金338684.21元。根据双方签订的合同补充协议3.6.2条款，以及本案计算违约金的实际情况，原告同意按照总房款即513080元的30%主张违约金153924元。现原告诉讼法院，请法院支持原告的诉求。被告全光南、程琳未答辩。第三人建行大东支行述称，原告已经按生效判决履行了还款义务，我行同意配合原告办理注销手续。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积99.51平方米，房屋总价款513080元，2013年4月6日前支付全部房款的32%计163080元，余款为按揭贷款，应于2013年5月6日前支付全部房款的68%计35万元。双方在补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反贷款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同于出卖人发出的解除合同的通知送达买受人之日起正式解除。合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之叁的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索。合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。合同签订后，被告向原告支付房屋首付款163080元。原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》一份，第三人向被告发放贷款35万元，并办理了涉案房屋抵押权预告登记。2014年11月26日，被告全光南、程琳办理涉案房屋交接手续。后因被告未按约向第三人偿还贷款，第三人建行大东支行于2017年6月22日扣划原告在该行的存款资金6845元用于清偿被告所欠利息，于2017年8月16日扣划原告在该行的存款资金合计328590.21元用于清偿被告所欠本金及利息。另查明，第三人建行大东支行曾于2017年2月22日将原、被告诉至沈阳市大东区人民法院，后于2017年9月4日申请撤诉，该院作出（2017）辽0104民初1159号民事裁定书，准许原告撤回起诉，案件受理费3249元，由第三人负担。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告全光南、程琳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院通过审查原告提供的证据来认定本案的相关事实。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。因被告全光南、程琳未按时偿还银行贷款，原告承担了连带保证责任，按照原、被告签订的补充协议约定，原、被告约定解除合同的条件已成就，故原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉求，本院予以支持。合同解除后，被告已给付原告的购房款185674.93元（350000元-327405.07元+163080元），原告应返还给被告。对于原告代被告偿还第三人的利息、罚息合计8030.14元，被告亦应返还原告，并应协助原告办理撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案手续。被告及第三人应协助原告办理注销涉案房屋之上的预告抵押登记。对于原告主张的违约金，原、被告约定的违约金起算日期为合同签订之日，本案合同签订日为2013年4月6日，本院认为追溯时间过长，调整为自2017年6月22日原告实际承担连带保证责任之日起算，按照合同约定的总房价款每日万分之三的比例支付违约金。关于原告主张的另案诉讼费3249元，因原告未提供证据证明其实际支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告全光南、程琳于2013年4月6日就位于沈阳市苏家屯区签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告全光南、程琳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（以总房款513080元为基数，按照每日万分之三的比例，自2017年6月22日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告全光南、程琳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息合计8030.14元；四、被告全光南、程琳于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品买卖合同备案手续，由被告全光南、程琳承担此项费用；五、被告全光南、程琳、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，并由被告全光南、程琳承担此项费用；六、被告全光南、程琳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告沈阳奥园新城置业有限公司腾退位于沈阳市苏家屯区房屋；七、原告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告全光南、程琳购房款185674.93元；八、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3604元，保全费1346元，保全责任保险费1000元，由被告全光南、程琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 孙 皎人民陪审员 郭 婕人民陪审员 王秋月二〇一九年十二月四日书 记 员 宋 茜