四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初1598号 原告（反诉被告）：黄行杰，男，汉族，生于1968年10月22日，住四川省阆中市。 原告（反诉被告）：曹小英，女，汉族，生于1969年7月14日，住四川省阆中市。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡保宁，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈跃，男，汉族，生于1975年11月26日，住四川省阆中市。 被告（反诉原告）：谢华，女，汉族，生于1975年12月29日，住四川省阆中市。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：蔡光国，四川纪明律师事务所律师。 被告：陈明杰，男，汉族，生于1952年6月11日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蔡光国，四川纪明律师事务所律师。 第三人：邓应芬，女，汉族，生于1958年9月24日，住四川省阆中市。 原告黄行杰、曹小英诉被告陈跃、谢华、陈明杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法由审判员适用简易程序，并于2019年4月15日公开开庭进行审理。原告黄行杰、曹小英之委托代理人蔡保宁，被告陈跃、谢华、陈明杰之委托诉讼代理人蔡光国到庭参加了诉讼。本院又于2019年7月30日裁定本院转为普通程序，并于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告黄行杰、曹小英之委托代理人蔡保宁，被告陈跃、谢华、陈明杰之委托诉讼代理人蔡光国到庭参加了诉讼。诉讼中，被告陈跃、谢华提出反诉，本院于2019年9月25日公开开庭进行审理，原告黄行杰、曹小英之委托代理人蔡保宁，被告陈跃、谢华、陈明杰之委托诉讼代理人蔡光国到庭参加了诉讼。诉讼中，本院依职权追加邓应芬作为第三人参加诉讼，并由审判员与人民陪审员组成合议庭于2019年11月27日进行了审理，原告之委托诉讼代理人蔡保宁、被告陈跃、谢华、陈明杰之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即向原告退还购房款420,000元；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失等共计244,000元；4、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告方将第三项诉讼请求变更为：被告从购房之日按照月息2%的标准向原告支付购房款资金占用利息至清偿完毕之日止。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告陈跃与被告谢华系夫妻关系，被告陈明杰系被告陈跃、谢华的父亲。原告与被告陈跃、谢华于2012年2月4日经人介绍认识，2012年2月5日被告陈跃、谢华将其位于阆中市天马寺街17号房屋以42万元出售给原告，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告当即向被告陈跃、谢华支付了42万元购房款，三被告向原告出具收据一份，三被告随即将房屋所有权证以及国有土地使用证交付给原告。原告至今一直占有、使用、收益该房屋。原、被告口头约定2012年年底约定过户，2012年年底原告回到阆中，被告谢华受伤住院不能到房管局办理。2012年3月，原告用轮椅将被告谢华推至阆中市房管局办理过户，得知原告所购买的房屋被案外人胡利平查封，原告才得知被告陈跃、谢华与案外人胡利平存在经济纠纷。2014年1月，阆中市人民法院受理案外人胡利平申请执行被告陈跃、谢华民间借贷纠纷一案，当时原告就对阆中市人民法院的执行工作人员提出异议，但此后该案终止执行，房屋一直由原告使用、收益至今。2018年初，案外人胡利平向阆中市人民法院申请恢复执行，阆中市人民法院裁定查封原告购买的房屋，阆中市人民法院驳回原告的异议申请。原告又提出执行异议之诉，阆中市人民法院驳回了原告的诉讼请求。原告上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院驳回上诉，维持原判。现案外人向阆中市人民法院申请执行，对原告所购买的房屋进行拍卖，意味着原告所购买的房屋不归原告所有。原、被告签订的房屋买卖合同，不能实现。2019年1月10日原告向被告发出书面告知函，告知其解除房屋买卖协议，要求退还42万元购房款以赔偿原告损失，但被告收到告知函后，并未予以回复。被告陈明杰在执行笔录中承认房屋经其手卖的，同时在收条上也有陈明杰签字，证明被告陈明杰也应承担退还房款以及赔偿损失的法律义务。 三被告共同辩称，1、案涉房屋是被告陈跃、谢华所有，陈明杰与本案不具有利害关系；2、原、被告签订《房屋买卖协议》真实有效，被告已向原告交付房屋，原告也占有使用案涉房屋；3、本案被告没有违约行为，原告不能办理产权过户，不能实现合同目的，是因为原告在购房后为逃避高额税收拖延时间不办理房屋过户手续，在案外人胡利平申请对房屋进行保全后，原告并未主张自己的权利，南充中院也以原告不是因自身以外的原因造成不能办理过户登记，驳回了原告的请求。 第三人邓应芬未作答辩。 反诉原告（被告）陈跃、谢华向本院提出诉讼请求：1、解除合同，被反诉人返还房屋、恢复原状；2、被反诉人返还租金及孳息共计16万元；3、判令被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告方将其位于阆中天马寺街17号房屋以42万元价格卖给反诉被告，合同履行后，因被反诉人为达到少缴税的目的故意拖延不办理房屋买卖过户手续。2012年12月17日案外人胡利平向阆中市人民法院对讼争房屋进行财产保全，阆中市人民法院也明示向反诉被告需要提出执行异议，但在长达4年的时间里，反诉被告并未主张自己的权利。2018年阆中市人民法院再次对讼争房屋进行查封，反诉被告才提出了异议。南充市中级人民法院以反诉被告不是因自身原因造成不能办理过户登记，驳回反诉被告的异议。本案房屋买卖协议不能继续履行的根本原因在反诉被告的违约行为导致，现合同虽可以解除，但不能免去反诉被告应承担的违约责任。合同解除后，反诉被告应当返还房屋、租金以及产生的孳息。 反诉被告黄行杰、曹小英辩称，1、同意解除合同；2、现在不能返还房屋，案涉房屋已对外出租至2020年5月1日，恢复原状属于侵权范畴；3、被反诉人不同意返还租金，租金是基于反诉被告购买房屋后，占有使用该房屋时取得的收益，是基于合同的有效性。 被告陈明杰辩称，案涉房屋是被告陈跃、谢华所有，陈明杰与本案不具有利害关系。 第三人邓应芬未作答辩。 经审理查明，陈跃、谢华共同所有位于四川省阆中市间（阆房权证阆中市字第××号、阆国用（XXXX）第XXXX号），面积为43.76㎡。2012年2月5日，黄行杰、曹小英作为买方与被告陈跃签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：1、房屋情况，甲方所卖房屋坐落在阆中市XXXXX，建筑面积43.76平方米，水电气三通；2、付款方式，双方约定成交价为肆拾贰万元，乙方一次性付清房款；3、产权办理：房屋过户期限到时，甲方应积极配合乙方办理好一切相关手续；4、税费交纳，产权过户及办理其它相关手续，所发生的一切费用由乙方依法缴纳。协议签订当日，原告即向被告支付了房款42万元，由陈明杰、谢华、陈跃向原告出具了收条。协议签订后，被告向原告交付了房屋。原告将房屋对外出租，原告认可从2012年至今共收取该门面房租金11.5万元。2019年3月30日，原告将房屋出租给第三人邓应芬，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1、甲方同意将坐落在天马寺街门面房量价第一层第十七号房出租给乙方有偿使用；2、房屋租赁起止时间为：2019年5月1日至2020年5月1日；3、每年房租为3.8万元。 2012年，案外人胡利平因与陈跃、谢华有民间借贷纠纷，经胡利平申请后，本院作出（2013）阆民诉前保字第5号民事裁定书，裁定对陈跃、谢华所有的阆中市XXXXX号房屋（即黄行杰、曹小英向陈跃、谢华购买的房屋）予以了查封。胡利平与陈跃、谢华民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）阆民初字第447号民事判决书，该判决生效后，胡利平申请了执行。2014年1月27日、2月12日本院执行人员告知黄行杰若购买了房屋，应当向法院提出异议，但黄行杰、曹小英未提出异议。2018年1月26日，胡利平申请恢复执行，本院作出（2018）川1381执恢69号执行裁定，继续对房屋进行查封。黄行杰、曹小英对该裁定提出书面异议，并于2018年5月3日提出执行异议，本院作出（2018）川1381执异23号执行裁定，驳回黄行杰、曹小英的异议申请。黄行杰、曹小英又提出执行异议之诉，本院作出（2018）川1381民初2442号民事判决，驳回了黄行杰、曹小英的诉讼请求。判决作出后，黄行杰、曹小英向南充市中级人民法院提出上诉，南充市中级人民法院作出（2018）川13民终3304号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2018）川13民终3304号判决中载明：黄行杰陈述，如果从陈跃、谢华手里买后马上办理产权变更登记，税费很高，只有经过一段时间税费就低了；陈跃、谢华陈述，收取黄行杰房款后，次日外出打工，谢华年底回家后左脚骨折住院，致使不能配合黄行杰办理房屋产权过户登记，并提供阆中骨科医院病情诊断书（载明时间2012年12月24日）。 2019年1月15日，黄行杰、曹小英通过邮递的方式向陈跃、谢华送达《告知函》一份，告知函主要内容：1、解除签订的《房屋买卖协议》；2、退还房款42万元；3、赔偿违约金4.2万元；4、赔偿增值损失218800元及执行异议之诉案件一审受理费7600元、二审案件受理费7600元、律师费10000元。 认定以上事实有当事人身份信息、房屋买卖协议、收条、阆房权证阆中市字第××号、阆国用（XXXX）第XXXX号、房屋租赁合同、（2018）川1381民初2442号民事判决书、执行笔录、调查笔录、查封登记信息、（2018）川13民终3304号民事判决书、告知函、送达回执以及当事人陈述为据 本院认为，黄行杰、曹小英与被告陈跃、谢华自愿签订房屋买卖协议，该协议是双方真实意思表示，该协议成立并生效，原告与被告均应按照该合同的约定履行义务。双方签订协议后，被告陈跃、谢华履行了交付房屋的义务，但其也应协助黄行杰、曹小英办理房屋过户手续。经黄行杰、曹小英通过执行异议之诉主张权利后，被驳回了诉讼请求，现房屋被查封，导致合同目的不能实现。本院认为，本案争议焦点为：1、导致合同目的不能实现应归责于哪一方；2、黄行杰、曹小英是否应立即返还房屋。 一、关于导致合同目的不能实现应归责于哪一方的问题。陈跃、谢华作为出卖方应履行协助黄行杰、曹小英办理过户手续之义务，如若陈跃、谢华不履行该义务，则应视为其有违约行为。本案中，虽然黄行杰、曹小英有在购买房屋后为规避高额税收而延迟主张过户的行为，但同时陈跃、谢华也陈述其在出卖房屋后就外出打工，加之谢华受伤住院，因此在双方达成协议后，未及时办理房屋过户手续。2012年底，胡利平即向本院申请了诉讼保全。2014年，黄行杰、曹小英在知晓房屋被查封后，也未及时提出异议。陈跃、谢华作为出卖方本应负有保证第三人不向买受人主张任何权利的义务，在房屋被查封后，谢华、陈跃可以通过偿还借款的方式来保障黄行杰、曹小英的权利，但其一直未偿还胡利平借款，导致黄行杰、曹小英利益受损。因此，本院认为双方均有过错导致合同目的不能实现。 二、关于黄行杰、曹小英是否应立即返还房屋的问题。黄行杰、曹小英在接受谢华、陈跃交付房屋后，黄行杰、曹小英基于房屋买卖协议可有权占有房屋，并使用和收益，故黄行杰、曹小英可以与案外人签订的房屋租赁合同。本案中，黄行杰、曹小英虽然已在2019年1月15日向谢华、陈跃邮寄告知函，要求解除合同，但导致合同目的不能实现不能完全归责于谢华、陈跃一方，因此黄行杰、曹小英不能主张法定解除权，也不能认定双方的房屋买卖协议于2019年1月已进行了解除。因房屋买卖协议未被解除，则黄行杰、曹小英可以将房屋租赁给第三人邓应芬，邓应芬现可以继续占有房屋，对谢华、陈跃要求原告立即返还房屋的主张，不予支持。谢华、陈跃在租赁期满后，可再行主张权利。 虽然黄行杰、曹小英不能行使法定解除权，但现陈跃、谢华同意解除房屋买卖协议，故对要求解除房屋买卖协议的主张，本院予以支持。协议解除后，当事人可以要求恢复原状，故陈跃、谢华应返还黄行杰、曹小英支付的房款42万元，黄行杰、曹小英应返还收取的房租。陈跃、谢华提供的租赁合同不足以证明黄行杰、曹小英共计收取的房租，因此对于陈跃、谢华要求黄行杰、曹小英返还房款16万元的主张，本院不予支持。黄行杰、曹小英认可共计收取的房租为11.5万元，本院认为黄行杰、曹小英应返还房租11.5万元。协议解除后，黄行杰、曹小英主张从购买房屋之日起按照月息2%计算资金占用利息，本院认为黄行杰、曹小英主张的标准过高，本院酌定从其主张权利之日（2019年3月6日）按照年利率6%计算资金占用利息。陈明杰并非房屋买卖合同当事人，黄行杰、曹小英要求被告陈明杰承担责任，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄行杰、曹小英与被告（反诉原告）陈跃、谢华于2012年2月5日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告（反诉原告）陈跃、谢华在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄行杰、曹小英购房420,000元，并从2019年3月6日起按照年利率6%计算资金利息至偿还完毕之日止； 三、反诉被告黄行杰、曹小英在本判决生效之日起十日内返还反诉原告陈跃、谢华房租115，000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄行杰、曹小英其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈跃、谢华其他诉讼请求。 若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7,600元，保全费2,600元，由陈跃、谢华负担。反诉案件受理费1,750元，由黄行杰、曹小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 伏 瑚 人民陪审员 马 勇 人民陪审员 韩武成 二〇一九年十二月十六日 书 记 员 任金澐