北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初28167号原告：张汉静，女，1958年6月25日出生，汉族，北京福绥源商贸中心退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈巴特，北京市铭盾律师事务所律师。被告：黄建国，男，1974年12月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。原告张汉静与被告黄建国确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汉静及其委托诉讼代理人陈巴特，被告黄建国之委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张汉静向本院提出诉讼请求：1．请求判令黄建国与樊伟建于2018年3月8日签订的《存量房买卖合同》无效；2．请求判令黄建国与樊伟建于2018年3月8日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；3．保全费和诉讼费由黄建国承担。事实和理由：张汉静与樊伟建于1996年4月25日登记结婚。2003年12月15日，二人以樊伟建的名义购买北京市西城区xxx号房屋一套，当年即搬入涉案房屋居住至今，2005年3月18日，涉案房屋登记在樊伟建名下，房屋所有权证号为：京房权证宣私字第XXXX号，后经两次买卖，房屋所有权证号为X京房产证西字第XXXX号。2019年5月30日，樊伟建因病逝世。在办理完丧事后，张汉静到房屋登记机关办理房屋过户事宜，却发现自己家人居住多年并且现仍在居住的房屋早在2018年4月8日登记在被告黄建国名下。经进一步查询，得知黄建国和樊伟建于2018年3月8日签订了《存量房买卖合同》，樊伟建将近千万元的涉案房屋以仅仅250万元的超低价格卖给了黄建国。而且，除了买卖双方信息、房屋坐落、房屋总价等少量信息外，《存量房买卖合同》中应该填写的内容均为空白。后进一步得知，被告于同日与樊伟建还签订了另一份北京市房屋买卖合同。张汉静与樊伟建系夫妻关系，二人婚后购买的房屋应为夫妻共同所有，任何一方未经另一方同意而单独出售房屋的行为均属无效。况且，张汉静对樊伟建出售房屋以及樊伟建是否收到购房款250万元等事宜毫不知情；黄建国在房屋过户后长达一年多时间里从未找张汉静夫妇交付房屋，显然也不合常理，黄建国不构成对涉案房屋的善意取得。种种迹象表明涉案房屋的买卖疑点重重，故诉至法院。黄建国辩称，不同意原告的诉讼请求，我信赖樊伟建的单独所有登记，支付了合理价格，办理了过户登记，房屋买卖合同不因无权处分而无效。理由如下：第一，黄建国与樊伟建之间除了在房管部门备案的存量房屋买卖合同，还签订了一份房屋买卖合同，房屋的实际成交价是740万元。过户时是按250万的指导价签订的备案合同；第二，樊伟建用涉案房屋做过多次抵押，我认为他既然是能单独抵押，单独出售应该没有问题；第三，房款已全部付清。樊伟建跟苗磊借款410万，黄建国按照樊伟建要求向苗磊支付了470万元，向樊伟建支付了250万元，还有5万的现金，剩余15万，在2019年的5月30号搬家交房后支付，但是到2019年初的时候，樊伟建等不了说家里有事，要求将15万元先行支付，黄建国就支付了尾款15万。第四，没有交房是因为樊伟建说屋里有租户，黄建国说之前看过房子，有个人给开门。本院经审理认定事实如下：张汉静与樊伟建系夫妻关系，二人于1996年4月25日登记结婚，樊伟建于2019年5月30日死亡。坐落于北京市西城区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）于2007年12月18日登记在樊伟建名下，房屋所有权证号为京房权证宣私字第XXXX号。2009年1月21日，樊伟建与案外人苏奕签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将涉案房屋出卖给苏奕，涉案房屋于2009年1月22日登记在苏奕名下。2014年8月21日，苏奕与樊伟建签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将涉案房屋出卖给樊伟建，涉案房屋于2014年9月23日登记在樊伟建名下，房屋所有权证号为X京房权证西字第XXXX号。2018年3月8日，樊伟建（出卖人）与黄建国（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同编号为xxx，约定樊伟建将涉案房屋出卖给黄建国，房屋成交价格为2500000元。2018年4月8日，黄建国取得该房屋的所有权证书，樊伟建在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产是否为夫妻共有的回答为否。2018年3月27日，黄建国支付了个人所得税24886．51元，支付了印花税和契税共计75005元。2018年3月28日，樊伟建与黄建国签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转房价款250万元。2018年4月8日，黄建国与樊伟建到西城不动产登记事务中心办理不动产登记，涉案房屋登记在黄建国名下。庭审中，一、黄建国向本院提交了其与樊伟建于2018年3月8日签订的《北京市房屋买卖合同》，显示房屋位于xxx号，交易价格为740万元，黄建国应在签订合同时支付定金现金5万元，支付购房款转苗磊470万元，剩余尾款支付时间另行约定。在补充条款中，双方约定樊伟建未将房屋钥匙交给黄建国，房屋内所有物品于2019年5月30日前搬出，如未搬出则于2019年6月3日后房屋内所有物品由黄建国处理，一切处理后果樊伟建均予以承认，樊伟建未将房屋出租给他人使用。张汉静不认可上述合同的真实性，表示合同尾页不能确定是樊伟建签字，经本院释明是否申请进行笔迹鉴定，张汉静表示需要回去考虑，后在本院限定的时间内未提交书面鉴定申请。二、黄建国向本院提交了银行客户回单、转账凭证、账户明细清单及收条，用以证明其向樊伟建支付了全部购房款740万元。上述证据显示：2018年1月29日，黄建国通过银行转账向案外人苗磊的账号×××支付410万元；2018年2月1日，黄建国通过银行转账向户名为*磊的账户xxx支付60万元；2018年4月17日，黄建国通过银行转账向樊伟建支付250万元；2019年1月20日，黄建国通过银行转账分三次向樊伟建支付15万元。2018年4月17日，樊伟建出具的收条显示：“今本人樊伟建身份证号×××收到黄建国购房款人民币现金转账共计725万元。落款樊伟建”。张汉静认可上述银行转账的真实性，但不认可证明目的，对于收条的真实性不予认可，表示合同尾页不能确定是樊伟建签字。诉讼过程中，本院依张汉静申请，于2019年7月24日作出（2018）京0102民初28167号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便樊伟建未经张汉静同意处分了夫妻共同财产，也不能因此而认定樊伟建与黄建国签订的房屋买卖合同无效。根据本案查明的事实，樊伟建和黄建国关于涉案房屋的买卖合同均系自愿签订，樊伟建亦前往不动产登记部门配合黄建国办理了产权过户手续，尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同，导致涉诉《存量房屋买卖合同》与《北京市房屋买卖合同》中关于房屋价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。故，本院对张汉静以樊伟建与黄建国签订阴阳合同为由要求确认合同无效的主张不予支持。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，张汉静主张樊伟建与黄建国之间存在恶意串通，提出涉案交易存在不合理之处，但其理由多系推测，其并未提供充分证据证明樊伟建与黄建国之间存在希望通过订立涉案房屋买卖合同以达到损害张汉静利益的共同目的，尚不足以使法院确信樊伟建与黄建国之间存在以损害张汉静利益为目的的串通行为。故对张汉静以樊伟建与黄建国恶意串通损害其利益为由主张合同无效的理由，本院不予支持。此外，合同效力与物权的变动是两个不同法律问题，本案张汉静的诉讼请求是要求确认樊伟建和黄建国签订的两份房屋买卖合同无效，而善意取得制度解决的是物权变动是否发生法律效力的问题，故张汉静以黄建国并非善意取得制度中的善意第三人主张合同无效，本院不予支持。关于涉案房屋是否发生物权变动法律效果的问题，非本案审理范围，各方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张汉静的全部诉讼请求。案件受理费33900元、保全费5000元，由张汉静负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇一九年十一月十三日法官助理 王志伟书 记 员 郭莹莹