河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9228号原告牛新伟，男，1970年10月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人朱静玲、朱前程，河南一帆律师事务所律师。被告驻马店市久晟置业有限公司。住所地：驻马店市天顺路西段南侧。统一社会信用代码：91411700572491917P。法定代表人余留成，董事长。委托代理人范建军，河南同立律师事务所律师。原告牛新伟与被告驻马店市久晟置业有限公司（以下简称久晟置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛新伟及其委托代理人朱前程，被告久晟置业公司的委托代理人范建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛新伟诉称，2013年6月19日原告与被告签订了两份《“蓝山四季”VIP选房订购协议》，合同中约定，原告购买被告开发的蓝山四季小区5号楼2单元一层东户和西户，每套房屋面积为114m2，约定房屋价格每平方米2500元，每套房屋的总价为285000元。合同签订后，当天原告向被告支付了房屋定金4万元（每套房2万元），在2013年11月14日，原告在被告的售楼部通过pos机向被告支付了53万的两套房屋余款，被告开具两张收据，每张金额为285000元。后原告一直要求与被告签订正式购房合同，被告却说等候通知。后因原告在郑州有生意，长期在郑州居住，又因与被告公司的老板也是朋友，对签订正式合同一事也就没再过问，后在2017年原告听说蓝山四季小区已经交房，遂去小区查看其购买的两套房屋，发现东户房屋已经有人居住，西户门窗紧锁。原告因此要求被告交付房屋，被告售楼部的工作人员一直推脱并声称房屋已经转卖他人，原告多次寻求与被告协调解决纠纷，但被告对此却不予理睬。原告无奈下特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《“蓝山四季”VIP选房订购协议》；2、判令被告返还原告已付购房款57万元及利息（从2013年11月14日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告因其“一房二卖”赔偿原告57万元；4、判令被告赔偿原告的房屋增值损失为1322400元。5、诉讼费用和评估费用由被告承担。被告久晟置业公司辩称，1、原告请求缺乏事实依据，被告从没有与原告发生过商品房买卖关系，原告持有的合同属于虚假合同。当时该公司的掌控均在原告的妻子许艳华之下，所以伪造本认购合同。2、被告从没有收到过原告支付的购房款，原告提供的POS账号不是被告所启用的POS账号。3、被告银行账户开户时间为2014年10月16日，原告转款时被告还没有建立账户，不存在被告收取原告购房款。4、本案应认定为虚假诉讼，原告虚构事实，牟取不正当利益，应当依法经本案移交公安机关。建议法庭依法驳回原告的诉讼请求。5、原告签订选房协议时其妻徐艳华时任驻马店久晟公司的法定代表人，不符合正常的交易习惯，所以选房协议是虚假的，并且购房款没有进入公司账户。经审理查明，一、2013年6月19日，原告牛新伟（乙方）与被告久晟置业有限公司（甲方）签订《“蓝山四季”VIP选房定购协议》两份，约定原告购买被告开发的位于驻马店市交通路××与××山大道交汇处“蓝山××”小区××楼××单元××东、西户两套房屋，协议约定每套房屋面积为114m2,每套房屋单价为2500元，每套房屋总价为285000元。协议约定：“乙方签订本协议之日需向甲方支付定金人民币贰万元整；乙方如不能在规定时间内同甲方签订正式合同，并按规定支付应付房款，甲方有权将该物业另行出售，乙方所支付的定金不予退还；甲方在规定时间无权将乙方所认购该物业另行出售第三方，否则甲方需双倍返还乙方已付定金。”原告牛新伟在协议乙方落款处签字，被告久晟置业公司在甲方落款处加盖“驻马店市久晟置业有限公司”的印章。协议签订后，原告牛新伟于2013年6月19日向被告久晟置业公司转账支付定金4万元，后于2013年11月14日，原告牛新伟通过其妻子许艳华的中国银行银行卡，通过被告pos机刷卡向被告支付剩余房款共计530000元。2013年11月14日，被告久晟置业公司向原告牛新伟出具收据两份，载明“兹收到牛新伟全款久晟置业蓝山四季5号楼2单元1层东、西户人民币各285000元”。诉讼中，原告牛新伟向本院提交驻马店市房产信息中心房屋登记薄两份，载明位于交通路与薄山路交叉口西北侧5号楼东2单元103号、104号房屋，即原告购买的5号楼2单元1层东户和西户的房屋被分别登记在案外人花亚铮和沈一名下。后原告以诉称理由诉至本院成诉。二、另查明，原告牛新伟与案外人许艳华系夫妻关系。许艳华为被告久晟置业公司的原法定代表人，后被告于2013年11月14日经公司股东会决议一致同意将许艳华持有的90%的股权转让给余留成并选举余留成为被告久晟置业公司的法定代表人，并于2013年11月22日在工商部门进行了公司信息变更。三、被告久晟置业有限公司分别于2017年6月30日、2017年7月11日在天中晚报上刊登通知，其中2017年6月30日的通知内容为通知各位业主前往销售中心咨询领取《签约及按揭手续告知书》，并于2017年7月办理合同签订及按揭手续；2017年7月11日的通知内容为通知各位业主于7日内抓紧到公司售楼部办理相关签约按揭手续，逾期不办理视为违约，并承担违约责任和后果。被告向本院提交该证据用于证明被告已在本市晚报上予以公告，原告自己没有签订商品房买卖合同，应当对其后果承担责任。原告牛新伟质证称，该通知是要求业主办理按揭手续，原告已足额缴纳房款不存在办理按揭手续的情况。四、诉讼中，原告牛新伟就涉案房屋的市场价值向本院提出鉴定申请，本院委托驻马店市光大资产评估事务所对本案涉案房屋，即位于驻马店市交通路××与××山大道交叉口蓝山××小区××楼××单元××东××和西户的房屋市场价值进行资产评估，评估值为1892400元。原告支出鉴定费20000元。上述事实，有原告提交的协议书等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、2013年6月19日，被告久晟置业公司与原告牛新伟签订定购协议书两份，约定被告将尚未建成的位于驻马店市交通路西段与薄山路交汇处西北角蓝山四5号楼2单元1层东、西两户房屋出售给原告，并约定诉争房屋的房屋位置、建筑面积、单价、总房款，该定购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且被告已支付全部购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该定购书应当认定为商品房预售合同，该合同并不存在无效情形，应为有效。二、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，被告久晟置业公司与原告签订商品房买卖合同后，又将本案诉争的两套房屋出售给第三人，造成原告无法取得诉争两套房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，依据上述法律规定，现原告请求解除双方签订的两份《认购协议书》、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息，应以购房款57万元为基数，从2013年11月14日起至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿损失部分。根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。依照资产评估报告书可知与本案所诉争两套房屋相同地段的房屋现在价值为1892400元。原告的可得利益应为1892400元-570000元=1322400元。故原告要求被告赔偿损失1322400元，本院予以支持。关于原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合本案实际情况，经综合考量，本院酌定赔偿数额为171000元。原告请求数额中超出部分，本院不予支持。因原告在本案鉴定过程中支出鉴定费20000元，该部分费用属于为了查明案件事实所产生的必要费用，因被告存在违约行为，故该部分费用应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告牛新伟与被告驻马店市久晟置业有限公司于2013年6月19日签订的两份《“蓝山四季”VIP选房定购协议》。二、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内退还原告朱新伟购房款570000元及利息（以570000元为基数，从2013年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛新伟房屋增值损失1322400元。四、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛新伟购房款损失171000元。五、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内向原告牛新伟支付鉴定费20000元。六、驳回原告牛新伟的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27024元，财产保全费5000元，以上共计32024元，由原告负担5189元，由被告负担26835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 肖 静审判员 李 虎审判员 王 鹏二〇二〇年一月十五日书记员 高子慧