贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2798号上诉人（一审被告）：何华，男，1976年3月4日出生，苗族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：张倩，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈代英，女，1972年1月27日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：李隆庆，湄潭县司法局法律援助中心法律服务工作者。一审第三人：余昌霞，女，1963年12月11日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。一审第三人：许泽莲，女，1951年5月21日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。一审第三人：许厚刚，男，1965年5月14日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。一审第三人：余海，男，1973年9月30日出生，汉族，贵州省赤水市人，住赤水市。上诉人何华因与被上诉人陈代英、一审第三人余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何华上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。罗卫东从石声衡处“划归”的只是C栋二层（面积915.37平方米），罗卫东却将C栋、E栋二层（面积共1050平方米）抵偿给陈代英及一审第三人，罗卫东抵偿E栋二层给陈代英及一审第三人系无权处分。陈代英及一审第三人与罗卫东签订的《房屋抵债协议》可能侵犯案外人石声衡的合法权益，（2018）黔0328民初1936号《民事判决书》在未查实该事实的情况下，认定《房屋抵债协议》有效显然存在错误。陈代英及一审第三人把罗卫东无权处分抵偿的房屋再次转卖给上诉人系主观恶意明显，一审认定《房屋转卖协议》有效是错误的。2.石声衡明确告知何华，其与罗卫东之间出现分歧，在分歧解决之前其不会配合罗卫东完善涉案房屋产权手续。上诉人购买的部分房屋正面临权利纠纷，权属办理前景不明，部分房屋涉嫌擅自无权处置的情况，上诉人有理由相信自己被欺骗。根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，上诉人享有不安抗辩权，上诉人有权停止履行合同以防止可能的损失扩大。被上诉人陈代英辩称，《房屋抵债协议》已经法院确认有效，涉案房屋系被上诉人与第三人取得的合法财产。买卖涉案房屋是双方的真实意思表示。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人余昌霞、许泽莲述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈代英向一审法院起诉请求：1.要求何华立即支付购房款229600元及自2016年11月1日至清偿完毕之日止年6%的利息。2.诉讼费由何华承担。一审法院认定事实：案外人石声衡于2013年1月4日通过拍卖方式取得位于湄潭县××街道（××）××路××区棚户区改造安置房建设工程A、B、C、D、D-1、D-2、E、H栋第二层商业用房，拍卖成交确认书约定由拍卖委托人（原黄家坝镇人民政府）负责办理产权证。2015年6月16日，案外人石声衡将其竞买所得的C栋二层商业用房915.37㎡划归其股东罗卫东个人。2015年8月25日，案外人罗卫东与陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海订立《房屋抵账协议》，案外人罗卫东将湄潭县黄家坝街道民建路片区棚户区改造安置房建设工程C栋、E栋第二层（共1050㎡）折价190万元抵偿给陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海，清偿了双方债权债务（含借款、工程款、工人工资、材料款等）。2016年6月25日，陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海与何华订立《2016年6月25日协商还款协议》，何华承诺在2016年10月30日前一次性付清所欠陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海的债务共2034448元（其中明确所欠陈代英的债务为243600元），何华使用湄潭县黄家坝街道民建路片区棚户区改造安置房建设工程C栋、E栋第二层开设“希悦宾馆”，若到期不能支付，何华则用“希悦宾馆”整体抵偿2034448元债务，装修费、其他债务与陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海无关。2017年7月17日，陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海为甲方，何华为乙方，双方订立《房屋转卖协议》，约定的主要内容有：1、甲方将湄潭县黄家坝街道民建路片区棚户区改造安置房建设工程C栋、E栋第二层商业用房（1050㎡）转卖给乙方，总价款2114448元；2、付款方式为乙方自行联系银行贷款，甲方用该房屋抵账协议和乙方营业执照贷款，首次付款100万元，贷款本息由乙方向银行偿还；3、余款由乙方在2017年12月31日前付20万元、在2018年6月30日付30万元、在2018年底付444448元（其中3万元为后期利息）；4、乙方留20万元在办理房产证时再付；5、办理房产证时，乙方须全额付清余款，甲方为乙方办理过户手续。《房屋转卖协议》订立后，何华向陈代英支付了价款14000元，余款229600元至今未付。在一审诉讼中，余昌霞、许泽莲、许厚刚对陈代英就涉案房屋应分得的价款为243600元的事实无异议，对陈代英应分得价款约占总价款12%的事实认可，且明确表示同意何华所预留20万元在办理房产证时再付部分按照各债权比例预留。在庭审过程中，陈代英承认曾于2015年11月1日收到过何华支付的现金30000元，但认为该款与本纠纷无关。同时，2018年5月23日，许泽莲、许厚刚为原告，以湄潭华湄房地产开发有限公司、罗卫东为被告，以陈代英、余昌霞、余海为第三人，向一审法院提起诉讼，要求确认前述《房屋抵账协议》有效，并要求办理房屋产权过户登记，一审法院于2018年7月25日作出判决，确认各方订立的《房屋抵账协议》有效，但因房屋产权变更登记涉及政府职能部门、义务人不存在恶意拖延为由驳回了许泽莲、许厚刚要求办理房屋产权过户登记的诉讼请求。一审法院认为，合同当事人应当诚实守信，依约履行义务，以保证实现双方的合同目的；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海与何华订立的《房屋转卖协议》，不违反法律的强制性规定，体现了双方的真实意思，应当有效。何华对应付陈代英购房款共243600元的事实明确表示认可，余昌霞、许泽莲、许厚刚对共同财产中陈代英占243600元份额的事实无异议，一审法院对上述事实予以认定。何华主张已经向陈代英支付了价款44000元，但陈代英只承认收到房屋买卖价款14000元，另外30000元，从双方陈述来看，发生在2015年11月1日，现有证据不能证明支付该款与本案所涉房屋买卖价款纠纷有关，所以，一审法院对何华的该项抗辩理由不予采纳，认定何华仍欠陈代英价款229600元（243600元-14000元=229600元）；双方《房屋转卖协议》约定“留20万元在办理房产证时再付”，现各方均认可按债权比例预留，而陈代英应分得价款约占总价款12%，故其应预留24000元（200000×12%=24000元），待办理房产证时再要求给付。对于何华所欠陈代英的价款，双方约定了具体的付款时间，而对办理房屋过户手续未约定具体时间，因此，何华不享有先履行抗辩权，且何华未举证证明双方约定了需用过户登记的产权证抵押贷款支付本案价款，所以，一审法院对何华的上述抗辩理由不予采纳。陈代英主张的债务利息，由于双方2017年7月17日订立的《房屋转卖协议》与2016年6月25日订立的《2016年6月25日协商还款协议》相比，前者内容更具体，权利义务更明确，已经是对后者的吸收甚至是否定，故应以《房屋转卖协议》确定双方权利义务，而《房屋转卖协议》未对陈代英的个人债权约定具体给付时间，结合双方约定的“在2018年底付444448元”内容，陈代英主张的债务利息应从2019年1月1日起至清偿完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，何华现应支付陈代英价款205600元（总价款243600元-已付款14000元-预留款24000元=205600元），并从2019年1月1日起至清偿完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，预留的24000元待办理房产证时再要求给付。陈代英对其其余诉讼请求举证不足，一审法院不予支持。余海经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对申请回避、举证质证、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响一审法院对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、限何华在本判决生效后十日内一次性支付陈代英房屋价款人民币205600元,并从2019年1月1日起至清偿完毕之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息。二、驳回陈代英的其余诉讼请求。案件受理费2372元（缓交），由陈代英负担372元，由何华负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审无异。本院认为，陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海与何华订立《房屋转卖协议》，约定陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海将涉案房屋转卖给何华，并对何华付款的时间及金额进行了明确约定。该协议系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。何华上诉主张《房屋转卖协议》无效，其主要理由系罗卫东将涉案E栋二层房屋抵偿给陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海系无权处分，陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海向其转卖涉案E栋二层房屋亦系无权处分。本院认为，何华所举证据不足以证明陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海向其转卖涉案E栋二层房屋系无权处分。即便陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海向何华转卖涉案E栋房屋系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，其双方签订的《房屋转卖协议》亦属有效。故何华上诉主张其与陈代英、余昌霞、许泽莲、许厚刚、余海所签《房屋转卖协议》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于何华上诉主张涉案房屋正面临权利纠纷，权属办理前景不明的问题。本院认为，何华所举证据不足以证明涉案房屋面临权利纠纷导致其无法办理产权手续。何华已经实际占有使用房屋，双方在合同中约定的付款期限已经届满，其应按合同履行付款义务。若将来确实出现产权无法办理的情况，何华亦可按照合同约定和法律规定依法主张自己的权利。综上所述，何华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4744元，由何华负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十六日书记员  田 林