黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2627号原告：苏桂芬,女，1970年11月10日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县社区法律服务所法律工作者。被告：王东,男，1973年9月18日出生，蒙古族，住黑龙江省肇源县。被告：刘建伟,男，1975年7月11日出生，蒙古族，住黑龙江省肇源县。二被告共同委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：李继,男，1970年5月6日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司,住所地黑龙江省肇源县满江红街（通江路建设局东侧）。法定代表人：何京龙，职务经理。原告苏桂芬与被告王东、刘建伟、李继、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中,原告于2019年6月5日向本院提出诉讼保全，本院依法查封王东名下的肇源镇审计局综合楼一层西数一门商服（产权证号00025416号，不动产证号黑（2019）肇源县不动产权第0001844号）；审计局综合楼车库东数28号车库（产权证号00025415号，不动产证号黑（2019）肇源县不动产权第0002354号）。原告苏桂芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决撤销原告苏桂芬与被告王东、刘建伟于2017年9月4日签订的“商品楼买卖合同”；判决撤销原告苏桂芬与宇龙公司于2015年11月21日（实际签订时间是2017年9月4日）签订的“金瑞花园房屋认购书”；2.请求法院判令被告王东、刘建伟相互连带返还购房款282000元，赔偿交纳的各项费用11386.29元，赔偿装修费58864.5元，被告应给付利息36420元，合计388670元，被告李继承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告苏桂芬与被告王东、刘建伟于2017年9月4日签订“商品楼买卖合同”，被告王东、刘建伟将位于肇源镇××小区××楼××单元××室，建筑面积161㎡，以总价款280000元卖给苏桂芬，但在交款时被告王东强调必须交282000元，为此原告交了282000元购房款，交款的当时王东、刘建伟找李继的售楼处给开具的“金瑞花园房屋认购书”同时开具了购房款收据，金额为621188元（实际李继未收购房款）开具的认购书及收款收据为2015年11月21日。然后原告接受了该房屋的门钥匙。房屋接收后原告进行了装修，支出装修费58864.5元，交纳了各项费用11386.29元，计352250元，在装修尚未竣工时，案外人李某于2018年12月23日将该房屋的门锁破坏，强行占有，原告虽然报警，但未解决，所以原告将李某诉至法院，开庭时李某出示了合法的“征地拆迁补偿协议书”，本案争议的房屋于2015年9月27日就回迁安置补偿给李某，开庭时法院明示李某的拆迁补偿时享有物权，为此苏桂芬撤诉，因涉案房屋李某与开发商签订补偿协议书是2015年9月27日，苏桂芬购买房屋时间2017年9月4日，虽然李继给开具了房屋认购书，时间为2015年11月21日，但也在李某的补偿协议书之后。2019年1月6日原告苏桂芬找到被告李继，李继给出具了保证书：“声明确保金瑞花园住宅楼9号楼2单元1101室房屋产权清楚，没有一房多卖，只出售给苏桂芬一人，没有别人，若有其他情况，我负一切责任”，由李继、李继爱人刘凤侠及王东、刘建伟签字。因该房屋李某签订的拆迁补偿协议书在先，原告不能实现购买房屋的所有权，所以李继应承担连带责任，为此诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王东、刘建伟辩称，不同意原告的诉讼请求，二人合法取得案涉房屋，依法享有处分权，将房屋出售给原告属于正常交易行为，不应撤销；不存在显失公平、欺诈和重大误解。原告应向案外人李某主张权利，房屋已经交付，并已经装修，被李某占有，在法院未确认李某与宇龙公司签订的置换合同有效之前，只有法官的释明，不能确定李某的强占行为合法。被告李继辩称，合同只有在签订时对方存在欺诈、胁迫等行为才能撤销，本案的两份合同不存在上述情形；案涉房产不存在一房两卖，案外人李某强占房屋依据的补偿协议书，该协议没有经过判决认定，事实上也不能履行；原告对交付的住宅楼在装修期间被李某强行占有，该行为是违法的，原告应该向侵权人主张权利。被告宇龙公司辩称，我公司于2015年9月27日没有和李某签订过置换协议；我公司于2015年11月份、2017年9月4日也没向任何人出售过涉案房屋，对上述合同、认购书我公司不知情。原告苏桂芬围绕其诉讼请求依法举证如下：一、出示商品楼买卖合同、收条、金瑞花园项目部认购书、收据各一份，欲证明被告王东、刘建伟于2017年9月4日将金瑞花园9号楼2单元1101室建筑面积161㎡出卖给原告，实际收款28.2万元；同时王东、刘建伟找到李继开具认购书，开具时间是2017年9月4日，记载的时间是2015年11月21日。被告李继质证称，真实性没有异议，金瑞花园所有的房屋认购书均是以项目部的公章及杜兴海的名章形成的，是公司行为，合同的主要义务双方已经履行完毕。被告王东、刘建伟质证称，真实性没有异议。被告宇龙公司质证称，买卖合同不知情，认购书的项目部印章不是我公司的。本院认为，原告出具的上述证据客观真实，故本院予以采信。二、出示征地拆迁补偿协议书一份及证人李某的证言，欲证明2015年9月27日李继、杜兴海将案涉房屋补偿给李某。王东、刘建伟于2017年9月4日为原告开具认购书，认购时间在补偿协议之后。李某于2018年12月3日占有房屋时，原告才知道李某补偿协议书的存在，为此应该撤销合同。证人李某称其于2015年9月27日与宇龙公司签订征地拆迁补偿协议书，签订协议后5日内腾空了房屋，后发现房屋被他人占有。被告李继质证称，补偿协议真实性没有异议，但系宇龙公司的行为。李某就设置抵押权的房产与宇龙公司置换，应经抵押权利人的同意，否则无效。被告王东、刘建伟质证称，不知情。被告宇龙公司质证称，没有签订过征地拆迁补偿协议书，公司不承担任何责任。本院认为，该组证据可以证明就案涉房屋另存在征地拆迁补偿协议书，本院将结合其他证据予以综合认定。三、出示（2016）黑0622财保63号民事裁定书及肇源县房地产管理处情况说明各一份，欲证明原告与被告交易时，该房屋是查封状态，所以销售无效。被告李继质证称，真实性没有异议，涉案房屋查封时间为2016年5月17日，处分给王东、刘建伟的时间是2015年11月21日，在裁定作出前王东、刘建伟已经获得该房屋所有权。被告王东、刘建伟质证意见同上。被告宇龙公司质证称，没有异议。本院认为，上述证据客观真实，故予以采信。四、出示2019年1月6日保证书及2019年1月11日李继出具的证明各一份，欲证明保证人保证争议房屋产权清楚没有一房多卖，但宇龙公司与案外人李某签订的协议时间在先，且该房屋是在查封期间卖出的，被告应该付连带责任。被告王东、刘建伟质证称，真实性没有异议，二被告购买房屋在法院查封之前，出具保证书的时候对置换协议及房屋查封并不知情。被告李继质证称，真实性没有异议。被告宇龙公司质证称，与公司无关，不知情。本院认为，上述证据客观真实，故予以采信。五、出示证人王某、常某证言及票据21张，欲证明原告入住后交纳各种费用11386.29元，装修期间花费54145元（包括原告雇佣王某贴砖花费6500元；雇佣常某改水电花费4500元）。被告宇龙公司质证称不知情。被告李继、王东、刘建伟质证称，对交纳水费、热费等票据的真实性无异议，对装修票据的真实性有异议。本院认为，上述证据可以客观反应原告交纳了相应的生活费用和装修费用，但装修费用具体数额无法确定。被告王东、刘建伟向法庭提交金瑞花园房屋认购书两张（粉色和白色联）及购房收据一份，欲证明2015年11月21日王东与宇龙公司金瑞花园项目部签订房屋认购书，购买案涉房屋，后该房屋交付给王东、刘建伟。原告质证称，真实性没有异议，但王东购买该房屋在李某补偿协议之后，且李某的补偿协议系物权置换。被告李继质证称，真实性没有异议。被告宇龙公司质证称，不知情。本院认为，上述证据客观真实，故予以采信。被告李继向法庭提交（2019）黑0622民初475号庭审笔录一份，欲证明李某对案涉房屋破门而入，原告将李某诉讼至法院，后原告撤诉。原告质证称，真实性没有异议，原告购买房屋时不知道协议的存在，该证据不影响原告本次诉讼。被告王东、刘建伟、宇龙公司均质证称没有异议。被告宇龙公司向法庭提交通知、广播局公告及承诺书各一份，欲证明2016年3月1日通知李继、杜兴海停止使用金瑞花园项目部印鉴和金瑞花园小区售楼处的财务章。2016年3月10日公告金瑞花园项目部开出的房源，公司不认可。承诺书证明宇龙公司公章是李继、杜兴海私刻，所有责任由二人承担。原告质证称，不知情，但该证据能证明2017年9月4日的合同是无效的。被告王东、刘建伟质证称，不知情，但实际开发人有权出售房屋。被告李继质证称，真实性没有异议，但所有金瑞花园的认购书均是金瑞花园项目部章和杜兴海的名章。本院认为，该证据可以认定宇龙公司与李继就金瑞花园项目部对外销售楼房的责任及公章使用情况进行过约定。根据当事人庭审陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：杜兴海挂靠被告宇龙公司，在肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑楼房，杜兴海与李继系合伙关系。2015年11月21日，被告王东购买金瑞花园小区9号楼2单元1101室，合同约定建筑面积为160.1平方米，价款为621188元，出卖人处盖有“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部章”和“项目经理杜兴海名章”，上述房屋实际购买人为被告王东和刘建伟。2017年9月4日，原告苏桂芬与被告王东、刘建伟签订商品楼买卖合同，约定“王东、刘建伟自愿出售给苏桂芬原二商店东金瑞花园小区临街9号楼2单元1101室，建筑面积为161平方米，交易价格28万元”，原告苏桂芬实际交付购房款282000元，被告王东、刘建伟为其出具收条一张。同日，被告李继以金瑞花园项目部名义为原告出具金瑞花园房屋认购书及收据各一份，金额为621188元,李继称出具上述合同系为原告更名之目的。原告占有房屋后交纳水费、取暖费等生活费用。在装修期间，原告与案外人李某产生纠纷，李某持有2015年9月27日的征地拆迁补偿协议书一份，因此原告于2019年1月14日向本院提起诉讼后撤回起诉。2019年1月6日被告李继及妻子刘凤侠、王东、刘建伟为原告出具保证书一份，保证金瑞花园住宅楼9号楼2单元1101号房屋产权清楚，没有一房多卖，若出现其他情况，其负一切责任；1月11日，被告李继又为原告出具证明一份，补充为其与李某于2015年9月27日签订的征地拆迁补偿协议书的条款双方都没有履行，将9号楼2单元1101是住宅楼抵顶给李某作为补偿费无效。另查明，案涉房屋于2016年5月17日被肇源县人民法院依法作出的（2016）黑0622财保63民事裁定书予以查封，现仍处于查封状态。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告王东、刘建伟于2015年11月21日购买金瑞花园小区9号楼2单元1101室，后于2017年9月4日将案涉房屋出售给原告苏桂芬，双方签订《商品楼买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，故合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告李继于2017年9月4日以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据,可以证实对被告王东、刘建伟将合同权利义务概括转让给原告是同意的，故认购人为苏桂芬的《金瑞花园房屋认购书》依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据。原告主张撤销上述合同，则须举证证明合同存在法定的撤销事由。关于涉案房屋被查封的问题，案涉房屋于2016年5月17日被法院查封，被查封的房屋不能办理过户，属于物权变动问题，其不影响买卖合同的效力。被告王东、刘建伟并非（2016）黑0622财保63号的当事人，原告无法提供证据证明二被告在明知房屋被查封状态仍向其出售，故原告主张房屋交易时已经被查封，销售行为无效，本院不予支持。关于案外人李某持有的征地拆迁补偿协议书的问题（签订时间为2015年9月27日），被告王东、刘建伟于2017年9月4日将案涉房屋出售给原告，并按约定履行了房屋交付义务；虽就案涉房屋另有征地拆迁补偿协议书，但该征地补偿协议书的效力及履行情况尚无法确定。原告也无法提供证据证明被告王东、刘建伟在与原告签订合同时，对涉及该房屋的回迁情况知情并故意隐瞒。故《商品楼买卖合同》、《金瑞花园房屋认购书》均不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条的情形，原告请求撤销上述合同的诉讼请求，本院不予支持。因上述两份合同不符合撤销的事由，原告基于合同应撤销而要求被告王东、刘建伟、李继共同给付购房款282000元及其他费用合计106670.79元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告苏桂芬的诉讼请求。案件受理费7130元，减半收取计3565元，保全费2520元，由原告苏桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  朱文捷二〇一九年八月二十六日书记员  王柏钧《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。