广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10066号原告：陈光显。原告：东莞信南实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区兴二路169号，统一社会信用代码为91441900MA4XA24W13。法定代表人：胡启权，该公司经理。原告：胡启权。三原告共同委托诉讼代理人：王小梅，河北十力律师事务所律师。被告：许小建。被告：东莞市零时差精密仪器有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇大宁社区大板地工业区麒麟中路55号A栋三楼A区，统一社会信用代码为91441900MA526RCU6N。法定代表人：许小建，该公司经理。被告：东莞市森威电子有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德社区芦狄埔37号A2栋四楼A区，统一社会信用代码为91441900560839816W。法定代表人：何刚，该公司经理。三被告共同委托诉讼代理人：郭雨雷，广东品峰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：袁海清，广东品峰律师事务所实习律师。原告陈光显、东莞信南实业投资有限公司（以下简称信南公司）、胡启权与被告许小建、东莞市零时差精密仪器有限公司（以下简称零时差公司）、东莞市森威电子有限公司（以下简称森威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理。后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员郭雪梅、邓伟超组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭审理。原告陈光显及三原告的共同委托诉讼代理人王小梅，三被告的共同委托诉讼代理人郭雨雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告陈光显与被告许小建于2018年8月2日签订的《厂房租赁合同》，合同标的为5278000元；2.三被告连带向原告支付6个月的厂房租金及基础电费579600元、滞纳金312984元（暂计算至2019年5月6日）及逾期支付房租的利息（以未付房租为本金，按日息5‰的标准计算至履行完毕之日止）；3.三被告连带向原告支付违约金193200元；4.三被告承担本案的受理费、律师费及其他诉讼费用。事实与理由：2018年8月1日，原告从东莞市沃视界电子科技有限公司（以下简称沃视界公司）承租了东莞市虎门镇大宁大板地工业区麒麟中路55号A栋厂房和诉讼，该厂房共三层，第二层仍由沃视界公司占用。原告因自己无需使用涉案厂房，意欲向外出租。被告森威公司因公司经营需要，经森威公司的执行董事兼经理何刚、许小建实地考察并与原告商谈后，决定承租涉案厂房三楼用于建设森威公司分厂。2018年8月1日。被告通过森威公司法定代表人何刚的微信向陈光显支付了10000元定金。2018年8月2日，原告以陈光显的名义，被告以许小建的名义签订了《厂房租赁合同》，该合同对租赁物、租金、租赁期限、基础电费、违约责任等事项进行了约定。2018年8月4日，被告通过案外人胡海英的账户向原告胡启权账户转账支付了364000元（含三个月租金数额的厂房押金及首月租金），被告遂进场进行装修。2018年8月5日，原告将被告支付的10000元定金退回给了被告。2018年8月28日，被告以涉案厂房地址作为公司住址注册成立了被告零时差公司，该公司由被告许小建持有60%股份，并担任该公司的执行董事兼经理、法定代表人，由案外人赵苗持有40%股份。2018年10月1日至4日期间，被告应向原告支付10月份租金（含基础电费）96600元，但经原告多次催告，被告以各种理由拖延至2018年11月7日才支付。2018年11月至原告起诉，被告已拖欠原告6个月租金未付，经原告多次催讨，被告至今未付。2019年2月，被告向原告发出了《解除租赁合同通知函》，恶人先告状，以种种不实借口通知原告其欲单方解除合同，并在原、被告双方未达成一致意见的情况下于2019年3月搬出涉案厂房。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人有约束力，被告的违约行为严重违反了涉案合同约定，给原告造成重大经济损失，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。三被告共同辩称，1.被告零时差公司、森威公司并非本案适格主体，亦非涉案合同的当事人；2.涉案《厂房租赁合同》因厂房未报建，亦无产权证明，故该合同无效；3.原告主张的租金及滞纳金在合同无效的情况下无依据，且因涉案厂房无法取得相关产权证明无法入驻，故被告并未实际入驻涉案厂房；4.原告主张的违约金在合同无效的情况下无依据；综上，请法院驳回原告的全部诉请。本院根据原、被告的举证、质证及答辩意见，认定事实如下：2018年8月2日，原告陈光显接受原告胡启权、信南公司的委托（合同甲方、出租方）以自己的名义与被告许小建（合同乙方、承租方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方将涉案厂房第三层出租给乙方，该合同有如下约定：一、租赁期限为5年，即从2018年8月2日起至2023年8月31日止；二、免租期及租赁物的交付，租赁物免租期为30天，即从2018年8月2日起至2018年8月31日止，免租期届满的次日为起租日，从2018年9月1日开始计收租金；三、租金，每月应付总租金为91000元，乙方每月1至4号向甲方支付当月租金及上月水电费用，逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以缴纳租金总额的5‰；四、租赁保证金，乙方预先向甲方支付叁个月总租金的金额273000元作为租金保证金，并缴纳第一个月租金91000元；五、用水用电，甲方提供给乙方基本用电量为300千伏安；水、电由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向甲方缴纳水电费……基本电费为28元/千伏安；六、合同终止，乙方有下列情形之一的，甲方可随时单方终止租赁合同，并赔偿两个月的租金给甲方，且乙方投入到租赁物的所有装修设施须无偿归甲方所有，另甲方不退还乙方所交各类保证金；（1）如壹个月不交租或累计欠交甲方各项费用达到壹个月租金标准；（2）劳动部门介入处理乙方欠薪逃匿行为；（3）工商及政府司法相关部门查封乙方财产；（4）乙方在租赁期内从事违法行为；在租赁期内，在没有甲方同意或法律允许的情况下，乙方不得终止合同，乙方确实需要中途终止合同的，需要至少提前壹个月与甲方签订《退租协议》，另外乙方所交纳的各类保证金不予退还，另外需赔偿两个月的租金损失给甲方，若不足以弥补损失的，甲方可另行要求赔偿（甲、乙双方条件同等）。原告提交的《授权委托书》中记载的授权人为胡启权，被授权人为陈光显，授权事项为涉案厂房相关租赁事宜，该委托书授权人（签名、指模）处有胡启权的签名并盖有信南公司的章，被授权人（签名、指模）处有陈光显的签名及按指模。被告许小建陈述，其与原告陈光显签订涉案《厂房租赁合同》时陈光显向其出示了上述《授权委托书》。原告主张，被告许小建为被告零时差公司的法定代表人、员工，被告许小建的签约行为系职务行为，而被告森威公司为涉案《厂房租赁合同》的实际收益人，故被告零时差公司、森威公司均应承担涉案合同义务，三被告未依约向原告支付租金已构成违约，原告有权要求解除涉案《厂房租赁合同》，并要求三被告支付拖欠的租金、滞纳金及违约金。原告为证明其上述主张提供了微信朋友圈截图、微信聊天记录及企业信用信息公示报告为证。原告提供的上述微信朋友圈截图显示微信明为“建哥”的用户发布内容为“5年只是一个阶段，有幸能够与深达威一起相伴至今，一起成长进步，今后我们一起努力奋斗前行”及有关“深达威”的年会的相关图片。原告陈述，上述朋友圈中“建哥”即为被告许小建，“深达威”即被告森威公司的主要商标，上述截图能够证明被告许小建系森威公司的员工且在年会中获奖。原告提供的上述微信聊天记录显示被告许小建与原告陈光显就涉案厂房租金、相关项目申报进行沟通。原告提供的上述企业信息公示报告显示被告森威公司的法定代表人、执行董事、经理均为何刚，监事为黄赞。原告陈述，涉案厂房的装修及相关设备的购置均由被告森威公司处理，证明被告森威公司为本案的涉案合同的实际受益人；其撤回涉案律师费主张。三被告辩称，涉案厂房无房地产权证及报建信息，涉案《厂房租赁合同》系无效合同，原告主张的违约金、滞纳金无依据；被告许小建为被告森威公司的合作人，与被告森威公司有业务往来，但被告许小建并非被告森威公司的员工；后被告许小建作为被告零时差公司的发起人成立了被告零时差公司，被告森威公司投资了被告零时差公司，因此被告零时差公司、森威公司均非本案适格被告；其已于2019年1月9日搬出了涉案厂房，仅有少部分房间尚有办公设备，后其于2019年2月向原告发出了解除合同通知，且将办公设备搬出；2019年3月，原告将涉案厂房上锁拒绝被告搬迁，且未将被告遗留的零碎物件留置或交还给被告，被告只能提起诉讼；因原告一直未能提供涉案厂房的产权证或规划许可证，致使被告许小建投资的项目无法获得环评认证，导致注册的公司无法进驻营业，因此被告仅对涉案厂房进行了装修，并未形成实际上的占用使用，故原告诉请租金无法律依据。庭审中，原告向本院出示了搬迁后涉案厂房的视频，视频中显示2019年3月23日涉案厂房内还有许多蓝色铁架及部分不锈钢钢铁。原告陈述，涉案合同是双方的真实意思表示，不违反国家的强制性规定，虽然涉案厂房无产权证，但在建设时已按当时的规定报建，已经相关部门监管，因此涉案《厂房租赁合同》有效，被告应依约向其支付租金，被告在未依约向其支付租金的情况下向其发出解除合同通知并要求单方解除合同无效。原告另陈述，涉案厂房只有土地证及报建票据，无房产证或不动产权证，其有向相关部门核实，但因时间久远无法一一核对。本院向原告释明由于涉案厂房未取得房屋所有权证或经建设部门批准建设，故涉案《厂房租赁合同》无效，并告知原告可变更诉讼请求，原告明确表示不变更。本院询问原告选择许小建或零时差公司承担责任，原告明确选择许小建承担责任。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《授权委托书》、微信朋友圈截图、微信聊天记录、企业信用信息公示报告等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。陈光显在与许小建签订涉案《厂房租赁合同》时，已向许小建出示了胡启权及信南公司共同出具的《授权委托书》，许小建已知道陈光显与胡启权及信南公司的委托关系，而涉案证据未显示上述合同直接约束陈光显，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，上述合同直接约束胡启权、信南公司及许小建。根据合同相对性，涉案《厂房租赁合同》的权利义务主体应为胡启权、信南公司及许小建。胡启权、信南公司主张森威公司是上述合同实际受益人应对上述合同承担义务没有法律依据，本院不予采纳。胡启权、信南公司主张许小建签订上述合同是基于职务行为，许小建是森威公司的员工，故森威公司应承担上述合同的义务。胡启权、信南公司的该项主张是基于许小建在其微信朋友圈中发布照片显示许小建参加了森威公司的年会并且拿奖，但许小建陈述，其与森威公司有合作关系及业务往来，其作为零时差公司的发起人之一，森威公司入股零时差公司，根据上述情况，本院对胡启权、信南公司的该项主张不予采信。森威公司无需承担涉案《厂房租赁合同》的责任，本院对胡启权、信南公司对森威公司的请求予以驳回。许小建作为零时差公司的发起人，为了成立零时差公司以自己的名义对外签订合同，零时差公司成立后已经实际享有合同权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，胡启权、信南公司有权选择许小建或零时差公司其中一人承担合同责任。本院询问原告后，原告明确选择许小建承担责任，故零时差公司无需承担合同责任，本院对胡启权、信南公司关于主张判令零时差公司承担责任的请求不予支持。本案的争议焦点是：一、涉案《厂房租赁合同》的效力；二、胡启权、信南公司主张的租金、滞纳金、违约金是否合法有据。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案《厂房租赁合同》无效。因涉案《厂房租赁合同》自始无效，而解除合同需以有效合同为前提，故本院对胡启权、信南公司提出解除涉案《厂房租赁合同》的效力不予确认。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然涉案《厂房租赁合同》无效，但原告实际占用了涉案房屋，许小建应向胡启权及信南公司折价补偿占用涉案房屋期间的使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，许小建应参照涉案《厂房租赁合同》约定的租金标准折价补偿其占有涉案房屋期间的占有使用费。经本院向胡启权及信南公司释明，原告明确不变更诉讼请求，故本院对胡启权及信南公司关于主张判令许小建支付租金及基础电费的请求不予支持。因涉案《厂房租赁合同》无效，胡启权及信南公司根据合同主张许小建支付逾期支付租金的滞纳金及违约金不予支持。胡启权及信南公司在庭审时明确撤回律师费请求，本院予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告的全部请求。本案收取受理费48746元（已由原告陈光显、东莞信南实业投资有限公司、胡启权预交），由原告陈光显、东莞信南实业投资有限公司、胡启权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  郭雪梅人民陪审员  邓伟超二〇一九年十一月五日法官助理阳意书记员罗戍娜