安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0504民初2702号 原告：李小垓，男，1980年2月11日出生，汉族，户籍地湖北省监利县。 委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。 被告：伍金锁，男，1972年7月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 第三人：杨小兵，1972年4月21日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县。 原告李小垓与被告伍金锁、第三人杨小兵房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小垓委托诉讼代理人石梦菊到庭参加了诉讼，被告伍金锁、第三人杨小兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 李小垓向本院提出诉讼请求:1.判决解除李小垓与伍金锁之间的《房屋租赁合同》；2.判令伍金锁、杨小兵将位于马鞍山市雨山区门面房恢复原状并返还给原告李小垓；3.判令伍金锁支付其欠付的租金1万元（截止到2019年5月欠付的租金为1万元，按照月租金6000元，伍金锁应支付从2018年10月30日至2019年4月30日租金合计36000元，但其仅支付了26000元，欠1万元。自2019年5月起至今的租金按每月6000元的标准计算，实际支付至返还房屋之日止）；4.判令伍金锁支付违约金720元（暂计至2019年5月，实际以欠付的房租为基数，按日利率万分之四的标准，自2019年5月起，计算至实际清偿之日止）；5.诉讼费由伍金锁承担。 事实与理由：2017年5月9日，李小垓与张旭春、张旭成签订了《房屋租赁合同书》一份，约定张旭春、张旭成将位于马鞍山市雨山区门面房租给李小垓使用。租赁期限为从2016年11月15日至2019年11月14日。后李小垓在征得张旭春、张旭成同意后于2017年10月30日将上述房屋转租给伍金锁并签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2017年10月30日至2019年10月29日，租金为每月6000元，每六个月支付一次及未经李小垓书面同意，伍金锁不得将房屋进行转租等内容。 合同履行后，李小垓依约履行了合同约定的全部义务，但伍金锁未经李小垓同意擅自将房屋转租给了第三人杨小兵，并自2018年11月30日起欠付租金，至今已欠1万元租金未予支付。 根据李小垓与伍金锁签订的《房屋租赁合同》第七条之规定，即伍金锁未经李小垓书面同意将房屋进行转租的，李小垓有权解除合同，及第九条第一款之规定：“乙方未按约定支付租金……，”按日万分之四的标准支付逾期付款违约金。李小垓有权解除合同并要求伍金锁支付欠付的租金及违约金。 为维护李小垓合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 伍金锁未答辩，亦未提供证据材料。 杨小兵未答辩，但庭后提供了证据材料。 经审理查明：张旭春、张洲斌系案涉租赁物权利人。 2016年11月15日，张旭春、张洲斌与李小垓签订了《马鞍山市房屋租赁合同》一份，约定李小垓租赁位于马鞍山市雨山区门面房，面积219.61平方米，期限自2016年11月15日至2019年11月14日，三年月租金7905元，合同还约定了其他事项。 2017年10月30日，李小垓（甲方）与伍金锁（乙方）签订《马鞍山市房屋租赁合同》一份，约定甲方将马鞍山市雨山区门面房其中一间即110-2号（以下简称案涉租赁物）转租给乙方，租赁期限自2017年10月30日至2019年10月29日，月租金6000元，每六个月支付一次，乙方未按约定支付租金及其他费用的，应根据应付款项，按日万分之四的标准支付逾期付款违约金，乙方未按时支付租金和其他费用的，甲方可以解除合同，合同还约定了其他事项。 合同签订后，李小垓按约履行了合同的义务，但是伍金锁未经李小垓同意擅自将案涉租赁物转租给了第三人杨小兵，并自2018年11月30日起欠付租金，截止2019年5月，伍金锁拖欠李小垓租金1万元。 李小垓与张旭春、张洲斌签订的《马鞍山市房屋租赁合同》到期后，李小垓与张旭春、张洲斌未续签合同。 2019年11月15日，杨小兵与张旭春签订《马鞍山市房屋租赁合同》，杨小兵承租了案涉租赁物，租赁期限自2019年11月15日起至2024年11月14日，合同还约定了其他事项。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李小垓与伍金锁签订的《马鞍山市房屋租赁合同》，系当事人真实意思的表示，对租赁房屋、期限、租金、违约责任等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一，关于解除李小垓与伍金锁之间的《房屋租赁合同》的问题。从本案查明的事实来看，伍金锁未按约定支付租金，构成违约，李小垓请求解除合同有合同依据，且与法不悖，本院依法予以支持。 第二，关于案涉租赁物恢复原状及返还的问题。从本案查明的事实来看，李小垓只是承租人，杨小兵在李小垓与案涉租赁物权利人的房屋租赁合同到期后，已经与案涉租赁物权利人签订了房屋租赁合同，杨小兵占有和使用案涉租赁物于法有据，李小垓请求伍金锁、杨小兵对案涉租赁物恢复原状并返还无事实和法律依据，本院不予支持。 第三，关于欠付租金问题。从本案查明的事实来看，截止2019年4月30日，伍金锁尚欠租金1万元，鉴于李小垓与伍金锁的合同期限到2019年10月29日结束，但是杨小兵仍然占有和使用案涉租赁物，直至杨小兵于2019年11月15日与案涉租赁物权利人签订房屋租赁合同后仍然占有和使用案涉租赁物，故本院认为李小垓主张截止到2019年11月14日的租金部分于法有据，本院依法予以支持，超出部分不予支持。经计算，截止到2019年11月14日的租金为49000元（1万元+6000元/月×6.5个月＝49000元）。 第四，关于违约金问题。从本案查明的事实来看，伍金锁未按约定支付租金，构成违约，李小垓请求伍金锁承担相应的违约责任于法有据，本院予以支持。经计算，自2018年10月30日起至2019年4月30日的违约金为720元（1万元×4/10000日利率×30天×6个月＝720元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除李小垓与伍金锁签订的《马鞍山市房屋租赁合同》； 二、伍金锁应当于本判决书生效之日起十日内支付李小垓租金49000元； 三、伍金锁应当于本判决书生效之日起十日内支付李小垓截止到2019年4月30日的违约金720元（违约金自2019年5月1日起，以欠付的租金为基数，按日利率万分之四为标准，计算至实际清偿之日止）； 四、驳回李小垓的其他诉讼请求。 如果伍金锁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1043元，公告费600元，合计1643元，由伍金锁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴基翔 人民陪审员  宁伦平 人民陪审员  姚 军 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  蒋丽芹 附：引用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。