广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初11151号原告（反诉被告）殷伟青，男，汉族，1981年10月11日出生，身份证住址广东省龙川县。委托诉讼代理人吴秀生，广东万仁律师事务所律师。被告（反诉原告）李鸿国，男，汉族，1979年9月16日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。被告陆付朋，男，汉族，1968年6月18日出生，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人李远亭，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告殷伟青与被告李鸿国、陆付朋的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人吴秀生、被告的委托诉讼代理人贺才慧、被告陆付朋及委托诉讼代理人李远亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告陆付朋于2015年8月24日签订一份房地产租赁合同，承租被告陆付朋华南城国际皮革皮具原辅料物流区二期1A-006号商铺，租期2015年10月1日到2020年9月30日，合同约定押金7000元，每月1号前将房租存入甲方指定账号；第一年至第三年每月房租分别是3506.25元、3856.88元、4242.57元，第四年和第五年的租金按照市场综合价租予乙方（原告），第四年的房租原告已支付前五个月到陆付朋账号并且陆付朋接受无异议。租赁期间，原告与赖嘉宏签订房屋租赁合同一份，承租华南城国际皮革皮具原辅料物流区二期1A-005号商铺，租期2017年1月1日到2020年10月31日，押金6000元，租金为3000元/月，并且至2018年11月1日起每月租金按上年租金的5%递增。原告将此房与被告陆付朋上述房屋打通合并作为一个整体使用。合同签订后，原告与两出租人都能履约，合作顺利。2019年3月9日，原告接被告李鸿国通知，被告陆付朋已将租赁房屋卖给他本人并已完成产权转移，要求原告就租赁事宜进行商讨，否则视为放弃优先租赁权，有权收回租赁房屋。被告李鸿国于2019年3月16日发给原告一份告知函，暂停原告继续对该商铺使用，并采取断水断电的方式，导致原告无法经营，给原告造成很大损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告李鸿国双倍返还原告押金14000元，赔偿原告商铺押金损失6000元；2、被告李鸿国赔偿原告装修费损失40482元；3、被告李鸿国赔偿原告经营额损失44950元；4、被告李鸿国赔偿原告搬迁费损失7492元；5、被告陆付朋对此债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费和保全费由被告承担。被告李鸿国辩称，其不存在违约行为，违约的是原告，其自2018年12月13日取得案涉商铺的所有权。2018年12月22日便已告知原告该事实。根据原告与被告陆付朋签订的房地产租赁合同第3.2条约定，第四年的租金按照市场综合价租予乙方，故其有权上调租金，但原告予以拒绝，并表示如调整租金便不继续租赁商铺。原告虽然表示不再租赁，但直到被告李鸿国与被告陆付朋约定的最后交付日期即2019年2月21日，原告仍在占用商铺且该期间一直未向其支付租金，原告的行为已经构成违约，根据房地产租赁合同第5.5、5.6条的约定，原告拖欠租金，其有权收回物业，因为原告的行为给其造成了四个月的租金损失，且原告还未还原商铺，其花费了34670元。面对原告的无理取闹，其本着息事宁人的态度一次次的退让，而原告不仅没有赔偿其损失，反而恶人先告状，起诉要求返还押金、装修费等各种损失，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求，并支持被告的反诉请求。被告陆付朋辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。原因理由如下：1、其在卖涉案的商铺之前，已经告知原告涉案商铺即将出卖，原告没有异议的情况下，其将涉案商铺在房产中介挂盘出卖。2、其已经根据其与被告李鸿国签署的房屋买卖合同的约定，明确告知被告李鸿国涉案房屋带租，剩余的租金以及租赁合同的期限，以原租赁合同的约定为准，剩余的租金租赁期限由买方与承租人另行约定。合同签署之后，其与被告李鸿国以及原告对剩余的租期以及租金情况进行了多次协商，但协商未果，原因是被告李鸿国与原告对租金的认定不一致引起。其已经履行了自己作为卖方的责任，不存在违约行为，无论对原告，还是对被告李鸿国均没有违约责任。被告李鸿国反诉称，被告李鸿国于2018年12月21日取得了涉案商铺的产权证书，该商铺的原业主被告陆付朋于2015年10月1日至2020年9月30日将该商铺出租给了原告。2018年12月21日，被告李鸿国在取得商铺产权证的当天就约原告见面商谈商铺归属情况及租金给付问题，同时根据原告与被告陆付朋签订的《房地产租赁合同》第三条关于租金及押金的约定：“其中，第四年和第五年的房租按照市场综合价租给乙方”，现商铺租金要依据市场价格上调，原告表示，第二天回复被告李鸿国。2018年12月23日，被告李鸿国、被告陆付朋、置业顾问赵某三人又一同来到了商铺与原告面谈，原告明确表示，现在生意难做，租金上调他就不再承租此商铺了。当天，被告李鸿国与被告陆付朋在商铺签订了《交铺协议》，双方约定商铺于2018年12月21日起计租（是指被告李鸿国从即日起收取涉案房屋的租金），租金为150元/平方米/月，2019年1月21日前交铺。原告当着三方人的面说了不租，却迟迟不搬离涉案商铺。被告李鸿国见原告一不交租二不搬离情况之下，于2019年3月9日又向原告发了《告知书》，告知原告于2019年3月13日前到涉案商铺商谈租铺事宜，逾期则视为放弃优先租赁权，业主有权收回该商铺。2019年3月14日，被告李鸿国、被告陆付朋、原告及聘请的律师、置业顾问赵某等因租金问题再一次到涉案商铺管理处进行商谈。原告再一次表态：租金每平米最多按80元计算租金，不然就不再承租了。被告李鸿国于2019年3月16日不得不给原告发《告知函》，告知基于多次上门协商未果，双方对2019年度租金仍未达成一致意见，为减少业主损失，暂停原告对该商铺继续使用。并且，被告李鸿国从2018年12月21日取得涉案商铺产权证，与原业主签订的《交铺协议》约定从2018年12月21日计租，直到原告搬离，被告李鸿国没有收到收到原告任何租金及押金，连2019年3月的物业管理费还是被告李鸿国垫付的。因原告不遵守合同约定，导致被告李鸿国损失四个月的铺租收入。同时，原告与被告陆付朋签订的《房地产租赁合同》第五条约定：乙方退租时需将房屋还原原貌，否则不退押金，原告搬离时，不仅没有还原原貌，还将房屋损坏，导致被告陆付朋还原房屋原貌及修补房屋损坏部分花费了34670元。综上，被告提起反诉，请求判令：1、原告偿还被告李鸿国2019年3月份代为其缴纳的物业管理956元；2、原告赔偿被告李鸿国商铺还原损失34670元；3、原告赔偿被告李鸿国租金损失33148元；4、原告支付本诉及反诉诉讼费用。原告针对被告李鸿国的反诉答辩称，被告的反诉请求和反诉理由不成立。1、原告是在2019年3月9日才收到被告李鸿国的告知书，被告李鸿国告诉原告案涉房屋在2019年3月9日完成产权转移，并交由新业主。在此之前，原告已经将第四个年度的房租即2018年的10月份至2019年3月份交清。2、因为原告是在2019年3月9日才接到通知产权转移告知书，在此之前原告已按照第三年的房屋租金标准向原业主即被告陆付朋交了第四年度的租金。第四年度的租金未发生变化，租金标准跟第三年一样。3、案涉纠纷发生的主要原因是被告李鸿国强行要求原告按照每平方米150元的租金标准支付月租金，租金标准比原告之前的租金标准高了超过一倍，比原告在同一地带的另外一个005号的商铺高了三倍，而且这个价位比被告李鸿国把这个商铺租给另外一个人的金额要高了50多元，远远高于市价，是被告李鸿国恶意违约造成的。被告陆付朋针对被告李鸿国的反诉答辩称，被告李鸿国在取得涉案商铺后，自行出租，并按照市场价格确定租金，不违背其与原告所签署的租赁合同的约定。在多次协商的过程中，原告已经主动放弃继续承租的权利，是真实意思表示。被告李鸿国的反诉内容与其无关。经审理查明，2015年8月24日，被告陆付朋作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订了一份《房地产租赁合同》，该合同约定的主要内容有：第1条、甲方同意将位于深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际皮革皮具物流区（二期）1A-006号展示位按现状出租给乙方使用。建筑面积63.75平方米，经营范围为配套。乙方已实际视察过该物业且对其现状表示满意，并同意承租。第2.1条、租赁期为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。甲方于2015年9月30日前将该物业交付乙方使用。乙方必须在每月1号之前交付租金。第3.1条、签署合同时，乙方即须向甲方预付7000元整作为租赁诚意金；第3.2条、租赁该展示位的租金：第一年为3506.25元/月，即42075元/年；第二年为3856.88元/月，即46282.5元/年；第三年为4242.57元/月，即50910.82元/年，其中，第四年和第五年的租金按照市场综合价租予乙方。租金按每月支付，并在每月1号前乙方将上述租金存入甲方指定账号。第4.2条、乙方于租期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收到租金或因此而支出费用的，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。如押金不足以抵付有关费用的，乙方须在七日内补足，否则其应承担本合同约定之违约责任。第5.5条、租赁期间，乙方不按时交纳租金，且拖欠租金达十日以上的，或拖欠管理费、水电费等相关费用达二个月以上的，视为乙方违约，甲方可单方面解除本合同，乙方须承担相应的违约责任。第5.6条，因乙方违约，甲方单方面解除合同的，甲方有权收回该物业，乙方须无条件立即结清应付未付费用、清空该物业内的乙方物品，并退还该物业。如乙方在七日内不交还该物业的钥匙，甲方有权知会相关部门停止该物业的水、电等设施的使用，且甲方将无条件收回该物业并暂扣所有物品，直至乙方付清拖欠的租金和费用时止。乙方保证按合同规定执行，保证不会提出任何异议。第5.7条、甲方在租赁期内如提前收回该物业的，须提前一个月书面通知乙方，否则应双倍返还押金；如乙方须提前退租，也须提前一个月书面通知甲方，否则甲方有权不退还押金。第5.9条、乙方退租时必须将店铺恢复成原貌，否则押金不予退还。第6.3条、如甲方合同期内出售该铺位，应书面或当面通知乙方，否则因此产生的后果或租金纠纷与乙方无关。第6.5条、甲方同意乙方对该租赁铺位进行装修，华南城收楼时，甲方接受乙方的装修并接受现状收楼。原告在与被告陆付朋签订合同后，依约定向被告陆付朋支付押金7000元。2017年1月6日，原告与案外人签订了房屋租赁合同，原告承租了位于深圳市龙岗区平湖镇华南国际皮革皮具原辅料物流区二期1A-005号房（与本案涉案房屋相邻），原告并将该房屋与其承租的被告陆付朋的房屋打通进行使用。2018年11月14日，被告陆付朋作为卖方与被告李鸿国作为买方签订了《二手房买卖合同》，约定交易的房地产位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革皮具物流区二期1A-006单位，转让价为1360000元（不含税），买方须于2018年12月14日之前支付除定金、交楼押金之外的全部楼款86万元，在本合同生效之日买方向卖方支付定金50万元；第7.3条约定，该物业现有租约正在履行中，月租金以合同为准，押金以合同为准，卖方保证承租人已放弃购买权，卖方须于交楼后当日配合买方与承租人办理租约、业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案，则卖方需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜有买卖双方、承租人另行约定；第九条约定，卖方应当在全部楼款当日内将该物业交付买方并履行相关手续，双方约定在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金。2018年11月14日被告李鸿国按约定支付定金50万元，被告陆付朋出具了定金收条。被告李鸿国提交的房屋产权证显示涉案房屋被告李鸿国于2018年12月13日购买，并登记在被告李鸿国名下。2018年12月23日，被告陆付朋（卖方）与被告李鸿国（卖方）签订《交铺协议》，内容为“买卖双方协商决定，于2018年12月21日起计租，租金为150元/平/月。交铺日期定于2019年1月21日前恢复后验收交付（面积等按房产证、图纸），卖方完成交接后收尾款，费用双方结算清。如延期交铺，即顺延一个月，租金按150元/平/月算。尾款双方协商，同意先支付50%，余款交铺后付清”。2019年3月9日，被告李鸿国向原告发出《告知书》，通知原告其租赁的华南国际皮革皮具原辅料物流区二期1A-006商铺已于2019年3月9日完成产权转移并交由新业主李鸿国，要求原告于3日内（2019年3月13日前）到达华南城纺织区T16-108栋商讨租赁事宜，逾期则视为放弃优先租赁权，业主有权收回物业。2019年3月16日，被告李鸿国向原告发出《告知函》，内容：基于多次上门与你协商未果，双方对2019年度租金仍未达成一致意见。为减少业主损失，暂停你方对该铺继续使用。原告于2019年4月8日搬离涉案房屋，原告交纳物业管理费至2019年2月。被告李鸿国交纳了2019年3月的物业管理费956元，并陈述其已对涉案房屋进行了重新装修。原告提交的微信转账记录显示2018年8月4日至2019年2月27日交付了2018年8月至2019年3月期间的租金（每月租金为4200元）。被告陆付朋确认收到上述款项，但陈述原告在明确知道被告李鸿国购买涉案房屋之后仍未搬离的情况下，所主动支付的租金，并非被告陆付朋所主动收取的。另，被告李鸿国提交了证人赵某的证词，并申请该证人出庭作证。证人赵某陈述被告陆付朋与被告李鸿国的二手房交易由其经办，被告李鸿国与原告的会面、关于商铺租金的调整及续租解约等事宜其有全程参与，被告李鸿国于2018年12月21日取得了涉案商铺的产权证就一直在与原告商谈商铺租金问题，2018年12月23日四方到涉案商铺，原告明确表示如果租金上调其就不再承租商铺。原告提交评估报告、送货单、销售单、收款收据用于证明被告强制收回商铺，导致其产生的装修损失费、搬迁费的情况。评估报告显示2019年4月11日，深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司受李金连（原告的配偶）委托，针对深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际皮革皮具物流区（二期）1A-005、1A-006号室内二次装修价值、搬迁费、停产停业损失价值项目制作，评估结论为：自行装修装饰价值为4048元，搬迁费为7492元（工程124.86平方米，按60元/平方米补偿），停产停业损失费为44950元（工程124.86平方米，按60元/平方米补偿，6个月市场租金补助），合计评估价值为92923元。评估费为5000元。被告李鸿国提交房屋租赁合同、收款收据、微信转账记录，用于证明其直到2019年5月1日才将商铺出租给他人，租金为每月8287元，原告给其造成了四个月的租金损失33148元；原告搬离时未按合同约定还原商铺原貌，被告李鸿国恢复商铺产生费用34670元。本院认为，被告李鸿国与被告陆付朋签订房屋买卖合同及办理产权变更手续后，原告与被告陆付朋的房屋租赁合同关系已转为原告与被告李鸿国之间的房屋租赁合同关系，被告陆付朋收取的押金7000元应转给被告李鸿国。租金系租赁合同的最主要条款之一，《房地产租赁合同》中约定“第四年和第五年的租金按照市场综合价租”，但该约定不明确，双方无法据此履行。原告主张按第三年租金标准进行履行缺乏依据，本院不予支持。被告李鸿国在双方对租金标准无法达成一致意见，租赁合同无法继续履行的情况下，通知原告解除合同并无过错，原告实际也于2019年4月8日搬离，故本院认定本案系因合同约定不明导致无法履行而解除合同，双方对此均无过错。原告诉请的押金损失6000元缺乏依据，本院不予支持。因本案并非被告李鸿国提前收回物业，故原告诉请双方返还押金7000元，缺乏依据，本院不予支持。考虑到原告在合同未到期的情况下搬离，存在一定装修及搬迁损失，评估报告中的装修装饰价值40482元及搬迁费7492元系本案房屋及相邻另一房屋的共同费用，因原告与被告李鸿国均无过错，故本院认定被告李鸿国承担50%责任，经核算装修损失为10120.5元、搬迁费损失为936.5元，评估费损失为1250元。原告诉请的营业额损失系可期待利益，非实际损失，本院不予支持。对于被告李鸿国诉请的2019年3月的物业管理费956元，因原告直到2018年4月8日搬离，故该请求合法有据，本院予以支持。对于被告诉请的商铺还原损失34670元，因被告仅提供收据一份，存在可疑性，本院不予采信，因合同中约定“退租时须将店铺恢复成原貌，否则押金不予退还”，原告搬离时未对商铺进行还原，即双方约定还原损失为7000元，即被告李鸿国无须退还押金7000元给原告。对于被告李鸿国反诉请求的租金损失，被告李鸿国诉请按8267元/月计算，缺乏依据，本院不予支持，因原告将2019年1月至4月的租金已支付给被告陆付朋，故对于该期间的租金，被告李鸿国与被告陆付朋可依据双方的买卖协议对租金进行最终结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陆付朋应于本判决生效之日起三日内向原告殷伟青支付装修损失为10120.5元；二、被告陆付朋应于本判决生效之日起三日内向原告殷伟青支付装修损失为936.5元；三、被告陆付朋应于本判决生效之日起三日内向原告殷伟青支付评估费为1250元；四、原告殷伟青应于本判决生效之日起三日内向被告李鸿国支付2019年3月的物业管理费人民币956元；五、驳回原告殷伟青的其他诉讼请求。六、驳回被告李鸿国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2658元（原告已预交），由原告承担2000元，被告负担658元；反诉受理费人民币760元（被告已预交），由原告负担300元，被告负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  叶锦云人民陪审员  潘建辉二〇一九年十二月十六日书 记 员  黄 杏