山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初3343号原告:田桂珍。委托诉讼代理人：胡肖燕，山东慨而慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鸽，山东慨而慷律师事务所实习人员。被告：王福利。第三人：中国建设银行股份有限公司德州交通支行，住所地：山东省德州市德城区湖滨南大道与新河路交叉口东北侧。负责人:司家孟。委托诉讼代理人：王力。原告田桂珍与被告王福利、第三人中国建设银行股份有限公司德州交通支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田桂珍及委托诉讼代理人胡肖燕、白鸽，第三人建设银行的委托诉讼代理人王力到庭参加诉讼，被告王福利经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田桂珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，立即清偿完毕涉案房产在建设银行的房屋贷款115000元，办理完毕抵押注销手续；2.诉讼费及其它费用由被告承担。诉讼过程中，田桂珍将诉讼请求变更为：1.确认原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》有效；2。判令原告田桂珍有权代被告王福利向第三人偿还涉案房屋的按揭贷款本金、利息及相关费用（具体金额以清偿之日第三人确定的实际数额为准），第三人于原告清偿前述贷款本金、利息及相关费用后协助原告办理涉案房产抵押登记注销手续；3.抵押权消除后符合过户条件时被告王福利协助原告将涉案房产过户登记至原告田桂珍名下；4.对于原告代被告清偿的前述款项不足115000元的部分，抵顶购房款；超出115000元的部分，原告对被告享有追偿权；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费及其他费用全部由被告承担。事实与理由：2018年12月28日，原、被告双方签订了《房屋买卖居间合同》，被告将其位于德州市德城区***的房屋出售给原告。原告已按照合同约定，向被告支付了购房款305000元。而被告却未按照合同约定，在2019年6月30日之前还清银行贷款及办理完毕抵押注销手续，现被告仍有115000元房贷未予偿还。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判决。王福利未作答辩。建设银行辩称，被告王福利因购买涉案房屋在我行办理了按揭贷款，并依法将该房产进行抵押登记，目前该笔贷款已经逾期。也无法联系被告，截止目前该笔贷款拖欠的本金是122024.84元，利息是13184.54元，在贷款本息尚未清偿的情况下，被告未经我行同意，擅自出卖涉案房屋违反了法律规定和合同约定，希望法庭依法裁判，维护第三人合法权利。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。田桂珍提交王福利、田桂珍、德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司于2018年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》：“出卖方（以下简称甲方）王福利…买受人（以下简称乙方）田桂珍…居间方：德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司（阳光不动产）以下简称丙方…第一条房屋基本情况甲方出售房屋坐落于南源丽都C9-3-***。该房屋所在楼栋总层数为：6层，该房屋所在楼层为：4层，建筑面积79.11平方米。储藏室8平，该房屋涉及用途为住宅。第二条房屋权属情况（一）该房屋的所有权人王福利…买卖合同编号20181***……（三）该房屋性质为商品房（四）该房屋已设定抵押，抵押权人为王福利，该房屋已设定抵押的，甲方应于2019年6月30日前办理完成抵押注销手续。第三条成交价格、付款方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥420000元。（二）甲乙双方在签订本合同的同时，乙方需向甲方支付定金人民币￥20000元，甲方应向乙方出具收据，该定金在甲乙双方办理该房屋产权过户时即抵作购房款。在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证、身份证等相关证件的原件及复印件交付于丙方。（三）甲乙双方在房产交易中心办理该房屋产权登记同时，乙方将首付购房款即人民币300000元整划拨至甲方指定账户。第四条权属转移登记及交易的相关税费（一）甲乙双方同意，自本合同签订后，在下证过户办理产权过户相关手续。（二）该房屋在产权过户时所产生的相关税费按国家和德州市有关规定执行，经甲乙双方协商同意，该房屋产权过户所产生的一切税费均由乙方承担。第六条房屋产权及具体状况的承诺甲方应当保证该房屋没有产权、经济纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修和相关关系、乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体有:储藏室家具家电。……第七条房屋的交付（一）甲方在房产过户当天收到全部房款的，应在1个工作日内将该房屋钥匙交付给乙方……第八条甲、乙、丙三方责任（一）甲方责任1.甲方须保证该房屋产权清晰、无查封、无任何产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担，同时确保该房屋在交易过程中该房屋共有权人或共同居间人同意出售该房屋并对本《房屋买卖居间合同》予以认可，否则甲方应承担相应的违约责任……4.甲方须积极配合乙方及丙方办理全程过户相关手续，如因故不能前往应提前两日内通知丙方，否则因甲方原因延误过户期限视甲方违约，并向乙方支付房价30%的违约责任。……第九条违约责任（一）甲方违约，导致本合同无法履行，甲方向乙方双倍返还定金和5万元违约金，并承担乙方已向丙方缴纳的居间服务费9400元、公证费及实际发生的费用。居间服务费不退…（四）甲乙双方任何一方违约，如走法律程序，违约方需承担起诉方（包括丙方）的：诉讼费、律师费、执行费等产生的所有费用。第十二条生效及其他1.丙方已明确告知甲乙双方，此房为下证过户，押尾款（满足过户条件，甲乙双方同意第一时间过户）以房管局为准，2.乙方在2018年12月28日给甲方打款280000万元，甲方收到房款交付乙方房屋。3.甲乙双方同意此房签订价格为最终成交价格，不因时间和市场价格变动而变动。4.甲方保证此房产权清晰，无查封，无任何产权纠纷和债务债权纠纷，否则甲方承担双倍返还房款60万及法律责任。5.甲方下证后，第一时间将不动产证放于丙方保管。6.甲方保证在2019年6月30日以前还清贷款。7.过户费用及税费由乙方承担（如契税、个税、增值税、贷款评估费等）以房管局国税局为准。8.丙方负责过户手续，其他问题与丙方无关，后期任何问题及手续与丙方无关。”田桂珍提交加盖公章的《不动产登记资料查询结果证明》：“经不动产登记系统查询，结果如下：1、权利人：王福利【3714281986××××××××】，坐落：解放南大道1926号南源丽都小区C9号楼*单元*层***号，产权证号：鲁（2018）德州市不动产权第00*****号，面积：98256.25平方米/79.21平方米，用途：城镇住宅用地/住宅”。田桂珍提交有王福利签名、捺印的《收到条》：“今收到田桂珍（3714281986××××××××）购买南源丽都C9-*-***室购房款定金20000元+首付280000共计300000万元，其中现金拾万转账180000万元，微信转账贰万元，微信转账伍仟元整，共计305000元，剩余房款115000元收款人：王福利3714281986××××××××2018年12月28日”。田桂珍提交《中国建设银行客户交易详细信息》，显示：“户名：田桂珍交易金额：180000.00对方户名：王福利…”田桂珍提交加盖德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司公章及负责人经办人签字的《证明》：“兹证明2018年12月28日，田桂珍（身份证号3714281986××××××××）通过我公司购买了王福利（身份证号：3714281986××××××××）名下南源丽都C9-*-***号房屋一套及储藏室一个。王福利本人在2018年12月28日当天收到了田桂珍支付的购房款共计305000元（大写：叁拾万伍仟元整），其中定金20000元（大写：贰万元整）由田桂珍在我公司当场微信支付，首付款28万元中有100000元（大写：壹拾万元整）由田桂珍以现金方式在我公司当场全部交付给了王福利。其他购房款185000元，其中18万元由田桂珍通过银行账户转账至王福利账户，5000元（大写：伍仟元整）由田桂珍微信转账支付给王福利。王福利在收到上述款项后向田桂珍出具了收到条，并于五日内将上述房屋、储藏室全部交付给了田桂珍。特此证明！”。建设银行提交《个人住房（商业用房）借款合同》“借款人：王福利……第二十八条借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：德州市通源房地产开发有限公司二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品住房三、房屋坐落：南源丽都C9-*-***房产的其他信息：1.房屋建筑面积：79.11平方米；2.成交价：274497.00元第二十九条借款人借款本金为人民币壹拾陆万元整第三十条借款期限为贰佰肆拾个月(即2012年3月26日至2032年3月26日)……第三十二条借款人首付金额为人民币壹拾壹万肆仟肆佰玖拾柒元整。……第三十四条二、借款人选取委托扣款方式还款借款人指定委托扣款账户为：1.账户名称：王福利账号：62×××**三、借款人的还款方式为：采用等额本息还款方法…第三十五条本合同项下担保方式为抵押和最高额保证……第四十一条借款人与贷款人约定支付方式为：本合同项下贷款采用贷款人受托方式进行支付（即支付时由贷款人根据借款人提出的支付申请，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象）。借款人有义务向贷款人提供符合要求的收款账户，以便贷款人划付贷款资金。借款人同意授权贷款人按照合同约定方式支付贷款资金。……第四十三条本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算。”2019年7月29日田桂珍向本院提交诉讼保全申请书，支付案件申请费2620元，诉讼保全责任保险费1050元。田桂珍提交2020年6月18日开具的《山东增值税普通发票》显示其支付山东慨而慷律师事务所律师费5000元。另查明，王福利所有鲁（2018）德州市不动产权第00*****号不动产权证颁发时间为2018年10月13日。本院认为，被告王福利经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。田桂珍与王福利、德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司于2018年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》真实、合法、有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，现田桂珍已按照合同约定交纳了涉案房屋款305000元，王福利应履行协助办理过户义务。因涉案房屋上存在第三人建设银行的抵押权，办理房屋过户登记手续需消除抵押权才能实现。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现田桂珍请求代王福利向第三人建设银行偿还涉案房屋的按揭贷款余额以消除抵押权，符合法律规定，本院予以支持。在田桂珍代王福利向第三人建设银行还清涉案房屋上的按揭贷款余额后，第三人建设银行应协助田桂珍办理涉案房屋抵押权登记注销手续，以保证房屋产权过户手续顺利完成。王福利在履约过程中反悔，未及时清偿银行贷款，又未履行协助办理过户登记的义务，致使田桂珍不能取得涉案房屋的所有权，又不得不代王福利支付按揭贷款余额，故田桂珍要求其代王福利支付的按揭贷款余额中不足115000元部分抵顶购房款、超出115000元的部分田桂珍对王福利享有追偿权的请求，于法有据，本院予以支持。根据涉案《房屋买卖居间合同》“甲乙双方任何一方违约，如走法律程序，违约方需承担起诉方（包括丙方）的：诉讼费、律师费、执行费等产生的所有费用”的约定，田桂珍要求王福利承担律师费5000元，于法有据，本院予以支持。田桂珍为保证案件顺利执行，支付案件申请费2620元，应由王福利负担。田桂珍主张王福利支付诉讼保全责任保险费1050元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告田桂珍与被告王福利在2018年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、原告田桂珍在本判决生效后五日内代被告王福利向第三人中国建设银行股份有限公司德州交通支行偿还位于德州市*单元*层***号房屋在第三人处的按揭贷款余额（具体金额以第三人核定为准）；第三人中国建设银行股份有限公司德州交通支行在上述房屋按揭贷款清偿完毕后五日内协助原告田桂珍办理上述房屋的抵押权注销手续；三、对于原告田桂珍代被告王福利清偿的上述款项，不足115000元的部分，抵顶田桂珍基于《房屋买卖居间合同》应支付王福利的剩余购房款；超出115000元的部分田桂珍对王福利享有追偿权；四、被告王福利于本判决第二项所指抵押权消灭、符合过户条件后五日内协助原告田桂珍办理德州市*单元*层***号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告田桂珍名下；五、王福利支付田桂珍律师费、案件申请费共计7620元，于本判决生效后五日内付清；六、驳回田桂珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告王福利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  周洁华人民陪审员  耿珊珊二〇二〇年六月二十三日法官助理李帆书记员杜芸