上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初31522号原告：上海地产优家房屋租赁管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：荀旭东，董事长。委托诉讼代理人：张雷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑清凯，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海华诚经贸集团有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈文勇，董事长。委托诉讼代理人：汪志华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海亚洲电视艺术中心，住所地上海市闵行区。法定代表人：袁潇波。原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司(以下简称地产优家公司)与被告上海华诚经贸集团有限公司(以下简称华诚经贸公司)、被告上海亚洲电视艺术中心(以下简称亚视中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告华诚经贸公司在提交答辩状期间，向本院提出管辖异议，本院经审查后于2018年10月12日依法作出裁定，认定本院对本案有管辖权。被告华诚经贸公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年12月31日依法作出(2018)沪02民辖终1190号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后因案情复杂，本院裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭并分别于2019年3月12日、同年7月4日公开开庭进行了审理，原告地产优家公司委托诉讼代理人张雷、郑清凯、被告华诚经贸公司委托诉讼代理人汪志华、谢玮到庭参加诉讼，被告亚视中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地产优家公司向本院提起诉讼请求，请求判令：1.确认地产优家公司与华诚经贸公司于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》(以下合称“涉案合同”)于2018年7月3日解除；2.判令华诚经贸公司支付地产优家公司房屋租金430,056元(自2018年5月1日起至2018年7月3日止，计二个月零3日，按每月租金204,922元，每日租金5.775元/㎡标准计算，租赁面积1,166.61㎡)；3.判令华诚经贸公司支付地产优家公司停车位租金20,148元(自2018年5月1日起至2018年7月3日止，计二个月零3日，每月9,600元，每日按照9,600×12÷365=316元计算)；4.判令华城经贸公司支付地产优家公司活动设备使用费16,858元(自2018年5月1日起至2018年7月3日止，计二个月零3日，每月8,033元，每日按照8,033×12÷365=264元计算)；5.判令华城经贸公司支付地产优家公司房屋租金、停车位租金及活动设备使用费滞纳金(拖欠本金计467,062元，每逾期一日按拖欠金额的0.5%标准计算，自2018年4月28日起计算至拖欠款项清偿之日止)；6.判令华诚经贸公司按房屋租金标准每日5.775元/㎡,支付地产优家公司房屋占有使用费397,493元(自2018年7月4日起计算至2018年8月31日止，共59天)；7.判令华诚经贸公司按照停车位租金每日316元的标准，支付地产优家公司停车位占有使用费18,644元(自2018年7月4日起计算至2018年8月31日止，共59天)；8.判令华诚经贸公司按照活动设备使用费每日264元的标准，支付地产优家公司活动设备占有使用费15,576元(自2018年7月4日起计算至2018年8月31日止，共59天)；9.判令华诚经贸公司支付地产优家公司由地产优家公司代华诚经贸公司支付的2018年4月至8月共计五个月的物业管理费169,159.9元、2018年4月至8月共计五个月的停车位场地管理费4,000元、2018年3月至7月共计五个月的水费545元、2018年3月至7月共计五个月的电费18,304元，共计192,008.9元；10.判令华诚经贸公司支付地产优家公司违约金390,330元；11.判令亚视中心对华诚经贸公司上述诉请第2-10项应付款项承担一般保证责任；12.本案诉讼费用由华诚经贸公司及亚视中心承担。事实和理由：2016年4月22日，地产优家公司与华诚经贸公司就上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁合同》一份，4月30日签订了《房屋租赁合同补充协议书》一份(以下合称“2016年合同”)，双方约定，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止。上述合同租赁期限届满前，地产优家公司与华诚经贸公司又于2018年4月13日续签了涉案合同，约定租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，房屋月租金204,922元，八个停车位的月租金9,600元、活动设备使用费每季度24,099元，上述租赁费用每三个月结算一次，采用先付后用的原则，华诚经贸公司须于每三个月开始前五个工作日之内以银行转账方式支付地产优家公司。据此，华诚经贸公司应于2018年4月28日前向地产优家公司支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的房屋租金、停车位租金及活动设备使用费。另，《房屋租赁合同》第9.3条约定：“甲(地产优家公司)、乙(华诚经贸公司)双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍支付违约金：(六)乙方逾期不支付租金及物业管理费或其他费用累计超过一个月的”；第11.4条约定：“租赁期内乙方逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天，甲方有权要求乙方自逾期支付之日起按拖欠款项的0.5%支付滞纳金”。华诚经贸公司在涉案合同履行过程中严重违约，迟迟未按约支付租赁费用，且逾期已超过一个月，地产优家公司多次催要无果后，于2018年7月2日委托律师向华诚经贸公司寄发《律师函》，通知华诚经贸公司解除涉案合同，并要求其清偿所有欠付费用，该函于7月3日送达华诚经贸公司。华诚经贸公司接函后，先后于7月3日、7月4日、7月9日三次回函地产优家公司，承诺将于7月20日结清所欠款项，如未能兑现则将搬离，但华诚经贸公司未能兑现其承诺按时付款。亚视中心系华诚经贸公司的上级主管单位。2018年7月4日，亚视中心向地产优家公司出具《担保函》，为华诚经贸公司在租赁协议项下对地产优家公司所负债务提供一般保证。地产优家公司认为，涉案合同合法有效，华诚经贸公司长期拖欠租金已构成严重违约，地产优家公司按《房屋租赁合同》第9.3(六)之条款行使解除权，故租赁协议依法已于解除通知送达华诚经贸公司之日起解除，华诚经贸公司应按合同约定承担违约责任。另，2018年8月31日，华诚经贸公司已将系争房屋返还地产优家公司。为维护自身合法权益，地产优家公司特诉至法院，恳请判如诉请。华诚经贸公司辩称，不同意地产优家公司的诉请。第一，因资金不足，无力偿付，确实存在欠付租赁费用情况，但因7月3日合同解除，地产优家公司主张的租期内房屋租金、停车位租金及活动设备使用费的租赁期应计算为63天，而非64天，房屋租金应为424,442元，停车位租金应为19,884元，活动设备使用费应为16,638元。第二，地产优家公司主张的滞纳金为行政责任承担方式，且与违约金同时适用属于重复要求赔偿，应依法驳回。第三，双方确实是2018年8月31日办理了房屋交接手续，但地产优家公司在2018年7月25日对房屋采取了锁门措施，致使华诚经贸公司无法正常经营使用也无法腾空房屋，此后的房屋占有使用费、停车位占有使用费及活动设备占有使用费应相应扣除。第四，地产优家公司第10条诉请主张的违约金过高，应予以调整。且违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，其主张的违约金标准几乎是华诚经贸公司所欠费用的一倍，其主要损失已在其主张的使用费中得到补偿。第五，华诚经贸公司已支付的房屋租金保证金，应对房屋租金部分予以抵扣，而非予以没收。第六，物业费、水电费代付等情况存疑，即便真实，合同期外费用不应在本案中主张，而且只能计算至2018年7月25日。第七，房屋内有部分设备，如网络交换机等通讯设备，是华诚经贸公司购买，留在房屋内，被地产优家公司实际使用，应扣除相应费用。亚视中心未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月22日，地产优家公司(甲方)与华诚经贸公司(乙方)就系争房屋(建筑面积为1166.61平方米)签订了《房屋租赁合同》一份，同年4月30日签订了《房屋租赁合同补充协议书》一份，双方约定，由甲方将其合法取得转租权的系争房屋租赁给乙方用于办公使用，租赁期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止等。签约后，华诚经贸公司支付地产优家公司租赁保证金390,330元及相应租赁费用。至该合同租赁期限届满前，2018年4月13日，地产优家公司(甲方)与华诚经贸公司(乙方)又续签了涉案合同，约定租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，房屋月租金204,922元，八个停车位月租金9,600元(1,200元/个)，每季度支付活动设备使用费8,033元/月×3=24,099元(以下合称“租赁费用”)。乙方应向甲方支付租赁保证金390,330元，应于合同签署后五个工作日向甲方一次性支付。每期租金(含停车位租金、活动设备使用费)每三个月结算一次，采用先付后用的原则，乙方须于每三个月开始前五个工作日之内以银行转账方式支付甲方。租赁期间，乙方承担租赁标的物的物业管理费、停车位管理费及水电费等相关费用。如乙方违反合同之规定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，作为甲方因此遭受损失之赔偿，或根据合同规定全部没收保证金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍支付违约金：乙方逾期不支付租金及物业管理费或其他费用累计超过一个月的。另租赁期内乙方逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天，甲方有权要求乙方自逾期支付之日起按拖欠款项的0.5%支付滞纳金。关于租赁标的物的返还的约定，除甲方同意乙方续租或延期外，乙方应最迟于租赁期满日或合同提前终止之日17：00时之前向甲方返还租赁标的物。乙方如未经甲方书面同意而逾期不返还的，每逾期一日，乙方应按租金每平方米5.5元向甲方支付占用期间的使用费；以及在占用期间内的物业管理费和合同所规定的一切其他费用，直至按照约定标准实际归还之日止等。签约后，华诚经贸公司未按约支付涉案合同的租赁费用，地产优家公司多次催要无果后，于2018年7月2日委托律师向华诚经贸公司寄发《律师函》，通知华诚经贸公司解除涉案合同，并要求其清偿所有欠付费用，该函于7月3日送达华诚经贸公司。华诚经贸公司接函后，先后于7月3日、7月4日、7月9日三次回函地产优家公司，承诺对2016年合同及涉案合同共计拖欠的租赁费用873,504元于2018年7月20日结清所欠余款，如未能兑现则主动搬离。2018年7月4日，亚视中心向地产优家公司发出担保函一份，声明为华诚经贸公司(简称“债务人”)与地产优家公司在2016年合同及涉案合同的业务往来应支付地产优家公司的全部款项，共计873,504元(大写捌拾柒万叁仟伍佰零肆元)提供一般保证，担保期间为债务人承诺最迟付款日起壹年，债务人承诺将于2018年7月20日一并结清所欠款项。作为华诚经贸公司的上级主管单位，亚视中心将安排专人督促和监督下属公司，在承诺时间结清欠付地产优家公司租赁费用。根据涉案合同约定，自2018年5月1日起至2018年7月3日止，华诚经贸公司应付地产优家公司涉案合同项下房屋租金430,056元、停车位租金20,148元、活动设备使用费16,858元，共计467,062元。后华诚经贸公司未兑现其承诺按时付款，亦未向地产优家公司返还系争房屋。致涉讼。另查明，2018年8月31日，地产优家公司与华诚经贸公司签署房屋交接书，约定双方确认涉案合同已于2018年7月3日解除，华诚经贸公司于同年8月31日当日将系争房屋返还给地产优家公司。又查明，根据涉案合同约定，自2018年7月4日至同年8月31日止，华诚经贸公司应付地产优家公司涉案合同项下的房屋占有使用费378,565元、停车位占有使用费18,644元、活动设备占有使用费15,576元。2018年9月，地产优家公司支付系争房屋物业管理部门仲量联行测量师事务所(上海)有限公司2018年4月、5月、6月、7月、8月的物业管理费169,159.90元(33,831.98元/月)，2018年4月、5月、6月、7月、8月的停车位场地管理费4,000元(800元/月)，2018年3月、4月、5月、6月、7月的水费545元，2018年3月、4月、5月、6月、7月电费18,304元，以上共计192,008.90元。以上事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议书、律师函、结款承诺函、担保函、房屋交接书等证据为证。审理中，双方确认，华诚经贸公司向地产优家公司租赁系争房屋系从2016年开始，承租用于经营贸易，共签订了2016年4月22日及2018年4月13日两份房屋租赁合同及补充协议书。2018年华诚经贸公司支付地产优家公司21万元、222,555元，该款华诚经贸公司用于支付欠地产优家公司2016年合同项下的剩余租赁费用，至此双方结清2016年合同项下租赁费用。华诚经贸公司支付2016年合同项下的租赁保证金390,330元，自动转为履行涉案合同项下的租赁保证金。对该款，华诚经贸公司要求在本案中予以抵扣涉案合同项下租赁费用，地产优家公司同意用该租赁保证金抵扣其为华诚经贸公司垫付的物业管理费等一般担保之外的费用。同时，华诚经贸公司认为涉案合同约定的违约金计算比例过高，要求适当调低。另双方确认，关于2018年7月4日华诚经贸公司结款承诺函中确认并承诺于2018年7月20日与地产优家公司结清的欠付款873,504元及亚视中心出具的担保函中确认的为华诚经贸公司担保债务873,504元，系2016年合同及涉案合同项下的华诚经贸公司欠付的租赁费用结欠款，包括2016年合同最后一个季度即2018年2月至4月的房屋租金、停车位租金、活动设备使用费共计638,394元，以及涉案合同2018年5月至7月的租金、停车位租金、活动设备使用费667,665元，总计1,306,059元，扣除华诚经贸公司已经支付的21万元和222,555元后，差额为873,504元。审理中，地产优家公司又诉称，其为华诚经贸公司垫付的2018年物业管理费、停车位场地管理费及水电费共计192,008.90元中，包括2018年4月份物业管理费33,831.98元、2018年4月份停车位场地管理费800元、2018年3月份水费125元、2018年4月份水费100元、2018年3月份电费4,056元、2018年4月份电费3,224元，虽是2016年合同期内结欠下来，但是实际发生损失以及地产优家公司支付均在涉案合同期内，故要求在本案中一并处理。关于租赁保证金的抵扣，考虑到本案的实际情况，在华诚经贸公司认可欠付地产优家公司主张的8月份的物业费、水电费等费用的前提下，地产优家公司同意对一般担保之外的费用予以抵扣，包括为对方代缴的物业费、水电费、8月份的房屋占有使用费、停车位占有使用费、活动设备占有使用费。本院认为，地产优家公司与华诚经贸公司于2018年4月13日签订的系争房屋租赁合同以及补充协议书，属双方真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属有效。合同签约后，双方应按约全面履行合同义务。地产优家公司按约将系争房屋交付给华诚经贸公司租赁使用，华诚经贸公司理应按约支付合同约定的租赁费用。经审理查明，华诚经贸公司迟延履行合同约定的支付租金之主要义务，致使地产优家公司对合同根本目的无法实现，后地产优家公司依法行使合同解除权，于2018年7月2日向华诚经贸公司发出解除合同通知，双方合同自华诚经贸公司2018年7月3日收到该解除通知之日解除。现地产优家公司诉请确认双方合同于2018年7月3日解除，并依据合同约定要求华诚经贸公司支付合同解除之前欠付的租赁费用和合同解除之后2018年7月4日至系争房屋2018年8月31日返还之前的房屋、停车位和活动设备租赁占有使用费，以及承担相应违约责任，并无不当，本院予以准许。关于地产优家公司诉请华诚经贸公司逾期支付租金的滞纳金计算标准按日0.5%计付，本院综合考量本案的实际情况并结合华诚经贸公司的辩称意见，予以适当调低。关于地产优家公司主张的其已垫付的物业管理费、停车位场地管理费及水电费中涉及2016年合同项下的欠付金额，虽不属于涉案合同系争范围，但因涉案合同系2016年合同的延续，履行内容基本一致，且金额不大，为避免当事人诉累，地产优家公司要求在本案中一并处理之请求，并无不妥，本院予以准许。关于租赁保证金的处理，华诚经贸公司要求抵扣欠付的租赁费用，地产优家公司要求对在一般担保范围外的欠付金额予以抵扣，包括其为华诚经贸公司代缴的物业费、水电费、8月份的房屋占有使用费、停车位占有使用费、活动设备占有使用费，该意见并未违反涉案合同之约定，本院结合本案查明的事实，依法予以处理。华诚经贸公司已付的租赁保证金390,330元用以抵扣地产优家公司垫付的系争房屋2018年4月、5月、6月、7月、8月的物业管理费169,159.90元，2018年4月、5月、6月、7月、8月的停车位场地管理费4,000元，2018年3月、4月、5月、6月、7月的水费545元，2018年3月、4月、5月、6月、7月电费18,304元，共计192,008.90元后，再与华诚经贸公司应支付自2018年7月4日起至2018年8月31日止应付的房屋占有使用费378,565元相折抵，华诚经贸公司还应支付自2018年7月4日起至2018年8月31日期间的房屋占有使用费为180,243.90元。华诚经贸公司对本案的抗辩理由，无事实和法律依据，本院难以采信。因亚视中心为华诚经贸公司欠付地产优家公司涉案合同项下的自2018年5月至7月期间的租赁费用667,665元提供了一般保证，故其应当依法承担相应的保证责任。其在承担一般保证责任后，有权向华诚经贸公司追偿。亚视中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司与被告上海华诚经贸集团有限公司于2018年4月13日就上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》于2018年7月3日解除；二、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年5月1日起至2018年7月3日止的房屋租金430,056元；三、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年5月1日起至2018年7月3日止的停车位租金20,148元；四、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年5月1日起至2018年7月3日止的活动设备使用费16,858元；五、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年7月4日起至2018年8月31日止的房屋占有使用费180,243.90元；六、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年7月4日起至2018年8月31日止的停车位占有使用费18,644元；七、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年7月4日起至2018年8月31日止的活动设备占有使用费15,576元；八、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司逾期支付上海市静安区延安中路XXX号XXX楼房屋自2018年5月1日起至2018年7月3日止的房屋租金、停车位租金及活动设备使用费共计467,062元的滞纳金(自2018年4月28日起算至实际清偿日止，按每日万分之五计付)；九、被告上海华诚经贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司违约金390,330元；十、对被告上海华诚经贸集团有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第二至第九项债务时，被告上海亚洲电视艺术中心应承担被告上海华诚经贸集团有限公司应付原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司债务金额667,665元范围内的一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费20,399.94元(原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司已预交)，由被告上海华诚经贸集团有限公司负担12,852元，其余7,547.94元由原告上海地产优家房屋租赁管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  吴春林人民陪审员  吴 昆二〇一九年八月二十九日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利:（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的;（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。