内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初4021号 原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司（变更前名称为：内蒙古伊泰置业有限责任公司）。 统一社会信用代码：×××。 法定代表人：宁某，系公司总经理。 住所地：东胜区伊煤南路**街坊伊泰万博广场****。 委托诉讼代理人刘某，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人曾某，北京市盈科律师事务所实习律师。 被告冯某，公民身份证号×××，包头市人，现住包头市。 委托诉讼代理人梁某，内蒙古釜册律师事务所律师。 被告袁某，公民身份证号×××。 原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司诉被告冯某、袁某案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司（以下简称伊泰集团）委托诉讼代理人刘某、曾某，被告冯某及其委托诉讼代理人梁某、被告袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伊泰集团诉称，2011年8月8日原告与被告袁某签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX）。按照合同约定，被告袁某购买原告开发建设的××区房屋，建筑面积563.2平方米，总价13237920元。后由于袁某个人原因，无法向原告支付剩余未付房款。经原告与被告袁某协商一致，同意被告袁某退房并解除双方签订的《商品房买卖合同》。2012年12月24日，被告袁某签订了伊泰华府世家小区19号楼3单元618号房屋的《签约退房承诺书》，2012年12月底，原告与被告袁某已办理完毕涉案房屋的退房手续，并解除了《商品房买卖合同》。原告将剩余房款退给袁某后，被告袁某一直不配合办理解除网签手续。2013年，被告袁某、郁林枫与被告冯某民间借贷纠纷一案，东胜区人民法院查封了伊泰华府世家小区19号楼3单元XXX号房屋，执行案号为2013东执字第2194号。由于原告与被告袁某已于2012年解除了《商品房买卖合同》，伊泰华府世家小区19号楼3单元618号房屋所有权应归原告所有。现原告诉至法院，请求：1、立即停止对原告所有的的位××区房屋（合同编号：XXXXX）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的案件受理费由被告承担。庭审前，原告撤回对被告郁林枫的诉讼，并自愿放弃原第二、三项诉讼请求。 被告冯某辩称，东胜区法院对伊泰华府世家小区19号楼3单元XXX号房屋的查封程序合法，根据物权法规定，该房屋依法登记在袁某名下，归袁某所有，无物权变动登记，故应该驳回原告诉讼请求。 被告袁某辩称，其已于2012年12月24日与原告签订了退房承诺书，当时原告并未通知过其房屋已网签，因已退房，且房款也已经退给袁某，故应由原告自行承担责任。 原告针对其诉讼请求，向法庭提交商品房预销售许可证、建设工程施工许可证、签约退房承诺书、领款单、银行转账支票、银行转账明细、鄂尔多斯市东胜区人民法院执行裁定书（2017内0602执恢1644号），证明：1、内蒙古伊泰置业集团有限责任公司是被查封房屋伊泰华府19-3-618号房的建设单位，也是该房屋的所有权人；2、内蒙古伊泰置业集团有限责任公司已于2012年12月东胜区人民法院查封涉案房屋前，与袁某解除了就涉案房屋伊泰华府XXXXX号房所签订的商品房买卖合同，并将其所缴纳房款退回。涉案房屋伊泰华府XXXXX号房的所有权人是内蒙古伊泰置业集团有限责任公司而非袁某，东胜区人民法院无权查封该房屋。 被告冯某对商品房预销售许可证、建设工程施工许可证真实性认可，关联性与本案争议焦点无关。对签约退房承诺书、领款单、银行转账支票、银行转账明细的真实性不清楚，其并没有参与，与本案无关，不能证明房屋所有权人是谁，对证明问题不认可，没有看到解除房屋最终的法律后果，对执行裁定书真实性认可。 被告袁某对原告提供的证据真实性及证明问题均认可。 被告冯某向法庭提供1、商品房买卖合同复印件一份（35页），2、收据复印件三张，证明涉案房屋系袁某所有，袁某合法取得该房屋；3、执行裁定书两份、送达回证复印件两份，证明东胜区法院于2015年4月7日作出了（2013）东执字第2194号执行裁定书，于2015年4月8日对涉案房屋进行了轮候查封，于2018年8月2日作出了（2017）内0602执恢1644号执行裁定书，于2018年8月8日对涉案房屋进行了续查封，期间因为对涉案房屋进行首查封的脱保了，所以在第二次查封的时候冯某成为了首查封。 原告对证据1真实性和证明问题均不认可，理由：合同只能证明买卖关系，不能证明产权关系，涉案房产整个小区的大证还没有出来，不可能将产权变更登记在袁某名下。对证据2真实性认可，对证明问题不认可，收据上的款项原告均已收到，但在2013年1月8日退给袁某房款3684570元，扣违约金397138元。对证据3因未收到该文书，对真实性清楚。 被告袁某对证据1真实性认可，上面的字是其签的，但是其自己都没有见过合同原件。对证据2真实性认可，对证明问题不认可，房款已退给袁某，其不是房屋所有权人。对证据3真实性认可，对查封情况不清楚，以法院出具的裁定为准。 被告袁某未向法庭提交证据。 经本院审查认为，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以认定。被告提供的证据1因被告袁某认可其签名，故对该证据真实性予以认定。证据2虽为复印件，但二被告均认可，故对该证据真实性予以确认。证据3，来源合法，真实有效，本院予以认定。 经审理查明，2011年2月23日，被告袁某与原告伊泰集团签订《商品房买卖合同》一份。2011年8月8日，被告袁某与原告伊泰集团针对同一房产签订备案的《商品房买卖合同》，约定被告袁某向原告购买原告开发的位于东胜区纺织街北、伊化南路西、乌审西街南XXXX（东胜区伊泰华府世家小区19号楼3单元XXX号）房屋一处，房屋总价款为13237920元，单价为23504.83元，总面积563.2平方米，首付款4075925元，合同编号为XXXXX。被告袁某于2011年1月27日向原告支付涉案房屋认购金50万元，于2月23日向原告支付涉案房屋部分首付款3574925元、印花税6783元，由原告伊泰集团向被告袁某出具了收据三张。 另查明，2012年12月24日，被告袁某向原告出具《签约退房承诺书》，内容为：“本人袁某于2011年8月8日购买伊泰·华府世家19楼3单元XXX号房，并签订《商品房买卖合同》，编号为XXXXX。现由于资金原因办理退房，本人将积极配合办理合同解除注销的相关手续以及出卖人要求的其他事项，过程中所产生的一切费用由本人承担。如果本人不履行承诺，本人向房屋出卖人支付违约金3%，计397138元作为违约金，从本人已支付的房款中扣除。”2012年12月24日，经原告单位各部门负责人在领款单上签字，同意将被告袁某交纳的购房款退给袁某。2013年1月8日，原告扣除了被告袁某397138元违约金，将剩余购房款3684570元通过转账支票的方式退还给被告袁某。 又查，申请执行人冯某申请执行被执行人袁某、郁林枫民间借贷纠纷一案，东胜区人民法院作出的（2012）东法民初字第3341号民事调解书生效后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人冯某向本院申请强制执行。执行阶段，东胜区人民法院于2015年4月7日作出（2013）东执字第2194号执行裁定书，轮候查封被执行人袁某名下的涉案房屋，又于2018年8月2日作出（2017）内0602执恢1644号执行裁定书，对涉案房屋进行了继续查封。案外人伊泰集团向本院提出执行异议申请，本院于2019年5月30日作出（2019）内0602执异66号执行裁定书，驳回了案外人伊泰集团的异议请求。后案外人伊泰集团提起本案。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系。本案中，被告袁某购买了原告开发建设的房屋，交纳了部分购房款，双方签订了《商品房买卖合同》，并在房产备案登记部门对合同进行了备案，原告未向被告袁某交付房屋，此时被告袁某并未取得该房屋的所有权。后因资金问题,被告袁某无法交纳剩余房款，在人民法院对涉案房屋查封前已向原告出具了《签约退房承诺书》，原告同意且扣除部分违约金后，将已收购房款退还给了被告袁某，故双方之间的合同关系已经解除，虽未去房管部门办理解除备案登记手续，但双方已不存在商品房买卖合同关系，现涉案房屋已退还原告，原告享有足以排除强制执行的民事权益，被告冯某查封该房屋，无法律依据，原告主张停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求解除对诉争财产的查封，案外人执行异议之诉是形成之诉，其判决具有形成力，形成判决可以变更执行法律关系，因此此判决的效力应当然及于执行程序，但解除查封是执行程序，应由执行部门来具体操作，故对原告此项诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十二条第一条第一款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行被告袁某名下的位于东胜区纺织街北、伊化南路西、乌审西街南XXXXX（东胜区伊泰华府世家小区19号楼3单元XXX号）房屋。 二、驳回原告内蒙古伊泰置业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费51000元，由被告冯某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 本院（2019）内0602执异66号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 樊 利 琴 代理审判员 武 晶 晶 人民陪审员 斯琴巴拉 二〇一九年九月四日 书 记 员 吕  娜