上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7854号原告(反诉被告)：上海市浦东新区天地苑三期业主大会，住所地上海市浦东新区。负责人：夏虹，主任。委托诉讼代理人：周樑，上海米谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蓓妮，上海米谷律师事务所律师。被告(反诉原告)：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：章福祥，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市浦东新区天地苑三期业主大会(以下简称天地苑三期业主大会)与被告(反诉原告)尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称尚物博公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天地苑三期业主大会的负责人夏虹及委托诉讼代理人周樑、蒋蓓妮，尚物博公司的委托诉讼代理人沈鎏琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地苑三期业主大会向本院提出诉讼请求：1.被告归还2013年4月1日至2018年5月31日期间属于原告的停车费807,240元；2.被告归还2015年6月1日至2018年5月31日期间属于原告的广告费1,392,510元；3.被告归还2018年6月1日起由被告为原告代收的停车费29,960元；4.被告归还2018年6月1日起由被告为原告代收的物业管理费24,620.35元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2013年4月1日起至2018年5月31日止为天地苑三期业主提供物业服务，原、被告约定小区停车费、广告费等公益金，按原告取得70%、被告取得30%方式进行分配。期间，小区的停车费、广告费等由被告收取，但被告始终不向原告公布账目及数据，更未向原告分配支付上述公益金。原告多次要求被告公开账目，未果，后在当地居委会主持调解下被告同意支付原告上述分配款，但至今未履行，故原告向法院起诉。尚物博公司辩称，被告自2013年4月1日至2018年5月31日止为天地苑三期业主提供物业服务是事实，在被告履行物业服务期间，小区的停车费、广告费确由被告收取，对上述费用确实也未分配。因原、被告曾签订备忘录，该备忘录明确在原告小区的原物业管理公司即上海锦之嘉物业公司未归还被告物业费、停车费等费用之前，允许被告暂扣原告小区的公共收益，现上海锦之嘉物业公司至今未归还应属被告所有的物业费、停车费，原告的诉请条件尚未成就，故不同意原告的诉讼请求。诉讼中，被告确认在被告履行物业服务期间，被告收取小区停车费1,153,200元，为此，被告缴纳税费95,659.80元，应给付原告的金额为1,153,200元减去95,659.80元再乘以70%计740,278.14元；2015年6月至2018年5月31日止三年广告费合计为172,500元，为此，被告缴纳税费11,850元，应给付原告的金额为172,500元减去11,850元计160,650元再乘以70%计112,455元；并认为原告要求被告归还2018年6月1日起由被告为原告代收的停车费、物业管理费主体不适格，该费用应由小区业主向被告主张。另被告向本院提出反诉诉讼请求：1.要求天地苑三期业主大会给付尚物博公司垫付的自2013年5月1日至2017年3月31日止的公益金354,792.13元；2.要求天地苑三期业主大会给付尚物博公司工程款欠款272,886.75元；3.要求天地苑三期业主大会给付尚物博公司业主欠付的物业管理费1,059,985.75元；4.要求天地苑三期业主大会给付尚物博公司业主欠缴的停车费85,110元。事实和理由：2013年4月1日至2018年5月31日，其公司对天地苑三期小区进行物业管理，在物业服务期间，对该小区的公共设施进行维修，如更换垃圾箱、抢修下水道、维修门禁设备等，共花去354,792.13元，该费用应从天地苑三期业主大会住宅专项维修资金及收取的公益金中支出，费用发生后，其公司向天地苑三期业主大会提交物业专项维修资金申请单(表)，且相关业委会成员均盖章或签名确认，但天地苑三期业主大会未向其公司支付上述费用；在物业管理服务期间，其公司委托专业公司对天地苑三期小区水泵房进行抢修、屋顶外墙涉水维修，以及对小区监控设备改造、为小区采购消防器材等，上述工程其公司均无法自行完成，由此，上述费用应支付给专业公司，但其公司尚未支付给相关工程公司，故要求天地苑三期业主大会支付上述工程款；另在其公司管理期间，部分业主未交纳物业管理费、停车费，特别是在2017年至2018年期间，天地苑三期业主大会的部分业委会成员怂恿小区业主拒绝交纳物业费、停车费，导致绝大部分业主未向其公司交纳物业管理费及停车费，其公司未能正常收取物业管理费、停车费系天地苑三期业主大会造成，故要求天地苑三期业主大会向被告给付上述欠费。天地苑三期业主大会针对尚物博公司的反诉辩称，依据双方签订的物业服务合同约定：1.物业公司收取的物业管理费应承担小区共用部位、共用设施、设备的日常运行和维护；2.公益金的70%归业主，用于维修资金的补充，而30%归物业公司所有，作为物业费的补充即小区公共实施维修的资金；3.维修资金仅用于物业大修、专项维修，不包含物业公司以上陈述的维修项目，依据国务院住宅专项维修资金管理办法第25条第四项规定，由物业合同约定，应由物业公司承担的维修、养护费用不得列支维修资金。尚物博公司主张的工程款欠款，未提供任何合同及票据，对真实性存疑，即使存在，也属于物业管理费支出项目。另尚物博公司对所欠物业管理费的业主已向法院提起诉讼，要求欠费业主交纳物业管理费；天地苑三期业主大会并非欠缴的停车费主体，其不承担相应的给付义务，业主大会主体不适格。综上，天地苑三期业主大会不同意尚物博公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月19日，天地苑三期业主大会与尚物博公司签订了物业服务合同。合同约定，尚物博公司自2013年4月1日起至2015年3月31日止为天地苑三期小区业主提供物业服务；第七条约定尚物博公司根据约定向小区业主收取物业服务费，其中住宅：高层1.35元/月/平方米、一层0.90元/月/平方米；物业服务收费分项标准(元/月/平方米)：一、住宅物业，1、综合管理服务费：0.18；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.45；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.24；4、公共区域绿化养护费用：0.08；5、公共区域秩序维护服务费用：0.40；二、非住宅物业，综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用、公共区域的清洁卫生服务费用、公共区域绿化养护费用、公共区域秩序维护服务费用；本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第十二条约定停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天固定停车位100元/月/个、无固定停车位80元/月/个、地下停车位250元/月/个等标准向尚物博公司交纳停车费。第十四条约定公益金收益的70%归全体业主所有，用于维修资金的补充，30%属于被告。合同对其他事宜亦作了约定。后双方签订备忘录一份，约定了在前任物业未归还贵公司(尚物博公司)的物业费、停车费等费用之前，允许尚物博公司暂扣天地苑三期公共收益；2013年4月1日以后地面车位，不管临停和固定，统一按照186个车位结算，收费标准按照100元每月每车位，采取包干制；其他场地、电梯广告收益按实结算；公共收益分配按天地苑三期业主大会70%、尚物博公司30%；对其它事项亦作了约定。合同签订后，双方按合同履行，尚物博公司为天地苑三期小区业主提供物业服务，并按合同约定收取小区停车费。2015年2月8日，双方续签了物业服务合同，合同约定尚物博公司自2015年4月1日起至2017年3月31日止为天地苑三期业主提供物业服务；合同对停车费的金额及分配比例均未变更，对其他的如广告费等按原比例分配，要求尚物博公司每六个月对公益金收支进行公布。后双方也按合同履行，停车费、广告费均由尚物博公司收取。2016年10月，天地苑三期业主委员会曾向法院起诉要求尚物博公司支付应属原告的停车费、广告费，后天地苑三期业主委员会撤回起诉。之后，尚物博公司仍未向天地苑三期业主大会支付公益金收入。合同到期后，双方未再签订物业服务合同，但尚物博公司仍继续为天地苑三期业主提供物业服务至2018年5月31日止。另查明，尚物博公司对天地苑三期业主物业管理服务期间，共计收取停车费1,153,200元；2015年4月15日，尚物博公司与驰众广告有限公司签订合作合同书，由驰众广告有限公司在天地苑三期小区38部电梯内为每部电梯安装2-3个装饰镜框，共计113个镜框，自2015年5月22日起至2017年5月21日止，驰众广告有限公司给付尚物博公司每年补偿金额47,500元，两年合计95,000元。2017年5月10日，双方签订补充协议，将合作合同期限延长至2018年5月21日止，其余内容未变更。期间尚物博公司收取该公司补偿金共计142,500元。另尚物博公司在物业管理服务期间与上海分众德峰广告传播有限公司签订信息化联播网合作合同书，由上海分众德峰广告传播有限公司在天地苑三期小区内安置“LCD液晶类信息化联播系统”，为此，尚物博公司收取该公司广告费3万元；2018年4月1日，尚物博公司与上海德峰广告传播有限公司签订信息化联播网及框架电梯平面媒体合作合同书，后终止协议，尚物博公司实际取得广告费1,319.44元。再查明，尚物博公司在物业管理服务期间即2013年4月至2018年5月，为天地苑三期小区更换垃圾箱、闭门器、花岗石椅背、电梯内电话机、草坪灯具等，对小区的对讲系统、水管、道路、通道等公共设施维修，支付业委会电话费等，每次维修、更换等尚物博公司向天地苑三期业主大会或业委会提交物业专项维修资金报销申请单，申请单中备注维修资金/公益金使用及分摊情况，并注明以上填报信息及提交材料全部真实有效，并保证所申请物业专项维修资金符合上海市商品住宅专项维修资金管理办法和管理规约的要求等。天地苑三期业主大会或业委会在上述专项维修资金报销申请单上加盖公章，并由业委会代表签名或盖章。审理中，双方确认尚物博公司在物业管理服务期间收取小区停车费1,153,200元，扣除应缴税款85,560元，实际取得1,067,640元，按三七分成，应给付天地苑三期业主大会停车费747,348元。尚物博公司称镜框广告收入143,819.44元(47,500元/年*3年10天)，按6%缴税计8,629.17元，LCD液晶电视广告收入3万元(1万元/年*3年)，按11%缴税计3,300元；对此，天地苑三期业主大会对镜框广告收入按6%缴税，LCD液晶电视广告收入按11%缴税的标准无异议，予以确认。上述事实，由天地苑三期业主大会提供的物业服务合同二份、告知、备忘录、告知函、业主大会决定，尚物博公司提供的2015年4月15日被告与驰众广告有限公司签订的合作合同书及补充协议、上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票、上海增值税专用发票、被告与上海分众德峰广告传播有限公司签订的信息化联播网合作合同书及上海增值税专用发票、2018年4月1日被告与上海德峰广告传播有限公司签订的信息化联播网及框架电梯平面媒体合作合同书及补充协议、终止协议及上海增值税专用发票、公益金支出明细表、报销申请单、发票及庭审笔录在案佐证。本院认为，尚物博公司受天地苑三期业主大会委托对天地苑三期小区进行物业管理，在管理期间，尚物博公司向小区业主收取的停车费以及电梯广告等公共收益按照双方约定的分成比例分属于全体小区业主和尚物博公司所有。物业服务合同的权利义务终止后，天地苑三期业主大会有权请求尚物博公司按合同约定给付天地苑三期业主大会停车费以及电梯广告的公益金收入。然尚物博公司未将上述公益金收入给付天地苑三期业主大会，其行为已违约，现天地苑三期业主大会要求尚物博公司给付上述公益金，符合法律规定，本院予以支持，现双方就停车费金额取得了一致意见，本院予以确认。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。天地苑三期业主大会提供了现小区物业管理公司与他公司签订的广告合作合同，以证明尚物博公司在管理服务该小区期间的广告收入，对此，尚物博公司予以否认，并提交了其公司在物业管理期间与他公司签订的广告合同，以证明其公司实际的广告收入，天地苑三期业主大会虽认为合同没有落款时间、公司的名称也没有地域性，对真实性有异议，但未提供确凿的证据证明尚物博公司的广告收入。据此，广告收入以尚物博公司提供的合同中载明的金额并扣除尚物博公司应缴纳的税费后确定。尚物博公司以双方签订的备忘录抗辩称天地苑三期业主大会的诉请条件尚未成就而不同意天地苑三期业主大会的诉讼请求，因双方已终止了合同，故本院不予采信；另天地苑三期业主大会要求尚物博公司归还代收的停车费、物业管理费，因主体不适格，本院不予支持。物业小区的公共收益属于全体业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。根据相关规定，有关物业管理区域内共有权利等重大事项，应由业主共同讨论决定。尚物博公司在物业管理服务期间对小区设施添置、更换及公共设施的维修支付了相应的费用，虽每次均由天地苑三期业主大会或业委会确认，但尚物博公司在物业管理服务期间对小区设施进行维修等而支出的部分费用并非属在维修资金中列支范围，且尚物博公司提供的清单中部分无票据证明，故尚物博公司要求天地苑三期业主大会返还垫付费用的金额由本院根据实际情况酌定。尚物博公司要求天地苑三期业主大会给付工程欠款缺乏事实与法律依据，本院不予支持。尚物博公司要求天地苑三期业主大会给付业主欠付的物业管理费、停车费，因天地苑三期业主大会并非缴费主体，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《物业管理条例》第三十五条规定，判决如下：一、被告尚物博(上海)物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市浦东新区天地苑三期业主大会停车费747,348元；二、被告尚物博(上海)物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区天地苑三期业主大会广告费113,323.19元；三、驳回原告上海市浦东新区天地苑三期业主大会的其余本诉诉讼请求；四、反诉被告上海市浦东新区天地苑三期业主大会于本判决生效之日起十日内给付反诉原告尚物博(上海)物业服务有限公司244,500元；五、驳回反诉原告尚物博(上海)物业服务有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,815元，由原告上海市浦东新区天地苑三期业主大会负担12,408元，被告尚物博(上海)物业服务有限公司负担12,407元；反诉案件受理费10,377元，由反诉原告尚物博(上海)物业服务有限公司负担7,886.50元，反诉被告上海市浦东新区天地苑三期业主大会负担2,490.50元。审 判 长  树 雄人民陪审员  戚慧英人民陪审员  江梅娟二〇一九年十二月二十三日书 记 员  龚 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。七、《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。