广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1798号原告：谢宏，男，1964年6月28日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，现住阳春市。委托诉讼代理人：苏卫红，广东金泽律师事务所律师。被告：冯成笋，男，1982年2月10日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。被告：廖小环，女，1968年1月6日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：黄焱，男，住阳春市，由阳春市春城街道龙湾社区居民委员会推荐。原告谢宏与被告冯成笋、廖小环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，在2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告谢宏的委托诉讼代理人苏卫红、被告廖小环的委托诉讼代理人黄焱到庭参加诉讼。被告冯成笋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢宏向本院提出诉讼请求：1.冯成笋、廖小环共同返还首期购房款470000元和支付利息（该利息以470000元为基数，按照年利率6%的标准，从2017年10月27日起计算至首期购房款实际返还之日止；暂计至2019年4月26日止的利息为42300元）给谢宏；2.冯成笋、廖小环共同双倍返还购房定金共100000元给谢宏；3.本案诉讼费用由冯成笋、廖小环共同负担。诉讼过程中，谢宏增加诉讼请求：解除谢宏与冯成笋、廖小环于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》。事实和理由：2017年10月8日，谢宏与冯成笋、廖小环签订《房屋买卖协议书》，主要约定冯成笋、廖小环将其共同所有的位于阳春市春城罗白坡村的第2幢房屋（占地面积60平方米，共4.8层；以下简称案涉房屋）以1298000元的价款转让给谢宏；谢宏在楼房第五层封顶时付清首期购房款520000元（含定金50000元），剩余购房款在谢宏取得案涉房屋的不动产权证时通过银行办理按揭贷款的方式支付；如冯成笋、廖小环不出售案涉房屋给谢宏，应双倍返还定金等内容条款。签订《房屋买卖协议书》后，谢宏已按约定在签订协议当天支付了定金50000元和在2017年10月27日支付了首期购房款470000元共计520000元给冯成笋、廖小环。但冯成笋、廖小环一直没有为谢宏办理好案涉房屋的不动产权证。后冯成笋、廖小环告知谢宏，案涉房屋的权属已无法登记至谢宏名下。2019年3月27日，为掩饰其欺诈行为，冯成笋、廖小环以冯成笋的名义假意与谢宏签订《还款协议书》，约定由冯成笋于2019年4月30日前返还案涉房屋的购房款、定金和支付利息共计600000元给谢宏。但廖小环一直没有在《还款协议书》中签名，故该《还款协议书》尚未成立和生效。冯成笋、廖小环至今没有支付过任何款项给谢宏。廖小环辩称，同意解除廖小环与谢宏、冯成笋于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》，并同意返还购房订金50000元给谢宏，但不同意双倍返还定金和返还其他首期购房款、支付利息给谢宏。事实和理由：1.谢宏与冯成笋已于2019年3月27日签订了《还款协议书》，约定由冯成笋返还案涉房屋的首期购房款等。该《还款协议书》合法有效，案涉房屋购房款的返还责任与廖小环无关。廖小环对该《还款协议书》不予追认。2.根据谢宏提交的《收据》可知，廖小环收取的50000元是“订金”，并非“定金”，且廖小环没有违约，案涉《房屋买卖协议书》不能履行不是廖小环的责任，故谢宏请求双倍返还订金理由不成立。冯成笋未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，冯成笋、廖小环作为卖方（甲方）与谢宏作为买方（乙方）自愿签订《房屋买卖协议书》，主要约定冯成笋、廖小环将案涉房屋以总价款1298000元出售给谢宏；谢宏应在签订《房屋买卖协议书》当天支付定金50000元，在案涉房屋第五层楼封顶时付清首期购房款520000元（含定金50000元），在办理好案涉房屋的不动产权证时通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款778000元；如谢宏违约弃购，其所交定金不予退还，如冯成笋、廖小环违约不售，则双倍返还定金给谢宏等内容条款。谢宏在2017年10月8日签订《房屋买卖协议书》当天通过其妻子黄翠兰的银行账户转账支付了50000元至冯成笋的银行账户，冯成笋、廖小环并于当天出具《收据》交由谢宏执存，内容载明收到谢宏购买案涉房屋支付的“订金”50000元。2017年10月27日，谢宏又通过相同的方式向冯成笋、廖小环支付了案涉房屋的首期购房款470000元。案涉房屋建成后，冯成笋、廖小环曾将案涉房屋交付给谢宏装修使用，但又在装修过程中将案涉房屋收回，谢宏此后无法再对案涉房屋进行装修和使用。冯成笋、廖小环至今没有将案涉房屋过户登记至谢宏名下。庭审中，谢宏与廖小环均确认案涉房屋现已登记在案外人名下。2019年3月27日，谢宏作为甲方（债权人）与冯成笋作为乙方（债务人）签订了《还款协议书》，主要约定冯成笋截至2019年3月27日尚欠谢宏借款600000元，定于2019年4月15日前偿还借款200000元和于2019年4月30日前偿还借款400000元给谢宏等内容条款。庭审中，谢宏与廖小环均确认该《还款协议书》中约定的借款600000元实际为冯成笋承诺返还和支付的截至2019年3月27日止的案涉房屋的购房款、定金和利息的总和。廖小环自认其与冯成笋是合伙关系，双方从2017年开始共同开发建设房屋，至今尚未退伙。2019年5月23日，谢宏向本院提起本案诉讼，诉讼请求如诉称。在本案审理过程中，谢宏共4次向本院提出财产保全申请、变更财产保全申请，并均由担保人中国太平洋财产保险股份有限公司阳江中心支公司出具《保函》为其上述财产保全申请提供担保。对上述财产保全申请，本院分别作出民事裁定如下：1.本院于2019年6月5日作出（2019）粤1781民初1798号民事裁定，裁定冻结廖小环在中国农业银行股份有限公司阳春市支行开设账户（账号：62×××78；以下简称廖小环农业银行账户）内的存款，冻结存款的金额以150000元为限；冻结期限为一年，从实施冻结之日起计算。2.本院于2019年6月19日作出（2019）粤1781民初1798号之一民事裁定，裁定冻结廖小环农业银行账户内的存款，冻结存款的金额以450000元为限（不包含已实施冻结的存款150000元）；冻结期限为一年，从实施冻结之日起计算。3.本院于2019年7月2日作出（2019）粤1781民初1798号之二民事裁定，裁定解除对廖小环农业银行账户内的存款450000元的冻结。4.本院于2019年7月11日作出（2019）粤1781民初1798号之三民事裁定，裁定冻结冯成笋在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳春市支行开设账户（账号：62×××25）内的存款，冻结存款的金额以450000元为限；冻结期限为一年，从实施冻结之日起计算。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。谢宏与冯成笋、廖小环于2017年10月8日自愿签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。关于谢宏与冯成笋、廖小环于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》是否应予解除的问题。谢宏已按《房屋买卖协议书》的约定支付了首期购房款共520000元给冯成笋、廖小环，但冯成笋、廖小环没有按约定将案涉房屋过户登记至谢宏名下，且案涉房屋现已登记在案外人名下。冯成笋、廖小环的行为已构成违约，致使谢宏不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，谢宏请求判令解除其与冯成笋、廖小环于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》，理据充分，本院依法予以支持。关于谢宏已支付的购房款问题。谢宏分两次共支付了购房款项520000元给冯成笋、廖小环，其中在2017年10月8日支付了50000元，在2017年10月27日支付了470000元。虽然冯成笋、廖小环于2017年10月8日出具的《收据》载明收到的50000元为“订金”，但结合双方在《房屋买卖协议书》中约定的谢宏应在签订《房屋买卖协议书》当天支付定金50000元和在案涉房屋第五层楼封顶时付清首期购房款520000元（含定金50000元）等内容，谢宏主张其在2017年10月8日签订《房屋买卖协议书》当天支付的50000元为定金，理据充分，且该定金数额没有超过《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，本院依法予以支持。廖小环抗辩认为该50000元并非定金，理据不足，本院依法不予采纳。关于谢宏与冯成笋于2019年3月27日签订的《还款协议书》的问题。首先，关于该《还款协议书》是否排除了廖小环作为债务主体的问题。廖小环已自认其与冯成笋是合伙关系，双方从2017年开始共同开发建设房屋（含案涉房屋），至今尚未退伙。而谢宏与廖小环均确认该《还款协议书》中约定的借款600000元实际为冯成笋承诺返还和支付的截至2019年3月27日止的案涉房屋的购房款、定金和利息的总和，即该款项属于冯成笋与廖小环的合伙债务。因此，虽然《还款协议书》中载明的债务人仅为冯成笋，但根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，廖小环应与冯成笋连带承担因案涉房屋产生的债务。其次，虽然冯成笋在《还款协议书》中承诺向谢宏返还和支付的截至2019年3月27日止的案涉房屋的购房款、定金和利息为600000元，但廖小环对此不予追认，谢宏主张按《房屋买卖协议书》的约定和相关法律规定来认定冯成笋、廖小环应返还的购房款、定金和支付的利息，本院依法予以支持。谢宏请求判令冯成笋、廖小环共同返还首期购房款470000元和以470000元为基数按照年利率6%的标准计算支付从2017年10月27日起至首期购房款实际返还之日止的利息，同时请求判令冯成笋、廖小环双倍返还定金共100000元。本院认为，谢宏已在2017年10月8日支付了定金50000元和在2017年10月27日支付了首期购房款470000元给冯成笋、廖小环。如前所述，因冯成笋、廖小环违约致使谢宏不能实现合同目的，本院已依法判令解除谢宏与冯成笋、廖小环于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定和双方在《房屋买卖协议书》中的约定，谢宏有权请求冯成笋、廖小环共同返还首期购房款520000元（含定金50000元），和请求冯成笋、廖小环共同赔偿定金50000元，或者以470000元为基数按照年利率6%的标准计算支付从2017年10月27日起至首期购房款实际返还之日止的利息，但定金和违约利息不能同时适用。现双方约定的定金50000元不足以弥补谢宏因冯成笋、廖小环违约造成的违约利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，谢宏请求的损失赔偿数额应以其主张的违约利息损失为限。综上，谢宏请求冯成笋、廖小环共同返还首期购房款520000元（含定金）和以470000元为基数按照年利率6%的标准计算支付从2017年10月27日起至首期购房款实际返还之日止的利息，理据充分，本院依法予以支持。但其同时请求冯成笋、廖小环共同双倍返还定金，理据不足，本院依法不予支持。冯成笋经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等法律文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告谢宏与被告冯成笋、廖小环于2017年10月8日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告冯成笋、廖小环在本判决发生法律效力之日起10日内共同返还首期购房款520000元（含定金50000元）和支付利息（该利息以470000元为基数，按照年利率6%的标准，从2017年10月27日起计算至首期购房款实际返还之日止）给原告谢宏；三、驳回原告谢宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17314元，减半收取计8657元，财产保全费6810元，合共15467元，由原告谢宏负担4451元，被告冯成笋、廖小环共同负担11016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  范文哲二〇一九年九月十八日法官助理项金玲书记员曾海婵附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。