河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初1757号原告：段秀景，男，1954年11月14日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：李素玲，河南达成律师事务所律师。被告：河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市塔南路258号。法定代表人：焦斌斌，总经理。委托诉讼代理人：陈靖靖，系该单位员工。原告段秀景与被告河南省合家安物业管理有限公司物业服务纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段秀景及其委托诉讼代理人李素玲、被告河南省合家安物业管理有限公司委托诉讼代理人陈靖靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段秀景向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿维修费16800元；2、判令被告将原告房屋的屋顶恢复原状，排除妨碍；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月9日原告段秀景购得位于本市××塔北路××商业用房××座。购房后，原告如约将物业费、服务费、维修金缴纳至被告河南省合家安物业管理有限公司。但是原告的屋顶却不断出现漏水的情况，原告多次找被告协商要求维修，被告屡屡推诿。2018年6月份，屋顶出现大面积漏水，被告仍然以种种理由推托不予修理，已经严重影响到了正常使用，原告无奈紧急进行了维修。原告多次与被告沟通赔偿事宜均无果。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，原告所购得房屋的屋顶属于小区的公共部分，属于被告的维修范围，因被告不履行维修的义务，故应对原告的损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，现依法诉诸法院，望依法公判。被告河南省合家安物业管理有限公司辩称：1、原告在起诉状中陈述，2013年3月9日购房就如约将物业费等费用交纳至被告，出现房顶漏水多次找被告协商要求维修，被告屡屡推诿，均与客观事实不符。因被告于2014年1月才接管亿城翰林院小区物业管理工作，有被告与小区开发建设单位签订《亿城翰林院小区前期物业服务合同》为证。2、根据《房屋建筑工程质量保修办法》和《住宅室内装饰装修管理办法》规定，商品房屋面漏水的保修期是自交房之日起5年，原告自2011年4月2日已接收房屋，保质期应至2016年4月2日，故原告房屋已过质保期。原告于2018年6月支出的房屋维修费应由原告自行承担。况且房屋质量问题也不是物业公司的义务范围，有原告和广州莱佛士物业服务公司签订的物业服务合同为证。3、原告诉状中自认2012年3月9日购房后就知道房屋漏水，故原告自行于2018年6月份维修费支出，因已超质保期，故本次诉讼已超诉讼时效。4、原告房顶漏水部位不属于小区共有部位，不符合《物权法》及《物业管理条例》中规定的共有部位，被告不是诉争房屋屋顶的管理人。更主要的是根据原告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第3条载明，原告在购买该物业时，已知和同意涉案房屋屋顶指定给三楼业主管理使用。故被告不是管理义务人，不是本案适格被告，不应承担维修费用。对此事实，有原告与开发商签订的商品房买卖合同附件四加以证明。5、原告维修的费用畸高，不合理、不合法。原告诉称的2018年6月发生屋顶漏水，被告不知情，当时原告也没有通知被告。对原告主张的16800元维修费，被告认为不合理、不合法，不予认可。原告应当对其损失的合理性、合法性以及维修哪些相关部位的事实承担举证责任。根据庭前阅卷，原告提供的16800元是收据，而不是合法的税票。另外原告应对维修人员的资质承担举证责任。如果法院认为被告应承担维修义务，应向被告释明，以便被告行使相应的权利。综上，我公司不是本案适格被告，不应当承担本案的维修费，要求依法驳回原告的全部诉讼请求。围绕争议焦点，本院组织双方当事人进行举证、质证。一、原告提交如下证据：1、房产证1份2页，证明原告是涉案房屋的所有权人，具备起诉主体资格；2、河南省合家安物业管理有限公司收据3份18页，证明是原告足额向被告缴纳了物业费、服务费及维修费；3、屋顶现场照片1份1页，证明因被告未及时修复屋顶，造成屋顶大面积漏水及墙面脱落的事实；4、维修费收据1份1页，证明原告因维修损坏的屋顶共花费16800元；5、相关法律法规一份3页，证明屋顶属于共用部分，被告对共用部分负有巡查、养护、维修的义务。被告对原告以上证据进行质证，质证意见如下：对原告提交证据1房产证没有异议，对证据2收据没有异议，对证据3屋顶现场照片有异议，屋面照片不能证明原告证据指向，不能证明是被告没有履行义务造成的。对证据4维修费收据有异议，我方不认可，在答辩状已说明，维修费不合法，被告不知情，原告也没有通知被告，原告收据不是合法税票，没有提供维修人员的资质，没有维修部位，没有说明维修哪个地方。对证据5有异议，我方不认可，不知道是否是现行的法规。被告河南省合家安物业管理有限公司提交如下证据：1、前期物业服务委托合同一份，是被告和建设单位焦作市亿城房地产开发有限公司签订，证明被告于2014年1月接管亿城翰林雅筑小区；2、原告与广州莱佛士物业服务有限公司焦作分公司签订的物业管理服务协议，证明原告支出的维修费应当自行承担，不属于物业公司的维修范围；3、原告和建设单位焦作市亿城房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同一份，证明原告在购买该房屋时已经知道和同意涉案房屋指定屋顶部分面积已指定给三楼业主管理使用，合家安物业公司不是本案适格被告。原告对被告以上证据进行质证，质证意见如下：对被告提交证据1真实性有异议，即使是真实的，也与原告无关，因为该合同是房地产公司与被告所签的前期物业服务合同，该合同不可能对原告产生任何的约束力；对第2份合同，原告先让被告明确一下甲方指的是谁，原告与广州某物业合同也与本案无关，因为本案争议的是原告与被告之间，至于原告与其他单位发生的争议，原告在此不作赘述，而根据协议约定，均是按照物业规定，对公共部分有维修义务，而被告没有给原告签订管理服务协议，应当按照原告提交证据的5来履行公共部分的维修管理义务；对第3组证据买卖合同真实性无异议，但对证明指向有异议，该合同附件4补充协议第二、三条约定不能免除被告的管理维修义务。首先，该合同补充协议是原告与房地商的约定，并不及于被告。第二，房地产开发商与原告约定三楼平台指定给三楼业主管理使用，并不能否定三楼平台属于公共部分的法律属性。第三，事实上经原告了解，三楼业主并没有实际管理使用三楼的部分平台。第四，原告维修三楼平台是经过物业公司与三楼业主协商的，因为维修必须经过三楼业主开门才能通向三楼平台。被告对原告维修事项明知且已知，因此，被告的举证不能证明其主张，且不能推脱其责任。经审查，本院对原、被告上述证据的效力认定如下：对原告上述证据1、证据2、证据3、证据5的真实性予以确认，被告虽对证据4的真实性有异议，但未提供有效证据证明其主张，本院对被告的异议理由不予采信。对被告证据1、证据2、证据3的真实性予以确认。对双方当事人的证据指向结合本案案情综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2010年12月30日，原告段秀景与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000340号。合同约定以下内容：“第三条：买受人段秀景购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住725号房，该商品房用途为商业，属框架结构，建筑面积共111.97平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”2010年2月6日，案外人周克萍与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000187号。合同约定以下内容：“第三条：买受人周克萍购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住1单元3层1号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积共129.41平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”2010年，案外人王小春与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000156号。合同约定以下内容：“第三条：买受人王小春购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住1单元3层2号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积共134.25平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”王小春、周克萍与焦作市亿城房地产开发有限公司在上述商品房买卖合同附件四合同补充协议第3条所约定的三楼平台部分面积属于原告段秀景与焦作市亿城房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同所约定的购买的商业房房顶面积。该房顶以下1至3层的房屋产权属于原告所有。原告段秀景购得该房屋后，出现了房顶的大面积漏水、墙面脱落等情况。原告向被告要求维修，被告以漏水房顶不属于建筑公用部分为由拒绝维修。原告于2018年6月份自行联系维修人员对房顶漏水项目进行了维修，共支付16800元。原告要求被告支付该维修费用，被告拒不支付为本案事实。本院认为，涉案房屋的屋顶应当属于原告所购商业房的专有部分，同时根据段秀景、案外人周克萍、王小春和建设单位签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第3条规定，该涉案房屋屋顶的部分面积指定给三楼该两户业主管理使用，因此原告段秀景、案外人周克萍、王小春对该涉案房屋屋顶享有共同管理、使用的权利，同时原告段秀景、案外人周克萍、案外人王小春对该涉案房屋屋顶也应当负有共同养护、维修的义务。该涉案房屋屋顶不属于物业的共用部位和共用设施设备，被告不应当承担主要维修责任。原告对该屋顶漏水所支出的维修费用首先应当由原告以及三楼的另外二个业主共同分摊。鉴于原告已向被告缴纳了物业费、服务费及维修费，被告对该屋顶的漏水及墙面脱落维修费用也应当承担一定份额。对该维修费用18600元应当由原告自行承担80%的份额，计款14880元；由被告承担20%的份额，计款3720元。原告承担的80%的维修费用除自己应承担一部分费用外，剩余部分费用可以向三楼的另两个业主主张权利。原告要求被告将原告房屋的屋顶恢复原状、排除妨碍的诉讼请求，因被告不属于侵权主体，原告的该项诉讼请求理由不当、与法无据，本院不予支持。原告应当向侵权人主张排除妨碍、恢复原状。由于不动产转移所有权是以在房屋管理部门登记时间为准，所以涉案房屋转移应从2012年3月9日起算。虽然《房屋建筑工程质量保修办法》和《住宅室内装饰装修管理办法》中规定，商品房屋顶漏水的保修期是自交房之日起5年内，但是原告自房屋出现漏水情况后曾多次向被告合家安物业服务管理有限公司反映情况，诉讼时效应当中断，另行计算。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告河南省合家安物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告段秀景支付屋顶维修费用计款3720元。二、驳回原告段秀景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由原告段秀景负担88元，被告河南省合家安物业管理有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  张春雷二〇一九年八月五日书记员  李丽霞