宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初2542号原告：恒大地产集团石嘴山有限公司。法定代表人：王锐，系该公司经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，1989年2月1日出生，回族，系该公司职员，特别授权代理。被告：孙晓翠，女，1985年8月12日出生，汉族，职业不详，户籍住址宁夏石嘴山市。原告恒大地产集团石嘴山有限公司（以下简称恒大公司）与被告孙晓翠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，因无法向被告孙晓翠直接送达、留置送达或邮寄送达相关法律文书，需要公告送达，本院于2019年8月7日作出（2019）宁0202民初2542号民事裁定书，裁定本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告恒大公司委托诉讼代理人强瑞到庭参加了诉讼，被告孙晓翠经本院公告送达起诉状副本、证据副本等诉讼材料及开庭传票，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判决被告将石嘴山恒大绿洲7号楼1单元2802室房屋恢复原状并返还给原告；3.判决被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告出售的石嘴山恒大绿洲××楼房，付款方式为按揭贷款支付房款312275元（其中首付款132275元，按揭贷款金额为180000元）。之后，原、被告和中国建设银行股份有限公司石嘴山分行（以下简称中国建设银行石嘴山分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向中国建设银行石嘴山分行贷款180000元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。上述合同案涉房屋备案于石嘴山市房屋产权交易管理中心。被告于2013年12月28日接收石嘴山恒大绿洲7号楼1单元2802号房，但自2017年6月起被告便不按约定向银行履行还款义务。至起诉前，由于被告的严重违约行为，导致银行从原告账户扣划共计156755.72元，原告已承担了保证责任。因此，原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催还钱款的函件，要求被告归还原告代其支付的被银行划扣的款项，否则，原告将解除买卖合同，并不予退还被告所付款项。但时至今日，被告仍未将上述款项归还给原告。因此，根据买卖合同附件四第（三）条第五款约定“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行期保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”，《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条之规定，以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告享有解除商品房买卖合同、收回涉案房屋的权利。据此，原告于2019年4月3日按照被告在《商品房买卖合同》第三页填写的地址向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的石嘴山恒大绿洲××楼房《商品房买卖合同》。另据《商品房买卖合同》附件四第十三条第二款约定“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。出卖人按照合同正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务”及《合同法》第九十六条规定，原告已经尽到发出解除合同通知义务。为了维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。孙晓翠未到庭，未向法庭提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据认证如下：商品房买卖合同一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原被告于2012年10月15日签订商品房买卖合同，合同对双方权利义务作出约定的事实，本院予以确认。个人住房（商业用房）借款合同一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告、被告孙晓翠、中国建设银行股份有限公司石嘴山分行于2013年3月14日签订合同，约定孙晓翠向银行贷款18万元，原告系保证人等相关事实，本院予以确认。备案系统查询截图一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实涉案石嘴山恒大绿洲7幢1单元2802号房屋商品房买卖合同备案于石嘴山市房屋产权交易管理中心的事实，本院予以确认。收楼物品确认书一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实被告已于2013年12月28日接收涉案房屋的事实，本院予以确认。中国建设银行个人贷款还款凭证四份、中国建设银行个人贷款结清证明打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够相互印证，能够证实银行从原告账户划扣共计156755.72元，贷款已结清的事实，本院予以确认。按约偿还银行按揭的敦促函一份，快递单一份，快递妥投截图打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告于2019年4月3日通过EMS快递向被告大武口区贺兰山北路36-6号的地址寄送按约偿还银行按揭的敦促函及该快递未妥投已向原告退回的事实，本院予以确认。解除合同通知书一份、快递单一份、快递妥投截图打印件一份，真实、合法、与本案具有关联性，能够证实原告于2019年4月3日向被告大武口区贺兰山北路36-6号的地址通过EMS专递寄送了解除合同通知书及该快递未妥投已向原告退回的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，原告恒大公司与被告孙晓翠签订《商品房买卖合同》一份，被告在合同中载明的地址为：石嘴山市××区，合同约定：被告购买原告开发的石嘴山恒大绿洲7幢1单元2802号房屋，房屋建筑面积为97.12平方米，每平方米3215.35元，总价款为312275元，付款方式为银行、公积金按揭付款方式，于2012年10月14日前支付首期房款102275元，余款21万元，须在2012年10月14日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；被告如未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；在房地产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除本合同，收回商品房，并不予退还被告所交的全部款项，同时，被告须在原告履行保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续;被告确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为原告向被告发出书面通知的送达地址，被告不填写地址的，有关书面通知则视被告所提供的身份证地址为通讯地址。如出现被告提供或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由被告承担，如被告通讯地址变更，须在五日内书面通知原告，否则原告按照上述地址发出通知，即视为已送达被告，原告按照前述约定寄出信件，视为原告已经履行了相关通知义务。合同还对双方其他权利义务作出约定。《商品房买卖合同》签订后，案涉房屋在房管部门进行了备案。2013年3月14日，原告、被告、中国建设银行股份有限公司石嘴山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：借款金额为18万元，借款期限为240个月，即2013年2月26日至2033年2月26日，还款方式为等额本金还款法，还款日为每月1日；原告恒大公司提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；孙晓翠用大武口区贺兰山南路石嘴山恒大绿洲7-2802号房屋提供抵押担保。同时，合同还约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分的到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿完毕之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；行使担保权利等。合同还对双方权利义务作出约定。孙晓翠在借款人和抵押人处签字，恒大公司在保证人处盖章。2013年12月28日，原告恒大公司向被告孙晓翠交付了涉案房屋。2017年6月22日，因被告孙晓翠未向中国建设银行股份有限公司石嘴山分行还款，中国建设银行股份有限公司石嘴山分行从恒大公司账户划扣8107.05元，2018年3月20日划扣7969.6元，2018年6月29日划扣3891.95元,2019年3月21日划扣136787.12元，共计划扣156755.72元。2019年4月3日，恒大公司通过EMS快递向被告孙晓翠石嘴山市大武口区贺兰山北路36-6号房屋寄送了《按约偿还银行按揭的敦促函》一份，载明：“您于2012年10月13日购买的石嘴山恒大绿洲项目××楼房，付款方式为银行按揭，并在中国建设银行石嘴山分行办理了按揭手续，贷款金额18万元，该银行于2013年3月15日已经发放了该笔贷款。现经我司向中国建设银行石嘴山分行查询：您截止于2019年3月29日已有9期按揭贷款本息未正常偿还，我司按您合同预留电话致电催促，依然未如约缴清拖欠金额，现特发此函。请您于2019年4月5日前速到恒大绿洲财务补交9期贷款本金、利息及罚息19968.6元。否则因您逾期还款导致我司需承担担保责任，我司将按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第（一）款第五项的约定单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，并依约追究您的违约责任。截止2019年3月29日为止，您的房贷逾期本息已达19968.6元，具体还款金额以实际归还逾期款项之日银行系统显示为准。”。同日，恒大公司还以EMS特快专递寄送《解除合同通知书》至孙晓翠的大武口区贺兰山北路36-6号房屋，通知书载明：“就2012年10月15日您与我司签订的《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，致函如下：由于自2017年6月至今您已有9期按揭贷款本息未按期向中国建设银行石嘴山分行偿还，我司多次电话、走访、EMS函件等形式催促还款，但您始终未能按时还款。由于阁下逾期还款导致我司于2019年3月21日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息罚息156755.72元，银行已于2019年3月21日一次性从我司保证金账户中划扣。根据双方签订的合同补充协议附件六第二条第（一）款第5项之约定及《中华人民共和国合同法》第93条、第94条之规定，我司现正式通知您：（1）解除双方签订的合同，收回石嘴山恒大绿洲7号楼1单元2802室商品房，不予退还您所交的全部款项；（2）限您在收函后7日内办理，并将房屋恢复至我司将上述商品房交于您时的原状；（3）您必须在收函后3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的登记备案手续。否则，我司将依法启动相应的法律程序追究您的违约责任，届时产生的诉讼费、执行费及其他损失将一并由您承担。特此函告!”。另查明，上述《按约偿还银行按揭的敦促函》和《解除合同通知书》均未妥投，均已退回给原告恒大公司。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告没有按照《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》及时履行偿还银行贷款本息的合同义务，导致中国建设银行股份有限公司石嘴山分行从原告处扣划款项收回剩余全部贷款本息，致使原告承担了保证担保义务，被告的行为已违反合同约定，构成违约。在此情况下，原告依据与被告签订合同约定，按照被告在签订合同时载明的被告住址向被告邮寄了《按约偿还银行按揭的敦促函》、《解除合同通知书》，虽然该两份快递均未妥投，但是两份快递邮寄的地址均为被告提供的住址，而且邮寄单中载明的被告手机号码与被告在《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》中填写的手机号码一致，按照《商品房买卖合同》的约定，原告已履行了通知的义务。且本院已于2019年8月9日将开庭传票、民事诉状副本、证据材料等诉讼材料通过公告方式送达给了被告，应视为被告知晓原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告单方行使合同解除权的意思表示已经告知了被告，被告理应在此之后妥善与原告协商解决纠纷，并将原告被中国建设银行股份有限公司石嘴山分行扣划的相应款项及时支付给原告，但时至今日，被告仍未向原告支付相应款项，故原、被告间的《商品房买卖合同》应予以解除，原告要求判决确认其与被告之间的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告负有协助原告对合同解除后的事项予以清理的义务，原告的第二项、第三项诉讼请求符合《商品房买卖合同》及法律规定，故本院对原告的第二项、第三项诉讼请求均予以支持。被告孙晓翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对原告抗辩权及质证权的放弃，其应承担相应的法律责任。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告恒大地产集团石嘴山有限公司与被告孙晓翠于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告孙晓翠于本判决生效后十五日内将石嘴山恒大绿洲7号楼1单元2802号房屋恢复原状并返还给原告恒大地产集团石嘴山有限公司；三、被告孙晓翠于本判决生效后十五日内配合原告恒大地产集团石嘴山有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。案件受理费100元，由被告孙晓翠负担。公告费300元，由被告孙晓翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 刘 佳人民陪审员 刘红霞人民陪审员 苏春玲 二〇一九年十二月二十四日书 记 员 王 伟附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于被告，被告支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。