广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2975号上诉人（原审原告）：赵若曼，女，1955年8月3日出生，汉族，住广东省深圳市南山区***************。委托诉讼代理人：吴占详，男，1955年10月1日出生汉族，住广东省深圳市南山区***************，系赵若曼的丈夫。委托诉讼代理人：高轩峻，广东高合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华商房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*********誉港湾花园92卡，统一社会信用代码914************407。法定代表人：何桂松，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。上诉人赵若曼因与被上诉人中山市华商房地产有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵若曼上诉请求：撤销一审判决，改判华商公司交付质量合格的房屋给赵若曼，并向赵若曼支付违约金297825元。事实与理由：根据合同约定，双方验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。如2014年2月23日赵若曼领取钥匙，华商公司处必定有钥匙交接记录。一审认定赵若曼于2014年2月23日领取钥匙不符合事实与逻辑。并且，住房和城乡建设部发布的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》规定：商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求。涉案商品房在2015年5月15日才取得建设工程竣工验收备案登记证，此时该商品房才具备交付的法定条件。赵若曼在2014年2月23日验收时也提出了围墙断裂、地面松动等问题，证明该房屋配套设施并未满足使用要求。一审法院认定赵若曼在2014年2月23日领取钥匙、此时涉案商品房应视为交付是错误的。一审法院认定的交付日期也违反《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定。赵若曼在验收时提出质量问题，华商公司已经认可并同意修复，但华商公司后又拒不履行维修义务并造成扩大损失。华商公司未履行维修义务造成的损失应由华商公司承担，而不应由赵若曼负担。一审法院关于房屋维修问题的相关认定加重了赵若曼的负担。《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》规定，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发企业应当承担违约责任。如按一审法院认定的交付日期起算，华商公司于2016年6月3日才取得房产权属证书，华商公司也应承担违约责任。即使法院不支持赵若曼关于逾期交房违约责任的主张，也应支持赔偿赵若曼的损失。一审期间双方已达成修复方案，在此情况下，一审法院还驳回赵若曼要求交付质量合格房屋的主张，实在令人诧异。华商公司辩称，一审已清楚查明华商公司向赵若曼发送收楼通知书，赵若曼在一审时也将收楼通知书作为证据进行举证，证明华商公司已经履行通知收楼的义务。根据双方买卖合同第八条规定，华商公司应于2013年12月31日取得五方验收报告，而五方验收报告实际于2013年11月20日取得，此后华商公司通知赵若曼进行收楼。赵若曼在一审时将案涉钥匙交付华商公司，充分证明赵若曼持有案涉房屋钥匙的事实，足以证明赵若曼已经实际收楼，赵若曼是否入住不影响其实际收楼的事实。即使赵若曼对案涉房屋在验收时提出修复，根据买卖合同第九条规定，房屋的瑕疵不影响商品房交付。涉案房屋已经正式交付赵若曼，赵若曼要求华商公司交付符合质量的房屋没有事实依据，也不存在延迟交付的违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵若曼于2019年3月4日向一审法院起诉请求：1.华商公司向赵若曼交付质量合格的房屋（位于中山市火炬开发区********************屋）；2.华商公司向赵若曼支付逾期交房违约金（从2014年1月1日起至实际修复满足有关规范及标准之日止，按日向赵若曼支付已购房款的万分之三的违约金）。一审法院认定事实：1.2013年3月23日，赵若曼与华商公司签订商品房买卖合同，约定赵若曼以1425000元购入华商公司开发的位于中山市火炬开发区********************，华商公司应于2013年12月31日前将符合合同约定（取得建设工程竣工验收报告，即由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）及国家、地方人民政府规定的商品房交付赵若曼使用；若逾期交房超过60天的，赵若曼有权解除合同，若赵若曼要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，华商公司按日向赵若曼住已付购房款万分之三的违约金。合同补充协议约定，在合同约定的交楼期限届满前，华商公司以挂号信或特快专递发出的商品房交付通知书，通知赵若曼办理交付手续，如赵若曼未接到通知，其可按合同约定的日期自行到华商公司处要求收楼，除非华商公司原因无法如期交付外，以合同约定的交付日期起10日为宽限期，自第11日起视为华商公司交付了商品房，商品房的钥匙视为赵若曼委托华商公司暂时收执，商品房的风险责任由赵若曼自担，房屋质量保修期也开始计算；买卖双方对交付商品房的质量有争议时，赵若曼可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，赵若曼有权解除合同，华商公司承担鉴定费用并赔偿赵若曼损失；前述质量瑕疵和质量不影响本商品房的交付，不构成赵若曼拒绝接受华商公司交付房产的理由，华商公司须按住宅质量保证书依法保修；赵若曼根据法律规定或者合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则视为赵若曼放弃退房要求。合同还约定了其他条款。合同签订后，赵若曼按约定支付了所有购房款。2.涉案商品房所在工程于2013年11月20日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，取得竣工验收备案表及建筑工程竣工验收报告，并于2015年5月15日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.华商公司于2013年12月1日向赵若曼寄发收楼通知书通知其于2013年12月22日前往誉港湾销售中心收楼。赵若曼曾于2014年2月23日前往华商公司处验楼，并签署誉港湾花园楼宇验收表1份，载明以下问题：（1）入户楼梯少一块大玻璃；（2）花园两侧围墙断裂下沉严重，严重影响人身安全；（3）入户楼前地面块全部松动；（4）顶层卧室粉刷脏乱，推拉门口瓷砖破损脱落。从赵若曼提交的照片显示，涉案商品房存在花园部分沉降、室外地面砖块松动、地面不平的问题。庭审中一审法院询问赵若曼在2014年2月23日有无实际收楼，其称有瑕疵需要修复，实际没有办理收楼。华商公司称因赵若曼拒绝办理，所以无法提交办理收楼的相关凭证，但其认为赵若曼已实际收楼，因为赵若曼在2014年2月已领走钥匙。4.诉讼中，华商公司确认涉案商品房目前存在花园墙体断裂（具体指房屋与邻居分割的墙体断裂）、地基下陷（具体指房屋整体入户门所在位置的地基下陷、花园地基下陷）、地块松动（具体指户外花园，整个楼房前面的地面都松动）等问题，但存在的原因是在于整个区域的地基下陷，并非楼盘下陷，是客观因素。赵若曼与华商公司多次就涉案商品房相关修复问题进行磋商，最后华商公司认为赵若曼的修复方案不切实际、无法实施，且因主体结构以外方土下沉属于不可抗力，公司无法承担全部责任及承担费用，最终没有对涉案商品房进行修复。一审法院曾在第一次庭审时询问赵若曼是否有实际控制涉案商品房，赵若曼不确认。在本案第二次庭审（2019年10月16日）时，赵若曼将涉案商品房的钥匙交给华商公司以便华商公司对涉案商品房进行维修，一审法院询问赵若曼为何持有该钥匙，赵若曼回复称钥匙原本在物业管理处，其是向物业管理处借的，后来该物业公司被赶走了，赵若曼便找到该物业公司拿到钥匙。5.涉案商品房已于2016年6月3日办出不动产权属证书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵若曼与华商公司签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。本案中，赵若曼已按合同约定履行支付购房款的义务，华商公司应按约定将符合合同约定及国家、地方人民政府有关规定的商品房交付给赵若曼使用。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。涉案商品房所在工程在2015年5月15日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时，该商品房才具备交付使用条件。华商公司虽于2013年12月1日向赵若曼寄发了收楼通知书，但此时涉案商品房不符合法定交楼条件，该通知属于无效通知。故不能基于华商公司已发出该收楼通知而认定赵若曼已收楼。赵若曼曾于2014年2月23日办理收楼手续，但其认为涉案商品房存在质量问题而拒绝接收房屋，华商公司当庭也确认当时赵若曼拒绝办理手续，但主张赵若曼领取并持有了涉案商品房的钥匙，应视为其已实际收楼。根据现有查明事实，赵若曼确实持有涉案商品房钥匙，但对于其何时持有该钥匙，双方所持观点不一致。一审法院认为，在第一次庭审时，华商公司主张赵若曼持有涉案商品房钥匙，实际控制涉案商品房，赵若曼对此不予确认。但赵若曼在第二次庭审时基于商品房修复需要向华商公司实际交付了涉案商品房的钥匙。赵若曼在庭审时曾做出不诚信的陈述，且其无法证实涉案商品房钥匙是何时取得的，相较而言，华商公司的主张更符合常理，故一审法院采信华商公司的主张，认定涉案商品房钥匙赵若曼是在2014年2月23日领取的。赵若曼领取钥匙后，已实际控制涉案商品房，此时，涉案商品房应视为已交付予赵若曼。赵若曼明知涉案商品房存在质量瑕疵的情况并拒绝办理收楼手续的情况下，却领取涉案商品房钥匙并持有该钥匙，由此产生的不利后果应由其自行承担。在赵若曼已实际控制涉案商品房情况下又主张华商公司逾期交房，要求华商公司交付涉案商品房并承担逾期交房的违约责任，理据不足，一审法院不予支持。而且，赵若曼作为涉案商品房所有权人，发现涉案商品房存在质量瑕疵，应及时进行权利救济并要求华商公司进行处理。涉案合同亦已明确约定，若赵若曼认为涉案商品房存在质量问题，可申请有鉴定资质的评估鉴定公司对商品房进行质量鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题，其有权解除合同并要求华商公司承担鉴定费用并赔偿。但赵若曼在2014年至本案立案之日长达5年的时间里并未行使该项合同权利，其怠于行使权利致使的不利后果，亦应由其自行承担。赵若曼主张其已在2014年2月23日验收时提出了问题，但华商公司一直未予回复。根据双方提交的证据，赵若曼除2014年2月23日向华商公司提出涉案商品房的质量问题外，没有再与华商公司沟通协商或催促华商公司整改存在的问题，在其明知华商公司已逾期交房的情况下，也没有及时通过诉讼或其他方式维护自身权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”涉案商品房的质量瑕疵问题赵若曼在2014年2月23日已发现并提出，但其没有及时跟进、监督华商公司的维修情况，也没有通过诉讼等方式主张权利、要求华商公司履行维修义务，致使涉案商品房存在的问题因年久失修日益严重，由此产生的扩大化损失，应由赵若曼自行承担，赵若曼也无权向华商公司要求赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵若曼的全部诉讼请求。案件受理费11602元（赵若曼已预付），由赵若曼负担。二审期间，赵若曼向本院提供如下证据：1.证明文件，证明2018年5月20日上诉人借取涉案房屋钥匙。2.现场照片，证明上诉人因未收楼，目前为止进出涉案房屋仍需要借取钥匙。涉案房屋周围地基下沉严重，严重影响居住。3.光盘，证明涉案房屋存在质量问题。华商公司质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、合法性不予确认。证明文件没有物业公司盖章，证明人身份无法核实；对证据2的真实性予以确认，关联性不确认。照片只是反映有人进去小区有保安带领，并不能证明赵若曼进入小区必须向物业管理处借取钥匙。房屋地基下沉是不可抗力，与本案无关联性，本案并非房屋质量问题。证据3只能反映案涉房屋的目前状况，不能证明案涉房屋存在主体质量问题。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一、赵若曼是否有权收取逾期交楼违约金；二、涉案房屋质量瑕疵问题应如何处理。关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同约定华商公司应于2013年12月31日前将符合合同约定（取得建设工程竣工验收报告，即由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）及国家、地方人民政府规定的商品房交付赵若曼使用。否则华商公司按日向赵若曼支付已付购房款万分之三的违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，涉案商品房所在工程在2015年5月15日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时该商品房才具备交付使用条件。故华商公司于2013年12月1日向赵若曼寄发的收楼通知书属于无效通知，不能基于该收楼通知认定赵若曼已收楼。赵若曼曾于2014年2月23日办理收楼手续，但因其认为涉案商品房存在质量问题而拒绝接收房屋。在一审法院第一次庭审时，华商公司主张赵若曼持有涉案商品房钥匙，实际控制涉案商品房，赵若曼对此不予确认。在一审法院第二次庭审时，赵若曼基于商品房修复需要，向华商公司实际交付了涉案商品房的钥匙。可见赵若曼在一审庭审时确曾做出不诚信的陈述，加之赵若曼无法证实涉案商品房钥匙是何时取得的，一审法院采信华商公司的主张，即赵若曼在办理收楼手续时领取涉案商品房钥匙并无不当。2014年2月23日赵若曼领取钥匙后，其已实际控制涉案商品房，涉案商品房应视为已交付予赵若曼。赵若曼在明知涉案商品房存在质量瑕疵并拒绝办理收楼手续的情况下，却领取涉案商品房钥匙，由此产生的不利后果应由其自行承担。故赵若曼向华商公司主张逾期交房违约金理据不足，一审法院不予支持并无不当。关于焦点二，涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案登记证，表明房屋符合质量要求，且如前所述，赵若曼已实际控制涉案房屋，故一审判决驳回赵若曼要求交付质量合格房屋的诉求并无不当。但赵若曼提供的相关证据证明涉案房屋确实存在质量瑕疵。在赵若曼向华商公司主张质量瑕疵后，华商公司应按劳动合同约定履行保修义务。若华商公司不履行保修义务的，赵若曼可另行协商或通过诉讼主张权利。综上所述，赵若曼的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5756元（赵若曼已预交），由上诉人赵若曼负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十一月十二日书记员  张灵芝