四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1718号 原告：刘忠洋，男，1987年11月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：谢伟，四川秉卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余涛，四川秉卓律师事务所律师。 被告：李燕君，女，1979年8月20日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川桦润律师事务所律师。 第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司。住所地：四川省都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：曾述兵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江，男，1974年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。系该公司员工。 第三人：成都锦江绿道建设投资集团有限公司。住所地：四川省成都市青羊区百花潭路8号5层508室。 法定代表人：李大龙，职务不详。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 原告刘忠洋与被告李燕君、第三人都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称新源公司）、第三人成都锦江绿道建设投资集团有限公司（以下简称绿道公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2019年7月29日转为普通程序进行审理。原告刘忠洋的委托诉讼代理人谢伟、余涛，被告李燕君及其委托诉讼代理人陈伟，第三人新源公司的委托诉讼代理人张云花、陈江，第三人绿道公司的委托诉讼代理人孟炳银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘忠洋向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令李燕君补偿刘忠洋对租赁房屋进行装修所产生的费用10万元；二、请求依法判令李燕君补偿刘忠洋因李燕君提前终止合同造成的经营损失12万元；三、请求依法判令李燕君补偿刘忠洋搬迁费4600元；四、新源公司、绿道公司对上述一、二、三项补偿责任承担连带补偿责任；五、请求依法判令李燕君返还刘忠洋2万元押金和六张麻将机；六、本案诉讼费由李燕君承担。事实与理由：刘忠洋于2017年11月2日与第一承租人李燕君就位于都江堰市，签订《茶楼租赁协议》，新源公司（房屋出租人）同意李燕君转租，双方约定租赁时间自2017年11月20日起至2022年11月19日止。2018年6月21日，因都江堰市城管局第六局下发的《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》，刘忠洋所租赁房屋被认定为违章建筑，同年7月9日，新源公司发布了一份《关于柏条河南路中段关停水电气的告知书》，但并未送达至刘忠洋。随后新源公司关停了水电气，导致刘忠洋无法经营，造成了巨大损失。但新源公司仅与李燕君协商租赁合同终止和补偿事宜。刘忠洋按照新源公司要求，提出了书面补偿意见，但遭到新源公司拒绝协商补偿。新源公司与李燕君于2019年2月3日签订《终止合同协议书》和《补偿协议书》。《补偿协议书》中明确载明补偿款实际由绿道公司投资项目资金补偿。据此，新源公司和绿道公司应对刘忠洋造成的损失承担连带补偿责任。为维护自身合法权益，遂诉至法院。 李燕君辩称，一、《终止合同协议书》以及《补偿协议》系李燕君与新源公司签订，系新源公司对李燕君进行的补偿，与刘忠洋无关；二、本次拆迁系市政工程的需要，李燕君没有任何过错；三、李燕君从新源公司处租赁房屋后，对所租赁的房屋进行了全面装修，从刘忠洋与李燕君签订的租赁协议也可以看出，李燕君是将装修好的房屋转租给刘忠洋，新源公司向李燕君补偿并无不当，李燕君也无义务赔偿；四、2万元押金是属实，但是李燕君为刘忠洋垫付截止2018年7月11日的水电费4124.65元，应在押金中予以扣除。综上，请求驳回第一、二、三、四、六项诉讼请求，第五项诉讼请求在扣除垫付的水电费用后依法判决。 新源公司述称，一、刘忠洋诉称新源公司同意转租不属实；二、刘忠洋诉称按照新源公司要求提出补偿意见，但遭到拒绝不属实；三、新源公司只与李燕君存在合同关系，与刘忠洋不存在合同关系；四、刘忠洋要求新源公司对诉讼请求中的一、二、三项承担连带补偿责任，既没有法律规定，也没有双方的约定。综上，请求依法驳回刘忠洋的第四项诉讼请求。 绿道公司述称，一、绿道公司与刘忠洋不存在合同关系，因此不应该承担责任；二、绿道公司未实施任何侵权行为，对刘忠洋的损失也不需要承担责任。 刘忠洋围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1．原被告双方身份信息、工商信息，拟证明：原被告诉讼主体适格。2．茶楼租赁协议、证明、银行交易清单，拟证明：原被告之间的茶楼租赁关系；证明是属于新源公司出具的，允许李燕君转租；银行交易清单证明刘忠洋依照合同约定，履行了租金55000元的支付义务，每个月租金是10000元，半年是60000元，加上20000元的押金，总共应当支付80000元，但是有两个月装修的免租期，不管刘忠洋装多少钱，李燕君承担25000元，因此支付的是55000元租金。3．关于柏条河南路中段关停水电气的告知书、终止合同协议书、补偿协议书，拟证明：由于柏条河的整治，终止了刘忠洋与李燕君之间的房屋租赁合同关系，新源公司对李燕君进行了相关补偿，装饰装修补偿为643070.2元，停产停业损失补偿为155307.52元，搬家费以租赁面积20元/平方米的标准，为12133.4元，合计810511.12元；虽然是新源公司与李燕君达成的补偿协议，但是载明补偿原因是因为加强柏条河环境治理，支持配合锦江绿道示范段配套建设项目，因此新源公司是受绿道公司的委托代为支付给李燕君，补偿金来源于绿道公司。4．装饰装修合同、合同书、临江阁茶楼改造装修报价表、江阁茶楼二次改造装修报价表、收据、收条，拟证明：刘忠洋承租李燕君的房屋后所投入的装修金额。5．照片，拟证明：刘忠洋装修前后对比的真实反映。6．麻将机的付款凭证，拟证明：刘忠洋购买的麻将机和付款涉及的收据金额，麻将机是属于刘忠洋承租房屋后新投入的设备。7．营业销售综合查询，拟证明：2018年1月1日到7月1日经营茶楼的营业收入，金额是379979元，半年的营业收入平均每月是6万余元，扣除成本2万余元，利润应该接近4万元，现在主张的金额12万元，是基于新源公司与李燕君之间所达成停产停业损失补偿金额仅为155307.52元；停产停业损失补偿应该完全补偿给刘忠洋，因为李燕君虽然保留了一部分房屋，但是保留的部分属于餐饮，刘忠洋承租的部分是属于茶楼，李燕君保留的部分是长期停业状态，既然停业，那么停业停产经营损失，李燕君则不应享有。8.2018年5、6月水电费的票据，拟证明：5月水电费是4077.2元，6月水电费是4136.6元，刘忠洋在生产经营，李燕君没有实际经营。9．录音资料，拟证明：租金55000元中扣除了李燕君认可的装修25000元，刘忠洋支付租金和押金的义务已履行完毕；双方在起诉前对补偿问题进行多次协商，但因金额没有达成共识，协商无果。上述证据经本院组织质证，本院对刘忠洋提交的第1、2、3、8、9组证据予以采信。 李燕君围绕其抗辩意见依法提交了以下证据：1．茶楼租赁协议，拟证明：李燕君将装修好的房屋以及有关设施设备交予刘忠洋使用，包括6张麻将机。2、水电费票据，拟证明：李燕君为刘忠洋垫付的水电费4124.65元。3．终止合同协议书、补偿协议书，拟证明：因为市政工程建设需要，导致李燕君与新源公司的合同终止履行，以及李燕君与刘忠洋的合同终止，并非李燕君的原因；补偿协议书中的补偿系新源公司对李燕君的补偿，与刘忠洋无关；李燕君租赁的房屋虽处于停业状态，但并不影响李燕君与新源公司的补偿协议。4．装修的平面图、合同、安装空调和采暖设备合同以及附件，拟证明：李燕君与新源公司存在租赁合同关系，且李燕君对租赁房屋进行了空调、采暖设备以及其他方面的装修。上述证据经本院组织质证，本院对李燕君提交的第1、2、3组证据以及第4组证据中的合同予以采信。 经审理查明，2017年2月18日，新源公司（甲方）与李燕君（乙方）签订《合同》，约定：甲方同意将柏条河南路中段建筑5#的建筑物及相关附属通道、绿地内的设备、设施在使用期限内继续提供给乙方使用，建筑面积共计606.67平方米；使用期限自2017年2月18日起至2029年2月17日止；2017年2月18日至2020年2月17日的月使用费为19413.44元。 2017年6月14日，新源公司出具《证明》，载明：“兹有隶属于都江堰新源旅游开发有限公司所有的位于都江堰市，建筑面积606.67平方米的建筑物，现租与李燕君本人作为经营场地使用，租赁期限为2017年2月18日至2029年2月17日，在此租赁期间允许李燕君转租给其他人经营使用。” 2017年11月2日，李燕君（出租方、甲方）与刘忠洋（承租方、乙方）签订《茶楼租赁协议》，约定：甲方将都江堰市柏条河南路3#临江阁茶楼，面积230m2，租赁给乙方；租赁期为五年，从2017年11月20日起至2022年11月19日止；租金为每月人民币壹万元整，乙方一次性向甲方交付半年租金，租金三年不变，三年后随行就市；乙方向甲方交付押金人民币贰万元整，在乙方不再续租，并结算一切费用后由甲方退还给乙方；乙方应爱护茶楼内的物品和设施，遗失和损坏应照价赔偿；乙方如需改动装修，应与甲方协商同意后进行。杨荣于2017年11月5日、2018年1月29日通过中国农业银行向李燕君分别转账40000元、15000元。 2019年2月3日，新源公司（甲方）与李燕君（乙方）签订《终止合同协议书》，为加强柏条河水环境治理，加快推进天府绿道锦江主轴都江堰段建设，根据都江堰市政府及相关部门要求，甲乙双方就终止2017年2月18日签订的《合同》相关事宜，约定：甲方在本协议签订之日起3个工作日内退乙方履约保证金50000元、预存电费保证金15935.72元；乙方已于2017年3月5日前向甲方缴纳2018年2月18日至2019年2月17日的租金132961.28元，租金计算至2018年6月27日，根据新办发［2018］2号文，甲方应退还乙方租金45600.8元，此款甲方于本协议签订之日起3个工作日内向乙方支付；根据都绿道办［2018］15号文，2018年7月11日断水断电，截止当日，乙方应向甲方缴纳水费1221.61元、电费2903.04元。同日，李燕君向新源公司支付水费1221.61元、电费2903.04元。同日，新源公司（甲方）与李燕君（乙方）签订《补偿协议书》，为加强柏条河水环境治理，支持配合锦江绿道示范段公益配套建设项目，加快推进天府绿道锦江主轴都江堰段建设，甲方受绿道公司委托，代为支付给乙方就甲乙双方终止2017年2月18日签订的编号为20170002号《合同》的补偿款，具体补偿款项如下：1．装饰装修补偿：乙方在合同有效期内因开展商业活动所产生的固定投入（装饰装修）补偿款，金额为643070.2元；2．停产停业损失补偿：给予乙方一次性8个月的租金（标准为租赁合同约定的租金）补偿（自2018年6月27日至2019年2月27日），金额为155307.52元；3．搬家费：乙方搬家损失补偿，按租赁面积20元/平方米支付搬家费，金额为12133.4元。同日，李燕君出具《收条》，载明：收到新源公司代绿道公司支付的补偿款810511.12元，款项到账时间以银行到账时间为准。 刘忠洋在庭审中认可向李燕君转账55000元以及与李燕君通话的杨荣系其合伙人。杨荣与李燕君通话录音载明“杨：……我当时说，免租期两个月就两个月，你说装修楼上乱搭棚棚，5万多块钱，李妹还是去做工作，还是同意了认25000元，是不是？……你们当时装修贴了2万5没跟他们商量吗？李：说了啊，肯定要说啊。杨：他是同意了吗？李：同意了啊，他说当时你们做的时候我们已经很支持你们了，前前后后你们做了几个月，我们只收了三万五千块钱，我们包里头就只有三万五千块钱。现在你叫我拿好多钱来赔他，他说杂可能喃，该赔你赔你，大部分装修费是我们自己的，你要我拿好多钱来赔你，他原话就这样的。” 另查明，刘忠洋在庭审中陈述，其在租赁案涉房屋时，李燕君向其交付了六张麻将机。 新源公司在庭审中陈述，《补偿协议书》中的装饰装修补偿费，系经相关评估公司评定后作出的每平方米1060元的标准，该标准未包含案涉房屋顶楼的玻璃棚。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”刘忠洋与李燕君签订的关于租用期限自2017年11月20日起至2022年11月19日的《茶楼租赁协议》，系双方真实意思表示，且新源公司于2017年6月14日亦出具《证明》，允许李燕君将案涉房屋转租，该合同不违反国家法律、法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”因案涉房屋所在地段属于天府绿道锦江主轴都江堰建设，李燕君作为第一承租人与新源公司签订的《合同》已于2019年2月3日终止，刘忠洋作为第二承租人与李燕君签订的《茶楼租赁协议》亦无法继续履行，并且刘忠洋与李燕君均认可解除时间为新源公司停水停电之日即2018年7月11日，本院亦予以确认。 关于刘忠洋诉请的装饰装修补偿等费用的问题。刘忠洋与李燕君签订的《茶楼租赁协议》无法继续履行，系因不可抗力致使不能实现合同目的，故双方均无责任。但李燕君作为案涉房屋的第一承租人因合同权利义务提前终止已确定相应的补偿，刘忠洋作为案涉房屋的第二承租人和实际经营人，有权依法获得因合同权利义务提前终止造成的停产停业损失等费用。李燕君与新源公司签订的《补偿协议书》应当作为本案定案的依据，故本院从利益平衡、公平原则及本案实际情况酌定李燕君应支付的补偿费：1．停产停业损失补偿58880元（155307.52元×230平方米÷606.67平方米）；2．搬家费4600元（12133.4元×230平方米÷606.67平方米）。因刘忠洋未提交充分证据证明其在承租案涉房屋后对室内进行了装饰装修，并且新源公司在庭审中陈述《补偿协议书》中的装饰装修补偿费，系经相关评估公司评定后作出的每平方米1060元的标准，该标准未包含案涉房屋顶楼的玻璃棚搭建，因此本院对刘忠洋关于装饰装修补偿费的诉讼请求，不予支持。 关于新源公司与绿道公司是否承担连带补偿责任的问题。新源公司及绿道公司与刘忠洋不存在合同关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”因此刘忠洋要求新源公司及绿道公司承担连带补偿责任，无法律依据亦无当事人约定，本院不予支持。 关于返还押金及麻将机的问题。刘忠洋在庭审中认可李燕君垫付了水电费4124.65元，并且同意在押金中扣除上述费用。因此，李燕君应退还刘忠洋押金15875.35元。麻将机系李燕君在出租房屋时一并交付给刘忠洋，刘忠洋对此亦认可。刘忠洋关于“其对李燕君交付的麻将机进行了机芯更换等，且机芯属于麻将机的核心部件，故麻将机应属于其所有”的主张，无法律依据，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款之规定，判决如下： 一、被告李燕君于本判决生效之日起十日内向原告刘忠洋支付装饰装修补偿费58880元； 二、被告李燕君于本判决生效之日起十日内向原告刘忠洋支付搬家费4600元； 三、被告李燕君于本判决生效之日起十日内向原告刘忠洋返还押金15875.35元； 四、驳回原告刘忠洋的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4970元，由原告刘忠洋负担2485元，由被告李燕君负担2485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 闽 审 判 员  白艳雯 人民陪审员  苏 炯 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  尹 丽