上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初17013号原告：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。被告：上海贤良彩钢有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱方启，总经理。被告：朱跃铭，男，1989年10月6日生，汉族，住浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁欢欢，上海方英律师事务所律师。原告上海顺宏橡塑有限公司(以下简称顺宏公司)与被告上海贤良彩钢有限公司(以下简称贤良公司)、朱跃铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭审理。原告顺宏公司法定代表人洪颖及委托诉讼代理人周春雷和两被告共同委托诉讼代理人方英到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告顺宏公司向本院提出诉讼请求：判令解除双方的《租赁合同》，被告贤良公司给付所欠的自2017年10月1日到2019年10月31日的房屋使用费812,500元，被告朱跃铭承担连带清偿责任。事实和理由：被告自2009年8月开始向原告租赁奉贤区金海公路XXX号厂房。后于2014年9月16日双方签署《租赁合同》,约定：被告向原告租赁金海公路XXX号后面的厂房,钢混结构,面积2,000平方,年租金390,000元,提前15天一次性支付一年租金,先付后用,租期5年,到2019年10月1日到期。合同第12条约定“甲方可终止合同并收回房屋：乙方(被告)拖欠租金达一个月的”。同时双方还签署《补充协议》第5条：“因土地证变更中,本房屋暂没有产权证,乙方)(被告)表示知情。”2017年被告贤良公司的法定代表人去世后,被告朱跃铭作为被告贤良公司法定代表人的儿子继承了被告贤良公司。后原告多次催促被告搬离房屋,并支付实际使用期限的房屋使用费,但被告始终予以拒绝配合,并租用房屋至今。综述,被告占有使用原告的房屋至今,自2017年9月30日起未支付过租金,缺乏商业诚信,为维护合法权益,原告提起诉讼。被告贤良公司和朱跃铭共同辩称，要求驳回原告诉请。由于租赁场所存在违章，政府发出公告限期搬离并进行停水停电，被告无法经营，故双方合同在2017年9月27日解除，被告在2017年10月4日已经搬离。闲置设备在今年10月31日前也全部搬离，之所以之前没有全部搬离，是为了评估。且租赁房屋不能继续出租，也确实被拆迁，因此原告没有损失；此外租赁房屋没有产证，属于无效合同，原告不能主张占有使用费。由于原告过错造成被告损失，原告应当支付给被告押金，被告将保留诉权。在租赁过程中，原告在收到租金后未开具相应票据，现在被告要求原告给付。本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，原告顺宏公司与被告贤良公司签订《租赁合同》，约定被告贤良公司向原告顺宏公司租赁位于金海公路XXX号后面厂房用于彩钢板生产，房屋建筑面积2,000平方米，协议约定租期为5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止。年租金390,000元。在签订本合同之日起三日内支付全年度租金，先付后用，由乙方(贤良公司)与上期租金到期提前15日交付给甲方(顺宏公司)。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，所有的动迁利益(包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、搬迁损失等)都与乙方无关，乙方不得向甲方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：在租赁期内发生动迁，乙方使用的厂房内全部机械设备等一切赔偿，全部归甲方所得，乙方的机械设备经双方协商折旧价，乙方同意此条件。停产停业设备调试费归乙方；厂房南面，甲方搭建的500平方米大棚，乙方在大棚下面搭建的活动房，搬迁时如甲方需要使用，乙方无条件拆除后归还甲方，甲方无任何赔偿给乙方，如乙方不拆除活动房，所有赔偿归甲方。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。上述合同签订后，被告贤良公司先后支付至2017年9月30日的租金。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营(无照经营)行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日租赁场所恢复生活用电。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对金海公路XXX号、3456号等部分门面房采取砌墙封门。2018年11月9日，原、被告签订《协议书》，称：现甲方位于奉贤区金海公路XXX号厂房因南桥新城光明村非居住房屋协议动迁项目需动迁，经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、甲方按照国家相关规定，特补偿乙方如下：房屋装修及附属设施估价31,056元，搬运费40,000元，可搬迁设备及其他搬迁补偿66,196元，停产停业损失费400,000元，合计补偿费735,000元(其中包含乙方转租部分厂房补偿费)。乙方转租部分厂房由乙方进行补偿，与甲方无关。双方对上述补偿方案互无异议，为双方确认的最终补偿方案。2、双方签订此协议后，乙方将厂房内设备及物品搬离清空(包括乙方转租的部分厂房，由乙方负责清空以及补偿)；3、甲方在收到动迁补偿款后，若乙方已经搬离清空厂房并将钥匙交给甲方，甲方在5日内按协议第一条约定一次性支付补偿款735,000元。若乙方未搬离清空厂房，乙方同意甲方有权利对乙方留在厂内设备物品进行处理，处理完毕后并扣除相关费用及甲方的损失费后将多余补偿款支付给乙方。由于一直未能搬离交接，原告起诉来院，经本院协调被告于2019年10月下旬返还租赁房屋。另查明，2018年10月30日，上海耀华房地产估价有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区金海公路XXX号顺宏公司的房地产(包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备)的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元，附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元，不可恢复使用设备补偿费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋(企业)征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元(评估价70%计算)；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)642,247元(评估价70%计算)；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元(按9,729.48平方米×350元×70%计算)；签约奖励243,000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告顺宏公司与被告贤良公司签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。本案被告在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，原、被告双方均有过错。为此原、被告双方于2018年11月9日达成了协议，该协议是双方的真实意思表示，为双方对租赁关系终止后权利义务的约定。按约定，被告搬离租赁场所后原告给予被告一定的补偿款。如未及时搬离，被告承担相关费用及原告的损失费。原告现主张自2017年10月1日到2019年10月31日的房屋使用费。本院认为，2018年11月9日前的使用费根据双方的协议，原告属于已经放弃；2018年11月9日后，扣除被告合理搬离时间，另应考虑政府部门对租赁场所门面采取砌墙封门措施给承租户使用租赁场所的影响情节，故本院参照双方租金的约定，酌情要求被告贤良公司承担至搬离日止的占有使用费195,000元作为原告的损失为妥。对于原告要求被告朱跃铭对上述债务承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告上海顺宏橡塑有限公司与被告上海贤良彩钢有限公司于2014年9月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海贤良彩钢有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺宏橡塑有限公司占有使用费195,000元；三、驳回原告上海顺宏橡塑有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11,600元，减半收取计5,800元，保全费4,520元，由上海顺宏橡塑有限公司承担8,000元，由上海贤良彩钢有限公司承担2,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年三月十六日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。