上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4560号原告：上海茸鑫房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：郅慧，女。委托诉讼代理人：姜明泽，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：胡忠华，男，1969年8月12日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳,系被告配偶，1973年4月8日生，汉族，户籍地吉林省通化市。原告上海茸鑫房地产开发有限公司与被告胡忠华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。后于2019年6月14日转为适用普通程序，并于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郅慧到庭参加第一次庭审、原告的委托诉讼代理人姜明泽以及被告的委托诉讼代理人张莉、王艳两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付面积误差款82,476元；2.被告支付逾期付款违约金，暂计2,548.50(自2018年12月1日起算至2019年3月13日)。审理中，原告变更其诉讼请求为：判令1.被告支付购房款84,276元；2.被告支付逾期付款违约金(以84,276元为基数，日万分之三为标准，自2018年12月1日起算至实际支付之日止，暂计至2019年3月13日为2,604.10元)。事实和理由：原告与被告于2017年6月1日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定被告向原告购买位于上海市松江区车墩镇影振路300弄“金地影振苑”X号X层XXX室(复式)房屋(以下简称“系争房屋”)，预售合同约定系争房屋预测建筑面积为117平方米，单价为33,443元，总价款为3,912,828元，等。其后系争房屋符合交付条件时，经松江区房地产测绘所测量实际建筑面积为119.52平方米，与预售合同约定的暂测面积增加2.52平方米，故被告应补交面积误差款84,276元，但经原告函告，被告拒绝支付面积误差款。故原告诉至法院请求判如所请。被告辩称：不同意原告全部诉请。第一，经被告查阅系争房屋所在小区一期、二期预测《房屋土地权属调查报告书》(以下简称一期、二期“预测报告”)与原告提交的《房屋土地权属调查报告书》(以下简称“实测报告”)后发现二期预测报告与实测报告结论出现重大变动，故实测报告不能作为认定系争房屋面积的依据；第二，即便系争房屋存在公摊面积增加的情况，按照《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定，公摊面积的增加，购房人无需支付增加面积的房款，预售合同的“补充条款一”属于格式条款，系无效的约定；第三，原告主张增加的公摊面积超出预售合同约定暂测面积中公摊面积的33.5%，原告以合同单价主张增加面积的房价款，显失公平；第四，原告和被告曾在政府相关部门协调下达成过合意，在2019年6月30日前不向被告催讨购房款，现原告起诉主张购房款和违约金违反当时的约定，原告主张违约金标准过高；第五，原告出售系争房屋时涉嫌面积欺诈。双方当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行举证质证，并记录在案，根据原、被告提供的证据以及陈述，认定事实如下：一、系争房屋权属及预售合同签订情况系争房屋现登记于原告名下，登记建筑面积为119.52平方米。2017年6月1日，由原告作为甲方(卖方)与被告作为乙方(买方)签订预售合同，部分约定内容如下：第二条，乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为117平方米，其中套内建筑面积为109.49平方米，公用分摊建筑面积为7.51平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为2.9-3.0米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币33,443元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,912,828元。第四条，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款，甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3%(包括－3%)，乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过45天后，甲方有权单方面解除本合同，等。第十一条，甲方定于2018年11月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十九条，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。附件一：付款方式和付款期限，按时间付款，付款方式为分期付款，乙方于2017年5月27日与甲方签约，并付首付房款1,412,828元，乙方于2017年7月26日前应支付房款2,500,000元。补充条款一第四条，对本合同正文第五条之补充，4.1甲乙双方将此条约定的房屋建筑面积作为面积误差结算房款的依据，不以套内建筑面积和公用分摊建筑面积之误差分别结算房款；4.2在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，面积误差比的计算公式如下：面积误差比=(产权登记面积-合同约定的房屋建筑面积)÷合同约定的房屋建筑面积×100%；等。补充条款一第六条，对本合同正文第七条之修改，乙方未按合同约定的时间付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，且从合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款日；乙方逾期付款超过45天且仍未能付清房款的，甲方有权单方面解除本合同且乙方应按总房价款的10%向甲方支付赔偿金，甲方解除合同的权利行使期限为三年。预售合同另对其他事项作了约定。二、系争房屋房款支付情况原、被告在审理中确认，预售合同签订后，被告已经支付了按照预售合同约定房屋暂测面积计算的总房价款3,912,828元。原告诉请主张的因实测面积增加的购房款，被告尚未支付。三、系争房屋通知交付及实际交付情况原、被告均确认，原告向被告寄送了落款时间为2018年11月15日的《交房通知书》及包括《结清房款须知》在内的附件若干，该通知书的内容有原告通知被告2018年11月30日交房并要求被告按照《结清房款须知》支付面积误差2.52平方米的房款84,276元等。根据原告提供的EMS快递面单上的单号查询，该交房通知书及附件于2018年11月25日显示由被告家人签收，但被告在审理中称实际于2018年11月27日收到上述交房通知书及附件，因为期间就增加的公摊面积支付房款差价问题和原告产生争议，故未于2018年11月30日前往原告处办理系争房屋交接手续。原、被告确认，被告于2018年12月11日实际接收了系争房屋。四、系争房屋有关的预测报告和暂测报告2018年11月9日，经松江区房地产测绘所调查，上海市松江区住房保障和房屋管理局备案，形成实测报告，该实测报告对包括系争房屋在内的多套房屋的公有部分建筑面积分摊及套内面积等进行了说明，其中第21页显示系争房屋门栋分摊3.9*1平方米，第57页显示系争房屋阳台面积5.64平方米，室内建筑面积(含阳台)109.49平方米，第88页显示系争房屋独用面积109.49平方米，分摊系数.091642，公用面积10.03平方米，建筑面积119.52平方米，等。而根据被告提供的二期预测报告显示，其中第21页显示系争房屋门栋分摊3.9*1平方米，第34页显示系争房屋阳台面积5.64平方米，室内建筑面积(含阳台)109.49平方米，第52页显示系争房屋独用面积109.49平方米，分摊系数.068576，公用面积7.51平方米，建筑面积117平方米，等。就预测报告和实测报告，本院于2019年7月23日前往作出该两份报告的松江区房地产测绘所进行调查询问，并形成笔录，工作人员称：预测报告系依据开发商提供的规划审批图纸测算，实测报告是依据现场实际情况及验收资料、图纸等核算制作；系争房屋所在小区的部分业主曾经通过信访途径前往松江区房地产测绘所，工作人员对其进行了同样内容的回复并告知其可以就实测报告申请复议。被告在庭审中表示未曾随其他业主前往松江区房地产测绘所信访，但已经通过原告方的工作人员知晓预测报告和实测报告的内容，故而得知系争房屋增加的面积均为公摊面积。五、本次起诉前原、被告之间的协调情况被告称其和所在小区其他多家业主在得知系争房屋增加的面积均为公摊面积后，和原告方的工作人员及政府工作人员进行过多次协调，并提供了2018年12月6日录音并相应的文字整理稿及微信群聊天记录，以证明原告方承诺搁置争议，在2019年6月30日前不会向被告主张面积差价款或违约责任，并将于2018年12月15日前邀请测绘部门进行说明，但是原告未按约邀请测绘部门向业主进行说明。原告对被告提供的上述证据的真实性未予确认，并表示按照其内容看原告从未和业主方达成一致意见，且工作人员未得到原告授权或确认，等。根据被告提供的会议录音显示：政府工作人员建议原告方工作人员要求业主在(2018年)12月30日前收房，否则可以起诉，但原告方在(2019年)6月30日前不可以给任何一份催款函，而如果6月30日不交可以起诉，等；原告方工作人员表示原则上接受6月30日，但要跟高管去沟通下，等。根据被告提供的微信群聊天记录显示：2018年12月7日上午，一业主在群里发表了12月6日三方沟通会纪要，内容为商定12月15日前，由金地开发商方组织测绘部门跟客户做答疑工作；商定12月30日为业主收房截止期，如不收房的业主视作对本次沟通成果不予认可，金地开发商将按原合同精神主张相关合同权利；金地开发商保留要求业主面积补偿的权力，但为妥善化解纠纷考虑，同意将面积补差款截止日期延期至2019年6月30日(待金地下周末前决策后回复)，如逾期不主张权利或截止期前无相关判决、仲裁结论的，开发商有权按原合同精神主张相关合同权利……原告方工作人员表示将按照会议沟通的内容和时间节点尽快向公司汇报，需要走相应的审批流程……上述微信群聊天记录显示2018年12月13日，系争房屋所在小区部分业主代表前往测绘所。上述事实，主要有预售合同、实测报告、预测报告、交房通知书、快递面单、会议消息、微信聊天记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，对当事人具有拘束力，双方均应恪守。本案的争议焦点在于原告是否有权就系争房屋增加的分摊面积向被告收取房款。首先，预售合同正文第五条及补充条款一第四条对于暂测面积与实测面积不一致时的房款结算已作了明确约定。该补充条款一形式上虽是由原告预先拟定，但所载内容并非系双方不可更改的条款，双方完全可以通过协商更改此条款。其次，建设部制定的《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在３％以内(含３％)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含３％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可见，补充条款一第四条(同时作为预售合同正文第五条之补充)的内容与建设部的规章和最高人民法院的司法解释相关内容基本一致，就其内容本身而言并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。从补充条款格式来看，补充条款一是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为明确知晓。第三，系争房屋的建筑面积经松江区房地产测绘所进行测绘后形成实测报告，认定系争房屋建筑面积为119.52平方米。而被告一方面对于实测报告的真实性无异议，另一方面既不认可实测报告的内容也明确不申请重新测绘，故按照补充条款一第四条的约定，实测报告可作为房款结算的依据。被告提出原告售房时存在面积欺诈,但其并未以此向被告提出过相应的主张,且同意继续履行预售合同，被告以此理由主张不予或少支付诉争房款,缺乏相应的依据,本院难以采信。至于被告抗辩按照《上海市房地产转让办法》第四十四条关于“预售商品房交付时建筑面积增减的处理”之规定(实为现行有效的《上海市房地产转让办法》第四十三条)，主张按照“因按照本办法款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”的规定，系争房屋增加的面积为分摊面积，则被告无需再行支付房款。对此，本院认为，预售合同第五条并未明确指明具体适用的法律、法规或规章，根据上位法优于下位法的法律适用原则，《上海市房地产转让办法》不能优先于效力等级更高的法律、法规、规章的适用，即上文的《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。又预售合同补充条款一第四条明确约定在结算房款时不将套内建筑面积和分摊面积分别结算房款，据此可认定原、被告双方约定当暂测面积与实测面积不一致的误差小于3%时，不区分套内面积与分摊面积，而是按建筑面积统一结算，现在系争房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%的情况下，被告对建筑面积增加部分应据实支付房价款，计84,276.36元，原告主张被告向其支付购房款84,276元，并无不当，本院予以支持。至于逾期支付房款的违约金，被告应根据预售合同约定按照实测面积支付增加面积部分的房价款，虽预售合同未对此笔款项的支付时间作出明确约定，但该笔房款的支付期限不应没有限制。根据原告提供的交房通知书显示，原告已通知被告补交房款84,276元并且“款清交房”，则被告应在原告履行合理催告义务后支付相应款项，否则应承担逾期付款的违约责任。考虑到原告通知被告于2018年11月30日付款并且款清交房，但又于2018年12月11日在被告实际未补交房款的情况下交付系争房屋的事实，本院认为在此情况下，原告需再一次催告被告支付房款未果后方可主张相应的违约金，故本院认为原告可主张自本案起诉之日即2019年3月15日(本院接收原告起诉状之日)起计算违约金。至于违约金的计算标准，考虑到本案的实际情况，本院酌情调整为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。被告抗辩称原告承诺在2019年6月30日前不向被告主张房款及违约责任的意见，根据被告提供的证据显示，原告对于上述内容未作出明确同意之意思表示，故对于该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡忠华于本判决生效之日起十日内向原告上海茸鑫房地产开发有限公司支付购房款84,276元；二、被告胡忠华于本判决生效之日起十日内向原告上海茸鑫房地产开发有限公司支付逾期付款违约金(以84,276元为基数、按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2019年3月15日起计算至实际付清购房款之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,972元，由原告上海茸鑫房地产开发有限公司负担25元(已付)、被告胡忠华负担1,947元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  黄坤生二〇一九年八月十六日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。