广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初945号原告：广西融水金杉旅游投资置业有限公司，住所：广西融水苗族自治县融水镇玉仙路**。统一社会信用代码：914502250654098511。 法定代表人：李爱培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆彩虹，广西佳卓律师事务所律师。 被告：石华敦，男，1981年7月4日出生，壮族，住，住广西来宾市兴宾区/div> 被告：黄金香，女，1984年6月24日出生，汉族，住，住广西融安县/div> 二被告共同委托诉讼代理人：谢尚峰，广西桂中律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司融水县支行，住，住所：广西融水苗族自治县朝阳东路**一社会信用代码：91450225056038729T。 负责人：李知强，该支行行长。 委托诉讼代理人：项旭松，该支行职工。 原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司（以下简称金杉公司）与被告石华敦、黄金香，第三人中国工商银行股份有限公司融水县支行（以下简称工行融水支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金杉公司委托诉讼代理人韦华忠、陆彩虹，被告石华敦、黄金香委托诉讼代理人谢尚峰及第三人工行融水支行委托诉讼代理人项旭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金杉公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月25日解除；2.判令被告立即将融水县融水镇玉仙路130号金象御花园5幢2单元602号房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付违约金113999元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告石华敦、黄金香系夫妻关系。2015年6月9日原被告签订金象御花园《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买金象御花园5幢2单元602号房，总购房款为569995元，首付款为171995元，被告向工行办理按揭贷款398000元，原告对该笔款项承担连带保证责任。原告按约定向被告交付了房屋，被告也依约支付了首付款并办理了按揭手续。2018年5月至2020年2月，被告累计欠缴银行按揭房款54967.17元，原告已为被告垫付上述欠款。根据双方的合同附件四第三条约定：“申请人申请到贷款后，在取得《房屋所有权证》办理正式抵押登记前，如买受人连续三个月不向银行支付借款本息，而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同后将房屋另行出售，并从出售的房款中扣除出卖人代垫的银行本息、相关费用及按商品房总金额20%向出卖人支付违约金。”原告认为被告连续三个月不支付按揭款，该行为已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告石华敦、黄金香辩称，一、原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年4月25日解除并要求被告返还案涉房屋没有事实和法律依据。首先，原、被告于2015年6月9日签订合同后，被告依约付清了首付款50566元，并按约定与工行融水县支行签订《个人购房借款/担保合同》。2015年11月5日，工行融水县支行按约定放款398000元，并支付给了原告，原告也将相关的纳税票据交给了被告，据此,被告己付清全部购房款。其次，2017年4月19日，原告将案涉房屋交付给被告，被告按约定交了物业费、水电费等服务费，同时向被告预交了办证费，据此，被告己取得案涉房屋的所有权并实际占有案涉房屋。再次，案涉房屋至今没有办得产权证，完全是由于原告的违约行为造成，是原告违约在先，原告不能以自己的违约行为来获取利益。《商品房买卖合同》第12条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。本案中，被告告在2017年4月19日就己经向原告预交了办证费用，但房屋产权证至今不能办理，完全是原告的责任，由此产生的任何责任应当全部由原告承担。最后，在被告己付清购房款，己取得案涉房屋的所有权并实际占有案涉房屋的情况下，第三人工行融水县支行实际上对案涉房屋己享有抵押权。二、原告诉请的违约金明显过高，且没有事实和法律依据。首先，按照《商品房买卖合同》第15条约定，原告应于交房后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，为被告办理产权证。而案涉房屋于2017年4月19日交房，原告应于2017年7月19日就应当将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，为被告办理产权证书。但时至今日，原告仍未能为被告办理产权证，明显构成违约，也正是因为没有产权证，原告才有了本案的诉权。因原告承担的阶段性担保责任，如果其按约定办了产权证，其当然就无须再承担保证责任，也不会产生本案的诉争。据此，原告的诉权完全是建立在自己违约的基础之上，这明显与法理相悖，不应当等到支持。其次，原告只为被告垫付了6万元左右，却按将近60万的合同价的20%主张违约金，明显过高，因此，即便认为原告应当承担责任，最多也应当以其实际垫付的金额为基数，按银行同期贷款利率支付利息即可。三、原告主张其向银行垫付还款后，被告需按垫付款的24%向其支付利息没有事实和法律依据。首先，原告履行垫付义务，是基于三方签订《个人购房借款/担保合同》的约定，在这个合同中，约定了原告承担阶段性连带保证责任，原告履行保证责任，这是担保法律关系，在这个担保法律关系中，双方并没有约定垫付后是否需要支付利息，即没有约定要向原告支付利息，因此，原告要求支付利息没有事实和法律依据。其次，在三方签订的《个人购房借款/担保合同》中，约定了原告承担阶段性连带保证责任，这是担保法律关系，原告履行保证义务后向原告追偿垫付款的问题，应当是另外一个法律关系，应另案处理。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人工行融水支行未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对原告提交的证据二商品房买卖合同，被告质证称：1、对真实性无异议，对合法性有异议，因为合同签订的时候上面签订的购房款和实际购房款不一致，这个不符合国家对商品房买卖相关规定，2、对关联性有异议，合同不能证明购房实际房款，对条款的理解应该有前提，特别是它是作为一个补充协议的条款，这个违约的前提是办理房产证之前，那么因为办证的主动权在房开这边，因此对这一条的理解，应该是建立是在双方约定的办理房产权的期限之内，如果被告在这个期限内违约，不支付银行的本息，这种情况下才能适用这个条款。本院认为，被告对真实性无异议，且双方对涉案商品房实际购房款数额无异议，故对原告的证明目的予以采信，被告异议理由不成立。对原告提交的证据三按揭贷款合作协议，被告质证称对真实性，合法性没有异议，对关联性有异议，1、从这份证据来看，被告已经支付了购房款。2、这个证据不能证明原告证明的事实。本院认为，该证据系原告与第三人的约定，对被告不具备约束力，本院对该证据关联性不予确认。对原告提交的证据五催款通知书、照片，被告质证称被告没有收到催款通知书，对真实性，合法性，关联性有异议，对证明事实不认可。对照片的的落款时间是2020年3月1日，当时今天提交在庭上的是2020年3月10日，2、粘贴地址被告涉案房屋这里，但是被告还没有装修居住这个房子。被告之前有其他地址，被告之前和原告签合同的时候都留有地址，我们认为原告送达地址有误。本院认为，因双方未约定送达地址，原告提供的证据不能证实被告收到了催款通知。对原告提交的证据六解除商品房买卖合同通知书、照片，被告质证表示我们没有收到。原告提供的照片也看不出粘贴时间是什么时候，而且原告的送达地址送到了涉案房屋那里，但是被告不住那里，这种情况下被告是收不到的。送达地址是没有效的。本院认为，因双方未约定送达地址，原告提供的证据不能证实被告收到该解除通知书。对被告提交的证据二交房通知书、收据、税收缴款书，原告质证称对真实性，合法性没有异议，被告的证明目的不予认可，该组证据不能证实被告已经交清房款，也不能证实被告已经取得房屋所有权。本院认为从交房通知书中看，原告已认可被告缴清房款，但该组证据不能证实被告取得涉案商品房所有权。对被告提交的证据三（2018）桂0225民初972号民事判决书，原告质证认为对真实性，合法性无异议，但与本案无关联性。判决书处理的法律事实是逾期交房和逾期备案，与本案的争议事实没有之间关联性，属于另外一个法律事实。本院认为，该证据与本案争议没有关联，对该证据不予确认。对被告提交的证据四个人购房借据担保合同。原告质证表示被告提供的证据无法辨别，庭后三天内提交书面质证意见。但对被告关于原告承担阶段性担保责任的说法不予认可。本院认为，因被告未提交书面质证意见，本院对该证据真实性予以采信，可以证实原被告及第三人之间的约定。 综合全案证据及庭审笔录，根据当事人的举证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下法律事实： 2015年6月9日原被告签订《商品房买卖合同》约定被告向原告购买金象御花园5幢2单元602号房，该房建筑面积共129.72平方米，总购房款为569995元。双方另外签订《合同补充协议》约定，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30%作为首期付款，计人民币171995元。已付完金转为首期付款；剩余70%的合同总价款，计人民币398000元，由买受人采用以下申请按揭付清并在按以下要求办完相应手续……；（7）买受人申请到贷款后，在取得《房屋所有权证》办理正式抵押登记前，如买受人连续三个月不向银行支付借款本息，而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同后将房屋另行出售，并从出售的房款中扣除出卖人代垫的银行本息、相关费用及按该商品房总金额的20%向出卖人支付违约金。 合同签订后，被告支付房屋首付款50566元，并从第三人工行融水支行处贷款398000元支付剩余购房款。最终原被告确认该涉案商品房总房款为448566元。原告已于2017年4月19日将房屋交付被告。 另外，2015年10月21日，原被告及第三人共同签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定第十条保证人（金杉公司)承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十四条：10.1全程连带责任保证:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条；A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记结息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。第五十四条对第十条的约定保证人承担保证责任的范围按10.2阶段性连带责任保证确定，满足本合同第十条10.2A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 截止2020年5月29日，因被告未按时归还按揭款，原告为其垫付62817.02元。现原告认为被告的行为已符合解除合同条件，故向本院起诉维护权益。 本院认为，关于原被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原被告双方于2015年6月9日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中根据《合同补充协议》中的约定：（7）买受人申请到贷款后，在取得《房屋所有权证》办理正式抵押登记前，如买受人连续三个月不向银行支付借款本息，而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同后将房屋另行出售，并从出售的房款中扣除出卖人代垫的银行本息、相关费用及按该商品房总金额的20%向出卖人支付违约金。现被告在庭审中明确表示无力支付按揭款，结合被告方实际违约超过三个月的事实，已达到约定解除合同条件。因原告无法提供有效证据证实其通知被告解除的具体时间，故本院酌情确认本案受理时解除，即2020年4月27日原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除。被告抗辩合同不符合解除条件，没有事实依据，本院不予支持。 关于原告请求被告返还房屋并支付相应违约金和代垫款的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在双方涉案合同解除后，原告主张被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。另外，原告主张被告在合同解除后需按合同约定支付违约金，庭审中被告抗辩称支付的违约金按照合同总价款20%计算过高，并请求调整。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，鉴于现有证据无法充分证实原告因被告一方逾期还贷而代偿贷款所引起的实际损失，违约金按照合同总房款20%计算应属过高。结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，预期利益等综合因素，本院认为违约金调整为按实际购房款总额6%计算符合本案实际情况，故对该项违约金予以调整，经核算，被告应付的该项违约金为26913.96元。另外，因原告为被告逾期付款承担了担保责任，且被告对原告垫付数额无异议，故在合同解除后原告要求被告一并支付其垫付的资金，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司与被告石华敦、黄金香签订的《商品房买卖合同》于2020年4月27日解除； 二、被告石华敦、黄金香向原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司返还位于广西融水苗族自治县房屋； 三、被告石华敦、黄金香向原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司支付违约金26913.96元； 四、被告石华敦、黄金香向原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司返还代垫款62817.02元； 五、驳回原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10640元，减半收取5320元（原告已预交），由原告广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担2190元，被告石华敦、黄金香负担3130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘彦灵 二〇二〇年七月十三日 法官助理 全文敏 书 记 员 胡雨薇