河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初3099号原告：张帅，男，生于1985年4月16日，汉族，住镇平县，现住邓州市。原告：昌丽飞，男，生于1979年3月21日，汉族，住邓州市。原告：王新亮，男，生于1980年2月1日，汉族，住邓州市。原告：腰善理，男，生于1996年11月6日，汉族，住邓州市。原告：姜冰，女，生于1983年5月9日，汉族，住镇平县。原告：李书单，女，生于1979年2月12日，汉族，住邓州市。原告：李静媛，女，生于1988年12月14日，汉族，住邓州市。原告：王志霞，女，生于1985年11月26日，汉族，住邓州市。原告：罗静，女，生于1981年2月16日，汉族，住邓州市。原告：张林，男，生于1994年10月17日，汉族，住镇平县。原告：刘建忠，男，生于1971年6月17日，汉族，住邓州市。原告：刘静，女，生于1985年1月18日，汉族，住邓州市。原告：张红伟，男，生于1971年3月19日，汉族，住邓州市穰东镇张拔庄村张拔庄，身份证号码：4129301971********。十三名原告推荐的业主代表：张帅，男，生于1985年4月16日，汉族，住邓州市东一环与团结路交叉口东北侧同华国际，系业主代表（特别授权）。十三原告的共同委托代理人：乔堤、王瑞玲，河南大为律师事务所律师（一般代理）。被告：邓州市同华房地产开发有限公司。法定代表人：李景涛，任经理。住所地：邓州市湍滨大道南侧。委托代理人：陈尧，男，生于1984年10月16日，汉族，住邓州市，该公司职工，（一般代理）。委托代理人：李新，河南三贤律师事务所律师，执业证号：14113200510600586（特别授权）。原告张帅、昌丽飞、王新亮、姜冰、张红伟、罗静、刘静、刘建忠、李书单、杨静媛、腰善理、张林、王志霞与被告邓州市同华房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。十三原告的业主代表张帅及其委托代理人乔堤、王瑞玲，被告邓州市同华房地产开发有限公司的委托代理人陈尧、李新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张帅、王新亮等十三人向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿13名原告6163354元；2、本案一切费用由被告承担。事实与理由：被告宣传并在售楼广告中表明“同华国际广场”是同华地产继“半岛帝城”项目后打造的，邓州市首例复合型公园式主题商住区，是邓州市房地产开发的里程碑式商住区，规划设计理念十分超前，集45000平方米居住区，20000平方米的市政公园，15000平方米商业区于一体的超级大盘。宣传容积率为2.2，实际为6左右。绿化率为75%，实际为25%。小区人车分流，所有机动车自小区外直接进入地下车库，小区内不进入车辆，包括电动车，实际情况正好相反，宣传车位是1：1，实际上只有一半多点。十三户业主相信被告的宣传，分别于2015、2016年与被告签订了《商品房买卖合同》并付清购房款，十三户购房款共计6163354元。被告交房后未见市政公园，找被告，被告不予理睬，2018年9月，邓州市委市政府明确回复，该小区西边为居住用地。被告明知规划，却作出虚假宣传，被告的行为已经构成欺诈，理应按《消费者权益保护法》承担按购房款1倍赔偿的民事责任。故十三名原告诉至本院，请求依法判令所请。原告张帅、王新亮等十三人为证明其诉称事实，向本院递交了下列证据：1、集体代表人授权委托书、业主签名。13名原告的身份证复印件各一份；证明原告的身份情况及昌丽飞、张帅被业主推选为诉讼代表人的事实。2、商品房买卖合同13份，证明13名原告因生活需要从被告处购买房屋，是适格原告，合同第十四条被告承诺小区绿化将于交房后三个月内完成，而被告宣传的小区最重要的绿化亮点既是20000平方米市政公园，该公园至今未动工；3、照片6张，证明被告沙盘宣传小区拥有20000平方米市政公园，而规划图显示公园部分仍有建筑物；4、邓州市委市政府网络回复，证明被告宣传的20000平方米市政公园是居住用地，被告虚假宣传，欺骗购房人；5、邓州市国土资源局建设用地使用权出让网上挂牌公告，证明被告取得的DT（2018）38号土地用途为普通商品住房，而该地块正是被告宣传的20000平方米市政公园的一部分，证明被告虚假宣传，市政公园面积达不到20000平方米；6、南阳市宛都公证处公证书一份，证明被告售房部及周边宣传广告仍宣传该小区拥有市政公园，构成虚假宣传；7、优酷视频宣传广告一份，证明被告在广告中明确宣传小区配套市政公园面积20000平米，卖场15000平米，但实际都不存在；8、物业服务手册一份，证明被告宣传的绿化率为48.7%，容积率2.2，而实际绿化率25%，容积率为6；9、邓州市城乡规划局建设工程规划许可批前公示，证明被告建筑规划设计与其宣传的20000平米公园不符。被告邓州市同华房地产开发有限公司辩称：1、答辩人基于同华国际广场开发时的情况所进行的商业宣传,不存在虚假，不构成欺诈。2、原告与被告之间的买卖合同并未就市政公园、社区卖场及其他事项予以约定，不属于合同内容，不受双方商品房买卖合同约束和调整。被告对外部环境的宣传并不构成违约，要求赔偿没有合同依据。3、《消费者权益保护法》第49条不适用本案案情，原告据此主张权利适用法律错误。4、原告要求按照购房款的一倍赔偿没有事实上的和法律上的依据。被告邓州市同华房地产开发有限公司未向本院递交证据。经庭审举证、质证、认证：被告对原告提交的证据1、2没有异议，对证据3没有异议；对证据4、5有异议，认为该证据系复印件，应该以政府的批文为主；对证据6的真实性无异议，对证明方向有异议，这些照片不能说被告的行为构成欺诈；对证据7的真实性无异议；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议；对证据7、8、9的证明方向有异议，虽然市政公园没有形成，但这是政府行为，不是一个企业所能决定的。被告对原告提交证据的真实性无异议，本院予以采信。经庭审质证，依据有效证据，本院确认下列案件事实：2016年，十三名原告分别与被告邓州市同华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于邓州市××与××路交叉口东北角邓州市同华国际的房屋。十三名原告共向被告支付购房款6163354元。后十三名原告认为：被告邓州市同华房地产开发有限公司在售楼广告中宣传“同华国际广场”是同华地产继“半岛帝城”项目后打造的，邓州市首例复合型公园式主题商住区，是邓州市房地产开发的里程碑式商住区，规划设计理念十分超前，集45000平方米居住区，20000平方米的市政公园，15000平方米商业区于一体的超级大盘。容积率为2.2，绿化率为75%，小区人车分流，所有机动车自小区外直接进入地下车库，小区内不进入车辆，包括电动车，车位与住户比为1：1，实际容积率为6，绿化面积为25%，但市政公园一直没有建设。后十三名原告得知被告宣传的市政公园处为居住用地，认为被告明知市政府规划，却作出虚假宣传，其行为已经构成欺诈，理应按《消费者权益保护法》承担按购房款1倍赔偿的民事责任，现诉至本院，请求：1、判令被告赔偿13名原告共计6163354元。2、诉讼费由被告承担。本院认为：十三名原告与被告邓州市同华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，不违法法律规定，该买卖合同真实有效。被告邓州市同华房地产开发有限公司为进行商品房销售进行的销售广告及宣传资料只是用于宣传，仅表示要约邀请，不足以构成订立合同不可缺少的要约，且十三名原告也未对该要约邀请明确发出要约，被告亦未对十三名原告作出明确的承诺，故被告发出的要约邀请对原、被告不具有约束力。《最高人民法院》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及范围价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告邓州市同华房地产开发有限公司在销售广告中对所售房屋周边的预期规划进行了宣传，并不是对其商品房规划范围内的设计、景观等进行的宣传，且周边的规划需要相关部门的批准，十三名原告提交的证据亦不足以证明被告的宣传影响了其购买房屋的价款等，且被告所售楼盘的容积率及绿化面积是否超标，需要相关部门认定，亦不在商品房销售合同约定的范围内，故对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、第二十五条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：驳回原告张帅、昌丽飞、王新亮、姜冰、张红伟、罗静、刘静、刘建忠、李书单、杨静媛、腰善理、张林、王志霞对被告邓州市同华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费54943元，由原告张帅、昌丽飞、王新亮、姜冰、张红伟、罗静、刘静、刘建忠、李书单、杨静媛、腰善理、张林、王志霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹建丹审 判 员  曾庆品审 判 员  杨 霞二〇一九年九月十一日审判员助理  李明向书 记 员  周晓凯