上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9189号原告：洪捷，男，1983年10月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐信刚，上海恒民律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍亦雯(系原告洪捷岳母)，女，1958年1月18日出生，汉族，住上海市。被告：曹建峰，女，1957年9月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周波，上海正策律师事务所律师。被告：邢小安，男，1954年5月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹建峰(系被告邢小安妻子)，女，1957年9月13日出生，汉族，住上海市。被告：邢璟奕，女，1989年3月27日出生，汉族，住美利坚合众国华盛顿特区。委托诉讼代理人：曹建峰(系被告邢璟奕母亲)，女，1957年9月13日出生，汉族，住上海市。第三人：上海晟曜资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨新东路XXX号XXX室。法定代表人：易先翠，职务不详。原告洪捷与被告曹建峰、邢小安、邢璟奕，第三人上海晟曜资产管理有限公司(以下简称晟曜资产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日作出(2017)沪0107民初18122号民事判决，并发生法律效力。被告曹建峰不服，向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院于2018年10月26日作出(2018)沪02民申538号民事裁定，提审本案。再审认为，原审基本事实未能查明，于2019年3月20日作出(2018)沪02民再101号民事裁定，撤销原审民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年4月16日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪捷及其委托诉讼代理人徐信刚，被告曹建峰及其委托诉讼代理人周波，被告邢小安、邢璟奕的委托诉讼代理人曹建峰到庭参加诉讼，第三人晟曜资产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪捷诉称，本案的诉讼请求为：1.原、被告及第三人签订的上海市西康路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)《房地产买卖居间协议》于2017年6月1日解除；2.判令三被告双倍返还原告定金人民币600000元(以下币种同)；案件受理费由三被告承担。事实与理由：2016年10月6日，被告曹建峰代表被告邢小安、被告邢璟奕与原告洪捷及第三人晟曜资产公司签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向三被告购买系争房屋，房价款XXXXXXX元整，首付款XXXXXXX元，于买卖合同签订当日支付，第二期房价款计XXXXXXX元，第三期房价款计XXXXXXX元由银行直接支付，尾款50000元于交房当天户口迁出、水电煤及物业费用结清后支付。协议签订后，原告如约交付第三人晟曜资产公司定金300000元，原告如约按照第三人的安排于2016年11月3日和11月12日与被告曹建峰商洽签订系争房屋买卖合同事宜，并如约将首付款备妥。之后，被告曹建峰以各种理由不再与原告接触并商洽上述买卖合同签订事宜至今，尽管原告反复多次要求第三人转达被告签约的意愿，但未果。因三被告的行为已经违反居间协议的约定，构成违约，故原告无奈诉至法院。被告曹建峰、邢小安、邢璟奕辩称：1.同意解除三方签订的《房地产买卖居间协议》，但协议解除日期应为2017年1月3日；2.被告不返还定金30万元；3.原告承担本案受理费、保全费。理由：双方签署的居间协议合法有效，具备房产买卖充分内容，因此在2016年11月，双方签署网签版合同的行为，是履行合同的行为，不是协商缔约的行为。在2016年11月3日和11月12日，原告要求拖延1到2年办理房产过户登记，改变了双方已经生效的合同，这是一个新的邀约，作为卖方，有权不予接受。被告是要求原告依据双方已经签署的生效协议，履行房产交易。原告要求拖延1到2年没有得到被告同意，就不再签署已经制作完毕的网签版合同，这个行为构成了根本违约，并且原告的违约行为在合理期限内并未得到纠正。因此，被告认为，从2016年11月3日起算，以60天作为合理期限，在此期限后，因原告未纠正违约行为，2017年1月3日《房地产买卖居间协议》解除。根据该协议第六条，原告已经支付的30万元不予返还。第三人晟曜资产公司未到庭陈述。本院结合当事人提供的证据、质证意见及当庭陈述，经审理查明事实如下：被告曹建峰与被告邢小安、邢璟奕系夫妻、母女关系。坐落上海市西康路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋产权人为三被告。被告曹建峰代表被告邢小安、邢璟奕(甲方)、原告洪捷(乙方)分别于2016年10月5日和10月6日与第三人晟曜资产公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：二.2.3原告向三被告购买系争房屋，建筑面积117平方米；三.3.1.1-3.2.4房价款XXXXXXX元整，首付款XXXXXXX元，于买卖合同签订当日支付(内含定金)，第二期房价款计XXXXXXX元，于交易过户前支付，第三期房价款计XXXXXXX元由银行直接支付至被告(甲方)账户，尾款50000元于交房当天户口迁出、水电煤及物业费用结清后支付；三.3.3.1待买卖合同签订，贷款申请审核通过(若有)，买卖合同公证书(若有)，借款抵押合同公证书(若有)出具，甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后7个工作日内，甲、乙双方应赴有关房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续，丙方收执收件收据；五.如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至300000元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房地产权证原件交由丙方保管，则乙方同意。甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者定金转化的部分首期房价款；六.甲乙双方同意在甲方签署本协议后30天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲乙双方应当分别按照本协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲方同意丙方可从转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。2016年10月6日，被告曹建峰出具收条，言明收到原告洪捷购买系争房屋的定金20000元。当日，被告曹建峰又出具收据，言明收到原告洪捷购买系争房屋定金280000元。因原、被告未签订买卖合同，致使原告购买系争房屋受阻，2017年6月1日原告向本院递交诉讼材料，本院于2017年7月12日立案，该案审理期间，因无法以其他方式向被告有效送达诉讼材料，本院以公告的形式向被告送达了原告诉状及开庭传票等诉讼文书，并经审理于2018年3月15日作出一审判决，判令：一、原告洪捷、被告曹建峰、第三人上海晟曜资产管理有限公司签署的关于上海市西康路XXX弄XXX号XXX室的《房地产买卖居间协议》于2017年7月12日解除；二、被告曹建峰应于判决生效之日起十日内向原告洪捷双倍返还定金共计人民币600000元；三、对原告洪捷的其余诉请不予支持。另查，原被告均未向对方发送过解除《房地产买卖居间协议》的函件。再审审理中，原告表示，《房地产买卖居间协议》约定30日内签订房地产买卖合同，未约定房屋过户的期限，其他都做了明确约定，3.3.1条生效的前提是签订网签合同，没有签订网签合同是因为需要进一步协商过户时间。2016年11月3日，对过户期限未达成一致，双方均无责任。之后双方就过户时间一直通过中介进行协商，被告曹建峰曾表示2017年6月之后即不再考虑。在2016年11月9日被告曹建峰与中介孟慧的微信聊天记录上，提出“如果拖到6月以后，就别浪费时间了”。为此，原告着手准备，原告父母出售自己房产，钱款给予原告购买系争房屋，出售后钱款到账时间为2016年10月22日和12月17日，两次卡存收入余额显示XXXXXXX.83元和830345.11元。2017年1月24日，从原告父亲洪国樑银行卡内交易支付600000元。原告妻子父母在2017年1月、3月和4月均有转账收入，累计XXXXXXX元左右。在2017年4月原告通知中介二期房款均已准备好，可通知被告签订房屋买卖合同，但被告拒不见面。原告只提过在2017年年底过户，没有提过2018年年底过户的要求。被告表示，根据《房地产买卖居间协议》约定2016年11月3日是双方办理网签版合同的时间。因提出拖延1-2年而未果。不认可原告认为需要进一步协商过户时间，按照《房地产买卖居间协议》第3.3.1条及房地产交易的一般流程可推算出办理过户手续的时间应为2016年12月10日前，原告这是违反协议约定。被告曾表示“如果拖到6月以后，就别浪费时间了”是指过户拖到2017年6月以后，交易就没法继续。原告提供的准备房款的事宜，被告只认可原告父母将600000元转账给原告，其他XXXXXXX多元仅能证明父母卖房收到这些款项，无法证明将此款给予原告用来支付系争房屋的房款。2017年4月，中介电话只说原告要谈，但没有提到过原告愿意网签的时间、过户的时间和支付第二期房款的时间。第三人晟曜资产公司的工作人员粱国利与法庭谈话时表示，因为原告有两套房屋卖完后才能付首付，无法确定房屋卖出时间，所以《房地产买卖居间协议》上过户时间未约定。网签页的过户时间是按付款方式推算的，原告过来签买卖合同时要求过户时间为2018年年底，第二次见面让步到2017年年底，但被告要求多付500000元、600000元，原告没有同意。原告对粱国利所述的情况予以认可，并认可曾经说过改过户时间为2018年年底。被告对粱国利所述的情况予以认可。第三人晟曜资产公司的工作人员孟慧与法庭谈话时表示，网签那天，网签协议打出来后，上面有过户时间，原告说要改为2018年年底，被告不同意。大概一周后，双方第二次碰面，我们提出能否在2017年年底前过户，双方均答应，但被告提出要在2017年5、6月付500000元或600000元房款，原告没有同意。此后原告未给我们任何答复，被告说如果原告没有答复就要回美国了，要把产证拿回去。孟慧去找了原告的丈母娘，说被告要把产证拿回去，问是否还要买房，她说要的，但没有准确回复，所以当天产证还给了被告。2017年3、4月原告要求过户，被告说不在国内，等2017年年底回来再说，但没有说卖或者不卖。双方的交易上半场是原告问题，想买又不买，下半场是被告的问题，想卖又不卖。原告对孟慧所述的被告要求提高房屋总价500000-600000元，原告这里没有答应不予认可。被告对孟慧所述的情况予以认可，但对其认为上半场怪原告，下半场怪被告的观点不予认可。因原告提出要到2018年年底过户，中介代表被告向原告提出第二笔支付的房款XXXXXXX元中的500000-600000元在2017年年中先予支付，最终没有达成。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、定金的收据收条、账户明细、三份原告自有房屋买卖合同、微信记录、登机牌、签证护照、出入境记录及翻译件、上海市第二中级人民法院审理的听证笔录、未签订成功的网签版房地产买卖合同、委托书、户口簿、原告夫妇双方父母出具的证明、法庭与案外人粱国利谈话笔录、法庭与案外人孟慧谈话笔录等为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房地产买卖居间协议》为原、被告和第三人签订，形式和内容合法，系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为，《房地产买卖居间协议》是否约定了过户时间。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》的第六条约定了共同签订《上海市房地产买卖合同》的时间，3.3.1条约定了签订《上海市房地产买卖合同》后可能遇有几种情况下共同办理过户事宜的非具体日期式的概括性时间。对该条款约定的理解双方存在认识不一，原告以此认为未有明确的时间约定，被告则认为按照房地产一般交易流程可推算出过户时间最迟不应超过2016年12月10日。对此，本院认为，合同的约定应该明确具体。时间约定通常是具体日期或确切的推算方式，但原、被告及第三人所签协议约定内容并不确切，具有不确定性，如贷款申请审核通过所需时间可因各种因素有长有短等等。故严格意义上说，该条款并非双方达成明确具体指向一致的过户时间约定。另外结合本案现有证据及原、被告的陈述，事实上原、被告之后就房屋过户等事宜仍进行过多次协商，现因双方均无继续交易之意愿，原告要求解除合同，本院予以准许。鉴于原、被告均就解除合同事宜未向对方发送过解除函，故该协议解除时间，以本院判决时间为准。由于双方所签协议约定的过户时间并不明确具体，被告以该条款约定为依据认为原告构成违约，定金予以没收不予返还的主张，本院不予采纳。同理，原告主张被告违约要求双倍返还定金的主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告洪捷，被告曹建峰、邢小安、邢璟奕与第三人上海晟曜资产管理有限公司就上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于判决生效之日解除；二、被告曹建峰、邢小安、邢璟奕应于本判决生效之日起十日内返还原告洪捷人民币300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币3520元，由原、被告各半负担。本案受理费人民币9800元，由原、被告各半负担。如不服本判决，原告洪捷，被告曹建峰、邢小安，第三人上海晟曜资产管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告邢璟奕可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 金 红审判员 余莉敏审判员 徐 妍二〇一九年十二月十三日书记员 卢震宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。