天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初15561号原告：王雨，男，1980年8月3日生，汉族，现役军人，住天津市武清区。委托诉讼代理人：武建锋，河北紫微星律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：高玉仁，男，该公司工程师。委托诉讼代理人：李磊，男，该公司销售经理。原告王雨与被告天津相融置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雨及其委托诉讼代理人武建锋，被告委托诉讼代理人高玉仁、李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雨向本院提出诉讼请求：1.依法认定原被告签署的《保留房源协议书》为商品房买卖合同；2.判令被告继续履行协议，与原告签署网签协议《商品房买卖合同》，为原告办理房屋所有权登记手续，办理产权登记证书（庭审中原告将该项诉讼请求变更为待具备办理条件时为原告办理房屋所有权登记手续和产权登记书）；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月9日与被告签署了《保留房源协议书》，该协议书约定了房号、价格、交房交钥匙时间、交款方式及时间。该协议签订后，原告于2016年5月9日向被告交纳了一半房款40万元，被告出具了《房屋预交款收据》。之后被告通知原告其楼盘规划有所调整，双方于2017年4月份重新确认了所购房号为6-3-201，被告出具了《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》予以确认，合同其他内容没有变更，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应确定为商品房买卖合同。现该房地产项目已经取得预售许可证，但被告拒绝与原告签订正式的网签商品房买卖合同，同时拒绝办理房屋所有权登记手续。被告天津相融置业有限公司辩称：1.保留房源协议书，不是商品房买卖合同，两者之间有本质区别，协议书内有诸多的不确定因素，面积不确定、房号不确定、单价不确定；2.签订保留房源协议书时项目尚未立项，土地尚未取得，无法预算成本情况下草率签订了这个协议，协议本身有很多不确定性和不稳定性；3.明显价格偏低，远远低于成本价格，开发建设单位无法完成建设目标，更无法履行协议；4.该协议为明显不合理的低价，显失公平,故不同意原告全部诉讼请求。另外，涉诉房屋已经于2018年8月份取得商品房销售许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方争议的证据本院认证如下：被告对原告提交的证据1《保留房源协议书》质证称因该证据未复印件，故真实性不予认可，但被告对原告证据2《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》没有异议，经原告解释，证据1和证据2的原件在被告称要办理正式手续后收回了，故没有原件。本院认为鉴于被告对原告的证据2没有异议，而证据2从书证信息上来看，是与证据1存在关联性的，且被告在陈述其举证的证据5《项目成本明细》的证明目的过程中称，以《保留房源协议书》中6000余元的单价被告无法完成建设目的，被告自己也提到了该份文件，这说明被告与原告签订过《保留房源协议书》，故本院结合当事人陈述和对其他关联证据的质证意见，认定原告举证的《保留房源协议书》真实。结合双方陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告王雨作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月9日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第5号楼第3号门第2层第201号单元房，该房屋建筑面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6180元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月9日向被告交款40万元。2017年4月，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》，房号确定为6-3-201，经被告当庭陈述，协议中的5号楼应变为现实中的6号楼，5号楼是没有取得审批手续时设计室设计出来的，审批后根据规则有所变化，原来的5号楼就变为6号楼了，6号楼是经过审批局审批后合法的楼号。2018年11月14日，被告向原告下发“通知”，载明：因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意备案均价16000元/㎡下调15%以内的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到被告售楼中心办理退房、退款、付息手续；办理期间2018年11月14日-2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，被告承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的非现役购房人员，严格执行备案价格。2018年11月21日原告向被告发送回复函，表示不同意被告单方涨价以及未在被告规定时间前办理手续视为放弃购房的意见，并要求被告按照2016年5月签订的《保留房源协议书》约定的价格标准履行办理网签、交付房屋、协助办理产权登记等义务，并承担延迟交房的赔偿责任。后双方未协商一致，原告诉至本院。另查明，2018年8月，被告已取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和准许交付使用证。本院认为，我国法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的《保留房源协议书》内容中没有违反法律、法规禁止性规定的内容，应属于有效合同。原告起诉要求确认原、被告存在商品房买卖合同关系，被告已取得了就双方预留房源天汐园6-3-201的销售许可证，原告又交付了房屋预售款40万元，该交款数额对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价801731.4元来讲，已接近50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系，该《保留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并约定在一定期限内签订商品房买卖合同，且被告已经收取近50%的购房款，应认定该协议为商品房买卖合同。对于原告请求的被告与原告签署网签协议《商品房买卖合同》一项，因网签合同本身也是双方当事人一种缔约行为，属当事人意思自治范畴，不具备可强制执行性，对双方未协商一致的事项本院不能强制缔约，故原告通过诉讼的方式要求被告与其签订网签商品房买卖合同本院无法支持。鉴于涉案房屋仍在建设中，尚未经竣工验收合格，不具备办理产权登记手续和产权登记证书的条件，故原告上述诉讼请求不具备履行条件，本院现在亦无法支持；即使原告变更请求为待具备办理条件时为原告办理房屋所有权登记手续和产权登记书，但经法庭询问原告其请求中满足条件具体是什么后，原告回答为“满足具备办理产权登记手续及办理产权登记书”，此种说法并不明确，诉请不明，且待定的事项也没有执行力，故本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原王雨与被告天津相融置业有限公司于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费及保全费合计8183元，由原告负担4091.5元，由被告负担4091.5元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘云鹏二〇一九年八月十五日书记员  刘 伟附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。