天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初16696号原告：高建国，男，1976年1月23日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告高建国与被告天津相融置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈亚娟，被告委托诉讼代理人王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高建国向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告双方于2016年5月12日签订的《保留房源协议书》有效，并要求被告继续履行该协议书(庭审中，原告明确继续履行的内容为要求被告与原告签订正式的商品房买卖合同）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2016年5月12日签订了《保留房源协议书》，该协议书约定了所保留的房源为4号楼2号门第5层502号房，面积129.73平方米，当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6380元每平方米，同时给协议书还对交钥匙时间等进行了约定。原告于2016年5月12日向被告交纳了房屋预订款400000元，被告出具了收款收据。2018年11月14日，被告向原告发出通知对上述预留房源的单价进行了上调，原告对此不予认可，原告认为双方于2016年5月12日签订的《保留房源协议书》是双方自愿，真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，被告应该依协议履行。就此事原告与被告协商未果，故起诉。被告天津相融置业有限公司辩称：不同意原告诉请，请求法院驳回原告诉请。原告诉请有两项，一是确认保留房源协议书有效，一是继续履行该协议书。首先，该项诉请不具有可执行性，该协议书是保留房源的协议书，目前被告仍为原告保留着房源，因此不具有可诉性，被告不存在对保留房源协议书中约定的事项有违约行为。其次，被告认为该保留房源协议书应属无效，理由是该协议书违反了法律强制性规定，本案涉及到城市房地产管理法、最高法院审理商品房买卖合同的司法解释，城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、城市商品房销售管理办法等几个法律行政法规和部门规章。根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售必须具备四个条件，首先应全部交纳土地出让金，取得土地使用权证书；第二持有建设工程规划许可证和施工许可证；第三按照提供的商品房预售计算，投入的开发资金达到全部建设工程总额的25%以上，并且已经确立施工进度和竣工交付的日期；第四已办理预售登记，取得商品房预售证明。正是基于此法的规定，在城市房地产开发经营管理条例第二十二条也进一步细化了上述规定，同时在商品房预售和销售管理办法中更进一步细化了强制性规定，违反法律行政法规强制性规定的行为根据合同法五十二条规定应属无效。原被告双方均违反了上述规定，根据民法总则和合同法规定，公民法人的民事行为必须遵守法律行政法规的强制性规定，法律的强制性规定既包括义务性的强制性规定，也包括禁止性的强制性规定，那么上述规定显然属于义务性强制性规定。对于最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第二条的规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的不能做孤立的理解，对此可以通过1995年最高法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营若干问题的解答规定可以找到依据，其中就规定商品房预售方持有土地使用证，也投入一定开发资金，进行了施工建设，预售商品房的在一审诉讼期间办理了预售许可证明的可以认定为预售合同有效，由此可见对该条的规定不能扩大的解释为无论签订合同时处于何种背景，只要有预售证明就可以认定签订的合同有效，显然与司法解释精神是背离的。第三，双方保留房源协议是属于双方正式签订商品房预售合同的预约合同，对此可以通过该协议第二条、第三条规定得到印证，双方订立此协议目的是保留房源并签订商品房买卖合同，因此应该保留房源协议书不具备商品房买卖合同规定的基本条款，无法得到履行，根据城市商品房开发经营管理条例的规定及商品房预售管理办法，商品房买卖合同必须具备十三个基本要件，而保留房源协议仅具备门牌号和单价及交房日期等事项，因此不具备商品房预售合同实现的条件。第四，在双方签订保留房源协议时被告尚未取得土地使用权、立项规划许可证、土地证、建设工程施工许可等相关证件，被告购买土地的时间是2016年7月28日，此项目规划审批时间是2017年5月26日，建设工程规划许可时间是2017年6月26日，施工许可时间是2017年8月1日，因此原被告双方签订的协议是不具有合同标的的协议，上述约定的所谓的楼号、门牌号均是被告自行设计的，未经过行政审批。第五，目前被告取得了商品房销售许可证，但根据审批的报价及税务和房屋主管部门的核准价格是在16000元每平米左右，如果低于或高于核准价格的15%，均不能在房屋系统管理中完成操作，双方无法打印商品房买卖合同，因为根据现行的税收政策，税收采取预报登记制度，如果以过低价格进行销售，税务部门不给办理完税手续，目的是防止税款流失。综上，被告认为原告诉请理应被依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方争议的证据本院认证如下：被告对原告提交的《保留房源协议书》、《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》、收款收据、银行交易明细及军官证的真实性均无异议，但不认可证明目的，本院确认上述证据在证实双方签订上述文件及交款事实上的证明力。原告对被告提交的产权交易合同、不动产权证书（2016年10月7日发放）、行政审批局的项目备案通知、建设用地规划许可证（2017年5月26日取得）、天津市标准地名证书（2017年6月6日取得）、建设工程施工许可证（2017年8月1日取得）、商品房销售许可证等证据的真实性没有异议，但不认可证明目的，本院确认被告上述证据在证实其取得上述证书事实上的证明力。结合双方陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告高建国作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月12日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第4号楼第2号门第5层第502号单元房，该房屋建筑面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6380元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式的《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月12日向被告交款40万元。后来，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》，房号确定为天汐园4-2-502。另查明，被告已取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和准许交付使用证。本院认为，本案的争议焦点是：1.原被告签订的《保留房源协议书》是否有效？2.该协议是什么性质的合同？3.双方是否应依该协议履行订立正式的天津市商品房买卖合同的义务？第一，按照法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的内容中没有违反法律、法规禁止性规定的内容，虽然被告答辩其在签订涉案协议时尚未取得各种审批手续，但最终的结果是被告在本案起诉前取得了其所销售期房的销售许可证，故应属于有效合同。第二，《保留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系，该《保留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，且被告已经收取近50%的购房款，该价款数额不宜再认为是立约定金，故应认定该协议为商品房买卖合同。第三，对于原告请求的被告与原告签署正式的商品房买卖合同一项，因网签合同本身也是双方当事人一种缔约行为，属当事人意思自治范畴，不具备可强制执行性，对双方未协商一致的事项本院不能强制缔约，故原告通过诉讼的方式要求被告与其签订网签正式的商品房买卖合同本院无法支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原告高建国与被告天津相融置业有限公司于2016年5月12日签订的《保留房源协议书》有效；二、驳回原告高建国其他诉讼请求。案件受理费及保全费合计8516元，由原告负担4258元，由被告负担4258元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘云鹏二〇一九年八月二十七日书记员  刘 伟附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。