上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初3525号原告：上海承石苏太投资中心(有限合伙)，住所地上海市静安区。执行事务合伙人：上海承石股权投资管理有限公司。诉讼代理人：周建明，男，上海承石股权投资管理有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：陈俊，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈禹良，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海在沃资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：周艳军，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建中，上海市容和律师事务所律师。第三人：上海禧溢投资管理有限公司，注册地上海市长宁区延安西路XXX号XXX室。法定代表人：杨亮，该公司董事长。委托代理人：杨深利，湖南昌言(长沙)律师事务所律师。委托代理人：施忠敏，男，该公司员工。原告上海承石苏太投资中心(有限合伙)(以下简称承石苏太)与被告上海在沃资产管理有限公司(以下简称在沃公司)其他合同纠纷重审一案，经上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)2017年12月8日裁定发回重审后，本院于2018年1月22日立案受理后，重新另行组成合议庭适用普通程序进行了审理。审理中，本院依法追加上海禧溢投资管理有限公司(以下简称禧溢公司)为本案第三人，并于2018年5月7日、2018年9月25日、2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告承石苏太执行事务合伙人的法定代表人周建明、委托诉讼代理人陈俊、沈禹良，被告在沃公司的委托诉讼代理人周艳军、高建中，第三人禧溢公司的委托诉讼代理人施忠敏和杨深利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承石苏太向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2014年2月24日签订的《授权委托协议书》、2014年2月28日签订的《授权委托补充协议》已于2015年9月28日解除；2.判令被告向原告支某拖欠的网签合同款、持续推广运营费合计人民币(币种下同)9,729,088.50元；3.判令被告向原告移交上海市闵行区浦驰路XXX号项目交接所需资料，包括目前仍在原告名下的21套商铺的《租赁合同》、租金收取情况、物业费收取情况以及保证金收取情况的原件或加盖被告公章的复印件；已出售19套商铺在出售过程中产生的《幸福港湾订单》、持续推广营运费用的收取依据、相应的收取凭证的原件或加盖被告公章的复印件；4.判令被告向原告返还POS机一台(型号1530，终端号XXXXXXXX，商户编号XXXXXXXXXXXXXXX)。事实和理由：原告系上海市闵行区浦江镇浦驰路XXX号“幸福港湾”部分商铺(40套)的产权方，涉案物业由原告于2014年1月28日与上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称华侨城公司)签订《关于浦驰路XXX号房地产出售的补充协议二》后整体收购。原告与被告于2014年2月24日签订《授权委托协议书》及2014年2月28日《授权委托补充协议》。2015年9月27日，原告向被告送达了解除原、被告上述协议及补充协议的《关于解除承石苏太与在沃公司签订的授权委托协议的律师函》(以下简称《律师函》)，被告于2015年9月28日收到了该律师函。根据合同法规定，原告作为委托人，依法享有对该委托的任意解除权。因此，请求法院确认原、被告之间的委托关系已于2015年9月28日解除。根据委托协议书第1条约定，原告委托被告对涉案物业代为出租和销售。根据补充协议第2条和第3条约定，双方确认“房屋成交款”分两部分收取：(1)与收购价基本持平的网签合同款部分：由原告与购房者签订《房屋买卖合同》约定的房款体现，该部分款项由购房者直接支某给原告；(2)持续营运推广费用部分：由被告与购房者签订《委托经营管理合同》约定的持续营运推广费用体现，由被告收取后支某给原告。2014年5月10日，原告与被告就持续营运推广费用的收支签订《合作备忘录二》，其中第二、三、四条约定：被告收取的持续营运推广费用的50%部分由被告在收取后支某给原告，原告同意支取其中3,500,000元支某给被告作为前期发某的费用；另外50%部分由被告存留，用于涉案物业的装修、招商以及支某销售佣金等开支，相关开支做到账、票、协议一一对应，多退少补。综上，原、被告之间存在委托代理的法律关系，浦驰路XXX号项目的40套房屋销售所得的“网签合同款”及“持续推广运营费”部分应全部归原告所有。上述协议解除前，系争项目已出售了其中19套房屋，上述房屋的“网签合同款”总价为22,758,929元(根据房屋交易管理中心备案的《上海市房地产买卖合同》中合同价格计算得出)，持续推广运营费为13,194,794元(其中，410室房屋依据《委托经营管理合同》上记载的金额；204室是以第三方销售公司转入的总价减去网签合同款得出持续推广营运费的金额；其余17套系依据被告的《确认函》)，19套房屋总收入为35,953,723元。减去原、被告之间签署的《合作备忘录二》中约定的3,500,000元前期费用归属于被告外，其余钱款均为原告所有。但是目前，扣除3,500,000元，再减去原告通过POS机直接收取、购房人按揭款项、通过中介收取的房款7,901,619元以及被告向原告支某的14,823,015.50元，被告尚欠原告9,729,088.50元未支某，侵害了原告的合法权益，故要求被告予以返还。另外，由于原、被告之间的《授权委托协议书》及《授权委托补充协议》已解除，被告在履行委托协议期间产生的项目资料，被告应予以返还。在履行协议期间，原告向被告出借了一台POS机，故委托关系终止后，被告应当予以返还。诉讼中，原告明确，第一项诉请的请求权基础为，根据合同法第410条，原告享有单方解除权，可以随时解除委托合同；解除的是与被告签订合同中关于21套尚未卖出的商铺的管理、销售、招租的内容。由于19套已卖出的房屋，系由被告与小业主签订协议，故只要求与被告进行结算款项。被告在沃公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求。首先，原告提出该项诉请系依据2015年9月25日的《解除函》，被告虽于2015年9月28日收到该函，但该函件系原告合伙人之一的上海承石股权投资管理有限公司(以下简称承石股权)发出。由于承石股权并非系争合同的相对人，且本合同涉及的合伙事务应由原告的另一位合伙人禧溢公司行使，故该《解除函》不能必然代表原告意志。其次，《解除函》的内容主要是被告违约及合同目的不能实现为由要求解除，并无行使任意解除权的意思，故原告行使的是合同法第94条规定的法定解除权，而非任意解除权。由于行使任意解除权需原告有明确的意思表示，故不同意原告诉请。第三，原、被告签订的《授权委托协议书》及《授权委托补充协议》虽名为委托协议，但协议内容并非单纯的委托合同关系。原告是合伙企业，主营业务仅为房产项目，其设立目的就是为了在房产买卖中获利，在房产项目销售中与第三方达成包租销售，在包租销售完成后项目公司的目标已完成，故原告设立时约定的经营期限只有3年。系争协议约定，被告对原告的商品房进行开发、包租销售。包租销售指，为吸引客户，原告要求被告对房屋进行招租、规划后，带租约进行销售，并由被告与小业主签约，对房屋进行管理。因此，系争房屋销售后的租赁及运营管理均由被告完成，且经营管理期限有10年。另外，幸福港湾一共有45套房屋，应作为一个整体，有5套房屋系由开发商直接卖给小业主，被告对该项目整体进行经营管理，故也不能分割。被告的行为具有独立性，并非受原告委托进行工作，故不适用合同法中有关委托合同的法律规定，原告并不享有任意解除权。本案为发回重审案件，虽然原审判决《授权委托协议书》及《授权委托补充协议》解除，但重审时应对全案进行审理，原审判决和裁定并未生效，故无既判力。本案中，原、被告补充了大量的事实，也追加了新的当事人进行调查，故已与原审案件情况发某变化，不能简单认定系争协议已解除。并且，系争合同已经履行，业主也已得到固定和长期的回报，原告行使任意解除权，必然打破被告与业主之间签订的一系列合同的稳定性。关于原告的第二项诉请，系争房屋的网签款和运营费已全部履行完毕，该交给原告的已经全部交付。被告为了该项目持续运营，也需要运营费以维持后续的持续运营。备忘录中约定的意思为被告在持续履行运营的过程中向原告支某的履约保证金，该款项应为专款专用。由于被告已将一半的持续运营费支某给原告，即使有要支某的款项也已经结清。被告运营项目的行为不属于委托事项，虽名为委托合同，但实为合作合同。有23套房屋已与小业主签订统一运营合同，若移交项目则对小业主极为不利。持续运营费的性质为小业主购买房屋后为了物业的持续运营才向被告缴纳的，若营运费不够，原告还要支某给被告费用。关于原告的第三项诉请，与系争房屋有关的资料，被告处仅有租赁合同、委托经营管理合同和财务资料，但租赁合同、委托经营管理合同均是被告以自己名义与租户签订，不同意移交给原告；被告在独立营运过程中产生的其他资料属于被告，与原告无关，也不同意移交给原告。相应的资料原告处已有复印件，原告已作为证据提交。关于原告的第四项诉请，原告的POS机并不在被告处，被告实际与禧溢公司进行结算。第三人禧溢公司陈述，不同意原告诉请。关于原告的第一项诉讼请求，不同意解除，也不应该解除。第三人系原告的普通合伙人之一，负责目标物业销售招商和运营，故只有第三人才有权代表合伙体就系争项目进行决定。原告发出解除通知的行为未经第三人同意，故该解除意思并非原告的真实意思表示。其次，即使要解除，也应由合伙企业内部表决后才能决定。关于原告的第二项诉请，被告已付清该全部应付款项。对于原告所主张的，按照房产交易中心备案的合同计算已卖出房屋的总价第三人无异议。当时，房屋交易的定价是按照原告合伙人之间《合作备忘录》中的“一房一价表”及“基准价目表”确定的。对外销售房屋时，第三人将“一房一价表”给被告，作为被告卖房的要求，超过“一房一价表”部分的价款，由第三人发出指示，并由中介收取。实际操作中，被告也是按照这个价格向客户收取款项。客户通过原告或被告的POS机付款(其中，原告的POS机关联原告上海银行的账户，被告的POS机关联被告杭州银行的账户)，最后通过第三人对款项进行汇总。由于所有房屋交易中，第三人委派了上海众裔实业有限责任公司(以下简称众裔公司)作为总的代理销售，再通过总代找有资质的分销。总代收取基准价，与分销签约的代理合同，若超出代理价基准合同的金额作为佣金。部分佣金是包含在购房者支某的全部款项里，由被告向购房者收取，部分佣金(总销的钱)由众裔公司的人员路某直接收取。原告合伙人协商一致后，由第三人通知被告向中介直接支某。因此，房屋实收基准价扣除网签合同款和中介佣金之间的差价就是持续运营费。购房者只要付清全款即可，并未对支某款项的内容进行区分。整个项目中，被告负责招商、现场管理、收款，第三人负责对被告进行全程监管。对于房款收入，有第三人的财务、管理人员在场对总销、分销和全部售房款进行监管，收款满足要求后再审核房屋过户。对于中介收取的部分款项，第三人已明确向周建明告知。由于被告在管理过程中承担了物业的工作，第三人同意物业费由被告在收到的全部款项中支出，并且支出的款项均已经第三人进行财务审批。被告实际应向原告支某14,857,310元，其中包括房款和持续推广费。因此，被告已向原告付清款项，不存在拖欠。系争房屋销售过程中，总销、分销可能会与购房人签订订单，但即使有也是部分的，原告只能提供201和202室业主的订单，不能证明全部房屋均有订单。原告诉请中的POS机一直在第三人处，系第三人拿着POS机在销售现场使用。另外，第三人系原告负责招商运营项目的执行事务合伙人，本案系鉴于委托招商运营项目产生的纠纷，故只有第三人有权代表原告提起诉讼，故申请法院撤回本案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.原告提供的公证书一份、施忠敏对2015年6月25日函微信复印件的签字件一份、租赁合同清单一份、运营方案的系列建议一份、关于移交301-307室的回复函一份，承石苏太项目现阶段的运营方案的系列建议一份，关于107室争议的通知函一份、解除在沃公司委托关系律师函挂号信凭证一组，证明原、被告以“禧溢+承石+在沃”微信群作为浦驰路XXX号项目的工作信息交流平台，凡是一方传递到此平台上的文件可证明已送达到相关方，被告通过该平台向原告汇报进展及向原告提出指示；施忠敏作为项目主要负责人，代表被告向原告汇报项目进展、收发文件。被告对该组证据的真实性、关联性不予认可，该微信群仅是一个具有任意性的交流平台，建立该群的人具有主动性，但后来被拉进该群的人具有被动性，群内的发言仅是发言人的单方意思表示，并非原、被告公司授权的意思。本院认为，原告已就微信聊天内容进行了公证，被告虽对该组证据不予认可，但未否认微信聊天群的存在，故本院对该组证据予以确认。2.原告提供的17份商铺购房者的《确认函》复印件一组，证明原告应收取101、102、103、104、108、201、202、204、303、304、309、401、402、403、404、405、407、409室房屋的“持续营运推广费”，原件在被告处。被告认为，从未见过《确认函》，且被告也没有收到《确认函》上那么多钱。第三人对确认函的真实性认可，但认为确认函是分销单方面出具给客户的，被告并未收取全部确认函上的金额，有部分款项并未进被告的帐，而是给总销拿走了。本院认为，虽然原告未能提供该组证据的原件，被告对该组证据也不予认可，但第三人确认存在《确认函》，由于第三人为系争协议履行过程中，代表原告方在现场进行监管的主体，了解当时房屋销售经过，第三人对该组证据的真实性予以认可，故本院对该组证据予以采纳。3.原告提供的204室收据一组，证明204室购房者共计支某房款和持续营运推广费700,000元。被告对该组证据中由上海凝丰投资管理有限公司(以下简称凝丰公司)出具的收据不予认可，认为与被告无关，对于其余收据予以认可。本院认为，原告能提供204室业主提供的收据，本院经与204室业主核对，该业主认可确实存在该组收据，故本院对该组证据予以确认。4.原告提供的被告向购房人提供的收据一组，证明被告向403室业主开具的收据为670,728元，而被告在收款明细中记载收到钱款为587,797元。被告对该组证据不予认可；第三人认为该组证据无原件故不认可。本院认为，原告不能提供的收据的原件，本院拨打403室业主在合同中所留的电话，被告知为空号，故无法核实，对该证据不予采纳。5.被告提供的收款凭证和支某凭证一组，证明被告全部已收取的房屋款项为24,890,327元，其中有14,860,926.50元已向原告支某；剩余10,029,400.58元，用于支某中介佣金2,856,018.36元、支某运营管理8,252,829.35元。原告对该组证据不予认可，认为购房人提供凭证的金额大于被告收到的款项，被告尚有多收取的款项未入账；关于支某的佣金，对于支某款项并无发票、合同、银行凭证，故不予认可；物业管理费系被告自行支出，与本案无关。第三人对该组证据无异议，对于被告收到的款项和支出的款项也认可，被告在系争项目的运营过程中，第三人对于被告的全部收入和支出进行监管，支出前均经过第三人的审核，经第三人的财务审批签字后才能支出；由于结算是由第三人和中介进行的，故支某给中介佣金是原告的合伙人协商一致后，由第三人指示被告对外支某，该笔费用确实实际发某；在合同履行过程中，物业管理费应由原告支某，故被告经第三人同意的情况下在收取的款项中支某了该部分费用。本院认为，原告虽对该组证据不予认可，但第三人对款项的支出和收入均予以认可，结合第三人在系争项目中的监管地位，本院对该组证据予以确认。6.第三人提供的确认函一份，证明众裔公司确认现场收到提成3,043,845元。原告对该证据不予认可。被告对该证据无异议。本院认为，第三人能提供该证据的原件，且与第三人向原告发送的《针对幸福港湾项目委托运营费收支核查结果的告知函的回复函》(原告已确认收到)、路某通过POS机收取款项等证据和事实能相互印证，形成证据链，故本院对该证据予以确认。经对原、被告及第三人提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：(一)基本事实2014年2月24日，承石苏太为甲方(委托人)、在沃公司为乙方(受托人)共同签订一份《授权委托协议书》，约定委托人授权受托人全权统一经营管理其拥有的上海市闵行区浦江镇浦驰路XXX号“幸福港湾”商业项目物业(以下简称幸福港湾项目)，总建筑面积为4,731.62平方米，故此双方签署如下协议：1.委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售；以委托人名义与相关客户协商、谈判；负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务；2.受托人在确定物业承租人及购买人后，由受托人直接与租户签订租赁合同；但由委托人与购房人签订房屋买卖合同；同时由受托人与承租人及购买人签订租赁、统一委托经营管理合同；3.本授权委托期限为自2013年12月30日之日起10年。落款处委托人加盖袁东华印章和承石苏太公章，受托人由授权代表刘俊签名并加盖在沃公司公章。2014年2月28日，承石苏太为甲方(委托人)、在沃公司为乙方(受托人)共同签订一份《授权委托补充协议》，约定：1.委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售；以委托人名义与相关客户协商、谈判；负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务；2.物业出售给购买人之前的经营过程中，委托人授权由受托人直接与租户签订《租赁合同》；在物业出售给购房人后，由委托人与购房人签订《房屋买卖合同》，同时由受托人与购房人签订《委托经营管理合同》；3.物业对外出租的租金收益由受托人享有，直接由承租人支某给受托人；《房屋买卖合同》中的售房款及《委托经营管理合同》中涉及的“持续营运推广费用”则由委托人享有。其中售房款直接由购房人支某至委托人账户，“持续营运推广费用”则在购房人支某至受托人账号的当天，由受托人支某至委托人账户(列明委托人账户的户名、开户行、账号信息)。受托人不按期将“持续营运推广费用”支某至委托人账户的，委托人有权拒绝办理房屋过户登记手续，由此造成对购房人违约导致的违约赔偿损失由受托人承担；4.相关待签署的《房屋买卖合同》及《委托经营管理合同》详见附件1及附件2，委托人对附件1及附件2合同中已确定的条款无任何异议，同意在签署上述合同时接受已确定的合同条款；5.本授权委托期限为自2013年12月30日之日起10年。落款处委托人加盖袁东华印章和承石苏太公章，受托人由授权代表刘俊签名并加盖在沃公司公章，同时在受托人下方加盖禧溢公司公章。2014年5月10日，承石苏太为甲方、在沃公司为乙方、禧溢公司为丙方共同签订一份《合作备忘录二》，约定：一、根据甲乙双方于2014年2月28日签订的《授权委托补充协议》，乙方应在收到每套商铺的“持续营运推广费用”后的当天，一次性将款项支某至甲方指定的账户；二、经各方确认，甲方同意乙方收取的“持续营运推广费用”中，可存留50%部分用于目标物业的装修、招商以及支某销售佣金等运营费用，剩余50%部分应支某至甲方指定的账户。具体的支某安排如下：(1)当乙方收取的“持续营运推广费用”存留运营费用后，剩余50%部分款项每次累计达到1,000,000元(含本数)时，乙方应在达到1,000,000元之日后的三个工作日内将该部分款项一次性支某至甲方指定的账户；(2)若在本协议签订之日起30天内或者自乙方前一次向甲方划付“持续营运推广费用”后的30天内，乙方收取的“持续营运推广费用”扣除运营费用后，剩余50%部分款项累计达不到1,000,000元的，乙方应在本协议签订之日起期满30天之日或自乙方前一次向甲方划付之日起期满30天之日，向甲方划付期间(30天)之内按50%标准累计留存的“持续营运推广费用”；(3)乙方按以上第(1)款及第(2)款的方式每次划付之后，剩余50%部分“持续营运推广费用”再行累计，并在符合上述条件的情况下进行划付；三、乙方存留的“持续营运推广费用”50%部分仅限用于目标物业的装修、招商运营以及支某销售佣金等与目标物业经营相关的支出。乙方对外支某运营费用应做到账、票及协议相互一一对应，乙方应向甲方提供实际对外支出对应的相关发票、协议等凭证。除本协议第五条以外，乙方不能提供相关发票凭证部分的支出由乙方自行承担；四、存留部分金额不足以支某运营费用的，乙方可向甲方提出超额支出部分用款申请；存留部分金额用于对外支某运营费用后有剩余的，乙方应妥善保存超出部分款项，不得挪作它用；五、甲方同意在收到的50%“持续营运推广费用”中另行给取3,500,000元划付给乙方，用于支某购买目标物业发某的前期费用(包括但不限于：产证分割费用、收购费用、售楼处装修、前期销售人员工资支某等)；六、甲方同意在支某购买目标物业45套商铺中剩余未购买的商铺购房款后，甲方账户留存金额达到62,000,000元时，乙方可停止向甲方划付收取的“持续营运推广费用”；七、乙方未按本协议第二条的约定向甲方划付“持续营运推广费用”的，甲方有权拒绝协助乙方为商铺购买方办理产权过户登记手续，由此产生甲方对购买方的违约责任由乙方承担；八、丙方同意甲方执行事务合伙人承石股权将甲方账户留存资金用于购买风险低、流动性强的信托理财产品(比如上海信托发行的现金丰利产品)，理财产品的收益归属乙方；如理财产品未能按期兑付，不影响各方业已签订的包括但不限于《投资合作协议》、《合伙协议》等合同文本约定的任何条款的履行。落款处甲方加盖袁东华印章和承石苏太公章，乙方加盖在沃公司公章，丙方加盖禧溢公司印章。截止至2014年12月30日，被告向原告支某14,860,926.50元。2015年6月11日，周建明向原、被告和第三人共同工作群中发送消息：“施总、朱总，我司对你们提供的总进账进行了核对，没有问题。希望你们可以提供5,550,000元销售佣金和3,800,000元日常开支的明细账。谢谢。”2015年7月27日，第三人向原告发出《针对幸福港湾项目委托运营费收支核查结果的告知函的回复函》，记载：关于贵方2015年6月25日的告知函中所述的问题特回复如下：首先我方完全同意按照双方已签订的各项约定内容在今后的对外销售、运营等工作中执行。截止至2015年4月30日。一、整个项目已销售18套商铺。销售金额总计31,010,000元。二、已收到房款29,090,000元，其中网签合同价19,580,000元；运营管理费9,510,000元；应收未收1,920,000元。三、贵方告知函中关于(1)一笔3,100,000元的取费，由于双方前期沟通和交流存在问题，造成贵方把其计入我方销售收入。现特对此加以说明：该3,100,000元实际由项目代理销售公司直接向客户收取，从未进入我方账户之中，其用途主要为自行解决对外销售期间给各个分销渠道及方方面面的账外支出，按多不退少不补的原则执行，并且是在我方给予的销售底价之上予以收取。由收取方自行开具销售咨询发票给客户。……四、截止2015年4月30日，实际已发某并支某的营运费总计为4,795,000元，……。2015年9月25日，上海市建纬律师事务所向在沃公司发出一份《律师函》，内容为：“受承石苏太执行事务合伙人承石股权委托，作为该公司法律顾问，本所从承石股权了解到：在沃公司与承石苏太签订了《授权委托协议书》、《授权委托补充协议》，与承石苏太、禧溢公司签订了《合作备忘录二》，约定由在沃公司负责承石苏太名下的幸福港湾项目的销售、招商、运营工作。原约定2014年底前在沃公司需要完成销售目标，使承石苏太中的优先级有限合伙人能退出，然而在沃公司在2014年底前没有完成销售目标，致使有限合伙份额不能按时退出，当时承石股权采取了积极协商的态度，宽限了一年让在沃公司在2015年前继续负责销售。然而2015年至今只销售了1套，按目前在沃公司的销售安排，估计余下的3个月基本是完不成销售目标，承石苏太的优先级有限合伙人就再一次不能按合伙协议按时退出。执行事务合伙人承石股权倍感压力。本所认为，上述在沃公司业绩表现，表明其已经无能力完成约定的事项。结合其他的违约情况，承石苏太有权解除与在沃公司签订的授权委托协议及相关补充协议。为了保障目标物业的销售、招商、运营工作不受影响和承石苏太少受损失，承石投资公司委托本所通知在沃公司：(1)解除承石苏太与在沃公司的授权委托协议关系；(2)请在沃公司接到本律师函后配合办理相关移交手续。”2015年9月28日，在沃公司确认于收到《律师函》，并于2015年10月8日书面回复不同意解除与原告的协议。(二)原告的基本情况承石苏太于2013年11月13日注册成立，合伙期限自2013年11月13日至2016年11月12日。2013年12月2日，承石股权作为甲方、第三人作为乙方，共同签订《投资合作协议》，记载：鉴于：1.华侨城公司系一家专业从事房地产开发的有限责任公司，开发建设了幸福港湾项目。目标物业由45套产权商铺组成，共计建筑面积约4,736.08平方米。2.乙方作为一家专业从事商业地产投资的有限责任公司，于2013年6月20日同华侨城公司签订《关于浦驰路XXX号房地产出售的补充协议》，约定华侨城公司将目标物业出售给乙方，……。3.甲方作为一家专业从事房地产投资的管理公司，拟同乙方共同合作投资目标物业。第一条合作方案。1.甲方和乙方作为普通合伙人(双GP)共同发起设立或者入伙一家有限合伙企业，募集资金77,000,000元用于收购目标物业……。3.甲方作为有限合伙的执行事务合伙人管理有限合伙的事务，并负责以有限合伙的名义募集资金；乙方负责对目标物业进行招商运营，寻找目标物业潜在买家，以有限合伙名义对外溢价出售，乙方承诺华侨城公司同意将售房款直接支某给有限合伙，所得售房款根据本协议及有限合伙协议的约定在投资者之间进行分配。4.甲方有权随时了解乙方制定的招商、运营和销售情况等；乙方应根据甲方的要求向甲方提供目标物业招商、销售涉及的文件材料，包括但不限于销售方案、销售计划表、实际销售情况、招商方案、租赁计划、实际招商租赁情况。……。当天，承石股权作为甲方、第三人作为乙方，共同签订《合作备忘录》，记载：……第二条乙方负责对目标物业进行招商运营，并按照附件所列示的单价对外销售目标物业，在甲方根据《投资合作协议》第二条第2款的约定享有并执行单方定价权前，乙方有权根据市场情况对目标物业的售价进行适当的调整。2013年12月，承石苏太设立时，用于工商备案的《合伙协议》记载：……第七条合伙目的。本合伙拟通过普通合伙人的专业管理及有限合伙人的资金优势，收购由华侨城公司开发建设的幸福港湾项目，并经统一招商、营运、销售、收回投资和收益。……第九条本合伙合伙人分别是：普通合伙人：1.承石股权。2.第三人。有限合伙人：……。第七章合伙事务的执行。第十三条执行本合伙事务的合伙人对外代表本合伙。全体合伙人委托合伙人承石股权为执行本合伙事务的执行事务合伙人，执行事务合伙人委派代表为袁东华先生，除本协议第十四条第五款另有约定外，其他合伙人不执行合伙企业事务。……第十四条……(五)全体合伙人一致同意，在执行事务合伙人执行事务之外，普通合伙人2有如下几项事务执行权：1.普通合伙人2负责落实本合伙与华侨城公司之间就收购目标物业签订购房合同并将目标物业网签至本合伙名下。2.普通合伙人2负责目标物业的招商、运营和销售。普通合伙人2有权委托第三方开展招商、运营和销售工作，但该第三人须征得普通合伙人1书面同意。……。第八章合伙企业的监管第十七条……本合伙的银行账号、印鉴、营业执照等主要证件由普通合伙人1和普通合伙人2共同监管。2016年3月25日，原告作出《合伙人会议决议书》，记载：原告有五位合伙人，实际出席合伙人4位；1位缺席。经开会讨论，4位合伙人同意如下决议：1.暂停第三人对幸福港湾项目招商、运营、销售事务的执行；2.由执行事务合伙人承石股权负责幸福港湾项目招商、运营、销售事务的执行，包括但不限于委托第三方销售、自行销售、公开拍卖等；3.合伙人会议确认第三人仅有知情权，不具备审核审批权；4.关于幸福港湾项目日常经营和维护费用的约定，合伙人会议确认2014年5月10日以本中心名义与第三人及被告三方签订《合作备忘录二》第二条的约定变更了早前2013年12月2日执行事务合伙人承石股权与合伙人第三人内部签订的《合作备忘录》第五条关于目标物业日常经营和维护费用500,000元款项约定。……。2016年3月25日，原告将上述决定书发送至原、被告和第三人所在共同的微信工作群中。(三)关于幸福港湾项目的出售和招租情况：1.2014年3月至2015年7月期间，被告为原告完成19套房屋销售，由原告与购房人直接签订《上海市房地产买卖合同》，销售房号分别为浦驰路XXX号101-104、108、201、202、204、303、304、309、401-405、407、409、410，网签合同款合计22,758,929元。101-104、108、201、202、303、304、309、401-405、407、409室购房人分别出具《确认函》，记载：作为业主，就商铺的整体持续经营、招商、推广、装饰等事项确认：为保证商铺的整体经营，本人同意委托被告统一经营幸福港湾项目的商铺。该委托包含幸福港湾项目整体商铺的装修、经营、管理、招商及代本人出租商铺。……本人在购买本物业时，所支某的款项大于购房合同中的房款，所有多余部分款项本人同意被告可用于：经营幸福港湾整体商铺时发某的招商费用、广告费用、活动费用；对幸福港湾商铺进行整体改建时发某的装修费用、设备添置费用；经营幸福港湾整体商铺过程中所需的启动费用、管理费用；以上费用合计12,065,253元，……。以上费用不包括委托经营管理合同中前两年的租金收益，即被告收取前两年的租金后无需再支某业主；业主确认以上费用支某完毕后方才有权签订该商铺的《商品房买卖合同》；确认以上费用支某完毕后，无论以何种理由解除、终止本委托的，被告可不予退还上述已付款项。上述款项为闭口价，其释义为业主仅支某上述的多余部分款项，多不退、少也不补。2014年3月13日，410室房屋购房人作为甲方(委托方)、被告作为乙方(受托方)签订《委托经营管理合同》，约定：……1.甲方系上海市浦江镇浦驰路XXX号410室的所有权人。2.甲方自愿将上述物业在符合交付条件后委托乙方统一经营管理而获得相应的经济收益。3.甲方对乙方的授权委托系针对本合同物业专有的唯一管理、经营授权。甲方之委托不可撤销，如在本合同期限内撤销委托的，则甲方须按其总房价的25%赔偿乙方359,571元。……第五条委托事项的收入及费用。1.因该物业今后的持续有效招租以及“幸福港湾”商业项目的整体良好商业环境、商业品味及商业价值的整体兴旺与提升通过全方位的策划推广、多途径的投入等方式来予以实现，鉴于此，甲方同意：将于该物业买卖《销售合同》生效后的七个工作日内一次性支某该商业项目的“持续营运推广费用”，计538,184元，该费用作为甲方于委托经营管理期限(10年)内一次性包干支某。根据甲方委托，乙方可作为代理方于委托经营管理期限内视该物业及整体商业项目的实际需要，分阶段代理委托相关第三方对包括该物业在内的“幸福港湾”商业项目进行全方位的广告宣传规划包装、市场推广营销、整体或局部的施工设计改建、招商营运管理等等(注：该项费用属代收代付性质，乙方作为代理方，可代为向甲方收取该商业项目的“持续营运推广费用”，并分阶段向甲方提供相关第三方，包括相关施工改建单位、广告策划公司、招商营运公司、市场推广营销公司等)开具的发票。2015年7月4日，204室业主签署《签约确认表》，记载：合同总价：1,258,643元；成交总价：1,850,000元。其中，团购咨询服务费300,000元、运营招商、装修及广告宣传费等291,357元。该表由204室业主签名，由被告的销售经理项志强签名。目前，原告为浦驰路XXX号107室、109室、110室、111室、112室、113室、203室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、301室、302室、306室、307室、310室、311室、312室、403室、408室的权利人。201室、202室购房人高乙嘉于2014年8月6日向商户编号为XXXXXXXXXXXXXXX的POS机付款80,000元。之后，本院向该POS机运营公司现代金融控股(成都)份有限公司(以下简称现代金控)核实，该POS机的结算对象为“路某”，自2014年8月6日至2015年3月10日期间，该POS机合计收款2,683,861元。2.对外招租情况，根据被告盖章确认的《附表二：浦驰路XXX号幸福港湾租赁合同清单》及对应租赁合同显示，在沃公司出租物业情况如下：(1)107室78.89平方米自2015年8月31日起出租给林斌用于经营食品、酒类，租期至2023年8月30日；(2)301-307室808.55平方米自2014年10月16日起出租给唐德木用于经营画廊、艺术衍生品展示等，租期至2024年10月25日。2015年12月3日经出租人在沃公司同意，承租人唐德木变更为上海喜养健康管理有限公司；(3)109、110、111-113、203-206、310-312和408室房屋在沃公司均已对外招租。(三)相关案件2015年11月2日，本院受理承石苏太诉在沃公司、上海喜氏健康咨询有限公司(以下简称喜氏公司)确认合同无效纠纷案以及承石苏太诉在沃公司、上海谊谋文化传播有限公司(以下简称谊谋公司)确认合同无效纠纷案，立案号分别为(2015)闵民五(民)初字第2665号和(2015)闵民五(民)初字第2666号。承石苏太认为在沃公司与喜氏公司、谊谋公司系关联企业，在沃公司利用受托人身份和地位，以自己代理的手段，明显侵害了原告享有的涉案商铺的相关利益，故请求分别确认在沃公司和喜氏公司、谊谋公司签订的关于上海市闵行区浦驰路XXX号207-208室、209-210室商铺的《租赁合同》无效，并要求三个工作日内清空移交上述商铺。本院于2016年12月16日对上述两案分别作出一审判决，驳回承石苏太的全部诉讼请求。承石苏太不服一审判决，提起上诉。2017年6月29日，二审法院作出(2017)沪01民终4756号和(2017)沪01民终4755号民事判决书，认为一审法院认定事实无误。并认为，从上诉人承石苏太与被上诉人在沃公司的合作经营模式来看，双方并非简单的委托关系，被上诉人在沃公司兼有对涉案商铺销售出租及经营管理之责，并以收取租金的形式作为其经营管理的报酬；……。故判决：驳回上诉，维持原判。2017年6月21日，本院受理原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告在沃公司的商品房委托代理销售合同纠纷一案，案号为(2017)沪0112民初18632号。该案审理过程中，在沃公司提供了103室房屋的结佣统一明细表、折佣说明一组，证明103室按照5%结算佣金，而且佣金已支某完毕，在沃公司是按照案外人路某的签字支某佣金。中原公司对该证据无异议，一审法院亦认为系针对浦驰路XXX号103室该套房屋的佣金结算。结合在沃公司提供的结算明细表可以说明，中原公司的项目经理陈家豪出具书面声明同意该套房屋按照5%的佣金结算，结合合同约定的房价款，故在沃公司已经支某的112,500元符合5%佣金结算的标准，据此针对该套房屋一审法院认为，在沃公司无须再支某佣金。……之后，双方均未上诉。2019年4月8日，上海一中院作出(2019)沪01民终844号民事判决书，记载：承石苏太向一审法院起诉请求：1、判令深圳市华侨城物业服务有限公司(以下简称华侨城物业公司)、深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司(以下简称华侨城物业上海分公司)立即履行华侨城公司与华侨城物业上海分公司签订的《前期物业服务合同》，进驻物业服务区域、接管涉案物业公共用房和相关公共设施，向业主和承租人提供物业管理服务；2、要求在沃公司将本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区涉案物业的公共用房和相关公共物业设施移交华侨城物业公司、华侨城物业上海分公司；3、判令在沃公司立即停止对本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”社区物业管理费和停车费的非法收取行为。……一审法院经审理后认为，对于承石苏太投资中心第1、2项诉讼请求，华侨城物业上海分公司系华侨城物业公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由华侨城物业公司承担，故承石苏太投资中心要求华侨城物业上海分公司承担相应责任的请求，一审法院不予支持，其余诉请于法有据，一审法院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，承石苏太投资中心的第3项诉讼请求与本案属不同的法律关系，一审法院在本案中不予处理。……故判决：一、华侨城公司于判决生效之日起三十日内，进驻本市闵行区浦驰路XXX号物业服务区域、接管该处公共用房和公用设施设备，履行物业服务职责；二、在沃公司于判决生效之日起三十日内，将本市闵行区浦驰路XXX号“幸福港湾”的公共用房(包括配电室1间、电表间1间、监控室1间、设备间4间、保洁间4间、男女卫生间各4间、残疾人卫生间1间、水泵房1间)和公用设施设备(包括电梯3台、生活水泵4台、水箱1只、消防泵4台、消防稳压泵4台、水景观2处、排污泵6台、消防主机1台、室外消防栓1个、室外接合器3个)移交给华侨城物业公司；三、驳回承石苏太对华侨城物业公司上海分公司的诉讼请求。之后，在沃公司不服一审判决，提起上诉。……二审法院审理后认为，在沃公司并非建设单位委托的物业管理企业，其系在承石苏太授权下对涉案“幸福港湾”项目进行招商营运的过程中，因故事实上为该区域提供了物业服务。……最终判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2014年7月至2015年3月，众裔公司、上海汉家网络科技有限公司、上海鸿邑房地产营销策划有限公司、中原公司出具多份《现金奖统一明细表》。其中，众裔公司出具的明细表中有路某的签名。诉讼中，各方确认，房屋销售过程中，确实由第三人在现场进行管理；系争项目中有40套房屋由被告负责经营管理；原告通过POS机收取3,842,187元、业主向原告转账1,040,000元、通过贷款收取1,399,432元、通过上海佳歆房地产收取1,620,000元(注明407、409和410室)，合计7,901,619元。原告陈述，本案中仅要求解除21套商铺的管理、销售、招租的委托内容，对于已经出售的19套商铺，因已由被告与小业主签订协议，故只要与被告进行结算。原告合伙人之间确实有“一房一价表”，但是被告销售的折扣低于“一房一价表”中的价格，不清楚被告收取持续运营费的依据；认可在售楼过程中有中介参与房屋销售；认可网签合同款和持续运营费两项无法区分；承租户向被告缴纳物业费；被告向原告支某了14,860,926.50元中，须应扣除被告委托原告代付的37,911元房屋维修基金，故原告实际收到14,823,015.50元。被告确认，被告收到的全部款项为24,890,327元，已向原告支某14,860,926.50元。剩余10,029,400.50元中，向中介支某佣金2,856,018.36元、支某原告前期物业费3,500,000元、用于运营管理费支出8,252,829.35元；被告收款期间，并未就系争房屋出售设立专门的收款账户，被告在现场收款的一台POS机也有其他业务收入。第三人陈述，被告早在2013年6月，经第三人授权进场；合伙企业于2013年12月才设立运营，故《合作备忘录二》中有关于补偿被告前期3,500,000元费用的内容；但是华侨城物业公司只是形式上的物业，专门从事住宅物业管理，而系争项目业态为商业，故实际没有让华侨城物业公司进行物业管理；原告对于系争项目未投入一分钱，前期的投入均由被告支某，是第三人赋予的；系争房屋出售前都已带租约；第三人与众裔公司签订了中介委托合同，根据原、被告之间合伙协议的约定，该事项第三人无需向原告汇报；第三人在微信群内收到2016年3月25日《关于召开合伙人会议的通知函》后，马上告知原告该决议是无效的，并且也发函暂停和撤销了原告的执行事务。本院认为，原、被告签订的《授权委托协议书》、《授权委托补充协议》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，当属有效。该合同受法律保护，双方应当按照约定、遵循诚实信用原则全面履行合同义务。本案有如下争议焦点：一、原告是否有权提起本案诉讼。第三人认为，第三人系原告负责招商运营项目的执行事务合伙人，本案系鉴于委托招商运营项目产生的纠纷，故只有第三人有权代表原告提起诉讼，故申请法院撤回本案起诉。原告对此不予认可。本院认为，承石苏太设立时，用于工商备案的《合伙协议》记载，全体合伙人委托合伙人承石投资为执行本合伙事务的执行事务合伙人，但在执行事务合伙人执行事务之外，第三人有几项事务执行权，其中一项就是负责目标物业(即幸福港湾项目)的招商、运营和销售。因此，第三人确实就幸福港湾项目的招商、运营和销售享有独立的合伙事务执行权，但该权利仅限于在系争项目的招商、运营和销售过程中。虽然，本案主要争议在于系争项目招商、运营和销售过程中的纠纷，但在民事诉讼过程中，承石投资作为原告的执行事务合伙人代表原告提起本案诉讼并无不妥。第三人仅作为具体项目的执行事务合伙人，无权代表原告撤回起诉。然而，本院注意到，根据《合伙协议》约定，第三人在征得承石投资书面同意后，有权在系争项目的执行合伙事务执行过程中委托第三方开展招商、运营和销售工作。由于《授权委托协议书》、《授权委托补充协议》均为有关幸福港湾项目事务对被告的委托和授权，因此事实上系第三人在征得其他合伙人同意的前提下，将其在合同事务中的执行权委托被告实施。由于第三人称，其在幸福港湾项目销售过程中，全程对被告进行监管，因此第三人在房屋销售过程中能够代表原告的意思。二、本案是否为委托合同纠纷。原告认为，系争合同为委托合同，根据合同法关于委托合同的法律规定，原告享有单方解除权。被告认为，系争合同虽名为委托合同，但实质并非委托合同，合同中关于房屋招租运营管理的内容系被告以自己名义与案外人发某，与原告无关。本院认为，根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。因此，委托合同的重要特征是以为他人处理事务为主要合同目的，故委托合同的最终利益应归属于委托人。本案中，《授权委托协议书》虽约定：“委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售；以委托人名义与相关客户协商、谈判；负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务。”从表面看，双方约定被告以原告名义处理原告事务。但是，庭审中被告陈述，幸福港湾项目系由被告在对原告提供的商品房进行开发、招商的基础上再进行销售。对此，第三人也予以认可。根据《授权委托补充协议》第2条的约定，“物业出售给购买人之前的经营过程中，委托人授权由受托人直接与租户签订《租赁合同》；在物业出售给购房人后，由委托人与购房人签订《房屋买卖合同》，同时由受托人与购房人签订《委托经营管理合同》”。以被告名义直接与承租人签订租赁合同以及租金利益归属与被告的事实，也印证了被告和第三人所陈述的，系争房屋出售前均由被告投入资金进行开发、招商，故由被告收取租金作为回报。因此，被告履行系争协议系基于原、被告之间对系争房产的合作开发，被告对系争物业上投入添附和增值，而并非完全处理原告事务。另外，协议又约定，“物业对外出租的租金收益由受托人享有，直接由承租人支某给受托人；《房屋买卖合同》中的售房款及《委托经营管理合同》中涉及的持续营运推广费用则由委托人享有”。由于为他人处理事务是委托合同的重要特征，故受托人因委托合同实施所获得的相关利益，应由委托人享有。本案中，系争房屋未出售前所获得的租金利益却由被告享有。而根据“持续经营管理费”的性质，本应为被告为业主提供持续经营管理的专项费用。在系争房屋出售后，应由被告收取的持续营运推广费，却约定由原告享有。从合同利益归属分配来看，并非归于委托事务的权利人，并不符合委托合同的特征。相反，更符合因原、被告合作而进行的利益分配。(2017)沪01民终4756号和(2017)沪01民终4755号民事判决书中，法院也认为，承石公司和在沃公司之间非简单的委托关系。本院注意到，原、被告约定系争协议期限为十年，也是通过约定期限的方式保证合作关系的稳定性，从而根据各自的商业利益锁定合作期间的预期利益。另外，从目前系争房屋的出租情况来看，若原、被告之间定性为委托合同关系，则原告享有单方解除权，势必影响到被告与案外人之间租赁合同的履行，这也与原、被告签订系争协议的本意矛盾。综上，被告与原告之间并非委托合同关系，本院予以确认。三、2015年9月28日的《律师函》是否具有解除系争协议的效力。本案中，原告请求确认2014年2月24日签订的《授权委托协议书》、2014年2月28日签订的《授权委托补充协议》已于2015年9月28日解除。原告在诉讼中明确，第一项诉请的请求权基础为，根据合同法第410条，原告享有单方解除权，可以随时解除委托合同。但是，上文已论述，原、被告之间并非委托合同关系，故原告并不享有单方解除权，对于原告确认请求行使单方解除权解除合同，本院不予支持。但是，本院又注意到，原告的执行事务合伙人承石股权代表原告于2015年9月28日向被告发出的《律师函》中表述的解除理由为，根据被告的业绩表现，表明其已经无能力完成约定的事项。结合其他的违约情况，承石苏太有权解除与在沃公司签订的授权委托协议及相关补充协议。故《律师函》系依据被告违约为由，提出解除合同。因此，系争函件是否产生解除通知的效力，应对被告是否存在违约情形进行审查。由于，原、被告之间签订的《授权委托协议书》、《授权委托补充协议》、乃至《合作备忘录二》中从未对被告的销售业绩进行约定。因此，原告在《律师函》中以被告未完成销售业绩为由，认为被告违约的主张，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。至于，被告是否在销售过程中存在其他违约情形，本院将在下文中予以论述。四、被告是否拖欠原告网签合同款和持续推广运营费。原告认为，已出售的19套房屋的全部总价为35,953,723元，扣除原告自行收取的7,901,619元和前期物业费3,500,000元、被告向原告支某的14,823,015.50元，故还有9,729,088.50元未向原告支某。被告认为，被告仅收取了24,890,327元款项，向原告支某了14,860,926.50元、向原告支某前期费用3,500,000元、支某中介佣金2,856,018.36元、支某运营管理费用8,252,829.35元，被告已履行全部付款义务，已无剩余款项向原告支某。第三人认为，第三人在销售和款项使用过程中对被告进行全程监管，对于被告收取的金额和已支某的金额均认可。因此，双方对于已出售19套房屋的总价款、被告收取款项、被告向原告支某款项金额、被告支某的佣金、运营管理费用均存在争议。本院对于上述争议论证如下：(一)关于已出售19套房屋的总价款。原告认为，已出售19套房屋的总价为35,953,723元。被告认可网签合同价22,758,929元，但对于《确认函》不予认可，19套房屋总价不予认可。第三人认可网签合同价22,758,929元，对于《确认函》予以认可，但认为实际收到款项并没有这么多。本院认为，原告虽不能提供《确认函》的原件，但第三人对于《确认函》的真实性予以认可，并且结合本院对部分购房人的调查，购房人系依据网签合同和《确认函》、《委托经营管理合同》、《签约确认表》支某全部房屋款。被告虽不认可原告计算房屋总价款的方式，但也不能向本院提供购房人购买房屋支某价款的合理依据，本院对被告的意见不予采纳。第三人虽认可《确认函》，但认为被告未收到《确认函》上的全部款项。本院注意到，系争房屋已办理过户登记，可以推定购房人已支某了全部款项。第三人称购房人未付清《确认函》上的款项，与常理不符，第三人对此也未能提供确实证据。因此，原告以网签合同与《确认函》、《委托经营管理合同》、《签约确认表》等合计款项计算已出售19套房屋的总价为35,953,723元，并无不妥，本院予以确认。(二)关于被告向原告支某的款项金额。原告认为，被告向原告支某的金额14,860,926.50元中应扣除37,911元房屋维修基金。被告对此不予认可。本院认为，原告虽向本院提供了其支某房屋维修基金的相关支某凭证，但被告对于垫付款事实不予认可。由于垫付维修基金款与本案并非属于同一法律关系，原告也不能提供确实证据证明双方合意被告向原告支某的全部款项中，有特定款项37,911元用于返还原告垫付。因此，对于原告主张事实，本院不予采信。本院确认，被告向原告支某的14,860,926.50元，系被告向原告支某的房款和持续经营管理费。若原告认为被告尚欠垫付的房屋维修基金，则原告有权另行主张权利。(三)关于被告收到已出售19套房屋的款项金额。各方确认，由原告直接收取的房款为7,901,619元。加上目前能够确认的，被告已收取的24,890,327元，则合计金额为32,791,946元。与19套已出售房屋的总价35,953,723元之间，相差3,161,777元。原告认为，该差额即为被告隐匿的部分收入，并申请对系争已卖出19套房屋的收款进行审计。因此，本案关键在于查明300余万元差价，是否由被告收取。本院委托审计机构，组织双方就审计听证后，认为原告虽向本院申请审计，但考虑到被告的账户并非仅用于系争19套房屋的收款，被告提供的POS机，也并非仅用于19套房屋的收款。并且，通过POS机收款，经由提供POS机服务的运营公司账户统一结算后，以运营公司名义汇入被告账户，故难以区分被告收入款项的名目。在审计听证会议中，专业审计师也认为，通过银行流水也难以区分款项的性质，仍需依据被告的原始凭证进行核对，或无法确认。因此，若进行审计，也无法给予本案裁判提供确实依据。另外，在审计听证中，原告提供了201室、202室购房人曾向“在沃房地产事务所”的POS机付款的凭证。通过查询该POS机的所对应的收款账户，确认自2014年8月6日至2015年3月10日期间，由“路某”收取了2,683,861元款项。该POS机的收款金额与原、被告之间主张的房款总价差额较为吻合。因此，原告所谓被告“隐匿”的部分收款金额，也已能够查明，已无审计必要，而仅需查明差额部分款项是否实际由被告收取。原告虽向本院提供证据显示，“在沃房地产事务所”支某了购房款。但事实上并无“在沃房地产事务所”该主体存在，且该POS机收取款项并非进入被告账户，而是由“路某”收取。但原告不能就在沃房地产事务所、路某与被告之间存在何关系向本院提供确实证据，相反，被告提供了相应的证据，证明被告在与中原公司诉讼中，曾提及被告与中原公司的路某结算的相关细节，中原公司也对此并无异议。可见，路某确为中介的人员，故不排除该款项为由房地产经营公司直接收取的款项。另外，结合原告和第三人之间曾约定了系争房屋出售时，确实存在一房一价表；以及原告在销售过程中确实委托了中介进行销售。诉讼中，第三人又提供了众裔公司的情况说明，众裔公司认可直接收取了款项。2015年6月11日，周建明向原、被告和第三人共同工作群中发送消息，表示已对提供的总进账进行了核对，没有问题。仅要求提供5,550,000元销售佣金和3,800,000元日常开支的明细账。第三人也于2015年7月27日向原告发出《针对幸福港湾项目委托运营费收支核查结果的告知函的回复函》中，明确有3,100,000元款项，系由中介直接收取。上述证据已能形成证据链，证明差额部分售房款系由中介直接收取，且原告对此系明知。本院注意到，在销售过程中，原告设置了多种收款渠道。从原告自行陈述，就包括原告通过原告的POS机收款、购房人直接向原告转账、购房人通过银行贷款支某、中介代为收取款项。本院在向部分购房人调查时，部分购房人也称，当时系依据售房人的要求分别刷不同的POS机。据第三人称，当时第三人在现场对收款进行监管。因此，购房人支某款项时，原告均有代表在场监管，不能排除系依据原告的指示，由购房人向案外人支某。综上，现无法证明300余万元差价系由被告收取，故被告已收取的款项总额为24,890,327元，本院予以确认。(四)被告是否拖欠原告网签合同款和持续经营管理费。本院认为，原、被告在房屋出售过程中，各自收取了部分房款，也未对收取款项的性质为网签合同款还是持续经营管理费进行区分。原、被告之间对于各自在房屋出售过程中收取费用的性质也未形成书面约定。因此，无法根据被告收到的款项确认应向原告支某的金额。由于，《合作备忘录二》约定，经各方确认，甲方(原告)同意乙方(被告)收取的“持续营运推广费用”中，可存留50%部分用于目标物业的装修、招商以及支某销售佣金等运营费用，剩余50%部分应支某至甲方指定的账户。可见，虽然《授权委托补充协议》约定，被告将每套商铺的持续运营管理费支某给原告，但是备忘录对该约定进行了变更。被告仅需向原告支某全部持续经营管理费的50%，而留存在被告处的持续运营管理费系用于房屋的运营费用。《合作备忘录二》中又约定，甲方同意在收到的50%“持续营运推广费用”中另行给取3,500,000元划付给乙方，用于支某购买目标物业发某的前期费用(包括但不限于：产证分割费用、收购费用、售楼处装修、前期销售人员工资支某等)。故根据合同约定，被告并非应将全部收取的费用支某给原告。之前已论述，系争19套房屋出卖的总价为35,953,723元，扣除网签合同款(房款)22,758,929元，故持续经营管理费为13,194,794元。交易过程中，原告收到22,724,634.50元，被告收取的款项为24,890,327元。原告收到的款项与网签合同款之间差额为34,294.50元。按照最有利于原告的原则，若该部分差额款项(房款)由被告收取，则被告收取的持续经营管理费为24,856,032.50元。扣除按照《合作备忘录二》约定，被告最多应向原告支某的房款和持续经营管理费为10,712,310.75元【(24,856,032.50元-3500,000元)/2+34,294.50元】。截止至2014年12月30日，被告已向原告支某14,860,926.50元，故已超过了合同约定应付款项。综上，2015年9月28日原告向被告发出《律师函》时，被告尚未拖欠原告任何款项。五、关于被告留存的50%持续经营管理费的使用情况。被告认为，被告留存的50%持续经营管理费已按照合同约定使用完毕。原告对此不予认可，并表示第三人执行事务合伙人的权限已于2016年3月25日被暂停。本院认为，被告在经营过程中均保留了支出费用的相关凭证，并入账成册，本案审理中也已向原告出示。第三人表示，其对款项的支出进行了监管，并对被告支出的款项予以认可。原告对于被告已向本院提供的支某中介佣金2,856,018.36元、支出物业运营管理费用8,252,829.35元不予认可。经过双方核对，原告认为，部分佣金支某依据无原件，故不予认可。第三人在诉讼中，向本院提交了原告与中介之间的结佣明细原件，并表示被告系按照第三人的指示向中介支某款项。由于《合作备忘录二》中明确约定，存留的“持续营运推广费用”50%部分仅限用于目标物业的装修、招商运营以及支某销售佣金等与目标物业经营相关的支出。而向中介支某佣金的内容系在协议约定之内，根据被告提供的证据显示该部分佣金，系被告于2015年1月9日前向中介直接支某，2018年4月依据法院生效判决向中介支某。因此，费用发某期间，均在原告和第三人对执行事务合伙人发某争议之前，故款项对外支某，具有相应的事实依据。其次，关于被告的物业经营支出费用。第三人称，其委派第三人的财务至被告公司，对被告的运营支出全程监管，认可相应留存的持续经营管理费用已支出。原告对此不予认可。本院认为，《合作备忘录二》中并未约定持续经营管理费最终的结算，仅约定：乙方对外支某运营费用应做到账、票及协议相互一一对应，乙方应向甲方提供实际对外支出对应的相关发票、协议等凭证。除本协议第五条以外，乙方不能提供相关发票凭证部分的支出由乙方自行承担。诉讼中，被告已提供了全部支某凭证的原件，并且大部分支出有第三人财务的签名。因此，被告的支出已经原告代表认可。虽然，原告认为，2016年3月25日第三人的执行事务权限已被暂停。但是，根据原告提供的微信聊天记录显示，承石投资仅将2016年3月25日的合伙人会议决议发送至原、被告和第三人所在微信群中，并未明确向被告发出指示，要求被告停止支某经营管理费用。由于合伙人会议决议系原告内部决议，对原告合伙人以外的人并无约束力。之后，第三人与承石投资就该合伙会议决议也产生了争议。因此，被告仍按原指示支出经营管理费用，并无不妥。退一步讲，即使并无第三人的监管，根据《合作备忘录二》，被告如能提供对外支出对应的相关发票、协议等凭证，也能计入留存持续经营管理费用的支出。由于，(2019)沪01民终844号判决书中也记载，被告事实上为系争项目所在区域提供了物业服务，被告也能就管理费用支出提供相应的凭证原件。由于物业服务费用系与目标物业经营相关的支出，且协议也未明确，“装修、招商运营以及支某销售佣金等与目标物业经营相关的支出”中不包含物业服务发某的费用。因此，被告用于运营管理的支出系实际发某。再退一步讲，2015年9月28日，原、被告之间的协议尚未解除，协议中对于留存的50%持续经营管理费的最终结算也未明确约定期限。原告即要求被告支某留存部分的持续经营管理费用，亦无相应的事实和法律基础。综上，2015年9月28日原告向被告发出《律师函》时，被告不存在任何违约情形。原告以被告违约为由，要求解除《授权委托协议书》和《授权委托补充协议》，于法无据，该《律师函》不发某解除合同的法律效力。六、被告是否应向原告移交系争项目资料、POS机。原告要求被告返还尚未出售21套商铺的《租赁合同》、交付租金收取情况、物业费收取情况以及保证金收取情况；已出售19套商铺在出售过程中产生的《幸福港湾订单》、持续推广营运费用的收取依据、相应的收取凭证；原告的POS机。被告认为，被告在独立营运过程中产生的其他资料属于被告，与原告无关，也不同意移交给原告；被告处并无原告的POS机。本院认为，原告虽为未出售21套商铺的所有权人，但根据《授权委托补充协议》约定，被告系以自己的名义与承租人签订《租赁合同》，租金收益由被告所有。而且，事实上被告也已以自己名义与案外人签订了《租赁合同》。根据合同相对性原则，《租赁合同》于被告和承租人之间具有约束力，与原告无关。其次，关于已出售的商铺在销售过程中产生的凭证，系被告独立履行合同中产生的相关凭证，虽然记载的内容涉及原原告所有的房产，但不能证明凭证为原告所有的财产。因此，对于原告要求被告移交资料的诉请，无相应的事实和法律基础，本院不予支持。最后，诉讼中原告也未向本院提供被告曾占有原告POS机的相关证据，相反诉讼中第三人称一直为第三人持有该POS机，故原告要求被告返还POS机无相关事实和法律基础，本院不予支持。据此，原告的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第四百一十条的规定，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海承石苏太投资中心(有限合伙)的全部诉讼请求。案件受理费79,903.62元、财产保全费5,000元，合计84,903.62元，由原告上海承石苏太投资中心(有限合伙)负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨亦兵审 判 员  张文星人民陪审员  陈 玲二〇一九年八月三十日书 记 员  夏晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。