山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初807号原告：孙玲燕，女，1977年2月3日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：柳平，威海市环翠区法律援助中心法律工作者。被告：威海市东成房地产开发有限公司，住所地威海市古寨东路-93号218室，统一社会信用代码913710006680985893。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号，统一社会信用代码91370000723264456R。主要负责人：解瑶琛，总经理。委托诉讼代理人：张胜锋，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文华，山东舜达律师事务所实习律师。第三人：威海嘉安建筑工程有限公司，住所地山东省威海市环翠区青岛北路-69号-38，统一社会信用代码91371002349294320T。法定代表人：荣永亭，总经理。原告孙玲燕与被告威海市东成房地产开发有限公司（以下简称“东成公司”）、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称“华融资产管理公司”）及第三人威海嘉安建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玲燕之委托诉讼代理人柳平、被告威海市东成房地产开发有限公司之委托诉讼代理人徐国荣、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司之委托诉讼代理人张胜锋、方文华到庭参加诉讼，第三人威海嘉安建筑工程有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。孙玲燕向本院提出诉讼请求：判令撤销威海市世昌大道-168号1006室房屋的抵押。事实和理由：原告通过第三人购买了世昌大道-168号1006室房屋，共同向东成公司出具了承诺书，东成公司对原告与第三人之间的房屋买卖行为予以认可，且该事实已经由山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10执异53号执行裁定书予以认定。后东成公司将世昌大道-168号楼的土地使用权于2016年9月22日抵押给了华融资产管理公司，威海市不动产登记中心的限制编号为T201627163。根据合同法的相关规定，工程承包人的工程价款优先受偿权应优先于抵押权，但根据公平原则及为公共利益考虑，在消费者已经支付购买商品房的大部或全部款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故消费者对商品房的买受人权利也应优先于抵押权。东成公司将世昌大道-168号1006室房屋抵押给华融资产管理公司，侵害了原告的合法权益，阻却了原告买受人权利的实现，为保障原告的合法权益，特提起诉讼。东成公司辩称，被告对原告的诉讼请求没有异议，同意撤销抵押。被告与第三人在济南中院（2018）鲁01民初2176号案件中被告曾提供证据证实涉案房屋已转让给原告，并且告知济南中院原告已向威海高区法院提起诉讼，要求撤销抵押登记，该案的审理结果与2176号案件的审理结果有利害关系，并且被告已提交了中止审理申请书，但济南中院不顾被告提供的证据作出判决，其程序违反法律规定，事实也未查明，判决书尚未生效在公告送达期间内。东成公司基于第三人施工的工程而应付第三人工程款，故用涉案房屋抵顶给第三人，以该种方式优先偿还第三人的工程款，因第三人对工程款享有优先受偿权，所以东成公司与第三人间以房屋抵顶的方式支付工程款合法有效，第三人取得涉案件房屋的权利，有权将涉案房屋转让给原告，原告虽然支付了部分的房款，但鉴于出卖人享有建设工程优先受偿权，故原告购买该房屋权利优先于华融资产管理公司所享有的抵押权，同意原告的诉讼请求。华融资产管理公司辩称，一、原告的诉讼主张没有事实依据。根据第三人与原告向东成公司出具的承诺书第1条显示“威海市东成房地产开发有限公司与孙海建、孙玲燕于上述房产的商品房预售/现售合同，不实际履行。”华融资产管理公司据此可以认为原告并不是作为消费者直接向开发商购买房产，同时原告仅支付了33万元（占房款的35%），华融资产管理公司认为原告主体身份不适格，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者的情形。二、原告的诉讼主张没有法律依据。原告认为，根据合同法第二百八十六条以及根据公平原则，属于对法律的错误理解。首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，（2017）最高法民终959号民事判决书中认为，两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。其次，2016年9月22日，抵押人东成公司与华融资产管理公司签订山东Y15160047-3号抵押协议，以其名下“泰浩广场”项目部分在建工程提供抵押担保，并于2016年9月23日在威海市住房保障和房产管理局依法办理了抵押登记手续，他项权证号为：威房建字第××号。抵押人与华融资产管理公司在签订抵押协议及办理抵押登记前，承诺抵押物不存在任何争议，也不存在任何瑕疵。未告知华融资产管理公司案涉房屋已抵顶给第三人，后又出售给原告，由于该商品房买卖未进行登记，该房屋上没有权利设定的外观显征，故华融资产管理公司对案涉房屋已由原告认购不知情，在取得抵押权时为善意。根据相关法律规定，华融资产管理公司对涉案房屋在办理抵押登记后依法享有抵押权。第三、2019年3月18日，山东省济南市中级人民法院已作出（2018）鲁01民初2176号民事判决书，判决华融资产管理公司对东成公司用以抵押的威房建字第××号他项权证项下在建工程拍卖、变卖后所得价款优先受偿。第四、东成公司与第三人签订抵顶协议时，涉案房产是否能预售或网签，原告购买涉案房产是否履行了注意义务，都是需要法庭查明的事实，如果原告明知涉案房未取得预售或网签条件，相应的法律风险应当由其自己承担。如果抵押人将抵押物私自出售或抵顶给他人并进行转卖，抵押权人对此信息不知情且未受偿抵押物变现的款项，在此情形下，法院判令对该抵押物进行解押，将严重侵害抵押权人的合法权益，同时严重违背物权法设立抵押制度的立法初衷。根据法律规定，物权优于债权。东成公司与第三人之间的抵顶协议，及原告与第三人的购房协议，均不影响华融资产管理公司抵押权的设立及优先受偿权的享有，同时，抵押权人取得抵押权是善意的，更应得到法律的保护。综上，华融资产管理公司享有的抵押权合法有效，依法应当予以保护。原告的诉讼请求没有法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，孙海建、原告与第三人威海嘉安建筑工程有限公司签订购房协议，约定二人购买第三人位于泰浩广场3号楼1006号住宅一套，房款为93万元，预付定金33万元，余款房屋网签贷款60万元后支付，定金以收据为准。同日，原告通过威海市商业银行向第三人法定代表人荣鹏飞转账33万元，第三人出具收款收据，收到原告转账支付的33万元购房款。同日，原告与第三人签订致东成公司的承诺书，载明：因东成公司抵顶给第三人的涉案房产已转卖给孙海建、孙玲燕，双方款项已结清，请东成公司给予办理手续，东成公司与孙海建、孙玲燕上述房产的商品房预售/现售合同不实际履行，仅作为办理上述房产银行贷款和办理房产证使用，他用无效。威海市中级人民法院在审理原告柏梅诉本案被告及威海泰浩房地产开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司、文登泰浩置业有限公司、王建华民间借贷纠纷一案中，本案原告对涉案房屋主张所有权，提出书面异议，威海市中级人民法院依法进行审查，并举行了听证，做出（2018）鲁10执异53号执行裁定书（以下简称“53号案”），53号案件经审理查明事实并认为，听证过程中，东成公司认可了该承诺书，并当庭提交了该承诺书原件。第三人与东成公司签订电暖安装合同及协议书，通过抵顶的方式从东成公司处取得涉案房屋，后又与本案原告签订协议书，将涉案房屋转卖给本案原告，本案原告支付首付款33万元，该一系列行为均发生在本院查封之前，且涉案房屋未办理过户手续并非案外人自身原因造成，故涉案房屋符合上述排除执行的情形。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，涉案房屋应予以解除查封，本案所提异议成立，解除对该两套房屋的查封。2016年9月22日，第三人为甲方与被告（乙方）为确保甲方与乙方、威海泰浩房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司签订的编号为山东Y15160047-2号还款协议的履行，保障甲方债权的实现，双方签订在建工程抵押协议，乙方所担保的主债权本金为1.8亿元，抵押物坐落位置为：世昌大道150号、152号、166号、168号，预售许可证编号分别为：威房预售证第20160041、20160042、20160045、20160046，双方于2016年9月23日办理了抵押登记。涉案房产包括在抵押物清单中，但未办理网签等手续。2018年10月18日，第三人在济南市中级人民法院对威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司、文登泰浩置业有限公司、王建华、王浩、王卫林提起诉讼，即2176号案件。本案被告在该案答辩意见中主张，抵押登记设立前后，被告已将部分抵押房屋出售或抵顶给第三方，第三方已向被告支付部分或全部房款，本案第三人对该部分房屋不享有优先受偿权，其中166号楼中的抵押房屋有21套、168号楼中有51套房屋已出售或抵顶给第三人，第三人对此部分房屋不再享有优先受偿权，且部分业主已提起诉讼要求撤销抵押。该案经审理认为，本案被告主张部分抵押物已变卖或用于抵偿债务，第三人对此类房产不应享有优先受偿权，因其变卖或抵债行为，不能对抗抵押权人，对被告该辩解主张不予采纳，如案外人对此提出异议可另行解决，本案不予一并处理。本院认为，已生效的执行裁定书审查并认定，第三人从东成公司以抵顶的方式取得涉案房屋，又与原告签订协议书，将涉案房屋转卖给原告，原告已支付首付款33万元，东成公司予以认可，涉案房屋未办理过户手续并非原告自身原因造成，因此，原、被告之间的商品房买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，工程价款可就工程折价或拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即消费者的交房请求权优先于工程价款请求权，也优先于其他债权，该项规定亦与优先保障公民生存权的理念相契合。本案中，原告作为消费者已交付全部房款，其取得的交房请求权优先于其他在该房设立的抵押权，而被告和第三人在房屋上设定的抵押权有影响原告交房请求权实现的风险，原告的权利应依法予以保护。另，本案系撤销之诉，诉讼费用应予以调整，减半收取为50元。综上，原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持，原告要求撤销抵押的请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条之规定，判决如下：撤销威海市世昌大道-168号-1006室房屋设立的抵押。案件受理费减半收取为50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一九年七月三十一日书记员  唐丽委