贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初4583号原告（反诉被告）：虞刚，男，汉族，1977年8月30日生，住所地广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：覃信海，贵州黔拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪党，贵州黔拓律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：***，女，汉族，1957年10月17日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蒋薇，女，汉族，1985年11月14日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，与被告系母女关系。委托诉讼代理人：戢骁，贵州公诚律师事务所律师。第三人：蒋薇，女，汉族，1985年11月14日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告虞刚与被告***，第三人蒋薇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2019年9月12日公开开庭进行审理，庭审中被告***申请鉴定并提起反诉，本院依法予以受理并另定于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告虞刚及其委托诉讼代理人覃信海，被告***委托诉讼代理人戢骁，被告***委托诉讼代理人暨第三人蒋薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）虞刚向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告***协助将贵阳市xx小区xx栋x单元x楼x号房屋转移登记至原告虞刚名下；2、本案的案件受理费、诉讼保全费由被告***承担。事实及理由：2006年5月贵阳市阳关饲养场集资建房，被告系该场职工分得贵阳市xx小区xx栋x单元x楼x号房。原、被告于2006年5月8日签订《购房协议》，约定被告自愿将其上述房屋的所有权及使用权按阳关饲养场职工购房价卖给原告，被告收取转让费8600元，被告保证其合法拥有本协议所述房屋并负责按照有关正常合法程序为原告办理好相关的一切购房产权手续。2006年6月5日，被告与阳关饲养场签订《商品房买卖合同》，约定被告购买上述房屋，建筑面积86.54平方米，每平方米单价607.65元，总金额52578元。《购房协议》签订后，原告依约支付了转让费、购房款等费用，2008年9月9日被告向原告交付了房屋，原告对该房屋占有、使用至今。被告在办理完讼争房屋的产权后拒不配合办理房屋所有权转移登记过户义务，原告多次催告未果，现依法提起诉讼，望支持如前诉请。被告（反诉原告）***对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：1、判决被告反诉人虞刚支付购房款84113元；2、判决被反诉人虞刚支付***交纳的贵阳市xx小区xx栋x单元6楼x号房屋2015年1月至2019年6月的物业管理费2124元；3、判决本案的本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人虞刚承担。事实及理由：根据双方签订的《购房协议》，案涉房屋的购房款及土地出让金应当有被反诉人承担，因此被反诉人还应当支付剩余购房款及土地出让金84113元，同时该房屋一直由被反诉人使用，因此反诉人交纳的物业费用应由被反诉人承担。反诉人未付清所有购房款，案涉房屋是房改房，签订合同时反诉人拥有使用权，出售的是使用权而非所有权。原告（反诉被告）虞刚对反诉辩称，反诉请求第一项没有法律依据，本案双方履行的是2006年签订的买卖协议，虞刚按照约定支付了53159元的房款，***仅支付了土地出让金5516元，我方仅承担该5516元的责任。第二项诉讼根据我方提供的证据，我方已将2019年的物业费缴清，其余部分若确系***垫付，我方愿意支付。第三人蒋薇述称，房产证中载明系划拨土地，不能转让，故合同无效。本院经审理认定事实如下：2006年5月8日，虞刚（甲方）与贵阳市阳关饲养场职工***（乙方）签订一份《购房协议》，该协议主要内容有：1、乙方完全自愿将其位于贵阳市xx小区xx栋x单元x楼x号，建筑面积86.54平方米住房的所有权及使用权按阳关饲养场职工购房价卖给甲方，乙方收取甲方转让费8600元，除此之外，甲方不再支付任何费用，本协议签订生效之日起，乙方不再享有该房屋的任何权益，所有权益属于甲方拥有。2、乙方自行将其住房存量金办理成该套住房的购房资金，办理完毕将相关单据提供给甲方，待该房交户（原文如此）使用时返还乙方该住房存量金。3、甲方负责按阳关饲养场的交款方式分期将房款借给乙方支付本协议的第一项所述房屋总价并严格执行本协议。4、乙方保证其合法拥有本协议所述的房屋，并负责按有关正常合法程序为甲方办理好一切购房产权手续，办理该手续的一切正常费用由甲方支付，办理手续的一切单据在当日内交给甲方，乙方不能留任何单据。5、若甲方违反本协议，支付该房款总价五倍的违约金给乙方，若乙方违反本协议，支付该房款总价五倍的违约金给甲方。该协议尾部甲方处虞刚签名并捺印，乙方处***签名捺印外另有其丈夫蒋启忠签名及捺印。上述协议签订当日，***、蒋启忠出具一份《收据》，载明收到虞刚购买xx小区xx栋x单元x楼x号之转让费即定金8600元。2006年6月5日，***与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》，约定***向贵阳市xx小区xx栋x单元x楼x号，建筑面积86.54平方米，单价607.65元/平方米，总价款52578元，付款方式为首付总价的30%房款，用存量补贴交款后，竣工验收后3日内用现金补足尾款，房屋交付期限为2007年8月31日前。上述合同签订当日，贵阳市阳关饲养场向***出具收到购房款30%15773.4元的收据。***、蒋启忠同日出具一份《收据》，载明收到虞刚xx小区xx栋x单元x楼x号的购房款15773.4元。2008年9月9日，***出具两份《收据》，分别载明收到虞刚xx小区xx栋x单元x楼x号购房款20925.6元及18660元，则虞刚实际已向***支付了购房款55359元及转让费8600元。同日，贵阳市阳关饲养场向***出具收到购房款23125元的《收据》及一份贵阳市阳光饲养场财务科出具确认***已交清所有款项的通知。当日，***出具一份《委托书》，主要内容为：本人自愿将本人位于贵阳市xx小区的xx栋x单元x楼x号房于2006年5月8日卖给虞刚，并完全自愿将该住房的一切手续、产权过户到虞刚名下所有；现本人***特委托虞刚全权代表本人到有关房屋产权部门办理相关房屋产权过户手续，在办理该住房过户手续的过程中，若需本人签字认可的，由虞刚全权代表签字认可同样有效，具同等法律效力；本人***、蒋启忠与虞刚签订的住房购房协议和本委托书是本人***的真实意愿，具法律效力并长期有效。后上述房屋交付虞刚使用，期间虞刚将该房屋出租收益并交纳相关生活费用。2017年5月8日，贵阳市阳光饲养场填报一份《补交土地收益、购现房审核表》，载明案涉房屋使用***存量补贴14260元，单价1596.34元/平方米，建筑面积87.37平方米，房价款139472元，价款支付时间为2006年6月5日15773.4元，2008年9月9日23126元，2017年5月8日80797元，交款金额共计119696元，房改办审核、复核意见为房价款139472元，实补金额5516元。2017年5月8日，贵阳市阳关饲养场另向***出具了一份收到购房款80797元的《收据》，该《收据》为***在贵阳市不动产登记中心调取的复印件，加盖了该中心查阅资料专用章。2017年12月19日，贵阳市房改办向***出具收到其5516元的《收据》，该《收据》加盖了土地收益收款专用章。2018年1月8日，贵阳市阳关饲养场（甲方）与***（乙方）签订一份《公有住房按货币化改革方案出售合同》，载明甲方将座落在xx路xx小区xx幢x单元x层x号的2008年竣工的砖混结构住房，以经济适用房价出售给乙方，建筑面积87.37平方米，上述经济适用房房价为1596元/平方米，应付房款139472元，乙方已付房款本金及收益19096元（原文如此），使用夫妻双方存量补贴14260元，实付房款为5516元，于2017年8月付清；乙方自付清上述房款之日起，甲方即不得以任何理由剥夺乙方的居住权，并有义务积极配合、支持乙方办理相关房屋权属登记手续；乙方取得该房《房屋所有权证》及《房地产交易市场准入许可证》后即享有所购房屋全部产权及上市交易权，可以买卖、赠予、交换或出租。2018年2月26日，***取得案涉房屋不动产权证书（编号黔（2018）云岩区不动产权第××号，该产权证载明权利人为***单独所有，坐落于云岩区，权利性质划拨／房改房，建筑面积87.37平方米，附记该住房经市房改办批准购买，产权单位贵阳市阳关饲养场，个人产权比例100%，经济适用房总价款139472元，房改房进入市场按有关规定办理。因要求***办理产权转移登记手续未果，虞刚向本院提起诉讼并提出如前诉请，***在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。2019年5月17日，虞刚向贵阳市阳关饲养场交纳了2019年全年物业服务费472元，载明建筑面积87.37平方米，物业服务费为0.45元/平方米/月。2019年8月15日，贵阳市阳关饲养场出具一份《证明》，载明案涉房屋从2015年1月至2019年6月物管费由***代扣。在贵阳市不动产登记中心的《房屋记载表》中，载明案涉房屋产权人***，登记类型转移登记，登记原因国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。诉讼过程中虞刚对案涉房屋申请诉讼保全，保全过程在贵阳市不动产登记中心查询的案涉房屋性质为房改房，产权来源为公有住房出售，由贵阳市阳关饲养场转移登记至***名下。本院认为，本案争议的焦点有：1、案涉《购房协议》的效力；2、虞刚是否应向***补交购房款。对上述焦点，本院意见如下：一、关于案涉《购房协议》的效力。案涉《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。在2006年6月5日，***与贵阳市阳关饲养场签订的《商品房买卖合同》载明案涉房屋的性质为经济适用房，在***办理产权证的过程中，案涉房屋性质登记为房改房，但现***已取得案涉房屋完全产权，根据其提供的证据，亦缴纳了土地收益金，则案涉房屋已具备办理转移登记条件，对虞刚要求***协助办理案涉房屋产权转移登记的诉请，本院予以支持，但涉及过户交易的相关税费，由虞刚自行承担。二、关于虞刚是否应向***补交购房款。根据***提供的《补交土地收益、购现房审核表》及贵阳市阳关饲养场出具的《收据》复印件，显示***在2017年5月8日向贵阳市阳关饲养场支付了购房款80797元，但与***此前支付的购房款有明确的资金来源佐证不同，该笔款项***并未提供任何支付凭据，据《补交土地收益、购现房审核表》的其他记载，案涉房屋房价款139472元系由单价1596.34元/平方米、建筑面积87.37平方米计算而来，即调整了***与贵阳市阳关饲养场所签订《商品房买卖合同》的单价，在***与虞刚签订的《购房合同》中明确约定“……按阳关饲养场职工购房价卖给甲方，乙方收取甲方转让费8600元，除此之外，甲方不再支付任何费用”，同时贵阳市阳关饲养场已于2008年9月9日确认***已交清所有款项的情况下，涉及超过此前虞刚所支付全部购房款55359元1倍以上的额外购房款支付，***未通知虞刚即自行垫付与常理不符。基于上述理由，***提供的证据不足以证实其另行向贵阳市阳关饲养场支付了购房款84113元，应承担举证不能的法律后果，其诉请本院不予支持。至于《补交土地收益、购现房审核表》中体现的土地收益5516元，虞刚同意支付，本院予以确认。***主张的2015年1月至2019年6月物业服务费，其中2019年全年的物业服务费472元虞刚已足额缴纳，则虞刚应支付***2015年-2018年的物业服务费1888元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、***于本判决生效之日起十日内协助将贵阳市云岩区房屋（权证号：云岩区不动产权第××号）的产权转移登记至虞刚名下；二、虞刚于本判决生效之日起十日内支付***垫付的土地收益5516元；三、虞刚于本判决生效之日起十日内支付***垫付的物业服务费1888元；四、驳回***的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，诉讼保全费4520元，由***负担；反诉案件受理费1802元，由***负担1777元，虞刚负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 铮二〇二〇年四月九日书记员 杨梦江书记员 姚文勇