安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初1188号 原告：徽商银行股份有限公司黄山分行，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光大道2号，统一社会信用代码91341000798101993P。 负责人：王德发，行长。 委托诉讼代理人：邱祝英，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖国庆，公司员工。 被告：谢尚董，男，1991年7月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：吴彩琴，女，1968年8月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告徽商银行股份有限公司黄山分行（以下简称徽行黄山分行）与被告谢尚董、吴彩琴金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽行黄山分行委托诉讼代理人邱祝英、肖国庆到庭参加诉讼，被告谢尚董、吴彩琴经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徽行黄山分行向本院提出诉讼请求：1.判令谢尚董、吴彩琴归还徽行黄山分行个人住房贷款本金余额71821.60元（其中逾期本金8908.36元），利息2218.26元（利息暂计算至2019年3月25日，之后发生的正常本金利息按照月息4.9‰计算，逾期本金产生的罚息按照7.35‰计算至付清之日止）；2、判令依法处置抵押物，拍卖价款优先偿还徽行黄山分行借款本息及实现债权的费用；3、本案诉讼费和律师代理费2222元及实现债权的其他费用由谢尚董、吴彩琴负担。本案审理中，徽行黄山分行变更诉请中利息计算为：2019年3月25日之后全部未还款项的利息及复利均按照罚息利率月息7.35‰计算。事实和理由：2012年5月16日，谢尚董、吴彩琴和徽行黄山分行签订了《个人住房（商用房）抵押借款合同》，用于购买屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号商用房，贷款期限10年，以所购住房提供抵押担保，贷款金额16万元。合同约定，借款人向徽行黄山分行借款16万元，借款期限120个月，（2012年5月28日至2022年5月28日），等额本息还款。放款时借款执行利率7.05‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%。贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，即借款利率按调整后的贷款基准利率及上浮比例确定，利率自次年1月1日起调整，放款后至今，最近一次央行基准利率在2015年10月24日调整，故本笔贷款按照合同约定，于2016年1月1日起执行调整后利率月息4.9‰。截至2019年3月25日，谢尚董、吴彩琴个人商用房贷款余额71821.60元，逾期6期。现谢尚董、吴彩琴无力归还借款本息，为维护徽行黄山分行合法权益，特。 谢尚董、吴彩琴未答辩。 徽行黄山分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.徽行黄山分行营业执照、负责人身份证明、身份证及谢尚董、吴彩琴身份证，证明徽行黄山分行及谢尚董、吴彩琴诉讼主体资格； 2．个人住房（商业用房)抵押借款合同，证明谢尚董、吴彩琴向徽行黄山分行申请借款16万元用于购房，并以购买的屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号商用房提供抵押担保，双方约定权利义务的事实； 3.个人借款保证合同，证明吴彩琴为谢尚董与徽行黄山分行签订的个人住房（商业用房)抵押借款合同提供连带责任保证的事实； 4.房地产他项权证，证明谢尚董以购买的屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号住房提供抵押担保，并办理了抵押登记的事实； 5.个人借款凭证、记账凭证，证明徽行黄山分行已于2012年5月28日将借款16万元汇入谢尚董指定账户； 6.利息计算表，证明截至2019年3月25日，谢尚董、吴彩琴尚欠贷款本息情况。 谢尚董、吴彩琴未向本院递交有关证据。 本院经认证认为，徽行黄山分行提交的证据1-6与本案待证事实相互印证，且内容真实，证据的收集、提供和形式皆符合法定程序，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月16日，谢尚董、吴彩琴作为甲方借款人、共同借款人（抵押人）与徽行黄山分行作为乙方贷款人、抵押权人签订个人住房（商业用房）抵押借款合同，约定甲方向乙方借款16万元用于购买屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号房产，借款期限为120个月（即自2012年5月22日至2022年5月22日）。实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准。本合同项下的借款利率为月利率7.05‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%;贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率按调整后的贷款基准利率及上述浮动比例确定，调整日自次年1月1日起调整。贷款支付对象为黄山市新徽投资有限公司，支付金额为16万元。甲方选择的还款方法为等额本息还款法，还款日为20日。甲方未按约定用途使用借款的，乙方有权自借款被挪用之日起按借款利率上浮100%计收罚息；本合同项下贷款逾期的，乙方有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息。借款利率按照约定调整的，罚息利率按调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，未支付的利息按本条罚息利率计收复利。甲方同意本合同项下借款所购住房或商业用房作为本合同项下债务的抵押担保。抵押担保范围为本合同第二十七条约定的债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、甲方应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）。甲方未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，乙方有权宣布借款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；行使担保权利。 同日，吴彩琴作为甲方和徽行黄山分行作为乙方签订个人借款保证合同，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为主合同(债务人谢尚董与乙方签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同）项下债务人的债务提供连带责任保证，保证方式为连带责任保证。保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。保证范围为债权本金16万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）。2012年5月22日，谢尚董、吴彩琴与徽行黄山分行办理了屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号房屋抵押登记手续【房地产他证黄（昱）字第20121753号】，他项权利种类为一般抵押。 上述合同签订后，徽行黄山分行于2012年5月28日将16万元款项汇入合同指定银行账户。2018年10月始谢尚董、吴彩琴未能按约定履行还本付息义务。截至2019年3月25日，谢尚董、吴彩琴共欠徽行黄山分行贷款本金71821.60元、应付未付利息2003.06元、罚息172.92元、复利42.28元。 本院认为，徽行黄山分行与谢尚董、吴彩琴签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同及个人借款保证合同，均系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。借款人应严格按照合同约定享受权利和履行义务。徽行黄山分行依约履行了放贷义务，借款人未按照合同约定的期限和数额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。徽行黄山分行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。双方当事人在合同中明确约定了利息、罚息、复利的收取条件和计算依据，该约定系当事人之间的自由约定，且符合有关法律的规定，故本院对徽行黄山分行要求谢尚董、吴彩琴偿还借款本金和利息（包括罚息、应付未付利息、复利）的诉请予以支持。谢尚董以其购买的名下房屋向徽行黄山分行提供抵押担保，且已办理了抵押登记，徽行黄山分行据此要求对该房屋享有优先受偿权，有相应的事实及法律依据，本院应予以支持。另徽行黄山分行主张律师代理费及其他实现债权费用，但未提供相应的证据，故该项诉请本院不予以支持。 综上所述，徽行黄山分行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢尚董、吴彩琴于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司黄山分行借款本金71821.60元； 二、被告谢尚董、吴彩琴于本判决生效之日起十日内支付原告徽商银行股份有限公司黄山分行应付未付利息、罚息、复利共计2218.26元（截至2019年3月25日），及自2019年3月26日起至实际付清之日止的罚息及复利（罚息以本金71821.60元为基数，复利以应付未付利息2003.06元为基数，均按月利率7.35‰计算）； 三、如被告谢尚董、吴彩琴在本判决指定付款期限未履行本判决第一至二项确定的还款义务时，原告徽商银行股份有限公司黄山分行有权对被告谢尚董、吴彩琴所有的位于屯溪区花山路32号新徽假日广场A401号房屋【房地产他证黄（昱）字第20121753号】以折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回原告徽商银行股份有限公司黄山分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1706元，公告费560元，合计2266元，由被告谢尚董、吴彩琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  罗 昱 审 判 员  张 怡 人民陪审员  汪团生 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  汪 青 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。