上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初28866号原告：上海海晓物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：厉靖宇，执行董事。委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海蘑菇宝贝百货有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：尹飞，执行董事。委托诉讼代理人：康颖颖，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐韩，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告上海海晓物业管理有限公司(以下简称海晓公司)与被告上海蘑菇宝贝百货有限公司(以下简称蘑菇宝贝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人项蓉，被告的委托诉讼代理人康颖颖、徐韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海晓公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告间签订的《租赁合同》于2019年6月28日解除；2.依法判决被告向原告支付2019年3月至6月的租金人民币(币种下同)345,736元、2019年1月至6月物业管理费3,786元,2019年6月电费3,360元;3.依法判决被告向原告支付172，868元违约金(以原告已付押金抵扣);4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月29日签订了《租赁合同》，约定原告将位于上海市漕宝路1503-1至1503-4号商铺出租给被告，作为“婴儿用品店”使用，租期自2018年7月1日至2021年6月28日，租金为86,434元/月，被告另向原告支付2个月租金作为押金。租赁合同签订后，原告已按约向被告交付房屋。自2019年3月迄今，被告无故拖欠原告房租。2019年6月4日，原告向被告发函，催缴2019年3月至6月的租金合计345,736元，被告未予理会。无奈下，2019年6月26日通过EMS向被告发送律师函，依法主张解除租赁合同，并要求被告承担给付拖欠租金、其他费用和违约金的责任，被告始终未予理会。2019年6月30日，原告发现被告已经悄悄搬离，人去楼空。因被告严重违约，原告损失严重，故以讼称事由提起诉讼。被告蘑菇宝贝公司辩称，1、原告的解除函确实是6月27日收到的，合同解除时间由法庭确认，同时原告的解除函第6条表示给与被告宽限期，故对后期的占有使用费不予认可；2、租金确实合同约定的，但物业费是直接付给物业公司的，原告主张的电费并无依据故被告需核实不认可；3、合同中违约金条款系原告利用优势地位订立，虽该违约金标准系依据租金而定，但租金本身高于市场价，故不同意违约金数额，请求予以调低。同时，原告现已经将涉案房屋出租给他人，被告于2019年10月初看到涉案商铺已经进入装修，故原告并无损失。经审理查明，2009年12月，上海九楚企业发展有限公司(出租方、甲方)与上海妈咪购物贸易有限公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在上海市闵行区漕宝路XXX-XXX-XXX号商铺出租给乙方使用，房屋类型为商铺，甲方出租给乙方使用该房屋实测建筑面积为315.74平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；甲方于2009年12月18日向乙方交付该房屋，租赁期共五年零13天，租赁期的13天为装修免租期，其余为计租期，计租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.50元，每年以365日计算，每月租金为43,217元，从第二年开始每年在前一年的基础上环比递增5%等。2010年6月21日，上海妈咪购贸易有限公司(甲方)、上海九楚企业发展有限公司(乙方)、上海海晓投资管理有限公司(丙方)签订《关于变更租赁主体的补充协议》，约定，对原上海九楚企业发展有限公司与上海妈咪购贸易有限公司签订的《租赁合同》，现改由上海海晓投资管理有限公司履行。原《租赁合同》中除租赁人主体变更外，其他条款不变，由上海海晓投资管理有限公司对原租赁合同享有权利与承担义务；本协议各方对原《租赁合同》主体变更均无异议，愿意遵守履行等。上述租赁合同到期后，上海海晓投资管理有限公司(出租方、甲方)、蘑菇宝贝公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在上海市闵行区漕宝路XXX-XXX-XXX号商铺出租给乙方使用，房屋类型为商铺，甲方出租给乙方使用该房屋实测建筑面积为315.74平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为婴儿用品店使用；计租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.20元，每年以365日计算，每月租金为59,543元，从第二年开始每年在前一年的基础上环比递增5%等。该合同到期后，上海海晓投资管理有限公司(出租方、甲方)、蘑菇宝贝公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在上海市闵行区漕宝路XXX-XXX-XXX号商铺出租给乙方使用，房屋类型为商铺，甲方出租给乙方使用该房屋实测建筑面积为315.74平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为婴儿用品店使用；计租期自2018年1月1日起至2018年6月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.51元，每年以365日计算，每月租金为62,520元，从第二年开始每年在前一年的基础上环比递增5%等。2019年4月17日，上海海晓投资管理有限公司名称变更为上海海晓物业管理有限公司。2019年8月5日，上海海晓物业管理有限公司名称变更为上海海晓物业管理股份有限公司。2018年6月29日，原告海晓公司(出租方、甲方)与被告蘑菇宝贝公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在上海市闵行区漕宝路XXX-XXX-XXX号商铺出租给乙方使用，房屋类型为商铺，甲方出租给乙方使用该房屋实测建筑面积为315.74平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为婴儿用品店使用；甲方于2018年7月1日将该房屋交付给乙方，计租期自2018年月1日起至2021年6月30日止；租赁合同届满，甲方如继续出租该房屋的，乙方在同等条件下，经过甲方同意，可以优先承租。乙方如要求续租，必须在租赁期间届满前提前二个月，向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租赁条件另行协商确定；租赁合同届满，乙方要求续租的要求未获甲方同意，乙方应按条第3-2条的规定按时腾空房屋，返还甲方。否则，视为乙方违约。乙方应向甲方支付逾期使用费，逾期使用费支付标准为租赁物业同期叁倍租金乘以逾期天数；甲乙双方约定，该房屋每日(日历天)每平方米建筑面积租金9元，每年以365日计算，每月租金为86,434.00元，该房屋租金1年内不变；第二年开始每年在前一年基础上以10%幅度递增；乙方按先付后租的原则，以二个月为壹期，每期开始之前提前十日支付当期租金。自应付租金日起，每逾期一天，乙方需按当期租金的5%支付滞纳金。连续逾期三十日(日历天)，甲方有权终止租赁合同，并责令乙方七日(日历天)内清退；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应另向甲方支付2个月的租金作为租房押金(不计利息)，计172,868元。甲方收取租房押金后应向乙方开具收款凭证。若后期租金上调，押金与租金一起上调并根据上调金额开具收款凭证。租赁合同到期，乙方不再续租，全部清退后，甲乙双方对租房押金作最后清算，余款在十日内退还乙方；乙方在租赁期限内，应按时支付其使用的公用事业的全部费用及涉及乙方日常经营的一切费用，包括水费、电费、燃气费(若有)、物业管理费(若有)、网络费(若有)、电讯费(若有)、清洁费(若有)等，乙方应在支付租金的同时，将已缴付的各类公用事业费的清单(复印件)提供给甲方，由甲方存档备查。用水、用电、用气等公用事业%合用的租户，按实际使用和分摊数予以结算；乙方若违约或逾期支付各类费用，甲方有权将租房押金先行垫付，乙方须及时补足租房押金；甲方告知乙方，该房屋物业管理方为上海静安新成物业有限公司，物业管理费由乙方支付，标准详见物业合同。乙方在签订本合同时，应同时与物业公司签订物业管理合同；如租赁期限届满或提前终止时，乙方应自行撤清该房屋内可移动的物品、腾空房屋，将该房屋及设施按可正常使用状态返还甲方。凡乙方在租赁期间自行申请的各种权益，由乙方自行撤销。乙方无法撤销的各种权益和乙方自行装修但无法拆除的固定部分，均视为乙方自动放弃，无偿归甲方所有，甲乙双方交接验收时，如发现乙方人为损坏或短缺情况，乙方须承担损失赔偿；租赁期合同满，乙方应在七日(日历天)内拆除乙方自行安装的设备、招牌，以及租赁期间内乙方在该房屋内外所增设的装置和活动隔墙等，恢复拆除时对该房屋造成的任何损失，均由乙方负责修复。如因拆除设备给该房屋造成损坏且无法修复，或虽经修复，但仍可能给该房屋造成永久性瑕疵时，乙方应赔偿甲方的损失；租赁合同终止后，乙方未在约定的七日(日历天)内交返该房屋，视为乙方违约。乙方应向甲方支付逾期使用费，逾期使用费支付标准为租赁物业同期叁倍租金乘以逾期天数；甲、乙双方同意在租赁期限内。有下列情况之一的。本合同终止。双方互不承担责任，该房屋因社会公共利益被依法征用的，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、行政法规禁止的非甲方责任的其它情况的。该房屋被鉴定为危险房屋的，或因不可抗力因素造成该房屋及其附属设施损坏，即使本合同不能继续履行的。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前返还部分或者全部该房屋的；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可单方面行使合同解除权，书面通知乙方解除本合同，由甲方收回该房屋，并向乙方追索损失赔偿，乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途，或乙方利用该房屋进行违法违章活动，损害社会公共利益的，或因乙方原因造成该房屋建筑主体和承重结构损坏的。乙方擅自将该房屋整体或部分转租、转让承租权或与他人交换各自承租的房屋的。乙方未遵守本合同的规定，给甲方或该房屋造成或可能造成损失，并且在甲方书面通知乙方后10日(日历天)内，乙方未予以纠正的。因为乙方在租赁该房屋期间，相邻关系处理不善，引发相邻居民，商家投诉，且主要责任归责于乙方的。甲方修缮房屋时，乙方恶意阻挠施工，给甲方造成严重损失的。乙方逾期30日(日历天)未支付租金或未补足租房押金的。因乙方的原因，根据法律、行政法规规定，允许甲方收回该房屋的其他情况的；甲方单方面行使合同解除权时，应按本合同第12-2条有关送达规定，通知乙方解除本合同，乙方收到后即视作为合同解除；在租赁期限内，乙方拖欠租金十五日以上(含十五日)，经甲方催告后仍不支付的，乙方的行为已构成违约，甲方为防止损失扩大，有权暂停供水、供电,直至乙方付清租金为止，在此期间，乙方由此产生的所有损失应自行承担。乙方逾期交付水、电、燃气、物业管理费及其他公用事业等费用的,每逾期一天，则按公用事业有关标准支付滞纳金。逾期2个月以上的，甲方有通知相关部门采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果，均由乙方自行承担。乙方对本条约定无异议；在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按收回时的租金标准向乙方支付2个月租金作为违约金，并返还租房押金；发生本合同第9-2条的情形而导致本合同终止的，乙方租房押金归甲方所有，所有设备设施不得拆除。乙方并还对甲方造成的损失承担全部赔偿责任；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付的租房押金不退。若预付租房押金不足抵冲甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期间，乙方由于经营不善等客观原因，可提前六个月向甲方书面申请终止租赁合同。在乙方支付完毕相应租金、物业管理费及事业公用费等费用后，甲方需退还乙方交付的二个月押金，双方互不承担因提前终止租赁合同的违约责任等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，被告在系争房屋内继续使用并对外经营，并向原告支付了押金172,868元及至2019年2月28日止的租金、向上海静安新成物业有限公司支付了至2018年12月31日止的物业管理费、向上海福铭资产管理股份有限公司支付了至2019年5月31日止的电费。因被告未能按期支付自2019年3月1日起至2019年4月30日的租金，故原告向被告发出《催款函》，要求被告予以支付。因被告未能按期支付自2019年5月1日起至2019年6月30日的租金，故原告向被告发出《催款函》，要求被告予以支付。被告表示未收悉该函件。2019年6月20日，原告委托律师向被告发送《律师函》，表示因被告欠付租金，要求解除双方的租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。考虑到被告实际交还房屋情况，给与合理腾房宽限期，宽限期截止2019年6月30日，要求被告在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，被告应提前三日告知原告交房日期，以便原告积极协助双方的交房手续等。被告于2019年6月27日收悉了该函件。被告此后于2019年6月30日搬离了系争房屋，被告员工于2019年7月3日向原告工作人员发送短信，表示已经按要求搬离，但原告未安排工作人员办理交接，要求原告予以确认。原告工作人员回复表示要求被告结清拖欠房租。被告于2019年7月5日向原告发函，表示已于2019年6月30日搬离，因通知原告办理房屋交接手续未获回应，故表示因原告延迟交接房屋所造成的损失及费用，应由原告自行承担。原告于庭审中表示，被告搬离后原告予以清理并收回房屋，现已将系争房屋另租案外人。另查明，原告于2019年8月13日向上海福铭资产管理股份有限公司代被告支付2019年6月电费3,360元。原告于2019年10月22日向上海静安新成物业有限公司代被告支付2019年1月至6月的物业管理费3,786元。上述事实，由原告提交的《租赁合同》、《催款函》及邮寄凭证、《律师函》及邮寄凭证，由被告提交的《租赁合同》三份、《关于变更租赁主体的补充协议》、工商登记信息、短信记录、通知函及邮寄凭证及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明租金价格过高向本院提交网页截图，经庭审质证原告对该网页截图的真实性不予认可，无法确认是否系与本案房屋相同地段、同性质及同装修状态的房屋，双方的租金系经协商后达成一致，并未显失公平。本院认为，对于被告提交的网页截图真实性难以认定，且相应网站并非评估机构，对挂牌租金金额的客观性难以认定，对于该组证据本院不予采信。本院认为，原、被告先后签订的《租赁合同》均为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。双方在原租赁合同到期后，经协商于2018年6月29日续签了租赁合同，此后被告并依据该租赁合同履行了相应之租金支付义务。故该租金标准为双方当事人商议后之真实意思，被告抗辩租金标准过高，本院难以采信。现被告于租赁合同履行过程中，未能按约支付自2019年3月1日起的租金，已属违约。且被告自2019年3月1日起长时间未能按约支付租金，以其行为表明不履行主要债务，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。本案中，原告于2019年6月20日发送解除函，被告于2019年6月27日收悉了该函件，本院确认双方的租赁合同于2019年6月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付自2019年3月1日至6月27日的租金。至于自6月28日起至6月30日止的房屋占有使用费，被告认为原告的解除函中给与被告腾房宽限期至2019年6月30日，故宽限期内无需支付使用费。本院认为，自6月28日起至6月30日止，系争房屋被告并未能予以交还，仍由被告占有使用，应承担相应之占有使用费。故被告应向原告支付自2019年2019年3月1日至6月27日的租金及2019年6月28日至6月30日房屋占有使用费，共计345,736元。关于原告主张的2019年1月至6月物业管理费3,786元及2019年6月电费3,360元，依据双方租赁合同之约定，被告在租赁期限内应承担相应之物业管理费及电费等公用事业费用。2019年1月至6月，系争房屋由被告占有使用，该期间的物业管理费及电费，被告应及时予以缴纳。因双方产生纠纷，原告代被告支付了相应的物业管理费3,786元及电费3,360元，被告应予以返还。关于原告主张的违约金172,868元，依据双方租赁合同约定，因被告违约导致合同解除，被告支付的租房押金归原告所有，即双方约定押金作为违约金不予返还。而本案租赁合同确系因被告违约导致解除，原告依据合同约定要求被告承担违约责任并无不当，本院予以支持，被告支付的押金172,868元作为违约金，原告无需返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海海晓物业管理有限公司与被告上海蘑菇宝贝百货有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月27日解除；二、被告上海蘑菇宝贝百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海海晓物业管理有限公司支付租金及房屋占有使用费345,736元；三、被告上海蘑菇宝贝百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海海晓物业管理有限公司返还物业管理费3,786元及电费3,360元；四、被告上海蘑菇宝贝百货有限公司支付的押金172,868元，原告上海海晓物业管理有限公司无需返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,296.62元，财产保全费2,284.41元，由被告上海蘑菇宝贝百货有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十二月一日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。