上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初10248号原告(反诉被告)：钟艺顺，男，畲族，1986年9月12日生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈佳晨，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)：龚忠民，男，1970年9月30日生，汉族，住福建省邵武市。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。第三人：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。原告钟艺顺诉被告龚忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年7月31日公开开庭进行第一次庭审。后被告龚忠民于2018年8月16日向本院提起反诉，本院依法受理就本、反诉合并于2018年9月14日公开开庭进行第二次庭审。本院依职权于2018年10月11日依法追加上海茸北资产经营有限公司(以下简称“茸北公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2018年10月29日公开开庭进行第三次庭审。因案情复杂，本案于2018年12月25日依法转为普通程序，并于2019年6月17日公开开庭进行了第四次庭审。原告钟艺顺及其委托诉讼代理人沈佳晨、赵昌勇，被告龚忠民的委托诉讼代理人李莉，第三人茸北公司的委托诉讼代理人杨生泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟艺顺向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年3月28日就位于上海市松江区茸梅路XXX号的茸北农贸市场二、三楼(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告保证金150,000元及租金515,200元；3、判令被告赔偿原告装修损失200,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2、判令被告返还原告保证金150,000元；3、判令被告返还原告自2018年6月1日至2018年11月30日的租金450,000元；4、判令被告赔偿原告自2018年1月31日至2018年5月31日的使用费损失35,200元；5、判令被告返还原告停车场转让费30,000元；6、判令被告赔偿原告装修损失207,855元及经营损失34,000元。事实和理由：原、被告于2018年3月28日就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，就租赁期限及租金等事宜进行了约定。合同签订后，被告着手对系争房屋进行装修，装修及办理相关证件的过程中，系争房屋大房东告知被告系擅自转租，要求原告立即搬离。后原告与被告协商，希望被告可以退还相应的租金、保证金等，但被告拒不协商，故原告诉至本院，望判如所请。后原告于2018年9月14日第二次庭审中，主张解除合同的理由为双方协商一致解除合同及第三人茸北公司不同意被告转租，原告有权根据合同约定行使解除权。原告于2018年10月29日第三次庭审中，另主张被告未能提供相关办证材料，未能实现合同目的，行使法定解除权。被告龚忠民辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、不存在原、被告协商一致解除合同的情况，原告于2018年6月1日并未提出解除合同的意思表示，仅以被告擅自转租为由要求向被告返还房屋，但被告经第三人同意进行转租，不存在擅自转租的情形；2、原告于2018年10月29日庭审过程中才提出因无法办理营业执照要求解除合同，具体应由法院依法认定合同是否解除；3、原告至今未向被告返还系争房屋，根据现场走访，原告于2018年11月仍然在缴纳系争房屋的水电费，并且被告是针对系争房屋的整体出租，被告认为原告至今尚未返还房屋，应支付房屋占有使用费；4、若法院判决合同解除，保证金应在原告应付的费用中予以抵扣；5、不同意返还原告主张的停车场转让费，该费用是对被告进行停车场装修的补偿；6、原告在签订合同时即知晓系争房屋没有产证，原告最早于2018年1月即租赁系争房屋部分房屋，有充足的时间核实是否可以办理相关证照，但原告未予核实，原告自身存在过错，原告装修未征得被告同意，被告不需补偿原告的装修损失；7、系争房屋三楼的装修，是原告受让而得，转让费用为160,000元，且包括家具、家电及两三个月租金，原告受让系争房屋三楼后已实际使用一年多，现原告要求被告赔偿装修损失20余万元，原告因合同解除反而受益，不符合合同法立法目的；8、原告主张的35,200元是双方对前一份租赁合同进行结算的金额，该费用与本案系争租赁合同无关，原告实际使用了相应的房屋，被告不同意该项诉讼请求；9、原告主张的经营损失并非为直接损失。审理过程中，被告龚忠民向本院提起反诉请求：1、判令原、被告于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、如果租赁合同解除，请求判令原告向被告赔偿装修损失(具体金额以评估为准)。审理中，被告变更反诉请求为：1、判令原告搬离并返还被告系争房屋；2、判令原告支付被告自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按年租金900,000元计算)；3、判令原告赔偿被告装修损失500,000元。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租系争房屋，总面积为2,336.89平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止，且合同约定，原告装修应事先征得被告同意。合同签订后，被告按约将系争房屋交付给原告，现经法庭释明，如果上述租赁合同解除，则被告认为，解除的原因为系争房屋无法办理消防手续，而之前系争房屋不存在无法办理消防手续的情况，因此导致合同解除的原因并在不于被告，被告没有违约，且原告在收到系争房屋的第二天即向消防部门咨询了相关办证的要求，原告在明知系争房屋无法正常办理消防手续的情况下，向被告谎称可以办理，并擅自将被告的装修进行拆除，目前系争房屋处于无法正常使用的状态，故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告钟艺顺针对被告龚忠民的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、原、被告已于2018年6月1日交接了系争房屋，被告于当日还挂出横幅另行进行招租，原告后于2018年6月20日将系争房屋钥匙邮寄给了被告；2、因系争房屋已返还给被告，故不同意支付被告主张的房屋占有使用费；3、合同约定原告可以装修，原告在没有改变房屋结构的情况下进行装修，是经过被告的同意，被告主张装修损失也无相关依据，故不同意赔偿被告的装修损失。第三人茸北公司述称，1、不清楚原、被告之间的房屋租赁纠纷；2、第三人将系争房屋出租给被告是客观真实的，对被告将系争房屋转租他给人的情况，第三人是知晓且同意的。经审理查明，2018年1月25日，原告与案外人陈某某签订《转让协议》一份，约定案外人陈某某将系争房屋中的三楼房屋转让给原告；转让金额为160,000元；房屋的装修与器材家具全部归原告所有；双方约定于2018年2月1日交接上述房屋。2018年3月28日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；总面积为2,336.89平米；乙方承租上述房屋的用途根据营业执照经营范围而定，涉及经营许可的以经营许可证为准，甲方配合提供商户办理营业执照时所需的材料和证明，若原房东不允许经营，乙方有权终止合同；房屋免租期自2018年3月26日起至2018年5月31日止，租赁期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止；年租金为900,000元，每年租金分二期支付，先付后用；2018年5月31日前(付第一年度下半年2018年6月1日至2018年11月30日)，2018年11月30日前(付第一年度上半年2018年12月1日至2019年5月30日)，依次类推；乙方应在签订本合同时一次性交付保证金150,000元，保证金在合同终止时，在乙方没有拖欠租金、水电、通讯等应由乙方支付的费用时，甲方应即日将乙方保证金全额返还乙方，不计利息(若有欠费甲方可用保证金抵扣后剩余的返还给乙方)；自本合同签订生效后，甲方交付乙方使用房屋起二个月内为乙方装修期，甲方同意二个月不计算房租金，该房屋租赁期内所发生的水、电、通讯等费用由乙方支付；乙方可根据经营需要在不影响房屋主体结构的前提下对租赁房进行必要的装修，但需先将图纸送至甲方审核，甲方确认乙方的设计图纸没有影响租赁房主体结构的应及时同意乙方设计方案。另，该合同对违约责任等其他相关事宜进行了约定。2018年6月20日，原告向被告发送《返还房屋通知函》一份，载明：本人钟艺顺与你就系争房屋于2018年3月28日签订《房屋租赁合同》，现发生纠纷导致本人无法继续承租，故为避免扩大损失，本人已于2018年6月1日搬离上述房屋，并于该日将上述房屋归还于你，现将房屋钥匙邮寄于你。后被告于2018年6月25日在上述通知函上写明：房屋租赁合同仍在履行中，本人不接受你退钥匙。房屋对外出租部分。2018年4月6日，原告作为出租方将系争房屋中一间房屋出租给案外人邵某某，租赁期间自2018年4月6日起至2019年4月5日止。另查明，2018年1月9日，原告通过微信向被告发送聊天信息：补充协议：1、签订本合同当日，付伍万押金；2、天虹人家清场后，付半年房租，免租期为清场后90天；3、若2018年1月15日前未清场，则本合同自动失效，甲方须在2018年1月16日前退还乙方伍万押金。后被告于同年1月10日通过微信联系原告来看合同，原告表示同意见面，并于2018年1月13日向被告支付押金10,000元；同年1月15日，被告通过微信向原告表示：场已清完可以过来看看，对此原告去现场查看。2018年2月3日，被告通过微信向原告发送若干张“启航教育、聚能教育”的现场照片，并表示：小钟这是我老家刚开的一家综合性教育机构，对此，原告回复：我们也要做成这个样子，不过尽量做得比它更好一点。后原、被告自2018年3月29日起至2018年5月31日，陆续通过微信沟通消防验收所需要材料等事宜。2018年6月11日，原告通过微信向被告发送相关赔偿费用表格，对此，被告表示不同意。2018年9月13日，被告通过微信要求原告告知楼上住户不能晒衣服在楼顶平台，要把晾衣服的绳子全部去除，对此，原告向被告询问其是否来了，被告则表示没有来，是政府打电话过来的。2018年12月20日、21日，原、被告至松江区行政服务中心消防窗口，咨询办理消防验收、备案事宜，但均因缺少系争房屋消防验收合同或备案的材料而未果。再查明，系争房屋于1999年7月7日取得建设工程规划许可证，建设单位为原松江区茸北镇建设委员会，共3层，面积为4,818.29平方米；系争房屋至今未办理不动产权证。2012年3月30日，被告作为承租方(乙方)重庆德庄火锅(暂用名)的投资人与原松江区中山街道建设委员会作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；甲方同意将农贸市场附属南侧停车场及道路在租赁期内提供给乙方无偿使用及管理，但乙方须留出农贸市场通道；租赁期自2012年3月30日至2012年12月31日。另，该合同对租金等其他相关事宜进行了约定。审理中，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋中的三楼房屋(包括屋顶)截至2019年1月14日形成附合的装饰装修残值进行评估。2019年5月30日，上海同济工程咨询有限公司出具[同济咨询(2019)建鉴字第16号]司法鉴定意见，鉴定意见为：上海市松江区茸梅路XXX号三楼房屋装修造价为177,944元；争议部分装修造价为58,926元；屋面防水工程造价为14,587元。装修部分残值建议：方案一为残值率64.64%、残值金额115,023元，方案二为残值率75.72%、残值金额134,739元，方案三为残值率82.66%、残值金额147,088元；争议部分残值建议：方案一为残值率64.64%、残值金额38,090元，方案二为残值率75.72%、残值金额44,619元，方案三为残值率82.66%、残值金额48,708元；屋面防水部分残值建议：方案一为残值率64.64%、残值金额9,429元，方案二为残值率75.72%、残值金额11,045元，方案三为残值率82.66%、残值金额12,058元。注：方案一起算时间为2017年6月1日(根据本院谈话笔录中原告确认装修日期为2017年5月,故起始日期从6月1日起算；方案二起算时间为2018年2月1日(根据被告回复意见中提出的，标的物于2018年2月1日交付日起算)，截止日期为2021年12月31日；方案三起算时间为2018年6月1日(根据原、被告签订的房屋租赁合同中租赁起始时间2018年6月1日起算)。本次司法鉴定费用为7,500元，由原告预付。审理中，上海同济工程咨询有限公司工作人员汤永灵到庭接受质询，其表示就司法鉴定意见书根据现场勘查进行评估的；该意见书中列明的争议部分主要是指系争房屋三楼小房间的隔断墙、厕所的装饰装修、二楼通向露台及三楼的铁皮隔断；系争房屋三楼屋顶防水大概有七八成新，但无法看出具体的施工时间。原告对上述司法鉴定意见书无异议。被告对上述司法鉴定意见书有异议，认为鉴定标的物系原告从案外人陈某某处转让所得，原告实际取得上述标的物装修所支付的对价远低于现在的鉴定结论得出的残值；对装修残值以2018年6月1日计算残值有异议；对以市场信息价计算地板、地砖价格有异议；认为装修工艺并不达标，对按正常人工费计算有异议；认为隐蔽工程应现场予以测量。第三人认为装修残值应根据房屋实际装修时间进行认定。审理中，被告于2019年6月21日出具《情况说明》一份，写明其已于出具情况说明当日收回系争房屋，故撤回要求原告返还系争房屋的反诉诉讼请求；对系争房屋三楼防水工程及房屋隔断，确认系案外人陈某某及原告施工；系争房屋三楼公共卫生间的装修，被告放弃对该部分的主张。庭审中，原、被告一致确认，原、被告于2018年1月份就系争房屋中的二楼部分房屋签订房屋租赁合同一份，后又于2018年3月签订本案系争房屋租赁合同；原告共向被告支付665,200元：其中150,000元为保证金，450,000元为2018年6月1日至2018年12月31日的租金，30,000元为停车场转让费，35,200元为2018年1月签订的房屋租赁合同至2018年3月份原告应支付的房屋租金。原告陈述，原告因担心不付电费对其产生不利后果，于2018年11月缴纳系争房屋的电费，但认为原告没有实际使用系争房屋，该电费由当时进行外墙装修工程队实际使用；原告承租系争房屋后，将部分房屋进行转租，但后清退了次承租人，但不清楚次承租人具体居住到什么时间；已将系争房屋的钥匙都丢在系争房屋的办公室里。被告则陈述，案外人陈某某向其租赁了系争房屋中的三楼，租赁目的为单身公寓使用；案外人陈某某将上述房屋转让给了原告后，其与陈某某之间的合同就解除了；案外人陈某某房租支付至2017年11月底；2018年4月，原告联系被告一起去办理消防事宜，但因为没有房产证、竣工验收单没有办理成功，但之后原告提出解除合同的理由为第三人茸北公司不允许转租，未提出消防问题；被告也一直就消防问题与消防支队沟通，直至2018年12月21日，原、被告双方前往消防窗口，才知道确实无法通过消防备案；系争房屋三楼有人居住到2019年1月28日的前几天。以上事实，由房屋租赁合同、转让协议、建设工程规划许可证、返还房屋通知函、司法鉴定意见书、微信聊天记录、租赁合同、情况说明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守，按约履行各自的合同义务。根据本案查明的事实，原告于2018年10月29日本案第三次庭审前，均以双方协商一致及第三人茸北公司不允许被告转租为由，要求解除合同。对此，被告不予认可，且与事实不符，原告上述解除理由难以得到支持。现因原、被告均明知原告承租系争房屋用于开办教育培训机构，而系争房屋未有消防竣工验收或备案有关材料，原告无法办理出相关证照，不能实现合同目的，原告以此为由于2018年10月29日提出解除合同，并通知到达被告，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除。关于合同解除的过错责任，被告作为出租人，未能提供办理证照所需材料，且在知晓合同继续履行存在问题后，消极怠于处理，对租赁合同的解除，应承担主要过错责任；而原告作为承租人，签订合同前未能审慎查明系争房屋办理证照所需相关材料，应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及本案实际情况等因素，本院酌情确定原告对合同解除造成的损失承担30%的责任，被告对合同解除造成的损失承担70%的责任。关于租金及占有使用费问题，原、被告双方一致确认原告已支付系争房屋截止至2018年11月30日的租金及占有使用费共计450,000元，现原、被告之间的租赁合同于2018年10月29日解除，原告应支付截至合同解除之日的租金370,161.29元(按月租金75,000元计算)。另，根据查明的事实，原告已转租系争房屋中的部分房屋，原告自述其已清退次承租人，但不清楚次承租人实际搬离实际，亦将系争房屋钥匙丢在系争房屋内，未与被告办理房屋交接手续，现被告于2019年6月21日自行收回系争房屋，故原告应向被告支付自2018年10月30日至2019年6月21日的占有使用费，考虑到原告无法正常使用系争房屋、双方过错责任及双方放任损失扩大等因素，本院酌定原告支付上述占有使用费金额为173,835.62元(900,000元/365天*235天*30%)。综上，原告应向被告支付2018年10月30日至2019年6月21日的占有使用费93,996.91元[173,835.62元-(450,000元-370,161.29元)]。另，双方租赁合同已经解除，原告已支付的保证金150,000元，被告应予以返还。关于原告的损失问题，根据司法鉴定意见书，原、被告双方无争议的已形成附合的装饰装修造价为177,944元，而该部分装饰装修系原告从案外人陈某某处转让而来，故残值率采用司法鉴定意见书的方案一，即残值为115,023元，该部分的损失应由被告承担70%的赔偿责任，即80,516.10元。就原、被告存在争议的装饰装修物残值问题，现被告认可该部分装饰装修系原告从案外人陈某某处转让而来，故残值率采用司法鉴定意见书的方案一，即残值为38,090元，该部分的损失应由被告承担70%的赔偿责任，即26,663元。关于屋面防水部分的残值，该部分根据原、被告意见及现有证据，系原告进行的装修，残值率应采用司法鉴定意见书的方案三，即残值为12,058元，该部分的损失应由被告承担70%的赔偿责任，即8,440.60元。上述损失金额共计为115,619.70元。关于原告主张被告赔偿原告自2018年1月21日至2018年5月31日使用费损失35,200元的诉请，因该笔费用为本案系争租赁合同履行前，双方对前一份租赁合同履行完毕，原告应支付的剩余租金的结算，原告主张该费用为本案系争租赁合同无法履行的损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的停车场转让费，因停车场系被告向第三人承租系争房屋后，由第三人无偿交付给被告使用，而原告支付该笔停车场费用也系为履行本案系争租赁合同，现系争租赁合同已解除，被告理应将相关停车场转让费30,000元返还给原告，原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的经营损失，非本案合同履行的直接损失，该项诉讼，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张的装修损失，因双方合同约定，原告可对系争房屋进行装饰装修，被告亦同意原告进行装修，故被告该项反诉主张，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)钟艺顺与被告(反诉原告)龚忠民签订的《房屋租赁合同》于2018年10月29日解除；二、原告(反诉被告)钟艺顺于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)龚忠民自2018年10月30日起至2019年6月21日止的剩余占有使用费93,996.91元；三、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钟艺顺保证金150,000元；四、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)钟艺顺停车场转让费30,000元；五、被告(反诉原告)龚忠民于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)钟艺顺装修损失115,619.70元；六、驳回原告(反诉被告)钟艺顺的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)龚忠民的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,792元，反诉案件受理费4,400元，鉴定费7,500元，合计诉讼费22,692元，由原告(反诉被告)钟艺顺负担9,867元(已付)，被告(反诉原告)龚忠民负担12,825元(已付4,980元，余款7,845元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  李 娜人民陪审员  张根新二〇一九年六月二十八日书 记 员  万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……