云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初2258号原告：孙如芬，女，1988年1月13日出生，汉族，现住云南省昆明市禄劝县。原告：孙宗禹，男，1950年6月23日出生，汉族，现住云南省昆明市禄劝县。共同委托诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁林源房地产开发有限公司，住所地：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄永芳，女，1969年6月11日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。被告：周伟，男，1969年3月24日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。原告孙如芬、孙宗禹与被告安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源公司”）、黄永芳、周伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告孙如芬、孙宗禹的委托诉讼代理人王宏杰，被告林源公司的委托诉讼代理人梁腾云到庭参加诉讼，被告黄永芳、周伟经法庭依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙如芬、孙宗禹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失2万元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证实际办理完成之日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求第二项违约金计算方式为：以房屋总价299800元为本金按年利率5%计算自2017年1月20日至起诉之日（即2018年8月27日）止的违约金，超过2万部分自愿放弃。事实与理由：原告与被告黄永芳、周伟于2016年10月20日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告林源公司开发的位于安宁市房屋一套，合同签订后原告严格按照合同履行了义务，但该房屋的土地使用权证由于被告林源公司的原因，一直未予办理，故直到起诉之日，原告仍然没有土地使用权证。被告黄永芳、周伟与被告林源公司于2010年5月10日签订《商品房购销合同》，约定黄永芳、周伟购买位于林源公司开发的本案房屋，合同约定林源公司应履行所售房屋产权代办义务等内容。但林源公司并未按照合同约定履行其产权代办义务，导致原告至今未能取得不动产权证，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告林源公司辩称，我公司与原告不存在合同关系，我公司不是适格被告，请求驳回原告诉讼请求。另外，不动产权证是从2015年3月1日实施办理政策，原告主张2015年以前的损失不应支持，我公司与原告不存在法律规定及合同约定的其他义务。被告黄永芳、周伟未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙如芬、孙宗禹提交了房屋所有权证、商品房购销合同及补充协议、交易审批表、房屋买卖合同、税收缴款书、印花税发票、公证费发票、房产交易税发票、房产交易手续费发票；被告林源公司提交了昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》、昆明市人民政府办公厅关于处理不动产登记有关问题的通知、安宁市人民政府办公室成立珍泉颐园矛盾纠纷问题化解工作领导小组的通知、关于珍泉颐园矛盾纠纷问题化解工作的函、昆明市中级人民法院函、安宁市住房和城乡建设局关于《云南省昆明市中级人民法院函》的回复、关于云南省昆明市中级人民法院询问珍泉颐园小区办理不动产登记相关问题的函。被告黄永芳、周伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对举证、质证权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下法律事实：2010年5月10日，林源公司与黄永芳会签订《商品房购销合同》，约定黄永芳向林源公司购买该公司开发的位于安宁市房屋。2016年10月20日，原告孙如芬、孙宗禹与黄永芳、周伟签订《房屋买卖合同》，约定黄永芳、周伟将其所有的珍泉颐园A幢1105号房屋以299800元的价格出售给原告孙如芬，孙宗禹。合同签订后，双方办理了房屋产权过户及移交手续，2016年11月16日，原告取得该套房屋的《房屋所有权证》（房权证安宁市房字第**），原告孙如芬，孙宗禹系房屋按份共有人。另查明，珍泉颐园小区已持有房屋所有权证的业主，自2018年5月18日以后可自行向不动产登记部门申请办理不动产权证。综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：被告林源公司及黄永芳、周伟是否存在违约？二、若存在违约，则违约责任应当如何认定？本院认为，一、对于被告是否违约的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案被告黄永芳、周伟与原告孙如芬、孙宗禹通过签署《房屋买卖合同》建立房屋买卖合同关系，被告黄永芳、周伟作为出卖人，在原告孙如芬、孙宗禹根据合同约定支付完购房款后，应当将标的房屋的权属登记转移至买受人一方名下；根据前述法律规定，出卖人除协助买受人办理标的房屋的权属转移登记外，还应协助买受人办理标的房屋的土地使用权证。根据查明的案件事实，本案被告黄永芳、周伟未协助原告孙如芬、孙宗禹办理土地使用权证，被告林源公司亦未就涉案房屋及时协助相关部门做好相应的不动产权籍调查，导致原告虽取得房屋所有权证，但却无法在2016年6月30日后根据安宁市当地政策更换不动产权证。被告林源公司此举可认定为其未全面履行房屋出售义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。二、对于违约金的认定问题。首先，根据《不动产登记暂行条例》及昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》规定，昆明市自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，2016年6月30日前，客观上涉案房屋并无办理不动产权证的可能，故应以2016年7月1日作为逾期办证违约金损失的起算时间点，但本案中原告主张违约金从2017年1月20日起算，属于对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情将本案逾期办证违约金的计算标准认定为以原告已付购房款的总额为本金按日0.05‰计算，原告主张违约金以购房总价款299800元为本金，按年利率5%计算的违约金过高，本院不予支持。再次，根据安宁市住房和城乡建设局及安宁市不动产登记中心相关规定，原告孙如芬、孙宗禹自2018年5月18日以后方可持房屋所有权证原件办理涉案房屋的不动产权证，无需被告协助就能自行办理。故此，本案中，原告孙如芬、孙宗禹逾期办理不动产权证的损失只应当认定为以购房款229800元为本金自2017年1月20日起至2018年5月18日按日0.05‰计算的金额合计人民币7240.17元（483天×299800元×0.05%）。最后，虽然本案房屋买卖合同关系只建立在孙如芬、孙宗禹与黄永芳、周伟之间，本案原告孙如芬、孙宗禹因无法办理不动产权证的损失根据合同相对性只应当由黄永芳、周伟进行赔偿，但就本案而言导致孙如芬、孙宗禹无法办理不动产权的根本原因仍是由于安宁林源房地产开发有限公司原因所致，即安宁林源房地产开发有限公司未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查导致黄永芳、周伟无法协助孙如芬、孙宗禹办理涉案房屋的不动产权证，黄永芳、周伟即使承担完赔偿责任后，仍有权全额向安宁林源房地产开发有限公司主张赔偿。故此，为减少当事人诉累，针对本案孙如芬、孙宗禹诉请的损失，本院直接判决由安宁林源房地产开发有限公司向孙如芬、孙宗禹进行赔偿，黄永芳、周伟不再承担赔偿责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙如芬、孙宗禹以购房款299800元为本金自2017年1月20日起至2018年5月18日止按日0.05‰计算的逾期办理不动产权证的损失合计人民币7240.17元；二、驳回孙如芬、孙宗禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告安宁林源房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  张萍人民陪审员  王智人民陪审员  王飚二〇一九年七月二十九日法官助理杨志娟书记员李越