天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初4545号原告：夏宝玲，女，1966年3月9日出生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：张新锋，天津金久煦律师事务所律师。被告：吴迪，男，1986年9月27日出生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：周振领，天津津孚律师事务所律师。第三人：肖同莹，女，1987年2月8日出生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。原告夏宝玲与被告吴迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依原告申请依法追加中国工商银行股份有限公司天津分行营业部（以下简称工行天津分行营业部）、周其美为第三人参加诉讼。2017年12月8日，本院作出（2016）津0114民初7275号民事判决，吴迪不服该判决提起上诉。二审期间，吴迪提交新证据，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终1277号民事裁定，发回本院重审。本院2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，依法追加肖同莹为第三人参加诉讼，夏宝玲申请撤回对第三人工行天津分行营业部、周其美的诉讼。原告夏宝玲及其委托诉讼代理人张新锋，被告吴迪及其委托诉讼代理人周振领，第三人肖同莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏宝玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，偿还银行借款并撤销房屋抵押后，将坐落于天津市武清区房屋变更过户到原告名下；2.判令被告向原告支付合同违约定金20000元；3.案件受理费、保全费由被告承担。诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.依法判决解除原、被告签订的房屋买卖协议；2.判决被告吴迪和第三人肖同莹向原告连带返还房款200000元；3.判决被告吴迪和第三人肖同莹向原告连带支付合同违约金20000元；4.判决被告吴迪和第三人肖同莹向原告连带赔偿房屋涨价产生的差价损失538558元，房屋装修费损失44893元；5.案件受理费、保全费、鉴定费等由被告和第三人肖同莹承担。事实和理由：2015年5月1日，原、被告通过中介达成房屋买卖协议。协议约定，被告将坐落天津市武清区莲胜花园8号楼3门602房屋出售给原告，价款520000元。签订合同当日，原告向被告支付定金10000元。协议签订后，原告如约履行合同义务，于2015年7月28日前，分两次向被告支付房款200000元。被告以各种理由推脱和拒绝办理房屋过户手续，原告多次催促，被告至今未配合原告完成房屋过户手续，其行为已构成严重违约。吴迪辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意赔偿损失及违约金。原告诉请不明，主体有误，应依法驳回。本案立案后，原告先后提出有关合同效力确认、合同履行、合同解除等截然相反的诉讼请求，其所依据的法律关系和法律规定亦不相同。合同履行涉及第三人周其美及工商行的参与，合同解除是合同双方当事人的纠纷，与第三人无关。一、涉案买卖合同应属无效。1.涉案房屋为吴迪与肖同莹共同财产，在房屋出售前双方离婚，约定涉案房屋归肖同莹所有，被告出售涉案房屋未经肖同莹允许及追认，故双方买卖合同无效。2.担保法第四十九条规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。原、被告买卖涉案房屋时，房屋已抵押给工商银行等案外人且未经抵押权人同意，合同无效。二、由于原、被告签订的房屋买卖合同无效，原告无权主张违约金。三、被告不构成违约，不应承担损失赔偿责任。1.涉案房屋在原告起诉前未能过户系原告当时钱款不足，过户时间双方一再协商变更归因于双方，并非被告违约。2.本案一审庭审中，原告明确表示自愿代替被告偿还被告对工商银行及周其美的债务，获得法院判准。原告代替清偿行为属于法律规定的债务承担性质，债务承担依照法律规定经债权人同意生效，工商银行明确表示尊重法院判决，周其美虽因未出庭应诉表达意见，但在收到判决后，未提出上诉，应视为对债务承担方式的认可。故债务承担行为在一审判决上诉期满时已经成立，从该时起对工商银行及周其美的还款义务已转化为原告承担。涉案房屋的抵押权未撤销是原告未能完成代偿债务，并非被告过错所致，被告不构成违约，不应承担赔偿责任。3.原告所诉房屋差价损失和装修损失未经司法评估，合法依据欠缺。一审庭审原告自认购房时明知房屋存在贷款及抵押权，且双方交易行为未获抵押权人同意，原告自身存在一定过错，涉及赔偿应按照双方过错共同承担。肖同莹述称，不同意与被告承担连带责任，被告卖房情况本人根本不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、吴迪与夏宝玲签订的涉案房屋买卖协议是否有效。吴迪与肖同莹2009年9月16日登记结婚。2010年7月7日，吴迪为借款人、抵押人，肖同莹为共同借款人、抵押物共有人与中国工商银行股份有限公司天津融汇支行（以下简称天津融汇支行）签订《个人购房借款／担保合同》，向天津融汇支行借款480000元，用于购买坐落武清区涉案房屋，贷款期限自2010年7月16日至2040年7月15日，以涉案房屋进行抵押担保，2010年8月12日对房屋进行了他项权登记，2010年8月20日，涉案房屋产权登记在吴迪名下。2012年8月20日，吴迪与肖同莹登记离婚。离婚协议约定：汽车（鲁Ｃ×××××）一辆、坐落武清区楼房归肖同莹所有；所有债务由吴迪偿还，所有债权归吴迪所有。2014年3月5日，吴迪与肖同莹登记结婚。2015年5月1日，经中介，吴迪为甲方与夏宝玲为乙方签订《协议书》。协议约定，甲方将坐落在武清区莲胜花园8号楼3门602室138.7平方米房屋卖给乙方，附属设施有公用地下室，价款520000元。另约定，房产交易税及过户手续费由乙方负责；甲方在搬家即日将该房水电、取暖、煤气、物业、有线电视费交清；甲方保证在该房交付时，无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在一切纠纷由甲方承担全部责任；本协议生效后，若乙方反悔，甲方不退其定金，若甲方反悔，应加倍返还定金。还约定，1.甲方应积极配合乙方的过户所需手续；2.屋内厨房东西不动，卫生间洁具不动，窗帘杆不动，空调架不动；3.过户时间以甲方的房本五年为准；4.中途如乙方要装修此房，可给甲方拾万元现金，才可装修。签订协议当日，夏宝玲支付吴迪定金10000元。协议签订后，夏宝玲分别于2015年6月26日、7月28日向吴迪支付房款100000元，总计200000元，吴迪为夏宝玲出具了收条。其中，2015年7月28日支付的100000元，是夏宝玲经农行南蔡村支行个人账户转入肖同莹银行卡。吴迪认可与夏宝玲转款使用的是肖同莹银行卡，肖同莹承认其银行卡均由吴迪保管。吴迪2015年6月26日将涉案房屋钥匙交付夏宝玲，夏宝玲对房屋装修后入住至今。2015年3月20日，工行天津分行营业部（2013年3月22日，融汇支行与工行天津分行营业部合并）向天津市和平区人民法院起诉吴迪、肖同莹金融借款合同纠纷，该院2015年7月作出（2015）和民三初字第0394号民事判决：1.确认工行天津分行营业部与吴迪、肖同莹签订的《个人购房借款／担保合同》提前到期；2.吴迪、肖同莹于判决生效后十日内偿付工行天津分行营业部借款本金457366.16元、利息、罚息31438.77元（截止到2015年1月31日），及自2015年2月1日至实际还清本金之日止的利息、罚息（按中国人民银行有关规定和双方合同约定计息）；3.如吴迪、肖同莹到期不履行，工行天津分行营业部可以与吴迪协议以其名下坐落于天津市武清区的房产折抵或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，价款超过工行天津分行营业部债权数额的部分归吴迪所有，不足部分由吴迪、肖同莹继续清偿。2015年10月30日，吴迪以涉案房屋作借款抵押，与周其美签订《个人房地产借款抵押合同》，抵押借款100000元，借款期限2015年10月30日至2016年10月30日。2015年11月5日对房屋进行了他项权登记。另，因吴迪与案外人存在其他纠纷，涉案房屋被本院轮候查封。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。吴迪与夏宝玲签订《协议书》转让涉案房屋，告知了夏宝玲涉案房屋已设立抵押，但未提交证据证明其通知了抵押权人并经同意，违反了担保法及物权法的相关规定。因此，应认定无效。二、吴迪与夏宝玲签订《协议书》出卖涉案房屋，肖同莹是否知情。夏宝玲与吴迪签订《协议书》购买涉案房屋时，吴迪与肖同莹夫妻关系存续，夏宝玲支付购房款，将其中的100000元转入肖同莹银行卡，吴迪将涉案房屋钥匙交付夏宝玲，夏宝玲对房屋装修后入住至今。以上情节，作为夫妻一方的肖同莹应当知晓。三、涉案房屋的市场价格及夏宝玲装修涉案房屋的现值价格。夏宝玲与吴迪签订的《协议书》约定，交易房屋内厨房东西、卫生间洁具、窗帘杆、空调架不动，除此没有其他室内装饰设施的约定，且对装饰设施未折价，说明吴迪与夏宝玲签订协议前，对房屋进行了简单装修，而不是精装修。夏宝玲接收涉案房屋后进行了装修，诉讼中，其申请对涉案房屋装修现值评估，同时申请对涉案房屋市场价格评估。本院委托中特价格评估（天津）有限公司对涉案房屋装修现值评估，该公司出具中特价字WF（2019）第0086号司法评估报告，涉案房屋装修现值为44893元。夏宝玲支付评估费5000元。本院委托天津天元房地产土地评估有限公司对涉案房屋市场价格评估，该公司出具津天元房估字（2019）第089号房地产估价报告，涉案房屋在价值时点2019年12月2日的市场价格为1058558元。夏宝玲支付评估费5150元。夏宝玲对两份评估报告没有异议。吴迪对两份评估报告的真实性、合法性不认可，认为评估价格均高，本院向其释明是否申请评估机构出庭接受质询，其表示不申请。肖同莹认为涉案房屋价格及装修现值评估金额过高。以上两份评估报告，系本院依夏宝玲申请，委托具有评估资质的机构经司法鉴定评估程序出具，予以确认。案涉房屋的装修现值及市场价格应以该报告为依据。本院认为，原告与被告签订《协议书》交易被告名下的涉案房屋，设立了抵押,被告未经抵押权人同意转让抵押物，违反了物权法及担保法的相关规定，《协议书》应认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效后，原告应退还被告涉案房屋，被告应返还原告购房款200000元、定金10000元。造成合同无效，过错在被告，应赔偿原告因合同无效受到的涉案房屋涨价产生的差价损失、装修现值损失、评估费损失。夏宝玲要求双倍返还定金20000元，不予支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。依此规定，被告吴迪、第三人肖同莹应共同承担返还原告购房款、定金，赔偿涉案房屋涨价产生的差价损失、装修现值损失及评估费损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下：一、驳回原告夏宝玲要求解除与被告吴迪签订的房屋买卖协议的请求；二、被告吴迪与第三人肖同莹于本判决生效后7日内，共同返还原告夏宝玲购房款200000元、购房定金10000元，共同赔偿房屋装修现值损失44893元、房屋涨价产生的差价损失538558元（1058558元-520000元）、评估费10150元（5000元+5150元），共计803601元；三、驳回原告夏宝玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5968元、保全费3120元，合计9088元，由原告担负25元，被告吴迪、第三人肖同莹共同担负9063元。如不服本判决，可自接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  陈桂英人民陪审员  郭玉怀二〇二〇年四月二十三日书 记 员  杨 业王敬贺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。