江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初9346号原告：胡惠兴，男，1965年8月30日出生，汉族，住张家港市。原告：马永玲，女，1964年11月30日出生，汉族，住张家港市。二原告共同委托诉讼代理人：朱晓洁，江苏梁丰律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：袁晓磊，江苏梁丰律师事务所实习律师。被告：苏州明湖房地产开发有限公司，住所地张家港保税区纺织原料市场216-969室。法定代表人：李广田，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖小意，该公司员工。委托诉讼代理人：严宏达，该公司员工。原告胡惠兴、马永玲与被告苏州明湖房地产开发有限公司（以下简称明湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告胡惠兴、马永玲委托诉讼代理人朱晓洁、被告明湖公司委托诉讼代理人廖小意、严宏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡惠兴、马永玲向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款2889341元及该款自起诉日起至被告实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月左右，原告看到被告在张家港开发的推广名称为“世家院子”(备案名称为“云锦名邸”)的楼盘，向被告进行了解咨询，在此过程中，被告通过其销售人员、海报以及微信公众号“石榴世家院子”等多种渠道宣传其无理由退房政策，正是因为被告的这一政策，原告决定购买该楼盘的房屋。通过与销售人员微信、电话联系，原告确定购买该楼盘10幢301室的房屋，房屋总价2889341元。由于原告长期在外经商，被告未要求签订房屋买卖的书面合同，但原告已根据被告要求，在2018年10月2日、11月1日、11月12日，通过网银转账先后向被告支付10万元、1189341元、160万元，分三次付清了购房款。之后，原告考虑到实际情况，向被告提出了退房请求，但被告以各种理由推脱，拒绝履行其无理由退房的承诺，经市场监督管理局调解未成。原告认为，被告通过多种公开途径作出无理由退房承诺，原告基于此决定购买其房屋并支付了全款，现被告拒绝履行前述承诺的行为有违诚信，同时也损害了原告的合法权益。被告明湖公司辩称，其不同意退还原告已支付的购房款，合同应继续履行。原告于2018年10月2日即交纳定金认购了其开发的“云锦名邸”项目10号楼1单元301号房屋，而其推出无理由退房政策系在2018年10月25日，原告认购房屋时其尚未推出无理由退房政策，故原告主张因其多渠道宣传无理由退房政策才决定购买房屋与事实不符。此外，其推出无理由退房政策明确约定“购房者在签订《商品房买卖合同》时可申请达成《无理由退房协议》”，即享受无理由退房政策的前提是申请签署《无理由退房协议》，但原告并未签署此协议，故其不享受无理由退房政策。本院经审理查明事实如下：明湖公司开发建设了云锦名邸项目（又名世家院子），朱慧系明湖公司该项目的销售人员。朱慧在向胡惠兴、马永玲推销房产时，向胡惠兴出示明湖公司制作的宣传海报，海报以突出、醒目的放大字体载明“无理由退房，购房有保障”、“无惧市场波动，购房保障计划为您保驾护航”，以较小字体载明“购房者在签订《商品房买卖合同》时可申请达成《无理由退房协议》”、“协议内容概况如下：购房者签订《商品房买卖合同》三个月内付清全部应付房款，有权在合同届满8个月之日起（30日内）申请退房；一次性付款，自退房协议签订之日起90日内退还购房者已付房款并按8%的年利率标准向购房者支付期间所产生的利息；贷款，退还相应金额的款项支付至银行确定的购房者还款账户自退房协议签订之日起90日内无息退还购房者已付首付款及已实际偿还的贷款本息；分期付款，自退房协议签订之日起90日内无息退还购房者已付房款”，并于2018年10月16日向胡惠兴发送微信中称“公司出了个政策叫无理由退房，内容是在购房人签订认购书之日起8个月后30日之内可以申请退房，所有当中产生的任何费用公司承担是任何费用，公司还额外支付给你年化利率百分之八的利息，退房时无理由的，不管你是冲着百分之八利率，还是房子不想要了，还是房子升值不够多，公司做这个政策就是告诉购房者之后的市场一定会大涨，所有风险公司承担了”，又于2019年5月16日向胡惠兴发微信称“公司当时有无理由退房政策，我们也宣导了，还把这个作为销售道具大肆宣传，在所有中介的门店张贴海报、易拉宝、微信推广、软文推广，还有单页，这个政策是由石榴集团总裁桑春华签批，当时我们的营销负责人王磊开会拍着胸脯保证只要到时客户想退肯定能退，19事业部老总李广田开会也跟我们宣导了，无理由退房时我们当时逼定客户的撒手锏，王磊当时还说了我们这个政策是面向所有客户的，不需要签协议，我们是直接对外公示的，保证真实有效”。胡惠兴通过银行转账分别于2018年10月2日向明湖公司支付10万元、于2018年11月1日向明湖公司支付1189341元、于2018年11月12日向明湖公司支付160万元，合计支付购房款2889341元。明湖公司于2019年11月12日向胡惠兴、马永玲出具收款收据，载明：今收到胡惠兴、马永玲交来云锦名邸10-301房款2889341元。2018年11月14日，丁娇持胡惠兴、马永玲出具的授权委托书代胡惠兴、马永玲与明湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定胡惠兴、马永玲购买云锦名邸10幢C01、301号房，该商品房总价款为2889341元等。审理中，胡惠兴、马永玲否认其授权丁娇代其签订《商品房买卖合同》，并明确其不清楚丁娇的身份。经本院释明，明湖公司也未能通知丁娇出庭作证。以上事实，有名片、宣传海报、微信聊天记录、转账凭证、收据、授权委托、商品房买卖合同及补充协议及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告向原告销售房产，原告支付了全部购房款，履行了主要义务，故原、被告双方成立商品房买卖合同关系。因原告否认授权丁娇代其签订《商品房买卖合同》，被告也未能通知丁娇出庭作证，故本院无法认定丁娇有权代表原告与被告签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在销售过程中向原告承诺无理由退房，且该承诺对原告订立商品房买卖合同的意愿及房屋价格的确定有重大影响，故该承诺应当视为要约，亦应当视为合同内容，现原告要求被告履行无理由退房的承诺，符合双方约定，被告应予履行。关于被告提出的抗辩理由，本院认为，被告为无理由退房附加了认购时间及签订无理由退房协议的条件，应就该两项附加条件与原告充分协商，但被告销售人员在销售时并未告知原告不能享受无理由退房，反而一再向原告保证可以无理由退房，被告除在宣传海报中提及“购房者在签订《商品房买卖合同》时可申请达成《无理由退房协议》”外，也未向原告明确不签定无理由退房协议就不能退房的后果，且被告未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更无可能签订无理由退房协议，故被告就该两项附加条件未能与原告充分协商，该两项附加条件不能约束原告，被告以此为由不予退房，本院不予支持。综上，原、被告双方成立商品房买卖合同关系，被告向原告承诺无理由退房，应视为双方约定内容，现原告要求被告退房，符合双方约定，被告应予履行，故双方之间的商品房买卖合同关系自应诉材料送达被告之日即2019年9月4日解除，被告应返还原告支付的购房款2889341元。关于利息，本院酌定被告承担自2019年9月4日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告胡惠兴、马永玲与被告苏州明湖房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系于2019年9月4日解除。二、被告苏州明湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡惠兴、马永玲支付的购房款2889341元并支付利息（以2889341元为基数，自2019年9月4日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29915元、保全费5000元，合计34915元由被告苏州明湖房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曾宪佳人民陪审员  许 芳人民陪审员  黄 勇二〇一九年十一月七日书 记 员  钱雪薇