江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初7486号原告：苏州国融物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区葑亭大道668号209室。法定代表人：马丕峰，执行董事。委托诉讼代理人：邵彩云、连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路38号。法定代表人：陈在贵。委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。原告苏州国融物业服务有限公司与被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。因案情复杂，不适宜适用简易程序审理，故本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员黄坚担任审判长并主审，人民陪审员周云生、卢芝华参加评议。本案分别于2018年12月14日、2019年5月29日两次公开开庭进行了审理。原告苏州国融物业服务有限公司的法定代表人马丕峰及委托诉讼代理人邵彩云，被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的法定代表人陈在贵（参加第一次庭审）及委托诉讼代理人韩建军（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州国融物业服务有限公司的诉讼请求为：1、依法判令被告立即恢复相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼供电；2、依法判令被告赔偿原告租金损失93477元；3、依法判令被告赔偿原告律师费损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由为：苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼的所有权人为苏州宏伟实业有限公司。2017年10月10日，苏州宏伟实业有限公司与原告签订《写字楼租赁合同》，约定将泰峰大厦7楼租赁给原告，租期为15年。2018年10月22日，原告与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定将泰峰大厦7楼租赁给苏州独角营科技企业孵化有限公司，用途为商务办公培训，租期为8年，从2018年11月22日至2026年11月21日止，月租金为31159元，租金支付方式为每三个月支付一次，先租后用。合同签订后，苏州独角营科技企业孵化有限公司向原告支付了三个月的租金93477元。原告及苏州独角营科技企业孵化有限公司并不拖欠被告物业费。由于苏州宏伟实业有限公司拖欠被告物业费，被告于2018年11月22日将泰峰大厦7楼停电一次，于2018年11月23日送电至中午；被告于2018年11月23日中午再次停电，导致原告的租户苏州独角营科技企业孵化有限公司未能正常经营，苏州独角营科技企业孵化有限公司多次与原告商讨退租事宜。2018年11月26日，由于被告停电，苏州独角营科技企业孵化有限公司将原告办公室门用铁链锁住，导致原告不能正常办公。被告停电的行为导致原告不能正常出租该房屋且不能正常办公，对原告依法使用租赁房产构成妨碍，给原告造成了重大经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司辩称，1、原告的诉讼主体资格不对，其方与原告没有任何关系，原告起诉被告没有依据。2、电力部门的供电是供给苏州市泰峰大厦有限公司，苏州市泰峰大厦有限公司再供电给业主，业主凭充电卡至苏州市泰峰大厦有限公司充值用电，被告没有断电的行为。3、苏州宏伟实业有限公司已经关闭5年了，从2015年1月1日开始截止目前欠其方30余万的物业费，拖欠其方自来水费15000多元，其方还为该公司垫付了2000余元的电费。综上，原告起诉被告没有理由，主体不对，对原告的诉请不予认可，并且现在原告所租赁的区域本来就通电，不存在恢复供电。审理中，原告撤回第1、3项诉讼请求，将第2项诉讼请求的金额变更为40000元。经审理查明，2017年10月10日，原告苏州国融物业服务有限公司与苏州宏伟实业有限公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定苏州宏伟实业有限公司将坐落于苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼出租给原告苏州国融物业服务有限公司，房屋建筑面积1112.82平方米，租赁期限为15年，自2018年6月1日至2033年5月31日，租金为10万元/年，租赁期间的水费、电费、网络通讯费、物业费等费用均由原告承担。2018年10月22日，原告苏州国融物业服务有限公司与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定原告将苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼701、702、703、704、705、706、707、708、709、710室房屋出租给苏州独角营科技企业孵化有限公司，房屋总建筑面积为1112.82平方米，租赁期限为8年，自2018年11月22日起至2026年11月21日止，月租金为31159元。2018年11月22日，原告法定代表人马丕峰报警，称房东拖欠物业费，物业把报警人的电停了，处警的经过与结果为民警到现场了解，未发现报警人，电话回访报警人称待其处理好事情再联系派出所。2018年11月23日，原告法定代表人马丕峰再次报警，称因房东欠物业费，现物业断了电，有纠纷。处警的经过与结果为民警到场了解，马丕峰租用了嘉元路泰峰大厦七楼，现因房东拖欠物业费未给，现电被物业断了，故与物业工作人员发生争执，现告知自行联系房东到场协商或通过法律途径处理。另查，泰峰大厦的用电模式为苏州市泰峰大厦有限公司与供电部门签订供电合同，由供电部门进行供电，苏州市泰峰大厦有限公司向供电部门缴纳电费。苏州市泰峰大厦有限公司在泰峰大厦内为各个业主分装电表，由各个业主向苏州市泰峰大厦有限公司缴纳电费。苏州市泰峰大厦有限公司的法定代表人即本案被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的法定代表人。又查，原告所承租的泰峰大厦7楼分照明线路和空调线路两个线路，2018年11月22日中午第一次被断电，2018年11月23日上午送电后又断电，截止第一次开庭前一周左右照明线路恢复供电，空调线路未恢复供电，后2019年4月8日空调线路也恢复供电。庭审中，被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司称泰峰大厦7楼系苏州宏伟实业有限公司购买，为大厦7楼的业主。上述事实，由《写字楼租赁合同》两份、接处警工作登记表及当事人陈述为证，本院予以确认。争议焦点：被告是否应赔偿原告因断电造成的损失。原告认为，被告以苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费为由，多次停电，经原告交涉亦无果，导致原告在向承租人苏州独角营科技企业孵化有限公司收取第二季度租金时减免了40000元租金，故造成原告租金损失40000元，要求被告予以赔偿。对此提供其与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订的补充协议一份、收据一份，补充协议内容为：“鉴于：1、甲乙双方于2018年10月22日签订了《写字楼租赁合同》，约定乙方租赁甲方苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼；2、泰峰大厦的物业公司苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司对泰峰大厦7楼不予办理空调电费充值及停车位办理；致使乙方无法正常使用租赁房屋，乙方愿意自行于苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费充值及停车位办理，且乙方同意无需甲方负责处理不予办理空调电费充值及停车位办理；3、甲方也同意由乙方自行与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费及停车位办理。甲乙双方在协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲方同意乙方在第二季度房租租金中扣除4万元作为补偿，如乙方最终与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决了不予办理空调电费充值及停车位办理，则甲方不在要求乙方返还退还租金。如以后乙方不能享受苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司正常物业服务，与甲方无关。二、如乙方最终无法与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费充值及停车位办理，则乙方应及时通知甲方，并在通知甲方后3日内返还退还的租金4万元。……”。经质证，被告对此不予认可，认为协议的内容系原告与苏州独角营科技企业孵化有限公司自行协商，原告与苏州独角营科技企业孵化有限公司关于扣减40000元租金的约定与被告的行为没有因果关系。另被告认为经其与苏州独角营科技企业孵化有限公司进行询问，没有因断电导致减免租金40000元的事由。对此提供苏州独角营科技企业孵化有限公司的情况说明一份，内容为：“我司与苏州国融物业服务有限公司于2018年10月22日签订了写字楼租赁合同，国融将坐落于泰峰大厦7楼（701/702/703/704/705/706/707/708/709/710）整层转租给我司作为办公用房使用。期间因实际房屋产权人苏州宏伟实业有限公司与国融物业服务有限公司之间的债务纠纷，导致我司租赁的7层办公用房无法正常使用，国融物业同意就以上事实在2019年二季度给予租金优惠4万元的方案用于弥补我司的损失。我司与国融签订的写字楼租赁合同也未到苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司备案，同时泰峰大厦用电是IC卡电表预警充值方式，仅因业主未充值造成断电，此事与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司无任何关系”。此外，被告主张泰峰大厦的电表安装及更换计量表IC卡电表均系苏州市泰峰大厦有限公司的行为，关于是否断电，原告询问该公司，原因为苏州宏伟实业有限公司因房屋被法院查封，拖欠水电费而不能正常供电，对此提供关于预警充值电费的告知复印件、用水抄表卡复印件、用电抄表卡复印件、计量卡IC卡照片、电表照片。经质证，原告对情况说明的内容不予认可，认为扣减40000元租金的原因系停电和车位问题。此外，原告对预警充值电费的告知复印件、用水抄表卡复印件、用电抄表卡复印件、计量卡IC卡照片、电表照片的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，认为：首先，被告主张欠费才停电，但从被告提供的用电抄表卡来看，泰峰大厦7楼在2018年1月就已经欠费，但被告直至10个月后的2018年11月才断电，原告在此前正常使用，可见2018年11月的断电并非拖欠电费；其次，即使如被告声称系苏州宏伟实业有限公司拖欠电费而停电，被告应及时通知原告或者现承租户苏州独角营科技企业孵化有限公司交费，但并未通知径行停电，所以停电原因也并非拖欠电费；最后苏州独角营科技企业孵化有限公司曾于2018年12月4日前往被告处充电费，但被告声称电费只能由苏州宏伟实业有限公司来充，并明确苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费，不会给现租户充电，可以被告停电的真实原因系苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费。针对被告的主张，原告提供中国工商银行网上银行电子回单打印件，证明曾于2018年6月14日、2018年7月31日进行电费充值，后来原告一直使用租赁房屋，从未有人通知欠电费，被告是以苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费为由断电。对此被告认为与其无关，对真实性、关联性均不予认可。本院认为，原告所承租房屋所在的泰峰大厦的供电模式为苏州市泰峰大厦有限公司与供电部门签订供电合同，由苏州市泰峰大厦有限公司统一向供电部门缴纳电费，苏州市泰峰大厦有限公司再为各业主安装分表，各业主向苏州市泰峰大厦有限公司缴纳电费（通过IC卡予以充值）。关于断电原因，被告辩称系拖欠电费而不能正常供电，但从被告提供的用电抄表卡来看，即便2018年11月22日前有拖欠电费，但仍然正常供电，故由此可知并非被告所辩称的因拖欠电费而不能正常供电。此外，庭审中，原告多次明确表示可以按时缴纳电费，被告的法定代表人陈在贵在庭审中明确表示即便原告正常缴纳电费，仍不同意正常供电，故由此可知被告断电的原因并非拖欠电费。《中华人民共和国电力法》第二十五条规定：“供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。供电营业区的划分，应当考虑电网的结构和供电合理性因素。一个供电营业区内只设立一个供电营业机构。供电营业区的设立、变更，由供电企业提出申请，电力管理部门依据职责和管理权限，会同同级有关部门审查批准后，发给《电力业务许可证》。供电营业区设立、变更的具体办法，由国务院电力管理部门制定”，由此可知，虽各业主未与供电部门分别签订供电合同，但因国家实行供电专营许可制度，各个业主仍系由供电企业进行供电而并非苏州市泰峰大厦有限公司进行供电。《中华人民共和国电力法》第二十九条规定：“供电企业在发电、供电系统正常情况下，应当连续向用户供电，不得中断。以供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户”，由此可知，即便供电企业在用户存在违法用电的原因需要中断供电时，亦应当按照国家有关规定事先通知用户。但本案中，被告却在未通知原告的情况下先后几次断电，且在原告报警后，仍存在断电行为，被告的断电行为没有法律依据，应当对断电行为所导致原告的损失承担相应的赔偿责任。关于赔偿金额，根据原告提供的其与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订的补充协议以及收据可知，因被告断电及停车位办理等因素，在苏州独角营科技企业孵化有限公司支付原告的租金中扣减40000元作为原告对苏州独角营科技企业孵化有限公司的补偿。虽被告在两次庭审后又提供了苏州独角营科技企业孵化有限公司的情况说明，但从补充协议和情况说明两份证据的证明效力来看，补充协议为苏州独角营科技企业孵化有限公司与原告双方签订，而情况说明只是苏州独角营科技企业孵化有限公司的单方陈述，且情况说明所记载优惠租金的原因（系苏州宏伟实业有限公司与原告之间的债务纠纷）也没有相关的证据予以证明，而断电却是客观事实，故补充协议的证明效力明显优于情况说明，本院对补充协议的予以采纳。因补充协议中明确扣减租金40000元的原因有二，并非仅系断电导致租金扣减，故本院酌定其中20000元系断电引发，该损失应当由被告赔偿原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决如下：被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州国融物业服务有限公司人民币20000元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014403）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币800元、财产保全费人民币1005元，合计人民币1805元，由原告苏州国融物业服务有限公司负担1201元，由被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担604元（该款原告已自愿预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  黄 坚人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇一九年七月三十日书 记 员  沈 雯