广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初785号原告：陈耀南，男，汉族，1958年7月14日出生，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。被告：珠海市斗门田洋贸易有限公司，统一社会信用代码91440400748040985N，住所地广东省珠海市斗门区。法定代表人：余丁旺，公司经理。被告：卢志均，男，汉族，1976年3月14日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：陈俊宇，男，汉族，1982年8月7日出生，住广东省广州市白云区。第三人：陈燕莉，女，汉族，1984年12月31日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：赵长娣，女，汉族，1949年5月12日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴金凤，女，汉族，1975年1月1日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴文清，男，汉族，1976年11月5日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴永强，男，汉族，1979年4月27日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：卢锦健，男，汉族，1973年2月9日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：卢志伟，男，汉族，1978年8月29日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：卢志远，男，汉族，1985年12月7日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：卢间玲，女，汉族，1959年4月28日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴树权，男，汉族，1984年10月11日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴洁敏，女，汉族，1987年7月14日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴柏荣，男，汉族，1962年9月1日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴福妹，女，汉族，1965年9月8日出生，住广东省珠海市斗门区。第三人：吴柏真，男，汉族，1969年4月12日出生，住广东省珠海市斗门区。原告陈耀南诉被告珠海市斗门田洋贸易有限公司（以下简称：田洋公司）、卢志均、第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈耀南的委托诉讼代理人黄素红，被告田洋公司的法定代表人余丁旺到庭参加诉讼。被告卢志均、第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈耀南向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认吴珠女与珠海市斗门宏达房产开发公司签订的《购房合同书》有效；2、请求法院判令被告田洋公司将位于珠海市××区××单元（××）商铺过户至原告名下；3、请求法院判令被告田洋公司负担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：请求法院判令被告田洋公司将位于珠海市××区井岸镇××之三商铺过户至原告名下。事实和理由：1996年9月3日，原告的配偶吴珠女向珠海市斗门县宏达房产开发公司（后名为珠海市斗门宏达房产开发公司，以下简称宏达房产公司）支付了订购田洋铺位预付订金10,000元。1996年9月9日，吴珠女与宏达房产公司签订了《购房合同书》，合同第一条约定吴珠女自愿购买宏达房产公司座落在斗门县县城××内××（现地址为××区××）首层第15-2单元，建筑面积10.99平方米，本单元售价每平方米5,500元，总售价为60,445元；第五条约定吴珠女购买的房屋，除土地所有权归国家外，房屋产权和使用权属业权人所有，国家依法给予保护，购房户主可凭购房发票和购房合同到房管局办理产权证书。合同签订当日，吴珠女向宏达房产公司支付了购房款50,445元，宏达房产公司将案涉商铺交付给吴珠女使用，但一直没有为吴珠女办理产权证书。2002年6月24日，宏达房产公司向吴珠女发来通知，表示其申请县质监部门鉴定案涉商铺所在的楼房是否属危房需拆除重建，要求与吴珠女协商将原出售商铺收回。但后宏达房产公司只拆除部分建筑物，并没有拆除案涉商铺，事后也无与吴珠女进行协商。近年来，原告发现附近的商铺有些已经办理了房地产权证，而宏达房产公司却将案涉商铺登记在其名下，经了解宏达房产公司已于2002年11月6日注销，宏达房产公司的财产均由被告田洋公司承接，被告田洋公司将案涉商铺登记在其名下，并办理了产权证。原告咨询过珠海市不动产登记中心斗门分中心工作人员，工作人员表示若被告田洋公司予以配合，案涉商铺可过户。后原告找到被告田洋公司要求将案涉商铺过户至原告名下，但被告田洋公司不予配合。吴珠女于2003年8月20日去世，与原告于1981年1月13日登记结婚，婚后生育了第三人陈俊宇、陈燕莉。吴珠女的家庭情况如下：吴珠女的父亲吴悦胜（于2004年3月11日去世）与母亲陈焕（于2014年11月15日去世）共生育7个儿女，大儿子吴柏友（于2013年4月18日去世）、二女儿吴群妹（于1990年12月18日去世）、三女儿吴珠女、四儿子吴柏华（于2017年5月28日去世）、五儿子吴柏荣、六女儿吴福妹、七儿子吴柏真。案涉商铺的继承情况如下：1、案涉商铺属于原告和吴珠女的夫妻共同财产，吴珠女死亡后，案涉房屋的50%产权属于原告所有，50%产权为吴珠女的遗产，由其法定继承人即原告、儿子陈俊宇、女儿陈燕莉和父亲吴悦胜、母亲陈焕共同继承。2、由于父亲吴悦胜晚于吴珠女死亡，父亲吴悦胜享有的案涉商铺产权份额由其法定继承人即配偶陈焕及其子女继承，母亲陈焕晚于吴珠女死亡，母亲陈焕享有的案涉商铺产权份额由其法定继承人即其子女继承。3、大儿子吴柏友晚于父亲吴悦胜、早于母亲陈焕去世，父亲吴悦胜从吴珠女处继承的案涉商铺产权份额由其法定继承人即大儿子吴柏友的配偶赵长娣、女儿吴金凤、儿子吴文清、儿子吴永强继承（转继承），母亲陈焕从吴悦胜和吴珠女处继承的案涉商铺产权份额由大儿子吴柏友的女儿吴金凤、儿子吴文清、儿子吴永强继承（代位继承）。4、二女儿吴群妹均早于父亲吴悦胜、母亲陈焕死亡，父亲吴悦胜从吴珠女处继承的案涉商铺产权份额和母亲陈焕从吴悦胜和吴珠女处继承的案涉商铺产权份额由二女儿吴群妹的儿子卢锦健、卢志均（被告）、卢志伟、卢志远继承（代位继承）。5、三女儿吴珠女均早于父亲吴悦胜、母亲陈焕死亡，父亲吴悦胜从吴珠女处继承的案涉商铺产权份额和母亲陈焕从吴悦胜和吴珠女处继承的案涉商铺产权份额由三女儿吴珠女的儿子陈俊宇、女儿陈燕莉继承（代位继承）。6、四儿子吴柏华均晚于父亲吴悦胜、母亲陈焕死亡，父亲吴悦胜从吴珠女处继承的案涉商铺产权份额和母亲陈焕从吴悦胜和吴珠女处继承的案涉商铺产权份额由其法定继承人即配偶卢间玲、儿子吴树权、女儿吴洁敏继承（转继承）。7、五儿子吴柏荣、六女儿吴福妹、七儿子吴柏真继承父亲吴悦胜从吴珠女处继承的案涉商铺产权份额和母亲陈焕从吴悦胜和吴珠女处继承的案涉商铺产权份额。除原告外，上述所有继承人均自愿放弃继承案涉商铺。故案涉商铺100%产权归原告所有。原告作为权属人，有权要求被告田洋公司将案涉商铺过户至原告名下，为原告办理案涉商铺的产权证，而被告田洋公司将案涉商铺登记在其名下的行为侵害了原告的财产权。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告田洋公司辩称：被告田洋公司没有否定《购房合同书》的合法性。1996年9月9日，原告的配偶吴枝女在被告田洋公司的前身斗门区宏达房产开发公司（以下简称：宏达公司）购买斗门县井岸镇田洋八巷15幢首层第15-2单元，面积10.99平方米，总价60,445元，并于当日付清购房款，签订《购房合同书》，合同生效。吴枝女可在购买之日起到宏达公司开具购房发票和统一购房合同，自行到房管局办理房屋产权证。但吴枝女在购买房屋至其去世将近7年的时间内，一直没有来办理相关手续，也是导致今天没有办房产证的主要原因。这完全是吴枝女的责任，而非原告所说宏达公司一直没有为吴枝女办理产权证书。宏达公司作为一家合法的房产公司，可以进行房地产开发与买卖。公司于1995年12月26日向中国银行斗门支行以房屋调换得到田洋八巷15幢房屋一套，面积71.18平方米，并办理了宏达公司的房产证，后于1996年9月9日分割卖给吴枝女10.99平方米，1997年3月26日分割卖给周平35.94平方米，卖给周玉海11.288平方米，周平和周玉海于1997年4月5日到宏达公司办理了相关手续，并到房管局办理了房屋产权证，由此可以证明宏达公司出售田洋八巷15幢的房产是可以办到房产证的。但吴枝女一直没来办理相关手续，所以余下23.95平方米仍然登记在宏达公司名下。后根据相关文件精神宏达公司更名，因此房产也顺理成章登记在更名后的被告田洋公司名下，而非原告所说宏达公司将已卖给吴枝女的商铺登记在自己名下，并办理了房产证。余丁旺于2012年7月1日起任被告田洋公司的法定代表人，直至2017年原告前来咨询，想办理房产证事宜，被告田洋公司都尽职尽责给予详细的解答，后原告委托海叔房产中介机构来咨询办理产权证事宜，要求被告田洋公司将合同中吴枝女的名字改为原告的名字。被告田洋公司向其告知，由于被告田洋公司的资产属国有资产，要更名不是被告田洋公司能力范围内的事情，合同更名必须在有法律效力的证明文件或国资办的通知才能办理。无论是原告或者其他机构前来咨询，被告田洋公司都是热情解答，提供相关材料，尽职尽责，积极配合，并非原告所说不配合。被告卢志均缺席，庭前向本院提交了书面答辩状辩称：被告卢志均明确放弃继承吴珠女于2003年8月20日去世后遗留的遗产位于原××县城××内××单元［现珠海市××区××单元（××）］商铺一间。对原告的诉求、事实和理由均无异议。第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真缺席，但上述第三人均向法院提交了放弃继承声明书，均表明自愿放弃吴珠女去世后遗留的位于原××县城××内××单元［现珠海市××区××单元（××）］商铺一间的继承权。原告陈耀南围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、收款收据（1996.9.3），拟证明1996年9月3日，原告的配偶吴珠女向宏达房产公司支付了订购田洋铺位预付订金10,000元；2、购房合同书，拟证明1996年9月9日，吴珠女与宏达房产公司签订了《购房合同书》，明确约定双方的权利义务；3、收款收据（1996.9.9），拟证明合同签订当日，吴珠女向宏达房产公司支付了购房款50,445元；4、报建表，拟证明案涉商铺所在的建筑物为宏达房产公司建设；5、通知及房屋质量检查鉴定意见，拟证明2002年6月24日，宏达房产公司向吴珠女发来通知，表示其申请县质监部门鉴定案涉商铺所在的楼房是否属危房需拆除重建，要求与吴珠女协商将原出售商铺收回；6、共用土地分摊面积表，拟证明宏达房产公司将田洋八巷15号即案涉商铺所在的建筑物确权登记在其名下，其他部分的购房者已确权办理产权证；7、企业机读档案登记资料，拟证明宏达房产公司于2002年11月5日注销；8、关于由田洋贸易有限公司承接宏达集团有限公司资产、债权债务、人员等问题的批复，拟证明宏达房产公司的全部资产、债权债务、人员由被告承接；9、房地产权证，拟证明被告将案涉商铺登记在其名下；10、结婚证书、常住户卡、户口本，拟证明原告与吴珠女于1981年1月13日登记结婚，生育儿子陈俊宇、女儿陈燕莉；11、莲洲镇大胜村委会证明（2018.7.9），拟证明吴珠女的家庭情况及家人去世时间；12、莲洲镇粉洲村委会证明（2018.7.25），拟证明吴群妹于1990年12月18日因病去世；13、常住人口个人信息表，拟证明吴珠女的父亲吴悦胜于2004年3月11日去世），母亲陈焕于2014年11月15日去世，吴珠女于2003年9月2日去世，吴柏友于2013年4月18日去世，吴柏华于2017年5月28日去世；14、吴珠女家庭成员资料，拟证明吴珠女家庭成员的身份情况及案涉商铺的继承人情况；15、吴柏友家庭成员资料，拟证明吴柏友家庭成员的身份情况及案涉商铺的继承情况；16、吴群妹家庭成员资料，拟证明吴群妹家庭成员的身份情况及案涉商铺的继承情况；17、吴柏华家庭成员资料，拟证明吴柏华家庭成员的身份情况及案涉商铺的继承情况；18、吴柏荣的户口本，拟证明吴柏荣的身份情况及案涉商铺的继承情况；19、吴福妹的户口本，拟证明吴福妹的身份情况及案涉商铺的继承情况；20、吴柏真的户口本，拟证明吴柏真的身份情况及案涉商铺的继承情况；21、继承情况明细表，拟证明案涉商铺的继承情况；22、证明，拟证明吴珠女曾用名为吴枝女。被告田洋公司对其辩称提交了如下证据：1、调换房屋协议书（1995.12.26），拟证明宏达公司拥有田洋八巷15幢71.18平方米房屋的合法来源并办理了宏达公司的产权证；2、房地产买卖契约［（粤）房买卖契字××号]，拟证明1997年4月25日，周平购买田洋八巷15幢房产是可以分割办理房产证；3、房地产买卖契约［（粤）房买卖契字××号]，拟证明1997年4月25日，周玉海购买田洋八巷15幢房产是可以分割办理房产证；4、斗门县利源资产经营有限公司文件（斗利复字[2002]1号），拟证明斗门宏达集团有限公司承接斗门县宏达房产开发有限公司的遗留事宜；5、斗门县利源资产经营有限公司文件（斗利复字[2003]2号），拟证明被告田洋公司承接斗门宏达集团有限公司的资产债权债务；6、房地产权证（粤房地证字第××），拟证明田洋八巷15幢23.95平方米按顺序承接登记在田洋贸易公司名下。被告卢志均和第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真缺席，无法庭审质证，亦未向本院提交证据。经审理，本院对证据认定如下：原告和被告田洋公司提交的证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，可作为本案的定案依据，本院予以认定，但证明的内容应以本院的认定为准。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年12月26日，宏达房产公司与中国银行斗门支行签订《调换房屋协议书》，约定中国银行斗门支行将田洋八巷底层13号东边壹户面积60.11平方米，西边一户15号面积71.18平方米，两户合计面积131.29平方米及两户围墙和单车房和屋地下通道给宏达房产公司调换新房之用。吴枝女于1996年9月3日向宏达房产公司支付了订购田洋铺位预付订金10,000元。1996年9月9日，吴枝女与宏达房产公司签订《购房合同书》。合同约定吴枝女自愿购买宏达房产公司座落在斗门县县城××内××单元，建筑面积10.99平方米，本单元售价每平方米5,500元，总售价为60,445元；首期于1996年9月9日付60,445元；本楼单元住宅应于1996年9月9日交付给吴枝女；吴枝女购买的房屋，除土地所有权归国家外，房屋产权和使用权属业权人所有，国家依法给予保护，购房户主可凭购房发票和购房合同到房管局办理产权证书。同日，吴枝女向宏达房产公司支付了购房款50,445元，宏达房产公司将案涉商铺交付给吴枝女使用。1997年1月21日，宏达房产公司办理了斗门区井岸镇田洋八巷15号房产的房地产权证，权证号码为0463762，建筑面积为71.18平方米。1997年4月25日，宏达房产公司和案外人周玉海签订《房地产买卖契约》，约定宏达房产公司将座落在红旗区朝南路田洋八巷内15号之1的房地产出售给周玉海，建筑面积为11.288平方米。同日，宏达房产公司和案外人周平签订《房地产买卖契约》，约定宏达房产公司将座落在红旗区朝南路田洋八巷内15号之二的房地产出售给周平，建筑面积为35.94平方米。1997年5月20日，周玉海办理了斗门区井岸镇田洋八巷15号之一房产的房地产权证，权证号码为0462864，建筑面积为11.29平方米。同日，周平办理了斗门区井岸镇田洋八巷15号之二房产的房地产权证，权证号码为0462862，建筑面积为35.94平方米。2002年10月28日，珠海市斗门宏达集团有限公司为斗门区井岸镇田洋八巷15号房产（原权证号码为0463762）办理了房地产权变更登记，权证号码为C0697551，建筑面积为23.95平方米。2002年11月6日，宏达房产公司注销。宏达房产公司的全部资产、债权债务、人员均由被告田洋公司承接。2005年1月4日，被告田洋公司为斗门区井岸镇田洋八巷15号房产（原权证号码为C0697551）办理了房地产权变更登记，权证号码为C3270015，建筑面积为23.95平方米。2019年5月28日，本院就涉案房产能否办理分割登记致函珠海市不动产登记中心斗门分中心，该中心于2019年6月6日复函称涉案房产能否分割须征求规划部门的意见。2019年6月13日，本院就涉案房产能否办理分割登记致函珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局，该局于2019年6月20日复函称如涉案房产中拟分割的10.99平方米空间符合历史报建图要求，登记部门可直接办理分割，请法院提供拟分割空间具体位置和具体尺寸以核查是否符合上述要求。2019年7月24日，本院再次致函珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局，并向该局提供了相关资料。该局于2019年8月1日复函称涉案房产位于田洋市场西北侧，该局查无该项目历史报建档案资料，无法核定拟分割的10.99平方米是否符合历史报建图要求。另查明，原告的配偶吴珠女的曾用名为吴枝女，于2003年8月20日死亡。原告与吴珠女于1981年1月13日登记结婚，婚后生育了儿子陈俊宇（本案第三人）、女儿陈燕莉（本案第三人）。吴珠女的父亲吴悦胜（于2004年3月11日去世）与母亲陈焕（于2014年11月15日去世）共生育7个儿女，分别为大儿子吴柏友（于2013年4月18日去世）、二女儿吴群妹（于1990年12月18日去世）、三女儿吴珠女、四儿子吴柏华（于2017年5月28日去世）、五儿子吴柏荣（本案第三人）、六女儿吴福妹（本案第三人）、七儿子吴柏真（本案第三人）。吴珠女的哥哥吴柏友与其配偶赵长娣（本案第三人）共生育了女儿吴金凤（本案第三人）、儿子吴文清（本案第三人）、儿子吴永强（本案第三人）。吴珠女的姐姐吴群妹与其配偶共生育了儿子卢锦健（本案第三人）、卢志均（本案被告）、卢志伟（本案第三人）、卢志远（本案第三人）。吴珠女的弟弟吴柏华与其配偶卢间玲（本案第三人）共生育了儿子吴树权（本案第三人）、女儿吴洁敏（本案第三人）。被告卢志均和第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真放弃吴珠女去世后遗留的位于珠海市××区××单元房产的继承权。本院认为，吴珠女与宏达房产公司签订《购房合同书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《购房合同书》是在原告与吴珠女夫妻关系存续时间签订的，吴珠女依《购房合同书》对珠海市××区××单元房产享有的权益应属于夫妻共同财产，由原告与吴珠女各占50%。由于吴珠女已去世，其所享有的50%权益作为遗产应由其继承人继承，吴珠女的继承人为原告、被告卢志均、第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真。鉴于被告卢志均、第三人陈俊宇、陈燕莉、赵长娣、吴金凤、吴文清、吴永强、卢锦健、卢志伟、卢志远、卢间玲、吴树权、吴洁敏、吴柏荣、吴福妹、吴柏真均明确表示放弃珠海市××区××单元房产的继承权，故依《购房合同书》对珠海市××区××单元房产所享有的权益应全部归原告所有。根据《购房合同书》的约定，吴珠女已履行了支付房款的义务，被告田洋公司作为宏达房产公司的权利义务承接者，负有办理珠海市××区××单元房产（面积10.99平方米）过户至相关权利人名下的义务。但由于珠海市××区××单元房产是包含被告田洋公司权证号码为XXXXX（地址为XX区XX镇XX巷XX号，建筑面积为23.95平方米）的房地产权证内，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局已明确该房产无历史报建档案资料，无法核定拟分割的10.99平方米是否符合历史报建图要求。庭审中，本院就此情况已向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求。原告请求被告田洋公司将位于珠海市××区井岸镇××（××单元）之三房产过户至原告名下，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认吴珠女与珠海市斗门宏达房产开发公司于1996年9月9日签订的《购房合同书》有效；二、驳回原告陈耀南的其他诉讼请求。案件受理费5,050元（原告陈耀南已预交），由原告陈耀南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘嘉华审 判 员  何 莹人民陪审员  容雯英二〇一九年十一月九日书 记 员  邝嘉文附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。