宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初8619号原告：孙世文，男，1967年1月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：周学全，宁夏宁银律师事务所律师。被告：刘建国，男，1979年8月18日出生，汉族，宁夏龙洋工程有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：范伟，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告孙世文与被告刘建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月16日再次公开开庭审理了本案。原告孙世文及其委托诉讼代理人周学全，被告刘建国及其委托诉讼代理人范伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙世文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月1日签订的《宾馆转让租赁经营合同》；2.判令被告在十日内搬离房屋，并按照《宾馆转让租赁经营合同》及附件所列内容恢复房屋原状后将房屋交还给原告（或支付12万元恢复原状的费用后由原告自行恢复）；3.判令被告向原告支付2018年5月1日前应缴租金差额9万元，并按照每日411元的标准支付2019年7月17日至实际退还房屋时的租金；4.判令被告向原告支付违约金50000元。事实和理由：2016年7月1日，原、被告签订《宾馆转让租赁经营合同》及设施清单，由原告将自己名下位于银川市兴庆区某号的金日鑫宾馆出租给被告经营。合同约定租赁期限从2016年7月17日至2026年7月16日共计十年，租金前五年每年十五万元，后五年每年十六万元，每年5月1日全额支付下一年度租金。超过合同约定的租金支付时间60日未付租金，视为被告退租，合同解除，保证金归原告所有。合同签订后原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一年、第二年租金30万元，但到2018年5月被告应向原告支付第三年15万元租金时，却拖至2018年12月份两次支付了6万元，下欠9万元至今未付，故原告诉至法院。刘建国辩称，原、被告双方签订的《宾馆转让租赁经营合同》在2018年3月份已经解除了该协议中的部分条款。该协议中约定的1至3层房产被告已经通知原告收回，并且在解除了1至3层租赁协议时双方约定，4层的租金每年6万元，被告也将1至3层租金支付至2018年6月30日前。被告认为与原告解除1至3层房屋租赁协议时，支付的2018年3月1日至2018年6月30日的租金应视为被告支付了相应的违约金，被告也于2018年12月13日向原告支付了4层的全年房租，因此原告起诉要求被告支付租金的诉讼请求不能成立。4层是独立于1至3层的规划设计之外，原告自行加盖的违章建筑，并且第4层进出也与1至3层没有关系，第4层有独立的通道是被告自行设计安装的，并不是一个消防安全通道。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2016年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宾馆转让租赁经营合同》一份，合同约定，甲方将位于银川市兴庆区某房屋所有的金日鑫宾馆出租给乙方（甲方向乙方提供身份证、房产证、消防疏散图和宾馆东正门门头图复印件各一份，乙方向甲方提供身份证复印件一份），由乙方合法经营并达成如下协议，一、租赁期限、租金、租金付款方式：1.租赁期限，自2016年7月17日至2021年7月16日，共10年。2.租金，2016年7月17日至2026年7月16日，计五年，每年租金150000元，2021年7月17日至2026年7月16日计5年，每年租金160000元。自签订合同之日起付清2016年7月17日至2017年7月16日第一年租金，第二年租金应于2017年5月1日付清，第三年租金应于2018年5月1日付清……四、甲方将宾馆所用设施和设备完好、整洁交付给乙方无偿使用（见设施清单共三页），租赁期满后由乙方将设施完好、整洁交付给甲方，设施清单以双方签字为准……五、租赁期间，经甲方同意，乙方可对宾馆装修，费用由乙方自行承担，装修不得损坏房屋主体结构，否则后果自负。装修新增设施、设备，固定设施无偿归甲方所有，可移动设施归乙方所有。甲方未同意的装修，期满后须恢复原状。七、1.转让租赁期间，甲方不租，甲方退还乙方保证金，并赔偿乙方保证金同等数额款项；乙方退租，保证金归甲方所有。2.转让租赁期间，乙方未按本合同约定第一款第3项和本合同第二款规定时间交付租金的，超过30天视为违约，超过两个月即60天，甲方可视为乙方退租，合同解除，保证金归甲方所有。八、为了保证合同的履行，乙方应向甲方交纳合同履行保证金和房屋质量保证金共计50000元，租赁期满前3个月，甲、乙双方商定是否续租事宜，如双方不再续租，乙方应于2026年7月1日前向甲方交接设施，并保证设施完好整洁，以本合同第四款及所列清单为准（甲方于2016年6月30日向乙方交接宾馆经营使用权），并付清本合同第二款应由乙方承租的费用和租金，剩余部分15日内退还乙方。如续租，在同等条件下，乙方有优先租赁权。该合同后附宾馆设施清单，对地下室、一楼、二楼、三楼、四楼等所陈列物品予以记载。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付保证金40000元及前两年度租金，针对第三年度租金被告于2018年12月13日向原告支付60000元，原告认为被告未足额支付租金，故诉至法院。另查明，原、被告于2019年1月31日有过一段关于涉案房屋1-3层退租事宜的对话，对话中被告问：“去年3月份打招呼说是四楼我租，但是四楼的房租咱们没有协商，后续再协商，但是一、二、三楼我确实退给你了，过程是不是这样？过程对不对？”原告回复：“过程我没有不认，过程对着呢，但是我们没有协商成，视为没有退”。该段对话中，被告几次提及一至三层房屋已经退租，但原告认为双方未形成协议，不予认可。再查明，被告承租涉案房屋原门头为“金日鑫宾馆”，此后被告将门头名称变更为“洋兴宾馆”，且对第四层房屋进行了改造。本案审理中，为防止原、被告损失扩大，本院向双方释明在第一次庭审结束后15日内完成房屋交接，双方同意。后被告将一至三层房屋钥匙交付予本院，以证明其向原告交付房屋。原告对此交付行为不予认可，认为被告应对第四层房屋恢复原状后一并交付。本案第二次庭审时，被告同意对第四层房屋恢复原状且称已经对第四层房屋进行了恢复，本院限原、被告于2019年9月17日前就房屋进行交接并反馈交接情况，双方均未反馈。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法、有效，本院予以确认。双方签订的合同约定租赁期限为十年，在承租期内，被告向原告提出不再继续承租一至三层房屋，但原告对此未予同意，故原、被告并未针对一至三层房屋达成解除协议的约定，且被告在承租期间并未就一至三层房屋向原告交付，故应视为被告仍然承租原告房屋。被告在承租期内未按约支付租金，构成违约，根据合同约定，逾期支付租金超过60日合同解除，故对原告要求解除双方签订《宾馆转让租赁经营合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案在审理中，本院向双方释明在第一次庭审结束后15日内退还房屋，双方就房屋交接未能达成一致意见。考虑到被告承租房屋时房屋整体用于宾馆经营，被告单独向原告交付一至三层房屋确实影响原告对房屋的统一使用，且不符合租赁合同中有关退房的约定。结合本案实际，被告明确表示其不再承租房屋，且同意向原告交付房屋，在本院向原、被告释明于2019年9月17日前完成房屋交接的情形下，双方均未反馈交接情况。原告作为出租人，在其提出解除合同之诉且被告同意退还房屋时，其应积极接收房屋，防止损失进一步扩大，其拒不接收房屋产生的损失应当自行承担，据此本院认定被告承租房屋的截止日期为2019年9月17日，被告应向原告支付自2018年7月17日至2019年9月17日期间的租金171370元（150000元÷365天×417天）。因被告已向原告支付租金60000元，该费用应予扣除，同时被告交付的保证金用于保证合同履行，故保证金40000元应当先行抵扣欠付租金，即被告应向原告支付租金71370元。因合同约定，被告对原告未经同意部分的装修应当恢复原状，被告将门头从原有的“金日鑫宾馆”变更为“洋兴宾馆”，其未证明该变更经过原告同意，故被告应当将“洋兴宾馆”的门头变更为“金日鑫宾馆”。虽然被告对第四层房屋进行了改造，但原告对出租前第四层房屋状态未予证明，本院无法确认原房屋状态以及被告应当恢复的状态，故对原告要求恢复第四层原状的诉讼请求本院不予支持。因本院已经限定双方就房屋进行交接，且被告庭审中明确表示同意交付房屋，此后原告在本院指定的交付期间内对交接情况未提出异议，本院视为双方已经进行交接，对原告再要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定的年租金150000元来看，双方约定的50000元违约金过高，本院予以调整。结合双方合同标的及被告违约情形，本院酌定被告承担20000元违约金，原告主张超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙世文与被告刘建国于2016年7月1日签订的《宾馆转让租赁经营合同》；二、被告刘建国于本判决生效之日起七日内支付原告孙世文租金71370元，违约金20000元，共计91370元；三、被告刘建国于本判决生效之日起七日内将承租房屋门头从现在的“洋兴宾馆”恢复为“金日鑫宾馆”；四、驳回原告孙世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告孙世文负担3373元，被告刘建国负担1827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  李 江人民陪审员  牛建琴二〇一九年十二月二十三日法官 助理  马聪聪书 记 员  金 娟附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。