上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12174号原告上海日升制衣有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈丽凤，执行董事。委托诉讼代理人：姚林胜，上海宝申理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹梦昊，上海宝申理律师事务所律师。被告：上海友旺餐饮有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陆勇，总经理。委托诉讼代理人：沈耀辉，男。被告：陆勇，男，1971年5月6日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海日升制衣有限公司与被告上海友旺餐饮有限公司(以下简称友旺餐饮公司)、被告陆勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈丽凤及其委托诉讼代理人姚林胜、詹梦昊、被告陆勇及其被告友旺餐饮公司委托诉讼代理人沈耀辉开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海日升制衣有限公司向本院提出本诉请求：1、判令被告友旺餐饮公司搬离位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号的6#房屋及临时用房；2、判令被告友旺餐饮公司支付原告房屋占用费暂计人民币68,781.44元(以下币种同)(计算标准为4,298.84元/日,自2019年4月1日暂计算至2019年4月16日,实际计算至搬离之日);3、判令被告友旺餐饮公司支付原告卫生管道维护费暂计人民币800元(计算标准为50元/日,自2019年11月1日计算至实际搬离之日);4、判令被告友旺餐饮公司支付原告违约金260,000元，没收保证金50,000元;5、判令被告友旺餐饮公司停止在案涉房屋内违法排放超标污水；6、判令二被告连带赔偿原告经济损失50,000元；7、判令被告陆勇对上述第2至第4项诉请承担连带责任。事实与理由：被告友旺餐饮公司为一人有限责任公司,被告陆勇为其股东。2016年4月6日,原告与被告友旺餐饮公司签订《房屋租赁合同》,约定由被告友旺餐饮公司承租原告位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号的6#房屋(1939.51平方米)及现有临时用房(665.85平方米),租期为2016年4月1日至2019年3月31日,合同租期内租金价格为0.55元/平方米,水电费由被告友旺餐饮公司自担,同时被告友旺餐饮公司还需支付卫生管道维护费1,500元/月。合同第八条违约责任约定,合同期满自行终止,被告友旺餐饮公司有意续租,但未在合同届满前三个月提出且未与原告达成书面协议、未按期搬离、仍以任何理由强留的,强留期间租金按同期租金三倍标准计算,同时被告友旺餐饮公司需承担自搬离之日起相当于六个月租金的违约金,且保证金不予退还。上述合同签订后,原告按约履行合同义务。2018年12月4日原告向被告寄送法律函,告知被告合同到期后不再续租,请被告届时依约搬迁。现租期已满,被告仍强留至今,故原告提起诉讼。被告友旺餐饮公司辩称，1、被告同意在2019年11月30日前搬离涉案厂房；2、对于房屋占用使用费，被告的租金已经支付到了2019年3月31日，但被告租赁的临时用房的面积仅为300多平方米，并非合同约定的665.85平方米，故被告已多付了租金，且在租金之外，被告已另行支付200,000元给原告用于排污纳管，该费用尚未结清，应当在本案中一并结清；3、对于卫生管道费，被告已支付至2019年10月份；4、对于违约金，由于双方对租金尚未确定价格，故被告尚未支付，被告不存在违约情况，不同意没收保证金，且违约金计算标准过高；5、对于排废水的情况，被告仅为厂区内的一家企业，超标的废水不一定是被告排放的，也不同意承担罚款；6、对于被告陆勇对被告友旺餐饮公司的责任承担连带责任无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人真实性无异议的证据，包括《房屋租赁合同》、微信聊天记录、责令改正违法行为决定书、行政处罚听证告知书、缴费凭证、房地产权证、汇款凭证、合同、支票存根、农商银行付款通知、排水许可证，本院予以确认并在卷佐证。原告向法庭提供了检测报告，证明被处罚的行为系被告友旺餐饮公司做出，应当由其承担罚款的责任，被告认为该证据系原告单方委托检测，故不予认可。本院认为该检测行为被告未到场，故不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，原告与被告友旺餐饮公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号6#房屋，共计1939.51平方米(双方已确认)及现有的临时用房665.85平方米(双方已确认)。合同有效期自2016年4月1日至2019年3月31日止。房屋租金标准和支付期限、方式、其他费用负担约定为：房屋租金按不含税价每平方0.55元计算，每年租赁费为520,000元(含税价为548,600元)。租金支付期限及方式，按先付后用的原则。第一期租金，被告应自签约之日向原告支付壹年的租金(首付额)，以后在每年3月1日前向原告支付壹年的租金，一次类推至租赁期满。租赁期间，被告需每月10日前支付原告租金之外的卫生管道维护费用1,500元。原告自2015年4月1日将房屋交付给被告使用，被告需在本合同签订日向原告支付该房屋租金之外的保证金50,000元，此保证金到本合同届满，被告退还房屋给原告并无其他争议的前提下，原告扣除被告应付其他费用后再退还保证金给被告，租赁期内产生的环保费、排污费、污水处理费、污水纳管费及以后国家政策等要求产生的一切税费均由被告承担，与原告无关。合同终止的相关事项约定：……3、本合同期满、依法终止或解除合同时，……合同终止或解除合同日七天后不退还房屋的，原告有权阻止并自动收回出租的房屋，对被告未搬走财物视为被告自动放弃，放弃的物品无偿归原告所有，并由原告自行处置，并不予退还保证金(且不计利息)。合同违约责任约定：……4、合同期满本合同自行终止，被告有意续租，但未在合同届满前三个月提出且未与原告协商达成书面协议的，未按期搬离、仍以任何理由强留的，被告在强留期间租金按同期租金三倍标准计算给原告，同时被告承担自搬离之日起六个月(同期)的租金。合同到期后，被告向原告表示续租，双方协商后，原告于2019年4月13日给被告三个续租方案，被告表示第二天回复，但最后未回复原告且继续使用涉案房屋。庭审中，原、被告均确认被告已支付租金至2019年3月31日，原告亦收取了被告的保证金50,000元，合同中约定的临时用房已于2019年5月20日大部分拆除，仅剩余40平方米，被告已支付卫生管道维护费用至2019年10月。同时原告确认，涉案的奉贤区沪杭公路XXX号里面有很多房子，涉及宾馆、配电器生产等，原告仅将6号房屋出租给了被告。另查明，涉案房屋中具有产权证的面积为1939.51平方米，临时用房无房产证和建设工程规划许可证。2017年12月4日被告曾支付原告200,000元用于排污纳管，2019年8月5日，上海市奉贤区税务局向原告发出行政处罚听证告知书，告知原告其于2019年6月11日在涉案厂房实施了不按照污水排入排水管网许可证的要求排放污水的行为，拟做出罚款50,000元的行政处罚，对此，原告要求听证。2019年9月10日，上海市奉贤区税务局做出行政处罚决定书，对原告做出了罚款50,000元的处罚，原告于2019年9月20日缴纳了罚款。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告出租给被告的涉案房屋，部分有产证，部分系临时用房，无房产证，也无建设工程规划许可证，故原、被告间的租赁合同涉及有证房屋(面积1939.51平方米)有效,涉及无证房屋(临时用房面积665.81平方米)无效。根据合同约定，合同履行期限自2016年4月1日至2019年3月31日。现合同到期已到期，且双方未达成续租合意，被告应当自行搬离，根据合同约定，被告未搬离的，原告可不退还保证金，且被告应当按照本合同约定的租金三倍计算租金，同时被告承担自搬离之日起六个月(同期)的租金。本院认为上述没收保证金、按三倍标准计算租金及被告承担自搬离之日起六个月的租金，均是针对被告合同到期后强留行为的违约责任，属于同一性质的违约责任，故本院对合同有效部分(面积1939.51平方米)予以酌情调整，支持原告没收被告37,500元保证金，退还被告保证金12,500元，对于强留期间的租金按照合同价格两倍计算，即自2019年4月1日起按照每平方米1.10元/天计算，计算至实际搬离日止，并承担合同价格违约金(三个月租金)计96,006元，扣除原告应当退还被告的保证金12,500元后，被告应当支付原告83,506元。对于合同无效部分，上述违约责任均不发生效力，故被告需支付自2019年4月1日起至2019年5月19日，按665.85平方米，以0.55元/平方米计算的占用使用费17,945元以及自2019年5月20日起至实际搬离日止，按40平方米，均以0.55元/天标准计算的占用使用费。对于原告主张的卫生管道维护费(自2019年11月1日开始计算)，被告亦表示支付到2019年10月，故对原告的主张本院予以支持。对于原告主张的要求被告停止排放污水和承担50,000元损失的主张，原告未提供相关证据证明系被告排放污水超标，且与行政处罚存在直接的因果关系，故本院不予支持。对于被告辩称的其支付200,000元用于污水纳管费，应在本案中一并结清，本院认为，合同已约定租赁期内产生的环保费、排污费、污水处理费、污水纳管费及以后国家政策等要求产生的一切税费均由被告承担，与原告无关。且根据原告提供的合同及支付凭证，污水纳管费用在原、被告合同签订前就已经产生，在这种情况下被告仍然支付了200,000元给原告，也说明了双方对污水纳管费已进行了协商，由被告实际支付200,000元承担上述费用，故现被告提出抗辩，要求重新结算，本院不予支持。综上，本院对于原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区沪杭公路XXX号的6#房屋及临时用房；二、被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海日升制衣有限公司自2019年4月1日起至实际搬离日止，按1939.51平方米计算，以每平方米1.10元/天计算的占用使用费；三、被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海日升制衣有限公司自2019年4月1日起至2019年5月19日，按665.85平方米计算的占用使用费17,945元以及自2019年5月20日起至实际搬离日止，按40平方米计算，以0.55元/天标准计算的占用使用费；四、被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海日升制衣有限公司自2019年11月1日起至实际搬离日止按50元/天计算的卫生管道维护费；五、原告上海日升制衣有限公司没收被告上海友旺餐饮有限公司保证金37,500元(原告返还被告12,500元)；六、被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海日升制衣有限公司违约金(三个月租金)96,006元；上述第五、第六项相抵，被告上海友旺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海日升制衣有限公司83,506元；七、被告陆勇对上述被告上海友旺餐饮有限公司的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告上海日升制衣有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,732元，减半收取计3,866元，财产保全费2,168元，合计6,034元，由原告上海日升制衣有限公司负担2,413元，被告上海友旺餐饮有限公司、陆勇共同负担3,621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐菁二〇一九年十二月十一日书记员  倪晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。