上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7117号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，总经理。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海粤春秋餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张步晖，负责人。原告上海高正企业发展有限公司与被告上海粤春秋餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，故本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2019年9月9日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张俊杰、邵琛如到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》(以下简称“系争合同”)，并要求被告返还租赁房屋、恢复原状；2.判令被告支付自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金(暂算至2018年6月30日为34,241元)；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(暂算至2018年9月1日为3,424.10元)；4.判令被告支付违约金102,723元；5.判令被告支付原告自2018年5月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(暂算至2018年6月30日为31,860元)；6.判令被告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(暂算至2018年9月1日为3,663.90元)；7.判令被告支付自2018年3月起至实际返还房屋之日止的欠付租赁房屋水费(暂算至2018年6月30日为1,936元)；8.判令被告支付自2017年12月15日至实际返还租赁房屋之日止的欠付仓库租金(暂算至2018年6月30日为8,640元)；9.判令被告支付欠付的仓库电费(暂算至2018年6月30日为2.4元)。审理中，原告将上述诉请变更为：1.确认系争合同于2018年9月3日解除；2.判令被告支付自2018年6月1日起至2018年9月3日止的欠付租金106,943.40元(3.18元/平方米·天×354平方米×95天)；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金，分段计算：第一段以2018年6月的租金33,771.60元为基数，自2018年5月26日起算；第二段以2018年7、8月的租金69,794.64元为基数，自2018年6月26日起算，两段均按日万分之五的标准计算至实际支付之日止；4.判令被告支付违约金101,314.80元(3.18元/平方米·天×354平方米×30天/月×3个月)；5.判令被告支付自2018年5月1日起至2018年9月3日止的物业管理费65,313元(45元/月·平方米×354平方米×4.1个月)；6.判令被告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(分四段计算：各段分别以2018年5、6、7、8的物业管理费15,930元为基数，分别从前一个月的26日起算，均按日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)；7.判令被告支付自2017年12月15日起至2018年9月3日止的仓库租金6,120元(720元/月×8.5个月，原告自愿按8.5个月计算)；8.判令被告所付租赁保证金64,605元不予退还。原告表示，前述所提水、电费的诉请予以放弃，不再主张。事实和理由：原告系案涉租赁物的权利人。2015年8月16日，原、被告签订系争合同，约定由被告承租案涉房屋，合同对租赁物的坐落、用途、租赁期限、租金及其支付期限、物业管理费、违约责任等进行了约定。后原告委托上海佳管物业管理有限公司(以下简称“佳管物业”)与被告签订《新理想广场地下仓库租赁协议》，约定由被告承租原告所有的新理想商厦地下夹层5区第3号仓库，租期为2017年12月15日至2018年12月14日，年租赁费为8,640元，一次性支付等。上述合同签订后，原告按约交付房屋，但自2017年12月起，被告开始拖欠仓库租金、电费；自2018年3月起开始拖欠租赁房屋水费；自2018年5月起开始拖欠物业管理费；自2018年6月起开始拖欠租赁房屋租金，原告致函被告催收费用，被告均未予理会，原告无奈提起诉讼。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系案涉租赁物的产权人。2015年8月，原告作为甲方、出租方，与被告作为乙方、承租方签订系争合同，第2.1条约定，甲方同意由乙方租赁甲方位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号“新理想广场”X层F2-24-F2-26铺位号的房屋，该房屋租赁面积为354平方米(以测绘的租赁面积为准)。第3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事粤春秋品牌的销售经营活动。乙方在甲方商铺内经营品类按甲方统一规划被归为餐饮类别。第5.1条约定，甲方同意乙方的租期为8年，自2015年8月15日起至2023年8月15日止。第5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起60个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.75元/平方米租赁面积/日。第六条约定，2015年8月15日至2017年8月14日的保底租金为3元/平方米租赁面积/日，自2017年8月15日起至2019年8月14日的保底租金为3.18元/平方米租赁面积/日。第6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下2个月保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前等。第6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。第7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。第7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。第7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。第8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金64,605元(相当于2个月的租金标准)……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。第15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(5)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。第20.3条约定，按照该合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递方式送达的，于投递快递当日被视为已送达收件人。该合同另对其他事宜作出约定。乙方落款处所留地址为“上海市长宁区天山支路XXX号XXX室”。前述合同履行中，被告作为乙方，与佳管物业作为甲方签订《新理想广场地下仓库租赁协议》，约定由甲方将位于新理想商厦地下夹层5区第3号仓库出租给乙方使用，租期为2017年12月15日至2018年12月14日，月租赁费为720元，全年租赁费为8,640元等。审理中，原告称，被告支付了租赁保证金64,605元、租赁房屋租金已付至2018年5月31日、物业管理费已付至2018年4月30日，案涉仓库租金未曾支付。审理中，原告还称，2018年6月11日被告曾口头告知原告停止经营，原告曾于2018年6月27日通过EMS向被告发函催收租金、物业管理费等费用，后又于同年8月30日通过EMS向被告发送《解除合同函》，告知被告系争合同于2018年9月3日解除。2018年11月，由于租赁房屋中食品开始发臭，原告联系被告后，被告归还了房屋钥匙，当月，原告将租赁房屋租赁给新的承租人，租期从2018年11月15日始。审理中，原告为证明自己行使合同解除权的情况，向本院提交《解除合同函》及邮寄凭证各一份，收件人地址为上海市长宁区天山支路XXX号XXX室，投递日期记载为2018年8月30日。审理中，原告提交佳管物业出具的《证明》两份，言明同意由原告代为收取被告应付的物业管理费、案涉仓库租赁费等。审理中，经本院释明，原告表示，关于合同解除的法律后果，除本案诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理了。上述事实，有上海市房地产权证、系争合同、《新理想广场地下仓库租赁协议》、《证明》、《通知函》、《解除合同函》、邮寄凭证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期支付租金、物业费已经超过30日，原告按约有权解除合同。故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告主张解除日期为2018年9月3日亦有合同及法律依据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告理应支付欠付的租金等相关费用，还应按约依法承担相应的违约责任。经计算，自2018年6月1日起至2018年9月3日止的欠付租金金额为106,943.40元(3.18元/平方米·天×354平方米×95天)。原告要求被告支付物业管理费，符合合同约定，同时佳管物业亦明确表示物业管理费由原告收取，本院予以支持。结合原告诉请计算，该欠付物业管理费金额为65,313元(45元/月·平方米×354平方米×4.1个月)。原告要求被告支付2017年12月15日至2018年9月3日的仓库租金6,120元，因原告并非该仓库租赁合同的直接当事方，虽然佳管物业明确表示同意由原告收取该仓库租金，但考虑到合同相对性原则，以及因租赁合同双务、有偿的合同属性对债权让与可能存在的阻碍，故本院对该诉请不予支持，相关当事方之间如有争议，可另循合法途径解决。被告逾期付款的行为构成违约，原告主张合同解除违约金101,314.80元，符合合同的约定，本院予以支持。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此原告自愿降低为仅按日万分之五的标准计算，并无不当，本院予以支持。关于租赁保证金64,605元，原告认为按约应予没收。本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，根据合同第6.5条的约定，被告逾期支付租金30日以上的，租赁保证金应予没收，而根据合同第8.1条，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失，上述二条款对租赁保证金应如何处理存在两种解释，且合同条款系原告提供的格式条款，故应作出对于原告不利的解释，租赁保证应抵扣违约行为导致的损失。原告调整诉请时自愿放弃了一些权利主张，属对自身权利的处分，本院不持异议。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海高正企业发展有限公司与被告上海粤春秋餐饮管理有限公司之间签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2018年9月3日解除；二、被告上海粤春秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2018年6月1日起至2018年9月3日止的欠付租金106,943.40元；三、被告上海粤春秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付租金的违约金(以33,771.60元为基数，自2018年5月26日起；以69,794.64元为基数,自2018年6月26日起，均按日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)；四、被告上海粤春秋餐饮管理有限公司支付原告上海高正企业发展有限公司合同解除违约金101,314.80元，抵扣租赁保证金64,605元后，余款36,709.80元于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司；五、被告上海粤春秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2018年5月1日起至2018年9月3日止的欠付物业费65,313元；六、被告上海粤春秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司的逾期支付物业费的违约金(以15,930元为基数，分别自2018年4月26日起、自2018年5月26日起、自2018年6月26日起、自2018年7月26日起，均按日万分之五的标准，计算至实际付清之日止)；七、驳回原告上海高正企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,464元，由原告上海高正企业发展有限公司负担2,030元(已付)，由被告上海粤春秋餐饮管理有限公司负担4,434元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  姚洪涛人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年九月十九日书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。