河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1174号原告：张涛，男，汉族，1978年4月28日生，住址：河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：荆博，女，汉族，1982年10月8日出生，住址：河南省开封市顺河回族区。与原告系夫妻关系，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李新秋，男，河南杰昇律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李柯，男，1973年2月23日生，住址：河南省开封市龙亭区。被告：顺河区宜诺房屋信息咨询服务部，个体工商户，住所地：顺河回族区三教堂第二制鞋厂东第五间。统一社会信用代码：92410203MA443B6B2M。经营者：乔丹丹，女，汉族，1985年6月2日生，住址：河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：齐凤鸽，女，1979年11月9日生，住址：河南省开封市龙亭区。系宜诺房屋信息部员工，代理权限为特别授权。第三人：白杨，女，回族，1982年7月6日生，住址：河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：赵洪霞，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张涛与被告李柯、樊书兰、顺河区宜诺房屋信息咨询服务部（以下简称宜诺房屋信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，因原告发现樊书兰去世，故撤回了对樊书兰的起诉。诉讼过程中，本院准许申请人白杨作为第三人参加诉讼，并依法将本案由简易程序变更为普通程序。本院于2019年9月20日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李新秋、被告宜诺房屋信息部的经营者乔丹丹及其委托诉讼代理人齐凤鸽、第三人的委托诉讼代理人赵洪霞等到庭参加诉讼。被告李柯经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法解除原告与被告李柯、樊书兰的房屋买卖合同，由三被告退还原告的购房款335000元及中介费5000元，并按双方所签订的安置房转让协议合同赔偿原告购房款的一倍。2．本案诉讼费及律师费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告李柯、宜诺房屋信息部履行合同义务把开封市××和××楼××单元601的房屋交给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原被告双方经过宜诺房屋信息部中介签订一份购房协议，原告购买李柯母亲樊书兰名下的位于开封市××和××楼××单元601的拆迁安置房一套。双方签订协议后，原告按照约定给付了被告335000房款并向中介支付了5000元中介费，被告也依约给付了原告钥匙和拆迁协议及回楼单。可是在原告2019年1月准备装修该房时，才被该房屋所在小区的物业公司告知该房屋已被李柯抵押给第三人。而被告给付原告的拆迁安置协议书是被告用复印件骗原告信任的。原告此后多次联系被告协商此事，可是被告推诿拒不交付原告所购买房屋，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告李柯未提交答辩。被告宜诺房屋信息部没有提交书面答辩。庭审中辩称：原告陈述的事实是真实的，我方提供的是服务，是被告李柯把我方和原告一起欺骗了。我方对原告没有任何隐瞒，我方不承担连带责任。第三人白杨述称：李柯于2017年12月13日向第三人借款30万元用于资金周转，其母亲樊书兰以该涉案房屋为李柯作抵押担保，并将该房屋的《房屋征收补偿安置协议书》、《入住通知书》原件及樊书兰的身份证复印件一起交给第三人。借款一年到期后，李柯无力偿还借款本息，经其母亲同意，李柯以物抵债让第三人使用该房屋直到办理过户手续后，债权债务消灭。第三人拿着房屋手续原件取得该房屋的钥匙并对房屋进行简单装修，入住，实际占用该房屋。据此第三人对该房屋享有独立合法的权益，足以排除他人房屋买卖的债权。白杨提出诉讼请求：1、依法撤销原被告签订的房屋买卖合同；2、依法确认该涉案房屋归第三人占有、使用。3、该案的所有费用由原告、被告承担。原告张涛对第三人诉讼请求辩称：原被告签订协议合法有效。第三人与李柯借款协议并没有樊书兰的签字指纹，因此抵押担保不成立。第三人是自己偷偷换锁装修，是恶意占有装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人没有争议的如下证据，即：原告提交的房屋征收补偿安置协议书、回楼通知单、收据、住房专项维修基金票据、灶具领取票据、银行转账凭证、录音资料、网上下载涉案楼房的办证情况、涉案房屋钥匙等证据；第三人白杨提供的证据樊书兰夫妇户籍注销证明、社区关于樊书兰夫妇子女情况的证明、房屋征收补偿安置协议、结算单、借条四份等证据；本院依职权询问的涉案房屋所在小区物业服务公司工作人员崔振祥的陈述笔录；本院均予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，分析认定如下：1、关于原告提交的房地产交易合同、安置房转让协议，第三人认为涉案房屋买卖合同仅是债权债务关系，且效力待定。本院认为，第三人的异议理由不影响合同的真实性，该两份合同客观真实、与本案待证事实有关联、来源及形式合法，予以确认。2、关于第三人提交的李柯出具的情况说明，原告认为李柯没有到庭、抵押及以物抵债没有樊书兰的委托和签字，不能证明李柯母亲同意。本院认为，该证明内容是李柯对涉案相关情况的陈述，因李柯本身是案件当事人之一，其陈述内容应该当庭予以说明并接受有异议的其他当事人质询，但鉴于其无故未到庭，故对该说明不予采纳。3、关于第三人提交的房屋装修照片、民事裁定书和调解协议。原告认为与本案无关。本院认为，照片能反映涉案房屋实际状况、民事裁定书及调解协议能反映第三人与李柯之间债务处理情况，均与本案待证事实有关联，对此证据予以确认。4、关于第三人提供的证人谢某证言。原告及被告宜诺房屋信息部均认为证人所述李柯将涉案房屋钥匙给付第三人不属实，原告还认为没有找证人协商过。本院认为证人谢某陈述的借款及与原告协商一事，有借条及录音资料佐证，予以采信；但其陈述李柯将房屋钥匙交付给第三人和涉案房屋抵债的情况，没有其他证据证明，不予采信；此外，谢某陈述樊书兰在借条上按印的事实，因谢某作为李柯与白杨之间债务的担保人，具有利害关系，该陈述又无其他证据佐证，故也不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，樊书兰所有的位于开封市××医药楼××楼××单元××房屋被××龙××区房屋征收办公室征收，双方达成了房屋征收补偿安置协议书，樊书兰获得开封市××和××楼××单元××东户安置房屋一套。2014年9月26日樊书兰取得该安置房屋的入住通知书。涉案房屋所在的8号楼的分割证已于2017年3月份之前办理完毕。李柯系樊书兰之子。2018年3月15日，李柯取得樊书兰代为签订房屋买卖合同的全权书面委托，通过宜诺房屋信息部将房屋卖与张涛。次日，李柯作为甲方与张涛作为乙方签订了安置房转让协议合同一份。安置房转让协议合同主要约定：甲方是地址位于开封市××和××楼××单元××东户房屋的所有权（人）授权代表人，甲方在此合同上签字即全权代表其家庭成员行使此房屋的所有权转让和出售此房屋，并一直同意将此房的居住、支配及产权证等所有权按时转移给乙方所有；该房屋出售总价365000元，乙方于2018年3月16日已向甲方支付首付房款335000元，余款30000元待房本下来后，由甲方配合乙方过户手续全部办理以后，余款当天支付给甲方；甲方应在协议签订后3日内将房屋交付乙方，由乙方行使房屋支配等所有权，同时还应将该房屋有关的所有票据、证件、资料全部交于乙方作为凭证保存；除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按规定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价向甲方追究违约责任；本合同自双方签字盖章之日起生效等。在签订该安置房转让协议合同的同时，李柯作为卖方、张涛作为买方、宜诺房屋信息部作为经纪方签订了一份房地产交易合同。该交易合同约定的主要内容在房屋买卖标的、价款、房款支付方式等方面与安置房转让协议合同一致外，还约定：卖方保证对该房产享有完整处置权，出售该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同有关该房产的情况以及所提供的全部资料真实、合法、准确、完整，并没有查封、冻结等情况，否则卖方应承担由此引起的一切法律责任；买房须向经纪人支付5000元整作为中介佣金；买卖房屋为安置房，后期手续经纪方无偿提供服务手续等。李柯、张涛均在两份合同上签字签名按印，宜诺房屋信息部在房地产交易合同上盖章。上述合同签订前一日当日，张涛按约定将房款335000元转账给李柯，李柯出具了房款收条。期间，李柯将从开封市龙亭区古城区房屋征收指挥部复印得到房屋征收补偿安置协议书交付给张涛，张涛以樊书兰的名义办理了回楼通知单，交纳了有线电视初装费、燃气设施配套和房屋专项维修基金，领取了灶具。李柯、张涛、宜诺房屋信息部通过物业公司进入涉案房屋进行验房，李柯并将该房屋的钥匙一把交给张涛。2018年3月28日，张涛转账支付了中介费5000元，宜房屋信息部的工作人员齐凤鸽出具了收到条。2019年1月份，张涛准备装修该房屋时，被物业公司告知该房屋已抵押给第三人。张涛、宜诺房屋信息部随找李柯协商未果。另查明，2017年12月13日，李柯向第三人白杨借款300000元，并出具借条一份。借条写明：“今借白杨现金三十万元，借款期限四个月，并以李柯母亲樊书兰房屋仁和馨园小区8号楼1单元6层东户、建筑面积99.51平方米房子作为抵押，有谢某做担保人，到期还款。”李柯作为借款人、谢某作为担保人在借条上签字按印。借条上还括注；另附李柯、樊书兰、谢某身份证复印件各一份。借款时，李柯将房屋征收补偿安置协议原件及入住通知书交给了白杨。借款到期后，李柯未能还款，随更换借条，借款期限还是四个月。借款再次到期后，李柯又先后更换了两次借条，借款期限都是四个月，借款最后到期日为2019年4月16日。以上所更换的借条内容和第一次借条相同。白杨述称樊书兰曾在2017年12月13日的借条上有其指纹按印，其他借条上未按指印。2019年3月19日，白杨与李柯之间的债务经过开封市龙亭区信访事项人民调解委员会调解达成协议，调解协议内容为：一、李柯于2019年4月15日之前向白杨偿还借款本金300000元及利息（利率按月息1.5分计算，从2018年12月16日开始至偿还完毕借款之日止）；二谢某对上述借款及利息承担连带还款责任。2019年3月21日，该人民调解协议书经本院司法确认为有效。期间，白杨通过物业公司取得钥匙进入涉案房屋，并将房屋锁具进行了更换，对房屋进行了简单的装修。还查明，李柯父亲于2015年8月2日去世，樊书兰于2019年3月6日去世，二人育有二女一子。本院认为，首先，关于白杨与李柯债务之间的房屋抵押效力问题。李柯在出具的四份借条上均写明了以涉案房屋抵押的内容，该抵押内容应视为借款当事人之间的抵押担保合同，该合同的生效需要有房屋权利人樊书兰的同意。尽管第三人述称樊书兰在最初的2017年12月13日的借条上亲自按印，但因张涛对此不予认可，且借条上落款也没有樊书兰的名字，在无其他证据佐证该指印系樊书兰亲自所为的情况下，应视为樊书兰没有在借条上按印，故白杨与李柯债务之间的房屋抵押担保合同不具有法律效力，第三人请求撤销原告张涛与被告签订的房屋买卖合同、确认该涉案房屋归其占有、使用的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。其次，关于张涛与李柯签订的房屋买卖协议效力问题。因房屋权利人樊书兰对房屋买卖合同的签订出具有授权委托书，故李柯以自己名义签订合同的行为应视为樊书兰的行为，该买卖协议是张涛、樊书兰双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议。李柯在借条上写明将涉案房屋抵押并将房屋征收补偿安置协议原件交付给白杨的行为、以及李柯交付给张涛的房屋征收补偿安置协议系补办的复印件之事实，均不影响张涛与樊书兰之间关于涉案房屋买卖合同的效力。第三，关于张涛请求李柯、宜诺房屋信息部履行交房合同义务的诉讼请求。根据查明的事实，张涛、李柯、宜诺房屋信息部在共同验房时，李柯将房屋钥匙一把交付给张涛，且李柯将房屋征收补偿安置协议及回楼通知单也已经交付张涛，张涛完全可以持相关资料及时办理实际入住手续，故三方的验房行为、李柯交付房屋征收补偿安置协议及回楼通知单的行为，可以视为李柯代表樊书兰履行了合同约定的交房义务。宜诺房屋信息部系房屋交易的经纪人，不具有交房的合同义务。现第三人占据涉案房屋，张涛没有提供证据证明李柯、宜诺房屋信息部与第三人占据房屋有关联，故张涛要求李柯、宜诺房屋信息部履行交房义务的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决意见如下：一、驳回张涛对李柯的诉讼请求。二、驳回张涛对顺河区宜诺房屋信息咨询服务部的诉讼请求。三、驳回白杨的诉讼请求。案件受理费100元及保全费2195元，由原告张涛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  程向辉人民陪审员  藏俊玲人民陪审员  符朝忠二〇一九年十月十二日书 记 员  李明剑