文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4210号原告（反诉被告）：宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会，住湖南省宁乡市白马街道仁福社区盛景豪庭23幢501室。负责人，李治明，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：郭亚军，宁乡市湘宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王友斌，系业主委员会副主任。委托诉讼代理人：李亚军，系业主委员会委员。被告（反诉原告）：宁乡家和物业管理有限公司，住所宁乡市白马桥乡白马大道盛景豪庭15幢1038号。法定代表人：彭望兰，系公司总经理。委托诉讼代理人：李海华，系公司经理。委托诉讼代理人：张小民，宁乡市与玉潭律服务所法律工作者。本院于2019年6月14日立案受理原告宁乡市盛景豪庭第一届业主委员（以下简称业主委员会）与被告宁乡家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）物业服务合同纠纷一案，因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告业主委员会主任李治明及其委托诉讼代理人郭亚军、李亚军、被告家和物业公司的委托诉讼代理人李海华、张小民均到庭参加了诉讼，原告委托诉讼代理人李亚军（业主委员会委员）第二次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：（一）请求判令被告与盛景豪庭小区全体业主的前期物业服务合同于2019年3月9日解除；（二）判令被告向原告移交物业管理资料包括：1.业主档案资料、建筑图纸（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）；2.电梯、电器、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.被告对小区全部消防器材维护、整改合格后移交给原告；（三）判令被告与原告进行财务结算并移交账目；（四）判令被告向原告支付公共收益153200元；（五）本案诉讼费由被告承担。事实与理由：宁乡市白马桥街道仁福社区盛景豪庭小区占地面积86666.71平方米，总建筑面积134902.22平方米，建设房屋36栋共计1152套（业主总人数1152人），2010年9月28日起交付给业主使用。该小区由湖南盛景置业有限公司开发建设并指定被告提供前期物业服务。2018年4月，盛景豪庭小区业主会议决定成立业主大会并于2018年4月21日选举产生了业主委员会，同年5月2日第一届业主委员会在宁乡市住房保障局备案。按照相关规定，被告与原告小区的前期物业服务合同到期，原告于2018年8月12日函告被告，但被告一直未予理睬，拒不与原告洽谈续签物业服务合同事宜。2019年2月26日，业主大会决议选聘物业服务企业，后与湖南鑫垚物业管理有限公司签订了物业服务合同。2019年3月9日，原告函告被告终止前期物业服务合同，并要求被告3月10日至3月17日期间与原告完成移交，退出小区，但被告未按时间和要求进行移交，反而携带全部物业资料和财务账目撤离了小区，经相关部门组织协调会，被告在会上陈述预收了小区业主物业管理费240000余元，另有70000余元装修押金未退还给业主。被告未向原告支付的小区公共收益为153200元，但被告仍然以种种理由推拖，拒不向原告进行移交。特提起诉讼，请求依法判决。诉讼过程中，原告将诉讼请求第（三）项变更为：判令被告与原告进行财务结算并移交账目，判令被告支付原告预收小区业主的物业管理费250000元，并退还装修押金75000元。同时撤回对第（二）.2项诉讼请求。被告家和物业公司答辩称：（一）对第一项诉讼请求无异议；（二）已于2019年3月17日向业主委员会移交了下列资料：1.竣工总平面图，总体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装和使用维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明书；4.物业管理所需的其他资料；5.全小区消防器材（有少量灭火器未完成年审贴花）；（三）不同意移交企业财务账目；（四）不同意移交公共收益153200元，物业公司已将公共部位少量的营业收入资金投入到公共区域的维修养护中，同时主动承担了广大业主房屋的一些售后维修。被告家和物业公司提出反诉请求：1.由被反诉人给付反诉人维修费用212627元；2.由被反诉人负担诉讼费。事实及理由：2010年9月17日，宁乡市盛景豪庭小区的开发商湖南盛景置业有限公司与反诉人签订了《前期物业管理服务合同》，约定了相关的权利和义务。后由于被反诉人的原因产生了一些矛盾，反诉人不得不撤出。在反诉人提供物业服务期间，相关公共部位需要维修，由于是在前期物业管理期间，不得使用维修基金，所以反诉人为履行合同义务，先行支付347527元维修费用，扣除被反诉人在物业管理中所收取的公共收益134900元，被反诉人尚应给付反诉人212627元。原告业主委员会针对被告家和物业公司的反诉辩称：1.反诉被答辩人诉称“由于被反诉人的原因产生了一些矛盾，反诉人不得不撤出”的事实错误；2.反诉被答辩人认为其支付的347527元维修费用应当由反诉答辩人承担无事实及法律依据；3.反诉被答辩人诉称其收取的公共收益134900元用于了公共部位维修，反诉答辩人认为反诉被答辩人擅自使用小区公共收益的行为违法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的盛景豪庭小区公共收益明细及合同与被告提交的收支明细表、室内维修明细表，关于小区公共收益部分证据显示的公共收益数据相符，且被告在庭审中认可了公共收益共计153200元，对该份证据本院予以采信；2.被告提交的第二组证据中序号17-34，无其他证据佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：1.2010年9月17日，湖南盛景置业有限公司（甲方）与被告家和物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称合同），约定由乙方为甲方开发的盛景豪庭住宅小区提供物业服务，合同期限自2010年9月28日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中合同第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业公共部位的维修（小修、零修）、养护和管理；2.物业公共设施设备的运行、维修（小修、零修）、养护和管理；……；第五条：单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修等服务，服务内容和费用由双方另行商定；第六条：……物业服务费用主要用于以下开支：（2）物业共用设施设备的日常运行、维护费用；……；第九条：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他公共部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入暂由乙方保存，待业主委员会成立后交由业主委员会；第三十四条：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；2.2018年4月21日，盛景豪庭小区选举产生了业主委员会，同年5月2日盛景豪庭小区第一届业主委员会在宁乡市住房保障局备案登记，任期三年，李治明担任主任，王友斌担任副主任。2018年8月12日，原告业主委员会函告被告家和物业公司称，物业服务合同已到期，要求被告收到函件后七日内洽谈续签事宜，被告未予答复；3.2019年3月8日，原告业主委员会作为甲方与湖南鑫垚物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同期限为一年。2019年3月9日，原告业主委员会向被告家和物业公司发出了工作联系函，要求终止合同，并移交相关财物，被告签收时备注“时间紧了点”；4.经庭前会议及庭审，原、被告一致确认《前期物业管理服务合同》于2019年3月9日解除，尚有下列材料未移交：1.消防器材未进行维护整改；2.预收小区业主物业管理费用明细及总金额；3.预收小区业主装修押金明细及总金额；4.小区业主物业管理费的收费明细表；5.小区业主信息电子档案（已移交纸质档案）；6.小区公共收益。5.截至起诉时，原、被告一致确认，被告家和物业公司收取了中国铁塔股份有限公司长沙分公司、上海富友电子商务有限公司、宁乡市恒双通讯店、长城宽带网络服务有限公司长沙分公司及小区幼儿园租金共计153200元。本院认为，本案的争议焦点为：1.家和物业公司收取的租金性质和归属；2.家和物业公司是否有权处分其收取的公共区域租金；3.业主委员会是否应当向家和物业公司支付维修费212627元；4.家和物业公司预收的小区业主物业管理费明细及总金额、预收小区业主的装修押金明细及总金额、业主电子档案、小区业主物业管理费的收费明细表是否应当移交给业主委员会；5.家和物业公司是否应当将世纪花园小区消防设施设备维护整改到位。关于家和物业公司收取的公共区域的租金的性质和归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分享有共有和共同管理的权利”，因此世纪花园小区住宅、经营性用房等专有部分以外的公共区域应属全体业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于此，公共区域内设立的通信设施、“收件宝”、幼儿园等所得的租金依法应属于全体业主共有，系小区公共收益。关于家和物业公司是否有权处分其收取的公共区域租金的问题。如上所述，公共区域租金属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。家和物业公司虽然是世纪花园小区的物业管理服务单位，但其主张已将公共部位少量的营业收入资金投入到公共区域的维修养护中，同时主动承担了广大业主房屋的一些售后维修，既无合同依据，亦无法定依据。理由如下：1.根据《前期物业管理服务合同》约定，家和物业公司提供的前期物业管理服务包括了物业公共部位的维修（小修、零修）、养护和管理（第二条），单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修等服务，服务内容和费用由双方另行商定（第五条）。物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托家和物业公司经营，经营收入暂由乙方保存，待业主委员会成立后交由业主委员会（第九条）。现世纪花园小区已成立业主委员会，家和物业公司应当将小区公共收益交由业主委员会，其处分小区公共收益无合同依据，对小区公共区域维修系其应当履行的合同义务；2.根据《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。据此在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，家和物业公司处分小区公共收益无法定依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求家和物业公司支付其收取的公共区域收益153200元，理由正当，应予以支持。关于业主委员会是否应当向家和物业公司支付维修费212627元的问题。家和物业公司主张扣除小区公共收益153200元后，仍然亏损212627元，但根据谁主张，谁举证的原则，就其物业管理过程中的亏损，应当提供证据证明。本案中，家和物业公司未提供财务报表，经本院释明后，亦拒绝申请财务审计，应当承担举证不能的责任。且其在庭审中陈述公司退出小区后大约亏损两个月的员工工资，大概几万元，但据庭审查明，家和物业公司退出小区后，仍有110余万元物业费未收取到位，现正陆续通过诉讼等方式向欠缴费用的业主进行催收，与其关于经营亏损的陈述前后矛盾。即便存在亏损，家和物业公司所主张的维修费用亦是其在履行《前期物业管理服务合同》义务所产生的正常支出。据此，家和物业公司的反诉请求既无事实依据，亦无法定依据，本院不予支持。关于家和物业公司预收的小区业主物业管理费明细及总金额250000元、预收小区业主的装修押金明细及总金额75000元、业主电子档案、小区业主物业管理费的收费明细表否应当移交给业主委员会的问题。《前期物业管理服务合同》已于2019年3月9日终止，家和物业公司应当将预收小区业主的物业管理费、装修押金退还给业主，而业主委员会并未得到预交物业费、装修押金业主的授权，且双方就具体金额并未达成一致，就该部分诉讼请求，其主体不适格，金额亦不明确，本院不予支持，业主委员会可在核实具体预收金额后，可组织相关业主另行主张权利。根据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。……”的规定，家和物业预收小区业主物业费明细、装修押金明细、业主电子档案及小区业主物业管理费的收费明细表均为上述“第二十九条第一款”规定的物业管理所必需的其他资料，家和物业公司应当移交给业主委员会。关于家和物业公司是否应当将世纪花园小区消防设施设备维护整改到位的问题。消防设施设备的维修、养护系家和物业公司应当履行的合同义务，关系到整个小区业主的生命财产安全。庭审中，家和物业公司同意对小区消防器材进行维修、整改，故对该部分诉讼请求，本院予以支持。业主委员会撤回部分诉讼请求，系其处分自身权利，不违反法律规定，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十八条、第五十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定判决如下：一、被告（反诉原告）宁乡市家和物业管理有限公司与湖南盛景置业有限公司于2010年9月17日签订的《前期物业管理服务合同》已于2019年3月9日终止；二、被告（反诉原告）宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会盛景豪庭小区公共收益153200元；三、被告（反诉原告）宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会移交被告宁乡家和物业管理有限公司预收盛景豪庭小区业主的物业管理费明细及预收的装修押金明细、业主信息电子档案及业主物业管理费的收费明细；四、被告（反诉原告）宁乡家和物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将盛景豪庭小区消防设施设备维护、整改至通过消防部门验收；五、驳回原告（反诉被告）宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会的其他讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁乡家和物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8473元，反诉费4489元，由被告宁乡家和物业管理有限公司负担7203元，原告宁乡市盛景豪庭第一届业主委员会负担5759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 树人民陪审员  张亚芬人民陪审员  李明政二０一九年十二月十二日书 记 员  李湘琳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利《物业管理条例》第二十九条第一款在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；                  第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第五十四条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。