江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初3894号 原告：朱新阳。 原告：李文华。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：侍国成，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：蔡云清。 被告：王云素。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈春泉，江苏大名大律师事务所律师。 被告：凡海霞。 原告朱新阳、原告李文华与被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱新阳、原告李文华及两原告的共同委托诉讼代理人侍国成、被告蔡云清和被告王云素的共同委托诉讼代理人陈春泉到庭参加诉讼。被告凡海霞经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告朱新阳、原告李文华向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告双方签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，判令三被告继续履行合同将位于XX市XX区XXXX幢XXX室的房屋过户登记至两原告名下，并判令被告向原告支付违约金15000元。 原告朱新阳、原告李文华为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋买卖（居间）合同一份，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同，合同对于涉案房屋有具体的描述，且对双方的权利义务、支付的时间、过户、资金托管的时间都有明确的约定； 2、不动产信息查询一份，证明签订合同时，涉案不动产仅显示被告一与被告三所有，与签订合同上出卖方相吻合； 3、收条三页及付款凭证三页，证明原告已经按约向被告方支付了相关款项合计1,500,000元，且被告三明确收取了上述款项； 4、异议公告一份，证明合同履行期间，被告二（即被告一配偶）作为涉案房屋的所有权人提出异议，导致无法过户； 5、录音光盘及文字打印件各一份，证明原告与被告二协商，被告二明确知情涉案房屋已经出卖给原告，但提出加价要求。 被告蔡云清、被告王云素对两原告提交之上述证据材料的真实性、合法性提出以下质证意见：对于证据一房屋买卖（居间）合同的真实性没有异议，但原告的付款时间是2018年11月20日而不是2018年11月15日，且原告未按约提供合法的贷款证明，因此原告亦有违约。对于证据二不动产信息查询的真实性没有异议，但该信息显示日期为2018年11月15日。对于证据三收条及付款凭证的真实性无法确认，因为都是被告凡海霞所出具，因此需进一步核实，并请法庭结合其他相关的证据认定。对于证据四异议公告的真实性没有异议，该公告证明本案房屋的权属中被告王云素占有1/4的份额。对于证据五录音光盘及文字打印件的真实性暂无法确定，即便录音资料真实也不表明被告王云素对签订合同之事知晓并认可，只是表示价格合适的话，被告王云素可同意事后追认涉案合同。 被告蔡云清、被告王云素辩称，本案所涉房屋买卖合同未经过其他共有人被告王云素的同意而签署，损害了其利益，合同应属无效；原告在支付款项过程中亦有违约行为；鉴于二手房市场变化，为平衡各方利益也希望能协商解决纠纷。 被告蔡云清、被告王云素未就其辩称意见提供相应证据。 被告凡海霞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告朱新阳与原告李文华系夫妻关系，被告蔡云清与被告王云素系夫妻关系。2018年11月14日，作为购房人的原告朱新阳、原告李文华（乙方）与作为售房人的被告蔡云清、被告凡海霞（甲方）在中介方XXX公司（丙方）提供居间服务下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：被告蔡云清、被告凡海霞将其所有的位于XX市XX区XXXX幢XXX室（建筑面积为XXX平方米）的房屋以5,000,000元的价格出售给原告。房屋基本情况如下：房屋装修状况为精装修，附属家电家具：成交价格包含室内硬装修及家电、家具（详见物品清单），相关契税由乙方承担，中介信息服务费肆万元（包括贷款评估费）由乙方向丙方交纳。合同还约定，“第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方向甲方的交款约定：（1）乙方于2018年11月日交付定金人民币叁万元整（￥30000）。（2）甲乙双方约定乙方于甲方把该房屋权属证明拉出来当日乙方向甲方支付人民币玖拾柒万元整（￥：970000）。2018年12月15日前，乙方向甲方支付人民币伍拾万元整（￥500000），剩余人民币叁佰伍拾万元整（￥3500000）根据乙方当时资金情况，按国家政策向银行打入首付申请贷款。第五条：相关事宜1、房屋办理权属变更过程中所涉及的所有税费以相关部门实收为准，丙方所计算清单仅作参考，不能作为税费凭据。2、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。3、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。甲乙双方须在2018年12月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。4、甲乙双方约定于2019年2月28日前办理资金托管手续。5、甲方承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。6、以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。7、租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续。第六条：违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担本合同约定所有中介信息服务费，并于解约当日支付给丙方。第七条：免责条款如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：约定其他事宜一、①、甲方承诺已征得该房屋产权共有人同意出售该房屋并配合居间方办理手续。②、乙方承诺符合苏州市购房政策、及银行贷款要求。二、关于违约，甲乙丙三方作如下约定，①、若甲方发生本合同第六条相关违约，甲方退回已收房款，并按合同约定支付违约金。②、若乙方发生合同第六条相关违约，甲方扣除合同约定应付违约金后，剩余房款退回给乙方，若已收房款低于违约金，乙方补齐即可。第九条其它1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。丙方持一份，甲乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。3、附件：该房屋买卖附属设施清单。4、甲乙双方共同委托中介方进行网签、进行备案等政府规定的相关过户交易手续。”合同落款处之甲方栏有被告蔡云清、被告凡海霞的签名，乙方栏有原告朱新阳的签名，中介方栏有XXX公司的盖章及经办人周X的签名。合同签订后，原告朱新阳即分别于2018年11月14日微信支付给被告凡海霞30,000元、2018年11月20日微信支付给被告凡海霞20,000元、2018年11月20日银行转账给被告凡海霞10,000元、2018年11月20日银行转账给被告凡海霞940,000元、2018年12月15日银行转账给被告凡海霞500,000元，合计1,500,000元，被告凡海霞则出具了相应的收条对上述收到的款项予以确认。2019年2月22日，相关职能机关向被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞发出征询不动产异议公告一份，其内容为“兹有坐落XXXX幢XXX室建筑面积XXX平方米的不动产归蔡云清和王云素占1/2，凡海霞占1/2，特此公告征询异议。如有异议者，希在本公告发布之日起二个月内将书面异议材料提交至苏州不动产登记中心虎丘分中心。期满无异议的，本人将向登记机构申请上述房屋的所有权。”公告落款处之征询异议人栏有三被告的签字。此后，因原、被告之间就房屋的交付、过户事宜未能达成一致，遂致诉讼。在庭后的调解过程中，被告王云素表示愿意确认涉案的房屋买卖合同之效力，原告则表示可以在原合同金额基础上作适量补偿。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告朱新阳、原告李文华与被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。原告按照合同约定向被告支付1,500,000元购房款后，被告未能在合同约定期限内办理房屋交接手续并协助原告办理房屋产权过户手续致本次诉讼，责任在被告。现原告要求确认原、被告双方签订的房屋买卖（居间）合同合法有效、并判令三被告继续履行合同将位于XX市XX区XXXX幢XXX室的房屋过户登记至两原告名下的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。同时，因涉案房屋买卖合同未能按约履行事出有因，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。鉴于在庭后调解过程中，原告在表示愿意承担本案诉讼费的基础上另行对被告作适量补偿，故本院对该补偿金额酌定为35,000元。另，鉴于原告尚有购房余款3,500,000元未给付被告，为免诉累，且原、被告双方当事人均予认可，故本案对该购房余款3,500,000元亦一并处理，确认由原告给付被告。 综上所述，原告朱新阳、原告李文华要求被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞将其名下所有之XX市XX区XXXX幢XXX室的房屋过户到原告名下的诉讼请求符合有关法律规定，本院应予支持。同时，原告亦应向被告给付尚余之购房款3,500,000元，并给付补偿款35,000元，合计3,535,000元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱新阳、原告李文华与被告蔡云清、被告凡海霞于2018年11月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效； 二、被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞于本判决生效之日起二十日内迁出其位于XX市XX区XXXX幢XXX室的房屋并按合同约定将该房屋交付与原告朱新阳、原告李文华，同时协助原告朱新阳、原告李文华将位于XX市XX区XXXX幢XXX室（建筑面积为XXX平方米）的房屋产权变更登记至原告朱新阳、原告李文华名下，相关过户费用由原告朱新阳、原告李文华自行负担； 三、原告朱新阳、原告李文华于本判决生效之日起十日内给付被告蔡云清、被告王云素、被告凡海霞购房余款3,500,000元，并给付补偿款35,000元，合计3,535,000元。 （如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号：户名：蔡云清；开户行：XXXX；账号：623********；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：622********）。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46906元，减半收取23453元，诉讼保全费5000元，合计28453元，由原告朱新阳、原告李文华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：105********。 审判员 陆 平 二〇一九年十月十七日 书记员 姚琰悦