大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初4239号原告：刘雪梅，女，汉族，1984年11月20日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：惠友波，安徽宝文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志远，安徽宝文律师事务所实习人员。被告：大连昊东房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路688号-231号，统一社会信用代码：9121020067997533X9。法定代表人：赵润泽，执行董事。委托诉讼代理人：周兆志，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪丹，辽宁法大律师事务所律师。第三人：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号，统一社会信用代码：91210200550600553W。负责人：梁晓，行长。委托诉讼代理人：黄海军，男，该公司职员，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨异，辽宁安融律师事务所律师。原告刘雪梅与被告大连昊东房地产开发有限公司、第三人吉林银行股份有限公司大连分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人惠友波、张志远、被告的委托诉讼代理人周兆志、第三人的委托诉讼代理人杨异均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告与第三人立即办结涉案的大国用（2013）第03009号国有土地及在建工程的抵押权解除手续；3.判令被告向原告支付无法办理房屋所有权登记违约金暂计31258.35元[按照已付房款1132549元的日万分之一，自2018年5月3日（交房起360日后）暂计算至2019年2月3日，113.2549元/天*276天；之后的违约金计算至取得房屋权属证书之日止]。事实与理由：2017年5月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区的商品房，建筑面积76.01平方米，房屋总价款1132549元。被告保证销售的商品房没有产权和债权纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷，由被告承担全部责任。被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后原告向被告支付房款1132549元，被告于2017年5月8日交付房屋。因被告未能按约定的期限将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案，且被告持有《商品房买卖合同》的全部原件，原告多次向被告索要合同原件，并要求其备案，均遭拒绝。另据了解，被告于2013年、2014年将合同所涉及的大国用（2013）第03009号国有土地使用权及在建工程抵押给了第三人，被告声称已偿还了贷款，但至今未能解押。为维护本人合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未实际向被告交纳案涉房屋房款，因此被告不同意与原告签订商品房买卖合同并协助其办理产权登记手续，更不承担逾期办证产生的违约金。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。第二项请求，被告未向我行偿还该笔贷款本息，我行没有义务配合购房者办理撤销抵押登记手续。第一、三项请求与第三人无关。经审理查明，2017年5月8日，被告向原告出具专用收款收据，付款单位处填写刘雪梅，收款单位处填写昊东地产，收款项目处填写房款，金额为1132549元，收款事由处填写2-1-27-3、面积76.01平。该专用收款收据上加盖有被告公司发票专用章。当日，被告将大连市沙河口区房屋交付给原告，原告向大连昊东物业管理有限公司支付建筑垃圾清运费380元、电梯运料费2660元、代收电费500元、2017年5月8日-2018年5月7日物业费2189元。另查，原告陈述因被告欠案外人杨德福工程款，故原告将房款77万元支付给案外人杨德福。再查，2013年5月31日，迈世集团有限公司（委托人、甲方）与第三人（受托方、乙方）签订《委托贷款合同》，约定甲方为有效运用其自有资金，委托乙方向被告（以下称借款人）发放委托贷款，乙方同意接受甲方的委托。甲方将自有资金肆亿元整委托乙方按委托贷款程序向借款人发放和收回。委托贷款利息由乙方向借款人收取，按季结息。乙方发放委托贷款按贷款余额的6‰（年费率）向甲方收取手续费，乙方收取委托贷款手续费的具体方式及时间，甲乙双方确定按合同约定办理。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，第三人出具借款凭证，借款人为被告，金额为肆亿元，用途为景山宾馆改造项目（星海国府）。该借款凭证备注“上列贷款已转入借款人指定的账户”，同时该处加盖被告财务专用章及法定代表人赵润泽印鉴。2014年4月6日，被告（抵押人）与第三人（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人所担保的主债权自2014年4月16日至2016年5月31日期间（包括该期间的起始日和届满日），抵押权人依据与被告（以下称债务人）签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件（以下称主合同），而享有的对债务人的债权，不论该债券在上述起价届满时是否已经到期。本合同所担保债权之最高本金为肆亿元。在本合同上述所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。依据上述两款规定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。抵押物为在建工程。该合同还约定了双方的其他权利义务。4月16日，第三人取得大房建高字第××号在建工程抵押登记证明，抵押权人为第三人，抵押人为被告，在建工程为沙河口区中山路北侧、景宾巷西侧，债权数额为4亿元。2019年2月28日，第三人取得不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为第三人，义务人为被告，抵押物为坐落于沙河口区，抵押方式为最高额抵押，数额为4亿元，约定期限为2013年5月31日至2023年5月31日。被告、第三人均认可案涉房屋因存在上述抵押，无法办理权属登记。又查，本院受理的原告张新红与被告被告大连昊东房地产开发有限公司、第三人吉林银行股份有限公司大连分行商品房销售合同纠纷一案，原告张新红提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》原件；2.被告与第三人立即办结涉案的大国用（2013）第XX号国有土地及在建工程的抵押权解除手续；3.被告向原告支付无法办理房屋所有权登记违约金暂计37974.7元（按照已付房款2098050元的日万分之一，自2018年10月17日暂计算至2019年4月16日，209.805元/天×181天，之后的违约金计算至原告取得房屋权属证书之日止）。本院作出（2019）辽0204民初4278号民事判决书，判决驳回原告张新红的诉讼请求。原告张新红不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终9646号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提供的起诉状、收款项目为房款的专用收款收据、物业费收据、电费收据、建筑垃圾清运费收据及电梯运料费收据、第三人提交的《委托贷款合同》《最高额抵押合同》、借款凭证、在建工程抵押登记证明、不动产登记证明及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告立即向其交付于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》，被告否认双方之间签订过商品房买卖合同，虽然被告向原告出具了收款收据，原告已接收案涉房屋居住，但原告未能提供证据证明双方之间签订了商品房买卖合同，其要求被告交付《商品房买卖合同》的依据不足，本院不予支持。根据现有证据，原告未能证明双方对办理产权证期限、逾期办理产权证违约金等作出了明确具体的约定，故原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的被告与第三人立即办结涉案的大国用（2013）第XX号国有土地及在建工程的抵押权解除手续的诉讼请求，本院认为，首先就庭审中双方举证情况，被告并未能提供证据证明其已向第三人偿还了贷款，同时原告并非被告与第三人之间抵押合同的主体，第三人因被告未偿还贷款而不同意解除抵押的意见，符合被告与第三人之间的合同约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘雪梅的诉讼请求。案件受理费581元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  宋军向人民陪审员  赵东升二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王志伟附：相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。