江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4878号 原告：肖德刚，男，1966年2月22日生，汉族，住徐州市铜山区4-2-301。 委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲莹，江苏元宁律师事务所律师。 被告：时芬芬，女，1979年10月12日生，汉族，住所地徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：李敏，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晖，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 被告：时善忠，男，1955年4月9日生，汉族，住所地徐州市云龙区。 原告肖德刚与被告时芬芬、时善忠合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖德刚及其委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告时芬芬的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，被告时善忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告肖德刚的委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告时芬芬及委托诉讼代理人李敏、张晖到庭参加诉讼，被告时善忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖德刚向本院提出以下诉讼请求：判令被告支付原告拆迁安置补偿款1523048元（包括房屋合法面积1121825元、搬迁奖励面积336260元、过渡费62462元、无证面积2501元）。事实和理由：原告与被告时芬芬于2007年12月14日签订房屋买卖合同即《转让合同》一份，主要内容为被告时芬芬自愿将乔家湖村的楼房转让给原告所有，地东西长10.5米、南北宽13米，房地产总价为62000元。原告于2007年12月14日和2007年12月25日分两次付清转让房款。被告负责协调四邻，保证原告建房施工期间无争议。协议签订后，此房屋与被告无任何关系，如遇到政策性拆迁时土地和附属物与被告无一切关系，一切事情由原告处理。原告不是涉案房地所在村居民，涉案合同可能属于无效合同，但是，该合同是在时芬芬舅舅乔金彦的见证下签订的，系双方真实意思表示，交易价格当时也是公平合理的。根据合同法第五十七条规定，即使涉案合同无效，不影响合同中独立存在的有关争议方法的条款的效力。涉案合同第五条明确约定，协议签订后，如遇到政策性拆迁时土地和附属物与原告无一切关系，一切事情由原告处理。该条款作为涉案合同中独立存在的有关争议方法的条款，依法是合法有效的。可以看出，无论根据诚实信用原则，还是涉案中独立存在有关争议解决方法的条款，原告都有权获得全部补偿款物约150万元。现在涉案房屋遇到政府有关部门拆迁征收补偿，由于原告不是涉案房地所在村村民，二被告违反诚实信用原则，为逃避法律责任，以被告时善忠作为房产名义权利人与政府房屋征收部门签订征收补偿协议，严重损害了原告的合法利益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告时芬芬辩称，一、原告与被告时芬芬在2007年12月14日签订的《转让合同》违反了法律的禁止性规定，应为无效合同，原告无权主张拆迁安置补偿款。1.《转让合同》涉及了位于乔家湖土地，该土地使用权为集体所有，而原告不是该集体经济组织的成员，其作为该集体经济组织之外的人员，与被告时芬芬签订《转让合同》违反了法律的禁止性规定，《土地管理法》的规定该土地是禁止转让的，依据《合同法》第五十二条、第五十六条的规定涉案合同应属无效，自始没有法律约束力，现原告依据一份无效的转让合同要求被告时芬芬支付拆迁补偿款没有法律依据。2.房屋征收补偿协议的主体是时芬芬，与原告无关，建筑物的财产权益属于时芬芬所有。原告与时芬芬之间违法的、无效的合同也不会因拆迁而合法化，因此产生的补偿款权益属于时芬芬，原告无权主张补偿款。二、合同第五条的约定不属于独立存在的有关争议方法的条款，合同无效该约定也必然无效，原告以此条约定主张拆迁款无依据。具体理由及依据如下：1.该第五条约定不是“独立存在”的条款。第五条约定内容为：“转让协议签订后此处房屋与甲方无任何关系，如遇政策性拆迁时土地和附属物与甲方无一切关系，一切事情由乙方处理。从此内容可以看出，该约定是以转让协议有效存在为前提条件，转让协议无效自然不存在该约定的履行，因此该约定明显不是独立于《转让合同》存在的。2.该约定不属于“解决争议方法”。依据合同法第一百二十八条的规定，合同争议的解决方法是指关于发生争议后调解、仲裁、起诉的约定。该第五条的约定内容显然没有涉及到合同无效后，双方之间争议如何解决的表述，不是独立的解决争议方法。3.第五条约定的内容本就违反法律的强制性规定，系无效条款，因法律的禁止而转让合同无效，所以土地、房屋、附属物仍属于被告时芬芬，在此约定与甲方无一切关系明显违背法律规定，原告不是土地、房产的权利人，无权处理拆迁事宜，拆迁部门也不认可原告的处理行为，在此约定“一切事情由乙方处理”也是违法的。违法的约定，无效的条款不应作为双方履行的依据，原告以此条约定主张拆迁款明显是不能成立的。三、原告的损失与被告时芬芬无关，不应由时芬芬承担。1.原告主张的“拆迁补偿损失”没有依据，原告不是集体经济组织的成员，不可能成为被拆迁人，无法获得拆迁补偿，因此根本不存在原告的“拆迁补偿款”或“拆迁补偿损失”。2.涉案无效转让合同的签订，是原告积极主动、蒙骗被告时芬芬的结果，因此产生的损失应由原告自行承担。原告愿将收取被告62000元返还。被告时芬芬在合同签订前从不认识原告，涉案合同的签订，是原告到涉案房屋所在寻找房屋出售人，要求与被告时芬芬签订合同，合同签订是原告强烈要求的结果，原告明知涉案交易违反法律强制性规定，在2007年多次找到被告时芬芬，作出虚假承诺，被告是被其蒙骗情况下签订的合同。3.合同签订后，原告对房屋从未实际使用，其签订转让合同，就是为了用这种违法的方式达到获得不法利益的目的，而不是原告声称的“合法权益”，因此造成转让合同无效是原告的过错，应由原告承担责任。4.原告以被告时芬芬的拆迁款确认其损失，没有依据。转让合同涉及的仅是时芬芬宅基地上一小部分房屋，原告无权以被告时芬芬全部的拆迁款作为标准主张损失。同时被告主张其建房280平方米明显与事实不符，没有依据。综上，原告与被告时芬芬签订的《转让合同》明显无效，原告无权依据无效的合同主张拆迁补偿损失，原告的诉请是试图变相的将违法《转让合同》合法化，没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。 被告时善忠未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月14日，原告作为乙方与被告时芬芬作为甲方签订《转让合同》，约定甲方自愿将位于乔湖村的楼房一处转让给乙方所有。地东西长10.5米，南北宽13米，甲乙双方本着平等互利的原则，特订立本合同。一、房屋的转让款总计为6.2万元。二、签订合同时，乙方先支付甲方转让款定金3.2万元整，剩余的转让款在乙方建房时把地基基础砌好后付清余款3万元。三、甲方在签订合同时，甲方将转让的房屋的四邻接线范围，经乙方确认后移交给乙方。四、乙方建房施工期间，甲方保证协调好本村四邻亲属地方的关系，保证乙方建房施工期间无争议。五、转让协议签订以后此处房屋与甲方无任何关系，如遇政策性拆迁时土地和附属物与甲方无一切关系，一切事情由乙方处理。六、协议生效后，甲方不得单方终止协议，否则赔偿乙方十倍的投资款项承担一切法律责任。原、被告双方在合同上签字确认，乔金彦在该合同上签字、捺印，标注为见证人。 2007年12月14日，被告时芬芬向原告出具收条一张，载明“今收房屋转让费32000元。”2007年12月25日，被告时芬芬向原告出具收条一张，载明“今收到肖德刚房屋转让款30000元，所有款已付清”。 原告与被告时芬芬均认可虽然上述合同签订的为房屋转让，但实际被告时芬芬转让给原告的为宅基地。 上述合同签订后，原告在涉案宅基地上加盖房屋。其庭审中申请证人刘某,4出庭作证，该名证人陈述当时时芬芬出卖土地时系通过案外人乔金彦找到的证人，证人又找到原告，双方进行了买卖。涉案土地上加盖的房屋是证人本人承建，原告使用涉案房屋用于存放石头或居住，但是否实际居住证人表示不清楚，当时建房系在签订合同后没多久，大概20天左右就建成了，花费7万、8万左右，系原告现金支付给证人，涉案房屋占地130平方米左右。 原告提交涉案房屋的房屋及土地现状调查表一份，载明产权人为时善忠，征收编号：Q4-212，房屋状况：1.1-2/2，建筑结构：砖混，建筑尺寸17.91×10.35×2，建筑面积370.74。2.1-2/2建筑结构：砖混，建筑尺寸12.95×10.76×2，建筑面积：278.368。虽然该份调查表上显示的产权人为时善忠，但被告时芬芬认可所载明的征收信息为其宅基地上盖房屋的征收信息。 徐州市云龙区翠屏山片区改造项目房屋面积认定单，载明“征收编号：Q4-212，房屋坐落：云龙区乔家湖村，姓名时芬芬，类别为非成套住宅，土地面积为324.81㎡，认定依据为徐州市集体土地使用权证（徐土集用（2006）第00208号）宗地图），公示总面积为753.64㎡，合法建筑面积454.73㎡，搬迁奖励面积136.28㎡，两层以下住宅面积649.42㎡，其中住改非面积㎡，未建面积奖励0㎡。无手续建筑面积1-2层剩余砖混58.41㎡，保温层104.22㎡。认定依据：徐州市集体土地使用权证（徐土集用（2006）第00208号）宗地图，房屋及土地现状调查表等。 原告提交住宅房屋征收补偿核算表一份，载明：“征收编号为Q4-212，被征收人姓名为时芬芬，安置方式为产权调换，权证情况为宅基地，合法用地面积为324.81㎡，被征收合法建筑面积454.73㎡，两层以下房屋测量面积649.42㎡，选购定销房面积451.8㎡，选高层1.25。一、征收补偿（一）房屋补偿2614698元，1.房屋评估价款2614698元；(二)附属物补偿73166元，1.装潢等附属物补偿73166元。（三）搬迁、过渡、奖励等费用937046元，1.提前奖33884元,2.搬迁奖励783610元，3.搬家费9065元，一次搬家费1次×10元/㎡×2.93平方米=29元，二次搬家费2次×10元/㎡×451.8平方米=9036元。4.误工费200元/户，证件奖励100元，共计300元。5.预付过渡费108502元。补偿总额为3624910元。二、产权调换（一）1.翠屏山地块，房号为E018011004、E018011004、E018011201、E020020402，定销房面积共计451.8平方米……，购房款总额2828391元。 本院依职权前往徐州市云龙区翠屏山片区改造项目（二期）非成套住宅评估报告，载明“被征收人为时芬芬，征收编号为Q4-212，土地使用权证编号为徐土集用（2006）第00208号，宗地面积为324.81平方米，房屋合法建筑面积为454.73平方米，价值时点为2019年6月24日。待估房屋概况：根据估价委托人提供的相关产权资料及合法房屋面积确认单记载，被征收人为时芬芬，总层数2层，根据面积确认单认定面积为454.73平方米，本次评估以认定的合法建筑面积454.73平方米。经评估过程；被征收房屋评估价值=标准样本×调整系数×被征收房屋合法建筑面积。基准价格为5750元/平方米。待估房地产价值=5750元/平方米×1×454.73平方米=2614698元。评估总值为2614698元。 本院依职权调取徐州市区房屋征收附属物评估结论一份，载明被征收人为时芬芬，征收编号为Q4-212，评估编号为徐云价证征字（2019）03号-2，在翠屏山片区项目中，我中心接受委托对时芬芬，454.73平方米合法面积房屋的附属物进行了评估，评估是依据效用补偿的原则和徐州本地征迁相关文件精神进行的。经评估征收附属物评估结果为45473元，违章建筑材料回收费：58.41平方米×260元/平方米=15187元，保温层：104.22平方米×120元/平方米=12506元，合计73166元。本结论有效期至该项目征收结束。 2019年7月11日，征收实施单位：翠屏山街道办事处，征收编号：Q4-212，房屋征收部门（以下简称甲方）徐州市云龙区住房和城乡建设局，被征收人（以下简称乙方）时芬芬，因翠屏山片区项目需要，根据徐州市房屋征收决定，甲乙双方就补偿安置事项达成如下协议：一、被征收房屋情况，1.房屋坐落云龙区乔家湖，2.产权性质为四房。3.用途为住宅；4.房屋结构及层次砖混。5.建筑面积454.73㎡，6.用地面积为324.91㎡；7.土地性质为集体土地。二、补偿方式为乙方自愿选择补偿方式为产权调换。三、过渡方式，甲乙双方约定，乙方自行过度，甲方按如下方式支付过渡费。1.乙方选择货币补偿时，甲方一次性支付三个月过渡费；2.乙方选择产权调换的，过渡期自协议订立之日起，至公告通知上方之日止，产权调换房屋为现房的，甲方一次性支付乙方/个月过渡费，产权调换房屋为期房的，双方约定过渡期限为30月，甲方预付乙方30个月过渡费，超过约定过渡费期限的加倍支付，待上房之日结清。四、补偿总额，乙方被征收房屋总额为（详见《房屋征收补偿计算表》）3624910元。1.房屋价值2614698元。2.附属物73166元。3.搬迁、过渡、奖励等费用937046元。五、结算付款，（一）选择货币补偿，本协议订立后，甲方应于三十日内以《房屋征收补偿变现表》形式给付乙方，由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用。（二）选择产权调换乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为2828391元，乙方补偿总款3624910元，差价款796519元由甲方支付乙方于三十日内结清。 本院认为，原告肖德刚与被告时芬芬签订的《转让合同》，虽然约定由时芬芬将位于乔湖村的一处楼房转让给原告，但实际上双方是对宅基地的转让，后原告在该处宅基地加盖了房屋。因时芬芬提供的系宅基地，而原告并非宅基地所在的乔湖村村民，故双方协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。根据合同法五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 现原告所建房屋已被依法征收，征收补偿利益也已确定并将给付房屋征收补偿协议签订人时芬芬，故协议双方无法相互返还各自因合同履行所获得的财产。而该房屋因征收补偿所确定的补偿款早已远远超出当时的建房成本，由一方获得全部的补偿利益或仅按照违章建筑对原告进行补偿将会导致双方权利义务严重失衡，故对涉案房屋的征收补偿利益应在原、被告之间合理分配。 关于合同双方的过错问题。本案中，原告与被告时芬芬均明知农村宅基地依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案转让合同签订时间较长，原告购买宅基地而后加盖房屋目的是用于存放物品的客观事实，同时考虑辖区内房产升值，被告时芬芬应对合同无效应承担主要责任，酌定双方的过错比例为时芬芬70%、肖德刚30%。 关于合同当事人之间的财产返还及赔偿问题。上述合同无效后，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即被告时芬芬应当返还所收款项并赔偿肖德刚的损失，肖德刚应当返还房屋及宅基地。现涉案房屋因拆迁项目被拆除，房屋及宅基地已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。涉案房屋已经被拆迁不能复原，返还房屋事实上已经不能，同时考虑到时芬芬作为涉案房屋所占宅基地的出卖人，除了应当返还肖德刚购地款外，还应当返还占用该款项期间的利息，对于时芬芬而言，其出卖宅基地后也存在部分损失，主要是买受人肖德刚使用涉案宅基地期间的占有使用费用，综合考虑以上因素，双方之间相互返还已无必要和现实可能性，双方应当对涉案房屋的拆迁利益进行分配。 关于涉案房屋征收补偿利益如何分配的问题。依据面积认定单、房屋及土地现状调查表可以知晓，被告时芬芬原自行加盖的房屋面积为370.74平方米，原告加盖的房屋面积为278.68平方米。涉案房屋及时芬芬原自行加盖房屋所共同占用的宅基地面积为324.81平方米，而拆迁时合法面积认定为454.73平方米，系按照宅基地的1.4倍进行计算。故被告时芬芬所拥有的合法建筑面积应为370.74平方米。原告所加盖房屋应认定为合法面积的部分为83.99平方米(454.73平方米-370.74平方米)、奖励面积136.28平方米、无手续建筑面积58.41平方米。即涉案房屋补偿部分的款项应为83.99平方米×5750元/平方米+136.28平方米×5750元/平方米+58.41平方米×260元/平方米=1281739.1元。因涉案附属物评估结论中所含有的保温层价值12506元，根据房屋及土地现状调查表显示涉案房屋隔层即保温层部分为104.22平方米，该部分为时芬芬原自行加盖房屋部分的保温层，故肖德刚加盖房屋部分无该部分附属物的补偿。虽然合同约定转让协议签订后此处房屋与时芬芬无任何关系，如遇政策性拆迁时土地和附属物与其无一切关系，由原告进行处理。涉案合同无效，该条约定虽然系双方当事人当时的真实意思表示，但是该约定明显会使双方当事人利益分配失衡，故本院根据双方过错程度，酌定原告与被告时芬芬对上述拆迁利益分配比例为7:3，即被告时芬芬应向原告肖德刚支付房屋补偿款金额为70%×1281739.1元=897217.37元。原告加盖的合法面积占总合法面积的比例为18.47%，故征收补偿款项中除去上述房屋补偿、搬迁奖励的款项，剩余提前奖、搬家费、过渡费等补偿款应为18.47%×153436元（937046元-783610元）=28339.63元，因为该部分补偿费用系给实际占有人，本院不再依据过错比例进行分配。综上，被告时芬芬应向原告肖德刚返还房屋征收补偿金额共计925557元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告时芬芬向原告肖德刚返还房屋征收补偿金额共计925557元； 二、驳回原告肖德刚其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，财产保全费5000元，合计23300元，由原告肖德刚负担6990元，由被告时芬芬负担16310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  朱李娅 二〇二〇年八月五日 书 记 员  侯亚菲