广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4143号 原告（反诉被告）：王妙琼，女，1991年7月5日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县。 原告（反诉被告）：余光，男，1976年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区马山县。 委托诉讼代理人：余水清，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈橙橙，广西东方意远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李元香，女，1986年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：吴朝贵，广西灿星律师事务所律师。 第三人：李凤香，女，1983年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 第三人：王统庆，男，1983年11月29日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县。 以上第三人的共同委托诉讼代理人：吴朝贵，广西灿星律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年6月18日 开庭时间：2019年8月27日 当事人到庭情况： 原告王妙琼、余光：王妙琼及王妙琼、余光的共同委托代理人委托诉讼代理人余水清、陈橙橙到庭。 被告李元香：委托诉讼代理人吴朝贵到庭。 第三人李凤香、王统庆：委托诉讼代理人吴朝贵到庭。 本诉原告诉请要点 诉讼请求：1、判决原告王妙琼与被告李元香签订的《房屋转让合同》合法有效，位于南宁市兴宁区玉蟾路金源城·金源悦峯小区16栋1单元706房的不动产（房产价值约人民币75万元整）所有权归原告王妙琼、余光所有；2、被告李元香协助原告王妙琼、余光办理该不动产登记变更手续；3、全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：第三人王统庆与李凤香系夫妻，双方于2014年欲在南宁购房，由于个人资信问题无法办理银行贷款。为了能达到买房的目的，第三人借用被告的名义，与开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于南宁市兴宁区玉蟾路金源城·金源悦峯小区16栋1单元706房，第三人支付了房屋的首付款及按揭款。2016年11月，因第三人王统庆、李凤香无偿还银行贷款及支付装修房屋款的经济能力，与原告协商将房屋转让给原告，原告同意购买。当时第三人王统庆向原告出具书面《协议》确认此事。之后原告从2016年12月11日起开始偿还房贷。2017年6月12日，被告在第三人的安排下与原告签订了《房屋转让合同》，第三人将有关房屋合同及发票等所有资料原件交给原告。之后，原告按合同约定向第三人支付了房屋的首期款及部分按揭款，并出资对房屋进行了装修，于2017年7月9日入住至今。2018年12月底，房屋具备办理不动产权证的条件，原告根据开发商的要求，提供了办理产权登记的相关资料。2019年5月19日，被告在原告不知情的情况下将房屋的不动产权证领过户，原告多次与第三人及被告沟通，要求按房屋转让合同约定办理过户手续，但均遭拒绝。 本诉被告及第三人的答辩要点 被告李元香辩称，第一，被告与原告签订的房屋转让合同不成立；第二，涉案房屋归被告所有；第三，本案诉讼费由原告承担。理由是：涉案房屋由李元香购买，房屋的首付款及产权证均是李元香的名字，房屋没有实际过户给原告，与原告无关。被告委托第三人就房屋买卖事宜与原告进行沟通，最后是否出售涉案房屋仍需要被告确认，房屋转让合同上的主要条款如房屋座落地址和出售价款均未填写，待双方商定后填写，故该合同不成立。虽然原告提交的合同有房屋坐落位置，但是后来原告私自填写。根据法律规定，房屋买卖合同需要经过有关部门登记备案，未登记不发生法律效力，本案合同没有成立，也不能登记，本案产权证登记名字是李元香，该房屋归李元香所有。 第三人王统庆、李凤香述称，同意被告的答辩意见。 反诉原告诉请要点 诉讼请求：1、反诉原告李元香与反诉被告王妙琼签订的房屋转让合同不成立；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：涉案房屋系被告李元香购买，与原告及第三人无关，原告诉称第三人借被告名义购买上述房屋，没有事实和法律依据。涉案房屋首付款、贷款合同、房产证均为被告名字，且没有实际过户给原告。被告应原告想购买涉案房屋的要求，委托第三人与原告沟通协商转让事宜，但最终是否出售房屋仍需被告签字确认。房屋转让合同系原告王妙琼、被告李元香作为买卖双方、第三人李凤香作为见证人先在上面签字，但主要条款内容空白未填，待出售房屋价款协商确定并同时付款后再填上去，因合同的标的金额价款等主要条款未填写，故合同未成立。尽管没有达成交易协议，但因被告已经搬进涉案房屋居住，经原、被告商量，原告可以先入住被告的房屋，但每月要交纳3800元房屋租金，租金直接存入被告还贷的银行卡。原告所称的所有购房资料由被告及第三人向其移交的，不是事实。购房屋合同等资料系被告交给第三人保管，第三人把资料放在位于马山的家里，后来被告原告拿走的。根据法律规定的物权登记原则，房屋买卖合同需经房地产管理部门登记备案，未经登记备案，不发生法律效力，且本案合同主要条款未填写，故合同未成立。 反诉被告及第三人的答辩要点 反诉被告王妙琼、余光辩称，原、被告双方签订的房屋转让合同成立并生效，签订的主体具有完全民事行为能力，内容也未违反法律规定，是双方的真实意思表示。合同对房屋出售价款没有约定清楚，是因为被告不是涉案房屋的真正所有人，第三人才是涉案房屋真正的所有人，被告没有权利约定价款。根据合同法，没有约定价款不影响合同成立。本案不动产虽然登记在被告名下，但原告有充分证据证明被告是挂名买房，本案事实上是第三人委托被告转让房屋的关系，被告是在第三人同意下与原告签订房屋转让合同，原告已按照合同约定支付了相关款项，并且实质占有涉案房屋，本案不是租赁的法律关系，双方没有租赁的意思表示。综上，涉案房屋应当归原告所有。 第三人王统庆、李凤香述称，首先，第三人认为合同不成立，谈不上有效还是无效；其次，没有证据证明第三人委托被告挂名转让房屋；第三，关于租赁系原、被告达成口头协议；关于装修，租户可以自己装修，是被告与第三人出的装修款项。 分析与认定 一、事实认定 经审理查明，原告王妙琼与余光系夫妻，第三人王统庆与李凤香系夫妻。被告李元香系第三人李凤香的妹妹。原告王妙琼系第三人王统庆的妹妹。 2017年6月12日，被告李元香（甲方）与原告王妙琼（乙方）、第三人李凤香（见证方）在南宁市西乡塘区尧北路4号签订《房屋转让合同》，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：第一条、甲方根据国家有关规定，甲方将坐落于南宁市兴宁区玉蟾路金源城·金源悦峯小区16栋1单元706房的房屋所有权转让给乙方。第二条、甲方保证该房屋是符合国家的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及南宁市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。第三条、乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。第四条、双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为人民币元（大写拾万仟佰拾元整）。第五条、乙方按甲方售价支付首期款，银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。第六条1、甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日超3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2、乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.5‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视为违约，定金不予返还。第七条、因甲方房产暂未取得房产证，房屋所有权证，该房产暂未进行更名，自合同签订之日起，甲方房产归乙方所有，待取得房产证后乙方再进行更名。第八条、甲方取得房产证后，甲乙双方应向房屋所在房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。第九条、未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行过程中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。第十条本协议一式叁份。甲方双方各执一份，见证方一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。 原告王妙琼所持《房屋转让合同》第一条关于房屋坐落位置信息为手填信息，第四条关于房屋售价数额为空。而被告李元香所持《房屋转让合同》第一条关于房屋坐落位置信息为空，第四条关于房屋售价数额为空。 2017年7月9日，原告入住涉案房屋并办理入伙酒，原告王妙琼、余光邀请第三人王统庆及其他亲戚朋友参加入伙酒席。 2019年1月24日，南宁市国土资源局向被告李元香核发了涉案房屋的所有权登记证书，证号为：桂（2019）南宁市不动产权第0000381号。 由于原、被告及第三人对涉案房屋的买卖事宜发生争议，原告遂于2019年6月18日诉至法院并提出前述诉讼请求。被告收到应诉材料后提起反诉。 在案件审理过程中，原告申请证人王丽琼、谭华娥出庭作证，证人王丽琼、谭华娥述称第三人王统庆借被告李元香的名字购买涉案房屋，房屋实际上的第三人王统庆和李凤香购买的，但在原、被告签订房屋转让合同时其二人均不在现场。 另查明，2014年5月25日，被告李元香与案外人广西金源置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告李元香向广西金源置业集团有限公司购买位于南宁市兴宁区玉蟾路金源城·金源悦峯小区16号楼1单元706房，购房总价款为630311元。此后，被告李元香向案外人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行贷款44万元用于支付购房款。关于涉案房屋的契税交纳、房屋交付使用、管道燃气用气等手续均由被告李元香委托第三人王统庆办理。 2016年4月16日，第三人王统庆作为发包方将涉案房屋交由承包方广西荣美建筑装饰工程有限公司进行装修，双方签订《住宅内部装饰装修工程施工合同》。2019年8月23日，广西荣美建筑装饰工程有限公司出具《证明》，主要内容为第三人王统庆向广西荣美建筑装饰工程有限公司支付装修款项43600元，后王统庆告知公司涉案房屋已转让给原告王妙琼，后期房屋装修款项41211元系由原告王妙琼支付，涉案房屋于2017年4月25日完工交付原告王妙琼使用。 还查明，2016年12月11日，第三人王统庆向原告出具一份《协议书》，内容为：经双方协商，现将位于南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城金源悦峯16号楼1单元706号房转让给余光、王妙琼，并从2016年12月11日起由余光、王妙琼交银行房贷。支付13000元（壹万叁仟元）整作为定金。该协议下方还附李元香的房贷帐号（62×××60）。 2016年4月24日，原告余光向第三人王统庆转账支付4万元。2016年8月1日原告余光向第三人李凤香转账支付了1.5万元。2016年12月14日，原告余光向第三人王统庆转账支付了1.3万元。2017年6月23日，原告余光向第三人王统庆分别转账支付3万元和4万元。2017年8月2日原告余光向王统庆转账支付3万元。2017年8月2日，原告余光向第三人王统庆转账支付了2万元。2018年3月6日，原告余光向第三人王统庆转账支付2.8万元。原告王妙琼、余光主张上述款项均为涉案房屋的购房款。 2016年12月11日至2019年7月12日，原告王妙琼、余光向被告李元香的建行还贷账号（62×××60）转账支付共计117550元。其中：2016年12月11日原告余光转账支付了3700元，2016年12月12日原告王妙琼转账支付50元。2017年1月11日，原告余光转账支付3800元，2017年2月9日原告余光转账支付3800元，2017年3月11日原告余光转账支付3800元。2017年4月13日，原告王妙琼转账支付3800元。2017年6月8日原告余光转账支付3800元，2017年7月11日原告余光转账支付3800元，2017年8月11日原告余光转账支付了3800元。2017年9月11日，原告王妙琼转账支付3800元。2017年10月11日原告余光转账支付3800元。2017年11月11日原告王妙琼转账支付3800元，2017年12月11日原告余光转账支付3800元，2018年1月11日余光转账支付3800元。2018年2月12日原告余光转账支付3800元。2018年3月11日原告王妙琼转账支付3800元，2018年4月11日原告王妙琼转账支付3800元，2018年5月10日原告王妙琼转账支付3800元，2018年6月11日原告王妙琼转账支付3800元，2018年7月11日原告王妙琼转账支付3700元，2018年8月11日原告余光转账支付3700元，2018年9月11日原告王妙琼转账支付3800元。2018年10月11日原告王妙琼转账支付3800元，2018年11月11日原告王妙琼转账支付3800元，2018年12月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年1月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年2月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年3月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年4月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年5月9日原告王妙琼转账支付3800元，2019年6月11日原告王妙琼转账支付3800元，2019年7月12日原告王妙琼转账支付3800元。 再查明，原告王妙琼与第三人王统庆（微信号为ww110444）的微信聊天记录如下：2018年6月10日第三人王统庆：“钱什么时候给我，我也要还给你姐夫，你之前给了我多少你自己算，还差我多少，你心理没有数吗”、“你已经给我的261455”；原告王妙琼：“你把你算出来的列出来给我看”、“拍给我”；第三人王统庆：“你自己看你转给我的记录，没有本子列”；原告王妙琼：“你讲银行转账记录？”；原告王妙琼：“叫你们去打流水出来叫了两年啰，都打不出来”、“我都不懂我每个月到底是要交几多房贷”、“第一次我跟你算数的时候你还记得是多少钱吗”；第三人王统庆：“已经告诉你们去问了，打不了两年的。”原告王妙琼：“去打近期的”、“一年或者半年”；第三人王统庆：“好，你们能不能爽快一次的转钱给我，有钱买房就是不愿给我。希望你们尽快转钱给我要还你姐夫”。原告王妙琼：“这套房子，我一共要给你几多”；第三人王统庆：“又不是一口价，不是我说多少，算起是我买这套房付了多少，就给多少，又没有赚你们一分钱，每次要钱还要求你们似的”；原告王妙琼：“你首付的钱加上你供的房贷，一共是几多”、“你首付的是懂了呀，问题就是剩下你供的一共是几多呀，这样我才送得一共要给你几多呀”、“所以为什么喊你打房贷流水就是这样呀，要不然我怎么懂你供了几多，我应该给你几多”；第三人王统庆：“都说了17年前的根本打不了，总是让我打什么打啊”；原告王妙琼：“那就是加上你的首付我应该要给你多少钱”；第三人王统庆：“从14年9月到16年11月，一共供了27个月，前半年每个月差不多4100，后面一直都是3700”。2018年6月11日，第三人王统庆：“什么时候转钱给我？” 以上事实有《房屋转让合同》、微信聊天截图、结婚证、协议、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、税收缴纳书、（个体）居民管道燃气用气合同、收款收据、中国银行、农业银行、建设银行流水明细、证明、视频光盘及当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 二、法律适用 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该条规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。涉案房屋的不动产权利证书载明，被告李元香系房屋所有权人。虽然原告王妙琼、余光主张第三人王统庆借用被告李元香的名义购买涉案房屋，但被告与第三人对于原告关于借名买房的主张均不予认可，结合本案证据及当事人陈述，本院认为，第一，虽然证人王丽琼系第三人王统庆的妹妹，证人谭华娥系第三人王统庆的母亲，但其二人所述事实并非亲自参与涉案房屋购买、转让过程而获取，系传来证据，仅以二人陈述不能认定第三人借名买房的事实。第二，原告主张被告李元香购房首付款系由第三人李凤香支付，但被告李元香辩称用于支付购房首付款的20万元系向其姐李凤香所借，后来已经向其姐夫王统庆偿还，第三人亦认可被告陈述的事实，且二者的陈述与第三人李凤香、王统庆提交的银行流水能相互印证。第三，从法院依申请调取的被告李元香还贷账户的银行流水看，还贷款项的资金除来源于第三人李凤香外，还有ATM现金存款，仅凭银行流水不能得出原告主张的被告李元香的前期购房贷款均由第三人李凤香支付的结论。综上，结合原告王妙琼与被告李元香签订房屋转让合同的事实，本院认定涉案房屋买卖主体分别为原、被告。鉴于被告李元香接受法院询问时已明确表示其将涉案房屋的转让事宜交由第三人王统庆与原告进行协商，故第三人王统庆已取得被告李元香的代理权。第三人王统庆关于房屋转让事宜的意思表示，包括磋商、出具协议、收受定金及购房款等所有行为均约束于被告李元香。被告与第三人辩称王统庆关于转让房屋的意思表示行为属于无权处分，理由不成立，本院不予采信。原告每月向被告李元香的还贷账户支付的款项，被告李元香及第三人王统庆、李凤香抗辩该款系双方约定的租金，但未提交证据予以证明，原告亦不认可，且被告主张的每月租金数额明显高于同地段房屋的月租金价格。如原告基于租赁关系取得涉案房屋的使用权，原告在入住租赁房屋时大办入伙酒席，与一般的生活习惯相悖，对于被告与第三人的该抗辩主张，本院不予支持。 关于涉案房屋转让合同是否成立并合法有效的问题。根据原、被告及第三人的陈述，原告有购买涉案房屋的意思表示，被告亦有出售涉案房屋的意思表示，而双方就房屋买卖合同的意思表示是否达成合意，且合意内容是否具体明确，系涉案房屋买卖合同是否依法成立的关键。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”根据该条规定，标的和价款是合同的必备条款。本案中，无论从前期第三人王统庆代表被告李元香与原告就房屋转让事宜进行协商并出具《协议》的内容，还是从2017年6月12日原、被告签订的《房屋转让合同》（该合同关于房屋售价条款为空）的内容，包括后期原、被告在微信聊天中对款项支付进行交涉的内容，均无法推定出原、被告就房屋售价具体数额达成合意。鉴于原、被告订立的房屋转让合同的价款条款缺失，本院认为，原告王妙琼、余光与被告李元香订立的房屋买卖合同不成立。故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条之规定，判决如下： 一、原告王妙琼、余光与被告李元香订立的《房屋转让合同》不成立； 二、驳回原告王妙琼、余光的诉讼请求。 本诉案件受理费11300元，财产保全费4270元，以上共计15570元，由原告王妙琼、余光负担。反诉案件受理费50元，由原告王妙琼、余光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄 莉 人民陪审员 卢 静 人民陪审员 蒙海艳 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员 朱力克 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。