广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1966号 原告：李某，女，1965年2月11日生，汉族，住广西灵川县, 委托诉讼代理人：谢某，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文某，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：李某某，男，1991年7月5日生，汉族，住湖南省道县。 被告：熊某，女，1962年12月24日生，汉族，住湖南省道县。 第三人：某物业服务股份有限公司，住所地桂林市叠彩区。 法定代表人：汪某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘某，男，1987年2月16日生，汉族，住桂林市象山区，该公司员工。 原告李某与被告李某某、熊某、第三人某物业服务股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某及委托诉讼代理人谢某、熊某，第三人某物业服务股份有限公司的委托诉讼代理人甘某到庭参加了诉讼。被告李某某、熊某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月28日签订的编号为WY-SF-20181201HA《二手房买卖协议》；2、判令二被告共同退还原告已付购房款28万元；3、判令二被告共同返还原告履约定金10万元；4、判令二被告共同赔偿原告违约金8432元（从2019年5月6日至同年6月6日，违约金按房屋成交价68万元的万分之四计，之后照算，直至已付房款退还完毕止）；5、判令二被告共同赔偿原告房产交易中介费损失6800元；6、判令二被告共同赔偿原告物业服务费损失4223.2元；7、本案诉讼费、保全费、公告费由二被告承担。 事实和理由： 2018年11月28日，经第三人介绍，原、被告签订编号为WY-SF-20181201HA《二手房买卖协议》，即原告向二被告购买位于桂林市临桂区彰泰·城市1号某号房，约定：房产（含车位）总价为680000元，付款分三期，即第一期于签订协议当日支付100000元（定金）、第二期于2018年11月29日支付180000元，第三期于被告申请取得按揭银行提前还款许可并办理出其名下不动产权证书三日内；二被告保证对该房屋享有完整无暇的所有权，若发生有关的产权纠纷或者债权债务给原告造成经济损失，由二被告承担责任。协议签订后，原告依约履行了前二期的房款支付义务，被告承若及时向按揭银行（浦发）申请提前还款，并注销房产抵押担保关系。 2019年3月，原告准备对涉案房屋进行装修时，发现无法联系被告。经查询，被告未向按揭贷款银行申请提前还款，相反，2019年5月5日，因被告按揭贷款到期18299.11元逾期未还，被告及某投资有限公司（房开公司）遭到银行书面催收。另得知，2016年11月20日二被告于某投资有限公司签订的《商品房买卖合同》附件五《补偿协议》第一条第4款第（2）项约定，“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》（下简称：《按揭贷款合同》）规定的期限归还银行贷款本金、利息等费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的”，“出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方”。 原告认为，依法成立的房屋买卖合同受法律保护。作为房屋出售房的二被告应依法、依约保证标的房屋的产权完整和交易履行不受债务的限制，现被告违反《按揭贷款合同》约定，多次逾期还款，且为逃避债务处于失联状态，对本案交易的房屋产权造成严重限制和威胁，致使原告无法实现购房合同目的，已属根本性违约，原告依法有权诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》，要求被告退还已支付的28万元购房款、承担返还履行订金10万元的罚则。违约后每日按房屋成交价的万分之四向原告计付违约金、赔偿原告为达成本购房交易所支付的中介费6800元及物业服务费4223.2元的损失。 原告迫于无奈，特诉至人民法院，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告李某某、熊某未作答辩，也未出庭参加诉讼。 第三人某物业服务股份有限公司述称，原告陈述的事实与理由，我方认可，依法支持原告的诉请。 原告对其陈述事实在举证期限内提供了1、《二手房买卖协议》，证明原、被告之间存在二手房买卖合同关系，其中约定：合同签订日，原告支付被告购房履约金10万元；被告向房屋按揭银行申请提前还款并注销产权抵押担保；被告保证对合同项下房产产权享有完整无暇的所有权和无债务纠纷；被告中途违约，应向原告退还已交房款，每天按房屋成交价的万分之四计息；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明被告与房地产开发公司某投资有限公司（简称：房地产公司）存在房屋买卖合同关系，房地产公司为被告的购房按揭贷款460000元提供保证责任，并对被告逾期归还按揭款，有权解除合同，收回该商品房并另行出售第三方；3、《逾期贷款催收通知书》，截止2019年5月4日，被告对涉案房屋按揭贷款有18299.11元逾期未还的违约事实，按揭银行（浦发）已对被告催收还款和要求保证人履行保证人责任；4、购房中介服务费凭证，证明2018年11月28日，原告为涉案房屋交易支付中介费6800元；5、物业交费凭证，证明《二手房买卖协议》签订后，原告为涉案房屋支付物业管理费4223.2元；6、支付凭证（收据、转账回执），证明原告按约定向被告支付了28万元；7、逾期贷款催收通知书，证明上海浦东发展银行向被告送达的逾期贷款通知书，被告存在金融贷款违约的事实。第三人某物业服务股份有限公司对原告提供的证据无异议，三性予以认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，经第三人介绍，原、被告签订《二手房买卖协议》，协议约定，原告向二被告购买位于桂林市临桂区彰泰·城市1号某号房，约定：房产（含车位）总价为68万元，付款分三期，即第一期于签订协议当日支付10万元（定金）、第二期于2018年11月29日支付18万元，第三期于被告申请取得按揭银行提前还款许可并办理出其名下不动产权证书三日内支付40万元。如果被告违约后每日按房屋成交价的万分之四向原告计付违约金、10日内将定金双倍返还，并按约定支付违约金。协议签订后，原告依约履行了前二期的房款支付义务，并支付中介费6800元，被告承若及时向按揭银行（浦发）申请提前还款，并注销房产抵押担保关系。 2019年3月，原告支付物业管理费用4223.2元，准备对涉案房屋进行装修时，无法联系被告，同时被告至今未向按揭贷款银行申请提前还款。2019年5月5日，因被告按揭贷款到期18299.11元逾期未还，被告及某投资有限公司（房开公司）遭到银行书面催收。同时查明，2016年11月20日二被告与某投资有限公司签订的《商品房买卖合同》附件五《补偿协议》第一条第4款第（2）项约定，“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》（下简称：《按揭贷款合同》）规定的期限归还银行贷款本金、利息等费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的”，“出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方”。 庭审中，本院发现原告即请求定金又请求违约金，法庭依法律规定向原告释明后，原告仍坚持同时请求，但是，原告称如果只支持一项时，选择定金法则。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2018年11月28日，被告与原告及第三人签订的《二手房买卖协议》,是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。被告违背诚实信用原则，没有依法在合同约定履行自己的义务，不及时缴纳银行按揭款对房屋解押，交易房屋有在随时被开发商收回的可能，造成原告无法取得购买的房屋，其行为已经构成根本违约，致使不能实现合同目的，依照法律的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故本案原告请求解除合同，理由正当且符合法律规定，本院予以支持；根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告起诉要求被告返还已经支付的购房款及支付违约金，赔偿因交易造成的损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；根据法律规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。故，原告同时请求违约金和定金，与法律规定相冲突，依法不予全部支持，按法庭释明后，原告选择的定金法则支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对其造成的法律后果，由其自行承当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告李某某、熊某、第三人某物业服务股份有限公司于2018年11月28日签订的《二手房买卖协议》； 二、被告李某某、熊某共同返还购房款28万元给原告李某； 三、被告李某某、熊某返还定金10万元给原告李某； 四、被告李某某、熊某赔偿房产交易中介费损失6800元给原告李某； 五、被告李某某、熊某赔偿物业服务费损失4223.2元给原告李某； 六、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费11795元，财产保全费2520元，合计14315元，由被告李某某、熊某负担14200元，由原告李某负担115元；公告费560元，由被告李某某、熊某负担。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11795元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  邓柏毅 人民陪审员  唐初花 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  邓欣荣 书 记 员  肖碧华