上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11843号原告(反诉被告)：上海巨相房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张斌，执行董事。委托诉讼代理人：唐萌，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇轩，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海班塔摩体育文化发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋颖佳，总经理。委托诉讼代理人：路巍。委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。原告上海巨相房地产经纪有限公司诉被告上海班塔摩体育文化发展有限公司以及反诉原告(以下统称“被告”)上海班塔摩体育文化发展有限公司诉反诉被告(以下统称“原告”)上海巨相房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐萌、张宇轩和被告委托诉讼代理人路巍、陈玲到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《物业租赁合同》于2019年5月7日解除；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告向原告支付2019年2月1日至2019年5月7日的拖欠租金人民币(以下币种同)151,102.13元(按照46,841.66元/月的标准计算)；4、判令被告偿付原告违约金93,683.32元(两个月租金)；5、判令被告向原告支付逾期付款利息(以151,102.13元为基数，按照日千分之二的标准，从2019年1月1日计算至实际支付之日止)；6、判令被告按照5.2元/平方米/天的标准向原告支付自2019年5月8日计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：2018年10月19日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区清河路XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)及设施出租给被告，面积700平方米，租赁时间为2018年11月1日至2023年10月31日。租金实行先付后用，每三个月一付，需提前30天支付；2018年11月1日至2020年10月31日期间，月租金为46,841.66元，逾期支付租金的，应按日2‰的标准支付欠缴租金的滞纳金。若被告未按照合同约定支付租金且在收到原告发出的书面催款通知之日起15日内仍未支付的，原告有权单方面解除合同。合同于原告发出的《解除合同通知书》送达之日解除。合同解除后，被告仍占用房屋的，还应向原告支付物业占用使用费。截至起诉之日，被告仅支付了第一期2018年11月1日至2019年1月31日的租金，自2019年1月1日起未按照合同约定支付后续租金。故原告于2019年2月25日向被告发出《告知函》，要求被告及时支付拖欠租金，但被告仍拒不支付，故原告于2019年5月7日向被告送达了《解除合同通知书》。原告认为，双方签订的《物业租赁合同》合法有效，被告逾期支付租金的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，同意解除合同，但认为解约原因是原告单方违约，并非被告违约。原告于2019年5月22日将系争房屋大门上锁，实际收回了房屋，故被告无需再返还房屋。不同意原告诉请3、4、5、6，原告主张的违约金和滞纳金标准亦过高，希望法院予以调整。因原告并未按照合同约定向被告交付合格的房屋，被告提前于2018年9月接收房屋后即进行了装修，随后即发现墙体和天花板等出现了大面积的渗水、漏水，导致被告经营的健身房内部分健身器材无法使用墙面的插座，淋浴房无法使用，健身房内霉味较重，虽2018年12月已经开始试营业，但因为上述问题一直无法正常营业。被告多次向原告沟通上述问题，并于2019年1月向原告提出要求修缮房屋，但是直至合同解除都没有进行修缮。原告没有交付合格使用的房屋，被告提出后，原告仍不履行维修义务，故被告不交付租金的行为是行使合理的抗辩权，并非违约。原告没有交付合格使用的房屋以及单方擅自解除合同的行为，致使合同目的无法实现，给被告带来了巨大经济损失，故被告反诉要求：1、判令原告返还被告租金140,524.98元(2018年11月1日-2019年1月31日期间的租金)；2、判令原告返还被告租赁保证金46,841.66元；3、判令原告赔偿被告装修费损失65万元和设计费损失50万元；4、判令原告赔偿被告会员退费损失62,898元。原告针对反诉辩称，系争房屋内不存在影响到被告正常经营的所谓渗水情况，原告并非业主方，其系承租系争房屋后转租给被告，因被告仅承租了一层，如果需要维修外墙，需整个大楼的业主方进行维修，原告无法单独维修。被告在装修完成之后早已正常开始营业，系其自身经营问题导致没有继续经营。被告所谓的各项损失缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。租赁保证金同意冲抵被告应付各项费用。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，上海巨相房地产经纪有限公司(以下简称巨相公司，甲方)与上海班塔摩体育文化发展有限公司(以下简称班塔摩公司，乙方)签订了《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，面积700平方米，租期五年，2018年11月1日至2023年10月31日，甲方同意自即日起至2018年11月1日为免租期，租金自2018年11月1日起算；租金标准如下：2018年11月1日至2020年10月31日期间，每年月租金46,841.66元，年租金562,100元；两年内租金不变，第三年租金递增3%，每年月租金48,246.91元，年租金为578,963元；第四年递增3%，每年月租金49,673.45元，年租金为596,081.50元；第五年租金递增3%，每年月租金51,142.58元，年租金613,711元。租金实行先付后用，提前30天支付。第一期租金2018年11月1日至2019年1月31日共计140,524.98元,于合同签署起30个工作日之内支付。租赁保证金46,841.66元，于合同生效之日支付。租金每逾期一天，将缴付欠缴部分租金的滞纳金，每日滞纳金为欠缴总额的2‰。乙方租赁期满或提前解除本协议之日未将租赁物交还甲方，甲方有权收取物业占用使用费。物业占用使用费标准为5.20元/平方米/天。乙方未能按照本合同约定支付租金。且在收到甲方发出的书面催款通知之日起15天内仍未支付的，甲方有权单方面解除合同，在甲方发出《解除合同通知书》的送达之日，本合同自行终止，甲方不作任何经济补偿，乙方应支付甲方违约金，违约金为2个月的租金(以合同解除前一个月租金x2)；如给甲方造成其他损失，支付的违约金不足抵偿甲方损失的，还应赔偿甲方造成的损失与违约金之间的差额部分。同时乙方应支付租赁行为所产生的全部费用及合同解除之日起所发生的各类费用(包括物业占用使用费)。租赁期内，甲方应保证物业在正常使用情况下房屋结构的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的物业及附属设施。非乙方原因造成的结构性损坏的，由甲方维修并承担费用，如非乙方原因发生物业结构性质量问题，造成不能正常使用的，乙方应及时通知甲方和所在地物业公司，甲方或甲方协调物业公司在接到通知后3天内查勘现场，在合理期限内予以修复。甲方交付的房屋未按本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或相关职能部门确认甲方交付的房屋存在安全隐患，并危及乙方安全的，乙方有权单方面解除本合同。在乙方发出《解除合同通知书》的送达之日，本合同自行终止，乙方不作任何经济补偿，甲方应支付乙方违约金，违约金为2个月的租金(以合同解除前一个月租金x2)；如给乙方造成其他损失，支付的违约金不足抵偿乙方损失的，还应赔偿乙方造成的损失与违约金之间的差额部分，并无息退还乙方租赁保证金。上述合同签订前后，班塔摩公司向巨相公司支付了首期租金140,524.98元(2018年11月1日至2019年1月31日)和租赁保证金46,841.66元。巨相公司将系争房屋交付班塔摩公司，班塔摩公司对系争房屋进行了装修并作为健身房经营使用。后班塔摩公司发现因楼体外墙渗水导致系争房屋内出现渗水问题，遂要求巨相公司进行修复，并停止支付了2019年2月1日起的租金。2019年2月28日，巨相公司向班塔摩公司送达了《告知函》，载明：“根据合同约定，贵司应于2019年1月1日向我司支付下一租期的租赁费。现因楼体外墙渗水的不可控因素，我司已及时与业主方进行协商，因此对贵司造成的不便，我们深表歉意。预计2019年3月份对楼体外墙进行整修，但是这并不影响贵司向我司支付租赁费。考虑到贵司的实际情况，经公司领导研究决定，贵司应于即日起15日内(2019年3月12日)向我司付清下一租期的租赁费(2019年2月1日-2019年4月30日)，否则我司将按照合同约定，单方面解除合同，并且扣除房租押金……”。2019年5月7日，巨相公司在系争房屋大门上张贴了《解除合同通知书》，并微信进行了通知，告知班塔摩公司解除双方之间签订的租赁合同，并要求班塔摩公司于2019年5月22日前自行清场迁离；如逾期不迁，将实施清场措施，并保留追偿相关清场费用的权利。2019年5月22日，巨相公司前往系争房屋，对系争房屋内的物品清点并制作了物品清单后对系争房屋上锁。班塔摩公司的一名员工汤某某在场，并在清单上签字。后班塔摩公司始终未将系争房屋内物品搬离，亦未向巨相公司提出要求搬离。因双方协商未果，故诉至本院。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。但对合同违约责任的归属和承担，双方意见不一。巨相公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、物业租赁合同，证明双方之间约定的租金支付方式及违约责任，合同7-1条约定了的甲方的修缮义务是确保房屋结构使用安全；合同第5条约定了未及时返还系争房屋需支付的使用费标准；合同第11条约定了逾期支付租金的违约责任；2、告知函及解除合同通知书等及送达凭证，证明其催要租金无效后提出解除租赁合同；3、物品清单、物品领取通知函及送达凭证、清点时的照片，证明其在双方在场的情况下其制作了物品清单，之后通过挂号信向班塔摩公司法定代表人寄送了物品领取通知，清点时班塔摩公司在正常营业，房屋状况良好；4、房屋结构图两张，对比6楼正常物业情况和位于7楼的系争房屋，可见班塔摩公司将原来的办公区改为淋浴间和卫生间，证明渗水问题部分是因班塔摩公司自行改装造成的。班塔摩公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但合同第7条约定了出租方的修缮义务，合同11-2-2条约定了违约责任；对证据2，真实性无异议，巨相公司认可了外墙渗水，并承诺于2019年3月进行整修，但直至双方解除合同也没有进行整修；对证据3，物品清单认可，但物品领取通知函并未收到，不认可照片的证明目的，当时没有正常营业，只是门开着，没有会员在运动；对证据4，真实性无异议，但不认可证明目的。班塔摩公司为证明其意见，向本院提交如下证据：1、系争房屋照片11张，拍摄于2018年11月21日，证明系争房屋存在严重的外墙渗水问题，导致房屋内墙面大面积渗水，电线插座及开关等存在安全隐患，部分健身器材及淋浴间无法使用，渗水部位包括：大厅跑步机前面、水吧、体测室、更衣室、淋浴间等墙面；2、房租延期缴纳协议书，证明其在与巨相公司多次沟通无果后于2019年1月18日向巨相公司发出房租延期缴纳协议书，要求增加1个月免租期，且在修缮完成前其将延期缴纳房租，巨相公司物业经理殷梅珍在协议书上签字确认，但巨相公司至今没有盖章给其公司，亦证明系争房屋渗水严重，影响正常营业；3、装饰装修施工合同书、设计委托合同，证明其装修损失65万元、设计费损失50万元；4、会员统计表，证明系争房屋无法正常使用以及巨相公司将系争房屋上锁，导致健身房会员全部解约，其公司产生退费损失62,898元；5、照片30张，该照片是其公司工作人员于2019年9月11日与其他欲租赁系争房屋的看房人员一起进去拍的，证明系争房屋各处墙体渗水、墙皮脱落，表明直至该日渗水问题仍无改善；6、2019年9月11日，新的承租人与巨相公司工作人员的录音光盘及文字记录，证明系争房屋仍未修复且已经开始重新招租，其无需再支付物业占用费；7、其公司员工与巨相公司物业经理殷梅珍的微信聊天记录，证明双方就渗水问题进行沟通，巨相公司承诺修缮但始终未履行。巨相公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，查看原件后确认拍摄时间，但无法确认是拍摄的系争房屋，不认可；对证据2，证据三性均有异议，其并未收到协议书，也不同意该协议书内容，殷梅珍是其公司员工，但该签字并非其本人所签，但对该签名不申请鉴定。根据该协议落款时间，此时班塔摩公司已经拖欠了租金；对证据3，证据三性有异议，标准也不合理；对证据4，证据三性有异议，是班塔摩公司自行制作；对证据5、6，照片真实性无异议，但关联性有异议，证据5中其物业经理殷梅珍陈述当时因为大楼在进行外墙维修，敲掉了防水层，房屋因受到台风雨水影响导致渗水问题严重；对证据7，真实性无异议，关联性有异议。此外，班塔摩公司申请系争房屋装修设计人员孙某和班塔摩公司公司的健身教练汤某某作为证人出庭作证，证明房屋渗水导致其无法正常经营。证人孙某陈述，其于2019年10月和11月对系争房屋做立面设计和施工时发现墙面渗水且不均匀分布在不同地方，导致其工作无法展开，工程结束后整体效果不佳，其个人感觉无法正常使用。50万的设计合同中针对空间设计和软装设计的大致为35万元左右。巨相公司对该证人证言发表意见，认为孙某陈述的是其个人观感，班塔摩公司确实在营业。班塔摩公司对该证人证言无异议。另一位证人汤某某陈述，其于2019年3月12日开始在班塔摩公司工作，在系争房屋内工作了近两个半月，一直正常上班，健身房当时在试营业阶段，系争房屋无法正常使用，存在渗水导致的漏电、霉味、墙面脱皮等问题。巨相公司对该证人证言发表意见，认为该证人陈述的漏水严重程度与塔摩公司陈述的有很大差异，并不是非常严重。班塔摩公司对该证人证言无异议。另查，系争房屋是巨相公司从案外人上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司承租后转租给班塔摩公司。审理中，经巨相公司申请，本院对系争房屋内属于班塔摩公司的健身器材和物品等进行了财产保全。庭审中，双方协商一致于2019年10月20日对上述物品进行交接，巨相公司同意班塔摩公司将上述设施和物品搬离。但班塔摩公司并未按约搬离，上述设施和物品至今仍存放于系争房屋。诉讼中，班塔摩公司申请对装修残值及设计推广费用进行鉴定，后双方就涉案房屋装修费用和设计费用协商一致，确认合计60万元。后班塔摩公司变更反诉诉请3为：判令巨相公司赔偿班塔摩公司装修费损失和设计费损失共计60万元。本院认为，巨相公司与班塔摩公司签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。在该合同的履行中，班塔摩公司并未按约支付租金，其仅支付租金至2019年1月31日，此后的租金一直未付，经巨相公司催要后仍未支付。班塔摩公司辩称因房屋外墙渗水导致系争房屋内墙面渗水严重，无法正常使用系争房屋。但根据其提供的照片，虽系争房屋墙面确实存在渗水问题，但结合巨相公司提供的双方清点物品时的照片等证据来看，整体装修已经完成，渗水问题仅存在于系争房屋墙体局部小范围内，不足以导致系争房屋完全无法正常使用。其举证2019年9月系争房屋的照片以证明房屋情况，但此时合同已经解除，且巨相公司陈述因外墙整体维修防护层敲掉且正遇台风天气导致渗水问题加重，根据班塔摩公司提供的照片和录音，结合实际天气情况，巨相公司该陈述较为合理。且班塔摩公司亦认可健身房已于2018年12月开始试运营并招收了会员，其申请出庭的证人健身教练汤某某亦陈述其自2019年3月入职直至5月一直在该健身房工作。即便渗水问题会在一定程度上影响使用效果，班塔摩公司亦可与巨相公司协商减免部分租金或先行支付部分租金。巨相公司虽未及时履行出租人对租赁物进行及时维修的义务，但班塔摩公司尚不足以以此作为拒付全部租金的抗辩事由。其一直使用系争房屋却不支付租金，显属违约。在巨相公司催告后其仍未支付，巨相公司有权解除合同。因巨相公司已于2019年5月7日向班塔摩公司送达了《解除合同通知书》，告知班塔摩公司解除双方之间签订的租赁合同，故对巨相公司要求确认双方之间租赁合同于2019年5月7日已经解除的请求，本院予以支持。因巨相公司已于2019年5月22日将系争房屋收回并另行对外招租，故不存在房屋返还问题。合同解除后，班塔摩公司仍应支付租金至巨相公司收回房屋之日即2019年5月22日止。巨相公司认可确实存在外墙渗水问题，而墙面渗水必然在一定程度上影响班塔摩公司对系争房屋的使用，尤其是其作为对外经营的健身房的使用。考虑到渗水问题对房屋使用的影响，本院对租赁期间内整体租金予以部分扣减，酌定班塔摩公司还应支付的租金和使用费为110,909元。对班塔摩公司反诉要求返还租金的请求，本院不予支持。对于巨相公司主张的2019年5月23日之后的房屋占有使用费，因系争房屋已被收回，巨相公司以班塔摩公司至今未搬离相关健身器材和物品为由主张占有使用费，但巨相公司已经解除合同，并在解除函中要求班塔摩公司于2019年5月22日前清场，如逾期不迁，将实施清场措施，并保留追偿相关清场费用的权利。因此，巨相公司在2019年5月22日之后可自行清场，将系争房屋内物品归整至一处或搬离，并可另行向班塔摩公司主张搬离和保管费用。故后续因系争房屋内物品占用场地导致房屋无法使用的损失属于扩大的损失，应由巨相公司自行承担。考虑到物品的搬离和保管确实会产生相应费用，故本院酌定班塔摩公司应偿付巨相公司未搬离损失1万元。关于违约责任的承担，合同因班塔摩公司未支付租金导致解除，班塔摩公司应承担相应的违约责任。但同时，巨相公司作为出租人负有提供能正常使用租赁物并对租赁物进行及时维修的义务，在系争房屋发生渗水问题后，其长时间怠于履行维修义务，且其未积极与班塔摩公司协商维修事宜和租金的支付及减免问题，直接将系争房屋上锁的做法亦失妥当。其对合同解除亦存在一定过错，因此可适当减轻班塔摩公司的违约责任。故对巨相公司主张的逾期支付租金的滞纳金，本院不予支持。对其主张的违约金，本院根据合同履行程度，双方过错程度，实际损失等因素，酌定违约金金额为4万元。对班塔摩公司反诉主张的装修费、设计费损失以及会员费损失，该损失系合同解除导致的损失，不同于因房屋渗水问题直接产生的装修损失和经营损失，而合同因班塔摩公司违约导致解除，故其上述反诉请求缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。关于租赁保证金，巨相公司同意返还，并在班塔摩公司应付款项中予以冲抵，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海巨相房地产经纪有限公司与被告上海班塔摩体育文化发展有限公司于2018年10月19日签订的《物业租赁合同》于2019年5月7日解除；二、被告上海班塔摩体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨相房地产经纪有限公司租金和使用费人民币110,909元；三、被告上海班塔摩体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支偿付原告上海巨相房地产经纪有限公司未搬离损失人民币10,000元；四、被告上海班塔摩体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海巨相房地产经纪有限公司违约金人民币40,000元；五、原告上海巨相房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海班塔摩体育文化发展有限公司租赁保证金人民币46,841.66元；六、驳回原告上海巨相房地产经纪有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告上海班塔摩体育文化发展有限公司的其余反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,529元，财产保全费2,362元，合计诉讼费9891元，由原告上海巨相房地产经纪有限公司负担4943元，被告上海班塔摩体育文化发展有限公司负担4948元。反诉受理费5,151元，由原告上海巨相房地产经纪有限公司负担284元，被告上海班塔摩体育文化发展有限公司负担4,867元。被告应缴之款项应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邓 珍人民陪审员  王宝龙人民陪审员  柏梅芳二〇二〇年一月二十日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。