河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0984民初923号 原告：王红霞，女，1987年9月13日出生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。 被告:河北瀛府房地产开发有限公司，住所地:河间市四化路。 统一社会信用代码：911309845954206014。 法定代表人：刘立涛，总经理。 委托诉讼代理人：崔新立，该公司员工。 委托诉讼代理人：王冀红，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵其通，该公司员工。 原告王红霞与被告河北瀛府房地产开发有限公司（以下简称瀛府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红霞的委托诉讼代理人尚双祥到庭参加诉讼，被告瀛府公司的委托诉讼代理人崔新立、王冀红、赵其通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交付瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套、13号楼210号储藏间一套的义务；2.判令被告支付延期交房违约金125783元（自2017年10月1日至2019年12月29日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套购房款679327元、13号楼210号储藏间一套购房款23376元，购房款共计702703元。合同约定交房日期为2017年9月30日，逾期交房被告按日支付已交房款万分之一的违约金，2018年6月21日，被告就延期交房做出承诺书，承诺包括13号楼在内的房屋于2018年8月31日交付使用，到期如还不能交房，自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的万分之一支付违约金，2018年9月1日至新产生的交房日期至实际交房日也按实际所交款项的万分之一的三倍计算，原告按照合同约定交付购房款，但被告没有按照承诺日期交房，延期交房820天，被告应按承诺书中的承诺标准给付原告违约金，其中2017年10月1日至2018年8月31日的违约金为23540元，2018年9月1日至2019年12月29日的违约金为102243元，违约金共计125783元。原告于2019年12月26日领取入住通知书，告知原告于2019年12月29日办理交房手续，被告让原告签署承诺书，接受违约金9450元，原告不予签字，被告未为原告办理交房手续，也没有交付房屋及储藏间钥匙，原告特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 1.原告与被告签订的商品房买卖合同一份、附属层（储藏间）使用权转让协议一份，拟证实原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套、13号楼210号储藏间一套，购房款共计702703元，逾期交房被告按日支付已交房款万分之一的违约金； 2.收据两张、借记卡账户历史明细清单一份、河北省住宅专项维修资金专用票据一张，拟证实原告已经支付首付款349327元，储藏间购房款23376元，剩余房款通过银行贷款支付，应交房款及费用已付清； 3.承诺书一份，拟证实被告承诺自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的日万分之一支付违约金，之后新产生的至实际交房日的违约金按照实际所交款项的日万分之一的三倍计算； 4.入住通知书一份。拟证实被告通知原告于2019年12月29日交房，被告通知交房的时间已构成延期交房820天； 5.河间市住房和城乡建设局对瀛城水郡小区业主的回复一份。拟证实包括原告房屋在内的工程停止施工的原因，是由于承建方江苏建工与被告存在合同纠纷，与环保政策等原因无关。 6．录音通话记录一份，拟证实原告不同意被告提出的给付违约金数额，被告以此不同意给原告办理交房手续。 被告瀛府公司辩称，1.《商品房买卖合同》不包含储藏间，原、被告对储藏间价款、交付时间等另有合同约定，对于储藏间的违约金，原告应另行起诉；2.重污染天气要求的停工、高考、两会、狂风大雨天气造成的停工属于政府行为或不可抗力，停工天数共计430天，应做相应扣除；3.诉争房屋的产权为共同共有，被答辩人只拥有50%的产权，最多只能得到50%的逾期交房赔偿金；4.被告出具的承诺书从性质上讲不属于单方允诺，是对商品房买卖合同中违约金条款的变更。原告主张逾期交房的违约金过分高于因违约造成的损失，请求依法减少违约金，按照河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，每日补偿款应按购房款总价的万分之0.89计算违约金。 被告为证实自己的主张，向本院提交以下证据： 1.附属层（储藏间）使用权转让协议一份，拟证实原、被告对储藏间另行签订了附属层使用权转让协议，与本案不是同一法律关系，计算违约金时不应包含储藏间款项，如原告坚持储藏间部分违约金，应另行起诉。 2.原、被告签订的商品房买卖合同一份，拟证实原、被告双方约定的逾期交房违约责任为按日支付已交房款万分之一； 3.天气实况信息表一份。拟证实自2015年施工以来，13号楼因中雨、中雪以上天气停工58天，因7级以上大风停工16天； 4.河间市住房和城乡规划建设局出具的河住建〔2016〕89号文件两份，拟证实每年因高考、中考原因造成停工6天； 5.重污染天气应急响应的紧急通知十八份，拟证实自2015年施工以来，13号楼因政府行为造成的停工天数为260天； 6.因两会、高峰论坛等众所周知的事实导致停工79天； 7.房地产评估价报告、河间市人民政府关于瀛洲镇九街棚户区房屋征收补偿方案、河间市房屋征收补偿方案各一份，拟证实被告逾期交房给原告造成损失的价值； 经原告申请，本院依法委托，天津市天鼎物证司法鉴定所出具的津天鼎﹝2020﹞文书鉴字第600号司法鉴定意见书一份及鉴定费发票一张。主要内容：检材印文是直接盖印形成；检材印文与样本印文是同一枚印章盖印。 本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，原告王红霞与被告瀛府公司签订附属层（储藏间）使用权转让协议一份。2017年2月23日，原告王红霞与被告瀛府公司又签订商品房买卖合同（合同编号为201702230016），转让协议以及商品房买卖合同主要内容：原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元401号房屋一套，购房款679327元，13号楼210号储藏间一套，购房款23376元。合同第八条约定房屋交付期限为2017年9月30日前，第九条约定逾期交付房屋的，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告王红霞付清了全部房款702703元。2019年12月5日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2019年12月29日办理交房手续，逾期交付房屋820天。 另查明，2018年6月21日，被告瀛府公司出具了“关于瀛城水郡小区9#、10#、13#、14#楼延期交房问题对业主承诺书”，承诺10#、13#楼于2018年8月31日交付使用，到时如不能如期交房，违约金也将于新产生的交房日期的第二天一次性支付延期交房违约金（因环保等政策原因、政府责令停工及天气和不可抗力原因导致的停工不计算在内）。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年8月31日按合同约定实际所交款项的万分之一计算补偿。2018年9月1日至新产生的交房日期按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿（因环保等政策原因呢、政府责令停产及天气和不可抗力原因导致的停工日期不计算在内），且新产生的交房日也按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿。 本院认为，原告王红霞与被告瀛府公司签订的《商品房买卖合同》以及《附属层（储藏间）使用权转让协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照商品房买卖合同以及协议约定，瀛府公司应在2017年9月30日前交付该商品房以及相应的储藏间，但瀛府公司于2019年12月29日才实际交付，其延迟交付构成交付违约，应承担迟延交房的违约责任。原、被告签订的附属层（储藏间）使用权转让协议中虽没有约定违约条款，但根据被告承诺书内容，对原告购买的储藏间同样适用违约条款。本院认为，商品房买卖合同以及协议约定的交房日期2017年9月30日，自合同约定交房日的第二日即2017年10月1日至2018年8月31日原告主张按合同以及承诺书约定以实际交付房屋价款万分之一计算违约金，本院予以准许，2017年10月1日至2018年8月31日违约天数为335天，违约金计为23540元。关于自2018年9月1日至2019年12月29日逾期交房违约金标准是否应予调整问题，本院认为，被告虽以承诺书的形式为自己设定了一定的义务，但该义务也属于合同项下违约条款的补充内容，原告予以认可，故其应当认定为是商品房买卖合同的补充条款，现被告认为万分之三的违约金过分高于因违约造成的损失，依法请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，本案中，结合河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准，案涉房屋周边以及河间市城区的住房租金水平，双方约定的违约金过分高于逾期交房造成的损失，且原告刘威亦没有提交证据证实由于被告延期交房造成其更大的损失，故被告瀛府公司要求对违约金予以调减的理由成立，予以采纳。本院依法酌情将自2018年9月1日至2019年12月29日期间逾期交房违约金标准予以调减，酌定为以实际交付房屋价款日万分之一点五计算违约金，故自2018年9月1日至2019年12月29日违约天数为485天，违约金计为51122元。综上，被告应给付原告自2017年10月1日至2019年12月29日期间的违约金合计74662元。被告提供的河间市立信房地产评估事务所出具的房地产估价报告系被告自行委托，且原告不予认可，本院不予采信，关于被告主张的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，按购房款总价的万分之0.89计算违约金，本院认为，被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失等，不能仅仅从地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失来考量，对其主张本院不予支持。对于被告辩解储藏间的违约金应由原告另行起诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称因高考、中考以及重大污染天气原因等导致的停工应予以扣除，本院认为，以上事由均属于开发商在房地产开发及确定工期时应当预知并做出合理估算扣除的期间，其免责理由不能成立。对于被告辩称诉争房屋的产权为共同共有，原告王红霞只拥有50%的产权，最多只能得到50%的逾期交房赔偿金的主张，本院认为，根据合同的相对性原则，王红霞与被告瀛府公司签订了房屋买卖合同，其以自己的名义主张违约责任符合法律规定，对被告的辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王红霞交付河间市瀛城水郡13号楼2单元401号房屋一套、13号楼210号储藏间一间及钥匙。 二、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王红霞支付延期交房违约金74662元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费1408元，由被告河北瀛府房地产开发有限公司负担836元，由原告王红霞负担572元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  段文杰 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张 悦