淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6349号原告：淮安市淮创商务有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海西路苹果国际北门5号办公楼，统一社会信用代码：91320800MA1N112X0K（1/1）。法定代表人：熊紫文，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：江苏美华联合热能科技有限公司，住所地：淮安市清江浦区工业新区枚乘路112号1幢法定代表人：张林宝，职务董事长。委托诉讼代理人：王柏泉，男，汉族，1968年6月20日出生，该公司实际控股人，住淮安市清江浦区。原告淮安市淮创商务有限公司（以下简称：淮创公司）与被告江苏美华联合热能科技有限公司（以下简称：美华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，按照简易程序于2019年7月29日公开开庭进行审理。后因案情需要，本案依法转普通程序并组成合议庭于2019年10月14日再次公开开庭进行审理。原告淮创公司委托诉讼代理人宋崇迪，被告美华公司委托诉讼代理人王柏泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮创公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年2月签订《资产租赁合同》，被告返还苏（2018）淮安市不动产权第0011761、0011762号房屋；2、被告向原告支付欠付租金1169786.7元（其中2018年2月23日至2019年2月22日期间的租金870809元，2019年2月23日至返还房屋之日租金按实际租用天数计算，算至起诉之日暂定为298977.7元）；3、被告支付违约金暂定347314元，之后欠付租金为基数按年息24%的标准支付至实际清偿之日；4、被告应向原告支付租金及违约金，就被告抵押给原告的机器设备折价、拍卖变卖的价款在15万元范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月，原、被告签订了一份《资产租赁合同》，约定美华公司承租原告位于淮安市清浦区，建筑面积为9189.29平方米房屋；租赁期限共三年，自2018年2月23日至2021年2月22日；承租人应在合同签订时以动产抵押方式向出租人支付履约保证金15万元；租金总额为2691583元，第一年租金870809元，后一年租金在前一年租金的基础上按3%递增；租金收取方式为每年第一个月5日前缴纳当年租金；承租人无正当理由拖欠租金超过一个月，原告有权立即解除租赁协议，收回房屋；承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额的1%违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告美华公司自2018年2月23日承租原告房屋至今，但未缴纳任何租金。被告的行为已经构成违约，为维护原告权利，诉至贵院。被告美华公司辩称：我公司与原告签订租赁合同是事实，原告所诉是事实，占有原告涉案房屋也是事实。因我公司目前经济困难，希望法院能够继续履行合同。另房屋长期没有维修，已经不能正常使用，我公司同意支付租金，但不同意支付违约金。本院经审理查明：位于淮安清浦区枚乘西路112号1幢房屋原系被告美华公司所有，一直由被告美华公司占有使用至今。原告淮创公司通过司法拍卖，取得该房屋所有权，产权证号为苏（2018）淮安市不动产第0011761号、第0011762号，建筑面积为862.92平方米。2018年2月，原告淮创公司（甲方，出租人）与被告美华公司（乙方，承租人）签订《资产租赁合同》一份，主要内容为：一、资产现状：甲方所有的房屋对外招租，现所在地址为淮安市青浦区枚乘西路112号1幢，在签订本合同时。甲乙双方已于2018年2月20日对该资产现状进行确认；二、租赁期限：租赁期限共3年，自2018年2月23日至2021年2月22日止；三、履约保证金：签订本合同前，出租人应向承租人收取承租履约保证金（动产抵押）15万元。承租人拖欠租金的，在合同终止前，甲乙双方任一方都不得将承租履约保证金用于抵充承租人拖欠的租金或因租金拖欠产生的违约金……经出租人核定，承租人存在拖欠租金、水电费用及其他问题，或双方存在其他争议情况下，出租人必须待问题或纠纷解决之日起15日内退还承租人履约保证金；四、租金约定：租金采用年租金方式：承租人在本合同租期内共应交付出租人租金总额为2612427元（年租金递增的约定：以前一年租金为基础，后一年租金按3%递增），具体为：第一年年租金为870809元，第二年年租金为896933元，第三年年租金为923841元；五、租金收付：租金收付按租期开始日推算，承租人按年支付出租人租金，承租人必须在每年第一个月5日前，以现金（转账）方式将应缴租金支付给出租人；六、变更和解除合同：……（二）承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回该资产，因此而造成损失的，由承租人赔偿：……七、变更和解除合同：无正当理由拖欠租金超过1个月的，本公司有权采取任何措施收回该处资产，由此造成损失由承租人承担八、违约责任：承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额1%违约金。原、被告均在合同下方签字和盖章确认。被告美华公司继续占有使用涉案房屋，但一直未按约定支付租金。2018年7月20日，被告美华公司将其所有的2700吨热压贴面机抵押给原告淮创公司，原、被告双方签订《动产抵押登记书》，载明：种类：借贷；数额：15万元；担保范围：主债务、违约金、实际抵押费用、利息、损害赔偿金、合同中的其他约定；债务人履行债务的期限：2018年7月20日至2020年10月13日。该抵押虽载明是基于借贷，但实际是为双方的租赁合同履行所设立。2019年2月28日，原告淮创公司向被告美华公司发出催告通知，内容为：“……您应在2018年2月23日前缴纳当年房租，现您已拖欠从2018年2月23日至2019年2月22日房屋租金870809元，应缴2019年2月23日至2020年2月22日房屋租金896933元，合计1767742元，请您在接到本通知之日起15日内补齐应缴租金，逾期我们将按照双方签订的《资产租赁合同》约定，解除合同，并追究违约责任。”2019年2月28日，被告华美热能公司工作人员王柏泉在该通知上签字：“已收到”。被告华美热能公司至今尚未支付上述欠缴房租。本案在审理过程中，本院根据原告淮创公司申请，依法对被告华美公司名下财产采取了保全措施。以上事实，有不动产权证、《资产租赁合同》、《动产抵押登记书》、催告通知单以及原、被告当庭陈述载卷证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订了《租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，形成房屋租赁合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告淮创公司将涉案房屋交由被告美华公司使用，被告美华公司应按约支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告淮创公司已经发过通知催要租金，截止起诉之日（2019年7月3日），被告美华公司仍欠付租金1169786.7元，现原告淮创公司要求解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后承租人应当返还租赁物。故对于原告淮创公司要求被告美华公司腾空并返涉案房屋的诉讼请求，本院照准。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定第一年年租金为870809元，第二年年租金为896933元，第三年年租金为923841元，被告美华公司应该按该标准支付原告淮创公司租赁关系存续期间的租金，以及租赁合同解除之日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告美华公司经多次催告后仍然逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中关于违约金的约定“承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额的1%违约金”显然过高，原告淮创公司自愿调低违约金标准为年息24%，被告美华公司对此亦表示异议。被告美华公司迟延支付租金，给原告淮创公司造成损失，可按未付租金的20%予支付违约金，为233957.2元。原告淮创公司主张超出的部分，本院不予支持。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。原、被告双方签订《动产抵押登记书》，被告美华公司将其所有的2700吨热压贴面机抵押给原告淮创公司。双方约定在《资产租赁合同》终止前，不得将承租履行保证金（动产抵押）用于抵冲承租人拖欠的租金或因拖欠租金产生的违约金，现被告美华公司逾期支付租金行为构成违约，原告淮创公司将被告美华公司诉至本院要求解除合同，符合法律规定，双方合同已经解除，因此，原告淮创公司有权请求以该机械折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在15万元的范围内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告淮安市淮创商务有限公司与被告江苏美华联合热能科技有限公司于2018年2月签订的《资产租赁合同》；二、被告江苏美华联合热能科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于淮安市清浦区房屋腾空交还原告淮安市淮创商务有限公司；三、被告江苏美华联合热能科技有限公司支付原告淮淮安市淮创商务有限公司2018年2月23日至2019年7月3日期间租金1169786.7元、违约金233957.2元，合计1403743.9元，并按896933元/年的标准继续支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日止；四、原告淮安市淮创商务有限公司在被告江苏美华联合热能科技有限公司所有的2700吨热压贴面机折价、拍卖变卖的价款在15万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告淮安市淮创商务有限公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18454元，保全费5000元，合计23454元，由被告江苏美华联合热能科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  许新飞人民陪审员  蔡佩玉二〇一九年十二月三十日法官 助理  朱惠娟书 记 员  黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应该采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。