上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16633号原告：张进军，现住上海市闵行区。被告：卢子能，住上海市。被告：高佩敏，住上海市。原告张进军与被告卢子能、高佩敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月4日立案受理后，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张进军到庭参加诉讼。被告卢子能、高佩敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的房屋买卖合同有效；2、要求被告卢子能、高佩敏履行合同义务，协助原告张进军办理开通燃气的手续；3、被告卢子能、高佩敏赔偿原告张进军50万元(人民币，下同)；4、被告承担本案诉讼费、保全费(原告已预付诉讼费、保全费，故要求被告直接支付给原告)。事实与理由：2017年11月，原告在网络上得知上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的出售信息，即委托上海安佳房地产管理有限公司(以下简称安佳公司)提供居间服务。同月，原、被告以及安佳公司签订三方协议，原告支付了安佳公司居间费1.5万元，支付被告购房定金20万元。协议签订后，原告经查询发现被告因与案外人之间的纠纷，涉案房屋被司法查封。为此，原告与被告以及居间方进行商谈，被告表示会根据法院出具的调解书所规定期限向债权人履行还款义务并解除查封。之后，原告与被告签订了转让合同，约定房屋总价款170万元，首付120万元，余款等到房屋过户时以银行贷款方式支付。原告按约支付了120万元购房款，被告亦将房屋交付原告，被告另出具承诺书，承诺如未能如约解除司法查封，除需履行合同约定的相关义务外，还需另行赔偿原告50万元。2018年3月，原告准备装修入住，但被告却以房屋未解除司法查封为由拒不配合办理装修许可证。2018年6月，原告得知被告仍未能解除司法查封，再次询问被告，被告却表示收取的购房款用于投资且已亏损，无法解除司法查封。被告多次违背承诺，不履行合同义务，已损害原告利益，故现向法院提起诉讼。被告卢子能、高佩敏未作答辩。经审理查明，2014年3月11日，上海市青云路XXX号公有住房因动迁，被告卢子能作为该房屋承租人的代表人(乙方)，与拆迁人上海A置业有限公司(甲方)、拆迁实施单位上海B房屋拆迁有限公司签订《上海市房屋拆迁补偿协议》，协议主要内容：甲方已取得房屋拆迁许可证。乙方房屋坐落于青云路XXX号，属于旧区改造拆迁范围，房屋性质为公房，居住面积16平方米，认定建筑面积24.64平方米；被拆迁房屋价值补偿款1,023,927.18元。乙方选择房屋产权调换，以乙方补偿款计1,023,927.18元，甲方提供乙方的产权调换房屋计2套，总建筑面积151.71平方米，地址为闵驰一路XXX弄XXX号XXX室，盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室。以上房屋价格1,268,743.65元，房屋产权调换差价244,816.47元。奖励补贴合计270,172元。协议对其他事项亦作了约定。此后，拆迁人向卢子能提供了上述安置房屋。涉案房屋产权仍登记于开发商上海盛淼房地产开发有限公司名下。2015年6月，被告卢子能与案外人金某某签订《房屋买卖合同》，约定被告卢子能将闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋以110万元的价格转让给金某某。金某某向卢子能支付了100万元购房款。之后，该房屋产权被登记于案外人卢某某名下，卢子能不能处分该房屋，故金某某向本院提起诉讼要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求卢子能退还购房款、支付违约金，赔偿损失。金某某在该案中向本院申请查封了涉案的盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋。该案经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2017年6月7日作出(2017)沪0112民初2226号民事调解书，调解协议为：一、金某某与卢子能于2015年6月8日就闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、卢子能返还金某某购房款10万元，并一次性支付违约金75万元(包括装修损失及其他各类入住房屋产生的损失费)，合计175万元。该款由卢子能于2017年6月30日前付清；三、金某某于2017年6月30日前将闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋返还卢子能。此后，卢子能未能按上述调解书履行义务，盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋至今仍处于司法查封状态。2017年11月11日，经房地产中介公司居间，被告卢子能作为甲方(出售方)、原告张进军作为乙方(买受方)，双方签订《动迁房预售预购合同》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价170万元；自签约之日，乙方支付定金20万元，首付款50万元(含20万元定金)于2017年11月19日支付，余款70万元于2017年12月18日支付。剩余房款50万元于房屋交易过户日，乙方以银行贷款方式支付。尾款由乙方在房屋交易限制期满后，双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记时支付。在合同落款下方，由卢子能签注：所有交易涉及的房款及定金均转到甲方指定账户，户名：高志明，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。同日，原告按上述协议支付了20万元定金。2017年11月18日，两被告向原告提供一份承诺书，内容为：本人承诺于2018年5月31日之前，完成解除卢子能名下被法院查封的坐落于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室已实际交付给张进军使用的房屋。如未能在此时限内解除法院查封，除买卖合同规定的违约责任外，需另行赔偿张进军50万元整。2017年11月18日，原告作为购买方(乙方)，两被告作为出售方(甲方)，双方签订《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，约定，甲方卢子能是该房屋合法且唯一的所有权人，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议和房屋分配单。房屋转让价为170万元。此价格为甲方到手价，协议约定的付款期限、收款人账户账号与上述《动迁房预售预购合同》相同。另双方约定：在有关规定允许房屋上市交易限制期满(甲方产证办理完毕后)、乙方社保满足国家及上海市限购要求后7日内签订网络版《上海市房地产买卖合同》；甲方收到乙方房款满120万元的当日，交房于乙方，并向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续。合同第十二条“违约责任”约定：甲方反悔或者变相上涨房价不出售该房屋给乙方的，甲方应按反悔时该房屋市场价值的100%并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因房价上涨给乙方带来的房价损失；甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。合同对其他事项亦作了约定。原告于同月18日向被告支付购房款20万元，于次日支付购房款10万元。同月25日，原告支付购房款30万元。12月3日、17日，原告又分别支付购房款23万元、17万元。同月，被告将涉案房屋交付给了原告，原告张进军与被告卢子能签署了房屋交接协议书。现原告以诉称理由诉至本院。本院于2019年9月16日查询涉案房屋登记信息显示，房屋产权人为上海盛淼房地产开发有限公司，房屋仍被本院因(2017)沪0112民初2226号案件而予以司法查封。庭审中，原告撤回要求被告赔付50万元钱款的诉讼请求，并表示保留此项索赔的权利。以上事实，由原告提供的上海市房屋拆迁补偿协议、动迁房预售预购合同、涉案房屋出售转让合同、承诺书、原告的付款凭证及被告出具的收据等，以及本院调取的涉案房屋产权登记信息、本院(2017)沪0112民初2226号民事调解书，当事人陈述所证实。本院认为,原告与两被告签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》内容不违反法律法规的相关规定,不存在有违反《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，合同系双方经磋商后的真实意思表示,合法有效。因此，原告现要求确认该合同有效的请求，本院予以支持。关于原告要求被告继续履行该合同，办理开通燃气的相关手续，但涉案房屋因被告卢子能牵涉其他债务纠纷而被司法查封，房屋至今仍处于司法查封状态，卢子能不能实施与该房屋有关的任何行为。原、被告之间签订的该份合同是否能如期履行，原告能否实现合同目的尚不可知。因此，现原告要求被告继续履行合同并办理开通燃气的相关手续之请求，本院不予支持。原告在诉讼中撤回要求被告赔偿50万元的请求，不违反法律规定，本院予以准许。原告表示保留向被告索赔的权利，亦无不当。关于诉讼费和保全费，鉴于本案的发生系因被告原因引发，故相应的诉讼费用由被告负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张进军与被告卢子能、高佩敏于2017年11月18日签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》有效；二、驳回原告张进军其余诉讼请求。案件受理费人民币50元，财产保全费3,020元，合计3,070元，由被告卢子能、高佩敏负担(此款由被告卢子能、高佩敏直接支付给原告张进军)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。