河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4274号原告李让军，男，1981年10月15日出生，汉族，住南阳市社旗县。委托代理人张林、杨波，河南子午律师事务所律师，委托权限特别授权。被告闫付桂，男，1956年12月3日出生，汉族，住南阳市。委托代理人李华果，河南宛英律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告李让军诉被告闫付桂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了民事起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法组织合议庭，公开开庭进行了审理。原告李让军及其委托代理人杨波、张林，被告闫付桂及其委托代理人李华果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李让军诉称，2015年4月27日，原告李让军购买被告闫付桂位于姜营村××村改造项目商务中心区域范围内0488号安置意向书中124.4㎡的房屋××套产，并将购房屋××套款246000元交于被告闫付桂，在南阳市兴宛公证处办理了公证，被告闫付桂分到房子后，不按协议履行将该由甲方（南阳市交于原告，为保护原告合法权益，诉至法院，要求，1、判令被告闫付桂履行同原告签订的由甲方（南阳市转让协议，交付124.4㎡的房屋××套产；2、支付从2016年11月9日起被告领取的过渡费26870元。本案诉讼费用由被告承担。被告闫付桂辩称，1、原告李让军与被告闫付桂签订的购房屋××套权益转让协议为无效协议。依据《中华人民共和国房屋××套市房地产转让管理规定》第一、二、三、六、七、八条规定，本案124.4㎡的置换由甲方（南阳市至今没有取得由甲方（南阳市所有权证，该房屋××套不符合法律规定的转让条件，协议为无效协议。2、过渡费系政府对被拆迁安置房屋××套民的福利待遇，是为了保障被拆迁房屋××套民在拆迁安置期间的基本生活保障待遇。被告同时辩称：被告闫付桂有××，多次在南阳市第四人民医院治疗，属限民事行为能力人或无民事行为能力人，请求法院依法鉴定。买卖由甲方（南阳市公证程序违法，因闫付桂不识字，公证的转让协议没有向闫付桂进行宣读获得明确同意，公证协议不是其真实意思表示。公证协议无效。综上，根据合同法关于合同无效的相关规定，闫付桂返还原告价款由甲方（南阳市归闫付桂所有。关于安置过渡费系政府对征收拆迁的房屋××套民的安置补偿应当归闫付桂所有。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：公证书一份，证明由甲方（南阳市买卖经过公证的事实。由甲方（南阳市买卖协议（购房屋××套权益转让协议书）；证实该协议签订真实合法有效。安置意向书；证明原告由甲方（南阳市取得属城中房屋××套改造，土地性质已经征用归国有。收据，原被告签订购房屋××套协议后原告已经将24.6万元给了被告。由甲方（南阳市选购单。被告闫付桂现在由甲方（南阳市分了两套，我们现在明确要120.64㎡的由甲方（南阳市，位于中区一号房屋××套2单元一层南户由甲方（南阳市120.64㎡，因为我们的协议上他承诺给的由甲方（南阳市是124.4㎡。逾期过渡费结算表，证实过渡费结算至分房屋××套时。证人吕某出庭作证证实：吕某是原告李让军的姐夫，当时买房子是吕某介绍的，公证的时候吕某也去了，闫付桂一方有闫付桂、闫付桂妹妹闫某和刘健到场。公证处问房子是闫付桂的吗，他说是的，由于不会写字由妹妹闫某和刘健代签。房屋××套款当时给了闫付桂，条由闫某写了，指印都是由闫付桂印的，闫付桂不认识字没有读，是公证处给他念的。应该是宣读了协议内容并经过闫付桂同意。是否全程录音录像我记不清了。被告对原告的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性无异议，对合法性关联性有异议。因为闫付桂不识字，没有书面委托书委托闫某代替其在转让协议上签字，且没有医院的诊断证明证实公证时闫付桂神志清醒可以表达自己的真实意志；也没有整个过程中的全程录音录像，证明转让协议向其当场宣读获得闫付桂的知情和同意。因此该公证书系非法证据，请求法院不予采纳。对证据二、三，真实性合法性无异议但关联性有异议。该证据证明由甲方（南阳市系闫付桂所有，同时证明该由甲方（南阳市至今没有获得产权证书，根据房屋××套市房地产管理办法的规定不允许对外转让。对证据四、五真实性无异议但与本案没有关联性。被告闫付桂向法庭举证如下：证人闫某出庭作证，证实：2015年4月27日，原告李让军和被告闫付桂及其母亲、妹妹闫某、舅家老表刘健一起到南阳市鑫宛公证处进行了由甲方（南阳市买卖协议公证。当天收了原告24.6万元，我闫某代闫付桂书写了收条。公证处系由我母亲找的，公证费460元亦是由我母亲出的，我母亲已于2015年7月1日去世。由甲方（南阳吕某从中介绍，吕某与我是陈棚房屋××套前后邻居，公证时吕某也在场。原告对闫某的证言发表质证意见如下：证人闫某参与由甲方（南阳市买卖公证。经过原被告诉辩质证举证及法庭调查，现查明事实如下：2014年11月9日，被告闫付桂与南阳市拆迁安置建设开发公司签订《由甲方（南阳市征收补偿协议书》（编号0488），约定：经有关部门批准，对白河街道房屋××套姜营房由甲方（南阳市×套房屋进行征收。依据《白河街道房屋×姜营村××村改造征收拆迁补偿安置方案》，在平等自愿的原则下，经甲乙双方协商（评估）一致，就征收补偿事宜达成如下协议：一、乙方（闫付桂）将姜营房屋××套征收范围内位于姜营七组由甲方（南阳市建筑面积112.2㎡交由甲方（南阳市拆迁安置建设开发公司）拆除。共拆除建筑由甲方（南阳市112.2㎡。二、该处由甲方（南阳市产权属于闫付桂，产权证号认证。并自本协议签订后，乙方所享有的前述由甲方（南阳市及宅基地使用权等权利消灭，相关财产交由征收实施包括拆除单位处置，乙方不再主张与前述由甲方（南阳市相关的任何权利。五、在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力，对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。该协议上中由被告闫付桂签字捺指印。同日，被告闫付桂作为乙方与南阳市房屋××套一体化房屋××套白河街道房屋××套作为甲方，签订了《征收安置住房屋××套意向书》，约定，二、安置由甲方（南阳市：被征收户经四级认定合法安置由甲方（南阳市224.4㎡，意向户型由甲方（南阳市为124.4㎡，由甲方（南阳市100㎡（实际由甲方（南阳市以建成后房管部门测绘的由甲方（南阳市为准）。置换户型由甲方（南阳市与实际户型由甲方（南阳市不符的，按同地段经济适用房屋××套销售价格交纳由甲方（南阳市差价。三、过渡费：安置房屋××套过渡期为24个度，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照由甲方（南阳由甲方（南阳市每平方米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房屋××套，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。2015年4月27日，在南阳市兴宛公证处公证下，原告李让军与被告闫付桂签订了《购房屋××套权益转让协议书》，约定，甲方（闫付桂）将安置意向书0488号中的124.4㎡合法置换安置由甲方（南阳市转让给乙方（李让军），买卖价格为246000元，协议签订后一次性付清。过渡费自2016年11月9日由乙方领取。该转让协议书中，有甲方闫付桂的签名捺手印，乙方李让军的签名捺手印，及代理人闫某的签名捺手印。并办理了（2015）南宛兴证字第0283号公证书。同日，原告李让军向被告闫付桂支付了246000元，由闫某代笔出具了收条，该收条上由被告闫付桂捺有指印。另查明，被告闫付桂安置意向书0488号已选安置房屋××套二套及一间地下储藏室，安置房屋××套为中区1号房屋××套2单元1层南户120.64㎡，中区12号房屋××套1单元1层西南户101.52㎡，及中区1号房屋××套负一层36号20.97㎡地下储藏室一间。庭审中，原告主张要求交付与合同约定由甲方（南阳市相近的中区1号房屋××套2单元1层南户120.64㎡，及该房屋××套负一层36号20.97㎡（折合安置由甲方（南阳市为11.65㎡）地下储藏室。本院认为，一、原告李让军与被告闫付桂签订的房屋××套产买卖合同系双方真实意思的表示，不违背法律的强制性规定，系有效合同。原被告应按合同约定履行义务，原告按约定交付了由甲方（南阳市价款，被告向原告出具收款收条，双方买卖已经完成，被告理应及时在安置房屋××套分配到位后交付原告。庭审中查明，被告已分得的由甲方（南阳市有中区1号房屋××套2单元1层南户120.64㎡，中区12号房屋××套1单元1层西南户101.52㎡。原告主张被告向其交付该中区1号房屋××套2单元1层南户120.64㎡及该房屋××套负一层36号20.97㎡地下储藏室，因该地下储藏室在双方协议中未有约定，原告主张交付该地下储藏室无依据，本院不予支持，原告主张交付中区1号房屋××套2单元1层南户的请求，本院予以准许，但对于少于原合同约定的由甲方（南阳市部分，应遵循公平原则，对该减少由甲方（南阳市由被告按市场价值（原购买价格）补偿原告。被告辩称其患有××，本院认为，依据被告及其亲属与原告共同至公证机关对本案争议房屋××套产签订转让协议的过程，无法认定被告在签订协议时处于××期间，也未提供相关证据，（2015）南宛兴证字第0283号公证书对原被告交易房屋××套产的公证应为合法有效，且被告亦未在法定期间内行使撤销权，要求撤销该协议，故对被告的辩解及要求对被告进行有无或限制民事行为能力人的鉴定申请，本院不予支持。二、被告辩称过渡费系政府对拆迁安置房屋××套民的福利待遇，该过渡费不应当支付与原告。依据原、被告双方签订的《购房屋××套权益转让协议书》第二条：过渡费自2016年11月9日起由乙方领取。该约定确定了自2016年11月9日之后的过渡费，已由原、被告双方进行了协议约定，被告将其所享有的权利通过合同约定的形式让渡给原告，虽然，在被告进行拆迁安置时，该过渡费属被安置对象应当享有的权益，但并不妨碍权益人对其自由处分，故该约定不违背法律的强制性规定，属合法有效的约定，原告主张该过渡费归原告所有，本院应予支持。但依据双方约定，该过渡费应由乙方（原告）领取，但原告并未领取，且原告也无证据证实被告已领取而未向原告交付，故对原告主张被告支付过渡费26870元，本院不予支持。原告如有证据证实被告已领取了该过渡费，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：限被告闫付桂于本判决书生效后十日内交付原告李让军位于南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营社区城中村征收拆迁安置房（编号0488）中区1号楼2单元1层南户120.64㎡房屋一套。被告闫付桂对减少面积部分按原购买价补偿原告。驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5393元，保全费1750元由被告闫付桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数推出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇一九年十月十二日书记员  赵晓蕾