中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51647号原告：王爽，女，1984年5月13日生，汉族，住湖北省黄冈市。委托诉讼代理人：江骋骏，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茵，上海君澜律师事务所律师。被告：钟元盛，男，1996年3月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住澳大利亚。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。原告王爽诉被告钟元盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爽的委托诉讼代理人吴茵、被告钟元盛的委托诉讼代理人杨光夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告支付的定金人民币(币种下同)30万元，共60万元。事实及理由：2019年3月26日，经上海瑞丛投资管理有限公司居间介绍，原、被告签订了房屋买卖合同，约定由原告购买被告名下的坐落于上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价848万元。当日，原告按约支付定金30万元。合同约定，在合同签订后35天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同。2019年5月28日，双方准备办理网签时，因系争房屋上存在抵押，导致网签不能。后经原告网上查询，发现被告因未履行生效文书被限制高消费及列入失信被执行人。如果原告继续履行合同将存在巨大风险。鉴于系争房屋上的抵押权至今未能涤除，根据合同法第94条之约定，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告钟元盛辩称：签订合同时，原告即知晓系争房屋上存在两项抵押权，也知晓被告当时的财产、家庭状况。合同约定，待原告支付503万元后，被告再涤除抵押。因浦东法院的裁定错误，导致被告被列入黑名单、限制高消费，现已纠正了该错误，目前不存在合同不能履行的情况。据此，原告并不享有约定解除权或法定解除权，故要求继续履行合同。若原告任意解除合同，则应承担违约责任，定金予以没收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为钟元盛。2018年4月28日，系争房屋设立抵押权，抵押权人为瀚华担保股份有限公司上海分公司，债权数额为500万元，债务履行期限为2018年5月9日至2019年5月8日；同年9月8日，设立抵押权，抵押权人为陆安德，债权数额为300万元，债务履行期限为2018年9月7日至2019年9月6日。2019年6月24日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(2019)沪0115执6314号，限制人为上海市浦东新区人民法院，预计结束日期为2022年6月24日；同月26日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(2019)沪0115民初51647号，限制人为上海市浦东新区人民法院。2019年3月26日，甲方钟元盛(出售方)、乙方王爽(买受方)、丙方上海瑞丛投资管理有限公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方购买甲方名下的系争房屋，总房价款848万元，并通过丙方向甲方支付意向金30万元。同日，甲方钟元盛与乙方王爽签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买系争房屋，总价848万元。系争房屋上设立抵押，抵押权人为瀚华担保股份有限公司上海分公司，债权500万元。第4条付款方式约定，4.1乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)220万元。甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔款同时还清尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。4.2乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款345万元。4.3乙方应于2019年6月15日前支付甲方283万元，支付方式为现金转账。第6条交房及尾款约定，双方应于2019年6月15日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。第7条交易过户约定，双方应于2019年6月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第11条定金责任约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予退还。第19条补充约定，抵押贷款，个人陆安德债权300万元，瀚华担保股份有限公司上海分公司债权500万元，甲方自行解除抵押，甲方848万元为净到手价格，甲方承诺乙方支付甲方503万元，甲方去解除抵押。出卖方落款处由“钟元盛(张丽萍代)”签字，买受方落款处由“王爽”签字。当日，钟元盛出具收据，载明兹收到王爽转付本人的款项30万元，本人确认该款项系王爽购买系争房屋的定金。收款人签名处由“钟元盛(张丽萍代)”签字。2019年4月8日，钟元盛因未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确认的给付义务，被限制高消费、列为失信被执行人。之后，钟元盛被取消采取限制高消费；系争房屋被解除了限制文件编号为(2019)沪0115执6314号的司法查封。2019年6月4日，业主委托人张丽萍与王爽签订《补充协议》，业主钟元盛于2019年3月26日委托母亲张丽萍于瑞阳不动产中邦店出售系争房屋给王爽，双方于当日通过瑞阳不动产签署房地产居间合同和房地产买卖合同，其中写明买受方应于2019年6月15日前支付受托人张丽萍503万元，并于2019年6月20日解押并过户。现因抵押权人陆安德违反2019年3月26日签署居间合同及买卖合同时的口头承诺(陆安德当时承诺他的债权可以随时解押)，导致现在合同受阻，故双方同意本合同的剩余权利义务的履行顺延至系争房屋的买卖双方和抵押权人瀚华担保股份有限公司上海分公司与陆安德协商一致后方得继续履行。2019年7月26日，原告委托律师向被告发送《律师函》，主要内容为，因系争房屋上存在司法查封和抵押登记，导致买卖合同无法继续履行，根据双方在法院协商的情况下，代理人函告如下：请于2019年8月22日前解除系争房屋产权登记上的司法查封；解除抵押权人为瀚华担保股份有限公司上海分公司的抵押登记；解除抵押权人为陆安德的抵押登记。如期满，钟元盛无法将系争房屋上的上述司法查封和抵押登记去除，则钟元盛与王爽签订的房屋买卖合同即时解除。该律师函于次日送达。2019年8月22日，原告委托的代理律师江骋骏在钟励业务沟通群中发送微信：买方意见，过户完成取得产证交房以后可以给抵押人和查封人。如果取得产证银行贷款没出来之前先交房可以先将503万元分掉，我们这边保证我们安全取得房产就行。请大家尽快给出可以落实的方案，我们这边也在看房子，拖的久了我们不一定要了。被告提供上述微信聊天记录以证明，原告发送解除合同律师函后，买卖双方、抵押权人等仍在协商房屋买卖事宜。原告质证称，若被告能涤除抵押，则原、被告双方可重新签订房屋买卖合同。2019年10月23日，被告委托律师向原告发送《律师函》，主要内容为，钟元盛于房屋买卖合同签订当天收到王爽支付的定金30万元，后因中介恶意磋商及抵押权人陆安德违反房屋买卖合同签订时的口头承诺，合同履行受阻，双方于2019年6月4日就房屋买卖合同的履行达成补充协议，同意在与两位抵押权人达成一致后继续履行房屋买卖合同……在钟元盛收到法院传票后，积极与抵押权人和司法查封债权人上海云城融资租赁有限公司商讨限制解除事宜，并了解发现(2019)沪0115执6314号因上海云城融资租赁有限公司申请对钟元盛作出的限制高消费、列入失信被执行人名单以及对系争房屋的司法限制是浦东法院的错误裁定，现浦东法院在发现后已经自行纠正错误，撤销了对钟元盛的前述限制，故不存在合同不能履行的情况；同时双方亦未约定王爽可以单方解除合同的相关条款。为使合同顺利履行，郑重函告如下，1.请王爽按照房屋买卖合同的约定，先行支付部分房款478万元给钟元盛，我方将于收到478万元后办理抵押涤除事宜；2.王爽无故解除房屋买卖合同，终止合同履行的，我方已经收到的30万元定金将按约定不予退还。该律师函于次日送达。另查，2019年5月13日，钟元盛因在澳大利亚悉尼无法亲自办理系争房屋的相关事宜，故委托张丽萍为代理人，代为签订定金协议、房地产买卖合同、收取房价款等房地产买卖过程中的相关事宜。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。房屋买卖合同约定，“双方应于2019年6月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续”以及“抵押贷款，个人陆安德债权300万元，瀚华担保股份有限公司上海分公司债权500万元，甲方自行解除抵押，甲方848万元为净到手价格，甲方承诺乙方支付甲方503万元，甲方去解除抵押”；双方于2019年6月4日又明确，因抵押权人陆安德未能按口头承诺解除抵押导致合同履行受阻，故双方协商一致本合同的剩余权利义务的履行顺延至系争房屋买卖双方和抵押权人瀚华担保股份有限公司上海分公司与陆安德协商一致后方得继续履行，之后，原、被告及抵押权人又通过微信等方式进行沟通，但未果。现系争房屋上设立的两项抵押权均未被涤除，故合同未能按约履行的责任不能归责于一方。鉴于抵押未能涤除，合同无法继续履行，原告要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。被告抗辩，双方应继续履行房屋买卖合同，因抵押未能涤除，尚不具备履行合同的条件，被告该抗辩本院难以采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，双方约定的定金30万元为缔约定金，其设立是为了担保系争房屋买卖交易的顺利履行，故原告已向被告支付的定金30万元，应予返还。因合同未能按约履行的责任不能归责于一方，原告要求双倍返还，本院不予支持。同理，被告抗辩应没收定金，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王爽与被告钟元盛就坐落于上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告钟元盛应于本判决生效之日起十日内返还原告王爽定金30万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，保全费3,520元，合计13,320元，由原告王爽、被告钟元盛各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨晓云人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年二月十三日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。