天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0110民初5154号原告：高婷婷，女，1985年11月30日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：于海亮，天津海庭律师事务所律师。被告：张建林，男，1956年11月2日出生，汉族，住内蒙古包头市九原区。被告：郑玉梅，女，1956年10月5日出生，汉族，住内蒙古包头市九原区。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91120110730340226K），住所地天津市河东区新开路巨福新园1-3-102。法定代表人：李绪宏，执行董事。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职员。第三人：李晓平，女，1973年10月24日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。第三人：中国银行股份有限公司天津河北支行（统一社会信用代码911201058034709895），住所地天津市河北区金纬路158号。代表人：唐满锁，行长。委托诉讼代理人：魏金林，男，该行职员。委托诉讼代理人：马津虎，男，该行职员。原告高婷婷与被告张建林、郑玉梅及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，后依原告高婷婷的申请追加李晓平、中国银行股份有限公司天津河北支行（以下简称中行河北支行）为本案第三人。于2019年9月30日由简易程序转为普通程序，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告高婷婷及其委托诉讼代理人于海亮、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人赵莹、第三人李晓平、第三人中行河北支行的委托诉讼代理人魏金林、马津虎到庭参加诉讼。被告张建林、郑玉梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令张建林、郑玉梅继续履行高婷婷与张政于2018年8月3日签订的《房产交易合同》；2.判令张建林、郑玉梅将位于天津市东丽区房屋过户至高婷婷名下；3.判令张建林、郑玉梅给付高婷婷违约金11万元；4.诉讼费由张建林、郑玉梅承担。诉讼过程中，高婷婷变更诉讼请求为：1.判令张建林、郑玉梅协助将坐落于天津市东丽区房屋过户至高婷婷名下；2.诉讼费由张建林、郑玉梅承担。事实和理由：2018年8月3日，高婷婷与张政签订《房产交易合同》，约定张政将其名下位于天津市东丽区房屋出售给高婷婷，房屋成交价为110万元，定金10万元，用于冲抵部分购房款。此后，双方又签订多份补充协议，增加了定金13万元，并由张政向高婷婷借款共计16万元，且由张政降低房价共计12万元。高婷婷因购买房屋实际欠付张政剩余房款为59万元。同时，双方还商定将网签协议签订日期延长至2019年2月1日，张政在取得全部房款之日起三日内腾空房屋交付高婷婷。后高婷婷依约履行了合同义务，且因增加定金数额，张政提前与高婷婷办理了房屋交接手续，高婷婷也实际入住所购买的房屋。因张政未按约定的时间撤销抵押，导致高婷婷无法办理贷款手续，且张政一直拖延办理网签手续直至2019年4月29日去世。张建林与郑玉梅系张政的父母，其二人作为张政的继承人有义务配合高婷婷办理买卖房屋的后续事宜。高婷婷不断催促该二人履行合同义务，但二人以房屋存在抵押无力对抵押权人进行清偿为由，一直拖延办理。现高婷婷愿意变更付款方式为一次性付款，并有能力一次性付清剩余全部房款，并同意代为向抵押权人清偿债务，以消灭抵押权。为维护自身合法权益，高婷婷提起诉讼。高婷婷提交如下证据:1、签约提示书、《房产交易合同》、委托评估协议、代办服务委托协议、物业交验保证金协议、经纪服务费确认书、《延期补充协议》、天津增值税电子普通发票、收款收据，拟证明高婷婷与张政签订房屋买卖合同，高婷婷交纳了相关中介服务费。2、定金收据2张，拟证明高婷婷向张政交付定金共计23万元。3、日期为2018年8月16日的《补充协议》、日期为2018年10月23日的《补充协议》、日期为2018年11月11日的《补充协议》、微信聊天记录，拟证明高婷婷增加定金，并向张政出借款项，张政同意降低房价的事实。4、招商银行账户历史交易明细表，拟证明高婷婷出借给张政钱款并交付张政定金。5、居民死亡医学证明书，拟证明张政于2019年4月29日死亡。张建林、郑玉梅未作答辩。我爱我家公司述称，高婷婷所述事实属实，愿意配合其办理房产转移登记手续。李晓平述称，高婷婷所述事实属实，在张政向李晓平借款时，张政以其名下房屋进行抵押，如能将尚欠的借款本金24万元及自2019年5月起的利息（按月利率2%计算）全部还清，李晓平同意高婷婷的诉讼请求。李晓平提交如下证据：1、借条、中国银行交易流水明细清单，拟证明李晓平借款给张政的事实。2、不动产权证书、不动产登记证明、《抵押借款合同》，拟证明张政以其名下的天津市东丽区房屋对借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。中行河北支行述称，认可高婷婷所述的事实。张政通过向中行河北支行贷款购买了位于天津市东丽区的房屋，并以该房屋提供抵押。现贷款已逾期，如能将欠付的贷款本息全部还清，中行河北支行同意撤销抵押权，并同意高婷婷的诉讼请求。中行河北支行提交如下证据：1、逾期还款查询单，拟证明截至2019年12月2日，张政仍尚欠中行河北支行借款本金、利息、罚息。2、天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6671号民事调解书，拟证明因张政逾期还贷，中行河北支行曾对张政提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人对他方提交的证据均没有异议，张建林、郑玉梅亦未提交反驳证据以推翻他方提交的证据，本院对当事人提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张建林、郑玉梅系张政的父母，张政系坐落于天津市东丽区房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。因张政向中行河北支行贷款而将案涉房屋抵押给中行河北支行，且双方于2008年6月9日办理了抵押登记。后因张政出现逾期还款情况，中行河北支行于2015年10月28日在天津市河北区人民法院对张政提起金融借款合同纠纷诉讼［即（2015）北民初字第6671号案件］。后经该院审理，中行河北支行与张政达成调解协议，内容为：由张政偿还中行河北支行截至2015年10月22日尚欠的贷款本金、利息、罚息；按《中国银行股份有限公司天津市分行房屋借款（抵押）合同》的约定继续履行2015年11月5日至2016年1月31日期间的还款义务；如张政自2016年2月1日起在履行《中国银行股份有限公司天津市分行房屋借款（抵押）合同》期间再次出现任意一期逾期还款情况，则中行河北支行有权要求解除上述合同，并就全部未偿还的贷款本息申请执行，若张政不能偿还尚欠的贷款本息，在处置其抵押物（即案涉房屋）时，中行河北支行对所得价款享有优先受偿的权利。调解书生效后，张政并未能如约还款，至今仍欠付中行河北支行贷款本息。2018年9月30日，张政向李晓平出具借条，载明：张政向李晓平借款24万元，于2018年12月29日前全部还清。2018年10月4日，李晓平向张政转账24万元。2018年10月10日，李晓平与张政就案涉房屋办理了抵押登记。庭审中，李晓平向本院提交了一份李晓平与张政在2018年7月30日签订《抵押借款合同》，主要内容为张政向李晓平借款24万元用于经营周转，借期自2018年7月30日至2018年10月29日，借期内利息按月利率千分之三十执行。后经本院向天津市规划和自然资源局东丽分局调查，李晓平与张政在2018年10月10日就案涉房屋办理抵押登记时提交的材料中并无《抵押借款合同》，而是日期均为2018年9月30日由李晓平与张政签订的《借款合同》（合同号：ＧＪＤ088）及《房地产抵押合同》。其中《借款合同》中载明，张政因资金周转需要以自有财产向李晓平提供抵押担保，向李晓平借款，借款金额为24万元，借期自2018年9月30日至2018年12月29日，借款金额、利率、期限均以借据记载的内容为准。张政未按约归还借款及利息，也未签订延期还款合同，或所延期限已到仍不能还借款时，对逾期贷款，李晓平加收每日0.1%的利息。《房地产抵押合同》中载明，张政（抵押人）愿以拥有的坐落于天津市东丽区抵押给李晓平（抵押权人），作为履行ＧＪＤ088号《借款合同》的担保。担保范围为ＧＪＤ088号《借款合同》项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用。另，庭审中，李晓平称其与张政约定为“上打息（即先付息）”，并自认张政于2018年10月4日收到借款24万元当日即给付李晓平现金4800元，作为借款利息，并自2018年11月起至2019年4月1日，张政于每月1日给付其现金4800元，作为当月利息。2018年8月3日，通过我爱我家公司提供服务，高婷婷与张政签订《房产交易合同》，约定：高婷婷向张政购买案涉房屋，面积为86.06平方米，成交价格为110万元；卖方确定在2018年10月1日前还清贷款并注销抵押权；买方在合同签订之日向卖方交付定金10万元，定金不超过总房款的20%，在双方签订《天津市存量房屋买卖协议》后，买方支付的定金抵作相应等额的房款；剩余房款100万元，卖方同意买方采用银行贷款方式支付，贷款年限与金额以银行实际批复为准；买方须在2018年10月3日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2018年10月7日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，将首付款存入资金监管机构，买方须在2018年10月10日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕三日内，双方须至房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；因房地产买卖所需支付的税费全部由买方支付；卖方承诺于取得全部房款之日起三日内腾空房产交付买方。合同签订当日，高婷婷支付张政定金10万元。2018年8月16日，高婷婷与张政签订《补充协议》，约定:“在《房地产交易合同》约定的定金数额之外，买方再增加定金壹拾万元（再增加叁万元）。买卖双方确认，在原有房屋转让成交价金额上，降两万元整，卖方并与（注：应为于）签署天津市买卖协议时退还买房定金壹拾伍万元整。”当日，高婷婷又支付张政定金13万元。2018年9月15日，高婷婷向张政转账6万元。2018年10月20日，高婷婷分两次向张政共转账5万元。2018年10月23日，高婷婷与张政又签订一份《补充协议》，约定：“甲方（高婷婷）向乙方（张政）出借11万圆，大写：壹拾壹万圆整，一共分三次归还，第一次为2018年12月10日之前，第二次归还为2019年1月5日之前，第三次归还为2019年1月中旬至月底之前，每次归还：拾万圆，最后一次一次性归还剩余全部款项。因甲方向乙方出借钱款，所以最后总房款再降价伍万元整。”当日，双方还签订《延期补充协议》，约定：“根据双方签订的《房屋交易合同》约定的买卖协议为2018年10月1日，现双方均同意将买卖协议日期延长至2019年2月1日。”2018年11月1日，高婷婷向张政转账5万元。2018年11月11日，张政又向高婷婷出具一份《补充协议》，内容为：卖方张政向买方高婷婷借款伍万元，于2019年1月底之前归还全部借款，本次借款5万元，最后总房款数再减5万元。2018年11月4日，张政将案涉房屋交付给高婷婷。且于此后，张政未能按约向高婷婷偿还借款。张政于2019年4月29日因突发疾病去世。诉讼过程中，张建林、郑玉梅向本院邮寄了一份《放弃遗产继承声明书》，载明：其二人系被继承人张政的父母，是张政的合法继承人，对张政死后遗留的位于天津市东丽区房屋，其二人自愿无条件放弃继承权，如张政还有其他未知遗产，其二人一并放弃继承。本院认为，高婷婷与张政签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。双方在签订该合同时，案涉房屋设定有抵押，因张政未在合同约定的期限内消灭抵押权，导致合同约定的后续手续不能按时继续进行。现高婷婷作为案涉房屋的受让人愿意代为清偿债务消灭抵押权，继续履行《房产交易合同》，为维护正常的社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，本院对此予以支持。因此，高婷婷应对各抵押担保合同所涉主合同中的剩余债务承担清偿责任。就中行河北支行与张政间抵押担保合同的主合同即双方间的金融借款合同所涉债务业经天津市河北区人民法院调解确定，故高婷婷应清偿天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6671号民事调解书中确定的张政尚未履行的债务。关于李晓平与张政间抵押担保合同的主合同即双方间的借款合同所涉债务，李晓平提交的证据能够证明其向张政提供了24万元借款，故本院确认李晓平与张政间存在合法有效的借款合同关系。李晓平提交了一份日期为2018年7月30日的《抵押借款合同》以证明其与张政就借款约定有利息，但经本院核实，其向张政提供的24万元借款并非该合同项下的借款，故本院对李晓平的该项主张不予采纳。在李晓平与张政办理抵押登记时提交的日期为2018年9月30日的《借款合同》中明确载明借款利率以借据记载内容为准。通过与李晓平提交的日期为2018年9月30日的借条内容进行对比，该借条即为《借款合同》下的“借据”。因借条中并未涉及有利息的约定，故应视为借款期限内不支付利息。但根据《借款合同》的约定，李晓平仍有权收取逾期还款的利息。虽然《借款合同》中约定有逾期利息的计算标准，但该标准超过相关法律规定的标准，现李晓平主张按月利率2%计算逾期利息不违反法律规定，本院准予。李晓平自认张政至2019年4月1日共给付其款项33600元，就该款中于借款期限内的还款应确定为偿还的借款本金，就借款期限后的各期还款，因双方就清偿顺序未进行约定，故根据相关法律规定，在扣除按月利率2%的标准计算的利息后，剩余部分亦应确定为偿还的借款本金。经核算，至2019年4月1日，张政仅尚欠李晓平借款本金220103.61元。故高婷婷应向李晓平偿还借款本金220103.61元及自2019年4月1日起按月利率2%标准计算的利息。在高婷婷代为清偿了中行河北支行及李晓平的债务后，中行河北支行及李晓平应撤销抵押权。高婷婷与张政在《房产交易合同》中虽约定房款为110万元，但在此后，双方多次签订补充协议，将房款共计降价12万元，故案涉房屋出售给高婷婷的价款应为98万元。在高婷婷清偿了中行河北支行及李晓平的债务，并扣除已支付给张政的定金23万元后，就不足98万元房款的部分，高婷婷还应继续履行给付义务。鉴于存在张政曾向高婷婷借款16万元的事实，且借款早已到期，同时，高婷婷亦提出借款从剩余房款中予以抵销的主张，本着节约诉讼成本，维护各方当事人合法权益的原则，本院予以支持。至此，高婷婷可取得案涉房屋的所有权。张政生前未立有遗嘱或遗赠扶养协议，故在继承开始后应按法定继承办理。张建林、郑玉梅虽系张政的第一顺序法定继承人，但二人已明确表示放弃对张政遗产的继承，故张建林与郑玉梅可以对张政依法应当缴纳的税款和债务不负偿还责任。鉴于此，高婷婷可持本判决自行至相关部门办理手续，将坐落于天津市东丽区房屋转移登记至其名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告高婷婷于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司天津河北支行清偿天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6671号民事调解书中确定的张政尚未履行的债务，第三人中国银行股份有限公司天津河北支行于原告高婷婷清偿债务后十日内撤销为该项债务设定的抵押权；二、原告高婷婷于本判决生效之日起十日内向第三人李晓平清偿借款本金220103.61元及自2019年4月1日起至实际给付借款本金之日止的利息（按月利率2%计算），第三人李晓平于原告高婷婷清偿债务后十日内撤销为该项债务设定的抵押权；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告高婷婷在设定于天津市东丽区房屋上的抵押权消灭后持本判决自行至相关部门办理将上述房屋所有权转移登记至其名下的手续。案件受理费2500元、保全费5000元，合计7500元，由原告高婷婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  权 欣审 判 员  石金娟人民陪审员  魏静亮二〇二〇年一月七日书 记 员  宋晓峰本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。三、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。四、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。五、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。六、《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。七、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。八、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。九、《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款：继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。十、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。十一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。