湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初226号 原告：王海艳，女。 委托诉讼代理人：冯松柏，男（系王海艳丈夫）。 被告：罗慧玲，女。 被告：杨惠，女。 原告王海艳与被告罗慧玲、杨惠撤销权纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）湘1102民初1497号民事判决，罗慧玲、杨惠不服向永州市中级人民法院提出上诉，永州市中级人民法院以原审认定事实不清将本案发回重审，本院重新立案后，依法由审判员李跃林担任审判长，与审判员唐梅玲、人民陪审员潘琼丽另行组成合议庭进公开开庭行了审理，原告王海艳及其委托诉讼代理人冯松柏，被告罗慧玲、杨惠到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 原告王海艳向本院提出诉讼请求：1、撤销两被告于2016年7月10日签订的房屋买卖合同；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2000年以来，被告罗慧玲与其丈夫杨君毅以在外做生意需资金周转等各种理由，向外大量借款。后在各债权人催还借款时，被告罗慧玲以生意亏本为由，称无钱可还，甚至故意以躲避等方式拖延，企图规避债务偿还。2018年6月，原告向被告罗慧玲催还借款时发现被告罗慧玲于2016年7月10日将其名下的财产（位于零陵区*******的住房一套）过户至杨惠（罗慧玲再婚丈夫杨君毅的亲生女儿）名下，以达到逃避债务的目的。被告罗慧玲明知自己在外有大量债务，且债权人正在催还的情况下私下低价转移财产，损害了原告的合法权益。原告诉请法院依法支持其诉讼请求。 被告杨惠辩称：一、答辩人与原告王海艳素不相识，原告与罗慧玲间的债务纠纷与答辩人无关，答辩人依法不应是此案的被告。本套房产所有权也不存在任何争议，房产是其依法购得，应获得法律的保护；二、本案所涉位于零陵区*******的房屋产权属答辩人所有。2015年，答辩人配偶（系现役军人）因工作调动至零陵区，夫妻俩商议在零陵区购买一套商住房，2015年10月底至2016年1月向罗慧玲付款240000元用于购买涉案住房（有银行的付款记录为证明），因当时开发商未办理出该房的房产总证，答辩人先支付240000元。后因开发商通知答辩人可以办理房产证，答辩人方于2016年7月11日付清了余款209818元至罗慧玲账户（银行付款详单可以证明），并在房产部门依法办理了该房屋产权的过户手续，且至今居住。原告王海艳以卖主罗慧玲逃避债务转移财产为由，要求撤销两被告的房屋买卖合同，这是没有事实和法律根据的，侵犯了答辩人的合法财产权益，理由牵强附会且荒谬；三、现据悉本案王海艳和罗慧玲双方的债务在法律上系普通债务，没有涉及到该房子担保和抵押，根据相关法律规定，原告王海艳不是该房屋买卖合同的当事人，不具有依法主张撤销该房屋买卖合同效力的主体资格。同时撤销合同效力的时效为一年，而原告在这一年里没有依法提起异议和法律诉讼，已丧失其所主张的权益。其次，本案涉案金额为200000元，原告却申请冻结了答辩人60余万元的超标财产，且答辩人至今未依法收到该冻结财产的裁定书，丧失了异议申请权。为此请人民法院依法予以纠正。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法不能成立。答辩人现向法院提出答辩异议，请求贵院驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益，本案所产生的任何费用和答辩人的经济损失，均由原告完全承担。 被告罗慧玲辩称：一、原、被告之间的债务纠纷是普通债务，没有涉及房子担保和抵押，根据相关法律规定，原告不是该房屋买卖合同的当事人，依法不具有提出撤销房屋买卖合同效力的主体资格。其次，撤销合同效力的时效依法是一年，该交易行为发生至今已两年余，故该诉请不能成立；二、位于零陵区*******的房产确实属杨惠所有。2015年杨惠配偶（系现役军人）因工作调动至零陵区，夫妻俩商议在零陵区购买一套商住房，罗慧玲自愿出售此套住房，杨惠于2015年10月底至2016年1月分数次向罗慧玲付款购买涉案住房，因当时开发商未能办理出该房的房产总证，所以杨惠先付了240000元，后因开发商通知此房房产证可办理，所以杨惠于2016年7月11日付清了房屋余款209818.99元至罗慧玲住房公积金卡内。请法院驳回原告的诉讼请求，解除对杨惠房产的冻结，由此产生的任何费用全部由原告承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交下列证据：1、2016年7月10日房屋买卖协议、房屋转移登记审批申请表、房屋买卖合同，用以证明被告罗慧玲涉嫌恶意逃避债务的事实；罗慧玲、杨惠质证认为该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；证据2、2018年7月2日借条，用以证明被告罗慧玲向原告借款本息共计316000元的事实；罗慧玲对该证据真实性无异议，杨惠认为她不清楚罗慧玲与王海艳的债务关系，本院对该证据的真实性予以采信；证据3、致委托方函，用以证明涉案房地产的当时价值是606353元，被告当时卖的房子明显低于当时房价；罗慧玲质证认为王海艳及其委托诉讼代理人冯松柏与鉴定机构有业务往来，对其真实性有异议，杨惠对该证据真实性不清楚，因该证据为当事人单方委托，且被告对该证据提出异议，同时在本案审理过程中，经本院委托，对房屋交易时的价值进行了重新鉴定，故对该证据不予采信。被告罗慧玲向本院提交的证据1、转款记录，证明罗慧玲收到杨惠的房款后，用于还债；证据2、（2018）湘1102民初1493号民事判决书，证明2011年5月13日、7月6日的借条已经作废，已过诉讼时效及债权人时效，2018年7月2日的借条是原告逼迫罗慧玲换的假借条；证据3、（2013）永冷民初字第85号民事判决书、执行异议书，证明罗慧玲在2013年2月份初已经向冷水滩法院提起了追款诉讼，2013年5月法院判决确认保护了罗慧玲的债权，本息近200万元，上述待执行回的财产足以偿还原告的债务。原告对被告罗慧玲所举的证据的真实性均没有异议，但认为转款记录与本案无关联，本院对被告罗慧玲所举的证据的真实性予以采信。被告杨惠提交的证据：1、杨惠的房产证；证据2、房屋买卖协议；证据3、增值税发票；证据4、房地产估价报告；证据5、发票、地产税收证明；原告王海艳对证据1-证据5的真实性没有提出异议，本院对被告杨惠提交的证据1-证据5的真实性均予以采信；证据6、银行流水账，原告王海艳对证据6提出异议，认为没有银行公章，打款时间是2015年，买卖合同签订时间是2016年7月份，且款是不是打给杨惠，不能证明是购房款；经审查，原告提出异议的情况说明，虽然没加盖银行印鉴，但被告杨惠四份取款凭、还利息凭证相互印证，故本院予以采信。 经原告王海艳委托，本院委托湖南永一资产评估有限公司对被告罗慧玲与被告杨惠于2016年7月10日签订房屋买卖合同时，位于零陵区零陵大道西侧萍洲西路南（****二期18栋）湘（2017）零陵区不动产权第****号房屋的市场价值进行评估，评估价为548000元。 根据采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实，原告王海艳与被告罗慧玲间存在民间借贷关系。2013年4月，罗慧玲个人出资购买涉案住房，当时毛坯房价格为430000元。罗慧玲自称其花费10余万元装修后居住在该房内。2015年10月29日，被告杨惠通过其银行账户向被告罗慧玲转账20000元。2015年10月31日，被告杨惠通过其银行账户向被告罗慧玲转账20000元。2015年12月31日，被告杨惠通过其银行账户向杨君毅两次分别转账20000元，当天共转账40000元。2016年1月4日，被告杨惠通过其银行账户向杨君毅转账20000元。2016年1月11日，被告杨惠通过其银行账户向杨君毅转账100000元。2016年1月11日，被告杨惠通过其银行账户向罗慧玲转账20000元。罗慧玲没向杨惠出具收条。2016年7月10日，被告罗慧玲与被告杨惠签订一份房屋买卖协议，约定：被告罗慧玲将其所有的位于零陵区*******（建筑面积171.48平方米）出卖给被告杨惠，买方杨惠一次性向出卖方（罗慧玲）支付房款人民币380000元（两被告均称涉案住房实际交易价格为449818.99元，为少交相关税费故名义交易价格为380000元）。交易税费都由买方杨惠负责。2016年7月12日，杨惠支付了全部交易税费。2016年7月11日，杨惠从自己的银行账户支取现金196000元。同日，杨惠从自己的另一银行账户支取现金13818.88元。2016年7月11日，罗慧玲（现金交款单记载的交款人）向再交易住房委托个人贷款户偿还罗慧玲的房贷本金209252.2元及利息566.72元（合计209818.99元）。2016年7月12日，两被告到房屋产权部门办理房屋过户手续，将涉案住房过户到杨惠名下。房屋过户前，永州中正房地产评估有限公司（估价作业合作单位为永州市零陵区房产评估管理所）的估价结果报告显示：2016年7月11日，涉案住房评估价值为431900元。2018年7月9日原告王海艳认为被告罗慧玲与被告杨惠间买卖房屋为被告罗慧玲转移财产逃避债务之举遂向本院提起债权人撤销权之诉，遂引发本案。 另查明，在2018年8月24日，原告王海艳委托湖南潇湘房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋在2016年7月31日时的价值进行评估，该公司出具的致委托方函中确定该房屋评估价值为606,353元。 本案在诉讼中经原告王海艳委托，本院委托湖南永一资产评估有限公司对被告罗慧玲与被告杨惠于2016年7月10日签订房屋买卖合同时，位于零陵区零陵大道西侧萍洲西路南（香樟绿城二期18栋）湘（2017）零陵区不动产权第****号房屋的市场价值进行评估，评估价为548,000元。 2018年7月6日，原告王海艳就与被告罗慧玲、杨君毅间民间借贷向本院提起民事诉讼，2018年8月20日，本院作出（2018）湘1102民初1493号民事判决，判决：被告罗慧玲、杨君毅于判决生效后五日内给付原告王海艳借款本金200000元及利息（利息按年利率24%从2016年2月14日起计算），计算至被告罗慧玲与杨惠签订房屋买卖合同时，被告罗慧玲、杨君毅尚需偿还原告王海艳借款本金200000元，利息19331.5元。该案判决后，双方均未上诉，该案判决后，罗慧玲、杨君毅均未履行该判决所确定的义务。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。”，被告杨惠举证证实其在2015年10月29日起至2016年1月11日通过转账或者现金向杨君毅、罗慧玲转款240000元（其中转杨君毅160000元，罗惠玲80000元），而被告杨惠在与被告罗慧玲签订房屋买卖合同时是在2017年7月10日，两者时间相隔6个月之久，不符合一般买卖房屋的实际情况，两被告所称其在之前两人便签订房屋买卖协议，但因办理过户手续时，与房产局要求的样式不符，所以原来签订的买卖协议撕毁了，但又没有提交证据证实，两被告均无证据证实，是因为双方达成了房屋买卖的合意，才支付这240000元的，故杨惠在2016年1月11日向罗慧玲、杨君毅支付购房款240000元款项为购房款的证据不足，本院不予认定。故在杨惠与罗慧玲签订房屋买卖协议后，杨惠实际所付购房款为替罗慧玲偿还的公积金贷款本金209818.99元，并缴纳交易税费共计23502.08元。根据本案审理过程中，本院委托湖南永一资产评估有限公司评估的房屋于双方签订买卖协议时的评估价值为548000元，其购买房屋的所付出的价值远低于房屋的实际价值（低于70%），故应当认定为以明显极不合理的低价转让财产的行为。同时，被告杨惠在诉讼中称当时口头约定440000元，但公积金还有尾数，一起帮罗慧玲还了，实际交易449818.99元，故按其说法，其公积金尾数将近万元之多，故被告辩称中存在自相矛盾之处，对该抗辩理由不予采纳。同时被告罗慧玲在庭审中陈述，其尚有对肖家余、全东香的有效债权可以满足偿还原告王海艳的借款，但其又没有提交其对其他所享有的所有的债权的数额，及对外所负的所有债务，且本院（2018）湘1102民初1493号民事判决生效后，其亦没有履行相应的给付义务，故其提交的并不足以证明其尚有足够支付原告王海艳债权的能力。被告罗慧玲与杨慧之间转让财产是在明知以不合理低价的情形下进行的（仅为标的物评估值的38%），在主观上具有恶意，且该交易行为，导致罗慧玲财产减少，严重影响到王海艳债权的实现，对其造成损害；根据已生效的原告王海艳与被告罗慧玲间借款及利息金额截至2016年房屋交易时为219331.5元，王海艳以该债权为限行使其撤销权符合法律规定。被告在庭审中提出本案诉讼时效问题，因该房屋转让时间为2016年7月，原告知道该房屋由罗慧玲转让给杨惠时为2018年6月，其于2018年8月起诉，没有超过知道或者应当知道撤销事由1年的时限亦没有超过行为发生时5年的时限，故本案未超过诉讼时效。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 撤销被告罗慧玲与杨惠于2016年7月10日就涉案房屋的房屋买卖行为。 案件受理费4269元，由原告王海艳负担2071元，被告罗慧玲、杨惠负担2198元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。 审 判 长  李跃林 审 判 员  唐梅玲 人民陪审员  潘琼丽 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  唐燕辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。