广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1308号 原告（反诉被告）：路瑶。 委托诉讼代理人：唐咸燕，广西法严律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西中南房地产有限公司，住所地防城港市港口区迎宾街28号逢时商业大厦2单元8层801号房，统一社会信用代码：914506006724653618。 法定代表人：张晓书，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 原告（反诉被告）路瑶与被告（反诉原告）广西中南房地产有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）路瑶的委托诉讼代理人唐咸燕到庭参加诉讼，被告（反诉原告）中南公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告（反诉原告）中南公司于2019年6月26日提起反诉，本院受理反诉案件并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）路瑶及其委托诉讼代理人唐咸燕、被告（反诉原告）中南公司的委托诉讼代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）路瑶向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年2月7日签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告已付房款196510元；3.被告支付原告违约金5633元（以536510元为基数，按合同约定逾期交房以每日万分之一计算，从2019年1月1日起暂计至2019年4月15日止，以后另计）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2017031777），约定原告购买由被告开发的位于防城港市中心区，购房总价为536510元，原告已经按照合同约定支付了房屋的首付款196510元。按照合同第十一条约定被告应于2018年12月31日前将房屋交付给原告，但现已超过交房期限也未能交房，自2017年11月1日购房起，只打了地基一直未动工，被告的行为已经构成根本违约，应当按照合同第十二条约定承担违约责任。原告于2019年4月1日已经向被告主张解除合同并要求退款，但被告一直不予理会，原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）中南公司辩称，原告（反诉被告）的诉讼请求没有依据，应予驳回。理由如下：原告与被告系基于自愿、平等原则签订《商品房买卖合同（预售）》，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。原告作为买受人，其主要义务为按照合同约定支付购房款，原告仅支付了部分购房款，对于剩余的款项，双方约定为采用向银行按揭贷款的方式支付，如不符合贷款条件，应当一次性缴足剩余房款。但时至今日，原告未获得银行发放贷款，亦未以其他方式付清剩余房款，未按合同约定履行支付全部购房款的义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，作为先履行付款义务的原告，未按照约定履行先支付完全部购房款或者办理银行按揭贷款手续，其无权要求作为合同义务后履行方的被告履行交付案涉商品房的义务，原告行使合同约定解除权的条件并未成就。因此原告要求解除合同、退还房款及支付违约金的诉讼请求不应当得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）中南公司向本院提出反诉请求：1.原告继续履行与被告于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同》；2.原告在本案判决生效之日起10内向被告付清所欠购房款34万元及违约金（违约金以34万元为基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至付清欠款为止，暂计至2019年6月26日为18360元）；3.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告因与被告商品房预售合同纠纷提起（2019）桂0602民初1308号案诉讼，被告依法提起反诉。2017年11月1日，原告与被告基于自愿、平等原则签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。合同约定，原告先支付部分购房款，对于剩余的款项，采用向银行按揭贷款的方式支付。合同附件四还约定，原告作为买受人应在签署合同之日起7日内将办理按揭贷款的手续交给银行或住房公积金管理中心，逾期则视为违约，如买受人不符合贷款条件应及时一次性交清剩余款项。但时至今日，原告未获得银行发放贷款，亦未以其他方式付清剩余房款，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告有权要求原告继续履行合同，付清欠款并承担违约责任。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持被告的诉讼请求。 原告（反诉被告）路瑶针对被告（反诉原告）中南公司的反诉辩称，一、原告并没有违反合同约定，在商品房买卖合同签订的当天，原告已经到被告所指定的贷款银行提交按揭所需要的材料，同时在按揭贷款银行缴纳了购买商品房的保险，被告也没有证据证实原告在签订合同之日7日起未向银行提交相关手续；二、原告已经按合同约定办理了合同的签字和材料，本案按揭银行没有审批发放贷款的原因是被告所出售的5号楼，主体框架从签订合同至今并未建设完成，截止今天开庭为止，原告所购买的商品房标的仅做了一个基础建设才导致银行没有进行贷款的原因，而并非原告征信问题没有获得贷款；三、原、被告之间签订的合同没有实际履行的可能，原、被告之间约定交房的时间为2018年12月31日，在超过约定交付日期之后，双方所约定的商品房标的并未建设完成，因此原告按照合同约定，原告要求解除合同有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017031777），约定原告购买被告开发的位于防城港市中心区，建筑面积98.57平方米，单价为每平方米5442.93元，总价款为536510元；《商品房买卖合同（预售）》第七条对付款方式及期限约定，买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：买受人按下列第三种方式按期付款：（三）买受人以按揭方式支付房款：1.按揭付款（包括银行个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款）。2.买受人在签订本合同时已充分了解办理银行个人住房按揭及公积金贷款的相关手续、风险等情况，并对自身条件是否符合进行了充分了解。3.按揭付款（包括银行按揭贷款、个人住房公积金贷款及银行按揭贷款与个人住房公积金贷款相结合的组合贷款付款）：（1）买受人在签订本合同同时支付36%合同总价款作为首期款，计196510元，在签署本合同之日起7个工作日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全部申请材料交给出卖人或出卖人指定的银行、住房公积金管理中心。（2）剩余64%房款，计34万元，由买受人向银行申请个人住房按揭贷款或向公积金管理中心申请住房公积金贷款（办理银行个人住房按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的所有费用等由买受人承担）。7.买受人选择采取银行或公积金按揭的，买受人的按揭贷款申请、贷款额度、贷款年限由银行或住房公积金管理机构审批确定。如买受人获得的贷款额度数额与首付款之和不足以支付房价款时，买受人须在接到出卖人通知后5个工作日内将不足部分付清。否则，视为买受人逾期付款，并按本合同正文第八条及补充协议规定，承担违约责任。9.买受人选择采取银行或公积金按揭的，并已向银行或住房公积金管理机构提供办理贷款所需全部有效资料的，但不能获得银行或住房公积金管理机构批准贷款的，买受人须在接到出卖人通知5个工作日内一次性缴足剩余房款，否则，视为买受人逾期付款，并按本合同正文第八条及补充协议规定，承担违约责任。附件十一：补充协议第四条关于本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定第4款由于买受人原因未能办理完贷款手续，或买受人未付清房款、未按银行要求偿还贷款、未付清有关税、费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，买受人并需支付延期交房期间的物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等一切费用。《商品房买卖合同（预售）》第八条对逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，视为买受人自行解除合同，按退房处理;买受人可在逾期付款的第90日后的15日内，向出卖人书面申请继续履行合同，但必须征得出卖人同意;同上述情况，合同解除后，买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金。逾期付款其他责任双方在附件十一补充协议中确定。（（1）和（2）不作累加）《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）买受人应在逾期超过90日的当天起20日内作出是否退房决定，并以书面形式通知出卖人；如20天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前条款第（1）种方式约定支付违约金。（（1）和（2）不作累加）。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2017年10月31日，被告中南公司向原告出具一张《收据》（编号：3026273），确认收到原告交来案涉商品房首期款66510元；2017年11月1日，被告中南公司向原告出具一张《收据》（编号：3026274），确认收到原告交来案涉商品房首期款13万元。 另查明，该《商品房买卖合同（预售）》于2017年11月1日在防城港市住房保障和房产管理局进行备案证明登记。 本院认为，原告与被告中南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据已查明的事实，原告与被告中南公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，仅依约向被告支付首期购房款，原告至今尚未付清剩余购房款，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一：补充协议第四条关于本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定第4款由于买受人原因未能办理完贷款手续，或买受人未付清房款、未按银行要求偿还贷款、未付清有关税、费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金等。出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担延期交房违约责任。”的约定，因原告尚未付清剩余购房款，被告有权拒绝交付案涉商品房，原告以被告逾期交房构成违约为由解除合同缺乏事实和法律依据，故原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》，要求被告退还已付购房款以及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条以及附件四第（三）条第9点的约定，原告应一次性付清剩余购房款并承担逾期付款违约责任，本院予以支持被告要求原告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，并要求原告付清剩余购房款34万元以及支付违约金，违约金以32万元为基数，从原告收到本院的反诉状之日（2019年8月13日）起五个工作日之后开始计算，即从2019年8月21日起按每日万分之一计至2019年9月23日止为1156元（34万元×34天×0.1‰/天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）路瑶继续履行与被告（反诉原告）广西中南房地产有限公司于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017031777）； 二、原告（反诉被告）路瑶在在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广西中南房地产有限公司支付购房款34万元以及违约金1156元； 三、驳回原告（反诉被告）路瑶的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西中南房地产有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费4332.15元，减半收取计2166.07元，由原告（反诉被告）路瑶负担，反诉案件受理费3337.7元，由原告（反诉被告）路瑶负担3177.47元，由被告（反诉原告）广西中南房地产有限公司负担160.23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7669.85元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再通知）。 审判员  王丽 二〇一九年九月二十三日 书记员  庞剑