惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1938号原告：石一梅，女，汉族，1971年2月12日出生，住广东省深圳市南山区，委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区大亚湾开发总公司（原称惠阳县大亚湾开发总公司），住所地：惠州市大亚湾区澳头港货运区。法定代表人：梁寒飘。委托代理人：马志强，广东天立律师事务所律师。被告：惠州市建筑工程有限公司，住所地：惠州市惠城区恒丰街1号恒丰花园A、B栋2层02号。法定代表人：梁德成。被告:惠州市建筑工程有限公司惠阳分公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇铁湖书院五村。法定代表人：欧卫民。上述两被告共同委托代理人：叶碧波，广东方正联合律师事务所律师。被告：张瑞珍，女，汉族，1949年9月15日出生，住惠州市惠城区，被告：叶抒明，男，汉族，1973年7月20日出生，住址同上，被告：叶柳萌，女，汉族，1975年8月28日出生，住址同上，上述三被告共同委托代理人：李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。原告石一梅诉被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司（下称大亚湾开发总公司）、惠州市建筑工程有限公司（下称惠建公司）、惠州市建筑工程有限公司惠阳分公司（下称惠建公司惠阳分公司）、张瑞珍、叶抒明、叶柳萌商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王立平、被告大亚湾开发总公司的委托代理人马志强，被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司的委托代理人叶碧波，被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌的委托代理人李新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石一梅向本院提出诉讼请求：一、依法判令六被告连带向原告返还购房款人民币272238元及利息2万元（利息暂计算2万元，实际应按中国人民银行同期同类贷款利率，自收取该款之日起计算至本息付清为止），并依法确认原告与惠阳县大亚湾开发总公司签订的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》无效；二、依法判令六被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1993年7月8日，原告与惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处签订《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》，该合约上盖有惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章。该合约约定：“原告石一梅购买顺景公寓C座202号房（面积约106.76m2）。”，合约还约定“该楼由大亚湾开发总公司开发及由该公司担任售楼总代理”。该合约签订当天原告石一梅就向惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处付清上述房屋购房款人民币272238元。惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼及叶美胜向原告开具《收款收款》，该笔收款收据上盖有惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章，以及收款人叶美胜的签名。因惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处没有办理预售商品房登记，无商品房预售许可证明，加之，顺景公寓工程未全部完工，所以，至今没有验收交楼。1995年9月28日，惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处曾出具一份《证明》，载明“若1995年12月20日前未交付房屋给购房者，则在一个月内退回所有购房者购房款并赔偿购房者的利息损失，计息时间自购房者付款之日起至实际交房止，利息额以购房者所付房款为基数按月息三分即3%计算。”，由于被告一直未交楼给原告。为此，原告和其他业主多年来一直在信访，希望政府相关部门予以解决，直至2015年7月13日惠阳区国资委田主任答复原告及其他业主处理不了并要求原告及其他业主通过法律途径解决，2015年7月15日，惠阳区政府办公室在网上回复建议原告及其他业主通过法律程序解决。鉴于原告早已交清了顺景公寓C座202号房的全部房款272238元，但被告却没有办理商品房预售登记，无商品房预售许可证导致《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》无效，至今无法交楼也办不了房屋产权证书，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判如所请。原告向法庭提交了《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》、收款收据、2011年3月18日给惠阳县大亚湾开发总公司范总经理的函、2014年4月6日《请愿书》、惠阳来访转[2011]A098号《惠州市惠阳区信访局信访事项转送情况告知单》、惠阳国资办函【2011】17号《关于顺景公寓业主陈奇木的回复》、2015年7月6日给惠州市麦市长的信、《情况反映》、惠市办访[2015]330号《信访事项交办情况告知单》、《惠州市人民政府网络问政资料》、1995年9月28日《证明》、2017粤1391民初996号民事判决书等主要证据，拟证明其诉称的事实。被告大亚湾开发总公司辩称：一、原告所提起的商品房预售合同纠纷一案，已超过了法定20年的最长诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护。二、被告从未与原告签订过商品房买卖合同或预售合同，根据合同相对性原则，原告无权向被告提出合同有效或者无效的请求。三、被告从未收取过原告的购房款，原告无权向被告提出返还购房款的请求。四、原告明知向谁购买房屋并且明知是谁收取了购房款，原告理应向谁主张权利、请求返还购房款。原告不应当滥用诉讼权利，向被告提出无理诉求。综上所述，原告诉求无理，请求人民法院依法予以驳回！被告大亚湾开发总公司未向法庭提交证据。被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司辩称：1、我方认为原告与叶美胜签订合同已经过了20年诉讼时效应当予以驳回。2、根据生效的民事判决书认定，原告与叶美胜签订的合同，与我方无关。法庭依法应当予以驳回。被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司向法庭提交了（2017）粤1391民初996号民事判决书一份，拟证明其辩称的事实。被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌辩称：同类的案件有相应的判例，请法庭根据以往的案件依法裁判。被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌未向法庭提交证据。经审理查明：1993年7月8日，原告石一梅与当时的惠阳县大亚湾开发总司顺景公寓售楼处签订《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》一份，约定原告购买顺景公寓C座202号，面积（约106.76㎡），交楼时间为1993年9月30日，房屋总价款为272238元。合同约定的付款方式为一次性付款，同时约定该楼由大亚湾开发总公司开发及由该公司担任售楼总代理。合约上盖有顺景公寓售楼处印章及死者叶美胜私章。合同签订当日，原告依约将全部购房款272238元支付给叶美胜。叶美胜在收到上述购房款后，于1993年7月9日向原告开具了收款收据，收款收据由叶美胜作为收款人签名，并盖有顺景公寓售楼处印章及叶美胜私章。因顺景公寓至今无法验收交付使用，原告为此起诉至本院，提出前述诉讼请求。根据已经生效的（2017）粤1391民初996号和（2002）惠中法民二终字第54号民事判决书，可明确以下案件事实：1991年10月24日，被告大亚湾开发总公司作为甲方、被告惠建公司（当时称下属淡澳工程处，1994年3月更名为惠州市建筑工程总公司惠阳公司，现更名为惠州市建筑工程有限公司）与作为乙方的死者叶美胜签订了《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》，合同约定由甲方提供建设用地1440平方米作为投资，并负责平整土地，为筹建班子无偿提供办公用房，电话安装，办公室用具等费用计入建筑成本摊销，乙方负责联系建筑设计单位，建筑图纸及设计费由乙方负责，设计方案须经双方商定，乙方负责出资并承建楼宇总工程；商住楼房的销售与管理以甲方名义作为销售商住楼的总代理，双方共同管理销售楼宇的有关业务，售楼所得资金原则上先交纳应交费用及满足楼宇建筑的资金周转后，方按双方需要并经双方同意后才使用；甲方以提供红线内的用地面积计，没提供一平方米用地收回一平方米楼宇建筑面积，首层商场全部归甲方所有，不足部分从第四层及第八层中各半补回，其与的楼宇归乙方所有。合同签订后，叶美胜办理了报建手续并领取了开工许可证和施工许可证。但被告惠建公司没有实际履行该合同，对顺景公寓既无投资，也未参与经营。被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司非顺景公寓的开发商。另查，被告惠建公司于1990年3月申请成立淡澳工程处，1993年5月更名为惠州市建筑工程总公司淡澳公司，1994年3月更名为惠州市建筑工程总公司惠阳公司，现更名为惠州市建筑工程有限公司。被告惠建公司惠阳分公司属被告惠建公司的分支机构，不具备法人资格。叶美胜已经去世，其财产由其配偶即本案被告张瑞珍、子女即本案被告叶抒明与叶柳萌继承，庭审过程中，该三被告明确表示继承叶美胜财产的方式为法定继承且不放弃。惠阳市大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处成立后未办理工商登记手续，刻制的印章也未经公安部门备案。该售楼处对外预售商品房时未办理预售商品房登记，没有取得预售商品房的许可证明。顺景公寓主体工程于1993年7月间完工，由于资金短缺，致使收尾工程未能完成，至今无法验收交付使用，且被告大亚湾开发总司与叶美胜等也未能按合同约定进行产权分配。在此前的诉讼中，被告大亚湾开发总公司和叶美胜均承认，在顺景公寓建设中实际投资人是被告大亚湾开发总公司和叶美胜，被告惠州建总及惠州建总惠阳公司只是为获得施工业务才在合作合同中签章。以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》、《收款收据》、《收据》、原告自2011年3月至2015年7月持续向大亚湾开发总公司、惠阳区信访局、惠阳区国资委、惠阳区商业集团公司等反应情况的函件、1995年9月28日《证明》、2018粤1391执1415号《受理执行案件执行通知书》，原告与被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司提交的（2017）粤1391民初996号民事判决书等证据经庭审质证核实，予以认定。本院认为：原告石一梅与惠阳县大亚湾开发总公司顺景公寓售楼处于1993年7月8日签订的三份《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》，因顺景公寓售楼处至今未办理预售商品房登记并领取商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，故原告与顺景公寓售楼处签订的上述购楼合约无效。无效合同自始无法律约束力，根据无效合同的处理原则，顺景公寓售楼处应向原告返还购房款272238元，因顺景公寓售楼处未经工商注册登记，故作为实际收款人的叶美胜应将其收取原告购房款272238元返还给原告。又因叶美胜已经去世，其财产均由被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌依法定方式继承，故被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌应在其各自继承叶美胜遗产的范围内向原告承担返还上述款项的责任。因顺景公寓售楼处至今未向原告交付房屋，给原告造成一定的损失，故原告主张支付利息的请求，有事实和法律依据，应予支持，利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自原告付款日起计付至上述款项付清日止。虽然没有证据证明死者叶美胜成立顺景公寓售楼处及刻制印章已经得到被告大亚湾开发总公司同意，但《合作兴建“顺景公寓”商住楼合同》中有关以被告大亚湾开发总公司名义作为销售商住楼的总代理的约定，即是对叶美胜的一种授权，叶美胜成立顺景公寓售楼处无需再次获得授权。因此，作为顺景公寓实际开发商的被告大亚湾开发总公司应和叶美胜对返还原告购房款应当承担连带清偿责任。被告大亚湾开发总公司、惠建公司、惠建公司惠阳分公司辩称原告的起诉超过了诉讼时效。因本案争议的购楼合约属于无效合同，无效合同自始无法律约束力，该合同在本院确认无效之前，难以审查确认原告知道或者应当知道其权利被侵犯的时间，因而计算诉讼时效期间应从该合同被确认为无效时起算，故被告的上述辩解理由不充分，本院不予采纳。被告惠建公司虽在上述“合作合同”中签章，但该被告未实际投资也未参与经营，且涉及到顺景公寓的开工许可证和施工许可证均确认被告惠建公司是施工单位，因此被告惠建公司、惠建公司惠阳分公司不是顺景公寓的开发商，对本案购楼款的返还不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告石一梅与惠阳县大亚湾开发总公司于1993年7月8日签订的关于顺景公寓C座202号房屋的《惠阳大亚湾开发总公司顺景公寓购楼合约》无效。二、被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌自本判决生效后10日内在各自继承叶美胜遗产的范围内，向原告石一梅返还购房款272238元并支付该款自1993年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至付清款项日止。被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告石一梅对被告惠州市建筑工程有限公司、惠州市建筑工程有限公司惠阳公司的诉讼请求。四、驳回原告石一梅其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5684元，由被告张瑞珍、叶抒明、叶柳萌负担2842元，被告惠州市惠阳区大亚湾开发总公司负担2842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一九年七月十九日法官助理钟宇蓝书记员邹晓婷