上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11015号原告(反诉被告)：上海乔爱物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：尉燕青，董事长。委托诉讼代理人：蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙强，男，1962年4月29日出生，汉族，住上海市松江区。原告上海乔爱物业管理有限公司与被告孙强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)进行审理。2019年7月12日，被告提起请求确认《2018年阳光花园物业服务合同》无效的反诉。2019年7月16日，本院依法裁定对被告如上反诉不予受理。被告不服上述裁定，并上诉于上海市第一中级人民法院。2019年7月30日，本院依法通知当事人，因发现案件不符合小额诉讼条件，故已决定本案适用简易程序的其他规定审理。2019年8月30日，上海市第一中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年9月6日，本院收到上海市第一中级人民法院的退卷。2019年9月12日，被告提起请求原告返还物业服务费的反诉，本院于同月19日予以受理。2019年10月14日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋永华以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费11,363.64元以及违约金1,094.91元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业服务费5,297.64元以及违约金700.62元。此后，原告又书面明确放弃要求被告支付违约金700.62元的诉讼请求。事实和理由：基于与业主大会签订的《阳光花园临时托管物业服务合同》(以下简称《临时托管合同》)及《2018年阳光花园物业服务合同》(以下简称《2018年合同》)，原告自2017年1月1日起为本区新桥镇场西路398弄阳光花园小区提供物业服务至今。《临时托管合同》约定，2017年的物业费为每月每平方米1.50元。《2018年合同》约定，2018年的物业费为每月每平方米2.31元。被告系该小区274号房屋业主，该房屋的建筑面积为224.67平方米。被告应支付原告2018年1月至2019年6月期间的物业费为9,341.64元，扣除被告于2019年5月2日按每月每平方米1.50元标准向原告支付的物业费4,044元，现被告尚欠原告上述期间的物业费为5,297.64元。原告认为，被告拖欠物业费的行为，侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.《临时托管合同》和《2018年合同》属无效合同，因为在选聘物业的投票中，原告仅获得81票，列第二位，小区共有324户，未双过半。业主委员会是业主大会的执行机构，故合同应该加盖业主委员会的公章，而上述合同盖的都是业主大会的章。《临时托管合同》上签字的人员既非业委会成员，又非业主代表，《2018合同》没有业主方签字，故上述合同均不成立。2.《2018年合同》仅规定业主延期缴纳物业费的惩罚性条款，未规定物业公司不履行合同的惩罚性条款，故此合同显失公平，应予撤销。3.上涨物业费的提议、表决程序不合法。4.原告通过公布《阳光花园小区预算》的方式，弄虚作假、蒙骗业主，以影响物业费涨价表决的公正性。5.小区部分业主已经就物业公司选聘和物业费涨价之事，通过投诉和上访进行维权。8.原告提供的物业服务没有达到合同约定的要求。9.2019年没有物业服务合同，原告收取物业费，没有依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉请求：判令原告退还被告2017年物业费中的808.80元和2018年物业费中的808.80元。诉讼中，被告增加如下反诉请求：1.判令原告退还被告2017年和2018年物业费中350.49元；2.判令被告恢复强行拆除的阳光花园小区大门门头。事实和理由：原告没有按约履行维修、维护围墙、路面、草坪灯义务，没有按约履行路面、河道清扫、清理义务，没有按约履行会所、减速带维修义务，故依据《上海市住宅物业服务分等收费标准》，要求原告退还2017年物业费808.80元。《2018年合同》属不成立无效合同，而且服务内容相比于《临时托管合同》未增反降。2018年，原告同样没有完全履行前述未履行义务，故依据上述收费标准，要求原告退还2018年物业费808.80元。原告发现合同中的避雷系统、技防设施不存在，业主实际上无法享受这些项目的服务，原告必须退回多收取的部分服务费，故依据上述收费标准，要求原告退还2017年和2018年物业费中的350.49元。由于原告未维护、维修小区大门门头，致使小区大门门头外装修部分开裂越来越严重。原告为逃避责任，擅自强行拆除小区大门门头。此系对公共建筑和共用设施的破坏，侵犯了业主的合法权益。因此，被告提出如上反诉，望判如所请。原告对被告的反诉辩称：1.不存在被告反诉所称的其未履行维修、维护义务的事实。2.小区没有避雷等设施，导致其无法履行义务，其并未因此减少服务人员，故不影响整体收费。3.小区门头系经居委会组织，由城管拆除的，与其无关。因此，其不同意被告的反诉请求。经审理查明，2016年12月30日，原告与上海市松江区阳光花园业主大会(以下简称业主大会)签订《临时托管合同》。该合同约定，业主大会委托原告对坐落于上海市松江区新桥镇场西路398弄阳光花园小区进行物业管理服务；别墅的物业服务费为每月每平米1.50元，由原告按建筑面积向业主收取。上述约定的物业服务费不含住宅共用设施设备的维修、更新、改造和专项维修的费用。住宅共用设施设备的维修、更新、改造和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊；原告按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向原告报修，也可以自行维修。经报修由原告维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，维修费按原告公示的收费标准执行；物业服务费按季预先交纳，业主应在每季首月的15日前履行交纳义务；原告协助被告建立小区技防系统，并对系统进行定期维护维修；原告提供的物业管理服务内容和标准按《上海市住宅物业服务分等收费标准》：(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护，详见附件二(其中，公共部位项目围墙内容栏载明：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好，电子围栏定期检查。供水栏载明：在未能彻底改造河道现状的情况下每天保证开动现有抽水泵引水，保证河道有水流，河道水位不低于20厘米，景观湖水位不低于第一级台阶，防止虫蝇滋生。避雷系统栏载明：每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准)；(二)公共绿化养护服务，详见附件三；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件四；(四)公共秩序的维护服务，详见附件五(其中技防设施和救助(监控岗)栏载明：监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问)；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件六；(六)物业其他公共事物的管理服务，详见附件七；合同期限自2017年1月1日零时起至2017年7月1日24时止。并根据每半年度业主满意度调查，满意率大于50%后本合同自动续期至2018年1月1日。该合同另对其他相关事宜作了约定。2017年12月25日，原告与业主大会签订《2018年合同》。该合同约定，别墅的物业服务费为每月每平米2.31元(进一步约定，若班车公司提价，合同期内物业费不得因此提价，如业主大会通过取消2019年小区班车，则2019年0.3元/月/平方米的班车费同时也取消)；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经协商未能达成协议的，原告应在期限届满后3个月内继续履行本合同，业主大会应在此期间选聘新的物业管理企业。该合同另对其他相关事宜作了与《临时托管合同》基本相同的约定。上述合同签订后，原告对阳光花园小区履行相应的物业服务义务至今。被告分数次共向原告支付物业服务费8,088元。另查明，2002年9月28日，被告及孙广昊对位于上述阳光花园小区即本区新桥镇场西路XXX弄XXX号房屋住宅取得松XXXXXXXXXX房地产权证，其中载明建筑面积为224.67平方米。诉讼中，原告提供照片、承诺书等证据，欲证明其对围墙、道路、河道、草坪灯等履行维修、养护、清扫、清理等义务的事实，以及会所属开发商所有，其无维修义务的事实，与减速带残缺系自来水施工开路所致，施工单位承诺负责修复的事实。原告还提供申请报告、通知、公告、照片等证据，欲载明门头非原告所拆的事实。对此，被告认为：1.在其提起反诉后，原告确实进行了部分整改，但仍然不达标。2.其承认会所属开发商，但系由业主使用，现无法使用系因原告未尽维护义务。3.拆除门头的证据其尚需进一步核实。被告提供物业选聘开箱结果，欲证明2016年12月选聘物业时，原告仅获得81票，列第二名。被告还提供《阳光花园小区预算》、《关于物业公司选聘和物业费涨价违法的信访复查申请书》，欲证明在物业费涨价之前公布预算以及相当数量的业主对物业公司选聘和物业费涨价有质疑的事实。被告另提供照片，欲证明其辩称及反诉中所称的原告未按约履行维修、维护围墙、路面、草坪灯义务，没有按约履行路面、河道清扫、清理义务，没有按约履行会所、减速带维修义务等，原告提供的服务没有达到合同约定要求的事实，以及原告拆除门头的事实。同时，被告认为，小区没有避雷、技防设施，故原告基于上述设施而收取的物业费，应予退还。对此，原告认为：1.为何未与获得第一名的其他物业签订合同，原告应向业主大会了解，据其所知系因该公司当时没有取得相应资质所致。2.物业费以合同约定的包干制的收费模式为准，复查申请不能代表大部分业主的意见。3.围墙的维修需要动用维修基金，因围墙倒塌导致无法安装管线，故此处公共照明目前无法修理；小区其他公共照明，如发现不亮了，其会及时修理；道路、河道，其已进行清扫、清理；会所、减速带及门头问题，同其如上相关举证意见。4.因签订合同时小区无避雷、技防设施，故并非其主观上不履行对上述相应设施的检查等义务，故不应扣减物业服务费。以上事实，有《临时托管合同》、《2018年合同》、付款凭证及发票、上海市不动产登记簿以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与业主大会之间签订的《临时托管合同》与《2018年合同》，对作为业主的被告具有法律约束力。作为业主大会选聘的物业管理单位，原告对阳光花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向原告支付物业服务费。虽然《2018年合同》约定的服务期限至2018年12月底，但是原告在上述期间届满后仍继续提供相应物业服务，故原告可以参照该合同的约定主张物业服务费。按上述合同约定的收费标准，经计算，并在扣除已付款项后，被告尚欠原告至2019年6月30日止的物业服务费为5,297.64元(2017年物业服务费4,044元+2018年至2019年上半年物业服务费9,341.64-已付物业服务费8,088元)。因此，本院对原告要求被告支付上述所欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。原告放弃要求被告支付违约金700.62元的诉讼请求，属对自己权利的处分，并无不当，可予准许。至于被告辩称的合同成立与否以及效力方面的辩称意见，以及物业公司的选聘、物业服务费的上调程序合法与否辩称意见，不符合合同法、物权法以及相关司法解释规定的条件和程序，本院不予采纳。至于被告辩称及反诉中有关原告未全面履行合同约定义务，故原告应当向其返还部分物业服务费的意见，一则就被告提供的照片等证据而言，仅证明其拍摄时的现状，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在可以扣减相应物业服务费的未全面履行合同义务的行为。二则，因避雷设施不存在、技防系统未建立，导致原告无法按每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准约定履行义务，以及无法履行对技防系统进行定期维护维修等义务，此系规则于小区方面的客观不能履行，而非原告能够履行而主观故意不去履行，而且合同中亦未明确约定因此需要扣减相应物业服务费。因此，本院对被告返还已付部分物业服务费的反诉请求，不予支持。至于被告反诉主张的恢复小区大门门头的请求，从程序方面而言，因该门头明显不属于被告专有部分，故原则上应由业主大会和业委会经相应表决程序后提出相关主张。从实体方面而言，原告提供照片等证据，仅证明门头被拆事实，不足以证明实施拆除行为主体为原告。因此，本院对被告的该项反诉请求，亦不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告孙强(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海乔爱物业管理有限公司至2019年6月30日止的物业服务费5,297.64元；二、驳回被告(反诉原告)孙强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由被告(反诉原告)孙强负担(已付25元，余款25元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十月二十四日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。