广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14933号原告：周韡，女，身份证住址：江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：龚紫彬，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告：陈子苏，女，身份证住址：湖北省嘉鱼县。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码:914403007412471827。法定代表人：张海明。委托诉讼代理人：康杰伟，男，身份证住址：广东省深圳市南山区，系第三人公司法务。原告周韡诉被告陈子苏及第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚紫彬及第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人康杰伟到庭应诉，被告陈子苏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人共同签署的《房产买卖合同》，被告及第三人返还原告已支付的定金人民币190000元；2、被告按案涉房产成交价人民币3980000元的20％支付原告违约金796000元；3、被告承担全部诉讼费。事实与理由：2019年4月7日，原、被告及第三人签署《房产买卖合同》（下称“合同”）及《资金托管协议》（下称“协议”)，合同第二条约定，该房屋成交价格为人民币398万元；合同第三条约定，定金19万元，买受人在签订合同后1日内支付其中5万元定金，签订合同2日内补交14万元定金，买受人将定金支付给监管方以后，视为出卖人本人已收讫定金，出卖人应向买受人出具定金收据；合同第五条约定，买受人须于2019年4月26日之前支付首欺购房款人民币101万元到买受人贷款银行作资金监管；合同第九条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；合同第十二条约定，任一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任……逾期超过十个工作日的……若守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定总房价款20％支付违约金；协议第二条约定，甲乙双方确认将定金19万元交由丙方托管，同时同意从定金中预留1万元作为交房保证金交由丙方托管。合同签订后，原告于2019年4月7日、9日分别向第三人支付定金5万元及14万元，被告亦于4月7日、9日向原告分别出具定金《收款收据》，确认收到定金。2019年4月30日，原告办理资金监管，向中国农业银行股份有限公司存入首期购房款101万元。后经原告申请，同年5月22日，中国农业银行股份有限公司深圳福田支行向原告出具《个人购房贷款承诺函》，有效期限为1个月。后原告迟迟未能依约办理赎楼事宜，第三人告知原告该房产已被另案查封，可能无法办理赎楼及后续过户。原告认为，原告已经全面履行了合同约定义务，但被告违反合同约定之“保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”，无法继续履行交付房产的义务，已经构成根本违约，按照合同约定原告有权通知被告解除合同，合同解除后被告及第三人收受的19万定金应返还原告。为购买案涉房产，原告向朋友借款30万元，该借款月利率为2%,现被告不但不能交付房产，更因为举债众多，无法退还原告定金，原告不得不继续背负该笔债务本金及未来产生的利息。此外，由于被告不能退还定金，原告将丧失购买同样价格房产的机会，只能考虑选购总价更小的房产。故被告应按合同约定向原告支付总价款20%的违约金。为维护原告合法权益特向法院提起诉讼。被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人答辩称，一、第三人作为居间方在居间过程中已全面提供带、看、磋商、签前查档、咨询风险提示等服务，并无瑕疵。二、依据合同约定，即原、被告双方实际交易情况，原告已完成合同约定的资金监管和申请贷款义务，被告因另案查封原因未能及时完成赎楼，确实违反了合同的约定，第三人在前述情况下积极催告被告及时完成赎楼，但被告至今未能完成赎楼，致使交易无法正常进行。三、依据房屋买卖合同及资金托管协议的约定，第三人接受托管的定金金额为人民币19万元，其中被告同意预留1万元人民币作为交房保证金，后双方经查档确认未存在查封情况，第三人依据合同约定，将16万元定金转交给了被告，剩余2万元被告同意由我司内部直接转为居间服务费。经审理查明，2019年4月7日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房产买卖合同》、，双方约定被告将其名下位于深圳市龙岗区龙城街道颐安都会中央花园Ⅱ区1栋H座30D的房产（房产证号：20××61）转让给原告，房屋建筑面积76.94平方米，房屋成交价为3980000元。合同第一条约定，出卖人保证该房屋没有查封情况，如与实际不符则出卖人按合同第十二条承担违约责任。该房地产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应予以协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；出卖人虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销登记后叁日内将红本房产证或不动产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第三条约定，购房定金190000元，买受人在签订合同1日内支付50000元，合同签订后2日内，买受人补交定金人民币140000元，定金交由双方所约定的第三方监管。合同第四条约定，出卖人同意从定金中预留10000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待出卖人结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产10日内，由第三人无息退还给出卖人。合同第五条约定，买受人须于2019年4月26日之前支付首欺购房款人民币1010000元到买受人贷款银行作资金监管或到第三人办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续。合同第九条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。合同第十二条约定，出卖人承诺其已如实告知房屋的权属状况，附属设施设备、装饰装修等相关情况，并保证对交易房屋拥有完全处分权，并无产权纠纷。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任……逾期超过十个工作日的……守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定总房价款20％支付违约金。合同签订当日，被告与第三人签订《居间服务费用支付承诺书（卖方）》（以下简称《承诺书》），约定居间服务费20000元，授权第三人有权从定金中扣除。2019年4月7日、4月9日，原告依约分别向第三人指定的收款账户支付定金50000元、140000元，被告向原告出具定金收款收据，确认收到定金共计190000元。2019年4月26日，第三人根据上述《承诺书》将托管定金中的20000元转为居间服务费，目前尚未向被告出具收据或者发票。2019年4月28日，第三人在预留交房保证金10000元后向被告划转剩余定金160000元。2019年4月30日，原、被告与中国农业银行股份有限公司福田支行香蜜湖分行签订《中国农业银行深圳市分行二手房交易结算资金在线托管协议》，原告向托管专用账户存入首期购房款1010000元。2019年5月22日，中国农业银行股份有限公司福田支行向原告出具《个人购房贷款承诺函》，承诺在原、被告所交易房屋过户手续完毕，办妥以该行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押文件交予该行收执之后，该行向原告发放期限为360月，贷款金额为278万元的房屋按揭贷款。合同签订后，被告迟迟未按合同约定办理赎楼手续，第三人告知原告因被告涉诉，涉案房产已被司法机关查封，可能无法办理赎楼及过户，合同无法继续履行。原告为维护自身权益，诉至本院，提出上列诉请。另查，2019年5月7日，涉案房产被（2019）粤1971民初14287号案件查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告均应按合同履行义务。本案的争议焦点为被告是否构成违约以及违约责任的承担问题。合同签订后，原告依约履行了支付购房定金、办理首期款资金监管以及按揭贷款手续，并取得了银行的贷款承诺函，但因被告自身原因导致涉案房产被司法机关查封，涉案合同的继续履行存在客观障碍，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。根据涉案合同违约责任条款的约定，若被告未按照合同约定履行的期限履行义务并超过十个工作日，原告可单方解除合同，据此，原告作为守约方有权解除合同，原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告返还定金190000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应退还已收取的定金。鉴于原、被告同意将定金中的10000元作为交房保证金托管至第三人，现涉案合同已解除，第三人同意将该10000元交房保证金直接退还至原告，为减少诉累，本院判令被告退还原告定金180000元，第三人返还原告交房保证金10000元。关于原告诉请被告支付违约金796000元，根据涉案合同违约责任条款约定，违约方应向守约方支付购房款20%的违约金即796000元，故原告作为守约方有权依据涉案合同约定要求被告支付违约金796000元，且被告未在答辩期内提出请求人民法院予以适当减少的答辩意见，视为放弃其举证、质证的权利，因自行承担不利的法律后果，原告的该项诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周韡、被告陈子苏及第三人深圳链家房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》（合同编号：100003420421)；二、被告陈子苏于本判决生效之日起十日内向原告周韡返还定金人民币180000元及支付违约金796000元；三、第三人深圳链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周韡退还定金10000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6830元，保全费人民币5000元，共计人民币11830元（此款原告已预缴），均由被告陈子苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李雪莹二〇一九年十月十一日书记员  余 丹