上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11595号原告：石芳，女，1983年4月3日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。第三人：施俊杰，男，1982年7月13日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告石芳与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘伟及被告委托诉讼代理人向磊到庭参加第一次庭审。后本院依原告申请，追加第三人施俊杰参加诉讼，原告石芳及其委托诉讼代理人刘伟及被告委托诉讼代理人陈焰、第三人施俊杰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的两份《上海市商品房出售合同》；2．被告退还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)1,200,000元及利息45,429.04元(按中国人民银行公布的同期存款利率标准计算，暂自2017年7月26日计算至2019年5月15日)；3．被告支付原告违约金452,000元；4．被告承担律师费5,000元。事实与理由：2017年6月17日，原、被告签订了1份《上海市商品房出售合同》，约定原告以2,260,000元购买位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“3115室房屋”)，并办理了网签备案手续。同时，双方又签订了《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定由被告经营管理上述房屋，被告向原告保证了6%的保底年收益及其他利益，但至今全部收益均未实现。协议签订后，被告至今未出具购房发票，且由于绿茵公司内部原因导致原告无法办理银行贷款手续，致上述房屋至今无法办理产证。根据双方签订的《上海市商品房出售合同》第十九条及第二十条的约定，被告应将原告已支付的房款全部退还原告，并承担违约责任。原、被告签订的合同合法有效，被告未按合同履行义务，已构成实质性违约，故原告诉至法院。庭审中，原告撤回了诉讼请求3。同时，原告明确诉讼请求1为解除原、被告于2017年6月17日就3115室房屋签订的《上海市商品房出售合同》，并解除原告、第三人与被告就上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX室房屋(以下简称“2288室房屋”)签订的《上海市商品房出售合同》。被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1．从原告提交的证据来看，原、被告就3115室房屋签订的《上海市商品房出售合同》已经解除。而被告未与原告及第三人就2288室房屋签订过《上海市商品房出售合同》，双方没有合同关系，故原告无权要求解除该合同。2．被告未收到原告支付的1,200,000元购房款，原告无权要求被告退还该款项，原告要求被告支付利息也没有依据。3．关于律师费，因合同并未就律师费进行约定，原告主张律师费没有法律依据和合同依据，故不同意支付律师费。第三人施俊杰述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1．石芳与施俊杰系夫妻关系。2017年6月17日，绿茵公司(甲方)与石芳(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，合同约定：乙方向甲方购买3115室房屋，建筑面积57.18平方米，总房价款2,260,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付3115室房屋；甲、乙双方商定2017年12月17日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年6月17日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年6月17日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年6月17日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款300,000元；2、乙方于2017年7月30日前向甲方支付房款830,000元；3、乙方以贷款方式于2017年9月30日前应支付房款1,130,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。同日，施俊杰在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡分别向绿茵公司及上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)支付100,000元、200,000元，POS机签购单上商户名称分别标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”、“上海绿茵置业”。石芳于当日分别收到1张金额为100,000元的《收据》及1张金额为200,000元的《收据》，落款处均盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，收款事由分别载明“定金”、“首付款”。2．2017年7月26日，石芳在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付830,000元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”。同日，石芳收到金额为830,000元的1张《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，收款事由载明“首付款补款”。3．2017年8月25日，石芳填写1张《退房申请单》，该《退房申请单》的退房原因载明“由于贷款经多次协商无法办理，经双方沟通协商一致达成约定，将原房源3115室转换为房源2288室，原房款共计支付1,130,000元，全部转为2288室房款”。绿茵商业广场工作人员在该《退房申请单》上签字。同日，施俊杰在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付30,000元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”；石芳现金支付40,000元。石芳与当日收到金额为70,000元的1张《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，收款方式载明“刷卡+现金4万”，收款事由载明“2288室定金”。4．上海市房地产交易中心出具《合同备案信息查阅结果》，该查阅结果载明：2288室房屋网上合同信息备案日期为2017年11月8日，卖方为绿茵公司，买方为石芳、施俊杰。同时，上述《合同备案信息查阅结果》注明：上述信息依据仅为网上备案系统接收到的合同备案信息，本查阅结果无法认定备案合同文本是否经买卖双方书面签字盖章生效。本院另查明：2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。石芳、施俊杰为证明其与绿茵公司就2288室房屋存在商品房买卖关系，仅提交了1份《合同备案信息查阅结果》，无法提供双方就2288室房屋签订的《上海市商品房出售合同》。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。本院认为，石芳与绿茵公司就3115室房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。合同履行过程中，石芳于2017年8月25日向绿茵公司提交1份《退房申请单》，该《退房申请单》亦由绿茵商业广场工作人员签字确认，双方约定将3115室房屋转换为2288室房屋，原房款1,130,000元全部转为2288室房款。故石芳与绿茵公司于2017年6月17日就3115室房屋签订的《上海市商品房出售合同》经双方协商一致已于2017年8月25日解除。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，石芳、施俊杰虽就买卖2288室房屋事宜进行了网上合同备案，备案信息中记载了买卖双方的名称以及房屋的位置，但是该信息仅为网上备案系统接收到的合同备案信息，该查阅结果无法认定备案合同文本是否经买卖双方书面签字盖章生效。现石芳、施俊杰无法提供其与绿茵公司就2288室房屋签订的《上海市商品房出售合同》，故石芳、施俊杰与绿茵公司就2288室房屋买卖合同不成立。在合同尚未成立的情形下，石芳要求绿茵公司返还先前已经收取的购房款，可予支持。至于石芳已付款的认定以及绿茵公司应返还的款项数额，本院认为，因一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡支付，应属商品房买卖的交易惯例。石芳、施俊杰在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，事后销售人员向石芳出具了加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，款项性质均记载为定金或首付款，均属购房款范畴，石芳、施俊杰的付款行为不存在过错，其已尽审慎审查义务。石芳、施俊杰有理由相信收款方为绿茵公司，而无从知晓实际收款人为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，彰荣公司收取购房款的行为后果应及于绿茵公司。综上，本院认定石芳已经向绿茵公司支付购房款为1,200,000元，该款绿茵公司应当返还。绿茵公司称其未收到部分购房款，其可向彰荣公司另行主张。关于利息以及律师费，因石芳与绿茵公司就2288室房屋买卖合同并不成立，石芳的上述主张缺乏合同依据，同时，石芳亦不属于《承诺书》的承诺对象，故本院对石芳的该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告石芳与被告上海绿茵置业有限公司于2017年6月17日签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)于2017年8月25日解除；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告石芳已付购房款1,200,000元；三、原告石芳的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,053元，减半收取8,026.5元，保全费5,000元，合计诉讼费13,026.5元，由原告石芳负担521元，由被告上海绿茵置业有限公司负担12,505.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年十一月二十五日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。