呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2403号上诉人（原审被告）：王志钢，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志敏，女，教师，住呼和浩特市，与王志钢系兄妹关系。上诉人（原审被告）：王志敏，女，教师，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张绍镛，男，退休教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人王志钢、王志敏因与被上诉人张绍镛房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王志敏并作为上诉人王志钢的委托诉讼代理人，被上诉人张绍镛及其委托诉讼代理人胡美霞、冯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志钢、王志敏上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回张绍镛诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由张绍镛承担.事实和理由：一、一审法院认定事实不清。在签订《补充协议》之前，王志敏已经明确告知张绍镛及居间人福居公司的具体负责人有关该房屋内装修装饰中存在的瑕疵，在此基础上，才签订《补充协议》，房屋总价中包括家具家电及装修装饰的内容，因为存有一定的瑕疵，才低于市场价出售。张绍镛当时知晓、同意并接受的基础上才签订的合同，后期又带着姑娘来各种闹，又在当场表示不想购买的意思和通过中介福居公司表示此意。并想要回定金3万元，才导致买卖不能履行的后果。针对该事实，王志敏已在一审法庭调查时提交了房屋租赁合同、房屋租赁费收据、机票电子单、手机微信聊天记录等证据，来足够的证明张绍镛先违约的事实。并且王志钢为按时给张绍镛办理过户手续2018年10月9日乘飞机来到呼和浩特，关于该事实，王志敏在一审法庭调查时也提交了相应的证据。但是一审法院没有充分地重视王志钢、王志敏提交的五组证据，而根据张绍镛单方的证据来片面的认定了事实。根据民法及合同法的相关规定，张绍镛先表示了不想购买的意思，形成了违约行为后，后期再想购买，应该认定是新的要约，针对新的要约，王志钢、王志敏可以拒绝接受，因此，王志钢、王志敏不存在根本约为的行为。二、一审法院适用法律不当。张绍镛在明知有瑕疵的基础上签订合同，后期又反悔的行为，应当认定张绍镛先违约，因此，王志钢、王志敏不应承担瑕疵担保责任。一审法院在没有正确认定事实的基础，导致存有适用法律不当。应当适用《中华人民共和国合同法》的115条的规定，判决驳回张绍镛的诉讼请求。张绍镛辩称，一审法院对于本案的事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。1、本案双方签订的居间买卖合同、房屋买卖合同及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。截止2018年10月31日前，张绍镛并未收到解除合同的意思表示，因此双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同明确约定应当在2018年10月20日之前就所涉购买房屋办理产权过户登记手续。王志钢出售的房屋包括房屋内设施、设备及全套的家电，双方的合同中并没有明确出售的设施、设备存在瑕疵。2、张绍镛在签订合同后，全面依约履行了自己的义务，第一次看房后就要求将损坏部分物品进行修缮，第二次看房期间，仍然发现部分设施大部分损坏严重，在此情况下要求王志钢、王志敏依约履行整修义务，王志钢、王志敏拒绝整修，后在中介公司承诺替张绍镛整修的情况下，王志钢、王志敏还是明确通知中介公司拒绝出售房屋。张绍镛没有说过不买房屋，但是最终收到了中介公司出示的王志钢、王志敏拒绝卖房的通知。王志钢、王志敏拒绝履行瑕疵担保义务，拒绝出售房屋，一审判决认定事实清楚适用法律正确。中介公司已经把中介费退给张绍镛了。张绍镛向一审法院起诉请求：1、王志钢、王志敏向张绍镛赔付双倍定金6万元；2、王志钢、王志敏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月2日，经居间人福居公司介绍，王志钢由王志敏作为委托代理人与张绍镛及福居公司签订《房屋居间买卖合同》，就双方通过居间人购买房屋一事达成初步意向。2018年9月28日，王志钢由王志敏作为委托代理人与张绍镛签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定张绍镛购买王志钢出售的呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地小区苍龙南苑1号楼3单元501号房屋，建筑面积127．75平方米，房屋具有不动产权证，约定房屋成交价格为138万元，付款方式为一次性付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同第四条第（二）项约定，买受人在签订该合同的同时支付定金3万元。合同第七条第（三）项约定，乙方支付定金后，若乙方违约，不购买上述房产，则无权要求甲方返还已付定金，该定金归甲方所有；若甲方悔约，不将上述房产出售给乙方，甲方同意归还乙方定金以外，另须按定金数额赔偿乙方损失。王志敏作为王志钢的委托代理人又与张绍镛及居间人福居公司签订《补充协议》一份，协议第一条约定，双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币138万元整。协议第二条第1款约定，乙方与2018年9月28日向甲方支付定金人民币3万元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；第2款约定，关于购房款的支付，甲乙双方同意在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方；第3款约定，甲乙双方同意，应于2018年10月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。协议第五条第3款约定，经双方协商一致，甲方同意留下房屋内所有固定设施及家电、家具，条款中对上述固定设施、家电、家具等物品进行列举，并写明“以上所有家具家电均包含在房屋总价款138万元以内”。同日，张绍镛向王志钢、王志敏交付房屋定金3万元，王志敏出具了定金收条。后在合同履行过程中，双方发生争议，合同未继续履行，张绍镛就定金事项诉至法院。庭审过程中，经法庭询问，双方均表明无意继续履行房屋买卖合同。另查明，本案涉案房屋的登记所有人是王志钢。一审法院认为，张绍镛与王志钢、王志敏双方签订的合同及补充协议不违反法律强制性规定，依法成立并生效，对当事人双方具有同等法律约束力，双方均应恪守诚信，按约履行。双方在合同履行过程中发生争议，在庭审中双方均表示没有继续履行合同的意愿，因此一审法院确认双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》及《补充协议》终止履行并解除。关于合同不能履行的责任，本案中《补充协议》中约定，房屋价款中包含房屋内的家具、家电及固定设施等的折价，房屋买卖中包含上述物品，因此出卖人对出售房屋的瑕疵担保义务也包含对上述约定物品的瑕疵担保义务；结合福居公司出具的证明及王志钢、王志敏提交的微信聊天记录，可以说明在双方预备房屋交接期间，张绍镛要求王志钢、王志敏对房屋内设施进行整修，王志钢、王志敏予以拒绝并表示不出卖房屋，王志钢、王志敏提出张绍镛表示不购买房屋在先，但是没有在案证据能够证明该主张，因此本案中王志钢、王志敏未尽到出卖房屋的瑕疵担保义务，合同不能履行的责任在于王志钢、王志敏，应承担相关责任。因此，根据《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第七条第（三）项的约定，王志钢、王志敏应给付张绍镛6万元。关于王志钢、王志敏的责任主体，通过庭审调查可以确认涉案房屋的登记所有人为王志钢，王志敏系受王志钢的委托签订合同及补充协议，因此应当由王志钢承担相关责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告王志钢于本判决生效之日起十日内向原告张绍镛支付人民币6万元。案件受理费650元，由王志钢负担。二审中，王志敏提交了与中介公司的通话录音及微信聊天记录，拟证明中介公司出具虚假证明，本案系张绍镛违约在先。签订房屋买卖合同及补充协议在先，修缮意见在后，看房时王志敏已经明确了房屋存在瑕疵，当时没有说修缮的问题，后来张绍镛三四次提出修缮问题，因合同中没有该约定，所以王志敏拒绝，之后张绍镛在过户当天不去房管局而是到涉案房屋内吵闹表示不卖房屋了。张绍镛对证据的真实性不认可，认为是在10月5日开始联系修缮，但是王志敏不想修缮，是张绍镛的女儿表示不想买房，不是张绍镛，张绍镛没有口头或者书面提出过不卖房屋，应该以张绍镛本人的意愿为准，不能以同去看房的人意愿为准。张绍镛提交了一份通话录音及视频资料，拟证明系因王志敏、王志钢不配合办理过户拒绝出售房屋。涉案的中介费已经退还。王志敏、王志钢认为高鹏的录音不能证明张绍镛拟证明的问题，视频资料的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审理查明，双方签订《补充协议》约定：甲方（王志钢）同意留下房屋内所有固定设施（厨房油烟机、燃气灶，卫生间热水器）所有窗帘所有灯具以及沙发一组、电视机一台、冰箱一个、茶几一个、电视柜一个、立式空调一个、餐桌一个、餐椅四把、地毯一个、主卧双人床一张、床头柜一个、衣柜一组、次卧双人床一张、床头柜一个、一体电脑桌一个（以上所有家具家电均以实物照片为准），以上所有家具家电均包含在房屋总价壹佰叁拾捌元以内。另查明，在2018年10月11日双方约定办理过户手续的同一天，张绍镛及其女儿共同到涉案房屋再次看房，张绍镛的女儿对房屋的部分附属设施表示不满意，与王志钢、王志敏产生争议，张绍镛的女儿表示不购买涉案房屋，张绍镛未作否定表示。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方陈述及微信记录、电话录音等证据，本案争议发生系由于双方对附属设施维修引起，在合同中双方对附属设施达到的标准及维修未作明确约定，并由此发生争执。在2018年10月11日，双方约定办理手续当天，张绍镛与其女儿等人到达案涉房屋再次对涉案房屋进行查看后，张绍镛的女儿对涉案房屋的附属设施表示不满，与王志钢、王志敏产生争议，并明确表示不购买涉案房屋。同行的张绍镛没有表达相反意见，应视为张绍镛的意思与其女儿一致。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。在张绍镛的女儿作出不购买涉案房屋，并且王志敏、王志钢表示同意之时，涉案的房屋买卖合同已经达成解除的合议。故涉案的房屋买卖合同在此时解除。关于合同解除后定金的处理，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中合同解除的原因系因为双方对附属设施的约定不明，后期也无法达成一致意见，故合同的解除不能归责于任何一方，王志敏因合同而收取了30000元定金应当予以返还。一审判令双倍返还有误，本院予以纠正。综上所述，王志钢、王志敏的上诉请求部分成立，对其合法部分本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初7875号民事判决；二、王志钢与本判决生效之日起十日内返还张绍镛定金人民币30000元；三、驳回张绍镛的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由王志钢负担325元，张绍镛负担325元；二审案件受理费1300元，由王志钢负担650元，张绍镛负担650元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年八月二十六日书记员 曹 文 婷