上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初1249号原告：宋烨斌，男，汉族，1965年5月27日出生，住址上海市奉贤区。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任政宇，上海方洛律师事务所律师。被告：陈杭军，男，汉族，1960年7月17日出生，住址上海市金山区。委托诉讼代理人：陆增贤，上海市开乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家妹，女，汉族，1962年8月28日出生，住址上海市金山区。第三人：上海沪金燃料有限公司(以下简称沪金燃料公司)，住所地上海市金山区朱泾镇罗星路XXX号。法定代表人：陈杭军。诉讼代表人：上海沪金燃料有限公司清算组，住所地上海市延安西路XXX号华敏翰尊国际广场13楼。委托诉讼代理人：裴洁，上海市汇业律师事务所律师。(后被撤销授权)。委托诉讼代理人：朱哲争，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，上海市汇业律师事务所律师。第三人：上海市金山区供销合作社(以下简称金山供销社)，住所地上海市金山区朱泾镇罗星路XXX号。法定代表人：朱建国，主任。委托诉讼代理人：沈人类，上海理度律师事务所律师。原告宋烨斌诉被告陈杭军、第三人上海沪金燃料有限公司、上海市金山区供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法适用简易程序。后因案件审理需要，于2019年7月23日转为普通程序审理。原告宋烨斌及其委托诉讼代理人罗黎明、被告委托诉讼代理人陆增贤、朱家妹参加了两次庭审，第三人沪金燃料公司原委托诉讼代理人裴洁及第三人金山供销社沈人类参加了第一次庭审，第三人沪金燃料公司委托诉讼代理人朱哲争、李萌参加了第二次庭审。第三人金山供销社未参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2016年1月20日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告返还租金50,000元；3、判令被告赔偿原告装修等损失368,292元(包括装修损失276,542元、员工工资损失60,000元、餐桌椅11,000元、碗筷9,650元、员工伙食费及调料等5,000元)；4、判令诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年1月20日，被告以第三人沪金燃料公司的名义与原告签订了《房屋租赁协议》，约定第三人沪金燃料公司将坐落于上海市金山区朱泾镇罗星路XXX-XXX号租赁给原告，年租金为50,000元，租赁期限自2016年3月1日起至2024年2月28日止。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，准备经营庆丰汤包馆，并采购了经营使用的大量物品，还聘请了大量员工。2016年3月起，第三人金山供销社阻止原告经营和办理营业执照，致使原告至今未能开张经营，造成重大损失。被告与第三人金山供销社系第三人沪金燃料公司的股东。2013年12月10日，法院已受理第三人金山供销社提出的对第三人沪金燃料公司强制清算的申请。2014年3月18日，被告已将第三人沪金燃料公司的相关资料及公章、财务专用章、人名章等所有公司印鉴全部上交第三人沪金燃料公司清算组。涉案租赁房屋的所有权人为第三人金山供销社，第三人金山供销社委托第三人沪金燃料公司经营管理该房屋的期限自2006年1月1日至2008年12月31日。被告无权以第三人沪金燃料公司名义出租该房屋。在第三人不追认被告行为的情况下，《房屋租赁协议》无效，由行为人(即被告)承担责任。被告辩称：被告是第三人沪金燃料公司的法定代表人，其有权代表公司出租涉案房屋，被告仅仅是签订合同的经办人，涉案租赁合同合法有效。被告在出租房屋时，与原告一起，多次与法院承办第三人沪金燃料公司强制清算案件的法官沟通，征得法官同意才出租的，故造成原告无法经营的损失，原告及第三人都有责任；租金50,000元是进了第三人沪金燃料公司的账户，其中10,000元到账后又被原告借走，10,000元还在第三人沪金燃料公司账上，30,000元是被告向第三人沪金燃料公司借的，不应由被告返还；装修损失中，部分资产是可以移动的，存在残值，不应当列入装潢损失部分；对员工工资、餐桌椅、伙食费等不予认可；鉴定费应当根据过错原则进行分担。第三人沪金燃料公司辩称：沪金燃料公司于2013年12月10日被强制清算，公司在清算期间不得开展与清算无关的经营活动。清算组接管公司后，与被告签署了移交确认书，被告向清算组保证所有公章都移交清算组了，后来被告用公司发票专用章与原告签订租赁合同，清算组没有责任，涉案租赁合同无效。清算组在2014年10月29日在涉案房屋上张贴了封条，2016年张贴过要求原告腾房的公告。租金50,000元，沪金燃料公司只收到20,000元。第三人金山供销社辩称：原告的诉请与金山供销社无关，因此不发表意见。但对被告的答辩意见不予认可，涉案房屋的产权人是金山供销社，曾委托第三人沪金燃料公司经营，但在2008年就收回了授权。金山供销社没有委托过被告签订租赁合同，事后也没有追认，因此被告签订租赁合同属于个人行为，与金山供销社无关。金山供销社发现涉案房屋内存在装潢行为后，与原告进行了交涉，说明了产权问题，并及时与清算组联系，后清算组张贴了公告。因此，金山供销社在劝阻无效的情况下，与市场监督管理局联系，阻止原告办理营业执照。针对被告辩称，原告发表如下补充意见：原告向被告交纳了50,000元租金，不管是否进入第三人沪金燃料公司的账户，都需要被告来返还。当时原告已准备营业，所有东西已备齐，因为资金紧张，原告确实向第三人沪金燃料公司借款10,000元用于员工工资发放。经审理查明：2016年1月20日，被告以第三人沪金燃料公司的名义与原告签订了《房屋租赁协议》，约定第三人沪金燃料公司将坐落于上海市金山区朱泾镇罗星路XXX-XXX号房屋租赁给原告，年租金为50,000元，先付款后使用，合同签订后一次性支付，租赁期限自2016年3月1日起至2024年2月28日止，合同还约定双方其他的权利义务，原告及作为第三人沪金燃料公司法定代表人的被告均在合同上签字确认。合同签订后，原告支付了租金50,000元，其中20,000元进入第三人沪金燃料公司账户，30,000元未入账。之后，原告又从第三人沪金燃料公司借款10,000元。同时，原告对租赁房屋着手进行装修，准备经营庆丰汤包馆。另查明，2013年12月10日，本院依法受理第三人金山供销社提出的对第三人沪金燃料公司强制清算的申请。2014年1月8日，上海市高级人民法院通过随机方式指定上海市汇业律师事务所担任第三人沪金燃料公司清算组成员中的中介机构。2014年2月12日，本院决定指定上海市汇业律师事务所担任第三人沪金燃料公司清算组。2014年3月18日，清算组与作为第三人沪金燃料公司法定代表人的被告办理接管，清算组接管了第三人沪金燃料公司的相关资料及公章、财务专用章、人名章，同时被告向清算组作出承诺，承诺：“第三人沪金燃料公司所有的公章、财务专用章、人名章等所有公司印鉴已全部交接给清算组，并无遗漏，本人愿承担因此所引起的一切法律后果”。2016年3月28日及9月21日，清算组两次张贴告知函，告知第三人沪金燃料公司对罗星路18－28号房屋的经营管理期限早已届满，该资产应归还至第三人金山供销社。同时通知被告将罗星路18－28号全部房屋钥匙交至清算组，并将房屋内一切原有私人物品清空，清算组将择日与第三人金山供销社办理交接手续。2016年3月起，第三人金山供销社阻止原告办理营业执照，致使原告至今无法开张经营。又查明，上海市金山区朱泾镇罗星路18－22号房屋的所有权人为第三人金山供销社，第三人金山供销社委托第三人沪金燃料公司经营管理该房屋的期限自2006年1月1日至2008年12月31日。在本案审理过程中，经上海市高级人民法院委托，就“上海市金山区朱泾镇罗星路18－22号房屋(庆丰汤包馆)装饰装修工程”进行工程造价司法鉴定。鉴定意见：本次鉴定意见中的上海市金山区朱泾镇罗星路18－22号房屋(庆丰汤包馆)装饰装修工程总造价为276,542元。以上事实，由《房屋租赁协议》、收据、沪房地金字(2000)第000208号上海市房地产权证、(2013)金民二(商)清(预)字第4号民事裁定书、沪高法(2014)随机指定第2号随机指定清算组成员中的中介机构结果通知书、(2013)金民二(商)清(预)字第4号决定书、上海沪金燃料有限公司移交接管书、承诺书、告知函、上海市金山区朱泾镇罗星路18－22号房屋(庆丰汤包馆)装饰装修工程造价鉴定意见书、当事人当庭陈述等证据所证实。本院认为：第三人沪金燃料公司清算组接管了第三人沪金燃料公司后，作为第三人沪金燃料公司法定代表人的被告就无权代表公司行使民事权利。根据被告向清算组出具的承诺书可以断定，被告对这一点是明知的。被告在无权代表第三人沪金燃料公司的情况下，以第三人沪金燃料公司的名义与原告签订的《房屋租赁协议》，在未经清算组追认的情况下，本院认定《房屋租赁协议》无效，由被告承担相应责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，被告应当返还原告租金50,000元。至于已入第三人沪金燃料公司账户的20,000元(其中10,000元属原告的借款)，被告可以另循相应法律关系解决。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知无权代表公司而为之，应对合同无效承担主要过错责任，原告在合同签订过程中，未尽到谨慎的审查义务，应承担次要过错责任，本院综合双方过错程度、因果关系等因素，认定被告对原告的损失承担80%的责任，原告自行承担20%的责任。被告虽认为工程造价鉴定意见书中列明的中央空调、墙上空调、吊扇、监控设备、油烟净化器等属于可移动设备，仍有使用价值，不能按鉴定书意见计算，但被告未对上述物品的评估价值持有异议，本院对鉴定意见予以认可，但考虑到被告承担了原告的大部分损失，故鉴定意见书中所涉财产归被告所有,但被告必须保证房屋处于出租前的状态。关于原告提出的员工工资、餐桌椅、碗筷、员工伙食费、调料等损失，本院考虑到涉案工程已装潢完毕，汤包馆开业在即，原告为开业作必要准备，包括培训员工、购买用餐设备等也在情理之中，对这部分损失本院酌定20,000元，其余损失不予认定。综上，原告的损失为296,542元，其中被告承担237,234元，原告自行承担59,308元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告宋烨斌与第三人上海沪金燃料有限公司于2016年1月20日签订的《房屋租赁协议》无效;二、被告陈杭军应于本判决生效后十日内返还原告宋烨斌租金50,000元;三、被告陈杭军应于本判决生效后十日内赔偿原告宋烨斌损失237,234元;四、驳回原告宋烨斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7,717元，鉴定费9,500元，合计17,217元，由原告负担5,657元，被告负担11,560元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李文华审 判 员  夷 赟人民陪审员  顾水林二〇一九年十一月八日法官 助理  高尚尚书 记 员  陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。