河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1622民初2952号原告：李静，女，汉族，1986年02月01日生，住西华县。委托诉讼代理人：王留榜，系河南箕城律师事务所律师。被告：石亚斌，男，汉族，1988年12月17日生，户籍地：西华县，现住西华县。委托诉讼代理人：王相东，系西华县正法律服务所法律工作者。原告李静与被告石亚斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王留榜、被告石亚斌及其委托诉讼代理人王相东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。案件审理过程中，被告石亚斌向本院提起反诉，因其未在法定期间交纳反诉费用，本院下发（2019）豫1622民初2952号民事裁定，对石亚斌的反诉请求按撤诉处理。原告李静向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告交付位于西华县××天地西区××单元××楼××室房产××套，并协助办理过户；2、请求被告向原告支付违约金75000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告通过拆迁补偿取得位于西华县××天地西区××单元××楼××室房产××套，被告与原告于2018年5月16日签订《房屋买卖合同》，把该房出售给原告，协议约定总价款为25万元，签订合同之日向被告支付10万元，剩余15万元待过户后10日内支付，签订合同后房屋所有权转移给原告，还约定了违约责任。原告按协议约定向被告支付了10万元，被告拒绝交付房屋，并不协助过户，原告向法院起诉，被告另案起诉原告撤销该合同，西华县人民法院作出（2019）豫1622民初1057号判决、周口市中级人民法院作出（2019）豫16民终2250号判决，均驳回其诉请。被告的行为违反了合同约定，为维护原告合法权益，原告根据《合同法》第107条、第108条规定再次向贵院提起诉讼，请依法判处。被告石亚斌辩称：一、双方所签订的房屋买卖合同违法，应当依法解除，因为双方签订的合同违反《物权法》和《婚姻法》的规定，双方所买卖的房屋不是答辩人一人所有，有证据证明，该房屋是石亚斌和其妻子张婉琼共有，买卖房屋时没有征得张婉琼的同意和签字，是石亚斌的单方行为，侵犯了房屋共有人张婉琼的合法权益，合同应当解除。二、合同内容违反《合同法》的规定，属显示公平，签订合同时我县的商品房平均价是4000多一平方，而双方签订的合同是80平方才25万，明显低于市场价。三、石亚斌对该房屋还未取得物权。石亚斌对该房屋还未取得房产证，根据物权法的规定，没有取得物权的无权处置物产，该合同违法，应当依法解除。四、被答辩人要求支付违约金，没有事实根据和法律根据，双方所签订的《房屋买卖合同》没有约定交房时间，没有约定交房时间也就没有违约时间，更没有违约金，要求支付违约金没有事实根据和法律依据，请求法庭依法驳回被答辩人的非法要求。综上，其一，答辩人无权处置房屋共有人的物权，即使合同有效，被答辩人也无法取得物权，房屋共有人不同意答辩人单独处置共有物，违法的合同应当解除。其二，双方所签的合同违法，石亚斌未取得该房屋的物权，无权处置房产。其三，合同显失公平，违反《物权法》的规定，应当解除。其四，合同没有约定交房时间，不存在违约，答辩人依法不应当支付违约金。答辩人根据《合同法》第94条的规定，提出反诉请求，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法解除双方签订的《房屋买卖合同》以保护房屋共有人张婉琼的合法权益。原告李静向本院提交的证据材料有：第一组证据，房屋买卖合同和电子回单各一份。证明目的：1.原、被告于2018年5月16日签订了西华县永秀新天地西区1栋2单元20号楼A3室房产的买卖合同。该房面积80平米，合同约定总购房款为25万元，分两次付清，签订合同时付款10万元，剩余15万元待办理完房屋的过户后一次性交付。并约定了房屋总价的50%的违约金。2.原告按约定向被告支付了10万元购房款的事实。第二组证据，（2019）豫1622民初1057号、（2019）豫16民终2250号、（2019）豫1622民初1978号、（2019）豫16民终3118号民事判决书各一份。证明目的：1.原、被告签订的合同有效，且不存在撤销事由。2.被告已经取得该房的事实。经质证，被告石亚斌对原告李静提供的证据质证意见如下：对于第一组证据：对房屋买卖合同的真实性无异议，对其证明目的有异议。合同约定的总价为25万元，这本身就显失公平，并且原告只付了房价的一小部分，大部分房费至今未付，被告之所以没有办理过户，是因为政府到目前为止还没有给被告的房屋办理房产证，这不是被告的能力所办成的。合同没有约定交房日期，所以也就没有违约，也没有违约金。对于第二组证据：该组证据与本案的履行合同没有关系，也达不到原告的证明目的。对原告提交的证据，本院经审查后认为，原告提交的第一组证据能够证明原、被告之间房屋买卖合同存在，且被告对该合同无异议，对该组证据的证明效力予以认定。原告提交的第二组证据，内容真实，对原告该组证据的证明效力予以认定。被告石亚斌向本院提交的证据材料有：第一组证据：政府拆迁补偿协议复印件一份。证明政府拆迁补偿时，是针对石亚斌和张婉琼的，张婉琼在协议上有签字。第二组证据：永秀新天地购房合同复印件一份。证明合同签订时的市场房价为4000多，合同上的价钱明显低于市场价，这种情形是显失公平。经质证，原告李静对被告石亚斌提供的证据质证意见如下：对于第一组证据：真实性无异议，该征收补偿安置协议明确写明被征收人为石亚斌，从内容上看，采用了房屋置换的方式进行补偿，而且对石亚斌房屋及所占土地进行了货币补偿，其补偿的数额较高，结合石亚斌与原告签订的房屋买卖合同，其约定的价格与其补偿所得是均衡的，合理的。因被征收的对象是石亚斌，该房屋应当是石亚斌与张婉琼的婚前个人财产而不是其共同财产。对于第二组证据：对真实性有异议，该合同不完整，又系复印件，依法不能作为认定案件事实的依据。况且被告以合同显失公平已经向法院提起诉讼，两级法院均依法驳回了其诉讼请求，因此，原、被告签订的合同不存在显失公平。对于被告提交的证据，本院经审查后认为，被告提供的第一组证据内容真实，但在西华县人民法院（2019）豫1622民初1978号民事判决书中，已经认定李静于2018年5月17日通过其丈夫徐林岗的银行账户向张婉琼的账户转10万元的购房款，被告石亚斌的证明目的不予支持。被告提供的第二组证据是复印件，没有注明来源，且没有其他证据相互印证，对被告该组证据的证明效力不予认定。本院依职权取得的河南永秀置业有限公司《关于石亚斌房屋1号楼2单元2003号商品房交付情况的说明》、房屋差价补交房款收据、河南永秀置业房屋交付确认书三份证据，原告无异议，被告异议为：交付商品房确认书是石二磊签字，石亚斌没有收到该房屋，补交房屋差价是石二磊补交的，以上证据并不能证明石亚斌取得了物权。对以上证据，是由河南永秀置业有限公司出具，加盖了公司章、公司财务章，本院确认其效力。依据上述证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年7月3日，被告石亚斌通过房屋征收补偿置换取得河南永秀置业有限公司两套安置房，即1号楼2单元2003号房（A3室）和1号楼2单元1504号房。河南永秀置业有限公司于2019年2月11日，由被告石亚斌的父亲石二磊签字确认，将1号楼2单元2003号房（A3室）交付石亚斌，2019年2月13日该房屋差价款补齐。原告李静和被告石亚斌于2018年5月16日签订了房屋买卖合同，被告石亚斌把该套房屋出售给原告李静。合同主体：甲方石亚斌，乙方李静；合同载明：甲乙双方充分协商，本着诚实守信、公平公正的原则达成的买卖合同。合同第一条约定该房面积80平米,位于西华县城关镇××路与箕城路××天地**××单元××楼××室。合同第二条约定总购房款为25万元，分两次付清，合同签订之日付款10万元，剩余15万元购房款待办理完房屋的过户等手续后十日内一次性付清。合同第五条约定买卖合同签订后，该房产所有权即归乙方，乙方拥有再买卖权。合同第六条约定了违约责任。见证人周某在合同上签字按押。合同签订后，原告已经按约定于2018年5月17日通过中国工商银行电子汇款向被告支付了10万元购房款，石亚斌未将该房屋交付给李静。2019年3月15日，李静向本院提起诉讼，要求石亚斌交付房屋并协助办理过户手续，支付违约金75000元。在审理过程中，石亚斌、张婉琼于2019年4月1日向本院提起诉讼，要求撤销双方所签订的《房屋买卖合同》。本院于2019年4月17日作出（2019）豫1622民初1057号民事判决，判决驳回了石亚斌、张婉琼的诉讼请求。宣判后，石亚斌、张婉琼不服提起上诉，周口市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）豫16民终2250号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月5日，原告张婉琼以与（2019）豫1622民初1057号案件民事诉状同样的事实与理由再次起诉，要求确认合同无效。本院于2019年6月18日作出（2019）豫1622民初1978号民事判决，判决驳回了张婉琼的诉讼请求，宣判后，张婉琼不服提起上诉，周口市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）豫16民终3118号民事判决，驳回上诉，维持原判。开庭审理过程中，原告李静主动放弃违约金的请求。本院认为，原告李静和被告石亚斌是在充分协商之后签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的合同，原、被告应当按照合同约定履行义务。原告李静已经按照约定履行了首次付款义务，被告石亚斌应当按照约定履行交付房屋的义务，并积极办理房屋产权登记，在取得房产证后协助原告李静办理过户手续。关于被告石亚斌认为其与原告李静于2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》应当解除的问题。其理由有：1.该房屋属于石亚斌与其妻子张婉琼共有，买卖时张婉琼不知情，侵犯了共有人张婉琼的合法权益；2.合同价款显失公平；3.石亚斌未取得物权，无权处置该房产。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，不存在不可抗力、原告预期违约情形，对于被告石亚斌“原告只履行一小部分房款，大部分房款至今未付”的质证意见，根据双方签订的合同，原告对剩余房款是在办理过户后再履行，不存在原告迟延履行情形。所以，被告答辩的合同应当解除的理由均不符合《中华人民共和国合同法》第九十四规定的合同应当解除的情形，对其理由不予支持。关于被告石亚斌认为房屋买卖侵犯房屋共有人合法权益、合同价款显失公平问题，本院（2019）豫1622民初1057号民事判决、周口市中级人民法院（2019）豫16民终2250号民事判决，以及本院（2019）豫1622民初1978号民事判决、周口市中级人民法院（2019）豫16民终3118号民事判决，已经进行阐述，对被告的答辩理由均未予认定，且这两种理由也不符合合同解除的情形。关于违约金问题，庭审中原告李静主动放弃对违约金的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石亚斌于本判决生效之起十日内向原告李静交付位于西华县永秀新天地西区1栋2单元20楼A3室（即河南永秀置业有限公司1号楼2单元2003号）房产一套，并于取得房屋产权后一个月内协助原告李静办理房产过户手续。二、驳回原告李静的其他诉讼请求。案件受理费838元，由原告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  金广良二〇一九年十月二十四日法官助理李沐华书记员程佳