四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初637号 原告：张留英，女，1966年10月30日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：欧国芳，四川瀛络律师事务所律师。 被告：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，该公司破产清算组负责人。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 被告：何国燕，女，1969年5月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区，现住四川省邻水县。 被告：杨梅，女，1971年12月30日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：刘欧，女，1990年3月21日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 原告张留英与被告广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）、第三人刘欧普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月15日以简易程序立案受理，第一次公开开庭后，本院依职权追加何国燕、杨梅为本案被告参与诉讼。因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序后继续公开开庭审理。原告张留英及其委托诉讼代理人欧国芳、被告正大房产公司的委托诉讼代理人陈国静、被告杨梅到庭参加诉讼。被告何国燕、第三人刘欧经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张留英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的编号为702的《商品房买卖合同》，交付房屋并办理房屋登记；2.判令被告支付逾期交房违约金60,750元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月，原告在正大房产公司开发建设的“恒立·恒顺星城”售房部工作人员刘欧的介绍下，认购了该楼盘6幢1单元10层1号住房，并预付订金5万元。2014年1月27日，原告与正大房产公司签订编号为702的《商品房买卖合同》，并支付剩余购房款32.5万元，正大房产公司向张留英出具收款收据。合同签订后，正大房产公司未按约定向原告履行交房并办理房屋产权证书的合同义务。2017年6月23日，正大房产公司进入破产重整程序，原告向正大房产公司管理人申报债权，管理人审查确认原告的债权为0。 被告正大房产公司辩称，他公司虽然与原告签订了商品房买卖合同并出具收据，但实际并未收到原告购房款，双方签订商品房买卖合同实系为配合原告与何国燕之间的房屋买卖行为，案涉房屋实为何国燕将抵债房通过刘欧介绍转让给原告，与原告有真实房屋买卖关系的是何国燕，不是他公司，故原告不能对案涉房屋向他公司主张权利，而应向何国燕主张，请求驳回原告的诉讼请求。 被告何国燕未作答辩。 被告杨梅辩称，（2018）川1603民初230号判决中明确杨梅与本案房屋买卖没有关系，她收到销售人员刘欧20万元的转款是王成归还她的借款，与本案房屋买卖合同没有关系。 第三人刘欧书面答辩称，张留英与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同成立且合法有效，正大房产公司出具票据应视为收到张留英的购房款。正大房产公司委托成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称明信公司）销售“恒立·恒顺星城”商品房，他系明信公司员工，明信公司和其员工的行为应视为正大房产公司的行为，他销售正大房产公司房屋的行为应对正大房产公司发生效力，由正大房产公司承担责任。她作为明信公司员工，若在工作中给他人造成损失，也应由明信公司承担责任。她未收取张留英50，000元定金，若认为他应该退还该款，则她涉嫌职务侵占，应中止审理并将犯罪线索移送公安机关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合原、被告的举证、质证、辩论意见，对本案的事实认定如下： 2014年1月，原告在“恒立·恒顺星城”售房部看房，通过刘欧购买了“恒立·恒顺星城”6幢1单元10层1号住房，后原告与正大房产公司签订合同编号为702号的《“恒立·恒顺星城”商品房买卖合同》。约定原告购买正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”项目6幢1单元10层1号住房，面积115.51平方米，单价3600元/平方米，总金额415,836元；付款方式为一次性付款，在签订本合同当日，买受人支付购房款总额的100%即415,836元；交房时间为2015年12月30日前；逾期交房超过30日的，出卖人应自2015年12月30日的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；还另行约定了其他内容。合同尾部出卖人处加盖有正大房产公司印章，买受人处张留英签名捺印。合同落款时间为2013年12月26日，但不是签订合同的真实时间。2014年1月27日，原告将购房款32.5万元现金存入刘欧的中国工商银行账户，正大房产公司向原告出具编号1511803的收据，载明今收到张留英购房款（原收据号1708587）6-1-10-1金额415,836元。当日，刘欧向何国燕转款14.1万元，向杨梅转款20万元。2014年1月29日，刘欧向何国燕转款19万元。庭审中，原告称其共计交付购房款37.5万元，在其欲购房时交给刘欧5万元现金作为定金，5万元定金出具了收据，但后期交完购房款时5万元收据被收回，出了一个总的收据。刘欧辩称其未收原告5万元现金，关于原告实付金额与收据金额不符的问题系正大房产公司与明信公司之间的营销政策，针对不同的付款方式有不同的优惠模式，原告一次性付款，公司在房款上给了一定优惠，但不能说明具体优惠模式。 同时查明，2012年12月8日，开发商四川广安恒立化工有限公司（以下简称恒立化工）与代理商明信公司就“恒立·恒顺星城”项目营销策划代理和合作事宜签订《营销策划代理合同》，约定由明信公司销售位于前锋镇平桥路地块的“恒立·恒顺星城”项目全部应销售住宅，项目一期电梯和多层销售基准均价为2980元/平方米，2期、3期销售基准均价根据市场情况由双方重新拟定。2012年12月11日，正大房产公司成立。恒立化工与正大房产公司系关联公司。正大房产公司于2013年4月对原广安市前锋镇平桥路75号进行房地产开发，项目名称为“恒立·恒顺星城”，由成都明信房地产营销有限公司销售，刘欧为该销售公司的工作人员。 原告所购买的“恒立·恒顺星城”6幢1单元10层1号房屋，系恒立化工欠何国燕的往来款（债权）415836元，用正大房产公司的该套房屋抵债给何国燕。2013年12月26日，正大房产公司向何国燕出具编号为1708587的收据，载明今收到何国燕6-1-10-1（购房款）415836元往来款抵房。正大房产公司还用“恒立·恒顺星城”6幢2单元21层6号房屋一套抵债何国燕在恒立化工的往来款（债权）322308元。2013年12月23日，正大房产公司出具编号为1708681的收据，载明收到6-2-21-6购房款322308元（备注：往来款），双方亦签订了《商品房买卖合同》。该房屋后由售楼人员谢明莉以29.1万元价款出售给曾继华，该房转卖给曾继华后，正大房产公司收回了原购房合同、收据，以曾继华为购房人重新签订了《商品房买卖合同》并更换收据。谢明莉收款后，通过银行转入何国燕名下62×××49账户，其中2014年1月29日为2万元、3万元、1万元，2014年2月11日为1.8万元；2014年2月11日转入何国燕名下62×××11账户5万元，合计转给何国燕12.8万元。原告曾继华与被告谢明莉、何国燕，第三人正大房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院原审受理案号为（2018）川1603民初63号，该案判决被广安市中级人民法院发回重审后受理案号为（2019）川1603民初220号。该案中，何国燕对收到谢明莉、刘欧转款的事实予以认可，但认为刘欧向其转账的19万元应该纳入本案中解决。何国燕表示其不认识刘欧，其享有的二套抵债房是正大房产公司的关联公司负责人王成安排售房部人员代为销售的，她并不认识曾继华与张留英。原告张留英在本案中表示，其不认识何国燕，在购房时也不知晓其所购买房屋为“抵债房”。 原告张留英曾于2018年1月31日向本院起诉被告要求被告刘欧、何国燕共同返还原告购房款375,000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息，本院受理案号（2018）川1603民初230号。经本院判决后，因被告刘欧上诉至广安市中级人民法院，广安市中级人民法院裁定撤销原判并发回重审，本院重新受理案号为（2019）川1603民初442号，原告在该案中申请撤诉，本院裁定予以准许。 另查明，2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。正大房产公司与恒立公司是独立注册的有限责任公司。 原告在本案中明确表示不对本院依职权追加的被告何国燕、杨梅提出诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、与原告建立商品房买卖合同关系的合同相对方为何人；二、原告能否向被告正大房产公司主张权利。 关于与原告建立商品房买卖合同关系的相对方为何人的问题。恒立化工公司用案涉房屋抵偿其对何国燕的债务，何国燕据此获得“抵债房”，但何国燕并未向正大房产公司交付购房款，且正大房产公司并非是抵偿自己所欠债务，同时并未办理房屋产权转移手续，故何国燕与正大房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。虽然张留英与何国燕均表示互不认识对方，但结合何国燕关于案涉“抵债房”是王成安排正大房产公司售楼部人员代为销售的陈述，故即使原告张留英不知晓案涉房屋为“抵债房”及该“抵债房”的权利人，正大房产公司以自己名义与张留英签订《商品房买卖合同》，且未透露“抵债房”的权利人，其亦因销售该“抵债房”与何国燕建立了事实上的隐名代理法律关系，何国燕作为委托人才是案涉商品房买卖合同法律关系中真正的出卖人，而正大房产公司作为受托人并非房屋买卖合同关系中的相对人。 关于原告张留英能否向正大房产公司主张权利的问题。本案中的房屋买卖合同关系中的出卖人为何国燕，在正大房产公司明确表示不交付房屋时，实际上是出卖人何国燕不能履行向张留英交付房屋的义务。正大房产公司在张留英申报债权时已向其告知该房屋为何国燕所售“抵债房”，尽到了相应的披露义务，故原告张留英仅能向何国燕主张权利。被告何国燕、第三人刘欧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 综上，对于原告张留英要求被告正大房产公司继续履行《商品房买卖合同》并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张留英的诉讼请求。 案件受理费1318元，由原告张留英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  罗升超 人民陪审员  李世蓉 人民陪审员  李自周 二〇一九年十二月六日 法官 助理  甘媛媛 书 记 员  张文杰 附本案适用法律条文全文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。