重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0119民初3593号 原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。 法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。 委托诉讼代理人:张锦杰，系该公司员工。 委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。 被告：张君献，男，1952年5月15日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告张君献物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员刘丹担任审判长，与人民陪审员张娅、张春娥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物管公司的委托诉讼代理人张锦杰到庭参加了诉讼，被告张君献经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒昌物业公司提出诉讼请求：1、被告立即支付2016年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费2898元，违约金580元，合计3478元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：被告是重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房业主，其房屋建筑面积为108.59㎡，根据原告与重庆市南川区XXXX小区签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，被告从2016年1月1日起至2019年12月31日止，共计下差原告物业服务费2898元，根据《物业管理服务协议》第二十六约定，被告应向原告支付违约金580元。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付物业服务费，遂起诉至人民法院，请求支持原告方诉求。 被告张君献未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2014年元月15日，原告与南川区XXXX业主委员会签订了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同约定“由原告为XXXX小区提供物业服务，合同服务期限为五年自2014年元月10日至2019年元月10日止，本合同物业管理服务费收费标准（按建筑面积）计算，高层物业服务费2015年12月30日前收取物业服务费为0.65元/月·平方米，2016年1月起为0.70元/月·平方米，2017年1月起为0.75元/月·平方米，2018年1月起为0.80元/月·平方米；多层物业服务费2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/月·平方米，2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2018年1月起为0.61元/月·平方米；其他物业用房（门面）、物业服务费为1元/月·平方米；电梯运行费70平方米以下收每户每月20元；70-90平方米收每户每月25元；90平方米以上收每户每月30元。二次供水用户二次供水能耗费：建筑面积70平方米以下每户每月6元，70-90平方米每户每月7元，90平方米以上每户每月9元。公共能耗费每户每月5元。本物业服务费按季度缴纳一次，缴纳费用时间为当季度第一个月的1-15日前。空置、空关房屋的物业管理公共服务费分别按本合同二十条的第2项执行，业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案，并负全额缴纳责任。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的千分之三交纳滞纳金”。合同还约定了其他事项。 2018年12月25日，原告又与南川区XXXX业主委员会签订了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同约定“由原告为XXXX小区提供物业服务，合同约定合同期限为四年，自2019年元月11日起至2023年元月10日至。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业合同生效时，本合同终止。本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式：包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。高层物业服务费为0.7元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费）；多层物业服务费为0.51年/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），电梯运行费70平方米以下收每户每月20元，70-90平方米收每户每月25元，90平方米以上每户每月收30元；二次供水用户二次供水能耗费建筑面积70平方米以下每户每月6元，70-90平方米每户每月7元，90平方米以上每户每月8元。公共能耗费每户每月5元，2019年1月10日至2020年1月9日物业服务费按以上收费标准实行，2020年1月10日起，高层住宅0.8元/月·平方米，多层住宅0.61元/月·平方米，其他物业用房物业服务费1.2元/月·平方米。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按约定交纳的，业主附连带违约责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在当季度第一个月的1-15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，为能按时如数交纳物业服务费，应按每天千分之三的标准向乙方支付滞纳金。”合同还约定了其他事项。 另查明，被告系重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房屋业主，建筑面积108.59平方米，系楼梯房。原告计算被告从2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为2898元。 上述事实，有原告的陈述以及原告提交的《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》、不动产查询证明、照片、催收通知等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查予以认定。 本院认为，原告与XXXX小区业主委员会签订的两份《重庆市南川区XXXX物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XXXX小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。对于被告应交纳的物业服务费数额，本院认定如下：2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费为2898元（108.59平方米×0.51元/月·平方米×48个月+5元/月·户×48月），本院予以支持。由于原告为XXXX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告张君献在本判决生效后立即向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费等费用共计2898元。 二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、公告费600元，共计650元（原告已预交），由被告张君献负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长 刘 丹 人民陪审员 张 娅 人民陪审员 张春娥 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理 刘彬园 书 记 员 李 珑