呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初163号原告：呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司，住所地呼和告特市赛罕区大学东街**丰泽大厦。法定代表人：杨瑞生，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙海林，内蒙古正度律师事务所律师。委托诉讼代理人：海尔汗，内蒙古正度律师事务所律师。被告：内蒙古冲天房地产开发有限责任公司，，住所地呼和浩特市金川开发区德胜达商贸中心法定代表人：张存添，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝魁，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，男，该公司职员。原告呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司（以下简称蒙银村镇银行公司）与被告内蒙古冲天房地产开发有限责任公司（以下简称冲天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙银村镇银行公司的委托诉讼代理人孙海林、海尔汗，被告冲天房地产公司的委托诉讼代理人郝魁、刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙银村镇银行公司向本院提出诉讼请求：1、判令冲天房地产公司返还蒙银村镇银行公司购房预付款人民币2740万元;2、判令冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司支付违约金人民币1874.7万元(违约金计算至2018年4月29日止)；3、请求法院依法判令冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司支付自2018年4月30日至实际返还全部已付购房预付款之日的违约金,该违约金按未返还购房预付款的万分之五/日计算；4、判令冲天房地产公司赔偿蒙银村镇银行公司实际损失人民币3026.933525万元(其中房屋租赁费损失577.66345万元,房屋升值差价损失1455.604万元,占用资金期间的利息损失993.666075万元)；5.诉讼费由冲天房地产公司承担。事实与理由:蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司于2012年6月29日就蒙银村镇银行公司订购冲天房地产公司位于呼和浩特市赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层商业及九、十层写字楼(以下称“涉案房屋”)事宜,签订了《售商品房协议书》。协议约定,冲天房地产公司在协议签订后三个月内办理完毕项目预售所有手续,并到房产管理部门办理完毕网签程序,否则,双方均有权解除合同,且冲天房地产公司按蒙银村镇银行公司实际支付日起每日承担已付房款万分之五的违约金。协议签订后,蒙银村镇银行公司按约向冲天房地产公司支付了购房预付款3000万元。但是冲天房地产公司未能按约办理预售及网签手续,并且于2012年12月21日开始按约向蒙银村镇银行公司支付违约金,直至2014年9月20日。期间蒙银村镇银行公司信赖冲天房地产公司能够继续履行合同,不仅没有重新购买办公用房,且一直租赁办公楼,以解决办公用房问题。冲天房地产公司于2014年7月15日将该涉案房屋出售给鄂尔多斯银行,并口头告知蒙银村镇银行公司不能继续履行合同。蒙银村镇银行公司于2014年9月30日向冲天房地产公司送达《清收计划》,要求解除合同,并限期退还购房预付款及相应资金占用费。冲天房地产公司收到《清收计划》后,于2014年11月4日仅向蒙银村镇银行公司退还购房预付款260万元,再未支付任何相应款项。综上,冲天房地产公司的行为构成根本违约,并且其违约行为给蒙银村镇银行公司造成了巨大的经济损失。冲天房地产公司应按约向蒙银村镇银行公司退还剩余购房预付款、支付违约金外,还应赔偿蒙银村镇银行公司实际损失。冲天房地产公司辩称，首先，双方2012年6月29日签订的《售商品房协议书》为无效合同。2012年6月29日蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司签订《售商品房协议书》，协议书约定“蒙银村镇银行公司购买冲天房地产公司开发的涉案房屋，房屋售价为一层商业每平米28000元，九、十层写字楼每平米6300元，同时协议对房屋总价款、付款方式、交房日期、违约责任等条款进行了约定”，上述合同约定对买卖双方当事人基本情况、房屋位置、面积、单价、总价、付款方式、付款时间、交房日期等商品房买卖合同主要内容均进行了约定，并且合同签订后，蒙银村镇银行公司已经支付了3000万元购房款。该情形符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案双方签订的《售商品房协议书》应当认定为商品房买卖合同。另外，由于双方在签订该商品房买卖合同时，冲天房地产公司未取得商品房预售许可证，涉案合同应属于无效合同。其次，蒙银村镇银行公司要求返还购房款2740万元数额计算错误。在2012年底，由于蒙银村镇银行公司不再购买房屋，冲天房地产公司分批分次已经返还蒙银村镇银行公司购房款共计1407.7万元，未返还的剩余购房款为1592.3万元，并不是2740万元。再次，蒙银村镇银行公司要求按照万分之五支付违约金，同时要求赔偿房屋租赁费、房屋升值差价损失、占用期间利息等实际损失无事实与法律依据。1、基于本案中双方签订的《售商品房协议书》为无效合同，合同约定的违约金条款也无效，所以该违约金条款不能适用。2、退一步讲，即便合同有效，对于退还购房款协议并没有约定违约金，协议书第十条约定的逾期办理网签手续的违约金在本案中已经不能适用。本案中双方签订的《售商品房协议书》已经于2012年年底解除，合同解除后，只涉及到退还购房款问题，并不存在继续办理预售及网签手续问题，所以双方签订的协议书约定的办理预售及网签手续的违约金不能作为退还购房款违约金使用，二者为不同性质的违约行为。另外，即便该条款可适用，双方约定的违约金也过高，人民法院应当予以降低，应按照人民银行同期贷款利率计算。3、蒙银村镇银行公司诉讼请求同时主张日万分之五违约金、赔偿房屋租赁费、房屋升值差价损失、占用期间利息等损失，存在损失重复计算问题。违约金、赔偿房屋租赁费、房屋升值差价损失、占用期间利息等四项损失均应当以实际损失为限，只能计算一项。3000万元用途只能有一个，如购房，它只能产生房屋的升值损失，不可能再产生利息，如计算了利息，就不能计算违约金，也就不存在房屋的升值。我国合同法立法原则对于违约损失的确定是补偿性违约金，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失。本案中，蒙银村镇银行公司为银行金融机构，损失只是贷款利息损失。而本案中冲天房地产公司巳经返还蒙银村镇银行公司购房款共计1407.7万元，未返还的剩余购房款为1592.3万元。现蒙银村镇银行公司主张的损失7600多万元，已经超过贷款利息上百倍，甚至超过本金的五倍，明显超过实际损失。综上，冲天房地产公司认为，蒙银村镇银行公司的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案无争议事实，本院认定如下：2012年6月29日，蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司签订《售商品房协议书》一份，协议约定：蒙银村镇银行公司购买冲天房地产公司在赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层商业及九、十层写字楼。一、建筑面积:一层商业:524.16㎡;九、十层写字楼:2525.72㎡；二、平米售价:一层商业:28000元/㎡;九、十层写字楼:6300元/㎡，合计金额:30588516元；三、付款方式:一次性付款:乙方一次交清购房款给予2%的优惠。减去优惠款,购房款人民币叁仟万元整；四、交付使用日期:2012年12月31日；五、产权手续:产权交易费及产权证费用按国家有关规定执行。……十、其他事项：冲天房地产公司应在本合同签订后三个月内办理完毕项目预售所有手续，并到房产管理部门办理完毕网签程序。否则，双方均有权解除合同，且冲天房地产公司按蒙银村镇银行公司实际付款日起每日承担已付房款万分之五的违约金。合同签订后，蒙银村镇银行公司于2012年7月2日依合同约定向蒙银村镇银行公司支付购房款3000万元，冲天房地产公司为其出具编号为0702461的收据一张。冲天房地产公司没有按照合同约定在合同签订后的三个月内办理完毕项目预售所有手续，且涉案项目至今未取得商品房预售许可证。2014年1月10日，冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司出具《关于还款情况的说明》,表明“在退还购房预付款之前所发生的违约金，我公司将积极筹集资金按时支付。在未退还购房预付款及违约金之前，我公司与贵行签订的购房合同继续生效……”。2014年9月30日，蒙银村镇银行公司出具《呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司关于对内蒙古冲天房地产开发有限责任公司预付购房款的清收计划》（以下简称《清收计划》），该《清收计划》第三项内容为：（一）鉴于冲天房地产公司未能如约交房，经我行董事会研究决定：解除合同不再购置办公用房，限期退回购房预付款及相应资金占用费。（二）后期销售房款均打入在我行开立的结算账户，并提供相关销售凭证，及时告知我行楼盘销售情况和融资回款情况。（三）全部预付款3000万元退回之前，原合同约定综合楼一层门厅南侧商业面积524.16㎡，单价28000元/㎡，及九、十层写字楼2525.72㎡，单价6300元/㎡等事项不得擅作调整或一房多卖，如违反约定，我行将依法起诉。冲天房地产公司接收该《清收计划》后,并未提出异议，并于2014年11月4日向赛罕蒙银村镇银行公司支付260万元用于还款。对于双方有争议的证据与事实，本院认定如下：1.关于蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司2012年6月29日签订《售商品房协议书》的合同效力。双方在《售商品房协议书》中明确约定，在合同签订后的三个月内办理完毕项目预售所有手续，故双方当事人对于涉案项目并没有取得商品房预售许可证的事实是明知的，同时，在双方协议中对涉案商品房的办证时间、交付条件等直接影响双方权利义务的重要条款在协议中均没有约定，属于未决条款，需要在双方签订正式的商品房买卖合同时进行协商，达成一致。因此本院确认双方签订的《售商品房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的预约合同。而预约合同并不以是否取得商品房预售许可证为有效要件，双方签订的《售商品房协议书》也不存在其他法定无效的事由，故对其效力本院予以确认。2.关于双方当事人签订的《售商品房协议书》的解除时间。2014年9月30日蒙银村镇银行公司出具《清收计划》，决定“解除合同不再购置办公用房，限期退回购房预付款及相应资金占用费”。冲天房地产公司收到《清收计划》未提出异议，并于2014年11月4日向赛罕蒙银村镇银行公司支付房款260万元，综合以上内容，本院认定双方的《售商品房协议书》自冲天房地产公司收到《清收计划》时解除。冲天房地产公司提出其于2012年12月21日开始向蒙银村镇银行公司退还购房预付款，即已经解除双方的《售商品房协议书》的主张，本院认为，根据冲天房地产公司从2012年12月21日开始分期向蒙银村镇银行公司的付款行为，以及2014年1月10日冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司出具《关于还款情况的说明》中表明“在退还购房预付款之前所发生的违约金，我公司将积极筹集资金按时支付。在未退还购房预付款及违约金之前，我公司与贵行签订的购房合同继续生效……”的内容，可以看出，在2014年1月10日之前冲天房地产公司并无解除双方的《售商品房协议书》的意思表示，冲天房地产公司的2012年12月21日双方《售商品房协议书》已经解除的意见，本院不予确认。3.冲天房地产公司自2012年12月21日至2014年11月4日共向赛罕蒙银村镇银行支付1407.7万元属于什么性质。在冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司支付的上述款项中，2012年12月21日支付189.2万元，注明为“还款”；2013年4月19日支付181.5万元，注明为“还款”；2013年11月20日支付221万元，注明为“还利息”；2013年11月25日支付100万元，注明为“还利息”；2013年12月26日支付45万元，注明为“还利息”；2014年3月24日支付135万元，注明为“还款”；2014年6月20日支付138万元，注明为“还利息”；2014年9月19日支付138万元，注明为“还利息”；2014年11月4日支付260万元，蒙银村镇银行公司确认为“还本金”。上述款项，蒙银村镇银行公司及冲天房地产公司对于2014年11月4日支付的260万元是退还的购房预付款均无争议，但对于其他款项的支付，蒙银村镇银行公司认为均系冲天房地产公司依合同约定向其支付的违约金，冲天房地产公司认为上述款项系其向蒙银村镇银行公司退还的购房预付款。根据双方签订的《售商品房协议书》约定“冲天房地产公司应在本合同签订后三个月内办理完毕项目预售所有手续，并到房产管理部门办理完毕网签程序。否则，双方均有权解除合同，且冲天房地产公司按蒙银村镇银行公司实际付款日起每日承担已付房款万分之五的违约金”的约定，冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司出具《关于还款情况的说明》中“在退还购房预付款之前所发生的违约金，我公司将积极筹集资金按时支付”的陈述以及蒙银村镇银行公司出具的《清收计划》中“我行制定分步清收计划如下：（一）2014年9月30日之前结清3季度资金占用；（二）2014年10月31日之前还500万元；（三）2014年11月30日之前还1000万元；（四）2014年12月31日之前还清剩余1500万元预付款及全部资金占用费。……”，双方对于支付违约金确有约定，对此均予以认可，且冲天房地产公司对于蒙银村镇银行公司出具的《清收计划》中的还款金额及制定的分步清收计划均未提出异议，故上述款项支付中，除双方确认的260万元为返还本金外，其他款项均应为冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司支付的退还预付款之前发生的违约金。冲天房地产公司上述款项为退还预付款的主张本院不予确认。4.对于蒙银村镇银行公司与许明、越海峰签订的《房屋租赁合同》，蒙银村镇银行公司以该两份租赁合同，以及租金支付凭证，拟证明由于冲天房地产公司的违约行为给其造成的房屋租金损失557.66345万元；对于此份证据，冲天房地产公司质证认为这份证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可。房屋租赁损失与本案无关，也不能作为损失的依据。对于租赁合同及租金支付凭证的真实性本院予以确认，但对于蒙银村镇银行公司要证明的问题本院不予确认，因为：第一，蒙银村镇银行公司与许明签订的房屋租赁合同，合同上没有显示合同签订时间，但从租赁期限上看是从2013年5月10日开始。而双方2012年6月29日签订的《售商品房协议书》中明确约定冲天房地产公司应在合同签订后的三个月内办理完毕项目预售所需手续，并到房产管理部门办理完毕网签程序，否则双方均有权解除合同。即在2012年9月29日冲天房地产公司未能办理项目预收手续以及网签程序，就已经存在了合同履行不能的风险，蒙银村镇银行对此风险应当明知；而且其与许明签订的租赁合同的租赁期限为10年，明显不是为了暂时无法使用购买房屋而进行的临时周转，故不能认定该房屋的租赁与本案所涉的房屋买卖行为有关联性，该房屋租赁费用也不能作为本案合同的违约损失。第二，蒙银村镇银行公司与越海峰签订的房屋租赁合同，签订时间是2012年6月6日，房屋租赁期间是从2012年6月6日开始，期限为10年，该房屋的租赁是在蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司的房屋买卖合同之前进行的租赁，期限也是10年。不能证明该房屋租赁是为了所购房屋暂时无法使用而进行的临时周转，故不能认定该房屋的租赁与本案所涉的房屋买卖行为有关联性，该房屋租赁费用也不能作为本案合同的违约损失。5.本案审理中，蒙银村镇银行公司向本院提交鉴定申请，申请对呼和浩特市赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层商业及九、十层写字楼现市场单价进行鉴定。内蒙古金通房地产评估有限公司于2018年12月7日出具内金通估字[2018第1608、1579号房地产估价报告分别对位于呼和浩特市赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层101号、102号商业房地产市场价值以及该项目综合楼九层904、十层1004号办公房地产市场价值进行了评估，评估结果为赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层101号、102号商业房地产评估单价为24608元/㎡；该项目综合楼九层904号办公房地产评估单价为9160元/㎡，十层1004号办公房地产评估单价为9253元/㎡。但是该评估结论是在评估对象未办理《房屋所有权证》，《国有土地使用证》的情况下作出，存在以下假设情形：1.估价对象所应分摊的土地面积等未定事项，本估价报告假设其均以合理分摊土地价值为评估前提；2.假设本次估价中估价对象不存在权属纠纷；3.本次评估假设评估对象为呼和浩特市赛罕区人民路“尚座”项目综合楼一层101号、102号商业用房，以及该项目综合楼九层904、十层1004号办公用房，土地性质为国有出让，可能包含需要补缴的地价款等，具体权属核准以相关部门为准。根据相关政策规定，国有出让的土地最高使用年限为40年。对于该份评估报告，蒙银村镇银行公司认为，其要证明的是涉案房屋存在升值，升值的差价损失是14555.604万元，评估结论显示的差价损失是556.3056万元，其中商业部分反而比约定的价格减少了177.795万元，写字楼上升了734.1005万元，二者合计涨幅部分是556.3054万元，这个价格是没有土地使用证的价格，蒙银村镇银行公司在签订购房协议时的价格是证照齐全的价格，所以并不认可评估结论，认为其差价损失为其诉请的14455.604万元。冲天房地产公司对于评估报告的质证意见为：真实性认可，证明问题不认可。评估报告体现不出蒙银村镇银行公司认为的房屋升值达到14555.604万元，而且该房屋现在没有升值，按照土地为出让方式取得，该房屋的评估价值不足3000万元，而且9、10层的价格明显高于市场价格20%-30%，所以评估报告不具有参考性。本院认为，评估报告中的说明非常清晰，该评估价格是在部分假设条件成就的情况下才能实现的价格，并不能体现出真实的房屋价格，也不能反映出房屋价格上涨的真实情况，故对于该份评估报告的真实性予以确认，证明问题不予确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司返还购房款2740万元有无事实及法律依据；2.蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司支付2018年4月29日止的违约金1874.7万元有无事实及法律依据；3.蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司支付2018年4月30日至实际返还之日止的违约金有无事实及法律依据；4.蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司赔偿其房屋租赁费损失577.66345万元、房屋差价损失1455.604万元、占用资金期间的利息损失993.6661万元有无事实及法律依据。关于焦点一，首先，蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司2012年6月29日签订《售商品房协议书》，是以将来签订商品房买卖合同为目的预约合同，该合同不违反法律规定，合法有效。其次，蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司2012年6月29日签订的《售商品房协议书》，自冲天房地产公司收到《清收计划》时解除。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，冲天房地产公司收到《清收计划》后，于2014年11月4日向蒙银村镇银行公司退还了260万元购房预付款，对此双方均无异议，剩余2740万元预付款冲天房地产公司未予退还，蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司返还购房款2740万元，符合法律规定，应予支持。关于冲天房地产公司的自2012年12月21日至2014年11月4日期间其向蒙银村镇银行公司的支付的九笔款项，共计1407.7万元均为退预付款，欠付的预付款金额为1332.3万元的主张，本院在查明事实中已经对该九笔款项的性质进行分析，确认除双方认可的206万元为退购房预付款外，其余均为冲天房地产公司向蒙银村镇银行公司支付的退还预付款之前发生的违约金，故冲天房地产公司该项抗辩理由不成立，其应向蒙银村镇银行公司退还2740万元预付款。关于其余焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的应当依违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，首先，蒙银村镇银行公司与冲天房地产公司在双方《售商品房预售合同》第十条约定“其他事项：甲方（冲天房地产公司）应在本合同签订后三个月内办理完毕项目预售所有手续，并到房产管理部门办理完毕网签程序，否则双方均有权解除合同，且甲方按乙方（蒙银村镇银行公司）实际付款日起每日承担已付房款万分之五的违约金”，双方对于出现违约情况下的违约金进行了约定，根据该约定，蒙银村镇银行公司主张冲天公司向其支付至2018年4月29日止的违约金1874.7万元（计算方式：3000万元×0.0005元/天×855天+2740万元×0.0005元/天×1270万元-1147.7万元=1874.7万元）以及2018年4月30日至判决生效之日止按《售商品房协议书》约定日万分之五的违约金，符合合同约定以及法律规定，本院对于该项诉讼请求予以支持。其次，关于蒙银村镇银行公司主张的房屋租金损失577.66345万元是否为上述条款中的实际损失，已在前文事实认定中进行分析，该部分租金不属于冲天公司因违约造成的实际损失，对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于蒙银村镇银行公司主张的房屋升值部分的损失1455.604万元是否为上述条款中的实际损失，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，第一、该损失金额为蒙银村镇银行公司自行估算的损失，缺乏科学依据；第二、虽然在审理中蒙银村镇银行公司申请了评估鉴定，但其对评估结论并不认可，而且该评估报告中的说明非常清晰，该评估价格是在部分假设条件成就的情况下才能实现的价格，并不能体现出真实的房屋价格，也不能反映出房屋价格上涨的真实情况，本院对该评估报告证明的问题不予确认；第三、无论是自行估算的房屋升值金额，或是申请评估鉴定的升值金额均以诉讼时的情况为标准，而双方解除合同是在2014年，该主张不能体现出诚信与公允。综上，蒙银村镇银行公司所提供的证据不足以证明房屋的升值情况，故对其该项诉讼请求本院不予支持。再次，蒙银村镇银行公司主张的利息损失是否属于实际损失。双方在合同中约定违约金以及蒙银村镇银行公司主张的资金占用期间的利息，均是对资金占用的一种补偿，本案双方所签订的合同中已经约定了违约金，再主张资金占用的利息，存在重复计算损失的情况，故对其利息损失的主张，本院不予支持。最后，根据上述分析，蒙银村镇银行公司就本案所涉合同产生的损失为合同约定的违约金，冲天房地产公司在答辩中提出约定的违约金过高但并未提供证据予以证明违约金过分高于实际损失。而且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于借款利率的规定，本案中，双方当事人合同中约定的0.005%/日的违约金并未超过年利率24%。同时综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及资金占用时间等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，蒙银村银行公司主张的0.005%/日的违约金并没有超过造成损失的30%的标准，无需下调。根据双方协议约定，蒙银村镇银行公司主张冲天房地产公司向其支付至2018年4月29日止的违约金1874.7万元（计算方式：3000万元×0.0005元/天×855天+2740万元×0.0005元/天×1270万元-1147.7万元=1874.7万元）以及2018年4月30日至判决生效之日止按《售商品房协议书》约定日万分之五计算的违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，蒙银村镇银行公司的部分诉讼请求成立，对其成立的诉讼请求本院予以支持，不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、内蒙古冲天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司返还购房预付款2740万元；二、内蒙古冲天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司支付从实际付款日起计算至2018年4月29日止的违约金1874.7万元以及2018年4月30日至判决生效之日止按《售商品房协议书》约定日万分之五计算的违约金；三、驳回呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费423881.68元，由呼和浩特市赛罕蒙银村镇银行股份有限公司负担167857.18元，由内蒙古冲天房地产开发有限责任公司负担256024.5元。保全费5000元由内蒙古冲天房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 李婷婷 二○一九年六月二十四日书记员 曹建飞