上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44927号原告：上海永久建筑集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄爱平，董事长。委托诉讼代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓君，上海华宏律师事务所律师。被告：上海良之航国际物流有限公司，住所地上海虹口区武昌路XXX号XXX室。法定代表人：陈介良，总经理。被告：上海超兴集装箱维修服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈志超，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。第三人：上海高行投资发展(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区莱阳路XXX号XXX室。法定代表人：秦荣，董事长。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。原告上海永久建筑集团有限公司(以下至判决主文前简称“永久公司”)与被告上海良之航国际物流有限公司(以下至判决主文前简称“良之航公司”)、上海超兴集装箱维修服务有限公司(以下至判决主文前简称“超兴公司”)及第三人上海高行投资发展(集团)有限公司(以下简称“高行投资发展公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月2日、2019年9月26日两次公开开庭进行审理。原告永久公司的委托诉讼代理人李晓清，被告良之航公司及超兴公司的共同委托诉讼代理人胡辉，第三人高行投资发展公司的委托代理人杨也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永久公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告良之航公司于2010年5月11日签订的《场地租赁合同》于2017年11月23日解除；2.被告良之航公司支付原告2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元；3.被告良之航公司支付原告2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费562.50万元(计算标准与租金相同)；4.被告良之航公司支付原告逾期付款违约金(分段计算，均以75万元为基数，第一段从2017年10月1日起算，第二段从2018年1月1日起算，第三段从2018年4月1日起算，第四段从2018年7月1日起算，第五段从2018年10月1日起算，第六段从2019年1月1日起算，均按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止)；5.被告超兴公司对被告良之航公司的上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2010年5月11日，原告与被告良之航公司就位于上海市浦东新区浦东北路XXX弄XXX号内约40亩土地(以下简称“涉案土地”)签订《场地租赁合同》，被告超兴公司作为良之航公司的连带责任保证人也在该合同上签名、盖章。后原告向良之航公司交付了涉案土地，良之航公司支付了直至2017年10月31日止的租金。2017年11月23日，涉案土地的出租人高行投资发展公司解除其与原告之间的租赁合同，故原告于同日向良之航公司发送解除合同通知。后良之航公司未按原告要求搬离涉案土地，并拖欠原告租金和占用使用费至今。被告良之航公司辩称，认可其与原告之间租赁合同于2017年11月23日解除，但不同意原告的其他诉请。因高行投资发展公司是涉案土地的权利人，原告并非本案适格的诉讼主体；且其已从涉案土地上搬离，高行投资发展公司也对此确认；认为违约金过高，且因双方之间的交易习惯是先开票后付款，因原告就其主张的欠付租金及占有使用费未开具过发票，故其不存在逾期付款的行为。被告超兴公司辩称，原、被告间的租赁合同于2017年11月23日解除，原告未在6个月的保证期间内向其主张过权利，故不应对良之航公司的债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2002年7月18日，原告与上海浦东高行集体资产投资管理有限公司签订《借地协议书》，以承租包括涉案土地在内的约50亩土地，约定租赁期限为20年，并约定当与国家规划冲突时承租人无条件服从拆除。上海浦东高行集体资产投资管理有限公司后更名为高行投资发展公司。2010年5月11日，原告(甲方、出租方)与良之航公司(乙方、承租方)就涉案土地签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止；第六年至第十年租金为300万/年，每季度支付一次租金，后五年每季度支付金额75万元，提前一个月支付，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按应付租金额的千分之三支付滞纳金；租赁物因国家政策需要被列入拆迁或动迁范围的，本合同终止，双方互不承担责任。合同包含担保条款，约定担保人愿意为乙方承担无限的连带责任担保，超兴公司在合同尾部的担保人处加盖公章，并由其法定代表人陈志超签字署名。2017年11月20日，高行投资发展公司向原告发送解约通知书，告知：由于国家政策及规划需要，我司将收回租借给贵司的租赁土地，即日起双方所签订的《借地协议书》立即解除；贵司应于2017年12月30日前搬走土地上的所有物品，将所租用的土地归还我司，我司将贵司实际使用的时间与贵司结算土地租费，退还贵司已预付的多余租金。2017年11月23日，原告向良之航公司发送解约通知书，告知：由于国家政策及规划需要，我司将收回租借给贵司的租赁土地，即日起双方所签订的《场地租赁合同》立即解除；贵司应于2017年12月29日前搬走场地上的所有物品，我司将根据实际情况与贵司结算相关费用。审理中，原告与良之航公司确认已于2019年10月8日就涉案土地办理了交接手续。本院认为，原告与被告良之航公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现原告主张该租赁合同于2017年11月23日解除，良之航公司表示认可，故本院予以确认。合同解除后，良之航公司应向原告支付合同解除前欠付的租金，并支付合同解除后至返还土地前的占有使用费。原告主张2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元的诉请，良之航公司表示认可，故本院对该项诉请予以支持。良之航公司于2019年10月8日将土地返还原告，原告主张以租金标准计算2017年7月24日至2019年10月8日期间占有使用费562.50万元的诉请，本院予以支持。关于原告主张逾期付款违约金的诉请。本院认为，对于欠付租金部分的逾期付款违约金，因合同对此有明确约定，且原告主动将违约金标准从合同约定的日千分之三调整为年利率24%，故对该部分违约金诉请予以支持。对于占用使用费部分的逾期付款违约金诉请，缺少法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告超兴公司应对良之航公司的债务承担连带清偿责任的诉请，双方的争议在于超兴公司提供的连带责任保证是否已超出保证期间。本院认为，租赁合同的保证条款未约定保证期间,故超兴公司的保证期间为主债务履行期届满六个月内。原告于2019年5月17日就本案提起诉讼，即于起诉之日要求超兴公司承担保证责任，因保证期间为六个月，故超兴公司应对良之航公司发生于2018年11月18日之后的债务承担连带保证责任。具体而言，关于上述欠付租金的债务，因付款期为2017年10月1日，其保证期间也自该日起算，已于2018年4月30日届满，故超兴公司免除该部分债务的保证责任；对于上述发生于2018年11月18日之后的逾期支付租金违约金和占有使用费，超兴公司仍应向原告承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告上海永久建筑集团有限公司与被告上海良之航国际物流有限公司于2010年5月11日签订的《场地租赁合同》于2017年11月23日解除；二、被告上海良之航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海永久建筑集团有限公司支付2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元；三、被告上海良之航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海永久建筑集团有限公司支付2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费5,625,000元；四、被告上海良之航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海永久建筑集团有限公司支付逾期支付租金违约金，以2017年11月1日至2017年11月23日期间欠付租金191,667元为基数，自2017年10月1日起按年利率24%计算至实际支付之日止；五、被告上海超兴集装箱维修服务有限公司对本判决第三项、第四项中发生于2018年11月18日之后的占有使用费和逾期支付租金违约金承担连带保证责任；六、驳回原告上海永久建筑集团有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,762元，减半收取计29,881元，由原告上海永久建筑集团有限公司负担3,368元，由被告上海良之航国际物流有限公司、上海超兴集装箱维修服务有限公司负担26,513元。保全费5,000元，由被告上海良之航国际物流有限公司、上海超兴集装箱维修服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年十一月十九日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。