福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初2699号 原告（反诉被告）：厦门顺承资产管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区体育路41号7楼。 法定代表人：颜顶开，执行董事。 委托诉讼代理人：杨师，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛刚，男，系该公司法务总监。 被告（反诉原告）：厦门夏纺纺织有限公司，住所地福建省厦门市集美区纺织西路7号。 法定代表人：卓清良，总经理。 委托诉讼代理人：上官文东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟登益，男，系该公司员工。 原告（反诉被告）厦门顺承资产管理有限公司（以下简称顺承公司）与被告（反诉原告）厦门夏纺纺织有限公司（以下简称夏纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，夏纺公司对管辖权提出异议，2017年9月8日，本院裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，夏纺公司不服上述裁定，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。2018年3月8日，福建省厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民辖终112号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。顺承公司委托诉讼代理人杨师、薛刚，夏纺公司委托诉讼代理人上官文东、粟登益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺承公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于厦门市集美区围墙内的土地、厂房、办公楼、仓库、附属建筑物等租赁物（以下简称租赁物，具体位置以证据清单中的红线位置图为准）腾空并移交给原告；2.被告立即向原告支付自2016年8月起至2017年1月31日止的租金1870000元整；3.被告向原告支付违约金500000元整；4.被告立即向原告支付房屋占用费（自2017年2月1日起计算至实际返还租赁物之日止，暂计至2017年5月31日，参照合同约定的租金标准三倍计算）4070000元整，以上金额合计6440000元整；5.被告承担本案诉讼费用。顺承公司于2019年5月10日变更诉讼请求为：1.被告立即将本案讼争《租赁合同》项下的土地及地上建筑物（具体详见附件1《夏纺公司应向顺承资产公司腾退土地房产清单》）腾空并移交给原告；2.被告向原告支付逾期缴交租金所产生的滞纳金360319.5元；3.被告向原告支付违约金500000元整；4.被告向原告支付逾期腾房占有使用费（即占有使用费参照目前市场行情价按833万元／年的标准，自2017年2月1日起计至被告实际退还房屋之日止）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年1月31日原告与被告签订《租赁合同》，并于2012年8月17日签订《租赁合同的补充协议》。双方约定原告将位于厦门市集美区围墙内的土地、厂房、办公楼、仓库、附属建筑物等租赁物承租给被告。租赁期限自2007年2月1日起至2017年1月31日止。《租赁合同》签订后，原告依约履行合同，按照约定将租赁物交付被告使用。但自2016年8月起，被告未按合同约定及时支付租金，至今仍欠原告租金合计1870000元整。合同期满后被告仍占用所承租的厂房、土地等拒不退还给原告。原告于2017年1月10日，2017年5月26日分别向被告发出《关于终止租赁合同的函》及《关于终止租赁合同的再次告知函》。被告仍未履行按时支付租金及租赁合同期满后按时移交租赁标的物的义务。《租赁合同》签订时被告已按现状承接使用租赁标的物。按照《租赁合同的补充协议》第一条约定，被告应于2016年3月15日前一次性缴交2016年2月1日至2016年7月31日期间的厂房租金和场地租赁费共203.5万元、应于2016年9月15日前一次性缴交2016年8月1日至2017年1月31日期间的厂房租金和场地租赁费共203.5万元。但被告未按约及时缴交，截至原告起诉之日尚欠187万元租金，直至2018年3月被告才将2016年度厂房租金和场地租赁费付清，被告应就逾期缴纳租金、租赁费按日万分之三向原告支付滞纳金。 夏纺公司辩称，一、夏纺公司是原国有企业改制而来的民营企业，继承了原来多数的国企员工，当时为当地政府解决了很多疑难问题，顺承公司为配合解决问题而设立并作为出租方出租涉案厂区给夏纺公司，本案应作有别于一般的合同到期处理方式，理由在于：（1）根据双方签订的《租赁合同》，涉案土地厂房的租期虽已于2017年1月31日到期，但十年来夏纺公司按照市委、市政府有关专题会议的精神，吸收消化原厦门升汇华纶纺织工业有限公司1800多名原国企改制余留员工，较好解决生计问题，为市委、市政府顺利解决升汇华纶公司倒闭可能引发社会动荡问题尽一份力量，受到市委市政府充分肯定和表扬。夏纺公司目前系厦门市的重点工业企业、重点民营企业、高新技术企业，700多名员工中还有400多名原国企员工，男工年龄集中在55岁左右，女工年龄集中在45岁左右，夏纺公司在谋划搬迁至同安，但今年春节后针对员工摸底调查显示，这些员工对至同安上班反弹很大。他们几十年工作生活在杏林，一旦强迫他们到同安上班，会再次引起动荡。为此，夏纺公司将此情况向政府有关部门汇报，为了顺利解决400多名技术单一、就业困难的国企改制余留员工生计问题，夏纺公司先后两次向顺承公司提出延长租期五年的申请；（2）2001年厦门市政府成立顺承公司的主要职能是为了解决困难企业改制遗留职工问题，现顺承公司只想收回厂房等资产，对遗留员工问题置之不理，请贵院为社会稳定、职工生计主持公道。（3）尽管合同到期，顺承公司不愿意续租，夏纺公司请求贵院充分考虑本次租赁合同主体特殊性、原国企员工对社会的贡献、员工的情绪和社会稳定，以调解再给予夏纺企业2至3年的租期，以较好过渡。顺承公司亦提交材料说明厦门市国资委已要求顺承公司不得再出租厂区给其他企业，到期后政府实施收储期间由企业继续租用，并按市场行情支付占用费，以利于双方企业、员工、社会多方共赢。二、关于第1项诉求：（1）2019年5月10日，双方确认《租赁合同》项下的土地面积及地上建筑物面积以顺承公司2019年5月10日提交的址于纺织西路7号的顺承公司所有的16本《厦门市土地房屋权证》上载明的土地（面积134128.15平方米）和建筑物（面积43599.52平方米）作为租赁合同项下的租赁物范围，因此，是否返还及返还的租赁物范围应以顺承公司提交的土地房屋权证所载明的土地、建筑物范围为准，顺承公司在《明确诉讼请求书》的附件1《夏纺公司应向顺承资产公司腾退土地房产清单》将不在租赁物范围内的第55项“厂前东南侧自行车、摩托车停车场（建筑面积1000平方米、临时性用地面积约2350平方米）”以及夏纺公司自行搭建的临时建筑笼统罗列，没有法律依据，该部分应剔除其诉请之外。（2）《租赁合同》第九条约定，合同期满是否续租，届时另行商议，在同等条件下，乙方有续租优先权。合同期满前，2016年7月27日，夏纺公司向顺承公司发送《关于延长租赁期限的报告》，顺承公司未正面回应，但在本案第一次证据交换时，顺承公司当庭承认，讼争租赁物因为夏纺公司未返还导致顺承公司无法再行出租，即顺承公司对租赁物是要继续出租收益的，却迟迟不与夏纺公司商定续租条件，导致夏纺公司没能根据合同约定在同等条件下优先续租，而表现为没有合同依据占有使用，如今顺承公司要求夏纺公司立即返还租赁物，而不给予一定合理的搬迁时间，有违合同法规定的诚信原则。（3）2008年8月5日，顺承公司书面同意夏纺公司对租赁物进行部分转租，尽管合同期满，因顺承公司迟迟不与夏纺公司达成新租约，导致夏纺公司对转租户还没有进行无法继续租赁的交底沟通工作，从合同诚信原则来看，亦应该给予转承租户合理的过渡搬迁期。因此，顺承公司要求返还的租赁物范围超过了合同租赁物范围，要求返还的时间也违背诚信原则，应予驳回。2、关于第2项诉求：（1）夏纺公司虽有部分迟延付款，但因生产困难，夏纺公司提出年租金分多期支付，顺承公司也同意，因此夏纺公司分期支付2016年度租金后，顺承公司开票给夏纺公司延迟三个多月也可证明其同意延迟支付租金，且从其开票给夏纺公司直至变更诉求前，均未提出滞纳金，顺承公司变更代理律师后才提出与此前双方达成的不产生滞纳金的一致意见和行动相违背；（2）顺承公司2019年5月10日提出该要求已过诉讼时效；（3）即便夏纺公司部分迟延支付租金构成违约，但约定按日万之三计算违约金，过分高于迟延支付给顺承公司的损失，根据最高人民法院关于合同法司法解释二第二十九的规定，如果依法确须承担违约金，请求调低滞纳金额，按同期贷款利率计算。3、关于第3项诉求：顺承公司对该项违约金请求指向的违约对象不明，顺承公司并未说明夏纺公司在合同履行过程中，是哪项违约行为导致须承担违约金，如果是迟延付款，则顺承公司已经主张滞纳金，如果是逾期返还租赁物，则顺承公司已经主张占用费，因此该项主张属于重复的诉求，应予驳回。4、关于第4项诉求：《合同法》第一百一十四条规定的违约金或赔偿损失应与客观性实际损失赔偿相当。如夏纺公司未及时归还租赁物存在违法性，顺承公司可参照合同约定的租金标准主张占用费，占用费可认为是实际损失，夏纺公司同意参照顺承公司2017年第9期房产租赁竞标公告递增幅度（顺承公司2017年第9期之后的房产租赁竞标公告递增幅度也都是3%），即顺承公司调整租金标准是第二年在前一年的基础上递增3%基础计算租金，因此占用期的租金损失夏纺公司同意按原租金基础上上调3%计算占用费，顺承公司要求按市场行情价每年833万元计算，与其实际损失不符，其也没有提出合法依据和证据支持，此外，顺承公司没有考虑租赁物范围的水电等基础设施为夏纺公司投入，如拆除基础设施，租赁物不能出租使用，等于没有租赁市场，该项诉求应予驳回。 夏纺公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告对反诉原告投入的建筑物进行补偿，补偿金额为6200000元；2.反诉被告对反诉原告投入的水电设施进行补偿，补偿金额为2000000元；3.确认反诉原告对反诉被告《租赁合同》项下位于厦门市集美区围墙内的土地、厂房、办公楼、仓库、附属建筑物等，其中土地面积136309.28平方米，建筑面积46187平方米，临时搭盖约8196平方米）在同等条件下享有优先续租权；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2007年1月31日，夏纺公司与顺承公司签署一份《租赁合同》，约定夏纺公司承租顺承公司位于厦门市集美区围墙内的土地、厂房、办公楼、仓库、附属建筑物等，其中土地面积136309.28平方米，建筑面积46187平方米，临时搭盖约8196平方米），租期10年，租期届满时，夏纺公司在同等条件下享有优先承租权；租赁合同同时对租期内夏纺公司新建建筑物在租期届满时的残值由双方协商，对于夏纺公司投入的水电设施在租期届满时未约定处理方式。合同租期期间，因为顺承公司收回碑头路8＃仓库造成夏纺公司仓库不足，同意由夏纺公司搭建钢构仓库，现顺承公司起诉夏纺公司要求收回出租土地厂房，应对夏纺公司的扩建部分予以补偿；而夏纺公司投入的大量水电设施依附在出租厂房内，形成厂房能够发挥其功用的不可分割一部分，构成了顺承公司整体建筑功能不可分割的一部分，如夏纺公司将之拆除不仅将大大折损水电设施自身的价值，更使得顺承公司的土地厂房无法正常使用，对该部分投入顺承公司应给予夏纺公司合理补偿符合民法总则所要求的公平原则。鉴于对该部分的补偿金额是以夏纺公司投入值进行折算的，具体应以有资质的评估机构评估为准。根据双方租赁合同约定，如租期届满是否续租，双方应另行商议，在同等条件下，夏纺公司享有优先续租的权利。目前顺承公司作为资产管理方，对资产负有管理义务，但不具有他用的权利，合同期满，顺承公司自然也是将土地厂房予以出租收益，依合同约定，夏纺公司享有优先续租的权利。综上，请法院查明案件事实，依法支持夏纺公司前述反诉讼请求。 顺承公司辩称，一、反诉原告第一项诉求主张补偿的“房屋建筑物”是违法建筑，其无权要求补偿。根据反诉原告提供的反诉证据集美区人民政府常务会议纪要内容可知，2007年8月集美区政府会议纪要仅同意反诉原告临时搭建两栋单层钢结构仓库，搭建的前提是反诉原告要书面承诺“无条件自行拆除，不予补偿”，且必须办理规划报批、消防、环保验收等手续。而反诉原告诉讼至今没有提供任何相关合法建设手续证明，故反诉原告主张补偿的“建筑物”是未办理合法审批手续的违法建筑，反诉原告应当自行拆除。此外，根据《租赁合同》第五条第1款约定，合同期满可协商补偿的只有“新建建筑物”，反诉原告主张补偿的“建筑物”显然不属于这个范围。故反诉原告的第一项反诉请求没有事实和法律依据。二、反诉原告第二项诉求主张的“水电设施”，属于机器设备、办公设施及装修等，反诉被告依约不需进行补偿。1、根据反诉原告举证的反诉证据4可知，反诉原告主张补偿的水电设施涵盖在大成评报字2009第DZ3620113号《厦门升汇华纶纺织工业有限公司机器设备资产评估报告书》中，该评估报告的“评估范围及评估对象”中明确将“电力变压器、高低压开关柜”作为机器设备的范畴进行评估作价，且包含了机器设备所涉及的隐蔽工程（如冷冻水上下管道）等。故，这些水电设施大部分都是属于机器设备，根据《租赁合同》第五条第1款“属于乙方的机器设备、库存物资、办公设施应全部搬离，逾期不搬视同遗弃，甲方有权清除处理。”之规定，反诉被告不需对此进行补偿。2、根据反诉原告举证的反诉证据8《固定资产清单2》可知，其消防系统是在租赁合同期满后进行添置，反诉原告明知租赁物已到期将被收回而新安装，反诉被告无义务做任何补偿。3、反诉原告主张的蒸汽工程则属于装修工程类，根据《租赁合同》第五条第1款“乙方对租赁物进行的装修、翻修建筑物不得折损并无偿归甲方所有”之约定，合同期满，反诉原告的装修工程均无偿归反诉被告所有，也不需补偿。三、反诉原告申请鉴定的事项对待证事实无任何意义，且已经被司法鉴定机构以无法鉴定为由退件，应依法驳回其评估鉴定申请。如前所述，反诉原告的补偿诉求明显不能成立，反诉被告不需承担补偿责任。故依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”之规定，对反诉原告主张的临时建筑物、机器设备、装修等的评估鉴定结果已对待证事实无意义的，法院应不予准许被告的鉴定申请。此外，鉴定对象为违法建筑，没有任何批建手续和资料，连最基础的建筑面积都无法提供，根本无法进行评估鉴定。故法院应当驳回反诉原告的鉴定申请，以免拖延诉讼程序，浪费诉讼资源。四、反诉被告没有将讼争租赁物对外出租，“优先承租权”的履行条件未成就。反诉原告主张的“优先承租权”并非法定权利，只是约定的权利，该权利只是承租人在租赁期满后，具有与出租人优先协商继续租赁租赁物的权利，而非在租赁期满后对租赁物具有当然的承租权。此外，本案讼争地块已被厦门市国资委列入厦门轨道平衡控制用地，如果土地厂房被征收的，则租赁合同约定的优先承租权已实际无法履行。综上所述，反诉原告投入的建筑物是违法建筑、水电设施不在租赁合同约定的补偿范围，反诉原告均无权要求答辩人进行补偿；“优先承租权”约定的条件没有成就，反诉原告的主张不成立。敬请贵院依法立即驳回原告的鉴定申请并驳回反诉原告的全部反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年10月12日，原厦门市经济发展委员会、厦门市财政局、厦门市国有资产管理局作出《关于厦门纺织厂并入厦门冠华针纺有限公司的批复》【厦经企（1998）237号】，同意厦门纺织厂并入厦门冠华针纺有限公司。2006年7月9日，厦门市人民政府国有资产监督管理委员会作出《厦门市人民政府国有资产管理监督委员会关于顺承公司对委托管理的企业办理出资人变更的批复》【厦国资产（2006）148号】，批复载明原厦门市国有资产投资公司委托顺承公司管理的25户企业（包括厦门冠华针纺有限公司）须办理出资人变更手续，即上述25户委托顺承公司管理的企业的出资人由原厦门国有资产投资公司变更为顺承公司，并由顺承公司继续经营、管理有关改制企业剥离的各项资产，等等。2007年1月31日，顺承公司作为出租方（甲方）、夏纺公司作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，载明：甲、乙双方就乙方租赁甲方有权出租的位于厦门市集美区的土地厂房事宜，进行协商，签订本租赁合同。一、提示：1、根据厦门市人民政府国有资产监督管理委员会【厦国资产（2006）148号】《厦门市人民政府国有资产管理监督委员会关于顺承公司对委托管理的企业办理出资人变更的批复》，甲方为本租赁合同项下租赁标的物权属登记人厦门冠华针纺有限公司的出资人，并有权经营、管理有关资产等事项。为此甲方为出租方主体有据合法。2、本租赁合同签订之前，该租赁标的物系由厦门升汇华纶纺织工业有限公司（原厦门华纶纺织有限公司改制后更名）向权属人厦门冠华针纺有限公司自1992年2月至2006年12月（本合同签订之前）租赁，现已解除原租赁关系。本合同签订之前，厦门升汇华纶纺织工业有限公司因故经营困难，与乙方在原租赁物进行委托来料加工生产经营活动。3、根据市政府、市国资委关于维护社会稳定、扶持企业的指示精神，考虑到今后甲方拟与乙方合资和乙方现状和租赁标的物的现状及管理因素，作为本合同签订之一前提。4、根据上级主管部门的意见，甲、乙双方拟进行合资合作，共同合资经营夏纺公司（名称可另定），作为本合同签订的前提之一。二、租赁范围：乙方因生产经营需要，向甲方租赁位于厦门市集美区围墙内的土地、厂房、办公楼、仓库、附属建筑物等，其中土地面积136309.28㎡，建筑面积46187㎡，临时搭盖约8196㎡，以厦门冠华针纺有限公司权属登记的产权证为准，用于纺织生产经营。鉴于原建筑物为1958年兴建，已严重破旧，部分为土坯房，已无真正使用价值，因此，其中有效租赁房屋面积为26309.28平方米，场地有效租赁面积为60000平方米。乙方对租赁物的现状和前提因素，已充分了解和知情，没有任何异议。三、租赁期限10年，即自2007年2月1日起至2017年1月31日止。四、租金、租赁费计算和缴付办法：1、考虑到租赁的前提和乙方对租赁标的物的维护、维修和管理负全责的因素，租金、租赁费分阶段计算：……（6）2012年2月1日至2017年1月31日的租金、租赁费原则上在第五年租金、租赁费标准的基础上参考市场价协商确定。2、租金、租赁费付缴办法：乙方应每年分两期按上述约定的年段租金额向甲方缴纳租金、租赁费。即第一年2007年的5月15日、9月15日，乙方各支付115万元租金、租赁费给甲方，2008年以后每年的3月15日、9月15日之前乙方各支付当年一半的租金、租赁费给甲方。甲方收款后，开具正规发票给乙方。五、租赁期满或租赁期未满中止合同，租赁标的物的移交事项约定：1、如合同期届满时，乙方应将租赁物完整无损交还给甲方，如损灭按实赔偿；乙方对租赁物进行的装修、翻修建筑物不得拆损并无偿归甲方所有；新建建筑物的残值由甲、乙双方协商，协商不成，由乙方自行拆除；属于乙方的机器设备、库存物资、办公设施应全部搬离，逾期不搬视同遗弃，甲方有权清除处理。……六、租赁期间甲、乙双方的权利义务：……6、租赁期间，如乙方因生产经营，拟在租赁范围空地搭建建筑物或翻修旧建筑物，应书面报备甲方（属于建筑、消防等合规性报审和绿化事项由乙方向有关部门报批），所需的费用由乙方承担。租赁期满或中止合同按本合同第五条第1款处理。……七、合同解除和终止条件和违约责任：……（三）合同期满，本合同终止，并按本合同第五条第1款执行；……八、或有事项：1、乙方与厦门升汇华纶纺织工业有限公司或与第三人的民事行为、民事法律责任与甲方无关，与本合同无牵连。甲方与厦门升汇华纶纺织工业有限公司或与第三人的民事行为、民事责任与乙方无关，与本合同无牵连。……3、违约金约定为500000元。4、本合同签订之日，乙方已正式按现状承接本租赁标的物。……九、合同期满是否续租，届时另行商议，在同等条件下，乙方有续租优先权。等等。2012年8月17日，顺承公司（甲方）与夏纺公司（乙方）签订一份《租赁合同的补充协议》，约定：2012年2月1日至2014年1月31日厂房年租金2200000元、场地年租赁费1500000元合计3700000元，2014年2月1日至2017年1月31日厂房年租金2370000元、场地年租赁费1700000元合计4070000元。甲乙双方签订本协议之日，乙方首次缴交2012年2月至2012年7月的6个月的厂房租金和场地租赁费合计1850000元给甲方。之后在每年的9月15日、3月15日前分别一次性缴交6个月的厂房租金和场地租赁费。等等。顺承公司与夏纺公司当庭均确认补充协议中约定的2014年2月1日至2017年1月31日的租金计算方法为：有效房屋租赁面积26309.28平方米×7.5元／平方米／月×12个月约2370000元，场地有效租赁面积60000平方米×2.4元／平方米／月×12个月约1700000元，年租金合计按4070000元计算。 夏纺公司于2006年10月8日注册成立，系自然人投资或控股的有限责任公司。2007年4月18日，夏纺公司向顺承公司提交《关于在空地搭建钢构厂房的报告》，报告载明夏纺公司拟在纺织西路七号空地上搭建的钢构厂房、仓库报备如下：1、该些空地均为黄土和杂草空地或是已经倒塌的土坯房，夏纺公司对其进行清理，清理后空地用于搭建钢构厂房或仓库，用以解决因顺承公司收回碑头路8号棉花仓库给夏纺公司造成仓库不足问题，同时可消除安全隐患问题。2、详细拟搭盖建筑物清单如下。3、根据双方租赁合同约定，空地搭建只要报备顺承公司即可，顺承公司在一周内若无书面异议，视同已经同意夏纺公司上述搭建项目。拟搭盖建筑物清单中载明22处建筑物，建成年份为2007年至2009年不等，建筑面积为31035.45平方米，账面价值为10918257.5元。顺承公司收到该份报告后未向夏纺公司反馈意见。 夏纺公司向顺承公司承租的位于厦门市集美区纺织西路7号有产权登记的建筑物、土地明细如下： 序号权证编号建筑物名称用地面积（m2）建筑面积（m2） 1厦地房证第00558689号主厂房53208.0926029.08 2厦地房证第00557782号棉检室78.4 3厦地房证第00557784号前纺扩建2018.8 4厦地房证第00557783号织布保全室90.67 5厦地房证第00557794号精梳空调室91.25 6厦地房证第00557793号机修车间10899.51806 7厦地房证第00558707号二纺车间2131.39 8厦地房证第00559847号棉布仓库4275.47934.95 9厦地房证第00559848号成品仓库1648.87 10厦地房证第00558695号生产车间7857.64999.68 11厦地房证第00561828号办公楼8510.671557.75 12厦地房证第00557786号棉仓库6931.482131.39 13厦地房证第00558685号哺乳室9683.67357.35 14(2017)厦门市不动产权第0089270号仓库、锅炉房10503.29609.66 15厦地房证第00559853号机物料仓库17667.952131.14 16厦地房证第00557785号食堂、会议室4590.39983.14 合计134128.1543599.52 夏纺公司向顺承公司承租的位于厦门市集美区纺织西路7号无产权登记的建筑物（无批建手续）、场地明细如下： 序号名称门牌号结构面积 1主厂房（产权证外超面积）混合1560 2前纺扩建（产权证外超面积）7-30钢混911.2 3食堂、会议室（产权证外超面积）7-38混合161.86 4织布扩建（二层）7-40钢混4500 5二纺扩建7-26钢1407 6车队及办公楼（三层）7-2混合783 7政治部办公楼（二层）7-39砖混288 8准备（织部）附属楼钢638 9机修翻砂车间（楼高9米）7-22砖混520 10动力分厂办公楼（二层）7-31混合400 11厂大门及传达室7、7-101混合26 12细砂职能办公室7-34混合90 13细纱西侧附房7-34-101混合300 14计量室7-36混合80 151#、2#、3#附属厂房三幢7-34-102、7-33、7-33-101砖木1000 16供应科黑砖仓库三幢7-6、7-7、7-8砖木1458.6 17浴室混合320 18高压开关站7-54混合80 19后纺附房7-35-101砖木200 20织布修梭及小机修7-46砖木414 21旧锅炉改造仓库7-20混合270 22新建原料仓库7-52钢混998 233#锅炉侧布库7-15钢1182 24冷冻站冷凝水池二个钢混约990 25水塔7-22-103混合约39.69 26家属厂办公楼混合230.6 27机修木模间7-46混合237.9 28原医务室二幢7-42、7-42-101、7-42-102混合389.16 29工会活动室（楼高9米）7-41轻钢346.48 30前纺西侧（设备）库房7-49-101轻钢252.12 31水处理间7-53混合120 32细纱西侧厕所7-34-102混合30 33纸管厂区（已拆3幢，剩1幢）7-12之一砖木约300 34厂前汽车棚7-3-102轻钢604.8 35围墙1800 36砼路面6850 37方石路面、坪4770 夏纺公司向顺承公司承租后在厦门市集美区纺织西路7号自行搭建了部分临时建筑物，具体门牌号如下： 序号门牌号序号门牌号 17-4157-22、7-22-101、7-22-102、7-22-104、7-22-105 27-23167-37 37-5177-50 47-10、7-10-101187-47 57-12197-46 67-11207-45 77-31217-45-101 87-27227-44、7-44-101、7-44-102 97-13-102237-53 107-15247-43、7-43-101、7-43-102、7-43-103、7-43-104、7-43-105 117-17257-41 127-18、7-18-101、7-18-102267-40-101 137-19、7-19-101277-3 147-21-102 2016年7月27日，夏纺公司向顺承公司送达《关于延长租赁期限的报告》，申请将租赁期限延长至2022年1月31日，2017年2月20日，夏纺公司向顺承公司送达《关于继续租赁纺织西路七号土地厂房的报告》，顺承公司收到上述报告后未表示同意续租。2017年1月10日，顺承公司向夏纺公司发出《关于终止租赁合同的函》，要求夏纺公司按《租赁合同》第五条第1款约定，合同期满时，将租赁物完整无损交还给顺承公司。2017年5月26日，顺承公司按夏纺公司的住所地向夏纺公司邮寄送达《关于终止租赁合同的再次告知函》，告知夏纺公司合同已到期，要求夏纺公司按《租赁合同》约定，合同期满时，将租赁物完整无损交还给顺承公司。上述邮件的回执单中载明2017年6月2日因夏纺公司拒收被退回。 2016年3月15日，夏纺公司应向顺承公司支付2016年2月至2016年7月的租金2035000元；2016年9月15日，夏纺公司应向顺承公司支付2016年8月至2017年1月的租金2035000元。夏纺公司实际向顺承公司支付上述租金的时间、金额为:2016年6月29日300000元、2016年7月21日200000元、2016年8月29日200000元、2016年12月30日1500000元、2017年7月27日500000元、2017年8月24日870000元、2017年12月28日250000元、2018年3月7日250000元。 在本案审理过程中，夏纺公司申请对其投入的水电设施和扩建的建筑物残值进行评估鉴定，本院依法委托厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司进行评估，2018年11月2日，该公司以其未入围资产评估资质为由向本院出具退件函。后本院重新委托厦门深茂土地房地产评估有限公司进行评估，该评估公司以其没有测绘建筑面积的资质等理由于2019年3月11日向本院送达退件函。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，顺承公司未提交证据证明其出租给夏纺公司的临时搭盖建筑物已取得合法批建手续，故其与夏纺公司签订的《租赁合同》中关于租赁临时搭盖建筑物的约定违反上述强制性规定，应认定为无效，《租赁合同》约定的其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，《租赁合同的补充协议》中的条款系按照《租赁合同》中约定的有效建筑面积、场地面积来确定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合法有效的合同约定履行义务。关于讼争租赁物的范围，夏纺公司承租的位于厦门市集美区纺织西路7号有产权登记的建筑物、土地面积应以产权登记的面积为准，此外，夏纺公司实际承租的位于厦门市集美区纺织西路7号无产权登记的建筑物、场地面积已超出租赁合同约定的面积，则应以其实际承租的面积为准。在合同约定的租赁期限届满前，顺承公司未同意夏纺公司的续租申请，并向夏纺公司发出终止租赁合同的函，已明确不同意续租，2017年5月26日，顺承公司按照夏纺公司的住所地向其邮寄送达《关于终止租赁合同的再次告知函》，即使夏纺公司拒收退回，也应视为已送达，则双方的租赁合同已于2017年1月31日终止。 关于顺承公司主张腾空并移交租赁物的问题。合同终止后，夏纺公司应当依约腾空讼争租赁物并予以返还，但顺承公司主张移交的租赁物中包括厦门市集美区纺织西路16号场地，该部分场地不在合同约定的租赁范围内，与本案无关，夏纺公司承租讼争租赁物后自行搭建的临时建筑物亦应腾空，但顺承公司要求夏纺公司向其移交夏纺公司自行搭盖的建筑物，于法无据，故顺承公司要求夏纺公司返还厦门市集美区纺织西路16号土地及夏纺公司自行搭建的临时建筑物，本院不予支持。 关于顺承公司主张逾期缴交租金的滞纳金，2014年2月至2017年1月的租金系按照《租赁合同》中约定的有效租赁面积来计算，即不包括无产权登记的部分，则夏纺公司逾期支付租金，应当依约向顺承公司支付相应的滞纳金，顺承公司于2019年5月10日向本院提出滞纳金的主张，则其主张的2016年3月16日至2016年5月9日期间的滞纳金超过三年诉讼时效，该部分滞纳金于法无据，不予支持；根据《租赁合同》第六条约定，逾期支付租金，按日万分之三计算滞纳金，结合合同履行情况、顺承公司预期利益等因素综合考量，该标准并未过高，夏纺公司主张滞纳金应予调低，于法无据，本院不予采信，则滞纳金应为（2035000×50＋1735000×22＋1535000×39＋1335000×17＋3370000×106＋187×××××209＋1370000×28＋500000×126＋250000×29）×0.0003＝323742元。 关于顺承公司主张的违约金，夏纺公司至今未向顺承公司腾退讼争租赁物，构成违约，应承担相应的违约责任，《租赁合同》第八条约定违约金为500000元，故顺承公司主张夏纺公司支付500000元违约金，于法有据，予以支持。 关于顺承公司主张的占用费，合同终止后至讼争租赁物实际腾退之日，夏纺公司应当向顺承公司支付相应的占用费，顺承公司主张占用费按原合同有效租赁面积，参照周边市场行情计算为8330000元/年，但没有提供证据予以证明，夏纺公司亦不予认可，则本院不予采纳，根据《租赁合同的补充协议》约定，2012年2月至2014年1月、2014年2月至2017年1月两段期间租金的涨幅为（407-370）/370=10%，本院酌定参照该涨幅计算占用费，则每年的占用费为4070000×110%=4477000元。 关于夏纺公司主张顺承公司对其投入的建筑物及水电设施进行补偿的问题，根据《租赁合同》第五条约定，租赁期满时，夏纺公司对租赁物进行的装修、翻修建筑物不得拆损并无偿归顺承公司所有，新建建筑物的残值由双方协商，协商不成，由夏纺公司自行拆除，属于夏纺公司的机器设备、库存物资、办公设施应全部搬离，逾期不视为遗弃，夏纺公司有权清除处理。夏纺公司自行搭盖的建筑物没有相关合法批建手续，经本院多次组织调解，双方均未能达成一致意见，夏纺公司对其自行投入的建筑物及水电设施可以自行处理，故夏纺公司要求顺承公司对其投入的建筑物、水电设施进行补偿，缺乏依据，本院不予支持。 关于夏纺公司主张优先续租权的问题，顺承公司尚未决定讼争租赁物继续对外出租，夏纺公司主张优先承租权的履行条件未成就，故夏纺公司该项主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门夏纺纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区纺织西路7号的土地及地上建筑物（详见附件1）腾空并将其中属于厦门顺承资产管理有限公司的土地及地上建筑物移交给厦门顺承资产管理有限公司（详见附件2）； 二、厦门夏纺纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门顺承资产管理有限公司支付逾期缴交租金所产生的滞纳金323742元； 三、厦门夏纺纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门顺承资产管理有限公司支付违约金500000元整； 四、厦门夏纺纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门顺承资产管理有限公司支付占有使用费（自2017年2月1日起按4477000元/年的标准计至实际腾退之日止）； 五、驳回厦门顺承资产管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门夏纺纺织有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费140341元，由厦门顺承资产管理有限公司负担61750元，厦门夏纺纺织有限公司负担78591元；反诉案件受理费69200元，由厦门夏纺纺织有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 审 判 员  邱淑贞 人民陪审员  黄艺君 二〇一九年六月十九日 代书 记员  林雅玲 附件1：《厦门夏纺纺织有限公司应腾空的土地及建筑物清单》 一、位于厦门市集美区纺织西路7号有产权登记的建筑物、土地 序号权证编号建筑物名称用地面积（m2）建筑面积（m2） 1厦地房证第00558689号主厂房53208.0926029.08 2厦地房证第00557782号棉检室78.4 3厦地房证第00557784号前纺扩建2018.8 4厦地房证第00557783号织布保全室90.67 5厦地房证第00557794号精梳空调室91.25 6厦地房证第00557793号机修车间10899.51806 7厦地房证第00558707号二纺车间2131.39 8厦地房证第00559847号棉布仓库4275.47934.95 9厦地房证第00559848号成品仓库1648.87 10厦地房证第00558695号生产车间7857.64999.68 11厦地房证第00561828号办公楼8510.671557.75 12厦地房证第00557786号棉仓库6931.482131.39 13厦地房证第00558685号哺乳室9683.67357.35 14(2017)厦门市不动产权第0089270号仓库、锅炉房10503.29609.66 15厦地房证第00559853号机物料仓库17667.952131.14 16厦地房证第00557785号食堂、会议室4590.39983.14 合计134128.1543599.52 二、厦门夏纺纺织有限公司承租前位于厦门市集美区纺织西路7号无产权登记的建筑物、土地 序号名称门牌号结构面积 1主厂房（产权证外超面积）混合1560 2前纺扩建（产权证外超面积）7-30钢混911.2 3食堂、会议室（产权证外超面积）7-38混合161.86 4织布扩建（二层）7-40钢混4500 5二纺扩建7-26钢1407 6车队及办公楼（三层）7-2混合783 7政治部办公楼（二层）7-39砖混288 8准备（织部）附属楼钢638 9机修翻砂车间（楼高9米）7-22砖混520 10动力分厂办公楼（二层）7-31混合400 11厂大门及传达室7、7-101混合26 12细砂职能办公室7-34混合90 13细纱西侧附房7-34-101混合300 14计量室7-36混合80 151#、2#、3#附属厂房三幢7-34-102、7-33、7-33-101砖木1000 16供应科黑砖仓库三幢7-6、7-7、7-8砖木1458.6 17浴室混合320 18高压开关站7-54混合80 19后纺附房7-35-101砖木200 20织布修梭及小机修7-46砖木414 21旧锅炉改造仓库7-20混合270 22新建原料仓库7-52钢混998 233#锅炉侧布库7-15钢1182 24冷冻站冷凝水池二个钢混约990 25水塔7-22-103混合约39.69 26家属厂办公楼混合230.6 27机修木模间7-46混合237.9 28原医务室二幢7-42、7-42-101、7-42-102混合389.16 29工会活动室（楼高9米）7-41轻钢346.48 30前纺西侧（设备）库房7-49-101轻钢252.12 31水处理间7-53混合120 32细纱西侧厕所7-34-102混合30 33纸管厂区（已拆3幢，剩1幢）7-12之一砖木约300 34厂前汽车棚7-3-102轻钢604.8 35围墙1800 36砼路面6850 37方石路面、坪4770 三、厦门夏纺纺织有限公司在厦门市集美区纺织西路7号自行搭建的临时建筑物 序号门牌号序号门牌号 17-4157-22、7-22-101、7-22-102、7-22-104、7-22-105 27-23167-37 37-5177-50 47-10、7-10-101187-47 57-12197-46 67-11207-45 77-31217-45-101 87-27227-44、7-44-101、7-44-102 97-13-102237-53 107-15247-43、7-43-101、7-43-102、7-43-103、7-43-104、7-43-105 117-17257-41 127-18、7-18-101、7-18-102267-40-101 137-19、7-19-101277-3 147-21-102 附件2：《厦门夏纺纺织有限公司应移交的土地及建筑物清单》 一、位于厦门市集美区纺织西路7号有产权登记的建筑物、土地 序号权证编号建筑物名称用地面积（m2）建筑面积（m2） 1厦地房证第00558689号主厂房53208.0926029.08 2厦地房证第00557782号棉检室78.4 3厦地房证第00557784号前纺扩建2018.8 4厦地房证第00557783号织布保全室90.67 5厦地房证第00557794号精梳空调室91.25 6厦地房证第00557793号机修车间10899.51806 7厦地房证第00558707号二纺车间2131.39 8厦地房证第00559847号棉布仓库4275.47934.95 9厦地房证第00559848号成品仓库1648.87 10厦地房证第00558695号生产车间7857.64999.68 11厦地房证第00561828号办公楼8510.671557.75 12厦地房证第00557786号棉仓库6931.482131.39 13厦地房证第00558685号哺乳室9683.67357.35 14(2017)厦门市不动产权第0089270号仓库、锅炉房10503.29609.66 15厦地房证第00559853号机物料仓库17667.952131.14 16厦地房证第00557785号食堂、会议室4590.39983.14 合计134128.1543599.52 二、位于厦门市集美区纺织西路7号无产权登记的建筑物、土地 序号名称门牌号结构面积 1主厂房（产权证外超面积）混合1560 2前纺扩建（产权证外超面积）7-30钢混911.2 3食堂、会议室（产权证外超面积）7-38混合161.86 4织布扩建（二层）7-40钢混4500 5二纺扩建7-26钢1407 6车队及办公楼（三层）7-2混合783 7政治部办公楼（二层）7-39砖混288 8准备（织部）附属楼钢638 9机修翻砂车间（楼高9米）7-22砖混520 10动力分厂办公楼（二层）7-31混合400 11厂大门及传达室7、7-101混合26 12细砂职能办公室7-34混合90 13细纱西侧附房7-34-101混合300 14计量室7-36混合80 151#、2#、3#附属厂房三幢7-34-102、7-33、7-33-101砖木1000 16供应科黑砖仓库三幢7-6、7-7、7-8砖木1458.6 17浴室混合320 18高压开关站7-54混合80 19后纺附房7-35-101砖木200 20织布修梭及小机修7-46砖木414 21旧锅炉改造仓库7-20混合270 22新建原料仓库7-52钢混998 233#锅炉侧布库7-15钢1182 24冷冻站冷凝水池二个钢混约990 25水塔7-22-103混合约39.69 26家属厂办公楼混合230.6 27机修木模间7-46混合237.9 28原医务室二幢7-42、7-42-101、7-42-102混合389.16 29工会活动室（楼高9米）7-41轻钢346.48 30前纺西侧（设备）库房7-49-101轻钢252.12 31水处理间7-53混合120 32细纱西侧厕所7-34-102混合30 33纸管厂区（已拆3幢，剩1幢）7-12之一砖木约300 34厂前汽车棚7-3-102轻钢604.8 35围墙1800 36砼路面6850 37方石路面、坪4770