广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0983民初873号原告：周永新，男，1974年9月16日出生（公民身份号码：440××××××××××××916），汉族，住广东省信宜市×××××××，电话：138×××××874。委托诉讼代理人：李能，广东泰的律师事务所律师，电话：136×××××263。被告：罗熙辉，男，1971年9月18日出生（公民身份号码：440××××××××××××555），汉族，住广东省信宜市×××××××××××，电话：183×××××155。委托诉讼代理人：朱柏年，男，1985年11月13日出生（公民身份号码：440××××××××××××43X），汉族，住广东省信宜市×××经济服务总公司801房，电话：189×××××390。第三人：信宜家和房地产信息咨询有限公司（统一社会信用代码：914×××××××××××416J），住所地：广东省信宜市××××××××××。法定代表人：李兴容，该公司经理。原告周永新与被告罗熙辉，第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司定金合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月16日，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告周永新的委托诉讼代理人李能，被告罗熙辉的委托诉讼代理人朱柏年到庭参加诉讼。第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永新向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告周永新与被告罗熙辉、第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司于2018年12月30日签订的《土地使用权转让合同》；2、判决被告罗熙辉双倍返还定金90000元给原告周永新；3.本案诉讼费用由被告罗熙辉承担。在本案诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告周永新与被告罗熙辉、第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司于2018年12月30日签订的《土地使用权转让合同》；2、判决被告罗熙辉双倍返还定金90000元给原告周永新；3.判决第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司对被告罗熙辉向原告双倍返还定金责任承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告罗熙辉承担。事实与理由：2018年12月30日，原告周永新与被告罗熙辉、第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司就信府国用（2014）第0000819号国有土地使用权转让签订《土地使用权转让合同》，约定由被告将信府国用（2014）第0000819号国有土地使用权转让给原告，总金额2800000元，第一次付款为2018年12月27日由原告支付定金45000元给被告，第二次付款为在原、被告签订本合同后10日内，到相关部门签字过户当日，由原告支付1400000元给被告。第三人负责协助原、被告双方进行交易与办证过户手续，原告支付给被告的款项由第三人代收代支。原告已经第三人向被告支付定金，原告与被告、第三人于2018年12月30日签订《土地使用权转让合同》后，被告以种种理由拒绝到相关部门协助办理过户手续，经原告一再催促，于2019年3月24日，被告明确表示不再履行合同。经原告调查，涉案土地在签订合同时，处于被查封状态，直到2019年2月1日才被解封，但是至2019年3月5日涉案土地再次被被告抵押给中国邮政储蓄银行。原告认为因被告的违约致使合同目的无法实现，被告违反了合同法及担保法的相关规定。同时，第三人未尽到审慎注意义务，应承担相应的责任。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，支持原告的诉讼请求。原告对其主张提供如下证据：1.原告周永新、被告罗熙辉的身份证复印件各一份；2.《土地使用权转让合同》复印件一份；3.《收据》复印件一份；4.第三人机读档案登记资料复印件一份；5.涉案土地的土地登记卡复印件一份。被告罗熙辉辩称，一、被告同意解除《土地使用权转让合同》；二、被告并没有以种种理由拒绝到相关部门协助办理过户手续。被告自2018年12月27日收到原告的45000元定金，与原告于12月30日签订了《土地使用权转让合同》后的十天内几乎每天都联系原告前往相关部门签字办理转户手续，但原告却要求被告将该土地围闭起来才同意到相关部门签字并转账1400000元，《土地使用权转让合同》并无约定如此无理的要求，因此被告是拒绝的。三、被告是非常有诚意出售本案土地给原告的，是绝对配合与原告履行《土地使用权转让合同》的。被告与原告签订《土地使用权转让合同》的情况是其已经债务缠身，其中被案外人向信宜市人民法院提起诉讼【（2018）粤0983民初2663号】要求被告偿还400000元和利息，因此被告是迫切需要资金周转，所以决定出售本案土地，解决燃眉之急。被告绝对不会违反合同约定，更不会损害原告的合法权益。四、原告已经违约，45000元定金不予返还。原告已经违反双方签订的《土地使用权转让合同》的第四条之规定，根据《合同法》、《担保法》的相关规定，定金不予返还。为此，被告请求贵院查明事实，依法判决，驳回原告的诉讼请求。被告罗熙辉对其辩称提交证据如下：1.（2018）粤0983民初2663号案的开庭传票复印件一份。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：2018年12月30日，以被告罗熙辉为甲方（转让方）、原告周永新为乙方（受让方）及第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司为丙方（中介方），三方签订《土地使用权转让合同》一份，该合同约定：第一条：甲方所售国有出让土地证号、坐落位置、面积1.甲方所售国有出让土地使用证号信府国用（2014）第0000819号。2.甲方所售国有出让土地位于信宜市××××××垌土地。3.甲方所售国有出让土地面积158平方米。第二条：国有出让土地价格及其他费用1.甲、乙双方协商一致，甲方所售国有出让土地总金额为人民币贰佰捌拾万元整（小写）￥2800000元整。2.甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费和其它过户费由乙方支付。第三条：付款方式（乙方分三次支付该成交土地款）。第一次付款：2018年12月27日乙方支付购买该土地定金人民币肆万伍仟元整（小写）￥45000元整。第二次付款：甲乙双方在签订本合同后10日内到相关部门签字过户当日乙方支付人民币壹佰肆拾万元整（小写）￥1400000元整。第三次付款：乙方购买该土地余下土地款人民币壹佰叁拾伍万伍仟元整（小写）￥1355000元整，待甲方协助乙方办理好过户手续后，发证当天支付。第四条：乙方逾期付款的违约责任。乙方未按本合同规定的付款方式付款，按照逾期金额的2%/月支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，已交土地款作为违约金。第五条：甲方的保证与违约责任。甲方需按本合同进行交易；甲方保证该土地能正常办理过户，正常报建建设；因为甲方任何产权纠纷和经济纠纷造成乙方不能正常报建建设的，或交接后发生在交接前甲方即存在的所有纠纷甲方需承担责任，届时甲方不能解决，未能执行本合同的视为甲方违约，甲方需在一个月内以乙方已支付的土地款双倍退还。第七条：丙方的责任：①丙方需协助甲乙双方进行交易与办证过户手续；②该土地的土地款由丙方代收代支付。……被告罗熙辉在该合同的甲方处签名并捺手印，原告周永新在该合同的乙方处签名并捺手印，第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司在该合同的丙方处盖章。原告周永新于2018年12月26日支付10000元给第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司，于2018年12月27日支付35000元给第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司。第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司分别开具《收款收据》给原告收执，在收到上述45000元后，第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司已将该45000元交付给被告。至此，原告已履行完毕《土地使用权转让合同》中约定的第一次付款义务，即原告已支付购买涉案土地的定金45000元给被告。在原告周永新支付合同约定的定金45000元后，原、被告双方一直未到相关部门办理过户手续，原告也未支付合同约定的第二次付款的款项。本案庭审中，原、被告均表示在签订合同后都不断催促对方到相关部门办理过户手续，但双方均未提供证据证明。原告还主张在签订合同后原告要求被告将涉案土地围闭起来，且被告当时也表示同意，同时原告也催促被告到相关部门办理过户手续，原告还表示其要求被告围闭涉案土地不是办理过户手续的条件。被告则辩称原告要求被告将涉案土地围闭，被告对此是拒绝的。另查明，涉案国有土地位于信宜市××××××垌，国有土地使用权证号为信府国用（2014）第0000819号。该土地于2018年10月30日根据本院的《协助执行通知书》及（2018）粤0983民初2663号民事裁定书被查封，2019年2月1日解除涉案土地的查封。2019年3月5日，涉案土地被被告罗熙辉抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行贷款180万元。在本案庭审中，原告主张由于原、被告及第三人签订合同时，涉案土地处于被法院查封的状态，故涉案合同实际是无法履行的，且在签订合同时被告未将该情况告知原告。被告则辩称若原告按合同约定支付第二次的款项后，由被告偿还（2018）粤0983民初2663号案的欠款，就可以将涉案土地解封并过户给原告，但原告迟迟未按合同约定支付第二次的款项，经被告催促也一直未履行。原、被告在庭审中均表示原、被告双方在签订涉案的合同前，已经就涉案土地的总价、定金的数额达成一致意见，且双方均不同意再继续履行涉案的土地使用权转让合同。本院认为,原告交纳定金及被告收取定金的行为是为了保证日后合同的顺利履行，是定金合同纠纷。根据上述查明的事实，本案原、被告及第三人签订的《土地使用权转让合同》中明确约定了涉案土地的总价款、定金的数额、购地款支付的时间、过户及税费的承担，且原、被告双方就定金的数额在签订涉案合同前已达成一致意见。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式进行约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”及第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，作为定金合同的必备条款，定金数额应当以合同双方达成一致的真实意思表示来确定。本案中，原、被告双方就涉案土地的总价款、定金的数额及交付期限、购地款支付的时间、过户及税费的承担等问题进行了明确的约定，原告也实际交付了定金给被告，并签订了涉案的《土地使用权转让合同》，因此，原、被告之间的定金合同已成立并生效。原、被告在本案庭审中均明确表示不再履行涉案的《土地使用权转让合同》，且在双方签订涉案合同前，涉案土地已被法院查封，已无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告请求解除涉案的《土地使用权转让合同》，本院予以支持。关于被告是否应向原告双倍返还定金90000元的问题。由于原、被告之间的定金合同已成立并生效，且在原、被告双方签订涉案的《土地使用权转让合同》时，涉案土地已被法院查封，被告也未将该情况告知原告，导致涉案土地实际无法办理正常的过户手续，是被告违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告应双倍返还定金给原告，即被告罗熙辉应双倍返还定金90000元给原告周永新。对于原告请求第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司承担连带责任的问题。原、被告之间的是土地使用权转让合同关系，而原告与第三人之间的是居间合同关系，是两个不同的法律关系，故原告请求第三人承担连带责任的问题，本案不予处理，原告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周永新与被告罗熙辉、第三人信宜家和房地产信息咨询有限公司于2018年12月30日签订的《土地使用权转让合同》；二、限被告罗熙辉在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金90000元给原告周永新；三、驳回原告周永新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告已预交），由被告罗熙辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  万彩凤审 判 员  李继生人民陪审员  黄 蕙二〇一九年七月八日书 记 员  何斌嵩附法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……2.《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，物权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式进行约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。