陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0822民初1701号 原告(反诉被告)苏永军，男，1971年9月15日出生，汉族，居民，住府谷县府谷镇。 被告(反诉原告)韩永利，男，1982年9月13日出生，汉族，居民，住府谷县府谷镇。 原告(反诉被告)苏永军与被告(反诉原告)韩永利土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告(反诉原告)韩永利提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理，原告(反诉被告)苏永军、被告(反诉原告)韩永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)苏永军诉称，2012年7月6日，原、被告签订土地租赁合同，合同约定租赁期限为10年，每年每亩为13000元，共计5.55亩，每年租赁费为72150元。被告给付原告2012年、2013年、2014年的土地租赁费，到2014年7月6日，被告应当支付2015年度的土地租赁费，被告已经无钱支付并将该土地(未经原告同意)私自租赁给第三人黄智强，租赁费被告收取。原告发现后以为被告会将收取的费用交给原告，但原告给被告打电话，被告不接电话并将其加入黑名单，且不知被告下落，故原告将租赁的大门阻挡。后被告一直分文未付。故原告提起诉讼，请求人民法院判令：1、依法解除原、被告之间的土地租赁合同；2、被告支付原告2015年、2016年、2017年租地款216450元（每年72150元）。 原告(反诉被告)向本院提交了以下证据： 土地承租合同一份，证明原告和被告韩永利之间约定土地租赁期限为10年，从2012年7月6日起至2022年7月6日止的事实。 2、2015年11月民事上诉状一份，证明被告韩永军还欠原告租赁款的事实。 黄智强证明一份，证明被告韩永利给黄智强租地未经原告同意的事实。 府谷县府谷镇院庙梁村民委员会证明一份，证明2018年以前的涉及本案的租地款原告和村里都已经解决的事实。 2018年8月10日，被告(反诉原告)韩永利提出反诉诉称(辩称)，反诉人与被反诉人（本诉原告）苏永军于2012年7月6日签订土地租赁合同，合同约定租赁期限为10年。每年租赁费为72000元，租赁费支付方式为“乙方在做石墙动工起付给甲方一年的承包费，在过半年付第二年的承包费，若不付，甲方有权终止合同。”，双方未约定后期承包费的支付方式，但是反诉人将第三年的承包费已经支付。反诉人投资该土地项目已将原来的荒坡及一小部分耕地经过重整（治理），投资巨大，其中投资石头、修路、人工、围墙、钢材、饮水工程等等，共计60多万元。反诉人将承包费支付至2015年7月，但是被反诉人在2014年12月10日将反诉人的大门阻挡（理由是反诉人向被反诉人借款6万元，当时反诉人手头紧，暂时没有偿还),使反诉人无法正常生产经营，给反诉人造成很大损失。反诉人认为，被反诉人违约在先，既然被反诉人要求终止合同，反诉人要求被反诉人承担反诉人所投资的款项60万元。反诉人（本诉被告）请求法院判令被反诉人（本诉原告）支付投资修建材料款60万元。 被告(反诉原告)韩永利就反诉和本诉向本院提交了以下证据： 租地合同一份（原件在苏永军处），证明村里和原告签合同的时间在被告租地时间之后的事实。 收据复印件三支，证明被告三次向原告支付租赁款至2015年7月6日的事实。 府谷县人民法院民事判决书、榆林市中级人民法院民事判决书各一份，证明原、被告之间一直有纠纷，该笔款去年已经通过执行局全部偿还的事实。 鉴定结论意见书，证明被告申请鉴定，经鉴定机构鉴定并缴纳鉴定费9000元的事实。 现场照片30张，其中11张证明原告阻挡大门当时的现场状况的事实。 反诉被告（本诉原告）苏永军辩称，双方对后续租赁费支付时间有约定，反诉人（本诉被告）韩永利在做石墙动工起付给甲方一年的承包费，在过半年付第二年的承包费，一年届满付第三年承包费，二年届满付第四年承包费，以此类推。双方虽签订《土地承租合同》时，未写清第三年以后的租赁费的支付时间，但双方是有口头约定的，实际上，反诉人（本诉被告）韩永利也是按照双方的口头约定支付了第三年的承包费。反诉人韩永利迟延支付租金、擅自转租，答辩人有权解除合同。根据双方的约定，反诉人韩永利应于2014年7月支付第四年的租赁费，但反诉人韩永利违反约定迟迟未付，后被反诉人发现反诉人韩永利擅自(未经被反诉人同意的情况下)将租赁土地转租给他人。根据我国《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，反诉人韩永利擅自转租行为违反了法律规定，应承担违约责任，被反诉人依法有权解除合同。反诉人韩永利要求被反诉人赔偿投资款没有事实与法律依据，反诉人韩永利未按约定支付租金及擅自转租土地的行为违反了双方的约定和法律的规定，被反诉人阻拦大门并无过错。另外，租赁的土地本来就是平地，并不是反诉人韩永利诉称的“荒坡”，反诉人韩永利称其投资60多万元用于修路、饮水工程等也不是事实。 经庭审质证： 本院对原告(反诉被告)与被告(反诉原告)提交的证据作如下认定： 对原告(反诉被告)提交的证据作如下认定： 对原告提交的证据1、2、3，因被告(反诉原告)无异议，其形式合法、内容真实有效，证据间相互印证，本院予以确认；对证据4，可以证明原告就涉案土地与村里已（协商）解决的事实，本院予以确认。 对被告(反诉原告)提交的证据作如下认定： 对证据1，因原告对证据的真实性无异议，其形式合法、内容真实有效，本院予以确认； 对证据2、3，因原告无异议，其形式合法、内容真实有效，本院予以确认。 对证据4，原告虽有异议，但其未申请重新鉴定，视为对该鉴定结论的认可，证据形式合法、内容真实有效，本院予以确认。 对证据5，原告虽有异议，但照片真实的反映了涉案土地部分地形原貌和发生争议时的现场状况，本院予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证及认证，查明以下事实： 原告(反诉被告)苏永军与其所在的府谷县府谷镇沙后河行政村协商承包了（2013年1月11日，原告与该村村民委员会补签订土地租赁合同，双方合同约定租赁期限为10年，从2012年7月6日至2022年7月6日，合同签订之日一次性付两年租金，第二年开始每年付一年租金）本村位于二变电站石墙西面土地5.55亩(每亩每年1万元)，并将该块土地转包给被告(反诉原告)韩永利。2012年7月6日，原告与被告签订土地租赁合同，双方约定将上述土地租给被告用于二手车生意，合同约定租赁期限为10年，从2012年7月6日至2022年7月6日，每年每亩租赁费为13000元，具体亩数石墙做好后按实际占用为准。租赁费支付方式为“乙方在做石墙动工起付给甲方一年的承包费，在过半年付第二年的承包费，若不付，甲方有权终止合同。”，双方未约定后期承包费的支付方式。合同签订后，被告于2012年10月9日给付原告2012年的承包费、青苗补偿款、工资款共计8万元（青苗补偿款、工资8000元，其中6万元被告给原告出具了借据），收条上注明“以后未到期每年实付租金柒万贰仟元”；2013年1月21日，被告给付原告2013年的承包费72150元，2013年7月6日，被告给付原告2014年的承包费72100元，土地租赁费支付至2015年7月6日。期间被告在上述土地上投资修建了道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等；被告申请对其投资进行了鉴定，陕西新世纪工程管理咨询有限公司于2019年3月作出[2018]造价鉴字第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据现有资料，经鉴定人员核算，本工程鉴定结果为：253059.13元，该鉴定结果不包括垫层、院内填土（平整碾压）。被告要求对照片上的两辆车价值进行鉴定，因其未提供该车辆基本信息及实物，未做鉴定，该两辆车原告陈述放在厂地内被火烧过，被其以废品折价处理了800元。 另查明，2014年春天，被告未经原告同意将上述土地租给黄智强（租期一年）用于放车，黄智强给被告支付了一年租赁费75000元，被告随后就离开府谷去内蒙古打工。被告2012年10月9日支付的土地租赁费，其中6万元，原、被告协商以借款的形式支付，被告给原告出具了6万元的借据，后被告将利息支付至2013年10月9日。后被告未按时偿还该笔款和支付后期租赁费，原告于2015年10月8日起诉被告偿还借款6万元，经本院和榆林市中级人民法院判决，并通过本院执行局强制执行被告及保人已将该款全部还清。期间原告向被告催要借款及租赁费未果，于2014年12月用装载机铲土将被告所租赁土地上停车厂大门堵住，逼迫被告来解决，黄智强当时将情况告知被告，但被告一直未出面解决，也未偿还借款及支付后期租赁费。上述土地原告已于2018年4、5月份另行出租。 本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《土地承租合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告虽未约定后期承包费的支付方式，但从被告履行前三年土地租赁款的时间、原告与府谷县府谷镇沙后河行政村签订租地合同的约定可以确定，被告应当于2014年7月6日支付第四年（2015年）的租赁费，被告违反约定未予支付，又未经原告同意擅自将土地转租给第三人，违反合同约定，应承担违约责任，故原告要求解除所签订的土地租赁合同和支付所欠三年租赁费（每年72000元）的请求，符合法律规定，本院予支以持。反诉原告（被告)韩永利反诉要求反诉被告（原告）苏永军支付投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等60万元的反诉请求，因被告违反合同约定在前，原告阻挡在后，对于解除合同给被告造成投资损失，双方均有过错，综合案情，原、被告各承担一半的责任为宜。经鉴定，被告在上述土地上投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等工程，鉴定结果为：253059.13元（不包括垫层、院内填土、平整碾压），原告应承担：253059.13元×50％＝126529.6元。被告要求原告赔偿两辆车，因其未提供该车辆基本信息及实物，也未做鉴定，其应承担举证不能的后果，该两辆车依原告陈述折价处理800元，该款应由原告返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 解除原告(反诉被告)苏永军与被告(反诉原告)韩永利之间的土地租赁合同。 被告(反诉原告)韩永利于本判决生效之日起三日内向原告支付2015年、2016年、2017年土地租赁费216000元。 原告(反诉被告)苏永军于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)韩永利支付投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等工程款126529.6元和车辆处理款800元，共计127329.6元。 驳回原告(反诉被告)苏永军和被告(反诉原告)韩永利的其他诉讼(反诉)请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4546元，由被告(反诉原告)韩永利负担；反诉案件受理费4900元，由原告(反诉被告)苏永军负担2450元，由被告(反诉原告)韩永利负担2450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  梁裕雄 审 判 员  杨卫东 人民陪审员  李彩霞 二〇一九年八月十八日 书 记 员  李 思