江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民初1578号 原告（申请执行人）：上海市住安建设发展股份有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路83弄1-42号20幢B区88室。 法定代表人：华春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张悦，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。 被告（案外人）：沈炯，男，1970年11月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 第三人（被执行人）：常熟市时风房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。 法定代表人：王振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地发展律师事务所律师。 原告上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称上海住安公司）与被告沈炯及第三人常熟市时风房地产开发有限公司（以下简称常熟时风公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日、6月14日公开开庭进行了审理。原告上海住安公司委托诉讼代理人张悦、杜怡、被告沈炯本人及其委托诉讼代理人陶英杰、第三人常熟时风公司委托诉讼代理人冯晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海住安公司向本院提出诉讼请求称：（2018）苏05执异83号执行裁定书认定事实错误，理应予以撤销。一、没有证据表明沈炯与常熟时风公司之间房屋买卖合同真实存在。尽管被告提供了《房屋交接书》，但由于该文件系被告与常熟时风公司双方签署的，原告对于该证据的真实性不予认可。常熟时风公司是执行案件的被执行人，与争议房产有直接的利害关系，其出具的文件在无其他证据相印证的情况下不具有证据效力。同时，该份证据无法证明被告实际合法占有该房屋的事实。二、被告未提供其已经支付全部价款的证据。(2018)苏05执异83号《执行裁定书》中所列证据中，并没有被告实际支付全部价款的证据。根据被告提供的《商品房买卖合同》载明，争议房产所涉价款数十万元，按照交易习惯，该部分款项不可能以现金方式支付。那么为证明其已全额支付价款，被告理应提供支付全部价款的相应银行转账凭证。仅凭常熟时风公司出具的购房发票和《房屋交接书》不能证明被告已支付了全部的价款。值得注意的是，被告提供的常熟时风公司所出具的购房发票时间在争议房产被查封之后。原告认为，该发票是常熟时风公司得知自己名下财产被查封后为逃避被执行而出具的，并不是真实的对收款行为的认可。为了逃避被法院强制执行财产，常熟时风公司完全可以在未收到任何款项的情况下出具该购房发票。同样，由于常熟时风公司是执行案件的被执行人，与争议房产有直接的利害关系，其出具的文件在无其他证据相印证的情况下不具有证据效力。三、未办理产权过户登记的过错在于被告。2014年11月24日，在案外人陈鹤亭提出的执行异议案件执行异议听证会上，常熟时风公司代理人明确表示，办理房产证是由购房人自行办理的，在办理房屋交接时，常熟时风公司己经将办理房产证所需的资料交给了买受人，买受人只要自己拿着资料去办理就可以了，部分买受人拿着这些资料已经办理了房产证。对此，原告认为，既然其他买受人在房屋交接时即具备办理房产证的条件，常熟时风公司没有理由对被告区别对待，不为其办理房产证创造条件开具相应发票，除非被告届时尚未支付全部款项，不具备开全额购房发票的条件。被告未办理房产证只能是其自身原因所致。同时，如果被告与常熟时风公司房屋买卖法律关系真实存在，那么被告在明知可以办理产权过户登记的情况下，在长达8年的时间里不主动要求办理系争房产的产权过户登记，也未采取任何有效措施催促时风公司履行协助办证的义务，显然不符合常理。根据被告提供的《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2006年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以要求退房。据此，早在2006年年底，被告就应当知道其取得争议房产权属证书的权利受到了侵害，在此后长达八年的时间里，被告未采取过任何有效的法律手段维护自身的权益，导致争议房产被原告申请查封，被告未能及时办理房产证的原因只能是其怠于行使权利，理应承担相应法律后果。请求：1、撤销苏州市中级人民法院（2018）苏05执异83号执行裁定书；2、继续对常熟时风公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房屋实施查封措施；3、案件受理费由被告承担。 被告沈炯辩称：在2004年5月13日前本人就向当时常熟时风公司法定代表人张诗泽支付了40万元的购房订金，用于购买位于常熟市海虞南路62号时风国际广场的房屋一套。2006年6月30日，本人与常熟时风公司完成了诉争房屋的交接工作，并签订了《房屋交接书》，此后诉争房屋一直委托常熟市时风国际假日酒店有限公司租房并收取租金。然而，常熟时风公司迟迟未向本人开具购房发票，又经多次催促才于2014年7月2日开具了房屋的购房发票，这也直接导致在2014年7月21日争议房屋在尚未过户到本人名下时就被法院采取了查封措施。综上，本人在向常熟时风公司签订商品房买卖合同、支付全部购房款后，常熟时风公司直至2014年才开具购房发票系导致产生本案的真因，故按照法律规定上海住安公司无权继续向法院申请查封争议的房屋，请求法院依法驳回。 第三人常熟时风公司辩称：被告和常熟时风公司关于购房的事实是明确的真实存在的，请求依法驳回原告诉请。 本院认定的事实： 2012年2月21日，本院对原告上海住安公司诉被告常熟时风公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2008）苏中民一初字第0047号民事判决：“一、常熟市时风房地产开发有限公司支付上海市住安建设发展股份有限公司工程款（土建及安装）7244033.98元，于本判决生效之日起10日内履行。二、常熟市时风房地产开发有限公司支付上海市住安建设发展股份有限公司欠付工程款利息（计算方法：以3832113.4元计、自2006年10月31日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以3411920.58元计、自2010年11月11日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起10日内履行。” 因常熟时风公司未能履行上述判决确定的义务，上海住安公司向本院申请执行，本院于2014年5月28日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书，裁定：“依法冻结或划拨被执行人（常熟时风公司）银行存款人民币9860773.78元及申请执行费用人民币76704元与迟延履行期间的双倍债务利息。二、不足之数，查封扣押、冻结被执行人相应价值的财产。”2014年7月21日，本院向常熟市住房和城乡就建设局、常熟市国土资源局送达协助执行通知书，查封常熟时风公司名下位于常熟市。本案争议房产包含在上述查封房产之内。2016年7月8日，本院对上述查封房产进行续封。2017年3月20日，本院作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书，裁定：“本院（2008）苏中民一初字第0047号民事判决书由常熟市人民法院执行。” 另查明，2018年6月29日，沈炯作为案外人对查封常熟时风公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房提出书面异议。沈炯异议称：2004年11月28日，沈炯与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》，购买时风公司位于常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房。2006年6月办理交房手续，沈炯付清全部购房款，缴纳了房屋维修基金。之后沈炯一直享有案涉房屋的收益，并支付了由此产生的水电费、物业费等费用。由于常熟时风公司拖延出具销售不动产统一发票，导致沈炯无法及时办理权属登记。后该房产被苏州中院（2014）苏中执字第0191号执行裁定书查封。请求解除对该房屋的查封，停止对该标的的执行。 针对沈炯的执行异议，2018年10月29日本院作出（2018）苏05执异83号执行裁定，该执行裁定查明：2004年11月28日，沈炯与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由沈炯购买时风公司开发的常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房，价格为349800元，土地规划用途为商业服务业，使用权限40年。2006年6月30日，常熟时风公司向王敏出具《房屋交接书》，载明：沈炯已付清全部购房款，常熟时风公司与沈炯就案涉房屋进行交接，房屋买卖合同履行完毕。2006年8月31日，常熟市房管局就本案争议房屋开出维修基金专用收据。2014年7月2日，时风公司就本案争议房屋开具销售不动产统一发票。该执行裁定认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，就争议房产，异议人于查封之前即2006年就已经签订书面买卖合同、占有该房产并支付了全部价款，而时风公司直至2014年7月份才开具发票，导致异议人未能及时办理房产证。故异议人提出执行异议，符合上述法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定：“解除对常熟市时风房地产开发有限公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房的查封”。上海住安公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 为证明案涉房屋买卖合同的真实性及履行情况，本案诉讼过程中沈炯还提交收款收据、银行流水、委托租房合同、结算单、银行进账单等证据，经审查，其中：1、收款收据内容载明：“今收到沈炯人民币40万元整，摘要：借款、1套”，时间为2004年5月13日，单位处加盖“张诗泽”印。张诗泽系常熟时风公司原法定代表人，2014年6月6日法定代表人变更为曾为江，后变更为王振。关于款项给法定代表人的原因，沈炯解释称因为当时常熟时风公司的房屋还没有预收许可证，不能打到公司的账户，所以打到其法定代表人的账户；2、2011年11月的委托租房合同，载明委托人为沈炯委托常熟时风国际假日酒店有限公司出租本案所涉房屋，租赁期间自2012年1月1日至2016年12月31日；2016年11月的委托租房合同，载明委托人为沈炯委托常熟市雅致酒店有限公司出租本案所涉房屋。3、农业银行进账单显示自2010年开始，常熟时风国际假日酒店有限公司等即陆续向沈炯账户支付相应租金款项。 本案争议焦点在于：上海住安公司要求继续查封常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房屋能否成立？ 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”依据该条法律规定，在案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，申请执行人诉请主张执行相应执行标的应予驳回。具体就本案而言，就案涉被查封常熟市海虞南路62号时风国际广场22层R号房产，案外人沈炯就该套房产与常熟时风公司签订有合法有效的房屋买卖合同。同时，沈炯不仅举证常熟时风公司出具的收款收据，且在法院查封前早已与常熟时风公司办理了房屋交接手续，取得案涉房屋的占有、使用和收益权。实际上对于沈炯而言，成为被查封房屋的所有权人仅差房屋的过户登记。而就本案事实来看，房屋过户所必须的相关材料，常熟时风公司直至2014年7月2日才向沈炯开具，即未能及时过户的原因也不能完全归结于沈炯。上海住安公司对于沈炯提交的证据真实性提出异议，但是并未提供任何的反证，且沈炯的证据已经形成证据链，故对其异议主张本院不予采信。由此，本院认为，本案沈炯作为房屋买受人对案涉被查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人上海住安公司要求继续查封，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回，本院（2018）苏05执异83号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上，原告上海住安公司的诉讼请求，不能成立，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款规定，判决如下： 驳回原告上海市住安建设发展股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费4533元，由原告上海市住安建设发展股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。 审判长  高小刚 审判员  陈 婧 审判员  谢 坚 二〇一九年六月二十四日 书记员  徐思盈 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。