上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21188号原告：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：牛磊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛莉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海芙蕊餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：崔学标，董事长。委托诉讼代理人：詹陈朋，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告上海芙蕊餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月22日、5月9日公开开庭进行了审理。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的委托诉讼代理人毛莉、被告上海芙蕊餐饮有限公司的委托诉讼代理人詹陈朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年1月19日签署的有关上海市长宁路XXX号“长宁来福士广场”(E)B1层K04号房屋(以下简称涉案房屋)的《房屋租赁合同》于2018年5月11日解除；2.判令被告支付原告拖欠的房屋租金、物业管理费及水电费468,315.56元(租金、物业管理费自2017年7月1日起计算至2018年5月7日，水电费为2018年3-4月所欠),以及从应当支付之日起计算至实际付款日止,按每日0.1%的标准计算的违约金(暂计算至2018年7月31日为118,028.49元)；3.判令原告依约没收被告租赁保证金140,832元、公共事业保证金2,347.20元和装修保证金5,868元；4.判令被告支付原告房屋恢复原状的费用2,321元；5.判令被告支付原告提前解除租赁合同而产生的违约金274,152.96元；6.判令被告就未办理涉案房屋迁出的注册地址变更登记或工商注销登记手续承担按每天每平方米236.71元计算的违约金,自合同解除日三十天届满之次日(2018年6月11日)计算至工商变更/注销登记实际完成之日(2018年7月4日)为106,491.09元；7.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告上海东方海外凯旋房地产有限公司(甲方)与被告上海芙蕊餐饮有限公司(乙方)于2017年1月19日签署了有关涉案房屋的《房屋租赁合同》。根据租赁合同的约定,租赁期限为2017年4月28日至2019年4月27日。根据租赁合同第3.3、4.2和10.2条之约定,各月租金、物业管理费应于每月第一个工作日或之前付清。但被告自2017年6月开始拖欠至今一直未向原告支付相应的租金、物业管理费以及其他相关费用。根据租赁合同第10.2和12.2条的规定,被告逾期支付任何款项的,每逾期一日,则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金;逾期超过一个月的,原告有权书面通知被告解除本合同,并不予退还被告已经支付的所有租金、租赁保证金和其他费用,同时被告还应承担合同等额于六个月租金、六个月物业管理费金额及六个月的市场推广费之和的违约金。基于被告拖延履行付款义务,原告正式于2018年5月7日向被告发送了《解约函》,函告被告：(1)租赁合同于解约函发出之日解除；(2)没收被告租赁保证金140,832元和公共事业保证金2,347.20元和装修保证金5,868元；(3)要求被告向原告支付相当于六个月的租金及六个月的物业管理费以及六个月的市场推广费之和的金额,即281,664元作为违约金；(4)要求被告向原告偿还全部欠付租金、物业管理费及电费467,775.43元,并承担逾期付款对应违约金；(5)要求被告于终止日将涉案房屋恢复原状,否则承担房屋占用费等；(6)要求被告于合同提前终止之日起三十日内办妥以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续,否则按每天每平方米236.71元承担违约金。被告构成违约,原告有权依约解除合同并要求被告承担违约责任，故提起诉讼。被告上海芙蕊餐饮有限公司辩称，其确曾承租涉案房屋，当时原告承诺马上会开通地铁出口，但迟迟未兑现；原告未按照合同约定的开业时间交付房屋，原告实际是2017年7月1日交房；原告承诺自2017年7月1日开始租金减半，实际从2017年10月开始减半支付租金；原告于2018年4月左右停水停电，被告店铺停业，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告间的《长宁来福士广场房屋租赁合同》、房地产权证、保证金收款收据、催款函及快递凭证、《解约函》及快递凭证、复原费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区长宁路XXX号XXX幢全幢(建筑面积953平方米)系原告所有。后原告向公安部门申请门牌号，确认长宁路XXX号由原告使用。2017年1月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《长宁来福士广场房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费以及其他费用的租用面积为19.56平方米，乙方承诺该房屋作为经营“唯E密码-小吃/外卖/果汁吧/面包店”之用途。涉案房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，暂定为2017年4月28日至2019年4月27日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，暂定为2017年3月28日至2017年4月27日，装修期内乙方无需承担租金、物业管理费及市场推广费。双方暂约定房屋交付日为2017年3月28日。自装修期满后的次日起,该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。保底租金：按租用面积计算。第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米2,236元，含税月保底租金为43,736.16元；第二个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米2,300元，含税月保底租金为44,988元。提成租金：租赁期内的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的18%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支行房屋租赁保证金140,832元。租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分一次性无息退还乙方。甲方对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月100元核算,即该房屋每月含税物业管理费为1,956元。推广费为0元。乙方应在签订合同前或房屋交付乙方的同时或之前，向甲方预付该房屋第一个月的租金及物业管理费，其后各月预付的租金以及物业管理费应当由乙方在每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方逾期支付租金和/或其他费用的，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已经支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付甲方相当于六个月的租金、六个月的物业管理费以及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修,并承诺在2017年04月28日开业,若乙方逾期达10天未开业的,甲方有权终止合同并要求乙方按本合同12.2条承担违约责任。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的。甲方除按照本合同13.2条约定执行外,甲方还有权要求乙方按每月每平方米236.71元的标准支付逾期期间的房屋占用费。同时,乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用,造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金，装修押金的金额为5,868元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金2,347.20元。乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则,每逾期一天,应向甲方支付相当于每平方米236.71元的违约金。乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施等拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：甲方：上海东方海外凯旋房地产有限公司，地址：上海市长宁路XXX号长宁来福士广场办公楼三座7楼07-09室。乙方：上海芙蕊餐饮有限公司，收件人：张慧，地址：上海市漕河泾国家级经济技术开发区万源路XXX号XXX室，或者上海市长宁路XXX号(E)B1层K04号。2017年2月9日，原告收到被告支付的租赁保证金140,832元。2017年5月31日，原告收到被告支付的公共事业保证金2,347.20元及装修保证金5,868元。2017年6月15日，被告以涉案房屋为注册地注册成立了第二分公司。后原、被告双方签订《租赁期限变更补充协议》，约定交付日变更为2017年3月28日，装修期起止日变更为：2017年3月28日至2017年6月30日，租赁期起止日变更为：2017年7月1日至2019年6月30日，被告承诺的至迟开业日变更为2017年7月1日。因被告未支付租金及物业管理费，原告于2017年7月向被告发送《收款通知单》，要求被告在2017年8月1日前支付2017年7月欠付的租金43,736.16元以及物业管理费1,956元，被告予以签收。2017年8月、9月、10月、11月、12月、2018年1月、2月、3月、4月、5月，原告每月向被告催讨当月欠付的租金及物业管理费，被告均签收账单；前述10月催讨11月、11月催讨12月租金及物业管理费账单显示，原告要求被告支付的当月租金均为21,868.08元。被告认为原告承诺自2018年7月1日起租金减半。原告认为，其曾在2018年10月与被告进行过沟通，考虑被告业绩较差，曾发函同意2018年11月、12月的租金减半通知，但因被告未回复，后续未执行该方案，故对减半收取租金的意见未能达成一致。2018年4月17日，原告向被告寄送《第二次告知函》，称被告欠付2017年7月至2018年3月的租金及物业管理费，要求被告在2018年4月24日前支付，逾期原告将于2018年4月25日凌晨停止对被告商铺供应水电。被告予以签收。2018年5月7日，原告向被告发送《解约函》，称原告多次催讨欠付租金等，被告至今未付，故通知被告自本函发出之日起正式终止双方签署的租赁合同，支付欠付的租金等费用，没收被告已经支付的租赁保证金、公共事业保证金及装修保证金，并要求被告支付相当于六个月租金、物业管理费以及市场推广费之和的违约金。被告于同年5月11日收到函件。2018年5月21日，原、被告双方对涉案房屋进行了退场移交检验，被告将涉案房屋交付给原告，双方抄录了水表和电表数，检验表记录：内墙和隔墙的柱子装饰铝板损坏一块、混凝土地面地漏口地砖上有垃圾需要清理、喷淋头缺盖板、配电箱缺少四个插座、收银台柜子未拆除。2018年7月4日，被告注册的长宁第二分公司准予注销登记。2018年9月10日，原告委托案外人对涉案房屋进行复原，报价单显示：原铝塑板处理630元、墙砖破损更换500元、大理石面板修复370元、地砖地面修复200元、辅材260元、垃圾清运150元，不含税金额为2,110元，加上10%税额后为2,321元。2018年10月，原告验收通过。2018年11月，案外人向原告开具发票，金额为2,321元，服务名称为涉案房屋铺位复原。原告陈述因被告遗留有物品未拆除，其另行拆除致地面和墙面受损。原告自述其在2019年2月才将涉案房屋另行出租给他人。庭审中，双方一致确认被告除2018年3月-4月的电费1,013.37元以及水费63元未支付外，其余月份的水、电费均已经付清。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。合同签署后，原告按约将涉案房屋交付给被告，被告也进行了装修，并开始营业。被告应当按照合同约定向原告支付租金以及物业管理费，但被告至今未付，应属违约。原告根据合同约定于2018年5月7日书面发函要求解除合同，被告也在2018年5月11日收到函件，合同即解除。现原告要求确认涉案合同于2018年5月11日解除，本院认为于法有据，予以准许。被告辩称原告迟延交付房屋且承诺的地铁未及时开通，因无证据证明，本院难以采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付欠付的租金、物业管理费以及水电费，本院认为于法有据，予以准许。需要指出的是，原告发函催讨2017年11月、12月的租金时均按减半的租金通知，被告也予以了签收，故本院认为该两个月的租金以减半租金计算为宜。原告认为双方并未就此达成一致，本院难以认同，且之后原告仍然按照全额租金收取，故对原告该主张不予采信，被告应当向原告支付的租金应为403,501.35元。另被告还应支付物业管理费20,001.68元，以及水电费1,076.37元。至于原告要求被告支付逾期支付租金、物业管理费、水电费的违约金，并要求没收租赁保证金、公共事业保证以及装修保证金，并支付相当于六个月租金、物业管理费以及推广费之和的违约金，本质上均系迟延支付租金所致违约责任的承担，该违约金应参照其实际损失予以调整，本院结合原告另行出租的时间、被告违约的情节等因素，酌情确定为除没收保证金外，被告另行支付原告相当于六个月租金以及物业管理费之和的违约金。关于原告要求被告支付恢复原状的费用，根据双方的交接记录以及原告另行签订的合同、发票等，本院可以确认该笔费用2,321元实际发生，并应由被告负担。至于原告要求被告支付迟延变更或注销工商登记的违约金，根据合同约定被告应当在2018年5月11日合同解除后的三十日内即2018年6月11日前注销或变更登记，但被告直至2018年7月4日才变更，故应按每日每平方236.71元向原告支付违约金。因原告实际另行出租房屋远在被告迁移工商注册登记之后，给原告造成的损失较小，本院酌情将该笔违约金调整为50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告上海芙蕊餐饮有限公司于2017年1月19日就上海市长宁区长宁路XXX号“长宁来福士广场”(E)B1层K04号房屋签订的《长宁来福士广场房屋租赁合同》(含《租赁期限变更补充协议》)于2018年5月11日解除；二、被告上海芙蕊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付拖欠的房屋租金403,501.35元、物业管理费20,001.68元以及水电费1,076.37元；三、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司没收被告上海芙蕊餐饮有限公司已支付的租赁保证金140,832元、公共事业保证金2,347.20元和装修保证金5,868元；四、被告上海芙蕊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋恢复原状的费用2,321元；五、被告上海芙蕊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付违约金274,152.96元；六、被告上海芙蕊餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付逾期变更或迁移工商登记的违约金50,000元；七、驳回原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,844.40元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担2,872.20元，被告上海芙蕊餐饮有限公司负担11,972.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  于 超人民陪审员  牟世荣二〇一九年六月五日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。