上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44008号原告：苏进，男，1989年2月17日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：程若愚，上海普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利娜，上海普盛律师事务所律师。被告：陆卫娣，女，1971年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告苏进诉被告陆卫娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告苏进及其委托诉讼代理人程若愚到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告苏进诉称，2018年6月10日原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将本市浦东新区三林镇南阜村红光队顾家宅XXX号住宅房屋(以下简称系争房屋)出租原告，租期5年，从2018年6月12至2023年6月30日止，房屋租金总额为人民币(以下币种相同)25万元(其中保证金为12万元)，原告以转账方式先行向被告支付。租赁合同还约定原告承租系争房屋是为转租他人，被告于2018年6月12日前向原告交付房屋，如被告未按时交付房屋，经原告催告后1日内仍未交付的，原告有权解除本合同，在当日内被告向原告退还剩余租金与保证金并赔偿1倍的保证金作为违约金。2018年6月10日、11日原告以手机银行向被告支付约定的租金25万元，但被告迟迟未将系争房屋交付原告，并且阻止原告进入系争房屋，已属根本违约。为此，原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2.被告退还原告租金、保证金25万元；3.被告赔偿原告违约金12万元；4.被告赔偿律师费5000元。被告陆卫娣未到庭答辩亦未提交证据。经审理查明，2018年6月10日原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将本市浦东新区三林镇南阜村红光队顾家宅XXX号住宅房屋出租原告，房屋建筑面积168平方米，房屋用途住宅，租期5年，原告承租系争房屋用于转租他人，被告应于2018年6月12日前向原告交付该房屋，租期从2018年6月12至2023年6月30日止，该期间的租金总额25万元先行支付，其中保证金为12万元，签订本合同时保证金已由被告收到，原告于当日以现金或银行转账方式向被告支付租金，原告已(以)收条收据为凭。合同附件中约定，房屋为整体出租，从租赁期间开始，所有设施设备的配套归原告出租使用，如果因被告本人债务影响原告转租使用，被告赔偿原告的支付房屋租金的1倍赔偿为25万元并退还房屋租金25万元。合同第十二条约定“甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后1日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，在当日内甲方向乙方退还剩余租金与保证金并赔偿乙方1倍的保证金作为违约金，否则违约金按本合同已支付的房屋租金与保证金的三十分之一乘以剩余租期的月数，并一次性支付给乙方(自违约之日起三十天内付清)。合同第十八条约定“甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，……，违约方承担守约方所有合理费用，包括诉讼费、律师费、鉴定费”。2018年6月10日原告通过手机银行向被告转账5万元，6月11日原告又通过手机银行向被告分四次，共计转账20万元。2018年6月11日被告出具《收条》一份，收条记载收到苏进房租25万元，其中12万元为保证金，租期2018年6月30日至2023年6月30日，以银行实际转账为准。2019年3月14日原告与上海普盛律师事务所签订了《法律服务委托协议》，原告支付了律师费5,000元。2019年3月27日原告向本院递交诉状，提出诉讼请求如前。另查明，系争房屋由被告于2006年6月向当地相关部门申请建造，经核准建造的建筑总面积为88平方米，占地44平方米，宅基地54平方米。审理中，原告明确诉请为：1因原告与被告订立租赁合同时没有审核相关的证件.现系争房屋中88平方米房屋为有证建筑，其余面积为无证建筑，故要求解除88平方米有证房屋的租赁合同，其余建筑面积的合同无效，要求被告返还租金(包括保证金)25万元，并根据合同第十二条的约定支付原告违约金12万元。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、收条、手机银行电子回单、三林镇村民造访用地许可证、借记卡账户历史明细清单等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告向原告出租的168平方米建筑中，涉及88平方米为有证建筑，其余建筑为无证，本案中，原、被告就系争租赁房屋有证面积部分签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，其余未取得建设规划许可证部分无效。因被告未能按约向原告交付房屋，原告要求解除有效部分的合同本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求返还已付租金(包括保证金)25万元的诉请本院应予支持，原告主张解除合同违约金亦属合理，但是违约金的金额，因为系争房屋涉及部分无效，所以相应的违约金也应该根据有效与无效的比值进行确认，本院酌情确定解除合同违约金62,857元，原告过高的诉请本院不支持。因原、被告合同中约定了违约方承担守约方律师费，故原告要求被告支付律师费5,000元的诉请，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院视其放弃抗辩、举证、质证的权利，相关不利的法律后果由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告苏进与被告陆卫娣于2018年6月10日签订的《上海市房屋租赁合同》中有证部分房屋的租赁关系解除，其余部分的租赁关系无效；二、被告陆卫娣于本判决生效之日起十日内返还原告苏进租金(包括保证金)25万元；三、被告陆卫娣于本判决生效之日起十日内支付苏进解除合同违约金62,857元；四、被告陆卫娣于本判决生效之日起十日内支付原告苏进律师费5,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,925元，由原告苏进负担2,868元，被告陆卫娣负担4,057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  陈海鸥二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。