上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初12949号原告：上海博成物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：严跃东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被告：刘荣华，男，1959年7月6日出生，汉族，户籍地四川省泸州市。被告：周西镇，男，1989年2月21日出生，汉族，户籍地浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：陈佳琪，上海市捷华律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郝奕文，上海市捷华律师事务所律师。原告上海博成物业管理有限公司(以下简称博成公司)与被告刘荣华、周西镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序。后因案件需要，转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告博成公司委托诉讼代理人徐岚、被告刘荣华、周西镇的共同委托诉讼代理人陈佳琪、郝奕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博成公司向本院提出诉讼请求：1、博成公司与刘荣华、周西镇签订的《房屋租赁合同》于2019年2月16日解除；2、刘荣华、周西镇向博成公司支付自2019年2月16日起的房屋占用使用费，按每日3,417.75元标准计算；3、刘荣华向博成公司支付自2019年2月6日至实际付款之日止的违约金，按本金307,148元，以日万分之五的标准计算，暂计至2019年2月21日，违约金为2,303.61元；4、刘荣华、周西镇将房屋恢复原状后立即搬离承租房屋。事实和理由如下：博成公司与刘荣华、周西镇于2018年1月4日签订《房屋租赁合同》，博成公司将上海市陕西北路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给刘荣华、周西镇。租赁期限自2018年2月16日至2023年2月15日止，2018年2月16日至5月15日的租金共计307,148元；2018年5月16日至8月15日的租金共计307,148元；2018年8月16日至11月15日的租金共计307,148元；2018年11月16日至2019年2月15日的租金共计307,148元；2019年2月16日至8月15日的租金共计614,295元……租金支付方式为第一年的租金每三个月支付一次，第二年的租金每半年支付一次，每期租金在租赁期限开始前10日支付。刘荣华、周西镇一直未支付2019年2月16日至8月15日的租金，博成公司于2019年2月7日发函给周西镇催讨上述租金，周西镇签收催款函后至今仍未支付相应租金。为维护博成公司的合法权益，故博成公司诉至法院，望法院判如所请。审理中，博成公司变更诉讼请求为：1、博成公司与刘荣华、周西镇签订的《房屋租赁合同》于2019年2月16日解除；2、没收刘荣华、周西镇的履约保证金289,080元；3、刘荣华、周西镇向博成公司支付自2019年2月18日-2019年5月14日的水费2,188.15元、2019年1月15日-2019年5月14日电费34,996元、开张至2019年5月14日的空调电费68,660元；4、刘荣华、周西镇将“上海市静安区五味缘火锅店”工商登记的注册地址迁出上海市陕西北路XXX号房屋。刘荣华、周西镇共同辩称，1、同意解除合同，自2019年2月16日起刘荣华、周西镇一直支付租金至2019年5月15日，双方并于2019年5月15日办理房屋交接，故合同解除日应为2019年5月15日；2、不同意没收保证金，双方房屋租赁合同于2019年5月15日协商一致解除，博成公司发出《通知》、《催款通知书》显示的签收时间是2019年2月7日，实际收到为2019年2月14日，刘荣华、周西镇实际于2019年2月18日支付租金，2019年2月19日才是合同约定的七个工作日，所以刘荣华、周西镇并未逾期半个月，而是在半个月内支付了租金，故并未违约；3、不同意支付水费、电费、空调电费，博成公司未提供证据予以证明，若博成公司有实际数据和凭证，刘荣华、周西镇会据实支付水费、电费，空调费博成公司从不收取，合同也没有约定，故不愿意支付；4、注册地迁出不应在本案中处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人为厦门航空有限公司。根据厦门航空有限公司于2018年1月15日出具的《关于同意授权上海静安区陕西北路XXX号店面转租的回复函》，厦门航空有限公司同意授权博成公司可以对承租的店面进行转租：一、此次转租授权在双方签订的系争房屋租赁协议(MFZLZW171066)合同期内有效；二、博成公司与第三方签订相关租赁协议后，博成公司应继续承担在系争房屋租赁协议(MFZLZW171066)中的权利与义务。2018年1月4日，博成公司(出租方，甲方)与刘荣华、周西镇(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积198平方米；租赁期共5年，自2018年2月16日起至2023年2月15日止；2019年2月16日起至8月15日的租金共计614,295元。乙方第二年至第五年应每6个月支付一次租金，第一年每3个月支付一次租金，且应将相应的租金支付至甲方或甲方指定账户，乙方每期支付房租应提前10日支付。乙方在租赁期限内，使用的水、电、气费、中央空调费、电视、电话、网络使用费及其它法律规定应由乙方承担的费用等，由乙方自行承担，租赁期内甲方应承担物业管理费。乙方应在签订合同后三个工作日内向甲方或甲方指定账户支付289,080元作为履约保证金，待租赁期满并结清费用后，甲方于结清当日将保证金无息退还乙方。乙方如未按本协议约定结清有关费用，甲方有权从保证金中扣除乙方应付未付费用，并将剩余保证金退还给乙方。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即书面通知终止合同，收回该房屋，并不退还履约保证金：……逾期半个月未交纳按约定应当由乙方交纳的租金，且经甲方书面通知后7个工作日内仍未支付的……此外，补充协议约定：1、甲方承诺现商铺中央空调只给乙方使用……博成公司向刘荣华、周西镇发出《通知》、《催款通知书》。《通知》载明，因刘荣华、周西镇未能按时交纳租金及各方面费用，经多次反复催讨无果的情况下，博成公司决定按对方单方违约处理，收回房屋，没收租房保证金，限刘荣华、周西镇于5日之内搬离该营业场所。《催款通知书》载明，根据双方于2018年1月签订的《房屋租赁合同》约定，刘荣华、周西镇应在2019年2月6日前向博成公司缴纳该季度的租金合计614,295元，现已经多次催讨，但至今仍未能向博成公司缴纳！已构成违约事实！《通知》、《催款通知书》下方均签有“周西镇2019年2月7日”。刘荣华、周西镇表示，《通知》、《催款通知书》实际于2019年2月14日收到，但无法提供证据予以证明。《企业信用信息公示报告》记载，上海市静安区五味缘火锅店于2018年3月16日以系争房屋为注册地登记。2019年5月15日，刘荣华、周西镇搬离系争房屋。关于租金支付情况。双方均确认，根据合同约定，刘荣华、周西镇2019年2月16日至8月15日的租金应在2019年2月6日之前支付，刘荣华、周西镇实际于2019年2月18日、19日、20日分别支付50,000元，2019年3月22日支付150,000元，2019年4月19日支付了7,124元，即租金支付至2019年5月15日。刘荣华、周西镇认为，双方的合同于2019年5月15日协商解除，故其无需支付该日之后的租金。博成公司提供的(2019)沪0115民初22096号案件的法庭审理笔录记载，周西镇陈述“……2018年11月11日至2018年12月8日，支付的总金额为20万元，支付的是2018年11月16日至2019年2月15日的租金，该笔租金存在欠付的情况……”，博成公司认为，刘荣华、周西镇自认存在租金欠付，且截至2019年5月15日，刘荣华、周西镇尚有24元使用费未付。博成公司在本案中不主张租金及使用费。关于水费、电费的支付。博成公司称，过去的习惯做法为：其向系争房屋所在的物业公司上海瑞斯邦物业管理有限公司(以下简称瑞斯邦物业)支付水电费后，由博成公司上门抄表拍给刘荣华、周西镇确认，或由刘荣华、周西镇自行拍照给博成公司确认，然后根据相应的单价计算出应支付的金额，由博成公司开具收据，刘荣华、周西镇根据收据中的金额进行支付。博成公司提供的其与周西镇的微信聊天记录中，2018年8月15日博成公司向周西镇发送一张收据照片并留言“租金307,148，电费958*40*1.4等于53,648元，水费270*5.5等于1,485，共计55,133元，(之前费用9,227，这次6,142)共15,369元，三笔一共计377,650元”。2018年10月18日发送收据和水、电表照片给周西镇，周西镇回复称“我这几天先把水电费先给你付过来”。2019年1月21日发送收据照片并留言“2018年12月8日，原本411,508扣你最后转来的80,000元，剩余331,508元，到2019年1月15日39天，加上利息电费一共384,917元(电费我两个月才收你，没收你利息)。现在公司让你电费和下期6个月的租金抓紧打过来了，我做工作了，(让你先付三个月，还没通过)”。2019年2月28日入账的《收据》收款事由部分，记明“2019年1月15日至2月28日，523-782259*5.51,424，以及2291-XXXXXXX*409,600*1.413,440”，金额处填写“14,864”。博成公司表示，虽然合同没有约定，但双方口头约定水费单价为5.50元，电费单价为4.10元。此外，博成公司还提供了瑞斯邦物业出具的《情况说明》和《瑞斯邦物业管理费付款通知书》、发票。《情况说明》的内容为博成公司的法定代表人严跃东已向其支付完陕西北路XXX号一层物业的水、电等费用，具体如下：2018年2月-2019年5月，单价5.23元/吨，水费7,010.20元；2018年2月-2019年5月，基础单价0.82元/度，公摊单价0.48元/度，电费393,887元；计算公式显示，电费按照40倍率计价，《瑞斯邦物业管理费付款通知书》记载，业主/租户名称为海至鲜，楼室为1F，电费单价为1.30元/度。海至鲜系严跃东的公司，为避税故以海至鲜为抬头开具发票。博成公司根据《情况说明》中的单价向瑞斯邦物业支付水、电费，由于系争房屋使用分表，电费会有所损耗，故博成公司向刘荣华、周西镇收取的水、电费单价高于《情况说明》。本案中，博成公司水费单价按照5.50元、电费单价按照1.30元进行主张。2019年2月18日至5月14日的水费读数为146，故水费为5.50*146=803元；2019年1月15日至5月14日的电费读数为673，故电费为1.30*40(倍率)*673=34,996元。关于空调电费，博成公司认为属于电费，应由刘荣华、周西镇缴纳。中央空调电费为单独计表，该电表从未抄取，博成公司本打算在合同解除后一并结算。刘荣华、周西镇表示，博成公司所述的抄表情况、通知过程属实，确认水、电表的读数。水、电表均为新装，从零开始计算。但是，博成公司发给刘荣华、周西镇的单据与《情况说明》中的水、电费单价不一致，认为博成公司提供的收据都是作假的，刘荣华、周西镇现在不确认博成公司所述的水、电费单价，认为应当按照国家水电部门定价进行计算，即水费单价3.82元、电费单价0.607元。空调电费也属于电费，博成公司的主张属于重复计费，物业公司并未向博成公司单项列举空调电费的费用，且合同履行过程中从未收取过空调电费，博成公司也从未向刘荣华、周西镇进行过主张，故不同意支付空调电费。关于履约保证金。刘荣华、周西镇提供与严跃东的微信聊天记录。该记录显示，周西镇于2018年3月22日表示“我们之前说好的今天把之前一个季度的尾款结清，然后你们撤诉，现在突然股东说要我们六个月一付…我们真的没法了。那如果我们已经付了三个月的，你答应我们的，到时候你股东不知道来找我们要六个月的那怎么办，你帮我们说说嘛”，严跃东回复“我现在再帮你垫付三个月，然后调解后我去撤诉”。周西镇表示“为什么以后不可以三个月一付了，你之前说可以的嘛”，严跃东回复“小姐姐，之前不违约我有话语权的”。刘荣华、周西镇认为，严跃东曾口头承诺，若刘荣华、周西镇将2月至5月的租金支付完毕，博成公司将撤诉，故双方系协商一致解除合同，所以履约保证金应当返还。博成公司则表示，双方并未协商一致，博成公司未同意租金三个月一付。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系博成公司与刘荣华、周西镇真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。关于本案的争议焦点，本院认定如下：一、《房屋租赁合同》解除的日期博成公司认为，刘荣华、周西镇逾期半个月未交纳租金，并于2019年2月7日签收《通知》、《催款通知书》，根据合同约定，经博成公司书面通知后七个工作日内仍未支付，博成公司行使合同解除权，故《房屋租赁合同》于2019年2月16日解除。刘荣华、周西镇认为，《催款通知书》实际于2019年2月14日签收，刘荣华、周西镇自2019年2月18日开始支付拖欠租金，故不符合合同约定的解除条件。严跃东在微信聊天中曾表示房屋租金三期一付，并承诺调解后撤诉，所以《房屋租赁合同》系双方协商一致解除。双方于2019年5月15日办理房屋交接，故合同于该日解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《通知》、《催款通知书》中博成公司未明确向刘荣华、周西镇提出解除《房屋租赁合同》，且博成公司收取了刘荣华、周西镇于2019年3月、4月支付的部分租金，可见博成公司对继续履行租赁合同并无异议。刘荣华、周西镇于2019年5月15日搬离系争房屋后，《房屋租赁合同》已无履行之可能，故本院确认《房屋租赁合同》于该日解除。二、《房屋租赁合同》解除后的法律后果1、关于水费、电费、空调电费的支付《房屋租赁合同》解除后，刘荣华、周西镇应支付水、电等费用。虽然《房屋租赁合同》未明确约定水、电费的单价，但从双方过往履行合同的情况来看，水、电费如何计算已达成共识，即水费单价5.50元、电费单价1.40元，电费在计算时需乘以40。现博成公司自愿将电费单价调整为其向瑞斯邦物业支付的1.30元进行计算，本院予以确认。故，刘荣华、周西镇应向博成公司支付自2019年2月18日-2019年5月14日的水费803元(5.50*146)、2019年1月15日-2019年5月14日电费34,996元(1.30*40*673)。博成公司主张水费为2,188.15元计算有误，本院予以调整。至于空调电费，《房屋租赁合同》无明确约定，合同的履行过程中博成公司也从未要求刘荣华、周西镇支付该笔费用，博成公司的主张缺乏依据，本院难以支持。2、关于履约保证金刘荣华、周西镇称双方系协商一致解除合同，故博成公司应当返还履约保证金。从原、被告提供的证据来看，双方就《房屋租赁合同》解除达成共识，但未对违约责任的承担协商一致，故刘荣华、周西镇的观点本院难以采信。根据合同约定，刘荣华、周西镇应于2019年2月6日之前付清2019年2月16日至8月15日的租金，两人辩称其于2019年2月18日支付租金不符合逾期半个月的合同解除条件，但该日支付的只是部分租金，直至2019年4月，刘荣华、周西镇仍有租金拖欠。所以，《房屋租赁合同》解除系因刘荣华、周西镇延期支付租金所致，两人应当承担违约责任，根据《房屋租赁合同》约定，履约保证金作为违约金由博成公司予以没收。3、关于工商注销因工商登记注销事宜涉及相关行政管理部门的审查及审批，应属相关行政管理部门权限范围，并不属于民事法律调整的范畴，故本院对博成公司要求刘荣华、周西镇将“上海市静安区五味缘火锅店”工商登记的注册地址迁出系争房屋的诉请不予审处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海博成物业管理有限公司与被告刘荣华、周西镇就上海市陕西北路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告刘荣华、周西镇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海博成物业管理有限公司2019年2月18日至2019年5月14日的水费803元、2019年1月15日至2019年5月14日电费34,996元；三、被告刘荣华、周西镇已支付的履约保证金289,080元由原告上海博成物业管理有限公司没收；四、原告上海博成物业管理有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费1,048元，由原告上海博成物业管理有限公司负担524元，被告刘荣华、周西镇共同负担524元。案件受理费7,222.81元，由原告上海博成物业管理有限公司负担1,262.81元、被告刘荣华，周西镇共同负担5,960元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  吴春林人民陪审员  梁联瑞二〇一九年十二月二十五日书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。