上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初14833号原告(反诉被告)：上海申瀛木业有限公司，住所地上海青港经济小区西区170号。法定代表人：陈良刚，执行董事。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海德惠净化空调工程安装有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：殷农，董事长。委托诉讼代理人：张荣，男。委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。原告上海申瀛木业有限公司(简称申瀛公司)诉被告上海德惠净化空调工程安装有限公司(简称德惠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案，后德惠公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，申瀛公司及其委托诉讼代理人徐叶花、德惠公司的委托诉讼代理人张荣、唐桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申瀛公司本院提出本诉诉讼请求(变更后)：1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》无效；2、请求判令德惠公司赔偿申瀛公司装修和添附物损失2,015,496元，包括装修添附物损失1,090,821元、配电间及电力扩容损失624,675元、支付次承租人损失300,000元；3、请求判令德惠公司返还申瀛公司房屋占有使用费166,500元。事实与理由：2010年10月15日,原、被告签订《租赁合同》一份,约定申瀛公司承租德惠公司位于上海市奉贤区青村镇沿钱公路XXX号厂房,租赁期限为2010年12月31日至2019年1月1日止。合同中,对各自的权利义务均作出了约定。同年10月27日,双方又签订《租赁合同补充协议》一份,将厂房交付时间及厂方维修等事宜进行了变更及补充。2016年6月1日起,申瀛公司将厂房转租给案外人吴家华、上海家平物业管理有限公司。吴家华、上海家平物业管理有限公司又将厂房转租给上海新磊电子机械有限公司、上海为靓建材有限公司、上海斌汇紧固件有限公司、上海朗利机械模具有限公司、上海硕翔塑胶有限公司等实际使用。2017年2月起,租赁厂房内的承租户就被青村镇政府及相关部门约谈,要求限期搬离厂房。后厂房于同年9月被拆除。因装饰装修赔偿等问题,申瀛公司与案外人吴家华、上海家平物业管理有限公司未能达成一致意见,故涉诉。经奉贤区人民法院及上海市第一中级人民法院审理后确定,原告需向吴家华、上海家平物业管理有限公司赔偿装修和添附物损失。在案件审理过程中,申瀛公司与前述五户实际使用人达成了装饰装修的赔偿协议并已实际履行完毕。另申瀛公司承租系争厂房后,对厂区电力出资进行了扩容。申瀛公司认为,由于系争厂房没有产权证也没有建设规划许可证,故被认定为违章建筑而拆除,从而导致申瀛公司利益受损。申瀛公司曾向德惠公司主张赔偿,但德惠公司不同意赔偿。另外，申瀛公司多支付德惠公司占有使用费166,500元，德惠公司应当返还。被告德惠公司辩称，第一，对申瀛公司的诉请一没有异议，第二，对第二项诉讼请求不同意。申瀛公司的诉请二缺乏事实和法律依据。双方签订的合同及补充协议均是德惠公司出租给本案申瀛公司，但是从诉状看，实际上申瀛公司除了自己使用部分外，大量的房屋进行转租，这个不符合合同和补充协议的约定，相关的赔偿请求很大部分就是转租以后产生的有关损失，这个与德惠公司没有直接关系，要求德惠公司赔偿转租产生的有关费用和损失没有法律依据。关于申瀛公司提出的增加电力方面设施的费用不认可，德惠公司出租厂房本身有配套的电力设施，德惠公司不清楚申瀛公司自行增加电力设施，即使有增加电力设施也是为了确保申瀛公司自己及招租的承租户的电容量增加的设施，这个与德惠公司无关。双方租赁合同及补充协议约定承租期到2019年1月1日为止，期满后承租方无条件搬离，相关设施无条件归还出租方，出租方不做补偿。申瀛公司非常清楚房屋的状况。政府拆除后要求德惠公司承担损失没有理由。第三，第三项诉讼请求申瀛公司要求返还占有使用费，缺乏事实依据和法律依据，德惠公司不同意，相反申瀛公司还欠德惠公司占有使用费。被告(反诉原告)德惠公司向本院提起反诉诉讼请求：1、判决申瀛公司支付德惠公司自2017年2月至2017年9月10日的厂房占用费1,182,435元；2、判决申瀛公司支付德惠公司逾期付款的赔偿金500,000元。事实和理由：双方签订《租赁合同》和《租赁合同补充协议》，合同履行中申赢公司时常拖延支付租金，2016年11月10日双方又签订一份租赁合同补充协议，对双方之间结欠房租进行结算为，截止2016年底申瀛公司欠德惠公司租金1,046,200元，2017年第一季度租金为450,000元，合计1,496,200元约定在2016年12月31日前支付，若申赢公司未按约支付，则向德惠公司赔偿500,000元。之后申赢公司实际转账支付1,117,600元，欠付378,600元，加上2017年第二季度开始到2017年9月10日腾退日止，租金803,835元，加起来是1,182,435元为申赢公司欠付金额。因申赢公司未按约定时间支付剩余租金，应按约赔偿德惠公司500,000元。原告(反诉被告)申瀛公司就反诉辩称，不同意反诉诉请。第一，原告已经全额支付至2017年9月10日止的费用，2017年3月1日至2017年9月10日期间租金，应根据二审判决书确定的使用费折扣计算，已经支付完毕。已经支付的三笔款项：第一笔2016年6月30日前欠付246,200元、第二笔2016年6-12月半年租金800,000元、第三笔2017年1-3月的租金按照年租金1,800,000元计算，加起来是1,496,200元，对第二笔和第三笔的计算方式无异议，第一笔的计算方式有异议，截止到2016年11月应该支付租金857,0000元，实际支付870余万元，不存在欠付事实。第二，对于德惠公司认为签署协议之后收到三笔款项1,117,600元，实际上漏算了一笔款项300,000元。第三，从2011年2月至2017年9月10日整个期间,按照二审判决书计算的折扣价得出,申瀛公司总的应付使用费为9,953,500元，申瀛公司实际已经支付总金额10,120,000元，申瀛公司没有欠付。第四，德惠公司诉请二支付逾期付款的赔偿金，没有事实和法律依据。第五，德惠公司的反诉诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年10月15日，申瀛公司(作为乙方)与德惠公司(作为甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将奉贤区青村镇沿钱公路XXX号厂房(面积13,982平方米)出租给乙方使用，租期8年，自2010年12月31日至2019年1月1日，年租金第一年1,520,000元，第三年起每年租金按百分之一递增等。之后，双方签订另一份《租赁合同》，年租金调整为1,600,000元，第三年开始每年租金按百分之一逐年递增，其中第一年租金2010年12月31日至2011年6月30日为760,000元，2011年7月1日至2011年12月31日为800,000元。其余内容基本未变更。2010年10月29日，双方又签订《租赁合同补充协议》，约定厂房交付时间、厂房维修等问题，钢结构厂房、新建车间、香水车间在2010年12月31日前交付使用，大车间、北车间、门卫、锅炉房、浴室在2011年2月12日交付使用。2016年4月19日，申瀛公司与吴家华、上海家平物业管理有限公司签订《租赁合同》约定将其中建筑面积12,370平方米厂房转租给吴家华和上海家平物业管理有限公司。吴家华、上海家平物业管理有限公司之后又分割转租给上海新磊电子机械有限公司，上海为靓建材有限公司、上海硕翔塑胶有限公司，上海斌汇紧固件有限公司、上海郎利机械模具有限公司。2016年6月10日，申瀛公司法定代表人陈良刚出具承诺书，内容：截止2016年6月30日前，申瀛公司尚欠德惠公司房屋使用费2,240,240元，滞纳金2,447,107元，现承诺在2016年6月15日前支付2,550,000元(其中滞纳金300,000元)。若逾期支付，则德惠公司有权解除合同，申瀛公司承担一切责任，且滞纳金按合同计算。之后于2016年6月16日在该承诺书上补注“本金财务对账”。2016年11月10日，申瀛公司(作为乙方)与德惠公司(作为甲方)又签订《租赁合同补充协议》，约定：1、原使用权面积约为16,182平方米，因西面新搭仓库1,300平方米已灭失，现使用权面积调整为14,882平方米；2、租赁期间为2019年1月1日止，期满乙方无条件返还租赁厂区房屋、设施等，甲方不做任何补偿；3、房屋使用费调整为：2016年12月31日至2019年1月1日每年使用费1,800,000元；4、截止2016年9月底乙方尚欠甲方房屋使用费246,200元(2016年6月30日前)，2016年6月30日至12月31日800,000元，合计1,046,200元。2017年1月1日前乙方尚需支付房屋使用费450,000元，上述两项合计1,496,200元乙方于2016年12月31日前支付；5、甲方对上述第四项收款指定账户如下，户名张荣，开户行……；6、乙方未能按第四条约定支付使用费1,496,200元，则应向甲方赔偿经济损失500,000元；7、本补充协议与原《租赁合同》有冲突的，以本协议为准。2017年5月9日，上海市奉贤区青村镇人民政府发出《限期搬离告知书》，认为租赁使用的建筑未依法通过消防设计审核、消防验收或消防备案，存在未报批环评建设项目环评审批，并存在较大安全隐患，要求在2017年5月25日做好搬离工作。2017年6月10日，上海市奉贤区青村镇朱店村村民委员会发出《告知书》，称根据建设用地减量化和违章建筑拆除工作进程，沿钱公路XXX号处厂房将于7月20日起全面拆除，请在此日期前全部搬离。2017年8月20日，上海市奉贤区青村镇人民政府发出《告知书》，要求于2016年8月30日前自行搬离，并拆除违法建筑，出租房东应积极配合整治，否则执法部门将采取强制措施。由于各方对赔偿事宜未能达成合意，吴家华和上海家平物业管理有限公司诉讼来院。该案就装修问题，法院认定吴家华、上海家平物业管理有限公司对租赁厂房装修现值包括：1、大门伸缩门7,514.64元；2、北侧一层厂房外墙涂料2,983.50元；3、道路水泥地坪42,840元；4、办公楼二楼宿舍装修工程116,985.94元；5、北侧车间环氧地面漆7,560元；6、车间隔断215,784元；7、宿舍楼底车间隔断22,724.28元；8、车间门窗加装21,420元；9、厂区监控系统17,973元，合计为455,785.36元。该案就改扩建问题，法院认定吴家华、上海家平物业管理有限公司改扩建包括：大门口门卫室及卫生间7,816.34元；自用办公室29,522.80元(扣除2,475元)；2号车间夹层298,564.58元；6号车间夹层搭建147,522.21元；西门口简易工棚18,468元；西面一层厂房内装修工程34,974.91元；北侧厂房内搭建工程100,640.38元，合计为635,034.22元。该案审理期间，由于厂房面临拆除，而由吴家华转租的上海新磊电子机械有限公司、上海为靓建材有限公司、上海斌汇紧固件有限公司、上海朗利机械模具有限公司、上海硕翔塑胶有限公司五家承租户未搬离，为此，该案原、被告和该五户承租户于2017年9月6日经本院调解达成协议，约定由申瀛公司直接向五户承租户补偿装饰装修、机械设备等方面的所有损失合计300,000元，五户承租户于2017年9月10日前全部搬离。为此，申瀛公司按约支付了该300,000元。该案经二审审结，生效判决内容为：一、确认吴家华、上海家平物业管理有限公司与申瀛公司于2016年4月19日签订的《租赁合同》无效；二、申瀛公司于本判决生效之日起十日内返还吴家华、上海家平物业管理有限公司保证金200,000元；三、申瀛公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴家华、上海家平物业管理有限公司装修和添附物损失510,303.15元；四、吴家华、上海家平物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付申瀛公司占有使用费合计514,992元；五、吴家华、上海家平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付申瀛公司水费10,469元；六、吴家华、上海家平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付申瀛公司电费19,229.5元。其中申瀛公司赔偿的装修装修损失为70%即319,050.38元，申瀛公司赔偿的改扩建损失为30%即190,510.27元。另查明，申瀛公司租赁期间，建造配电间一间，并安装电力设施，将电容扩容。申瀛公司认可扩容后德惠公司并没有使用过。相关改扩建未经政府相关部门审批。还查明，申瀛公司向德惠公司租赁的厂房没有产权证和建设工程规划许可证，于2017年9月15日起开始被拆除，至全部被拆除。关于申瀛公司已经支付德惠公司的房屋使用费，包括部分其他款项冲抵房屋使用费的事实认定：申瀛公司主张共支付房屋使用费1,0120,000元。德惠公司对其中三笔有异议：第一笔2014年5月19日400,000元，转账记录用途写明为“还款”，不是支付的租金，且系支付给殷农(法定代表人)，可能与殷农之间有其他经济往来。第二笔2015年11月20日200,000元，该笔钱款支付现金，由殷农出具收条，但收条未写明钱款性质，不能认定支付的是房屋使用费。第三笔2016年12月30日300,000元，转账回执上没有写用途，而且在2016年11月10日，德惠公司一方的股东之间进行股权转让，涉案租赁厂房分配给了股东张荣，明确剩欠租金应该付给张荣，但该笔支付给了殷农，当天另两笔支付给了张荣，第二天的另一笔也支付给了张荣，所以该笔与本案没有关联性。申瀛公司认为该三笔也是支付给德惠公司的房屋占有使用费。本院认为，德惠公司有异议的第一笔款项，虽转账记录标注为“还款”，但该表述并不排除支付性质为房屋占有使用费或租金，德惠公司未举证证明申瀛公司与殷农另有经济往来，以及该笔“还款”不是房屋使用费，故本院采信申瀛公司的意见。德惠公司有异议的第二笔款项，德惠公司未举证证明收取的该笔款项非房屋占有使用费而是存在别的法律关系，故本院采信申瀛公司的意见。德惠公司有异议的第三笔款项系转账给法定代表人殷农，虽然在2016年11月10日的《租赁合同补充协议》中约定收款账号为张荣的银行账号，但这只是付款方式，双方合同关系建立在申瀛公司与德惠公司之间，房屋占有使用费支付给法定代表人殷农并不为错，之前也支付至殷农个人账户，至于股东张荣与殷农之间由他们内部自行处理，该笔款项应认定为申瀛公司支付的房屋占有使用费。所以，本院采信申瀛公司的主张，认定申瀛公司已经支付德惠公司房屋使用费1,0120,000元。以上事实，由租赁合同、2010年10月29日租赁合同补充协议、(2017)沪0120民初16461号判决书、(2019)沪01民终4241号判决书、调解笔录、转租的租赁合同、建行网银转账记录、告知书、2016年11月10日租赁合同补充协议、承诺书、申瀛公司支付房屋使用费的银行卡存款业务回单、收条、维修清单、证明、转账回单、泰隆银行支票等证据佐证。本院认为：申瀛公司与德惠公司签订租赁合同，出租无房产证和建设工程规划许可证的厂房，因违反法律、行政法规的强制性规定，签订的两份《租赁合同》、2010年10月29日签订的《租赁合同补充协议》、2016年11月10日签订的《租赁合同补充协议》均无效。根据相关法律规定，装饰装修损失、改扩建损失由租赁双方各自按照导致合同无效的过错分担。生效判决已经判明，申瀛公司承担装饰装修损失455,785.36元的其中70%即319,050.38元，承担改扩建损失635,034.22元的其中30%即190,510.27元。而本案中，德惠公司在没有房产证和建设工程规划许可证的情况下出租房屋，申瀛公司未做到审慎注义务，故对合同无效由德惠公司承担70%过错责任，申瀛公司承担30%过错责任。次承租人吴家华、上海家平物业管理有限公司在没有合法建设手续情况下进行改扩建造成损失，对此申瀛公司承担70%的过错责任，德惠公司承担30%的过错责任。由此，装饰装修损失中申瀛公司已经承担的319,050.38元，由德惠公司承担70%即223,335.27元；改扩建添附物损失中申瀛公司已经承担的190,510.27元，由德惠公司承担30%即57,153.08元，两项合计由德惠公司承担280,488.35元。申瀛公司诉请德惠公司赔偿装修、添附物损失的金额1,090,821元，系还没有分担责任情况下的损失金额，本院对其超过280,488.35元部分诉请不予支持。次承租人吴家华、上海家平物业管理有限公司分割转租给上海新磊电子机械有限公司、上海为靓建材有限公司、上海硕翔塑胶有限公司、上海斌汇紧固件有限公司、上海郎利机械模具有限公司，2017年9月6日，吴家华、上海家平物业管理有限公司、申瀛公司与该五家公司达成协议，由申瀛公司直接补偿该五家公司装饰装修、机械设备等方面所有损失300,000元，申瀛公司之后也实际履行。该笔损失没有区分装饰装修和机械设备分项金额，德惠公司认为不仅仅为装饰装修损失，同时该笔损失也与德惠公司无关。本院认为，因该笔损失未区分装饰装修损失有多少，现无法明确区分，本院酌定其中150,000元为装修装饰损失。该笔150,000元的装修装饰损失本应由次承租人吴家华、上海家平物业管理有限公司先承担部分，比如酌定70%即105,000元，再由申瀛公司承担，比如酌定为70%即73,500元，然后才由德惠公司承担70%即51,450元，故本院最后确定由德惠公司赔偿申瀛公司51,450元，本院对该笔损失中51,450元之外的其余诉讼请求部分不予支持。以上两项装饰装修损失合计为331,938.35元。关于申瀛公司主张的配电间及电力扩容损失，因申瀛公司对该部分扩建未办理合法建设手续的，在原租赁厂房之外另行建设，申瀛公司返还给德惠公司之前即被相关部门拆除，德惠公司并未实际使用配电间及电力扩容设施，在德惠公司没有占有使用的情况下，申瀛公司诉请德惠公司赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。前述案件吴家华和上海家平物业管理有限公司诉申瀛公司一案的二审中法院查明，租赁厂房自2017年2月起便接到有关部门的通知，要求承租企业限期搬离，承租企业积极清退，故二审法院对2017年3月之后的占有使用费酌情按照约30%的标准计算。承租企业在2017年9月10日全部搬离，故本案占有使用费也计算到该日，由此，本案中2017年1月和2月占有使用费为300,000元，2017年3月至8月底按照30%标准计算为270,000元，2017年9月1日至9月10日按照30%标准计算为13,500元，所以本院采纳申瀛公司该主张。由此，合同期申瀛公司应付占有使用费合计为9,953,500元。事实已经认定申瀛公司实际已经支付占有使用费1,0120,000元，故多支付166,500元应当由返还德惠公司返还，对申瀛公司本诉诉请返还占有使用费的诉请予以支持，对于德惠公司反诉诉请支付占有使用费的诉请不予支持。需要指出的是，德惠公司依据承诺书和2016年11月10日的《租赁合同补充协议》主张未付的占有使用费，但是申瀛公司对该两份证据上载明的应付款有异议，承诺书上就写明以财务对账为准，2016年11月10日的《租赁合同补充协议》上的至2016年6月30日的欠付金额仍以该承诺书为准，审理中申瀛公司提供了确实证据，证明了全部的已付金额，足以推翻《租赁合同补充协议》上的欠付金额，故本院采信申瀛公司的主张。关于诉讼时效，2016年11月10日的《租赁合同补充协议》约定占有使用费1,496,200元付款时间为2016年12月31日前，虽该份协议无效，但意思表示真实，诉讼时效从2017年1月1日起算。民法总则自2017年10月1日起施行，司法解释规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。本案反诉支付占有使用费的诉讼时效于2019年12月31日结束，德惠公司已经于2019年9月18日庭审中提出要求申瀛公司支付1,395,600元的占有使用费，故未过三年诉讼时效，本院不采纳申瀛公司提出的诉讼时效已过的理由。双方2016年11月10日签订《租赁合同补充协议》无效，约定的如果申瀛公司未能在2016年12月31日前支付使用费1,496,200元，则赔偿经济损失500,000元的内容，虽然德惠公司主张是赔偿金，但本院认为该约定就是违约条款，应属无效，故德惠公司反诉主张支付逾期付款的赔偿金500,000元，本院不予支持。综上，本院对申瀛公司的部分本诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十二条、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海申瀛木业有限公司与被告(反诉原告)上海德惠净化空调工程安装有限公司签订的《租赁合同》两份、2010年10月29日签订的《租赁合同补充协议》、2016年11月10日签订的《租赁合同补充协议》均无效；二、被告(反诉原告)上海德惠净化空调工程安装有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海申瀛木业有限公司装饰装修、添附物损失331,938.35元；三、被告(反诉原告)上海德惠净化空调工程安装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海申瀛木业有限公司占有使用费166,500元；四、对原告(反诉被告)上海申瀛木业有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；五、对被告(反诉原告)上海德惠净化空调工程安装有限公司的全部反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计11,462.00元，由上海申瀛木业有限公司负担7,074元，由上海德惠净化空调工程安装有限公司负担4,388元；诉讼保全费5,000元，由上海申瀛木业有限公司负担1,988元，由上海德惠净化空调工程安装有限公司负担3,012元;反诉案件受理费9,971元，由上海德惠净化空调工程安装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年六月三十日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。