辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初520号原告：黄东海，男，1963年10月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。原告：张绮，女，1962年7月29日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区，系黄东海妻子。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。被告：武春光，男，1977年8月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：喻兰兰，辽宁跃众合律师事务所律师。原告黄东海、张绮与被告武春光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审、人民陪审员金镝、唐占刚组成合议庭于2019年5月8日公开开庭审理。原告黄东海、张绮的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼，被告武春光及其委托诉讼代理人瑜兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东海、张绮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告《房屋租赁合同》终止。2、请求法院判决被告按现状交付房屋及腾房。3、请求法院判决被告按租金标准，给付占用期间的租金至实际腾房之日止。4、请求法院判决被告赔偿原告二年租金损失23万元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息。5、诉讼过程中产生的诉讼费、保全费、保全保险费等全部费用由被告承担。事实与理由：2016年12月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租位于沈阳市沈河区产。租赁期限为6年，从2016年12月10日起至2022年12月9日，年租金95000元，每二年递增5%，即2018年12月10日至2020年12月9日租金为104500元/年。押金2万元。为上打租，即每年的9月10日交付下一年的租金。《房屋租赁合同》第九条约定，“若乙方（被告）未能按期支付租金，甲方（原告）可书面通知乙方于7个工作日内缴清该等款项，乙方并按拖延天数每天缴付应缴金额千分之五的赔偿金；如乙方在收到甲方的书面通知后，7个工作日期内仍未能付清该等款项连赔偿金，视同乙方根本违约，甲方有权终止本合同，收回租赁标的，乙方还应赔偿甲方二年租金损失23万元，乙方已交纳的押金及其他装修费用不退还。”合同第9.3条约定：“若乙方违约，提前终止租赁协议，须赔偿甲方二年租金23万元，甲方对于乙方已经交纳的押金、装修费用有权不予退还。”合同签订后，原告即将房屋交付给被告占有及使用。被告应于2018年9月10日交付下一年（2018年12月10日至2019年12月9日）租金，但被告未能按期交付。原告向被告催要租金，但被告却拒绝交付租金。至今已经超过7个工作日。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告已经按约定将房屋交付被告占有及使用，而被告未按期支付租金，经原告催款后，被告仍未缴纳租金及赔偿金，已经构成根本违约，因此原告有权终止本租赁合同。并有权要求被告赔偿二年的租金损失。基于上述实事和理由，原告特向贵院提起诉讼，请贵院作出公正的判决。被告武春光辩称，被答辩人提起的《房屋租赁合同》纠纷一案，答辩人不存在违约行为，应当驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被答辩人违约在先，答辩人未按时支付租金的行为是在行使不安抗辩权，不构成违约。1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第一条第一项即明确约定：“甲方将坐落于沈阳市沈河区西滨路46-1号房产按酒吧装修后现状出租给乙方使用：该房屋建筑面积320平方米，用途仓库（1层）划拨土地”。但是在合同履行过程中，被答辩人从未向答辩人出示过46-1号房产的产权证，而是向答辩人出示的46-3号房屋的产权证，该份产权证登记的房屋面积为460平方米，答辩人也是使用46-3号房屋产权证办理的营业执照，但在2018年3月份的时候，沈河区行政执法局向答辩人告知其经营使用的房屋是违建，有被拆除的风险。在本案审理过程中，经答辩人申请，由法院调取了46-1号房屋档案，档案记载的房屋面积为118.34平方米。被答辩人交付的房屋面积不符合合同约定，与320平米相距甚远，答辩人认为被答辩人已构成违约。虽然依照合同约定，答辩人应当在2018年9月10日支付下一年度，即2018年12月至2019年12月的房屋租金，但答辩人就案涉房屋涉及违建一事多次与被答辩人沟通未果，因此答辩人有理由认为继续提前支付被答辩人租金存在风险，故中止支付下一年的租金。根据《合同法》第68条的规定，答辩人没有给付租金的行为是在行使不安抗辩权，而且答辩人已经履行了通知的义务，因此不能视为违约行为。2、本案案涉房屋的产权人为张绮，被答辩人无权出租并收取租金。被答辩人自称与产权人张绮是夫妻，是案涉房屋的共有人，但后经答辩人核实，其二人早已解除婚姻关系，答辩人从未见过产权人张绮，由张绮出具的授权委托书，也是由被答辩人自行签署的，故被答辩人属无权处分。3、在双方产生纠纷后，被答辩人黄东海拒绝与答辩人当面沟通，其本人从未出现，多次找身份不明的人到店进行威胁恐吓，对于扩大损失应承担相应的责任。首先，过去两年交付房屋租金的方式都是黄东海本人到店收取现金，写收条按手印；其次，关于腾退房屋，也需向被答辩人当面交付。故，租金的延期支付以及腾退房屋的过错责任应由被答辩人承担。答辩人现随时可向被答辩人交付房屋。但答辩人保留向被答辩人追究违约赔偿的诉权。关于被答辩人主张的23万元损失赔偿及银行同期贷款利息，不应予以支持。首先，答辩人不存在恶意违约行为，故不应承担赔偿责任。其次，答辩人认为违约金和损害赔偿金不能同时主张，且被答辩人要求的违约金额明显过高，应当予以调整。具体分析如下：1、23万赔偿和银行同期贷款利息性质上属于违约金和赔偿金，二者不能并处。被答辩人要求的23万元损失属于违约金，银行同期贷款利息属于赔偿金。《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但是违约金与赔偿金不能并处，只能择一行之。2、违约金的赔偿超出了法律限定，23万元的违约金超过了实际损失的合理范围，应当予以减少。违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋一年的租金仅为10万元左右，答辩人延期支付租金仅一个多月，《房屋租赁合同》约定的23万元违约金明显超过了因违约所造成的实际损失。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，租赁合同已经约定房屋租金每贰年上涨5%,故不存在房屋转租的溢价损失，迟延支付租金的实际损失仅为延期支付租金的同期银行贷款利息。答辩人已实际支付房屋租金至2018年12月10日，之后又通过转让汇款的方式支付了一万元租金，答辩人还曾向被答辩人支付过两万元押金，而2019年度的房屋租金应为99750元，每日租金为273元，从2018年12月11日计算至2019年5月8日，实际占用房屋148天、租金合计40404元，答辩人实际欠付租金10404元，2019年的同期银行贷款利率为4.35%。故被答辩人的实际损失应为10404元×4.35%÷365天×148天=183.5元，被答辩人主张的23万元违约金明显远远超过实际损失，相差悬殊。综上所述，被答辩人提出的诉讼请求无事实及法律依据，故请法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，原告黄东海作为出租人（甲方），被告武春光作为乙方承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定以下内容：第一条租赁标的：1、甲方自愿将坐落于沈阳市沈河区西滨河路46-1号房产按酒吧装修后现状出租给乙方使用：该房屋的建筑面积320平方米用途仓库划拨土地。2、甲方将现租赁标的内设备、设施及装饰装修，乙方租赁期内可无偿使用，到期后必须完好归还甲方（自然损坏除外，人为损坏按评估赔偿）。因乙方重新装修不需要的设备、设施及、装饰由甲方收回并负责处理。第二条租赁标的用途：1、乙方承租此房作为经营使用，相关经营证照许可手续由乙方自行办理，甲方应配合办理。承租期间乙方无权进行转租转让变卖使用权，否则视为违约等。第三条：租赁期限：乙方租赁期限为6年，自2016年12月10日起，至2022年12月9日止。租金起算日期为2016年12月10日开始计收。第四条房屋租金、其他费用承担即支付方式：1、租赁标的年租金为95000元押金20000元。第一年租金，押金自本合同签订之日起当日内一次性缴纳甲方。以后每年的租金应上打租在每年的9月10日当天一次性缴纳与甲方。租金2年递增5%即2018年12月10日至2020年12月9日租金为104500元，2020年12月10日至2022年12月9日租金为114950元。甲方每年收取乙方的租金，不含任何税费等其他费用，如发生上述费用均由乙方负责另行缴纳。甲方收到第一次租金后，将房屋在2016年12月10日按现状整体全部交付乙方使用等。第六条甲方责任：1、乙方经营期间甲方不参与、不限制、不干涉乙方在合法范围内的正常经营活动等。第七条乙方责任：1、乙方应按合同规定按时按数，向甲方支付房屋租金。甲方应向乙方提交租金的银行账户，乙方将租金直接交于甲方或存至此账户均视为履行缴纳租金义务，并视为甲方已收到。账户如有变更，甲方应及时书面通知乙方。交租金账户为：（户名罗玉香：开户行：招商银行沈阳河畔支行：卡号：62×××62）等。第九条违约责任：1、若乙方未能按期支付房租金，甲方可书面通知乙方于七个工作日内缴清该款项，乙方并按拖延天数每天缴付应缴金额千分之五的赔偿金；如乙方在收到甲方的书面通知后，七个工作日日期内扔未能付清该租金款项及赔偿金，视为乙方根本违约，甲方有权终止本合同，收回租赁标的，乙方还应赔偿甲方两年租金损失二十三万元整，乙方已交押金及其他装修费用不退还。3、甲乙双方不得以任何理由借口违约，若甲方违约，提起终止租赁协议，甲方须赔偿乙方两年租金二十三万元整及装修费用在内的全部损失。若乙方违约，提前终止租赁协议，乙方须赔偿甲方两年租金二十三万元整。甲方对于乙方已经缴纳的租金押金、装修费用有权不予退还。第十条其他约定：1、如在协议期内遭受不可抗力原因（包括地震、战争、洪水、征收），造成租赁标的不能正常使用，甲乙双方互不承担违约责任，本协议自动解除，乙方租赁标的按照实际使用时间予以结算。2、甲方乙方就保证本合同所载明的联系人联系方式的有效性，以使双方相互沟通，如有变化应及时以书面形式通知对方等。同日，李南作为转让方（甲方），被告武春光作为受让方（乙方）签订《转让协议》一份约定“一、甲方将位于辽宁省沈阳市沈河区沈阳市沈河区互动音乐餐厅（以下称酒吧）以人民币480000元整的价格转让给乙方。二、转让时间：2016年12月9日，乙方应在协议签订后，一次性向甲方支付人民币480000元整，酒吧经营权后所有电器、装修、装饰、工具和设备等全部归乙方所有，甲方不得再向乙方索取任何其他费用和物品。三、协议签订后，甲方需无偿的将营业执照等相关证件手续更改转入乙方名下。如若甲方故意拖延或者不予办理，则视为违约等。”同日，李南出具《收条》一份载明“今李南收到武春光现金交付全部转让费人民币480000元整，是位于辽宁省沈阳市沈河区沈阳市沈河区互动音乐餐厅转让费人民币480000元整。”涉案房产证载明“所有权人为原告张绮，房屋坐落沈河区西滨河路46-1、46-2号，登记时间：2014年3月25日，用途：仓库，建筑面积118.34平方米，总层数1等。”合同签订之日，原告黄东海出具《授权委托书》一份：载明“委托人：张琦，受托人：黄东海，权限：办理沈河区房屋租赁合同签订、收取租金等一切事宜。由此产生的一切责任由本人承担。”同日，被告缴纳了租金95000元，并结转押金10000元。原告黄东海出具《收条》二份载明“今收到承租人武春光缴纳的沈河区的租金95000元（2016年12月10日至2017年12月9日）。”和载明“收到李楠租房押金10000元，沈河区租赁房屋押金。”后，原告向被告交付的是房屋坐落沈河区西滨河路46-1房屋。2017年1月4日，原告黄东海出具《收条》一份载明“收到武春光承租西滨河路房屋押金10000元整。”2017年3月6日，被告用原告提供的所有权人为原告张琦的坐落于西滨河路46-3号、建筑面积460平方米的房屋所有权证书办理营业执照，载明“经营者为被告武春光，名称为沈阳市沈河区胡椒酒吧，类型为个体工商户，经营场所为辽宁省沈阳市沈河区，组成形式为个人经营等”。被告开始经营。2017年9月30日，原告黄东海出具《收条》一份载明“今收到承租人武春光房租金95000元西滨河路46-1号酒吧。对应日期2017年12月10日至2018年12月9日止一年租费。”2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》内容为“……一、凡本市行政区域内的违法建设行为，相关部门应当依法查处并坚决制止。二、自本通告发布之日起，城区和乡村在建的违法建筑应当立即停止建设，15日内自行拆除，恢复原状；已建成的违法建筑，违法建设实施单位或个人必须在15日内自行拆除。逾期不拆除的，相关部门依法强制拆除。五、任何单位和个人违法本通告，阻挠妨碍国家工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、本通告自发布之日起施行。本通告有效期2年。”上述通知于2018年5月6日张贴于被告的经营的酒吧门上。2018年10月21日，被告向合同中约定的转款账户罗玉香转款10000元，被告称为2018年12月以后的租金，银行转款交易明细载明“武春光转黄东海房租违约赔偿金”。2018年10月中旬至今被告酒吧停止经营。2018年12月1日，原告向被告邮寄《催款通知书》载明“…根据《房屋租赁合同》第四条，你应于2018年9月10日前交付（2018年12月10日至2019年12月9日）租金104500元。根据《房屋租赁合同》第九条，你每拖延一天应按应缴金额104500元的千分之五承担赔偿金等。现从2018年9月10日至2018年12月1日，你已拖延82天未付租金，你应交付赔偿金42845元（104500×0.005×82）.请你在7日之内缴清租金104500元及赔偿金42845元，总计147345元等。”被告称并未收到该通知书。原告与被告因解除合同事宜，协商未果，诉至本院。本案在审理过程中，经本院释明为减少损失，定于庭审后十日内交接房屋，期间双方未能达成一致意见，原告于2019年5月16日，将涉案房屋增加门锁，现涉案房屋由原告控制。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，应属有效合同，合同双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告黄东海与被告武春光签订的《房屋租赁合同》系合同相对人的真实意思表示，合同签订后,双方都按约定履行了各自义务。现原告黄东海请求人民法院判令解除房屋租赁合同，被告亦同意解除合同，本院对原告的此项请求予以支持。根据第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告要求解除合同的原因系被告迟延交付（2018年12月10日至2019年12月9日）期间的房屋租金应为99750元（95000元×5%+95000元），该租金根据双方的租赁合同约定应予2018年9月10日交付。被告未按合同约定交付租金的理由为：原告房屋所有权证的面积与合同约定不符，且2018年3月2日，沈阳市人民政府出具《沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通知》张贴于被告的经营的酒吧门上，可证明涉案房屋部分面积涉嫌违建问题，原告交付的合同标的物存在瑕疵，且该问题与原告沟通不畅，对被告造成了不安的心理因素，致使迟延交付租金，因此，对迟延交付租金问题，原、被告均存在违约行为，故本院对原告要求被告承担违约损失的诉讼请求不予支持。关于被告拖欠租金数额应为43134元｛99750元÷365天×158天（2018年12月10日至2019年5月16日）｝。鉴于双方均存在违约行为该部分租金应共同承担即被告应给付原告21567元（43134元÷2）。关于原告收取被告房屋押金10000元问题，鉴于双方均存在违约行为该房屋押金应共同承担即被告应返还原告5000元。关于原告请求判决被告按现状交付房屋及腾房问题，现涉案房屋已由原告控制，房屋内尚存在被告装饰、装修及物品，该房屋原始状态为仓库，经案外人李南承租后装修成“互动音乐餐厅（以下称酒吧）”。被告自与原告签订《房屋租赁合同》之日与李南签订《转让协议》以48万元将该“互动音乐餐厅（以下称酒吧）”的经营权、所有电器、装修、装饰、工具和设备等全部转兑过来，所以其应属被告所有，故本院结合本案的实际情况，原告对其价值不同意评估，被告即经营使用二年之久，涉案房屋的经营物品及未形成附合的装饰、装修物均应由原告配合被告取回，已形成附合的装饰、装修物归原告所有，房屋由原告自行收回。综上所述，本院对原告诉讼请求中合理部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄东海与被告武春光于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告武春光于本判决生效后10日内，一次性给付原告黄东海、张琦房屋租赁费11567元（21567元-10000元已付）；三、原告黄东海、张琦于本判决生效后10日内，返还被告房屋押金5000元；四、原告黄东海、张琦于本判决生效后10日内，协助被告武春光将坐落于沈阳市沈河区西滨河路46-1号房产“沈阳市沈河区胡椒酒吧”内属于被告武春光经营物品及未形成附合的装饰、装修物取回，将房屋自行收回；五、驳回原告黄东海、张琦的其他诉讼请求。如原告黄东海、张琦及被告武春光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9187元，由原告黄东海负担4593.5元；被告武春光负担4593.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  唐占刚人民陪审员  金 镝二〇一九年八月二十三日书 记 员  张 博本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。