濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初7066号原告（反诉被告）：刘强，男，汉族，1987年3月26日出生，住濮阳市华龙区。委托代理人：郜志杰，河南导航律师事务所律师。委托代理人：孙晓芳，女，汉族，1991年3月1日出生，住濮阳市华龙区。系原告刘强之妻。被告（反诉原告）：李云，女，回族，1983年6月10日出生，河南省台前县。委托代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。原告（反诉被告）刘强诉被告（反诉原告）李云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘强及委托代理人郜志杰、孙晓芳，被告（反诉原告）李云的委托代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年7月29日，原告与被告李云通过濮阳市远航地产经纪有限公司签订房屋买卖合同、补充协议、定金合同、居间合同。房屋位于濮阳市龙云城中城3幢1单元1101号，原告向被告支付了购房首付款44万，并为被告还清了该房屋的已存在的银行按揭抵押贷款。原告将首付款支付给被告并协助其办理完解抵押手续可以过户时，被告拒绝继续履行房屋买卖合同，拒绝交付房屋，拒不协助原告办理房屋过户手续。原告多次找被告协商，但被告拒不履行房屋买卖合同。截至今日，被告仍拒绝履行房屋买卖合同，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特诉之贵院请求保护。李云辩称，一、被告认为涉案《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》均无效，既然合同无效也就不涉及到房屋买卖合同继续履行的相关问题。被告出卖涉案房屋时尚未取得不动产权证书，违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，另根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，涉案上述合同均为无效合同，自始无效，当然不能依据无效合同继续履行。二、退一步讲，即使法院认为涉案合同有效，被告认为原告主张继续履行房屋买卖合同没有事实根据，被告将反诉原告解除合同。理由如下：1、被告在起诉状事实与理由部分陈述“原告向被告支付了首付款44万元，原告将首付款支付给被告并协助其办理完解抵押手续可以过户时，被告拒绝继续履行房屋买卖合同，拒绝交付房屋，拒不协助原告办理房屋过户手续”不是事实。被告与原告就涉案房屋的买卖曾签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，但是没有任何一条内容，约定房屋首付款为44万元，首付款支付给被告后，被告就应该交付房屋、协助其办理房屋过户手续。事实情况是，双方约定涉案房屋的总房款为875000元，签订《濮阳市房屋买卖合同》时支付定金10000元，剩余尾款应于2017年9月10前付清。原告交清尾款当日双方共同去开发商处办理更名手续，交清尾款后三个工作日内办理物业交割手续、交付房屋，交情尾款后五个工作日内办理抵押注销手续。更为关键的是，涉案房屋买卖时，被告尚未取得不动产权属证书，不可能存在协助办理过户手续，当时合同约定的仅仅是被告协助原告办理更名手续，更名费用由原告承担。因此，原告称将首付款44万元支付给被告后应立即交房，协助其办理房屋过户手续不是事实。2、之所以发生本案纠纷是由于原告资金紧张未能按照约定时间即2017年9月10日前支付被告剩余购房款，截止2018年6月份仍没有钱支付给被告，由于原告的严重违约，被告多次通过电话方式要求解除合同，2018年8月被告已经明确告知原告解除合同。综上所述，被告认为涉案《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》无效，不存在合同继续履行的问题，应确认合同无效，驳回原告的诉讼请求。即使法院认定涉案《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》合同有效，由于原告的严重违约应予以解除。李云反诉请求：1、请求依法解除李云与刘强签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》；2、本案诉讼费由刘强承担。事实与理由：李云与刘强就刘强欲购买李云的濮阳市龙云城中城003幢1单元11层1101号房屋事宜，于2017年7月29日签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》，后又签订《补充协议》，对上述房屋基本情况、成交价格、付款方式、税费承担等相关内容进行了相关约定。根据《买卖定金协议书》中手写备注内容及《濮阳市房屋买卖合同》第二条第三项手写内容、第八条第一项的约定，刘强应于2017年9月10日之前交清房屋尾款，交清房屋尾款之日李云与刘强共同去开发商处办理更名手续。但是上述合同签订后，刘强仅支付房款440000元，由于刘强资金紧张，经李云多次催要、协商，刘强仍未在合同约定时间即2017年9月10日前支付剩余购房款435000元，刘强逾期付款的行为已构成根本违约，给李云带来巨大经济损失。为维护李云合法权益，特提起诉讼，请求支持李云的反诉请求。刘强针对李云的反诉答辩称，不同意解除《房屋买卖合同》、《定金协议书》、《补充协议》。理由如下：1、合同是双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同，具有法律约束力，双方经居间人介绍在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同内容履行各方的权利义务。2、刘强、李云约定2017年9月10日前交清尾款，事实上也是约定李云为刘强办理更名登记的时间，合同签订后，因李云房屋在银行有抵押，刘强于2017年8月22日向银行转账416448.43元作为解押款，之后又向被告微信转账1751.57元，1800元，共计420000元。在《补充协议》第二条第三项对购房款支付的约定中，明确约定了一次性支付，即在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款，一次性全额支付给甲方。因涉案房屋没有产权证，可以理解为李云给刘强办理更名手续后，即视为李云将房屋转移登记，在房屋更名完毕当天，刘强才应支付尾款。该事实有李云婆婆在中介方调解下和刘强签订的协议中再次体现。双方约定在2017年9月10日前办理房屋更名登记，是对双方履约时间的限定，并非仅限于刘强。3、涉案房屋没有及时更名的原因在于李云，从房产中介公司员工方林、王五庆的证词及双方提供的录音材料看，因李云签订合同时隐瞒涉案房屋已经开出不动产发票的事实，导致在房屋更名时税费增加。自2017年8月22日，刘强交清银行贷款，办理解押手续后，李云没有支付按揭房款和利息的经济压力，对房屋更名之事处于消极拖延的态度。中介方和刘强多次找李云协商，在此期间刘强早已备齐房款，是李云借故不收房款，要求增加房款。李云的行为违背诚信原则，构成根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2017年7月29日，李云、刘强在濮阳市远航地产经纪有限公司居间下，签订《买卖定金协议书》《存量房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，主要约定：一、远航地产公司据实告知刘强，李云暂时没有取得房屋所有权证书，刘强对该事实情况知晓，明确知晓交易风险，刘强自愿购买位于濮阳市龙云城中城003栋1单元11层1101号的房屋；面积为119.27平方米；房屋成交价款875000元；定金购房10000元于签合同当日支付，该定金视为总房款的一部分。双方在买卖定金协议书上备注约定，刘强应于2017年9月10日之前将尾款交付给李云。二、李云应在刘强交清尾款之后五个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。房款一次性支付，刘强在房屋所有权转移登记手续办理当日，将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给李云。李云应当在刘强交清房屋尾款之后三个工作日内将该房屋交付给刘强。双方同意，自合同签订之日起买受人备齐尾款交付当日，双方共同去开发商更名处办理更名手续。三、双方同意，本交易涉及的税费全部由刘强承担，并直接向主管机关缴纳；双方同意，在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，由刘强承担。四、违约责任：(一)逾期交房责任除不可抗力外，李云未按照第五条约定的期限和条件将该房屋交付刘强的，按照下列方式处理：(1)逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向刘强支付已交房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过15日后，刘强有权退房。要求退房的，李云应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照全部已付款的20％向刘强支付违约金。（二)逾期付款责任，(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘强按日计算向李云支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起15日内向李云支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，李云有权解除合同。解除合同的，刘强应当自解除合同通知送达之目起15日内按照累计的逾期应付款的20％向李云支付违约金，并由李云退还全部已付款。五、双方在《补充协议》中约定：任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。李云若出现下列情形之一的，构成根本违约，且刘强有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致刘强无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致刘强无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给刘强或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。李云出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向刘强支付违约金:中介收取的刘强所有费用不予退还，由李云直接赔付。刘强若出现下列情形之一的，构成根本违约，且李云有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。刘强出现上述根本违约情形之一的，刘强应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向李云支付违约金:刘强向李云已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介收取的费用不予退还。六、此房为毛坯房，更名之时李云全力配合刘强更名，若因房屋本身未能成功更名，双方互不承担责任，李云退还刘强所交费用，更名费用刘强承担。2017年7月29日，李云收到刘强支付的购房定金1万元。2017年8月18日，李云出具收到刘强支付的首付款43万元的收据，并注明包含之前的定金1万元。2017年8月22日，刘强向李云房屋贷款的银行账户转款416448.43元，向李云的微信转账1751.57元和1800元，共计420000元。2017年8月22日，李云贷款的中国建设银行给李云出具个人贷款结清证明。2019年9月10日前刘强没有向李云支付尾款，双方未到开发商处办理更名手续。2019年9月20日，原、被告通过微信协商到开发商处办理更名手续，微信记录显示刘强还没有将尾款支付给李云。之后，刘强称李云没有告知在双方签订合同时涉案房屋的不动产发票已经开具，到开发商处办理更名手续需向开发商交纳包括第二次出具不动产发票税费的更名费，对于费用的承担问题双方发生纠纷，至今刘强未支付剩余尾款，李云也未向刘强交付房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘强、李云签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，刘强购买李云位于濮阳市龙云城中城003栋1单元11层1101号的房屋，双方约定了房屋的价格、房款的支付方式等，并约定刘强应于2017年9月10日前支付尾款，因该房屋尚未办理房屋产权登记，双方还约定在刘强交付尾款的当日到开发商处办理更名手续。根据本院查明情况，原告依约在2017年8月22日支付了首付款420000元，用于解除被告在银行的抵押贷款，但原告未依约定在2017年9月10日前支付尾款，之后，双方因合同所涉房屋的不动产发票已开具，在开发商处更名需要交纳包含二次开具发票税款在内的更名费应由谁负担的问题发生纠纷，涉案合同没有继续履行。现刘强诉请要求李云继续履行合同，协助办理更名手续，李云反诉要求解除合同，本院认为，双方在履行合同的过程中，刘强没有按约定时间支付尾款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李云拒绝继续履行合同，不属于违约行为，且本案所涉的房屋没有办理产权登记，在此种情况下，本案的房屋买卖合同等应予以解除，故刘强要求继续履行合同，协助办理更名的诉讼请求，本院不予支持，李云反诉要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。本案所涉的房屋买卖合同解除后，李云占有、使用刘强支付的430000元房款应予以返还，因刘强支付的420000元房款用于李云的房屋抵押贷款的解除，李云的房屋抵押贷款解后，不用再偿还贷款及支付利息，李云从中受益，而刘强的该部分资金被占用，有相应的损失，故李云在返还刘强该部分420000元房款时，应向刘强支付占有期间的利息，又因李云作为房主对涉案房屋的不动产发票的开具没有尽到注意义务，虽不是房屋买卖合同不能继续履行的合同违约责任，但也是本案纠纷争议的原因之一，故本院酌定李云向刘强支付占用420000元的房款的利息参照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2017年8月22日计算至实际付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘强与被告（反诉原告）李云、于2017年7月29日签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》。二、被告（反诉原告）李云于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘强购房款430000元及其中420000元的利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2017年8月22日计算至付清之日）。三、驳回原告（反诉被告）刘强的诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告（反诉被告）刘强负担，保全费3620元，由原告（反诉被告）刘强负担；案件反诉费50元，由被告（反诉原告）李云负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年九月六日书记员  李扬