广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15299号原告：罗应清。委托诉讼代理人：张向卫，广东莞信律师事务所律师。被告：纪国华。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。统一社会信用代码：91441900077943357B。法定代表人：郭凤敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚静，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李杰，女，系该公司员工。原告罗应清与被告纪国华，第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，本案依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗应清及其委托诉讼代理人张向卫到庭，被告纪国华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗应清向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为50306010478号《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2.被告立即退还原告已付款项378,000元及支付利息（利息以378,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自起诉之日起计至实际退还之日止）；3.被告立即支付原告违约金306,000元、居间费20,000元、律师费30,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（下简称家家顺公司,第三人乐有家公司前身）在2017年9月8日签订编号为50306010478号《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，被告将位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园5栋1单元1003房屋转让给原告。合同第二条约定转让价款为1,580,000元，合同第四条约定付款方式为按揭贷款，合同第十八条约定定金为220,000元，居间费为25,000元，同时被告承诺在2017年11月30日前办理出不动产权证。合同签订后，被告一直未办理出不动产权证，导致原告无法办理银行按揭贷款及过户手续。经原、被告协商后，双方前后共签订了三份《二手房买卖合同补充协议》。2017年12月30日签订的《二手房买卖合同补充协议》显示，原告同意被告在2018年3月1日前办理出不动产权证，被告通知领取不动产权证后10个工作日内，双方配合办理相关交易手续。2018年10月26日签订的《二手房买卖合同补充协议》显示，被告承诺在2019年3月1日前办理出不动产权证，并于2019年3月20日前协助原告办理房产按揭手续，定金金额由220,000元提高至270,000元。2018年11月份签订的《二手房买卖合同补充协议》显示，转让价款由1,580,000元变更为1530,000元，定金由270,000元变更为370,000元。截至起诉之日，原告共支付了定金378,000元、居间费20,000元，履行了合同约定的相关义务。但被告仍未办理出不动产权证，也未配合原告办理按揭贷款及过户手续。经中介方及原告多次通过电话、微信、律师函等形式通知被告，被告均拒绝履行上述义务，已经构成严重违约。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告纪国华没有提出答辩意见，亦没有在举证期限内提交任何证据及提出任何质证意见。第三人乐有家公司书面陈述，一、原告与被告在第三人的居间服务下于2017年9月8日签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及相关资料，约定以1,580,000元的价格成交位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园5栋1单元1003房屋，因签合同时交易的房产尚未办理出不动产权证，故合同备注条款对此事予以说明，约定被告在2017年11月30日前办理出不动产权证，交易定金为220,000元，合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。二、因不动产权证未依约办出，原、被告双方于2017年12月30日在第三人的协助下签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定被告在2018年3月1日前办理出不动产权证，被告通知领取不动产权证后10个工作日内，原、被告双方配合办理相关交易手续。三、2018年10月26日，因交易房产的不动产权证仍未办出，原、被告双方经协商一致，又签订的《二手房买卖合同补充协议》，约定被告在2019年3月1日前办理出不动产权证，并于2019年3月20日前协助原告办理房产按揭手续，定金金额由220,000元提高至270,000元。之后,经原、被告协商一致再次签订《二手房买卖合同补充协议》，约定转让价款由1,580,000元变更到1,530,000元，定金由270,000元变更为370,000元。四、自合同签订后，第三人积极协助原告与被告沟通了解办理不动产权证的进度，多次催告被告履行合同义务，但都没有达到效果，因被告未办理出交易房产的不动产权证，交易进度停滞不前，原告对被告提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告罗应清（买方）与被告纪国华（卖方）、家家顺公司（居间方）签订了案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（编号为50306010478），合同约定经被告家家顺公司提供的居间服务，原告罗应清向被告纪国华购买其名下位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园5栋1单元1003号房屋，该房屋建筑面积为131.05平方米，转让价款为1,580,000元，合同约定定金为200,000元，原告同意在合同签订时向被告支付定金200,000元。被告纪国华保证案涉房产没有查封情况，否则原告罗应清有权解除合同并选择要求被告纪国华支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，且要求被告纪国华支付原告罗应清维权所支出的律师费、诉讼费等。被告纪国华须于签订合同之日起四十个工作日与担保公司签订服务合同，委托担保公司进行赎楼，若委托担保公司赎楼失败的，则被告纪国华应在三十个工作日内自行筹集资金赎楼。同时合同还约定居间费为25,000元，因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，如支付居间费的为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。2017年12月30日，原告罗应清与被告纪国华、第三人乐有家公司签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，约定原告罗应清在2018年3月1日前办理出案涉房屋的房地产权证。2018年10月26日，原告罗应清与被告纪国华、第三人乐有家公司又签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，约定由被告纪国华在2019年3月1日前办理出案涉房屋的房地产权证，并于2019年3月20日前协助原告罗应清办理房产按揭手续，案涉合同的定金调整为270,000元。2018年11月，原告罗应清与被告纪国华、第三人乐有家公司又签订了第三份《二手房买卖合同补充协议》，约定合同总价调整为1,530,000元，定金由270,000元调整为370,000元。原告罗应清签订上述合同及协议后，先后通过微信、银行转账、支付宝转账的方式分12笔向被告纪国华共支付了购房款及定金合计378,000元；罗应清亦通过支付宝转账方式向第三人乐有家公司支付了居间费20,000元。又查，2019年6月28日，原告罗应清向被告纪国华、第三人乐有家公司发送律师函，要求其携带案涉房屋产权证原件，于2019年7月4日到第三人乐有家公司处核对产权证及其他按揭手续材料，协商办理按揭贷款时间。但邮寄给被告纪国华的律师函作退件处理。2019年7月22日，原告罗应清再次向被告纪国华、第三人乐有家公司发送律师函，要求解除案涉编号为50306010478的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，但邮寄给被告纪国华的律师函再次作退件处理。原告罗应清为维护自身权益，遂于2019年6月19日与广东莞信律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东莞信律师事务所接受原告的委托处理本案相关事宜，原告罗应清并向广东莞信律师事务所支付律师费30,000元。再查，截至2019年8月19日，被告纪国华名下位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第5栋1单元1003号房屋的产权状态为已备案、已登记、已抵押、已查封，具体查封情况为：2017年7月4日，上述房屋因（2017）粤1972民初7170号原告杨杰诉被告纪国华、第三人东莞市万汇房地产经纪有限公司、中国银行股份有限公司东莞分行房屋买卖合同纠纷一案而被查封，查封期限为2017年7月4日至2020年7月3日。另查，本院根据原告财产保全的申请，依法作出（2019）粤1972民初15299号民事裁定书，裁定冻结被告纪国华的银行存款734,000元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并予以实施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告纪国华、第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告罗应清提供的证据及陈述提出质证及抗辩的权利，故本院对原告罗应清提交的证据的真实性予以确认。原告罗应清与被告纪国华、家家顺公司（第三人乐有家公司前身）签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》、及原告罗应清与被告纪国华、第三人乐有家公司签订的三份《二手房买卖合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》能否解除的问题，虽然原告罗应清与被告纪国华签订的案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》中已由被告纪国华保证案涉房产没有查封情况，但从本院查明的事实可知，案涉转让的房屋在交易前已被本院查封，在上述查封未被解除前无法进行交易过户。现被告纪国华隐瞒上述查封的事实，以致原告罗应清的合同目的无法实现，原告罗应清据此提出解除案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》于法有据，本院予以支持。关于定金及购房款378,000元的返还及利息支付问题，原告罗应清已经向被告纪国华支付了378,000元，现原告罗应清依据法定解除事由要求解除涉案的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，被告纪国华已收取的购房款378,000元依法应予以返还，并向原告支付占用资金期间的利息（利息以378,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从起诉之日即2019年8月12日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的同时期贷款市场报价利率（LPR）的标准，从2019年8月20日起计至全部款项付清之日止），原告对此表述欠妥当，本院对此予以纠正。关于被告是否需要支付违约金，因双方在合同中明确约定被告纪国华保证案涉房产没有查封情况，否则原告罗应清有权解除合同并选择要求被告纪国华支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，截至2019年8月19日案涉房屋仍处于查封情况，本院对原告的诉请予以支持。被告纪国华依法应向原告罗应清支付违约金306,000元（1,530,000元×20%）。关于居间费问题，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第三人乐有家公司在涉案合同中的主要居间义务是为委托人罗应清提供受让的房屋，但其作为专业的房地产中介公司，在提供居间服务前应清楚了解委托人的需求及受让房屋的状况，在签订居间合同后更应认真核实房屋是否存在不能交易的情形。虽然原、被告双方在第三人乐有家公司的协调下曾多次进行协商，并先后签订多份补充协议，但从本院已查明的情况显示，涉案的房屋是交易时已被本院查封，在查封未被解除前无法进行交易过户，第三人乐有家公司显然怠于履行上述查档义务，以致原告罗应清在不知情的情况下进行涉案的交易，故第三人乐有家公司无权向原告罗应清收取居间费。现罗应清据此要求被告纪国华承担上述居间费20,000元于法无据，其可向第三人乐有家公司另行主张，本院对该部分损失不予支持。关于律师费问题，双方约定原告为维权而支付的律师费由被告承担，现原告为实现本案债权产生律师费损失30,000元，原告并提交了《委托代理合同书》、《中国邮政储蓄银行电子回单》、律师费发票为证，本院予以采信，故原告诉请被告支付律师费损失30,000元，合法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗应清与被告纪国华签订的编号为50306010478号的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；二、限被告纪国华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗应清退还购房款及定金378,000元并支付占用资金期间的利息（利息以378,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2019年8月12日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的同时期贷款市场报价利率（LPR）的标准，从2019年8月20日起计至全部款项付清之日止）；三、限被告纪国华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗应清支付违约金306,000元、律师费30,000元；四、驳回原告罗应清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,140元、保全费4,190元，合计15,330元，由原告罗应清负担300元，被告纪国华负担15,030元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  曹 宏人民陪审员  周锐宁二〇二〇年二月三日书 记 员  吴泽丹附：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。