安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2078号原告：丁前进，男，1978年3月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：巩淑英，女，1978年8月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：任宇，安徽胜方律师事务所实习律师。被告：淮北职业技术学院，住所地安徽省淮北市相阳路146号。法定代表人：魏仕民，该院院长。被告：淮北职大物业管理中心，住所地安徽省淮北市相阳路79号4#。法定代表人：桑圣杰，该公司总经理。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众星合律师事务所律师。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：陈光，安徽众星合律师事务所律师。原告丁前进、巩淑英与被告淮北职业技术学院、淮北职大物业管理中心（以下简称职大物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日及7月18日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告丁前进、巩淑英及其共同的委托诉讼代理人杨超，被告淮北职业技术学院、职大物业中心共同的委托诉讼代理人刘道宇到庭参加诉讼。第二次开庭，原告丁前进、巩淑英及其共同的委托诉讼代理人杨超，被告淮北职业技术学院、职大物业中心共同的委托诉讼代理人陈光到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告巩淑英及其与原告丁前进共同的委托诉讼代理人杨超，被告淮北职业技术学院、职大物业中心共同的委托诉讼代理人刘道宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁前进、巩淑英向本院提出诉讼请求：1、依法解除丁前进、巩淑英与淮北职业技术学院、职大物业中心在2018年2月10日签订的合作协议（租房合同）；2、判令淮北职业技术学院、职大物业中心返还丁前进、巩淑英支付的租房款24000元；3、判令淮北职业技术学院、职大物业中心赔偿丁前进、巩淑英经济损失144083元。事实和理由：职大物业中心系淮北职业技术学院的全资子公司。2018年2月10日，职大物业中心与丁前进、巩淑英签订合作一份协议（即涉案房屋的租房合同），约定职大物业中心将原机电系实习车间一个出租给丁前进、巩淑英使用，时间自2018年5月1日至2023年4月30日止，有效期五年。2018年4月24日，丁前进向淮北职业技术学院支付2018年5月1日至2019年5月的房租24000元。随后丁前进、巩淑英对涉案房屋进行维修、设计、装修，投入费用共计144083元。之后，丁前进、巩淑英得知淮北职业技术学院于2018年6月28日与北京嘉锐腾达投资有限公司（以下简称嘉锐腾达公司）签订合作协议，将涉案房屋又租给了嘉锐腾达公司。嘉锐腾达公司强行入住涉案房屋，致使丁前进、巩淑英无法使用涉案房屋。为维护丁前进、巩淑英合法权益，特依法提起诉讼，请判如所请。淮北职业技术学院、职大物业中心辩称，1、丁前进、巩淑英诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当判决驳回。2、本案诉讼主体错误，证据证明淮北职大物业管理中心具有独立法人资格，具有独立民事权利和民事行为能力，依法独立承担民事责任。淮北职业技术学院依法不是合格义务主体，依法应当裁定驳回丁前进、巩淑英对淮北职业技术学院的起诉。3、职大物业中心对出租标的不享有所有权，其出租行为无效，因为该合同主体不合格，淮北职业技术学院作为租赁标的所有权人未授权，对于出租行为不予追认，丁前进、巩淑英与职大物业中心签订的租房合同（合作协议）系无效合同。4、依据涉案租房合同（合作协议）条款，作为协议甲方的职大物业中心有权随时收回租赁场地。5、涉案24000元租赁费用对应期限至2019年4月30日，已经折算完毕，不存在退还问题，其“赔偿经济损失144083元”的请求没有事实依据，且与合作协议（租赁合同）约定违背，依法不支持。综上所述，依法应当裁定驳回丁前进、巩淑英对淮北职业技术学院的起诉，依法应当判决驳回对职大物业中心的赔偿请求。本院经审理认定事实如下：职大物业中心系淮北职业技术学院的全民所有制企业。2018年2月10日，淮北职业技术学院后勤集团开会出具会议纪要，同意淮北职业技术学院东区房屋出租每年租金2.4万元。当日，职大物业中心（甲方）与丁前进、巩淑英（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将东区原机电系实习车间一个交给乙方作为经营使用；乙方使用后，在使用范围内不得扩建、改变房屋结构；如改变，须经甲方同意后进行，改造期间如有安全事故均与甲方无关，所有费用均由乙方承担；但终止协议时乙方应保留所进行的改造或扩建部分，并无偿交给甲方，不得拆除改造或就扩建部分索取补偿；一旦甲方及上级部门或市政规划等需要收回上述场地，不论是否在协议期内，乙方应无条件退换，管理费按实际协议期折算，甲方退还余款并终止协议；甲方收取管理费用每年24000元（大写贰万肆仟元整），签订协议时，一次性付清当年费用；本协议自2018年5月1日至2023年4月30日止，有效期五年。2018年4月24日，丁前进向淮北职业技术学院支付2018年5月1日至2019年5月的房租24000元，并由淮北职业技术学院出具结算票据，注明收款项目为房租（2018.5.1-2019.5）。其后，丁前进、巩淑英打算利用该房屋开设浴室，委托他人对涉案房屋进行维修、设计、装修改造。2018年6月28日，淮北职业技术学院（甲方）与嘉锐腾达公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方提供将原机电系汽车检测实训室6间、焊工车间8间、钳工钢构车间场地，由乙方出资建设实习实训基地；合作期限为五年，自2018年9月1日至2023年8月31日止；乙方每年向甲方缴纳房屋场地使用费柒万元等。2019年1月2日，丁前进、巩淑英报警称其租赁的涉案房屋的门锁被撬而，发现淮北职业技术学院将涉案的原机电系车间交付给嘉锐腾达公司使用。丁前进、巩淑英与职大物业中心及淮北职业技术学院沟通未果，遂起诉至本院。在本案审理过程中，经丁前进、巩淑英申请，本院委托安徽中信工程咨询有限责任公司（以下简称中信公司）对丁前进、巩淑英对涉案房屋进行装修的工程量进行造价鉴定。中信公司于2019年12月19日作出皖中信工咨鉴字（2019）103号工程造价鉴定意见书，认定：丁前进、巩淑英对涉案房屋装饰装修改造工程造价为96208.93元。丁前进、巩淑英支出鉴定费4500元。另查明，职大物业中心出租的涉案房屋为淮北职业技术学院自建房屋，未取得建筑工程规划许可证及房产证。以上事实，有丁前进、巩淑英提交的合作协议（2018年2月10日）、结算票据、淮北职业技术学院与嘉锐腾达公司签订的合作协议（复印件）、涉案房屋现状照片一组、淮北职业技术学院后勤的会议纪要（复印件）、接处警情况登记表、嘉锐腾达公司将涉案房屋北墙打开形成北门的照片、嘉锐腾达公司在涉案房屋内堆放物品的照片、嘉锐腾达公司将涉案房屋南墙西侧更换单扇门的照片、建筑装饰监督管理公示牌、建筑装饰工程施工备案回执单、建筑装饰工程施工设计文件审批意见告知书、照片4张、工程造价鉴定意见书，淮北职业技术学院、职大物业中心提交的淮北职大物业管理中心企业信息、合作协议，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。丁前进、巩淑英提供证据能够证明已就涉案房屋进行了部分装修，但没有提供发票以及款项支付凭证，本院对其提交的施工承包合同、刘钦民身份证复印件、维修费单据、审计费收据、设计费收据、工程款单据的证明力不予确认。本院认为，职大物业中心与丁前进、巩淑英签订的《合作协议》，名为合作协议，实为租赁合同，虽是双方真实意思表示，但职大物业中心、淮北职业技术学院在一审法庭辩论终结前不能提供其就涉案出租房屋取得了建设工程规划许可证，故职大物业中心与丁前进、巩淑英签订的《合作协议》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。鉴于本案合同为无效合同，故对丁前进、巩淑英要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院不再支持。本案中，职大物业中心系淮北职业技术学院设立的全民所有制企业，且合同签订后，系由淮北职业技术学院收取涉案房屋租金，故淮北职业技术学院应与职大物业中心共同承担相应合同责任。关于租金。对于丁前进、巩淑英已经实际使用涉案房屋期间的占有费应参照双方合同约定的标准计算。淮北职业技术学院、职大物业中心已经收取了丁前进、巩淑英2018年5月1日-2019年5月的房租2.4万元。因淮北职业技术学院将原机电系车间另行租给嘉锐腾达公司，导致丁前进、巩淑英至少自2019年1月2日起未能使用涉案房屋，对未使用部分职大物业中心应退还相应的租金8000元。关于装修费用。丁前进、巩淑英提供证据能够证明已就涉案房屋及场地进行了部分装修，但其没有提供发票以及款项支付凭证证明其实际损失的数额，故本院对其要求淮北职业技术学院、职大物业中心赔偿装修损失144083元的诉讼请求不予支持。现根据皖中信工咨鉴字（2019）103号工程造价鉴定意见书，认定涉案房屋装饰装修改造工程造价为96208.93元。双方原签订的合同期限为5年，丁前进、巩淑英在仅使用8个月，因淮北职业技术学院将原机电系车间另行租给嘉锐腾达公司，导致后续合同无法履行。对涉案合同的无效，职大物业中心应承担主要责任，丁前进、巩淑英应承担次要责任。故本院酌定职大物业中心、淮北职业技术学院赔偿丁前进、巩淑英装修损失6.7万元，支付鉴定费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下：一、原告丁前进、巩淑英与被告淮北职大物业管理中心之间签订的《合作协议》合同无效。二、被告淮北职业技术学院、淮北职大物业管理中心于本判决生效后十五日退还原告丁前进、巩淑英租金8000元，赔偿装修损失6.7万元，支付鉴定费3000元，合计78000元。三、驳回原告丁前进、巩淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3662元，由原告丁前进、巩淑英负担1800元，被告淮北职业技术学院、淮北职大物业管理中心负担1862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战人民陪审员  乐可洁人民陪审员  樊文梅二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。