广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6668号原告：建大电器工业（中山）有限公司，住所地广东省中山火炬开发区出口加工区兴业路9号B座7层之一，统一社会信用代码91442000738560362P。法定代表人：梁燕萍，总经理。委托诉讼代理人：江俊涛，广东品信律师事务所律师。被告：罗丽娜，女，1976年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：许劲，广东靖许汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柳茹，广东靖许汇律师事务所实习律师。原告建大电器工业（中山）有限公司（以下简称建大公司）与被告罗丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建大公司的委托代理人江俊涛到庭参加诉讼，被告罗丽娜的委托代理人许劲、廖柳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建大公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付购房款380万元及违约金（违约金以380万元为基数，按日万分之五从2018年7月31日起计至实际清偿之日止）。事实与理由：被告在2018年4月3日购买原告拥有的位于中山市火炬开发区中山××花园××商业楼××、××、××、××、××、××、401不动产以及编号为104、105、106、096、097、098号车位，双方签订房屋买卖合同，约定上述不动产的成交总额为1580万元，购房款分三期支付，最后一期购房款的付款期限为2018年7月30日。签订合同后，原告依约将商业楼101、102、103、104、201、301、401不动产过户至被告名下，现购房款的付款期限早已届满，原告多次要求被告支付剩余尾款，但被告至今尚未履行付款义务。被告罗丽娜辩称，1.因原告未能按约办理车位过户手续，被告有权迟延支付相应购房款，根据合同约定，被告购买的包括商业楼及车位，目前原告仅对商业楼过户，车位尚不能办理过户，对此该部分购房款被告有权拒付；2.根据合同第4条第2款权属转移登记的约定，因车位尚未过户，被告可以对该部分房款进行顺延支付；3.因原告原因未能办理车位产权过户，所以被告不需承担相应违约责任及支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：1.2018年4月3日，建大公司（甲方、卖方）与罗丽娜（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定买方购买卖方位于中山市火炬开发区中山××花园××商业楼××、××、××、××、××、××、401号房的房屋和104、105、106、096、097、098号6个车位（靠近5栋的商家车位）；前述房屋的所有权证证号及面积分别为：101卡，粤（2017）中山市不动产权第0224190号，房屋面积31.48㎡,102卡，粤（2017）中山市不动产权第0224191号，房屋面积36.22㎡,103卡，粤（2017）中山市不动产权第0224189号，房屋面积48.25㎡,104卡，粤（2017）中山市不动产权第0224194号，房屋面积35.69㎡,201卡，粤（2017）中山市不动产权第0224188号，房屋面积228.68㎡,301卡，粤（2017）中山市不动产权第0224192号，房屋面积210.11㎡,401卡，粤（2017）中山市不动产权第0224193号，房屋面积226.67㎡;前述车位已办理确权登记手续；转让成交价为1580万元，分3期付清：（1）本合同签订之日付款100万元；（2）2018年5月31日前付款100万元；（3）2018年6月30日前付款900万元；（4）2018年7月30日前付款480万元；双方同意自乙方付第二期款起，按乙方付款的比例，折算相应的面积比例房屋办理房屋及车位的权属转移登记手续，如因乙方拖延付款的，办理时间顺延；卖方保证除买方的原因外，双方于2018年8月10日前办理完房屋及车位过户手续并取得房屋所有权证书；买方未按照约定的时间付款的，按照以下规定处理：逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内，按照逾期应付款的万分之五向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；合同还约定了其他事项。2.合同签订后，罗丽娜分别于2018年8月15日、2018年8月16日、2018年8月17日向建大公司转账支付购房款1000万元、100万元、100万元，合计1200万元。2018年8月24日，位于中山市火炬开发区中山××花园××卡、301卡变更登记至罗丽娜名下；同月27日，位于中山市火炬开发区中山××花园××卡、××卡、××卡、××卡、401卡变更登记至罗丽娜名下。3.2017年3月15日，中山市人民政府出具商品房产权权属证明书，确认位于中山市火炬开发区中山××花园××地下车库（××）属于建大公司所有，以登记字号第2017-010398号登记在案，可凭此证明书办理交易手续。建大公司主张依此证明书向罗丽娜出售涉案的104、105、106、096、097、098号6个车位。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。建大公司和罗丽娜签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。罗丽娜对剩余380万元购房款未支付的事实予以确认，建大公司对涉案6个车位尚未过户的事实予以确认，故，本案的争议焦点在于罗丽娜未支付剩余购房款是否构成违约，是否应当承担违约责任，以下展开论述。根据房屋买卖合同第三条付款方式以及第四条权属转移登记第二点、第三点之约定，罗丽娜应当在2018年7月30日前支付尾款480万元；自罗丽娜付第二期款起，按罗丽娜付款的比例，折算相应的面积比例房屋办理房屋及车位的权属转移登记手续，如因罗丽娜拖延付款的，办理时间顺延；建大公司保证除罗丽娜的原因外，双方于2018年8月10日前办理完房屋及车位过户手续并取得房屋所有权证书。由前述约定可知，罗丽娜付款义务在先，建大公司转移登记过户义务在后。罗丽娜抗辩因建大公司未将车位过户至其名下，其享有不安抗辩权从而拒绝支付剩余380万元购房款。对此，本院认为，行使不安抗辩权的条件之一是，后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，且主张不安抗辩权的一方应当提出相应的证据证明对方有履行能力明显降低或履行不能的情况。本案中，罗丽娜没有证据证明建大公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，亦未就抗辩主张的系建大公司向其主动披露暂无法完成车位过户手续的事实提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果，本院认定罗丽娜中止履行付款义务，不当行使不安抗辩权，构成违约，除应当支付剩余购房款380万元外，还应按照合同约定自逾期之日起按日万分之五的标准支付逾期利息。建大公司在罗丽娜履行完毕付款义务后，亦应当履行转移登记义务。综上所述，建大公司之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告罗丽娜自判决生效之日起七日内向原告建大电器工业（中山）有限公司支付购房款380万元及违约金（违约金以购房款380万元为基数，自2018年7月31日起按每日万分之五的标准计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40620元，减半收取20310元，由被告罗丽娜负担[该款原告建大电器工业（中山）有限公司已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年七月十四日书记员 詹绮婷王静