天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初44832号原告（反诉被告）：天津德力置业有限公司，住所地天津生态城汉北路**增**。法定代表人：江建新，该公司经理。委托诉讼代理人：郭蕊，天津法事邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王韵萍，女，1964年8月3日出生，汉族，住天津。委托诉讼代理人：殷凤江（与王韵萍系夫妻关系），住址同上。委托诉讼代理人：田郝亮，滨海新区浩亮法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）天津德力置业有限公司（以下简称德力公司）与被告（反诉原告）王韵萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令王韵萍立即将天津市滨海新区中新生态城和旭路118号第二社区中新二号楼-202室房屋腾空后交还德力公司；3.判令王韵萍支付2019年1月1日至合同解除之日的租金；4.判令王韵萍支付合同解除之日至其实际腾房之日的房屋占有使用费；5.判令王韵萍支付违约金153327.68元，2018年9月1日至2019年5月28日期间的物业费90863.97元；6.本案诉讼费用由王韵萍承担。事实和理由：2015年11月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，对天津市滨海新区中新生态城和旭路118号第二社区中新二号楼-202室房屋的租赁事宜进行了约定。合同订立后，德力公司依约交付了房屋，但王韵萍多次未按合同约定的期限交付租金，经德力公司多次催要，王韵萍现仍拖欠2019年度租金未支付，侵害了德力公司的合法权益，故德力公司诉至法院。被告王韵萍辩称，请求依法驳回德力公司的诉讼请求，理由为：双方于2015年11月20日订立了《租赁合同》，租期为8年，王韵萍亦与物业公司订立了物业服务合同。上述合同订立后，德力公司向王韵萍交付了租赁房屋，根据房屋图纸的标注，案涉租赁房屋包扩地下停车场及通往王韵萍经营饭店的直梯。合同履行过程中，德力公司违反合同约定擅自将直梯停运，双方为此发生纠纷，王韵萍据此未全额支付2019年度租金。反诉原告王韵萍向本院提出反诉请求：1.判令双方继续履行《租赁合同》；2.判令德力公司对租赁房屋漏水部位进行维修并恢复地下停车场至王韵萍饭店直梯运行，上述问题解决前，王韵萍仅同意按30%的标准向德力公司支付租金；3.本案诉讼费用由德力公司承担。事实和理由：王韵萍承租德力公司房屋从事餐饮经营，投入了大量资金进行装修、运营。王韵萍在使用案涉房屋的过程中发现屋顶存在漏水问题，多次向德力公司及物业公司反映，至今未能解决该问题；另，德力公司将地下停车场通往楼上的直梯区域出租于案外人致消费者无法在地下停车场通过直梯直达王韵萍饭店就餐，导致客流量锐减，给王韵萍造成了巨大的营业损失，双方多次协商直梯问题未果。综上，王韵萍认为，直梯系双方订立的租赁合同中租赁房屋的附属设施，王韵萍支付的物业费中亦包含直梯的运行费用，德力公司擅自停运直梯系违约，故在德力公司解决案涉房屋漏水及直梯运行问题前，王韵萍得以延付租金并要求德力公司将租金减少至30%。反诉被告德力公司辩称，请求依法驳回王韵萍的反诉请求，理由为：1.德力公司向王韵萍交付的房屋符合交付标准，德力公司交付房屋后，王韵萍自行对房屋进行装修、改造，德力公司对其改造、装修部分无维修义务；2.王韵萍承租房屋为二楼而非顶楼，不会存在因房屋质量问题造成屋顶漏水的情况；3.双方订立的租赁合同中并未约定德力公司应为王韵萍配备自地下停车场直通地上的电梯，王韵萍主张的案涉直梯地下一层出入口区域属于德力公司享有所有权的房屋建筑面积内，该直梯系为方便地下一层101室业主设计，德力公司无义务为方便他人使用该直梯而预留通道减少房屋的使用面积，另，王韵萍提及的直梯系由物业公司进行管理，德力公司未进行过管理或改动；4.双方订立的租赁合同并未约定德力公司应为王韵萍配备地下停车场，王韵萍提及的地下停车场系德力公司私产，不属于业主共有的二社区项目配套设施，德力公司有权决定该停车场是否启用、如何经营等问题；5.2016年5月，案外人承租案涉房屋所在项目二社区地下一层101号房屋用于超市经营，其作为合法承租人，有权决定是否允许他人进入其承租区域使用案涉直梯，且自案外人经营超市以来，王韵萍从未就直梯问题向德力公司提出异议；6.案涉房屋所在社区项目有多个楼梯通道、扶梯、直梯，地，地下至地上通行便利会对王韵萍饭店经营造成影响；7.自双方合同签订以来，王韵萍除第一期租金按时支付外，其余租金均为德力公司多次催收或起诉后支付。综上，王韵萍经德力公司催要而拒付租金的行为已构成根本违约，德力公司得以要求解除合同，另因德力公司并不存在违约行为，王韵萍主张减少租金的要求无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，德力公司与王韵萍签订了《租赁合同》，约定，王韵萍承租德力公司所有的滨海新区社区中心1-3-202号房屋用于餐饮经营，房屋建筑面积为1342.86平方米，租期为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日。合同第四条租金及管理费约定，上述房屋租金（不包括物业管理费、空调费、其他费用及税费）为2016年每日每平方米2元，2017年每日每平方米2.05元，2018年每日每平方米2.1元，2019年每日每平方米2.15元……房屋物业管理费标准为每月每建筑平方米7.8元；2016年1月1日至2016年9月31日为免租期，王韵萍无需支付租金；王韵萍应于2016年1月1日前向德力公司支付其租赁首年的2期租金，逾期一日，则需按当前日租金的50%支付违约金；王韵萍应于每租金年度开始前15天内向德力公司支付当年上半年度租金，每年下半年度开始前15天内向德力公司支付当年下半年租金，在德力公司发出催款通知7日内仍未支付的，逾期一日，则需按当期日租金的30%支付违约金；王韵萍以银行汇款方式向德力公司或物业公司交纳租金及物业管理费，按该等方式支付的款项均以德力公司或物业公司的开户银行实际收到款项之日为付款日，德力公司及物业公司分别向王韵萍开具有效发票；如租赁期间首期或最后一期的租金及物业费不足一整月，则须按实际天数计算，王韵萍不得以任何理由抵扣其必须向德力公司预先支付的租金及物业费。第十条甲方权责约定，德力公司向王韵萍交付所出租房产时，有义务使所租房间处于空置、可使用状态，保证各项能源管线具备可开通使用条件。第十一条乙方权责约定，王韵萍按时缴付合同与合同附件中所规定的各项费用……第十二条违约与赔偿约定，租金期间，如果王韵萍未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，德力公司届时有权单方终止本合同，王韵萍无权请求返还保证金，并应承担实际占用所租房产期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金……合同签订后，德力公司于2015年12月30日将案涉房屋交由王韵萍使用，王韵萍承租案涉房屋用于经营天津中新生态城嘉友厨娘餐饮管理服务有限公司。对于租金的支付问题，德力公司曾于2018年7月2日、2018年7月20日向王韵萍发出租金催告函，对2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金进行催收，催收未果后，德力公司于2018年8月8日向本院提起诉讼，请求判令：1.解除双方之间的《租赁合同》；2.王韵萍向德力公司支付2018年7月10日至2018年8月8日期间的迟延付款违约金24000元。后经本院调解，双方自愿达成调解协议：一、继续履行双方签订的房屋租赁协议；二、在履行房屋租赁协议时，如王韵萍依约按时给付房屋租赁费，德力公司则放弃要求王韵萍支付本次的违约金20264元，如王韵萍出现迟延给付房屋租赁费情形，德力公司则就本次的违约金一并向王韵萍主张权利。本院出具了（2018）津0116民初47033号民事调解书对上述内容进行了确认。2018年12月21日，德力公司就2019年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金问题向王韵萍发出商铺租金催缴通知书，王韵萍收到上述函件后，于2018年12月28日回函称“嘉友厨娘餐饮公司本应该在2018年底前付给贵公司2019年1月1日至2019年6月30日租金526904元。2018年整体经济不好，再加上停车收费及房屋顶漏水问题，我公司生意下滑……导致我公司租金还有叁拾万没有按时交付贵公司……希望贵公司给我公司一个月时间，将剩余租金叁拾万元在2019年1月底前付清。”期间，王韵萍于2019年1月2日向德力公司支付租金200000元。德力公司在收到王韵萍复函后，于2019年1月3日发出租金催告函称“关于您发函请求延迟缴纳租金事宜向您郑重发函如下：按照签订的租赁合同，王韵萍女士应于2019年1月1日之前，支付租赁期2019年1月1日至2019年6月30日的房租……公司商议后同意您最晚于2019年1月9日当天支付全额租金到德力公司账户……晚于此日期，我公司将对您进行第二次法律诉讼……”后王韵萍再次复函称“尊敬的德力公司，关于2019年上半年租金我公司尽快交齐。由于2018年整体大环境差，整个二社区商业都不好，再加上停车到地下室，客户必须要走上来，导致客户不愿意到二社区就餐，二社区路边停车又被罚款……近几天内先交十万元，剩余房租在1月底之前交齐，请德力公司谅解。”后于2019年1月16日德力公司向本院提起诉讼，请求判令：1.解除《租赁合同》，王韵萍立即腾空房屋并交还德力公司；2.王韵萍支付违约金20264元。2019年5月20日，德力公司撤回对王韵萍的起诉。另查，2016年5月16日，德力公司与天津市滨海新区热卖食品销售有限公司签订《租赁合同》，约定，德力公司将其所有的滨海新区热卖食品销售有限公司，租赁期限为2016年5月25日至2026年5月24日。2016年11月16日，德力公司、天津市滨海新区热卖食品销售有限公司与天津市滨海新区热卖聚鑫超市有限公司签订《协议书》，约定三方确认，天津市滨海新区热卖聚鑫超市有限公司概括承受上述《租赁合同》中天津市滨海新区热卖食品销售有限公司享有的权利和义务。经本院实际走访调查发现，王韵萍提及的地下一层直梯位于天津市滨海新区热卖聚鑫超市有限公司经营的超市内，该直梯地下一层入口处于关闭状态。该直梯系自地下一层通往王韵萍经营的嘉友厨娘饭店最为便捷的通道，除该直梯外，地，地下**通往地上商铺还有若干部直梯梯及楼梯。另，案涉房屋漏水问题勘验时，地，地面遗留漏水痕迹发现房顶直接漏水情况。再查，案外人天津深长城睿商物业服务有限责任公司曾于2019年1月10日向本院提起诉讼，请求判令：1.王韵萍支付2017年3月1日至2018年8月31日期间的物业费188537.58元；2.德力公司就上述物业费的给付承担连带责任。经本院（2019）津0116民初40514号民事判决判定，王韵萍应给付上述物业费的90%，德力公司对上述给付义务承担连带责任。上述判决已发生法律效力。王韵萍自2018年9月1日起未给付物业费。本院对本案评判意见为：一、合同的解除问题德力公司与王韵萍订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，王韵萍作为承租人，按时交纳租金系其主要义务，庭审中，其抗辩称地下一层直梯系承租房屋的附属设施，直梯地下一层不能直达地上商铺，加之德力公司始终未就其提出的租赁房屋屋顶漏水问题进行维修，故德力公司存在违约行为，王韵萍得以在上述问题解决前延付租金；德力公司称双方在合同中并未就直梯问题进行约定，德力公司不存在违约行为，王韵萍未按时给付租金已构成根本违约，理应解除双方之间的租赁合同；对此，本院意见为，王韵萍作为承租人,按照合同约定的数额、期限和方式给付房租系其主要义务，本案中，其未能按约给付房屋租金，已构成违约；另，德力公司作为出租人，未在出租租赁物时及后续履行合同过程中将案涉房屋地下一层101号房屋为德力公司私产，今后可能被出租他人使用、该房屋内直梯地下一层可能因房屋的出租导致停止使用的问题告知王韵萍，未尽到作为出租人的通知、协助等义务，且直梯于本建筑而言，其关乎建筑整体，不能简单的视为案涉直梯仅系便利于地下一层用户专用，地，地下**封闭直梯的使用对被告餐饮的经营造成一定的影响双方未在合同中对租赁物的维修作出特别约定的情况下，应履行其作为出租人对租赁物的维修义务，根据庭审调查，王韵萍就案涉房屋租金催要时已告知房屋存在漏水现象，德力公司作为出租人应就房屋是否存在漏水以及漏水的原因进行排查，消除隐患，但德力公司至今不确定案涉房屋是否漏水以及漏水的原因，未尽到作为出租人对租赁物的维修义务，综上，德力公司在合同的履行过程中亦存在违约行为。综合考虑双方订立租赁合同的租期、王韵萍经营饭店资金投入、双方的违约情形，本院判定双方继续履行2019年度租赁合同。就王韵萍提及的房屋屋顶漏水问题，双方在确定该问题成因的前提下可另行解决，本案中不作评判。就王韵萍提及的案涉直梯恢复地下一层至地上商铺的通行问题，因该直梯地下一层位于案外人热卖超市内部，非德力公司可单方决定是否运行，且除该直梯外，还存在多种路径通往王韵萍饭店，故对王韵萍的该项请求，本院不予支持。二、租金给付及违约金问题合同继续履行，王韵萍作为承租人应给付2019年度的租金，具体金额以双方租赁合同约定为准，为1053808元，扣除王韵萍给付的200000元，其还应给付租金853808元。庭审中，王韵萍抗辩称案涉地下一层直梯不能使消费者自地下一层直达其嘉友厨娘饭店，致其客流量锐减，在德力公司解决该问题前仅同意给付30%租金；对此，本院意见为，通过本院实际走访调查发现，除王韵萍提及的直梯外，地，地下**存在若干部楼梯梯通往地上其他商铺及王韵萍经营的嘉友厨娘饭店，该直梯地下一层无法使用，并未导致其承租房屋经营餐饮行业的目的不能实现，且，餐饮行业营业情况，除考虑通行因素外，餐厅的菜品风味、质量及价格，服务理念，餐厅装修风格等亦是重要考量因素，故王韵萍提出直梯停运致其客流量锐减仅同意支付30%租金的抗辩主张，不能成立，本院不予支持。对于德力公司主张的违约金问题，考虑双方互通函件及2019年1月16日诉讼情况及双方在履行合同中存在的违约行为，本院对本案中德力公司的该项主张不予支持。三、物业费问题在王韵萍未能举证证实其已向物业公司给付了2018年9月1日至2019年5月28日期间物业费90863.97元的情况下，德力公司依据合同约定向其主张上述期间物业费并无不当，故对于德力公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告天津德力置业有限公司与被告王韵萍继续履行双方之间订立的《租赁合同》；二、被告王韵萍于本判决生效后十日内给付原告天津德力置业有限公司2019年度房屋租金853808元，2018年9月1日至2019年5月28日期间的物业费90863.97元，两项共计944671.97元；三、驳回原告天津德力置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王韵萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4962元，反诉受理费40元，由被告王韵萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  柳 斌审 判 员  韩俊森人民陪审员  杨成芝二〇一九年十一月一日书 记 员  程 涛附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。