安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终1416号上诉人（原审被告）：任彩侠，女，1973年2月24日生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈太侠，女，1977年5月12日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：唐智灵，安徽瀛鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁家能，安徽安康律师事务所律师。上诉人任彩侠因与被上诉人陈太侠返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7274号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月20日立案。本案审理过程中，任彩侠以房屋买卖合同纠纷将陈太侠、李丽娟诉至安徽省合肥市包河区人民法院，要求确认陈太侠、李丽娟2016年5月16日签订的合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室《存量房买卖合同》及补充协议无效，安徽省合肥市包河区人民法院向任彩侠送达了（2017）皖0111民初3907号受理案件通知书。本院经审查认为，安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初3907号案件诉争的合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室即为本案陈太侠诉求任彩侠返还的侵占财产，本案的审理须以安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初3907号案件审理结果为依据，于2017年5月11日作出裁定，本案中止审理。安徽省合肥市包河区人民法院作出（2017）皖0111民初3907号民事判决，任彩侠不服向本院提起上诉，本院于2019年3月4日作出（2019）皖01民终1253号民事判决：撤销安徽省合肥市包河区人民法院作出（2017）皖0111民初3907号民事判决，确认陈太侠、李丽娟2016年5月16日签订的合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室《房屋买卖合同》及补充协议无效。后，任彩侠申请本案恢复审理，本院于2019年5月8日决定恢复审理本案，并通知了双方当事人。本案现已审理终结。任彩侠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈太侠的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决任彩侠支付房屋使用费错误，任彩侠对房屋的占有使用为合法占有，无需向陈太侠支付占用费用。二、一审程序错误，本案需以另案为结果，应中止审理。三、李丽娟与陈太侠2016年5月16日就合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑8栋204房屋签订的房屋买卖合同及补充协议已被法院确认无效。陈太侠二审辩称，一、李丽娟是基于对任彩侠的高度信任,在夏恒民仅仅交付40万元首付款时就将涉案房屋交付给任彩侠,是任彩侠没有按照存量房买卖合同的约定交付剩余购房款,拖延办理产权过户手续。二、按照任彩侠与李丽娟签订的存量房买卖合同第8条第2款的约定,出卖人李丽娟有权单方解除合同,李丽娟根据合同约定在2016年通知任彩侠解除合同,并将夏恒民交付的40万元首付款退还,合同是平等主体的双方合意,以意思自治为主,只要不违反法律的强制性规定就是有效的。三、按照全国法院第八次民事商事审判工作会议纪要规定,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效,且买受人均要求履行合同,一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况,买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,陈太侠与李丽娟的房屋买卖合同成立在后,但是办理了房屋产权变更登记,是第一顺位被保护的权利。四、陈太侠认为合肥市中级人民法院1253号民事判决书错误,在2019年6月17日向合肥市中级人民法院申请再审。陈太侠向一审法院起诉请求：1.任彩侠停止侵害，返还侵占财产（滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城，徽杰苑8幢204室）；2.任彩侠赔偿陈太侠经济损失35500元，自2016年5月19日起所受的损失，按房屋租赁市场价格每月3500元计算，暂计3个月为10500元（具体时间确定到停止侵害，返还财产之日止），律师费用25000元，暂合计为35500元；3.本案诉讼费用及其他费用由任彩侠承担。一审法院认定事实：2016年5月16日，陈太侠通过安徽中皖辉达信息服务股份有限公司凤阳路分公司与李丽娟签订存量房买卖合同，合同约定，陈太侠购买李丽娟所有的位于合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑8幢204室房屋，合同价款为138万元房款。同日，陈太侠支付李丽娟定金2万元。2016年5月19日，陈太侠与李丽娟在合肥市存量房资金托管中心签订了存量房资金托管协议，托管金额为138万元，现金42万元（含定金2万元），于2016年5月19日前存入，贷款96万元。同日，陈太侠与李丽娟办了房屋产权变更手续，将位于合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室变更登记于陈太侠名下，房屋产权证号为皖（2016）合不动产权第00393**。2016年7月6日，陈太侠向徽商银行合肥寿春路支行贷款96万元，期限为20年，用于购买涉案房屋。一审庭审中，任彩侠提交存量房买卖合同及房地产经纪合同复印件一份，证明任彩侠于2014年8月19日通过安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司从李丽娟处购得案涉房屋，合同价款为110万元。存量房买卖合同签订后，房屋产权未办理变更登记。后任彩侠搬入涉案房屋中居住。2016年7月15日，陈太侠报警，要求房屋占有人将案涉房屋返还。陈太侠因本次诉讼花费律师费25000元。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，陈太侠与李丽娟签订存量房买卖合同，支付了相应的对价，并办理了房屋产权变更登记。任彩侠虽与李丽娟签订了存量房买卖合同，但未办理房屋产权变更登记，物权变更不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现不动产权证书上登记的房屋权利人为陈太侠，故陈太侠是涉案房屋的合法所有人。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈太侠要求任彩侠返还涉案房屋的请求，依法予以支持。陈太侠庭审中陈述其多次要求任彩侠搬离涉案房屋，根据其提交的接处警记录，该院认为，该接处警记录的时间可以认定为陈太侠向任彩侠主张权利的证据。任彩侠在得知陈太侠系案涉房屋所有权人的情形下，应当及时搬离案涉房屋，未及时搬离的，应当支付相应的房屋使用费。陈太侠庭审中提交房屋租赁合同复印件一份，证明其在外租房的事实，因未能提交原件，无法核实其租房事实及租金支付的真实情况，对主张的房屋租金损失不予支持，结合任彩侠实际占用案涉房屋的事实，该院酌定任彩侠支付陈太侠房屋使用费每月2000元，自2016年7月15日至返还房屋之日止。该院认为，律师代理费并非任彩侠占有房屋给陈太侠造成的直接损失，主张赔偿，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十九条之规定，判决：一、任彩侠于判决生效之日起十日内搬离陈太侠位于合肥市滨湖区天山路与紫云路交口滨湖世纪城徽杰苑8幢204室；二、任彩侠于判决生效之日起十日内支付陈太侠房屋使用费8000元（暂计算至2016年11月15日，之后以每月2000元标准继续计算至实际搬离房屋之日止）；三、驳回陈太侠的其他诉讼请求。二审中，任彩侠提供一份本院（2019）皖01民终1253号民事判决书复印件，证明陈太侠、李丽娟签订的案涉房产买卖合同被确认无效，陈太侠不享有本案诉权。陈太侠质证称，对判决书的真实性无异议，对判决书在事实认定和法律适用方面均有异议，该份判决书仅仅用高度可能性这种极不符合法律规定的推测性用语对陈太侠与李丽娟之间存在恶意串通的事实认定，没有任何事实依据和法律依据。陈太侠二审提交两组证据：证据一本院2019年2月21日上午的谈话笔录，证明任彩侠与李丽娟签订的房屋买卖合同前期的40万元首付款是夏恒民支付的，任彩侠并没有支付购房款，同时就剩余的70万元购房款一直拖延到2016年4月份没有支付，违约在先；证据二录音整理，系梁久力与夏恒民在2016年4月14日的通话录音，证明购买人在2016年春节前达成了一次性支付70万元购房款的意向。任彩侠质证称，对证据一真实性合法性无异议，对证明目的有异议，该证据是任彩侠提起确认合同无效诉讼的谈话笔录，1253号判决书最终确认了李丽娟与任彩侠签订的买卖合同无效，任彩侠就70万元的买房款并不是拖延交付，任彩侠交付首付款40万元，约定替李丽娟偿还银行按揭款，李丽娟违约将40万元挪作他用，2016年4月才将银行按揭还完，随后将房屋出售给陈太侠；对证据二的三性均有异议，通话的双方不是本案的当事人与本案没有关联性。经审查，因任彩侠二审提交的证据及陈太侠二审提交的证据一均是本院另案审理过程中形成的卷宗材料，且各方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对陈太侠二审提交的证据二因通话人员未到庭，本院对通话人的身份无法核对，对通话内容的真实性无法确认，故不予采信该证据。经对一审中当事人提交的证据材料及诉辩意见的综合审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈太侠提起诉讼要求任彩侠返还房屋并赔偿损失，实际上提起的为物权保护纠纷，故本案的争议焦点首先应为陈太侠是否对案涉房产享有物权，解决该焦点之后，才能考虑任彩侠占有案涉房产是否侵害了陈太侠的物权。根据我国《物权法》的规定，我国不动产物权变动采取债权形式主义模式，又称意思主义与登记之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记的法定方式。本案中，陈太侠虽已经履行了不动产的变更登记，但基于物权变动的原因行为已被确认无效（即陈太侠与李丽娟签订的房屋买卖合同被确认无效），故陈太侠以案涉房产的所有权人提起侵害物权之诉缺乏前提条件，不应得到支持。综上所述，任彩侠的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7274号民事判决；二、驳回陈太侠的全部诉讼请求。一审案件受理费案件100元，减半收取50元，二审案件受理费50元，均由陈太侠负担。本判决为终审判决。审判长 张 虹审判员 刘松柏审判员 于海波二〇一九年六月二十日书记员 马惠琳附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者在查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。