安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1323民初281号 原告：徐璐璐，女，1995年1月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：徐其魁，男，1972年5月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，系原告父亲。 被告：灵璧明豪置业有限公司，住所地宿州市灵璧县虞姬乡虞美人工业园，统一社会信用代码91341323MA2NWKHLOX。 法定代表人:彭叶松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。 原告徐璐璐与被告灵璧明豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐璐璐的委托诉讼代理人徐其魁，被告灵璧明豪置业有限公司的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐璐璐向本院提出诉讼请求：1、判令被告明豪置业有限公司继续履行与原告徐璐璐签署龙山云居8栋1501室售房合同，价格为人民币5706元∕平方米，10万冲抵15万。（122.5平方米×5706元∕平方米﹦696417元）。2、被告保证2019年年底交房，延期按规定赔偿原告违约金。该房公摊面积超出16平方米面积的费用由被告承担。3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2018年1月20日在被告处看房（龙山云居营销中心），经公司业务员魏炜仑介绍该公司的承诺：龙山云居的房价为5400—5800元∕平方米，并说现在交10万可冲抵15万元使用，售房合同在2018年6、7月份签署，2019年年底交房，原告听了被告业务员介绍龙山云居的房源，房子户型、价格、交房时间以及公摊面积都不错，就筹借了10万元，2018年1月21日到被告处交了10万元，并签订认筹合同，选定8栋1501室，当时除了认筹书的约定外，被告业务员代表公司口头强调8栋1501室房价是5400—5800元∕平方米，交10万冲抵15万，交房时间2019年年底，公摊面积16个平方米，直到2018年9月原告接到通知去签约才发现，被告在玩文字游戏等欺骗行为，导致购房合同无法签约。综上所述，依法律规定，请求人民法院判令被告继续履行合同，支持原告的诉讼请求。 灵璧明豪置业有限公司辩称：1、原告诉称认筹书不具有商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同，故，原告诉请第一项要求继续履行售房合同没有事实与法律依据。根据最高院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释的规定，本案原告与被告签订的认筹书不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认筹书并非商品房买卖合同；2、原告违反认筹书中的约定，以家人不在身边为由，未能在约定时间签署商品房买卖合同，不是起诉所说的因房屋价格、交易时间未签订，被告已视为原告放弃认筹书中的权益，认筹书自动作废，被告有权将案涉房屋另行销售他人，原告要求签订商品房买卖合同不能成立，被告不予认可。在认筹书的条款部分，第三条约定：乙方（即徐璐璐）应在被告电话通知办理签约手续的当天至被告的营销中心办理签约手续，逾期未办理的，视为原告放弃认筹书的权益，认筹书自动作废，原告办理的认筹金无息退还。认筹优惠条款约定，认筹人凭10万元抵15万元，仅在开盘当天使用。2018年9月6日被告取得案涉房屋预售许可证，次日以电话方式通知原告办理签约，在此前诉讼中，法院认为原告诉请不明确，驳回起诉，原告自认被告曾通知其签约，原告无故在通知当天没来，表明原告以其行为自动放弃认筹书的权益，导致认筹书自动作废，也丧失了诚意金10万元冲抵15万元作为购房约定的使用条款；3、原告签署的认筹书中约定优惠之后房屋的成交价在5400-5800元每平米，成交价是指经买卖双方充分参与，在一定的撮合原则下，由市场供需决定的公平合理价格，意思产品最终成交价格。本案中，案涉房屋优惠前被告的预期销售价格，2018年1月份，灵璧县商品房二手房在6300元每平方，被告预期本案所售房屋在2018年7月开盘时，是不可能低于6300元每平方，被告根据上述市场调研和预售情况，在与原告协商一致后确定对本案所售房源交纳10万元冲抵15万元，成交价在5400-5800元每平方，通过原告交纳10万元冲抵15万元后，案涉房屋成交价在5400-5800元每平方。通过交纳认筹金冲抵优惠后，案涉房屋的实际成交价也在5400-5800元每平方，符合认筹书的约定。现原告主张在实际成交价的基础上再扣减5万元没有事实和合同依据；4、原告主张案涉房屋公摊面积等于或小于16平方米，超过公摊费用由被告承担，没有事实与法律依据，不能成立。首先，认筹书并非商品房买卖合同，在认筹书中并没有对案涉房屋的公摊面积进行约定，此外，房屋的公摊面积是多少，数据也不是由答辩人进行计算统计的，而是由专业的测绘机构测绘。公摊面积的数据，被告既不能也无法进行任何承诺；5、原告主张原告房屋保证在2019年年底交房，不符合事实和法律依据。认筹书并非商品房买卖合同，该认筹书未对房屋交房时间进行约定，被告从未对原告针对案涉房屋的交房时间做出任何承诺，原告主张房屋保证2019年底交房没有事实法律依据。综上，原告与被告没有签署商品房买卖合同，原因和责任在原告单方，并非被告，原告拒绝办理签约手续，认筹书中有关约定已经自动作废，被告有权将案涉房屋另行销售他人，原告要求签约的主张，被告不予认可，希望法庭在查明事实的情况下，依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2018年1月21日，灵璧明豪置业有限公司（甲方）与徐璐璐（乙方）签订《龙山云居认筹书》一份，内容为：“房号：8栋1501室；优惠：在签订《商品房买卖合同》时，认筹人凭诚意金人民币壹拾万元整可冲抵壹拾伍万元整购房款使用（仅限开盘当天使用）；条款：1、成交均房价5400—5800元∕㎡。乙方在签订本认筹书时，已充分了解本认筹书相关内容，并对本认筹书认可。2、签署本认筹书时乙方携带身份证原件，自愿向甲方缴纳诚意金，并向甲方提供身份证复印件一份。3、乙方应以甲方电话通知或媒体公告的办理签约手续日期当天至龙山云居营销中心办理签约手续，逾期未办理的则视为乙方放弃本认筹书权益，本认筹书自动作废，由甲方通知乙方办理相关退款手续，并在退款手续完成后5个工作日内将乙方缴纳的诚意金无息退还给乙方。4、为保证客户利益，防止炒房行为发生，乙方在签署本认筹书时不得变更购房人姓名（转名给父母，夫妻对方，子女除外）。5、本认筹书壹式叁份，具有同等约束力，甲方贰份，乙方壹份，经双方签字或盖章后生效”。同日，徐璐璐向被告缴纳龙山云居8栋1501室意向金100000元整，并由灵璧明豪置业有限公司出具收据。 2018年9月7日，被告电话通知原告办理签约手续，后因双方发生意见分歧，未签订商品房买卖合同。 另查：涉案房屋价格为人民币5706元∕平方米。 本院认为：原、被告所签订的《龙山云居认筹书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。按合同约定，原告凭诚意金10万元冲抵15万元购房款仅限开盘当天使用；原告应以被告电话通知办理签约手续日期当天至龙山云居营销中心办理签约手续，逾期未办理的则视为原告放弃本认筹书权益，本认筹书自动作废。被告于2018年9月7日电话通知原告办理签约手续，原告认可2018年9月10日是正式开盘日期，原被告未能在约定时间签订商品房买卖合同，故原告的第一项诉求，于法无据，本院不予支持。原告称被告承诺2019年年底交房及该房公摊面积不超出16平方米的主张，因未能提供足够证据证明，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 驳回原告徐璐璐的诉讼请求。 案件受理费10764元，由原告徐璐璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  任艾萍 人民陪审员  单桂侠 人民陪审员  孙同好 二〇一九年六月二十八日 法官助理张帅 书记员汤晓静 附：本案适用的法律条文： 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。