山西省阳曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0122民初433号 原告：杨飞，男，1994年1月19日出生，汉族，阳曲县黄寨镇黄寨村村民，住阳曲县城中心城2号楼3单元203。 被告：山西万宸房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区菜园东街2号四楼。 法定代表人：郭全亮，总经理。 委托诉讼代理人：田斌，男，1985年10月25日出生，山西万宸房地产开发有限公司职工，住太原市桃园4巷28号。 委托诉讼代理人：张立强，男，1985年6月23日出生，山西万宸房地产开发有限公司职工，住太原市小店区汾东北路西1巷。 原告杨飞与被告山西万宸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨飞、被告山西万宸房地产开发有限公司委托诉讼代理人田斌、张立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付因迟延履行交房义务所产生的违约金23127.78元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月16日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于阳曲县新阳东街“万宸中心城”第2幢3单元203号房，建筑面积为115.02平方米，单价为每平方米3368元，总金额为387387元。合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日交房。合同中第九条：（2）出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人直至2017年8月20日才将房屋交付。迟延交房时间共计597天，按照合同约定出卖人应支付买受人违约金23127.78元。原告认为，被告延期交房的行为违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 山西万宸房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人的起诉已超过诉讼时效，人民法院应当依法驳回其起诉。答辩人于2015年5月16日与被答辩人签订了编号为CF-2000-0171-ZXC170号的《商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人开发的“中心城”住宅小区2幢3单元203号房屋，面积为115.02平米，房款总额为387387元，付款方式为银行按揭贷款，合同约定的交房时间为2015年12月31日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，本案的诉讼时效应当从2016年1月1日起开始计算两年，即2016年1月1日至2018年1月1日。被答辩人于2019年4月11日向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间已过，人民法院应当依法判决驳回原告起诉。2.被答辩人主张的违约金过高，人民法院应当依法予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”等相关规定，答辩人认为被答辩人主张违约金过高，因为在此期间造成的损失仅仅为答辩人占用被答辩人资金的损失，故请求人民法院依照银行同期贷款利率予以调整。2.合同约定的交房日期2015年12月31日，原告只交付了我公司287387元，应当以该款为基数计算违约金。 本院经审理查明：2015年5月16日，原告杨飞与被告山西万宸房地产开发有限公司签订编号为CF-2000-0171-ZXC170号商品房买卖合同，合同约定：原告杨飞购买被告山西万宸房地产开发有限公司建设的阳曲县城新阳东街中心城住宅小区2幢3单元203号房，该房屋建筑面积为115.02平方米,单价每平方米3368元，总价为387387元；付款方式为其他方式。原告杨飞于2015年5月16日付清首付款287387元。合同还约定被告山西万宸房地产开发有限公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的该房屋交付原告杨飞使用。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；本合同自双方签订之日起生效。2016年8月24日，原告通过中国建设银行贷款向被告山西万宸房地产开发有限公司支付尾款100000元。后被告山西万宸房地产开发有限公司未按约定时间交付房屋。被告山西万宸房地产开发有限公司于2017年8月20日向原告杨飞交付房屋，逾期天数共计597天。 以上事实有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》复印件、2015年5月16日首付款收据、2016年8月24日中国建设银行单位客户专用回单复印件1支、2017年8月20日合同工本费、煤气费、自来水费收据1支、物业费、电梯费收据1支、中心城交房入住手续办理流转单复印件及本案开庭笔录等在案佐证。 本院认为，原告杨飞与被告山西万宸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告山西万宸房地产开发有限公司未按约定履行交房义务，应按合同约定承担违约责任。对于被告辩称的原告的起诉已超过诉讼时效，本院认为，被告逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，处于连续不确定状态，只有在开发商实际交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前违约金的数额是不明确的，相对于购房人而言，主张自约定交房日到实际交房日的违约金，是一个整体的合同权利，应当以实际交房之日起算诉讼时效，故本案的诉讼时效应当自2017年8月21日起算，原告杨飞的起诉并没有超过诉讼时效，被告的该辩解意见本院不予支持。对于被告山西万宸房地产开发有限公司辩称原告主张的违约金数额过高，因未提供相关证据，故本院不予支持。关于被告被告山西万宸房地产开发有限公司提出以首付款为基数计算违约金，因原告杨飞在交房前已经实际交付所有房款387387元，应当以此为基数计算违约金，对被告的该意见，本院不予支持。综上，山西万宸房地产开发有限公司应向原告杨飞支付违约金387387元×1/10000×597天=23127元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决如下： 一、被告山西万宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨飞违约金23127元。 二、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费378元，减半收取计189元，由被告山西万宸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 员 欧晓霞 二〇一九年九月二十六日 法官助理 宋青霞 书 记 员 贾文静