江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初6855号 原告：吴彬彬，男,1983年2月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：黄敏，女，1983年9月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘文倩，江苏政纬律师事务所律师，代理上述两原告。 委托诉讼代理人：周裔良，江苏政纬律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：刘超文，男，1981年6月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：崔四娥，女，1980年1月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王亚敏，江苏善融律师事务所律师，代理上述两被告。 原告吴彬彬、黄敏与被告刘超文、崔四娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告吴彬彬、黄敏的共同委托诉讼代理人刘文倩、周裔良分别到庭参加第一次、第二次庭审；被告刘超文及其与被告崔四娥的共同委托诉讼代理人王亚敏两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴彬彬、黄敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖定金协议和苏州市存量房买卖合同及补充协议；2、两被告双倍返还定金24万元；3、两被告赔偿经济损失暂计1350120元、中介居间服务费10000元，律师费5000元；4、两被告承担本案诉讼费、保全费。审理中，原告撤回居间服务费的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为返还定金12万元。事实与理由：两原告与两被告以及居间方苏州链家房地产经纪有限公司于2019年4月7日签订定金协议，约定两原告购买两被告苏州市姑苏区**房屋，总价款231万元，并支付定金12万元。同年4月9日，双方签订房屋买卖合同及补充协议，约定2019年7月31日前办理网签及申请资金托管手续。然嗣后被告不愿配合网签及资金托管，且提出要求加价，2019年7月22日原告发函催告履行，被告明确表示拒绝。现原告认为被告构成违约，拖延原告购房时间，导致错失交易机会，无法再以同等价格购买相应房屋，产生巨大损失，故诉来法院，望判如所请。 被告刘超文、崔四娥辩称，1、双方当事人签订的存量房买卖合同及补充协议是在原告的强烈要求下签署的，实为阴阳合同，损害了国家利益，应认定为无效。2、房屋买卖合同签署的价格实际低于当时的市场价，后在中介公司见面洽谈后，当时原告同意补偿被告10万元，但过后又反悔。合同约定，原告应于2019年7月31日前支付150万元，但原告未按约付款，违约在先。3、原告主张的赔偿数额明显过高，该主张没有法律依据，缺乏合同依据。原告主张的赔偿数额存有恶意夸大的嫌疑，由此恶意夸大的金额产生的诉讼费、保全费不应全部由被告承担。4、原告主张律师费缺乏事实和法律依据，被告不予认可。5、因原告两次开庭本人均未到庭，表现得对诉讼漠不关心，结合其在履行过程中急于确认被告违约，被告认为原告存在故意设置圈套诱使被告违约获取非法利益之嫌。 经审理查明：坐落于苏州市姑苏区**房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记为刘超文、崔四娥。 2019年4月7日，刘超文（甲方、出卖人）与黄敏（乙方、买受人）及苏州链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称链家公司）签订《房地产买卖定金协议书》，约定乙方通过丙方居间服务购买甲方涉案房屋，转让总价231万元，定金12万元，2019年7月31日前申请办理资金托管手续。 2019年4月9日，刘超文、崔四娥（出卖人、甲方）与黄敏、吴彬彬（买受人、乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋价款150万元，乙方于2019年7月31日前一次性支付150万元购房款。如甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、房屋交付手续，则违约方按照约定价款20%承担违约金并承担由此产生的诉讼费、律师费；补充协议约定：总房价为231万元，乙方于2019年4月7日前支付甲方定金5万元，2019年4月9日支付甲方定金7万元，过户当日支付68万元，剩余1万元作为交房保证金，待房屋交付完毕后支付甲方；涉案房屋学区未用。合同签订后，黄敏向刘超文支付购房定金12万元。 2019年5月30日，刘超文提出因房价上涨较快，希望买受人加价30万元；双方后经多次协商，但未就变更房屋价款达成一致意见。 2019年7月间，链家公司工作人员多次联系刘超文，告知其因加价方案与买受人无法协商一致，提示其按约履行合同。刘超文则以协商未果为由拒绝协助办理网签及资金托管手续。 2019年7月23日，黄敏、吴彬彬委托律师函告刘超文、崔四娥，要求其按约于2019年7月31日前配合办理房产交易手续。 2019年7月31日，因刘超文、崔四娥未按约配合办理涉案房屋交易手续，黄敏与江苏政纬律师事务所签订聘请律师合同，支出律师费5000元，并由该所委派律师代理本案诉讼。 本案审理中，依吴彬彬、黄敏申请，本院委托鉴定机构对涉案房屋以2019年8月1日作为基准点的市场价值进行评估。评估机构于2019年11月20日作出估价报告，结论为309.51万元。 以上事实，原告吴彬彬、黄敏提交的定金协议、房屋买卖合同及补充协议、微信沟通记录、定金收条、律师函、聘请律师合同及律师费发票、本院委托鉴定机构出具的房屋价值评估报告及双方当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，本案所涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立、生效，双方当事人均应按约履行。刘超文、崔四娥以上述合同与定金协议系阴阳合同为由，据此抗辩涉案房屋买卖合同无效或其享有合同解除权缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，双方约定于2019年7月31日前办理网签及资金托管手续，买受人支付150万元购房款，结合补充协议另行约定买受人直接向出卖人支付定金、过户当日购房款及交房保证金，可以认定前述150万元系由买受人办理资金托管的金额，该款支付应以双方办理资金托管手续为前提条件；然刘超文、崔四娥在2019年7月底以明示方式向黄敏、吴彬彬表示将不再履行涉案房屋买卖合同、并以实际行为拒不协助办理网签及资金托管手续，已构成根本违约，其抗辩黄敏、吴彬彬未按约支付150万元购房款违约在先，缺乏合同依据，本院不予采信。现黄敏、吴彬彬作为守约方，在催告刘超文、崔四娥按约履行合同未果的情形下，有权据此主张解除合同，要求返还定金12万元，故本院对黄敏、吴彬彬主张解除合同、返还已付定金的诉讼请求予以支持。合同解除时间以本院向刘超文、崔四娥送达本案起诉状副本之日（即2019年8月10日）予以认定。 关于赔偿实际损失。根据司法鉴定结论，涉案房屋在2019年8月1日的市场价为309.51万元，较之双方合同约定的231万元，存在因市场行情波动上涨情形；现因房价上涨，吴彬彬、黄敏无法实现原先的购房目的，贻误交易机会，结合合同约定双方办理网签及申请资金托管的时间为2019年7月31日，故本院以2019年8月1日作为黄敏、吴彬彬明确知晓无法实现合同目的的损失截止点，按司法评估鉴定之结论，认定吴彬彬、黄敏因无法实现购房目的的损失为78.51万元。虽刘超文、崔四娥对鉴定结论提出异议，然因其所提异议缺乏事实依据，且鉴定机构已针对其异议书面复函本院，本院对鉴定机构的复函意见予以采纳，对刘超文、崔四娥申请重新鉴定不予准许。鉴于吴彬彬、黄敏在合同履行中并无过错，本案系刘超文、崔四娥根本违约所致，故上述损失应全部由刘超文、崔四娥承担赔偿责任。 关于律师费。因涉案房屋买卖合同中对违约方承担守约方维权产生的律师费有明确约定，吴彬彬、黄敏在本案中主张的律师费5000元亦在合理区间之中，故本院对其主张由刘超文、崔四娥承担律师费5000元的诉讼请求，亦予支持。 至于刘超文、崔四娥抗辩称吴彬彬、黄敏设置圈套、谋取不正当利益的意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告吴彬彬、黄敏与被告刘超文、崔四娥就苏州市姑苏区**房屋签订的买卖合同及补充协议于2019年8月10日解除。 二、被告刘超文、崔四娥于本判决生效之日起十日内返还原告吴彬彬、黄敏定金120000元并赔偿损失785100元。 三、被告刘超文、崔四娥于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴彬彬、黄敏律师费5000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25280元，财产保全费5000元，司法鉴定费21326元，合计51606元，由被告刘超文、崔四娥负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告吴彬彬、黄敏履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长 李 尧 人民陪审员 陈 欣 人民陪审员 谢永坤 二〇一九年十二月十六日 书 记 员 杨 昀