河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初1854号原告：徐志成，男，1978年12月10日出生，汉族，现住安阳市龙安区。原告：田莎莎，女，1983年11月8日出生，汉族，现住安阳市龙安区。共同委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被告：安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市安彩大道于家庄西头。法定代表人：高春叶，职务：董事长。委托诉讼代理人：张娟，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧川，河南金太行律师事务所律师。原告徐志成、田莎莎与被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告徐志成、田莎莎及其委托诉讼代理人李海红、被告鼎盛房地产公司委托诉讼代理人张娟、张慧川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志成、田莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室（包括地下室）的房地产权属登记证书；2.判令被告自2014年9月1日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍支付逾期为原告办理房地产权属登记证书违约金（其中截止2018年3月30日为122182.82元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年4月22日，原告（××）与被告（××）签订了商品房预售合同一份，该合同在房管局进行了备案，其中载明：“第一条、××以出让方式取得位于龙安区××大道与××路交叉口向东××路南鼎盛帕堤欧地块的土地使用权，出让证号安国用（43）325号；第三条、××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A15号楼【幢】1单元601号室，建筑面积共153.49平方米；第四条、商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米2644.62元，总金额肆拾万伍仟玖佰贰拾叁元整；第八条交付期限：××应在2013年5月30日前将经五方验收合格的商品房交付××使用；第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后60日内……”原告于合同签订后已按约履行了合同义务，但被告收到原告放款后既未按期交付房屋，亦未按期让原告取得与购买房地产相关的权属登记证书。经原告多次催促和主张权利，被告于2013年12月31日将房屋交付原告，之后多次找被告协商办证、退款及要求承担违约责任的相关事宜，均未能妥善解决。时至今日被告仍未让原告取得上述房地产的权属登记证书。另外根据规定，暖气初装费已停止征收，被告收取没有法律依据，且违反法律法规之规定，应当依法退还。被告鼎盛房地产公司辩称，办理产权登记是房产管理部门职责，被告只是履行协助的义务，被告并没有不履行协助义务，由于房产管理部门关于办理产权登记政策的不定及变更因素，以及政府拆迁等因素，导致房管部门迟延为原告办理产权登记。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。原告起诉违约金已经超过时效，应不予支持。经审理查明：2012年4月22日，原告徐志成、田莎莎（××）与被告鼎盛房地产公司（××）签署《商品房预售合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东南角鼎盛·××堤××商品房××楼××单元××室房屋，建筑面积153.49平方米，房屋总价款405923元；合同第八条关于交付期限的约定：××应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五方验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；第十四条××关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件……3.天然气、暖气有关费用，由××自理；4.天然气、集中供暖按相关部门通气、通暖时间执行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商处理；第十五条关于产权登记的约定：××应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。但是如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按何种方式处理，双方未进行约定。2012年4月20日，原告向被告交纳总房款405923元，2012年5月17日，原告向安阳市地方税务局契税税务分局交纳契税16236.92元。2017年3月6日，原告徐志成（××）与被告鼎盛房地产公司（××）签署储藏室认购协议书，主要内容为：原告购买A15-1的7号储藏室，总价款约20580元，地下储藏室按有关规定，无法办理产权证、土地证等手续。另查明，《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》(安政[2010]55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》(安政办[2010]223号)规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。上述事实，有原告徐志成、田莎莎提交的《商品房预售合同》、房款收据、储藏室认购协议书、收据、契税发票，被告鼎盛房地产公司提交的《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》(安政[2010]55号）、《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》(安政办[2010]223号)、安阳市房屋预告登记证明材料等证据以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告徐志成、田莎莎与被告鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，双方均应受该合同的约束，按照约定全面履行自己的义务。现原告徐志成、田莎莎已履行交付房款义务，被告鼎盛房地产公司应按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。而将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案与办理不动产权属证书并非同一概念，办理不动产权属证书是指有关职能部门根据××申请将房屋所有权或土地使用权由××转移至××名下的过程，这是××、××和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批等事项，并非××单方努力可以完成的。本案中，由于政府交付给被告鼎盛房地产公司的案涉土地上的建筑未拆迁完毕，而小区配套设施建设在该部分土地上，导致公共配套设施无法建设。根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》(安政[2010]55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》(安政办[2010]223号)的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。现案涉房屋不具备办理不动产权属证书的条件，但被告鼎盛房地产公司仍应当遵循诚实信用原则，根据客观情况变化，继续履行办理房地产权属首次登记及协助原告徐志成、田莎莎办理不动产权属证书的义务。综上所述，结合本案事实，被告鼎盛房地产公司应协助原告徐志成、田莎莎在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书。对于原告要求被告办理地下室的房地产权属登记证书的诉讼请求，储藏室认购协议书明确约定无法办理产权证、土地证等手续，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告自2014年9月1日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍支付逾期为原告办理房地产权属登记证书违约金（其中截止2018年3月30日为109957.11元）的诉讼请求，原告徐志成、田莎莎与被告鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，支付违约金的前提是因××的责任导致××不能在约定的期限内取得不动产权属证书。本案中，由于政府交付给被告鼎盛房地产公司的案涉土地上的建筑未拆迁完毕，而小区配套设施建设在该部分土地上，导致公共配套设施无法建设。根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》(安政[2010]55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》(安政办[2010]223号)的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。故造成实际上履行不能的责任不在被告鼎盛房地产公司，被告鼎盛房地产公司不存在根本性违约，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司协助原告徐志成、田莎莎在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元601室的房地产权属登记证书；驳回原告徐志成、田莎莎的其他诉讼请求。案件受理费2744元，由原告徐志成、田莎莎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  魏成飞人民陪审员  李春波人民陪审员  师慧芳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  高于华