河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初3665号原告：李俊年，男，1987年12月24日出生，汉族，现住衡水市桃城区，委托诉讼代理人：李俊娟，河北维平律师事务所律师。被告：河北冀涛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市新华区联盟西路**商务楼****，统一社会信用代码：91130100077465666D。法定代表人：侯俊峰，经理。被告：河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司，住所地，住所地：衡水市桃城区和平路与红旗大街交叉口西北角鑫城城市广场********会信用代码：91131102098715820N。负责人：李占波，经理。二被告委托诉讼代理人：李向宁，河北三和时代律师事务所律师。原告李俊年与被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司因商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，公开开庭审理了本案。原告李俊年及其委托诉讼代理人李俊娟、被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司委托诉讼代理人李向宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊年提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订的《博学仕府团购意向协议书》。2、判令二被告共同退还原告购房款220000元，并赔偿因二被告逾期交房产生的损失210953.6元，以上共计430953.6元。3、本案诉讼费、保全费、诉讼责任险等费用由被告承担。事实与理由：被告河北冀涛房地产开发有限公司开发的位于衡水市和平路与新桥北街交口的博学仕府的房屋预售时，原告与二被告签署了团购意向协议书，约定被告方于2017年7月31日前开工。原告于2017年6月1日缴纳了2万元的购房款，6月8日缴纳了20万元的购房款。被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司收到房款后为原告出具了收据。被告承诺于2019年6月30日之前交付房屋。后被告于2018年12月29日、2019年2月22日分别给予业主两份告知函，但对于具体的开工时间及交房时间仍是没有明确答复。现原告所购楼盘附近房价均大幅上涨。被告的行为已属严重违约，影响了协议的继续履行。故原告诉至贵院，请求依法裁判。被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司辩称：1、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司与原告签订的博学仕府团购协议是双方真实意思表示，合法有效。原告预约从河北冀涛房地产开发有限公司开发的博学仕府项目意向团购3栋1单元2504室。现原告要求解除博学仕府团购协议，被告同意解除博学仕府团购协议退还收取的原告22万元。2、因政府调整规划原因致使博学仕府项目无法按原预订计划开工建设属于不可抗力，原告与被告互不承担违约责任，应依法驳回原告主张的逾期交房损失210954元的赔偿请求。被告开发的博学仕府项目位于衡德铁路以××北街以西，衡水市国土资源局以衡水市人民政府2015年第23批次组卷报批，对该项目范围内的土地进行征收。后又以衡水市人民政府2016年第五批次重新上报。于2016年2月14日经省政府批准衡水市城乡规划局向衡水市国土资源局出具的规划情况说明载明该用地性质为居住用地、铁路用地、防护绿地。2015年10月26日，衡水市发展和改革委员会向河北冀涛房地产开发有限公司出具博学仕府项目固定资产投资项目核准证，载明了博学仕府的建设内容。其后衡水市城乡规划局更改规划影响了被告的工程建设，造成博学仕府项目推迟开工。该项目推迟开工的原因属于被告不能预见的政府行为，属于不可抗力，被告不应当承担违约责任。请求法院依法驳回原告对被告的逾期交房损失210954元的赔偿请求。本院经审理查明：2017年6月8日，原告李俊年（乙方）与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司（甲方）签订了《博学仕府团购意向协议》，协议约定：原告购买被告开发的位于衡水市和平路与新桥北街交口的博学仕府3栋1单元2504室住房一套，房屋建筑面积为101.42平方米，单价为5920.7元，房款总价为600477元；首付款220000元。并约定该项目预计最晚于2017年7月31日前开工，预计于2019年6月30日交付乙方使用，如未按期交房，乙方有权要求退房。意向书有河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司盖章及李俊年签字。截止至庭审日，二被告未履行交房义务。2017年6月1日、6月8日原告共向被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司给付房款220000元整。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为：原、被告签订的团购意向协议是双方当事人对将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，是双方对商品房买卖的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该认购协议在性质上是商品房买卖预约合同，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效合同，双方均应受合同约束。原告于2017年6月1日向被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司给付购房款20000元，于2017年6月8日给付了购房款200000元，原告履行了合同义务。被告在团购意向书中承诺预计交房时间为2019年6月30日前，但被告至今未交付房产，致使原告订立合同目的无法实现，故被告已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现被告未能按照《博学仕府团购意向协议》约定交房时间交付房屋，原告要求解除预约合同并返还已交款项及赔偿损失的诉讼请求，合理合法，应予支持。但原告主张的损失系房价差损失，该损失无法通过现有房屋的价格认定，故本院不予采纳。原告主张的损失2019年8月20日前（不含2019年8月20日）应根据中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日后应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自房款缴纳之日起计算至房款退还之日止。原告主张诉讼财产保全责任保险费用由二被告承担，因证据不足，本院不予支持。被告辩称，因衡水市城乡规划局更改规划影响了被告工程建设，造成博学仕府项目推迟开工。本院认为，被告开发的项目截止至开庭日2019年11月1日尚未开工建设，对于其在《博学仕府团购意向协议》中约定的交房日起2019年6月30日，已构成根本违约。故对被告的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”。故原告要求被告河北冀涛房地产开发有限公司承担民事赔偿责任，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告李俊年与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订的《博学仕府团购意向协议》。二、被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起三日内返还原告李俊年已交购房款220000元并偿付损失（损失的计算，以20000元为本金，自2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；以200000元为本金，自2017年6月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；以220000元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款付清之日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取3882元，保全费2770元，由原告李俊年承担2645元，被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司承担4007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  郭伟二〇一九年十一月十六日书记员  赵荣