0苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6077号 原告：刘芳，女，1988年7月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所律师。 被告：戴云龙，男，1956年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：王若英（曾用名王若霙），女，1957年12月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：戴蕖（系两被告女儿，代理以上两被告）女，1983年12月13日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 原告刘芳与被告戴云龙、王若英、第三人苏州伍捌同城投资管理有限公司（以下简称伍捌同城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，审理过程中，原告申请不再将伍捌同城公司列为本案第三人，本院依法予以准许，并于2019年9月19日、10月15日、12月23日公开开庭审理。原告刘芳及其委托诉讼代理人苗壮、两被告的委托诉讼代理人戴蕖到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。 原告刘芳向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告依法继续履行原被告双方于2019年3月31日签订的《房屋买卖(居间)合同》，并将苏州市姑苏区某房屋交付给原告，协助原告将该房屋的权属证书过户至原告名下；2、请求判令两被告向原告支付违约金304000元并承担中介费15200元；3、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，因两被告称《房屋买卖(居间)合同》无法履行，也不同意继续履行，原告刘芳遂于2019年9月19日庭审时将上述第1、2项诉讼请求变更如下：1、请求判令解除原被告双方于2019年3年31日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、请求判令被告返还定金20000元；3、请求判令被告赔偿原告因合同解除产生的房屋差价损失831909.8元、中介费损失15200元、律师费损失149786.47元。后原告刘芳又申请撤回要求被告赔偿中介费损失15200元的请求，其余诉请不变。 事实及理由：2019年3月31日，原告经伍捌同城公司的中介人员居间介绍，原、被告及伍捌同城公司三方签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定由原告以152万元的价格购买两被告所有的位于苏州市姑苏区某房屋。合同还约定双方应于2019年8月20日前办理资金托管手续。该合同签订当日，原告向被告支付了购房定金2万元，被告戴云龙及其女儿戴蕖向原告出具了《收条》一份。合同签订后，被告一直拖延履行合同并于2019年6月30日通过中介方向原告传达要求涨价24万元，否则拒不履行。原告数次尝试联系被告，但被告禁止中介方将其联系方式提供给原告，导致原告无法联系被告。原告向中介方提出见面商谈，也屡遭拒绝。原告已将全部购房款152万元准备好，可随时交付给被告。但现因两被告拒绝继续履行合同，遂提出上述请求，望判如所请。 被告戴云龙、王若英辩称：《房屋买卖(居间)合同》的条款并非被告戴云龙的本意，该合同无法履行，我方也不同意继续履行。我方无法确认《房屋买卖(居间)合同》上被告戴云龙的签名及《欠条》上戴云龙、戴蕖的签名系其本人所签。原告未向我方支付2万元定金及其余购房款，系原告构成违约，而非我方违约。被告王若英对案涉房屋出售给原告一事不知情。案涉房屋系划拨土地，如出售需得到相关政府部门审批并交纳土地出让金。综上，请求法院驳回原告全部诉请，另我方保留反诉的权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区某房屋（建筑面积51.4平方米）系由戴云龙、王若英共同共有。该房屋的土地使用权取得方式为划拨，规划用途为成套住宅。 2019年3月31日，戴云龙（甲方）与刘芳（乙方）、伍捌同城公司（丙方）签订编号为0001713的《房屋买卖(居间)合同》一份，约定甲方将案涉房屋（含四合一自行车库一个）转让给乙方，房屋总价款为152万元。该合同第四条约定，乙方于2019年3月31日向甲方交付定金2万元。乙方资金托管50万元，并于2019年8月20日前向甲方支付100万元。合同第五条约定，甲乙双方须在2019年8月20日之前提供合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条承担违约责任。合同第六条约定，1、该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。合同第七条约定，甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。合同第九条第三款约定，乙方于资金托管前支付甲方房款差额部分壹佰万元整，最迟不超过2019年8月20日，否则视为乙方违约，乙方承担一切违约责任。被告戴云龙在甲方签名处签字确认，原告刘芳在乙方签名处签字确认，丙方签名处有陈某,4作为经办人签名，并加盖了“伍捌同城房产租售中心合同专用章”。 2019年3月31日，原告刘芳向被告戴云龙女儿戴蕖的银行账户汇款20000元。当日，被告戴云龙及戴蕖向原告刘芳出具收条一张，其上载明：“今收到刘芳购买养蚕里新村6幢405室定金人民币贰万元。” 合同签订后，代表原告刘芳一方的中介人员赵某,4于2019年6月中旬通过微信告知其，因卖方拒绝提供网签所需材料，导致中介方无法办理挂牌、网签，原告刘芳的前夫韩斌遂于2019年6月30日电话联系陈某,4并进行电话录音：“韩斌：陈老板，现在什么情况？陈某,4：她（戴蕖）不肯出来，她说她要卖掉这边的房子买其他的房子……订好了才肯和我谈。韩斌：她是为了涨价还是怎样？陈某,4：主要方面是她没找到房子，所以她觉得没办法谈，还有个方面，我在猜，她也没说什么，估计是那个价钱，要涨价，就是这个意思，叫你们补贴点钱，心里不平衡了。我觉得你们做两手准备，你们去找房子，这边再慢慢和她解决。韩斌：那就是说我们不答应涨价就不肯和我们谈是吧？陈某,4：她就是这个意思啦，就是没有直说。”当日，陈某,4电话联系戴蕖，称刘芳要求其到店里谈案涉房屋交易事宜，戴蕖称其要买苏州市英雄大厦的学区房，但一直还没买到，所以没办法与刘芳一方商谈案涉房屋的交易事宜。 2019年10月15日庭审中，证人赵某,4出庭作证称：“我是同家房产中介服务部的员工，我是代表原告刘芳一方的中介人员，伍捌同城公司是代表戴云龙的中介方。2019年3月，我带原告刘芳及其前夫到养蚕里新村6幢405室看房。当时房屋处于出租状态，是租客开门接受看房的。看房时，王若英不在场。当日，买卖双方签订了房屋买卖合同。签订合同时，刘芳、戴云龙、戴蕖及双方的中介人员在场，王若英不在场，但合同约定了戴云龙是代表其与王若英夫妻二人签字。合同确定的152万元系当时的市场价。后来伍捌同城公司方的中介人员称卖方不肯提供材料做网签，刘芳就要求卖方见面了解不肯卖房的原因，但约了两次卖方都不肯出来。后来卖方同意见面，双方第二次碰面时，卖方是戴蕖在场，她说如果他们买到另外一套房子的话，这套房子（案涉房屋）就能出售。我们当初向卖方介绍了另一套房子，并于次日带卖方去看房，但看房后一直没买，案涉房屋的交易也就没有进行下去。伍捌同城公司的中介人员跟我说卖方不想卖房的原因是想涨价25万元到30万元，第二次碰面时，戴蕖也说过房子不卖了。” 2019年12月23日庭审中，证人陈某,4出庭作证称：“我是伍捌同城公司的员工，是代表卖方即戴云龙的中介方。签订合同当日，我、戴云龙、刘芳及代表刘芳一方的中介人员赵某,4到案涉房屋查看过，当时房屋内还有租客在。签约的时候，戴云龙说他做不了主，要让他女儿戴蕖过来商量价格，后来戴蕖也过来了。合同上的签名系戴云龙本人所签。因为戴云龙说他能作主，所以王若英未到场签字。我觉得王若英是知情的，因为戴云龙和戴蕖已经来签过合同，且戴云龙家离我门店只有十几米远。2019年5月份我带戴云龙、王若英看房的时候，王若英曾提到买房不贷款，等养蚕里的房屋卖掉后就不用贷款了。《收条》上的签名是戴云龙和戴蕖本人所签。后来因戴云龙拒绝提供网签所需的相关资料，导致未能办理网签。从2019年6月份开始，戴云龙就直接说不卖了。戴蕖曾向我说，因为学区房涨价太快，3月到5月涨了四五十万元，戴蕖虽然没有明说，但是我感觉她不想卖是因为价格卖的低了。案涉房屋的土地性质虽然是划拨，但可以正常过户，与出让性质的房屋交易税费也一样。” 被告戴云龙、王若英称其未配合办理过案涉房屋的网签申请。 应原告刘芳之申请，本院依法委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对案涉房屋的的市场价值进行评估，评估基准日即原告刘芳提起申请之日即2019年9月19日。原告刘芳同意在对案涉房屋的市场价进行评估时不考虑房屋内的装修价值。该公司于2019年12月9日出具评估报告认为：案涉房屋在价值时点2019年9月19日的市场总价为1932383元（不含装修价值）。为此，原告刘芳支付了15300元评估费。 本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然被告王若英明确表示其对被告戴云龙出售案涉房屋一事不知情且不同意出售该房屋，但该情形不影响案涉合同的效力，案涉合同依法成立有效。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告戴云龙在案涉合同第六条承诺其在签订案涉合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订案涉合同，但其在庭审中又称其出售案涉房屋并未告知被告王若英，被告王若英也称其对此不知情，也不同意出售案涉房屋。该陈述表明被告戴云龙自认其在签订案涉合同时未取得被告王若英的同意并授权。现因被告王若英明确不同意出售案涉房屋，导致案涉合同事实上已无法继续履行。 此外，在原告刘芳提起本案诉讼前，被告戴云龙也曾作出拒绝继续履行案涉合同的意思表示。根据案涉合同约定，买卖双方须在2019年8月20日之前提供合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。乙方于资金托管前支付甲方房款差额部分壹佰万元整，最迟不超过2019年8月20日，否则视为乙方违约。根据房屋交易流程，在资金托管前需在房产交易部门对案涉房屋进行挂牌及网签申请。中介方在办理上述申请时，需要买卖双方提交身份证、结婚证、户口本、房产证等资料方可办理。根据两位中介人员陈某,4、赵某,4的一致陈述，被告戴云龙方于2019年6月开始拒绝提供相关资料以供中介方办理挂牌和网签。被告戴云龙在庭审中也表示其未配合办理过案涉房屋的网签申请。上述行为表明，不仅王若英不同意出售案涉房屋，而且被告戴云龙早在2019年6月份时也已作出拒绝继续履行合同的意思表示。基于此，原告刘芳有权拒绝按约于2019年8月20日前继续向被告支付100万元房款。 综上，被告戴云龙称其出售案涉房屋未征得被告王若英同意并授权，且王若英拒绝出售房案涉房屋，导致案涉合同事实上已无法继续履行，且被告戴云龙自身也拒绝继续履行合同，被告戴云龙的上述行为已构成违约，原告刘芳因此要求解除案涉合同符合法律规定，本院予以支持。原告刘芳在2019年9月19日庭审时当场提出解除合同的请求，故案涉合同中关于案涉房屋买卖的相关约定自通知达到时即2019年9月19日解除。合同解除后，被告戴云龙应将其收取的20000元定金返还给原告刘芳。 对于原告刘芳要求两被告赔偿其因合同解除产生的房屋差价损失831909.8元、律师费损失149786.47元的请求，本院认为，根据案涉合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案中，因案涉房屋自合同签订后几个月价格急剧上涨，至原告刘芳提起评估申请之日即2019年9月19日时的价值已增至1932383元，现因合同解除，导致原告刘芳重新购置同样的房屋需多支付412383元的差价，该差价应视为原告刘芳因合同解除造成的实际损失。原告刘芳主张房屋差价为831909.8元缺乏依据，本院不予支持。对于律师费损失149786.47元，因案涉合同中并未约定律师费由违约方承担，故不应纳入原告的损失予以计算。 对于上述房屋差价损失412383元的承担问题，本院认为，被告戴云龙出售案涉房屋未征得被告王若英同意并授权，且其自身也拒绝继续履行合同，被告戴云龙对于合同解除具有较大的过错，应对因合同解除给原告刘芳造成的损失承担主要责任。此外，原告刘芳在签订案涉合同，进行房屋买卖这一大额财产交易时，明知案涉房屋另有共有权人王若英，却未要求被告戴云龙出示其确已得到被告王若英授权出售案涉房屋的相关材料，以核验被告戴云龙是否具有合法授权，其自身未尽到审慎注意义务，对合同无法继续履行并解除也有一定的责任。结合原告刘芳及被告戴云龙各自的过错程度，并虑及原告刘芳仅向被告戴云龙支付了2万元定金，投入的资金较少，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告戴云龙对于刘芳因合同解除造成房屋差价损失承担70%的责任，即赔偿288668元，剩余的差价损失由原告刘芳自行承担。 对于原告刘芳要求被告王若英承担违约责任，赔偿其损失的请求，本院认为，因被告王若英未在案涉合同上签字确认，原告刘芳也未举证证明被告王若英对被告戴云龙签订案涉合同一事知情且同意，被告王若英对于案涉合同的解除不具有过错，故本院驳回原告刘芳对被告王若英提出的所有诉讼请求。 对于两被告称案涉房屋的土地使用权性质是划拨，如出售需得到相关政府部门审批并交纳土地出让金的抗辩意见，本院认为，被告作为出卖方，应保证案涉房屋可交易，如因案涉房屋被禁止转让，其也应当承担相应的违约责任。现被告并未举证证明案涉房屋不可交易，且根据中介人员陈某,4的陈述，该小区的房屋虽然用地性质是划拨，但可正常转让，转让的交易税费也与出让土地无异，故两被告以此为由主张其不存在违约责任依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告刘芳与被告戴云龙就苏州市姑苏区某房屋签订的编号为0001713的《房屋买卖(居间)合同》中有关上述房屋买卖的相关合同约定于2019年9月19日解除。 二、被告戴云龙于本判决生效之日起10日内向原告刘芳返还购房定金20000元。 三、被告戴云龙于本判决生效之日起10日内向原告刘芳赔偿房屋差价损失288668元。 四、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18480元，减半收取9240元，财产保全费5000元，评估费15300元，合计29540元，由原告刘芳自行负担8862元，被告戴云龙负担20678元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告刘芳。 （如采用转账方式支付，请汇入原告刘芳指定的以下账户，账户名：刘芳；开户行：江苏银行苏州分行；账号：62×××57。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年三月三日 书记员  罗 瑶