淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6307号原告（反诉被告）：魏善喜，男，汉族，1978年5月5日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。被告（反诉原告）：张学军，男，汉族，1971年3月27日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：万霜冰，江苏益淮律师事务所律师。原告（反诉被告）魏善喜与被告（反诉原告）张学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏善喜及其委托诉讼代理人余元顺，被告（反诉原告）张学军及其委托诉讼代理人万霜冰到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告魏善喜向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除魏善喜与张学军于2016年7月21日签订的《房屋租赁协议（补充协议）》；2、判令张学军立即将位于淮安市清江浦区的房屋腾空后交还给我；3、诉讼费由张学军承担。事实和理由：2013年8月7日，我与案外人吴小兰签订《房屋租赁协议》，我将自有的位于淮安市清江浦区的房屋（楼上、下约200平方米），租赁房屋用于经营网吧，租赁期限为2013年9月1日至2019年8月31日。2016年7月21日，吴小兰经过我同意，将涉案房屋转租给张学军，我与张学军签订了《房屋租赁协议（补充协议）》，约定租赁期限为2016年7月21日至2019年8月31日，协议条款的第四条与第十二条内容与原租赁合同一致。协议第九、十条约定，租赁期限内如遇政府拆迁，我有权解除协议并收回房屋，张学军不得以任何理由阻碍拆迁，如造成损失，张学军应予赔偿。2018年10月20日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局公布涉案房屋所在地块（西安路7号地块）房屋征收调查结果的通知；2019年2月14日，我签订拆迁协议同意一周内将涉案房屋交政府拆除。随后，我通过手机短信、书面通知等形式向张学军、吴小兰告知，让张学军即时将涉案房屋腾空交还，张学军拒绝交还房屋，至今未能将涉案房屋交政府拆除。请求支持诉请。被告张学军辩称，原、被告之间的租赁合同存续期间未届满，如原告执意要求解除合同，应当将其已经收取的租金三万元及押金一万元退还给被告，并按照其与房屋征收部门签订的补偿协议，将其中的68.8万元金额补偿给被告，被告才同意解除合同并腾空房屋。反诉原告张学军向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告魏善喜退还反诉原告张学军押金10000元及租金30000元；2、依法确认反诉原告张学军享有《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第四条第（三）款全额份额、第（四）款补偿款总额的50%份额；3、依法判令反诉被告魏善喜支付自2019年3月25日起至2019年6月25日止因网吧门窗被砸而支出的雇佣看守人员报酬36000元；四、本案诉讼费用由反诉被告魏善喜承担。事实和理由：案外人吴小兰经过魏善喜同意，将涉案的淮安市清河区博客网络中心转让给我经营，我租用涉案房屋继续经营网吧（后改名为“虫虫网吧联盟”），我与魏善喜后又签订一份补充协议作为原租赁协议的补充，房屋面积楼上、下约200平方米，租赁期限为2013年9月1日至2019年8月31日，租金每半年支付一次，租赁方需于合同签订日交付10000元押金。因租赁房屋面临政府征收，魏善喜于2019年2月与房屋征收部门签订征收补偿协议，同时收取了我2019年2月至8月的租金30000元。2019年2月16日，魏善喜通知我搬出涉案房屋，但拒绝返还房屋租金和押金，拒绝赔偿我的停业损失、装修补偿、搬迁补助、临时安置补助、花草树木补偿等费用。后魏善喜强行将网吧停水停电，并于2019年3月6日纠集其母亲等亲属至网吧将门窗砸坏，损坏了多台机器，给我造成了严重损失。反诉被告魏善喜辩称，我与吴小兰签订的《房屋租赁协议》，和我与张学军签订的《房屋租赁协议（补充协议）》是一个整体，对我和张学军均有约束力。2018年10月20日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局公布了西安路7号地块房屋征收调查结果的通知，我应于签订拆迁协议一周内将涉案房屋交政府拆除，但张学军拒绝交房。根据租赁合同第九条和第十条的约定，应终止与张学军的租赁关系并收回房屋，涉及的拆迁与张学军无关，如阻碍拆迁给我造成损失的，还应承担赔偿责任。张学军在租赁经营期间，并未对房屋进行实质性的装修，仅进行了如外墙粉刷、更换喷绘广告牌、室内墙纸更换、吊顶简单改造等，此类装修在拆迁时并无实际价值。我签订的《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》载明的补偿款中并不包括经营者的停业停产损失、搬迁补助、临时安置补助，与张学军无关。张学军交纳的押金在扣除水电费后，尚不足以支付我的损失。张学军在占用房屋期间应交纳房屋租金。张学军在租赁并占用租赁房屋期间，安排人员对租赁场所进行看管，系管理行为，其支付相关人员的劳动报酬与我无关。张学军未取得营业执照，属于违法经营。请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：魏善喜为本市房屋所有权人，国有土地使用用途为住宅。2013年8月7日，魏善喜（协议中“甲方、出租方”）与案外人吴小兰（协议中“乙方、承租方”）签订《房屋租赁协议》，载明：“甲、乙双方就甲方所有的房屋租赁（面积200平方米左右，楼上下、位于清河区事宜，依据《合同法》及相关法律规定，经双方友好协商，达成如下协议：一、租赁期限：2013年9月1日至2019年8月31日。二、租金及支付方式：租金为53000元/年；租金每半年交付一次（采取预付租金方式）；签订本协议时乙方向甲方交付2013年9月1日至2014年3月31日的房租26500元，以后每次交付租金时间为每年（租赁期）的8月份和3月份。如乙方超过交付租金日期十日，甲方则有权无条件与乙方解除本协议并收回出租房屋，收取的乙方未到期租金及押金不予退还。三、房屋租赁押金：签订本协议时，乙方向甲方交付房屋租赁押金10000元（以甲方出具的收据为准）。四、房屋用途：乙方承租房屋后仅用于网吧经营，经营所需的营业执照等相关手续由乙方自行负责……。七、经营费用的承担：房屋租赁期内，产生的水、电、网络等与经营有关的费用（如治安、政府管理、卫生等）由乙方承担，与甲方无关。九、租赁期内如遇政府拆迁，由甲方协调处理，与乙方无关；乙方不得以任何理由阻碍甲方拆迁事宜，给甲方造成损失，乙方应承担相关赔偿责任。十、房屋租赁期限内，乙方以本协议履行时，甲方不得随意与乙方解除本协议收回租赁房屋（如遇政府拆迁及不可抗力除外）。同时，甲方负责房屋的自然损坏的修复自然及费用。十一、违约责任及纠纷解决：如任一方违约，应向守约方另行支付违约金20000元。发生纠纷后，双方协商解决，协商不成，则可直接诉至清河区人民法院。……。”吴小兰租用涉案房屋后，经营“淮安市清河区博客网络中心”，注册登记为个人独资企业，投资人为吴小兰。2016年7月13日，张学军与吴小兰签订《博客网络会所股权（网吧）转让协议》，约定吴小兰以22万元的价格将博客网络会所（网吧）中所持有的100%的股权转让给张学军。经魏善喜同意，吴小兰将前述房屋转租给张学军使用。2016年7月21日，魏善喜（协议中“甲方、出租方”）与张学军（协议中“乙方、承租方”）签订《房屋租赁协议（补充协议）》，约定：“一、租赁期限：2016年7月21日至2019年8月31日。二、租金及交付方式：租金每半年交付一次（和主合同一起交付）；即（主合同八月份应交26500元+补充合同3500元=30000元）。三、房屋租赁押金：主合同已交10000元押金，补充没交押金。四、其他第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条都和主合同一致。十三、因乙方经营需要，自己擅自改动房屋墙体结构的，如发生意外（房屋开裂、倒塌，甚至出现人身伤害）由乙方全部承担损失。十四、本补充协议是吴小兰和魏善喜于2016年7月21日所签订房屋租赁协议的补充协议，具有同等的法律效力。”张学军租用涉案房屋继续经营网吧，网吧门面招牌为“虫虫联盟网咖。”张学军未到工商部门办理企业变更登记手续。2017年3月29日，吴小兰出具收条，载明收到张学军网吧押金10000元。2018年10月20日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局发布关于西安路7号地块房屋征收调查结果的通知，对西安路7号地块规划红线范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，魏善喜所有的位于本市房屋在拆迁范围内。2018年12月15日，淮安市清江浦区人民政府发布房屋征收决定公告和西安路7号地块房屋征收补偿安置方案，补偿安置方案载明了补偿安置对象为征收范围内被征收房屋的所有权人，补偿安置项目有房屋补偿、生活配套设施拆装费、装潢补偿、附属物补偿和花草、苗木、树木补偿、拆迁补助费、临时安置补助费、征收奖励、征收最低总额保障、小面积住房困难补助、低保、大病、残疾补助等。《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）》第十七条载明：“住改非”房屋参照营业用房估价方法：1、沿街“住改非”底层房屋。根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和作为实际营业部分的征收补偿价格，具体权重系数选取及主要街道名称参见附件五。2、非沿街“住改非”房屋。其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件五。附件五为“住改非”房屋评估的部分资料、系数和标准。2019年1月16日，魏善喜出具收条，载明收到博客网吧2019年2月1日至8月1日房租费共计30000元。2019年2月15日，被征收人魏善喜、马阴霞与征收部门淮安市清江浦区住房和城乡建设局签订“淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书”，载明：四、甲方应付乙方补偿总额：（一）房屋补偿款：3410730.93元。（三）装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款：88002.18元。（四）其他补偿补助费：1、搬迁补助费：700元。2、临时安置补助费：23682元。3、沿街住改非：1092675.74元。非沿街住改非：44000元。十、旧房交割约定：乙方必须在2019年3月11日前搬迁完毕，同时将门窗完好的空房交给甲方拆除。甲方有权对旧房进行验收，验收合格后，甲乙双方应办理交接手续，并在《旧房交割单》上签字。2019年2月16日，魏善喜通过微信的方式向张学军发出通知，要求张学军在收到通知后一周内搬出涉案房屋。2019年2月25日，魏善喜向张学军发出书面交房通知书，载明：魏善喜已于2019年2月16日通知张学军一周内交房，但张学军仍未搬出，故魏善喜将于通知当日下午六时准时收房，并停水停电。2019年3月6日，魏善喜等人因腾房事宜在“虫虫联盟网咖”发生打架纠纷，淮安市公安局清江浦分局北京路派出所出警处理。2019年8月22日，西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具证明，载明：“魏善喜、马阴霞属西安路六、七号地块房屋征收范围内，按相关文件规定，该户房屋征收补偿款中没有停产、停业的补偿。”2019年8月23日，西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具证明，载明：“魏善喜、马阴霞户1＃、2＃房所有的附属物及附属设施补偿都含在6-8装饰、装修及附属物表总价45431.58元中。特此证明（附属物表共四项，其他无效）。”“淮安市国有土地上房屋征收装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿项目明细表”载明：“1、材料收购费15774元。2、简易房26796.6元。3、附属物补偿详见附后明细表45431.58元。”江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司受淮安市清江浦区住房和城乡建设局委托，对涉案房屋的装饰装修及附属物进行评估，经评估，魏善喜、马阴霞沿街“住改非”2号房在价值时点（2018年12月15日）的征收补偿单价为22773元，装饰装修及附属物价值为45431.58元。庭后，经本院向西安路七号地块项目房屋征收指挥部核实，材料收购费系魏善喜、马阴霞一户违章建筑的费用；简易房是指魏善喜、马阴霞搭建的坯房和彩钢瓦结构的房屋相关费用。魏善喜主张电费4055.82元，水费805元，并提供了交纳水、电费的相关票据，张学军对水、电费票据无异议。庭审中，双方确认，自2019年3月起至今，涉案房屋已停水、停电。双方确认，张学军使用的房屋实际面积为187.2平方米的房屋和30平方米的两间小房子。庭审中，张学军提交“淮安市室内装饰装修工程施工合同”、“永恒办公设备厂定货合同”及照片，证明其对涉案房屋进行了装潢；提供韩翠兰、余梦灵、朱延浩身份证复印件、值班工资表，证明其为看护涉案房屋雇佣看护人员，主张自2019年3月25日至6月25日止的雇佣人员工资36000元。魏善喜质证称，对“淮安市室内装饰装修工程施工合同”、“永恒办公设备厂定货合同”及照片三性均不予认可，张学军承租房屋后仅对房屋进行了简单的装修，照片不能反映真实装修状况；对身份证复印件和值班工资表三性均不予认可，该组证据为张学军单方制作，对其无约束力，即便是真实的，也与其无关。以上事实，由房屋租赁协议、补充协议、土地使用权证、通知、汇总表、企业信息、水电费票据、光盘、征收公告、交房通知、收条、补偿安置协议、委托函、面积认定表、装修装饰及附属物表、营业执照查询表、营业执照、订货合同、装饰装修施工合同、照片、接处警登记表、询问笔录、值班工资表、身份证复印件、证明、补偿明细表及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。本院认为，本案争议焦点一：涉案承租合同应否解除；争议焦点二：张学军是否应腾空并退还涉案房屋；争议焦点三、双方之间的租金、押金、水、电费如何处理；争议焦点四、张学军主张其享有《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第四条第（三）款全额份额、第（四）款补偿款总额的50%份额应否支持；争议焦点五、张学军主张魏善喜承担其雇佣的值班人员工资有无依据。关于焦点一，本案中，魏善喜在房屋被征收前为涉案房屋的所有权人，魏善喜将涉案房屋先出租给吴小兰经营网吧，后经魏善喜同意，吴小兰又将涉案房屋转租给张学军，魏善喜与吴小兰签订的《房屋租赁协议》、及魏善喜与张学军签订的《房屋租赁协议（补充协议）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议（补充协议）》对魏善喜、张学军均有约束力，双方均应遵守。根据《房屋租赁协议》第十条约定，“房屋租赁期限内，乙方以本协议履行时，甲方不得随意与乙方解除本协议收回租赁房屋（如遇政府拆迁及不可抗力除外）”，本条约定了魏善喜在合同履行中遇政府拆迁和不可抗力时拥有合同解除权。本案中，因涉案房屋属于西安路7号地块的拆迁范围，在政府发布拆迁公告后，魏善喜即可行使合同解除权。魏善喜依合同约定通知张学军交房，应视为其行使合同约定的解除权，魏善喜已于2019年2月25日向张学军发出正式的书面解除通知，该通知在到达时即产生解除合同的效力，故本院认定双方合同已于2019年2月25日解除。因合同已解除，魏善喜无须再请求解除合同，故本院对该请求，不予支持。关于焦点二，魏善喜与张学军租赁关系已解除，张学军继续占有、使用涉案房屋已无合法依据，故魏善喜要求张学军从本市学院路革命小区一区房屋（楼上、下约200平方米）腾空，并将前述房屋退还的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，魏善喜已收取张学军2019年2月至8月的房屋租金30000元、押金10000元；张学军使用房屋产生电费4055.82元，水费805元，证据充分，予以认定。合同解除后，张学军拒绝腾房并占用房屋至今，张学军应当支付租金及占有使用费。魏善喜于2019年3月已对租赁房屋停水、停电，双方当事人均有及时采取措施防止损失扩大的义务，张学军拒不交房造成损失进一步扩大，本院综合上述情况酌情确定魏善喜返还张学军2019年2月至2019年8月期间的房屋租金10000元。对于押金10000元，因合同系拆迁原因解除，故该押金魏善喜应予以返还，在扣除电费4055.82元，水费805元后，魏善喜还应退还张学军5139.18元。关于焦点四，虽然魏善喜与张学军在租赁协议中约定，如遇政府拆迁，由魏善喜协调处理，与张学军无关，但对装饰装修的附属物的补偿费用归属并未明确约定，张学军也并未明确表示放弃该部分价值，故张学军有权主张其自己装饰装修及附属物在剩余租赁期间内的价值。涉案《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第四条第（三）款为“装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款：88002.18元”，根据“淮安市国有土地上房屋征收装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿项目明细表”显示，88002.18元的补偿款包括：材料收购费15774元、简易房26796.6元、装饰装修及附属物价值为45431.58元，因魏善喜、张学军对各自装修的项目和价值无法达成一致意见，及租赁房屋在交付张学军前的原状也无充分证据证明，本院考虑张学军对网吧进行了装修及折旧，并结合西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具的“魏善喜、马阴霞户1＃、2＃房所有的附属物及附属设施补偿都含在6-8装饰、装修及附属物表总价45431.58元中”的证明，本院酌情确定魏善喜补偿张学军装饰装修及附属物损失30000元，对超出该部分的诉讼请求，不予支持。对于张学军要求魏善喜补偿其材料收购费及简易房的费用，于法无据，不予支持。涉案《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第（四）款补偿款的部分为其他补偿补助费：搬迁补助费700元、临时安置补助费23682元、沿街住改非1092675.74元、非沿街住改非44000元。考虑到房屋被征收后，双方均会产生搬迁费，故本院酌定搬迁补助费700元由张学军享有350元。对张学军主张其享有临时安置补助费、沿街住改非和非沿街住改非费用中的50%的份额，本院认为，张学军租用涉案房屋之前，魏善喜已将其住宅房屋改为非住宅用房，魏善喜与张学军签订的租赁协议对该部分损失并无约定，亦无法律、法规等规定承租人应享有该部分权利，张学军对其停业停产损失也未提交相应证据，结合西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具了“魏善喜一户无停业停产补偿”的证明等相关事实，对张学军的该部分诉讼请求，本院在本案中暂不予支持。如张学军认为其因本案拆迁导致合同解除有停业停产损失的，可在证据充分时，在法定诉讼时效内另行主张。关于焦点五，张学军在占有使用房屋期间，雇佣相关人员对其财产进行看管，所支出的雇佣人员工资问题，不属于本案处理范围，故本院在本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张学军于本判决生效后十五日内将位于本市房屋腾空并退还给原告魏善喜；二、反诉被告魏善喜于本判决生效后十五日内退还反诉原告张学军房屋租金、押金共计15139.18元；三、反诉被告魏善喜于本判决生效后十五日内补偿反诉原告张学军装饰装修及附属物30000元、搬迁补助费350元；四、驳回本诉原告魏善喜的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张学军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由本诉被告张学军负担。反诉案件受理费12180元，减半收取6090元，由反诉原告张学军负担5622元，由反诉被告魏善喜负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  刘学东人民陪审员  周 南二〇一九年十二月二十四日法官 助理  邰冬梅书 记 员  金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。