四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1061号 原告：都江堰市集聚农业有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市 法定代表人：刘成波，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓虹，四川承安律师事务所律师。 被告：四川艾思沃农业科技有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市 法定代表人：高晓崴，执行董事兼总经理。 原告都江堰市集聚农业有限公司（以下简称集聚公司）与被告四川艾思沃农业科技有限公司（以下简称艾思沃公司）租赁合同纠纷一案，本院依法委托人民调解员徐松梅进行诉前调解未果。本院于2019年2月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。集聚公司于2019年4月12日申请追加都江堰市凤鸣农业发展有限公司为被告参加诉讼。集聚公司又于2019年7月8日向本院申请撤回对都江堰市凤鸣农业发展有限公司的起诉，本院予以准许。原告集聚公司的委托诉讼代理人吴晓虹到庭参加诉讼。被告艾思沃公司经本院送达开庭传票等相关法律文书后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席进行审理。本案现已审理终结。 集聚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2015年4月22日至2019年4月21日的应付租金550000.00元、土地流转费用1183400.00元；2、请求判令被告立即向原告返还租赁物（即位于的“都江堰市柳街草本花卉基地”的土地150亩及86个单体大棚、4个联栋大棚、2栋管理用板房及其配套设施设备等）；3、请求判令被告向原告支付违约金470020.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年4月15日签订了《租赁合同》。合同约定：被告向原告承租位于的“都江堰市柳街草本花卉基地”（占地150亩），用于中药材种植；租期为五年，自资产移交之日起算；租金第一年五万，第二年十万，第三年十五万，第四年和第五年的租金标准在第三年度租期届满前一个月由双方协商，根据经营情况酌情上涨；第一年租金在《租赁合同》签订后5日内支付，以后每年度租金于租期每届满一个整数年的前10日内支付；土地流转费用标准为每年每亩1000斤大米（按照都江堰市当年发布的大米指导价格折算现金支付）；第一年土地流转费用在合同签订后5日内支付，以后于租期每届满一个整数年的前10日内支付。合同签订后，原告于2014年4月22日将租赁物交付给被告使用。但是，被告仅支付了合同约定的履约保证金（5万元）及首年租金（5万元）、土地流转费用（31.5万元）。原告曾多次以书面形式向被告催要租金，被告也曾向原告出具承诺书，但被告除第二年度土地流转费用支付了10万元外，始终未按其承诺的期限支付其他相应费用。由于被告一直拖欠租金及土地流转费用，且拒绝同原告协商确认第四、五年度的租金，因此原告按第三年度的租金标准主张被告第四、五年度应当支付的租金。根据《租赁合同》第六条第2款之约定，被告拖欠租金累计一个月以上，应支付违约金（按当年租金的2倍计算）。由于被告拖欠多年租金，按《租赁合同》约定计算违约金较高，原告将违约金调整为按被告应付租金及土地流转费用总金额的30%计取。原告认为，双方签订的《租赁合同》系各自的真实意思表示。被告的前述违约行为已严重损害了原告的合法权益，故原告将被告诉至法院请求判如所请。 艾思沃公司没有到庭答辩也没有向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、集聚公司与都江堰市柳街镇人民政府签订《农村土地承包经营权流转合同》，约定将柳街镇顺江社区十组，红雄村三、七组，占地150亩的承包经营权流转给集聚公司。土地流转的时限为2009年8月25日至2027年8月25日止。 二、集聚公司与艾思沃公司于2014年4月15日签订《租赁合同》，合同约定了租赁物的基本情况、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、其他费用的缴纳、乙方权责、甲方权责、免责条件、争议的解决方式等内容，其中租赁物的基本情况为“租赁物位于，占地150亩，主要设施设备包括：177栋标准单体大棚、6栋联栋大棚、冻库、管理板房及配套生产生活设施设备等”。租金及支付方式双方约定为：“1、租金标准为：第一年五万，第二年十万，第三年十五万，第四年和第五年的租金标准在第三年度租期届满前一个月由双方协商，根据经营情况酌情上涨，并由双方另行签订《补充协议》进行约定。2、第一年租金由乙方于本合同签订之日起5日内向甲方支付。3、以后每年的租金按照本合同的第四条约定的金额，在租期每届满一个整数年的前10日内，由乙方一次性支付给甲方”。双方租赁期间为五年，自资产移交之日起算。土地流转租金双方约定为：“租赁期间，由乙方全额承担本租赁物所占用土地的土地流转租金，土地流转租金标准为每年每亩1千斤大米，乙方按照都江堰当年发布的大米指导价格折算现金向甲方支付土地流转租金。第一年土地流转租金由乙方于本合同签订之日起5日内向甲方支付，以后由乙方于租期每届满一个整数年的前10日内向甲方支付”。合同落款处有集聚公司与艾思沃公司加盖印章并有委托人签名。 三、艾思沃公司向集聚公司出具《柳街草本花卉种植基地资产移交纪要》，其中载明以下内容：“根据双方于2014年4月15日签订的关于柳街草本花卉种植基地的《租赁合同》，现集聚公司将基地86个单体大棚、4个联栋大棚、2栋管理用板房及其配套设施设备移交给艾恩沃公司使用并管护。（大棚以现状移交，具体情况以现场照片为准）特此纪要。（本纪要一式两份，移交双方各一份。）”，落款处有艾思沃公司作为接收方加盖印章。移交时间为2014年4月22日。 四、双方租赁期间为五年，自资产移交之日即2014年4月22日起算至2019年4月21日到期。 五、集聚公司分别于2016年1月28日、2016年2月19日、2017年1月21日、2017年12月18日、2018年5月28日向艾思沃公司发出催收租赁费用的函。艾思沃公司也分别于2016年3月3日、2018年1月19日向集聚公司出具承诺书。 六、艾思沃公司于2014年4月21日向集聚公司支付了保证金5万元。 七、因艾思沃公司未能按时支付集聚公司的租赁费用，故集聚公司将艾思沃公司诉至本院。 本院认为，一、关于艾思沃公司是否应当向集聚公司支付租金及土地流转费用的问题。集聚公司要求艾思沃公司支付的租金及土地流转费用在双方签订的《租赁合同》中均有明确约定。集聚公司提交的证据“入账凭证，被告已支付的租金、土地流转费”中有艾思沃公司向集聚公司汇入土地流转费315000元汇款凭证，能够证明艾思沃公司实际也是按每年315000元向集聚公司支付土地流转费，因此可以证明集聚公司2014年土地流转金按每年315000元收取是经艾思沃公司认可的。集聚公司提交的证据“集聚公司向艾思沃公司催收租金的函、艾思沃公司出具的承诺书、邮寄凭证”中显示2017年12月集聚公司要求艾思沃公司支付土地流转费33.75万元，艾思沃公司于2018年1月出具的承诺书，对集聚公司要求支付的75.84万元（其中包含了土地流转费33.75万元），承诺支付，能够证明集聚公司土地流转金从2016年起按每年337500元收取也是经过艾思沃公司认可的。 关于艾思沃公司欠付集聚公司租金具体金额本院认定如下：1.2014年4月22日至2015年4月21日租金已经付清。2.2015年4月22日至2016年4月21日的租金。欠付租金为10万元。3.2016年4月22日至2017年4月21日租金。欠付租金为15万元。4.2017年4月22日至2018年4月21日租金。根据合同约定，第四、五年度租金双方协商确认。集聚公司按第三年度租金主张第四年度租金。欠付租金为15万元。5.2018年4月22日至2019年4月21日租金。根据合同约定，第四、五年度租金双方协商确认。集聚公司按第三年度租金主张第五年度租金。欠付租金为15万元。综上，欠付租金期间为2015年4月22日至2019年4月21日，欠付租金金额共计55万元。 关于艾思沃公司欠付土地流转金具体金额本院认定如下：1.2014年4月22日至2015年4月21日土地流转金。大米价格按2.1元/斤计，应付土地流转金为150亩×1000斤×2.1元/斤=315000元。艾思沃公司已支付。2.2015年4月22日至2016年4月21日土地流转金。大米价格按2.1元/斤计，应付土地流转金为150亩×1000斤×2.1元/斤=315000元。由于集聚公司于2017年5月8日同意减免艾思沃公司2014、2015年度土地流转金44100元，本年度应付土地流转金调减为315000元-44100元=270900元。艾思沃公司于2016年1月27日支付了100000元，欠付金额为170900元。3.2016年4月22日至2017年4月21日土地流转金。大米价格按2.25元/斤计，应付土地流转金为150亩×1000斤×2.25元/斤=337500元。艾思沃公司并未支付，欠付金额为337500元。4.2017年4月22日至2018年4月21日土地流转金。大米价格按2.25元/斤计，应付土地流转金为150亩×1000斤×2.25元/斤=337500元。艾思沃公司并未支付，欠付金额为337500元。5.2018年4月22日至2019年4月21日土地流转金。大米价格按2.25元/斤计，应付土地流转金为150亩×1000斤×2.25元/斤=337500元。艾思沃公司并未支付，欠付金额为337500元。综上，欠付土地流转金期间为2015年4月22日至2019年4月21日，欠付金额共计183400.00元。 二、关于艾思沃公司是否应当向集聚公司返还租赁物的问题。根据租赁合同的约定，双方租赁期间为五年，自资产移交之日即2014年4月22日起算至2019年4月21日到期。双方签订的租赁合同于2019年4月21日租期已经届满，双方签订的合同也因期满而解除。因此双方的租赁合同已经终止。艾思沃公司理应返还集聚公司租赁物。租赁物因为合同约定的租赁物与艾思沃公司向集聚公司出具《柳街草本花卉种植基地资产移交纪要》中的租赁物不一致，故以艾思沃公司实际收到的租赁物为准向集聚公司返还。 三、关于艾思沃公司是否应当支付违约金470020.00元给集聚公司的问题。根据双方签订的租赁合同第六条第2款之约定，“拖欠租金累计一个月以上的”构成违约，违约金为“按当年租金的2倍计算”。集聚公司认为合同约定的违约金较高，自愿调整为按欠付费用的30%的进行计算，即违约金=（550000元+1183400元）×30%=520020元。集聚公司主张的违约金低于双方约定的标准，且不违反相关法律，本院予以支持。因为艾思沃公司于2014年4月21日支付了保证金5万元，集聚公司将该保证金与违约金相冲抵，本次集聚公司主张艾思沃公司应付违约金为520020元-5万元=470020.00元，本院予以支持。 四、被告艾思沃公司经本院合法送达开庭传票传唤拒不到庭参加诉讼，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告艾思沃公司理应对自己拒不到庭参加诉讼和答辩的行为承担相应不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、四川艾思沃农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向都江堰市集聚农业有限公司支付租金550000.00元； 二、四川艾思沃农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向都江堰市集聚农业有限公司支付土地流转费用1183400.00元； 三、四川艾思沃农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向都江堰市集聚农业有限公司返还租赁物（即位于的“都江堰市柳街草本花卉基地”的土地150亩及86个单体大棚、4个联栋大棚、2栋管理用板房及其配套设施设备等）； 四、四川艾思沃农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向都江堰市集聚农业有限公司支付违约金470020.00元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23602.00元，由被告四川艾思沃农业科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹荣杰 人民陪审员  王李梅 人民陪审员  张 蜜 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  李欣然