江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0281民初10399号 原告：江苏常澄储运有限公司，统一社会信用代码91320281753944794H，住所地江阴市璜土镇澄常路3455号。 法定代表人：钟奇，该公司监事。 委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁，江苏友联律师事务所律师。 被告：范小喜，男，1978年11月19日出生，汉族，住江阴市。 被告：徐凤哲，男，1978年6月5日出生，汉族，住江阴市。 被告：江阴市璜土鸿福大浴场，统一社会信用代码92320281MA1NKN7G7K，住所地江阴市璜土镇澄路3455-35号。 经营者：范小喜，男，1978年11月19日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：陈国彪，江阴市要塞法律服务所法律工作者。 本院于2019年7月9日受理了原告江苏常澄储运有限公司（以下简称常澄公司）与被告范小喜、徐凤哲、江阴市璜土鸿福大浴场（以下简称鸿福大浴场）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员储振宇于2019年9月11日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常澄公司的委托诉讼代理人王建军、李洁，被告范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场及其共同委托诉讼代理人陈国彪到庭参加诉讼。后本案依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员许庆健、恽敖兴组成合议庭，于2020年4月8日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告常澄公司的委托诉讼代理人李洁，被告范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场及其共同委托诉讼代理人陈国彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常澄公司诉称：2012年3月，他公司与范小喜、徐凤哲签订房屋租赁合同1份，约定他公司将座落于江阴市镇澄路3455号（以下简称镇澄路3455号）A区21楼一楼1间、二楼5间、三楼11间的房屋出租给范小喜、徐凤哲，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，年租金200000元；租金每年支付一次，先付后租，第一期租金自合同签订之日起3日内支付，每年提前一个月支付下年租金；从承租第二年起，租金按5%上调；范小喜、徐凤哲未按合同约定支付租金或缴纳水、电、电话费等实际费用的，他公司有权解除租赁合同；合同解除后，范小喜、徐凤哲如滞留租赁房屋内，应按合同所约定日租金的5倍支付房屋使用费。上述房屋租赁合同到期后，他公司与范小喜就上述房屋及A区24楼下场所两次续签合同，租赁期限分别为2015年3月1日至2016年2月28日及2016年3月1日至2018年2月28日，年租金235000元；其他内容与之前合同相同。第三份房屋租赁合同期满后，他公司与范小喜未续签合同。2012年3月，他公司还与范小喜、徐凤哲签订场地租赁合同1份，约定他公司将镇澄路3455号A区23、24楼下的房屋出租给范小喜、徐凤哲，租赁期限为2012年3月15日至2015年3月14日，年租金10000元；其他内容与上述房屋租赁合同相同。场地租赁合同期满后，他公司与范小喜、徐凤哲未续签合同。经查，鸿福大浴场为案涉租赁房屋的使用人，范小喜为鸿福大浴场的经营者。因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场至起诉之日仅支付租金290000元，为维护自身合法权益，他公司特诉至法院，请求判令：1、他公司与范小喜、徐凤哲之间的房屋租赁合同关系自起诉之日（2019年6月24日）起解除；2、范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场将案涉租赁房屋腾让给他公司；3、范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场支付租金1434970.97元及自2019年6月25日起至实际腾让之日止按3417元/日（日租金5倍）计算的房屋占有使用费；4、案件诉讼费用由范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场承担。 常澄公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、房屋登记簿证明1份，证明他公司为镇澄路3455号房屋的所有权人；2、他公司与范小喜、徐凤哲于2012年2月3日签订的房屋租赁合同1份（附租赁房屋位置草图）（以下简称2012年租赁合同），证明：（1）他公司将镇澄路3455号A区21一楼1间、二楼5间、三楼11间的房屋出租给范小喜、徐凤哲；（2）租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，年租金200000元；租金每年支付一次，先付后租，第一期租金自合同签订之日起3日内支付，每年提前一个月支付下年租金；从承租第二年起，租金按5%上调；（3）范小喜、徐凤哲未按合同约定支付租金或缴纳水、电、电话费等实际费用的，他公司有权解除租赁合同；合同解除后，范小喜、徐凤哲如滞留租赁房屋内，应按合同所约定日租金的5倍支付房屋使用费；3、他公司与范小喜于2015年3月签订的房屋租赁合同1份（附租赁房屋位置草图）（以下简称2015年租赁合同），证明：（1）他公司将镇澄路3455号A区21一楼1间、二楼5间、三楼11间、A区24楼下的房屋、场地出租给范小喜；（2）租赁期限为2015年3月1日至2016年2月28日，年租金235000元；租金每半年支付一次，先付后租，第一期租金自合同签订之日起3日内支付；范小喜如需分期付款，必须承诺付款期限；其他合同内容与2012年租赁合同基本相同；4、他公司与范小喜于2016年3月签订的房屋租赁合同1份（以下简称2016年租赁合同），租赁期限为2016年3月1日至2018年2月28日，其他证明内容与上述证据3相同；5、他公司与范小喜、徐凤哲于2012年3月签订的仓储及场地租赁合同1份，证明：（1）他公司将镇澄路3455号A区23、24楼下的房屋、场地出租给范小喜、徐凤哲；（2）租赁期限为2012年3月15日至2015年3月14日；（3）租金为10000元/年，每年支付一次，先付后租，第一期租金自合同签订之日起3日内支付；从承租第二年起，租金按5%上调；6、鸿福大浴场工商登记信息1份，证明鸿福大浴场系个体工商户，经营者为范小喜，经营地址位于镇澄路3455号，是案涉租赁房屋的使用人之一；7、收据9张，证明范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场分别于2012年2月2日、2012年2月15日、2013年8月20日、2013年11月2日、2013年11月14日、2014年1月27日、2015年1月21日、2018年4月8日、2019年2月3日向他公司支付房屋租金100000元、100000元、20000元、10000元、10000元、10000元、20000元、10000元、10000元，合计290000元；最后一次租金支付时间为2019年2月3日，本案尚未过诉讼时效。 被告范小喜辩称：因常澄公司自认鸿福大浴场为案涉租赁房屋的使用者，而他是鸿福大浴场的经营者，故在鸿福大浴场作为本案被告的情况下，他不是本案适格被告。 被告徐凤哲、鸿福大浴场辩称：1、他俩与范小喜不结欠常澄公司房屋租金；2、即便他俩与范小喜尚结欠常澄公司2012年租赁合同、2015年租赁合同部分租金，但因本案已过诉讼时效，常澄公司已丧失胜诉权。综上，请求驳回常澄公司不合理的诉讼请求。 范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场为支持其抗辩意见，向本院提供了范小喜、徐凤哲、江大艳于2012年9月1日签订的协议1份，协议的主要内容为：1、范小喜、徐凤哲、江大艳三人共同出资开办鸿福大浴场，范小喜出资473000元，占股43%；徐凤哲出资180000元，占股15%；江大艳出资315000元，占股42%；2、范小喜为负责人，徐凤哲、江大艳为股东；3、鸿福大浴场由徐凤哲全权管理，证明鸿福大浴场系范小喜、徐凤哲、江大艳三人合伙开办，并申请追加江大艳为本案被告。 对常澄公司提供的证据，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场发表了以下质证意见：1、对房屋登记薄证明的真实性无异议，案涉租赁房屋的确位于镇澄路3455号；2、对2012年租赁合同的真实性无异议；该份合同约定，如租金未能按约支付，常澄公司有权解除合同。因常澄公司未解除该合同，且双方续签了租赁合同，故房屋租金已付清；3、对2015年租赁合同的真实性无异议，该份合同约定，范小喜如需分期付款，必须承诺付款期限。因此，如常澄公司不能提供范小喜的付款承诺，则说明范小喜不结欠常澄公司租金。该份合同所附草图中并无A区24楼下，且草图系盖有常澄公司印章的2012年租赁合同所附草图复印件，上面并非范小喜、徐凤哲的原始签字；4、对2016年租赁合同的真实性有异议，他们从未见过该份合同，且2012年租赁合同、2015年租赁合同均盖有骑缝章，而该份合同未盖骑缝章，且无落款时间。案涉租赁房屋可能拆迁，故2015年租赁合同的租期仅约定了1年，双方不可能签订租期2年的2016年租赁合同；他们怀疑，双方在签订2015年租赁合同时，在常澄公司处留下了2份合同，然后常澄公司自制了合同前几页，连同之前留下的合同尾页，制作成2016年租赁合同；5、对仓储及场地租赁合同的真实性无异议，该份合同已于2015年3月14日到期，之后双方未再续签合同；6、对鸿福大浴场的工商登记信息无异议；7、对2018年4月8日、2019年2月3日收据不予认可，因该两份收据系常澄公司自行制作，且双方于2016年未续签租赁合同，他们亦未支付租金；对其他收据无异议。 对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场提供的协议，常澄公司对其真实性无异议，但认为与本案并无关联，法院无需追加江大艳作为本案被告参加诉讼。 审理中，常澄公司陈述的主要内容为：1、对案涉房屋租金的支付情况，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场应提供证据证明，双方续签合同及他公司未要求范小喜作出付款承诺均不能证明本案租金已经付清；2、2015年租赁合同所附草图的确是2012年租赁合同所附草图的复印件；3、A区23楼下是个小店，A区24楼下是消防通道，该两处地方一直由范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场使用；4、鸿福大浴场在本案中负有迁让义务，其被告主体适格；5、2015年租赁合同签订后，仓储及场地租赁合同未再履行，其中的A区23楼下由他公司收回，A区24楼下则并入2015年租赁合同。2015年租赁合同与仓储及场地租赁合同存在14天的重合，该部分租金不应重复计算；6、租金是现金交付的，一般由范小喜交付，有时由徐凤哲交付；7、范小喜、徐凤哲合伙开办鸿福大浴场。2015年租赁合同、2016年租赁合同与2012年租赁合同具有连续性，且签约目的一致，均为用于鸿福大浴场的经营。因此，后两份合同中范小喜的签名系代表其与徐凤哲两人所签；8、诉状第一项诉讼请求中的“2019年6月24日”系向法院递交材料的日期，本案实际立案时间为“2019年7月9日”，故他公司将合同解除时间调整为2019年7月9日；9、2012年租赁合同、2015年租赁合同所盖骑缝章均为他公司印章，故即便2016年租赁合同未盖骑缝章，该情况对合同效力亦无影响；10、范小喜、徐凤哲先称租金已付清，后又表示不记得付了多少租金，陈述前后矛盾，目的是为了拒付租金；11、2012年租赁合同约定的各年度租金为：2012年200000元，2013年210000元，2014年220500元。2015年租赁合同、2016年租赁合同约定的年度租金均为235000元。2018年3月1日至2019年2月28日为一整年；2019年3月1日至2019年7月9日为131天，租金为84342.47元。仓储及场地租赁合同约定的年度租金分别为2012年度10000元；2013年度10500元；2014年度11025元，但因2014年度中有14天与2015年租赁合同重合，他公司自愿扣除一个月租金，仅计算租金至2015年2月14日，故2014年度实际租赁天数为337天，租金为10179.25元。综上，上述4份租赁合同应付租金为1685521.71元，扣除范小喜、徐凤哲已付租金290000元，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场尚结欠1395521.71元。房屋占有使用费按合同约定以日租金的5倍（235000元/年÷365天/年×5倍）即3219.18元/天计算；范小喜陈述的主要内容为：1、他不清楚A区24楼下在哪里，草图上也未标注（第一次庭审中所述）。他只是在租赁合同尾部签了名，并未注意前面内容；2、他在2012年租赁合同、2016年租赁合同中的签名是一样的，只是位置不同；3、A区23楼下、A区24楼下本是一个整体，后被分成一个小店和一个消防通道，A区23楼下是个小店，A区24楼下是消防通道（第二次庭审中所述）；4、2012年租赁合同签订时，鸿福大浴场尚未核准开办。2015年租赁合同系他代表鸿福大浴场与常澄公司所签，并非其个人行为，当时鸿福大浴场已经核准登记；范小喜、徐凤哲陈述的主要内容为：1、在2016年租赁合同期限内，案涉房屋由鸿福大浴场实际使用；2、租金是现金交付的，一般由范小喜交付，有时由徐凤哲交付，他俩已不记得租金支付情况；3、对2015年租赁合同予以认可；4、他俩租赁案涉房屋是为了开办鸿福大浴场；5、根据2015年租赁合同的约定，如租金到期不付，范小喜应出具付款承诺。因常澄公司未能提供付款承诺，2015年租赁合同租金已付清；6、根据法律规定，个体工商户有字号的，应以有字号的个体工商户为诉讼当事人，他俩不是本案适格被告；7、本案诉讼时效应从2015年租赁合同到期日延后两年计算。而且，徐凤哲仅签订了2012年租赁合同，故对徐凤哲而言，常澄公司的起诉更是已过诉讼时效。 据常澄公司、范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场的举证质证，本院对本案相关事实及双方提供的证据作如下认证：1、对房屋登记簿证明，因系不动产登记部门出具，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场亦无异议，本院予以确认；2、对2012年租赁合同，因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场对其真实性无异议，本院予以确认。对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场所作常澄公司未解除2012年租赁合同，且对租赁合同予以续签，说明范小喜、徐凤哲已付清2012年租赁合同租金的陈述，因于法无据，本院不予采信；3、对2015年租赁合同，因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场对其真实性无异议，本院予以确认。该份租赁合同中虽只有范小喜的签名，但因该份合同与2012年租赁合同具有时间上的连续性，且同样用于范小喜、徐凤哲合伙开办鸿福大浴场，结合房屋租金由范小喜或徐凤哲交付的情况，本院认为，范小喜是作为其与徐凤哲两人的代表在合同上签的字，租赁合同的相对方仍应认定为常澄公司与范小喜、徐凤哲。对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场所作常澄公司如未能提供范小喜付款期限承诺，则范小喜不结欠常澄公司租金的陈述，因于法无据，本院不予采信。对A区24楼下是否属于双方约定租赁范围的问题，因范小喜在第二次庭审中已予认可，本院予以确认。对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场提出的合同草图问题，因对本案事实的认定并无影响，本院不予理涉；4、对2016年租赁合同，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场虽不认可，但因上面有范小喜的签名，且该份合同与2012年租赁合同、2015年租赁合同具有时间上的连续性，且案涉房屋一直由鸿福大浴场占有、使用，租金标准亦与2015年租赁合同一致，本院对其真实性予以确认。范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场以该份合同未盖骑缝章为由否认合同的真实性，因依据不足，本院不予采信。对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场所作案涉房屋将拆迁，合同不可能再签两年及双方在签订2015年租赁合同时，在常澄公司处留下了2份合同，常澄公司自制了合同前几页，连同之前留下的合同尾页，制作成2016年租赁合同的陈述，因仅系其口头陈述及主观臆测，并未提供证据证明，本院亦不予采信。对该份合同中只有范小喜一人签名的情况，同上所述，本院亦认定范小喜是作为其与徐凤哲两人的代表在合同上签的字；5、对仓储及场地租赁合同，因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场对其真实性无异议，本院予以确认。对该份合同中只有徐凤哲一人签名的情况，本院认为，徐凤哲系作为其与范小喜的代表在合同上签的字，理由如上所述。审理中，常澄公司自愿将该合同的租金计算时间调整为2012年3月15日至2015年2月14日，不违反法律规定，本院予以准许；6、对鸿福大浴场的工商登记信息，因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场无异议，本院予以确认；7、对2018年4月8日、2019年2月3日收据外的收据，因范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场无异议，本院予以确认。对2018年4月8日、2019年2月3日收据，本院予以认定，理由如下：（1）常澄公司自认收到2018年4月8日、2019年2月3日收据对应的租金20000元，无损范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场的利益；（2）除明显超出诉讼时效情形外，根据诉讼时效的立法精神，债权人的利益应予充分保护。本案中，范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场对2018年4月8日、2019年2月3日收据虽不认可，但仅有口头抗辩，并未提供证据证明；结合范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场对其他收据均予认可的情况，本院对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场关于本案起诉已过诉讼时效的意见不予支持；（3）在连续性租赁合同项下，虽然各期的租金具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂了连续合同的整体性，还将导致债权人因担心债权过诉讼时效而频繁主张权利，动摇当事人之间的信任，不利于合同履行。因此，在租赁合同持续履行的前提下，只要债权人诉讼时效未超过最后一期租金的时效即可。本案中，范小喜、徐凤哲与常澄公司一直持续履行着合同，故诉讼时效应从解除合同前的最后一期租金履行期计算。因双方在2016年租赁合同中约定租金半年一付，最后一次租金的支付时间为2017年8月31日，而本案立案时间为2019年7月9日，故常澄公司的起诉未过诉讼时效，2018年4月8日、2019年2月3日收据对本案诉讼时效并无实质影响；8、对合伙协议，因常澄公司对其真实性无异议，本院对鸿福大浴场系范小喜、徐凤哲、江大艳三人合伙开办的事实予以认定。因江大艳并非本案必要共同被告，故本院对范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场要求追加江大艳为本案被告的申请依法不予准许。 根据上述证据，本院查明本案以下事实：常澄公司系镇澄路3455号房屋的所有权人。2012年2月3日，常澄公司与范小喜、徐凤哲签订房屋租赁合同1份，约定常澄公司将镇澄路3455号A区21一楼1间、二楼5间、三楼11间的房屋出租给范小喜、徐凤哲，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，年租金200000元；租金每年支付一次，先付后租，第一期租金自合同签订之日起3日内支付，每年提前一个月支付下年租金；从承租第二年起，租金按5%上调；范小喜、徐凤哲未按合同约定支付租金或缴纳水、电、电话费等实际费用的，常澄公司有权解除租赁合同；合同解除后，范小喜、徐凤哲如滞留租赁房屋内，应按合同所约定日租金的5倍支付房屋使用费。2012年3月，常澄公司与范小喜、徐凤哲签订仓储及场地租赁合同1份，约定常澄公司将镇澄路3455号A区23、24楼下的房屋及场地出租给范小喜、徐凤哲；租赁期限为2012年3月15日至2015年3月14日；租金为10000元/年，每年支付一次；其他合同内容与2012年租赁合同基本相同。仓储及场地租赁合同到期后，常澄公司收回了A区23楼下的房屋。2012年9月1日，范小喜、徐凤哲、江大艳签订协议1份，约定三人合伙出资开办鸿福大浴场。2012年12月26日，个体工商户鸿福大浴场注册成立，经营者为范小喜，经营地址位于上述范小喜、徐凤哲向常澄公司租赁的镇澄路3455号房屋中。2012年2月2日、2012年2月15日、2013年8月20日、2013年11月2日、2013年11月14日、2014年1月27日、2015年1月21日，范小喜、徐凤哲分别向常澄公司支付房屋租金100000元、100000元、20000元、10000元、10000元、10000元、20000元，合计270000元。2015年3月，常澄公司与范小喜、徐凤哲就镇澄路3455号A区21一楼1间、二楼5间、三楼11间、A区24楼下的房屋及场地续签租赁合同1份；租赁期限为2015年3月1日至2016年2月28日，年租金235000元，租金每半年支付一次；其他合同内容与2012年租赁合同基本相同。2016年3月，常澄公司与范小喜、徐凤哲就镇澄路3455号A区21一楼1间、二楼5间、三楼11间、A区24楼下房屋及场地再次续签租赁合同1份，租赁期限为2016年3月1日至2018年2月28日，年租金235000元，其他合同内容与2012年租赁合同基本相同。2018年4月8日、2019年2月3日，范小喜、徐凤哲分别向常澄公司支付房屋租金10000元、10000元，合计20000元。2019年7月9日，常澄公司将范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场诉至本院。审理中，常澄公司将其诉讼请求调整为：1、他公司与范小喜、徐凤哲签订的房屋租赁合同于2019年7月9日解除；2、范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场将案涉租赁房屋腾让给他公司；3、范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场支付租金1395521.71元及自2019年7月10日起至2020年1月25日止按235000元/年计算的房屋占有使用费；4、案件诉讼费用由范小喜、徐凤哲、鸿福大浴场承担。 以上事实，有房屋所有权证、工商登记资料、房屋租赁合同、仓储及场地租赁合同、收据、协议及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、范小喜、徐凤哲是否为本案适格被告；二、常澄公司主张的房屋租金、占有使用费是否符合合同约定及法律规定。 关于第一个争议焦点：首先，范小喜在案涉房屋租赁合同中签名，系明确的合同相对方，故常澄公司将其列为本案被告，符合法律规定，本院予以支持。同时，因范小喜系个体工商户鸿福大浴场的经营者，案涉房屋用于开办鸿福大浴场，鸿福大浴场实际占有、使用了案涉房屋，已实际享有了范小喜的合同权利，常澄公司对此亦明知，故在常澄公司将鸿福大浴场列为本案被告，并要求其承担合同义务的情况下，范小喜因案涉房屋租赁合同产生的相关法律后果，如支付租金、腾让房屋等，可由鸿福大浴场予以承担；其次，作为案涉房屋租赁合同相对方，徐凤哲作为本案被告符合法律规定，本院予以支持。范小喜、徐凤哲、江大艳三人合伙成立鸿福大浴场，徐凤哲与鸿福大浴场的确存在一定的联系，但该情况仅是一种内部法律关系，并无公示、公信效力，对徐凤哲作为本案被告并无实质影响。 关于第二个争议焦点：本案中，案涉房屋租赁合同到期后，常澄公司与范小喜、徐凤哲未续签合同，故常澄公司有权随时解除合同。本院于2019年7月9日立案受理了本案诉讼，故常澄公司主张案涉房屋租赁合同于2019年7月9日解除，本院予以支持。范小喜、徐凤哲多年来连续结欠常澄公司房屋租金，已构成违约，常澄公司在解除房屋租赁合同的同时，有权要求范小喜、徐凤哲支付所欠租金，并腾让房屋。经计算，至2019年7月9日，范小喜、徐凤哲应支付的租金为：1、2012年租赁合同约定的租金为：（1）2012年3月1日至2013年2月28日的租金为200000元；（2）2013年3月1日至2014年2月28日的租金为210000元；（3）2014年3月1日至2015年2月28日的租金为220500元；2、2015年租赁合同约定的2015年3月1日至2016年2月28日的租金为235000元；3、2016年租赁合同约定的2016年3月1日至2018年2月28日的租金为470000元；4、2018年3月1日至2019年2月28日的租金为235000元；5、2019年3月1日至2019年7月9日的租金为84342.47元（235000元/年÷365天/年×131天）；6、仓储及场地租赁合同约定的租金为：（1）2012年3月15日至2014年3月14日的租金为20500元；（2）2014年3月15日至2015年2月14日的租金为10106.25（11025元/年×11个月÷12个月），上述租金共计1685448.72元；范小喜、徐凤哲已付款290000元，故其尚结欠常澄公司租金1395448.72元。对常澄公司要求范小喜、徐凤哲支付自2019年7月10日起至2020年1月25日止按年租金235000元计算房屋占有使用费的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。根据上述论述，范小喜因案涉房屋租赁合同产生的相关法律后果由鸿福大浴场予以承担，故范小喜应承担的支付租金、腾让房屋之责由鸿福大浴场承担。 综上，本院认为：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，常澄公司与范小喜、徐凤哲签订的房屋租赁合同于2018年2月28日届满，此后双方未续签合同。因范小喜、徐凤哲连续多年结欠房屋租金，故常澄公司有权随时解除合同，要求范小喜(鸿福大浴场)、徐凤哲支付所欠租金及腾让房屋，并支付合同解除后的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、江苏常澄储运有限公司与范小喜、徐凤哲之间的房屋租赁合同于2019年7月9日解除。 二、江阴市璜土鸿福大浴场、徐凤哲应于本判决发生法律效力之日起15日内将位于江阴××镇××路××号××楼××楼××楼××楼下的租赁房屋及场地腾让给江苏常澄储运有限公司。 三、江阴市璜土鸿福大浴场、徐凤哲应于本判决发生法律效力之日起15日内支付江苏常澄储运有限公司至2019年7月9日尚结欠的房屋租金1395448.72元及自2019年7月10日起至2020年1月25日止按年租金235000元计算的房屋占有使用费。 四、驳回江苏常澄储运有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17360元，保全费5000元，合计22360元（江苏常澄储运有限公司已预交），由江阴市璜土鸿福大浴场、徐凤哲负担，于本判决发生法律效力之日起15日内直接给付江苏常澄储运有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  储振宇 人民陪审员  许庆健 人民陪审员  恽敖兴 二〇二〇年七月九日 书 记 员  张 颖 附：相关法律、司法解释条文 1、《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。