山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初6304号原告：葛金田，男，1944年2月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：彭火明，男，1961年12月22日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：彭斌，男，1990年8月13日出生，汉族，烟台大世界眼镜有限公司第一分公司负责人，住烟台市芝罘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王武，山东信力源律师事务所律师。原告葛金田与被告彭火明、彭斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛金田与被告彭火明、彭斌及两被告共同委托诉讼代理人王武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛金田向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年2月20日至2019年8月20日半年房租18000元。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、两被告支付自2019年2月20日至2019年8月20日的房屋租金18000元；2、两被告赔偿解除合同的损失90000元；3、所有诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年2月20日，原告与两被告签订了一份房屋租赁合同，约定租期5年，自2017年2月20日起至2022年2月20日止，每年租金36000元，半年交一次房租，每次交租金18000元，每次提前10天交纳。2019年2月10日，原告向两被告收取房屋租金，被告彭斌表示16号交纳，但两被告至今未予交纳。被告要解除合同，必须支付欠付的2019年2月20日至2019年8月20日半年租金18000元，并支付解除合同的损失90000元，即2019年8月20日至2022年2月20日合同期满共计2年半时间，按每年租金36000元标准计算。被告彭火明、彭斌辩称，1.原告起诉的被告主体不适格，被告应该是烟台大世界眼镜有限公司第一分公司，因为两被告租赁原告的房屋是用于公司的经营，被告彭斌是以烟台大世界眼镜有限公司第一分公司负责人的名义与原告签订的房屋租赁合同，根据最高法院相关司法解释，如果双方发生纠纷应该以公司作为诉讼主体，而不应以自然人作为被告；2.合同中虽然约定了双方解除租赁关系的条件，但两被告在2019年2月份就已经口头通知原告要终止双方的租赁关系，原告也口头认可，两被告在2019年2月18日将所租赁房屋腾空并清理完毕后，告知了原告不再租赁的情况，原告用自己的锁具将所租赁房屋锁上，该事实证明原告已经以其行为认可了两被告终止租赁关系的行为，因此由于两被告已经不实际使用原告的房屋，事实上原被告的租赁关系已经于2019年2月18日终止。2019年5月7日，两被告以快递的方式又将终止租赁关系的书面意见寄给原告，再次阐明终止房屋租赁关系的决定。综上，两被告没有交纳租金的义务，不同意支付原告提出的解除合同损失90000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，原告出具了“今收到彭火明租房押金贰仟元整”的收条。2017年2月20日，原告作为甲方、两被告作为乙方，双方在签订的房屋租赁合同中约定：甲方有位于芝罘区红旗中路上尧6街4号的南平房四间约40平方米左右租给乙方，租期5年，自2017年2月20日至2022年2月20日；每年租金36000元，半年交一次房租，每次交纳租金18000元，每次提前10天交纳；水电的安装和水电费由乙方自己和上尧水电处联系和结算，一切要按水电处要求办理；乙方必须按时交纳房租和水电费，决不允许拖欠；乙方要改造房屋必须提前经甲方同意，否则不能动工，如果违约乙方要双倍赔偿甲方损失和可能造成的损失；合同到期后乙方不能拆除房屋内外一切固定设施，如果违约乙方要赔偿甲方双倍损失和可能以后造成的损失；乙方不得私自转让房屋，如果要转让必须提前经甲方同意，否则要赔偿甲方提高房租的损失；合同签订前如果房屋漏雨甲方要负责修好，在合同期内房屋的损坏和各种设施损坏都由乙方自己修理，包括房屋出现漏雨；合同到期后乙方必须完好无损地交出房屋，如有损坏乙方要赔偿一切损失；合同不到期甲乙双方都无权单方终止合同，拆迁例外，如果合同没到期乙方要退出合同，必须提前两个月告知甲方，经甲方同意才能退出合同。合同签订后，两被告向原告交纳了2019年2月20前的房屋租金。按照合同约定，2019年2月20日至2019年8月20日的半年房屋租金18000元应于2019年2月10日交纳，两被告未予交纳。庭审中，两被告提供了内容为“今收到彭火明和彭斌2018年2月20日至2018年8月20日半年房租壹万捌仟元整。特立此据收款人葛金田2018年3月14日允许眼镜店转让。餐饮也可以。葛金田”的收条一张、2018年4月7日被告彭斌与杜海龙签订的转店协议，证明原告同意两被告将涉案房屋转租给杜海龙。原告质证后，认可上述收条中收款内容和两处签名的真实性，提出“2018年3月14日”不是其本人书写，“2018年3月14日”和最后一行其名字中间的“允许眼镜店转让。餐饮也可以”也不是原告书写，至于为什么在收条中签名下方再签一个名字，是被告逼迫，如果不签就不给房租，所以就又签了一个名字；不认可转店协议的真实性，从来没有转让的事，被告没有告诉过，如果被告转让店铺原告亦同意，应由新接手的承租人跟原告签订协议。被告彭斌表示：合同期内与原告解除租赁关系是因为原告反复无常。按照合同约定，承租人不得私自转让房屋，如转让需经原告同意，我就房屋进行转让一事是经过了原告同意的，我到第三方平台花钱做了广告，杜海龙本来要租涉案房屋开砂锅店，我收取了杜海龙的定金，房屋租金本来也说好了由杜海龙与原告直接交接，但在2018年4月7日杜海龙与我准备交接办理房屋租赁事宜的时候，原告又反悔了，我违约的话，要向杜海龙承担违约责任，为此我与原告沟通，提出是因为原告同意我转让才产生了这些费用，给我造成的损失应由原告赔偿，白纸黑字也是原告写的，原告讲房子是他的，他想让我转我才能转，他不让转就我就不能转。由于原告的原因，我与杜海龙签订的协议没有履行，杜海龙也没有到涉案房屋进行经营。2018年8月7日，我向原告交纳了2018年8月20日至2019年2月20日间的房租，同时告知原告我就不租涉案房屋了，当时原告收租金时还怕有假币，所以我还陪原告到银行存的现金。被告彭火明表示因其父亲生病回老家，涉案房屋转让事宜都是彭斌办理的。两被告抗辩曾在2019年2月口头通知原告要终止租赁关系，且原告也口头认可，两被告已在2019年2月18日将涉案房屋腾空清理完毕，水电费、物业费均已结清，电话告知了原告不再租赁的情况，当天下午5时左右离开时也看到了原告的妻子，跟原告妻子讲两被告要搬走，让原告妻子把门锁好，原告妻子回复说跟原告本人讲，原告亦已用自己的锁具将租赁房屋锁上，该事实证明原告已经以其行为认可两被告终止租赁关系的行为，故对原告主张的房屋租金，两被告无交纳义务；原告不认可两被告抗辩的曾口头向其表明过要终止租赁关系且原告口头表示同意，称其诉至法院后，2019年2月22日调解委员会人员给其打了电话，说租房的已经搬走了，其回家一看还没搬走，2月23日发现门还开着没有人管，东西也没有了，为了安全就找了个锁具把门锁上了，不存在被告抗辩的2019年2月18日腾空房屋的情况。两被告对其上述抗辩不能提供证据。诉讼中的2019年5月6日，两被告以特快专递方式向原告发送了内容为“葛金田：山东信力源律师事务所王武律师根据委托人彭火明、彭斌的委托，现正式通知你：委托人彭火明、彭斌于2017年2月20日与你签订的《房屋租赁合同》因客观原因已无法继续履行，根据合同约定，承租人彭火明、彭斌决定解除与你之间的房屋租赁关系。特此告知委托人：彭明彭斌2019年5月6日”的解除房屋租赁关系通知书，原告于2019年5月7日签收，提出此通知没有一点意义，两被告若要解除合同，必须交齐所欠半年房租18000元以后才可以考虑解除合同，但是同时还必须赔偿终止合同损失4000元、房屋漏雨损失4000元和拆除固定设施的损失4000元计12000元。2019年6月26日庭审中，原告明确其增加的请求包括被告赔偿房屋漏雨损失4000元、破坏固定设施损失4000元及解除合同的损失12000元(3000元／年*4年)。庭审结束后，本院组织双方当事人至涉案房屋进行了现场查看，涉案房屋共一大两小三间房屋，地面铺白色瓷砖，大房间顶棚是白色PVC板，顶棚有四个长方形缺口，两被告称顶棚是租房时就有的，顶棚原有4个圆形的小灯，两被告把安装小灯位置的圆洞扩成长方形缺口，装上了大的长方形灯，搬离涉案房屋时又把长方形灯拆下带走了，所以顶棚留下了4个长方形缺口。入门大房间、北面小房间墙体各有4个插座缺口，东面小房间墙体有1个插座缺口、1个开关缺口，北面小房间顶上有4个灯泡线接头，两被告认可是其拆除灯的插座和灯造成的。原告诉讼请求中所指的拆除固定设施除了上述顶棚长方形缺口、墙体插座缺口、开关缺口、灯泡线接头外，还包括东侧小房间东北角的水盆、水龙头和水管，现场未见水盆、水龙头和水管，两被告认可现场少了水龙头，但表示没有少水盆。原告另提出涉案房屋门口西侧矮墙上缺失两层砖、侧面缺失大半层砖，两被告不认可，表示西侧矮墙侧面近门口的一段本来没有砖，应该是原告拆除空调挂机留下的，矮墙的现状同刚入租时一样。原告主张的涉案房屋漏雨有三处，包括入门大屋西北角墙体、北屋西北角和西南角顶棚处，原告称系两被告故意把房顶的石棉瓦踩碎了导致漏雨。两被告表示大屋西北角墙体漏雨已经在2018年9月和原告妻子修好了，当时别人拆迁房屋有好的瓦片，原告妻子让被告彭火明帮忙拿瓦片补上了，已经不漏雨，北屋西北角和西南角本来是烟囱，两被告没有动过，这两处是否漏雨两被告不清楚，即使漏雨与两被告无关。两被告提出将墙体上的插座、开关缺口安上恢复使用，原告明确回复不同意，担心两被告装的质量不好，并称两被告交清所欠租金、赔偿完损失后，房屋才能交接。2019年7月15日庭审中，原告明确，房屋漏雨损失是好几年前其做整个房屋防水花了4000元，现在工人费用和材料都比以前贵了，要求两被告赔偿的价格还是按照原先做工程的价格，不需要鉴定；拆除固定设施的损失，是指水电都属于固定设施，不是单纯的指一个开关一个水阀，而是全套的，两被告租房以后把墙凿开线槽，对电路改造由明线变为暗线，两被告走的时候把房屋开关水阀灯座全部拆除了，让下一个住户无法使用，主张的损失4000元包括买料、电线、开关、插座、灯泡等一切和水电改造有关的费用。两被告同意出资对涉案房屋进行维修，原告提出：我去劳务市场找做防水和维修水电的去看修理我的房屋需要花费多少钱，然后为了不让被告有意见，就定个时间原告和被告一起去我的房屋，让做防水的和维修水电的工人看看做好防水和达到水电原状需要多少钱，由被告出钱给工人给我修理房屋。两被告同意原告的意见。2019年7月16日下午16时30分，本院组织原、被告到涉案房屋，在场人有合议庭全体人员及原告联系的做防水的刘伟和孙姓水电维修工人。最终确认，防水费用3000元、水电费用2000元，合计5000元，由两被告交付原告，原告表示只修复房屋漏雨，水电不再维修，防水费用3000元由原告直接和做防水的人员交付。次日，两被告将上述5000元交付给了原告。2019年7月22日，原告到庭表示，2019年7月18日，做防水的刘伟对其房屋漏雨进行了修缮，原告亦将钱给了刘伟，7月19日发现还有窟窿没堵上，让刘伟回来修了修，后来还是漏雨，就让刘伟在7月20日又回来修了一次，现在房屋漏雨的地方看起来已经没什么问题了。关于两被告承租涉案房屋的水电费用，原、被告均认可按照合同约定由两被告直接与渤海物业公司进行结算，自2018年水管改造后，两被告应直接向原告交纳水费，但从未交纳。两被告提出其在2019年2月18日搬离涉案房屋时拍摄的室内水表照片显示其用水量26吨，按每吨单价3.5元计算，应向原告交纳水费91元，原告不认可。2019年8月8日庭审中，本院休庭组织双方当事人至涉案房屋查看水表，确认两被告承租的涉案房屋内水表显示用水量26.7吨，双方同意两被告向原告交纳水费93.45元；原、被告亦现场确认涉案房屋经维修后，遭遇几场雨，没有漏雨情况。庭审中，两被告不同意继续履行合同，坚持认为双方自2019年2月18日已解除合同，原告则提出既然两被告要求解除合同，必须按时赔偿损失90000元，直到完全赔偿损失，才算解除合同，否则合同仍有延续性。关于原告主张的解除合同损失，原告最终确定为90000元，具体计算方法是从2019年8月20日至2022年2月20日合同期满共计2年半时间、按照年租金36000元计算得出，原告称其要求两被告支付的2019年2月20日至8月20日期间的18000元是两被告拖欠的房租，要求两被告赔偿的上述90000元是两被告解除合同应当赔偿原告的损失，按照合同法第一百一十三条规定，上述90000元不超过两被告预见到的因违反合同可能造成的损失。另外，就原告收取的押金2000元，双方确认从两被告应支付原告的款项中抵顶。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告在2017年2月20日签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，应为有效，双方均应恪守履行。两被告抗辩承租主体为被告彭斌为负责人的烟台大世界眼镜有限公司第一分公司，原告不认可，亦无合同依据，本院依法不予采信。合同约定的租赁期限是5年，两被告以原告反复无常作为提前解除合同理由，显属不当。两被告抗辩在2018年8月、2019年2月均口头向原告提出解除合同，原告不予认可，两被告对此不能举证，本院依法不予采信。作为违约方，两被告于诉讼中的2019年5月6日向原告寄送的解除租赁关系通知书，不能引发房屋租赁合同解除的法律后果。本案的实际情况是，两被告搬离涉案房屋，与原告无书面交接手续，原告自述于2019年2月23日为了安全起见将涉案房屋上锁。从本院组织双方当事人到涉案房屋查勘的情况来看，两被告合同期间内搬离涉案房屋并未保证涉案房屋的完好。就庭审中原告主张的房屋漏雨、涉水电改造问题，原、被告已确认诉讼中解决完毕。诉讼中的2019年8月8日，经现场查看水表，原告与两被告就两被告欠付原告水费问题亦确认一致。两被告明确表示不再继续履行与原告签订的房屋租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，在原、被告之间签订的房屋租赁合同不能履行的情况下，本院确定原、被告之间2017年2月20日签订的房屋租赁合同在2019年8月8日房屋具备交接条件时解除。两被告应向原告支付解除合同之前即2019年2月20日至2019年8月8日欠付的租金16806.63元（18000元／181天×169天）及双方确认一致的水费93.45元。关于两被告单方违约给原告造成的损失，双方在合同中明确约定“如果合同没到期，乙方要退出合同，必须提前两个月告知甲方，经甲方同意才能退出合同”，两被告应当自合同解除后，另向原告支付两个月的租金损失6000元。现原告要求两被告按年租金36000元标准继续计算剩余租期2年半计90000元，与约定不符，本院依法不予支持。综上，两被告应支付原告租金16806.63元、水费93.45元，赔偿损失6000元，合计22900.08元，原告诉请超出部分，本院依法予以驳回。原、被告均认可两被告已交纳原告的押金2000元抵顶两被告应支付原告的款项，该押金2000元抵顶后，两被告还应支付原告20900.08元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、限被告彭火明、彭斌于本判决生效之日起十日内支付原告葛金田房屋租金、解除合同损失合计20900.08元；二、驳回原告葛金田的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由原告葛金田负担1773元，由被告彭火明、彭斌负担477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王 春 萍人民陪审员 孙 盛 林人民陪审员 宋 新 爱二〇一九年八月三十日书 记 员 王彬（代）