海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初11072号 原告：海南胜丽实业有限公司，住所地海口市秀英区永兴镇。 法定代表人：钟某，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：谭某，公司法务。 被告：何某，男，汉族，1990年10月9日出生，住广东省广州市南沙区。 原告海南胜丽实业有限公司与被告何某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭某到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南胜丽实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方所签署的《海口市商品房买卖合同》(合同编号为:L00354600)及其补充协议已于2019年6月17日解除。2、判令被告向原告支付违约金275545.6元、代偿款963337.74元（截至2019年6月28日止，被告未还贷款本金944651.47元，未还利息9271.83元，违约金9414.44元）、代偿款占用费（以963337.74元为基数，按照日万分之五计算，从2019年6月28日至2019年9月30日为45276.87元，具体计算至判决生效之日止）。3、第二项请求中被告应付原告的全部款项从被告已付购房款中予以扣除。4、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为：L00354600）及其补充协议的撤销合同备案登记、预告登记及期房抵押权预告登记手续。因办理前述撤销相关手续所支付的费用均由被告承担。5、本案诉讼费用、诉讼财产保全费用、保险费用2067元、公告费用780元等相关费用均由被告承担。事实及理由:2018年1月3日,原被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》(合同编号为:L00354600)及其补充协议(以下简称“买卖合同”),被告购买了原告开发的位于海口市××区的××园房,房屋总价款为1377728元。2017年12月31日,被告向原告支付了房款275546元;2018年1月3日,被告再向原告支付了房款142182元,总计417728元。剩余房款96万元被告采用贷款方式支付。2018年2月5日,原被告双方与中国农业银行股份有限公司海口红城湖支行(以下简称“农行”)签署了《个人购房担保借款合同》(以下简称“借款合同”),约定被告向农行贷款960000元用于购买涉案房屋,原告为被告提供阶段性连带担保责任。2018年2月27日,被告就涉案房屋在农行办理了个人一手房住房贷款,本金96万元,期限30年,按月等额本息还款。贷款发放后,被告自2018年3月20日开始偿还第一期贷款,直至2018年11月20日第九期起至2019年6月28日止,被告未及时还款且出现连续五期未还款。在此期间,被告与农行多次向原告通过电话催收和邮政、顺丰寄送催收通知书、买卖合同解除通知书,均未能联系上被告。2019年6月17日,农行宣布被告贷款提前到期,且于2019年6月24日向原告发出通知,决定终止该笔贷款,要求原告承担代偿责任。根据借款合同第四条、第十一条、第三十条的约定,农行于2019年6月28日从原告账户划款合计963337.74元用于代被告向农行偿还贷款本金944651.47元、利息(含罚息、复利)9,271.83元,违约金9,414.44元。根据买卖合同补充协议第四条(一)第1款(4)(5)(6),(三)约定,被告连续或累计逾期偿还3期贷款的,原告有权单方解除买卖合同及补充协议,且被告应按涉案房屋总价款20%向原告支付违约金。如原告实际承担了担保责任的,被告还应按日0.5‰的标准向出卖人支付代偿资金占用费。买卖合同被解除后,被告应无条件配合原告到有关政府部门办理撤销合同备案与预告登记、抵押权预告登记等相关手续,因办理相关手续所支付的费用均由被告承担。综上所述,被告严重违反买卖合同及补充协议、借款合同的约定,多次逾期偿还农行按揭贷款,且在农行及原告多次发函、微信、电话催告的情况下均未回复或采取任何补救措施,已对原告构成严重违约。后续原告为被告向农行代偿了其拖欠的全部贷款本金、利息、违约金等款项,且经2019年6月17日原告书面告知解除买卖合同及补充协议后,被告仍置之不理,给原告造成了重大经济损失。因此,为了维护原告合法权益,现原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告何某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：认购书、商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、购房款支付凭证、贷款及还款情况说明、明细表、银行流水、《债务逾期通知书》、《贷款提前到期通知书》、快递单、《关于履行代偿责任通知书》、贷款结清证明、划款凭证、扣划通知书、催款通知书、投递记录、解约通知函、财产保函费用发票、公告费用发票，对以上证据的真实性和证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日,原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》及补充协议,约定：被告购买原告开发的位于海口市××区的××园房,房屋总价款为1377728元，被告须于2018年1月7日支付首付款417728元，剩余96万元通过银行按揭支付。被告连续或累计逾期偿还3期贷款的,原告有权单方解除买卖合同及补充协议,且被告应按涉案房屋总价款20%向原告支付违约金。如原告实际承担了担保责任的,被告还应按日0.5‰的标准向出卖人支付代偿资金占用费。如因任何一方违约致使合同被解除的,该违约方应无条件配合另一方到有关政府部门办理撤销合同备案与预告登记、抵押权预告登记等相关手续,因办理相关手续所支付的费用由违约方承担。2017年12月31日,被告向原告支付了房款275546元。2018年1月3日,被告再向原告支付了房款142182元,总计417728元。2018年2月5日,原被告与中国农业银行股份有限公司海口红城湖支行签订了《个人购房担保借款合同》,约定：被告向农行贷款96万元用于购买涉案房屋,原告为被告提供阶段性连带担保责任。2018年2月27日,被告就涉案房屋在农行办理了个人一手房住房贷款,本金96万元,期限30年,按月等额本息还款。贷款发放后,被告自2018年3月20日开始偿还第一期贷款,直至2018年11月20日第九期起至2019年6月28日止,被告未及时还款且出现连续五期未还款,经被告与农行多次向原告通过电话催收和邮政、顺丰寄送催收通知书、买卖合同解除通知书,均未能联系上被告。2019年6月17日,农行宣布被告贷款提前到期,并于2019年6月24日向原告发出通知,决定终止该笔贷款,要求原告承担代偿责任。2019年6月28日，农行从原告账户划款963337.74元用于偿还贷款本金944651.47元、利息(含罚息、复利)9271.83元,违约金9414.44元。2019年6月17日，原告向被告发出《关于购房合同解除事宜的告知函》。 本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议,原被告与中国农业银行股份有限公司海口红城湖支行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实性意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，由于被告未按合同约定履行还款义务，从而导致银行宣布其贷款提前到期，并要求原告承担代偿义务，原告因此而承担了担保人的代偿义务。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告有权在其承担的代偿义务范围内向被告行使追偿权。同时，根据原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议的规定，原告有权解除以上合同，并要求被告承担相应的责任。综上所述，被告的行为已构成根本性违约，依法应承担相应的责任，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下： 一、确认原告海南胜丽实业有限公司与被告何某签订的《海口市商品房买卖合同》及其补充协议已于2019年6月17日解除； 二、被告何某于本判决生效之日起十日内向原告海南胜丽实业有限公司支付违约金275545.6元、代偿款963337.74元、代偿款占用费（以963,337.74元为基数，按照日0.5‰计算，从2019年6月28日至判决生效之日止）、保险服务费2067元、公告费780元； 三、以上债务从被告何某已付购房款中予以扣除； 四、被告何某于本判决生效之日起十五日内配合原告海南胜丽实业有限公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议的撤销合同备案登记、预告登记及期房抵押权预告登记手续。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16357元，诉讼保全费5000元，由被告何某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  陈小月 人民陪审员  张 磊 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  刘雨诗