贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初6051号 原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路82号，统一社会信用代码：915203007096404271。 负责人：李雅芳，行长。 委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务所律师。 被告：蒋荣祥，男，1966年8月14日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 被告：田应义，女，1979年10月26日出生，汉族，住福建省泉州市。 被告：遵义市永顺房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市长征镇政府办公楼一楼，统一社会信用代码：91520300789754538J。 负责人：马来，总经理。 委托诉讼代理人：吴克友,该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“中国建行”）与被告蒋荣祥、田应义、遵义市永顺房地产开发有限责任公司（以下简称“永顺房开公司”）金融借款合同一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建行的委托诉讼代理人陈虹羽、被告蒋荣祥、被告永顺房开公司的委托诉讼代理人吴克友到庭参加诉讼,被告田应义经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的2012009-09077号个人住房（商业用房）借款合同；2、判令被告立即偿还原告贷款人民币本金200816.11元、欠银行贷款72828.45元，并支付从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；3、判令被告永顺房开公司对上述还款义务承担连带保证责任；4、确认原告对遵房预监字第201215453号他项权证项下的房屋（位于遵义市××××路圣城华府2栋2单元8层4号）享有优先受偿权；5、被告向原告支付律师费12600元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年12月11日，原告与被告签订了合同编号为2012009-09077号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告借款人民币30万元用于购买位于遵义市××××路圣城华府2栋2单元8层4号房，贷款期限为15年（自2012年12月11日起至2027年12月11日止），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。2012年12月13日，被告用该房屋作为抵押物提供抵押担保，办理了“遵房预监字第201215453号”房屋抵押权预告登记。为保证还款，被告永顺房开公司作为保证人为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号为2012建遵高保字第0008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按合同约定向被告发放了贷款，但被告却未能在合同约定的期限内履行还款及利息支付义务，且多次逾期还款，该行为已经构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。 被告蒋荣祥辩称，欠银行欠款属实，我偿还我所欠银行的72828.45元，但是我偿还需要时间。我希望给我长点的时间。律师费我不认可，律师费太高了，我和原告负责人协商，诉讼费和保全费我承担。 被告田应义未到庭应诉，也未提交答辩意见。 被告永顺房开公司辩称，蒋荣祥把原来拖欠的部分偿还给建行保证金账户上，如果蒋荣祥偿还了之后我们也愿意承担连带担保责任，如果蒋荣祥再逾期，我们也会追偿他，并且中止和蒋荣祥的担保关系。 原告中国建行围绕诉讼请求向本院提交身份证复印件、营业执照复印件、商品发买卖合同、个人住房借款合同、借款合同补充协议、个人贷款支付凭证、他项权证书、最高额保证合同、个人贷款对账单、保证金扣划台账、对账单等证据。被告蒋荣祥依法提交了离婚证、离婚协议书、部分还款回单。被告蒋荣祥、永顺房开公司对原告提交的证据均无异议。被告田应义经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告及被告在庭审中的诉辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下：2012年6月5日，原告（债权人）与被告永顺房开公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同第一条第一款约定，本合同所称债务人为因购置座落于遵义市××岗××镇“圣城华府”项目所属之住房或商业用房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人。该合同第二条第一款约定，本合同最高额所担保的债权是指2012年6月5日至2017年6月5日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。该合同第三条第二款约定，最高额保证项下担保责任的最高限额为叁亿叁仟万元整。该合同第三条约定，保证方式为连带责任保证。该合同第四条第一、保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自己方债权人与债务人签订单笔借款合同之日至以下（二）项所述之日：（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债权人核对无误、收执之日。 2012年10月28日，被告蒋荣祥、田应义与永顺房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告蒋荣祥、田应义购买位于遵义市××××路圣城华府2栋2单元8层4号房（建筑面积117.57平方米），该房总价款436050元。被告蒋荣祥、田应义交付首付款136050元，余款300000元以银行按揭支付；被告永顺房开公司承诺于2014年3月31日前向被告蒋荣祥、田应义交付房屋，现上述房屋已交付。 2012年12月11日，被告蒋荣祥、田应义与原告签订了合同编号为2012009-09077号《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），该合同约定，该合同第二十八条：借款人应将借款用于购置以下房产：一、售房人：遵义市永顺房地产开发有限责任公司。二、该房屋系借款人使用贷款所购的第1套房产，该房产性质为：商品房。三、房屋坐落:遵义市××××路圣城华府2栋2单元8层4号房。第二十九条：对第二条的约定借款人借款本金为人民币（大写）：叁拾万元整。第三十条：借款期限壹佰捌拾个月（即2012年12月11日至2027年12月11日）。第三十一条、叁、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的，（二）罚息利率为本合同所执行利率的水平上上浮50%。第三十二条：借款人首付款金额为人民币（大写）壹拾叁万陆仟零伍拾元整，采用等额本息还款方法，每月还款2730.98元，该合同第十七条第1款贷款人救济措施约定，出现上述任一违约情形或可以危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。同日，原告和被告签订《个人住房（商业用房）借款合同补充协议》，该合同约定：二、借款人和贷款人关于费用承担的约定为：（二）贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁法、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。 2012年12月11日原告中国建行向被告蒋荣祥、田应义发放贷款300000元，用于支付被告蒋荣祥、田应义剩余房款。 2012年12月13日，被告蒋荣祥与原告就房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了抵押预告登记证（遵房预监字第201215453号监房屋抵押权预告登记），该证载明预告登记义务人为蒋荣祥，登记原因预购商品房抵押权预告登记，抵押约定期限2012-12-13至2027-12-13。 借款后，被告蒋荣祥未按约定向原告还款，2016年6月28日、9月27日、12月29日，2017年3月29日、6月28日、10月31日、12月29日，2018年3月30日、6月26日、9月12日、12月28日，2019年3月29日，被告永顺房开公司的保证金账户分别被扣划4265.84元、6784.79元、2081.5元、7494.52元、4857.05元、10037元、2514.22元、7444.46元、7521.21元、7515.03元、4808.23元、7504.6元。合计72828.45元。截止到2019年7月11日，被告尚欠银行贷款金额本金200816.11元。庭审后，被告蒋荣祥向原偿还了所欠款项72828.45元，并交纳了诉讼费和保全费4335元。 原告为提起本案诉讼，其委托了贵州他山律师事务所律师出庭参加诉讼，但原告代理人尚未向本院提交律师费凭证。 为保证还款，被告永顺房开公司作为保证人为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号为2012建遵高保字第0008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按合同约定向被告发放了贷款，但被告却未能在合同约定的期限内履行还款及利息支付义务，且多次逾期还款，故原告诉至本院，酿成讼争。 另，被告蒋荣祥和被告田应义于2017年5月5日协议离婚，并签订《离婚协议书》。 本院认为，原告、被告蒋荣祥、田应义、永顺房开公司之间分别签订了借款合同、补充合同、连带保证合同，上述合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，均合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，前述合同表明原告、被告蒋荣祥、田应义、永顺房开公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。被告蒋荣祥、田应义取得购房贷款，偿还部分本息后，就未再按合同约定履行偿还借款本息的义务。虽然被告蒋荣祥和田应义在2017年5月5日协议离婚，但上述借款原为夫妻共同生活所负，应当共同偿还。 本案针对原告的诉讼主张认定如下： 一、关于是否解除原告与被告蒋荣祥、田应义签订的借款合同的问题。借款合同签订后，原告按合同约定履行了向被告蒋荣祥、田应义支付借款的义务；被告蒋荣祥、田应义虽然曾按约定偿还借款本息，但已有多期借款已构成逾期还款，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息，被告蒋荣祥未在同原告约定的时间内积极履行付款义务，且被告田应义未到庭应诉，前述事实表明，被告蒋荣祥、田应义的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，并结合借款合同的约定，对原告第1项要求解除借款合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告蒋荣祥、田应义英立即偿还原告借款本金数额及从2019年4月11日起至实际付清本息之日起的逾期付款利息问题。借款合同签订后，原告按合同约定履行支付借款300000元的义务，并认可被告蒋荣祥偿还部分借款本息后，至今尚欠借款本金200816.11元。被告蒋荣祥、田应义的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行，且原告已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告蒋荣祥、田应义应依照合同约定及前述法律规定承担违约责任，向原告偿还至今尚欠借款本金200816.11元，并结合本院认定的前述相关事实和理由，对原告第2项要求被告蒋荣祥、田应义偿还借款本金200816.11元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张从起诉之日起，即2019年4月11日开始计算借款的逾期利息，被告蒋荣祥未提出异议、田应义未到庭提出异议，且被告蒋荣祥、田应义作为还款义务人，在从原告处取得300000元借款后，未按约定还款，构成违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，对原告要求被告蒋荣祥、田应义从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）的诉讼请求，依法予以支持。 三、关于被告永顺房开公司是否应当上述债务承担连带保证责任的问题。被告永顺房开公司为原告对被告蒋荣祥、田应义享有的债权提供连带责任保证，故原告提出了第3项诉讼请求；被告永顺房开公司辩称被告蒋荣祥把原来拖欠的部分偿还给建行保证金账户上，如果偿还了之后，愿意承担保证责任。根据最高额保证合同第四条第（二）项约定，被告永顺房开公司为原告提供的连带保证为附终止条件的连带责任保证，但前述条件至今尚未成就，被告永顺房开公司也予认可，而条件不成就并非原告的过错或有意阻击该条件成就所致，且被告蒋荣祥、田应义的债务已因其违约而提前到期，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，按照合同约定，被告永顺房开公司的保证责任是阶段性保证，但在被告未取得不动产权属证书，并在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告永顺房开公司的保证期间未结束，故对原告第4项要求被告永顺房开公司对被告蒋荣祥、田应义的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。但被告永顺房开公司的该连带保证责任在被告蒋荣祥、田应义办妥房屋抵押登记手续及原告收到抵押登记证明文件之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，若被告永顺房开公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任，其有权另行向被告蒋荣祥、田应义追偿。 四、关于原告是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。原告第4项要求在债权范围内对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因房屋办理了抵押权预告登记、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权，故对原告第4项要求确认其在债权范围内对房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于被告是否应向原告支付律师代理费的问题。原告第5项诉讼请求中要求被告支付律师代理费，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有相关约定，但原告未提供证据予以证明该费用是否实际发生，故对原告的该请求，本院不予支持。 被告田应义经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告蒋荣祥、田应义于2012年12月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告蒋荣祥、田应义在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行偿还借款本金人民币200816.11元及逾期付款利息（从2019年4月11日起按合同约定利率计算至实际付清本息之日止）； 三、被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司对上述第二项判决中原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行对被告蒋荣祥、田应义享有的全部借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2625元，保全费1710元，由被告蒋荣祥、田应义、遵义市永顺房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  王继霞 二〇一九年九月四日 法官助理李碧婷 书记员梁廷松