天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初3055号原告：天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司，住所地天津市红桥区大胡同xxxx号。法定代表人:王婵，职务总经理。委托诉讼代理人:史跃武，该公司法务。被告：边春杰，女，1973年4月5日出生，汉族，个体工商户经营者，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵妮，天津睿亨律师事务所律师。原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司（以下简称天一坊公司）与被告边春杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天一坊公司委托诉讼代理人史跃武，被告边春杰及其委托诉讼代理人赵妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一坊公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除租赁关系，被告将占用的原告经营和管理的坐落在天津市红桥区内的房屋（包括门脸房四间及阁楼一间）腾空返还给原告;2.判令被告向原告支付自2014年7月15日至实际将房屋交付给原告之日止的房屋租金及使用费（按年租金80000元计算,月租金按6660元计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系，2007年10月原告取得坐落在天津市红桥区内房屋的经营管理权。2012年7月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在天津市红桥区xx号内（实际为红桥区大胡同影院街五号内）的房屋出租给被告使用，期限为一年，自2012年7月15日至2013年7月14日，租金每年80000元，每年收取一次，被告交付80000元租金后开始使用该涉诉房屋。第一年租期即将届满时，被告依房屋租赁合同的约定，于2013年6月17日向原告提出延续一年租期的要求，并要求按原年租金80000元缴纳。原告考虑到被告实际租房经营市场不景气的状况，没有调涨租金，同意按年租金80000元收取了被告一年的租金，同时双方签订了租期延续至2014年7月14日的《房屋租赁合同》。后原告发现被告在使用上述房屋时存在违章建筑、小屋对外转租的违法行为。租期届满前，原告告知被告不再续租，要求被告在2014年7月15日将房屋腾空交还原告，被告称“原告无权对外出租房屋，原、被告的房屋租赁合同无效，已向法院提起诉讼，诉请确认双方签订的租赁合同无效，要求返还租金。原告无权要求被告腾房”。被告于2013年11月29日向天津市红桥区人民法院提起诉讼，经一审、发回重审、二审、再审程序，天津市高级人民法院于2018年11月13日作出（2018）津民再50号民事判决书，认定原告取得本案涉诉房屋经营权，判决驳回了边春杰的全部诉讼请求。被告自2014年7月14日租赁合同期限届满之日起一直占用房屋至今，既不腾房返还原告，也不向原告支付房屋使用费。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。原告天一坊公司向本院提交证据如下：证据一、2013年6月17日原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明双方存在房屋租赁关系以及约定的租期、租金、租金给付方式和违约责任承担；证据二、东风影院和天一坊饭庄于1995年1月28日签订的《联营合同》，证明诉争房屋是东风影院使用的房屋，以它为出资与天一坊饭庄进行联营，将联营权和管理权交付给天一坊饭庄，对外称作天一坊餐饮娱乐城；证据三、天津市经鑫泰物资有限公司与天津市红桥区食品公司签订的《企业兼并协议》，证明兼并天一坊餐饮娱乐城，证明对联营合同涉及的权利义务进行继受取得；证据四、天津市经鑫泰物资有限公司与天一坊公司签订的《协议书》，证明联营协议中涉及文化事业补偿金的给付问题，由天一坊饭庄每年给东风影院和文化局文化事业补偿金10000元，这些权利义务都由天一坊饭庄继受取得；证据五、天津市红桥区文化局自2009年12月25日至2018年7月27日收取文化事业补偿金的收据33份，证明合同签订后从2009年开始依据协议书文化局向原告收取文化事业补偿金，由原来的每年一收变成了每季度一收，在红桥法院有过诉讼；证据六、天津市高级人民法院民事判决书，证明被告提起租赁合同无效，经再审确认合同有效，原告享有房屋合法经营权；证据七、天津市红桥区人民政府常务会议纪要，证明联营的合法性；证据八、天津市红桥区文化局收取文化事业补偿金的收据2份，从2018年7月至12月、2019年1月至6月，一直在按照联营合同、兼并协议的约定向红桥区文化局收取文化事业补偿费；证据九、国有土地使用证及平面图，证明被告占用的房屋土地为东风影院享有使用权；证据十、现场治安调解协议书、发生纠纷时派出所民警拍摄的照片以及由大胡同派出所主持达成的协议调解，照片中有一张和法院现场勘查的基本类似，有四个门脸，由于被告将所租房屋打成隔断对外出租以后进行扩建，原告向其发出了解除合同通知，原告将其所租赁的房屋进行了上锁，后经大胡同派出所进行调解，原告把锁打开了。被告边春杰辩称，不同意原告诉请，请求法院依法驳回原告诉请。首先，被告认为原告主体不适格。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，而从始至终原告均未出示过关于本案涉诉房屋xx号的租赁合同，原、被告之间就xx号并不存在租赁关系，所以理应驳回原告诉讼请求。第二，关于xx号为原告从李皓手中承租，并因2011年着火后，被告在原有基础之上自建的房屋，该房屋所占土地属于天津市人民政府，无其他承租人，被告自建房屋之后一直使用至今。原告一直所称的xx号原房屋本身即为违章建筑，原告对xx号原址上的原房屋也不享有所有权，其土地应属于天津市人民政府。关于房屋，其实质审查内容均为对xxxx号原房屋的处理。本案涉诉房屋为xx号，与本案无关联性，不应作为参考，更不应适用。第三，关于诉讼时效问题，xx号房屋自2011年被告自建之后，原告从未提出过权利，也未有其他第三人提出过权利，庭审中原告称在之前多次诉讼中提出过关于xx号房屋要求给付租金的诉讼请求，被告不予认可，与事实不符。现原告所主张的租金以及解除所谓的租赁合同均已超过我国民事诉讼法所规定的诉讼时效，不应受理，理应驳回其诉讼请求。在本案中原告从未提出关于涉诉房屋联营时是否存在的证据，未出示房屋的契证，也自称房屋为其火灾之后自己搭建，更未出示其搭建的相关依据及凭据。最后，关于租金标准问题，庭审中原告称其租赁给被告的房屋面积为300多平方米，约定的年租金为80000元。而本案中被告边春杰现实际使用的商铺面积仅为30平方米左右，具体以法庭现场查勘的数额为准，所以原告以相同地段300多平方米的房屋使用面积的月租金标准要求被告支付30平方米的房屋租金，其所主张的租金过高且毫无依据。况且，自从2016年6月份万隆商厦搬走之后，大胡同客流稀少，现根本没有客户，被告所谓的红影箱包也未实际经营。被告边春杰向本院提交证据如下：证据一、边春杰租赁合同，包括2002年8月18日至2003年8月17日，边春杰与天天鞋业签订的关于xx号的租赁合同；证据二、2009年至2012年12月14日原告与李皓签订的关于xx号的租赁合同；证据三、2007年7月10日至2012年7月10日天津市天天鞋业法定代表人李皓与边春杰签订的关于xx号的租赁合同，2000-2005年天津市经鑫泰有限公司与李皓签订的关于xx号的租赁合同，1999年10月15日至2000年11月14日关于xx号经鑫泰与李皓的租赁合同，附被告向李皓交房屋租赁费的收条两张，证明被告依法通过租赁关系曾从出租人李皓手中依法取得xx号房屋的经营使用权；证据四、（2011）一中民四终字第1397号民事判决书、（2011）红民二初字第169号民事判决书，证明2011年1月24日xx号着火，将房屋烧毁的事实；证据五、2012年7月15日至2013年7月14日被告与原告签订的关于xxxx号的《房屋租赁合同》及房租交付凭证、2013年7月15至2014年7月14日边春杰与原告签订的关于xxxx号的《房屋租赁合同》及房租交付凭证；证据六、天津市小型建设工程合同及收款凭据两张，证明2011年2月边春杰自建大胡同xx号房屋的事实；证据七、天津市红桥区红影箱包商行营业执照一份，该红影箱包是自2018年经营地点变更到xx号，注册地点是红桥区xxx号，商铺自经营之后经营地点就一直是xxxx号，补充提交xxx号的租赁合同一份、个体工商户开业登记申请书一份，证明现在的红桥区xx号房屋由边春杰在经营该箱包生意，以前的诉讼中法院所确定的在xxxx号经营红影箱包商铺的事实无误；证据八、三条石房管站出具的证明和房本，证明2014年3月4日被告边春杰在xxxx号经营红影箱包的事实，证明诉争房屋情况及实际面积；证据九、红桥区公用房屋管理所出具的情况说明及图纸；证据十、2017年6月16日大胡同街道办事处告知书一份，证明xxxx号房屋已被拆除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于天津市红桥区风影院（以下简称东风影院）院内，1995年1月28日，东风影院与天津市红桥区饮食公司天一坊饭庄签订《联营协议》，约定东风影院提供全部占地与建筑面积作为“天一坊餐饮娱乐城”经营场所，联营期限由1994年9月6日起到2044年9月5日止。1998年8月20日，天津市红桥区饮食公司与天津市经鑫泰物资有限公司签订《企业兼并协议》，约定天津市经鑫泰物资有限公司兼并天一坊餐饮娱乐中心，天一坊饭庄的一切事宜由天津市经鑫泰物资有限公司负责。2007年10月27日，天津市经鑫泰物资有限公司与原告签订《协议书》，约定天津市经鑫泰物资有限公司将其享有的上述联营合同约定的经营权转让给原告。2012年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落红桥区大胡同xxxx号房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年7月15日起至2013年7月14日止，年租金80000元，收取租金方式为每年一次。租赁期限届满后，双方又续期租赁合同，租期延长至2014年7月14日。被告向原告支付租金至2014年7月14日。后双方因故发生纠纷，被告边春杰曾于2013年11月29日诉至本院，要求继续履行房屋租赁合同，后变更诉讼请求为确认双方所签租赁合同无效，并返还已交纳的租金，该案最终经天津市高级人民法院再审于2018年11月13日作出（2018）津民再50号民事判决书，认定天一坊公司依据《协议书》取得涉案房屋经营权，并据此判决驳回边春杰的全部诉讼请求。已生效判决认定诉争房屋并非xxxx号，该房位于天津市红桥区，从内至外共有三部分组成，最内侧为砖房，中间为二层蓝色彩钢板活动房，最外侧临街的四间亦为彩钢板活动房，分别为阿春服饰、志宏鞋业、红影箱包、恋足鞋业。另查，2017年天津市红桥区人民政府大胡同街道办事处针对大胡同地区影院街道路两侧搭建的违法建筑物、构筑物及其他设施进行了拆除。诉讼中，本院到涉诉房屋进行现场勘验，经过拆违后目前涉诉房屋从内到外长度约7.5米，原有四间门脸房其中最北侧一间大门被水泥封堵，门脸房上方牌匾依次为波波大码服饰、红影箱包、外贸精品店，门脸房二层有阁楼一间。本院现场勘验当日，波波大码服饰及外贸精品店大门上锁。被告边春杰称其实际使用的只有红影箱包，其余两间店铺与其无关。本院认为，原告天一坊公司与被告边春杰签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应受合同约束。租赁合同到期后，被告继续使用涉诉房屋，双方形成不定期租赁关系。根据合同法规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。现原告要求解除租赁合同，不存在超过诉讼时效的问题，系行使法定解除权，本院予以支持。合同解除后，被告边春杰理应将涉诉房屋腾空返还原告。至于被告边春杰抗辩提出涉诉房屋并非xx号，针对原、被告双方租赁标的物的位置、面积等具体情况均已经生效判决所确认，被告的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的房屋租金和使用费，租赁合同履行期内的费用为租金，合同解除后房屋占用期间的费用为使用费，被告边春杰在使用涉诉房屋期间应当给付租金和使用费。至于房屋租金诉讼时效的起算问题，本案双方当事人存在不定期租赁关系，约定按年支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，故本院认定本案租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。原告主张上述租金和使用费标准均应按原合同约定标准计算，符合法律规定，鉴于原告主张的租金和使用费标准一致，故本院对租金和使用费不再分段计算，统称为房屋租金和使用费，被告应给付原告自2014年7月15日起至实际腾房之日止的房屋租金和使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司与被告边春杰之间的房屋租赁合同；二、自本判决生效之日起三十日内，被告边春杰将其承租的坐落天津市红桥区xx号房屋（包括门脸房四间、阁楼一间）腾空交还原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司；三、被告边春杰于腾空上述房屋后五日内按每月6660元标准向原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司支付自2014年7月15日起至实际腾房之日止的房屋租金及使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8100元，由被告边春杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 霞审 判 员  庞 婕人民陪审员  朱志萍二〇一九年十二月三十一日法官助理杨德三书记员裴梦瑶附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。