上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26064号原告(反诉被告)：上海电气集团置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄德浩，执行董事。委托诉讼代理人：顾依，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈程，君合律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海联液液压附件制造有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹立奇，经理。委托诉讼代理人：罗成，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈扬。第三人：上海液压气动有限责任公司，住所地上海市黄浦区福州路XXX号二楼东部304-306。法定代表人：黄超，执行董事。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：华玲，上海中夏律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区周浦镇人民政府，住所地上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号。负责人：翟磊，镇长。委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：施展，上海市公民律师事务所律师。原告上海电气集团置业有限公司(以下简称电气公司)与被告上海联液液压附件制造有限公司(以下简称联液公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月25日、2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告电气公司的委托诉讼代理人沈程，被告联液公司的委托诉讼代理人罗成和沈扬到庭参加诉讼。后本院追加上海液压气动总公司(更名为上海液压气动有限责任公司，以下简称液压公司)、上海市浦东新区周浦镇人民政府(以下简称周浦镇政府)为第三人参加诉讼。本案因审理需要转为适用普通程序，于2019年9月6日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告电气公司的委托诉讼代理人沈程，被告联液公司的委托诉讼代理人罗成和沈扬，第三人液压公司的委托诉讼代理人王兆冬，周浦镇政府的委托诉讼代理人金永红和施展到庭参加诉讼。之后，被告提起反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)电气公司的委托诉讼代理人沈程，被告(反诉原告)联液公司的委托诉讼代理人罗成和沈扬，第三人液压公司的委托诉讼代理人王兆冬，周浦镇政府的委托诉讼代理人施展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电气公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市浦东新区周浦镇公元新村北首的全部房屋及占用的土地；2、判令被告向原告支付自2016年2月1日起按照每日每平方米人民币(以下币种同)0.54元的标准(2881平方米)计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费。事实与理由：2014年12月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区周浦镇公元新村北首房屋，建筑面积2881平方米，租赁期限自2014年2月1日起至2016年1月31日止；租期届满后，被告应于租赁关系终止当日将租赁房屋及附属设施设备返还给原告。然而，自2016年2月1日起，因租期届满，但原告多次催促，被告拒绝从租赁房屋搬离。根据《租赁合同》第11-5条约定，被告逾期返还房屋和附属设施设备的，每逾期一日，被告应按0.54元/平方米向原告支付占用费。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告联液公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋所涉土地为集体土地，集体土地不能买卖，故第三人之间的转让协议无效，原告没有出租房屋的权利，无权收取房屋使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人液压公司述称，同意原告的诉讼请求。第三人液压公司从第三人周浦镇政府处购买系争房屋，授权原告对外出租，原告有权对外签订合同及收取租金。被告使用系争房屋，在租期内支付租金，在租期届满之后理应返还房屋并支付相应房屋使用费。第三人周浦镇政府述称，系争房屋土地性质为集体土地，不能进行转让，故第三人之间就系争房屋签订的转让协议不合法，原告不具备出租人的资格，被告基于租赁合同占有使用系争房屋也不具有合法性，被告应当自系争房屋搬离。但原告不具有主张使用费的权利，使用费应支付给房屋产权人上海周浦涤纶薄膜厂。反诉原告联液公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告返还反诉原告2014年2月1日至2016年1月31日期间已付租金568,000元。事实和理由：2014年12月，反诉原、被告签订租赁合同一份，约定反诉原告向反诉被告承租位于上海市浦东新区周浦镇公元新村北首房屋，但反诉被告提供的证据不能证明其为房屋所有权人，或者系有权出租人，第三人周浦镇政府也明确反诉被告不具有出租权利，无权收取租金。故反诉原告提出如上反诉请求，反诉原告会将返还的租金支付给房屋实际权利人。反诉被告电气公司辩称，首先，第三人之间签订合法有效的转让协议，第三人液压公司受让了土地及相关建筑物。第三人周浦镇政府将土地及相关建筑物交给第三人液压公司，且第三人周浦镇政府确认相关建筑物为合法有效，有相应的产权证。因此，第三人液压公司有权授权原告出租相关建筑物。其次，本案建筑物所有权归属与本案无直接关联性，即便权属有争议，也系另一法律关系，不应在本案中解决。当事人是否具有租赁物的所有权并不影响租赁合同的效力，承租人不能以此为由拒付租金、拒绝返还房屋或不履行承租人的义务。再者，反诉原告依据与反诉被告的租赁合同承租使用系争房屋，应当按照合同约定支付租金，在租期届满后一直未归还房屋，应当返还房屋并按照合同约定的标准支付房屋使用费，否则反诉原告将非法获益，不利于保护正常交易安全。综上，反诉原告要求返还已付租金的诉请，缺乏事实和法律依据，不应支持。另，反诉原告已付租金数额为567,929元，并非其所述568,000元。第三人液压公司述称，同意反诉被告的答辩意见。系争房屋为有证建筑，第三人液压公司授权反诉被告对外出租，反诉原告实际使用系争房屋，应支付相应的租金。第三人之间的权属问题可庭外协商解决，与本案无关。综上，反诉原告要求退还租金的反诉请求，于法于理不符，应予以驳回。第三人周浦镇政府述称，系争房屋土地性质为集体土地，不能进行转让。但反诉原告作为承租人，实际使用租赁物，应当按照约定支付租金，故反诉原告要求返还已付租金，缺乏依据，不予认可。至于第三人与房屋产权人之间关于租金的问题，可以协商解决，不需要反诉原告取回租金后再支付给房屋产权人。本院经审理认定事实如下：1998年2月，上海市浦东新区周浦镇吴桥村二组1幢(建筑面积77平方米)、2幢(建筑面积97平方米)、3幢(建筑面积135平方米)、4幢(建筑面积102平方米)、5幢(建筑面积431平方米)、6幢(建筑面积232平方米)、7幢(建筑面积39平方米)、8幢(建筑面积493平方米)、9幢(建筑面积169平方米)、10幢(建筑面积201平方米)、11幢(建筑面积170平方米)、12幢(建筑面积211平方米)、13幢(建筑面积568平方米)、14幢(建筑面积381平方米)，权利人均登记为上海周浦涤纶薄膜厂，上述建筑面积合计3306平方米。2000年11月16日，上海市南汇县周浦镇人民政府(甲方)与上海液压气动总公司(乙方)签订《关于转让上海周浦涤纶厂房地产权及有关事项的协议》，其中第二条立协事由：乙方因下属上海液压附件厂市政动迁，拓展业务，决定购买甲方所属上海周浦涤纶厂的房地产权。但因甲方已与上海天海工业有限公司签订购买协议，目前由于各种原因该协议尚未履行完毕。因乙方也是上海天海工业有限公司的中方投资者，所以在此基础上各方本着平等互利的原则，经友好协商，达成如下协议。同时，上海天海工业有限公司与乙方下属上海液压附件厂达成转让协议，上海周浦涤纶薄膜厂也与甲方达成转让协议，以保证此协议能有效执行。第三条基本原则：乙方全面承接上海天海工业有限公司已与甲方和上海周浦涤纶薄膜厂签订的购买协议中上海天海工业有限公司的权利与义务，以及甲方原需为上海天海工业有限公司办理的一切过户手续直接转办给乙方等，其中，上海天海工业有限公司实际已付款136万元。第四条标的：1、建筑及占地：甲方的全产权厂房建筑面积3306平方米，占地面积5868平方米。2、附属设施：用电额度630KVA，用水额度55吨/日，围墙200米，石傍岸长125米，混凝土场地3387平方米。3、价格：甲方愿意以285万元转让全部建筑、附属设施的产权及所属土地的国有土地使用权给乙方。第五条付款方式：1、甲方将136万元退还给上海天海工业有限公司，同时乙方支付给甲方136万元；2、在本协议生效之日起一周内支付给甲方20万元；3、在房地产权证交接后两周内支付45万元；4、尚余84万元在乙方拿到房地产权证后半年内付清。2014年1月1日，上海液压气动总公司出具《授权委托书》，内容为：“全权委托上海电气集团置业有限公司管理和出租上海市浦东新区周浦公元新村北首内的物业。上海电气集团置业有限公司有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务”。审理中，第三人液压公司对于上述授权委托书予以认可，亦确认原告有对外出租的权利，但原告仍要求对上述《授权委托书》形成时间进行司法鉴定。2014年12月，原告电气公司(出租人，甲方)与被告联液公司(承租人，乙方)签订《租赁合同》一份，其中约定乙方承租的房屋位于上海市浦东新区周浦镇公元新村北首全部，建筑面积2881平方米，房屋类型或用途工业，其平面图见本合同附件(一)；租赁标的物权利凭证编号：关于转让上海周浦涤纶厂房地产权及有关事项；签署本合同前，甲方已将租赁标的物权利凭证记载的信息告知乙方，并在合同第一条中进行表述；签署本合同前，乙方应当对租赁标的物权利凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况；乙方应当按租赁标的物权利凭证记载的用途利用租赁标的物，乙方将租赁物用于液压件制造；租赁期限自2014年2月1日起至2016年1月31日止，租赁期满，乙方应向甲方归还租赁标的物；租金每日每平方米建筑面积为0.27元，年租金284,000元，月租金23,666.60元；首期租金应在2014年2月1日前向甲方支付，之后以一个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日内支付；租赁保证金／元；乙方在租赁关系终止当日返还租赁标的物和附属设施设备；乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按0.54元/平方米向甲方支付占用费；本合同经甲乙双方签字盖章，且甲方收到乙方支付的全额租赁保证金后生效。合同所附补充条款第4条约定，甲方出租标的物为上海市南汇县周浦镇人民政府与上海液压气动总公司签订的协议转让房地产权，在租赁合同第一条第1-2款描述清楚，乙方已详知。合同附件一为租赁房屋平面图，注明租赁地址为周浦公元新村北首地块(吴桥路XXX号)。租赁合同签订后，被告陆续支付2014年2月1日至2016年1月31日租金合计567,929元。2016年1月31日租期届满后，被告并未交还房屋。原告多次发函要求被告返还房屋未果。2018年10月，上海液压气动总公司企业名称变更为上海液压气动有限责任公司即第三人液压公司。2019年3月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告联液公司成立于2002年2月8日，法定代表人曹立奇，公示的企业通信地址为上海市浦东新区周浦镇公元新村北首(吴桥路XXX号)。本院认为，原告电气公司与被告联液公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于租赁物的来源，系第三人之间签订的转让协议，《租赁合同》中对于租赁物的来源予以明确，被告亦予知晓，第三人液压公司授权原告对外出租，由《授权委托书》为证，且庭审中第三人液压公司也予以明确，故被告以原告无权出租为由主张《租赁合同》无效，缺乏事实依据，本院不予支持，对于被告要求对《授权委托书》形成时间进行鉴定的申请亦不予准许。被告基于《租赁合同》实际使用租赁物，应按照合同约定支付租金。现被告提起反诉，要求退还已付租金，缺乏依据，本院不予支持。《租赁合同》约定的租期届满后，被告作为承租人负有向原告返还租赁物的义务。但被告至今未能履行返还租赁物之义务，仍继续占有使用租赁物，显属违约，现原告要求被告搬离并依据合同约定的标准支付占有使用费，具有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区周浦镇公元新村北首(吴桥路XXX号)；二、被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海电气集团置业有限公司占有使用费：按照每日1,555.74元的标准，自2016年2月1日起计算至被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司实际搬离之日止；三、驳回被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,537元，由被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司负担。反诉案件受理费(已减半收取)4,740元，由被告(反诉原告)上海联液液压附件制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年二月十二日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。