宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初8132号原告:宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：段磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄召，宁夏颢振德律师事务所律师。被告:宁夏天力地热开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:王贵春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：高楠，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。原告宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司（以下简称御泉湾酒店公司）与被告宁夏天力地热开发有限公司（以下简称天力地热公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，遇有依法应当中止诉讼的情形，本院依法裁定本案中止诉讼。后依法恢复诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司的委托诉讼代理人黄召、被告宁夏天力地热开发有限公司的委托诉讼代理人王冰、高楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告因提前解除合同赔偿原告剩余租期房屋装修损失暂估499万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月30日，原、被告签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》两份。约定被告将位于银川市胜利街541号房屋租赁给原告经营宾馆。租赁面积及租金分别为:1至2层面积为1700平方米，年租金为77.5万元;3至10层6900平方米，年租金为165万元。租期均为十年，自2011年1月1日至2020年12月31日止。签订合同时，原告提出对承租毛坯房装修后的归属予以约定，但被告不同意。无奈之下，原告为打造休闲旅游酒店品牌，按四星级酒店设计标准，投资2400余万元，历时10余月对承租房屋进行整体装修后才开业经营。合同履行至2012年5月7日，被告无故要求原告再次订立房屋租赁合同，除租期从2012年5月7日延至2022年5月6日外，其他内容与2010年版本合同内容基本一致。上述四份合同均系被告提供的同一格式合同，2012年签订合同时，酒店装修已形成，但被告仍不同意在合同中对已形成的装修归属予以约定。租赁前期，酒店经营良好，收支基本平衡，能保障按时足额支付房租。但因被告需灵活调节使用资金，向原告提出按其要求的时间及金额付款，故出现个别年度超付和未付、大部分年度迟延支付租金的情形，才导致累计欠付租金。2019年1月，合同期内，被告将原告诉至兴庆区人民法院，请求解除租赁合同。原告认为，被告利用其出租人的优势地位，在订立合同支付租金、装修归属以及单方解除合同等履行合同过程中存在相应过错。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，原告诉讼请求应当予以驳回，理由为涉案房屋租赁合同已经经人民法院生效判决解除，并且解除的原因是原告欠付租金的违约行为导致，双方在租赁合同中并未约定合同解除后装修部分的费用承担，据此根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，因原告违约导致合同解除的，且被告不同意对附合装修部分利用的，装修损失不予支持。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的银川市中级人民法院(2019)宁01民终4391号民事判决书、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》(2010年9月30日订立)、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》(2012年5月7日订立)，因被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交御泉湾假日酒店(B座)工程决算表1份；御泉湾假日酒店外观及内部装饰装修现状视频6份、酒店现状照片60张，证明目的：原告总投责2410.05379万元，按四星级酒店标准装修御泉湾国际温泉假目酒店，形成以一层1000㎡精品购物广场，二至十层典108间客房的规模型品牌酒店。酒店设施设备状态良好。被告在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在价值，被告履约行为存在过错，应按照过错程度承担制余租赁期内装饰装修残值。被告对该组证据不予认可，该证据系复印件且系原告单方制作，照片和视频也无法显示是否是涉案房屋，原告所述的装修损失系其单方所述，该证据不能证明其证明目的，且合同是原告单方违约导致，所以被告不承担损失。该组证据与被告是否承担本案装修损失的赔偿责任无关联性，本院对该组证据的关联性不予采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年5月7日，原、被告签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》二份，约定原告自2012年5月7日起至2022年5月6日承租被告所有的位于银川市兴庆区胜利南街541号一至二层及三至十层房屋经营宾馆，其中一至二层面积为1700㎡，年租金为775000元，三至十层面积为6900㎡，年租金为1650000元，合同签订后被告支付一年租金，每年在合同约定时间前三个月支付下一年度租金，年租金是市场情况可按年度适当递增或按（适时）年租金的1.5%递增（按年度），原告拖欠租金累计达两个月的，被告可以终止合同、收回房屋，原告逾期支付租金的，除应及时及时如数补交外，还应支付年租金3‰的违约金。合同签订后，被告依约将涉案房屋一至十层交付原告经营酒店。2017年12月15日，原告向被告出具《偿付租金承诺书》一份，载明：“因原告自身经营不善等原因，导致从2012年7月至2016年12月31日欠付被告租金3312500元，已经构成违约。现原告就分期偿还上述欠付的租金作出如下承诺：分期偿还时间为：2018年5月31日前偿付600000元；2018年12月30日前偿付900000元；2019年5月30日前偿付800000元；2019年12月31日前偿付1012500元。如原告不能按上述期限支付，每逾期一日，承担欠付金额千分之一的逾期违约金。且如上述任意一期违约，被告可就全部欠付款项向原告主张权利，原告还应承担所有欠付金额3312500元每日千分之一的逾期违约金。欠付3312500元之后产生的租金，原告继续按照合同约定向原告支付。如有违约，按上述内容承担违约责任。特此承诺。”后原告先后于2018年2月12日向被告支付租金100000元、2018年2月24日支付租金100000元、2018年3月21日支付租金625000元、2018年5月3日支付租金100000元，共计925000元。2019年2月11日，天力地热公司以御泉湾酒店公司拖欠租金为由诉至本院，请求：1.解除双方签订的关于银川市兴庆区胜利南街541号大楼一至二层以及三至十层的两份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；2.御泉湾酒店公司支付拖欠天力地热公司的房屋租金6805499.80元（截止2018年7月31日欠付租金为5593000元，2018年8月1日至2019年1月31日租金为1212499.80元），实际主张至房屋返还至日止；3.御泉湾酒店公司支付因拖欠房屋租金产生的违约金204165元；4.御泉湾酒店公司限期向天力地热公司返还租赁房屋；5.本案全部诉讼费用由御泉湾酒店公司承担。该案审理中，天力地热公司认可御泉湾酒店公司自2017年1月1日后先后支付租金共计2925000元。本院经审理认为：根据御泉湾酒店公司向天力地热公司出具的《偿付租金承诺书》内容，截止2016年12月31日，御泉湾酒店公司尚欠付原告租金为3312500元。根据双方约定，御泉湾酒店公司自2017年1月1日起至2019年1月31日期间应向支付一至十层租金共5049315.07元[（775000元+1650000元）÷365日×760日]，御泉湾酒店公司自2017年1月1日后先后向天力地热公司支付2925000元，故御泉湾酒店公司截止2019年1月31日尚欠天力地热公司租金5436815.07元（5049315.07元+3312500元-2925000元）。御泉湾酒店公司欠付原告租金已逾两月，天力地热公司有权依据合同约定要求终止合同、收回房屋。因御泉湾酒店公司逾期支付租金已构成违约，且其亦在《偿付租金承诺书》中对逾期付款违约责任进行了承诺，现天力地热公司认为御泉湾酒店公司承诺的逾期付款违约金过高，主动降低至欠付租金总额的3%符合法律规定，本院予以支持，故御泉湾酒店公司应向天力地热公司支付违约金163104.45元（5436815.07元×3%）。本院遂作出(2019)宁0104民初2225号民事判决书，判决：一、解除双方于2012年5月7日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》二份；二、御泉湾酒店公司于本判决生效之日起十五日内向天力地热公司返还位于银川市兴庆区胜利南街541号一至二层及三至十层房屋；三、御泉湾酒店公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏天力地热开发有限公司支付租金5436815.07元、违约金163104.45元，并按照年租金2425000元的标准继续支付自2019年2月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金。判决后，御泉湾酒店公司不服该判决，以违约金过高为由向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院经审理认为：二审查明事实同一审法院查明事实一致。本案系房屋租赁合同纠纷，双方对一审判决确认的欠付租金金额没有异议，本院予以确认。虽然双方合同约定御泉湾酒店公司逾期支付租金的，应支付年租金3‰的违约金。但隆坤公司在其向天力公司出具的《偿付租金承诺书》，对逾期支付的违约责任重新作出承诺，视为双方对逾期违约责任重新作出约定。因该承诺中关于逾期违约金计算标准过高，一审法院依据天力地热公司诉请按照欠付租金金额3%标准计算并无不当。御泉湾酒店公司关于一审判决计算违约金标准依据错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋租赁合同解除后，御泉湾酒店公司应当按照合同约定租金标准支付房屋实际返还之日期间的占有使用费。银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终4391号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告以被告利用其出租人的优势地位，在订立合同、支付租金、装修归属以及单方解除合同过程中存在过错为由诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告要求对涉案房屋装饰装修及附属设施价值进行评估。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷经两级法院审理，本院作出的(2019)宁0104民初2225号民事判决书及银川市中级人民法院（2019）宁01民终4391号民事判决书均已生效。法院生效判决书均已认定被告逾期支付租金，构成违约，原告据此解除了双方签订的租赁合同。现原告要求被告赔偿装修损失，但双方签订的租赁合同对装修归属、利用及损失赔偿等问题均未进行约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，确系原告违约导致合同解除，原告要求被告承担赔偿装修损失无事实及法律依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。原告称，被告利用出租人的优势地位，在装修归属以及单方解除合同等方面存在过错。因该合同是当事人双方平等协商的结果，原告未提交证据证明被告在合同签订过错中存在违反法律规定的情形，亦无法证明被告就合同订立及履行存在过错，本院对原告的主张不予采纳。诉讼中，原告要求对涉案房屋装饰装修及附属设施价值进行评估。因原告的原因导致合同解除，依据法律规定，原告无权要求被告赔偿装修损失，故已无进行评估鉴定的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费46720元，由原告宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张志华人民陪审员 宋开辉人民陪审员 李 江 二〇二〇年五月十五日法官助理 徐敏超书记员 裴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。