北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初94号原告（执行案外人）：中广核研究院有限公司，住所地深圳市福田区上步中路西深圳科技大厦15层。法定代表人：王安，总经理。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司。执行合伙人委派代表：庞村。委托诉讼代理人：郑越，男，该中心法务。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：付艳宏，男，该公司员工。原告中广核研究院有限公司（以下简称中广核研究院）与北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心），第三人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中广核研究院之委托诉讼代理人郑玮，中宏瑞德中心之委托诉讼代理人季境、郑越，金丰科华公司之委托诉讼代理人付艳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中广核研究院向本院提出诉讼请求：1．请求停止对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼XXX号房屋（简称案涉不动产）的执行，并解除查封措施；2．本案全部诉讼费用由对方承担。事实和理由：北京市第二中级人民法院裁定驳回了中广核研究院提出的案外人执行异议。中广核研究院对该裁定不服，依法提出执行异议之诉。中广核研究院已与金丰科华公司签署了书面买卖合同、办理了联机备案、依约支付了合同价款，且已合法占有案涉不动产，足以排除北京市第二中级人民法院（2018）京02执12号案对该不动产的执行行为。人民法院对案涉不动产的查封不符合法律预查封的相关规定，应当停止对案涉不动产执行。具体理由如下：一、中广核研究院已合法购买且占有案涉不动产，享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，中广核研究院已享有足以排除强制执行的权利，具体如下：1．中广核研究院已与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月16日，金丰科华公司取得京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》。此后，中广核研究院与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》（简称《预售合同》），约定购买案涉不动产，并完成了商品房预售合同网上联机备案。因此，双方就案涉不动产已经签订合法有效的书面买卖合同。2．中广核研究院已经合法占有案涉不动产。渉案不动产建设完成后，中广核研究院与金丰科华公司进行了交接手续。中广核研究院作为业主，签订了物业服务合同并支付了相应物业费，已经合法占有了案涉不动产。3．中广核研究院已经依据合同约定支付了90%价款，且随时可以支付剩余价款。根据合同约定，截止本案起诉时，中广核研究院应当向金丰科华公司支付全部合同价款的90%。中广核研究院已经依约自行或通过关联公司向金丰科华公司支付了上述价款，且金丰科华公司对此完全认可。由于付款条件尚未成就，剩余10%价款中广核研究院尚未支付，但可以履约付款。4．案涉不动产未办理过户登记非中广核研究院自身原因。中广核研究院多次要求办理产权过户手续，金丰科华公司均回复尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。综上所述，在北京市第二中级人民法院于2018年1月8日依据（2018）京02执12号执行裁定书预查封案涉不动产之前，中广核研究院已经与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同、办理了联网备案、合法占有了案涉不动产、根据合同约定支付了90%的合同价款且随时可以支付剩余价款。根据上述事实，中广核研究院享有足以排除执行的权利。二、执行异议裁定书事实认定不清、法律适用不当，错误地驳回了中广核研究院的执行异议，应予以纠正。1．深圳能之汇投资有限公司（简称能之汇公司）代为支付部分购房款事实清楚，且不动产买卖各方均无异议，但异议裁定未予认定，属于事实认定错误。中广核研究院与能之汇公司均属中国广核集团有限公司（简称中广核集团）旗下的关联公司，能之汇公司向金丰科华公司支付了部分购房款，已经得到不动产买卖双方中广核研究院和金丰科华公司认可。虽然该笔款项支付的时间早于双方《预售合同》签订的时间，但法律并不禁止先于书面合同的实际履行行为。且能之汇公司与金丰科华公司之间不存在其他交易关系，根据款项的支付事实及各方约定，该笔款项的用途明确为案涉不动产的购房款。异议裁定罔顾中广核研究院的关联公司已经代为支付70%合同价款、且交易各方均无异议的事实，未将该部分价款认定为中广核研究院已履行的部分。不动产买卖双方之间支付价款的方式，与本案申请执行人无关，无需征得其同意，不能以此剥夺中广核研究院排除执行的权利。2．由于付款条件未成就，中广核研究院尚有10%购房尾款未付，但随时可以支付，且执行法院也从未要求中广核研究院支付，不能以此否认中广核研究院享有排除执行的权利。根据《预售合同》附件五约定，四期款8%在办理产权证明文件后30日内支付；五期款2%在法定保修期结束后30日内支付。由此可见，剩余10%价款由于付款条件尚未成就，中广核研究院未予支付，是符合合同约定的。中广核研究院随时可以支付该10%尾款，除此之外90%价款中广核研究院均已支付。在（2018）京02执12号执行案件及相应执行异议案件过程中，申请执行人即本案中宏瑞德中心和执行法院，在明知中广核研究院是已经备案的不动产买受人的情况下，均从未要求中广核研究院支付剩余价款或交付执行。因此，在异议裁定中，法院以中广核研究院不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定的“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为由，未予支持中广核研究院的异议请求，显然存在逻辑悖论，属于事实认定和法律适用错误。综上，中广核研究院恳请法院依法查明事实，正确适用法律，停止对案涉不动产的错误执行行为。中宏瑞德中心辩称，请求法院依法驳回中广核研究院的诉讼请求。理由为：一、中广核研究院与金丰科华公司之间签署的《预售合同》及其补充协议为无效合同，中广核研究院并非合法买受人，对案涉不动产不享有任何实体权利。根据《执行异议复议规定》的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同是不动产执行异议能够成立的前提，也是本案中广核研究院诉讼请求能够成立的基本前提。据他项权利证书记载，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(以下简称信达公司)、西藏信托有限公司(以下简称西藏信托公司)等在内的债权人，在《预售合同》签订之前已就全部土地和在建工程设定了抵押权，案涉不动产预售许可的取得、《预售合同》的签订是以信达公司同意预售并对预售资金专用账户通过预留人名章的形式进行了实际控制为保障措施，且相应条款写进《预售合同》第四条、第七条和附件五。上述条款是购房双方自愿达成的特别条款，具有涉他性，亦是《预售合同》的核心条款。然而，中广核研究院、金丰科华公司在签订《预售合同》的同一天又签订了付款内容完全相反的补充协议，将上述核心条款作废。补充协议约定，《预售合同》与《楼宇买卖合同及其补充协议》相冲突的内容，应以后者为准，该条约定将上述保护抵押权人利益的条款架空。结合该合同的内容以及中广核研究院的主张，能之汇公司在中广核研究院签订《预售合同》前已支付了70％的购房款，证明双方其实并无履行《预售合同》付款进度款及自监管账户支付全部购房款条款的真意，该行为系我国民法总则所规定的“通谋虚伪表示行为”，应依法认定无效。由于上述两份合同是同一组法律行为，其共同目的是:通过表面上不损害抵押权利益的《预售合同》骗取抵押权人同意，进而获取预售登记，通过《补充协议》变更《预售合同》的上述保障债权人和抵押权人利益的核心条款，架空《预售合同》中对抵押权人的保护机制，致使70％的购房款脱离抵押权人的监管，最终实现恶意串通损害抵押权人利益的非法目的。《补充协议》因双方恶意串通，损害抵押权利益，违反我国合同法第五十二条第二项的规定而无效。中宏瑞德中心已基于上述事实和理由另案提起确认合同无效之诉。综上，中广核研究院之诉讼请求不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项的规定，应予以驳回。二、中广核研究院未支付案涉不动产全部价款。由于本案《预售合同》并非单纯的双方法律关系，其内容和履行直接关系抵押权人和其他利害关系人的利益，中广核研究院将其关联公司中广核集团、能之汇公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款行为，其付款行为均发生在房屋销售之前，其实质是通过债权转让的方式将能之汇公司享有的对金丰科华公司的普通债权抵消中广核研究院抵押权设立后基于《预售合同》应履行的支付购房款的义务，该债权转让导致抵押权人优先受偿权的对价不再存在，70％“付款行为”因损害抵押权人利益而无效。首先，能之汇公司基于《楼宇买卖合同》下享有的权益为交付房产请求权而非金钱返还请求权，即使楼宇买卖不再履行，能之汇公司对金丰科华公司享有的债权是一般债权，而被转让债权与预售备案合同（经登记）的债权性质不同，后者系抵押权设立后产生的付款义务，系与抵押权人利益相关的债权，抵押权人在该债权上具有优先受偿，具有准物权性，两者性质不同。依据我国合同法的有关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的除外，该债权不可转让给中广核研究院。其次，根据我国合同的相关规定，该债权转让行为因损害抵押权人的利益而无效，故不能免除购房人支付房款的义务。最后，若法院认定普通债权转让可抵作购房款的合法性，将会赋予该被转让债权的效力高于其他普通债权，损害其他普通债权人，与《执行异议复议规定》第二十八条体现的保护善意、合法的物权期待权人的精神相背离。中广核研究院采取阴阳合同、债权转让等方式，最终设计了一套将中广核研究院关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款的方案，其付款行为不符合合同约定，并损害了其他债权人利益。因此，无论中广核研究院采取何种方式，其任何将中广核集团、能之汇公司付款强行视为中广核研究院付款的行为和表示，均因其恶意损害第三人合法权益的本质目的而应被认定无效。综上，即使《预售合同》有效，中广核研究院也仅完成了20％的付款，不符合《执行异议复议规定》就付款的相关规定。上述阴阳合同及付款行为的无效，属于当然无效、自始无效，不因本案中宏瑞德中心是普通债权还是抵押权人身份而有所不同。如法院不考虑抵押权人的利益而对此事实作出认定，则会使案外人实体权利受损。三、中广核研究院不仅在本案债权法律关系中过错明显，而且有骗取抵押权人同意及国家监管备案登记的主观故意，具有互相串通损害抵押权人和其他债权人利益的主观恶意。(一)抵押权已经登记公示，且案涉不动产抵押权人信息明确载于《预售合同》，中广核研究院明知《预售合同》及其核心账户监管条款直接关系抵押权人利益，其不按《预售合同》履行的行为最终导致相应房屋销售资金未能进入监管账户，损害了抵押权人及其他债权人合法权益。(二)《预售合同》和《补充协议》同时签订，但关于付款进度和监管账户的核心条款约定截然不同，故，其签订《补充协议》目的是通过《预售合同》的表面形式得到备案登记，并非出于履行合同的真意，其签订合同及履约行为的非善意以及损害抵押权人和其他债权人利益的恶意十分明显。(三)中广核研究院自称其与中广核集团及能之汇公司关系密切，故中广核集团及能之汇公司的过错亦应视为是中广核研究院的过错。从《框架协议》、《楼宇买卖合同》的数次签订、变更及履行情况看，中广核集团及能之汇公司对与金丰科华公司之间的合作存在重大过错。为了将商业风险恶意转嫁他人，其实施了一系列恶意串通、通谋虚伪表示、骗取抵押权人同意及房管部门备案等违法行为，均非善意。通过其签署合同洽谈的会议纪要和合同风险提示条款可以看出，中广核研究院深知国家房地产销售监管政策和监管措施，也明知案涉土地及在建工程被很多债权人设定了抵押，其与金丰科华公司就如何规避国家政策、骗取抵押权人的同意，实现网上签约及取得预售备案工作做了一系列研讨，最终设计了一套将中广核研究院关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案预售合同项下债权的付款的方案，导致本案债权合同出现不符合合同约定的付款行为，并损害了其他债权人利益。因此，金丰科华公司与中广核研究院关于预售合同之外所有支付方式的约定，依法应认定为无效。中广核研究院诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《执行异议复议规定》的规定，应予驳回。四、中广核研究院对案涉不动产的所谓占有并非合法占有。中广核研究院所述房屋交付时间为2017年10月19日，而此时该房产正处于北京市第三中级人民法院（2017）京03执字第582号案件查封期间（2017．7．27至2017．11．29），该房产的转让处于法院司法权力限制阶段，其即使进行了物理上的占有，也属于非法占有。不符合《执行异议复议规定》关于占有的规定，因此其异议请求不应得到支持。五、本案中，中广核研究院尚未取得案涉不动产的合法登记。中广核研究院因其80％销售款尚未支付至监管账户的行为，导致抵押权人债权难以实现。抵押权人在抵押权所担保的债权未能实现前，不会同意其涤除物上抵押。因此，尚未办理过户登记以及不能办理过户登记的原因归责于中广核研究院。需要强调的是，中广核研究院和金丰科华公司的行为不但架空了抵押权人的优先受偿权，而且扰乱房地产销售秩序。从维护国家的金融秩序及社会秩序的角度出发，亦请求法院依法慎重处理本案，驳回中广核研究院的全部诉讼请求。金丰科华公司辩称，同意中广核研究院的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：2012年12月29日，中广核集团与三洲隆徽实业有限公司（以下简称三洲公司）签订《购房框架协议》，约定：三洲公司已获得丰台区花乡四合庄1516-15地块国有建设用地使用权并完成土地出让金及所有相关费用的支付，并成立全资子公司金丰科华公司持有目标地块并负责开发房地产项目（三洲项目），中广核集团购买三洲项目1/2/3号三栋写字楼以及对应的地下一层配套服务设施和配套的650个地下车位，预计交易总价2517525054元（折算为地上写字楼单价2．188万/平方米、停车位单价20万元/个，地下一层配套服务设施面积单价1．9万/平方米），实际交易总价根据规划验收的面积进行调整和结算。在中广核集团完成相应支付义务并且具备办理房产证条件后，三洲公司负责按照房屋预售合同中规定的对房产分割要求，直接将中广核集团拟购买部分的房产证办理至房屋预售合同指定的公司名下。本框架协议以双方后续签署的购楼合同生效为前提，本框架协议内容若与购楼合同有冲突的，以购楼合同为准。2013年4月17日，金丰科华公司（甲方）与能之汇公司（乙方）签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》，约定：中广核集团委托下属全资子公司能之汇公司购买金丰科华公司开发的写字楼及配套设施。本合同基于中广核集团与三洲公司签订的《购房框架协议》所确定的原则理解，对《购房框架协议》予以细化约定。买卖标的物所在项目地块坐落于北京市丰台区花乡四合庄，建设用地规划许可证号码为地字110106201200040号，地上建筑物总面积97917．05平方米（1号写字楼56879．66平方米、2号写字楼20530．53平方米、3号写字楼20506．86平方米），对应的地下一层配套服务设施12900平方米，配套650个地下车位；写字楼固定单价2．188万/平方米、地下一层配套服务设施固定单价1．9万/平方米、停车位单价20万元/个；标的物暂定总价款为2517525054元。该合同第七条“标的物价款支付”中载明：买受人分八次支付暂定总价款，第一次支付：本购楼合同生效且乙方收到银行开具的符合7．2要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010．80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）；第二次支付：标的物在取得北京市建委前期准备工程协办单且总包单位开始进场施工，同时乙方收到银行开具的符合7．2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505．40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第三次支付：标的物工程进度达到正负零（地下室结构完成）且提供监理报告和形象进度证据，同时乙方收到银行开具的符合7．2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写251752505．40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第四次支付：标的物工程各楼栋全部主体结构封顶且提供建立报告和结构验收单，同时乙方收到银行开具的符合7．2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：251752505．40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第五次支付：标的物工程主体结构封顶后并取得政府颁发的预售许可证，双方签订预售合同（《预售合同》中的买受人由乙方指定）并完成政府预售备案后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010．80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第六次支付：标的物工程完成竣工验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：503505010．80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第七次支付：在甲方将标的物权属证明文件办理至乙方指定的公司后10个工作日内，双方根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、本合同第六条所确定的单价和第十一条所确定的面积差异处理的约定计算实际交易总价，并结合本合同的相关约定双方进行结算，结算经双方确认后10个工作日内乙方将扣除实际交易总价的2%作为质量保证金后的剩余款项，一次性支付给甲方。第八次支付：（质量保证金支付）：上述前7次支付后，实际交易总价的2%为质量保证金，该质保金在标的物交付乙方12个月后支付50%；剩余50%在标的物交付乙方24个月后一次性支付（无息）。该合同第28．3条“工程建设用资金的支付方式”中载明：工程建设用资金的支付以甲方提供的有关工程建设项目（包括但不限于设计、采购、建筑施工等）的支付申请为条件，经乙方审核确认后从资金监管账户中支付。出卖人于2014年1月取得预售许可证并签署《北京市商品房预售合同》，于2014年12月取得竣工验收备案表及交付，于2015年12月办理完毕房屋所有权证。双方确认，《北京市商品房预售合同》的规定应当基于本合同的相关规定和所确定的原则理解，该合同如果有任何与本合同的规定相冲突的内容，应以本合同的规定为准；本合同项下的物业是整体销售，根据本合同的约定，双方将签署多套《北京市商品房预售合同》，该等多套《北京市商品房预售合同》与本合同共同构成完整的交易文件。除非双方另有约定，一方根据本合同或《预售合同》的约定解除任何一套《北京市商品房预售合同》时，其他所有《北京市商品房预售合同》及本合同应同时终止。《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》履行过程中，金丰科华公司与能之汇公司于分别2013年5月、2013年9月先后签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，对付款进度及比例进行了调整，具体修改为，第一次支付：甲方根据《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中75%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余25%作为工程建设用资金按28．3%条约定支付。第二次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中50%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余50%作为工程建设用资金按28．3条约定支付。第三次至第六次支付：甲方根据本合同第七条及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，其中15%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余85%作为工程建设用资金按28．3条约定支付。第七次至第八次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，甲方履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方。2014年6月19日，案外人信达公司与金丰科华公司（债务人）等债务人签订《债务重组合同》，该合同约定金丰科华公司同意与其他债务人就19．9483亿元债务与信达公司进行债务重组。信达公司通过债务受让及重组获得对金丰科华公司及其他债务人19．9483亿元债权及抵押权。信达公司的上述抵押权进行了登记，取得了《土地他项权利证明书》，该证明书记载：权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19．9483亿元。经查，该《债务重组合同》第3．1条约定：如中广核集团放弃购买金丰能源中心项目1号楼、2号楼、3号楼的全部或部分，则，信达公司有权利以中广核公司与债务人之间约定的价格对放弃购买的部分和4号楼、5号楼、6号楼进行处置。2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会为金丰科华公司颁发京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》，其中载明：房地坐落为北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，项目名称为金丰能源中心，预售范围为（不含扣除部分）1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室，用途为商业、办公用房、地下车库、地下商业、地下办公（会展用房），预售资金监管银行为华夏银行。2015年9月27日，出卖人金丰科华公司与买受人中广核研究院签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1786147），其中约定：商品房房屋坐落为丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼2层201号，合同总价款为42573439元人民币。同日，双方还签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1786148），其中约定：商品房房屋坐落为丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼3层301号，合同总价款为42668568元人民币。前述预售合同中均载明：该商品房分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：信达公司、西藏信托公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年6月20日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为信达公司、西藏信托公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为2015年8月31日。该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016年12月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人信达公司、西藏信托公司、北京国际信托有限公司同意销售商品房之内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款，共分为五期支付。上述《北京市商品房预售合同》已完成网签备案。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》约定：鉴于双方于2013年4月签署的《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议中，虽然约定了项目（都有）暂定面积以预售合同所载面积为准，但在支付条款中并未明确约定，截至2014年12月乙方已向甲方累计支付买卖合同暂定总价款的70%，乙方指定了7家买受人，即中广核北京代表处、中广核资本公司、中广核服务公司、中广核风电公司、中广核铀业公司、中科华研究院、中广核太阳能公司（各家买受人对应的楼栋情况详见附表），该7家公司与甲方于2015年9月底至10月初分别签署了《北京市商品房预售合同》，项目原定名称为“三洲能源科技中心”，正式核准名称为“金丰能源中心”，以正式核准名称为准，因此双方就买卖合同中的部分事项进行修改完善，订立本补充协议。将买卖合同的暂定面积和暂定总价按照预售合同进行修订，地上建筑物总面积101423．41平方米（1号写字楼58770．53平方米、2号写字楼21300．58平方米、3号写字楼21352．3平方米），地下一层的会展用房15403．66平方米，配套571个地下车位；标的物暂定总价款修订为2639882391元；将买卖合同中第五至第八次应支付金额按照预售合同修订后的暂定总价进行调整，具体为第五次支付，标的物工程主体结构封顶后并取得办法的预售许可证，乙方指定的买受人与甲方签署预售合同并完成政府预售备案后40个工作日内：（1）对于购楼款（含写字楼、地下一层会展用房、地下停车位）部分，乙方指定的买受人支付人民币349638375元，使乙方及其指定买受人累计支付达到修订暂定总价款的80%即人民币2111905912．80元。（2）对于已经乙方审定的工程变更部分，乙方指定的买受人支付人民币13868639．77元。（3）对于上述（1）、（2）合计金额363507014．77元于预售合同约定的本次买受人应支付人民币366768245元之间的差异部分，乙方指定的买受人支付人民币3261230．23元。综合上述（1）、（2）、（3），乙方所指定的买受人第五次应当向甲方支付人民币366768425元。第六次支付：（1）按照买卖合同的约定标的物完成综合竣工验收及规划验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方指定的买受人应支付合同修订暂定总价的10%，即人民币263988239．10元。（2）对于上述（1）中的金额与按照预售合同约定的本次买受人应支付人民币258278937．20元之间的差异部分，乙方指定的买受人应少付人民币5709481．90元。综合上述（1）、（2）所述，买卖双方一致同意，乙方指定的买受人第六次应当向甲方支付人民币258278397．20元。第七次支付：标的物权属证明文件办理至乙方指定公司后30日内支付修订暂定总价约8%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算。第八次支付：买受人自标的物法定保修期结束之日起30日向甲方支付合同修订暂定总价2%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同第十一条所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算；将2015年1月27日审定的工程变更费13868639．77元在买卖合同约定的第五次支付中进行结算和支付。根据该补充协议附表，买受人对应情况为，中广核北京代表处作为买受人共计600套：含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司作为买受人：3号写字楼13户商业；中广核服务公司作为买受人：2号写字楼13户商业；中广核风电公司作为买受人：1号写字楼7户商业；中广核铀业公司作为买受人：1号写字楼2户商业；中科华研究院作为买受人：1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司作为买受人：1号写字楼3户商业。案涉不动产在上述协议范围之内。此后，能之汇公司分别与上述七主体签订《债权转让协议书》，约定能之汇公司将其《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议项下对应权益即标的债权转让予上述七主体。2016年12月29日，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》，约定中宏瑞德中心以拍卖形式成功竞买标的债权，信达公司等债权人将对三洲隆徽实业有限公司等债务人的主债权、从权利转让给中宏瑞德中心，后附明细中涉及三洲隆徽实业有限公司转让的债权金额有两笔其中一笔为9．9483亿元债权，另一笔为6．6亿元。2017年7月，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。经查，中宏瑞德中心未就上述主张的抵押权转移完成变更登记，现案涉土地及在建工程的登记抵押权人仍为信达公司。2017年11月23日，北京市方圆公证处于作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，该执行证书载明：申请执行人为中宏瑞德中心、被执行人为三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓；中国金谷国际信托有限责任公司于2016年6月29日依照贷款合同的约定向三洲公司支付人民币6．6亿元，2016年12月29日中宏瑞德中心通过拍卖形式取得了上述债权，并刊登了债权转让公告，应中宏瑞德中心申请，特出具本执行证书。中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行。本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块的1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，案涉不动产在预查封范围内。后中广核研究院提出案外人执行异议申请，本院经审查作出执行异议裁定，驳回了中广核研究院的异议请求。中广核研究院不服本院执行异议裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案执行异议之诉。庭审中，中广核研究院与金丰科华公司认可双方已于201710月完成了案涉不动产的交付手续。案涉不动产在中广核研究院主张办理入住手续的时间段存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日至11月29日。中广核研究院与金丰科华公司双方均主张上述法院的查封未在案涉不动产处张贴封条、本院在本案执行预查封中于案涉不动产处张贴了封条。庭审中，中宏瑞德中心对于中广核研究院向预售合同资金监管账户支付20%预售合同款项的事实予以认可，但对在《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司向金丰科华公司、三洲公司支付款项的行为不予认可，认为与本案购房款无关。经本院审查，《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司与金丰科华公司、三洲公司的款项往来情况如下：2013年6月3日，能之汇公司向三洲公司支付755257516．2元；2013年7月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付60531704．74元；2013年7月12日，能之汇公司向三洲公司支付125876252．7元；2013年7月19日，能之汇公司向金丰科华公司支付64719700．6元；2013年8月27日，能之汇公司向金丰科华公司支付9335636元；2013年9月29日，能之汇公司向金丰科华公司支付196882742元；2013年10月31日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875．81元；2013年11月1日，能之汇公司向金丰科华公司支付69430720．33元；2013年11月28日，能之汇公司向金丰科华公司支付91722541．27元；2013年12月23日，能之汇公司向金丰科华公司支付26547236．6元；2013年12月25日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875．81元；2014年1月10日，能之汇公司向金丰科华公司支付122427726．9元；2014年3月5日，能之汇公司向金丰科华公司支付84026244元；2014年4月8日，能之汇公司向金丰科华公司支付19718724．4元；2014年4月24日，能之汇公司向金丰科华公司支付49757682．83元；2014年8月14日，能之汇公司向金丰科华公司支付9900000元；2015年2月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付1200000元。中广核研究院为补充证明其支付的大部分款项以用于案涉不动产工程建设之中，另补充提交与上述款项中13笔款项支付相关的《工程建设资金划拨申请单》、《工程建设资金划拨明细表》等证据用以证明，中宏瑞德中心对上述补充证据的真实性、关联性均不予认可。另，中宏瑞德中心在诉讼中向本院提交申请书两份，其一系申请以抵押权人的身份参加本案执行异议之诉的审理；其二系申请本院对中广核研究院提交的《北京市商品房预售合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》、《金丰能源中心交付通知书》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》等证据上加盖的金丰科华公司公章及储小晗人名章（如有）的真实性进行司法鉴定。本院认为，当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中广核研究院不服本院作出的驳回其异议请求的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中广核研究院与金丰科华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中广核研究院在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中广核研究院是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中广核研究院自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，根据本案现有证据显示，中广核研究院与金丰科华公司已于本案预查封措施实施前就案涉不动产签订《北京市商品房预售合同》，该合同业已经相关行政管理部门进行预售备案，故本院对该合同的真实性予以采信。同时，从中广核研究院提交的《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议可见，在本案《北京市商品房预售合同》签订前，中广核集团与三洲公司早于2012年12月即对中广核集团整体购买三洲公司全资子公司金丰科华公司开发的本案房地产项目进行了框架性约定。在此基础上，能之汇公司作为中广核集团公司的全资子公司，于2013年4月与金丰科华公司签订《楼宇买卖合同》，约定购买本案房地产项目地面1号、2号、3号三栋写字楼，以及三栋写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位，并分别于2013年5月、9月及2015年12月签订补充协议。上述协议明确约定双方的主要权利义务，系买受人支付合同房款、出卖人交付房屋并转移所有权，符合买卖合同的基本特征。后中广核研究院亦与能之汇公司签订《债权转让协议书》，买卖合同所涉买受人权利由中广核研究院承继。上述买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。中宏瑞德中心虽对《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议的真实性提出质疑，但未提交有效证据予以反驳，本院对中宏瑞德中心的该项抗辩理由不予采信。中宏瑞德中心关于中广核研究院与金丰科华公司恶意串通损害第三人利益导致本案合同无效的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院对中广核研究院与金丰科华公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。关于焦点二，根据本案查明的事实，金丰科华公司与中广核研究院办理房屋交付手续的时间在本案预查封措施实施之前，此后中广核研究院基于交付事实，对案涉不动产的管领力已经发生，应认定已构成占有事实。中宏瑞德中心对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。关于其主张的中广核研究院系非法占有一节，其主要依据在于：该占有系以无效合同为基础，以及交付发生时另有查封。关于合同效力争议，已于本案焦点一中予以确认，在此不再赘述。关于另案查封问题，经本院审查，该查封系针对案涉不动产所坐落的土地进行的登记查封，未见该查封措施进行了现场查封，与本案执行依据所作预查封亦非同一执行行为。同时，该查封已于2017年底解除，而中广核研究院的占有事实在上述查封解除后仍处于持续发生的客观状态。中宏瑞德中心关于中广核研究院系非法占有的事实主张，不能成立。据此，应认定中广核研究院在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。关于焦点三，针对付款事实，金丰科华公司认可中广核研究院已按约定支付合同价款，中广核研究院另提交了付款回单、银行进账单、支票存根、收据、银行账户明细等证据用以证明，其中显示的付款数额可以佐证中广核研究院已按约定支付合同价款的事实。剩余款项未付的原因，系因付款条件尚未成就。须指出，如中宏瑞德中心答辩理由所述，本院亦注意到自2013年6月3日至2015年2月3日期间双方前17笔款项支付，未支付至预售合同监管账户。但本案不动产项目取得预售许可证的时间为2015年9月，自此预售合同监管账户方才设立，在此之前尚不具备向该账户支付的现实可能性，故不能以此为由对上述款项支付行为作出否定性评价。同时，中宏瑞德中心虽主张上述款项并非购房款而系其他经济往来，但其始终未提交充分、有效的证据予以反驳。且经本院逐笔审查中宏瑞德中心不予认可的上述17笔款项支付凭证，结合款项发生时间、部分书证载明的款项性质、收款主体、款项数额以及中广核研究院提交的《工程建设资金划拨申请单》与《工程建设资金划拨明细表》等证据，可以进一步佐证款项支付与本案买卖合同之间的关联性，并已经达到盖然性占优势的证明标准。在此情况下，中宏瑞德中心的抗辩理由依据不足，本院不予采信。据此，本院对中广核研究院已依约支付到期应付款项的事实予以确认。关于焦点四，根据本案现有证据显示，中广核研究院与金丰科华公司书面合同中明确约定了房屋交付日期及权属登记日期，中广核研究院剩余未付款项亦系因付款条件尚未成就。现案涉不动产在办理房屋初始登记前即已被预查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由出卖人原因所致，尚无证据证明中广核研究院作为买受人对此存在任何过错。据此，本院认定中广核研究院对于未办理过户登记手续的事实，不存在过错。基于上述分析，中广核研究院依据其与金丰科华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付到期合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，具有客观依据。因中广核研究院尚有剩余款项未付，鉴于其于本案中明确表示，承诺按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，将剩余价款交付执行，故其诉讼请求，具有事实和法律依据。同时需说明的是，鉴于本案房屋买卖合同关系系基于《购房框架协议》及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议等一系列合同形成，案涉不动产与中广核研究院在案涉项目中购买的其他房屋系基于同一合同整体购买，中广核研究院应将包括案涉不动产在内的全部房屋的剩余房款8524200．7元交付本院执行，在此前提下，本院对其诉讼请求予以支持。就中宏瑞德中心提出的以抵押权人的身份参加本案审理的申请，本院认为，本案系执行异议之诉，中宏瑞德中心系本案当事人，已经参加本案的审理，现其主张另行以抵押权人身份参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予准许。就中宏瑞德中心提出的鉴定申请，本院认为，根据本案已查明的事实，中宏瑞德中心的该项申请并不影响本案的实体审理，故本院对其鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：如中广核研究院有限公司于本判决生效之日起30日内将全部剩余房款8524200．7元交付执行，则停止本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼2层XXX号不动产及1#办公楼3层XXX号不动产的执行；中广核研究院有限公司未按期足额支付上述款项，则继续本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块1#办公楼2层XXX号不动产及1#办公楼3层XXX号不动产的执行。案件受理费427867元，由北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  姚 颖审 判 员  李 淼审 判 员  王 佳二〇一九年六月二十八日法官助理  韩舒同书 记 员  李 慧