江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0924民初5215号原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地在江苏省射阳县城人民路**。负责人：王礼宏，该支行行长。委托诉讼代理人：戴洪，该支行客户经理。委托诉讼代理人：孙德明，该支行客户经理。被告：李志忠，男，1971年2月26日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城市广丰置业有限公司，住，住所地在江苏省射阳县特庸镇码中街/div>法定代表人：陶晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓东，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下至判决主文前简称“农行射阳支行”）与被告李志忠、盐城市广丰置业有限公司（以下至判决主文前简称“广丰置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告农行射阳支行的委托诉讼代理人孙德明、被告广丰置业的委托诉讼代理人袁晓东到庭参加诉讼,被告李志忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李志忠立即归还个人住房按揭贷款本金126794.94元及利息4210.27元（利息暂算至2019年4月27日），合计131005.21元，及从2019年4月28日起至清偿之日止，按借款合同约定计算的利息、罚息、复利（以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付利息、罚息，未付利息4210.27元及每月未还利息以每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利）；2.被告广丰置业对上述第1项债务承担连带清偿责任；3.原告对被告李志忠位于射阳县特庸镇时代华庭6幢402号房抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费、保全费由被告李志忠、广丰置业承担。事实与理由：2015年5月，李志忠因购买射阳县特庸镇时代华庭6幢402号房，与我行签订了《个人购房担保借款合同》，向我行申请住房按揭贷款15万元，我行于2015年5月28日对李志忠发放贷款15万元，期限15年，还款方式等额本息还款，利率执行同期基准利率，李志忠以上述所购房屋作抵押为借款提供担保（已办理预登记），广丰置业提供阶段性保证担保，目前他项权证尚未办妥。李志忠从2018年12月起已连续5个月未按期归还贷款本息，已严重违约。截止2019年4月27日，欠贷款本金126794.94元，累计欠息4210.27元（正常利息4050.32元、罚息92.60元、复利67.35元）。故诉至法院，请求判如所请。李志忠未作答辩，亦未提交证据。广丰置业辩称，原告诉称的情况属实，我公司愿意承担担保责任，希望双方能够协商解决。本院经审理认定事实与原告主张的事实一致，本院予以确认。审理中，本院依农行射阳支行的申请，于2019年8月19日作出裁定，对李志忠名下坐落在射阳县特庸镇时代华庭6幢402号的房屋价值13.7万元部分予以预查封，查封期限为三年。本院认为：1.农行射阳支行与李志忠、广丰置业之间的《个人购房担保借款合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李志忠未按约足额还本付息属违约行为，依约应承担偿还农行射阳支行借款本金并支付合同约定利息、罚息及复利的民事责任。农行射阳支行主张以所欠利息即算至2019年4月27日的利息4210.27元及2019年4月28日后每月未还利息（正常利息、罚息、复利）为基数支付复利。而案涉合同约定逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，故农行射阳支行该部分主张中对于基数中包含的复利部分应予以扣除；2.广丰置业为李志忠向农行射阳支行的上述借款本息提供连带责任保证担保，应当对李志忠的还款义务承担连带责任。广丰置业承担保证责任后，有权向李志忠追偿；3.关于抵押担保问题。《个人购房担保借款合同》约定李志忠以所购房产作为借款抵押担保，农行射阳支行办理了抵押权预告登记，作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对李志忠抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，对农行射阳支行主张确认其对抵押物依法折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李志忠于本判决发生法律效力后十日内，向原告中国农业银行股份有限公司县射阳县支行偿还借款本金126794.94元及利息4210.27元，合计131005.21元，并自2019年4月28日起至偿清之日止，以所欠借款本金126794.94元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付逾期还款利息和以所欠利息4142.92元及每月未还利息（正常利息、罚息）为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利；二、被告盐城市广丰置业有限公司对上述第一项确定的被告李志忠的还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城市广丰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李志忠追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，减半收取1460元，保全费1205元，合计2665元，由被告李志忠、盐城市广丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 侯建伟二〇一九年九月二十四日法官助理 张晓鹏书 记 员 朱 伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。