安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初3171号原告：赵顺龙，男，1995年7月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被告：蚌埠天湖置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403005785267039。法定代表人：王国明，该公司总经理。原告赵顺龙与被告蚌埠天湖置业有限公司（以下简称天湖置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵顺龙及其委托诉讼代理人王国蓉、张小龙到庭参加了诉讼，被告天湖置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵顺龙向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年9月28日签订的《天湖国际房屋认购单》有效，认定为商品房买卖合同；2、被告继续履行商品房买卖合同，为原告办理商品房买卖合同备案手续及房屋产权登记手续；3、被告承担本案诉讼费等诉讼相关费用。事实与理由：2016年9月28日，原告与被告签订《天湖国际房屋认购单》，约定：1、原告购买被告开发的位于蚌埠市东海大道以北环湖西路以西天湖国际小区B6号楼1单元1301号商品房，建筑面积265平方米，单价9023元/平方米，房屋总价2391095元；2、认购时间：2016年9月28日；3、定金：人民币壹拾万元整；4、认购人确保其符合国家及地方关于购房政策、条件的要求，认购人应自签订本认购单之日起三日内，携认购单、本人有效身份证明原件、定金收据、首付款前来售楼中心，与出卖方签定其已经阅读的该房屋的《商品房买卖合同》；5、《商品房买卖合同》签订并生效后，订购人已付的定金全额直接转为其应付的购房款；6、优惠内容：按揭98.5折等内容。认购协议签订当日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具了定金收据。2016年9月30日，原告至售楼中心签订合同时，被告以银行按揭贷款没有额度为由未与原告签订《商品房买卖合同》，当日被告收取原告车位定金2万元。2017年3月19日，被告又向原告收取购房款1071319元、车位费124000元，原告已付的购房定金转为购房款，被告为原告出具购房款收据（合计金额1171319元）。原告已付的车位定金转为车位费，被告出具车位费发票二张（B区二期CW524车位费72000元、B区二期CW525车位费72000元）。此后，原告为办理银行按揭贷款多次催促被告签订《商品房买卖合同》，但被告以各种理由拖延签订合同。2018年9月29日，被告向原告交付房屋，原告办理了入住手续，交纳了物业费、电梯费等费用，被告向原告出具了案涉房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告实际交付原告的房屋建筑面积为262.36平方米。原告认为，双方签订的认购协议合法有效，已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收受购房款并交付房屋，该认购协议应认定为商品房买卖合同。鉴于双方已实际履行了该商品房买卖合同的主要义务，该合同依法成立并生效，被告应当继续履行作为开发商的义务，为原告办理商品房买卖合同备案手续及房屋产权登记手续。为维护原告的合法权益，提起诉讼。向本院提供如下证据附卷佐证：1、身份证、户口簿、被告企业信用信息公示报告；2、天湖国际B6#楼商品房预售许可证、天湖国际房屋认购单、借记卡账户历史明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细；3、收据、发票（2张）、借记卡账户历史明细清单（2张）、理财金账户历史明细清单、银行查询结果截图（2张）；4、收据（2张）、刷卡单（2张）、国网蚌埠供电公司用电客户交费卡、蚌埠中环水务有限公司水费卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋现场照片及房屋钥匙照片（8张）；5、银行凭证（赵顺龙卡内账户详细清单）。被告天湖置业公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。本院对原告提供的证据予以认定。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，原告赵顺龙与被告天湖置业公司签订了一份编号为0004022的《天湖国际房屋认购单》。该认购单主要内容为：认购人：赵顺龙，楼盘地址：东海大道以北环湖西路以西，认购房号：B6号楼1单元1301室，建筑面积265平方米，单价9023元/平方米，总价2391095元，认购时间：2016年9月28日，定金：人民币壹拾万元整。双方约定：1、认购人确保其符合国家及地方关于购房政策、条件的要求，认购人应自签订本认购单之日起三日内，携认购单、本人有效身份证明原件、定金收据、首付款前来本售楼中心，与出卖方签订其已经阅读的该房屋的《商品房买卖合同》（函附件及合同补充协议），未经出卖方同意，在签订《商品房买卖合同》时认购人不得更名；2、出卖方在上述期限内不得将该房屋出售给第三方；3、认购人除不可抗力外，未在签订本认购单之日起三日内与出卖方签订《商品房买卖合同》的，视为自动放弃以下优惠内容并自动放弃该房屋的购买权，认购人已交纳的定金不予退还，同时出卖方有权不经通知直接解除本认购单并有权将认购人认购的房屋出售给第三方；4、《商品房买卖合同》签订并生效后，订购人已付的定金全额直接转为其应付的购房款；5、本认购单一式四份，出卖方执三份，认购人执一份，自双方签字或盖章后成立，在认购人交纳定金后生效。优惠内容：按揭98.5折。认购单签订当日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具了定金收据。2016年9月30日，原告至被告售楼中心要求签订《商品房买卖合同》时，被告以银行按揭贷款没有额度为由未与原告签订《商品房买卖合同》。2016年9月30日，原告向被告交纳了车位定金2万元。2017年3月19日，原告交纳了购房款1071319元、车位费124000元。原告已付的购房定金10万元转为购房款，被告为原告出具购房款收据金额为1171319元，原告已付的车位定金2万元转为车位费，被告出具车位费发票二张即B区二期CW524车位费72000元、B区二期CW525车位费72000元。此后，原告为办理银行按揭贷款多次催促与被告签订《商品房买卖合同》，但被告以各种理由拖延。2018年9月29日，被告向原告交付了其购买的B6号楼1单元1301室商品房，并提供了《蚌埠市住宅质量保证书》、《蚌埠市住宅使用说明书》。《蚌埠市住宅质量保证书》载明房屋建筑面积为262.36平方米。原告办理了入住手续，交纳了物业费3306元、电梯电费240元、电费200元等费用。案涉商品房交付后，双方未签订《商品房买卖合同》，未办理房屋产权登记手续，原告提起诉讼。另查明，2017年12月3日，福建省高级人民法院依法查封了被告天湖置业公司名下的涉案B6号楼1单元1301室商品房，查封期限为3年。2018年6月27日，蚌埠市龙子湖区人民法院轮候查封了被告天湖置业公司名下的涉案B6号楼1单元1301室商品房。2019年1月10日，蚌埠市蚌山区人民法院轮候查封了被告天湖置业公司名下的涉案B6号楼1单元1301室商品房。本院认为，本案中原被告双方2016年9月28日签订的《天湖国际房屋认购单》约定了商品房的位置、面积、单价、付款方式的内容。原告按被告的要求支付了超过50%的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综上，原告主张《天湖国际房屋认购单》应当认定为《商品房买卖合同》合法有效并要求继续履行的诉讼请求，本院予以支持。本案中，由于原被告未签订《商品房买卖合同》，原告亦未办理按揭贷款手续，接收商品房后，剩余房款尚未支付。原告在诉讼中提交了银行存款记录，证明具备交付剩余房款的能力。鉴于案涉商品房由于被告尚欠其他金钱债务已被依法查封的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原告要求被告协助办理涉案商品房产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持被告于本判决生效之日起90日内协助原告办理涉案商品房产权变更登记手续。采取查封措施的法院可以变更措施，扣留、提取原告尚未交纳的购房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵顺龙与被告蚌埠天湖置业有限公司于2016年9月28日签订的《天湖国际房屋认购单》认定为《商品房买卖合同》；二、被告蚌埠天湖置业有限公司于本判决生效之日起90日内协助原告赵顺龙办理天湖国际B6号楼1单元1301号商品房的产权变更登记手续。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由被告蚌埠天湖置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  寇学年二〇一九年七月二十九日书记员  李晓雪