上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16737号原告：上海朗诗寓商业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李璐，执行董事。委托诉讼代理人：马先军。委托诉讼代理人：蒋晋晨。被告：上海午雅物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：袁兆凤，执行董事。委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。原告上海朗诗寓商业管理有限公司(下称“朗诗寓公司”)与被告上海午雅物业管理有限公司(下称“午雅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告朗诗寓公司之委托诉讼代理人马先军、蒋晋晨、被告午雅公司之委托诉讼代理人周发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朗诗寓公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告已付的租金6,208,650元、履约保证金1,034,775元，并支付原告赔偿款1,000,000元，以上共计8,243,425元；2、请求判令被告根据《还款计划》支付相应的违约金(自2019年7月24日起计算至实际付款之日，以8,243,425元为基数，每日违约金为基数万分之二)。事实和理由：原被告双方于2018年10月21日签订《物业租赁合同》，约定由原告承租被告有权转租的位于上海市嘉定区银翔路XXX号物业及附属设施和附属场地(以下简称“系争物业”)。因被告无法按照《物业租赁合同》的约定交付租赁物业，原告本着友好解决问题的目的，与被告协商一致，原被告双方于2019年6月20日签订《物业租赁合同解除协议》及《还款计划》，双方在两份文件中一致确认：原《物业租赁合同》自2019年6月20日解除，被告需要支付原告8,243,425元，分三期支付，被告如有任何一期未按时或足额支付的，原告有权要求被告立即支付剩余所有款项，并自逾期之日起，每日向原告支付剩余款项万分之二的违约金。违约金以剩余付款项本金计算。根据双方签署的《物业租赁合同解除协议》及《还款计划》，被告应当在2019年7月23日前向原告支付首期费用，但原告至今尚未支付任何费用。其行为已严重违反《还款计划》的约定，原告有权要求被告立即支付所有款项并支付相应的违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告午雅公司辩称，1、房屋确实没有交付过，同意退还租金6,208,650元、履约保证金1,034,775元。2、不同意支付赔偿款1,000,000元，被告违约实属无奈，系房屋的产权人强行收回了房屋，导致原、被告间的租赁合同无法履行。该1,000,000元包括了原告的实际损失以及违约金两项，但原告并未对其损失进行举证。3、诉请二的违约金应以7,243,425元以及原告的实际损失为计算基数，日万分之二的标准过高，希望予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月21日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定甲方(出租人)午雅公司通过与产权人签订的《房屋租赁合同》，享有位于上海市嘉定区银翔路XXX号物业及附属设施、附属场地(即系争物业)合法的租赁权及转租权；出租人同意将系争物业转租给承租人朗诗寓公司，出租人已就该转租事宜取得产权人的同意，并出具产权人盖章的《产权人同意转租确认函》(详见附件一)；1.1租赁物业面积8100平方米，房屋用途商铺；1.2承租人租赁物业用于公寓、宾馆、商业、办公及配套等用途；1.3租赁期限为16年，自物业交付之日起算；1.4物业的交付日为2018年11月30日前，实际交付日期以双方签订《房屋交接书》之日为准。如交付日延期超过20天，承租人有权解除本合同，出租人需退还承租人已支付的包括首期租金、履约保证金在内的全部款项，依照本合同11.3.3的约定承担违约责任。2.1.1承租人应支付履约保证金1,034,775元；2.1.2首年、第二年租金为2.1元/平方米/天，即首年租金不含税为5,644,227.27元，第三年至第十六年租金每两年在上一年租金标准的基础上递增6%；11.3.3因出租人违约，导致承租人解除合同的，出租人应在接到承租人解除通知后10日内返还承租人已支付的履约保证金和其他所有费用，并向承租人支付违约金，违约金包括三部分：(1)租金违约金：合同解除当月标准6个月的租金；(2)装修违约金；(3)经营违约金。上述合同签订后，朗诗寓公司向午雅公司支付租金6,208,650元以及履约保证金1,034,775元，但午雅公司并未按约交付房屋。2019年1月29日，午雅公司向朗诗寓公司发送《银翔路XXX号绿茵商业广场告知函》，称双方的租赁合同原定于2018年11月30日将绿茵商业广场交付给贵司，后经原、被告及业主方上海鑫胥顺商业管理有限公司(下称“鑫胥顺公司”)三方协商，延迟至2019年3月15日交房，现鑫胥顺公司对该物业存在股权纠纷，案件正在审理中，预计在2019年3月初才能出终审结果。因此，我司承诺：如在2019年3月15日无法完成交房，考虑双方利益，我司将被迫与贵司解约，并将在七个工作日内退还贵司租金XXXXXXX元以及押金XXXXXXX元，并赔偿贵司设计费、人工费等相关费用共计100万元，我司已开具给贵司的租金增值税专用发票税金620865元，贵司无需退还。如在2019年3月15日顺利完成交房，则合同正常履行。然而，2019年3月15日午雅公司仍未能交房租赁物业。2019年6月20日，午雅公司(甲方)与朗诗寓公司(乙方)签订《解除协议》，载明因甲方无法按原合同约定交付租赁物业，导致原合同无法继续履行，双方经友好协商，就原合同解除事宜达成如下协议：1、原合同自本协议签署之日起解除。2、甲方应自本协议签署后，退还乙方已按原合同的约定支付的包括首期租金、履约保证金在内的全部款项并赔偿乙方相关损失，即：(1)退还乙方已实际支付的租金6,208,650元；(2)退还乙方已实际支付的履约保证金1,034,775元；(3)支付1,000,000元的赔偿款。以上金额共计8,243,425元。3、上述款项的支付时间与支付方式，由双方另行签署的还款计划确认。还款计划签署不成功的，不影响本协议的效力，且乙方有权要求甲方在2019年7月23日前一次性支付全部款项。同日，上述当事人签署《还款计划》，载明：1、《解除协议》中确认的甲方应向乙方支付的款项金额是双方协商一致的结果，甲方对此无异议，且同意支付给乙方。2、乙方同意甲方分期付款，具体如下：(1)甲方于2019年7月23日前支付2,243,425元；(2)甲方于2019年9月23日前支付3,000,000元；(3)甲方于2019年11月23日前支付3,000,000元。3、甲方如有任何一期未按时或足额支付的，乙方有权要求甲方立即支付剩余所有款项，并自逾期之日起，每日向乙方支付剩余款项万分之二的违约金。以上解除协议以及还款计划签署后，午雅公司未支付任何一期款项。故朗诗寓公司诉至法院。本院认为，午雅公司与朗诗寓公司签署的《物业租赁合同》《解除协议》以及《还款计划》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应按约履行。以上协议表明在双方签订《物业租赁合同》后，因午雅公司无法交付房屋导致租赁合同无法继续履行，故双方协商一致解除《物业租赁合同》，并就朗诗寓公司已付的租金、履约保证金的返还事宜以及午雅公司应给付朗诗寓公司的赔偿款、若无法按期支付款项的违约责任等事宜达成协议。然，午雅公司并未按解除协议以及还款计划的约定返还租金及履约保证金，亦未给付赔偿款，应当承担相应的违约责任。朗诗寓公司现主张午雅公司返还其已付租金6,208,650元、履约保证金1,034,775元、支付赔偿款1,000,000元，以及承担自2019年7月24日起的逾期付款违约金，符合解除协议以及还款计划的约定，依法可予支持。被告抗辩赔偿金、违约金过高，缺乏依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海午雅物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海朗诗寓商业管理有限公司已付的租金6,208,650元；二、被告上海午雅物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海朗诗寓商业管理有限公司已付履约保证金1,034,775元；三、被告上海午雅物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海朗诗寓商业管理有限公司赔偿款1,000,000元；四、被告上海午雅物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海朗诗寓商业管理有限公司违约金(以8,243,425元为基数，按日万分之二标准，自2019年7月24日起计算至实际付款之日)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69,503元，减半收取34,751.50元，保全费5,000元，由被告上海午雅物业管理有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇二〇年二月四日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。