山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初1447号 原告：岳庆，男，汉族，1973年7月1日出生，住。 被告：山东省淄博药材采购供应站。住所地，张店区新华街17号。 法定代表人：徐勇，经理。 被告：淄博众生医药有限公司。住所地，周村区周隆路7266号。 法定代表人：赵小利，董事长。 委托诉讼代理人:张杰，山东鲁铭律师事务所律师。 原告岳庆与被告山东省淄博药材采购供应站、淄博众生医药有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳庆，被告淄博众生医药有限公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告山东省淄博药材采购供应站经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳庆向本院提出诉讼请求：确认2003年8月20日，被告山东省淄博药材采购供应站与淄博众生医药有限公司签订的房地产买卖契约无效。事实与理由：原告经（2014）淄商初字第186号民事判决，被告山东省淄博药材采购供应站未履行法律文书确定给付原告2144万元的义务，原告申请执行，依法轮候查封了被告山东省淄博药材采购供应站房产一处，同时查封了被告山东省淄博药材采购供应站的划拨土地。在处置被告山东省淄博药材采购供应站资产过程中，原告通过法院调取的土地及房产资料发现，被告山东省淄博药材采购供应站在2003年8月20日与被告淄博众生医药有限公司签订的房地产买卖契约。经过查证，该转让属于恶意串通，侵害了第三人合法权益，也违反了法律禁止性规定，属于无效合同，依法应当确认无效。现诉至人民法院，请求依法判决。 被告淄博众生医药有限公司辩称，一、我方认为原告不具备本案原告的主体资格；二、原告所述没有事实依据，应依法驳回原告的起诉；三、两被告的房屋买卖合同没有违反法律的禁止性规定，且房屋转让通过合法的程序办理了登记手续，因此我方认为该行为没有违法之处。 被告山东省淄博药材采购供应站未到庭，亦未提供答辩意见，视为放弃诉讼权利，对此产生的法律后果，应由被告山东省淄博药材采购供应站自行承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、（2014）淄商初字第186号民事判决书一份，证明原告具备本案的主体资格，同时该判决对2003年3月起所形成的债权进行确认；2、被告山东省淄博药材采购供应站工商登记材料一份，来源为淄博市工商行政管理局，证明2001年9月5日起，徐勇担任被告山东省淄博药材采购供应站的法定代表人，同时2001年9月17日申请办理企业法人变更登记，在其备案的2001年5月31日药品经营企业许可证明确载明法定代表人为徐勇；3、2015年4月14日淄博众生医药有限公司工商登记材料一份，来源为淄博市工商行政管理局。证明2000年12月28日，山东环中医药集团有限责任公司与被告山东省淄博药材采购供应站调整隶属关系协议书，证明淄博开发区医药公司归被告山东省淄博药材采购供应站进行五统一管理。在其备案的变更登记当中，变更内容淄博众生医药有限公司经济性质由国有改为有限责任，解除与山东省淄博药材采购供应站的隶属关系，时间为2003年9月30日；4、淄博众生医药有限公司工商登记内档一份，来源为淄博市工商局周村分局，证明淄博众生医药有限公司是在淄博开发区医药公司基础上进行改制，其中有文件环中集团党字1999年42号、淄博市人民政府淄政字1998年38号，同时备注载明2000年12月28日调整隶属关系协议书，及药品经营许可证，证实2003年9月30日前，淄博众生医药有限公司隶属被告山东省淄博药材采购供应站；5、淄博众生医药有限公司不动产登记，来源为张店区不动产登记中心，证明被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司在2003年8月20日签订买卖房地产契约，同时该档案材料证实被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司未办理审批手续，其缴纳契税也是未依据国家标准进行交纳；6、张店区不动产登记中心有关山东省淄博医药材采购供应站土地情况，证明土地均系划拨土地，其所附的宗地图包含涉案的房产证所载明的房产，其也证明土地未按照国家规定的审批程序进行一并处置；7、2015张行初字第59号庭审笔录及相关证据材料，来源为张店区人民法院行政庭，该证据系复印件。证明2003年8月20日，被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司签订的买卖房地产协议将房产证所载明的商业性质擅自涂改为仓库，同时该房产交易过程中，没有进行法定评估，只是采用了1997年山东淄博审计师事务所关于淄博市医药管理局及下属十个企业全部资产评估的报告，同时该报告也证明证据5中交纳契税的标准由商业性质擅自改变为仓库，降低或者偷逃国家税款，除违法房地产管理法不得擅自改变房产性质，还存在故意做低房产价格等行为；8、被告山东省淄博药材采购供应站于2003年4月29日的审计报告一份，证明被告山东省淄博药材采购供应站存在十项问题，被告山东省淄博药材采购供应站存在内部银行，其次是所有费用的记账方式均有问题。证明徐勇在管理被告山东省淄博药材采购供应站、被告淄博众生医药有限公司过程中通过对被告山东省淄博药材采购供应站账目的不规范管理，导致了很多资产的流失；9、淄博市张店区人民法院2015张行初字第59号判决书、淄博市中级人民法院2015淄行终字第187号判决书，证实行政案件与原告因债权债务关系与房管局为被告淄博众生医药有限公司转移登记的行为没有交叉，系不同的法律关系，故原告与房管局的行政行为不存在行政法意义上的利害关系。据此原告认为非被告淄博众生医药有限公司举证所证实内容，本案是原告以实体法主张权利；10、涉案房产（01-××0）在2002年7月28日至2003年7月13日，房产抵押情况，证据来源为张店区不动产登记中心，证实被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司契约买卖的房产当时处于抵押状态，同时土地亦进行抵押。该证据证实被告山东省淄博药材采购供应站在2002年7月28日法人系徐勇，与被告山东省淄博药材采购供应站工商登记变更内容一致，同时证实截止2003年7月13日，该买卖房产的房产证处于抵押状态，与被告山东省淄博药材采购供应站、被告淄博众生医药有限公司买卖房地产过户登记材料中有关房产证（01-××0）复印件注明：房产证第13栋已办理抵押。房产证存于抵押卷当中，时间为2003年8月21日，完全一致，抵押中的房产证01-××0包括被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司交易部分，同时也含抵押部分。房产证已经抵押，不能再进行其中一部分的转让；11、淄博市药监局证据材料，来源为淄博市档案馆，证实2003年7月2日，被告山东省淄博药材采购供应站、被告淄博众生医药有限公司法人系同一人即徐勇，与工商登记一致，且截止2003年7月2日，被告淄博众生医药有限公司还在接受被告山东省淄博药材采购供应站的资产，该文件也证实被告淄博众生医药有限公司成立以来安置了被告山东省淄博药材采购供应站的职工等企业行为。2003年7月2日，批准涉及的被告山东省淄博药材采购供应站的第三、第四批发部药品经营权也系无偿转让，仅以同时安置下岗职工为由没有进行处置。另《中华人民共和国城市管理法》以中华人民共和国主席令第29号实施，实施时间为1995年1月1日，该法条为第39条，后2009年修改为第40条，系国家强制性法律规定，同时提供（2017）最高法民再70号民事判决书一份，证明划拨土地的房产买卖系房地一体，应当根据中华人民共和国房地产第39条，根据国务院城镇国有土地使用权出让转让暂行条例第44条、45条规定，该条例属于行政法规的强制性规定，再依据《中华人民共和国合同法》第52条第5项，应认定本案的房屋买卖协议无效；12、权利人名下不动产信息查询结果一份，来源为张店区不动产登记中心，再次证实截止2019年5月16日，房产证号为01-××0房产在抵押中，其土地解除抵押的时间为2005年6月29日，同样证实抵押中的房屋无法办理房地产买卖，综上证实2003年7月13日前后，徐勇掌控被告山东省淄博药材采购供应站、被告淄博众生医药有限公司同时证明两者之间的债务和房地产买卖契约均系徐勇一人所为，通过房产转让登记时无房产证01-××0原件，也证明房产部门仅是形式审查，原告有权按照债权债务关系予以确认涉案房屋房地产买卖契约是否有效。 被告淄博众生医药有限公司围绕答辩意见依法提交了证据：1、淄博市中院档案室调取的（2015）淄行终字第187号判决书，由淄博房产管理局提供的我方关于涉案房屋过户审批的情况。其中有一份在2003年6月10日由淄博乾坤房地产评估有限公司作出的报告，并不像原告所述的没有进行评估；2、网上打印的（2015）淄行终字第187号判决书，证明被告山东省淄博药材采购供应站与被告淄博众生医药有限公司的房屋转让是经过评估的，同时也是经过淄博市房产管理局依法审批通过的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告山东省淄博药材采购供应站未履行（2014）淄商初字第186号民事判决书确定给付原告2144万元的义务，原告申请执行，查封了被告山东省淄博药材采购供应站的一处土地。在处置被告山东省淄博药材采购供应站资产过程中，原告通过法院调取的土地及房产资料发现，被告山东省淄博药材采购供应站在2003年8月20日与被告淄博众生医药有限公司签订了房地产买卖契约，将该处土地上的一处房产出售给被告二，原告认为该房地产买卖契约属于无效合同，依法应当确认无效。 另查明，淄博市中级人民法院（2015）淄行终字第187号判决书中认定如下事实：2003年6月23日，山东省淄博药材采购供应站因与淄博众生医药有限公司买卖合同纠纷，经淄博市张店区人民法院主持调解自愿达成协议，法院出具民事调解书。为履行调解书的还款义务，山东省淄博药材采购供应站与淄博众生医药有限公司签订房地产买卖契约，将其所有的坐落于张店区新华街17号、建筑面积为2125.18平方米的房产（原产权证号：淄博市房权证张店区字第××号）转让给淄博众生医药有限公司。淄博众生医药有限公司于2003年8月20日向淄博市房产管理局提出将该房产转移登记至自己名下的申请，并提交了房屋所有权转移登记申请书、营业执照复印件、房屋所有权证书及土地证复印件、法院民事调解书、房地产买卖契约、评估报告、契税缴纳凭证、收费收据相关材料。淄博市房产管理局依法进行审查，并于2003年8月22日为淄博众生医药有限公司核发了淄博市房权证张店区字第××号房产证。 本院认为，本案的争议焦点为涉案的房地产买卖契约是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。本案中，签订房地产买卖契约系山东省淄博药材采购供应站与淄博众生医药有限公司双方真实意思表示，从签署合同的目的和结果来看，只是房屋的所有权进行了转移，土地使用权并未发生变化，因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有土地使用权控制权的流失和国家利益的损害，契约内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该买卖契约应属有效合同。 综上所述，原告的诉讼请求，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告岳庆的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告岳庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  申 健 人民陪审员  赵平方 人民陪审员  荣绍山 二〇一九年七月二十八日 书 记 员  高雪飞