上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初15801号原告：郭垂江。委托诉讼代理人：郭龙霞(系父女关系)，女，住江苏省。委托诉讼代理人：张丹婷，上海达尊律师事务所律师。被告：陈和平。被告：韦冬梅。两被告共同委托诉讼代理人：李炜，上海市百良律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：白宇晨，上海市百良律师事务所律师。第三人：王漪。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：程家骏，上海市衡平律师事务所律师。原告郭垂江诉被告陈和平、韦冬梅、第三人王漪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张丹婷、被告陈和平与韦冬梅的委托诉讼代理人白宇晨、第三人王漪的委托诉讼代理人邹博君、程家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告之间签订的《配套商品房买卖合同》；二、要求两被告返还原告已付的房款人民币(下同)1,200,000元及2018年7月1日至实际付清之日按银行同期贷款利率计算的利息损失；三、要求两被告和第三人赔偿原告660,744元(包括装修款122,744元、中介费60,000元、律师费28,000元、违约金450,000元)。事实与理由：原告于2018年7月1日与被告陈和平签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告陈和平名下位于上海市沿港河路XXX弄XXX号XXX室拆迁安置房一套，房价总计1,500,000元。原告分别于2018年7月26日向被告陈和平支付600,000元、2019年2月27日支付300,000元、2019年3月1日支付300,000元,共计1,200,000元，被告陈和平于2018年7月初将房屋钥匙交付给原告，双方完成房屋的交接。原告于2018年9月份开始对房屋进行装修，装修款共计产生约300,000元，装修完成后一直居住至今。2019年8、9月第三人王漪(被告陈和平前妻)的家属来原告处，拿出判决书，要求原告搬离，原告才得知上述涉案房屋所有权经上海市静安区人民法院判决归王漪所有。之前，原告对该套房屋涉及诉讼一事毫不知情,被告陈和平从未告知涉案房屋有纠纷存在，第三人王漪现在是该房屋的受益人。为维护原告的合法权益,原告不得不诉至法院。被告陈和平辩称：同意解除买卖合同，同意返还房款，不同意赔偿装修费用，因为房屋已经判给第三人拥有，第三人是实际获益人，装修费用不应由陈和平承担。对于原告主张的450,000元，属于违约金性质，合同没有明确约定，不同意支付。陈和平当时是拥有房屋产权，跟原告交易并实际交付房屋，原告进行装修，最后由于第三人的突然起诉，导致陈和平失去房屋的所有权，陈和平过错程度低，违约责任的判定由法院判定。对于中介费、律师费不认可，保全费和鉴定费由法院酌定。被告韦冬梅辩称：所有的事情与其无关，不应承担任何责任。第三人王漪辩称：第一，两被告在买卖房屋的过程中是明知涉案房屋已经在诉讼中，而且第三人在他案中明确指明是涉案房屋，这种情况下，两被告不应该就涉案房屋与原告进行交易，本案房屋买卖合同的解除主要过错在于两被告。第二，第三人不认可因是装修受益人而应承担原告损失。首先，第三人没有任何实际使用，其次，通过鉴定过程，发现装修极差，没有品牌的材料，不符合环保标准，第三人即使入住，还要推倒重建，第三人没有实际获益，还会增加成本，被告方的说法无异于强买强卖，第三人不认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告与被告陈和平在中介公司上海晏亨房地产经纪有限公司居间之下，签订《配套商品房买卖合同》，约定被告陈和平系上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房合法且唯一的产权人，转让给原告总价款为1,500,000元，原告分四期支付房款：签订买卖合同当日支付200,000元(含定金10,000元)、于2018年7月31日支付400,000元，于2019年2月28日支付600,000元，过户当日支付尾款300,000元。合同还约定，2018年7月31日前交房。就出卖人的违约责任，合同第十五条第二款第(三)项“甲方违约责任”中约定：如因上述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期届满后该房屋仍不能过户(产权变更登记)给乙方(指原告)，而由甲方收回或者作其他处分的行为，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，甲方除须按照本合同第十五条第二款承担违约责任及违约赔偿责任外，乙方有权追述甲方额外补偿金，为人民币1,500,000元。合同还约定，交易限制期是指上海市房地局2011年《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第28条规定的动迁房所有权人拿到房产证后五年内不得上市交易的限制期限。该合同附件四配偶声明承诺书载明，被告韦冬梅就位于上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号配套商品房一套买卖一事，完全知情并严格按照现在明确声明：在该房屋交易限制期未届满时，有义务按照本合同内容之约定履行，并且承诺不对该房屋主张任何权利，否则将承担与出卖人相同的违约与赔偿法律责任。原告于2018年7月接收涉案房屋，之后装修并入住。原告于2018年7月26日支付被告陈和平房款600,000元，2019年2月27日支付300,000元；2019年3月1日支付300,000元，合计已付1,200,000元。第三人王漪与被告陈和平于1985年登记结婚，1998年协议离婚。第三人王漪于2017年12月1日起诉至上海市静安区人民法院，诉请分割征收补偿利益，要求取得本案涉案房屋。一审法院判决涉案房屋由第三人王漪申购并归其所有。二审法院于2019年4月18日维持原判。经执行程序，2019年7月11日涉案房屋产权登记至第三人王漪名下。2019年8、9月份，第三人王漪一方人员持上述判决书、房产证去原告处，要求原告搬离，原告得知此事。原告为此起诉至本院，并聘请律师，支付律师费28,000元。本案审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司，就原告在涉案房屋内形成附和的装饰装修进行造价鉴定，取得鉴定意见书，鉴定结论为：无争议部分造价为117,996元，有争议部分包客厅、主卧、次卧、主卧阳台的塑钢门窗的造价为4,748元。对争议部分，本院认为，被告陈和平未举证证明房屋交付给被告陈和平时的交付标准，而原告举证证明对房屋进行了装修事实时，有相关窗户买卖的依据，本院认定原告对争议部分了进行装修，故涉案房屋形成附和的装饰装修造价合计为122,744元。原告为此支付鉴定费6,000元。关于原告与被告陈和平争议的中介费，双方均确认中介费全部由原告一方支付，合同约定的房价1,200,000元是到手价。原告主张支付中介公司60,000元，被告陈和平不认可，认为双方中介费一般为总房价的2%。原告为此提供了上海晏亨房地产经纪有限公司出具的金额分别为10,000元和50,000元的收据两份、销售方为上海闪缙房地产营销策划有限公司的金额为60,000元的增值税普通发票一份。本院认为，原告提供的收据和发票开具人不一致，也没有进一步举证说明原因，被告陈和平对该部分证据的证明力不认可，故本院难以采信原告。但是，原告必然支付了中介费，本院根据本案具体情况，确定原告中介费支出为30,000元。审理中，第三人王漪表示：不愿意将涉案房屋转让给原告。原告表示：诉请被告韦冬梅承担返还购房款责任是因为被告韦冬梅签署了房屋买卖合同中的附件四配偶声明承诺书。本院认为：原告与被告陈和平签订的《配套商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应据此履行。但现在涉案房屋由法院判归第三人王漪所有，并已经将产权登记在她名下，原告和被告陈和平客观上已经无法继续履行买卖合同，该合同应当解除，故对原告解除合同的诉请予以支持。涉案买卖合同解除后，根据法律规定，被告陈和平应当返还已经收取的房款1,200,000元，同时，原告归还涉案房屋。基于合同关系，原告本应将涉案房屋(包括装饰装修)归还于被告陈和平，但因生效判决已经将涉案房屋判归第三人王漪，为防止生效判决冲突，本院判决由原告搬离涉案房屋后将房屋(包括装饰装修)直接交付第三人王漪。被告陈和平在与第三人王漪诉讼过程中，明知涉案房屋有产权争议，但还是与原告签订了《配套商品房买卖合同》，还在合同中声称系涉案房屋的唯一产权人；同时，又没能与第三人王漪达成涉案房屋归属陈和平的协议，以此来履行与原告的买卖合同，最后导致该《配套商品房买卖合同》无法履行而解除，合同解除的责任在于被告陈和平。合同第十五条第二款第(三)项“甲方违约责任”中约定，如因被告陈和平原因，导致在交易限制期届满后该房屋仍不能过户，而由甲方收回或者作其他处分的行为，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，甲方除须按照本合同第十五条第二款承担违约责任及违约赔偿责任外，乙方有权追述甲方额外补偿金1,500,000元。本院认为，第三人王漪明确表示不同意将涉案房屋转让给原告，导致在交易限制期届满后仍不能过户给原告的必然结果，涉案房屋由原告退还，所以本案情况符合合同第十五条第二款第(三)项的约定，被告陈和平据此承担违约金，但违约金过高，原告已经自行调整为450,000元，但因被告陈和平不同意该项诉请，本院还应对该项诉请继续调整。原告既请求赔偿损失，又请求支付违约金，本院要求原告选择其一，但原告不予选择。根据认定的事实，原告的损失包括装修费122,744元、中介费30,000元、以及利息。律师费是否作为损失，双方合同没有约定，本院认为律师费损失并不必然，原告把律师费作为损失要求赔偿，没有法律依据，本院不予准许。根据合同法司法解释二的规定，违约金过高的可以调整到损失的1.3倍以内，故本院酌定本案被告陈和平应承担的违约金为360,000元。对原告主张赔偿利息、装修款、中介费、律师费等损失的诉请不再支持。鉴定费6,000元系为查明损失事实而支出的费用，故本院还是判由被告陈和平承担。原告以被告韦冬梅签署了房屋买卖合同中的附件四配偶声明承诺书为由，而要求被告韦冬梅承担返还购房款、赔偿损失、支付违约金的责任。虽然该承诺书中门牌号可能属于写错，但原告应当明知被告韦冬梅表达的意思是不反对涉案房屋的买卖，不主张涉案房屋的权利，不是合同当事人，也无证据证明所得购房款用于被告夫妻生活，故被告韦冬梅在本案审判程序中无需承担责任，本院对原告就被告韦冬梅的诉请不予支持。第三人王漪与原告没有合同关系，对原告不承担赔偿装修损失、支付违约金的责任，本院对原告就第三人王漪的诉请不予支持。关于装修价值实际由第三人王漪所得的问题，由被告陈和平与第三人王漪协商处理。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告郭垂江与被告陈和平于2018年7月1日签订的《配套商品房买卖合同》；二、被告陈和平于本判决生效之日起十日内返还原告郭垂江房款人民币1,200,000元；三、被告陈和平于本判决生效之日起十日内支付原告郭垂江违约金人民币360,000元；四、原告郭垂江于本判决生效之日起三十日内将上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室房屋(包括形成附和的装饰装修)交付给第三人王漪；五、对原告郭垂江的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币9,887元，由原告负担467元，由被告陈和平负担9,420元；诉讼保全费人民币4,263元以及鉴定费人民币6,000元，由被告陈和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年二月二十七日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。