呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2677号上诉人（原审被告）：董二俊，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宝力高，男，农民，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：崔金金，女，农民，住呼和浩特市。二被上诉人委托诉讼代理人：裴政，内蒙古典泰律师事务所律师。上诉人董二俊因与被上诉人宝力高、崔金金房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董二俊上诉请求：1、请贵院依法撤销一审判决第一、二项判决内容，并依法改判驳回宝力高、崔金金的诉求；2、判令由宝力高、崔金金承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权不能自由流转只能在本集体经济组织范围内转让。本案虽是针对房屋买卖，但根据地随房走原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，董二俊并非涉案房屋所在集体经济组织成员，其与宝力高、崔金金签订的《售房合同》应当确认无效。此认定适用法律错误，且严重违背情理、事理。此立法本意仅指向土地使用权和宅基地使用权，属单一权利的处置行为，不能扩大化即进行扩张性解释。土地及地上建筑物的权利行使，不单纯有地随房走原则，还有房随地走及房地分离的原则，引用片面，不能成立。二、售房合同合法有效，不违反法律的强制性、禁止性规定。1、本案针对的标的物以及权利义务指向的对象是房屋，而非宅基地。对此在双方签订的《售房合同》中第3条、第4条约定给付甲方购房款，付清甲方所有购房款，甲方交清房屋手续。以及在宝力高、崔金金起诉状事实理由部分均称将房屋卖给董二俊，希望收回房屋，再结合当庭的证人证言，均表明董二俊当时购买的是房屋，是为了解决急需的居住问题购买房屋。购买房屋与宅基地是不同的标的，权利义务也不相同，适用的法律也不同，众所周知宅基地不允许买卖，但是针对房屋来讲，截至目前为止没有法律的强制性、禁止性规定限制其流转。2、涉案房屋为宝力高、崔金金合法所有的财产，其有权进行处分，出售给董二俊。3、双方在居间人马有全的主持下，基于平等、自愿、有偿，协商一致的基础上对该房屋的买卖达成一致意见，最终以50万元成交。2012年针对农村房屋50万元已经是较高的价位，而且有中间人的见证，可见该售房合同不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形。只是其在近日知道要拆迁补偿，才恶意提起诉讼。4、涉案房屋在2012年就交付使用，交付后董二俊进行了装修改造，投入了大量资金，居住至今长达七年之久，在此期间没有任何争议；只是在2017年涉案房屋所在地要进行拆迁，宝力高、崔金金将已经出售、交付使用并且付清房款的房屋，违反诚实守信的原则提起诉讼反悔，损害了社会公序良俗。5、董二俊在原户籍所在地没有房屋，而且在购买宝力高、崔金金房屋之前其原有的房屋被拆迁，购买房屋是出于解决居住之急需，并不存在针对宅基地进行买卖或者是以购买房屋的名义以取得宅基地使用权的不良目的与动机。6、双方签订的关于农村房屋买卖，法律没有明确的禁止性或限制性规定；而且确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益:(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，只能依据法律和行政法规作为判断标准，而一审判决并未适用法律规定禁止房屋买卖。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第62条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定可知，农村村民出卖、出租住房是允许的私权利，只是法律规定农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准;这是对申请宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋可以出卖、出租，并不存在禁止性或限制性规定。而且双方签订合同后，一直相安无事。直到政府要对本案购买的房屋进行征收拆迁时，宝力高、崔金金得知消息后为了获取高额不当利益便向法院提起了诉讼。其为了拆迁补偿款撕毁合同的做法有违诚实守信原则，而且董二俊一直在此房屋居住，投入了大量资金进行了装修改造，故为了维护合同的稳定性，打击不诚信的恶意诉讼行为，应确认合同有效。三、人民法院判决应该具有社会导向性，引导社会公众树立社会诚信，重信守诺，树立社会正义，维护社会经济秩序，保护健康有序的大环境建设。人民法院如此判决无效只能导致社会诚信更加丧失，恶意诉讼不断。宝力高、崔金金辩称，董二俊与宝力高、崔金金争议指向一个点，就是在本经济组织之内的农民宅基地房屋可否出售给本经济组织之外的人，如果法律允许该种行为，可能合同有效，如果法律不允许这种行为，那么合同必然无效。结合本案情况及国家法律的明确规定，而且在实际中的判例也是不胜枚举，均说明向本经济组织之外出售宅基地、宅院的行为是法律不允许的禁止性行为。也正如董二俊刚才提到的，这些法院的判例也具有一定导向性，如果支持有效，那么我国农村的房屋就可以不受任何限制的向其他非本经济组织之内的人员以及其它城镇、农村居民出售，这显然违背事实及法律规定。一审判决对该事实的认定和法律的适用正确。根据法律规定，合同无效应返还因该合同取得的财产，那么判决董二俊返还因该合同取得的房院符合法律规定，当然董二俊也有权要求返还购房款及补偿相应损失，但董二俊在一审审理过程中申请鉴定，但又明确表示放弃以上诉权，那么一审判决对此尊重当事人自主处分诉权的权利，没有对该项进行判决，也符合法律规定及当事人双方的意愿。宝力高、崔金金向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年7月23日签订的售房合同无效；2、返还位于呼和浩特市赛罕区西把栅乡八拜村村北河槽南岸院落一处（价值50万元）；3、返还宅基地审批表原件一份；4、恢复被董二俊拆除的院落砖砌西墙（长38米、高1.8米、宽0.37米、价值2万元）。一审法院认定事实：宝力高、崔金金系夫妻关系，户籍所在地均为呼和浩特市赛罕区金河镇八拜村5队**，曾在位于呼和浩特市赛罕区金河镇八拜村村北河槽南岸拥有房屋及院落一处。董二俊为农户，户籍户籍所在地为内蒙古托克托县双河镇树尔梁村**。12年7月23日，宝力高、崔金金（甲方）与董二俊（乙方）经居间人马有全介绍签订了《售房合同》。合同约定：甲方将自己位于金河镇八拜村村北河槽南岸房屋及院落一处出售给乙方使用，该院落及房屋售价人民币伍拾万元整；合同签订、房屋交付使用后，任何乙方不得反悔，如乙方未按合同履行给付甲方购房款，其行为将被视为违约，除承担违约责任外，乙方将自行搬出，甲方有权解除合同；乙方付清甲方所有房屋款，甲方交付乙方房屋相关手续等详见合同。马有全作为居间人在该《售房合同》上签字确认。后董二俊将房款全部付清，宝力高、崔金金将房屋交付董二俊使用。房屋交付后，董二俊将涉案房屋进行室内外装修改造，贴在原有房屋后墙补建了房屋并进行了院落扩展改造(详见照片)，一直居住至今。2016年，宝力高、崔金金反悔售房,协商无果后,向该院起诉。诉讼过程中，宝力高、崔金金又增加返还房屋及其院落以及赔偿拆墙损失诉讼请求,董二俊提出鉴定申请，请求对房屋的装修费用、院内地面硬化、院内种植的树苗、电杆、电线等物品进行评估。2017年9月18日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司做出内衡正通（呼）评字（2017）第245号《价格评估报告》,评估价值为113335元人民币。2017年12月14日，该院因“董二俊存在其他法定事由，不能参加诉讼”中止本案审理。2018年6月5日，中止事由消除后，董二俊收到《价格评估报告》，对该评估报告结果提出异议，请求重新评估。2018年11月5日，董二俊撤回重新评估申请。庭审时，董二俊坚持认为与宝力高、崔金金签订的《售房合同》有效，应当驳回宝力高、崔金金诉讼请求，同时表示不反诉、不同意在本案中一并处理合同无效的后果，若最终法院认定合同无效、返还房屋，自己的损失将另行主张权利。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权不能自由流转只能在本集体经济组织范围内转让。本案虽是针对房屋买卖，但根据地随房走原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，董二俊并非涉案房屋所在集体经济组织成员，其与宝力高、崔金金签订的《售房合同》应当确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。董二俊在购买宝力高、崔金金农村房屋后虽已经对原来的房屋进行室内装修以及对院落进行了绿化与路面硬化并且实际居住使用至今，但原房屋及其院落依然存在且整体结构未有改变，应当遵守相关法律规定予以必要返还，支持宝力高、崔金金返还房屋及其院落的诉讼请求。对于董二俊返还房屋后造成的损失，因董二俊拒绝在本案中一并处理，本案应当尊重当事人的意见不予解决。返还房屋给董二俊所造成的损失，董二俊可依合同无效的过错程度另行主张权利获取保护。宝力高、崔金金主张返还宅基地审批表原件一份和恢复被董二俊拆除的院落砖砌西墙（长38米、高1.8米、宽0.37米、价值2万元）的诉讼请求，因未提供有效证据佐证事实存在，本案应当认定证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认宝力高、崔金金与董二俊于2012年7月23日签订《售房合同》无效；二、董二俊于本判决书生效后一个月内向宝力高、崔金金返还所购位于呼和浩特市赛罕区金河镇八拜村村北河槽南岸房屋及院落一处；三、驳回宝力高、崔金金的其他诉讼请求。案件受理费9100元（宝力高、崔金金已预交），由宝力高、崔金金负担7000元，由董二俊负担2000元。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《售房合同》效力应如何认定。根据我国现行法律和政策规定，农村住房不得向本集体经济组织成员以外的人转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案中，宝力高、崔金金与董二俊签订《售房合同》，将属集体所有的、由宝力高、崔金金合法占有使用的宅基地及该宅基地上建造的院落出卖给该集体经济组织成员以外的人董二俊。董二俊上诉认为其仅购买房屋，并未购买宅基地使用权，本院认为，宅基地使用权与院落密不可分，当事人转让院落即意味着宅基地使用权一并转让，因此该合同因违反法律的强制性规定，属无效合同。在董二俊拒绝在本案中一并处理其损失的情况下，一审法院判决合同无效返还院落正确，本院予以确认。综上所述，董二俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人董二俊负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年八月二十七日书记员 蔡曦琛