四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初3010号 原告：仁寿交投置地有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇中央商务大道88号，统一社会信用代码91511421068976368E。 法定代表人：邹海云，董事长。 委托诉讼代理人：欧阳秋月，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，泰和泰律师事务所律师。 被告：蔡云刚，男，1978年7月11日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：杨帅军，男，1980年7月8日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：方柯鸿，男，1986年6月14日出生，汉族，居民，住四川省丹棱县。 被告：眉山齐家装饰工程有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇新城路345号2幢2楼3号，统一社会信用代码91511421MA64EHN19B。 法定代表人：方柯鸿，总经理。 关于原告仁寿交投置地有限公司（以下简称：交投置地公司）与被告蔡云刚、杨帅军、方柯鸿、眉山齐家装饰工程有限公司（以下简称：齐家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序于同年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂经本院裁定转为普通程序于同年10月24日复庭审理。原告交投置地公司的委托诉讼代理人欧阳秋月、陈晨，被告蔡云刚、杨帅军以及齐家装饰公司的法定代表人方柯鸿均于2019年9月11日到庭参加了诉讼。被告杨帅军经传票传唤无正当理由于2019年10月24日拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告交投置地公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告蔡云刚之间的房屋租赁合同于2019年6月30日终止，履约保证金不予退还；2．判令被告蔡云刚立即将租赁商铺恢复原状并退还给原告，判令被告齐家装饰公司将注册地址自“仁寿县文林镇新城路345号2幢2楼3号”迁出；3．判令被告蔡云刚向原告支付拖欠房屋租金126,780元；4．判令被告蔡云刚向原告支付违约金157,049元，其中包括逾期支付产生的违约金7,049元（自2019年2月20日至实际给付之日止，暂计算至2019年6月30日），提前终止合同产生的违约金150,000元；5．判令被告蔡云刚向原告支付租赁商铺的房屋占用费（自2019年6月30日合同终止之日起至实际退还房屋且被告齐家装饰公司将注册地址迁出之日止）；6．判令被告蔡云刚向原告支付欠付的物管费32,016.04元，欠付水费622.8元（截止2019年6月30日）；7．判令被告方柯鸿、被告齐家装饰公司作为共同债务人向原告承担支付责任；8．判令被告杨帅军就上述全部债务向原告承担连带保证责任；9．判令四被告承担本案全部诉讼费、保全费和律师费。诉讼过程中，原告将其诉讼请求第一项变更为：请求法院确定原告与蔡云刚之间的《交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同》、《关于交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同补充协议书》、《交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同补充协议二：合同主体变更三方协议》于2019年6月30日解除，履约保证金不予退还；将诉讼请求第二项中的“将租赁商铺恢复原状并退还给原告”明确为：要求被告蔡云刚立即租赁商铺内可移动物品全部清空并退还原告。事实和理由：2018年5月8日，原告与杨帅军签订租赁合同，由杨帅军承租交投置地·北城时代（一期）2栋2层3号商铺，租赁期限5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，首年租金388,766元。杨帅军向原告支付了履约保证金20,000元及租金100,000元。2018年11月14日原告与杨帅军签订补充协议，将原合同的租赁期变更为自2018年12月1日起至2023年11月30日止，租金支付日期相应顺延。2018年12月11日，原告与蔡云刚、杨帅军共同签订了补充协议二，并约定由蔡云刚取代杨帅军成为既有合同的一方，杨帅军在既有合同中享有的权利和承担的义务全部转移给蔡云刚。蔡云刚应向原告支付自2018年12月1日至2019年6月30日（7个月）的欠付租金126,780元（计算方式为：年租金388,766元÷12个月×7个月-100,000元）。因蔡云刚拖欠房屋租金累计已经达到15日，故原告决定于2019年6月30日终止合同，履约保证金不予退还。按照租赁合同第四条第3款约定，蔡云刚应按日万分之五的比例向原告支付截止2019年6月30日逾期违约金7,049元。因租赁合同第十条第三款约定，甲乙双方任何一方对本合同项下内容的违约，违约方需向守约方赔偿违约金150,000元，蔡云刚拖欠租金造成根本违约，导致原告必须提前终止合同，蔡云刚应向原告赔偿违约金150,000元。另外，自2019年6月30日租赁合同终止之日起至蔡云刚将商铺恢复原状并退还原告，且将齐家装饰公司的注册地址迁出之日止，蔡云刚应向原告支付房屋占用费（按照首年租金折算成日租金再乘以实际占用天数后计算）。截止起诉之日，被告仅缴纳了2018年6月1日至同年11月30日的物管费，尚欠物管费32,016.04元，欠付水费622.8元（截止2019年6月30日）。被告蔡云刚应按照租赁合同第八条第三款约定承担上述费用。齐家装饰公司由蔡云刚与方柯鸿共同出资设立，并以蔡云刚租赁的商铺作为公司办理工商登记的注册地址及实际经营场所。由于蔡云刚到期未付租金，经原告与四被告多次协商，方柯鸿、齐家装饰公司向原告出具承诺书，承诺于2019年4月30日前支付第一季度租金，但至今仍未履行。方柯鸿以股东身份在承诺书上签字，被告齐家装饰公司作为租赁房屋的实际使用人在承诺书上盖章，应视为对原告与蔡云刚之间的债权债务关系构成债务加入，方柯鸿、齐家装饰公司应作为共同债务人向原告承担支付责任。根据补充协议二第二条第1款约定，杨帅军对蔡云刚基于补充协议二及既有合同对原告所负的一切债务向原告承担连带责任保证。因此杨帅军应对蔡云刚欠付的租金、违约金、占用费、物管费、水费等债务承担连带保证担保责任。综上，原告与四被告就上述问题多次协商未果，为维护原告合法权益，故请判如所请。 被告蔡云刚辩称，齐家装饰公司之所以破产无法经营就是因为我们承租的房屋漏水导致的。当初齐家装饰公司预定第二天开业，但是原告出租的房屋漏水，公司内的电器和家具泡水损坏了，致使开业不利。我们曾和原告协商要求解决这件事，但原告只答应免除6个月的租金，否则就让我们去起诉。原告是国企，我们没有时间和精力进行诉讼，因此不得已接受原告的方案。我从齐家装饰公司退股时已将我所有的债权债务都转给了方柯鸿。原告曾打电话让我交房租，我说我现在已经没有做了，原告后来就都是和方柯鸿沟通房租何时给付等问题。后来，方柯鸿用齐家装饰公司的印章给原告出具了承诺书。实际上，齐家装饰公司目前只有方柯鸿一个股东，其余股东都退股了，方柯鸿为此还向我们出具了一个书面依据。虽然我们在退股的时候没有找原告登记这个事情，但都是通过电话告知了原告。我和原告签订的租赁合同是我代表所有股东签订的，原告要起诉的话只能起诉齐家装饰公司成立时的所有股东，不能只起诉我一个人，我一个人也支付不起这么多款项。合同最初是杨帅军签订的，我对合同中约定的违约金并不知情，只知道有20,000元的保证金，如果不租赁房屋最多是不退还这20,000元，不应当支付违约金。对于原告的第一项诉讼请求，我同意解除合同；对于原告的第二项诉讼请求，我们之所以没有搬走物品是因为原告将租赁房屋的大门锁起来了。原告主张的违约金我只认可逾期付款的7,049元，150,000元的违约金过高，原告主张按照日万分之五计算违约金的标准也过高。原告如果要主张权利就要向杨帅军主张，我只有一定的责任，但不应该负全部责任。 被告杨帅军辩称，我签订租赁合同时成立了一家仁寿路峰商贸有限公司，之后我觉得这家装饰公司无法做下去，因此告知了其余股东，但是他们仍然坚持要经营。因为我存在负债，股东们希望我将营业执照等手续变更，因此我签订租赁合同的时候特别约定允许我转租房屋。我要转租时，经过了两个月左右原告才给我打印了补充协议，也就是转让合同，我当时没有注意到合同中约定我要承担连带责任。这个协议并不公平，现在房屋已经转租了，我不应该负有连带责任。租期届满后被告方无力负担房租，原告可以立即终止合同减少损失。对于原告提起的诉讼请求金额我没有意见，但是不应该由我来承担支付责任。对于违约金的意见和被告蔡云刚的答辩意见一致。我也同意终止原告提出的几份合同。 被告方柯鸿、齐家装饰公司共同辩称，2018年我们承租的房屋楼上漏水，致使我们的家具泡水损坏且不能使用，不得不贱卖，但是原告的诉状中并未提到这件事情。在签订转租协议的时候二被告不知道有这么高的违约金，只知道有20,000元的保证金，如果无法经营最多就是不退还保证金。齐家装饰公司在2019年5月中旬就没有继续经营，原告却拖延起诉，因此我只负担我应该承担的部分，违约金我认为不应该由我承担。我代表齐家装饰公司签订了一个100,000元租金支付的承诺书，这个金额是我的承诺。原告起诉的房屋占用费没有根据的，这是强加到齐家装饰公司头上的费用。原告即计算房租，又计算房屋占用费并不合理的，且我们在5月份就已经搬迁离开了承租的房屋。2019年3月11日到后面的房租和水电费方柯鸿代表齐家装饰公司认可，但是违约金和占用费不予认可。对于违约金我们和蔡云刚的答辩意见一致。另外，20,000元的履约保证金就是原告为了防止我们不履行合同的金额，如果支持违约金，那么履行保证金应当予以抵扣。 结合当事人的陈述和采信的证据，本院认定案件事实如下：2018年5月8日，交投置地公司作为出租方（甲方），杨帅军作为承租方（乙方）共同签订了合同编号为ＲＳＺＤ-18009ＳＹ的《交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）。《租赁合同》约定：乙方租赁甲方坐落于四川省眉山市仁寿县交投置地·北城时代（一期）2栋2层3号商铺（以下简称：案涉商铺），建筑面积1143.43㎡；乙方租赁甲方物业用于家具、建材、家装、整装经营，承租期内乙方不得擅自变更合同约定的经营内容；本合同租期自2018年6月1日至2023年5月31日，共计5年；其中，2018年6月1日至2019年5月31日的租金，金额合计为388766元，支付时间及其金额分别为签订合同前支付100000元，2018年8月1日前支付100000元，2018年11月1日前支付100000元，2019年2月1日前支付88766元；2019年6月1日至2020年5月31日的租金，金额合计为408205元，支付时间及其金额分别为2019年5月1日前支付108205元，2019年8月1日前支付100000元，2019年11月1日前支付100000元，2020年2月1日前支付100000元；乙方应按照本合同约定向甲方缴纳租金；乙方逾期未交，甲方按照乙方当期应交租金金额每日万分之五收取乙方逾期违约金；逾期超过15天的，视同乙方违约，甲方有权解除合同，追究乙方违约责任；本合同签订生效前乙方需向甲方交纳履约保证金20000元；如租赁期届满或退租后不再使用该物业，乙方不得破坏已装修固定的设施、墙面、顶面、地面等，乙方撤离前与甲方议定需要恢复的墙面、地面、立面等并完成恢复，清运干净相应的垃圾、残渣等，否则视同乙方违约，甲方不再退还乙方履约保证金；承租物业内设施的使用由乙方向甲方或第三方专业机构、物业管理公司支付水费、电费、物管费及其他使用相关的费用；使用该物业过程中产生的其他各项费用均由乙方缴纳；乙方有拖欠房屋租金累计达到15日等情形的，甲方有权单方终止合同且收回本房屋，保证金不予退还，追究乙方违约责任并要求赔偿；乙方如不配合腾退房屋，甲方有权对乙方留置的物品进行清理，清理及保管费用等由乙方承担；甲乙双方中任何一方对本合同项下内容的违约，违约方需向守约方赔偿违约金人民币150000元，此外违约方给守约方造成损失的，违约方全额赔偿守约方损失；合同自双方签字盖章后生效；合同另有其他约定。杨帅军按照《租赁合同》的约定先向交投置地公司支付了合同签订前的租金100000元和履约保证金20000元。2018年6月27日，仁寿路峰商贸有限公司注册成立，杨帅军系其法定代表人，该公司住所地位于四川省仁寿县文林镇新城路345号2幢2楼3号商铺（即案涉商铺）。其后因案涉商铺出现雨水渗漏情况，故影响了杨帅军正常使用该房屋。2018年9月26日，齐家装饰公司成立，其工商登记的注册地址也位于四川省仁寿县文林镇新城路345号2幢2楼3号，蔡云刚担任其法定代表人。2018年10月3日，杨帅军作为甲方，蔡云刚作为乙方共同签订了《转让合同》一份。《转让合同》约定：甲方将文林镇新城路345号2栋2楼3号商铺（即仁寿路峰商贸有限公司）转让给乙方；甲方转让给乙方，乙方承担甲方原有的账务、债务及货款、部分员工工资、在建工地工资，在建工地继续建设（履行和业主的合同方案），定（订）金由甲方收取（见详单）；乙方全权负责和业主履行后期事项，如有客户退单等由乙方承担，甲方不负责退款；甲方转让仁寿路峰商贸有限公司给乙方，乙方自己负责盈利和亏损，转让后与甲方无关；关于2018年7月27日仁寿路峰商贸有限公司被水淹没一事，开发商迟迟没有处理，之后如何处理赔钱或者免房租都归乙方所有，甲方不负责保证开发商赔多少钱或者免多少房租；协调好后1个月内甲乙双方找开发商改签租赁合同，改签到乙方名下；合同签字生效；合同另有其他约定。2018年11月14日，交投置地公司作为出租方（甲方），杨帅军作为承租方（乙方）又签订了合同编号为ＲＳＺＤ-18009ＳＹ补1的《关于交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同补充协议书》（以下简称：《补充协议书》）。《补充协议书》载明：甲乙双方于2018年5月8日签订《租赁合同》约定甲方将案涉商铺出租给乙方，由于仁寿2018年夏季以来降雨不断，上述商铺在降雨期间出现雨水渗漏需要进行维修，双方故签订该补充协议；因商铺雨水渗漏及维修需要，甲乙双方经协商后一致同意将商铺交付乙方使用时间顺延至2018年12月1日，乙方不再就房屋装修期间产生的其他损失向甲方主张任何权利，本合同租期自2018年12月1日至2023年11月30日，共计5年，双方对原合同的租赁期限与续租期限进行变更；其中，2018年12月1日至2019年11月30日的租金，金额合计为388766元，支付时间及其金额分别为合同生效前支付100000元，2019年2月20日前支付100000元，2019年5月20日前支付100000元，2019年8月20日前支付88766元；2019年12月1日至2020年11月30日的租金，金额合计为408205元，支付时间及其金额分别为2019年11月20日前支付108205元，2020年2月20日前支付100000元，2020年5月20日前支付100000元，2020年8月20日前支付100000元；本协议生效后即与原合同成为不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准；本合同自双方盖章、签字后生效；合同另有其他约定。2018年12月11日，交投置地公司作为出租方（甲方），杨帅军作为转租方（乙方），蔡云刚作为承租方（丙方）共同签订了合同编号为ＲＳＺＤ-18009ＳＹ补2的《交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同补充协议二：合同主体变更三方协议》（以下简称：《主体变更三方协议》）。《主体变更三方协议》载明：经甲乙丙三方协商一致，对《租赁合同》、《补充协议书》（此两份合同在《主体变更三方协议》中合并简称为既有合同）的合同主体变更及保证条款相关事项达成协议；自本协议签订之日起，丙方取代乙方成为既有合同的一方，乙方将其在既有合同中享有的权利和承担的义务全部转移给丙方；甲、丙双方不再另行签订新合同，双方应按照甲、乙两方签订的既有合同享受权利、履行义务；为了保证丙方按照既有合同约定履行义务，本协议生效后，乙方对丙方基于本协议及既有合同对甲方所负有的一切债务向甲方提供连带责任保证，保证期间为五年；既有合同签订生效前，乙方已向甲方交纳履约保证金20000元，本协议签订生效后，该笔保证金自动转为丙方向甲方的履约保证金；甲方应于既有合同到期后，在丙方结清水电气费、物管费及完成残渣清运、室内外复原等内容并经甲方验收后20个工作日内无息退还丙方；本协议生效后，即成为既有合同不可分割的组成部分，与既有合同具有同等的法律效力，本协议未涉及事宜按既有合同文本条款内容执行，本协议与既有合同不一致的，以本协议为准；本协议自甲乙丙签字盖章后生效；合同另有其他约定。2019年3月13日，方柯鸿作为股东向交投置地公司出具了《承诺书》一份，载明齐家装饰公司第一季度租金于2019年4月30日之前付清，该《承诺书》上还加盖了齐家装饰公司的印章。2019年4月16日，方柯鸿成为齐家装饰公司法定代表人。2019年4月25日，交投置地公司的工作人员与方柯鸿联系通知其交纳案涉商铺的欠付租金。同年6月份方柯鸿与交投置地公司的工作人员微信联系时称店铺六月份开始就没做了，不租店铺了要求交投置地公司收回店铺，交投置地公司的工作人员回复称需要汇报公司。期间，案涉商铺中的大部分物品被清理，仅有小部分物品留存在商铺中。 另查明，2019年7月2日，交投置地公司为本案诉讼委托泰和泰律师事务所提供法律服务，双方就此签订了《委托代理合同》。上述合同约定：一审阶段代理费为16,000元，合同签订后预付50%代理费，一审判决下达后支付剩余代理费8,000元；合同另有其他内容。合同签订后交投置地公司即向泰和泰律师事务所支付律师费8,000元。四川高路物业服务服务有限公司于2019年7月4日出具了《情况说明》，载明案涉商铺截止2019年6月30日欠付物业服务费32,016.04元、水费622.8元，总额为人民币32,638.84元。上述欠付的水费和物管费，原告未作垫付。2019年7月5日，交投置地公司将蔡云刚、杨帅军、方柯鸿、齐家装饰公司诉至本院并提出上述诉讼请求。 庭审中，蔡云刚向本院提供了于2018年10月23日签订的《齐家股份合作协议书》一份。《齐家股份合作协议书》中载明：蔡云刚、王文岗、黄琴、韩蛟、陈昆、李丹合伙开办一家眉山装饰工程有限公司（名称以公司登记机关核准的为准）；六人对合伙公司承担无限连带责任，成立股份制公司；成立公司后委托蔡云刚作为公司运作的法人，陈昆作为公司执行运作的经理；合同中还约定了六人出资的金额、占股比例、入股、退股及股份转让方式等内容；合同自六方签字生效。方柯鸿、齐家装饰公司对此无异议，交投置地公司对其关联性有异议并认为齐家装饰公司并非案涉租赁合同的直接承租人，该合同不能对原告产生效力。齐家装饰公司在该《齐家股份合作协议书》上加盖了印章。蔡云刚还向本院提供了由方柯鸿于2019年3月11日出具的《齐家装饰补充协议》一份，载明关于齐家装饰公司今后的债务问题，由方柯鸿承担，与其他股东无关。方柯鸿对此无异议，但认为只有2019年3月11日后产生的公司债务，包括物管费和房屋、水费才由其承担。原告对《齐家装饰补充协议》有异议，认为其系被告的内部约定，不能对原告产生效力。方柯鸿、齐家装饰公司自述系于2019年5月27日搬离案涉商铺，搬离时找不到负责人，后来又去过原告处也未找到负责人员，故没有将案涉商铺的钥匙交给原告也未进行退房验收，案涉商铺内还有一些柜子、展架、吊顶、椅子等物品尚未搬离，但是商铺已经被原告锁住了无法进去搬走。交投置地公司自述于2019年6月30日时无法联系承租人，进入案涉商铺后确认承租人已经搬走，故认定《租赁合同》已经于2019年6月30日终止，为了避免案涉店铺内的财物丢失故于2019年6月30日将其上锁。方柯鸿、齐家装饰公司称在2019年6月21日就向原告的员工用微信发送信息告知其没有经营了，故租金的计算期限应该从2018年12月1日至2019年5月31日止。杨帅军对于原告主张将其在2018年6月前支付的租金100,000元用于扣减本案所涉的未付租金一事无异议，同时认为履约保证金20,000元在和蔡云刚签订《转让合同》时已经约定归属蔡云刚处理，蔡云刚对此无异议。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，《租赁合同》一份，《补充协议书》一份，《主体变更三方协议》一份，齐家装饰公司和方柯鸿出具的《承诺书》一份，方柯鸿与原告公司员工的微信聊天记录，案涉商铺的内部照片及外部照片，《委托代理合同》及委托费发票，《齐家装饰补充协议》等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于：1．蔡云刚在案涉合同上签字系个人行为还是代表全体齐家装饰公司股东，原告主张确认《租赁合同》、《补充协议书》、《主体变更三方协议》于2019年6月30日解除是否成立；2．蔡云刚是否负有将租赁商铺腾退的义务，应否支持原告要求齐家装饰公司迁出注册地址的诉讼请求；3．原告主张的物管费、水费、律师费、欠付租金金额、对案涉商铺的房屋占用费是否成立，应否支持；4．原告主张合同提前终止的违约金150,000元以及逾期支付租赁费的违约金日利率万分之五是否过高，应否调整，履约保证金20,000元应否退还；5．杨帅军应否承担连带保证责任，方柯鸿、齐家装饰公司是否构成债务加入，应否对违约金承担共同支付责任。 关于焦点一。《租赁合同》、《补充协议书》、《主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故其依法成立并有效，对上述合同的各方当事人具有约束力。蔡云刚虽然辩称其系代表齐家装饰公司的全体股东前往签订合同，但是原告未予认可，而《主体变更三方协议》也明确载明承租人系蔡云刚，故应当依照合同的相对性认定蔡云刚系履行上述三份合同承租人义务的合同主体。交投置地公司与蔡云刚之间存在合法有效的租赁合同关系，双方均应严格按合同约定履行各自的合同义务，未履行合同义务应承担相应的违约责任。根据合同约定，交投置地公司依约向杨帅军交付了租赁房屋，杨帅军又在交投置地公司允许的情况下将案涉商铺转租蔡云刚，蔡云刚将案涉商铺交由齐家装饰公司使用，蔡云刚负有按合同约定给付租金的义务。蔡云刚在合同履行过程中本应在2019年2月20日就支付租金100,000元，却未能按照合同约定给付租金，其行为已经构成根本违约，符合双方在上述合同中约定的终止合同履行的情形。方柯鸿于2019年6月时告知交投置地公司不再承租房屋并搬离了大部分物品，交投置地公司于2019年6月30日确认齐家装饰公司已经离开案涉商铺后将案涉商铺上锁，可见案涉商铺已于2019年6月30日被原告实际控制。蔡云刚对解除案涉租赁合同无异议，根据《租赁合同》、《补充协议书》的约定，交投置地公司有权在承租人违约时单方提前终止合同。交投置地公司请求确认《租赁合同》、《补充协议书》于2019年6月30日解除，本院予以支持。对于《主体变更三方协议》，因该协议主要内容是对上述《租赁合同》、《补充协议书》的合同主体变更的约定，并不涉及租赁事项，故无需解除。 关于焦点二。因案涉商铺的相关租赁合同已经于2019年6月30日解除，故按照《租赁合同》第五条第6项的规定承租人在不再使用该物业后负有对墙面、地面、立面等进行恢复，清运干净相应的垃圾、残渣的义务。原告请求蔡云刚将案涉商铺内可移动物品全部清空的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。由于蔡云刚将案涉商铺交由齐家装饰公司实际使用，故该公司就案涉商铺的腾退应履行协助义务。案涉商铺在2019年6月30日即被原告实际控制，故原告要求被告蔡云刚返还案涉商铺的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告要求齐家装饰公司将其公司的工商登记地址迁出“仁寿县文林镇新城路345号2幢2楼3号”的诉请，因上述主张并非《租赁合同》和《补充协议书》中所约定的承租人义务，且该事项应当由工商行政机关处理，故本院对此不予支持。 关于焦点三。原告要求蔡云刚向其支付物业管理费32,016.04元，水费622.8元，但是物管费的收取主体系四川高路物业服务有限公司而非原告，原告也未代为被告垫付上述费用，原告请求蔡云刚向其支付32,016.04元，水费622.8元于法无据，本院不予支持。原告主张被告承担本案律师费，但《租赁合同》、《补充协议书》、《主体变更三方协议》均未约定律师费的承担，故对于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张实际承租期是从2018年12月1日至2019年6月30日止，欠付租金应为388,766元÷12个月×7个月-100,000元（已付租金）计为126,780元。蔡云刚、方柯鸿、齐家装饰公司认为租金的截止日期应计算至2019年5月31日，并称公司在2019年5月底就没有经营了。三被告的上述辩称未提供证据予以证实，结合案涉商铺于2019年6月30日开始由交投置地公司实际控制，《租赁合同》、《补充协议书》于2019年6月30日解除的事实，租期应计算至2019年6月30日。原告主张欠付租金金额为126,780元，符合《租赁合同》、《补充协议书》的约定，本院予以支持。关于原告主张蔡云刚向其支付自2019年6月30日至实际退还房屋且齐家装饰公司将注册地址迁出案涉商铺时止的房屋占用费的诉讼请求。因案涉商铺已于2019年6月30日被原告实际控制，虽然目前案涉商铺中尚有小部分物品留存，但案涉商铺于2019年6月30日即被原告上锁，原告有权根据《租赁合同》第十条第2款的约定对承租人留置的物品进行清理，而承租人在原告未交付钥匙的情况下是难以改变该占用状态的，故原告要求承租人支付在此期间的房屋占用费并不合理；原告未能举证证明齐家装饰公司将工商登记的注册地址登记为案涉商铺损害了原告的何种利益及因此所致原告的具体损失，应当承担举证不能的法律后果。原告的此项诉讼请求本院不予支持。 关于焦点四。《租赁合同》中约定：若逾期未交租金，则以其当期应交租金金额每日万分之五收取逾期违约金；承租人在撤离前应与交投置地公司议定需要恢复的墙面、地面、立面并完成恢复，清运干净相应的垃圾、残渣，否则视同违约不再退还履约保证金；拖欠房屋租金累计达15日，交投置地公司有权收回房屋，保证金不予退还并追究承租人违约责任；合同甲乙任何一方对合同项下违约，违约方需向守约方赔偿违约金150,000元。原告据此主张蔡云刚以126,780元为本金基数，从2019年2月20日开始至实际支付之日止按照日万分之五支付违约金。原告的此项主张实际系资金占用利息，该项损失确会实际产生本院对其主张的利率标准和计算的截止日期予以支持。但是依照《补充协议书》的约定，2019年2月20日前应支付的租金为100,000元，2019年5月20日前支付租金100,000元，故对于原告所主张的资金利息的起算方式本院不予支持。蔡云刚应付的资金利息为：以100,000元为本金基数，从2019年2月20日至2019年5月19日期间按照日万分之五计算为4,350元；以126,780元为本金基数，按照日万分之五的标准从2019年5月20日计算至本金126,780元付清之日止。关于原告主张蔡云刚支付提前终止合同的违约金150,000元以及不退还履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，承租人逾期不缴纳租金，告知出租人不继续租赁房屋并将大部分物品搬离了案涉商铺，出租人在发现其离开后接管商铺，承租人的行为构成了违约致使合同解除。由于原告未能充分举证证明其实际损失的具体金额，故其损失应为租赁合同解除后至重新出租前合理空置期间。案涉商铺实际承租期仅为7个月（月租金为32,397.17元），原告要求蔡云刚支付150,000元违约金过高，被告方要求调整违约金本院予以准许。本院根据案涉商铺的地理位置并综合本案案情等情况酌定违约金相当于两个月的租金即64,794元。双方所约定的履约保证金是为了确保承租人按照相关合同约定履行义务，实际也是违约金范畴，原告可不予退还，但该款应当作为承租人已预先支付的违约金予以品迭，蔡云刚还应当支付的违约金金额为44,794元。 关于焦点五。《主体变更三方协议》中约定，杨帅军对蔡云刚基于《租赁合同》、《补充协议书》、《主体变更三方协议》对原告所负有的一切债务向交投置地公司提供连带责任保证，保证期间为五年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”规定，原告有权要求杨帅军对蔡云刚应承担的给付义务承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，杨帅军在承担保证责任后，有权向蔡云刚追偿。对于齐家装饰公司和方柯鸿是否属于债务加入的问题。原告以2019年3月13日的《承诺书》主张方柯鸿和齐家装饰公司作为共同债务人对原告诉讼请求第一项至第六项的给付义务承担支付责任。齐家装饰公司和方柯鸿并非案涉商铺租赁合同的合同相对人，但方柯鸿作为股东出具了《承诺书》，齐家装饰公司同时在该承诺书上加盖了印章，《承诺书》中载明齐家装饰公司第一季度的租金限期付清，故依据该证据只能认定方柯鸿、齐家装饰公司对第一季度的欠付租金100,000元构成债务加入。但庭审中，方柯鸿、齐家装饰公司认可对于2019年3月11日后的租金也由其承担，故方柯鸿、齐家装饰公司应对案涉商铺所欠付租金126,780元和蔡云刚共同承担偿还责任。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认2018年5月8日签订的合同编号为RSZD-18009SY的《交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同》，2018年11月14日签订的合同编号为RSZD-18009SY补1的《关于交投置地·北城时代（一期）商业物业租赁合同补充协议书》于2019年6月30日解除； 二、被告蔡云刚自本判决生效之日起五日内将坐落于四川省眉山市仁寿县交投置地·北城时代（一期）2栋2层3号商铺内的可移动物品清空，被告眉山齐家装饰工程有限公司协助被告蔡云刚进行腾退； 三、被告蔡云刚于本判决生效之日起十五日内向原告仁寿交投置地有限公司支付欠付租金126,780元、逾期利息（逾期利息包括2019年2月20日至2019年5月19日期间利息4,350元，以及以126,780元为本金基数，按照日万分之五的标准从2019年5月20日计算至本金126,780元付清之日止的利息）以及违约金44,794元； 四、被告杨帅军对本判决第三项所确定的被告蔡云刚的给付义务承担连带清偿责任，被告杨帅军在承担保证责任后，有权向被告蔡云刚追偿； 五、被告方柯鸿、被告眉山齐家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内对本判决第三项所确定被告蔡云刚应付的租金126,780元承担共同给付责任； 六、驳回原告仁寿交投置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28,379元，诉讼保全费2,183元，合计30,562元由原告仁寿交投置地有限公司负担3,307元，由被告蔡云刚负担27,255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  陈蝶 人民陪审员  李梅 人民陪审员  徐芬 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  尹越