天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初28833号原告（反诉被告）：天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304室，统一社会信用代码91120116752203708F。法定代表人：孙学刚，经理。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭贯举，男，该公司员工。被告（反诉原告）：明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园海缘路199号E2-8号，统一社会信用代码91120116581334673U。法定代表人：黄焕明，执行董事。委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。原告（反诉被告）天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）与被告（反诉原告）明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，被告（反诉原告）于2019年8月1日提出反诉申请，本案依法组成合议庭分别于2019年9月18日、2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万业源公司委托诉讼代理人徐强、郭贯举；被告（反诉原告）明发公司委托诉讼代理人吕良怡、邱辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万业源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理费3683175.19元；2、判令被告支付原告自2019年1月1日起至被告实际给付止期间的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告支付原告代理费3721970.77元。事实及理由：2016年5月，原告与被告双方签订《房地产代理销售合同》，该合同约定，原告独家全案代理及独家电商销售服务并以被告名义对外销售，代理服务期限为合同签订之日至项目整体销售完毕交付止，全案代理费用的取费标准按照客户最终签订《商品房买卖合同》中载明的房款总额百分之三计算代理费用，原告通过电商渠道销售房产的，其所收取的电商费作为代理费用的一部分，代理费用每月按套确认，三个月结算一次，结算额为代理费用的百分之九十，其余百分之十待年度销售任务完成后支付，而被告只支付了一部分的代理费，剩余其他代理费均未支付，现双方多次协商此事宜均未果，成讼。综上所述，被告公司的行为已经严重损害了原告的合法权益，故为维护原告合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如原告所请。被告（反诉原告）明发公司辩称，1、被告已按约支付了大部分应支付的代理费，根据合同履行的情况，目前被告计算原告实际销售的房屋总价值为426362031元，根据诉争合同计算出原告所应获得的佣金总额为12790860.93元，被告实际向原告直接支付的佣金金额为3097978.01元，原告获得的电商费为706万元，鉴于原告并未完成诉争合同项下的年度销售任务，故被告依约仅需支付佣金的90%，综上上述情况，原告起诉被告所应支付的佣金金额缺乏事实和法律依据；2、原告在履行合同期间存在违约行为，涉案合同亦系因原告违约而解除，原告依法依约应承担相应违约责任，该违约责任被告已相应提起反诉，原告应承担违约责任与被告应支付之佣金应可以相抵扣。反诉原告（被告）明发公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付违约导致合同解除违约金50万元；2、判令反诉原告有权不予向反诉被告支付10%的代理费（即人民币1279086.09元）；3、判令反诉被告就其未完成部分合同义务向反诉原告支付相当于代理费10%的违约金（即人民币1279086.09元）；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2016年5月，反诉原告与反诉被告签订《房地产代理销售合同》，约定：1、反诉原告委托反诉被告代理销售反诉原告开发经营的天津滨海明发广场项目；2、反诉被告的服务期限为合同签订之日起至项目整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止；3、代理费用的取费标准为按照客户最终签订之《商品房买卖合同》中载明的房款总额对的3%计算代理费用，反诉原告通过电商渠道销售房产的，其所收取的电商费作为代理费用一部分，代理费用三个月结算一次，结算额为代理费用的90%，其余10%待年度销售任务完成后支付；4、如反诉被告未完成反诉原告所制定的年度销售任务，10%的佣金不予支付；5、反诉被告如连续两个销售结算未完成销售任务，则反诉原告有权解除本合同；6、在代理期间，若任何一方擅自提前终止或解除合同，应向对方支付50万的违约金。上述合同签订后，反诉被告于2016年5月15日进场开始工作，但反诉被告未能依约完成2017年和2018年度的销售计划，且自2017年起基本未完成各销售阶段的销售任务。2018年5月，基于上述情况，反诉原告向反诉被告下达解除合同和退场通知。反诉被告自知违约事实，已自行退场。因此，根据合同第6.1条、第6.2条的约定，案涉合同系因反诉被告的违约行为而解除，反诉被告应就此向反诉原告支付违约金人民币50万元；同时，反诉原告有权不予支付代理费的10%（即人民币1279086.09元）。此外，由于反诉被告的违约行为，导致本应其负责处理的主交房工作，需要反诉原告另行委托第三方负责处理，反诉被告就此应向反诉原告支付相当于代理费10%的违约金（即人民币1279086.09元）。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，依法提出反诉，请求法院按上列反诉请求依法判令反诉被告履行合同义务并赔偿经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年5月签订了《房地产代理销售合同》，约定：明发公司（甲方）委托万业源公司（乙方）代理销售天津滨海明发广场项目，明发公司系该项目的开发商，代理销售面积包含1、公寓销售面积约117500平方米；2、SOHO约122000平方米；3、商业约55000平方米；4、办公约20000平方米。预售房以预售许可证为准/现售房以大产权证的建筑面积为准。代销物业性质为商业。合同第二条约定：明发公司委托万业源公司进行本项目独家全案代理＋独家电商销售服务，并以明发公司的名义对外销售，销售期限为合同签订之日起至项目整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止。合同第三条约定：全案代理费用的取费标准：按照客户最终签订《商品房买卖合同》中载明的房款总额3%计算代理费用。乙方通过电商渠道销售房产的，其所收取的电商费作为代理费用的一部分。待结算时，电商费已经超过前述代理费的，乙方应将多余部分退还甲方；电商费低于前述代理费的，甲方应向乙方支付不足的部分。代理费用每月按套确认，三个月结算一次，结算额为代理费用的90%，其余10%待年度销售任务完成后支付。销售任务：截止2017年1月底前签约额达到1.2亿。其余年度销售任务由甲方根据推盘量制定。如乙方未完成甲方所制定的年度销售任务，10%的佣金留存不予支付，待销售额达到要求再予支付。2017年1月底前阶段性销售任务：第一阶段：2016年5月15日至8月31日，销售任务4000万；第二阶段：2016年9月1日至10月31日，销售任务4500万；第三阶段：2016年11月1日至2017年1月底，销售任务3500万。购房者签署销售合同并支付了首期房价款，待全款到账后视为销售成功。销售成功房屋的佣金应每月确认。佣金支付：房屋销售成功后，按该套房屋总房款的佣金支付比例确认并按照结算时间及比例支付佣金。合同第六条约定：乙方如连续两个销售阶段未完成销售任务，则甲方有权无条件解除本合同。在本合同代理期内，除本合同约定的终止或解除的情形外，若甲方或乙方任何一方擅自提前终止或解除合同，应向对方支付50万的合同违约金。合同签订后，双方即开始履行。截止2017年7月，明发公司认可万业源公司已按照约定完成了销售任务。然自2017年8月起，明发公司称万业源公司未能按销售安排完成任务，故于2018年5月15日向万业源公司发出《告知函》，写明：贵司与我公司签订的天津滨海明发广场项目的《房地产销售代理合同》，自2016年5月15日起对滨海明发广场项目进行销售。在我公司货源充足的情况下，贵司在2017年至今均未能完成销售任务。我公司现郑重通知贵司：1．贵司与我公司签署的《房地产销售代理合同》因贵司未在约定期限内完成销售任务，因此我公司决定解除该合同。请贵司在2018年5月20日前撤场，但须留守相关人员配合我公司完成和旭园交房工作并按照我公司要求进行交接事宜。2．销售代理佣金计提方式依据《房地产销售代理合同》中约定执行。2018年5月20日，万业源公司主要销售人员撤离售楼处，但一直留有人员与明发公司处理后续事宜。庭审中，万业源公司称，明发公司当庭作为证据提供的销售安排表是万业源公司内部自行制定，并非报送给明发公司，且按合同约定销售任务应由明发公司制定，而非万业源公司，故不认可明发公司所称未完成销售任务的事实，解除合同系明发公司违约提出，违约责任应由其承担。另查，已销售的2号楼共计23套房屋明发公司称系其公司自行销售，与万业源公司供无关，但未能提供证据证实。就此万业源提供“客户签约基本情况确认表”，该表为确认由万业源公司销售房屋时使用，表中有双方人员签字确认，予以证实上述23套房屋系由万业源公司销售，应收取销售代理费。明发公司又称该23套房屋买房人至今交付房款31339595元，尚有7630000元未付。再查，案件审理中，万业源公司经核算最后确认请求数额为3721970.77元。明发公司称因万业源公司未能完成任务及23套房屋系其自行销售的原因，不能全额支付代理费。本院认为，万业源公司与明发公司签订的《房地产代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。万业源公司作为独家代理销售公司，对明发公司开发的房屋进行了代理销售，按约应取得代理费用。关于本诉原告万业源公司的诉请，其主张的代理费经双方几次核实后，数额为3721970.77元，该费用系其代理销售房屋后按约应取得的费用，故该主张本院应予支持。万业源公司主张该款利息亦无不当，本院亦应支持。至于明发公司抗辩23套写字楼并非万业源公司销售一节，对此明发公司未能提供证据，而万业源公司提供的“客户签约基本情况确认表”明确表明上述23套房屋系万业源公司人员签售，并由明发公司人员确认，且该表的原件亦留存在明发公司，故明发公司该抗辩证据不足，本院不予采信。另明发公司抗辩23套写字楼购房款尚有余款未有收到，代理费不能全部支付一节，因明发公司提出解除合同后，万业源公司无法再行协助和控制剩余购房款的追索和取得，而该权利掌握于明发公司，就此万业源公司与明发公司的知情权和权利使用显然不对等，不利于其权利主张，且上述房屋已经售出，绝大部分款项已经支付，未付款项主张权在于明发公司，故现万业源公司主张全额代理费并无不当。明发公司对此抗辩本院不予采信。关于反诉，1、明发公司主张合同解除违约金50万元，其所依据的条款为合同6.1和6.2条，而上述两个条款约定的是明发公司的解除权和擅自终止或解除合同的违约责任，本案中提出解除合同的一方为明发公司，其要求对方承担擅自解除合同违约金无事实和法律依据，本院不予支持。2、明发公司主张不予支付万业源公司10%的代理费，其所依据的条款为合同3.2条，该条款约定万业源公司未完成年度销售任务，10%的佣金留存，待销售额达到后支付。该条款约定表明万业源公司未能完成年度销售任务，留存佣金10%，然自2017年8月至2018年5月，在尚未达到一个年度时明发公司提出解除合同，致使无法考证万业源公司的年度销售情况，且该条款约定的也只是留存，并非扣减，在完成后继续支付，现双方已解除合同，无法继续履行，故作为万业源公司已销售房屋的佣金，明发公司应全额支付。明发公司该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。3、明发公司主张万业源公司未完成任务应支付相当于10%代理费的违约金，明发公司依据的条款为合同第2.2条，即万业源公司履行合同期限为自合同签订之日起至整体销售完毕交付，并协助业主办理入住后止。因万业源公司未能协助办理入住，故应支付违约金。就该主张明发公司未能提供证据证实，相反在合同履行过程中系明发公司提出解除合同，致使合同原定期限无法履行完成，庭审中，万业源公司提供了相关证据证实在其退场后仍协助明发公司为业主办理入住手续。此外，明发公司主张违约金的数额既无约定又无法定，故明发公司该项反诉主张无事实和法律依据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付本诉原告天津开发区万业源房地产经纪有限公司销售代理费3721970.77元，并自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付利息；二、驳回反诉原告明发集团（天津滨海新区）房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37774元（原告已交纳），保全费5000元，由明发公司负担，明发公司于本判决生效后十日内直接给付万业源公司。反诉案件受理费减半收取15633元，由明发公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李桂华审 判 员  王艳君人民陪审员  张秀敏二〇一九年十二月十六日书 记 员  李 姗