上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初4467号原告：徐XX，女，1950年7月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海XX大树移植有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘XX，董事长。委托诉讼代理人：王韵，上海市经纬律师事务所律师。第三人：章XX，男，1967年7月24日出生，汉族，户籍地上海市青浦区城南村XXX号XXX室。原告徐XX与被告上海XX大树移植有限公司(以下简称XX大树公司)土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年4月2日第一次公开开庭进行了审理，原告徐XX的委托诉讼代理人张琳，被告XX大树公司的法定代表人刘XX到庭参加诉讼。本案于2018年5月9日第二次公开开庭进行了审理，原告徐XX的委托诉讼代理人张琳，被告XX大树公司的法定代表人刘XX到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加章XX作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理。本案于2018年8月3日第三次公开开庭进行了审理，原告徐XX的委托诉讼代理人张琳，被告XX大树公司的法定代表人刘向荣，第三人章永根到庭参加诉讼。诉讼中，本院委托上海继拓堪测咨询有限公司补充测绘本区沪青平公路XXX号地块中原告徐XX实际交付被告XX大树公司使用的土地面积。本案于2018年11月13日、2019年3月27日、2019年5月21日再次公开开庭进行了审理，原告徐XX的委托诉讼代理人张琳，被告XX大树公司的法定代表人刘XX及委托诉讼代理人王韵(参加2019年3月27日、2019年5月21日的庭审)，第三人章永根到庭参加诉讼。诉讼过程中,被告XX大树公司提出反诉，本院依法受理。之后，被告XX大树公司又撤回反诉，本院依法予以准许。原告徐全娟、被告XX大树公司与第三人章XX申请庭外和解，但最终未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告徐XX向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2006年4月10日签署的《租赁协议》；2.判令被告于《租赁协议》解除后一周内移走承租土地上的所有苗木，每逾期一日按日租金人民币143.84元(按52,500元/年计算)的标准向原告支付土地占用费；3.被告向原告支付自2009年1月1日起至《租赁协议》解除之日的租金，暂计至2017年12月31日为445,000元；4.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告最后变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告于2006年4月10日签订的《租赁协议》于2015年3月31日解除；2.判令被告于本判决生效之日起一周内将本区沪青平公路XXX号土地上所有苗木移走；3.判令被告支付原告自2009年1月1日起至2015年3月31日止的租金156,095.89元(具体计算方式为：按每年每亩500元的标准，计算50亩)；4.被告支付原告自2015年4月1日起至实际腾退之日止的土地使用费(具体计算方式为：按每年每亩500元的标准，计算50亩)。事实和理由：原告先诉称，2006年4月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定：原告将其拥有出租权的本区沪青平公路XXX号地块内的50余亩土地(按现状)出租给被告，租期自2005年1月1日到2034年12月30日，租金标准为每年每亩500元。然，自2009年1月1日起，被告未向原告支付租金，亦未支付水电费。2014年7月20日，原告将《租赁协议》所涉请求给付租金的债权收益权转让给第三人，即第三人有权要求原告把收取的租金给付第三人，同时，原告委托第三人向被告收取自2014年10月1日起即转让并交接完毕之日起的租金。但是，被告亦未向第三人支付过租金。整个租赁期间，原告和第三人多次向被告催讨租金未果。2014年12月31日，原告委托第三人发函被告，要求被告支付租金，否则双方签订的《租赁协议》在3个月后解除，但被告仍未支付。之后，原告又诉称，原、被告与案外人王XX拟合伙设立上海XX家园老年颐养院(以下简称老年颐养院)。原告以本区沪青平公路XXX号的土地使用权作为其对该老年颐养院的投入。2006年4月10日的《租赁协议》由原告代表该老年颐养院与被告签订，该协议中的甲方“上海全福家园”即指该老年颐养院。之后，该老年颐养院未成立，故本案以原告个人名义诉诸法院。被告XX大树公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2006年4月，原、被告签订《租赁协议》，约定租赁面积50亩，每年每亩租金为500元，若价格有变动，应经过原、被告及土地所有人三塘村民委员会协商一致后达成补充协议。原告向被告出租土地使用权时称，其经营的公司缺乏资金，让被告投资20万元入股“上海全福家园”，被告不参与经营，但享有10%的固定回报，每年年底结账一次，待被告出资20万元后，就可以用10%的利息抵销土地使用权租金。之后，被告实际出资20万元。2005年底，原告把土地交付被告使用。当时，土地上存有苗木，由被告出资购买苗木。被告一直支付水电费至2015年9月份，之前是交付给原告，后交付给第三人。2015年之前，原告从未向被告催讨租金，租金一直是从20万元的10%的利息中抵扣。原告实际交付被告使用土地44.363亩。因此，被告无违约行为，原告所称的《租赁协议》于2015年3月31日解除不成立，被告亦不同意解除《租赁协议》。被告之后又辩称，2006年4月10日的《租赁协议》的相对方是“上海全福家园”与被告，无原告所谓的老年颐养院的意思表示。第三人章XX述称：同意原告的诉讼请求及事实与理由。本院经审理认定双方无争议的事实如下：2004年9月6日，原告与案外人本区金泽镇三塘村民委员会(以下简称三塘村民委员会)签订《租赁协议》，约定案外人上海XX联谊客运总公司(以下简称XX联谊公司)将从三塘村委会租赁的115亩农田(含苗圃、鱼塘)和11.8亩建设用地(水产批发市场等)的租赁权转让给原告，案外人XX联谊公司向三塘村村民委员会租赁的房屋设施以及所投资改建(包括新建的道路、房屋、苗木)等一切资产经协商由原告一次性作价120万元买断，并由原告直接付款给案外人XX联谊公司并办理租赁协议转让和资产交接等手续后，原告再与三塘村民委员会办理同意转让和继续租赁等手续。原告与三塘村民委员会就同意转让和续租事宜达成如下协议，转让受让期为2005年1月1日起至2008年5月31日止。租赁期限从2008年6月1日到2028年5月31日，并顺延到2033年5月31日。出租的115亩农用土地前十年按照每年每亩800元计算租赁费，后十年和顺延的五年按照每亩每年政府公布的1,000斤稻谷收购价格计算等。2006年4月10日，原告代表“上海全福家园”(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》，约定被告承租本区沪青平公路XXX号地块内50亩用地(按现状)作为苗木生产经营用地，租期为2005年1月1日到2034年12月30日，租金每年每亩500元，每年按租赁费25,000元支付给“上海全福家园”；7918号场地内所有绿化苗木的产权归被告所有；沪青平公路XXX号地块内前后大门和道路为共用，“上海XX家园”提供生产生活用水等电源接口到苗圃入口处；每年每亩500元租金是现行价格，今后若土地所有方“联塘村”要提高租金，由双方与“联塘村”共同协商以后以补充协议为准。原告向被告交付涉争土地时并未确切地丈量土地面积。2006年7月17日，上海市徐汇区社会团体管理局出具“上海XX家园老年颐养院”《名称核准通知书》，该老年颐养院的《民办非企业单位(法人)登记申请表》载明：举办者为原告，领导成员为王XX、被告法定代表人刘XX、原告，载明的开办资金来源为上海XX福地酒家有限公司、被告、原告。2006年8月28日，王XX与刘XX向原告出具《委托书》，授权徐XX办理该老年颐养院的一切对外事务，包括验资、注册登记相关手续、签订合同等事宜。之后，该老年颐养院实际未获批准成立。2009年1月31日，原告与被告签订《备忘录》，载明“今收到刘XX出资20万元整，每年按10%固定利率支付(并租金一并清)一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清；二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清。”2014年7月20日，原告与第三人就第三人受让原告上海XX生态农业专业合作社签订《关于转让徐XX沪青平公路XXX号全福家园的协议》，约定：上海XX生态农业专业合作社现有土地126.8亩，现有资源总价值为1,176万元，其中包括：1.原告2004年与三塘村签订的《租赁协议》，取得的126.8亩土地经营权；2.租赁土地上附属的房屋、设施设备等所有资产；3.原告现有126.8亩土地中出租给被告的近40-50亩土地做苗圃的出租权(具体见《租赁协议》)；但不包括：(1)原告于2014年7月30日之前的债权债务；(2)原告出租给被告近40-50余亩土地做苗圃的租赁协议中的苗木。原告与第三人另约定：第三人已充分了解原告与被告关于出租40-50亩土地作苗圃的租赁过程、协议内容和现状，同意按现状接收，自行处理与被告的关系，但原告有义务协助第三人协调相关工作等。此后，2009年7月16日成立的上海XX生态农业专业合作社的法定代表人由王XX变更为第三人章XX。2016年9月22日，亦因本案涉争土地，章XX诉至本院，本院立(2016)沪0118民初10368号受理“原告章XX诉被告刘XX农村土地承包合同纠纷一案”。刘向荣在该案中称徐XX实际交付土地为40亩。之后，章XX撤回该案诉讼。以上查明的事实，由原、被告与第三人的陈述，原告提供的原告与三塘村民委员会签订的《租赁协议》、《名称核准通知书》、《民办非企业单位(法人)登记申请表》、《委托书》、上海全福生态农业专业合作社的营业执照复印件、2006年4月10日的《租赁协议》、原告与被告签订的《备忘录》、原告与第三人签订的《关于转让徐XX沪青平公路XXX号XX家园的协议》，本院出示的(2016)沪0118民初10368号笔录等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，当事人存有以下争议：一、2006年4月10日的《租赁协议》的相对方原告主张，因老年颐养院未成立，故该协议的相对方为原告与被告。被告先主张该协议的相对方为原告与被告，后主张该协议的相对方为“上海XX家园”与被告。本院认为，鉴于：1.原告主张原、被告及案外人王XX拟投资合作开办老年颐养院，并提供了《名称核准通知书》、《民办非企业单位(法人)登记申请表》、《委托书》为证。被告主张，原告让被告投资20万元入股“上海XX家园”，《租赁协议》的相对方应为“上海XX家园”与被告。但被告并未提供证据证明存在“上海XX家园”这样一家单位，甚至连筹备资料亦未能提供；2.老年颐养院的全称即为“上海XX家园老年颐养院”，其中有“上海XX家园”字样；3.2006年4月10日《租赁协议》的徐XX代表甲方“上海XX家园”签字。因此，本院确认2006年4月10日的《租赁协议》涉及的“上海XX家园”实际即为老年颐养院。而之后该老年颐养院并未实际成立，故2006年4月10日《租赁协议》的相对方应为代表老年颐养院签字的原告与被告。二、原告实际交付被告使用的面积是否达到50亩原告主张，其实际交付被告使用的面积为50多亩。原告现在已不使用本区沪青平公路XXX号地块。被告在本案中先是主张原告实际交付被告使用44亩，后主张原告实际交付被告使用44.363亩地。公用面积不应计入原告实际交付被告使用的面积。本区沪青平公路XXX号地块基本上由被告等三方在使用，但是后来又有零星的养殖鸡、鸭的人在使用。(2016)沪0118民初10368号案件审理过程中，本院依法委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司测绘原告实际交付被告使用的土地面积。该公司的测绘意见为：A地块中，三方共同指定地块的土地面积为44.363亩(包含A1至A8地块，其中，A1地块的面积为17.302亩)。三方待定面积为8.544亩(其中，沟渠为2.366亩，道路为3.168亩，空地为1.253亩，桩位外1.5米为1.288亩，田埂为0.468亩。)本案中，本院依法委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司补充测绘原告实际交付被告使用的土地面积。该公司的补充测绘意见为：C地块中，三方共同指定地块的土地面积为4.13亩(包含C1、C2地块，其中，附属设施占地面积为0.51亩)。三方待定面积为4.68亩，分别为：C3、C4、C5待定地块(合计面积为1.16亩)，C6道路(面积为0.12亩)，C7、C8、C9水杉树(合计2.91亩，其中C7面积为0.46亩，C8、C9在沪青平公路旁)，C10桩位外1.5米(面积为0.49亩)，待定面积中附属设施占地面积为0.05亩。补充测绘费为15,186元，尚无当事人缴纳。测绘人员到庭陈述到，C8、C9、C10的土地面积中并未计入市政树木所占土地面积。原告称测绘意见中三方共同指定的地块和待定地块均由被告在使用。沟渠由被告使用，树冠投影部分亦由被告在使用，其余部分的公用面积由原、被告各半分摊。原告对补充测绘意见无异议。被告称，对测绘意见中的待定部分不认可，待定部分8.544亩中有接近3亩由原告自行使用，其他部分由原、被告及第三人共同使用，不应计入原告交付被告使用的面积。A1地块原来由原告交付被告使用，在测绘之后有人在上面建造了房屋。被告认可测绘C1－C6，但原、被告在签订《租赁协议》时约定C1－C7地块均为度假村的使用范围，非原告交付被告使用的范围。C1、C2、C7地块上的树木属被告所有，建筑物非被告所有。第三人称，对测绘意见无异议。道路的一半面积应计入原告交付被告使用的面积。其余的沟渠、田埂均由被告在使用。A1地块在测绘时尚无房屋，若有，第三人会在三天之内拆除。第三人对补充测绘报告无异议。本院认为：A地块三方待定面积中沟渠2.366亩、道路3.168亩、田埂0.468亩，三者合计6.002亩，原、被告就此是否应计入原告实际交付被告使用的面积意见不一。若完全不计入，显然对原告不公。按被告的主张，沪青平公路XXX号地块基本上由三方在使用，后来又有零星的养殖鸡、鸭的人在使用，而整个A地块(包括三方共同指定被告使用地块和三方待定地块)合计面积52.907亩(44.363亩+8.544亩)，三方共同指定被告使用地块为44.363亩，故按三方平均分摊来计算被告实际使用的沟渠、道路、田埂面积对被告来说亦已足够有利于被告，然即使按此方法计算被告的使用面积亦可达2.0007亩。被告确认C地块中三方待定面积中的C7地块上种植的水杉树为被告所有，故C7地块0.46亩应认定为原告交付被告使用的范围。被告称A1地块在测绘之后有人在上面建房，被告现无证据证明A1地块上有人建房且由原告建造，若确实存在，被告可向侵权人另行主张损害赔偿。A地块中三方共同指定被告使用的地块的土地面积为44.363亩。C地块中三方共同指定被告使用的地块的土地面积(4.13亩)扣除附属设施占地面积(0.51亩)还余3.62亩。以上合计面积已为50.44亩，还不包括原、被告有争议的其它地块，显然超过了50亩。三、原、被告于2006年4月10日签订的《租赁协议》是否已于2015年3月31日解除原告主张：双方的该协议已于2015年3月31日解除。事实依据如下：被告自2009年1月起至今未支付原告租金，原告一直以口头形式向被告催交租金并要求解除双方签订的《租赁协议》。2014年，原告将涉争土地的收益权转让给第三人，就委托第三人于2014年12月31日向被告发出《通知》，要求其于3个月内付清租金，但被告仍未支付，故双方的《租赁协议》于2015年3月31日解除。原告委托第三人于2016年6月6日再次向被告发出《催款通知》及《委托书》(原告委托第三人向被告收取租金与水电费)，被告仍拒绝支付。法律依据如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条即承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告主张：原告从未口头催交过租金。2009年1月，原告与被告通过签订《备忘录》约定，双方2005年至2008年的账目已结清，被告20万元投资款每年10%的利息用于抵销被告每年应支付原告的租金，故被告并不结欠原告租金。2015年之前，原、被告亦无纠纷。2015年1月初的时候，第三人向被告送达支付租金的《通知》，并要提高租金标准。但原告与三塘村委会关于租金标准的约定对被告没有约束力，要被告提高租金标准支付必须经过原、被告及三塘村委会的三方协议。现三方未达成补充协议，故原、被告仍应按2006年4月10日签订的《租赁协议》履行，《租赁协议》并未解除。原告为此提供：1.1份《通知》。落款单位为“上海XX农业专业合作社”(章XX自认系该单位法定代表人)、落款日期为“2014年12月31日”，载明“刘XXXXXXXXXXXX你好！听说沪青平公路XXX号(现户主：上海XX农业专业合作社)内种植的57.4亩地树木是你的，如果是你的，现通知你：从2015年01月01日起租金为每亩3万元整，共计壹佰柒拾贰万贰仟元整，限三个月之内付清租金，如果不付租金请将里面种植的树无条件迁出，同时限你方的工作人员十五日后禁止进入，包括里面的树木有任何损坏或死亡都由刘XX本人负责；如果在此三个月后仍不付租金，我方作无主处理，并有权自行处理里面的树木，所发生的一切后果与他人无关。”2.1份《催款通知》，落款单位为“上海全福生态农业合作社联系人：章永根XXXXXXXXXXX”、落款日期为“2016年6月6日”，载明“我是上海XX生态农业专业合作社法人章永根，你种植在沪青平公路XXX号内57.4亩地的树木租金从2015年01月01日起每亩3万元整，本合作社2014年12月31日发过通知要求你支付租金，到目前为止我合作社仍没有收到租金，现特发此催款通知，希望贵司尽快前来支付租金，谢谢！特此催款通知！附1、委托书、复印件1件；2、通知书复印件1份”。3.1份《委托书》，委托人落款为原告、受托人落款为第三人、落款时间为“2014年10月”，载明“考虑到XX家园(沪青平公路XXX号)，地上物与村租赁权已全部转让给章XX。所以从现在起，XX家园的一切事务由章XX接管，包括XX家园鱼塘、苗圃的对外租赁、收取租金、水电费、交三塘村租金等，包括XX家园2005年以来鱼塘、苗圃的租金、水电费等的清理收缴等事务债权委托章XX办理。特此委托。”4.落款为“吴XX”的1份《情况说明》和吴XX的身份证复印件。原告称吴XX系XX家园中饭店的实际经营人。《情况说明》主要内容如下：其自2011年4月1日至2013年6月30日承包经营XX家园。原告每年向三塘村委会交租金时，总是抱怨收不到苗圃和鱼塘的租金。2013年3月8日，其在场看到，原告在XX家园向被告法定代表人刘XX催付租金，并且要求被告按新的租金标准支付，但被被告法定代表人拒绝。5.落款为“青浦区金泽镇三塘村民委员会”的1份《情况说明》，署有“沈惠荣XXXXXXXXXXX”字样。《情况说明》主要内容如下：原告每年向三塘村委会交租金时，总抱怨收不到苗圃和鱼塘的租金。2013年3月8日，原告和被告法定代表人刘向荣一起到三塘村委会，原告向刘向荣催付租金，并且要求按新的租金标准支付租金，但刘向荣拒绝支付。当时村委会会计等都在场，原告请他们证实每年租金都有所调整，并提出是否能把原告出租给被告的50亩苗圃更改为村委会直接出租给被告以减少其收不到租金的损失。村会计和村委确认租金标准每年都在提高，但拒绝将苗圃直接出租给被告。原告欲证明，其一直向被告催讨租金，并且要求按新标准支付租金。6.《上海XX家园历年收付情况》，原告欲证明三塘村委会于2009年起提高租金标准。7.《XX家园115亩农田每亩每年收费标准》，载明2005年至2009年，每年每亩为800元；2010年至2014年，每年每亩为1,000元；2015年至2017年，每年每亩为1,050元。本院出示：在(2016)沪0118民初10368号“原告章XX与被告刘XX、被告上海XX大树移植有限公司、第三人徐XX、第三人上海XX生态农业专业合作社农村土地承包合同纠纷一案”中，章XX称其向被告送达了《通知》、《催款通知》、《委托书》。章XX在该案中向本院提供的《委托书》与徐XX在本案中提供的《委托书》不同，内容为“兹由上海XX生态农业专业合作社全权委托上海XX专业合作社处理沪青平公路XXX号的一切事宜”。就原告提供的上述证据及本院出示的证据，被告的质证意见如下：1.关于原告提供的证据《通知》、《催款通知》、《委托书》及本院出示的《委托书》，被告称，其于2015年1月初收到第三人寄出的《通知》后才知道原告把本区沪青平公路XXX号地块的土地使用权出租给第三人。被告亦收到过第三人寄出的《催款通知》。在收到《催款通知》1个多月后，被告收到了第三人寄出的《委托书》。被告回函告知第三人，其已把租金支付给了原告，无论本区沪青平公路XXX号地块内的老板更换为何人，其交的20万元投资款的利息都要用于抵销租金。在本院出示(2016)沪0118民初10368号案件中的《委托书》后，被告改称其收到的是章XX于该案中提供的《委托书》，而非徐XX在本案中提供的《委托书》，被告当庭拿出其自行存档的《委托书》，与章XX在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》一致。2.关于原告提供的落款为“吴XX”的1份《情况说明》和吴文星的身份证复印件，被告认为该《情况说明》不属实。3.关于原告提供的落款为“青浦区金泽镇三塘村民委员会”的1份《情况说明》，被告称在《情况说明》上署名的沈XX已不在职，被告无法确认该《情况说明》的真实性，且证人应当出庭作证。原告要提高租金标准必须经原、被告和村委会三方同意。4.关于《上海XX家园历年收付情况》与《全福家园115亩农田每亩每年收费标准》，被告认为均与其无关。就原告提供的上述与第三人相关的证据及本院出示的证据，第三人的质证意见如下：关于原告提供的《通知》、《催款通知》、《委托书》及本院出示的《委托书》，第三人确认其向被告送达的是原告在本案中提供的证据《通知》、《催款通知》、《委托书》，不记得《委托书》是随《通知》还是随《催款通知》送达被告。被告为此提供如下证据：1.《备忘录》。被告称，2009年1月，原告与被告通过签订《备忘录》约定，双方2005年至2008年的账目已结清，被告的20万元投资款每年10%的利息用于抵销被告每年需支付原告的租金，故被告并不结欠原告租金。《备忘录》里的按实结算是按照实际使用面积，使用面积有变化，被告实际使用44亩，但提高租金标准需要由原、被告及三塘村委会三方协议。2009年之后，原、被告未进行过结算，原告亦未支付过被告20万元的10%的利息。投资款实际也是借款。2.落款为“宋XX周XX”“周XX”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》。《收据》载明的入账日期为“2015年9月21日”，载明的交款单位为“大树公司苗圃周阿姨”、收款事由为“水费200元、电费400元”，该《收据》加盖了“上海XXX农业专业合作社发票专用章”，在该印章加盖处手写有“XX家园”字样，旁边还手写有“吴XX”字样。被告称，周XX是被告的工作人员，宋XX是徐XX委托的鱼塘负责人，被告的电表是从宋XX处接出来的，故被告把电费付给宋XX。光盘里宋XX的的陈述能予以证明。吴XX是第三人处的工作人员。2015年9月份之前，被告付清了水电费，在第三人接管本区沪青平公路XXX号地块之前，被告将水电费支付给原告的代表，在第三人接管之后，被告支付给第三人的代表。上海XXX农业专业合作社的法定代表人即为第三人。正是因为原告和被告在《备忘录》中约定租金与利息相抵销，所以被告之后仅支付水电费，原告亦从未向被告催讨租金。3.1份答复函和2份圆通速递详情单(1份载明的寄件人为被告，收件人为“庄永根”；1份载明的寄件人为刘向荣，收件人为原告)。复函的落款单位为被告、落款日期为“2016年7月2日”，首部载明“章先生你好：我司(上海XX大树移植有限公司)收到你2016年6月寄出催款信函要求我司付款，我司答复如下”，答复的主要内容如下：被告于2005年与全福家园法人代表徐全娟签订土地租赁协议，有效期为30年，每年的租金标准为500元，双方原认定为45亩，后因全福家园零星增加土地使用量，被告实际使用土地缩减至40亩左右；被告每年均与原告结算，原告未提出异议，无纠纷；第三人提出提高租金标准，与被告和徐全娟签订的《租赁协议》约定不符，且第三人主体不符；全福家从2015年6月起未全面履行合同约定，对被告采取停电、停水和关锁大门，严重侵害了被告的合法权益，造成被告生产、生活的经济损失。就被告提供的上述证据，原告的质证意见如下：1.关于《备忘录》，原告先称，因为原、被告于2006年4月10日签订的《租赁协议》的基础发生了变化，导致《租赁协议》无法履行，故双方重新达成了补充协议即《备忘录》，约定2005年至2008年，双方之间的债务已全部结清，2009年1月1日起，双方按照《备忘录》履行，即被告应按照原告交付给村委会的租金标准支付原告租金。《备忘录》的“并租金一并清”是2005年至2008年的租金已结清。后又称，被告的20万元投资款是对老年颐养院的投资款，被告欠原告的租金是原告个人的债权，不存在抵销。双方未在《备忘录》约定以利息抵销租金。《备忘录》已说明被告投资款的本金和利息均已结清。原告最后又称，原告以老年颐养院中的合伙事务执行人的身份与被告签订《备忘录》。签订《备忘录》与原、被告之间的《租赁协议》无关。被告在老年颐养院中陆续投入20万元，包括种植苗木的款项及被告支付原告的部分款项，10%是利润分配，应该与被告向老年颐养院租赁土地的租金一并清算。原告向三塘村委会租赁土地，与被告、王飞虎一起开办老年颐养院，但老年颐养院始终没成立，因为原告是老年颐养院事务的执行人，所以由原告与被告签订《备忘录》。被告的投入款为20万元，约定按照10%的收益给付被告。租金按照实际发生后结算，没有测量过面积，但是双方对面积均无异议。《租赁协议》约定按每年每亩500元计算租金，老年颐养院是在实际发生的金额即每年每亩800元的基础上结算，故《备忘录》与《租赁协议》无关，《备忘录》是清算2009年之前的。2009年之后，原、被告未结算过。原告亦未给付被告20万元投资款每年10%的利息。2.关于落款为“宋XX周XX”“周桂娟”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》，原告对证据的三性均不认可，称原告和第三人均未收过被告支付的水电费，也未加盖“XX家园”的公章。原告不知道宋金宝，原告仅主张租金。3.关于1份答复函和2份圆通速递详情单，原告称未收到过。就被告提供的上述证据中与第三人相关的证据，第三人的质证意见如下：1.关于落款为“宋XX周XX”“周桂娟”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》，第三人确认《收据》系第三人出具给被告，在第三人加盖“上海泾泽荷农业专业合作社发票专用章”后，被告工作人员当场在上面手写了“XX家园”字样，第三人认为这不对，就未收钱，被告工作人员就把钱拿到村里去了。第三人从未收过被告支付的水电费。吴XX不是第三人处的工作人员。2.关于1份答复函和2份圆通速递详情单，第三人称从未收到过。本院认为：原、被告对《备忘录》的解释不同，但原、被告的解释各有与《备忘录》文本约定不符合之处,原告的解释更是前后不一。按照原告最初的解释即《备忘录》的“(并租金一并清)”是指2005年至2008年的租金已结清，然《备忘录》在“(并租金一并清)”之后具体约定“二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清”，若“(并租金一并清)”真是指2005年至2008年的租金已结清，则“二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清”成了多余的条款，且还约定的如此具体，于常理不符，故本院对原告的该解释不予采纳。关于原告所提出的被告20万元的投资款是对老年颐养院的投资款，被告欠原告的租金是原告个人的债权，故不存在抵销的主张，因原告在《备忘录》中确认收到被告法定代表人20万元的投资款，老年颐养院的《民办非企业单位(法人)登记申请表》载明的举办者为原告，被告与王飞虎授权原告办理老年颐养院的一切对外事务包括验资等，原告亦自认是合伙事务的执行人，而老年颐养院最终并未成立，故原告负有向被告返还投资款的义务，其与被告在《备忘录》中约定将原告应付被告的投资款的利息损失与被告应付原告的租金一并清算并非不可，故原告的该项主张不能成立。原告最后的解释即《备忘录》与原、被告之间的《租赁协议》无关，则明显与《备忘录》中“(并租金一并清)”“一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清”的约定矛盾，故本院对原告的该解释不予采纳。若被告提出的20万元投资款每年10%的利息用于抵销被告每年需支付原告的全部租金的解释成立，则《备忘录》无必要特别约定“一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清”，故本院对被告的解释亦不予采纳。本院认为，按照通常理解，该《备忘录》应理解为双方约定了如下事项：1.因老年颐养院未成立，原告又未实际返还被告20万元投资款，故原告应按每年10%的固定利率支付被告20万元投资款的利息损失；2.原、被告应于每年12月31日前结算被告应付的租金，租金按实计算，此处的“按实”应理解为按实际使用面积，理由如下：(1)原、被告签订的《租赁协议》约定了提高租金要原、被告及三塘村委会共同协商；(2)按原告与三塘村委会于2004年9月6日签订的《租赁协议》约定，租赁期间的前10年(自2005年1月1日起算)，原告按每年每亩800元的标准向三塘村委会支付租金，原告在每年的12月25日前一次性付清当年的租金，即原告先用后付。现原告无证据证明于原、被告签订《备忘录》(2009年1月31日)时，三塘村委会与原告已约定2009年起按新的租金标准向原告收取租金，且按照原告提供的《全福家园115亩农田每亩每年收费标准》，原告仍按每亩800元的标准向三塘村委会支付2009年的租金；(3)原、被告在《租赁协议》中约定50亩的租赁面积，但双方并未约定土地的四至范围；被告虽无证据证明其曾就面积问题向原告主张，但原告与第三人于2014年7月20日签订的《关于转让徐全娟沪青平公路XXX号全福家园的协议》中亦提到，原告现有126.8亩土地中出租给被告近40-50余亩土地做苗圃。3.在双方结算后，被告应付原告的租金与原告应付被告的利息相互抵销后有差额的，由应付金额多的一方于当年12月31日前向另一方支付差额部分；4.2005年到2008年12月31日前的账目，双方已结清。从在案证据看，被告确实未直接向原告或第三人支付过2009年起的租金，但根据《备忘录》的约定，被告应付原告的租金与原告应付被告的利息损失结算并相互抵销后有差额的，才由应付金额多的一方向另一方支付差额部分。本案中，双方对实际租赁面积意见不一，被告法定代表人于(2016)沪0118民初10368号案件主张实际使用40亩土地，被告于本案诉讼中确认的44.363亩亦是根据测绘意见而来，且原告与第三人签订的《关于转让徐全娟沪青平公路XXX号全福家园的协议》中亦提到租给被告近40-50余亩土地做苗圃，可以认定原、被告于测绘之前对原告实际交付被告使用的土地面积均无确数。若是40亩，按被告主观上每年每亩500元租金的认知，40亩的租金正好和20万元投资款10%的利息损失即2万元相抵销，被告还曾试图主动向第三人支付水电费，且原、被告在签订《备忘录》后从未结算过租金及差额，原告亦未给付被告20万投资款的10%的利息损失，故应认定被告主观上没有拒付租金的意图，客观上亦无从知晓其是否结欠原告租金。另外，即使被告主观上知晓原告实际交付其使用的土地面积可能不止40亩，每年应付的租金超过2万元，但原、被告在诉讼之前从未共同测量，双方在《备忘录》中约定抵销事项后未进行过结算，原告自2009年起亦未曾给付被告20万元投资款的利息损失，故被告未足额支付租金的行为仍不能构成根本违约。原告主张其委托第三人于2014年12月31日向被告发出《通知》，要求被告于3个月内付清租金，否则解除《租赁协议》，但鉴于(1)：被告未足额支付租金的行为不构成根本违约；(2)第三人向被告发出的落款日期为“2014年12月31日”的《通知》并未表明原告委托第三人向被告收取租金；(3)第三人要求被告按每年每亩3万元的标准支付租金无合同依据，亦不合理。故第三人发出的此份《通知》并不具有解除原、被告签订的《租赁协议》的法律效力。之后，第三人再次向被告发出《催款通知》及《委托书》，关于此份《委托书》，原告和第三人提供了2个不同的版本。原告在本案中提供的《委托书》载明了原告的意思表示，并由原告与第三人签字。第三人在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》，并无原告委托第三人收款的意思表示。鉴于第三人在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》与被告存档的《委托书》内容一致，且第三人对两份不同的《委托书》不能作出合理解释，故本院确认第三人当时向原告送达的是其在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》。第三人在《催款通知》中仍要求被告按每年每亩3万元的标准支付租金，且被告未足额支付租金的行为亦不构成根本违约。因此，本院认为《催款通知》亦不能发生解除原、被告签订的《租赁协议》的法律效力。综上，原、被告于2006年4月10日签订的《租赁协议》并未解除。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。本案涉争的2006年4月10日的《租赁协议》实为土地承包经营权出租合同。原告以被告未付2009年起的租金为由要求确认2006年4月10日的《租赁协议》于2015年3月31日起解除的诉请，本院不予支持。理由如前所述，不再赘述。因《租赁协议》未解除，故本院对原告要求被告移走涉争土地上树木的第2项诉请亦不予支持。现已测绘原告实际交付被告使用的土地面积超过50亩，原告仍自愿按50亩、每亩每年500元的标准主张被告应付的租金，于法无悖，本院予以准许。按照双方签订的《备忘录》，被告每年应付原告的租金25,000元与原告每年应支付被告投资款的利息损失2万元相抵后，被告自2009年1月1日起每年还应支付原告剩余租金5,000元。按《备忘录》的约定，被告应于每年的12月31日前付清剩余租金，故本院在本案中处理自2009年1月1日起至2018年12月31日止的租金与利息损失的差额，即被告应支付原告自2009年1月1日起至2018年12月31日止的剩余租金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海XX大树移植有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐XX自2009年1月1日起至2018年12月31日止的剩余租金5万元；二、驳回原告徐XX的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,975元，由原告徐全娟负担6,925元，被告上海XX大树移植有限公司负担1,050元。补充测绘费15,186元，由告徐XX、被告上海XX大树移植有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  丁美芳人民陪审员  许国强人民陪审员  施美蓉二〇一九年七月十八日书 记 员  李春兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。