江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0402民初310号 原告：王惠艳，女，1970年12月25日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏乾，江苏德音律师事务所律师。 原告：吕海雲，男，1970年7月21日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏乾，江苏德音律师事务所律师。 被告：常州龙湖基业发展有限公司，住所地常州市河海东路**。 法定代表人：裴丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琳，江苏苏正律师事务所律师。 原告王惠艳、吕海雲诉被常州龙湖基业发展有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告吕海雲、原告王惠艳、吕海雲的共同委托诉讼代理人孔林军、苏乾，被告龙湖公司的委托诉讼代理人俞伯俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王惠艳、吕海雲向本院提出诉讼请求：1、判令龙湖公司立即对位于常州市天宁区龙湖郦城83幢104号房屋地下室渗漏水部位按照司法鉴定修复方案进行维修；如龙湖公司逾期不维修的，则赔偿司法鉴定修复方案的费用暂计40万元；（修复方案及修复费用金额具体以司法鉴定为准）；2、判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付因不能居住而产生的租金损失50万元；3、判令龙湖公司承担本案诉讼、鉴定及其他实现权利的费用。审理中，王惠艳、吕海雲变更诉讼请求为：1、判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付依据司法鉴定修复方案确定的预算费用10406.40元；2、判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付鉴定费77000元、评估费3000元，配合鉴定开挖修复费用20000元；3、判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付自房屋交付之日（2013年1月1日）起至房屋维修完毕之日止因不能居住导致的按同地段同面积房屋计算的租金损失；（截止至2018年12月31日暂计算为60万元，具体计算为10万元一年）；4、判令龙湖公司承担王惠艳、吕海雲因处理房屋漏水事宜产生的误工费、差旅费15万元；5、本案诉讼费由龙湖公司承担。事实和理由：王惠艳、吕海雲系夫妻，亦为常州市龙湖郦城****房屋的共同所有权人。2011年5月28日，王惠艳作为买受人与龙湖公司签订商品房买卖合同，购买龙湖公司开发的常州市天宁区龙湖郦城83幢104号房屋。合同对房屋质量和维修问题进行了约定。2013年1月1日，房屋交付使用。同时，龙湖公司按照合同约定及相关国家规定向王惠艳交付住宅质量保证书，明确涉案房屋于2012年12月31日使用，承诺屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。但房屋交付后，地下室多处部位出现渗漏水，王惠艳、吕海雲多次通过物业向龙湖公司报修，但经多次报修也未能修好，地下室渗漏水问题依然严重，无法解决。期间王惠艳、吕海雲为能彻底修复好渗漏水问题，委托律师发律师函，要求龙湖公司出具合理的修复方案后再行维修，但龙湖公司也不予理会。另外，王惠艳、吕海雲因涉案房屋不能居住，自房屋交付之日起至今一直在外租房居住，为此支付了额外的租金等费用。 王惠艳、吕海雲认为根据双方合同和龙湖公司出具的住宅质量保证书，龙湖公司有义务对涉案房屋地下室渗漏水问题进行修复，但经过几次修复却依然不能解决问题。王惠艳、吕海雲要求龙湖公司出具合理的修复方案，经各方论证后再行修复也未能得到回应。鉴于此，2017年12月31日地下室渗漏水部位的维修期间即将到期，王惠艳、吕海雲要求通过法院委托第三方对渗漏水问题进行鉴定，并提供修复方案进行维修，以维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告龙湖公司辩称，1、双方是商品房买卖合同关系，界定双方权利义务的依据是商品房买卖合同。龙湖公司在商品房买卖合同中所约定的义务均已经履行。2、王惠艳、吕海雲起诉超过法定时效。3、王惠艳、吕海雲拒绝配合维修应当自行承担由此产生的责任及损失的后果。4、按合同约定龙湖公司对符合合同及质量保证书所约定的维修情形，承担相应的维修义务，对维修产生的费用龙湖公司才需要承担，除此外的费用王惠艳、吕海雲要求龙湖公司承担没有合同依据，也没有法律依据。5、王惠艳、吕海雲采取拒绝维修的做法，导致扩大的损失，相关后果应当由王惠艳、吕海雲自行承担。 本院经审理认定事实如下： 2011年5月28日，王惠艳、龙湖公司签订一份商品房买卖合同，合同约定王惠艳购买龙湖公司开发位于常州市天宁区龙湖郦城83幢104号（施工编号）房屋。房屋质量和维修责任约定（一）房屋质量标准和质量问题处理，出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，符合国家和地方的建筑节能强制性标准，房屋装修质量国家强制性标准。1、该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款总价5%支付违约金；2、除房屋主体结构以外的其他质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人按房款总价5%支付违约金。（二）保修责任。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍息于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。买受人购买的商品房为非住宅商品房的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容：没有约定的，参照住宅商品房的保修贵任执行。该合同还对其他事项进行了约定。2012年12月31日，龙湖公司将房屋交付王惠艳。同时，龙湖公司还向王惠艳交付住宅质量保证书，住宅质量保证书载明交付使用时间2012年12月31日，承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。王惠艳、吕海雲系夫妻，2013年9月18日，王惠艳、吕海雲取得常州市龙湖郦城11幢104室（即施工编号83幢104号）房屋的所有权证。 王惠艳、吕海雲陈述发现房屋地下室部位出现渗漏水，王惠艳、吕海雲通过物业向龙湖公司报修，并要求龙湖公司提供合理的修复方案，经论证后再进行修复，龙湖公司不予理会。故委托律师向龙湖公司发出律师函。 2014年8月28日，龙湖公司向王惠艳发出温馨提示函，内容：“鉴于您购买的龙湖郦城项目11-104房屋存在负一层卫生间渗水的问题，我司为保证业主的利益，积极地联系施工单位进行查看维修，经多次与您就维修事宜进行沟通，并将处理方案告知于您，由于未得到您的允许，施工单位未能进场，导致维修工作无法正常进行。鉴于此，我司现对该问题的处理意见书面告知如下：1、龙湖郦城11-104号房屋，您于2013年6月8日办理收房手续，对您日前户内地下室渗漏水情况，我司十分重视，依照法律、法规及合同的约定，我司将认真履行维保责任。2、针对您户地下室渗漏水情况，我司安排施工单位现场查看，积极与相关专业单位联系制定处理方案，并及时反馈给您。若您对方案仍有疑义，我司可安排专业工作人员与您现场沟通，为保障您的权益，请您确定具体处理时间，以便后续工作顺利推进。特别温馨提醒您：如您不能及时配合维修，因而造成的任何扩大损失，均须由您自行承担。我司始终坚持按照商品房买卖合同和住宅质量保证书的相关约定，积极履行维修义务，诚挚地希望您能给予理解和配合。” 2014年9月19日，龙湖公司又向王惠艳发出回复函，内容：“针对您提出的关于房屋售后维修的问题以及委托律师致发的函件，现向您回复如下：1、在您向物业公司提出报修要求后，物业已安排维修单位进行了维修，维修后经一段时间的观察，显示报修问题未再出现。2、因您考虑拟进场装修，再次提出对原维修点修复结果予以巩固和确认，物业再次按您的要求进行了配合。3、在此过程中，因您对维修方式提出质疑，并要求先提供盖章的维修方案，否则不同意维修人员进场。因维修人员无法入场查验，故我司只能根据您反映的情况给出初步维修方案，并两次致函希望您对所提出的要求能配合物业安排维修工作，遗憾的是您均未能给予理解和配合。4、对您提出的要求，我司再次诚恳地希望您能及时配合准许维修人员进场准确查验您所反映的问题及原因，并在此基础上按您的要求给出符合现场实际情况的维修方案。否则，您要求的方案既无法有效地作出，也无法对您反映的问题进行查验和维修，由此影响您的利益或造成失扩大，其责任亦需由您承担。5、鉴于此前我司两次致函要求您予以配合，但均未得到您的理解和配合，您委托律师提出索赔要求显然是不能成立的，我司恕难接受。6、龙湖公司历来重视并尊重业主的诉求及利益，但也恳请业主能理性处理相关问题，双方能心平气和地进行友好沟通，以期及时妥善处理问题，维护业主的利益，而不宜采取拒交物业费之类的办法，这是对包括业主自身在内的全体业主利益的损害，因此，我们再次希望您能就以上问题及时、友善地与我们进行沟通，并给予配合，并避免产生不必要的矛盾和冲突。” 王惠艳、吕海雲还陈述向常州市建筑质量监测站投诉，常州市建筑质量监测站召集龙湖公司、设计单位，建筑单位，监理单位共同开会，常州市建筑质量监测站要求龙湖公司提供维修方案，且在现场进行初步鉴定，发现确实存在问题。之后一年多龙湖公司一直未提供维修方案，只是在2017年1月龙湖公司无锡办事处张俊将一份维修方案发到吕海雲的邮箱，同时与吕海雲商量如何维修。王惠艳、吕海雲是不同意这份维修方案，龙湖公司2017年整个一年都未维修。王惠艳、吕海雲提供2017年6月30日现场维修照片、录音材料、录像材料，证明龙湖公司自房屋交付后第一次出现漏水，其一直宣称给王惠艳、吕海雲修复房屋，但维修多年仍未将房屋修复好。 龙湖公司认为其承担的义务是合同约定及质量保证书所规定范围之内在保修期间的维修义务，除此之外没有其他额外的义务。对王惠艳、吕海雲提供的上述照片及录音材料、录像材料的真实性、关联性无法确认，对证明目的不予认可。这些材料从中能反映龙湖公司多次表明为王惠艳、吕海雲进行维修的态度，王惠艳、吕海雲一直拒绝配合维修的态度，王惠艳、吕海雲拒绝履行配合维修的相关义务，由此产生的后果应由王惠艳、吕海雲自行承担。 2018年1月12日，王惠艳、吕海雲以龙湖公司交付的房屋存在地下室多处部位出现渗漏水为由，而向本院提起诉讼。 另查明，在本案审理中，王惠艳、吕海雲提出对房屋地下室是否漏水、漏水原因及修复方案的鉴定申请。经常州市建筑科学研究院股份有限公司鉴定，该公司于2018年10月13日作出司法鉴定意见书，司法鉴定意见书渗漏水原因分析载明：“经雨后观察，龙湖郦城11—104幢5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙墙根处存在明显渗水现象；现场对该房东、西两侧排水沟进行蓄水试验后发现，该房5-C轴两侧1m范围内地下室外墙墙根与底板交接部位存在渗水现象；墙根渗水部混凝土表面局部存在麻面、气孔。根据上述情况分析，龙湖郦城11—104幢地下室外墙渗漏水是由于外墙墙根处混凝土局部不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实部位渗入室内所致。”司法鉴定意见书检测鉴定意见及修复方案载明：“6.1地下室外墙墙根渗漏水。龙湖郦城11—104幢地下室5-8-F轴、8-F-G轴、5-C轴等外墙墙根处存在明显渗漏水现象，经分析，是由于外墙根部局部混凝土不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实的部位渗入室内所引起的。根据上述鉴定结果，修复方案如下：1）对于5-C轴两侧1m范围内地下室外墙墙根处渗水，应凿除外墙内侧表面渗水区域的粉刷层至结构层，剔除混凝士中的酥松及杂质，在外墙根部渗水部位均匀布孔（垂直深度大于墙厚的1/3，孔距不小于500mm），采用聚氨酯灌浆材料注浆；并在渗水部位及其周边200mm范围内涂布水泥基渗透结晶型防水涂料，用聚合物水泥防水砂浆分层抹平。2）对于5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙墙根处渗水，应凿除外墙内侧表面渗水区域的粉刷层至结构层，剔除混凝土中的酥松及杂质，在渗水部位及其周边200mm范围内涂布水泥基渗透结晶型防水涂料，用聚合物水泥防水砂浆分层抹平；并沿5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙在墙体外侧开挖地坪、覆土至地下室底板，按原设计要求重做墙体外侧防水；再按原状进行恢复。6.2地下车库卷帘门处进水。经大雨后观察，有雨水打到龙湖郦城11—104幢地下车库卷帘门后，从卷帘门门口底部进入室内。修复方案：将地下车库卷帘门门口挡水坡采用细石混凝土向卷帘门内侧加宽200mm，并重新向外找坡，使卷帘门上掉落的雨水可以向室外排出。”王惠艳、吕海雲支出检测鉴定费77000元。 常州市建筑科学研究院股份有限公司在检测鉴定方案中明确检测鉴定费中不包括地坪开挖、回填土清理等费用，若需由常州市建筑科学研究院股份有限公司负责开挖，清理费用按20000元计。庭审中王惠艳、吕海雲表示没有支付给常州市建筑科学研究院股份有限公司开挖、清理等费用，是自行请人开挖的，故主张鉴定开挖修复费用20000元。 对常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定意见及修复方案，王惠艳、吕海雲与龙湖公司均无异议。为了避免双方矛盾，妥善化解争议，龙湖公司同意王惠艳、吕海雲自行按照鉴定机构确定的维修方案维修，维修费用龙湖公司承担。 为确定修复方案的施工费用，王惠艳、吕海雲提出评估申请，经江苏春为项目管理有限公司鉴定，该公司于2019年3月14日作出工程造价司法鉴定报告书，工程造价司法鉴定报告书鉴定意见：天宁区龙湖郦城11幢104室地下室渗水工程鉴定造价为10406.40元。王惠艳、吕海雲支出评估费3000元。对江苏春为项目管理有限公司的司法鉴定报告书鉴定意见，王惠艳、吕海雲与龙湖公司均无异议。 再查明，2011年2月21日，吕海雲、董浩一签订一份常州租房合同，合同约定吕海雲租赁董浩一在常州市天宁区房屋，租赁期限自2011年3月1日至2014年2月28日，租金1300元/月。上述租赁合同到期后，王惠艳、吕海雲继续租赁该房屋到2019年2月28日。 2015年6月，吕海雲、董浩一签订一份常州租房合同，合同约定吕海雲租赁董浩一在常州市天宁区房屋，租赁期限自2015年6月1日起，租金1300元/月。王惠艳、吕海雲表示继续租赁该房屋到2019年5月31日。王惠艳、吕海雲提供以上两份租房合同，证明其提出的第三项诉讼请求的事实。 龙湖公司认为王惠艳、吕海雲与他人之间是否确实发生了租赁关系，还是因为其他目的而制造了相关的凭证无法确认。对其提供该证据的关联性、证明目的都不认可，比如其中一份合同落款时间是2011年2月21日，而王惠艳、吕海雲购买房屋交付的时间是2012年12月31日，这些材料与证明其自身损失是无关的。王惠艳、吕海雲购买的房屋建筑面积是323.58㎡，通过鉴定修复的仅是地下室局部部位的渗漏，修复费用仅10406.40元，其称房屋无法居住使用是不合理的。 上述事实，有商品房买卖合同、住宅质量保证书、房屋所有权证、照片、常州市建筑科学研究院股份有限公司司法鉴定意见书、江苏春为项目管理有限公司司法鉴定报告书、发票、温馨提示函，回复函、常州租房合同及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，王惠艳、龙湖公司签订商品房买卖合同，由王惠艳购买龙湖公司开发的常州市天宁区龙湖郦城11幢104室房屋。王惠艳系该合同的买受人，龙湖公司系该合同的出卖人。龙湖公司应按照商品房买卖合同的约定、住宅质量保证书中承诺的内容承担责任。王惠艳、吕海雲反映龙湖公司交付的天宁区龙湖郦城11幢104室房屋地下室存在外墙墙根渗漏水现象，因龙湖公司未将外墙墙根渗漏水现象彻底修复。常州市建筑科学研究院股份有限公司作出司法鉴定意见，证明地下室外墙墙根渗漏水是由于外墙根部局部混凝土不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实的部位渗入室内所致。王惠艳、吕海雲系夫妻，王惠艳、吕海雲向龙湖公司提起诉讼，主张相关权利是符合法律规定。王惠艳、吕海雲的诉讼不超过法定时效，龙湖公司以超过法定时效抗辩其保修责任，是不符合法律规定。 因龙湖公司向王惠艳交付的房屋存在质量问题，龙湖公司同意王惠艳、吕海雲自行按照鉴定机关确定的维修方案维修，维修费用龙湖公司承担。王惠艳、吕海雲与龙湖公司对常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定意见及修复方案、江苏春为项目管理有限公司的司法鉴定报告书鉴定意见均无异议。因此，龙湖公司应向王惠艳、吕海雲支付依据司法鉴定修复方案确定的房屋修复费用10406.40元以及检测鉴定费77000元、评估费3000元。 虽然王惠艳、吕海雲未支付常州市建筑科学研究院股份有限公司开挖，清理费用20000元，但是常州市建筑科学研究院股份有限公司在对龙湖郦城11幢104室房屋地下室鉴定时，作出的检测鉴定方案中也明确需要进行开挖、清理，常州市建筑科学研究院股份有限公司司法鉴定意见书中也反映开挖情况，王惠艳、吕海雲表示是自行请人开挖的，因王惠艳、吕海雲未提供相应的依据，本院酌情认定开挖、清理费用2000元，由龙湖公司承担。 龙湖公司作为出卖人应按照商品房买卖合同中房屋质量和维修责任的约定、住宅质量保证书中承诺的内容履行责任，王惠艳、吕海雲也应该提供方便，进行配合，从而使龙湖公司能够履行责任。从王惠艳、吕海雲和龙湖公司各自提供相同的温馨提示函、回复函中可以证明，王惠艳、吕海雲通过物业向龙湖公司报修，并要求龙湖公司提供合理的修复方案，并经论证后再进行修复。龙湖公司认为王惠艳、吕海雲不进行配合，不同意维修人员进场，因而维修人无法入场查验、进行维修。这是导致龙湖郦城11幢104室房屋地下室存在外墙墙根渗漏水未得到及时修复的原因。由此王惠艳、吕海雲与龙湖公司各自应承担相应的责任。 由于龙湖公司向王惠艳、吕海雲交付房屋地下室存在外墙墙根渗漏水，客观影响王惠艳、吕海雲正常居住使用龙湖郦城11幢104室房屋。王惠艳、吕海雲通过与董浩一签订常州租房合同，租赁董浩一在常州市天宁区房屋，造成王惠艳、吕海雲额外支出租金损失。结合本案房屋地下室存在外墙墙根渗漏水的事实，以及王惠艳、吕海雲与龙湖公司各自应承担相应的责任，参照王惠艳、吕海雲租金损失标准，本院酌情认定龙湖公司承担王惠艳、吕海雲租金损失31200元。 王惠艳、吕海雲要求龙湖公司承担王惠艳、吕海雲因处理房屋漏水事宜产生的误工费、差旅费150000元。因王惠艳、吕海雲未提供相应的依据，按照证据规则的规定，应有王惠艳、吕海雲承担举证不能的责任，王惠艳、吕海雲该诉讼请求无事实和法律依据。 综上，龙湖公司辩称合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予以采纳。王惠艳、吕海雲的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、常州龙湖基业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给王惠艳、吕海雲支付房屋修复费用10406.40元、检测鉴定费77000元、评估费3000元、开挖清理费用2000元。 二、常州龙湖基业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给王惠艳、吕海雲租金损失31200元。 三、驳回王惠艳、吕海雲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费12800元，由王惠艳、吕海雲负担11042元，常州龙湖基业发展有限公司负担1758元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  项易君 人民陪审员  史黎佳 人民陪审员  张加喜 二〇一九年八月八日 书 记 员  夏 艳