河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民初2642号原告：路俊周，男，1964年9月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫豪，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南恒升房地产开发有限公司。法定代表人：岳爱英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭徽，河南飞鸿律师事务所律师。第三人：郑州神华贸易有限公司。法定代表人：邢新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李培峰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴威，河南神龙剑律师事务所律师。第三人：史桂香，女，1942年6月12日出生，汉族。原告路俊周与被告河南恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升房地产公司）、第三人郑州神华贸易有限公司（以下简称神华公司）、史桂香债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路俊周的委托诉讼代理人赵娟，被告恒升房地产公司的委托诉讼代理人郭徽，第三人神华公司的法定代表人邢新强及其委托诉讼代理人王兴威到庭参加诉讼。第三人史桂香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。路俊周向本院提出诉讼请求：一、依法撤销恒升房地产公司同第三人神华公司及史桂香之间以楼抵债的2013年7月22日《恒升府第23号楼整栋买卖协议》，判令第三人神华公司将该23号楼返还给恒升房地产公司（该栋价值协议中约定为3000万元）；二、依法撤销被告恒升房地产公司同第三人神华公司关于金水区晨旭路10号院23号楼1层101、2层201、3层301、3层302、3层303、3层304、3层305、3层306、3层307、3层308、3层309、3层310、3层311、3层312、3层313、3层314、3层315、4层401、4层402、4层403、4层404、4层405、4层406、4层407、4层408、4层409、4层410、4层411、4层412、4层413、4层414、4层415房屋买卖合同；三、本案诉讼费、保全费、律师代理费等由被告承担。事实和理由：2012年5月14日、2013年3月11日，原告路俊周先后向被告出借300万元、900万元，约定利息分别为月息3分、1.6%，借款到期后被告无法偿还，原告先后诉至法院，两案均调解结案。生效法律文书分别为：郑州市金水区人民法院（2015）金民一初字第5056号、第4467号民事调解书。截止目前，被告共欠路俊周本金1164万元及相应利息。2011年11月24日，被告恒升房地产公司与第三人史桂香签订《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》，约定被告以其所有的位于金水区××、畜牧路北恒升府第23号楼整栋（1、2层为商业，3、4层为住宅，地下**为地下车库）抵押给史桂香。协议约定抵押房产总金额为4000万元，抵押金额人民币3000万元整。2013年7月22日，被告恒升房地产公司与第三人史桂香约定以楼抵债，将抵押物恒升府第小区23号楼作价人民币3000万元整栋出售给第三人神华公司，并签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》。恒升府第小区23号楼为2000多平米的商铺、2000多平米的商品房，按照《恒升府第23号楼整栋买卖协议》签订时的市场价格，该23号楼的市场价值超过7000万元。基于以上事实，被告明显存在以不合理的低价转让其名下恒升府第小区23号楼的行为。被告的不当行为严重侵害了作为被告债权人原告的合法权益，根据相关法律规定，为维护原告合法权益，提起诉讼。恒升房地产公司辩称，我公司与第三人神华公司不存在债权债务关系，是我公司欠史桂香借款，史桂香向我公司出借款项时要求担保，我公司就以恒升府第的23号楼进行抵押，当时董事长牛福朝与王喜顺（史桂香的女婿）将楼作价4000万元，借款3000万元。后无法偿还借款，董事长牛福朝2013年4月30日突然去世后由马书喜任总经理主持公司大局，王喜顺就与时任总经理马书喜协商以楼抵债，直接以3000万元的价格抵给了王喜顺实际控制的神华公司。二、原董事长牛福朝突然去世后，公司一片散沙，债务众多。对于史桂香的债务根据已生效判决，一笔是2000万元，一笔是1500万元，已清偿2400万元，另外就是用该23号楼借款3000万元并以楼抵债。三、我公司拖欠原告路俊周借款是事实，均已调解结案，因公司债务众多无法偿还。如原告所述真实，马书喜任总经理时以不合理的低价处分公司财产，我公司愿意配合撤销买卖协议，积极清偿债务。神华公司述称，一、原告起诉已超出除斥期间。房产登记具有公示性，第三人与被告之间房产交易的登记时间为2014年12月23日，该登记时间是原告知道或者应当知道交易的时间，在此之后原告应当在一年内提起撤销权诉讼，现原告提起诉讼，已超该时间规定。被告与第三人之间的抵账协议发生在2013年7月22日，原告提起诉讼的时间为2018年7月26日，也已超过五年，因此原告无权提起诉讼。二、第三人与被告之间是整栋楼一次性抵偿欠款，因此它的价格有可能低于被告的实际销售价格，但低出的幅度不会太大。三、第三人与恒升房地产公司之间签订的协议约定的价格，是按照恒升房地产公司当时销售房屋的价格进行的确定。事后经了解，抵账房屋还高于恒升房地产公司当时销售同楼盘的其他房屋的价格。四、判定第三人与被告之间房屋的销售价格是否偏离当时的价格应当以恒升房地产公司销售相同楼盘时，也就将21、22、23号楼房屋的价格进行对比，同属第四期。史桂香未作陈述。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：1、2015年10月26日，郑州市金水区人民法院作出的（2015）金民一初字第5056号民事调解书一份；2、2016年1月20日，郑州市金水区人民法院作出的（2015）金民一初字第4467号民事调解书一份。证明：原告路俊周对被告恒升房地产公司的债权已经法院确认并出具调解书，为适格的原告。第二组：1、2011年11月24日被告恒升房地产公司与第三人史桂香签订的《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》；2、2013年7月22日被告恒升房地产公司与第三人神华公司签订的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》。证明：①被告与第三人史桂香2011年11月24日借款时将涉案23号楼约定总金额为4000万元、抵押金额为3000万元；②2013年7月22日被告与第三人神华公司约定涉案23号楼的总房价为3000万元。3、郑州市房产档案馆调取的房屋所有权证（存根）及商品房买卖合同，共32套；4、郑州市不动产中心2018年8月28日出具的“金水区晨旭路10号院23号楼”的不动产登记资料查询结果证明，共32页。证明：①被告与第三人神华公司房产交易的价格、所有权证领取的时间是2014年12月18日；②被告将涉案的23号楼过户给第三人神华公司，截止至本案原告起诉后，涉案房产仍登记在神华公司名下。第三组：1、2016年11月9日，郑州仲裁委员会（2015）郑仲裁字第452号裁决书；2、网络检索2013年、2014年涉案房产相邻地段的房价情况，共9页。证明：①第三人神华公司与案外人宋占锋在2015年5月14日（被告恒升房地产公司向神华公司转让不足10个月的时间内），就涉案23号楼1至4层房产签订《房屋买卖合同》，约定交易价格为9700万元（定金为2700万元，第二批房款3000万元，第三批房款4000万元）；②被告恒升房地产公司与第三人之间就涉案23号楼存在以明显不合理的低价转让财产，对包括原告路俊周在内的众多债权人造成损害，且受让人知道该情形，因此依法应将被告恒升房地产公司与第三人神华公司签订的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》予以撤销。第四组证据:网上立案信息表一份。证明：本案网上立案时间是2018年7月18日。恒升房地产公司质证意见为：对于第一组证据真实性、证明目的没有异议，但该调解书也说明是基于原、被告双方妥协让步的结果。对于第二组证据，恒升房地产公司与第三人史桂香之间具有债权债务关系，与神华公司并不存在债权债务关系。史桂香如将该债权转让，应当履行向债务人的通知义务。第三人史桂香没有履行该通知义务，所以史桂香的行为没有生效。第三组证据，对于仲裁裁决书没有异议，对于原告检索的房价情况，只是相同时期、相邻地段的房价情况。对于大标的额房产的转让略高于市场价，也是比较合理的。另外，裁决书显示的宋占锋与神华公司之间的房屋买卖，其购房款形式不仅包括现金，还有股权。而根据现金及股权当时的结算价格，具有不确定性。对第四组证据无异议。神华公司发表如下质证意见：对第一组证据，真实性没有异议，但就原告是否对恒升房地产公司享有相应债权持有异议，因两份均为调解书，同时4467号调解书中的调解内容与原告所诉称的内容完全不一致，同时存在原告放弃对权利人主张的情形。从原告起诉状可以得知，恒升房地产公司是4467号案件的担保人，而非主债务人，据此第三人认为本案原告与恒升房地产公司是否存在真实的债权债务关系并不明确。第二组证据中的抵押借款协议因系复印件，不予质证。对整栋楼买卖协议书的真实性需要第三人核对后予以确认。需要说明的是，该整栋楼买卖协议是买卖双方真实意思表示，交易行为符合市场规律。对于商品房买卖合同存根及不动产登记查询资料的真实性无异议。对第三组证据中的452号裁决书的真实性须在第三人核实后予以确认。对于网络检索2013、2014涉案房产相邻地段的房价情况的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三组证据不能证明原告所主张的证明目的。对第四组证据，我们认为应当提交受案法院为其出具的相应的立案材料来确定具体的立案时间。史桂香未发表质证意见。被告恒升房地产公司向法庭提交新证据：证据一、关于恒升府第四期21号楼、22号楼、23号楼情况说明一份，证明：21号楼、22号楼属于高层住房，层高低，楼间距小，每层住户多，楼房结构拥挤，采光差，在市场中属于比较棘手出售的户型。同时，地下车位少，导致停车、生活极其不便。证据二：照片一组，证明：23号楼与21、22号楼对比情况。证据三、预售许可证，证明：恒升房地产公司以3000万元的价格将恒升府第四期23号楼抵偿给神华公司显著低于市场价。证据四：房屋买卖合同25份，证明：21号楼、22号楼的销售价格均在8000元每平米左右。商业房产的销售价格在13000元每平米以上，因此23号楼的价值远远高于3000万元。原告路俊周质证意见为：证据一，关于恒升府第四期21、22、23号楼的情况说明，该证据加盖了被告恒升房地产公司的章，不属于证据，只是被告单方陈述，从说明上可以看出涉案23号楼与21、22号楼，无论从位置还是层高，抑或建筑品质，包括电梯或者车位等附属设施均存在本质的差异。证据二，其中显示23号楼的照片，我们能够看出涉案楼层共五层，全是商铺，临街地理位置优越，楼层较高。从照片能看出21号楼和22号楼均是高层住宅，而且是在小区内部，因此三栋楼也存在着本质的不同；对证据三预售许可证的真实性没有异议。从许可证后面的附图可以明显看出21、22、23的地理方位是否临街，而且预售证上明确显示了三栋楼的住宅和商铺的平均售价。其中23号楼住宅均价显示是8500元每平米，23号楼的商铺均价在19800元每平米，与23号楼在同一预售证上的22号楼显示其住宅的均价在8769元每平米，可见住宅和商铺之间的价格差距非常大。另外21号楼住宅的均价在11900元每平米，商铺均价在19182元每平米，与原告之前提交的从房管局调取的涉案23号楼显示统计的均价，住宅在5000元每平米左右，商铺价格在8000元每平米左右，可见关于23号楼恒升房地产公司与神华公司的成交价格远低于被告恒升房地产公司所提交的预售证上显示的价格。另外预售证上显示23号楼总共四层，22号楼总共21层，21号楼是27层，楼层也决定了涉案房产的价值存在着巨大的不同，一个是高层住宅，一个是临街商铺。此外，预售证上显示23号楼总共四层，但是被告恒升房地产公司提交的第二组照片上显示23号楼总共是5层，这是相互矛盾的。从预售证上看，23号楼用途分为成套住宅和商业服务，商业服务的价格是成套住宅的两倍有余。而从被告所提交的第二组照片来看，23号楼全部五层，都是商用，所以23号楼和21号楼、22号楼之间存在着本质的差别。且23号楼的商用价值非常大，可以很大程度的进行再开发利用。对证据四真实性没有异议。该25份备案合同显示成交时间大部分在2011年，有几份是在2012年，成交单价显示低价大概是7400元每平米，最高价也在8560元每平米。该组证据能够证明第三人神华公司所提交的十份备案合同，其显示的价格明显过低，不能作为参考依据。涉案23号楼买卖的时间是在2013年7月22日，该成交时间远远晚于该25份备案合同成交价，从房地产市场的变化规律来看，23号楼实际成交价格，单从住宅部分来看，即便是以2011年的标准来说，均价也应在8300到8500元每平米，2013年7月份的价格应该更高。所以21、22号楼的价格不能作为23号楼市场价值参考依据。23号楼的成交价格3000万元远低于市场价值。第三人神华公司质证意见为：对恒升房地产公司的情况说明的真实性、客观性不予认可，该说明的内容与客观事实不相符。从说明的内容来看，恒升房地产公司显然存在趋利避害的情形，没有考虑23号楼临街存在噪音环境污染等不适宜居住的情形，故该证明不具有客观性，仅能作为其当庭陈述，没有相应的证明力。对第二组证据照片的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。首先，21号楼同样也是临街楼房，照片也有显示。在我方申请调取的合同信息备案摘要中就涉及了21号楼的一层商业用房。其次，23号楼原为四层，其中一、二层为商业用房，三、四层为住宅用房，而非全部为商业用房，仅是神华公司在取得房屋所有权后对相关房屋进行了改造利用。对于证据三商品房预售许可证及附图的真实性请法庭予以核实。该证据中所载明的平均售价仅为备案售价而非房产的实际售价。众所周知，开发商出于后期销售的需要，往往会以虚高的价格进行备案，以避免实际销售价格高于备案价格而被价格主管部门查处。也就是说合同备案价是开发商出于销售的需要，出于营销策略的需要申报的价格，而非房屋的实际价值，更不是房屋的实际销售价格，因此该价格不能作为衡量涉案房屋价款的依据。对于证据四，第一、我方于2018年12月12日向法庭提交申请，责令恒升房地产公司提交21号楼、22号楼全部房屋商品房买卖合同，但恒升房地产公司以没有合同为由拒绝向法庭提交。本次向法庭出示该证据明显有违民事诉讼的诚信原则，同时也能看出恒升房地产公司就该诉讼明显是采取有选择性的向法庭出示相关证据，故其诉讼行为及举证均存在不诚信的行为。第二、根据恒升房地产公司之前提交的房屋预售许可证显示23号楼的预售价格为8500元每平米。21号楼的预售价格为11900元每平米，显然23号楼的预售备案价格就比21号楼要低很多。而之前恒升房地产公司的说明中，一再阐明23号楼的房屋如何好，比21号楼的房屋有什么优越的条件，但是备案价格却远低于21号楼，这一点也足以说明恒升房地产公司的不诚信诉讼行为。第三，神华公司虽然是23号楼整栋楼的购买者，但从法律上讲其也是普通的购房者，与其他21号楼、22号楼的购房者一样，是消费者。如果依原告的诉请及恒升房地产公司的答辩，是否也应当将低于合同备案价30%以下的商品房买卖合同通通予以撤销，显然是不可能的。每一套房产的实际销售价格均是房屋销售单位的市场行为，结合神华公司提交的商品房买卖合同备案信息以及恒升房地产公司提交的如果能够查证属实的房屋销售合同，可以看出涉案房产的销售价格是一房一价。因此神华公司与恒升房地产公司的商品房买卖是符合市场规律的正常交易行为。第三人史桂香未发表质证意见。第三人神华公司向法庭提交如下证据：证据一、房屋产权登记证书32份。证明：涉案房产于2014年12月23日进行了产权登记，神华公司取得了房屋产权登记证书。证据二、合同信息备案摘录10份，该10份合同信息备案摘录所涉的房产包括了21号楼、22号楼在2013年7月前后的销售情况，同时也涉及到了21号楼一层商业用房的实际销售价格。证明：恒升房地产公司所开发的四期21、22号楼商铺的销售价格不足7000元每平米，住宅用房的价格大致在4500元到6000元每平米左右，其中一套住房的价格，甚至在每平方1200元左右。恒升房地产公司房产销售的实际销售价足以证明神华公司所取得的23号楼的房屋价格不仅没有低于恒升房地产公司同期的房价销售价格，反而是高于恒升房地产公司的其他房屋的销售价格。证据三、恒升房地产公司收条一份，证明：恒升房地产公司于2013年7月22日将原借史桂香的借款3000万元转为神华公司购买23号楼房款。2014年12月9日，在恒升房地产公司为神华公司开票时将该收据收回的事实（注：该收条中，郭艳慧为恒升房地产公司工作人员）。证明四、销售不动产统一发票34份。证明：①神华公司所购恒升房地产公司的房产已支付了对价，恒升房地产公司为此给神华公司开具了发票的事实。②郭艳慧为恒升房地产公司工作人员的事实。证据五、（2016）豫0108民初941号民事判决书一份。证明：恒升房地产公司将涉案房产整栋出售给神华公司的事实，恒升房地产公司在本次庭审中称其公司不知情不是事实，也是站不住脚的。原告路俊周发表如下质证意见：对证据一真实性无异议。但根据原告现场查看涉案楼栋的情况，其竣工时间是2013年6月28日，也即被告恒升房地产公司与第三人史桂香签订恒升府第23号楼整栋买卖协议的时间之前。说明涉案房产在协议签订时已能够确定房产的相应价值，委托相应的机构进行评估，但买卖协议却只是以约定的价格来促成交易，不免让人产生合理的怀疑。对证据二10份合同信息备案摘录的真实性没有异议，但其仅是21、22号楼的部分证据，实际成交时间有2012年7月份的，早于涉案23号楼买卖成交时间一年，还有2014、2015年的。但这只是部分，不足以证明21、22号楼住宅的平均价格，也不能直接与涉案23号楼的市场价值进行比对。无论是从时间上，还是说不同的标的物上，涉案23号楼和21、22号楼存在本质的不同，所以这10份合同信息备案摘要不能作为参考的依据。对证据三恒升房地产公司的收据，该收据上数据由于无法与原件核对，显示不清。但是从各相关人的签名来看，2011年11月25日签名的是牛福朝，但是涉案23号楼买卖成交的时间是2013年7月22日，上面应该是马书喜的签名。鉴于被告恒升房地产公司内部管理混乱导致涉案23号楼的最终成交是相关人员与神华公司或者史桂香恶意串通的结果，损害了恒升房地产公司其他债权人的利益，该证据可以进一步印证。对于证据四发票的真实性均没有异议，但不能证明涉案23号楼的成交不损害其他债权人的利益，也不能证明其真实的市场价值。对于证据五，因与本案无关，不再质证。被告恒升房地产公司发表如下质证意见：对证据一真实性没有异议。但神华公司提交该证据证明其对房屋拥有所有权，该组证据的公示效力应当结合办理的房屋所有权证书、买卖合同及其他程序性文件一并提交。对证据二，神华公司提交的合同信息备案摘要，仅为21号楼、22号楼部分房屋价格，在我方提交的房管局备案合同中显示的21号楼、22号楼住宅销售价格均在8000元每平米左右，甚至在21号楼23层某住宅房屋销售价格已经达到7500多元。根据房屋销售市场的客观情况来看，涉案的23号楼属于低层住宅，众所周知，低层住宅的销售价格远低于多层住宅，而多层住宅的销售价格又远低于本案所涉及的21号楼、22号楼的高层住宅，因此神华公司所提交的部分房屋销售价格仅是恒升房地产公司相关领导层人员对于其亲朋好友的优惠销售价格或某一时期对个别房屋进行的促销手段。总之，无论从23号楼位置、使用性质、建筑结构等客观因素来看，还是从21号楼、22号楼整体的销售价格来看，恒升房地产公司将涉案的23号楼，以3000万元的价格抵偿给神华公司，显著低于市场价。对于证据三收据，民间借贷属于实践性合同，合同自借款人收到借款时生效。神华公司仅提交了收据，并不能证明神华公司与恒升房地产公司之间实际履行了3000万元的民间借贷合同。对于收据的第二联“此收据转为神华贸易有限公司23号楼房款”签字认可的工作人员为马书喜，并非恒升房地产公司的法定代表人或实际控制人。况且公司法明确要求，对于转让不动产相关事宜应当由股东大会以2/3多数作出决议，因此该收据因违法而无效。对于证据四发票联整体来说，发票联所记载的房屋销售价格是以23号楼房屋总价3000万元倒推形成的房屋价格，且根据恒升房地产公司提交的经房管局备案的房屋买卖合同，发票所记载的价格远低于市场销售价格。对于证据五民事判决书，该判决书认定的史桂香对于恒升房地产公司的债权数额为1500万元，与本案涉及的神华公司是否对恒升房地产公司有3000万元债权并无牵连关系，且该判决书中明确显示恒升房地产公司已偿还神华公司2400万元，因此，恒升房地产公司已将对神华公司的债务1500万元及2000万元，包括本案3000万元部分予以清偿。第三人史桂香未发表质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合各方质辩意见及庭审查明，本院认定事实如下：2011年11月24日，被告恒升房地产公司（甲方）与第三人史桂香（乙方）签订《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》。该协议主要约定，被告以自己名下的位于金水区××、畜牧路北（恒升府第四期）第23号楼整栋抵押给第三人史桂香，该商品房的用途为1、2层为商业，3、4层为住宅，地下**为地下车库，属框架结构，建筑层数地上4层，地下**。该商品房总金额人民币4000万元，恒升房地产公司将该商品房抵押给史桂香，抵押金额人民币3000万元，月息三分，抵押截止日期为2012年5月31日。史桂香在协议落款“乙方”处签名，牛福朝在“甲方：河南恒升房地产开发有限公司”处签名并加盖公章。2011年11月25日牛福朝出具收据一份并加盖恒升房地产公司财务专用章，该收据编码为7085850。因上述债务未能如期清偿，张新坤在上述收据背面记载：“此收据转为郑州神华贸易有限公司23号楼房款。张新坤”马书喜也签署：“马书喜2013年7月22号”。2013年7月22日，被告恒升房地产公司为出卖人，第三人神华公司为买受人签订《恒升府第23号楼整栋买卖协议》一份。该协议主要约定，出卖人与买受人协商约定按栋计算该商品房总房价款为3000万元人民币。恒升房地产公司以3000万元的价格将自己名下的位于金水区××、畜牧路北（恒升府第四期）第23号楼整栋（1、2层为商业，3、4层为住宅，地下**为地下车库）出售给第三人神华公司。该协议第二页“买受人：郑州神华贸易有限公司”“法定代表人”处王喜顺签名并加盖公章。上方书写“原协议作废”。“出卖人：河南恒升房地产开发有限公司”“委托代理人”处马书喜签名。并且买受人一栏上方记载有“原协议作废”的字样。2014年10月29日，恒升房地产公司与神华公司就涉案23号楼的32套房产分别签订了《商品房买卖合同》，总房款为3000万元。2014年12月9日，恒升房地产公司向神华公司开具销售不动产统一发票。同日，郭艳慧在7085850收据背面记载了：“今收到收据7085850壹张，总计金额为叁仟万元整。郭艳慧2014、12月9日。”2014年12月23日，涉案房产办理了产权登记，房屋所有权人为神华公司。根据河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初941号民事判决书查明，王喜顺系史桂香女婿。原告路俊周以民间借贷纠纷向郑州市金水区人民法院起诉恒升房地产公司，后双方达成调解协议。郑州市金水区人民法院于2015年10月26日作出（2015）金民一初字第5056号民事调解书，该调解书确认恒升房地产公司于2015年10月31日前：偿还路俊周本金264万元、偿还路俊周关于300万元本金的利息共计30万元（自2013年6月14日至2013年11月13日止共计五个月的利息，按月息2分计算），偿还路俊周关于264万元本金的利息（自2013年11月14日起至其实际付款之日止，按月息2分计算）。原告路俊周以民间借贷纠纷向郑州市金水区人民法院起诉牛洪海、恒升房地产公司，后双方达成调解协议。郑州市金水区人民法院于2016年1月20日作出（2015）金民一初字第4467号民事调解书，该调解书确认：恒升房地产公司、牛洪海于2016年1月31日前支付路俊周借款本金900万元及利息（以实际所欠借款本金为基数，按年利率24%从2013年10月21日起至实际还清之日止）。2018年7月18日，路俊周向本院提交网上立案申请，以债权人撤销权纠纷为由起诉被告恒升房地产公司、第三人神华公司、第三人史桂香。被告恒升房地产公司出示的《商品房预售许可证》显示，其于2011年8月26日取得涉案恒升府第四期21号楼《商品房预售许可证》。该许可证记载：21号楼成套住宅面积29216.25平方米，平均售价11900元每平方米；商业服务面积1104.41平方米，平均售价19182元每平方米。2012年6月15日，被告恒升房地产公司取得涉案恒升府第四期22、23号楼《商品房预售许可证》。该许可证记载：22号楼成套住宅面积19984.96平方米，平均售价8769元每平米；23号楼成套住宅面积2073.86平方米，平均售价8500元每平米；商业服务面积1985.18平方米，平均售价19800元每平米。2019年1月19日，第三人神华公司向本院申请调取被告恒升房地产公司开发的恒升府第四期21、22号楼全部房屋销售合同或合同信息备案摘录，本院依据申请向郑州市房管局调取相关证据，由于受客观条件所限调取了21、22号楼其中的10套《合同信息备案摘要》，具体如下：1、21幢8层812房：总价385203元，面积75.53平米，成套住宅，签订日期2014-1-8，计算单价5100元每平米（总价均为合同备案总价，面积均为合同备案面积，单价均为核算单价）；2、21幢1层104房：总价714560元，面积102.08平米，商业服务，签订日期2013-3-28，计算单价7000元每平米；3、21幢22层2215房：总价355095元，面积78.91平米，成套住宅，签订日期2013-12-30，计算单价4500元每平米；4、21幢5层511房：总价550000元，面积100.76平米，成套住宅，签订日期2014-5-27，计算单价5459元每平米；5、22幢11层1107房：总价120000元，面积93.81平米，成套住宅，签订日期2014-12-12，计算单价1279元每平米；6、22幢13层1304房：总价532510元，面积96.82平米，成套住宅，签订日期2014-12-23，计算单价5500元每平米；7、22幢12层1204房：总价438885元，面积96.82平米，成套住宅，签订日期2015-3-30，计算单价4533元每平米；8、22幢3层309房：总价449453元，面积70.78平米，成套住宅，签订日期2012-6-28，计算单价6350元每平米；9、22幢10层1012房：总价404874元，面积59.76平米，成套住宅，签订日期2012-7-3，计算单价6775元每平米；10、22幢12层1209房：总价456531元，面积70.78平米，成套住宅，签订日期2012-7-2，计算单价6450元每平米。被告恒升房地产公司向本院提交商品房买卖合同25份，其中显示的面积、单价（面积均为建筑面积，单价均为合同约定单价）具体如下：1、21幢411号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2011-9-30，单价8246.3元；2、21幢613号房：面积92.12平方米，成套住宅，签订日期2012-1-5，单价7655.79元；3、21幢712号房：面积75.49平方米，成套住宅，签订日期2011-10-8，单价8302.6元；4、21幢1011号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2012-9-10，单价8390元；5、21幢1113号房：面积92.12平方米，成套住宅，签订日期2012-3-31，单价7787.13元；6、21幢1401号房：面积74.87平方米，成套住宅，签订日期2011-9-25，单价7429.3元；7、21幢1805号房：面积71.54平方米，成套住宅，签订日期2012-2-3，单价8187.24元；8、21幢2115号房：面积78.86平方米，成套住宅，签订日期2011-10-22，单价7559.57元；9、21幢2211号房：面积101.6平方米，成套住宅，签订日期2012-2-12，单价7480.31元；10、21幢2301号房：面积74.87平方米，成套住宅，签订日期2011-9-28，单价7559.3元；11、22幢1403号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价8128.69元；12、22幢503号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价8010元；13、22幢504号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-25，单价8009.1元；14、22幢404号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-27，单价7910.1元；15、22幢304号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7990元；16、22幢303号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-28，单价7542.18元；17、22幢302号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7910元；18、22幢301号房：面积97.53平方米，成套住宅，签订日期2012-7-3，单价7990元；19、22幢204号房：面积97.78平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价7990元；20、22幢203号房：面积81.77平方米，成套住宅，签订日期2012-6-30，单价7830.9元；21、22幢201号房：面积97.78平方米，成套住宅，签订日期2012-6-27，单价7990元；22、22幢502号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-7-2，单价8010元；23、22幢1302号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-29，单价8108.09元；24、22幢802号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-6-28,单价8100元；25、22幢402号房：面积81.56平方米，成套住宅，签订日期2012-8-4，单价8010元。案件审理中，本院要求恒升房地产公司提交与涉案23号楼同属恒升府第四期的房屋销售合同，恒升房地产公司称因公司人事的重大变故，管理混乱，没有合同，无法提交。神华公司申请法院到房管部门调取与涉案23号楼同属恒升府第四期的21号楼、22号楼的全部房屋销售合同或合同信息备案摘录，但由于客观条件所限，法院仅调取出10份《合同信息备案摘要》。神华公司将该10份《合同信息备案摘要》当庭出示后，恒升房地产公司为对抗该证据，随后向法院提交了25份商品房买卖合同。因当事人之间对该25份商品房买卖合同能否全面客观反映21号楼、22号楼房产当时市场交易的真实情况存有分歧，本院责令恒升房地产公司提交21、22号楼房产所有销售合同以备核查，否则承担不利法律后果，但被告恒升房地产公司始终未向本院提交。以上事实有《恒升府第23号楼整栋抵押借款协议》、《恒升府第23号楼整栋买卖协议》、收条、《销售不动产统一发票》、《不动产登记资料查询结果证明》、《合同信息备案摘要》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、质证笔录及庭审笔录等在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案各方当事人的争议焦点是恒升房地产公司与神华公司签订并履行完毕的《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是否符合以“明显不合理的低价”转让财产的情形。原告路俊周与被告恒升房地产公司均认为该协议价款明显低于市场价，进而侵犯了债权人利益，应予撤销。为此，恒升房地产公司提交了商品房预售许可证、25份商品房买卖合同等证据。第三人神华公司抗辩预售价格并不当然就是真实的交易价格，25份商品房买卖合同是被告选择性出示的较高价格的合同，不能作为认定案件事实的依据。为了全面客观地反映涉案房产当时的市场交易价格，本院责令被告恒升房地产公司提交与涉案23号楼同属恒升府第四期的21号楼、22号楼全部的销售合同，被告未予提交。恒升房地产公司25份商品房买卖合同的提交，具有其主观选择性，不具有全面性、客观性，同时该25份商品房买卖合同的销售价格也能佐证商品房预售许可证所载预售价格并非房产真实的成交价格。故，无论是商品房预售许可证所载的预售价格还是25份商品房买卖合同的销售价格均不能作为本院判定涉案房产市场交易价格标准的参考依据。本院向郑州市房管局调取的10份《合同信息备案摘要》显示，1套价格为1279元每平米，该价格明显低于市场价，本院不作参考；1套商业服务，价格为7000元每平米；其余8套住宅最低价为4500元，最高价格为6775元每平米，8套住宅平均单价经计算为5583.4元每平米，本院将住宅均价5600元每平米作为认定涉案23号楼住宅的参考价格（价格区间在5500元—6000元之间）。《商品房预售许可证》显示23号楼成套住宅预售平均售价8500元；商业服务预售平均售价19800元，本院依此认定23号楼商业服务价格按成套住宅的两倍计算，该计算方式亦符合正常的市场规律。据此，本院将5600元每平米的两倍即11200元每平米作为涉案23号楼商业服务的参考价格（价格区间在11000元—12000元之间）。涉案23号楼成套住宅面积为2073.86平米，参考单价为5600元，计算总价款为1161.3616万元（总价区间在11406230元—12443160元之间）。商业服务面积1985.18平米，参考单价为11200元（价格区间在11000元—12000元之间），计算总价款为2223.4016万元（总价区间在21836980元—23822160元之间）。上述两项总计3384.7632万元（总价区间在33243210元—36265320元之间）。涉案《恒升府第23号楼整栋买卖协议》总价款为3000万元，自2011年11月24日签订抵押借款协议至2013年7月22日签订买卖协议产生的利息，整体出售所享受的优惠价格以及房产市场的波动等因素，综合上述情况，本院认为，原告路俊周主张被告恒升房地产公司与第三人神华公司签订并履行《恒升府第23号楼整栋买卖协议》是以明显不合理的价格转让财产损害债权人利益的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告路俊周的诉讼请求。案件受理费191800元，保全费5000元，由原告路俊周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  刘 皓二〇一九年六月二十五日书记员  王 研