广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2698号原告：广州市日用五金工业公司，住所地：广州市荔湾区陈家祠道48号自编6栋311B。法定代表人：郭健华委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：肖石平，男，1977年11月18日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市赣县。联系地址：广州市荔湾区。原告广州市日用五金工业公司诉被告肖石平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市日用五金工业公司诉称：2015年11月16日，原告与被告签订《房屋使用协议》。根据协议约定，原告将广州市荔湾区光复北路660号的物业(租赁面积约351.51平方米)出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2017年8月25日，双方又签订《补充协议》，约定将前述房屋租赁期限延长至2018年8月31日。现双方租赁合同期限己届满，原告于2018年10月23日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月1日前搬离租赁房屋并交还给原告，原告己多次要求被告腾空交还房屋，但至今被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。案涉房屋是原告向房管部门承租，系房管部门直管房。现房管部门己将涉案房屋的大部分发还给业主，我司需要腾空交还场地，房管部门还要求原告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付租金及房屋使用费等。被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，已经严重违反合同约定，导致原告无法及时向房管部门交还房屋，并承担较高的租金以及违约责任，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，现起诉请求判令：一、被告及共同使用人立即腾空迁出广州市荔湾区光复北路660号房屋，并将前述房屋交还给原告；二、被告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准（每平方米95元*351.51=33393.45元）向原告支付自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期付款违约金（违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日，被告起诉前己支付的房屋占有使用费可予扣除）；三、被告按照每天肆佰柒拾元整470元/天）的标准向原告支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；四、被告向原告支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的水电费及逾期付款违约金（水电费按被告实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算；违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日）；五、被告交付的租赁保证金18800元由原告没收，归原告所有；六、被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；七、本案全部诉讼费用由被告承担。被告肖石平辩称：我与原告从2008年到2013年签订了5年的租赁合同，之后有续签是一年一次，最后一次至2018年8月31日止，之后就没有续签的，但原告收取的租金是到2018年12月，2019年原告就没有过来收取租金了。原告收回涉案房屋我没有异议，但我在这里经营了十多年了，暂时找不到合适的地方搬迁，希望给予合理的搬迁期。当时承租该物业是刚好金融危机生意难做，原告给予了我们吸引条件，原告免费给我们装电，我们才进场的，生意要经营多年才经营到客户，才做到基本持平，现在生意好一点了，原告又要求我们搬迁，要在市区内找同等条件的商铺也比较困难，而且我们做的五金也比较重，搬运搬迁比较困难。我承租的铺位以前是统一由原告向房管局租过来，然后转租给我的，后来房屋的后半部分房屋的业主回来了，政府把房屋的后半部分返还给业主，但业主还没有正式拿到房产证，我还是继续承租涉案房屋。我是同意把整个承租的物业交还给原告的，但如果说后半部分在交接期间华侨业主拿到房产证了，我就跟华侨业主谈承租问题。对于诉请2的占用费首先时间我交租是交到2018年12月31日，其次对2019年1月开始的占用费我不同意原告的标准，因为这个标准之前没有跟我方协商过，我同意按照原来的标准每月9406元向原告支付占用费。另外我不是自己逾期交租，是对方没有过来收取，所以我不存在拖欠行为，不愿意支付逾期付款违约金。我平时交租有现金支付的也有转账支付的，也有支票，平时原告公司有个专员上门收租。诉请3不同意支付，理由是原告虽然有口头通知让我交还场地，但是平时我们租赁了十多年期间他都有多次让我们搬，但最后都是让我们实际使用这个场地，我们都搞不清他哪一次是说真的。诉请4我一直都有按单据交水电费，4月份的还没有产生具体的数据，所以我们没有交，今后我方在场地实际产生的水电费我们同意缴纳。诉请5没有依据，是原告没有过来收租，不是我方违约。诉请6不同意支付，应该谁请律师谁支付的。诉请7不同意支付，是原告起诉我们，应该由原告支付，但最后尊重法庭的判决。经审理查明：广州市荔湾区光复北路660号房屋是广州市国土资源和房屋管理局的直管房，商业用途，房屋部门将该房屋出租给原告使用，原告将该房屋出租给被告使用多年。2015年1月28日原告、被告签订最后一期的《房屋使用协议》约定：原告将涉案房屋（建筑面积约351.51平方米）出租给原告使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。月使用费为9406元，被告应缴纳保证金18800元。被告需在每月5日前将当月使用费支付给原告，并将款项付至原告指定的账户（36×××57）。（第四条协议期满、解约的违约责任）3、房屋使用协议依法终止或解除时，被告逾期不交还物业的，被告交付的保证金不予退还，同时，被告还需按每日470元向原告支付违约金，实际占用期间还需向原告支付物业占用金。6、被告不按时缴纳使用费、水电费的，每天加缴欠费金额的5%的违约金。上述租赁合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金18800元，被告将房屋交付给原告使用。2017年8月25日双方签订了《补充协议》，约定原租赁协议延长至2018年8月31日，租金按原《房屋使用协议》执行。上述《补充协议》期满后，被告仍按原使用协议的标准向原告支付房屋使用费至2018年11月，向原告支付水电费至2019年4月。原告于2018年10月23日向被告发出《收回房屋的函》，被告收到函件后没有搬离房屋。庭审中，原告提供了广州市奥宝物业管理有限公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》、8000元的发票、广州市奥宝物业管理有限公司的情况说明，拟证明原告的律师费损失。原告提供了2018年广州市房屋租金参考价，上面显示光复北路1地段的商业租金标准为每平方米95元。庭审中，原告申请撤回第四项诉讼请求。另本院于2019年4月3日向被告送达起诉状副本。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。对于双方是否存在合同期满后，过一段时间再续签下一份合同的交易习惯问题，根据原告提供的《房屋使用协议》、《补充协议》的签订时间及租赁期限可反映，《房屋使用协议》的租赁协议在2015年12月31日结束后，双方并没有立即签订下一份合同，而是按原合同履行至2017年8月25日才续签《补充协议》，履行期限自《房屋使用协议》履行期结束之日延长至2018年8月31日，这两份合同的签订时间可以印证被告的主张，因此，本院对被告的主张予以采信。因此，虽然原告在《补充协议》期满后于2018年10月向被告发出《关于收回房屋的函》，但原告此时仍收取房屋使用费，故本院认定双方之间在《补充协议》期满后形成不定期的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，本院于2019年4月3日向被告送达起诉状副本，该送达发生解除合同的效力，原、被告之间的合同解除。原告要求被告搬迁交还房屋符合法律规定，本院予以支持。对于原告提出的房屋使用费问题，原告在起诉前双方仍处于不定期租赁关系，故房屋使用费应按原合同的标准执行。原告要求被告支付逾期付款违约金、没收保证金缺乏事实依据，本院不予支持。对于逾期交房违约金，根据本案的实际情况，被告应在双方合同解除后的合理搬迁期限届满后支付，本院确定为起诉状副本送达的二个月后开始计算，即从2019年6月4日开始起算。对于逾期交房违约金的标准问题，合同虽然有约定按每日470计算，但按该标准明显过高，本院调整为以月租金为限。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖石平（含共同使用人）立即腾空迁出广州市荔湾区光复北路660号房屋，并将前述房屋交还给原告广州市日用五金工业公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖石平向原告广州市日用五金工业公司支付自2018年12月1日至搬迁之日止的房屋使用费（月使用费为9406元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖石平向原告广州市日用五金工业公司支付自2019年6月4日至搬迁之日止的逾期交房违约金（按每月9406元计算）。四、驳回原告广州市日用五金工业公司的其他诉讼请求。本案诉讼费235由原告广州市日用五金工业公司负担135元，由被告肖石平负担100元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年六月十一日书记员  李 婷