河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初2661号原告郑全军，男，汉族，1994年7月19日出生，康知百德集团有限公司员工，住信阳市平桥区。委托代理人李家军，河南竞远律师事务所律师。被告王蕊，女，汉族，1978年7月28日出生，无业，住信阳市浉河区。被告信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司。法定代表人鄂磊，公司经理。委托代理人王俊，该公司员工。被告杨本强，男，汉族，1974年5月12日出生，信阳市建筑装饰有限公司工程师，住信阳市浉河区。原告郑全军与被告王蕊、信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司（以下简称中誉咨询公司）、杨本强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑全军及其委托代理人李家军、被告王蕊、被告中誉咨询公司的委托代理人王俊、被告杨本强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑全军诉称，2018年7月2日，原告郑全军在被告中誉咨询公司的介绍下，与被告王蕊签订《房屋买卖协议》，约定被告王蕊将位于平桥中心大道刘家园小区8号楼1单元1402号以315000元的价格转让给原告郑全军，被告王蕊应及时要求开发商代为交付案涉房屋。被告中誉咨询公司作为经办公司在合同上签章确认并收取5000元佣金费用。原告于同日通过转账方式向被告王蕊支付购房款315000元，向被告中誉咨询公司支付佣金5000元。后原告准备装修入住时，遭到物业阻拦，方得知该房屋已被开发商交付给郑州康达基础工程有限公司抵付工程款，被告王蕊并无处分该房屋的权利，被告中誉咨询公司亦未认真审查房屋所有权状况便向原告推销该房屋。被告王蕊的欺诈行为及被告中誉咨询公司未尽审查义务导致合同目的不能实现，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原告郑全军与被告王蕊之间的《房屋买卖协议》；2、被告王蕊返还原告支付的购房款315000元及利息；3、被告王蕊向原告给付因此造成的可获得利益损失，暂计10万元；4、被告信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司返还原告支付的佣金5000元，并对上述请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。被告王蕊辩称，本案诉讼主体错误，我不应该是本案被告，承担本案责任的应当是杨本强；2、原告诉状中事实与理由部分与事实部分，我不存在欺诈行为，我转让的房屋系浉河区法院抵付的房屋，中誉公司核实后在网上发布，2018年7月1日四方人员签订的有《刘家园小区自愿认购协议书》，这个协议的签订是经过几方确认的，王蕊履行了告知及交付房屋义务，不应是本案被告；2018年7月2日又在中介公司签订了房屋买卖协议，协议约定7月2号当日已经将钥匙交付给原告，且7月2日之后的纠纷与我无关。原告的第三项诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。被告中誉咨询公司辩称，原告购买房屋一直是由其姐姐郑全红看房、签订合同、付款，2018年7月1日与杨本强等四方签订认购协议书，2018年7月2日与王蕊签订房屋买卖合同，约定全款支付，原告要求王蕊把房屋名称变更至原告名下，王蕊协助其变更后，原告全款支付房款，王蕊交付钥匙，至此房屋买卖全部过程结束。我公司全程在场，该房屋经我公司核实确属王蕊所有，王蕊与承建商杨本强有浉河区法院判决书，法院将其中三套房屋判于王蕊所有，之后王蕊与杨本强协商调换其中两套房屋，有杨本强出具的证明，我方作为中介，所有手续办理完毕，请法院驳回原告的诉讼请求。被告杨本强辩称，1、我们所承建的刘家园小区7号楼、8号楼是我们全额垫资盖的，公司以房屋抵付给我们工程款，原告购买的房屋是我抵给王蕊的，我们有自主卖房权，后来豫申园房地产开发公司在我们不知情的情况下将原告购买的房屋又抵付给其他公司了。这个事情发生后原告及王蕊去找我，关于抵付的房屋我们已经在平桥区法院进行诉讼了。经审理查明，原告郑全军委托其姐郑高红于2018年7月2日，与被告王蕊签订《房屋买卖协议》（以下简称合同一），其中与本案审理及双方当事人争议问题相关的内容约定如下：第一条，甲方（王蕊）转让的房屋坐落于信阳市××中心大道××家园小区××楼××单元××号（以下简称1402号房屋），建筑面积93.56平方米，房屋面积以房管局实测为准不再多退少补。第二条，甲方转让房屋净得总金额315000元，甲方负责将此房屋从河南耀华天晨建筑工程有限公司（平桥刘家园安置小区7号-8号楼项目部）更名为乙方所有。更名以后乙方名下产生的一切税费和纠纷由乙方承担。第六条，本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。合同补充协议第二项约定：本合同所约定交易双方的义务不完善之处，需甲乙双方出面配合之时，双方均不得无故推脱。本公司（注：指被告中誉咨询公司）作为本次房产交易的见证方，全程配合办理与本房产交易的相关手续，出现任何问题无条件出面解决，不再额外收取任何服务费。合同落款由王蕊、郑高红签名，加盖中誉咨询公司印章。同日，原告郑全军向被告王蕊支付购房款315000元，向被告中誉咨询公司支付佣金5000元。同时，被告杨本强以河南耀华天晨建筑工程有限公司的名义与郑全军的委托代理人郑高红签订《“刘家园小区”自愿认购协议书》（以下简称合同二），合同落款由郑高红签名，加盖河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥刘家湾安置小区7号-8号楼项目部印章，完成了合同一第二条约定的更名手续。被告王蕊于合同一签订的当日，将1402号房屋（毛坯房）交付郑高红，交付时，被告杨本强的工作人员、中誉公司的工作人员在场见证。之后，1402号房在原告郑全军不知情的情况下，被该房屋的开发商另行出售他人，他人已占有该房屋并装修使用。另查明，被告王蕊与被告杨本强之前存在债权债务关系，被告王蕊作为债权人诉至河南省信阳市浉河区人民法院，在该院调解下，双方达成调解协议并制作调解书，在该调解书的执行过程中，被告王蕊与被告杨本强达成执行和解协议，被告杨本强以以物抵债方式从刘家园小区开发商处获得的几套房屋（本案1402号房屋不包括在内），再以以物抵债方式抵付所欠被告王蕊的债务。在履行该执行和解协议过程中，被告王蕊与被告杨本强自行达成协议，将本案1402号房屋代替执行和解协议约定的房屋，抵付给被告王蕊。之后，被告王蕊又与原告郑全军签订上述合同一，将该1402号房屋转卖给原告郑全军。被告杨本强与刘家园小区开发商之间就本案1402号房屋如何约定，又如何取得该房屋的事实，就本案现有证据无法认定。2019年3月10日，被告杨本强向被告王蕊出具承诺书一份，承诺抵付给被告王蕊的1402号房所涉及的纠纷权属问题及入户装修问题均由其负责解决，包括将购房款退还买房者等事项。本案在审理过程中，被告王蕊提供相应证据，认为杨本强与本案有利害关系，请求追加其为共同被告，本院审查后，依法追加杨本强为本案共同被告。但在庭审中，原告郑全军明确表示根据合同相对性，不主张被告杨本强承担责任。上述事实有当事人陈述、合同一和合同二文本、购房款及佣金支付凭证、法院调解书、执行和解协议、承诺书等证据予以证实。本院认为，原告郑全军与被告王蕊签订的合同一是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。合同二仅是对合同一约定内容的部分履行，从属于合同一，本案房屋买卖合同双方主体并不因合同二的签订而改变，合同一的双方当事人仍是原告郑全军与被告王蕊。本案争议的焦点是：被告王蕊是否履行了合同一约定的主要债务。对于该焦点，作如下分析论证：1.本案房屋买卖合同标的是房屋，属于不动产，不动产交付包括房屋实物交付和权利交付，权利交付不仅包括权属过户登记，而且包括交付的不动产物权不受其他第三方合法追索（指人民法院的依法强制执行、真正权利人或合法处分权人依法行使追回权等）。该项义务系出卖人的法定义务，不因合同当事人的约定而排除。2.《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。本案房屋买卖合同交易的1402号房屋没有办理权属登记，在没有相反证据足以证明该房屋的实际所有权人另为他人的情况下，依据上述法律规定应当首先推定合法建造该房屋的开发商为该房屋的所有权人。同理，在没有相反证据足以证明合法建造该房屋的开发商处分该房屋的行为为非法的情况下，应当认定该处分行为是合法处分行为。具体到本案，被告王蕊、杨本强所举证据既不能证明其对于1402号房屋的处分行为具有合法的权利来源，也不能证明开发商将该房屋另行出售的行为为非法。1402号房屋的开发商将该房屋另行出卖给他人并交付的行为，构成其他第三方对该房屋的合法追索。故，原告郑全军因其他第三方对该1402号房屋的合法追索行为而失去对该房屋的占有、使用、管理权时，依法应视为被告王蕊未履行合同一约定的主要债务，构成根本违约。综上所述，被告王蕊的上述根本违约行为致使原告郑全军的合同目的不能实现。原告郑全军有权解除合同一，合同一解除后，合同二亦随之解除。合同一解除后，被告王蕊依法应当返还原告郑全军已支付的购房款315000元。因合同一的解除，原告郑全军的合同目的不能实现，其已支付的购房款必然会产生利息损失，该项损失依法应当由违约方即被告王蕊承担，该利息损失酌定按银行同期贷款利率计算。原告郑全军所举证据不能证明其因合同一的解除已产生可获得利益损失，其该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。本案中，被告中誉咨询公司的居间行为促使交易双方达成了交易，且没有证据证明其居间行为存在过失，原告郑全军请求其返还已支付的佣金并承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依据“不告不理”的民事诉讼规则，原告郑全军明确表示不主张被告杨本强承担责任，依法被告杨本强对原告郑全军不承担责任。被告王蕊主张本案违约责任，应当由被告杨本强承担的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。其与被告杨本强之间的纠纷，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告郑全军与被告王蕊于2018年7月2日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王蕊于本判决生效之日起五日内，返还原告郑全军已支付的购房款315000元及利息（以315000元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年7月2日算起至实际给付之日止）；三、驳回原告郑全军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，原告郑全军负担1900元，被告王蕊负担5700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  刘书强审判员  蒋 荟二〇一九年十二月十一日书记员  于 宇