上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初55287号原告：张伟民，男，1979年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：包长吉，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。被告：徐磊，男，1987年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：周小毅，男，1982年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区拱川路XXX弄XXX号XXX室。第三人：杜敏洁，女，1984年5月12日生，汉族，住上海市浦东新区张家浜路XXX弄XXX号XXX室。第三人：倪俊杰，男，1985年1月27日，汉族，住上海市崇明县城桥镇元六村XXX号。委托诉讼代理人：周才进，上海市协力律师事务所律师。原告张伟民与被告徐磊及第三人周小毅、杜敏洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，于2019年8月14日组织证据交换，之后本院依法追加倪俊杰为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告张伟民及其委托诉讼代理人包长吉、第三人倪俊杰的委托诉讼代理人周才进到庭参加诉讼。被告徐磊以及第三人周小毅、杜敏洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张伟民向本院提出诉讼请求：1.确认张伟民、徐磊于2013年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.徐磊、周小毅、杜敏洁、倪俊杰配合张伟民将上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权恢复登记至张伟民名下，并承担相应的税费。事实与理由：张伟民与周小毅系同事，周小毅、杜敏洁系夫妻，徐磊系杜敏洁表弟。2013年8月25日，张伟民与徐磊签订《上海市房地产买卖合同》，2014年1月5日，张伟民、徐磊、杜敏洁，周小毅签署《四方协议书》，载明因张伟民与周小毅、杜敏洁急需用钱，现将张伟民名下的系争房屋过户给徐磊，用于套取银行贷款，贷款118万元由张伟民、周小毅、杜敏洁共同偿还。系争房屋虽已过户至徐磊名下，但实际产权人仍为张伟民，五年后再把产权转至张伟民名下，其余三人无条件配合。徐磊就系争房屋买卖合同未支付过任何房款。2019年4月20日，徐磊与倪俊杰签订了《上海市房地产买卖合同》，现系争房屋登记在倪俊杰名下。张伟民认为，其与徐磊之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的合同无效。为维护自身合法权益，张伟民提起本案诉讼，请求依法判决。被告徐磊在证据交换中辩称：张伟民诉状所述事实属实，当时各方约定由张伟民、周小毅归还贷款，但实际上该二人未还贷。银行催促徐磊还款，但因无力归还，故无奈将系争房屋出售给了倪俊杰，以售房款归还贷款。就第1项诉讼请求，徐磊认可与张伟民之间的房屋买卖合同无效；就第2项诉讼请求，当时将系争房屋过户至徐磊名下是双方认可并自愿的，故不同意该项诉请。第三人倪俊杰述称：不同意张伟民的第2项诉讼请求，其余诉请与倪俊杰无关。倪俊杰与徐磊之间的房屋买卖是在中介居间下真实合法进行的，房款已全部付清，系争房屋权利已过户登记至倪俊杰名下，且已实际交付。倪俊杰的所有行为都是善意的，应获得系争房屋。第三人周小毅、杜敏洁未到庭陈述。本院经审理确认如下事实：2013年8月25日，张伟民与倪俊杰签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定张伟民以170万元的价款将系争房屋出售给徐磊。根据该合同附件三付款协议约定，徐磊应于2013年8月25日支付张伟民定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；徐磊应于2013年9月5日前支付张伟民房款46万元；双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具以徐磊为权利人的房产证后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款119万元支付张伟民。2013年11月6日，系争房屋不动产权利被核准登记至徐磊名下。2013年10月30日，徐磊与中国工商银行股份有限公司上海市静安支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定该合同项下的贷款用于购买系争房屋；贷款期限为360个月，初定为2013年11月6日至2043年11月6日，实际放贷日与到期日以借款凭证为准；抵押物即为系争房屋。次日，双方共同申请办理抵押权登记。2013年11月6日，系争房屋上被设定了抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市静安支行、债权金额为118万元、期限为2013年11月6日至2043年11月6日的他项权利信息。根据张伟民的银行账户明细显示，2013年9月10日，有两笔款项转入该账户，金额分别为9万元、51万元。张伟民表示，该60万元是周小毅问他人借的，其中9万元直接转到了张伟民账户，51万元先转到徐磊账户，再由徐磊转到张伟民账户，作为首付款51万元的付款凭证；该60万元用于涤除系争房屋上原有的抵押。2013年12月5日，张伟民账户收到银行发放的贷款118万元。2013年12月7日，该账户转出两笔款项，金额分别为46万元、48万元，张伟民表示该两笔共计94万元都是转给周小毅的。2014年1月5日，甲方张伟民，乙方周小毅、杜敏洁，丙方徐磊，丁方徐延忠签订《四方协议书》(据张伟民称当天杜敏洁不在场，故其未在该协议书上签名或捺印)，载明因甲方和乙方急需用钱，现甲方将其拥有的系争房屋过户给丙方用于套取银行贷款，所获贷款由甲方和乙方使用。四方应自觉遵守以下事项，1.贷款118万元到甲方账户，甲方使用68万元、乙方使用50万元，贷款由甲方和乙方共同偿还；2.甲方每月还款3,889元，乙方每月还款2,861元，乙方在银行规定还款日前一天将款项支付至甲方账户，甲方每月将应还款项支付至丙方账户，确保每月正常还款；3.丙方系乙方弟弟，为配合此次贷款，甲方和乙方一次性给予丙方5,000元，丙方应无条件配合甲方，直至把该房屋过户至甲方名下；4.房屋虽已过户至丙方名下，但实际产权人仍为甲方，只有甲方和丁方有权处置该房屋；5.虽贷款期限为30年，但甲、乙双方协商一致在5年后将系争房屋过户至甲方名下，乙方和丙方无条件配合，过户过程中产生的税费还是由甲、乙双方各半承担6.在签订该协议3日内，甲方和丙方至交易中心签订52万元的房屋抵押合同，目的是为了甲方能掌控该房屋；7.丁方为受托人，一旦发生经济纠纷，丁方具有转委托权……2014年4月19日，周小毅出具一份名为《补充借款协议》的书面材料，表示将此作为2014年1月5日《四方协议书》的补充：张伟民借给周小毅50万元，每月连本带息还款2,861元，双方协商一致，5年后把该50万元归还张伟民。同日，张伟民、徐磊签订了一份书面协议，载明徐磊今后出售系争房屋时，无条件地将该房总价的30%给张伟民。2019年3月3日，徐磊(出售人、甲方)、倪俊杰(买受人、乙方)以及上海友周房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》。打印日期为2019年3月7日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋上除设立了中国工商银行股份有限公司上海市静安支行的抵押权外，于2017年3月7日、2017年3月15日分别核准登记了抵押权人均为江海燕、债权数额均为70万元的抵押权，又于2018年11月3日被上海市静安区人民法院司法查封。2019年4月20日，徐磊(出售人、甲方)、倪俊杰(买受人、乙方)，双方就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定系争房屋转让价款为213万元，并约定了过户时间、付款事宜等。该买卖合同签订同日，系争房屋上设立的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市静安支行的抵押登记以及抵押权人为江海燕的两项抵押登记均被注销；徐磊、倪俊杰提交上海市不动产登记申请书，申请办理系争房屋过户手续。2019年4月25日，系争房屋不动产权利被核准登记至倪俊杰名下。2019年4月26日，倪俊杰更换了系争房屋门锁，与张伟民产生冲突，倪俊杰报警。张伟民称，其一直居住在系争房屋，后因徐磊、周小毅拿着产证去借高利贷，放贷人于2014年4月将张伟民赶出系争房屋，此后张伟民未再归还银行贷款；放贷人更换了系争房屋的门锁，并曾出租了两三个月，2015年张伟民在门上另加了一把链条锁，之后未再出租。庭审后，张伟民撤回了第2项诉讼请求。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、缴纳契税凭证、《四方协议书》《补充借款协议》《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、上海市不动产登记簿、上海市不动产权证，付款凭证以及各方的庭审陈述等在案佐证。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然张伟民和徐磊就系争房屋签订了房地产买卖合同，但双方无受该合同约束的意思，之后各方亦通过书面协议形式明确了签订房地产买卖合同的真实目的是为套取银行贷款，徐磊在诉讼中亦确认合同系无效，故该合同属于双方虚假行为，以合法买卖合同形式掩盖了套取银行贷款的非法目的，本院认定合同无效。对于张伟民请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。审理中，张伟民撤回了部分诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以准许。被告徐磊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。第三人周小毅、杜敏洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告张伟民与被告徐磊于2013年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。案件受理费20,100元，保全费5,000元，合计25,100元，由原告张伟民、被告徐磊各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇二〇年二月十七日法官 助理  许瑞芬书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。