福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初1514号 原告：长汀县怡家园物业管理有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇营背街南寨广场东南侧汀州客家研究中心**，统一社会信用代码91350821054331227F。 法定代表人：雷小宝，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋镜湍，福建汀龙律师事务所律师。 被告：詹兴强，男，1978年5月24日生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：罗木英（系詹兴强妻子），女，1982年4月12日生，汉族，住福建省长汀县。 原告长汀县怡家园管理有限公司（以下简称怡家园物业）与被告詹兴强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园物业的委托诉讼代理人蒋镜湍，被告詹兴强的委托诉讼代理人罗木英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园物业向本院提出诉讼请求：1.詹兴强向怡家园物业支付自物业服务费、水电公摊费等共计2856元并支付自起诉之日起至款清之日止按年利率6%计算的利息；2.诉讼费由詹兴强负担。事实和理由：詹兴强系怡家园物业管理的长汀县中云丽景城25号楼1601室的业主，房屋建筑面积104.42平方米。怡家园物业长汀县中云房地产开发有限公司签订的《中云·丽景城前期物业服务合同》约定，怡家园物业提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积、公摊系数向怡家园物业支付物业服务费、水电公摊费等费用。物业服务费为1.1元/平方米，水电公摊费按不同楼层区间系数缴纳。詹兴强尚有自2017年6月23日至2019年6月22日计24个月物业服务费2757元，自2017年3月1日至2019年4月30日水电公摊费99元，两项合计2856元未缴纳。经怡家园物业多次催收，詹兴强拒绝缴纳。 詹兴强辩称，其一对尚欠物业费金额无异议，若怡家园物业服务到位了会缴纳；其二怡家园物业服务不到位，生活垃圾没有及时清理，公共绿化区无人清扫，消防设施未安装到位，保安服务态度不好、未进行巡逻，电梯经常出现故障，车库积水未及时清理会造成车辆打滑，小区内停车不规范等。 本院经审理认定事实如下：2015年间，詹兴强、罗木英从长汀县中云房地产开发有限公司处购买了位于长汀县中云丽景城25号楼1601室房屋一套，建筑面积104.42平方米。2017年2月28日，长汀县中云房地产开发有限公司与怡家园物业签订前期物业服务合同，约定：物业服务期限为二年即自2017年3月1日至2019年2月28日止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，小高层及高层（电梯）住宅1.1元/平方米/月（另，电梯电费按各层系数分摊计算）等双方权利义务。之后，怡家园物业按上述合同履行中云丽景城小区物业管理的义务，未再另行与具体业主签订物业服务合同。詹兴强购房后有缴纳物业费（含水电公摊等）至2017年6月23日，之后物业费未缴纳。 另查明，詹兴强该户未入住中云丽景城25号楼1601室；2017年2月17日，长汀县中云物业管理有限公司变更为怡家园物业；2019年7月8日，本院前往中云丽景城小区进行实地查看，该小区垃圾堆放已分类、消防基本设备有安装、正门有配备保安值班、绿化带有进行清扫、地下车库车辆停放较规范、地板未见积水，但也存在电梯维护登记不规范、部分建筑垃圾未及时清理等情形；2019年7月4日案涉小区成立长汀县汀州镇中心坝社区中云丽景城小区业务委员会。 认定上述事实的证据有怡家园物业提供的《中云·丽景城前期物业服务合同》、不动产登记信息、企业信息公示系统，本院依职权调取的材料及当事人庭审陈述。 本院认为，怡家园物业与中云房地产开发有限公司签订的《中云·丽景城前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对中云丽景城小区业主具有约束力。怡家园物业依照前期物业合同约定向中云丽景城业主提供了物业管理服务，詹兴强应按约定履行交纳物业服务费（含公摊水电费）的义务。詹兴强拖欠怡家园物业前述费用，已构成违约，故怡家园物业主张詹兴强缴纳物业费2856元的请求，于法有据，本院予以支持。物业管理是一个动态的循序渐进的过程，涉及小区卫生、绿化、设施维护、安保服务等多个方面，且物业服务质量还与小区业主数量、地理环境、人员素质、服务费用等关联，物业管理是否规范、服务是否到位属于主观评价，服务行业的特点决定了受服务对象不可能全部满意，受服务业主不能以某项服务存在瑕疵而否认物业公司所有的服务，且詹兴强所称怡家园物业服务不到位并未提供充足的证据证明，故对其以此作为拒绝缴纳物业费的辩解，本院不予采纳。本案业主拖欠物业费系服务合同的违约之诉产生违约金等责任，不存在支付利息的缘由，怡家园物业诉请按年利率6%支付利息无法律依据，且怡家园物业在管理中，存在电梯维护不及时不规范，垃圾清理不及时等瑕疵，故对怡家园物业要求詹兴强支付拖欠物业费按年利率6%计算利息的请求，本院不予支持。中云丽景城已于2019年7月成立了业主委员会，业主们可依托中云丽景城小区业主委员会通过业主大会行使自己的合法权益。詹兴强抗辩小区电梯经常出现故障导致小区住户人身安全受到威胁，怡家园物业应予以高度重视，严格规范电梯维护管理，切实保障业主生命财产安全，若确因怡家园物业未能履行物业服务合同的约定，导致他人人身、财产安全受到损害，可由受害者另行主张。物业公司系自主经营性企业，其运转经营主要来源于小区业主的物业费收入，詹兴强作为一名业主以物业公司服务不符合要求而拖欠两年多的物业费，此举势必造成物业公司经费的紧张，进而影响其服务的质量，反而直接损害的是更大多数已缴纳了物业费的其他业主的切身利益，加剧小区业主与物业公司因物业费纠纷引发的恶性循环。最后值得指出的是，怡家园物业作为服务企业，应努力提高自身服务质量，广泛听取小区业主的合理意见，不断完善改进小区居住环境，提高物业整体服务水平，充分满足业主的需求，构建和谐小区维护社会稳定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、詹兴强应于本判决生效后五日向长汀县怡家园物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费（含水电公摊费）2856元。 二、驳回长汀县长汀县怡家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由詹兴强负担。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 平 二〇一九年八月十二日 书记员 林娟娟 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -3-