宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初8298号原告（反诉被告）:王建明，男，1983年1月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人:茹晓慧，宁夏新中元律师事务所律师。被告（反诉原告）:银川荣城房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区庆丰街98号。法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：马强，该公司法务，住宁夏回族自治区银川市金凤区庆丰街98号公司宿舍。委托诉讼代理人：李爱春，宁夏朔方律师事务所律师。原告王建明与被告银川荣城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案，后被告提起反诉，本院依法适用普通程序于2019年9月9日将本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告王建明及其委托诉讼代理人茹晓慧、被告银川荣城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马强、李爱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王建明向本院提出诉讼请求：1.请判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还原告已付购房款32172元，并承担利息774元（该利息以已付购房款32172元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，自2018年10月30日暂计算至2019年5月20日），利息主张至购房款实际退还之日；3.判令被告退还原告已付购房服务费15000元，并承担利息361元（该利息以已付购房款15000元为基数，自2018年10月30日暂计算至2019年5月20日）；4.本案案件受理费等由被告承担。事实和理由：2018年10月23日,原告途经丽景街与湖滨东街路口时被一个推销商铺的销售人员拦住,销售人员宣称被告开发建设的商铺面积小、价格优惠力度大、投资小回报高,还能委托经营。原告听此推介后认为可以投资,便前往被告营销中心处选中了涉案商铺即荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓二层057商业室,面积为5.35平米。同日,原告经反复与被告沟通且被告均确认涉案商铺不存在公摊后,原告支付定金10000元。2018年10月30日,原告再次到被告处交纳房款22172元,并与被告签订《商品房买卖合同》,约定涉案商铺建筑面积为5.30平方米,总价款为64343元,尾款32171元于2019年4月30日前付清。上述合同签订后,被告销售人员又要求原告支付现金15000元,并称该现金计入房款中。但事实上,原告支付现金15000元后,被告拒绝提供任何票据,经原告多番理论后被告仅开具服务费收据一份。2018年12月,原告被通知就涉案商铺还要签订网签合同,但原告在被告指定处完成签字后才发现网签合同的内容对纸质合同内容进行了根本性的变更,即原合同约定的5.3平米变更为公摊3.32平米,实得面积1.9平米。自此,原告就涉案商铺与被告发生争议,并向被告提出解除合同的要求。但被告非但拒绝与原告沟通,甚至在原告不知情的情况下将涉案商铺备案登记至原告名下。综上,原告认为被告就涉案商铺的买卖中存在严重的违法违规行为,其通过补充签订网签合同变更合同主要内容，通过委托销售违规收取服务费，通过委托经营的方式逃避实际交付的合同义务等。故原告诉至法院。被告（反诉原告）银川荣城房地产开发有限公司辩称，一、《商品房买卖合同》及《银川市商品房买卖合同(预售)》均成立且已实际履行,不存在法定及约定解除情形,应受法律保护。2018年10月30日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同第一条之4写明“该商品房的预测建筑面积为5.30平方米(最终以政府相关部门的实测面积为准)”,双方在认可合同内容后签字盖章,原告依照合同约定支付了房屋首付款共32172元,余款32171元应当于2019年4月30日之前支付。2018年12月22日,原、被告签订网签合同即《银川市商品房买卖合同(预售)》,该合同专业术语部分对“套内建筑面积”、“房屋建筑面积”的定义有详细的解释,合同第三条写明房屋“预测建筑面积共5.3平方米,其中套内建筑面积1.98平方米,分摊共有建筑面积3.32平方米”,并在附件二中对共有部分的位置及面积予以明确,原告认可合同内容并在合同尾页、附件页分别签字。以上两份合同原告均已签字确认,根据《合同法》三十二条、四十四条的规定，涉案合同均生效且已实际履行。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房【1995】517号)第三条“商品房销售以建筑面积为面积计算单位”及第五条“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”,本案两份合同中始终明确涉案房屋的建筑面积为5.3平方米,并不存在内容上的变更。并且合同签订之前原告实际考察过涉案房屋,对房屋的具体情况了解透彻,因此涉案合同不存在法定及约定的解除情形,原告提起本次诉讼没有任何事实及法律依据。此外,值得说明的是,本案涉案房屋用途为商铺,所在建筑内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等都属于公用建筑面积,商业综合体内配备的公用空间、高标准消防系统、宽敞的人行通道、电梯、扶梯及大面积的休闲场所等是为了提升消费体验,提高商铺人气。作为商铺的属性决定了其分摊的共有建筑面积比一般住宅用房高,这也是目前购房者投资房产的共识。二、购房服务费15000元由原告支付给包头市广泽房地产经纪有限公司与被告无关。《客户服务单》显示,由广泽房地产经纪公司为客户王建明提供购房和投资前景规划服务,服务费由广泽房地产经纪公司收取与房屋开发企业无关。并且原告支付该笔费用后已经收到由广泽房地产经纪公司出具的发票。因此该笔费用的收取与被告无关,被告没有返还义务。被告（反诉原告）银川荣城房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款32171元；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付自逾期付款之日至反诉之日起的逾期付款违约金435.61元（计算公式：47天乘以32171元乘以万分之三）；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月22日签订了《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同已于2019年3月6日在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。根据合同第七条的约定,反诉被告的首期房款32172元应当于2018年10月30日前支付,剩余房款32171元于2019年4月30日前支付。根据合同第八条的约定,未按约定时间付款的,逾期在60日之内,反诉被告按日支付逾期应付款万分之三的违约金。但反诉被告仅向反诉原告支付了首期房款32172元,第二期房款32171元至今没有支付,反诉被告已经违约。反诉原告与反诉被告签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》合法有效,是双方的真实意思表示,对双方具有法律约束力。现反诉被告不仅未按约履行合同义务,反而将反诉原告诉至人民法院。为此,反诉原告特提起反诉,恳请人民法院判准所求。反诉被告王建明针对反诉原告银川荣城房地产开发有限公司提出的反诉请求及事实理由辩称，请求驳回反诉原告的全部诉请，反诉被告认为涉案房屋买卖合同因反诉原告存在违约行为导致反诉被告合同目的根本无法实现，故反诉被告依法请求解除该合同，双方均无继续履行的义务。根据原告在第一次庭审中提交的委托经营合同，该合同中第四条明确约定委托经营前三年的租金收益可以抵扣房款金额为20319元，外加反诉被告向反诉原告的代理销售商广泽公司支付的15000元可以证实反诉被告已经全面履行支付涉案房产的合同义务，不存在下欠房款的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、收据、《银川市商品房买卖合同（预售）》，被告提交的商品订购单、商品房买卖合同、委托经营管理合同、《银川市商品房买卖合同（预售）》、收据、刷卡单、、中国房地产金融杂志（第46页-49页内容）、中房网中房观察网页打印件，因原、被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交新闻报道打印件两则、信访回执单复印件四张，证明目的：被告所开发销售的涉案房屋存在欺诈消费者、违法销售、拆零销售、变相收取服务费等违法情形，受害主体不限于原告一人。被告对该组证据不予认可，媒体报道不具有民事诉讼法证据的属性，其内容来源于原告的单方认识信息源单一，并非客观真实的陈述。回执单是复印件，其真实来源无法确定。信访人并非本案的原告，其陈述的事实不能作为认定本案事实的依据。该组证据不足以证明原告的证明目的，本院对其证明目的不予采信。原告提交手机通话录音一份，证明通话录音的主体为被告处销售人员杨泽宇，杨泽宇在本段通话内容中陈述了被告就涉案房屋所存在的销售“套路”涉及到如何收取服务费、如何解释委托经营、如何向客户表明建筑面积、公摊的区别等问题。被告对该份证据不予认可，该份通话录音与本案无关。杨泽宇所陈述的事实从证据的分类将属于证人证言，证人需要出庭接受各方质询才能确定其证言的真实性、关联性、合法性，否则不能否定本案已经形成的书面有效证据的证明效力，且杨泽宇并非被告的员工。因原告无法提交其他证据证明通话录音中杨泽宇的身份，被告亦不认可杨泽宇系其公司员工，本院对通话录音的证明目的不予采信。原告提交银川新闻网新闻通告打印件一份，证明广泽公司系被告就涉案银川荣成实业广场项目所委托的代理销售商，广泽公司因违法收取服务费被银川市纪委监委通报批评要求检查整顿，证明收取的服务费不合理。被告对该份证据不予认可，新闻网通告是行政机关的行政行为，与本案无关。广泽公司收取的费用与被告无关。行政行为与司法机关的行为不是一个行为，不能用舆论代替司法裁决。本院对该份证据的真实性予以采信，但新闻载明“对电商费、团购费、咨询服务费、认筹金等收费项目依法定性问题，市市场监督管理局已请示自治区市场监督管理厅”，该检查、通报无法证明服务费违法，本院对其证明目的不予采信。被告提交客户服务单、增值税发票一份，证明：原告所诉的服务费由包头市广泽房地产经纪有限公司收取，并向原告开具了增值税普通发票。原告在本案中向被告主张退还没有任何事实依据。原告对该组证据不予认可，广泽公司从未向原告提供过该客户服务单中载明的销售服务。对普通发票的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可。该发票显示的购买方为“王建民”，非本案原告。本院对该份证据的真实性予以采信。被告提交增值税发票复印件一份，证明在第一次庭审中广泽公司将原告名字书写错误，重新提交该证据。原告对该份证据不予认可，原告向包头市广泽公司支付15000元的服务费时并未开具发票，该发票是在本案第一次庭审后补充开具。本院对该份证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区丽景街与湖滨街交汇处、丽景湖公园西北50米2层057号商铺。该商品房预测建筑面积为5.3平方米。总价为64343元，采用分期付款，签订合同时支付32172元，在2019年4月30日前支付剩余32171元。出卖人应当在2019年8月30日前交付房屋。鉴于买受人需将该商品房委托第三方经营管理，故出卖人不再向买受人进行形式上的交付。当日，原告并与宁夏荣城鸿嘉实业有限公司签订《委托经营管理合同》一份，约定，原告将该商铺委托宁夏荣城鸿嘉实业有限公司经营管理，委托期限为10年，委托期限自原告交清全款次月1日开始，即自2019年5月1日至2029年4月30日，收益金自2023年5月1日起计算。委托经营前3年租金已抵扣房款金额20319元，宁夏荣城鸿嘉实业有限公司无需向原告支付任何收益金。委托第四年年收益金为6434元，第五年为7721元，第六年为9008元，第七年到第十年收益金为实收租金的90%。当日，原告向被告交纳了首期购房款22172元，加上之前于2018年10月23日交纳的10000元定金，共计32172元。原告并向包头市广泽房地产经纪有限公司交纳服务费15000元，包头市广泽房地产经纪有限公司向原告出具了收据。2018年12月22日，原、被告又签订了正式的《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于银川市兴庆区丽景北街西侧、湖滨东街北侧荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓2层057商业房。预测建筑面积5.3平方米，套内建筑面积1.98平方米，分摊共有建筑面积3.32平方米。总价为64343元，采用分期付款，在2018年10月30日前支付32172元，2019年4月30日前支付剩余32171元。商品房交付应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告应在2019年8月30日前交付房屋，逾期交付超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十一补充协议第三条约定，鉴于买受人需将该商品房委托第三方经营管理，故出卖人不再向买受人进行形式上的交付。该合同第3页专业术语解释第3、4条明确说明：“套内建筑面积:是指成套房屋的套内建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的建筑面积:是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑”。后原告以被告网签合同对原合同内容进行变更，将约定的5.3平方米变更为公摊3.32平方米，实得面积1.9平方米为由诉至本院，请求判如所请。被告以原告未支付剩余房款为由提起反诉，请求本院支持其反诉请求。诉讼中，经本院核实，被告整体开发的荣城高登时代广场尚未竣工验收，还在完善手续。本院认为，原告购买被告开发建设的房屋（商铺），双方先后就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》及《银川市商品房买卖合同（预售）》。后原告认为涉案房屋公摊面积过大且后签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》对先签订的《商品房买卖合同》进行了根本性变更，双方因此发生纠纷。因商品房存在公摊面积在房屋开发建设及交易领域中是普遍性的问题，就公摊面积占多大比例法律、法规没有明确规定。原、被告先签订的《商品房买卖合同》并非房地产交易管理部门所要求的制式合同，双方对涉案房屋的交易应以《银川市商品房买卖合同（预售）》为准，且该《商品房买卖合同》中亦显示原告购买房屋“预测建筑面积为5.3平方米”，该合同中并未有原告所购房屋不存在公摊面积的约定。后双方又签订了正式的《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同同样载明原告所购房屋“预测建筑面积5.3平方米，套内建筑面积1.98平方米，分摊共有建筑面积3.32平方米”，该合同中对房屋建筑面积、套内建筑面积等术语进行了解释。据此，可以认定被告对涉案房屋的基本情况已对原告进行了告知，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效。现原告要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，因该《银川市商品房买卖合同（预售）》并未对《商品房买卖合同》中关于涉案房屋面积的约定进行根本性变更。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还已付购房款并承担利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还服务费15000元的诉讼请求，该服务费系原告向包头市广泽房地产经纪有限公司交纳，包头市广泽房地产经纪有限公司也向原告出具了收据，原、被告并没有该服务费抵扣购房款或由被告退还的约定，故本院对要求被告退还该服务费的诉讼请求不予支持，原告针对该服务费发生纠纷可另行向包头市广泽房地产经纪有限公司主张权利。关于被告要求原告支付剩余购房款及违约金的反诉请求，因被告同意由原告与与宁夏荣城鸿嘉实业有限公司签订《委托经营管理合同》，并约定原告将该商铺委托宁夏荣城鸿嘉实业有限公司经营管理，委托经营前3年租金抵扣房款金额20319元，原告已支付了大部分房屋价款。且经本院核实，被告整体开发的荣城高登时代广场尚未竣工验收，还在完善手续。故被告亦未按约定的时间交付符合约定条件的房屋，本院对被告的反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王建明的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）银川荣城房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1008元，由原告（反诉被告）王建明负担。反诉案件受理费308元，由被告（反诉原告）银川荣城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  许元泉人民陪审员  韩忠平二〇一九年十二月二十三日法官 助理  徐敏超书 记 员  郭 娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。