江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初864号原告（反诉被告）：淦卫东，男，1972年7月30日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：吴中华，江西华昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：任宇鹏，江西华昌律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：甘国根，男，1971年1月3日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：卢计兰，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告淦卫东与被告甘国根房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）淦卫东向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年12月5日已经解除；2、请求判令甘国根赔付淦卫东一年房租违约金共计275000元；3、本案诉讼费由甘国根承担。事实和理由：甘国根于2013年4月25日与淦卫东签订位于南昌市庐山南大道（下罗空军部队旁边的下罗大厦）房屋租赁合同，租期为7年。自2013年5月30日至2019年12月31日止。经双方约定租金支付方式为租金每年支付一次，于每年的合同生效日前一个月支付（每年的11月30日支付）。根据合同第十条第三款规定乙方未经甲方同意提前终止合同，须向甲方支付违约金当年壹年的租金。从2018年11月30日起，甘国根不按约定支付房屋租金，后淦卫东多次催讨，甘国根一直未按合同履行支付租金。甘国根于2018年12月5日晚上在原告不知情的情况下把所有设备搬离，其实施这些行为后，已提前终止租赁合同。甘国根的行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益，为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）甘国根辩称，一、淦卫东没有任何证据可以证明甘国根未经其同意提前终止合同，根据谁主张谁举证的原则，淦卫东应该承担举证不能即败诉的后果。甘国根没有合同第十条第三款规定的“乙方未经甲方同意提前终止合同”的行为，甘国根无须承担因此所产生的275000元的违约金。事实上从本合同的履行情况来看，甘国根仅仅属于迟延履行交房租的义务，淦卫东起诉时也仅仅是依据甘国根拖欠房租来要求解除合同的。对于拖欠房租的违约责任，合同里只有第八条：“乙方拖欠房租半个月未付，甲方有权解除合约。”作了约定，合同里并没有约定迟延履行合同的违约金，更没有约定乙方拖欠房租就属于终止合同要承担275000元的违约金，因此甘国根无须对迟延履行承担违约金责任。反倒是淦卫东在甘国根仅仅拖欠房租才10天（甘国根2018年11月30日应该交付房租，淦卫东在2018年12月10日就将该房屋转租给了陈**、徐雪娇）、淦卫东还没有解除合同的权利的情况下，淦卫东就将房屋违约转租给他人，淦卫东存在严重的违约行为，应当就违约所获得的不当得利31万元的房租返还给甘国根。二、甘国根搬走东西是在淦卫东明确表示可以搬东西走人的情况下才搬离的。甘国根、章某等四人曾多次找淦卫东协商2019年的租金问题，甘国根表示因为宾馆亏损，希望能晚点交房租，淦卫东和他的上房东不同意晚交房租，还要求租金上涨，甘国根不同意涨租金，淦卫东后来多次向甘国根、章某等四人表示，如果到期交不了房租的话，就可以搬东西走人。而且淦卫东还告诉甘国根，拆东西走的时候要趁晚上以防被二房东和大房东发现。正因为淦卫东不答应甘国根晚交房租，甘国根才按照淦卫东的指示搬离。三、即使甘国根迟延履行交房租的义务，也没有给淦卫东带来任何损失。因淦卫东早就做好了转租的准备，其非但没有损失，反而获利31万元，比租给甘国根的租金275000元还额外多了35000元。根据《民法通则》第一百一十二条赔偿责任与违约金：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”可见因为淦卫东没有遭受任何损失，所以甘国根也无须对迟延履行承担赔偿责任。四、淦卫东在甘国根搬离后，从未向甘国根催讨过房租，而且在搬离5天后（12月5日搬离，12月10日转租）淦卫东就立即转租了。综上所述，事实证明甘国根并没有单方面提前终止合同，反倒是淦卫东要甘国根搬东西走人后立即转租提前终止合同的，所以甘国根无须承担违约金责任，请法院驳回淦卫东的诉请，本案的诉讼费由淦卫东承担。被告（反诉原告）甘国根向本院提出反诉请求：1、请求判令淦卫东返还不当得利31万元整；2、请求判令淦卫东承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年4月25日甘国根与淦卫东签订房屋租赁合同，自2013年5月30日至2019年12月31日止。2019年5月20日淦卫东向南昌经济技术开发区起诉，要求解除双方在2013年4月25日签订的租赁合同，经甘国根调查，在租赁合同未解除之前，淦卫东就于2018年12月10日违约转租，分别向茶叶店老板陈**和盘思老板徐雪娇收取了租金各65000元，合计130000元整，租期就在合同期的最后一年即2019年1月1日至2019年12月31日。同时于2019年1月份将甘国根之前使用的宾馆违约转租给足浴店，并收取租金拾捌万元整，租期也在合同期的最后一年即2019年1月1日至2019年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同第二百一十二条定义：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”第二百二十五条租赁物的收益：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”可见在原租赁合同尚未被解除之前、原租赁合同还在有效期内，出租人不能将租赁物转租给他人占有、使用，因该违约转租所产生的收益即应该归承租人即甘国根所有。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条不当得利：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”淦卫东没有法律依据，也没有合同依据，在原租赁合同尚未解除的情况下，非法收受该租赁物产生的收益即租金，属于不当得利，应该将该不当得利返还给甘国根。请求人民法院支持反诉原告的诉请。原告（反诉被告）淦卫东辩称，甘国根的反诉没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其反诉请求。本案的诉争是因为甘国根违约在先，是甘国根迟延支付房屋租金，该行为也给淦卫东造成了巨大的经济损失。因为淦卫东与第三方杨某就同一场地也订立了房屋租赁合同，需要向杨某交纳租金，因甘国根的失信行为直接导致杨某对淦卫东的不信任，损害了淦卫东的合法权益。甘国根以实际行为解除或终止房屋租赁合同。甘国根所称的转租收取租金的行为并不是淦卫东实施的，相关的钱款交给了杨某，所以并不存在转租获益的情形。综上，请求人民法院依法驳回本案的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对淦卫东提交的其与杨某签订的《股份转让协议》，甘国根有异议，本院认为，虽然该协议与证人杨某出庭的证人证言一致，但杨某与淦卫东之间有利害关系，故对该协议及杨某的证人证言均不予采信；对证人章某及章文的证人证言，与本院查明事实相符的部分，予以采信，与本院查明事实不相符的部分，不予采信。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院确认以下事实：2011年12月26日，原告淦卫东作为乙方、承租方与案外人杨某作为甲方、出租方签订一份《房屋租赁合同》，双方就甲方将位于南昌市庐山南大道（下罗空军部队旁边的下罗大厦）出租给乙方经营使用相关事宜达成如下协议：出租房屋面积约3600平方米，其中地上三层、地下一层（包括房屋所属村民小组办公楼一楼2间及院子）；租赁期共八年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营使用，主营为KTV，兼营其他；租金及支付方式为：2012年1月1日至2014年12月31日计三年，年租金为120万元；此后年租金每年递增6万元，最后一期2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为150万元；租金每年支付一次，2012年的租金于合同生效当日支付，以后每年的租金于上年12月1日支付；租赁期间，乙方有权对租赁房屋的一楼、负一楼进行招租、招商，甲方不得干涉和收取任何费用；乙方拖欠房屋半个月未付，甲方有权解除合同。之后，杨某将约定的房屋交付给淦卫东。2013年4月25日，淦卫东作为出租方、甲方与甘国根作为承租方、乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于南昌市庐山南大道（下罗空军部队旁边的下罗大厦其中一部分），出租房屋面积约750平方米，其中地上店面一层、地下一层；租赁期约7年，自2013年5月30日至2019年12月31日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营使用，主营住宿，兼营其他，但不得经营超市或食杂店；租金及支付方式为：2013年5月30日至2014年12月30日，年租金为22万元；此后年租金递增1.1万元；最后一期2018年12月30日至2019年12月30日，年租金为27.5万元；租金每年支付一次，于每年的合同生效日前一个月支付（每年的11月30日支付）；双方可以协商变更或终止合同，乙方拖欠房租半个月未付，甲方有权解除合约。合同签订后，淦卫东依照约定将涉诉房屋交付给甘国根。之后，甘国根将其租赁的房屋分成两部分，自己占用一部分经营宾馆，将另一部分出租给案外人陈忻庆，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租房屋面积约为80平方米，租赁期为七年，自2013年6月30日至2019年12月30日止，租金及支付方式为：2013年6月30日至2013年12月30日，年租金为8.16万元；此后年租金递增0.816万元；最后一期2018年12月30日至2019年12月30日，年租金为13.056万元；租金每年支付一次，于每年的合同生效日前一个月支付（每年的11月30日支付）。陈忻庆又将其租赁的房屋分成两部分，自己占用一部分经营茗友茶业店，将另一部分面积约为40平方米的房屋租给案外人徐雪娇经营中国结艺坊店。陈忻庆与徐雪娇均将截至2018年的相应租金直接支付给甘国根。2018年年底，甘国根因经营状况不佳，无力按照其与淦卫东签订的涉诉合同约定的期限支付2019年的房屋租赁费，遂多次与淦卫东进行协商，经淦卫东同意，甘国根于2018年12月5日晚上搬离并腾空其自己使用的涉诉房屋。另查明，淦卫东陈述，其因未按照与杨某签订的涉诉合同约定支付房租，其作为甲方与杨某作为乙方于2018年12月18日签订一份《股份转让协议》，约定：甲方同意除了现经营的音乐派KTV承租房外，其他承租房由乙方全部收回，收回的房租由乙方负责收取，甲方自愿把音乐派KTV股份百分之六十七无偿转让给乙方，作为甲方租房违约对乙方造成经济损失的补偿，今后甲乙双方根据股份的比例共同承担风险、分配利润。之后，杨某即将甘国根自行使用的涉诉房屋出租给案外人经营足浴，租赁期自2019年1月开始，并收取2019年租金16万余元，且陈忻庆与徐雪娇亦在2018年12月10日分别将其租赁的房屋2019年的租金6.5万元交付给杨某。本院认为，原告（反诉被告）淦卫东与被告（反诉原告）甘国根签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。现淦卫东诉请确认因甘国根违约行为导致双方签订的租赁合同于2018年12月5日解除。经查，双方当事人虽然未就解除签订的《房屋租赁合同》达成书面的协议，但根据证人证言，淦卫东对于甘国根搬离涉诉房屋是表示同意的；另外，在甘国根搬走之后，在双方签订的《房屋租赁合同》约定的解除合同期限未到前，淦卫东即已将甘国根租赁的房屋交还给其出租方杨某，且杨某在短短几日内即将该房屋租给案外人并收取了2019年的房租，由此可知淦卫东并不反对甘国根搬离涉诉房屋，故本院认定，淦卫东与甘国根双方已就解除原来签订的《房屋租赁合同》达成了一致意见。因此，淦卫东诉请确认其与甘国根签订的涉诉《房屋租赁合同》实际解除日期为2018年12月5日，与事实相符，本院予以支持。关于淦卫东诉请要求甘国根赔偿违约金275000元。本院认为，既然双方的房屋租赁合同已经在2018年12月5日协商解除，甘国根则不存在需承担违约责任的前提；事实上杨某就甘国根租赁的房屋已于2019年元月份及时续租出去了并实际收取的2019年的房租为29万余元，并未造成损失，至于淦卫东主张因甘国根的违约行为导致其对杨某违约并向杨某承担了违约责任，本院认为，杨某出租给淦卫东的房屋面积为3600平方米，而甘国根承租的房屋面积仅为750平方米，甘国根的违约行为并不必然导致淦卫东的违约，且淦卫东与杨某签订的《股份转让协议》的两主体与本案存在利害关系，其内容的真实性无法确认，故淦卫东的此主张，本院不予采信。综上，淦卫东的此项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于甘国根反诉要求淦卫东返还310000元，本院认为，既然双方的房屋租赁合同已经于2018年12月5日解除，则其租赁的涉诉房屋的收益此后应该归出租方享有，故甘国根的此项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）淦卫东与被告（反诉原告）甘国根签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；二、驳回原告（反诉被告）淦卫东的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）甘国根的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5425元，反诉案件受理费2975元，合计8400元，由原告（反诉被告）淦卫东负担5425元，由被告（反诉原告）甘国根负担2975元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  喻伍件人民陪审员  舒红琴人民陪审员  徐 莉二〇一九年十二月十六日书 记 员  张 璐