广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初11083号原告：东莞市龙泽物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇S358省道大板地路段裕田丰诚集团办公楼三楼302室，统一社会信用代码为91441900712215747A。法定代表人：张文超。委托诉讼代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。被告：田红微，中国香港特别行政区居民，女，1979年1月24日出生，住香港特别行政区，A)，原告东莞市龙泽物业服务有限公司（以下简称龙泽物业公司）与被告田红微物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判,并于2018年11月1日公开开庭进行第一次审理,原告龙泽物业公司的诉讼代理人赖辉华,被告田红微到庭参加诉讼。因案情复杂,本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员卢耀芳、邓瑜组成合议庭进行审理，并于2019年3月21日公开开庭进行第二次审理,原告龙泽物业公司的诉讼代理人赖辉华,被告田红微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2014年5月起至2018年7月的物业服务费34873.8元及其产生的滞纳金81409.04元(按《前期物业管理服务协议》约定逾期每日按3‰的标准计算，从2014年5月计算至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日)；2.判令被告立即向原告支付2017年3月起至2018年7月的水费167.2元、电费1881.5元及其滞纳金955.66元、污水处理费81.4元、生活垃圾处理费15.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告龙泽物业公司自愿放弃第二项诉请中的滞纳金、污水处理费及生活垃圾处理费的诉请。事实与理由：原告龙泽物业公司是东莞市樟木头镇樟洋社区尚峰桃园住宅小区的物业服务公司，被告是该小区37栋103号房的业主，双方之间存在物业服务关系。从2014年5月起，被告拖欠原告物业服务费34873.8元。根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权向被告收取2014年5月至2018年7月的物业服务费34873.8元及相应滞纳金。被告自2017年3月到2018年7月期间拖欠水费167.2元、电费1881.5元。经原告多次催缴，被告仍未按时缴纳以上各项费用，被告的行为已构成违约，严重影响了原告的正常运作，依法应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告田红微辩称，请求法院判令原告与建设单位恶意串通,撤销合同,驳回原告要求支付物业服务费及违约金的请求,以及支付水电费及滞纳金的请求,本案诉讼费用由原告承担;答辩人在收房时发现房子未竣工,存在严重质量问题,未达到交付标准,严重影响答辩人对房屋进行装修和使用,同时小区共用设施未完工,原告与建设单位恶意串通,抬高物业费,严重损害答辩人权益;原告在实施物业服务过程中存在诸多问题,安保人员严重不足,造成小区秩序混乱,业主反映强烈;答辩人发现建设单位在与答辩人签订商品房买卖合同时,并未有前期物业服务合同内容,导致答辩人不知晓原告应履行的承接验收职责,答辩人对于物业服务费标准3.2元完全不知晓,答辩人小区为多层住宅,却按别墅收费;答辩人小区清洁卫生人员不足,清理不及时,绿化打理不到位,共用设备设施无人管理,维修不及时,都是答辩人投诉到相关部门进行协调解决;原告在没有相关单位委托的情况下,与建设单位恶意串通,高收电费,从中获利,重复收取垃圾处理费,水表是由建设单位安装的,答辩人对准确性表示质疑;答辩人认为原告与建设单位恶意串通,承接答辩人小区物业后,在物业服务过程中存在诸多违法违规行为和操作,与相关法律法规相违背;原告在明知房屋未取得工程竣工备案的情况下,伙同建设单位欺骗答辩人收房,并要求答辩人先预交三个月物业费才可收房,收房过程也是霸王条款,先办理入住手续才可验房,故意隐瞒违约事实,建设单位延期交房是要向答辩人赔付违约金,2012年12月31日至2014年4月30日期间的违约金共84000元,原告竟然向答辩人收取该期间物业费,答辩人投诉至住建局才得到2014年5月前物业费不收的结果,但原告在2018年7月的催缴单中仍在收取物业费和滞纳金,严重损害答辩人的利益;答辩人小区共用设施设备缺失,原告应该拒绝承接答辩人小区物业,但原告却选择与建设单位一起隐瞒事实真相,存在以下问题,没有物业管理用房,地下管网电缆未铺设完成,没有安保监控中心,未安装启用可视对讲系统,未配备会所和游泳池,手机信号弱,电信宽带未能启用;原告与建设单位恶意串通,虚报数据，多层住宅按别墅报，收取物业费3.2元/平方米/月，虚报物业服务人员数量，抬高物业费，物业服务质量差，向发改局申报物业费的数据存在很大问题，向业主勒索钱财，安保秩序管理差，保安人员严重不足，卫生清理不及时，绿化养护不到位，共用设施维护差，水电费过高收取，未达到一级服务标准；原告与建设单位恶意串通的行为，完全不顾法律法规的约束，以获取利益最大化，损害答辩人的所有权和经济利益，严重扰乱社会经济秩序，给答辩人生活带来极大困扰，原告有失公平和诚信，未做到物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，望法院查明事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告田红微系坐落于东莞市樟木头镇××社区尚××桃园××房的房屋权属人，案涉房屋建筑面积共213.68平方米。被告田红微于2013年1月3日办理收房手续，并与原告龙泽物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告龙泽物业公司作为甲方，被告田红微作为乙方；乙方所购房屋坐落位置为丰泰尚峰桃园别墅区37栋103单元,建筑面积213.68平方米;甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和使用人均应对履行本协议约定之义务；委托服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理服务企业并签订新的物业管理服务协议之日止,但为了保证物业服务的延续性,该协议委托管理服务期限不得低于3年;物业服务费收费标准为按建筑面积计算为别墅(含联排)3.2元/㎡·月；缴纳费用时间，自开发单位通知正式收楼之日起计收物业服务费，于每月十日前缴纳当月费用，逾期未交，将按每日千分之三的标准收取滞纳金；代收代缴费用按照政府、单位或委托人的约定办理，甲方代乙方缴纳水电费的，乙方需每月十日前同物业服务费一并向甲方缴纳，否则甲方有权依照本协议第六条的规定收取逾期费用；甲方违反本协议，未达到约定的服务目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期限未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的责任，甲方违反本协议，擅自提高收费标准和乱收费，乙方有权要求甲方退还多收和乱收的费用及利息。另查明，被告田红微在签订上述《前期物业管理服务协议》后预交了三个月的物业服务费2051.33元给原告龙泽物业公司。之后，被告田红微因房屋质量问题与开发商东莞市龙泽实业发展有限公司产生纠纷，经住建管理部门协调，东莞市龙泽实业发展有限公司同意承担案涉房屋2014年4月份之前的物业服务费。后，原告龙泽物业公司将被告田红微预交的物业服务费2051.33元退还给被告田红微，被告田红微之后未再缴纳过物业服务费。原告龙泽物业公司主张被告田红微自2014年5月份开始拖欠物业服务费，按照每月683.8元计算至2018年7月份共计为34873.8元。另查明，被告田红微就案涉房屋质量问题多次向原告龙泽物业公司及开发商反映情况，并投诉至相关部门，经有关部门协调，开发商东莞市龙泽实业发展有限公司对案涉房屋进行了维修，并同意承担2014年4月份之前的物业服务费。另，被告田红微主张原告龙泽物业公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，并就相关问题提交了证据，具体如下：1.小区电缆和电表直到2018年8月份才更换为正式的，可视对讲系统不能正常使用，电信宽带未覆盖，提交了微信聊天记录为证；2.擅自提高电费收费标准，重复收取垃圾处理费，提交了收费通知单等为证；3.小区手机信号弱，提交了短信记录、郑重声明三份、投诉书等证据为证；4.保安人员不足，服务不到位，提交了微信聊天记录等为证；5.房屋维修事宜跟进不积极，提交了会议纪要及微信聊天记录为证；6.小区卫生状况较差，公用设施维护不及时，提交了微信聊天记录为证；7.小区无物业用房，提交了东莞市住房和城乡建设局的答复为证。另查明，原告龙泽物业公司向本院提交了东莞市物价局分别于2011年12月19日、2014年3月18日作出的《关于樟木头镇尚峰桃园物业服务收费标准问题的复函》两份，均记载：一、同意你公司按如下标准收取物业服务费，别墅3.2元/平方米·月，以上标准根据法定产权建筑面积按月计收；二、收费标准适用范围为你公司实施物业服务的樟木头镇尚峰桃园别墅住宅物业。被告田红微于2018年6月5日向东莞市发展和改革局申请政府信息公开，东莞市发展和改革局作出《东发改函【2018】986号关于政府信息公开申请的答复》，记载：别墅（低层住宅）物业服务收费于2004年10月1日至2014年10月15日实行政府指导价管理，案涉樟木头尚峰桃园项目突破政府指导价，核定该项目别墅物业收费标准为3.2元/平方米·月。被告田红微认为案涉37栋103房并非别墅，而是多层住宅，对此，提交了东莞市住房和城乡建设局于2018年10月18日作出的《关于政府信息公开申请的答复》，记载：经查，本机关在办理尚峰桃园住宅小区（一期）3、15、16、17、18、37、39、41、42栋施工图设计文件审查备案业务时收取的施工图设计文件审查合格书显示，上述单体使用性质为多层住宅。另查明，原告龙泽物业公司成立于1998年12月3日，资质等级为壹级。原告龙泽物业公司主张其为被告田红微垫付了水费167.2元、电费1881.5元，但仅提供其自行制作的表格为证，被告田红微对此不予认可。以上事实，有原告龙泽物业公司提交的身份证复印件、收楼交接表、《前期物业管理服务协议》、分月未收费用明细表、物业综合服务费催缴函、快递单、物业服务企业资质证书、东莞市物价局出具的《关于樟木头镇尚峰桃园物业服务收费标准问题的复函》两份、水电费收费明细表、快递投递情况查询、业主诉求，被告田红微提交的收楼通知书、入伙须知、收楼交接表、函件及回复若干、房管局回复、《前期物业服务合同》两份、工程竣工验收备案信息查询、微信聊天记录、收费通知单、短信记录、郑重声明四份、投诉书、拟办单、会议纪要、用户手册、光盘、房地产权证、保安岗位分布图、《东发改函【2018】986号关于政府信息公开申请的答复》及附件、东莞市城乡规划局作出的《东规（公开）【2018】209号答复》、《东规（公开）【2018】303号答复》、投诉书、调解会议笔录、投诉登记处理表、分月未收费用明细表、短信记录、微信聊天记录、物业综合服务费用催缴函、《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《东建（公开）【2018】114号答复》、《东建（公开）【2018】120号答复》、南方电网95598电费单、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《东莞市建设工程施工图设计文件审查合格书》、《东莞市建筑工程施工图设计文件工程备案表》、《东莞市建设工程档案预验收认可书》、《竣工验收备案证书》等及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告龙泽物业公司作为案涉尚峰桃园小区的前期物业服务公司，与被告田红微签订了《前期物业管理服务协议》，双方之间已经建立了物业服务合同关系，对此本院依法予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：被告田红微是否需要向原告龙泽物业公司支付物业服务费及滞纳金。对此，本院分析如下：一、被告田红微于2013年1月3日办理了案涉房屋的交付手续，应自2013年1月3日起向原告龙泽物业公司支付物业服务费；二、对于被告田红微主张的房屋质量问题，被告田红微已经与开发商东莞市龙泽实业发展有限公司进行过协商，并对案涉房屋进行了维修，开发商东莞市龙泽实业发展有限公司亦同意负担案涉房屋2014年4月之前的物业服务费，且本案系物业服务合同纠纷，被告田红微主张的房屋质量问题系另一法律关系，故被告田红微在本案中主张房屋质量问题没有依据，本院依法不予采纳；三、对于被告田红微提出的原告龙泽物业公司在提供物业服务过程中存在的诸多问题，从其提交的证据来看，案涉小区确实存在卫生状况不佳、安保人员不足、配套服务不完善等一些现象，原告龙泽物业公司的物业管理服务需要进一步提升，但原告龙泽物业公司提供的物业管理服务是多方面的，不仅限于被告田红微所提出的卫生、安保等方面，且其服务是面向全体业主的，不仅限于被告田红微个人，被告田红微提交的证据仅能说明原告龙泽物业公司的服务质量存在瑕疵，但没有显示有严重损害其利益或是影响其正常居住的行为，故被告田红微据此抗辩无需支付物业服务费依据不足，本院不予采纳；四、对于物业服务费的标准，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定为3.2元/平方米·月，虽然该收费标准超过了政府指导价，但原告龙泽物业公司将该收费标准向东莞市物价局进行报备并获批准，同时，东莞市发展和改革局亦对于该收费标准突破政府指导价的问题向被告田红微作出了详细的答复，故2014年10月15日之前的物业服务费标准应按照3.2元/平方米·月计算，而2014年10月15日之后的物业服务费不再实行政府指导价管理，由物业服务企业和业主双方协商确定，故亦应按照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准3.2元/平方米·月计算。综上，被告田红微的抗辩理由均不成立，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告田红微应自2014年5月份开始，按照3.2元/平方米·月，即每月683.78元的标准向原告龙泽物业公司支付物业服务费，计算至2018年7月份共计为34872.78元，对于原告龙泽物业公司诉请超出的部分，本院依法不予支持。对于原告龙泽物业公司诉请的滞纳金，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定“于每月十日前缴纳当月费用，逾期未交，将按每日千分之三的标准收取滞纳金”，被告田红微逾期缴纳物业服务费，应当支付滞纳金，但案涉《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金标准过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故滞纳金应分别以2014年5月至2018年7月期间每月拖欠的物业服务费683.78元为本金，自当月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至款项付清之日止，但各月的物业服务费的滞纳金应以683.78元为限。对于原告龙泽物业公司诉请的水费167.2元、电费1881.5元，由于原告龙泽物业公司未提供证据证明其已实际代被告田红微垫付上述费用，且被告田红微亦对上述费用不予认可，故对于原告龙泽物业公司的上述诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本院判决如下：一、限被告田红微于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市龙泽物业服务有限公司支付2014年5月至2018年7月期间的物业服务费34872.78元及滞纳金（滞纳金分别以2014年5月至2018年7月期间每月拖欠的物业服务费683.78元为本金，自当月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至款项付清之日止，各月的物业服务费的滞纳金应以683.78元为限）；二、驳回原告东莞市龙泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2688元（原告已预交），由原告东莞市龙泽物业服务有限公司负担1788元，由被告田红微负担900元。如不服本判决，被告田红微可以在判决书送达之日起三十日内，原告东莞市龙泽物业服务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 胡 辉人民陪审员 邓 瑜人民陪审员 卢耀芳二〇一九年八月二十一日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡