上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85734号原告：上海电气国际经济贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：高翔，总经理。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：武汉楚天乐购贸易有限公司，住所地湖北省武汉市。法定代表人：张建青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张卫权，北京大成(武汉)律师事务所律师。原告上海电气国际经济贸易有限公司诉被告武汉楚天乐购贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告上海电气国际经济贸易有限公司的委托诉讼代理人夏晓萍、被告武汉楚天乐购贸易有限公司的委托诉讼代理人张卫权到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方先后两次申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告上海电气国际经济贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的坐落于上海自由贸易试验区富特北路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)租赁合同于2019年1月3日解除；2、判令被告腾空并返还房屋，并支付原告从2019年1月9日至实际返还房屋之日止的使用费，按照租金标准计算；3、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年1月3日期间的租金，按照163,634.37元/月标准计算；4、判令被告向原告支付迟延缴纳租金的违约金，按照日租金的10%标准即每日545.45元/天标准，因租金按月支付，故违约金按月计算，分别从每月15日起算，均计算至实际支付之日止；5、判令被告支付自2017年4月至2018年9月欠付的水费1,708.70元、2017年4月至2018年9月欠付的电费243,053.68元、2018年6月1日至2018年10月31日欠付的物业费134,494元(水电费按照相应月账单来主张)。事实和理由：原告与被告签署了房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，月租金为163,634.37元。合同签订后，被告自2018年1月起未支付租金，原告多次催讨后至今仍未支付。另外，被告自2017年4月起未付电费和水费至今，自2018年4月起被告开始欠付物业费。综上，原告有权解除合同，要求被告腾退房屋，并主张欠付费用及相应违约金。因此，原告起诉要求判如所请。被告武汉楚天乐购贸易有限公司辩称，第一，被告认为双方租赁合同已于2018年10月24日原告向被告发送律师函时解除。第二，被告认为被告已经将系争房屋退还原告，因为被告于2018年11月28日将系争房屋钥匙还给原告，之后原告在系争房屋加锁并对外进行招租。第三，原告并不是系争房屋产权人，根据原告和产权人签订的合同，原告无权改变房屋用途，但是原告转租给被告时改变了房屋用途，系争房屋租给被告的用途是办展览馆，因房屋无法办理消防验收导致被告被处罚，因此认为是原告违约。第四，2018年7月26日相关部门向被告送达整改通知书时被告才知道系争房屋无法办理消防手续，合同目的无法实现。第五，认为原告提供的房屋不符合合同约定的条件，原告提供的房屋没有初始消防许可证、原告转租给被告的用途违反了原房主的限定、经被告向相关部门了解，系争房屋根本无法办理展览馆的消防验收许可、为了防止火灾，被告于2018年7月27日停止使用系争房屋，被告认为自该日起不应再支付房屋使用费。第六，被告停止支付租金是行使不安抗辩权，具有合理理由。第七，合同没有对逾期付款违约金进行约定，合同约定的违约金是笼统计算的，且合同约定的违约金过高。第八，被告认为应当按照原告和产权人合同约定的1.26元的使用成本来计算房屋使用费，因为原告存在过错，被告愿意按照1.26元的一半标准支付房屋使用费。被告已于2018年11月28日将系争房屋钥匙返还原告，所以认为11月29日以后不应当再承担使用费。第九，不同意支付水电费，原告没有提供证明是被告使用系争房屋产生的水电费。第十，物业费和本案是不同的案由，法律关系不同，不能在本案中一并主张，应当另案独立主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的房屋租赁合同、律师函、(2018)沪0115民初86712号案件证据目录及庭审笔录真实性均没有异议。原告对被告提供的原告与产权人的房屋租赁合同、整改通知书、处罚决定书、押金收据、租金收据、产权人出具的说明、工行电子回单真实性均无异议。本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：系争房屋产权人为案外人上海斯迈克实业有限公司，原告自案外人处某某系争房屋并经案外人同意进行转租。2017年3月，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落：中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号(D2区007地块)单元号：101，102，103，104，105，105，107；房屋建筑面积：2689.88平方米；房屋用途：伊朗国家馆；租赁期限2017年4月1日起至2021年3月31日，租赁期共四年。第三条约定：“1、房屋每天的租金为每建筑面积平方米2元，合月租金163,634.37元，年租金1,963,612.44元，合同总计租金7,854,449.76元。租金不包含本合同规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用。2、租金自2017年7月1日起计算。3、租金支付方式及缴纳期限为每月上旬乙方以电汇方式向甲方指定账户支付当月租金163,634.37元……5、房屋的物业管理费为10元/平方米/月，计26,898.80元/月。物业管理费由物业管理企业与乙方签订，并由该物业公司收取物业管理费。”第6.2条约定：“乙方租赁本合同第一条确定的房屋仅限于伊朗国家馆之用，同时必须遵守中华人民共和国法律、法规，依法经营，严格按照本合同的约定和营业执照所规定的经营范围经营……”第9.3条约定：“构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A、日违约金为日租金的10%；B、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数；C、违约金金额=日违约金乘以违约天数……”补充条款第1条约定：“乙方电费自负，并承担一部分用电基数。甲方为乙方设立单独的电表。甲方委托物业管理企业每月月底抄表(包括每户电表数，分摊公共能耗费等)，将抄表结果以书面形式交乙方确认。”补充条款第5条约定：“乙方或转租赁方如需对所租赁的房屋进行分隔或装修的，需提前15天向甲方提供有关图纸资料审核，所改装的房屋需通过政府相关部门验收备案后，方可使用。”合同签订后原告向被告交付系争房屋，被告自述于2017年7月1日开始装修，至2018年2月28日装修完毕对外营业。2018年7月26日，上海市浦东新区公安消防支队向被告发布责令限期改正通知书(通知书号沪浦公消限字【2018】第HYXXXXXXX号)，内容为：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队于2018年7月26日对你单位(场所)进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为：1、该单位在福特北路XXX号一楼，将原工业建筑改建为伊朗展厅，展厅面积约2000平方，仅两个安全出口。存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条，责令你单位于2018年10月26日前改正……”2018年8月10日，上海市浦东新区公安消防支队向被告发出行政处罚决定书【沪浦公(消)行罚决自【2018】4109号】，载明“该单位将原工业建筑的一楼改建为公共建筑开设伊朗国家馆展厅，建筑面积约2000平方米，两个安全出口总净宽度约3米，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.5.21条的规定，即存在改变建筑物用途不符合消防安全要求的情况”故对被告作出罚款8,000元的行政处罚。被告于2018年9月4日缴纳了该笔罚款。2018年10月24日，原告委托律师向被告发送律师函，催讨自2018年1月起的租金及2017年4月起的水电费及物业费。庭审中原、被告双方一致确认2017年12月31日之前的租金全部付清，自2018年1月1日起的租金被告未支付。押金已经在另案中有过诉请，不需在本案中进行处理。另查明，系争房屋产证上载明的用途为“工业用地”，另根据(2018)沪0115民初86712号案件证据显示，原告分别于2014年12月10日、2015年9月29日就系争房屋装修工程改建项目进行了竣工验收消防备案，相关部门回复该工程未被确定为抽查对象。庭审中双方一致确认，原告将系争房屋交付被告时，隔成了一间一间交付被告，被告收到房屋后改成了大通间。再查明，就系争房屋，被告武汉楚天乐购贸易有限公司于2018年11月15日本院提起(2018)沪0115民初86712号民事诉讼，要求上海电气国际经济贸易有限公司及产权人上海斯迈克实业有限公司赔偿装修损失等，本院于2019年1月23日委托司法鉴定，后原告于2019年5月29日向本院出具情况说明，表示2019年5月15日原、被告在法院指定的第三方鉴定机构的带领下，进行了最后一次实地鉴定，原告确认于该日收回系争房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、合同无法履行的过错责任问题。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。租赁关系中，出租人负有提供产权合法、符合合同约定的租赁用途的房屋等义务，承租人则负有支付租金、按照合同约定合理使用房屋等义务。首先，系争房屋具有产权证，原告从权利人斯迈克公司承租系争房屋后进行了装修并进行了相应备案，并未发现有违法行为。而被告承租系争房屋后，对房屋进行了装修，将原有隔间变成大通间，根据浦东新区公安消防支队处罚决定书，系争房屋是因为“将原工业建筑改建为伊朗展厅，仅两个安全出口，存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为”而被处罚，由此可见，是被告的装修改建行为导致被行政处罚。其次，根据租赁合同补充条款第5条约定，被告如需对系争房屋进行分隔或装修，需提前15天向原告提供有关图纸资料审核，但是被告未提供证据证明其在装修之前征得过原告同意。因此，本院认定被告应对租赁合同无法履行承担主要责任。但是，原告作为出租人，双方合同明确房屋用途为：伊朗国家馆，根据庭审查明情况，系争房屋产证用途为工业用地，并不符合开设展览馆的条件，因此，原告也应对租赁合同无法履行承担一定的过错责任。2、关于合同解除日期。原、被告双方均要求解除合同，但是对合同解除日期存在争议。原告主张以本案被告收到诉状日期即2019年1月3日作为解除日期，被告则认为2018年10月24日原告向被告发送律师函的日期为合同解除日期。对此本院认为，原告发给被告的律师函仅是催告租金及物业费等费用，并未提出解除合同，被告主张合同自该日解除没有依据。双方合同未对合同解除条件进行约定，但是根据双方合同约定，租金自2017年7月1日起按月支付，于每月上旬支付当月租金，但是被告从2018年1月1日起就不付租金，被告抗辩称不付租金是行使不安抗辩权，但系争房屋最早于2018年7月26日被检查出消防安全问题，即便根据被告陈述于2018年7月27日停业营业，其正常使用房屋期间也应支付相应租金，其不付租金的行为构成违约。综上本院认为，被告自2018年1月1日起未付租金，经原告催讨后仍未支付，而且被告也自述其于2018年11月28日将系争房屋钥匙插上门上，视为以实际行动表示不再履行合同，根据合同法第94条规定，原告享有法定解除权。另根据合同法第96条，合同自通知到达对方时解除，原告以被告收到诉状日期即2019年1月3日作为解除日期，于法不悖，本院予以准许。3、关于租金及使用费。首先，根据合同约定及诚实信用原则，原告正常经营期间应当按约支付租金，鉴于2018年7月26日系争房屋被检查出消防问题后可能会对被告经营造成一定影响，且前文已经论述原告对系争房屋客观上无法办理开设国家馆的消防验收也应负担一定的过错责任，因此，本院认定2018年1月1日至2018年7月25日被告按照合同约定标准163,634.37元/月支付租金，2018年7月26日至2019年1月3日的租金按照114,544元/月标准支付。关于合同解除后的使用费计算，原告给予被告五天搬迁期，要求从2019年1月9日起计算至2019年5月15日原告实际收回系争房屋之日止，因被告未能举证证据其实际搬离房屋的时间，应当承担相应的举证不利后果。被告另提供了照片以证明原告有进行对外招租的情况，但是原告认为只是针对系争房屋所在的二楼进行招租，一楼并未招租，本院认为，现有证据并不足以证明原告实际对一楼进行了招租，退一步讲，即便原告进行了招租，但是房屋客观上并没有实际承租人入驻，对于房屋空置损失也应根据双方过错大小进行分担。综上，对于原告诉请要求被告支付房屋占用费的期间，本院予以支持。关于计算标准，由于2018年11月15日被告向浦东法院提起了装修赔偿的另案诉讼，另案于2019年1月23日委托司法鉴定，房屋客观上无法使用，本院考虑到房屋客观状态、双方过错程度及实际损失等，酌情确定2019年1月9日起被告按照9万元/月标准支付使用费。4、关于逾期支付租金违约金，根据合同第3.3条约定，2018年1月的租金应于2018年1月15日之前支付，自2018年1月16日开始计算违约金，2018年2月租金应于2019年2月15日前支付，自2018年2月16日开始计算违约金，以此类推，最后一期的起算为2018年12月16日，均计算至被告实际支付之日止。关于违约金计算方式，根据合同第9.3条约定，违约金按日计算，标准为日租金的10%，被告认为违约金标准过高，要求法院调低，本院结合双方过错程度、合同履行情况等，酌情确定按照逾期未付款的日万分之五标准，计算至被告实际支付之日止。5、关于物业费。原告提交了物业公司上海共鑫投资管理有限公司(以下简称共鑫公司)出具的权利转让通知，证明物业公司已将债权转让给原告。被告对原告提供的共鑫公司出具的“权利转让通知”不予认可，认为被告未与共鑫公司签订过物业服务合同，共鑫公司也未提供过物业服务，且物业费纠纷与本案系不同的法律关系，不能在本案中一并处理。本院认为，根据双方合同第3.5条约定，“物业管理费由物业管理企业与乙方签订，并由该物业公司收取物业管理费。”鉴于物业管理关系与租赁关系是不同的法律关系，被告对于物业公司债权转让通知不予认可，并对物业费的支付提出异议，在物业费的债权未经生效裁判文书或当事人一致确认的情况下，无法在本案中一并处理。因此对原告向被告主张物业费的诉讼请求，本院不予支持支持。相关权利人对于物业费可以另案起诉。6、关于水、电费。被告对于用水电的事实予以认可，但对于原告自行制作的水电费计算方案结算明细表、发票、缴费通知单不予认可，认为与本案没有关联性，不能证明相应水电费由被告使用产生，对水电费金额不予确认。被告认为水电费应由原、被告平等分担。本院认为，双方租赁合同对于水电费的支付方式进行了约定，但是实际上并未按照合同约定履行，对于水电费应当据实结算。原告提供了物业公司上海共鑫投资管理有限公司出具的情况说明，明确涉案房屋所在的综合楼情况为：一楼整层为被告承租，二楼部分为业主自留、部分为物业用房，除一楼整层全部实际投入使用做伊朗国家馆外，剩余房间皆为空置状态。被告对此说明真实性不予认可，原告补交了该说明原件，本院核对原件后，对该证据予以采纳。另外，结合在案证据及当事人陈述，本院认为原告制作的水电费结算方案尚属合理，因此对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告已自行确认于2019年5月15日收回了系争房屋，因此不存在返还问题。原、被告表示押金已经另案中提起诉讼请求，不需要在本案中处理，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、之规定，判决如下：一、原告上海电气国际经济贸易有限公司与被告武汉楚天乐购贸易有限公司就上海市浦东新区富特北路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月3日解除；二、被告武汉楚天乐购贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气国际经济贸易有限公司自2018年1月1日其至2019年5月15日止的租金及房屋占用使用费2,106,251.40元；三、被告武汉楚天乐购贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气国际经济贸易有限公司逾期支付租金违约金，以163,634.37元为本金，自2018年1月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年2月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年3月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年4月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年5月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年6月16日起；以159,270.78为本金，自2018年7月16日起；以114,544元为本金，自2018年8月16日起；以114,544元为本金，自2018年9月16日起；以114,544元为本金，自2018年10月16日起；以114,544元为本金，自2018年11月16日起；以114,544元为本金，自2018年12月16日起，均按照日万分之五标准，计算至实际支付之日止；四、被告武汉楚天乐购贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海电气国际经济贸易有限公司2017年4月至2018年9月的水费1,708.70元，2017年4月至2018年9月的电费243,053.68元；五、驳回原告上海电气国际经济贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,816元，减半收取计14,908元，由原告上海电气国际经济贸易有限公司支付2,236元，被告支付12,672元，财产保全费5,000元，由原告上海电气国际经济贸易有限公司负担750元，被告武汉楚天乐购贸易有限公司负担4,250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一九年八月十四日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。