北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初30997号原告（反诉被告）：北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街8号5幢105号（德胜园区）。法定代表人：高占伟，董事长。委托诉讼代理人：徐小龙，女，行政部经理。委托诉讼代理人：张继明，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：狄万通，男，1981年3月23日出生，回族，住山东省平原县。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司（以下简称唐杰公司）与被告（反诉原告）狄万通房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐杰公司之委托诉讼代理人徐小龙、张继明，被告（反诉原告）狄万通及其委托诉讼代理人李淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐杰公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年10月31日签订的房屋租赁合同于2019年3月15日解除；2.判令被告将北京市西城区南横西街甲XX号房屋腾退交还原告。3.判令被告支付自2018年12月1日至被告搬离之日的房租和使用费，按年租金53万元计算，暂计算至2019年6月4日为270082.19元。4.判令被告向原告支付赔偿金132500元。5.诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年10月31日，原、被告签订关于北京市西城区南横西街甲XX号房屋（下称涉案房屋）的租赁合同。合同期限自2017年12月1日至2019年11月30日，每年11月1日付下一年租金。按合同约定，被告应于2018年11月1日向原告支付第二年租金53万元，但被告至今未付。我方于2019年3月14日通过EMS向被告发送律师函，通知其解除租赁合同。我方认为被告已经构成根本违约，占有使用房屋却不付租金，我方已发送律师函解除了合同，故要求被告交还房屋。赔偿金的约定是依据合同第七条的约定，如任何一方提前解除合同，应履行通知和协商义务，并赔偿对方损失后可解除协议。该条约定的额度是赔偿金标准，被告根本违约。故起诉。狄万通辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，房屋租赁合同出租的房屋属违法建筑，城管多次要求拆除，导致被告经营的餐馆无法正常营业。原告无权要求被告支付剩余租期内的租金、违约金。2017年12月，双方签订房屋租赁合同，我方承租涉案房屋，租期为2017年12月1日到2019年11月30日。我方支付了2017年12月1日至2018年11月30日的租金51万元。合同履行过程中，2018年7月，城管部门向被告发送权利义务告知书。被告才得知涉案房屋因未取得建设工程规划许可证、临建规划许可证等规划文件，属违法建筑。2018年8月10日，原告向被告发布停业通知。因涉案房屋属违法建筑被告无法继续在屋内经营餐厅，原告构成根本违约。原告无权要求被告支付剩余租期内的租金，也无权要求被告承担违约责任。第二，原告提供违法建筑的行为属根本违约，致使房屋租赁合同的目的无法实现，应承担违约责任。被告不能正常使用房屋进行经营。原告在签订合同时并未将真实情况告知被告，其行为致使房屋租赁合同的目的无法实现。第三，原告对涉案房屋没有合法所有权、使用权，租赁合同应属自始无效。经向政府部门了解，涉案房屋并无建设工程规划许可证，亦无产权证书，原告自始无权出租房屋。狄万通向本院提出如下反诉请求：1.判决唐杰公司返还租金51万元。2.判决唐杰公司赔偿保证金5万元。3.判决唐杰公司赔偿转让费损失100万元整。4.判决唐杰公司赔偿装修损失1331094元。5.判决唐杰公司赔偿违约金132500元。反诉事实及理由：2017年10月26日，周晓红与狄万通签订转让协议，约定周晓红将涉案房屋经营的红盛号餐厅转给狄万通经营，转让费100万元。协议签订后狄万通向周晓红支付了转让费100万元及保证金。2017年12月，原告作为出租方，狄万通作为承租方签订房屋租赁合同。约定涉案房屋出租给狄万通，租期为2017年12月1日至2019年11月30日。房屋租赁合同第三条第七款约定双方任何一方提前解除合同，应履行通知协商义务，并赔偿对方损失，赔偿金标准为本年度三个月租金。狄万通支付了2017年12月1日至2018年10月30日的租金51万元。2018年7月27日、8月1日城管部门先后两次向被告经营的餐厅发布权利义务告知书，被告才得知涉案房屋未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证等规划文件，属违法建筑。2018年8月10日，唐杰公司向狄万通发布停业通知。反诉人认为，唐杰公司明知涉案房屋系违法建筑仍对外出租，因房屋需拆除严重影响反诉人对房屋的经营、使用，致使租赁合同无法继续履行。唐杰公司的行为属根本违约，应赔偿反诉人财产损失并承担违约责任。针对狄万通的反诉请求，唐杰公司辩称，第一，反诉原告已使用房屋至今，房租没有理由返还。房屋目前仍正常使用中，餐厅也正常经营，不同意返还租金。第二，反诉原告要求的保证金与反诉被告无关，且不能证明该保证金已实际支付。第三，反诉原告无法证明其所称100万元转让费实际发生。第四，反诉原告不能证明装修支出真实发生，且我方不应承担违约责任。根据合同约定，所有装饰、装修归反诉被告所有。反诉原告该项请求，没有依据。第五，被告不按期支付租金属违约，其无权要求赔偿。反诉原告提出的违约金超出合同约定，无相应条款支持。请求法院驳回诉讼请求。诉讼费应由反诉原告自行承担。第六，根据合同约定违约金的请求上限是3个月租金。反诉请求中第二、三、四、五条请求，属重复主张。本院认定事实如下：2017年10月31日，唐杰公司（出租人，甲方）、狄万通（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2017年12月1日至2019年11月30日。2017年12月1日至2018年11月30日年租金51万元。2018年12月1日至2019年11月30日年租金53万元。房屋安全保证金5万元，租金采取预付方式每年11月1日付下一年租金。合同生效后，乙方经营店铺的费用由乙方自行承担（包括投资成本、水电费、店铺装修及一切债务）。在合同期满后，所有装饰、装修不能被破坏，应保持原样无偿交付甲方。如需对门店进行改装，须经甲方同意后，方可施工，改装费用由乙方承担。如双方任何一方提前解除合同，应提前履行通知和协商义务，并赔偿对方损失后方可解除协议，赔偿金标准为本年度三个月租金。合同签订后，狄万通向唐杰公司支付第一年租金51万元。狄万通未向唐杰公司交付2018年12月1日以后的租金。对此，唐杰公司表示，对方本应按约定在2018年11月1日支付下一年租金，但截至2019年3月仍未付租，多次催告无效情况下，向对方发送了律师函通知解除合同。为此，唐杰公司提交了律师函、快递单打印件。其中，律师函显示，唐杰公司曾委托律师书面通知狄万通因其逾期付租行为，通知其解除租赁合同，并要求腾退涉案房屋。如逾期腾房，则唐杰公司保留主张权利的权利。快递单显示，唐杰公司于2019年3月14日向涉案房屋地址邮寄该律师函。次日该律师函他人签收。针对唐杰公司的该部分意见及证据，狄万通表示，律师函的真实性、证明目的不认可，本人并未收到律师函。合同中亦无约定解除条件，单次通知不能作为解除合同的依据。邮件查询结果显示他人收，不能证明本人收到了通知。此外，狄万通还强调，对方向我出租的涉案房屋系违法建筑，经营期间多次收到相关部门的通知，要求拆除房屋、停止营业，影响了正常经营。为此，狄万通出示了违法建设拆除告知书照片、权利义务告知书照片、停业通知、照片、微信记录。其中，违法建设拆除告知书照片显示，2018年7月3日白纸坊街道环境整治办公室发布告知书，告知涉案房屋属违法建设，要求2018年7月8日前做好物品清理工作，相关部门将于2018年7月9日对违法建设予以拆除，落款处无相关部门盖章。权利义务告知书照片显示，2018年7月27日，西城区城市管理综合行政执法监察局向西城区环境卫生中心发送权利义务告知书，该告知书显示：你单位在西城区南横西街96号东侧10米处建设的砖混结构房屋三处，未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证，要求接受通知部门依法接受调查进行陈述申辩，逾期将依法处理。2018年8月1日，西城区城市管理综合行政执法监察局向北京红盛号餐厅（涉案房屋处经营字号的餐厅）发送权利义务告知书，该告知书内容与向西城区环境卫生中心发送的权利义务告知书内容基本一致。停业通知显示，2018年8月10日，唐杰公司向狄万通发送停业通知：根据区管委2018年8月10日与我公司的谈话精神，为配合市卫生学校改建项目。现通知红盛号餐厅停业。该通知下部有狄万通手写字样，主要内容系其表示愿意配合项目，但主张接店支付转让费、装修费、员工宿舍租金等困难。照片显示路边厕所被封门、路边堆放有施工用品的情况。微信记录显示，2018年7月3日，狄万通将白纸坊街道环境整治办公室发布告知书照片发送给槐总（唐杰公司相关人员），槐：收到。狄：我们是不是得准备横幅去市政府喊冤。槐：不也不知道怎么办好。狄：公司得出面吧。槐：我已发给总经理。狄：这我真受不了，要逼死人。2018年7月27日，狄万通将权利义务告知书照片发给槐总，槐：该怎么经营怎么经营，其它事别管。2018年8月1日，狄万通将当日的权利义务告知书照片发给槐总，狄万通提供的微信记录中未见槐总其它回复意见。微信记录还显示，2019年4月15日，槐：狄老板，何时到账，再次提醒你认真读一读房屋租赁合同，你已违约。狄：我头年里11月主动找你给房租你说先不收还不知道什么时候拆，我没拖欠过房租，发生了厕所关门、断电了、拆迁来了、断水来了你都知道吧。周一我们见面吧。天天拆迁断电人心慌慌，生意不好做，员工没心思干，设备不敢投资，菜单烂了也不敢换，都急死了，能体谅我吗？槐：可以。针对狄万通该部分意见及证据，唐杰公司表示，白纸坊街道环境整治办室告知书照片的真实性不认可，无公章。双方通过微信曾进行过沟通，但对方提供的微信记录内容不连贯，存在断章取义的情况，槐总回复的部分意见已被删除。2018年8月1日前后，我方已出面配合去相关部门协调，说明了涉案房屋不属违建的情况，所以房屋并未拆除。我方为配合政府部门实施项目而向对方发了停业通知，但对方不予认可并继续经营。微信中2019年4月我方催要租金，回复的“可以”系表示双方可以周一当面谈。我方并未对涉案房屋实施断水、断电行为。图片中被封门的厕所并未租给被告，不能说明影响正常经营。诉讼中，本院要求狄万通出示房屋租用期间被断水断电的证据，狄万通表示没有。唐杰公司强调，我方对涉案房屋享有使用、经营、收益的权利。为此，唐杰公司出示了宣武区市政管理委员会（以下简称宣武市政管委）出具的授权书、证明。授权书显示，2007年4月26日，宣武市政管委（甲方）出具授权书：根据双方签订的建设协议书约定，甲方授权乙方（唐杰公司）使用、经营、租赁南横西街甲XX号（北京市卫生学校北门）公共卫生间建筑物，期限35年。收益属乙方。证明显示，2009年3月，宣武市政管委出具证明：南横西街甲XX号公共卫生间及配套用房产权属我委。唐杰公司有使用、经营权，收益属唐杰公司，期限35年。针对唐杰公司该部分证据，狄万通表示，不认可授权书、证明的真实性、合法性。经与城管大队核实，涉案房屋及配套用房并未进行房产登记，宣武市政管委亦无权证明房屋归属。诉讼中，本院与相关规划部门核实涉案房屋建设工程规划许可情况，规划部门表示涉案房屋并无建设工程规划许可。关于涉案房屋经营使用情况。狄万通表示，2017年11月我对房屋进行了装修，2018年7、8月份陆续接到拆除、停业通知后餐厅就不再经营，派人看守房屋。对此，唐杰公司表示，涉案房屋处的餐厅仍在正常营业，并提交了照片、消费小票、发票、工商登记信息。该部分证据显示2019年10月14日，红盛号餐厅仍正常对外营业，餐厅内若干人员吃饭消费，餐厅正常出具小票收款，开具狄万通作为法人的另一公司餐饮发票的情况。对此，狄万通表示，照片的真实性不认可，不能证明餐厅正常营业。我方已接到不能经营的通知。小票、发票的情况需回去核实（狄万通未在指定时限内向本院提交核实意见）。关于损失问题。狄万通表示，其支出转让费100万元、保证金5万元，要求唐杰公司予以赔偿。为此，狄万通出示了周晓红与唐杰公司所签租赁合同、转让协议、保证金收据、客户交易明细。其中，周晓红与唐杰公司所签租赁合同显示，2016年10月11日，周晓红与唐杰公司签订协议租用涉案房屋，租期自2016年12月1日至2019年11月30日，2017年12月至2018年11月期间年租金51万元，2018年12月至2019年11月期间年租金53万元，房屋安全保证金5万元。转让协议显示，2017年10月26日，狄万通、周晓红签订协议约定，周晓红将红盛号餐厅转让给狄万通经营，转让费100万元。保证金收据显示周晓红曾向唐杰公司支付保证金5万元。交易明细显示，2018年10月27日、30日，狄万达（狄万通称系其弟）向周晓玲账户分别转账80万元、169177元。对此，唐杰公司表示，我公司与周晓红租赁合同的真实性认可，我公司与狄万通已签订新的租赁合同，与周晓红的合同已作废。狄万通与周晓红之间的转让协议与我方无关。付款人叫狄万达，收款人是周晓玲，并非狄万通和周晓红，转让金亦与我方无关。2013年我公司曾收到周晓红交纳的5万元。狄万通还主张，接手餐厅后进行了装修，并向唐杰公司主张装修损失1331094元。为此，狄万通提交了照片、施工合同、收据、送货单。其中，照片显示餐馆外部、内容相关情况。施工合同显示狄万通曾代表红盛号餐厅与相关装饰公司签订合同约定装修事宜。收据显示相关公司出具1331094元收据的情况。送货单显示相关送货情况。对此，唐杰公司表示，照片不认可。装修合同的真实性可以认可，但双方合同约定装饰、装修在期满后无偿交付我方。对方所称装饰装修的大笔支出，并无转账凭证，不能证明其实际支出。狄万通未就其实际支出装饰装修费用，向本院提交其他证据。诉讼中，狄万通申请对房屋装饰装修价值进行鉴定，唐杰公司不予认可，表示装修现状可能有原有装修。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。狄万通提供的西城区城市管理综合行政执法监察局发送的权利义务告知书显示，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证。本院与相关规划部门核实的涉案房屋建设工程规划许可情况，亦查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证。因此，根据上述规定，唐杰公司于狄万通所签房屋租赁合同应属无效。唐杰公司要求确认双方租赁合同于2019年3月15日解除的诉讼请求，缺乏合同依法有效的逻辑前提，其该项诉讼请求，本院不予支持。合同虽因上述原因无效，但狄万通仍负有将涉案房屋返还唐杰公司的义务，唐杰公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。狄万通虽称2018年7、8月份陆续接到拆除、停业通知后餐厅就不再经营，仅派人看守涉案房屋。但唐杰公司提供的照片、消费小票、发票等证据却显示，2019年10月涉案房屋仍被用于实际经营使用，消费者可以正常消费的情况。狄万通并未按唐杰公司发送的通知实际停业。狄万通虽称涉案房屋被断水断电影响其经营使用，但其未就该部分事实主张向本院提供任何证据。所以，对狄万通该部分意见，本院不予采纳。房屋租赁合同虽无效，但狄万通使用涉案房屋经营餐馆的情况下，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。唐杰公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，具有事实基础及法律依据，本院予以支持。合同无效情况下，唐杰公司、狄万通依据合同第七条向对方主张赔偿金（违约金）的诉讼请求，均缺乏合同约定基础，本院不予支持。如上所述，合同虽无效，狄万通实际使用涉案房屋经营餐馆情况下，应参照合同约定租金标准向对方支付房屋占用费。狄万通要求对方返还租金51万元的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。根据上述查明的事实，周晓红支付给唐杰公司的5万元保证金通过转让方式让与狄万通，狄万通持有该保证金收据原件、双方租赁合同无效情况下，唐杰公司应将该部分款项退还，狄万通该项诉讼请求，本院予以支持。根据上述查明的事实，狄万通主张的转让费损失100万元系其与案外人周晓红之间往来款项，且狄万通在2017年12月1日到2019年11月30日已实际使用涉案房屋，其向唐杰公司主张该部分损失，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。关于狄万通主张的装修损失。双方租赁合同无效，针对该部分损失无法适用“在合同期满后，所有装饰、装修不能被破坏，应保持原样无偿交付甲方”的约定。但根据上述查明的事实，在合同约定的期限范围内，狄万通已实际使用涉案房屋进行经营，实现了其使用房屋的目的。不仅如此，除合同、收据外，狄万通称其支付一百三十多万元装修款，却未提供任何实际付款的其他有效证据，对其该部分意见，本院不予采纳，应由其承担相应举证不能的后果。狄万通进行房屋装饰装修价值鉴定的申请，本院亦不予准许。狄万通要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）狄万通将北京市西城区南横西街甲XX号房屋腾空交还原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司。二、本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）狄万通向原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司支付2018年12月1日至实际腾房日止的房屋占用费（按年租金53万元标准计算）。三、本判决生效之日起五日内，原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司向被告（反诉原告）狄万通支付保证金5万元。四、驳回原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）狄万通的其他反诉请求。如未按本判决确定的期限给付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3669元、反诉费15494元，由原告（反诉被告）北京市唐杰城市节能环保科技发展有限公司负担1464元（已交纳），由被告（反诉原告）狄万通负担17699元（已交纳15494元，剩余2205元于本判决生效之日起五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年一月二十日法官助理 肖彦青书 记 员 孙 萍