四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1028民初2540号 原告（反诉被告）：李建声，男，1970年8月22日出生，汉族，隆昌市人，住隆昌市。 委托诉讼代理人：薛力夫(系原告李建声所在社区推荐)，男，1980年7月6日出生，汉族，隆昌市人，住隆昌市。 被告（反诉原告）：隆昌嘉豪商贸有限公司，住隆昌市。 法定代表人：尤淑雕，系董事长。 委托诉讼代理人：李凌，系北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，系北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李建声诉被告（反诉原告）隆昌嘉豪商贸有限公司（以下简称隆昌嘉豪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，由审判员陈金姚公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李建声的委托诉讼代理人薛力夫，被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司的委托诉讼代理人李凌、钟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李建声向本院提出诉讼请求：1.判决被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司（反诉原告）立即支付原告（反诉被告）2016年12月1日至2019年11月30日的租赁费1，770，810.56元及资金占用利息并支付违约金100万元（利息自2017年12月1日起，以1，770，810.56元为基数，按照年利率6%计算至付清所有租赁费为止）；2.判决被告（反诉原告）自2019年12月1日起，以76，966.96元为基数，按照每年5%上涨租金支付给原告（反诉被告）至租赁期限届满之日止，每半年支付一次租金；3.诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年7月24日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订商场租赁合同，合同中约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于隆昌市大南街综合市场的商业房产给被告（反诉原告），并约定按照28元每平方米每月的单价计算租金，租赁面积以实际为准，截止到起诉之日起，被告（反诉原告）只支付了1，000，000元的租金，而经过四川省古湖测绘有限公司测绘，案涉租赁物的实际使用面积为2748.82平方米，即每月租金为76，966.96元，截止到2019年11月30日，被告（反诉原告）应当支付租金2，770，810.56元，扣除被告（反诉原告）支付的1，000，000元，还应当支付租金1，770，810.56元。依照租赁合同约定，被告（反诉原告）严重违约，应当支付违约金100万元；另依照租赁合同约定，从2019年12月1日起，租金在上一年度的基础上增长5%。后原告（反诉被告）多次催收，被告（反诉原告）一直不予支付，为保护原告（反诉被告）的合法权益，特根据相关法律起诉至贵院，请依法判决。 被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司辩称，1.被告（反诉原告）不应当向原告（反诉被告）支付租金，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间有借贷关系，被告（反诉原告）在租赁合同签订之前，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款尚未还清，被告（反诉原告）不应支付原告（反诉被告）租金；2.房屋租赁面积应以房屋所有权证载明的面积为准；3.租金债务已与借款本息债务抵销，不存在违约；4.原告（反诉被告）主张的租金未扣除2个月免租期；5.原告（反诉被告）主张自2019年12月1日起上涨租金，于法无据。综上，应当驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司提出诉讼请求：1.请求法院依法驳回原告（反诉被告）在本诉中的全部诉讼请求；2.请求法院判令原告（反诉被告）返还租金债务抵消后剩余的借款本息合计人民币739457.15元（利息计算至2019年12月3日）；3.请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期交房违约金人民币1，158，008.14元；4.请求法院判令原告（反诉被告）承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：一、2016年7月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款200万元，《借条》载明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）借出人民币200万元，利息按每月1.5％计算；其中100万元在隆昌嘉豪商贸公司大南街市场店计租后转为租金，不再计利息；剩余100万元的借款继续按月利率1.5％计息，借款期限为六个月。同日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）指定的银行账户转款人民币200万元。2016年12月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具《借条》，载明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款人民币20万元，被告（反诉原告）经营的摩尔赛尔超市代付所租房屋消防款人民币12.6万元、消防土建款人民币1万元，合计人民币33.6万元，利息按每月1.5％计算。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）指定银行账户转款人民币20万元。二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商场租赁合同》，约定原告（反诉被告）将其所有的位于隆昌县大南街综合市场的商业房产以每平米28元的价格出租给被告（反诉原告），房屋面积约2，500平方米，租期为10年。租金起算日期为2017年1月1日，每半年支付一次。上述借款到期后，原告（反诉被告）一直以没钱为由拖延偿还借款本息，后主动提出将被告（反诉原告）应向其支付的房屋租金冲抵借款本息。截至2019年12月3日，被告（反诉原告）【扣除应支付的最近一期租金（即租期计至2019年12月31日）】，两项品后，原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）借款本息合计人民币739，457.15元，原告（反诉被告）应将该剩余借款本息返还被告（反诉原告）。三、《商场房屋租赁》第二条“商场物业条件”第4项约定，交房时间为2016年10月1日，每迟延交房一天，按年度合同金额的3％支付违约金。因原告（反诉被告）实际交付房屋时间为2016年11月17日，原告（反诉被告）逾期交房应承担逾期交付的违约责任。因年度租金总额为804，172.32元，逾期交房时间为48天，因此被告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付逾期交房违约金1，158，008.14元。 鉴于原告（反诉被告）在贵院起诉要求被告（反诉原告）支付租金，被告（反诉原告）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十九条等相关规定特提起反诉，望贵院判如所请，支持被告（反诉原告）的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）李建声辩称，1.本案是租赁合同纠纷，被告（反诉原告）提出的反诉属于民间借贷纠纷，被告（反诉原告）应当向法院提起民间借贷纠纷案件诉讼；2.被告（反诉原告）说原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间达成了抵销协议没有依据，应当承担举不能的责任。综上所述，请求人民法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 本院经审理认定事实如下:被告（反诉原告）隆昌嘉豪商贸公司系从事超级市场管理；儿童娱乐服务；餐饮服务；零售等业务的有限责任公司。2016年7月24日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司签订《商场租赁合同》，合同约定租赁方资料（以下简称甲方）：李建声承租方资料（以下简称乙方）：隆昌嘉豪商贸有限公司一、租赁商场位置及租金支付1.甲方将位于隆昌县大南街综合市场的商业房产租赁给乙方（附商场平面图及物业房产证件）（以实际使用面积为准）。2.本合同有效期从2016年12月1日起至2026年11月30日止，租期十年，从商场物业验收合格正式交房之日起计算。（因交房及免租期与合同时间的不一致，双方约定以甲方商场验收合格乙方正式接房之日起推算十年为本合同的租赁有效期）3.租金前三年为28元/平方米（即从2016年12月1日起至2019年11月30日）；第四年起至第十年租金在上一年度的基础上增长5%，租金半年支付一次，在上一租金到期前一个月支付下一半年度租金。在合同有效期内免两个月租金作为乙方的装修期。二、商场物业条件1.甲方负责商场的一次消防设施及验收（甲方协助乙方进行二次消防的验收）；甲方负责商场吊顶。4.甲、乙双方约定交房时间为2016年10月1日（每延迟交房一天按年度合同金额的3%作为违约金）（具体时间在原租户时间到期后）。六、违约责任任何一方违约即需支付100万元（大写壹佰万圆整）违约金给守约方。并承担违约产生的所有直接和间接损失。合同签订后，原告（反诉被告）李建声于2016年7月25日向被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司借款200万元并出具借条，借条载明：今借到隆昌嘉豪商贸有限公司人民币贰佰万圆整（小写¥2000，000元），利息按照月息1分5厘计算，其中壹佰万元在隆昌嘉豪商贸有限公司大南街综合市场店计租后即转为租金，不再计利息，另壹佰万在陆个月后归还，利息正常按月息1分5厘计算。贰佰万元打入李建声工行卡号62220823070004888555,以收到此笔借款，此借条生效；同日，隆昌嘉豪商贸有限公司工作人员周昌差通过银行打款方式将200万元转到李建声的62220823070004888555的工行卡。2016年11月17日大南街综合市场做一次消防工作通过施工验收。被告（反诉原告）在借给原告（反诉被告）的100万元支付租赁费完毕后，剩余100万元借款因原告（反诉被告）未还，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）支付之后的租赁费。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未付租金为由诉至本院。 另查明，原告（反诉被告）李建声在大南街综合市场持有的房管部门颁发的产权证面积为2393.37平方米房产现均由大南街摩尔超市【摩尔超市由被告（反诉原告）隆昌嘉豪商贸公司经营】使用，2019年11月8日，经由四川省古湖测绘有限公司对大南街摩尔超市测绘制作了大南街摩尔超市用地图，该用地图显示大南街摩尔超市的占地面积为2748.82平方米。 再查明，被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司通过其委托的北京金城同达（成都）律师事务所在原告（反诉被告）向本院起诉其逾期支付租金后于2019年8月6日向原告委托代理人（反诉被告）及本院邮寄了律师函，要求以原告（反诉被告）未返还被告（反诉原告）的借款本息抵销被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）的租金。 上述事实有原告（反诉被告）身份信息、被告（反诉原告）的营业执照原件、《商场租赁合同》原件、房屋产权证复印件、借条原件一张、《村镇银行网上银行电子回单》一张、律师函及邮寄凭证原件、四川省沙河消防设备工程有限责任公司出具的《证明》一张、四川省古湖测绘有限公司出具大南街摩尔超市用地测绘图一张、当事人陈述等予以证实并在卷佐证。 本院认为，经审理本案有如下争议焦点：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租金起算时间及被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司实际租用的房屋面积；二、原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）从2019年12月1日起，按照以28元*12月/平方米为基数每年上涨5%的计付租金至租赁期限届满为止的请求是否支持；三、被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）返还借款本金并支付利息的请求能否支持。现对本案争议焦点作如下评判：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租金起算时间及被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司实际租用的房屋面积。原告（反诉被告）李建声与被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司签订的商场租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，并已实际履行，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，租赁期限起算时间如与合同约定不一致，应以原告（反诉被告）出租的商场验收完毕并在被告（反诉原告）接收当日为租赁期限起算时间。2016年11月17日原告（反诉被告）出租的商场通过了消防施工验收，被告（反诉原告）也自认从当日计算租赁期限为2016年11月17日至2026年11月16日，故原告（反诉被告）、被告（反诉原告）租赁合同中租赁期限起算时间应为2016年11月17日。商场租赁合同约定被告（反诉原告）在租赁期间享有两个月的装修免租期，故从租赁期限起算期计算两个月的免租期后，租金起算时间应为2017年1月17日。 根据租赁合同第一条第一款约定，原告（反诉被告）李建声出租给被告（反诉原告）隆昌嘉豪公司的商业房产应以实际使用面积为准，现原告（反诉被告）主张应以第三方专业机构出具的被告（反诉原告）经营的大南街摩尔超市用地图载明的占地使用面积2748.82平方米作为本案原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）租用的实际面积，被告（反诉原告）主张应以原告（反诉被告）合法持有的房屋产权证上载明的并由被告（反诉原告）实际使用的2393.37平方米作为被告（反诉原告）承租的实际面积。本院认为合同明确约定原告（反诉被告）是将其位于隆昌大南街综合市场的商业房产租赁给乙方，原告（反诉被告）李建声在大南街综合市场现持有房屋所有权证书的房屋面积为2393.37平方米，对于原告（反诉被告）委托的第三方专业机构出具的被告（反诉原告）经营的大南街摩尔超市用地图，被告（反诉原告）认为是原告（反诉被告）单方面委托制作不予认可，另原告（反诉被告）也未提交其他证据证明大南街摩尔超市占地使用面积2748.82平方米超过原告（反诉被告）李建声持有产权证面积2393.37平方米的部分由有原告（反诉被告）所有，故本院认定本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同中的商业房产租赁面积为2393.37平方米。 二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在租赁合同履行期间双方是否违约。 原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）租金已构成违约，应当在支付给原告（反诉被告）租金后向原告（反诉被告）支付合同约定的100万元违约金。根据查明的事实及租赁合同约定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的租金应从2017年1月17日开始计算，以每月67，014.36（28元/平方米/每月*2，393.37平方米）计算至2020年1月17日；租赁合同约定租金半年支付一次，在上一期租金到期前一个月支付下一半年度租金，故2019年7月17日至2020年1月16日半年度的租金被告（反诉原告）应在2019年7月16日之前支付。在租赁合同履行期间，原告（反诉被告）于2016年7月25日向被告（反诉原告）借款200万元，利息按照月息1.5%计算，其中100万元在隆昌嘉豪商贸有限公司大南街综合市场店计租后即转为租金，不再计利息，另100万在六个月后归还，利息正常按月息1.5%计算。经计算，被告（反诉原告）出借给原告（反诉被告）用于抵付租金的100万元截止到计租日2017年1月17日的本息共计108.65万元，该108.65万元本息抵付租金共计16个月即抵付至2018年5月16日后还余14，270.24元；从2018年5月17日到2020年12月16日期间被告（反诉原告）应支付的租金共计1，273，272.84元，扣除剩余未抵付的借款本息14，270.24后，应付租金为1，259，002.6元。被告（反诉原告）出借给原告（反诉被告）借款期限为6个月的100万元借款在2017年1月24日已到期，截止2019年7月24日，原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）借款本金及利息共计160万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者期限”的规定，现原告（反诉被告）的借款本息数额高于被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）的租金，双方互负债务，债务的标的均为给付金钱，且债务皆已到履行期，被告（反诉原告）在本案审理期间向原告（反诉被告）律师函通知将原告（反诉被告）应还借款本息抵销被告（反诉原告）应付租金，在案件审理过程中也提起反诉主张抵销，被告（反诉原告）主张抵销的理由正当，具有法律效力，依法应予支持。被告（反诉原告）主张抵付租金的100万元抵扣完后，剩余的100万元借款本息继续进行抵扣，因租金是半年一付，在2018年1月17日之前，用于抵扣租金的108.65万元已不足以抵扣剩下的租金，此时剩余抵扣的租金的本息为282，327.68元，原告（反诉被告）未返还的借款本息在2018年1月16日分别为本金100万元，利息26.65万元；在2018年1月16日抵扣下一半年度租金后，原告（反诉被告）剩余未返还借款为本金100万元、利息146，741.52元。到2018年7月16日，原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）本息共计1，236，750.07元，抵扣下一半年度租金后，原告（反诉被告）剩余未返还借款本金为834，663.91元。到2019年1月16日，原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）本息共计909，783.66元，抵扣下一半年度租金后，原告（反诉被告）剩余未返还借款本金为507，697.5元。到2019年7月16日，原告（反诉被告）欠付被告（反诉原告）本息共计553，390.28元，抵扣下一半年度租金后，原告（反诉被告）剩余未返还借款本金为151，304.12元。因2019年7月17日至2020年1月16日期间的租金在2019年7月16日抵扣预付后，原告（反诉被告）仍欠付被告（反诉原告）借款本金151，304.12万元，故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付截止2019年11月30日拖欠的租金的请求本院不予支持。因被告（反诉原告）享有到期债权数额大于租金债权，并且借款债权与租金债权的债权形成时间接近，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款6个月的100万元借款在抵付租金的100万元借款抵付租金完毕前早已到期，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）按约定期限还款，在被告（反诉原告）出借的借款抵付租金完毕后，原告（反诉被告）一直未向被告（反诉原告）催付租金，被告（反诉原告）也未向原告（反诉被告）主张返还借款，后原告（反诉被告）向本院起诉，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发函要求抵销。因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间有已经到期的债务原告（反诉被告）未履行，原告（反诉被告）也未向被告（反诉原告）主张支付租金，被告（反诉原告）默认为原告（反诉被告）同意用借款抵付租金，其本意不是故意拖欠租金不付，其行为并非故意违约，不应当认定被告（反诉原告）不付租金的行为构成违约。故原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）应支付违约金100万元的请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）逾期交房应承担违约金的请求，本院认为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的的租赁合同约定的交房时间为2016年10月1日（具体时间在原租户时间到期后），实际上原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间关于交房的时间并未固定在2016年10月1日，且被告（反诉原告）也未提交证据证明交房期间固定在2016年10月1日，根据查明事实，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）交房时间是在消防施工完成后的2016年11月17日，故被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未在2016年10月1日交房违约，请求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 三、原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）从2019年12月1日起，按照以28元*12月/平方米为基数每年上涨5%的计付租金至租赁期限届满为止是否支持?四、被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）返还借款本金并支付利息的请求能否支持。 原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）从2019年12月1日起，按照以28元*12月/平方米为基数每年上涨5%的计付租金至租赁期限届满为止，因原、被告（反诉原告）租赁合同的实际起算日期为2017年1月17日，前三年的租赁期限应为2017年1月17日至2020年1月16日，故原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的在第四年起在上一年度的基础上租金上涨5%的计算日期应从2020年1月17日起；另由于2020年1月16日之后的租金还未实际产生，原告（反诉被告）现请求确认未产生的租金计算标准，本院认为租金的计算标准系当事人之间的真实意思所达成的，法院不应对未发生的争议事实进行确认，综上，原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还租金债务抵消后剩余的借款本息，本院认为被告（反诉原告）通过反诉行使抵消权，符合法律规定，但被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）抵销的债务是借款合同关系，两者不是同一法律关系，且被告（反诉原告）反诉的借款合同有多笔款项组成，其中有部分款项原告（反诉被告）并不认可。被告（反诉原告）主张租金债务抵消后，直接在本案中要求原告（反诉被告）返还剩余借款本息反诉请求没有法律依据，依法不成立，被告（反诉原告）应另行起诉，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还租金债务抵消后剩余的借款本息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十九条、第一百九十六条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李建声的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）隆昌嘉豪商贸有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费9618元，保全费5000元，共计14618元，由原告（反诉被告）李建声负担；反诉案件受理费4250元，由被告（反诉原告）隆昌嘉豪商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  陈金姚 二〇二〇年一月六日 书记员  郑国菊