北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0118民初8809号原告：洪有山，男，1954年3月21日出生。委托诉讼代理人：王晓平(洪有山之妻)，住北京市密云区。委托诉讼代理人：马红雪，北京众再成律师事务所律师。被告：聂忠林，男，1967年7月26日出生。委托诉讼代理人：胡瑞江，男，住北京市密云区。北京市密云区鼓楼街道云秀花园居委会推荐。第三人:聂连红，女，1962年4月3日出生。第三人:聂荣华，女，1964年12月7日出生。第三人:聂连芝，女，1970年8月29日出生。原告洪有山与被告聂忠林、第三人聂连红、聂荣华、聂连芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪有山及其委托诉讼代理人王晓平、马红雪，被告聂忠林及其委托诉讼代理人胡瑞江，第三人聂连红、聂荣华、聂连芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪有山向本院提出诉讼请求：1.判令聂忠林及聂连芝、聂连红、聂荣华协助我办理密云区X小区X号楼X单元X室房屋的过户手续；2.判令聂忠林自2019年7月22日至办理过户手续之日止，每日按已付房款千分之一支付违约金，聂连芝、聂连红、聂荣华在其继承遗产范围之内自2019年7月22日至办理过户手续之日止，每日按已付房款千分之一支付违约金；3.本案的诉讼费用及财产保全费由聂忠林及聂连红、聂荣华、聂连芝承担。事实和理由：2011年1月14日，和谐置家（北京）房地产有限公司作为居间方，促成密云区X小区X号楼X单元X室房屋买卖居间合同，合同第二条约定房屋成交价622000元，第三条约定支付方式为：定金1万元，2011年1月20日之前支付首付款562000元，过户当日支付尾款5万元，聂忠林作为代理人在房屋买卖居间合同上签字。2011年1月21日，我支付购房款及入住费等费用592000元，聂忠林出具收据。2012年12月16日，聂忠林向我借款2万元，抵消尾款2万元。2011年1月22日，我入住X小区X号楼X单元X号房屋。2019年5月24日，密云区X小区X号楼X单元X室房屋已经取得房本，房屋产权人为聂忠林及其母亲谷凤兰共有，但二被告拒绝办理过户。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求支持我的诉讼请求。聂忠林答辩称：一、涉案房屋买卖合同于2011年1月14日签订，甲方聂祥友早在2006年就已经病逝，其民事主体资格于法律上已经消灭，我作为聂祥友的代理人没有代理权，因此该代理行为应归于无效，涉案房屋买卖合同亦应无效。二、涉案房屋由我和谷凤兰共有不是事实。涉案房屋买卖居间合同签订以前5年和签订以后8年时间，涉案房屋为我父亲聂祥友的所有继承人共同共有，而非我和谷凤兰共有。我和谷凤兰没有对涉案房屋进行处分的权利。三、2018年9月1日，涉案房屋通过公证程序转至我和谷凤兰名下，我们二人才取得共有产权人的法律地位。2019年5月24日，完成相关登记手续并已经取得房屋产权证，涉案房屋产权权利状态为我和谷凤兰按份共有，各占50%的份额，我和谷凤兰对涉案房屋的共有权是从这个时候开始产生的。四、2019年3月22日，谷凤兰去世，到目前为止，还没有进行继承处理，遗产范围、继承人人数以及各继承人对遗产享有的财产份额等均尚未确定。当下包括我在内的任何一个权利人都没有对涉案房屋独立处分的权利。五、就涉案房屋买卖居间合同而言，我不过是合同当事人的代理人，谷凤兰连代理人都不是，不应成为本案的被告。本案民事诉讼法律关系因被告主体不适格而不能成立。聂连红、聂荣华、聂连芝陈述称：我们三个人与聂忠林都是聂祥友和谷凤兰的子女。谷凤兰生前就曾表示不同意出售此房屋。因此，我们不同意出售房屋，并请求追回房屋予以继承。经审理查明：2003年6月8日，聂祥友与北京顺兴广厦房地产开发有限公司（以下简称顺兴广厦公司）签订《拆迁安置协议书（回迁）》，约定顺兴广厦公司拆除聂祥友坐落在沙河村房屋18间，回迁安置在X小区2套房屋，一套为X1号楼X1单元X1室，一套为X号楼（现X号楼）X单元X室。2011年1月14日，在和谐置家（北京）房地产有限公司（以下简称和谐置家公司）的居间服务下，洪有山与聂忠林代理的聂祥友签订《房屋买卖居间合同》，合同的首部记载内容为：出售方（甲方）聂祥友，甲方代理人聂忠林；买受方（乙方）洪有山。居间方（丙方）：和谐置家公司。第一部分房屋买卖合同第一条约定，买卖房屋的基本情况（若本条描述的该房屋情况与实际不符或不详尽，则以该房屋所有权证书记载内容为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认。）1.房屋坐落：北京市密云县X小区X号楼X单元X室；2.房屋建筑面积76平方米；3.房屋所有权人：聂祥友；4.房屋所有权证编号（无）或其他产权证明文件：拆迁安置协议书（回迁）。第二条房屋价格约定：1.甲乙双方约定房屋成交价为622000元；……第三条房款支付方式：本次房屋买卖交易，甲乙双方约定购房定金1万元，没有单独约定的，购房定金金额按该房屋成交价的10%计。甲乙双方一致同意按下列第1款的约定支付房款。1.乙方全款购房且甲乙双方按以下方式自行划转房款；乙方于签订本合同后2011年1月20日之前向甲方交付购房首付款562000元；乙方于过户当日向甲方交付购房尾款5万元……第四条办理产权过户：甲乙双方应当于丙方通知起7个工作日内与丙方到房屋权属登记部门办理房屋产权过户。第六条违约责任：1.逾期付款责任……2.逾期办理产权过户责任：甲乙双方未按本合同约定期限办理房屋产权过户的，甲乙双方同意按下列方式分别处理（①和②不作累加）。①逾期在15日内，每逾期一日，违约方应向守约方支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任……双方还就逾期交房责任、发生不可抗力时的责任承担以及争议解决等事项进行了约定。在合同尾部，聂忠林在“甲方代理人”处署名“聂忠林代谷凤兰”，并填写了自己的身份证号码和通邮地址。乙方洪有山签字，和谐置家公司签章。签署合同的同时，聂忠林还代谷凤兰签署了《同意出售证明》，内容为：本人聂忠林代谷凤兰，本《房屋买卖居间合同》所指标的物，即位于北京市密云县X小区X号楼X单元X室的房产系我和产权人聂祥友的共有财产，我同意将此房产出售。“共有权人”处聂忠林手写“聂忠林代谷凤兰”。《房屋买卖居间合同》的附件四为甲乙双方所需提供的资料，内容为：甲方需提交房屋所有权证、本人及配偶身份证、户口簿、结婚证、同意出售证明；乙方需提交本人及配偶身份证、户口簿、结婚证。2011年1月21日，聂忠林从顺兴广厦公司接收涉案房屋，并将房屋交付给洪有山，协助洪有山办理了各项入住手续。洪有山入住后对房屋进行了装修并居住至今。2011年1月21日，洪有山向聂忠林支付X小区X号楼X单元X室房款及入住费等费用592000元。聂忠林为洪有山出具收条，并在收条上签署本人名字、按手印。2012年12月16日，洪有山给付聂忠林2万元，聂忠林出具2万元的借条，在庭审过程中，聂忠林与洪有山一致同意该2万元抵顶房款。2018年8月29日，谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂连芝、聂忠林共同向北京市渔阳公证处（以下简称渔阳公证处）提出申请，申请就被继承人聂祥友的遗产办理继承权公证，2018年9月1日，渔阳公证处出具公证书，公证书载明如下事实：一、被继承人聂祥友因病于二〇〇六年八月六日死亡并于二〇一〇年九月二十七日注销户口；被继承人聂祥友的父母聂广山、聂朱氏均已于被继承人聂祥友前死亡。二、继承人谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂忠林、聂连芝向本处申请继承被继承人聂祥友遗留的财产为：（被继承人聂祥友与配偶谷凤兰夫妻共同财产）坐落于密云县X小1区X1号楼X1单元X1室，建筑面积114.39平方米；密云县X小区X号楼X单元X室，建筑面积81.78平方米（未办理房屋所有权证）。三、据被继承人聂祥友的所有继承人谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂忠林、聂连芝称，被继承人聂祥友生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人聂祥友的配偶谷凤兰；聂祥友的女儿聂连红、聂荣华、聂连芝，儿子聂忠林。五、现聂忠林表示要求继承被继承人聂祥友的遗产。谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂连芝均表示放弃继承被继承人聂祥友的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为聂祥友的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。但死者的父母聂广山、聂朱氏均已先于被继承人聂祥友死亡。故被继承人聂祥友的遗产应由其配偶谷凤兰、子女聂连红、聂荣华、聂忠林、聂连芝共同继承。现谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂连芝均表示放弃对被继承人聂祥友的遗产继承权。因此，兹证明被继承人聂祥友的遗产由聂忠林一人继承。谷凤兰和聂忠林对坐落于密云县X1小区X1号楼X1单元X1室、密云县X小区X号楼X单元X室房屋各享有百分之五十的产权份额。2018年12月18日，顺兴广厦公司与谷凤兰、聂忠林就涉案房屋办理了商品房现房买卖合同的网签手续，2019年5月24日，谷凤兰、聂忠林取得了涉案房屋的产权证书,共有情况为按份共有，谷凤兰、聂忠林各占50%的份额。另查明，谷凤兰于2019年3月22日死亡。其配偶、父母均先于谷凤兰死亡。谷凤兰现有法定继承人为聂连红、聂荣华、聂忠林、聂连芝。四人均表示不放弃继承权。2019年7月21日，洪有山的女儿洪丽与聂忠林打电话商量房屋过户事宜，在通话中，洪丽主张涉案房屋已办理完毕房屋产权证书，要求聂忠林协助其父母办理房屋产权过户手续。聂忠林表示要求洪有山除凑齐尾款3万元外，再准备12万。双方未达成一致意见，涉案房屋至今未办理产权过户手续。在本案审理过程中，聂连红认可其住在X小区14号楼、聂忠林住在X小区1号楼，聂连芝住在X小区后面的平房，聂荣华住在X镇X村。在本案审理过程中，洪有山向本院提出了财产保全的申请，本院于2019年7月29日作出（2019）京0118民初8809号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。上述事实，有双方当事人陈述，房屋买卖居间合同、不动产登记证书、收条、借条、备案合同、公证书、通话录音、死亡证明等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议的焦点为洪有山与聂忠林代理的聂祥友签订的房屋买卖合同是否有效。该合同签订的时间是2011年1月12日，聂祥友于2006年8月6日已经死亡，不具备处分房屋的民事权利能力，该合同实际为聂忠林与洪有山签订。在签订合同的过程中，聂忠林虽声称自己为聂祥友的代理人，但实际上并没有合法的授权，从表象上看，聂忠林以聂祥友的名义签订合同为无权代理，但是聂忠林作为聂祥友唯一的儿子，在中国只有儿子才继承父母遗产的传统思想支配下，从聂忠林的内心真意来看，其是在自主的行使处分权，故本院认定聂忠林与洪有山签订房屋买卖合同的行为并非代理行为，而是处分行为，聂忠林为该合同的实质上的出卖人。虽然在合同签订当时，聂祥友的继承人并未实际分割遗产，聂祥友的配偶谷凤兰、聂祥友的四个子女对该房屋享有共有的权利，聂忠林对该房屋所做的处分为无权处分，但是依据法律规定，聂忠林的无权处分行为并不影响合同和效力。聂忠林与洪有山签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同于2011年1月签订，洪有山依照约定向聂忠林支付了全部首付款，聂忠林亦向洪有山交付了房屋，截至洪有山于2019年7月22日起诉时，洪有山已受领涉案房屋并居住达7年多，在长达7年多的时间内，其他共有权利人未向洪有山提出过解除合同、收回房屋的主张，本院视为其他共有权利人以行为表示同意聂忠林出售该房屋。故对洪有山要求聂忠林与其他房屋的共有权利人协助办理房屋产权过户手续的请求，本院予以支持。鉴于聂连红、聂荣华、聂连芝与聂忠林为兄弟姐妹关系，且聂连红、聂连芝、聂忠林与洪有山居住在同一小区或邻近，聂连红、聂荣华、聂连芝主张其本人及其母亲谷凤兰对聂忠林处分行为不知情，不合常理，本院对该主张不予采信。对聂连红、聂荣华、聂连芝要求收回房屋的请求，不予支持。鉴于2018年9月1日，谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂连芝、聂忠林共同申请办理继承权公证，谷凤兰、聂连红、聂荣华、聂连芝明确表示放弃对聂祥友遗产的继承权利，此时，房屋共有权利转为聂忠林与谷凤兰按份共有。在谷凤兰于2019年3月22日去世后，谷凤兰的继承人聂忠林、聂连红、聂荣华、聂连芝未就谷凤兰的遗产进行分割，该房屋又呈现出聂忠林、聂连红、聂荣华、聂连芝共有的新情况。故本案中，聂连红、聂荣华、聂连芝应当在其继承遗产的范围内与聂忠林共同协助洪有山办理房屋产权过户手续。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当向对方当事人承担违约责任。聂忠林与洪有山签订房屋买卖合同，有义务协助洪有山办理房屋产权过户手续。按照双方合同的约定，房屋产权过户手续自和谐置家公司通知之日起7个工作日内办理。本案中，洪有山虽然未提供证据证明和谐置家公司通知办理产权证书的时间，和谐置家公司作为双方买卖合同的居间服务机构，其通知系因双方的授权，故洪有山作为办理产权过户手续的权利人，自行通知或委托第三人通知，亦有同样的效力。本案中，洪有山提供了其女儿洪丽与聂忠林的电话录音，在录音中洪丽代表洪有山提出要求办理过户的主张，应当视为已通知聂忠林协助办理过户手续。聂忠林未在之后的7个工作日内协助洪有山办理产权过户手续，应当对洪有山承担违约责任。关于违约金的具体数额，聂忠林认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院结合聂忠林的违约行为可能造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。洪有山主张的计算违约金的起始日期有误，鉴于洪有山提供的通知日期为2019年7月21日，经过7个工作日的截至日期为2019年7月30日，故违约金的起算日期应当为2019年7月31日。聂连红、聂荣华、聂连芝因可能继承谷凤兰遗产负有协助办理产权证书的义务，但本案中，没有证据证明其三人或者谷凤兰在世时知晓涉案房屋买卖合同中有关违约金的具体约定，故对洪有山要求聂连红、聂荣华、聂连芝在继承房产的范围内对违约金承担给付责任的请求，本院不予支持。第三人聂连红、聂荣华申请参加诉讼并提出独立请求，但在本院指定时间内未交纳诉讼费，本院视为第三人聂连红、聂荣华放弃自己的独立请求权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告聂忠林、第三人聂连红、聂荣华、聂连芝于本判决生效之日起十日内协助原告洪有山办理位于北京市密云区X小区X号楼X层X单元X室房屋的产权过户手续；二、被告聂忠林于本判决生效之日起十日内给付原告洪有山违约金（违约金以六十一万二千元为基数，按日万分之一的标准，自二〇一九年七月三十一日起至办理过户手续之日止）；三、驳回原告洪有山的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零一十元（原告洪有山已预交），由被告聂忠林、第三人聂连红、聂荣华、聂连芝负担，限本判决生效之日起十日内交纳。案件受理费五千零一十元（第三人聂连芝已预交），由第三人聂连芝负担（已交纳）。保全费五千元（原告洪有山已预交），由被告聂忠林、第三人聂连红、聂荣华、聂连芝负担，限本判决生效之日起十日内给付原告洪有山。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一九年十月十七日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖