苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2246号原告（反诉被告）：苏州行程无忧酒店有限公司,住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路153号。法定代表人：顾苏华，总经理。委托诉讼代理人：余涛、**刚，系该公司员工。被告（反诉原告）：苏州连城生活超市有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路153号。法定代表人：卢建波，总经理。委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。委托诉讼代理人：包仁杰，江苏云起律师事务所律师。原告苏州行程无忧酒店有限公司（下称行程无忧酒店）与被告苏州连城生活超市有限公司（下称连城超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中被告提起反诉，本院予以合并审理。原告行程无忧酒店及其委托诉讼代理人余涛、**刚，被告连城超市的法定代表人卢建波及其委托诉讼代理人曹小林、包仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行程无忧酒店诉称，其于2016年9月30日与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于房屋出租给其作为开办宾馆使用，房租为每年400000元。租赁合同签订后，其发现该出租房屋并非被告所有，被告对是否有权转、分租及转、分租的期限等问题均不予理睬，也迟迟不出具该房屋的合法租赁凭证或处分凭证。当时其已对该房屋进行了巨大投入，造成其极大不安，其多次要求被告对本次转、分租行为获取房屋权利人的同意，但被告一直不予理睬。同时，该合同签订时，双方已明确了用途为开办宾馆，但其在装修过程中，被消防大队告知该租赁标的房产性质为商业(批发零售)，暂时不能办理宾馆酒店使用，且相关部门在办理各项手续过程中驳回了审查，原因为“改变原建筑大空间商业功能为小开间旅馆，违反GB50016-2014第5.21-1条，应报土建设计变更”。当时其已装修近半，且并非房屋所有人，无法办理土建变更的手续，故立刻联系被告要求解决，但被告一再拖延，造成其近一年半的误工，该损失除房租外还包括投资成本、人员工资等共计近百万元，后其通过房屋所有权人并花费设计费解决该问题。被告出租房屋必须保证出租标的物符合合同目的，而被告在明知其承租后开办酒店的目的后仍将无法开办酒店的房屋出租给原告，应当对其损失承担全部责任。被告作为出租人理应对其出租权进行明示，但被告迟迟回避该问题客观上造成了原告的不安，结合房屋性质的问题，导致其无法正常对房屋进行投入而造成了巨大损失，被告对此应承担赔偿责任。对此，其多次找被告协商未果。另外，房屋存在严重的漏水问题，导致了该房屋长时间无法正常使用，维修责任理应属于被告，但被告不予理睬，其不得不自行修理，花费了大量人力财力，仍有部分至今无法使用。请求判令被告赔偿其房租损失600000元、维修损失43800元（不包括因维修导致的经营损失）、设计费80000元，以上合计人民币723800元；被告赔偿因维修滞后导致的经营损失给予房屋免租顺延9个月；被告承担本案诉讼费用。被告连城超市辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。在签订租赁合同时，其已经充分告知原告涉案房屋的产权情况及房屋相关登记情况，并由房屋产权人配合原告办理工商变更登记。后原告进行装修，在装修过程中导致漏水情况发生，都是由原告自行造成的。被告连城超市反诉称,其与被告于2016年9月30日签订《租赁合同》，对房屋租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作出了约定。其按约交付房屋后，被告未按时支付租金。其多次要求原告支付租金及物业费，原告均不予理睬。请求判令被告支付拖欠2019年4月1日至2020年3月31日期间房屋租金400000元及违约金（以400000元为基数，自2019年3月1日起按每日万分之六计算至实际付款之日，暂计至2019年4月1日为7200元）；原告支付2016年11月18日至2019年11月17日期间的物业管理费480090元及该款自2019年1月1日起按同期银行贷款利率计算至实际付款之日的逾期付款利息损失；确认原告与被告于2016年9月30日签订的《租赁合同》于4月4日解除，原告将房屋恢复原状后交付被告；本案诉讼费、财产保全费、担保费由原告承担。后被告变更第一项诉讼请求为要求原告支付拖欠租金的违约金7200元（以400000元为基数，自2019年3月1日起按每日万分之六计算至2019年4月1日）；变更第二项诉讼请求中的物业费为2016年11月18日至2019年11月17日期间的物业费共计339199元。针对被告连城超市提起的反诉，原告行程无忧酒店辩称，双方合同没有约定由承租人承担物业费，且物业管理条例规定业主应当根据物业合同承担物业费，被告与房屋的房东之间有由承租人承担物业费的约定，是法院判决被告承担物业费的重要基础，与本案的情况显然不同。被告出租给其是考虑到该地方不好出租，其基于承担被告装修业务的客观事实，才不得已承租。尽管房屋租赁价格可能不算虚高，但其实际属于重大亏损单位，双方当时说明了其不承担物业费，故合同上没有体现物业费。被告主张的物业费已达到其年租金的三分之一左右，该重大条款足以影响到其是否承租涉案房屋，且其已经超过标准向被告支付水电费。在承租人明知自己不需要承担物业费的情况下，出租人几年后在没有任何合同依据要求其承担物业费不合理。合同约定逾期缴纳租金超过30日被告可以解除合同，但被告依据期限而行使解除权，应该进行合理的催促告知义务；其并非无故拖欠租金，是基于双方存在诉讼纠纷，且其对被告提出了金钱主张，因此没有按时支付；其逾期缴纳准备承担相应违约金，没有给被告造成较大损失；其已投入几百万元，解除合同会给其造成巨大损失，显失公平，请求驳回被告的诉讼请求。经审理查明，2015年1月19日，卢建波（乙方）与昆山金盛商业管理有限公司（以下简称金盛公司，甲方）签订合作协议1份，约定：合作期限以经营场所的租赁合同期限为准、到期无异议、同等条件可以优先续约；乙方经营决策的独立性，甲方不得干预，同时甲方也不承担乙方的经营亏损及相关损失；甲方润丰商业项目的经营场所签约成功、乙方支付两个月房租作为甲方收益回报。乙方必须向甲方支付商业管理费、每月陆仟元整，每年支付一次；甲方有权监管乙方在合法的情况下经营、乙方所有商户资料及合同必须至甲方处备案；所有对外项目协议，必须经甲方审核同意后，盖公章生效；乙方拥有完全独立自主的经营权。2015年4月28日，合同落款处加盖被告公章。2016年4月8日，苏州甪直房地产开发有限公司（出租方、物业所有权方，以下简称甪直房地产开发公司）与金盛公司（承租方、商业运营管理方）签订《房屋租赁合同》一份，将其位于.10平方米出租给金盛公司使用，租赁物（现状）的功能为商业，租赁物由乙方自行管理，妥善使用，并自行维护修缮租赁物。租赁期限为11年，其中装修期1年，第一年不计租金，租金计算期为10年。第一年至第三年租金为305元/㎡/年（不包括水电费），租金金额2800540元；第四年至第六年租金递增10%为335.50元/㎡/年，租金金额3080590元；第七年至第九年租金递增12%为375.76元/㎡/年，租金金额3450270元；第十年租金递增15%为432.124元/年，租金金额3967810元。租金包括租赁物及场地范围内的房屋、租赁税金、租赁房产内外墙等广告位使用费、附属设备设施使用费、年检费。每期支付的租金不含物业等相关费用，物业等相关费用由乙方与物业公司订立合同，按照合同支付。乙方作为专业的商业管理公司，统一对外招商、转分租，管理与经营。甲方应全力协助乙方办理进场经营、设计、装修（含二次装修）所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的文件。甲方负责为乙方申请并设立独立相关水、电计量表，并在乙方开业前办理完手续，乙方的水、电须独立开户，费用由乙方直接与水电公司结算。租金6个月一付，先付租金后使用，首期租金于2017年9月28日前支付。2016年6月15日，连城超市登记成立，股东有卢建波、刘某，卢建波为法定代表人。后余涛（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）于2016年9月30日签订租赁合同，约定甲方将位于东方大道南侧的房屋超市三楼租赁给乙方经营用房使用。乙方承租面积约2600平方米，一楼西面电梯入口门面房面积约42平方米。合同租赁期限为拾年，自2017年4月1日至2027年3月31日止，合同签订日起到2017年4月1日前为装修免租期，合同履约保证金50000元。租金及付款方式为先付款后使用原则，2017年4月1日至2021年3月31日年租金为400000元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为500000元，2024年4月1日至2027年3月31日年租金为600000元(不含开票税金，若要开票、税金由乙方支付)。本合同签订之日，乙方必须付清年租金400000元。今后年租金必须在每年3月1日前一次性付清。乙方迟延支付租赁费的，应自迟延之日起按金额每日万分之六支付违约金，延迟过30天的甲方可以解除合同。该合同第四条为双方应具备实现和执行的条款，其中第4项，甲方协助乙方办理好营业前有关经营活动中所需要办理的证照事宜，未经甲方同意不得擅自转让、转租房屋。第5项，租赁期内，乙方对该房屋装修，则必须经甲方同意，并办好书面手续，提供给甲方装修平面图和立面图，经甲方书面同意后方可进行。乙方装修所用材料及布局，必须符合有关消防法规定，严禁乙方私自搬、拆、移甲方已安装在房屋内的一切水电设施。第10项，租赁期内乙方确保甲方房屋内的一切物品及甲方借用的共用场地完好无损，乙方自付费用承担对租赁设施共用场地的维护保养责任。第12项，甲方将现有房屋和设施租赁乙方使用，乙方的所有装修、装潢及办理相关手续费用和要求安装设施等费用均由乙方承担。合同到期后乙方装修部分的可移设施归乙方所有，拆除后并恢复房屋原样，与房屋相连的乙方无法拆移的无偿归甲方。该合同落款处载明的“乙方单位”为“宾馆”，余涛在乙方代表人处签名。后被告将房屋交付给余涛使用。2017年4月21日，余涛与案外人顾苏华利用上述房屋投资设立了行程无忧酒店，并经营至今。另查明，因原告未能按约支付2018年4月1日至2019年3月31日止的租金，被告于2018年5月31日，委托江苏云起律师事务所向原告寄送了律师函，要求原告支付2018年4月1日至2019年3月31日止的租金。原告于次日收到上述律师函后，以行程无忧酒店的名义于2018年6月4日向被告寄送告知函，主要内容有：1、租赁合同签订后，原告发现该出租房屋并非被告所有，且被告是否有权转、分租及转、分租的期限均无一定论，甚至被告连该房屋的合法租赁凭证或处分凭证(明确载明处分期限)都无法出具，而原告已对该房屋投入8000000元，但连起码的承租权都无法确定，故造成原告极大不安，基于此，原告多次要求被告对本次转、分租行为获取房屋权利人的同意，且在此之前，原告基于不安抗辩无法继续给付租金；2、该合同签订时，双方已明确了用途为开办宾馆，但原告在开办装修过程中，被消防大队告知房屋为商业(批发零售)性质，暂时不能办理宾馆酒店使用，也就是无法正常办理消防手续，导致其装修工程无法正常开展，后经多方努力找到办理该手续的办法。在办理手续过程中相关部门驳回了审查，原因为“改变原建筑大空间商业功能为小开间旅馆，违反GB50016-2014第5.21-1条，应报土建设计变更。”原告并非房屋所有权人，无法办理土建变更，故立刻联系被告要求解决，但被告一拖再拖，造成原告近一年半的误工，共计近百万元。后原告经多方努力并花费十六万元才得以解决。原告认为被告在明知原告承租后开办酒店后仍将无法开办酒店的房屋出租给原告，故应承担原告全部损失。3、房屋存在严重漏水问题，导致房屋长时间无法正常使用，被告不予理睬，将维修责任推给房屋所有权人，双方推诿，原告不得不自行维修。后原告于2018年6月15日支付了自2018年4月1日至2019年3月31日止的租金400000元。2018年8月21日，余涛将被告诉至本院，请求判令被告赔偿其房租损失600000元、维修损失344320元（包括因维修导致的经营损失）、设计费80000元，以上合计人民币1024320元。本院于2019年2月11日作出（2018）苏0506民初7496号民事裁定书，认定租赁合同的相对方应为行程无忧酒店，裁定驳回余涛的起诉。后行程无忧酒店诉至本院。原、被告一致确认原告在本案审理期间于2019年3月31日、2019年4月1日分别向被告支付租金各50000元，共计100000元。被告委托江苏云起律师事务所律师于2019年4月3日向原告邮寄律师函，主要内容为原告未能按合同约定在2019年3月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金400000元。截至目前，原告仅支付房租100000元，尚余300000元未付。根据租赁合同的约定，乙方迟延支付租赁费的，应自延迟之日起按金额每日万分之六支付违约金，延迟过30天的被告可以解除合同，故函告原告：解除2016年9月30日双方签订的租赁合同，原告接函后三天内结清尚拖欠的租金300000元、滞纳金7200元以及2016年10月1日至今的物业管理费480090元等费用，接函后一周内向被告腾退交还房屋。该函原告于2019年4月4日12时签收。2019年4月4日下午，原告向被告转账支付共计300000元。以上事实由原告提供的工商登记信息、租赁合同、合作协议复印件、房屋租赁合同复印件、告知函、银行付款记录，被告提供的律师函、邮单、邮件送达查询记录，（2018）苏0506民初7496号民事裁定书及庭审笔录等予以证实。审理中，原告称，签订租赁合同时，被告仅向其提供了部分产权资料，包括土地使用权证及建设工程规划许可证复印件、甪直房地产开发公司出具的产权证明。其租赁房屋后，要求被告出具该房产的产权证明，或者有权处分该房产的相关证明，被告才出具了被告与金盛公司之间的合作协议，但该协议没有约定被告有向外出租的权利，也未约定合作期限。被告从甪直房地产开发公司租赁房屋的相关情况，也是签订合同后，经其多方询问，被告才告知其的。其在签订租赁合同时，对被告是否具有房屋处分权以及被告有权处分的期限是不确定的，导致其陷入不安。原告据此提交相应资料，其中土地使用权证载明位于苏州市吴中区甪直鸣市路南侧、好又多超市西侧面积为7048.3平方米的土地使用权于2014年4月8日登记在甪直房地产开发公司名下；2013年11月18日的建设用地规划许可证载明的用地性质为商业；甪直房地产开发公司及苏州市吴中区甪直镇村镇建设管理所于2016年6月21日共同出具的产权证明载明，坐落于苏州市吴中区甪直镇鸣市路x号，房产1-3层面积约为9128.10平方米，房屋产权属于甪直房地产开发公司，房产证在办理中。被告对上述证据无异议，称涉案整栋房屋由甪直房地产开发公司通过招投标方式进行招租，用于经营润丰商业广场。由于当时卢建波不能以个人名义参与招投标，因此与金盛公司合作，以金盛公司名义参与招投标，金盛公司中标之后，将该项目交由卢建波实际经营，由卢建波向金盛公司支付商业管理费。其公司于2016年12月成立，之后润丰商业广场都是以其名义进行管理。金盛公司租赁的房屋一部分以其名义出租，一部分由其自用。其自己使用的房屋部分，装修是委托余涛担任股东的装修公司进行的。当时与房屋有关的许可证、产权证明、水电图、电梯变更图等全部交给了余涛，并由余涛办理其使用房屋的装修施工许可证。原告是充分了解房屋后才租赁的。被告为证明其主张，提供以下证据予以证实：1、市场主体住所（经营场所）使用承诺书、房屋租赁合同、房屋产权证明、承诺书。使用承诺书载明市场主体名称为原告，产权所有人为甪直房地产开发公司。承诺书载明申请人作出以下承诺“1、该住所（经营场所）符合建筑安全、生产安全的要求，符合国家对相关行业的特定要求，不属于违章建筑、非法建筑、危险建筑等依法不能用作住所（经营场所）的建筑物；2、法律、法规规定应当经有关部门批准方可在该住所（经营场所）从事相关经营活动的，在取得许可证或批准文件前不开展相关经营活动……7、知晓营业执照不作为改变房屋使用性质的凭证，以及不作为房屋征收的补偿依据”，顾苏华在法定代表人处签名，落款日期为2017年4月18日。房屋租赁合同是甪直房地产开发公司与金盛公司于2016年4月8日签订的合同。相关部门出具的授权委托书及房屋产权证明载明位于苏州市吴中区甪直镇鸣市路x号的房屋，建筑面积2600平方米，房屋产权为甪直房地产开发公司，房屋用途为非居住用房。金盛公司、余涛于2016年10月1日共同向甪直房地产开发公司出具的承诺书，承诺房屋租赁合同仅限用于办理工商营业执照所用。被告称，上述材料均调取自工商部门，证明原告在办理注册登记手续时已经知道房屋的产权情况。2、预算书、建设工程设计合同、工商登记信息。预算书载明工程名称为苏州连城超市购物中心室内装饰工程，建设单位为被告，施工单位为苏州全季建筑装饰设计工程有限公司（以下简称全季公司）。建设工程设计合同由卢建波（发包人、甲方）与全季公司（设计人、乙方）于2016年6月8日签订，约定由乙方承接了苏州连城超级卖场室内设计工程。工商信息显示全季公司于2012年5月14日注册成立，股东有顾苏华、余涛，顾苏华为法定代表人。经质证，原告称，其签住所（经营场所）使用承诺书时没有看到最终的房产证，只看到被告提供的土地规划许可证、使用权证，其中显示该地块可以用于住宿和商业使用，其才签订该承诺书；该承诺书是办理工商登记时的格式文书，不能对原、被告之间的权利义务进行约定。房屋租赁合同是用于开办酒店使用，且该合同是甪直房产开发公司与金盛公司之间的租赁合同，被告在签订合同后才向其提供被告与金盛公司之间的合作协议，故其不清楚该被告对房屋是否具备处分权；对其于2016年10月1日签订的承诺书真实性认可，其中载明租赁合同仅用于办理工商执照，对权利义务不产生效力。对预算书、建设工程设计合同、工商登记信息真实性无异议，被告租赁的房屋确实由余涛任职的公司进行装修，但仅仅是对房屋结构有所了解，不可能进一步了解到该地块的房屋不能开办宾馆。原告主张被告出租的房屋不符合法律规定的用于开办酒店的使用性质，导致其长时间无法办理相关手续，因此无法营业。原告称，租赁涉案房屋时，涉案房屋的产权证还未办理下来，当时被告给其看了土地使用权证以及建设用地规划许可证，看到上述规划许可证上载明的用途为商业用地，正常经营酒店用房的房屋使用性质为商业。其大概于2016年10月拿到房屋，2016年12月份开始装修，酒店的营业执照是正常办下来的，当时被告带着其员工去办理的。办理营业执照后，其再办理消防手续。吴中区的商业房屋分为纯商业和专门做酒店的商业，2017年4月左右，其向当地的消防部门了解到涉案房屋不能用于开办宾馆，但其已经装修投入了一部分资金。后消防部门说可以想办法办理，因关系到房屋使用性质的问题，应该由出租人解决，故其在2017年4月至9月联系被告出面，被告一直不予解决。2017年8月，消防部门政策变了，又同意此房屋可以开办酒店并进行了施工图纸审查，但要求其报土建设计变更。消防部门是2017年9月口头通知其可以办理的。由于其并非房屋所有权人，故无资格办理土建设计变更，其要求被告办理土建变更，被告不予理睬，也未通知甪直房地产开发公司。后其找到房屋所有权人，房屋所有权人要求其自行出钱办理，并提供了相应的土建原始材料，故直到2018年4月通过图纸审查办下来施工许可证。审查意见办好之后没有其他需要被告配合的了。就正常的办证流程，原告称按先办理工商登记，然后通过装修施工图纸审查，拿到施工许可证，之后办理消防许可证、卫生许可证等。不是非要拿到施工许可证才可以装修，其先行进行了装修，但要拿到施工许可证才可以办理消防许可证，之后才能营业。其于2018年5月对外营业至今。原告据此提交施工图设计文件审查意见书，载明2017年12月29日，苏州市吴中区建筑工程施工图审查中心针对行程无忧酒店报送的其酒店室内装修工程施工图设计文件，出具了施工图设计文件审查意见书，其中反映的问题有：1、建筑方面：改变原建筑大空间商业功能为小开间旅馆，违反GB50016-2014第5.5.21-1条，应报土建设计变更。2、装修方面：紧邻电梯的客房及大堂部分请参照《旅馆建筑设计规定》JGJ62-2014第4.2.1-2条修改。3、给排水方面：卫生间未设置喷淋，不符合GB50016-2014第8.3.3-1条。4、电气方面：火灾自动报警系统的形式不明确，不符合GB50016-2013第3.2.1条。被告称，在签订合同时，其已向原告披露了房屋的用途性质。合同中并未约定原告租赁房屋用作宾馆，房屋作何用途是原告自己的事。退一步说，即使约定了用作宾馆，按照合同约定，相关证件由原告自行办理，其配合原告办理了工商登记，之后的行政审批事项都是原告的责任，其没有义务配合；原告没有要求其提供其他材料，要其提供材料时其都提供了，后来是原告自己联系甪直房地产开发公司的，其与房屋产权人已经履行了配合义务。原告称被告没有提供合同约定的能够用于开办酒店的房屋，因此其无法正常办理消防手续，其又为解决该问题进行设计变更，导致其在装修期间停工一年半才开业，造成其损失，包括：1、房租损失，按照年租金400000元的标准，计算1.5年为600000元；2、设计费80000元。原告称，设计费系因土建设计变更而发生的费用。据此，原告提供了行程无忧酒店与杭州华茗设计集团有限公司于2017年12月21日签订的合同以及该公司于2018年3月10日出具的收据，合同载明：针对审查意见提到的“改变原建筑大空间商业功能为小开间旅馆，违反GB50016-2014第5.21-1条，应报土建设计变更。”一条进行修改，保证通过图审，含手续费；设计费为80000元，审图通过后一次性付清。收据载明：设计费80000元。经质证，被告对上述证据真实性无法确认，称即便上述证据属实，也与其无关，系原告为达到自己的房屋用途而支出的费用。另，原告主张涉案房屋在使用过程中存在漏水问题导致其损失。据此提供了损失一览表两份，余涛、原告员工与被告法定代表人卢建波及其妻子刘某的微信聊天记录、短信记录，记录包括了文字、图片以及现场短视频。具体申报损失如下：1、损失一览表载明报修时间2017年4月22日、2017年8月；项目特征为公寓区域下水管道横管断裂，漏屎尿；处理方式为2017年10月15日来人维修；影响为现场无法施工，需要清理粪便，装修材料浪费，施工周期延长；损失为维修费用5800元，工期滞后1个月。2017年4月22日的微信聊天记录显示，原告向卢建波发送数张房屋墙面及地面的污渍照片，并称“整个现场都是臭味，抓紧叫他们来清理，明天早上不清理，我的活就没化（法）做了，他不清，我明天叫人清了，到时我开张单子给你，你到甪直地产交房租的时候直接扣掉就行了”。2017年9月23日，原告再次向卢建波发送玻璃顶棚漏水的视频，对方于2017年9月25日回复“天晴了马上过来解决”。原告称，甪直房地产开发公司使用的管道材质太差，导致污水管道断裂，其报修后被告直到2017年9月25日才回复，2017年10月15日房东叫人维修。被告称，当日是开发商进行维修后，原告要求清理现场，不存在漏水维修问题。该问题是维保单位造成的，与其无关。具体维修是甪直房地产开发公司负责的，其不清楚。2、损失一览表载明报修时间2017年6月；项目特征为玻璃顶棚漏水导致已油漆好的房间墙面需要重新铲掉维修、地面复合地板更换；处理方式为2017年10月15日来人维修；影响为导致现场维修墙面地板踢脚，施工周期延长；损失为维修费用5800元，工期滞后3个月。微信聊天记录为前述2017年9月23日余涛向卢建波发送的视频。对此，原告称房东叫人维修后又出现漏水，之后其自行维修，使用防水卷材将玻璃缝隙贴掉才解决。被告称，漏水可能是原告二次装修造成的，其于2017年9月25日回复开发商已经解决。3、损失一览表载明报修时间2018年1月1日；项目特征为3103房间顶面污水管道漏水；处理方式为上报六个月无人处理，原告自行修复；影响为导致现场房间地板更换，施工周期延长。顶面钢结构生锈；损失为维修费用4600元，公寓出租损失计2个月。报修时间2018年4月25日；项目特征为3103管道再次漏水；处理方式为无人维修，于2018年6月25日自己处理；影响为导致二楼石膏板重补、油漆重做、公寓租房滞后；损失为维修费用1800元、公寓出租损失计2个月。微信聊天记录显示余涛2018年4月25日、5月20日向卢建波、刘某发送的照片、视频，并在微信中称房间又漏水了。4、损失一览表载明报修时间2018年3月17日；项目特征为3072房间和门口柱子伸缩缝漏水；处理方式为2018年4月11日过道顶面又出现漏水，2018年5月22日来人维修；影响房间二楼地板破烂，墙面油漆重做，过道墙面油漆重做，顶面钢结构生锈、公寓租房滞后；损失为维修费用4800元、公寓出租损失2个月。短信记录显示2018年3月17日、4月1日通过短信方式向卢建波发送的照片，另有原告于2018年4月6日、5月8日拍摄的照片。原告称漏水原因是物业管理不当，4楼住户砸掉所有北面窗户，对外开门洞导致。被告称，原告自称漏水是楼上住户造成，与其无关。5、损失一览表载明报修时间2018年4月1日；项目特征为3075房间顶上管道漏水；处理方式为2018年6月2日自行处理；影响为重补，油漆重做各4次，地板破烂、公寓租房滞后；损失为维修费用7800元、赔偿客人财物损失、公寓出租损失2个月。短信记录显示原告2018年4月20日通过短信方式向卢建波发送照片及视频。原告另提交2018年4月1日、5日拍摄的漏水照片数张。原告称，2018年4月20日报修后无人维修，其于2018年6月2日请人处理完。6、损失一览表载明报修时间2018年5月20日；项目特征为3097房间管道漏屎尿；处理方式为无人维修，于2018年6月27日自行处理；影响为导致房间有恶臭、石膏板重补、油漆重做、公寓客人退房；损失为维修费用2600元、赔偿客人1个月房租、公寓出租损失1.3个月。短信记录显示2018年5月20日原告向卢建波通过短信方式发送漏水照片，5月31日发送短信称“卢总，那个漏屎和漏尿的到现在还没来修，都过去11天了”。7、损失一览表载明报修时间2018年6月1日；项目特征为工具间漏水；处理方式为无人处理；影响为导致酒店维修工具进水，一台电焊机、一台大电稿、一台切割机；损失为工具损坏赔偿1800元。微信聊天记录显示原告2018年6月1日通过微信方式向刘某发送的漏水照片。对此，原告称被告曾派人修过，但是现在还在漏水，应该是楼上卫生间漏水。被告称，楼上住户导致的漏水与其无关。8、损失一览表载明报修时间2018年6月1日；项目特征为3022房间顶上线槽漏水；处理方式为于2018年7月1日自己请人处理；影响为导致房间无法出租、石膏板重补、油漆重做、酒店房间营业滞后；损失为维修费用3200元、房间出租率损失。微信聊天记录显示原告于2018年6月1日向刘某发送照片，并称线管漏水。原告称，是以前施工时候的孔洞没有弄好，因此漏水。9、损失一览表载明报修时间2018年7月13日；项目特征为3075房间漏水；处理方式为自行处理；影响为导致房间无法出租，吊顶拆开维修漏水、石膏板重补、油漆重刷；损失为维修费3600元、公寓出租费用半个月房租。对应2018年7月13日通过短信方式向卢建波发送的照片，原告在短信中称“卢总，我们这边外墙漏水”。对此，原告称这部分是房屋老的水管漏水，现其自行维修的。10、损失一览表载明报修时间2018年7月15日；项目特征为3035和3036房间窗户无法关闭；处理方式为无人处理；影响为房间从4月1日开张到现在空关；损失为房间出租率损失。短信记录显示2018年7月15日原告与卢建波的短信往来，原告提出“卢总，关于3056和3036号的窗户已经反映给你多次，你们不修我们还跟以前漏水一样自己修了，所有费用及损失你们自己找甪直房产要，我们从房租减”。2018年7月19日，原告通过微信问刘某“我们那的窗户怎么处理”，对方要求拍视频，并问“就这一个吗”，原告回复，隔壁也是一样的。对此，原告称在余涛与被告的另案诉讼审理过程中，被告来修过一次，但还是关不上，要很费力才能关上。被告称，原告没有因此产生实际损失。11、损失一览表载明报修时间2017年6月20日；项目特征为3020房间漏水；处理方式为无人处理；影响为导致房间无法出租，2017年6月20日上报至10月来修理，2018年5月和9月26日分别再次上报至今；损失为维修费2000元、房间出租率损失。原告提交2017年6月20日、6月22日及5月1日拍摄的照片及2017年9月26日发送给卢建波的短信。短信显示原告提出“润丰公寓三楼我们承租部分漏水问题请尽快解决！现我们已经进入家具安装，装修硬装工程已结束，现仍有这么多漏水点，让我们无法开展工作，请卢总尽快通知开发商帮我们解决所有漏水问题”。对此，原告称该房屋雨水管漏水，现在其打了个洞，可以将水排出去了。12、损失一览表载明报修时间2018年8月13日；项目特征为3003房间幕墙漏水；处理方式为2018年5月甪直房产来检修说是上面百叶窗漏水让其自己解决，2018年8月下雨再检查，并未发现百叶窗，实为幕墙漏水；损失为房间出租率损失。短信记录显示2018年8月13日原告向卢建波发送短信称“卢总，3003以前漏水和你们反映过，你们带人来看说是百叶窗的问题，昨天下大雨，那房间又漏水了，今天我们自己的人去勘察了下，是木（幕）墙漏水，二期上面根本没有百叶窗”，并发送了数张照片。原告损失一览表计算所有维修费用损失共计43800元，据此，原告提供报价单12份、收据10张，报价单载明工程名称为甪直行程无忧酒店公司维修，列明了项目名称、工程量、综合单价、合价等内容，收据载明交款单位为行程无忧酒店管理公司，事由为工程维修费。原告称，维修费用包括其自行维修支出的成本以及装修损坏导致的修复、重做费用等。报价单、收据是全季公司出具的，全季公司为其进行维修，每发生一笔结算一笔，均为现金付款。被告称，其与甪直房地产开发公司的合同虽然约定房屋由其自行维修保养，但实际上房屋质量问题都由甪直房地产开发公司负责，其自行维修需经该公司同意。其与原告对于维修责任的承担没有书面约定，但其的理解是其按照房屋现状将房屋交给原告，因为交付的房屋本身存在质量问题，应由甪直房地产开发公司维修，因原告使用导致的问题由原告自行维修。原告通过微信、短信方式通知到其的问题，其都已直接转达给甪直房地产公司，由该公司进行维修，有时候维修其会陪同。不清楚原告提出的漏水等问题是何原因导致的。另，根据合同第4条第10项约定，所有的维修及保养责任是原告自己承担的；原告自己使用的部分根据法律规定当然自己承担维修和保养义务。对原告提供的报价单、收据不认可，全季公司与原告的股东完全一致，原告提供的证据均不能证明原告对房屋进行维修以及造成原告损失的事实，但同意支付30000元。对此，原告称，合同第4条明确其承担的是租赁设施共用场地的维护保养责任，共用场地特指如消防楼梯间，并非租赁标的物本身；合同没有明确约定谁承担维修责任，被告作为出租人，有义务对房屋进行维修。实际维修是甪直房地产开发公司做的。在合同不解除及其不承担物业费的基础上，同意维修费按30000元计算。原告主张经营损失共计302320元，称因维修房屋，导致其装修工期迟延、房屋不能出租，产生经营损失。工期的迟延损失是按照迟延期间全部租赁面积以租金标准计算，开业之后的房间出租损失是按照实际维修部分延迟期间以及市场现行价计算，根据单间房间的大小，损失单价为1500元/月至3000元/月不等，出租率损失按照迟延期间的80%计算。上述302320元除以每月租金折算下来要求扣除九个月的租金，在下一期到期的租金中直接扣除。另，其酒店房间有客房48间，长租公寓有37间，上述3072、3097、3075均为公寓，其余是酒店客房。酒店平时入住率50%-60%，节假日是满房，公寓已经全部对外出租。被告对经营损失不认可。被告主张原告存在违规装修的情形，称原告在装修酒店的过程中没有按照规定将空调安装在指定位置，而是损害房屋结构，在房顶开洞，将空调安装在楼顶，并且在屋顶开了天井，发生漏水等原因系原告二次装修所致，因装修导致所有问题由原告自己承担。漏水导致其超市经营的货物发生损失。被告据此提交声明、照片以及微信聊天记录。原告于2018年6月5日向被告出具的声明载明“本公司应业务发展，装修需要对一楼原有的二次结构柱拆除，以后因拆除的二次结构柱发生的安全问题由我承担，如合同结束后，房东需要复原房屋的，费用由我承担”，照片显示了楼顶空调安装的情况，微信聊天记录显示刘某于2018年7月19日向原告员工提出漏水问题。经质证，原告称，其开天井是为了采光，向被告和甪直房地产开发公司备过案，装修开天井的位置图纸当时都提供给甪直房产开发公司了，是经过他们同意才开的，目前漏水的地方是因为阳光房、伸缩缝、污水管道等原因导致的。现在索赔的与开天井、空调洞没关系。对微信聊天记录真实性无异议，被告提出的漏水是因为其三楼卫生间管道发生漏水，得知情况后其就立即进行维修，已经维修完成。被告称，原告陈述开设天窗都是直接联系甪直房产开发公司，由该公司审批的，说明其默认房屋的相关维修及装修都是甪直房地产开发公司直接负责的，与其无关。被告主张原告逾期缴纳租金，称其在2019年4月3日发函之前通过电话方式向原告催要过租金；原告擅自转租，其有权解除租赁合同。对原告已缴纳的租金400000元，同意扣除原告应该支付的2019年4月1日计算至4月4日的租金，及此后按照合同约定计算至原告将房屋恢复原状并交付房屋之日止的占有使用费后予以返还。被告据此提交房屋租赁合同复印件一份，显示原告（出租方、甲方）与杨磊（承租方、乙方）于2019年5月3日签订，约定甲方将苏州市吴中区鸣市路153号3107室房屋出租给乙方，租赁期限2019年5月3日至2019年6月2日，租金1500元/月，用途为住宅。经质证，原告对房屋租赁合同的真实性不认可，称其经营范围就是酒店式公寓，一部分房屋用作酒店，供客人单晚或短期的使用，另一部分公寓用于相对长期的使用，与普通的转租不同，3107房间是公寓；合同未约定转租的后果。被告在2019年4月3日之前没有催告过租金，违约金认可按照年租金400000元为基数计算，但计算标准过高，要求调整。被告要求原告承担物业费，称金盛公司和甪直房地产开发公司之间的招投标合同中有一条是物业自管，所以其一开始以为物业费不需要其承担。在与原告签合同时物业费是否应当由其缴纳、缴纳的标准都不明确，故双方合同上没有提到物业费，其口头提过如果物业由其自管，不承担物业费，那也不要原告承担，如果其要承担物业费，那原告也要承担一部分。被告提供以下证据予以证实：1、苏州市前期物业管理委托合同。合同由甪直房产开发公司（甲方）与苏州方泰物业管理有限公司（乙方，以下简称方泰公司）于2014年11月27日签订，载明甲方通过招投标方式，将润丰商业广场委托乙方实行前期物业管理服务；物业总面积27625.97㎡，其中酒店式公寓14071.11㎡，商业用房9164.04㎡，物业交付期2016年8月28日；前期物业管理服务期限2年，自2016年8月28日起至2018年8月27日；乙方根据下列标准，按建筑面积向业主收取物业管理服务费，商业：5.14元/月/㎡，酒店式公寓：3.23元/月/㎡，另收取代收代交预付费，商业：1.77元/月/㎡，酒店式公寓：0.82元/月/㎡。2、（2018）苏05民终4863号民事判决书。方泰公司于2018年1月4日将甪直房地产开发公司、金盛公司诉至本院，要求两被告共同支付2016年11月18日至2017年11月17日期间的物业管理费565238元；甪直房地产公司支付代收代交费用194644.21元及拖欠的开办费28710元。本院于2018年3月26日判决甪直房地产开发公司支付一次性开办费28710元、物业管理服务费565237.99元、代收代交费用194644.21元，驳回了方泰公司对金盛公司的诉讼请求。甪直房地产开发公司不服判决，提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年10月22日作出判决，撤销一审判决，改判金盛公司支付物业管理服务费565237.99元，甪直房地产开发公司对前述债务承担连带责任；甪直房地产开发公司支付一次性开办费28710元、代收代交费用194644.21元。3、协议书。由被告（甲方）与方泰公司（乙方）于2019年3月19日签订，载明甲方的合作方金盛公司与甪直房产开发公司签订租赁合同一份，租赁合同中约定的房屋及场地实际由甲方使用，甲乙双方经协商达成如下协议：1、第一年2016年11月8日至2017年11月17日期间的物业费，根据（2018）苏05民终4863号民事判决书，金盛公司应支付565237.99元，该款已由甲方代为全部履行完毕。2、第二年2017年11月18日至2018年11月17日期间的物业管理费双方一致同意按350000元/年支付。3、第三年2018年11月18日至2019年11月17日期间的物业管理费双方一致同意按400000元/年支付。4、双方一致同意按9183.37平方米面积计算物业管理服务费。自甲方使用承租房屋开始，整个物业公共区域电费均由甲方支付，乙方同意在甲方应支付的物业费中扣除甲方支付的2016年11月18日至2019年11月17日三年期间的公共电费。计算方式为以2019年1月9日至2020年1月8日一年期间的电费总数扣除甲方超市实际使用的电费，按此标准乘以三年。第二年的物业管理费350000元，甲方于2019年3月28日前支付150000元，押金50000元，2019年5月28日前支付150000元。第三年的物业管理费400000元，扣除乙方应承担的三年电费后，由甲方在2020年1月18日前支付。4、收条、业务委托书、情况说明、电费清单。收条由方泰公司于2017年12月29日出具，载明收到被告保证金360000元。业务委托书显示卢建波于2018年12月17日向方泰公司支付205237.99元，备注为代金盛公司交（2018）苏05民终4863号判决书的物业费，2017年12月29日已代交360000元。业务委托书显示被告于2019年3月25日向方泰公司支付150000元、2019年5月27日再次支付150000元、2019年10月15日支付60000元。金盛公司出具的情况说明载明被告转账支付给方泰公司的物业管理服务费565237.99元，实际是被告因二审判决代其支付给方泰公司的，涉案案号为（2018）苏05民终4863号民事判决书。电费清单列明了电表度数、2019年1月至12月电费金额，并计算物业费中扣除电费为412593元。被告明确物业费的计算方式为：2016年11月18日至2017年11月17日期间的物业费：565237.99元/年÷9183.37平方米×2600平方米=160030元；2017年11月18日至2018年11月17日的物业费：350000元/年÷9183.37平方米×2600平方米=99092元；2018年11月18日至2019年11月17日的物业费：400000元/年÷9183.37平方米×2600平方米÷365天=113248元，合计为372370元。经质证，原告称，不能确认协议书、收条、业务委托书、情况说明、电费清单的真实性，不同意支付物业费。双方在签订合同时已对物业费进行过协商，明确其不交物业费。其法定代表人当初以全季公司的名义承接被告一、二楼装修工程，到2016年2、3月份双方接触时，涉案房屋已经空置8个月左右。一、二楼因被告自行经营所需必须进行装修，被告知道余涛同时有开宾馆的业务，提出由其租赁三楼房屋开宾馆。余涛当时提出此地段为乡下，不适宜开宾馆，核算投入约需6000000元，当时谈定租金每年400000元，按照开房率、入住率核算每年净利润大概在50至60万元，承租十年收支基本持平。故其跟被告法定代表人口头谈定不缴纳物业费，如交物业费，其不进行投资。其核算过，交物业费利润太低。在签订合同时，被告虽然没有与物业公司签合同，但是明知物业费需要交纳的，只是标准不确定，如果需要其承担物业费，应当在合同中约定。租房协议由被告法定代表人起草，其未作改动，此后直至2019年4月4日之前，被告从未要求其支付物业费。另，其与被告的租赁合同是转租合同，租金是合同的主要条款，应当就租金以及物业费作出明确约定，但合同中只规定了租金，物业费没有约定。合同第4条第10项载明乙方支付费用承担对租赁设施、公共场地的维护、保养责任，事实上承租该房屋后其独立使用的电梯、公共场所的保洁维护、电费均由其自行承担，上述合同约定的400000元一年的租金是其使用物业的全部费用，包含物业费。又，对于被告主张的物业费支付时间和标准，支付时间应自被告第一次向其提出要支付物业费的时间计算；物业费正常应为1-2元每平方米每月，苏州市区的商业楼盘物业费在3.5元/平方米左右，且该费用包含公共区域的卫生、照明、货梯、电梯维护及用电，其已另行超标准支付水电费。再，被告与甪直房地产开发公司签订合同中约定免租期到2017年9月28日，未拿到不动产权证免租期顺延，故被告在长时间内不需要支付租金的情况下向其收取租金，即使其不支付物业费，也不存在显示公平的情形。据此，原告提交录音一份，称2017年2月余涛与被告法定代表人卢建波、卢建波的妻子刘某三人在被告办公室谈水电费及电梯使用费的时候一起谈过物业费事宜，当时其觉得电梯费用过高。录音中双方对于电梯的电费发生争议，部分内容如下：余：如果说这个电梯是我用的，需要我出电费的，那卢总为什么不早跟我说要我装电表，对不对……我都不知道你说的电梯电是哪个电梯。刘：那你还有哪个电梯？余：你听我说，然后弄了那个电表装上去了，然后这个电梯，我还一直认为是……刘：收我们物业费，是吧？余：属于物业的。刘：物业他给你付费呀？想什么了，你都不交物业费，还给你……余：我去管它，所以说，现在是我不交物业费的。刘：要不你交点物业费。余：所以说……我直接卖给你好了，我不是早就跟卢总谈了嘛，我把营业执照办出来卖给你们，你们经营。刘：我没钱呀……卢：水电我们收人家是多少？刘：5块。卢：你呢？余：3块6，你还能收5块吗……卢：这个水表上面是，我看看，公司里面收的是，票打出来是4块1毛5一个立方……我们按照4块5嘛……余：4块2吧……卢：那就这样定下去，这个水和电就定了。刘：电多少？余：这不是说好9毛了吗，你还不行呀……卢：9毛，现在算9毛，以后市场涨价了再说吧。经质证，被告称，上述对话是发生过的，当时不知道在录音。双方是2016年9月签合同，当时其也没有付物业费，其的意思是其不承担物业费，也不要求原告承担。当时除原告外，另有一家租户想承租三楼，约定租金标准530000元，因合伙人内部争议因此没有租赁成功。原告主动提出要租赁三楼，400000元的租金是双方协商的，当时楼下两层是由原告的装修公司来为其装修，所以给他们一个优惠价格。其不清楚宾馆的收益情况，因此租金并非是根据原告核算的收益及成本情况确定的。根据合同第4条约定，公共区域的维护保养费用由原告承担，涉案房屋所属的商场是小区附属商圈，甪直房地产开发公司将其开发的商场与小区一并交给物业公司管理，但其在与原告签订合同时，自己的理解是小区是物业公司管理，商场由其自管，商场前面一小块公共区域也是其自行管理的。这种情况下，其不需要付物业费，所以才与原告签订合同，由原告自管。现合同第4条第10项约定的公共部分是由物业公司承担相应义务的，因此物业费由原告承担；合同中虽未约定物业费，依交易习惯，根据谁使用谁受益的原则，应由物业实际使用人支付。其与甪直房地产开发公司通过诉讼确定免租期为一年半，是基于其双方之间的约定；按照其与甪直房地产开发公司签订的租赁合同租金标准计算，原告房屋的租金应为800000元/年，实际上原告只支付400000元/年。对此，原告称，被告的租赁合同明确约定了物业费的承担，物业费并非不可预见的支出，被告转租时知道物业费的存在，仍然没有在合同中进行约定，在没有约定代收代缴物业费的情形下，根据谁使用谁受益的原则要求其承担物业费，违反了基本的商业规则。至于被告所说的租金800000元/年，被告是根据一楼门店的价格计算其三楼的价格，在甪直按此种方式计算是不合理的。另，在方泰公司与甪直房地产开发公司、金盛公司物业服务合同纠纷诉讼中，方泰公司、甪直房地产开发公司均称租赁合同约定物业费由金盛公司承担。金盛公司称，甪直房地产开发公司的招标文件载明物业由其自管，且根据租赁合同由其与物业公司签订物业服务合同，其未与物业公司签订物业服务合同，物业公司也未向其提供物业服务，故不承担物业管理费，据此提交招标须知、润丰商业广场谅解协议书，招标须知由甪直房地产开发公司于2015年5月5日出具，第12条载明承租方负责项目的物业管理；谅解协议书由甪直房地产开发公司（出租方、甲方）、金盛公司（承租方、乙方）、被告（乙方的合作方、丙方）、方泰公司（丁方）于2017年12月15日签订，载明因各方就前期物业管理的期限、价格、范围等产生纠纷，现甲丙丁三方暂时共同搁置争议，关于丁方是否向甲方还是乙方或丙方收取物业服务费及服务费计算标准的纠纷，各方暂不作确认，待丁方向法院就物业收费依据什么标准及应当由哪方承担物业费提起诉讼，法院作出生效判决后按判决书确定承担人向丁方支付；尚未支付的物业费丙方按每月30000元自2016年11月18日至2017年11月17日止计算为360000元向丁方提供360000元保证金，根据法院判决结果进行处理。本院认为，余涛以“宾馆”的名义与被告签订租赁合同，后行程无忧公司依法设立，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。关于本诉，就原告主张的房租损失，原告主张被告未及时提供被告享有涉案房屋出租权的证明材料，造成其不安，因此迟延投入。被告对此不认可。根据原告陈述，签订合同时被告已提供土地使用权证、建设工程规划许可证复印件、产权证明等资料，原告据此与被告签订房屋租赁合同，应视为认可被告具备出租的权利；签订合同后被告提供了金盛公司与被告之间的合作协议，告知了甪直房地产开发公司与被告之间的租赁关系，被告已对其出租权利的来源进行明确；原告自述于2016年10月拿房、12月开始装修，未能提供证据证明其存在迟延投入的情形。故对原告的上述主张，本院不予采信。另，原告主张合同约定房屋用作宾馆，被告提供的房屋不能用作该用途，且被告拖延不解决问题，房屋能够用于开办酒店后，被告又不予办理土建设计变更，致其装修停工、开业迟延。对此，被告称合同没有约定房屋用作宾馆，约定了相关证照由原告自行办理，其已履行了合同约定的配合义务。双方之间的租赁合同虽载明承租人单位为宾馆，但未约定审查房屋性质是否能够用于开办宾馆的责任在于被告。原告作为房屋使用人，在签订租赁合同前应自行审查涉案房屋是否符合其用途，且余涛有其他宾馆业务，原告有能力进行审查；原告在查看规划许可证、土地使用权证后，认为房屋可以用于开办酒店，应视为对房屋使用性质的认可。综上，签订后合同后，原告因房屋使用性质问题导致消防验收遇到阻碍，不可归责于被告。合同约定由被告协助原告办理经营活动中所需的证照，故办理相关证照的义务在于原告，被告予以配合。原、被告一致确认被告配合原告办理了营业执照，后原告要求被告解决房屋不能用于开办酒店的问题、办理土建设计变更手续。如前所述，被告对于房屋的使用性质问题不负有责任，且合同约定相关证照由原告办理，故原告要求被告解决房屋使用性质问题、办理土建设计变更手续，缺乏依据。原告未能提供证据证明被告未履行配合其办理相关证照的义务。综上，原告以迟延投入及房屋性质问题为由，要求被告赔偿其延迟投入及装修停工造成的房租损失，本院不予支持。至于设计费，是原告为取得施工许可证支出的费用，合同约定被告办理相关手续的费用均由原告承担，原告要求被告支付，本院不予支持。关于房屋的维修问题，合同未明确约定原告租赁房屋的维修义务由谁承担。原告称应由被告承担，被告称交付时房屋存在的质量问题由甪直房地产开发公司进行维修，原告自己使用造成的房屋损坏由原告承担维修责任，原告通过微信或短信方式告知其后，其均已转告给甪直房地产开发公司，由该公司维修。根据被告陈述，可以确认对于房屋的质量问题，原告不承担维修责任；甪直房地产开发公司并非本案房屋租赁合同的当事人，基于合同相对性，甪直房地产开发公司履行的维修责任，应由被告作为出租人向原告承担。被告对于原告的报修未提出异议，据此本院认定原告所称的房屋质量问题应由被告承担维修责任。原告称因房屋质量问题产生损失共计43800元，据此提交了全季公司出具的报价单、收据，对此被告不认可。全季公司与原告存在利害关系，且原告未能提供支付凭证，故本院对上述证据不予采纳。审理中，被告同意支付30000元，原告称在不解除合同且其不承担物业费的基础上同意按照30000元计算其损失，本院酌定因房屋维修造成的损失为30000元。至于原告称维修占用其房屋导致其装修延期、房间不能出租的经营损失302320元，被告对此不认可。根据原告的陈述，其因房屋使用性质的问题导致装修直至2018年4月才完成并取得装修许可证，于2018年5月开始营业，原告未能提供证据证明维修导致了其装修工期延期；对于开业后的维修，酒店经营本身存在空置率的问题，原告亦未提供证据证明其因此实际遭受损失。原告要求将上述损失抵扣此后的租金，由被告给予相应免租期，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉，就合同解除的问题，被告主张原告逾期支付租金超过30日且擅自转租，其根据合同约定有权解除合同，经其通知后，双方之间的合同已于2019年4月4日解除。原告不同意解除合同，称其因与被告存在诉讼才未按时支付租金，并非故意拖延；出租房间属于其经营范围；被告解除合同前未履行催告义务，且解除合同显失公平。原、被告之间的房屋租赁合同约定租金应于每年3月1日前一次性付清，原告迟延支付租赁费的，应自迟延之日起按每日万分之六支付违约金，延迟超过30天的被告可以解除合同。原、被告一致确认2019年4月1日至2020年3月1日期间的租金400000元，原告于2019年3月31日支付50000元、4月1日支付50000元，余款300000元于2019年4月4日收到被告解除合同通知后支付。原告确实逾期付款超过30天，但当时双方间确实存在争议而引发了诉讼，且原告只是部分租金迟延支付超过30天，在收到被告的通知后立即付清了租金，被告签订合同的目的并未落空。据此，本院确认原告延期支付房租并未构成根本违约。另，原告对租赁房屋投入较大，且经营时间不长，解除合同造成资源浪费。就被告所称的转租问题，从被告提供的合同看，租期较短，且明确约定用于居住，结合原告酒店的经营模式，本院采信原告的意见，即出租是原告的经营行为，不构成转租。综上，结合合同的履行情况及解除合同的后果，本院对被告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告要求原告支付以400000元为基数，自2019年3月1日起按每日万分之六计算至2019年4月1日的逾期付款违约金7200元，合法有据，本院予以支持。关于被告主张的物业费，双方之间的合同未明确物业费的承担问题。对此被告称，签订合同时，其认为自己无需支付物业费，实际也没有支付物业费，故合同中未约定物业费；其口头告知原告，如其不支付物业费，则原告也不支付，如需支付物业费，原告也要支付。现其支付了物业费，故原告应当支付给其。原告对此不认可，称签订合同前其已经核算过交纳物业费后利润太低，与被告口头约定不交物业费，故合同中没有约定物业费，被告无权要求其承担。原告称其与被告口头约定其不承担物业费，被告称其告知原告如其支付物业费，原告也要支付，均未提供证据予以证明，故本院均不予采信。就被告关于签订合同时其认为自己无需支付物业费，因而未与原告在合同中约定物业费负担的主张。租赁合同约定，原告自付费用承担对共用场地的维护保养责任。对此原告称，其使用的电梯及公共场所的保洁维护、电费均由其自行承担，故合同中约定的租金是其为使用物业应当支付的全部费用，包括物业费在内。被告称，当时其认为商场由其自管，所以才与原告约定原告自管公共区域。根据原、被告的陈述，合同约定的原告自付费用承担对共用场地的维护保养，不是指维修，而是日常保洁等事项，即属于物业管理事项。如被告明知需要支付物业费，在能够取得物业服务的情况下，约定由原告自行管理公共区域，不合常理。另，关于金盛公司与被告之间的关系，原告未持异议。根据原告提供的录音、被告与方泰公司达成的谅解书以及金盛公司在物业服务合同纠纷诉讼中的意见，本院采纳被告意见，即确认被告是基于其不支付物业费、自管物业的认知下，未与原告在合同中约定物业费的承担，而由原告自管物业。原告主张被告是在明知自己要支付物业费的情况下而未与其约定物业费的承担，本院不予采纳。现被告确已向物业公司支付物业费，但双方就物业费的承担协商未能达成一致意见。金盛公司与甪直房地产开发公司的合同中明确约定租金不包含物业费，物业费由金盛公司按照其与物业公司订立的合同支付。被告称其据此约定以为不用支付物业费是其自己理解有误。原告基于被告的这种理解认为其自管物业、无需支付物业费，而是否支付物业费确会对原告是否与被告签订合同产生影响。原告是在确认其无需支付物业费的情况下签订了租赁合同。因此物业费未作约定，让原告认为无需支付物业费的责任在于被告，被告要求原告承担全部物业费，显失公平。另，物业公司实际提供了物业服务，原告作为物业使用人接受了相应服务，且租赁合同约定公共区域的维护保养由原告自负费用；原告主张合同约定的租金包含了物业费，缺乏依据。综上，本院结合原、被告双方签订及履行合同的情况，酌定物业费由双方各半负担。被告称其支付给方泰公司2016年11月18日至2019年月17日期间的物业费共计为1315237.99元，提供了民事判决书、物业服务合同、支付凭证等证据，本院予以认定，按照原告租赁房屋的面积与被告、方泰公司约定的计费面积之间比例，核算原告租赁房屋上述期间相应的物业费为372370.79元，原告应支付给被告186185.40元。至于物业费的逾期付款利息损失，双方此前并未就物业费的支付进行协商并达成一致意见，逾期付款利息损失应自判决确定给付之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州连城生活超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州行程无忧酒店有限公司维修费人民币30000元。二、原告苏州行程无忧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告苏州连城生活超市有限公司逾期付款违约金人民币7200元。三、原告苏州行程无忧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告苏州连城生活超市有限公司物业费人民币186185.40元及该款自本判决确定给付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。四、驳回原告苏州行程无忧酒店有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告苏州连城生活超市有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费14036元，反诉案件受理费减半收取为19783元，合计人民币33819元，由原告苏州行程无忧酒店有限公司承担14560元，被告苏州连城生活超市有限公司承担19259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长 王 丽 芳人民陪审员 司马青芳人民陪审员 陆 庆 华二〇二〇年三月六日法官 助理 詹 立 平书 记 员 陈 琳 炜