广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7382号原告（反诉被告）：广州粤平众驰建材有限公司，住所地广州市白云区均禾街石马村广花一路541号B栋5号铺（自主申报）。法定代表人：张若平，董事长。委托诉讼代理人：杨雄文，北京市立方（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市惠德物业管理有限公司，住所地广州市白云区新广从公路（石马路段）原白云二队停车场。法定代表人：陈济勋，总经理。委托诉讼代理人：陈志华，广东东方衡泰律师事务所律师。原告广州粤平众驰建材有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市惠德物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州粤平众驰建材有限公司的委托诉讼代理人杨雄文，被告广州市惠德物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈志华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州粤平众驰建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》无效，被告向我司退还租金412560元；2.被告向我司退还押金91680元；3.被告向我司赔偿搬迁费186000元、安装费76500元、停工费30万元；4.被告向我司赔偿商铺残值损失624129.83元；5.被告向我司支付因申请财产保全与证据保全而发生的所有费用；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告于2018年5月9日签订《租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区均禾街石马村广花一路541号B栋5号铺（厂房面积为1528平方米），每平方米租金30元，租赁期限为3年，自2018年5月24日至2021年5月23日止。我司按租赁合同约定于2018年5月9日支付给被告押金91680元，装修加设备安装投入近70余万元，主营建材零售与批发的一站式仓储配送。2018年12月24日，我司举行开业庆典，正式营业。没想到还没有一个月时间，2019年1月16日广州市白云区均禾街道办事处在商铺的大门墙上张贴《关于强制拆除石马骏马路南侧地块违法建设的通告》，要求我司在2019年1月17日前自行搬离清拆，并于2019年1月23日停电断网。此时，我司已经无法营业了，迄今停工2个多月。我司多次找被告要求协商，但未果。我司无奈只能自行匆忙搬迁到白云区××路大通装饰材料城，请人安装新铺面的水电与设施，将原租赁商铺的货物与设备搬运装卸。综上，现为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告广州市惠德物业管理有限公司的反诉，原告广州粤平众驰建材有限公司辩称，双方租赁合同为无效合同，按照合同法关于无效合同的后果相关规定，被告应向我司返还已支付的租金。2019年1月23日，租赁场地水电和网络均已被停供，我司已无法继续营业。我司不存在继续支付场地使用费问题。被告广州市惠德物业管理有限公司辩称，1.涉案场地虽在被告自建时申请了有关的新建及消防验收手续，但因未取得建设工程馆规划许可证，予以拆除，故双方签订的租赁合同无效。2.对于原告已支付的场地使用费，我司认为原告已使用了场地，应按合同约定支付场地使用费，不存在退还问题。3.我司可向原告退还已支付的场地押金，但应扣除我司尚未支付的2019年2月、3月的场地使用费后退还；4.对于原告主张的搬迁、安装、停工费没有事实和法律依据，对于原告主张的被拆除商铺的残值损失，原告要求我司赔偿亦无法律依据。综上，因原告于2019年1月知悉租赁仓库将要被拆除后就未再向我司支付租金，而原告使用租赁仓库至2019年3月31日，现提出如下反诉请求：1.原告向我司支付2019年2月1日至3月31日的场地使用费91680元；2.由原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、押金收据、通告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月9日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：租赁地址是广州市白云区均禾街石马村广花一路541号B栋5号铺（以下简称涉案场地）；仓库面积约1528平方米；租赁期，自2018年5月24日至2021年5月23日；租赁租金、管理费、设施使用费每月共45840元整；租金、管理费、设施使用费缴交，从2018年5月24日起计算，乙方应在每月5号前交付当月租金、管理费、设施使用费给甲方；甲方同意，给予乙方15天免租期，具体指2018年5月9日至2018年5月24日，在此免租期内，乙方无需承担商铺租金，但应当按照合同的约定足额承担水和电的相关费用；乙方须交保证金91680元给甲方等。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金91680元，原告接收涉案场地后，对商铺进行了内部装修用于经营建材零售批发，并向被告支付涉案场地的租金至2019年1月。2019年1月15日，广州市白云区人民政府均禾街道办事处发出《关于强制拆除石马骏马路南侧地块违法建设的通告》，主要内容为：均禾街石马骏马路南侧地块当事人在未取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》的情况下，在占地22003平方米的土地上进行乱搭建、违法建设，现责令违法建筑物的当事人和居住使用该违法建筑物的人员于2019年1月17日前全部将乱搭建内物品搬离腾空，并自行清拆完毕。逾期不履行，我街将依法强制执行。后涉案场地于2019年3月下旬被拆除。诉讼中，原告表示涉案场地于2019年3月24日拆除，3天后拆除完毕。被告主张涉案场地于2019年3月31日拆除。原告提交搬运合同、搬运明细表、银行电子回单、收据等证据拟证明其因涉案场地被拆除而产生的搬迁费用损失；提交商铺租赁合同、收据拟证明其因涉案场地被拆除而另行承租商铺、重新安装设备产生的损失；提交工资表拟证明停工费损失；提交评估报告、说明、票据等证据拟证明其装修残值损失。根据评估报告显示，涉案商铺装修残值金额为624129.83元。被告对原告主张搬迁费用损失的证据三性不予确认，且原告主张的费用不符合常理。对原告提交的另行承租租赁商铺的证据予以确认，但认为原告重新寻找经营场所是正常的经营行为，且原告在重新租赁场地以后对场地进行装修的费用属于原告新租赁合同的经营开支，与本案合同无效产生的损失无关。对工资表三性不予确认。对原告提交的评估报告认为是原告单方委托，故不予确认，对原告提交的票据被告主要有以下几点意见：1.绝大部门是原告自行手工记账单，没有附相关有效的原始凭证。2.部分收据由原告自行开具，收据上也没有收款单位的盖章。3.部分单据属于原告的开支，与装修无关，不属于装修费用。4.有部分单据显示建材购货进货款，该费用不属于装修款，属于原告的进货费用。5.部分涉及到装修的，如货架、阁楼属于可拆卸的设施，该部分费用不应计算到原告的装修损失中。诉讼中，原告以案外人黄桦青参与了涉案租赁合同履行沟通事宜，其通过微信转账向黄桦青支付了保证金为由申请追加黄桦青为被告参加本案诉讼，以涉案租赁物业由黄帝康向上一手出租人承租，且黄帝康是被告的实际控制人为由申请追加黄帝康为被告参加本案诉讼。本院认为，根据涉案场地所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案场地属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，原告与被告就涉案场地签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。原告要求确认双方签订的《租赁合同》无效的诉请有据，本院予以支持。合同签订后，原告已向被告支付租赁保证金91680元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述租赁按金返还给原告，故现原告要求被告退还租赁保证金91680元有据，本院予以支持。虽双方签订的租赁合同无效，但原告应向被告支付占用涉案场地期间的场地占用费，原告已实际使用涉案场地至2019年3月，现原告要求被告退还其向被告支付至2019年1月的全部租金缺乏依据，本院不予支持。如前所述，原告向被告支付场地占用费至2019年1月，而原告实际占用涉案场地至2019年3月，故被告要求原告支付自2019年2月起欠付的场地占用费有据，本院予以支持。关于场地占用费计付的截止时间，双方确认涉案场地于2019年3月底拆除，结合双方陈述和拆除前需要清空搬离的时间，本院酌定场地占用费计至2019年3月15日。场地占用费的计付标准参照双方签订租赁合同约定的每月45840元计付。经核算，2019年2月至2019年3月15日的场地占用费共计为68760元。关于原告要求被告赔偿搬迁费、安装费、停工费损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案的租赁合同关系中，被告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但原被告却在涉案商铺是违法建筑的情况下，共同签订了涉案租赁合同，双方对租赁合同无效均有过错，对因租赁合同无效造成的损失，双方应各自承担。故原告主张的搬迁费、安装费、停工费损失应由原告自行承担，其主张被告赔偿上述费用缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修残值损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因原告确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故原告要求被告赔偿装修残值损失于法有据，本院予以支持。（二）对于涉案商铺装修残值损失的确定。原告提交评估报告、说明、票据等证据拟证明其装修残值损失，结合被告的质证意见，本院作如下认定：（1）对于原告提交评估报告，因该评估结果是评估公司根据原告单方提供的材料和陈述作出，现被告就场地内实际装修内容不予认可的情况下，本院对评估报告确定的残值数额不予采信。但评估报告中所附现场照片能够较为客观全面反映涉案场地在拆除前的状况，故本院对评估报告中所附照片反映的涉案场地被拆除前现场情况予以采信。（2）原告提交的票据中，确有部分票据是属于日常开支费用，本院对该部分票据不予采信。还有一部分票据属于原告内部记账的凭证，且无对应收款、付款凭证，本院对该部分单据所对应的费用亦不予采信。上述票据中有部分费用支出属于展柜、家具、货架、灯具等可移动物品的费用支出，因上述项目不属于附属装饰装修支出的费用，上述费用不应计入装修残值损失范围。（3）被告对原告提交的票据中证明材料款项支出的费用认为属于原告的经营进货款，对此，虽原告经营范围包括建材零售和批发，但因除上述材料费用票据外，原告提交的能够体现装修费用支出的单据中几乎均为人工费用支出，故上述证明材料费用支出的单据中应含有装修材料费用支出。（4）结合评估报告所附现场照片体现的装修状况和被告提交的交付给原告涉案场地的装修情况的对比，涉案场地的租赁面积、用途及原告对装修项目的陈述、前述对原告提供票据的认定、原告使用涉案场地的时间等情况，本院认定涉案场地的装修残值为40万元。（5）根据前述认定，原被告双方对租赁合同无效负有同等过错，故原告要求被告赔偿装修损失20万元本院予以支持。对原告主张多出上述数额的部分本院不予支持。原告要求被告承担因申请财产保全与证据保全而发生的费用，因上述费用不属于因合同无效后发生的必要费用，原告的上述诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，被告作为出租人为合同相对方，黄帝康、黄桦青均非本案必要诉讼参与人，原告要求追加黄帝康、黄桦青作为本案被告参加诉讼的意见缺乏依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州粤平众驰建材有限公司与被告广州市惠德物业管理有限公司于2018年5月9日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市惠德物业管理有限公司向原告广州粤平众驰建材有限公司退还租赁保证金91680元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市惠德物业管理有限公司向原告广州粤平众驰建材有限公司赔偿装修残值损失20万元；四、本判决生效之日起五日内，原告广州粤平众驰建材有限公司向被告广州市惠德物业管理有限公司支付2019年2月至2019年3月15日的场地占用费共计为68760元；五、驳回原告广州粤平众驰建材有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市惠德物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10008.91元，由原告广州粤平众驰建材有限公司负担7146.31元，被告广州市惠德物业管理有限公司负担2862.6元；反诉受理费1983.6元，由原告广州粤平众驰建材有限公司负担760元，被告广州市惠德物业管理有限公司负担1223.6元；保全费5000元，由原告广州粤平众驰建材有限公司负担3022元，被告广州市惠德物业管理有限公司负担1978元。由原告广州粤平众驰建材有限公司负担的反诉受理费和被告广州市惠德物业管理有限公司负担的本诉受理费、保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年六月十七日书记员  蔡佳丽陈玉梅