天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3529号原告：贾涛，男，1980年11月20日，汉族，居民，住北京市昌平区。被告：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，员工。原告贾涛与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，该案出现中止事由，中止事由消除后，本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告贾涛，被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房利息40489元；2.依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金30687元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年7月28日与被告签订了编号为××的《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市宝坻区，总房款为730632元。合同约定被告应于2017年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告，并约定了被告逾期交房的违约责任。原告依约履行了合同义务，被告亦应当按照约定向原告交付符合条件的商品房。但直至2018年12月，涉诉商品房才取得合格验收；被告于2019年1月4日才通知原告去收房并办理房屋产权转移登记手续。被告逾期且违规交房的行为，不仅违反了合同约定，而且给原告造成了巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，特起诉。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体意见为：一、被告于2017年10月31日开始办理房屋交付手续，且涉案房屋已经通过了五方验收，具备房屋交付的条件；二、买卖合同约定了因政府行为导致逾期交房的不承担违约责任，政府于2017年9月下达的停工令导致2017年10月1日至2018年3月31日停工6个月，致使该房屋配套的车位未全部建设完毕，没有及时办理商品房交付使用证，被告认为该期限按照合同约定不应承担违约责任；三、根据天津市行政许可办公室下达的津审2018-9文件，已经将商品房准许交付使用证取消办理，被告认为准许交付使用证只是行政管理的需要，被告所交付的房屋通过了五方验收，并且通过了政府部门的验收备案，符合国家法律关于房屋交付的规定；四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定应对违约金予以调低。合同中被告逾期交房的违约金包括利息和按商品房总价款的日万分之一计算的违约金，通过计算每月违约金3000元以上，参照天津市2018年公布的住宅租赁标准，综合考虑涉诉房屋的位置、面积、房屋毛坯未装修等情况，每月租金不超过1500元，并且原告未提供证据证明没有准入证和备案延期对原告产生的实际损失，因此应予以调低。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，贾涛（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，商品房坐落于天津市宝坻区，建筑面积为122.12平方米，总价款730632元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。……”。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第五条约定，“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：“出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单”。2019年1月13日，原告办理了收楼手续。另查，涉诉房屋于2018年12月25日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收，于2018年12月28日取得天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审中，森岛公司称涉诉房屋在交房时已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收，但并未提交相关验收文件。涉诉房屋未取得《准许交付使用证》，因政府部门已于2018年9月3日取消了《准许交付使用证》的办理。另，森岛公司提交2011年、2018年建设规划许可证各一份佐证涉诉房屋所在的小区受停工令影响地下车库及园林绿化未建完。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付原告，应当按照合同第五条约定承担违约责任。对于双方当事人争议问题，本院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案表，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案表的时间为2018年12月28日，本院对该时间予以确认。森岛公司主张其已于交房时即2017年10月31日前经五方验收合格，已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件意见，缺少事实依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。二、关于被告逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。庭审中，森岛公司提出2017年10月份至2018年3月份期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力。计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区内停止各类土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，故本院对森岛公司上述主张不予采信。三、关于逾期交房违约责任计算起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响按约交房的主张不予采信，故森岛公司依照合同约定向原告支付逾期交房利息的起算时间应为2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六、“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件的情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理收房手续”。现涉诉房屋在2018年12月28日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，原告作为买受人无法及时知情，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知原告接收房屋。因本案原告在2019年1月13日才办理收房手续，综合考虑被告具备交付条件的时间，本院确认违约金计算起止时间为2017年11月1日至2018年12月31日。四、关于被告逾期交房的违约责任是否应当予以调整的问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，被告主张违约金过高，原告未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及被告的违约情节，酌情确定违约金标准为以年利率4.75%为基准，以购房款730632元为基数，计算期间为2017年11月1日至2018年12月31日，被告森岛公司应给付原告贾涛违约金共计40505.04元。关于原告提出的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十日内支付贾涛逾期交房违约金40505.04元；二、驳回贾涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，由贾涛负担681元，由被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担899元。（此款原告已预交，被告直接给付原告，给付时间同上）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高瑞东审 判 员  郑善礼人民陪审员  王云增二〇一九年十二月十七日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。