上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初2195号原告(反诉被告)：上海合溧物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴某某，执行董事。委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海漕河泾开发区华港实业有限公司，住所。法定代表人：刘平，董事长。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，男。原告上海合溧物业管理有限公司(以下简称合溧公司)与被告上海漕河泾开发区华港实业有限公司(以下简称华港公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，华港公司提起反诉。本院依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，本院于2020年1月19日再次公开开庭进行了审理。原告合溧公司的委托诉讼代理人盛国华、被告华港公司委托诉讼代理人陈伟民、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合溧公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令华港公司支付2018年9月1日至9月30日期间租金182,532元；2.判令华港公司支付逾期违约金794,014.20元(以912,660元为基数，按每日3%标准计算违约金，自2018年9月1日计算至2018年9月30日)；3.判令华港公司垫付2018年9月17日至9月28日的住宿费57,750元；4.判令华港公司垫付2018年9月17日至9月28日的包车费26,400元；5.判令华港公司赔偿损失470,000元。事实与理由：双方就徐汇区XX路XXX弄XXX-XXX号楼X楼、X楼42个房间签订租赁协议。签约后，合溧公司将房屋交付华港公司使用。使用期间，房屋发生火灾事故，华港公司无处居住，合溧公司帮忙安排住宿、包车接送，垫付了相关费用。2018年9月29日，华港公司单方面解除租赁协议，为减少损失，合溧公司只得与房屋所有权人协商提前解除了租赁协议。为此，合溧公司赔偿房东22万元，并被扣除押金25万元。由于火灾系华港公司使用期间发生，损失应当由华港公司承担。且华港公司单方面解除合同，导致合溧公司被扣除的25万元押金也应由华港公司负担。因双方就协商赔偿事宜未能达成一致，故合溧公司诉至本院。华港公司辩称，同意支付9月1日至9月16日期间租金94210元。其余诉请均不认可，望法院予以驳回。合溧公司作为出租方必须保障安全，由于合溧公司未尽保障义务造成损害发生，过错在合溧公司。华港公司向本院提出反诉请求：1.判令合溧公司赔偿实习学生宿舍物品损失费177,037.30元(其中购买床上用品58,369.30元，住宿人员物品损失118,668元)；2.判令合溧公司赔偿因火灾造成额外交通费2321元；3.判令合溧公司赔偿因火灾造成183名实习学生心理辅导费15,500元、经济补偿金183,000元，计198,500元；4.判令合溧公司赔偿因火灾造成额外支付住宿费452,615元。事实和理由：合同履行过程中，2018年8月21日凌晨2时，员工宿舍曾发生过火灾，给华港公司造成了损失。但合溧公司仍疏于管理，在其后不到一个月时间里，再次于9月17日11时许发生火灾，整个楼宇被查封，华港公司无法再使用租赁房屋，只能另行租房供实习生居住。为此，华港公司依法解除租赁合同。合溧公司对华港公司的反诉辩称，8月火灾和9月火灾部位不同，8月火灾与本案无关。9月火灾是华港公司使用期间发生，应由华港公司承担损失。心理辅导费无法证明与涉案火灾有关，也不具有必要性；费用支付主体也不是华港公司。华港公司无权解除合同，单方解除发生的重新租赁费用由华港公司自行承担。本院认定事实如下：上海市XX路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层北房屋共计2129.59平方米，权利人为朱某某、孙某某等四人。2016年9月，上海天壁实业有限公司(出租方、甲方)与华港公司(承租方、乙方)签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区XX路XX弄X楼与X楼37个房间，共182个床位(以下简称涉案房屋)出租给乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止。2018年3月，上海天壁实业有限公司(出租方、甲方)与华港公司(承租方、乙方)签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区XX路XX弄X楼5个房间，共28个床位(以下简称涉案房屋)出租给乙方，租赁期限自2018年3月1日起至2018年8月31日止。租金22,960元/月，该费用包括了租金、物业管理费等一切费用。2018年3月1日，华港公司支付保证金45,920元。上海来必居旅馆有限公司(以下简称来必居公司)与合溧公司就XX路XX弄XX到XX号楼X楼42个房间签订租赁合同，租期自2018年9月1日至2020年8月31日；年租金124万元，押金25万元，如合溧公司中途违约，解除合同，来必居公司退还剩余租金，但有权不退押金。注：该合同无签署日期。合溧公司(甲方；注：合溧公司与天壁公司的法定代表人为同一人)与华港公司(乙方)签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将座落在上海市XX路XX弄XX到XX号楼X楼与X楼42个房间共210个床位(注：门牌号虽与天壁公司签订的合同不同，但实为同一标的物；以下简称系争房屋)出租给乙方；租期自2018年9月1日至2020年8月31日止；第一年月租金182,532元，第二年月租金189,850.50元；乙方应提前一个月向甲方支付该房屋下季度的月租金，非因甲方违约而导致的乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；协议签订后5个工作日内乙方应向甲方支付房屋三个月的租金及二个月金额的保证金共计912,660元，如果5个工作日内未支付三个月租金及二个月保证金，每逾期一日，则乙方需按总金额的3%支付违约金；非本合同约定的情况，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按一个月的租金支付违约金给对方。注：该合同无签署日期。诉讼中，双方就本合同签订日期有争议。华港公司称，合同是补签的，2018年9月21日合溧公司总经理高升东将盖好章的合同交给了华港公司人事总监，华港公司当日盖章后给了合溧公司一份。合溧公司称，9月1日前交房的，交房前双方已谈好合同条款，具体盖章时间记不清了，但最迟也应该自交房之日起算。合同履行后，华港公司未支付合溧公司保证金，天壁公司也未退还华港公司前二份合同的保证金。后华港公司向天壁公司提起诉讼，法院判决天壁公司退还了保证金。2018年9月17日中午11时许，系争房屋中的336房间发生火灾。火灾事故简易调查认定书记载：火灾造成336房间内电器、家俱、内装饰等烧毁、烧损，及本层、楼下部分房间不同程度的过火烟熏、水渍损失，火灾无人员伤亡；火灾走火部位位于336房间内，起火原因为：排除人为放火、外来火种、物质自燃，无法排除电气故障引发火灾的可能；当事人对火灾原因无异议，请求撤销现场封闭。当日，派出所还对居住在336房间的四位华港公司实习生逐一做了笔录，大致内容为：发生火灾时，四人在上班；房间内有空调，四盏日光灯，四人共同购买了一个电水壶，两人各自带了个电吹风，一人还有一个充电台灯；卫生间有一个插座，空调有一个插座，另外四张床铺床头各安装了一个插座(注：合溧公司安装)，床头上的四个插座都是从墙上的开关内拖线出来的，插座不带开关功能，三人插座上插着手机充电器，但未连手机，一人插座上充电宝正在充电；从一个床头插座上接了一个拖线板出来，用于平时烧水；最后出门的人已关空调和灯，出门时未使用电水壶。9月17日至9月28日期间，合溧公司安排了青浦区徐泾镇XX路XXX号和XX大道XXXX号副楼供华港公司人员临时居住，同时合溧公司还提供了单位和宿舍间的车辆接送。2018年9月29日，华港公司致函合溧公司称，火灾造成恶劣影响，截止目前房屋不能使用，整幢楼宇被行政机关查封，华港公司的合同目的不能实现，故解除与贵公司签署的《员工宿舍租赁协议》。同日，来必居公司与合溧公司签订《终止协议》，约定：合溧公司提出今天终止，合溧公司支付的租金124万元、押金25万元，合计149万元；经双方协商，扣除房租16万元以及押金25万元，应退108万元，扣除赔偿款22万元，余额86万元；来必居公司于2018年9月30日支付46万元，2018年10月30日前付清。同日，双方还签订《赔偿协议》，约定：9月17日，宿舍发生火灾，经双方协商，由合溧公司赔偿损失22万元，该款在来必居公司退款中扣除。2018年9月30日，朱某某转账吴某某(合溧公司法人)46万元；11月2日，朱某某转账吴某某40万元。合溧公司为证明垫付的住宿费和车费，提供了1、歆赟(上海)酒店管理有限公司(以下简称歆赟公司)住宿发票57,750元及情况说明，歆赟公司称，9月17日，受吴总(合溧公司法人)委托，我司安排青浦区徐泾镇XX路XXX号X号楼5间宿舍和XX大道XXXX号副楼16间宿舍，至9月28日离店，共计11天；2、上海屹通汽车租赁有限公司(以下简称屹通公司)的租车费发票26,400元及情况说明，屹通公司称，9月17日至28日，我司安排两辆车，负责往返XX路XXX号及XX大道XXXX号，与徐汇XX路XXX号万丽酒店(注：万丽酒店系华港公司的分支机构)之间的员工接送，每辆车每日1200元，共计11天车费为26,400元。华港公司认为，用车是否发生，具体发生金额不清楚；提供的宿舍地址、期间无误，但没有那么多房间。本院认为，华港公司原租赁42间房计210个床位，合溧公司临时安排21间房安置，尚属合理，华港公司认为房间数量过多，却无反证；华港公司否认用车事实，但那么多员工在青浦与徐汇之间往返，必有用车需求，华港公司未提供其自己支付车费的证据，故车费发票和情况说明，本院予以认可；综上分析，本院对合溧公司垫付了宿舍费用57,750元和租车费26,400元的事实予以确认。华港公司为证明因火灾遭受的损失，提供了：1、公司于2018年9月26日调拨枕芯、枕套、床单，价值39,084.70元；购买被子、被套、浴帘、服装、拉杆箱的发票共计19,284.60元，上述合计58,369.30元；其中购买衣物是因为实习员工衣服被封在宿舍拿不出；2、336房间四位实习生申报的烧毁物品价值共计118,668元；3、火灾发生后，来回单位与宿舍间的出租车发票，三天取消夜班车，员工往返单位与宿舍的出租车发票，老师探望、安抚学生的来回火车票，金额共计2321元；4、火灾发生后，华港公司安排心理咨询辅导报价单、发票、咨询签到表，金额为15,500元；5、华港公司给予实习生的安抚补偿金内部申请单、领取签收单、收据、情况说明，每人1000元，共计183,000元；6、9月17日、18日，7人居住宾馆的发票，金额689元；7、华港公司与上海恒硕公寓酒店有限公司签订的住宿合同、补充协议、发票，合同约定：华港公司租借43间房，月租金223,600元，租期自2018年9月27日至2019年9月26日；华港公司认为，月租金差额223,600-182,532＝41,068元，与合溧公司未履行的租期11个月，故损失为41,068*11＝451,748元。对上述证据，合溧公司认为，证据1中本案无关联，不能证明是因为本次火灾而发生，而且提供给员工使用，不能计算价值；证据2，对员工随身携带物品价值不认可，且损失的主张主体应是实习员工，而不应是华港公司，华港公司也没有对这些物品进行赔偿；证据3，与本案无直接关联，也不是本次火灾的必要费用；证据4，心理辅导与本案无关联，不是必要费用，只是华港公司对员工培训的一部分；证据5，真实性无法核实，与本案无关联，无法排除是华港公司在经营中对员工进行的其他补偿，且该些费用是否实际发生；证据6，合溧公司也垫付了住宿费，时间重合，无法证明是火灾发生后产生的费用，与本案无关联；证据7，与本案无关联。华港公司为证明火灾系合溧公司过错导致，提供了应急联动中心案件信息报表，记载：XX路XXX号旺晖火锅店于2018年8月21日失火报警。合溧公司称该火灾与涉案房屋不属同一地址，与本案无关。本院调取的该次火灾事故认定书认定，2018年8月21日，XX路XXX号上海平之餐饮有限公司发生火灾，起火点为二楼厨房，原因系员工在起油锅过程中操作不当过失引起火灾。本院认为，根据认定书的结论，该次火灾与涉案房屋无关，与本案无关，华港公司的证明目的，本院不予采信。审理中，本院至徐汇消防支队了解涉案火灾原因，支队火调技术科科长称，当时房间烧得很透，几乎只剩残骸、床架等一些东西，根据隔壁房间的状况推断，房间里有二个高低铺床，每个床头有接线板(注：本案当事人一致称，床头为墙插，非接线板)，私拉接线板也可能导致火灾发生；起火点无法确定，只能确定在该房间内起火，所以消防只能用排除法，最大可能是电气原因导致的。电气包括本身屋内的电路，也不排除接线板，没有找到一次熔痕、二次熔痕的故障点，故无法确定具体着火位置；现场电器除了空调，其他没看到。8月21日的火灾与9月17日火灾起火部位完全没有关系。本院认为，合溧公司与华港公司签订的《员工宿舍租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。涉案纠纷的产生系火灾引起，火灾事故认定书排除了人为放火、外来火种、物质自燃的可能，但无法确定发生火灾的具体原因，仅认定无法排除电气故障引发火灾的可能。本案中双方出示的证据也均与火灾发生的原因无任何关联，因此本院也无法据此查清本案关键事实，无法认定发生火灾的过错，难以归责于任何一方。根据本院调取的公安机关对居住在发生火灾房间内的四人所作的笔录和本院走访了解情况，确实房间本身的线路故障、居住人员的电器设备故障或使用不当，均有引发火灾的可能，且可能性的大小也无从比较。在此情形下，应依据公平原则确定双方分担责任和相应的损失为宜。2018年9月1日至9月16日期间，华港公司正常使用租赁房屋，且华港公司也愿意支付该期间的租金，本院予以准许。自2018年9月17日发生火灾后，华港公司已无法使用租赁物，故合溧公司主张自2018年9月17日起的租金，本院不予支持。鉴于《员工宿舍租赁协议》的签订时间不明，不能排除补签合同的可能，且华港公司使用房屋不久后即发生了涉案火灾，造成了一定的损失，华港公司在纠纷解决前暂不支付租金尚属合理，故合溧公司主张逾期付租违约金的请求，本院不予支持。为临时安置华港公司员工，合溧公司安排他处房间、提供车辆接送，支出费用在合理范围内，故该期间内合溧公司垫付的费用，理应由华港公司按实支付，合溧公司的该项请求，本院予以支持。鉴于火灾的原因无法查清，无法认定租赁合同的解除因承租人过错导致，故合溧公司同意其出租人没收押金，系其处分自己的权利，但不能因此认定火灾必然导致合溧公司需承担解约的违约责任，故合溧公司要求华港公司赔偿该笔费用，本院不予支持。事故认定书记载火灾造成336房间内电器、家俱、内装饰等烧毁、烧损，及本层、楼下部分房间不同程度的过火烟熏、水渍损失，因此，火灾确实造成了租赁房屋的物理损伤，22万元的损失费用尚属合理，故该笔费用华港公司应承担一半。华港公司主张的赔偿实习学生宿舍物品损失费177,037.30元，其中58,369.30元为其调拨、购买供员工使用的被褥、衣服等物品，并非是对烧毁财产的补偿，只有一间房间被烧毁，损失的被褥、衣物价值不可能有如此之巨，华港公司出示的证据也显示购买衣物是因为宿舍被封东西拿不出，并且调拨的被褥等也没有证据表明所有权已发生转移，因此上述费用并非火灾导致的损失；另有118,668元，系失火的336房间四位实习员工自行申报的财产损失，该些财产并非华港公司的财产，也未见华港公司已先行赔偿；综上，华港公司的该项请求，本院不予支持。华港公司主张的交通费2321元，是否确属火灾发生后必要支出的费用，仅提供发票无法证实。本院相信火灾发生后，为处理必要的事宜，双方均有交通费用的支出，该部分为火灾善后所支出的费用，双方应各自承担各自支出为宜，故该请求本院不予支持。心理咨询费15,500元、安抚补偿金183,000元、均属必要支出费用，数额亦属合理，故该两项费用，合溧公司应承担一半。临时住宿费用689元，系华港公司人员住宿需要，该费用应由华港公司自行负担，要求合溧公司承担缺乏依据，本院不予支持。根据前述认定，火灾发生的过错不可归责于任何一方，故《员工宿舍租赁协议》的解除，双方互不需向对方承担违约责任，因此华港公司主张合同剩余履行期内的租金差额损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、上海漕河泾开发区华港实业有限公司于本判决生效后十日内支付上海合溧物业管理有限公司租金97,350.40元；二、上海漕河泾开发区华港实业有限公司于本判决生效后十日内支付上海合溧物业管理有限公司垫付的住宿费57,750元、包车费26,400元；三、上海漕河泾开发区华港实业有限公司于本判决生效后十日内补偿上海合溧物业管理有限公司损失110,000元；四、驳回上海合溧物业管理有限公司的其余诉讼请求；五、上海合溧物业管理有限公司于本判决生效后十日内补偿上海漕河泾开发区华港实业有限公司99,250元；六、驳回上海漕河泾开发区华港实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,576元，上海合溧物业管理有限公司负担15,403元，上海漕河泾开发区华港实业有限公司负担3173元；反诉受理费6052元，上海漕河泾开发区华港实业有限公司负担5326元，上海合溧物业管理有限公司负担726元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  刘梅娟人民陪审员  宋政峰二〇二〇年二月十日法官 助理  吴 越书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。