湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初747号原告：中央储备粮黄冈直属库有限公司，住所地：湖北省麻城市金桥大道**，统一社会信用代码：91421181722095726Q。法定代表人：游红光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梅爱国，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解。委托诉讼代理人：饶艳，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：王荣周，男，汉族，1961年10月6日出生，广东省深圳市人，住深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：张秋云，广东丹柱律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘文锁，男，汉族，1965年10月3日出生，广东省广州市人，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：吴海贵，广东金爵律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告中央储备粮黄冈直属库有限公司诉被告王荣周、被告刘文锁买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中央储备粮黄冈直属库有限公司的委托诉讼代理人梅爱国、被告王荣周的委托诉讼代理人张秋云、被告刘文锁的委托诉讼代理人吴海贵到庭参加诉讼、本案现已审理终结。原告中央储备粮黄冈直属库有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除《王荣周往来欠款核对及还款协议》，判决被告王荣周立即偿还原告货款1400738.78元及资金占用费（自2006年1月1日起至全部货款付清之日止，以1400738.78元为基数，按8%/年标准计收）；2、判决被告刘文锁以登记在其名下的位于珠海市中山大学××区××住宅××单元××室房屋的变价所得价款在1400738.78元的范围内对被告王荣周的前述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告一曾开展粮食贸易业务。经对账，原告与被告一于2018年3月19日订立《王荣周往来欠款核对及还款协议》，确认被告一欠原告货款1400738.78元。该协议约定，被告一以位于中山大学××区××住宅××单元××室房屋暂抵偿债务887400元，另被告一应于2018年12月31日还款10万元，于2019年12月31日还款20万元，于2020年12月31日还款223338.78元，逾期还款的，按欠款全额的8%/年标准支付自2006年1月1日起至还款日止的资金占用费。原告与被告一、被告二又于2018年6月22日订立《房屋抵款协议书》，确认被告一抵偿给原告的房屋的校内权属及相关手续登记在被告二名下，实际购房人（出资及装修等）为被告一，并已于2006年8月18日交付原告实际管理使用，同时，三方约定以该房屋清偿被告一对原告的债务，若该房屋转让价高于887400元且低于1400738.78元，则转让价超出887400元的部分优先用于清偿被告一筹款支付；若该房屋转让价款高于1400738.78元，优先清偿被告一所欠原告债务后的余额归被告二所有。根据前述约定，被告二应以登记在其名下的位于中山大学××区××住宅××单元××室的房屋为被告一清偿债务1400738.78元，因此，被告二应以该房屋变卖所得价款在1400738.78元的范围内对被告一的本案债务承担连带清偿责任。欠款偿还期限届满后，经多次催要，被告一、二未按约定清偿债务，未配合办理房屋权属变更登记手续。被告的行为违反了约定，严重损害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》等有关规定，特诉至你院，请依法裁判。被告王荣周辩称，一、原告主张与被告一之间存在买卖合同关系，缺乏事实依据。原告未提交任何证据证实与被告一之间存在买卖合同关系。因此，原告向被告一主张偿还货款缺乏事实依据。二、原告请求解除《王荣周往来欠款核对及还款协议》并主张立即归还1400738.78元货款已构成违约，应向两被告返还中山大学××区××住宅××单元××室的房产。根据还款协议，原被告双方确认的货款金额为1400738.78元，双方约定被告一分三期向原告支付513338.78元货款，除第一期的10万元外，剩余二期货款尚未届至还款期。原告请求解除还款协议、主张被告一立即偿还全部货款缺乏事实依据，有悖协议约定和诚信原则。如前所述，原告请求解除还款协议、立即偿还全部货款的主张已构成违约。原告应于还款协议解除时返还被告用于暂抵货款的珠海房产。三、原告请求被告一自2006年1月1日起按年8%支付货款占用费缺乏法律和事实依据。首先，原告所主张的还款是基于货物买卖所产生的货款结算协议，而非货币借贷关系，且原告并未举证双方关于货物买卖合同违约金的相关约定。因此原告主张被告一按年8%支付货款占用费缺乏法律和事实依据。其次，被告一为履行还款协议，协同被告二于2006年8月18日将珠海房产交付给原告实际占有、使用，原告未曾向两被告支付过租金。该房产面积为153平方米，周边房产的价值至少2万元每平方米，房租水平为35元/月/平方米。因此，原告占用被告珠海房产的价值至少为300万元、每月租金为5500元。原告理应向两被告支付该房产自2006年8月18日以来的房屋租金。四、原告与被告一和被告二签署的《房屋抵款协议书》为无效合同。珠海房产系中山大学为教师建设的住宅楼、系国有产权，两被告均无权处分该房产，因此原告与被告一、被告二所签署的《房屋抵款协议书》为无效合同。原告应向两被告返还珠海房产。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求贵院依法驳回。被告刘文锁辩称，珠海房产系中山大学为教师建设的住宅楼，刘文锁只是使用人，不是产权人。一、《房屋抵款协议书》的签订事出有因，并非答辩人的真实意思表示，属于无效合同。1、购买案涉房屋的经过。2、《房屋抵款协议书》签订的真实经过。3、按照相关法律规定《房屋抵款协议书》属于无效合同。根据合同法第52条、51条规定。二、答辩人愿意与二被答辩人进行和解。因被答辩人王荣周代我向中山大学出资20多万元购买房屋使用权，自2004年房屋交付至今，王荣周已经实际使用案涉房屋15年，基于以上事实，答辩人愿意向二被答辩人支付30万元，要求二被答辩人将案涉房屋交还给答辩人。鉴于上述事实与理由，如果二被答辩人不接受答辩人的和解方案，请贵院依据事实和法律，驳回被答辩人黄冈粮库对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供证据一王荣周往来欠款核对及还款协议在庭审中原告与被告王荣周对协议的真实性无异议，被告王荣周认可该协议签名系其签署，且和2018年6月22日原被告签订的房屋抵款协议书形成证据链，故本院对此证据效力予以确认；2、对原告提供证据二房屋抵款协议书中被告王荣周所欠原告货款1400738.78元的事实予以确认，原被告双方于2018年6月22日签订的《房屋抵款协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应当受到法律的保护。协议签订时，被告刘文锁明知被告王荣周与原告之间的债权债务关系以及以房抵债的抵款金额，另因抵债房屋系福利房，不能对外交易，故应认定被告刘文锁作出了在以房抵债的金额887400元内抵偿被告王荣周所欠原告中央储备粮黄冈直属库有限公司货款887400元范围内承担共同给付义务。关于2006年8月18日以房抵款协议，虽被告刘文锁对该协议的签名不予认可，但被2018年6月22日原被告签订的房屋抵款协议书所确认，故本院对此证据效力予以确认；3、对原告提供证据三和事实不符，故本院对此证据效力不予确认；4、对原告提供证据五只能说明原被告签订以房抵债协议后被告将涉案房屋交与原告的事实，该房屋一直被原告实际占用的事实，故本院对此证据效力予以确认；5、对被告王荣周提供的证据一根据原告与被告王荣周2018年3月19日签订的还款协议，被告未按约定支付货款，根据协议第二条约定，其构成违约，另关于资金占用费，根据协议约定资金占用费计算方式，且该计算方式未超出法律规定，故本院对此证据拟证明目的不予确认；6、对被告王荣周提供的证据二虽原被告签订房屋抵偿协议无效，但该房屋系被告自愿抵付原告货款，不存在支付租金，且被告未提出反诉，故本院对此证据拟证明目的不予确认；7、对被告王荣周提供的证据三、四和本案无关，本院对此证据效力不予确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下：2002年至2005年，原告中央储备粮黄冈直属库有限公司与被告王荣周发生粮食业务，后原告中央储备粮黄冈直属库有限公司与被告王荣周对发生的粮食往来进行结算，并于2018年3月19日与被告王荣周签订《王荣周往来欠款核对及还款协议》一份。协议约定：被告王荣周自2002年至2005年与原告开展贸易业务，经结算，被告王荣周欠原告货款1700738.78元，2005年12月28日双方签订《大米销售结算协议》约定，被告王荣周于2005年12月29日还款300000元（已归还），2006年1月2日还款200000元，春节前还款300000元，余下欠款2006年3月底前全部付清。经结算乙方实际欠款1400738.78元。2006年8月18日，原告与被告王荣周签订《以房抵款协议书》，约定以位于中山大学××区××住宅××单元××室（房屋产权及相关登记手续名为刘文锁，实际出资及装修为王荣周）抵部分债务（但产权暂未办理过户手续，无法实现抵债）。被告王荣周一直没有主动履行义务，原告再次与被告王荣周核对往来余额，并确认还款事宜，并就被告王荣周欠原告往来款项达成如下协议：1、原告与被告王荣周双方对账确认，截止2018年3月17日，乙方欠原告货款人民币1400738.78元。2、经双方再次协商，因金额较大，原告同意被告王荣周还款计划是于2018年12月31日归还100000元，2019年12月31日前归还200000元，2020年12月31日前归还223338.78元。3、被告王荣周如未按本次约定时间归还，乙方将按欠款全额和年利率8%计算支付原告资金占用费，计算时间从2006年1月1日至还款日。4、珠海中山大学房子暂抵887400元，最终以实际收到货币资金为主，被告王荣周要无条件配合房产过户手续。2018年6月22日原告又与被告王荣周、被告刘文锁签订《房屋抵款协议书》，协议约定：鉴于2002-2005年，原告与被告王荣周双方开展粮食经营业务，经结算，王荣周欠原告货款1700738.78元，2005年12月28日双方签订《大米销售结算协议》约定，乙方于2005年12月29日还款300000元（已归还）,2006年1月2日还款200000元，春节前还款300000元，余下欠款2006年3月底前全部付清。再次结算王荣周实际欠款1400738.78元。2006年8月18日，原告与被告王荣周、被告刘文锁签订《以房抵款协议书》，约定以位于中山大学××区××住宅××单元××室（房屋产权及相关登记手续名为刘文锁，实际出资及装修为王荣周）抵偿部分债务。上述协议签订后，被告王荣周将房屋交付原告使用至今。2018年3月19日原告与被告王荣周双方再次签订还款协议，按协议约定，被告王荣周要无条件配合房产过户手续，由于该房子涉及第三方（刘文锁），现原告与被告王荣周、刘文锁三方达成协议如下：一、该房位于中山大学××区××住宅××单元××室，面积为153平方米，中山大学校内权属及相关手续登记名为被告刘文锁，实际购房人（出资和装修等）为被告王荣周。二、该房屋被作价887400元人民币，用于王荣周向原告抵债，并已于2006年8月18日由王荣周交付原告实际管理使用。现与原被告协定在3个月之内完成对外转让，清偿王荣周债务，各方要通力配合完成。若该房屋转让价低于887400元，则由王荣周补齐转让价与887400元的差价给原告，王荣周另行筹款支付下欠甲方债务513338.78元；若该房屋转让价高于887400元且低于1400738.78元，则转让价超出887400元的部分优先用于清偿王荣周所欠原告余下债务513338.78元，不足清偿的部分由王荣周筹款支付；若该房转让价款高于1400738.78元优先清偿王荣周所欠原告债务后的溢余部分归刘文锁所有。该房屋转让价由原告主导，会商二被告。转让价款由原告收取，溢价部分（剔除交易手续等费用）由原告直接支付给刘文锁；若在本协议约定期限内不能完成转让的，则原告可直接向王荣周依法追偿债务。三、该房屋于本协议书签订后，原告享有处置权，二被告应将该房屋购房收据等手续交付原告，并协助原告办理更名登记手续（包含原告及原告同意的第三人），二被告应无条件提供协助办理，更名和处置费用由甲方负责，二被告不得以任何理由提出任何异议。四、在原告对外转让时，二被告可以在同等条件下有优先购买权。五、本协议书自各方签字或盖章生效，一式三份，三方各执一份。协议签订后，由于被告未支付货款及协助办理房产过户手续，双方酿成纠纷诉至本院。2006年8月18日原被告签订《以房抵款协议书》一份，约定原告与被告王荣周双方在粮食交易过程中，王荣周共下欠原告货款160万元，王荣周自愿以实为自己所有但名为刘文锁所有的房屋一栋，作价抵偿货款，现就有关事宜达成协议如下：一、该房位于中山大学××区××期住宅，面积为153平方米，权属及相关手续登记名为刘文锁，实际出资（包括装修）为王荣周。三、该房屋于本协议书签订后，原告有权处置，二被告应提供相应手续并协助办理相关手续，费用由原告据实支付。刘文锁不得以任何理由提出任何异议。四、在原告没有转让前，二被告可以本协议的约定价格购买。五、本协议书一式三份，三方各执一份。但在庭审中被告刘文锁对协议上的签名有异议，认为协议中刘文锁签名非本人所签并申请笔迹鉴定，后本院司技科以鉴定资料不全，予以退案。本案所涉房产系中山大学在珠海校区建设的教师宿舍，被告刘文锁系中山大学教师，该房产没有办理房产登记，属限制转让的房屋，当时是被告王荣周以被告刘文锁名义出资200000元购买并装修居住。本院认为，涉案的王荣周往来欠款核对及还款协议为双方当事人的真实意思表示，形式合法，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按协议约定履行各自义务。本案争议焦点：1、是否应解除《王荣周往来欠款核对及还款协议》问题？2、是否应支持要求被告王荣周偿还货款及支付资金占用费问题？3、被告刘文锁是否在本案中承担责任问题和《房屋抵款协议书》是否有效问题？1、关于是否应解除《王荣周往来欠款核对及还款协议》问题？根据原告与被告王荣周2018年3月19日签订的《王荣周往来欠款核对及还款协议》以下简称“还款协议”，被告王荣周没有按照该协议履行支付第一笔款项给付义务，且房屋抵款无被告刘文锁确认，因此原被告三方才于2018年6月22日签订明确的房屋抵款协议，该协议是对还款协议的补充和变更，在还款协议中约定以房抵债的协议内容，被告王荣周同意原告与其以房抵款，原被告在2018年6月22日签订的房屋抵款协议中，明确说明用涉案房屋抵偿部分所欠原告货款，该协议是对原还款协议的补充和变更，在还款协议中原告与其约定了以房抵款的协议内容，被告王荣周也同意，该涉案房屋虽是限制流通房屋，不属违反国家效力性的强制规定，但其是原告与被告王荣周双方在平等自愿的基础上签订的，是合法有效的，房屋抵款协议书是对还款协议的补充和变更，故原告要求解除合同的意见，本院对此诉请不予支持。2、关于是否应支持原告要求被告王荣周偿还货款及支付资金占用费的诉请？根据原被告签订的两份协议书，被告王荣周均认可所欠原告货款1400738.78元的事实，故本院对被告王荣周所欠原告货款1400738.78元予以认可，关于资金占用费根据原告与被告王荣周签订的协议约定资金占用费按欠款从2006年1月1日起按年利率8%计算至还款日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该计算方法未超出法律规定，现由于被告王荣周未按约定时间支付货款，构成违约，故本院对此诉请予以支持。3、关于被告刘文锁是否在本案中承担责任和《房屋抵款协议书》是否有效问题？原被告双方于2018年6月22日签订的《房屋抵款协议书》系当事人的真实意思表示，协议签订时，被告刘文锁明知被告王荣周与原告之间的债权债务关系以及以房抵债的抵款金额，明知用于抵债的房屋系福利房、限制流通房屋，不能对外交易，还作出承诺，作为具有完全民事行为能力的自然人应对自己的民事行为承担民事责任，虽然涉案房屋系限制流通物，但是该房屋如按学校内部规定，可以在合格主体之间进行内部转让，尚能收取相应对价，该房屋抵款协议不属于违反国家效力性强制规定，属有效合同，作为被告刘文锁明知以物抵债，若物权不能实现，被告刘文锁应在其承诺抵债的债权金额887400元内承担共同还款责任。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告王荣周于本判决书生效之日起三十日内向原告中央储备粮黄冈直属库有限公司偿还所欠货款1400738.78元及资金占用费（以货款1400738.78元为基数按照年利率8%从2006年1月1日起至货款付清之日止）。二、被告刘文锁记名房屋（中山大学珠海校区二期住宅9栋1单元102室）在转让不能的情况下与被告王荣周共同承担王荣周所欠原告中央储备粮黄冈直属库有限公司货款887400元的给付义务。三、驳回原告中央储备粮黄冈直属库有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费17406元由被告王荣周负担。此款由原告中央储备粮黄冈直属库有限公司先行垫付，在支付上述款项时由被告王荣周将应承担部分一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费（注：按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判长  蔡永光审判员  薛 娇审判员  戴 英二〇一九年十二月三十日书记员  胡玲丽附：1、原告中央储备粮黄冈直属库有限公司的证据目录：证据一、《王荣周往来欠款核对及还款协议》，拟证明1、原告与被告一签订的《王荣周往来欠款核对及还款协议》合法有效；2、该协议确认被告一欠原告货款1400738.78元。该协议约定，被告一以位于中山大学珠海校区二期住宅9栋1单元102室房屋暂抵偿债务887400元；另被告一应于2018年12月31日还款10万元，于2019年12月31日还款20万元，于2020年12月31日还款223338.78元，逾期还款的，按欠款全额的8%/年标准支付自2006年1月1日起至还款日止的资金占用费；证据二、《房屋抵款协议书》及《以房抵债协议书》，拟证明1、原告与被告一、被告二订立的《房屋抵款协议书》及《以房抵债协议书》合法有效；2、《房屋抵款协议书》确认，被告一抵偿给原告的房屋的校内权属及相关手续登记在被告二名下，实际购房人（出资及装修等）为被告一，并已于2006年8月18日交付原告实际管理使用。三方约定在3个月内完成房屋的对外转让，以清偿被告一对原告的债务，若该房屋转让价高于887400元且低于1400738.78元，则转让价超出887400元的部分优先用于清偿被告一筹款支付；若该房屋转让价款高于1400738.78元，优先清偿被告一所欠原告债务后的余额归被告二所有；3、被告二应以该房屋变卖所得价款在1400738.78元的范围内对被告一的本案债务承担连带清偿责任；证据三、刘文锁妻子李新平的谈话录音，拟证明刘文锁妻子知晓以房抵债的事实，且声明该房屋不是刘文锁的，不是他们的；证据四、物业费收据，拟证明珠海房产一直被原告方实际占用，且该房产用于抵债，不存在向被告一王荣周支付租金。2、被告王荣周的证据目录：证据一、《王荣周往来欠款核对及还款协议》，拟证明1、根据协议第2条约定分三期还款共513338.78元，剩余两期共413338.78元尚未到期，原告主张立即还款已构成违约；2、依协议第4条“以中山大学房屋抵债887400元，最终以收到货币资金为主”，该约定双方只是以房暂抵887400元货款，现原告仍占有房产，并同时主张全额还款1400738.78元，理应返还暂抵货款的房产；3、协议第3条约定原告主张8%年利率的资金占用费，因原告主张的货物买卖关系，而非货币借贷关系，因此原告该项主张没有事实和法律依据，即便约定了资金占用费，因对原告没有造成实际损失，且原告实际占用被告房产，所以该主张没有事实和法律依据；证据二、《房屋抵款协议书》，拟证明1、依据协议第二条可证实该房屋于2006年8月18日已由被告交给原告实际占有、使用；2、原告自2006年8月18日占有使用至今未向被告支付过租金；3、协议约定被告要无条件配合原告办理该房产过户手续。事实是该抵款协议中两被告均无权处分该房产、该协议系无效合同，原告应向被告返还该房产；证据三、房天下APP截屏，拟证明该房产参考价值约300万元；证据四、房天下APP截屏，拟证明该房产参考租金为35元/月/平方米。3、被告刘文锁未提交证据。