河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0704民初958号原告：李纪龙，男，汉族，1957年1月15日出生，住河南省。被告：周杰，男，汉族，1982年8月29日出生，住山东省曹县，现住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：郭亚男、丁丹丹（实习），上海兰迪（济南）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李纪龙与被告周杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，后依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告李纪龙及被告周杰的委托诉讼代理人郭亚男、丁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李纪龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的房屋及设备租赁合同；2.判令被告偿还原告租赁费，自2018年7月9日起按每月10000元计算，至返还所租赁房屋及设备之日止（暂计算至2019年8月租赁费共计15万元）；3.依法判令被告自2018年7月9日起按每月累计所欠租金总额以银行贷款利息的1.5倍支付违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月9日，原告与被告签订《房屋及设备租赁合同》约定原告将位于大块镇大块村西段的厂房及奶油机器设备租赁给被告使用，月租金10000元整。租赁期限自2017年11月9日至2027年11月8日，共计十年，支付方式为每月30号支付当月租金。同日原告又与被告签订了《房屋及设备租赁合同补充协议》一份，约定被告对原承租方王学平所欠原告的150000元租赁费，由被告负责于2018年12月30日之前分期偿还原告。租赁合同及协议书签订后，原告按照合同约定将房屋及设备交付被告。被告未完全履行合同义务，在支付完原租户王学平所欠150000元租赁费后，仅按合同约定支付了8个月的租赁费，2018年7月9日以后的租金至今未付。经原告多次催要，被告迟迟不予归还，为保护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，判如所请。被告周杰辩称：1.原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当驳回。被告并非实际租赁和使用涉案厂房设备的人员，本案主体存在问题。被告作为新乡市凤泉区澳味斯食品有限公司（以下简称“澳味斯公司”）的法定代表人与原告洽谈涉案厂房与设备租赁事宜，是澳味斯公司的行为，不是个人行为。租赁的厂房和设备也是澳味斯公司使用，并非被告个人使用，故不应由被告支付租赁费；2.被告及澳味斯公司不拖欠原告的租赁费用。澳味斯公司自2018年9月起就没有继续生产经营，而且在澳味斯公司生产经营过程中，原告存在堵路封门等行为，影响了该公司经营，给公司带来损失。被告及澳味斯公司保留追诉的权利。本院经审理认定事实如下：原告李纪龙与被告周杰签订了《房屋及设备租赁合同》，该合同的主要内容为：“出租方（以下简称甲方）：李纪龙；承租方（以下简称乙方）：周杰……二、租赁期限。该房屋租赁期限共计10年，自2017年11月9日起至2027年11月8日止……三、租赁费用及支付方式。1.该厂房（含院落）及设备每月租金为1万元（大写壹万元整），年租金总额为12万元（大写壹拾贰万元整）……四、权属声明及装修。……2.甲方负责协助乙方将新乡市凤泉区澳味斯食品有限公司现法人李照东及股东张本荣变更过户至乙方指定人员或公司名下，如3个月之内该事项无法完成，本合同暂不生效。该条款为特别约定……”。后双方又签订《房屋及设备租赁合同》（补充协议），主要内容为：“基于2017年11月9日甲方与乙方签订的房屋及设备租赁合同的补充如下：原承租方王学平2017年11月9日前共欠甲方房租壹拾伍万元整由乙方承担。经甲乙双方商定，特定如下还款计划：乙方2017年11月9日签订合同之前总计欠：甲方租金壹拾伍万元整。自合同签订当月起，每月月底乙方将每月支付甲方壹万元整，直至2018年12月30日前还清。甲方需负责协助乙方将新乡市凤泉区澳味斯食品有限公司现法人李照东及股东张本荣变更过户至乙方指定人员或公司名下，如3个月之内该事项无法完成，本合同暂不生效。该条款为特别约定。”原、被告均在上述合同上签名捺印。另查明，被告周杰自2017年11月10日至2018年4月27日，每月向原告转账20000元，共计120000元。2018年8月份，被告向原告转账70000元。2018年11月及2019年2月，被告分别向原告转账20000元。以上转账共计230000元。本院于2019年9月29日对澳味斯公司进行现场勘验，发现该公司仓库中存放的原材料及成品已损坏变质。2019年10月15日，案外人澳味斯公司出具了《关于追认周杰民事行为的函》，内容为：“对本公司法定代表人周杰（身份证号为）租赁李纪龙（）名下位于新乡市凤泉区大块镇大块村西段的厂房及设备并向李纪龙支付租赁费的行为，本公司予以确认；并认可周杰的上述行为属于公司职务行为，本公司愿意承担法律后果。”上述事实，有《房屋及设备租赁合同》及《补充协议》、《关于追认周杰民事行为的函》及原、被告的诉辩意见予以证明，足以认定。被告虽当庭表示对案涉合同的真实性无法确定，并申请鉴定。但根据双方实际履行合同的情况，本院对案涉合同的真实性予以认定，对被告的鉴定申请，本院不予支持。本院认为，根据本院查明的事实，案涉合同系原、被告签订。根据双方关于澳味斯公司法定代表人及股东变更的约定，原、被告对于被告租赁案涉房屋和设备交由澳味斯公司使用是明知的。原、被告在明知的情况下仍然选择自己签订合同且未就职务行为进行任何约定，在澳味斯公司的法定代表人变更为被告后，被告仍自己履行交付租金的合同义务，均系对自己民事权益的处分。根据合同的相对性原则，原、被告均可据此享有合同权利并承担合同义务。据此，虽然案涉房屋及设备系由案外人澳味斯公司实际使用，且该公司追认了被告的行为系职务行为，被告仍应向原告承担违约责任并支付租金。关于案涉合同的效力问题。经查，案涉合同附条件生效，生效条件为原告协助被告将澳味斯公司的法定代表人及股东变更为被告指定的人。上述登记实际变更的时间为2018年6月12日，故案涉合同应于当日同时生效。从2017年11月10日起，被告即开始按照合同约定向原告交付合同约定的款项及租金，直至2019年2月3日。据此可以认定，原、被告于合同签订后均实际履行了自己的合同义务。故案涉合同生效后，其效力及于合同签订之日。关于被告向原告支付的230000元。双方约定由被告承担原承租人王学平的欠款150000元，系被告对上述债务的承担。根据双方本意，该约定应以案涉合同的全面履行为条件。原告的主要合同义务，系协助将被告澳味斯公司的法定代表人及股东变更为被告指定的人，以及按照约定提供租赁房屋及设备。根据本院查明的事实，原告已经履行了协助公司变更登记的义务，并将租赁物交与被告。被告的主要合同义务系按照约定交付租金并按约定偿还承担的债务。其中，交付租金系其主合同义务，偿还债务系其补充合同的义务，被告向原告交付的款项应认定为先履行主合同义务，后履行补充合同的义务。从2017年11月合同签订开始，被告每月向原告给付20000元，至2018年4月，六个月共给付120000元。应认定其中60000元为每月的租金，60000元系偿还的债务。2018年8月份，被告向原告转账70000元，应认定其中40000元为租金，30000元为偿还债务。2018年11月被告向原告转账20000元，该款项尚不足以支付所欠租金，应认定为2018年9月、10月份的租金。2019年2月，被告向原告转账20000元亦不足以支付所欠租金，应认定为2018年11月、12月份的租金。综上，本院认定，被告已交付租金140000元，已偿还债务90000元，并未完全履行自己的合同义务，构成违约。因被告违约，其代为偿还的90000元债务，不能抵作租金。被告作为澳味斯公司的法定代表人，自认该公司于2018年9月起停产。结合现场勘验及被告欠付租金的事实，本院认定案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，依法应予解除。被告已支付租金至2018年12月。因被告的物品在案涉房屋中存放，导致原告至今无法使用案涉房屋及设备。故从2019年1月起，被告仍应依照约定每月向原告支付租金10000元。截至2019年11月的租金110000元（租金计算至2019年12月8日），被告应于判决生效后十日内付清。从2019年12月起，被告应于每月30日前（2月份为月底前）向原告支付该月租金10000元，至被告将案涉房屋中除原告设备外的物品腾清之日。关于原告主张的违约金，双方未进行约定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，本院酌定被告以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，向原告支付逾期付款的损失。被告主张原告以其欠付租金为由，采取堵门、封路等措施，阻拦其将货物拉走，导致其大量库存商品腐烂变质，但未就此举证，应承担举证不能的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第八十四条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告李纪龙与被告周杰签订的《房屋及设备租赁合同》及《补充协议》；二、被告周杰于本判决生效后十日内向原告李纪龙支付租金110000元及逾期付款的损失（从2019年1月至11月，每月租金的逾期付款损失以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以当月30日（2月为月底）为付款日，从逾期之日计付至实际付清之日）。从2019年12月9日起，被告周杰应于每月30日（2月为月底）向原告李纪龙支付当月租金10000元，至被告周杰将案涉房屋中除原告李纪龙的设备外的物品腾清之日。如逾期给付，被告周杰应按照上述标准支付逾期付款的损失；驳回原告李纪龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，诉讼保全费1270元及保全保险费450元，共计3370元。由被告周杰负担2620元，由原告李纪龙负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 崔 宁二〇一九年十二月十八日书记员 李文政