江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初7195号原告：蔡钢，男，1978年5月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：李娜，女，1978年4月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。被告：朱飞凤，女，1984年6月14日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：王海骥，江苏晟贤律师事务所律师。原告蔡钢、李娜与被告朱飞凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日受理后，依法由审判员沈琳独任审判，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告蔡钢及两原告的共同委托诉讼代理人陈宇龙，被告朱飞凤的委托诉讼代理人王海骥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡钢、李娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金1100000元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》，约定被告向原告购买相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园52幢101室房屋，双方最迟于2018年10月26日去相城区房管所办理存量房买卖资金托管签字手续，但被告以种种理由放弃交易流程。被告的行为已构成违约，应根据《房屋买卖定金协议》约定承担违约责任。故原告为维护自身权益，诉至法院。被告朱飞凤辩称，1、原被告之间只是签订定金协议，并未签署正式的房屋买卖合同，定金协议中所约定的定金性质是订约定金，而非履约定金，正式的房屋买卖合同尚未签署，被告所担负的定金协议的义务只是在约定时间通过中介与原告正式签署苏州市存量房买卖合同，在该买卖合同最终未签署的前提下，不存在后续的托管、过户等等交易环节，也就没有相应的违约责任；2、本协议的性质名为房屋买卖，实为各方相互配合以欺诈手段骗取银行贷款，双方在定金协议中约定房价为555万元，而申请的网签价为819万元，且合同中明确约定要进行房价高评，因此该协议属于以合法形式掩盖非法目的，应依法认定为无效；3、原告方对于合同无效或无法继续履行，自身有过错且截至起诉之日，案涉房屋尚有抵押手续，原告对房屋买卖合同无法继续履行也存在过错，原告主张的110万元已远远超过其实际损失，至于被告先行支付给原告的5万元定金，请求法院根据双方的过错大小，要求原告做相应的返还。原告蔡钢、李娜为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、两原告身份证复印件各一份、两原告结婚证一份、被告身份证复印件、流动人口信息、公安查询信息复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格，两原告系夫妻关系；2、房屋买卖定金协议一份，证明双方之间对于房屋买卖的具体约定，违约方承担违约金的计算方法；3、收条及情况说明一份（中介方李月珍是苏州和韵房产经纪有限公司的监事），证明被告已经支付5万元定金的事实；4、说明书一份，证明原被告之间的违约责任在于被告方，不在于原告方；5、微信聊天记录截屏打印件十页（是苏州和韵房产经纪有限公司法定代表人朱程超与被告之间的聊天记录，盖有中介章），证明违约责任在于被告方，不在于原告方；6、不动产登记簿查询记录复印件一份，证明房屋的产权人是原告方，在2018年9月14日之前，法院查封已经解除；7、出示手机短信（原告蔡钢与被告朱飞凤之间的短信记录），证明合同第六条约定在9月6日之后五十天内即10月26日双方必须去办理存量房资金托管手续，10月23日催促被告办理网签手续，11月4日要求解除合同，原告都发过短信给被告，被告回复也没有说高评，11月4日之后原告就没有与被告联系了，后面中介已经不管了，因为已经过期。被告朱飞凤发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2真实性认可，但作为在甲方处签字的李娜并未在定金协议上签字；对证据3的真实性认可，被告的5万元确实已交付中介并转到原告处，但该款项的性质被告认为是作为双方去签订存量房买卖合同的担保；对证据4公章的真实性认可，作为公司出具的说明按照相关规定应当有印章人或相关负责人的签名，证据形式上不完整，对其内容的真实性不认可，说明书第二条明显与买卖合同定金协议的约定相抵触，双方在买卖协议中只约定交付定金后在2018年10月20日之前委托中介申请苏州市存量房买卖合同，而并未说要去办理资金托管手续，按照二手房交易的流程，只有在双方确认了苏州市存量房买卖合同后，才有必要办理托管签字手续，所以双方在定金协议中并未约定这一条；对证据5微信记录上朱飞凤的电话号码确认是朱飞凤的，但是否是朱飞凤的聊天记录，需要庭后核实，庭后一周之内提交书面核实意见，逾期自愿承担相应的法律后果，同时在聊天记录中朱飞凤并未表示合同不履行，而是主张合同因违约应当解除，合同最后一页有这样的对话，“高评违规所以要取消”，如果这句话是朱飞凤所说，则其明确表示合同违反法律规定要求解除，并不是因为朱飞凤个人原因要求解除，对该证据的关联性不认可，无法证明朱飞凤违约；对证据6的真实性请求法院核实，该证据显示截至2018年9月14日案涉房屋还有最高额抵押，根本不具备交易的可能性；对证据7，真实性需要庭后核实，从内容来看，可以说明两个情况：一、原被告双方在签订合同时对于申请网签高评是有过合议的，原告也知道被告如果不能高评是没有能力购买房屋的，和被告向法庭所说的该协议主要目的是为了高评向银行贷款的观点一致。二、短信还反映了最终合同未能履行的真正原因即被告认为高评违法放弃了与原告申请网签高评骗贷的意图，并不是因为被告本身的违约，而是因为终止了违法的行为而导致的。审理中，被告未提供反驳原告主张的证据。经审理查明，2018年9月6日，原告蔡钢、李娜作为甲方（售房人）、被告朱飞凤作为乙方（购房人）、苏州和韵房产经纪有限公司作为中介方签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于渭塘镇朗悦湾52幢101室的房屋出售给乙方，房屋面积341.35平方米，房产证号**××04；甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为555万元，甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修的费用，双方对于其他电器及家具的约定为：简装修，甲方带走家电、床、小孩的2张桌子，留下红木餐桌和8张红木椅子，中央空调、实木沙发一套、灯件；乙方于2018年9月6日向甲方支付购房定金50000元，定金最终充抵房款，甲乙双方商定在2018年10月20日之前委托中介方申请苏州市存量房买卖合同；乙方向甲方支付房款的方式为：总价成交555万元，乙方付定金5万元，申请网签价高评，依评估公司出价为准，过户结束，甲方扣去定金，实收550万，多余房款返还乙方；甲方向乙方交付房屋的时间：甲方收到全部房款交房乙方；甲方双方约定本定金协议生效后50日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。过户流程从托管之日算起，约在70天左右全部操作结束；甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；三方约定本定金协议签订之日，甲方向中介方支付佣金无，乙方向中介方支付佣金30000元，乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付；若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人或法院已查封，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押，解除查封；甲方须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售己征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任；乙方如以贷款方式购买，须保证所提供的各种材料与证明的真实、有效。如因乙方个人原因造成的贷款未果，由乙方负责解决并承担相关违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担中介方的全部佣金费用；如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任；其他约定：甲方现该房查封中，甲方负责自己解封，房有抵押280万需垫资还清，如垫资公司可以垫资或甲方自己还清抵押交易继续，如垫资公司无法垫资，甲方自己也无法还清抵押，甲乙双方不作违约，中介保管的乙方五万定金还乙方。合同另对其他事项进行了约定。合同下方，原告蔡钢、被告朱飞凤分别在甲方、乙方处签名，苏州和韵房产经纪有限公司在中介方处加盖公章。同日，原告蔡钢作为甲方、被告朱飞凤作为乙方、苏州和韵房产经纪有限公司的监事李月珍作为中介方签订《收条及情况说明》一份，约定：“今收到朱飞凤购买朗悦湾52幢101室定金款伍万元（¥50000元）收款人：李月珍经甲乙方中介方三方商定：乙方的购房定金伍万元先由中介方（和谐房产）无息保管，到甲方的房产证与土地证和产调（查封）解封后，交于中介和谐房产，再由中介和谐房产把乙方存放在中介的定金伍万元支付甲方。”。后原告方通过中介收到被告朱飞凤支付的该50000元定金。另查明，2018年10月27日，苏州和韵房产经纪有限公司出具说明一份，载明：出卖方为蔡钢、李娜，买进方为朱飞凤；甲乙双方在2018年9月6号签订的渭塘镇朗悦湾花园52幢101室《房屋买卖定金协议》出售给乙方；当时甲、乙双方签订协议的内容商定为，最晚在2018年10月26日甲、乙双方去相城区房管所办理存量房买卖资金托管签字手续；经中介方在甲、乙双方签订协议内容操作期限内，多次微信电话催促乙方要求乙方与甲方去相城区房管所办理存量房买卖资金托管手续(其中甲方也多次催促我中介方要求乙方去办手续)，最终得到乙方回答结果是，乙方以种种理由对朗悦湾花园52幢101室房屋放弃交易流程，中介方多次催促乙方无果；特此声明，原甲、乙双方在2018年9月6号、签订的渭塘镇朗悦湾花园52幢101室的《房屋买卖定金协议》已超出最晚办理规定日期；附件：中介和买方微信记录。再查，原告蔡钢与原告李娜于2001年7月31日登记结婚。涉案房屋坐落于相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园52幢101室，所有权证号为04××04、G0430090005，房屋建筑面积251.41平方米、非居住附属设施（地下室）建筑面积89.94平方米，登记所有权人为原告蔡钢，共有权人为原告李娜。原、被告双方未签订正式的存量房买卖合同。又查，2018年10月23日，原告蔡钢向号码为135××××****的手机号发送短信如下：“朱飞凤你好！我是朗悦湾52幢101室房东你购买我的房子，过户程序期限按照《房屋买卖定金协议》内容的规定，这个月26号是最后期限了！！！。我希望你抓紧这几天时间咱们去房管局去办理过户手续流程。如果你过了咱们约定的期限规定，我只能按照当时签订的协议规定中的成交总金额房价的20%来追究你的违约责任了”。2018年11月4日，原告蔡钢又向该手机号发送短信如下：“解除合同通知书朱飞凤你好！我是房东蔡钢，你我与苏州和韵房产经纪有限公司三方于2018年9月6日签订《房屋买卖定金协议》，约定你购买我名下位于渭塘镇朗悦湾52幢101室的房屋，于协议生效后50日内办理资金托管与过户手续，同时对违约责任也作出了明确约定。办理手续期限届满前，我与中介公司曾多次向你催告办理手续，但是你并未履行该项合同义务，也不予回应，导致合同无法继续进行。鉴于我与中介公司两方多次催告，你均无继续履行合同的表示，为维护我的合法权益，特以此函郑重告知你：自你收到本通知书之日起解除你我与中介三方签订的《房屋买卖定金协议》，同时我方保留追究你违约责任的权利”。该手机号于当日回复称：“我没有不做回应。当初是想高评买房，后来得知那是犯法的，才导致合同没有办法继续进行。”原告蔡钢回复称：“不做高评中介都告诉你了可以按实际成交价去网签啊我们等了你那么久催促你多次你也不是没来办手续嘛！！”该手机号继续回复称：“不做高评，我们根本没有能力购买，也跟你说过的”。原告蔡钢继续回复称：“你好好看看购房协议，没有考虑清楚就不要签合同。怎么调配资金你肯定是有自己的安排和考虑，你的无端违约现已给我遭成重大损失！”。该手机号又回复称：“我已经跟你说的很清楚了，我事先是真的不知道高评是违法的。现在我明明知道犯法，继续操作，你我都知道会是什么后果。”。被告在庭审中认可135××××****系其手机号。以上事实，由原告举证的当事人身份信息、结婚证、房屋买卖定金协议、收条及情况说明、说明、不动产登记簿查询记录、短信记录等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告方陈述，我方认为高评还是低评是被告的事情，与原告无关，以评估公司实际出价为准，房屋能否成交与高评能否评到没有关系。高评不需要原告配合，合同上没有约定。贷款还清日期没有约定，按照道理我们要在2018年10月26日之前结清的，但是被告明确表示不买了，所以没有全部还清，现在还有两百多万贷款。合同内容是中介写的，都是根据被告方要求写的，我方认为不管评到多少，我方认可的成交价都是555万元，第四条的约定对我们来说无关紧要，并不因为评估价高低作为合同继续履行来挂钩。案涉房屋2018年9月10日左右解封，过完国庆后大概10月8日后原告将房产证给中介的时候，中介把5万元给了原告，如果是骗贷的话，原告不会积极去解除查封，被告方出于什么目的我方不清楚，是骗贷也好，我方目的是卖房。签完定金协议后，中介联系被告要去办理网签手续，双方约定10月19日去的，被告没有来，后来跟她联系，被告又以种种理由包括妈妈生病、车碰了、银行卡在朋友那里等，不去办理网签手续，后面因为时间到了，原告就于11月4日给被告发了解除合同的通知。从来没有同意过被告说如果高评做不下来就可以不履行买卖合同，也没有具体约定过高评做到什么程度，高评是被告自己的事情，从定金协议约定的内容来看，合同条款完整，就是一份买卖合同协议，而且没有约定定金的性质，没有明确约定可以丧失定金为代价不履行合同，原告方选择要求被告方承担违约金，定金按照第四条作为预付款扣除。被告违约，导致原告产生将房屋解封、注销贷款的损失，丧失了很多交易机会，没办法用具体数字衡量。根据房屋买卖定金协议第十三条的约定，房屋成交价格是555万元，被告已经支付5万元，原告主张的违约金1100000元是按照550万元的20%计算出来的，扣除已经支付的5万元，被告还应支付我方105万元。因为被告方违反了合同约定的最后期限去房管局办理存量房买卖资金托管签字手续，明确向中介表示不购买涉案房屋，所以被告履行不了就解除双方之间的房屋买卖关系，要求被告承担违约责任。被告陈述，因双方以合法形式掩盖非法目的（利用房屋高评骗取银行贷款，房屋高评是将房子价款提高，骗取高额贷款），所以涉案房屋买卖定金协议应是无效。高评需要原告配合，需要原被告共同签字的一份正式的存量房买卖合同，在那份合同上才会显示真正的高评价格，如果原告方在存量房买卖合同上不签字，无法拿这份合同去找评估公司做高评，银行也无法根据评估公司出价放贷款。之前房屋上贷款还清日期没有特别约定，被告的本意不是要买房，是以房屋买卖的形式做高评贷款。不知道最后高评是多少钱，反正是最后高评价格扣除555万元后，余下钱都给被告，没办法确定高评价是多少，才会写以评估价为准，这里的评估价就是高评价。根据合同第三条约定，双方在2018年10月20日之前委托中介申请苏州市存量房买卖合同，原告混淆了网签合同和资金托管手续，根据二手房的交易流程，原被告都没有在买卖合同上签字就不存在去办理资金托管手续的问题，后来双方一直没有签署存量房买卖合同，被告方的理解是合同不签了，定金不要了，被告一开始不知道高评是违法的，后来听说有人因为高评违法被抓了，也没有合适的机构做到合适的价格，做不到高评房子不买，之前和原告讲过，原告是知道的。2018年10月15日被告及时通知中介并让中介告知原告，房屋评估的高评做不下来，所以没办法购买房屋，所以正式的存量房买卖合同就没有签订，此时尚在约定的中介去申请买卖合同日期之前。后来，中介在买卖双方没有签订正式合同的情况下，擅自向后走程序。10月19日没有人通知被告去签网签合同，被告10月15日告知中介因为高评做不下来无法购买房屋之后，没有任何配合中介和原告办理房屋托管等手续。之前原告提供的聊天记录也都反映出来，如果没办法做到高评，被告是买不了房子的。此后双方无法办理资金托管手续不是被告单方的过错。本院认为，原告蔡钢代表两原告与被告朱飞凤在案外人苏州和韵房产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖定金协议》,该协议系双方真实意思表示。从合同第四条约定内容看,双方在签订该协议时,即已经商定以“申请网签价高评”方式履行合同,而“高评高贷”买卖房屋违反国家关于购房首付款比例的宏观调控政策,扰乱房地产市场整体秩序,损害社会公共利益,故该约定无效。除“申请网签价高评”约定外,合同其他内容不违反法律强制性规定,仍然有效,双方仍应积极、全面履行各自的义务。而从原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》内容看，明确了房屋坐落、面积、价款、定金、违约责任等主要内容,且朱飞凤已按约支付定金5万,应当认定为房屋买卖合同。现被告朱飞凤明确因合同签订后才知晓高评的法律后果及无法做到合适的价格，导致其没有购买能力，故于2018年10月15日即双方约定的申请存量房买卖合同的日期前告知中介并让中介通知原告其无法购买涉案房屋，致使合同现无法继续履行。被告作为理性的购房人，其应在签订该包含高评条款的协议时，即已充分知晓高评高贷行为的法律风险及后果，而非在签订网签合同前方知晓上述风险及后果，且无法实现高评价格的情况下亦不影响双方以约定的成交价格即555万来签订网签合同并继续履行买卖合同，故房屋买卖合同无法履行的违约责任应归于被告朱飞凤。故原告方主张解除其与被告于2018年9月6日签订的《房屋买卖定金协议》，符合法律规定，应予准许。被告不履行合同的行为导致合同解除,被告的行为构成违约,应按照合同约定承担相应的违约责任。原告要求被告按照合同约定承担550万的20%的违约金即1100000元,本院认为，考虑到当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应，因被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证明且后续并未实际办理贷款清偿手续，前述20%的约定虽然是双方当事人的真实意思表示,但该违约金的标准约定过高,故本院综合考量2018年9月和当前该地段的商品房价格水平、合同实际履行情况、违约方的违约故意、违约金的惩罚功能等情形,酌定被告朱飞凤应向两原告支付30万元的违约金。原告方在庭审中提出用已收到的定金5万元抵扣违约金,该请求不违反法律规定,本院予以准许。即除定金外,被告朱飞凤还应向两原告支付违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及相关法律法规的规定，判决如下：被告朱飞凤应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡钢、原告李娜违约金人民币250000元（如采用转账方式支付，请汇入原告方指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013629）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币7350元、财产保全费5000元，合计人民币12350元，由原告蔡钢、原告李娜负担7430元，由被告朱飞凤负担4920元（两原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331027881）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇一九年六月二十七日书记员 吕玲钰