黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初3109号原告：孙志敏，男，1957年5月15日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙晓明，黑龙江法联律师事务所律师。原告：宋建东，男，1963年1月13日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。原告：张秋男，男，1975年10月20日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区。被告:王云松，男，1973年8月8日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市松北区。被告：李东，男，1983年11月21日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：郭桂欣，黑龙江全晟律师事务所律师。原告孙志敏与被告王云松、李东确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，张秋男、宋建东均以王云松、李东为被告，分别向本院提起诉讼，本院于2019年7月3日、2019年7月8日分别立案，并将（2019）黑0109民初3280号案件与（2019）黑0109民初3412号案件并入本案审理，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙志敏及其委托诉讼代理人孙晓明、宋建东、张秋男、王云松、李东委托诉讼代理人郭桂欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志敏、宋建东、张秋男向本院提出诉讼请求：判令王云松与李东于2018年2月6日备案于哈尔滨市不动产登记中心编号为201802060024的《存量房买卖合同》无效。孙志敏当庭增加诉讼请求：1.依法确认依据哈尔滨市不动产登记中心编号为201802060024的《存量房买卖合同》交易的不动产登记证无效；2.确认孙志敏与王云松用哈尔滨市松北区世阳路167号万达文化旅游城（万尊园）E32号楼2单元1层101室不动产顶账的借款债权合法有效、孙志敏拥有该房产所有权。事实及理由：2017年12月，孙志敏与王云松签订《个人民间借款归还协议》，宋建东、张秋男为王云松向孙志敏的借款提供连带责任的担保，合同签订后，王云松违约不归还借款，仅将本案案涉房产顶账2800000元出售给孙志敏。2018年2月6日，王云松与李东签订编号为201802060024的《存量房买卖合同》，将案涉房产以明显低于市场价的价格转让给李东，因该房产已先于李东顶账出售给孙志敏，且实际交付并占有使用。王云松与李东为偷逃缴税义务故意降低合同价格，王云松存在欺诈行为，王云松和李东恶意串通，损害了孙志敏的利益和国家利益，且加大了宋建东、张秋男所担保的债务负担，损害担保人的利益，故《存量房买卖合同》无效。王云松辩称，我没有抵押给孙志敏房产，而且卖给李东不存在恶意串通。李东辩称,（2018）黑0109民初2355号民事判决书已经驳回了孙志敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙志敏、宋建东、张秋男提交的证据哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初1194号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终7023号民事裁定书，能够证明双方约定王云松将其欠孙志敏2017年12月31日前借款利息该2800000元用案涉房产抵账，宋建东、张秋男对该债务承担连带保证责任，但不能与其他证据相互印证，证明孙志敏对案涉房产享有所有权以及王云松和李东损害了债权人及担保人的利益，不予采信；《存量房买卖合同》《哈尔滨国土资源土地房产估价有限公司司法鉴定意见书》、法庭审理笔录，能够证明2018年2月6日王云松、李东向不动产登记机关申请交易案涉房产，双方约定的转让价格明显低于现行市场价格，王云松、李东逃漏税款，但不能证明王云松、李东侵害孙志敏合法权益，予以部分采信。孙志敏提交的《个人民间借款归还协议书》，能够证明孙志敏与王云松、宋建东、张秋男签订了借款协议，但不能证明双方约定王云松将案涉房产转让给孙志敏及孙志敏享有该房产所有权，不予采信；《房产交付交接单》与本案不具有关联性，不予采信。李东提交的证据一《商品房预定合同》及定金收据、POS机付款小票，能够证明李东在2018年1月购买案涉房产，并交付定金，予以采信；证据二《房地产买卖合同》及付款转账凭证、现金收据能够证明李东为案涉房产支付的等值对价，予以采信；证据三黑（2018）哈尔滨市不动产第0043234号不动产权证书，能够证明2018年2月9日李东取得案涉房屋的权属，予以采信；证据四《哈尔滨国土资源土地房地产估价有限公司司法鉴定意见书》，能够证明其与王云松之间的实际交易价格与市场价格相当，予以采信；证据五光盘，与本案不具有关联性，不予采信；证据六（2018）黑0109民初2355号民事判决书，其在举示该证据时，该判决尚未生效，且不能证明本案诉讼存在一事不再理的情形，不予采信。经审理查明：孙志敏与王云松于2017年12月签订《个人民间资金借款归还协议合同书》，该合同书载明，一、双方明确截至2017年12月31日，王云松尚欠借款本金总计3500000元；二、尚欠利息累计金额2800000元；三、借款人承诺本协议签订之日，将其名下的坐落于松北区哈尔滨万达文化旅游城E32号楼2单元1层101室，建筑面积194.58平方米，原价1848510元的房屋一套抵账给孙志敏，但该房产抵账所附条件如下：（一）该房产抵偿尚欠同等价值借款利息2800000元；（二）因抵账房产尚有银行按揭贷款和法院诉讼保全，该房产抵账后，在王云松继续偿还银行贷款和消除诉讼纠纷对该房产价值的实现前，如该房产产权没有实现本借款协议抵账借款利息约定价值，则王云松可以偿还原借款利息2800000元；如在2800000元抵账期间，孙志敏尚未实现该房产所有权前，王云松可以偿还原借款利息2800000元，现金抽回原抵账房产，交付给借款人全额2800000元后，15日内将房产归还王云松。此后，王云松将案涉房屋钥匙及部分相关房屋材料交予孙志敏。孙志敏于2018年5月10日就王云松借款事宜以王云松、宋建东、张秋男为被告诉至本院，要求王云松偿还借款本金3500000元，并按月利率2%给付借款3500000元的自2018年5月1日起至借款实际给付之日止的利息并要求宋建东、张秋男对借款承担连带还款责任。本院于2019年5月8日作出（2018）黑0109民初1194号民事判决书，判决，一、王云松给付孙志敏借款3240223元，此款于本判决生效之日起十日内付清；二、王云松按照月利率2%给付孙志敏借款3240223元的自2018年5月1日起至实际给付之日止的利息，利随本清；三、宋建东、张秋男对上述第一、二项承担连带责任。该案经一审宣判，二审阶段因上诉人未按时交纳上诉费，二审法院裁定按自动撤回上诉处理，现本院（2018）黑0109民初1194号民事判决书已经发生效力。2018年2月2日，王云松与李东签订《房地产买卖合同》，约定王云松将案涉房屋以2480000元的价格转让给李东。2018年2月2日，白文（李东岳母）向王云松转账1000000元；2018年2月3日，白文向王云松转账400000元；2018年2月6日，白文向王云松转账1000000元、另给付现金30000元。2018年2月7日，白文向王云松转账50000元，共计交付王云松房屋价款2480000元。2018年2月6日，王云松与李东在哈尔滨市不动产登记交易事务中心办理房屋买卖相关手续，签订《存量房买卖合同》，合同登记价格为1300000元。李东于2018年2月9取得案涉房屋的不动产权证书。2018年9月12日，孙志敏以王云松为被告、以李东为第三人，向本院提起第三人撤销之诉，要求依法撤销王云松将仅有的一套位于哈尔滨市松北区世阳路167号万达文化旅游城（万尊园）E32号楼2单元1层101室房产转让给李东的产权变更过户行为并将该房产不动产权恢复至王云松名下。孙志敏在该案审理过程中，申请对案涉房产2018年初的价格进行评估，经本院委托，哈尔滨国土资源土地房地产估价有限公司出具司法鉴定书，认为案涉房产的价值为2222687元。本院于2019年10月13日作出（2018）黑0109民初2355号民事判决书，判决驳回孙志敏的诉讼请求。孙志敏不服该判决，上诉至哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）黑01民终10278号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，第一、关于王云松与李东签订的《存量房买卖合同》是否有效问题。《存量房买卖合同》中约定了案涉房屋的成交价格为1300000元，该价格低于双方的实际交易价格2480000元亦低于评估价格2222687元，该合同价格低于房屋正常交易价格系双方为规避纳税而设定，双方存在以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方关于合同价格的约定无效，但合同中价格条款的无效不影响该合同的效力。且没有证据表明王云松与李东之间存在恶意串通的行为，故不能认定该合同无效。孙志敏与王云松签订《个人民间资金借款归还协议合同书》时，对该房产的约定是附条件的，即该房产抵偿借款利息2800000元，如该房产产权没有实现利息价值，则王云松可以偿还原借款利息2800000元。可见，孙志敏与王云松关于该房产的约定是附条件的，其与李东《存量房买卖合同》中价格条款的约定并未侵害孙志敏、宋建东、张秋男的利益。王云松、李东以低于实际交易价格签订《存量房买卖合同》，偷逃税款，损害国家利益，其应依法予以补缴税款。综上，孙志敏、宋建东、张秋男要求确认《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。第二、关于能否确认依据上述《存量房买卖合同》交易的不动产登记证无效的问题。如前所述，《存量房买卖合同》仅是价格条款无效，不影响该合同效力，李东依据上述《存量房买卖合同》取得不动产登记证并非缺乏合法依据，且李东向王云松支付了合理对价。同时，要求确认不动产登记证无效系要求确认行政机关的行政行为无效，该诉讼请求不属于民事诉讼受案范围，本案无法予以确认。第三、孙志敏与王云松以案涉房产顶账借款债权是否合法有效、孙志敏是否对案涉房产享有所有权的问题。该诉讼请求与本案并非同一法律关系亦非同一请求权基础，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回孙志敏、宋建东、张秋男的全部诉讼请求。案件受理费300元（孙志敏、宋建东、张秋男各预付100元）、保全费5000元（孙志敏已预付），由孙志敏负担5100元、宋建东负担100元、张秋男负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张相琨人民陪审员  赵洪梅人民陪审员  黄利刚二〇二〇年四月八日书 记 员  陈 晨