上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42209号原告：上海徐汇区凯顿进修学校，住所地上海市徐汇区。法定代表人：池剑峰，董事长。委托诉讼代理人：李晓杰，上海观择律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪海鸥，上海观择律师事务所律师。被告：上海伊露奇财经贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张国斌，总经理。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。原告上海徐汇区凯顿进修学校与被告上海伊露奇财经贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓杰、被告委托诉讼代理人吉建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年3月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；2、请求被告返还原告自2019年3月1日起至2019年5月24日止的租金249,391.76元及保证金141,376元；3、请求被告赔偿原告装修损失192,500元、房屋维修费用33,406元。事实及理由：2013年3月22日，原、被告双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告享有转租权的坐落于上海市浦东新区凌兆路XXX号XXX楼整层(以下简称系争房屋)作为原告办公及教学使用，租赁期限自2013年3月25日起至2021年5月23日止，房屋月租金为人民币(以下币种相同)70,688元，租金前两年不变，以后每两年环比递增8%。被告提供房屋产权人的相关材料。租赁合同签订后，原告对系争房屋进行了装修并作为教育办学场地投入使用。2018年11月，被告股东通知原告支付2018年11月25日至2019年5月24日的半年房租，原告按指示于2019年11月15日支付了房租494,717.34元。2019年12月，被告突然通知原告系争房屋所在市场整体涉拆迁，须于2019年2月28日搬离。为此，原告不得不在原址附近租赁新的办学用房并装修。截止起诉之日，大量学生因校址搬迁要求退课。同时，系争房屋自原告承租以来，常年存在漏水现象，导致天花板、地板泡湿和其他财产损失，原告要求被告维修，被告多次推诿，原告只得自行维修、更换并支付了相应的费用。故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告陈述，其于起诉后收到浦东新区东明路街道综合整治办公室发出的拆违通知，才得知系争房屋为违法建筑，故原告变更诉请1为要求确认原、被告于2013年3月22日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；变更诉请2为要求判令被告返还原告自2019年4月1日起至2019年5月24日止的租金146,382.12元及保证金141,376元；变更诉请3为要求判令被告向原告支付损失赔偿款共计1,225,135.37元(包括装修损失192,500元、维修费33,406元、系争房屋与另行租赁房屋的租金差价202,139.35元/年*2年为404,278.70元、学员退课退费585,966.67元、搬迁费5,600元、水电费3,384元)。被告辩称，原告起诉时已明确要求解除合同，不是确认合同无效，解除通知已送达被告。原告并无证据证明系争房屋是违法建筑，即便合同无效，根据合同履行情况，双方合同已履行了六年，签订合同时原告已知晓系争房屋状况，也顺利办出消防许可证及办学许可，所以被告在签订合同时无过错。对原告诉请2，同意返还多余租金146,382.12元及保证金141,376元。对原告诉请3，因被告没有违约，房屋自2013年3月正常使用至2019年3月，租赁合同终止也非被告违约所致，是配合市政动迁环境整治，系争房屋所在地区所有房屋不管类型都被拆除，且双方租赁合同约定对遇到动迁及提前收回的，双方均不负责任。原告的跨区教学有效期至2018年12月31日，不符合继续办学的条件，如继续办学是违法经营，故必须搬离。2018年11月20日即环境整治之前，原告已与恒大公司另行签订了租赁合同，而相关部门的通知是在2018年12月底，2019年才要求搬离，由此可见，是原告自行要求搬离系争房屋。系争房屋的漏水应由原告自行承担，被告交付房屋时及之后房屋并无漏水现象，即使有漏水现象，也是原告自己使用不当造成，且房屋交付给原告后进行了装修，如有漏水，也是装修不当造成，与被告无关。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区凌兆路XXX-XXX号(单)房屋权利人为上海市南电力实业总公司，房地产权证号为沪房地浦字(2003)第111021号，产证附图上标注为四层建筑。系争房屋为靠近上述房屋的三层建筑，位于凌兆路以北，上南路以西，双方未提供合法建造手续。2013年3月22日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，房屋建筑面积为830平方米，甲方已向乙方出示房地产权证，证号为沪房地浦字2003第111021号，乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公及教学使用。甲方于2013年3月25日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年5月24日起至2021年5月23日止。房屋租金前两年不变，以后每两年环比递增8%，2013年5月25日至2015年5月24日为2.8元/㎡/天，2015年5月25日至2017年5月24日为3.024元/㎡/天，2017年5月25日至2019年5月24日为3.266元/㎡/天。租金支付方式为付陆押贰，乙方应于应付款17日前向甲方支付租金，租赁保证金为贰个月租金即141,376元。装修免租期为二个月，具体日期为2013年3月25日至2013年5月24日。合同第六条约定了“房屋使用要求和维修责任”：租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。合同第九条约定了“解除本合同的条件”：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。合同签订后，双方各自履行合同义务，原告向被告支付了租赁保证金141,376元。双方确认原告租金已支付至2019年5月24日。2018年12月28日，上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司发出《通告》，内容为位于上海浦东新区凌兆路XXX-XXX号(单)因配合市政动迁，将于2019年2月28日起全面关闭。2019年3月23日，上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司向被告发出通知，内容为位于上海浦东新区凌兆路XXX-XXX号(单)因配合市政动迁，将于2019年3月31日起全面关闭，要求被告于2019年3月31日前搬离。2019年3月27日，东明路街道环境综合整治工作领导小组办公室向原告发出《告知书》，内容为：根据浦东新区“五违”整治指挥部办公室的公告精神，自公告发布之日起至2019年4月9日止对违法建筑、违法经营等行为自行整改等。2019年4月1日，被告搬离系争房屋，之后，系争房屋所在三层建筑被拆除。庭审中，原告向法庭举证了：1、其与案外人上海港联建筑装饰工程有限公司的工程合同及相应付款凭证，拟证明其装修花费77万元，按使用年限折旧后主张装修残值192,500元；2、房屋漏水照片及维修支付凭证，拟证明原告因系争房屋漏水则支付地板维修费用、外墙维修费用共计33,406元；3、商铺租赁合同、建筑装修工程施工合同、消防工程施工合同、弱电系统施工承揽合同、装修设计委托合同、空调新排风合同、蓝莘环境监测委托合同、室内空气治理施工、检测合同、银行电子回单等，拟证明原告新租赁经营场地所额外支出的费用，其中，其与案外人签订的《商铺租赁合同》签订日期为2018年11月20日；4、学员退费申请单、收据、转账记录等，拟证明学员因原告搬迁而申请退费的金额，原告已实际退还。本院认为，根据本案查明事实，虽双方租赁合同约定租赁标的位于凌兆路XXX号，但并非证号为沪房地浦字2003第111021号房地产权证所记载的凌兆路XXX号，现双方并未提供租赁房屋的合法建造手续，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》应属无效。被告作为出租人，对合同无效应承担主要责任。但原告作为承租人，在被告已向其出示了凌兆路XXX号房屋的房地产权证的情况下，且房地产权证附图上明确标识房屋为四层建筑，与双方所约定的租赁标的为三层建筑并不相符，原告亦未积极审查，故对合同无效负次要责任。根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告对返还原告租金及保证金无异议，因租赁合同无效，被告应予返还的租金实为房屋占有使用费，本院对原告相应诉请予以支持。至于原告主张的各项损失赔偿，因装修损失确实发生，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相应规定，因由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现因系争房屋已拆除，原告装饰装修物的现值无法确定，由本院根据原告主张的金额及计算方式、原告举证的相应工程合同及付款凭证、双方过错程度等因素综合考虑，酌定应由被告赔偿原告装修损失15万元。至于原告主张的维修费用，根据合同约定，属被告应予维修的项目应由原告在维修事项发生后通知被告，被告不予维修的，其可自行维修，现原告并未对此作相应举证，故本院对原告该主张不予支持；至于原告主张的其他损失，根据双方举证，原告最早于2018年12月底收到通知要求其搬离，但其另行租赁房屋发生于2018年11月20日，且从常理看，其考查新址更应早于签约日前，表明双方租赁合同无效与导致其搬离系争房屋之间的因果关系并不确定，故对原告主张的其他损失，本院均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告上海徐汇区凯顿进修学校与被告上海伊露奇财经贸发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、被告上海伊露奇财经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海徐汇区凯顿进修学校房屋占有使用费146,382.12元及租赁保证金141,376元；三、被告上海伊露奇财经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海徐汇区凯顿进修学校装修损失15万元；四、驳回原告上海徐汇区凯顿进修学校的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,416元，由原告上海徐汇区凯顿进修学校负担13,807元，被告上海伊露奇财经贸发展有限公司负担5,329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐人民陪审员  乔艳红人民陪审员  忻慧萍二〇一九年十二月九日书 记 员  苏 昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。