上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12778号原告：上海东湖汽车服务公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙兆勇，总经理。委托诉讼代理人：宋震宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海七源实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吕成义，总经理。委托诉讼代理人：张英欣，上海知守律师事务所律师。原告上海东湖汽车服务公司与被告上海七源实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告上海东湖汽车服务公司委托诉讼代理人宋震宇、被告上海七源实业有限公司委托诉讼代理人张英欣到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。上海东湖汽车服务公司向法院提起诉讼请求：1.被告搬离承租房屋并将房屋交付原告；2.要求被告支付房租198,450元(2018年12月至2019年2月共计3个月，按每月66,150元计算)；3.判令/被告支付房屋使用费，自2019年3月26日计算至被告实际交房之日止，按94,500元/月的标准计算。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告间的不定期租赁合同于2019年3月26日终止。事实和理由：原、被告于2014年5月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市东湖路XXX号共计820平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁合同期为2014年6月1日至2015年5月30日，每月租金94,500元。后租赁合同到期后，原告考虑该房屋上级单位随时要收回改建，于是告知被告双方无法续签固定期限租赁合同，只能是不定期租赁，为此原告给予被告租金优惠，按照原租金标准的70%(每月66,150元)向被告收取，前提是被告收到原告通知后及时搬离，当时被告亦承诺接到原告通知后立即搬离系争房屋。后应被告要求双方于2018年10月8日签订房屋租赁补充协议对租金优惠及不定期租赁事实再次确定。后原告依照约定于2018年12月16日发函告知其在2019年3月26日前搬离承租房屋，但被告均置之不理。原告于2019年1月10日及3月19日再次发函催促其搬离，但被告拖欠租金也拒绝搬离，故提出如上诉请。上海七源实业有限公司辩称，不同意解除原、被告间的不定期租赁关系，不同意搬离系争房屋。2018年12月-2019年3月期间的租金若存在欠付，被告核实后愿意支付给原告。原告主张的房屋使用费没有依据，应该按照租金标准66,150元/月的标准计算。根据合同约定，系争房屋在整体改造时，被告才搬离，目前不具备搬离的条件。原告收回房屋是要将房屋另行出租给他人使用，并不是总体改造。原、被告的临时合同自2015年5月30日开始至今已经超过4年时间，原、被告之间是长期租赁。现被告已对房屋进行了改造和装修，若合同解除，被告要求原告赔偿其装修损失。本院经审理认定事实如下：上海市东湖路XXX号1幢、2幢、3幢、4幢；东湖路XXX弄XXX号、XXX号甲房屋权利人为上海市东湖(集团)公司，房屋类型为花园住宅，用途为旅(宾)馆。2007年3月9日，上海市东湖(集团)公司出具《委托书》，委托上海东湖汽车服务公司对东湖路XXX号房产进行管理经营。2014年5月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，房屋租赁期为壹年，自2014年6月1日起至2015年5月30止(注：如到租赁期结束时甲方仍有对外出租权，此合同执行期双方将协商延续，延续期限原则上一年一签订)，房屋租金为每月94,500元，乙方必须以先付款后使用为原则进行租用，乙方支付租金的方式为付二押二。保证金为189,000元，乙方须另外支付水、电煤气等预付金20,000元整。租赁期满后，甲方收取的房屋保证金和水、电预付金除用于抵充合同约定由乙方承租的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方有按照合同规定收取租金的权利，在甲方出具租金账单后，乙方应在七日之内付清，滞后乙方每日支付甲方月租金千分之三的滞纳金，若乙方拖欠租金超过三十天，甲方有权终止合同，收回该物业并不退还保证金。在租赁期内，如房屋发生动迁改造，甲方不负赔偿责任。乙方承租范围内物业由乙方自主经营，不得整体转租、转借，可以与第三方合作经营，若发生整体转租、转借等情况，一经发现，甲方有权即刻收回房屋，所收取的保证金不予退还并限定乙方在规定期限内搬迁。乙方在租赁期满或合同终止后且无续签约手续，应保证将租赁房屋、设备及甲方所有物件完好归还甲方；若超过三日仍有余物，则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。本合同如有未尽事宜，须经双方协商解决做出补充合同，补充合同经双方签字生效与本合同享有同等权利。2018年9月21日，原告向被告发函，称，被告房租实际支付到2018年7月，截止2018年8月、9月尚欠房租132,300元，要求被告于2018年10月10日前予以全部结清。按照原告与被告原先合同约定，2015年6月合同到期将不再续签正式合同，租赁形式以原告集团发文拆迁为准即终止租赁关系。故从2015年6月合同到期后月租金按照原合同的75%折扣计算，原告按照原来与被告合同约定不变(即原告集团书面通知原告收回东湖路XXX号地块将立刻以书面形式通知被告)。2018年10月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定，一、甲乙双方原来签订的书面合同于2015年5月30日到期后，后甲方上级单位东湖集团对该地块(东湖路XXX号)有收回经营权的意向，故双方经友好协商不再签订长期合同，双方以告知函形式确定新的临时租用关系，租赁价格也以原合同价格94,500元×70%折扣后每月实际支付66,150元。二、甲乙双方达成以下补充协议：(1)乙方在现有租赁关系存续期间须按月并及时支付月租赁费66150元；(2)当甲方收到上级单位东湖集团公司的书面通知要求收回东湖路XXX号地块经营权起，甲方保证提前3个月告知乙方终止租赁关系并承诺免除这三个月的房租费；(3)在双方租赁关系结束后，甲方应将乙方在甲方处预交付的两个月租赁保证金132,300元无息全额退还给乙方；(4)乙方在房屋租赁补充协议终止后，应保证将租赁房屋、设备及甲方所有物件完好归还甲方，并应于期满之日前全部搬出。(5)以上补充协议甲乙双方应严格履行，任何一方违反应承担经济与法律责任。2018年12月26日，原告向被告发出《书面通知》，称，接到上级单位上海市东湖(集团)公司的通知，东湖路XXX号改建项目已被政府规土部门立项，在2019年春节后即要求将地块及房屋全部移交给东湖集团，移交后即进行全部拆除，改建成新项目。鉴于以上情况，要求被告在三个月内(2019年3月26日之前)全部搬出东湖路XXX号房屋并归还原告。2019年3月19日，原告再次向被告发《通知》，要求被告于2019年3月26日前搬离租赁房屋，并将房屋返还原告。另查明，合同签订后，被告向原告支付保证金189,000元以及20,000元水电燃气押金。2018年10月10日前，原被告进行结算，20,000元水电燃气押金以及部分保证金用于冲抵2018年8月、9月的房租，剩余132,300元仍作为租赁保证金。被告支付租金至2018年11月。2018年12月租金，原告称被告已用一个月租金的押金进行抵扣，被告对此予以认可。现被告仍有66,150元保证金在原告处。原、被告已结清截至2018年12月底的房屋租金。原告在审理中变更诉请要求被告支付2019年1月1日至2019年3月26日期间的房屋租金。再查明，2018年7月30日，上海市东湖(集团)公司向上海市徐汇区建设和交通委员会申请报建上海市东湖(集团)公司东湖宾馆东湖路XXX号城市更新项目。根据《上海市建设工程报建表》载明，该项目建设地点为上海市徐汇区东湖路XXX号，建设工程总建筑面积7895平方米。2019年1月11日，上海市东湖(集团)公司出具《关于收回东湖路XXX号房产经营管理权的通知》【沪东司(2019)X号】，称，鉴于东湖集团将对东湖路XXX号地块实施城市更新项目，要求原告立即终止涉及该房产的所有租赁经营项目，并在合同结束后即收回原告对东湖路XXX号房产的所有经营管理权。审理中，原告称因被告拖欠租金超过三十天，构成违约，原告可不退还保证金。因被告现未搬离系争房屋，原告亦不免除被告三个月租金。被告则称若合同解除，保证金应退还给被告。审理中，法院至上海市东湖路XXX号房屋进行现场勘验，原被告均确认东湖路XXX号产证宗地图中划线区域(详见宗地图)现由被告使用。根据现场勘验情况，被告现在系争房屋处经营养生会馆和火锅店。审理中，被告在庭审中明确表示不提反诉，后在法庭辩论终结后向本院提供反诉状，要求原告赔偿其装修损失并申请法院对装修进行鉴定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未续签新的租赁合同，被告继续承租系争房屋并向原告支付租金，原告并未提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系。2018年9月原告向被告发函，后双方于2018年10月原、被告签订《补充协议》，约定，双方确定临时租用关系，原告收到上级单位收回经营权时提前三个月通知终止租赁关系，双方形成附解除条件的租赁关系，现根据原告提供的证据，原告上海市东湖(集团)公司已于2018年7月30日向有关部门申请报建上海市东湖宾馆东湖路XXX号城市更新项目，2019年1月11日，上海市东湖(集团)公司收回原告的租赁经营项目，现原告于2018年12月26日发函要求被告于2019年3月26日前搬离系争房屋，符合双方约定的内容，原告要求双方的租赁关系于2019年3月26日解除，系其行使出租方单方解除权，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用系争房屋至今，原告要求被告搬离系争房屋并返还房屋，有法律依据，本院予以支持。被告未支付2019年1月1日至2019年3月26日的租金，原告称因被告未及时搬离房屋故不免除上述期间的租金，根据《补充协议》的约定，原告为随时可能终止合同已给与被告租金优惠，免除三个月租金系为保证被告在三个月内能及时搬离，现被告未及时搬离，故原告主张，符合合同约定，本院予以支持，租金金额由本院计算后予以确定。原告主张按照原合同标准94,500元/月的标准主张房屋使用费，被告抗辩称应按66,150元/月的标准计算，因原告在不定期租赁关系期间给与被告租金优惠系原告考虑上级单位随时收回房屋的情况，现合同解除，被告逾期未搬离房屋，原告按照原合同租金标准主张房屋使用费并未超出市场行情，并未违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告支付的保证金应予以退还，现原告认为被告拖欠租金保证金应由原告没收，没有依据，本院不予采信。被告在法庭辩论后提起反诉要求原告赔偿装修损失，超过法定期限，本院已口头告知不予受理，对该主张被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、上海东湖汽车服务公司与上海七源实业有限公司的租赁关系于2019年3月26日解除；二、上海七源实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市东湖路XXX号房屋并将房屋返还给上海东湖汽车服务公司；三、上海七源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东湖汽车服务公司2019年1月1日至2019年3月26日期间的房屋租金189,630元；四、上海七源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东湖汽车服务公司房屋使用费(按每月94,500元标准，自2019年3月27日计算至搬离之日止)；五、上海东湖汽车服务公司于本判决生效之日起十日内返还上海七源实业有限公司租赁保证金66,150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2847元，保全费3402元,共计6249元，由上海七源实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年五月二十八日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。