湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3130民初1087号 原告：龙山县鑫先物业管理有限公司。统一社会信用代码：91433130MA4LH4R846，住所地：龙山县民安街道办事处长沙路一品名都。 法定代表人：向先林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田某 委托诉讼代理人：聂某 被告：向某 原告龙山县鑫先物业管理有限公司（以下简称鑫先物业公司）诉被告向某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后适用普通程序依法由审判员王庭汝担任审判长与人民陪审员袁海燕、刘正娇组成合议庭，于2019年5月27日、2019年7月18日、2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告鑫先物业公司的委托诉讼代理人田某与被告向某均到庭参加诉讼，2020年3月16日宣判过程中被告向某未经许可，中途退庭。本案现已审理终结。 原告鑫先物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告交纳一年零八个月的物业管理费960元，并按逾期每日加收3‰违约金907.2元，共计1，867.2元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是专门从事物业管理的公司，2017年8月15日与回龙小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对回龙小区进行物业管理，保障小区内房屋和公用设施的正常使用，为小区业主创造整洁、安全、方便的居住环境。同时约定了物业费收费标准、交纳时间、滞纳金标准。被告向某作为该小区1栋1单元702号业主，经原告多次催收物业费，被告没有按合同约定交纳相应的物业费，现起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告向某辩称：1、鑫先物业公司没有经过回龙小区业主大会选聘，没有权利在回龙小区从事物业管理服务；2、退一步说，即使合同有效或者双方形成事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，被告也可以不缴纳物业费；3、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费；4、被告拒交物业费是因为物业公司违约行为造成的，因此，被告不应该承担违约金。5、要求原告给被告的财产损失修复到位及间接经济损失20，000元整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证与质证。鑫先物业提交的证据：1、2017年8月物业管理服务合同复印件一份；2、2017年8月30日龙山县鑫先物业管理有限公司向龙山县物价局请示报告复印件一份；3、龙山县鑫先物业管理有限公司致全体业主公开信复印件一份；4、龙山县鑫先物业管理有限公司车辆管理和物业管理费交费规定告知书复印件一份；5、营业执照及法人身份证复印件一份；6、龙山县房地产管理局关于成立回龙花苑业主委员会批复复印件一份。7、湘西土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书三份。对原告提供的上述证据，来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，属本案的有效证据，本院予以采信。 被告向某提交：1、收据一份；2、照片十张；3、龙山房地产管理局出具的关于十二届县委第三轮巡察反馈问题整改情况公示复印件一份。4、回龙小区第一届业主委员会选票复印件377份。对被告提供的上述证据来源合法，内容客观，对其真实性予以采信，但上述证据达不到被告以此证明原告鑫先物业公司没有物业服务主体资格及没有提供服务的目的，因此，对被告方的举证目的不予采纳。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实作出如下认定： 2014年1月通过采取记名投票方式选举产生了回龙花苑业主委员会。同年1月21日龙山县物业管理办公室以龙物管办发［2014］03号文件批复同意成立回龙花苑业主委员会。2017年8月，回龙花苑业主委员会与原告鑫先物业公司签订了物业管理服务合同。该合同约定：由甲方回龙花苑业主委员会委托乙方鑫先物业公司为该小区提供物业管理服务，期限为2017年8月16日至2020年8月15日止。乙方鑫先物业公司在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业分项目分等级基准价标准》提供相应服务。合同还对甲乙双方各自权利与义务、基本要求、房屋管理、设备设施维护维修、公共治安秩序维护、保洁服务、车辆管理、物业管理服务费、机构设置和人员配备等方面明确进行了约定。合同明确约定业主应按建筑面积每月每平方米0.5元向乙方鑫先物业公司交纳物业管理服务费，每半年交纳一次，逾期交纳的从通知之日三十日起按欠费额每日千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告鑫先物业公司即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供了相应的物业管理服务。原告在提供物业管理服务过程中，其提供的服务标准与合同约定有一定瑕疵，管理上存在混乱，部分业主对其服务质量有意见。 另查明，被告向某系回龙花苑1栋1单元702号业主，属于原告鑫先物业公司物业管理服务范围。按上述物业管理服务合同规定，计算至2019年4月15日该户应交纳物业管理服务费960元（0.5元×20月×96平方米），被告方至今仍未交纳该物业管理费。 再次查明，根据龙山县房地产管理局关于十二届县委第三轮巡察反馈问题整改情况的公示的整改结果：2019年4月30日原告鑫先物业管理有限公司与回龙花苑小区业主委员会协议解除物业服务合同；龙山县回龙花苑业主委员会任期已满，按照相关法律程序进行换届。 本院认为，本案的争议焦点是：1、双方当事人是否存在物业服务合同法律关系；2、鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务。 一、关于双方当事人是否存在物业服务合同法律关系问题。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，案涉物业服务合同的法律效力及于小区全体业主及物业服务公司。本案中，回龙花苑业主委员会是由该小区部分业主书面申请，经龙山县物业管理办公室批复同意和监督，经小区业主大会选举产生的，有正式批复文件和选举材料备案为据，该业主委员会具有合法性。该业主委员会在任期内代表该小区业主通过公开选聘从几家物业服务公司竞聘中选聘鑫先物业公司为其小区进行物业服务，并与原告方签订了物业管理服务合同，原告鑫先物业公司取得为回龙花苑小区物业服务的主体资格，在合同期限未届满或者未被依法解聘之前，其主体资格合法。在服务过程中，出现盖有龙鑫物业公司公章的公告及向业主收费的票据等情况，上述情况的发生系鑫先物业公司与龙鑫物业公司之间的法律事务，属另一法律关系，与被告方是否承担交费义务无关联性。因此，被告向某辩称原告鑫先物业公司不具有回龙花苑小区物业服务主体资格的理由不能成立，本院不予支持。被告向某辩称被告有权拒绝一切物业服务费的观点本院不不予支持。被告向某辩称由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，被告可以不交物业费依法行驶先履行抗辩权的观点符合部分客观事实，鑫先物业公司没有正确履行合同义务，自己应承担部分违约的责任，本院部分予以支持。 被告向某辩称要求原告给被告的财产损失修复到位及间接经济损失20，000元整的请求是另外一个法律关系，双方可以协商解决或者另案处理。 根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据该规定，回龙花苑业主委员会系经小区业主大会投票选举产生的，其代表业主与原告鑫先物业公司签订的物业管理服务合同，虽合同文本上未载明签订时间，但该合同主文对合同双方的权利、义务及履行期限均有明确界定，应认定为有效合同，对小区每位业主均具有约束力。 二、关于鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务，向某是否应向鑫先物业公司交纳物业管理费。 该合同签订后，原告作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵，物业管理也有混乱现象，但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求，并未构成严重违约，且被告向某未在本案中提供证据证明原告鑫先物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故被告向某作为小区业主应按合同约定向原告支付物业管理服务费。 被告向某提出其未和原告鑫先物业公司签订合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，被告向某以其未签订合同为由拒缴物业费在本案中不予支持。 庭审中被告辩称，由于鑫先物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿化严重毁损，私自乱搭乱建比比皆是，鑫先公司还强制关闭业主水表，停止供水，给业主带来的生活带来严重不变，垃圾不及时清理，卫生无人打扫，乱摆的小摊子，一楼汽车的乱停放。鑫先只安排了四个保安，安全问题严重失控，车辆被盗，车辆被刮等多起案例。小区消防通道长期被车辆停放，而无人管理，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，以至于造成2019年初房屋失火，消防车不能及时进来，造成业主财产损失惨重，鑫先公司侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，小区公共区域的经营性收入被原告和物管办指定的业主委员会瓜分了，置广大业主的权利于不顾。小区业主只有交钱的权利，没有任何的监督权和享有权。因此，鑫先公司不是一般的违约，而且是严重违约，业主有权拒绝其履行交费的请求。由于被告没有向法庭提交相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应承担举证不力的败诉责任。关于原告鑫先物业公司要求支付违约金的诉讼请求，因本案原告方在履行合同中，未能完全按合同履行好相应义务，造成小区内部分业主有较大意见，且该小区目前仍有三分之一人数未按期交纳物业费，故原告方的服务存在瑕疵且鑫先公司未书面催收。据此，本院对原告提出的要求被告承担逾期违约金的诉讼请求，不予支持。在本案庭审过程中，被告向某未经许可中途退庭，因此本院予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法徫若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告向某于本判决生效后三日内向原告龙山县鑫先物业管理有限公司付清2017年8月16日至2019年4月15日期间的物业管理服务费960元； 二、驳回原告龙山县鑫先物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告龙山县鑫先物业管理有限公司负担20元，由被告向某负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  王庭汝 人民陪审员  袁海燕 人民陪审员  刘正娇 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  田银波 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。