湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初7681号原告：欧建青，女，1969年10月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：蔡强，男，1964年4月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：孙志国，湖南通程律师事务所律师。被告：陈霞，女，1975年9月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：杨立军，男，1975年4月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：陈飚，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：长沙市经发房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙路269号八方小区F3栋8层。法定代表人：赵湘成。委托诉讼代理人：闫嘉俊，男，1986年2月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区,系该公司职员。第三人：长沙市长房物业管理有限公司八方分公司，住所地长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期S12栋102房。负责人：陈杰。原告欧建青、蔡强与被告陈霞、杨立军及第三人长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）、第三人长沙市长房物业管理有限公司八方分公司（以下简称长房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告欧建青、蔡强及其共同委托诉讼代理人孙志国，被告陈霞、杨立军的共同委托诉讼代理人陈飚,第三人经发公司的委托诉讼代理人闫嘉俊到庭参加了诉讼，第三人长房公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧建青、蔡强向本院提出诉讼请求：1、确认欧建青、蔡强与陈霞、杨立军于2013年9月23日签订的《转让协议》合法有效；2、确认长沙市岳麓区观沙路八方小区二期Ｃ区Ｃ4号车库Ｂ1层346号车位使用权归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军履行车位使用权更名至欧建青、蔡强名下的义务；3、陈霞、杨立军继续履行《转让协议》约定的全部义务，将长沙市岳麓区观沙路268号第Ｃ28栋2单元24层2405号房屋《不动产权属证书》交付给欧建青、蔡强，并于可办理诉争房屋产权转移手续之日起一个月内无条件协助欧建青、蔡强办理房屋产权转移登记手续；4、经发公司履行对车位使用权更名及诉争房屋办理房屋产权转移登记手续履行配合义务。事实与理由：2013年9月23日，欧建青、蔡强夫妇与陈霞、杨立军夫妇签订了《转让协议》，协议约定陈霞、杨立军将位于长沙市面积约120平方米的购房指标转让给欧建青、蔡强，指标转让款为120000元。协议签订后，欧建青、蔡强向陈霞、杨立军支付了120000元，后二人以陈霞、杨立军的名义分别向经发公司支付了购房款及车位款。现陈霞、杨立军因房价上涨，拒绝履行房屋过户义务，侵害了欧建青、蔡强的合法权益，为维护合法权益，故诉至法院。陈霞、杨立军共同辩称：1、协议书违反了相关的法律规定属无效合同，陈霞、杨立军在签订该协议时并未取得房屋权属登记证明。诉求主张的车位买卖问题是协议未涉及的；2、即使双方签订协议合法有效，依照法律规定及房屋限购政策，也应当依法解除本协议；3、父母年事已高，需要在涉案房屋内就近照顾老人；4、愿意在法律规定的范围内向欧建青、蔡强赔偿损失。经发公司述称：将按照法律确定的权利人配合其办理相关的产权登记信息。长房公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年9月23日，杨立军、陈霞夫妇（甲方）与蔡强、欧建青夫妇（乙方）签订《转让协议》，约定：1、甲方将位于长沙市面积约120平方米的指标转让给乙方，由甲方出面并由甲方的名义购买约120平方米的房产，除支付转让费外，单价由甲方单位职工享受统一定价确定；2、乙方支付甲方转让金120000元，转让金乙方需对外保密，如造成甲方困扰，甲方有权终止本协议；3、房屋更名之前该房屋所有费用均由乙方负责。甲方按单位建房进展所需的一切费用一律由乙方来承担，由乙方及时支付甲方转交给单位，甲方应出具相应的收款证明给乙方，且由甲方收回的单位收费凭证交由乙方保管；4、甲方将于该房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方。待该房建好后，乙方是该房屋的实际出资人和所有权人；5、甲方应积极协助乙方办理交房款、看房、收房及办理产权证的一切手续，应在单位统一办理交房手续时，将该房屋交予乙方；6、如果甲方反悔、单方面终止本协定的，甲方应退回已收乙方的转让费，并赔偿乙方全部的建房款并支付经济补偿金，全部建房款的利息，同时支付120000元违约金给乙方，甲方应付乙方的利息均按同期人民银行贷款利率的四倍计算。二、欧建青于2013年9月23日向杨立军、陈霞支付转让金120000元，后者出具《收条》予以确认。三、2015年3月14日，陈霞与经发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定购买岳麓区观沙路268号八方小区C28栋2405号房，建筑面积124.32平方米，购房总价483729元。同日，陈霞与经发公司签订《车位使用权转让合同》，车位位于八方小区二期C4号车库B1层346号，价格为99800元。四、自2013年9月起，欧建青、蔡强以陈霞的名义，共向经发公司支付购房款483729元，并代缴契税、印花税9674.56元。欧建青、蔡强另以陈霞的名义向经发公司支付车位使用权价款99800元。欧建青、蔡强还以陈霞的名义缴纳了产权登记费200元、物业维修资金14918元。2017年4月起，欧建青先后向八方小区的物业公司长房公司支付了2017年4月至9月的物业管理费1193.4元及车位管理费180元、2017年10月至2018年9月的物业管理费2386.8元及车位管理费360元、2018年10月至12月的物业管理费596.7元及车位管理费90元。五、长房公司现已将八方小区C28栋2405号房屋钥匙交付欧建青、蔡强，并将八方小区二期C4号车库B1层346号346号车位交付欧建青、蔡强使用。六、2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会作出《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知暂停对限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房）。陈霞、杨立军为证明蔡强、欧建青夫妇无购房资格，提交的身份证号为430103640403201的个人名下有二套住房，分别为韶山路168号星语林名园3栋904号房及雨花区劳动东路143号8栋701号房，长沙市公安局雨花分局左家塘派出所作出《证明》称430103640403201与43010319640406201X均为蔡强身份证号码。蔡强、欧建青在审理过程中否认该二套房子是蔡强名下房产。七、陈霞称其不出售房屋是因就近居住以便照顾生病老人，其提交了母亲所住房屋的产权情况（该房屋同位于八方小区）及其父母的医院诊断记录。本院认为：本案的争议焦点在于：一、蔡强、欧建青与陈霞、杨立军签订的《转让协议》的效力问题；二、陈霞、杨立军是否有权单方面解除合同，合同是否应当继续履行的问题；三、《转让协议》未约定的车位使用权的归属问题。现分述如下：一、关于《转让协议》的效力问题。本案中，欧建青与陈霞之间的指标转让实质是对其预期订购资格的转让，是一种权利的转让，双方签订的《转让协议》是双方的真实意思表示且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。故本院对陈霞、杨立军主张合同无效的辩称意见，不予采纳，对欧建青、蔡强要求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。二、关于陈霞、杨立军是否可单方面解除合同，合同是否应当继续履行的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《转让协议》中虽明确了陈霞、杨立军反悔时应承担的违约责任，但未约定合同的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此在陈霞、杨立军未与欧建青、蔡强就合同解除事宜达成一致意见的前提下，也无法定的合同解除事由出现的情况下，陈霞、杨立军无权单方面解除合同。本案中，欧建青、蔡强在双方签订《转让协议》后，按约支付了转让金，并在几年内完全付清了购房款并缴纳了房屋契税、物业费等各项费用，充分履行了合同约定的义务。而陈霞、杨立军未按合同约定履行过户义务的行为构成违约，欧建青、蔡强有权要求陈霞、杨立军继续履行合同约定的义务。故本院对欧建青、蔡强要求陈霞、杨立军继续履行《转让协议》约定的义务，协助办理八方小区C28栋2405号房产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持。欧建青、蔡强要求陈霞、杨立军交付《不动产权属证书》的诉讼请求，无合同约定或其他事实依据及法律依据，对该部分诉求本院不予支持。陈霞、杨立军主张欧建青、蔡强无购房资格的辩称理由，因其所提交的房产信息缺少户主名称的登记情况，蔡强对该证据不予认可，该份证据无法证明所记载的房屋归蔡强所有，故本院对该辩称理由不予采纳。陈霞称为便于照顾父母故而不出售房屋的理由，虽合情理，但实际上其可通过其他如承租附近房屋等方式以解决问题。综上，陈霞、杨立军主张解除合同的辩称意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、关于《转让协议》未约定的车位使用权的归属问题。从本案欧建青、蔡强的缴款行为和后续情况，可知双方虽未就车位使用权的转让问题达成书面协议，但确已达成与购房指标转让类似的口头协议。基于诚实信用原则和使用便利，本院确认车位使用权应归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军应当配合欧建青、蔡强在长房公司办理车位使用权的物业登记手续。经发公司、长房公司非《转让协议》的合同相对人，不承担本案民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认欧建青、蔡强与陈霞、杨立军于2013年9月23日签订的《转让协议》有效；二、陈霞、杨立军于本判决生效之日起继续履行《转让协议》约定的义务，协助欧建青、蔡强办理长沙市岳麓区观沙路268号八方小区第C28栋2405号房的过户登记手续，将产权登记至欧建青、蔡强名下；三、长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期C区C4号车库b1层346号车位的使用权归欧建青、蔡强享有，陈霞、杨立军于本判决生效之日起十日内配合欧建青、蔡强办理长沙市岳麓区观沙路268号八方小区二期C区C4号车库b1层346号车位的物业登记手续；四、驳回欧建青、蔡强的其他诉讼请求。本案受理费80元，保全费4198元，合计4278元，由陈霞、杨立军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李振宇二〇一九年十一月十一日书记员  杜丽云