上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18366号原告：上海翌汇企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈敏恺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄素洁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈必成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海哈希信息科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX层。法定代表人：郭楠，首席执行官。委托诉讼代理人：邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜蓓蕾，上海金茂凯德律师事务所律师。原告上海翌汇企业管理有限公司与被告上海哈希信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海翌汇企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市徐汇区漕溪北路XXX号名义楼层XXXX单元(实际楼层XXXX单元)房屋签订的《房屋租赁合同》自原告起诉之日解除；2、判令被告支付原告2019年4月1日至2019年6月18日期间的租金342,623.06元；3、判令被告支付原告欠付租金的滞纳金(自2019年3月26日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年6月18日为40,505.58元)；4、判令被告支付原告物业费36,103.51元；5、判令被告支付违约金793,176元；6、判令原告没收被告已付的保证金438,378元。事实和理由：2018年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于上海市徐汇区漕溪北路XXX号名义楼层XXXX单元(实际楼层XXXX单元)房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2020年4月30日；租金为每月132,196元，被告应于每月25日前向原告支付次月租金，逾期支付的，每逾期一日，被告应按未付租金总额的0.2%向原告支付滞纳金；物业费为每月13,930元，被告应于每月25日前支付次月物业管理费；被告应支付相当于三个月租金和物业管理费的保证金438,378元；如被告中途擅自退租，原告不退还保证金，且被告应向原告支付相当于6个月租金的违约金。合同签订后，双方按约履行。2019年3月26日，被告向原告发送《关于提前解除租赁合同通知函》，通知原告合同自2019年4月1日起解除。对此，原告表示如被告要求解除合同，应支付违约金，被告予以拒绝。此后，被告未再支付2019年4月起的租金及物业费。原告多次催讨无果，故诉至法院。审理中，原告撤回了第2、3、4项诉讼请求。上海哈希信息科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年4月1日双方已就解除合同达成合意，双方只是对于违约责任未能达成一致，故合同应于该日解除。被告愿意承担部分违约金，但原告既主张没收相当于三个月租金的保证金，又要求被告支付相当于六个月租金的违约金，明显过高，保证金可用于冲抵违约金。故请求法院予以调整。本院认定事实如下：2018年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区漕溪北路XXX号名义楼层XXXX单元(实际楼层XXXX单元)(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用；租赁期限自2018年4月1日起至2020年4月30日止，其中2018年4月1日至2018年4月30日为免租装修期；每月不包含增值税的租金为125,901元，包含增值税的租金为132,196元；被告应于每月25日前向原告支付次月租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按逾期未付租金总额的0.2%支付滞纳金；房屋租赁保证金(相当于三个月的租金及物业管理费)为438,378元；原告有权直接从被告交付的保证金中扣除被告逾期支付的租金、滞纳金及其他杂费和本协议项下须向原告支付的违约金和赔偿金，事后被告须在五个工作日内及时补足所扣除的保证金；租赁关系终止时，被告返还房屋并返还保证金凭证后，原告应将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还被告；租赁期间，使用涉讼房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等由被告实际使用而产生的费用由被告承担；被告应于每月25日前支付次月的包含增值税的物业管理费13,930元；租赁期间，若被告中途擅自退租的，原告不退还被告缴纳的保证金，且被告应向原告另外支付违约金，违约金的金额为其违约时6个月的租金；若违约金不足抵付原告直接损失的，被告还应赔偿原告其余损失。合同签订后，双方按约履行。2019年3月28日，被告通过电子邮件以及快递向原告发送《关于提前解除租赁合同通知函》，表示：由于被告运营团队从上海迁至北京，已经不需要如此大面积的房屋，因此被告决定自2019年4月1日起正式解除与原告的《房屋租赁合同》。2019年4月3日，被告与涉讼房屋的物业管理公司办理了房屋交接，双方签署了《租户退租交接单》。审理中，原、被告确认合同于2019年4月1日解除，但双方对于合同解除的方式意见不一，原告认为系被告违约擅自提前退租，原告按约行使解约权致使合同解除；被告则认为合同解除系双方协商一致的结果，只是双方对于违约责任未能达成一致。为此，被告出示原被告工作人员的微信聊天记录，其中被告工作人员问道：“……我们这边可能要提前退租，说是退租函是交到您这边吗？……”原告工作人员回答：“……那您先把退租申请发给我们……您退租申请发来后，我们公司法务会出相关协议的，由于您这边是提前违约退租，之前招商跟您沟通过吧，除了押金不退以外，还需要另外支付违约金……那您这边第一步先把退租申请函盖公章尽快给到我们……由于贵司提前违约退租，除原本的房屋押金不予退还外，还需另外支付我司6个月的房屋租金作为违约金，共计793176元哦……相关解约协议，我已经邮件发给你了……”被告工作人员指出：“违约金有点异常的高，希望能和贵司协商解决……通常的违约金应该在3-6个月，现在9个月有点太高了……”原告工作人员表示：“这个没的协商的，这也是根据合约来的”。原告对被告以上述微信聊天记录主张双方协商一致解除合同不予认可，原告认为聊天记录不能证明双方对提前解约达成合意，原告即使无奈同意解除合同但也不能免除被告的违约责任，原告已明确要求被告按合同约定支付六个月租金的违约金并没收保证金。同时，原告确认收到被告支付的租赁保证金438,378元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、关于提前解除租赁合同通知函、微信聊天记录、租户退租交接单、付款回单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在履行过程中，在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。虽然原告出于实际情况考虑同意解除合同，但并不能因此而免除被告的违约责任。审理中双方确认合同于2019年4月1日解除，并无不当，本院对此予以准许。对于原告要求没收保证金的诉讼请求，根据合同约定，租赁期间，若被告中途擅自退租的，原告不退还被告缴纳的保证金。现原告据此约定主张没收保证金不予返还的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院对此予以支持。对于原告主张的解约违约金，根据合同约定，租赁期间，若被告中途擅自退租的，原告不退还被告缴纳的保证金，且被告应向原告另外支付违约金，违约金的金额为其违约时6个月的租金。原告据此提出违约金主张，但被告认为违约金过高，请求法院予以调整。对此，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行综合考量。本案中，对于被告的违约行为原告已主张了没收相当于三个月租金和物业费金额的保证金，可以弥补原告的部分损失，在此基础上再要求被告支付相当于六个月租金的违约金，该违约责任的约定应属过高。在被告于2019年4月初将涉讼房屋返还原告后，原告也应积极进行招租以减少空置损失。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为两个月租金标准264,392元。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、上海翌汇企业管理有限公司与上海哈希信息科技有限公司就上海市徐汇区漕溪北路XXX号名义楼层XXXX单元(实际楼层XXXX单元)签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除；二、上海哈希信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海翌汇企业管理有限公司违约金264,392元；三、上海翌汇企业管理有限公司已收取上海哈希信息科技有限公司的租赁保证金438,378元不予退还，由上海翌汇企业管理有限公司予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,982元，保全费5,000元，共计12,982元，由被告上海哈希信息科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇二〇年一月十三日书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。