云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9798号原告严增涛，男，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人高芝林、谢丽斯，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中豪仓储服务有限公司，住所昆明市官渡区。法定代表人刘卫高。委托代理人杨娅，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原告严增涛诉被告云南中豪仓储服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法由审判员苏燕适用简易程序于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢丽斯、被告委托代理人杨娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月29日，原告向云南中豪置业有限公司购买位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第2层商铺14号房一间，该商铺总价款为2278407元。2012年12月27日，原告与被告签订了《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，合同约定原告将其所有的昆明螺蛳湾国际商贸城二期5号写字楼214号委托给被告经营，委托经营期限8年，自2012年12月27日起至2021年3月26日止，含三个月的装修免租期。第一年至第三年：2013年3月27日至2016年3月26日期间，被告按照物业投资金额即该商品房总价款的4%（税前）标准向原告支付委托经营收益；第四年至第六年：2016年3月27日至2019年3月26日期间，被告按照物业投资金额的6%（税前）标准向原告支付委托经营收益；第七年至第八年：2019年3月27日至2021年3月26日期间，被告按照物业投资金额的8%（税前）标准向原告支付委托经营收益。第一年的收益在装修免租期到期前30日内支付，第二年及以后的年度收益，一年一付，在上一个经营年度届满前30日内支付。逾期支付租金等费用的，就拖欠部分，按照日万分之三支付违约金。合同签订当日，原告就将该商铺交付给被告，被告确实按照合同约定向原告支付了第一年至第三年即2013年3月27日至2016年3月26日期间的收益，但是自2016年3月27日至今将近三年的时间却分文未付。原告多次联系被告支付，被告均以各种理由拖延拒付。现原告诉至本院，诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年3月27日至起诉之日2018年9月26日的委托经营收益341761.05元(计算方式为：2278407元×6%×2年十2278407元×6%×0.5年）；2、判令被告立即支付逾期付款违约金29879.26元(计算方式为：2278407元×6%×0.3‰×547天＋2278407元×6%×0.3‰×182天），该违约金暂计至起诉之日，实际应计付至上述收益清偿之日止；3、判令被告支付2013年-2016年扣除的税费32808元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告第一项诉请的341761.05元并非事实，按照双方的实际履行情况和交易惯例，给付时已按照扣除12%的税费计算，原告也接受并无异议，对原告起诉的标准应按上述同类标准计算；2、原告计算违约金的标准过高，被告请求予以调整，违约金的计算基数应按税后收益作为基数来计算；3、对原告当庭增加的诉请不予认可，原告从2013年接受被告税后的收益，原告并未提出异议，原告追究费用已经过了诉讼时效，所以原告当庭增加的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持；4、双方虽签订委托经营合同，但本案案由不完全是租赁合同纠纷，原合同目的不可能实现，原告前期已依约收到回报，如果继续无条件履行，对双方都不公平，被告愿意与原告协商解除合同。原告针对其诉请向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告企业信用信息公示报告；3、商品房购销合同；4、委托经营合同。经质证，被告对原告提交的所有证据真实性、合法性及关联性认可，但对证据4的证明目的有异议，原告一直认可双方签订的是委托经营合同，被告支付的是委托经营的收益而不是租金，委托经营存在风险，风险应该双方共同承担，不是一直向原告支付固定的收益。被告向本院提交如下证据：1、付款明细、付款通知单；2、云南地税关于专项税收政策的文件。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性认可，关联性不认可，原告接收税后收益不代表认可；对证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，双方签订合同时就知晓这份文件，2012年1月1日就开始执行征收12%的税费，但双方签订的合同的时间是2012年12月27日，被告对于税率和税费是知晓的，但是还是按税前来支付收益，所以税费应当由被告承担。本院认为，原、被告提交的证据内容真实，形式、来源合法，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2011年5月29日，原告以2278407元的价款购买了位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第5幢第2层14号商铺。2012年12月27日，原告与被告签订了《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，约定：原告将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期第5幢第2层214号商铺（建筑面积：80.89平方米）委托被告经营，委托期限8年，自2012年12月27日起至2021年3月26日止，含3个月的装修免租期；第一年至第三年即2013年3月27日至2016年3月26日期间的收益按物业投资金额2278407元的4%（税前）的标准向原告支付，第一年的收益在装修免租期到期前30日内支付，第四年至第六年即2016年3月27日至2019年3月26日期间的收益按物业投资金额2278407元的6%（税前）的标准向原告支付，第七年至收益结束即2019年3月27日至2021年3月26日期间的收益按物业投资金额2278407元的8%（税前）的标准向原告支付，第二年及以后年度收益一年一付，先付后用，在上一个经营年度届满前30日内支付；被告未按时支付租金，每逾期一天按日万分之三的标准向原告支付违约金。2013年至2015年，被告已按每年80199.93元的标准支付原告3年租金共计240599.79元。庭审中，被告陈述2016年3月27日之后的租金至今未支付。现原告诉至本院，主张上述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据原、被告签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，可以确定双方形成租赁合同关系。被告应按照合同约定向原告支付租金，但被告逾期未支付租金，故本院对原告要求被告支付2016年3月37日至2018年9月26日期间的租金的诉请予以支持。被告虽辩解租金应当先扣除税费，但双方合同约定被告应按税前标准支付租金，且被告也未能提交其为原告代扣代缴税款的证据，故被告的抗辩理由不成立。对于原告诉请的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，被告未按约及时支付租金，应承担违约责任，但原告主张的违约金过高，本院确定按中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告要求被告支付2013年3月27日至2016年3月26日期间未全额支付的租金32808元的请求，本院认为，租赁双方合同中约定2013年3月27日至2016年3月26日三年的年租金以投资金额2278407元的4%（税前）的标准支付，故被告每年应支付的租金为91136.28元，三年期间被告每年实际支付租金为80199.93元，三年共计拖欠32808元，该租金被告应支付原告。对于被告抗辩认为原告主张被告拖欠的2013年3月27日至2016年3月26日租金已过诉讼时效的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本院认为，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、由被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严增涛2016年3月27日起至2017年3月26日期间的租金136704.4元，并支付该款自2016年3月27日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、由被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严增涛2017年3月27日起至2018年3月26日期间的租金136704.4元，并支付该款自2017年3月27日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；三、由被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严增涛2018年3月27日起至2018年9月26日期间的租金68352.2元，并支付该款自2018年3月27日起至该款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、由被告云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严增涛2013年3月27日至2016年3月26日期间未足额支付的租金32808元；五、驳回原告严增涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7366元（原告严增涛预交6424元），减半收取3683元，由被告云南中豪仓储服务有限公司承担，余额2741元退还原告严增涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一八年十一月二十一日书记员 何婧琳