上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3616号原告：姚峰，男，1987年6月13日生，汉族，住上海市松江区。原告：陈祺琦，女，1990年7月9日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被告：上海佘山乡村俱乐部有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：寇占敏，女。委托诉讼代理人：杨伟，男。原告姚峰、陈祺琦与被告上海佘山乡村俱乐部有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日进行了证据交换，并于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈祺琦及两原告共同委托诉讼代理人袁海华，被告上海佘山乡村俱乐部有限公司委托诉讼代理人寇占敏到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告姚峰、陈祺琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告因未交付沿岸慢跑道的违约金(自交房之日2018年7月30日起至沿岸慢跑道实际交付使用之日止，按每日200元的标准)；若被告不交付沿岸慢跑道，则判令被告还需支付两原告房价款2%的违约金，即8,114,660×2%=162,293.20元；2、判令被告支付两原告因宣传楼盘至佘山地铁站距离与实际不符的违约金，按房价款的2%计算，即8,114,660×2%=162,293.20元。事实和理由：两原告系夫妻关系，看到被告对上坤樾山项目的宣传广告以后，与被告于2017年7月23日签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将其开发的坐落于本市松江区洞泾镇洞塔路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两原告，房屋建筑面积151.74平方米，房屋总价款为8,114,660元。被告于2018年7月30日将系争房屋交付两原告，但两原告拿房后发现前往佘山地铁站远不止800米，小区内也没有沿岸慢跑道。两原告多次与被告沟通此事，但未果，两原告认为被告的违约行为导致其居住环境改变、生活品质下降、房屋价值贬值，被告应当承担相应的违约责任，故两原告为维护自身合法权益起诉至法院。被告上海佘山乡村俱乐部有限公司辩称：首先，两原告以规划红线外的事项提起本案合同之诉，主体不适格；其次，上坤樾山项目宣传资料载明的道路交叉口处距佘山地铁站确实为800米左右；对项目与地铁站距离、慢跑道建设的宣传广告均不构成要约，被告明确以最终交付为准，合同亦未说明项目与地铁站的距离、慢跑道的建设与系争房屋的单价有关，宣传广告不属于合同内容，即便项目与地铁的距离、慢跑道的交付与宣传广告存在差异，被告也不存在违约；再次，由于市政施工、项目施工等原因，可能暂时给原告通行、使用带来不便，但两原告据此主张被告违约，于理不合，于法无据。综上，两原告主张的两项诉讼请求均不在合同约定范围内，请求法院驳回两原告全部诉讼请求。经审理查明：被告系位于本市松江区洞泾镇洞塔路728弄商品房项目(以下简称“涉案项目”)的房地产开发经营企业。2017年7月23日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋规划用途为居住，暂测建筑面积为151.74平方米，单价为53,477.40元/平方米，房屋总价为8,114,660元。双方约定甲方定于2018年7月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%……乙方以上述条款的计算标准下调至2%向甲方主张违约金。合同《补充条款一》第五条约定，……7.乙方在签署本合同之前，已经在该房屋现场考察，并确认该房屋现状即为交付标准，乙方对此无异议；……。合同《补充条款一》第十二条约定，关于销售广告、宣传资料、示范单位、样板房、销售员口头介绍的效力：1.双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；2.甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对该项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，如与双方签署的合同相冲突的，以双方签署的合同为准。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件以及最终交付标准有待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束；3.甲方在销售广告、模型和宣传资料中对本小区开发规划范围之外的环境、公共配套设施、道路交通等公示及其它说明、示范等仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束；4.甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中作出的介绍、说明或承诺未经甲方书面盖章确认，不视为甲方的意思表示，不受法律约束；5.示范单位、样板房仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同的内容，双方不受其约束；6.因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解；7.若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须进行书面确认，未予以确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力。该合同还对其他商品房预售事宜进行了约定。审理中，原告为证明其主张另提供如下证据：1.涉案项目的宣传广告、楼书广告、微信公众号上传的视频资料、第一财经频道《第一地产》播放的视频资料各一份，用以证明被告的销售广告对涉案项目与地铁站的距离以及相关公共配套设施所做的说明和允诺具体确定，故应视为要约；被告对宣传广告、楼书广告的真实性和合法性无异议，但不认可该证据的证明目的，认为被告并未违约；被告对上述两份视频资料的真实性不予确认，并认为广告非要约，该证据无法证明被告存在违约行为；2.咕咚APP骑行截图一份，用以证明涉案项目实际距离佘山地铁站3.52公里，与被告广告要约中载明的800米相差甚远，被告已构成违约；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。审理中，被告为证明其主张另提供如下证据：1.竣工图一份，用以证明原告诉称的涉案项目与地铁站距离、5公里慢跑道均属于商品房开发规划范围外的内容；原告对该证据的真实性、合法性均不予认可，并认为即便不在规划范围内也不能免除被告的违约责任，且属于虚假宣传；2.导航APP截图及涉案项目现场照片一份，用以证明涉案项目销售中心(位于本市松江区嘉松南路、塘砖路交叉口)距佘山地铁站南约800米；原告对该证据的真实性不予认可，并对其证明目的有异议，认为被告是混淆概念，与地铁站的距离应理解为涉案项目与地铁站的距离，而非售楼中心；3.项目平面图一份，用以证明涉案项目水岸分布，慢跑道在规划红线外，以及该跑道系环绕系争房屋所在小区及相邻小区；原告对该证据的真实性和合法性均不予认可；4.慢跑道照片一份，用以证明被告对慢跑道施工情况；原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为被告所拍摄的跑道并非涉案项目的。审理中，原告确认被告已于2018年7月30日向原告交付系争房屋。以上事实，有《上海市商品房预售合同》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一，被告未能按约交付涉案项目公共配套设施慢跑道(即系争房屋小区附近沿岸慢跑道)，两原告是否有权要求被告承担违约责任？就上述争议焦点，本院已出具(2018)沪0117民初3616号民事裁定书，在此不再赘述。本案争议焦点之二，被告对涉案项目的宣传广告是否构成要约？对此，本院认为，根据《最高人民法院》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。本案中，虽然涉案项目宣传广告上有“项目地址嘉松南路塘砖路交叉口(佘山站约南800米)”的表述，但同时备注了广告内容仅供参考或识别之用，不构成合同内容，具体内容以合同内容及政府最终审批为准。从双方所签合同的内容看，涉案项目与佘山地铁站的距离并未有明确约定，相反，在《补充条款一》第五条第7款中明确约定，“乙方在签署本合同之前，已经在该房屋现场考察，并确认该房屋现状即为交付标准，乙方对此无异议”。在《补充条款一》第十二条中也明确约定，双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准，销售广告、宣传资料、示范单位、样板房、销售员口头介绍等不作为合同内容的约定。此外，涉案项目所在位置是一个客观存在的事实，根据日常生活经验，800米与3.52公里亦非可能忽略或能足够引起误解的距离差，两原告在签订合同前便已知晓涉案项目所在位置。综上所述，本院认为，被告就涉案项目与地铁站距离所作的宣传广告并不构成要约，原告认为上述宣传广告对涉案项目情况所作的说明和允诺具体确定，缺乏依据，本院不予采信。由于被告就涉案项目与地铁站距离所作的宣传广告并不构成要约，且未载入商品房预售合同，不属于合同内容，即使涉案项目至佘山地铁站的距离与宣传广告有所差异，被告也并未违反合同约定，故两原告的第2项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条的规定，判决如下：驳回原告姚峰、陈祺琦因宣传资料宣传的楼盘至佘山地铁站距离与实际不符，要求被告上海佘山乡村俱乐部有限公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费6,784元，减半收取3,392元，由原告姚峰、陈祺琦负担(已付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年六月十四日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。