河北省遵化市人民法院民事判决书（2019）冀0281民初2666号原告：石焕红，女，1966年7月27日出生，汉族，居民，现住遵化市。委托诉讼代理人：马军戍，河北京遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，河北京遵律师事务所实习律师。被告：侯晓伟，男，1964年10月30日出生，汉族，居民，住遵化市。委托诉讼代理人：李斌（被告侯晓伟姑爷），男，居民，现住遵化市。委托诉讼代理人：符有志，河北纪君华律师事务所律师。被告：王彦博，女，1966年10月20日出生，汉族，居民，住遵化市。委托诉讼代理人：李斌（被告王彦博姑爷），男，居民，现住遵化市。委托诉讼代理人：符有志，河北纪君华律师事务所律师。原告石焕红与被告侯晓伟、王彦博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石焕红及其委托诉讼代理人马军戍、被告侯晓伟、王彦博的委托诉讼代理人李斌、符有志到庭参加了诉讼。审理中，原告申请撤回对遵化市华富西街东成房产信息服务部的起诉，本院已予准许。本案现已审理终结。石焕红向本院提出诉讼请求：1、要求解除与第一被告于2016年9月22日签订的《产权转让合同书》。2、要求二被告给付原告购房款85万元，并支付原告违约金15万元。8、判令三被告赔偿因合同解除给原告造成的经济损失144034元。4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为要求二被告按房屋市场价值112万元减去其未付的15万元，给付购房款97万元，并支付原告违约金15万元。第三项诉请的房屋装饰装修损失变更为8万元。事实和理由：2016年9月，原告石焕红通过遵化市华富西街东成房产信息服务部从被告侯晓伟处购买了位于遵化市××区房产，双方签订了《产权转让合同书》，被告侯晓伟向原告石焕红交付了证明自己是该房产实际所有权人的相关手续，原告石焕红将50万元房款转入了侯晓伟爱人王彦博的账户，侯晓伟为石焕红出具了收条。其后，原告石焕红就开始对该房屋进行装修、改造，2017年初开始居住至今。2019年3月，原告才得知该房产被法院查封，且已经执行完毕，遵化市人民法院发布了限期要求原告石焕红搬离的公告。被告的行为致使原告购房的目的无法实现，严重损害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，提起民事诉讼。被告侯晓伟、王彦博辩称，二人是夫妻关系。1、原告要求解除合同请法庭依法裁决是否达到了解除合同条件。2、关于返还房款，二被告只收到房款50万，而不是97万，既然是解除合同，二被告只返还已给付的房款50万；原、被告签订买卖合同后，进行了交付，原告已经实际占有房屋并长期在该房屋居住，司法机关对该房屋采取的任何措施原告都应该知道，原告达不到合同的目的过错不在于被告，而在于法院对涉案房产进行了查封直至最终拍卖、要求腾房，是由于原告怠于行使诉权，过错在于原告，被告不存在违约情况；遵化市华富西街东成房产信息服务部具有审核房源真实、合法性的义务，原告同样要审查卖方提供房源的信息真实性，合法性，并且要向中介进行咨询，房屋卖给原告时可以居住，产权转让合同明确写明房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐全，室内设施有整体厨房一套，包括抽烟机和灶具等，原告替换原来的设施，这些设施同样存在使用价值，使用价值并未减损，要求被告承担装修损失不认可；原告至今仍在该房屋居住，要求解除合同没有道理，请依法驳回原告诉讼请求。本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《产权转让合同书》应否解除；2、原告诉请的返还购房款的金额以及违约金应否得到支持，被告应如何承担责任。原告石焕红为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、遵化市人民法院（2018）冀0281民初2368号民事裁定书复印件，用以证明基于申请人孙宏春的申请，将被申请人付占保所有的也就是涉案的不动产已查封的事实。2、唐山市中级人民法院（2018）冀02执13809号执行裁定书复印件，用以证明涉案的不动产被人民法院裁定予以评估。3、唐山市中级人民法院（2018）冀02执13809号之一执行裁定书复印件，用以证明2018年9月20日作出对涉案不动产进行拍卖的裁定。4、唐山市中级人民法院（2018）冀02执13809号之二执行裁定书复印件（原告经核对退还原告），用以证明2019年1月20日裁定涉案不动产归买受人孙立艳所有，且孙立艳可持本裁定到相关产权部门办理变更登记手续。5、唐山市中级人民法院（2018）冀02执13809号公告复印件，用以证明2019年3月1日执行局出具公告，限时让涉案房屋占有人迁出房屋。6、案外人执行异议申请书复印件，用以证明原告于2019年3月4日向遵化市人民法院提出的执行异议。7、遵化市人民法院（2019）冀0281执异27号执行裁定书，用以证明遵化市人民法院驳回了原告的异议申请。8、复议申请书复印件，用以证明2019年3月21日原告不服遵化市人民法院（2019）冀0281执异27号执行裁定书，向唐山市中级人民法院提出复议。9、唐山市中级人民法（2019）冀02执复22号执行裁定书原件及复印件，用以证明该裁定书驳回了原告的复议申请，维持了遵化市人民法院（2019）冀0281执异27号执行裁定书。经质证，对证据1-9，二被告认为依原告提供的裁定书，法院对涉案房产的查封，直至最终拍卖，是由于原告怠于行使诉权、怠于行使救济途径导致本案的房产查封拍卖，从而导致原告认为达不到合同目的，过错在于原告而不在于被告。原、被告签订买卖合同后，进行了交付，原告已经实际占有房屋并长期在该房屋居住，对于司法机关对该房屋采取的任何措施，都应该知道，知道后应该立即采取司法救济途径，而原告只是在进行拍卖后采取了救济途径，本案导致法院要求腾房，过错在原告。10、《产权转让合同书》原件、银行转账凭证、存款金融交易明细查询、侯晓伟出具的收款收条，用以证明2016年9月22日原告与被告签订了该合同，并依合同约定向二被告支付了50万元购房款；在该合同书中第四条写明作为出卖方的被告保证所售房产与他人无争议，否则承担全部责任并负责赔偿损失，第五条违约责任写明在合同签订之日房产证过户到原告名下期间，违约一方要按照房屋的市场价值交接房款，同时违约方要支付15万元违约金。涉案的不动产经遵化市人民法院评估价值112万元，因原告尚有15万元未给付，扣除15万元，按协议规定，被告应给付房款市场价是97万元。经质证，被告对《产权转让合同书》真实性无异议，也收到了原告给付的50万元房款，但《产权转让合同书》第三条第二项第二段原告有改动之处。2016年9月22日双方在中介签订了该合同后，双方进行了交接，被告交房原告付款，原告收到房屋后进行了居住，当时是简装房，进去就能住，现在不能居住的原因是由于司法机关将房屋进行查封、拍卖，被查封、拍卖的过错并不在于被告，不是被告违约。本案中不存在合同第四条产权纠纷，第五条的违约责任也是房产证过户到乙方名下期间，在此期间原、被告均没有违约，房产证整个小区都没有办理。根据原告举证，2016年6月5日该房被查封直到2019年3月房产被拍卖发出公告，这阶段并不是由于被告没有办理房产证的原因，被告不存在违约，没有违约责任。11、房地产估价报告、涉案房产的评估报告表、竞买须知、竞买公告打印件及房屋外观照片图打印件，用以证明原告从京东×××请法院调取的涉案房地产估价报告一样，涉案房屋评估的市场价格是112万元。经质证，被告认为本案涉案房产最后竞买价是100万元，包括房产及地下室，评估报告是估算，不能作为定案依据，网上调取的与本案是没有关系，复印件的真实性不认可，不能证明需要被告承担违约金。12、刘秀民与石焕红的常住人口登记卡、结婚证、刘秀民与刘亚东身份证复印件，用以证明刘秀民与石焕红是夫妻关系，刘亚东是二人的儿子。经质证，被告无异议。13、房屋室内整体照片打印件14张，16张房屋装修、装饰照片，个人账户明细账单，网络订单，卡扣、家具、电器、灯饰、防盗窗、防护门、储物架、厨具等购买收据、发票20张。用以证明原告用于房屋装饰装修的项目及价款。经质证，被告对照片真实性不认可，《产权转让合同书》明确写了房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐全，室内设施有整体厨房一套，包括抽烟机和灶具，房屋卖给原告时可以居住，设施是齐全的，原告更换设施，扔掉原有东西的使用价值，替换的损失应由原告自己承担，且原告更换的设备存在使用价值并没有减损。原告提供的票、物不能证明相符，这些东西它有使用价值，并没有损坏，不叫损失，且与本案无关。14、照片一张。用以证明是在遵化市华富西街东成房产信息服务部从被告侯晓伟购买的涉案房产，照片上有侯晓伟及房产中介的工作人员于程越。经质证，被告认可从左数第一个坐着的人是侯晓伟。15、证人于程越出庭证言，陈述的主要内容为：其是遵化市华富西街东成房产信息服务部的员工。2016年9月份，侯晓伟在该信息部登记一套宏伟名都房屋对外出售，信息部需要登记人提交身份证件及房屋手续、购房合同和票据等，侯晓伟把房屋手续都带来了，说房子是顶账来的。业务员联系到了石焕红，签合同当天其跟着石焕红及其家人去看的房，侯晓伟在店里等着，房屋坐落在（宏伟名都）1号楼2门802，向东开门，房子没人居住，是半毛坯状态，有地砖、整体厨房、灯泡、卧室门都没有，有大门。侯晓伟要求全款卖，且房子是大平米，当时市场价3000元左右每平米，因为当时宏伟名都没办房产证，侯晓伟应着是先给一部分，过户了给尾款，出现违约情况，是按照市场价给付大概15万元违约金，合同是店长龙胜（已离职）根据双方的意愿草拟的，也是店长龙胜经手签的合同，合同侯晓伟也看了，要求写上房子要是出事，由侯晓伟承担赔偿责任，合同改动之处是经乙方要求现场改动的，不是侯晓伟按印就是店长按的手印，双方谈妥后签合同，买主按协议分两次给的钱。其信息部作为居间方不作承诺，只是见证，收取服务费，现在已把石焕红交的中介服务费退了。经质证，原告认为于程越的证言能够证实：1、当时涉案的不动产是由被告侯晓伟转让给石焕红的，并且承诺了负责过户，对房屋的权属侯晓伟有承诺；2、原告支付了涉案的购房款；3、涉案不动产的过户由侯晓伟来负责；4、涉案的不动产当时是半毛坯状态；5、涉案的不动产在2016年交易时价格符合市场行情；6、如果一方有违约，违约方要按照房屋违约时的房屋市场价值给付对方房款，并承担15万元的违约金。被告认为，不认可证人证言，房产中介原是本案的被告，由于在庭前房产中介与原告达成协议，原告对房产中介撤诉，证人作为房产中介的员工与本案有利害关系，证言明显倾向于原告，证人叙述本案涉案房屋在买卖时处于半毛坯状态，与事实不符，产权转让合同中明确说明了房屋的现状为简装修，水电暖门窗等基本设施齐全，室内设施有整体厨房一套，包括抽油烟机和灶具等，证言内容不客观真实且前后自相矛盾，对被告有利的避而不谈，当时的房屋现状及当时承诺的违约情况应以书证为准，书证大于证人证言，本案不存在被告违约，涉案房产无法过户，原因不在于被告，而在于原告自身。16、房屋买卖协议复印件。用以证明侯晓伟在2015年1月23日从付占保处购买了涉案的房产。17、商品房买卖合同一份，预收购房款、维修基金、契税、装修保证金、卫生费、垃圾处理费、电梯相关费用、热力入网费用等收据9张。用以证明侯晓伟购买了涉案的房产，手中持有的涉案动产的最初原始凭证，与原告交易时提供给了原告。经质证，被告对证据16、17真实性无异议。18、宏伟名都1-1-1002号赵宏伟房的商品房买卖合同复印件、购房款发票复印件、（2018）遵化市不动产权第0005155号不动产权证书复印件、赵宏伟出具的证明一份、身份证复印件。证明在2018年9月份涉案房产小区才可以办理产权登记。经质证，被告认为该证据形式不合法，证人应出庭质证，证人陈述2018年8月小区开始办理产权证，2018年9月份发放到本人手中，但法院查封涉案房屋是在2018年6月份，查封的任何人不能办理房产证，被告对不能办理房产证没有过错。19、与138XXXXXXXX号码2019年3月1日至2019年3月20日的通话记录二张，与138XXXXXXXX号码2019年3月1日、2019年5月31日的通话记录各一张。可以证明原告一直在打电话找二被告要求办理产权证。经质证，原告打印的材料证据形式不合法，没有加盖电信公司印章；通话时间是2019年3月至2019年7月，记录不能显示通话内容，不能证明被告违反合同约定。20、卡扣费收据2张，灯款收据、销售清单、发票各1张，防护窗、防护门、储物架等收据1张、发票2张，金铂漆等费用收据1张，东城热力报停费收据1张，网上购买灯具截图2张，燃气灶发票截图2张，厕所纸巾盒网上购物截图，窗帘杆、轨道、窗帘圈、窗帘等网上购物截图3张，餐厅灯网上购物截图1张，改房屋水电工程刘晓军身份证复印件及证明，房屋吊顶、隔断、粉刷、镶砖等证明及霍立强的遵化市××路营业执照。用以证明原告上述装修装饰涉案房产就支出108930元。经质证，被告认为证据形式不合法，证人应到庭接受质询；房屋原来就是简装，即搬进来就能使用，原来就有门、燃气灶、窗帘杆、灯具等，这些东西至今仍有使用价值且可以拆卸，原告装饰的所有物品票据与实际明显不符，收据显示的购买物品时间与税票开具时间不符且价格过高，原告没有装修合同及相应转款证明及收款条，均是其自己将原有物品进行更换，这些物品原告不能证明用在了该涉案房屋上；电梯卡至今仍有使用价值，是原告实际消费。被告侯晓伟、王彦博向本院提交了2015年1月23日王彦博转给付占保31万元的汇款收据复印件。用以证明被告以汇款的方式支付给付占保房款31万元。经质证，原告称不清楚此事。审理中，法院出示了向房产信息服务部工作人员于程越及付占保做的问话笔录。于程越陈述的主要内容为：遵化市华富西街东成房产信息服务部有好多家分店，侯晓伟不是在其所在的分店登记的出售涉案房产信息。卖房的人可以在网上登记或者来服务部现场登记房源，信息部审核房产材料是否属实，在成交时在产权转让合同书上也写上如弄虚作假，卖房者承担责任，同时也向买房者说明。登记时信息部只看一下相关材料，不留存复印件。涉案房产有其他人看过，但是没成交，与石焕红成交那天，商品房买卖合同上的所有人付占保没在场，自始至终也没见过付占保，侯晓伟给信息部看了他们之间的协议了，当时信息部应该是要求付占保到场了，但是侯晓伟说付占保来不了也没给信息部联系方式，而且他们之间有协议，房屋手续也都在侯晓伟手中，侯晓伟说有权处置这个涉案房产，以后有啥事都可以找他。经质证，原告对于程越陈述的内容真实性无异议。被告对于程越的证言不认可，缺乏真实性和客观性，作为中介，具有审核房源真实性、合法性的义务，而证人确予以否认。付占保陈述的主要内容为：涉案房产是孙宏春以80万元的价格给其的并计算利息，房产是从开发商处直接写到其名下的，大概是2014年7、8月份与开发商签订的商品房买卖合同，当时是毛坯房，大门的门有，屋内各屋都没门，后其对房屋进行了装修，把门、墙面、地面、吊顶、厨房、两个卫生间、两个屋的橱柜等都装上了，因为没有给孙宏春房钱，怕被赶出来，没有实际居住。其与侯晓伟是借贷关系，其从侯晓伟处借款，2015年1、2月份向侯晓伟借40万元时，侯晓伟说借钱风险大，让把涉案房屋的合同和相关票据给他，其就把涉案房屋的合同和交纳费用的相关票据给侯晓伟了，给侯晓伟打了条，签了一份房屋买卖协议，协议上付强是其儿子，杨小英是其妻子，证明人方保江是其朋友。侯晓伟就给了31万元，用的王彦博的账户转的钱，约定的是三个月还，没说还不上怎么办，购房发票侯晓伟没要，是其自己的名，后来交给执行局了。给侯晓伟打条之后的一年多的一天下午2、3点左右，侯晓伟找其去二中西边二手房信息部，让把这个房子过户，当时有侯晓伟、还有一个胖男的、一个穿裙子的50多岁的女的、中介一个二十多岁偏瘦的业务员，当时其不同意，还说过你们要买，可别后悔，其就走了。2018年11月，侯晓伟说把房子已经卖了，其不信。其对所述在二手房信息部的过程无证据证实，其与买房的这个人一直没见过面。因为其欠孙宏春的钱，执行局把这个房子评估拍卖时其同意，当时没有向执行局说过这个房子抵在侯晓伟处，也没有说过侯晓伟找其卖房子要求过户的事。经质证，原告认为，1、涉案的房产是付占保从宏伟地产处购买，本案不涉及付占保与孙宏春之间的关系。2、原告不清楚付占保与侯晓伟之间借钱的事，侯晓伟给原告提供的是从付占保处购买的协议，包括一些有效的凭证。3、付占保提到的侯晓伟找他到中介是不真实的。4、付占保说装修也不真实，房屋装修都是原告从新装，大门是从新换的，室内的门都是从新装的，原告不认识付占保，也没与之见过面。5、付占保说侯晓伟找过他过户应该是真实的，因为我们找过侯晓伟要求他过户。6、付占保自称2018年知道侯晓伟把房子给卖了他就不同意，也就过不了户。被告认为，1、涉案房屋是付占保所有。2、付占保对房屋进行装修事实清楚。3、付占保后将房屋卖给侯晓伟是事实。4、付占保所说被告在找付占保要求过户的时间不清楚，被告是在2015年买了之后要求过户，事实上该小区房产在2019年或2018年底才开始办理相关的过户手续。5、付占保没有到过中介部进行说明，付占保说的过程是不存在的。6、付占保能证明将房产卖给了侯晓伟，侯晓伟卖给了原告，在卖前房屋已经进行了装修，证明被告将房屋卖给原告没有过错，也没违反相关规定。本院经审理认定事实如下：孙宏春与付占保房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年5月3日受理后，经孙宏春申请，本院于2018年6月5日作出（2018）冀0281民初2368号民事裁定书，裁定：“将被申请人付占保所有的坐落于遵化市宏伟名都小区1-2-802房屋包括26.31平方米的地下室予以查封（查封期限详见协助执行通知书），查封期间，允许被告使用，但未经本院准许，被告及其他任何人不得转让、变卖、抵押、赠予他人等处分该财产”。2018年6月15日，本院作出（2018）冀0281民初2368号民事调解书，调解内容为：“一、被告付占保于2018年6月25日之前给付原告孙宏春房款80万元及利息，其中利息自2014年3月20日起按照年利率21.6%计算至付清之日止，已给付的利息102000元予以扣除。二、被告付占保于2018年6月25日之前给付原告孙宏春案件受理费、保全费10420元。三、以后双方无其他纠纷”。后孙宏春申请执行。2018年7月16日，唐山市中级人民法院于作出（2018）冀02执13809号执行裁定书，裁定：“评估被执行人付占保所有的坐落于遵化市××区房、地下室（产权证号为39763）及其土地使用权的价值”。2018年8月29日，经唐山市中级人民法院委托，唐山广野房地产评估有限公司对涉案房屋作出估价：涉案房屋（214.65平方米）房地产市场价值（含地下室26.31平方米）:￥112.00万元，人民币大写壹佰壹拾贰万元整。房地产单价5218.00元/平方米。2018年9月20日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人付占保所有的坐落于遵化市××区房、地下室（产权证号为39763）及其土地使用权的价值”。2019年1月23日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之二执行裁定书，裁定：“一、被执行人付占保所有的位于遵化市××区房地产一处（房产证号为遵房权证遵镇字第XXXX号、房屋建筑面积为214.65㎡，地下室建筑面积为26.31㎡及分摊的国有土地使用权面积、房屋产权证书尚未发放）归买受人孙立艳所有。二、买受人孙立艳可持本裁定书到相关部门办理产权变更登记手续”。2019年3月1日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号公告，公告内容为：“本院在执行遵化市人民法院作出的（2018）冀0281民初2368号民事调解书的过程中，依据唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之一执行裁定书，通过京东司法拍卖平台对被执行人付占保所有的坐落于遵化市××区房及地下室进行拍卖、变卖，该房产于2019年1月21日由案外人孙立艳以100万元的最高价竞得。自变卖成交之日起，遵化市宏伟名都小区1-2-802室楼房及地下室归买受人孙立艳所有。限付占保及该楼房内占有人自本公告之日起15日内（截止2019年3月16日15:00时）迁出房屋，交付给本院。到期仍不迁出者，本院将依法强制执行，由此产生的任何后果均由被执行人及相关责任人承担，特此公告。”2019年3月1日，本案原告石焕红向向本院提起案外人执行异议申请。2019年3月12日，本院作出（2019）冀0281执异27号执行裁定书，裁定：“驳回案外人石焕红的异议申请”。2019年3月21日，本案原告石焕红向唐山市中级人民法院申请复议。2019年4月25日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执复22号执行裁定书，裁定：“驳回石焕红的复议申请，维持河北省遵化市人民法院（2019）冀0281执异27号异议裁定。”另查明，2015年1月23日，付占保作为甲方与侯晓伟作为乙方签订了《房屋买卖协议》，付占保将涉案房产以40万元价格卖给侯晓伟，双方约定在签协议书时将房款一次性交给付占保。侯晓伟之妻王彦博当日转给付占保31万元。付占保向侯晓伟交付了商品房买卖合同、购房款收据、物业费、装修费等收据等。2016年9月22日，石焕红作为乙方（受让方）与侯晓伟作为甲方（出让方）在遵化市华富西街东成房产信息服务部签订了《产权转让合同书》，该信息部在合同书中作为居间方。该合同书主要内容为：“第二条：出让标的物基本情况。1、遵化市华明路东侧宏伟明都东区1栋2单元802室，房屋建筑面积约为214.65平方米。2、甲方持有商品房买卖合同一份，合同编号：唐遵[]宏伟字第685号，房屋手续登记在付占保名下。3、房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐，室内设施有整体厨房一套（包括抽油烟机和灶具）等。第三条：房地产转让价格及给付办法。1、房屋价格：经甲乙双方友好协商，最终确定上述房屋（包括上述室内设施）的价格为：（人民币）陆拾伍万元整￥650000。2、给付方法：今乙方先付给甲方房款贰拾万元整￥200000，甲方予以书面形式签收，同时甲方将房屋手续及房门钥匙交给乙方。本合同签订三日内乙方将叁拾万￥300000付给甲方。剩余购房房款壹拾伍万元整￥150000，甲方在房产证过户到乙方（或指定的第三方）名下后付给甲方。第四条：双方责任。1、甲方必须保证所售房屋与他人无争议，若甲方隐瞒上述房地产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房地产出现的后果，全部由甲方负责，并承担相应民事或法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2、乙方已亲自到该房地产实地进行了调查、了解，全面审视了所售标的物的现状，对其建筑结构、坐落位置等相关情况进行了综合了解，并对其房屋相关手续进行了审查验证，确认了上述情况真实、有效。乙方已愿意买受上述房地产，并订立本合同。3、甲方承诺，在房屋所有权证发放时，积极配合乙方领取房屋所有权证，在乙方办理房屋产权证过户手续时，积极给予协助配合，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方有权追究甲方的赔偿责任，因办理过户涉及的所有税费全部由乙方负责。4、甲、乙双方必须保证联系电话畅通，若联系电话或地址变更，必须及时通知对方。5、上述房屋交接之日前，该房屋未支付的水、电、暖、燃气、物业、通信等各种费用由乙方支付。第五条：违约责任。合同签订之日至房产证过户到乙方（或指定第三方）名下期间，甲乙双方若有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000。第六条：免责条款。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，或者造成其他损伤损害的，甲方不承担责任。”另查明，付占保自述2014年7、8月份与开发商签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，原告提交的涉案房产的《商品房买卖合同》买受人登记为付占保，该房建筑面积214.65平方米，主体部分单价3500元每平方米，总金额751275元。原告提交的付占保交纳的电梯卡费、卫生费、垃圾处理费等收据日期显示为2014年7月21日。与涉案房屋同时期购买的同小区业主赵宏伟证明，该小区因开发商原因直至2018年上半年仍未办理产权证，于2018年8月份经物业通知，开始办理产权登记手续。石焕红夫妻2019年3月与138XXXXXXXX、138XXXXXXXX电话号码及2019年5月与138XXXXXXXX电话号码通话数次，经询问，被告认可138XXXXXXXX为侯晓伟使用的电话号码，138XXXXXXXX为王彦博使用的电话号码。上述事实有原、被告及案外人陈述、《商品房买卖合同》、购房收据、《产权转让合同书》、民事裁定书、调解书、执行裁定书、评估报告、公告、证人于程越证言等予以证实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案《产权转让合同书》效力问题。虽然付占保与唐山市宏伟房地产开发集团有限公司在2014年以751275元的价格签订的涉案房屋《商品房买卖合同》与被告侯晓伟和付占保2015年1月23日以40万元价格签订涉案房屋的《房屋买卖协议》对比，后者交易价格明显过低，且在被告仅能证明于当日转给付占保31万元的情况下，难以认定被告是以合理的价格受让涉案房屋，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案原告石焕红与被告侯晓伟签订的涉案房屋的《产权转让合同书》应为有效。二、关于《产权转让合同书》应否解除。《产权转让合同书》系原、被告通过居间方遵化市华富西街东成房产信息服务部经双方协商一致达成的转让合同，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方对《产权转让合同书》约定的涉案房屋价格65万元，原告已给付被告50万元均无异议，本院予以确认。被告抗辩原告在购买涉案房产时已对房产现状充分了解，被告不存在欺骗和弄虚作假的情况，并承诺在房产证发放时积极配合原告领取房屋所有权证，签订合同时该小区不能办理房产证，在涉案房屋被查封后更不能办理房产证，不存在合同约定的房屋所有权证发放时被告配合原告领取房屋所有权证的情况，被告没有违约，不应承担赔偿损失并支付违约金的责任。经查，虽然被告不存在一房二卖的情形，但《产权转让合同书》同时约定：侯晓伟在将房产证过户到石焕红或石焕红指定的第三方名下后，石焕红才将剩余15万元房款交付侯晓伟，且被告侯晓伟保证所售房屋与他人无争议，若隐瞒该房产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房地产出现的后果，全部由侯晓伟负责，并承担相应民事或法律责任。且在违约责任中写明：合同签订之日至房产证过户到石焕红或石焕红指定的第三方名下期间，双方有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，综合分析《产权转让合同书》上下文，原告购买涉案房屋的目的即是用于居住并取得该房屋的所有权，被告侯晓伟负有过户的义务。涉案房屋被查封前不能办理产权登记，原始购房合同买受人为付占保，交纳房款的原始票据亦为付占保，并未做过变更登记，经本院向付占保询问，其称未将涉案房屋卖予侯晓伟，双方是借贷关系，不同意侯晓伟出卖该房屋更不同意过户。不论付占保所述是否属实，但因付占保与他人有债务纠纷而导致该房产被查封，付占保并未提出异议，从而可以看出涉案房产并非不存在争议，也正基于此导致涉案房产被查封拍卖，侯晓伟实际上并不能完成涉案房屋的过户义务，而原告石焕红申请法院确认其为涉案房屋实际所有权人的诉求已被驳回，其现在虽未搬离该房屋，但生效法律文书具有强制执行力，其购买该房屋用于居住的合同目的已不能实现。综上，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”及第二十五条：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定予以支持”之规定，原告请求解除与被告侯晓伟签订的《产权转让合同书》理据充足，本院予以支持。三、关于被告侯晓伟应否承担违约责任、应否支付违约金及损失问题。被告主张涉案房产不能办理房产证过户，并非其违约，系因房屋被法院查封且原告怠于行使诉权，其无责。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即使被告侯晓伟因法律行为而违约，亦不能免除其对原告应承担的违约责任，且涉案房产与他人存在争议，故被告侯晓伟应承担违约责任。本案原、被告在《产权转让合同书》中既约定了损失赔偿又约定了违约金条款，原告在主张被告按合同约定支付违约时涉案房屋市场价值即评估价112万元、15万元违约金的同时主张房屋装修损失8万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可以表明，赔偿损失与其他违约责任方式可以并用，我国对于违约金采纳的是惩罚性的合同补救措施，但通过原、被告签订的《产权转让合同书》第五条违约责任：“合同签订之日至房产证过户到乙方（或指定第三方）名下期间，甲乙双方若有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000”可以表明原告在购买该房产时已对涉案房产不能过户时导致的损失进行了约定，即违约时房屋市场价值与签订合同时房屋价值的差额为其损失，约定的此数额作为损失是被告在签定合同时应当预见违约时可能给原告造成的损失，本案涉案房屋拍卖评估价值虽为112万元，但实际成交价格为100万元，故原告主张按涉案房屋拍卖评估价值112万元为基础计算返还数额，本院不予支持，应以100万元为基础计算；关于原告主张其为居住该房屋支付了108930.8元装饰装修费，要求被告赔偿涉案房屋不能居住导致的装修损失8万元，因《产权转让合同书》第2条第三项明确写明：“房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐，室内设施有整体厨房一套（包括抽油烟机和灶具）等”，故原告所主张的损失并非必然发生且非被告在签订合转让合同书时所能预见，另外原告提供的证据不足以证实其主张，大项开支没有提供合同、发票及支付凭证，故本院对其该主张不予支持；原告主张根据双方签订的《产权转让合同书》第五条约定，被告违约应支付其15万元违约金。经本院核算，依转让合同约定的违约时房屋市场成交价值为100万元，而双方签订合同时确定房屋价值为65万元，故原告的损失数额应为35万元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，经核算，35万元损失的百分之三十为10.5万元，本案被告以其不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求，经本院向被告释明，被告主张假设违约成立，违约金也明显过高，请求依法予以调整，故本院认定违约金数额为10.5万元。综上，原告应得到返还的房款为85万元（50万元已付款+房屋损失35万元），违约金为10.5万元，共计95.5万元。综上，原告主张解除与被告侯晓伟签订的《产权转让合同书》理据充分，本院予以支持；被告侯晓伟、王彦博应给付原告房款85万元及违约金10.5万元，共计95.5万元;原告石焕红与被告侯晓伟签订《产权转让合同书》后，将50万元房款转入侯晓伟妻子王彦博账户内，二被告对此事予以认可，故原告主张侯晓伟、王彦博共同给付房款并支付违约金的请求理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决如下：一、解除原告石焕红与被告侯晓伟于2016年9月22日签订的《产权转让合同书》；二、由被告侯晓伟、王彦博于本判决生效后十日内给付原告石焕红房款85万元并支付违约金10.5万元；三、驳回原告石焕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，共计12800元，由原告负担1125元，被告侯晓伟、王彦博负担11675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 武海潮 二〇一九年九月二十六日书记员 白 杰