四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初4213号 原告:朱学英,女，汉族，1960年10月4日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘雪梅，四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115201811047801。 原告：郭之云，男，汉族，1954年11月29日出生，住四川省宜宾市。 委托诉讼代理人：刘雪梅，四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115201811047801。 被告：曾亚明，男，汉族，1964年2月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人:曾钰磊（系曾亚明之子），男，汉族，1987年4月28日出生，住四川省宜宾市。 被告：廖开华(男，汉族，1968年1月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区，个体工商户，未取字号，经营场所：翠屏区专署街********，注册号：511502600109737（1-1）。 委托诉讼代理人：廖天朗(系廖开华父亲)，男，汉族，1940年9月29日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告郭之云、朱学英与被告曾亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加个体工商户经营者廖开华为本案被告。原告朱学英及其委托诉讼代理人刘雪梅（同时也是原告郭之云的委托诉讼代理人）、被告曾亚明的委托诉讼代理人曾钰磊、被告廖开华的委托诉讼代理人廖天朗到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告郭之云、朱学英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认诉争房屋租赁合同无效；2、请求法院判决被告立即迁出原告房屋并承担返还房租1200元（按房租每月1200元为基数，暂计算至起诉之日，实际日期以被告迁出时间为准）；3、本案诉讼费由曾亚明承担。诉讼中，原告明确诉请第二项为请求法院判决被告立即迁出原告房屋并按每月1200元的标准支付房租，从2019年4月1日起至被告曾亚明迁出之日止。事实和理由：原告二人系座落于宜宾市翠屏区的房屋所有权人，原告曾将该房屋租给李顺英，承租期间从2018年5月15日起至2019年5月15日终止，租期为2年。在2019年3月，李顺英表明不愿意继续居住，原告告知不予退还保证金，终止承租关系并联系中介廖天朗，委托其以每月1200元出租该房屋。中介廖天朗私自将房屋以每月房租1000元的价格租赁给被告，并签订了名为《水东门创业信息部住房门面租赁合同》。被告于2019年4月1日迁入该房屋。原告并未在该租赁合同上签字，并未书面授权中介代理签字，之后至今亦未追认廖天朗的代理行为，该合同应为无效合同，自始至终没有发生效力。原告在此期间多次告知被告无权居住在原告房屋内均遭其拒绝。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告曾亚明辩称，2019年3月24日我看到中介广告，电话联系中介，中介打电话给原告，中介告诉我月租金1200月，季交3600元，保证金是一个月的租金1200元，我看房后无异议，同意中介签订租赁合同，共支付4800元，后中介通知原告房屋已经出租，让原告来签字领钱，原告电话答复原租赁合同到期还有一年多，该房屋不租了，原告委托中介打虚假信息广告，我要求原告双倍赔偿；第二天我、中介见到了原承租人李顺英、刘艳，原承租人提出不租了，原告不同意，家具、家电等都是原租房者买的，租房时是空房，1000元一个月；中介考虑到原告提供虚假信息违约在先，双倍赔偿金额较大，我表示真实意愿租该房，就将该房出租给我，租金按原租房者空房1000元一个月计算；中介多次打电话通知原告来拿租金，可是至今未来拿租金；综上，请求法院判决认定租房合同有效，本案诉讼费由原告承担。 被告廖开华辩称，我认为据该租房合同成立；原告违反《合同法》，同租房者签订合同未到期，原告又将该房通知中介出租，原告应承担违约责任；原告2019年3月11日电话通知我，该房租1200元/月，季交3600元，保证金1200元，我带8个租客都看过，但都未成功；2019年3月24日，曾亚明看到中介广告后联系我，我告知曾亚明租金1200元/月，季交三个月，保证金1200元，带家具、家电，曾亚明看房后无异议，我及时与原告联系，原告答复按原条件办；曾亚明同我签订了租赁合同，曾亚明支付了4800元；我联系原告房屋已经租出去了，让原告来签字领钱，原告告知我该房不租了；原告委托中介打虚假广告，曾亚明要求双倍赔偿；第二天曾亚明与我见到了原来的租房者李顺英、刘艳，原来的租房者想退房不租了，原告不同意，我考虑到原告打虚假广告违约在先，曾亚明、李顺英、原告都不受损失，就将案涉房屋出租给了曾亚明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议事实，结合原被告的当庭陈述和经审查确认的证据，对本案事实，本院认定如下： 位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）系原告郭之云所有。郭之云与朱学英系夫妻关系，二人于1981年1月1日登记结婚。被告廖开华系个体工商户，没有注册字号（注册号：511502600109737（1-1）），注册于2005年8月18日，经营范围为房屋信息中介服务。廖天朗系廖开华父亲，有时会在廖开华开的房屋信息中介帮忙，代廖开华处理一此房屋中介事宜。 案涉房屋经郭之云与朱学英口头委托廖天朗帮其租赁，后经廖天朗介绍，租赁给案外人李顺英。在李顺英租赁期间，2019年3月，郭之云与朱学英打电话告诉廖天朗，虽然租赁期限未到，但李顺英不想再租了，委托廖天朗帮忙重新介绍承租人，廖天朗代廖开华接受了该份口头委托，并刊登了房屋的招租信息，后曾亚明看到招租广告，与廖天朗联系租赁案涉房屋。2019年3月24日，廖天朗与曾亚明签订了《水东门创业信息部住房门面租赁合同》，合同主要约定：曾亚明租赁武庙街14号附4号房屋，月租金1000元，租期为三年，季交，缴纳金额3000元；保证金1000元,合同期满后，水、电、气、闭路结清，房屋无损，清扫干净室内卫生，全额退还曾亚明，否则，须照价赔偿。廖天朗作为个体工商户廖开华的经办人员在上述合同出租方一栏签字，曾亚明在上述合同承租方一栏签字。在签字完成后，廖天朗再次联系了朱学英，朱学英却告知廖天朗表示因李顺英又打电话说要继续租赁，鉴于租赁期限并没有届满，因此让廖天朗不要租了。廖天朗遂将朱学英的意思告知了曾亚明，但曾亚明认为双方合同已经签订，应当履行，遂与廖天朗发生争执，第二天即2019年3月25日，廖天朗、曾亚明一起到案涉房屋找到李顺英，经三人协商后，曾亚明向李顺英支付了3000元，由李顺英的同租人刘艳向曾亚明当场出具了《收条》一张，之后李顺英从案涉房屋搬出，曾亚明于2019年3月26日搬进该房屋居住使用至今。在此期间，廖天朗通知郭之云、朱学英来拿租金，但郭之云、朱学英认为廖天朗无权代其将房屋租赁给曾亚明，遂与廖天朗、曾亚明发生纠纷，双方协商未果，郭之云、朱学英遂诉至本院，诉如所请。 另查明，1、2019年3月26日，曾亚明向廖开华交纳2019年5月16日至8月15日租金3000元、中介费1000元，廖天朗代廖开华向曾亚明出具《收条》一张，并在该《收条》上加盖个体工商户廖开华印章，自己作为经办人在该《收条》上签字。2、2019年3月27日，曾亚明交纳了案涉房屋2018年8月至2019年2月电费364.52元、水费14元、卫生费35元、气费172.38元，合计585.9元。3、根据曾亚明、廖天朗在庭审中陈述，因发生纠纷，双方签订合同的落款时间和租赁时间才与实际时间不符。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，就案涉房屋签订的《水东门创业信息部住房门面租赁合同》的签订主体应为实际出租人即二原告郭之云、朱学英与承租人曾亚明。被告*（经营者廖开华）在未取得二原告授权的情况下与被告曾亚明于2019年5月16日签订上述租赁合同，系无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人由撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”之规定，被告*（经营者廖开华）与曾亚明签订的《水东门创业信息部住房门面租赁合同》处于效力待定状态。曾亚明在既未见到二原告本人，又未见到二原告出具的授权被告*（经营者廖开华）出租案涉房屋的委托书的情况下，与被告*（经营者廖开华）签订案涉租赁合同，未尽到审慎的注意义务，具有过错。二原告在知道被告*（经营者廖开华）将案涉房屋出租给曾亚明后，曾找到曾亚明协商并明确表明不认可该租赁合同，双方协商未果后，二原告遂向本院提起诉讼，要求确认该合同无效，由于二原告已明确表示不认可该合同，效力待定合同经追认权人拒绝后，自始无效，故本院对于二原告诉请确认《水东门创业信息部住房门面租赁合同》无效并腾退案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告诉请被告支付租金：被告曾亚明从2019年3月26日就搬入案涉房屋居住，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定,被告曾亚明应当支付已使用期间案涉房屋的占有使用费，故本院对于二原告诉请被告曾亚明按12000元/月的标准，支付从2019年4月1日起直至其返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、案外人廖天朗代原告郭之云、朱学英与被告亚明签订《水东门创业信息部住房门面租赁合同》无效。 二、被告曾亚明于本判决生效之日起十五日内腾空、退还原告郭之云、朱学英的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。 三、被告曾亚明于本判决生效之日起十五日内支付原告郭之云、朱学英房屋占用期间的占有使用费，占有使用费的计算方式为：按1200元/月的标准，从2019年4月1日起计算至被告曾亚明腾空、退还之日止。 四、驳回原告郭之云、朱学英的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元,减半收取75元，由被告曾亚明承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  陈顺兰 二〇一九年八月二十六日 法官助理林美静 书记员王旭伟