上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10502号原告(反诉被告)：上海上虹实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：滕美红，总经理。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兢一实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：唐婷，总经理。委托诉讼代理人：黄逸，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。原告上海上虹实业公司诉被告上海兢一实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告上海兢一实业有限公司于2019年8月7日向本院提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并于2019年9月18日、2019年10月25日两次公开开庭进行了审理。原告上海上虹实业公司的委托诉讼代理人金韶峰、被告上海兢一实业有限公司的委托诉讼代理人焦君玲两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上虹实业公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的房屋使用合同；2．判令被告支付原告自2018年9月1日起至2019年8月31日止拖欠的房屋占有使用费503,735.65元；自2019年9月1日至被告搬离之日止的房屋使用费(每季度139,872.2元的标准计算)；3．判令被告支付滞纳金(以房屋占有使用费503,735.65元为本金，自2019年6月1日起至付清之日止，按照每日万分之五计算)；4．判令被告支付原告至2019年5月31日拖欠的水电费10,560元；自2019年6月1日至被告搬离之日止的水电费一并予以支持；5．判令被告承担装修期内免除的房屋使用费75,898.20元(543,193元/365天*51天)；6．判令被告承担违约金139,872.20元(559,488.79元/12个月*3个月)。审理中，原告变更第一项诉讼请求：确认原、被告双方签订的房屋使用合同无效；撤回第三、第六项诉讼请求；增加一项诉讼请求：判令被告搬离系争房屋。事实和理由：原告与被告于2016年签订了《房屋使用合同》，约定将上海市松江区九亭镇潮富路XXX号XXX号楼XXX-XXX层出租给被告，租赁期限自2016年10月10日至2021年10月9日止。租金实行先付后用，每季度支付一次，被告须于每季使用费到期日前10日向“上虹公司”支付下一季的使用费。使用费为0.70元/天/平方米，使用费前二年不变，自第三年起，每年在上一年的基础上环比递增3%。根据合同约定，被告理应按期足额支付原告使用费，然被告至2019年8月31日止拖欠原告使用费503,735.65元未付，至2019年5月，拖欠原告水电费10,560元。原告多次催讨未果，被告的行为已严重构成违约，按照合同约定因被告违约而解除合同，原告有权向被告索取装修期内免去的所有使用费。综上，诉至法院，要求判如所请。被告上海兢一实业有限公司辩称，确认合同无效。拖欠的房屋占有使用费经核实，被告已经支付至2019年2月28日。2019年3月1日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费为279,744.40元，然原告在2019年4月3日在没有经过被告同意的情况下就对系争房屋进行锁门处理，在2019年7月3日才开门，所以在此期间被告不应该向原告支付房屋使用费的。对2019年9月1日之后的房屋使用费的标准被告认可。关于滞纳金、免租期内的房屋占有使用费及违约金都属于违约条款，原、被告之间的合同无效，故该三项主张也不予认可。对水电费的金额无法确认，因原告提供的发票均是原告单方出具，实际度数无法核实。审理过程中，被告上海兢一实业有限公司向本院提起反诉请求：1.判令原告向被告开具已付457,118.80元房屋占有使用费的增值税专用发票；2.判令原告支付房屋漏水造成的物损200,000元；3.判令原告支付擅自锁门造成被告的经济损失153,440元。庭审中，被告撤回第一、第二项反诉请求，变更第三项反诉请求：判令原告支付擅自锁门造成被告的经济损失2,030,720元。事实和理由：2016年10月10日，被告和原告签署《房屋使用合同》1份，约定向原告承租系争房屋。当日，原告向被告交接房屋，但自被告入住系争房屋第二天，房屋就出现严重漏水情形，造成被告大量物资被淹损，产生经济损失。且原告于2019年4月3日，在未告知被告的情况下擅自锁门长达三个月之久，导致被告无法正常生产营业，从而无法履行与第三人合同，产生经济损失。故被告提出上述反诉请求，要求法院判如所请。原告上海上虹实业公司针对被告上海兢一实业有限公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。并不存在原告对被告进行锁门的事实，被告也没有提供相应证据。且根据合同中对电费的约定，电费在租赁期间被告用电没有超过40千瓦就按1,680元收取。但被告所谓的锁门期间也产生水电费，且均超过1,680元，由此可推断并不存在锁门的情况。而被告提供的证据也不能证明其经济损失。经审理查明，2016年10月，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋使用合同》1份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；甲方应于2016年10月10日向乙方交付系争房屋；租赁期为5年，自2016年10月10日起至2021年10月9日止(含装修免费使用期)，使用费起付日期为2016年12月1日。装修免费使用期内，乙方无需支付使用费，但仍需支付除使用费外的装修管理费及其他费用；若甲方因乙方违约而解除本合同，或乙方提前解除合同导致实际使用期限不满合同约定的使用期的，甲方有权向乙方索取装修期内免去的所有使用费；系争房屋租金按每平方米每天0.70元计算(按每年365天计算)，第一年使用费为543,193元/年。该使用费在前2年内不变，使用费自第3年起，每年在上年度基础上递增3%(环比)；房屋使用费采用先付后用的方式，每3个月支付一次。乙方应于每季度使用费到期前10日向甲方支付下一季度的使用费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应向甲方支付当期应付未付使用费万分之五的违约金。逾期30天(含30天)未支付的，甲方有权解除合同；乙方应于合同签订之日起3日内向甲方支付房屋使用保证金(相当于1个季度的使用费)135,798.25元。如乙方未在上述时间内支付房屋使用保证金的，经甲方催告后仍拒不支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任；甲方有权以乙方已支付完毕的房屋使用保证金抵扣乙方应付未付的款项，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索；合同履行过程中，在甲方以保证金抵扣了相关费用后，应要求乙方补足。乙方应在收到通知后的10日内补足，逾期超过30日未补足的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将房屋归还给甲方并经甲方验收合格后，将保证金一次性无息退还给乙方；电费，乙方在经营期间所发生的电费，由乙方承担。租赁期间，乙方的用电量每月为40KW，基本电价为每KW42元，即为1,680元，电费每度按1.08元计算。如遇市供电局调整价格，则支付价格同额度调整。甲方向乙方提供合法发票，由乙方支付甲方，不得拖欠；水费,根据实际用量按上海自来水公司标准价格支付给甲方，甲方向乙方提供合法发票；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方应向甲方按相当于3个月的使用费承担违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期不支付使用费、物业管理费或合同约定其他费用累计超过30日的；(6)乙方收到甲方关于补足保证金的通知后未能在10日内补足,且逾期超过30日……合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。审理中，原、被告一致确认，系争房屋并未取得建设工程规划许可证；从承租至2019年8月31日期间，被告应支付原告房屋占有使用费1,506,002.60元，然被告从承租至今共向原告账户支付了1,136,040.20元。被告并未按照合同约定向原告支付保证金，故原告认为1,136,040.20元钱款中包含了保证金135,798.25元；系争房屋的水电费已经支付至2018年12月底。同时，原、被告确认合同无效导致的房屋装修问题不在本案中一并处理。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供律师函、寄送快递单、签收情况各1份，欲证明因被告拖欠房屋占有使用费，原告给被告发某了函件，寄给被告法人。被告对该组证据的真实性不予认可，并未收到律师函，同时也证明2019年6月21日系争房屋是被锁起来的，所以快递员没有办法投递。原告提供增值税专用发票8份，欲证明2019年1月至7月期间被告每个月产生的电费以及8月的水费。被告对该组证据的真实性认可，金额不确认，系原告单方出具的发票，之前原告出具的也是该种发票，但那时原、被告关系不错，故被告都直接支付了。合同约定的基准电价予以认可，但原告擅自锁门期间的电费被告拒绝支付。原告提供的证据均系原件，本院对其真实性予以认可。被告提供照片1组，欲证明系争房屋存在多处漏水的情况，被告自始至终没有支付保证金且原告也没有催缴也是因为入住第二天就发现漏水，所以原告说不用支付。原告对该组证据的真实性无法核实，漏水痕迹是之前留下的，不影响被告使用，若影响使用，早就应该向原告提出异议，但是被告从没有提过。被告提供银行流水1份，证明2017年7月10日至2019年4月3日被告已经支付房租1,233,784.13元，其中83,953元转给了原告的关联公司上海虹霞实业有限公司，水电费53,872.86元。原告对该组证据的真实性予以认可，但认为2018年6月25日的400,000元包含了保证金；同时认为被告向案外人上海虹霞实业有限公司的转账不予认可，与原告无关。被告提供短信聊天截图1份，欲证明在2019年4月3日原告未经任何知会，将房屋加锁，导致被告与案外人的一项合同履行受到阻碍。原告对该组证据的真实性不予认可，即使被告有原件，也都是被告的单方陈述，原告并无回应。被告提供上海市国家保密局邮件外壳1份，欲证明因系争房屋被原告锁门没有办法收件，故邮件因该单位无人而被退回。原告对该份证据的真实性予以认可，但是不认可证明目的，并不能证明原告锁门的事实。被告提供离职申请表3份，欲证明原告锁门后导致被告公司无法生产，导致员工离职。原告对该组证据的真实性无法确认，且认为不能达到被告证明的目的。被告提供产品销售意向书1份，欲证明原告2019年3年10月向解放军部队签署意向书，证明生产的产品是给部队的。原告对该组证据的真实性无法认可，并没有加盖公章，且只是意向书，并不能证明所谓的损失，也不能证明损失是原告造成的。被告提供产品加工合同1份，欲证明因为原告锁门导致被告无法履约，被告将意向书中的部分产品委托给案外人去某。原告对该组证据的真实性不予确认，产品加工合同只能证明被告与案外人之间有产品加工关系，与本案无关。被告提供申请1份，欲证明意向书的真实性，因系争房屋被锁门的问题导致将原先1000套的产品改为440套，同时向案外人采购部分产品。原告对该份证据上盖章的真实性予以认可，对内容不认可，内容是原告单方向案外人发某的申请，不能达到其证明目的。被告提供的银行流水、上海市国家保密局邮件外壳、离职申请表、申请均系原件，本院对其真实性予以确认；对其提供的其他证据，因无原件予以核实，本院对其真实性不予确认。审理中，证人何某某到庭陈述：其系被告公司员工，在2019年4月3日去上班时，看到系争房屋的门被锁，告知公司法人后，法人要求其等通知，但因为一直没有通知，故在4月下旬口头向被告法人辞职。2019年4月3日后，证人也未去过系争房屋，也不清楚为何系争房屋会被锁。原告对证人的证言不予认可，即使证言所述是事实，也不能证明系争房屋是原告锁的；被告对证人的证言予以认可，结合被告向原告法人发某的短信可以证明在2019年4月3日系争房屋确实被锁的事实。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋所签订的《房屋使用合同》无效。虽原、被告之间的《房屋使用合同》无效，但被告仍应参照合同约定的标准向原告支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费。庭审中，原、被告确认，双方自承租至2019年8月31日，被告需向原告支付房屋占有使用费1,506,002.60元，然被告仅支付了1,136,040.20元，故截至2019年8月31日，被告尚需向原告支付房屋占有使用费369,962.40元。关于原告陈述被告支付的款项中，有部分系保证金的主张，因双方签订的合同无效，故该笔款项直接在房屋占有使用费中予以扣除。关于被告抗辩有部分房屋占有使用费转给了原告的关联公司上海虹霞实业有限公司的意见，原告对此不予认可，且被告也无其他辅证予以佐证其转账给上海虹霞实业有限公司的钱款系支付给原告的房屋占有使用费，故对被告的此点抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩系争房屋自2019年4月3日至2019年7月3日被原告擅自锁门导致无法使用的意见，本院认为，被告逾期支付房屋占有使用费在先，且提供的证据也不足以证明系争房屋系原告锁门的事实，更不足以证明系争房屋被锁门三个月的事实，故对被告的此点抗辩意见，本院不予采纳。同时，被告确认系争房屋尚在被告控制使用下，故原告要求被告以每季度139,872.20元的标准支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持。关于搬离问题，合同无效后，被告应当搬离并返还系争房屋给原告，被告当庭也表示在找到合适房屋后愿意搬离，故对原告要求被告搬离系争房屋的主张，本院予以支持。关于水、电费问题，原告依据增值税专用发票主张，然被告对此依据及金额均不予认可，本院认为，增值税专用发票并非专门发票，不能作为电费金额认定的依据，故本院根据原、被告签订的合同中关于电费基本电价1,680元的标准予以认定，庭审中，原、被告确认双方已经结清至2018年12月底，故被告应当支付原告2019年1月至6月的电费10,080元；关于水费，原告未提供相应专门的发票，故对原告关于水费的主张，本院不予支持。关于免租期内的房租占有使用费，本院认为，出租人给予承租人装修免租期之本意，系基于合同能按照约定期限履行，其放弃的房屋占有使用费可在以后收取的房屋占有使用费得以弥补。而无效合同决定了本案当事人已不可能再按约履行合同，由此造成免租期房屋占有使用费的损失，应根据无效合同之过错大小来确定承担比例。本案中，被告在明知系争房屋系无建筑规划许可证的情况下仍然予以承租，显然过错较大，应当对合同无效的后果承担更大的责任，故本院综合双方履约行为及其他实际情况，酌情认定被告应当支付原告免租期内的房屋占有使用费21,251元。关于原告主张的滞纳金及违约金，原告于庭审中撤回该部分的主张，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于被告反诉要求原告支付其经济损失的主张，本院认为，提供的证据也不足以证明系争房屋系原告锁门的事实，更不足以证明系争房屋被锁门三个月的事实，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海上虹实业公司与被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司签订的房屋使用合同无效；二、被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海上虹实业公司位于上海市松江区九亭镇潮富路XXX号XXX号楼XXX-XXX层的房屋；三、被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海上虹实业公司至2019年8月31日止的房屋占有使用费369,962.40元；四、被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海上虹实业公司自2019年9月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费(以每季度139,872.2元的标准计算)；五、被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海上虹实业公司装修期内免除的房屋占有使用费21,251元；六、被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海上虹实业公司电费10,080元；七、驳回原告(反诉被告)上海上虹实业公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,101元，减半收取计5,550.50元，财产保全费4,170.33元,合计诉讼费9,720.83元，由原告(反诉被告)上海上虹实业公司负担1,548.72元(已付)，被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司负担8,172.11元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费23,045.80元，减半收取计11,522.90元，由被告(反诉原告)上海兢一实业有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年十一月六日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……