河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8873号原告：刘宾，男，1980年4月1日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：江华星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹彦娟，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。被告：张涛，男，1984年5月7日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：田玉楼，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。原告刘宾与被告张涛房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宾及委托诉讼代理人江华星，被告张涛及委托诉讼代理人田玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宾向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2017年9月30日签订的房屋买卖合同和2017年10月24日签订的房屋解押协议；2.依法判决被告返还原告已支付的购房款30万元，双倍返还定金10万元，支付违约金10万元，共计50万元；3.依法判决被告支付原告因房屋买卖而支付的中介佣金10200元，贷款费用13776元，抵押保证金2000元，共计25976元（2、3两项共计525976元）；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年9月30日，原、被告双方通过中介公司签订房屋买卖合同一份，约定原告以102万元的价格购买被告位于郑州市中原区航海西××东××号房屋，被告承诺保证该房无抵押、无担保、无出租、无其他争议纠纷，同时保证该房具有上市交易条件。原告选择的付款方式为按揭贷款，于2017年9月30日付给被告定金5万元，交抵押保证金2000元，交贷款手续费13776元，交佣金10200元，在办理贷款过程中，发现被告房屋有按揭贷款，需解押，而被告没钱。2017年10月24日，原、被告双方和中介公司又签订房屋解押协议，由原告为被告支付30万元，由被告专款专用前去解押，然至今未解押，钱也不知道花到哪儿去了，因被告欠别人钱，现荥阳市人民法院执行又将涉案房产查封了，催被告还款解封，被告称没有钱，原告眼看购房无望，只能起诉。另，在解押协议和房屋买卖合同中都有约定条款，如严格按照执行违约金太高，故原告酌情要求10万元违约金，望判如所请。被告张涛辩称：一、被告认为双方于2017年9月30日签订的房屋买卖合同有效，不同意解除，该合同是双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。根据《合同法》第94条规定，解除权的行使是有条件的，本案不符合解除合同的法定条件，解除权的行使是一种严厉的处罚措施，为了保障经济正常秩序，原则上不使用解除权，法院不判决解除合同。二、原告的诉求不应得到法院支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。解除权的形式要件不成立，法律规定解除合同的条件：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行之债务；3.当事人一方迟迟履行主债务，经催告后在合理期限内未履行；4.当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，本案不适用解除权的法定条件。三、买卖合同是双方在中介公司签订的合法有效的法律文书，是双方真实意思表示，应为合法、有效而且合同签订后，被告即交付了房屋的使用权，原告占有、使用受益至今。从2017年9月30日至2019年8月17日，在签合同时，该房子不存在查封情况，房屋有100%产权，无抵押、无贷款、无法院查封，并不影响房屋的买卖行为，而且原告只支付了房款的三分之一，因此原告诉求解除合同的要求不成立。四、原告的诉求要求返还定金10万元，及违约金10万元的要求不成立。合同履行期间，是法院查封，不是因被告客观违约所造成的，不适用定金罚则及违约金的客观事实，因此，原告主张的第二、第三项诉讼请求均不成立。综上被告认为人民法院应当认定2017年9月30日双方签订的房屋买卖合同有效，并继续履行，驳回原告解除合同诉讼请求及第二、三项诉讼请求。经审理查明：原、被告以及案外人（郑州中堂房地产营销策划有限公司第二分公司）三方于2017年9月30日签订《房屋买卖合同》一份，其中原告和被告在该份合同中主要约定：1.被告拥有位于中原区航海西××、××东××号房屋，原告自愿购买上述房屋，对该房屋已作充分了解和实地查验，并对该房屋现状和产权归属无异议；2.被告保证该房屋无抵押、无担保、无出租，若有上述情形之一，须保证无其他争议纠纷，同时保证该房屋具有上市交易条件；3.原、被告双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币102万元；4.原、被告以及案外人郑州中堂房地产营销策划有限公司第二分公司三方协商签订本合同当日，原告支付定金5万元，此房定金充当首付款；5.在合同履行过程中，如因原、被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，中介方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。该份合同签订生效后，原告于当日向被告支付定金5万元，向案外人郑州中堂房地产营销策划有限公司第二分公司交纳抵押保证金2000元，贷款手续费13776元。2017年10月24日，原、被告以及案外人郑州中堂房地产营销策划有限公司第二分公司三方签订《房屋解押议》一份，该份协议主要约定：1.原告欲购买被告位于中原区航海西××东××号房屋，房屋建筑面积为52.92平方米，因被告的房屋处于抵押状态，需解除抵押，但被告无力解除抵押，为了使原告顺利购买此房屋，现原告向被告出部分房款用于解除该房屋的抵押状态；2.被告借用原告35万元，被告借用原告款项仅用于解除位于中原区航海西××东××号房屋的抵押状态；3.原、被告商定，该房屋抵押解除后，被告同意将上述房屋以102万元的价格转让给原告；4.如果被告不按照合同的约定将该款项用于解押上述房屋，被告应当于原告向其主张返还之日起三日内偿还上述所借款项及利息，每逾期一日，被告应按照借款金额的2%向原告支付违约金。该份协议生效后原告依约向被告支付房屋解押专用资金30万元。后在办理解押过程中发现该房屋被荥阳市人民法院依法查封造成无法交易，酿成纠纷，原告起诉本院要求判如所请。另查明，2019年8月15日，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，该房屋于2015年7月22日房管移交抵押，权利人：郑州住房置业担保有限责任公司，抵押金额：31.40万元；2017年3月21日由河南省荥阳市人民法院查封；2019年6月27日由尉氏县人民法院查封。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋解押协议》、收据、郑州银行收费凭证、取款回单、收条、《不动产登记资料查询结果证明》以及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告以及案外人中介方三方签订的《房屋买卖合同》和《房屋解押协议》系三方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。原告依据两份合同的约定履行了自己的全部义务，而被告在收到原告交纳的购房定金以及解押借款后，未办理该涉案房屋的解押手续系构成违约，应承担相应的违约责任。另外，涉案房产在三方签订《房屋买卖合同》时已经处于法院查封状态，无法办理产权过户等手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告诉请判令解除原、被告以及案外人中介方三方签订的《房屋买卖合同》和《房屋解押协议》有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的被告返还已支付的购房款30万元、支付中介佣金10200元并双倍返还定金10万元，因有合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金10万元，因原告选择定金条款，故对原告的此项请求不予支持。原告诉请的抵押保证金2000元、贷款费用13776元，共计15776元，因非被告收取和支配，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘宾、被告张涛及案外人郑州中堂房地产营销策划有限公司第二分公司三方签订的《房屋买卖合同》、《房屋解押协议》于本判决生效之日起解除；二、被告张涛于本判决生效之日起十日内返还原告刘宾购房款300000元并赔偿佣金损失10200元；三、被告张涛于本判决生效之日起十日内向原告刘宾双倍返还定金100000元；四、驳回原告刘宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元（已减半收取）、财产保全费3149元，共计7679元，原告刘宾负担1690元，被告张涛负担5989元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇一九年九月二十三日书记员  刘金芳