上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初61539号原告：张某1，女，1972年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王桂林，上海林拓律师事务所律师。被告：张某2，女，1977年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王志祥，上海劲力律师事务所律师。被告：张某3，男，1947年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：樊某某，女，1948年8月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张某1与被告张某2、张某3、樊某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人王桂林、被告张某2及其委托诉讼代理人王志祥、被告张某3和樊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1诉称，原告、被告张某2系被告张某3、樊某某(夫妻关系)所生之女，原告为长女。上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称金杨路房屋)系被告张某3私房拆迁安置的公房，原告系被安置人。被告张某3、樊某某于2003年根据沪府［1994］19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发［1999］44号文《关于进一步推进本市公有住房的若干规定》的有关规定，和原告一起购得金杨路房屋产权，产权人写为被告张某3、樊某某，实际为原告和被告张某3、樊某某三人共有。由于被告张某3、樊某某经不住被告张某2的巧言(承诺为其养老送终)诱骗，瞒着原告以买卖的方式未花任何代价就将金杨路房屋过户给被告张某2。过户后，被告张某3、樊某某发现上当受骗，曾去房产交易中心要求恢复原状，但被告知必须等五年以后。期间，被告张某3多次得病住院，但被告张某2从未去医院看望，反而恶言相向，给被告张某3、樊某某造成了极大的精神痛苦。被告张某3、樊某某出于无奈，告知原告将金杨路房屋过户之事，但让被告张某3、樊某某没有想到的是，自己的行为也侵犯了原告的利益。为此，原告起诉要求确认三被告签订的金杨路房屋买卖合同无效，将金杨路房屋恢复登记至被告张某3、樊某某名下。被告张某2辩称，原告的诉讼主体不适格，其并非房屋买卖合同的当事人，且没有任何利益受损，如原告认为利益受损，也应向被告张某3、樊某某主张赔偿。三被告签订的房屋买卖合同真实有效，系真实意思表示，并依法办理了房产变更登记手续。原告在诉状中陈述的事实和理由缺乏证据予以证明，纯属颠倒黑白，其实原告对被告张某3、樊某某将金杨路房屋过户给被告张某2的原因是心知肚明的。根据(2018)沪0115民初70623号、(2019)沪01民终1896号案件中查明的事实，也可以确认原告与本案不存在直接的利害关系。综上，被告张某2不同意原告的诉讼请求。被告张某3、樊某某辩称，金杨路房屋系动迁所得，原告和被告张某3的父母是被安置人，后被告张某3、樊某某投靠原告，金杨路房屋的取得与被告张某2无关。被告张某3、樊某某之所以将金杨路房屋卖给被告张某2，完全是在被告张某2的哄骗下所为。所有过户手续均由被告张某2办理，被告张某3、樊某某是一时糊涂。产权变更后，被告张某2就对被告张某3、樊某某不理不睬，也不履行赡养义务，甚至扬言被告张某3、樊某某的死活与其无关。综上，被告张某3、樊某某同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告张某3、樊某某系夫妻关系，生育原告张某1和被告张某2。金杨路房屋原为公有住房，系于1996年经动迁安置所得，相关《房屋拆迁安置协议》载明被安置人数为三人，即张延明、凌小妹(系被告张某3的父母)和原告。相关部门就金杨路房屋出具的《住房调配单》载明，金杨路房屋的新配房人员情况为租赁户名张延明，家庭主要成员包括凌小妹和原告，并在调配原因中注明私房产权人系被告张某3，现户口在新疆，待迁回入户。1998年6月，原告的户口从高庙村塔水桥浜东20号迁至金杨路房屋所在地址。2001年6月，被告张某3、樊某某的户口从新疆伊宁县迁至金杨路房屋所在地址。2003年2月24日，被告张某3、樊某某作为乙方(购房人)，持《职工家庭购买公有住房协议书》(内容为被告张某3作为金杨路房屋的承租人或受配人，经与本户同住成年人协商一致，同意购买金杨路房屋，并将该房屋确定为被告张某3、樊某某共有)，与作为甲方(出售人)的上海金桥出口加工区房地产发展有限公司签订了一份《上海市公有住房出售合同》，约定甲、乙双方根据沪府［1994］19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发［1999］44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同；乙方自愿购买甲方出售的金杨路房屋；乙方在签订本合同前已与金杨路房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致，共同确定购买金杨路房屋，其房地产权利为乙方共有；乙方购买金杨路房屋的价格，以2003年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为23,928元；等等。在相关《本户人员情况表》上载明，金杨路房屋的承租人或受配人为被告张某3，家庭成员(以户口簿为准)包括被告张某3、樊某某和原告。2003年3月25日，经不动产核准登记，金杨路房屋产权被登记为被告张某3、樊某某共同共有。2009年4月27日，三被告共同签署了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为644152)，约定由被告张某2受让被告张某3、樊某某自有的金杨路房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计538,000元；被告张某3、樊某某于2009年5月31日前腾出该房屋并通知被告张某2进行验收交接；双方确认，在2009年5月31日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告张某2于2009年4月30日前支付全部房价款的3.717472%计20,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2009年5月31日前支付518,000元；等等。该合同中关于风险责任转移以及未按约付款的违约责任、未按约交接房地产的违约责任等条款则均为空白。2009年5月12日，经不动产核准登记，金杨路房屋产权被变更登记到被告张某2名下，但被告张某2并未向被告张某3、樊某某支付过房价款。2018年9月，被告张某3、樊某某向本院起诉要求解除其与被告张某2签订的金杨路房屋买卖合同，并恢复被告张某3、樊某某为金杨路房屋产权人。本院于2018年11月27日作出(2018)沪0115民初70623号民事判决，认定被告张某3、樊某某的诉讼请求已超过诉讼时效，遂判决驳回其全部诉讼请求。后被告张某3、樊某某不服，提起上诉，但又申请撤回上诉。上海市第一中级人民法院于2019年3月7日作出(2019)沪01民终1896号民事裁定，准许被告张某3、樊某某撤回上诉，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。嗣后，因原告主张三被告签署的上述《上海市房地产买卖合同》侵害其权利，应属无效，故而致讼。庭审中，被告张某2称被告张某3、樊某某系以房屋买卖的形式将金杨路房屋赠与被告张某2；被告张某3、樊某某则称系在被告张某2的欺骗下将金杨路房屋卖给被告张某2，但未收到任何房价款；而原告表示因原告根据“九四”方案系金杨路房屋的共有人之一，故被告张某3、樊某某无权擅自处分金杨路房屋，无论三被告之间系房屋买卖合同关系还是赠与合同关系，均应归于无效。此外，原、被告还一致确认目前金杨路房屋由原告和被告张某3、樊某某共同居住使用，但对原告在金杨路房屋内的居住时间长短陈述有差异，其中原告和被告张某3、樊某某均称原告自1998年起至今一直居住在金杨路房屋内，而被告张某2则表示原告可能系两三年前返回金杨路房屋居住至今。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、上海市公有住房出售合同复印件、上海市房地产权证复印件、职工家庭购买公有住房协议书复印件、本户人员情况表复印件、住房调配单复印件、上海市房地产买卖合同、户口簿各一份，被告张某2提供的(2018)沪0115民初70623号民事判决书、(2019)沪01民终1896号民事裁定书各一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告以三被告就金杨路房屋签署的《上海市房地产买卖合同》侵害其权利为由，主张该合同无效，并在庭审中进一步明确因原告根据“九四”方案系金杨路房屋的共有人之一，故被告张某3、樊某某无权擅自处分金杨路房屋，无论三被告之间系房屋买卖合同关系还是赠与合同关系，均应归于无效。根据金杨路房屋的《上海市公有住房出售合同》内容，虽然其中出现了“根据沪府［1994］19号文《关于出售公有住房的暂行办法》”的字样，但从该合同签订的时间、约定的房价以及金杨路房屋产权于2003年3月25日被登记为被告张某3、樊某某共同共有等情况来看，应可认定上述公有住房出售并非按照“九四”方案办理，不应存在其他符合公有住房购买资格的人可要求确认房屋产权共有的情形，故原告主张其根据“九四”方案应为金杨路房屋的共有人之一，缺乏相关事实和法律依据，本院对此不予采信。被告张某3、樊某某作为金杨路房屋登记的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。然而，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，虽然三被告就金杨路房屋签署了买卖合同，但从本案目前的证据来看，该合同中关于风险责任转移以及未按约付款的违约责任、未按约交接房地产的违约责任等条款均为空白，被告张某3、樊某某在被告张某2未支付任何房价款的情况下就将金杨路房屋过户至被告张某2名下，在产权过户登记完成后亦未按照约定腾出房屋并办理验收交接手续，且在被告张某3、樊某某起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同之前长达九年多的时间内，并无证据可证明被告张某3、樊某某曾向被告张某2催讨房价款，被告张某3、樊某某在庭审中虽表示曾经催讨过，但对催讨的具体情况却语焉不详，上述情形均与房屋买卖的通常情况不符，再考虑到三被告之间的身份关系，故本院认为被告张某2关于被告张某3、樊某某系以房屋买卖的形式将金杨路房屋赠与被告张某2的主张具有合理性，对此予以确认。据此，三被告签署的《上海市房地产买卖合同》作为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，而三被告之间的赠与合同作为隐藏的民事法律行为，一则如上文所述，被告张某3、樊某某并不存在无权处分的情况，二则即使被告张某3、樊某某在庭审中主张系受到被告张某2的欺骗，亦未就此提供相关证据予以证明，且金杨路房屋的产权转移实际已经完成，因此三被告之间的赠与合同并不具备依法可确认无效的情形，原告诉请要求将金杨路房屋恢复登记至被告张某3、樊某某名下，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告张某3、樊某某与被告张某2于2009年4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为644152)无效；二、驳回原告张某1的其余诉讼请求。案件受理费9,180元，由原、被告各半负担。财产保全费5,000元，由原告张某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万 里人民陪审员  马素琴人民陪审员  卫银龙二〇一九年十二月十六日书 记 员  曹 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。三、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。