四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初1089号 原告：万源市紫金华庭小区业主委员会，住所地：四川省万源市太平镇新华社区紫金华庭**。 负责人：邹联双，主任。 委托诉讼代理人：吴安平，男，汉族，1970年1月23日出生，住四川省万源市，系该委员会副主任。 委托诉讼代理人：李作君，四川鼎贤律师事务所律师，特别授权。 被告：四川蓉垚房地产有限公司。住所地。住所地：四川省成都市武侯区菊乐路**3-1-1iv> 法定代表人：曾波，执行董事。 委托诉讼代理人：吴明章，男，汉族，1964年7月23日出生，系该公司会计，特别授权。 委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师，特别授权。 原告万源市紫金华庭小区业主委员会（以下简称万源紫金华庭业主委员会）诉被告四川蓉垚房地产有限公司（以下简称四川垚蓉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告万源紫金华庭业主委员会的负责人邹联双、委托诉讼代理人吴安平、李作君，被告四川蓉垚房地产公司的委托诉讼代理人吴明章、赵志强到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告万源紫金华庭业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告住宅专项维修资金2898652.4元；2、判决被告赔偿上述维修资金利息损失，其计算方式为：以3961178.4元为本金，按万源市农商银行五年期存款利率标准，自2014年7月25日计算至实际付款之日止；3、判决被告支付原告小区共用部份及共用设施设备保修期内维修费用197730元及利息；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系万源市太平镇紫金华庭小区开发企业，该小区至2014年6月26日通过测绘，其住宅面积83374.5㎡，商业用房面积6475.92㎡,地下车库面积3308.43㎡。根据万源市规划和建设局关于住宅专项维修资金缴纳文件的规定，该小区维修资金住宅类住房按40元/㎡、商业用房及车库按64元/㎡的标准缴纳。该小区应交维修资金供给3961178.4元。小区业主在接房时，均按购房流程及相关约定将维修资金交给了被告。根据相关法律规定，维修资金属于全体业主所有。开发商收取后，应依法交存至房地产主管部门的维修资金专户上。但目前被告仅交存1062562元，还有2898652.4元没交存。经原告多次催收，被告均未履行上述义务。综上，为维护原告紫金华庭小区业主的合法权益，依据有关法律规定，特诉至法院。在庭审中，原告增加诉讼请为，判决被告返还原告住宅专项维修紫金2900652.4元及利息，放弃第3项诉讼请求。 被告四川蓉垚公司辩称，第一，原告诉称多次催收，被告均未履行交款义务，该诉称事实不属实，截止今日，被告没有收到原告催收交款的相关通知；第二，买受人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告自愿将维修基金交付给答辩人代管，符合法律规定，事实上双方之间是委托与被委托关系，当原告或其他相关部门没有书面请求被告将该款支付给原告或相关部门时，被告有义务为原告保管好该款，符合双方约定和法律规定，因为，法律没有明确规定该资金何时收取，何时支付；第三，原告诉请要求将该款返还给原告不合法，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条规定：在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。根据该条规定，该资金不应移交给原告，而应该移交给房地产行政主管部门监管；第四，原告不是本案适格主体，本案适格主体应该是实际交款人，因原告没有与被告签订任何合同，原告也没有交纳任何费用，根据合同相对性原则，原告不是本案适格主体；第五，原告诉请专项维修资金2898652.4元不实，诉请第二项计算利息无法律依据。因为原告诉请完全是以紫金华庭房地产总面积计算为准提起诉讼，原告没有扣减现还没有接房屋部分和未售房屋部分，该部分被告没有义务代交。被告没有收到3961178.4元专项维修资金，被告只收到紫金华庭部分业主专项维修资金，被告已收部分已移交给了房管局，现还有多数住户没有接房也没有交该费用，被告无义务代交。紫金华庭未售房产部分，被告也无法交纳，双方之间没有约定利息，业主交该费用时，有的先交，有的后交，时间不统一，法律没有明确规定何时移交，不应承担逾期利息。综上，原告诉请2898652.4元不实，要求计算利息无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供出示了下列证据： 1、原告成立的批复复印件、业主大会决议，证明原告的主体身份适格情况，业主大会授权业委会以诉讼等方式处理被告挪用大修基金的事实。 2、被告工商登记信息，证明被告的主体情况。 3、商品房买卖合同，证明被告在出售房屋已收取专项维修基金的事实。 4、收据11份，证明被告以代办证费的名义收取紫金华庭业主住宅专项维修资金的事实。 5、万房管（2009）36号文件和万房管（2019）25号文件，证明万源市及涉案小区专项维修资金缴存标准为住宅每平米40元，商用房为每平米64元标准收取的事实。 6、万源市房管局回复两份，证明原告于2017年6月向房管局反映涉案专项维修基金缴存事宜，该局已于2017年3月23日和5月11日发出通知督促开发企业将其向业主的代收的业主个人资金缴存到指定监管账户。 7、被告情况说明，证明被告于2018年10月19日向万源市房管局出具情况说明，称其公司资金周转困难及有210万元的保证金被扣留在银行导致不能一次性筹齐下差部分大修基金，待取得银行按揭保证金后再组织资金将紫金华庭专项维修资金一次性缴存到位。 8、承诺书，证明被告未缴纳涉案小区专项维修基金，并承诺于2018年年底交齐的事实。 9、业主代表大会决议，证明小区业主大会决议将涉案基金采用五年制定期方式存储。 10、四川万源市农商银行利率执行表，证明五年期存储利率为4.07%的事实。 11、万房管（2019）17号文件，证明涉案小区专项维修资金缴存应缴纳金额，已交存1060526元，下差2900652.4元的事实。 12、税收缴款书，证明被告向业主收取的代办证费超过办证税费的标准（代收办证费包含住宅专项维修资金的事实）。 13、申请书，证明被告以公司资金困难向万源市房管局申请缓交维修资金。 14、证人蒲银廷出庭证言，证明万源市紫金华庭业主代表向巡视组反映住宅专项维修资金情况时，万源市房管局工作人员向业主代表出示被告向万源市房管局所书写的《承诺书》原件，承诺自2018年9月起每月缴纳住宅专项维修资金40万元，至2018年年底前交齐的事实。 被告对原告的证据质证意见为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告不是适格主体；对证据3无异议；对证据4有异议，原告应当提供全部合同，包括已销售，未销售及商品房的全部信息；对证据5、6无异议；对证据7关联性有异议，只说到催收，但没有金额及具体时间；对证据8关联性有异议，没有说明下差金额多少，只说留在银行的资金数额；对证据9有异议，没有业主代表签字；对证据10认为无关联性，对证据11认为房管局算的总面积，未扣减未销售和未交付的房屋面积；对证据12认为2015年7月以前和以后税收政策不同，所以缴费和退费金额不同；对证据13无异议，对证据14关联性有异议。 被告四川蓉垚公司为反驳原告诉讼主张，向本院提供了下列证据： 1、票据3份，证明被告于2013至2017年3月10日，总共缴纳了845000元，用于办理紫金华庭分户产权所需维修资金。 2、被告情况说明表，证明被告未销售的商铺和车位情况。 原告对被告的证据质证认为，对证据1的三性有异议，不能证明845000元系专项维修资金。对证据2的真实性无法确认，既使被告存在有未销售商铺和车位的情况，但被告都已出租，同时根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条规定，其维修资金也应由开发商代缴。 本院认证认为，对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据，结合庭审予以综合釆信。 根据本案双方提供的证据，结合庭审情况，本院认定下列事实： 被告四川垚蓉房地产公司系万源市“紫金华庭”小区商品房屋的开发企业，于2011年8月动工修建，2014年7月竣工验收交付使用，建筑面积共计94667.23平方米，其中，住宅面积83374.50㎡；商业用房面积6475.92㎡；地下车库面积3308.43㎡。后被告对外进行销售，根据被告与小区业主签订的《商品房买卖合同》第十五条（三）项2款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，该小区商品住宅房屋于2015年1月销售完毕，商铺和地下车位截止2019年1月大部份己销售，少部份未销售的商铺己对外出租。在此期间，“紫金华庭”小区业主委员会就被告未及时缴存房屋维修资金向有关部门投诉反映，2016年6月，万源市房产管理局书面函告业主委员会，主要内容为，“待该工程竣工验收备案结束后，该企业申请办理产权证时，才能进入维修资金缴存阶段”。该小区商品房屋于2017年1月16日完工竣工验收备案。2017年3和5月，万源市房产管理局向被告发出通知，要求被告缴存维修资金以及办理房屋产权，2018年8月21日，被告向万源市房产管理局书面承诺，“从2018年9月起，每月缴存维修资金40万元。2018年年底前交齐紫金华庭所有维修资金”。根据万源市房产管理局（万房管[2019]17号）文件载明内容，该小区商品房屋应缴存维修资金为3961178.4元，已缴存金额1060526元，下差金额为2900652.4元。致原告所在小区部份业主无法办理房屋产权手续，原告诉至本院。 同时查明：2015年11月17日，万源市太平镇人民政府（太平镇府发[2015]）76号文件，批复同意成立紫金华庭业主委员会，邹联双任主任，每届任期5年。2015年11月和2018年12月，原告分别召开“紫金华庭”小区业主代表第一和第四次大会，决定授权业主委员会就开发企业挪用专项维修资金等问题依法进行调解或诉讼。 本案双方争议主要焦点，1、本案原告是否具备诉讼主体资格；2、“紫金华庭”小区未销售的商铺和地下车位，被告是否应当代为缴存维修资金；3、原告请求的被告赔偿维修资金利息损失是否应当支持。 1、关于本案原告是否具备诉讼主体资格问题。根据国务院《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。本案原告经所在“紫金华庭”小区业主代表同意成立业主委员会，并报经所在辖区太平镇人民政府批复同意，依法成立紫金华庭小区业主委员会，符合法律规定。后原告经业主大会授权对本案进行诉讼，其诉讼主体适格。本院予以支持。 2、关于紫金华庭小区未销售的商铺和地下车位，被告是否应当代为缴存维修资金的问题。被告在庭审中辨称，“紫金华庭”小区存在少部份未销售的商铺和地下车位的事实，该部份房屋专项维修资金现不应缴存。但根据四川省建设厅、财政厅制定的《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款规定“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担”。按此规定，被告既使有未销售商铺，在该小区房屋产权己开始办理的情况下，被告作为开发建设单位亦应按规定及时履行代为交存该部份维修资金的义务。被告辩解理由，依法不成立，本案不予支持。 3、关于原告请求的被告赔偿维修资金利息损失是否应当支持的问题。维修基金是用于小区公共区域部位和共用设施、设备的维修养护，所有权系小区业主所有。本案“紫金华庭”小区业主按照合同约定交纳了维修基金，被告仅是代为收取义务，没有长期占有、使用的权利，被告应将所收取以及应当代为缴存的维修基金及时交至房管部门设立的维修基金专户。现被告只缴存维修资金1060526元，仍下差维修资金2900652.4元，经有关职能部门督促催收后，仍未足额缴存至房管部门设立的维修基金专户。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、原告主张被告返还下差维修基金2900652.4元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。现原告主张被告从2014年7月25日起，以3961178.4元为本金，按万源市农村信用社五年期存款利率标准至实际付款之日止的诉讼请求。本院认为，原告虽从2016年6月向相关部门投诉反映主张权利，但因双方未约定维修资金具体缴存时间，根据原告提供的万源市房产管理局的证据证明，被告缴存房屋维修资金的时间应为案涉小区房屋竣工验收备案时间的2017年1月开始，结合万源市房产管理局给被告的通知要求缴存时间以及被告己缴存部份维修资金的时间，本院酌定被告应在2017年12月底前足额缴存案涉小区下差维修资金2900652.4元，被告逾期未缴存，应当承担原告的资金利息损失，但原告请求的逾期的时间以及资金数额和利率计算标准与本案查明事实不符，因双方未约定逾期利息损失计算标准，应按中国人民银行公布的同期商业银行存款基准利率。以被告下差缴存数额为基数计算其资金利息损失。 综上所述，本案原告诉讼主体适格，被告逾期未缴存代收万源市“紫金华庭”小区业主维修资金或被告应当代为缴存的维修资金共计2900652.4元，应当依法承担违约的民事责任。原告部份诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 。题依法进行调解或诉讼主管部门申请划转维修资金收交付使用。建筑面积共计一、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后一个月内向原告万源市紫金华庭小区业主委员会返还代收维修资金2900652.40元，并交存于万源市房产管理局维修资金专户。并从2018年1月1日起，以2900652.40元为基数，并按中国人民银行公布的同期商业银行存款基准利率计算至本判决确定给付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告万源市紫金华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取15786元，由原告负担786元，被告负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  杨斌远 二〇一八年六月十八日 书记员  詹文丹