北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12769号原告（反诉被告）：北京鑫宏宇通国际贸易有限公司，住所地北京市顺义区南法信大街118号院1号楼2层2201-9，统一社会信用代码91110109318003156E。法定代表人：黄梅峰，经理。委托诉讼代理人：张笑为，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友刚，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中美联合食品有限责任公司，住所地北京市东城区方家胡同21号11号楼二层200室，统一社会信用代码91110102684371282W。法定代表人：孙功云，总经理。原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司（以下简称鑫宏公司）与被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司（以下简称中美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫宏公司之法定代表人黄梅峰及其委托诉讼代理人王友刚、张笑为，被告中美公司之法定代表人孙功云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫宏公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告自2019年1月16日至2019年5月24日租金及占有使用费共计97036元;2、请求判令被告支付免租期间的租金12665元;3、请求法院判令被告给付原告2018年9月29日至2019年2月25日租赁期间的公共区域及卫生间的水费、电费共计644．56元;4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年9月29日，原告作为甲方出租方与作为乙方承租方的被告签订《房屋租赁合同》(下称“合同”)，合同约定：被告承租位于顺义区×镇×大街×号院×中心×号楼×层2208室房屋，租赁用途为办公，租赁期限为2018年9月29日至2019年10月15日，共计一年。此外合同第四条对租金及押金约定如下：租金共三期分别为：2018年10月16日至2019年1月15日，租金标准为2．5元/平米／天，房屋租金为人民币67981元：2019年1月16日至2019年4月15日，租金标准为2．5元/平米/天，房屋租金为人民币67981元：2019年4月16日至2019年10月15日，租金标准为2．5元/平米/天，房屋租金为人民币135962元。合同签订当日乙方（被告）向甲方（原告）支付定金人民币22660元，乙方（被告）在本合同签订之日起15日内交齐首期租金和押金，定金转为首期租金的一部分。第四条还约定：每期租金提前15日缴纳，每期租金缴纳日期分别为2018年10月15日，2019年1月1日，2019年4月1日。另外，合同第五条对其他相关费用及承担方式做如下约定：租赁期间内的水、电、电话、电视、网络、室内设备维修费均由乙方（被告）承担。合同约定乙方违约取消免租期，现被告拖欠租金，已属违约，故请求支付免租期间的租金。2019年1月18日，原告向被告发出通知，要求被告按照合同约定的期限缴纳第二期租金，但时至今日，被告一直在使用房屋，却未向原告支付第二期租金，原告多次催缴无果，故诉至贵院，请求支持原告诉请。被告中美公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，我方仅同意支付1月16至21日的租金，因为2019年1月21日我方发现对方将涉诉房屋的门锁上，我方无法进入，也无法使用房屋，直到2019年2月12日才把门打开，合同已经无法履行，对方已通过行为解除了合同，我方认为双方的合同于2019年1月21日解除。因为对方在事实上解除了合同，故其第二项诉讼请求不存在，不应当由我方承担，我方也不同意承担。同意第三项诉讼请求。不同意第四项诉讼请求。反诉原告中美公司向本院提出反诉请求：1．判令双方于2018年9月29日签订的房屋租赁合同解除；2．判令鑫宏公司返还我方押金2．26万元。事实与理由：2019年1月18日,被反诉方将反诉方租赁的北京市顺义区×大街×号,×中心×号楼×室上锁直至2019年2月12日重新开锁(在2019年5月20日开庭时,被反诉方已经承认,并且其提供的证据也显示,最早在2019年2月12日以后，被反诉方才打开2208房间大门的门锁)。导致反诉方在长达近一个月的时间无法在该办公室办公,使得双方签署的房屋租赁合同事实上终止。自2019年1月21日以来,反诉方多次与被反诉方交涉要求将反诉方的重要物品和办公家具搬出该办公室,但被反诉方拒绝了反诉方的合理要求。基于以上的事实和客观的原因,反诉方提出了以上的反诉请求,请法院予以支持为盼。反诉被告鑫宏公司辩称，首先，我方同意第一项诉讼请求，2019年5月20日双方进行协商，双方于2019年5月24日办理腾退手续，故我方认为涉诉合同应当于2019年5月20日解除。其次，对于第二项诉讼请求我方不同意，截止至今对方也承认其自2019年1月15日之后的租金并没有进行交纳，依据合同第四条第五款，对方应当于2019年1月1日起交纳67981元租金，事实证明对方自认该租金至今未交纳，对方已经晚交纳了近一年，在对方不交纳租金的情况下，对方已经根本违约，依据合同以及惯例，我方收取的押金不应当予以返还。本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，鑫宏公司（出租人、甲方）与中美公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区×镇×大街×号院×中心×号楼，×层2208室（以下简称涉诉房屋），建筑面积298平方米；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2018年9月29日至2019年10月15日，共计壹年。2018年9月29日至2018年10月15日，共计17天为免租期。甲方应于2018年10月1日前将现状房屋（公共区域的建筑垃圾清理干净）及附属物品、设施、设备按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式：1、2018年10月16日至2019年1月15日，租金标准为2．5元/平米／天（包含物业费、供暖费、制冷费），房屋租金为：人民币67981元。2、2019年1月16日至2019年4月15日，租金标准为2．5元/平米/天（包含物业费、供暖费、制冷费），房屋租金为人民币67981元。2019年4月16日至2019年10月15日，租金标准为2．5元/平米/天（包含物业费、供暖费、制冷费），房屋租金为人民币135962元。4、合同签订当日乙方向甲方支付定金人民币22660元，乙方在本合同签订之日起15日内交齐首期租金和押金，定金转为首期租金的一部分。5、每期租金提前15日缴纳（每期租金缴纳日期分别为：2018年10月15日、2019年1月1日、2019年4月1日）。第五条其他相关费用的承担方式，1、租赁期间内的（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）上网费（6）室内设施维修费等均由乙方承担，由乙方向各有关单位支付，免租期内乙方承担供暖费和物业费、空调制冷费、水费、电费按表计量。公共区域及卫生间的水电量由本楼层全体租户按面积共同承担。第八条合同解除，（一)经甲乙双方协商一致后，可以解除本合同，甲乙双方未签订解除合同前本合同继续有效。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的。3、经乙方通知后迟延7日以上未承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：l、不按照约定支付租金累计达10日的。2、欠缴各项费用累计达1000元的。第九条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一导致本合同解除的,应按当月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一导致本合同解除的，应按当月租金的200%向甲方支付违约金，乙方剩余租金及押金甲方不予退还,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但守约方未解除合同的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，应按照月租金标准的200%支付违约期间的损失赔偿金。第十一条其他约定事项，6、合同期内如乙方单方违约，免租期为零，合同签订日期即为起租日期。涉诉房屋系鑫宏公司从他人处租赁，鑫宏公司具有转租权。鑫宏公司在2209室办公，中美公司在2208室办公，双方系对门。双方均称仅在周一至周五办公。鑫宏公司称，按照《合同》，中美公司应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年4月15日的租金67981元。但中美公司逾期缴纳房租，2019年1月19日系周六，其接到物业公司的电话，称涉诉房屋有人搬东西，因不是工作日，物业公司未接到任何通知，故向其核实，其看了监控，然后到现场，发现涉诉房屋内有人在搬东西，且其不认识搬东西的人，因担心系盗窃，就不让搬东西了，让他们锁门，然后有人将门锁上，其在门上又加了一把锁，并在门上贴了《通告》，当时联系不上中美公司，即使是中美公司的人员搬东西，考虑中美公司迟延近20日拒不交纳租金，还往外搬东西，使其权利受到威胁，故其为保护自身权利行使留置权也无可厚非，另外，在1月20日周日下午就让法定代表人的朋友将锁打开了，以避免影响中美公司正常上班，开锁时未联系中美公司，由于中美公司周末不上班，故上锁也不影响其权利。《通告》内容如下：北京中美联合食品有限责任公司与北京鑫宏宇通国际贸易有限公司，2018年9月29日签订的北京市顺义区×大街×号院×号楼×层2208室《房屋租赁合同》，你方2019年1月16日至2019年4月15日房屋租金：67981元，按合同约定应于2019年1月1日缴纳，至今（2019年1月18日）仍未缴纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》中的第八条第四款第1条及第九条（一）款条款约定，乙方单方违约不按合同约定履行义务，乙方单方违约致使合同不能正常履行，给甲方所造成的一切经济损失及合同履行期间，乙方所产生的债权债务、法律责任等全部有乙方自行承担。通告人：北京鑫宏宇通国际贸易有限公司，被通告人：北京中美联合食品有限责任公司。通告日期：2019年1月18日。鑫宏公司解释其张贴《通告》的目的是催促中美公司尽快交纳房屋租金，虽然其享有单方解除权，但其并未行使合同的解除权。涉诉房屋有东门和北门，鑫宏公司安装的监控可以看到门口的情况。鑫宏公司称2019年1月19日、20日的监控视频已被覆盖，现无法提供。中美公司称其通常走东门，北门一般不开，北门在室内上锁。鑫宏公司称消防检查比较严格，两个门中美公司均在使用。中美公司称2019年1月21日上午其员工丁文杰上班时发现门被锁，无法打开，且门上张贴了通告，丁文杰联系了法定代表人，法定代表人联系了公司的裘建明，裘建明在鑫宏公司待到下午四五点，并恳请先把门打开，先让员工上班，再解决其他问题，但是对方始终不开门，故其认为双方《合同》已经解除，在2月12日去的时候，对方才把门打开，在此期间，裘建明和赵虹在鑫宏公司办公室一直与对方沟通，但对方要求一次支付租金，但因不具备一次付款条件，故鑫宏公司一直锁门，可能不想继续将房屋出租给中美公司。中美公司另称在2019年2月中下旬其到涉诉房屋拿大件东西时，鑫宏公司进行阻止，后其锁门离开，自2月13日开始，其没有正常经营。中美公司提交丁文杰与其法定代表人于2019年1月21日上午8时50分的微信聊天记录，聊天内容为丁文杰告知公司门被锁且门上贴有通告的照片，中美公司另提供2018年11月13日2000元购电收据一份、2019年1月4日1300元购电票据一份，中美公司称其于2019年1月4日购电1300元后再无购电记录，可见此后并未正常办公。鑫宏公司称2019年1月21日中美公司员工裘先生在其处坐了一下午，与其商量交房租事宜，商量之后裘先生自己开的中美公司的门锁，此后中美公司的工作人员一直在办公，即涉诉房屋一直由中美公司占有并使用。鑫宏公司提交了2019年2月13日、2019年5月19日拍摄的照片以及2019年2月13日拍摄的视频，以证明涉诉房屋一直由中美公司占有使用。鑫宏公司不认可中美公司所称其打开门锁后又上锁的行为，称如真的因为中美公司不交租金就不让中美公司使用涉诉房屋，其没有必要把中美公司的锁拆开，直接加一把锁即可，且照片上显示只有一把锁，也无法证明系其锁的。中美公司称其经常去涉诉房屋处查看，在2月12日原告才把锁打开，2月13日的视频是鑫宏公司进入涉诉房屋所拍摄，视频中的人员是其员工，拍摄视频时有诱导的倾向，如果是正常办公的话，不可能就一个人在，另5月19日的视频中能看出鑫宏公司张贴的通告还在门上，如果正常上班的话，一定会将通告撕掉，如果其公司门能打开，其公司的裘先生怎么会于2019年1月21日在鑫宏公司处坐一下午。此外，中美公司称其于2019年1月24日向鑫宇公司邮寄解除房屋租赁合同函，内容如下：北京鑫宏宇通国际贸易有限公司：贵公司与我司（北京中美联合食品有限责任公司）于2018年9月29日就坐落于北京市顺义区×镇×大街×号院×中心×号楼×层2208室租赁事宜签订了房屋租赁合同。根据合同约定，贵公司应于2018年10月1日前将现状房屋（公共区域的建筑垃圾清理干净）及附属物品、设施、设备按约定条件交给我司使用。但是贵司所交付的实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，相差甚远，导致我司无法容纳全部办公人员而无法正常办公。贵公司已经构成根本违约。且贵公司多次以要租赁费为由肆意进出我司办公场所吵闹进而随意对我司办公室锁门而导致我司无法进行正常营业，造成损失惨重，我司将保留向你追偿的权利。根据合同约定，我司特致函于贵公司：1、立即解除贵公司与我公司签订的房屋租赁合同。2、将房屋内我司的所有办公用品全部完好无损的交还。3、按照实际面积折算租赁费用，将多收取的租金费退换我司。4、将押金（一个月租金）退还我司，我司将保留追偿延期退还产生的利息。落款为：北京中美联合食品有限责任公司，日期为：2019年1月21日。鑫宏公司称其主要是因为鑫宏公司锁门导致其无法办公，才发送解除通知函，顺带提出房屋面积不符的事宜。中美公司提供的邮件查询单显示该邮件于2019年1月25日被鑫宏公司签收，签收人为本人收。鑫宏公司称邮件封皮上的地址没问题，电话系其法定代表人的电话，但其未收到该解除函，且对解除函中所述理由不认可。鑫宏公司另称在签约前中美公司多次来看房，对于面积是认可的。在2019年5月20日庭审中，中美公司认为《合同》已经解除，双方没有合作的空间，合作无法继续，要求鑫宏公司尽快配合其腾退房屋。经询问，鑫宏公司称同意中美公司尽快搬走物品。双方已于2019年5月24日办理房屋腾退交接手续。上述事实，有庭审笔录、《合同》、通告、微信聊天记录、照片、视频、解除房屋租赁合同函等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系鑫宏公司与中美公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故鑫宏公司与中美公司均应按照该《合同》履行。根据《合同》，中美公司应于2019年1月1日向鑫宏公司支付2019年1月16日至2019年4月15日的租金67981元，但至今中美公司已超过10日未支付租金，中美公司违反《合同》第八条第（四）款、第九条第（一）款约定，故鑫宏公司收取的押金22650元不予退还，且中美公司应支付免租期租金12665元，故本院对鑫宏公司要求中美公司支付免租期租金12665元的诉讼请求予以支持，对中美公司要求鑫宏公司返还押金22650元的反诉请求不予支持。鑫宏公司认可其在2019年1月19日将涉诉房屋上锁，其虽称在1月20日已开锁，但中美公司不予认可，称鑫宏公司在2019年2月12日才开锁，鑫宏公司掌握涉诉房屋的监控视频，其应提供相应的监控视频证实其开锁的相关事实，但鑫宏公司无法提交事发时的监控，且鑫宏公司提交的2019年2月13日、5月19日的视频及照片可以看出涉诉房屋内人很少，5月19日通告仍然贴在门上，所以在无法查清事实真相的情形下，根据相关证据规则，本院对中美公司关于开锁时间的说法予以采信，即鑫宏公司自2019年1月19日至2月12日锁门的行为，亦构成根本违约，导致《合同》无法继续履行，故本院认为中美公司具有解除权，鑫宏公司虽不认可收到解除通知函，但其认可邮件封皮上的地址和电话，且邮件详情单上显示本人签收，故本院认为鑫宏公司于2019年1月25日收到解除通知函，《合同》应于该日解除。故自2019年1月19日至2月11日期间的租金及占有使用费，应由鑫宏公司自行承担，中美公司应支付2019年1月16日至1月18日的租金2235元。自2019年2月12日至5月24日期间的占有使用费，本院认为即使中美公司在该段时间持有涉诉房屋的钥匙且锁门，但因双方《合同》已经解除，且双方对此均存在过错，该使用费由双方各自负担一半，按照日租金2．5元每天每平米、298平方米计算，经本院核算金额为37995元。中美公司同意鑫宏公司主张的水、电费，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司与被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司于二〇一八年九月二十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年一月二十五日解除；二、被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司租金及占有使用费四万零二百三十元；三、被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司免租期的租金一万二千六百六十五元；四、被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司水、电费六百四十四元五角六分；五、驳回原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千五百零七元，由原告（反诉被告）北京鑫宏宇通国际贸易有限公司负担一千三百六十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司负担一千一百三十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二千五百零七元，由被告（反诉原告）北京中美联合食品有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  郝继奎人民陪审员  付庆华二〇一九年十二月十三日书 记 员  田小星