江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6253号 原告（反诉被告）：苏州信德广场购物中心有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区太监弄31号。 法定代表人：叶公伟,总裁。 委托诉讼代理人：胡永健,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨迎，江苏筹胜律师事务所律师。 被告：（反诉原告）苏州鹏润国美电器有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区北局10号。 法定代表人：董晓红，执行董事。 委托诉讼代理人：吴珍，该公司员工。 委托诉讼代理人：耿伟，该公司员工。 原告苏州信德广场购物中心有限公司（以下简称信德广场）与被告苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称鹏润国美）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，被告鹏润国美提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用普通程序，于2019年12月19日对本案公开开庭进行了审理。原告信德广场的委托诉讼代理人胡永健、杨迎，被告鹏润国美的委托诉讼代理人吴珍、耿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信德广场向本院提出诉讼请求，请求判令被告鹏润国美：1、支付物业租金款(使用费)3045000元(暂自2019年4月20日计算至2019年10月19日，实际主张至生效法律文书确定给付之日)；2、支付修复苏州市X号房产1楼地砖、1一4楼照明、给排水工程费用339381.70元；3、支付修复苏州市太监弄31号房产1一3楼顶楼板漏洞工程费用65653.25元；4、支付2019年5月电费7000.30元、6月电费9383.64元；5、支付违约金1522500元（三个月的房租）；6、支付滞纳金54810元(基数是1015000元，按照每日万分之二的标准，暂自2019年1月20日计算至2019年10月19日，实际主张至生效法律文书确定给付之日)；7、支付电梯折旧费700000元；8、支付财产保全费5000元[（2019）苏0508民初2402号案件保全费]。诉讼中，原告信德广场增加诉讼请求，要求判令被告鹏润国美支付：消防系统改造费用519525.48元、三个月的维修期租金1522500元。事实和理由：原、被告之间系房屋租赁合同关系。根据双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议，鹏润国美承租苏州市姑苏区X号涉案房产，租赁期限至2026年4月19日。鹏润国美在承租期间擅自增铺1楼地砖，导致1楼地面有两层地砖，并且在承租期间内擅自破坏1楼顶、2楼顶、3楼顶楼板，形成三处漏洞，还损坏了原告的涉案房产1-4楼照明。2019年5月被告主体撤场，最后原、被告之间就涉案房产修复及归还事宜，多次沟通未协商一致。2019年7月，原告基于减少各方损失原因，决定自行修复。鹏润国美的行为严重损害了信德广场的合法权益，故信德广场诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告鹏润国美辩称：1、我方基于该门店严重经营亏损的情况，为挽救企业和保障职工就业积极采取自救措施，按照合同约定行使合同解除权，法院也已认定双方租赁关系于2019年2月5日解除。我方同意按照合同约定支付提前解约的赔偿金。双方约定的租赁费用包含租金（60%）和物业费（40%），我方同意按照租金标准的三个月计算违约金（609万元÷12月×60%×3月）。2、信德广场以超出合同约定的理由拒绝接收房屋，房屋空置损失扩大，应该承担不利后果，我方已于2019年4月24日通过公证方式向信德广场交还涉案房屋，房屋自该日起已由信德广场实际控制，4月25日之后的占用费不应由我方承担。我方按照合同约定行使解除权后，信德广场坚持要求没收保证金，并提出十四大议题（实为15个问题），该议题明显超出合同约定的交房标准。在对房屋恢复标准产生争议的情况下，我方本着缩小分歧的态度，尽可能满足信德广场的修复要求，我方花费了近三个月的工期修复，已承担的占用费及修复费用，总计200万元，修复项目包括，外立面拆除、玻璃幕墙玻璃重新配色、厕所修复、消防楼梯、地砖、地下室空调吊顶和空调的重新安装、中央空调维修、电梯设备检测。信德广场坚持认为我方的修复无法达到其所谓的交付标准，拒绝收房。在诉讼前及诉讼期间，我方坚持不懈与信德广场负责人当面、电话方式协商房屋交接事宜，希望缩小分歧，避免损失扩大，均证明我方积极采取了止损行为。信德广场基于租赁市场下滑因素（租赁房屋市场价值已从我方的年租金609万元下降至450万元），拖延接收房屋来维持高于市场的房屋收益。退一步讲，我方已修复房屋，如信德广场坚持认为不符合要求，可以自行进行修复，根据合同约定向我方主张权利。信德广场没有积极采取止损行为，不利于市场经济的盘活，也加重了交易成本，有违诚信原则。3、信德广场提出的恢复赔偿不应由我方来承担，其没有证据证明其交付我方时房屋及设备状态，要求我方恢复无从谈起。信德广场交付给我方房屋时是毛坯房，照明是我方安装的。我方已在一层铺设地砖，且地面完好无损，未对房屋结构产生影响。排污管道属于房屋原始结构，我方未改造排污工程，没有恢复义务。信德广场交付房屋后我方进行了二次消防施工，消防项目并非信德广场所有，信德广场无权要求我方维修。楼板的破洞已经维修完毕，质量合格。4、信德广场主张的滞纳金没有法律依据，101.5万元房屋使用费是（2019）苏0508民初2402号案件判决的，并非是租金，二审生效后，我方已经履行了判决确定的义务，不存在逾期滞纳金问题。5、关于电梯折旧费，应该按照国家关于电梯折旧年限的规定计算，我方认可我方使用电梯2.5年。6、保全费，该费用是（2019）苏0508民初2402号案件的保全费，不应在本案中处理，信德广场单方提起诉讼并申请保全，客观上其损失应自行承担。7、水电费，经我方核实，5月份水电费为5715.03元，6月份电费为9383.69元。8、信德广场主张的工期损失，缺乏合理性。 被告（反诉原告）鹏润国美向本院提出反诉诉讼请求，要求判令原告（反诉被告）信德广场：1、返还保证金100万元；2、支付电梯款370866.66元；3、支付中央空调折旧款578133.32元。事实和理由：信德广场与鹏润国美系房屋租赁合同关系。双方于2016年4月7日签署的补充协议第三条约定，鹏润国美支付信德广场100万元保证金，合同终止后5日内退还，（2019）苏0508民初2402号民事判决书已认定双方租赁关系于2019年2月5日解除，信德广场应退还保证金100万元。双方于2016年4月7日签署的电梯补充协议，电梯由鹏润国美先行垫资安装，费用125万元由信德广场承担，待安装完毕后在鹏润国美支付的房租中扣除（按三年摊销，每年第1期租金中扣除416666.67元），现信德广场尚有370866.66元电梯款未支付。依据双方于2004年3月17日签署的房屋租赁合同第9.2.d条约定，合同解除和终止时，鹏润国美添置的附属设施或其他财产由鹏润国美自行处置，如信德广场同意接收，可作价处理。信德广场在2019年1月31日的函件附件中“1-4楼查后需解决的十四大议题”第11项要求移交1-4楼空调，鹏润国美同意移交空调，但信德广场应该支付空调折价款578133.32元。综上，鹏润国美提出如上反诉请求，请法院予以支持。 原告（反诉被告）信德广场辩称：鹏润国美违反合同约定，提前解除合同，按照合同约定保证金不应退还。鹏润国美主张的电梯款我方认可，可与我方主张的电梯折旧款一并处理。鹏润国美主张的中央空调折价款没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，信德广场公司提交了《房屋租赁合同》、租赁使用权转让和租赁主体变更协议、续租补充协议、补充协议、电梯补充协议、（2019）苏0508民初2402号民事判决书、（2019）苏05民终7537号民事判决书、双方往来函件、一至四楼查后需解决的十四大议题、照片、江苏龙延建设工程有限公司报价清单、上海皓科加固工程有限公司报价清单及工程合同书、楼板计算书、苏州市金宇消防工程技术有限公司报价清单、微信聊天记录、电话录音、收据、介绍信复印件、2010年6月10日补充协议复印件、值班表，鹏润国美提交了（2019）苏苏诚证民内字第4858、4859号公证书及EMS查询记录、自动扶梯与自动人行道定期检测报告、自动扶梯维保合同、自动扶梯维护记录、修复工程统计表、施工合同、工程预算单、照片、一至四楼查后需解决的十四大议题、房屋租赁合同及补充协议、空调折价款统计表、空调采购合同、采购清单、发票及支付凭证、空调安装合同、决算确认单，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对租赁现场进行了查勘。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、鹏润国美向信德广场承租苏州市姑苏区X号及相应附属设施，双方签订合同情况如下： 2004年3月17日，信德广场作为房屋出租人、甲方与上海永乐家用电器有限公司（以下简称“永乐家电”）作为房屋承租人、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定信德广场将位于苏州市姑苏区X号（建筑面积约4400平方米）和其他相应附属设施及场地出租给永乐家电使用，租赁期限为6年即自2004年4月20日起至2010年4月19日止；用途为经营综合性家电产品、通讯产品、数码产品、电脑等，租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用。合同第六条物业管理条款约定：6.1甲方授权乙方进行全部物业管理，乙方不再支付甲方物业管理费，甲方负责房屋结构及屋面完好，乙方使用过程中如发现问题通知甲方，一般情况下应由乙方自行派人予以修复；6.2乙方负责对商场的供电系统、供水系统、消防系统及公用设备系统、设施进行必要的维护保养，保障商场的正常使用并因此承担费用，此外，为保证物业管理的延续性，由乙方留用甲方原有6名物业人员并负责其费用；6.3甲方负责将商场内原有设备设施包括房屋结构调试完好，在保证其运行良好能正常使用的状态下经乙方确认后交付乙方使用，租赁期间由乙方负责维护、维修及保养，租赁期满在保证能其运行状态良好正常使用的情况下由乙方交还给甲方，商场内乙方添置的设备设施的维护、维修及保养由乙方负责。合同第八条租赁物业移交条款约定，甲方按约定于2004年3月20日前让乙方进场装修，2004年4月5日前将有关设备设施调试好后移交给乙方，其中消防设施的移交以乙方消防验收合格为准。合同第九条合同终止条款约定，本合同解除和终止时，双方应进行商场设备、设施的交还和相关费用的结算工作；乙方将租赁的商场设备、设施归还给甲方，如属乙方保管、使用不当造成的商场和设备设施损坏的，应予修复或赔偿由此造成的损失，但正常使用损耗除外；乙方添置的设附属设施或其他财产由乙方自行处理，如甲方同意接收的，可以作价处理给甲方；甲方需提供乙方30天的时间来退场，乙方不承担费用。合同第十一条违约责任条款中第11.2.1款约定，甲方完全履行了自己的义务，而乙方单方面提出解除合同又不能得到甲方同意的，则乙方赔偿甲方相当于三个月租金的违约金。合同附件列明附件三为本年度消防检测合格报告，附件七为设备交接清单。 2007年9月20日，信德广场作为出租人（甲方），永乐（中国）电器销售有限公司（以下简称“永乐电器”）作为原承租方（承租权转让方、乙方）和鹏润国美作为新承租方（承租权受让方、丙方）签订《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》，约定：甲、乙双方已就苏州信德广场购物中心一至四层4400平方米及地下室300平方米和地下室房屋分摊面积432平方米（含相关设施设备）于2004年3月17日签订了《房屋租赁合同》及相关协议，现自2007年10月20日起，乙方按原合同约定将原合同的权利和义务全部转让给丙方，由丙方享有和履行原合同中乙方的所有的权利和义务；合同中关于租赁费用及补充协议中关于地下室租赁费用和6名物管人员费用的条款经重新调整，（以上费用纳入房租金中），2007年10月20日至2008年1月19日的租金99.05万元，2008年1月20日至2010年4月19日按年租金585万元的标准计算，租赁采用先付后租原则，租赁费用按季支付，丙方先支付再由甲方在收取租赁费用后10个工作日内提供（房屋租金占总租赁费用60%、物业管理费占总租租赁费用40%）发票；丙方如提前解除租赁合同，则甲方视丙方为根本违约，除甲方不退还丙方已支付的租赁费用及履约保证金100万元外，丙方还需支付给甲方一年租赁费用为标准的违约金；协议签订后一周内，丙方向甲方支付合同履约保证金100万元，甲方出具收据，同时乙方缴纳的保证金50万元，在甲方收到丙方款项后由甲方退还给乙方。 2010年4月18日，信德广场和鹏润国美签订《续租补充协议》，约定新的租期为2010年4月20日至2016年4月19日，并对租金进行了重新约定，违约责任约定如乙方提前解除合同，甲方不退还乙方已支付的租赁费用及履约保证金100万元外，丙方还需支付给甲方半年租赁费用为标准的违约金。 2016年4月7日，信德广场和鹏润国美签订《补充协议》，约定：在原合同总体不变的基础上达成如下续签协议：续租续期为10年，即自2016年4月20日起至2026年4月19日止，租赁面积合计为5132平方米，租金为580万元/年，租金递增方式为1-2年不变，第3年起每2年递增5%，其中2018年4月20日至2020年4月19日的租金为609万/年；租赁采用“先付后租”的原则，租赁费用按季支付，乙方于每季前一个月的20日之前向甲方支付当期租赁费用；合同约定乙方已支付甲方的100万元合同保证金，继续作为本续签协议的保证金，已终止后5日内由甲方退还乙方；若乙方提前解除合同，须提前三个月书面通知甲方，乙方赔偿甲方三个月房屋租金作为补偿金；本续租协议其他条款，仍按原合同执行并保持不变，本续租协议是原合同不可分割部分，与原合同具有同等法律效力，若有冲突部分，以本协议为准。 2、2018年11月2日，鹏润国美向信德广场邮寄通知函一份，告知信德广场因该公司一直处于严重亏损状态，现根据双方于2016年4月7日签订的《补充协议》约定于2019年1月31日解除双方的租赁关系，2019年1月31日正式关闭门店，2019年2月1日至2019年3月2日为该公司免费撤场期。信德广场员工胡永健于2018年11月5日收到该通知函。2018年11月10日，信德广场答复称，鹏润国美属于提前解除合同属于违约行为，应承担违约责任，并且应按照合同约定交还商场设备、设施，结算相关费用。2019年1月31日，信德广场向鹏润国美递交函件，要求鹏润国美对相应设备、设施进行修复后交还房屋，该函件包含一至四楼经查后需解决的十四大议题文件一份，信德广场提出的主张为：1、鹏润国美应赔偿三个月租金作为补偿金；2、信德广场不退还保证金；3、自动扶梯按照10年限拆旧所剩比例分摊，乙方违约，按比例承担；4、三菱电梯维修；5、一至四楼地砖清除修复（铺两层地砖楼层造成危房）；6、一至四楼消防控制柜并入物业；7、楼梯地砖修复；8、西面一至四楼墙面及北面一至四楼广告牌清除修复；9、三至四楼配电间内电信、移动、联通拆除；10、自动电梯合同、维修保养等移交，赔偿损失；11、空调移交；12、一至四楼北面厕所复原；13、仓库内吊顶及空调恢复；14、三个楼层顶有直径一米的大洞，修补；15、一至四楼外立面幕墙玻璃因拆广告牌破碎，应修复。2019年12月16日，鹏润国美对“十四大议题”进行答复，主要内容为：1、保证金根据2016的补充协议应予退还；2、六部电梯，按照10年折旧比例分摊；3、我司修复三菱电梯；4、一至四楼地砖铺设没有造成对房屋的损害，不予清除；5、一至四楼消防控制柜不予并入物业；6、楼梯部分地砖，同意修复；7、西面、北面广告同意清除并修复；8、三至四楼配电间电信、移动、联通我司拆除；9、自动扶梯我司将合同及维护保养移交给贵司；10、一至四楼空调移交给贵司；11、一至四楼厕所，合同未约定不予恢复；12、仓库吊顶及空调，我司同意修复；13、两个楼层洞口我司已修复完毕。 3、2019年3月18日，信德广场向本院起诉鹏润国美，要求鹏润国美支付2019年1月20日至2019年4月19日房屋租金（占有使用费）1522500元，并修复1楼地砖、2楼、3楼、4楼楼顶漏洞，后申请撤回修复的诉讼请求，本院经审理认为：关于信德广场与鹏润国美的租赁关系，信德广场与永乐家电就案涉房屋签订了涉案房屋租赁合同，后信德广场、永乐电器和鹏润国美通过签订《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》，将涉案房屋租赁合同中实际承租人永乐电器的权利和义务全部转让给鹏润国美，租赁期限到期后，鹏润国美和信德广场先后签订了涉案《续租补充协议》和《补充协议》，同时确认了涉案房屋租赁合同作为主合同对双方具有约束力，上述各租赁合同的内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，均应认定为合法有效，鹏润国美应依照合同的约定履行按时支付租金的义务。双方在2016年4月7日签订的《补充协议》中约定了鹏润国美有权提前解除合同，但须提前三个月书面通知信德广场的解除条件，鹏润国美于2018年11月2日向信德广场发送通知函提前三个月书面通知信德广场解除合同，符合合同约定，租赁合同可以解除。但是信德广场于2019年11月5日才收到该份通知函，因此涉案租赁合同解除时间应从2018年11月5日起经过三个月确定，即双方之间的租赁关系于2019年2月5日解除。信德广场主张2019年1月20日至2019年4月19日期间三个月的租金（占有使用费）应按照合同约定的609万元/年的标准计算。因双方约定租金是“先付后租”，尽管鹏润国美和信德广场的租赁关系于2019年2月5日已经解除，但是鹏润国美也应支付合同解除前的未付租金，且鹏润国美尚未将涉案房屋移交给信德广场，因此鹏润国美仍需要向信德广场支付合同解除后占有房屋期间的占有使用费，占有使用费应参照合同约定的609万元/年的租金标准计算。鉴于涉案房屋租赁合同中约定鹏润国美在合同解除后有30天退场免租期，该一个月的退场免租期产生的房屋占有使用费应予以扣除，故鹏润国美需要支付2019年1月20日至2019年4月19日期间的房屋租金（占有使用费）合计为1015000元（609万元÷12月×2月）。本院据此于2019年4月25日作出(2019)苏0508民初2402号民事判决，判令鹏润国美支付信德广场2019年1月20日至2019年4月19日期间的房屋租金（占有使用费）1015000元。鹏润国美对租赁合同于2019年2月5日解除无异议，但不认可支付房屋占有费，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院经审理认为，合同解除后，双方就房屋返还问题存在争议，直至2019年4月19日，鹏润国美尚未将涉案房屋钥匙返还信德广场并将房屋交还给信德广场，一审法院据此支持信德广场2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金以及占有使用费的诉讼请求并无不当。根据双方的函件往来可知双方对于房屋是否符合交付条件存在争议，而现有证据亦不足以证明系信德广场恶意拖延房屋交接，故本院对鹏润国美该上诉主张不予采信。苏州市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）苏05民终7537号民事判决，驳回鹏润国美的上诉，维持原判。该案已发生法律效力。该案一审宣判后，信德广场向本院提出诉讼保全，并支付保全费5000元。 4、2019年4月24日，鹏润国美对案涉租赁房屋进行摄像，并由江苏省苏州市苏城公证处进行了公证。同日，鹏润国美将公证书及房屋钥匙邮寄至信德广场，信德广场次日签收。2019年7月至8月期间，鹏润国美的员工丁浩与信德广场的总经理胡永健通过电话、微信沟通，丁浩提出先交接房屋，把房屋问题解决好，胡永健同意谈判，但双方未达成一致。2019年8月16日，鹏润国美曾委托员工耿伟及吴剑雄与信德广场沟通，但双方未达成一致。 5、鹏润国美提交施工合同、照片、预算表等证据证明其委托上海本邦建设工程有限公司、上海荣飞装饰设计工程有限公司对案涉房屋内部装修、电气、楼板、空调进行修复，工期为2019年2月20日至3月25日，总工程款448031元。信德广场对修复内容无异议，但提出案涉房屋仍不符合交接条件，其在起诉时要求鹏润国美支付修复1楼地砖、1-4楼照明、给排水、楼板漏洞修复费用，在本院2019年9月6日组织当事人质证时增加诉讼请求，要求鹏润国美按照合同约定将消防控制室回迁至物业管理处（费用待定）。就相关设备设施存在的问题，本院于2019年9月17日对案涉房屋进行了查勘。 关于一楼地砖，鹏润国美在经营期间将在一楼瓷砖上加铺一层瓷砖。关于照明，现场查勘时一至四楼均无任何照明设施，鹏润国美提出房屋交付时是毛坯房，没有照明设施。关于给排水系统，现场查勘发现房屋存在排污管道不通畅情况，鹏润国美提出该问题并非其责任。关于楼板漏洞，鹏润国美为了运输方便在一楼、二楼、三楼楼顶开凿洞口，后用钢筋重新加固，现场查勘发现洞口以钢筋加固后用钢板遮掩。 关于空调和消防系统。2010年6月10日，信德广场（甲方）与鹏润国美（乙方）签订《补充协议》一份，约定主要内容为：1）一至四层原安装的是日本进口原装大金空调（理论上可连续使用30年），由于某种原因乙方提出改造，由大金空调更换为国产志高变频空调，甲方原则上同意；乙方承诺更换空调及安装产生的费用由乙方自行承担，并且更换后上述空调设备及设施产权归甲方，同时空调改造后各项技术能力、安全性能应验收达标，甲方的大金空调设备有由乙方负责拆除，产权归乙方。2）消防系统经双方通过协商一致，一至四层由乙方负责改造，双方同意谁改造谁负责，承担改造所产生的一切费用，包括消防达标通过验收，有关产权归甲方，乙方租赁结束撤场前必须将消防系统控制箱迁移至原来的物业管理值班室，对此乙方表示同意。信德广场表示鹏润国美还在维修空调，本案中不再主张有关空调修复的赔偿，鹏润国美表示空调质量没有问题，只需要通过售后对中央空调解码促成空调正常使用。现场查勘时，消防系统控制箱未迁移至物业值班办公室，鹏润国美提出原来的主机箱没有了，没有办法把消防控制箱接回去，该问题不是其责任。另，信德广场提出鹏润国美还应对三菱电梯（直梯）进行修复，本案中不主张赔偿责任，鹏润国美表示电梯不在其名下，无法进行维修。 信德广场在起诉时提供江苏龙延建设工程有限公司向其提供的报价清单，载明:照明修复、一楼地砖修复、给排水改造所需费用为339381.7元（其中照明87085.2元、一层地砖修复196937.5元、给排水修复7850元，其余辅助工程如搬运费等为4660元，管理费5%为14826.6，税金9%为28022.3元）。信德广场起诉时提交上海皓科加固工程有限公司报价清单及工程合同书、楼板计算书，载明加固楼板漏洞工程造价为65653.25元。信德广场于2019年10月10日向本院提交苏州市金宇消防工程技术有限公司报价清单，载明消防系统改造工程造价为519525.48元。 6、关于自动扶梯问题。2016年4月7日，信德广场与鹏润国美签订《电梯补充协议》，约定主要内容为,双方约定由乙方安装甲方承担费用，费用在后期乙方支付甲方的租金中按三年扣除，电梯由乙方安装并先行垫资，费用125万元由甲方承担，安装完毕后在乙方支付甲方的房租中扣除（按三年摊销扣除，每一年的第一期租金中扣除416666.67元；电梯由乙方负责维修保养，甲方配合，如乙方在合同期5年内提出解除合同，则乙方需按国家规定的设施设备的折旧标准分摊作为电梯补偿金支付给甲方。双方庭审中确认租金抵扣以后，信德广场尚需支付鹏润国美电梯款370866.66元。 7、关于中央空调问题。鹏润国美主张，其根据2016年6月10日的补充协议拆除原有大金空调，安装国产空调，后来其在2018年安装新的海尔空调在一至二楼，所以现在空调数量是原空调数量的一倍，对于新的空调信德广场应折价赔偿。信德广场主张，按照2016年6月10日的补充协议新安装的空调产权属于其所有，无需折价，对于原始空调的数量不清楚。 8、关于水电费，信德广场未提供证据，鹏润国美认可5月份电费5715.03元、6月份电费9383.69元。 本院认为，信德广场与鹏润国美之间形成房屋租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同及相关补充协议的效力已由生效判决确认，双方均应按照约定履行各自的义务。生效判决认定双方的租赁关系于2019年2月5日解除，应予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鹏润国美提前终止房屋租赁合同，信德广场有权要求鹏润国美承担相应的责任。 关于信德广场各项诉讼请求，本院逐一分析如下： 1、修复费用。房屋租赁合同解除，鹏润国美作为承租人应按照法律规定及合同约定向信德广场交还房屋。鹏润国美在2019年2、3月份对房屋进行了维修，但仍存在诸多遗留问题。其一、鹏润国美在一楼地砖上加铺一层地砖，该施工完全是为了其自己的利益所为，可能带来一定的安全隐患，信德广场有权要求其恢复。其二、合同约定鹏润国美对设备、设施具有维护义务，排污管道不通畅的问题，信德广场有权要求其修复。其三、鹏润国美将一楼、二楼、三楼楼顶开洞用于运输物品，不顾出租人利益，主观恶意明显，经现场查勘其以钢筋固定铁板遮掩的方式修复，明显不符合安全性的要求，信德广场有权要求其修复。其四、双方2016年6月10日签订的补充协议明确要求鹏润国美交还房屋时需要把消防控制室迁回至物业值班室，信德广场有权根据该约定要求鹏润国美履行该义务。关于照明问题，根据合同约定案涉租赁房屋由最初的承租人永乐家电进行过装修，信德广场未举证装修前存在照明及照明的具体设施状况，其要求鹏润国美修复一至四楼照明，本院不予支持。 鹏润国美明确拒绝履行维修义务使房屋符合合同约定的交付条件，信德广场作为出租人为了减少损失，有权自行维修向鹏润国美主张相应的损失。关于一楼地砖、给排水修复，江苏龙延建设工程有限公司提供了详细的报价，费用在合理范围内，但因该公司将照明设施一并报价，本院扣除照明设施的修复费用并对辅助工程、税费按照比例折算得出地砖、给排水修复费用238121.19元。关于楼板漏洞修复，上海皓科加固工程有限公司报价清单及楼板计算书对楼板承重进行了测定，并提供详细的修复方案，该修复金额65653.25元在合理范围内。关于消防系统修复，2004年信德广场与永乐家电签订的合同约定信德广场向永乐家电交付了符合消防验收标准的设施，而信德广场与鹏润国美在2010年6月10日补充协议中约定，鹏润国美在交还房屋时必须将消防控制室迁回物业办公室，鹏润国美在签订该协议时明知消防控制室的迁移势必需要对消防配套设施进行改造，其理应承担相应的后果，苏州市金宇消防工程技术有限公司提供的报价519525.48元在合理范围内。对于该三项维修内容，双方的主要争议在于是否应该由鹏润国美予以维修，在本院已经确认应该由鹏润国美维修的前提下，鹏润国美拒绝继续履行维修义务，由此导致双方协商、沟通、确定维修费用期间产生的房屋占有使用费应该由鹏润国美负担，而案涉房屋占有使用费高达年609万元，上述维修费用仅相当于1.5个月的占有使用费，现信德广场向相关公司进行了询价，已尽合理义务，且维修费用均在合理范围内，如果再要求鹏润国美提供报价进行比对或以鉴定方式确定维修方案和价格，将扩大鹏润国美的损失，故此，本院对信德广场主张的三项维修费用予以确认，鹏润国美应该支付该费用，金额合计为823299.92元。 2、房屋占有使用费。鹏润国美交还的房屋不符合合同约定的要求，其以公证摄像、邮寄钥匙的方式交还房屋，不具有交付房屋的效力，信德广场有权要求其支付占有使用费。但是，承租人违约提前终止合同时，信德广场作为出租人也应遵守诚实守信的原则，避免损失进一步扩大。鹏润国美在2019年2月16日对十四大议题的答复函中明确拒绝修复一楼地砖、迁移消防控制柜、修复楼板漏洞，随后在2019年4月24日向信德广场邮寄房屋钥匙已经明示其不会继续维修，信德广场对鹏润国美拒绝继续修复的态度是明知的，即使鹏润国美该行为属于违约，信德广场应该及时寻求合理方案以减少房屋空置期间，避免损失扩大。信德广场于2019年7月23日才向本院提起诉讼，直至2019年9月6日才提出诉讼请求要求迁移消防控制柜，直至2019年10月10日才提出消防控制柜迁移的报价给鹏润国美质证，其行为具有明显的拖延，由此扩大的损失应由其自行负担。本院综合考虑双方协商沟通的时间、信德广场询价的时间、确定修复方案和修复费用的时间，认定鹏润国美应承担信德广场5个月的房屋占有使用费，即2537500元（609万÷12月×5月）。本院在现场查勘时，已要求信德广场对案涉房屋进行管理控制，现维修费用已经确定，信德广场应该及时修复相应的设备、设施，减少扩大的损失。 3、违约金。鹏润国美提前解除合同，势必给信德广场另行招租造成空置损失及其他成本的增加，合同约定违约金为三个月租金费用，本院予以支持。虽然合同约定发票中租金占60%、物业管理费占40%，但租金费用系一个整体，该发票内容的约定不改变信德广场可得的收益金额，故违约金应按照全部租金收益计算，鹏润国美抗辩按照60%计算没有事实依据，本院认定鹏润国美应支付信德广场违约金1522500元（609万÷12月×3月）。 4、自动扶梯折旧款。鹏润国美支付125万元安装自动扶梯，产权归于信德广场，鹏润国美在5年内解除合同，信德广场有权根据电梯补充协议的约定要求鹏润国美分担电梯折旧费，对于折旧年限，双方在一至四楼查后需解决的十四大议题及回复中均认可按照10年折旧计算，本院予以确认。对于鹏润国美的使用时间，本院认定自2016年5月计算至2019年4月（含当月），另计算鹏润国美应付房屋占有使用费的5个月，计31个月，鹏润国美应支付信德广场电梯折旧款322916.67元（1250000元÷120月×31月）。 5、维修期间的房屋占有使用费。信德广场所提供的证据不足以证明维修需要三个月工期，同时，本院已经支持其三个月的房屋租金费用作为违约金，而违约金主要弥补其空置期间的损失，信德广场完全可以在维修期间就开始对外招租，违约金足以弥补其损失，故本院不再支持其维修期间的占有使用费。 6、滞纳金。信德广场主张的滞纳金实际为2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金及占有使用费产生的逾期损失，因双方合同在2019年2月5日解除，本院已在（2019）苏0508民初2402号民事案件中支持其房屋占有使用费，其在本案中另主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。如果鹏润国美迟延履行该判决书的义务，信德广场可在该案申请执行时根据《民事诉讼法》第二百五十三条的相关规定主张双倍利息损失。 6、电费。信德广场主张电费5月份电费7000.30元、6月份电费9383.64元，其未提供证据证明，但鹏润国美自认5715.03元、9383.69元，本院确认鹏润国美自认的费用应支付给信德广场，合计15098.67元（6月份按照信德广场主张的金额计算）。 7、保全费。信德广场主张（2019）苏0508民初2402号民事案件的保全费，该费用与本案不具有关联性，本院不予支持。 关于鹏润国美提出的各项反诉诉讼请求，本院逐一认定如下： 1、保证金。结合2007年9月20日《租赁使用权转让和租赁主体变更协议》、2010年4月18日《续租补充协议》、2016年4月7日《补充协议》三份协议关于乙方违约责任的条款分析，2016年4月7日《补充协议》约定租赁合同终止保证金退还，且违约金条款未再明确保证金不予退还，应认为2016年4月7日《补充协议》变更了之前协议的约定，且本院已经支持信德广场三个月租金费用作为违约金，信德广场也没有依据另外没收保证金，据此鹏润国美要求信德广场退还保证金100万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 2、自动扶梯款项。鹏润国美支付125万元安装自动扶梯，产权归于信德广场，鹏润国美根据电梯补充协议反诉要求信德广场支付电梯款307866.66元，信德广场无异议，本院予以支持。 3、空调折旧款。根据双方2016年6月10日补充协议的约定，鹏润国美更换的国产空调产权归信德广场，其并无证据证明新增加了空调，该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付地砖、给排水、楼板、消防设施修复费用合计823299.92元。 二、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付电梯折旧款322916.67元。 三、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付房屋占有费2537500元。 四、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付违约金1522500元。 五、苏州鹏润国美电器有限公司向苏州信德广场购物中心有限公司支付电费15098.67元。 六、苏州信德广场购物中心有限公司向苏州鹏润国美电器有限公司退还保证金1000000元、支付电梯款370866.66元，合计1370866.66元。 七、驳回苏州信德广场购物中心有限公司的其他诉讼请求。 八、驳回苏州鹏润国美电器有限公司的其他反诉诉讼请求。 （以上合并计算，苏州鹏润国美电器有限公司合计向苏州信德广场购物中心有限公司支付5221315.26元，苏州信德广场购物中心有限公司合计向苏州鹏润国美电器有限公司支付1370866.66元，两者抵消，苏州鹏润国美电器有限公司应支付苏州信德广场购物中心有限公司3850448.6元，于本判决生效之日起10日内履行） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费66335元，财产保全费5000元，合计71335元，由原告苏州信德广场购物中心有限公司负担21878元，被告苏州鹏润国美电器有限公司负担49457元。反诉案件受理费11216元，由原告苏州信德广场购物中心有限公司负担7889元，被告苏州鹏润国美电器有限公司负担3327元。（以上两项相互抵销，被告苏州鹏润国美电器有限公司支付原告苏州信德广场购物中心有限公司41568元，于本判决生效之日起10日内履行。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 审 判 员  翁迎晓 人民陪审员  庄秉荪 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  羊 菁