成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5008号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：裴莹梅，女，汉族，1988年7月26日出生，住成都市高新区。 被告：马洪奎，男，1982年10月20日出生，汉族，住成都市双流区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告裴莹梅、马洪奎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛到庭参加诉讼。被告裴莹梅、马洪奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令裴莹梅、马洪奎支付欠付的物业服务费6473.79元；2、判令裴莹梅、马洪奎支付物业费逾期之违约金（违约金以每季度应交数额为基数，按照每日万分之五的标准，自拖欠之日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日为1455.89元）；3、判令裴莹梅、马洪奎支付律师费1000元；4、判令本案诉讼费由裴莹梅、马洪奎负担。事实和理由：九龙仓公司（原为成都天府时代广场物业管理有限公司）是九龙仓时代上城项目建设单位依法选聘的物业管理企业，裴莹梅、马洪奎购买九龙仓时代上城（1A区）项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓公司于2014年8月3日双方签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋面积（房屋建筑面积111.93平方米）以2.15元/月·平方米交纳物业公共服务费，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。从2017年7月1日起，经九龙仓公司多次催告，裴莹梅、马洪奎至今未支付欠付的物业费，故诉至法院。在庭审中，九龙仓公司当庭将诉讼请求变更为：“1、判令裴莹梅、马洪奎支付欠付的物业服务费719.31元；2、判令裴莹梅、马洪奎支付物业费逾期之违约金暂计1940元”。 被告裴莹梅、马洪奎未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年8月3日，成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓公司）与裴莹梅、马洪奎签订《前期物业服务协议》，约定：九龙仓公司为位于九龙仓时代上城（1A区）小区提供前期物业管理服务；裴莹梅、马洪奎所购房屋的建筑面积为111.93平方米；九龙仓公司对房屋共用部位、共用设施设备以及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；裴莹梅、马洪奎按照所购房屋的建筑面积2.15元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费；裴莹梅、马洪奎应在房屋办理交接手续时向九龙仓公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费。3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。为方便裴莹梅、马洪奎，也可一次性预付半年或一年的物业公共服务费。无论裴莹梅、马洪奎的单元是否空置，裴莹梅、马洪奎须按约定全额缴纳物业公共服务费及其它费用；九龙仓公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，裴莹梅、马洪奎有权要求九龙仓公司限期改正，逾期未改正给裴莹梅、马洪奎造成损失的，九龙仓公司承担相应的法律责任；裴莹梅、马洪奎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权要求裴莹梅、马洪奎补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取裴莹梅、马洪奎违约金，如果裴莹梅、马洪奎在一个月内仍未补交的，九龙仓公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由裴莹梅、马洪奎承担。同日，裴莹梅、马洪奎签署《九龙仓·时代上城临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”），约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业，如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2016年10月13日，裴莹梅、马洪奎在时代上城小区7栋1单元22层2204号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。2017年1月1日起，裴莹梅、马洪奎开始欠付物业公共服务费。2017年12月九龙仓公司向裴莹梅、马洪奎邮寄律师函，催收物业公共服务费，并于每月5日通过平台定期向裴莹梅、马洪奎发送催收信息。 裴莹梅、马洪奎于2019年8月18日向九龙仓公司支付了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2877.24元，于2019年10月16日向九龙仓公司支付了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2877.24元。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代上城项目，九龙仓公司拟起诉业主，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。2019年7月16日，律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费27000元。 上述事实，有当事人身份信息、企业名称变更核准通知书、前期物业服务协议及临时管理规约、商品房买卖合同附件及补充协议、业主单元内物品交接单、律师函、快递单、催收记录、委托代理合同及票据、物业费收据及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，九龙仓公司与裴莹梅、马洪奎签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。 关于九龙仓公司主张物业公共服务费，本院认为，裴莹梅、马洪奎作为案涉小区业主，九龙仓公司向其提供了物业服务，裴莹梅、马洪奎应当按照协议的约定履行交纳物业公共服务费的义务。2019年1月1日至2019年3月31日，裴莹梅、马洪奎应交纳的物业公共服务费为719.31元（2877.24元/年÷12个月×3个月）。 关于九龙仓公司主张违约金，本院认为，裴莹梅、马洪奎逾期交纳物业公共服务费的行为违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业公共服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。裴莹梅、马洪奎于2019年8月18日向九龙仓公司支付了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2877.24元，于2019年10月16日向九龙仓公司支付了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2877.24元，故违约金应分段计算为：以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准分别从2017年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起计算至2019年8月17日止；以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准分别从2018年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起计算至2019年10月15日止；以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准从2019年1月6日起计算至实际付清之日止。 关于九龙仓公司主张的律师费，本院认为，《前期物业服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由裴莹梅、马洪奎承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，本院酌情判令裴莹梅、马洪奎承担500元的律师费。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告裴莹梅、马洪奎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年3月31日的物业公共服务费719.31元及违约金（以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准分别从2017年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起计算至2019年8月17日止；以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准分别从2018年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日起计算至2019年10月15日止；以每季度应交物业费719.31元为基数，按每日万分之五的标准从2019年1月6日起计算至实际付清之日止。）； 二、被告裴莹梅、马洪奎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告裴莹梅、马洪奎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  廖宗懿 人民陪审员  付兴红 二〇一九年十一月五日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇