河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初2101号原告（反诉被告）：李培钦，男，1964年11月12日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：李明江，男，1963年3月17日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：李建杰，男，1968年9月15日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：李广淼，男，1983年4月21日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：刘松亮，男，1986年4月8日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：尹晓峰，男，1986年1月1日出生，汉族，住河南省新郑市。原告（反诉被告）：尹晓明，男，1988年5月13日出生，汉族，住河南省新郑市新港办事处北街76号。李培钦等人（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张红安，河南卓方律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州越发置业有限公司，住所地郑州航空港区新港大道东侧空港二路北侧。法定代表人：李心平，该公司经理。委托诉讼代理人：童靖，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春明，河南国基律师事务所律师。李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明（以下简称李培钦等人）与郑州越发置业有限公司（以下简称越发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李培钦、李明江、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明及李培钦等人的共同委托诉讼代理人张红安，郑州越发置业有限公司的委托诉讼代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明共同向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方2015年1月6日签订的房屋租赁合同；2.要求越发公司赔偿李培钦等人各项经济损失3,000,000元（暂定，具体以司法鉴定为准），李培钦等人按出资比例承担判决结果。事实和理由：李培钦等人欲设立郑州××区汉宫国际酒店（以下简称汉宫酒店），委托李培钦与越发公司在2015年1月6日签订房屋租赁合同，合同约定：越发公司将位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口东北角的商务用房出租给李培钦等人使用，租赁期限为5年，自2015年2月21日至2020年2月20日。签订合同时，越发公司的房屋没有竣工验收，亦未进行消防验收，状态是无隔墙大通房屋，当时越发公司口头答应一个月向我方提供房屋的消防验收手续，不会影响酒店的开业和正常营业。合同签订后，我方分次向越发公司交纳租金2,476,000元，并按三星级标准开始对房屋进行装修，装修投资共计三百多万元。之后，在办理特种行业许可证时，消防部门要求我方出示“建设工程消防验收合格证及相关备案手续”。我方多次要求被告提供“建设工程消防验收合格证”的复印件，越发公司始终称正在办理中，始终未向我方提供“建设工程消防验收合格证”。2019年2月14日，郑州××区公安消防支队作出行政处罚决定书，责令我酒店停业并罚款30,000元。我方认为，越发公司提供“建设工程消防验收合格证”是其法定义务，因其不能在合理期限内向李培钦等人提供，致使我酒店不能正常营业并被行政机关责令关停，给我方造成的直接经济损失（装修及房租）应当由越发公司给予赔偿，故起诉至法院，望判如所请。越发公司辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，根据双方签订的房屋租赁合同约定，在涉案房屋未进行消防验收的情况下及时调整租赁和租赁用途是李培钦等人应当履行的合同义务，李培钦等人因未及时履行调整经营内容导致其所谓的经济损失与越发公司无关；越发公司依约定向李培钦等人交付了房屋，双方合同尚在履行中，李培钦等人在交付租金2,476,000元后再未向越发公司交付租金，至2019年7月20日拖欠租金1,581,614.84元。因此，李培钦等人诉称所交租金为其损失没有法律依据；双方合同中对合同解除后附合和未附合的装修装饰物的处理方式有明确的约定，李培钦等人要求越发公司承担装修经济损失没有事实和法律依据，基于上述理由，越发公司请求法院依法驳回李培钦等人的诉讼请求，并据此提起反诉请求：1.解除双方2015年1月6日签订的《房屋租赁合同》,并由李培钦等人腾空并恢复房屋原状后将房屋交还给越发公司；2.依法判令李培钦等人向越发公司支付拖欠的2019年7月20日之前的房屋租金1,581,614.84元，之后租金计算至实际腾房之日，并支付相应利息，利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，计算至实际支付之日；3.请求反诉被告支付违约金100,000元。李培钦等人针对越发公司的反诉请求辩称，李培钦等人开办的汉宫酒店不能正常经营的主要原因就是未经消防安全检查即投入使用涉案租赁房屋，越发公司至今未向李培钦等人提供“建设工程消防验收证书”或“竣工验收消防备案的法律文件”，越发公司应承担由此给李培钦等人造成的各项损失。依据双方合同约定，越发公司向李培钦等人提供“建筑工程消防验收合格证书”系其合同义务及法定义务，根据《合同法》先履行抗辩权的规定，越发公司拒不履行合同义务或法定义务，致承租人的合同目的无法实现，承租人就有权拒绝交纳房租，所以越公司反诉要求李培钦等人支付租金及利息和违约金的反诉请求，不应得到法院支持。双方当事人围绕各自的诉讼主张及本案的争议焦点提供了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据双方当事人的诉辩意见以及举证、质证意见，本院确认如下事实：2015年1月2日，李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明七人签订《合伙协议》，主要内容为七人合伙出资经营汉宫国际酒店龙凤祥饭店。合伙协议另对各合伙人的出资情况、经营方式、企业盈余分配、经营期限、债务承担以及合伙终止等事项进行了详细约定。2015年1月6日，李培钦与越发公司签订《房屋租赁合同》，约定越发公司将其位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口，建筑面积1785㎡（一楼655.2㎡，二楼1129.8㎡）房屋租赁给李培钦，租赁期限五年，租赁用途未约定，租金自2015年2月21日起算，至2020年2月20日止，装修期为2015年1月7日至2015年2月20日，租赁合同到期后李培钦在同等条件下享有优先承租权；合同第三条房屋租金的标准及交纳约定：1.房屋租金：租金标准为一楼每月50元/平方，二楼每月30元/平方，房屋租金每年按照百分之八上浮；2.租金支付方式：每年交纳一次，李培钦应按提前60天缴纳下一周期的租金，在本合同签订之日应向越发公司交纳首次租金799,848元。合同第四条其他费用的标准及交纳约定：1.水费采用独立电度表计量，电费收取标准为1元/度；2.水费，按照郑州市自来水价格加公摊计算；3.燃气费采用独立气表计费，由李培钦到燃气公司报装开通后按照燃气公司安装的气表读数与计量标准直接缴纳给燃气公司；4.物业费，按照郑州市物业管理收费标准收取。合同第五条房屋交付状态约定：1.交付状态：越发公司将现状房屋交付给李培钦使用并进行装修，装修费用由李培钦承担；2.水电情况：越发公司应提供水、电的接点，供李培钦接入使用；3.越发公司不提供燃气管线接入，由李培钦到港区燃气公司自行办理报装安装相关手续并承担全部相关费用（燃气施工不得影响越发公司房屋整体竣工验收与消防相关验收）。合同第六条越发公司权利与义务约定：1.越发公司有权按约定收取租金及水、电、物业费等其他费用，收到李培钦第一笔租金后3日内，越发公司将出租区域交付给李培钦，如越发公司未按时交付出租房屋区供李培钦使用，则按实际交付日期相应向后顺延租期。李培钦未能及时缴纳租金时，租期不顺延；2.越发公司同意李培钦按合同第一条约定的用途使用，如果政府明确禁止房屋用于本合同第一条的用途，李培钦应依法并事先征得越发公司同意，及时调整经营内容，未及时调整的，越发公司有权终止本合同，但不应视为越发公司违约。合同第七条李培钦权利与义务约定：1.按合同的规定向越发公司按时交纳房屋区租金，相关水、电、物业费等其他费用；2.按本合同第一条约定的用途使用，不得以任何理由将其用于其他目的或用途（政府命令禁止，越发公司允许调整的除外）；……6.在租赁期届满或合同终止解除时，李培钦应在期满后15天内向越发公司移交房屋，如建筑物及配套的附属设备与设施等因李培钦原因损坏的，李培钦应承担修复或赔偿责任；同时李培钦应按本合同规定时间搬出自有物资，超过约定时间视为李培钦放弃所有权，由越发公司处理。合同第八条合同的提前终止或解除部分约定：1.下列情况越发公司有权单方面终止合同，并将结余租金无息退还给李培钦。李培钦由此发生的全部损失，除本合同约定外，不得向越发公司提出任何要求的补偿或赔偿：（1）越发公司因上级指令性要求导致本合同无法继续履行的；（2）因遇国家政策性调整变化或房屋产权发生变更转移的；（3）城市建设需要拆迁改造的；（4）其他客观原因导致合同无法继续履行的。2.有下列但不限于下列情形之一的，越发公司有权单方面提前终止解除合同，因此造成的损失全部由李培钦自行承担，与越发公司无关：（1）李培钦擅自改变房屋使用用途和性质或未经越发公司同意擅自将房屋转让、转租的；（2）李培钦在房屋租赁期间违反国家有关法律法规和相关政策规定经营的；（3）李培钦在房屋租赁期间损害社会公众利益的；（4）李培钦在房屋租赁期间违反本合同规定的；（5）李培钦拖欠租金的；（6）李培钦迟付水、电、气、物业等费用的。3.本条约定的上述任一情形出现时，越发公司即有权提前2日书面通知李培钦解除本合同，合同自李培钦收到解除通知当日即予以解除；李培钦应当按照本合同的约定腾空房屋，否则即视为李培钦违约并按本合同约定承担违约责任。合同第九条其他约定：l.李培钦承担本合同履行过程中的相关税金及费用；2.租赁期间，因客观原因双方需要终止解除合同或租赁期结束后不再续订合同，李培钦应在本合同终止解除之日与越发公司共同验收房屋区建筑及其附属设备与设施。除自然磨损外，李培钦应对人为损坏的建筑物及其附属设备与设施负责修复或重置，或按照不低于修复或重置的价格给予甲方货币赔偿；3.因客观原因双方终止解除合同或租赁期结束后不再续订合同，李培钦应在本合同终止解除之日前腾退房屋区，并搬走所经营的产品和因经营需要而配置的办公家具等专业物品，否则视为抛弃物，越发公司则拥有房屋区抛弃物的所有权并负责处置。李培钦应承担越发公司代其处置抛弃物所支付的合理费用，包括但不限于：对抛弃物保管、搬运、仓储等费用。该费用将从履约保证金中扣除，如履约保证金不足以补偿该费用的，李培钦还应就不足的部分承担经济责任；4.因客观原因导致双方终止解除合同或租赁期结束后不再续订合同的，对房屋装修未附和的装饰装修物由李培钦搬离出租房屋并恢复原状，附和的装饰装修物归越发公司所有和支配；5.本合同履行期间如遇城市建设改造发生房屋拆迁，并且政府明确有针对李培钦所承租的越发公司房屋内装饰装修部分（李培钦在本合同履行期间对所承租越发公司房屋进行的装饰装修）的相关补偿款，该款项越发公司直接支付给李培钦，其他补偿款归越发公司所有。6.合同签订后双方均要自觉履行，若发生违约，由违约方支付守约方违约金10万元，若李培钦有违约行为发生时，越发公司可以将李培钦预交的结余期间的租金转化为违约金直接扣除，不足部分由李培钦补足，未及时补足的视为拖欠租金，按照相关约定处理。合同签订当日，李广淼向越发公司工作人员杨新东银行账户转款799,848元。越发公司将租赁房屋交付给李培钦，李培钦与其合伙人共同对房屋进行装修后投入使用。2015年1月8日，李培钦等人与尹书莲签订《郑州××区汉宫酒店委托管理经营协议》，主要内容为李培钦等人共同投资在新港大道与空港二路交叉口设立汉宫酒店，委托尹书莲为酒店总经理并负责酒店经营管理、人员招聘、工作人员工资标准制定、办理酒店相关证照等。2015年7月22日，郑州××区汉宫酒店注册成立，企业类型为个体工商户，经营者为尹书莲，经营场所位于郑州航空港区××大道与空港××交叉口。2018年12月19日，郑州××区汉宫酒店注销。2019年1月11日，尹书莲在郑州××区汉宫酒店原址注册成立郑州××区新港汉宫国际酒店，企业类型为个体工商户，经营者为尹书莲，经营场所显示为郑州××区新港办事处金港大道与星港路交叉口路北。2019年2月14日，郑州××区公安消防支队作出郑港公（消）行罚决字[2019]0013号行政处罚决定书，因郑州××区新港汉宫国际酒店未经消防安全检查擅自营业，决定给予郑州××区新港汉宫国际酒店责令停止营业，并处罚款30,000元的处罚。收到该行政处罚决定书后，郑州××区新港汉宫国际酒店依照交纳罚款30,000元。庭审中，双方均认可李培钦等人已经交付的租金共计为2,476,000元。另查明，李培钦等人另成立龙凤祥饭店，经营地点为涉案租赁房屋一楼，根据越发公司提供龙凤祥现场照片，2019年4月9日龙凤祥饭店持续经营中。本院认为，双方对李培钦等人合伙开办郑州××区新港汉宫国际酒店、龙凤祥饭店，李培钦代表各合伙人与越发公司签订租赁合同租赁涉案房屋用于经营郑州××区新港汉宫国际酒店、龙凤祥饭店，李培钦等人系郑州××区新港汉宫国际酒店、龙凤祥饭店的实际经营者等事实均不持异议，对以上事实本院予以确认。庭审中，李培钦等人与越发公司一致要求解除双方租赁合同，系双方真实意思表示，据此，本院确认双方租赁合同于庭审之日即2019年10月31日予以解除，合同解除后，李培钦等人理应将涉案租赁房屋返还给越发公司，因此，对越发公司反诉请求李培钦等人腾空、恢复房屋原状后将租赁房屋交还的诉讼请求，本院予以支持。本案双方争议的主要问题是李培钦等人要求越发公司退还已缴纳的房屋租金、赔偿其装饰装修损失、消防罚款的主张有无事实依据和法律依据；越发公司反诉要求李培钦等人支付拖欠的租金及利息并支付违约金的理由是否成立。针对双方争议的上述问题，本院逐一分析如下：关于李培钦等人要求越发公司退还已缴纳的房屋租金问题。李培钦等人要求越发公司退还已缴纳的房屋租金的诉讼请求系依据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定提起的缔约过失责任之诉，该诉讼请求以李培钦等人与越发公司签订的租赁合同无效为前提，本案中，双方对合同效力没有异议，故李培钦、李广淼等七人的该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于李培钦等人要求越发公司赔偿装修损失、消防罚款问题。李培钦等人要求越发公司赔偿其装修损失、消防罚款的主要理由是越发公司未向其提供“建设工程消防验收证书”或“竣工验收消防备案的法律文件”，并向本院提出申请对装修损失进行鉴定。根据已查明案件事实，本院认为李培钦等人的上述理由不成立：一是双方合同第五条明确约定越发公司将现状房屋交付给李培钦等人，且该条款载明李培钦燃气施工时不得影响越发公司房屋整体竣工验收与消防相关验收，据此可知，双方签订合同、交付房屋时，案涉房屋并未完成整体竣工验收和消防验收，李培钦等人对此明知；二是双方合同对租赁用途并未约定，李培钦等人租赁案涉房屋系用来合伙开办酒店和饭店，其作为酒店和饭店的投资人对开办酒店和饭店所应具备的条件应当预先了解，对投资风险应预先评估。李培钦等人在明知案涉租赁房屋未进行整体竣工验收和消防验收的情况下，依然同意与越发公司签订租赁合同，并在合同签订后即进行装修，放任投资风险发生，即使其投资的酒店和饭店存在装修损失，该损失亦是因为李培钦等人疏于对风险的预防造成，损失应由其自行承担；三是双方合同第六条第二款明确约定，如果政府明确禁止房屋用于本合同第一条的用途，及时调整经营内容，未及时调整的，越发公司有权终止本合同，但不应视为越发违约，李培钦等人作为完全民事行为能力人，在该合同上签字盖章，应视为对所经营酒店及饭店存在的风险已经明知。综合上述分析，李培钦等人即使有装修损失、消防损失亦应由其自行承担，其要求越发公司承担该装修损失和消防损失没有事实依据和法律依据，本院不予支持，对李培钦等人提出的对装修损失的鉴定申请，本院亦不予准许。关于越发公司反诉要求李培钦等人支付拖欠的租金及合同解除后至实际返还房屋期间的房屋占用费问题。根据双方合同约定，自2015年2月21日租金起算之日起至2019年10月31日双方合同解除之日止，李培钦等人应交的租金共计为4,359,881元（第一年租金799,848元+第二年租金863,835元+第三年租金932,941元+第四年租金1,007,576元+第五年租金1,088,182元/12个月×8个月零10天），减去李培钦等人已经交付过的2,476,000元租金，李培钦等人尚有租金1,883,881元尚未支付，因此，越发公司要求李培钦等人支付该部分房屋租金事实清楚，应予支持。关于合同解除后的房屋占用使用费问题。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，双方合同自2019年10月31日予以解除，故越发公司要求李培钦等人按双方合同约定的租金计算标准支付自合同解除之次日起至实际腾空、恢复房屋后交还房屋之日期间的房屋占用费用符合法律规定，应予支持。关于越发公司要求李培钦等人支付逾期缴纳租金利息及违约金问题。《中华人民共和国合同法》中违约金的性质主要是对合同一方当事人因另一方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，具有补偿性和有限度的体现惩罚性。本案中，李培钦等人未按合同约定支付租金，构成了违约，应当承担相应的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方租赁合同约定有违约金条款，依据前述法律规定，结合上述分析，越发公司要求李培钦等人支付违约金100,000元诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。越发公司没有提交证据证明其在利息损失之外还存在其他损失，上述违约金可以弥补其利息损失，故其要求李培钦等人支付租金利息没有依据，本院不予支持。综上所述，李培钦等人的诉讼请求证据不足，本院不予支持；越发公司的反诉请求合理部分，事实清楚，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明于本判决生效之日起三十日内将位于郑州航空港区新港大道与空港二路交叉口建筑面积1785㎡（一楼655.2㎡，二楼1129.8㎡）的房屋腾空并返还给被告（反诉原告）郑州越发置业有限公司；二、原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州越发置业有限公司支付拖欠的租金1,883,881元；三、原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州越发置业有限公司支付自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占用费按照1,088,182元/年的标准计算；四、原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州越发置业有限公司支付违约金100,000元；五、驳回原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郑州越发置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，由原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明负担；反诉案件受理费10,922元，由原告（反诉被告）李培钦、李明江、李建杰、李广淼、刘松亮、尹晓峰、尹晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到缴纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  焦静霞人民陪审员  孙军奇人民陪审员  李耀华二〇一九年十一月十四日书 记 员  孟祥宇