上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52844号原告：上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：黄孔威，执行董事。委托诉讼代理人：纪星，男。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被告：上海赢氪信息技术有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区祥科路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：程星星，总经理。被告：氪空间(北京)信息技术有限公司，住所地北京市。法定代表人：王雪泉，总经理兼董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：**开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司(以下简称宝地公司)诉被告上海赢氪信息技术有限公司(以下简称赢氪公司)、氪空间(北京)信息技术有限公司(以下简称氪空间公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告宝地公司的委托诉讼代理人纪星、曾慧，被告赢氪公司、氪空间公司的共同委托诉讼代理人王羽中、**开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝地公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝地公司与嬴氪公司签订的《宝地大厦办公楼租赁合同》、《办公楼租赁合同补充协议》于2019年3月7日解除；2、判令嬴氪公司支付2019年2月1日至2019年3月7日的租金人民币(以下币种相同)3,834,043.53元及逾期支付的违约金131,126元；3、判令嬴氪公司支付装修免租期租金14,934,481.99元；4、判令嬴氪公司支付2019年1月1日至2019年3月7日物业费651,645.34元及逾期支付的违约金33,385.02元；5、判令嬴氪公司支付自2019年3月8日至2019年4月1日的占用使用费2,459,252.88元及物业费231,006元；6、判令嬴氪公司支付中介费损失4,675,142.19元；7、判令嬴氪公司支付因嬴氪公司违约导致租赁合同解除的违约金10,228,588.98元；8、判令没收嬴氪公司的保证金10,228,588.98元；9、判令氪空间公司对上述债务在9,350,284.38元的范围内承担连带保证责任；10、判令氪空间公司对第2、3、4、5、6、7、8项诉请的债务承担连带责任。事实和理由：2018年4月25日，宝地公司和上海连裕信息技术有限公司(以下简称“连裕公司”)通过中介介绍，就连裕公司向宝地公司租赁上海市浦东新区浦电路XXX号宝钢大厦2、3、4层房屋(以下简称系争房屋)签订《宝钢大厦办公楼租赁合同》，同时按租赁合同约定，宝地公司、连裕公司、嬴氪公司三方共同签订了《宝钢大厦办公楼租赁合同承租权转让协议》，连裕公司将自2018年10月1日起租赁合同的权利义务全部转让给嬴氪公司。租赁合同约定，租赁建筑面积14638.41平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2028年9月30日止，装修期自2018年5月1日起至2018年9月30日止。2018年10月1日至2021年9月30日租金每天每平方米7元，月租金3,116,761.46元，物业管理费每月每平方米20元，月物业管理费292,768.20元，嬴氪公司应于每月25日或之前付清下个月租金、物业管理费。嬴氪公司逾期支付租金或其他应付费用经原告书面催告一次，仍逾期超过30日的，原告可书面通知嬴氪公司解除租赁合同，嬴氪公司应按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金等。2018年6月19日，宝地公司与连裕公司就违约后免租期的租金收取计算方式签订了《宝钢大厦办公楼租赁合同补充协议》。在租赁合同履行过程中，原告按约定向连裕公司交付了该房屋，履行了租赁合同约定的全部义务。但嬴氪公司在履约过程中，故意拖延装修，装修期已过仍然迟迟未装修结束，并且从2018年11月25日开始恶意拖欠2018年12月1日至2019年1月31日的租金、管理费等各项费用，经原告2018年12月26日发函催告后，嬴氪公司才支付了2018年12月1日至2019年1月31日的租金，但物业费仍然未支付。从2019年1月25日开始，嬴氪公司又开始恶意拖欠2019年2月1日至2019年2月28日的租金、管理费等各项费用，经原告多次发函催告，嬴氪公司依然拒绝支付。原告迫于无奈，于2018年3月5日向嬴氪公司发出了《律师函(解约函)》，并要求其支付欠付的租金、物业费、违约金等费用，返还房屋。函件于2019年3月14日送达被告后无果，原告又于2019年3月13日、3月19日发送律师函，函告嬴氪公司合同解除和催收相关费用，并函告氪空间公司履行保证责任，至今嬴氪公司未作出任何回应，氪空间公司亦未履行保证责任。嬴氪公司的违约行为造成原告巨大经济损失。原告认为，嬴氪公司无故拖延装修，反复恶意拖欠租金、物业管理费等费用，经原告反复催告后嬴氪公司至今仍未履行，反映出嬴氪公司无经济能力履行本案租赁合同，其行为已经构成根本违约，符合合同约定的解除条件，故原告解除租赁合同符合双方约定和法律规定。嬴氪公司的违约行为不仅造成自身损失，更给宝地公司带来了巨大损失，原告已根据租赁合同约定没收嬴氪公司的履约保证金，除此之外，嬴氪公司还应按照合同向宝地公司支付租金、滞纳金、占用使用费、违约金等费用。氪空间公司作为保证人及嬴氪公司的唯一股东，应在法律允许的范围内对嬴氪公司的债务承担连带责任。为维护宝地公司的合法权益，保护国有资产不受损失，故提起本案诉讼。被告嬴氪公司、氪空间公司辩称，不同意原告的所有诉请。宝地公司曾和嬴氪公司建立租赁关系，但已于2019年3月7日解除，宝地公司已经于当日收回该房屋。对于诉请1，办公楼租赁合同补充协议是宝地公司与案外人签某，与被告无关，不属于本案审理范围。对于宝地公司和嬴氪公司的合同解除无异议，对诉请2、4，欠付租金、物业费应当支付，但嬴氪公司无力支付。违约金标准过高，按每日千分之一的标准，每年为36.5%，远超过银行的同期贷款利率。对于诉请3，根据合同17-3条约定，应该是以租赁的实际月份除以120个月，仅有679,194.27元。补充协议是宝地公司和案外人签某，不对被告嬴氪公司和氪空间公司发生约束力，也没有说明之前的合同存在笔误的情况。是原告和案外人达某的其他协议，原告算法有误。对于诉请5，房屋已经于2019年3月7日取回，所以占用期间应仅计算到2019年3月7日，从原告提供的证据可以体现。对于诉请6，中介费用并非是必然发生，宝地公司可以自行对外出租，不属于正常的损失范畴。从宝地公司提供的证据看，该项损失与本案租赁关系没有关联。对于诉请7，标准过高，应予以调整，物业费应对物业管理公司提供服务的对价，将其作为计算基数，缺乏合理性。对于诉请8，保证金在合同中的功能和诉请7的违约金是一致的，两项存在重复，应不予支持。另外，被告氪空间公司辩称，对于诉请9，保证合同书是氪空间公司就连裕公司在租赁合同项下的承租人义务承担的连带保证责任，之后该公司将义务转移给了嬴氪公司，并没有征得氪空间公司的同意，故氪空间公司对嬴氪公司的债务不承担保证责任。根据公司法第十六条规定，担保应经过公司董事会或股东的同意，但公司出具的保证书没有经过董事会或股东会的同意，所以不发生效力。对于诉请10，氪空间公司作为股东的出资义务已经履行完毕，嬴氪公司在承接原告的租赁项目后，由于中间发生争议，项目并没有开展经营，嬴氪公司没有其他财产。氪空间公司已经委托鉴定机构做了相关鉴定，从鉴定意见来看，不存在财产混同的情况，故对该项诉请，请求法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。对争议证据：1、原告提供的2018年12月26日、2019年1月7日、2019年2月25日的三份催款函，未提供有效送达证据，本案不作认定。2、原告提供的2019年3月11日《公函》、2019年3月13日《律师函》、2019年3月19日《律师函》、2019年3月15日《告知函》、2019年3月29日《告知函》，与被告确认收到的《解约函》为同一收件地址，被告应当收到。3、对原告提供的2018年8月10日氪空间公司工作人员向原告发送的邮件及2018年8-12月期间原告与氪空间公司工作人员的微信聊天记录，鉴于被告认可邮件系被告域名邮箱发送，原告提供的名片反映微信聊天人员为氪空间公司人员，且两份证据内容能相印证，该两份证据予以认定。4、对原、被告提供的《审计报告》《关于嬴氪公司财产独立性会计鉴定意见书》《专项审核报告》，双方互不认可，本院之后评述。经审理，本院确认如下事实：涉案浦东新区浦电路XXX号房屋权利人为宝钢集团国际经济贸易总公司等，原告系从案外人处承租了系争房屋。2018年4月25日，原告宝地公司作为出租人(甲方)、连裕公司作为承租人(乙方，氪空间公司确认为其全资子公司)，双方就甲方向乙方出租系争房屋事宜签订《宝钢大厦办公楼租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。合同约定，双方同意租赁建筑面积为14638.41平方米，装修期为2018年5月1日起至2018年9月30日止，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日。2018年10月1日至2021年9月30日含增殖税日租金为每天每平方米7元，月租金为3,116,761.46元，含增殖税物业管理费单价为20元/月/平方米，月物业管理费292,768.20元，乙方应于每月的25日或之前向甲方或物业管理公司付清下个月租金或物业管理费。另合同12-1中条约定，乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同乙方原因提前终止之日的三十日之前，与甲方有关部门(包括但不限于物业管理公司)联系交还该房屋事宜。12-3条约定，乙方向甲方交还该房屋时，甲方同意乙方无需将该房屋恢复原状，仅按照届时该房屋的现状交还。甲方无任何义务就乙方对该房屋或装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿或赔偿。17-2条中约定，乙方逾期支付租金或其他应付费用经甲方书面催告一次，仍逾期超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；如乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方应向甲方补足损失与违约金的差额部分。乙方已支付但未发生的费用可直接用于冲抵乙方应支付的违约金。17-3条约定，若出现合同规定情形而甲方行使解除合同之权利的，甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方按比例追索乙方在已发生的装修期内所免去的所有租金(若有)，具体为：(已租赁的实际月份÷120)×5×首月租金，并没收乙方交付的履约保证金而无需归还乙方。18-6条约定，若乙方向甲方逾期支付合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金等本合同约定应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何费用，在不影响甲方其它权利或补救前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之一的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。但若甲方因此解约的，该等违约金自解约之日起不再计算。合同附件五的补充条款第4条中约定，乙方根据公司经营之需，拟在上海浦东新区注册设立一家新的项目公司(简称丙方)，届时乙方提出将本合同项下的权利义务转让给丙方，甲方同意并接受。三方另行签订《转让协议书》，三方约定本合同所有权利和义务全部转让丙方。甲方同意由乙方的母公司(氪空间公司)为丙方履行租赁合同的义务向甲方承担相当于三个月租金金额的担保责任，且丙方的实缴注册资本不低于500万元。附件八为氪空间公司出具的保证书，保证范围为保证人同意就承租方在《租赁合同》及合同所有附件项下承担的租金、物业管理费、违约金等各项费用及出租方为实现债权发生的费用及出租方因承租方的违约而产生的其它损失向出租方承担保证责任，保证金额限于《租赁合同》项下首个租赁年度租金标准计算的租赁房屋三个月租金之和，即9,350,284.38元，保证期限为《租赁合同》签订并生效之日起至《租赁合同》终止或提前解除之日后一年止。2018年5月1日，宝地公司交付了租赁房屋。2018年5月25日，嬴氪公司经核准成立，氪空间公司为嬴氪公司的全资股东，注册资本100万元，出资时间为2043年10月23日。2018年9月，公司注册资本变更为500万元，出资时间为2043年10月23日前。2018年6月19日，宝地公司与连裕公司签订《宝钢大厦办公楼租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，协议第1条将原合同第17-3条款约定的装修期内所免去租金的计算方式由(已租赁的实际月份÷120)×5×首月租金修改为(未租赁的实际月份÷120)×5×首月租金。2018年7月13日，连裕公司取得系争房屋的装修施工许可证。2018年8月10日，氪空间公司工作人员向宝地公司发送邮件，称“由于我司要进行三方权利义务转让，因此，三方转之前麻烦暂时不要开具给上海连裕发票，待我们完成三方转后再开具发票”。2018年8月27日，宝地公司通过微信向氪空间公司工作人员发送了承租权转让协议的文本，2018年12月3日，氪空间公司工作人员微信回复“Kitty我章盖好了，今天下午拿给你呀”。2019年3月7日，宝地公司向嬴氪公司及氪空间公司送达《解约函》，告知双方的租赁合同于2019年3月5日终止。2019年3月14日，宝地公司委托上海市光大律师事务所就解除租赁合同一事再次向嬴氪公司发送了《律师函》，要求其支付拖欠费用并按现状返还房屋。2019年3月11日及同月19日，原告先后向氪空间公司发函，要求其承担保证责任，向原告支付9,350,284.38元。2019年3月18日及同月29日，原告二次向嬴氪公司发送《告知函》，要求其搬出房屋内物件(装修现场材料)并返还房屋，否则原告将于2019年4月1日开启并更换门锁，将房屋腾空收回。另查，宝地公司、连裕公司、嬴氪公司三方签订了落款日期为2018年4月28日的《宝钢大厦办公楼租赁合同承租权转让协议》(以下简称《转让协议》)，连裕公司将自2018年10月1日起租赁合同的权利义务全部转让给嬴氪公司，承租人由连裕公司变更为嬴氪公司。宝地公司同意由连裕公司的母公司氪空间公司为嬴氪公司履行《租赁合同》项下的义务向宝地公司承担相当于三个月租金金额的担保责任。为本案租赁合同订立，原告支付中介费4,675,142.19元。经原、被告确认，嬴氪公司支付租金至2019年1月31日，支付物业费至2018年12月31日，支付保证金10,228,588.98元，水电费已结清。审理中，原告表示《转让协议》形成于2018年12月，落款日期系被告填写。对此，被告不认可，认为应以协议落款时间为准。为证明嬴氪公司的财产独立于氪空间公司，两被告提交了北京中泽永诚会计师事务所有限公司2019年3月30日出具的《嬴氪公司审计报告》、上海复兴明方会计事务所有限公司2019年9月12日出具的《关于嬴氪公司财产独立性会计鉴定意见书》及2019年11月25日出具的《补充意见》，其中《关于嬴氪公司财产独立性会计鉴定意见书》的鉴定意见为：两被告分别独自开具银行账户，分别建立各自独立的财务账套，独立设置账簿记载各自的经营情况和财务状况，并按规定编制年度财务会计报告，且经会计师事务所审计。两公司的业务往来和资金往来均按各自情况编制会计凭证并分别记载对应的账册中，其发生额期末余额都能保持一致，可清晰地反映各自的财产及资金流向和余额。鉴定人认为，就对已获资料的审核分析，未发现两公司存在财务混同的现象；没有依据证明两公司财产独立性受到影响。对此，原告认为系单方委托，不认可，同时针对上述两份报告，原告提供了2019年11月11日上海旭日会计师事务所出具的《专项审核报告》，结论为：对上海复兴明方会计事务所有限公司于2019年9月12日出具的会计鉴定意见书结论存有疑议。本院认为，涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。嬴氪公司未按约定支付租金，庭审中亦认可违约事实并明确表示无力支付欠费，其已构成根本违约，原告要求确认租赁合同于2019年3月7日解除的诉请。本院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。对合同解除前嬴氪公司欠付的租金、物业费，嬴氪公司无异议，原告的该部分诉请，本院予以支持。根据原告提供的邮件及微信聊天记录，结合嬴氪公司成立时间，原告认为《转让协议》实为2018年12月形成的意见，本院予以采信。对原告主张的免租期租金，嬴氪公司应按《转让协议》约定计付，鉴于原告于2019年4月1日收回房屋，按114个月计算未租赁月份较为合理，该项费用为：114÷120×5×3,116,761.46=14,804,616.94元。经查，原告发送解除通知时，租赁房屋还留有装修材料，经催告，因嬴氪公司怠于履行腾空并返还房屋的义务，为避免损失扩大，原告才自行收回了房屋。从上述过程看，被告认为原告在合同解除之日即收回房屋或存在扩大损失的责任，没有事实依据。原告要求嬴氪公司支付2019年3月8日至2019年4月1日期间房屋使用费及物业费的诉请，本院予以支持。根据合同17-2条、17-3条的约定，因嬴氪公司违约而提前解除合同的前提下，原告可以同时追索相当于月租金及物业管理费3倍的违约金、免租期租金并没收押金。被告认为违约金和没收押金存在重复，与约不符。在被告主张各项违约金过高情形下，本院根据原告实际损失及本案实际履行情况，对逾期支付租金、物业费的违约金，本院调整至合同约定标准的50%。考虑到本案租赁期限为十年，嬴氪公司承租不到半年即解除了合同，另原告为本案租赁支付了相当于一个半月租金的中介费，还需支出租赁房屋恢复费用，重新招租又会产生一定空置损失，故被告要求调低解约违约金的意见，本院不予采纳。约定违约金本身具有损失补偿性质，原告主张的中介费损失本院在认定解约违约金金额时已作考虑，该项诉请，本院难以支持。根据氪空间公司出具的保证书，原告要求氪空间公司在9,350,284.38元范围内承担保证责任，具有合同依据，本院予以支持。连裕公司、嬴氪公司均为氪空间公司的全资子公司，氪空间公司为其提供担保，应当认定符合氪空间公司的真实意思表示。氪空间公司以担保未经董事会或股东会同意为由否定担保的效力，本院不予采纳。此外，原告认为，氪空间公司是嬴氪公司全资股东，且两被告存在资金往来以及财务人员、办公场地混同为由，依据《公司法》第二十条、第六十三条规定，要求氪空间公司对嬴氪公司的全部付款义务承担连带责任。对此，本院认为，首先，本案合同解除事实发生在嬴氪公司装修期间，嬴氪公司成立后尚未开展过经营活动，不存在氪空间公司滥用股东权利致嬴氪公司财产不足以清偿原告债权，严重损害原告利益之基础。其次，被告提供的《审计报告》和《关于嬴氪公司财产独立性会计鉴定意见书》虽系单方委托，但相关鉴定意见是由具备资质的单位出具，在无证据证明鉴定单位与被告存在利害关系的前提下，上述报告内容应当具有独立性和专业性，原告提供的《专项审核报告》内容上只是对上述报告部分内容提出质疑，并无确切实质性反驳依据。再者，基于两被告的关联关系，被告间存在资金往来以及嬴氪公司的行政及账务人员由氪空间公司人员兼任，并不必然发生公司财产混同的结果。综上，被告认为两公司财产独立的意见，本院予以采信。原告的该项诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司与被告上海赢氪信息技术有限公司签订的《宝地大厦办公楼租赁合同》、《办公楼租赁合同补充协议》于2019年3月7日解除；二、被告上海赢氪信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司2019年2月1日至2019年3月7日的租金3,834,043.53元及逾期支付的违约金65,563元；三、被告上海赢氪信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司免租期租金14,804,616.94元；四、被告上海赢氪信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司2019年1月1日至2019年3月7日物业费651,645.34元及逾期支付的违约金16,692.51元；五、被告上海赢氪信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司2019年3月8日至2019年4月1日的占用使用费2,459,252.88元及物业费231,006元；六、被告上海赢氪信息技术有限公司支付的保证金10,228,588.98元不予返还，归原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司所有；七、被告上海赢氪信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司解约违约金10,228,588.98元；八、氪空间(北京)信息技术有限公司对上述被告上海赢氪信息技术有限公司的付款义务在9,350,284.38元范围内承担连带清偿责任；九、驳回原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278,836元，由原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司负担24,436元，被告上海赢氪信息技术有限公司负担207,649元，被告上海赢氪信息技术有限公司、氪空间(北京)信息技术有限公司负担46,751元。诉讼保全费5,000元，由被告上海赢氪信息技术有限公司、氪空间(北京)信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  梅丽华二〇二〇年一月十日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。