广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15382号原告（反诉被告）：吴灿良，男，1972年10月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县，委托诉讼代理人：梁桂平，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱萍，广东九域律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟伟，男，1996年1月8日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，被告（反诉原告）：佛山市顺德区兴太五金加工店，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇昌教工业园工业西路4号之二，统一社会信用代码92440606MA52D38K17。经营者：钟伟。两被告共同委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。原告吴灿良与被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店（下称兴太五金店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序进行审理。在诉讼中，被告钟伟、兴太五金店提起反诉。经审查，本诉、反诉具有关联性，本院经审查予以接纳，将本诉与反诉合并审理。为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。本院于2019年10月25日、12月23日公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告的委托诉讼代理人梁桂平、邱萍，被告的委托诉讼代理人莫托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2018年10月25日签订的《租赁合同》；2.判令两被告向原告支付拖欠的2019年6月及7月租金60000元，2019年6月及7月的管理费1000元，2019年6月及7月的卫生费600元，合计61600元及滞纳金（计算方法：以所欠的租金、管理费、卫生费为基数，从2019年6月6日起至付清租金、管理费、卫生费之日止，按日千分之五计算，暂计至2019年7月10日为6160元），两项合计67760元；3.判令两被告向原告支付免租期的租金23000元；4.判令两被告已缴纳的履约押金90000元归原告所有；5.判令两被告向原告支付2019年4月至2019年9月的水费4596元、2019年5月-8月的电费16415元，水电费合计21011元；6.判令两被告向原告支付自合同解除之日即2019年7月10日起至2019年9月4日的占用费34907元；7.判令两被告向原告支付因本次纠纷产生的律师费12000元；8.本案诉讼费、财产保全费由两被告负担。庭审中经法院释明，原告对诉讼请求补充为：如果法院认定租赁合同无效，原告要求被告支付租金变更为要求被告支付房屋占用费，其它诉讼请求不变。事实和理由：被告兴太五金店是个体工商户，被告钟伟为兴太五金店的经营者。2018年10月25日，原告与两被告签订了《租赁合同》及附件《供水供电合同》、《房屋物业防火安全生产负责人责任书》。合同约定原告将位于佛山市顺德区杏坛镇昌教工业区四路6号按现状租赁给两被告做生产使用，租赁期限自2018年10月24日起至2023年10月23日。其中免租期自2018年10月24日起至2018年11月15日止，免租期内只免租金，管理费和其他费用正常收费。若因被告原因导致合同提前解除的，被告应向原告补缴免租期内的租金。合同约定租赁期内2018年10月24日至2021年10月23日，被告需每月向原告支付租金30000元、管理费500元、卫生费300元，共30800元；2021年10月24日起至2023年10月23日每月应支付租金、管理费、卫生费共33880元。被告须在当月5号前将租金、电梯费、管理费及水电费等相关费用一次性支付给原告。若被告不按期缴纳费用，原告每日按所欠费用总额的千分之五收取滞纳金。若被告逾期30天的，则视为被告严重违约，原告有权解除合同、没收押金，并有权要求被告清偿所欠费用及赔偿全部的损失。另合同约定履约押金为90000元，履约押金不得当租金抵扣；若被告中途违约，全部履约押金不予退还，后被告于2018年10月25日向原告支付该费用。合同签订后，原告依约向被告交付了厂房，但被告从2019年6月份开始拖欠租金、管理费、水电费等费用至今。根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超30天的行为已构成严重违约，原告有权要求被告支付租金、管理费、水电费等费用及解除租赁合同、没收押金、支付免租期内的租金及赔偿原告全部损失。现为维护原告的合法权益特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。两被告针对本诉辩称，本案中原告租赁的厂房并未取得建设工程规划许可证，原告也未提交有关主管部门批准建设的有效文件。因此，案涉租赁合同应属无效合同，根据合同法的相关规定，被告只需要支付厂房占用费及实际产生的水电费。因此，原告无权要求被告承担90000元的履约押金及免租期的租金、相应的滞纳金。被告反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判令原告应通过履约押金9万元抵扣2019年6月1日-2019年8月30日期间的厂房占用费9万元；3.判令原告支付被告经济赔偿金50000元（暂以50000元计算，最终以评估鉴定的实际损失价值为准）；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告系一家从事铝合金门窗制作的生产厂家，其因生产经营所需承租原告位于佛山市顺德区杏坛镇昌教工业区四路6号厂房，双方于2018年10月25日签订《租赁合同》。合同签订后，被告一直按合同约定履行租金及相关费用支付义务。在原告交付案涉厂房初期，被告要求原告将案涉厂房内一条用于排水的已经堵塞的水渠及时清理疏通，但反诉被告怠于履行，且被告承租案涉厂房期间因雨水天气所导致的厂房房顶、墙体多处漏水、渗水严重，特别是2019年3月至7月期间，雨水天气频繁，更有大暴雨天气因水渠未能疏通所致雨水倒灌厂房，导致被告堆放在厂房内的铝材以及玻璃被淋湿、浸泡，造成不同程度的质量问题，特别是玻璃所产生的质量问题，经济损失较为严重，被告亦因房顶漏水及倒灌所产生的安全隐患不得不停工停产，期间被告多次敦促原告及时维修，原告均未能及时进行修缮，且修缮效果一直不理想，雨水天气厂房房顶、墙体漏水、渗水问题依然存在。案涉厂房所存在的前述问题，严重影响了被告的正常使用，亦不能实现被告当初订立合同时的合同目的。原告除了未尽应尽之维修责任外，在电表的收取问题上，从不让被告核对厂房电表，被告多次发现原告向其收取虚高的电费，双方亦因此多次发生争议。另，被告向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局查询得知，案涉厂房虽然使用多年，但至今尚未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉《租赁合同》在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应属无效合同。综上，恳请法院依法查明相关案件事实，判如所请。原告对被告的反诉辩称，一、原与被告所签订的《租赁合同》是有效的。理由如下：《租赁合同》是双方自愿签订的，均是双方当事人的真实意思表示。案涉厂房的现状是顺德特有的历史原因造成的。依据有偿用地合同书、宗地平面图及顺德市规划国土地局于2000年4月5日作出《关于杏坛镇昌教工业区规划的批复》（顺规[2000]048）可以证明涉案厂房是可以作工业用途使用。杏坛镇昌教村民委员会出具的《场所使用证明》亦证实原告可依据上述资料到工商局办理工商登记注册。从以上证据显示，政府及工商部门了解并清楚案涉厂房的现状，且允许厂房继续作为工业用途使用。因此双方所签订的《租赁合同》属合法有效的合同，缔约各方必须遵守。二、被告的反诉请求的第2项诉讼请求毫无事实根据和法律依据，依法应予驳回。根据双方签订的《租赁合同》约定，被告从2019年6月开始拖欠租金、管理费、水电费等费用，其行为已构成严重违约。原告有权要求两被告支付租金、管理费等费用并没收押金及赔偿原告全部损失。两被告要求返还履约押金无理，而且两被告还应向原告支付拖欠的租金、管理费、水电费、免租期租金等费用。三、两被告要求原告支付经济赔偿金50000元没有依据。两被告称因厂房漏水、渗水严重导致产品有质量问题、影响其正常使用厂房而造成严重损失。原告认为两被告无法证明是否存在损失，即使存在损失也无法证明该损失是因何事导致的，更无法证明与原告有关。原告认为，从视频、微信记录显示，即使存在漏水，也只是轻微情况，且原告也已及时处理妥当。2019年4月27日、2019年5月23日及2019年6月24日的视频内容显示，厂房内的水是因原告依据被告的要求开窗，但被告又未对窗户作防护措施的情况下，导致雨水从窗户进入厂房。两被告在明知台风天的情况下，不主动采取防护措施，放任不管，所导致的损失与原告无关。从合同来看，根据《租赁合同》第七条第1款第C点的约定：甲方（即原告）负责租赁物的主体结构，公共消防管道及消火栓设施的完善和维修和保养，有关租赁物内问题由乙方（即被告）自行负责；第七条第2款第B点的约定：乙方负责所租厂房、宿舍主体结构及公共消防设施以外物业及设施的维修保养，费用由乙方自理，爱护公共财物，如有损坏照价赔偿；第七条第2款第H点的约定：乙方所租赁的物业如遇下水道堵塞等问题，由乙方自行解决，一切费用由乙方负责。以上条款均确认两被告承租该厂房后，除厂房主体结构，公共消防设施以外的物业及设施的问题均由两被告自行负责。因此，对于租赁物内问题及下水道堵塞问题均由两被告自行处理，与原告无关。综上，无论从合同约定还是事实来看，被告的反诉请求均无任何法律及事实依据。合同承租初期，原告本着友好相处的原则，对于两被告的要求尽量协助处理，没想被告却越发夸张，在承租期间，一点小问题都不断的找原告，并且态度及其的差，现更离谱要求原告承担损失。承望法院厘清事实，驳回两被告的全部反诉请求。原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告钟伟身份证复印件、被告兴太五金店查询资料、有偿用地合同书复印件、佛山市顺德区杏坛镇昌教村民委员会出具的场所使用证明原件、宗地平面图复印件、关于杏坛镇昌教工业区规划的批复复印件、原告吴灿良与潘立本签订的厂房租赁合同、《广州市房屋租赁合同书》及附件一《供水供电合同》、附件二《房屋物业防火安全生产负责人责任书》原件、收据原件、委托代理合同原件、律师费发票原件、照片打印件（7张）、水费扣费短信打印件、水电费明细打印件、发票打印件（4张）、用水情况查询清单原件、6号、8号用电地址的用电清单原件等证据，被告围绕诉讼请求依法提交了钟伟与吴灿良微信聊天记录及文字整理、钟晶晶与吴灿良微信聊天记录及文字整理、照片及报纸、微信视频、现场视频、玻璃搬运视频及照片等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.对原告提供的有偿用地合同书复印件、宗地平面图复印件份、关于杏坛镇昌教工业区规划的批复复印件，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，且上述证据与吴灿良与潘立本签订的厂房租赁合同、原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同书》相互佐证，本院予以采信；2.对原告提供的照片打印件7张，因无法显示拍摄时间，被告不予确认，本院不予采信；3.对原告提供的2019年8月、9月份水费缴费信息及用水情况查询清单原件，虽被告不予确认，但2019年9月4日搬离厂房前厂房归原告使用，故本院予以采信；4.对原告提供的发票打印件4份、昌教工业区四路6号、8号用电地址的用电清单原件，虽被告不予确认，但不能举证予以推翻，且原告提供原件供核对，故本院予以采信，关联性在本院认为部分进行论述；5.对被告提交的照片31张及视频、报纸，根据被告提供的报纸仅能证明拍摄时间为2019年8月1日之前，但无法确定具体的拍摄时间且被告不予确认，故本院不予采信；6.对被告提交的玻璃搬运视频及照片，因无法确定具体的拍摄时间、地点且被告不予确认，故本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2018年10月25日，原告（出租方）与被告兴太五金店（承租方）签订《租赁合同》及附件《供水供电合同》、《房屋物业防火安全生产负责人责任书》，约定原告将位于顺德区杏坛镇昌教工业区四路6号厂房按现状租赁给兴太五金店做生产使用，租赁期限自2018年10月24日起至2023年10月23日止。其中免租期自2018年10月24日起至2018年11月15日止，免租期内只免租金，管理费和其他费用正常收费。若因被告原因导致合同提前解除的，被告应向原告补缴免租期内的租金。2018年10月24日起至2021年10月23租金为每月30000元、管理费为每月500元、卫生费为每月300元，合计为每月30800元；2021年10月24日起至2023年10月23日每月应支付租金、管理费、卫生费共33880元。被告须在当月5号前将租金、电梯费、管理费及上月水电费等相关费用一次性支付给原告。若被告不能按期缴纳费用，原告每日按所欠费用总额的千分之五收取滞纳金。若被告逾期30天的，则视为被告严重违约，原告有权解除合同、没收押金，并有权要求被告清偿所欠费用及赔偿全部的损失。签订合同时，被告必须向原告缴付相当于三个月租金作为履约押金共计90000元，履约押金不得当租金抵扣；若被告中途违约，全部履约押金不予退还。约定厂区电价1.2元∕度，水费5元∕方，水电费及公共公摊等费用按月计算，按约收取。原告吴灿良、被告钟伟在合同及附件落款处签名及捺印。合同签订后，原告向被告交付案涉厂房，被告于2018年10月25日向原告支付履约押金90000元。2019年3月份开始因暴雨天气，案涉厂房存在漏水、渗漏现象。2019年4月起被告开始拖欠水费，2019年5月起被告开始拖欠电费，2019年6月起被告开始拖欠原告租金、管理费、卫生费。2019年7月16日，原告因租赁合同纠纷向法院提起诉讼，并提出财产保全申请。2019年7月19日，本院作出（2019）粤0606民初15382号民事裁定书裁定冻结钟伟、兴太五金店在银行的存款205679元或查封、扣押其相应价值的财产，本院依据该民事裁定书查封钟伟、兴太五金店存放于佛山市顺德区杏坛镇昌教工业区四路6号厂房生产车间内的机械设备。因钟伟、兴太五金店提供钟伟个人银行账户内的存款205679元置换上述查封物，原告向法院提出解除上述机械设备查封的申请，本院作出（2019）粤0606民初15382号民事裁定书，裁定解除对钟伟、兴太五金店存放于佛山市顺德区杏坛镇昌教工业区四路6号厂房生产车间内的机械设备的查封。2019年9月4日，被告将案涉厂房归还给原告。庭审中，被告申请对涉案厂房漏雨、渗漏所造成的玻璃损失价值进行鉴定，后被告撤回鉴定申请，经本院释明，被告仍坚持撤回鉴定申请。另查明，被告兴太五金店于2018年10月18日登记成立，是个体工商户，被告钟伟是被告兴太五金店的经营者。原告因本案诉讼，委托广东九域律师事务所律师代为诉讼并支付律师费12000元。本院认为,本案争议焦点在于，一、案涉合同的效力；二、两被告对案涉债务应如何承担责任；三、原告对案涉债务应如何承担责任？围绕上述争议焦点分析如下：案涉合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依据《租赁合同》内容及庭审中当事人的陈述，《租赁合同》约定的为厂房出租问题，该合同为房屋租赁合同，而非土地租赁合同。原告提供的关于杏坛镇昌教工业区规划的批复等证据仅能证明案涉厂房所在的土地可以作为工业用地使用，佛山市顺德区杏坛镇昌教村民委员会作为村民自治组织也并非批准建设的主管部门。庭审中原告未能提供案涉房屋报建或取得建设工程规划许可证的依据。案涉厂房至本案辩论结束前仍无证据反映已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，当事人约定出租未经许可建设的房屋，违反了法律强制性规定，依法应认定案涉合同为无效合同。《租赁合同》自始无效，对原、被告均不具约束力，即不存在是否违约解除合同的问题。原告要求确认合同解除，履约押金90000元归原告所有、支付滞纳金于法无据，本院不予以支持。两被告在《租赁合同》中的地位。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”本案《租赁合同》中列明的承租人虽为被告兴太五金店，但约定为被告兴太五金店做生产使用，且被告钟伟在合同中也签名确认。被告兴太五金店为个体工商户，被告钟伟为兴太五金店的经营者故原告要求两被告共同承担责任，合法有理，本院予以支持。三、两被告对案涉债务应如何承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1.关于占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有占用费的，人民法院一般应予支持。”因此，在合同无效的情况下，被告占用了原告的建筑物，进行经营，获得利益，应该向原告支付土地的占用费。即使是未办理产权登记的建筑物，遵循民事活动公平合理、等价有偿的原则也应支付一定的占用费。原告要求被告支付占用费，合法有理，本院予以支持。租赁合同无效并不影响原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，合同约定2018年10月24日起至2021年10月23租金为每月30000元，原告自2019年6月6日起至2019年9月4日，应当按租金标准支付占用费89000元。租赁合同无效，关于免租期的约定当然无效。合同约定免租期自2018年10月24日起至2018年11月15日，但合同签订日期为2018年10月25日，原告也是在合同签订后向被告交付厂房的，被告应向原告支付自2018年10月25日起至2018年11月15日止的占用费22000元。综上，被告应向原告支付占用费111000元。租赁合同无效，原告已收取的押金90000元应当予以退还。考虑到被告需向原告支付房屋占用费，抵扣被告已支付给原告的履约押金90000元，抵扣后被告应向原告支付占用费21000元。2.关于卫生费、管理费，合同约定管理费为每月500元、卫生费为每月300元，合计为每月800元，被告自2019年6月6日起至2019年9月4日应支付卫生费、管理费为：800元×2个月+800元÷30×29天=2373.33元；3.关于水费，虽被告不确认8月、9月的水费，但自2019年4月-2019年9月4日原告占有并使用案涉厂房，故该期间的水费仍由原告负担。因2019年9月水费的计费时段为2019年8月21日-2019年9月20日，被告于2019年9月4日归还厂房给原告，2019年9月的水费仅为8月份的一半，与原告实际使用厂房的时间相吻合，故根据原告提供的证据被告应支付2019年4月-2019年9月的水费共计4595.71元。4.关于电费，原告提供了昌教工业园4路6号、4路8号的用地明细各一份，认为被告实际所使用的电表是8号厂房的电表，虽被告对上述两份证据均不予确认，但未举证予以推翻。鉴于8号厂房的电费远低于6号厂房的电费，且2019年9月份8号厂房、6号厂房的电费分别为238.05元、11249.87元，考虑到2019年9月4日原告已交付厂房用电相应减少，故法院对4路8号的用地明细原件予以采信。原告主张按合同约定电费1.2元∕度收取，租赁合同无效，关于水费的约定作为租赁合同的附件当然无效，被告应按实际产生的电费金额向原告支付。根据原告提供4路8号的发票及用电明细，被告应向原告支付2019年5月1日-2019年9月1日的电费10100.66元。3.关于律师费，双方并未有任何关于律师费应由被告承担的约定，且原告可以自行起诉或者委托律师起诉，律师费并非提起诉讼的必要支出，对于原告要求支付律师费的诉讼请求本院不予支持。三、原告对案涉债务应如何承担责任？被告要求支付经济赔偿金50000元，但既未提供证据，亦撤回鉴定申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”应由被告承担举证不能的责任，本院对被告提出案涉厂房渗水、漏水导致存放的玻璃存在损失的主张不予采纳。因被告未能举证证明玻璃损失的存在及损失具体数额，被告于本案中要求原告支付经济赔偿金50000元的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴灿良与被告佛山市顺德区兴太五金加工店于2018年10月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴灿良支付房屋占用费21000元；三、被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴灿良支付卫生费、管理费2373.33元；四、被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴灿良支付水费4595.71元；五、被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴灿良支付电费10100.66元；六、驳回原告吴灿良的其他诉讼请求；七、驳回被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19585.20元、保全费1548.39元，合计21133.59元（原告已预交），由原告吴灿良负担20456.85元，由被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店负担676.74元。反诉受理费712.5元（被告已预交），由原告吴灿良负担187.5元，由被告钟伟、佛山市顺德区兴太五金加工店负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方璟华人民陪审员  张玉琴人民陪审员  林惠霞二〇二〇年三月六日书 记 员  胡嘉琪