湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初1787号原告（反诉被告）：王林，男，1970年7月23日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王士峰，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：十堰秦华彩印包装有限公司。地址：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：潘力群，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱义钊，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：潘力群，女，1973年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：朱义钊，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）王林与被告（反诉原告）十堰秦华彩印包装有限公司（以下简称秦华公司）、被告（反诉原告）潘力群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王林及其委托诉讼代理人王士峰、潘力群以及其与秦华公司的共同委托诉讼代理人朱义钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金545490元、违约金1009156.5元（以每期逾期应付租金为基数，每月按10%计算违约金，从每期逾期第1日开始起算直至租金付清之日止）、拖欠水电及垃圾清运费221013元，上述款项合计1775659.5元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，王林将上述诉讼请求第1项明确为：判令被告向原告支付租金545490元及违约金1009156.5元、拖欠水电及垃圾清运费221012元，合计1775658.5元。事实与理由：2014年12月2日，原告与被告订立《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于茅箭区xx××下××层里侧5大间总建筑面积为661.2平方米的房屋(简称涉案房屋)出租给被告，用于经营印刷厂；2015年1月1日至2019年12月31日，每年租金为198360元；每年租金分四次支付，即12月25日、3月25日、6月25日、9月25日以前交纳后三个月的房屋租金；逾期交付，每月付10%违约金。此外，合同中约定了水电费、垃圾清运费交付方式及金额等合同内容。合同订立后，原告依约将房屋交付给乙方使用。但乙方支付租金、水电费至2016年6月30日后，就未再支付租金及相关费用。综上所述，原告根据事实和法律认为，依法成立的合同受法律保护。被告不按照约定支付房屋租金及其他费用的行为，侵犯了原告利益，应当承担民事责任。秦华公司、潘力群辩称：王林自2016年1月15日起至2016年6月19日共向潘力群分期借款144万元，到2019年7月30日，借款本息合计为2656891.33元。根据合同法相关规定，当王林没有依约履行清偿借款义务的前提下，秦华公司和潘力群有权拒绝其交纳房屋租金的要求。王林要求秦华公司、潘力群承担违约金1009156.5元的主张依法不能成立，应予以驳回。潘力群自2016年7月起就借款偿还及房租、水电费的给付事宜，多次通过电话、短信要求与王林清结往来账目，但王林均以工作忙，没有时间为由加以拒绝。这证明秦华公司、潘力群在主观上没有拖欠房屋租金及水电费的故意。且双方当事人互负债务，根据合同法相关规定，潘力群始终主张清结账目、抵消债务的行为符合法律规定。王林主张违约金之说依法不能成立，请求予以驳回。秦华公司欠付租金545490元，水电及垃圾清运费221012元属实。秦华公司、潘力群向本院提出反诉请求：1.王林支付违约金497883.60元给秦华公司、潘力群；2.本案诉讼费用由王林承担。事实和理由：王林单方面解除《房屋租赁合同》。2014年12月2日，王林与秦华公司签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：王林将位于十堰市××箭区xx××下××层里侧5大间总建筑面积为661.2平方米的房屋出租给秦华公司，用于经营印刷厂；租赁期15年，租赁期限从2015年1月1日起至2029年12月31日止；2015年1月1日至2019年12月31日，租金为每月25元/平方米（每年租金为198360元）；2020年1月1日至2024年12月31日，租金为每月28元/平方米（每年租金为222163.20元）；2025年1月1日至2029年12月31日，租金为每月31元/平方米（每年租金为245966.40元）。合同签订后，王林将租赁房屋交付秦华公司、潘力群使用。2018年9月27日，王林在未通知秦华公司、潘力群的情况下，在十堰市郧阳区人民法院的主持下，与其他债权人徐全林达成民事调解书，将包含秦华公司租赁房屋在内的面积为2663.5平方米的土地使用权及地上建筑物过户抵偿给徐全林，致使秦华公司、潘力群与王林签订的《房屋租赁合同》被迫解除，王林已构成实质违约。根据《房屋租赁合同》约定，秦华公司、潘力群按已实际发生的未执行2489418元租金的20%收取违约金，未执行年度为十年九个月，王林应依约承担违约金497883.60元。王林针对秦华公司、潘力群向本院提出的反诉辩称：王林没有违约，没有给秦华公司、潘力群造成损失。请求驳回秦华公司、潘力群的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月2日，王林与秦华公司签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：王林将位于十堰市××箭区xx××下××层里侧5大间总建筑面积为661.2平方米的房屋出租给秦华公司，用于经营印刷厂；租赁期15年，租赁期限从2015年1月1日起至2029年12月31日止，租金从2015年1月1日开始计算；2015年1月1日至2019年12月31日，租金为每月25元/平方米，每年租金为198360元；租金每年分四次结算，秦华公司分别在每年的12月25日、3月25日、6月25日、9月25日以前以现金或转账方式向王林足额交纳后三个月的房屋租金；秦华公司逾期交付租金，每月付10%违约金；电费价格为1.05元/度，水费现行价格为3元/吨，若水电费逾期，秦华公司自愿按所欠金额的日10%交纳滞纳金；垃圾清运费每年1500元包干，于每年12月25日前一次性交清；双方应严格按照合同条款执行，任何一方提前解除合同，违约方按合同未执行年度租金的20%向守约方支付违约金等。合同签订后，王林将涉案房屋交付给秦华公司使用。秦华公司向王林支付房屋租金、水电及垃圾清运费至2016年6月30日。后因潘力群出借给王林的借款本息，王林未能全部偿还，秦华公司未再向王林支付2016年6月30日之后的涉案房屋租金、水电及垃圾清运费。秦华公司认可欠付王林租金545490元、水电及垃圾清运费221012元，但认为是王林拖欠潘力群借款本息在先，且认为上述债务可以相互抵消。另查明：潘力群因王林拖欠其借款本息，向法院提起诉讼。潘力群与王林民间借贷纠纷一案，十堰市张湾区人民法院于2019年9月11日作出(2019)鄂0303民初1526号民事判决书，判决王林偿还潘力群借款本金148万元及利息等。徐全林诉王林、黄龙娥（系王林妻子）、十堰瑞环工贸有限公司（法定代表人王林）民间借贷纠纷一案，十堰市郧阳区人民法院于2018年9月27日作出（2018）鄂0304民初1705号民事调解书。该民事调解书内容为：王林以其名下坐落于十堰市××箭区××面积为2663.50平方米的土地使用权［土地使用权证号：十堰市国用（2013）第0004406号］作价290万元抵偿王林、黄龙娥、十堰瑞环工贸有限公司欠付徐全林290万元借款；王林自该协议签订之日起有义务协助徐全林办理土地使用权的变更登记手续，提供相关材料；该宗土地上的建筑物因未办理房屋所有权登记证书而尚未得到相应的利用，王林在土地使用权变更登记至徐全林名下后，有义务协助徐全林办理房屋所有权登记手续；在房屋所有权未办理登记至徐全林名下前，王林有义务保证徐全林对该宗土地的正常收益权利等。上述民事调解书已经于2018年9月27日发生法律效力。后王林于2019年将涉案房屋交付给徐全林，秦华公司同徐全林重新签订了关于涉案房屋的房屋租赁合同，并自2019年4月1日起向徐全林支付房屋租金。本院认为：王林与秦华公司于2014年12月2日签订的《房屋租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。王林将涉案房屋交付给秦华公司使用，秦华公司应当按照合同约定向王林支付租金。秦华公司认可欠付王林租金545490元、水电及垃圾清运费221012元，认为是王林拖欠潘力群借款本息在先，且认为上述债务可以相互抵消。但王林、秦华公司之间的房屋租赁合同纠纷与王林、潘力群之间的民间借贷纠纷并不属于相同的法律关系，秦华公司欠付王林租金、水电及垃圾清运费的理由不能成立。秦华公司应当向王林支付租金545490元、水电及垃圾清运费221012元。《房屋租赁合同》约定“逾期交付租金每月付10%违约金”，该约定的违约金明显过高。根据合同的履行情况，结合当事人的过错程度，本院酌定秦华公司以欠付的租金545490元为基数，自2016年7月1日起支付违约金至租金付清之日止（2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。潘力群系秦华公司的法定代表人，其在此次房屋租赁合同纠纷中的相关行为系代表秦华公司履行职务的行为，相应行为后果应由秦华公司承受。王林主张潘力群共同承担上述付款责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，在《房屋租赁合同》约定的租赁期间内，因王林拖欠他人债务，导致涉案房屋的权利人发生变更，但这并不影响《房屋租赁合同》的效力，并不必然产生导致《房屋租赁合同》解除的后果，况且秦华公司并未举证证明因王林的上述行为给其造成了实际损失。秦华公司、潘力群主张王林支付违约金497883.60元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、十堰秦华彩印包装有限公司支付王林租金545490元、水电和垃圾清运费221012元，以及违约金（以545490元为基数，自2016年7月1日起支付违约金至租金付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王林的其他诉讼请求；三、驳回十堰秦华彩印包装有限公司、潘力群的反诉请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20781元，减半收取计10390.5元，由王林负担5300.5元，由十堰秦华彩印包装有限公司、潘力群负担5090元。反诉案件受理费4384元，由十堰秦华彩印包装有限公司、潘力群负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年五月十二日书记员 陈方芳