江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初5596号原告：东方鑫泰置业（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道**江山里****楼。统一社会信用代码：91360700589208647G。法定代表人：周荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑梦芝，江西客家人律师事务所实习律师，一般代理。被告：林兰兰，女，1972年12月13日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘继荣，广东南天星律师事务所律师，特别授权代理。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行，，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**统一社会信用代码：91360700563812889Q。法定代表人：万小敏，该行行长。原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司（以下简称东方鑫泰公司）诉被告林兰兰、第三人上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称浦发银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方鑫泰公司的委托诉讼代理人刘承余、郑梦芝，被告林兰兰的委托诉讼代理人刘继荣到庭参加诉讼，第三人浦发银行未到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告东方鑫泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的，合同编号为20121104391号《赣州市商品房买卖合同》；2、依法解除原告与第三人和被告共同签订的，编号为14812016101170130301的《个人购房担保借款合同》，解除原告的保证担保责任；3、判令被告承担解除合同后，因注销合同备案登记以及返还房屋所发生的各项费用；4、判令被告向原告支付违约金计人民币210875.6元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年12月2日，原、被告双方签订了编号为20121104391的《商品房买卖合同》，同约定，被告认购原告开发的江山里一期2号楼2703号房，购房总价款为1054378元，按银行按揭方式付款，首付款为324378元，由被告向第三人办理一手房个人住房按揭贷款73万元。2013年7月9日，被告与第三人、原告签订了合同编号为14812013100881130301的《个人购房担保借款合同》，即依据合同约定，被告向第三人借款730000元，由原告对被告该笔借款向第三人提供保证担保。然而，被告在履行其与第三人借款合同的过程中，由于被告个人涉及其他民事纠纷，其所购房屋被涉诉法院查封，导致案涉房屋至今无法办理不动产权证和抵押登记等手续。期间，原告迫于无奈，曾经于2017年6月5日向章贡区人民法院提起诉讼【案号：（2017）赣0702民初1967号】，要求解除与被告签订的商品房买卖合同和收回房屋。后因被告提出庭外和解请求，并书面向原告作出解除原告的阶段性担保责任的承诺后，原告于2017年7月28日撤回诉讼。然而，被告并未按照约定的时间处理好自己的纠纷问题，也未再承诺的时间内解除原告的阶段性担保责任。在原告再三要求其通过法院解除对上述房屋的查封，并及时配合原告和第三人办好上述房屋的不动产权证，解除原告的保证担保责任，但是被告至今未能按照协议约定解除原告的阶段性保证担保责任，其行为已构成严重违约，并危害了原告的合法权益。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。原告东方鑫泰公司为支持诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、企业营业执照、法定代表人身份证明等复印件，证明原告和被告的诉讼主体资格。证据2、《赣州市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》等复印件，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，且补充协议对因被告方的原因导致无法办理不动产权证和抵押登记等行为，所产生的包括原告有权解除合同在内的各种法律后果，以及被告需要承担的违约责任等均作了明确而具体的约定。被告以所购商品房为抵押，向第三人办理了购房按揭贷款，且由原告为被告诚信履约提供保证责任。同时约定了被告若违约，第三人有权提前收回被告按揭贷款本息，及有权要求原告承担保证责任；证据3、《协议书》、《函告》、《邮政特快专递单证》、《关于督促办理正式抵押登记的函》等复印件，证明被告因牵涉其他民事纠纷，相关房屋被法院采取保全措施后，导致相关房屋无法办理不动产权证和抵押登记手续，原告曾就此提起诉讼要求解除合同和收回房屋。在被告书面承诺于2017年8月15日前与第三人沟通好解除原告的担保责任后，双方达成和解。被告未能按照协议约定，即在2017年8月15日前，解除原告为其提供的阶段性担保责任。被告的行为已构成违约，原告有权请求解除合同，收回房屋，追究被告的违约责任。原告与第三人已多次要求被告处理好自己的其他民事纠纷，及时办理不动产权登记和抵押登记，但是被告始终对原告和第三人的合理要求置之不理。因此，被告违约行为已给原告造成极大的潜在风险，危害原告的合法权益。被告林兰兰辩称：1、原告与被告签订商品房买卖合同之后，被告不存在违约行为，原告主张解除商品房买卖合同缺乏事实依据和法律依据；2、原告主张要求被告承担违约责任，支付违约金及返还房屋并承担其他费用缺乏事实依据；3、被告不存在侵犯原告合法权利的任何行为。综上请求法院驳回原告的全部诉请，以维护被告的合法权利。被告林兰兰为支持其抗辩理由，向法院提交以下证据：证据1、《商品房买卖合同》复印件，证明被告不存在违约行为，原告无权解除合同，被告无须支付违约金；证据2、《质押借款合同》复印件，证明被告对购房借款提供了质押担保；证据3、上海浦东发展银行业务凭证以及交易流水复印件，证明被告于2019年9月30日将案涉按揭贷款的本息全部还清。第三人浦发银行未到庭答辩，也未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月2日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20121104391），约定被告购买原告开发的“江山里一期”2幢2703号房屋一套，建筑面积为142.07平方米，单价为7421.54元/平方米，房屋总价款1054378元，在合同签订时支付首期购房款324378元，其余购房款730000元由被告办理银行按揭贷款支付。同时《合同补充协议》里约定了双方的权利、义务及违约责任。双方在该合同上签字确认。2013年7月9日，原、被告及第三人签订了编号为14812013100881130301的《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款73万元，由原告对被告该笔借款向第三人提供保证担保。在合同履行过程中，由于被告原因，案涉房屋被涉诉法院查封，导致案涉房屋至今无法办理不动产权证和抵押登记等手续。原告遂于2017年6月5日向章贡区人民法院提起诉讼[案号：（2017）赣0702民初1967号]，要求解除与被告签订的商品房买卖合同和收回房屋。后因原、被告庭外和解，2017年7月26日，原、被告签订了一份《协议书》，约定被告（乙方）在2017年8月15日前与上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行就“江山里一期”2栋2703号房协商沟通，就该套房屋解除原告（甲方）的阶段性担保责任达成书面协议；若乙方在上述期限前无法完成上述事项，甲方有权就该套房屋再行起诉，追究乙方的相关责任；以及其他权利义务。之后，原告遂于2017年7月28日撤回该次诉讼。2017年8月25日，被告与第三人浦发银行签订了一份《个人定期存单质押借款合同》（编号：201708250001号），该合同约定了双方的权利义务及违约责任，并在该合同其他约定事项中，注明：1、本人定期存单质押借款合同作为林兰兰住房按揭借款的追加担保合同，原主合同号为1481213100881130301，借据号为1481201310088101，如出现逾期情况，质权人有权处置质押存单用于归还林兰兰在质权人剩余的按揭贷款本息；2、林兰兰按揭贷款办妥正式抵押登记后，本合同自动终止……。被告林兰兰及第三人在该合同签字确认。之后，因被告林兰兰因其他民事纠纷，案涉房屋被查封的状态一直持续，导致案涉房屋不动产证及抵押登记无法办理，进而导致一直未能解除原告的阶段性保证责任。原告于2018年11月15日向被告发出（2018）鑫泰置业函字第1811001号《函告》，要求被告在2018年11月30日前协助办理好案涉房屋的不动产权证并解除原告的保证担保责任。2018年12月5日，第三人浦发银行亦向原告以及被告发出《关于督促办理正式抵押登记的函》，要求原、被告在收到该函后5日内联系浦发银行，办理房屋正式抵押登记手续。直至本案庭审结束之日，因案涉房屋被查封，未能办理房屋不动产证及抵押登记。另查明，1、案涉房屋按揭贷款未逾期，原告未向第三人履行代偿义务。2、在本案庭审结束后，被告于2019年9月30日将案涉按揭贷款的本息全部还清。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。案涉《合同补充协议》第十二条约定：“买受人应在出卖人通知办理产权手续之日起10日内，向出卖人提供所有文件及资料并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续。选择按揭付款的买受人应与按揭贷款银行办妥商品房抵押手续，否则，出卖人有权自通知办理产权手续之日后10日起每日按购房总价款的千分之一向买受人收取违约金。”本案中，被告因个人涉及民事纠纷导致案涉房屋被查封，一直未能办理房屋不动产证及抵押登记，进而导致未能解除原告的阶段性保证责任，被告及第三人均已以函告的方式通知被告及时协助解除查封手续并办理产权登记及抵押登记，被告怠于履行，根据案涉《合同补充协议》第十二条约定，被告存在违约行为，应承担违约责任。关于被告辩称，其行为未给原告造成损失，没有违约情形的主张，本院认为，在本案起诉之时，被告因个人原因长时间导致房屋无法办理房屋不动产证及抵押登记，进而导致未能解除原告的阶段性保证责任，即存在违约行为，且该行为亦违反了2017年7月26日原、被告签订《协议书》的约定，存在违约的事实，故被告的该抗辩理由本院不予采信。同时，在本案庭审结束之后，被告向第三人清偿了案涉房屋的全部按揭贷款，该事实本院予以确认，但被告未能提供证据证明案涉房屋亦解除了查封手续，可以办理不动产权证，被告违约行为仍存续，故原告仍有权要求被告承担相应的违约责任。关于被告应承担的违约责任，虽然案涉《合同补充协议》第十二条约定了违约金计算标准为每日按购房总价款的千分之一向买受人收取违约金，但本院认为该违约金计算标准过高，应予以下调，本院酌定按按购房总价款的5%计算违约金，即违约金数额为52718.9元。关于原告要求解除案涉商品房买卖合同以及注销合同备案登记等诉求，因案涉房屋按揭贷款已全部结清，原告的阶段性担保责任亦随之解除，原告要求解除案涉商品房买卖合同的主张没有了事实和法律依据，故对原告提出的第一、二、三条诉讼请求，本院不予支持。第三人上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行经本院传票传唤未到庭，本院可依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告林兰兰在本判决生效之日起七日内向原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司支付违约金52718.9元；二、驳回原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4463元，保全费5000元，合计9463元，由被告林兰兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  邹兴文人民陪审员  庄作祥二〇一九年十二月五日法官助理刘丽萍书记员刘颖