广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初60号原告：李桂容，女，1955年6月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：钟晓敏，广东达盛律师事务所律师。被告：刘冬生，男，1972年12月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原告李桂容诉被告刘冬生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李桂容的委托代理人钟晓敏到庭参加诉讼。被告刘冬生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂容向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付2018年4月至2019年1月的租金11000元；二、被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：原、被告在2015年7月1日签订《租铺合同》，约定由被告承租位于广州市增城区新塘镇久裕村久裕1号路A06-29号的商铺，第一年的年租金为13000元，租期为2015年7月1日至2016年6月30日止。租期届满后，双方口头约定由被告继续承租涉案商铺，并按每月租金1100元向原告支付。2018年4月起，被告一直拖欠租金，经原告多次催收，截至起诉之日止，被告仍拖欠原告2018年4月至2019年1月租金11000元。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告立即向原告支付2018年4月至2019年1月的占用费11000元。事实和理由：原告在2002年3月10日与广州市增城区新塘镇久裕村民委员会对涉案商铺所在土地签订《租赁合同》，但原告建设房屋时没有办理建设工程规划许可证，因此原告与被告在2015年7月1日签订的《租赁合同》属无效合同。虽然租期届满，双方口头约定由被告继续承租涉案商铺，并按每月租金1100元向原告支付。因合同无效，房屋占用费参照每月租金1100元计算，故向法院申请变更诉讼请求。被告刘冬生未到庭答辩，亦未提交书面意见或证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，原、被告签订《租铺合同》，约定原告出租位于久裕村开发区康辉纺织厂对面第29号商铺给被告使用，租期为一年，自2015年7月1日至2016年6月30日，租金每年13000元，签合同生效一次性交齐全年租金及押金2000元等内容。2018年12月6日，经原告申请，本院作出（2018）粤0118财保419号《民事裁定书》，裁定：一、查封被告所有的存放在广州市增城区新塘镇久裕村久裕1号路A06-29号内的机械设备；二、若上述保全的财产不足9900元，则保全被告的其他财产（以原告提供的被告具体财产线索为准）。2019年1月2日，原告提起本案诉讼。2019年1月22日，广州市增城区新塘镇久裕村民委员会出具《情况说明》，载明：2002年3月10日广州市增城区新塘镇久裕村民委员会与原告、李成兴签订《租赁合同》，约定广州市增城区新塘镇久裕村民委员会将位于广州市增城区新塘镇久裕工业园内A06土地租赁给原告及李成兴，由其进行建设使用，租赁期限为2002年3月10日至2032年3月10日，原告及李成兴建设房屋时没有办理相关报建手续，原告一直按时交租，广州市增城区新塘镇久裕村民委员会同意原告对涉案房屋进行出租。庭审中，原告主张其与被告签订的《租赁合同》到期后，被告继续承租涉案商铺，每月租金按1100元交纳，直至2018年4月，被告继续占用商铺但一直未付租金。为此，原告提交其与被告的微信聊天记录到庭。经审查，微信聊天内容显示：原告持续向被告催收自2018年4月起的租金，并要求被告结清租金将店内东西搬走；被告对原告提出的租金每月按1100元计算及核算的租金总额均没有提出异议，一直承诺会付清租金并搬走东西；被告自称不在国内，不能通过电话联系。原告陈述：一、2019年5月16日，原、被告曾当面就本案进行调解，被告承诺2019年5月付清2018年4月至2019年5月期间的全部占用费共计15400元，被告付清款项后，原告申请解除对设备的查封，被告腾退商铺给原告；当天，被告向原告支付了本案的诉讼费37.5元及保全费119元；二、2019年7月26日，被告向原告代理人表示需2019年9月才能安排付款；三、自2019年5月16日见面协商后，原告除了微信联系外，再次找不到被告；四、至本案庭审辩论结束，被告仍占用涉案商铺存放设备；五、本案诉讼费、保全费由被告迳付给原告，不需法院退回。本院认为，原告及广州市增城区新塘镇久裕村民委员会均确认原告向广州市增城区新塘镇久裕村民委员会承租土地建设涉案房屋未经过规划报建并取得建筑规划许可证，根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效以及《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，原、被告之间的租赁合同关系无效。原告主张被告持续占用涉案房屋而自2018年4月起未按双方约定的每月1100元支付占用费，鉴于被告未到庭抗辩及提交证据反驳原告的上述主张，且原告就其主张提交了相应证据，故对原告的上述主张，本院予以采纳。根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，即使租赁合同关系无效，原告仍可主张被告参照双方约定的1100元每月的标准支付房屋占有使用费。经核算，为1100元/月×自2018年4月至2019年1月共10个月=11000元。原告主张被告支付2018年4月至2019年1月的占有使用费11000元，理据充分，本院予以支持。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院根据已查明的事实依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：被告刘冬生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李桂容支付2018年4月起至2019年1月止的房屋占有使用费11000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，保全费119元，原告李桂容已预交，由被告刘冬生在履行付款义务时迳付给原告李桂容，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  满华英人民陪审员  赖葵花人民陪审员  黄建华二〇一九年八月八日书 记 员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。