河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初1124号 原告：刘珈彤，女，1992年6月29日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托代理人：曹迎滨，河北八观律师事务所律师。 被告：张凤鸣，男，1962年5月29日出生，汉族，住沧州市运河区。 被告：李风英，女，1960年2月2日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托代理人：张凤鸣，男，1962年5月29日出生，汉族，住沧州市运河区，系被告丈夫。 被告：张德芹，女，1938年8月12日出生，住沧州市运河区，现住。 委托代理人：张凤运，女，1972年2月10日出生，汉族，住沧州市运河区，现住。系张德芹三女儿。 第三人：廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司。住所地：沧州市运河区解放路与开元大道交叉口东北侧华元大厦**。 法定代表人：刘占昶，该公司董事长。 原告刘珈彤与被告张凤鸣、李风英、张德芹、第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘珈彤的委托代理人曹迎滨、被告李风英的委托代理人张凤鸣、被告张凤鸣、被告张德芹的委托代理人张凤运均到庭参加了诉讼，第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘珈彤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即办理华元一世界12号楼4单1601号（原12号楼2单元1603号）房地产登记手续并登记至被告名下，第三人予以协助办理；判令被告协助原告将该房地产转移登记至原告名下。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告将坐落于沧州市运河区大和庄的华元一世界12号楼4单元1601号（原12号楼2单元1603号）房地产卖予原告，并于2010年12月8日签订房屋买卖合同，又于2018年11月21日签订房屋买卖补充协议。原告已经付清433300元购房款，并实际占有使用该房地产。原告还于2012年7月25日交纳购买地下室款23150元，2014年7月14日交纳住宅专项维修资金7205元，2014年7月18日交纳确权补差528元、垃圾处置费和公共照明费及装修垃圾清运费175元、装修押金800元、办理了装修许可证，2015年1月20日办理天然气用户使用证、2015年2月14日交纳购买车位款100000元。案涉房地产原序号（安置房卡）为12号楼2单元1603号，交纳住宅专项维修资金时序号变更为（专用收据）12号楼4单元1601号，两个序号代表的系同一房地产。现该房地产已经开始办理不动产登记手续，但被告未履行合同义务将案涉房地产登记至其名下后转移登记至原告名下。故诉至贵院，望依法判如所请。 被告张凤鸣与被告李风英辩称，房屋所有手续都在原告处，被告并非不配合，只是原告从未找过被告。而且在办证前期需要开发商提供票据，但开发商至今没办法提供，可以调查。所有小区均无法办理。我家的房子确实是我母亲的，我没经过我母亲的同意将房子卖了。等于我侵犯我母亲权利，因为我不懂法律，我以为这是我自己的房子。 被告张德芹辩称，一、这个房子一半的产权是我的，一半的产权是张凤鸣的，卖房子的时候我不知情。我也不同意卖。二、老人最讨厌卖房子卖地，因为他们的房子是我老伴盖起来的，来之不易，所以我不同意卖房子。三、我有五个子女，张凤鸣把房子卖了是侵犯我的权利，他以为这个房子是他的，他私自卖房我们五个也是认为不妥当的。 第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 本院经审理查明事实如下：原告刘珈彤系刘宝新和郭淑仙夫妻的女儿；被告张凤鸣与李风英系夫妻关系，与被告张德芹系母子关系。沧州市运河区华元一世界12号楼4单1601号系由张忠元、张德芹的夫妻共同房产通过拆迁产权置换而来。该城市房屋拆迁补偿协议（集体土地产权调换）于2010年10月21日签订，当时张忠元已去世，张德芹在世，拆迁协议由被告张凤鸣、张忠元（由张凤鸣代签）签字，协议载明拆迁人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司（甲方）、被拆迁人张忠元（张凤鸣）（乙方），乙方被拆除房屋坐落南陈屯乡，有效证件号02-028-185号。产权调换实行就近安置，过渡期24个月（2010年11月21日至2012年11月20日），乙方自找过渡房。 2010年12月8日，刘宝新、郭淑仙（买受人乙方）与被告张凤明（出卖人甲方）签订《房屋买卖合同》，主要写明甲方将拆迁补偿协议中所涉及的房屋即座落于大和庄园12号楼16层2单元1603室、房屋结构为三室（两个阳面、一个阴面）两厅两卫、建筑面积109平方米的房屋（户名为其父亲张忠元（已故），其母张德芹在遗嘱中注明：该房屋归张凤鸣所有）出卖与乙方。甲方应保证该出卖房屋没有按揭、抵押，没有其他产权纠纷；如果出现上述情况，乙方有权解除合同。该房屋售价为每平方米3700元，按建筑面积109平方米计算，总金额为403300元；如果房屋建成后的实际面积（以房地产产权登记机关实际测定面积为准）少于拆迁补偿协议中载明的109平方米时，由甲方按该合同约定的出卖价与房屋减少面积之积退还乙方房款。签订合同之日乙方交付甲方房款贰拾伍万元整（250000元）；其余壹拾伍万叁仟三佰元整（153300元）乙方于2011年1月8日前交付甲方；乙方交付房款后即拥有该买卖房屋的所有权。甲方在收到乙方250000元房款并收到出具的其余153300元的欠条后，甲方应将房屋安置卡原件交付乙方。甲方应协助乙方办理房屋过户手续或更名手续，相关费用由乙方承担。张凤鸣在出卖人处签字，郭凤仙在买受人处签字。当日，郭淑仙给付张凤鸣房款250000元，张凤鸣出具收条。之后，张凤鸣将涉案房屋的安置房卡（编号：1280）交于原告。安置房卡载明被拆迁人：张忠元，安置位置：12号楼2单元16层1603室，面积109㎡。其中安置房卡上写有“已办理选房手续2010.11.23已交房2014.7.18”字样。2011年1月9日，郭淑仙、刘宝新给付张凤鸣剩余房款153300元，张凤鸣向其出具收条。2018年11月21日，张凤鸣、李风英作为甲方与乙方刘珈彤签订《房屋买卖补充协议》，主要载明2010年12月8日张凤鸣、李风英夫妻出售给刘宝新、郭淑仙夫妻坐落于大和庄华元一世界的12号楼2单元1603号（12号楼4单元1601）房屋，实际买受人为刘珈彤（刘宝新和郭淑仙夫妻的女儿）；张凤鸣、李风英夫妻在签订协议后二十日内协助刘珈彤办理房屋【大和庄华元一世界12号楼2单元1603号（12号楼4单元1601）】过户手续；甲方委托代理人为张凤鸣，乙方委托代理人为刘宝新。张凤鸣、刘珈彤分别在该补偿协议上签字。 2014年7月14日，原告为涉案房屋交付了7205元的专项维修资金，并提供了河北省住宅专项维修资金专用收据，收据载明业主姓名刘珈彤张忠元（已故），住宅地址运河区华元一世界****楼****。2014年7月18日，第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司交付涉案房屋。同日，原告向沧州市华元物业服务有限公司交付了装修押金800元、垃圾处置费36元、楼道公共照明费30元、装修垃圾清运费109元。原告于同日还向第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司给付了确权补差款528元。后原告对涉案房屋进行了装修并入住至今。原告入住期间，先后购买了地下室和地下车位。 2018年12月12日，河北省沧州市狮城公证处作出（2018）冀沧狮证民字第2532号公证书，主要载明申请人为张凤鸣，被继承人为张忠元，申请人张凤鸣因继承被继承人张忠元的遗产，于二0一八年十一月二十八日向本公证处申请办理继承权公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人张忠元于一九九五年十月二十八日死亡。二、被继承人张忠元遗留由其生前名下与张德芹共同所有原坐落于沧州市南陈屯乡的房产壹处，《宅基证使用证》编号：02-028-185。后该房产经拆迁安置于沧州市华元一世界北区还迁房屋12-4-1601。三、据被继承人张忠元的所有继承人张德芹、张凤鸣、张凤娥、张凤运、张凤茹、张凤国称，被继承人张忠元生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人张忠元的配偶是张德芹，他二人系原配夫妻。张忠元一生共有五个子女，分别是：张凤鸣、张凤国、张凤茹、张凤娥、张凤运，此外无其他子女。被继承人张忠元的父亲张绍森、母亲张培英均先于张忠元死亡。五、现张凤鸣表示要求继承上述房产中属于被继承人张忠元的遗产，张德芹、张凤娥、张凤运、张凤茹、张凤国均表示放弃对上述房产中属于被继承人张忠元遗产的继承权。根据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述房产的一半为被继承人张忠元的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人张忠元的父母均先于张忠元死亡，且张德芹、张凤娥、张凤运、张凤茹、张凤国均表示放弃对上述房产中属于被继承人张忠元遗产的继承权。因此，兹证明张忠元的上述遗产由张凤鸣一人继承。 原告诉至本院后，原告申请张德芹为被告参加诉讼。 庭后，第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司来本院，称涉案房屋因本公司未缴纳税费，税务局未开具发票，所以涉案房屋不能办理产权手续。 以上事实有城市房屋拆迁补偿协议、《房屋买卖合同》、安置房卡、《房屋买卖补充协议》、收据、收条、公证书以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告刘珈彤系刘宝新和郭淑仙夫妻的女儿，涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系经张凤鸣与刘宝新、郭淑仙及原告刘珈彤自愿协商签订，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益。在2018年11月21日，张凤鸣、李风英与刘珈彤签订的《房屋买卖补充协议》中，已经表明涉案房屋实际买受人为刘珈彤，故本院认定原告刘珈彤具有本案原告的诉讼主体资格。 关于三被告辩称涉案房屋系被告张凤鸣与母亲张德芹共有，被告张凤鸣无权单独处分涉案房屋。对此本院从以下五个方面予以分析。本院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。基于本案事实和上述法律规定，本院认定涉案合同合法有效。其次，在《房屋买卖合同》中明确载明“其母张德芹在遗嘱中注明：该房屋归张凤鸣所有，出卖与乙方”。故从《房屋拆迁补偿协议》与《房屋买卖合同》能证明被告在出售涉案房屋时，原告与三被告对涉案房屋系通过产权置换而得予以出售给原告的情形均是知情的。从该条款表明的内容看，于张凤鸣而言，其出售的涉案房屋是其自己所有的房屋，因为其父张忠元已故，其母张德芹在遗嘱中已经注明了该房屋归张凤鸣所有；于被告张德芹而言，涉案房屋拆迁安置之前，其在该处居住，对拆迁安置情况是清楚的、明确知晓的。于原告及其父母刘宝新和郭淑仙夫妻而言，买受的虽是张忠元名下的房产，但张忠元已故，张德芹已遗嘱涉案房屋归被告张凤鸣所有，对于原告而言，买受的房屋即是所有权人为张凤鸣的房屋；且在拆迁协议的被拆迁人处却只有张凤鸣一人签字，安置卡由张凤鸣持有，原告也有理由相信张凤鸣的行为能够代表三被告。第三，被告张凤鸣向原告交付了房屋安置卡，且原告从交房之日起就对涉案房屋进行了装修，2015年原告入住，并且还购买了配套的地下室与地下车库，该期间内三被告均未提出异议，表明李风英、张德芹对张凤鸣出售涉案房屋是知情且同意的。第四，被告张凤鸣与被告张德芹系母子关系，基于上述情况，原告有理由相信被告张凤鸣对涉案房屋有处分权。第五，原告支付的房款符合当时的市场价值，被告张凤鸣与李风英亦认可收到了全部房款。因此，本院认为，被告张凤鸣、李风英与原告及原告父母签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效，原告有理由相信被告张凤鸣、李风英出售涉案房屋的行为属于有权处分。 关于公证书，三被告虽于2018年对涉案房屋进行了公证，但公证时间与涉案房屋买卖相差八年，涉案房屋被拆迁时张忠元已去世，但当时三被告却未对涉案房屋进行公证。被告张凤鸣与被告李风英在2018年签订的《房屋补充协议》中写明协助原告办理过户。因涉案房屋已具备办理产权登记的条件，现尚未办理是由于第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司不能缴纳税费导致涉案房屋不具备办证条件。故第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司应协助被告张凤鸣与张德芹办理房屋产权证。办理完毕后，被告张凤鸣与张德芹配合原告刘珈彤将房屋从二被告名下变更登记至原告名下。本案经调解无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告张凤鸣、李风英与被告张德芹于本判决生效后十日内办理沧州市运河区登记手续（登记在被告张凤鸣与被告张德芹名下），第三人廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司予以协助； 二、被告张凤鸣、李风英与被告张德芹在沧州市运河区办理完房产登记手续十日内，协助原告刘珈彤将该房屋从被告张凤鸣与被告张德芹名下变更登记至原告刘珈彤名下。 案件受理费50元，由三被告共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  杨桂玲 二〇一九年八月九日 书记员  李晓阳