河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初1917号原告（反诉被告）：郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会，住所地郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村。负责人：张新彦，该村村长。委托诉讼代理人：陈威威，河南仰天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亨利，河南仰天律师事务所律师。被告（反诉原告）：张进才，男，1958年1月13日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：谷云飞，河南霁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾松魁，河南霁安律师事务所实习律师。原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会(以下简称大老营村委会)与被告张进才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人张新彦、原告的委托诉讼代理人陈威威，被告的委托诉讼代理人谷云飞、贾松魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大老营村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止收取电费，归还收取电费资料账簿，搬离郑州航空港区滨河办事处营河社区20号楼一楼南边商铺（门牌号：××；2.判令被告支付占用房屋期间的租金（自2016年1月1日起至2019年3月26日止，按2240元/月计算；自2019年3月27日起至实际搬离之日止，按4480元/月计算）；3.判令被告支付自2018年6月起至2019年1月期间拖欠的电费101337.06元；4.判令被告支付2015年6月14日至2015年12月31日期间的公摊电费320570元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月13日，关于营河社区西院物业管理一事，原、被告达成一致意见：由被告向原告缴纳100000元保证金后，被告成立物业公司对西院进行物业管理，包括收取电费、物业费、小区绿化、卫生服务、基础设施管理、电梯维护等，自负盈亏。此后被告占用西门20号楼一楼南边的商铺挂牌“大老营社区物业管理办公室”作为办公室使用。但被告卫生打扫不及时、电梯维护不到位，管理混乱致使群众反映强烈。2015年12月22日，原告开会研究决定，解除大老营安置村东西院物业管理服务并通知到被告，物业管理权收回原告统一管理。东院的华鸿物业积极配合，与原告履行了交接手续，但被告拒不交接也不搬离，此后西院的卫生、电梯维护等均由原告管理，被告仅负责收取电费，建造车棚充电。自2018年6月起，被告陆续欠缴电费被张庄供电所多次下达欠费停电通知，被告的行为严重影响了群众的正常生活，给原告造成巨大的工作压力。被告占用的房屋为商铺，本应对外出租，在原告诉张海祥租赁合同纠纷一案中，由于该房屋没有实际交付给张海祥，租金需要给予扣除，因此被告在原告解除管理权后占用该房屋需向原告支付租金。另，在被告进行物业管理期间，原告替被告垫付了公摊电费共计320570元，该部分费用应由被告偿还。被告辩称，2015年6月13日，被告依合同约定在原告指定营河社区20号楼一楼商铺办公，为原告提供物业服务，双方合同并未解除，其不应当搬离办公区及支付租金；关于2018年6月至2019年1月所欠电费，仅凭国网供电公司张庄供电所盖章但无法人签字的情况说明，不能证明欠电费的实际情况，被告从居民手中收取电费后向供电所支付，并未拖欠电费，且原告亦无权直接向被告主张电费；关于公摊电费问题，自2015年6月起，大老营安置村由华鸿和航达两个物业公司进行管理，原告主张的公摊电费应按照物业公司提供服务的房屋面积比例进行划分而不应由被告独自承担，且被告2015年6月14日开始对西院进行物业服务，2015年6月1日至2015年6月13日的公摊电费及社区中移动、联通信号塔、两处卫生所、村委会办公室、地下车库、爱购超市的公摊电费应予以扣除。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令原告支付物业管理费2534321元；2.判令原告支付建造充电桩费用318843元；3.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2015年6月13日，被告与原告约定由被告对西院进行管理，包括收取电费、物业费、小区绿化、卫生服务、基础设施管理、电梯管理、建造充电桩及其维护等，并指定西院20号楼一楼南边的商铺作为被告的办公室。被告一直为原告提供物业服务，但原告从未支付过物业费。进行物业管理期间，被告按照原告的要求建造充电桩，但原告一直未支付费用，后被告多次与原告协商物业费及建造充电桩费用无果。原告（反诉被告）辩称，原被告物业服务合同已于2015年12月底解除，此后物业的管理由村委统一负责，且被告缴纳的100000元的保证金也已退回，被告占用村集体房屋作为其收取电费的办公室，该房屋租金由村委向第三人支付，被告主张物业费无事实和法律依据；被告自解除物业服务合同后仅进行收取电费一项服务，被告从村民手中收取的电费高于其交于国家电网的费用，故被告是因收取中间差价而收取电费，并非为提供物业服务，建造充电桩亦是为收取电费便利，即便被告是进行物业服务，根据《物业管理条例》第二条规定，该部分费用亦应由其自行承担，被告要求原告承担充电桩建造费用无事实和法律依据，故请求法院驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，经原、被告协商由被告为原告营河社区大老营安置村西院提供物业管理服务，同时形成会议记录一份，内容为：“讨论物业管理临时方案，二、有两家物业公司分开管理，东院由张军赢物业公司管理，西院由张进才物业公司管理。双方各向村委上交10万元保证金后，可直接入驻，如未按要求时间上交保证金者，由村委直接解除其管理权，不再承担其公司任何费用。由第三家物业公司顶替其公司管理权。九、上缴保证金后可计算物业公司管理费用。西院保证金时间2015年6月14日10:37，壹拾万元整”。被告张进才缴纳保证金100000元后，挂靠航达物业有限公司在原告指定的办公地点营河社区20号楼一楼南边商铺（门牌号：××为西院村民提供物业服务。2015年12月21日、12月22日，经原告开会讨论决定，解除与被告的物业服务关系，物业费按每月1元/m2计算。原、被告物业服务合同关系解除后，被告继续收取西院村民的电费，其他物业事务由原告统一管理。2015年7月，被告在大老营安置村西院建造了电车棚并进行日常维护。滨河办事处大老营村营河社区分为大老营安置村和大河刘安置村，总住宅面积为226185.45m2，其中大老营安置村总住宅面积为125208.13m2（西院7栋楼总面积为55093.94m2、东院7栋楼面积为70114.19m2），大老营安置村与大河刘安置村共用一个电表。2016年6月至2016年12月，原告分别支付公摊电费289654.96元、407154.77元、53273.4元、54441.41元、47600元、74026元及140377.36元。另查明，原告于2019年1月8日退还被告保证金100000元。本院认为，被告从2015年6月14日开始为原告提供物业服务，原告对此予以认可，双方物业服务合同关系成立。被告按照约定为原告提供物业服务，原告应当按照合同约定支付物业费。2015年12月，原告要求解除合同，被告虽辩称双方合同未解除，但自2016年起，被告除收取西院村民电费外，并未进行其他物业服务，且被告对原告通知其解除合同后未提出异议，故双方物业服务合同关系实际已解除。但原告应支付被告服务期间的物业费，即原告应按照约定1元/m2的价格支付被告自2015年6月14日起至2015年12月31日止的物业费，本院认定物业管理服务期限5.5个月，物业费303016.67元（55093.94m2*1元/m2*5.5个月），对被告提出的超出物业服务合同期限的物业费，本院不予支持。关于原告请求被告停止收取电费、归还收取电费账簿，搬离指定办公区域的诉讼请求。因双方之间的物业服务合同已解除，被告应当按照约定停止收取电费等相关服务，并搬离所在办公区域、返还收取电费账簿，故对该请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。原、被告达成物业服务合意后，被告在原告指定的场所办公，且在被告之前的物业公司亦未对办公场所支付租金，合同解除后，虽被告不再进行其他物业服务，但从事村民电费收取及充电桩维护工作，被告未将办公场所用于与上述工作无关的活动，且双方合同解除后，原告对被告收取电费的行为亦未提出异议，故被告不应当支付办公场所租金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付所欠电费的诉讼请求。原告提供国网郑州供电公司张庄供电所出具2份情况说明证明西院欠电费101337.06元，被告提出情况说明不符合证据要求，不予认可，本院认为，情况说明仅加盖出具单位公章，并无出具人签名和时间，且原告亦未提供其他证据证明被告欠电费的实际情况，故上述证据不足以证明被告所欠电费的具体数额，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付物业服务期间的公摊电费的诉讼请求，被告认为其不应当承担全部公摊电费以及应扣除移动信号塔、联通信号塔、两处卫生所、村委会办公室、地下车库、爱购超市等地方，但其未提供证据证明上述地方的公摊电费，本院不予支持。对2015年6月1日至2015年6月13日公摊电费，因被告尚未开始提供物业服务，故对其要求在承担公摊电费中予以扣除的答辩意见，本院予以采纳，根据原告提供的记账凭证、电费发票等证据，被告应承担的公摊电费应根据实际管理小区面积计算为宜，具体如下：2015年6月14日至2015年6月30日（按半月计算）的公摊电费为35260元（住宅电费201996.6元+公用电费87658.33元=289654.96元/总住宅面积226185.45m2=1.28元/m2*西院面积55093.94m2=70520元/2）；2015年7月的公摊电费为99169元（住宅电费309686.23元+公用电费97468.54元=407154.77元/总住宅面积226185.45m2=1.8元/m2*西院面积55093.94m2）；2015年8月的公摊电费为23441元（原告支付公摊电费53273.4元/大老营安置村总面积125208.13m2*西院面积55093.94m2）；2015年9月的公摊电费为23955元（原告支付公摊电费54441.41元/大老营安置村总面积125208.13m2*西院面积55093.94m2）；2015年10月的公摊电费为20945元（原告支付公摊电费47600元/大老营安置村总面积125208.13m2*西院面积55093.94m2）；2015年11月的公摊电费为32573元（原告支付公摊电费74026元/大老营安置村总面积125208.13m2*西院面积55093.94m2）；2015年12月的公摊电费为61769元（原告支付公摊电费140377.36元/大老营安置村总面积125208.13m2*西院面积55093.94m2），上述公摊电费共计297112元。关于被告反诉要求原告建造充电桩费用318843元，原告对该部分款项不予认可，被告提供的证据不足以证明其实际支出，且在其提供的张志勤于2019年出具的证明亦载明建居民电车充电棚费用由上级政府承担,故被告的诉讼请求，证据不足，且与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告张进才于判决生效之日起十日内停止收取郑州航空港区管理委员会滨河办事处营河社区大老营安置村西院电费，归还收取电费账簿并搬离营河社区20号楼一楼南边商铺（门牌号：凌空街85-23）；二、被告张进才于判决生效之日起十日内支付原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会公摊电费297112元；三、原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会于判决生效之日起十日内支付被告张进才物业费303016.67元。四、驳回原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告张进才的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7628元，由原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会负担2256元，被告张进才负担5372元；反诉受理费14812元，由被告张进才负担13239元，由原告郑州航空港区管理委员会滨河办事处大老营村村民委员会负担1573元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 峰审 判 员  刘利鹏人民陪审员  王赞东二〇一九年十一月四日书记 员代  赏 丹