山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9876号原告：刘光玺，男，1956年9月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：袁玉芬，女，1955年10月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。两原告共同委托诉讼代理人：于佳平、姜丹丹，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：杜晓丽，女，1985年6月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杜言彬（系被告杜晓丽之父），男，1955年2月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：烟台风光企业营销策划有限公司（原烟台爱好家房产经纪有限公司），住所地烟台市芝罘区胜利路**文经大厦**E。法定代表人：刘云蕾，总经理。被告：刘云蕾，女，1973年4月5日出生，汉族，烟台风光企业营销策划有限公司总经理，住烟台市芝罘区。被告：毛春盛，男，1971年2月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告烟台风光企业营销策划有限公司、刘云蕾、毛春盛的共同委托诉讼代理人：蔡言宁，山东乾元律师事务所律师。原告刘光玺、袁玉芬与被告杜晓丽、烟台风光企业营销策划有限公司（下称风光公司）、刘云蕾、毛春盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人于佳平、姜丹丹，被告杜晓丽的委托诉讼代理人杜言彬，被告风光公司法定代表人暨被告刘云蕾、被告毛春盛以及以上三被告的共同委托诉讼代理人蔡言宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求:1、被告杜晓丽、被告风光公司向两原告支付购房款1230000元，并以1230000元为基数按照日千分之三自2018年10月14日至实际付款之日计付违约金；2、被告刘云蕾、被告毛春盛对被告风光公司的付款义务承担连带责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告杜晓丽签订的编号为0000265的《房屋买卖合同》已于2019年4月30日终止；2、被告杜晓丽向两原告腾退烟台市芝罘区房屋；3、被告风光公司赔偿两原告交通费、差旅费、误工费等损失10000元；4、被告风光公司向两原告支付1230000元，并自2018年11月1日起至实际支付之日按年利率4.35%赔偿原告损失；5、被告刘云蕾、毛春盛对被告风光公司上述1230000元付款义务承担连带责任；6、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月13日原告与被告杜晓丽在被告风光公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于烟台市芝罘区的房产（下称涉案房屋）出售给被告杜晓丽，房屋价款为1230000元。2018年10月10日，原告配合被告杜晓丽到不动产交易中心办理过户手续并交纳税费，被告杜晓丽和被告风光公司称，被告杜晓丽向风光公司支付的1230000元房款已被风光公司挪作他用，无法向原告支付，导致合同无法继续履行。2019年3月31日，原告与被告杜晓丽、风光公司签订了《房屋买卖合同之补充协议》，三方约定若截止2019年4月30日被告风光公司仍未能向原告支付全部房款及利息，则《房屋买卖合同》终止，被告风光公司法定代表人即被告刘云蕾向被告杜晓丽返还全部房款及利息并赔偿损失，同时被告风光公司向原告及被告杜晓丽支付10000元作为赔偿由于买卖失败给双方造成的交通费、差旅费、误工费等损失。2019年5月17日，被告风光公司向原告出具《承诺书》，承诺若被告风光公司2019年5月20日前未能协调被告杜晓丽将房产交还、办理合同终止相关手续，则无论原告与被告杜晓丽交易结果如何，原告有权要求被告将已收取的1230000元房款支付给原告，并自2018年11月1日至实际支付之日起按年息4.35%赔偿损失。被告刘云蕾、毛春盛承诺对风光公司上述付款义务承担连带责任。上述协议签订后，被告风光公司至今未能支付房款，故原告与被告杜晓丽签署的《房屋买卖合同》已于2019年4月30日终止。现涉案房产由被告杜晓丽实际占有，其应向原告腾退涉案房产。被告风光公司、刘云蕾、应按承诺内容向原告支付相应款项。被告杜晓丽辩称，被告已将全部购房款1230000元、税费及中介费交付给被告风光公司，涉案房屋由被告实际占有且水电已过户至被告名下，被告风光公司应向两原告支付购房款。被告风光公司辩称，被告认可被告杜晓丽已向被告支付的全部购房款1230000元，但被告因资金周转困难而擅自挪用了上述款项，至今未向两原告支付，但两原告要求被告杜晓丽返还房屋的诉讼请求与要求被告支付1230000元款项的诉讼请求互相冲突，被告风光公司向两原告支付1230000元款项的前提是两原告不收回房屋，故该两项诉讼请求不应全部得到支持。被告风光公司同意偿还1230000元款项，偿付给原告还是被告杜晓丽由法院依法判决。两原告主张的误工费、差旅费等10000元，两原告没有证据证明已经实际发生，故不应支持。被告刘云蕾辩称，被告作为被告风光公司的法定代表人同意与被告风光公司承担连带付款责任。被告毛春盛辩称，被告对于购房款及涉案房屋买卖事宜均不知情，后来买卖双方跟刘云蕾交涉时强烈要求被告出面，被告才得知此事，对于被告风光公司运作的事情被告不参与也不知情，故不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议事实，本院确认如下：被告烟台爱好家房产经纪有限公司成立于2009年10月15日，该公司于诉讼中的2019年7月15日更名为烟台风光企业营销策划有限公司，该公司法定代表人为被告刘云蕾，股东为被告刘云蕾、毛春盛，两人系夫妻关系。两原告亦系夫妻，位于烟台市芝罘区房屋登记在原告刘光玺名下。2018年6月13日，两原告与被告杜晓丽在被告风光公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告杜晓丽购买涉案房屋，总价款1230000元，付款方式为一次性，被告杜晓丽应于2018年10月13日之前将全部购房款交付给被告风光公司，被告风光公司于过户当日支付给两原告50%的房款，余款待被告杜晓丽出证、房屋交接后无任何欠费、户口迁出后支付；两原告应于房产证过户后房屋交接当日向被告杜晓丽腾交涉案房屋及附属设施，并结清费用、迁出户口。合同签订当日，两原告将房产证原件交由被告风光公司保管。合同签订后，被告杜晓丽依约将总房款1230000元交付给被告风光公司，后两原告于2018年10月10日在风光公司协助下配合被告杜晓丽至房产交易中心办理涉案房屋过户手续，两原告交纳了个人所得税7400元并递交了部分过户材料，但被告风光公司称当天不能依约向两原告支付50%的房款，两原告遂停止了房屋过户手续的办理。庭审中，被告风光公司称，其将被告杜晓丽支付的1230000元购房款用于偿还该公司其他债务，故无法支付给两原告。2019年3月31日，被告杜晓丽与两原告、被告风光公司共同签订了《补充协议》，约定：被告杜晓丽已按照合同约定于2018年10月13日前将总房款1230000元及中介费转入风光公司账户，风光公司因自身原因未能按时将房款支付给两原告，导致两原告及被告杜晓丽过户未成功，经三方协商，风光公司2019年1月22日出具保证书承诺在2019年3月30日前将涉案房屋房款结清并过户成功，并承担拖欠两原告房款的利息，若逾期未办理则合同终止，风光公司承担买卖双方合同终止的一切后果；截至2019年3月30日，风光公司仍未能将房款支付给两原告，经三方协商，风光公司承诺于2019年4月30日前将全部房款1230000元及按照同期银行贷款利率计算的利息26500元一次性支付给两原告，支付完成当日风光公司协助双方办理过户手续；若截至2019年4月30日风光公司仍未能向两原告支付房款及利息并协助双方完成过户手续，则房屋买卖合同终止，被告刘云蕾向被告杜晓丽返还全部房款及利息1256500元并赔偿房屋总价款20%，同时被告风光公司向两原告及被告杜晓丽各支付10000元作为由于买卖失败所造成的交通费、差旅费、误工费的损失，风光公司应协助两原告及被告杜晓丽完成从烟台市房产交易中心撤回房屋交易手续的相关材料，并确保涉案房屋房产证返还给两原告。2019年5月17日，被告风光公司、刘云蕾、毛春盛共同出具了《承诺书》，该承诺书载明：风光公司收取被告杜晓丽全部房款后因风光公司原因未能将房款支付给两原告，导致交易无法继续进行，被告杜晓丽现占据涉案房屋据不退还给两原告，现风光公司承诺，若2019年5月20日前风光公司未能协调被告杜晓丽将房产交还两原告，办理终止合同相关手续，则无论买卖双方交易结果如何，为保证两原告的权利不受损害，两原告有权要求风光公司将已收取的被告杜晓丽支付的1230000元房款立即支付给两原告，并以上述款项为基数至实际支付之日按年息4.35%赔偿两原告利息损失；被告刘云蕾作为风光公司法定代表人、毛春盛作为风光公司股东及刘云蕾配偶，自愿对上述款项的支付义务承担连带责任。庭审中，原、被告认可一致，涉案房屋现由被告杜晓丽实际占有。被告杜晓丽称，被告在交款后几天内就从原告手中拿到钥匙并进行装修，水电户头也在被告风光公司协助下过户至被告杜晓丽名下；双方产生争议后两原告曾经要求被告杜晓丽腾房，但被告杜晓丽没有答应，两原告曾到涉案房屋处更换门锁，被告发现后就将刘云蕾、毛春盛叫来解决此事，两被告就承诺几天内支付房款。两原告则称，合同签订后被告杜晓丽提出要求看房测量准备装修，从原告处要走了其中一把钥匙，再未归还，发生争议后原告曾要求被告杜晓丽腾退房屋，但遭到被告杜晓丽拒绝，原告再未能进入涉案房屋；水电的变更系被告杜晓丽自行办理，两原告并不知情。另查，依两原告共同申请，本院依法冻结了四被告在银行其账户内的存款1250000元，原告袁玉芬自愿以登记在其名下、坐落于烟台市芝罘区房屋提供担保。本院认为，（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，当事人可以约定合同权利义务的终止情形。本案中，被告杜晓丽按照其与两原告在被告风光公司居间下签订的房屋买卖合同额约定已将总房款1230000元支付给风光公司，后被告风光公司因擅自挪用杜晓丽的房款而未能依约向两原告支付房款之事实清楚，导致房屋买卖合同无法继续履行，两原告及四被告对此均认可一致。虽然被告杜晓丽主张其实际占有涉案房屋并进行了水电过户，但从被告杜晓丽与两原告、风光公司2019年3月31日签订的补充协议内容来看，发生争议后三方对此经过了多次协商并一致同意如风光公司2019年4月30日仍未能向两原告支付房款及利息并协助双方完成过户手续，则房屋买卖合同终止。该补充协议系三方当事人真实意思表示，内容合法有效，被告杜晓丽对风光公司不能杜晓丽的房款支付给两原告一事应为明知的，对于如风光公司不向两原告支付房款则其与两原告之间的房屋买卖合同即为终止一事亦为明知。现被告风光公司至今未向两原告支付房款和相应利息，符合当事人约定的合同权利义务终止情形，故两原告要求确认其与被告杜晓丽在被告风光公司居间下签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月30日终止，于约有据，于法相合，本院予以支持。（二）双方之间的房屋买卖合同终止后，涉案房屋应予返还，故两原告要求被告杜晓丽腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。当事人可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而被告风光公司在补充协议中承诺向两原告赔偿损失10000元，系双方明确了被告风光公司应向两原告赔偿的交通费、差旅费、误工费的损失数额，故被告风光公司以两原告未证明上述费用实际发生为由而不应支付该10000元的抗辩，理由不当，本院不予支持。在房屋买卖合同终止且被告杜晓丽应腾退涉案房屋的情况下，两原告关于被告风光公司支付被告杜晓丽交纳的1230000元房款且被告刘云蕾、毛春盛承担连带付款责任的主张，理由不当，本院依法不予支持。鉴于两原告与被告杜晓丽之间的房屋买卖合同终止系因被告风光公司的过错，且其在补充协议中承诺承担买卖合同终止后的一切后果，故本案诉讼费及保全费应由被告风光公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘光玺、袁玉芬与被告杜晓丽签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月30日终止；二、限被告杜晓丽于本判决生效之日起30日内向原告刘光玺、袁玉芬腾退烟台市芝罘区房屋；三、限被告烟台风光企业营销策划有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘光玺、袁玉芬赔偿误工费、差旅费、交通费损失10000元；四、驳回原告刘光玺、袁玉芬的其他诉讼请求。如果被告烟台风光企业营销策划有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给两原告。案件受理费15870元、保全费5000元共计20870元，由被告烟台风光企业营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 岳  风  霞人民陪审员 陈  泽  卿二〇二〇年三月三十一日书 记 员 郝经顺（代）