连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初3798号 原告：徐彦丽，女，1969年10月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 被告：李艳，女，1978年2月6日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 被告：王发甫，男，1974年2月11日出生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：孙宜波，江苏四季青律师事务所律师。 原告徐彦丽与被告李艳、王发甫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐彦丽、被告李艳、被告王发甫的委托诉讼代理人孙宜波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐彦丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告过户房屋产权，并承担所需的过户费用；2.付清所欠房屋租金66500元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月份，原告购买二被告位于连云港市赣榆区的独宅独院一栋，成交价格为520000元。原告于2013年4月29日付清全部房款。因该房屋在银行办理了抵押手续，被告承诺于2013年5月1日前还清所欠银行款项，解押房产并配合原告过户，同时保证于2013年年底前交付房屋给原告。但被告以种种理由拖延过户，并分六次向原告出具了保证书，承诺配合办理过户，但一直未履行承诺。由于被告承诺在2013年年底腾出房屋交原告使用，但又以暂时无房居住为由要求将涉案房屋租赁给他们居住，并向原告出具欠租金66500元的欠条，该租金款，被告亦未向原告支付。鉴于被告的种种行为，原告决定收回房屋，请求依法判令支持原告的诉讼请求。 被告李艳辩称，1.答辩人与原告只存在借款关系，答辩人在房地产买卖契约上签名只是为借款提供担保。2013年初，原告兼职做直销，答辩人作为其下线，多次向原告借款并出具借条。后因答辩人无法还款，就在空白的房地产买卖契约上签名，原告口头答应只要归还了借款，就把契约返还给答辩人。2.原告没有向答辩人支付过购房款520000元，其所谓的房款收条都是原告威胁答辩人书写的。由于答辩人做直销生意亏本严重，原告不断让答辩人换条子、写保证书、写房租欠条，原告的做法涉嫌套路贷，请求依法将该案移送公安机关；3.原告于2019年初强行将房屋换锁并占据答辩人住所，已构成非法侵入住宅罪。答辩人的丈夫王发甫在无锡打工，两个孩子也在外地读书。由于害怕丈夫与答辩人离婚，答辩人一直不敢将此事告诉家人。到2019年初，原告强行将房屋换锁并搬入涉案房屋居住。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王发甫辩称，1.答辩人在收到起诉状之前不知道被告李艳与原告签订房屋买卖契约一事，被告李艳处分房产的行为无效。涉案房产属于二被告共有，被告李艳单方处分房产无效。答辩人及孩子常年在外地工作、生活，涉案房屋的宽带费用、电费、水费也一直是由答辩人缴纳的。原告提供的买卖契约也不是答辩人所签，故买卖契约违反了婚姻法和物权法的相关规定，应属无效合同；2.被告李艳与原告没有真实的房屋买卖关系，双方之间应属借贷关系，原告的行为涉嫌套路贷，应移送公安机关处理。3.由于涉案房屋至今仍属于答辩人与被告李艳的共同房产，原告向二被告索要租金无事实依据，应当驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月11日，被告李艳向原告徐彦丽出具收条一张，载明“今收到徐彦丽购房定金贰万元（20000.00）李艳2013.4.11”。2013年4月18日、4月28日，被告李艳向原告徐彦丽出具收条两张，均载明收到购房款，金额分别为100000元、10000元。2013年4月29日，被告李艳在同一天向原告出具两张收条，载明收到购房款，金额分别为185000元、200000元。以上款项共计515000元。 2013年4月30日，原告徐彦丽与被告李艳协商签订《房地产买卖契约》。该契约系原告徐彦丽提供的格式合同，原告徐彦丽作为乙方、买方，被告李艳作为甲方、卖方。契约约定，由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在赣榆区青口镇中心村五巷13-6（房产证号Ｑ0××17）的房地产（房屋建筑面积213.8平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾贰万元，乙方于2013年4月29日前一次性付清甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。三、双方同意于2013年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。此外，契约还就双方的违约责任等内容进行了约定。原告徐彦丽、被告李艳分别在乙方、甲方处签名。契约的甲方处在李艳的签名之后还署名“王发甫”字样并加盖了红手印，但被告王发甫否认该签名及手印是其形成的。原告徐彦丽解释称，被告李艳在契约上签名后拿回去让被告王发甫签名，次日就把契约返还给我了。经本院释明，原告徐彦丽不要求对被告王发甫签名的真实性进行鉴定。 2014年6月19日、2014年11月15日、2015年2月18日、2015年9月13日、2016年11月7日、2018年元月31日，被告李艳先后六次向原告徐彦丽出具书面保证书，内容基本一致，保证尽快解压手续，并将房屋过户至原告徐彦丽名下，但被告李艳一直未履行承诺。 2015年2月1日、2017年元月26日，被告李艳向原告徐彦丽出具两张欠条，欠条均载明欠原告房租，金额分别为16500元、50000元。 2019年春节期间，原告徐彦丽因被告李艳一直未配合其过户，也未支付房租，原告遂将被告李艳家的大门锁更换，并搬入涉案房屋居住。 另查明，被告李艳、王发甫于2000年5月26日登记结婚。涉案房屋登记的所有权人为被告李艳，共有权人为被告王发甫。被告王发甫自2013年2月25日起就在无锡市工作。涉案房屋的宽带费、水电费等也是由被告王发甫缴纳的。原告徐彦丽系连云港市赣榆区房产管理处的工作人员。 庭审中，被告李艳辩称，我与原告徐彦丽不存在房屋买卖关系，是因跟随原告做直销生意亏本向原告借了很多钱。本院要求被告李艳向法庭陈述每一笔借款的经过及数额，被告李艳无法陈述清楚。本院又要求被告李艳提供其跟随原告做直销生意的证据，其亦无法提供。关于房屋买卖的协商过程，原告诉称，我与被告李艳系朋友关系，因其向我累计借款150000元未能偿还，便提出将房屋以520000元的价格出售给我。关于付款经过，原告诉称，2013年4月29日的两张收条，其中一笔185000元是被告李艳之前向我借款150000元未还，我又付给她现金35000元，被告李艳就书写了该185000元的收条；另一笔200000元是我直接转账给被告李艳的；其他购房款均是以现金的方式支付的。被告李艳只认可收到原告200000元转账和100000元现金，但辩称是借款，不是购房款。关于房屋的交付问题，原告诉称，被告李艳一直以家庭困难，暂时无房居住为由拖延交付房屋，并承诺向我支付房租，直到2019年春节时，我将涉案房屋换锁，并搬进去入住。被告李艳对此不认可，并辩称是受到原告恐吓和威胁出具的房租欠条。 本院认为，被告李艳与王发甫系夫妻关系。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房屋的登记所有权人为被告李艳、王发甫，二被告对涉案房屋享有共同的处分权。本案的《房屋买卖契约》是否有效，关键在于原告徐彦丽是否构成善意取得。本院认为，原告徐彦丽购买涉案房屋的行为不构成善意取得。理由如下：首先，从房屋买卖的起因来看，原告徐彦丽诉称，因被告李艳向其借款150000元未还，李艳主动提出以涉案房屋出售给原告，其中一部分购房款以借款冲抵。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。鉴于被告王发甫常年在无锡市工作，原告徐彦丽亦未提供证据证明被告李艳的借款用于夫妻共同生活、共同生产经营，故原告徐彦丽与被告李艳之间的借款关系与被告王发甫无关，原告自认以150000元借款抵充属于二被告共有房屋的购房款损害了被告王发甫的合法权益。其次，从买卖契约的签订来看，原告徐彦丽自认被告李艳在契约上签名，未亲眼看见被告王发甫签名，因王发甫否认其签名的真实性，且经本院释明后，原告徐彦丽不申请笔迹鉴定，应自行承担不利的法律后果。故买卖契约的签订主体为原告徐彦丽与被告李艳，被告王发甫并未参与其中。最后，从房屋交付过程来看，原告徐彦丽与被告李艳在2013年4月30日签订了买卖契约，而被告李艳迟迟未将涉案房屋交付给原告，直至2019年春节期间，原告徐彦丽才强行换锁并入住。原告徐彦丽作为赣榆区房产管理处的工作人员，其对房产交易的相关事项的了解程度高于普通公民，其在长达六年的时间里未联系被告王发甫并了解王发甫是否知晓房屋出售一事明显不符合常理。综上，原告徐彦丽与被告李艳签订买卖契约的行为不能构成善意取得，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告徐彦丽的诉讼请求。 案件受理费9665元，减半收取4833元，由原告徐彦丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审判员  李秋红 二〇一九年七月十五日 书记员  房树芬 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 （二）《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 （三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。