吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初600号 原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区。 负责人：张北阳，行长。 委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。 被告：戚英伟，男，汉族，1991年10月5日生，住址：吉林省松原市宁江区。 被告：长春中天昊业房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市高新北区。 法定代表人：陈熙，董事长 委托诉讼代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行）与被告戚英伟、长春中天昊业房地产开发有限公司（以下简称中天昊业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人李鹤、被告中天昊业房地产公司委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。被告戚英伟经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行向本院提出诉讼请求:1、宣告原告与被告戚英伟、被告长春中天昊业房地产开发有限公司于2016年9月27日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2016）811362010828号）项下已发放贷款提前到期；2、判决被告戚英伟立即偿还原告借款本金370472.63元，利息10395.06元、罚息265.35元（包含复利），共计381133.04元（利息、罚息、复利暂计算至2018年12月5日，实际计算至借款本息全部还清之日）；3、判决被告长春中天昊业房地产开发有限公司对上述付款义务承担连带责任；4、判决原告对戚英伟抵押给原告的坐落于中天·北湾新城三期第19幢3单元706号房屋享有优先受偿权。5、判决被告承担原告为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、拍卖费。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告戚英伟、长春中天昊业房地产开发有限公司签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定被告戚英伟向原告借款38万元，贷款期限360个月，自2016年9月27日至2046年9月27日。被告戚英伟将中天·北湾新城二期第19幢3单元706号房屋抵押给原告，被告长春中天昊业房地产开发有限公司提供阶段性连带保证。2016年9月27日，原告依合同约定向被告戚英伟发放贷款38万元，但被告已经逾期偿还贷款。基于以上事实与理由，请贵院支持原告全部诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告戚英伟未做出答辩。 中天昊业房地产公司辩称：被告所欠款的具体金额及利息请求法院按照相关法律规定严格核实，但是包括罚息等超过本金及利息以外的主张，被告认为违反法律规定，不应支持。被告不承担连带责任，被告开发的小区所有房屋均已具备办理产权证及他项权利的条件，客观上二期绝大部分业主已经办理完毕上述证件，所以由于戚英伟的个人原因导致至今未办理产权证及他项权证，应当由被告一承担所有责任，被告不应承担连带责任。原告不享有优先受偿权，原告提供的预购商品房抵押预告登记书、预告登记约定书、申请书、核准报告书内容均空白，因此未成立预告登记，不享有优先受偿权。原告主张的第五项诉讼请求与其签订的《借款合同》第12页20.10项，约定的律师费30%为甲方承担，要求被告承担全部律师费没有依据。退一步讲，如果判决被告承担连带责任，请求法院在判项中明示告中天昊业房地产公司有权向戚英伟追偿因承担连带责任的所有款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人就那些了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1、2016年9月22日戚英伟与天汇房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买中天昊业房地产公司开发的位于于中天·北湾新城三期第19幢3单元706号房屋，建筑面积88.11平方米，单价5390.99元/㎡，总价475000元。2、因资金不足2016年9月27日贷款人（乙方中信银行）与借款人（甲方戚英伟）、保证人（丙方中天昊业房地产公司）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，约定：戚英伟从中信银行处借款人民币38万元；贷款年利率为4.655%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式予以调整，调整后贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率下浮5%计算。贷款期限为360个月，从2016年9月27日起至2046年9月27日止，还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月27日，每期还款本金为1960.56元；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，对逾期贷款从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息）。丙方自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他相关材料交至乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，（乙方有权）停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等），均由甲方承担。合同签订后，中信银行于2016年9月27日发放该笔贷款38万元，按合同约定发放贷款后，但被告仅仅偿还部分贷款，未能按照合同约定偿还剩余贷款。3、原告中信银行提交律师代理费发票一张，证明原告为本次诉讼支付诉讼代理费1500元；4、该房屋未办理抵押登记，截止2019年6月28日被告戚英伟尚欠原告本金370465.08元、利息19929.55元、罚息284.16元、复利785.15元。 本院认为，戚英伟购买房屋，与中信银行及中天昊业房地产公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。中信银行按照合同约定向戚英伟发放贷款38万元，戚英伟未能按照合同约定按期偿还相应还款额度，已经构成违约，中信银行有权宣布合同项下全部借款本息均已到期，故中信银行请求确认贷款提前到期，要求戚英伟立即偿还贷款本金、利息、罚息（含复利）的诉讼请求，且合同中已经明确了利息及逾期利息的计算标准，符合法律规定，应予支持；中信银行将戚英伟拖欠的利息、罚息计算至2019年6月28日，应视为其在此日起即主张宣布借款提前到期；合同中已经约定中信银行实现债权的费用（律师代理费）由戚英伟、中天昊业房地产公司承担，原告请求戚英伟给付律师代理费，应予支持；关于中信银行主张中天昊业房地产公司承担连带责任一节，因合同中已作出明确约定，该房屋未办理抵押登记，中天昊业房地产公司应承担连带责任保证，故对此请求予以支持；中天昊业房地产公司承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内即取得对戚英伟的追偿权。因抵押房产尚未办理产权及抵押手续，中信银行未取得房屋抵押权，其请求对被告戚英伟抵押的坐落中天·北湾新城三期第19幢3单元706号房享有优先受偿权，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中信银行股份有限公司长春分行与被告戚英伟、长春中天昊业房地产开发有限公司于2016年9月27日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2019年6月28日提前到期； 二、被告戚英伟于本判决生效后立即给付原告中信银行股份有限公司长春分行借款本金370465.08元、截止2019年6月28日的利息19929.55元、罚息284.16、复利785.15元，2019年6月29日之后的罚息，以拖欠的本金370465.08元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算，复利以19929.55元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算； 三、被告戚英伟于本判决生效后立即给付给原告中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付律师代理费1500元； 四、被告长春中天昊业房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内，被告长春中天昊业房地产开发有限公司即得到对被告戚英伟的追偿权； 五、驳回原告中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7018元、公告费560元，由被告戚英伟、长春中天昊业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长 赵    金    龙 人民陪审员 于静萍人民陪审员纪梅 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 杨    相    力