天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初1510号原告：王荣永，男，1979年11月24日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：闫晓菲，天津得安律师事务所律师。被告：范金凤，女，1965年8月3日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马志贺，天津云兑律师事务所律师被告：范荣敬，男，1970年2月13日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：马志贺，天津云兑律师事务所律师。原告王荣永与被告范荣敬、天津市杂粮天下餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案。诉讼期间天津市杂粮天下餐饮有限公司注销，本院依法变更范金凤为本案共同被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。王荣永的委托诉讼代理人闫晓菲，范荣敬及范荣敬、范金凤的委托诉讼代理人马志贺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王荣永向本院提出诉讼请求：1.判决王荣永与范荣敬签订的《转让协议》自2018年5月9日解除；2.判令范荣敬、范金凤返还王荣永厨房及经营用具使用费400000元、房屋押金136875元、房屋使用费45625元，煤气费6360元，员工宿舍费25800元，共计614660元；3.判令范荣敬、范金凤赔偿王荣永装修费100000元，设计费20000元，定制桌椅费用18300元，定制菜谱定金500元，购买吊灯定金2000元，定制霓虹灯14500元，共计15300元；4.诉讼费用由范荣敬承担。事实和理由：王荣永与范荣敬于2018年4月签订《转让协议》，约定范荣敬将坐落于天津市河东区七纬路88号杂粮天下餐饮有限公司经营的津晟源中央厨房承包给王荣永，承包期自2018年4月15日至2027年5月31日。王荣永房屋是从案外人粮滨投资公司处租得，粮滨公司与范荣敬签订的租赁合同已经河东区生效判决解除。鉴于王荣永合同目的已经不能实现，为保障自己的合法权益，特此诉至法院，望判如所请。范荣敬辩称，不同意王荣永诉请，请求法院驳回王荣永全部诉请。双方签订的协议能够继续履行，因此不同意解除与王荣永之间的转让协议。协议是双方真实意思表示，对双方有约束力。王荣永转让的是范荣敬的店内设施及物品包括装修空调厨房设备前厅设备，对于王荣永支付给范荣敬的400000元明确注明厨房及前厅的所有设备归王荣永所有，该400000元系相关设施设备的转让款。双方在协议中约定范荣敬将设备转让给王荣永，这一买卖关系独立存在且已履行完毕，不具备解除条件。范荣敬转让的价值远超400000元，王荣永对上述财产价值表示认可。王荣永接收店面以后，处理了相关物品并利用客户群正常经营数月，产生了一定的收益。现要求范荣敬返还费用没有法律依据。造成双方合同无法履行的原因是王荣永擅自进行装修，范荣敬并无过错。双方办理相关手续和签订转让协议前，范荣敬已经明确告知房屋现状，并将范荣敬与第三人的租赁合同提供给王荣永，王荣永还进行了复印。王荣永对合同约定不能擅自装修是明知的，在明知出租方不允许擅自装修的情况下，王荣永擅自装修，导致出租方以此为由解除了租赁合同，王荣永行为构成根本违约，给范荣敬造成经济损失。王荣永损失是其自己造成，且无证据证明其损失金额。范荣敬因王荣永违约行为也蒙受了巨大损失，范荣敬原准备另案起诉，但考虑实际情况，希望法庭综合考虑范荣敬损失，在本案中综合处理。范金凤辩称，范荣敬为杂粮天下的实际控制人，杂粮天下未与王荣永签订任何协议，范金凤不承担任何责任，责任应由范荣敬承担。其他答辩意见与范荣敬一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月，杂粮天下作为乙方，与案外人天津粮滨投资有限公司（以下简称粮滨投资）作为甲方签订《商业用房租赁合同》，约定:甲方将名下位于天津市河东区××路××路××号××层××层局部商业铺面（建筑面积600平方米、套内面积475平方米）出租给乙方经营餐饮使用；乙方需于2016年11月15日前和甲方办理该商铺交接手续，商铺交接条件以该商铺现状为准，甲、乙双方现场交接，商铺内任何形式的整改在取得甲方书面同意后由乙方自行负责实施；期限127个月，即2016年11月15日到2027年5月31日，2016年11月25日到2017年5月31日为乙方前期市场宣传推广期间，乙方不支付甲方租金，计租期限为120个月，即2017年6月1日到2027年5月31日；计租面积按475平方米计算，起始租金单价24.42元／平方米／月，租金的支付方式为先付费后使用，按照每三个月为一个计收档期；乙方使用的包括（但不限于）水、电、燃气、通讯、有线电视（如有），由乙方负责承担实际使用费用（含公摊水电费用）；乙方和甲方交接后经营所需二次装修、装饰由乙方自行负责并承担全部费用，乙方二次装修不得破坏该商铺主体结构及现有设备，若需改变该商铺的内部结构、外墙立面或安装对该商铺结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理。2018年4月，王荣永（乙方）与范荣敬（甲方）签订《转让协议》，约定甲方将坐落天津市河东区七纬路88号（涉诉房屋）的杂粮天下餐饮有限公司经营的津晟源中央厨房承包给乙方，乙方一次性支付给甲方肆拾万元整作为厨房及其他经营用具的使用费（厨房及前厅的所有设备归乙方所有）。该协议生效日为2018年4月15日，承包期限到2027年5月31日。该商铺建筑面积为600平方米，乙方按照每天每平方米2.5元的价格支付给甲方，计算为每年547500元，约定每三年一递增，递增度为5%（如乙方持续经营到2027年5月31日减免递增），支付方式为按照每三个月为一个计收档期，另收取三个月费用作为押金，三个月费用计算为136875元。乙方必须按照国家费各项法律法规合法经营及进行装修……上述合同签订后，王荣永于2018年4月5日给付范荣敬预付金50000元。2018年4月14日，王荣永通过案外人赵建平分别向范荣敬银行转账汇款340000元、148300元。以上范荣敬共计收取王荣永538300元。当日，范荣敬向王荣永分别出具《收据》、《收条》，载明收到王荣永餐厅押金136875元、房屋费用45625元，该两笔费用包含于上述银行转账中。王荣永主张还承接了范荣敬退还会员费债务70000元，对此经确认，双方均认可该会员费实际仍由范荣敬承担退还责任。2018年4月20日，王荣永向范荣敬微信发送涉诉房屋装修效果图，范荣敬回复“好，挺漂亮的”。王荣永对涉诉房屋进行装修。2018年5月4日，案外人粮滨投资有限公司在涉诉房屋处张贴对杂粮天下的《通知函》，表示涉诉房屋未经其同意擅自将原有装修施工破坏，构成违约，其将采取停水停电措施，要求立即停止施工，并要求杂粮天下负责人于三日内到粮滨投资处说明情况。2018年5月5日，王荣永向范荣敬微信发送上述《通知函》照片，并且询问范荣敬是否要找粮滨投资协商，范荣敬回复“低调装……”2018年5月9日，粮滨投资向杂粮天下发出《终止商业用房租赁合同》通知书，表示因杂粮天下存在欠缴供热费、擅自破坏原有装修、装饰，双方租赁合同及相关协议终止。2018年7月2日，杂粮天下于本院起诉粮滨投资要求恢复对涉诉房屋的供水供电并赔偿经济损失。粮滨投资提出反诉，要求解除双方租赁合同，并要求杂粮天下腾房。本院作出（2018）津0102民初6398号民事判决，其中认为“杂粮天下作为承租方，应承担涉案商铺租赁期间实际发生的采暖费，即使双方就采暖费金额存在分歧，在粮滨公司主张权利后，杂粮天下也至少应当按照其认可的40元每平方米标准向粮滨投资先行支付，剩余金额待另行协商或通过诉讼解决，但杂粮天下至今仍未履行给付义务，显然系违约行为。关于杂粮天下拆改商铺和粮滨投资的停电问题，合同中明确约定了商铺内任何形式的整改需在取得粮滨投资书面同意后实施，但杂粮天下在未经粮滨投资同意的情形下，对涉案商铺擅自进行拆改，损坏了原有装修结构，系违约行为。粮滨投资对于涉案商铺给予停电措施，属于防止损失扩大，不构成违约。”判令“一、天津杂粮天下餐饮有限公司与天津粮滨投资有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2018年8月30日予以解除；二、天津杂粮天下餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于天津市河东区××路××号××层××层局部商业铺面（建筑面积600平方米、套内面积475平方米）腾空交还天津粮滨投资有限公司；三、驳回天津杂粮天下餐饮有限公司的全部诉讼请求。”杂粮天下提出上诉，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终4528号民事判决，其中认为“上诉人主张不交纳租金系因被上诉人停电，被上诉人抗辩停电系因上诉人未经上诉人同意进行整改，经审查在案证据，可以认定上诉人在涉诉房屋内存在整改行为，依据双方租赁合同的约定，涉诉房屋内任何形式的整改均应取得被上诉人书面同意后实施，故可以认定上诉人未经被上诉人同意对涉诉房屋进行整改属违反合同约定，被上诉人停电属防止损失扩大，上诉人以此拒绝交纳租金理据不足，本院不予采信。关于采暖费问题，双方虽对采暖费的收取标准存在分歧，但上诉人至少可以按照己方所认可的标准向上诉人交纳采暖费，然上诉人却至今未予交纳，属违约。上诉人未及时交纳租金、采暖费、未按合同约定擅自对涉诉房屋进行整改，已满足合同约定解除的条件，被上诉人主张解除并腾交涉诉房屋符合合同约定，一审对本案的处理并无不妥，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张没有事实和合同依据，本院不予支持。”判令“驳回上诉，维持原判。”王荣永与范荣敬签订合同交接时，涉诉房屋内有家具、炊具、餐具等物品，王荣永认可其以5000元出售了其中玻璃鱼缸一个（含制氧机）、以5元每把出售椅子120-130把，另无偿处理了煮面机一台，范荣敬对此不认可。诉讼期间经本院调查查明，粮滨投资与杂粮天下之间的判决生效后，粮滨投资申请强制执行。执行腾房期间，涉诉房屋内物品经清点造册运至粮滨投资提供的周转房屋内，天津市滨海公证处对此进行了公证。另查明，杂粮天下股东及法定代表人于2017年9月5日由范荣敬变更为范金凤，变更前范荣敬持股100%，变更后范金凤持股100%。2019年9月30日，杂粮天下申请简易注销，其全体投资人承诺书中承诺“本企业申请注销登记前未发生的债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用……及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任……”庭审期间，范荣敬表示其是杂粮天下的实际控制人，杂粮天下实际由其主持清算，权利义务由其承担。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案中，王荣永与范荣敬作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《转让协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。杂粮天下与粮滨投资之间就涉诉房屋的租赁合同解除后，范荣敬实际已不能继续向王荣永履行主要合同义务，因此双方房屋租赁合同应当解除。对于合同解除时间，天津市第二中级人民法院于2019年7月29日就粮滨投资与杂粮天下之间的房屋租赁合同作出终审判决，则范荣敬应于此时确定不能履行合同义务，因此双方转让合同应于2019年7月29日解除。对于王荣永、范荣敬对于合同解除应负责任，根据生效判决认定，杂粮天下与粮滨投资之间房屋租赁合同解除原因主要有1.杂粮天下未依约向粮滨投资缴纳采暖费；2.杂粮天下未经粮滨投资同意对涉诉房屋进行整改。对于原因1，杂粮天下作为承租方，应及时向出租方缴纳租金及采暖费，其未及时缴纳租金、采暖费造成原始租赁合同解除，并且由此导致本案合同不能继续履行而解除，则相关过错应由杂粮天下的实际经营人范荣敬承担。对于原因2，涉诉房屋的装修改造实际由王荣永作出，王荣永在与范荣敬签订转让合同时，应当对于原始租赁合同约定的“装修整改应取得粮滨投资书面同意后实施”了解清楚，其虽向范荣敬发送过装修效果图以及在粮滨投资下达整改通知后向范荣敬进行了询问，但其未确认粮滨投资对其装修方案书面同意即对涉诉房屋进行装修，有应对此承担一定的责任。范荣敬未能就王荣永的装修事项实现征询粮滨投资意见，在粮滨投资发出了整改通知后，又没有及时做好协调工作，反而告知王荣永继续暗中装修，对此其应承担主要过错责任。综合考虑，本院酌定范荣敬就双方合同解除承担80%的过错责任，王荣永承担20%的过错责任。对于王荣永主张退还费用一节，双方合同既解除，则范荣敬应当退还收取王荣永的费用。根据王荣永提交的转账记录、收条等证据，其支付范荣敬房屋使用费、押金、宿舍费等共计538300元。根据双方2018年4月14日收条约定，2018年4月15日至2018年6月15日期间为免租期，而粮滨投资自2018年5月4日即通知对涉诉房屋停水停电，此后王荣永实际已不能正常使用诉争房屋，则范荣敬应当退还王荣永全部房屋使用费。对于范荣敬抗辩涉诉房屋内设备已出售给王荣永一节，根据常理分析，双方既就涉诉房屋整体签订转让合同，则王荣永购买涉诉房屋内设备，应当是建立在能够使用涉诉房屋进行经营的基础上的。双方合同既解除，则屋内设备亦应向范荣敬退还。王荣永认可出售了范荣敬鱼缸一个、桌椅120-130把以及煮面机一台，对上述物品价值双方未达成一致，对此本院酌定王荣永赔偿范荣敬10000元，该款从范荣敬退还王荣永的费用中抵扣。对于涉诉房屋内的其他设备，已在粮滨投资与杂粮天下房屋租赁合同纠纷一案中，经强制执行搬至粮滨投资提供的周转房屋内，范荣敬可联系粮滨投资收取。王荣永支付的宿舍费亦属附随转让合同产生，故范荣敬亦应向王荣永退还。综上分析，范荣敬应退还王荣永押金、房屋使用费、宿舍费共计528300元（538300-10000）。王荣永主张代范荣敬承担退还会员费债务70000元，庭审期间经核实，该债务实际仍由范荣敬自行偿还，故王荣永要求范荣敬给付该款，本院不予支持。王荣永主张支付范荣敬煤气费6360元，其提交的微信转账记录不能证明支付对象为范荣敬，故其要求范荣敬退还该款，本院不予支持。对于王荣永主张的各项损失，本院分析认为，王荣永主张的装修损失、设计费损失、餐桌椅定制损失及吊灯定金，因涉诉房屋内装修并未完全施工，餐桌椅尚未提货，且餐桌椅及吊灯具有再利用性，故不能认定王荣永本案主张的装修、设计费、餐桌椅定制费、吊灯定金等各项费用为实际损失数额，上述损失王荣永应在确定实际损失数额后另行主张权利。王荣永主张的霓虹灯定制费14500元、菜谱定金500元，有相关收据为证，本院予以认定。因该两项物品与涉诉房屋经营关联性较大，另行利用的难度较大，故王荣永以全部制作费用主张赔偿，本院予以支持。根据双方过错比例，范荣敬应赔偿王荣永该两项损失12000元（15000*80%）。对于王荣永要求范金凤承担连带偿还责任一节，本案合同双方为王荣永、范荣敬，故根据合同相对性，应由范荣敬向王荣永承担违约责任，对于王荣永该项诉讼请求，本院不予支持。王荣永本案支出保全费4428元，该款系诉讼必要支出费用，故应由范荣敬负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、王荣永与范荣敬签订的《转让协议》于2019年7月29日解除；二、范荣敬于本判决生效之日起十五日内退还王荣永押金、房屋使用费、宿舍费共计528300元；三、范荣敬于本判决生效之日起十五日内赔偿王荣永霓虹灯定制费、菜谱定金损失共计12000元；四、范荣敬于本判决生效之日起十五日内给付王荣永保全费4428元；五、驳回王荣永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元、减半收取计5750元，由王荣永负担1149元，由范荣敬负担4601元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇二一年二月八日书记员  陈硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。