广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初695号原告：美联（中国）有限公司（MIDLAND(CHINA)LIMITED)，香港特别行政区有限公司，住所：香港特别行政区中环德辅道中**环球大厦****。代表人：张锦成，叶国雄，公司董事。委托诉讼代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。原告：美联物业代理（深圳）有限公司，住所：广东省深，住所：广东省深圳市罗湖区深南东路**世界金融中心******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：洪志军，男，公司员工。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：广东省珠海市前山东门大街1，住所：广东省珠海市前山东门大街**办公楼**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑雪融，董事长。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。第三人：纵横担保（深圳）有限公司，住所：广东省深圳市前海深港合作区，住所：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：张锦成，执行董事。原告美联（中国）有限公司（下称美联中国公司）、美联物业代理（深圳）有限公司（下称美联深圳公司）与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（下称卡都公司）、第三人纵横担保（深圳）有限公司（下称纵横公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员聂斌华担任审判长与人民陪审员余敏慧、周小静组成合议庭，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告美联中国公司的委托诉讼代理人王丽辉、原告美联深圳公司的委托诉讼代理人洪志军、被告的委托诉讼代理人王晓冰到庭参加了诉讼。第三人纵横公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告美联中国公司、被告及第三人于2017年10月13日签署的《抵房协议书》；2.请求判令被告向两原告支付佣金人民币1168330.5元；3.请求判令被告向两原告支付利息（以人民币1168330.5元为基数，从2017年2月18日起按年利率6%计算至该笔款项付清时为止，暂计至2018年5月28日的利息为89113元）；4.请求判令被告承担本案的全部费用，包括诉讼费、保全费、公证费、担保费、评估费、交通费、差旅费等。庭审中，原告明确第三项诉讼请求的利率为银行同期贷款利率；第四项诉讼请求为由被告承担公证费港币11900元以及案件受理费。事实和理由：2014年2月19日两原告及被告签署《心海州销售代理合同》（以下简称：原合同），约定：被告委托原告美联中国公司为“心海州商业步行街项目”进行推介服务，合作期限为2013年6月16日起至2014年4月30日止。在合同有效期内，原告美联中国公司推荐的客户累计成交达13套及以上的，被告应按所有物业房价款回款金额10%的费率向原告美联中国公司支付佣金，并约定被告将确认无误的佣金支付到原告美联深圳公司账号。两原告及被告另于2014年7月29日签署《心海州销售代理合同延期补充协议》，合同期限延长至2014年10月31日止，约定：佣金费率等本协议未约定内容，仍按原合同约定执行。在原告美联中国公司接受被告委托代理期间，原告美联中国公司积极向客户推荐“心海州商业步行街项目”，并取得很好的销售成果，但部分剩余佣金被告却未按时结算。后在原告美联中国公司多次催告下，被告向原告美联中国公司表示因其资金周转困难，提出用自有物业抵扣原告佣金的方案，并于2017年10月13日原告美联中国公司、被告及第三人签署《抵房协议书》，约定：被告确认尚有人民币1168330.5元佣金未支付，且同意将自有物业心海州花园2栋203单元（以下简称：该物业）过户至第三人名下抵付该笔未付佣金：在本协议签订之日起10日内，被告应与第三人签订《商品房买卖合同》及附件（以下统称“买卖文件”），并办理买卖文件网签备案等手续，在上述手续办理完成后，视为被告未付佣金已冲抵原告应付房价款。但《抵房协议书》签署后，被告才告知原告美联中国公司及第三人该物业设置有抵押权，未能就该物业与第三人签订买卖文件。后经原告美联中国公司及第三人多次催告，被告仍未注销该物业的抵押权，配合签署买卖文件，导致《抵房协议书》无法继续履行。原告美联中国公司、第三人又于2018年3月21日共同向被告发出了关于履行《抵房协议书》的催告函，要求：被告在收到本函后10日内，解除、注销就该物业所设置的抵押权及其他权利限制，与第三人签订《商品房买卖合同》及附件，并办理网签备案、房产过户等手续，履行《抵房协议书》中约定的义务；如被告不能解除、注销就该物业所设置的抵押权及/或其他权利限制（如有），不能就该物业与第三人签订《商品房买卖合同》、办理网签备案、房产过户手续，则原告美联中国公司、第三人将有权解除《抵房协议书》，要求被告以货币形式支付所欠付的1168330.5元佣金，并要求被告承担相应的违约责任。但截止目前，原告美联中国公司及第三人仍未收到被告就注销认购房屋抵押权、配合签署买卖文件等有关实际行动的反馈。原告美联中国公司、原告美联深圳公司也未收到被告以货币形式支付所欠付的1168330.5元佣金。由于被告长期拖延支付代理佣金的行为严重损害了两原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现两原告向法院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护两原告的合法权益，支持两原告的诉讼请求。被告辩称：对于原告第一、二项诉请，被告没有异议，但是对于第三项诉请中关于利息的计算起算时间及标准有异议。我方认为根据双方结算，在2017年2月17日经双方结算被告未付佣金数额为949901.6元，因此，对于该部分佣金金额从2017年2月18日计算利息没有异议。对于剩余部分，218428.9元双方在签订抵房协议前并未对该佣金金额进行结算，并且原告也未向被告提供发票，根据双方签订的代理合同第3.2.2条及3.2.3条约定，在被告付款前，原告应当提供发票，否则因此造成的一切责任由原告自行承担。因此，该部分佣金不应当计算利息。即便需要计算，因双方在签订抵房协议前没有对佣金进行结算，没有确定具体佣金数额，所以即便计算利息也应当在签订抵房协议后开始计算。针对利息的计算标准，我方认为根据中国人民银行一至三年同期同类贷款利率4.75%计算，不应当按照6%计算利息。对第四项诉请，因双方签订的代理合同并未对诉讼产生的费用进行约定，原告主张该部分费用由被告承担没有法律依据。第三人辩称：一、被告在与第三人及原告美联中国公司签署《抵房协议书》前，未如实告知以房抵佣金的物业（即珠海市凤祥路99号心海州花园2栋203单元，下称“该物业”）已设置抵押权的事实。二、被告未能按照《抵房协议书》约定的期限与第三人就该物业签订买卖文件，办理买卖文件网签备案手续。且该物业已于2018年6月6日被法院查封，《抵房协议书》已无法继续履行。三、鉴于以上两点，第三人同意解除《抵房协议书》，请求法院支持两原告的诉讼请求，判令被告向两原告支付佣金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：美联中国公司于1989年6月16日依据香港特别行政区《公司条例》在香港特别行政区注册成为有限公司，之后于2004年变更为现名称。美联中国公司的章程规定：根据公司条例制定的《公司（章程细则范本）公告》中的章程细则范本条款不适用于本公司。章程第120条规定：由所有董事签署的书面决议应与在董事会会议上正式通过的决议一样有效，该书面决议可由若干文件组成，每份文件应由一名或多名董事签署。第122条规定：董事会可将任何权力（或酌情决定权），委托给一名或多名董事，及（如认为合适）根据下文规定增选的一名或多名其他人士组成委员会。第135条还规定：根据本条例、此类条款即特别决议所赋予的指示，本公司的业务及事务须由董事管理，董事可行使本公司的所有权力。美联中国公司的董事为张锦成、叶国雄。2018年6月1日该公司全体董事签署董事书面决议，委任张锦成为该公司的“法定代表人”，并授权张锦成签署本案之授权委托书和民事起诉状等相关文件。本案中，美联中国公司授权广东银丰律师事务所律师王丽辉作为委托诉讼代理人的《授权委托书》上盖有美联中国公司的印章并由张锦成以“法定代表人”的身份签字。2014年2月19日，原告美联中国公司（乙方）、原告美联深圳公司（丙方）及被告（甲方）签订《心海州销售代理合同》，约定：“甲方委托乙方作为心海州商业步行街项目场外销售代理，并由丙方作为乙方收款人代乙方收取佣金，合作期限为2013年6月16日起至2014年4月30日止。”合同第3.1条约定：“至2013年7月31日止客户累计成交达13套及以上的，所有物业均按房价款回款金额的10%计算……乙方客户，以经甲方代表、乙方及客户三方签订的《客户确认函》并由甲方登记的数据为准，未签订《客户确认函》的成交客户不属于乙方客户，不计入乙方销售业绩并不计算佣金……”合同3.2条约定：“3.2.1乙方于每月5日前向甲方提交上一自然月乙方客户成交及房价款汇款销售报表，甲方于收到乙方提交的资料次日起30日内，按甲方审核无误的上一自然月乙方客户实际房价款回款额，并按第3.1条确定的佣金费率计算并通过丙方支付乙方佣金。3.2.2甲方以转账方式支付佣金，丙方作为乙方的收款人，代乙方向甲方收取本合同款项，且甲方向丙方支付款项后，即视为甲方一完成该笔款项的支付。丙方须在甲方支付款项前向甲方提供合法等额的发票。3.2.3丙方提供的发票应交由甲方财务部财务专员叶晓平签收，否则视为乙方未提供发票，因此造成的损失和责任由乙方自行承担。”2014年7月29日，原告美联中国公司（乙方）、原告美联深圳公司（丙方）及被告（甲方）签订《心海州销售代理合同延期补充协议》，约定原合同期限至2014年4月30日止，现调整为至2014年10月31日止，该项目商铺提前销售完毕，则合同期限在销售完毕时止。2013年6月至2014年10月期间，原告美联中国公司积极向客户推荐“心海州商业步行街项目”，并取得一定的销售成果。庭审中，两原告提交了其中13位客户的客户确认函和商业物业（商铺）认购书。2017年2月17日，原告美联深圳公司向被告提供了两张深圳增值税普通发票，金额分别为146785.2元和803116.4元。2017年10月13日原告美联中国公司（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签署《抵房协议书》，约定：“甲方确认尚有人民币1168330.5元佣金未支付，且同意将位于珠海市××路××心海州花园××单元××至第三人名下抵付该笔未付佣金。协议书第二条约定佣金冲抵后乙方不就上述已抵扣的未付佣金向甲方主张逾期付款违约金、利息、滞纳金、赔偿金等费用。且上述已抵扣的全部未付佣金，乙方仍应按原合同约定，在买卖文件签订之日起15日内，向甲方提供等额正式发票，乙方逾期提供发票的，甲方有权顺延认购房屋的交付时间，且不承担任何违约责任。协议书第三条约定在本协议签订之日起10日内，丙方应就上述认购房屋，按甲方同意版本与甲方签订买卖文件。协议书第七条约定本协议履行过程中如有争议，应协商解决，协商不成的，任一方均有权将争议提交本协议签订地人民法院诉讼解决。”协议中载明签约地点为珠海市香洲区。《抵房协议书》签署后，原告美联中国公司及第三人多次催告，被告仍未配合签署买卖文件。2018年3月21日原告美联中国公司与第三人共同向被告发出了关于履行《抵房协议书》的催告函，要求被告在收到本函后10日内，解除、注销就该物业所设置的抵押权及其他权利限制，与第三人签订《商品房买卖合同》及附件，并办理网签备案、房产过户等手续，履行《抵房协议书》中约定的义务；如被告不能解除、注销就该物业所设置的抵押权及/或其他权利限制（如有），不能就该物业与第三人签订《商品房买卖合同》、办理网签备案、房产过户手续，则原告美联中国公司、第三人将有权解除《抵房协议书》，要求被告以货币形式支付所欠付的1168330.5元佣金，并要求被告承担相应的违约责任。原告美联中国公司为本案纠纷办理相关诉讼文书公证向简松年律师行支付公证费港币11900元。另查明，珠海市香洲区凤祥路99号2栋203房于2017年9月21日被抵押，抵押权人为厦门国际银行股份有限公司珠海分行；于2018年6月6日被深圳市中级人民法院查封。本院认为，原告美联中国公司系依据香港特别行政区《公司条例》成立的有限公司，故本案为涉港商品房委托代理销售合同纠纷案件。关于管辖权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定，涉案房产（诉讼标的物）位于珠海市，各方又约定由合同签订地人民法院法院管辖，因此珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。又根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。关于法律适用的问题。本案为涉港案件，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条规定，法人及其分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。原告美联中国公司系依据香港特别行政区《公司条例》成立的有限公司，故须适用香港特别行政区法律作为审查原告美联中国公司的民事行为能力、组织机构等事项的准据法。原告美联中国公司的全体董事签署董事书面决议，授权张锦成签署本案之授权委托书和民事起诉状等相关文件，按照该公司章程第120条规定，该书面决议与董事会会议上正式通过的决议一样有效，故张锦成签署授权委托书委托相应律师以及在诉状落款处签名已符合公司章程以及香港特别行政区《公司条例》的规定，应确认为有效。但需要指出的是，虽然原告美联中国公司委任董事张锦成为“法定代表人”，但香港特别行政区《公司条例》并未如《中华人民共和国公司法》规定了法定代表人制度，张锦成的实际身份仅为本案的诉讼代表人，故本院将张锦成列为代表人，而非列为法定代表人。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案诉讼标的物及合同履行地均在中国内地，中国内地与本案有最密切联系，故适用中国内地实体法作为审理本案合同争议的准据法。原告美联中国公司、原告美联深圳公司与被告卡都公司签订的《心海州销售代理合同》、《心海州销售代理合同延期补充协议》及原告美联中国公司、第三人纵横公司与被告卡都公司签订的《抵房协议书》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。关于《抵房协议书》是否解除的问题。被告卡都公司在签订协议书时，故意隐瞒涉案房屋的抵押情况致使合同无法履行，已构成根本违约，应承担违约责任。且协议书约定的用于抵销佣金的房屋于2018年6月6日被深圳市中级人民法院查封之后，一直处于查封状态，双方以房屋抵销佣金的合同目的客观上无法实现。故原告美联中国公司要求解除与被告及第三人签订的《抵房协议书》的请求符合法定解除条件，本院予以支持。本案中，两原告为被告的心海州项目提供了营销代理服务，被告应按照合同约定支付佣金并承担相应的违约责任支付逾期付款利息。原告美联中国公司与被告签订的《抵房协议书》中双方共同确认被告应付原告美联中国公司的佣金为1168330.5元，因此，两原告主张被告支付佣金1168330.5元，理据充分，本院予以支持。关于利息标准。原告在庭审中将利息标准调整为中国人民银行的同期同类贷款利率，不违反法律的规定，本院予以准许。关于利息的起算时间。两原告与被告在合同中约定被告需在收到原告提交的资料30日内支付佣金且佣金支付前原告需向被告提供合法等额发票，否则造成的损失和责任由原告自行承担。2017年2月17日，被告收到原告出具的佣金949901.6元的结佣发票，故该部分佣金的逾期利息起算时间应为被告收到结佣发票的30日后即2017年3月19日。剩余佣金218428.9元，原告与被告结算后一直未向被告出具相应的发票，对于该部分的佣金自结算之日至起诉之日期间的利息损失应由原告自行承担，故该部分佣金的逾期利息起算时间应为原告起诉之日，即2018年7月4日。两原告主张被告支付交通费、差旅费，没有法律依据，本院不予支持。关于公证费，原告美联中国公司支付的公证费是针对公司主体资格、董事会决议等主张权利所需要的文书进行的必要公证，系原告美联中国公司为本案诉讼所必须发生的诉讼成本。故原告主张由被告承担公证费港币11900元理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十五条，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告美联（中国）有限公司与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、第三人纵横担保（深圳）有限公司于2017年10月13日签订的《抵房协议书》；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告美联（中国）有限公司、美联物业代理（深圳）有限公司支付佣金1168330.5元及利息（该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以949901.6元为基数的，自2017年3月19日起至实际支付之日止；以218428.9元为基数的，自2018年7月4日起至实际支付之日止）；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告美联（中国）有限公司、美联物业代理（深圳）有限公司支付公证费港币11900元；四、驳回原告美联（中国）有限公司、美联物业代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26206元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告美联（中国）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，原告美联物业代理（深圳）有限公司、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、第三人纵横担保（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  聂斌华人民陪审员  余敏慧人民陪审员  周小静二〇一九年六月三日书 记 员  赖林聪