山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10828号原告：烟台高策房地产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区观海路**黄海国际****。法定代表人：蒿玉峰，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣、于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台联动房产咨询有限公司，住所地，住所地烟台市芝罘区海港路****iv>法定代表人：隋殿权，总经理。委托诉讼代理人：王靖喆，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。原告烟台高策房地产经纪有限公司与被告烟台联动房产咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曲文臣，被告委托诉讼代理人王靖喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付欠付佣金291000元，并以291000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年7月16日起诉之日计付利息至实际支付之日止；2、被告承担本案一切诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告支付原告个人成交奖110500元，并以110500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年7月16日起诉之日计付利息至实际支付之日止。事实和理由：原、被告分别于2017年5月5日、2017年8月31日签订《联合营销代理协议书》，约定原告作为销售代理以被告名义对御花园三期房屋从事销售和宣传推广工作，合作期限自2017年5月5日至2017年12月31日。合同签订后，原告积极按照合同约定履行、积极推荐客户，根据原、被告签订的销售情况确认单，被告至今仍欠付原告佣金291000元、个人成交奖110500元未付。被告辩称，（一）根据合同约定，支付佣金的前提条件为原告客户成功购买被告代理的房屋并完成合同网签备案，原告诉请的佣金是至今尚未合同网签备案的房屋的佣金，故佣金结算条件尚未成就。（二）原告主张个人成交奖，主体不适格，原、被告均认可由销售经纪人自行与被告约定与结算个人成交奖，故原告主张个人成交奖，并非适格主体；成交奖的支付条件也应在房屋完成合同网签之后，故其发放条件亦未成就。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院依法确认如下：2017年5月5日，原、被告签订《联合营销代理协议书》，约定被告就御花园三期（青龙小镇）委托原告进行推广销售；合作期限自协议正式签订之日起8月31日止。合同第三条“原告的收费标准及被告向原告支付代理费佣金的方式”中约定，佣金点数为90平方米以下每套7000元加1000元成交奖励、90平方米以上每套8000元加1500元成交奖励；原告客户成功购买被告代理的住宅，签完网签合同后即可结算佣金加成交奖，结佣时需要合作公司提供发票；“原告成交客户的确认”为原告的购房客户签订《认购书》交纳定金，被告视为原告成功销售，但不作为后期结算佣金的依据，如原告有效客户在本协议合作期限届满后签署购房合同的，被告认可该有效客户的有效期延长至合作期限届满后签署购房合同的，被告认可该有效客户的有效期延长至合作期限届满后30天止，后续相关销售服务应由被告人员跟进，原告按照协议收取服务报酬。同日，原、被告双方又签订了《御花园渠道分销补充协议》，约定自2017年5月15日起，凡原告客户购买90平方米以下户型，被告支付给原告佣金15000元加1000元经纪人现金奖励；原告客户购买90平方米以上户型，被告支付原告佣金为16000元加1500元经纪人现金奖励。2017年8月31日，原、被告再次签订《联合营销代理协议书》，将双方合作期限延长至2017年12月31日，合同第三条“原告的收费标准及被告向原告支付代理费佣金的方式”与双方2017年5月5日签订的《联合营销代理协议书》中第三条的约定内容一致。诉讼中，本院依原告申请，查封了被告在银行其账户内的存款291000元。庭审中，原、被告对下列事实认可一致：一、原告主张的291000元佣金所涉房屋为御花园三期9号楼9-1703、201、304、404、402、101六套，13号楼13-1703、1502、1503、903、1103、403六套，23号楼23-2-502、23-2-302两套，29号楼29-1-402、29-3-201、29-2-402、29-2-102四套，36号楼36-2-201一套，以上共计19套房屋；上述19套房屋购房人签订了认购书，但未办理合同网签手续。二、已结佣金的十九套房屋系御花园三期9号楼9-1604、401、1204、1104、1304、704、1503、1303、1003、403、1702十套，13号楼13-1202、702、803、703四套，36号楼36-3-402、36-3-202、36-3-201号三套，上述十九套房屋均办理商品房买卖合同的网签备案手续，原、被告就上述十九套房屋结算的佣金为291000元。对当事人有争议的证据和事实，本院依法确认如下：庭审中，原、被告双方争议焦点如下：（一）原告所主张的佣金291000元的付款条件是否成就？原告主张，合同第三条约定“原告客户成功购买被告代理的住宅、签完网签合同后即可结算佣金加成交奖”的内容，是指原告的客户签完正式的商品房买卖合同后，被告即应向原告结算佣金；原告所诉佣金所涉的十九套房屋的购房人均与开发商签订了商品房买卖合同，并全额支付了首付款，被告对该十九套房屋系原告代理销售及佣金情况已予以认可；办理合同网签备案手续需开发商的配合，涉案十九套房屋购房人均与开发商签订了商品房买卖合同，但不清楚是否办理了合同网签备案手续。为此，原告提交如下证据佐证：1、2017年3月7日、2017年9月13日销售情况确认单复印件各一份，证明被告确认截至2017年3月7日其应向原告支付佣金24000元，所涉房源为19-1-303、19-1-203、10-1-1402号共三套房屋。被告确认2017年7月1日至8月31日被告应向原告支付39套房屋的佣金597000元，但因第39套佣金为15000元的9-1-102号的购房人王金梦未办理网签备案，最终退房，故双方最终结算被告应付原告佣金606000元（24000元+597000元-15000元）。2、2017年2月、2017年7月、2017年12月、2018年4月御花园结算佣金明细表各一份，其中2018年4月明细表为复印件，2017年2月明细表载明佣金为24000元、2017年7月明细表载明佣金为246000元、2017年12月明细表载明佣金为15000元，2018年4月明细表载明佣金为30000元。原告主张，其诉讼请求的佣金291000元，计算方式为应付佣金606000元-2017年2月佣金24000元-被告已付佣金291000元；2017年2月佣金24000元原告在本案中未主张。被告对2017年3月7日的销售确认单及2017年2月的佣金明细表的真实性不认可，该两份单据所载的甲方为“张林”，并非被告的负责人或工作人员，该24000元与被告无关；对其他证据的真实性认可，但上述证据仅是对原告代理销售并签订认购书的房源情况进行初步统计，并不能证明上述房源均已办理网签合同备案手续；只有购房人与开发商签订正式的房屋买卖合同并办理网签备案手续，才能支付佣金。为证明其抗辩主张，被告提交已结佣金的十九套房屋的认购书复印件十九份、被告联合销售业绩确认单原件十九份、现金付出凭证原件四份、房产交易网截图一组、中国建设银行交割记录原件三张、福山区住房保障中心出具的该十九套房屋的网签时间查询证明，共同证明：一、未接佣金的十九套房屋尚未办理网签手续；二、已结佣金的十九套房屋均办理了网签手续，办理时间分别为17套房屋为2017年7月29日至30日，2套房屋为2018年4月3日，被告分别于2018年1月3日向原告支付15000元、2018年4月26日支付32000元、2017年8月26日支付246000元共计293000元，其中含2000元个人成交奖，系应原告要求一并打入原告账户，由原告转付销售人员；故已结佣金的十九套房屋均是在网签备案之后才进行的佣金结算和支付，未办理网签备案的房屋不具备佣金结算条件。原告对上述证据的真实性没有异议，但辩称房源何时办理网签、是否办理网签与本案无关，被告所称只有办理网签才能结算佣金于约无据。（二）个人成交奖110500元应否支付给原告、支付条件是否已成就？原告主张，根据庭审中被告提交的其单方出具的原告代理销售房源情况明细，该表列明诉请所涉的十九套房屋的个人成交奖分别为6500元/套（90平方米以上）或6000元/套（90平方米以下）共计110500元未付，该明细表构成被告自认，故被告应向原告支付上述款项。被告则辩称，个人成交奖的行业惯例为原告代销售经纪人与被告进行协商，故在原、被告之间的合同中有体现，但实际履行中成交奖的标准与发放是开发商承诺后被告与销售经纪人个人直接约定并结算，成交奖的支付前提也是合同办理网签。为此，被告提交御花园成交奖领取名单原件3页，证明个人成交奖由销售经纪人个人直接从被告处领取，已结佣金房屋的房屋经纪人领取了成交奖和现金奖，成交奖均5000元，现金奖为1000元或1500元，成交奖5000元是实际履行中开发商承诺每成交一套房屋并办理网签给予销售经纪人的奖励，被告与成交房源的销售经纪人个人之间约定了付款金额和具体时间，由经纪人个人从被告处领取。原告对该领取单的真实性没有异议，但辩称被告应向原告支付成交奖的依据是原、被告之间的营销代理合同，被告应依约成交奖支付给原告，且被告所抗辩的成交奖的支付时间及结算条件也没有任何合同及事实依据。本院认为，原、被告签订的两份《联合营销代理协议书》及《御花园渠道分销补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据《联合营销代理协议》第三条约定，原告客户成功购买被告代理的房屋并签完网签合同后即可结算佣金加成交奖，且签订《认购书》交纳定金并不作为后期结算佣金的依据。实际履约中，就双方认可被告已付佣金291000元所涉的十九套房屋，被告支付佣金的时间是在该十九套房屋完成网签备案手续之后；并且，从原告提交的2017年9月13日销售情况确认单及其附件可以看出，原告自认该表所确认的9-1-102号的购房人王金梦此后未办理网签备案手续最终退房，故该房所涉佣金15000元应予扣除，可认定原、被告双方佣金结算并支付的条件为购房人与开发商签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。从被告提交的烟台市房产交易网所载明的数据看，原告诉请的291000元佣金所涉的十九套房屋均未办理网签备案手续，原告虽辩称该十九套房屋的购房人已经与开发商已签订了正式的商品房买卖合同，但未能举证证明，故其主张本院不予支持。故原告向被告主张支付十九套房屋的销售佣金291000元及所涉成交奖105000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台高策房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费425元，由原告烟台高策房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年五月十八日书 记 员 李俊毅（代）