上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12356号原告(反诉被告)：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，董事。委托诉讼代理人：黄冲。被告(反诉原告)：李军，男，1974年6月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。原告上海鋆街商业经营管理有限公司诉被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年7月31日裁定驳回被告提出的管辖权异议。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年10月30日和2019年11月27日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人黄冲、被告李军及委托诉讼代理人李继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鋆街商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2019年4月26日解除；2、被告向原告支付2019年2月25日至2019年4月26日的租金人民币168,249.54元及滞纳金(按照日千分之五，自2019年2月21日起计算至实际支付之日止)；3、被告支付2019年4月27日至2019年5月10日的房屋占有使用费39,258.23元及滞纳金(按照日千分之五，自2019年2月21日起计算至实际支付之日止)；4、被告将营业执照从注册地迁出并支付违约金(按照每月85,293元，从2019年5月11日计算至实际迁出日止)；5、被告向原告支付2019年4、5月电费以及违约金3,111.55元；6、被告向原告支付2019年1月1日至2019年5月10日物业费21,563.77元。事实与理由：2018年5月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于青浦区崧文南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，面积652.13平方米，租赁期限自2018年5月20日起自2025年11月24日止，第一个租约年租金每月85,293元。如被告未按约支付租金、物业费，则自逾期第10日起原告有权解除合同，被告应支付相当于履约保证金金额的违约金。如在合同期内因被告违约提前终止，则被告支付的保证金不予退还。被告延迟缴纳租金或其他费用的，则每延迟一日，应支付欠费金额千分之五的滞纳金。在交还期内，被告应按所在租约年租金标准支付占用费，按届时物业服务费标准支付物业服务费、水电费等。被告自2019年2月25日起拖欠租金，2019年4月25日，原告向被告寄送《解约告知函》，通知被告立即解除租赁合同并交还房屋。被告次日签收告知函，但被告分文未付并且2019年5月10日才搬离，故原告起诉至本院。被告李军辩称：同意第一项诉请，不同意原告其他诉请。原告收取被告330,846元押金，双方商谈解除合同时达成一致意见，被告所欠租金从押金中扣减，剩余退还被告。民事案件中不存在滞纳金。对于第三项诉请，被告在5月8日搬离，至被告搬离日止的租金也是从押金中扣减。本案中违约方是原告，从被告提供的证据可以看出，原被告双方在签订租赁合同时明确约定在该区域内只开设被告一家超市，合同签订后在履行过程中原告增设了多家超市，被告多次找原告方要求其纠正，原告也承诺会解决但最终无果，导致被告无法再经营。对于电费，只要原件核对无异议被告予以认可，拖欠水电费也是从押金中扣减，原告迟延缴纳电费产生的违约金不应由被告承担。对于物业费，被告与物业公司签订合同并支付物业费，原告无权向被告主张物业费，原告至今也未代被告缴纳物业费。截止2019年5月10日被告仅欠物业公司物业费5,845元。对于营业执照，被告愿意迁出，被告已于2019年11月25日申请。对于押金，原被告之前有一份租赁合同，租赁面积较大，押金缴纳330,846元。之后原告开设了第二家超市，双方协商后减少租赁面积重新签订租赁合同，对应的原告应当退还部分押金。被告李军认为双方签订租赁合同时口头约定只开被告一家超市，之后原告出租的其他店铺陆续开设超市，导致被告无法经营，原告违约，故提起反诉请求：1、原告退还被告保证金330,846元；2、被告赔偿原告损失20万元(以评估结果为准)。原告上海鋆街商业经营管理有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。原告从未承诺被告只开被告一家超市，被告提供的证据也无法证明原告有此承诺。陈大奇不是原告公司员工，仅为中介人员。原告也没有同意被告将租金和保证金抵扣，并且合同约定不得以保证金作为租金，被告理应按照合同约定支付物业费、水电费等费用。因被告违约超过2个月未缴纳租金，原告发函要求解除合同。本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区崧文南路的云间生活——壹品世家8号楼512、510、508、506、504、502、500室房屋出租给乙方，计租面积843.19平方米，租赁期限自2017年11月25日至2025年11月24日。第一、二个租约年每月租金110,282元。一个季度为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同签署当日，乙方应向甲方支付3个月的1年内月平均租金即330,846元作为履约保证金。本合同终止后30日内甲方无息退还履约保证金等。2018年5月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区崧文南路的云间生活——壹品世家8号楼510、508、506、504、502、500室房屋出租给乙方，计租面积652.13平方米，租赁期限自2018年5月20日至2025年11月24日。第一个租约年免租期自2017年11月25日至2018年2月24日，第二个租约年免租期自2018年11月25日至2019年2月24日。第一、二个租约年每月租金85,293元。一个季度为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同签署当日，乙方应向甲方支付3个月的1年内月平均租金即330,846元作为履约保证金。本合同终止后30日内甲方无息退还履约保证金。甲方有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除包括但不限于乙方欠付的租金、物业服务费及违约金等。乙方应单独与物业公司签订物业服务协议，并缴纳物业服务费。物业服务费按计租面积计收，标准为每平方米每月6.2元。物业服务费一个季度为一个交费期，乙方应在每个物业费交费期最后一个月的20日前协助物业完成下个阶段物业服务费的收取。甲方/物业公司在第一个租约年内实际收取的物业服务费以第7.1条约定标准执行。自进场日起，乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、煤气等资源或能耗费用。如乙方未能在合同约定期限向甲方足额支付履约保证金、物业服务保证金、物业服务费及租金，则乙方逾期支付第10日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金。在合同履行期内因乙方违约而提前终止的，则乙方所交履约保证金不予退还，不足的乙方需补缴。乙方迟延交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的滞纳金，迟延超过60日，甲方有权解除合同。租赁期限届满或因任何原因终止或解除后10日内，乙方应将房屋交还甲方。交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按届时物业服务费标准向甲方支付物业服务费，还承担水、电、燃气、热力等各项费用。合同另约定了其他权利义务。原告(甲方)与被告(乙方)另签订补充协议，约定甲方同意乙方将房屋分别转租。2019年4月25日，原告向被告发送解约函，表示被告至今未支付2019年2月25日至2019年5月24日的租金255,879元已构成严重违约，原告正式函告被告解除《商铺租赁合同》，要求被告在2019年5月5日前将商铺恢复原状交还原告，将营业执照注销或迁出，向原告支付相当于履约保证金的违约金，并结清水电、物业服务费等费用。被告支付原告押金330,846元。被告租金支付至2019年2月24日。被告未支付2019年4月和5月的电费，原告于2019年8月支付电费，电费发票显示金额合计3,111.55元，其中包括过期电费违约金272.19元。被告于2019年5月10日搬离。系争房屋的物业管理公司出具证明，证明被告截至2019年5月10日欠费5,845元。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、解约函、电费发票、汇款记录、产权证、证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明向被告催款，提供了2019年4月4日的告知函和邮寄凭证，被告表示未收到告知函。被告为证明原告口头承诺原告出租范围仅有被告一个超市，提供了：1、2018年12月31日、2019年4月3日、2019年4月27日张某某与陈大奇之间的录音；2、2019年4月4日、2019年4月8日、2019年7月18日张某某与原告方戴总之间的录音；3、2019年5月5日张某某与原告方戴总之间的微信聊天记录，其中戴总表示：“你租金不付已经把租金保证金抵用了，你还拖着不肯撤场那么公司和你肯定打官司，官司赢了还要你欠的租金吐出来，你自己算算吧我还不帮你啊？”；4、2019年5月7日至2019年5月10日张某某与原告方沈慧娟之间的短信聊天记录。原告对上述证据均不予认可，原告处没有叫陈大奇的工作人员，有工作人员戴晓俊、徐吉和沈彦，但是上述人员均没有承诺过仅开被告一家超市，也不同意出庭。被告当庭出示了微信聊天记录，原告确认被告提供的微信聊天记录中戴晓俊的头像系戴晓俊的微信头像。被告另申请证人张某某和孙某某出庭作证。张某某表示：证人介绍被告承租原告的房屋，签订第一份租赁合同时证人在场，原告方的陈大奇和徐迪克(真名不清楚)均在场，被告当时要求在合同上注明不得开设第二家超市，原告方表示合同是固定的不能改变，原告工作人员表示个人不能代表公司出具任何书面材料，但是口头承诺不开设第二家超市。不到一年原告出租的房屋开设了永辉生活馆，被告让证人找原告商量，原告提出将房屋退租200多平方米，但押金不退，在此情况下双方签订了第二份租赁合同。之后原告又将被告退租的房屋出租给苏宁小店，证人找原告商量表示无法经营要求退租金和押金，原告要求被告在5月5日退场，但是不愿意退钱。双方商谈多次，被告要求房租从押金中扣除，剩余退还，原告表示房租可以扣减但是不同意退钱。2019年4月20日左右，证人电话联系原告方的沈总(沈彦)，沈总表示同意扣除欠款后退还押金，但是后来就没有回音了。证人孙某某表示：被告在签订租赁合同时邀请证人陪同把关，故证人当时在场。当时在场的原告方人员有姓陈的和姓徐的。证人表示一排门店是不是要开其他超市，原告工作人员表示不会开的，证人说合同中没有体现出来，原告工作人员表示格式合同无法更改。之后听被告说原告出租的房屋开设了永辉生活馆，原告同意减少被告租赁面积，证人表示面积减少押金也相应减少，但是之后原告没有退还押金。原告认为证人仅陈述第一次签约在场，之后的事情都是听说的。第一次签约时原告在场人员有徐吉。因为被告表示旁边开设了其他超市经营困难，故原告同意部分退租，在不降低押金的情况下与被告签订第二份合同。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。原、被告对于合同解除及时间均无异议，故本院确认原被告之间的租赁合同于2019年4月26日解除。原、被告一致确认被告于2019年5月10日搬离，被告理应按照合同约定支付搬离前所欠的租金和占有使用费，对原告主张的租金和房屋占有使用费本院予以支持。对于合同期内产生的电费，理应由被告承担。被告未提供证据证明原告同意从保证金中扣除电费，故对原告主张的电费及违约金本院予以支持。因合同约定被告应与物业公司签订合同并缴纳物业管理费，原告至今未向物业公司缴纳物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的请求不予支持。被告表示同意迁出或注销营业执照并且已经申请，但未提供相应的依据，故本院认定被告理应将注册在系争房屋的营业执照迁出。被告提供的证人陈述在签订合同时被告就已经提出要求原告书面承诺仅开被告一家超市，原告工作人员当时就表示不同意修改合同，原告员工个人没有权利代表公司出具任何书面材料，故被告理应知晓原告工作人员个人无权代表原告承诺，双方约定的权利义务以合同为准，对被告主张原告承诺仅开被告一家超市，原告违约的抗辩意见难以支持。被告在合同到期前搬离并且未按时支付租金，违反了合同约定，原告有权解除合同。尽管原告否认被告提供的录音和聊天记录，但是原告认可被告所述部分人员系原告的工作人员，微信记录中的头像经本院核实属实，从录音和聊天记录来看，原告方的工作人员在合同签订和履行过程中确实有不恰当的陈述。结合被告在合同解除前已经明确告知原告要退租，双方就退租的事宜一直在协商中，被告不存在恶意拖欠租金的故意，故对原告主张滞纳金本院不予支持。鉴于被告违约，本院综合合同履行程度、当事人的过错程度，原告实际损失等因素，酌情认定被告应支付原告违约金127,940元，该违约金从被告支付的保证金中予以扣除，剩余部分理应退还。鉴于被告存在违约行为，对被告主张的赔偿损失请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告上海鋆街商业经营管理有限公司与被告李军在2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月26日解除；二、被告李军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司2019年2月25日至2019年4月26日的租金168,249.54元；三、被告李军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司2019年4月27日至2019年5月10日的房屋占有使用费39,258.23元；四、被告李军应于本判决生效之日起十日内将其注册在上海市青浦区崧文南路的云间生活—壹品世家8号楼512、510、508、506、504、502、500室房屋的营业执照迁出；五、被告李军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司电费及违约金3,111.55元；六、原告上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、反诉被告上海鋆街商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告李军保证金202,906元；八、反诉原告李军的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,412.60元，减半收取计2,206.30元，由被告负担；反诉受理费4,554.23元，由反诉原告负担2,382.43元，反诉被告负担2,171.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年十一月二十九日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。