吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2979号上诉人（原审被告）:陈宏，女，1962年12月20日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人:闫玉国，吉林天利人律师事务所律师。委托诉讼代理人:葛校焱，浙江京衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄春生，男，1968年4月10日生，汉族，住长春市朝阳区。原审被告:苏冬梅，女，1967年10月30日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人:张铁岩，吉林煜博律师事务所律师。上诉人陈宏因与被上诉人黄春生、原审被告苏冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄春生一审诉请：1、请求依法判令被告陈宏返还原告购房款76万元，并自2013年12月25日起按照银行同期贷款利率支付利息直至返还房款；2、请求依法判令被告苏冬梅在财产继承范围内对上述款项按份额承担连带返还赔偿责任；3、诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2013年10月份，被告陈宏所有位于朝阳区松辉小区二期三栋二单元504室房屋前后窗户上张贴此房出售信息及联系电话，经电话联系和原告见面商谈的是白建敏先生，称被告陈宏在国外由其代理售房事宜，从看房、确定出售价格、签订房屋买卖合同、收取房款、交房都是均由白建敏代理陈宏出面。2013年10月17日，白建敏将被告陈宏购买涉案房屋的购房合同(房主和开发商的)及发票等原件手续给原告验看，确认无误后，原告将购房定金5万元现金交给白建敏，白建敏给原告出具定金收据，并签订了该房屋买卖合同。当时双方约定由被告陈宏亲自签订房屋买卖合同并办理完更名手续后，交齐全部房款。之后，原告于2013年12月25日通过工商银行向白建敏转账35万元，于2014年2月5日通过工商银行向白建敏转账28万元，两次共计支付房款63万元，加上购房定金，累计付房款68万元，剩余10万元未付。至2014年4月份，被告陈宏没有回国办理房屋买卖手续，原告提出要求白建敏同被告陈宏协商，先将房屋交付给原告进行装修，白建敏同意。2014年4月份白建敏将房屋及房屋钥匙交给原告，2014年7月1日，原告通过工商银行转账支付给白建敏房款5万元，2014年11月6日原告又通过工商银行转账支付给白建敏房款3万元，累计支付房款76万元，剩余2万元未付(因房屋欠缴取暖费近万元，约定由被告陈宏负责，实际上差1万元房款未付)。原告要求办理更名过户手续，白建敏称被告陈宏在外地回不来，不能办理。之后一直拖到2016年也未办理更名手续。白建敏于2016年7月14日因病去世后，于2016年12月份被告苏冬梅(白建敏爱人)才将被告陈宏电话告知原告，2016年12月27日原告与被告陈宏联系后得知她在国外，没有回长春，答复说只收到白建敏转给她的部分房款，等回长春后和原告见面商谈，这期间原告与被告陈宏通过短信联系。原告等到2017年5月份，联系被告陈宏称天气转暖再回国。之后2017年6月至12月份，原告再无法联系上被告陈宏。2017年12月10日日前后，被告陈宏家人撬门入室，强行占房，把原告的家具等物品搬到楼下露天存放，事后才电话通知原告。被告苏冬梅与白建敏系夫妻关系，原告想与被告苏冬梅协商解决房屋买卖事宜，但被告苏冬梅拒接电话。被告苏冬梅应在财产继承范围内对上述款项按份额承担连带返还赔偿责任。现原告向贵院诉请,维护原告的合法权益。苏冬梅一审辩称，陈宏在白建敏生前确实委托其出卖房屋，陈宏将其房屋购买合同原件交给了白建敏，白建敏已将原告给付的房款全部交付陈宏，陈宏已收回房屋，应当将购房款返还原告。陈宏一审辩称，陈宏从未委托白建敏出售房屋，白建敏生前尚欠陈宏1000余万元债务未还，2014年期间白建敏转给陈宏的60万元系其偿还债务的款项，故不同意原告主张由陈宏返还60万元的诉讼请求。一审法院审理查明：2013年10月17日，黄春生通过张贴在长春市朝阳区抚松路松辉二期小区3栋2单元504室窗子上出售房屋信息的电话号码与白建敏取得联系，要求购买上述房屋，双方见面后，白建敏表示系陈宏委托其代为办理售房事宜，同日，黄春生与白建敏签订了《房屋买卖合同》，卖方白建敏签字处注明“代陈宏”，身份证号处同时填注了白建敏、陈宏及黄春生的身份证号码。该合同约定，陈宏将位于长春市朝阳区抚松路松辉二期小区3栋2单元504号建筑面积为159平方米的房屋出售给黄春生，该房屋尚未办理产权手续，房屋出售价款为780000元，黄春生已向白建敏交付定金50000元，签订合同后40日内黄春生支付剩余房款730000元，其中20000元于黄春生办理房屋更名手续时给付。双方签订上述合同时，白建敏将该房屋购房合同原件向黄春生出示，并告知黄春生房主陈宏现不在长春，待回长春时办理房屋更名事宜。2013年10月17日黄春生向白建敏交付定金50000元，白建敏为黄春生出具了收条一张。2013年12月25日、2014年2月5日、2014年7月1日、2014年11月6日黄春生分别向白建敏在中国工商银行账户（62220842000********）转存购房款350000元、280000元、50000元及30000元。以上黄春生共向白建敏支付房款760000元。另查，2014年2月13日、2014年3月20日，白建敏通过银行向陈宏工商银行卡中转账共计600000元。2014年4月期间，白建敏将案涉房屋钥匙交付黄春生，黄春生对房屋进行了装修并实际入住。2016年7月14日，白建敏病逝。2016年12月，白建敏妻子苏冬梅将陈宏电话号码告知黄春生，后黄春生于2016年12月27日至2017年12月10日多次通过手机电话及短信与陈宏取得联系，在黄春生与陈宏短信记录中，黄春生已将购房一事向陈宏阐述清楚并要求陈宏尽快处理房屋更名等相关事宜，陈宏在双方的短信交流中未对其售房一事予以否认或表示不知情并于2017年2月7日及2017年5月6日二次表示其在国外，具体情况回国后面谈。2017年12月10日，陈宏家属将案涉房屋内黄春生物品搬出并将房屋收回。本案庭审中，陈宏称其从未委托白建敏出售房屋，案涉房屋系妹妹陈东所有，白建敏生前欠其债务，2014年2月和3月期间白建敏给付的600000元系偿还的欠款。陈宏在庭审中另称，2007年至2012年期间，长春丰瑞汽车销售有限公司欠陈宏600000元欠款，2012年12月长春丰瑞汽车销售有限公司以四台车辆抵其600000元，陈宏又将上述车辆出售给白建敏，陈宏出示了2014年7月6日陈宏为白建敏出具的收条。苏冬梅对此提出异议，称白建敏向陈宏购车一事并不存在，对陈宏出示的收条系伪造不予认可，并称上述车辆中有三台车辆登记在双方共同经营的公司及案外人名下。庭审中苏冬梅出示了案涉房屋原始购房合同原件。陈宏另称涉案房屋购房合同一直在涉案房屋内存放，该房屋系吉林省建宸房地产开发有限公司的办公地址。经查，白建敏生前系吉林省建宸房地产开发有限公司法定代表人，陈宏系该公司股东，白建敏占公司股份的50.8%，陈宏占公司股份的49.2%，该公司住所地在长春市长江路经济开发区长江路****265段。另查明，涉案房屋系长春市大环房地产开发有限公司1999年开发的安居工程成本住宅，1999年7月7日由陈宏与长春市大环房地产开发有限公司签订了《成本住宅合同》并交纳购房款298186元，该房屋于2019年2月20日（本案诉讼期间）取得房屋产权证，登记所有人为陈东。经查，白建敏去世后，其妻子苏冬梅通过公证继承其房产一套，后苏冬梅将房屋出售。本案诉讼期间，本庭前往长春市公安局出入境管理局查询，陈宏在2017年期间无出入境记录，其于2018年1月10日出境前往美国，2018年1月19日回国。上述事实,有当事人陈述、房屋买卖合同、银行转账凭证、手机短信记录、长春市公安局陈宏出入境信息、公证书、房产交易记录等证据予以证实并经庭审质证,本院予以确认,在卷佐证。一审法院认为,原、被告间房屋买卖合同纠纷一案事实较为清楚，虽本案无直接证据证明陈宏委托白建敏出售案涉房屋，但根据本案原告出示的证据足以认定陈宏知晓白建敏出售案涉房屋，陈宏与白建敏均系吉林省建宸房地产开发有限公司股东，虽双方之间有经济往来，但无证据证明白建敏于2014年2月13日及2014年3月20日转给陈宏的600000元系偿还白建敏的个人债务。虽陈宏称该600000元具体系顶抵四台车辆款，但陈宏并未提供其与白建敏之间购车协议及其他相关顶抵材料，故陈宏该主张本院不予采信，在白建敏于2013年12月25日、2014年2月5日收取原告购房款680000元后于2014年2月13日及2014年3月20日转给陈宏的600000元款项应认定为原告交付的购房款。原告于2014年4月在取得案涉房屋钥匙后对房屋进行了装修并入住至2017年12月，经过查询，此期间陈宏并未在国外居住，其在庭审中称案涉房屋系吉林省建宸房地产开发有限公司办公室，其将案涉房屋购房合同原件放在公司的书桌中，因陈宏系吉林省建宸房地产开发有限公司占49.2%股份的股东，其对案涉房屋已有他人生活居住长达三年多并不知晓不符合常理。在原告与陈宏的电话短信中可知，陈宏并未否认其委托白建敏出售案涉房屋一事，其谎称在国外不与原告正面解决案涉房屋问题，从上述事实本院可综合认定，陈宏对白建敏出售其房屋一事知晓并已收取房款600000元。因陈宏已将案涉房屋收回，故原告要求其返还购房款一节本院应予支持。关于陈宏称案涉房屋系其妹妹陈东所有，原告告诉主体有误一节，因案涉房屋系安居工程成本住宅，1999年7月7日由陈宏购买，原告购房时白建敏向其出示了该房屋原始购房合同系陈宏与开发商签订，且此期间案涉房屋并未办理房屋产权登记手续，原告有理由相信陈宏即是案涉房屋房主，原告向白建敏支付房款后，白建敏将其中的600000元支付给陈宏，故原告向陈宏主张权利并无不当。白建敏去世后，其配偶苏冬梅继承其房产一套现已出售，该房产坐落于南关区北安路南二胡同28号，建筑面积为61.97平方米，对于陈宏返还原告房款后不足部分160000元，苏冬梅应在其继承白建敏遗产的范围内对原告该部分损失承担返还义务。关于原告主张的利息一节，应自收取房款后开始给付。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告陈宏自本判决生效后立即返还原告黄春生购房款600000元及利息（自2014年3月21日起依中国人民银行同期同类贷款利率给付至全部款项给付之日时止）；二、被告苏冬梅自本判决生效后立即在继承白建敏遗产范围内偿还原告黄春生购房款160000元及利息（自2014年11月7日起依中国人民银行同期同类贷款利率给付至全部款项给付之日时止）。宣判后，陈宏不服。陈宏二审上诉称：一、请求二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初3189号民事判决；二、改判上诉人陈宏不承担返还购房款60万元及利息；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，陈宏不是案涉房屋所有权人，无权处分案涉房屋；白建敏转账陈宏的60万元并非购房款，而是偿还以前债务；陈宏及房屋实际权利人并未授权过白建敏出售案涉房屋，且陈宏对白建敏出售房屋一事并不知情。黄春生二审答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。上诉理由不符合事实，上诉人是通过非正常途径办理的产权证，且一审提交的证据都是伪证。上诉人存在委托白建敏销售房屋的行为，白建敏向我展示了案涉房屋的购房协议和收据，名字都是陈宏的。白建敏说过1999年的时候，房屋原始所有权人是陈东，后来陈东卖给了他姐陈宏，手续合法有效。上诉人一审出示的2002年将案涉房屋卖给陈东的购房协议是复印件，购房价格也是1999年时的价格，与常理不符。案涉房屋当时对购房人资格有限制，只有陈东能购买，白建敏说过这个房子是陈东的。2016年我第一次联系陈宏的时候，她就说房款没有收齐，说她去找苏冬梅，苏冬梅不管这事，陈宏说其没在长春在国外，要回来之后和我面谈。2017.5陈宏仍称其在国外。后来就联系不上了。我2014年就装修了案涉房屋，2017.12月陈宏就把我案涉房屋内的东西搬到楼下。苏冬梅二审述称，关于上诉人所称陈宏4台车抵偿欠款60万元不成立，因为以上4台车所有权人都不是陈宏或者是其公司的。上诉人所称1000万元债务与本案无关。原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院二审查明案件事实与一审案件查明事实相同。本院认为，一、关于陈宏与黄春生之间是否成立房屋买卖合同关系的问题，陈宏主张未授权白建敏出售案涉房屋，白建敏无权签订房屋买卖合同，但白建敏向黄春生出示了案涉房屋的初始买卖合同且收取黄春生购房款后间隔不久即将款项转账陈宏，并且如约将房屋交付黄春生，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，从权利外观应认定黄春生有理由相信白建敏系代理陈宏出售案涉房屋，否则对合同相对人黄春生不公平。并且黄春生实际占有使用房屋近三年之久无人提出异议。陈宏主张此段时间其在境外居住，但出入境记录显示其并未离境。据此，应认定陈宏与黄春生成立房屋买卖合同关系。陈宏应为自己未收理好案涉房屋的初始买卖合同及钥匙的过失承担相应的法律后果。二、关于黄春生是否有权主张返还60万购房款及利息的问题，庭审中经本院释明，黄春生与陈宏均表示不再继续履行房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除，合同已经履行的，权利人可以要求恢复原状，因黄春生已将房屋返还，故黄春生有权请求陈宏返还购房款60万元及利息，但房屋权利人可以向黄春生另行主张案涉房屋的使用费用。三、关于陈宏主张白建敏转账的60万元系偿还以前其他债务的问题，陈宏主张白建敏转账的60万元系其偿还购买的抵账的四辆汽车的款项，但并未提交有效证据予以证明，且陈宏不应以与白建敏之间内部的债权债务关系对抗善意第三人黄春生返还购房款及利息的诉讼请求。如陈宏认为其权益受到损害，可以就该笔债权向白建敏的继承人另行主张权利。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人陈宏负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张海胶审判员 张新华二〇一九年八月二十六日书记员 米志娜