北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初10413号原告（反诉被告）：胡立东，男，1970年2月10日出生，汉族，北京盛达永业贸易有限公司经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘岩，北京市安诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张晓萌，男，1982年8月31日出生，汉族，民生银行股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金颖，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广才，北京声驰律师事务所律师。原告（反诉被告）胡立东与被告（反诉原告）张晓萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月24日出具（2018）京0102民初17466号民事判决书（以下简称17466号案件），胡立东不服提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终431号民事裁定书，撤回原判决，发回重审。案件发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡立东及其委托诉讼代理人刘岩，张晓萌的委托诉讼代理人金颖、张广才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡立东向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金206万元。二、判令被告承担原告因本案支出的各项诉讼费用。事实和理由：2017年7月9日，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告出卖、被告买受原告所有的坐落于北京市宣武区X号楼X号楼XX房屋，成交总价1030万元。根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件二第八条违约责任条款约定，如被告拒绝购买案涉房屋，则应向原告支付房屋成交总价20%的违约金。2017年11月2日，被告向原告发出解约通知，告知因其个人原因不再购买案涉房屋，但被告拒不向原告支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法受理并裁判。补充：因合同是2017年7月9日签订的，原被告双方约定履行买卖事宜是在2017年12月以后，从签约到履约有4、5个月的时间，到2017年11月份房价下跌，2017年11月2日被告向原告发送通知，告知因房价下跌自己的房屋无法出卖，因此无法获得购房资格，因此提出解除原被告双方之间的合同。2017年11月6日下午被告的母亲又向原告发送通知，因前期发送了解约通知，现双方必须马上见面谈解约事宜。11月7日由原告、被告、被告的母亲及麦田国际的韩XX、张XX等人在店面进行解约磋商，此次磋商达成解约共识。被告及被告母亲的意思解约以后，定金无需退还，但是不愿再支付其他赔偿，如果原告同意即可签署解约文件，由于被告的方案与合同约定不符，无法补偿原告损失，因此解约后如何处理未能达成一致意见。后续双方没有再进行任何履约事宜。2017年12月29日双方再次进行磋商，此次仍未达能一致意见，反而被告表示是原告违约，因此不了了之。关于解约通知，我方是同意的，但是要求被告承担违约金。张晓萌辩称，2017年11月2日-7日双方对合同解除事宜进行协商，但并没有达成一致意见。买卖合同于2017年12月29日被告（张晓萌）行使约定解除权解除。即使认定被告违约，也应当优先使用合同的条款，而不是附件二中的条款，其中约定的违约金数额也很高。其他意见与答辩状一致。答辩状主要内容如下：1、本案合同当事人虽曾于2017年11月2日至7日就解除合同事宜进行协商，但双方并未达成一致意见，原合同并未解除。2、买卖合同已于2017年12月29日由被告行使约定解除权解除。3、本案即使认定被告违约，原告行使约定解除权解除合同，也应优先适用《购房资格协议》中的非格式条款，而非适用《附件二》中的格式条款，根据《购房资格协议》，解除合同的违约金为20万元。另外，关于损失，首先我方没有任何违约行为，房屋差价损失的计算时点应在2017年11月7日或者2017年12月29日二选其一。张晓萌向本院提出反诉请求，1、确认双方就北京市西城区（原宣武区）X号楼XX房屋买卖合同因反诉被告根本违约于2017年12月29日解除。2、请求反诉被告支付违约金206万元。3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉事实和理由：张晓萌与胡立东于2017年7月9日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《附件一》、《附件二》《购房资格协议》、《补充协议》、《房款支付协议》等一系列书面合同，约定张晓萌购买胡立东所有的坐落于北京市宣武区X号楼X号楼XX房屋，成交总价1030万元。2017年7月9日、10日，张晓萌先后向胡立东支付定金20万元。2017年11月2日至7日，双方先后通过手机短信、当面协商等方式，欲解除已经生效的房屋买卖合同，但未能达成一致意见。根据《附件二》第二条第2款约定，胡立东应于2017年12月1日前向涉案房屋的抵押权人申请提前还款并在取得借款结清证明后十个工作日申请办理抵押登记注销手续。但胡立东并未依约履行上述义务，使房屋买卖合同目的落空，已经构成根本违约。《附件二》第八条第二款第（1）项之规定：出卖人逾期履约超过十五个工作日，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失。因此，张晓萌于2017年12月29日行使单方解除权向胡立东发出了合同解除的通知。针对反诉，胡立东辩称，不同意反诉请求。我方不存在根本违约，是张晓萌根本违约在先，2017年11月2日给我方发出提前解约的意思表示，后中介与我们双方进行商谈，确定解除合同，双方就张晓萌赔偿我方钱款一事没有达成一致意见，张晓萌要求赔偿20万元，我方不同意。12月29日协商赔偿一事未果。张晓萌称11月2日-7日就解约没有达成一致不是事实，张晓萌行使单方解除权解除合同，也不是事实。张晓萌应就2017年11月初发出解约通知一事承担举证责任，以证明11月7日后继续履行合同，但张晓萌没有证据证明其曾要求继续履行合同，张晓萌发出提前解约后双方达成一致解约。诉讼中张晓萌也没有证据证明11月7日后继续履行合同。2017年12月1日张晓萌应当具备购房资格，不具备购房资格时应当指定新的产权人，被告不指定才能使用购房资格协议的条款，本案是被告根本违约应当承担20%的违约金。本院经审理认定事实如下：北京市宣武区（现为西城区）X号楼X号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）登记在胡立东名下。2017年7月9日，胡立东（出卖人）与张晓萌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡立东将涉案房屋出售给张晓萌，房屋总价款1030万元，净房屋价格为467万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备等563万元。同日，双方还签订《北京市存量房屋买卖合同》的附件二，内容为：……，第二条付款方式，1、定金为人民币贰拾万元整，关于定金支付时间及方式，（1）买受人于2017年7月9日前（含当日）以自行交接的方式支付定金8万元；（2）买受人于2017年7月10日前（含当日）以自行交接的方式支付定金12万元；2、解押款，抵押权人招商银行，抵押数额290万元，该房屋有关借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年12月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；……；6、商业按揭贷款，（1）买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2017年12月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为186万元整；……；7、剩余购房款，（1）买受人于2018年1月12日前交付出卖人购房款250万元，支付方式为银行资金监管；（2）买受人于2018年1月12日前支付出卖人购房款281万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；……；第三条网签备案登记，1、买卖双方于2017年12月15日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料，签署全部文件；……；第四条所有权转移登记，1、买卖双方于2018年1月12日前办理缴税手续；2、买卖双方于取得《契税完税凭证》后2个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；……；第八条违约责任，……，3、买受人根本违约，具备下列情形之一的，买受人构成违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失，（1）买受人逾期履约超过十五个工作日，（2）买受人拒绝购买该房屋；……。2017年7月9日，胡立东（甲方，出卖人）与张晓萌（乙方，买受人）签订《购房资格协议》，约定乙方购买甲方的房屋，签约时不具备购房资格，出售乙方及家庭名下一套房屋，即具备购房资格，甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2017年12月1日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格；协议第三条约定，若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下，乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格；若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人，则甲方有权解除合同，已收取的房款于解除合同后3日内自购房款中扣除贰拾万元整作为违约金，将剩余部分（如有）退还乙方。17466号案件查明张晓萌表示因没有成功出售自己的房屋导致未获得购房资格，也没有向胡立东提出将房屋登记在他人名下。2017年7月9日，张晓萌向胡立东支付购房定金8万元。2017年7月10日，张晓萌再次向胡立东支付购房定金12万元。2017年11月2日，张晓萌向胡立东发送短信：“胡哥你好，我是买你XX房子的张晓萌，根据咱们俩通过麦田签订的房屋买卖合同以及附件和房款支付协议，我需要在2017年12月15日前支付你人民币290万购房款来解除你在招商银行的抵押目前房地产市场价格在下行，我无法卖出自己的房子，所以非常抱歉我现在既无法具备购房资质，也没有足够资金购买你的房子。为了不耽误你继续卖房在我们约定的第一笔款项的支付时间提前一个半月跟你协商解除我们签订的买卖合同和其他相关协议，希望你能理解。昨天，我母亲已经打电话跟你沟通过相关情况我怕沟通中有不清楚的地方，所以今天又给你发这条短信，希望在你有时间的时候最好是这周末咱们到麦田丽水店。谈谈解约的事情，给你造成的不便表示抱歉。”2017年11月2日，张晓萌向胡立东表示不再购买涉案房屋。2017年11月6日，张晓萌的母亲给胡立东发短信，内容为：“胡立东，我是买你房子张晓萌的妈妈，张晓萌给你发的短信相信你已经收到，希望你这几天抽时间来麦田谈谈房子解约的事，我已来北京，我在麦田等你，希望你一定要来。2017年11月7日，胡立东、张晓萌在中介公司店面进行了协商，张晓萌提出定金20万元不要求返还，双方签署解约协议，胡立东表示不同意。17466案件审理中，胡立东表示，2017年11月7日双方在中介店面协商解约后的赔偿事宜，未达成一致，但双方合同应在2017年11月7日已经解除了。张晓萌称，2017年11月7日，双方协商解约事宜，但是未协商一致，胡立东也未向张晓萌确认解除合同，因此，合同需要继续履行，合同约定2017年12月1日胡立东应当解除抵押，逾期15个工作日即合同解除，12月29日我方已向胡立东确认了其根本违约行为，因此，双方合同应于2017年12月29日解除。胡立东对此不予认可，胡立东表示，2017年11月7日协商后张晓萌并未表示要继续履行合同，因此，未在2017年12月1日办理解押手续。张晓萌陈述因无法联系到胡立东，未将继续履行合同的意思告知胡立东。张晓萌出示其名下的理财产品清单、其母亲张XX银行账户明细，也申请证人刘X出庭作证，证明其在筹集首付款的资金。胡立东对此不予认可，胡立东表示上述证据不能证明张晓萌是在为履行合同做准备。本案中，胡立东为证明房屋差价损失，申请对涉案房屋2018年4月26日时点的房屋价值进行评估。经向张晓萌询问，张晓萌虽然对2018年4月26日的时点存有异议，但不申请对涉案房屋其他时点的价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京吉翔房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）为本次房屋价值评估的司法评估机构。2019年6月26日，评估公司出具《房地产估价报告》（以下简称评估报告），载明“……于价值时点2018年4月26日的市场价值为99575元/平方米，房地产总价为995.55万元”。胡立东对评估报告的真实性予以认可，但不认可评估结果，主张评估结果房屋价值较高，并申请鉴定人员出庭作证。评估人员对于鉴定结果的计算方式进行了解释和说明后，原告仍不予认可，并提交涉案房屋所在小区网络挂牌价以及个人贷款记录，以证明涉案房屋价值评估过高且存在贷款损失。张晓萌认可评估报告的真实性，不认可其他证据的真实性及证明目的，主张涉案房屋价格除房屋价款外，还包括装修款等其他款项。原告的损失应以合同解除时间进行计算，而评估结果表明房价处于下行趋势，仅具备参考意义。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，根据2017年11月2日往来通信，张晓萌因不具备购房资提出解除合同。2017年11月7日，双方虽然未就合同解除后果达成一致意见，但胡立东对于解除合同是认可的，故双方合同应于2017年11月7日解除。关于违约一节，张晓萌因无法满足购房资格造成根本违约，应承担合同约定违约责任。根据《购房资格协议》，双方在签约时对于张晓萌不具备购房资格是知情的，且对于张晓萌购房资格的满足条件以及未满足该条件导致合同解除的后果进行了明确具体的约定，应视为特别约定，故对于张晓萌购房资格引起的违约应适用该《购房资格协议》的约定。根据该约定，“已收取的房款于解除合同后3日内自购房款中扣除贰拾万元整作为违约金”。因张晓萌主张违约金过高，原告应提交其初步损失的证据，该证据源于评估报告所确定的2018年4月26日房屋价值，并借此确定房屋差价损失。胡立东虽然对该评估报告的结论不予认可，但经审查，并未发现评估机构存在违法之处，故本院对该评估报告结论予以采纳。关于房屋差价损失的数额，应以合同解除时间（2017年11月7日）进行判断，因张晓萌并未就该时间点或者其他时间点的房屋价值进行鉴定，本院根据公平原则、评估报告结果、合同签订及解除时间与评估报告时间点酌定房屋差价损失为15万元左右。故综合本案的具体情况，《购房资格协议》所约定的违约金并无明显过高之处，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于反诉，基于上述分析的法律事实，合同解除时间应为2017年11月7日，本院予以纠正。其他反诉请求缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。另外，作为合同解除后的清算事宜，胡立东应退还其已收到的定金20万元，本院对于该清算结果予以一并处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认胡立东、张晓萌就北京市西城区（原宣武区）X号楼XX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件、《购房资格协议》于2017年11月7日解除。二、自本判决生效之日起七日内，张晓萌支付胡立东违约金200000元。三、自本判决生效之日起七日内，胡立东返还张晓萌定金200000万元。四、驳回胡立东的其他诉讼请求。五、驳回张晓萌的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23280元，由胡立东负担21020元（已交纳11640元，剩余9380元于本判决送达之日起七日内交纳），由被告张晓萌负担2260元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费23280元，由张晓萌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  高 磊审 判 员  刘 敏审 判 员  韩进红二〇一九年八月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  王 溪