上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初18629号原告邵继胜，男，1950年11月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人刘琳琳、孙晶晶，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告钱芳萍，女，1967年2月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人林兴鹤、余方，上海市天云律师事务所律师。被告缪根岳，男，1955年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人张洪，安徽黄淮律师事务所律师。原告邵继胜与被告钱芳萍、缪根岳房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵继胜的委托代理人刘琳琳、孙晶晶、被告钱芳萍的委托代理人林兴鹤、余方、被告缪根岳及其委托代理人张洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵继胜诉称，2014年4月17日，原告邵继胜与被告钱芳萍就系争上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，约定钱芳萍将系争房屋出售给邵继胜，转让价款为人民币490万元(以下币种均为人民币)。合同约定，在2014年5月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。邵继胜与钱芳萍另签订《协议书》，约定邵继胜再支付钱芳萍补偿款30万元，房屋总价共计520万元。合同履行过程中，邵继胜支付首付款180万元后，钱芳萍将系争房屋交付邵继胜，邵继胜装修后于2015年入住至今。嗣后，钱芳萍未按约配合邵继胜办理产权过户手续，双方为此签订《协议书》，约定过户时间延迟至2015年7月31日之前，钱芳萍应配合邵继胜办理银行贷款手续，如邵继胜无法办理贷款，钱芳萍同意先配合将房屋过户，待邵继胜将该房抵押且抵押款到账后再支付钱芳萍剩余所有款项。届时，双方仍未办理系争房屋产权过户手续，邵继胜因而未再支付剩余房款。2016年5月，系争房屋被法院查封，致无法办理产权过户手续。2016年7月28日，邵继胜与钱芳萍签订《协议书》，约定：系争房屋已被查封，一旦进入执行拍卖流程，钱芳萍承诺协助邵继胜拍下房屋，并承担相应费用。否则，钱芳萍应赔偿邵继胜因购买房屋造成的一切损失，包括返还首付款180元，赔偿房屋差价400万元、装修搬家损失50万元。现钱芳萍明确告知其无法通过拍卖方式将系争房屋产权过户至邵继胜名下，且目前房屋价值经评估，差价损失已扩大至552.8万元，故邵继胜基于钱芳萍与缪根岳原系夫妻的关系，将两人作为被告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告邵继胜与被告钱芳萍就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2、被告钱芳萍返还购房首付款180万元；3、被告钱芳萍赔偿房屋差价损失552.8万元、装修搬家损失50万元，共计602.8万元；4、被告缪根岳对被告钱芳萍的上述第2、第3项付款义务承担连带偿还责任；5、本案受理费由两被告负担。被告钱芳萍辩称，2013年，缪根岳向上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)提起诉讼，要求与钱芳萍离婚。2014年4月17日,邵继胜与钱芳萍签订《房地产买卖合同》。2015年10月，虹口法院判决钱芳萍与缪根岳离婚，系争房屋产权归缪根岳所有。钱芳萍不服该判决，向上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)提起上诉。2016年4月，二中院作出维持系争房屋产权归缪根岳所有等的终审判决，致使钱芳萍不能按约定履行系争房屋买卖合同。现钱芳萍同意解除双方签订的《房地产买卖合同》。合同解除后，钱芳萍同意返还邵继胜支付的首付款180万元。由于双方对未在合同约定的过户期限内办理产权过户手续均有责任，且邵继胜仅支付了首付款，未全额付清房款，邵继胜主张的房屋差价损失过高，故钱芳萍仅愿在合理范围内对此进行赔偿，即钱芳萍按合同约定的总房价款520万元的20%支付违约金。钱芳萍于2014年将系争房屋交付邵继胜，邵继胜装修后入住，至今已占用房屋5年，故房屋使用费与装潢残值已折抵完毕，钱芳萍不同意再赔偿邵继胜装修、搬家损失。钱芳萍收到首付款180万元后，将该款转账至缪根岳为股东的上海力丰美嘉商贸有限公司(以下简称力丰公司)银行账户内，故钱芳萍同意邵继胜要求缪根岳对本人的付款义务承担连带偿还责任的诉讼请求。被告缪根岳辩称，被告钱芳萍与缪根岳原系夫妻。2013年，在缪根岳与钱芳萍离婚纠纷案的审理过程中，虹口法院要求双方申报夫妻共同财产，缪根岳方得知钱芳萍在夫妻婚姻关系存续期间隐瞒自己购买系争房屋，该房产权虽然登记在钱芳萍名下，但属于夫妻共同财产。离婚案承办法官告知钱芳萍，在诉讼过程中不能处分系争房屋，但钱芳萍未将其已与邵继胜签订系争房屋买卖合同的事实告知法院，缪根岳对此也不知情，导致法院判决系争房屋产权归缪根岳所有。由于钱芳萍未经缪根岳同意擅自出售系争房屋，且邵继胜与钱芳萍协议约定“甲方委托的第三人以乙方或乙方指定人员的名义参与竞拍”，表明两人存在恶意串通的行为，故缪根岳认为涉案合同无效。综上，缪根岳既未参与涉案合同的签订，又从未与钱芳萍及邵继胜有过任何承担连带责任的约定，故钱芳萍应自行承担相关民事责任，缪根岳不同意对钱芳萍的付款义务承担连带偿还责任。经审理查明，被告钱芳萍与被告缪根岳原系夫妻，双方于1991年7月26日登记结婚。钱芳萍原为系争上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，该房产权于2007年4月登记在钱芳萍名下。2014年4月17日，原告邵继胜作为买受人(乙方)，被告钱芳萍作为卖售人(甲方)，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定钱芳萍将系争房屋出售给邵继胜。合同另约定：房屋转让价款为490万元；在2014年5月20日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：首期房价款：乙方在签订本合同前支付甲方定金5万元整。乙方在签订本合同当日支付甲方首期房价款175万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计180万元整；第二期房价款：待房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方第二期房价款计305万元整；交房时间及尾款：甲乙双方约定签署《房地产买卖合同》后5日内双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方或直接向甲方支付尾款5万元整，相关费用的结算日期以交接之日为准。此前，上述甲乙双方于2014年4月13日签订《协议书》，约定：乙方应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付甲方补偿款30万元整，该笔款项乙方应于双方产权过户当日内直接支付甲方，共计520万元整。此价格为甲方的净到手价格，交易中产生的税费由乙方承担，甲乙双方约定过户日期改为5月10日之前；甲、乙双方其他事项仍依《房地产买卖合同》约定履行；双方签订的《房地产买卖合同》及其他文本与本协议不一致的，以本协议书为准。上述《房地产买卖合同》和《协议书》签订后，邵继胜支付钱芳萍首付款180万元，钱芳萍将系争房屋交付邵继胜，邵继胜装修后入住至今。2014年5月28日，上述甲乙双方签订《协议书》，约定：甲、乙双方协商一致，同意将系争房屋办理产权转移的时间延迟至2014年11月10日；乙方尽量在交易过户前付齐房款。若交易过户当日不能支付全部房款，甲方同意先配合将房产过户，待乙方将此房抵押且抵押款到账后再行支付甲方剩余所有房款。嗣后，上述甲乙双方又签订《协议书》，约定：办理产权转移的时间延迟至2015年7月31日前;甲方应配合乙方办理银行贷款手续，若乙方无法办理贷款，甲方同意先配合将房产过户，待乙方将此房抵押且抵押款到账后再行支付甲方剩余所有房款。2016年7月28日，上述甲乙双方再签订《协议书》，主要内容为：系争房屋出售总价520万元，乙方已按约向甲方支付了首付款180万元。后甲方迟迟未与乙方办理该房屋产权过户手续。后双方约定过户时间延迟至2015年7月31日。目前甲方仍未与乙方办理房屋产权过户手续。该房屋已被上海市第一中级人民法院和上海市虹口区人民法院执行查封。为解决房屋过户的问题，经协商一致，达成以下条款，双方共同遵守：一、甲方应积极配合乙方获得该房屋产权；二、因该房屋已被查封，可能会进入拍卖流程，该套房屋一旦进入执行拍卖流程，由甲方委托的乙方或甲方指定人员的名义参与竞拍；三、甲方委托的第三人以乙方或乙方指定人员的名义参与竞拍，甲方承诺如下：1、参与竞拍的保证金及其他费用(若有)由甲方代乙方支付；2、中标后的价格与乙方当时购买该房屋的价格差价(若有)，在乙方或乙方指定人员支付该房屋拍卖价款时由甲方一次性补足(补足的部分包括该房屋的中标价与乙方当时购买该房屋价格的差价(即超过520万元部分的，及乙方已支付给甲方的首付款180万元两部分)；3、若甲方违反本协议，由甲方对乙方进行赔偿，具体赔偿标准依照本协议违约责任执行；4、乙方除承担该房屋过户交易的契税及拍卖佣金外，其他竞拍该房屋产生的费用(若有)，由甲方全部承担。四、若该房屋最终无法通过拍卖过户至乙方或乙方指定人员名下，由甲方对乙方进行赔偿，具体赔偿标准依照本协议的违约责任执行；五、违约责任：若甲方最终未通过拍卖使该房屋过户至乙方或乙方指定人员名下，甲方除返还乙方已支付的房屋首付款180万元外，还应赔偿乙方因购买该房屋和争取该房屋产权而造成的一切损失(包括但不限于该房屋的市价与甲乙双方当时交易价之间的差价损失、乙方对该房屋的装修损失、乙方维权损失等，该损失经甲乙双方计算后协商一致，为房屋差价400万元、装修搬家等赔偿50万元，合计450万元)。2018年8月3日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查，2013年，被告缪根岳向虹口法院提起(2013)虹民一(民)初字第3514号离婚纠纷一案。2015年10月16日，虹口法院作出准予缪根岳与钱芳萍离婚，上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归缪根岳所有的一审判决。钱芳萍不服该判决，向二中院提起上诉。2016年4月27日，二中院作出(2015)沪二中民一(民)终字第3307号维持原判的终审判决。审理中，邵继胜与钱芳萍均表示，《房地产买卖合同》于本案第一次开庭当日，即2019年4月26日解除。被告钱芳萍与缪根岳均确认，双方于2008年11月起分居，分居期间经济分开。邵继胜提供虹口法院开庭日期为2014年12月19日的离婚纠纷庭审笔录，证明钱芳萍与缪根岳在离婚诉讼中，隐瞒系争房屋已经出售的事实，导致邵继胜未能及时主张权利，损失进一步扩大。经质证，钱芳萍与缪根岳对此均无异议。钱芳萍表示这不是导致邵继胜损失的直接原因，同时确认其在该笔录中“分居后我们的钱分开的”的陈述。缪根岳则对原告的证明目的不认可，认为钱芳萍对法官及缪根岳均隐瞒了擅自出售系争房屋的事实。针对钱芳萍辩称房屋差价损失的问题，邵继胜提供上海国衡房地产估价有限公司于2019年3月20日出具的沪国衡估字(2019)第0088号《房地产估价报告》，证明系争房屋在2019年3月1日的市场价值为XXXXXXXX元。邵继胜认为，虽然《房地产买卖合同》约定被告未按本合同及各项附件等约定履行的，钱芳萍需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，但2016年7月28双方签订的《协议书》约定，如邵继胜购房不成，钱芳萍应赔偿邵继胜房屋差价损失400万元，故赔偿金额应以该《协议书》约定为准。现合同约定的违约金、《协议书》约定的房屋差价损失400万元均不足以弥补邵继胜的损失，故邵继胜要求钱芳萍以目前房屋价值的差价552.8万元作为损失予以赔偿。经质证，钱芳萍表示，对系争房屋目前市场价值XXXXXXXX元无异议，但邵继胜要求钱芳萍赔偿552.8万元的房屋差价损失过高。缪根岳对该估价报告无异议。针对装修搬家赔偿问题，邵继胜表示，根据2016年7月28日《协议书》的约定，如邵继胜购房不成，钱芳萍应赔偿邵继胜装修搬家等赔偿50万元。现考虑到装潢折旧，邵继胜变更诉讼请求，自愿将该赔偿金额降至30万元。邵继胜另表示，钱芳萍与缪根岳返还180万元及作出相应赔偿后，邵继胜将迁出系争房屋。被告钱芳萍提供如下证据：1、银行支付业务回单，证明钱芳萍在收到首付款180万元后，于2014年4月15日将包括该款在内的200万元转账至力丰公司；2、档案机读材料，证明缪根岳是力丰公司的股东，持股60%。经质证，邵继胜表示，该支付业务回单系复印件，对其真实性无法核实。即便该证据真实，也与邵继胜无关，邵继胜履行了付款义务，之后钱芳萍如何处理钱款与邵继胜无关；对档案机读材料的真实性无异议，认为该证据与本案无关。缪根岳对上述两份证据均有异议，表示缪根岳虽为力丰公司的股东，但钱芳萍为力丰公司的法定代表人和实际控制人，双方分居后，缪根岳再未前往该公司。同时，首付款180万元的收款人系钱芳萍，非缪根岳，钱芳萍亦未提供证据证明该200万元中的180万元是邵继胜支付的首付款。审理中，本院自(2017)沪0107执5879号卷宗内调取了案外人石某某向本院递交的系争房屋《缓拍申请》、石某某与缪根岳就还款事宜于2019年5月21日签订的《协议书》。经质证，原告及两被告对此均无异议。2019年7月26日，钱芳萍通过快递向本院递交民事反诉状，要求邵继胜按10000元/月的标准支付自2014年4月17日至2019年4月16日的房屋占用费。本院认为，邵继胜与钱芳萍就系争房屋签订《房地产买卖合同》时，钱芳萍为该房产权人。基于不动产的公示、公信原则，双方签订的涉案合同，内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。缪根岳辩称涉案合同无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。合同履行过程中，因系争房屋被法院查封，致使不能办理产权变更登记手续，在此情况下，邵继胜要求解除合同的诉请，符合合同约定，本院予以支持。现邵继胜与钱芳萍对合同于2019年4月26日解除达成合意，本院对此予以确认。合同解除后，钱芳萍应将收取的房款180万元返还邵继胜，邵继胜则应迁出系争房屋。由于系争房屋买卖不成系钱芳萍原因造成，故该违约责任应由钱芳萍承担。双方为此协议约定由钱芳萍赔偿邵继胜一切损失。现邵继胜依据《房地产估价报告》，以合同约定的违约金、《协议书》约定的房屋差价损失400万元均不足以弥补邵继胜的损失为由，诉请要求钱芳萍以时间节点为2019年3月1日的市场价值赔偿房屋差价552.8万元，对此，本院认为，相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。考虑到目前系争房屋市场价值较2014年4月双方签订房屋买卖合同时确有较大的上涨，但基于邵继胜未全额支付房款这一事实，结合本案查明的其他事实，以及钱芳萍提出邵继胜主张的房屋差价损失过高，请求在合理范围内对此进行赔偿的辩称意见，本院对钱芳萍应赔偿邵继胜房屋差价损失的金额予以酌定，确定为400万元。审理中，邵继胜变更诉讼请求，自愿将双方约定的装修搬家赔偿金额降至30万元，未有不妥，本院予以准许。对邵继胜要求缪根岳对钱芳萍的付款义务承担连带偿还责任的诉请，根据查明的事实，邵继胜与钱芳萍签订涉案合同时，缪根岳与钱芳萍已分居，邵继胜支付的房款由钱芳萍收取，钱芳萍提供的证据不足以证明缪根岳收取了该180万元的房款，况且钱芳萍确认其与缪根岳分居期间，双方并无经济往来，故原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。钱芳萍的辩称意见，同样缺乏事实依据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。另外，钱芳萍于本案庭审全部结束后向法院递交反诉状，诉请要求邵继胜支付房屋占用费，不符合相关法律规定，本案对此不予处理，钱芳萍可另案诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，判决如下：一、原告邵继胜与被告钱芳萍就上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年4月26日解除；二、被告钱芳萍应于本判决生效之日起十日内返还原告邵继胜购房款人民币XXXXXXX元；三、原告邵继胜应于本判决生效之日起十日内迁出上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告钱芳萍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵继胜房屋差价损失费人民币XXXXXXX元；五、被告钱芳萍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵继胜装修搬家损失费人民币300000元；六、对原告邵继胜其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币66596元，减半收取计人民币33298元，由原告邵继胜负担人民币6048元，被告钱芳萍负担人民币27250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 虹人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  吴静娟二〇一九年七月三十一日书 记 员  郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。