天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初5675号原告：莆商（天津）投资发展有限公司，住所地天津市北辰区天津医药医疗器械工业园辰寰大厦。实际控制人：王志鹏。委托诉讼代理人：张卫斌，天津至大律师事务所律师。被告：吕青，男，1985年10月22日出生，汉族，天津市北辰区吕清伦火锅店业主，户籍地为天津市北辰区，现住天津市北辰区。原告莆商（天津）投资发展有限公司与被告吕青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆商（天津）投资发展有限公司（以下简称莆商公司）的委托诉讼代理人张卫斌与被告吕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莆商公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告的租赁合同关系；2．依法判令被告支付原告租金657000元、违约金400000元，共计1053000元（暂计算至2019年6月30日）及至实际交还房屋之日的租金及违约金，并将租赁房屋恢复原状后交还原告；3．本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确租金按年租金196750元的标准计算，违约金按合同约定的未付款迟延部分的日千分之五计算，原告主张计算至2019年6月30日违约金为400000元，其余部分自愿放弃，自2019年7月1日之后的违约金按每月2%计算。对于第二项诉讼请求中将租赁房屋恢复原状后交还原告，变更为：将租赁房屋交还原告。事实和理由：2013年8月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于天津市北辰区的房屋出租给被告作为餐饮使用，租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月31日，年租金为195750元，并对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告未按照合同约定支付原告租金。自2016年7月1日起经原告多次催告，被告至今仅陆续支付原告租金130000元，尚欠原告租金653000元及相应违约金。被告之行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。故此，原告起诉来院，请贵院依法判如所请。被告吕青辩称，不同意解除租赁合同。郑某为原告登记的法定代表人，2017年6月郑某通知被告不再交纳租金，之后没有原告的工作人员向被告进行过任何形式的催收。现郑某的事情还没有解决，被告认可2016年6月份之前的房租，对2016年7月以后的租金不予认可。对原告主张的违约金也有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证，故本院结合当事人提交的证据进行分析如下：被告对原告提交的房屋产权证、租赁合同、天津市北辰区人民法院民事判决书、现场照片及被告企业查询信息的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的证人郑某的证言，证人称曾向被告发出书面通知要求其暂缓交纳房租，其分两批通知了租赁原告房屋的租户，第一批大概在2017年7、8月份，第二批在2018年5、6月份，但对被告发出通知的具体时间记不清了，且被告及证人均未能提供当时的书面通知或其他证据予以佐证，故对被告的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日莆商公司（出租方、甲方）与吕青（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于辰达路27号房屋出租给乙方使用，建筑面积共计269.12平方米，乙方可将出租房屋作餐饮用途，乙方租用出租房屋的期限为伍年，即自2013年8月1日至2018年7月31日止。甲方于租期起始之日前免费（装修期内免除房租及物业费，因装修产生的水、电等其他费用由乙方承担）提供20天装修期；本合同租赁期届满，如乙方需继续租赁的，应于租期届满之日前叁个月向甲方提出续租的书面请求，乙方在同等条件下有优先承租权；本合同首年租金为：人民币￥196,750元整（大写壹拾玖万陆仟柒佰伍拾元整）。此价格不含税价格，乙方缴纳租金时甲方向乙方只开具收款收据，不提供发票；乙方按照季度支付方式支付租金，租金每季度支付一次，即首批次支付第一季度租金49,188元（人民币）。租金支付方式为上付，首批次租金自本合同签订生效后十日内向甲方支付；第二批次租金自合同租期开始三个月内支付；后期租金支付方式按以此类推。自第二批次租金开始，乙方于每个付款周期前五日内向甲方支付该期的房屋租金；乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金，如乙方逾期缴纳当批次租金达二十天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任；有下列情形之一，甲方有权解除本合同，不予退还履约保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方自行承担：……（6）乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到二十天；……等内容。合同签订后，莆商公司依约将房屋交付吕青使用，吕青依约支付了2015年6月30日之前的房屋租金。自2015年7月1日始，租金未能按约定的期限支付，在2016年1月5日支付租金20,000元，在2016年1月19日支付租金30,000元，在2016年6月24日支付租金20,000元，在2016年9月21日支付租金20,000元，在2016年12月6日支付租金20,000元，在2017年1月24日支付租金20,000元，即2015年7月1日之后的租金，吕青只支付了130,000元。2018年2月23日，本院作出（2017）津0113民初3442号民事判决书，就王志鹏与郑某与公司有关纠纷一案，判决：“一、被告郑某于本判决生效之日起至2022年5月5日止不得担任莆商（天津）投资发展有限公司执行董事职务；二、被告郑某在本案已查明的个人较大债务清偿之前，不得担任莆商（天津）投资发展有限公司执行董事职务；三、被告郑某按照莆商（天津）投资发展有限公司章程在本判决第一、二项情形下不再担任该公司法定代表人。”。2013年3月14日天津市房地产登记发证交易中心填发的房地证津字第113051345377号的产权证载明，权利人：莆商（天津）投资发展有限公司，坐落：北辰区辰达路27号，土地权属性质：国有，用途：其他商服用地，使用类型：出让，使用权面积：324.4平方米，房屋建筑面积：269.52平方米。本院认为：本案的争议焦点为：一、双方租赁合同是否符合解除条件；二、吕青应否将房屋返还莆商公司；三、吕青应否支付租金及违约金；原告主张的租金及违约金的数额是否合理。对于第一、二个争议焦点，莆商公司与吕青签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，除违约金部分的规定外，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。莆商公司与吕青签订的租赁合同到期后，吕青继续使用涉案房屋，莆商公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中莆商公司主张解除租赁合同，向本院提起诉讼，本院依法将诉状送达吕青，可视为莆商公司对吕青进行了通知，故对莆商公司要求解除合同的主张，本院依法予以支持。租赁合同解除后，吕青应依法将承租的房屋返还莆商公司。对于第三个争议焦点，如上所述，合同约定的租赁期限内，吕青应按合同约定及时支付莆商公司租金。合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，吕青仍应按原合同约定支付租金。对于吕青主张莆商公司登记的法定代表人郑某曾书面通知其不再交纳租金一节，郑某虽出庭作证，但对被告发出通知的具体时间记不清了，且被告及证人均未能提供其他证据予以佐证，故对吕青的该项主张，本院不予认定。吕青未按约定支付租金应承担相应的违约责任，向原告支付迟延付款违约金。对于违约金的标准，双方在合同中约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算，应以实际欠款数额为基数自吕青逾期支付房屋租金之日起计算，被告已支付的租金应先折抵之前拖欠的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告莆商（天津）投资发展有限公司与被告吕青之间就坐落于天津市北辰区房屋的租赁合同关系自本判决发生法律效力之日起依法解除；二、被告吕青于本判决发生法律效力之日起十五日内将其租用的北辰区辰达路27号房屋腾出，交还给原告莆商（天津）投资发展有限公司；三、被告吕青应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告莆商（天津）投资发展有限公司截止至2019年6月30日的房屋租金657,000元，并按年租金196,750元的标准向原告莆商（天津）投资发展有限公司支付自2019年7月1日至其实际腾出房屋并交还原告之日止的房屋租金；四、被告吕青应于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的标准给付原告莆商（天津）投资发展有限公司迟延付款违约金（计算方式：以16,395.83元为基数，自2015年5月6日起至2016年1月5日；以49,187.5元为基数，自2015年8月6日起至2016年1月5日；以45,583.33元为基数，自2016年1月6日至2016年1月19日；以15,583.33元为基数，自2016年1月20日至2016年6月24日；以49,187.5元为基数，自2015年11月6日至2016年6月24日；以44,770.83元为基数，自2016年6月25日至2016年9月21日；以24,770.83元为基数，自2016年9月22日至2016年12月6日；以4,770.83元为基数，自2016年12月7日至2017年1月24日；以49,187.5元为基数，自2016年2月6日起至2017年1月24日；以33,958.33元为基数，自2017年1月25日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2016年5月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2016年8月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2016年11月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2017年2月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2017年5月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2017年8月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2017年11月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2018年2月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2018年5月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2018年8月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2018年11月6日至实际给付之日；以49,187.5元为基数，自2019年2月6日至实际给付之日；以32,791.67元为基数，自2019年5月6日至实际给付之日）；五、驳回原告莆商（天津）投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,139元，保全费5,000元，合计12,139元，由被告吕青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  赵志刚二〇一九年九月十八日书记员  石全祥附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。