河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初5976号原告（反诉被告）：张彦辉，女，1983年5月8日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尹占杰，河南有道律师事务所律师。被告（反诉原告）:张伟利，女，1977年4月26日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张秋贞，女，1957年8月11日生，汉族，住河南省鲁山县，系张伟利的姐姐。委托诉讼代理人：刘晓霞，河南成胜律师事务所律师。原告张彦辉诉被告张伟利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彦辉及其委托诉讼代理人尹占杰，被告张伟利及其委托诉讼代理人张秋贞、刘晓霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦辉向本院提起诉讼请求：1、确认原告与被告的丈夫任增立签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告继续履行房屋买卖合同及补充协议；3、判令被告协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：2015年9月5日，原告作为买方与卖方被告张伟利及其丈夫任增立以及中介方郑州通源房产中介有限公司（以下简称通源公司）共同签署了《房屋买卖（居间）合同》（合同编码：015029）。合同第一条约定被告自愿将坐落于中牟县县XXXX号的房屋出售给原告；第二条约定标的房屋总价款为31.3万元，原告自合同签订时间向被告、中介方支付定金和佣金2万元，第三条约定以按揭贷款的方式支付房价款。后原告根据约定支付定金和佣金2万元。根据《补充协议》的约定，被告愿意于2015年11月6日将标的房屋交房交钥匙给原告装修居住使用，交房后所产生的收益权全部归原告所有；被告承诺于2016年1月30日之前将标的房屋抵押给银行的款项结清并在30个工作日内共同到中牟县房管局办理过户手续。但因房价上涨，被告拖延解除标的房屋的抵押，拒收预付款，并逼迫原告加价。双方多次协商未果，原告无奈诉至法院。被告张伟利辩称，1、双方签订合同应属无效合同。2015年9月5日，原告张彦辉与任增立签订合同时，任增立出示房产证户名是张伟利，签合同时，“甲方张伟利”是由任增立代签的，而当时任增立并没有张伟利的委托书，属无权代理。房产在夫妻共同财产中属于重要财产，在出卖共同共有财产时，应当互相协商，取得一致意见。该房屋属于夫妻婚后共同财产，夫妻一方无权擅自将夫妻共同财产作出出售处分决定。至今，原告未支付合理对价，更没有办理产权登记，无偿在房屋中居住了四年，给被告造成了巨大的经济损失。原告至今未与被告联系协商处理房屋买卖一事，被告不同意将该房屋出售给原告；2、此房屋已抵押。该房屋已经于2014年7月23日与被告现住房屋捆绑抵押于上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。2015年原告与任增立签订合同时明知房屋已经抵押，仍签订合同。因无法解压其中一套房屋，致使合同无法履行。至今，该房屋仍处于抵押状态，无法履行。综上，原告要求被告履行合同并办理过户手续不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告张伟利向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付购房款313000元的利息107359元。事实与理由：2015年9月5日，张彦辉在张伟利不知情、不在场亦无授权委托书的情况下，与张伟利的丈夫任增立在通源公司将张伟利名下的已经抵押的房屋签订了房屋买卖合同，后因该房屋是与张伟利居住的房屋捆绑抵押，无法解除其中一套房屋抵押，造成合同迟迟无法履行，房屋被张彦辉居住四年，张彦辉也未支付任何房款。张彦辉应当向张伟利支付房款总额313000元的逾期利息107359元（313000元×0.7%×49个月），现反诉原告诉至法院，望判如所请。反诉被告张彦辉辩称，张彦辉不同意向张伟利支付损失费用，因在本次诉讼前，张伟利曾经两次向张彦辉提起诉讼，导致张彦辉花费了几万元。本院经审理认定事实如下：张伟利与任增立（已去世）系夫妻关系。2015年9月5日，任增立以张伟利（卖方，甲方）名义与张彦辉（买方，乙方）、通源公司（中介方，丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，合同约定主要内容为甲方自愿将坐落于中牟县XXXX号房屋出售给乙方。房屋权属证件号码：牟房权证字第××号，所有权人：张伟利，建筑面积：80.92㎡。房屋总价款为31.3万元。乙方自本合同签订时间向甲方、丙方支付定金和佣金共计2万元，该2万元在房屋过户前暂时由丙方代为保管。乙方愿意先预付10万元帮助甲方解押，此预付款作为总房款的一部分。2015年11月6日，任增立以张伟利代理人（卖方，甲方）名义与张彦辉（买方，乙方）、通源公司（中介方，丙方）签订《房屋买卖合同》补充协议一份，约定主要内容为甲方愿意于2015年11月6日将该房屋交房交钥匙给乙方装修居住使用，交房后所产生的收益权全部归乙方所有。甲方承诺于2016年1月30日之前将该房屋抵押给银行的款项结清并在30个工作日内共同到中牟县房管局办理过户手续，如甲方违约须在叁日内双倍赔偿给乙方定金、首付款及装修费。中介费及所有开支由违约方支付。张彦辉曾向任增立支付购房款10万元，当日，任增立将10万元退还给张彦辉。后任增立死亡，未将房屋解押，张彦辉未从涉案房屋中搬出亦未再向任增立或张彦辉支付购房款。张伟利与张彦辉由此酿成纠纷，引起本案诉讼。案件审理过程中，张伟利、张彦辉均对涉案房屋估价为64万元，经本院调解，张伟利同意将房屋转让给张彦辉所有，但要求张彦辉支付损失107359元，但张彦辉仅同意支付首付款部分的利息损失。张彦辉另表示，其先行向通源公司支付的中介费及定金由其与通源公司另行处理，不计入其应当向张伟利支付的购房款。本案认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，房屋买卖属于重大财产的交易，各方均应当采取审慎的态度。通源公司作为专业房屋中介公司在介绍张彦辉和任增立签订买卖合同时，明知任增立不是房主也没有提交委托代理手续，且交易房产已被抵押，存在交易障碍和风险的情况下，没有及时通知房主张伟利进行追认，没有及时提醒买卖双方存在交易风险，终止交易，减少损失，而是在房屋没有付款，没有解押和过户的情况下，将钥匙交给张彦辉装修入住，导致买卖双方矛盾长期无法解决，损失不断扩大。张彦辉作为买方，未考察房屋产权及抵押情况即草率签订合同，在房屋未解押过户的情况下，装修入住导致损失进一步扩大，且至今未向房屋所有权人支付购房款或者房租。张伟利作为房主，没有保管好房屋各项证件和钥匙，没有将房屋及时解押。对此张彦辉、张伟利、通源公司和任增立均存在不同程度的过错。鉴于现在张彦辉已经将交易房屋装修并长期居住，房屋已经升值到64万元的情况下，经本院组织调解，张伟利同意将涉案房屋转让给张彦辉，张彦辉同意购买涉案房屋。根据交易习惯和公平原则，张彦辉应当支付张伟利购房款和逾期付款损失，损失可以按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，基准利率上浮50%。张伟利在收到上述款项后，有义务配合张彦辉办理解押和过户手续。对于原告张彦辉的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张彦辉应于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）张伟利购房款三十一万三千元并支付自2015年11月6日起至款项清偿之日止的利息损失，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算（利息总额不应超过十万七千三百五十九元）；二、被告张伟利在取得上述款项后六十日内协助原告张彦辉办理位于中牟县XXXX号房屋（房屋权属证件号码：牟房权证字第××号）的解押和过户手续。三、驳回原告张彦辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5995元，减半收取2997.5元，保全费2085元，反诉案件受理费1223.5元，由张彦辉和张伟利各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  付晓东二〇一九年十一月一日法官助理盛露书记员梁淅阳