天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初7848号原告：张曦予，女，1984年10月23日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司天津和平支行职员，住天津市。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。被告：韩依萍，女，1939年11月26日出生，汉族，天津市文化艺术中心退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：袁耀（韩依萍之子），1974年3月22日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：袁耀，男，1974年3月22日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：袁晨超，男，1971年2月23日出生，汉族，北京生前预嘱推广协会员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：袁耀（袁晨超之弟），1974年3月22日出生，汉族，无职业，住津市南开区。第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1304单元。法定代表人：代建宁，经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司法务经理。委托诉讼代理人：李洋洋，天津耀达律师事务所律师。原告张曦予与被告韩依萍、被告袁耀、被告袁晨超及第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张曦予的委托诉讼代理人李鑫、被告袁耀、被告韩依萍及被告袁晨超的委托诉讼代理人袁耀、第三人天津房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘莹、李洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张曦予向本院提出诉讼请求:1.判令各被告返还原告购房款定金20000元；2.判令各被告给付原告违约金128000元；3.判令各被告给付原告居间服务费6400元；4.本案全部诉讼费用由各被告承担。事实和理由:被告韩依萍与袁烈州（已故）系夫妻关系，被告袁晨超、袁耀系袁烈州与韩依萍之子。2015年11月7日，原告与袁烈州及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买袁烈州所有的坐落于天津市南开区房屋，成交价为1280000元。原告签订合同后分别于2015年11月7日、2015年11月8日支付袁烈州定金共计20000元。后由于袁烈州提出上涨房屋价格，遭原告拒绝后，其拒绝继续履行合同，故双方成讼。天津市南开区人民法院于2018年12月12日作出（2017）津0104民初14384号民事判决书，该判决书载明“袁烈州一方于2016年3月3日明确提出涨价，在张曦予未同意的情况下拒绝在3月4日签订《天津市房产交易合同》的行为属于根本性违约，系导致合同不能继续履行的根本原因”，并判决解除原告与袁烈州签订的《房产交易合同》。后各被告就该案向天津市第一中级人民法院提出上诉，天津市第一中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）津01民终848号民事判决书，该判决书判决驳回各被告的上诉请求，维持原判。原告认为上述两份民事判决书均认定原告与袁烈州签订的《房产交易合同》解除系因袁烈州一方根本违约造成，现上述判决书均已发生法律效力，且根据原告与袁烈州签订的《房产交易合同》第七条违约责任的约定，各被告作为袁烈州的继承人应承担违约责任，故起诉。韩依萍、袁耀、袁晨超辩称，2016年原告在南开法院起诉袁烈州，袁烈州在诉讼过程中去世，后涉诉房屋过户到被告韩依萍一人名下，被告袁耀和袁晨超没有继承袁烈州的任何遗产，且在天津市南开区公证处办理了遗产继承公证，根据法律规定，被告袁耀和袁晨超诉讼主体不适格，不应作为被告参与诉讼，不承担相应的法律责任。2016年1月30日以前被告未违约，系原告违约。由于原告违约行为，其损失应自行承担，故被告拒绝给付原告20000元定金。由于原告在（2017）津0104民初14384号案件诉状中索赔的事实理由是基于袁烈州违约，而在（2017）津0104民初14384号和（2019）津01民终848号案件中，要求的是600000元损失赔偿，根据合同法违约补偿原则，不能同时要求违约金和损失赔偿，且原告要求的600000元损失赔偿是合同约定违约金的五倍，故原告要求128000元的约定违约金属于重复索赔，根据一事不再审原则，请求驳回原告该项诉请。关于中介费被告也不同意给付，中介费是原告和中介勾结实施欺诈的产物，不应由被告承担。在合同履行期间，袁烈州从没有无条件同意继续履行合同的意思表示，由于原告违约，依照合同袁烈州可以解约，不是原告单方面交纳逾期违约金就可以续约了。房屋买卖合同逾期违约金追缴通知书是要求原告尽快缴纳逾期违约金，最晚不得超过2016年2月28日，没有任何无条件同意继续履行合同的意思表示。被告领取预约号的行为是原告勾结第三人实施欺诈的产物，原告拖延履约长达四个月之久，让第三人诱骗袁烈州领取预约号，第三人在知道袁烈州真实意图的情况下，应告知领取预约号的相关法律后果，而不是隐瞒和误导，第三人不能免责。在没有同意继续履行合同的前提下，2016年3月3日的涨价说不能单独构成违约。截止到2016年3月2日，由于原告违约和拒绝承担责任的行径，致使合同中约定的2016年1月31日以前双方去房管部门打协议客观上无法实现，任何2016年2月15日之后打协议的时间都属于变更合同的范畴，需要双方协商一致并加以确定。原告接到通知后于2016年3月初明确表示拒绝支付逾期违约金，双方没有协商一致，按原合同约定，袁烈州拥有解约权，无论是3月3日的口头告知解除合同，还是3月6日正式书面告知解除合同，都是合法约定解约权的行使。原审根据原告提供的录音中的一句话来判决袁烈州违约显失公正，袁烈州解除合同的意思表示已经表达，随后提出的涨价不能构成违约。被告也不同意承担诉讼费。天津房天下房地产经纪有限公司述称，原告的诉请与第三人没有关系，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：被告韩依萍与袁烈州（已故）系夫妻关系，被告袁晨超和被告袁耀系被告韩依萍与袁烈州之子。2015年11月7日，原告张曦予与袁烈州及第三人房天下公司签订《房产交易合同》，合同约定，原告购买袁烈州所有的坐落于天津市南开区房屋；成交价为1280000元；张曦予于签订本合同之日向袁烈州支付定金10000元；张曦予、袁烈州双方须于2016年1月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款1270000元，张曦予采用银行贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，张曦予须于2016年2月3日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，袁烈州同时将已收取的定金存入资金监管中心；待张曦予的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，张曦予、袁烈州双方应亲自到该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续；张曦予支付第三人居间服务费6400元，因张曦予、袁烈州双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，第三人仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则第三人不予退还，守约方支付居间服务费的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；张曦予交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求袁烈州返还定金，袁烈州收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还张曦予；袁烈州未按照约定注销抵押的，张曦予未按照约定付款的，张曦予、袁烈州双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，张曦予、袁烈州任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。上述合同签订后，张曦予于当日给付袁烈州定金10000元，支付第三人居间服务费6400元。2015年11月8日，袁耀与张曦予签订《补充协议》，约定张曦予同意追加订金10000元给予袁耀；袁耀同意张曦予先行在涉诉房屋内装修。第三人的工作人员韩远君在该协议中签字。该协议签订后，张曦予给付袁耀10000元并对涉诉房屋进行了装修。因张曦予需要用出卖它处房屋的所得款交纳该笔首付款，但张曦予在2016年1月31日前未筹集到该笔首付款，因此袁烈州没有前往房管部门办理预约手续，双方也就未在2016年1月31日前到房管部门签署买卖协议。2016年2月22日，袁烈州将涉诉房屋收回。2016年2月25日，袁烈州向第三人送达《房屋买卖合同逾期违约金催缴通知书》，要求张曦予于2016年2月28日以前支付从2016年1月31日至2016年2月24日的逾期违约金32000元并尽快履行合约。当日，袁烈州到房管部门预约了签订房屋买卖协议的时间为2016年3月4日。2016年2月26日，张曦予收到第三人转交的上述通知书，但张曦予拒绝交纳逾期违约金。2016年2月底，张曦予获得出卖它处房屋的房款。2016年3月3日，因袁烈州所欲购买的房屋已经涨价，故袁烈州要求张曦予涨价，张曦予不同意。2016年3月4日，袁烈州明确表示不再继续履行合同。2016年3月6日，袁烈州向张曦予及第三人送达了《房屋买卖合同终止通知》，终止与张曦予签订的房屋买卖合同。因双方发生纠纷，张曦予曾于2016年4月6日将袁烈州诉至本院，要求确认袁烈州于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力，袁烈州提出反诉，请求确认张曦予与袁烈州签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除。因袁烈州于2016年9月8日死亡，本院依张曦予申请追加袁烈州的继承人韩依萍、袁耀、袁晨超为被告。2016年12月8日涉诉房屋变更至韩依萍名下。本院经审理后作出（2016）津0104民初3886号民事判决书，判决：确认张曦予与袁烈州及天津房天下房地产经纪有限公司于2015年11月7日签订《房产交易合同》于2016年3月6日解除，驳回了张曦予的诉讼请求。张曦予不服提起上诉，天津市第一中级人民法院裁定将该案发回本院重审。后在重审过程中，张曦予将诉讼请求变更为：判令解除张曦予与袁烈州、房天下公司于2015年11月7日签订的《房产交易合同》；判令韩依萍、袁耀、袁晨超给付房屋差价损失费600000元、装修损失费200000元。韩依萍、袁耀、袁晨超反诉请求为：确认张曦予与袁烈州签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除；判令张曦予支付违约金128000元。本院重新审理后作出（2017）津0104民初14384号民事判决书，在该判决书中本院认为，张曦予未能筹齐首付款造成张曦予、袁烈州双方未能在2016年1月31日之前签订《天津市房产买卖协议》，属于违约，但此后袁烈州到房管部门预约打协议时间，以其行为表示其同意继续履行合同。袁烈州一方于2016年3月3日明确提出涨价，在张曦予未同意的情况下拒绝在3月4日签订《天津市房产买卖协议》的行为属于根本性违约，系导致合同不能继续履行的根本原因，袁烈州于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力。因张曦予与三被告关于涉诉房屋涨价金额分歧较大，张曦予拒绝对涉诉房屋涨价金额予以评估，应承担举证不能的不利后果，张曦予自愿放弃了要求三被告支付其装修损失的诉讼请求，本院遂判决：解除张曦予与袁烈州签订的关于天津市南开区烈士路平陆东里1号13门401房屋的《房产交易合同》；驳回张曦予的其他诉讼请求以及韩依萍、袁耀、袁晨超的全部反诉请求。韩依萍、袁耀、袁晨超不服该判决提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终848号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。韩依萍、袁耀、袁晨超不服该判决申请再审，天津市高级人民法院认为，在合同履行过程中，双方均有违约行为，张曦予未能在约定时间筹齐首付款，袁烈州在向房管部门预约后，未能实际履行合同，致双方未签订《天津市房产买卖协议》，原判决判令解除涉案房产交易合同，驳回双方当事人各自的诉讼请求并无不当，故作出（2019）津民申1386号民事裁定书，驳回了韩依萍、袁耀、袁晨超的再审申请。另，本案因韩依萍、袁耀、袁晨超申请再审中止审理，在天津市高级人民法院作出（2019）津民申1386号民事裁定后，本案恢复审理。本院认为，本院已生效的法律文书已确认张曦予与袁烈州及第三人签订的《房产交易合同》合法有效，并已判决解除了该《房产交易合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将已收取的购房定金20000元返还原告。原告要求被告给付居间服务费，有合同依据，被告应予赔偿。关于原告要求被告支付违约金一节，被告认为违约金过高要求予以调整。根据法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，约定的违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。现原告未能够提供证据证实其实际损失情况，且本院已生效的法律文书也已判决驳回了原告要求赔偿房屋差价损失等其他诉讼请求。原告主张的金额过高，本院不予全部支持。纵观合同履行的整个过程，签订合同后原告仅向袁烈州交付定金20000元，履行过程中双方均有违约行为，虽然导致合同未能履行的最终原因系袁烈州提出涨价造成，但在合同约定的时间内，原告未依约向袁烈州支付首付款，系原告违约在先，袁烈州在原告违约后有权依据合同约定要求原告支付逾期付款违约金，但原告拒绝支付。本院综合考虑本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据法律规定的公平原则和诚实信用原则，酌情认定按照原告已支付定金的标准支持原告的违约金主张，被告应向原告支付违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告韩依萍、被告袁耀、被告袁晨超返还原告张曦予定金20000元；二、本判决生效后十五日内，被告韩依萍、被告袁耀、被告袁晨超支付原告张曦予违约金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告韩依萍、被告袁耀、被告袁晨超赔偿原告张曦予居间服务费6400元；四、驳回原告张曦予其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1694元，原告张曦予负担1185元，被告韩依萍、被告袁耀、被告袁晨超负担509元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马春红二〇一九年十一月二十五日书记员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。