上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11075号原告：江月旺，男。原告：谭小燕，女。上列两原告共同委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告江月旺、谭小燕与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日和2019年10月16日两次公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告江月旺和两原告共同委托诉讼代理人濮家良及被告委托诉讼代理人宋晓峰均到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两原告与被告签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还购房款870,000元；3、判令被告赔偿两原告自2017年10月12日起至本判决生效之日止按870,000元为基数的年利率6%计算的损失。事实和理由如下：2017年10月，被告以虚假宣传等方式，误导两原告购买被告位于上海市金山区亭林镇金展路***弄“御府公寓”*栋东单元*层*室的房屋。被告宣传该房尚无小产证，但一旦有了产证后就可以办理房屋过户手续。在被告诱导下，两原告于2017年10月11日与被告签订了所谓的《御府公寓租赁合同》，并向被告支付了所谓的房屋租赁保证金共计870,000元，并约定被告于2018年12月30日前交房等内容。合同签订后，两原告按合同约定分别于2017年10月25日前向被告支付435,000元，于2018年3月30日前向被告支付350,000元，于2018年9月30日前向被告支付85,000元。因涉案房屋属金山区公共租赁住房，故只租不售，更不得分割办理小产证。本案以租赁合同的合法形式，掩盖真正买卖的非法目的，属虚假租赁合同，依法应认定租赁行为无效，且房屋并不具备买卖条件，故实际房屋买卖合同亦无效，据此两原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，并非买卖合同，两原告符合公租房的租赁条件，故合同有效。同意将两原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿损失。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、两原告的身份证复印件及被告的工商登记资料，证明双方的诉讼主体资格。被告对此证据无异议。二、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方合同约定的总金额为870,000元，但租赁合同对于每月的租金却未作约定，而合同支付的金额和履行方式均符合房屋买卖合同关于权利义务的约定。被告对此证据的真实性无异议，但提出租赁合同是一年一签订，符合公租房租赁期限的规定，租金可以按付款金额除以租赁年限进行计算，也可以参照周围同等房屋的租金标准计算。三、收据、银行卡转帐记录、银行卡刷卡记录，证明两原告按约履行付款义务，已支付870,000元。被告对此证据无异议。四、金山区住房保障和房屋管理局的公告和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书,证明两原告向被告购买的房屋性质为公租房，应以公租房范本订立租赁合同，且两原告也不符合政府规定的讼争房屋允许租赁的对象。被告对此证据的真实性无异议，但认为公租房是新兴事物，公租房范本无法适用，故企业根据范本另行起草了租赁合同，租赁对象先满足园区内企业，亦可出租给外来务工人员和其他常住人口，基本涵盖所有人员，故原告是允许租赁的对象。被告为证明其主张，向本院提供沪府发(2010)32号、40号文件，证明公共租赁房的招租对象是经济园区及企业周边的常住人员和外来务工人员，原告属于允许租赁的对象。原告对此证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。经审理查明，2017年10月11日，原告江月旺、谭小燕与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路***弄“御府公寓”*栋东单元*层*室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为60.95平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政府的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金共计870,000元，于2017年10月25日前支付435,000元，于2018年3月30日前支付350,000元，于2018年9月30日前支付85,000元。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月11日，两原告支付定金20,000元；同月25日，两原告支付415,000元；2018年3月28日，两原告支付350,000元；同年9月27日，两原告支付85,000元。又查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出公告，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。以上事实，由两原告的身份证复印件、被告工商登记信息资料、租赁合同、承诺书、收据、银行转账明细、银行卡刷卡记录、公告、认定意见书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到870,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款870,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对两原告显失公平，而两原告要求被告按年利率6%计算损失缺乏法律依据，本院依法核定按照银行同期贷款利率计算利息损失。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江月旺、谭小燕与被告上海御府投资有限公司于2017年10月11日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告江月旺、谭小燕购房款870,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江月旺、谭小燕的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年10月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以415,000元为基数，自2017年10月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以350,000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以85,000为基数，自2018年9月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,414元，财产保全费5000元，两项合计18,414元，由原告江月旺、谭小燕负担217元，被告上海御府投资有限公司负担18,197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  干华丽审 判 员  王 文人民陪审员  蒋 英二〇一九年十二月二十六日书 记 员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……