湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初1897号原告（反诉被告）：湖南原弘产房地产开发有限公司，统一社会信用代码914303006616683903，住所地湘潭市九华经济区宝马路以北九华服务大楼9楼909室。法定代表人：杨靖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗勇，男，湖南。委托诉讼代理人：张才勇，湖南众擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡璐，湖南众擎律师事务所律师（后被撤销委托）。被告（反诉原告）：湘潭绿之韵大酒店有限公司，统一社会信用代码91430300338450615P，住所地湘潭市九华经开区学府路1号新都汇0401002号。法定代表人：彭伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴松祥，湖南百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩洁，女。原告湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）与被告湘潭绿之韵大酒店有限公司（以下简称绿之韵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案并于2019年7月18日受理反诉原告绿之韵公司的反诉。原告（反诉被告）原弘产公司于2019年7月9日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2019）湘0302民初1897号民事裁定，准许对被告（反诉原告）绿之韵公司进行财产保全。被告（反诉原告）绿之韵公司分别于2019年7月20日、2020年4月24日向本院提出司法鉴定申请。受本院委托，大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所于2020年7月20日作出司法鉴定意见，国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2020年7月31日作出司法鉴定意见，并于2020年8月21日作出补充评估说明。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）原弘产公司的委托诉讼代理人张才勇、胡璐，被告（反诉原告）绿之韵公司的委托诉讼代理人吴松祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原弘产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金及税金共计6512477.46元〔已扣除（2017）湘0302民初241号民事判决确认的原告应支付被告的1571537.18元〕；2.本案所有诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：2015年5月15日，原告与被告签订了编号为ZL-20150515号的《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同附件》。合同约定：（一）租赁物。原告将其拥有的位于湘潭市九华经济开发区（莲城大道与学府路交界处）的新都酒店相关楼层租赁给被告经营，其中部分租赁区域所有权不属于原告，由原告合法租转给被告经营。（二）租赁期限。租赁期限从2015年6月1日至2030年5月31日。（三）租赁区域租金计算及付款方式。1.酒店一次租赁区域金为3500000元/年，租赁面积为14737平方米，签约后十个工作日内一次性支付三年租金10500000元，从第四年起每年一付，但须在上年度付款到期日三个月（即90天）前付请下年度的租金，租金每三年递增百分之三。2.酒店二次租赁区域租金为800000元/年，租赁面积为5754平方米，前三年为免租期，签约后十个工作日内一次性支付三年（即第四、五、六年）租金2400000元，从第七年起每年一付，但须在上年度付款到期日三个月（即90天）前付清下年度的租金。3.酒店配套设施区域租金为200000元/年，签约后十个工作日内一次性向支付三年租金共计600000元，从第四年起，租金每三年递增百分之三。4.原告提供150个车位给被告，停车费按每车位100元/月一年一付，签约后半年内免费。（四）租金的起始日期及税费。租金以新都酒店已装修部分楼层获得酒店消防验收合格并交付被告之日起计算，租赁期间租赁部分的房产税（即租赁税）由双方各承担百分之五十。合同签订后，被告于2015年5月20日通过中国建设银行网上银行分两笔向原告支付了租金及税费共计13837500元，原告依约交付了一次租赁区域、二次租赁区域、酒店配套设施及150个地下停车位给被告使用，2015年10月13日酒店消防验收合格，被告于2015年10月22日正式对外试运营。现第四年、第五年租金支付期限已到，被告未履行付款义务，扣除本院以（2017）湘0302民初241号民事判决书令原告向被告返还款项及赔偿款项，被告应向原告支付租金及税金共计6512477.46元，原告多次催要未果。综上所述，被告未依约支付租赁及税金给原告，其行为构成违约。原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。被告绿之韵公司辩称：一、本案租赁合同履行过程中，因原告与小业主纠纷，将租赁给被告的物业846.72平方米出售给诉讼业主用于和解。所以，被告前三年重复支付的846.72平方米的租金169253.98元，应由原告返还给被告，本案产生后，应从原告诉称的租金及税金中抵扣。二、本案租赁合同履行过程中，由本院判决73户小业主与原告解除了返租合同，73户小业主与被告单独签订租赁合同，原告在起诉状诉称的租金及税金中只扣除（2017）湘0302民初241号民事判决的被告重复支付给54户小业主的租金1571537.18元，而没有扣除同样由本院判决的解除原告与19户小业主的返租合同导致被告重复支付给19户小业主的租金378485.68元（从19户小业主判决生效与被告签订租赁合同之日起到2018年10月21日止的租金），所以，被告前三年重复支付给19户小业主的租金378485.68元，应由原告返还给被告，本案产生后，应从原告诉称的租金及税金中抵扣。三、本案租赁合同履行过程中，本院判决73户小业主与原告解除了返租合同，将租赁合同中73户小业主的产权面积相应的租金由被告直接支付给73户小业主。其中54户小业主的产权面积为3215.31平方米，原告计算后两年一次租赁区域面积和租金时，在原、被告租赁合同约定的租赁总面积和租金中已做相应剔除，但19户小业主的租赁面积1128.53平方米、租金552257.44元，原告在原、被告租赁合同约定的租赁总面积和总租金额中未予以剔除，被告认为原告对后两年一次租赁区域面积和租金核算错误，19户小业主租赁面积为1128.53平方米的租金552257.44元应在原告诉讼请求的租金及税金中予以剔除。四、本案不存在被告支付地下停车场租金的问题。1.原告地下停车场没有移交给被告使用；2.原告地下停车场没有经过消防验收，不具备安全使用条件；3.原告地下停车场设备设施未达到使用条件。所以，对于原告诉称的900000元地下一层停车位租金被告不存在支付的问题，并且原约定的停车场租赁条款应予以解除，这900000元地下一层停车位租金应在原告诉称的租金中予以剔除。五、被告不存在向原告支付税金1472533.32元的问题。1.前三年租金13500000元，按合同约定被告支付房产税的租赁税发票税额的50%，原告提交的缴税发票显示税率为5%，并非原告诉称的18%，按税率5%计算出的税金为337500元，被告已全额支付给原告，被告不应另外再支付原告诉称的补缴前三年税率为18%的税金差额877500元，不存在该差额的问题，应在原告诉称的租金及税金中予以剔除。2.后两年应支付的租金金额未确定，税率和税额也不能确定，有待租金数额、税率、税额确定后，根据《酒店租赁合同》第三条第2项“甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的当期租金正式发票”的约定，由原告原弘产公司根据双方合同的约定提交房产税的租赁税发票后，被告才有义务按双方合同条款支付50%的房产税的租赁税税金。所以原告诉称的后两年按错误的租金金额6611481.32元、税率为18%，计算得出的税金595033.32元必然是错误的，全部应在原告诉称的租金及税金中予以剔除。综上所述，关于原告诉称的被告应向原告支付2018年10月22日至2020年10月21日的租金及税金共计6512477.46元是完全错误的。反诉原告绿之韵公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告重复支付给19户小业主的租金378485.68元；2.判令反诉被告支付反诉原告54户小业主返还款的迟延履行期间的债务利息42328.17元（从54户小业主的判决书确定的反诉被告向反诉原告履行给付金钱义务的起始日期2018年4月26日开始计算，至2018年7月21日反诉原告向反诉被告支付后两年租金的起始之日的前一天为止）；3.判令反诉被告支付反诉原告代付的设备采购费用、设备维修费用、装修费用、消防证办理费用、开业前电费、三方空调差价费用等1178537.33元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋维修费用、维修工期、维修客房数量、维修面积、材料、人工工资等费用及房屋维修导致的停业损失费用，以法院委托评估机构的评估鉴定的费用金额为准；5.判令双方租赁合同附件中关于地下一层专用停车位条款予以解除；6.判令反诉被告归还反诉原告已付租金1271228.76元（双方签署认可的88间客房），后两年（2018年10月22日至2020年10月21日）反诉原告拒付租金金额，以法院根据评估鉴定确定的维修日期、客房数量、维修面积计算反诉原告拒付后两年租金的金额；7.判令反诉被告承担违约金3000000元。庭审过程中，绿之韵公司在反诉请求第1项中增加“要求原弘产公司支付846.72平方米的租金169253.98元”，明确反诉请求第4项中的维修费为2990210元、停业损失为5845575.6元，增加第8项诉讼请求：本诉、反诉诉讼费，审计费50000元，评估费68000元，公证费2550元由原弘产公司负担。事实与理由：一、由本院判决的返租户小业主共73户47套房，反诉原告重复支付给54户的租金1571537.18元，反诉被告原弘产公司已在其本诉中予以了扣除，反诉原告重复支付给另外的19户小业主的租金378485.68与（从19户小业主判决生效与反诉原告签订租赁合同之日起到2018年10月21日止的租金），反诉被告原弘产公司的也应该还给反诉原告。二、依照2018年4月16日生效的本院（2017）湘0302民初241号民事判决书，反诉被告原弘产公司应在判决生效10日内向反诉原告绿之韵大酒店支付返还款1465424.16元，赔偿反诉原告绿之韵大酒店损失85270.02元，承担案件受理费24843元，共计1571537.18元。反诉被告原弘产公司至今未予支付上述款项，考虑到本案反诉原告支付租金的时间为2018年10月22日（该判决书确定的反诉原告支付租金的起始日期）前三个月的2018年7月22日，那么从该判决书生效后10日内的2018年4月26日至2018年7月21日的时间段为87天，反诉被告原弘产公司应向反诉原告绿之韵大酒店加倍支付迟延履行期间的债务利息42328.17元。三、根据双方合同约定，设备设施的采购、安装、维修、开业前电费、三方空调差价、消防证办理等费用共计1178537.33元应由反诉被告原弘产公司承担，反诉原告已代付，应由反诉被告原弘产公司支付给反诉原告。具体内容如下：1.富菱电梯采购及安装为230000元；2.员工宿舍卫生间等维修1827元；3.燃气开户费152000元；4.双电源开户费92000元；5.有线电视开户费24000元；6.天之道、回家吃饭的空调费差额79305.41元（结算至2019年6月30日，此金额随月份增加）；7.新艺华建筑装饰公司施工的五楼多功能厅和卫生间屋面漏水维修、客房墙纸修补、五楼空调及锅炉机房地面平整及墙面粉刷、地下机房和水泵房排水及地面平整等工程费用380000元；8.弘坤科技公司施工的客房空调及五楼主楼部分空调维修工程费用35000元（该费用应支付而未支付）；9.蒂欧电梯维修21951元；10.开业前电费58198.92元；11.消防设备维修6369元；12.消防合格证办理费用63436元，消防行政处罚金30000元；13.主楼水箱、锅炉维系费4450元。四、179间/套客房卫生间渗水，导致179间/套客房墙壁和楼层过道墙壁墙纸霉烂，不能正常营业，需对卫生间的防水予以重做和对霉烂墙纸予以更新；外墙渗水导致18间/套客房墙纸霉烂，不能正常营业，需对房屋外墙进行防水修缮和对客房内部霉烂墙纸予以更新；窗玻璃及窗玻璃安装存在严重质量问题，四楼湘资厅玻璃破碎，客房玻璃陆陆续续破碎达10间/套，需要换和维修；客房卫生间渗水问题的维修，采取每次每2层楼进行交替维修。五、双方租赁合同附件中虽然约定了地下一层酒店专用停车位条款，但在实际履行中，反诉被告原弘产公司并未向反诉原告绿之韵大酒店移交该停车位，且到目前为止地下一层停车场未经消防验收，根本不具备停车位使用条件，所以该条款未实际履行，应予以解除。六、反诉被告原弘产公司出租给反诉原告的出租房屋质量瑕疵造成反诉原告无法正常经营，根据双方租赁合同第六条第3项之约定，反诉被告原弘产公司应归还反诉原告已付租金1271228.76元，后两年（2018年10月22日至2020年10月21日）反诉原告拒付租金金额，以法院根据评估鉴定确定的维修日期、客房数量、维修面积计算。七、反诉被告原弘产公司与小业主的返租合同引发纠纷，因73户小业主闹事、法院诉讼等给反诉原告造成了损失。根据双方租赁合同第五条第13项之约定，反诉被告原弘产公司应承担违约金1000000元。反诉被告原弘产公司与小业主的债权债务问题引发纠纷73户小业主闹事、法院诉讼等造成反诉原告绿之韵公司不能正常经营，根据双方租赁合同第六条第3项之约定，反诉被告原弘产公司应承担违约金1000000元。因反诉被告原弘产公司出租房质量瑕疵造成反诉原告绿之韵公司无法正常经营，根据双方租赁合同第六条第3项之约定，反诉被告原弘产公司应承担违约金1000000元。反诉被告原弘产公司辩称：1.对于反诉请求第一项。原弘产公司在起诉时已经扣除了本院（2017）湘0302民初241号民事判决书确定原弘产公司应返还54户业主的租金1550694.18元，原弘产公司没有收到、也不知道另外还有法院判决书判定原弘产公司应返还19户小业主的租金378485.68元，且绿之韵公司提供的证据也不能证明其重复支付了前三年（846.72平方米）的租金，因此不存在返还的问题，原弘产公司认为这项请求缺乏事实依据，对此不予认可，请求法院对此不予支持。2.对于反诉请求第二项。虽然该判决书判令原弘产公司向绿之韵公司支付54户小业主租金，但绿之韵公司欠付原弘产公司租金，双方互负债务，属于法定抵销的情形，且绿之韵公司的诉讼请求中也主张抵付今后的租金，故原弘产公司不存在承担迟延履行期间的债务利息，请求法院驳回其该项诉讼请求。3.对于反诉请求第三项。第一、绿之韵公司未就此向原弘产公司申请更换和处理，也未通知原弘产公司，原弘产公司对此不知情，现绿之韵公司就该项诉讼请求中代付的费用提起反诉，主张权利，超过了法律规定的诉讼时效，不应得到法律保护。第二、绿之韵公司提供的证据不能证明该项诉讼请求中代付的费用已经实际发生和实际发生的具体金额情况，显然缺乏事实依据，原弘产公司不予认可。因此，请求法院依法驳回绿之韵公司的该项诉讼请求。4.对于反诉请求第四项。评估、审计公司审计结论的维修费用不能作为本案实际维修费用的依据，绿之韵公司反诉主张赔偿其房屋维修费用及房屋维修导致的停业损失费用缺乏事实依据，其主张不符合《合同法》第二百二十一条规定，且主张赔偿的费用严重超过了原弘产公司订立租赁合同时预见到或应当预见到的损失限额，依法不应得到法律的支持。第一，众国联资产评估公司所做的《资产评估报告》是基于酒店所有客房（179间）全部重做防水、所有客房（179间）与过道墙纸全部更换的前提下，所得出的市场价值，但本案中，并非所有客房都要重做防水、并非所有过道均需更换墙纸。第二、房屋现已交付使用长达5年之久，有部分防水和墙纸出问题，属于正常损坏，责任不能全部归于原弘产公司，维修更换费用不能全部由原弘产公司承担。第三、即便房屋在使用过程中出现卫生间渗水情况，绿之韵公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但绿之韵公司始终放任渗水，没有采取适当措施致使损失扩大的，现不得就扩大的损失要求原弘产公司赔偿。第四、至于房屋维修导致的停业损失费用，原弘产公司认为绿之韵公司的客房分布在5个楼层，维修的时候完全可以一层一层进行，且根据绿之韵公司提供的报表来看，入住率并不高，不需要全部客房停止营业进行维修，也就是维修不会导致酒店停业，停业损失不会实际发生，原弘产公司对此不予认可。第五、绿之韵公司主张赔偿的停业损失的法律性质属于未履行合同的可得利益损失，该损失的确定系以合同解除、存在未履行完毕的合同期间为前提，本案显然不符合请求赔偿可得利益损失的情形。因此，该项请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。5.对于反诉请求第五项。迒公司已按租赁合同的约定将地下停车场停车位提供给绿之韵公司使用至今，现绿之韵公司在未要求解除租赁合同，仅要求解除其中停车位的租赁关系，这不符合租赁合同的交易目的，原弘产公司也无法单独将地下停车位单独另行出租给他人，对此原弘产公司不同意，也不认可，请求法院驳回其该项诉讼请求。6.对于反诉请求第六项。原弘产公司从未同意88间客房不需要支付租金，没有证据证明这88间客房无法使用。况且绿之韵公司至今都没有支付2018年10月22日至2020年10月21日期间的租金，根本不存在归还一说，故该项请求缺乏事实依据和法律依据。7.对于反诉请求第七项。其一，租赁合同对违约责任的约定属于既约定了违约金又约定了赔偿损失的情形，迒公司与第三方的房屋租赁纠纷没有造成绿之韵公司无法正常经营，至于给绿之韵公司造成的损失，绿之韵公司已在另案中主张赔偿，已有生效判决作出处理，绿之韵公司只能选其一主张，不能双重主张；其二，本案没有出现租赁合同约定的原弘产公司应承担违约金1000000元的情形，绿之韵公司在本案中亦未提出解除租赁合同。因此，绿之韵公司反诉请求原弘产公司承担违约金缺乏事实和法律依据。8.公证费不是诉讼费和诉讼必然发生的费用，绿之韵公司诉讼请求原弘产公司进行承担，缺乏法律依据；至于诉讼费、评估费、审计费，也应双方共同承担，绿之韵公司诉讼请求原弘产公司全部承担，不应得到法律的支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月15日，绿之韵公司（甲方）与原弘产公司（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于湘潭市九华经济开发区（莲城大道与学府路交界处）的新都酒店相关楼层（已工商注册但未开业）租赁给乙方经营，租赁物包含部分；酒店租赁期限为15年，从2015年6月1日至2030年5月31日止；在租金及支付方式中约定，酒店租赁区域、租金及支付方式详见本合同【附件】，租金以新都酒店已装修部分楼层获得酒店消防验收合格并交付乙方之日起计算；甲方应当于2015年6月30日前将符合乙方要求的租赁房屋交付给乙方，并按照交接清单由甲、乙双方清点房屋现状且签字确认，若甲方不能按约定将房屋交付给乙方的，则该合同附件约定之房屋计租起始日相应顺延；交付租赁物业时甲方必须提供租赁房屋的建设工程竣工验收备案表、房产一次消防验收合格证、房产二次消防验收合格证、房屋平面图，并由双方代表现场检查后，共同签署“移交确认书”予以确认；租赁部分的房产税（即租赁税）由双方各承担百分之五十；除合同约定应由乙方承担的费用以外，其他发生的相关费用（包括但不限于公用配套设施如水、电、气的维护费，改造费和增容费及房屋主体、主要配套设施的维修等）均由甲方自行承担；在承租期内，甲方与任何第三人因租赁房屋产权纠纷或租赁房屋已设他项权利纠纷（含部分房屋已售甲方被授权出租引发的纠纷），均与乙方无关，乙方对此不对任何第三方承担任何责任，甲方除应确保双方租赁合同继续有效履行外，因此给乙方造成损失的，乙方可单方面无条件解除合同，甲方需按实际使用天数退回租金，并承担违约金1000000元并赔偿乙方损失；所出租房屋质量瑕疵造成乙方无法正常经营的，甲方应归还已付租金、赔偿损失并承担违约金1000000元；若甲方因债权债务问题造成酒店不能正常经营，甲方应赔偿乙方的损失，如造成乙方连续15日以上不能正常经营，乙方有权单方面解除合同，甲方需归还乙方已支付的租金等费用，承担乙方已购置的设备及筹备物资等所有费用，并且支付违约金1000000元，给乙方造成损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。双方同时签订《酒店租赁合同（附件）》，约定：酒店租赁区域包含酒店一次租赁区域、酒店二次租赁区域、酒店配套设施租赁区域及地下车库，其中涉及本案的租赁区域内容如下：1.酒店一次租赁区域〔包含部分案外人湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）向其他业主租赁而交由原弘产公司转租给绿之韵公司的租赁区域〕面积为14737平方米，租金每年为3500000元/年，第一次付款时间为签约后十个工作日内，乙方要一次性支付三年租金，共计10500000元，从第四年起，每年一付，但须在上年度付款到期日三个月（即90天）前付清下年度的租金，第四年的租金须在第三年的9月30日前付到甲方账户。从第四年起，租金每三年递增百分之三；2.酒店配套设施租赁区域面积约为2340平方米，按每年200000元固定价格计算租金，租金计算时间以酒店正式开业日为准；3.甲方在新都汇1栋负一层地下停车场向乙方酒店提供不少于150个车位的专用停车场，租金按每车位100元/月收取，租金按一年一付的方式支付，签约后半年内免费。《酒店租赁合同（附件）》还约定：租金的起始日期按甲方完成新都酒店一次租赁区域并获得消防验收合格并交付乙方使用的日期开始，乙方实际开业日期的确定将以一次租赁区域取得消防验收合格为前提。合同签订后，绿之韵公司于2015年5月20日向原弘产公司支付租金共计13837500元（当中包含了按5%的标准支付的房产租赁税），酒店于2015年10月22日对外试运营。在租赁合同履行过程中，绿之韵公司占用新都汇1栋地下一层作为“员工食堂”使用。2017年10月13日，绿之韵公司向原弘产公司发出工作联系函，告知绿之韵公司已定于2017年10月31日搬出上述“员工食堂”区域，请原弘产公司届时核实。原弘产公司于同日向绿之韵公司发出工作联系函，载明绿之韵公司未经原弘产公司许可从2015年11月占用上述“员工食堂”区域至今，同意绿之韵公司搬出该区域时进行核实，同时请绿之韵公司在搬出该区域时确认占用期间场地使用费75578元（至2017年10月，共23个月），待双方协商结算。2015年12月21日，原弘产公司（甲方）、绿之韵公司（丙方），以及湘潭回家吃饭（学府路）店、湘潭天之道（学府路）店（乙方）签订《新都汇1号栋物业服务协议（水、电、空调供给）》，约定甲方委托丙方有偿向丙方提供水（含热水）、电、空调供给服务，空调收费标准为6.8元/平方米，空调、热水实际价格如与甲、乙方约定的价格产生差额，超出部分甲方负责承担。2016年2月24日，绿之韵公司向原弘产公司发送工作联系函，载明根据上述三方协议，2015年12月22日至2016年1月31日期间应收原弘产公司空调费差额补偿款3147.65元。绿之韵公司根据上述工作联系函载明的时间、金额，计算出原弘产公司每月应补偿其空调费差额2379.93元，至2019年7月共计57118.32元。2016年6月28日，绿之韵公司向湖南弘坤环境科技有限公司支付了酒店客房空调维修及机房检修款4450元。2017年3月6日，绿之韵公司向原弘产公司发出工作联系函，载明2017年2月24日、25日维保单位对酒店消防设备设施进行检查、维护保养过程中，发现急需更换、安装部分设备，合计金额为6369元，根据双方签订的《酒店租赁合同》的约定，请原弘产公司尽快解决以上消防设备设施问题。2017年6月12日，绿之韵公司向维保单位转账支付了酒店消防设施维修费用2595元。绿之韵公司主张其代付了原弘产公司应承担的货用电梯安装、宿舍卫生间装修等19项共计2856499.18元费用，制作了《酒店代付费用清单》，原弘产公司工作人员罗勇于2017年3月7日签收并注明“清单已接收，待我方审核后回复”。2017年8月17日，原弘产公司工作人员罗勇再次在另一份内容相同的《酒店代付费用清单》上签字。2017年10月14日，绿之韵公司向原弘产公司发出工作联系函，载明由于装修与工程质量不达标，有88间客房存在渗水问题，导致该88间客房内的墙纸均已发霉和起翘，请原弘产公司及时处理。之后因新都公司未按其与谢淑南等54户业分别签订的《委托租赁合同》（租赁物位于本案租赁合同约定的一次租赁区域）的约定向谢淑南等54户业主支付房屋租金，本院于2016年7月陆续受理了谢淑南等共54户业主起诉新都公司、原弘产公司的租赁合同纠纷54案，本院自2016年10月20日起分别对54件系列案作出（2016）湘0302民初2361号等54件民事判决，54件系列案均判决：解除谢淑南等54户业主与被告新都公司签订的《委托租赁合同》，新都公司支付拖欠的租金及违约金，原弘产公司承担连带清偿责任等。在判决生效后，绿之韵公司因经营需要于2017年1月1日分别与54户业主另行签订了《房屋租赁合同》54份，约定租金为22元/平方米/月。绿之韵公司认为因原弘产公司、新都公司的违约造成，将原弘产公司、新都公司作为被告，于2017年1月22日诉至本院，要求退还其已向原弘产公司支付租金中涉及上述54户业主租赁区域面积的两年租金1564955.683元（原文金额如此），并赔偿因合同部分无法履行给其造成的损失2176612.181元（原文金额如此）。绿之韵公司在该案件的民事起诉状中还写明，如被告无力支付，则折抵2019年及此后绿之韵公司应付的房屋租金。本院于2018年4月16日就该案作出（2017）湘0302民初241号民事判决，判决原弘产公司向绿之韵公司返还上述54户业主租赁区域的2017年1月1日起至2018年10月22日的租金1465424.16元、赔偿损失85270.02元，并由原弘产公司承担案件受理费20843元。当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。在上述54户业主之外，后续又有19户业主涉及新都公司与其分别签订的《委托租赁合同》（租赁物位于本案租赁合同约定的一次租赁区域，涉及租赁面积1128.53平方米）的案件，诉至本院，本院作出民事裁判文书（部分案件经过二审，湘潭市中级人民法院二审均维持本院一审判决），裁判结果均包含解除该19户业与被告新都公司签订的《委托租赁合同》。新都公司、原弘产公司未自动履行上述民事判决，上述案件进入执行程序。2017年12月13日，在执行过程中，新都公司、原弘产公司与共计74户业主达成执行和解，约定将原弘产公司的涉本案租赁合同一次租赁区域的846.72平方米房屋以物抵债，因原弘产公司已收取绿之韵公司的前三年租金，该以物抵债的846.72平方米房屋从第四年（2018年10月1日起）的租金归该74户业主享有。2017年12月18日，原弘产公司向绿之韵公司发出工作联系函，告知将上述846.72平方米房屋出售给业主代表用于和解的情况。在后续解除19户业主《委托租赁合同》的裁判文书生效后，绿之韵公司因经营需要分别该19户业主另行签订了《房屋租赁合同》。上述两批业主解除与新都公司的租赁合同所涉及租赁区域及以物抵债的846.72平方米房屋区域集中在一次租赁区域中的13层至15层，以上租赁合同解除及以物抵债后，原弘产公司已对一次租赁区域中的13层至15层的全部区域已无出租权限。2019年7月25日，绿之韵公司申请湖南省湘潭市湖湘公证处对新都汇地下停车场进行了保全证据公证，此时地下停车场沿路地面、墙面、天花板及相关设施等存在一定程度的瑕疵。2013年7月4日，湘潭市公安消防支队出具潭公消验字[2013]第0042号《建设工程消防验收意见书》，对原弘产公司申报的新都汇一期1号楼及商业部分的土建工程和2、3、4号楼及地下车库（不包括商业部分）的整体工程进行了消防验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格……。经本院委托，大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所于2020年7月20日作出绿之韵公司客房部2018年度财务状况的审计报告，审计意见为绿之韵公司停业损失为21672.53元/天。国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2020年7月31日作出司法鉴定意见：1.179间客房重做防水、客房与过道墙纸更换、15处玻璃更换的市场价值为2970950元；2.18间客房墙壁渗水修复费用为0至11340元〔鉴定意见的资产评估汇总表中体现18间客房墙壁渗水修复费用（刷内墙）7920元、（刷外墙）11340元〕；3.根据湖南省酒店行业参数条件下的179间客房平均每日净收益为1200元，根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所作出绿之韵公司客房部2018年度财务状况的审计报告测算179间客房平均每日净收益为4440元。国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2020年8月21日作出补充评估说明，根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）长沙分所作出绿之韵公司客房部2018年度财务状况的审计报告测算，绿之韵公司停业损失为21650.28元/天；根据湖南省酒店行业参数条件测算，绿之韵公司停业损失为18410.28元/天。本院认为，原弘产公司与被告绿之韵公司签订的《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同附件》均系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于租金金额问题。一次租赁区域第四年、第五年租金金额为4671645.88元{一次租赁区域面积9546.44平方米〔原14737平方米﹣（原弘产公司已无出租权限的54户业主租赁面积3215.31平方米+19户业主租赁面积1128.53平方米）﹣以物抵债的846.72平方米〕×月租金单价20.39元/平方米×12个月×2年}；配套设施第四年、第五年租金为412000元〔200000元/年×（1+3%）×2年〕；双方未在合同中约定负一楼食堂的租赁，但绿之韵公司在2017年10月31日前实际使用了该区域，存在事实的租赁关系，应当支付租金，本院对原弘产公司要求绿之韵公司按照一次租赁区域同时期的租金单价支付至2017年10月的租金的诉讼请求予以支持，虽然绿之韵公司当庭未确认租赁面积及起始时间，但原弘产公司早在2017年10月13日知悉绿之韵公司准备搬离该区域时及向其发函主张该75578元场地使用费，绿之韵公司一直未提出异议，且原弘产公司主张的起算时间（2015年11月）晚于绿之韵公司对外试运营的日期（2015年10月22日），其主张的面积为166.043平方米，均在合理范围内，故本院对该部分租金金额75578元予以支持；本诉所涉房屋租金涵盖了今年新冠肺炎疫情期间的租金，绿之韵公司也向本院提交申请，请求减免租金，考虑到绿之韵公司作为酒店行业经营者，其营业收入必然受到新冠肺炎疫情的影响，在此期间继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，因此本院酌情认定减少500000元房屋租金为宜，二次租赁区域租金不在本案审理范围内，本院不予处理；双方当事人均同意在对本案租金中抵销本院（2017）湘0302民初241号民事判决中所确认原弘产公司所负绿之韵公司的1571537.18元债务，本院予以支持；综上，绿之韵公司还应支付给原弘产公司的租金为3087686.7元（4671645.88元+412000元+75578元﹣500000元﹣1571537.18元）。二、关于原弘产公司主张的按合同约定应由绿之韵公司承担的50%税金。因其并未举证证明其已实际支出了该部分税金，而绿之韵公司对原弘产公司主张的税率不予认可，故本院对原弘产公司主张税金的诉讼请求不予支持，其可待相应税金实际支出后另行向绿之韵公司主张。三、关于地下停车场问题。原弘产公司主张双方在交接包含酒店客房在内的其他租赁区域时一并移交了地下停车场，双方并未按合同约定按照交接清单清点房屋现状且签字确认；在绿之韵公司诉原弘产公司、新都公司房屋租赁合同纠纷一案的本院（2017）湘0302民初241号民事判决中载明原弘产公司提交的证据中含有《1号栋五层移交确认书》，表明双方在移交租赁物时存在书面移交资料，但原弘产公司未能提交地下停车场的移交资料，且至今地下停车场也无明确标志等能确认涉案租赁停车场的位置，地下停车场也未正常使用，因此，根据现有证据，不能证明原弘产公司按约定向绿之韵公司移交了地下停车场，本院对原弘产公司主张地下停车场租金的诉讼请求不予支持；原弘产公司未移交地下停车场，构成违约，且目前地下停车场沿路地面、墙面、天花板及相关设施等存在一定程度的瑕疵，影响正常使用，故本院对绿之韵公司要求解除《酒店租赁合同（附件）》中关于租赁地下停车场条款的反诉请求予以支持。四、以物抵债的846.72平方米房屋部分的前三年租金是否应当扣除问题。新都公司、原弘产公司与共计74户业主于2017年12月13日达成的以物抵债执行和解中已约定该以物抵债的846.72平方米房屋从第四年起的租金归该74户业主享有，即该74户业主及新都公司、原弘产公司对原弘产公司收取该846.72平方米房屋前三年租金无异议，该74户业主未主张该部分房屋前三年内的租金，因此绿之韵公司对该部分租金是否应当扣除没有直接利害关系，故本院对绿之韵公司提出扣除该部分租金的答辩意见不予支持。五、关于原弘产公司是否应当返还绿之韵公司重复支付给19户小业主租金问题。原弘产公司已收取了绿之韵公司前三年即2015年10月22日至2018年10月21日期间的租金，在此期间，因部分小业主解除了与新都公司的租赁合同，导致原弘产公司出租给绿之韵公司的一次租赁区域减少，原弘产公司应当向绿之韵公司退还自小业主解除与新都公司的租赁合同后至2018年10月21日期间的租金；其中关于54户小业主的部分已在本院（2017）湘0302民初241号民事判决中处理，在本案中，原弘产公司应向绿之韵公司返还另外18户小业主（因房号为1301007的租赁区域对应租赁合同解除时间在已收取的前三年租金时间之后，故从19户小业主中减去1户）租赁面积的相应租金，原弘产公司对绿之韵公司为此提交的相关证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，故本院对绿之韵公司主张返还该18户小业主租金378485.68元的反诉请求予以支持。六、关于支付本院（2017）湘0302民初241号民事判决的迟延履行期间债务利息问题。因绿之韵公司未提交证据证明该判决的具体生效时间，无法计算迟延履行期间债务利息具体金额，即使在债务抵销后原弘产公司应支付迟延履行期间债务利息，也应以在该案执行程序中处理为宜，故本院对绿之韵公司要求原弘产公司支付该判决的迟延履行期间债务利息的反诉请求不予支持。七、关于绿之韵公司支付的设备采购费用、设备维修费用、装修费用、消防证办理费用、开业前电费、三方空调差价费用是否应由原弘产公司承担，以及具体金额问题。根据法律规定及当事人约定，原弘产公司应当履行租赁物的维修义务、承担日常维修保养费用，原弘产公司未履行维修义务的，绿之韵公司有权自主维修，由此所产生费用由原弘产公司承担；原弘产公司工作人员罗勇间隔五个月左右先后两次签收了同一内容的《酒店代付费用清单》（第一次签收时注明“清单已接收，待我方审核后回复”，第二次签收时仅签名未注明其他内容），由于其中第3项“小业主租金及税金”项目所涉内容当时已在诉讼过程中，并随后在本院（2017）湘0302民初241号民事判决中处理，其他部分项目也由绿之韵公司在本案中主张，故不能仅凭罗勇先后两次签收的行为就推定原弘产公司认可该《酒店代付费用清单》所载项目及金额，具体项目及金额应结合相关证据进行认定；从绿之韵公司2017年先后两次向原弘产公司发送《酒店代付费用清单》主张权利，到绿之韵公司2019年7月18日在本案提起反诉向原弘产公司主张权利，未超过三年的诉讼时效，故本院对原弘产公司所提时效抗辩不予支持；绿之韵公司于2016年2月24日发送给原弘产公司主张2015年12月22日至2016年1月31日期间空调差价费用的工作联系函中载明附件含有差价核算详单、暖空调费用计算公式、原弘产公司确认抄表数据二份，结合2015年12月21日原弘产公司、绿之韵公司、湘潭回家吃饭（学府路）店、湘潭天之道（学府路）店于2015年12月21日签订的《新都汇1号栋物业服务协议（水、电、空调供给）》，以及绿之韵公司制作的应补空调费差价明细表，所计算数据能相互吻合，绿之韵公司所制作的明细表中扣除了不必开空调的相应时间段，有较强合理性，故本院对绿之韵公司要求原弘产公司支付2019年7月31日前的空调差价费用79305.41元的反诉请求予以支持；虽然绿之韵公司于2017年3月6日发送给原弘产公司的工作联系函中载明维保公司发现酒店消防设备设施急需更换、安装部分设备，合计金额为6369元，但绿之韵公司于2017年6月12日向维保单位实际转账支付酒店消防设施维修费用为2595元，应以绿之韵公司实际支出的酒店消防设施维修费用为准，故原弘产公司应支付绿之韵公司消防设备维修费用金额为2595元；绿之韵公司主张2016年消防检测（办证）费用63436元，但其未提交支出该费用的具体凭证，原弘产公司对此也不予认可，本院对此反诉请求不予支持；绿之韵公司所主张的2016年3月产生的消防行政处罚罚款30000元对应的被处罚对象为绿之韵公司，双方当事人无消防行政处罚的相关约定，故本院对绿之韵公司要求原弘产公司支付该30000元罚款的反诉请求不予支持；绿之韵公司于2016年6月28日向湖南弘坤环境科技有限公司实际支付了酒店客房空调维修及机房检修款4450元，本院对绿之韵公司要求原弘产公司支付该4450元的反诉请求予以支持。综上，原弘产公司应支付绿之韵公司空调差价费用79305.41元、消防设备维修费用2595元、客房空调维修及机房检修款4450元。八、客房维修费用及停业损失问题。涉案租赁酒店确实目前存在的情形，原弘产公司至今未予处理，应承担相应的维修费用，维修费用根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司的司法鉴定意见确定；由于一次租赁区域的13层至15层的出租人已不是原弘产公司，本院对绿之韵公司在本案中向原弘产公司主张该三层租赁区域的修复费用的反诉请求不予支持，绿之韵公司可向现出租人主张；179间客房集中在一次租赁区域的13层至18层，原弘产公司对其中的一半即13层至15层已无出租权限，故在本案中应承担的179间客房重做防水、客房与过道墙纸更换的费用为1482220元〔（1666730元+1297710元）×50%〕，15处玻璃更换费用为4880元〔6510元﹣1305房220元﹣1313房250元﹣1315房250元﹣1328房270元﹣过道（1316旁）180元﹣1411房250元﹣1402房210元〕，9间客房墙壁渗水修复费用为9630元（内墙修复费用加上外墙修复费用，剔除位于13层至15层的9间客房，实为9间客房），共计1496730元；关于营业损失，酒店客房分布在数个楼层，在维修过程中，绿之韵公司可采取逐层交替维修等合理方式进行以避免损失的扩大，维修并不必然导致酒店全部停业，考虑到租赁房屋维修必然对绿之韵公司的经营产生一定影响，原弘产公司应给予相应赔偿，本院酌情认定该赔偿金额为300000元。九、关于绿之韵公司是否应当因出租房屋瑕疵而要求返还已收的88间瑕疵房屋的租金、并拒付租金问题。在出租至今达五年左右的租赁期间乃至后续的租赁合同履行过程中，涉案出租房屋在使用过程中出现一定程度的瑕疵在所难免，双方应本着互谅互让、诚实信用的原则协商处理，涉案客房现确已存在一定瑕疵，在本案中本院已对客房的维修费用及相应的赔偿进行了处理，涉案客房的瑕疵但未严重影响绿之韵公司的正常经营，故本院对绿之韵公司的该项反诉请求不予支持。十、关于绿之韵公司主张的违约金3000000元问题。绿之韵公司依据《酒店租赁合同》第五条第13项主张1000000元违约金，但根据该条款“在承租期内，甲方与任何第三人因租赁房屋产权纠纷或租赁房屋已设他项权利纠纷（含部分房屋已售甲方被授权出租引发的纠纷）……甲方除应确保双方租赁合同继续有效履行外，因此给乙方造成损失的，乙方可单方面无条件解除合同，甲方需按实际使用天数退回租金，并承担违约金1000000元并赔偿乙方损失”的表述，原弘产公司承担该违约责任的前提是绿之韵公司单方面无条件解除合同，现《酒店租赁合同》并未解除，故本院对绿之韵公司的该项反诉请求不予支持；绿之韵公司依据《酒店租赁合同》第六条第3项以原弘产公司与小业主的债权债务纠纷造成绿之韵公司不能正常经营为由，主张1000000元违约金。上述纠纷已对绿之韵公司产生一定影响，但绿之韵公司未举证证明严重到其不能正常经营，故本院对该项反诉请求不予支持；绿之韵公司依据《酒店租赁合同》第六条第3项以出租房屋质量瑕疵造成绿之韵公司不能正常经营为由，主张1000000元违约金。本院在前述第九点中已认为涉案客房的瑕疵未严重影响绿之韵公司的正常经营，故本院对该项反诉请求不予支持。十一、司法鉴定费及公证费系绿之韵公司在本案中合理开支，根据本案实际情况，本院酌定由双方当事人各承担一半，即原弘产公司应支付绿之韵公司司法鉴定费及公证费60275元〔（审计费50000元+评估费68000元+公证费2550元）÷2〕。综上所述，绿之韵公司应支付原弘产公司租金3087686.7元；原弘产公司应支付绿之韵公司重复支付的涉18户小业主租金378485.68元、空调差价费用79305.41元、消防设备维修费用2595元、客房空调维修及机房检修款4450元、房屋维修费用1496730元、维修期间损失300000元、司法鉴定费及公证费60275元，以上合计2321841.09元；解除《酒店租赁合同（附件）》中关于租赁地下停车场的条款。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湘潭绿之韵大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南原弘产房地产开发有限公司租金3087686.7元；二、原告（反诉被告）湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湘潭绿之韵大酒店有限公司重复支付的涉18户小业主租金378485.68元、空调差价费用79305.41元、消防设备维修费用2595元、客房空调维修及机房检修款4450元、房屋维修费用1496730元、维修期间损失300000元、司法鉴定费及公证费60275元，以上合计2321841.09元；三、解除《酒店租赁合同（附件）》中关于租赁地下停车场的条款；四、驳回原告（反诉被告）湖南原弘产房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湘潭绿之韵大酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53788元，财产保全费5000元，合计58788元，由原告（反诉被告）湖南原弘产房地产开发有限公司负担30916元，被告（反诉原告）湘潭绿之韵大酒店有限公司负担27872元；反诉案件受理费55888.5元，由原告（反诉被告）湖南原弘产房地产开发有限公司负担8654元，由被告（反诉原告）湘潭绿之韵大酒店有限公司负担47234.5元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  苏 刚人民陪审员  熊春雷人民陪审员  盛交泉二〇二〇年九月二十八日代理书记员  冯 钊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。