贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3965号上诉人（一审原告）：何德敏，女，1978年2月1日出生，土家族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：李剑晨，贵州正气律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩军，贵州正气律师事务所律师。上诉人（一审被告）：遵义港城置业有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县通恒大酒店**。法定代表人：罗书力，公司董事长。委托诉讼代理人：卢春琼，重庆泰洪瑞律师事务所律师。上诉人何德敏因与上诉人遵义港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何德敏上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方所签《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算标准，该条款系双方真实意思表示，符合法规规定，一审法院应当予以采纳。一审法院在遵义港城置业有限公司明确表示不申请调减违约金的情况下，主动调减违约金违反了当事人意思自治原则，无法律依据。何德敏一审起诉的违约金数额是按照双方签订的合同约定计算，没有超额起诉，一审法院判决对诉讼费的承担于法无据。遵义港城置业有限公司辩称，在一审中，我公司认为不应当承担违约责任，所以没有做违约金调低的抗辩。遵义港城置业有限公司上诉请求：一、撤销原判并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由何德敏承担。事实及理由：虽然双方在合同中明确约定了房屋的交付时间，但遵义港城置业有限公司未能如期履行交房义务是因为贵州省关于商品房交付政策发生变化，并非遵义港城置业有限公司故意延期交付或不能如期交付。该政策原因应当视为不可抗力，遵义港城置业有限公司不应承担违约责任。何德敏辩称，补充协议对政府政策原因的约定是不清楚的，一审时遵义港城置业有限公司也没有提交证据证明系政策性原因导致逾期交房。何德敏向一审法院起诉请求：1.判令遵义港城置业有限公司支付何德敏逾期交房违约金27834元；2.诉讼费由遵义港城置业有限公司承担。一审法院认定事实：遵义港城置业有限公司是依法登记设立的其他有限责任公司，具有企业法人资格。2014年2月19日，何德敏与遵义港城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：何德敏购买正在开发建设的位于湄江香江半岛第6幢7层2号住房一套(建筑面积99.83㎡)，总价款381282元，订立合同时首付款115282元，余款266000元公积金贷款支付；合同第十一条约定遵义港城置业有限公司应当在2015年12月31日前向何德敏交付房屋；第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，遵义港城置业有限公司未按照合同第十一条约定的期限和条件将商品房交付何德敏的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，遵义港城置业有限公司按日计算向何德敏支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，何德敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，遵义港城置业有限公司按日计算向何德敏支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向何德敏支付违约金；双方并对其他相关事项进行了详细约定。同日，何德敏作为乙方、遵义港城置业有限公司作为甲方还签订了《补充协议》，第三条对《商品房买卖合同》第十三条的补充载明：“如因不可抗力因素或如下特殊原因，甲方不承担任何违约责任及赔偿责任：1.执行市政配套设施建设造成的工期拖延；2.该房屋建设工地邻近的工程建设施工等因素影响，使该房屋的建筑施工不得不停止；3.因政府原因、政策调整或颁布统一的施工禁令等造成的工期拖延；4.法律、法规规定的其他情形”等内容。上述合同系遵义港城置业有限公司提供的格式合同。合同签订当天，何德敏向遵义港城置业有限公司转账支付了首付款115282元；2014年9月26日，何德敏通过中国建设银行将贷款266000元支付至遵义港城置业有限公司的银行账户。双方未办理书面的交房手续，遵义港城置业有限公司明确陈述于2017年10月向何德敏交付了涉案房屋；何德敏于2017年10月1日起开始向香江半岛物管公司重庆凯美物业管理有限公司湄潭分公司支付物管费。在审理过程中，遵义港城置业有限公司明确表示不存在违约，不应承担违约金。一审法院认为，合同当事人应当诚实守信，依法、依约履行合同义务，以保证实现双方的合同目的。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，权利义务明确对等，系双方真实意思一致的体现，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。何德敏按照合同约定履行了交付购房款的买受人付款义务，遵义港城置业有限公司应当按照约定在2015年12月31日前向何德敏履行出卖人的交付房屋义务。由于双方并未办理书面的交房手续，从遵义港城置业有限公司的陈述及何德敏提供的物管费收款收据来看，何德敏于2017年10月1日起开始交纳物管费，故涉案商品房的交付时间，应当认定为2017年10月1日；遵义港城置业有限公司逾期交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于遵义港城置业有限公司主张逾期交付系政府政策需要变更用电问题导致、属不可抗力因素造成的抗辩意见，遵义港城置业有限公司并未提供充分的证据证明该工程存在《补充协议》第三条载明的情形，故对遵义港城置业有限公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。至于违约金的具体数额，首先，违约金计算基数问题，结合何德敏支付购房款的情况，违约金应当以381282元（首付款115282元+公积金贷款266000元=381282元）为基数予以计算；其次，违约金计算期限问题，结合双方约定的交房时间及实际交付房屋时间，违约金计算应从逾期之日即2016年1月1日计算至交付房屋前一日即2017年9月30日，共计639天；最后，违约金计算标准问题，虽然双方约定了违约金标准，但结合本案实际情况，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院对逾期交房违约金酌定为按照已付购房款的每日万分之零点六为标准计算；综上，遵义港城置业有限公司应支付的违约金为14618.35元（381282元×639天×0.00006/天=14618.35元），何德敏的其余诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，遵义港城置业有限公司应当支付何德敏违约金14618.35元，何德敏的其余诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限遵义港城置业有限公司在本判决生效后十五日内一次性支付何德敏违约金14618.35元；二、驳回何德敏的其余诉讼请求。案件受理费496元，减半收取计248元，由何德敏负担48元，由遵义港城置业有限公司负担200元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经本院向遵义港城置业有限公司释明，遵义港城置业有限公司认为其不存在违约，不应承担违约金，但若法院不支持其免责抗辩，则合同约定违约金标准过高，请求予以调低。本院经审理查明的其余事实与一审无异。本院认为，何德敏与遵义港城置业有限公司所签《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。何德敏已按合同约定向遵义港城置业有限公司履行了付款义务，遵义港城置业有限公司也应当按照合同约定向何德敏交付商品房，遵义港城置业有限公司未按约定期限交房的行为构成违约，应向何德敏承担逾期交房的违约责任。遵义港城置业有限公司上诉主张逾期交付系政府政策性原因所致，属不可抗力因素，其并未违约。本院认为，遵义港城置业有限公司所提供的证据不足以证明本案存在《补充协议》第三条载明的情形，故对遵义港城置业有限公司的该项主张，本院不予采纳。关于何德敏上诉所提违约金调整的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款关于“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，一审法院在被上诉人并未要求法院调整违约金的情况下，依职权对违约金进行调整不当，但在本院二审期间，经向当事人释明，若法院不支持其免责抗辩的情况下，是否要求调整违约金。对此，遵义港城置业有限公司明确表示合同约定违约金过高，请求法院予以调低。故此一审法院在结合本案实际情况，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素下，对违约金计算标准所作的调整，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。关于何德敏所提诉讼费的承担问题。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院根据本案情况决定双方当事人各自负担诉讼费用的数额于法有据。综上所述，何德敏、遵义港城置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费992元，由何德敏负担496元、遵义港城置业有限公司负担496元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十七日书记员  李 毅