河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初1400号原告：洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司。住所地，洛阳市涧西区黄河路60号。统一社会信用代码，91410300744063389U。法定代表人：尚新学，董事长。委托诉讼代理人：胡建涛，职工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提出上诉，代签、代领法律文书等。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提出上诉，代签、代领法律文书等。被告：李海迪，女，汉族，1984年10月18日出生，住宜阳县。第三人：李世豪，男，汉族，1997年11月23日出生，户籍地宜阳县，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：高前进，男，汉族，生于1971年4月23日，住洛龙区。原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司（以下简称“鹏燕翔公司”）与被告李海迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，由审判员戚志明适用简易程序进行审理。后因被告李海迪下落不明，于2019年7月15日转为普通程序审理，本院于2019年11月11日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2019年12月5日，根据李世豪申请本院准许追加李世豪为无独立请求权第三人参加诉讼，并于2019年12月23日二次公开开庭进行了审理，原告鹏燕翔公司委托诉讼代理人胡建涛、孙雪坤、被告李海迪、第三人李世豪委托代理人高前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏燕翔公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》；2.被告配合原告到房管部门办理房产备案解除事宜。事实与理由：2014年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的宜阳金澜湾第10幢2单元1204号商品房，合同约定付款方式是：被告交付首付房款120000元，余款280000元在指定银行办理按揭贷款。另外，原、被告双方签订的《合同补充协议》约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款规定期限偿还贷款，或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部房款不予退还。”2014年8月11日，原、被告双方与中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李海迪向中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行贷款280000元，原告对被告的抵押贷款承担连带保证责任。后被告自2016年2月起一直未能按期归还中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行贷款，中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行向洛阳市涧西区人民法院提起民事诉讼，要求被告偿还其借款本金及利息，由原告承担连带保证责任。2019年2月20日，经原告与中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行协商，根据原、被告及银行三方协议约定，原告在实在联系不到被告的前提下被迫承担连带还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李海迪辩称：1、2014年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的宜阳金澜湾第10幢2单元1204号商品房，面积114.91平米，每平米单价实际为2700元，首付款实际支付30000元，当时合同上面的房价每平米单价3480.98元以及首付房款120000元，是原告为了促销而弄虚作假，因为当时银行贷款要求购房人支付的首付款为总价的30%。被告后来在工商银行办理《个人借款合同》，由原告担保向银行借款280000元，付清了被告的全部房款。2、2016年12月7日被告以150000元将涉诉房产转让给了第三人李世豪，第三人负责继续偿还该房产的按揭贷款，第三人取得该房产后，一直占有使用至今。3、被告认为其与原告签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。据此请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人李世豪辩称：1、2016年12月7日，第三人与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将购买原告开发的宜阳金澜湾第10幢2单元1204号商品房转让给第三人李世豪，第三人负责继续偿还该房产的按揭贷款，目前已经偿还了多期贷款。第三人取得该房产后，投入了20万元进行装修及购买家具家电后，一直占有使用至今。现原告向贵院提出的诉讼请求，第三人认为该案件的处理结果与第三人有法律上的利害关系，提出独立诉讼请求。2、第三人认为原、被告之间签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。若原告依据该条款收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，第三人也已实际支出25万元之多，会致第三人因此倾家荡产、原告会因不当得利而一夜暴富，显而易见这是极其不公平的，该条款内容属于格式合同以及霸王条款，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定。综上，请求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议无效，并判令原告继续履行合同。本院经审理认定如下事实：2014年5月15日，以原告鹏燕翔公司为出卖人、被告李海迪为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定，被告李海迪购买由鹏燕翔公司开发的位于宜阳县北城区经六路金澜湾第10幢2单元1204号房屋，该商品房建筑面积共114.91平方米，单价为每平方米3480.08元，房屋总价款为400000元。合同约定李海迪于签订合同当日向出卖人交付首付款120000元，余款280000元在出卖人指定银行办理按揭贷款。《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”第二部分第(一)项第5条约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款规定期限偿还贷款，或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。后被告李海迪实际向出卖人交付首付款29050元。2014年8月11日，原、被告双方与中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告李海迪向中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行贷款280000元，原告鹏燕翔公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。后中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行按照约定发放了贷款280000元。贷款后，被告李海迪多次未按合同约定向中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行还款。2016年12月7日，第三人李世豪与被告李海迪签订《房屋转让协议》，约定李海迪将购买的宜阳金澜湾第10幢2单元1204号商品房转让给第三人李世豪，第三人负责继续偿还该房产的按揭贷款。但第三人接收房屋后，并未按约如期履行偿还该房产按揭贷款义务。2019年11月10日，中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行向原告鹏燕翔公司下发《宣布贷款立即到期通知书》，载明：“借款人李海迪在该行所办理贷款立即到期，要求借款人和保证人按合同约定立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”2019年11月20日，原告鹏燕翔公司替被告李海迪偿还剩余借款本金及利息237106.07元，至此该笔贷款本息全部结清。经核算，2016年2月至2019年11月20日，原告鹏燕翔公司替被告李海迪偿还借款本息共计295339.32元。另查明：本案所涉位于宜阳县北城区的金澜湾第10幢2单元1204号房屋在房管部门进行了备案，未办理不动产登记证。审理中，被告李海迪明确表示不同意解除合同，在本案中亦不主张要求退还其已付款项。本院认为，原告鹏燕翔公司与被告李海迪于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》的“合同补充协议”明确约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除《商品房买卖合同》的权利。因被告李海迪未按约定向中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行偿还房屋按揭贷款，导致原告鹏燕翔公司承担保证责任，支付贷款本息共计295339.32，被告李海迪实际付款比例尚不足50%，已构成根本违约，故原告要求解除其与被告李海迪签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》的解除系因被告李海迪违约造成，原告要求被告李海迪配合其到房管部门办理房产备案解除事宜，理由正当，本院予以支持。被告李海迪辩称补充协议违反法律强制性规定，并未提供相关法律依据，其请求驳回原告诉讼请求的理由不足，本院不予采纳。合同解除后，对其已付款项及装修损失，被告李海迪也可另案提起诉讼。第三人李世豪系无独立请求权的第三人，其只享有为维护自身民事权益所必须的诉讼权利，而不享有与处分实体权利有关的诉讼权利，故其请求原告继续履行合同，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司与被告李海迪于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》。二、被告李海迪于本判决生效之日起二十日配合原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司到房管部门办理房产备案解除手续。本案受理费2700元、保全费1120元、公告费300元，共计4120元，由被告李海迪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  戚志明人民陪审员  王晓平人民陪审员  杜崇亚二〇一九年十二月二十七日书 记 员  梅红霞附本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。