云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2930民初472号原告（反诉被告）：大理华天置业有限公司。住所地：云南省大理州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。统一社会信用代码：915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，系该公司董事长。（未出庭）。委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：寸文杰，男，1989年2月3日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。（未出庭）。委托诉讼代理人：侯蔚霞，云南辉进波律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）大理华天置业有限公司（以下简称华天公司）与被告（反诉原告）寸文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华天公司的委托诉讼代理人李四涛、被告寸文杰的委托诉讼代理人侯蔚霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华天公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，违约金27724.2元，共计120138.2元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月6日，原告作为甲方，被告作为乙方在洱源县天森·凤凰城商业中心签订两份《天森·凤凰城商铺租赁合同》，合同约定甲方分别将位于洱源县九台路“天森·凤凰城”的S7栋07号一拖一层、S7栋08号一拖一层两间商铺租赁给乙方使用；租赁期限为三年，即2017年10月1日起至2020年9月30日止，自2017年10月1日起正式计算租金。07号商铺第一年租金为36580元，第二年租金为48774元，第三年租金为66.5元／㎡／月；08号商铺第一年租金为32730元，第二年租金为43640元，第三年租金为59.5元／㎡／月；租金支付方式以先交租金、后使用为原则，第一年租金在签订合同时支付，以后租金每年支付一次，乙方在上一年度租金到期前2个月支付下一年度租金；乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期一天，按欠缴金额的5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告只向原告支付了第一年的租金，未支付第二年租金。2018年10月14日，原告与大理白庄物业管理有限公司向被告送达催款通知，通知被告在2018年10月21日前与原告的招商中心联系，将2018年10月1日至2019年9月30日止的商铺租金、商业管理费等其他费用一并交清。送达催款通知之后，原告一直没有收到被告的租金，直至今日，被告也未向原告支付第二年的商铺租金。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条、第二百二十六条之规定，被告应当于2018年8月1日之前向原告支付两间商铺第二年的租金92414元（48774元＋43640元）,其未按时支付租金的行为己经构成违约，应当向原告支付违约金121986.48元（92414元×5‰×264天），原告考虑再三，决定要求被告支付第二年租金的30％作为违约金，即27724.2元。综上所述，被告未按时支付租金的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。寸文杰向本院提出的反诉请求：1、确认原、被告间签订的两份《天森·凤凰城商铺租赁合同》无效；2、判令原告返还被告已收租金69310元、保证金11001元；3、判令原告返还被告商铺的装饰装修和设施损失费250000元；4、本案的诉讼费用由原告承担。事实及理由：2017年9月6日，原、被告在洱源县天森·凤凰城招商部签订《天森·凤凰城商铺租赁合同》，向原告租赁凤凰城S7栋07、08号一拖一层是事实。合同签订时，原告收取了被告的履约保证金07号商铺5806元、08号商铺5195元，并向被告承诺作为首批入驻凤凰城的商家，具有酒吧的独家经营权，在租赁期内，商圈内不会出现与被告经营性质冲突的商家。签订租赁合同前，原告对天森凤凰城商场进行招商宣传（包括手册、网站、广告、口述），宣称凤凰城24小时全天候营业，能容纳50万人休闲聚会，商场己有德克士、耀莱成龙国际影城、大润发超市、华美达酒店、泽辉珠宝等多家大型品牌入驻，将于2017年10月1日隆重开业。使被告认为该商场是成熟商圈，值得投资经营，所以以高价承租，并投入巨额资金进行装修。但商场至今未开业，招商时所承诺的商场配套设施未落实，基础设施也未完善，所提及的品牌商家更是一家都未入驻，整个商业城萧条凌乱，就像建筑工地一般，毫无人气。原告没有保障商圈应有的经营环境和氛围，致使被告空有铺面没有顾客，经营目的不能实现。而且合同签订后，原告就违反合同约定，先后引进多家酒吧，侵犯了被告的独家经营权。因为原告的虚假宣传、欺诈招商、高价收费，而且商圈管理不善，经常发生突然停水、停电、漏水、盗窃、治安事件频发等问题，严重影响商户的正常经营。商圈内24家商户曾于2018年9月10日联合到政府上访，当时原告为安抚被告，再次承诺免除被告第二年的商铺租金共计92414元，并不是被告拒不支付租金。另外，被告至今从未接到过原告催缴商铺租金、商业管理费的通知，也没有接到过电话催缴租金。现在原告却以被告拒不支付第二年商铺租金为由，直接向法院提起诉讼，原告出尔反尔的行为实在令人气愤。在接到法院传票后，经被告调查发现，原告在与被告签订租赁合同时，没有对凤凰城商业中心的建筑工程进行竣工验收，也没有对商场进行消防验收和备案。根据相关法律规定，涉案天森·凤凰城商场属于应当进行竣工验收和消防验收的建设工程，未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，不得用以经营大型百货商场。天森·凤凰城未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，属于法律明令禁止投入使用的范畴，涉案租赁合同虽经双方协商签订，但因违反前述法律禁止性规定，符合《合同法》第五十二条第（五）项规定的法定无效情形，应当认定租赁合同为无效合同。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告明知诉争商业城并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，禁止投入使用，仍将商铺出租给被告，致使合同无效，具有明显过错，应当赔偿被告为此遭受的损失，返还被告己支付的租金，退还被告支付的保证金以及商铺的装饰装修费用。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。由于原告的原因，致使合同无效，应当承担赔偿责任，请求依法支持被告的诉讼请求。华天公司针对被告寸文杰的反诉辩称，原告没有承诺被告享有独家经营权，原告的宣传只是诚招各大商家入驻而非是已经入驻或者是商家入驻为前提条件，原告没有任何虚假宣传。被告在反诉状中陈述房屋未经消防验收不属实，在2016年5月份完成主体工程的竣工验收后，有五方责任主体通过合格验收，同时在2017年的8月1日通过消防验收，双方之间的合同是有效的，不存在违反合同的情形，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：原告华天公司向本院提交的证据：A1、《天森·凤凰城商铺租赁合同》两份，证明2017年9月6日，原、被告签订两份合同，原告将位于“天森·凤凰城”的S7栋07号、08号一拖一层两间商铺租赁给被告使用，租期从2017年10月1日起至2020年9月30日止，自2017年10月1日起正式计算租金，07号商铺第二年的租金为48774元；08号商铺第二年的租金为43640元，先交租金后使用，双方对违约金作了相应约定。A2、催款通知复印件一份，证明原告与大理白庄物业管理有限公司于2018年10月14日向被告发送《催款通知》，要求被告于2018年10月21日前与原告的招商中心联系，将2018年10月1日至2019年9月30日的租金尽快支付给原告。A3、主体结构工程验收记录一份，证明2016年5月洱源“天森·凤凰城”的S7栋主体工程已经验收合格。A4、大理州公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，证明2017年8月1日经大理州公安消防支队验收，凤凰城一期包括S7栋消防已经验收合格。被告对A1证据的三性不予认可，认为签订合同承租方主体是寸文杰和杨柳鹏，与被告所持的合同不一致，合同内容大部分属于格式条款，对出租方的权利义务没有约定，当时签订合同的前提是出租方承诺承租方有独家经营权，且有多家大型企业已经入驻未写入合同，违反当事人的真实意思表示，合同内容违反法律规定，属于无效合同；对A2证据三性均不予认可，认为该证据是复印件，形式不合法，且是原告方单方制作，被告从未收过该通知，什么时间什么地点什么人送达的都没有反映，无法证明已经催款的情况；对A3、A4证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为主体工程没有验收合格就取得消防的验收意见书，验收的程序不合法，消防直到现在一直有问题。被告寸文杰向本院提交的证据：B1、证人张某、李某出庭作证的陈述：原告在招商时存在虚假招商，承诺给他们及被告等首批入住商户享有独家经营权，但被告等商户入住后，原告又引入与被告经营性质相同的商铺。2018年9月他们和被告等商户上访时，原告承诺免2018年至2019年的租金。同时原告经营的商圈经营环境差，管理混乱，他们也从未收到原告的催收房租的通知。B2、证人苏某出庭作证的陈述：其在原告公司任招商专员期间，原告的招商宣传都称有酒店、超市、电影院等入驻，所招商家都承诺享有独家经营权,但寸文杰未要求写入合同。其认可被告寸文杰与其合伙人共同所签名的合同属原、被告间签署的合同。在寸文杰经营的酒吧前曾发生一次打架斗殴事件。B3、照片六张及洱源县个体工商户登记材料一份，证明原告违反合同约定，引进多家酒吧，侵犯被告的独家经营权。B4、天森·凤凰城招商宣传手册两本及照片三十张，证明原告虚假宣传“天森·凤凰城”已经引进各大品牌商家入驻，已经形成成熟的商业中心，属于欺诈招商。B5、照片三十张、上访材料及接处警登记表，证明原告侵犯被告的独家经营权，且管理不善，商圈经常发生停水、停电、漏水、漏电、盗窃及治安案件，严重影响商户的正常经营。B6、收据七张、装修施工合同及装修单据三张，证明被告按合同约定按时支付租金、保证金、定金、物业管理费、生活垃圾清运费及被告为装修商铺花费25万元。B7、消防安全违法行为举报投诉登记表、洱源县消防救援大队关于“天森.凤凰城（一期）火灾隐患投诉举报”的回复复印件各一份，证明“天森·凤凰城”消防设施有问题并擅自停用消防设施，2019年5月23日被举报，经洱源县消防大队立案调查后，原告的消防安全存在违法行为，消防部门下达《责令立即改正通知书》。B8、建设工程竣工验收备案表复印件一份，证明“天森·凤凰城”建设项目于2019年2月1日竣工验收，2019年4月10日竣工验收备案；B9、《“天森·凤凰城”商铺租赁合同》复印件两份，证明合同是寸文杰及其合伙人杨柳鹏共同与原告签订的。原告对B1证据认为张某和李某与被告有利害关系，在另一案中其二人请了被告的合伙人之一杨柳鹏作证，证言不属实，不予认可。对B2证据认为证人与原告间有矛盾，证人在未得到公司授权的情况下私自在赵志成的租赁合同上标注了独家经营权的内容，为此事公司与其解除劳动合同，所以其所述独家经营权等内容不属实。另外，原告合同上只有寸文杰一个人，其所述不属实，对原告来说一个人还是两个人承租没有实际意义。招商宣传上是诚招入驻并不是已经入驻。对B3证据中照片的真实性无异议，但不认可其证明方向，对个体工商户的登记资料不予认可。对B4证据中微信聊天记录截图有异议，不认可其真实性，对其他照片的真实性认可，但当时只是宣传诚招各大商家入驻，没有承诺已经入驻或者各大商家入驻作为签订合同的条件。对B5证据的三性及证明方向均不予认可。对B6证据中收据七张认为与本案无关联，对装修合同和装修单据的三性及证明方向均不予认可。对B7证据的三性及证明方向均不予认可。对B8证据的真实性不予认可，认为凤凰城分一期至三期，被告提交的证据无法证明是哪一期的验收报告，且原告已经提交主体验收合格材料及消防验收合格材料。对B9证据中杨柳鹏的签字不予认可，当时与凤凰城签订租赁合同的只有寸文杰一个人，杨柳鹏的签字是后面自行加上去的。上述证据，经审查，本院认为，A1证据的合同中仅有被告寸文杰签名、B9证据的合同中被告方签名人员有寸文杰、杨柳鹏，但两份合同内容一致，且被告提交的合同中的杨柳鹏属其合伙人，对本案并未产生实际影响，故两份证据本院均予以确认。A2证据因原告未提供通知已送达被告的相关证据，故不予确认。A3、A4证据形式要件合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。B1证据中对证人证实的原告存在虚假招商，商铺经营环境差，以及从未收到原告催收房租的通知的陈述予以确认，其他陈述将结合其他证据予以综合认定。B2证据因证人与原告有利害关系，故对其陈述将结合其他证据予以综合认定。B3证据原告对其真实性无异议，本院予以确认，但对证明方向将结合其他证据予以综合采纳。B4、B5、B7、B8证据形式要件合法,内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。B6证据中装修收据非完税票据，本院不予确认，其余证据形式要件合法,内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告华天公司系经营酒店开发与管理、旅游开发与管理、房地产开发与管理、项目投资与管理等项内容的公司。原告公司在洱源县城九台路进行的“天森?凤凰城”房地产项目中的S7栋完工后，对其铺面进行了招商，其中招商手册中以标题式的字样在页眉标注“洱源首个五星级酒店?温德姆华美达广场入驻凤凰城”、“大润发超市?耀莱成龙国际电影城入驻凤凰城”。同时，在户外等相关广告中均称“热烈祝贺众品牌商家入驻凤凰城”。原告招商部工作人员都以“超市、影院、四星级酒店等大牌商家已经入驻凤凰城商业中心，赶快下手吧，不然好商铺都被抢光了”等理由进行招商。被告与杨柳鹏合伙后，于2017年9月6日作为承租人（乙方）与原告（甲方）签订了《天森?凤凰城商铺租赁合同》两份，约定向原告租赁S7栋07号、08号一拖一层两间商铺，面积均为61.12㎡，租期3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。其中，07号商铺租金66.5元/㎡/月，免租3个月，第一年租金36580元，第二年租金48774元，第三年租金66.5元/㎡/月；08号商铺租金59.5元/㎡/月，免租3个月，第一年租金32730元，第二年租金43640元，第三年租金59.5元/㎡/月。乙方应对承租店铺及时装修，费用由乙方自行负责，装修时间2017年9月7日-10月1日。合同期满，如乙方不再续租或双方就续租未能协商一致或合同提前终止的，乙方应在合同期满日或收到甲方书面解除或终止通知后3日内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施，垃圾等物品清除出租赁房屋，其中已经形成附合的装饰装修物（即不可移动设施）采取“来装去留”的原则，乙方不得撤除，甲方不予补偿，未形成附合的装饰装修物由乙方自行撤除，并自行承担全部费用。合同还约定：乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期1天，按欠缴金额的5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告缴纳了07号商铺履约保证金5806元、08号商铺履约保证金5195元。被告和合伙人对所租铺面进行装修后注册了“木兰酒吧”，于2018年3月开业。此后，原告又招商了三家酒吧。因被告及其他商户认为原告招商时宣传的各大商家未入驻，承诺的商场配套设施未落实，经营环境差，物业管理不善，同时又引进其他同行商家，侵犯了他们的独家经营权，便于9月10日到政府部门上访。另查明，本案所涉的S7栋房屋原告已于2016年5月通过工程验收，2017年8月1日通过消防验收。2019年4月25日，原告以被告未支付租金为由诉至本院。在审理过程中，被告亦提起反诉。因原告不愿意调解，故未进行调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《天森?凤凰城商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同未违反法律的禁止性、效力性规定，属于合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。被告主张合同中所涉租赁物即S7栋未通过消防验收及工程竣工验收即投入使用的意见，与查明的事实有悖，本院不予采纳，故对被告请求确认与原告签订的两份《天森?凤凰城商铺租赁合同》无效的反诉请求，本院不予支持。对原告要求被告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，支付违约金27724.2元，合计120138.2元的诉讼请求是否予以支持的问题？原、被告双方间签订的《天森?凤凰城商铺租赁合同》属合法有效合同，被告应当按合同约定支付房屋租金，故对原告要求被告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元的诉求，本院予以支持。被告主张原告同意免除其2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，但未提交证据予以证明，故对此答辩意见本院不予采纳。此外，根据《房地产广告发布规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗、误导消费者。而本案原告在招商过程中，采取了以各大商家均已入驻凤凰城的方式进行招商，从而误导了商铺经营者作出判断，对此，原告在缔约过程中存在过错，其应承担相应的赔偿责任。但被告租赁原告的商铺，对经营的风险应当有必要的防范意识，现被告经营存在困难，与其风险防范预见不足有一定关系，其亦应承担相应后果。结合被告未按时交付租金，其应承担违约责任和原告虚假招商，存在缔约过错的事实，对原告主张的违约金本院不再予以支持。关于被告是否享有独家经营权的问题？本院认为，独家经营权是本案涉案合同的重要条款，原告是否授予被告独家经营权，双方应明确写入合同，被告主张原告承诺其享有独家经营权，但未提供证据证明，故对被告的此意见本院不予采纳。对被告请求判令原告返还已收租金69310元、保证金11001元及商铺装饰装修和设施损失费250000元的反诉请求，因双方签订的合同属于有效合同，被告应当支付租金及保证金，此外商铺装饰装修和设施损失费250000元系被告为自己承租商铺装修支出的费用，与原告无关联，被告要求返还于法无据，本院不予支持。被告缴纳的保证金11001元，可在合同终止后按约定返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）寸文杰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）大理华天置业有限公司2018年10月1日起至2019年9月30日止的房屋租金92414元；二、驳回原告（反诉被告）大理华天置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）寸文杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2100元，减半收取计1050元，由被告寸文杰负担；反诉案件受理费6200元，减半收取计3100元，由原告大理华天置业有限公司负担500元，被告寸文杰负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  马丽二〇一九年七月十六日书记员  杨勇