广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初4096号原告（反诉被告）：深圳市钧敏科技有限公司，住所地深圳市龙华新区建设路东百富汇工业区**302，统一社会信用代码91440300671862330W。法定代表人：杨永敏，经理。委托诉讼代理人：张艳，广东一律美律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市华永创投资有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪象社区上雪科技工业城一路**宿舍**203，统一社会信用代码91440300561515370T。法定代表人：李永富，总经理。委托诉讼代理人：徐顺华，广东深长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，广东深长城律师事务所实习律师。原告深圳市钧敏科技有限公司诉被告深圳市华永创投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告深圳市钧敏科技有限公司委托诉讼代理人张艳，被告深圳市华永创投资有限公司委托诉讼代理人徐顺华、王蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的厂房租赁合同；2、判令被告双倍退还租赁保证金47104元；3、判令被告赔偿原告经营损失15万元（包括可得利润、人工损失）、装修损失12776元。原告起诉的事实与理由：2013年6月7日，被告将位于深圳市XXX处XXXX区D栋302房屋出租给原告使用，双方签订了《厂房租赁合同》。合同约定租赁期限为2013年6月6日起至2018年10月31日止。被告应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或者规章的规定。合同签订后，原告依约缴纳了租赁保证金并且一直按时缴纳房租、水电费。2018年6月27日，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队在进行消防监督检查中，发现原告租赁场所存在火灾隐患，向原告送达了深公（龙华）消封字（2018）第0649号临时查封决定书，查封了原告的办公场所，查封期限为2018年6月29日至2018年7月25日。原告被查封后，被告明确表示不愿意承担整改费用进行整改且无法协商，租赁合同目的无法实现。因被告没有提供符合法律规定的安全性房屋，导致原告租赁的办公房屋被查封，原告产生一系列损失，包括查封期间的经营损失，被查封期间要继续发放的工资，房屋的装修也无法最大限度发挥价值及重新租赁房屋装修损失和装修期间的经营损失。被告的违约行为损害了原告的合法权益，且拒不改正，故诉至贵院，请求人民法院依法裁判。被告答辩称，被告在举证期内向法庭提供了反诉状，反诉状的内容视为答辩内容的其中一部分，另外针对原告的诉讼请求，补充答辩意见如下：被告交付的房产是符合消防要求的，且被告提供了相关的房产证及消防备案的证明予以佐证。本案所涉及的消防问题查封，被查封对象是本案原告，即具体的行政相对人是原告。根据《消防法》及相关法律法规，原告作为房产使用单位，对其使用的房屋既有消防验收备案的相关法律义务，又有向消防部门提供报备的法律义务。本案被告将房产交付给原告后，原告未按与被告合同中约定的厂房的使用用途进行使用，且原告对厂房进行了装修，也未按消防法律法规报消防验收，由此导致的法律后果应当由原告自行承担。经龙华法院（2018）粤0309民初4346号案件审理，初步认定了关于消防责任应当由实际使用人承担的法律事实，因此原告要求以消防不合格解除合同，且拒不缴交后期租金属违约行为，原告诉请返还保证金、赔偿经营损失，均没有法律及事实依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告支付拖欠的2018年7月1日至2018年10月31日的租金53864元（月租金13466元），2018年7月电费812.7元，支付违约金20000元，合计74676.7元；2、判令反诉原告没收租赁保证金23552元；3、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。被告反诉的事实与理由：反诉被告没有与反诉原告签订租赁合同。2013年6月6日，案外人张钧颜向反诉原告租赁位于深圳市××××楼302厂房。双方签订了《厂房租赁合同》，约定反诉被告租赁的面积为512平方米，2018年6月6日至2018年10月31日的月租金13466元（包含电梯电费卫生费），应支付23552元租赁保证金。案外人张钧颜在合同中要求给予一个月的装修期。合同签订后，反诉原告将合格的房产交付给案外人张钧颜，其装修后反诉被告入驻使用。反诉原告与反诉被告未签订合同。2018年6月29日，消防部门对反诉被告使用的物业进行临时查封，查封期限为7天。反诉原告了解被查封的消息后，发现反诉被告将合同约定的厂房按办公楼的标准装修，且在装修后未报消防验收，同时将反诉被告的公司注册变更至该厂房中，安排数十名员工在此工作。反诉被告改变了合同约定用途。2018年7月份起，反诉被告再未交租，但仍一直使用涉案厂房。反诉原告认为，反诉被告是为了恢复厂房的用途而作的调整，因此对反诉被告将部分办公物品搬出没有提出异议，但直到反诉原告将厂房交还业主，也未曾收到反诉被告关于解除合同或是交还厂房的通知。反诉原告认为，反诉被告拒不交租的行为和擅自将厂房改为办公用途使用的行为已构成违约，消防查封的根本原因是由反诉被告造成，且查封7天也不足以作为解约的条件。同时，反诉原告还发现反诉被告自注册起，几乎每年都要变更一次注册地。反诉被告撤离租用的厂房与反诉原告无关，是其商业行为。因此，反诉被告除应支付拖欠的租金外，案外人张钧颜所交的保证金也应予没收。为此，反诉原告依法提起反诉，请求法院查清事实，支持反诉原告的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：其一，涉案房屋在2018年6月29日已经被查封，房屋无法正常使用，且不允许擅自使用。反诉原告没有整改方案，且不愿支付整改费用，双方在龙华清华社区工作站的调解下也无法达成一致，合同事实上已无法继续履行。而且反诉被告只是对室内进行了装修，安全出口在进住之前和进住之后都是一致的，且为唯一的安全出口。原告对此安全出口未进行任何修改。无论根据反诉原告与原房东的合同约定或反诉原、被告的房屋租赁合同约定，均表明由反诉原告承担房屋的消防安全义务。反诉被告实际上从2018年7月开始并未使用房产，不应支付房租，更不应该缴纳水电费。其二，反诉被告并无违约行为，不应支付违约金，租赁保证金亦不应被没收。其三，反诉原告没有提供任何反诉证据支持其诉讼请求。基于以上理由，请求法庭依法驳回反对原告的反诉请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市XXX区XXXXXX区厂房D栋302房。该百富汇工业厂区厂房D栋办理了不动产登记，系商品房，用途为厂房，登记权利人为案外人深圳市百富汇实业有限公司。二、2013年5月1日，被告作为乙方与甲方深圳市百富汇实业有限公司签订《厂房承租经营合同》，约定：1、厂房座落位置：深圳市龙华建设东路百富汇工业厂区，四栋厂房（A、B、C、D）总建筑面积为47012.19㎡；2、本房产登记的法定用途是工业厂房，由乙方负责其承租部分的具体使用用途；3、甲乙双方同意在本合同承租经营期限内由乙方承包经营上述A栋厂房中的第3、4层，B、C、D栋厂房中的第2、3、4层，乙方承租部分，由乙方负责该部分厂房的出租、租金、管理费定价、收取方式等事项，并合法经营，承担包括厂房的消防设施、客梯、货梯、汽车梯维修、维护及年审费用，保证安全运营；4、承包经营期限自2013年5月1日至2018年10月31日止;5、承包经营期限内，乙方有权将厂房整体出租或分组给第三方，但其租赁期限不能超过本合同项下的承包经营期限；6、合同签订后，甲方同意乙方或乙方分租的第三人根据需要对厂房进行装修，但装修方案应报甲方同意，并不得对外形及主体改变，符合消防等要求。三、2013年6月7日，案外人张均颜作为乙方，被告作为甲方签订《厂房租赁合同》约定：1、甲方将位于深圳市××××302房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑包括共摊面积共计512㎡；2、租赁场地的期限自2013年6月6日起至2018年10月31日止；3、月租金11776元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时应向乙方开具收据；如乙方不按时交租，每逾期一天按月租金10%计算滞纳金，逾期15天当违约处理；2015年6月6日起，总租金递增10%，后三年不变；4、租赁场地用途为厂房，未经甲方书面同意乙方不得将租赁场地用于其他用途；5、甲方向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即23552元；6、甲方应确保交付的租赁场地及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定（合同第十二条）；7、出现下列情形，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金：①乙方拖欠租金达15天，②乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的，③乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，④乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；8、甲方违反本合同第十二条规定，租赁场地的安全性不符合相关法律、法规或规定的，乙方可就因此造成的损失，请求甲方双倍退还租赁保证金（合同第十九条）；９、甲方提供的租赁场地应符合安全使用的标准和条件，乙方在租赁期内应合理使用租赁物，保证不存在任何安全隐患（合同第二十二条）。《厂房租赁合同》落款处加盖了原告公章，并由案外人张均颜作为原告法定代表人签字确认。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，案外人张均颜向被告支付了保证金23552元，被告则向案外人张均颜出具《收据》予以确认。其后，被告将涉案房产交付案外人张均颜占有、使用。庭审中，原告述称案外人张均颜系其股东，原告系涉案房产的实际使用人。四、2018年6月29日，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队（以下简称“消防大队”）以“该公司三楼办公室为单一安全出口，不符合B50016-2014《建筑设计防火规范》第3.7.2条规定”为由，向原告发出《临时查封决定书》，查封涉案房产，查封期限为2018年6月29日18时至2018年7月24日18时，并责令原告立即整改火灾隐患，整改后经消防大队检查合格方可解除查封。原告主张，被告在交付涉案房产时已不符合消防要求。涉案房产的查封过错责任在于被告。被告则辩称房产的整个结构是经过建筑部门及消防部门验收过的，并提交了2012年4月27日该租赁场地经过消防验收的建设工程竣工验收消防备案受理凭证。五、被告主张，原告的租金、水电费仅支付至2018年6月，其后的租金、水电费未予交纳。原告则主张其于2018年7月搬离涉案房产，搬离时已经结清水电费。六、原告为证明装修损失，向本院提交施工合同、施工图、收据、签证单、决算单、报价单等证据为证。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。根据原告提供的证据显示，原告承租涉案房产后，委托深圳市雅瑞装饰工程有限公司对涉案房产实施了装修，约定的工程造价13600元。七、原告为证明工资损失，向本院提交工资表及社保缴费明细为证。根据原告提供的证据显示，原告聘用张均颜、杨永敏、张高秋等20名员工，每月实发工资合计92594.58元至94439.83元不等，单位每月缴交社保金额为9626.51元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案《厂房租赁合同》相对人问题。虽然《厂房租赁合同》台头载明的承租人为案外人张均颜，但原告在合同落款处加盖了公章，且在被告交付房产后即实际占有、使用涉案房产，据此可以认定，原告为《厂房租赁合同》的承租人。被告关于原告未签订《厂房租赁合同》之答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告与被告之间的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于《厂房租赁合同》解除的问题。原告主张，根据《厂房租赁合同》第12条、第22条的约定，被告提供的房屋应符合安全使用标准和条件，租赁场地被查封的根本原因是被告造成的，被告提供的房屋不合法、不安全。对此，本院认为，被告提交的证据对涉案房产地经过了消防验收的事实具有一定的证明效力。原告主张的消防问题发生在租赁合同履行期间，根据消防部门的查封决定，原告为该查封行为的相对人及整改义务人，只要原告及时整改，不致于影响正常使用，故其要求解除《厂房租赁合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租金、水电费及损失问题。原告主张其于2018年7月搬离涉案房产，但未举证证明其在搬离涉案房产前已向被告发出解除租赁合同的通知，故《厂房租赁合同》在原告搬离房产时未解除，原告仍应依照合同约定支付租金。原告对其所称结清租金、水电费的事实未予举证，其停止支付租金并搬离涉案房产的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告双倍返还保证金并赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。相对的，被告反诉要求原告支付2018年7月1日至2018年10月31日的租金理由充分，本院予以支持。依照《厂房租赁合同》，原告自2015年6月6日起应付租金标准为每月12953.6元，故原告应向被告支付租金51814.4元（12953.6×4=51814.4）。被告对垫付电费812.7元的事实未提供证据予以证明，其诉请原告支付电费812.7元缺乏事实依据，本院不予支持。关于租赁保证金、违约金的问题。原告未按时交纳租金已经构成违约，依照双方签订的租赁合同，租赁保证金不予退还。关于违约金，被告未举证证明其损失超过租赁保证金的金额，故对其反诉的违约金请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告深圳市钧敏科技有限公司的诉讼请求。二、被告深圳市华永创投资有限公司无须向原告深圳市钧敏科技有限公司返还租赁保证金人民币23552元。三、原告深圳市钧敏科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市华永创投资有限公司支付租金人民币51814.4元。四、驳回被告深圳市华永创投资有限公司的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2224元，由原告负担；反诉受理费人民币1128元，由原告负担人民币928元，被告负担人民币200元。保全费人民币1569元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年六月七日书记员  纪 惠书记员  黄淑娟