福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初1060号 原告（反诉被告）：厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司，住所地福建省厦门市翔安区内厝镇上塘村。 法定代表人:李昆明，董事长。 委托诉讼代理人:郭宏清，北京大成(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈思瑜，北京大成(厦门)律师事务所律师。 被告（反诉原告）:厦门合益顺新型建材有限公司，住所地福建省厦门市翔安区内厝镇上塘312号之一。 法定代表人:杜勇，总经理。 委托诉讼代理人:邱晓能，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑菁，福建力衡律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下统称为原告）厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司（以下简称为新明鸿公司）与被告（反诉原告，以下统称为被告）厦门合益顺新型建材有限公司（以下简称为合益顺公司）租赁合同纠纷一案，于2019年1月25日向本院提起诉讼，本院以(2019)闽0213诉前调248号调解未成后，本院于2019年4月1日立案。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新明鸿公司的委托诉讼代理人郭宏清与合益顺公司的委托诉讼代理人郑菁到庭参加了诉讼本案现已审理终结。 原告新明鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》。2.判令被告立即向原告支付拖欠的第一年租金70万元，并按照每日0.01825％向原告支付逾期付款违约金(暂2018年5月16日暂计至2019年1月21日为31718.75元，之后计至实际付款日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月10日，原告与被告订立了一份《土地租赁合同》，由被告向原告承租位于厦门市翔安区内厝上塘312号之一办公楼及场内一切合法空地(含原地上建筑物包括变压器)做沥青搅拌站生产沥青混凝土用途使用。《土地租赁合同》第三条约定，“原告同意本合同签订之日起三个月的时间给被告办理环保部门的相关审批手续和基础设施建设(即租赁物交付时间为本合同签订之日三个月后当日)，租金从本合同签订之日起三个月后当日开始计算。”第四条约定，“被告按每年向原告一次性方式支付租金，租金为实收每年壹佰零五万元，并于每期开始前6日内付清当期租金。第一年租金壹佰零五万元(含定金壹拾万元)，被告应于签订本合同之日起算满三个月后，6天之内支付到原告指定银行账户。”“本合同签订之日，被告支付壹拾万元作为定金……本合同签订后的2个月内由被告办理环评手续，若被告无法办理环评手续，定金壹拾万元归原告所有……”。后原被告双方又签订了一份《补充协议》，将租金调整为每年壹佰万元。合同签订后，被告未能依约于2个月内办理环评手续，而且仅向原告支付了定金10万元和租金30万元，尚欠70万元的租金没有支付(押金转为租金)。虽经原告多次催促，被告均以种种理由拒不支付。原告认为，被告的迟延支付租金的行为已经严重违反了《土地租赁合同》的约定，且被告未能在原告催告后的合理期限内向原告支付租金，其迟延履行债务的行为致使合同目的无法实现，因此，原告有权依据法律规定解除《土地租赁合同》并要求被告支付拖欠的租金70万元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。审理中，原告向本院申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令合益顺支付拖欠的第一年租金428767元，并按照每日0.018125％向原告支付逾期付款违约金(从2018年5月16日暂计至2019年1月21日为19428.51元，之后计至实际付款日止)；2.判令合益顺违约解除合同，应依据《土地租赁合同》的约定向新明鸿支付违约赔偿金100万元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告诉被告土地租货合同纠纷一案，贵院于2019年1月25日收到材料，现该案进入诉前程序，案号为(2019)闽0213诉前调248号。2019年1月31日，原告收到被告发出的一份《通知函》，被告通知原告解除双方于2018年2月10日签订的《土地租赁合同》。案涉《土地租赁合同》第八条“违约责任与合同解除”第2款第(3)项约定:“租赁期间，被告不得借故解除合同，如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经原告同意后解除合同，被告应支付原告壹佰万元作为违约赔偿金”。因被告单方解除案涉《土地租赁合同》已构成违约，现原告依据合同条款及相关法律法规规定，向贵院申请变更诉讼请求，恳请贵院予以批准! 被告合益顺公司辩称，1.原、被告双方签订租赁合同后，原告从未将案涉租赁场地交付给被告使用，鉴于上述情况，被告反而支付了10万元定金及30万元租金，因此，被告认为本案合同实际违约方是原告。2.本案合同中曾约定被告应于3个月内办理相关环保部门审批手续及相关基础设施建设用于沥青混凝土生产，但本案最终环评部门并未同意将原告土地用于建设沥青混泥土搅拌站，对此事实原告是明知的，并于2018年8月11日要求与被告重新签订补充协议，将土地使用用途变更为水泥制品或砂石加工，由此可见本案租赁合同的合同目的已经不能实现，原告也在原告的诉讼请求中请求解除合同，因此被告在2019年1月31日发函解除合同的行为并无不当。3.关于100万元违约金的问题，被告认为违约金100万元的条款明显违反合同法相关约定，该违约金条款是指在合法解除的情况下仍然需要支付向对方违约金，与合同法中关于违约金的规定相违背，我们认为该条款应当无效。即使该条款有效，该100万元违约金也明显过高，大大高于守约方实际损失。 被告合益顺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告返还被告已支付的定金10万元及租金30万元；2.本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告租赁合同纠纷一案，已经贵院依法受理，该案被告与与原告签订《土地租赁合同》，该《土地租赁合同》约定租赁土地用于开办混凝土搅拌站，但该混凝土搅拌站的行政审批手续未获通过，且原告从未将该租赁合同涉及的租赁土地交付被告使用，被告已向原告支付租赁合同定金10万元及租金30万元，合计40万元整。被告认为：本案双方签订的《土地租赁合同》合同目的系被告通过租赁方式使用原告提供的土地及地上建筑物用于开办沥青混凝土搅拌站，但该搅拌站无法获得行政审批通过，合同目的无法实现；且原告始终未实际交付租赁土地予被告，已构成根本违约；该合同客观上无法继续履行，被告已支付的款项应予返还。有鉴于此，被告特向贵院提出反诉请求，请求法院判令：1.原告向被告退还定金10万元及租金30万元；2.本案本诉、反诉诉讼费由原告负担。 原告新明鸿公司对反诉辩称，1.被告租赁原告场地的最初目的并非用于开办混泥土搅拌站，而是沥青搅拌站，后因被告无法办理环评手续，才与原告协商变更为混凝土搅拌站。2.并非原告未实际交付租赁场地给被告，而是被告因未能获得审批手续，无法使用场地为了避免承担相关费用而迟迟不与原告交接场地，因此，被告要求返还定金及租金没有事实合同及法律依据，予以驳回。 经本院审理查明，2018年2月10日，原告新明鸿公司与被告合益顺公司订立了一份《土地租赁合同》，合同约定“由被告向原告承租位于厦门市翔安区内厝上塘312号之一办公楼及场内一切合法空地（含原地上建筑物包括变压器）做沥青搅拌站生产沥青混凝土用途使用，土地面积为9355.09平方米土地房屋权证号00××69；租赁期限为15年，即2018年5月10日至2033年2月10日止；原告同意本合同签订之日起三个月的时间给被告办理环保部门的相关审批手续和基础设施建设（即租赁物交付时间为本合同签订之日三个月后当日），租金从本合同签订之日起三个月后当日开始计算；被告按每年向原告一次性方式支付租金，租金为实收每年壹佰零五万元，并于每期开始前6日内付清当期租金。第一年租金壹佰零五万元（含定金壹拾万元），被告应于签订本合同之日起算满三个月后，6天之内支付到原告指定银行账户；本合同签订之日，被告支付给原告壹拾万元作为定金，双方不得中途悔约，若原告中途悔约，应自悔约之日起三天内以被告支付定金双倍退还被告，被告若中途悔约，定金归原告所有；本合同签订后的2个月内由被告办理环评手续，若被告无法办理环评手续，定金壹拾万元归原告所有，若被告办理完环评手续，定金自动转为租金；租赁期间，原、被告不得借故解除合同，如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，提出解除合同方应支付对方壹佰万元作为违约赔偿金……”等条款。合同签订后，被告支付给原告定金10万元，又于2018年5月间向原告支付租金30万元。被告也向环保部门办理案涉土地用于建设沥青混凝土搅拌站的环保审批手续，至2018年8月案涉土地用于建设沥青混凝土搅拌站未得到环保部门批准。后原、被告经协商，双方拟订了一份《补充协议》，将租金调整为每年壹佰万元，案涉土地改变用于建设混凝土搅拌站。事后，原、被告相互配合向相关政府部门办理建设混凝土搅拌站报批手续。后被告因内部股东对建设混凝土搅拌站产生分歧未签署该《补充协议》。原告即多次向被告催讨租金未果，原告遂于2019年1月25日向本院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》以及判令被告立即向原告支付拖欠的第一年租金70万元，并按照每日0.01825％向原告支付逾期付款违约金（暂2018年5月16日暂计至2019年1月21日为31718.75元，之后计至实际付款日止）。审理期间，被告于2019年1月30日以讼争的土地原告未交付给被告使用以及讼争土地无法作为沥青混凝土搅拌站，已经无法实现合同的目的为由，向原告发出解除合同通知函等。原告于2019年1月31日收到该通知函。后原告向本院申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令合益顺支付拖欠的第一年租金428767元，并按照每日0.018125％向原告支付逾期付款违约金（从2018年5月16日暂计至2019年1月21日为19428.51元，之后计至实际付款日止）；2.判令合益顺违约解除合同，应依据《土地租赁合同》的约定向新明鸿支付违约赔偿金100万元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告也向本院提出反诉，请求法院判令：1.原告向被告退还定金10万元及租金30万元；2.本案本诉、反诉诉讼费由原告负担。 另查明，原告厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司在合同签订后，已经将案涉办公楼腾空，也将案涉的部分土地腾空，但尚有部分土地未腾空。 上述事实，有原告提供的《土地租赁合同》及其附件（土地房屋权证授权委托书、身份证）、通知函、原告法定代表人李昆明与被告的工作人员袁成江之间微信聊天记录及附件，被告提供的《土地租赁合同》、通知函、视频资料，以及原、被告陈述与答辩在案的诉前调查笔录、庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，原告厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司与被告厦门合益顺新型建材有限公司签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。案涉的土地用于建设建设沥青混凝土搅拌站在合同中已经明确确认，后被告因案涉土地用于建设建设沥青混凝土搅拌站无法取得环保部门的批准，致使被告合同目的无法实现，故被告依法可以解除合同，原告对被告提出解除合同也没有异议，因此，本院依法认定原、被告之间签订的《土地租赁合同》于2019年1月31日解除。在合同履行期间，原告已经将案涉办公楼腾空，也将案涉的部分土地腾空，但尚有部分土地未腾空，已经具备将案涉办公楼及土地交付给被告使用的条件，被告虽未实际使用，系被告因办理相关审批手续未得到批准而导致的，同时，被告未能举证证明其公司要求原告交付办公楼及土地而遭原告拒绝的事实，责任在于被告，被告未能依约向原告支付租金，已经构成违约，依法应承担违约责任，故原告请求法院判令被告向其公司支付拖欠的租金361250元（2018年5月10日至2019年1月31日期间的租金为1050000元/12个月*8.7个月=761250元，扣除被告已付押金及租金计400000元）及逾期付款违约金（违约金以361250元为基数，自2018年5月16日起计至被告实际付款之日止，按每日0.018125％计算）的诉求，符合当事人的合同约定及事实和法律相关规定，本院依法予以支持，超过的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另原告请求法院判令被告向其公司支付解除合同的违约赔偿金100万元的诉求，因本案被告系依法解除合同，不存在违约解除合同的情形，原、被告所签订的合同中虽约定原、被告不得借故解除合同，如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，提出解除合同方应支付对方壹佰万元作为违约赔偿金的约定，但该约定与合同法关于违约金的相关规定不符，本院不予采纳，故本院对原告上述诉求，不予支持。对被告反诉请求法院判令原告向其公司退还定金10万元及租金30万元的诉求，因本院已认定被告未实际使用案涉办公楼及土地系被告的原因导致的，责任在于被告，故被告的该项反诉诉求，缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告厦门合益顺新型建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司支付拖欠的租金361250元及逾期付款违约金（违约金以361250元为基数，自2018年5月16日起计至被告实际付款之日止，按每日0.018125％计算）； 如果厦门合益顺新型建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 驳回原告厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告厦门合益顺新型建材有限公司的反诉诉讼请求。 本案案件受理费19484元（其中本诉诉讼费17384元，反诉诉讼费1650元），由原告厦门新明鸿佛具艺品工贸有限公司负担13180元，由厦门合益顺新型建材有限公司负担6304元，款均限于本判决生效之日起向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （郑梓忠） 人民陪审员 （陈青松） 人民陪审员 （陈荣芳） 二〇一九年十一月七日 代书记员（ 柯宜 庭） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。