江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初3019号原告：镇江博泰房产信息咨询有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道明珠农商城3幢201号。法定代表人：潘韦华，总经理。委托诉讼代理人：张为艾，江苏澹泊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小飞，江苏澹泊律师事务所律师。被告：江苏鸿天家用纺织制品有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道科技新城238省道西侧。法定代表人：黄星娣，总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，江苏江洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俞尹，该公司员工。原告镇江博泰房产信息咨询有限公司（以下简称博泰公司）与被告江苏鸿天家用纺织制品有限公司（以下简称鸿天公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日第一次公开开庭进行了审理，原告博泰公司的委托诉讼代理人张为艾、杨小飞到庭参加诉讼，被告鸿天公司的委托诉讼代理人刘小龙、王俞尹到庭参加诉讼。本院于2019年11月21日第二次公开开庭进行了审理，原告博泰公司法定代表人潘韦华及其委托诉讼代理人张为艾、杨小飞到庭参加诉讼，被告鸿天公司的委托诉讼代理人刘小龙到庭参加诉讼。本院于2019年12月18日第三次公开开庭进行了审理，原告博泰公司法定代表人潘韦华及其委托诉讼代理人张为艾、杨小飞到庭参加诉讼，被告鸿天公司的委托诉讼代理人刘小龙、王俞尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付销售佣金2244300元及利息（以2244300元为基数，按同期商业银行贷款基准利率的标准，从2019年3月4日起计算支付到实际付款之日止）；2.判决被告支付延期付款违约金150000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原告与被告签订《扬中国际轻纺城销售代理合同》，由原告代理销售被告开发的扬中国际轻纺城房屋。合同约定，被告每月先支付原告基本工作费5万元，代理销售房屋的佣金为实际合同价款乘以佣金比例，佣金比例是5%，合同还约定被告应于每月月底支付原告上月代理费用，合同到期后，若被告终止与原告合作，被告应将原告最后一个月的代理费用在合同到期后七日内付清。合同签订后，原告即开展销售代理工作，合同于2019年2月24日到期。原告总计销售房屋的合同金额为8400万元，按5%比例，佣金应为420万元。但被告只支付了195.57万元（含每个月已经支付的月基本工作费5万元，共支付了24个月，共计120万元），欠224.43万元至今没有支付。原告博泰公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；2、《扬中国际轻纺城销售代理合同》（复印件）一份，证明原、被告之间的合同关系、月基本工作费、佣金比例、佣金计算方式、佣金付款方式、付款期限、违约责任等；3、签订合同汇总即结账明细（复印件）一份，证明被告于2019年4月份向原告出具该证据，原告销售合同总金额为8400万元，按5%的比例计算的佣金应为420万元。4、扬中现代家纺城销售统计表一份，证明原告共销售商铺323套，金额为87503860.29元；5、银行明细统计表一份，证明原告共收到被告315.57万元，其中销售佣金是195.57万元，另外120万元是招商代理合同当中月基本工作费，每月5万元共24个月；6、《扬中市国际轻纺城招商代理合同》、租赁经营合同、商铺预订协议、招商宣传单以及招商广告牌、招商发布会和策划资料、三份录音的资料、招商客户资料和招商笔记、扬中现代家纺城签约仪式和发布会的策划方案、商铺招商价格表、收条两份、丁文兵等人的工资发放记录（复印件）各一份，证明原告对涉案楼盘开展招商相关工作，被告应将招商合同中的基本工作费120万元从销售佣金中扣除；7、保险公司出具发票（复印件）一份，证明原告为保全所花费的金额。被告鸿天公司辩称，对原告的诉讼请求以及事实和理由均不予认可。第一，关于原告总计的销售金额远远没有达到8400万元，根据销售代理合同的约定，代理佣金结算的标准分为两种，一是办理按揭的客户，在客户签订商品房买卖合同且交齐首付的情况下视为原告销售成功，二是一次性付款客户，在客户付清全部房款的情况之下视为原告销售成功，原告所有的销售工作只有在满足上述两种情况下原告才有权利结算佣金，否则视为原告销售不成功，被告无需向原告结算佣金。其中办理按揭且交齐首付的客户共37户，合同总金额为12762722元，一次性付清全部购房款的客户共46户，合同总金额为14903655元，销售金额总计为27666377元，并非8400万元；第二，根据5%的结算比例原告应得的佣金应当为138.33万元，而非420万元。被告已经将全部的销售佣金支付完毕，且支付的金额已经远远超过了原告应得的佣金数额。对超额支付的部分被告将继续保留追回的权利，另行主张；第三，关于违约责任，被告已经超额支付原告全部佣金，不存在任何违约的情况，但根据双方约定原告至少应当完成销售总量的70%才不构成违约，原告根据合同约定视为销售成功的房屋总量为97套，原告本身的销售任务是312套，原告的销售任务仅仅完成了31%，远远没有达到合同约定的70%，构成违约的是原告而非被告。第四，关于原告所主张的保全保险费用，无法律依据，不予认可。综上，我们请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告鸿天公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、扬中现代家纺城销售一期清单（复印件）一份，证明符合佣金结算标准的是办理按揭且交齐首付款共37户，销售金额12762722元，一次性付清购房款共46户，销售金额为14903655元，销售金额总计为27666377元；2、商品房买卖合同（复印件）、商铺预定协议（复印件），证明原告销售金额中不符合结算佣金标准金额。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，鸿天公司（甲方）与博泰公司（乙方）签订《扬中市国际轻纺城销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方为该项目提供独家代理销售服务。具体销售甲方在扬中市开发的现代家纺城项目，销售面积共约为肆万平方米；双方约定销售代理期限内乙方实现的总销售率为70%（销售率以套为单位计算基数）；本合同签订后乙方等待甲方向乙方支付第1个月度月基本工作费伍万元人民币，期间每月度5日前支付当月度基本工作费伍万元人民币。乙方在收到甲方所支付的首次月度顾问服务费后7日内安排工作人员驻场开展工作，乙方月度基本工作费在达到开盘条件后一个月停止支付，乙方在首次结算代理佣金时分次扣抵；乙方的代理佣金为实际合同价款乘以佣金比例，佣金比例为5%；代理佣金结算标准为：按揭客户签订《商品房买卖合同》交齐首付视同乙方销售成功；一次性付款客户付清全部房款视同乙方销售成功；并作为代理佣金结算的标准。合同签订后，原告开展销售代理工作，销售代理合同于2019年2月24日到期。被告在庭审中陈述，在原告代理销售的房屋中，符合佣金结算标准的是办理按揭且交齐首付款37户，销售金额12762722元，一次性付清购房款46户，销售金额为14903655元，销售金额总计为27666377元。合同签订后，被告按5%的比例计算佣金,向原告共支付3155700元。2017年2月25日，鸿天公司（甲方）与博泰公司（乙方）签订《扬中市国际轻纺城招商代理合同》一份，约定：本合同签订后乙方等待甲方向乙方支付第一个月度基本工作费伍万元人民币，期间每月度5日前支付当月度月基本工作费伍万元人民币。乙方在收到甲方所支付的首次月度顾问服务费后7日内安排工作人员驻场开展工作。乙方月度基本工作费在达到商户签约条件后一个月停止支付，乙方在首次结算代理佣金时分次抵扣；本项目商铺招商绩效佣金：凡在甲方委托乙方招商商铺范围内，租赁户签订正式租赁合同并按规定缴清费用，乙方绩效佣金按……计提。合同签订后，博泰公司并未签订任何租赁合同，未取得任何招商结果。又查明，诉讼过程中博泰公司申请对被告鸿天公司相应价值的财产进行保全。上述事实有营业执照、扬中国际轻纺城销售代理合同、扬中市国际轻纺城招商代理合同、银行明细、商品房买卖合同、商铺预定协议及双方当事人的陈述当庭陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《扬中市国际轻纺城销售代理合同》、《扬中市国际轻纺城招商代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于原告实际销售房屋的价款以及符合结算佣金的数额。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告博泰公司未能提交充分证据证明符合结算佣金的销售金额。首先,博泰公司提交的家纺城合同签订的情况汇总及结账明细，欲证明被告于2019年4月份向原告出具该证据，原告销售合同总金额为8400万元，按5%的比例计算的佣金应为420万元。但该证据金额存在明显的矛盾之处，如情况汇总中一期已签总金额为4473万元，已收金额为3540万元，结账明细中已签已收金额为4473万元；情况汇总表中已订未签金额为1927万元，结账明细中已签未收金额为1927万元。被告鸿天公司对该汇总表及结账明细不予认可。原告称汇总和结账明细均是被告制作的，情况汇总中数字不符合事实，但在被告加盖公章后原告却又接收，不符合常理。其次，博泰公司提交扬中现代家纺城销售统计表，欲证明原告共销售商铺323套，金额为87503860.29元。根据原、被告签订的销售代理合同明确约定佣金结算的依据为按揭客户签订《商品房买卖合同》交齐首付或者一次性付款客户付清全部房款视同原告销售成功，可作为代理佣金结算的标准，该统计表中并没有明确区分出按揭客户签订合同交齐首付或者一次性付款客户付清全部房款两种符合佣金结算标准的销售具体金额，原告统计的销售金额并非全部符合结算佣金的标准，且原告作为销售商品房的专业团队，既然提供销售商铺323套清单，对清单中符合结算条件的依据即商品房买卖合同或购买方支付房屋价款应当能够提供而不积极举证，应承担相应的法律责任。综上,原告博泰公司认为应以案涉房屋的销售金额8400万元作为结算佣金对象,按5%的比例计算的佣金420万元，但未能提供充分证据证明,本院不予采信。关于原告要求从被告已付款3155700元中扣除120万元招商工作费用，根据招商代理合同，月基本工作费为5万元。原告博泰公司在首次结算代理佣金时分次抵扣。原告结算代理佣金的条件为租赁户签订正式租赁合同并按照规定缴清费用。合同签订后，原告并未签订任何租赁合同，未取得任何招商结果。即使该120万元系被告预先支付的基本工作费，在原告无招商成果和招商佣金的情况下，每月5万元基本工作费应返还给被告，现被告自认该120万元系支付给原告的销售佣金，本院予以认可。关于延期付款违约金，原告未能举证证明被告存在违约行为，故原告主张的延期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,判决如下:驳回原告镇江博泰房产信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费25954元，保全费5000元，合计30954元，由原告镇江博泰房产信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈志敏人民陪审员  傅同宏人民陪审员  杨冬云二〇一九年十二月三十日法官 助理  薛 悦书 记 员  刘文娟