上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52810号原告：上海温安酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑飞轮，执行董事。委托诉讼代理人：于杰，上海渲双律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄勐，上海明伦律师事务所律师。被告：上海肖翔实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈根华，执行董事。委托诉讼代理人：张南堂，上海市中原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑春晖，上海市中原律师事务所律师。原告上海温安酒店管理有限公司诉被告上海肖翔实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海温安酒店管理有限公司的委托诉讼代理人于杰、黄勐，被告上海肖翔实业有限公司的委托诉讼代理人张南堂、郑春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海温安酒店管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付自2018年5月2日起按照每日人民币(以下币种同)1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；二判令被告支付自2018年9月30日起按照每日34,383元标准计算至2019年6月1日止的逾期交付房产证违约金；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年底，原、被告签订《房屋(预)租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区曹路镇金海路XXX弄XXX号全幢上海金泰商务广场(以下简称系争房屋)出租给原告使用。合同约定，被告不迟于2018年5月1日将房屋交付给原告，如未按期交房，则被告按照每日1,000元标准支付逾期交房违约金。被告如未能在2018年9月30日前将该房屋产证提供给原告，每逾期一日，每日应按照该房屋租金(2.3元/平方米)赔偿原告损失。合同签订后，原告支付保证金。被告至今仍未将房屋及房产证交付给原告，故诉请如前。被告上海肖翔实业有限公司辩称，系争房屋的用地性质为科研设计用地，并非商业用地，原、被告双方在明知用地性质为非商业的情况下，擅自变更用地性质，损害国家利益，违反《合同法》第五十二条之规定，故原、被告双方签订的《租赁合同》无效。若合同有效，原告诉请的违约金过高，要求法院予以调整，以原告支付押金造成的利息损失为宜。经审理查明，上海市浦东新区曹路镇116街坊38/1丘产权登记在被告名下，用途为商业用地、科研设计用地，使用权取得方式为出让，使用权面积为31,110.1平方米。系争房屋于2013年8月8日取得《建设用地规划许可证》，2014年12月31日取得《建设工程规划许可证》，2015年5月21日取得《建设工程施工许可证》。2017年底，原、被告签订《房屋(预)租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区曹路镇金海路XXX弄XXX号全幢上海金泰商务广场出租给原告使用。合同第1.2条约定，房屋用途为商业，被告对该房屋拥有合法的出租权。第1.3条约定，签署本合同前，被告应向原告出示土地证、规划许可证、施工许可证、预测报告原件，并提供复印件作为合同附件。第1.8条约定，被告应于2018年9月30日前向原告出示该房屋的产权证书，并交付复印件。第9.1.2条约定，被告同意在本合同签署且原告缴纳保证金与公用事业费押金及首期租金和物业管理费的前提下，不迟于2018年5月1日将房屋交付给原告。被告将另行发出收楼通知书，如因原告原因未能按收楼通知书规定日期收楼的，则收楼通知约定之收楼日起，该房屋视为交付。如被告未能按期交付该房屋，则被告应按照每日1,000元标准向原告支付逾期交付违约金且租期相应顺延。第13.5条约定，被告未能在2018年9月30日前将该房屋产证提供给原告，每逾期一日，每日应按照该房屋租金(2.3元/平方米)赔偿原告损失，同时原告无需支付相应期间租金。第13.9条约定，任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方的直接损失。在任何情况下，合同一方不得主张调低违约金或者改变损害赔偿额的计算方式以便承担更少的违约责任。附表四约定该房屋用途：原告向被告承诺，租赁该房屋以“希尔顿欢朋酒店”名义作为经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。附表六第2条约定，租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每个三月为一期支付。首期租金3,137,538元应于交房支付日前7日内支付。附表七第1条约定，原告应向被告支付保证金2,091,692元。附表八第1条约定，经双方协商本合同租金已包含物业管理费，原告无需另行支付。合同签订后，原告于2017年11月支付押金2,091,692元。被告至今未交付房屋，亦未办出系争房屋的房产证。针对原、被告各自主张，本院针对争议焦点分析如下：一、被告主张系争房屋的用地性质为科研设计用地，并非商业用地，原、被告双方在明知用地性质为非商业的情况下，擅自变更用地性质，违反《合同法》规定，故原、被告双方签订的《租赁合同》无效。本院认为，改变土地用途并不导致合同无效，原、被告签订的《房屋(预)租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行。二、被告主张根据合同第9.1.2条约定，原告缴纳押金、首期租金的前提下，被告才交房，因原告未缴纳首期租金，故交房条件不成立。原告抗辩根据附表6约定，首期租金在交房之日前7日支付，根据合同第9.1.2条约定，被告在交房前应当发出收楼通知书，因原告未收到收楼通知书，故未支付租金。本院认为，被告在庭审中自认可以实物交房，未交房的原因是系争房屋未办出小产证，被告交房后，原告对系争房屋进行装修，如酒店无法正常开业，原告无法实现合同目的，会造成巨大装修损失，故对被告主张，本院难以采信，因被告未按约交房，理应按照合同约定承担相应违约责任。三、被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。原告抗辩根据合同第13.9条约定，任何一方都不得主张调低违约金，故不同意调低违约金。本院认为，首先，根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。其次，违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，故关于违约金不得调整的约定应以不违反公平原则为限，应从平衡双方当事人利益角度考虑。本案中，原告提供《希尔顿欢朋酒店管理合同》、《装饰工程设计合同》及结算凭证，证明原告支出加盟费1,384,000元和设计费10万元，而双方约定按照每日34,383元的标准计算逾期交付房产证的违约金，显属过高，故对原告的主张，本院难以采信。本院综合考虑当事人的过错程度、原告的实际损失、被告占用押金期间利息损失、双方合同尚未解除，原告暂时主张到2019年6月1日止的违约金等综合情况，酌定判令被告支付给原告自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金160万元。原告要求被告支付自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金的诉请，符合双方合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海温安酒店管理有限公司自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；二、被告上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海温安酒店管理有限公司自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金人民币1,600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币72,329元，减半收取计人民币36,164.5元，保全费人民币5,000元，以上共计人民币41,164.5元，由原告上海温安酒店管理有限公司负担人民币31,834元，被告上海肖翔实业有限公司负担人民币9,330.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年十一月十九日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。