湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0202民初1902号 原告：刘立明，男，1984年12月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区摆郎路126号，身份证号码：52010219841221781X。 委托诉讼代理人：周海均，湖南犀城律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：旷立志，男，1983年10月13日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋附2号。身份证号码：430202198310134056。 被告：旷明佳，男，1953年2月10日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋附2号。身份证号码：430211195302102217。 委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师，代理权限:特别授权。 原告刘立明与被告旷立志、旷明佳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘立明及其委托诉讼代理人周海均、被告旷立志、旷明佳的共同委托诉讼代理人李谋琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘立明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告享有在株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋101、102号商铺的补偿款600000元（其中包含搬迁补偿款、一楼住改非、附属设施及装饰装修补偿款、按期搬迁奖励、提前搬迁奖励、奖励性补贴）如果被告领取了补偿款，则由被告支付上述款项给原告；2、被告退还原告押金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月24日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同有效期为2017年6月25日至2022年6月24日。原告在经营期间按时足额向被告支付了租金，交纳了押金，进行了精良装修。现被告处的商铺被列为征拆对象，根据征拆政策，政府对于房屋装修、室内设备及相关损失，均有一定的资金补偿和奖励。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告旷立志、旷明佳共同辩称，一、答辩人旷明佳不是本案适格被告，依法应驳回原告的诉讼请求。本案系房屋租赁合同纠纷，答辩人旷明佳不是《租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，答辩人不是本案的适格被告，应依法驳回对答辩人旷明佳的全部诉讼请求。二、根据被答辩人刘立明的诉讼请求，本案有两个法律关系，征收补偿法律关系系行政法律关系，房屋租赁合同法律关系系民事法律关系，系两个不同的诉，依法不应在同一个人案件中处理，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。三、根据本案案由，本案为房屋租赁合同纠纷，根据答辩人旷立志与被答辩人刘立明签订的《租赁合同》第六条第一款之规定，租赁期内，如遇政府征用、重建、修路、拆迁、市政改造等不可抗力的政府行为使合同标的消失，则甲（被告）、乙（原告）方均有权解除合同而不对对方承担任何责任。现被答辩人所租赁房屋系因政府拆迁，根据合同约定，双方均可解除合同，并不对对方承担任何责任，即答辩人因房屋被政府拆迁，可不对被答辩人承担任何责任，该责任当然包括民事责任、行政责任等。四、答辩人愿意在结清所有费用的前提下退还被答辩人租赁押金。综上所述，被答辩人要求答辩人支付补偿款60万元没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定： 对原、被告提交的证据本院均予以采用，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月24日，原告刘立明租赁了被告旷明佳所有的位于株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋101、102号商铺从事餐饮经营，被告旷明佳委托其子旷立志与原告刘立明签订租赁合同，租赁期限：2017年6月25日至2022年6月24日，租金为前两年每年130000元，之后三年每年139100元。合同约定租赁期内，如遇政府征用、重建、修路、拆迁、市政改造等不可抗力的政府行为使合同标的消失，则甲（被告）、乙（原告）方均有权解除合同而不对对方承担任何责任。原告租赁该房屋后即对房屋进行了装修。2019年1月15日，被告旷明佳与株洲市国有土地上房屋征收管理办公室、株洲市红旗广场西南片区棚户区一期项目征拆征收指挥部签订了一份《红旗广场西南片区棚户区一期项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋101、102号，一层登记建筑面积为338平方米，总实际面积（含未登记）366.54㎡，原告租赁了第一层临街门面的三分之一的面积，一楼住改非：516318+412887元，装修费补偿：692元/㎡×366.54㎡=253646元，420元/㎡×659.64㎡=277049元，按期搬迁奖238980元、提前搬迁奖225760元。 另查明，征收补偿计算清表所列明的案涉的附属设施与原告有关的：2.不锈钢推拉门1080元，4.有线电视移装原告一台300元，5.宽带网络移装原告一台300元，7.柜式空调移装原告两台600元，12.监控系统3300元，13.彩钢扣板广告牌原告占50%，即2484元。14.发光广告字原告占50%，即1800元。15.亚克力板广告招牌原告占50%，即2030元。16.LED吸塑灯箱原告占50%，即150元。17.室外广告招牌原告占50%，即3080元。19.外露发光字原告占50%，即1300元。20.发光广告字原告占50%，即1240元。21.室外台阶原告占20%，即697.4元。经双方核对原告有关的附属设施费用共计：17281元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告刘立明租赁被告旷明佳所有的位于株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋101、102号商铺经营餐饮烧烤，被告旷明佳系案涉房屋的登记所有人，被告旷明佳委托其子旷立志与原告刘立明签订了租赁合同，双方租赁合同关系成立。被告辩称认为旷明佳非合同当事人的主张，无事实与法律依据，本院不予认可。 关于涉案房屋损失补偿的问题。被告辩称认为双方在合同中约定租赁期内，如遇政府征用、重建、修路、拆迁、市政改造等不可抗力的政府行为使合同标的消失，则甲（被告）、乙（原告）方均有权解除合同而不对对方承担任何责任，故其不应支付任何补偿款给原告。本院认为，原、被告双方虽在合同中约定了如遇征收，双方均享有合同解除权并不对对方承担责任，但被告并未行使合同解除权，亦未事先及时通知原告，避免或减少原告产生因征收拆迁带来的相关损失，且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”不承担责任并不意味者被告可以对原告因此产生的合理损失不予以补偿，“补偿”对应的系依据公平原则对合法行为下产生损失的救济，“责任”对应的系对违反法定或约定内容而应承担的不利法律后果。本案中征收行为与行使合同解除权均属合法行为，依据公平原则被告应对上述行为产生的损失给予原告补偿。故对被告的辩称，本院不予认可。涉案房屋拆迁补偿协议签订主体是被告旷明佳与相关征收拆迁部门，原告刘立明不是房屋征收拆迁协议签订主体，也不是相应拆迁补偿款的所有人，其只能基于与被告旷明佳的房屋租赁法律关系，向房东即被告旷明佳主张因涉案房屋在租期内被征收拆迁导致其无法继续承租而产生的如装饰装修损失、经营损失以及搬迁损失等各项损失补偿。具体赔偿项目和数额如下： （1）、装饰装修及附属设施损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于出租人和承租人的事由导致合同解除，剩余租期内装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。本案中原告刘立明对涉案房屋装饰装修实际进行了投入；其次，涉案房屋征收拆迁协议签订时，距离原、被告所签租赁合同终止的2022年6月24日尚远，从涉案房屋作为出租并经营餐饮业的使用用途来看，若没有房屋征收拆迁之事，双方之间的租赁是有延续的可能，况且征收拆迁部门已经就涉案房屋装饰装修现值核定了应补偿给被告旷明佳装饰装修及附属设施补偿款783773元，刘立明承租的门面的面积为一层总面积366.54的三分之一，按照补偿协议所列标准计算692元/㎡×366.54㎡÷3=84548.56元，与原告相关的附属设施补偿费为17281元，故本院结合原告刘立明对涉案房屋装饰装修的投入事实，综合考虑被告旷明佳对涉案房屋进行初始装修、刘立明租期内装饰装修投入成本的合理摊销、刘立明转承租剩余租期以及因房屋征收拆迁导致其租期无法延续的客观原因等各项因素，本院参照装饰装饰补偿款的标准，酌情确认被告旷明佳应补偿原告刘立明装饰装修损失及附属设施损失68010.13元[计算方法：（84548.56元×60%+17281=68010.13元]； （2）、经营损失补偿。由于涉案房屋在租赁期内被征收拆迁，原告刘立明必然产生相应的经营损失如停产停业损失，经营餐馆的生产、生活用品耗费、聘用人员清退损失等等。参照株洲市荷塘区政府发布的《红旗广场西南片区棚户区三期项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定，“8.住宅房屋改为经营性商业用房的，实际经营性商业用房临街第一层部分，其补偿标准可在原产权登记的房屋用途评估上增加50%，……必须在房屋征收决定公布时，被征收人或者房屋承租人正在经营或生产，依法取得营业执照，且房屋连续3年以上用作经营或生产。”可知，承租人因房屋征收拆迁导致租赁合同关系无法履行而产生的经营损失，征收拆迁部门已在住改非补偿款中予以考虑。本案中住宅改为商业餐馆使用是被告旷明佳所实施，征收拆迁部门根据征收拆迁协议支付给被告旷明佳的住改非补偿款，原告刘立明非被征收拆迁人无权直接主张该款所有权，但是被告旷明佳也应根据公平原则参照住改非补偿标准向原告刘立明支付一定的经营损失补偿。对于具体补偿数额的确认，虽然涉案房屋改为餐馆使用最开始是被告旷明佳进行改建和投入如安装防火卷闸门、不锈钢推拉门、柜式空调等设施设备，但是考虑这些基础设施设备的使用年限，刘立明承租涉案房屋经营后也必然要对这些基础设施设备进行维修维护乃至老化部分进行改造；其次涉案房屋被征收拆迁，原告刘立明无法经营，其必然产生清退、安置员工以及其他经营损失，被告旷明佳并没有该部分经营损失，故本院参照征收拆迁部门支付被告旷明佳的住改非补偿款516318+412887元的标准，原告刘立明所占一楼门面的面积的三分之一，结合上述因素考虑，酌情确认被告旷明佳需支付原告刘立明经营损失补偿216814.5元（计算方法：929205÷3×70%=216814.5元）； （3）提前搬迁和按期搬迁奖励。该两项奖励是征收拆迁部门为鼓励被征收拆迁人及时进行房屋搬迁而发放，原告刘立明不是被征收拆迁人，原则上其不应分享该奖励，其只能基于双方转承租的房屋租赁关系因征收拆迁事项无法履行，向房东即被告旷明佳主张相应的搬迁损失。该搬迁损失虽然原告刘立明未提供证据证实，但是考虑涉案房屋的搬迁工作主要就是房屋实际承租人及时搬离房屋，被告旷明佳享有的提前、按期搬迁奖励离不开原告刘立明的搬离配合，因此本院参照该两项搬迁奖励标准酌情确认被告应补偿原告刘立明搬迁损失61965.33元[计算方法：（238980+225760）÷3×40%=61965.33]。 综合上述三项，被告旷明佳应支付原告刘立明各项损失补偿346789.96元（68010.13+216814.5+61965.33）。至于，原告主张的奖励性补贴，该奖励是征收拆迁部门奖励被征收人支持征收工作行为的补贴，原告刘立明不是被征收拆迁人，不应分享该奖励，故原告的该项主张，本院不予支持。 3、关于押金退还的问题。被告旷明佳委托了其子旷立志与原告刘立明签订书面租赁合同，被告旷立志也收取了原告刘立明押金10000元，现涉案房屋因被征收拆迁导致承租人刘立明无法租赁使用，承租人有权要求出租人退还房屋押金，故原告主张被告退还其押金的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认原告刘立明享有位于株洲市荷塘区红旗南路7号散户1栋101、102号房屋的各项拆迁补偿款人民币346789.96元，被告旷明佳在领取了上述房屋补偿款后应立即支付原告刘立明上述款项； 被告旷明佳于本判决生效之日起十日内退还原告刘立明押金人民币10000元； 三、驳回原告刘立明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4900元，由原告刘立明承担1420元，被告旷立志、旷明佳承担3480元；保全费3520元，由原告刘立明承担1479元，被告旷立志、旷明佳承担2041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （本页无正文内容） 审 判 员 陈晓东 二〇二〇年十月十日 法官助理 胡 煜 书 记 员 喻浚峰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。