河北省滦南县人民法院民事判决书（2019）冀0224民初135号原告：李雪芬，女，1988年7月22日出生，汉族，现住滦县，现住滦县。委托诉讼代理人：邵进峰，河北滦天律师事务所律师。被告：吉运集团股份有限公司，住所地：北京市丰台区南四环西路188号16区5号楼。法定代表人：赵六栋，总经理委托诉讼代理人：赵一平，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建庆，男，该公司员工。被告：唐山京东××××××，住所地：滦南县倴城镇中大街38号。法定代表人：徐耀东，总经理被告：唐山京东医院，住所地：滦南县侨城镇中大街38号。法定代表人：徐耀东，该医院院长。原告李雪芬与被告吉运集团股份有限公司（以下简称吉运公司）、唐山京东××××××（以下简称京东房×××××××××）、唐山京东医院（以下简称京东医院）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日与另外两案合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵进峰、被告吉运公司的委托诉讼代理人赵一平、董建庆到庭参加诉讼，被告京东房×××××××××、京东××××××。本案现已审理终结。原告李雪芬向本院提出诉讼请求：1、确认被告京东××××××日签订的编号为H1000026号《融资租赁合同》无效；2、确认被告京东房×××××××××与被告吉运公司就丽墅庄园小区1×××19号楼房于2015年10月29日签订的用于为2015年10月16日签订编号为H1000026号《融资租赁合同》担保并办理抵押登记的《抵押合同》无效；3、本案诉讼费由各被告负担。事实和理由：2013年7月21日，原告与被告京东房×××××××××签订×××《丽墅庄园小区认购书》，约定原告购买京东房×××××××××开发的丽墅庄园小区119号住宅×××楼房，原告同时交纳了全部房价款131.5万元。此后，被告京东房×××××××××于2014年1月1日将该房屋交×××付给原告占有，原告自此对该楼房公开占有使用，期间的水电费、物业费等各项费用也一直由原告交纳至今。2016年8月，唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）因执行被告吉运公司与被告京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷一案，将上述原告购买并已买际享有所有权的丽墅庄园小区119号住宅楼房查封。在执行异议过程中，原告发现被告京东房×××××××××已经在2015年10月29日将×××该房屋向被告吉运公司设定了抵押，签订了抵押合同，并于次日办理了抵押登记。此后，经原告调查得知，被告吉运公司与被告京东××××××00026的《融资租赁合同》，以被告京东××××××、彩超仪、免疫分析仪等10类518台／套医疗设备为标的物进行“售后回租”式融资租赁。2015年11月10日，被告吉运公司已向被告京东××××××，完成转让价款的支付。该日为合同约定的租赁标的物由被告京东××××××，亦为京东××××××公司对被告京东××××××。原告另获知，2015年1月25日，被告吉运公司与案外人加油宝金融科技服务（深圳）有限公司（以下简称加油宝公司）签订《债权转让合作协议书》，以此为依据，于2015年10月9日被告吉运公司向加油宝公司提交《应收账款转让申请书》，并获得加油宝公司认可，加油宝公司于2015年10月10日将该申请书项下债权受让价款1110万元支付给被告吉运公司。至此，被告吉运公司对加油宝公司的债权转让已经完成，并实现了转让目的。但被告吉运公司在上述债权已经转让，不再具有债权人身份的情况下，又与被告京东××××××一份编号和内容完全相同的《融资租赁合同》，并于2015年10月20日共同向北京市方正公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，该公证处出具编号为(2015)京方正内经证字第13913号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。随后于2015年10月29日以原告购要并占有使用的上述丽墅庄园小区119号住宅楼房为抵押标的物与被告京东房×××××××××签订×××《抵押合同》，于2015年10月30日办理抵押登记。该抵押合同并未进行强制执行公证。后因被告京东××××××，在被告吉运公司申请下，北京市方正公证处于2016年7月11日出具编号为(2016)京方正执行证字第00772号《执行证书》，其所列明的被执行人为京东医院、徐耀东、崔国玲三方，并不包括被告京东××××××。随后，被告吉运公司持该执行证书申请强制执行，唐山中院在执行中将该房屋直接采取了强制执行措施，现尚未执行完毕。原告认为，被告吉运公司在已经将主债权转让，明知自己不具有债权人身份的情况下，又与被告京东××××××，对已经不存在的债权进行所谓强制执行公证，并由被告京东房×××××××××进行抵押担保×××。被告京东房×××××××××明知已将涉案楼房出售给原告×××，并实际移交原告所有的情况下，仍将其对被告吉运公司设定抵押，属恶意的无权处分行为。故被告吉运公司与被告京东××××××《融资租赁合同》及以此为主合同所签订的《抵押合同》和办理的抵押登记，严重损害了原告的合法权益，均应确认无效，因无协商可能，特提起诉讼，请依法公正判决。被告吉运公司辩称：一、被告吉运公司与被告京东××××××《融资租赁合同》、《抵押合同》均为有效。双方在签订融资租赁合同的过程中，就租赁物及租金的数额进行了认真细致的磋商，租赁物真实存在，被告吉运公司为售后回租也向被告京东××××××。双方在签订抵押合同的过程中，被告吉运公司对抵押的标的物的权属证书进行了认真的核查，确定抵押物登记在被告京东房×××××××××名下后才与其签订的合同×××，当时被告京东××××××的情况，因此，这两份合同都是双方真实意思表示达成一致的结果，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的；二、两份融资租赁合同的落款时间不一致并不影响其效力。被告吉运公司于2015年10月6日与被告京东××××××，在2015年10月16日双方去公证时，公证处要求双方将落款时间写成公证当日，为了顺利完成公证工作，双方将公证的融资租赁合同的落款日期写成了2015年10月16日，但这并不改变双方在2015年10月6日已经就融资租赁的标的物和价款等事项达成意思表示一致的事实，而且两份合同在文本上完全一致，也表明两个合同文本都是在表明一个融资租赁关系，不能认为因两份合同的落款时间不一致，双方就有恶意串通行为；三、融资租赁合同项下的债权转让并不影响抵押合同的效力。（一）被告吉运公司仍是融资租赁合同项下合法的债权人。我国《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，在被告吉运公司于2015年10月29日与被告京东××××××，被告吉运公司并未通知被告京东房×××××××××已经将融资租赁合同项下债权转让×××给加油宝公司的情况，因此该合同项下的债权并没有发生移转，被告吉运公司对于被告京东××××××，仍是融资租赁合同项下的合法债权人，有权与被告京东房×××××××××签订×××抵押合同×××。（二）即便认为加油宝公司对被告京东××××××融资租赁合同项下的债权发生移转的法律效果，因该通知和起诉的时间系在2015年10月29日之后，加油宝公司及其后受让债权的中广投（深圳）商业保理有限公司（以下简称中广投公司）也只能在通知送达被告京东××××××，也并不影响在通知送达之前被告吉运公司拥有合法的债权人地位，更不会对2015年10月29日抵押合同的效力及2015年10月30日抵押登记的效力造成影响。事实上，中广投公司在北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）撤诉，恰恰说明中广投公司不再是融资租赁合同项下的债权人，被告吉运公司仍是该债权的合法债权人。（三）即便被告吉运公司和加油宝公司签订了债权转让合同，就发生债权移转的法律效果，那么被告吉运公司签订抵押合同并办理抵押登记的行为也并不违反加油宝公司的利益，因此，无论认为被告吉运公司无权处分也好，还是认为被告吉运公司无权代理也好，只有在真正的权利人不追认的情况下才能认定合同无效，而加油宝公司对被告吉运公司的抵押行为很显然是追认的，其债权受让人中广投公司在丰台法院的起诉材料就能表明这一点。四、原告无权就抵押合同项下的房屋主张权利。原告已就其与被告京东房×××××××××的合同选择行使金钱债权×××，这一行为已经由法院生效判决所确认，其提起的再审中请也已经被驳回，这些判决都已发生既判力，即便原告与京东××××××（这并不代表吉运公司承认所谓“执行和解协议”的真实性），也只能变更他们之间的法律关系，并不能对抗被告吉运公司。综上，原告的所有诉请均有无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告京东××××××。被告京东房×××××××××未作答辩×××。原告为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：证据一、提交原告与被告京东房×××××××××于2013年7月20日签订的×××《丽墅庄园小区认购书》、购房收据及汇款凭证，用于证实原告自被告京东××××××处购买119号房屋签约×××、付款的事实；证据二、提交原告与被告京东房×××××××××于2013年7月20日签订的×××《回购协议》一份，用于证实回购条件每年递增20%增值的条件以及选择回购不得办理房产土地手续的约定实系被告京东房×××××××××在明知自己没有支付能力情况下的×××欺诈。证据三、提交被告京东房×××××××××向物业公司出具的交钥匙通知×××、钥匙照片、水电、物业费缴费凭证，用于证实被告京东房×××××××××向原告交付房屋×××，原告持续占有使用的事实；证据四、提交本院（2016）冀0224民初3848号民事判决书及（2017）冀0224民再5号民事判决书各一份。用于证实生效判决确认的原告虽然选择回购，但原买卖合同继续有效，且并不丧失所有权的事实。证据五、提交原告与被告京东房×××××××××于2018年7月12日达成的×××《执行和解协议书》一份，用于证实原、被告京东××××××，不在履行回购协议，涉案房屋仍归原告所有的事实；证据六、提交唐山中院（2016）冀02执12416号执行裁定书、协助执行通知书各一份，用于证实执行法院对争议房产采取强制执行措施的事实；证据七、提交被告京东房×××××××××与吉运公司签订的×××《抵押合同》及他项权利证书一份，用于证实被告京东××××××事实，签约、登记时间方面证明被告京东房×××××××××明知该房已出售×××，但仍设定抵押，属于恶意无权处分行为；证据八、提交被告京东××××××的《融资租赁合同》一份，用于证实：1、签订时间为2015年10月6日，方式为售后回租；2、约定的标的物所有权转移时间、起租日均为吉运公司支付转让价款之日。吉运公司依该合同对京东××××××生效亦是该日期×××。后续证明该时间为2015年11月16日；3、该合同实为假借融资租赁的真实借贷；证据九、提交加油宝公司于2017年3月24日向被告京东××××××《债权转让通知书》一份，用于证实：1、吉运公司将融租赁债权转让给加油宝公司的事实，转让时间，价款支付时间；2、所转让的标的债权为2015年10月6日所签合同项下债权；证据十、提交加油宝公司于2017年4月13日出具《关于吉运集团应收账款转让的公告》及被告吉运公司与加油宝公司于2015年10月9日签订的《应收账款转让申请书》各一份，用于证实：1、吉运公司将2015年10月6日所签融资租赁合同项下债权转让给加油宝公司并得到加油宝公司认可的事实；2、加油宝公司向社会公告通知的事实；证据十一、提交加油宝公司与中广投公司于2017年4月10日签订的《债权转让协议书》一份，用于证实加油宝公司向中广投公司转让债权的事实，所转让债权包括吉运公司对被告京东××××××；证据十二、提交中广投公司于2017年5月2日向丰台法院提交的民事起诉状一份，用于证实中广投公司因京东医院、加油宝公司债权转让纠纷起诉的事实。印证吉运公司已在2015年10月9日已经债权转让给加油宝公司的事实。自此，吉运公司不再是京东××××××人×××；证据十三、提交北京市方正公证处作出的（2015）京方正内经证字第13913号、13914号《具有强制执行效力的债权文书公证书》各一份，用于证实：1、北京方正公证处所公证的融资租赁合同的编号、标的物、内容与证据7完全一致。但合同签订时间为2015年10月16日，证明吉运公司在明知自己已经将债权转让(2015年10月10日)后仍与京东××××××，并进行强制执行公证。而争议的房产的抵押则是在此不存在的债权主合同项下的担保，应属无效；2、抵押合同并不在公证范围之内，没有强制执行效力；证据十四、提交北京市方正公证处于2016年7月11日作出的（2016）京方正执行证字第00772号《执行证书》一份，用于证实：1、吉运公司向公证处隐瞒债权已经转让不存在的事实，以自己名义申请执行公证2、所依据的合同为2015年10月16日另签的文本；3、所列被执行人并不包括京东房×××××××××；证据十五、提交被告吉运公司于2017年7月18日向唐山中院提交的申请执行书一份，用于证实：1、吉运公司在明知已经不享有标的债权的情况下，依据骗取的执行证书向法院申请强制执行；2、被执行人不包括京东房×××××××××。被告吉运公司针对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性无法确认，与本案无关；对证据四的真实性认可，该两份判决书恰恰表明原告向被告京东房×××××××××主张的债权并经法院判决×××，原告的身份仅为被告京东房×××××××××的合法债权人×××；对证据五的真实性无法确定，即便该和解协议书真实也不能改变证据四中的两个民事判决书的既判力。该协议书中被告京东房×××××××××仅是在条件允许的情况下同意为原×××告办理涉案房屋的产权手续，所以原告证明目的中讲涉案房屋仍归原告所有不成立；对证据六、七、八的真实性、合法性均认可。此组证据恰恰表明被告吉运公司是涉案房屋合法的抵押权人，被告吉运公司与被告京东××××××，并非原告主张的借贷关系；对证据九、十、十一、十二的真实性无法确认；对证据十三的真实性认可，关于合同落款时间不一致的问题，在答辩中已经陈述；对证据十四、十五的真实性认可，但不认可原告的证明目的。被告吉运公司为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据一：提交河北省高级人民法院（以下简称河北高院）于2018年9月26日作出的（2018）冀民终510号民事判决书一份，用于证实原告针对涉案房产被采取保全措施后提出的执行异议和案外人执行异议之诉均不成立；证据二、提交中广投公司于2018年11月21日在丰台法院（2018）京0106民初6316号案件中提交的撤诉申请书及撤诉笔录。用于证实该案已经由中广投公司撤诉结案。原告对被告吉运公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一：1、该判决书涉及的诉讼标的为执行异议，而非确认合同或是抵押权的效力，原告之诉请虽然被法院驳回，但不等于原告诉请的抵押合同和抵押权就可以直接确认有效；2、另外同样购买京东房×××××××××的案外人陈红也提出了相关的诉讼×××，河北高院也作出了判决，其判决理由涉及抵押权问题时的意见是，京东房×××××××××没有作为被执行人×××，因而不对抵押权问题进行审理。所以进一步印证被告吉运公司以该判决直接作为确认其与京东房×××××××××的抵押合同有效在逻辑上存在错误×××；3、对于河北高院作出的该份判决，原告已经提起了再审申请，且得到受理，因此不能以该判决书作为驳回原告诉请的理由。对证据二、中广投公司撤诉并得到法院的裁定准许，只能说明该诉讼中所涉及的债权转让其中包括本案所涉及的吉运公司与京东××××××的最终认可或是否定。所以不能支持被告答辩中所讲的未经债权人向债务人通知，债权就不发生移转的主张。被告京东××××××：第一组证据：中广投公司在诉讼中向京东××××××，共计14份证据；第二组证据：加油宝公司在诉讼中向京东××××××，共计3份证据。原告对被告京东××××××：对第一组证据：对中广投公司与吉运公司、加油宝公司等债权转让纠纷一案中，中广投公司在该案中提交的证据的真实性没有异议，该系列证据证明了本案所涉及的被告吉运公司与被告京东××××××实，原告没异议；其中涉及到的本案被告吉运公司与京东××××××，转让时间及价款的支付均与原告举证和诉称的事实相符，尤其是被告吉运公司于2015年10月10日已经收到加油宝公司支付的转让价款1110万的事实，充分证明被告吉运公司将与京东××××××转让给加油宝公司已经完成转让行×××为且实现了转让目的，则被告吉运公司不再是京东××××××人×××，因而无权再要求被告京东医院、京东房×××××××××提供担保×××。对第二组证据：对于被告京东××××××，真实性、合法性不发表意见，与本案争议事实没有关联性。被告吉运公司对被告京东××××××：上述证据的真实性无法确认，涉及丰台法院涉诉案件的有关证据以法院调取的卷宗为准。应原告申请，本院自丰台法院调取了本案被告吉运公司在丰台法院起诉本案被告京东房×××××××××就涉案房屋抵押合同纠纷一案卷宗×××材料及中广投公司诉本案被告吉运公司、京东××××××，案号为（2018）京0106民初6316号。原告对上述卷宗内容发表的质证意见为：对于被告吉运公司起诉京东房×××××××××请求判令拍卖变卖抵押房产一案×××，说明吉运公司在唐山中院申请强制执行涉案房地产不符合民诉法规定的担保物权实现的法定程序。而且该诉讼并不符合民诉法关于管辖权的规定，该案应由财产所在地人民法院管辖。被告吉运公司的此次诉讼显然是恶意诉讼行为，试图利用丰台法院不掌握全面的案件事实的情况下，可能作出对其有利的判决并以此对抗原告在滦南县人民法院提起的诉讼。对于中广投公司起诉吉运公司、京东××××××，涉及本案的吉运公司对京东××××××已经经过2次转让×××，因而吉运公司向加油宝公司债权转让有转让的事实且得到了加油宝公司的切实履行。同时该案并无最后结论，通过该组材料只能证明原告主张的债权转让有实际发生，且并无相关生效文书否定该次转让的效力。被告吉运公司上述卷宗内容发表的质证意见为：真实性认可，另外，关于吉运公司起诉京东房×××××××××抵押合同纠纷案件×××，并不存在恶意诉讼情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月21日，原告与唐山京东××××××分别签订了×××《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》。《丽墅庄园小区认购书》中约定，原告自愿订购被告京东房×××××××××开发建设的丽墅庄园小区119号×××住宅楼房一套，建筑面积为279.895平方米，单价为4698.19元/平方米，总价131.5万元。《回购协议》中约定，自签订购房认购书之日起2年至5年之间，原告可将原购房退交被告京东房×××××××××，按购房时间满2年、3年、4年、5年时间在原购买价基础上分别增值40%、60%、80%、100%退款。原告于当日向唐山京东××××××交纳了购房款131×××.5万元。2014年1月1日前，被告京东房×××××××××已将丽墅庄园小区119号住宅楼×××房交付原告占有、使用。原告自购房时间已满3年后提出要求履行回购协议，本院于2016年10月8日受理原告与被告京东房×××××××××商品房预约合同纠纷一案×××。经审理，本院于2016年11月14日作出(2016)冀0224民初3848号判决，认定双方签订的丽墅庄园小区认购书自然失效，对原告要求履行回购协议、退还购房款、给付增值款的诉讼请求予以支持，判决京东房×××××××××给付原告购房款131×××.5万元、增值款78.9万元。在该案诉讼中，应原告申请，本院于2016年10月17日将涉案房产查封，查封期限自2016年10月17日至2019年10月16日。判后，原告提起上诉，但其收到唐山中院的催缴案件受理费通知后未缴纳上诉费。唐山中院于2017年3月30日作出民事裁定，裁定按原告自动撤回上诉处理。本院（2016）冀0224民初3848号民事判决自此裁定送达之日起发生法律效力。原告不服本院（2016）冀0224民初3848号民事判决，于2017年8月18日向本院院长提交书面反映材料，认为此判决认定事实错误，侵害了其合法权益。本院院长将此案提交审判委员会讨论后，决定再审。本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购，订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与京东房×××××××××的认购协议完全符合商品房买卖合×××同的特征，且已经生效并履行。原告购买房产的行为真实、合法、有效。原告已经实际取得了对该房产占有、使用、收益、处分的物权。原告向本院起诉京东房×××××××××，要求其履行房屋回购协议，是在原告与京东房×××××××××认购房产的商品房买卖合同这一法×××律关系履行基础上的另外一个法律关系。回购协议的提出不能否定当事人之间的认购协议已生效且原告已对楼房享有占有、使用、收益、处分权利的事实。本院作出的（2016）冀0224民初3848号民事判决认为“双方同日签订了认购书与回购协议，但其效力属于待定效力，原告提出要求被告（京东房×××××××××）履行回购协议，双方签订的丽墅庄园小区认购书自然失效”，属于认识错误，予以纠正。原判虽有以上瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。本院于2017年12月20日作出(2017)冀0224民再5号民事判决：维持本院（2016）冀0224民初3848号民事判决。2018年7月12日，原告与被告京东房×××××××××于达成的×××《执行和解协议书》，该和解协议约定：由于被告京东房×××××××××未能履行本院×××（2016）冀0224民初3848号和(2017)冀0224民再5号民事判决，该案已经进行强制执行，经双方协商，原告放弃上述生效判决中的权益，不再要求被告京东××××××，仍然保留对涉案房屋的所有权及使用权，同时被告京东房×××××××××在条件允许的情况下积极为原告办×××理涉案房屋的产权手续。另查明，2015年1月25日，吉运公司与加油宝公司签订了《债权转让合作协议书》（2015年9月29日，江泰金融在先科技（深圳）有限公司更名为加油宝金融科技服务（深圳）有限公司），约定吉运公司将其对客户的《融资租赁合同》项下的应收账款债权转让给加油宝公司。2015年10月6日，被告吉运公司与被告京东××××××《融资租赁合同》，约定吉运公司作为出租人，与作为承租人的京东××××××，吉运公司向京东××××××，京东××××××。租赁物的转让价款为1500万元，租赁服务费90万元，租金总额为1808.2512万元，分36期给付，每期租金金额为502292元。2015年10月9日，吉运公司与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运公司将其与京东××××××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司，转让款为1110万元。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运公司。2015年10月16日，吉运公司与京东××××××相同的《融资租赁合同》，徐耀东和崔国玲于当日向吉运公司为该《融资租赁合同》出具《不可撤销担保书》，双方于2015年10月19日向北京市方正公证处申请办理2015年10月16日《融资租赁合同》和《不可撤销担保书》公证并赋予强制执行效力。2015年10月20日，北京市方正公证处分别作出的（2015）京方正内经证字第13913号、13914号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年10月29日，被告京东××××××，约定由京东××××××9号房屋为京东××××××押担保。签署抵押合同后，吉运公司与京东房×××××××××在滦南县房屋产权监理所办理了涉×××案房产的抵押登记手续。后因被告京东××××××，吉运公司于2016年6月29日向北京市方正公证处申请签发执行证书。北京市方正公证处于2016年7月11日作出（2016）京方正执行证字第00772号执行证书，被执行人为京东医院、徐耀东和崔国玲。2016年8月2日，吉运公司依据此执行证书向唐山中院申请强制执行，唐山中院于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定书，查封了涉案房产，原告向法院提出执行异议，以其对涉案房产享有所有权为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院于2016年12月6日作出执行裁定，中止对涉案房产的执行。2017年2月10日，吉运公司向唐山中院提出申请执行人执行异议之诉一案，唐山中院于2017年6月27日作出(2017)冀02民初56号民事判决，认定原告已经提出要求履行回购协议，且已经生效的民事判决书认定了原告与京东房×××××××××双方签订的丽墅庄园小区认购书失×××效，故原告对涉案房产已不享有所有权，因此，其作为吉运公司与京东房×××××××××执行一案的案外人×××，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。判决准许执行涉案房产。原告不服唐山中院作出的(2017)冀02民初56号民事判决，向河北高院提起上诉，并提交了本院作出的(2017)冀0224民再5号民事判决书，用以证明一审判决关于认购书效力待定、签订回购协议后认购书失效的认定是错误的，该事实已经再审予以纠正。河北高院经审理后于2018年9月26日作出（2018）冀民终510号民事判决，该判决认定：由于《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》的履行产生纠纷，原告已主动向滦南法院起诉京东房×××××××××，请求京东房×××××××××给付购房款和增值款×××，无论是滦南法院(2016)冀0224民初3848号民事判决还是滦南法院(2017)冀0224民再5号民事判决，均一致判令京东××××××，故原告因涉案房产《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》对京东××××××。现涉案房产仍登记于京东××××××，原告已无任何可能性再因《丽墅庄园小区认购书》而对涉案房产主张物权或物权期待权。加之，唐山中院已因吉运公司申请执行案在先查封了涉案房产，原告不能举证证明吉运公司对涉案房产享有的抵押权存在违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形，吉运公司抵押权合法有效，根据复议规定第二十七条的规定，原告就涉案房产所享有的民事权益仅为普通债权请求权，较之于吉运公司所享有的查封优先权和抵押优先受偿权，无任何优先性可言，其排除涉案房产强制执行的主张没有事实和法律依据。综上所述，原告的上诉请求理据不足，应予驳回；唐山中院法院认为“李雪芬提出要求履行回购协议，且已经生效的民事判决书认定了被告李雪芬与唐山京东××××××双方签订的丽墅庄园小区×××认购书失效”和相关事实认定虽有瑕疵，予以纠正后其判决结果应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的案由为确认抵押合同无效纠纷。首先，就被告吉运公司提出的原告无权就抵押合同项下的房屋主张权利的问题，即原告诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合系列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。……。”虽然河北高院的判决书认定原告因涉案房产《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》对京东房×××××××××所享有的权利已转化为普通金钱债×××权，但原告在起诉京东××××××案房产查封，以及原告和京东××××××，均表明了原告对涉案房产仍具有直接利害关系。故，原告的诉讼主体资格适格。关于抵押合同的效力，被告京东房×××××××××与吉运公司于2015年10月2×××9日签订的抵押合同属于从合同，其主合同系吉运公司与京东××××××赁合同。2015年10月6日，吉运公司与京东××××××《融资租赁合同》，吉运公司于2015年10月9日与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运公司将其与京东××××××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运公司。至此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”，被告吉运公司与加油宝公司的债权转让协议已经成立并生效。被告吉运公司主张未向被告京东××××××，导致债权并没有发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”此处的“不发生效力”仅是该债权转让对被告京东××××××，但并未赋予吉运公司在债权转让之后仍具有债权人资格。债权转让后的权利人应为加油宝公司，吉运公司作为转让人应当履行通知债务人的合同义务，否则将要向加油宝公司承担因不履行此合同义务可能导致的合同责任；被告吉运公司在不具有债权人资格后，且未将债权转让告知被告京东××××××，于2015年10月16日另行签订《融资租赁合同》作为被告京东房×××××××××与吉运公司于2015年10月2×××9日签订的抵押合同的主合同，已无事实根据。另外，被告京东房×××××××××在签订抵押合同之时明知已经涉案×××房屋卖与原告，并将房屋实际交付。根据本院（2017）冀0224民再5号民事判决中认定：“原告与京东房×××××××××的认购协议完全符合商品房买卖合×××同的特征，且已经生效并履行。原告购买房产的行为真实、合法、有效。原告已经实际取得了对该房产占有、使用、收益、处分的物权。……，回购协议的提出不能否定当事人之间的认购协议已生效且原告已对楼房享有占有、使用、收益、处分权利的事实。”说明不管原告后期如何主张权利，但在被告吉运公司与京东房×××××××××于2015年10月29日签订抵×××押合同和于2019年10月30日办理抵押登记时，被告京东房×××××××××隐瞒了已将该房屋出卖并交付的事×××实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复对三类权利的排序为：1、交付房款的消费者对房屋的所有权，2、承包人工程价款的优先受偿权，3、抵押权或其他债权。又根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德不得损害公共利益和他人合法权益。”应认定京东房×××××××××将涉案房产抵押并办理抵押登记的×××行为侵犯了原告当时的合法权益。综上，被告吉运公司与京东房×××××××××签订×××抵押合同×××并办理抵押登记时×××，被告吉运公司已经不享有主合同权利人资格，被告京东房×××××××××亦隐瞒了将房屋出售并交付的事实×××，侵犯了原告当时的合法权益，应认定无效。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告吉运集团股份有限公司与被告唐山京东××××××就位于××县位于××县房于2015年10月29日签订的《抵押合同》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告唐山京东××××××负担×××。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王汝利审 判 员 董宏伟人民陪审员 鲁 敏 二〇一九年七月十日书 记 员 牛 超