上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初13172号原告：北京奥远展示有限责任公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：何飞花，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若菡，北京市阳光律师事务所律师。被告：上海互发展览展示服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：唐留长，总经理。委托诉讼代理人：王冬雪，上海上华律师事务所律师。第三人：上海跃阳玻璃有限公司，住所地上海市奉贤区光泰路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：吴元信，董事长。委托诉讼代理人：吴永，男。原告北京奥远展示有限责任公司上海分公司与被告上海互发展览展示服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。2019年7月17日，本院追加第三人上海跃阳玻璃有限公司参加诉讼，并于2019年8月8日、9月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李若菡及被告委托诉讼代理人王冬雪三次开庭均到庭参加诉讼，被告法定代表人唐留长第一、二次开庭到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人吴永第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京奥远展示有限责任公司上海分公司向本院提出本诉请求：1、要求被告支付原告自2016年9月1日起至2019年8月31日房屋租金人民币1,941,537.50元(以下币种同)及上述欠款自2016年9月1日起至实际清偿日止按年利率24%计算的利息；2、要求被告支付原告厂房水电费及物业费共计62,427元(包括2016年3月、6月-9月、12月)及上述欠款自2017年1月1日起至实际清偿日止按年利率24%计算的利息；3、要求被告向原告支付垫付的环保罚款85000元。事实与理由：2016年3月16日,原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》,约定原告将其合法拥有的位于上海市奉贤区南汇镇泰日社区泰西路XXX号内1幢厂房出租给被告,租赁期限为自2016年3月15日至2019年8月31日。租金及支付方式为2016全年租金642,000元,每月53,500元,租金每两年递增7%。每六个月支付一次租金,应于当期的15日前支付,每逾期一日按当日租金千分之五支付滞纳金。合同签订后,原告依约将厂房交付被告使用。被告支付了租金294,250元,剩余租金至今未付。期间原告还代为被告垫付了环保罚款85,000元。原告多次催促,未果。为此,原告诉至法院。被告上海互发展览展示服务有限公司辩称，1、原告向被告出租的厂房为第三人所有，该转租行为未获得第三人的同意，故原、被告的租赁合同属于效力待定；2、2016年3月16日，被告向原告支付了半年(2016年3月15日至2016年9月14日)租金294,250元和押金50,000元后，原告已搬离了涉案厂房，并要求被告之后直接向第三人交付租金。2016年9月25日，原告以支票形式向被告支付工程款321,000元(原、被告还有其他业务)，被告将该支票交付给了第三人作为2016年9月15日至2017年2月14日的房租。2017年3月23日，被告法定代表人向第三人支付了2017年3月的房租及2017年1月、2月的水电费合计66,368元；2017年3月29日，被告法定代表人向第三人支付了4月的房租53,500元。之后，被告与第三人协商，不再租赁涉案厂房，被告支付的50,000元押金用于冲抵2017年5月的房租，被告于2017年6月初搬离了涉案厂房；3、对于水电费和物业费，2016年3月的水电费5,778.50元，被告已于2016年4月28日转账给原告方杨静5,779元；2016年6、7、8、9、12月的水电费和物业费，均已在原、被告其他业务中抵扣。4、被告是2016年3月才入驻涉案厂房，故上海市环境保护局的处罚与被告无关。第三人上海跃阳玻璃有限公司述称，原告向被告进行转租，第三人起初并不知情，后来知道后，第三人觉得只要收到房租也就无所谓是否转租。之后，原告将其与第三人的租赁合同转给了被告，由被告直接和第三人进行对接，到2017年6月，被告搬离涉案厂房时，也是被告与第三人进行结算，押金50,000元也已经冲抵了房租，水电费等双方已经结清。被告搬离后，涉案厂房已重新出租给别人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，包括《厂房租赁合同》(原告与被告)、银行流水、银行电子回单、(2019)京仲裁字第0651号裁决书、《厂房租赁合同》(原告与第三人)、唐留长银行卡交易明细清单、泰隆银行通用回单，本院予以确认并在卷佐证。双方争议焦点为：1、2016年10月，向第三人支付的321,000元是原告支付的还是被告支付的。对此，原告提供了领(付)款凭证、支票存根及原告工商银行对账单，证明原告向第三人支付了321,000元房租。被告对原告证据真实性无异议，但认为该钱款是原告向被告的付款，是被告将支票交付第三人的，用于抵扣房租。第三人对从被告处收取上述支票无异议，但对支票来源不清楚。被告向法庭提供清单(奥远已付款)一份，证明上述321,000元和8月份电费10,648元已在原告欠被告的其他工程款中抵扣。原告对被告证据不予认可，认为未抵扣。第三人对被告证据表示不清楚。本院对原告证据予以认定，同时，原、被告均确认，被告提供的清单系原告在(2019)京仲裁字第0651号案件中向仲裁庭提供过，当时原告提出清单上的款项应当在原、被告业务中予以抵扣，当时被告对真实性予以认可，但表示应当在其他业务中予以抵扣，本院认为，虽然该笔款项未在仲裁案件中予以抵扣，但原、被告对上述款项在双方业务中予以抵扣是无异议的，故本院对被告证据予以认定。2、2016年3月的水电费和2016年6月-9月、12月的物业费，被告是否已支付。对此被告向法庭提供了张风萍银行交易明细清单、北京发上海物品明细、往来账明细表、微信聊天记录各一份，证明被告已于2016年4月28日向原告支付了2016年3月份的水电费5,779元。2016年9月、12月的物业费已在双方其他业务中抵扣。原告对张风萍银行交易明细清单真实性无异议，但不清楚是什么钱；对北京发上海物品明细、往来账明细表均系被告制作，不予认可；对微信聊天记录表示看不出和本案有关，故不予认可。第三人对被告证据表示不清楚。本院对被告证据张风萍银行交易明细清单真实性予以认定，经本院释明，原告仍未明确收取的钱款是什么性质，故本院对该证据的证明内容予以认定。对被告其余证据均不予认定。3、原告主张的环保罚款85,000元，是否应当由被告承担。对此原告提供了行政处罚听证告知书及银行付款凭证，被告表示真实性不清楚。第三人对行政处罚听证告知书无异议，银行付款凭证表示不清楚。法庭向本院调取了(2017)沪0120行审344号案件中的申请执行表、行政处罚决定书、行政裁定书、现场检查笔录、询问笔录、执行通知书等，原、被告对上述证据的真实性均无异议，但被告认为该处罚针对的是2015年6月的行为，而被告租赁厂房是在2016年3月，故不应由被告承担处罚责任。本院对上述证据的真实性均予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，原告和第三人签订《厂房租赁合同》一份，约定原告租赁第三人位于上海市南汇镇泰日社区泰西路XXX号内1幢厂房，大约面积3,000平方米，租赁期限为六年，自2013年9月1日起至2019年8月31日。2016年3月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于上海市南汇镇泰日社区泰西路XXX号内1幢厂房，大约面积3,000平方米，租赁期限自2016年3月15日起至2019年8月31日止，2016年全年租金642,000元，每月53,500元，租金六个月支付一次，应付321,000元。每期租金支付时间应为该期的15天前支付，应缴费后用房，每逾期一日按当日租金千分之五支付滞纳金，超过7天按违约论处。租金每两年递增一次，第一期从2016年3月15日至2018年3月14日租金递增7%后期租金递增以上年限类推。同时约定：本合同签订当日，被告支付2016年3月15日至2016年9月14日租金，合计294,250元，逾期本合同无效，并且被告承担总租金的20%作为违约金赔偿原告。租赁协议签订时，被告在缴纳完首次付款后同时应向原告支付1个月租金50,000元，作为租赁保证金，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担费用外，剩余部分无息归还被告。合同签订后，2016年3月16日被告向原告支付了294,250元和保证金50,000元。原告分别于2016年4月28日、8月21日、9月28日、10月17日、2017年1月18日向第三人支付3月份水电物业费11557元、6、7月水电物业费25,598元、8月水电物业费10,648元、9月水电物业费9,380元、12月水电物业费11,023元。2016年4月28日被告向原告支付了2016年3月份的水电物业费5,779元。2016年10月、11月，原告以支票形式向被告支付工程款321,000元(原、被告还有其他业务)，被告将该支票交付给了第三人作为2016年9月15日至2017年2月14日的房租。2017年3月23日，被告向第三人支付了2017年3月的房租及1月、2月的水电物业费共计66,368元，2017年3月29日，被告向第三人支付2017年4月厂房租金53,500元。庭审中，被告与第三人共同表示，原、被告及第三人口头协商，涉案厂房的房租由被告与第三人直接对接，被告将2017年3月、4月的房租和相关费用直接支付给了第三人，且最终由被告和第三人协商将保证金50,000元冲抵了2017年5月的租金并予以结清，被告2017年6月初搬离了涉案厂房。同时，经法庭释明，要求原告明确被告是否已搬离涉案厂房，原告表示只能确认其2017年6月时还在涉案厂房，无法确认被告何时搬离。另查明，2016年12月27日，上海市奉贤区环境保护局向原告发出行政处罚听证告知书，告知其上海市奉贤区环境保护局在2016年11月15日的执法检查中，发现其于奉贤区金汇镇泰西路XXX号从事木质阻燃板展览展示柜加工生产项目，未向环保部门报批环境影响评价文件，配套环保设施未建成，主体工程于2015年6月即投入正式生产，责令其停止生产，并处罚款85,000元。2017年1月9日上海市奉贤区环境保护局对原告做出处罚85,000元的行政处罚，2017年10月31日，上海市奉贤区人民法院经上海市奉贤区环境保护局申请做出强制执行裁定书，并予以强制执行。又查明，涉案厂房无房产证和建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房系无房产证，也无建设工程规划许可证，故原、被告间的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告仍可以要求被告支付涉案房屋的占用使用费。现原告主张的使用费为2016年9月1日至2019年8月31日，本院认为，原告将涉案厂房出租后，2017年1、2月的水电费、物业费以及3月、4月的租金，都是由被告直接支付给第三人，而原告也未再向第三人支付过2017年后的任何费用，且在庭审中，第三人确认被告自2017年6月初已搬离涉案厂房，而原告对被告搬离情况并不清楚，故本院认为，被告和第三人陈述的原、被告及第三人曾口头协商，原、被告的租赁协议由被告与第三人继续履行并进行结算，具有高度盖然性，并且合乎现有证据的逻辑推理，故本院对被告及第三人在法庭上的陈述予以确认，并认定被告已支付了2017年3月至搬离前的全部占用使用费，并已和第三人结清所有费用。对于2016年9月1日至2017年2月房屋占用使用费，合同约定被告需支付的2016年3月15日至2016年9月14日租金合计为294,250元，该笔款项被告已支付，2019年9月15日至2017年2月14日的租金321,000元，原、被告已经在其他业务中予以抵扣，故被告也已支付了2016年9月15日至2017年2月14日的租金。故对原告主张的占用使用费，被告均已付清。对于原告主张的2016年3月、6月-9月、12月的水电物业费，2016年3月份的费用，被告已支付，8月的费用已在清单中予以抵扣，其余的费用被告辩称已抵扣，但未提供证据，故本院不予采信，故被告应当支付原告2016年6月、7月、9月和12月的水电物业费合计46,001元。对于利息的请求，因合同无效，故双方约定的滞纳金标准亦无效，同时，合同并未约定具体缴纳时间，且原告未提供催收的证据，故本院对利息的请求不予支持。对于原告主张的垫付的罚款，本院认为上海市奉贤区环境保护局系向原告发出了听证告知书，且现场调查和制作询问笔录时，均是原告出具委托书，授权唐留长代表原告接受调查，并在上海市奉贤区环境保护局作出处罚决定书后，原告未在复议期间提出复议，故原告对上海市奉贤区环境保护局作出的处罚并无异议，且上述处罚也确认了主体工程于2015年6月即投入正式生产，当时被告并未租赁涉案厂房，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。综上，本院对于原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海互发展览展示服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京奥远展示有限责任公司上海分公司房屋水电、物业费46,001元；二、驳回原告北京奥远展示有限责任公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,216元，减半收取计14,608元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,608元，由原告北京奥远展示有限责任公司上海分公司负担19,286元，被告上海互发展览展示服务有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐菁二〇一九年十月十六日书记员  倪晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。