江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6668号 原告（反诉被告）：高磊，男，1982年7月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告（反诉被告）：胡玉娟，女，1979年6月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：王军召（两原告共同委托），上海正源（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵远，男，1989年12月16日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：赵亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。 高磊、胡玉娟与赵远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理；后因双方争议较大且赵远在本案审理中提起反诉，本院依法裁定转为适用普通程序合并进行审理，并于2020年1月14日公开开庭进行了审理。高磊、胡玉娟及其共同委托诉讼代理人王军召、赵远及其委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高磊、胡玉娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2019年5月9日与原告签署的苏州市存量房买卖合同，协助原告办理资金托管手续，并在原告付清房款之日起将房屋转移登记到原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办理资金托管违约金（以370万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年6月11日起算至被告配合办理资金托管手续之日，暂算至2019年8月2日的违约金为98050元）；3.判令被告承担原告因诉讼所产生的律师费128900元。审理中，原告高磊、胡玉娟变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告在2019年5月9日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款50万元；3.判令被告赔偿违约金74万元并赔偿律师费损失128900元。事实与理由：2019年5月9日，在苏州链家房地产经纪有限公司的居间下，原告作为买受方、被告作为出卖方，签署了编号为100003569503的《苏州市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于苏州市姑苏区房屋事宜，房屋转让价为370万元，原告方贷款支付，合同对付款时间和资金托管时间进行了明确约定，其中明确双方在2019年6月10日前共同申请办理资金托管手续，由原告将首付款打入资金托管账户，并在申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，付清房款之日起7天内，买卖双方共同办理房屋权属转移登记。合同签署后，原告依约履行了合同义务，已经向原告支付50万元。但是，被告至今拖延办理资金托管手续，原告催促未果；且在履行过程中告知中介房屋被法院查封，试图拒绝履行合同，后经查询确认案涉房屋并未被法院查封。后经法院处理，被告同意继续履行合同，但是庭审后经原告及法院多次通知，被告仍然拒绝履行合同；原告方无奈在2019年10月9日通知被告解除了双方之间的房屋买卖合同和补充协议。原告认为合同解除是被告违约拒绝履行造成，应由被告承担违约责任，故要求被告返还已付定金并按照合同约定支付74万元违约金、赔偿律师费损失。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 赵远就本诉辩称，我方一直愿意履行合同，也一直联系原告要求履行合同，但其一直推脱不愿意继续履行合同；合同约定资金托管时间是2019年6月10日，对方在6月12日才通过中介告知我方，买方存在违约行为。另，双方确认房屋成交价为370万元，原告在履行过程中一直要求以359万元进行资金托管和网签，违反了法律规定，可能致使我方遭受税务部门的处罚，我方在原告起诉后法院协调期间未同意办理手续系因为该资金托管和网签价格和实际成交价不同所致，并非我方违约。最后，即便法院认定我方违约，原告方主张的违约金也过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告方诉讼请求。 赵远向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方之间的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议（按370万元的价格办理挂牌、网签、资金托管及权属转移等事宜）；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理资金托管的违约金（以370万元为基数，按照万分之五每日，自2019年10月9日计算至反诉被告按照370万元的价格配合办理资金托管手续之日）；3.判令反诉被告承担本案诉讼产生的律师费128900元。审理中，赵远撤回第三项反诉请求。事实与理由：我方与反诉被告在2019年5月9日签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》明确由反诉被告购买我方所有的苏州市姑苏长岛花园16幢201室房屋，双方确认实际成交价为370万元。2019年8月，反诉被告谎称办理资金托管时间在2019年6月10日前，并以此为由主张我方违约并要求我方支付违约金。我方同意继续履行，但要求对方继续按照实际成交价370万元的价格进行挂牌、网签和资金托管，而对方一直不同意按照真实的成交价格进行，故双方发生争议，我方认为反诉被告不同意按照真实成交价格履行合同已经违约，为此我方要求对方按照真实成交价格继续履行合同并承担违约责任，请求法院判如所请。 高磊、胡玉娟就反诉辩称，反诉原告在我方起诉要求继续履行合同后先是同意继续履行合同，经过我方和法院配合解除了对案涉房屋的财产保全措施后又拒绝配合履行，又经我方、居间方及法院多次通知后，其仍然拒绝履行合同，在此情况下我方依约在2019年10月9日通知其解除合同，双方间房屋买卖合同关系已经解除，合同解除原因在反诉原告，而非我方，故请求驳回被告的所有反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据双方均提交的苏州市存量房买卖合同、补充协议、微信聊天记录、高磊及胡玉娟体提交的转账凭证、民事裁定书、存量房出售信息挂牌登记表、短信记录、本院寄送的通知、视频资料、解除通知的短信及微信、居间方王子文证言、签约确认事项、委托代理合同及律师费发票、租赁合同及租金支付凭证、链家网案涉小区房源挂牌信息截图、中国裁判文书网搜索记录、赵远提交的不动产登记记录查询单、挂牌信息登记表、淘宝网司法拍卖信息及相关评估报告、结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区（建筑面积120.78平方米）不动产于2017年12月20日登记至赵远名下。 2019年5月9日，赵远（出卖人）与高磊、胡玉娟（买受人）在苏州市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司、居间方）居间下签订编号为100003569503的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定赵远将上述房屋出售给高磊、胡玉娟。合同第三条约定该房屋价款为359万元，房屋价款支付方式为贷款，双方约定在2019年6月10日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当在资金托管手续办理之日起5日内办理银行贷款，贷款应在2019年12月10日前支付至托管账户。合同第五条（买受人逾期付款违约责任）约定：买受人未能按照合同约定支付相应房屋价款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当向出卖方支付合同第三条约定房屋价款的20%，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，买受人应按日按照逾期付款金额万分之五向出卖人支付违约金（自应付款期限届满至次日计算至实际付款至资金托管账户之日止）。合同第十条（关于房屋权属转移登记的约定）明确自买受人付清房款之日7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖方原因致使未能在规定期限内完成房屋权属转移登记且逾期15日后，买受人有权退房，出卖人在退房通知送达后7日内退还已付房款，并按照合同第三条约定房屋价款20%向买受人支付违约金。合同第十二条第1款约定房屋买卖过程中应当交纳的有关税费由买受方承担，且缴纳方需在税务审核通过三个工作日内缴纳相关税费，计税依据以买卖合同价款与税务部门评估价取高缴纳，本次交易最终所缴纳的税均以税务部门出具的发票及其他票据为准，若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方原来应当承担的税费增加或减少，都由协议缴纳方按变化的规定承担或享有。合同第十四条（违约责任）约定，在合同履行过程中，买卖双方应按约履行义务，任何违反合同的行为，都应当承担违约责任，违约方应根据合同约定或合同法等法律规定承担违约责任。 上述合同签订当日，赵远（甲方）与高磊、胡玉娟（乙方）还签订《补充协议》一份，约定案涉房屋转让价款为合同约定成交价和房屋交易首期款的总和即370万元；首期款为11万元，乙方在2019年5月9日支付2万元定金，5月13日前支付8万元定金；乙方于2019年5月13日前支付给甲方40万元，该款项甲方于2019年11月15日返还给乙方用作托管资金；剩余款项1万元作为交房保证金由乙方保管，待房屋交付完毕后由乙方支付给甲方。协议第6条约定，甲乙双方约定在现有房屋交易政策不变的情况下，等房屋满2年后，再办理缴税过户手续。如税费政策变化，导致免缴增值税的时限超过两年，则买卖双方另行协商税费承担方式，如果协商不成，则和平解约，互不追究违约责任。 上述合同及补充协议签订后，高磊、胡玉娟向赵远支付50万元（分别于5月9日支付2万元、5月10日支付1万元、5月13日支付47万元）。 2019年6月12日、14日，链家公司工作人员王子文通过微信与赵远联系，询问其什么时候到苏州办理资金托管手续，赵远未作答复；王子文在6月15日再次催促后，赵远通过微信语音回复称“我太忙了忘记回复，考虑租房子的快到期了，到时一起去一趟，我回家看看签的合同，到时候一起去一趟，一起就弄了，我不用再跑一趟了”，赵远同时表示其有两个微信，这个微信不大看，有时会一忙就忘了回复。王子文回复称“好”，后续赵远没有再次告知王子文租赁合同到期时间。 2019年7月18日，赵远通过微信向王子文转账2000元并称“你给帮帮忙，看看怎么办，一点心意”，王子文拒收，并告知赵远尽快到苏州重新拉一下权属，看看会不会被查封。王子文在本案中出庭证实因赵远在山东省涉及诉讼，担心案涉房屋被查封，向其转账2000元要求其帮忙查询案涉房屋权属，其拒绝并要求赵远本人来苏州查询。 2019年7月26日，赵远与王子文见面。赵远称其系应王子文要求重新拉了案涉房屋权属并见面提供给王子文，应其要求到苏州办理资金托管手续，但是因高磊、胡玉娟一方出差，双方未能办理手续。王子文出庭作证称，其当日确实与赵远见面，但是赵远向其提供了一份显示案涉房屋被查封的权属登记证明，双方就沟通了后续事情，其当日本来想约买卖双方见面，但因高磊、胡玉娟没有时间，三方没有见面协商。7月26日当天傍晚、7月29日，王子文通过微信要求赵远将权属登记证明拍照发送给其以便确认是哪家法院查封的，赵远没有回复。7月30日，王子文、高磊、胡玉娟共同电话联系赵远，要求其明确房屋有无被查封，并表示希望其曾出示给王子文的权属登记证明是真实的，赵远在通话中表示其将至苏州弄清楚案涉房屋有无被查封并酌情处理，赵远在庭审中陈述其虽然在7月26日已经调取了房屋权属登记证明（显示房屋没有被查封），但因7月26日至30日期间可能发生变化所以在通话中表示不清楚房屋有没有被查封，且在7月29日王子文要求其再拉权属的时候没有回复也未拒绝。2019年8月初，高磊、胡玉娟以赵远虚构案涉房屋被法院查封为由提起本案诉讼，要求继续履行合同。赵远收到法院寄送起诉状等材料后，在微信中表示案涉房屋从未被查封，其亦未向王子文出示过显示案涉房屋被查封的权属登记证明并要求尽快办理资金托管手续，其在第一次庭审前及庭审中亦表示愿意继续履行合同，本院遂告知双方自行履行合同，由法院认定赵远是否存在违约行为。嗣后，为推进双方办理备案及存量房交易资金托管手续，本院根据高磊、胡玉娟的申请于2019年9月11日依法裁定解除了对案涉房屋的财产保全措施。 2019年9月20日，王子文通知可以办理资金托管手续，高磊、胡玉娟一方表示随时可以，赵远未作答复；9月21日，高磊、胡玉娟及赵远因案涉房屋买卖是否包含自行车车库发生争议；9月26日，高磊、胡玉娟要求双方先行办理资金托管手续，至于双方买卖标的是否包含自行车车库，由法院裁决；赵远在9月27日表示要求先行审查网签合同才到苏州办理手续，王子文告知网签合同是房管部门现场打印，并催促赵远至苏州办理资金托管手续，赵远表示要先网签才能办理资金托管，王子文告知流程是先办理资金托管然后贷款，贷款审批后办理网签及过户手续，并要求赵远配合办理资金托管手续，赵远要求王子文提供挂牌备案信息。王子文向赵远提供编号为苏姑苏售挂201909200235号存量房出售信息挂牌登记表，赵远表示该登记表上信息不对（房屋用途登记与产证不符，挂牌价359万元与实际成交价370万元不符），并拒绝办理资金托管手续。因双方迟迟未能自行继续履行合同，本院于2019年9月29日向双方发出通知，要求双方在10月8日下午办理房地产交易管理部门要求办理的相应手续；高磊、胡玉娟收到该通知后于2019年10月8日至相关部门，赵远收到该通知后未前往办理，王子文通过微信联系，其亦未作答复。2019年10月9日，高磊、胡玉娟通过微信告知赵远自即日其解除与其之间的房屋买卖合同，并要求赵远返还购房款50万元并赔偿违约金74万元；其二人同时向本院递交了变更诉讼请求申请书。 2019年10月15日，为妥善解决纠纷，促进双方继续履行合同，本院向赵远调查其为何没有按照法院通知于10月8日至相关部门办理资金托管手续，赵远确认收到法院通知但是因为挂牌信息中的挂牌价与实际不符，系阴阳合同可能涉嫌偷税漏税故没有前往办理，本院告知因高磊、胡玉娟已经支付首期款项，现在确实只有359万元需要进行资金托管，双方根据合同约定办理资金托管即可，税收问题由行政主管部门审核，赵远表示10月16日至19日期间会到苏州协助办理手续。后赵远电话确认可以在10月18日办理手续，本院遂电话通知高磊、胡玉娟，其二人于10月18日当天前往房产交易部门，但赵远未出现故未能办理手续。赵远表示其当天已经到苏州，先至税务部门了解情况，税务部门口头答复如果按照虚假价格报税会被处罚，但现在没有实际成交不会实际处罚，了解到相关情况后其至房产交易部门寻找高磊、胡玉娟未果，但未以其他途径联系高磊、胡玉娟。高磊、胡玉娟自此认定赵远没有履行合同的诚意，遂坚决要求解除双方之间的买卖合同关系，本院遂2019年11月2日向赵远送达了变更诉讼请求申请书，并在12月11日组织双方当事人质证，赵远表示其一直要求继续履行合同，但如果高磊、胡玉娟坚持解除合同其亦没有异议，但是应明确系高磊、胡玉娟的原因导致合同解除；嗣后，其又于12月15日反诉要求继续履行合同。 另查明，双方当事人均未提交案涉房屋所在小区存量房自2019年5月9日起的成交记录，高磊、胡玉娟提交网络可查询的在售房源信息，显示该小区存量房网络报价在36000元每平方米至39000元每平方米不等；赵远为证明案涉房屋所在小区存量房价格下降，提供昆山市人民法院通过阿里拍卖系统处置的房产成交信息一份，其中显示该房产在2019年4月30日的市场单价为30792元每平方米，并在2019年12月10日以单价29792元每平方米经过司法拍卖成交。 再查明，高磊、胡玉娟为提起本案诉讼于2019年7月29日与上海正源（苏州）律师事务所签订委托代理合同一份，委托该律师事务所指派律师担任本案一审委托诉讼代理人，并支付律师费128900元。 还查明，高磊、胡玉娟自2017年9月起在外租房居住，月租金3900元。其在审理中表示因赵远拒绝履行合同致使其仍然在租房，产生租金损失。 庭审中，赵远表示根据双方《补充协议》载明其需在2019年11月15日将40万元返还给高磊、胡玉娟做托管资金的约定，双方已经通过《补充协议》将资金托管时间变更为11月15日，高磊、胡玉娟认为该约定指向的是赵远返还40万元的时间，并非对资金托管时间的变更，这从王子文在6月12日催促履行时赵远未持异议即可看出。赵远在庭审中还表示高磊、胡玉娟向其支付50万元首期款然后再由其返还就是偷税、漏税的套路。 审理中，本院根据高磊、胡玉娟申请，依法裁定对赵远名下370万元财产进行了查封、扣押、冻结。 本院认为，高磊、胡玉娟与赵远签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，且不违反法律法规相关效力性强制性规定，成立并有效，双方均应恪守义务。合同约定双方应在2019年6月10日办理资金托管手续，该手续的办理虽然需要高磊、胡玉娟准备好首付款，但是亦需要赵远的配合；高磊、胡玉娟主张赵远虚构案涉房屋被查封的事实以拒绝办理该手续，然其未能提供证据证明赵远虚构房屋被查封的事实，本院难以采信该主张。赵远在本案起诉前及起诉后均同意继续履行合同，双方本应按约继续办理资金托管等手续，然赵远先以双方合同未约定自行车车库为由拒绝履行，双方搁置该争议后，其又以备案信息不准确、网签备案价格与实际成交价不符等理由拒绝履行合同，经本院释明后其表示同意继续履行，但实际再次未按照其向本院确认的时间办理资金托管手续，本院据此认为赵远拒绝按照合同约定履行的意思表示清晰、明显，已经违反案涉合同约定的出卖人的相关义务。合同当事人应当全面诚信履行自己的义务，高磊、胡玉娟在赵远多次反复拒绝履行合同后坚持要求解除双方间的房屋买卖合同关系符合法律规定，本院予以支持；虽然其二人在2019年10月9日即已发出解除通知，但后续仍然按照本院通知于10月18日至相关部门意图继续履行合同，故该解除通知并未发生合同解除的后果，应以本院向赵远送达变更诉讼请求通知书的时间即2019年11月2日作为双方房屋买卖合同关系解除的时间点。合同解除后，赵远应当将其已经收取的50万元首期款返还，高磊、胡玉娟起诉主张符合法律规定，本院予以支持。在双方合同已经解除的情况下，赵远在2019年12月15日反诉要求继续履行合同并由高磊、胡玉娟承担违约责任没有事实和法律依据，本院难以支持。 赵远辩称其一直愿意继续履行合同，拒绝办理资金托管系因为居间方及高磊、胡玉娟为偷税、漏税向房产交易部门备案了不真实的成交价格，高磊、胡玉娟此前向其支付50万元首期款即为偷税、漏税的套路，该抗辩意见与双方协议明确的50万元款项支付用途等事实并不相符且更不符合常理，本院难以采信；此外，双方合同约定的实际成交价确实为370万元，高磊、胡玉娟已经支付10万元定金并预留1万元交房尾款，需要办理资金托管的金额为359万元系客观事实，双方按照359万元进行资金托管符合交易实际；至于税收问题，合同已经明确案涉房屋买卖的税费以行政主管部门审核为准，在办理资金托管之后行政主管部门审核税费之前，赵远均可以自行向税务主管部门申报收入由相关部门审核，并不应当以此为由拒绝办理资金托管手续。综上，本院对赵远上述抗辩意见难以采信。 关于案涉合同解除的违约责任。赵远以其实际行动表示拒绝履行合同，已经违约，应当承担合同解除的违约责任。双方合同第十条约定的是违约办理权属转移登记的违约责任，而本案中赵远拒绝办理资金托管亦应认定为拒绝推进权属转移登记的必要过程，高磊、胡玉娟据此主张违约金，赵远抗辩约定过高要求法院调整。本院虑及自2019年7月苏州市人民政府出台购房新政以来，苏州市市区存量房交易价格未有大幅波动的事实，以高磊、胡玉娟因本案纠纷所支出的律师费损失、50万元首期款资金占用损失、当前案涉房屋所在小区网络挂卖价格（无成交价格参照）为基础，考虑案涉合同的履行情况以及赵远在本案诉讼中的多次反复行为及过错，根据公平原则和诚实信用原则，参照赵远违约办理权属转移登记手续的违约金约定，认定赵远应向高磊、胡玉娟支付37万元（相当于房屋实际成交价10%）违约金为宜。赵远根据司法拍卖成交记录抗辩称案涉房屋所在小区存量房价格下跌，然该司法拍卖房屋成交受限于起拍价格较低等因素，不具备参照性，本院不予采信。高磊、胡玉娟还主张128900元律师费损失，因已经在上述违约金中予以考虑，本院不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、高磊、胡玉娟与赵远于2019年5月9日就买卖苏州市姑苏区房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》自2019年11月2日起解除； 二、赵远于本判决生效之日起十日内向高磊、胡玉娟返还购房款50万元并向高磊、胡玉娟支付违约金37万元； 三、驳回高磊、胡玉娟其他诉讼请求； 四、驳回赵远全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费36400元、财产保全费5000元，合计41400元，由赵远负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给高磊、胡玉娟；反诉案件受理费19219元，由赵远负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  郁 明 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  冯 涵