大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初2455号原告：王云臣，男，汉族，1942年2月18日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：初旭，北京大成（大连）律师事务所律师。被告：徐丽，女，汉族，1972年7月14日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：朱晓晨，辽宁昭明律师事务所律师。原告王云臣诉被告徐丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王云臣的委托诉讼代理人初旭，被告徐丽的委托诉讼代理人朱晓晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年4月12日，原、被告签订了房地产租赁合同，约定原告将坐落于大连市中山区x号的部分面积（使用面积约230平方米）出租给被告使用，年租金15万元，保证金5万元，租期自2017年5月12日至2019年5月12日，第二年租金提前两个月支付，水电和煤气费由被告承担，被告按250平方米向原告支付采暖费。同时约定如果被告拖欠租金按日10%支付滞纳金。如果被告拖欠租金两个月以上原告有权解除合同。被告可以对承租的房屋进行装修，租赁期满，被告装修部分的产权归原告所有，被告不得拆除。被告自入驻之日就拖欠水电费，2018年3月未按合同约定支付第二年的租金，拖欠至今未交。2018年12月26日原告向被告送达了解除合同通知书，要求被告腾退房屋，但至今仍未腾退房屋，也未缴纳房租，无奈原告诉至法院，1、请求法院判令被告支付拖欠的房租（2018年5月13日至2018年12月24日）91,606元（150,000÷365×10+87,500）；2、请求法院判令被告支付水电费18,278.2元（2019年6月止）；3、请求法院判令被告支付拖欠房租的滞纳金：316天×（91,606×24%÷365）=19,033元；4、请求法院判令被告腾退房屋，自2018年12月25日起至腾退房屋之日按合同约定的租金（每日410元）支付原告房屋占用费；5、请求法院判令被告自2018年12月25日起至判决生效之日支付止，以91,606为本金支付原告拖欠房租滞纳金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告之间不存在房屋租赁合同关系。理由如下：1、原告提交的《房地产租赁合同》是伪造的，当时甲方写的是王慧男，房屋租金也是由王慧男收取的，出租人不是原告，租金也不是原告收取的。2、原、被告互不相识，双方无法建立起房屋租赁合同关系。3、对外行使租赁权通常应当对租赁物有所有权，但原告没有证据证明案涉房屋是原告所有。据被告了解，案涉房屋一直由案外人王慧男实际使用并控制，与本案原告无关。二、被告通过案外人刘万生与王慧男认识，王慧男当时对案涉房屋装修到一半时无资金继续装修，因此希望被告出资继续进行装修，并拟共同经营会所营利。在刘万生的见证下，双方约定王慧男负责出房，被告负责后续装修，装修的风格以及家具厨具等设施的购买均按照王慧男的指示办理。利润分配就是王慧男每年收取固定的15万元，会所营利的余额为被告所有。当时王慧男只出具了一份《房地产租赁合同》，甲方是王慧男，乙方是被告，被告看了一下没有问题，就在合同上签了名，交给了王慧男。事后，刘万生说王慧男给他电话说和原告签了合同，刘万生问签什么合同，我告诉签的是租房合同，刘万生嘟囔着说签合同干什么。后来由于经营出现问题，双方争议不下，刘万生出面调解也未成功，就这么搁置下来了。综上，原、被告间没有房屋租赁法律关系，原告的主体不适格，请求人民法院依法驳回原告的起诉。经审理查明：2017年4月12日，原告王云臣（甲方）、被告徐丽（乙方）签订一份房地产租赁合同，约定原告将大连市中山区x号房屋的部分面积（使用面积约230平方米）出租给乙方被告使用。租赁期限从2017年5月13日至2019年5月12日止，年租金为人民币15万元，支付方式一次性支付全年房屋租金，乙方需提前两个月支付下年度全年租金，保证金为5万元。第3条第2项约定，租赁期满乙方装修部分的产权归甲方所有，乙方不得擅自拆除；第6条约定该房屋在租赁期间，水、电和煤气所产生的费用全部由乙方承担，乙方每年按250平方米（含部分共用面积）向甲方缴纳采暖费。第7条约定租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付每日租金10倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失，乙方如改变房屋的内部结构装修或设置对房屋结构有影响的设备。2017年1月26日，原告收取被告20万元（原告女儿王慧男代收），包括房租15万元，保证金5万元。经查，1991年12月1日，中国人民解放军37020部队后勤部与大连市海燕塑料制品厂签订房屋使用协议，约定一、因葵英街拆迁，甲、乙双方商定在，为乙方新建厂房一栋，建筑面积为130平方米。二、乙方负责审批地皮及施工手续和图纸设计，甲方负责组织施工及水电暖设施配套，三、此房建好后，产权属甲方，乙方有偿使用，待竣工后双方签订具体租用细则。1994年9月12日，中国人民解放军37020部队后勤部（甲方）与大连市海燕塑料制品厂（乙方）签订一份转让协议，约定一、1991年3月甲方因在中山区葵英街与中信华美大连分公司联建家属住宅，需动迁乙方厂房136平方米，场地360平方米。为甲方动迁工作顺利进行，乙方经济少受损失，由甲方在其中山区x号楼东侧4米处和与地方水泵房交界处之间为乙方新建厂房一栋，建筑面积130平方米，占地300平方米。由乙方承担前期费用，甲方负责土建、水、电、暖、煤气等配套设施费用，由于甲方经济困难及领导人员换届等原因，该工程拖了半年之久还没完成，乙方为不使其经济继续遭受损失，投入了本应属甲方投资的费用，使该工程于1992年底竣工，乙方于1993年5月正式使用。二、甲、乙双方曾于1991年12月1日正式签订过房屋使用协议，为避免今后出现纠纷不留尾巴，尽快回笼资金，甲方大连水警区常委又决定将该产权一次性全部处理给乙方大连海燕塑料厂所有。大连海燕塑料制品厂于1989年12月30日成立，住所地大连市中山区海军招待所，经济性质集体所有制，无主管部门的集体经济，法定代表人王云臣、董事。1998年7月16日，被吊销营业执照，吊销原因离散。案涉房屋地址有两块电表，一块电表客户名王云臣，客户号x，另一块电表客户名海燕塑料制品厂，客户号x，租赁期间均由被告使用。2017年1月8日至2019年6月期间电费18,278.20元。本院所确认的上述事实，有房地产租赁合同、临建执照、解除合同通知书及送达邮寄回执单、光盘、电费收据、转让协议、收条、工商登记档案及当事人陈述笔录在案为凭，上述材料已经本院审查和开庭质证，应予采信。本院认为，案涉房屋系临时建筑，根据相关法律法规的规定，原、被告之间的房屋租赁合同应为无效合同。虽然合同无效，但被告仍应将案涉房屋返还给原告。被告还应当参照租金标准向原告支付占有使用案涉房屋期间的占有使用费。被告占有使用期间的电费也应由被告承担。因合同无效，原告要求被告承担滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。因被告未提供充分证据，关于被告双方系合作关系、合同虚假的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告徐丽将大连市中山区x号房屋的部分面积（使用面积约230平方米）腾退给原告王云臣；二、被告给付原告2018年5月13日至2018年12月24日期间的房屋占有使用费91,606元（150,000÷365×10+87,500）；三、被告给付原告电费18,278.2元（2019年6月止）；上述二、三项被告应给付原告的款项，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、自2018年12月25日起至被告将大连市中山区山峦街99号房屋的部分面积（使用面积约230平方米）腾退给原告之日止，被告参照合同约定的租金标准（每日410元）向原告支付房屋占有使用费；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2,870元，原告负担270元，被告负担2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  吴 丽人民陪审员  曲 岩二〇二〇年四月八日书 记 员  兰美玉