河北省唐山市古冶区人民法院   民事判决书   （2019）冀0204民初582号   原告：李秀林，女，1957年8月15日出生，汉族，住唐山市。   委托诉讼代理人：杜英惠，河北华岩律师事务所律师。   被告：开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心，住所地唐山市。   负责人：崔卫东，该社区主任。   委托诉讼代理人：刘宝林，该社区员工。   委托诉讼代理人：徐民，该社区法律顾问。   被告：开滦（集团）有限责任公司，住所地唐山市。   法定代表人：张建公，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张彬，该公司员工。   委托诉讼代理人：徐民，该公司法律顾问。   原告李秀林与被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心（以下简称开滦唐家庄社区）、开滦（集团）有限责任公司（以下简称开滦集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告李秀林及其委托诉讼代理人杜英惠、被告开滦唐家庄社区的委托诉讼代理人刘宝林、徐民，被告开滦集团的委托诉讼代理人张彬、徐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李秀林向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决二被告协助原告办理古冶区唐家庄社区大院房地产的过户手续，并连带承担逾期办理上述房地产过户手续增加的土地出让金和税费；2、依法判决二被告连带向原告支付逾期过户违约金709242元（以541.35万元为基数，自2017年2月2日起按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至2019年4月10日止）；3、依法判决二被告连带向原告支付自2019年4月11日起至该房地产过户到原告名下止的逾期过户违约金（以541.35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由:被告开滦唐家庄社区系被告开滦集团的下属分公司。被告开滦集团委托河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司将其名下坐落在古冶区唐家庄社区大院的房地产【国有土地使用证号码为：冀唐国用(2003)第6492号】进行拍卖，后原告竞拍成功并签订了《成交确认书》，被告开滦唐家庄社区于2016年11月2日与原告签订了《房地产转让合同》，注明：房地产坐落位置“开滦唐家庄医院北侧”，建筑面积5510.46平方米，占地面积11151.8平方米，房地产用途为“机关团体”，土地使用权取得方式为“划拨”。原告依据《竞买协议》、《共性条款》、《竞买须知细则》和《房地产转让合同》的约定，于2016年10月26日和11月4日分别向河北大众拍卖有限责任公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元，用于支付该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元。原告付款后，因被告怠于将该房地产《国有土地使用证》中的地类（用途)进行变更，导致被告未能根据《竞买协议》、《共性条款》、《竞买须知细则》和《房地产转让合同》的约定，在拍卖成交确认后足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向原告履行该房地产过户义务，现已逾期26个多月，在此期间因土地出让金价格上涨，直接导致该房地产过户需要多交纳土地出让金669108元，多交纳过户税费26764元。根据《房地产转让合同》第六条第一项“甲方(二被告）不按规定向乙方（原告)移交房地产、不按规定缴纳税费、不配合乙方办理土地使用权和房产所有权过户、不按规定清算租金，以及因甲方违反本合同其他条款之规定而给乙方造成的一切经济损失，均由甲方依照国家法律规定标准赔偿乙方，由此而形成的各种法律责任由甲方承担”之规定，上述增加的土地出让金和税费应当由被告承担。原告认为，原告依约履行了付款义务，二被告违反合同约定导致该房地产至今不能过户到原告名下，应当向原告承担违约责任，并就原告的损失承担连带赔偿责任。现原告诉至贵院，请贵院依法裁判，以维护原告合法权益。   被告开滦唐家庄社区辩称，答辩请求：一、驳回被答辩人的诉讼请求。二、诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：第一、被答辩人未能尽快过户是其自身原因造成的。被答辩人诉称因答辩人怠于将该房地产《国有土地使用证》中的地类（用途)变更，导致未能过户，没有事实和法律依据。1、在“拍卖公告”中已告知涉案房地产土地性质为“机关团体”。并在拍卖公告的“竞买人报名及参与竞价流程”第一项“查看标的”中明确告知“意向竞买人看到拍卖公告后，到标的物所在地现场查勘拍卖房产面积、户型、位置、权属等情况，并到相关部门了解房产过户所涉及到的相关事宜”。在“竞买协议”(李秀林本人签字文件)中，注明“乙方应在拍卖日前亲自查看拍卖标的物和了解相关情况，乙方应对标的物成交后办理产权变更登记所涉及的手续及费用等自行调查。”也就是说被答辩人在拍下该处房地产之前，应当对所拍房地产的“机关团体”性质应当有充分的了解。2、在《共性条款》、《房地产移交协议书》、《房地产转让合同）中均已注明，“房地产过户由买方办理，卖方配合。”而将该土地性质进行变更属于过户手续其中的一个环节，所以说土地性质变更的责任主体应该是被答辩人。3、根据《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”同时《土地登记规则》第七十一条规定：“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记”。被答辩人作为利害关系人本应采取积极行为申请更正登记，可被答辩人怠于申请更正登记，致使房地产的过户手续未能尽快进行。第二、答辩人一直积极履行配合被答辩人房地产过户的义务。根据《共性条款》第十五条房地产过户及过户保证金规定中的第一款过户规定。房地产过户由买方办理，卖方配合。从以上约定可知，答辩人仅是配合被答辩人办理相关手续。答辩人在签订《房地产买卖协议书》及《房地产移交协议书》后，自始至终积极地配合买方过户。先后参与配合的有原开滦集团房地产处副处长胡永初、原房管科长李鑫、原房管科长刘宝林、现任房管科长张彬，不仅提供买方需要的一切资料，而且还积极去古冶区国土资源局协调、尽到了卖方应尽的义务。而且自拍卖之后，从集团公司、服务分公司以及社区层面一直要求社区相关部门积极配合办理已拍房产过户手续，这一点在多次会议纪要中均有记载。第三、在被答辩人怠于办理过户的情况下，答辩人超出了合同约定的范围，积极主动的协调政府相关部门将阻碍过户的土地性质进行了变更，为最终过户扫除了障碍。《房地产移交协议书》第五条的第5款明确约定，“乙方要积极办理相关土地及房产更名过户等相关手续。”答辩人为了能尽快将该房地产过户给被答辩人，多次与唐山市国土资源局古冶分局沟通协调，最终以答辩人提交变更登记申请的方式，2018年10月12日取得了土地证变更登记，可见答辩人不仅已尽到配合义务，而是在主动的作为，积极表现明显。第四、在消除过户障碍后，原告亦不办理过户手续。答辩人于2018年10月12日消除过户障碍后，当日即通知被答辩人办理过户手续。可是被答辩人直到2018年10月17日才取走房地产过户的相关手续，迟延五日之久；时至今日被答辩人仍拖延办理过户手续。第五、被答辩人要求答辩人承担自2017年2月2日起的逾期过户违约金，没有事实依据。答辩人与被答辩人约定了双方办理房地产移交的期限，并未就过户期限进行具体约定。1、在《公告细则》第三条“拍卖成交确认后，卖方足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向买方移交房地产”。另外在《共性条款》中约定双方履行房地产现场交接验收程序后签订《房地产交接书》，自《房地产交接书》签订之日起房地产占有由卖方转移给买方。这完全可以证明移交房地产只是占有移交。在2016年12月唐家庄社区与李秀林签订的《房地产移交协议书》中，约定了房地产移交的期限及移交后的一切费用均由被答辩人自行承担。且《房地产移交协议书》约定事项第5条注明“乙方要积极办理相关土地及房产更名过户等相关手续。”也就是说，即便被答辩人之前误认为60天移交房地产就是过户，那么在签订《房地产移交协议书》看到此条款时也应该明白所谓“60天”只是占有转移，并非过户完成。2、《房地产转让合同》六违约责任约定：甲方不按规定向乙方移交房地产、不按规定缴纳税费、不配合乙方办理土地使用权和房产权过户、不按规定清算租金等内容，每一项是分开列明的，可见过户不包含在移交房地产内，移交房地产只是占有的移交。这完全可以证明，60日只是占有的转移，并不是法律意义上的完整的过户。答辩人按合同约定60日内进行了移交，被答辩人与答辩人签订了移交协议，并签署《房地产移交确认书》。可见答辩人已按约定履行移交义务。3、房地产移交并非过户。《竞买协议》第六条乙方承诺愿意接受拍卖标的物办理过户手续时间较长的约定，亦是认可过户时间长可能造成的后果的。第六、因过户时间较长增加的土地出让金及税金是由被答辩人的原因造成，被答辩人应自行承担。1、共性条款第十二条、二、房地产债权债务界定时点。以房地产占有“转移日”的具体时点为界，其“转移日”前的债权债务由卖方负责、转移后的债权债务由买方负责。涉案房产的移交具体转移日为2016年12月6日，其后所产生的债权债务按合同约定均应由被答辩人承担，所以说增加的相关费用亦应由被答辩人承担。2、《房地产移交协议书》五、1自房地产交接之日起，乙方因为房产名称变更、房地产证办理、土地出让金缴纳及水电、暖、物业等一切后续费用均由乙方自行承担，与甲方无关。也就说，自2016年12月6日起，相关费用均由乙方承担。所以说土地出让金当然属于乙方承担的范围。第七、土地性质的变更于2018年10月12日完成，10月17日被答辩人取走变更后的相关资料，而土地出让金价格调整是在2018年11月2日开始实行，如果被答辩人加紧办理的话，完全可以办理完成。但被答辩人目前仍拖延不予办理过户手续，所以说真正怠于办理过户的是被答辩人。第八、被答辩人怠于办理过户，给我方造成的损失，应由被答辩人赔偿答辩人。在《房地产移交协议书》第五条的第5款明确约定：“乙方要积极办理相关土地及房产更名过户等相关手续，因乙方原因迟迟不办理手续，给甲方造成的一切后果由乙方负责全部赔偿甲方。”综上所述，被答辩人之所以至今未能过户，皆因其自身原因造成的，故请求贵院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，同时判决诉讼费由被答辩人承担。   被告开滦集团辩称，答辩请求：一、驳回被答辩人的诉讼请求。二、诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：第一、我集团公司完全同意开滦唐家庄社区的答辩意见，在这里就不再重复。第二、根据合同的相对性，我集团公司与被答辩人并没有合同关系，被答辩人起诉答辩人属于没有法律依据。第三、作为我集团所属的下级单位开滦唐家庄社区，有独立的营业执照、独立的账户，能独立承担民事责任。第四、作为我集团的下属单位开滦唐家庄社区，在涉案房地产的买卖过程中没有任何过错。综上所述，被答辩人起诉答辩人属于诉讼主体不当，而且在涉案房地产的买卖过程中，过错完全在被答辩人一方，故请求贵院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，同时判决诉讼费用由被答辩人承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李秀林提交如下证据：1.网络竞价规则、竞买协议、竞买须知细则、拍卖成交确认书、拍卖房产项目明细表、情况说明、带租出售项目一览表、租赁协议。证明原告以总金额366.45万元的价格对被告所有的唐家庄社区大院竞买成功，土地性质属于划拨机关团体，在拍卖时由唐山竟鼎实业有限公司承租；2.房地产转让合同、竞买须知细则（公告细则）、共性条款。证明原告竞买成功后，与被告签订了房地产转让合同，按照相关约定，被告最晚应当于2017年2月2日向原告移交房地产，被告已经构成违约；3.银行转账流水。证明原告于2016年10月26日和11月4日分别向河北大众拍卖有限责任公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元，用于支付竞买保证金50万元，该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元；4.唐家庄社区大院原始土地证，证号为冀唐国用（2003）第6492号，地类（用途）为“机关团体”，使用权利类型为“划拨”。证明被告在未依法履行土地用途的变更手续的情形下，即违法将地类（用途）为“机关团体”、使用权利类型为“划拨”的唐家庄社区大院的房地产转让给原告，导致原告一直无法办理该房地产的过户手续，对此被告具有过错，应当根据《房地产转让合同》第六条第一项的规定对原告的损失承担赔偿责任；5.2016年11月21日签订的委托代理合同。证明原告在竞拍成交后，委托房地产经纪公司办理该房地产的过户手续，证明原告一直在积极努力办理过户；6.古政办字【2014】47号和古政字【2018】81号文件以及古冶区国土资源局关于对唐山市古冶区人民法院调查取证的回复，因被告的过错导致过户迟延，唐家庄社区大院的国有出让土地使用权的价格由19万元/亩，上涨至23万元/亩，所增加的土地出让金和税费应当由被告承担。经质证，被告开滦唐家庄社区、开滦集团对以上所有证据的真实性和合法性都认可，关联性都不认可，对原告的证明目的不认可，不认可的原因同答辩意见。本院对上述证据的真实性予以采信。二、被告开滦唐家庄社区提交如下证据：1.拍卖公告，明示告知土地性质为机关团体用地；2.竞买须知细则，60日移交房地产占有，卖方的义务只是配合；3.网上竞价拍卖房地产公告《共性条款》，（1）土地出让金由买方承担，（2）转移占有移交日，即2016年12月6日起，所有的债权和债务均应由原告承担；4.竞买协议，原告放弃瑕疵担保，不享有担保法规定一年的除斥期间；5.拍卖成交确认书，原告接受拍卖结果就应当接受拍卖相关约定；6.房地产转让合同，违约责任规定可以证明，房地产移交只是占有移交，不包括过户，因为过户是单列的，同时证明原告因为怠于过户，违反了约定；7.房地产移交协议书，房地产移交日为2016年12月6日，从此日起，一切后续费用均由原告承担，原告应该约定履行，没有任何理由起诉被告主张任何费用；8.唐家庄房地产移交确认书，原告确认项目交接内容与拍卖标的物一致，确认接收；9.变更登记申请，被告唐家庄社区管理中心积极主动超出合同约定范围向唐山市国土资源局古冶区分局，提出变更申请，说明被告很积极；10.不动产权证，土地性质于2018年10月12日变更完成，为涉案房地产过户扫清障碍；11.对河北华岩律师事务所的回函，原告此时仍怠于过户；12.开滦集团服务公司办公会议纪要第26期，开滦集团服务分公司办公会议纪要第6期，社区主任办公会议纪要，开滦百年企业，信誉第一，各级对于过户工作，高度重视，根本不存在原告所说消极情况；13.过户协议资料，原告委托李维杰取走了过户的相关资料，日期为2018年10月17日，距离土地出让金涨价还有半个月之久，如果原告积极办理，完全能在涨价之前办理完毕。经质证，原告李秀林认为：证据1中林唐社区唐家庄社区大院的性质是划拨机关团体，机关团体的用地在未办理变更登记前是不得转让的，因此被告是违法委托拍卖，违法转让，本身就存在过错；对证据2竞买协议真实性有异议，拍卖公司在协议上没有加盖公章，因此拍卖协议没有生效，竞买协议条款是格式条款，拍卖公司免除了其核查义务和被告的如实告知义务，加重了原告的责任，属于无效条款；对证据3、4无异议；对证据5拍卖确认书没有异议；证据6的质证意见同原告的举证意见；对证据7、8没有异议，但是原告仅是签订了这份协议，并没有进行现场交接；证据9出具的日期是2018年5月15日，更能反映出被告怠于办理原始的土地用途手续，凸显了被告的过错；对证据10、11、12的真实性没有异议，更体现了被告怠于履行过户的过错；对证据13的真实性没有异议，但是被告给原告的材料中，没有产权证原件，也没有原告购买该房产的发票，无论是被告配不配合，只要是提供发票及产权证书，被告就能凭借拍卖书进行过户，二被告并没有向原告交纳产权证书及开具发票，导致该房地产过户不成，也属于被告迟延过户的过错。经审查，原告李秀林对竞买协议有异议，对其他证据真实性无异议，被告提交的竞买协议与原告李秀林提交的竞买协议内容一致，被告提交的竞买协议系复印件，协议中有李秀林签字捺印，河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司加盖公章（复印件），河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司又在协议上加盖公章（红章），本院对竞买协议予以采信，对其他证据亦予以采信。三、被告开滦唐家庄社区申请证人胡永初、李昆、李鑫出庭作证，胡永初证言如下“原来登记的是机关团体……大概1年的时间，才给变更的”、“我个人认为都有责任”。李昆证言如下：“在2016年10月31日有一场拍卖会，原告买走了”、“60日内移交房地产，根据委托方的意愿，只是将现场交给买受人，过户时间比较长，不包括过户”李鑫证言如下“我们一直在积极配合，……出现问题，我们也是积极的配合进行协调”。经质证，原告李秀林认为第一个证人与被告存在从属关系，原告认可被告自认存在过错；对第二个证人的证言，能证明竞买协议是格式合同，相关的材料是被告提供的，也可以证明拍卖公司在拍卖涉案房产的时候，拍卖公司进行了询问，被告答复是可以，当时就存在了过错，才导致的后续问题，关于移交是被告对拍卖公司的单方解释，拍卖法的移交是实物和产权的移交包括过户；关于李鑫的证言，与被告存在从属关系，所以其证人证言不应当采纳。经审查，虽然证人胡永初、李鑫参与涉案房产的拍卖过程，但因其系被告员工，其与本案审理存在利害关系，本院对该二证人证言不予采信，李昆系拍卖公司人员，参与原告李秀林购买涉案房地产的过程，本院对其证人证言予以采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开滦集团于2003年12月28日取得坐落于古冶区唐家庄的地号为16-3，图号为98-95-7-2，证号为冀唐国用（2003）第6492号土地使用权证，地类（用途）为机关团体，使用权类型为划拨，使用权面积11151.8平方米。省国资委于2016年9月27日下发《关于开滦集团处置2016年底二批闲置房产的批复》，载明“同意你公司将……进行公开转让”，该土地包括本案涉案土地。被告开滦集团委托河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司将其名下坐落在古冶区唐家庄社区大院的房地产【国有土地使用证号码为：冀唐国用(2003)第6492号】进行拍卖。《拍卖公告》载明：受开滦集团委托，定于2016年10月31日上午9:00在××庄公开拍卖包括涉案房产在内的土地、房产，涉案土地性质为划拨机关团体。《开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房地产公告》规定：第十二条房地产移交规定。卖方在足额收到拍卖公司转入的买方购房款后的15个工作日内，向买方移交房地产；对于《公告细则》中专项设定房地产移交期限的，按其《公告细则》规定期限移交房地产。双方履行房地产现场交接验收程序后签订《房地产交接书》，自《房地产交接书》签订之日起房地产占有由卖方转移给买方。第十四条土地出让金缴纳规定，土地使用权出让手续由买方办理，土地出让金由买方出资缴纳……第十五条房地产过户及过户保证金规定，一，过户规定，房地产过户由买方办理，卖方配合。在“拍卖成交确认”后买方必须按照政府规划、土地、住建等主管部门规定，按时办理“土地使用权和房产所有权”的过户手续；卖方为其提供过户所需原件及相关资料，积极配合买方办理过户手续。《网络竞价规则》规定：三、参与竞价的程序：1、意向竞买人应在拍卖展示期间前往标的现场查验标的的实际情况、核对相关资料。本次拍卖会的拍卖标的以竞买人拍卖会前查阅有关资料和现场察看实物为准……六、特别说明：1、竞买人应当在拍卖前，现场查勘、了解本次拍卖会各房产的规划用途、真实状况、坐落位置、面积等现状，买受后不得以不了解、未查看等理由反悔违约。《竞买须知细则》规定：唐家庄社区大院，1、买方按照开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房产公告《共性条款》规定执行……3、拍卖成交确认后，卖方足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向买方移交房地产。此后，原告李秀林竞拍成功，2016年10月27日原告（乙方）李秀林签署《竞买协议》，约定“六、乙方已完全了解本场拍卖标的的权属情况及瑕疵状况……以上拍卖标的物办理过户手续时间较长，乙方已经了解上述情况，不以此为由提出退还标的物或者毁约”。2016年11月2日，原告李秀林与被告开滦唐家庄社区签署《房地产转让合同》，约定：一、房地产基本情况：1、房地产坐落位置：开滦唐家庄医院北侧……5、房地产用途：机关团体。二、土地使用权取得方式：划拨。五、……房地产过户、过户保证金、房地产税费、分割办证测量费用、土地使用权、房地产用途等规定，一并按照拍卖房地产公告《共性条款》、《公告细则》和其他公告及相关规定执行。2016年11月7日，原告李秀林与唐山市融华拍卖有限公司、河北大众拍卖有限责任公司签署《拍卖成交确认书》，确定成交价349万元、佣金17.45万元。原告李秀林于2016年10月26日和11月4日分别向河北大众拍卖有限责任公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元，用于支付竞买保证金50万元，该房地产成交价款349万元、佣金17.45万元、承租方补偿金140万元和过户保证金34.9万元。2016年12月，原告（乙方）李秀林的委托代理人李晓伟与被告（甲方）开滦唐家庄社区签署《房地产移交协议书》，约定：“三、房产移交时间：甲方于2016年12月6日将房产移交给乙方。四、房产移交：甲乙双方按照拍卖标的评估报告内容和拍卖公告及竞买协议约定，经现场核实确认，移交房产土地与拍卖标的评估报告内容相符，相关事项与拍卖公告及竞买协议约定一致，双方对移交房产、土地状况均无异议，同意交接……五、1、自房产交接之日起，乙方因为房产名称变更、房产证办理、土地出让金交纳及水、电、暖气、物业等一切后续费用均由乙方自行承担，与甲方无关”。2016年12月6日，原告李秀林的委托代理人李晓彤签署《林唐社区房地产移交确认书》。   另查明，被告开滦集团、开滦唐家庄社区多次研讨商议包括涉案土地房产在内的过户问题。2018年5月15日，被告开滦唐家庄社区向唐山市国土资源局古冶分局提交《变更登记申请》，申请将涉案土地性质变更为工业用地。2018年10月12日，被告开滦集团取得涉案土地的冀（2018）古冶区不动产权第0007612号土地使用权证，权利性质为划拨，用途为工业用地。2018年10月17日，原告李秀林取走唐家庄社区大院过户相关文件资料：1、土地、资产评估报告……。   再查明，2014年5月23日，唐山市古冶区人民政府办公室下发《关于公布古冶区城镇基准地价的通知》，载明一级工业用地基准地价为19万元/亩。2018年11月2日，唐山市古冶区人民政府下发《关于批准并公布古冶区2017年土地定级与基准地价更新成果的通知》，载明一级工业用地基准地价为23万元/亩。唐山市自然资源和规划局古冶区分局出具回复函，载明“经我局核实，国有土地使用权证号为冀唐国用（2003）第6492号的土地在我区2014年公布实施的基准地价中属于古冶区工业一级用地，基准地价为19万元/亩；在2018年公布实施的基准地价中属于工业一级用地，基准地价为23万元/亩”。   本院认为，对于本案争议的焦点问题，本院分别阐述意见如下：   一、关于被告方向原告李秀林移交涉案房地产时间的确定问题。   原告李秀林与被告开滦唐家庄社区签订《房地产转让合同》，第五条约定“房地产过户、过户保证金、房地产税费、分割办证测量费用、土地使用权、房地产用途等规定，一并按照拍卖房地产公告《共性条款》、《公告细则》和其他公告及相关规定执行”。《开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房地产公告》规定：第十二条房地产移交规定。卖方在足额收到拍卖公司转入的买方购房款后的15个工作日内，向买方移交房地产；对于《公告细则》中专项设定房地产移交期限的，按其《公告细则》规定期限移交房地产。《竞买须知细则》（公告细则）规定：唐家庄社区大院，拍卖成交确认后，卖方足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向买方移交房地产。原告李秀林于2016年10月26日和11月4日分别向河北大众拍卖有限责任公司转账50万元和491.35万元，共计541.35万元。原告李秀林主张按照每月22个工作日计算，被告最晚应当于2017年2月2日向原告移交房地产，未超出法律规定，本院予以支持。   二、“移交房地产”是否包括房地产过户手续的办理。   本院认为移交房地产不包括房地产过户手续的办理，理由如下：1、《竞买协议》约定“六、乙方已完全了解本场拍卖标的的权属情况及瑕疵状况……以上拍卖标的物办理过户手续时间较长，乙方已经了解上述情况，不以此为由提出退还标的物或者毁约”。原告李秀林于2016年10月27日签署《竞买协议》，于2016年10月26日和11月4日付款，若如原告李秀林主张卖方足额收到拍卖成交款和过户保证金后60个工作日内向买方移交房地产（包含办理过户手续），则与该《竞买协议》“过户手续时间较长”相冲突。2、2016年12月，原告（乙方）李秀林的委托代理人李晓伟与被告（甲方）开滦唐家庄社区签署《房地产移交协议书》，约定：“四、房产移交：甲乙双方按照拍卖标的评估报告内容和拍卖公告及竞买协议约定，经现场核实确认，移交房产土地与拍卖标的评估报告内容相符，相关事项与拍卖公告及竞买协议约定一致，双方对移交房产、土地状况均无异议，同意交接……五、1、自房产交接之日起，乙方因为房产名称变更、房产证办理、土地出让金交纳及水、电、暖气、物业等一切后续费用均由乙方自行承担，与甲方无关”。2016年12月6日，原告李秀林的委托代理人李晓彤签署《林唐社区房地产移交确认书》。可见，涉案房地产“经现场核实确认”，“双方对移交房产、土地状况均无异议，同意交接”，故涉案房地产已经移交完毕，《房地产移交协议书》中又对房地产过户事宜另行进行约定，故移交系房地产交接，并不包括房地产过户手续的办理。   三、关于至今未办理涉案房地产过户手续的责任承担问题。   首先，对于双方的合同义务。《开滦集团服务分公司2016年10月网上竞价拍卖房地产公告》规定：第十五条房地产过户及过户保证金规定，房地产过户由买方办理，卖方配合。虽然约定了过户责任主体为原告李秀林，被告方系协助配合义务，但涉案房地产用途原为机关团体，需要变更为工业用地方能办理房地产过户手续，而办理土地用途变更需要土地使用权人即被告开滦集团提出申请进行变更，因此土地用途变更系被告开滦集团的一方义务，之后土地使用权人的变更系原告李秀林的主要义务。其次，双方的过错比例。虽然合同中对办理房地产过户手续约定的履行期限不明确，但原告李秀林2016年11月4日付清房地产价款后，2018年5月15日被告开滦唐家庄社区才向唐山市国土资源局古冶分局提交《变更登记申请》，至2018年10月12日被告开滦集团取得用途变更为工业用地的土地使用权证时已长达近两年时间，在被告开滦集团未能提交充分证据证明第三方原因导致的情况下，根据我国《合同法》第六十一条和第六十二条第（四）项的规定可以认定被告开滦集团办理涉案土地用途变更的时间已超过其应履行上述合同义务的合理期限，因此被告开滦集团对因涉案土地基准地价上涨而产生的损失负有责任。2018年10月17日，原告李秀林取走唐家庄社区大院过户相关文件资料。2018年11月2日，古冶区一级工业用地基准地价由19万元增长为23万元/亩。原告李秀林若在地价增长前立即办理涉案房地产过户，可能不会产生相关损失。原告李秀林未能提交充分证据证明在上述期间内没有将房地产过户手续办理完毕非其个人原因，应认定其对因涉案土地基准地价上涨而产生的损失亦负有责任。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第三款“当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持……因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任”的规定，综合本案案情、双方过错程度，本院酌定原、被告责任比例为50%:50%。   四、被告开滦集团、开滦唐家庄社区是否应承担连带责任。   被告开滦集团作为涉案房地产的土地使用权人，被告开滦唐家庄社区作为合同中的出售方与原告李秀林签署了《房地产转让合同》、《房地产移交协议书》，因此二被告均应负有义务、承担责任，故对原告李秀林要求被告开滦集团、开滦唐家庄社区承担连带责任的主张，本院予以支持。   综上，涉案房地产已具备办理过户手续的条件，故对原告李秀林要求二被告协助原告办理古冶区唐家庄社区大院房地产的过户手续，二被告连带承担办理上述房地产过户手续增加的土地出让金和税费的50%的主张，本院予以支持。对于原告李秀林要求二被告连带支付逾期过户违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告并未约定违约金或违约金的计算方法，故本院对原告李秀林的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心、开滦（集团）有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告李秀林办理古冶区唐家庄社区大院房地产的过户手续，并连带承担唐山市古冶区人民政府下发《关于批准并公布古冶区2017年土地定级与基准地价更新成果的通知》以后基准地价上涨导致原告李秀林办理上述房地产过户手续增加的土地出让金和税费的50%；   二、驳回原告李秀林的其他诉讼请求。   案件受理费10892元，减半收取计5446元，由原告李秀林负担2723元，被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心、开滦（集团）有限责任公司负担2723元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 李星群     二〇一九年六月二十五日   书记员 笪鑫慧   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。   （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。   （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。