广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32305号原告：魔方（深圳）公寓管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道桂园路雅馨居**，统一社会信用代码91440300MA5DKFCQ74。法定代表人：LIXUELUN，总经理。委托诉讼代理人：吕星，广东纬韬（珠海）律师事务所律师。被告：深圳一景贸易有限公司，住，住所地深圳市福田区益田路益田花园****一社会信用代码91440300081887642N。法定代表人：练泽文，董事长。委托诉讼代理人：王颖，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚隽钰，广东华商律师事务所律师。原告魔方（深圳）公寓管理有限公司（以下简称魔方公司）与被告深圳一景贸易有限公司（以下简称一景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕星，被告委托诉讼代理人王颖、姚隽钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、请求被告支付原告2019年2月1日至2019年3月12日（原告收回房间之日）的公寓使用费、服务费合计人民币219959.35元（当庭变更为204466.85元）及至款项清偿之日止的利息损失暂计人民币192元（当庭变更为745元）（利息损失自2019年3月12日起，按人民银行同期贷款利率年利率4.75%的标准暂计至2019年4月9日，暂计28天）；2、被告支付原告水电费合计人民币26269.026元，并从2019年3月12日开始起算按每间房100元/日计算滞纳金直至被告偿还全部水电费之日止（暂算至2019年4月9日滞纳金为2800元）；3、请求法院依法判令被告支付原告装修家私家电损失合计人民币14675元（当庭撤回该项诉讼请求）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月2日被告与原告签订《企业客户合作合同》（以下简称“合同”），合同约定原告提供XX广场门店的26间公寓房间给被告作为员工住宿使用，被告对其入住的员工的行为承担连带责任；被告应向原告支付相应押金、公寓使用费、服务费、水电费等费用，其中公寓使用费、服务费结算周期为月付，首期费用在订单生效后5日内支付，后续公寓使用费、服务费在上期公寓使用费、服务费到期日前5日内完成支付；合同期限为2018年5月22日至2023年5月21日（后续签订补充协议调整为2018年6月1日至2019年5月31日）。合同签订后，原告依约向被告提供26间房间给被告使用，被告向原告仅支付了从2018年5月22日至2019年1月21日期间的公寓使用费和服务费。从2019年1月17日起开始拖欠原告公寓使用费和服务费，并从2019年1月17日开始拖欠原告水电费。期间，原告通过在公寓房间张贴《催款函》、通过短信、邮件方式向被告指定合同代理人发出《催款函》，但被告均不予以回应，拒绝付款。无奈之下，原告向被告发出《再次催款及解除合同的函》，并于2019年3月12日收回26间房屋。原告收回房屋时发现已无人居住，且原告发现被告未经原告同意，私自改造房间装修，损毁部分家具家私，经原告统计损失合计人民币14675元。在本纠纷中，《企业客户合作合同》及补充协议乃原、被告双方真实的意思表示，经签署后对双方均有约束力。原告已按照合同约定完全履行完毕自己的合同义务，被告欠付原告上述公寓使用费、服务费及水电费以及损毁装修、家私家电事实清楚，严重违约。为维护原告合法权益，特诉请法院依据事实和法律判允原告全部诉请。被告辩称，一、原告主张2019年2月1日至2019年3月12日的公寓使用费、服务费及利息损失没有依据，原告自2019年2月26日就断水断电，故自当日开始，答辩人就无法继续使用承租房屋，之后便没有继续支付费用的义务。而且原告收取的被告一个月的押金足以抵偿2月份租金。在此之后，原告继续在承租房间经营酒店，所以原告没有额外的损失产生，在扣取押金的基础上再要求答辩人支付租金甚至利息亦与我国法律所规定的损失补偿原则相悖，不应得到支持。二、原告主张被告拖欠水电费没有事实依据。水电等杂费采用先预缴储值后消费方式支付，由被告按照300元／间支付预付款，当余额低于100元时，被告在收到原告通知之日5日内进行储值，每次储值后的余额不低于100元。根据该规定可知，不可能出现被告拖欠水电费的情况。经审理查明，2018年5月2日，原告魔方公司与被告一景公司签订了《企业客户合作合同》，约定乙方（原告）将魔方深圳区域的公寓提供给甲方（被告）使用，甲方自愿付费使用乙方公寓作为甲方员工住宿使用。甲方对于其入住员工的行为承担连带责任。合同有效期自2018年5月22日至2023年5月21日止，共60个月。公寓使用押金以合同附件1《入住预订单》中实际押金为准，押金由甲方承担，甲方或甲方员工因违约须向乙方支付违约金或损失赔偿金时，甲方或甲方员工须另行支付，无权要求乙方从公寓使用押金中抵扣。公寓使用费、公寓使用服务费均以合同附件1《入住预订单》中实际费用为准；增值业务相关费用按照实际发生的收取，由甲方员工承担，乙方提供收费收据；水费、电费均根据各门店标准根据实际使用数收费，由甲方承担，按月结算，乙方提供收费收据。公寓使用费、服务费的支付采用预付方式，结算周期为月付，结算金额为当期内甲方已签署的附件1《入住预订单》中所约定的应付的款项总额。甲方应在每次入住订单生效之日起5日内向乙方支付生效入住订单的首期公寓使用费和服务费。首批入住的26间房实行支付全额首月公寓使用费作为押金，后期增加的房间可实行支付一半的首月公寓使用费作为押金，押金必须在入住订单生效之日起5日内向乙方支付。合同期5年，房间的公寓使用费价格按照上一年度公寓使用费上涨6%，押金按照第一年押金执行，不进行调整，详细价格按照附件1《入住预定单》执行。水电等杂项费用采用预缴储值后消费方式支付，由甲方或甲方入住员工支付；入住时甲方或甲方入住员工应向乙方支付人民币300元整／间作为每间公寓房间的水电费预付款，当余额低于人民币100元时，甲方或甲方入住员工应当在收到乙方通知之日起5日内进行储值，每次储值后的余额不低于人民币100元。甲方或甲方入住员工按附件1《入住预订单》的使用期限正常退出使用公寓的，预付水电费余额随押金一并退换，在退出日之后的20个工作日内退至指定账户。（公寓房间的水、电费由入住人员自行分摊，乙方不负责分摊公寓房间内个人实际用水、电费用）。如甲方或甲方员工在附件1《入住预订单》所约定的使用期限届满前提前退出使用公寓，已支付的押金乙方不予退还。合同中还约定：除乙方同意甲方续约外，本合同和《公寓使用协议》因任何原因被提前解除或终止的，甲方或甲方员工应当在本合同或《公寓使用协议》的解除或终止之日将公寓腾空并向乙方归还，乙方有权腾空公寓房间并对公寓另行安排，乙方没有保管甲方员工个人物品的义务；因甲方或甲方员工逾期返还公寓，则每逾期一日，甲方须按本合同所约定的公寓使用合同价的2倍向乙方支付公寓占用费，且因逾期搬出并腾空公寓造成甲方员工个人物品的毁损灭失等，乙方不承担责任。甲方或甲方员工如未能按照本合同和附件1《入住预订单》的约定支付公寓使用费、押金，服务费的，逾期超过7个工作日，乙方可经书面通知后单方面解除本合同及附件2《公寓入住协议》，并不予以退还甲方或甲方员工已支付的公寓使用费、服务费、押金等各款项。甲方或甲方员工未按合同约定缴纳水费、电费、增值业务等相关费用，每逾期一天，应按每间房l00元／日向乙方支付日滞纳金；逾期达15天的，乙方有权终止的所使用的公寓门锁及其它设施、设备的使用。《企业客户合作合同》附件1《入住预定单》中记载，被告一景公司实际承租了原告XX广场店的1001、1002、1006-1016、1021、1022、1025-1033、1035-1038房号共计26间公寓（庭审中原告确认约定出租的1009房在实际履行时变更为1018房），2018年公寓使用费为5480元/月/间，2019年公寓使用费为5809元/月/间，物业服务费为500元/月/间，押金为5380元/月/间，水电预缴费为300元/月/间。实际押金总额为139880元。2018年5月30日，原被告双方签订了《关于〈企业客户合作合同〉一景贸易公司的补充协议》，将原合同的期限变更为2018年6月1日至2019年5月31日。2018年5月22日，原被告双方员工按照房号签字确认了26份《房间物品交接单》，其中并无1009房号，但有1018房号。交接单中记载了各房间入住水表、电表读数及单价，其中冷水单价为7.2元/吨，热水单价为48元/吨，电费单价为1.6元/度。2019年3月12日、13日，被告收到原告发出的手机短信“催款函”及“再次催款及解除合同函”，短信主要内容为原告要求被告支付2019年2月1日至2019年3月11日期间的公寓使用费、物业管理服务费、水电费合计239762.02元，在2019年3月13日之前未支付，则采取解除合同、追究违约责任等措施。庭审时，原被告双方均确认在被告搬离时没有通知被告，亦未办理交接手续，原告主张在2019年3月10日才发现被告搬离，被告辩称因原告2019年2月26日对其进行停水停电，在2019年3月2日开始搬离。原告述称案涉房屋现均已出租给其他人使用。上述事实，有原告提交并经被告认可的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案中双方当事人签订的《企业客户合作合同》约定的内容主要为原告为被告提供公寓，被告按月支付公寓使用费、服务费，实际应为房屋租赁合同，故本案应为房屋租赁合同纠纷。争议焦点主要为：一、双方的租赁关系解除原因及时间；二、违约责任如何承担。关于争议焦点一，根据《合同法》相关规定，当事人可以约定解除合同，也可以在出现法定解除事由时行使解除权。本案中，被告辩称原告2019年2月26日对其进行停水停电，故在2019年3月2日开始搬离，但被告未提交相关证据证明原告存在停水停电行为，本院对此不予采信。被告搬离时未明示不再履行合同，且未通知原告进行交接，按照房屋租赁合同履行性质，被告搬离行为并不能视为以自己的行为表明不履行主要债务，原告并不能据此主张解除合同。但在本案中，原告主张被告未支付2019年2月1日至2019年3月12日期间的房屋使用费、服务费，被告虽对2019年2月26日之后的房屋使用费、服务费不予认可，但主张应以所付押金抵扣2019年2月26日之前的房屋使用费、服务费，由此可以确认被告对未支付2019年2月1日—26日房屋使用费、服务费的事实是认可的。按照《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方约定，公寓使用费、服务费采取预付方式，结算周期为月付，被告应在每月5日前支付当月费用，双方还在合同中约定如果甲方（被告）如未能按照本合同和附件1《入住预订单》的约定支付公寓使用费、押金，服务费的，逾期超过7个工作日，乙方可经书面通知后单方面解除本合同。根据被告陈述可知其并未在约定时间支付2019年2月费用，原告在2019年3月12日通过手机短信向被告发送的“催款函”，虽然确定的支付时间在次日，期限过短，但原告的催告行为符合减损规则，实际上减轻了被告的债务负担，有利于被告，故应视为原告已尽合理催告义务，被告在合理期间未支付租金，原告可以据此行使合同解除权，鉴于原告解除合同通知于2019年3月13日通过手机短信到达被告，故应以此时间作为合同解除时间。合同解除的原因系被告逾期未支付租金，存在违约行为。关于争议焦点二，鉴于合同解除时间为2019年3月13日，在此之前双方均应按照原合同履行合同义务，被告应支付公寓使用费、服务费至合同解除之日。根据合同附件1《入住预订单》，被告应当按照5809元/月/间、500元/月/间的标准支付公寓使用费、物业服务费，经计算，被告应支付2019年2月的总费用为164034元［（5809+500）×26］，2019年3月的总费用为68788.45元［（5809+500）×26×13/31］，原告主张的费用少于本院计算的数额，本院仅支持原告主张数额（204466.85元）。此外，双方在合同中约定如被告违约，原告可以单方面解除合同并不予退还押金，实际上该约定是要求将全部押金（139880元）作为违约金，但被告抗辩要求以押金抵扣公寓使用费、服务费，因此必须要解决隐含的违约金问题，确定违约金数额后才能判断是否能以押金抵扣公寓使用费、服务费。根据《合同法》相关规定，如果违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告以押金抵扣公寓使用费、服务费的抗辩可视为对违约金过高的抗辩，鉴于本案实际情况，本院酌情按照原告主张公寓使用费、服务费的10%确定被告应承担的违约金为20446.7元，该部分违约金可在押金中抵扣，押金中剩余部分可以抵扣被告应付的公寓使用费、物业服务费。经计算，被告还需向原告支付公寓使用费、物业服务费总计85033.55元（204466.85元+20446.7元-139880元）。因被告迟延履行，原告请求利息损失合理，本院予以支持。被告应从合同解除次日（2019年3月14日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际清偿之日。关于水电费，原告提交了水表、电表读数照片，但被告对该组照片不予认可，本院认为该组照片不能显示与承租房间的对应关系，也不足以证明存在水电费欠缴情况，故本院不予采信。另外，双方合同约定水电费采用预缴储值后消费方式支付，入住时由被告方向原告支付人民币300元整／间作为每间公寓房间的水电费预付款，当余额低于人民币100元时，被告方在收到原告通知之日起5日内进行储值，每次储值后的余额不低于人民币100元。水电费采用预缴方式，但双方均未提交水电费如何结算的证据，故原告认为被告存在欠缴水电费没有证据支持，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳一景贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告魔方（深圳）公寓管理有限公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的公寓使用费、服务费85033.55元及相应的利息损失（以85033.55元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年3月14日起计至被告深圳一景贸易有限公司付清款项之日止）；二、驳回原告魔方（深圳）公寓管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4814.21元（原告已预交5258元），由原告魔方（深圳）公寓管理有限公司负担3065.6元，由被告深圳一景贸易有限公司负担1746.61元。本案保全费用1824.52元（原告已预交），由原告魔方（深圳）公寓管理有限公司负担1161.82元，被告深圳一景贸易有限公司负担662.7元。原告多预交部分，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1746.61元、保全费662.7元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  邱卫华人民陪审员  叶钧如二〇一九年九月三日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为而致使不能实现合同目的；……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。