江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1553号原告：许多，女，1985年1月4日出生，汉族，住九江市浔阳区。被告：九江颐玺置业有限公司，住所地：九江市濂溪区莲花镇濂溪大道77号，统一社会信用代码：91360402MA35QBFJXF。法定代表人：赵益庆，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊正根，男，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604201210721938。委托诉讼代理人：黄修启，男，江西柴桑律师事务所实习律师。原告许多诉被告九江颐玺置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许多、被告九江颐玺置业有限公司委托诉讼代理人樊正根、黄修启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许多向本院提出诉讼请求：1、请求解除购房合同；2、请求判令被告返还原告购房款360000元，支付违约金36000元，支付同期银行利息16673.85元，合计412673.85元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：90000253913），购买了被告出售的位于颐高广场铂金公寓B304室，并于2018年6月9日支付购房款20000元、2018年6月20日支付购房款100000元、于2018年6月26日支付购房余款240000元。按照合同第四章第十一条规定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，交房条件符合国家和地方人民政府的有关规定，且合同中明确注明应具有“该商品房验收合格”，第四章第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2），（2）逾期在60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金。合同约定交房日期（2018年12月31日）后原告多次向被告催交商品房，被告均以各种理由搪塞，导致原告于2019年5月10日通过邮政挂号信方式向被告发出了退房通知函，被告仍置之不理，原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。??被告九江颐玺置业有限公司辩称：1、根据合同补充协议，具体的交房时间以被告入伙通知书为准，目前为止，被告并未向原告发送入伙通知书，不存在逾期交房的情况，该条款是对合同第十二条约定的交付期限的变更，应当以补充协议为准。本案不存在解除合同的前提条件；2、即便认为原告可以解除合同，但是原告未在合理期限内行使解除权；3、原告主张的违约金又主张了利息，所谓重复主张，原告的损失应当按银行存款利率计算，超出银行存款利率130%的违约金和利息不应当予以支持；3、我方希望能够调解结案。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：90000253913）一份，约定：原告购买被告出售的位于九江市濂溪大道77号地块东至规划道路、南至B地块、西至B地块、北至规划道路颐高创业AB座不分单元304号房，单价每平方米6797.58元，总价360000元；付款方式一次性付款。原告应当在2018年6月26日前支付该商品房全部价款；被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2），（2）逾期在60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，约定：关于房屋交付的补充约定1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；补充协议还约定了双方的其他权利义务。??上述合同签订后，原告于2018年6月9日支付购房款20000元、2018年6月20日支付购房款100000元、于2018年6月26日支付购房余款240000元。此后，原告认为合同约定的交房日期即2018年12月31日后原告于2019年5月9日到被告处向被告催交商品房未果，原告于2019年5月10日通过邮政挂号信方式向被告发出了退房通知函，被告仍置之不理，原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。另查明：1、截止2019年8月16日，原告支付的购房款360000元从合同约定的交房之日（2018年12月31日）起按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%（一年期）计算利息为9782.14元（360000元?365天?4.35%?218天），按日万分之二计算，利息为15696元（360000元?0.0002?218天）；360000元购房款的按10%计算违约金为36000元（360000元?10%）。2、被告在2019年8月5日完成了涉案房屋所在项目的各项验收，且涉案房屋已满足交付条件。3、被告已根据原告方在认购协议中提供的信息分别于2019年8月6日和2019年8月8日向原告邮寄送达了交付通知书通知原告方于2019年8月10日交房，均因无法联系上原告而退回，本庭组织质证现场拆开邮件，原告当庭确认了交付通知书且知晓被告能够于2019年8月10日能够交房，并说明认购协议上的电话号码系原告丈夫的电话号码，故无法联系。上述事实有原告提供的原告身份证复印件（原件出示）、《商品房购买合同（预售）》原件一份、房产专业收款收据原件三份、退房通知函的EMS存根原件、视频七组、照片打印件4张和被告提供的《商品房购买合同（预售）》及《补充协议》复印件各一份（原件出示）和被告竣工验收备案表、幢建筑面积汇总表、住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、认购协议复印件各一份（原件均出示）、EMS快递原件两件、快递单原件一张、九江颐高广场一期AB座公寓房屋交付（入住）通知书原件一份，经庭审质证及原、被告双方庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告许多与被告九江颐玺置业有限公司之间的签订的《商品房购买合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款360000元，被告亦应按合同约定在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房且逾期时间已长达半年，根据合同约定，原告可据此要求解除合同；此外原告在被告逾期交房后已于2019年5月9日找被告协商交房并在协商交房未果后于2019年5月10日向被告方送达了退房通知函，但因被告已于2019年8月5日办理了涉案房屋的验收手续后涉案房屋已满足交付条件且被告方已根据原告方在认购协议中提供的信息分别于2019年8月6日和2019年8月8日向原告邮寄送达了交付通知书通知原告方于2019年8月10日交房，因无法联系上原告而退回，本庭组织质证现场拆开邮件，原告当庭确认了交付通知书并说明认购协议上的电话号码系原告丈夫的电话号码，故无法联系。由此原告的合同目的已经可以实现，在此情况下，为维护合同及社会交易的稳定性，不宜解除涉案的《商品房购买合同（预售）》，故原告起诉要求解除购房合同的诉讼请求，本院依法不予以支持，被告辩解认为根据补充协议的约定“具体的交房时间以被告入伙通知书为准”，在被告未向原告送达入伙通知书的情况下不存在逾期交房的意见，由于购房合同只约定了交房时间在2018年12月31日之前而未约定具体交房时间，补充协议的该条约定应只是对在2018年12月31日前交房时的具体交房时间的约定，而不应理解为是对2018年12月31日这一最后交房时间的重新约定，被告的这一辩解意见于法无据，本院依法不予支持，应认定被告交房确实存在逾期。又因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期在60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金”，而根据双方合同约定，原告自愿继续履行合同约定的违约金15696元（截止2019年8月16日）低于合同解除时的违约金36000元，考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行且购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时双方约定的违约金标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金36000元。被告辩解认为只应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息的意见因双方在合同中已明确约定了违约金，且原告计算的违约金并未超过法律规定，被告的这一辩解意见没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许多支付逾期交房违约金36000元；二、驳回原告许多的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7628元，减半收取3814元，由被告九江颐玺置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱雪娟二〇一九年八月二十一日书记员  俞 梦