安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0504民撤1号 原告：林建辉，男，1980年9月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢超，安徽长城律师事务所律师。 被告：吴俊，男，1977年9月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桂保，安徽长城律师事务所律师。 被告：薛其林，女，1969年9月15日出生，汉族，住南京市建邺区。 被告：徐翠兰，女，1933年4月23日出生，汉族，住马鞍山市当涂县经济技术开发区。 委托诉讼代理人：朱能海（系徐翠兰之子），男，1964年1月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：朱再慧，女，1997年9月17日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：薛其林（系朱再慧之母），女，1969年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 被告：朱某，男，2011年6月29日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 法定代理人：薛其林（系朱某之母），女，1969年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 林建辉与被告吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，当事人均参加了诉讼，本案现已审理终结。 林建辉向本院提出诉讼请求:1.撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第一项吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效，以及第二项薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下；2.确认林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助林建辉将位于马鞍山市房屋产权过户至林建辉名下；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书所确认的调解主文以及依据事实如下：2018年8月29日，安徽省马鞍山市雨山区人民法院对吴俊与被告薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案作出民事调解书，确认协议如下:“一、吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效；二、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助原告将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下；三、双方当事人就本案无其他争议”。同时，该民事调解书记载的案件事实如下：“2015年9月吴俊与朱能国口头约定将朱能国、薛其林所有的位于本市碧水湾小区31栋202室房屋出售给吴俊，出售价款为125万元。后吴俊将125万元全部付清，但朱能国、薛其林未能履行过户手续。2018年6月13日，朱能国去世。其继承人分别为薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某，吴俊与其继承人协商过户事宜未果”。 一、林建辉与朱能国、马鞍山市华融房地产中介有限公司于2017年5月27日签订的《房屋买卖（居间〉合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力。2017年5月27日，朱能国（甲方）、林建辉（乙方）、马鞍山市华融房地产中介有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲方将位于马鞍山市房屋出售给乙方，成交价为154.6万元；购房款分四次支付，第四次于乙方贷款100万元交付（不足以现金补齐〉。后林建辉分六次转账支付54.6万元购房款，缴纳了房屋契税、支付华融公司中介费并办理了网签备案及抵押等，又于2018年5月18日转账支付了70万元购房款，依约剩余购房款30万元应待办理办理过户及银行房屋贷款手续后一并支付。上述购房合同系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，上述事实有马鞍山市中级人民法院、花山区人民法院的生效文书以及书面房屋买卖合同、购房发票等材料加以佐证。 二、在另案处理过程中获悉朱能国去世，后林建辉自行并通过中介公司工作人员向朱能国继承人和亲友多次进行沟通要求继续履行房屋买卖合同，其继承人协助林建辉办理房屋贷款以及房屋过户等手续均未果。直到2019年5月，其亲友才突然告知林建辉案涉房屋己通过雨山区人民法院调解确认至其亲戚吴俊名下，此举严重侵害了林建辉的合法权益。 三、本案被告（原审当事人）之间系亲戚关系，存在明显隐瞒客观事实之情形，涉嫌恶意串通，损害他人合法权益而进行虚假诉讼，导致安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书所确认的调解书内容明显错误。1、即使2015年9月吴俊与朱能国曾经口头约定了案涉房屋出售，该口头约定依法应属无效。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。可以看出在当事人双方进行房地产转让，包括买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产所有权转移的行为时，均应采取书面合同的形式。同时，《民法总则》第一百五十三条也规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。2、原审当事人之间并不存在真实房屋买卖意思表示。据初步了解，吴俊与朱能国以及原审各被告之间均系亲戚关系，原审当事人明知林建辉与朱能国己签订有书面购房合同并实际履行的情况下，在朱能国过世后，原审当事人仍然通过诉讼方式，以调解方式快速确认案涉房屋的权利归属，显属无效。根据《民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，原审当事人存在恶意串通，损害第三人林建辉合法权益行为的可能性。只因现阶段举证能力之所限，在后续查明案件事实基础上，林建辉保留追究相关行为人虚假诉讼、诈骗等法律责任的权利。 四、退一步讲，即使吴俊与朱能国之间同样签订了书面购房合同并实际履行，在两份购房合同均有效情况下，综合当事人之间房屋买卖真实意思表示、合法占有房屋以及合同履行情况等实际进行评析，林建辉的权利保护顺位也明显高于吴俊，因此，林建辉应当对案涉房屋具有优先过户的权利。 综上，原审当事人之间隐瞒事实，导致林建辉对原审诉讼活动毫不知情，且原审调解书中查明的案件事实明显错误，调解协议内容也严重损害了林建辉的合法权益，理应予以纠正。现林建辉根据《民事诉讼法》之相关规定，特具状贵院依法支持林建辉的诉讼请求。 吴俊辩称：1.吴俊与朱能国之间的房屋买卖关系合法有效，并经雨山区法院调解书予以确认，应当受到法律保护，吴俊与朱能国之间不存在恶意串通损害林建辉利益；2.对于林建辉诉称和朱能国签订的买卖合同我们不知情，退一步说，即使买卖合同有效，法院也不能判决过户到林建辉名下，吴俊和朱能国的买卖关系已经得到法院确认，并且已经确认了过户时间。3、林建辉的两个诉请是不同的法律关系，不应放同一个案件审理，对于诉请1林建辉要举证调解书错误在哪里，对于诉请2诉讼主体不同，如果调解书撤销，吴俊也可以发动诉讼，所以这两个诉请不能并案处理；4、调解书撤销林建辉未能举证调解书出错，而我们有证据在2015年就已经构成了买卖合意并付款，至于吴俊的婚姻关系，与本案无关，只是证明买卖合意的存在；5、关于吴俊和朱能国的合同是有效的，民八会议纪要也载明了所有权的优先问题，我们是合法占有，全部履行完毕，吴俊的权利保护顺位要高于林建辉。综上，林建辉诉请应被驳回。 薛其林、朱再慧、朱某辩称：当时房子卖的是220万元，林建辉一直不给钱。案涉房屋无论判给谁都不合适，房屋买卖价升值了，吴俊买卖在先，对于第一买卖人应该支持，林建辉还差30万尾款未付清，我们认为此房只能通过法院卖给第三方。案涉房屋是我们现在唯一的住房，上有老下有小，这套房屋我们不卖。 徐翠兰辩称：这个房子原来是卖给吴俊的，吴俊是朱能国的外甥，这个事实是存在的，没有证据证明这个买卖是虚假的，吴俊的买卖确实在先，朱能国曾经瞒着吴俊将这个房子抵押贷款了一两次，后来贷款的钱还清了，又卖给了林建辉。案涉房屋无论判给谁都不合适，房屋买卖价升值了，吴俊买卖在先，对于第一买卖人应该支持，林建辉还差30万尾款未付清，我们认为此房只能通过法院卖给第三方。案涉房屋是我们现在唯一的住房，上有老下有小，这套房屋我们不卖。房屋买卖要夫妻双方共同去产权登记中心签字，但是薛其林没有文化，好多事情不知道，此房朱能国第一次卖给了吴俊事实是成立的，后来卖给林建辉，事实也是成立的，林建辉告了朱能国六次，但是朱能国干了不道德的事，目前薛其林生活依然困难，这套房子不能卖给吴俊和林建辉，如果卖给第三方，也要保证薛其林和孩子、老人的赡养事情。 经审理查明：位于本市雨山区房屋（以下简称案涉不动产）系朱能国、薛其林共有。2017年5月27日,林建辉（乙方）与朱能国（甲方）、马鞍山市华融房地产中介有限公司（丙方，以下简称华融中介公司）签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定将案涉不动产出售给乙方，房屋系毛坯房，建筑面积228.9平方米，车库赠送乙方，成交价为154.6万元；购房款分四次支付，第一次于2017年5月27日之前交付5万元整（定金），第二次于2017年6月15日之前交付30万元整，第三次于2017年6月30日之前交付19.6万元整，第四次于乙方贷款100万元整交付（不足以现金补齐）。后林建辉分别于2017年5月27日、6月22日、7月2日、7月17日、7月18日、7月19日转账支付5万元、27万元、10万元、5.6万元、3万元、4万元，共计54.6万元购房款，并支付华融中介公司中介费5800元。2017年7月，林建辉与薛其林、朱能国对案涉不动产进行了存量房合同登记备案。2017年7月17日，林建辉以案涉不动产作为抵押向徽商银行股份有限公司马鞍山分行申请房产抵押贷款。2017年7月28日林建辉缴纳房屋契税28000元。 2017年9月1日，林建辉起诉华融中介公司、朱能国，要求朱能国返还购房款39.66万元、华融中介公司返还中介费5800元，2017年12月1日马鞍山市花山区人民法院判决驳回林建辉的诉请。后林建辉提出上诉，马鞍山市中级人民法院于2018年4月17日判决驳回上诉，维持原判。2018年1月3日，原告林建辉起诉华融中介公司、朱能国，要求撤销三方于2017年5月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》、朱能国返还林建辉已支付的购房款54.6万元，2018年5月8日马鞍山市花山区人民法院判决驳回林建辉的诉请。后林建辉提出上诉，马鞍山市中级人民法院立案后，在审理过程中，林建辉申请撤回上诉并于2018年9月25日被准予撤诉。在此期间，林建辉于2018年5月18日，向朱国能转账50万元、20万元，合计70万元。现林建辉尚有30万元房款未支付给朱能国，案涉不动产尚未过户至林建辉名下。2018年6月13日，朱能国因病去世。 2018年7月10日，本院受理吴俊诉薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案，后在审理过程中双方达成调解协议，于2018年8月29日作出（2018）皖0504民初2949号民事调解书，调解书确认的案件事实为：2015年9月吴俊与朱能国口头约定将朱能国、薛其林所有的位于本市碧水湾小区31栋202室房屋出售给吴俊，出售价款为125万元。后吴俊将125万元全部付清，但朱能国、薛其林未能履行过户手续。2018年6月13日，朱能国去世。其继承人分别为薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某。吴俊与其继承人协商过户事宜未果，以致成讼。该调解书确认协议如下：一、吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效；二、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助原告将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下；三、双方当事人就本案无其他争议。 现林建辉以吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某在本院（2018）皖0504民初2949号民事调解书达成的调解协议内容系恶意串通、严重侵害其合法权益，且调解书中查明的案件事实明显错误为由向本院提出诉请，请求撤销本院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第一项和第二项的内容，并确认林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助林建辉将案涉不动产产权过户至林建辉名下。 另查明，朱能国、薛其林原系夫妻关系，朱再慧系两人婚生女，朱某系两人婚生子。徐翠兰系朱能国、朱能海、朱能梅母亲，吴俊系朱能梅儿子、朱能国外甥。吴俊与郑璐璐原系夫妻，两人于2013年9月29日登记离婚。 再查明，2019年9月9日15时24分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，备注：借款；2019年9月9日20时09分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，未备注转账用途；2019年9月10日，郑璐璐通过中国银行向朱能国转账40万元，未备注转账用途；2019年9月10日，吴俊通过招商银行向朱能国转账5万元，客户摘要：借款；2015年10月28日南京川火电子科技有限公司（法定代表人系吴俊）向南京港乐物质有限公司（法定代表人系薛其林）转账10万元，备注用途：借款；2019年11月19日，郑璐璐通过广州银行向朱能国汇款60万元，在汇款委托书中的汇出行签章处写有吴俊、郑璐璐姓名和身份证号码，未备注汇款用途。以上合计125万元。 再查明，案涉不动产仍在朱能国、薛其林名下，尚未过户至吴俊名下。 以上事实有当事人陈述、马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初4677号民事判决书、马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民终258号民事判决书、马鞍山市花山区人民法院（2018）皖0503民初200号民事判决书、马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民终1090号民事裁定书、马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书、房屋买卖（居间）合同、存量房合同登记备案表、马鞍山存量买卖房合同复印件一页、个人住房抵押借款合同复印件两页、完税证明、契税完税情况证明、马鞍山市房产抵押申请表、不动产登记信息、转账凭证、收条、情况说明、（2018）皖0504民初2949号案件诉讼材料一组、照片一组、转账记录、微信聊天、短信聊天记录截屏打印件等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中林建辉与朱能国、华融中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思的表示，对房屋的位置、价款、支付方式等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同亦有效，吴俊与朱能国达成房屋买卖的合意，吴俊向朱能国支付了款项。 第一，关于合法占有的问题。本案中，林建辉只是通过华融中介公司看房进入过案涉房屋，并未实际占有该房屋。而鉴于吴俊与朱能国、薛其林的亲属关系，吴俊所举的照片等证据不足以证明其已实际合法占有案涉房屋。故本案中，林建辉和吴俊都不是已经合法占有房屋的买受人。 第二、关于权利保护顺位的问题。如果数份合同均有效且买受人都要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。如果各买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况。本案中，林建辉按照合同约定已支付大部分购房款，进行了案涉房屋的存量房合同登记备案、缴纳了房屋契税并以该房屋作为抵押向银行申请房产抵押贷款，而吴俊仅支付房款并未进行合同备案亦未就房屋买卖缴纳相关税费，故林建辉合同的履行情况从公示公信的角度是强于吴俊的合同履行情况的。且林建辉与朱能国在马鞍山市花山区法院、马鞍山市中级人民法院的一系列诉讼，也使林建辉的房屋买卖行为更具有相关权利外观。综上所述，本院认为本案的房屋买卖存在一房二卖的情形，在林建辉、吴俊均要求履行合同的情况下，本院认为林建辉的权利保护顺位高于吴俊，薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某应当优先履行与林建辉的房屋买卖合同。 第三、关于撤销民事调解书的问题。在本院审理的（2018）皖0504民初2949号吴俊诉薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案中，因当事人刻意隐瞒案涉房屋亦出售给林建辉的事实，导致本院确认了“薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助原告将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下”这一协议约定的效力，吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某对此存在过错，该调解书的上述约定损害了林建辉的合法权益，应当依法予以撤销。另，吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效，故对调解书中的该条协议不予撤销。 第四，关于过户问题。从本案查明的事实来看，林建辉尚未支付全部购房款，林建辉请求薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某将案涉不动产过户至其名下无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，林建辉请求撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第一项无事实和法律依据，本院不予支持；林建辉请求撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第二项、即薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助原告将位于马鞍山市房屋产权过户至吴俊名下，有事实和法律依据，本院依法予以支持。林建辉请求确认其与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效有事实和法律依据，本院依法予以支持，但是请求薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助将案涉不动产过户至其名下因条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第二项“薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助原告将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下”； 二、林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效； 三、驳回林建辉的其他诉讼请求。 案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴基翔 人民陪审员  吴继红 人民陪审员  高小培 二〇一九年十二月三十日 法官助理郑小娜 书记员方良燕 附：引用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条：对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理： （一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （三）请求不成立的，驳回诉讼请求。 对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。 原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。