西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初1422号原告：马学文，男，1965年8月10日出生，回族，住西安市高陵区，现住高陵区。委托诉讼代理人：李晓宇，男，陕西知本律师事务所律师，张敏女，陕西知本律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告屈新春，1：，男，1961年1月25日出生，汉族，住西安市未央区。被告梁金花，2：，女，1960年2月15日出生，汉族，住陕西省XX城县，现住西安市未央区。共同委托诉讼代理人：万新强，男，陕西华山律师事务所律师，李涛，男，陕西华山律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告马学文诉被告屈新春、梁金花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马学文及委托诉讼代理人李晓宇、张敏与被告屈新春、梁金花及共同委托诉讼代理人万新强、李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马学文请求依法判令：1、请求依法判令解除原被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令二被告向原告双倍返还定金147834元；3、请求判令二被告向原告退还剩余已付购房款136083元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付已付21万元购房款自原告支付之日起至实际给付之日止所产生的利息（截止2019年3月15日已产生利息5664.67元）；4、请求判令二被告向原告退还2万元的产权变更手续费；5、判令二被告向原告赔偿中介费损失5543元；6、请求判令二被告向原告支付房屋溢价损失5万元；7、本案的诉前财产保全申请费、诉前财产保全保险费、诉前费及律师费由二被告承担。以上总计365124元。事实与理由：2018年6月4日，原告与二被告（二人系夫妻关系）签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其二人共有的坐落于西安市高陵区XX路XX园（城市蓝湾）4号楼1单元2205的房屋出售给原告，房屋面积为82.13平方米，单价为4500元/平方米，房屋总价款为人民币369585元。合同第八条特别约定，原告向二被告支付2万元的产权变更登记手续费，二被告应于2018年7月30日前将该房屋的产权变更至原告指定人员名下，如被告违约则定金双倍返还。合同签订当日，原告即向被告支付共计20万元的定金和购房款，2018年7月23日又支付2万元的产权变更登记手续费，但截止合同约定的2018年7月30日，二被告却未能完成该房屋产权过户手续的办理。此后原告多次催促二被告履行合同义务，并按照被告要求于2018年9月27日追加支付1万元购房款。即便如此，二被告仍以各种理由推诿，截止起诉之日，仍未给原告办理该房屋的过户手续，导致合同无法继续履行。原告现诉至西安市高陵区人民法院。被告屈新春、梁金花辩称，原被告双方于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》系无效合同，该合同既不成立亦未生效；被答辩人违约定金不予返还，中介费损失、房屋溢价损失、诉前财产保全申请费、诉前财产保全保险费、诉讼费及律师费由被答辩人承担；该案中五套房变更成了三套房，新合同变更了旧合同；真正违约的是被答辩人，按合同约定被答辩人应于2018年7月30日前将买房人的资料提供给答辩人，但被答辩人至今未能向答辩人提供明确的具体的买房人信息；被答辩人马学文存在“恶意炒房”的行为；原合同签订时答辩人处于危困状态、缺乏判断能力，致使原合同内容显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同、购房转账凭证、票据等证据，与本案具有关联性，能够证明相关案件事实，来源合法，本院予以采信。经审理查明，2018年6月4日，原告马学文与被告屈新春、梁金花（二人系夫妻关系）签订了《房屋买卖合同》，居间方为西安市高陵区创辉房产信息咨询服务部。合同约定被告屈新春、梁金花将其二人共有的坐落于西安市高陵区XX路XX园（城市蓝湾）4-1-2205的房屋出售给原告，房屋面积为82.13平方米，房屋总价款为人民币369585元。合同第三条约定：甲乙丙三方签订本合同时，甲、乙双方须各向丙方交纳中介服务费人民币伍仟伍佰肆拾叁元。原告向丙方交纳了中介费。合同第四条约定了付款方式原告于2018年6月4日交付定金人民币贰拾万元，原告于签订网签合同当日一次性支付被告剩余房款人民币壹拾陆万玖仟伍佰捌拾伍元整。合同第六条约定了违约责任为：1、甲方须保证该房屋……违约责任；2、甲、乙双方须保证……责任方负责;3、乙方应……由责任方负责；5、如甲、乙任何……中介服务费不予退还。合同第八条特别约定，乙方向甲方支付贰万元的产权变更登记手续费，甲方应于2018年7月30日前将该房屋的产权变更至原告指定人员名下，如甲方未能按时完成产权变更手续，则视为违约……如甲方违约则定金双倍返还乙方。合同签订当日，原告即向被告支付共计20万元的定金和购房款，2018年7月23日又支付2万元的产权变更登记手续费，但截止合同约定的2018年7月30日，被告未能完成该房屋产权过户手续的办理。原告按照被告要求于2018年9月27日追加支付1万元购房款。直至庭审结束前被告承认该涉案房屋并未办理房产证，故该买卖合同无法过户。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋转账凭证、票据等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效。对于原告请求依法判令解除原被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》，被告辩称该合同既不成立亦未生效，属于无效合同。该合同作为原、被告真实意思的表示，双方已经在合同中签字且原告一方已经履行了合同主要义务，对方接受该义务。本案中居间方虽未在涉案合同中签字盖章，但其已经向原、被告提供了相应的居间服务且收取了双方支付的中介费，该合同对当事人都具有约束力，故该合同已经成立并生效，对被告的辩护意见不予支持。合同成立后，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中原告已经按照合同约定履行了自己的义务，被告未能在合同约定的期限内办理房屋产权登记书，且在庭审结束前亦未办理房屋产权证，无法完成买卖合同中约定的义务，故对原告要求的此项诉讼请求本院予以支持；对于原告请求判令二被告向原告双倍返还定金147834元，合同解除后双方，违约方理应按照合同约定承担相应的责任。该合同中约定了已付房屋定金为200000元，该房的总价款为369585元，其约定支付的定金已经超过房屋总价款的20%，即73917元，故应认定该房屋所交的定金为73917元，对该部分被告应当双倍返还为147834元，故对该项诉讼请求本院予以支持；对于原告请求判令被告向原告退还剩余已付购房款136083元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付已付21万元购房款自原告支付之日起至实际给付之日止所产生的利息（截止2019年3月15日已产生利息5664.67元）的诉请，经查明原告共支付被告定金及房款21万元，其中包括定金73917元，下余房款136083元，对该款项因被告在商品房买卖合同中构成违约，应当予以退还，但是对于原告要求的利息因合同未明确约定，故本院不予支持；对于原告请求判令被告向原告退还2万元的产权变更手续费及被告向其赔偿中介费损失5543元的诉讼请求，因该商品房买卖合同因为被告的原因未办理房产证，无法完成产权变更手续，致使合同依法解除，应当予以退还和赔偿，故该诉讼请求予以支持；对于原告请求判令被告向原告支付房屋溢价损失5万元，结合当地实地情况，该房屋在签订商品房买卖合同时的价格及在目前该房的价格已经明显上涨，但原告要求溢价损失5万元过高，本院酌情认定溢价损失20000元；对于原告要求被告支付本案的诉前财产保全申请费，因该笔费用因被告的违约行为而引起，被告理应予以赔偿。诉前财产保全保险费，因该合同未约定，对该笔诉讼请求不予支持；对于律师费因原告既未提交委托手续亦未提交相应的正式发票，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第三十六条、第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、依法解除原告马学文与被告屈新春、梁金花在2018年6月4日签订的4-1-2205《房屋买卖合同》；二、被告屈新春、梁金花在本判决生效后十五日内支付原告马学文双倍返还定金人民币147834元；三、被告屈新春、梁金花在本判决生效后十五日内退还原告马学文剩余已付购房款人民币136083元；四、被告屈新春、梁金花在本判决生效后十五日内退还原告马学文产权变更手续费人民币20000元；五、被告屈新春、梁金花在本判决生效后十五日内赔偿原告马学文中介费损失人民币5543元；六、被告屈新春、梁金花在本判决生效后十五日内赔偿原告马学文房屋溢价损失20000元；七、驳回原告马学文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，减半收取3440元，由原告承担440元，由被告负担3000，且在履行本判决时一并支付原告。原告已预交的6880元，本院退付3440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 凯审 判 员  武祎峰人民陪审员  郑欣辉二〇一九年六月二十八日书 记 员  李 妍