上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16278号原告：刘涛，男，1974年1月5日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：史用莲，女，1977年9月6日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市。原告刘涛与被告史用莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，先适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告刘涛到庭参加诉讼。被告史用莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。刘涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金14,220元;2.判令被告支付原告违约金3,150元;3.判令原告无需返还被告保证金4,200元。诉讼中，原告调整第一项诉讼请求为要求被告支付原告2018年10月20日至2019年1月30日的租金及2019年1月31日至2019年2月3日的房屋占有使用费，合计11,700元，放弃第二项违约金的诉讼请求。事实和理由：2017年7月15日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2017年7月20日至2018年7月19日，月租金4,200元，每3个月于当月17日前支付12,600元。被告向原告支付一个月租金4,200元作为保证金，若逾期支付房租，则每逾期一日，由被告按月租金金额的百分之五支付违约金，如拖欠达十五日，则视为被告自动退租，原告有权收回房屋。租赁合同于2018年7月19日到期后，双方于2018年11月1日又签订了补充合同，约定租期至2019年7月19日，房租与条款同原合同。但是被告从2018年10月开始拖欠原告租金，原告向被告多次催交租金未果后要求被告搬离，被告于2019年2月23日搬离，被告拖欠的租金至今未付。根据合同6.7约定，租金拖欠超过15天，视为自动退租，按6.11条保证金不退。被告行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。史用莲辩称，其和原告第一期合同是2017年7月20日至2018年7月19日，房屋租金是4,200元/月，合同到期后，其仍实际居住，2018年11月1日，其和原告签订了补充协议，约定其继续租用房屋,租期至2019年7月19日，租金仍是4,200元/月。其确实是没有按时支付原告房租，2018年10月19日之前的租金全部付清了，2018年10月20日之后其应支付下一个季度的租金，但因为其工作丢了，没有收入，和原告商量缓一缓。其于2018年11月23日支付原告3,000元，2018年12月23日通过微信红包转给原告几百元，但红包过期了,原告说微信提现要手续费，要求转银行卡，因为去银行比较麻烦，因此就没有转。原告在2019年1月19日又催其交房租，其说工资还没发，要再缓缓。之后原告把门锁换了，其问原告要钥匙，原告不给。因为其电脑在房间里，工作要用，2019年2月3日，其找人把锁换了，同时也把东西全都搬出来不再继续住了。对于违约金，其不同意支付，其没有违约，其延迟付租金，原告也是同意的。对于房租押金，确实有4,200元押在原告手里，要求在本案中抵扣。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘涛系上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称都市路201室房屋)权利人。2017年7月15日，原告刘涛(作为出租方，甲方)与被告史用莲(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》1份，载明：“第一条：租赁标的物……房地产坐落：上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室……第二条：交付日期及租赁期限……(2)租赁期限：自2017年7月20日至2018年7月19日止……第三条：租金及支付方式每月租金4,200元,支付方式……(2)租金每叁月支付壹次，即12,600元。(3)首次租金应于2017年7月20日前支付；往后租金须提前叁日支付，先付后租……第四条：租赁保证金(押金)(一)保证金金额：4,200元……(二)该保证金不可视为乙方预付的租金，于租赁期届满，若甲乙双方不再续约，乙方结清房屋租金、水电费、燃气费、通信费等其他应付费用及该物业设施经甲方验收后无人为损坏，甲方应在二日内无息返还给乙方。(三)当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足本合同约定的租赁保证金……第六条：乙方的义务及违约责任……(七)乙方应按时交付租金，如逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十五日时，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋并按本合同第六条第十一款为准处理……(十一)乙方于签订本合同后,在租赁期限内,未经甲方同意，中途擅自退租的，保证金不退，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还对双方其他权利义务作了约定。被告依约向原告支付保证金4,200元。2018年11月1日，原告与被告签订补充协议，约定被告继续租用都市路201室房屋，房租与条款同原合同，租期至2019年7月19日。另查明，2018年7月18日至2019年2月23日期间，原、被告就房租事宜通过微信多次沟通。原告先后于2018年11月18日、2018年12月18日、2019年1月19日通过微信向被告催要房租，被告于2018年11月23日通过微信向原告转账3,000元，后被告于2018年12月23日通过微信向被告发送红包，结果显示“已过期”。原告于2019年1月27日9：10通过微信通知被告“你房间的物品周三之前必须搬走，否则视为放弃。接下来的两周我们不在上海”。被告于9：39回复“你不在上海，也没有影响，我住我的，你忙你的”、“为什么要搬走？”，原告于9：48回复“你已经没有居住权了，不搬走就视作无主物品抛弃”。当日18：56，被告发微信给原告“门锁坏了，是你们弄的吗？”，原告于20：06回复“换锁了，不付清欠款，禁止进入”，于21：07回复“我要求的是付清欠款、物品搬走。你欠款已经三个多月了，对你的迁就也是有限度的……”。2019年1月30日，原告通过微信告知被告“再次通知，解除和你的租赁合同，请尽快搬走属于你的物品，在物品搬走之前，我们按法律规定收取物品保管费，特此通知。”庭审中，原告陈述其收到了被告于2018年11月23日微信转账的3,000元，2018年12月23日的微信红包没有收，其认为当时被告所欠房租是9,000多元，红包的上限是200元，因此并未收取红包。2019年1月27日，因被告电话不接、微信不回、敲门也不开，联系不上被告，其担心出事情，因此就将锁撬开换了锁。其于2019年1月27日通过微信通知被告将物品搬走，是通知被告解除合同。被告确实是撬锁进入房屋的，其并不清楚被告何时搬离,现认可被告于2019年2月3日搬离。2018年10月19日之前的房租被告已经付清，要求被告支付2018年10月20日至2019年1月30日期间的房租及2019年1月31日至2019年2月3日期间的房屋占有使用费。以上事实由原告提供的租赁合同、补充协议、上海市房地产权证、微信聊天记录以及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法，该合同及协议成立并生效，原、被告均应恪守履行。原告已按约向被告交付租赁房屋，被告理应按时足额支付租金。根据合同约定，租金每三个月支付一次，须提前三日支付，先付后租，现双方确认2018年10月19日之前的租金被告已全部付清，被告须支付2018年10月20日起的租金，然经原告多次催要，被告仅于2018年11月23日支付原告3,000元，其余租金并未支付。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据微信记录显示，原告已多次向被告催要租金，且已给予被告合理的期限，但被告仍未支付，故原告依法享有解除权。原告于2019年1月27日通过微信告知被告付清欠款、物品搬走,再结合其撬锁并更换门锁的行为，可以认定原告向被告作出了解除合同之意思表示，且该意思表示已经送达被告,该日应为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告要求被告支付租金，于法有据，本院予以支持。对于支付期间，本院依法予以调整。按照双方约定的租金4,200元/月计算,扣除被告已经支付的3,000元，被告还应支付原告2018年10月20日至2019年1月27日期间的房屋租金10,720元。关于房屋占有使用费，本院前述已认定双方的租赁合同于2019年1月27日解除,合同解除后，被告仍继续使用案涉房屋，应当支付房屋使用费，故原告要求被告支付房屋占有使用费之主张，于法有据，本院予以支持。对于支付期间，本院依法予以调整。现双方均确认被告于2019年2月3日搬离案涉房屋，参照合同租金标准，被告应支付原告2019年1月28日起至2019年2月3日期间的房屋占有使用费980元。关于保证金，被告拖欠租金之行为属于合同第六条第(七)款约定的“乙方拖欠租金达十五日时，则视为乙方自动退租”的情形，合同第六条第(十一)款的“乙方擅自退租、保证金不退”之约定，其实质为承租人违约情况下所需承担的违约责任，现原告要求该保证金归其所有，符合双方的约定，本院予以支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史用莲于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛房屋租金及占有使用费11,700元；二、被告史用莲支付的保证金4,200元归原告刘涛所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339.25元，由史用莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋人民陪审员  张秉馨人民陪审员  樊 燕二〇一九年八月三十日书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。