广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10675号原告：东莞市金色物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦G座西8号铺，统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，系该公司经理。被告：黄细蓉，女，1984年6月22日出生，汉族，住广东省英德市。原告东莞市金色物业管理有限公司（以下简称“金色物业”）诉被告黄细蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员陈波适用小额诉讼进行审理，后发现有不适宜适用小额诉讼进行审理的情形，依法裁定转为适用普通程序进行审理，原由审判员陈波担任审判长，与审判员胡辉、审判员吴映华组成合议庭，后变更为由陈波担任审判长，与人民陪审员伍佩华、人民陪审员邓爱玲组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人黄建华到庭参加诉讼，被告黄细蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金色物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费2469.12元，水费103.36元，合计2572.48元；2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买的金色家园金日阁C503房，面积：128.60平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律法规的规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠2017年7月—2018年2月物业管理费2469.12元，拖欠2017年6月—2018年2月水费103.36元，合计2572.48元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告收到通知后却至今未履行交费义务。现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理委托合同》第七条、第四十二条规定，特向法院提起诉讼，望如诉请。被告黄细蓉未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，故本院对原告提交的证据进行审查后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2010年1月29日至2018年5月11日期间是金色家园金日阁C503房业主，原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》，该合同第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。2016年3月23日，原告作为乙方与案外人东莞市虎门房地产开发总公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金色家园实施前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括代收水费、电费、家居清洁服务；本合同期限自2016年4月1日起至2020年3月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。根据本院审理的金色物业系列案件的另案生效判决[如：（2019）粤1972民初10676号]查明，东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会于2017年3月18日表决，结果显示“不同意由前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务，得到416张业主票权票、代表面积票权数为5660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%”。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通知金色物业称“因2017年3月18日金色家园临时业主大会在依法征求业主意见后表决通过不再续聘前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司。本会作为金色家园业主大会的执行机构，现依法通知贵司：决定于2017年5月30日解除与贵司的《前期物业服务合同》；请贵司做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与业主委员会进行物业移交并于此期限前撤离金色家园物业管理小区；撤离前，贵司仍应做好物业服务工作”。原告承认已收到上述撤离通知，但抗辩称其向主管部门核实时，主管部门向原告出具的是整改通知书，故原告不认可该撤离通知的效力，也没有撤出金色家园小区。根据原告提交的《金色家园服务用房移交清单》显示，2018年3月1日，原告与金色家园首届业主委员会正式办理了交接手续。再查明，案外人东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会以物业服务合同纠纷对本案原告提起诉讼，本院立案号为（2017）粤1972民初5784号，该案查明案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方于2016年3月22日签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2016年4月1日至2020年3月31日止，但该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定被认定为无效合同。（2017）粤1972民初5784号案件已于2018年3月15日发生法律效力。另，关于水费问题，原告提交了银行代扣水费电子回单以及水表抄表记录为证。银行代扣水费电子回单显示原告于2017年7月至2018年3月期间原告向东莞市虎门水务投资有限公司支付水费的情况。水表抄表记录则显示2017年7月至2018年2月期间案涉物业的用水为32立方米（511-479）。按同期水费3.23元的单价折算，水费应为103.36元。以上事实，有原告提供的欠费明细表、物业服务收费标准备案复函、银行代扣水费电子回单、水表记录、服务用房移交清单、物业管理委托合同、前期物业服务合同，当事人陈述以及（2019）粤1972民初10676号、（2017）粤1972民初5784号案件生效判决书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于2017年7月至2018年3月的物业费问题。原《物业管理委托合同》约定的委托管理期限截至2016年3月31日，其后的《前期物业服务合同》已被本院（2017）粤1972民初5784号生效判决书认定为无效，故原告自2016年4月1日起对涉案小区进行管理没有合同依据，但原告作为涉案小区的物业管理人，在未有组织对涉案小区的物业管理进行交接的情况下，原告应继续对涉案小区进行物业管理，直至有相应的组织接手，原告的物业管理职责才正式解除。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告涉案小区业主大会决定不再聘请其为涉案小区提供物业服务，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》，要求其做好交接工作，故原告的工作应于2017年5月30日结束对涉案小区的管理并向业主委员会移交案涉物业。虽然原告对涉案小区业主大会的决议及涉案小区首届业主委员会发出的撤离通知的合法性提出质疑，但在涉案小区首届业主委员会的备案未被相关行政部门撤销前，涉案小区首届业主委员会执行涉案小区业主大会决议具有合法性，原告不能以存在质疑为由拒绝退出小区及移交物业资料。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告请求法院判令被告支付2017年7月至2018年3月的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。关于水费问题。虽然原告在2017年7月至2018年2月期间对涉案小区没有物业管理资格，但原告未撤离案涉小区前一直采取由原告代缴水费的方式，且原告已经提交了原始的抄表记录以及2017年7月至2018年3月期间的银行代扣水费电子回单予以佐证，在被告缺席诉讼，又未能提供证据证明其自行支付水费的情况下，本院有理由相信原告已为被告垫付水费，故本院对原告主张被告支付水费103.36元，合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告黄细蓉于本判决生效之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付水费103.36元；二、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告东莞市金色物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  伍佩华人民陪审员  邓爱玲二〇一九年十一月七日书 记 员  曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。