河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终4894号上诉人（原审原告）：金建立，男，1971年6月14日出生，回族，住任丘市。委托诉讼代理人：麻雅良，河北乾驶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王玉平，女，1973年5月19日出生，汉族，职业，住任丘市。委托诉讼代理人：张岩，河北华友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓聚峰，男，1971年3月15日出生，汉族，职业，住任丘市。上诉人王玉平、邓聚峰因与金建立房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2018）冀0982民初5745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邓聚峰、王玉平上诉请求：1、请求依法撤销任丘市人民法院（2018）冀0982民初5745号民事判决书依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的协议违反国家法律法规的强制性规定，侵犯了三街村其他集体成员的利益，属无效合同。被上诉人在与上诉人签订买卖合同时不是任丘市新华路三街村的村民，其户籍在二街村，并且被上诉人在二街村分得了宅基地，并获得了宅基地的拆迁补偿利益《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而被上诉人与上诉人签订买卖协议时，其并非三街村集体经济组织成员，而是二街村村民并分得了宅基地，其在二街村拆迁获得补偿后，将户口迁至三街村，并在上诉人不知情的情况下办理了宅基地使用证根据一审中被上诉人提交的土地登记档案，被上诉人所办理的土地证面积不符合河北省标准，并且在办理土地证之后被上诉人又将户口迁回二街村继续享受二街村村民的拆迁福利待遇，在一审起诉后被上诉人于2018年12月7日将户口迁回三街村取得村民资格并以此来争取利益。通过上述过程，被上诉人分别在二街村和三街村取得了宅基地使用权，违反了土地管理法的规定，合同应属无效。二、被上诉人的诉讼请求没有法律依据，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此，一审判决上诉人协助被上诉人办理位于任丘市会战北道东侧住宅楼所有权转移登记手续没有法律依据。综上所述，上诉人认为一审判决书认定事实和适用法律错误。故依法向贵院提起上诉望贵院判如所请。金建立辩称，双方签订的房屋转让协议是经双方自愿签订的，真实合法有效，合同双方应当履行相对义务。金建立依法履行，并且土地使用权已经依法过户到金建立名下，金建立也符合土地过户的相关法律规定，而不是邓聚峰、王玉平所称违法购买土地。土地过户后，邓聚峰、王玉平拒绝将地上的房屋过户给金建立，因此，双方的契约应当受到法律的保护，请求二审法院驳回上诉，改判赔偿金建立违约金15万元。金建立上诉请求：1.在任丘市人民法院作出的民事判决书(2018)冀0982民初5745号的判决上增加：判令二被上诉人赔偿上诉人违约金150000元。2.上诉费用由二被上诉人共同承担。事实和理由:一审法院认定事实错误2015年3月28日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，二被上诉人将位于任丘市转让给上诉人，约定被上诉人积极配合上诉人办理该房屋过户手续，并约定了违约责任，若二被上诉人违约，上诉人有权要求被上诉人承担房产市场价三倍的赔偿。二被上诉人至今仍未配合上诉人办理房屋过户手续，该行为实属违约，按协议约定，被上诉人应承担赔偿上诉人150000元违约金，但一审法院认定事实错误，未判令二被上诉人赔偿上诉人150000元违约金。综上。为维护上诉人的合法权益，特诉全贵院，望判如所请。王玉平、邓聚峰辩称，金建立是要求我方赔偿他的违约金，但是我认为我方没有违约。依据我们双方签订的2012年11月25日的证据及2015年3月28日的协议，我方没有违约，是金建立在违约。金建立承诺给我的车位，至今没有履行，给付我们车位。金建立向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告将位于任丘市会战道。东侧住宅楼（三街村167号）过户至原告名下。（房产证号：任权字第××）；2.判令二被告赔偿原告违约金150000元。3.诉讼费用由二被告共同承担。一审法院认定事实：原告金建立现为三街村村民。2005年7月10日，邓喜明、邓衣群代被告与原告金建立签订了购买房屋的协议。2012年11月26日被告邓聚峰、王玉平与原告签订了协议书，追认了2005年所签订的协议是其真实的意思表示，且再由原告金建立补偿被告邓聚峰、王玉平楼房一套。车位一个（位于会战道盛世翻小区）。2018年9月18日、原、被告又签订卖房协议，协议约定：“甲方邓聚峰王玉平乙方：金建立一、甲方已同意将会战北道东侧住宅楼（三街村167号）合法出卖给乙方。二、甲方；2须在约定时间内（1个月内）积极配合乙方办理该房产过户登记及相关手续。期间甲方不得以任何理由拖延时间。三、乙方补偿甲方盛世翻楼房一套。现金五万元。车位折现金拾万元整。除此之外再无补偿。四、双方同意达成该协议，甲方已签收乙方所有补偿。如甲方违约，乙方有权追究甲方相关法律责任。并要求甲方按房产现有市场价三倍赔偿乙方。甲方：邓聚峰王玉平乙方：金建立2018年9月18日”另查明。本案诉争房屋的宅基地于2013年7月8日已过户至原告金建立名下。现本案诉争房屋（房产证号：任权字第××）尚登记在被告邓聚峰名下。以上事实有原、被告陈述、2005年7月10日房屋买卖协议、2012年11月（26日原被告签订的协议书、2018年9月18日原被告签订的买房协议、原告的户口本、2013年7月8日的宅基地使用证、省新华路城农村改造办公室证明所证实。一审本院认为，原告金建立和被告邓聚峰、王玉平于2012年11月26日、2018年9月18日签订的卖房协议均出自于双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，受法律保护，当事人应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自已的义务。被告应按照约定履行其义务，包括协助过户的附随义务。而未能按约履行合同的附随义务，其行为构成违约。故原告要求二被告履行合同将房屋所有权过户给原告的诉讼请求。符合法律规定。本院依法应予支持。原告主张二被告赔偿原告违约金150000元，因原、被告于2018年9月18日所签卖房协议中对违约条款约定不明确，故本院对原告该项请求不予支持。一审判决：被告邓聚峰、王玉平于本判决生效后十日内协助原告金建立办理位于任丘市会战北道东侧住宅楼（房产证号：任权字第××）所有权转移登记（过户）手续。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明事实与一审一致。本院认为，金建立和邓聚峰、王玉平夫妻二人于2012年11月26日、2018年9月18日签订的卖房协议均出自于双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，受法律保护，当事人应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自已的义务，不仅包括合同义务，亦包括附随义务。本案中邓聚峰、王玉平夫妻不仅应履行合同义务，还应履行附随义务，即协助金建立进行房屋过户。金建立认为邓聚峰、王玉平夫妻而未能协助履行过户构成违约，应赔偿150000元，但是依据双方签订的协议，对于违约条款约定不明，金建立要求邓聚峰、王玉平赔偿其违约金150000元的上诉请求，本院不予支持。故原告要求二被告履行合同将房屋所有权过户给原告的诉讼请求。邓聚峰、王玉平主张与金建立签订买卖协议时，其并非三街村集体经济组织成员，该协议违反了土地管理法的规定，合同应属无效。2013年5月6日，金建立便提出了宅基地变更申请，经过村委会、办事处、以及市政府的层层审批，取得了集体土地使用权证，不存在非法取得的情形。且本案已经实际履行多年，金建立自签订协议至今一直占有并使用该涉案房屋，已经形成了较为稳定的社会关系。故王玉平、邓聚峰的上诉请求亦不能成立。综上所述，王玉平、邓聚峰、金建立的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,400元，金建立承担3300元，王玉平、邓聚峰承担100元。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 冷树青审判员 高玲玲二〇一九年八月二日书记员 王 畅