广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22403号原告：佛山市顺德区星光广场商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之二，统一社会信用代码9144060605538438XK。法定代表人：何键英，该公司总经理。委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：严梓涛，广东正帆律师事务所律师。被告：欧桂芳，女，1980年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司与被告欧桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，因被告欧桂芳下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人严梓涛到庭参加诉讼。被告欧桂芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金50824元，水费852.1元，电费9541.74元；2.判令被告支付违约金48618元，律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年6月3日签订了《乐从天佑城商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于乐从天佑城二层2A-005号铺，租金按月结算，于每月5日前缴交；被告若违约，应向原告支付相当于三个月租金及管理费的违约金，已缴的保证金等款项不予退还；被告违约的，原告有权要求其承担因此产生的诉讼费、律师代理费等相关费用。合同签订后，被告使用上述承租的店铺进行经营，后被告违反约定，自2018年2月开始拖欠租金、水电费，至2018年5月31日止，被告共拖欠原告租金50824元、电费9541.74元、水费852.1元。原告已经依约履行合同义务，被告却连续数月拖欠租金、水电费，上述款项经原告多次催促后仍未支付。综上，被告的行为已经违反相关法律规定，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告欧桂芳未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，经审查，原告提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：2015年6月3日，原告与被告签订《乐从天佑城商铺租赁合同》，约定原告将广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B270号乐从天佑城二层2A-005号商铺租给被告作经营花枝甜品、简餐店使用。租赁期限为2015年7月15日至2018年7月14日。租赁期满，被告若需继续承租，应提前3个月与原告协商签订续租合同。2015年7月15日至2016年7月14日月租金为10501元，2016年7月15日至2017年7月14日月租金为11551元，2017年7月15日至2018年7月14日月租金为12706元。租金按月结算，被告须在每月5日前向原告缴交当月的租金。免租装修期为2015年7月15日至2015年8月28日，在装修期内被告免交租金。合同期限内，被告每月须向原告或物业管理公司缴交由其代收代付的该商铺的独立水、电费（包括该商铺内的用电及中央空调末端风机用电）。具体的水、电费计算及缴付方式按被告与物业管理公司签订的《乐从天佑城物业管理合同》约定执行。签订合同当日，被告须向原告一次性缴纳相当于首年三个月的租金31503元作为租赁保证金。合同期内，被告交付的上述保证金不得冲抵被告在租赁期内应向原告或物业管理公司支付的租金、管理费、该商铺水电费等款项。合同第九条第1点约定：“被告出现下列任何一种情况时，原告有权单方面解除合同，收回商铺，并有权按合同第十一条的约定追究被告的违约责任：被告未按合同约定按时足额缴交租金、水电费或向物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的；未经原告书面同意，被告连续关门停业超过三天或累计关门停业超过七天的（每天停业超过四个小时按一天计算）。”合同第十一条约定：“被告违反合同第九条第1点的约定，导致原告解除合同的，被告应按合同第八条第18点的规定向原告交回该商铺，同时，被告应在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。被告违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费及其他相关费用。”合同签订后，双方按合同履行至2018年2月，被告缴交商铺租金至2018年1月31日，之后未再缴交租金。被告于2018年2月11日撤场，没有再在租赁的商铺营业，但未向原告交还商铺。2018年3月14日，原告向被告快递《关于恢复营业的函》，要求被告严格履行双方签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》，在本函发出的三天内恢复营业状态，否则原告依合同约定解除双方签订的合同，收回商铺，没收租赁保证金、物管保证金，并要求被告支付相当于三个月租金和管理费。2018年6月4日，原告向被告快递《关于解除合同的函》，通知被告自2018年6月1日起解除双方签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》，没收被告的保证金，收回商铺，并要求被告在收到本函之日起五个工作日内向原告缴交违约金48618元、2018年1月至4月电费9541.74元、2018年1月至2月水费852.1元、2018年2月至5月租金50824元，同时撤走铺内相关设备、设施，恢复商铺毛坯状态，逾期不处理，将追究被告的法律责任。2018年8月17日，原告委托广东正帆律师事务所向被告发出《关于催收拖欠款项的函》，要求被告支付拖欠的租金、水电费等。2018年11月5日，原告与广东正帆律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理其与被告之间的本案纠纷，并已支付了5000元律师费。为此，原告于2018年11月16日诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《乐从天佑城商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按约定全面履行合同义务。被告在合同期限内未经原告同意于2018年2月11日撤场，没有再在租赁的商铺营业，但未向原告交还商铺，故仍应按合同约定支付租金及相关费用。现被告未依约支付租金及相关费用，其行为构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付2018年2月至5月租金50824元，理据充分，本院予以支持。原告已提交证据证明被告应支付电费9541.74元、水费852.1元，被告未提出抗辩，也未提供证据予以推翻，故本院对原告主张的水电费予以确认。物业管理公司也确认原告垫付了上述水电费，原告请求被告支付电费9541.74元、水费852.1元，本院予以支持。合同第十一条约定：“被告违反合同第九条第1点的约定，导致原告解除合同的，被告应按合同第八条第18点的规定向原告交回该商铺，同时，被告应在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。被告违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费及其他相关费用。”现被告拖欠租金超过一个月，并连续关门停业超过三天或累计关门停业超过七天，按上述约定，原告有权请求被告向原告支付相当于三个月的租金作为违约赔偿金，并无权要求原告返还已收取的保证金，及承担原告聘请律师的代理费，但因上述违约金计算标准明显过高，本院依法应予调整。本院综合本案合同履行的实际情况、原告的实际损失、被告的违约程度以及责任承担能力以及公平和诚实信用原则，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，鉴于原告已没收被告支付的租赁保证金，本院酌定被告应向原告支付律师费5000元，对原告请求的违约金48618元，本院不予支持。综上所述，原告请求被告支付租金50824元、水费852.1元、电费9541.74元、律师费5000元，理据充分，本院予以支持；原告请求被告支付违约金48618元，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告欧桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司支付租金50824元、水费852.1元、电费9541.74元、律师费5000元，合共66217.84元；二、驳回原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2596.72元（原告佛山市顺德区星光广场商业有限公司已预付），由被告欧桂芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨荣波人民陪审员  陈广辉人民陪审员  苏丽媚二〇一九年六月十日书 记 员  宋小静书 记 员  彭慧欣