上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12643号原告：上海市青浦区规划和自然资源局，住所地上海市青浦区。法定代表人：程卫东，局长。委托诉讼代理人：胡文佳，女。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。被告：苏富特智能科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘建，总经理/董事长。委托诉讼代理人：钟颖，上海钟颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚茹，上海钟颖律师事务所律师。原告上海市青浦区规划和自然资源局诉被告苏富特智能科技(上海)有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡文佳、贺富强、被告委托诉讼代理人钟颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区规划和自然资源局诉称：原告前身为上海市青浦区规划和土地管理局(以下称“青浦区规土局”)，自2019年2月28日起因机构改革名称变更为上海市青浦区规划和自然资源局。2012年2月13日，青浦区规土局与江苏南大苏富特科技股份有限公司(以下称“南大苏富特公司”)签订了编号为沪青规土(2012)出让合同第16号(1.0版)《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定原告将位于青浦工业园区的宗地编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX、总面积为63,077.80平方米的国有建设用地使用权出让给南大苏富特公司，出让年限为工业用地50年，期限自合同签订之日起算。出让价款为人民币(以下币种均为人民币)4,258万元，定金8,516,000元自合同签订之日起的5个工作日内支付，自合同签订之日起30个工作日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。合同约定该出让的国有建设用地使用权项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额6亿元，投资强度不低于每平方米2,998元，地上建筑面积50,462.24-126,155.60平方米，其中用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的7%，即不超过4,415.45平方米，建筑面积不超过18,923.34平方米。上述合同第17条约定：“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年4月17日之前开工，在2016年4月17日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前三十日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。”第35条规定：“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金。”上述合同签订后，原受让人南大苏富特公司为开发该地块项目，全资成立了项目公司即本案被告。2012年8月22日，原告与被告又签订了沪青规土(2012)出让合同第15号(2.0版)《国有建设用地使用权出让合同(补充)》，将土地受让人由南大苏富特公司调整为被告，其他条款不变。之后，被告未能在合同约定的2013年4月17日前开工，直至2014年9月2日才取得施工许可证进行开工，同时被告没有在合同约定的2016年4月17日之前竣工。2016年5月13日被告书面向原告申请延期竣工至2017年12月31日，原告于2016年5月16日向被告明确“同意延期至2017年12月31日前竣工”。由于被告施工进度明显不符合要求，原告于2017年7月20日向被告书面发出“督促竣工告知单”，要求被告按照合同约定日期，尽快完成项目建设，并按规定办理相关竣工验收手续，否则应按合同约定的违约责任，每延期一日向原告支付相当于国有建设用地使用权出让价款1.00‰的违约金。2018年1月15日，原告在被告逾期竣工以后又向被告发出书面“逾期竣工告知单”，要求被告承担违约和法律责任。但截至今日，被告仍未完成涉案项目的竣工，仅在工地上遗有桩基，并无任何地上建筑物。被告逾期竣工明显违反了合同约定，应依法承担违约责任，为了维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令被告按照《国有土地使用权出让合同》约定向原告支付建设地块项目逾期竣工的违约金(以出让价款4,258万元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年1月1计算至判决生效之日止)；2、本案诉讼费由被告负担。被告苏富特智能科技(上海)有限公司辩称：1、被告已经按约支付了出让价款，但由于被告自身经营问题及其他原因导致逾期竣工，被告愿意承担违约责任；2、案涉出让合同系格式合同，约定的违约金标准过高，要求对违约金标准进行调整。经开庭审理查明：2012年2月13日，原告(出让人，原青浦区规土局，自2019年2月28日起因机构改革变更为原告)与南大苏富特公司(受让人)签订《国有建设用地使用权出让合同》[编号为沪青规土(2012)出让合同第16号(1.0版)]，约定出让人将坐落于青浦工业园区编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX、总面积为63,077.80平方米的国有建设用地使用权出让给受让人；宗地用途为工业用地；出让人同意在2012年4月17日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到净地；出让年限为工业用地50年，期限自交付土地之日起算；出让价款为4,258万元；该出让的国有建设用地使用权项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额6亿元，投资强度不低于每平方米2,998元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件(见附件3)，其中主体建筑物性质工业厂房，附属建筑物性质为相关配套设施用房，建筑总面积126,155.60平方米，建筑容积率工业用地0.8-2.0，建筑限高24米；用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的7%，即不超过4,415.45平方米，建筑面积不超过18,923.34平方米；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年4月17日之前开工，在2016年4月17日之前竣工；受让人不能按期开工，应提前三十日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年；受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约；受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原受让人南大苏富特公司为开发该地块项目，全资成立了项目公司即本案被告。2012年8月22日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同(补充)》[沪青规土(2012)出让合同第15号(2.0版)]，将土地受让人由南大苏富特公司调整为被告，其他条款不变。2016年5月13日，被告向原告提出《关于苏富特智能科技(上海)有限公司新建工程项目延期竣工申请报告》，载明：我司自2012年4月16日获得土地以来，先后取得2013年12月25日(桩基施工)和2014年9月2日《施工许可证》，但因原总包单位资金出现问题和分包方工作协调等问题而中途停工(停工时间2014年9月底至2015年12月24日)，为尽快复工我司付出巨大代价，经过诉讼调解后于2015年12月24日原施工合同通过了青浦建管处备案注销。停工期间我司重新组织施工招标，并于2015年12月30日与新总包单位重新进行了施工合同备案手续。自2016年年后我司重新进行《施工许可证》申办工作，完成了部分报建流程、缴纳相关规费以及做好现场安全质量审核的准备工作等；但尚缺《建设工程规划许可证》延期批文而中断。现特申请项目延期竣工至2017年12月31日，我司会认真执行《土地出让合同》所述相关条款，并兑现我司的承诺，尽快按照约定完成此项目，如再次违约，愿意接受相关法律、法规的处罚。2016年5月16日，原告作出《关于苏富特智能科技(上海)有限公司申请延期竣工的意见》，原则同意被告延期竣工申请，同意延期至2017年12月31日前竣工，并于2017年7月20日向被告发出《督促竣工告知单》。2018年1月15日，原告向被告发出《逾期竣工告知单》，载明：根据双方签订的《土地出让合同》，你单位应于2017年12月31日之前完成全部项目建设。经查，你单位指引未完成全部项目建设，已构成违约，应承担违约和法律责任。根据合同约定“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金”的规定，我局将保留按双方合同等国家和本市的相关规定进行追究的权利。截止庭审之日，案涉项目仍未竣工。以上查明的事实，由原、被告的陈述，国有建设用地使用权出让合同、请示、审批申请表、延期竣工申请报告、意见、告知单等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示：同意承担逾期竣工的违约责任，但由于案涉土地出让合同系格式文本，原、被告签约地位不平等，对违约金标准未有协商，限制了被告的权利；且违约金系补偿性质，目的是补偿原告的损失，而案涉项目逾期竣工对原告造成的损失远低于合同约定的违约金标准，故原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整至中国人民银行同期贷款利率的双倍。原告表示违约金标准系法定，双方当事人均不能予以调整，且合同系双方当事人真实意思表示，并经双方协商一致签订；现土地一直闲置，对房地产的调控有影响，损失客观存在但无法量化，故日千分之一的标准不高。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《国有建设用地使用权出让合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告应按约于2017年12月31日前完成案涉土地项目建设，但至今被告仍未完成，显属违约，理应承担支付逾期竣工违约金之责任，故对原告要求被告逾期竣工违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为土地出让价款的日千分之一，对此被告方认为约定标准过高，请求法院依法予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的双倍作为违约金计算标准。本院认为，案涉违约金条款系双方当事人协商一致的结果，且被告未就其违约金过高的主张提供依据予以证明，故本院对其提出的要求调整违约金计算标准的主张不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏富特智能科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区规划和自然资源局逾期竣工违约金(以4,258万元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年1月1日起算至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158,043.40元(缓交)，由被告苏富特智能科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  李玲娟人民陪审员  沈建芳二〇一九年九月二十日书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。