上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初15425号原告：上海华天生物科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：何成奎，董事长。委托诉讼代理人：黄虓，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。被告：华东理工大学，住所地上海市徐汇区。负责人：曲景平，校长。委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。原告上海华天生物科技有限公司与被告华东理工大学财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。2018年8月29日，经原告申请，本院依法委托上海大宏资产评估有限公司对企业价值、停业损失、库存原材料及拆除厂房内的设备价值进行评估；后，上海大宏资产评估有限公司以项目难以评估为由退回案件。同日，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对上海市梅陇路XXX号华东理工大学徐汇校区内华天公司的三幢建筑物(以下简称系争建筑物)价值进行评估；2019年7月1日，上海大雄房地产估价有限公司完成评估后，本院将询价意见书送达原、被告。2019年8月26日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，本院于2019年9月12日再次公开开庭进行了审理，原告上海华天生物科技有限公司的委托诉讼代理人黄虓、被告华东理工大学的委托诉讼代理人刘源、廖明涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海华天生物科技有限公司(以下简称华天公司)向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿198.1万元，涉及的范围包括GMP净化车间、两幢普通仓库所涉及的土建、基本装修和两部中档国产品牌电梯(具体内容见询价意见书的第四点询价对象)。事实和理由：原告华天公司于1992年5月28日经核准成立，被告华东理工大学持有原告40%股份。因生产经营需要，原告先后投资建设生产车间和办公楼各一栋，其中生产车间建筑面积为875.5平方米。2014年1月，被告因建设需要，要求对原告车间进行拆除，并同意货币补偿的方式予以安置，承诺补偿的范围包括：1、GMP净化车间；2、车间内设备搬迁及安置费用；3、无法恢复使用的设备；4、停业及原告各项许可证损失等。为此，双方于2014年1月4日签订《拆迁补偿安置协议》。然而，被告违背双方签订的《拆迁补偿安置协议》，在未经任何事先告知的情况下，于2014年3月15日强行拆除了原告的生产车间。造成原告的巨大损失。现原告为维护自己的合法权益，向法院起诉。华东理工大学辩称，不同意原告诉请。2003年改制前，原告华天公司为被告华东理工大学全资所有的校办企业；2003年改制后，被告占40%股份，另60%为其他单位和个人；2010年，上海多草行中药科技有限公司(法定代表人何成奎)出资受让60%股份，被告仍为40%股份，目前，何成奎为原告法定代表人、董事长。原告的注册地址及实际经营地址均是梅陇路XXX号，双方是借用房屋的关系，也明确约定借用日期。2014年，因河道拆违及建造研究生宿舍的要求，被告将原告的厂房进行了拆除，双方就此补偿进行协商，但未达成一致意见。本院经审理认定事实如下：1992年4月。华东理工大学前身华东化工学院组建上海华天生物添加剂科技公司。公司章程中载明，该公司办公场地及生产场地坐落于上海市梅陇路XXX号大院内，办公室面积80平方米，厂房面积1100平方米，并提供设备。2003年11月，华东理工大学批复同意上海华天生物添加剂科技公司改制。华东理工大学以上海华天生物添加剂科技公司评估后净资产的70万元出资，联合上海盈通工贸有限公司以现金出资35万元、自然人(经营和技术骨干)以现金出资70万元设立上海华天生物科技有限公司，华天公司注册资本175万元，华东理工大学占有限公司股本40%。2010年4月，上海华天生物添加剂科技公司召开临时股东大会，同意股东李桂贞等六人将所持公司的股权转让给上海多草行中医科技有限公司。1992年4月起，华东理工大学开具给上海华天生物添加剂科技公司企业住所和经营场地使用证明，载明共有使用面积1200平方米，其中：生产加工占用面积900平方米、营业占用面积100平方米，仓库占用面积200平方米，采用无偿使用形式给上海华天生物添加剂科技公司使用。1999年11月，上海华天生物添加剂科技公司(乙方)与华东理工大学(甲方)签订房屋使用协议书，约定甲方提供坐落于上海市梅陇路XXX号，面积1200平方米的房屋，供乙方无偿使用捌年，为明确责任，特制定下列条款，共同遵守：1、房屋产权属于华东理工大学；2、房屋由乙方无偿使用捌年，自1999年4月10日到2007年4月10日止；3、甲方有权督促乙方对房屋的使用、维护和保养；4、乙方无权私自转让房屋的所有权；5、由乙方负责定期维护保养；6、发生的房屋维修费用由乙方支付。2003年11月，上海华天生物添加剂科技公司(乙方)与华东理工大学房产科(甲方)签订房屋借用协议书，约定乙方向甲方借用上海市梅陇路XXX号办公用房560平方米(华天大楼)；甲方按照学校规定，给予校产系统(无偿)使用房屋；借用日期自2003年11月28日起至2017年11月27日止。2014年1月4日，华天公司的代表(乙方)与华东理工大学的资产经营公司员工许修林(甲方)签订拆迁补偿安置协议，约定：因甲方建设需要，甲方需要对乙方车间(非居住用房)进行拆迁，并用货币补偿的方式给予安置，为明确甲乙双方权利义务，特订立本协议。一、甲方给予乙方补偿的范围包括：1、GMP净化车间；2、车间内设备搬迁及安置费用；3、无法恢复使用的设备；4、停业及原告各项许可证损失等；二、上述4项费用由甲方委托评估机构评估，评估机构按照《实施细则》及相关规定进行评估，评估结果须经双方认可。评估费用由甲方承担，补偿费用根据评估结果由双方协商确定，乙方需积极配合评估工作；三、乙方收到甲方支付的全额补偿费用后自行拆除车间内设备，乙方不按期腾空车间的，甲方可在期满后自行进场施工；四、甲乙双方在履行本协议的过程中发生争议，应当协商解决，协商不能解决的，任何一方均可以向有管辖权的人民法院提起诉讼；五、双方约定的其它事项：1、甲方所欠原乙方办公室置换费用(11.5万)，甲方在本协议生效后5个工作日内付清；2、甲方下属上海华理资产经营有限公司拟减持在乙方的股份，具体事宜由华天公司股东会决定；3、乙方现办公房(老沪闵路XXX号一、二楼)是乙方用原投资建设的华天大楼与甲方置换而来，乙方对此有完全的所有权，甲方应维持该办公房正常水电供应；4、任何一方违反本协议任何规定的，须向对方支付违约金800万元；六、本协议经甲乙双方代表于2014年1月4日签字生效，2014年1月6日甲方将盖章文本交乙方盖章。上述协议签订后，上海建惠建设咨询有限公司接受被告委托，对系争房屋现时重建的造价进行预算，经计算，按照2013年12月份信息价重新建设预算总价为XXXXXXX元，其中用房XXXXXXX元(土建XXXXXXX元、室外总体45641元、安装67864元、净化设备及货物电梯等356000元)，砖混及彩钢板临时房共139065元。2014年3月，上海市徐汇区拆除违法建筑领导小组办公室向被告发函，内容是：我办接到举报，关于你校在沿梅陇港河道控制线范围内存在一处违法搭建，我办经调查后认定举报情况属实，在2000年进行河道整理时，你校拆除占用梅陇港河道控制线范围内的部分临时房，但出于房屋使用周转的原因，又在港河道控制线范围内建设了一处建筑物，该建筑物为两层结构，面积约640平方米，使用至今，该建筑未办理建设工程规划许可证，也未经河道行政主管部门审核同意，办理相关审批手续，依据相关法律法规，该建筑属于违法建筑，且妨碍河道防汛安全，应予以拆除。希望你校配合我办工作，近期内自行拆除该处违法建筑，否则我办将会同相关职能部门依法依规予以行政处罚。2014年11月，华东理工大学致函华天公司，内容是：2013年下半年，学校按规划建造学生宿舍，上海华理资产经营有限公司受学校委托与你司就生产线搬迁事项双方进行沟通，达成初步的意向；2013年12月起就搬迁补偿进行进一步商讨，根据双方认可的方式，友好解决问题的姿态谈判，但你司却拒绝承认评估公司评估的价值，致使补偿价格没有谈拢，协议没有正式签署，为此我司认为你司在拆迁价格问题上毫无诚意且要价太高，建议双方本着实事求是的原则依据评估公司评估的价值进行协商。系争建筑物于2001年11月建造竣工。2014年3月15日，系争建筑物被拆迁。在本案审理过程中，原告对上海建惠建设咨询有限公司做出的预算报告提出异议，认为该报告在评估时未通知原告，是被告单方面做出的报告，故要求在本案审理过程中，申请重新评估。经原告申请，本院依法委托上海大宏资产评估有限公司对企业价值、停业损失、库存原材料及拆除厂房内的设备价值进行评估；因原告无法提供财务账册，且库存原材料和车间设备严重锈蚀风化，无法清点整理，故上海大宏资产评估有限公司以项目难以评估为由退回案件。同日，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对上海市梅陇路XXX号华东理工大学徐汇校区内华天公司的三幢建筑物价值进行询价确认；上海大雄房地产估价有限公司完成询价，确定：1、1幢GMP净化车间：建筑面积641平方米，总高二层(单层面积基本相同)，单层层高3米，檐高6米，砖混结构砖基础，八五砖一墙砖，预制楼板、楼梯，瓦坡屋面，混合砂浆外墙面，内墙满铺普通面砖，砼地坪上铺普通地砖、铝合金门窗；2部中档国产品牌电梯，照明设施齐全，有设卫生间、未包括GMP净化车间净化主体净化过滤设备及附属设施，也未考虑因温控、风控、湿控、光控、静电控等需求对建筑物材质的特殊要求；2幢(普通仓库)：建筑面积187.5平方米，总高一层，檐高4米，混合结构、钢砼带基，标准砖一砖墙，钢屋架，瓦屋面，混合砂浆外墙面，砼地坪上铺普通地砖，内墙满铺普通面砖，铝合金门窗，有照明设施；3幢(普通仓库)：建筑面积47平方米，总高一层，檐高3米，彩钢板房，夹心板墙体，彩钢屋面，钢门，砼地坪上铺普通地砖。上述3幢建筑物均为2001年11月竣工，经过数次维修、保养情况尚可，正常使用中，至价值时点按照建成时间年限法计算成新率约为六成五新，考虑客观存在的翻新情况下成新率约为七成五新。本次询价价值时点取实地查勘期的2019年1月16日。询价结果：总价198.1万元，1幢155.8万元，2幢37.2万元,3幢5.1万元,按照75%成新率计算,询价对象价值约148.6万元,按照65%成新率计算,询价对象价值约128.8万元。本次询价结果未包括不锈钢运输机、BZR真空乳化装置、空气净化器、风幕机等任何设备价值。原、被告对询价重置总价无异议，但对成新率有异议，原告认为应当按照重置总价198.1万元赔偿，且建筑物数次维修、保养，但未提供维修、保养的任何证据；被告认为，至价值时点按照建成时间年限法计算成新率应按65%成新率计算。以上事实，除根据原、被告庭审中的陈述一致外，另有法人申请开业登记注册书、改制批复、章程、验资报告、整改资产评估明细表、股东会决议、股权转让协议、企业住所和经营场地使用证明、房屋使用协议书、拆迁安置协议等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告对系争建筑物拆迁，原告诉请要求被告赔偿系争建筑物损失198.1万元，对此被告同意赔偿；原、被告双方对赔偿责任问题达成一致协议，该协议系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以准许。但被告辩称应考虑房屋使用折旧，要求按照65%成新率计算,只同意承担赔偿数额128.8万元。根据本案查明，系争建筑物于2001年11月建造竣工；2014年3月，系争建筑物被拆迁。关于价值时点，鉴于系争建筑物2014年3月被拆迁，以拆迁时点作为价值时点更能体现公平合理的原则，根据年限法计算，应约为72.7%成新率为妥。原告诉称其在使用过程中曾经经过多次维修、保养，且房屋情况尚好，因未提供相关证据，本院不予以采信。综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：华东理工大学于本判决生效之日起十日内赔偿上海华天生物科技有限公司位于上海市梅陇路XXX号华东理工大学校区内包括GMP净化车间、两幢普通仓库所涉及的土建、基本装修和两部中档国产品牌电梯等(具体内容见上海大雄房地产估价有限公司询价意见书的第四条询价对象)费用共计XXXXXXX元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22629元，由上海华天生物科技有限公司负担5883.5元，华东理工大学负担16745.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  盛建国人民陪审员  李金凤二〇一九年九月二十七日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。