文书内容湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0115民初6470号原告：湖北省武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区大桥现代产业园红花路特1号。法定代表人：李传华，系居委会主任。委托诉讼代理人：曾永智，湖北楚智律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉艳艳，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。被告：余兆斌，男，1955年5月20日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：王保安，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。原告湖北省武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会（以下简称“江夏大桥居委会”）与被告余兆斌房屋腾退纠纷一案，本院于2019年6月17日立案，依法适用简易程序进行审理。后由于案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告余兆斌提出反诉，要求江夏大桥居委会支付2年2个月的补偿共计278283元及利息。本院经审查作出（2019）鄂0115民初6470号民事裁定，认为其提出的反诉请求与本诉无事实和法律上的关联，裁定不予受理。原告江夏大桥居委会的委托诉讼代理人曾永智，被告余兆斌及其委托诉讼代理人王保安、曾建红，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江夏大桥居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告余兆斌立即从原告江夏大桥居委会所有的大桥居委会还建小区7-9号、7-10号门面内搬离；2.判令被告余兆斌赔偿由于其强行占用门面给原告江夏大桥居委会造成的租金、物业费损失158046.5元（暂计算至2019年6月30日，后期损失计算至实际腾退之日止）；3.判令被告余兆斌承担本案诉讼费用。事实和理由：余兆斌系江夏大桥居委会所辖居民，自2013年9月1日以来，余兆斌采取欺骗手段，强占江夏大桥居委会所有的还建小区7-9号、7-10号门面（面积共计98.5平方米）。多年以来，江夏大桥居委会一直催其搬离并补缴租金、物业费，余兆斌置之不理，导致江夏大桥居委会无法将门面进行出租和进行其他商业活动，蒙受重大经济损失。同时，余兆斌的行为也给当地社会治安管理及社区管理工作带来了极大的阻力和不良影响。根据物权法的相关规定，余兆斌的行为构成违法，应立即腾退并赔偿江夏大桥居委会的经济损失。被告余兆斌辩称，1.江夏大桥居委会第一项诉请不能成立。余兆斌确实是江夏大桥居委会居民，余兆斌原来的房屋是被江夏大桥居委会作为共同拆迁人拆迁的，余兆斌是经江夏大桥居委会同意后到涉案房屋过渡性安置居住的，安置之前江夏大桥居委会为了达到拆迁目的，承诺一直到余兆斌取得拆迁还建房后才要求其搬出涉案房屋。另外，江夏大桥居委会不能证明涉案房屋属其所有，涉案房屋属于过渡拆迁安置性房屋，在法律上与江夏大桥居委会无直接关系。2.江夏大桥居委会第二项诉请无事实和法律依据。余兆斌不是违法占有，也没有租赁关系，而是过渡性安置，现在是因为居委会工作人员张英杰与余兆斌发生人身损害矛盾才提起诉讼的。第二项诉请的计算方式及标准也缺乏事实依据，该项诉请不成立。综上，本案因为拆迁原因造成的，属于历史遗留问题，希望人民法院充分考虑本案社会影响因素谨慎判决，依法驳回江夏大桥居委会的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认。根据双方当事人提交的证据以及陈述，本院查明如下事实：2007年8月，武汉市江夏区发展和改革委员会批准同意江夏区大桥新区大桥居委会还建居民新区建设项目立项，选址在武汉江夏经济开发区大桥新区明星村，项目由江夏大桥居委会具体实施。2008年8月，经江夏大桥居委会委托，武汉市江夏区城市规划设计研究院出具了大桥社区居委会首期还建楼规划设计，规划用地面积为28174平方米（42.3亩），其中一期规划建筑总面积28617平方米，二期规划建筑总面积21210平方米。2009年9月，经武汉江夏经济开发区大桥新区办事处同意，武汉江夏经济开发区大桥新区大桥居民委员会向江夏区建筑管理站提交了还建小区二期工程开工报告，并委托湖北建厦工程建设招标代理有限公司承担武汉江夏经济开发区大桥新区大桥居民委员会还建小区二期工程的施工招标代理工作，2009年11月，该工程由武汉人武建设集团有限公司中标。2009年12月，武汉江夏经济开发区大桥新区大桥居民委员会（甲方）与武汉人武建设集团有限公司（乙方）签订了《建设工程施工合同》，约定由乙方承包建设大桥居委会还建二期工程，约定竣工时间为2010年10月5日。2018年，武汉江夏经济开发区大桥新区大桥居民委员会更名为武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会。2019年9月，武汉江夏经济开发区大桥现代产业园出具证明一份，主要内容为江夏大桥居委会的拆迁还建小区二期工程的出资人为武汉市江夏区大桥新区，建设单位为江夏大桥居委会，该建设项目的商业门面的所有权属于江夏大桥居委会，因法律法规、政策等原因，该建设项目目前无法办理不动产所有权证。余兆斌系江夏大桥居委会居民，2013年9月余兆斌所有的土地、房屋拟被征用，余兆斌将自有的机械设备放置入涉案江夏大桥居委会还建小区二期7号楼9、10号门面内（面积约98.5平方米），一直使用两门面至今，未缴纳过租金和物业管理费。2015年11月13日，武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会村委会（甲方）与余兆斌（乙方）签署了《拆迁户征地拆迁补偿协议》，约定甲方征用乙方土地、房屋及其他附属设施等用于大花岭东片还建点建设，经丈量确认，乙方的主体房面积为1157平方米，还建面积1157平方米，排水沟、碎石路等附属设施补偿费12508元，停业补偿、停业财产搬运等费用233600元，装修费144723元，过渡费198115元，搬家费1000元，宅基地102819元，以上补偿金额共计692765元。后武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会依约向余兆斌给付了上述补偿款。2018年，大桥居委会还建小区物业办公室多次向余兆斌催缴租金和物业管理费，余兆斌与物业办公室工作人员张英杰发生争执，致使余兆斌受伤。后本院作出（2018）鄂0115刑初284号刑事判决，认为张英杰犯故意伤害罪，判处拘役四个月。诉讼中，江夏大桥居委会提交了《门面出租合同》一份，甲方为大桥居委会，乙方为余兆斌，合同主要内容为甲方将二期还建小区7号楼10号门面租给乙方使用，租期为三个半月即自2013年9月15日至2013年12月31日，面积为50平方米，每平方米按每月20元计算，共计3500元；租期满后如续租，需提前一个月交租金；不续租三天内拆除所有东西并还原，如不拆除视为租户自动放弃，物业全权处理；乙方必须自觉缴纳水电费、卫生费及物业管理费等。合同落款处有江夏大桥居委会原工作人员肖志明和余兆斌的签名和手印。余兆斌认为该合同上“余兆斌”的签名系伪造，并口头申请进行笔迹鉴定。本院屡次通知余兆斌提供不同时期的样本材料以供鉴定，但余兆斌逾期未提交；本院通知余兆斌在规定的时间内书面回复是否确定申请鉴定，余兆斌逾期亦未回复。诉讼中，余兆斌称其房屋及土地拆迁应该获得补偿款已经支付到位，但没有获得2013年至2015年的过渡费。江夏大桥居委会主张租金损失自2013年9月1日至2017年12月31日按20元/月/㎡的标准计算，自2018年1月1日起按30元/月/㎡的标准计算；物业管理费损失自2013年9月1日起按1元/月/㎡的标准计算。本院认为，根据江夏大桥居委会提交的证据，涉案大桥居委会还建小区7-9号、7-10号门面从立项、规划、招投标到实际施工建设，江夏大桥居委会均为发包主体，再根据武汉江夏经济开发区大桥现代产业园出具的证明，可以确定涉案大桥居委会还建小区7-9号、7-10号门面的占有、使用、收益等权利均归属于江夏大桥居委会，余兆斌辩称江夏大桥居委会无诉讼主体资格的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，余兆斌在租用涉案门面到期后仍长期占用涉案门面至今，既不向江夏大桥居委会缴纳使用费用，亦拒绝搬离，致使江夏大桥居委会无法正常使用其财产,其行为构成对江夏大桥居委会的侵权,故江夏大桥居委会主张余兆斌腾退涉案门面并赔偿损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。余兆斌辩称系江夏大桥居委会工作人员口头承诺允许其一直使用涉案门面直至其还建房建成，但并未提交证据予以证实，江夏大桥居委会亦予以否认，该辩称意见本院不予采纳。余兆斌原有的房屋土地等系由武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会进行拆迁，双方也签署了拆迁补偿协议，对于应该补偿的款项一一进行了明确并支付到位。即使余兆斌所称没有获得2013年至2015年的过渡费情况属实，也系余兆斌与武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会之间的纠纷，并不能成为其非法占用江夏大桥居委会门面的理由。江夏大桥居委会向本院提交的门面出租合同上有余兆斌的签名和捺印，余兆斌否认该出租合同上签名捺印的真实性，但在限定的时间内既不提供样本，亦不明确回复是否申请文本鉴定，视为其放弃鉴定的权利。考虑到余兆斌系江夏大桥居委会的居民，在使用涉案房屋时其原有房屋土地拟被拆迁，难以正常使用，彼时拆迁补偿安置等费用又尚未获得，江夏大桥居委会在一定时间内为余兆斌提供房屋供其安置其机械设备符合情理，但2015年11月13日余兆斌与武汉江夏经济开发区大桥新区大花岭村村民委员会村委会签署拆迁补偿协议后，其应得的补偿安置等费用均已明确，此时余兆斌便不应再继续占用涉案房屋，否则就应按照同期租金标准给付租金，故江夏大桥居委会要求余兆斌支付租金、物业费损失的主张，本院予以支持，但起算点本院酌定从2015年11月14日开始计算。江夏大桥居委会主张的租金和物业费计算标准均未超出本地市场行情和合理范畴，本院予以支持，截止2019年6月30日租金和物业费损失共计105641元（见表1）。表1            时间阶段              面积      （㎡）              租金标准      (元/月/㎡)              租金（元）              物业费标准      (元/月/㎡)              物业费      （元）                  2015.11.14-2017.12.31              98.5              20              48265              1              2413                  2018.01.01-2019.06.30              98.5              30              53190              1              1773                  合计                                          101455                            4186      综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，判决如下：一、被告余兆斌于本判决生效之日起五日内将武汉江夏经济开发区大桥社区居委会还建小区7-9号、7-10号门面腾空并退还于原告湖北省武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会；二、被告余兆斌于本判决生效之日起五日内向原告湖北省武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会支付占用期间的损失共计105641元，并自2019年7月1日按31元/月/㎡的标准支付损失直至被告余兆斌腾退完毕之日止；三、驳回原告湖北省武汉江夏经济开发区大桥社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告余兆斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  许方芳人民陪审员  黄姣桂人民陪审员  孙成军二〇一九年十二月十日书 记 员  石 英