上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16546号原告：陈峰，男，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖僖敏，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：傅巍波，男。委托诉讼代理人：颜欢，男。原告陈峰与被告上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序。本案分别于2019年6月4日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告陈峰的委托诉讼代理人周懿懿、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人颜欢到庭参加了第一次庭审；原告陈峰的委托诉讼代理人周懿懿、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人傅巍波到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。陈峰向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告于2017年7月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月8日解除；2.被告支付原告2018年11月15日至2019年3月8日期间的租金117,333元、2018年7月至2019年3月期间的物业费2,700元、2018年11月16日起至判决生效之日止按160元/天(月租金32,000元的千分之五)标准计算的滞纳金；3.被告支付原告2019年3月9日至2019年4月18日期间的房屋占用费42,666.80元。诉讼中，陈峰撤回要求我爱我家公司支付物业费2,700元的诉讼请求。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签署《商铺租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于上海市闵行区吴中路XXX-XXX号的房屋(以下简称租赁商铺)，租期为2017年8月1日至2022年8月14日，其中2017年8月1日至2017年8月14日为免租期；2017年8月15日至2019年8月14日期间商铺租金为32,000元/月；被告应每三个月支付一次租金，于正常租期开始前７日直接支付进原告指定的银行账户，每逾期一天，须向原告支付每月租金的5‰作为滞纳金，逾期超过20天，原告有权单方面解除合同；如被告违约，被告无权收回所支付的保证金64,000元。被告自2018年11月15日起未支付租金。原告多次催讨无果后，于2019年3月8日向被告送达了合同解除通知书。被告在收到解除通知书后，不仅未支付欠付的商铺租金，反而继续占用商铺，拒绝退还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。我爱我家公司辩称，其已于2018年11月8日搬离租赁商铺，同月19日，其还以彩信方式将《解约函》发送给原告，告知原告不再继续租赁商铺，其可另行出租，但原告一直未予理睬，直至2019年3月才发送《律师函》要求解约。被告考虑到系自身原因要求解约，同意保证金无需返还，但不同意另外支付租金。原告称被告不交房，其实是原告不来收回房屋。被告注册于租赁商铺的吴中路第一分公司已于2018年11月22日注销。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，租赁商铺产权人之一杨a作为委托人、原告陈峰作为受托人签订《商铺委托书》一份，内载“今委托陈峰(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)为商铺代理人，全权代表产权人办理上海市闵行区吴中路XXX-XXX号，(产权证号：沪房地＿闵字(2016)第xxxx号)商铺的租赁事宜。受委托日期2017年5月1日至2028年3月1日。”2017年7月31日，陈峰作为出租方(甲方)、我爱我家公司作为承租方(乙方)，双方签订《商铺租赁合同》一份。合同中与本案有关的主要条款约定如下：甲方将位于上海市闵行区吴中路xxxx之物业(简称该房屋)出租给乙方。本合同租赁期限自2017年8月1日至2022年8月14日止。2017年8月1日至8月14日为免租期。自2017年8月15日至2019年8月14日止，该商铺租金为32,000元/月。支付方式：甲方要求乙方每三个月支付一次租金，每期租金乙方于正常租期开始前７日直接支付进甲方指定银行账户。未经甲方同意，乙方不得逾期支付租金，如逾期，则每逾期一天需在支付金的基础上另需向甲方支付相当于每月租金的5‰作为滞纳金。乙方逾期超过20天未支付房租，甲方有权单方面解除本协议。租赁保证金为64,000元，乙方应于支付首次租金时同时支付保证金，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。甲方将该房屋交付予乙方后的期间内，若因乙方之原因致使本合同无法履行的，甲方有权解除本合同，乙方无权要求返还保证金。2018年11月9日，我爱我家公司向陈峰邮寄落款日期为2018年11月1日的《解约通知函》一份，内载“我司与贵方于2017年7月31日就租赁上海市闵行区吴中路XXX号-1商铺签署了《商铺租赁合同》。现因我司经营调整，特发此函通知贵方：我司现正式声明终止此《商铺租赁合同》，同时自本函发出之日起我司将终止支付房租，贵方可随时与我司主动联系接收该房屋，并与我司指定人员接洽协商相关后续事宜。另自本函发出之日起贵方可另行出租上述商铺，特此书面通知。”该邮件的签收情况为“他人代收”。我爱我家公司并于同日通过iMessage信息将《解约通知函》和运单详情的照片发送给陈峰，还向陈峰发送短信“陈先生，你不肯给通信地址，也不和我们交接，现我司决定将解约通知函按照你身份证地址发快递给你了，麻烦收到后尽快与我司联系并办理交接手续。”该条短信显示“已送达”。2019年1月25日，上海市锦天城律师事务所受陈峰委托，向我爱我家公司发送《律师函》，要求我爱我家公司在收到律师函之日起七个工作日内向陈峰支付2018年12月至2019年1月的租金64,000元及2018年7月至2019年1月的物业费2,100元。2019年3月7日，陈峰向我爱我家公司发送《解除通知函》一份，主要内容为：因我爱我家公司未按约支付租赁商铺2018年12月至2019年2月期间的租金96,000元及2018年7月至2019年2月期间的物业费2,400元的严重违约行为，其多次催讨未果，故正式通知我爱我家公司解除双方签署的《商铺租赁合同》，要求我爱我家公司腾空并退还房屋，还告知我爱我家公司保证金64,000将作为违约金不予退还。该函于2019年3月8日送达我爱我家公司。2019年4月16日，陈峰向我爱我家公司发送《告知函》，主要内容为：因我爱我家公司未按约支付2018年12月至2019年2月期间的租金96,000元，其已于2019年3月8日书面通知我爱我家公司解除《商铺租赁合同》，要求我爱我家公司腾空并退还房屋，但我爱我家公司至今未办理腾空退房手续。故其正式通知我爱我家公司在2019年4月18日下午5点之前腾退并交付房屋，否则其将强行收回房屋。我爱我家公司对此未予理睬，陈峰遂于2019年4月18日自行收回租赁商铺。我爱我家公司搬离租赁商铺后，商铺内留有其办公桌椅，门上挂有U型门锁一把。我爱我家公司确认，租金已支付至2018年11月14日，同意陈峰没收租赁保证金64,000元。以上事实，由陈峰提供的《上海市房地产权证》、房屋状况及产权人信息、《商铺委托书》、《商铺租赁合同》、《律师函》、《解除通知函》及邮寄凭证、照片、《告知函》，我爱我家公司提供的《解约通知函》、运单详情查询打印件、短信截屏、彩信截屏及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，陈峰与我爱我家公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，在内容和形式上不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。陈峰按照合同约定提供了租赁商铺，我爱我家公司亦交纳了部分租赁费用。之后，我爱我家公司以自身经营调整为由向陈峰要求提前解除合同，在未与陈峰协商一致的情况下即擅自搬离租赁房屋，其搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力，构成违约。此外，我爱我家公司虽然搬离租赁商铺，但仍将其办公桌椅遗留在商铺内且对商铺另外上锁，并未将该商铺退还陈峰。我爱我家公司称其向陈峰要求退房对方未予理睬，但陈峰于2019年3月、4月两次向我爱我家公司发函要求办理退房手续，其也未予理睬，并未积极配合办理退还房屋的手续，故我爱我家公司将双方未办理房屋交接手续归咎于陈峰的主张，本院不予采纳。根据合同约定，我爱我家公司应按时支付租金。其长期拖欠租金的行为属于严重违约，陈峰据此发出解除合同的函件，符合合同约定，被告于2019年3月8日收到上述函件，故双方之间的《商铺租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院就陈峰的其余诉讼请求逐一作如下处理：一、关于租金和房屋占用费。本院认为，我爱我家公司已支付租金至2018年11月14日，双方合同解除日期为2019年3月8日，租赁商铺实际收回日期为2019年4月18日。因此，陈峰主张我爱我家公司支付2018年11月15日至2019年3月8日期间的租金117,333元，未超过合同约定的租金标准，应予支持；根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故本院参照《商铺租赁合同》约定的同期月租金标准认定我爱我家公司应支付陈峰2019年3月9日至2019年4月18日期间的房屋占用费计42,666.67元。二、关于滞纳金。本院认为，双方在《商铺租赁合同》中约定，我爱我家公司逾期支付租金的，每逾期一天需另向陈峰支付相当于每月租金的5‰作为滞纳金。陈峰据此主张滞纳金，有合同依据，可予支持。鉴于我爱我家公司表示滞纳金计算标准过高，本院综合考虑当事人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为按50元/天的标准计算。此外，我爱我家公司在庭审中确认同意陈峰没收租赁保证金，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。陈峰自愿撤回要求我爱我家公司支付物业费的诉讼请求，系其处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、确认原告陈峰和被告上海我爱我家房地产经纪有限公司于2017年7月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈峰租金117,333元；三、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈峰房屋占用费42,666.67元；四、被告上海我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈峰自2018年11月16日起至判决生效之日止按50元/天计算的滞纳金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,230.80元，由被告上海我爱我家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马爱军审 判 员  吴文静人民陪审员  王晓蕾二〇一九年十月二十八日书 记 员  沈梓君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。