上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86393号原告(反诉被告)：上海可昊实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈先平，总经理。委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梅森休闲健身俱乐部有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区潍坊西路XXX弄XXX号。法定代表人：周文婷、执行董事。委托诉讼代理人：傅文。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司(以下至本判决主文前简称可昊公司)与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司(以下至本判决主文前简称梅森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法先适用简易程序，后转普通程序，先后于2019年1月14日、2019年11月2日公开开庭进行了审理，可昊公司的法定代表人陈先平及委托诉讼代理人高兴到庭参加两次庭审，可昊公司的委托诉讼代理人王智煜到庭参加了2019年1月14日的庭审，可昊公司的委托诉讼代理人郑钰到庭参加了2019年11月2日的庭审，梅森公司的委托诉讼代理人傅文、陈世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。可昊公司提出如下本诉请求：1.判令解除可昊公司、梅森公司就上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所一楼咖啡吧区域和厨房区域(以下至本判决主文前简称租赁经营区域)以及户外沙滩小木屋(以下至本判决主文前简称小木屋，租赁经营区域和小木屋至本判决主文前统称系争房屋)租赁签署的《餐馆服务租赁合同》(以下至本判决主文前简称《租赁合同》)；2.判令梅森公司返还可昊公司已支付的履约保证金人民币(以下币种相同)10万元；3.判令梅森公司按照履约保证金的两倍支付违约补偿费20万元;4.判令梅森公司赔偿可昊公司装修、设计、家具、厨具、空调和产品损失1,019,000元；5.判令梅森公司赔偿律师费损失45,000元；6.诉讼费由梅森公司承担。本案审理过程中，可昊公司要求梅森公司在解除合同后返还其施工保证金5,000元。事实和理由：2018年2月26日，梅森公司将系争房屋出租给可昊公司，并且双方就此签署了《租赁合同》。嗣后，可昊公司向梅森公司支付了履约保证金，并依约进场装修。但梅森公司在可昊公司屡次催促下，一直未向可昊公司提供办理餐饮服务营业执照等相关行政手续所必要的材料，导致梅森公司迟迟无法办理餐饮服务的相关证照，并且梅森公司也一直未向可昊公司提供其被系争房屋产权人上海世茂房地产有限公司(以下至判决主文前简称世茂公司)授权出租的相关文件。除此之外，梅森公司还违反租赁合同约定，对系争房屋经营区停水停电、驱逐可昊公司现场人员、禁止可昊公司经营中餐，屡次阻扰可昊公司的正常装修和开业准备工作。以上种种，导致可昊公司根本无法开业。再之后，可昊公司获悉系争房屋属业主共有，且世茂公司并未授权梅森公司将系争房屋经营区出租给可昊公司。可昊公司遂委托律师于2018年7月11日向梅森公司派发律师函，同时可昊公司亦张贴公告函，郑重催告梅森公司履行合同义务并提供办理证照的材料和权属证明，并且要求梅森公司立即恢复水电供应并积极配合可昊公司装修及开业准备工作，但梅森公司至今仍未提供，且未予纠正其违约和不当行为。故可昊公司提出上述本诉请求。梅森公司辩称：对可昊公司的全部诉请不认可。可昊公司在双方签订租赁合同后首先违反合同约定，没有按时办理相关营业证照进行合法经营，装修也擅自改变了租赁房屋的原有厨房结构，未经梅森公司书面同意，在厨房区域内设置了包房、员工宿舍及厕所。可昊公司先违反合同约定，不存在可昊公司主张的根据合同约定要求梅森公司支付履约保证金、违约补偿金及装修费用赔偿。基于以上原因，梅森公司也提出反诉。梅森公司提出如下反诉请求：1.判令依法解除《租赁合同》；2、判令可昊公司承担梅森公司为搬离物品、腾退房屋并支付违规改建复原产生的费用255,246元；3.判令可昊公司支付2018年3月1日至2018年4月30日装修免租期租金损失6万元;4.判令可昊公司支付2018年5月1日暂计至2018年9月1日房屋租金121,000元；5.判令可昊公司按200元每日的标准支付2018年3月3日至2018年8月29日止的逾期付款违约金；6.判令可昊公司按3,000元每日的标准支付2018年8月30日起至实际返还系争房屋之日止的逾期交还违约金；7.判令可昊公司支付自2018年5月1日至2018年8月29日的迟延开业违约金62,000元；8.判令可昊公司10万元履约保证金归梅森公司所有;9.判令可昊公司支付律师费5万元;10.判令诉讼费由可昊公司承担。本案审理过程中，梅森公司将第4项反诉请求变更为要求可昊公司支付自2018年5月1日起至实际搬离之日止的全部租金。事实和理由：可昊公司与梅森公司签订《租赁合同》,约定梅森公司将系争房屋租赁给可昊公司经营，租赁面积共计346平方米，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日，每月租金3万元。合同签订后，梅森公司即将系争房屋交付可昊公司，可昊公司于2018年3月11日前往梅森公司处交纳施工保证金，随即入场施工装修。时至2018年6月28日，可昊公司一直未能向梅森公司提供餐饮服务经营资质的公司营业执照及食品经营许可证等相关资质材料，同时也未提交装修设计图纸以及相关餐饮装修必须具备的消防、排污报批许可文件，更未按照合同约定按时支付租金，双方合同明确约定的2018年5月1日正式营业日已过一月有余，梅森公司经多次与可昊公司沟通催促无效后，于2018年6月28日向可昊公司发出了《关于敦促上海可昊实业有限公司餐厅开业的通知》的书面通知。另梅森公司工作人员于2018年7月9日前往租赁区域现场查验，发现可昊公司未取得梅森公司书面同意情况下违规装修，并存在严重安全隐患。梅森公司随即于2018年7月9日当日向可昊公司发出《关于上海可昊实业有限公司餐厅租赁经营的告知函》，告知可昊公司已经违约，并要求可昊公司支付所欠租金，若可昊公司逾期支付租金的，梅森公司有权停止供电、供水，并有权单方无责提前解除租赁合同。梅森公司将2018年7月9日现场查验报告寄送可昊公司，告知违规装修事项及保留终止租赁合同的权利。可昊公司于2018年7月11日向梅森公司发出的书面《律师函》中也都未能列明梅森公司必须应当补充哪些配合工商注册文件的具体要求，因此梅森公司认为直到2018年7月11日为止已经向可昊公司提供了所有配合注册文件，可昊公司找出牵强理由怠于履行合同义务。可昊公司对梅森公司的反诉请求辩称：同意合同解除，不同意解除时间为2018年8月29日。梅森公司违约，没有解除权，希望支持可昊公司的第1项诉讼请求。对梅森公司的其余诉讼请求均不同意。免租期内梅森公司不应当有损失，且合同签订后，因为梅森公司的违约行为，导致可昊公司始终无法开展经营活动，并且在可昊公司多次要求梅森公司按约履行的情况下，梅森公司仍未纠正其违约行为，所以可昊公司无需向梅森公司支付租金或违约金。而梅森公司违约，故梅森公司的律师费不应由可昊公司承担。本院经审理，可昊公司、梅森公司对《餐饮服务租赁合同》、世茂天成物业服务集团有限公司文件、关于上海滨江梅森会所管理人员重大违纪的通报、律师函及快递单、《致上海梅森休闲健身俱乐部有限公司公告函》、照片、中国工商银行境内汇款电子回单、《空调排风工程合同书》、温州鸿豪家具厂家具订制加工合同及汇款凭证和收据、设计合同及汇款凭证和收据、《物料销售协议》及汇款凭证和收据、《装修合同》及汇款凭证和收据、律师费发票、《情况说明》、施工保证金收据、《2号会所餐厅办证材料目录》及可昊公司法定代表人签收字据、《关于敦促上海可昊实业有限公司餐厅开业的通知》及邮寄凭证、《外判商评估报告》及邮寄凭证、《关于敦促上海可昊实业有限公司餐厅租赁经营的告知函》及邮寄凭证、《律师函》、《关于解除的通知》及邮寄凭证、送达情况、《聘请律师合同》、照片、《上海世茂滨江梅森会所西餐厅恢复一分部分项工程量清单计价表》、《经营授权说明》、上海市房地产权证、《上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息》、《强制拆除申请书》、《来访接待处理单》、《上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所装修工程工程造价鉴定意见书》(以下简称《装修造价意见书》)、《上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所恢复工程工程造价鉴定意见书》(以下简称《恢复造价意见书》)、鉴定费发票，证人牟某某、杨某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2018年2月26日，梅森公司与可昊公司签署了《租赁合同》。《租赁合同》约定：梅森公司将系争房屋出租给可昊公司；系争房屋包括租赁经营区域和小木屋(合同期内6月至9月)；租赁经营区域现有的装修及设施状况，由双方在本合同附件一中加以列明，该附件作为梅森公司按本合同约定交付可昊公司使用和可昊公司在本合同因任何原因终止时交还租赁经营区域时的验收依据；可昊公司具有合法经营资格，可昊公司必须向梅森公司提供进行合同约定的经营活动所必须的一切证照、许可批复及其复印件(复印件由梅森公司留存)等，并保证在合同有效期内所有证照、批复等真实有效，否则梅森公司有权终止合同并追究可昊公司违约责任；可昊公司应在本合同签署生效后的3个月内向有关工商行政管理部门申请取得经营本合同项下的业务的主体所需的营业执照及相关食品经营证照及其他相关的经营所需证明，并按照合同有关约定以该公司为乙方与梅森公司就本合同约定的租赁经营事宜重新签订租赁经营合同，并由可昊公司承担连带担保责任；可昊公司应在本合同签订前向梅森公司出示营业执照副本、法人身份证件及其他必要的文件的原件由梅森公司审核，并提供其复印件加盖原申办公章(鲜章)，一式两份供梅森公司备案；可昊公司设立分支机构并经梅森公司书面同意由分支机构实际履行本合同的，亦必须于本合同生效后30日内取得分支机构营业执照并供梅森公司备案；如因可昊公司未取得、未及时取得相应的营业执照而无法正常营业给梅森公司造成损失的，在此期间的租金及其他应付费用，可昊公司仍需按期向梅森公司支付并负责赔偿梅森公司因此造成的经济损失；可昊公司保证所提交之证照、文件的合法性、真实性，否则，梅森公司有权终止合同及追究可昊公司法律责任，同时可昊公司须自行承担完全的损害赔偿责任；梅森公司保证其对租赁经营区域拥有合法的租赁经营权，一旦签署本合同，可昊公司在合同约定的租赁期限内享有租赁经营区域的合法使用权；梅森公司应提供营业执照副本及梅森公司被授权相关文本/合同的文件【复印件加盖梅森公司公章(鲜章)】，一式两份供可昊公司审核;本合同所述履约保证金将作为可昊公司履行合同的保证,在本合同签订前,可昊公司须向梅森公司提交10万元作为履约保证金,可昊公司应当确保在本合同期限内梅森公司始终得以持有前述金额之履约保证金;梅森公司有权从该租赁保证金中扣除租金、物业管理费、公用事业费及其他费用、可昊公司及其他相关人员过错造成梅森公司的损失、可昊公司依据本协议支付的违约金、滞纳金等、梅森公司追讨上述款项而产生的费用；履约保证金于可昊公司按本合同的规定退场并注销完毕租赁场地作为注册地址的所有相关机构(包括但不限于工商机构、食品监督机构等)手续后的两个月内且扣除本合同约定的及实际发生的未结清费用(如有)无息返还，如果可昊公司按本合同的规定退场时或退场后，经双方确证属实，可昊公司应承担任何根据本合同应由可昊公司承担的责任金额，可昊公司须将其应承担的责任金额提交梅森公司或由梅森公司在履约保证金中扣除，不足部分由可昊公司另行交付，经双方确证属实，如可昊公司不承担或丧失承担责任的能力，则梅森公司书面通知可昊公司后，可将履约保证金抵偿可昊公司按照本合同应承担的责任金额，并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿；在本合同终止前，履约保证金根据本合同全部或部分扣除而不足合同约定的数额时，可昊公司应在收到梅森公司书面通知后十天内，补足履约保证金被扣除部分，否则，每延迟一天，可昊公司应向梅森公司支付应付款项2‰的滞纳金；可昊公司向梅森公司承诺，租赁经营区域仅限可昊公司作为经营中西餐和咖啡厅之用途，可昊公司所经营的商品和提供服务的范围为：酒类、咖啡、茶、果汁、灌装饮料等饮品，甜品、面包类、比萨、三明治、汉堡等西餐、简餐、轻餐饮等食品；除此之外，不得用于其他用途，如可昊公司因经营推广需要开展活动需提前向梅森公司提出书面申请与报备，得到梅森公司许可后方可开展；除非本合同另有约定，可昊公司不得将租赁经营区域或其他任何部分转租或转让给他人使用，可昊公司须严格遵守国家及上海市制定有关租赁经营场所及可昊公司在租赁经营场所内进行其业务的政策和法规；除非事先得到梅森公司的书面同意，否则可昊公司不得擅自变更租赁经营区域的用途；若可昊公司违反上述条款，且经梅森公司书面催告后10日内未能纠正，梅森公司有权书面通知可昊公司终止本合同，可昊公司须因此向梅森公司赔偿其遭受的一切损失；可昊公司承诺在租赁经营区域内经营商品或提供服务的范围与其营业执照上工商行政部门核定的经营范围一致，否则一切责任和后果由可昊公司承担，且梅森公司有权即时终止本合同,并追究可昊公司违约与赔偿责任；可昊公司进场装修前必须支付施工保证金5,000元，可昊公司在支付此笔款项及取得梅森公司同意后方可进入租赁区域进行作业，未交此笔款项不得进场，可昊公司开业三个月内梅森公司对可昊公司装修进行验收，经双方验收合格扣除任何损坏赔偿后(如经双方确证属实)，由梅森公司在30天内无息退还可昊公司，如该保证金不足以偿付有关损坏赔偿的，可昊公司应就不足部分继续承担赔偿责任，可昊公司施工如影响公共区域的卫生，产生的清运费，将从施工保证金中扣除；可昊公司在装修前必须呈上装修样本及设计施工图纸予梅森公司，获得梅森公司及政府主管部门批准后方能开始装修，未经梅森公司及政府主管部门批准或可昊公司于批准后擅自变更设计施工图纸的，梅森公司有权终止本合同，若因此造成人身或财产损害的，还须承担相应的经济及法律责任，可昊公司上述政府主管部门报批的义务不得因取得梅森公司批准而予免除；租赁经营期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，若本合同签订日期晚于2018年3月1日的，则租赁经营起始日以合同签订日为准；装修免租期自2018年3月1日起至2018年4月30日止，装修免租期不影响水电煤、煤气费及物管费的收取，非因梅森公司原因导致本合同自签署之日起两年内提前解除的，可昊公司应当按3万元每月，共计6万元向梅森公司支付本合同约定的免租期期间内的租金作为对梅森公司的部分补偿；自2018年5月1日至2019年4月30日每月租金为3万元，自2019年5月1日至2021年2月28日每月租金为3万元，其中2019年6月1日至2019年9月30日以及2020年6月1日至2020年9月30日，可昊公司除支付前述约定的租金外，还需额外增加每月1万元小木屋租金费用；可昊公司每三个月支付一次租金(为一个租金支付周期)，租金支付采取预付制，可昊公司应在上个支付周期期满前20天支付下个周期租金，本合同签订后5日内可昊公司应将首期3个月租金划入梅森公司指定银行账户并到账，可昊公司支付成功后，梅森公司出具租金发票；可昊公司如逾期支付租金，按每日租金额的20%的标准支付逾期付款违约金，如果超过2周，梅森公司有权停止向可昊公司所租区域供电、供水；如果超过3周，可昊公司仍未支付所欠租金，梅森公司有权关闭可昊公司所租区域，不准可昊公司进入，同时梅森公司有权单方面解除本合同，并要求可昊公司按照本合同13.5条的规定承担违约及赔偿责任，可昊公司不得以此提出任何补偿及赔偿；13.5条规定，如梅森公司根据上述第13.4条的规定解除本合同后，可昊公司无权要求返还履约保证金及已付租金，如造成梅森公司损失，有约定按照约定赔偿，无约定的按照实际损失据实予以赔偿；本合同生效后，若任何一方因自身原因或非不可抗力因素，无法履行或单方面终止本合同，除本合同另有明确约定外，则应按履约保证金的2倍补偿另一方；……;第13.4条约定，梅森公司有权解除本合同的条件：(1)因可昊公司原因造成房屋主体结构损坏的；(2)可昊公司擅自转租、转让承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(3)可昊公司拖欠应付租金或其他应付费用且经梅森公司书面催告后10日以上仍未支付的；……。嗣后，可昊公司于2018年3月7日向梅森公司支付了履约保证金10万元，并在支付了施工保证金5,000元后进场装修。2018年6月26日，可昊公司的法定代表人陈先平签收了2号会所餐厅办证材料，包括租房协议(仅用于工商注册之用)2份、分割情况说明2份、经营许可协议(复印件)2份、房地产权证(复印件)2份、平面分割图2份、产权信息单(原件)2份、世茂滨江花园XXX号会所消防验收基本合格的意见(复印件)1份、竣工规划验收合格证明(复印件)。2018年6月28日，梅森公司出具《关于敦促上海可昊实业有限公司》给可昊公司，催促可昊公司在2018年7月4日前以书面形式向梅森公司递交开业通知，并办妥证照相关手续，最晚开业时间不得超过2018年7月8日，如再逾期，本公司将严格按租赁合同约定，从2018年5月1日起计可昊公司违约金，若可昊公司因自身原因延迟开业超过30天的，梅森公司有权选择另外处理租赁区域且无需承担违约责任。2018年7月9日，梅森公司向可昊公司寄送《外判商评估报告》，《外判商评估报告》的主要内容为：可昊公司未经梅森公司书面同意存在违规装修及改建，并存在严重安全隐患，要求可昊公司进行整改。同日，梅森公司向可昊公司寄送《关于上海可昊实业有限公司餐厅租赁经营的告知函》，书面警告可昊公司的违约行为及法律后果。2018年7月11日，可昊公司委托律师向梅森公司出具《律师函》，《律师函》的主要内容为：签署《租赁合同》后，梅森公司未依照约定和法律规定向可昊公司提供办理餐饮服务的营业执照等相关行政手续所需的材料；梅森公司违约对租赁经营区域停水停电、驱逐可昊公司现场工作人员、违反合同约定禁止可昊公司经营中餐等不当行为，屡次阻扰可昊公司的正常装修及营业准备工作，导致可昊公司无法开业；未按照合同约定向可昊公司提供户外沙滩小木屋区域的房屋产权证(据小区业主反映，该小木屋系属业主共有，梅森公司的出租行为属于非法处分行为)；因此，可昊公司委托律师要求梅森公司在收到律师函后3日内依照合同约定纠正违约行为，包括：1、向可昊公司提供全部办理营业执照等行政手续的材料，并积极配合可昊公司办理相关手续，2、立即恢复可昊公司租赁区域的水电供应，并积极配合可昊公司进行装修及开业准备工作，3、立即核实户外沙滩小木屋的房地产权归属，并立即向可昊公司提供户外沙滩小木屋区域的房产证书；否则，可昊公司将依法通过法律手段追究梅森公司的法律责任。梅森公司确认收到该《律师函》。2018年7月12日，可昊公司将与其2018年7月11日所出具的《律师函》内容相同的《致上海梅森休闲健身俱乐部有限公司公告函》张贴于公共场所。2018年8月6日，世茂天成物业服务集团有限公司(以下简称世茂物业公司)出具世物字【2018】45号《关于上海滨江梅森会所管理人员重大违纪的通报》，就系争房屋运作副经理杨某和运营部助理总经理牟某某在将系争房屋(面积346平方米)对外招商的工程中存在较多明显且不合常理的失职问题的调查结果和处理决定进行通报，通报主要内容为：1、杨某和牟某某未按公司规定上报梅森公司与可昊公司所签的《租赁合同》，导致《租赁合同》未经公司总经理审批，公司管理程序被人为穿透，规避了相应监管；2、杨某和牟某某擅自同意租户扩大经营范围，增加中餐经营范围。明知会所并不具备经营中餐现场条件，也不考虑中餐烹饪重油烟，会产生较多污染，对于会所区域、绿化和相邻小区环境会带来极大的负面影响，势必引起很多投诉事件，会给公司品牌和商誉带来更多负面影响的风险。杨某和牟某某擅自与租户签订书面协议，存在明显的缔约过失和管理责任；3、在其他商务条件上亦给予了租户较多优待，合同条款明显有失公允，给公司利益造成巨大损失；4、实际履约中，杨某和牟某某亦未进行合理监控，在未经公司同意的情况下，牟某某口头擅自允许租户进场施工，导致会所房屋结构和现场地面幕墙等遭到严重不可逆破坏。租户进场时，亦未做好资产盘点和移交工作，经过盘点发现有54项价值37万元固定资产遗失，去向不明；5、牟某某已于2018年7月28日返回沈阳，不配合质询；遂根据责任认定，集团审计部、物业公司总部、上海世茂滨江梅森会所对杨某和牟某某均作出直接解除劳动合同的处罚。证人牟某某作证称：牟某某在梅森公司处是助理总经理，负责所有世茂旗下的自营会所，同时是上海滨江会所的第一负责人；因系争房屋的前一位开餐饮店的承租人不做了，系争房屋空出来，要尽快出租收租，牟某某于2017年年底委托杨某招租，最后选择了可昊公司承租，于2018年2月签正式合同，2018年3月初可昊公司进场装修，装修至2018年4月5日，世茂物业公司的总经理从牟某某、杨某处得知可昊公司装修系争房屋是经营中餐，要求可昊公司停止装修，世茂物业公司的总经理不同意可昊公司经营中餐，因为园区内有小南国酒楼，很多外来人员进园区导致业主投诉多，总经理担心会所中餐开业，会影响到世茂物业公司与业委会的合同续签，所以要求可昊公司不能对外经营中餐，牟某某后来与可昊公司的法定代表人沟通先把中餐馆开起来，如果有投诉，再整改，因此，梅森公司于2018年6月发函给可昊公司尽快开业；2018年7月，可昊公司的餐厅用品到货，梅森公司的经理对现场家具提出异议，要求可昊公司将沙发搬走、恢复原样，牟某某于2018年7月底离职，之后还听说要给可昊公司的餐厅停水停电，梅森公司还给牟某某通报处分。证人杨某作证称：杨某原系梅森公司的工作人员，现在已经离职；当时从两家要租赁系争房屋的公司中选择了可昊公司，杨某参与了当时的合同谈判、拟定等过程；因为装修原因，梅森公司让可昊公司停工，其中经过沟通，杨某曾经根据牟某某的要求向可昊公司发函催促可昊公司开业；杨某后来还听说对可昊公司的租赁区域停电；办理营业执照的材料是杨某给到可昊公司的陈总(可昊公司的法定代表人)的，给可昊公司办证的材料有：世茂公司与梅森公司之间的经营协议(委托梅森公司进行管理的协议)、消防验收合格的证明、分割说明、平面图，当时可昊公司的工作人员办理营业执照还需要业委会敲章同意的证明，因业委会当时还没有成立，所以没法敲到。2018年8月29日，梅森公司出具《关于解除的通知》，通知可昊公司解除租赁合同。可昊公司于2018年9月1日签收该通知。另查，系争房屋的租赁经营区域的产权人为上海世茂房地产有限公司(以下简称世茂公司)，类型为会所，该会所为小区内业主服务，用途为商业、娱乐。2018年8月16日，世茂公司出具《经营权说明》，说明租赁经营区域的经营权长期以来一直授予梅森公司负责经营管理(包括但不限于以自行经营或转租等方式)。小木屋无权属凭证。在本案审理过程中，法院根据可昊公司和梅森公司的申请，委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称鉴定机构)分别对系争房屋的装修工程造价及恢复工程造价进行鉴定，鉴定机构分别出具《装修造价意见书》、《恢复造价意见书》。《装修造价意见书》的鉴定结论为：系争房屋的装修工程总造价为294,700.39元，其中，装修工程造价为255,195.25元，安装工程造价为39,505.14元；装修现值为291,753.39元。可昊公司、梅森公司对《装修造价意见书》均无异议，本院予以采信。《恢复造价意见书》的鉴定结论为：系争房屋的恢复造价为155,086.79元，其中确定部分的造价为136,291.65元,争议部分的造价为18,795.14元。对于双方无争议的恢复工程造价136,291.65元，本院予以确认。对于《恢复造价意见书》中争议部分的恢复工程造价18,795.14元。可昊公司认为，恢复工程不应按全新造价进行评估，梅森公司交接给可昊公司的房屋状态是经过十多年的折旧，所以应该在鉴定结果金额136,291.65元上打七折。梅森公司对可昊公司的观点有异议，认为恢复工程造价是基础恢复、可以恢复到转租状态的造价。鉴定机构认为，恢复工程是要把已经装修的凿除，再按之前的状态恢复安装，鉴定机构不考虑折旧；对于有争议的两项恢复工程，可昊公司在装修工程造价鉴定时提到做过拆除不锈钢门及移除大厅地毯的两项工程，梅森公司在鉴定恢复工程造价时提出要求恢复不锈钢门及恢复大厅地毯，经鉴定这两项恢复工程的工程款为18,795.14元，其中大厅地毯造价为10,671.16元。本院认为，对于不锈钢门，因可昊公司在装修时拆除，梅森公司要求恢复该不锈钢门，该门系厨房门，隔断厨房与大厅的门，故需要恢复，故应认定该项恢复工程造价；对于大厅地毯，可昊公司庭审中承认其进行装修时确实有该地毯，后被移出，大厅改为地砖，若恢复为大厅铺设地毯，梅森公司需要购置新地毯，故可昊公司所谓梅森公司的原地毯脏旧、不同意赔偿梅森公司地毯的意见，不合情理，不予采信。本院认为，系争房屋中的租赁经营区域具有合法权证并经产权人授权梅森公司经营管理，梅森公司有权与可昊公司签订关于租赁经营区域的《租赁合同》。《租赁合同》中关于租赁经营区域的约定内容系梅森公司与可昊公司关于租赁区域租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《租赁合同》中关于小木屋的约定内容，因小木屋无相应权属凭证，因此关于小木屋的约定内容无效。本案双方争议焦点为，合同部分无效及部分解除合同的原因及责任。可昊公司承租小木屋时未审查小木屋的权属情况，梅森公司出租小木屋时亦未告知可昊公司小木屋无相应权属凭证，双方对关于小木屋租赁的合同部分无效均有过错，应对合同部分无效各自承担相应的责任。《租赁合同》约定，装修免租期自2018年3月1日起至2018年4月30日止，装修免租期结束日期即为正式营业日，即最迟不超过2018年5月1日，如可昊公司未依本合同约定的正式营业日开始营业的(梅森公司原因或不可抗力因素除外)，每迟延一天，可昊公司应支付梅森公司500元每天作为违约金，直至可昊公司开业为止，若可昊公司因自身原因延迟开业超过30天的，梅森公司在收取上述费用同时有权选择另行处置租赁区域且无需承担违约责任；可昊公司在装修前必须呈上装修样本及设计施工图纸予梅森公司，获得梅森公司及政府主管部门批准后方能开始装修，未经梅森公司及政府主管部门批准或可昊公司于批准后擅自变更设计施工图纸的，梅森公司有权终止本合同，若因此造成人身或财产损害的，还须承担相应的经济及法律责任，可昊公司上述政府主管部门报批的义务不得因取得梅森公司批准而予免除。可昊公司于2018年3月7日在向梅森公司支付履约保证金及施工保证金5,000元后进场装修，可昊公司未按约至迟于2018年5月1日前正式营业。梅森公司因此于2018年6月28日向可昊公司发函给可昊公司，催促可昊公司于2018年7月4日前以书面形式向梅森公司递交开业通知，并办妥证照相关手续，最晚开业时间不得超过2018年7月8日，如再逾期，梅森公司将要求可昊公司严格按约承担相应的法律责任。随后，可昊公司并未按梅森公司的函件所定的时间进行正式开业及办理相应营业执照，也未举证证明系因梅森公司的原因致使可昊公司未于2018年7月8日前正式开业及办理相应营业执照。可昊公司也未举证证明其在进场装修前曾向梅森公司呈上装修样本及设计施工图纸并获得梅森公司及政府主管部门批准后进行装修。可昊公司未按期开业及未按约向梅森公司呈上装修样本及设计施工图纸并获得梅森公司及政府主管部门批准而装修的行为，违反合同约定，构成违约。《租赁合同》约定，梅森公司保证其对租赁经营区域拥有合法的租赁经营权，一旦签署本合同，可昊公司在合同约定的租赁期限内享有租赁经营区域的合法使用权；梅森公司应提供如下文件(复印件)加盖梅森公司公章(鲜章)，一式两份供可昊公司审核：(1)营业执照副本，(2)梅森公司被授权相关文件/合同。根据证人杨某的证言，杨某向可昊公司提交的办证材料中未包含加盖梅森公司公章(鲜章)的营业执照副本，可昊公司法定代表人陈先平签收的2号会所餐厅办证材料中也未载明有加盖梅森公司公章(鲜章)的营业执照副本,且根据证人牟某某、杨某的证言可昊公司在装修系争房屋过程中世茂物业公司的总经理曾经要求可昊公司停止装修、不准经营中餐，致使可昊公司的租赁经营权受到干涉，证人的证言与世物字【2018】45号《关于上海滨江梅森会所管理人员重大违纪的通报》中“明知会所并不具备经营中餐现场条件，也不考虑中餐烹饪重油烟，会产生较多污染，对于会所区域、绿化和相邻小区环境会带来极大的负面影响，势必引起很多投诉事件，会给公司品牌和商誉带来更多负面影响的风险。杨某和牟某某擅自与租户签订书面协议，存在明显的缔约过失和管理责任”的内容相印证，梅森公司未能按约向可昊公司提供营业执照副本及未能保证可昊公司对租赁经营区域拥有合法租赁经营权的行为，也构成违约。可昊公司、梅森公司双方各自违约的行为，致使关于租赁经营区域房屋的《租赁合同》无法继续履行，双方对合同解除均应承担相应的违约责任。可昊公司在本诉中要求判令解除《租赁合同》，梅森公司在反诉中也提出了要求解除《租赁合同》的反诉请求，可昊公司于2019年1月31日收到了梅森公司要求解除合同的民事反诉状，在可昊公司收到民事反诉状时应视为双方达成了解除合同的合意，故本院确认关于租赁经营区域的《租赁合同》内容于2019年1月31日解除。可昊公司所谓梅森公司在可昊公司屡次催促下一直未向可昊公司提供办理餐饮服务营业执照等相关行政手续所必须的材料、导致可昊公司迟迟无法办理餐饮服务的相关执照、梅森公司也一直未向可昊公司提供其被系争房屋经营区产权人世茂公司授权出租的相关文件/合同的意见。梅森公司举证证明了可昊公司的法定代表人陈先平于2018年6月26日签收了2号会所餐厅办证材料，包括租房协议(仅用于工商注册之用)2份、分割情况说明2份、经营许可协议(复印件)2份、房地产权证(复印件)2份、平面分割图2份、产权信息单(原件)2份、世茂滨江花园XXX号会所消防验收基本合格的意见(复印件)1份，可昊公司并未有效举证证明其于2018年6月26日前曾向梅森公司催促提供办理餐饮服务营业执照等相关行政手续所必须的具体材料名目而梅森公司迟迟未交、进而导致可昊公司办不出相关证照的事实，可昊公司应承担举证不利的后果，故可昊公司的上述意见，证据不足，不足采信。关于可昊公司于2018年7月11日向梅森公司发送要求梅森公司向可昊公司提供全部办理营业执照等行政手续的材料、并积极配合可昊公司办理相关手续的《律师函》，并于2018年7月12日将与其2018年7月11日所出具的《律师函》内容相同的《致上海梅森休闲健身俱乐部有限公司公告函》(以下简称《公告函》)张贴于公共场所的行为。可昊公司的上述发送《律师函》及张贴《公告函》的行为发生在2018年6月26日可昊公司的法定代表人签收相关办证材料之后，可昊公司所发的《律师函》及《公告函》中并未明确要求梅森公司提供办证所需的哪些具体材料，上述两函中涉及的“户外沙滩小木屋”并非《租赁合同》约定的“租赁经营区域”，可昊公司也未有效举证证明因梅森公司未提供户外沙滩小木屋的产权凭证而办不出营业执照，故可昊公司发送的《律师函》及《公告函》不能证明可昊公司办不出营业执照的原因在于梅森公司。关于世茂物业公司出具世物字【2018】45号《关于上海滨江梅森会所管理人员重大违纪的通报》(以下简称《通报》)。《通报》系世茂物业公司对其内部工作人员的处分通报，《通报》中涉及“杨某和牟某某擅自与租户签订书面协议”、“牟某某口头擅自允许租户进场施工”等内容，系世茂物业公司的内部认定，对梅森公司、可昊公司不发生效力，《通报》可以证明可昊公司系经梅森公司的工作人员牟某某同意进行装修，但《通报》不能证明梅森公司未经世茂公司同意擅自将系争房屋租赁给可昊公司，也不能证明因梅森公司的原因致使可昊公司无法按约经营中餐。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于可昊公司要求判令梅森公司返还履约保证金10万元及腾退系争房屋。梅森公司在合同解除后应向可昊公司返还履约保证金10万元及施工保证金5,000元，可昊公司应腾空并返还给梅森公司系争房屋。关于可昊公司要求支付违约补偿费20万元、赔偿律师费损失45,000元的本诉请求以及梅森公司要求按200元每日的标准支付2018年3月3日至2018年8月29日止的逾期付款违约金、按3,000元每日的标准支付2018年8月30日起至实际返还系争房屋之日止的逾期交还违约金、支付自2018年5月1日至2018年8月29日的迟延开业违约金62,000元、10万元履约保证金归梅森公司所有及支付律师费5万元的反诉请求。可昊公司、梅森公司双方的违约行为致使租赁合同解除，应各自承担相应的违约责任。因此，可昊公司要求支付违约补偿费20万元、赔偿律师费损失45,000元的本诉请求以及梅森公司要求按200元每日的标准支付2018年3月3日至2018年8月29日止的逾期付款违约金、按3,000元每日的标准支付2018年8月30日起至实际返还系争房屋之日止的逾期交还违约金、支付自2018年5月1日至2018年8月29日的迟延开业违约金62,000元、10万元履约保证金归梅森公司所有、支付律师费5万元的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。关于可昊公司要求梅森公司赔偿可昊公司装修、设计、家具、厨具、空调和产品损失1,019,000元的本诉请求及梅森公司要求判令可昊公司承担梅森公司为搬离物品、腾退房屋并支付违规改建复原需产生的费用255,246元的反诉请求。双方共同违约及双方共同过错致使《租赁合同》部分解除和部分无效，并造成了可昊公司装修现值损失291,753.39元及梅森公司恢复工程造价损失155,086.79元，双方应分担对方的一半损失，即梅森公司赔偿可昊公司装修现值损失145,876.70元，可昊公司赔偿梅森公司恢复工程造价损失77,543.40元。关于梅森公司要求可昊公司支付2018年3月1日至2018年4月30日装修免租期租金损失6万元、支付2018年5月1日暂计至2018年9月1日(实际要求计算至房屋返还之日止)的房屋租金的反诉请求。《租赁合同》约定，装修免租期自2018年3月1日起至2018年4月30日止，装修免租期不影响水电煤、煤气费及物管费的收取，非因梅森公司原因导致本合同自签署之日起两年内提前解除的，可昊公司应当按3万元每月，共计6万元向梅森公司支付本合同约定的免租期期间内的租金作为对梅森公司的部分补偿。因双方违约及双方的过错致使合同部分解除及部分无效，因此，双方应共同承担装修免租期的租用费损失及自2018年5月1日起至实际返还系争房屋止的租用费损失。鉴于可昊公司对合同解除及无效有责任，且可昊公司上述期间也无法正常使用系争房屋用于经营中餐等，故由本院酌定可昊公司按每月1.5万元支付梅森公司自2018年3月1日起至系争房屋实际返还之日止的租用费。关于装修工程造价的鉴定费及恢复工程造价的鉴定费。装修工程造价的鉴定费43,075元，应由梅森公司承担6,166元,由可昊公司承担36,909元。另发生的2,500元装修工程造价的鉴定费，系因梅森公司未到场而产生，应由梅森公司承担。恢复工程造价的鉴定费8,000元，由双方各承担4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司2018年2月26日所签的关于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所一楼咖啡吧区域及厨房区域的《餐馆服务租赁合同》内容于2019年1月31日解除；原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司2018年2月26日所签的关于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所户外沙滩小木屋的《餐馆服务租赁合同》内容无效；二、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司履约保证金10万元及施工保证金5,000元；三、原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号热带风情会所一楼咖啡吧区域和厨房区域以及户外沙滩小木屋;四、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司装修现值损失145,876.70元;五、原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部恢复工程造价损失77,543.40元；六、原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司租用费(租用费的计算方式为：自2018年3月1日起至实际返还之日止按每月1.5万元计算)；七、驳回原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司的其余本诉请求;八、驳回被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,941元,由原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司负担11,878元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担5,063元;反诉案件受理费5,141.23元，由原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司负担。装修工程造价鉴定费45,575元，由原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司负担36,909元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担8,666元。恢复工程造价鉴定费8,000元,由原告(反诉被告)上海可昊实业有限公司负担4,000元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  梅丽华人民陪审员  朱格丽二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。