湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终678号上诉人（原审被告）：株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路**胜马可商业广场**。法定代表人：刘顺德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周群辉，男，1971年10月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。系株洲顺億房地产开发有限责任公司副总经理。被上诉人（原审原告）：株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处，住所地，住所地株洲市芦淞区建设南路华联商业广场****iv>负责人：胡振东，该管理处经理。委托诉讼代理人：刘求是，株洲市荷塘区百姓法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹新民，株洲市石峰区民福法律服务所法律工作者。上诉人株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称顺億公司）因与被上诉人株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处（以下简称万厦管理处）物业服务合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，进行了书面审理。上诉人顺億公司的法定代表人刘顺德及委托诉讼代理人李宇、周群辉和被上诉人万厦管理处的委托诉讼代理人曹新民、刘求是参加诉讼。本案现已审理终结。顺億公司上诉请求：1、撤销株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初1937号民事判决，依法改判驳回万厦管理处的全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审全部费用。万厦管理处辩称：1、关于空置房，我公司有权利向顺億公司收取管理费，根据《物业管理条例》第四十二条及《物业服务收费管理办法》第十六条、《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条的规定，已竣工但尚未出售或未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；建设单位向业主承诺减免的物业服务费及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位缴纳。2、请求驳回顺億公司的上诉请求。万厦管理处向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所欠原告物业管理费435,974元；2.判令被告立即支付原告逾期违约金40,000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：金碧花园·禦瓏房地产项目由被告建设，共分三期，第一期1至5栋，第二期第6栋，第三期第7栋。2013年3月28日，原告与被告签订了一份《金碧花园·禦瓏前期物业管理委托合同》，主要内容为：就甲方（被告）委托乙方（原告）对金碧花园·禦瓏实行专业化、一体化的前期物业管理订立本合同。第一条物业基本情况物业名称：金碧花园·禦瓏,项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；项目占地面积：41.8亩，总建筑面积：147363.57㎡。规划建设地下停车库面积为19509.1㎡，地下车库数，地下车库数量为2个311个，其中10个车位可停泊双车，地上停车位，地上停车位107个一期2011年12月25日，五栋；二期2012年12月25日，建筑面积为5900㎡，一栋；三期为20000㎡，1栋，预计业主入住时间为2013年10月31日；物业类型：普通住宅，公寓，商铺。（一期由5栋现代简约高层组成的，共785套，住宅面积为99835.09㎡；住宅商业门面27个，建筑面积为2182.61㎡）。第二条委托管理事项第三条合同期限自签订之日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止。第十条物业管理相关费用1、物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，（由株洲市行政价格部门审批为准）即：（1）住宅：1.5元／月·平方米；（2）商铺：3元／月·平方米；（3）停车位：（由株洲市行政价格部门审批为准，甲乙双方另行签订有关停车场费用的相关协议）。2、自项目交房起，由物业公司向业主（住户）开始收取物业管理费。2015年6月29日，原告与被告签订一份《金碧花园住宅小区三期前期物业管理委托合同》，主要内容为：物业名称：金碧花园住宅小区三期物业基本情况:金碧花园住宅小区三期项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；项目占地面积：4.29亩，总建筑面积：12941.36㎡，商业建筑面积：4278.24㎡；住宅建筑面积：4972.52㎡；项目的综合容积率3.35，规划建设地下停车库面积为3331.08㎡，地上车库数，地上车库数量为31个，地下车位数量为67个限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止。本小区业主委员会成立后，业主委员会另与物业公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。该合同所涉物业即为金碧花园·禦瓏房地产项目第三期第7栋。2016年7月1日，原、被告签订一份《金碧花园·禦境前期物业管理委托合同》，主要内容为：物业名称：金碧花园·禦境物业基本情况：金碧花园·禦境项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；总建筑面积：5990平方米，绿化面积为：300平方米；地上车位四；地上车位四个普通住宅，公寓，商铺。共有住宅30套，商铺三层。其他配套设施设备与金碧花园·禦瓏共享。合同期限自签订之日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止。物业管理相关费用1、物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，（由株洲市行政价格部门审批为准）即：（1）住宅：1.5元／月·平方米；（2）商铺：3元／月·平方米；（3）停车位：（由株洲市行政价格部门审批为准，甲乙双方另行签订有关停车场费用的相关协议）。2、自项目交房起，由物业公司向业主（住户）开始收取物业管理费。该合同所涉物业即为金碧花园·禦瓏房地产项目第二期第6栋。上述三份合同对逾期支付物业服务费如何承担违约责任并未作出约定。此期间，原告按照上述三份合同的约定对金碧花园进行物业管理。2018年1月31日，原告撤出金碧花园住宅小区。2018年2月7日，株洲市芦淞区金碧花园业主委员会与株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司签订一份《物业管理服务合同》，约定从签订合同之日开始由株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司对株洲市金碧花园住宅小区进行物业管理。因被告在销售房屋的过程中承诺对部分业主减免物业服务费，致使原告未能收取被告承诺减免的物业服务费，从2017年10月1日至2018年1月31日原告撤出金碧花园住宅小区之日止，因减免未收取的物业服务费共计166486元。2018年6月28日，原告向被告发出《关于催收物业费的告知函》，要求被告支付尚欠原告物业管理合同期间的服务费共计435974元（其中业主减免物业服务费166486元，住宅空置房物业服务费155513元，商铺空置物业管理费113975元）。被告收到该函后回复认为：原告是在合约期内自动撤走，未征得被告同意，已构成违约；原告要求被告支付空置房的物业管理服务费用不合理，被告每月向原告支付52000元的看管空置房的费用，并且至今未开具相应数额的税票。对该函中提到的空置房物业管理服务费被告认为包含了所有的费用，但并未提供相应的证据证实其主张的事实。之后，原告催款无果，遂诉至该院。本案在审理过程中，被告确认签订前期物业管理委托合同时即将物业交付原告管理。对被告支付的物业服务费，除了原告提交的2017年8月23日和2017年9月27日被告向原告分别支付两笔的物业服务费39000元和329000元外，对是否向原告支付过其他物业服务费，被告未提交任何付款证据加以证实。原告在庭审过程中确认其诉讼请求中空置房物业服务费和空置商铺物业服务费的收取时间段为2016年10月1日开始至业主收房之日止。而商铺因株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司注明至今原告未向其移交，因此，空置商铺的物业服务费应计算至2018年1月31日原告退出金碧花园小区之日止。根据株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司注明的住宅业主收房时间，除6栋3户的物业服务费1317.9元和6个商铺的单价计算有误外，其余住宅商铺的物业服务费计算未超过原告实际应收该时间段的物业服务费。原告当庭确认对本案诉讼请求中少收的物业服务费原告以后自行主张权利。因此，从2016年10月1日开始计算，扣除计算有误的数额及住宅业主收房未经株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司盖章佐证部分的数额后，本案中，被告欠原告空置住宅的物业服务费为91007.91元、空置商铺物业服务费为111215.08元。一审法院认为，原告受被告的委托，对金碧花园住宅小区实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订三份前期物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。原告已按照合同约定履行了提供物业服务的义务，有权依法依约收取相应的物业服务费。本案的争议焦点为：一、被告欠原告的物业服务费应如何认定；二、被告应承担怎样的责任。现一并分析如下：原被告双方签订的前期物业管理委托合同约定，物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案争议的空置住宅和空置商铺实际是未出售和未交给物业买受人的物业，因此，按照上述规定结合合同约定，金碧花园小区未出售和未交给物业买受人的物业所产生的物业服务费应当由金碧花园小区的建设单位即被告负责交纳。关于减免物业服务费，因被告承诺对业主减免致使原告未能收取该部分物业服务费，因此，对减免的物业服务费，应当由被告支付给原告。关于被告欠原告的物业服务费应如何认定，该院认为，本案原告主张的物业服务费包括两部分，一部分为金碧花园小区未出售和未交给物业买受人的物业所产生的物业服务费，另一部分为被告承诺减免业主物业服务费致使原告未能收取的减免部分物业服务费。对前一部分物业服务费，因被告负有支付物业服务费的义务，对其是否履行了支付义务，应当由被告承担举证责任。根据本案查明的事实，除原告举证证实被告支付的两笔物业服务费外，对其余的物业服务费是否已支付给原告，被告未提交任何证据加以证实。本案中原告主张的2016年10月1日以后的空置住宅和空置商铺的物业服务费，在扣除计算有误和未经现物业服务企业证实的部分后，被告应支付原告空置住宅的物业服务费为91007.91元、空置商铺物业服务费为111215.08元，未超过被告应支付的数额，因此对原告要求被告支付的该部分物业服务费，该院予以支持。对原告少收的物业服务费，原告表示以后自行主张权利，系原告按照自己的意愿依法行使民事权利，不违背法律规定，该院不予干涉。对后一部分物业服务费即减免物业服务费，双方一致确认为166486元，此款亦应当由被告支付给原告。原告要求被告支付该款，本院予以支持。由此可见，被告在本案中共计应当支付原告物业服务费为368708.99元。对原告主张的其余物业服务费，因原告提交的证据不足以证实其事实主张，该院不予支持。对原告主张的逾期违约金，因合同中对逾期支付物业服务费如何承担违约责任并未作出约定，因此该院对原告的该项诉讼请求不予支持。对被告提出的原告的服务不到位、没有提供相关的物业服务，被告代付费用的事实，因其未提交相应的证据证实，对该抗辩理由该院不予采纳。一审法院判决如下：一、被告株洲顺億房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处物业服务费368708.99元；二、驳回原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处的其他诉讼请求。案件受理费8440元，由原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处承担1902元，由被告株洲顺億房地产开发有限责任公司承担6538元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺億公司二审中向本院提交《金碧花园项目合作终止协议书》，约束的是顺億公司与株洲市房屋开发经营公司，对万厦管理处并不发生法律效力，且该证据未表明株洲市房屋开发经营公司也是建设单位，本院依法不予采用。二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是顺億公司应否承担空置房物业服务费及减免的物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。万厦管理处与顺億公司签订的物业服务合同中虽未对空置住宅和商铺的物业服务费用进行约定，双方亦未达成补充协议，但《物业管理条例》已明确规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，本案中的空置住宅及商铺即为已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，故空置住宅和商铺的物业服务费用应由顺億公司承担。顺億公司主张部分空置住宅和商铺已于2015年12月1日通过书面形式分给了株洲市房屋开发经营公司，故万厦管理处应向株洲市房屋开发经营公司索取该部分的空置房物业服务费用，但顺億公司与株洲市房屋开发经营公司签订的合同并没有通知万厦管理处，顺億公司又不能证明株洲市房屋开发经营公司也是案涉物业的建设单位，故顺億公司作为建设单位仍应承担全部的空置住宅及商铺的物业服务费用。另外，空置住宅和商铺的物业服务费用虽然没有约定具体标准，但双方签订的合同对交付给业主的物业的服务费用进行了明确约定，原审参照该标准计算空置房物业服务费用并无不当。至于顺億公司向业主承诺减免的物业服务费用,因顺億公司作为开发商并不是物业服务的提供者，也不是物业服务费用的收取人，并无权力对物业服务费用进行减免，故顺億公司向业主承诺减免物业服务费用的行为应视为向业主承诺代业主向物业公司履行支付部分物业服务费用的义务。万厦管理处要求顺億公司支付减免的物业服务费用于法有据，应予支持，顺億公司的该项上诉请求不能成立，依法不予支持。综上所述，顺億公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百六十九条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件费8440元，由株洲顺億房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴晓辉审判员  周小军审判员  陈 红二〇一九年六月十日法官助理李酿靓书记员贺双平