上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初28388号原告：方文韬，男，1983年11月16日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市松江区。原告：高媛，女，1984年10月5日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：蔡昊翔，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：孟宪宾，男，1981年9月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市闵行区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董子泳，行长。委托诉讼代理人：徐茂忠，男。委托诉讼代理人：陈智雄，男。原告方文韬、高媛与被告孟宪宾房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月1日立案受理,由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,之后本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理,并于2019年12月18日依法追加第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称建设银行)参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡昊翔、胡鹏，被告孟宪宾，第三人建设银行委托诉讼代理人徐茂忠、陈智雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的房屋买卖合同及补偿协议；2、被告返还原告已支付的购房款并赔偿违约金共计513元(人民币，下同)；3、被告赔偿原告中介费损失10万元。事实与理由：2019年5月2日，经上海太平洋房屋经纪有限公司介绍，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定由原告以565万元的价格向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。涉案房屋有抵押登记，抵押权人为建设银行，债权金额为120万元。双方约定被告收取的购房款专项用于归还建设银行的贷款，并办理注销抵押登记手续。合同签订后，原告按约支付了购房款400万元。然而被告至今未归还建设银行的贷款，更未注销抵押登记。被告将原告支付的购房款挪作他用，导致无法涤除抵押权。被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示如果被告无力清偿银行贷款余额，原告愿意代为清偿，代偿的费用可以在剩余应付房款中扣除。原告目前可以通过自筹资金向被告支付剩余房款。考虑到双方均有继续履行合同的意愿，因此变更诉讼请求为：1、要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；2、被告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋产权过户给两原告，并偿付逾期过户违约金(按已付房款400万元为本金，以每日万分之五为标准，计算自2019年7月5日起至房屋过户之日为止)；3、被告将涉案房屋交付给两原告。被告孟宪宾辩称：原告所述基本属实，双方为此已多次沟通。涉案房屋可以在一个星期内交付原告，但由于银行的抵押权登记以及其他司法查封，因此关于产权过户问题需要时间去处理。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，双方签订买卖合同后，被告确实存在违约，同意继续履行合同。但原告应当将剩余房款扣除应归还银行的贷款本息后，将余款支付给被告。希望原告免除违约金，如果不免除违约金，原告计算违约金的方式亦过高，要求予在调低。第三人建设银行陈述：由于被告怠于按期清偿贷款本息，且银行一直无法联系到被告，因此第三人正在准备提起诉讼。截止2020年1月14日，被告结欠的购房贷款余额为1,281,020.64元，利息47,246.29元，罚息1,694.13元。只要被告能尽快结清上述欠款，愿意涤除抵押登记。除此笔购房贷款外，被告另外向第三人申请了两笔信用贷款，分别为2017年11月30日的一笔一年期信用贷款289,500元，至今利息为17,430.08元，罚息33,401.28元；被告于2018年5月8日申请了一笔一年期信用贷款1万元，至今利息是567.77元，罚息619.44元。由于此两笔信用贷款与被告的购房贷款相绑定，因此要求被告一并结清该两笔信用贷款。经审理查明，被告孟宪宾系涉案房屋产权人，于2014年3月取得涉案房屋产权。被告为购买涉案房屋，向第三人建设银行申请了购房贷款153万元，并办理了抵押登记，第三人建设银行取得了涉案房屋的抵押权。2019年5月2日，经上海A有限公司居间介绍，被告孟宪宾作为出售人(甲方)，原告方文韬、高媛作为买受人(乙方)，双方签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：被告以490万元的价格将涉案房屋转让给两原告；双方确认于2019年7月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同约定期限将房地产交易(包括房地产交接及房地产权利转移)给予原告，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按原告已付房款的日万分之五计算。合同补充条款(一)约定：该房屋存在抵押信息，抵押权人为建设银行，债权数额为120万元整。被告应于2019年5月15日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知原告，若原告还贷款项不足归还被告贷款的，被告应于还贷当日自行补足不足部分至还款账户。被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于被告办妥抵押注销手续且被告办妥贷款审批手续后的15个工作内，至该房地产交易中心办理房地产过户手续；被告于收到原告贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付原告。交付标志为被告将该房地产钥匙交付原告，并对物业管理费、水电煤气、电话、有线电视等费用进行结算。被告应于双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。合同附件三约定，原告支付首付款340万元，由被告专项用于归还被告尚欠的贷款及注销该房地产设定的抵押权。该附件对付款方式作了约定。合同对于违约责任等其他事项亦作了约定。同日，双方签订一份《补偿协议》，约定：涉案房屋的实际成交价为565万元，买卖合同约定的成交价为490万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。被告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告75万元。具体付款如下：原告于2019年6月10日之前支付补偿款55万元，于双方办理该房地产过户手续之前支付补偿款20万元。双方按规定应缴纳的所有税费均由原告负担。本协议为买卖合同有效的组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。2019年5月2日，原告支付定金5万元。2019年5月17日，原告支付购房款340万元。2019年5月18日，原告支付补偿款55万元。2019年7月6日，被告妻子裴丽娜向原告高媛发送微信表示提前还贷出现问题，没法按时还贷。由于被告未能提前归还第三人建设银行的贷款，无法注销抵押登记，导致双方无法办理过户手续。2019年7月19日，两原告向被告寄发《解除合同告知函》，通知被告解除买卖合同及补偿协议，要求被告在收到函件后5日内联系处理解除合同的相关事宜。现原告以诉称理由诉至本院。原告起诉后,本院根据原告的申请依法查封了涉案房屋。庭审中，被告孟宪宾与第三人建设银行确认，被告为购买涉案房屋而向第三人申请的购房贷款，截止2020年1月14日为止，贷款余额为1,281,020.64元，利息47,246.29元，罚息1,694.13元。被告于2017年11月30日向第三人申请了一笔289,500元一年期信用贷款，未能按期还款且至今已产生利息为17,430.08元，罚息33,401.28元；被告于2018年5月8日向第三人申请了一笔1万元的一年期信用贷款，亦未能按期还款且至今产生利息567.77元，罚息619.44元。上述两笔信用贷款均未办理抵押登记。两原告向本院提供一张户名为高媛的工商银行龙柏新村支行的借记卡账户明细，该账户截止2020年1月12日的资金余额为211万余元。原告以此证明两原告可以自筹资金支付剩余购房款而无须再申请银行贷款，并可以代被告向第三人清偿抵押债权之本息。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、银行转账凭证、被告出具的收据、涉案房屋产权登记及权利限制信息、户名为高媛的借记卡账户明细清单等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定严格履行各自义务。在合同签订后，原告已按约将应付首付款及补偿款支付给了被告，然而被告未能将原告支付的首付款根据合同约定专项用于归还银行抵押贷款，导致抵押登记未能被注销，双方的交易受阻。被告存在违约行为，应当承担违约责任。现原告要求继续履行合同的请求，于法有据，本院予以支持。为了保证涉案房屋的交易，被告应当及时清偿第三人的抵押贷款余额本息，涤除抵押权。如被告不能履行清偿第三人之抵押贷款，则原告可以代为清偿，原告代偿的相关款项可以在原告应付的剩余房款中扣除。由于第三人建设银行所享有的抵押权仅是指被告的购房贷款，而不包括被告的两笔信用借款，故第三人表示要求被告在清偿剩余购房贷款本息时一并结清两笔信用借款，否则不会注销抵押登记的意见，本院认为，鉴于抵押借款并不包含两笔信用借款，因此在被告自行清偿或原告代为清偿了抵押债权之本息后，第三人应当注销抵押权登记。在建设银行实现了抵押债权并注销抵押登记后，被告应协助办理涉案房屋产权过户手续，将产权转移登记至原告名下，并及时将涉案房屋交付给原告。关于原告主张的逾期过户违约金，在买卖合同的第六条约定的办理过户期限为2019年7月5日前。买卖合同之补充条款中约定被告应于2019年5月15日前与第三人预约提前还贷，并在办妥还贷手续后10个工作日内办理注销抵押登记手续，此后的15个工作日内办理过户手续，从上述交易环节的时间推算，被告注销抵押登记并协助原告办理过户的期间应当在2019年7月5日前。事实上，由于被告未能提前归还第三人建设银行的购房贷款，导致无法按时协助原告办理过户手续，构成违约，原告据此要求被告承担违约责任，符合买卖合同之约定。原告已付的购房款为345万元、已付的装潢和厨卫设施及附属设施补偿款55万元，根据买卖合同约定，被告逾期办理过户手续，应当按已付房款的每日万分之五计算违约金，因此原告现主张计算违约金的本金为400元，对此本院予以调整，以345万元为本金计算违约金。另原告要求按每日万分之五计算违约金，符合合同约定，但考虑到按每日万分五之计算违约金，确实过高，因此本院酌情调整为按每日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告方文韬、高媛与被告孟宪宾于2019年5月2日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)以及《补偿协议》继续履行；二、被告孟宪宾于本判决生效之日起五日内清偿第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的抵押借款本息(截止至2020年1月14日为止，以上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产为抵押物的抵押借款本金余额为1,281,020.64元，利息47,246.29元，罚息1,694.13元。具体清偿的金额以第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行于结清此笔借款本息之日出具的结算清单为准)。如被告孟宪宾未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由原告方文韬、高媛代为清偿；三、第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行在实现了以上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产为抵押物的抵押借款之剩余借款本息之日起的五日内办理注销该房屋的抵押登记手续；四、被告孟宪宾于第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行办理了注销上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的抵押登记手续之日起五日内，协助原告方文韬、高媛办理上述房屋的产权过户手续，将房屋产权过户登记至原告方文韬、高媛名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告方文韬、高媛负担；五、原告方文韬、高媛于被告孟宪宾办理上述房屋产权过户手续当日，支付被告孟宪宾剩余购房款140万元以及补偿款20万元(如原告方文韬、高媛代被告孟宪宾向第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行清偿了抵押借款的剩余本息，则代为清偿的相关款项在两原告应付被告孟宪宾的剩余购房款140万元和补偿款20万元中抵扣)；六、被告孟宪宾于本判决生效之日起60日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋交付给原告方文韬、高媛。同日，原告方文韬、高媛向被告孟宪宾支付购房尾款5万元；七、被告孟宪宾于协助原告方文韬、高媛办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日，偿付原告方文韬、高媛自2019年7月6日起至实际办理产权过户手续之日为止，以345万元为本金，按每日万分之二计算的逾期过户违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,650元，财产保全费5,000元，合计24,650元，由被告孟宪宾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  陈永乾二〇二〇年三月十二日法官 助理  周佳慧书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。