贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2624民初716号原告：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（以下简称“诚科物业贵州分公司”），住所地贵州省丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。法定代表人：陈科，诚科物业贵州分公司董事长。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：姜学华，男，1976年08月10日出生，苗族，农民，住贵州省三穗县经济开发区。委托诉讼代理人：周秋娥（系姜学华之妻），1977年09月01日出生，汉族，住址同上。原告诚科物业贵州分公司与被告姜学华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚科物业贵州分公司法定代表人陈科及其委托诉讼代理人余金桥，被告姜学华及其委托诉讼代理人周秋娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚科物业贵州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2017年6月至2019年4月的物业管理费、公共维修基金、水费、排污费、垃圾清理费等共计2300元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至交清全部物业管理费之日止，截至2019年4月30日应支付违约金2484元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告姜学华系原告诚科物业贵州分公司所管理的生态移民房5栋2单元504号房业主，建筑面积100平方米。原告诚科物业贵州分公司与贵州省三穗县八弓镇人民政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同约定全面委托原告对“生态移民房”小区（坐落于贵州省××县经济开发区）进行物业管理，委托管理期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/m2的标准向原告缴纳物业管理服务费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依照协议约定向原告缴纳物业管理服务费。自2017年6月1日至2019年4月30日，共欠物业费2300元，根据合同约定，被告还应当支付违约金为2484元，共计4784元。被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为，已违反了《物业管理条例》第7条和第41条第1款的规定，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁决。被告姜学华辩称：一是原告诚科物业贵州分公司接管被告姜学华所在的小区前未对房屋进行验收，也未与业主进行沟通了解的情况下，就与三穗县八弓镇人民政府私自签订合同。现房屋质量出现重大问题，基本设施设备也没有，因此，业主不愿意缴纳物业管理服务费。二是被告作为业主没有享受到优质的物业服务，达不到质价对等。而且小区入住率达不到百分之三十，前期物业费应由三穗县八弓镇人民政府负责。三是物业收费标准未与业主协商，征求业主意见。四是原告收取物业费的起始日期应从其与业主签订合同之日算起，原告与三穗县八弓镇人民政府签订的合同属于前期物业费，业主不予认可。五是原告支付的员工工资、公共电费等与业主无关。由于原告对小区进行管理前，并没有告知业主，也没有与业主签订任何合同，商讨物业费标准事宜，同时，原告的物业管理不到位、物业费高。因此，小区业主对物业费有意见，为维护业主的合法权益，希望法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：原告诚科物业贵州分公司成立于2013年5月8日，其一般经营项目：物业服务、市政设施保洁服务、搬运服务、销售服装等。2013年，三穗县八弓镇人民政府作为建设单位在三穗县经济开发区修建扶贫生态移民工程。2014年9月28日，三穗县八弓镇人民政府与三穗县良上镇龙塘村四组村民姜学华签订《三穗县扶贫生态移民房购房合同书》，约定由被告姜学华向三穗县八弓镇人民政府购买三穗经济开发区扶贫生态移民工程第5栋2单元5层4号安置住房，用于生活居住，房屋建筑面积100平方米，2017年元月交房。2017年5月27日，三穗县八弓镇人民政府与诚科物业贵州分公司签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，由三穗县八弓镇人民政府委托诚科物业贵州分公司对小区进行管理服务。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第六条约定：高层住宅1元/月/平方米，非住宅物业1元/月/平方米，步梯住宅0.6元/月/平方米。第七条约定：业主应于商品房销售合同约定的交房之日或甲方书面通知交房之日起交纳物业服务费用。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额每千分之三（自欠费之日起计算）的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定：期限自2017年6月1日起至2020年6月1日止。原告诚科物业贵州分公司根据合同约定履行了保洁、保安巡逻、电梯等公共设施的维护和管理等物业服务，但提供物业管理服务过程中，在公用设施设备维护、环境卫生和公共秩序管理等方面也存在服务瑕疵。被告姜学华以物业服务没有做到位为由，拒绝缴纳物业管理服务费，原告经催收未果后，遂向人民法院提起诉讼，请求依法裁决。证明上述事实的证据有营业执照、身份证复印件、《购房合同》、《前期物业管理服务合同》、图片、收款收据、员工工资表、电费发票、二次缴费通知单、《民事裁定书》、搬迁户分房清单、电梯维护记录、报修报事本、视听资料（光盘）及原、被告双方在庭审中的陈述与辩解。上述证据经庭审举证质证，本院审核认证,证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为：三穗县八弓镇人民政府分别与被告姜学华和诚科物业贵州分公司签订的《三穗县扶贫生态移民房购房合同书》和《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告姜学华购买三穗经济开发区扶贫生态移民工程面积100平方米的第5栋2单元5层4号安置住房成为该小区业主后，根据最《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，八弓镇人民政府作为建设单位在三穗县开发区保障性安居工程小区未成立业主委员会前与诚科物业贵州分公司签订的前期物业合同，对业主同样具有约束力，因此，原告诚科物业贵州分公司对该小区进行管理和服务后，被告姜学华作为该小区业主，应根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，向原告诚科物业贵州分公司交纳物业管理服务费用。原告诚科物业贵州分公司主张由被告姜学华交纳物业管理服务费的理由充分，于法有据，本院予以支持。关于物业管理服务费计算问题：原告诚科物业贵州分公司以每平方米1元/月，自2017年6月计算至2019年4月的物业管理服务费为2300元（1.00元×100平方米×23个月），符合三穗县八弓镇人民政府与诚科物业贵州分公司签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第六条、第三十五条的约定。原告诚科物业贵州分公司主张由被告姜学华交纳物业管理服务费2300元与本院查明的案件事实相符，本院予以确认，其主张由被告支付2300元物业管理服务费的请求，本院予以支持。关于原告主张滞纳金问题：原告虽然根据合同约定履行了物业服务义务，但原告提供物业管理服务过程中，在公用设施设备维护、环境卫生、公共秩序维护和安全防范等方面也存在瑕疵，被告拒缴物业服务费虽然本院不予支持，但原告主张滞纳金的理由也不充分，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜学华于本判决生效后十五日内支付原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司物业管理服务费2300元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告姜学华承担10元，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行义务期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  杨长坤二〇一九年八月七日书记员  刘士超