襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4216号原告：绿地集团襄阳置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区内环路卧龙大道**。法定代表人：李煜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。被告：余如晓，男，1978年2月1日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：赵辉、李青文，湖北巨天律师事务所律师。原告绿地集团襄阳置业有限公司（以下简称绿地襄阳公司）与被告上海尚瀚商业管理有限公司（以下简称尚瀚公司）、余如晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地襄阳公司的委托诉讼代理人吴世春，被告余如晓的委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。审理过程中，原告绿地襄阳公司申请撤回对尚瀚公司的起诉，本院作出（2019）鄂0606民初4216号民事裁定书，予以准许。本案现已审理终结。原告绿地襄阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退绿地缤纷城一层A12号商铺返还给原告；2、判令被告立即支付占有使用费26000元（自2019年1月15日起至腾退返还完毕之日止按每月6520元的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月，原告与尚瀚公司签订《租赁合同》，约定由尚瀚公司承租原告所有的缤纷城一至三层房屋，其中一楼租赁期限从2016年9月8日起至2023年4月30日止；二楼至三楼的租赁期限从2016年9月8日起至2028年4月30日止。2018年1月，原告又与尚瀚公司签订《补充协议》，约定由尚瀚公司承租缤纷城四至五层房屋，租赁期限从2018年1月1日起至2028年4月30日止。上述合同签订后，原告依约交付房屋，履行了合同约定的义务。尚瀚公司承租缤纷城的一至五层房屋后，由其对承租房屋负责整体招商运营及物业管理，并与商户签订商铺出租合同。2016年7月22日，尚瀚公司与余如晓签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，约定尚瀚公司将缤纷城一层A12号商铺出租给余如晓经营烟酒茶等使用，面积163平方米，每月租金6520元。因尚瀚公司人员不足，对于缤纷城招商调整资金短缺等多种原因，绿地缤纷城自开业以来经营情况始终不佳。尚瀚公司未能依约向原告履行支付租金等义务，经原告多次催要无果。2018年11月30日，原告与尚瀚公司签订《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》，协议解除了双方之间签订的缤纷城房屋《租赁合同》和《补充协议》，并约定尚瀚公司于2019年1月15日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等，一方违约向守约方支付违约金50万元。2019年1月15日，原告告知余如晓立即腾退房屋，2019年3月20日和21日再次发出《告示》催告余如晓在2019年3月26日前自行腾退房屋返还给原告。时至今日，余如晓未能向原告返还承租的房屋，严重侵害了原告的合法权益。原、被告协商无果，导致原告诉讼。被告余如晓辩称，1、本案遗漏了必要被告，法院不应当准许原告撤回对尚瀚公司的起诉，否则应当依法驳回原告的诉讼请求；2、原告已将案涉房屋出售给其他业主，并非房屋的实际业主，不具备主体资格，无权要求被告腾退房屋。原告撤回对尚瀚公司的起诉，本案案由应变更为返还原物纠纷；3、原告与尚瀚公司签订的《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》违反合同法第五十二条第一款第二项规定，属无效合同，被告与尚瀚公司之间的租赁合同并未解除；4、即使原告与尚瀚公司签订的解除协议是真实的，依据《合同法》第八十条规定解除协议应该是通知到达被告时才发生效力，但至今尚瀚公司并未通知到，所以对被告是不发生法律效力。综上，原告与尚瀚公司签订的解除协议属双方恶意串通侵害第三人合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月18日，绿地襄阳公司与尚瀚公司签订《租赁合同》一份，约定绿地襄阳公司将位于襄阳绿地缤纷城，第1层至第3层合计面积21160.04平方米的物业出租给尚瀚公司，尚瀚公司在合同约定的用途和期限内享有使用权。一楼（6781.52㎡）租赁期限自2016年9月8日起至2023年4月30日止；二楼至三楼（14378.52㎡）的租赁期限自2016年9月8日起至2028年4月30日止。2018年1月1日，双方又签订《补充协议》一份，约定租赁范围增加绿地缤纷城四楼、五楼面积（7127.63㎡），租赁期限自2018年1月1日起至2028年4月30日止。上述合同签订后，绿地襄阳公司依约向尚瀚公司交付房屋，尚瀚公司承租缤纷城的一至五层房屋后，由其对承租房屋负责整体招商运营及物业管理，并与商户签订商铺出租合同。2016年7月22日，尚瀚公司与余如晓签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，主要约定：尚瀚公司将绿地缤纷城内一层A12号商铺出租给余如晓经营烟酒茶品类使用，面积163平方米；租赁期限36个月，自2016年8月28日至2023年8月27日止；月租金标准为6520元，尚瀚公司给予余如晓18个月的免租优惠等内容。后因尚瀚公司管理人员不到位，对于缤纷城招商调整资金短缺等多种原因，绿地缤纷城自开业以来经营情况始终不佳，尚瀚公司未能依约向绿地襄阳公司支付租金。2018年11月30日，绿地襄阳公司与尚瀚公司签订《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》，主要约定：双方同意解除2015年8月、2018年1月先后签订的缤纷城一至五层《租赁合同》、《补充协议》，上述合同履行期限至2018年11月30日，之后尚未履行的合同内容，终止履行；截止2018年11月30日，尚瀚公司已缴纳保证金冲抵欠缴的租金后尚欠绿地襄阳公司租金2411106.36元(共计)，以现金形式于本协议生效之日起七日内向绿地襄阳公司缴纳；绿地襄阳公司于尚瀚公司缴纳完毕全部租金之日起十日内向尚瀚公司支付2411106.36元作为补偿金；尚瀚公司应于2019年1月15日前返还租赁房屋及附属物品、设施设备等内容。后绿地襄阳公司通过发短信、张贴公告等方式告知余如晓于2019年3月26日前自行腾退房屋返还给绿地襄阳公司，余如晓以上述辩称理由未予腾退，导致绿地襄阳公司诉讼。另查明，余如晓自2019年1月起没有经营，位于襄阳绿地缤纷城****商铺目前处于闲置状态。还查明，案涉商铺位于绿地缤纷城内一层A12号商铺，涉及产权位置为54-59号和144号。襄阳樊城区内环路（襄阳绿地中央广场B区）40幢1层54室、55室、56室、57室、58室、59室、144室的所有权人均为绿地襄阳公司，不动产权证号分别为：鄂（2018）襄阳不动产权第0064715号、第0064707号、第0064678号、第0064740号、第0064704号、第0064693号、第0064825号。上述事实有租赁合同、补充协议、襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同、缤纷城租赁合同解除协议书、告示、短信发送记录、通讯费发票、照片、录像、收据、发票、情况说明、自查报告表、纳税完税证明、不动产权证、房屋分层平面图、授权书及双方的陈述证实。本院认为，绿地襄阳公司从襄阳绿地管理公司处承租其他业主的房产后，作为绿地缤纷城1-3层房屋的出租方，与尚瀚公司签订的《租赁合同》、《补充协议》，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。绿地襄阳公司按合同约定将绿地缤纷城1-3层整体又出租给尚瀚公司，尚瀚公司依约享有对承租房屋占有、使用以及对外招商运营的权利。尚瀚公司在租赁合同期间对外招商，与余如晓签订了《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，余如晓依该合同享有绿地缤纷城1层A12号商铺的承租权益。在次承租人余如晓承租商铺期间，绿地襄阳公司与尚瀚公司经协商签订了《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》，双方一致同意解除《租赁合同》及《补充协议》，并约定尚瀚公司于2019年1月15日前返还租赁房屋及附属物品、设施设备。绿地襄阳公司与尚瀚公司解除《租赁合同》及《补充协议》的行为符合《合同法》第93条第1款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，故该解除行为合法有效，上述两份合同已于双方约定的解除之日即2018年11月30日解除。余如晓辩称对解除合同有异议，但因余如晓不是《租赁合同》及《补充协议》的当事人，其异议理由不影响该两份合同的解除效力。房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，也是次承租人对租赁房屋有权占有的法律基础。现《租赁合同》及《补充协议》已解除，尚瀚公司作为承租人已丧失占有、使用租赁房屋的合法依据，该合法依据的丧失直接导致次承租人余如晓对租赁商铺的占有成为无权占有，绿地襄阳公司作为房屋所有权人有权要求无权占有人进行腾退、返还，故绿地襄阳公司要求余如晓腾退、返还租赁商铺的诉讼请求依法应予支持。绿地襄阳公司在合同解除后要求余如晓于2019年3月26日腾退返还商铺，而余如晓无合法依据占有商铺未返还，依法应向绿地襄阳公司支付占有使用费。但绿地襄阳公司在明知含余如晓在内的多个次承租人承租期限未届满，且已支出了装修等费用，贸然解除合同会损害到次承租人利益的情况下，仍坚持与尚瀚公司协商解除租赁合同，亦未采取积极有效措施要求尚瀚公司协同解决后续矛盾，是造成现阶段僵持局面的原因之一。根据本案实际并综合考虑双方损失，故对绿地襄阳公司要求余如晓支付占有使用费的诉讼请求不予支持。若余如晓认为自己因尚瀚公司与绿地襄阳公司解除租赁合同产生损失，可依法另行主张权利。案涉商铺产权人为绿地襄阳公司，可以对外招租、签订租赁合同，余如晓辩称绿地襄阳公司不具备主体资格的理由不成立，本院不予采纳。由于绿地襄阳公司已通过发短信、张贴公告等方式告知余如晓其与尚瀚公司解除协议并要求余如晓腾退房屋，余如晓辩称尚瀚公司未将解除协议通知到被告，所以对余如晓不发生法律效力的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、余如晓于本判决生效之日起十日内将襄阳市绿地缤纷城一层A12号商铺返还给绿地集团襄阳置业有限公司;二、驳回绿地集团襄阳置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9060元，由绿地集团襄阳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈小俐人民陪审员  刘喜东人民陪审员  邵 伟二〇二〇年十一月六日法官助理周艳书记员谢文婷