湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2589号原告：龚明，女，1980年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告：株洲市寻道营销策划推广有限公司，住所地湖南省株洲市天元区湘江名都9栋1022房。法定代表人：汤辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等）。委托诉讼代理人：尹国义，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告龚明与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）、株洲市寻道营销策划推广有限公司（以下简称“寻道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日、10月30日两次公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚明向本院提出诉讼请求（诉讼中增加后）：1.判令被告连带返还原告购房款3万元；2.判令撤销原告与被告塔山公司于2018年9月17日签订的“补充协议”；3.确认原告对东成商业广场1号栋-1065号房的所有权并判令被告塔山公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》办理合同备案登记；4.判令被告连带支付原告利息1800元（30000×6%×1年，2018年8月29日至2019年10月28日期间）并从2019年10月29日起按年利率6%支付直至付清之日止；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月开始被告塔山公司对外销售其开发的东成商业中心农贸市场商铺，原告于2018年9月16日到被告塔山公司售楼部咨询，被告塔山公司销售人员要求先付定金三万元才能购买，原告当场刷卡支付了三万元且当天未开票据。第二天因现场人多拥挤，销售“火爆”，被告塔山公司销售人员要求必须付清房款才能签订合同，原告在被告塔山公司销售人员带领下刷卡支付了三笔共计64000元，还支付现金2000元，半小时后被告塔山公司销售人员拿来打印好的“商品房买卖合同（预售）”和“补充协议”，并要求原告快签，原告在其指示之下签名，之后被告销售人员将“商品房买卖合同（预售”、“补充协议”各一份和两张收款收据交给原件并催促原告离开售楼部。半个月后原告翻看购房材料时，才发现自己支付的96000元款项被塔山公司、寻道公司分别开具了二张收据，原告再到开户银行查询交易流水清单，又发现除2000元现金外，原告刷卡的94000元分别支付给了芦淞区军林水果商行64000元，被告寻道公司30000元。而原告与芦淞区军林水果商行、寻道公司无任何业务往来，也没有与他们签订任何经济合同，而“商品房买卖合同（预售）”上总房款为66000元，并且原告与被告塔山公司于2018年9月17日签订的“补充协议”约定的三年返租租金也并未冲抵购房款。之后原告联系了芦淞区军林水果商行、寻道公司，其均称款项已支付给了被告塔山公司，2018年年底以来，原告多次要求被告塔山公司返还多收的3万元房款和撤销“补充协议”，其均不予回应。被告塔山公司辩称：一、3万元购房款属于房价的组成部分，不应返还。1.原告起诉书的诉讼请求第1项已经明确了3万元的定性就是购房款。2.被告已经将房屋价格表、优惠活动的具体情况进行了公示，所有购房的业主都是详细了解情况之后才做出购买决定。原被告双方已经就商铺的价格、面积、位置、优惠活动等情况进行了协商，原告一次性知道房款总价，并且同意此价格，然后采取一次性支付全款的行为购买涉案商铺。3.原告作为有完全民事行为能力的人，购买商铺时肯定明确所支付的是购房款，明确知道所签合同的具体内容。而非原告代理人所说，叫原告付款就付款，原告没看合同的具体内容就签了字。4.原告支付的全部房款（含合同价格、优惠金）最终是会开具不动产发票的。综上，原告诉请返还3万元购房款没有事实和法律依据。二、网签备案是行政主管部门的监管措施，不属于法院民事诉讼受理范围。网签备案是房地产行业行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，是政府职能部门依据其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业等相关主体进行商品房预售管理的登记行为。其并不是当事人的权利，也不是法院民事诉讼的受理范围。三、原告诉请撤销补充协议没有事实的法律依据。补充协议约定的三年租金已一次支付给了原告，并冲抵了部分购房款，双方协商确认该租金不计入合同的总价款中，是为了逃避政府监管和税收，该目的双方是明知的，原告提供的证据6中的证明目的也明确该目的是双方协商一致的结果，且被告在与原告签订购房合同中也将该租金从总房款核减了。逃避政府监管和税收的行为是属于行政职能部门管理的，不属于法院民事诉讼受理范围。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告寻道公司辩称，被答辩人要求返还购房款3万元以及解除补充协议，没有法律依据。1.答辩人与被答辩人以要约、承诺方式订立了合同。原告准备购买商铺，来看房、洽谈之初，答辩人就将商铺面积、位置、具体价格以及优惠促销活动的详情明确告知了被答辩人。被答辩人在看到了商铺公示的价格，以及优惠促销活动的宣传单，并且在置业顾问解释得很清楚、很明确之后，答辩人与被答辩人双方就价格问题进行了进一步协商。被答辩人最终决定参加交3万抵5万的优惠活动和3年返租，租金一次性抵房款活动，然后被答辩人一次性将商铺房款全部支付完毕。在整个系列过程中，答辩人所公示的价格表、宣传单、置业计划单等符合《合同法》第十四条、第十五条的规定，应视为要约。被答辩人在与答辩人协商并达成一致意见后，一次性支付全部商铺购房款的行为属于《合同法》规定的承诺，答辩人与被答辩人以要约、承诺的方式订立了合同。2.被答辩人已经明确3万元这笔款是购房款，3年返租的租金一次性冲抵了房款，在已经签订了《商品房买卖合同》，实现了自己的利益之后，再要求返还是缺乏诚信的行为。被答辩人所购商铺东成商业广场1号栋-1065号商铺，原价为144493元。因为被答辩人参加了当时正在施行的商铺返租三年，以及交3万抵5万的优惠促销活动，才能享受到优惠价格，最后以96000元的总价购买到了当时价值144493元的商铺。如果被答辩人当时不参加优惠促销活动，那么就只能以原价144493元的价格购买-1065号商铺。答辩人与被答辩人已经协商好了，-1065号商铺的房款由3部分组成：第一部分是《商品房买卖合同》中约定的房价66000元，第二部分是交3万抵5万的优惠促销活动时交的3万元房款，第三部分是三年返租的租金19842元。被答辩人在双方协商好房价之后，并且明确知道3万元是房款，由于享受了优惠活动，故此金额和返租的租金都不体现在《商品房买卖合同》中，被答辩人认为已经与开发商签订了《商品房买卖合同》，实现了自己的利益，然后再要求返还部分购房款、撤销返租协议，是缺乏诚信的行为，有违民法的诚实信用原则。3.被答辩人自愿参与优惠促销活动，答辩人为被答辩人争取到了优惠的价格，并且提供了服务，且已促成被答辩人与开发商达成房屋买卖交易，提供的服务已经完成。现被答辩人提出返还，有违契约精神，不利于交易安全。4.被答辩人为什么会一次性支付购买商铺全款96000元，是因为当时双方已经就商铺价格达成了一致意见，并且被答辩人认可了这个价格，才会付款，这是存在因果关系的。5.被答辩人所购东成商业广场地处株洲市中心地段，根据调查，位置比东成商业广场要偏很多的荷叶塘农贸市场单价都要22400元/平方米，而被答辩人在享受了优惠之后，却要求以11681元/平方米的价格购买市中心地段商铺，有违公平原则。6.目前株洲房地产行业，从事房屋、商铺销售的公司，大多都在以相同或相似的销售方法（团购活动、返租）在进行销售，这是一种行业习惯。综上所述，被答辩人要求返还3万元购房款以及撤销补充协议没有法律依据，有违民法的公平原则、诚实信用原则，违背契约精神，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据，两被告对其真实性均无异议，本院经审查后对其真实性予以采信，对证据的证明目的结合全案予以综合认证；对被告塔山公司提交的证据，原告及被告寻道公司均无异议，本院予以采信；对被告寻道公司提交的有关房屋价格公示、房款组成、销售活动、公证书等有关的证据，被告塔山公司无异议，原告提出异议，但本院经审查后认为上述证据能够证明相应的案件事实，形成了互相印证的证据链，能够支持被告的抗辩主张，本院综合认证后予以采纳；对收款收据等其他当事人双方持不同证明目的的证据，系双方当事人对同一证据所作的不同理解，本院对该证据的真实性予以确认，对证据的证明内容因涉及本案双方的争议焦点，在本院认为部分予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，株洲市房地产测绘队出具《株洲市房产预测算报告》，对塔山公司开发的东成商业广场1号栋项目作出了测量意见。2018年6月28日，塔山公司取得株洲市房产管理局颁发的位于芦淞区商品房预售许可证［预许字（2018）第277号］。2018年5月12日，塔山公司（甲方）与寻道公司签订《东成中心项目营销代理合同》，塔山公司委托寻道公司对东成中心1号栋地下商业项目全部可售物业进行销售，合同约定：“……合同期限为2018年5月12日起至2019年5月11日，……销售佣金结算标准：本项目代理销售押金为销售总额的10%，……销售该项目所需的收据、销售合同、认购书及其他应由甲方与购房者签订或向购房者提供的任何文件、资料由甲方统一提供，未经甲方同意，乙方不得对前述文件、资料作出任何修改或对购房者做出其他承诺。……乙方代理期限内，本项目的价格表、面积表均由甲方签字认可后生效。……甲方对乙方指定的销售策略有决定权，对销售过程及营销活动执行有监督权，对乙方设计的宣传品，如海报单据，报纸、杂志、户外广告等有审核监督的责任。……根据市场及项目情况，在确保项目正常利润指标的前提下，乙方应严格按照甲方所确立的价格进行销售”。2018年9月16日，原告龚明到被告塔山公司“东成商业广场”销售中心交纳了东成商业广场附1号栋-1065号商铺优惠定金30000元，该款原告系刷卡支付，该笔交易的收款户名为株洲市芦淞区军林水果行；2018年9月17日，原告再次到该销售中心刷卡支付了房款三笔共计64000元，其中一笔3万元款项的收款户名为寻道公司，二笔数额分别为1万元、2.4万元款项的收款户名为株洲市芦淞区军林水果行，原告还交纳了现金2000元。2018年9月17日，“东成商业广场”销售中心售楼部现场工作人员向原告出具了收据两张，其中一张“东成商业广场F1-1065号商铺优惠定金30000元”的收款收据上盖有“长沙共联房地产营销策划有限公司财物专用章”；另一张“1栋农贸市场1065#铺66000元”的收据上盖有“株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章”。在庭审中，被告寻道公司自认上述3万元优惠定金系其收取，被告塔山公司认可寻道公司已将该款项转账支付给塔山公司，原告另外支付的66000元款项也是塔山公司收取。2018年9月17日，原告龚明（买受人）与被告塔山公司（出卖人）共同签订了芦淞区人民中路218号东成商业广场1号栋-1065号房的《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000567266）。合同约定：“房产预测建筑面积共5.65平方米。……第六条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米10181.42元，毛坯总价款为57525.02元，装修单价为每平方米1500元，装修总价为8475元；总房款为66000元。……第十条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人……”。同日，原告龚明（乙方）与被告塔山公司（甲方）签订了一份《补充协议》，原告龚明委托塔山公司经营管理东成商业广场1号楼负一楼1065号商铺。协议约定：委托期限自2019年1月1日起连续3年；乙方三年委托经营的收益，已由甲方一次性支付给乙方（冲抵该商铺购房款）。在此委托期限内产生的租金及其他各项收益均归甲方所有。还查明，诉讼中，被告寻道公司提交了东成农贸市场负一层商铺销售价格表、置业预算单、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、宣传单、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案，以及（2019）湘株国证内字第10922号公证书（对2019年9月22日寻道公司向业主发放及回收《调查问卷表》的现场情况进行公证）、（2019）湘株国证内字第10916号公证书（对株洲市天元区黄河北路百顺广告设计部陈孝的证人证言进行公证）。审理中，原告方陈述了其购房过程为：“原告是楼上的住房业主，看到了负一楼开发成农贸市场就去问价格，后协商买了涉案商铺……原告认为是塔山公司的营销人员在那里售铺，营销人员就报了一个平方单价和一个装修价格，后经双方协商，销售人员还说要付定金再付房款才能签订正式的买卖合同，所以就于2018年9月16日刷卡支付了3万元，当时没有开票据，第二天又刷了6.4万元并支付了2000元现金，之后这个销售人员才把打印好的销售合同拿过来给原告签字，当时合同签了三四份，签好后，销售人员把9.6万元的票据和合同以及补充协议给原告。……原告不知道购房合同中的房款与她实际支付的房款不一致。……原告不知道有3万抵5万的优惠活动。……原告没有仔细看了双方签的购房合同，当时售楼部的人很多，比较赶。……原告没有仔细看补充协议。……被告说商铺要2020年才交付，2020年之后进行返租，公司会付租金给原告。……售楼人员要原告先付3万元定金，第二天再付了剩余款项，售楼人员去打合同，半个多小时以后才把打印好的合同和补充协议拿给原告签字。所以原告认可合同上面的总价款应该是6.6万元，因为单价是1万多，装修是1500元/平方米，原告认为有七八个平方米的商铺面积。……原告说昨天交的定金要冲抵总房款，被告说肯定会帮你抵的”。又查明，被告寻道公司提交的《东城农贸市场负一层商铺销售价格表》中记载的涉案1065号房屋的返租销售公示单价为25574元/m2、返租销售公示总价为144493元、自购自营公示单价为23913元/m2、自购自营公示总价为135111元。被告寻道公司另提交了一份客户姓名为龚明、房号为1065的《置业预算单》，记载的原单价为25574、原总价为144493，优惠政策为交3万优惠定金抵5万元房款、优惠后总价为94493元，收益7%每年共三年合计为19842元，金额为94493-19842=74651元，备注“三天内签约74651×0.99×0.9=66514，特别申请优惠514元，返租后总价66000元+3万元，实际交纳96000元，3万元优惠定金不计入房款”。在该《置业预算单》上有置业顾问曹强的签名，但没有原告的签名确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告龚明有意向购买塔山公司开发的东成商业广场1号栋-1065号商铺，被告寻道公司基于其与塔山公司签订的项目营销代理合同，向原告收取商铺优惠定金3万元。原告购买商铺时享有“团购3万抵5万，3年统一委托经营管理，客户交3万元，享受总价额外5万元优惠团购费不抵房款”的权利。原被告达成的合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、原告所交纳的3万元款项的性质；二、原告要求对涉案合同进行备案的诉请如何处理；三、2018年9月17日签订的“补充协议”能否撤销；四、原告要求确权的诉请能否得到支持。现评议如下：一、原告所交纳的3万元款项的性质。本案中，对于购房活动现场的工作人员究竟以何种方式、何种价格为原告介绍、推销涉案房屋，并以此为基础衡量原告是否享受了团购优惠活动和商铺实际销售价格，双方持有异议。被告称，结合补充协议、营销代理合同和公证书等，涉案商铺的市场挂牌总价为144493元，相较于原被告订立的《商品房买卖合同（预售）》中的房价款66000元，原告已经享受了团购优惠活动。原告则坚称，其不知道被告的商铺原价格和优惠活动，其实际成交价格就是66000元。双方各执一词。在此情况下，本院认为，从常理出发，原告作为购房人，其对购买涉案商铺应支出的费用应有整体的匡算，若其认为没有享受优惠活动政策，则其在剩余房款的支付过程中，理应就此向塔山公司提出异议，并就其应支付的后续款项予以相应调整。而事实上，没有证据显示原告向塔山公司提出过调整商铺款项的相应主张，其又未选择退出团购活动，而是继续与塔山公司签订了商品房买卖合同并向塔山公司支付合同项下的全部价款，并就涉案商铺的返租签订了补充协议，且商铺租赁期限的起始时间2019年1月1日，早于商品房买卖合同中约定的交付时间2020年12月31日。表明原告已参加被告开展的优惠促销活动并接受了优惠购房条件。根据寻道公司提交的价格公示表，原告购买的商铺价格为144493元，交3万优惠定金抵扣5万元后，再扣除三年返租租金及三天内签约折扣与特别优惠后应为66000元。故可以推断，原告在支付商铺优惠定金时，已就开发商的销售价格表与优惠促销活动的价格进行了了解，在此前提下，选择了优惠的购铺方式。由此即可表明原告交3万元优惠定金后，商铺总价款减5万，原告已经享受了被告承诺的购房优惠。原告在享受优惠之后再行要求被告返还优惠定金有悖于双方约定，故本院对于原告要求被告返还该款项并支付利息的诉请不予支持。但原告可要求被告按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票。二、原告要求对涉案合同进行备案的诉请如何处理。因合同备案只是行政部门对于商品房买卖过程中行使的一项监管措施，并非法院民事诉讼的受案范围，故本院对原告的该项诉请依法不予审理。三、2018年9月17日签订的“补充协议”能否撤销。上述协议系双方在平等、自愿基础上订立，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。原告也未提交证据证明补充协议的订立存在符合法定撤销的情形。故原告的上述请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。四、原告要求确权的诉请能否得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，确权之诉在对物权的归属、内容发生争议时产生，系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，且根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，不动产物权的转移，未经登记，不发生物权效力。故在出卖人未履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物所有权，原告依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。原告可依据合同约定，要求出卖人继续履行合同义务，包括按约交付涉案房屋给买受人或者按约办理权属变更登记等，买受人不能依据商品房买卖合同而直接取得标的物的所有权。故本院对于原告要求确权的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第三十一条、第三十三条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：驳回原告龚明的全部诉讼请求。本案案件受理费550元，减半收取计275元，由原告龚明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇一九年十月三十日法官助理张青书记员宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。