成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初2309号 原告:成都市名扬世佳家具有限责任公司。住所地：四川省成都市大邑县沙渠镇勤江社区2社（沙渠工业发展区）。 法定代表人：杨清文，董事长。 委托诉讼代理人：刘自强，四川科信律师事务所。 委托诉讼代理人：张伟，四川科信律师事务所。 被告:成都泰悦投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区横小南街2号附8号, 法定代表人：吕阳东，总经理。 委托代理人：胥琢莹，四川万帆律师事务所。 原告成都市名扬世佳家具有限责任公司（以下简称“名扬公司”）与被告成都泰悦投资管理有限公司（以下简称“泰悦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。名扬公司的委托诉讼代理人刘自强、张伟、泰悦公司的委托诉讼代理人胥琢莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名扬公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《租赁合同》并退还保证金116600元及电费3万元。2、请求贵院判令泰悦公司赔偿经济损失共计686600元，包括剩余期限的装修2972108元、营销中心搬迁费用2439588元、装修展期残值费用701680元、30天撤场期租金131540元、间接损失（营业额收入减少的部分）636024元。3、本案诉讼费由泰悦公司承担。事实及理由:名扬公司与泰悦公司于2012年10月29日签订了《租赁合同),合同就租赁标的物、租金、支付方式、租期、违约责任等进行了约定。双方约定的租赁期限为十年，从2013年1月1日至2022年12月31日止。后名扬公司按照合同约定履行了租金给付义务，泰悦公司应按约定提供租赁商铺。根据合同第7.1.1条的约定，泰悦公司保证对租赁商铺拥有合法的出租权，保证该合同条款能切实履行，并保证名扬公司对租赁商铺拥有合法的使用权。前期合作尚可，直至2017年7月21日，名扬公司突然收到成都市双流区现代服务业发展投资有限公司(以下简称现代公司)的《限期搬离通告》，要求名扬公司限期搬离。名扬公司收到函件后立即联系泰悦公司，并于2017年11月20日向泰悦公司发出(2017)名扬告知函字第01号《不安抗辩权告知函》，该函就名扬公司收到的限期搬离通知及不安抗辩进行了告知，且要求泰悦公司向名扬公司出具相关法律文书或其他证明泰悦公司拥有合法租赁权的文件，泰悦公司于2017年11月24日向名扬公司进行回函，均未出示相关文件证明其继续拥有合法租赁权。另查实，现代公司已向泰悦公司出具解除通知书，且泰悦公司已过《合同法司法解释二》第24条规定的三个月异议期；同时现代公司就案涉商铺向双流法院提起诉讼，该院判令泰悦公司向现代公司承担相关违约责任。现有证据均证实泰悦公司已经丧失出租权，且存在严重违反《租赁合同》之情形。根据合同第9.5.2条第(2)条和第8.4条的约定，泰悦公司应当赔偿名扬公司的各项损失。综上，名扬公司为维护自己的合法权益，故起诉。 泰悦公司辩称：一、名扬公司称泰悦公司已经丧失出租权与事实不符，其要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求不应得到支持。现泰悦公司与现代公司之间就案涉房屋的租赁关系是否解除的诉讼仍在法院审理期间，在此之前泰悦公司仍然系案涉房屋的合法使用权人。泰悦公司已按照《租赁合同》的约定向名扬公司履行了租赁合同中的义务，并无《租赁合同》第9.5.2条约定和合同法第九十四条规定的行使解除权事由发生。二、泰悦公司已依法向名扬公司履行《租赁合同》的义务，不应承担名扬公司所主张的各项经济损失，且名扬公司主张的损失6866000元并无证据证明，其诉讼请求不应得到支持。名扬公司现仍然继续使用案涉租赁物，名扬公司在租赁期间多次未履行《租赁合同》的义务，未足额按时缴纳租金，泰悦公司多次催告泰悦公司支付租金；根据《租赁合同》8.1约定，泰悦公司不应退还名扬公司所缴纳的履约保证金及各项费用。综上，请求判决驳回名扬公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年9月1日，现代公司与泰悦公司签订一份《租赁合同》，约定现代公司将位于成都市双流区东升街道迎春桥社区三组的房屋出租给泰悦公司，建筑面积约12732.4平方米；租期为15年，自2012年9月1日起至2027年8月31日止。 2012年10月29日，名扬公司与泰悦公司签订《租赁合同》，约定泰悦公司将位于成都市双流县迎春农贸市场商铺编号:二楼、三楼，四楼商铺(见附图租赁区城)建筑面积含公摊:5830平方米租赁给名扬公司；名扬公司向泰悦公司承诺，租赁该场地用于经营家具展示销售厅及办公综合体使用；该商铺的租赁期为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日止；租金包干单价20元/㎡/月,每月租金包干标准为116600元。前三年租金标准不变，租金自第四年至第五年在上一年租金基础上递增5%，第六年至第十年在上一年租金基础上递增8%；名扬公司须分摊公共用电，总表与各承租方分表之间的损耗，由各承租方按各自用量数的比例进行分摊，分表的电费由名扬公司自行缴纳。（电表底数以合同签订，场地移交之日抄出底数，此度数以后的费用由名扬公司承担，直至合同期满）因供电所是先预付电费供电，名扬公司需预交电费30000元，按月结算；租金及各项费用支付方式为半年付，名扬公司签订合同后支付第一期的各项费用共计84620.00元(含半年租金和一次性保证金及电费)；名扬公司应向泰悦公司一次性缴纳履约保证金为116600元，保证范围包括但不限于名扬公司应支付的租金、违约金（或违约损害赔偿金）、赔偿金及相关费用，泰悦公司有权从租赁保证金中直接抵扣前述各种费用，余额应由泰悦公司在合同期满后15个工作日无息退还名扬公司；泰悦公司保证对租赁商铺拥有合法的出租权，保证该合同条款能切实履行，并保证名扬公司对租赁商铺拥有合法的使用权，除本合同另有约定外，泰悦公司不得单方终止或解除本合同；泰悦公司保证名扬公司对三楼平台无偿使用，不缴纳任何费用，泰悦公司在2012年11月15日之前完成室内拆除，以确保名扬公司装修施工；在合同有效期内，如名扬公司要求解除或提前终止合同，则名扬公司所缴纳的履约保证金及各项费用不予退还；双方无论谁存在其他违约行为，违约方均应赔偿守约方的全部损失；有下列情形之一的，名扬公司有权单方解除本合同:(2)因泰悦公司原因造成名扬公司无法使用租赁地，给名扬公司造成的相关损失由泰悦公司全额赔偿。……名扬公司依据上述约定解除本合同时，应当向泰悦公司发出书面通知，泰悦公司在收到通知后15日内须为名扬公司办理租金结算及全额赔偿退款。本合同期限届满、提前终止或解除后，泰悦公司同意无偿给予名扬公司30日的撤场期，名扬公司应当在该期限内将可移动、拆卸设施及设备搬离租赁场地，尽量按照交付时的状况将租赁场地交还给泰悦公司，无法移动的装修归泰悦公司所有；如果名扬公司没有在约定的撤场期内将所有物品搬离，则视为名扬公司放弃遗留物之所有权，其遗留物归泰悦公司所有，泰悦公司有权自行处置。 合同签订后，双方履行了合同，名扬公司在案涉房屋经营名扬世家家居馆。 2017年1月13日，名扬公司与泰悦公司签订一份《补充协议》，约定租金自2017年1月1日起，在上一年租金基础上逐年递增2%，2019年1月1日起在上一年租金基础上逐年递增6%，以此类推。2、管理费50000元/年。泰悦公司同意名扬公司转租部分已租场地，如名扬公司中途退租，给转租户带来的切损失，由名扬公司承担，并且与泰悦公司所有租赁条件按原合同执行。 2017年7月21日，现代公司向双流迎春市场各利害关系人（包括名扬公司在内）发送一份《限期搬离通告》，载明现代公司与泰悦公司关于迎春市场的《租赁合同》已于2017年7月21日解除，故要求各利害关系人限期搬离并于2017年7月28日前与现代公司工作人员联系对接相关事宜；各方与泰悦公司的遗留问题，请自行与其对接解决等。 2017年11月20日，名扬公司向泰悦公司发出一份《不安抗辩权告知函》，载明因其2017年7月21日收到现代公司的《限期搬离通告》，并得知泰悦公司与现代公司就租赁案涉房屋所在市场发生纠纷并诉至法院，故根据合同法的规定，函告泰悦公司行使不安抗辩权，中止支付下一次应支付的半年度租金，并要求泰悦公司在2017年11月26日前向名扬公司出具相关法律文书或其他证明泰悦公司拥有合法租赁权的文件，否则将要求泰悦公司承担相关违约责任并赔偿损失。 2017年11月24日，泰悦公司向名扬公司作出一份《针对的回函》，载明：泰悦公司与现代公司于2012年9月1日就“迎春市场:东升街道迎春社区三组”签订《租赁合同》有效并在租赁期限内，泰悦公司合法享有租赁标的使用权，名扬公司主张的不安抗辩权不能成立，并要求名扬公司继续履行合同。 后，名扬公司又向泰悦公司发出一份《不安抗辩权复函》，载明因泰悦公司未能出具相关法律文书或其他证明泰悦公司拥有合法租赁权的文件，故名扬公司提出不安抗辩权，要求泰悦公司共同前往公证处办理租金提存事宜等。 2017年11月29日，名扬公司向泰悦公司发出一份《中止支付租赁费的通知》，载明因泰悦公司丧失案涉房屋的出租权，故名扬公司中止向泰悦公司支付租赁费，并要求赔偿自2017年7月21日起由于限期搬离造成名扬公司不能正常使用租赁场地的经济损失。 2017年12月4日，名扬公司与泰悦公司再次签订一份《补充协议》，约定泰悦公司同意名扬公司2018年度(2018年1月1日-2018年6月30日)的租金付款周期由原合同的半年付暂时更改为每月付，但是所交租金必须按照合同约定提前一个月支付(如:2017年年11月30日前必须缴纳2018年1月1日到2018年1月31日租金)。 2018年1月31日，现代公司向名扬公司作出一份《告知函》，载明现代公司与泰悦公司签订的《租赁合同》已于2017年7月21日解除，要求名扬公司立即停止向泰悦公司支付租金；名扬公司在收函后7日内与现代公司重新协商就迎春市场第二、三层及第四层部分区域租赁事宜等。 因现代公司与泰悦公司因案涉房屋租赁合同纠纷另案提起诉讼，本院对本案依法中止审理。2018年12月25日，四川省成都市中级人民法院对现代公司诉泰悦公司房屋租赁合同纠纷一案二审作出民事调解书：一、泰悦公司与现代公司签订的《租赁合同》于2017年7月21日解除；二、泰悦公司于2019年6月30日前腾退案涉商铺……。本案恢复审理。 审理中，泰悦公司向本院申请对案涉房屋附合装饰装修进行司法鉴定。受本院委托，四川鼎衡资产评估有限责任公司依法对位于成都市双流区东升街道葛陌路176号迎春农贸市场2-3层名扬世家家居馆及4层星灿艺术培训学校剩余租赁期内（2018年2月23日至2022年12月31日）附合装饰装修价值进行司法鉴定，并于2019年5月16日出具川鼎衡资评报字[2019]第19号《资产评估报告》，评估意见为：案涉房屋剩余租赁期限（2018年2月23日至2022年12月31日）附合装饰装修价值为2972108元，合同终止后至房屋装修经济寿命年限终止日期间的装修使用价值为701680元。2019年6月24日，四川鼎衡资产评估有限责任公司出具《评估结果补充说明》，对上述评估意见进行了调整：4层星灿艺术培训学校单列后剩余租赁期限（2018年2月23日至2022年12月31日）附合装饰装修价值为231680元，合同终止后至房屋装修经济寿命年限终止日期间的装修使用价值为156384元。 上述事实，有企业信用信息、租赁合同、限期搬离通告、不安抗辩权告知函、针对不安抗辩权告知函的回函、不安抗辩权复函、迎春市场租赁合同解除通知书、中止支付租赁费的通知、告知函、资产评估报告、评估结果补充说明、民事调解书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，名扬公司与泰悦公司签订的《租赁合同》等系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于名扬公司与泰悦公司签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，根据2018年12月25日四川省成都市中级人民法院对现代公司诉泰悦公司房屋租赁合同纠纷一案二审作出的民事调解书，泰悦公司与现代公司就迎春农贸市场的房屋租赁合同关系解除，泰悦公司丧失向名扬公司出租的权利，致使名扬公司无法继续使用案涉房屋，名扬公司有权依照《租赁合同》关于“有下列情形之一的，名扬公司有权单方解除本合同:(2)因泰悦公司原因造成名扬公司无法使用租赁地，给名扬公司造成的相关损失由泰悦公司全额赔偿。……”的约定，行使合同约定解除权，故对于名扬公司要求解除与泰悦公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于名扬公司主张的退还保证金116600元及电费（押金）30000元。本院认为，在双方签订的《租赁合同》解除后，泰悦公司应当退还保证金以及电费（押金），故对于名扬公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。 关于泰悦公司是否应当赔偿名扬公司相关损失的问题。本院认为，根据名扬公司与泰悦公司签订的《租赁合同》第九条第9.5.2项“(2)因泰悦公司原因造成名扬公司无法使用租赁地，给名扬公司造成的相关损失由泰悦公司全额赔偿”的约定，泰悦公司应当全额赔偿名扬公司因此造成的损失。关于名扬公司主张的经济损失6866000元能否成立的问题。本院认为，关于名扬公司主张的剩余期限装修残值2972108元，四川鼎衡资产评估有限责任公司作出的《资产评估报告》和《评估结果补充说明》客观、真实、合法，名扬公司与泰悦公司对此均不持异议，故对于上述评估意见本院予以采信。双方均认可4层星灿艺术培训学校并不在名扬公司承租范围内，故应当予以扣除。扣除后案涉房屋剩余租赁期限内装修残值为2740428元（2972108元-231680元），本院对名扬公司的该部分损失予以支持。关于名扬公司主张的装修展期残值费用701680元，本院认为，按照《租赁合同》关于“本合同期限届满、提前终止或解除后，泰悦公司同意无偿给予名扬公司30日的撤场期，名扬公司应当在该期限内将可移动、拆卸设施及设备搬离租赁场地，尽量按照交付时的状况将租赁场地交还给泰悦公司，无法移动的装修归泰悦公司所有”的约定，在《租赁合同》解除后，无法移动的装修归泰悦公司所有，且泰悦公司已经支付案涉房屋剩余租赁期限内装修残值，故名扬公司并不存在装修展期残值损失，故对于名扬公司的该部分诉讼请求本院不予支持。关于名扬公司主张的30天撤场期租金131540元，本院认为，《租赁合同》虽约定“本合同期限届满、提前终止或解除后，泰悦公司同意无偿给予名扬公司30日的撤场期”，但名扬公司并未向本院提交其已经支付该部分租金的证据，即不能证明其存在该部分损失，故对于其该部分诉讼请求本院不予支持。关于名扬世家主张的营销中心搬迁费用2439588元，其中：空调移机费用95200元、办公家具搬迁费用19923.6元、办公设备搬迁费用12000元、展厅饰品搬迁费用20860元、展厅产品搬迁费用409486元、绿植搬迁费用12400元，因名扬公司仅提供了费用预算清单，不足以证明上述费用已实际产生以及费用的具体金额，应当承担举证不能的法律后果，故对于名扬世家的该部分诉讼请求本院不予支持；搬家费用278000元，名扬世家提交了其与物流公司签订的搬家合同及补充协议，该合同中载明合同总额为278000元，但名扬世家仅提交了搬家公司出具的收据一张、收条两张（金额分别为50000元、80000元），并未提交其已经支付完毕全部合同价款的其余证据，故本院仅对其已经实际支付给搬家公司的130000元搬家费用部分予以支持，其余部分因其举证不能而不予支持；间接损失（营业额收入减少的部分）636024元，因名扬公司仅提交了其自制的2015年至2018年成品销售分析，不足以证明其营业额收入减少损失的具体金额，且案涉房屋经营收入减少虽与泰悦公司丧失出租权具有一定关联性，但仍存在其他多种不确定因素，故对于名扬公司的该部分诉讼请求本院不予支持；货品打折处理损失1034218.5元，因名扬公司也仅提交了自制清单，不足以说明其处理的货品的原价和实际卖出价，故本院对该部分诉讼请求也不予以支持；员工赔偿损失487500元，名扬公司向本院提交了其分别与员工刘某全、蒋某碧、李某珍、杨某华、薛某签订的《劳动合同》和《解除劳动合同协议书》以及刘某全收到解约赔偿金170000元的收条、蒋某碧收到解约赔偿金68000元的收条、李某珍收到解约赔偿金80000元的收条、杨某华收到解约赔偿金71500元的收条、薛某收到解约赔偿金98000元的收条，本院认为，泰悦公司丧失案涉房屋的出租权，导致双方签订的《租赁合同》解除，名扬公司无法继续经营而解除与其员工的劳动关系并按照工作年限+1的比例支付解约赔偿金，该损失泰悦公司应当予以赔偿。但名扬公司主张的该部分损失与该五名员工在案涉房屋工作时间（2012年9月至2019年1月）不符，故本院酌情考虑名扬公司的该部分损失为228375元。综上，泰悦公司应当赔偿名扬公司各项损失为3098803元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市名扬世佳家具有限责任公司与被告成都泰悦投资管理有限公司于2012年10月29日签订的《租赁合同》； 二、被告成都泰悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都市名扬世佳家具有限责任公司保证金116600元及电费（押金）30000元； 三、被告成都泰悦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告成都市名扬世佳家具有限责任公司经济损失3098803元； 四、驳回原告成都市名扬世佳家具有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60888元，评估费31000元，由被告成都泰悦投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  李建平 人民陪审员  沈成燕 二〇一九年六月二十八日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  包永青