安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初1423号 原告：郑武生，男，汉族，1968年1月21日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：吴业全，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告：黄山市申江假日酒店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：寇树海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘成，男，1972年11月29日出生，汉族，住北京市宣武区，系公司员工。 原告郑武生与被告黄山市申江假日酒店有限公司（以下简称申江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告郑武生的委托诉讼代理人吴业全、被告申江公司的委托诉讼代理人刘成到庭参加诉讼。庭审过程中，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 郑武生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告房屋租赁合同关系；2、判令被告立即支付拖欠的房屋租金45.2055万元（租金自2019年1月1日起暂算至2019年5月5日，此后算至原被告解除房屋租赁合同关系之日止）；3、判令被告立即向原告支付装修补偿费238万元；4、判令被告向原告支付违约金1000万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年12月签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其位于黄山市北海路与新安北路交汇处的“银座广场”一103号、102号、103号、116号和201号商业用房出租给被告，出租的房屋建筑面积3298.69平方米，租赁期限贰拾年，即自2016年1月1日始，至2035年12月31日止。前三年每年租金120万元，以后每满三个租赁年年租金递增12万元。本着先交租金后使用原则，被告每年向原告交付一次性租金，每次交付一年的租金；除首年租金于2016年1月30日之前支付外，以后每年租金均在上年9月30日前支付；鉴于原告租赁房屋已装修，被告同意补偿原告部分装修费损失400万元，被告向原告支付该补偿款首笔为120万元，以后每笔14万元，分别在支付年度租金时一并支付；被告有权根据自身项目定位对租赁的房屋场地进行重新改造、装修、升级，原告提供6个月装修期，装修期免除租金，免除办法为被告在支付最后一个年度（2035年)租金时，只需支付该年度租金的二分之一；被告支付租金和装修费损失逾期的，每逾期一天，则按应交而未交款数额的万分之五向原告支付违约金；逾期30天，则原告有权解除合同，并且被告还应向原告支付不低于1000万元的违约金；同时，合同还对双方的权利义务、违约责任、争议解决等事项作出约定。后原告严格恪守合同约定，但被告未足额支付房屋租金和装修补偿款，截至2019年5月5日，延迟付款达217天，拖欠租金132万元、装修补偿款14万元，构成严重违约。现原告要求解除合同，并要求被告除付清所欠租金和装修补偿款，还应支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 申江公司辩称，我公司资金链出现困难未能支付租金，是我公司违约，我公司希望能与原告协商达成解决方案；我方不同意解除案涉合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的原告的身份证、被告企业公示系统查询信息、房屋租赁合同、函，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月20日，郑武生（作为甲方）与申江公司（作为乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方同意将位于黄山市北海路与新安北路交汇处的“银座广场”103号、102号、116号和201号商业用房，建筑面积为3298.69平方米（以房屋权属证书记载为基础，双方共同确认为准）的房屋出租给乙方；现甲方将该商业用房以现状整体出租给乙方使用，乙方对该商业用房的现状已充分了解并自愿承租；甲方在合同生效后当日将房屋交付乙方；甲方提供乙方6个月的装修期，装修期免收租金；租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止；每满3个租赁年，年租金增加12万元，即第一租赁年至第三租赁年，每年租金为120万元，第四租赁年至第六租赁年，每年租金为132万元，以此类推；本着先交租金后使用的原则，乙方每年向甲方交付一次租金，每次交付一年的租金，首年租金2016年1月1日至2016年12月31日计120万元于2016年1月30日前支付，以后每年租金在上年9月30日前支付；乙方于最后一个年度租金支付时，扣除上述装修期租金（按第二十租赁年应付租金的二分之一计）；甲方先前已发生装修乙方将予以拆除，乙方将按自身项目定位重新改造、装修，乙方同意补偿甲方部分装修费损失400万元，于2016年9月30日前向甲方支付120万元，剩余280万元按20年均摊每年支付14万元，支付时间同各年度租金支付时间，与租金一并支付；乙方应按照本合同约定的数额和时间履行其足额支付租金和装修费损失的义务，否则，每逾期一天，按应交而未交款数额的万分之五向甲方支付违约金；逾期30天，则甲方有权解除合同，乙方同时还应向甲方支付不低于1000万元的违约金；甲方应按照本合同约定的时间履行其交付房屋的义务，否则，每逾期一天，按应交而未交款数额的万分之五向甲方支付违约金；逾期30天，则甲方有权解除合同，乙方同时还应向甲方支付不低于1000万元的违约金；同时，合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，郑武生已将约定的房屋交付给申江公司，申江公司已经使用。申江公司已付清截至2018年12月31日的租金，之后的租金再未支付。另申江公司支付了装修补偿款162万元。因申江公司拖欠租金和装修补偿款，郑武生于2019年4月18日发函给申江公司，告知根据双方签订的合同约定，申江公司应在2018年9月支付下一年度的租金及装修补偿款，申江公司至今未付，请求立即支付；该函申江公司的法定代表人寇树海已于2019年4月19日签收，并确认情况属实。后申江公司仍未支付租金和装修补偿款，郑武生遂诉至本院。申江公司于2019年5月23日签收了起诉状副本。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否应当解除；二、原告主张的各项诉请能否支持。 关于争议焦点一。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以要求解除合同。本案中，郑武生与申江公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，原告已按照约定履行了将租赁房屋交付给申江公司的义务，申江公司也应按照合同约定履行给付租金和装修补偿款的义务。根据约定，申江公司应于2018年9月30日前支付下一年度的租金120万元及装修补偿款14万元，但该款至今未支付，被告明显构成违约，故原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间应以申江公司签收起诉状副本之日起计算，故案涉房屋租赁合同应于2019年5月23日解除。申江公司虽然辩称不同意解除合同，但未提供充分的证据予以佐证，本院对其辩称的意见，不予采纳。 关于争议焦点二。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋租赁合同因申江公司违约而被解除，申江公司应将案涉租赁房屋返还给原告；同时，对合同解除前拖欠的租金，申江公司仍负有给付义务，具体租金金额为470136.99元（120万元/年÷365天/年×143天，自2019年1月1日至2019年5月23日共计143天）。根据合同约定，申江公司应支付原告装修补偿损失400万元，扣除已支付的162万元，申江公司还应支付238万元，故对原告要求支付装修补偿损失238万元的诉请，本院予以支持。因被告违约给原告造成的损失主要为租金损失和装修价值损失及利息损失，考虑到本院已支持了原告要求支付拖欠的部分租金和装修补偿损失的诉请，双方在合同约定的违约金1000万元过高，结合双方约定的年租金金额和租期时间、被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告支付的违约金600万元。 综上，对原告主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第二项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告郑武生与被告黄山市申江假日酒店有限公司于2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除； 二、被告黄山市申江假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑武生截至房屋租赁合同解除之日止的租金470136.99元； 三、被告黄山市申江假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑武生装修补偿款238万元； 四、被告黄山市申江假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑武生违约金600万元； 五、驳回原告郑武生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98792元，由原告负担25042元，由被告黄山市申江假日酒店有限公司负担73750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 审 判 员  刘志翔 人民陪审员  汪团生 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  汪雅婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。