天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初4348号原告：李艳，女，1982年12月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：李娜，女，1983年12月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告李艳与被告李娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭审理了本案，原告李艳与被告李娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院判决被告李娜返还原告李艳5万元购房款，支付原告李艳10%购房违约金人民币7.8万元，合计是12.8万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月1日李娜将其名下的塘沽民和里7-2-601房产(43.94平米）78万元出售给李艳，当天李艳支付李娜购房定金5万元。2019年4月20日李艳凑齐首付款时，由于李娜离婚导致迟迟不能到房管局网签“购房协议”，致使李艳购房目的难以实现。根据双方签署的“房屋买卖合同”第五条约定，李娜应赔偿李艳总房款10%的违约金。综上根据民事诉讼法律的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李娜辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋被告还想继续卖给原告，现在房价跌了，就想以便宜的价格卖给原告。如果原告不想买了，定金5万元是中介收的，钱在中介那，可以把定金给原告，但是违约金被告给付不了。被告现在正在离婚诉讼，每月2000元工资还要养两个孩子，且还有父母要养，每月还给其丈夫还债务，其丈夫银行贷款贷了90多万，被告丈夫背着被告找其亲戚和同事借钱，离婚之后被告才知道其丈夫从被告身边的人借这么多钱。离婚前被告就决定把房子卖给原告了，离婚中这个房子属于夫妻共同财产，要分割，所以无法卖了。原告李艳围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房屋买卖置换合同、代办过户贷款合同。证明2019年4月1日原告交付5万元定金，如果到了2019年4月20日被告不交房属于违约。原告买房的时候不知道有被告离婚这件事，签合同的时候才知道因为被告离婚合同不能进行了。证据二、银行明细，证明原告4月20日之前已经凑够首付款234600元。证据三、转款说明，证明当时定金是原告朋友王之友代原告支付的定金。被告李娜围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一、房屋买卖置换合同、代办过户贷款合同。证据二、收据。以上两份证据证明原、被告签订的合同当天原告将定金支付给中介。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的对证据一至三的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。原告对被告提交的对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，被告李娜（售房人/甲方）、原告李艳（购房人/乙方）签订了编号为D2017204的《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在滨海新区塘沽民和里7-2-601的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状并无异议，愿意购买该房屋。该房屋设立抵押，抵押权人为天津滨海德商村镇银行股份有限公司，贷款余额为700000元，贷款余额还款方式为甲方自行平贷；原、被告双方协商后的实际成交价格为780000元；双方约定，乙方于2019年4月1日将定金50000元交付甲方，如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，且甲方有权将该房屋继续出售；如甲方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则甲方须返还双倍定金予乙方。双方约定，甲乙双方于2019年4月20日之前乙方凑齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》、办理银行面签手续。甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理打协议、贷款、过户、房屋交付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交3‰的延迟履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视违约方根本性违约，守约方有权解除买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。甲方应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违约方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。另查明，2019年4月1日，原告李艳通过案外人王之友账户将定金50000元交付至案外人天津开发区万业源房地产经纪有限公司尹欣账号内，由其保管。案外人天津开发区万业源房地产经纪有限公司同时出具编号为WS1715772《收据》，载明已收到被告李娜民和里7-2-601暂存定金。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖（置换）合同》明确约定标的房屋的贷款余额由被告自行清偿，双方虽然没有约定被告清偿贷款的期限，但是根据交易习惯，被告最迟应当在双方到不动产登记机关签订买卖合同前将剩余贷款清偿完毕。合同约定被告应当于2019年4月20日前原告筹齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》、办理银行面签手续。被告未能在上述期限清偿贷款，同时因被告自身原因导致房屋权属有争议，被告的行为已经构成违约。经原告催告，被告仍未履行清偿贷款的义务，致使买卖合同无法继续履行，原告现要求解除合同于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，《房屋买卖（置换）合同》解除后，被告应当将其收取的50000元定金返还原告，并赔偿因违约给原告造成的损失。原告主张根据合同约定的违约金条款，要求被告按照房屋实际成交价格的10%支付违约金78000元，被告则辩称合同约定的违约金标准不合理，对此本院认为，因双方均未举证证实实际损失的具体数额，故本院综合衡量违约金的补偿性质以及当事人合同履行程度、过错以及被告无法履行合同的客观原因等因素酌情予以调整，确定被告向原告支付违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李艳、被告李娜签订的编号为D2017204的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告李娜于判决生效之日起十日内向原告李艳返还定金50000元（被告李娜配合原告李艳前往天津开发区万业源房地产经纪有限公司处办理退还定金的手续）；三、被告李娜于判决生效之日起十日内向原告李艳支付违约金50000元；四、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由被告李娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第三中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审判员  杨学秋二〇一九年七月三十日法官助理候华北书记员刘帆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。