上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初18768号原告：上海空前电子产品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：苏平元，总经理。委托诉讼代理人：林吉忠。被告：上海星火模具有限公司，住所地上海市。法定代表人：汪方方，董事长。委托诉讼代理人：刘忠宝，上海市树声律师事务所律师。原告上海空前电子产品有限公司诉被告上海星火模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月10日进行证据交换庭审，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告法定代表人苏平元及原告委托诉讼代理人林吉忠，被告法定代表人汪方方及被告委托诉讼代理人刘忠宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海空前电子产品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金226,440元(自2015年4月1日起至2016年3月31日止)；2、判令被告支付从2016年4月1日起至实际搬离之日止，按每月18,870元计算的租金；3、判令被告支付设备迁移费60,000元。事实与理由：原、被告于2011年3月2日签订厂房租赁合同，被告租赁原告厂房坐落于上海市奉贤区四团镇港鼎路XXX号，建筑面积2,100元平方米，租期4年(2011年4月1日起至2015年3月31日止)。由于被告经营不善，又无业务正常生产经营，一直处于停业状态，租赁期届满后又不付租金，为此原告曾多次催促要求被告搬离，由于被告机器设备较多，又无厂房寄放，久拖未搬。为此，于2015年4月12日原告特信函通知被告，告知被告合同期满不再续租，限期被告在2015年4月17日前搬离，交接钥匙，逾期不搬或者未全部搬离，作为被告自动放弃以上设备和物品，由原告自行处理且不作任何赔偿。被告收到通知后，仍不予理睬。无奈下，原告为了减少损失，将以上的设备物品迁移至另外车间堆放在一起。在迁移工作中人工及机械设施花费60,000元，自迁移另车间后一直请人看管，造成原告巨大损失，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付自2015年4月1日起至2018年5月30日，按照每月15,096元(每日每平方米0.8元，共629平方米)计算的房屋占有使用费；2、判令被告支付设备迁移费60,000元。被告上海星火模具有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。在双方租赁合同结束之后，被告跟原告没有发生租赁关系，事实上也不存在租赁。被告的资产是被原告扣押在厂房内的。被告曾于2015年5月11日向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，要求原告归还所有资产，并按合同约定支付承包费。在这个基础上，法院在2015年10月9日判决全部支持了被告的诉讼请求，要求原告在十天内归还被扣押的资产，同时支付所有的承包费。原告迟迟不归还，无奈被告于2016年1月15日向法院申请强制执行。执行的第一阶段是到2017年9月5日之前，原告被执行庭强行扣划了315,000元的执行标的，被告到款180,000元，剩余135,000元在执行庭退还之前，因本案冻结。被告在等执行庭结案，执行庭没有执行完毕，被告没有钱提起后续的诉讼。第二阶段执行，原来的执行法官调离，被告提交了恢复执行申请，多次要求返还设备，到2018年5月22日由执行庭和法警到现场强制执行，搬到2018年5月30日搬完。2018年3月8日，执行庭把原、被告叫到执行庭，执行法官明确不管什么原因，4月底强迁，一切后果由被执行人承担。被告要求给予被告时间准备，被告要组织车辆、安排人员，要求原告在现场清点。但是被告要搬离的时候，原告的法定代表人不在，执行局的人员在现场监督，搬的人员和车辆是被告叫的，搬离的照片和清单都交给执行局了。被告看到的属于被告的东西都搬走了，剩下的七台机床因为坏了，所以被告没有搬。还有东西因为不知道原告放在哪里，所以无法搬走。被告作出了巨大的牺牲，因为原告的不配合移交，被告买了发电机到现场开机，执行庭和法庭明确承包的22台设备要开机验收，但是原告不配合，造成被告不知道东西放在哪里，就把公证的东西搬走了。上述是商事案件的诉讼和执行全过程，被执行人拒不承担被执行的责任，无理阻扰被告搬迁，被告二次去现场被打被关。关键法院已经判决，已经在执行过程中，是否需要支付租赁费，支付有什么法律依据，原告的阻扰使得被告无法使用设备。综上，原、被告没有后续的租赁合同，且是原告扣留被告的设备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的《不再续租通知书》一份，证明租赁协议书到期后，原告告知被告不再续签，要求被告马上将所有机器设备搬离，被告接到通知后不履行搬迁义务。被告对该证据不予认可，认为没有收到过。对此本院认为，原告未能提供送达的依据，故本院对该证据不予认定。2、原告提供的公证书一份，证明被告寄放在原告处的设备占用面积629平方米。被告对真实性无异议，但认为图纸尺寸没有标明，图纸是原告法定代表人自己画的，公证人员没有签字，房屋结构也没有标明，在原告单方控制下，堆放多少面积是原告掌控的，与被告无关。对此本院认为，根据鉴定单位和原、被告庭审中的确认，系争厂房仅包括大车间和一、二号厂房，并无三号厂房，故该公证书内附车间平面图与事实存在差异，且原告庭审中亦认可公证书中部分丈量时将案外人的物品丈量在内，而原告未能举证证明其丈量范围内的全部物品都属于被告，故本院对该证据不予完全认定，对于占用面积将根据庭审查明予以认定。审理过程中，根据原告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院依法委托上海信衡房地产估价有限公司对系争厂房的2015年4月1日起至2018年5月30日期间的租赁市场价进行评估。评估公司于2019年7月23日出具《房地产估价报告》一份，估价结果为：1、2015年4月1日起至2015年12月31日止，大车间每平方米每天0.74元，1号厂房每平米每天0.50元，2号厂房每平方米每天0.52元，水泥场地每平方米每天0.18元；2、2016年1月1日起至2016年12月31日止，大车间每平方米每天0.79元，1号厂房每平米每天0.54元，2号厂房每平方米每天0.56元，水泥场地每平方米每天0.20元；3、2017年1月1日起至2017年12月31日止，大车间每平方米每天0.87元，1号厂房每平米每天0.59元，2号厂房每平方米每天0.62元，水泥场地每平方米每天0.22元；4、2018年1月1日起至2018年5月30日止，大车间每平方米每天0.92元，1号厂房每平米每天0.63元，2号厂房每平方米每天0.66元，水泥场地每平方米每天0.23元。原告对估价报告没有异议。被告对估价报告异议如下：1、产权人与出租人不一致；2、不存在租赁事实，不适用于本案；3、引用的评估面积是公证书面积，被告不予认可；4、水电、通讯的情况与事实不符。本院认为，1、产权人与出租人不一致不影响租赁合同的订立；2、是否存在租赁事实是本院审理范围，不影响对估价报告的认定；3、本次估价仅对厂房的平均单价进行估价，不涉及面积，占用面积由本案认定；4、被告虽对水电、通讯情况提出异议，但未能提供证据证明，故本院不予采信。鉴定单位在估价时已经考虑了本案系争厂房的现状和房屋建造的审批手续等问题，综上，本院对上述估价报告真实性依法予以确认，可以作为本案的参考。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区四团镇港鼎路XXX号厂房出租给被告使用；建筑面积2,100平方米(附平面图)；租赁价格为0.3元每平方米每天，按厂房总建筑面积计算(厂房现状包括：该门牌号围墙内的所有房屋建筑、空地、道路、上下水管道、常规消防设施、起重设备及水电通讯配套设施)，总计租金为每年229,950元；租赁期限自2011年4月1日起至2015年3月31日止；支付方式，厂房租金每年支付一次，分别在每个租赁年的第一个月内交纳上一租赁年度全年的租金，被告交纳的租金在原告向被告支付的承包经营费的房租费中扣除。同日，原、被告还签订《承包经营协议书》一份，约定：原告向被告承包经营被告设于上海市奉贤区四团镇港鼎路XXX号的工厂；原告承包和使用被告位于上述工厂内的机器设备等固定资产进行生产经营(详见附件：设备和固定资产清单)；原告接受被告原有的业务订单继续生产；承包期限自2011年4月1日起至2015年3月31日；四年承包经营费共计350,292元；支付时间为承包经营满一年后的第一个月内；原告按年度税后利润的50%分红给被告；原告承包被告设备共计22台，账面重置价1,232,580元，承包费每年87,573元(其中坐标立磨一台免收承包费)(具体详见附件清单2)；承包经营协议书生效前，双方应逐次清点本协议附件《设备与固定资产清单》内容，核实无误并将双方签收后移交至原告使用保管；承包经营结束前，双方同样应逐次清点本协议附件《设备与固定资产清单》内容，检查核实遗缺和损坏项目，经双方签字确认并按本协议条款实施赔偿后交还被告；设备进场费由原告负担，退场费由被告负担；厂房由被告承租后转租给原告，原告按被告的厂房租赁合同按时缴纳租金；对于无法收购的原材料和生产消耗品、以及其他资产(剩余设备、办公用品、工具量具、模具夹具等)均封存后，清点和出具清单后由原告提供场地负责保管，如有遗失缺损，同样按清单所附价格赔偿给被告(详见附件清单4)。2011年3月20日，原、被告签字确认《承包经营设备清单》、《1、存放封存设备清单》、《2、存放封存仪器仪表和其他固定资产清单》、《3、存放封存模夹具清单》、《4、存放封存原材料清单》、《5、存放封存辅助材料工具生产消耗品备件清单》、《6、存放封存产成品清单》。2015年3月31日，原、被告签订《延长协议有效期协议》一份，约定：双方签订的《承包经营协议书》有效期延长至2015年4月8日。另查明，本案被告曾于2015年5月11日诉至本院，要求判令原、被告双方的承包经营协议终止，本案原告返还全部设备、封存保管的资产并支付承包经营费350,292元。本院于2015年10月9日出具(2015)奉民二(商)初字第1758号民事判决书，判决：一、确认双方的《承包经营协议书》终止；二、本案原告给付本案被告承包经营费350,292元；三、本案原告返还本案被告全部设备及资产，详见本案被告提供的“承包经营设备清单”、“1、存放封存设备清单(除沪ASXXXX卡车一辆)”、“2、存放封存仪器仪表和其他固定资产清单”、“3、存放封存模夹具清单”、“4、存放封存原材料清单”、“5、存放封存辅助材料工具生产消耗品备件清单”、“6、存放封存产成品清单”；若本案原告无法返还，则按清单中重置价的七折向本案被告进行赔偿。本案原告不服上诉，后申请撤回上诉。本案被告就上述案件申请执行后，于2016年7月29日，原、被告双方在执行过程中签订《协议书》一份，约定：一、本案原告在2016年8月1日前一次性支付本案被告承包经营费315,000元，余款本案被告作出让步；二、本案被告于2016年9月底前找好场地、搬场公司后，双方协商搬离设备事宜，直至本案(执行案件)结束；三、本案原告钱到法院帐后，先付180,000元至本案被告账户，余款在设备全部搬离后付清。上述协议书签订后，本案原告于2016年8月23日向本案交纳代管款315,000元。2016年9月7日，本院执行庭向本案被告发放执行款项180,000元。又查明，本案原告曾于2016年9月8日、2017年8月21日分别向本院提起诉讼，案号分别为(2016)沪0120民初15842号及(2017)沪0120民初17290号，诉讼争议与本案一致，该两案原告均撤回起诉。(2017)沪0120民初17290号案件审理过程中，原告于2017年12月19日向上海市奉贤公证处申请对系争厂房内租赁建筑面积进行测量，并对测量过程及测量取得的结果办理保全证据公证。该公证处于申请当日与相关人员至系争厂房内对所需保全的租赁场所进行实际测量并取得测量的结果，共拍摄照片四十八张，公证书内附车间平面图一份，为手绘图纸，上由原告法定代表人签字，公证员现场制作《现场工作记录》一份，并于2017年12月22日作出《公证书》一份。再查明，被告于2018年5月30日将大部分设备及资产搬离系争厂房，尚余大车间内一台设备、二号厂房内六台设备、大车间楼上若干工具箱等设备及资产仍留在系争厂房内。本院认为，因原告出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。合同虽然无效且已期限届满，但被告占用系争房屋的，仍需支付房屋占有使用费。对于被告辩称系原告不让被告搬离机器设备等资产的辩解意见，本院认为，其一，(2015)奉民二(商)初字第1758号民事判决书虽判决由本案原告返还本案被告全部设备及资产，但在该案执行过程中，双方达成执行协议书，约定本案被告于2016年9月底前找好场地、搬场公司后，双方协商搬离设备事宜，该执行协议书的约定亦与双方的《承包经营协议书》约定相一致，故系争的设备资产应当由被告负责于2016年9月底前搬离；其二，庭审中查明，迟迟搬离不能的争议在于：被告要求原告将设备通电运行，可正常运转的设备被告接收，不可正常运转的由原告赔偿；原告认为被告可随时搬离设备，但是否运转不应确认，如有缺失同意赔偿。对此本院认为，被告提出的搬离要求在执行中已由执行局给予被告答复，即应先由被告搬离，如有相关损失由被告另行起诉；本庭亦在庭审中给予了被告相同答复，被告在经本院执行庭和本庭释明后，仍坚持要求运行设备确认设备状态后选择性搬离，导致迟迟搬离不能。本院认为，被告应当履行执行协议书的约定，将设备资产搬离，如有其他争议，可另案起诉。综上，被告在达成执行协议书后未能履行搬离的义务，亦无证据证明原告阻拦被告搬离，故被告应当承担双方达成的执行协议书约定搬离期限到期后，即自2016年10月1日起占用面积的占有使用费。在执行协议书搬离期限之前，因法院生效判决确认了原告的返还设备及资产义务，且被告申请执行未果，故该日期之前的房屋占有使用费本院不予支持。对于占用面积的确认，本院认为，因原告无证据证明确切的占用面积，故本院根据庭审中原、被告的陈述确认尚未搬离设备占用面积，根据被告庭审中的自认确认搬离前的占用面积，因为部分未搬离设备占用面积与被告庭审中确认的搬离前的占用面积重合，只有大车间楼上的占用面积因被告称不知道所以在自认中未涉及，故本院综合认定本案计算占有使用费的面积为大车间7.5平方米、大车间楼上32.9平方米、一号厂房4.5平方米、二号厂房383平方米、无场地面积。综上，本院对原告要求被告支付自2016年10月1日起至2018年5月30日，按估价报告确定的租金标准分段计算，占用面积分区域计算的占有使用费共计168,473.21元的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告支付设备迁移费60,000元的诉讼请求，因原告的迁移行为虽未获得被告的确认，但使得设备占用面积减少，原告亦可对系争厂房进行利用，对原、被告双方均为有利行为，原告要求被告负担部分设备迁移费的诉讼请求，有一定事实和法律依据，本院予以支持。原告未能提供有效证据证明该笔费用的数额，但根据现场情况，设备迁移情况确实发生，也必定产生了相应的迁移费用，故本院酌定被告需支付原告设备迁移费10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告上海星火模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海空前电子产品有限公司房屋占有使用费人民币168,473.21元。二、被告上海星火模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海空前电子产品有限公司设备迁移费人民币10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,212元，由原告负担人民币6,212元，被告负担人民币4,000元。财产保全费人民币1,195元，由被告负担。案件评估费人民币25,000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  王 琳二〇一九年八月三十日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。