上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初52777号原告：王瞻颖，女，1958年1月5日生，汉族，住宝山区殷高路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：刘战尧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀承胜，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：吴林娣，女，1952年4月16日生，汉族，住浦东新区张江镇江东村六队薛家圈74号。被告：王爽，女，1978年6月29日生，汉族，住浦东新区金高路XXX弄XXX号。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱慧，上海通乾律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：武慧琳，上海通乾律师事务所律师。原告王瞻颖与被告吴林娣、王爽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告王瞻颖及其委托诉讼代理人刘战尧、冀承胜和被告吴林娣、王爽共同委托诉讼代理人朱慧、武慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瞻颖提出如下诉讼请求：1.两被告继续履行与原告达成的房屋买卖协议，办理上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续。2.诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：2007年9月28日，原、被告签署协议，将被告名下的系争房屋的毛坯动迁房以人民币(以下币种相同)36万元的价格转让给原告。协议约定，36万元的购房款分两笔支付，第一笔20万元于2006年5月6日支付，第二笔16万元于2007年9月28日支付，双方同时约定拿到系争房屋的产证即办理产权过户手续。2006年5月6日，原告支付第一笔购房款20万元，被告于当日出具收据，收据载明收到原告20万元。2007年9月28日，原告付清全部购房款。被告于2013年8月拿到系争房屋产证，但由于属于配套商品房，3年内不得转让、抵押。因此，系争房屋自2016年8月才可以过户。自2016年8月至今，被告一直拒绝办理系争房屋的过户手续。王爽作为吴林娣的女儿明知已将系争房屋出售给原告，存在恶意(违约)。被告吴林娣辩称：吴林娣没有与原告签订过买卖系争房屋的合同，也没有收到买卖系争房屋的房款。如果法院认定双方签订过系争房屋的买卖合同，该合同也是无效的，系争房屋属于共有财产，出售系争房屋未经共有人同意，合同因损害第三人利益无效。系争房屋属于动迁安置房，依法在取得产证之日起三内内不得交易，因此，在限售期内或之前签订的合同因为损害公共利益无效。如果法院认定合同有效，该合同将无法继续履行，因为系争房屋是两被告共有，王爽未同意出售系争房屋。被告王爽辩称：王爽不是本案适格被告，王爽没有与原告签订过房屋买卖合同，原告将其列为被告没有法律依据。王爽从来不知道吴林娣与原告签订过房屋买卖协议，也没有同意将系争房屋出售，王爽也没有拿到过所谓的房屋买卖款来归还王爽购买其他房屋的贷款。假设原告与吴林娣存在买卖合同且被认定为有效，因为出售房屋未经共有人王爽同意，吴林娣出售房屋也不符合物权法规定，不符合转让共有房屋的条件，所以事实及法律上不能履行，故请求驳回诉请。本院庭审中，原、被告对房屋买卖协议、防伪司法鉴定所[2019]文鉴字第1011号《司法鉴定意见书》、收据、防伪司法鉴定所[2019]文鉴字第1006号《司法鉴定意见书》、原告银行流水、原告银行流水(原件遗失)、系争房屋产调信息、上海市商品房预售合同、房屋交接单、个人住房抵押借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、张江物业发展公司物业费缴纳收据、上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议、房屋预订联系单、请购期房申请书、2013年12月24日系争房屋产调信息、原告名下银行流水、上海市农村宅基地使用权审核表、配套商品房供应单、上海市商品房出售合同、上海银行个人贷款结清证明，证人王某1的证言等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下：原告与两被告系亲戚关系。2006年5月6日，原告支付第一笔购房款20万元，被告的丈夫王某2于当日以被告的名义出具收据，收据载明收到原告20万元。2007年9月28日，原告与被告吴林娣共同出具字据，约定：将吴林娣名下的毛坯动迁房即系争房屋以36万元的价格转让给原告；第一笔房款20万元在2006年5月6日支付，第二笔16万元于2007年9月28日付清；双方商定拿到系争房屋的产证即办理产权过户手续。2007年9月28日，原告至张江物业发展公司办理了系争房屋的入户手续，缴纳了系争房屋的有线电视安装费、分时电表费、装修垃圾清洁费，张江物业发展公司出具《上海市企业单位统一收据收据联》给原告，并向原告送达了《玉兰香苑(三期)(暂定名)住宅使用说明书》及标注有系争房屋地址的《物业手册》、《上海市新建住宅质量保证书》。系争房屋的产权于2013年8月20日登记于两被告的名下，产权登记信息备注“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。系争房屋自2016年8月20日起可以办理产权变更登记手续。关于2006年5月6日支付房款20万元的细节问题。原告称其在2006年5月从将其名下的客户账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的存款存折中转账支付了第一笔房款，后将名下存折交给了吴林娣，内有3万元存款，未设密码，2007年该存折上的存款被提取了，原告举证了沪建行上海云山路支行的客户名为王瞻颖、客户编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX、客户账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的2016年5月3日至2011年6月21日期间的《个人活期明细信息-新一代》予以佐证。《个人活期明细信息-新一代》显示2006年5月10日上述账户转账支取17万元，对方账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，对方行名沪建行云山路支行；2007年6月20日现金支取30173元。被告对该《个人活期明细信息-新一代》的真实性认可，但关联性不认可，认为不能证明吴林娣收到了原告支付的系争房屋房款，理由是：1、收据上写的是2006年5月6日收到20万元，原告陈述也是5月6日支付20万元，这些陈述与《个人活期明细信息-新一代》不相符合。2、原告陈述是转账后交付了存折，这与其在第一次起诉的案件中陈述的其是现金支付10万元加上手头现金20万元交给吴林娣的陈述又是自相矛盾的。该笔款项是一笔不小的金额，原告对付款不可能存在这么大的记忆差错，她的自相矛盾更证明买卖及付款是原告杜撰，即便吴林娣收到17万元，也不能证明是收到房款。原告与王某2系兄妹关系，且王某2已经过世，所以他们之间有什么经济往来，被告也不知晓。本院认为，原告举证了20万元款项的来源，并举证了2006年5月6日由吴林娣的丈夫王某2以吴林娣名义出具的收取20万元房款的收据，且原告与吴林娣在事后于2007年9月28日共同出具的字据上确认“第一笔房款20万元在2006年5月6日支付”的事实。因此，《个人活期明细信息-新一代》、收据及字据相互印证，足以证明原告有经济能力支付且已经支付吴林娣第一笔购房款20万元。至于原告现有的陈述与其之前的陈述有矛盾，自2006年5月距今已过十几年，当事人难免因记忆模糊而前后陈述有别，在当事人陈述不一致的情况下本院以书面证据为准足以认定原告已实际支付吴林娣第一笔房款20万元。关于支付第二笔房款16万元的支付细节问题。原告举证银行转账流水记录，以证明其于2007年9月27日至2007年9月28日期间从其名下帐户序号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国工商银行个人客户卡内取款32,000元及2007年9月28日从其名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建行上海云山路支行帐户内提取128,000元，共计16万元，用于2007年9月28日支付吴林娣房款16万元。被告对上述证据认为，即使有取款也不能证明该款是交给吴林娣的。本院认为，原告客观上于2007年9月27日、9月28日提取了现金16万元，结合原告与吴林娣于2007年9月28日共同出具的字据上确认的“第二笔16万元于2007年9月28日付清”的内容，再结合原告于当天办理系争房屋的入户手续的事实，足以认定原告有经济能力且于2007年9月28日实际支付了第二笔购房款。吴林娣于2004年9月15日签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议(适用货币补偿)》。吴林娣作为户主，两被告动迁分得包括系争房屋在内的四套房屋。吴林娣称因其生病而让原告于2007年9月28日代为办理系争房屋的入户手续，事后忘记从原告处收回相关原件，被告未按法庭要求提供办理另三套房屋入户手续的材料及关于办理另三套房屋入户的办理人、办理入户时间的书面说明及相关证据。原告与被告吴林娣的丈夫、被告王爽的父亲王某2系兄妹关系。王某2于2012年4月7日因去世被注销户口。原告王瞻颖的哥哥、案外人王某2(已故)的弟弟王某1到庭作证陈述称：2006年7月上旬家庭聚餐时，原告、吴林娣交谈时吴林娣打算将一套动迁安置房卖给原告，当时王爽、王某2都在场，后来他们达成协议了。2008年12月，原告搬家，从碧云路199弄搬到张东路XXX弄XXX号XXX室，王某2去的，当时吴林娣也在场。2009年春节聚会时原告说买房的钱都付清给吴林娣了，吴林娣一家三口也都在场的。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。系争房屋系吴林娣作为被拆迁人动迁所得的房屋，被告吴林娣的已故丈夫王某2收取原告支付的购房款20万元，被告吴林娣与原告共同出具字据确认向原告出售系争房屋并确认收取原告全部房款，王某2、吴林娣的上述行为明确表明向原告出售系争房屋。原告与被告吴林娣之间关于系争房屋的买卖合同关系成立，系买卖房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，原告与吴林娣均应严格按约履行。根据我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定的，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原告与吴林娣善意达成协议，支付了合理价格，但目前尚未办理系争房屋的产权变更登记手续。现系争房屋的产权人仍登记于吴林娣及王爽的名下，王爽不同意办理产权过户手续，原告又未举证证明王爽同意出售并收取系争房屋的房款，故原告不符合物权法规定的善意取得情形，原告不能取得系争房屋的物权。故原告要求吴林娣、王爽配合办理系争房屋的产权过户手续，不符合法律规定，不予支持。原告可另行主张合同解除及要求处理合同解除的后果。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王瞻颖的诉讼请求。案件受理费6,700元，减半收取计3,350元,及保全费5,000元，均由原告王瞻颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十月十日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。