上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初30206号原告(反诉被告)：兰向招，男，1975年10月10日生，畲族，住福建省。委托诉讼代理人：梁正，上海宙斯盾律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈晓颖，女，1972年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐庆，上海浦协律师事务所律师。第三人：杨纪平，男，1962年9月25日生，汉族，住上海市浦东新区泥城镇新沥村彭五560号。委托诉讼代理人：钱婷，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。第三人：杨文明，男，1959年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇听潮四村2幢4号101室。原告(反诉被告)兰向招与被告(反诉原告)陈晓颖、第三人杨纪平、杨文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年1月23日、2019年4月9日公开开庭进行了审理，兰向招的委托诉讼代理人梁正、陈晓颖及其委托诉讼代理人唐庆和第三人杨纪平的委托诉讼代理人钱婷、第三人杨文明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)兰向招提出如下诉讼请求：1、判决确认兰向招、陈晓颖2016年7月16日所签的《大团镇商业用房租赁合同》(以下简称《合同》)无效；2、判令陈晓颖退还租金人民币(以下币种相同)1,275,000元；3、判令陈晓颖退还押金141,666元；4、判令陈晓颖赔偿兰向招实际损失3,953,496元；5、诉讼费由陈晓颖承担。被告(反诉原告)陈晓颖辩称：不同意兰向招的全部诉讼请求。双方签订的《合同》合法有效。陈晓颖已经主张解除双方合同关系，理由是由于兰向招拖欠房租，因此兰向招诉请均不具有法律及事实依据，请求驳回。系争房屋是由第三人杨文明、杨纪平拍卖取得，与陈晓颖所签的租赁合同中明确可以转租，因此，双方的合同合法有效，且房屋交给兰向招使用至今，不存在合同无效的相关情况。第三人杨纪平、杨文明对兰向招的本诉陈述称：兰向招、陈晓颖合同关系和解除，第三人不清楚。第三人是不同意转租的，所以转租损失与第三人无关。兰向招称违章搭建，在第三人与陈晓颖签订的合同时陈晓颖确认过房屋现状的，所以违章搭建造成损失与第三人无关。被告(反诉原告)陈晓颖提出如下反诉请求：1、判令双方签订的《合同》于2018年7月11日解除；2、判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月1日起至2018年7月11日止拖欠的租金25,616元；3、判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月12日起至实际搬离之日止按照租金标准计算的占有使用费；4、判令兰向招支付拖欠租金的滞纳金(从2018年7月1日起至实际支付日止按日租金的5%计算，即每天滞纳金116元计算)；5、判令兰向招立即搬离系争房屋并恢复房屋原状，如果不恢复，要求兰向招支付违约金100万元；6、诉讼费由兰向招负担。事实和理由：2016年7月16日，陈晓颖与兰向招签订《合同》，约定陈晓颖将位于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号的房屋出租给兰向招使用，并对租金、租期、用途等作出约定；租金每半年支付一次，支付时间为每年的7月1日至12月31日和1月1日至6月31日；租金需提前一个月支付；兰向招必须按时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠租金累计5天，陈晓颖有权向兰向招收取滞纳金，每天滞纳金为日租金的5%，陈晓颖有权收取至兰向招实际支付该笔拖欠租金之日的滞纳金的权利，如在每期租金起始日前一天未足额缴纳本期租金的，视为严重违约，陈晓颖有权停水、停电、收取滞纳金，解除合同，收回房屋；若拖欠租金累计达30天，房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，陈晓颖有权全权处理，同时兰向招所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除兰向招所支付的滞纳金；按合同约定，对于2018年7月1日至2018年12月31日的租金，兰向招应当在2018年6月1日前支付，然截至陈晓颖提出反诉之日即2018年7月11日，兰向招仍未支付该期租金，已属严重违约。兰向招对陈晓颖的反诉辩称：不同意陈晓颖的全部反诉请求，兰向招没有违约行为，陈晓颖出租给兰向招的房屋没有像合同中约定的这样。房屋没有合法审批手续。第三人杨纪平、杨文明对陈晓颖的反诉陈述称：兰向招、陈晓颖合同解除及其余全部诉请与第三人无关。第三人是不同意陈晓颖转租的。交付房屋状况均是由陈晓颖确认过的，是否是违章建筑由法院判定。系争房屋的(产权登记)现状是第三人拍卖下来时的现状。本院经审理，兰向招、陈晓颖及第三人杨纪平、杨文明对《合同》、上海市房地产权证、照片，收条、中国银行转账详情、借记卡明细、押金收据、物业费收据、收款收据、装修合同、微信转账交易记录、装修款收据、付款凭单、费用报销单、采购安装合同、创维专用单据、上海家伟机电科技有限公司送货单、大浦星建材布居艺阁销售订单、收据存根、送货单、消防工程施工合同、消防安装工程合同、上海茗天贸易有限公司交易单、发货清单、销货清单、上海厨卫电器批发交易市场、上海市不动产登记簿登记信息、出具时间2018年4月21日的证明、银行流水明细及兰向招自制的支付费用明细表、发票、拍卖成交确认书、照片、门牌号审批表、批复、建设工程消防设计备案受理凭证、行政处罚决定书、消防监督检查记录、申请房屋翻修建报告、杨纪平与陈晓颖于2016年8月1日所签的《大团镇商业用房租赁合同》(以下简称《合同》1)、附图、陈晓颖于2017年6月14日出具的《安全承诺书》、沪房地南汇字(1998)第000403号上海市房地产权证、杨纪平委托律师向陈晓颖出具的《公函》、邮寄凭证、沪中世鉴字[2018]第048号《上海中世建设咨询有限公司浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修工程造价司法鉴定意见书》及沪中世鉴字[2018]第048号《上海中世建设咨询有限公司浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修折旧费及现值计算说明》等证据进行举证、质证，并由本院对各方的陈述记录在案，本院对上述证据及各方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：坐落于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号、建筑面积2,384平方米的房屋(以下简称系争房屋)于1998年4月7日登记于案外人南汇县大团供销合作社的名下，并颁发了沪房地南汇字(1998)第000403号上海市房地产权证，该产权证附记中载明：房屋状况，幢号22，全幢，砖木结构，层数1，建筑面积203平方米，1982年竣工；幢号23，全幢，混合，层数1层，133平方米，1972年竣工；幢号24，全幢，砖木结构，层数1层，36平方米，1972年竣工；幢号25，全幢，砖木结构，层数1层，284平方米，1973年竣工；幢号26，全幢，砖木结构，层数1层，207平方米，1968年竣工；幢号27，全幢，砖木结构，层数1层，377平方米，1968年竣工；幢号28，全幢，其他结构，层数1层，64平方米，1968年竣工；幢号29，全幢，混合结构，层数2层，1,080平方米，1968年竣工。出具时间为2006年4月的《上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》(以下简称《确认书》)上显示：买受人(号牌)152，拍卖号1，名称和规格“南汇区大团镇永春东路XXX号(建面2,384㎡)8幢，土地使用面积2,893㎡”，成交金额3,000,000元,佣金3%,成交金额90,000元，合计309万元，《确认书》尾部由上海青莲阁拍卖有限责任公司盖章及买受人杨文明签字，《确认书》的中部加盖了“银行收讫”及“现金收讫”的图章。2006年10月28日，杨文明以上海南汇大团供销合作社的名义向大团镇村建办、土地所出具《申请房屋翻修建报告》，申请对系争房屋进行部分修建、部分翻建。系争房屋的产权至今仍登记于案外人南汇县大团供销合作社的名下，建筑面积及土地使用面积维持拍卖时的原状。2016年8月1日，杨纪平(系杨文明的兄弟)作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的陈晓颖签订《合同》1，约定：甲方将系争房屋(面积参照附件红线圈内的范围)出租给乙方经营使用；系争房屋所有权证书登记人为大团供销合作社，房屋所有权证书编号沪房地南汇字(1998)第000403号；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为酒店式公寓使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期间不擅自更改上述约定的使用用途；双方约定，乙方承租的范围系现状交房(主体结构及附属设施)，除此之外，甲方无任何其他整改和修缮的义务，本合同签署时，乙方对于系争房屋的现状已经查看，并对于现状进行了确认和认可，无其他异议；乙方在租赁期间严禁更改房屋的主体结构和承重结构，不得随意搭建；租赁期限共11年，自2016年8月1日至2027年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租系争房屋的，则应于租赁届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；若乙方未履行或未全部履行本合同约定的任何一项义务，违反保证或承诺不实的，甲方即有权立即解除合同，双方的租赁合同及租赁关系立即终止，乙方应立即搬出并返还房屋、恢复原样，并承担包括但不限于恢复原样等一切费用，同时甲方有权按照本租赁合同的其他条款追究乙方的违约责任；2016年8月1日至2017年7月31日年租金为30万元，2017年8月1日至2020年7月31日年租金为60万元，2020年8月1日至2027年7月31日按照每年3%逐年递增，租金计算保留到千位；租金每半年支付一次，先付租金后租用；……。杨纪平和陈晓颖共同签字确认了一张附图，并注明“红线内范围出租”、一号房一层、二号房部分二层部分三层、三号房三层、四号房原有二层(改建三层屋面)。陈晓颖于2017年6月14日出具《安全承诺书》，承诺：在租赁系争房屋期间保证房屋安全使用，确保房屋的电力、煤气符合装修规范，如果出任何问题或者人员伤亡之事故均与房屋业主无关，陈晓颖承担所有安全事故的损失。2019年3月7日，第三人杨纪平委托律师向陈晓颖出具《公函》，向陈晓颖催讨2018年下半年年度拖欠的租金10万元及2019年上半年度租金30万元，共计40万元，另称陈晓颖未经杨纪平同意擅自将系争房屋转租他人无证经营，要求陈晓颖于2019年3月12日前向杨纪平支付所欠租金并解除陈晓颖与他人的转租合同，并保证他人于2019年3月12日前迁出系争房屋，否则，杨纪平将按照合同约定行使单方解除权，并追究陈晓颖相应的法律责任。第三人杨纪平庭审结束后出具《情况说明》，说明杨纪平出租给陈晓颖的房屋总面积约为3,143平方米，陈晓颖在《合同》中与兰向招约定的4,600平方米，与杨纪平出租给陈晓颖的面积不符，增加面积部分与杨纪平无关。陈晓颖作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的兰向招于2016年7月16日签订《合同》，《合同》约定：甲方将系争房屋出租于给乙方经营使用；套内面积2,893平方米，建筑面积4,600平方米；房屋所有权人登记为大团供销合作社，房屋所有权证书编号沪房地南汇字(1998)第000403号(附复印件加盖甲方公章)；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋仅作为酒店式公寓住宿使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期间不擅自更改上述约定的使用用途；双方约定，乙方承租的范围系现状交房(主体结构及附属设施)，除此之外，甲方无任何其他整改和修缮的义务，本合同签署时，乙方对于该商业用房的现状已经查看，并对于现状进行了确认和认可，无其他异议；系争房屋的水电气等公用设施的容量以现状交付，乙方由于经营需要，水电气通讯等设施的扩容、扩建，经甲方同意后方可实施，费用由乙方承担，甲方不负责房屋的维修和保养义务，租赁终止归甲方所有；乙方在租赁期间严禁更改房屋的主体结构和承重结构，不得随意搭建；租赁期限共15年，自2016年7月8日至2031年6月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需续租系争房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；若乙方未履行或未全部履行本合同约定的任何一项义务，违反保证或承诺不实的，甲方即有权立刻解除合同，双方的租赁合同及租赁关系立即终止，乙方应立即搬出并返还房屋、恢复原样，并承担包括但不限于恢复原样等一切费用，同时甲方有权按照本租赁合同的其他条款追究乙方的违约责任；2016年7月8日至2019年6月31日期间租金为每年85万元(其中2016年7月8日至2016年12月31日期间免收租金)，以后每三年递增5%，2019年7月1日至2022年6月31日期间租金每年89.25万元，2022年7月1日至2025年6月31日期间租金每年93.7125万元,2025年7月1日至2028年6月31日期间租金每年98.398125万元,2028年7月1日至2031年6月31日期间租金每年103.31803万元；租金每半年支付一次，征收时间为每年的7月1日至12月31日和1月1日至6月31日，租金需提前一个月支付，支付方式为通过银行转账支付；押金14万元，若乙方完全正常履行合同义务，对外无任何公共事业费用拖欠且不发生安全事故的，甲方无息退还押金；租赁期内，甲方负责缴纳由于房产租赁及土地使用而产生的税收和费用，并办理租赁登记；租赁期内，乙方负责缴纳因经营所发生的所有税收和费用；租赁房产的网络线路、闭路电视、电话等，由乙方自行办理使用申请并承担费用；租赁期间，乙方由于经营不善无权将房屋转租给第三方使用；租赁期间，由于甲方未收取乙方物业管理费，因此修缮义务由乙方自行承担；租赁期间，乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋主体结构，如因经营需要经甲方同意后在不影响房屋主体结构的情况下可作房屋局部调整，乙方因过失造成租赁房屋和配套设施、设备损毁的，乙方应负责恢复原状；在房屋租赁期间，甲方必须保证乙方可正常使用房屋，不得阻挠、干涉、介入乙方的合法使用；甲方保证拥有房产所有权和土地使用权,并提供相应证明文件,甲方保证租赁房产现状不属于违章建筑，甲方保证拥有租赁房产具有完全的、不可争议的排他性所有权，甲方如需设置任何形式的担保、抵押以及出售，应及时书面告知乙方并不影响乙方租赁期内的正常营业；甲方有权对乙方所租赁的房屋装修或改造方案进行监督和审查并提出意见；乙方有下列情形之一，甲方可以单方面解除合同，收回房屋，并有权追究乙方的法律责任：1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，2)乙方利用房屋进行非法活动的，损害公共利益的，3)乙方拖欠租金或水、电、煤气费累计达一个月的；租赁期满或合同解除后，乙方逾期五天不能搬迁完毕，甲方无需另行通知乙方，即有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，且视为乙方同意由甲方将租赁房屋内的一切物品作为无任何价值的废品处理，甲方无任何保管义务，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿甲方为乙方搬出所造成的损失，必要时甲方有权通过诉讼途径解决；乙方应按国家规定核发经营，对于无证经营或违法经营，乙方自负一切法律后果；租赁合同期满后，乙方必须按时将租赁房屋内全部设施设备在使用良好情况下交给甲方，对于乙方新增的不可移动的财产权属(如吊顶、灯、地板、墙面、门、窗等)归甲方所有，乙方自行承担装修和新增财产的损失费用，乙方不得擅自拆除、敲打和破坏；乙方在合同期未满的情况下擅自提前终止合同或退租或转租的，以及不及时足额缴纳租金及水电气等费用的，甲方有权单方面解除合同而不构成违约，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除乙方所支付的滞纳金；乙方必须按时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠租金累计5天，甲方有权向乙方收取滞纳金，每天滞纳金为日租金的5%，甲方有权收取滞纳金的权利至乙方实际支付该笔拖欠租金之日，如在每期租金起始日前一天未足额缴纳本期租金的，视为严重违约，甲方有权停水、停电、收取滞纳金，解除合同，收回房屋，如拖欠租金累计达30天，房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，甲方有权全权处理，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除乙方所支付的滞纳金；甲方在租赁期间如提前终止合同，应按照乙方装修总价400万元为基数除去每年26万元折旧，余下的费用作为违约金；乙方在租赁期间提前终止合同，应恢复租赁前的状态，如未恢复，则支付甲方违约金100万；租赁期间乙方不得擅自变更房屋消防设施，租赁期间的消防安全由乙方负责；……。2016年7月8日，陈晓颖出具《押金收据》给兰向招，向兰向招收取租房押金141,666元。2016年7月10日，兰向招向案外人沈怀金支付中介费7万元。兰向招向陈晓颖支付了2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金425,000元,并由陈晓颖出具了相应的《收款收据》。2017年6月14日，陈晓颖出具收条，收取兰向招2017年7月1日至2017年12月31日止的租金225,000元，兰向招尚欠该租期租金20万元。2017年7月6日，陈晓颖收取兰向招支付的租金20万元。2016年7月10日至2017年5月9日期间，兰向招对系争房屋进行了装修。2017年12月8日至2017年12月30日期间，陈晓颖收取兰向招2018年1月1日至2018年6月底期间的房租共计425,000元。按照《合同》约定，兰向招应于2018年6月1日前支付陈晓颖2018年7月1日至2018年12月底期间的房租425,000元，但兰向招至今未支付该笔租金。2014年1月13日，大团镇人民政府出具《关于上海市浦东新区民办向日葵幼儿园申办民办三级幼儿园的批复》，同意上海浦东新区民办向日葵幼儿园申办民办三级幼儿园，要求该院根据有关文件精神前往教育署办理相关手续。出具时间为2014年3月5日、出具对象为上海恒利益建装潢工程有限公司(以下简称恒利公司)的《建设工程消防设计备案受理凭证》显示：恒利公司于2014年3月5日经网上备案受理系统进行了上海市浦东新区民办向日葵幼儿园工程消防设计备案，备案号：310000WSJXXXXXXXXX，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年4月21日，上海赋洛实业发展有限公司出具《证明》，证明系争房屋“瑜季公寓”消防工程系由该公司施工，2018年2月该公司向浦东新区临港大队申报消防，被告知系争房屋大部分是违章建筑故无法通过消防审批。出具时间为2018年7月17日的《上海市浦东新区公安消防支队消防监督检查记录》显示：2018年7月17日，上海市浦东新区公安消防支队对位于上海市浦东新区永春路XXX号27-28幢的上海烨煊物业管理有限公司开展监督检查，发现火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除、存在消防设施未维持完好有效的违法行为。出具时间为2018年7月30日的沪浦公(消)行罚决字[2018]8122号《上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书》,对位于上海市浦东新区永春路XXX号27-28幢的上海烨煊物业管理有限公司内火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除存在消防设施未维持完好有效的情形，违反相关规定，决定给予该公司罚款3万元的处罚。2018年7月11日，陈晓颖提出反诉，要求于2018年7月11日起解除与兰向招所签的《合同》，本院于2018年7月11日向兰向招送达了陈晓颖出具的民事反诉状。本案审理过程中，兰向招申请对系争房屋内的固定装修造价进行司法鉴定，上海中世建设咨询有限公司于2018年12月10日出具沪中世鉴字[2018]第048号《浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修折旧费及现值计算说明》(以下简称《计算说明》)及《浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修工程造价司法鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)。《计算说明》对系争工程项目折旧费及现值的计算作了说明,主要内容为：折旧计算的起止时间自2017年7月至2018年7月；固定装修残值按照租赁期2016年7月至2031年6月共180月，扣除装修期后12个月，总折旧期限按168月残值率按照10%计算；总残值(系指租期全部履行完毕后的剩余价值)395,349.6元，其中确认部分残值102,782.5元,争议部分残值292,567.1元；月总折旧费21,179.44元/月,其中确认部分月折旧费5,506.2元,争议部分月折旧费15,673.24元；折旧后总现值为3,678,163元，其中确认部分折旧后现值为956,224元，争议部分折旧后现值为2,721,919元。《鉴定意见书》的主要内容为：系争房屋内固定装修的工程总造价为3,953,496元，其中确认部分为1,027,825元，争议部分造价2,925,671元。兰向招、陈晓颖对《鉴定意见书》中确认部分残值102,782.5元、确认部分折旧后现值为956,224元均无异议，但对争议部分残值292,567.1元及争议部分折旧后现值2,721,919元各执己见。兰向招认为争议部分的残值及现值均系其租赁系争房屋后装饰装修形成，陈晓颖认为上述争议部分的残值及现值大部分均系其上一家承租人装饰装修而成。本院认为，陈晓颖与兰向招签订合同后将系争房屋交付给兰向招使用，但双方未对系争房屋内装饰装修状况进行交接，陈晓颖未举证证明系争房屋内大部分装饰装修系由上一家承租户进行装修，故陈晓颖的上述意见证据不足，不予采信。本院认定，兰向招对系争房屋内固定装修的工程总造价为3,953,496元，截至2018年7月23日本案移送评估时系争房屋装饰装修总折旧后的总残值为3,678,163元，租赁期限全部履行完毕后的总残值为395,349.60元。本院认为：一、关于兰向招要求确认兰向招、陈晓颖2016年7月16日所签《合同》无效的本诉请求及陈晓颖要求判令兰向招、陈晓颖2016年7月16日所签《合同》于2018年7月11日解除的反诉请求。第三人杨文明拍卖取得系争房屋后对系争房屋进行了改建加层，虽然系争房屋的产权至今仍登记于案外人南汇县大团供销合作社的名下，且杨文明未经规划许可即对系争房屋进行改建加层，但杨文明通过合法拍卖形式取得了系争房屋，改建加层后交由杨纪平(杨文明的弟弟)将系争房屋连同改建加层建筑整体出租给了陈晓颖，因此，杨纪平与陈晓颖所签的关于系争房屋的《合同》1依法有效。陈晓颖与杨纪平在《合同》1中约定的租期为2016年8月1日至2027年7月31日，而陈晓颖与兰向招在《合同》中约定的租期为2016年7月8日至2031年6月31日，《合同》约定的租期超出了《合同》1的约定租期，陈晓颖未举证证明超出期限系经杨纪平同意，故《合同》关于租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容无效。杨纪平自认的出租给陈晓颖的系争房屋建筑面积约为3,143平方米，陈晓颖与兰向招约定的系争房屋的租赁建筑面积4,600平方米，均系自行估算而得，均未举证证明系经相关专业机构测量所得，故该两种数据均难以采信。杨纪平庭审中承认曾按照被告的要求向原告收取水电煤费用，而原告自2016年7月起即租赁使用系争房屋，至迟被告应于2016年12月底前曾向原告收取过水电煤费用，2016年12月底杨纪平就知道或者应当知道陈晓颖将系争房屋转租给兰向招，但杨纪平未举证证明在此后的六个月内就陈晓颖转租之事提出异议，视为默认同意陈晓颖将系争房屋转租给兰向招。故陈晓颖与兰向招所签的《合同》除租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容以外的约定内容，不违反国家效力强制性法律规定，依法有效，陈晓颖与兰向招均应严格按约履行。陈晓颖与兰向招在《合同》中约定，系争房屋的所有权人为大团供销合作社，且约定兰向招在租赁期间不得擅自变更房屋消防设施、租赁期间的消防安全由兰向招负责。根据上述约定可知，兰向招在向陈晓颖租赁系争房屋时就知道系争房屋的权属状况，清楚系争房屋中原有消防设施，并承诺不会擅自变更消防设施、自行负责租赁期间的消防安全。庭审中兰向招提供了一份案外人上海赋洛实业发展有限公司出具的《证明》，以证明兰向招未办出“瑜季公寓消防工程”的原因系因系争房屋大部分存在违章建筑。因陈晓颖对该《证明》持有异议，上海赋洛实业发展有限公司系为兰向招进行消防工程施工的单位，与兰向招有利害关系，该公司也未出庭作证，而陈晓颖举证的《上海市浦东新区公安消防支队消防监督检查记录》、《上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书》证明兰向招受到消防支队行政处罚的原因为系争房屋内火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除、存在消防设施未维持完好有效的情形，并非兰向招所谓的系争房屋存在违章建筑的情形，故对兰向招举证的上述《证明》不予采信。兰向招未举证证明系因系争房屋存在违章建筑而未通过消防部门的消防审批，兰向招不付2018年7月1日后的租金缺乏正当理由。《合同》约定，兰向招拖欠租金、累计超过一个月的，陈晓颖可以单方面解除合同。兰向招应于2018年6月1日前支付陈晓颖2018年7月1日至2018年12月底期间的房租425,000元，但兰向招未按约支付该笔租金，至陈晓颖于2018年7月11日反诉要求解除合同时兰向招拖欠租金已经累计超过一个月，陈晓颖依法可以行使合同解除权，兰向招于2018年7月11日收到了陈晓颖要求解除合同的反诉状，故本院确认除关于租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容以外的《合同》约定内容于2018年7月11日解除。二、关于兰向招要求判令陈晓颖退还租金、押金的本诉请求及陈晓颖要求判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月1日起至2018年7月11日止拖欠的租金25,616元、判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月12日起至实际搬离之日止按照租金标准计算的占有使用费和判令兰向招支付拖欠租金的滞纳金(从2018年7月1日起至实际支付日止按日租金的5%计算，即每天滞纳金116元)的反诉请求。《合同》约定，乙方如有无故拖欠租金累计5天，甲方有权向乙方收取滞纳金，每天滞纳金为日租金的5%，甲方有权收取滞纳金的权利至乙方实际支付该笔拖欠租金之日，如在每期租金起始日前一天未足额缴纳本期租金的，视为严重违约，甲方有权停水、停电、收取滞纳金，解除合同，收回房屋，拖欠租金累计达30天，房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，甲方有权全权处理，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除乙方所支付的滞纳金。兰向招租赁使用系争房屋，应当支付陈晓颖租金及房屋使用费，兰向招逾期支付租金构成违约，应按约向陈晓颖承担违约责任。因此，兰向招要求陈晓颖返还租金及押金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。陈晓颖要求兰向招支付租金、房屋使用费及滞纳金的反诉请求，符合法律规定，予以支持。三、关于兰向招要求判令陈晓颖赔偿兰向招实际损失3,953,496元的本诉请求及陈晓颖要求判令兰向招立即搬离系争房屋并恢复房屋原状，如果不恢复，要求兰向招支付违约金100万元的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。兰向招违约致使除租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日约定内容以外的《合同》约定内容解除，且陈晓颖反诉要求兰向招恢复原状后返还房屋，该项反诉表明陈晓颖不同意利用剩余租赁期内装饰装修，故《合同》中约定的自2016年8月1日起至2027年7月31日止的租期内对应的装饰装修残值损失应由兰向招自行承担。考虑到陈晓颖超出与第三人杨纪平约定的租期范围与兰向招签订《合同》，陈晓颖对《合同》中关于租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容无效具有主要过错，以及系争房屋有效租赁期限履行完毕后的装饰装修残值对陈晓颖存在利用价值，参照租赁期限全部履行完毕后的装饰装修总残值金额395,349.60元,由本院酌定陈晓颖赔偿兰向招无效租期内的装饰装修损失23万元。鉴于合同约定，在甲方依法单方解除合同后房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，甲方有权全权处理，且本院已酌定陈晓颖赔偿兰向招无效租期内的装饰装修损失23万元，故合同无效和解除后兰向招应腾空并返还陈晓颖系争房屋。至于陈晓颖主张的系争房屋不能恢复原状的损失，目前尚未发生，也无法确定，可待该损失实际发生后由陈晓颖另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条第(二)项、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)兰向招与被告(反诉原告)陈晓颖2016年7月16日就位于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号房屋所签的《大团镇商业用房租赁合同》中关于租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容无效；确认原告(反诉被告)兰向招与被告(反诉原告)陈晓颖2016年7月16日就位于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号房屋所签的《大团镇商业用房租赁合同》中除关于租期2016年7月8日至2016年7月31日以及租期2027年8月1日至2031年6月31日的约定内容以外的约定内容于2018年7月11日解除；二、被告(反诉原告)陈晓颖于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)兰向招损失23万元；三、原告(反诉被告)兰向招于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈晓颖自2018年7月1日起至2018年7月11日止按年租金85万元标准计算的租金；四、原告(反诉被告)兰向招于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈晓颖自2018年7月12日起至实际搬离之日止按照年租金标准计算的房屋使用费(房屋使用费的计算标准为：2016年7月8日至2019年6月31日期间租金为每年85万元，其中2016年7月8日至2016年12月31日期间免收租金，以后每三年递增5%)；五、原告(反诉被告)兰向招于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈晓颖拖欠租金的滞纳金(滞纳金的计算方式为：自2018年7月1日起至实际支付日止按日租金的5%计算，即每天滞纳金116元)；六、原告(反诉被告)兰向招于本判决生效之日起十日内腾空并返还被告(反诉原告)陈晓颖上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号房屋；七、驳回原告(反诉被告)兰向招的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)陈晓颖的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49,716元,减半收取计24,858元，由原告(反诉被告)兰向招负担22,408元，由被告(反诉原告)陈晓颖负担2,450元;反诉案件受理费5,361元，由原告(反诉被告)兰向招负担；本诉保全费5,000元,由原告(反诉被告)兰向招负担3,280元，由被告(反诉原告)陈晓颖负担1,720元；反诉保全费2,379.11元,由原告(反诉被告)兰向招负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年六月十一日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。