河北省唐山市××区人民法院   民事判决书   （2019）冀0204民初503号   原告：陈钊。   委托诉讼代理人：李国强。   被告：李芳琴。   委托诉讼代理人：李树清。   第三人：李春艳。   原告陈钊与被告李芳琴、第三人李春艳所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈钊的委托诉讼代理人李国强、许文强，被告李芳琴及其委托诉讼代理人李树清、第三人李春艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈钊向本院提出诉讼请求：１．请求法院确认房屋归原告所有；２．判令被告李芳琴协助原告陈钊将古冶区唐家庄商贸城54号房产过户登记至原告名下。原告当庭对诉讼请求进行补充，请求法院判决诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2010年11月2日，原、被告签订《出售商铺协议》，约定将唐家庄商贸城54号商铺出售给原告，原告按照协议约定一次性将购房款付清。由于当时房地产公司规定该房三年内不得过户，因此原告只能以被告的名义缴纳了契税、物业费、公共维修基金等各项费用。商铺建成可以过户后，原告多次找到被告要求配合办理过户手续，被告均以各种理由不予配合。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告当庭对事实和理由进行了补充：被告将坐落于唐山市××区商铺优先认购权出售给原告，原告一次性向古冶区房地产开发有限公司支付购房款67200元。   被告李芳琴辩称，请求法院确认2010年11月2日出售商铺协议无效、不合法。按照国家的法律规定古冶区唐家庄商贸城54号房产不能过户登记到原告名下。请求法院追加2010年11月2日该出售商铺协议书中的中介人李春艳为本案的第一被告，没有她此案无法审理。本案诉讼费、保全费由原告陈钊及第三人李春艳承担。事实与理由：本案中，被告李芳琴与原告陈钊于2010年11月2日签订了出售商铺协议，该协议中介人李春艳系河北省唐山市××区工商局局长，有利用职权欺诈被告李芳琴签订上述协议的行为，“你买不起，出售权月底就过期了”，但实际上该出售权根本就不过期。利用职务上的便利，李春艳把该商铺的出售权卖给原告陈钊。根据《中华人民共和国合同法》第54条，该协议应当无效。被告李芳琴在签订出售商铺协议时，其丈夫李树清并不知道，该协议中转让的出售权属于夫妻共同财产，因此夫妻双方对共同财产的重要处理决定并未平等协商，取得一致意见。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第17条，该协议无效。原告陈钊与被告李芳琴于2010年11月2日签订出售商铺协议时，双方并未在场，而是中介人李春艳找被告签订了出售商铺协议，李春艳将李芳琴身份证、户口本等有关手续复印件用来买房过户，给了李芳琴1000元。此商铺是中介人李春艳卖给原告陈钊的并从中获利，不合法，不能办理过户手续。原、被告双方从未见过面，因此应追加李春艳为本案的第一被告。上述协议中出售权转让价格为1000元，而同期同地商铺出售权转让价格为4到5万，因此该协议显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第54条应当准予撤销。综上，被告李芳琴与原告陈钊签订的出售商铺协议应当无效准予撤销，陈钊据该协议提出的诉讼请求应予驳回。   第三人李春艳在庭审中陈述，2010年11月份，我在古冶区工商局工作，当时京华道拆迁，一共三十多户，被告是其中一户，被告的房屋按当时古冶区政府政策每一个拆迁户可以领一个号，参加抓阄（唐家庄商贸城），因为是要求一次性现金出售，好多拆迁户没有能力购买，出现转让的情况。我当时是工作组组长，被告当时家庭困难，反映了此情况，为了减少被拆迁户的损失，在外面做工作找有能力的人购买商铺。有的拆迁户是钉子户，不同意拆迁，我们去了几十次，当时是有价格高的，但是没有听说有卖到被告所说的4万到5万的。开发商和我们是两个单位，抓阄好的，号靠前的，可以卖到5000元到8000元。被告当时的房子建的还很好，比较固定，拆迁时给了几万元的补偿。当时大家都愿意购买平米小的，被告平米数大，而且不可以贷款购买，没有人愿意购买被告的房子，过期后房子也得拆，号也过期，为了给被告减少损失，给被告找了人购买，征得被告同意后被告把户口本给我，我将手续给了原告，原告给了被告1000元，并且开了收据、收条，被告说日后配合原告办理过户手续。   本院经审理认定事实如下：原告提交原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。提交出售商铺协议，证明原、被告之间的借名买房协议是双方当事人的真实意思表示，该行为主观上并没有损害第三人利益的故意也不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定双方行为有效。提交被告出具的情况说明1份及购房款收据复印件1张（金额672000元，收据与原件核对无误，原件已退回），证明诉争房屋的购房款是原告一次性支付的。提交唐山市古冶区房地产开发有限公司出具的公共维修金、契税、物业费等收据凭证复印件11张（与原件核对无误，原件已退回），证明公共维修金、契税、物业费均是原告以李芳琴的名义交纳的，原告是实际付款人。提交唐山市古冶区唐家庄商贸城商品房认购协议书，证明被告李芳琴对于诉争房屋具有优先认购权，并与唐山市古冶区房地产开发有限公司达成认购协议。   经质证，被告对情况说明有异议，认为虽然被告的名字是被告自己签的，但是是被告先在白纸上签的字，纸上面没有内容，上面的内容和日期是后来补的。原告提交的购房票据是2010年11月4日交的购房款，与情况说明中写的购买日期不符。出售商铺协议是被告签的，并给被告1000元。当时原告不在场，李春艳是中介人，是中介人卖给原告的，是怎么卖给原告的我不清楚。原告什么时间、怎么交纳的购房款、公共维修基金、契税、物业费等费用我也不清楚，与我无关。   第三人李春艳质证称，原告提交的证据都属实，2010年11月3日情况说明是我写的，当时我在场签的字，没有户口本开发商不卖房，被告将户口本拿来给我，所有证据都是真实的。2010年11月4日开的收据，2010年11月3日签订的出售商铺协议，当时被告的54号是别人不要的房子，我们是工作组，当时开发商已经告诉了多大平米应当交纳多少钱，如果不交钱就放弃了，为了给被告增加收入，我给被告打的电话让被告来，因为被告有资格要这房子，被告第二次去了，我给被告找社会上有购买能力的人员，2010年11月3日签订的转让协议为什么写了672000元就是因为已经知道购房款，就是担心今后有罗嗦。为了给被告增加收入，给了被告1000元。   经审查，被告李芳琴认可签订了出售商铺协议，并认可原告陈钊已给付其购买坐落于唐山市××区商铺的购买权的钱款1000元，故本院对该出售商铺协议予以采信。被告李芳琴对情况说明的真实性有异议，称其先在空白纸上签的字，第三人李春艳后写的内容和日期，因被告李芳琴对其主张未提交证据予以证实，且被告李芳琴作为完全民事行为能力人应当知道其签字的后果，被告李芳琴应对其行为承担相应的责任，故本院对被告李芳琴的质证意见不予采信。唐山市古冶区唐家庄商贸城商品房屋认购协议书上有古冶区房地产开发有限公司的印章，有陈宝贵代替李芳琴的签字，因被告李芳琴已将该商铺的购买权出售给原告陈钊，原告陈钊委托其父亲陈宝贵代为签字，不违反法律规定，应视为合同签订双方对该房屋认购协议书的认可，属于双方真实意思表示，故本院对该房屋认购协议书予以采信。原告提交的物业费收款收据、有限电视初装费收据、暖气费收据、公共水电费收款收据、垃圾清运费收据、公共维修基金收据、房本工本费收据、土地证工本费收据、契税收据、房款收据、退房款付出凭证均加盖有收、付款单位的财务专用章，本院对上述收据及付款凭证予以采信。   本院认为，根据原告陈钊提交的证据及原、被告及第三人的当庭陈述可以证实，原告陈钊出资1000元购买了被告李芳琴手中的坐落于唐山市××区的坐落于唐山市××区房屋的购买权，本院予以确认。虽被告李芳琴主张其丈夫李树清未在出售商铺协议上签字，并以此否定该出售协议的效力，但原告陈钊已实际给付了该协议中确定的出售权1000元，被告李芳琴及其丈夫李树清亦认可收到了上述钱款，故应视为被告李芳琴及其丈夫李树清对上述协议的认可。被告李芳琴主张出售商铺协议因显失公平而应被撤销，该出售商铺协议是否存有显失公平的情形，应考虑该协议对一方当事人是否明显不公平，以及该协议订立一方当事人是否利用其优势地位或者利用对方没有经验等因素进行综合认定。该出售商铺协议中确定的该房屋的购买权的价格为1000元并没有对被告李芳琴造成明显不公平的问题，且被告李芳琴未提交相关证据证实该出售商铺协议存在违反公平、等价有偿原则的情况，故本院对被告李芳琴的主张不予采信。原告陈钊提交的唐山市××区商贸城商品房屋认购协议书虽为认购协议，但该认购协议书上对房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、面积差异的处理方式及办理产权登记等有关事项进行了约定，且原告陈钊已实际出资672000元付清了购房款，可以认定该认购协议书具有房屋买卖合同的性质。该房屋的购房款由原告陈钊以被告李芳琴的名义交纳，且房屋所有权证工本费收据、土地使用证工本费收据、购房票据、契税票据、物业费、水电费、垃圾清运费用票据的原件均由原告陈钊持有，且上述房屋交付使用后，一直由原告陈钊使用，故本院认定坐落于唐山市××区房屋应归原告陈钊所有。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、坐落于唐山市××区房屋归原告陈钊所有；   二、驳回原、被告其他诉讼请求。   案件受理费减半收取人民币5260元，由原告陈钊负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 芦丽群     二〇一九年六月十七日   书记员 李金玲   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。   第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；   （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。