广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5279号上诉人（原审原告）：潘显升，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：廖瑞鸿，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被上诉人（原审被告）：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。上诉人潘显升因与被上诉人佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘显升上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.解除潘显升与宝盈大沥分公司签订的在法定最长租赁期限20年内的《物业使用权出让合同》以及解除《委托经营合同》；3.宝盈公司、宝盈大沥分公司向潘显升返还出让金295550元、物业管理按金3000元（共计298550元）；4.本案一、二审案件受理费由宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。《物业使用权出让合同》与《委托经营合同》相互依托，共同限制潘显升，存在恶意串通、欺诈，严重损害潘显升的合法权益，应当予以解除。首先，该两份合同的签订主体悦心公司和宝盈大沥分公司存在关联关系，具备恶意串通、欺诈的条件。其次，《委托经营合同》使潘显升感觉获益，宝盈大沥分公司借此诱使潘显升签订《物业使用权出让合同》。潘显升无自由选择《委托经营合同》相对人的权利，只能返租给与宝盈公司存在关联关系的悦心公司，这不符合合同法规定的自由自愿的交易原则，严重损害潘显升的合法权益，存在恶意串通欺诈的事实。再次，在《委托经营合同》履行之前，因标的物不能独立区分，无法独立出租，不能自行使用，严重损害潘显升的合法权益。最后，《物业使用权出让合同》是以实现《委托经营合同》的收益为目的，宝盈大沥分公司与其他人也签订了大量合同，以《委托经营合同》形式返租，大部分都构成违约，且一审法院已经认定违约，潘显升有理由相信宝盈大沥分公司严重缺乏履约能力，有权行使不安抗辩权，解除合同。（二）宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司在一审庭审中明确表示同意解除合同。被上诉人宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司未发表答辩意见。潘显升向一审法院提出诉讼请求：1.确认潘显升与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》超过法定最长租赁期限20年的部分无效；2.解除潘显升与宝盈大沥分公司签订的在法定最长租赁期限内的20年内的《物业使用权出让合同》部分；3.解除潘显升与悦心公司签订的《委托经营管理合同》；4.宝盈公司、宝盈大沥分公司向潘显升返还出让金295550元及物业管理按金3000元；5.本案诉讼费用由宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司承担。一审法院认定事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社（甲方）与宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙×”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2013年5月2日，宝盈大沥分公司（甲方）与潘显升(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝×国际广场项目涉案商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为12.6平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年5月2日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金295550元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝×国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，潘显升（甲方）与悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。自2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为1970元，第四年至第五年固定年收益每月金额为2463元。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同；等等。同日，宝盈大沥分公司出具收据，确认收到潘显升支付物业管理按金3000元。2013年7月30日，宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺租金295550元。另查明一，2012年2月24日，宝×广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝×广场A区规划竣工验收合格。宝×广场A区已办理不动产权证书。对于租金收益支付情况，潘显升确认：悦心公司已按合同约定标准支付了2013年12月至2018年6月的租金收益。2018年7月、8月各付租金收益970.42元；2018年9月30日已付租金收益246.3元；2018年10月30日已付租金收益369.45元，2018年11月、12月份租金收益尚未支付。对于商铺现状，宝盈大沥分公司确认涉案商铺打通后统一交付，没有独立间墙和独立空间，不适宜区分交付，现已交由第三方经营。一审法院认为，潘显升与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定潘显升是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故潘显升与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司已提供证据证明涉讼商铺所在宝×国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将涉讼商铺出租给潘显升的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10502天，潘显升所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故宝盈大沥分公司应向潘显升返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金90884.06元[（295550元+3000元）×（10502天-7305天（20年天数）／10502天]，潘显升诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但一审法院已认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，潘显升无权对涉讼商铺2033年5月2日至2042年1月31日期间的使用权作出处分，故潘显升将涉讼商铺2033年5月2日至2042年1月31日期间的使用权和经营权委托予悦心公司属无权处分，对此双方可自行协商解决。宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司的上述债务承担责任。关于潘显升解除合同的请求。潘显升主张悦心公司丧失履行能力为由解除《委托经营管理合同》，但《委托经营管理合同》约定悦心公司逾期支付租金收益超过12个月的，潘显升才有权解除合同。现悦心公司逾期支付租金收益尚未超过12个月，合同解除的条件尚未成就。且市场经济瞬息万变，宝×广场至辩论终结时尚在经营中，即使现阶段悦心公司存在部分案件亦不能必然推断出悦心公司不具备履行能力，故涉讼《委托经营管理合同》现时尚未达到法律规定或合同约定的解除条件。同理，对于《物业使用权出让合同》，宝盈大沥分公司不存在任何违约行为，《物业使用权出让合同》亦不具备法定解除或约定解除的条件，潘显升现起诉解除《委托经营管理合同》及《物业使用权出让合同》理据不足，一审法院不予支持。但日后如悦心公司、宝盈大沥分公司存在根本违约行为的，不影响潘显升另案主张合同权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认潘显升与宝盈大沥分公司于2013年5月2日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、宝盈大沥分公司、宝盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金90884.06元予潘显升；三、驳回潘显升的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8678.9元，减半收取计4339.45元（潘显升已预交），由潘显升负担3303.4元，由宝盈大沥分公司、宝盈公司负担1036.05元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予潘显升，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司在一审庭审中陈述：（潘显升诉请的多件案件中，）尚未达到解除条件的部分案件，潘显升诉请解除合同不成立；已达到解除条件的部分案件，其同意解除《委托经营管理合同》。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一审法院认定《物业使用权出让合同》中约定物业使用权出让期限在二十年内的部分和《委托经营管理合同》合法有效，各方当事人均无异议，本院迳予确认。潘显升以与其签订上述两份合同的宝盈大沥分公司、悦心公司存在恶意串通、欺诈，严重损害潘显升的合法权益为由，主张解除上述合同，无事实和法律依据。宝盈大沥分公司在履行《物业使用权出让合同》期间并无根本违约行为，潘显升要求解除该合同，于法无据，本院不予支持。《委托经营管理合同》明确约定悦心公司逾期支付租金收益超过12个月时，潘显升才有权解除合同。现悦心公司逾期支付租金收益尚未超过12个月，合同解除条件尚未成就，潘显升主张解除《委托经营管理合同》，本院不予支持，潘显升可待合同解除条件成就时再行主张。此外，潘显升还主张宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司在一审庭审中明确表示同意解除合同，经审查，宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司在一审庭审中陈述仅同意解除其他案件中已达到解除条件的《委托经营管理合同》，本案《委托经营管理合同》未达到解除条件，不同意解除，故潘显升的该项上诉主张与事实不符，本院不予支持。关于返还物业使用权出让金和物业管理按金的问题，一审法院认定宝盈公司、宝盈大沥分公司应向潘显升返还《物业使用权出让合同》中超出二十年部分对应的物业使用权出让金及物业管理按金90884.06元，处理正确，本院予以维持并不再赘述。《物业使用权出让合同》尚在履行过程中，潘显升请求宝盈大沥分公司、宝盈公司向其返还剩余出让金及物业管理按金，于法无据，本院不予支持。综上所述，潘显升的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4414.99元，由上诉人潘显升负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十七日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡