淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0813民初948号 原告：郑向宇，男，1973年12月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：高守永，淮安市洪泽区老子山法律服务所法律工作者。 被告：洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：罗岸伟。 委托诉讼代理人：董光，江苏岸庆（洪泽）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕晓林，江苏岸庆（洪泽）律师事务所律师。 第三人：刘正龙，男，汉族，1988年3月19日出生，住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。 第三人：曾福堂，男，汉族，1967年11月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告郑向宇与被告洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人（以下简称银座破产管理人）、第三人刘正龙、曾福堂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，先适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告郑向宇的委托诉讼代理人高守永、被告银座破产管理人的委托诉讼代理人董光到庭参加诉讼。后本院依法追加刘正龙、曾福堂作为第三人参加诉讼，转为普通程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告郑向宇的委托诉讼代理人高守永、被告银座破产管理人的委托诉讼代理人毕晓林、第三人刘正龙及刘正龙的委托诉讼代理人许杰、第三人曾福堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑向宇向本院提出诉讼请求（变更后）:1.请求确认原告与洪泽银座房地产开发有限公司（以下简称银座公司）签订的商品房屋买卖合同有效，并判令被告继续履行合同交付涉案房屋；2.被告承担本案全部费用。事实和理由:2016年1月，原告欲购买银座公司开发的预售商品房一套，原告与案外人王时龙系朋友关系，王时龙是银座公司关联企业洪泽仁通国际商贸物流中心项目的投资人。2013年7月8日，案外人王时龙与其他投资人共计11人与银座公司签订退股返还投资款协议书，协议第4条约定在银座公司还款期间，王时龙等股东的投资款可随时提前要求银座公司以其开发的房产作价抵债，具体房屋位置由投资人在销控表中优先选择。2016年1月8日，银座公司法人陈良恩与原告及案外人王时龙共同签订转账协议，协议约定原告购买银座公司位于瑞景苑2幢2503室商品房，购房款为407207元，该款项从案外人王时龙在银座公司享有的债权中扣除。2017年8月26日，银座公司与原告签订编号为：CF-2000-0171号商品房买卖合同并履行了网签备案手续。合同第八条约定银座公司应当在2017年9月10日前将符合合同约定的商品房交付给买受人。现银座公司已破产清算，银座公司仍然没有将该房屋交付给原告。为此，依据破产法第十八条之规定，为维护双方合法权益特此诉讼，请求判如所请。 被告银座破产管理人辩称：原、被告确实签订了房屋买卖合同，并办理了网签手续，合同成立且有效，亦同意交房给原告，但客观上无法交房，因为第三人刘正龙居住在里面；因银座公司经营出现困难，于2018年4月向洪泽区人民法院申请破产，洪泽区人民法院裁定银座公司进入破产程序。因为在破产程序中银座公司的房屋未缴纳政府相关费用，故无法办理房产证。 第三人刘正龙辩称：1.本案应追加王时龙、张晓光为第三人，他们两人在本起买卖合同中处于重要的中间环节;2.原告诉求有悖事实与法律依据，不应支持。本案是确认之诉，原告无权就实体权利提出请求。其次，原告与被告的商品房买卖合同依法无效，该合同是原、被告双方恶意串通而非真实的买卖意思，且从被告出售该房的相关证据看，该房即使当时出售也是出售给王时龙抵债，王时龙再把该房出售给原告，他规避的是国家税收，该所谓的房屋买卖合同并不存在真实的买卖关系，故该合同无效。3.第三人刘正龙的物权房产应予保护，曾福堂是被告单位的工作人员，他与第三人刘正龙签订的合同代表的是被告的意志，且已收取刘正龙定金4万元，按照曾福堂与刘正龙签订的购房合同约定，刘正龙购房如产生纠纷，应由曾福堂和银座公司承担责任，刘正龙购房后当时就办理了相关的入住手续，对房屋进行装修，装修费用三十多万元，且在银座公司的配合下办理了有关水电、煤气等入户手续。刘正龙暂时没有付清银座公司的购房款并非刘正龙拒付，而是刘正龙无法支付，因为银座公司账户当时被查封，该款项按照当时口头约定在银座公司账户被解封办理过户时进行支付，银座公司和曾福堂对此事明知且无任何异议。 第三人曾福堂辩称：2016年9月左右，涉案房屋挂在中介，第三人刘正龙在中介支付了3000元定金，我对此不知情。2016年10月份我知道后让第三人刘正龙付4万元定金，我也告诉中介房子现在办不了手续，我出于好心请银座公司工程师给刘正龙办理了水电，银座公司对此不知情，房子系张晓光让我挂在中介。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月8日，王时龙、张林海等11位投资人乙方与银座公司甲方签订《返还投资款协议书》，内容为：鉴于乙方于2011年4月份起陆续向甲方名下洪泽仁通国际商贸物流中心项目进行资金投入，故对乙方返还投资款协议如下：乙方于2011年4月11日注入的资金2000万元及利息，甲方承诺于2014年5月1日前归还50%，2014年12月30日前还清余下的50%；对乙方于2011年5月19日注入的资金100万元、2011年10月25日注入的资金200万元及两笔资金的利息，甲方承诺于2013年12月30日前还清。在上述甲方承诺还款期间，若乙方认为有必要，可随时提前要求甲方以其开发的房地产作价抵债，具体房屋位置由乙方在销控表中优先选择。 原告与王时龙系朋友关系，原告称因王时龙欠其钱，银座公司（甲方）、王时龙（乙方）与郑向宇（丙方）三方于2016年1月8日签订转账协议，由丙方购买甲方瑞景苑2幢2503室商品房，购房款407207元，该款项从原物流股东乙方名下债权中扣除。陈良恩代表银座公司在协议中签字，陈良恩当时主持银座公司的全面工作。 2017年8月26日，原告与银座公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，双方约定银座公司应当在2017年9月10日前依照有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。同日，双方就涉案房屋办理了网签。 另查明：银座公司工作人员曾福堂将涉案房屋挂在房屋中介进行出售，第三人刘正龙购买涉案房屋，并向中介公司支付订金3000元。2016年12月15日，第三人曾福堂（甲方）与第三人刘正龙（乙方）签订协议书，双方约定甲方自愿将涉案房屋转让给刘正龙，价格35万元，开发票39万元税差由乙方支付。该房办理的一切手续由银座公司曾福堂全权办理，乙方在没有拿到购房合同之前发生与房屋相关的问题由甲方负责解决。同日，刘正龙向曾福堂支付定金4万元。刘正龙已对房屋进行了装修，并实际占有了房屋。另，银座公司未委托曾福堂办理出售涉案房屋事宜。 刘正龙于2019年5月6日向本院起诉，要求曾福堂协助其办理房屋过户手续，后刘正龙撤回起诉。 再查明：本院于2018年4月2日裁定受理银座公司破产清算一案，并于2018年4月26日向银座公司债权人发出申报债权通知书。王时龙、张林海等11人未向银座公司破产管理人申报债权。 在本案审理过程中，原告未能举证证明王时龙向银座公司出资的直接证据,而银座公司大股东夏国兴陈述，王时龙当时把出资款汇给夏国兴个人账户，没有入银座公司账。 以上事实，有转账协议、股东会决议、商品房买卖合同、商品房登记信息表、收条、协议书、定金收据、燃气费发票、水费收据、装修保证金收据、物业费收据、本院（2019）苏0813民初1216号民事裁定书、（2018）苏0813破4号民事裁定书、通知书、公告、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，根据双方所举证据，本案名为房屋买卖合同实为借贷关系，而结合本案现有证据，无法证明王时龙有出资事实，且即使王时龙出资，其出资直接汇到了股东个人账户，没有入银座公司账，故王时龙与银座公司之间的借贷关系未成立，即使王时龙与银座公司存在借贷关系，王时龙与银座公司并未就其前期借贷进行结算，因而本案原告、王时龙及银座公司三方形成的以物抵债没有事实依据，损害了银座公司其他债权人的合法利益，故涉案房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告郑向宇的诉讼请求。 案件受理费7408元，由原告郑向宇负担，未缴纳的于本判决发生法律效力之日起三日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××30；收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄丛梅 审 判 员  张小波 人民陪审员  接玉博 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  张 谦 书 记 员  沈萌萌 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。