太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5211号原告太原星河御廷房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄西路****，统一社会信用代码×××。法定代表人陈长爽，总经理。委托代理人赵瑞芳，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被告朱明武，男，1982年1月23日出生，汉族，住太原市。原告太原星河御廷房地产开发有限公司诉被告朱明武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，经审理后于2018年9月30日作出（2018）晋0105民初1070号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。后原告提起上诉，太原市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）晋01民终2097号民事裁定书，裁定撤销太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1070号民事民事裁定书，指令太原市小店区人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原星河御廷房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵瑞芳到庭参加诉讼，被告朱明武未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原星河御廷房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号20131926872《商品房买卖合同》；2、判令注销编号20131926872《商品房买卖合同》的网签备案登记；3、判令被告向原告支付由原告代偿的按揭贷款本息合计129331.85元（截至2017年12月31日），及至商品房买卖合同解除之日止原告代被告偿还的银行按揭贷款本息等全部款项（以实际发生为准）；4、判令被告向原告支付第三项代偿款项的资金占用利息（从代偿之日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、判令被告向原告支付违约金251011.8元；6、判令被告支付原告房屋折旧费557246.196元（截至2017年12月31日）以及至被告向原告返还3-2-1301号房之日止的房屋折旧费（从交房之日起按照总房款的0.6%每月的标准计算）；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2013年3月25日签订编号为20131926872的《商品房买卖合同》，被告购买由原告开发建设的太原星河御廷住宅项目3-2-1301号房屋，房屋总金额为2510118元，首付款为760118元，余款1750000元由被告向银行申请按揭贷款方式支付。被告已与渤海银行股份有限公司太原分行办理了按揭贷款手续，原告为该笔贷款承担阶段性连带责任保证担保。2014年11月9日，原告将该房屋交付被告使用，被告一直使用至今。2016年11月起被告未能正常偿还按揭贷款，渤海银行多次向原告发送《担保人履职催收通知书》《一手房按揭贷款客户逾期通知书》，要求原告承担担保责任。截至2017年12月31日止，原告已代被告偿还银行贷款本息等合计129331.85元。原告多次以电话、书面通知等形式通知被告支付代偿款项并承担违约责任，否则原告有权解除合同。但时至今日，被告仍未按期向银行偿还按揭贷款，亦未向原告支付代偿款项。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告朱明武经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和相关证据。经审理查明，2013年3月25日，原告太原星河御廷房地产开发有限公司（出卖人）与被告朱明武（买受人）签订合同编号为20131926872的《商品房买卖合同》一份，合同约定：涉案商品房为星河街1号太原星河御廷住宅项目3#楼第3幢2单元1301号房；该商品房建筑面积181.22平方米，单价每平米13581.22元，房屋总金额2510118元；被告以按揭贷款方式付款，应于2012年11月30日前付清首期房款人民币760118元（总房款的30%，含定金，即扣除已付定金后应交人民币660118元），其余房款人民币1750000元，由买受人向银行申请按揭贷款方式支付；合同附件四第（四）条约定，买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起十日内将出卖人代付的按揭款余额及利息、滞纳金、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等全部款项支付给出卖人，并按日（即自出卖人代买受人还款之日起至买受人向出卖人支付全部款项之日止）向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之一的违约金，若买受人逾期偿还该款项及违约金超过二十日的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付合同总房款10%的违约金；违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，出卖人可在买受人已付房款中扣除上述费用及买受人未付的其他款项；如已付房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足；合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及担保贷款协议或借款合同解除等手续；房屋交付后，合同因法律规定或合同约定解除，买受人应当在前述解除手续办理完毕后三日内向出卖人返还该商品房，同时应按月向出卖人支付总房款0.6%的房屋折旧费；以及其他约定。该合同签订后，被告向原告缴纳了首付款760118元，剩余房款1750000元向渤海银行股份有限公司太原分行办理了按揭贷款。2014年11月9日，原、被告办理了交房手续，被告接收住房。原告与渤海银行股份有限公司太原分行之间签订有个人住房按揭贷款合作协议，主要约定由原告为包括本案被告在内的业主的按揭贷款业务承担连带责任保证，并开设保证金专户，出现贷款人逾期的情况的，银行可直接划扣款项。其后被告未正常还款，渤海银行股份有限公司太原分行数次向原告发出担保人逾期催收通知书，主要说明被告的贷款期限自2013年5月27日起至2043年5月27日，2016年9月20日开始出现逾期未还贷款情况，至2016年12月20日被告已拖欠本金、利息、罚息25216.75元，其后一直未按时还款，故要求原告按照协议约定承担阶段性连带责任保证担保；原告在收到通知后，截止至2017年12月31日共计代被告偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利等合计129331.85元；截止至2019年6月27日共计代被告偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利等合计284648.75元。出现代偿情况之后，2017年11月28日，原告按照双方签订《商品房买卖合同》约定的联系方式向被告邮寄送达通知，主要内容为要求被告按照合同约定归还截至当日为被告所代偿的银行贷款，否则将按照合同约定承担不利后果；该邮件以“收件人不在指定地址”为由被退回。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《一手住房贷款业务银行合作协议》《担保人履职催收通知书》《担保人履行责任通知书》《证明》、渤海银行股份有限公司太原分行业务凭证及审笔录等在案佐证。本院认为，本案中原告太原星河御廷房地产开发有限公司与被告朱明武签订的《商品房买卖合同》、原告与渤海银行股份有限公司太原分行之间签订的个人住房按揭贷款合作协议系各方当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。被告在办理按揭贷款之后未按约履行归还贷款义务，导致原告承担连带保证责任向贷款银行履行了偿还义务，至2019年6月27日所代偿的本金、利息、罚息、复利已达284648.75元，现原告在通知被告归还代偿款无果后主张解除与被告之间所签订的商品房买卖合同，符合双方合同约定，本院应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将案涉房屋星河街1号太原星河御廷住宅项目3#楼第3幢2单元1301号房腾退于原告；因被告的首付款和办理的贷款全部用于向原告支付购房款，原告应返还被告已经交纳的首付款760118元及被告截止合同解除之日已偿还的贷款本金，因原、被告均未提供证据证明被告已偿还贷款本金的数额，故关于被告已支付的首付款及已偿还的贷款本金的归还问题被告可另行向原告主张。对原告代被告支付的2016年9月至2017年12月31日代被告偿还的银行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等合计129331.85元款项，被告应归还原告；因代偿事实一直产生，被告还需支付原告自2018年1月1日起至合同解除之日止原告为被告代偿的款项；同时商品房买卖合同解除之后的贷款本息由原告继续承担。对原告主张的前述代偿款项的资金占用利息，符合合同约定，但因双方之间有关退款、归还代偿款项的数额均无法确定，代偿一事持续发生，故可在双方就上述事宜另行处理之时一并处理为宜，本案中本院对此不予处理。关于原告主张的要求被告按照约定配合其办理《商品房买卖合同》网签解除手续的诉讼请求，因涉及到腾房及合同解除后返还被告相应购房款的问题，现原告尚未结清贷款，应待原告实际支付完毕后另行主张，本案不予处理。关于原告主张的违约金，按照双方约定“出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总房款10%的违约金”，该约定不违反法律规定，双方应依约履行，因被告严重违约，故对原告主张被告支付违约金251011.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的自交付之日2014年11月9日至实际腾退房屋之日止的房屋折旧费的诉讼请求，考虑涉案区域房价上涨的实际情况，再加上被告还应支付原告违约金，应足以弥补原告的合理损失，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告太原星河御廷房地产开发有限公司与被告朱明武签订的合同编号为20131926872的《商品房买卖合同》。三、被告朱明武于本判决生效后十日内将星河街1号太原星河御廷住宅项目3#楼第3幢2单元1301号房腾退于原告。三、被告朱明武于本判决生效之日起十日内支付原告太原星河御廷房地产开发有限公司截至2017年12月31日止代其偿还的银行按揭贷款本金、利息、罚息合计129331.85元和自2018年1月1日起至本合同解除之日止所产生的代偿款项。四、被告朱明武于本判决生效之日起十日内支付原告太原星河御廷房地产开发有限公司违约金251011.8元。五、驳回原告太原星河御廷房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13376元（原告已预交），由被告朱明武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 张翠萍人民陪审员 符惠仙 二〇一九年十二月十六日书 记 员 窦 渊