上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初45486号原告上海百廷房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人陈希。委托代理人王晶，男。委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。被告上海会浦投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人杨东华。委托代理人吴翟，上海市汇业律师事务所律师原告上海百廷房地产经纪有限公司诉被告上海会浦投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晶、徐欣、被告委托代理人吴翟到庭参加诉讼。审理中，原、被告共同申请庭外和解两个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告上海百廷房地产经纪有限公司诉称，2018年5月，原、被告(卖方)及王影(买方)就买卖上海市浦东新区张扬路XXX号903(C)室房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)。2018年5月9日，原、被告签订《佣金确认书》，约定被告应当支付原告佣金人民币177,600元，于收到100万元定金后支付一半，于收到买方补足至300万元房款后支付剩余一半。在原告的居间服务下，2018年10月，被告与买方王影签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，又于2019年4月15日办理交易过户手续。现卖方已经取得了所有权，原告的居间服务已经履行完毕，但被告并未依约向原告支付佣金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告佣金177,600元；2、被告支付原告违约金(以177,600元为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年9月30日起计算至实际支付之日止)。被告上海会浦投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。一、原告的居间行为存在欺诈，根据《居间协议》第5条，被告和王影应按房价的2%支付佣金，但原告向被告收据2%佣金的同时，也向王影收取了佣金。二、原告在提供居间服务过程中，存在重大瑕疵，故意激化买卖双方矛盾，致使房屋至今无法交付。三、因房屋交付无法完成，支付佣金的条件也不成就。王影也因为未交付房屋而向被告提起了诉讼，起诉的原因就在于原告的合同义务没有履行完毕。《佣金确认书》载明的成交到帐后支付是指尾款到账。四、原告诉请的违约金计算标准过高。经审理查明，2018年5月，原告(丙方、居间方)、被告(甲方、出售方)、王影(乙方、买受方)签订《居间协议》，约定房屋为座落于上海市浦东新区张扬路188弄903(C)室的办公楼，面积193.23平方米，总房价款888万元。乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元作为与甲方洽谈之用。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后7日内补足定金至100万元。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后按约定支付首期房价款450万元(含已支付的全部定金)，第二期房价款为433万元，尾款5万元。第五条“居间报酬”约定：“丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬。具体承担方式为：□全部由乙方承担2%；□全部由甲方承担2%；□甲乙双方各自承担1%。双方同意丙方可从报关或转付的任何一笔款项中先行扣除该费用。”上述三种承担方式未做任何勾选，此条后手书“以佣金确认书为准”字样。2018年5月9日，原、被告签订《佣金确认书》，约定佣金金额为177,600元，支付日期为被告收到100万元定金后付1%，补足300万元后付1%，成交到帐后支付，未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.1%计算)。2018年10月10日，被告(甲方、卖售人)与王影(乙方、买受人)签订《买卖合同》，约定，双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市浦东新区张杨路XXX号903(C)室办公楼。转让价款888万元：乙方应于2018年12月31日之前直接支付甲方首期房价款150万元，本合同签订前乙方已支付定金300万元，以上共同构成首期房价款450万元；甲方同意乙方通过向银行申请433万元贷款形式支付第二期房价款；甲方收到除尾款以外的所有房价款3日内，双方应对房产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方；尾款支付条件为双方完成不动产交接手续、租赁主体变更手续(若有)且甲方已将该不动产名下的户口全部迁出(若有)，并签署《房屋交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方尾款5万元。原告作为居间方亦在合同“居间介绍、代理等终结服务情况”页加盖了合同专用章。2019年5月15日，被告与王影均完成涉案房屋交易的相应税款缴纳义务。庭审中，双方均确认，被告于2018年5月15日收到王影支付的定金100万元，于9月28日收到王影支付的房款120万元，于9月29日收到王影支付的房款80万元。另查明，2018年5月9日18：55，原告员工林爱梅向被告法定代表人杨东华发送微信，称：“杨总再10分钟小林可以要赶回东昌路了，之前客户已定好7点半不能让客户等小林。”杨东华回复：“可以！中介费支付分两次支付，450万元到时支付1%，433万到时支付1%。”林爱梅回复：“100万2%。”杨东华回复：“总金额1%。”林爱梅又称：“杨总这些真的小林提前都跟你确认过的，100万1%，300万1%。就这样，没问题请杨总抓紧时间不行小林真的就回了。”杨东华回复：“可以！按比例同时到位！”审理中，原告提供了其与王影签订的《佣金确认书》复印件，载明房屋成交金额为898万元，佣金金额为89,800元，待签订居间协议支付100万元定金时支付4万元。原告又提供王影出具的《情况说明书》复印件，载明2018年5月9日王影与原告签订《佣金确认书》，约定的佣金金额是总房价的1%，付100万元定金时已付中介费4万元。被告对上述《佣金确认书》及《情况说明书》真实性均不予认可，认为原告与王影之间存在串通，并申请法院对原告及原告负责人陈希的银行账户2018年5月1日至2018年11月1日之间的流水进行调查。以上事实，由原告提供的《居间协议》、《佣金确认书》、《买卖合同》、完税证明、微信聊天记录，结合原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行义务。双方的争议焦点在佣金金额及支付条件，本院认为，首先，《居间协议》第五条虽然有“居间报酬”的约定，但此条中对承担方式未有任何勾选，且此条后有手书“以佣金确认书为准”字样，应视为双方对居间报酬另有约定，不再以此条约定为准；其次，被告对《佣金确认书》的真实性没有异议，《佣金确认书》中约定佣金金额为177,600元，支付日期为被告收到100万元定金后支付1%，补足300万元后支付1%，成交到帐后支付，双方应按此履行；最后，从微信聊天记录可以看出，被告对收到100万元后支付1%佣金、收到300万元后支付1%佣金的条款是知情并且同意的。故本案的佣金金额及支付条件应以《佣金确认书》的约定为准，即佣金金额为177,600元，被告收到100万元定金后支付1%，补足300万元后支付1%。双方在庭审中均确认被告于2018年5月15日收到王影支付的定金100万元，于9月28日收到王影支付的房款120万元，于9月29日收到王影支付的房款80万元，被告未按约支付佣金，构成违约，应支付违约金。原告自行将违约金起算时间统一为9月30日，系对自身权益的处分，与法不悖，可予支持。就违约金的赔偿标准，被告认为每日0.1%的标准过高，考虑到被告的违约期间、违约情节等因素，本院酌情调整为年利率24%。被告称原告存在重大欺诈，但并未提供证据，且《居间协议》第五条后的手书内容已经作废了第五条的约定，原告与被告之间就佣金的约定、原告与王影之间就佣金的约定系独立的、互不影响的法律关系，原告与王影之间就佣金的约定不影响原、被告之间《佣金确认书》的效力，被告也不能以此为由拒绝付款。相应的，被告申请调取原告及其负责人的银行流水，于法无据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海会浦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百廷房地产经纪有限公司佣金177,600元；二、被告上海会浦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百廷房地产经纪有限公司违约金(以177,600元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年9月30日起计算至实际支付之日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,852元，减半收取计1,976元，财产保全费1,433元，合计3,409元，由被告上海会浦投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张宏毅二〇一九年十月二十三日法官助理 王 倩书 记 员 赵晓颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。