江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5889号 原告：徐际峰，男，1959年11月17日出生，汉族，住江苏省张家港市。 原告：郭秀兰，女，1959年4月28日出生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：陆俊霖（代理上述两原告），江苏普邦律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇，董事长。 原告徐际峰、郭秀兰与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告徐际峰、郭秀兰共同的委托诉讼代理人陆俊霖到庭参加诉讼。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告徐际峰、郭秀兰向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告购房款损失暂以5000元/㎡计算，暂计511750元(最终金额以评估报告为准)；2．被告赔偿原告利息损失(暂以511750元为基数，自2013年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止)；3．被告赔偿原告契税损失15352元(房屋暂计差价511750元×3%，最终房屋差价以评估报告为准)；4．本案诉讼费由被告承担。庭审中，徐际峰、郭秀兰变更诉讼请求为：1．被告赔偿原告房屋差价款528667元;2．被告赔偿原告利息损失(以528667元为基数，自2014年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止)；3．被告赔偿原告契税损失15860元(528667元×3%)；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣称项目一至三楼为商铺，四层及以上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映该项目一至三楼为商铺样式，被告为此还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年11月28日，原、被告签订商品房买卖合同四份，由原告向被告购买该项目A幢B室、C室、D室、E室房屋，并按约支付购房款。后原告发现所购项目并非商铺，而系纯办公用房，无法作为商铺对外出租营业。原告认为，被告的行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任，赔偿原告的损失。故原告诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司未作辩称。 经审理查明：2013年11月28日，万隆公司与徐际峰、郭秀兰分别签订编号为苏合同201311280289、苏合同201311280284、苏合同201311280267、苏合同201311280276《商品房买卖合同》各一份，共四份，约定由徐际峰、郭秀兰购买城北东路988号万宝世纪商务广场A幢B室、C室、D室、E室房屋，建筑面积分别为26.31平方米、26.31平方米、25.82平方米、23.87平方米，总价分别为642763元、658207元、676021元、624026元，房屋交付日期均为2014年12月30日前。买卖合同签订后，徐际峰、郭秀兰支付了购房款。后徐际峰、郭秀兰在收房过程中，另支付了面积补差款。万隆公司均于2013年12月17日、2014年5月29日分两次向徐际峰、郭秀兰开具A幢B室至E室房屋的销售不动产统一发票各两张，每套房屋的总金额分别为642763元、658207元、676021元、624026元。万宝世纪商务广场A幢B室、E室房屋均于2015年4月15日登记至徐际峰、郭秀兰名下，登记建筑面积分别为26.32平方米、23.88平方米；A幢C室、D室房屋均于2015年4月16日登记至徐际峰、郭秀兰名下，登记建筑面积分别为26.32平方米、25.83平方米。徐际峰、郭秀兰于2015年6月8日支付了前述B室至E室四套房屋的契税，依次为19290.21元、19753.71元、20288.49元、18728.61元（均按照购房款的3%计算）。上述四套房屋所涉国有土地使用权亦登记至原告徐际峰、郭秀兰名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。 2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。 2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。 2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。 2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。 再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。 审理中，依徐际峰、郭秀兰申请，本院依法委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司对涉案四套房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年10月8日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出万宝世纪商务广场A幢B室房屋价值的减损为136268元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为506495元；万宝世纪商务广场A幢C室房屋价值的减损为136268元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为521939元；万宝世纪商务广场A幢D室房屋价值的减损为133730元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为542291元；万宝世纪商务广场A幢E室房屋价值的减损为122401元、估价对象土地用途为商务金融的非居住房屋在基准日的房地产价格为501625元的评估结论。原告为此支付评估费16200元。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房产证、土地证、估价报告书、鉴定费发票、（2017）苏0508民初7929号民事判决书、（2018）苏05民终6120号民事判决书及当事人的陈述在案证实。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得徐际峰、郭秀兰对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，徐际峰、郭秀兰自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向徐际峰、郭秀兰交付的房屋与其宣传并不一致。徐际峰、郭秀兰基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司理应赔偿徐际峰、郭秀兰的损失。 虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。徐际峰、郭秀兰主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院认为根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案四套房地产价格减损金额分别为136268元、136268元、133730元、122401元，合计528667元，可以作为确定涉案四套房屋差价损失的依据。据此，万隆公司应向徐际峰、郭秀兰退还购房款差价528667元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。徐际峰、郭秀兰要求自2014年5月30日起，按照中国人民银行发布的同期同档贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。 关于契税损失，徐际峰、郭秀兰根据不合理的房屋价款按3%比例支付契税的损失，系因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对徐际峰、郭秀兰主张万隆公司赔偿契税损失15860元的诉讼请求予以支持。被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐际峰、郭秀兰房屋差价损失528667元，并赔偿利息损失（以528667元为基数，自2014年5月30日起按照中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。 二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐际峰、郭秀兰契税损失15860元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10626元，财产保全费4524元，合计15150元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。评估费16200元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  金莉萍 人民陪审员  王国珍 二〇一九年十一月八日 法官 助理  任 彦 书 记 员  闫高阳