文书内容江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终191号上诉人（原审原告）：景德镇市威泰物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场北路588号，统一社会信用代码91360200674999041B。法定代表人：胡嘉钰。委托诉讼代理人：李怀平，江西景鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盛旺明，男，1978年8月10日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：骆剑明，江西华镇律师事务所律师。上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司因与上诉人盛旺明物业服务合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司委托诉讼代理人李怀平，上诉人盛旺明委托诉讼代理人骆剑明参加了诉讼。本案现已审理终结。景德镇市威泰物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者依法改判支持其公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由盛旺明负担。事实和理由：一、本案物业服务合同合法有效，原审法院认定物业费为每平方米5元，既缺乏事实也缺乏法律依据，存在明显错误。原审判决载明“被告自2017年7月20日获得涉案房屋的所有权，故被告作为小区业主应按照合同约定交纳物业费”，这说明本案所涉前期物业服务合同，是合法有效的，双方均应受到合同约束，对此事实，原审法院也是予以认可的，既如此，合同所约定的价格及其他条款均应当受到法律保护，在没有法律依据的情况下，法院无权进行强制调整，否则就侵犯了民事主体的合法权利。而原审法院却以“原被告之间未签订物业服务协议，未就物业服务费收费标准协商一致”为由，认定物业费为每平方米5元。此种做法不但与其认定的事实不符，而且也毫无法律依据，明显存在错误。二、本案物业服务合同是地王大厦开发商依法与景德镇市威泰物业服务有限公司签订的，未经法定程序认定无效或解除之前，全体业主均应受到本案物业服务合同的约束，盛旺明作为业主亦应当遵守合同约定。如按照原审判决思路，是否意味着，景德镇市威泰物业服务有限公司可以在地王大厦的前期物业服务合同之外另行与被上诉人签订一份物业服务合同。但据景德镇市威泰物业服务有限公司所知，物业服务合同的签订方式、程序是受到《物业管理条例》及《江西省物业管理条例》严格约束的，而这些规定并未对此作出相关规定。故景德镇市威泰物业服务有限公司也希望二审法院能对此予以详细阐述或释明，便于景德镇市威泰物业服务有限公司依法经营，合法维权。三、本案判决与(2018)赣0203民初2300号同案不同判，违反了最高院提出的法院判决应统一的要求。盛旺明答辩称：一、原判按照每平方米5元的价格收取物业费存在问题，因为按照双方签订的物业服务合同约定的是每平方米3.2元。二、盛旺明的房产是通过法院的司法拍卖获得的，景德镇市威泰物业服务有限公司并未参与其中，盛旺明在获得相应第四层房产后，景德镇市威泰物业服务有限公司并未向盛旺明提供合格的物业服务。盛旺明被区别对待，景德镇市威泰物业服务有限公司未像向其他层的业主一样提供中央空调、中央扶手电梯、公共照明及公共区域的保洁服务。盛旺明上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判盛旺明按照每平方米3.2元向被上诉人支付物业费118415元;2.本案的全部诉讼费用由景德镇市威泰物业服务有限公司承担。事实和理由:原判无视盛旺明提交的重要证据，对盛旺明严重不公平。一、盛旺明已向法院出示与景德镇市威泰物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》，但原审法院却认定双方未签订物业服务协议。原审中，盛旺明将与景德镇市威泰物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》作为证据向法庭出示，并且在庭审时提供了证据原件。在该协议中，双方明确约定物业费为每平方米3.2元。然而，原审法院却无视该协议存在，依然认定双方没有签订物业服务协议，酌定判决按照每平方米5元计算物业费。二、盛旺明已经举出充分证据，证明景德镇市威泰物业服务有限公司没有提供正常的物业服务，原审法院也未认定。盛旺明向原审法院出示了20张照片，反映了景德镇市威泰物业服务有限公司违法停电、拆除电梯控制器、墙体开裂拒绝修复、违法搭建破坏防水层、擅自关闭四楼中央扶手电梯、违法占用G层停车场等事实，还向法院出示了“问政江西”网站2018年11月21日“景德镇地王大厦租户控诉物业公司侵害业主权益”的新闻报道打印件一份，证实在2018年11月21日因景德镇市威泰物业服务有限公司物业服务态度和服务质量极差而受到部分业主拉横幅抗议的事实。但原审法院对上述证据也未认定。三、盛旺明要求景德镇市威泰物业服务有限公司支付漏水维修费1.75万元，并举证予以证明，原审法院仍然未认定。因景德镇市威泰物业服务有限公司拒绝提供维修服务，盛旺明只能自行委托第三方对漏水处进行修复，签订了维修合同，并有第三方盖章确认的收费凭证。但是，原审法院对该事实只字不提，完全无视盛旺明的合理请求。综上，盛旺明认为原审法院无视其提交的重要证据，对其严重不公平，特提起上诉。景德镇市威泰物业服务有限公司答辩称：一、盛旺明提交的《前期物业服务协议》是伪造的，协议上加盖的景德镇市威泰物业服务有限公司公章与公司实际公章大小不一致，仅加盖了公司公章，未有负责人签名。且经核实，公司没有任何人与盛旺明签订过该协议。二、有中央空调也有扶手电梯，扶手电梯不是从上诉人的房子穿过，是从大厅穿过的，而且还有一部专属电梯直接到达第四层。第四层没有中央空调。三、按照每平方米6.8元收取物业费是合理的，房管局报批的是每平方米7.2元，但是景德镇市威泰物业服务有限公司考虑到盛旺明的支付能力已经降为每平方米6.8元。四、关于漏水维修费，按照程序来讲，应当申请由物业公司维修，但景德镇市威泰物业服务有限公司对此根本不知情，应进一步核实。景德镇市威泰物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告补交2017年9月至2019年7月底共计381008元（3171.41元×6.8×23个月-115000元）的物业管理费给原告；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2013年8月原告（乙方）与案外人景德镇市地王大厦开发商景德镇宇新房地产开发有限公司（甲方）签订了《地王大厦前期物业管理服务合同》，约定由乙方对甲方开发的地王大厦项目提供前期物业管理服务。协议签订后，原告威泰物业公司对地王大厦小区提供物业管理服务至今。2017年7月20日，被告盛旺明通过司法拍卖方式取得景德镇市城区人民广场南侧（原五中）地王大厦四层2号、3号、4号商铺（建筑面积共计3171.41㎡）的所有权。2018年11月22日，被告向原告交付了部分物业费及押金共计115000元，原告向被告出具暂收据一份，载明：“今收到地王大厦A座四楼业主盛旺明交来的两项费用，合计金额为11.5万元：1、2018年12月-2019年2月物业管理费，预收6.5万元整（具体以签订的物业协议定价为准），多退少补；2、预收前期所欠物业管理费预交押金5万元整。”截至目前，被告盛旺明仍未缴清剩余物业管理费，原告威泰物业公司诉至法院，要求被告盛旺明支付2017年9月至2019年7月底物业管理费共计381008元。原审法院认为，景德镇宇新房地产开发有限公司与被告景德镇市天天渔港公司签订的《地王大厦A座5-7层租赁协议》是双方在平等自愿的基础上达成的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。原告作为前期物业服务公司为地王大厦小区提供了一定的物业服务，被告自2017年7月20日获得涉案房屋的所有权，故被告作为小区业主应按照合同约定交纳物业费，但被告未按合同约定交纳物业服务费，构成违约，原告要求被告承担支付拖欠物业服务费的违约责任，本院予以支持。关于支付拖欠物业服务费数额的问题。原、被告约定自2017年9月起开始交纳物业费，故原告应向被告支付2017年9月至2019年7月物业服务费。原告诉请按每月每平方米6.8元计收，因原、被告之间未签订物业服务协议，未就物业服务费收费标准协商一致，考虑到被告涉案物业用途为商业经营，故本院酌定按每月每平方米5元计收。该期间物业服务费为：23个月×3171.41平方米×5元/平方米=364712元，2018年11月22日被告向原告支付物业费及押金共计115000元，故被告还应向原告支付物业费249712元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告于本判决生效盛旺明于本判决生效后十日内向原告景德镇市威泰物业服务有限公司支付物业管理服务费共计人民币249712元；二、驳回原告景德镇市威泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7015元，原告景德镇市威泰物业服务有限公司承担2420元，被告盛旺明承担4595元。二审中，上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司于2020年3月29日向本院提交笔迹鉴定申请书，申请由本院委托鉴定机构对盛旺明于原审中提交的《前期物业服务协议》第4页第2行的“平方米3.2元”中的3字进行鉴定，鉴定该“3”字是否进行过涂改，是否系7字涂改而来。盛旺明同意就上述事项在二审中进行鉴定。双方均表示同意本院依据该鉴定结果对本案事实进行认定。经本院依法委托，江西神州司法鉴定中心于2020年5月22日作出江西神州[2020]文鉴字第3079号《司法鉴定意见书》称：《前期物业服务协议》原件中第四页第2行的“平方米3.2元”中数字“3”不是“7”字涂改形成，未检见篡改痕迹。景德镇市威泰物业服务有限公司质证称对该鉴定结果持反对意见，称不清楚《前期物业服务协议》中所谓的每平方米3.2元是如何来的，其公司对住房性质的物业收费标准是每平方米3.5元，几万平方米的物业费均是按照每平方米7.2元的价格收取的，涉案房产系商业房产，法院如果按照每平方米3.2元的价格认定物业费，将比住房物业的收费标准还要低，与常理不符，对其他业主及景德镇市威泰物业服务有限公司都是不公平的，会引起不必要的混乱，请求法院综合全部证据，作出相对公平的裁决。盛旺明对三性均无异议，称双方既已对物业费的收取标准进行了约定，就应按照约定履行。另，盛旺明对涉案房产是通过法院司法拍卖获得，景德镇市威泰物业服务有限公司并未向盛旺明提供公平、合格的物业服务（包括未提供中央空调、中央扶手电梯、公共照明及保洁服务），被区别对待，故就物业费的收取来讲，亦不应该和其他房产作相同的收费，双方是在基于此事时的基础上才另行签订的物业协议，故按照每平方米3.2元的价格收取物业费不存在对其他业主不公平的问题，更不会引起景德镇市威泰物业服务有限公司所主张的混乱。本院认为，江西神州[2020]文鉴字第3079号《司法鉴定意见书》是在景德镇市威泰物业服务有限公司提起申请，盛旺明同意，双方亦均表示同意本院按照该次鉴定结果对本案事实进行认定的情形下，由我院依法委托江西神州司法鉴定中心作出的。景德镇市威泰物业服务有限公司虽不认可相应鉴定意见，但是并未就该鉴定本身是否存在问题提交证据证明，故本院对江西神州[2020]文鉴字第3079号《司法鉴定意见书》的三性予以采信。二审查明：2013年8月，上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司（乙方）与案外人景德镇市地王大厦开发商景德镇宇新房地产开发有限公司（甲方）签订了《地王大厦前期物业管理服务合同》，约定由乙方对甲方开发的地王大厦项目提供前期物业管理服务，商业用房管理费按照每平方米7.2元收取。协议签订后，景德镇市威泰物业服务有限公司对地王大厦小区提供物业管理服务至今。2017年7月20日，上诉人盛旺明通过司法拍卖方式取得景德镇市城区人民广场南侧（原五中）地王大厦四层2号、3号、4号商铺（建筑面积共计3171.41㎡）的所有权。2018年11月22日，盛旺明向景德镇市威泰物业服务有限公司交付了部分物业费及押金共计115000元，景德镇市威泰物业服务有限公司向盛旺明出具暂收据一份，载明：“今收到地王大厦A座四楼业主盛旺明交来的两项费用，合计金额为11.5万元：1、2018年12月-2019年2月物业管理费，预收6.5万元整（具体以签订的物业协议定价为准），多退少补；2、预收前期所欠物业管理费预交押金5万元整。”。后双方签订《前期物业服务协议》，景德镇市威泰物业服务有限公司在该协议上加盖公司公章，约定“盛旺明交纳费用的时间为每月5日及10日前交纳当月费用，商业按建筑面积每月每平方米3.2元计算”。截至目前，盛旺明仍未缴清剩余物业管理费，景德镇市威泰物业服务有限公司诉至法院，要求盛旺明按照每平方米6.8元的价格支付2017年9月至2019年7月底物业管理费共计381008元。本院认为，结合双方的诉辩情况，盛旺明欠付物业管理费的具体金额即应按照怎样的价格标准向景德镇市威泰物业服务有限公司支付欠付的物业管理费是本案当事人在二审中的争议焦点。针对上述争议焦点问题，分析认定如下：景德镇市威泰物业服务有限公司主张称按照其与案外人景德镇市地王大厦开发商景德镇宇新房地产开发有限公司签订的《地王大厦前期物业管理服务合同》，商业用房管理费应按照每平方米7.2元收取，故其在考虑盛旺明支付能力，自愿将价格降为每平方米6.8元的主张应得到支持。盛旺明则辩称双方物业管理费应按照双方签订的《前期物业服务协议》约定的每平方米3.2元的价格进行收取。本院认为，盛旺明于原审中提交的《前期物业服务协议》加盖有景德镇市威泰物业服务有限公司的公章，景德镇市威泰物业服务有限公司虽提出该份协议系盛旺明伪造，但并未提交证据证明。其在本院审理过程中，申请对该份协议中关于物业管理费价格的约定每平方米3.2元的“3”是否系经“7”字涂改而来进行鉴定，并同意本院按照该次鉴定结果对本案进行审查处理，即视为是对《前期物业服务协议》一定真实性的认可，故物业管理费应按照双方签订的《前期物业服务协议》中约定的每平方米3.2元的价格进行认定。盛旺明应向《前期物业服务协议》交纳的物业管理费为118415元≈（23个月×3171.41平方米×3.2元/平方米-115000元）。另，关于盛旺明提出的漏水维修费1.75万元应由景德镇市威泰物业服务有限公司承担的问题。经查，根据盛旺明提交的其于2018年10月27日签订的《店面维修合同》，施工内容包括四楼防水处理、天花板修复、公共照明维修等，工期30天。但就上述维修事项盛旺明并未提交证明曾向景德镇市威泰物业服务有限公司进行反映并申请维修及景德镇市威泰物业服务有限公司不同意维修的证据，上述维修是否在景德镇市威泰物业服务有限公司负责维修的范围内亦需进一步核实，景德镇市威泰物业服务有限公司亦完全不予认可，故盛旺明的该项上诉意见不能成立，不予支持。综上，景德镇市威泰物业服务有限公司的上诉请求无事实及法律支持，不能成立，不予支持。盛旺明的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1968号民事判决；二、上诉人盛旺明于本判决生效后十日内向上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司支付物业管理服务费共计118415元；三、驳回上诉人景德镇市威泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费用7015元及二审诉讼费用14030元，共计21045元，由盛旺明负担6541元，景德镇市威泰物业服务有限公司负担14504元。本判决为终审判决。审判长  王慧莲审判员  曹谨超审判员  胡志勇二〇二〇年六月九日            本件与原本核对无异      法官助理汪越书记员邓瑶