广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民初2577号 原告：深圳市奔跑健身投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心裙楼****，统一社会信用代码91440300335398110K。 法定代表人：谢年财，总经理。 委托诉讼代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾洁萍，广东广和律师事务所实习律师。 被告：深圳市成城园房地产开发有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区松岭路南园大楼东侧**101A代码914403001924056183。 诉讼代表人：相恒祥，深圳市成城园房地产开发有限公司管理人负责人。 被告：深圳市先锋达科技有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市罗湖区和平路**金田大厦****代码91440300668537203U。 法定代表人：王东，董事长。 委托诉讼代理人：刘长春，广东科讯律师事务所律师。 被告：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心****40300727151643D。 法定代表人：张锦成，董事长 委托诉讼代理人：钟涛，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浅，女，汉族，1992年10月29日出生，住深圳市福田区，系该公司员工。 第三人：深圳市金意金科技有限公司，住所地深圳市福田区福田街道中心，住所地深圳市福田区福田街道中心区民田路华融大厦41200MA5DD742XU。 法定代表人：莫斯娜，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琳，广东卓建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴玉阁，广东卓建律师事务所律师。 原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司（以下简称奔跑健身公司）诉被告深圳市成城园房地产开发有限公司（以下简称成城园公司）、深圳市先锋达科技有限公司（以下简称先锋达公司）、美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）以及第三人深圳市金意金科技有限公司（以下简称金意金公司）房屋租赁合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奔跑健身公司委托诉讼代理人叶洁红、曾洁萍，被告成城园公司诉讼代表人相恒祥，被告先锋达公司委托诉讼代理人刘长春，被告美联物业公司委托诉讼代理人钟涛、王浅，第三人金意金公司委托诉讼代理人张希到庭参加诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告成城园公司签订的《房地产租赁合同》；2、被告成城园公司返还原告租赁保证金484000元，第一个月租金242000元，被告先锋达公司、美联物业公司承担连带责任；3、被告成城园公司赔偿原告损失1550456.78元，被告先锋达公司、美联物业承担连带责任；4、被告美联物业公司返还中介费121000元，被告成城园公司、先锋达公司承担连带责任；5、本案受理费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告与被告成城园公司于2016年6月5日在被告美联物业公司的主持下签订了《房地产租赁合同》，合同约定原告向被告成城园公司租赁深圳市××××楼部分物业，租赁面积为2200平方米，对应房地产证号为深房地字第××号，物业用途为商业。租赁期限为5年，从被告成城园公司交付物业起至2021年10月31日。该物业租金每月为每平方米110元，管理费为每平方米6元，2016年11月1日至2018年10月31日月租金为242000元。租赁保证金为484000元。合同第六条违约责任约定，合同有效期内，被告成城园公司不可单方终止合同收回该铺位，如被告成城园公司未能按本协议内容履行，被告成城园公司即时返还原告已支付的保证金，并赔偿原告装修损失。合同签订后，原告于2016年7月13日支付了租赁保证金为484000元及第一个月的租金242000元。2016年8月18日原告到管理处办理进场装修许可，即接到该租赁物业的业主第三人金意金公司的电话，告知原告该物业为其所有，不同意原告进去装修，并于2016年8月29日书面发函给原告，要求原告停止装修。事后，被告成城园公司对原告作出承诺，因被告先锋达公司已经承租二十年，买卖不破租赁，被告先锋达公司有继续租赁的权利，可以保证原告能够顺利进场装修。原告本着对被告成城园公司的信任，原告按照计划进行设计、装修,并按照程序向设计公司、装修公司付款，向器械厂支付器械款，招收员工、安排营销团队30多人进行市场宣传及相关的筹备工作。但原告装修进行到一半时，2016年11月23日新业主第三人金意金公司带领大量社会人员占领涉案物业，并将涉案物业的门强行查封，致使原告的装修被迫停工。涉案物业于2015年12月4日进入司法拍卖程序，涉案物业处于司法查封、拍卖阶段，且设立了抵押，2016年8月10日涉案物业过户到第三人金意金公司名下。但被告成城园公司作为房产所有人仍故意隐瞒真实情况，欺诈与原告签订合同，出租给原告，收取原告的租赁保证金及租金，并满口承诺让原告进场装修，导致原告前期的筹备及装修工作全部白费，造成原告巨大的经济损失，打乱了原告的商业计划，严重损害了原告的良好商誉。被告成城园公司于2011年5月1日将涉案物业租赁给被告先锋达公司，租赁期限为2011年5月1日至2031年4月30日。被告先锋达公司又于2011年5月1日与被告成城园公司签订《委托经营管理合同》，委托被告成城园公司作为的委托经营方，以自己的名义签订商铺租赁合同收取租金。被告成城园公司与被告先锋达公司实为共同出租方及收益方，且被告先锋达公司为委托出租方，对于原告的损失应承担共同赔偿责任。被告美联物业公司作为经纪方，未尽经纪方的义务，未对出租物业的实际情况核查清楚，与被告成城园公司串通一气，收取原告高额的中介费121000元，造成原告严重的经济损失。被告美联物业公司应退还中介费，并对原告的损失与被告成城园公司、先锋达公司共同承担赔偿责任。综上所述，原告多次要求被告成城园公司、先锋达公司退还所收取的款项，赔偿损失，但被告成城园公司、先锋达公司却以各种理由予以拒绝。三被告的上述行为已经严重违法。 庭审中，原告奔跑健身公司将第二、三、四项诉讼请求变更为：二、判决先锋达公司返还原告租赁保证金484000元以及第一个月租金242000元；三、判决先锋达公司赔偿原告经济损失1550456.78元；四、判决美联物业公司返还中介费，对第二、三项诉讼请求承担连带责任。 被告成城园公司答辩称，一、原告与被告成城园公司签订《房地产租赁合同》的时间为2016年6月5日，涉案房屋早于2014年4月21日被查封，2015年12月4日进入拍卖程序，2016年5月26日深圳中院在《深圳商报》刊登变卖公告，2016年6月20日深圳中院裁定强制转让给买受人即金意金公司。原告作为承租人，对涉案房产的产权信息、查封信息及拍卖信息等具有查明义务，原告在签订合同时应当知道该事实，原告对损失存在严重过错，无权主张赔偿金。二、原告在涉案房产新所有权人金意金公司告知所有权情况后，明知难以实现合同目的情况下仍投入装修导致损失扩大，不应由被告成城园公司承担相应责任。三、根据甲乙双方签订的租赁合同，如甲方未能按协议内容履行，甲方需返还乙方已交付的保证金，不包括返还租金及物业管理费，甲方赔偿乙方的装修损失应仅限于装修损失，而不能扩大到装修损失以外的损失。四、原告诉讼请求三要求赔偿的金额没有依据。五、原告要求成城园公司对原告支付的中介费承担连带责任无依据。六、被告成城园公司已于2016年9月19日被依法裁定受理破产申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，双方签订的租赁合同已经解除，原告应当按《中华人民共和国企业破产法》第五十三条的规定向管理人申报债权，不应提起诉讼。 被告先锋达公司答辩称，一、先锋达公司与奔跑健身公司不存在租赁合同关系。先锋达公司与奔跑健身公司不存在合同关系，未签订租赁合同，不属于合同相对人，没有相关法律义务。先锋达公司与成城园公司签订了《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》，成城园公司至今未向先锋达公司支付过任何租金收益，先锋达公司也未收取奔跑健身公司的保证金和租金。二、先锋达公司与奔跑健身公司的损失不存在因果关系。奔跑健身公司进场装修是与成城园公司协商确定的，先锋达公司并未参与，且奔跑健身公司进场后只是拆除了原有隔墙随即被金意金公司阻止继续装修，其产生的损失与先锋达公司无任何关系，奔跑健身公司后续购买的健身器材以及签订的《装饰设计合同》和《施工合同》属于对损失的扩大。综上所述，本案先锋达公司与奔跑健身公司不存在租赁合同关系，不属于合同相对人，与奔跑健身公司的损失没有因果关系。故先锋达公司在本案中不承担任何法律义务，特恳请法院驳回奔跑健身公司针对先锋达公司的所有诉讼请求。 第三人金意金公司答辩称，一、第三人不是诉争租赁合同的主体，不承担租赁合同相关权利义务。二、第三人是以通过公开司法拍卖合法取得租赁房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条之规定，第三人有权取回租赁房屋。金意金公司庭后补充答辩认为，一、（2017)湛仲字第124号仲裁裁决书系依据先锋达公司与成城园公司虚构的租赁法律关系作出，且存在没有有效仲裁条款、仲裁程序违反法定程序和仲裁规则等程序违法情形，金意金公司将依法寻求其他法律途径维护自身合法权益。先锋达公司向贵院提交的湛江国际仲裁院（2017)湛仲字第124号裁决书所依据的仲裁条款系成城园公司与先锋达公司于2016年6月21日通过签订《补充协议一》将争议解决方式由人民法院管辖变更为湛江国际仲裁院管辖形成的，而金意金公司早于2016年6月12日即通过司法公开变卖程序被贵院确认为准买受人，并于2016年6月15日付清全部价款变卖成交涉案房产，法院于2016年6月20裁定金意金取得涉案房产的产权。因此成城园公司2016年6月21日已不再具有涉案房产产权人的身份，无权以业主身份选择《房屋租赁合同》的争议解决方式，该仲裁条款显然因成城园公司无权处分而无效。根据无效仲裁条款所做出的仲裁裁决，显然也是不具备法律效力的。此外，先锋达公司申请仲裁时，成城园公司已于2016年9月19日进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项“管理人履行下列职责：代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”之规定，成城园公司的诉讼代表人是破产管理人，在未经管理人授权的情况下，法定代表人无权代表成城园公司参加开庭并发表意见，成城园公司法定代表人擅自出庭参加仲裁活动违反企业破产法，仲裁程序严重违法，仲裁裁决效力不应得到确认。二、成城园公司未向抵押权人披露涉案房产已出租给先锋达公司的情况，租约未经备案且先锋达公司并未占有使用涉案房产，故该租赁权不能对抗抵押权人，亦无法对抗实现抵押权而产生的新业主金意金公司。成城园公司与抵押权人高菁于2012年1月18日签订的《抵押借款合同》第三条约定，（三）借款期限内，抵押物由成城园公司占有和管理，（四）抵押期间，抵押人确须出租抵押房地产的，应事先征得抵押权人的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人。但是在抵押存续期间，成城园公司并未向高菁披露20年长租约，成城园公司与先锋达公司所谓的20年长租约一直处于未实际占有使用、未真实履行、未公开披露、未依法备案的隐藏状态。因此成城园公司与先锋达公司签订的长达20年且租金一次性缴付的《房租租赁合同》在未向高菁披露的情况下，该租约真实性无法得到确认，无法对抗作为抵押权人的高菁。金意金公司系基于高菁行使抵押权而受让涉案房产，该租约亦无法对抗金意金公司。三、在涉案房产已被抵押、查封的情况下，成城园公司（抵押人）以业主身份出租涉案房产，未书面告知承租人抵押、查封情况，应对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。根据法庭调查，奔跑健身公司在签订租赁合同时并不知道涉案房产已进入拍卖变卖程序，不清楚涉案房产存在所谓20年租赁情况，成城园公司提供的有权出租证明系成城园公司作为100%产权人的房产证复印件，其是在收到金意金公司的《通知函》之后，才收到成城园公司与先锋达公司签订的《房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》，成城园公司及美联物业公司亦未能提供证据证明其已在签订合同时向奔跑健身公司提供了前述两份合同，故成城园公司系以业主身份向奔跑健身公司出租涉案房产。另根据法庭调查，成城园公司和奔跑健身公司均确认双方租赁合同签订时间为2016年6月15日，而诸如前述，金意金公司早于2016年6月12日即通过司法公开变卖程序被法院确认为准买受人，并于2016年6月15日付清全部价款变卖成交涉案房产。此时成城园公司已不是涉案房产的所有权人，但成城园公司故意隐瞒抵押、查封、变卖成交情况，恶意租赁房屋收取押金，理应承担因其无权处分行为给第三方造成的损失。退一步讲，即使成城园公司在变卖成交之日对涉案房产仍享有所有权，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”，成城园公司在向奔跑健身公司出租涉案房产时，未书面告知涉案房产已被抵押的情况，应对出租抵押物造成的奔跑健身公司的损失承担赔偿责任。综上，请求人民法院依法查明事实，对成城园公司与先锋达公司恶意捏造法律事实、损害包括奔跑健身公司、金意金公司在内的无良行为，依法判决其承担相应责任。 奔跑健身公司围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，被告成城园公司、先锋达公司、美联物业公司及第三人金意金公司向本院提交抗辩证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实： 奔跑健身公司提交了成城园公司与先锋达公司签订的落款日期为2011年5月1日的《房屋租赁合同》一份，主要内容为：约定成城园公司将其所有的位于深圳市××××期裙楼的自有房产整体出租给先锋达公司，租赁房产的房地产证号为“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”、“深房地字××号”共9套房屋；租赁期限自2011年5月1日起至2031年4月30日止，月租金总额为256500元，每五年递增5%，合同签订之日起一年内支付全部租金。涉案租赁合同第四项第5（5）项约定，在乙方（奔跑健身公司）经营期间，如遇物业产权变动，甲方（成城园公司）须确保本合同的延续，按现合同执行。 奔跑健身公司还提交了由成城园公司与先锋达公司签订的落款日期同为2011年5月1日的《委托经营管理合同》一份，主要内容为：约定先锋达公司将上述承租的9套房屋委托成城园公司经营管理，对物业进行统一招商、租赁、推广和经营管理等，委托期限自2011年5月1日起至2031年4月30日止；成城园公司有权以自己的名义签署商铺租赁合同，五年过渡期租金由成城园公司收取，用以冲抵先锋达公司应付租金，多退少补；过渡期满租金由先锋达公司收取，成城园公司根据先锋达公司要求将分租租金支付至先锋达公司或其指定收款账户；成城园公司有权代表先锋达公司收取租金，并拥有对该物业租赁价格标准的定价权。 就申请执行人高菁申请执行被执行人成城园公司等一案，本院于2016年6月20日作出（2015）深中法执字第1269-3号执行裁定书，主要内容为：申请人于2015年6月17日向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依法继续查封本案抵押物即被执行人成城园公司所有的福田区××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产（房地产证号为30××05号、30××03号等）。根据申请执行人的申请，经本院依法委托，深圳市土地房产交易中心于2015年12月4日、2015年12月25日和2016年1月19日三次拍卖上述房产，但均流拍。2016年5月26日，本院在《深圳商报》刊登变卖公告，变卖上述房产；2016年6月12日，本院指定金意金公司为准买受人，通知其付款；2016年6月15日，买受人向本院支付购买价款。本院对变卖房产予以确认，裁定将上述房产作价109626592元强制转让给买受人金意金公司所有，买受人持裁定自送达之日起30日内到主管部门迳行办理产权过户手续。 2016年6月15日，成城园公司与奔跑健身公司签订《房地产租赁合同书》，约定：成城园公司将位于深圳市××××楼部分物业出租给奔跑健身公司，租赁物建筑面积为2200平方米，房地产证号为30××03号用途为商业，租赁期限为5年，自交付物业起至2021年10月31日止；免租期自交物业起至2016年10月31日止，自2016年11月1日起计收租金；租金为每月每平方米110元，管理费为每月每平方米6元，首两年租金免递增，第三年起逐年递增8%；签约之日起奔跑健身公司支付租赁保证金484000元及第一个月房租租金242000元；在奔跑健身公司经营期间，如遇物业产权变动，成城园公司须确保本合同的延续，按现合同执行；合同期内，如成城园公司未能按本协议内容履行，须及时向返还已收取的保证金，并赔偿奔跑健身公司装修损失；等等。 2016年7月13日，奔跑健身公司向成城园公司支付了合同约定的保证金及首月租金共计726000元。 奔跑健身公司向美联物业公司出具佣金确认书，确认基于该公司所提供的促成奔跑健身公司与成城园公司之间的租赁合同的居间服务，自愿支付佣金121000元。2016年7月13日，奔跑健身公司向美联物业公司支付了上述中介费121000元。 2016年8月6日，奔跑健身公司与深圳市中海外装饰设计工程有限公司（以下简称中海外公司）签订《室内装饰工程委托设计合同》，约定奔跑健身公司委托中海外公司承担奔跑健身公司福田区莲花西路缔梦园三期裙楼201室内装饰设计，设计费19.33万元，定金96650元在合同签订时支付，室内装饰施工图完成后支付77320元，室内装饰完工之后支付余款19330元；合同履行期间，奔跑健身公司要求终止或解除合同，中海外公司未开始设计工作的，不退还已收的定金，已开始工作的，奔跑健身公司应根据已进行的实际工作量，不足一半时按该阶段设计费的一半支付，超过一半时按该阶段设计费的全部支付。 2016年8月29日，金意金公司向奔跑健身公司出具函件，称：根据法院裁定，福田区莲花西路缔梦园三期裙楼102、103、201等9套房产早已由成城园公司设立了抵押，经法院查封，于2015年12月4日进入了司法拍卖程序。金意金公司支付对价后获取了上述房产的所有权，并办理了过户手续，现已进入交接程序。据悉，成城园公司于2016年6月15日左右把上述房产中二楼出租给了奔跑建设公司，奔跑建设公司近日就该房产已开始进行装修施工，为避免日后纠纷，根据法律规定金意金公司作为所有权人特声明有权不履行该份房屋租赁协议。金意金公司代表已于2016年8月18日向奔跑建设公司作出提醒，现再次重申，请奔跑建设公司立即停止装修，就该场所的一切事宜须与金意金公司商讨后作出。若奔跑建设公司在收到本函后仍未停止装修，金意金公司将依法追究贵司责任，赔偿全部损失，恢复原状。 2016年9月19日，成城园公司被本院依法裁定进入破产程序，深圳诚信会计师事务所（特殊普通合伙）为成城园公司管理人，负责人为相恒祥。 2016年9月27日，奔跑健身公司与深圳市零柒伍伍健身器材有限公司（以下简称零柒伍伍公司）签订《健身器材购销合同》，约定奔跑健身公司向零柒伍伍公司购买健身器材及相关服务，总价为160万元，签订合同支付48万元作为定金，发货前7天支付剩余货款112万元；该合同尾部零柒伍伍公司签章处手写签有“田明坤”字样，下方打印有开户名称：田明坤，账号：62×××02，开户银行：工商银行深圳东门支行。该合同除送货地点处的“福田区莲花西路缔梦园TT国际公寓二楼”为手写外，其余内容均为打印文字。2016年11月9日，奔跑健身公司的法定代表人谢年财分三次向上述合同约定的零柒伍伍公司田明坤的账户共转账支付48万元，其中一张汇款凭证上附言备注“奔跑健身公司缔梦园店首期装修款”，其余两张凭证附言备注“奔跑健身公司缔梦园店首期器械款”。次日，零柒伍伍公司向奔跑健身公司出具收款收据，内容为“收到奔跑健身公司福田缔梦园健身设备定金（转账）48万元”。经查询工商登记信息，田明坤为零柒伍伍公司的股东，持股90%。 2016年11月5日，奔跑健身公司与中海外公司签订《装饰工程施工合同》，约定奔跑健身公司委托中海外公司进行奔跑健身公司缔梦园店室内装饰，工期为2016年11月5日至2017年1月20日；合同价款为226万元，签订合同支付67.8万元，进场施工开始20天支付67.8万元，进场施工开始35天支付56.5万元，完工验收支付22.6万元，质保期支付11.3万元；中海外公司指派效果图及施工图设计师张远为驻工地代表，负责合同履行；因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。该合同尾部承包方签字盖章处写明开户银行：招商银行深圳笋岗支行；账号：62×××48，户名：张远。 2016年11月7日，奔跑健身公司分四笔向张远在平安银行深圳笋岗支行开立的6230582000024597091共转账支付678000元，并备注“奔跑健身公司缔梦园首期装修款”。 奔跑健身公司另向本院提交了以下证据：1.由深圳市中驰物业管理有限公司于2016年11月12日向其开具的物业管理服务费收据一张，金额为2万元，项目打印的发票购买方为“深圳市奔跑健身公司投资管理有限公司（缔梦园分店）”；2.深圳市纷乐餐饮管理连锁有限公司科技园郎峰店于2016年11月11日向其开具的发票一张，金额为2000元，货物名称为“饮料”，规格为“企业下午茶订制”；3.深圳市龙岗区彩梦气球艺术商店于2016年10月28日向其出具的“气球布置氦气球款”收款收据一张，金额为600元；4.工人工资；5.宣传照片。奔跑健身公司提供以上证据用以证明其为涉案缔梦园分店开业做了很多筹备工作，包括招聘员工、租赁员工宿舍、发员工工资、派传单、开发布会等，共花费199256.78元。 2016年11月底，奔跑健身公司承租的涉案房产被金意金公司接管。 2017年6月14日，就申请人先锋达公司与被申请人成城园公司房屋租赁合同纠纷一案，湛江国际仲裁院作出（2017）湛仲字第124号裁决书，裁决：一、确认先锋达公司与成城园公司之间的《房屋租赁合同》有效；二、解除先锋达公司与成城园公司之间的《委托经营管理合同》；三、限成城园公司在本裁决生效后10日内向先锋达公司偿还过渡期内代收租金及收益18468000元及逾期付款违约金；四、限成城园公司在本裁决生效后10日内向先锋达公司偿还过渡期后的代收租金及收益4026408.75元及逾期付款违约金；五、驳回先锋达公司的其他仲裁请求。先锋达公司向法院申请执行该仲裁裁决。 2019年1月14日，第三人金意金公司以先锋达公司与成城园公司虚构法律关系，恶意串通捏造事实为由，向本院申请裁定不予执行湛江国际仲裁院作出的（2017）湛仲字第124号仲裁裁决，案号为（2019）粤03民特87号。 2019年6月28日，奔跑健身公司向本院出具《相对人确认函》，确认内容为：原告于2016年6月5日与成城园公司签订《房地产租赁合同书》。成城园公司违约后，向原告披露，先锋达公司与成城园公司签订《房屋租赁合同》，作为涉案物业的承租人，承租20年，又与成城园公司签订《委托经营合同》，委托成城园公司经营管理，由成城园公司代收租金后支付给先锋达公司，即先锋达公司是委托方，成城园公司是受托方。经法院释明，按照《合同法》第四百零三条规定，现确认选定先锋达公司作为相对人主张权利。 2019年7月3日，本院作出（2018）粤03民初2577号民事裁定书，以成城园公司与先锋达公司之间《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》的有效性须依据（2019）粤03民特87号案件结果为由，依法裁定中止审理。 2019年9月10日，（2019）粤03民特87号案件申请人金意金公司撤回申请，中止事由消除，本案恢复审理。 本院认为，奔跑健身公司与成城园公司于2016年6月15日签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，双方应依约履行。奔跑健身公司提交的成城园公司与先锋达公司签订的《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》，经湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第124号生效仲裁裁决确认合法有效。根据该两份合同，在2011年时成城园公司已将租赁房产出租给先锋达公司使用，而先锋达公司又将该房产委托给成城园公司代为出租。成城园公司和先锋达公司对此予以认可。因此，成城园公司实际上是接受先锋达公司的委托与奔跑健身公司签订涉案租赁合同，该合同的权利义务归于先锋达公司。奔跑健身公司主张成城园公司在签约时并未向其披露该委托代理关系，而成城园公司也无证据证明其曾披露，故应认定为隐名代理。合同法第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据该规定，奔跑健身公司有权也必须选择成城园公司和先锋达公司其中之一来主张合同权利，在本院向奔跑健身公司释明后，奔跑健身公司确认选定先锋达公司作为相对人主张权利，故本院认定先锋达公司为涉案租赁合同中的实际出租方。 关于先锋达公司是否违约、奔跑健身公司是否有权解除租赁合同。涉案租赁合同约定，在承租人经营期间，如遇物业产权变动，出租人须确保本合同的延续，按现合同执行。本案中，涉案租赁合同签订时，成城园公司隐瞒了租赁房产被查封并已进入执行拍卖程序的事实，其后因买受人收回该租赁房产导致奔跑健身公司在装修期间就无法继续使用租赁房产。本院认为，先锋达公司未能履行合同义务，致使奔跑健身公司合同目的不能实现，构成根本违约。奔跑健身公司起诉要求解除涉案租赁合同，具有法律依据，本院予以支持。而且。成城园公司现已被本院依法裁定进入破产程序，成城园公司管理人亦主张依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，因此，本院依法确认涉案租赁合同解除。奔跑健身公司要求先锋达公司退还其保证金484000元和首月租金242000元并赔偿损失的请求，具有合同和法律依据，应予支持。 关于奔跑健身公司主张的损失数额，本院认为：一、设计费193300元，奔跑健身公司虽提交了设计合同和设计图纸，但未能举证证明其实际支付了该设计费，应承担举证不能的法律后果，对该项主张，本院不予支持。二、首期装修款67.8万元，奔跑健身公司提供了施工合同及付款证明，实际收款人与合同所留收款人相同，又提供了现场照片证明实际进行了部分装修，故可认定该损失实际发生。成城园公司、先锋达公司主张施工合同签订前奔跑健身公司已收到新产权人金意金公司要求停止装修的函件，故其是在明知合同目的难以实现的情况下仍进行装修导致损失扩大，应自己承担该部分损失。本院认为，涉案租赁合同约定租赁物产权变动时先锋达公司应确保合同的延续，奔跑健身公司虽收到新产权人的通知，但先锋达公司、成城园公司并未明确告知其已无法保证奔跑健身公司继续使用租赁物，故奔跑健身公司基于对合同条款的信赖继续装修，不存在过错。而且，奔跑健身公司庭审时主张：其曾在收到金意金公司的函件后找到成城园公司沟通，成城园公司向其出示了与先锋达公司的《房屋租赁合同》以及《委托经营管理合同》，告知奔跑健身公司因先锋达公司承租20年，也已经支付了20年的租金，其有出租权，因此买卖不破租赁。综合之后湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第124号裁决书确认成城园公司与先锋达公司之间《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》效力的事实，本院认为，奔跑健身公司关于得到出租人口头保证能够继续使用租赁物的陈述具有较高的可信度，先锋达公司应赔偿奔跑健身公司装修首期款损失67.8万元。三、购买健身器材的定金48万元，奔跑健身公司提交了健器材购销合同、收款收据及付款凭证等证明其该项损失。本院认为，奔跑健身在庭审中确认其公司在罗湖和华强北开有分店，该健器材购销合同除送货地点手写“福田区莲花西路缔梦园TT国际公寓二楼”内容外，其余内容均为打印文字，购买健身器材是否与本案争议有关，原告未能举证证实；且采购合同约定的定金48万元超过了合同总价款的20%，与担保法的相关规定相悖，即使该合同确未继续履行，零柒伍伍公司是否有权全额没收该48万元在法律上存在争议，奔跑健身公司也未提供充分证据证明定金已被没收，故对该项诉讼请求，本院不予支持。四、开业筹备损失199256.78元，奔跑健身公司提供了发票、收据、照片等证据予以证明。本院认为，在先锋达公司未能提供相反证据足以推翻的情况下，应注重保护守约方奔跑健身公司的权益。奔跑健身公司为开业筹备宣传、发布会等部分开销属合理开支，本院予以支持；但在开业时间尚未确定的情况下，主张租赁员工宿舍、发放员工工资等损失，明显不合常理且未提交租赁合同或劳动合同等充分证据证实与本案有关。因此，本院酌定先锋达公司赔偿奔跑健身公司开业损失5万元。 综上，先锋达公司共应赔偿奔跑健身公司各项损失合计72.8万元。 关于奔跑健身公司要求美联物业公司退还中介费121000元并与成城园公司和先锋达公司共同承担诉讼请求第二、三项的法律责任。本院认为，奔跑健身公司在本案中是以租赁合同纠纷为案由提起的诉讼，其与美联物业公司之间虽系独立的居间合同法律关系，但与涉案租赁合同关联，应纳入本案审理范围。美联物业公司作为中介方，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对讼争房产应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。涉案房产在2015年6月已经处于查封抵押状态，并于2015年12月4日开始进入司法拍卖、变卖程序。而该事实与本案交易有重要联系，但美联物业公司并未审查，也未如实向奔跑健身公司报告，仍于2016年6月15日促成成城园公司与奔跑健身公司签订房地产租赁合同，致使奔跑健身因合同无法继续履行而遭受损失。美联物业公司未尽到居间人的义务，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，奔跑健身公司要求美联物业公司返还中介费121000元，本院予以支持。美联物业公司因违反上述法定义务，还应当就奔跑健身公司的损失在其过错范围内承担相应的赔偿责任。综合考虑美联物业公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，本院酌情确定美联物业公司应就奔跑健身公司的损失承担15万元的赔偿责任。奔跑健身公司要求美联物业公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，先锋达公司构成根本违约，奔跑健身公司有权要求解除合同，并有权要求先锋达公司退还已付款项、赔偿损失。美联物业公司未尽到居间人的义务，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除被告深圳市成城园房地产开发有限公司于2016年6月15日代理被告深圳市先锋达科技有限公司与原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司签订的《房地产租赁合同》； 二、被告深圳市先锋达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司押金484000元和租金242000元； 三、被告深圳市先锋达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司装修损失678000元及开业筹备损失50000元； 四、被告美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司中介费121000元； 五、被告美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司损失150000元； 六、驳回原告深圳市奔跑健身投资管理有限公司其他诉讼请求。 如深圳市先锋达科技有限公司、美联物业代理（深圳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25980元，保全费5000元，由深圳市奔跑健身投资管理有限公司负担3000元，由深圳市先锋达科技有限公司负担20000元，美联物业代理（深圳）有限公司负担7980元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长 霍    雨 审判员 赵    钟 审判员 黄    新 二〇一九年十二月三十日 书记员 杨馥溢（兼）