湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4887号原告（反诉被告）：陈茶莲，女，1967年10月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵浩浩，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林玲平，女，1974年7月24日出生，汉族，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。原告陈茶莲与被告林玲平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告林玲平提起反诉,本院依法予以受理。依原告申请，本院查封被申请人林玲平名下位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城8栋2单元6层1室的房屋[不动产权证号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0030055号]。本案于2019年10月18日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈茶莲及其委托诉讼代理人赵浩浩、被告（反诉原告）林玲平及其委托诉讼代理人许雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈茶莲（反诉被告）向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F、阳光城第8幢2单元6层1号房屋不动产权变更登记在原告名下。事实与理由：原、被告系多年好友关系。2010年5月26日，被告从武汉杰宝房地产开发有限公司购买黄陂区盘龙城下集村F、阳光城房屋二套，其中一套第8栋2单元6层1号房屋总价534010元，该房首付款为161010元，余款373000元向工商银行贷款支付。后原被告口头协商将该房屋以原价格转让给原告。2010年8月4日，原告指令其女儿陈方圆取款200000元作为购房款支付给被告，被告将该房买卖合同原件、房屋钥匙、银行贷款资料等交付给原告，原告开始支付银行贷款。2013年4月，原告对案涉房屋进行装修并以自己名义对外出租。现原告要求被告协助其办理案涉房屋的过户手续，被告不予配合，故原告诉至法院。林玲平（反诉原告）辩称，1、原告在（2018）鄂0116民初6524号民事判决书中关于其向被告借名买房的事实与本案起诉依据的二手房买卖事实不一致，违反了法律规定的禁止反言原则，其在本案中陈述的相关事实没有任何证据证实，其提交的相关证据缺乏证明效力；2、被告在之前案件和本案中的陈述事实均一致，被告提供的相应证据更具有证明效力；3、双方之间的二手房买卖口头协议因原告根本性违约及被告已偿还房屋剩余全部贷款和实际控制案涉房屋的事实来看，双方之间的口头协议已于2015年12月15日解除，因此原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告诉求。林玲平（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、依法确认林玲平与陈茶莲之间的二手房买卖口头协议已于2015年12月15日解除；2、判令陈茶莲赔偿林玲平损失100800元（按市场租金2100元/月自2014年3月计算至2018年3月）。事实与理由：2010年5月26日，林玲平从开发商武汉杰宝房地产开发有限公司通过贷款方式购买了位于黄陂区××龙城××、××城××单元××号房屋，总价为534010元。2011年5月，林玲平办理收房手续。2013年5月，林玲平对房屋进行装修，且林玲平每月按时偿还房屋贷款至2014年3月。2013年底，经陈茶莲要求，林玲平口头同意将房屋以原价转让给陈茶莲，由陈茶莲自2014年4月开始偿还房屋贷款。双方口头达成一致后，林玲平将房屋交给了陈茶莲，陈茶莲将该房屋以2100元/月出租。此后，因陈茶莲未及时偿还房屋贷款，自2014年4月至2016年1月，逾期达20余次，导致贷款银行将林玲平列入失信名单。林玲平为了移除失信名单，及时补交房屋贷款，且自2016年1月开始按月支付房屋贷款至今。2016年5月，林玲平无法继续容忍陈茶莲未支付首付款及偿还贷款的失信行为，口头通知陈茶莲，告知她腾退房屋，并采取了换锁、安装监控、报警等措施，直至2018年3月通过公安机关收回房屋，目前房屋由林玲平控制之中。陈茶莲未按口头协议约定支付首付款及偿还房屋贷款，林玲平有权解除口头协议、收回房屋，同时陈茶莲应赔偿林玲平相关损失。陈茶莲（反诉被告）辩称，1、双方之间的房屋买卖口头协议于2010年8月成立，至今有效，陈茶莲按照原价格首付款金额向林玲平履行了交款义务并承担了后续的按揭还款义务，林玲平应履行其协助过户的义务。2、林玲平提出双方的房屋买卖口头协议2015年12月15日解除缺乏相关依据，不管是在此前（2018）6524号案件中还是本次诉讼中，林玲平无法证明其通过相关手续解除了双方的房屋买卖协议，其提出要求赔偿其损失也缺乏相关事实和法律依据。请求驳回林玲平的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈茶莲与林玲平原系好友关系。2010年5月26日，林玲平从武汉杰宝房地产开发有限公司购买武汉市黄陂区盘龙城下集村F、阳光城房屋二套，其中一套第8栋2单元6层1号房屋总价534010元，该房首付款为161010元，余款373000元向中国工商银行贷款20年，每月2500元等额本息还款。后陈茶莲与林玲平口头达成一致，林玲平将该房屋以原价卖给陈茶莲。2010年8月4日，陈茶莲指令其女儿陈方圆取款200000元用于偿还林玲平代为支付的案涉房屋首付款及代为预存的按揭款，并承担起后续每月按揭贷款的偿还义务，林玲平将该房买卖合同原件、房屋钥匙、银行贷款存折交付给陈茶莲，此后，陈茶莲开始每月偿还银行按揭贷款。2013年陈茶莲将该房屋出租，租金收入归自己所得。后陈茶莲多次与林玲平沟通，要求其协助将案涉房屋过户至自己名下，林玲平以陈茶莲多次逾期还款致使银行将其拉入信用黑名单为由，不予配合。由此发生诉争。陈茶莲2018年11月26日向黄陂区人民法院起诉请求确认案涉房屋归自己所有，并要求林玲平协助办理过户手续。因案涉房屋因林玲平与案外人南秀琴之间的纠纷被浙江省乐清市人民法院查封，本院作出（2018）鄂0116民初6524号民事判决，驳回陈茶莲的诉讼请求。案涉房屋现已被浙江省乐清市人民法院解封。林玲平现已结清案涉房屋贷款并将该房屋登记在自己名下，房屋不动产权证号为：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0030055号。本院认为，陈茶莲、林玲平均认可双方以口头协议方式买卖二手房屋，本院予以确认。双方口头协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。关于二手房买卖协议是否已于2015年12月15日解除问题。林玲平辩称二手房买卖协议因陈茶莲根本性违约已于2015年12月15日解除，理由如下：陈茶莲未按口头协议约定支付首付款及偿还房屋贷款，林玲平有权解除口头协议、收回房屋。一、关于陈茶莲是否已按约定支付首付款问题。审理中，林玲平对原告陈述的“2010年8月4日其指令女儿陈方圆取现20万元”事实不持异议，本院根据陈茶莲提交的20万元银行取款记录、本院（2018）鄂0116民初6524号案件中陈茶莲提交的“录音证据”中原、被告有关案涉房屋的对话记录，结合林玲平将购房合同、钥匙、贷款存折原件全部交给陈茶莲，且陈茶莲偿还该房贷款至2017年，期间还以自己名义将房屋出租收取租金等事实，足以认定陈茶莲按协议约定履行了首付款交付义务。根据被告“陈茶莲自2014年4月开始偿还房屋贷款，自2014年4月至2016年1月，逾期达20余次，导致贷款银行将林玲平列入失信名单”的抗辩意见，陈茶莲在未支付首付款的前提下，林玲平允许陈茶莲优先偿还房屋贷款达20余期，且因逾期支付致使林玲平产生不良记录，期间却未对陈茶莲逾期支付首付款发出催告，明显不符合常理。综上，被告关于原告未支付首付款的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于陈茶莲逾期偿还房屋贷款致林玲平被银行列入失信人名单是否构成根本性违约问题。根据被告陈述，陈茶莲已偿还房屋贷款20余期，只是因其逾期支付致使林玲平被列入失信名单。逾期偿还房屋贷款属于迟延履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”规定，只有陈茶莲的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本违约。本案中，陈茶莲虽逾期偿还房屋贷款致使林玲平被列入失信名单，但其违约行为并未导致合同目的不能实现，林玲平无权单方解除合同。林玲平作为非违约方可以基于违约方的过错行为请求赔偿损失，林玲平为消除银行不良记录所支付的余下房屋贷款，有权向陈茶莲追偿。综上所述，陈茶莲依约支付了首付款及部分按揭款，且按月支付银行贷款，其已履行了合同主要义务，虽存在迟延履行合同义务行为，但不构成根本性违约，林玲平无权单方解除合同，陈茶莲请求林玲平将案涉房屋不动产权变更登记至陈茶莲名下，符合合同约定和法律规定，其诉讼请求，本院予以支持；林玲平反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、林玲平于本判决生效之日起30日内协助陈茶莲将武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城8栋2单元6层1室房屋不动产权[不动产权证号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0030055号]变更登记至陈茶莲名下；二、驳回林玲平的反诉请求。案件受理费15420元，减半收取计7710元，保全费5000元，合计12710元，由林玲平负担；反诉案件受理费2316元，减半收取计1158元，由林玲平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇一九年十二月十六日书记员  张 宵