上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16560号原告(反诉被告)：吴学良，男，1987年3月5日生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆树勋，男，1947年11月22日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张秀珍(系陆树勋妻子)，住同被告陆树勋。委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆敏，男，1970年4月2日生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。原告吴学良诉被告陆树勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案，依法适用简易程序，被告于2018年10月30日提起反诉，本院于2018年11月30日、同年12月4日针对本诉、反诉合并公开开庭进行审理，后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2019年2月28日再次公开开庭进行审理。2019年3月21日，经原告申请本院依法追加陆敏为本案被告参加诉讼，被告陆敏于2019年5月7日提起反诉，本院就本诉、反诉于2019年5月7日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴学良的原委托诉讼代理人沈冬毅参加了第一次庭审，原告(反诉被告)吴学良的委托诉讼代理人许静雯参加了第二次、第四次庭审，原告(反诉被告)吴学良的委托诉讼代理人顾建明参加了第三次庭审，被告(反诉原告)陆树勋参加了第一、二、三次庭审，被告陆敏参加了第四次庭审，被告(反诉原告)陆树勋、陆敏的共同委托诉讼代理人张兆国四次均到庭参加诉讼，被告(反诉原告)陆树勋的委托诉讼代理人张秀珍四次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学良向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的保证金50,000元；3、判令被告赔偿原告房屋装修、停产停业等损失计1,250,000元。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令两被告退还原告支付的保证金50,000元；3、判令两被告赔偿原告房屋装修、自建、设施设备搬迁费、停产停业补偿及提前清退租赁费等各项费用共计2,415,968元(具体包括“视同有证房屋”中的10％计37,103.35元，“未经批准自建房屋”计42,771元，“房屋装修”计170,740元，“实物资产搬迁费用”中的235,044元，“停产、停业损失补偿款”计1,256,560元、“提前清退租赁费”计673,750元)；4、判令两被告共同支付原告以2,415,968元为本金的银行利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算自本案受理之日起至被告实际付款之日止。事实和理由：原、被告双方于2014年3月7日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将位于上海市松江区沪松公路XXX号的厂房出租给原告使用，双方就租金、租期等具体内容进行了约定。合同签订后，被告交付了租赁物，原告对租赁物进行了装修并使用，租金也是按约支付的。2018年被告突然提出解除合同并要求原告在限定的时间内搬离，但双方约定的租赁期尚未届满，被告的该行为显属违约，故原告诉至法院。被告陆树勋、陆敏共同辩称，租赁合同合法有效，原告方系违约，保证金不予退还，原告要求赔偿房屋装修等损失无依据，不同意原告的全部诉讼请求。被告陆树勋、陆敏共同提出反诉诉讼请求：1、确认双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2、反诉被告支付自2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；3、反诉被告返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只；4、反诉被告结清至2018年7月31日止的水电费，电费为766.97元。在诉讼过程中，被告将诉讼请求变更为：1、确认双方于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月24日解除；2、反诉被告支付自2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；3、反诉被告赔偿无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款合计3,900元；4、反诉被告结清2018年6月1日至2018年7月31日止的电费849.57元。事实和理由：2014年2月28日，双方签订《房屋租赁合同》一份，其将沪松公路XXX号内的整幢厂房(以下简称系争房屋)出租给反诉被告，为期十年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止，反诉被告交纳保证金50,000元，房租约定逐年递增。合同签订后，反诉原告将厂房和办公楼、宿舍、门房间等所有房屋交给了反诉被告，反诉被告将厂房分割出租给几家客户。2017年初，该厂房被征收，反诉原告及时将该情况告知反诉被告并要求其搬离，但反诉被告迟迟不予搬离，后直至2018年7月反诉被告才将屋内所有物品搬离，自2017年6月1日起，反诉被告未支付租金，所借物品也未予以返还，故反诉原告提出反诉。反诉被告吴学良针对反诉请求辩称：不同意反诉请求第一项，不存在其逾期支付租金导致合同解除的情形，合同不存在自动解除，如果法院认为合同有效，则其认为双方的合同是2017年5月30日解除，合同解除是反诉原告提出的，其是被迫搬离的，其没有违约，合同解除权是要行使的。不同意支付占有使用费，涉案房屋是因为动迁导致无法履行，2017年6月1日后其就不再使用涉案房屋了，若法院认为需要支付，则应当打折支付。对反诉请求第三项，该些物品其没有拿走，不同意赔偿；对反诉请求第四项，6月份的电费其已支付了。经本院审理查明确定如下事实：2014年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方(即本案被告暨反诉原告陆树勋)将沪松公路XXX号内整幢厂房出租给乙方(即本案原告暨反诉被告吴学良)，租赁期为十年，即从2014年3月1日至2024年5月30日；自2014年3月起租，前3个月不收租金，从2014年6月1日开始算租金，第一年为450,000元，第二年为500,000元，第三年为550,000元，三年后每2年在当年的租金额上提增5％，年租金分2次支付，先付后用，合同签订之日起支付首期租金，计225,000元；乙方提前10天支付下一季度的租金，由此类推，滞纳金每天10％，15天为极限；自合同签订之日起，乙方向甲方交纳相当于壹个月租金的保证金，不计利息，租赁期满后并在乙方无违约，无房屋设施损坏的前提下，退还保证金，保证金为伍万元；乙方必须在不影响房屋主体结构下对房屋进行装修及设备的添加；屋内门、窗、水电等甲方设施在租赁期间由乙方负责维修，原厂房屋面翻成彩钢夹心板，由乙方自理，厂内一些配电箱、住宿等设施以照片为双方资料；本季度租赁期满后，在合同规定之日未收到乙方的下季度租金，以10天为限，则视为乙方自动退房，终止合同并不退还保证金，而且甲方有权收回房屋；租赁期内如遇国家建设性搬迁，双方协商解决，不得有异。除上述内容外，双方还对其他事项作出了约定。合同签订后，被告将该地址内的厂房、办公楼、宿舍楼、门房间、卫生间、配电房均交付给原告使用，后原告将其中的部分房屋转租给案外人。原告实际支付租金至2017年5月底。2018年4月29日，上海国衡房地产估价有限公司就本案系争房屋出具补偿估价报告书一份，载明补偿估价结果为：一、视同出让土地使用权2,735,040元，二、房屋建筑物3,753,106元(视同有证房屋3,710,335元，未经批准自建房屋42,771元)，三、房屋装修170,740元，四、附属设施410,701元，五、实物资产搬迁费用236,944元，(其中：可搬机器设备129,494元，拆毁机器设备70,400元，物资搬迁37,050元)，以上合计7,306,531元。被拆迁房屋总建筑面积为3,813.37平方米，其中视同有证面积为3,590.17平方米。报告另对具体补偿内容进行了列明。2018年5月24日，两被告与案外人上海茸北资产经营有限公司签订《上海市集体土地上征收房屋补偿协议(非居住房屋)》，本案系争房屋被动迁，被告共获得补偿款9,602,168元，具体包括：房屋补偿款3,753,106元，房屋装饰补偿款170,740元，其他构筑物及附属设施补偿款410,701元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用236,944元，工业用地使用权补偿款2,735,040元，停产停业损失补偿1,256,560元(3,590.17㎡×350元/㎡)，奖励费365,327元，提前清退租赁673,750元。协议还对其他事项作出了约定。庭审中，被告方确认，动迁款除50,000元尚未取得外，其余款项其均已领取，动迁款在两被告之间未进行过分割。2018年6月21日，上海茸北资产经营有限公司在涉案厂房门口张贴《告知书》，内容为：“沪松公路XXX号租赁户：沪松公路XXX号原业主陆树勋、陆敏于2018年5月24日与我公司签订回购协议，此处土地及房屋资产已属我公司所有。上海茸北资产经营有限公司已于2018年5月30日向各租赁户发出告知书，现已逾期，各租赁户仍未完全迁移完毕，故再次特告知各租赁户于2018年6月27日前搬离该地。如不迁移、归还土地，本公司将采取强制性收回，一切经济责任后果自负。特此告知！”另查明，1996年8月，原上海市松江县茸北镇卖花桥村民委员会将其所属的新建厂房转让给了案外人宋某某，双方在上海城乡产权交易所办签订了《产权转让合同》(1996年)121号；1998年12月，松江区规划管理局为松江区茸北镇卖花桥村民委员会建办的上海旺胜工贸有限公司(用地位置：松江区茸北镇卖花桥村一队，用地面积3450平方米)补发了建设用地规划许可证；2002年12月20日，两被告与案外人宋某某、案外人上海市松江区中山街道夏家浜村民委员会(卖花桥村村委会已并入夏家浜村)三方签订《产权转让协议》，案外人宋某某将其在(1996)121号合同中的权利和义务一并转让给两被告，转让的范围包括：1、厂房(含办公楼、车间、简易房、门卫室、厕所)计1,548平方米(原厂房760平方米，后建788平方米)。2、附属建筑物：地坪1,603平方米(两厂房中间及门前道路地坪，原地坪928平方米，后建地坪675平方米)。空地600平方米(含行地在内)，围墙400平方米。3、配套设施：80KVA的供电，日用量50吨的供水，基本污水管道。4、土地(使用权：从1996年10月1日到2046年9月30日)3,450平方米(折计5.18亩)。2003年5月27日，两被告与案外人宋某某就上述房屋在上海技术产权交易所签订了《上海市产权交易合同》。再查明，上海旺胜工贸有限公司建设生产用房(车间1面积为2,540.84平方米、车间2面积为789.24平方米，均为地上两层结构)，取得建设工程规划许可证。当时经审批的房屋现状与被拆迁时的系争房屋现状图有较大的差别，被告向本院陈述，其向案外人宋某某购买系争房屋时房屋的现状与估价报告书中的房屋平面图大体一致，其只另行搭建了车库。在庭审过程中，原告称其对承租房屋的全部屋顶进行了更换，墙壁内外全部粉刷并做了防水，所有房屋的进户大门全部更换，玻璃窗全部更换，评估报告中房屋现状示意图中彩钢房2、车库1、钢棚2、彩钢房1都是其建的。被告对原告的上述陈述不认可，其确认原告更换了3栋厂房的屋顶，即评估报告中房屋现状示意图中的车间1、3、4；办公楼E只刷了第一层、第二层的外墙涂料，其余房屋的外墙粉刷过，里墙未粉刷，进户大门、玻璃窗没有更换过，彩钢房1、彩钢房2原本就有的。庭审中，原告方确认，对被告反诉请求的第三项所列明的物品，其未退还给被告方，对物品的折价款，由法院酌定。以上事实，有《房屋租赁合同》、照片、产权转让合同、建设用地批准书、建设工程规划许可证、上海市产权交易合同、上海技术产权交易所产权转让交割单、证明、上海市集体土地上征地房屋补偿协议、估价报告书、情况说明、发票、上海市建设工程规划许可证申请表及图纸及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的合同无效。本案中，系争房屋未取得产权证，房屋被拆迁时的现状与当初报批建造房屋的图纸相差甚大，对未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋被告并未提供证据证明系事后经过审批的，因此本案双方签订的《房屋租赁合同》无效。但合同无效，并不影响承租人就拆迁利益请求分割。针对原告的本诉请求，本院作如下认定：1、保证金50,000元，该保证金系基于租赁合同中的约定而收取，现双方所签订的合同无效，被告收取的该款项理应予以退还。2、“视同有证房屋”中的10％计37,103.35元，“房屋装修”计170,740元，原告陈述其对所有房屋屋顶进行了更换，所有大门、玻璃窗进行了更换，但原告并未提供证据予以证明，现被告确认原告对三栋厂房的屋顶进行了更换，房屋外墙进行了粉刷，考虑到原告承租房屋后，确实对房屋设施进行了一些改善，本院酌情确定该两部分款项为100,000元。3、“未经批准自建房屋”计42,771元，对自建房屋被告不予认可且原告也未能提供证据证明其建造房屋，故对该项请求本院不予支持。4、“实物资产搬迁费用”中的235,044元，根据估价报告书中的明细，该搬迁费中既包含了被告方名下的财产设备也包含了原告转租给案外人，案外人名下的财产设备的搬迁费，对被告名下的搬迁费，应归被告所有，对案外人名下的搬迁费，由于原告与案外人之间建立租赁关系，租赁关系结束后而发生的相关费用的结算均应由原告负责，故该些费用由原告负责保管，待其与案外人进行结算。经本院计算，扣除被告方名下财产的搬迁费，剩余211,384元归原告处置。5、“停产、停业损失补偿款”计1,256,560元，尽管案外人上海茸北资产经营有限公司根据确权房屋面积与补偿单价的乘积计算停产停业补偿之金额，但该补偿的最终归属与何人建造并无必然关系，确权房屋面积仅为金额计算中的一项参数，该款项系动迁部门对承租人的补偿，故该笔款项归原告所有。6、“提前清退租赁费”计673,750元，该款项系给承租人的补偿，理应由原告取得。7、对原告主张的利息，本案系争房屋动迁后不久，原告即提起了本案的诉讼，要求分割动迁款，故原告是否可获得的款项及可获得款项的具体金额在本案诉讼未判决前尚未明确，原告主张利息无事实和法律依据，本院不予支持。针对被告方的反诉请求，本院作如下认定：1、2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元，原告方确认其租金付至2017年5月底，并称其在2017年5月已搬离系争厂房，对搬离时间原告并未提供证据予以证明，且从被告方提供的证据看，2018年6月21日，案外人上海茸北资产经营有限公司还向系争厂房的租赁户发出要求其限期搬迁的告知书，故对原告所称的搬离时间，本院难以采信。鉴于被告方与案外人已于2018年5月24日签订了补偿协议，系争房屋被动迁，原告也无法再继续使用该房屋，但对原告搬离之前占有房屋期间原告仍应支付使用费，现被告将截止时间计算至2018年5月24日，并无不当，本院予以支持。2、反诉被告赔偿无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款3,900元，对上述该些物品，系原告向被告方所借，现该些物品未返还给被告方也已无法实物返还，故原告理应支付上述物品的折价款，现被告主张3,900元，尚属合理，本院予以支持。3、2018年6月1日至2018年7月31日止的电费849.57元，因2018年6月21日，案外人上海茸北资产经营有限公司还向系争厂房的租赁户发出要求其限期搬迁的告知书，因此本院认为，原告在该时间段尚未搬离系争厂房，故对2018年6月1日至6月30日的电费622.53元应由原告方承担，对2018年7月1日至7月30日的电费，现被告自愿予以放弃，并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吴学良与被告(反诉原告)陆树勋于2014年3月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)陆树勋、陆敏于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)吴学良保证金50,000元；三、被告(反诉原告)陆树勋、陆敏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴学良房屋装修损失、设施设备搬迁费、停产停业损失及提前清退租赁费等共计2,241,694元；四、原告(反诉被告)吴学良于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆树勋、陆敏2017年6月1日至2018年5月24日的房屋使用费566,424元；五、原告(反诉被告)吴学良于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陆树勋、陆敏无法返还借用的双人床8副、大橱1只、床头橱4只、单人床2副、大写字台和转椅各1只的折价款3,900元；六、原告(反诉被告)吴学良于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆树勋、陆敏电费622.53元；七、驳回原告(反诉被告)吴学良的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)陆树勋、陆敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,608元，反诉案件受理费4,796元，财产保全费5,000元，合计诉讼费36,404元，由原告吴学良负担6,613元(已付)，被告陆树勋、陆敏负担29,791元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  蔡 珺人民陪审员  张建芳二〇一九年八月二十日书 记 员  姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。