上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2326号原告(反诉被告)：张慧海，男，1974年11月3日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：陆相忠，上海日盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：葛佳，男，1985年9月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)张慧海与被告(反诉原告)葛佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，依法适用简易程序审理。被告葛佳在答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年3月1日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月8日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)张慧海及其委托诉讼代理人陆相忠，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张慧海向本院提出诉讼请求：1.判令原告张慧海与被告葛佳于2017年11月7日签订的《上海之眼风情街联营合同》无效；2.判令被告葛佳返还原告张慧海为履行合同约定而支付的租金、履约保证金等共计人民币(币种下同)198,000元；3.判令被告葛佳赔偿原告张慧海商铺装修费75,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月初，被告葛佳为了谋取租金差，利用原告张慧海急于经商赚钱的心理，隐瞒了其不能协助提供商铺营业执照和协助办理食品卫生许可证以及上家不允许他转租的事实，声称其“朋友”上海育宏商贸有限公司员工陈冠敏能够帮助办理上海市虹井路XXX号上海风情街XXX号楼C栋一层编号为1-C189的商铺的营业执照和卫生许可证(2018年6月6日张慧海与实际收取租金及履约保证金等费用的陈冠敏协商解决纠纷发生打架事件处理过程中,原告张慧海才获悉葛佳与陈冠敏系表兄妹关系)，诱使原告张慧海与其于2017年11月7日签订了名为联营实为租赁的《上海之眼风情街联营合同》。合同签订后，原告为履约，按照被告的指令和提供的帐号，将184,208元通过中国建设银行股份有限公司上海分行转帐汇至被告亲戚陈冠敏的私人账户。此外，还支付给陈冠敏现金13,792元，共计198,000元。其后，原告张慧海在被告同意下，开始对商铺进行装修。至2018年1月底，共花费商铺装修费75,000元。在这期间，原告曾多次催促被告尽快协助提供商铺营业执照，以便尽早办理食品卫生许可证，开始正常营业。但时至今日，被告也没有协助提供商铺的营业执照，而且多次继续以“相关执照和许可证正在办理之中”的谎言欺骗原告，致使原告因为没有营业执照和食品卫生许可证而无法正常经营，租赁经营的合同目的完全落空。原告认为，被告采用欺诈手段诱使他人与其签订租赁合同。当他人为履行合同支付相关费用后，被告又不能按约履行协助提供营业执照的义务，致使原告因为没有营业执照和无法办理食品卫生许可证而无法正常经营，严重损害了原告的权益，造成原告诸多的损失。被告的行为，严重违反《中华人民共和国合同法》第52条之规定，被告与原告签订的合同属于无效合同。根据法律规定，原告支付的相关款项应由被告负责返还，并赔偿原告的损失。为解决双方的租赁合同纠纷，原告曾多次与被告进行协商，谋求解决纠纷的途径，但被告却以种种理由进行推诿，无理拒绝原告的合理要求。原告无奈，只得诉诸法律，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)葛佳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的协议是有效的，系由被告出场地，原告出资金等经营管理资源。实际合同已实际履行，原告也开始试营业。2、原告陈述的款项中，被告收到了商铺保证金82,125元，商铺装修保证金10,395元，商铺装修押金1万，2017年11月至2018年1月的物业管理费3,888元，2017年12月16日至2018年3月15日的商铺联营利润82,125元，2017年1月至2018年4月商铺推广费675元，我方收到钱款189,208元。不同意返还费用，租金已经实际发生，其他相应费用在装修时支付给了被告的上家，原告陈述的制作费广告费8,800元未收到过。3、系争合同因原告未能按约支付费用已属违约，原告已经发函要求解除合同，原告应支付欠付的各项费用，并将商铺予以返还，支付的保证金应作为违约金予以没收。被告(反诉原告)葛佳向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认张慧海、签订联营合同于2018年10月11日解除；2.原告向被告支付联营利润，按每月27,375元计算，自2018年3月16日至返还房屋之日止；3.原告向被告支付物业费，按每月1,296元计算，自2018年2月1日至返还房屋之日止；4.原告向被告支付推广费，按每月225元计算，自2018年2月1日至返还房屋之日止；5.原告支付的保证金不予返还。事实与理由：2017年11月7日，张慧海与葛佳签订了《上海之眼风情街联营合同》，约定双方对虹井路XXX号1号楼C栋一层189号商铺联合经营，葛佳出场地，张慧海负责运营，承担因使用商铺产生的税费，房屋面积约45平方米，合作期限60个月，自2017年1月16日起至2022年12月15日止，联营利润三个月为一期支付，每月27,375元，自2019年12月16日起递增，物业管理费1,296元每月，推广费每月675元，履约保证金82,125元。合同签订后，葛佳于2017年11月27日交付商铺予张慧海，其装修后开始按照商场要求试营业。但张慧海因经营不善，自2018年3月起不再支付后续联营利润等费用。而对于葛佳要求张慧海提供资料配合办理营业执照的要求，张慧海推诿不予配合。葛佳认为，张慧海违反合同约定，应当承担违约责任，故以讼称事由提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)张慧海辩称，不同意全部反诉诉讼请求。双方签订合同的名为联营，实为租赁。被告在没有系争房屋所有权和经营权的情况下，以欺骗手段骗取签订合同。因葛佳无转租权、且无法办理合同的相关证照属无权处分，双方签订的合同应属无效，现葛佳要求履行合同并无法律依据。而张慧海为了履行合同，向葛佳支付了保证金及押金等，因房屋并无转租权且无法提供营业执照，根本无法经营，该合同的目的根本无法实现，张慧海无需支付费用。经审理查明，2017年10月1日，葛佳向案外人陈冠敏出具《委托书》一份，载明：兹因委托人葛佳有事外出，委托陈冠敏收取关于上海市虹井路XXX号上海之眼风情街XXX号楼C栋一层的编号为1-C-189商铺张惠海支付184,208元。委托期限自2017年10月1日至2018年12月11日。2017年11月7日，葛佳(签约甲方)与张慧海(签约乙方)签订《上海之眼风情街联营合同》一份，约定：各方在签署本合同前已知晓联营商铺权属登记簿，并清楚商铺权属状况；甲方将位于上海市虹井路XXX号的上海之眼风情街XXX号楼C栋一层的编号为1-C-189的店铺与乙方联营。商铺的具体范围详见本合同附件《附件1商铺合作区域平面图》，联营商铺面积(建筑面积)为约45平方米。(实际联营面积，办理商铺交付时确认)；甲方同意乙方将商铺仅用于经营轻餐、零售，乙方未经甲方书面同意不得随意改变或扩大经营范围。否则,甲方有权解除合同，并没收乙方合同履约保证金。因此给乙方带来的一切损失及相关法律责任应由乙方自行负责；乙方在联营期间，应依法经营。如乙方改变商铺用途或经营业态的，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权终止合同。如经甲方催告纠正乙方拒不整改的，属严重违约行为，甲方有权按本合同第13-5条的约定追究乙方违约责任；乙方应确保联营期间经营的连续性，非因不可抗力或未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业，否则甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担所有违约责任；商铺联营期限为自合作起始日起60个月(即2017年12月16日起至2022年12月15日止)，经营调整期自2022年12月16日至2023年12月15日止。在经营调整期内，得到甲方通知后，乙方有义务且必须配合甲方，在甲方指定的时期内对所联营区域按照甲方要求进行回铺。回铺期内乙方无需支付联营利润、物业管理费及推广费用。回铺期内，因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用由乙方承担。经营调整期间，乙方若未接到甲方通知，或商定续约商铺时，乙方可正常经营，并正常支付联营利润、物业管理费及推广费用以及乙方使用产生的其他相关费用；联营起始日2017年12月16日，本合同中约定的联营起始日即为联营利润起算日。自联营起始日起，乙方须按合同的约定，如数向甲方支付联营利润；甲方暂定于2017年11月27日将商铺交付乙方使用，以实际交房日为准，并办理商铺交付确认书等相关移交手续。自商铺移交之日起至2017年12月15日止，装修期内因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担；自装修期约定结束日之次日起开始计联营利润，如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计联营利润；本合同约定的联营期届满后,如乙方希望继续联营,乙方应于联营期届满之日前的六个月前向甲方提出书面申请，双方另行协商后签署新的联营合同；若双方未能就续约事宜达成一致而乙方逾期未退商铺的，则乙方须按联营期届满时本合同联营利润标准的两倍支付占用费。同等条件下乙方有优先承约权，续约的联营合同将由双方另行协商后以书面形式订立；本合同项下首期联营利润为三个月的联营利润。联营利润按照每三个日历月为一个计收档期联营利润，乙方应于联营期限内每一计收档期首月15日前向甲方一次性足额支付本期商铺联营利润(价税合计)，如遇国家法定节日，则应提前支付。本合同项下首期联营利润应于本合同签订时支付，计费期为三个月，应交联营利润为82,125元；本合同项下首期推广费为计联营利润起算日起至第三个月最后一日期间的推广费。除首期推广费外，按照每三个日历月为一个计收档期。乙方应于联营期限内每一计收档期首月15日前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费，如遇国家法定节日，则应提前支付。3、乙方应付的推广费标准为按建筑面积计算，5元/平方米/月。本合同项下首期推广费应于本合同签订时支付，计费期间为2017年11月6日至2018年1月31日，应交推广费为675元；乙方依据本合同应支付的联营利润及推广费，应采用银行转账的方式存入甲方指定的账户(但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实)；联营期间，乙方负责承担物业租赁税费，负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、网络通讯费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用,推广费、广告牌位费用另行支付；乙方暂定于2017年11月27日进场装修，以实际交房日为准，且于2017年12月01日后，可进行试营业。并在甲方通知的开业日起，正式对外营业(甲方另行通知进场日或开业日的，以甲方的通知为准)，若因乙方任何原因逾期未开业超过10日(装修期及试运营期满后10日)的视为严重违约行为，甲方有权解除本合同，且履约保证金不予退还，所造成的损失由乙方自行承担。乙方无正当且充分的理由而拒绝签署第4-1-2条商铺交付确认书或未办理相关移交手续的，视为拒绝受领，属于严重违约行为，甲方有权解除本合同，并将商铺与任何第三方联营且无须承担违约责任；乙方应当积极协助甲方办理本商铺的交付等相关事宜，因乙方原因而导致无法进行上述工作的，由此产生的一切损失由乙方承担。乙方未按约定的时间到甲方办理交接手续的，本合同约定的商铺装修期、经营扶持期不顺延，商铺联营利润仍以约定的计联营利润起算日当日起计算，但非因乙方的原因造成的延误除外。如因甲方原因造成延期交付超过10日的，本合同约定的装修期顺延；自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费；乙方应付的物业管理费标准为按建筑面积计算，28.8元/平方米/月，合计1,296元/月(含税)，乙方装修时需按照甲方要求交纳相关的费用，包括并不限于水电押金、装修垃圾清运费、装修保证金等；首期物业服务费为商铺移交之日起至第三个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每三个完整的自然月(即每月的第一日至第三个月最后一日)为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期与联营利润一起直接向甲方一次性足额支付下一个交费期物业管理费，再由甲方统一向相关物业管理部门缴纳管理费。首期物业管理费应于本合同签订时支付，计费期间为2017年11月27日至2018年1月31日，应交物业服务费为13,888元，因本合同而发生的经营税费及其他税费均由乙方承担；联营期内，乙方对商铺进行装修的，不得改变本商铺的结构和使用功能。需改变结构的，需经由政府认可的设计单位出具相关图纸并由经国家认可的有相关资质的施工单位进行施工。否则,由此产生的所有后果均由乙方负责，与甲方无任何关系；本合同联营期满后，乙方应将商铺恢复至甲方交付时的状态或恢复至甲方同意的状态。如未按期恢复，甲方将代为恢复，相关费用将从乙方履约保证金/押金中扣除，不足部分由乙方另行支付；乙方必须具有符合本市工商行政管理部门规定的经营资格,并在开业日前自行办理完成营业执照、经营许可证及税务登记证，办理费用乙方自负。甲方可在乙方办理过程中提供协助；乙方在上海之眼风情街经营必须公示合法有效的营业执照、经营许可证、税务登记证以及其他法律要求必须公示的证照，消防、环保要符合相关法律法规及有关规定；在联营期间，甲方提供营业执照及食品经营许可证给乙方使用，如乙方在经营过程中产生任何的相关问题(包括食品安全、消防、税收等)，均有乙方自行承担一切法律责任；自本合同终止之日起，乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺，乙方应保证返还的商铺及附属设施、设备的完好(属正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关的移交、迁离手续。乙方承诺除可移动的设备外，联营期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备(含乙方出资安装的燃气等设施设备)等全部无偿归甲方所有(双方另有约定除外)，如需办理转移手续的，乙方应无条件协助甲方办理转移手续，否则甲方有权不退还履约保证金；自本合同终止之日起，乙方须在5日内交还商铺，乙方应及时将商铺内所有货物、商品及设施等自行搬出，并根据第9-4条将合作商铺进行恢复；乙方迁离时应事先征得甲方及商业管理公司同意,取得放行许可后方可迁离。乙方逾期未迁出的，甲方有权对商铺进行强制清理,商铺内物品视为乙方已抛弃，且乙方应按第4-2条之约定向甲方支付逾期占用费；本合同签署之日，乙方应向甲方支付相当于全部合约期的平均价叁个月联营利润作为履约保证金82,125元；甲方收取履约保证金后即应向乙方开具保证金收据，待本合同终止且乙方无违约的情况下，甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，妥当返还商铺之日起90天内，全额无息退还给乙方，乙方应同时退还履约保证金收据原件。若因乙方原因导致甲方代为承担相关法律责任的，甲方有权就此损失向乙方追偿；乙方不可将所交纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用。甲方有权将乙方应付而未支付的任何费用及相应的违约金额从该履约保证金中进行抵扣，不足抵扣时甲方有权向乙方追偿。因乙方拒绝履行或迟延履行联营利润支付义务超过7日，甲方除有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任；没收履约保证金的，乙方应将甲方开具的保证金收据归还甲方，不归还的，双方同意该保证金收据失效，同时乙方承诺不再主张要求返还己支付的合同；在甲方没收乙方的履约保证金后，如乙方希望继续再联营本商铺的，在征得甲方同意后，乙方须重新缴付不低于13-1条款确定的履约保证金的金额后，双方另行签订联营合同；有下列情形之一的，甲方除有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿，乙方利用商铺进行非法活动损害公共利益的，乙方擅自改变本商铺结构或者商铺用途的，乙方擅自将联营商铺整体或部分转租第三人的，乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为，乙方违反承诺或储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物的；乙方不得以任何理由拒绝或迟延支付联营利润、物业管理费等相关费用。如乙方支付迟延的，经甲方催缴后3日内仍未支付的，则除应负担实际履行责任外，每逾期一日的，乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金。逾期超过7日的，甲方有权停止乙方合作商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除联营合同、没收乙方合同履约保证金，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担。本延迟履约违约金可与其他违约责任并用；对于乙方违约产生的责任，甲方除通过履约保证金追究外，乙方承诺放弃其铺内存放货物的权利，甲方有权变卖，变卖款项将用于抵偿乙方合同责任；变卖款项不足以抵偿的，甲方有权就不足部分进行追索，乙方对此无异议；乙方因任何违约行为丧失4-2条所约定的优先续约权；除本合同另有约定外，合同不得提前解除(包括在本合同签署后至联营起始日期前解除的情形)；因乙方单方面提出解除协议，甲方有权没收履约保证金。乙方除应补交经营扶持期的联营利润外，还应承担下述违约责任。如乙方在本合同生效后六个月内要求解除本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，并向甲方支付相当于本合同三个月联营利润的违约金。如乙方在本合同生效六个月后要求解除本合同的，乙方应提前六个月时间书面通知甲方，乙方还应向甲方支付相当于本合同三个月联营利润的违约金；乙方具有下述情形，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同三个月联营利润的违约金。乙方拖欠任何一项应付甲方和商业管理公司的费用超过7日的，乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金。因乙方原因，未按照约定日期进场或者未按照约定日期开业超过10日的。乙方未经甲方和商业管理公司同意对所租商铺其他部位进行装修、改建或其他破坏行为,经甲方和商业管理公司限期纠正通知而未纠正的。乙方违反本合同条款、《上海之眼风情街经营管理公约》、《物业管理规约》给甲方造成损失、或影响上海之眼风情街经营秩序的，经甲方或甲方指定的商业管理公司通知限期纠正而未纠正的；因乙方提出解除合同或乙方原因导致合同解除的，在乙方付清所有联营利润、物业管理费、违约金等应付未付款项前，甲方有权阻止乙方继续营业和转移商铺内财物；因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的联营利润、物业管理费、能源费等费用后，无息退还乙方履约保证金余额并向乙方支付相当于三个月联营利润的违约金；乙方在经营过程中,未经甲方和商业管理公司书面同意,不得以任何理由擅自提前、延迟营业时间或擅自停业，乙方经甲方限期纠正仍拒不纠正的，甲方有权解除本合同且乙方应根据16-3条向甲方承担违约责任；甲乙双方协商一致，可以解除；每期联营利润支付为每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日；2017年12月16日至2018年12月15日，月联营利润为27,375元，每期联营利润为82,125元；2018年12月16日至2019年12月15日，月联营利润为27,375元，每期联营利润为82,125元；2019年12月16日至2020年12月15日，月联营利润为28,744元，每期联营利润为86,232元；2020年12月16日至2021年12月15日，月联营利润为31,690元，每期联营利润为95,070元；2021年12月16日至2022年12月15日，月联营利润为31,690元，每期联营利润为95,070元；每期物业费支付为每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，2017年11月7日至2023年12月15日，月物业费1,296元，每期物业费3,888元；每期推广费支付为每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，2017年11月7日至2023年12月15日，月推广费225元，每期物业费675元；所有联营利润及费用均按每三个完整的自然月为一个交付期交纳。乙方应当在每个交付期提前15天内(若支付日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天),向甲方一次性足额支付下个期联营利润及费用等。2017年11月10日，上海凯恋实业有限公司(出租方、签约甲方)与葛佳(承租方、签约乙方)签订《上海之眼风情街商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市虹井路XXX号的上海之眼风情街XXX号楼C栋1层编号为1-C-189的店铺出租给乙方；甲方同意乙方将商铺仅用于经营轻餐、零售；商铺租赁期限为自租赁起始日起60个月，即2017年11月10日起至2022年11月9日止，经营调整期自2022年11月10日至2023年11月9日；得到甲方通知后，乙方有义务且必须配合甲方，在甲方指定的时期内对所租赁区域按照甲方要求进行回铺。回铺期内乙方无需支付租金、物业管理费及推广费用。回铺期内，因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用由乙方承担。经营调整期间，乙方若未接到甲方通知，或商定续约商铺时，乙方可正常经营，并正常支付租金、物业管理费及推广费用以及乙方使用产生的其他相关费用；租赁起始日2017年12月16日，本合同中约定的租赁起始日即为租金起算日。自租赁起始日起，乙方须按合同的约定，如数向甲方支付租金甲方暂定于2017年11月10日将商铺交付乙方使用，以实际交房日为准，并办理商铺交付确认书等相关移交手续。自商铺移交之日起至2017年12月30日止，装修期内因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担；自装修期约定结束日之次日起开始计租，如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计租；乙方应于2017年11月10日进场装修且于2017年12月15日后，可进行试营业，并在甲方通知的开业日起，正式对外营业；自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费，每月物业管理费1,296元；本合同签署之日，乙方应向甲方支付相当于全部合约期的平均价三个月租金作为履约保证金53,590元；乙方擅自将承租商铺整体或部分转租给第三人的，甲方除有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿等。2017年11月10日，张慧海向陈冠敏转账支付184,208元。收悉款项后，陈冠敏代为开具了六份收据，分别载明：2017年11月至2018年1月的物业管理费3,888元、商铺装修费用10,395元、商铺装修押金10,000元、2017年11月至2018年4月的商铺推广费675元，2017年12月16日止2018年3月15日的联营费用82,125元、商铺保证金82,125元。本案审理过程中，葛佳当庭明确收悉了2017年11月至2018年1月的物业管理费3,888元、商铺装修保证金10,395元、商铺装修押金10,000元、2017年11月至2018年4月的商铺推广费675元，2017年12月16日止2018年3月15日的联营费用82,125元、商铺保证金82,125元。2017年11月10日，上海凯恋龙实业有限公司向葛佳出具《付款通知书》，要求葛佳支付装修押金10,000元、施工水电费675元，装修管理费540元、垃圾清运费990元、消防8,100元，工程保险90元，合计20,395元。上海凯恋龙实业有限公司向葛佳出具《收款收据》，载明收到陈冠敏支付189商铺装修押金及其他费用20,395元，客户名称为乌茶邦。合同签订后，葛佳将系争商铺交付张慧海使用，张慧海对商铺进行了装修，并于2018年1月底开始对外经营。2018年4月底张慧海停止经营，并与葛佳协商相关证照办理事宜，但双方协商未果。2018年7月，张慧海起诉至上海市黄浦区人民法院，请求判令陈冠敏返还不当得利184,208元。陈冠敏辩称受葛佳委托收取相关款项，不存在不当得利关系。上海市黄浦区人民法院审理后于2018年10月26日作出(2018)沪0101民初14562号民事判决，认为系争款项本系张慧海基于与葛佳签订的联营合同而交付，葛佳、黄永媚均表示委托陈冠敏收款，故张慧海以不当得利起诉不予支持，故驳回了张慧海的全部诉讼请求。该案现已生效，此后张慧海以讼称事由诉至本院。2018年7月20日，葛佳向张慧海发送《催款通知书》，表示由于该商铺自2017年12月16日开始合作联营，至2018年6月15止张慧海已经产生严重逾期，要求张慧海支付相应费用。2018年10月8日，葛佳向张慧海发出《通知函》，表示要求葛佳十日内即2018年10月18日之前将系争商铺内的物品搬离，并支付相应费用，如到期未予搬离将予以清场。如需要继续经营，务必及时缴清逾期费用，并尽快提供个人办证信息及证件进行办证。张慧海表示该信函未予收悉。另查明，2014年11月25日，上海新华成资产管理有限公司取得虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单元15-01地块商业项目的《建设用地规划许可证》。2015年9月8日，上海新华成资产管理有限公司取得虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单元15-01地块商业项目的《建设工程规划许可证》。2015年9月16日，上海新华成资产管理有限公司取得虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单元15-01地块商业项目的《建筑工程施工许可证》。2017年10月27日，上海新华成资产管理有限公司取得虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单元15-01地块商业项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年11月，上海新华成资产管理有限公司向上海粤祥资产管理有限公司出具《授权委托书》一份，载明：兹因上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号楼、2号楼、3号楼、4号楼及地下商业部分，将其4栋商业及地下商业部分，授权上海新华成资产管理有限公司进行对外招租及经营管理，委托管理期自2017年12月16日起至2023年12月15日止。此后，上海粤祥资产管理有限公司(出租方、签约甲方)与葛佳(承租方、签约乙方)签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号189虹桥上海之眼风情街的店铺出租给乙方，商铺租赁面积为45平方米;租赁期间，非经甲方事先书面同意，乙方不得将商铺部分或全部转租给第三方等。本案审理过程中，张慧海于2019年7月12日将系争商铺交还葛佳，双方办理了系争商铺之交接手续。上述事实，由张慧海提交的《上海之眼风情街联营合同》、收据一组、(2018)沪0101民初14562号民事判决书、《委托书》、照片、《租赁商铺房屋交接清单》一组，由葛佳提交的《上海之眼风情街商铺租赁合同》、《催款通知书》、《通知函》及邮寄凭证、照片一组、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、《分项、分部工程质量验收证明》、《建设工程竣工验收备案证书》、营业执照及《授权委托书》、《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、《租赁商铺房屋交接清单》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，张慧海为证明系争商铺的装修投入，向本院申请对装修残值进行鉴定。本院应张慧海申请，委托上海市高级人民法院摇号，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争商铺装修残值进行鉴定。上海联合工程监理造价咨询有限公司于2019年5月出具鉴定意见书，上海市闵行区虹井路XXX号上海风情街XXX号楼C栋一层编号为1-C189的商铺装修造价金额为52,244元，双方签约合同为5年，残值率为80%，残值金额为41,795元。经质证，双方当事人对鉴定报告均无异议。本院认为，此次鉴定程序合法，鉴定结论客观，本院确认该鉴定报告之效力。本院认为，张慧海与葛佳签订之合同，虽名为《上海之眼风情街联营合同》，但依据合同中约定之双方权利义务，系葛佳将上海市虹井路XXX号的上海之眼风情街XXX号楼C栋1层编号为1-C-189的店铺交付张慧海使用，由张慧海支付固定费用。双方间并未存共同经营、共担风险之关系，该合同名为联营、实为租赁。现本案争议焦点为《上海之眼风情街联营合同》是否有效，张慧海应否支付各项费用，葛佳是否应承担相应之装修损失。关于争议焦点一，张慧海认为，葛佳转租系争房屋并未取得上家上海凯恋实业有限公司之同意，在对系争商铺无所有权及经营权的情况下，以欺骗手段签订合同。葛佳在无权处分情况下签订了该合同，应属无效。且葛佳未能按照合同约定提供营业执照及卫生许可证，导致合同目的无法实现。葛佳则认为张慧海在实际经营过程中并未受到上家的阻扰或异议，且合同中亦约定由张慧海自行办理营业执照及相关许可证，葛佳在办证过程中曾发函要求张慧海提供相应材料。实际系因张慧海经营不善故才拒付钱款导致合同无法继续履行。首先，依据《最高人民法院》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。虽出租方上海凯恋实业有限公司于租赁合同明确约定未经书面同意葛佳不得转租，但本案租赁合同实际履行过程中，上海凯恋实业有限公司始终未对张慧海使用商铺提出异议，且在向葛佳开具收据时明确知晓商铺对外经营字号为“乌茶邦”(即张慧海经营之商号)。同时此后，系争商铺产权人上海新华成资产管理有限公司的委托方上海粤祥资产管理有限公司亦与葛佳签订租赁协议，长时间内未对张慧海的使用设置障碍并提出异议。在张慧海未能向本院提交相应证据证明产权人及出租方明确对转租提出异议的情况下，张慧海以此主张确认转租合同无效的诉讼请求，本院难以支持。其次，《上海之眼风情街联营合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。就张慧海经营中的办证依据，双方的合同中存在两处约定，一是约定：“乙方必须具有符合本市工商行政管理部门规定的经营资格,并在开业日前自行办理完成营业执照、经营许可证及税务登记证，办理费用乙方自负。甲方可在乙方办理过程中提供协助”；二是约定：“在联营期间，甲方提供营业执照及食品经营许可证给乙方使用，如乙方在经营过程中产生任何的相关问题(包括食品安全、消防、税收等)，均有乙方自行承担一切法律责任”。虽该两处约定相互矛盾，但结合张慧海与葛佳签订的联营合同，以及葛佳与上海凯恋龙实业有限公司签订的租赁合同，二者除将“租金”的表述改为“联营利润”外，其他内容基本一致。葛佳与上海凯恋龙实业有限公司签订的合同中，亦表述为：“乙方必须具有符合本市工商行政管理部门规定的经营资格,并在开业日前自行办理完成营业执照、经营许可证及税务登记证，办理费用乙方自负。甲方可在乙方办理过程中提供协助”，而张慧海与葛佳签订的联营合同中关于“在联营期间，甲方提供营业执照及食品经营许可证给乙方使用，如乙方在经营过程中产生任何的相关问题(包括食品安全、消防、税收等)，均有乙方自行承担一切法律责任”却为另行增加之条款。结合两份合同及双方于租赁合同中履行情况，葛佳曾申办餐饮许可证，若如葛佳所述其仅承担配合义务，无需自行申办。故本院认为，双方真实意思实为约定由葛佳承担相应之办证义务。同时，葛佳始终也未提交房屋之产权证，无法完成工商登记，也未尽其配合义务。且在未能办妥相应证照的情况下，对张慧海之经营存在重大影响，其停止经营并未能支付费用，系事出有因，原告认为系张慧海违约要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。最后，双方已于2019年7月12日进行了系争商铺之交接，租赁合同实际已无法继续履行，本院确认双方之租赁合同于2019年7月12日解除。而就合同解除之责任，营业执照的办理确系影响经营之重要事项，但在租赁过程中关于该事项双方可另行协商，并不必然导致租赁合同无法继续履行。张慧海就合同之解除亦存在过错，本院依据双方之违约行为，确认张慧海承担30%之违约责任，葛佳承担70%之违约责任。关于张慧海主张的返还费用中，包括其已支付的商铺保证金82,125元，商铺装修保证金10,395元，商铺装修押金1万，2017年11月至2018年1月的物业管理费3,888元，2017年12月16日至2018年3月15日的商铺联营利润82,125元，2017年1月至2018年4月商铺推广费675元及广告制作费8,800元。关于商铺装修保证金10,395元及商铺装修押金1万，双方于合同中并未对此予以约定，该款项收取并无依据，葛佳应予以返还。关于2017年11月至2018年1月的物业管理费3,888元，2017年12月16日至2018年3月15日的租金(商铺联营利润)82,125元，2017年1月至2018年4月商铺推广费675元，自2018年4月底之前张慧海实际使用商铺并对外经营，此费用按约应予以支付，对于张慧海要求返还的诉讼请求，本院不予支持。关于广告制作费，该费用并非支付于葛佳，且本院注意到在评估过程中已将广告制作予以纳入，该诉讼请求本院不予支持。关于商铺保证金82,125元，葛佳主张依据合同作为违约金予以没收，但如前所述，就合同之解除葛佳应承担主要责任，合同非因张慧海之根本性违约导致解除，对于葛佳的该反诉诉讼请求本院不予支持，葛佳应将收取的保证金予以返还。故葛佳共计应向张慧海返还102,520元(10,395元+10,000元+82,125元)。关于张慧海主张的装修损失，经评估现装修残值为41,795元，葛佳应依据其责任比例向张慧海支付补偿款29,256.50元。关于葛佳主张的自2018年3月16日起至2019年7月12日止的租金(联营利润)、自2018年2月1日起至2019年7月12日止的物业费及自2018年5月1日起至2019年7月12日止的推广费。本院认为，至2018年4月底张慧海对外经营，实际正常使用系争商铺，应按约支付自2018年3月16日起至2018年4月30日止的租金41,504.03元及自2018年2月1日起至2018年4月30日止物业费3,888元。而自2018年5月起，因营业执照问题未在继续经营，但也始终未能将系争商铺予以返还，造成了房屋空置损失。对于该空置期间的损失，张慧海未能尽其减损义务，且对于房屋解除张慧海亦存在过错，本院依据双方之责任比例，确认张慧海按照30%的标准，支付自2018年5月1日起至2019年7月12日止的租金118,095.75元、物业管理费5590.94元、推广费970.65元。综上，张慧海应向葛佳支付租金、物业管理费及推广费共计170,049.37元(41,504.03元+3,888元+118,095.75元+5,590.94元+970.65元)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条,《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)葛佳于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)张慧海返还102,520元；二、被告(反诉原告)葛佳于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)张慧海支付装修补偿款29,256.50元；三、原告(反诉被告)张慧海于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)葛佳支付170,049.37元；四、驳回原告(反诉被告)张慧海的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)葛佳的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,395元，反诉案件受理费减半收取计3,041.96元，二项合计8,436.96元，由原告(反诉被告)张慧海负担2,531.09元，由被告(反诉原告)葛佳负担5,905.87元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  邓红霞二〇一九年七月三十日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。