上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7278号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：王乐，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚式云，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：隋丽，女，1975年7月5日生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市。原告上海保利佳房地产开发有限公司(下称“保利佳公司”)与被告隋丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序进行审理。后因被告隋丽下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王乐到庭参加诉讼。被告隋丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的编号为2015-57的《台北风情街商铺租赁合同》于2018年4月29日解除；2、判令被告将坐落于上海市嘉定区白银路的台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室，下称“案涉商铺”)恢复原状并返还给原告；3、判令被告支付2016年7月1日至2018年4月29日期间的租金人民币(以下币种同)536,809元；4、判令被告支付2016年7月1日至2018年4月29日期间的物业管理费630,755元；5、判令被告支付2016年7月1日至2018年4月29日期间欠付的推广费7,823元；6、判令被告支付水费31,626元；7、判令被告支付电费51,350元；8、判令被告支付餐厨垃圾清运费24,810元；9、判令被告支付装修垃圾清运费15,791元；10、判令被告支付2018年5月11日起至实际返还之日止的占用费(2018年5月11日至2018年6月30日期间按33,621元/月的标准计算，2018年7月1日至实际返还之日止按51,231元/月的标准计算)；11、判令被告支付自2018年5月11日起至实际返还之日止的物业管理费(按50元/月/平方米计算)；12、判令被告支付补偿金100,863元(3个月租金)；13、判令被告支付律师费18,000元。审理中，原告将第二项诉请变更为：判令被告将案涉商铺返还给原告。事实与理由：2016年4月26日，原告与被告签订编号为2015-57的《台北风情街商铺租赁合同》，约定：由原告将其所有的案涉商铺出租给被告经营，品牌为诱惑韩国海鲜自助烧烤；独用面积为526.35平方米；装修免租期自2016年5月1日至2016年6月30日，计租期自2016年7月1日至2024年6月30日止，租赁免租期自2016年7月1日起至2016年12月31日；2016年7月1日至2017年6月30日期间，租金为16,810元/月，2017年7月1日至2018年6月30日期间，租金为33,621元/月；物业管理费为50元/月/平方米，即26,317.5元/月；推广费500元/月；水电燃气费由被告负担。合同5.1.3.1约定：租金按月支付，先付后用，除首月基本租金应于本项目开业前30日内支付外，每月基本租金须于当月第5日前支付(节假日不顺延)。5.2.1约定：被告于合同签订后15日内支付租赁保证金101,600元。5.3.3约定：被告在进场装修前30日内一次性向原告或原告委托的物业管理公司支付物业管理费保证金78,900元。16.3约定：在租赁期限内，被告逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金，逾期达30日，原告有权单方面解除合同，收回并要求被告复原该商铺，有权没收被告所有租赁保证金和物业管理费保证金，并承担租赁期内租金总和30%的违约金。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告已装修进场并开业经营。但截至2018年4月25日，被告仍未按照合同约定向原告缴清应付租金、物业管理费等费用，且自2017年10月9日起擅自停业至2018年4月25日，给原告造成重大损失。因此，原告于2018年4月25日向被告发出了《关于解除的通知》(下称“《解除通知》”)，租赁合同于该解除通知送达被告之日起正式解除，被告应按照合同约定承担违约责任、向原告返还案涉商铺并结清所有应付费用。被告于2018年4月29日签收了《解除通知》，故原、被告签订的租赁合同于该日即解除。鉴于被告怠于支付租金等费用、擅自停止经营等，严重损害原告权益，原告因此诉至法院，要求判如所请。被告未进行辩称。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《台北风情街商铺租赁合同》、房地产权证，证明原、被告于2016年4月26日签订的租赁合同合法有效，原告的诉请均依据该合同提出；2、台北风情街交房清单、台北风情街商铺接场验收登记表，证明原告于2016年5月24日向被告交付了符合约定交付条件的房屋；3、交费通知NOTE、EMS快递底单，证明原告多次向被告发送缴费通知，催促被告支付相应费用；4、上海佑获餐饮有限公司的停业情况说明，证明被告自2017年10月9日起擅自停业；5、《解除通知》、EMS快递单及签收记录截图，证明原告于2018年4月25日发函解除租赁合同，并要求被告恢复原状、返还房屋及承担违约责任，被告于当月29日收到该通知；6、后付费电表情况说明、交费通知NOTE，证明欠付电费51,350元；7、《法律服务合同》、发票，证明原告因为本次诉讼支付了律师费18,000元；8、餐余垃圾统计表，证明被告拖欠餐厨垃圾清运费。经审理查明：保利佳公司为经营位于上海市嘉定区白银路的台北风情街多功能综合性商场项目，将案涉商铺出租给隋丽用于“诱惑韩国海鲜自助烧烤”品牌经营。为此，保利佳公司(出租方、甲方)与隋丽(承租方、乙方)于2016年4月26日签订《台北风情街商铺租赁合同》，其中约定：案涉商铺的独用面积为526.35平方米(建筑面积940.13平方米)，该商铺的租金、物业管理费或其他根据面积计算的款项均以本款规定的独用面积为基数。第四条、租赁期限：甲方承诺于2016年5月1日前书面通知乙方前来交房验收该商铺，装修免租期自2016年5月1日至2016年6月30日，装修免租期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、垃圾清运费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等)；计租期自2016年7月1日起至2024年6月30日止，共计8年，乙方承诺该商铺的开幕时间不晚于2016年7月1日，若乙方无法在最晚开幕日期开业，甲方仍有权从该日期开始计算并收取租金、物业管理费和推广费；租赁免租期自2016年7月1日至2016年12月31日。第五条、租金、费用及支付方式：基本租金模式，自2016年7月1日至2017年6月30日期间，乙方享受免租期6个月，该段租赁期限内每月正常租金为33,621元，租赁免租期分摊入全年后，乙方每月应支付租金16,810元；自2017年7月1日至2018年6月30日期间，乙方每月应支付租金33,621元；自2018年7月1日至2020年6月30日期间，乙方每月应支付租金51,231元；自2020年7月1日至2022年6月30日期间，乙方每月应支付租金59,236元；自2022年7月1日至2024年6月30日期间，乙方每月应支付租金67,241元。租金按月支付，先付后用，除首月基本租金应于本项目开业前30日内支付外，每月基本租金须于当月第5日前支付(节假日不顺延)。租赁保证金：乙方应在本合同签署后15日内向甲方交纳租赁保证金101,600元，该租赁保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证。物业管理费：乙方应交纳每月每平方米50元的物业管理费，首月物业管理费于本项目开业前30日支付，其余月份物业管理费于每月第5日前支付(节假日不顺延)；物业管理费保证金78,900元，在进场装修前30日内一次性向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。推广费：乙方同意甲方为“本项目”进行商业推广活动，乙方应按月支付推广费500元。首月推广费于本项目开业前30日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付(节假日不顺延)。水费、电费、电话费、燃气费及其它费用：水费、电费的计算标准按照政府相关规定及“本项目”实际情况结合规定，乙方须自行负担每月的水费、电费、电话费、燃气费及其它费用。第六条、商铺的交付与验收：甲方应于2016年5月1日前书面通知乙方该商铺的交付日，甲方将商铺交付给乙方后，乙方可开始进行装修作业。甲、乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接验收表，交接验收表应当载明交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交接验收表所载为准，交接验收表一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务日为准。双方未完成交接手续或如前款所述的交接验收表签署日期在预期交付日之后，属于甲方责任的，则以交接验收表签署日期为准，装修免租期、租赁免租期及计租期依交接验收表签署日递延；属于乙方责任的，以预期交付日为准，装修免租期、租赁免租期及计租期的终止日期不变。第七条、商铺的交还：乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日后7日内搬空返还该商铺，包括将该商铺所有的钥匙交还，自行拆除增加的装饰、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复原状。否则，甲方有权将该商铺恢复原状，乙方须承担相应的费用。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的二倍(免租期内应按当年正常日租金的二倍)向甲方支付该店铺占用期间的使用费，甲方并有权向乙方收取物业管理费、电费、水费、燃气费、电话费、推广宣传费及使用该商铺所产生的一切费用，并按日向乙方收取相当于月租金的0.5%作为违约金。第十三条、甲方的权利与义务：乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其它应缴费用，且在甲方或甲方委托的物业管理公司发出催缴通知后5个工作日内仍未支付的，甲方有权提前解除本合同并收回已恢复原状的该商铺，同时甲方有权没收乙方交纳的保证金(包括租赁保证金及物业管理费保证金)，乙方应承担该年度月平均租金三倍的违约金，乙方并应赔偿甲方经济损失。第十六条、乙方的违约责任：在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金。逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同，收回并要求乙方复原商铺，另甲方有权没收乙方的租赁保证金和物业管理费保证金且乙方应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。乙方违约后，甲方向乙方主张本合同项下权利所产生的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权在乙方支付的保证金及其他款项中予以抵扣，不足部分甲方有权追索，该费用开支包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等法律服务费用。第十九条、送达与通知：本合同双方当事人发出的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。甲方处地址、电话、联系人、传真等均有记载，但乙方处仅记载了电话XXXXXXXXXXX。如以邮寄方式，在寄出后第7个工作日将被视为已送达。合同签订后，隋丽支付了租赁保证金101,600元、物业保证金78,900元。2016年5月24日，保利佳公司与隋丽一方办理了案涉商铺的交接手续，保利佳公司同时将《租户装修手册》等交于隋丽一方。《租户装修手册》附件十四载明，装修垃圾清运费(仅限于毛坯楼宇状态)30元/平方米(独用面积)，最低收费1,000元。2017年1月25日，案涉商铺上注册成立上海佑获餐饮有限公司(下称“佑获公司”)，法定代表人为隋丽。又查明，佑获公司曾向保利佳公司申请，于2017年10月9日停业调整，整改还是自助餐，只是以鱼为主，多排养生池，现杀现做，保证尽快营业，不影响商场正常运转，时间暂定为一个月。2018年4月25日，保利佳公司向隋丽寄送《解除通知》，称：因隋丽未能支付租金、物业管理费、推广费等，且自2017年10月9日起擅自停业至今，构成严重违约，故自该通知送达之日起双方间的《台北风情街商铺租赁合同》正式解除，隋丽应在收到本通知之日起7日内恢复商铺原状、返还并结清相关费用、承担违约责任、赔偿损失。该通知寄往青浦区某地址，显示“2018年4月29日他人收富友收件宝”。2019年1月，保利佳公司诉至本院。因隋丽无法送达，本院采公告方式向隋丽送达诉状副本等诉讼文书，视隋丽于2019年8月26日收到。保利佳公司为本次诉讼支付律师费18,000元。审理中，保利佳公司陈述：台北风情街商场系新开业商场，商业环境及经营状况不太好，隋丽承租案涉商铺后从未付过租金。案涉商铺自2017年10月9日停业后一直为关闭状态，目前仍存放有承租人的桌椅、餐具、厨房设备等。隋丽已支付的租赁保证金101,600元及物业保证金78,900元，应按照双方租赁合同第十三条之规定予以没收。2016年7月至2018年4月，隋丽共支付推广费3,160元。电表情况说明上商户确认一栏有隋丽一方的店长签字，但不知其姓名。本院认为，《台北风情街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，保利佳公司依约履行了合同义务，但隋丽未能支付租金、物业管理费等费用，显属违约，保利佳公司可据此解除租赁合同。保利佳公司要求本院确认双方合同于2018年4月29日解除，但该解除通知寄送至青浦区某地址无任何依据，且物流信息显示他人收，故本院难予确认。而本案诉状可视为解除通知，诉状副本公告送达当天即2019年8月26日为合同解除之日。合同解除后，隋丽应于2019年9月2日前将案涉商铺返还给保利佳公司，但隋丽至今未能返还，对此应承担返还之责。虽然隋丽未能向保利佳公司交还房屋，但保利佳公司作为出租人，亦有在合理期限内及时解决纠纷并收回房屋以避免损失扩大的义务。本案中，台北风情街有物业部门，保利佳公司对案涉商铺是否处于正常经营应属明知，在隋丽长期不能支付租金，且于2017年10月停业后未及时恢复营业的情况下，再结合案涉商铺里仅遗留有桌椅等物品之状况，保利佳公司理应及时处理案涉纠纷并收回房屋。但考虑到保利佳公司难以在短时间内认识到隋丽确实不再恢复营业，亦不能要求保利佳公司在较短时间内判断双方间的租赁合同不宜继续履行，故应当给予保利佳公司合理的处理及收房期限。结合保利佳公司于2018年4月25日寄送《解除通知》这节事实，本院认为应于同年6月底前自行收房，在此期间隋丽仍应按约定标准支付租金及物业管理费。在此之后，保利佳公司一直未及时收房，且直至2019年1月才向法院提起诉讼，严重怠于行使权利，导致损失扩大，故对其再行主张占用费、物业管理费的请求，不予支持。关于租金、物业管理费。保利佳公司实际于2016年5月24日将案涉商铺交于隋丽，根据双方租赁合同第四条、第六条之约定，应自2016年5月24日起计算物业管理费及其他费用，并自2016年7月24日起计算租金。关于租金，本院综合考虑到案件实际情况后酌定，至2018年6月底隋丽需支付570,000元。关于物业管理费，考虑到案涉商铺已于2017年10月停业，再结合前文分析及认定，本院酌定至2018年6月底隋丽需支付500,000元。关于违约金(补偿金)，本案合同解除系隋丽违约所致，故隋丽应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁保证金和物业管理费保证金及基本租金总和30%的违约金等，保利佳公司自愿按照3个月的租金主张违约金100,863元，本院认为尚属合理，应予支持。但保利佳公司同时要求没收租赁保证金及物业管理费保证金，对此本院认为，双方合同虽有关于没收保证金的约定，但考虑到保利佳公司的实际损失情况及已支持违约金的认定，本院确认租赁保证金可予没收，但物业管理费保证金不可没收。为减少当事人诉累，本院认为应一并处理，用以抵抗隋丽拖欠的其他费用。关于推广费、水费、电费、餐厨垃圾清运费、装修垃圾清运费、律师费。其中推广费，双方约定为500元每月，保利佳公司自2016年7月1日起主张至2018年4月29日，扣除其认可隋丽已支付的3,160元，隋丽仍应支付7,823元。其中水费，合同虽约定由隋丽承担，但保利佳公司却未能提供相应证据，故对该请求不予支持。其中电费，保利佳公司提供的电表情况说明上商户确认一栏，保利佳公司不能说明具体的签名人，亦不能证明该签名人与隋丽的关系，故该证据本院难以采信，对该请求本院亦不予支持。其中餐厨垃圾清运费，保利佳公司提供的登记表上部分未有签名，部分虽有签名，但保利佳公司未能证明该签名人与隋丽的关系，故该证据本院亦难以采信，对该请求本院亦不予支持。其中装修垃圾清运费，租赁合同及《租户装修手册》均有明确记载，保利佳公司的该主张于法有据，本院予以支持。其中律师费，租赁合同有明确约定，保利佳公司的该诉请，本院亦予以支持。隋丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告隋丽就上海市嘉定区白银路台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第4层物业406单元房屋(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)返还给原告上海保利佳房地产开发有限公司；三、原告上海保利佳房地产开发有限公司有权没收被告隋丽支付的租赁保证金101,600元；四、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司2016年7月1日至2018年6月底期间的租金570,000元；五、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司2016年7月1日至2018年6月底期间的物业管理费421,100元(已扣除物业管理费保证金78,900元)；六、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司推广费7,823元；七、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司装修垃圾清运费15,791元；八、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司律师费18,000元；九、被告隋丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金(补偿金)100,863元；十、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,560元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内付至本院)。公告费560元，由被告负担，该款由被告于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  柏梅芳人民陪审员  徐祖荣二〇一九年十一月二十二日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。