河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初5075号原告：陈孟清，男，汉族，1965年3月16日出生，住洛阳市西工区。原告：史巧玲，女，汉族，1966年2月18日出生，住洛阳市西工区。二原告共同委托诉讼代理人：韩国卫，河南法铎律师事务所执业律师。被告：张俊珂，女，汉族，1982年7月24日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王瀚彬，系张俊珂所在单位洛阳瀚华房地产营销策划有限公司推荐的员工。被告：常丽雯，女，汉族，1990年7月18日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：杜鹏，河南洛太律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王文智，河南洛太律师事务所执业律师。原告陈孟清、史巧玲诉被告张俊珂、常丽雯合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈孟清、史巧玲的共同委托诉讼代理人韩国卫，被告张俊珂的委托诉讼代理人王瀚彬，被告常丽雯的委托诉讼代理人王文智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈孟清、史巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告张俊珂签订的《委托合同》无效；2、判令被告与原告签订的《房产买卖合同》无效，并判令退还房子，该房屋面积76.66平方米；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2000年5月25日原告夫妻二人注册成立洛阳市汉德食品有限公司（以下简称汉德食品公司），为经营周转需要资金，2012年7月份经人介绍和网络宣传知道洛阳瀚华小额贷款有限公司（以下简称瀚华小额贷款公司）在从事小额贷款业务，经联系后得知该公司与洛阳瀚华房地产营销策划有限公司（以下简称瀚华房地产公司）是一套人马两块牌子在从事小额贷款业务。2012年7月9日原告与瀚华公司指定的王媛个人名义签订6个月期限的21万元的《借款抵押合同》，该合同约定陈孟清作为借款人，同时陈孟清与史巧玲作为抵押人，同时原告和王媛还签订了《借据》、《抵押物清单》、《其他约定事项》和《还款计划书》等。该《还款计划书》显示还款账户名称是郜志强的建设银行账户，约定分6期的还款日期和还款金额，约定每月付息后致电或者短信告知152××××9891张俊珂等。同日，原告按照瀚华公司要求在西工区公证处做了《借款抵押合同》和《借据》公证。因《借款抵押合同》附件1《抵押物清单》约定该21万元借款以陈孟清名下位于西工区××院××号房屋（所有权证号：洛市房权证（2006）字第X341709号）做抵押。虽然原告已经办理了《借款抵押合同》和房屋他项权登记，但是瀚华公司称为保证原告能按时还款，还要求原告同日与张俊珂签订委托卖房合同作为借款的另外保证。原告为了顺利借到款项经营公司，遂同张俊珂签订以原告住房委托交易转让为名的《委托合同》，作为此次借款的另外一种形式的借款保证。并对该“虚假”的房屋委托交易合同做了公证。该《委托合同》约定原告“自愿”将其所有的坐落于洛阳市西工区××院××房产一套全权委托张俊珂交易转让；张俊珂接受委托后按照《洛阳市房地产交易条例》进行，尽快促成交易；在交易过程中原告全权委托张俊珂办理房产相关手续，保证房产交易顺利进行；委托期限自2013年1月11日起至办理完毕。上述手续办理完毕后，原告按照瀚华公司要求交纳了以咨询费、保证金、利息等名义交纳的利息费用1.4万余元后，收到了瀚华公司上述借款。该21万元借款到期后原告按时还款当日，2013年1月9日原告又与瀚华公司指定的王丽签订了21万元的六个月借款合同等。该借款到期后，原告和瀚华公司陆续签订时间相互衔接的多份借款合同同时办理多份相应的公证。2014年12月底，汉德食品公司因经营不善发生资金困难，经清算后发现2010年左右以来公司累计借款付息高达1612万余元。因无力继续经营，故向洛阳市中级人民法院申请破产。因汉德食品公司管理不善，原聘请的财务人员拒不提供完整的会计账簿等原因，洛阳市中级人民法院不受理破产申请，向河南省高级人民法院申请再审被驳回。2015年初原告夫妇在外打工期间，突然得知原告位于西工区××院××号房屋被他人强行撬门别锁入住，经报警才知该房屋被张俊珂私自卖给常丽雯了，随后原告向洛阳市人民政府申请行政复议，要求撤销该房屋行政登记，被驳回后于2016年洛阳铁路运输法院提起行政诉讼。经过庭审后根据庭审获得的相关证据，原告同意通过民事诉讼确认委托卖房合同无效，撤回了行政诉讼。原告认为，2012年7月9日所借瀚华公司21万元是用于汉德食品公司生产经营，后于该借款到期后原告已经偿还了该21万元借款的全部本金利息。原告和瀚华公司指定的张俊珂签订的《委托合同》并不是原被告双方的真实意思表示，而是该借款的一种担保。张俊珂所卖原告房产时是利用三年前签订的虚假委托卖房合同，并伪造了《房屋买卖合同》上原告的签名等才将房屋转卖给常丽雯的。综上，被告利用优势地位迫使原告签订以借款担保为目的的卖房《委托合同》，该合同以合法形式掩盖非法目的自始无效。在原告偿还完全部借款后，该担保性质的卖房《委托合同》也自然无效。被告伪造《房屋买卖合同》也自始无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。张俊珂辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。1、2012年7月9日，陈孟清、史巧玲通过瀚华公司介绍向王媛借款人民币21万元，以其位于西工区××院××房产抵押担保，借款期限6个月，到期日为2013年1月9日。由于在2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条的规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”导致在实际执行过程中被执行人往往以其“生活所必须的居住房屋”为由，阻碍人民法院拍卖其房屋。这种情况直到2015年5月5日最高院出台《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后，才一定程度得以解决。基于上述情况，我在2012年7月陈孟清、史巧玲借款时，明确告知了陈、史二人需办理《委托合同》公证，对张俊珂将其房屋出售、过户的权利进行授权，双方认可如果债务不能顺利偿还的情况下，张俊珂有权处分该房屋，并将所得款项用于偿还债务。陈、史二人同意的情况下才进行了公证，这也是陈、史二人在诉状中他们认为的“另一种形式的借款保证”，在办理公证时陈、史二人是明确知道《委托合同》的内容及作用的。2012年7月9日，陈孟清、史巧玲二人在借款当天前往西工区公证处办理了《委托合同》公证，在2013年1月11日贷款到期后《委托合同》生效。2、2013年1月9日贷款到期后，陈孟清、史巧玲未能按时还款，向出借人王媛申请续贷半年，续贷期限自2013年1月9日至2013年7月8日。3、2013年6月底，陈孟清打电话给我说还想再续贷，并且想把额度追加到25万元。我和出借人王媛沟通后，王媛因出借款另有别用，不再继续出借，我告知陈孟清将21万元贷款还清，从王媛处解除抵押后，另行介绍新的出借人给他。7月8日，陈孟清、史巧玲归还王媛借款本金人民币21万元。2013年7月9日，再次经我介绍，陈、史二人从王丽处借款人民币25万元，以其位于西工区××院××房产抵押担保，借款期限6个月，到期日为2014年1月9日。并到房管局办理了抵押登记。诉状中陈、史二人所述的不属实，陈、史二人向王丽借款实际发生在2013年7月9日，是重新办理抵押登记的贷款，陈孟清、史巧玲贷款额为25万元。4、2014年1月9日贷款到期前，我与陈孟清联系，陈孟清声称资金紧张，不能按时还款，还想让我帮忙再帮其续贷半年。我与出借人王丽联系，由于陈孟清每月不能按时付息，总是拖延，王丽不愿再借款给陈孟清。陈孟清请我帮忙再找一个新的出借人并请求我公司代为偿还王丽借款，后来由我公司垫付归还了王丽的出借款25万元，王丽对其房产解除抵押。而后介绍陈孟清、史巧玲向蔡玉花借款人民币25万元，以其位于西工区××院××房产抵押担保，借款期限6个月，到期日为2014年7月9日。陈、史二人收到蔡玉花借款后归还了我公司为其垫付给王丽的借款本金。5、2014年7月9日贷款到期前，陈孟清的出借人蔡玉花和我联系，说陈孟清还息很不及时，要求陈孟清到期还款，不再出借。我向陈孟清表达了出借人的意思。陈孟清还想继续用款，并向我保证这一次一定按时还款，如不按时归还借款及利息，同意我们处置其房产归还债务。我向陈孟清提出两点要求：1.要求他归还一部分本金过账；2.和我们签署一份《委托合同》之外的《二手房买卖协议书》。陈孟清同意了我的要求。2014年7月9日，陈孟清分两次转款，一次转款18万元给我公司职员陈瑛账户，一次转款2万元给我公司职员张建州账户，剩余5万未归还。我又垫付了剩余的5万元，总共25万元本金转给蔡玉花后，蔡玉花对陈孟清房产解除抵押。随后我介绍了新的出借人方铮锐给陈孟清。陈孟清、史巧玲向方铮锐借款人民币25万元，以其位于西工区××院××房产抵押担保，借款期限6个月，到期日为2015年1月9日。并前往房管局办理了抵押登记。诉状中陈、史二人所述不属实，诉状称已经偿还了21万元借款的全部本息，是不正确的，只是归还了蔡玉花的20万元部分本金，后又有新的向方铮锐借款25万元并办理抵押登记。6、陈孟清、史巧玲二人与方铮锐贷款办理后的2014年8月份就停止向方铮锐支付利息。后来我又查到陈、史二人在别处还有贷款而且数额较大。临近贷款到期的时候我给陈孟清打电话，陈孟清以在外地为由，拒不还款，也不面谈解决方案。我曾电话告知过陈孟清，如果在贷款到期前还不回洛阳面谈解决方案，我将使用《委托合同》将其房产过户。陈孟清对房产过户的事情是知情的。后来陈孟清将我的电话拉到了黑名单，再也无法与其联系上。贷款到期后出借人方铮锐也不断催促我公司尽快解决陈孟清的问题。为了避免陈孟清房产被其他债务人查封，并给出借人方铮锐一个交代，2015年1月12日，我让公司职员张俊珂使用《委托合同》先将陈孟清房产过户至我公司另一名员工常丽雯名下，常丽雯代偿人民币25万元给出借人方铮锐，之后等待陈孟清出面解决问题。过户时依据陈孟清与方铮锐签署的《其他约定事项》里对房屋认定的价格人民币27万元予以过户。过户费用总计5640元。7、在2015年5月8日，陈孟清、史巧玲委托松盛永进律师事务所律师提出行政诉讼，要求撤销常丽雯的过户手续。证明陈、史二人已知道房产被过户，也知道当时房产还在常丽雯名下，陈、史二人如果真想解决问题，问什么不和我联系？我公司地址他们是知道的，自2011年以来未变更过地址，我的电话他们也是知道的，他们和我联系，归还欠款，房产自然过户给他们何用撤销？有直接明了的解决方式不走，偏偏要去行政诉讼，这证明了陈、史二人纯属恶意拖欠借款，蔑视法律，堪称教科书式的“老赖”。常丽雯辩称，一、《委托合同》合法有效，系原告本人的真实意思表示，其应当承担法律后果。1、该《委托合同》是原告的真实意思表示，并未受到任何的胁迫。根据原告诉状所称，其本人向他人借款，为获取借款，通过向他人出具房产买卖委托书，以自己名下的房产对债务进行担保，并通过公证的方式向债权人出具《委托合同》一份。足以说明该房产转卖的《委托合同》系本人所签写，其本人对该合内容、委托事项均十分清楚，是原告本人的真实意思表示，其并未受到任何的胁迫，原告当然也清楚签订该份《委托合同》的法律后果。更何况该份《委托合同》还是经过代表国家权利象征的公证机关进行公证，原告本人到公证处对该合同自愿公证，更是进一步印证该份《委托合同》是原告自愿的，是真实意思表示。2、并且原告签订该份《委托合同》的目的是为借款担保，完全合法，根本不是所谓的以合法形式掩盖非法目的的合同。如原告诉状所说，《委托合同》的签订是“作为此次借款的另外一种形式的借款保证”。原告为达到借款目的，而认可他人通过处分其房产方式保障其债权。这当然合法，根本就不是所谓的“非法目的”。这是原告与他人协商所达成的借款意见，并且并不与强制性法律相冲突，当然合法。3、如果原告已经及时偿还了所谓的所有借款，那么债权人还会通过《委托合同》处分其名下房产吗？当然不会，按照正常的社会经验，并且根据原告诉状所称其经营公司已尽破产，并且拖欠大量的外债不还，显然是原告并未清偿债权，并且经过双方协商无果后，债权人才依据双方签订的《委托合同》处分了该房产以抵偿债务，实现担保目的。原告显然没有偿还债去人欠款，没有如实向法庭陈述事实。二、整个委托卖房程序均经过公证机关公证，原告确认经公证的委托书无效，则实质是对公证书有异议，原告诉求本质为确认该公证书无效，原告依法应当首先确认该公证书无效，而不应当通过民事诉讼程序解决，法院应当依法做出裁定驳回原告起诉。《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条：当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民法院不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查。三、答辩人与被告张俊珂签订的《房产买卖合同》合法有效。张俊珂依法享有二原告房产处分的授权，根据该公证书，张俊珂有权代表二原告对外处置其房产。答辩人与张俊珂也签订有相关房屋买卖合同，答辩人通过与张俊珂签订《房产买卖合同》，并到房管局依法办理过户手续。并且交易房屋的价格也属于市场价格，并且经过房产登记进行正常的房产过户，答辩人签订的《房产买卖合同》当然合法有效，答辩人依法对该房产享有所有权。四、原告主张确认买房合同无效并主张退还房产，实质是对房产过户的具体行政行为不服，房屋过户登记行为属于行政行为，原告对此不服的，应当提起行政诉讼进行权利救济，而不应当提起民事诉讼。综上所述，《委托合同》合法有效，系原告本人的真实意思表示，答辩人与被告张俊珂签订的《房产买卖合同》合法有效。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求或裁定驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、2012年7月9日，陈孟清（乙方、借款人、抵押人）、史巧玲（××）与王媛（甲方、出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》（合同编号：224号）、《借据》，约定：乙方因投资经营需要向甲方借款210000元；期限六个月，自2012年7月9日至2013年1月9日；甲乙双方约定借款利率为13‰，实际付款日期早于或者迟于上述约定日期的，以乙方实际占有借款的时间计算利息；乙方以其名下位于洛阳市西工区××院××房产【房屋所有权证号：洛市房权证（2006）字第X341709号】作为抵押，乙方承担抵押担保责任的范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）。同时，陈孟清、史巧玲与王媛就签订《借款抵押合同》、《借据》一事在洛阳市××工区公证处办理公证，公证书编号为（2012）洛西证经字第473号，并办理了抵押登记。同日，陈孟清、史巧玲（委托人、甲方）与张俊珂（受托人、乙方）签订《委托合同》，约定：甲方自愿将其所有的座落于河南省洛阳市××工区光华路24号院8幢2-502房产一套全权委托乙方交易转让。该房产交易转让在二手房交易市场进行，价格随行就市，乙方代收上述房屋交易全部价款，并从交易价款中支付房屋交易相关费用；在房屋交易过程中，甲方全权委托乙方办理房产抵押注销、申请上市交易、产权过户登记、房款交割、房屋所有权交接、前往财政局查验完税凭证、交纳相关费用等手续，保证上述房产交易的顺利进行；委托期限自2013年1月11日起至上述事项办理完毕。同时陈孟清、史巧玲与张俊珂就签订《委托合同》一事在洛阳市××工区公证处办理公证，公证书编号为（2012）洛西证经字第474号，公证书载明陈孟清、史巧玲和张俊珂双方在订立《委托合同》时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，合同内容具体明确，合同上双方当事人的签字、指印均属实。陈孟清、史巧玲与王媛在2012年7月9日签订的《借款抵押合同》（合同编号：224号）到期后又于2013年1月10日与王媛续签一份《借款抵押合同》（合同编号：445号）、《借据》，将借款期限延至2013年7月9日，其它约定事项不变。同时陈孟清、史巧玲与王媛就续签《抵押借款合同》、《借据》一事在洛阳市××工区公证处办理公证，公证书编号为（2013）洛西证经字第14号。2013年7月9日，陈孟清（乙方、借款人、抵押人）、史巧玲（××）与王丽（甲方、出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》（合同编号：730号）、《借据》，约定：乙方因投资经营需要向甲方借款250000元；期限六个月，自2013年7月9日至2014年1月9日；甲乙双方约定借款利率为13‰，实际付款日期早于或者迟于上述约定日期的，以乙方实际占有借款的时间计算利息；乙方以其名下位于洛阳市西工区××院××房产【房屋所有权证号：洛市房权证（2006）字第X341709号】作为抵押，乙方承担抵押担保责任的范围为本合同项下的借款本金、利息、违约金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）。同时，陈孟清、史巧玲与王媛就签订《抵押借款合同》、《借据》一事在洛阳市××工区公证处办理公证，公证书编号为（2013）洛西证经字第325号，并办理了抵押登记。2014年1月9日和2014年7月9日，陈孟清、史巧玲同样以涉案房产作为抵押又分别与蔡玉花、方铮锐签订了《借款抵押合同》（合同编号分别为：1139号、1570号）、《借据》，借款金额都是250000元，借款期限均为六个月，最后借款到期日为2015年1月9日。上述两次借款抵押行为均办理了公证和抵押登记，2014年7月9日双方签订的《借款抵押合同》中约定涉案抵押房产的价值为270000元。2、庭审时陈孟清、史巧玲表示对与王媛、王丽、蔡玉花、方铮锐签订的《借款抵押合同》《借据》真实性均无异议，称上述借款都是通过一个叫瀚华小额贷款公司借的，但其仅收到王媛出借的本金，没有实际收到王丽、蔡玉花、方铮锐给付的借款本金，只是因为前一笔借款到期后无力偿还，就向他人借款用来偿还上一笔到期借款,最后一次借方铮锐的借款250000元至今未向方铮锐偿还过。3、庭审时陈孟清、史巧玲向法庭提交落款为2014年7月9日的《二手房买房协议》，称该《二手房买房协议》系伪造的，张俊珂、常丽雯对《二手房买房协议》的真实性均没有异议，称协议最后落款甲方处陈孟清、史巧玲的签字为其本人在2014年7月9日借款时所签。经询问陈孟清、史巧玲，其认可《二手房买房协议》上的签名是其本人所签，但落款日期不是。4、2015年1月12日张俊珂代陈孟清与常丽雯签订《房产买卖合同》（合同号：XS0059982），将涉案房产以270000元的价格出售给常丽雯，同时于当日办理产权变更登记，将涉案房产变更登记到常丽雯名下，产权证号：洛房权证市字第××号。张俊珂庭审时出示署名为方铮锐收条一份，该收条载明：今收到常丽雯（瀚华公司代付）现金250000元整。5、2015年1月14日涉案房产抵押给胡巧凤，房屋他项权证编号为：洛房市他字第00098733号。2015年7月9日涉案房产权变更登记到案外人王飞乐名下，权证编号：洛房权证市字第××号，同日涉案房产抵押给中国工商银行，权证编号：洛房市他字第00111304号。6、洛阳瀚华房地产营销策划有限公司的法定代表人为王瀚彬，庭审时王瀚彬作为张俊珂的委托诉讼代理人出庭应诉，并陈述并不存在陈孟清、史巧玲说的瀚华小额贷款公司，洛阳瀚华房地产营销策划有限公司是一家中介公司，借款人通过其介绍从出借人处以房产抵押的形式获得借款，其公司收取佣金，张俊珂、常丽雯均为其公司员工。本院认为，从陈孟清、史巧玲诉状载明事实以及张俊珂在答辩中所作陈述来看，2012年7月9日陈孟清、史巧玲与张俊珂签订《委托合同》时，陈孟清、史巧玲具有相应的民事行为能力，应当知道签订《委托合同》的法律后果，其目的是为了对陈孟清的借款行为提供保证，双方意思表示真实，不存在违反法律有关合同效力性的规定，故该《委托合同》自成立时生效，现陈孟清、史巧玲主张《委托合同》以合法形式掩盖非法目的自始无效，于法无据，本院不予支持。在向方铮锐借款到期后陈孟清、史巧玲未按期还款，张俊珂依据与陈孟清、史巧玲签订的《委托合同》以及陈孟清、史巧玲签署的《二手房买房协议》代陈孟清与常丽雯签订《房产买卖合同》（合同号：XS0059982），并将涉案房产变更登记到常丽雯名下。庭审时张俊珂的委托诉讼代理人王瀚彬代张俊珂答辩称，为避免涉案房产被其他债务人查封，便让公司职员张俊珂将涉案房产过户到公司另一名员工常丽雯名下，由常丽雯代偿250000元给出借人方铮锐，等待陈孟清出面解决问题。张俊珂提交的署名为方铮锐的收条显示，常丽雯向方铮锐支付的购房款也是由洛阳瀚华房地产营销策划有限公司代付的，常丽雯亦无其它证据证明其实际支付过购房款。由此可知张俊珂代陈孟清与常丽雯签订《房产买卖合同》时双方没有买卖涉案房产的意思表示，故张俊珂代陈孟清签订的《房屋买卖合同》无效。现涉案房产登记在案外人王飞乐名下，陈孟清、史巧玲主张张俊珂、常丽雯退还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、2015年1月12日张俊珂代陈孟清与常丽雯签订的《房产买卖合同》（合同号：XS0059982）无效。二、驳回陈孟清、史巧玲的其他诉讼请求。本案受理费4749元，由陈孟清、史巧玲负担4649元，张俊珂、常丽雯负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓宇人民陪审员  董敬东人民陪审员  蒋秀云二〇一九年六月二十五日书 记 员  马飞扬