北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5116号原告：袁业国，男，1970年7月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘久强，北京市商安律师事务所律师。被告：北京书镝建筑材料有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉务原运输队院内。法定代表人：闵立虎，董事长。被告：闵立虎，男，1964年7月21日出生，汉族。二被告委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告袁业国与被告北京书镝建筑材料有限公司（简称书镝公司）、闵立虎租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁业国的委托诉讼代理人刘久强，被告书镝公司、闵立虎的委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。袁业国向本院提出诉讼请求：一、确认原告与书镝公司于2017年8月15日签订的房屋租赁合同无效；二、判令书镝公司退还原告使用费32547元、押金30000元、保全费520元，闵立虎承担连带责任。事实和理由：2014年起，原告开始租赁被告书镝公司的库房用于超市经营，库房位于北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村原运输队院内。根据双方于2017年签订的续租合同租期应于2019年8月15日到期。但2019年5月7日，原告租赁给书镝公司的库房因系违章建筑被强制拆除，致使原告无法继续使用，但书镝公司拒绝退还剩余租金及押金。因书镝公司系一人有限公司，闵立虎作为书镝公司的法定代表人及出资人，对外经营时公司与法人账目不分，财务混同，故要求闵立虎依法承担连带责任。书镝公司、闵立虎辩称，认可涉案租赁合同无效，不同意原告的其他诉讼请求。原告是与书镝公司签订的租赁合同，闵立虎仅作为书镝公司的法定代表人签订合同并收取租金。按照法律规定，应当由书镝公司独立承担法律责任，原告没有证据证明书镝公司与闵立虎存在财产混同的情况。另，因原告与闵立虎系老乡，原告经常拖欠租金，原告于2018年8月7日交纳的120000元租金系交纳的2017至2018年度的租金，2018至2019年度被告并未交纳租金，且双方于2017年签订书面合同后，原告并未按照合同约定交纳30000元押金，而仅是2014年开始租赁时交纳了20000元的押金，当年合同到期后被告已经退还了该20000元押金。原告还有1106元的电费尚未交纳，原告搬走后由被告代替交纳的，该笔费用按照合同约定应当由原告负担。本院经审理查明以下事实：书镝公司为自然人独资的一人有限责任公司，法定代表人为闵立虎。2017年8月15日，承租方袁业国（乙方）与出租方书镝公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定就北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村原运输队院内库房房屋租赁事宜达成一致意见，库房面积为360平方米，承租库房用途为超市，租赁期限为1年，起始日期为2017年8月15日，承租期满前三个月，如乙方继续承租库房，提前告知甲方，协商后办理续租手续。合同之内甲方不能提高租赁租金。本合同履行期间，因不可抗力原因本合同自动终止，如遇征地拆迁，甲方有权终止合同，甲乙双方办理退租手续。租金为每年壹拾贰万元整，支付方式为乙方在2017年8月1日前一次性支付。乙方应于本合同签订同时，向甲方交纳叁万元的履约保证金。乙方管理的房屋使用所产生的税费、电费、水费、卫生费以及其他费用由乙方自行承担。庭审中，双方一致认可原告2014年即开始租赁涉案房屋，一年一签租赁合同，但之前的合同目前无法找到。另查，涉案房屋无规划审批手续，被认定为违章建筑，于2019年5月7日被相关政府机构张贴封条，并于2019年5月24日被相关政府机构强制拆除。被告主张虽涉案房屋于2019年5月7日被张贴了封条，但第二天原告私自撕下封条并实际营业至2019年5月17日。原告为证实其主张，向本院提交了如下证据材料：1、手写材料一份，载明：收到袁业国库房场地租金押金贰万元整，闵立虎，2014．7．13。原告表示当时还另交纳了一万现金作为押金，但被告没有出具收条。2、收据两份，其中2017年10月11日的收据载明：今收到袁业国租金壹拾贰万元整（￥120000），收款人闵。2018年8月7日的收据载明：今收到袁超市租金壹拾贰万元整（￥120000），收款人闵立虎。经质证，被告表示2014年的手写材料收取的是当年合同的押金，并已经在当年合同履行期满后退还给原告。2017年的收据载明的金额收取的是2016年至2017年的租金，2018年收据载明的金额收取的2017年至2018年的租金。二被告未就其主张向本院提交证据材料，亦未就闵立虎的财产独立于书镝公司的财产提交证据材料。经询问，原告表示同意在本案中就1106元的电费问题从被告应担给付的费用中扣除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经审理查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关政府认定为违法建筑予以拆除，故本院确认袁业国与书镝公司签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现袁业国要求书镝公司返还收取的押金及腾退房屋之后的使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于押金数额，虽原告主张另支付了10000元现金作为押金，但并未向本院提交证据证明，故关于书镝公司应当退还的押金数额，本院根据闵立虎出具的押金材料予以确认。虽书镝公司主张该笔押金已经退还，但亦未提交证据证实，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。关于使用费具体数额，虽书镝公司主张2018年8月7日收据载明的金额为2017年至2018年的租金，但原告亦提交了2017年10月11日的租金收据，结合双方2017年合同约定的租金支付时间为2017年8月1日之前，书镝公司的该项答辩意见不符常理，且书镝公司并未提交证据证明该笔费用系交纳的2017年至2018年的租金，故本院确定该笔费用应当是袁业国交纳的2018年至2019年的使用费。虽书镝公司主张原告实际经营至2019年5月17日，但并未提交证据证实，现其亦认可涉案房屋于2019年5月7日已被相关政府部门张贴封条，本院确认原告实际经营至2019年5月7日。故关于书镝公司应当退还的使用费，本院参考双方合同约定的租金标准并结合原告的实际经营情况予以确定，原告主张未超过法律规定，本院予以支持。现原告同意在本案中一并就其应当负担的1106元电费从被告应当退还的费用中扣除，本院对此不持异议。对于袁业国要求书镝公司承担诉讼保全费用的诉讼请求，因袁业国在本案中，提出诉讼保全申请，是为了敦促书镝公司能够及时履行金钱给付义务，故该诉讼保全费用，应认定是原告的合理支出，书镝公司理应予以承担。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。书镝公司系闵立虎个人独资公司，闵立虎也未证明其财产独立于公司，因此，闵立虎对于书镝公司的债务应承担连带责任。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认袁业国与北京书镝建筑材料有限公司于二〇一七年八月十五日签订的房屋租赁合同无效；二、北京书镝建筑材料有限公司于本判决生效之日起七日内给付袁业国押金20000元，使用费31442元（已扣除1106元电费）、保全费520元；三、闵立虎对本判决第二项债务承担连带责任；四、驳回袁业国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由被告北京书镝建筑材料有限公司、闵立虎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇一九年九月十六日法官助理  黄聪聪书 记 员  何 鑫