河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初4675号原告：吴东霞,女，1974年8月17日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：孙靖淋，河南京港律师事务所律师。被告：商丘市金邦置业有限公司，住所地商丘市城乡一体化示范区珠江路东段（珠江名人苑）二号楼一层，统一社会信用代码91411400581708233N。法定代表人：黄备战，职务：董事长。委托诉讼代理人：常孝义，北京市华泰（成都）律师事务所律师。原告吴东霞与被告商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人孙靖淋，被告法定代表人黄备战及诉讼代理人常孝义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴东霞向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2015年5月29日签订的三分《商品房内部认购协议书》合法有效；二、判令被告依照《商品房内部认购协议》与原告签订“黄金水岸”一期1号楼1单元1404室，一期1号楼1单元1502室《商品房买卖合同》，并依法办理相关商品房买卖合同的网签、备案等相关手续；三、判令解除“黄金水岸”一期1号楼1单元401室《商品房内部认购协议书》，并返还原告房款391666元及利息损失；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年5月29日，签订了三份《商品房内部认购协议书》，约定被告向原告抵账出售位于示范区长江××与××“黄金水××”小区××楼××单元××室、××室、××室，待被告取得预售条件后被告向原告办理《商品房买卖合同》，并依法办理商品房买卖合同的网签、备案等相关购房手续。《商品房内部认购协议书》签订后，原告抵账交付了全部购房款，现被告具备预售条件，却迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》办理相关手续，更没有向原告交付房屋。“黄金水岸”一期1号楼1单元401室，因被告出售给他人，应当返还原告购房款并承担利息损失。被告金邦置业公司辩称：1、吴东霞未实际支付价款，金邦置业公司无履行合同的义务；2、吴东霞并未交纳房款，因此金邦置业公司也没有房屋交付的义务，协议不产生任何效力；3、因金手指公司涉嫌非法集资，本案应中止审理，本着先刑后民的原则，吴东霞的借款应由司法机关向金手指公司或万跃华依法追缴；4、吴东霞应当向万跃华及商丘金手指公司主张债权而非向金邦置业公司主张权利。综上，由于吴东霞没有实际支付价款，加之案外人万跃华没有为金邦置业公司实际施工完毕，金邦置业公司无继续履行的义务，该协议对金邦置业公司没有任何约束力，应认定为无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因本案反诉人金邦置业公司未交纳反诉费，对其反诉请求本院不予审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的三份《商品房内部认购协议书》及收据，被告虽有异议，但没有提交主张成立的相关证据，异议不能成立。提交的（2019）豫14民终314号民事判决书，（2019）豫民申3563号民事裁定书，应以双方提交的证据及查明的案件事实进行判决。被告提交的《建设工程施工合同》及收款条，该证据是被告与万跃华与签订的合同书及相互之间结算的工程款，与本案没有关系。提交的商丘市中级人民法院（2019）豫14刑终427号刑事判决书及万跃华询问笔录，万跃华不是本案当事人，该证据与本案没有关系。提交的屈珊的询问笔录，该证据是被告与金手指公司之间的债权债务关系，与本案没有关系。提交的65套认购协议书，该证据是三方同意用房源抵偿借款，消灭三方之间债权债务关系的一种方式，达不到被告的证明目的。根据庭审及对当事人提交证据进行分析认定，本院确认以下案件事实：原告吴东霞系商丘金手指投资信息咨询服务有限公司的理财客户。因该公司无力偿还原告理财款，经原告吴东霞、被告金邦置业公司、商丘金手指投资信息咨询服务有限公司三方协商，2015年5月29日吴东霞与金邦置业公司签订《商品房内部认购协议书》三份，吴东霞为乙方（买受人），金邦置业公司为甲方（出卖人），主要内容为：“乙方认购的商品房为黄金水岸一期1号楼1单元1404室。房屋总价款为382296元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金382296元。黄金水岸一期1号楼1单元1502室。房屋总价款为381281元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金381281元。黄金水岸一期1号楼1单元401室。房屋总价款为391666元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金391666元。合同又约定，待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人携带定金合同、身份证件、印章，若办理贷款另需携带相关手续，本人亲自持本协议到指定地点签署正式的《商品房买卖合同》及附件，缴纳相关费用，行使优先认购权，本认购协议即失效，乙方所交定金无息自动转为部分购房款。双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》及附件，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同及其附件，否则依照法律法规的定金罚则进行处理。此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源，乙方无权退房”。同日，金邦置业公司向吴东霞出具收款收据三份，金额分别为382296元、381281元、391666元。2016年11月11日，金邦置业公司取得了“黄金水岸”项目的商品房预（销）售许可证。另查明：金邦置业公司于2018年12月3日将案涉“黄金水岸”一期1号楼1单元401室出售给他人，并已备案登记。本院认为，原、被告双方签订的《商品房内部认购协议书》是双方真实意思的表示，金邦置业公司已向吴东霞出具全部售房款收据，现涉案房屋已经取得商品房预（销）售许可证，故对原告要求确认协议有效，要求被告按照协议约定签订商品房买卖合同以及在房管部门办理该商品房买卖合同的网签、备案手续的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”原、被告签订的《商品房内部认购协议书》第8条显示，“此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源”，约定由金邦置业公司用以房抵账的方式承担商丘金手指公司原欠吴东霞的款项，实际即为商丘金手指公司将其对吴东霞所负债务转移给金邦置业公司，因此无论金邦置业公司现在是否已经清偿了商丘金手指公司的债务，均不影响其按照认购协议的约定向吴东霞履行义务。因金邦置业公司已将“黄金水岸”一期1号楼1单元401室出售给他人，该份协议无法履行，故原告吴东霞要求解除合同返还购房款的诉讼请求应予支持。因本案系经债权人吴东霞同意，金邦置业公司在商品房内部认购协议书签字、盖章认可，吴东霞、金邦置业公司、商丘金手指投资信息咨询服务有限公司三方已经达成了债务转移的合意，且该协议系双方自愿签订，不违反法律强制性规定，应认定有效，故对被告金邦置业公司的抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年5月29日签订的位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元1404室、1502室《商品房内部认购协议书》有效；二、被告商丘市金邦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告吴东霞签订位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元1404室、1502室商品房买卖合同，并依法办理该商品房买卖合同的网签、备案等相关手续；三、解除被告商丘市金邦置业有限公司与原告吴东霞2015年5月29日签订的位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元401室《商品房内部认购协议书》；被告商丘市金邦置业有限公司返还原告吴东霞该购房款391666元及利息（利息自2018年12月3日起至付清之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元，保全费2520元，合计9745元，由被告商丘市金邦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  周孝忠审判员  贺冬青审判员  赵军峰二〇二〇年六月二十四日书记员  胡尊林