河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初3944号原告闫三，男，1956年6月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人周涛，河南尚成律师事务所律师。被告韩舍来夫，男，1974年3月5日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。原告闫三与被告韩舍来夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫三及其委托代理人周涛、被告韩舍来夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫三诉称，2015年9月24日，双方签订《合同书》一份，约定原告将中华路地道口路南门面房一间出租给被告，租期肆年，自2015年9月24日至2019年9月24日止，租金每年两万两千元，一年一交，每年8月24日前必须付清全年房租，否则原告有权在所交租金到期之日收回房屋，被告不得再以任何理由拖延搬迁，多占一天，按100元/天加收房租。被告欠付2016年9月24日至2018年9月24日的租金4000元。鉴于被告严重违法合同约定义务，原告要求解除与其之间的房屋租赁合同并赔偿损失，请求法院告查明案件事实，支持原告的诉讼请求。请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同关系，并向原告返还房屋。2、判令被告支付2016年9月24日至2018年9月24日欠付的租金4000元，并支付违约金5000元。3、判令被告赔偿2018年9月25日起至实际归还房屋之日止的房租损失（按照合同约定每天加收100元房屋，即160元/天计付）。4、判令被告恢复房屋原状（即重新安装卷闸门两个、蹲便器一个、厨房门一个、全屋刷白）。被告韩舍来夫辩称，原告说的全是谎话，2017年7月份左右，其已经将房屋归还给原告，但是原告出差了，一直没有退多交的房租。2016年，南海办事处的工作人员说店里的卫生特别脏，其才重新装修，不装修的话，就让其关门。经审理查明，原告闫三拥有位于驻马店市中华路东段南侧公房管理所楼1层104号门面房一间。2015年，原告闫三（甲方）与被告韩舍来夫（乙方）签订《合同书》一份，约定：1、甲方将中华路地道东口路南（东临南海路交叉口）门面房一间出租给乙方使用，租期肆年，自2015年9月24日起，至2019年9月24日止（如遇行政行为等不可抗力因素时，合同及时终止）。租金为每年人民币贰万贰仟元整，租金一年一交，每年8月24日前必须交清全年房租，不得拖欠，否则甲方有权在所交租金到期之日收回房屋，乙方不得再以任何理由拖延搬迁，多占一天，按100元/天加收房租。2、乙方如将房屋转租给其他人，必须经甲方签字同意，否则转租无效。甲方也不得在乙方承租期内无故把房屋转租他人，谁违约罚谁违约金伍仟元整。3、房屋出租期内的租房税费、水电费、卫生费等一切税费开支全部由乙方承担，甲方不承担任何税费；一切房产设施、水电器等，乙方都应保证完好无损，如有损坏或丢失，乙方应照价赔偿等条款。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，2019年，韩舍来夫以闫三为被告诉至本院，另案案号为(2019)豫1702民初369号，另案诉讼请求为：“判令被告返还原告租金20000元、违约金5000元及原告的装修费用40000元，共计65000元”。2019年3月20日，本院作出(2019)豫1702民初369号民事判决。该判决审理查明部分显示：“被告闫三拥有位于驻马店市中华路东段南侧公房管理所楼1层104号门面房一间。2015年，原告韩舍来夫（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》一份，约定：1、甲方将中华路地道东口路南（东临南海路交叉口）门面房一间出租给乙方使用，租期肆年，自2015年9月24日起，至2019年9月24日止（如遇行政行为等不可抗力因素时，合同及时终止）。租金一年一交，每年8月24日前必须交清全年房租，不得拖欠，否则甲方有权在所交租金到期之日收回房屋，乙方不得再以任何理由拖延搬迁，多占一天，按100元/天加收房租。2、乙方如将房屋转租给其他人，必须经甲方签字同意，否则转租无效。甲方也不得在乙方承租期内无故把房屋转租他人，谁违约罚谁违约金伍仟元整。3、房屋出租期内的租房税费、水电费、卫生费等一切税费开支全部由乙方承担，甲方不承担任何税费；一切房产设施、水电器等，乙方都应保证完好无损，如有损坏或丢失，乙方应照价赔偿等条款。合同的甲方一栏处除显示的闫三署名外，还显示有‘马秀清’署名。被告闫三称‘当时签订合同时诉争房屋的房产证办在我母亲马秀清的名下，但实际该房屋是被告的。现在该房屋已办到被告名下。马秀清三个字是被告所签’。原告对此并无异议。庭审中，原告向本院提交一份其持有的《合同书》，该合同书载明的本案诉争房屋的年租金为贰万元整（合同书字体为打印字体，原告提交的该份合同中显示的打印字体‘租金每年人民币贰万贰仟元’中的‘贰仟元’被涂抹掉）。同时被告向本院提交一份其持有的《合同书》，该合同书载明的本案诉争房屋的年租金为贰万贰仟元整，其中的‘贰仟元’未显示被涂抹掉。原告称“其所持有的合同中的‘贰仟元’系由被告闫三所涂抹掉，租金一直都是每年2万元。被告闫三则认为租金为每年2.2万元，原告所持的合同中的‘贰仟元’并非被告所涂抹。租房合同签订后，被告闫三依约将本案诉争门面房交付给原告使用，原告也向被告交纳了当年度的租金。2017年9月15日，原告向被告交纳租金2万元，并由被告向原告出具收条一份，载明‘今收到2017年9月24日至2018年9月24日的房租贰万元整’。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告陈述其诉请的事实理由为：2017年9月15日，原告向被告交纳房租后，被告一直找原告的麻烦，并且在原告租赁的门面房粘贴转让广告，原告无法承租该房屋，后原告于2017年9月17日将房屋交还给被告。故被告应退还原告所交纳的房租2万元（2017年9月24日至2018年9月24日期间）并赔偿违约金及装修损失。原告为证明其上述主张，向本院提交了2016年9月28日由驻马店市驿城区蔡国强陶瓷门市部出具销货清单一份及2016年10月15日的收条一份，原告用以证明其租赁被告的门面房支出的装修费用共计4万元。被告闫三质证称：对上述证据均有异议，未显示是何人购买。即使原告用于装修，被告也不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。二、庭审中，被告闫三向本院提交：1、2018年6月4日及6月11日的通话录音两份；2、诉争房屋的照片两张，该照片中显示原告承租的门面房大门上粘贴有转让广告，电话号码为155××××0347。3、视频视听资料一份。被告闫三用以证明本案诉争房屋现仍由原告所控制，且原告在房屋大门上粘贴有转让广告。原告质证称：1、对两份通话录音的真实性没有异议，但并非完整录音。2、大门上粘贴的转让二字下方电话号码虽然是原告的电话号码，但转让广告系由被告粘贴，留原告的电话号码是为了方便与客户联系。3、原告将房屋交还给被告时，并未将房屋钥匙交还给被告，现仍有原告持有一把钥匙，被告持有一把钥匙。当时被告称一手交钱，一手交钥匙，因被告一直没有退还原告的租金，并称其出差不要钥匙，所以原告也一直未将钥匙交还给被告。现原告已经停止营业，门面房里有原告的物品，包括空调、冰柜、菜柜”。该判决本院认为部分显示：“被告闫三将其所有的门面房出租给原告韩舍来夫使用，双方形成房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据有关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其在交纳了2017年9月24日至2018年9月24日的租金后，被告一直找原告的麻烦，并且在原告租赁的门面房粘贴转让广告，导致原告无法承租该房屋，后于2017年9月17日将房屋交还给被告。原告应对其上述主张承担举证责任。1、从被告向本院提交的照片显示，诉争门面房大门上粘贴的转让广告中预留的电话号码为原告所有，原告并没有证据证明该转让广告系由被告闫三所粘贴；2、原告在庭审中认可该门面房的钥匙未交付给被告，而由原告一直所持有；且诉争门面房中仍有原告的物品未搬走，故原告主张其于2017年9月17日将房屋交还给被告，无证据加以证明，本院不予采纳；3、原告主张其在租赁期间被告一直找原告的麻烦，阻碍原告正常经营，也未向本院提交相关证据加以证明，本院对此不予采信。除此之外，原告也未向本院提交其他相关证据对其上述主张加以证明，故原告韩舍来夫主张‘被告在租赁期间一直找原告的麻烦，并且在原告租赁的门面房粘贴转让广告，导致原告无法承租该房屋，后于2017年9月17日将房屋交还给被告’，无事实依据，本院不予采信。原告据此请求返还租金20000元、违约金5000元及装修费用40000元，无事实和法律依据，本院不予支持”。该判决主文部分显示：“驳回原告韩舍来夫的诉讼请求”。现该判决已发生法律效力。庭审中，原告闫三陈述称：被告是开拉面馆的，原告没有锁过门，被告应该是在2017年10月份左右关门的；是在2018年5月份通知拆迁的，是拆迁办的工作人员通知我的，后来我就打电话通知了被告，喊着被告去拆迁办进行登记，但被告一直没有来，最后一次通知被告是在6月份；被告没有给过我钥匙，现在房屋门上的锁是被告锁的。被告韩舍来夫陈述称：2016年签合同时，说的房屋要拆迁，我在2017年，就不再那干了，2017年我已经把房屋交给原告了，钥匙也给原告了，房屋的门是原告锁的，交完房屋后，我就没有再锁过房屋；冰柜、和面机、消毒柜、卷闸门是我装的，我来的时候没有卷闸门、厨房门、蹲便器，墙面是其装修的，其装修是为了开拉面馆。上述事实，有相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，一、原告闫三将其所有的门面房出租给被告韩舍来夫使用，双方形成房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，合同约定“租金为每年人民币贰万贰仟元整，租金一年一交，每年8月24日前必须交清全年房租”，而被告韩舍来夫于2017年9月15日向原告交纳了2万元的租金，未按约定时间“每年8月24日前”交纳租金。原告向被告出具的收条中虽显示“今收到2017年9月24日至2018年9月24日的房租贰万元整”，但并未注明该年度的房租已交清，应为被告未足额交纳该年度租金20000元。综上，被告自2017年8月24日起未按约定期限支付租金已构成违约，此后也未足额交纳租金，亦构成违约，现原告请求解除双方之间的房屋租赁合同关系并返还给原告房屋，于法有据，本院予以支持。根据合同约定的“租金为每年人民币贰万贰仟元整”，每日租金为60.27元（22000元/年÷365天），被告交纳的租金20000元应为332日的租金（20000元÷60.27元/日）。根据原告向被告出具的收条显示的“今收到2017年9月24日……”，故原告交纳了2017年9月24日至2018年7月21日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本院已认定被告自2017年8月24日起未按约定期限支付租金已构成违约，此后也未足额交纳租金，亦构成违约。在此情况下，原告应及时催告被告履行合同义务，如被告在合理期限内仍未履行，原告可依据合同约定的“否则甲方有权在所交租金到期之日收回房屋”，收回诉争房屋，或者采取包括但不限于提起诉讼的方式主张权利，用以防止租金损失的扩大；而且原告亦自认2018年5月份拆迁办的工作人员通知其房屋要拆迁，此时原告更应积极地采取相应措施防止损失的扩大，但原告在被告违约后以及收到拆迁通知后听之任之，未采取相应的、必要的措施主张权利，原告怠于行使权利的行为致使租金损失扩大，故原告不得就租金损失扩大的部分要求赔偿。关于租金损失扩大部分。本院综合考量被告最后一次交纳租金的时间2017年9月15日、原告自认的拆迁办通知拆迁的时间2018年5月、以及合同约定交纳租金时间每年8月24日前、合同约定的“否则甲方有权在所交租金到期之日收回房屋”，本院酌定租金损失扩大部分自被告所交租金到期之日2018年7月21日起开始计算，自2018年7月21日起以后的租金系损失扩大部分，原告不得就该部分租金损失扩大部分要求赔偿。现原告请求被告支付2017年9月24日至2018年9月24日欠付租金4000元，以及2018年9月25日起至实际归还之日止的房租损失，无法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金50000元。合同约定的“每年8月24日前必须交清全年房租，不得拖欠，否则甲方有权在所交租金到期之日收回房屋，乙方不得再以任何理由拖延搬迁，多占一天，按100元/天加收房租”，是对被告拖欠租金后，租金的计算方式，而非对违约金的约定，同时合同中的其他条款也没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，故原告请求被告支付违约金5000元，无法律依据，本院不予支持。三、关于原告请求被告恢复房屋原状（即重新安装卷闸门两个、蹲便器一个、厨房门一个、全屋刷白）。首先，被告虽答辩时称其进行装修，但并未对原告所主张的被告拆除卷闸门、蹲便器、厨房门予以认可，同时被告也未提交相关证据证明被告拆除了卷闸门、蹲便器、厨房门。其次，被告虽认可墙面是其装修的，但原告是为了经营拉面馆而进行的装修，且原告也未提交证据证明被告装修前是何种墙面，是否为刷白的墙面。综上，原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告闫三与被告韩舍来夫于2015年签订的《合同书》。限被告韩舍来夫于本判决生效后十日内将位于驻马店市中华路东段南侧公房管理所楼1层104号门面房一间腾空返还给原告闫三。驳回原告闫三的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  赵丽莉审判员  张伟光审判员  周 岩二〇一九年八月二十六日书记员  肖 琦