上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初17009号原告(反诉被告)：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。被告(反诉原告)：钟军军，男，1982年2月7日生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊杰，上海华勤基信律师事务所律师。原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司(以下简称顺宏公司)与被告(反诉原告)钟军军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭审理。原告顺宏公司法定代表人洪颖及委托诉讼代理人周春雷和被告钟军军及其委托诉讼代理人韦家凯、马俊杰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告顺宏公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠的自2018年1月18日到2019年10月18日止的260平方米的房屋使用费174,993元和自2017年5月8日到2019年10月8日止的500平方米的房屋使用费96,657元，并给付拖欠的2017年11月份水电费5,500元。事实和理由：2014年7月18日双方签署《租赁合同》,约定：被告向原告租赁金海公路XXX号中间的4间门面房屋,钢混结构,面积260平方,年租金100,000元,以及另外的后面一楼500平方米房屋，年租金40,000元，提前15天一次性支付一年租金,先付后用,租期5年,到2019年7月18日到期。合同第12条约定“甲方可终止合同并收回房屋：乙方(被告)拖欠租金达一个月的”。同时双方还签署《补充协议》第5条.“因土地证变更中,本房屋暂没有产权证,乙方(被告)表示知情。”2017年11月，经双方协商提前终止本租赁合同，被告确认马上搬离上述租赁房屋，但被告并未搬离并一直使用所租赁的房屋至今。后原告多次催促被告搬离房屋,并支付实际使用期限的房屋使用费,包括在2018年8月9月两次书面催告,但被告始终予以拒绝。综述,被告占有使用原告的房屋至今,自2017年5月8日起未支付过500平方的房屋使用费，自2018年1月18日起未支付过260平方米的房屋租金,缺乏商业诚信,为维护合法权益,原告提起诉讼。被告钟军军辩称，不同意原告的诉讼请求。由于租赁的房屋没有产权证，政府部门在2017年10月发出公告不允许经营，并采取停水停电和封门的措施。故于2017年10月底前已经搬离。被告钟军军向本院提出反诉请求：判令确认原、被告在2014年7月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令原告返还使用费25,000元；3、判令原告承担被告的装修损失76,450元；4、判令原告支付被告停业损失186,200元；5、判令原告支付搬迁补偿款12,000元。事实和理由：2014年7月18日，原、被告签署《租赁合同》，约定：钟军军向顺宏公司租赁金海公路XXX号中间的4间门面房屋，钢混结构，面积260平米，年租金100,000元，以及另外的后面一楼500平米房屋，年租金40,000元，提前15天一次性支付一年租金，先付后用，租期5年，到2019年7月18日到期。同日，双方签署《补充协议》，协议约定被告的装修装潢部分因拆迁发生的一切赔偿归原告所有。2017年9月27日南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向钟军军告知相关部门于10月16日起断水断电，之后钟军军所租赁的房屋在10月16日正式开始断水断电，钟军军无法正常营业。因钟军军租赁的房屋被断水断电，且房屋的门面于2017年11月份被相关部门砌上了围墙无法经营，钟军军于2017年11月3日搬离至新租赁的场地，为此向搬家公司支付了1,500元搬迁费。租赁的房屋已由拆迁办评估，但原告始终未将装修补贴支付被告。钟军军认为，因该租赁的房屋没有产证，按照法律规定无效，双方的补充协议也无效，协议约定钟军军的装潢部分因动拆迁所发生的一切赔偿归顺宏公司，因合同无效，无法继续经营支付的搬迁费也应由顺宏公司承担。顺宏公司辩称，租赁合同无效无异议，但钟军军一直占有使用租赁房屋至2019年10月底，应承担相应的占有使用费。装修和停产停业等损失按照协议约定不予补偿。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，原告顺宏公司与被告钟军军签订《租赁合同》，约定被告钟军军向原告顺宏公司租赁位于金海公路XXX号门面中间四间房屋用于铝合金经营，建筑面积260平方米，协议约定租期为5年，自2014年7月18日至2019年7月18日止。2014年至2017年7月18日的年租金80,000元；2017年7月18日至2019年7月18日的年租金为100,000元。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方(顺宏公司)在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，乙方(钟军军)应在10日内自行搬离，所有的动迁利益(包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、搬迁损失等)都与乙方无关，乙方不得向甲方或动迁方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：乙方装修装潢部分，搬移的办公物品(空调、办公桌、文件柜、监控设备)外，其它任何不可拆除包括(隔墙、门、灯、卫生间设施、木地板、地砖、隔断、防盗窗等)，所有权均属甲方所有。该房屋在动迁范围所发生一切赔偿由甲方享有。乙方无权利享有一切赔偿，乙方同意此条件。在租赁期间随时发生政府动迁，乙方无条件搬迁并终止本合同，在搬离之日完毕后，有余下房租退还乙方，按实结算。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。2015年4月6日，原、被告双方又签订了《协议书》，被告钟军军又租赁原告位于金海公路XXX号后面一楼500平方米房屋用于铝合金加工，租赁期为四年，自2015年5月8日至2019年5月8日，第一、二年租金为35,000元，第三、四年租金为40,000元。上述合同签订后，被告钟军军先后支付了260平方米房屋的租金至2018年1月17日，500平方米房屋的租金支付至2017年5月7日。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营(无照经营)行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日，租赁场所恢复生活用电。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对金海公路XXX号、3456号等部分门面房采取砌墙封门。2018年期间，顺宏公司多次要求钟军军退还租赁房屋，但钟军军直至顺宏公司起诉后，经本院协调于2019年10月下旬返还租赁房屋。另查明，2018年10月30日，上海耀华房地产估价有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区金海公路XXX号顺宏公司的房地产(包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备)的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元(其中注明钟军军的装修附属设施估价76,450元)，附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元(其中注明钟军军的搬迁费3,045元)，不可恢复使用设备补偿费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋(企业)征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元(评估价70%计算)；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)642,247元(评估价70%计算)；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元(按9,729.48平方米×350元×70%计算)；签约奖励243,000元。庭审中，原、被告双方确认，被告在租赁期间，尚欠5,000元水电费未支付。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告顺宏公司与被告钟军军签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。租赁合同无效，当事人参照租金主张占有使用费的应予支持。本案被告在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，双方均有过错。2017年10月24日起，租赁场所被政府部门采取了断水断电措施，至同年11月24日恢复民用电供应。该期间被告无法使用租赁场所，对应的使用费可酌情予以减免。但期后，被告称虽称因不能经营已经搬离，但在原告催缴租金的情况下，不积极行使止损义务，即不支付使用费也拒不返还租赁场所，理应参照租金标准承担相应的使用费。有关部门鉴于租赁场所仍存在经营情况，于2018年11月1O日起，对租赁场所门面采取砌墙封门措施。该行为确对承租户使用租赁场所有较大的影响，自砌墙至被告钟军军实际返还之日止的占有使用费可作大部分减免。故本院酌情要求被告钟军军承担至搬离日止的占有使用费170,000元。对于钟军军要求返还占有使用费的请求不予支持。对于原告顺宏公司主张的水电费，双方均无异议，本院予以支持。对于钟军军的装修部分和搬迁费，已经审价部门进行审价，双方均无异议。该部分损失，根据合同无效的原因和双方的过错责任，本院确定由原、被告各半承担。原告以无效合同中约定归其所有的主张，本院不予支持。对于钟军军提出的停业损失请求，无法律依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司与被告(反诉原告)钟军军于2014年7月18日签订的《租赁合同》及2015年4月6日签订的《协议书》无效；二、被告(反诉原告)钟军军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司占有使用费170,000元；三、被告(反诉原告)钟军军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司水电费5,000元；四、原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)钟军军装修损失38,225元；五、原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)钟军军搬迁费1,522.5元；六、驳回被告(反诉原告)钟军军其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,450元，减半收取计2,725元，保全费2,020元，由上海顺宏橡塑有限公司承担1,500元，由钟军军承担3,245元；反诉案件受理费2,897.50元，由钟军军负担2,500元，由上海顺宏橡塑有限公司承担397.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十二月三十一日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。