苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5873号 原告：胡丽娟，女，1992年7月11日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：周立，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：毛剑峰，男，1981年2月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告胡丽娟与被告毛剑峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日、2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告胡丽娟及其委托诉讼代理人周立、被告毛剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同，判令被告返还购房款5万元；2.判令被告支付原告违约金283800元。审理中，因双方一致同意解除房屋买卖合同，原告申请撤回了第一项诉讼请求中要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年5月21日签订房屋买卖居间合同（以下简称为买卖合同），原告以人民币1419000元的价款购买被告所有的位于苏州市姑苏区房屋。原告依约于合同签订当日支付了5万元款项，在买卖合同签订之后，该地段房价大涨，被告恶意违约拒绝履行合同，导致原告错失购房时机，造成原告的巨额损失，为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。 被告毛剑峰辩称：我没有拒绝履行合同，而是一直要求履行合同；合同对房款支付方式、时间等没有约定，因原告提出要以贷款方式支付房款，给我带来利息损失，我才提出补偿，但是我最初挂卖的价格就是145万元，没有恶意违约行为；双方合同约定的成交价格为1418000元，房屋价格目前没有上涨反而下跌，即便不履行合同，也没有给原告造成损失，原告按照20%主张违约金过高要求调整。另外，我认为原告并非诚意买房，系与中介方串通，诱使我方作出不利表述进而要求违约金。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院依法组织质证，根据胡丽娟提交的房屋买卖合同、收据、通话录音、沟通短信、相关网站截图、存量房买卖合同，毛剑峰提交的证人证言、录音、链家网合同格式文本，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年5月21日，毛剑峰（甲方、售房人）与胡丽娟（乙方、购房人）在苏州俊高房产投资有限公司（以下简称俊高房产、丙方）居间下签订《房屋买卖(居间)合同》一份。合同约定甲方将苏州市姑苏区房屋（建筑面积61.94平方米+17.82平方米）出售给乙方，成交价格1418000元，乙方在2019年5月21日前支付定金50000元。合同第五条约定甲乙双方需在2019年6月10日前办理资金托管。合同第六条第四款约定，甲方认可乙方贷款方式付款时，乙方应按时办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；乙方如在贷款过程中提出终止贷款，须补齐所差房款、继续履行合同，并承担由此引起的经济损失；若因乙方资信不够等原因造成贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。第五款约定：甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同第二条约定的房屋成交价20%作为违约金。合同第八条约定甲方承诺房屋产权清晰、可以正常交易并承诺在乙方托管当天，将部分定金20000元退给乙方作首付款；乙方承诺具备购房资格。该协议由甲乙双方签字，丙方工作人员杜双喜签字并加盖公章。协议签订当日，胡丽娟向毛剑峰支付5万元。 2019年6月3日（周一），杜双喜通过微信告知毛剑峰网签备案已经通过，并询问什么时候可以去做资金托管，毛剑峰答复称其在外地要周四回苏州，杜双喜要求周四做资金托管，毛剑峰要求端午节以后进行；2019年6月9日，杜双喜再次联系毛剑峰询问次日是否可以办理资金托管，毛剑峰要求杜双喜联系买家在6月10日见面协商一些事情；次日，杜双喜告知毛剑峰，胡丽娟要求办理资金托管的时候见面聊，并要求6月11日办理资金托管，毛剑峰同意。 2019年6月11日，毛剑峰与胡丽娟、胡丽娟男友在房产交易中心见面，毛剑峰和胡丽娟男友沟通提到自己买了另外的房子加了60万元，要求胡丽娟男友回去和胡丽娟再商量商量，胡丽娟询问具体情况，毛剑峰称他都和胡丽娟男友说了，胡丽娟说她才是买房者，应该和她沟通，但是明确表示不可能加价；胡丽娟男友还表示双方已经签订了合同，如果毛剑峰认为自己卖亏了，当时可以不卖，现在情况耽误他们买房子了；毛剑峰陈述称如果不买也可以的，该赔偿多少他赔偿多少，现在是协商。 2019年6月12日，杜双喜与毛剑峰电话沟通，明确双方在6月11日未能办理资金托管；通话中毛剑峰提及“现在他已经等于是赚了10万块钱了，我只是想让他承担一部分，他又不亏”，杜双喜问如何承担，毛剑峰回答“补一点，很简单了”、“补钱，直接补钱”，杜双喜要求见面协商，毛剑峰提出要求中介先和买方谈的差不多了再见面签订补充协议或者怎么样，并提出一毛钱都不补的话见面没有意义，其中涉及“我挂多少，现在要多少”，中介费25000元多，相当于让对方出个中介费，又不是在房子上涨价，并最终明确加到145万元。 2019年6月13日，杜双喜再次联系毛剑峰要求当天晚上见面协商，毛剑峰询问“他现在有没有答应”并表示不答应就不过去了，答应的话过去谈一下，或者签订个补充协议、收条。杜双喜再次询问是否要求涨价，毛剑峰回答“对”，并再次强调对方已经赚了至少七八万了，只是要求补贴一点、回馈一点而已。6月16日，胡丽娟直接联系毛剑峰询问1418000元是否确定不肯卖了，毛剑峰答复称不可能以1418000元出售。 2019年6月24日，毛剑峰、俊高房产工作人员及胡丽娟男朋友见面协商，毛剑峰要求明确付款期限（要求注明如申请贷款后60天如果未能审批，由胡丽娟补足）、家具家电（带走部分家具家电）及房屋价格（合同价之外再补3万元左右，并明确该3万元可以协商）问题，胡丽娟男朋友表示前两个要求不是问题，第三个补3万元存在困难，因为合同约定的是1418000元，需要做胡丽娟工作，最终双方没有能够协商成功。协商期间，毛剑峰曾提出资金托管当天本来是不想去的，当时就要求没有谈妥之前不去，但是中介告知见面协商就去了，并表示他觉得上述第一、二点要求没有问题，要求胡丽娟男朋友和胡丽娟商量第三点要求，并明确他提出的3万元价格是可以商量的。 审理中，毛剑峰确认在签订合同时知道胡丽娟可能要贷款，为证明合同不能继续履行并非因为其要求加价，而是因为合同关于付款时间不明且胡丽娟拒绝对此进行协商，毛剑峰申请俊高房产员工田浩然出庭作证，田浩然出庭作证表示其参与签订了案涉合同，并在双方没能进行网签后参与协调，不清楚为何没有网签成功。田浩然明确合同签订第二天毛剑峰曾至其公司表示合同上没有约定付款时间和付款方式，仅约定了网签时间，其答应毛剑峰从中协调并应该联系了胡丽娟，但是具体记不清楚如何沟通了；2019年6月11日以后，其从中协调双方之间的纠纷，但未能协调成功，毛剑峰曾要求继续履行合同。毛剑峰还提交了俊高房产业务员杜双喜证言，其中对购房及买卖双方发生纠纷后的过程进行了记录，但杜双喜出庭时表示内容是毛剑峰提供，其签字确认；在杜双喜出庭接受询问时，对法庭及胡丽娟一方就其签字确认的证言中的内容进一步询问时，其均表示不清楚。胡丽娟对毛剑峰提交的证人证言质证认为田浩然出庭没有说明具体情况，不能证明毛剑峰没有违约，而杜双喜的证言及其出庭陈述不一，不应被采信，更何况其中没有否认毛剑峰要求加价的事实。 另查明，2019年7月20日，胡丽娟与案外人签订《苏州市存量房买卖合同》，另行购买了本市姑苏区劳动路108号33幢608室房屋（建筑面积70.61平方米），实际成交价133万元；2019年10月21日，上述房屋不动产权属登记至胡丽娟名下。 审理中，胡丽娟表示其虽然没有通知毛剑峰解除合同，但是其在6月24日协商时已经明确不可能加价购买，已经做出意思表示；后续其自2019年7月初开始看别的房子，至7月20日签订上述买卖合同；胡丽娟还提供“贝壳找房”平台显示的上述姑苏区劳动路108号房屋所在小区2019年5月中下旬成交记录，证明该小区房屋在2019年5月中下旬单价在15500元/平方米左右，其在毛剑峰违约后另行购房时，房屋单价已经上涨至19000元/平方米，该部分差价损失系因毛剑峰违约拒绝履行合同造成；另，因为2019年5月至7月期间银行利率调整，其承担了更高的利息，该部分损失亦是因为毛剑峰违约造成。毛剑峰抗辩认为“贝壳找房”平台载明案涉房屋所在小区价格不涨反跌，胡丽娟并无损失；另现有证据并不能体现利息损失。胡丽娟及毛剑峰均同意法院参照“贝壳找房”平台提供的成交价格确认房屋差价损失部分。 经本院查询“贝壳找房”平台，案涉房屋所在金桥新村及胡丽娟另购房屋所在小区（象牙新村）建造年代相当、相距不远且均在地铁2号线沿线（距离地铁站距离相当）；其中，案涉房屋所在金桥新村在2019年5月29日至2019年7月13日期间，共计成交4套房屋，成交单价在19211元/平方米至21922元/平方米之间（其中最低单价系2019年7月13日成交，2019年7月成交的另两套房屋单价分别为19988元和21922元）；2019年5月18日至2019年7月21日期间，胡丽娟另购住房所在象牙新村共计成交6套房屋，成交单价在17381元/平方米至20189元/平方米不等（其中最低单价系2019年6月初成交，2019年5月成交两套，单价分别为19040元和19616元）。 再查明，毛剑峰已于2019年12月1日向胡丽娟退还5万元。 审理中，根据胡丽娟申请，本院依法查询、扣押、冻结了毛剑峰名下35万元财产。 本院认为，胡丽娟与毛剑峰签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方间真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。在合同履行过程中，毛剑峰在各方见面及电话沟通中多次直接或间接通过居间方、胡丽娟男朋友要求胡丽娟“回馈”、“补钱、直接补钱”、“合同外补3万元”，并明确不可能按照合同价进行交易，应认定其在双方订立合同后要求胡丽娟增加价款，胡丽娟拒绝加价并另行购房，合同无法继续履行的责任在毛剑峰，毛剑峰应当退还胡丽娟已付购房款并担违约责任，现其已经在本案审理中退还5万元购房款，对胡丽娟该项诉讼请求本案不再处理。 毛剑峰抗辩称，其拒绝履行合同是因为合同中对于房款支付时间和方式并未明确、其要求加价也是因为得知胡丽娟要以贷款方式付款会产生利息损失。本院认为，双方合同确实没有约定房款支付方式，但是毛剑峰亦在庭审中明确签订合同时知道胡丽娟可能要贷款买房，故其抗辩称要求增加的价款系用于弥补利息损失与事实不符，本院不予采信。至于付款时间，虽然田浩然出庭作证称毛剑峰在合同签订第二天就要求对此进行明确，但毛剑峰在6月3日至6月9日期间均未以此为由拒绝办理资金托管手续；6月11日各方在房产交易部门见面时其也仅提及加价问题，并未提及合同条款不明确的问题；各方6月24日见面协商时，毛剑峰及胡丽娟一方均表示明确付款时间并非双方纠纷要点，胡丽娟一方亦表示同意明确付款时间，故本院认定双方未能继续交易的根本原因系胡丽娟未能同意其增加购房款的要求，对毛剑峰上述抗辩意见不予采信。 关于胡丽娟主张的违约金。双方合同明确约定如果一方拒绝履行合同，应向守约方支付合同成交价20%的违约金即283600元（1418000元*20%），毛剑峰抗辩认为合同约定违约金过高要求调整，并要求以“贝壳找房”平台实际成交价认定差价损失，胡丽娟亦同意参照“贝壳找房”平台提供的成交价格信息。本院认为案涉房屋所在的金桥新村与胡丽娟另行购房的象牙新村地理位置相近、建造年代相当，且根据“贝壳找房”平台提供的成交信息，两个小区在2019年5月至7月期间成交均价涨幅相当，故本院认为可以依据案涉房屋成交单价与胡丽娟后续买房成交单价确认胡丽娟的房屋差价损失，根据两次买卖单价差及案涉房屋面积，本院认定胡丽娟在案涉房屋上的差价损失在9万元左右。另一方面，虑及胡丽娟提起本案诉讼支出的律师费等实际损失，根据公平和诚实信用原则，本院将违约金酌情调整为10万元，且本案纠纷因毛剑峰违约引起，应由其承担本案诉讼费用。胡丽娟表示其后续买房还产生了利率损失，因案涉房屋交易并未经过贷款银行确认利率，无从确认其利率损失，本院对此难以认定。毛剑峰主张案涉房屋现在房价不涨反跌，然双方间房屋买卖合同早在2019年7月已经无法履行，胡丽娟也在当时就已经另购房屋，应以当时的房价差认定胡丽娟的损失，至于案涉房屋自此以后的价格波动与胡丽娟无关，不应认定胡丽娟没有损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 被告毛剑峰于本判决生效之日起十日内向原告胡丽娟支付违约金10万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6307元，减半收取3154元，财产保全费用2270元，合计5424元，由被告毛剑峰负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告胡丽娟履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年三月十日 书记员  冯 涵