贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0121民初1037号 原告：吴肇俊，男，1968年02月20日出生，汉族，住开阳县， 委托代理人吴万军，贵州创丰律师事务所律师，特别代理。 被告：刘文辉，男，1975年10月08日出生，汉族，住开阳县， 委托代理人彭光焰贵州黔鹰律师事务所律师。一般代理。 原告吴肇俊与被告刘文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告吴肇俊及其委托代理人吴万军、被告刘文辉及其委托代理人彭光焰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴肇俊诉称，原告于2006年将位于开阳县城关镇××大道××6个门面（面积426平方米）出租给被告经营摩托车，并至今一直使用该门面，从2015年1月1日起至今从未付过门面租金，现诉至法院请求：依法判令被告给付原告房屋租金1953000元。 原告为支持自己的主张提供了下列证据： 1、土地所有权证和房屋所有权证原件各一份，证明案涉房屋所有权属于原告。被告代理人意见：真实性、关联性、合法性不持异议，正是因为以该证为基础才签订了租赁合同是合法有效的。（原件已当庭退还原告） 2、租赁物现场照片一组，形成时间是2019年7月3日，证明被告至今一直占有使用诉称的标的物。被告代理人意见：对照片真实性不持异议，但针对原告的证明目的，被告至今占有租赁物是合法占有，有合同为依据的。 3、租赁合同七份（相邻门面租赁合同），证明与被告租用的门面相邻的七户的租赁合同，价款为每平方76.78元。被告代理人意见：对七份租赁合同，其中有六份出租房是原告的，租赁合同和本案没有关联性，本案原、被告双方是签了合同的，其他合同与本案没有关系；其中有一份强臣房地产公司与开投集团签订的合同，对其真实性不予认可，是复印件，复印件看不到两个公司的公章，也没有负责人的签名，无法核实其真实性。对该组证据三性均不认可。 4、还款凭证一份，形成时间是2015年3月17日，证明被告辩称的原、被告之间存在民间借贷关系，以借款利息冲抵租金的说法不成立，双方的借贷关系于2015年3月17日偿还了100万元，其中本金是96万元，利息4万元。被告代理人意见：真实性不持异议，但不能达到原告的证明目的，正好相反，正好证明以借款利息冲抵租金的事实成立，超过给付期了才还款，肯定就是以利息抵付租金。 5、四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司报告书一份，证明通过专业评估机构评估，涉案房屋租赁费是1483900元。被告代理人意见：对评估报告对本案不具有关联性、合法性，涉案房屋标准应当以双方签订的租赁合同为标准，报告第八页防水的部分达到标准与实际情况明显不符；报告第九页第六条体现的部分不受强迫双方及自愿交易的金额，在报告中没有看到直接的依据；报告第九页中小标题第一项中来看说明评估价包含了室内装修，实际上室内的装修是原告自行完成的；报告第十页第七条中以评估对象的资料，至今没看到应当有原告自行向评估机构提供双方签订的租赁合同为依据，在第十一页第八条估价原则当中体现从头至尾均没有看到按照双方合同为标准评估；估价依据有重大遗漏，真实性不予认可；估价是从2015年1月1日至2019年的5月27日，时间阶段不真实，房屋履行时间是每年的3月10日，以一月一日计算为起点不真实。 刘文辉辩称，一、原告要求被告支付从2015年1月1日起至今的租金。被告认为：其一，应驳回原告的诉讼请求，其二，因诉讼所产生的全部费用均由原告承担。事实和理由：被告在开阳需租赁房屋做生意，于2005年3月10与原告签订了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限是5年，也就是2010年3月9日、合同到期前，双方于2009年1月12日又签订了延期租赁合同，合同约定，租赁期限延长至2015年3月10日，期间原、被告从未对租金一事有过争议。从2015年3月10至今，原、被告未续签租赁合同。原告产生向被告借款的事实后，原告表示，以后被告不用向原告支付租赁费，因被告向原告收取的借款利息远低于原告向其他人借款利息。因此，被告在2015年在结算借款时就将2016年的应交租金减出后，以后就不用再交租金，2015年原告所打借条是在减出2016年租金后确定原告实际欠被告的最后借款金额，原告主张向被告索要租赁费的说法是不成立的。 二、原告已丧失了向被告追索租金的诉讼时效。 根据《中国华人民共和国民法通则》“第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。” 诉讼时效是法律规定的法定期间。其基础合同是租赁合同，所以不论是延付或者拒付原告的房屋租金。其所适用的只能是以前规定的一年诉讼时效期间。原、被告从2015年到起诉时已长达4年之久，这期间原告也从未向被告索要过房屋租赁费的事宜。因此，原告已丧失了向被告追索租金的诉讼时效。 三、原告提出原签租赁合同已到期，未与被告续签租赁合同，后期未收的租金没有依据，向被告收取多少租金，需请有资质的部门进行评估后，向被告收取。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该法条明确规定，原、被告双方虽然没有续签租赁合同，但原签的租赁合同有效。也就是说，原、被告双方的租赁权利义务关系，仍然按照原签的租赁合同执行。此规定充分说明，原告向被告收取租金，虽然没有续签合同，但应按照原签合同履行。所以原告向法院申请主张通过评估标准来向被告收取租金的要求是不符合法律规定。未续签合同期间的租金，依法只能按合同执行，不得违反法律规定。 综上所述，本案事实上被告就不欠原告租赁费，原告起诉已超过诉讼时效，其主张按评估测算的标准请求给付租金违反法律，应依法驳回原告的全部诉请。 被告为支持自己的主张向法庭提供了下列证据： 1、房屋租赁合同和房屋租赁延期合同原件各一份，证明被告使用原告的房屋是通过签订租赁合同后合法使用的，合同履行期限自2005年3月10日至2015年3月10日，原告向被告收取租金的数额应以合同约定为据。原告代理人意见：真实性、合法性不持异议，但与本案没有关联性。从延期合同内容看合同履行终止日期2015年3月10日，本案原告诉请支付的租金不在这个合同范围内，同时被告一直辩称双方有合同，原告的诉请和被告合同的时间点上原告的租金不是双方租赁合同签订的租金。 2、原告于2015年12月10日、18日分别打给被告的借条原件两张（原件当庭退回被告），证明打第一张借条之前是已将原告租金扣除后确定的实际借款，之前与原告的账务全部结清，以此137万元借款为据，双方口头约定以借款利息抵除以后产生的同期房屋租金。原告代理人意见：真实性不持异议，但对其合法性、关联性均有异议。借条内容载明的金额系之前双方的借贷关系；被告方至今没有将借条项下的137万元支付给原告，因此，该借条内容并未生效，该借条与本案系不同的法律关系，无法达到被告想证明的数的抵销。 经审理查明，被告在开阳需租赁房屋做生意，于2005年3月10日与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限是5年，租期从2005年3月10日至2010年3月9日，房屋面积为420㎡，租金为44800元，每年递增5%。合同到期前，双方于2009年1月12日又签订了《房屋延期租赁合同》，合同约定，租赁期限从2010年3月10日至2015年3月10日止，租金为58800元，每年递增5%。该延期租赁合同到期后，从2015年3月11日起，双方有借贷关系往来，对房屋租赁未续签合同，被告至今仍然在使用租赁屋，双方发生争议后，原告诉来本院，请求：一、判令被告给付原告房屋租金1953000元；二、本案诉讼费由被告承担。 同时查明，因未续签租赁合同，双方就2105年至2019年的租金发生争议，租金不能确定，经原告申请，对涉案房屋租赁费进行评估定价，双方在本院外委办的主持下选定四川诺力资产评估房地产土地估价有限公司进行评估估价，通过评估，2015年1-12月房屋面积为420㎡，每月/㎡为62元，总价为31.25万元，2016年1-12月，每月/㎡为65元，总价为32.76万元；2017年1-12月，每月/㎡为68元，总价为34.27万元；2018年1-12月，每月/㎡为71元，总价为35.78万元；2019年1-4月，每月/㎡为75元，总价为12.6万元；2019年5月共17天，租金每㎡为41.13元，总价为1.73万元。合计评估总价为148.39万元。原告因申请鉴定产生鉴定费16800元。 上述事实，对原告提供的土地所有权证和房屋所有权证原件各一份、租赁物现场照片一组，形成时间是2019年7月3日、租赁合同七份（相邻门面租赁合同）、还款凭证一份，形成时间是2015年3月17日、四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司报告书一份，这些证据除“还款凭证”外，证明涉案房屋门面属原告所有，被告租赁原告门面进行使用，因发生争议对门面租金进行评估估价的事实，本院予以认可，关于还款凭证，只能证明原、被告之间有债权债务关系，属于另一法律关系，与本案无关联，本案不予审理，可另行处理。对被告提供的《房屋租赁合同》和《房屋租赁延期合同》原件各一份、原告于2015年12月10日、18日分别打给被告的借条原件两张，关于《房屋租赁合同》和《房屋租赁延期合同》，证明被告租赁原告门面使用的事实，本院予以认可，关于借条问题，只能证明原、被告之间有债权债务关系，属于另一法律关系，与本案无关联，本案不予审理，可另行主张权利。本案庭审笔录与上列证据相互佐证，本院予以采信。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告从2005年3月10日至2015年3月10日均签订了《房屋租赁合同》，5015年3月11日至今，双方因有债权债务关系，未续签涉案房屋租赁合同，但被告至今仍然在使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间的租赁关系成立，原告主张被告给付租赁费，本院予以支持。但租金计算时间应从2015年3月11日起算至评估机构评估定价确定的时间2019年5月17日止较为合理，2015年3月实际租用时间为20日，按评估报告租金应为420*62/30*20=17360元，2015年3月11日至2015年12月的租金为420*62*9（2015年4月至2015年12月的租金）+17360元=251720元。2015年3月11日至2019年5月17日的总租赁费按评估报告定价为：251720元+327600元+342700元+357800元+126000元+17300元=1423120元。原告主张的租金为1953000元，对超出部分，本院不予支持。对于被告在答辩中称原告起诉已超过诉讼时效的问题，因原、被告之间存在借贷关系，导致双方未续签房屋租赁合同，但被告一直在使用该涉案租赁房屋（门面），租赁关系存在连续性，诉讼时效起算期间也应存在连续性，原告起诉未超过诉讼时效，对被告的辩解意见，本院不予采纳；关于被告辩称2015年在结算借款时就将2016年应交租金减除，只提供了借条，未向法庭提供交纳租金的凭证，对该辩解意见，本院不予采纳，对于双方的借贷关系，可另行主张权利；关于被告辩称申请主张通过评估标准向被告收取租金的要求是不符合法律规定的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告双方虽然没有续签租赁合同，但原签的租赁合同有效，仍然按照原签的租赁合同执行的问题，该法条是出租人没有提出异议的情形下，原租赁合同才继续有效。本案中，双方在租赁期间有债权债务关系而未续签租赁合同，随着市场经济的发展，市场价格也会发生变化，双方就租金履行发生争议，租金不能确定，原告申请评估并未违反法律规定，对租金履行发生争议后，说明原告对原租赁合同存在异议，因此，对被告的该辩解意见，本院不予采纳。同时，双方未续签租赁合同，产生纠纷双方均有一定责任，对诉讼过程中产生的费用均应承担一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告刘文辉于判决生效后十日内给付原告吴肇俊房屋租赁费1423120元。 二、驳回原告吴肇俊的其他诉讼请求。 如义务人未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22377元，审计费16800元，合计39177元，由原告吴肇俊承担19588.50元，由被告刘文辉承担19588.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  李代明 人民陪审员  石 伟 人民陪审员  黄忠艳 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  杨 芳