河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4475号原告（反诉被告）：焦凯歌，男，汉族，1986年8月10日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：李瑞，河南万基律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：钱玉明，河南万基律师事务所实习律师，一般代理。被告（反诉原告）：孙利朋，女，汉族，1987年10月9日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：仝国锋，河南东方律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。统一社会信用代码：91410300785076995E。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，汉族，1967年1月7日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。系该公司员工，特别授权。原告焦凯歌诉被告孙利朋、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告孙利朋提起反诉，本院依法予以受理，并依法适用普通程序与本诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）焦凯歌的委托诉讼代理人李瑞、钱玉明，被告（反诉原告）孙利朋的委托诉讼代理人仝国锋，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦凯歌向本院提出诉讼请求：1、请求判令涉案《房屋买卖（居间）合同》合法有效，被告继续履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令被告于本案判決生效后十日内办理涉案房屋的不动产权证（商品房预售合同编号YS0196473，不动产项目编号41031122000013），并在取得不动产权证之日起十日内协助原告办理银行贷款手续和房屋所有权过户登记手续；3、请求判令被告向原告支付违约金22.6万元；4、请求判令被告于本案判决生效后十日内向原告交付房屋；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费、保函费、律师费。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令被告返还原告支付的房屋定金2万元；3、请求判令第三人返还原告支付的中介服务费、代办服务费、贷款服务费、其他服务费合计24150元，第三人返还原告支付的预留尾款5000元，第三人返还原告支付的代收评估费5000元；4、请求判令被告向原告支付违约金22.6万元；5、请求判令被告赔偿原告损失34.4万元；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费、保函费、律师费。事实和理由：2017年10月30日，被告孙利朋作为卖方（甲方）、原告焦凯歌作为买方（乙方）、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，合同编号0004323。合同约定：甲方将其名下位于书香苑10栋1单元21层2101号房屋以1130000元的价格出卖给乙方，建筑面积175.24平方米、商品房预售合同编号YS0196473；甲方房屋无抵押、无查封和其他权利负担，对房屋享有完整所有权，能够完全支配及处分，违约金为房屋成交价格的20％。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金2万元，向第三人支付了中介服务费、代办服务费、贷款服务费、其他服务费合计24150元，向第三人支付了顶留尾款5000元，向第三人支付了代收评估费5000元。因被告未按照合同约定在2017年12月20日前办理房产证，故被告也无法于2017年12月20日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关贷款手续。在协商期间，原告多次向被告表示愿意先将首付款支付，但被告不同意也不接收。被告又单方声称房子涨价了，让原告再多支付购房款，并且要全额付房款，否则不再卖给原告。原被告协商未果，拖延至今。原告起诉后，经调查发现2019年5月8日洛阳中迈置业有限公司完成了对涉案房产的商品房首次登记，2019年6月11日，被告孙利朋就已将房屋转移登记至自己名下，2019年7月16日，被告将案涉房屋通过按揭贷款方式以110万元卖给案外人冯晓龙，2019年7月18日已将房屋转移登记至案外人冯晓龙名下，且设立了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司洛阳分行。被告恶意违约的行为致使案涉合同目的无法实现。早在2019年6月被告就主张涉案房屋涨价至200万元，要原告增加购房款。经查，截止至原告申请变更诉求之日，与涉案房屋处于同一小区相同户型的二手房市场价格已经达到170万元，被告违约行为给原告造成的损失至少为57万元，远远超出违约金所约定22.6万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故被告除需要支付原告违约金外，应另行赔偿原告损失34.4万元。被告（反诉原告）孙利朋辩称：答辩人在洛阳市××区书香苑购买房产一套（书香苑10幢1单元1-2101），2017年由于答辩人在云南昆明市作生意需要资金，遂决定出卖该房产。答辩人身在昆明无法回洛阳办理，于是上网搜索到本案第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司，发现第三人在洛阳从事房屋买卖居间事务，答辩人查询到第三人电话，就和第三人沟通卖房事宜。第三人指定其工作人员孔祥兵和答辩人具体联系。由于答辩人还未办理房产证，在和孔祥兵联系后，委托孔祥兵到书香苑开发商处了解具体办证时间。后，孔祥兵给答辩人反馈说2017年12月份开发商给办理房产证。于是答辩人2017年10月29日回洛阳，在第三人处签订了《销售代理委托合同》，委托第三人代理出售该房产。合同签订后第二天，第三人通知答辩人有人买房，要求到第三人处签订《合同》。2017年10月30日，答辩人与原告、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》。按照《房屋买卖（居间）合同》约定：该房屋2017年12月20日可以办证；总价款1130000元；2018年1月1日原告应当交给答辩人340000元的首付款；原告违约应当支付答辩人总价款20%的违约金等条款。该合同签订后，原告支付答辩人定金20000元。到2017年12月份，答辩人和第三人联系，要求去开发商处催办证，第三人工作人员孔祥兵称因政策发生变化原因，现在房产证暂不能办理。2018年1月1日，答辩人开始催要首付款，原告拒不支付，催要次数多了以后，原告直接将答辩人微信删除。由于原告原因，导致合同无法履行，合同目的不能实现。经答辩人多次与第三人联系无果。无奈，答辩人于2019年5月8日通过第三人向原告邮递了《买卖合同解除通知书》。《房屋买卖（居间）合同》已经于2019年5月8日予以解除，原告也从未提出异议。综上，答辩人认为，原告所诉没有任何事实与法律依据，故应驳回其诉求，请求人民法院查明事实，公正判决。第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司述称：1、2017年10月29日，孙利朋与我公司签订了一份《销售代理委托合同》（合同编号：0002846），孙利朋委托我公司出售其位于洛阳市××单元××号房屋。经过我公司业务人员多方联系客户，2017年10月30日，在我公司的居间中介下，焦凯歌、孙利朋与我公司签订了《房屋买卖（居间）合同》（编号：0004323），合同约定：孙利朋将该涉案房屋出售给焦凯歌，该房产转让总价款为人民币壹佰壹拾叁万元整（￥：1130000元），合同签订后，焦凯歌支付给孙利朋20000元作为购房定金，焦凯歌以按揭贷款方式履行该合同。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。2、合同签订时，因开发商原因，孙利朋未办理不动产证，孙利朋在合同中承诺在2017年12月20日可以办理不动产权证。但2017年12月20日，孙利朋未能办理不动产证，致使合同不能按照原定时间点履行，后来孙利朋不同意按照合同价出售该房屋，经我公司多次协调，仍未能解决，致使该合同无法继续履行。根据三方所签订的《房屋买卖（居间）合同》“第八条违约责任1、由于甲方（卖方）的原因致使该房屋所有权无法转移登记，甲乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方（买方）因无法办理该房屋所有权转移登记造成的全部损失。”之规定，我公司已促成该合同有效成立，且在合同履行过程中，我公司一直积极配合买卖双方履行合同，在合同履行的整个过程中，我公司无任何过错。造成合同无法履行的原因是卖方的违约，根据合同规定，谁违约，由谁承担责任。现原告要求解除合同，我公司无异议，同意解除。3、我公司共收取焦凯歌中介服务费11300元、代办服务费2000元、贷款服务费3000元、代收评估费5650元，代收房屋预留尾款5000元，按揭担保费7850元，共计34800元。根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”及《房屋买卖（居间）合同》“第六条2、本合同有效成立后，非因丙方（中介方）的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还。如本合同依法被确认为无效合同，居间服务费全额退还。”之规定，本合同是依法成立的有效合同，在合同履行过程中，我公司无任何违约行为，导致合同不能履行的根本原因是孙利朋的违约。我公司已促成焦凯歌与孙利朋之间的房屋买卖合同的成立，收取中介费等有法律依据及合同依据。对其中的中介服务费11300元，由于我公司已经促成了买卖双方的合同成立，已经完成了居间服务工作，此费用我公司不予退还，至于代办服务费2000元、贷款服务费3000元、代收评估费5650元，代收房屋预留尾款5000元，按揭担保费7850元，共计23500元，由于合同已无法继续履行，我公司同意返还。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。被告（反诉原告）孙利朋提出反诉请求：1、解除反诉人、被反诉人、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金226000元；3、判决被反诉人已经缴纳的2万元保证金归反诉原告所有；4、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人在洛阳市××区书香苑购买房产一套（书香苑10幢1单元1-2101），2017年由于反诉人在云南昆明市作生意需要资金，遂决定出卖该房产。反诉人身在昆明无法回洛阳办理，于是上网搜索到本案第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司，发现第三人在洛阳从事房屋买卖居间事务，反诉人查询到第三人电话，就和第三人沟通卖房事宜。第三人指定其工作人员孔祥兵和答辩人具体联系。由于反诉人还未办理房产证，在和孔祥兵联系后，委托孔祥兵到书香苑开发商处了解具体办证时间。后，孔祥兵给反诉人反馈说2017年12月份开发商给办理房产证。于是反诉人2017年10月29日回洛阳，在第三人处签订了《销售代理委托合同》，委托第三人代理出售该房产。合同签订后第二天，第三人通知反诉人有人买房，要求到第三人处签订《合同》。2017年10月30日，反诉人与被反诉人、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》。按照《房屋买卖（居间）合同》约定：该房屋2017年12月20日可以办证；总价款1130000元；2018年1月1日被反诉人应当交给反诉人340000元的首付款；被反诉人违约应当支付反诉人总价款20%的违约金等条款。该合同签订后，被反诉人支付反诉人定金20000元。到2017年12月份，反诉人和第三人联系，要求去开发商处催办证，第三人工作人员孔祥兵称因政策发生变化原因，现在房产证暂不能办理。2018年1月1日，反诉人开始催要首付款，被反诉人拒不支付，催要次数多了以后，被反诉人直接将答辩人微信删除。由于被反诉人原因，导致合同无法履行，合同目的不能实现。经反诉人多次与第三人联系无果。无奈，反诉人于2019年5月8日通过第三人向被反诉人邮递了《买卖合同解除通知书》。《房屋买卖（居间）合同》已经于2019年5月8日予以解除。被反诉人一直不支付房款，其行为严重违约，导致合同目的不能实现，应当依《房屋买卖（居间）合同》第八条第五款约定支付反诉人违约金。综上，反诉人认为被反诉人违约应当承担违约责任。故提起反诉，请求人民法院查明事实，公正判决。原告（反诉被告）焦凯歌辩称：第一、本案中合同无法继续履行的真实原因，是孙利朋于2017年12月20日前并未办理房屋产权证，且未按照合同约定于2017年12月20日前准备好银行贷款的全部手续，后孙利朋在未通知也未解除本合同的前提下，将涉案房屋低价转让给案外人才是本案的合同无法继续履行的原因。第二，孙利朋作为违约方，应当承担相应的违约责任。按照合同约定应当支付房价款的20%的违约金给守约方即原告。第三，孙利朋作为违约方，应当赔偿原告的全部损失包含因房屋涨价导致的预期可得利益，还有按照合同约定应当支付原告已付的律师费，故反诉人的反诉请求无法律依据，不符合事实，应当依法予以驳回。第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司述称：我公司同意解除合同，其他反诉请求与我公司无关。经法院审理查明，认定事实如下：2017年10月30日，孙利朋作为卖方（甲方）、焦凯歌作为买方（乙方）、洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订合同编号为0004323的《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：焦凯歌购买孙利朋的位于书香苑10幢1单元1-2101号的房屋；合同签订时该房屋房产证还未办理，合同注明2017年12月20日可以办理；该房屋成交价格为人民币1130000元；国家规定房屋买卖交易过户时所需支付的税、费，经甲、乙双方协商由乙方承担，该房屋配套设施的更名费用由乙方承担；甲乙双方经协商一致选择贷款方式履行本合同；乙方于2018年1月1日交付人民币340000元给甲方作为首付款；丙方代为托管的房屋房款（预留尾款）5000元；乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款购买该房屋，预计人民币785000元用于支付甲方第二部分房款；甲乙双方应积极配合于2017年12月20日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续；基于丙方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，由乙方向丙方支付居间服务费人民币22600元；本合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还；如本合同依法被确认为无效合同，居间服务费全额退还；如甲乙双方委托丙方办理过户服务、贷款服务的，乙方须向丙方交付房屋权属过户费2000元、贷款服务费3000元。合同第八条违约责任约定：由于甲方原因致使该房屋所有权无法转移登记，甲乙双方可解除本合同，甲方赔偿乙方因无法办理该房屋所有权转移登记造成的全部损失；本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任；本合同签订成立后，乙方未按合同约定支付房款，违反本合同其他约定或由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应按房屋成交价格每日万分之十向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向乙方追究该房屋成交价格20%违约金的责任；由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担。另合同第十条特别约定条款载明，经甲乙双方友好协商乙方在签订本合同当天需向丙方支付用于办理贷款按揭担保费7850元整，代收评估费5650元整，甲方在签订本合同当天已收到乙方支付的购房定金20000元整，此定金充当首付款一部分。合同签订当天，焦凯歌向孙利朋交付购房定金20000元；另洛阳懿皇房产经纪有限公司认可焦凯歌向其缴纳中介服务费11300元、代办服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费7850元、评估费5650元、预留尾款5000元。合同签订后，孙利朋未能在2017年12月20日前办理案涉房产的房产证，焦凯歌亦未在2018年1月1日向孙利朋交付首付款340000元。后在洛阳懿皇房产经纪有限公司的工作人员与孙利朋沟通过程中，孙利朋提出要求焦凯歌先行支付首付款并提出房屋要加价，因买卖双方就此未能达成一致，合同未能继续履行。2019年6月11日，孙利朋取得了案涉房产的房屋所有权证；2019年7月15日，孙利朋将案涉房产出卖给案外人冯晓龙，并于2019年7月18日完成了房屋过户登记。另查明，焦凯歌委托河南万基律师事务所律师出庭代理本案诉讼，并为此支出律师费30000元。本院认为，本案原被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告孙利朋在2019年7月份将案涉房屋出售给他人，本案原被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》已无法继续履行，原被告双方均提出请求要求解除该合同，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司亦无异议，本院依法予以支持。关于原被告双方是否存在违约行为，根据案涉《房屋买卖（居间）合同》的约定，被告孙利朋应在2017年12月20日前为案涉房屋办理房产证，原告焦凯歌应在2018年1月1日向被告孙利朋支付340000元的首付款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中被告孙利朋并未在2017年12月20日前办理房产证，案涉房屋不具备办理按揭贷款及房屋过户的条件，根据前述法律规定原告焦凯歌有权拒绝向孙利朋支付首付款；在之后洛阳懿皇房产经纪有限公司与被告孙利朋沟通过程中，被告孙利朋提出房屋加价系其单方变更合同条款的行为，原告有权拒绝履行，故原告对于合同的解除并无过错，不应承担违约责任。被告孙利朋反诉主张原告焦凯歌未向其支付首付款构成违约并要求原告焦凯歌支付违约金226000元，无事实及法律依据，本院不予支持。本案审理中，被告孙利朋提交邮寄单主张其于2019年5月8日通过第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司向原告送达了解除合同通知，该邮寄单并未记载第三人已签收，也不能证明原告已收到解除合同通知，被告孙利朋主张案涉《房屋买卖（居间）合同》已于2019年5月8日解除，无事实及法律依据，本院不予认定。被告孙利朋未按照合同约定的时间办理房屋产权证，并在未与原告焦凯歌解除合同的情况下于2019年7月份将房屋另行出售给他人并已办理完毕过户手续，导致案涉合同无法履行，已构成根本违约。根据案涉《房屋买卖（居间）合同》中关于违约责任的约定，现原告焦凯歌要求被告孙利朋按照房屋成交价格20%的标准支付违约金22.6万元，本院依法予以支持。关于定金返还问题。原告焦凯歌已依约向被告孙利朋支付购房定金2万元，但由于被告孙利朋的违约导致合同无法继续履行。现双方均要求解除《房屋买卖（居间）合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告孙利朋应将收取的购房定金2万元返还原告焦凯歌。被告孙利朋反诉主张该2万元归其所有，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告焦凯歌主张的赔偿损失34.4万元，本案中，原告焦凯歌仅向被告孙利朋支付了2万元的定金，不足房屋成交价格的2%，根据双方合同履行程度，从衡平双方当事人利益角度考虑，本院已支持原告要求被告按照合同成交价格的20%支付违约金的请求，对其要求被告另赔偿损失34.4万元，本院不予支持。关于原告焦凯歌主张第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司返还其缴纳的中介服务费、代办服务费、贷款服务费、其他服务费、预留尾款、评估费等费用，第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司对返还代办服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费7850元、评估费5650元、预留尾款5000元没有异议，本院予以确认；关于中介服务费11300元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间方为买卖双方提供中介服务，原告焦凯歌与第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司之间存在合法有效的居间合同关系，居间方已促成房屋买卖合同成立，原告焦凯歌未举证证明居间方在居间活动中存在有损害委托人利益的行为；另案涉《房屋买卖（居间）合同》亦约定“本合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还”，因此原告焦凯歌主张第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司退还中介费11300元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告焦凯歌为本案诉讼支出律师费30000元，双方之间合同的约定“由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担”，原告焦凯歌主张由被告孙利朋承担律师费30000元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除原告（反诉被告）焦凯歌、被告（反诉原告）孙利朋及第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于2017年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告（反诉原告）孙利朋应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）焦凯歌购房定金2万元；三、被告（反诉原告）孙利朋应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）焦凯歌违约金22.6万元；四、被告（反诉原告）孙利朋应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）焦凯歌律师费30000元；五、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）焦凯歌代办服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费7850元、评估费5650元、预留尾款5000元，合计23500元；六、驳回原告（反诉被告）焦凯歌的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孙利朋的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10142元、保全费5000元，由原告（反诉被告）焦凯歌承担5274元，由被告（反诉原告）孙利朋承担9468元，由第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司承担400元；反诉受理费2495元，由被告（反诉原告）孙利朋承担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  李明欣人民陪审员  常智慧二〇二〇年二月十七日书 记 员  李金鸽