上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25956号原告：陶振清，男，1970年1月6日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海邻德实业有限公司，住上海市闵行区七宝镇沪松路XXX号。法定代表人：蔡德忠，执行董事。被告：上海侨进实业发展有限公司，住上海市闵行区北青公路XXX号。法定代表人：蔡琪琦，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。原告陶振清与被告上海邻德实业有限公司(以下简称邻德公司)、上海侨进实业发展有限公司(以下简称侨进公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告陶振清及其委托诉讼代理人高军，两被告共同委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付停产停业费90万元(人民币,下同)；2、两被告向原告支付设备搬迁费20万元；3、两被告向原告支付装修补偿费30万元。事实和理由：两被告系关联公司，被告侨进公司是上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号2#厂房4楼及地下室(以下简称涉案房屋)的产权人。2015年12月3日，被告邻德公司作为出租方与原告签订《上海市厂房租赁合同》，被告邻德公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2015年12月23日至2018年12月22日。原告承租涉案房屋后，设立了上海A旅游休闲用品制造厂，使用涉案房屋进行生产经营。2017年，涉案房屋被列入动迁范围，有关部门亦开展评估手续。现两被告与房屋征收部门签订了征收补偿协议。原告应当享有的征收补偿款由征收部门支付给了两被告，然而两被告拒绝支付原告补偿款。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，租赁合同出租人为被告邻德公司，被告侨进公司为涉案房屋产权人，相关动迁补偿款均已支付至侨进公司的账户。由于两被告是关联公司，故要求两被告共同承担支付补偿款的责任。两被告辩称：原告承租涉案房屋的租赁期限截止至2018年12月20日到期，租赁合同已履行完毕。之后由于原告拒不返还房屋，被告邻德公司曾向法院提起诉讼要求原告归还房屋，法院已作出相应判决。租赁合同约定，在租赁期内发生动拆迁，装修补偿可以归原告，其他补偿归被告。涉案房屋的动拆迁发生于2019年6月，且租赁合同已履行完毕，原告的装修成本已在合同期限内摊销完毕，不再享有补偿的权利。合同到期后，原告应当将房屋归还被告，即使存在设备搬迁费、停产停业费，也是在合同期满后产生的费用，不应向被告主张。两被告均为独立法人，如果法庭认定被告侨进公司承担相关责任，被告邻德公司愿意代为承担。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告侨进公司是上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号不动产所有权人。2015年12月，原告陶振清作为承租人(合同乙方)、被告邻德公司作为出租人(合同甲方)，双方签订一份《上海市厂房租赁合同》，约定，甲方将位于XX路XXX弄XXX号内的涉案房屋出租给乙方，2#厂房四楼645平方米，地下室331.5平方米。甲方于2015年12月23日前向乙方交付厂房和相关设施设备，租赁日期自2015年12月23日起至2018年12月22日止，租期3年；年租金204,042元，租金不含税金；乙方应于每隔3个月末月的20日前向甲方支付租金。乙方支付租金方式为：先付后用，押1付3，每季度支付租金51,011元；双方签订合同后3个工作日内，乙方支付保证金17,004元；除甲方同意乙方续租外，合同到期，如果乙方不继续承租，房屋设施应保持可正常使用与美观，乙方动产可搬走，不动产(装潢等)不能破坏。关于解除本合同的条件：在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回；(二)该厂房因社会公共利益被依法征用；(三)该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围。(四)该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失。在租赁期间如遇动拆迁或者不可抗力因素，本合同自动终止，甲、乙双方互相免责，互不承担违约责任。如遇动拆迁，甲、乙双方均应无条件服从，并配合政府或开发商做相关工作，如果有相关动迁赔偿，此厂房乙方装修部分补偿归乙方，厂房和土地及其他补偿归甲方。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，原告支付了相应租金、保证金，并在涉案房屋内经营上海A旅游休闲用品制造厂。2017年12月27日，邻德公司向陶振清发出《通知书》一份，载明“陶振清：就你承租我公司位于闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡，地下室331.5㎡房屋一事，我公司由于经营需要，需要提前收回你承租的房屋，现通知你在收到本函后7日内向我公司交还房屋，我公司也将在本函发出后10日内停止对你承租房屋的供水供电。如你逾期不交还的，我公司还将采取进一步的措施。请你做好相应的工作安排，特此通知！”。陶振清分别于2017年12月23日、2018年1月12日、3月26日、6月22日、9月22日、12月25日、2019年1月23日通过网上银行向邻德公司转账支付了租金25,000元、26,011元、51,011元、51,011元、51,011元、17,003.70元和17,003.70元。原、被告均确认邻德公司在收到陶振清于2018年3月26日支付的51,011元后退还给了陶振清。对此，邻德公司认为该笔退款系因邻德公司当时打算与陶振清解除租赁关系而退还，陶振清则认为该笔退款应视为邻德公司因打算提前解除合同违反约定而应支付给被告的违约金。原、被告均确认陶振清支付的2019年3月23日至5月22日的租金，邻德公司已予以退还。2018年3月29日，陶振清委托律师向邻德公司发出律师函，要求按照合同继续租赁系争房屋至合同期限届满之日，邻德公司不得停水停电，并要求邻德公司恢复4楼电梯的正常运行。4月2日，邻德公司回复称，邻德公司已通知陶振清解除租赁合同并要求陶振清返还租赁房屋的事宜，并重申陶振清向邻德公司支付租金并不代表邻德公司接受陶振清继续租赁或使用相关厂房(但被告占有使用该厂房仍需承担相应租金或使用费)，另告知相关厂房将于2018年4月6日断电。租赁合同到期后，陶振清未返还房屋。2019年2月，邻德公司向本院提起诉讼，要求陶振清搬离涉案房屋，支付自2018年12月23日起至实际返还涉案房屋之日的占有使用费、偿付违约金。本院立案受理。在该案审理中，邻德公司确认曾于合同履行期间对租赁房屋所在楼房的四楼电梯予以停运，并于2018年4月至5月期间对系争房屋实施断电，后再次自2019年2月中旬起断电。陶振清主张邻德公司在租赁期间存在断电、停运四楼电梯等到违约行为致其损失应予赔偿，但未提起反诉。本院对此案进行审理后，于2019年6月6日作出(2019)沪0112民初6509号民事判决书，判决：一、陶振清于本判决生效之日起十日内向邻德公司返还位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡及地下室331.50㎡的租赁场所；二、陶振清于本判决生效之日起十日内向邻德公司按四楼厂房799.80元/日、地下室318.24元/日的标准支付上述租赁场所自2018年12月23日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回邻德公司其余诉讼请求。陶振清不服上述判决，提起上诉。在二审期间，陶振清表示于2019年7月15日返还了涉案房屋，邻德公司则表示陶振清于2019年7月18日返还房屋。二审法院审理认为，双方的租赁合同约定租期至2018年12月22日止，租期届满，上诉人(陶振清)应依照合同约定返还房屋并支付占有使用费。上诉人称被上诉人(邻德公司)存在断电及停运电梯行为，其无需支付占有使用费。但本案系争的占有使用费均发生在合同到期终止之后，上诉人在被上诉人明确拒绝续租的情况下，对系争房屋构成无权占有，被上诉人亦不负有保障系争房屋的行为承担相应的违约责任。至于上诉人主张的被上诉人在合同期内存在违约行为的问题，其在本案中并未提起反诉，双方可另行解决。鉴于上诉人已返还房屋，也无需再履行返还房屋义务，故于2019年11月27日作出(2019)沪01民终10840号民事判决书：一、撤销上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初6509号民事判决书第一、三项；二、变更上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初6509号民事判决书第二项为：陶振清于本判决生效之日起十日内向上海邻德实业有限公司按四楼厂房人民币799.80元/日、地下室人民币338.24元/日的标准支付上述租赁场所自2018年12月23日起至2019年7月17日止的房屋占有使用费。另查，2018年9月20日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局印发闵房管(2018)467号《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，内容为：XX镇动迁安置房二期项目房屋征收范围经建设用地规划许可证【编号：沪闵地(2017)EAXXXXXXXXXXXXXX】确定本地块房屋征收范围：东至开兴路、南至纪宏路、西至XX路、北至纪友路。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第十一条的规定，房屋征收范围确定后，不得实施下列行为：一、不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等到不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿；二、有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名……2019年2月3日，闵行区人民政府公布《XX镇动迁安置房二期项目国有土地上非居住房屋征收补偿方案(征求意见稿)》，对于东至开兴路、南至纪宏路、西至XX路、北至纪友路范围内国有土地上非居住房屋的认定、征收补偿方式、标准和计算方法、奖励标准等到征收补偿方案作予以公布并征求意见。征求意见期限为30日，自2019年2月3日至2019年3月6日。受闵行区XX镇人民政府动迁办公室委托，上海科东房地产土地估价有限公司对被告侨进公司所属的包括涉案房屋在内的XX路XXX弄XXX号工业房地产进行估价。该公司于2018年5月31日实地勘察现场，于2019年5月24日出具估价报告，估价结果为361,632,057元，其中有证房地产327,087,887元，有证房屋二次装修8,687,757元，未登记房屋13,697,378元，未登记房屋二次装修871,907元，可搬迁设备2,668,870元，不可搬迁设备8,618,258元。2019年6月10日，XX镇人民政府动迁办公室作为甲方(补偿人)、上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司作为拆迁实施单位、侨进公司作为乙方(被补偿人)，三方签订协议编号为XX镇动迁安置房二期(2019)-004《上海市国有土地非居住房屋协议补偿合同》，甲方对乙方所属的XX路XXX弄XXX号房屋进行协议补偿，补偿项目为：有证房屋补偿327,087,887元，未登记房屋补偿10,198,499.50元，二次装修补偿8,687,757元，可搬迁设备补偿2,668,870元，不可搬迁设备补偿8,618,258元，停产停业等补偿32,708,788.70元，奖励费38,997,006.02元，其他补贴38,997,006.02元，合计补偿467,964,072.24元。本协议生效后，乙方应尽快落实搬迁事宜，并于2019年7月15日前将无权利负担或限制的房屋交给甲方。现原告陶振清以诉称理由诉至本院。上海A旅游休闲用品制造厂系由陶振清投资的个人独资企业。以上事实，由原告提供的原告与被告邻德公司签订的租赁合同、涉案房屋产权证、上海A旅游休闲用品制造厂营业执照、《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》、《XX镇动迁安置房二期项目国有土地上非居住房屋征收补偿方案(征求意见稿)》、上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终10840号民事判决书、上海科东房地产土地估价有限公司评估报告、编号为XX镇动迁安置房二期(2019)-004《上海市国有土地非居住房屋协议补偿合同》等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为,本案的争议焦点在于原告作为承租人是否有权获得涉案房屋征收补偿的相关利益。如果涉案房屋在原告与被告邻德公司的租赁合同之租期内被征收，且由征收补偿人与房屋权利人签订了征收补偿协议，导致作为承租人的原告不能按租赁合同之约定正常履行至合同期限届满，则原告应当可以获得因租赁合同被提前解除而产生的停产停业、装修、搬迁的损失。反之，如果双方的租赁合同按约履行至合同期满，则之后房屋被征收的补偿利益，原告无权获得。原告陶振清与被告邻德公司签订的租赁合同约定的租期为2015年12月23日至2018年12月22日，虽然在合同履行期间，邻德公司于2017年12月27日通知原告要求收回房屋，但事实上原告并未按被告邻德公司之要求退还房屋，且明确要求继续履行合同，因此原、被告之间的租赁合同并未提前解除。直至租赁合同期限届满，原告仍占有使用涉案房屋，且在双方未达成续租的情况下仍占用涉案房屋。被告侨进公司作为涉案房屋权利人，与征收补偿人闵行区XX镇人民政府动迁办公室签订的补偿协议日期是2019年6月，此时原告陶振清与被告邻德公司之间的租赁合同早已履行届满。鉴于一、原告陶振清与被告邻德公司的租赁合同并未因动拆迁而提前终止。二、侨进公司就涉案房屋的征收补偿于2019年6月才与补偿人签订补偿协议，即协议的签订在涉案租赁合同期满之后。因此，原告无权向两被告主张停产停业、装修、搬迁补偿。原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院实难支持。据此，判决如下：驳回原告陶振清的诉讼请求。案件受理费17,400元，减半收取计8,700元，财产保全费5,000元，合计13,700元，由原告陶振清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年一月十六日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。