安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初751号原告：陈明陶（又名陈明涛），男，1952年6月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所实习律师。被告：周智喜，男，1951年11月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：周玲，女，1973年7月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：周燕，女，1975年2月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：周金花，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：周银花，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。第三人：陈开勇，男，1979年6月11日生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，现住安徽省滁州市南谯区。原告陈明陶与被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花，第三人陈开勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈明陶委托诉讼代理人昌德晶到庭，被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花到庭，第三人陈开勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈明陶向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决五被告返还购房款86000元；二、请求法院依法判决五被告赔偿原告购房损失及装饰装修损失294340元。三、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2004年11月9日，原告陈明陶之子第三人陈开勇为结婚，通过房屋中介，以原告陈明陶的名义，与被上诉人周智喜、熊开兰签订《房屋买卖协议》。第三人陈开勇以86000元价格购买被告周智喜、熊开兰位于八里村八里村民组所建设一栋二层楼房的一层房屋及后院（即现编号为：湖心路社区八里居民组266号1室）。第三人陈开勇支付购房款86000元后，即取得了该一层房屋及后院，并在此房屋成家生活至今已有15年。2018年4月3日，被告周智喜以原告陈明陶户籍不在八里居民组，购房不符合法律规定为由，提起诉讼要求确认《房屋买卖协议》无效。2018年6月29日，一审法院以“宅基地不得转让给予非本集体经济组织成员，陈明陶未取得八里居民组的集体经济组织成员资格”为由，作出的（2018）皖1103民初1482号民事判决认定：2004年11月9日签订的《房屋买卖协议》无效。原告陈明陶及第三人陈开勇不服一审判决提起上诉，2018年10月24日滁州市中级人民法院做出（2018）皖11民终2076号民事判决认定：维持原判。第三人陈开勇所购房屋是为了生活居住，现该《房屋买卖协议》无效，造成第三人陈开勇现无房居住，随着经济的不断发展，房价不断上涨，原先的价款以无法购得同样的房屋。五被告的行为给陈明陶及第三人陈开勇心灵和经济造成巨大的损失。为此诉至贵院。被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花辩称：原被告签订的房屋买卖协议是无效的，原告陈明陶不应该找我方赔偿。另原告陈明陶的赔偿标准我方认为不合理，湖心路八里居民组合法的建筑政府拆迁的补偿价格是4226元/平方米，该补偿费用应该归属被告周智喜，与原告陈明陶没有关系。第三人陈开勇辩称：涉案房屋是经过中介购买的，我认为涉案房屋是合法的，我认为拆迁补偿应该归我所有。经审理查明：周智喜原系滁州市八里居民组村民。2000年10月24日，滁州市规划局颁发建设用地规划许可证，同意八里村八里村民组在凤阳路东侧、现八里村民组村庄东侧进行民房统建。后周智喜取得建设工程规划许可证，建设项目名称为民房、建设位置为清流办八里村八里队、建设规模为190㎡，后周智喜在该宅基地上建设一栋二层楼房。后周智喜取得不动产权证书，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权。2004年11月9日，周智喜、熊开兰（甲方）与陈明陶（乙方，曾用名：陈明涛）签订《房屋买卖协议》1份，载明“甲方原在规划点新建一幢楼房第一层转卖给乙方并协议如下：一、房屋位于八里居民组规划点，建设工程规划许可证一层所有权和使用权归乙方所有，一层（长9.5米*9.5米＝90㎡），前院除2.5米外和后院全部归乙方所有，房屋折价捌万伍仟元整……”等内容。协议签订后，陈明陶支付购房款86000元。2003年3月18日，周智喜将涉案楼房二楼以62000元出售给江万军。2018年4月3日，原告周智喜与被告陈明陶，第三人周玲、周燕、周金花、周银花确认合同无效纠纷诉至我院。我院作出（2018）皖1103民初1482号民事判决，判定：原告周智喜与被告陈明陶于2004年11月9日签订的《房屋买卖协议》无效。被告陈明陶不服该判决，上诉至滁州市中级人民法院。滁州市中级人民法院作出（2018）皖11民终2076号民事判决书，判定：驳回上诉，维持原判。另查明：（2017）滁州市不动产权第0012987字《中华人民共和国不动产权证书》记载：权利人：周智喜，共有情况：单独所有，坐落：湖心路社区八里居民组266号，面积：共有宗地面积85.53平方米，房屋建筑面积197.4平方米。再查明：涉案房屋处于政府拆迁范围，该房已被拆迁征用。在《国有土地上房屋征收与补偿协议书》上记载：被征收人为周玲（系周智喜长女），因涉案房屋获得拆迁补偿款及各项拆迁补助共计678490.04元。从2004年至今陈开勇居住在涉案房屋中。周智喜和熊开兰育有四女，分别为周玲、周燕、周金花、周银花。熊开兰已去世，周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花为其财产继承人。本院认为:依据《中华人民共和国物权法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖协议》，经两级人民法院认定，该《房屋买卖协议》无效。《房屋买卖协议》无效后，陈明陶应返还涉案房屋，因该部分内容另案处理，本案不予处理。被告应返还原告陈明陶已支付的购房款86000元，对返还购房款各被告当庭予以认可，本院予以支持。案涉房屋系集体土地上修建房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律明确规定宅基地使用权转让必须符合法定条件，原被告双方违规买卖集体土地上的房屋，导致《房屋买卖协议》无效，双方均有过错，应当各自承担相应责任。本案被告周智喜系本集体经济组织成员，案涉房屋宅基地系其基于本集体经济组织成员的特殊身份所享有的权利。本案中被告周智喜将涉案房屋违规出售给非本集体经济组织成员的陈明陶，系导致本次事件的直接原因，负次要责任。原告陈明陶在没有审核被告周智喜出售房屋的资质情况下，违规购买涉案房屋，应承担相应责任。原告陈明陶并非房屋所在地的集体经济组织成员，此后亦未变更其户籍性质。其虽长期居住在涉案房屋，但始终未依法获得购买涉案房屋的权利。被告周智喜作为涉案房屋合法产权人的性质并未变更，故原告陈明陶对本次事件负主要责任。本案中被告因涉案房屋获得拆迁补偿款及各项拆迁补助共计678490.04元，扣除返还原告86000元，剩余592490.04元，被告按责应支付原告陈明陶177747.01元，共计263747.01元。鉴于本案实际情况，熊开兰去世后，其与周智喜婚生女周玲、周燕、周金花、周银花作为其涉案房屋合法继承人参与本案审理，故四被告仅在涉案房屋拆迁补偿款及各项拆迁补助范围内承担支付责任。对于原告主张的剩余诉请，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未提供充分证据予以佐证，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花于本判决生效后十日内返还原告陈明陶购房款人民币86000元；二、被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花于本判决生效后十日内支付原告陈明陶人民币177747.01元；三、驳回原告陈明陶其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7005元，由原告陈明陶负担2147元，由被告周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花负担4858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  孙春孺审 判 员  孙倩倩人民陪审员  宫恩祥二〇一九年十二月十二日书 记 员  凌振华附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。