湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9354号原告：湖南楚盛园置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦大道学士路99号江山帝景小区。法定代表人：鄢银科，董事长。委托诉讼代理人：佘智海，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林平，湖南天地人律师事务所律师。被告：程某，住湖南省益阳市赫山区。原告湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称楚盛园公司）诉被告程某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。楚盛园公司的委托诉讼代理人佘智海、刘林平到庭参加了诉讼。被告程某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。楚盛园公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1400881505）；2、请求判令被告配合原告办理网签、预告登记以及合同备案的撤销手续；3、请求判令被告向原告支付合同解除违约金130883.2元；4、请求本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月10日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1400881505，以下简称合同）。该合同约定总房价为654416元，其中首付款264416元，剩余房款390000元采用银行按揭方式付款。2015年10月8日，原告、被告、中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称民生银行长沙分行）三方签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（以下简称担保合同），担保合同约定了被告向民生银行长沙分行借款390000元用于购买房屋，由原告承担阶段性连带保证责任。担保合同生效后，因被告未按合同约定偿还借款，导致银行分别于2019年03月28日、2019年04月25日、2019年05月29日、2019年06月18日在原告账户中扣除3623.79元、3693.12元、3696.42元、300003.86元，合计311017.19元。被告的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定以及《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第三款约定，原告有权解除与被告之间的《长沙市商品房买卖合同》，且根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第六款的约定，被告应当向原告支付合同解除违约金130883.2元。综上所述，请求法院依法维护原告的合法权益，依法判如所请。程某未予答辩。楚盛园公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。证据二、《个人购房/车位借款及担保合同》。证据一、二，拟证明程某与湖南楚盛园置业发展有限公司存在商品房买卖合同以及担保合同关系，程某应当依据合同约定以及法律规定向中国民生银行股份有限公司支付按揭贷款。现被告严重违约，原告有权解除合同，被告应当按照合同约定承担违约责任。证据三、《中国民生银行明细对账单》。拟证明程某未按照约定履行还款义务，导致湖南楚盛园置业发展有限公司已代程某向银行偿还了剩余未还全部贷款，共计311150.69元。被告的行为已构成根本违约。程某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交证据,视为放弃举证质证的权利。对楚盛园公司提交的证据，经庭审举证，本院审查，本院作如下认定：楚盛园公司提供的证据一，二、三，来源合法，真实有效，能达到原告的证明目的，本院予以认定。经审理查明，2015年9月10日，楚盛园公司与程某签订了合同编号为ＸＸ1400881505的《长沙市商品房买卖合同》，约定程某购买楚盛园公司开发的位于长沙市岳麓区，总金额654416元，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款264416元，在合同签订之日支付。余款390000元采用商业按揭方式支付。合同附件四《长沙市商品房买卖合同补充协议》第一条第3点约定，买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息，在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任的或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权选择按以下不同情形分别处理：（1）如合同约定的房屋尚未办理初始登记的，出卖人有权单方面解除合同，并有权收取总购房款10%的违约金；······出卖人依本条约定单方面解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起5日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续。否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应向出卖人支付房款总额20%的违约金；如出卖人有证据证明实际损失高于购房总额的20%的，买受人应当赔偿出卖人的实际损失。案涉房屋买卖合同签订后，程某（借款人）与中国民生银行股份有限公司长沙分行（贷款人）、保证人楚盛园公司签订《个人购房/车位借款及担保合同》,由该行发放贷款390000元用于购买涉案房屋，楚盛园公司为程某向银行借款提供连带保证责任。合同第54条约定，如程某连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息的，贷款银行可以提前宣布贷款到期和要求保证人承担保证责任。上述房屋买卖合同及借款合同签订后，程某依约向楚盛园公司支付首付款264416元，民生银行发放贷款390000元。因程某从2019年3月至5月期间未按时向按揭银行支付贷款本息，银行宣布贷款提前到期，导致楚盛园公司被中国民生银行长沙分行在保证金账户分别扣划3623.79元、3693.12元、3696.42元，并于2019年6月18日扣划贷款300003.86元，于2019年7月1日扣划133.5元，合计311150.69元。另查，楚盛园公司已为案涉房屋办理预告登记。程某未向楚盛园公司归还已代付的银行贷款。本院认为，楚盛园公司与程某所签的《商品房买卖合同》系签约双方的真实意思表示，所签合同内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。因程某未按照贷款合同约定按期向银行支付贷款本息，导致楚盛园公司承担保证责任，被银行扣划资金311150.69元用于归还程某所欠的银行贷款本息。程某的该违反贷款合同约定行为，亦直接导致其违反了双方签订的房屋买卖合同的相关约定并达到了约定解除合同条件，根据案涉《长沙市商品房买卖合同补充协议》约定，因程某未能及时归还楚盛园公司代付的银行借款，楚盛园公司在尚未办理案涉房屋初始登记的情况下，有权单方面解除案涉房屋买卖合同并可收取总房款10%的违约金，合同解除后，程某还需配合办理相关手续。故本院对楚盛园公司主张解除案涉合同及主张程某配合办理相关手续的请求，予以支持。楚盛园公司主张按总房款20%收取违约金，该主张过高，本院认定由程某按总购房款10%向楚盛园公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已履行的可要求恢复原状。经本院释明，楚盛园公司要求将该退还程某的相应购房款一并退还，故本院在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南楚盛园置业发展有限公司与被告程某于2015年9月10日签订的合同编号为XX1400881505的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告程某在本判决生效之日起十五日内配合原告湖南楚盛园置业发展有限公司办理网签、预告登记及合同备案的撤销手续；三、被告程某向原告湖南楚盛园置业发展有限公司支付违约金65441.6元；四、原告湖南楚盛园置业发展有限公司退还被告程某购房款343265.31元；第三、四项相抵后，由原告湖南楚盛园置业发展有限公司向被告程某退还277823.71元；五、驳回原告湖南楚盛园置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2918元，保全费3792，合计6710元，由原告湖南楚盛园置业发展有限公司负担1459元，被告程某负担5251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭建雄审 判 员  颜 宇人民陪审员  周新龙二〇二〇年三月二十四日书 记 员  陈 莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。