上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初54427号原告：浙江汇盛投资集团有限公司，住所地浙江省衢州市。法定代表人：杨利明，董事长。委托诉讼代理人：严久利，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程国华，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：上海中楠投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：尹晨曦，总经理。被告：尹晨曦，女，1984年6月14日出生，汉族，住浙江省台州市。上列被告共同委托诉讼代理人：周才进，上海市协力律师事务所律师。原告浙江汇盛投资集团有限公司与被告上海中楠投资管理有限公司、尹晨曦排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告浙江汇盛投资集团有限公司的委托诉讼代理人严久利，被告上海中楠投资管理有限公司、尹晨曦的共同委托诉讼代理人周才进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江汇盛投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告上海中楠投资管理有限公司(以下简称中楠公司)立即腾退上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号XXX幢厂房(以下简称系争厂房)；2.要求两被告共同支付原告系争厂房占用费共计611,520元(自2019年5月20日起至2019年8月28日止，78间房*2,400元/间*3个月+78间房*2,400元/30天*8天=611,520元)。事实和理由：2019年5月20日，原告通过司法拍卖程序购得位于上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号XXX幢厂房的房地产，上海市第一中级人民法院执行裁定书裁定系争厂房所有权归原告所有。但被告中楠公司在没有权利依据的情况下将属于原告的系争厂房对外出租，原告曾数次通知被告腾退租客并返还系争厂房，但被告置之不理，亦不向原告支付系争厂房使用费。被告中楠公司于2019年8月28日清退了系争厂房内的租客。被告中楠公司是一人公司，股东为被告尹晨曦。根据规定，被告尹晨曦应当对被告中楠公司的债务承担连带责任，故要求判如所请。原告浙江汇盛投资集团有限公司就其主张向本院提供了上海市第一中级人民法院(2016)沪01执179、180、181号执行裁定书、上海市第一中级人民法院(2018)沪01执异26号执行裁定书、营业执照、照片、上海市公安局浦东分局横沔派出所制作的询问笔录、律师函、公拍网的拍卖公告等相关资料1组等证据。被告中楠公司、尹晨曦均辩称，被告系合法取得系争厂房的使用权，被告向案外人上海雁泓实业有限公司(以下简称雁泓公司)承租了系争厂房，双方约定：被告向案外人雁泓公司承租78间标准宿舍，月租金为93,600元。虽然房屋租赁合同约定了租金每三年增加5%，但由于系争厂房在2019年上半年进入了拍卖程序，故实际租金未增加。原告从2019年8月28日晚11点开始对系争厂房断水断电，被告在之前的一周已经搬离系争厂房，故同意腾退系争厂房，但不同意支付系争厂房使用费。被告尹晨曦不同意对于被告中楠公司的债务承担连带责任。被告中楠公司、尹晨曦就其主张向本院提供了上海市房屋租赁合同、转租同意书等证据。本院经审理认定事实如下：被告中楠公司的企业类型为一人有限责任公司(自然人独资)，法定代表人为被告尹晨曦。2016年2月29日，案外人雁泓公司(甲方)与被告中楠公司(乙方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》，案外人雁泓公司将上海市浦东新区康桥东路XXX号综合楼宿舍区二层、三层、四层共78间标准宿舍(总建筑面积为2553.60平方米)出租给被告中楠公司，双方约定：甲方于2016年3月1日前向乙方交付租赁标的物和合同附件(一)中约定的有关设施设备。租期为14年，租赁日期自2016年3月1日至2030年2月29日止。租赁标的物租金标准为：宿舍每月每间租金为1,200元(含税)，租赁标的物合计月租金为93,600元，管理费为每日每平方米0.05元(含税)，月合计3,883.60元。租金标准在租赁期内每三年增加5%，管理费不变等内容。2016年3月1日系争厂房原产权人上海汇洋机械制造有限公司(以下简称汇洋公司)出具了一份《转租同意书》，其内容为：“我方上海汇洋机械制造有限公司是坐落于上海市浦东新区康桥东路XXX号的房屋权利人〔房产证如附件，房产证号：沪房地浦字(2012)第253619号〕，我方已将前述房屋出租予上海雁泓实业有限公司，并已于2015年5月5日与该公司签订房屋租赁契约，租赁期限为2015年5月5日至2030年5月4日，按照租赁契约规定上海雁泓实业有限公司有权将房屋转租给第三方。现同意上海雁泓实业有限公司转租予第三方上海中楠投资管理有限公司，特此证明。”2019年5月20日，原告通过司法拍卖购得上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号XXX幢厂房，系争厂房产权于2019年9月2日登记至原告名下。2019年8月28日晚11时许，原告对系争厂房断水断电。同年8月31日，原告在系争厂房外门上加锁，致使被告无法进入。原告以其对系争厂房享有物权为由诉来本院，要求判如所请。另查明，根据上海市第一中级人民法院(2018)沪01执异26号执行裁定书记载：“本院经审查，系争厂房产权登记在汇洋公司名下，农业银行与汇洋公司于2012年9月18日签订《最高额抵押合同》，约定以系争厂房向农业银行提供担保。同日，对系争厂房设立了最高额抵押权登记，最高债权额4,400万元。”2019年8月30日案外人雁泓公司委托律师向两被告发送律师函，其相关主要内容为：“自2018年9月1日起，贵司即开始出现拖欠租金和水电费用的情况。虽经上海雁泓公司多次口头催讨租金和水电费用，贵司仍未能及时向上海雁泓公司支付拖欠的租金和水电费用。本律师认为，贵司拖欠租金和水电费用已经违反《租赁合同》的约定，上海雁泓公司有权依照《租赁合同》的约定依法解除合同。鉴此，受上海雁泓公司的委托，本律师郑重向贵司告知如下：1.系争《租赁合同》于2019年4月20日正式解除；2.贵司应于收到本律师函之日起5日内向上海雁泓公司支付截至2019年4月20日止的租金共计约人民币80万元。水电费用暂未结算完毕，待结算完毕再另行通知贵司具体情况；3.若贵司既怠于履行上述付款义务且又无法提供另上海雁泓公司满意的其他解决方案的，除上述拖欠的租金和水电费用之外，上海雁泓公司还将继续保留通过法律途径进一步追究贵司其他违约责任的权利。”本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告中楠公司立即腾退上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号XXX幢厂房；2.要求被告中楠公司支付原告系争厂房占用费共计321,048元(自2019年5月20日起至2019年8月28日止，78间房*1,260元/间*3个月+78间房*1,260元/30天*8天=321,048元);3.要求被告尹晨曦对于被告中楠公司的上述债务承担连带责任。本院认为：法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，生效法律文书确认农业银行对本案系争厂房享有抵押优先受偿权。案外人雁泓公司在抵押权设立之后的租赁权益，不得对抗经生效法律文书确认的申请执行人农业银行在先抵押权，故被告中楠公司在抵押权设立之后的租赁权益，也不得对抗经生效法律文书确认的申请执行人农业银行在先抵押权。现原告通过拍卖取得系争厂房的所有权，被告中楠公司的租赁关系不得对抗原告的物权，现被告中楠公司自愿返还租赁物，并不违反法律规定，故原告要求被告中楠公司立即腾退系争厂房的诉求合法合理，依法应予支持。法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告作为系争厂房的权利人，享有对系争房屋的占有、使用、收益和处分的权利，原告在2019年5月20日取得系争厂房产权后，被告中楠公司应当向原告支付系争厂房的房屋使用费。关于房屋使用费计算的时间，原告要求自2019年5月20日起至2019年8月28日止，该时间段的计算并无不当，本院予以确认。关于房屋使用费的金额，按照原租赁合同的约定每月每间宿舍租金1,200元计算也并无不当，本院予以确认。关于管理费，由于原告未提供相关足够证据证明其对系争厂房进行了有效的管理，原告无权向被告中楠公司收取管理费，该部分诉求本院不予采信，故房屋使用费为305,760元。法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告尹晨曦未就公司财产独立于股东自己的财产提供证据加以证明，被告尹晨曦应当对被告中楠公司的债务承担连带责任，故原告要求被告尹晨曦承担连带责任的诉求，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告上海中楠投资管理有限公司于本判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区康桥镇康桥东路XXX号XXX幢厂房中迁出；二、被告上海中楠投资管理有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告浙江汇盛投资集团有限公司房屋使用费305,760元；三、被告尹晨曦对被告上海中楠投资管理有限公司上述第二项应付原告浙江汇盛投资集团有限公司的款项承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,188元(原告浙江汇盛投资集团有限公司已预交)，减半收取计2,594元，保全费1,816元，合计4,410元，由被告上海中楠投资管理有限公司、尹晨曦负担，被告上海中楠投资管理有限公司、尹晨曦应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇一九年十月三十日书记员  谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。