安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2886号 原告：张同路，男，1984年9月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被告：蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区朝阳路**，统一社会信用代码913403000772147796。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 原告张同路与被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张同路、被告荣盛公司委托诉讼代理人蔡光宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张同路诉称：1.判令被告支付办理房产证违约金54555.498元。2,案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年06月07日，原、被告签订了《商品房买卖合同》【以下简称合同】，被告将座落于安徽省蚌埠市禹会区荣盛，西湖官邸一期4号楼1单元1701室预售于原告，建筑面积139.67平方米，房价款79,7595元。原告已在合同约定期限内已支付首付款，并按期偿还房屋贷款。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。2016年12月30日，被告交付了房屋，直至2018年12月03日，房屋产权证方办理完毕，按合同约定被告延迟办理房产证共342天，应支付违约金54555.498元。经原告多次催要，被告拒绝协商及支付。无奈只好起诉于贵法院，请贵法院依法判决。 被告荣盛公司辩称：1、原告是办理涉案房屋权属证书的法定义务人；在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，原告与被告之间存在委托与受托的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，办理涉案房屋权属证书是原告的法定义务。而因原告系通过按揭贷款方式购买涉案房屋的，被告须替原告向相关按揭银行交纳一定数额的保证金、承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特由原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。2、在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告依法依约承担特定的合同义务——即将涉案房屋初始登记申请材料在一定期限内提交至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，开发商不仅负有交付商品房的义务，还要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式才能由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下的合同义务是：“在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”（此即为涉案房屋的初始登记申请）。否则，因被告的责任而逾期将初始登记申请材料提交至产权登记机关，被告应“按已付房价款的日0.02%向买受人（即原告）支付违约金”。对于原告未能取得权属证书，被告承担责任仅为2017年12月30日之前，之后被答辩人未能取得产权证书的原因不在被告。结合《商品房买卖合同》第八条关于涉案房屋交付的约定，被告应在2017年12月30日前将涉案房屋的初始登记申请材料提交至产权登记机关。实际履行中，被告于2017年12月13日提交涉案房屋初始登记申请材料的。被告确有违约，但依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告仅需在2017年12月30日前将涉案房屋的初始登记申请材料提交至产权登记机关，故答辩人无任何违约行为发生。3、无论是按照委托代理关系，还是按照商品房买卖合同关系，原告都无权要求被告承担2017年12月30日以后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。因为在商品房买卖合同关系中，被告在涉案房屋初始登记申请材料提交完成取得不动产登记收件单之日，即完成所有出卖人的义务，在此后办理产权证书的阶段，被告仅是协助义务，在不能归结为被告原因时，原告未取得涉案房屋权属证书不能要求被告承担违约责任。而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人而并非产权登记机关，被告仅是代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限；此外，原告出具的公证委托书并未载明被告的义务，也未载明被告责任，实际上，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而自身权益受损的情况出现，故而原告无法依据委托关系要求被告承担违约金，更何况，被告已履行了委托事项，代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的所有权证书。 经审理查明：2016月6月7日，张同路与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定张同路购买荣盛公司位于蚌埠市荣盛·西湖观邸小区预售商品房一套，所售房屋为项目中第4栋1单元17层01171号，建筑面积共139.67平方米，单价为每平方米5711.38元，总价款为人民币797704元，付款方式为按揭付款，即买受人于签订合同当日向出卖人付清首付房款（人民币）159709元整，余款（人民币）638000元整应于本合同签订后3个工作日内在出卖人指定银行按揭手续。出卖人应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2017年4月7日，经蚌埠市众信公证处公证，张同路向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表张同路代为办理预告登记及预告抵押登记等相关事宜，办理并领取不动产权证书（房地产、土地证），办理抵押登记的相关手续并并领取不动产登记证明。张同路依照约定按时缴纳了全部购房款797595元并交付了办理产权证书的预备金以及合格的办证资料。涉案房屋交付的时间为2016年12月30日。荣盛公司于2018年11月15日向产权登记机构提交了涉案房屋产权证办证的相关资料。涉案房屋的发证日期为2018年12月3日。 以上事实有原告的身份信息资料、被告企业信息查询单、购房发票、契税发票、物业费发票、《商品房买卖合同》、《公证书》、《委托书》、不动产登记中心家庭住房查询证明、营业执照、登记字号：皖（2017）蚌埠市不动产权证明书第0042301号、不动产登记收件单（不动产权），双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。在对于房屋权属证书的办理没有特别约定的情况下，办理房屋权属证书的义务主体并非简单的主办和协办关系，而是相互补充的关系。但是，办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务。办理房屋初始登记（俗称大产证）是办理转移登记到购房者名下的单独房屋产权（俗称小产证）的前提条件。本案中，荣盛公司在向张同路交付房屋时，大产证并未办理完毕，而在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定虽然特别约定了荣盛公司的办理房屋权属证书的义务，但是没有明确报备的资料只指是大产证，还是包含小产证。本院认为，在没有明确约定大产证或小产证的情况下，对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所使用的语句、合同目的、习惯及诚信原则确定该条款的真实意思。故本院分析如下：该条中对于张同路以按揭方式购房的情况，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，并结合公证书公证的事项，可见荣盛公司明知其有为张同路办产权证、房地产他项权证的义务；在由荣盛公司代办产权证、房地产他项权证的情形下，张同路所关注的应当是小产证在什么期限内能办至其名下，而具体什么时候办理大产证并非张同路所关注。如仅仅认为该期限为办理大证，而办理小证却没有约定期限，显然不符合签订房屋买卖合同的合同目的；此外，该条中亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”在约定张同路迟延交付办小产证资料要承担责任的情况下，而认为荣盛公司对于办小产证没有合同约定，且不承担责任也有违合同公平原则，可见张同路提供的办证资料应该是其办小产证的资料，而不会是办大产证的资料；最后，荣盛公司在房屋交付时即收取张同路相关办证预备金及资料的行为，亦可知荣盛公司的该条约定的真实意思是办理小产证。基于上述理由，本院认为双方合同约定的报备资料包含办理小产证资料。荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项应当承担逾期办证的违约责任。双方认可房屋交付的时间为2016年12月30日，荣盛公司应该于2017年12月25日前将办理小产证的相关资料交付至产权登记机构。违约金的计算应自2017年12月26日起至2018年11月15日，以已付购房款797595元为基数按照日0.02%计算。因荣盛公司代办义务为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即完成了代办义务，张同路主张违约金应计算至产权证实际办理完毕之日止，有违合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告张同路自2017年12月26日起以797595元为基数以日0.02%计算至2018年11月15日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告张同路其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1164元，减半收取582元，由被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  刘新成 二〇一九年八月十五日 法官助理迟郑国 书记员朱帅