上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初19757号原告：邹冬，男，1962年10月31日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：冯上达，董事长。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。被告：上海永福物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：黄珽，女。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。原告邹冬与被告上海徐房(集团)有限公司(以下简称徐房公司)、上海永福物业有限公司(以下简称永福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案。2017年11月7日，本案转为普通程序。邹冬分别于2018年2月7日、10月18日、2019年1月17日三次变更诉讼请求。2018年10月19日至2019年2月25日期间由上海城市房地产估价有限公司对涉案房屋租金进行评估。本案依法组成合议庭，于2019年3月27日公开开庭进行了审理，邹冬当庭增加诉讼请求。原告邹冬及其委托诉讼代理人张向锋、被告徐房公司、永福公司的委托诉讼代理人贺富强、被告永福公司的委托诉讼代理人黄珽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审限延长六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令徐房公司、永福公司按相同位置、相同面积赔偿邹冬2016年10月1日起至2019年3月7日止的租金损失，按每月25,000元计算;2.判令徐房公司、永福公司支付律师费20,000元。事实和理由：邹冬系上海市武康路XXX弄XXX号XXX室公有住房的承租人。徐房公司和永福公司为系争房屋经营管理人。2016年12月，永福公司与该楼其他承租户签订房屋置换合同，将其他承租户迁出。2016年12月底，以外立面装修工程名义开始野蛮内部改建施工，准备整体出租给案外人经营旅馆。2017年1月，系争房屋被破门而入，墙面被损害，堆放建筑材料和垃圾，同时水、电、煤气供应停止，相关设备被拆除，凹阳台玻璃窗、隔墙、照明灯、吊扇、阳台窗外晾衣架、门把手被非法拆除，公共壁橱被移位，马桶、浴缸、洗脸盆都不能正常使用。邹冬多次反映情况并催促回复原状，都被推诿拒绝。邹冬遂提起诉讼，邹冬明确系依据租赁合同关系提起本案诉讼。徐房公司、永福公司辩称，徐房公司是出租人，永福公司仅仅是管理人，永福公司与邹冬无租赁关系，不应承担合同责任。邹冬在承租徐房公司的公有住房后，对房屋负有保管责任，徐房公司只是将2-4号租赁给了案外人，并未委托他人进行装修，由于邹冬自己的过错造成装修人直接进入房屋进行装修，装修人与邹冬之间也有微信联系，说明是邹冬让他人进行的装修，徐房公司无违约行为。邹冬主张的赔偿起始日期也有矛盾，事实理由陈述里称2017年1月破门而入的。邹冬主张律师费没有依据。本院认定事实如下：上海市武康路XXX弄XXX-XXX号房屋为4幢假三层(2层以上为阁楼)英式乡村别墅的花园住宅(以下简称1-4号房屋)，始建于1918年，解放后由国家分配人员居住，成为公有住房。徐房公司系经国家授权的该些公有住房的管理人，徐房公司又授权其下属永福公司对该区块房屋进行实际经营管理。邹冬系1号独用部位二层中南间(使用面积31.30平方米)、二层凹阳台(注：凭证上未记载面积)，公用部位二层壁橱一只、二层东大卫生间(以下简称系争房屋)的承租人。2015年1月起，徐房公司将除系争房屋外的1-4号房屋交由下属全资子公司上海衡复投资发展有限公司(以下简称衡复公司)运营管理。2016年，1-4号房屋内除邹冬外的其他承租户均签署了房屋置换合同而实际搬离。邹冬未能就补偿费用与安置人达成一致，未签署房屋置换合同。2016年9月，上海衡复投资发展有限公司与上海隐居酒店管理有限公司(以下简称隐居公司)签订租赁协议，将1-4号房屋(系争房屋除外)出租隐居公司开设酒店。2017年，隐居公司在上述地址上注册成立了上海康隐酒店管理有限公司(以下简称康隐公司)。后承租人由隐居公司变更为康隐公司。2017年2月，衡复公司委托上海徐房建筑实业公司对1-4号房屋外立面进行装修施工。2017年6月8日，邹冬报警称其自2017年6月6日从国外回来后，发现房屋水电煤全部停用，水电煤设施拆除，屋内隔墙被拆除，房屋窗户被拆除，其无法正常入住。2018年1月，本院至系争房屋现场查勘时，4幢房屋外立面装修已基本完工，1号楼正门外侧在改建中，1号楼内部也处于装修施工中，系争房屋外部通道有改动，屋内地板污损，墙壁有大量修补痕迹(注：墙壁原为黄色，修补部分涂料是白色，根据邹冬提供的证据，之前墙壁部分部位破损，已露出了里面的木框架)，阳台由原来的用玻璃封闭变为开放式，阳台与房屋间隔墙按统一样式改造，公共卫生间脏乱，无水、电、煤气。本院根据查勘情况要求徐房公司在整体装修结束后需对系争房屋内部进行修复以满足正常的居住条件。2018年6月13日，本院接到徐房公司有关武康路XXX弄XXX-XXX号房屋改造结束的通知，遂要求邹冬将系争房屋钥匙交付徐房公司以进行系争房屋内部修复。2018年9月11日，邹冬将钥匙交付徐房公司。2018年11月28日，徐房公司将钥匙还给邹冬。但邹冬认为房屋并未按要求恢复，不具备使用条件。2018年12月14日本院再次召集各方至现场查勘，房屋已通水、电，煤气表已安装，但无煤气灶，无网线、电话线，在原来地板上加装了一层复合地板，墙壁进行了粉刷。邹冬认为，屋外北阳台上的煤气灶、水斗、水管没有安装，地板应换成实木地板，应接网线、电话线。徐房公司则认为，阳台上的水斗、水管不是其弄掉的，网线、电话线不是其出租设施，由用户自己申请。地板只要不低于原居住水平即可。经上海城市房地产估价有限公司估价，2016年10月17日至2018年10月22日间的市场租金总价282,000元，月租金均价11,495元。接受质询时，评估人员表示，2016年10月起至今的租金都比较平稳，无明显变化。2019年3月27日的庭审中，邹冬披露已与隐居公司就系争房屋签订租赁合同，将系争房屋出租隐居公司，月租金4-5万元。同时，邹冬将原要求更换地板、恢复原阳台结构、恢复房屋外部通道及各项设施设备等十项诉讼请求撤回，仅保留了赔偿损失的诉讼请求。审理中，徐房公司称由于系争房屋阳台上支撑房屋的木柱有腐烂需要置换，所以在外部改造的同时其委托对这部分进行了装修，施工队对系争房屋内部实施的其他行为均与徐房公司无关。本院认为，法律规定，租赁合同的出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合租赁的用途。自2016年2月1-4号房屋开始装修后，系争房屋的内、外部环境结构均发生重大变化，系争房屋已不适宜正常居住使用，邹冬对系争房屋的居住使用权益遭受影响，徐房公司作为系争房屋的出租人应承担违约责任，赔偿邹冬的损失。永福公司是经徐房公司授权的房屋实际管理人，作为受托人不应承担租赁合同项下的赔偿责任。邹冬提起的是合同之诉而非侵权之诉，因此邹冬承租的系争房屋内部遭到破坏的实际侵权人究竟是谁并不重要，况且根据本案查明的有关1-4号房屋的背景情况，房屋整体出租后用途由居住变更为酒店需统一风格重新装修才是系争房屋在装修期内不适宜居住的根源，徐房公司作为利益关联方当然不应免责。徐房公司辩称是邹冬让施工队就房屋内部进行的装修，缺乏证据佐证，本院不予采信。关于赔偿损失的数额，虽然1-4号房屋的整体装修确实严重影响了邹冬的居住使用，但因1-4号房屋整体商业运营所进行的装修对整体环境的改善，商业价值的提升，也使系争房屋出租价格由原来的每月1万余元提高到现在的4、5万元，应该说没有前期装修的“阵痛”就不会有后期的高收益，因此在衡量赔偿数额时，不仅要考虑装修期内的损失，也要考虑将来因此而可获得的租金溢价利益。根据上述原则，结合本案纠纷发生的前因后果，影响居住期间，租金估价结果，以及后续邹冬出租隐居公司的租金价格，本院酌定赔偿邹冬损失5万元。邹冬主张律师费，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、上海徐房(集团)有限公司于本判决生效后十日内赔偿邹冬50,000元；二、驳回邹冬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,250元，由邹冬负担10,000元，上海徐房(集团)有限公司负担1250元；评估费13,020元，邹冬负担8020元，上海徐房(集团)有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  史建红人民陪审员  李桂琴二〇一九年六月二十八日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。