上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初2759号原告：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：冷培栋，分行行长。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。被告：陈先伟，女，1977年10月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈士章(系被告陈先伟的配偶)，住安徽省。第三人：陈姿蓉，女，1977年7月26日出生，汉族，住福建省武夷山市。委托诉讼代理人：陈薪仰(系第三人陈姿蓉的弟弟)，住福建省武夷山市。原告平安银行股份有限公司上海分行与被告陈先伟、第三人陈姿蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序。诉讼中，原告申请追加陈姿蓉作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院分别于2018年5月17日、2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人方方，被告陈先伟的委托诉讼代理人陈卫民、陈士章以及第三人陈姿蓉的委托诉讼代理人陈薪仰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安银行股份有限公司上海分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告陈先伟和第三人陈姿蓉于2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2016年2月18日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费；3.判令被告返还原告位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、XXXX号3-4层、XXXX号XXX-XXX室共计40套房屋。事实和理由：第三人陈姿蓉(出租方，甲方)和被告(承租方，乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定自2013年9月1日起至2023年8月31日止，甲方向乙方出租位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX-XXX号相应房产。该合同中大部分房产因涉及他案，被(2014)浦执字第15004-4号《执行裁定书》裁定抵债给原告。原告收到执行裁定后向被告告知其应向原告支付租金，后应被告要求向被告发送书面通知，但被告自收到通知后仍拒不向原告履行支付义务，请求支持原告的诉讼请求。被告陈先伟辩称：不同意解除合同，出租情况1.1约定出租的是XXXX号房屋，不属于抵债部分，是被告和第三人其他的房产，XXXX、XXXX、XXXX号-201室均不属于抵债部分，对该合同本身，原告无权要求解除。抵债之日是法院作出裁定之日，租金付到2016年5月，付给了第三人，在前案没有判定的情况下，诉请是待定的金额，不应产生法律效力，原告应当在被告和第三人纠纷解决之后再起诉，第三人对70万提出明确反对意见，这足以影响原告的诉请。对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，房屋于2017年10月24日已经被第三人占有，故返还房屋的义务不在被告。关于房屋的返还，被告是返还不能，因房屋于2017年10月24日被第三人强占，第三人的理由是因为与原告存在财产争议，导致被告目前无法使用房屋，使用费不能算在被告身上，也不应当由被告返还房屋。原、被告也没有达成新的租赁协议，是原告现违反了约定，原告承诺重新签订租约，但是原告一直没有行动。租金没有支付的责任不在被告，被告也不同意按照原租赁标准计算租金，因为大堂内的设施都没有了，所以不应当按照原来的标准计算。第三人陈姿蓉述称，第三人是与被告有财产争议，第三人已经在另案中以阳坤酒店的名义起诉了被告，只要有赔偿，第三人就愿意返还。2017年10月24日，因被告将第三人酒店的动产全部搬离、变卖了，已经无法追回，所以第三人才进场，为了保护现场将涉案酒店收回，不租给被告了。对于占有、使用的费用，第三人不同意支付，导致第三人进场的原因不在第三人，而是因第三人的财产遭受了损失，第三人为保护自身利益才进场。本院经审理认定事实如下：第三人陈姿蓉和案外人陈薪仰是位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、XXXX号3-4层、XXXX号XXX-XXX室共计40套房屋的登记权利人，所有情况为共同共有。案外人张诗毅、于晓锋、于解颐是上海市松江区新桥镇莘松路**房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为267.57平方米。案外人徐浩是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX室、XXX号房屋的登记权利人，两套房屋建筑面积分别为66.58平方米、268.41平方米。以上房屋(以下简称“涉案房屋一”)面积共计602.56平方米。2010年1月10日，案外人徐浩作为甲方(出租方)，第三人陈姿蓉作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋一中的一二楼大堂及餐厅XXXX号房屋，一楼建筑面积为268.41平米，二楼建筑面积为66.58平米，租赁期限为10年，合同中对于租金的支付有明细规定。2009年，案外人于晓锋、张诗毅等作为甲方(出租方)，第三人陈姿蓉作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋一中的一楼大堂XXXX号房屋，建筑面积为267.57平米，租赁期限自2010年4月1日起15年，租金为人民币2.3元/30.5天，第四年租金开始递增，即以后每三年租金在原有基础上递增10%，先付后租。2009年12月18日，张诗毅出具了定金收条，并载明租金标准为每平方米每日2.3元。2013年9月1日，第三人陈姿蓉(出租方，甲方)与被告陈先伟(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，租赁标的为位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、XXXX号3-4层、XXXX号XXX-XXX室共计40套房屋(以下简称“涉案房屋二”)及作为大堂及餐厅使用的602.56平方米房屋(即“涉案房屋一”)；租赁期限为10年，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。租金标准第一、二年为300万元，第三、四年为315万元，第五年为3,307,500元；甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付租赁保证金300万元，租金按季度支付，先付后用，除首期租金外，每期租金应在租金到期日前15天内缴纳，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的日计0.3%支付违约金；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方书面同意乙方转租外，乙方在合同期内，不得将该房屋部分或全部转租给他人，乙方未经甲方书面同意擅自进行转租、转让及交换房屋的，承租人逾期不支付租金累计超过30天的，对方可以主张解除合同。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，第三人陈姿蓉将租赁房屋交付被告陈先伟使用。2017年6月5日，第三人陈姿蓉出具收条一份，载明收到被告陈先伟2016年6月1日至2017年7月1日前的房租(莘松路XXX号、XXXX号、XXXX号201室)76万元。此外，被告陈先伟还分别于2017年6月30日、7月30日、8月30日、9月30日支付给第三人陈姿蓉各6万元大堂餐厅租金。2016年2月18日，上海市浦东新区人民法院出具了(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书，载明被执行人陈姿蓉、陈薪仰将包括本案涉案房屋二在内的房屋作价人民币60,020,000元交付申请执行人抵债，该房屋财产权自本裁定送达买受人平安银行股份有限公司上海分行时起转移。上述执行裁定书送达原告的日期为2016年2月22日。2016年5月17日，原告向被告等人发出《告知书》一份，载明原告已成为涉案房屋二的房屋所有人，通知被告等人即日起停止向原出租方支付租金，该行将与现有承租人核实目前租金支付情况并重新签订租约。如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。2017年1月9日，原告向被告等人发出《催款通知书》一份，载明原告已成为涉案房屋二的房屋所有人，通知被告不得再向原产权人支付租金，并提供了原告的账号，再次声明如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。另查明，在本院审理的(2017)沪0117民初18686号案中，原告、被告及第三人确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，原告亦表示涉案房屋已由其在控制，但没有人在使用。本院在已生效的(2017)沪0117民初18686号民事判决书中认定涉案房屋一的租金按照年租金70万元、每月取整按6万元支付。以上事实，有房屋租赁合同、房屋清单、(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书、催款通知书、告知书、(2017)沪0117民初18686号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：对于原告的第一项诉讼请求，在(2017)沪0117民初18686号案中，被告陈先伟与第三人陈姿容对涉案房屋一即602.56平方米的房屋均同意解除租赁合同关系，本院已予以准许，且涉案房屋一系作为大堂及餐厅使用，随着对涉案房屋一的租赁合同关系的解除，被告陈先伟与第三人陈姿容之间在2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中对涉案房屋二的租赁合同关系已客观上不能履行，故对于原告要求解除被告陈先伟与第三人陈姿容之间就涉案房屋二的租赁合同关系，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，涉案房屋二的财产权自(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书送达原告之日(即2016年2月22日)起转移于原告，加之，在本院审理的(2017)沪0117民初18686号案中，本案原告、被告及第三人已确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，原告亦表示涉案房屋已由其在控制。故，被告就涉案房屋二仅须向原告支付自2016年2月22日起至2017年10月24日止的租金。按照第三人陈姿容与被告陈先伟于2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》的约定，涉案房屋一与涉案房屋二在2015年9月1日至2017年8月31日期间的年租金为315万元，在2017年9月1日至2018年8月31日期间的年租金为3,307,500元，加之，本院在已生效的(2017)沪0117民初18686号民事判决书中认定涉案房屋一的租金按照年租金70万元、每月取整按6万元支付。经计算，涉案房屋二在2016年2月22日至2017年10月24日期间所产生的租金合计4,112,630.14元，被告应予支付，其中，2016年2月22日至2017年2月21日的租金为2,450,000元(3,150,000元－700,000元)，2017年2月22日至2017年8月31日的租金为1,281,XXX.37元[(3,150,000元÷12个月－60,000元)×6个月＋(3,150,000元÷365天-60,000元÷30天)×10天]，2017年9月1日至2017年10月24日的租金为381,328.77元[(3,307,500元÷365天-60,000元÷30天)×54天]。对于原告的第三项诉讼请求，在本院审理的(2017)沪0117民初18686号案中，本案原告、被告及第三人已确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，原告亦表示涉案房屋已由其在控制，原告现又要求被告返还涉案房屋二，并无依据，故本院对于原告的第三项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决如下：一、被告陈先伟与第三人陈姿蓉在2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中就位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、XXXX号3-4层、XXXX号XXX-XXX室共计40套房屋所形成的房屋租赁合同关系解除；二、被告陈先伟于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、XXXX号3-4层、XXXX号XXX-XXX室共计40套房屋自2016年2月22日起至2017年10月24日止的租金4,112,630.14元；三、驳回原告平安银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,558元，由原告平安银行股份有限公司上海分行负担6,885元(已付)，被告陈先伟负担38,673元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  暨秉恒人民陪审员  黄坤生二〇一九年六月二十八日书 记 员  何正为附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。