湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1291民初105号原告：中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行，住所地洪江区新民路（电力大楼壹楼），统一社会信用代码91431200763285673R。负责人：陈志勇，该行行长。委托诉讼代理人：张雄，男，该行副行长。委托诉讼代理人：谭文彪，男，该行工作人员。被告：刘小玲，女，1968年6月20日出生，住会同县。第三人：洪江区翰皇擦鞋店，住所地怀化市洪江区巫水北路（电力公司隔壁），统一社会信用代码92431200MA4MDM3F73。经营者：陈丽娥，女，1965年10月10日出生，住洪江区。委托诉讼代理人：陈杨红（陈丽娥之夫），男，1962年6月28日出生，住湖南省隆回县。第三人：洪江区班卡奴皮具店，住所地怀化市洪江区巫水北路112号，统一社会信用代码92431200MA4LQXQM07。经营者：何杰，男，1991年9月17日出生，住怀化市洪江区。委托诉讼代理人：刘兰贵（系何杰母亲），女，1970年5月19日出生，住湖南省洪江市。第三人：鲁淞，女，1966年7月6日出生，住洪江区。第三人：洪江区惠民大药房，住所地怀化市洪江区巫水路102号，统一社会信用代码92431200MA4NL33L95。经营者：潘伟，男，1973年9月22日出生，住怀化市洪江区。委托诉讼代理人：尹红艳，女，1974年8月11日出生，洪江区惠民大药房工作人员，住湖南省洪江市。第三人：江月，女，1983年8月5日出生，住怀化市洪江区。第三人：禹长生，男，1960年11月26日出生，住洪江区。第三人：洪江区禹哥百货店，住所地怀化市洪江区巫水路90号，统一社会信用代码92431200MA4MNDQT8L。经营者：戴端莲，女，1963年6月22日出生，住怀化市洪江区。第三人：陈菊英，女，1971年10月20日出生，住洪江区。（无字号的个体工商户）第三人：周冬梅，女，1965年12月1日出生，住湖南省洪江区。原告中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行（以下简称中国银行洪江区支行）诉被告刘小玲，第三人洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英、周冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告中国银行洪江区支行的委托诉讼代理人张雄、谭文彪，第三人洪江区翰皇擦鞋店的经营者陈丽娥的委托诉讼代理人陈杨红、洪江区班卡奴皮具店经营者何杰的委托诉讼代理人刘兰贵、洪江区惠民大药房经营者潘伟的委托诉讼代理人尹红艳、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店的经营者戴端莲、陈菊英到庭参与诉讼，被告刘小玲、第三人鲁淞、周冬梅经本院依传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行洪江区支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方的不定期租赁房屋合同；2、判令被告和第三人将原告位于洪江区巫水路3号办公楼的一层11间门面腾退给原告；3、判令被告和第三人支付原告2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾退房屋的占有使用费；4、由被告和第三承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2011年签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于洪江区巫水路3号办公楼的部分房屋出租给被告使用，双方对租期、租金标准、租金支付方式等均进行了明确的约定。2016年12月31日租期届满后，被告未交还租赁门面，双方亦未再签订书面租赁合同。2018年下半年，原告因经营所需，决定收回租赁房屋，并通知了被告，被告称已将11间门面转租给第三人使用，原告经多次与被告和第三人协商，仍然无法收回。被告将租金按12.8万元/年标准已支付至2019年3月31日。现原告为维护自身的合法利益，根据我国民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告刘小玲经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，也未向本庭提交书面答辩状。第三人江月答辩称，江月与原、被告之间是定期租赁关系，江月在向被告交付租金期间，并不明确原、被告之间的关系，原、被告也从未告诉过江月，其本人一直都认为被告是在帮原告收取租金，况且，在2017年被告向我们租赁户承诺了五年的期限（这一点所有的租户都可以证实），原告拍卖租赁权后，被告还在帮原告收取我们的租金，本人当然认为与原、被告之间是有固定期限，原告无权随时解除合同，由于原、被告的过错导致本人转让费、设备购置费、维修费及材料费的损失，要求原告补偿10.6万元。第三人洪江区惠民大药房辩称，原告诉称与事实不符，2012年洪江区惠民大药房支付了29万租赁了原告的部分房屋开办经营药房，2016年8月又经出租人许可对经营用房进行了整体装修，耗资12万元，2017年原告方领导承诺保障我们的租赁权益，2018年刘小玲还在帮原告收取我们的租金，并答复其与原告已经签订了五年内不涨租金的租赁合同，原告在起诉前亦未提出解除租赁合同，原告现以经营所需为由收回租赁房屋缺乏法律依据，由于原、被告的过错导致药房的损失，要求原告补偿38万元。第三人洪江区翰皇擦鞋店辩称，与江月和洪江区惠民大药房的答辩意见一致，要求原告补偿10万元。第三人洪江区班卡奴皮具店辩称，与江月和洪江区惠民大药房的答辩意见一致，要求原告补偿6万元。第三人禹长生辩称，与江月和洪江区惠民大药房的答辩意见一致，要求原告补偿5.7万元。第三人洪江区禹哥百货店辩称，与江月和洪江区惠民大药房的答辩意见一致，要求原告补偿7.6万元。第三人陈菊英辩称，与江月和洪江区惠民大药房的答辩意见一致，要求原告补偿4.5万元。原告中国银行洪江区支行围绕诉讼请求依法向本院提交了3组证据：1、房屋租赁协议1份；2、公证书1份；3、解除租赁合同通知书1份。第三人洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英对于原告所提交的3组证据的质证意见均为不知道、忘记了，由于被告刘小玲、第三人鲁淞、周冬梅经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，系自己放弃质证权利，对原告提交的上述3组证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。第三人江月当庭提交了4份证据：1、洪江区支行招租明细表1份；2、房屋租赁中标及有关事项的公告1份；3、申请报告一份；4、转让合同、收据、收条、转让合同一份。第三人戴端连当庭提交了1份民事起诉状一份作为证据；第三人尹红艳当庭提交了录音光盘1张作为证据。原告中国银行洪江区支行的质证意见为：原告招标是事实，但是没有一个结果，因为这个中标人没有达到条件，就没有签订正式的租赁合同。第三人的损失属于第三人的个人经营行为，与本案无关。对第三人提交的上述证据与本案不存在关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国银行洪江区支行与刘小玲于2011年签订了《房屋租赁协议》，合同中约定中国银行洪江区支行将位于巫水路3号办公楼的部分房屋，其中：一楼门面11间；二层、六层住房各1套；办公用房17间出租给刘小玲经营，租期5年，全年租金为128000元，租金支付方式为一年一付，即签订合同时承租人付清当年租金，以后年度的租金在当年度的第一个月付清，还对其他租赁事项均进行了明确的约定。此后，刘小玲将该合同中所约定的一楼门面11间先后转租给了本案的第三人。2016年12月31日租期届满后，刘小玲未向中国银行洪江区支行交还租赁门面，中国银行洪江区支行与刘小玲亦未再签订书面租赁合同，但双方一直按照2011年所签订的《房屋租赁协议》履行，形成了事实上的不定期租赁关系。2018年下半年，原告因经营所需，决定收回租赁房屋，先后通知了刘小玲及第三人自己要收回租赁房屋的情况，并于2018年10月21日通过洪江区公证处，采取送达行为保全的形式将《关于出租门面收回自用的函》送交了刘小玲及各本案中的第三人，中国银行洪江区支行此后还与刘小玲和各位第三人协商过，仍然无法收回门面。2019年3月12日，中国银行洪江区支行向刘小玲送交了《解除租赁合同通知书》，刘小玲在该通知书上注明：本人刘小玲不再收取房租，合同已解除，刘小玲将租金按12.8万元/年标准向中国银行洪江区支行已支付至2019年3月31日。本院认为，中国银行洪江区支行与刘小玲于2011年签订了《房屋租赁协议》，形成了房屋租赁合同关系。租期届满后，中国银行洪江区支行与刘小玲未再签订书面租赁合同，双方一直按照2011年所签订的《房屋租赁协议》履行，形成了事实上的不定期租赁合同关系，根据法律规定，当事人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，2019年3月12日，中国银行洪江区支行向刘小玲送达了《解除租赁合同通知书》，刘小玲也收到了该通知书，双方的不定期租赁合同关系予以解除，租赁合同关系解除后，刘小玲丧失了继续使用承租房屋的权利，中国银行洪江区支行要求刘小玲及各位第三人及时腾退涉诉房屋并支付2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾房占有使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。承租人刘小玲与各位第三人之间的房屋租赁关系系转租，各位第三人系次承租人，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。中国银行洪江区支行与刘小玲解除《房屋租赁协议》，对于各位第三人要求中国银行洪江区支行赔偿损失，给予搬迁补偿的要求，本院不予支持，应该由各位第三人向承租人刘小玲主张权利，不属于本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行与刘小玲关于位于洪江区巫水路3号办公楼的部分房屋的房屋租赁合同于2019年3月12日解除；二、洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英于本判决生效后十五日内从位于巫水路3号办公楼的一楼门面11间内搬出，并将房屋返还给中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行；三、洪江区翰皇擦鞋店、洪江区班卡奴皮具店、鲁淞、洪江区惠民大药房、江月、禹长生、洪江区禹哥百货店、陈菊英、周冬梅按各自所占的租金比例（共计12.8万元/年）向中国银行股份有限公司怀化市洪江区支行支付2019年4月1日起至实际交还租赁房屋时的逾期腾房占有使用费。案件受理费80元，由刘小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  钟 鸣审 判 员  刘志刚人民陪审员  谭稀有二〇一九年七月三十日法官 助理  李宗洋代理书记员  何文俊本案适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。