成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2850号 原告（反诉被告）:严竞红，女，汉族，1966年3月22日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）:欧昆，男，汉族，1984年2月18日出生，住四川省仁寿县。 原告（反诉被告）严竞红与被告（反诉原告）欧昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。严竞红、欧昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严竞红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除严竞红、欧昆之间已生效的租赁合同；2、请求判令欧昆对签订的已生效的租赁合同，造成的违约责任，赔付严竞红两个月租金及押金10000元，即:160元月/平方米×55.13平方米×2个月+10000元=27641.60元；3、本案诉讼费用由欧昆承担。事实与理由：2019年3月31日，欧昆给严竞红打电话想租铺，见面后欧昆看了严竞红手中合同后，未达成协议。3月31日晚，欧昆提出要到物业核实严竞红的身份及商铺的真实性，并先后多次致电管家及交房经理，均被告知商铺属于严竞红所有，无债权债务纠纷，只要交三个月的物业费和维修基金，几分钟便可拿到钥匙接房，与严竞红所说一致。欧昆还反复问了管家和交房经理，接房装修办证只要租赁合同。双方签完合同，按合同约定，欧昆应于当日一次性付清三个月租金和押金时，因欧昆说钱未到位，商议暂时支付20000元租金，剩余款项支付完毕后再于当天交房。随后，欧昆仅向严竞红以微信转账的方式支付2000元，双方为此进行协商，达成一致意见:于4月5日，欧昆备齐全部未付金额先支付给严竞红，严竞红于当天接房交钥匙于欧昆。到了4月5日，欧昆要求严竞红先去接了房把钥匙放在物管处，再支付余款。但严竞红坚持欧昆支付租金后再接房交钥匙。按照双方合同第三条3款、4款的约定，欧昆的行为构成违约，应当按照合同第七条2款的约定承担违约责任。综上，请求支持严竞红的诉讼请求。在庭审过程中，严竞红增加一项诉讼请求：要求欧昆支付延误房屋出租的损失3748.84元。 欧昆辩称：1、同意解除双方签订的合同；2、严竞红违约在先，欧昆没有违约；3、欧昆在签合同时没有仔细看合同，未缴纳租金是因为严竞红未交付房屋，且在欧昆通过物业公司与严竞红协商时，物业公司提醒欧昆要谨慎，故欧昆要求严竞红出示房屋买卖合同，严竞红不出示，因此产生纠纷，为此纠纷还曾报警；4、严竞红的铺面在2019年4月9日之前已经转租出去。综上，请求驳回严竞红的全部诉讼请求。 欧昆向本院提出反诉请求：1、判令解除欧昆与严竞红签订的商铺出租合同;2、判令严竞红退还欧昆诚意金2000元;3、判令严竞红向欧昆支付违约金17641.6元（160元／平方米×55.13平方米×30天／月×2个月＝17641.6元）；4、本案诉讼费用由严竞红承担。事实与理由:2019年3月31日，欧昆与严竞红签订《商铺出租合同》，约定由欧昆租赁严竞红位于双流区商铺。合同签订时，因严竞红未提供购房合同复印件及物业相关证明，且时间太晚物业无人，严竞红又有事要走，双方约定等严竞红回来之后再办理租金、押金及商铺交付手续。在此情形下，欧昆用微信向严竞红支付了2000元以示租房的诚意。严竞红于2019年4月5日回成都后联系欧昆，先是要求下午到物业管理处处理合同事宜，后直接要求欧昆先将租金及押金转到其指定的银行卡上，欧昆拒绝了此无理要求。欧昆于当日下午到达物业管理处再次要求严竞红到物业当面处理，但同样遭到严竞红无理拒绝。至此开始，严竞红直坚持由欧昆先支付租金和押金，而不与欧昆见面相商，更未到物业管理处协商合同事宜。按照合同约定及交易习惯，房屋出租人应当向承租人交付商铺、购房合同复印件及物业交付证明，而且因欧昆租赁铺面系用于经营餐饮，办理营业执照和装修等相关手续都需要购房合同复印件及物业的证明，以达成欧昆租赁该商铺的目的。严竞红拒绝向欧昆提供前述文件，此行为已构成违约。此后，在双方还存在商铺租赁关系的情形下，严竞红于2019年4月9日左右将本案所涉商铺租赁给他人使用，导致双方签订的合同无法履行,已构成根本性违约，应当承担违约责任。望依法裁判。 严竞红辩称：一、根据双方签订的《商铺出租合同》的约定，欧昆应当在合同签订当天即2019年3月31日付清押金及第一个交费周期(按3个月计算)的租金，合计36463元。但是欧昆仅向严竞红支付了租金及押金共计2000元，这本身已经是违反了合同约定。欧昆向严竞红支付的2000元不是所谓的诚意金，而是欧昆应当向严竞红支付的租金及押金的一部分，故不应退还；二、欧昆没有按照合同约定在签约当天全额支付相应的租金及押金36463元，并且之后拖延、回避、出尔反尔不履行合同约定的支付义务，违约在先，所以应当承担违约责任的是欧昆。欧昆提出的严竞红的种种违约行为是根本不存在的，具体如下:1、在严竞红与欧昆签订合同前，双方已经明确严竞红出租的商铺处于未接收房状态，并出示了上述文件，只要欧昆交付租金及押金，严竞红马上就从物业处办理接房手续，故不存在欺诈；2、根据《商铺出租合同》第二条规定，承租人超过应交租金的约定期限，出租人可以中止合同，收回商铺，故严竞红是在欧昆违约在先的情况下有权收回商铺。 本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，严竞红与成都万润锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定严竞红购买该公司开发的位于双流区商铺。 2019年3月31日，严竞红与欧昆签订了一份《商铺出租合同》，约定严竞红将上述商铺出租给欧昆使用，建筑面积为55.13平方米；租期2年，从2019年5月1日起至2021年4月30日止；欧昆超过应交租金的约定期限，严竞红可以中止合同，收回商铺；该商铺单位面积的月租金基础单价为160元/平方米/月；严竞红同意欧昆在每一个租赁年度内，每3个月支付一次，先支付租金，后使用铺面；租金支付方式为“押金+预先支付3个月租金”方式，押金为10000元；首次付款时间为签定本合同当日内，付清押金及第一个交费周期(按3个月计算)的租金；付款期限约定：装修期为1个月，不计费，计费时间从2019年5月1日开始计费。每3个月支付商铺租金一次；若严竞红在欧昆没有违反本合同的情况下违约，赔偿违约金为当时两个月的租金；若欧昆违反合同，应赔付给严竞红违约金，违约金额为当时两个月的租金，并没收押金。如果造成损失还应负责赔偿。 合同签订后，欧昆向严竞红支付了2000元，并约定待欧昆准备好钱款后再支付租金。2019年4月5日，欧昆要求严竞红到案涉商铺物业处现场付款并办理接房，而严竞红要求欧昆付清全部款项后才交房，后欧昆又要求双方重新签订合同等，双方因此产生纠纷，严竞红起诉来院。 另查明，2019年4月11日严竞红与案外人张某某签订《商铺出租合同》，将案涉房屋予以出租并实际交付。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、商铺出租合同、收据、微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，严竞红与欧昆于2019年3月31日签订的《商铺出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于严竞红要求解除上述《商铺出租合同》，欧昆提出反诉也要求解除该合同。本院认为，尽管双方所持理由不同，但均同意解除案涉《商铺出租合同》，故本院对此予以确认。 关于严竞红要求欧昆赔付其两个月租金及押金10000元、延误房屋出租的损失3748.84元，其主要理由为欧昆未按合同约定时间足额支付租金的行为已根本违约，故应当按照《商铺出租合同》关于“若欧昆违反合同，应赔付给严竞红违约金，违约金额为当时两个月的租金，并没收押金。如果造成损失还应负责赔偿”的约定，承担相应的违约责任。本院认为，双方虽在《商铺出租合同》中约定欧昆应当在签订合同当日支付第一笔款项，但从聊天记录以及双方的陈述来看，双方实际对于延迟支付该款项已经达成新的合意，现严竞红再以欧昆不按照合同约定的时间支付第一笔款项为由要求欧昆承担违约责任，无事实依据和法律依据，对于其该部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于欧昆要求严竞红支付违约金17641.6元，其主要理由为严竞红不向其提供购房合同复印件、在租赁期内将案涉房屋转租他人的行为违约，应当按照《商铺出租合同》关于“若严竞红在欧昆没有违反本合同的情况下违约，赔偿违约金为当时两个月的租金”的约定承担违约责任。本院认为，双方在《商铺出租合同》中并未约定严竞红应当向欧昆提供购房合同复印件，在严竞红已经出示购房合同的情况下，欧昆以此为由主张严竞红违约的理由不能成立，本院不予支持。在双方就支付租金等款项的期限未再达成新的合意，欧昆要求双方重新签订租房合同的情况下，严竞红为避免损失的扩大，将案涉房屋转租他人的行为不构成违约，故欧昆据此要求严竞红支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于欧昆要求严竞红返还2000元。本院认为，双方合意解除《商铺出租合同》，按照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，严竞红应当退还欧昆已支付的2000元，故对于欧昆的该项反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）严竞红与被告（反诉原告）欧昆于2019年3月31日签订的《商铺出租合同》； 二、原告（反诉被告）严竞红于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）欧昆2000元； 三、驳回原告（反诉被告）严竞红的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）欧昆的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取246元，反诉案件受理费减半收取146元，共计392元，由原告（反诉被告）严竞红负担246元，被告（反诉原告）欧昆负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一八年七月十二日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇