北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3855号原告：李华忠，男，1954年10月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：张俊健，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。被告：李云程，男，1960年1月1日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯小鸣（李云程之妻），1957年9月10日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告李华忠与被告李云程农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华忠及其委托诉讼代理人张俊健、被告李云程及其委托诉讼代理人冯小鸣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华忠向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于1998年9月2日签订的房屋买卖协议书无效，被告立即返还原告宅院；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在北京市顺义区有宅院一处，并在该宅院内建设北正房六间、西厢房四间、南倒座房六间。该宅院在1993年下发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者姓名是原告李华忠。1998年9月2日，原告以7万元价格将该房宅院卖给被告李云程。双方签订书面房屋买卖协议。现在该房宅院的土地使用权仍然登记在原告名下，且原告因房屋居住困难等原告需要收回上述房宅建筑。因双方协商不成，故原告依法起诉。被告李云程辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是该村村长，说可以给我方完成正规合法的过户手续。我方与村委会签订了协议书。村委会收取了我方土地使用费4930元、房屋管理费3500元。房屋买卖草契由村委会和乡政府土地规划科签证盖章同意购买。我们按照国家规定去顺义区缴纳了房屋买卖契税，用于变更红本。原告告诉我们，手续已经齐备了，但是因为当时国家暂停发红本，所以只能把他的红本给我们。我方结清房款12.3万元。1999年5月6日以前，国家没有法律法规明确规定农村私有房屋不能买卖。1999年以后，国务院办公厅颁发一个关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知才规定，农民的住宅不得向城市居民买卖。国土资发2016191号文件，国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知，第七条规定，1982年农村建房用地管理条例时至1999年土地管理法修订实施时，和非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得的房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记。2014年北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要的通知，2004年12月15日京高法发2004391号，针对农民能否出卖宅基地上的房屋指出，城镇居民1999年国发办就通知以后，明确规定不能买卖。1999年以前没有明确规定城市居民不可以买卖农村房屋。我方的合同经村委会研究同意。村委会依规收取了我们的土地管理费及使用费。当地政府审批批准，并依法收取了契税。我觉得我们的合同是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：李华忠为北京市顺义区宅院的宅基地使用权人。其以12.3万元将上述宅院卖给李云程，并将该宅院及其集体土地建设用地使用证交给李云程。1998年9月2日，李华忠（卖方）、李云程（买方）、顺义区村民委员会（以下简称村委会，中证机关）签订《协议书》一份，其上载明“经双方协商，村委会研究同意李华中将自己的宅院一所售给李云程为业（包括使用权、所有权、继承权及其它相关的一切权力）面积以土地使用证为准，作价人民币柒万元整，款项一次性交清，望双方共同信守此协议。”同日，村委会出具《协议书》一份，其上载明“经村委会研究决定，同意李云程同志购买李华中的房基地，并长期使用，使用面积492.86米??，每平方米收土地使用费壹拾元，共计肆仟玖佰零拾元整，永久性使用，签字时一次交清使用费，此协议生效。”2000年12月30日，李云程向村委会交纳土地使用费、房屋管理费8430元。2001年1月2日，李华忠（卖房人）、李云程（买房人）签订《买卖房屋草契》一份，并分别加盖村委会及顺义县土地规划科公章，用于办理契证。2001年2月1日，李云程作为房屋买卖承受方，向北京市顺义区地方税务局第三税务所交纳契税1440元。2001年2月10日，李华忠出具书面收款凭证一份，其上载明“经甲乙双方协商，李华忠愿将房宅一套售予李云程，价格拾贰万叁仟元整（123000.00元）。售房协议内容详见’买卖房屋草契’及’协议书’。特此证明购房全款已收到。”涉诉宅院出售时，建有南倒座六间、西厢房四间、北房六间、北房北侧简易房三间。上述事实双方没有争议，本院予以确认并在卷佐证。李华忠称，涉诉宅院出售后，一直由被告居住、使用。庭院内的改造、装修都是被告施工的，自己并不清楚。法律规定，农村房屋归本村集体经济组织成员专属享有。被告不具备集体经济组织成员身份。集体土地建设用地使用证仍然登记在李华忠名下。李云程称，1998年9月2日签订买卖协议时，其户籍为北京市海淀区居民，后来户籍迁入北京市海淀区，未迁入过该村。宅院内现有北房六间，保留了墙面，其余拆除翻新。三间简易房改建成两间卫生间一间库房。南倒座房改建。东厢房新建四间。东西厢房与北房间新建回廊。对路面进行了硬化，对庭院进行了装修。原告告知我方完全合法，我方相信国家政策盖章，才买这个院子用来居住。诉讼过程中，李华忠明确诉讼请求为：1.请求确认原、被告双方于1998年9月2日就北京市顺义区宅院内原有房屋签订的两份协议无效；2.诉讼费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。上述事实，有原、被告双方的陈述、《协议书》、宅基地使用证、交费凭证、《买卖房屋草契》、契证、收款凭证等证据材料在案佐证。本院认为：根据《中国人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。例外情形主要包括：（一）买卖合同双方在签订合同后均系同一集团经济组织成员的；（二）诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的；（三）对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的。就本案而言，从庭审查明的事实来看，李华忠作为涉诉房屋的出卖方系村民；买受方李云程非农业户口，且非集体经济组织成员。其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，当属无效。虽然李云程支付了房款、土地使用费、房屋管理费、契税等费用，但并不因此获得涉诉房屋的所有权。李云程提出抗辩意见：双方之间的就涉诉宅院的买卖协议已经村委会及土地规划科盖章确认，上述行为应视为村委会及土地规划科对双方买卖涉诉宅院行为的批准，故涉诉房屋买卖应当有效。对此，本院认为，村委会及土地规划科盖章确认只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，并不具有土地使用权变更的效力。故对李云程的上述意见，本院不予采信。现李华忠要求确认涉诉房屋买卖协议无效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中国人民共和国土地管理法》六十二条之规定，判决如下：确认李华忠与李云程于1999年9月2日就北京市顺义区宅院内原有房屋达成的《协议书》无效。案件受理费七十元，由被告李云程负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇一九年八月二日法官助理  姚 玮书 记 员  罗佳旭书 记 员  王 夢