宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初8571号原告：宁夏农业综合投资有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街11号。法定代表人：马海江，该公司总经理。委托诉讼代理人：连峰，宁夏辅德律师事务所律师。被告：王承龙，男，1971年9月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：谢生虎，宁夏言成律师事务所律师。原告宁夏农业综合投资有限责任公司与被告王承龙物权保护纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月17日再次公开开庭审理了本案。原告宁夏农业综合投资有限责任公司的委托诉讼代理人连峰，被告王承龙的委托诉讼代理人谢生虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏农业综合投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即搬出位于银川市兴庆区北安巷青峰园2-1号商业楼101室、2号住宅楼101室及102室房屋；2.判令被告按照每月40元/㎡的租金标准，自2018年11月19日起向原告支付房屋占有使用费至完全搬出之日止；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原告为宁夏灵汉实业有限公司在黄河银行的1990万元贷款提供担保，朱利作为涉案房屋的原所有权人，以涉案房屋向原告提供了抵押反担保，并于2015年8月25日办理了抵押登记。在上述担保贷款履约过程中，由于宁夏灵汉实业有限公司未能偿还银行贷款，原告依约履行了担保责任，并向其行使担保追偿权，经银川市中级人民法院、自治区高级人民法院审理后，依法作出了(2016)宁01民初401号民事判决以及(2017)宁民终73号民事判决，除判决宁夏灵汉实业有限公司还款责任及其他保证人承担连带责任外，涉案三套房屋作为抵押物由原告在拍卖、变卖价款内依法享有优先受偿权。上述判决进入执行程序后，银川市中级人民法院执行局于2018年5月22日向占有涉案房屋的被告送达了通知，告知其提供相关租赁合同，在执行期间，不得私自出租、转租、买卖等处分行为。2018年5月30日，又向其送达了协助执行通知书，要求被告停止向原房屋所有权人朱利支付租金。因涉案房屋在司法评估拍卖后无法变现，2018年11月19日，银川市中级人民法院向原告送达了以物抵债的执行裁定，将涉案房屋产权裁定变更至原告名下，2018年12月14日，原告依法在交纳完毕涉案房屋过户所需的契税和印花税后，正式办理了新的不动产产权证书。而本案被告与涉案房屋原所有权人朱利所签订的两份租赁合同均是于2016年3月7日签订，租赁期限均为10年6个月，在签订合同时一次性交纳2年租金，从第五年开始房屋租金每年递增5%，其中青峰园2-1号商业楼101室(面积183.16㎡)年租金8万元，每月租金为36.40元/㎡；青峰园2号住宅楼101室及102室(面积合计481.23㎡)年租金12万元，每月租金为20.78元/㎡，均过低于周边房屋租赁的价格。在涉案房屋进入法院执行环节后，原告多次找到被告协商房屋租赁事宜，被告坚持认为应当履行其与朱利所签订的租赁合同，双方最终协商无果，故原告诉至法院。王承龙辩称，原告要求被告搬离涉案房屋于法无据，涉案房屋是由被告与该房屋原所有权人朱利签订房屋租赁合同，系合法租赁关系，受法律保护。原告要求被告按照每月40元/㎡的租金标准，与被告和朱利签订的租赁合同不符。涉案房屋一套系营业房，租金面积为36.4元/月/每平米，另两套由住房改造为营业房。按照合同约定租金为20.78元/月/每平米。本案原告通过法院债权强制执行取得房屋所有权，但依法律规定，被告的租赁关系仍受法律保护。关于租金，应当执行原租赁合同的标准计算。故本案原告的诉请不能成立。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：位于银川市兴庆区北安巷西侧青峰园2号住宅楼101室、102室及2-1号商业楼101室原房屋所有权人为朱利。2016年3月7日，被告王承龙（乙方）与朱利（甲方）分别就青峰园2号住宅楼101室、102室和青峰园2-1号商业楼101室签订两份《房屋租赁合同》。针对青峰园2-1号商业楼101室的《房屋租赁合同约定，第一条、房屋基本情况：1.甲方将青峰园2-1号商业楼101室出租给乙方，该房屋建筑面积183.16平方米；2.房屋无装修；3.该房屋已设定抵押。第二条、租赁用途：该房屋租赁用途为商用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限自2016年3月7日至2026年9月6日，共10年6个月。第四条、租金：1.甲乙双方约定，该房屋租金标准为80000元/年；2.租金支付时间：自2018年起每年9月6日前支付租金，甲方给乙方6个月装修期，免房租；3.租金支付方式：一次性交两年房租，现金付，五年后房租按每年5%递增。合同就违约责任等其他事项亦进行了约定。针对青峰园2号住宅楼101室、102室，双方签订的合同约定租赁面积共计为481.23平方米，租金为120000元/年，其他约定内容与另份合同约定一致。合同签订当日，王承龙向朱利交付上述三套房屋两年的租金共计400000元，朱利向被告出具收条两张。另查明，2015年8月24日，原告为宁夏灵汉实业有限公司在黄河银行的1990万元贷款提供担保，朱利作为涉案房屋的原所有权人，以涉案房屋向原告提供了抵押反担保，并于2015年8月25日办理了抵押登记。在上述担保贷款履约过程中，由于宁夏灵汉实业有限公司未能偿还银行贷款，原告依约履行了担保责任，并向其行使担保追偿权，经银川市中级人民法院、自治区高级人民法院审理后，依法作出了(2016)宁01民初400号民事判决以及(2017)宁民终73号民事判决，除判决宁夏灵汉实业有限公司还款责任及其他保证人承担连带责任外，涉案三套房屋作为抵押物由原告在拍卖、变卖价款内依法享有优先受偿权。判决生效后，原告申请银川中院强制执行。银川中院于2018年5月30日向被告王承龙发送执行裁定书及协助执行通知书，要求其将承租的朱利房产未支付租金支付至法院指定账户，停止向被执行人朱利支付。后银川中院于2018年11月19日作出（2017）宁01执463号之二执行裁定书，裁定将被执行人朱利名下位于银川市兴庆区北安巷西侧青峰园2-1号商业楼101室、102室、103室房产及位于银川市兴庆区北安巷西侧青峰园2号住宅楼101室、102室房产共计作价20550000元，交付申请执行人宁夏农业综合投资有限责任公司抵偿借款；上述所有权自交付时起转移给申请执行人。原告于2018年12月14日将涉案三套房屋所有权证办理至自己名下。2019年2月1日，被告向原告通过银行转款50000元，转款用途中载明“房租”，双方均认可该50000元租金以被告与朱利签订的《房屋租赁合同》中的计算依据为准。本案审理中，原告提交其与案外人签订的青峰园2-1号商业楼102室、103室房屋的租赁合同，该合同显示租金为40元/平方米/月。本院认为，被告与原房屋所有权人签订《房屋租赁合同》时，被告已经知晓该房屋存在抵押，故被告不得以其与朱利之间的租赁关系对抗涉案房屋的抵押权以及原告基于抵押权取得涉案房屋的物权。银川市中院于2018年11月19日作出以物抵债的裁定，故本院认定原告于该日取得涉案房屋的所有权，原告取得涉案房屋所有权后与被告未签订租赁合同，但被告仍占有使用房屋。现原告基于其取得的物权要求被告搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告应向原告支付自2018年11月19日起的房屋占有使用费。关于涉案房屋占有使用费的计算标准，因原告在取得房屋所有权后并未与被告签订租赁合同，但其在2019年2月1日收取被告支付的50000元时，并未就被告主张的租金计算方式提出异议，且基于该房屋成立的租赁合同相比原告提出的其他房屋租赁合同更具参考价值，故本院按照被告与朱利签订的《房屋租赁合同》中关于租金约定的标准计算被告占有使用期间的费用。自2018年11月19日至本案立案之日（2019年5月24日），被告应按120000元/年的租金标准支付青峰园2号住宅楼101室、102室房屋占有使用费61151元（120000元÷365天×186天），按80000元/年的租金标准支付青峰园2-1号商业楼101室房屋占有使用费40767元（80000元÷365天×186天），上述应付款项扣除被告已经支付的50000元，其还应向原告支付51918元。同时，被告还应自2019年5月24日起按329元/日的标准向原告支付青峰园2号住宅楼101室、102室房屋的占有使用费，以及按219元/日的标准支付青峰园2-1号商业楼101室房屋的占有使用费至本判决确定的返还房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告王承龙于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏农业综合投资有限责任公司返还位于银川市兴庆区青峰园2-1号商业楼101室及2号住宅楼101室、102室房屋；二、被告王承龙于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏农业综合投资有限责任公司房屋占有使用费51918元；并自2019年5月24日起，按329元/日的标准向原告宁夏农业综合投资有限责任公司支付青峰园2号住宅楼101室、102室房屋的占有使用费，按219元/日的标准支付青峰园2-1号商业楼101室房屋的占有使用费至本判决确定的返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王承龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  窦政宇人民陪审员  王亚非二〇一九年十二月二十三日法官 助理  马聪聪书 记 员  王菲菲附：适用相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。