上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初5726号原告(反诉被告)：上海良磊建筑装潢有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王建良，董事长。委托诉讼代理人：彭墨杰，上海理帅律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈盛云，男，1970年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：万通升，上海融盈律师事务所律师。原告上海良磊建筑装潢有限公司(以下简称良磊公司)与被告陈盛云土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日进行证据交换庭审，被告陈盛云当庭提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2019年6月11日再次进行证据交换庭审。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理，于2019年12月12日再次公开开庭进行审理。2019年4月1日至2019年12月12日期间经原、被告同意本院进行调解。原告法定代表人王建良及其委托诉讼代理人彭墨杰、被告委托诉讼代理人万通升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)良磊公司向本院提出本诉诉讼请求：1.原告与被告分别于2005年10月30日签订的《土地租用协议》、2009年3月18日签订的《土地使用协议》均解除且被告向原告归还租赁物；2.被告向原告清偿其拖欠的土地租金(土地使用费)298,350元(暂计至2018年度，实际支付至被告返还租赁物日)；3.被告向原告支付其拖欠2018年土地租金的违约金1,593,189元(自2018年2月2日起暂计至2019年1月24日，以每日违约金4,475.25元计算，实际要求支付至被告付清2018年土地租金日)。若案涉租赁合同系无效合同，则诉讼请求为：1.解除前述合同并要求归还租赁物；2.要求被告参照前述土地租金标准支付实际占有使用费。事实和理由：原告与被告于2005年10月30日签订《土地租用协议》系原告和被告的真实意思表示,2009年3月18日又签订了《土地使用协议》。《土地租用协议》第四条,《土地使用协议》第四条、第八条第1款均明确约定土地租金(土地使用费)应当先付后用,被告应当于2018年2月1日前向原告缴清2018年全年的土地租金为298,350元;然被告长期拖欠原告2018年度土地租金近一年,被告已经构成根本违约且至今仍未清偿,严重损害了原告合法权益，根据《土地租用协议》第四条第3款、《土地使用协议》第八条第1款,被告拖欠租金超过30天视为被告单方面违约且协议自动终止,原告有权收回土地,被告应当按2018年度租金的千分之十五向原告每日支付违约金。故提起诉讼。被告(反诉原告)陈盛云针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未履行2009年土地使用协议第八条第三款，该条约定如果原告未办理土地使用证、房地产证等，造成被告无法正常运营的，属于原告违约。实际上原告没有办理房产证，造成了镇政府从2017年年中开始约谈原、被告，要求收回土地，在这种情况下，被告清退了所有租客，这些租客都在租赁期限内，造成了被告巨大损失。2018年2月1日起，没有租户再租赁，系原告违约。被告(反诉原告)陈盛云向本院提出反诉诉讼请求：1.被告向原告支付966,000元后享有原告与上海市奉贤区泰日镇人民政府于2003年2月19日签订的《土地批租合同》中约定的由原告享有的所有权利、义务(即原告享有：“爱麟公司以南，保丽佳以东，东西60米，南北170米”现为“泰日镇乐善村光善路XXX号”约15亩批租土地50年的土地使用权)；2.原告向被告移交《土地批租合同》的相关文件、证件；3.原告向被告支付厂房租金等实际产生的损失1,833,507元(2019年3月起按每月损失141,039元计算，暂计算至2019年2月28日，实际支付至判决生效之日止)。庭审中，被告变更反诉请求为：原告向被告赔偿损失16,000,000元。若案涉租赁合同系无效合同，则诉讼请求不再变更。事实与理由：良磊公司与原上海市奉贤区泰日镇人民政府(以下简称泰日政府)于2003年2月19日签订《土地批租合同》，约定：将位于“爱麟公司以南，保丽佳以东，东西60米，南北170米”土地批租给良磊公司；该土地为工业用地，使用年限为50年。土地价格每亩115,000元，合计1,725,000元。良磊公司与泰日政府签订《土地批租合同》后，陈盛云与良磊公司分别于2005年10月30日、2009年3月18日两次签订《土地租用协议》，协议约定：若良磊公司违约，陈盛云将按良磊公司于2003年2月19日向泰日政府批租的本地块购地费总额*(1-土地已使用年限*4%)向甲方原价回收土地，并停止向良磊公司支付土地使用费。同时，良磊公司要将与泰日政府签约的土地批租合同的相关文件、证件所规定的权利和义务全部转移给陈盛云；如因良磊公司自身的原因没有办理完毕本地块的“土地使用证”、“房产证”等，造成陈盛云无法正常合法经营的，视为良磊公司违约。协议签订后，陈盛云即投入巨资9,146,700元建造厂房。厂房竣工后，虽经陈盛云及泰日政府的多次督促，良磊公司却一直未办理产权证。造成镇政府从2017年年中开始约谈原、被告双方，要求收回土地，在这种情况下，陈盛云清退了所有租客，且租客都在租赁期限内，造成被告巨大损失。2018年2月1日开始，厂区没有租户再承租。现同意解除合同，损失具体构成为：建造厂房花费8,000,000元，每年履行租赁合同的预期收益为1,850,000元，计算剩余14年合同期限的损失。陈盛云将损失自行调整主张16,000,000元。原告(反诉被告)良磊公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。1.增加和变更诉讼请求应当在举证期限内提出，被告提出反诉程序不合法，请法院驳回。2.原告当时取得批租土地是合法的，只是后来土地政策发生了变化，所以才导致土地瑕疵，这一瑕疵不能归责于原告，所以原告不存在违约行为或缔约过失行为。但是被告在明知土地状况的情况下，仍然为了巨额房租收益进行招租，所以这些属于扩大损失。且被告系因不符合政府税收要求而被约谈清退租户的。3.被告主张的16,000,000元无法律与事实依据，16,000,000元是被告随意计算的，且被告未提供相关证据证明这些损失的存在，而原告取得的收益只是土地租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理期间，本院依职权向上海市奉贤区规划和土地管理局权籍科进行调查并制作电话工作记录，原、被告双方对真实性均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告分别于2005年10月30日、2009年3月18日签订《土地租用协议》，约定：良磊公司(甲方)将上海市奉贤区泰日3街坊(村)17/2宗地块中15.3亩土地给陈盛云(乙方)建厂房使用，甲方收取土地使用费；该土地性质为达到“三通一平”的工业用地；土地使用期限为25年，从2007年2月1日起至2032年1月31日止；首期，第1年至第5年每亩每年15,000元，二期，第6年至第10年调增为每亩每年17,000元，三期，第11年至第15年调增为每亩每年19,500元……；土地使用费为一年一付，先付后用，乙方应于每年2月1日之前向甲方缴清全年土地使用费；甲方应在签约后，清理场地，将本地块使用权于2005年11月15日前交付乙方；乙方应在协议签订后,及时做出厂房建设构想，并正式提交给设计、规划等部门审批,并按规定要求施工；乙方必须在2006年12月31日前搭建施工棚。不得搭建墙体是彩钢板结构的房子,否则甲方有权勒令乙方停工直到符合本要求为止;乙方必须在本地块上建满8,000平方米房子；乙方如拖欠甲方土地使用费,每拖欠一天将按全年使用费的千分之壹拾伍支付给甲方违约金;乙方拖欠租金超过三十天视同自动终止使用协议，作为乙方单方面违约,甲方有权收回土地。使用未满6年的,乙方所建厂房全归甲方所有,第7年后按每年8%的折旧率由甲方实际造价回收,折旧时间从2007年8月1日算起，价格按乙方实际造价，并扣除相关部门的欠罚款，多退少补；若甲方违约,乙方将按甲方于2003年2月19日向泰日镇政府批租的本地块购地费总额*(1-土地已使用年数*4%)向甲方原价回收土地,并停止向甲方支付土地使用费。同时,甲方要将与泰日政府签约的土地批租合同的相关文件、证件所规定的权利和义务全部转移给乙方；如因甲方自身的原因没有办理完毕本地块的“土地使用证”、“房产证”等,造成乙方无法正常合法经营的(包括造成乙方无法办理“工商营业执照”等企业必须证件,致使乙方无证照经营被处罚的)视为甲方违约；房屋竣工后的一年内，甲方应办理房屋的验收、产权证等手续。如不进行验收,则视为房屋验收合格。如过期因验收不合格之后所产生的维修,及乙方无法正常经营所产生的一切费用均由甲方承担。协议签订后，由被告出资，原告承接施工建设案涉土地上厂房，厂房建成后由被告对外出租厂房使用，厂区门牌号现为上海市奉贤区金汇镇泰日社区光善路XXX号。被告向原告缴纳土地使用费至2018年2月1日。另查明，2003年2月19日，泰日政府(甲方)与王建良(乙方)签订《土地批租合同》，约定：乙方向甲方批租位于爱麟公司以南，保丽佳以东，东西60米，南北170米土地约15亩，该土地为工业用地，土地性质为批租，使用期限为50年；每亩土地115,000元，合计1,725,000元；甲方自乙方在交全有关开业和申报土地的有关资料开始办理土地手续；乙方在土地界定桩后三月内，应实施厂房建造。批租合同签订后，原告于2003年6月24日取得案涉土地建设用地规划许可证，后未实际取得相关土地批文，该块土地现合法用地性质仍为水田，其上建造的厂房无合法建造手续及房产证。2017年年中始，被告经上海市奉贤区金汇镇人民政府约谈及要求，对厂区内租户进行清退，至2018年2月清退完毕。审理中，双方确认被告承租案涉土地后于之上出资建造所有厂房及附属物工程总造价8,000,000元。原告确认，于法庭庭审程序结束后发现案涉厂房现已遭部分损坏，但因目前被告尚不愿意交接土地及厂房，主张保留对厂房损毁损失另案诉讼的权利。经本院释明，被告陈盛云至今未向原告交接案涉土地及厂房，并表示待法院判决后再行交接。本院认为，根据我国土地管理法等相关法律法规规定，禁止将农业用地用于非农建设。根据本案查明事实，案涉土地现仍为水田性质，原、被告双方签订的有关将案涉农用地用于工业厂房建设，违反了保护基本农田的公共利益，土地租用协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由被告出资建造的厂房因租赁合同无效后，随土地应一并返还原告，双方需按照过错责任分担建造损失。本院认为良磊公司作为土地出租人，应对租赁标的负有合法适租的义务，确保土地性质能够符合双方的缔约目的。因无合法用地手续，致建设工程亦不具有通过合法审批的可能。故本院认定原告良磊公司对合同无效应负有主要责任，陈盛云负有次要责任，酌定原告赔偿被告厂房造价损失5,600,000元。关于原告认为被告的反诉提出已经超过时限，于法无据，本院不予采纳。合同无效，被告仍应向原告支付占有使用费。综合考虑自2018年2月起，案涉租赁区域的实际使用受到影响，本院酌定以每亩每年9,500元标准计付土地占有使用费。需要说明的是，原告认为目前厂房较之建造时存在部分损毁，保留相应的诉讼权利，留待后续另案主张，本院予以确认。综上所述，本院对原告的本诉请求及反诉原告的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海良磊建筑装潢有限公司与被告(反诉原告)陈盛云于2005年10月30日签订的《土地租用协议》、2009年3月18日签订的《土地使用协议》均无效；二、被告(反诉原告)陈盛云于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海良磊建筑装潢有限公司位于上海市奉贤区金汇镇泰日社区光善路XXX号房屋及所占土地；三、被告(反诉原告)陈盛云于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海良磊建筑装潢有限公司自2018年2月1日起至实际返还房屋与土地之日止，按每年每亩9,500元(总计15.3亩)计算的占有使用费；四、原告(反诉被告)上海良磊建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陈盛云建造厂房损失5,600,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海良磊建筑装潢有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,824元，由原告负担20,147元，被告负担1,677元。反诉案件受理费58,900元，由反诉原告负担38,285元，反诉被告负担20,615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  周 珣人民陪审员  姚建梅二〇二〇年三月三十一日书 记 员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。