河南省长垣县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初4801号原告：李艳莉，女，汉族，1973年1月21日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：司清玺，长垣县蒲城法律服务所法律工作者。被告：郝顺堂，男，汉族，1963年6月23日出生，住河南省长垣县。第三人：袁玉娣，女，汉族，1964年6月23日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。原告李艳莉诉被告郝顺堂、第三人袁玉娣房屋买卖合同纠纷一案，李艳莉于2019年7月30日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，后依法向郝顺堂、袁玉娣送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院于2019年9月24日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李艳莉及其特别授权委托诉讼代理人司清玺，郝顺堂及袁玉娣的特别授权委托诉讼代理人牛全胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李艳莉向本院提出诉讼请求：1．解除李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》；2．郝顺堂退还李艳莉购房定金10000元、已付房屋价款100000元及违约金110000元，共计220000元；2．本案的诉讼费用由郝顺堂承担。事实和理由：郝顺堂与第三人系夫妻，其夫妇在玫瑰苑小区有一户商品房住宅，位置：13幢1单元601号。尚未办理《房产证》。2018年11月份，郝顺堂称已征得袁玉娣同意（袁玉娣在北京）将上述房产售给李艳莉，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方同意将坐落于玫瑰苑13幢1单元601号的房产出售给乙方，建筑面积为：136平方，交易价为：人民币大写：叁拾万元整（小写￥300000元）。二、付款方式：定金壹万元整，首付壹拾壹万元整（含定金）。待甲方办理出房产证之后乙方付清尾款壹拾玖万元整。三、乙方交付壹拾壹万元首付之后，甲方及时办理房产证并将房产证交于乙方。如乙方有特殊原因将此房转卖于他人，甲方无条件配合走二手房贷手续及过户。四、双方承担的责任：1．在交易过程中甲方保证所交易的房产合法并确保能正常上市交易，过户前没有产权和债务纠纷，否则视为甲方违约，所有纠纷由甲方承担。2．房屋过户前所产生的物业费、水电费等与原房主有关的费用由甲方结清。过户过程中所产生的费用由乙方承担。3．甲乙双方任何一方不得违约，甲方违约按乙已付房款双倍返还乙方，乙方违约已付房款作废”。李艳莉如约履行了合同义务，向郝顺堂交付定金10000元和首付100000元共110000元。然，郝顺堂以袁玉娣不同意出售该房为由，长期以来既不履行合同约定的义务，也不退回李艳莉交付的定金及首付款，严重违约。目前，郝顺堂连电话都不接，其行为严重地侵犯了李艳莉的合法权益，故诉至法院请求依法予以支持。郝顺堂辩称，同意解除《房屋买卖合同》，但是李艳莉并未交付110000元，付款时间也并非李艳莉主张，付款时间超过合同约定，存在违约行为。袁玉娣辩称，涉案房产登记在袁玉娣名下，袁玉娣常年在北京居住生活。李艳莉与郝顺堂签订的买卖合同袁玉娣并不知情，袁玉娣并未出售房屋，李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》为无效合同。涉案房屋面积约为138平方米，按照李艳莉主张签订合同时间2018年11月份，该房屋当时市场价格在700000元左右，李艳莉与郝顺堂所签订合同房屋价格为300000元，远远低于市场价格。袁玉娣对双方之间《房屋买卖合同》的真实性有异议。依据原被告及第三人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1．李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》是否为无效合同；2．李艳莉请求解除李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》有无事实及法律依据；3．李艳莉请求郝顺堂退还李艳莉购房定金10000元、已付房屋价款100000元及违约金110000元有无事实及法律依据。针对本院归纳的争议焦点，李艳莉向本院提交的证据材料有：1．《房屋买卖合同》一份、《购房定金收条》一份、长垣县民政局出具的《婚姻登记》一份，据此证明郝顺堂与袁玉娣系夫妻关系，李艳莉与郝顺堂之间具有房屋买卖合同关系；2．《微信截图》打印件一份、中国邮政银行账户对账单一份、2019年1月1日李艳莉与郝顺堂的通话记录光盘及文字整理一份，据此证明李艳莉已给付郝顺堂定金10000元及房款100000元，郝顺堂存在违约。3．赵敏当庭证人证言一份，据此证明李艳莉最后欠32500元是用现金给付的，而且赵敏证明在邮政大厅给了32500元，给清后原被告双方才签订的《房屋买卖合同》。经庭审质证，郝顺堂对证据1无异议，对证据2中微信截图、2019年1月1日李艳莉与郝顺堂的通话记录光盘及文字整理无异议，对中国邮政银行账户对账单有异议，李艳莉是否打给郝顺堂5000元其表示并不知情。对证据3有异议，认为给付的现金27500元非最后给付的，而是中间给付的。经庭审质证，袁玉娣对证据1中长垣县民政局出具的《婚姻登记》无异议，其他证据因袁玉娣不知情，真实性由法庭予以核实。对证明目的均有异议，涉案房屋登记在袁玉娣名下属于袁玉娣个人财产，李艳莉与郝顺堂签订合同袁玉娣不知情，袁玉娣也没有向李艳莉出售房屋的行为，该合同属于无效合同，袁玉娣2010年购买该房屋房款为275000多元，而李艳莉与郝顺堂之间的交易价格为300000元不符合常理，袁玉娣对李艳莉与郝顺堂房屋买卖存在异议，买卖并不真实，存在虚假交易。从转款记录显示及李艳莉陈述，李艳莉向郝顺堂付款均在《房屋买卖合同》签订之前而且多笔交易，该行为不符正常的买卖房屋行为，李艳莉与郝顺堂应当在合同签订后履行付款义务。李艳莉与郝顺堂可能存在其他债权债务关系而非房屋买卖合同关系，本案不应以买卖合同关系进行审理。对证据3有异议，认为证人的陈述与李艳莉陈述及郝顺堂提交证据相矛盾，对此不应采信。针对本院归纳的争议焦点，郝顺堂向本院提交的证据材料有：1．《微信截图》打印件两页、《房屋买卖合同》一份、《购房定金收条》一份，据此证明虽然李艳莉与郝顺堂存在房屋买卖合同关系，但李艳莉仅向郝顺堂支付105000元，并未依约足额交付房款及定金。2．微信聊天语音记录一份，证明李艳莉仅向郝顺堂支付105000元，还差5000元。经庭审质证，李艳莉对证据1中的《房屋买卖合同》、《购房定金收条》、《微信截图》均无异议，但是李艳莉已经足额支付了房款及定金。对证据2的真实性无异议，但后又将差的5000元交付给了郝顺堂。当时给郝顺堂说的时候李艳莉只有27500元，后来李艳莉又凑够32500元给了郝顺堂。经庭审质证，袁玉娣对郝顺堂提供的证据因袁玉娣不知情，真实性由法庭予以核实。对证明目的有异议，涉案房屋登记在袁玉娣名下属于袁玉娣个人财产，李艳莉与郝顺堂签订合同袁玉娣不知情，袁玉娣也没有向李艳莉出售房屋的行为，该合同属于无效合同，袁玉娣2010年购买该房屋房款为275000多元，而李艳莉与郝顺堂之间的交易价格为300000元不符合常理，袁玉娣对李艳莉与郝顺堂房屋买卖存在异议，买卖并不真实，存在虚假交易。从转款记录显示及李艳莉陈述，李艳莉向郝顺堂付款均在《房屋买卖合同》签订之前而且多笔交易，该行为不符正常的买卖房屋行为，双方应当在合同签订后履行付款义务。李艳莉与郝顺堂可能存在其他债权债务关系而非房屋买卖合同关系，本案不应以买卖合同关系进行审理。袁玉娣未向本院提交证据材料。经综合审查，李艳莉向本院提交的证人证言与原被告双方提交的《微信截图》相矛盾，对此本院不予采信；李艳莉向本院提交的其他证据及郝顺堂向本院提供的证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信。根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2018年11月21日郝顺堂收到李艳莉微信转款10000元作为购房定金，并为其出具《购房定金收条》一份，双方约定李艳莉以30000元的价格购买坐落于玫瑰苑13幢1单元601号的房产，房产面积为136平米，该房屋仅包括6层，7层除外，10天内李艳莉需再向郝顺堂付房款100000元。交付定金后，买卖双方不能随意终止交易和更改总房价，如果郝顺堂违约赔偿定金的双倍给李艳莉，如果李艳莉违约所交定金不退还。郝顺堂收到定金后开始办理不动产权证，并结清办证费……后通过微信等方式李艳莉共向郝顺堂支付房款95000元。2018年12月2日双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定郝顺堂将坐落于玫瑰苑13幢1单元601号的房产出售给李艳莉，建筑面积为136平方，交易价格为300000元；付款方式为定金10000元，首付110000元（含定金）。待郝顺堂办理出房产证之后李艳莉付清尾款190000元。李艳莉与郝顺堂任何一方不得违约，郝顺堂违约按李艳莉已付房款双倍返还李艳莉，李艳莉违约已付房款作废。另查明，袁玉娣与郝顺堂于2010年补办结婚登记证。2010年12月23日购买的涉案房屋，房屋买卖合同上的名字为袁玉娣，涉案房产未办理房产证。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽涉案房屋系袁玉娣与郝顺堂夫妻存续期间购买，袁玉娣自称其并不知晓涉案房屋买卖的事实，李艳莉亦未提供充分证据证明袁玉娣对此知情，郝顺堂未经袁玉娣同意处分该房屋，构成无权处分，但合同并非无效。故对于袁玉娣的辩称，本院不予采信。李艳莉与郝顺堂签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。李艳莉向郝顺堂支付定金10000元，郝顺堂为其出具《购房定金收条》一份，后通过微信等方式李艳莉共向郝顺堂支付房款95000元，并于2018年12月2日签订《房屋买卖合同》，李艳莉虽已经依照合同约定履行了向郝顺堂支付定金的义务，但其并未将首付110000元（含定金）全部付清，其存在违约行为；庭审中，李艳莉提供的录音证据中郝顺堂称袁玉娣对涉案房屋的买卖是知情的，只是对于6、7层是否一起卖袁玉娣与郝顺堂存在分歧，而后郝顺堂又辩称袁玉娣不知情显然存在前后表述不一致情形，且录音中显示由于郝顺堂与袁玉娣协商不一致导致李艳莉在履约过程中存在诸多顾虑，郝顺堂也曾表示若李艳莉与袁玉娣就该房屋买卖协商不一致，其同意退还已付房款。李艳莉继续履行合同存在较大风险，在此过程中郝顺堂亦存在违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。虽双方约定如果郝顺堂违约赔偿定金的双倍给李艳莉，如果李艳莉违约所交定金不退还。李艳莉与郝顺堂任何一方不得违约，郝顺堂违约按李艳莉已付房款双倍返还李艳莉，李艳莉违约已付房款作废。但根据证据可以确认双方均具有违约行为，且袁玉娣已明确表示不同意郝顺堂的出卖行为，在李艳莉与郝顺堂均同意解除合同的情况下，本院认为郝顺堂与李艳莉之间签订的《房屋买卖合同》应予以解除同时郝顺堂应返还李艳莉购房款及定金105000元。本案中，李艳莉已经按约定履行大部分付款行为且先期给付郝顺堂10000元定金，但袁玉娣与郝顺堂却均明确表示合同不再履行，因郝顺堂的违约行为致使合同目的无法实现，李艳莉主张违约损失合情合理，但数额过高，本院酌定郝顺堂给付李艳莉违约金10000元，超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零四条之规定，判决如下：解除郝顺堂与李艳莉之间签订的《房屋买卖合同》；二、郝顺堂于本判决生效之日起十日内返还李艳莉房款及定金共计105000元，违约金10000元，合计115000元；三、驳回李艳莉的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，保全费1070元，由李艳莉负担2000元，郝顺堂负担3670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 樊 杰审判员 王美荣审判员 韩卫民二〇一九年十月二十一日书记员 原 雪