上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初30583号原告：何幕锋。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。被告：上海紫行实业有限公司。法定代表人：沈学才，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣蓉，上海东弘律师事务所律师。被告：沈志祥。委托诉讼代理人：秦华，系被告沈志祥妻子。原告何幕锋与被告上海紫行实业有限公司（以下简称紫行公司）、沈志祥财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年7月30日、8月2日公开开庭进行了审理，原告何幕锋及其委托诉讼代理人余渊民，被告紫行公司的委托诉讼代理人顾建峰，被告沈志祥及其委托诉讼代理人秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何幕锋向本院提出诉讼请求：1.要求两被告退回因提前终止租赁合同的租金600,000元（人民币，下同）；2.要求两被告共同赔偿原告因提前终止租赁合同而造成的装修费损失1,000,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.要求两被告赔偿因提前终止租赁合同导致原告可得利益损失600,000元；2.要求两被告共同赔偿原告因提前终止租赁合同而造成的装修费损失、设备及安装费合计1,500,000元。事实和理由：2013年8月7日，被告紫行公司与被告沈志祥签订《房屋租赁合同》，将上海市闵行区房屋租赁给被告沈志祥，租期10年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止，双方还约定了租金、装修、提前终止合同、免责条款等内容。2013年8月13日，被告沈志祥与原告签订《房屋租赁合同》，租期改为6年，从2013年8月12日起至2019年8月11日止，合同版本与被告紫行公司的相同，租金改为每年880,000元，后每三年递增5%租金。履行一年后，被告紫行公司与原告签订“补充协议”，约定第二年租金改为800,000元，第四年递增改为3%，原因是第一年中原告为方便出租，对原房屋进行了必要的装修改造，这些均征得了二被告的同意，故原告投入巨大资金，被告沈志祥亦同意作适当的租金调整。补充协议还约定，碰到动拆迁，四六分配，原告得六成，被告得四成。2018年春节后，该地区租赁房屋要动迁，被告紫行公司在明知租赁房屋的实际租赁人是原告的情况下，故意隐瞒相关的事实，不让原告参与动迁退租的调解，被告沈志祥则恶意提起解除租赁合同的仲裁，要将原告赶出租赁场所。被告沈志祥在隐瞒证据的情况下与原告签订了于2018年4月23日提前终止原租赁协议和收到300,000元退还租金的情况下，仲裁庭裁决：“被告沈志祥与原告之间的租赁合同于裁决日2018年6月8日解除。”还错误地裁决原告须给付190,000余元租金及违约金。原告不服，提起撤销仲裁裁决之诉，同时申请法院调查令，才从被告紫行公司查到被告紫行公司与被告沈志祥于2018年4月23日提前终止合同，并于4月27日给付被告沈志祥300,000元退回房租的事实。基于被告紫行公司、被告沈志祥提前解除租赁合同前所涉及的补偿款是实体问题，应当另行主张，故原告提起诉讼。被告紫行公司辩称，其并非原告房屋租赁合同的一方当事人。被告沈志祥作为出租人依法行使合同解除权，解除了租赁合同，故其无需就合同提前解除向原告承担任何赔偿责任。裁决书已经确认原告拖欠191,332元租金的事实，故不存在合同提前解除应当退回租金的事实。根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失不予支持，对于原告增加的诉请，其中新建房屋,该房屋完全不在租赁合同范围内，系原告私自搭建的违章建筑，本身不受法律保护，设备安装都在违章建筑内,故其不同意赔偿。原告的可得利益损失与其无关，其不同意。被告沈志祥辩称，双方约定一季度支付一次租金，原告支付租金至2017年12月，之后就不再支付。因为原告存在违章搭建，公安消防等部门来找原告，原告就自己走了，向原告租赁房屋的实际承租人还在房屋内。到2018年2月，其向原告主张租金，原告还是不付。2018年3月，其提交了仲裁。根据补充协议约定，原告一个月不支付租金自动退出。系原告违约在前，合同终止在后，故不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2013年8月12日，原告何幕锋（承租方、乙方）与被告沈志祥（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于上海市闵行区的房屋出租给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为该建筑物内三幢独立建筑。租赁期为6年，即从2013年8月12日起至2019年8月11日止。年租金为880,000元，每三个月支付一次。租金每三年递增一次，递增幅度为上一年租金的5%，即第四年租金为924,000元。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业费超过壹个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。2014年9月10日，原告何幕锋（承租方、乙方）与被告沈志祥（出租方、甲方）签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方再一次友好协商，甲方同意乙方的减租要求，甲方同意将原来每年880,000元的租金从第二年开始改为每年800,000元，第四年开始递增3%，即824,000元。如果乙方中途不付租金,且押金也抵用完毕，乙方将同意自动退出，并且保证不损坏所有固定物。由于第一年所付租金+押金+免租期，即从2013年8月12日到2014年10月11日全部用完，第二年开始考虑到乙方的困难，甲方同意乙方以押二付二的方式支付以后的租金，且先付后租，即第二年2014年10月10日前支付二个月押金133,333元，二个月租金133,334元，共计266,667元后，开始继续租赁闵行区的房屋，以后每双月的10日前支付二个月租金（即12月，2月，4月，6月，8月）。第四年递增3%后，每两月租金为137,333元，即从2016年10月10日前支付137,333元，类推（12月，2月，4月，6月，8月的10日前支付租金）。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。六年后继续租赁的话，租赁费递增部分双方协商。碰到动拆迁，甲、乙双方四六分配（甲方四成，乙方六成）。原告何幕锋承租房屋后，在房屋内搭建了违章建筑。原告何幕锋向被告沈志祥支付租金至2017年12月，之后，何幕锋不再支付租金。2018年3月1日，沈志祥向仲裁委员会提交了仲裁申请书，仲裁委员会于2018年3月6日受理了该申请。沈志祥申请解除沈志祥与何幕锋之间的租赁合同关系，并要求何幕锋交付拖欠的租金240,665元及违约金5,493.32元。仲裁庭认为，何幕锋与沈志祥基于自愿签订了《房屋租赁合同书》，双方均应当严格按照合同约定履行义务。根据合同书约定，合同解除的条件有两个：一是何幕锋不付租金，二是押金抵用完毕。根据双方的举证，何幕锋欠付租金的事实存在，何幕锋“付二押二”的押金也一直未付过，故合同解除的条件已经成就。因此，沈志祥要求与何幕锋之间的合同予以解除的主张，符合合同约定；何幕锋存在欠付租金的违约行为，应承担相应的责任。仲裁庭于2018年6月8日作出裁决，裁决：一、沈志祥与何幕锋于2013年8月12日签订的《房屋租赁合同书》及2014年9月10日签订的《补充协议》于本裁决作出之日起解除。二、何幕锋应于本裁决作出之日起十五日内向沈志祥支付拖欠租金191,332元。三、何幕锋应于本裁决作出之日起十五日内向沈志祥支付违约金5,493.32元。何幕锋不服上述裁决，向中级人民法院申请撤销仲裁裁决，中级人民法院于2018年7月2日立案后进行了审查。中级人民法院审查后认为，何幕锋提出的沈志祥在仲裁过程中隐瞒了足以影响公正裁决的证据之意见。经查明，何幕锋所指证据系沈志祥与紫行公司签订的《房屋租赁合同书》、《终止协议》以及沈志祥收到紫行公司补偿款的一组证据材料。该院认为，《房屋租赁合同书》与《终止协议》能够证明涉案房屋系沈志祥从紫行公司租赁所得，沈志祥作为承租人将房屋转租给何幕锋，涉及沈志祥是否具有转租权资格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，该条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，承租人将承租房屋转租的，并不必然导致租赁合同的无效，而是赋予了出租人解除权，该解除权是否行使由出租人决定。结合该案，何幕锋所租赁房屋虽系沈志祥转租而来，但并未影响何幕锋的实际占有、使用，况且紫行公司2018年4月24日出具的《证明》载明“在补充协议中同意沈志祥对外转租”。因此，沈志祥与何幕锋之间签订《房屋租赁书》真实有效，双方应当依约履行。……其次，仲裁庭对合同解除时间的认定涉及到仲裁实体审理范畴，且沈志祥主张的租金为2018年2月之前的租金，合同解除时间对仲裁案件中租金数额的认定并无影响。最后，仲裁案件系沈志祥向何幕锋主张房屋租金，沈志祥收到紫行公司支付的600,000元转帐与仲裁案件的处理并无直接关联，不构成足以影响公正裁决的证据。如果何幕锋认为沈志祥应付其补偿款，其应当另行主张。中级人民法院作出了驳回申请人何幕锋的申请。案件审理过程中，何幕锋的委托诉讼代理人申请调查令查询紫行公司与沈志祥之间的《房屋租赁合同书》、补充协议、终止租赁关系协议、紫行公司基于终止租赁关系而给付的钱款财务划帐凭证。紫行公司于2018年7月13日回复：2018年4月24日，沈志祥提交《证明》中的“补充协议”，我司档案中找不到。仲裁案件执行过程中，何幕锋向中级人民法院提出执行异议，中级人民法院于2018年12月7日作出了驳回何幕锋不予执行仲裁裁决的申请的执行裁定书。2018年4月20日，被告沈志祥通知实际承租人其已与何幕锋解除合同，要求实际承租人不再向何幕锋支付租金。另查明，2004年4月2日，规划管理局发出“关于核发上海紫行实业公司新建生产厂房及辅助房建设项目选址意见书的通知”，选址确立闵行区新建厂房及辅助房，建设用地约17,092平方米。2013年8月7日，被告紫行公司（出租方、甲方）与被告沈志祥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，甲方将上海市闵行区房屋出租给乙方使用，租赁期为10年，即从2013年8月1日起至2023年7月31日止。2018年4月23日，被告紫行公司（甲方）与被告沈志祥（乙方）签订终止协议，双方达成如下协议：一、甲乙双方于2013年8月7日签订的租赁协议和同意转租的证明在签订本协议后终止、作废。二、乙方应于2018年5月2日前做好清退租赁区域内所有租户的相关工作，并于2018年5月10日前将租赁物移交退还甲方。租赁区域内租户的补偿款项等全部清退费由乙方承担。与甲方无关。三、甲方于2018年5月3日起对该区域进行停水停电，乙方无异议。四、经甲乙双方协商确定，完成上述事项，甲方给退回乙方租金款人民币陆拾万元整。五、乙方事实启动搬离工作，甲方预支付叁拾万元。六、乙方按照时间节点完成上述相应工作，经甲方验收确认后，于三日内将余下的叁拾万通过银行转账方式支付给乙方。乙方每延迟一日退还租赁物，甲方将扣除全部退款租金的千分之五作为滞纳金，直至乙方归还租赁物。七、2018年5月10日后，甲方有权对租赁物作出包括但不限于拆除的任何处置。造成乙方或租户损失的，由乙方承担一切法律责任。八、水电费按实结算，甲乙双方于搬撤之时结清。九、除本协议约定事项外，就原租赁协议的履行和提前终止，甲乙双方互不承担其他义务。2018年4月27日，被告紫行公司向被告沈志祥转帐300,000元。2018年7月5日，被告紫行公司向被告沈志祥转帐300,000元。再查明，2018年2月，拆违和环境综合整治推进办公室发出通告，贯彻落实上海市委、市府关于“五违四必”专项整治工作精神，切实消除公共安全隐患，针对闵行区存在的违法经营、违法建筑和重大消防安全隐患等现象进行专项整治。2018年4月20日之后，被告沈志祥亦收回房屋并交还被告紫行公司。闵行区原告的违章搭建部分根据政府部门的相关要求拆除。以上事实，由原告何幕锋提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、裁决书、民事裁定书、调查令复印件、终止协议、转帐凭证、光盘、房屋外观照片，被告沈志祥提供的执行裁定书、闵规建文，被告紫行公司提供的通告照片、通告等证据及当事人的当庭陈述为证。原告何幕锋提供的租赁合同及统计表系原告与案外人之间形成及原告自行制作，两被告不予认可，本院不予采信。原告提供律师调查笔录、工程合同及证人许某甲的证人证言以证明原告装修投入626,000元，该组证据系原告与案外人许某甲之间形成，但无相应的付款凭证等加以印证，两被告对该组证据有异议，本院不予采信。原告提供的装修成本、家具家电统计表、照片系原告自行制作，两被告不予确认，本院不予采信。原告提供的微信转帐记录系原告方与案外人之间的记录，两被告对真实性、关联性提出异议，原告未就证据的真实性及与本案的关联性进一步举证，故对该组证据本院不予采信。被告紫行公司提供的《“四类沿线”排摸“一户一档”情况表》《某公寓》没有相关单位盖章，原告对真实性有异议，本院不予采信。本院认为，侵权责任法规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告向两被告主张侵权责任，应当证明两被告主观有过错，两被告有侵权的事实，原告有损害的结果发生、侵权事实及损害结果之间有因果联系。原告认为其承租了涉案房屋后，进行了装修并进行了搭建，被告沈志祥因该装修及搭建而获得了600,000元的补偿，故向两被告主张相关权益。对此，本院认为，原告承租闵行区房屋后未按照约定支付租金，被告沈志祥行使单方解除权解除了合同。双方通过仲裁、诉讼等认定了上述事实。虽生效文书确认的租赁合同解除时间晚于房屋收回的时间，但因租赁合同解除的责任在于原告，故原告仍应承担相应的法律后果。被告沈志祥收回租赁房屋并交还给被告紫行公司，被告沈志祥、被告紫行公司就原告承租期间的添附未加以利用，且院内的违建部分已根据相关部门的要求予以拆除，故被告沈志祥、被告紫行公司并无义务对该添附及违建部分支付相应的补偿。综上，原告要求两被告赔偿可得利益损失、装修费损失、设备及安装费的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何幕锋全部诉讼请求。案件受理费23,600元，由原告何幕锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年八月二十七日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。