广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12811号原告：罗军，男，汉族，1973年3月25日出生，身份证原告：李利玲，女，汉族，1972年11月13日出生，身份证共同委托诉讼代理人：陈玉光，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：庄哲，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被告：冯波，男，汉族，1979年9月4日出生，身份证住址深圳市龙岗区，上列原、被告合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗军、李利玲共同委托诉讼代理人陈玉光、庄哲、被告冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将出售深圳市龙岗区布吉镇加洲花园C栋C5-801房屋所得价款2300000元返还两原告，并支付资金占用期间的利息29133.33元（从2019年1月24日起，暂计算至2019年4月30日）至资金完全返还日止；二、被告向两原告支付2016年10月1日至2019年1月24日的房屋占用费83400元（以3000元/月计算）；三、被告承担本案的诉讼费用、保全费、担保费。事实和理由：两原告是夫妻关系，2016年6月11日原告李利玲与被告签署《二手房买卖合同》约定，将夫妻共有的位于深圳市龙岗区布吉镇加洲花园C栋C5-801房屋出售给被告，并于2016年8月25日办理了过户登记。后双方的《二手房买卖合同》被龙岗区人民法院和深圳市中级人民法院判决撤销，案号分别为（2016)粵0307民初15478号、（2018)粤03民终14817号，二审判决于2018年11月6日生效。被告在判决生效后，不顾案件事实及自己应承担的义务，于2019年1月24日将涉案房屋以2300000元的价格卖给案外人杨广川，根据《中华人民共和国合同法》第56条和第58条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告已将涉案房屋出售，无法返还原告，故应将出售涉案房屋所获得的款项2300000元返还两原告。原告李利玲将涉案房屋于2016年9月29日交付被告，由被告占有、使用、收益直至2019年1月24日由被告卖出，现双方的二手房买卖合同已被撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，则被告对涉案房屋的占有、使用、收益即无依据，故应支付房屋占用费。根据链家网站显示，同小区、同等物业的租金平均在3500元/月，考虑到涉案房屋的实际情况，原告以3000元/月的标准计算房屋占用费合情合理。然而，被告不但未根据上述两审判决的内容履行自己的义务，返还售房款和支付房屋占用费，还在将涉案房屋出售后，向法院申请强制执行上述判决，要求两原告返还购房款及利息和有关税费，法院已于2019年2月18日立案，案号为（2019)粵0307执2804号。被告辩称，一、2018粤03民终14817号于2018年11月5日生效后，原告要求与被告和解，表示他们已经把财产转移了，法院是执行不到任何财产的，要求被告把位于加洲花园C5-801的房子卖掉抵掉部分债务，还威胁说不然被告是拿不回任何钱。故被告按照原告的意思把房子放在乐有家平台挂牌出售，由于房子是凶宅，而且房屋主体在爆炸事件中受损严重，很难寻找到合适买主，被告被迫于2018年12月25日以1940000元的价格出售，其中本人承担了佣金40000元，实际收到款项为1900000元。而2018粤03民终14817号判决两返还的本金、费用和加倍利息远远超过了1900000元，被告也如实和原告沟通过，也将二手房买卖合同和佣金等证据递交给了执行庭法官。二、在2016年10月1日2019年1月24日期间，被告是有权占有，自主占有，所以不存在非法占有的问题，也不需要向任何人支付房屋占用费。而且被告购买加洲花园C5-801是准备结婚做婚房的，由于是凶宅，主体损毁严重，到处漏水，也没人敢租，所以一直是空置。另外根据民事诉讼法一事不再理的原则，此前已经实体判决过的，不可以重复诉讼，而且这个和本案没有任何关系，故原告的请求没有任何法律根据。被告是按照原告的要求出售房屋，且所得价款远远低于应返还的本金、费用和加倍利息，所以本人没有任何义务返还售房款，也没有任何义务支付资金占用利息和房屋占用费。原告恶意欺诈在先，拒不执行生效判决和恶意转移财产在后，现在又通过恶意诉讼来逃避法定义务，浪费国家法律资源，严重违背了诚实信用原则。经审理查明，2016年6月11日，原告李利玲与被告签订《二手房买卖合同》，约定原告李利玲将其位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路2号加洲花园C栋C5-801房产出售给被告。合同签订后，被告向原告支付购房款，原告将房产交付给被告，并办理过户，后被告发现涉案房产2015年发生火灾事故，事故造成房屋内装修、各种家具、电器、物品等被烧毁，房屋被烧损，租户被困客厅窗外，后坠楼医治无效死亡。被告冯波认为原告故意隐瞒涉案房产曾经发生恶性事故并导致住户发生“非正常死亡”真相，遂在本院起诉讼本案的两原告，请求判令：一、撤销双方签订的《二手房买卖合同》；二、李利玲、罗军连带返还已支付的购房款、税费、装修费2002000元；三、深圳市世华房地产顾问有限公司退回中介费19000元。本案立案受理，案号为（2016)粵0307民初15478号，该案审理认为，本案冯波以李利玲隐瞒重大事故为由请求撤销合同具有事实和法律依据，判决：一、撤销冯波与李利玲签订的《商品房买卖合同》；二、李利玲于本判决生效之日起十日内返还冯波购房款1882000元及自2016年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至指定的返还之日止；三、李利玲支付冯波11349.81税费、契税；四、罗军对李利玲债务承担连带责任；五、深圳市世华房地产顾问有限公司返还冯波中介费10000元。该案还查明，被告委托案外人于雷对涉案房产进行装修，并于2016年10月1日支付装修费50000元。原告及深圳市世华房地产顾问有限公司不服（2016)粵0307民初15478号判决，遂上诉至深圳市中级人民法院，案号（2018）粤03民终14817号，该院于2018年10月30日作出终审判决：驳回上诉，维持原判决。（2018）粤03民终14817号判决于2018年11月6日生效。再查，2018年12月25日，被告在深圳市乐有家房产交易有限公司的居间服务下与案外人杨广川签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告以1940000元的价款将涉案房产出售给杨广川，被告支付居间方中介服务费10000元。2019年1月30日涉案房产登记的权利人由被告变更为杨广川。本院于2019年2月18日，因原告未履行（2018）粤03民终14817号判决，被告向本院申请强制执行，案号为（2019）粤0307执2804号，2019年2月25日本院向本案的两原告李利玲、罗军出具《执行通知书》，要求本案的两原告收到本通知书之日起五日内履行生效法律文书。原告主张被告以2300000元价款向杨广川出售涉案房，为此提交《不动产权资料查询结果表》证明，该查询表显示涉案房产现权利人为杨广川，核准时间2019年1月30日，登记价2300000元，权利人于2019年1月24日购买。原告主张被告按每月3000元支付房屋占有使用费，为此提交“贝壳租房网”信息，显示加洲花园56平方米两房每月租金3000元，58平方米两房每月3500元，59平方米两房每月3200元。被告主张其以1940000元向杨广川出售涉案房产，扣除中介服务费实际只收到1900000元转让款。庭审时，原告称，根据链家网站2019年8月同小区房屋平均价每平方米约42506元。被告称，其与杨广川就涉案房产买卖存在阴阳合同，其中《二手房买卖及居间服务合同》为阴合同，为配合杨广川做高贷，双方在房产交易部门备案的合同为阳合同，阳合同约定价款2300000元，真实的价款为1940000元，但扣除支付中介服务费40000元，实际只收到1900000元，为此，提交《深圳增值税电子普通发票》、《付款明细》及《转账记录》证明，《深圳增值税电子普通发票》显示深圳市乐有家房产交易有限公司于2019年3月15日开具发票确认收到被告的中介服务费10000元，《转账明细》显示被告于2018年12月26日支付案外人彭中权30000元加洲花园佣金，《转账记录》显示2019年1月30日，被告向杨广川转账360000元，同日监管资金账户向被告转账590000元。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》被生效的法律文书撤销后，根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，被告未将涉案房产返还给原告，却将涉案房产转让给案外人杨广川，且办理了过户，被告已现实不能返还原告涉案房产，因此，原告主张被告返还其向案外人转让房产的价款，合法有据。本案争议焦点：被告向案外人杨广川出售涉案房产的真实价款。原告主张被告返还房产转让款2300000元，被告主张转让款为1940000元，且扣除中介费只收到1900000元，双方提交证据证明各自的主张，但原告仅提交《不动产权资料查询结果表》证明，被告提交《二手房买卖及居间服务合同》、《付款明细》及《转账记录》证明，并称其与杨广川之间存在阴阳合同，阳合同价款2300000元，是为配合杨广川作高贷，阴合同1940000元为真实的交易价。本院认为，第一，现行二手房市场交易确实存在阴阳合同之情况，阴合同为双方真实表示，阳合同系买卖双方在政府部门备案合同，非真实意思表示；第二，被告提交的《二手房买卖及居间服务合同》经被告及杨广川签名，居间方深圳市乐有家房产交易有限公司亦在该合同上盖章；第三，深圳市乐有家房产交易有限公司向原告开具服务费发票10000元与《二手房买卖及居间服务合同》约定的中介服务费相符；第四，被告举证其于房产过户当天即2019年1月30日向买受人杨广川转账360000元，而该金额恰是阳合同减去阴合同的差价360000元（2300000元-1940000元）；最后，如根据原告主张的价款2300000元核算涉案房产的单价为42435.42元，但庭审原告陈述同小区2019年8月份房产单价为42506元，考虑涉案房产涉及火灾事故导致人员非正常死亡，被告也因此起诉解除其与原告间的房产买卖合同，生效判决也撤销双方的买卖合同，在此种情况下，被告不可能隐瞒房产状况的情况下出售涉案房产，而作为买方的杨广川如在明知涉案房产有上述情况下仍以市场价买受涉案房产，显然不符合常理。综上所述，本院认为，被告提交的证据形成了完整的证据链，足以证明被告的主张，因此，本院采信涉案房产被告以1940000元价款转让给杨广川。故，被告应返还原告房屋转让款1940000元。关于被告称，其支付中介费40000元，实际收到转让款1900000元。本院认为，由于被告在买卖合同被撤销的情况下处分原告的房产，侵害原告的合法权益，其行为后果应由被告自行承担，因此中介费不论其多少，均应由被告自其承担，而不应从返还原告的房产转让款中扣除。关于原告主张被告按每月3000元支付原告自2016年10月1日至2019年1月24日期间房屋占有使用费。本院认为，原、被告间房产买卖合同被撤销后双方应返还对方的财产，（2016)粵0307民初15478号判决本案的原告李利玲返还被告冯波购房款1882000元及自2016年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至指定的返还之日止，原告罗军承担连带责任，被告亦应返还原告涉案房产，由于被告未返还原告房产，因此，原告主张被告支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于起算点，因解除原、被告间的《二手房买卖合同》判决于2018年11月6日生效，也即在这之前房产处于争议状态，而涉案房产因火灾事故导致人员非正常死亡，原告没有将影响被告决定是否购买涉案房的关键因素告知被告，被告也基于此主张解除与原告的买卖关系，原告虽于2016年9月29日将涉案房产交付给被告，但根据被告的陈述及委托案外人装修及支付装修费的时间，被告并没有实际使用涉案房产，原告也没有证据证明被告有实际使用涉案房产，根据公平原则，本院认为，被告应从（2018）粤03民终14817号判决生效之次日起将涉案房产交回给原告，即房屋占有使用费从判决生效之次日起计。由于（2018）粤03民终14817号判决于2018年11月6日生效，因此，被告支付原告房屋占有使用费应自2018年11月7日起计。关于截止时间，被告未提交证据证明其何时将涉案房产交付给杨广川，根据《不动产权资料查询结果表》载明的杨广川购买时间2019年1月25日，转移登记的时间2019年1月30日，原告主张房屋占有使用费计至2019年1月24日，合理合法，本院予以采纳。关于房屋占有使用费支付标准，原告提交“贝壳租房网”信息主张按月3000元，根据原告提交的证明及查询相同小区租金标准，考虑火灾事故已过去近三年，对原告的该主张，本院予以采纳。经核算，被告应支付原告2018年11月7日至2019年1月24日房屋占用使用费为7700元。关于利息。本院认为，原告的利息主张实为被告逾期返还涉案房产转让款利息。因涉案房产被被告转让，且被告在收取转让款后并没有交付给原告，原告已根据《不动产权资料查询结果表》载明的转让时间即2019年1月25日主张被告支付房屋占有使用费，因此，原告主张被告自2019年1月25日支付逾期返还转让款利息，合理合法，本院予以采纳。故，被告支付原告利息，以1940000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月25日起计至款项付清之日，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，判决如下：一、被告冯波于本判决生效之日起十日内向原告李利玲、罗军返还出售深圳市龙岗区布吉镇罗岗路2号加洲花园C栋C5-801房产转让款人民币1940000元及逾期返款利息（以19400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月25日起计至款项付清之日止）；二、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告李利玲、罗军2018年11月7日至2019年1月24日期间房屋占用使用费人民币7700元；三、驳回原告李利玲、罗军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26100元（原告已预交），由原告李利玲、罗军承担4819元，被告冯波承担21281元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员罗孔桂人民陪审员宛石桥二〇一九年十月二十九日书记员 欧        艳        芳