上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0115民初76235号 原告：钱庙江，男，1959年6月21日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：黄峻涛，上海荣弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。 被告：上海粟食湘餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：李兴奇，董事长。 委托诉讼代理人：王曼，江苏东行律师事务所律师。 第三人：胡孝勇，男，1975年12月8日生，汉族，住湖南省浏阳市棖冲镇派出所新南桥村新南片金鸡组239号。 原告钱庙江诉被告上海粟食湘餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法追加胡孝勇作为第三人参加诉讼。本案在审理过程中，经被告申请，本院委托司法鉴定中心对李兴奇的笔迹进行鉴定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱庙江的委托诉讼代理人骆晓雯、被告上海粟食湘餐饮有限公司的委托诉讼代理人王曼到庭参加诉讼。第三人胡孝勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告钱庙江向本院提起诉讼请求：一、判令被告从上海市浦东新区潍坊路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)中迁出，并将上述房屋返还给原告；二、判令被告支付自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金人民币18万元(以下币种相同)；三、判令被告支付自2018年7月1日起按照每月65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费。四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区潍坊路XXX号一层房屋出租给被告使用，租期自2016年1月1日至2017年12月31日。2018年1月1日，原、被告续签租赁合同，租期自2018年1月1日至2018年6月30日，月租金6万元。被告自2018年4月1日起欠付租金。2018年6月25日，原、被告签订补充协议，被告续签3个月，租期自2018年7月1日至2018年9月30日，月租金为65,000元。原告多次向被告催讨租金，未果。 被告上海粟食湘餐饮有限公司辩称，原、被告之间房屋租赁合同于2017年12月31日届满后，双方未续签过合同。2018年1月1日租赁合同的落款处不是被告法定代表人李兴奇本人所签。被告虽认识胡孝勇并有经济往来，但从未授权胡孝勇签订租赁合同，事后也不追认。原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，被告诉讼主体不适格，请求驳回原告诉请。 第三人胡孝勇未到庭应诉。 经审理查明，上海市浦东新区潍坊路XXX号一层房屋产权登记在上海蔚晅实业有限公司名下。2015年12月10日，上海蔚晅实业有限公司出具《转租证明》，同意原告对潍坊路XXX号-198底层的商铺在委托期间进行转租，有效期自2016年1月1日至2018年10月31日止。 2016年1月1日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区潍坊路XXX号一层房屋出租给被告使用。租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。第4条约定，月租金5万元，于1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付。第5.1条约定，原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金10万元。合同落款处有原告签名、被告公司盖章、被告法人李兴奇签名。同日，原告将系争房屋交付给被告使用，被告开设粟食浏阳蒸菜馆。被告支付租赁保证金10万元。 2018年1月1日，出租人钱庙江与承租人粟食湘餐饮有限公司签订《上海市房屋租赁合同》。第3.1条约定，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日。第4.1条约定，月租金6万元。第4.2条约定，每月1月1日、4月1日支付租金。第5.1条约定，原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金10万元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同落款出租方处有原告签名，法定代表人处有姜志义签名，承租方处注明粟食湘餐饮有限公司，法定代表人处注明李兴奇，委托代理人处注明胡孝勇。 原告自2018年4月1日起未收到租金。 2018年6月25日，在2018年1月1日签订的《上海市房屋租赁合同》附件二处注明，续签3个月(2018年7月至9月30日)，每月房租65,000元。落款处有姜志义、胡孝勇签名。 另查，胡孝勇分别于2017年7月5日、2017年10月9日、2017年10月16日、2018年1月12日、2018年1月13日通过中国建设银行将系争房屋租金转账给原告。 本案在审理过程中，经被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对2018年1月1日《上海市房屋租赁合同》上李兴奇签名的真实性进行笔迹鉴定。鉴定意见为：检材《上海市房屋租赁合同》第14页法定代表人处的“李兴奇”签名字迹与样本上的“李兴奇”签名字迹不是同一人书写。 本院认为，被告抗辩目前原、被告之间不存在房屋租赁关系，针对该争议焦点，本院分析如下：首先，原、被告于2016年1月1日签订《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。该份租赁合同于2017年12月31日期限届满后，被告主张已经将系争房屋钥匙返还给原告，并办理房屋交接手续，原告对此予以否认，被告未提供书面证据予以佐证，故对被告的主张，本院难以采信。被告无书面证据证明原、被告之间的房屋租赁关系已经终止。其次，被告承租系争房屋后，一直开设的是粟食浏阳蒸菜馆，被告无书面证据证明被告将店面转让给第三人胡孝勇。再次，2016年1月1日签订房屋租赁合同(租期自2016年1月1日至2017年12月31日)租金由胡孝勇分别于2017年7月5日、2017年10月9日、2017年10月16日支付。2018年1月1日签订房屋租赁合同租金亦由胡孝勇分别于2018年1月12日、2018年1月13日支付。胡孝勇在2018年1月1日的房屋租赁合同以及附件二的续签协议上签名，原告有理由相信胡孝勇的行为是代表被告的职务行为。故被告理应按照合同约定承担相应法律责任。现租赁期限已经届满，被告理应从系争房屋中迁出，并将房屋返还给原告。原告要求被告支付自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金18万元以及自2018年7月1日起按照每月65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费的诉请，符合双方合同约定，本院依法予以支持。根据合同约定，租赁保证金用以冲抵被告应承担的费用，现原告要求将收取10万元租赁保证金冲抵被告应付租金，符合双方合同约定，本院依法予以准许。第三人胡孝勇经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告上海粟食湘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区潍坊路XXX号一层房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告钱庙江； 二、被告上海粟食湘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告钱庙江自2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋租金人民币180,000元(执行时扣除被告上海粟食湘餐饮有限公司已经支付给原告钱庙江的租赁保证金10万元)； 三、被告上海粟食湘餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告钱庙江自2018年7月1日起按照每月人民币65,000元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,227元，公告费人民币560元，上述共计人民币6,787元，由被告上海粟食湘餐饮有限公司负担。笔迹鉴定费人民币3,300元，由原告钱庙江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  杨怡霖 人民陪审员  梅丽华 人民陪审员  王 建 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  朱沈聪 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。