上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初13284号原告(反诉被告)：上海锡玺文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋晓勤，执行董事。委托诉讼代理人：李美云，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚书霞，女，1974年6月20日出生，汉族，户籍地天津市。被告(反诉原告)：张予湘，男，1971年11月4日出生，汉族，户籍地河南省安阳市。被告(反诉原告)：崔雪敏，女，1990年11月14日出生，汉族，户籍地河南省安阳市。上列三被告的共同委托诉讼代理人：赵延婕，上海融孚律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：童飞虎，上海融孚律师事务所律师。原告上海锡玺文化传播有限公司(以下简称锡玺公司)与被告姚书霞、张予湘、崔雪敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理，被告姚书霞、张予湘、崔雪敏提起反诉，本院作并案处理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。锡玺公司的委托诉讼代理人李美云，姚书霞、张予湘、崔雪敏的委托诉讼代理人童飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锡玺公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《租赁合同》于2018年12月21日解除；2、判令姚书霞、张予湘、崔雪敏返还锡玺公司已支付的房屋租金1,033,280元、保证金344,427元，共计1,377,707元，并支付锡玺公司自2018年12月21日起至实际清偿之日的利息损失(以1,377,707元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；3、判令姚书霞、张予湘、崔雪敏赔偿锡玺公司装修设计损失费108,000元。事实和理由：2018年11月7日,姚书霞、张予湘、崔雪敏作为出租方,锡玺公司作为承租方,签订了《租赁合同》一份,约定租赁标的为坐落于上海市闵行区盘阳路XXX弄融信绿地国际项目X号楼101室、401室以及X号楼101室、401室的房屋,用于经营医疗美容,租赁期限自2018年12月1日至2028年11月30日,其中2018年12月1日至2019年4月30日为免租期,共计5个月;起始租金为每天3.5元/平方米,每隔2年递增5%,且租金采用每三个月预付一次的方式;锡玺公司于2018年11月10日前支付三个月的租金及保证金共计人民币1,377,707元,合同终止后姚书霞、张予湘、崔雪敏将保证金无息返还锡玺公司;锡玺公司支付租金、保证金等费用后,姚书霞、张予湘、崔雪敏将房屋交付锡玺公司使用,且房屋交付前产生的物业管理费、水电等公共事业费由姚书霞、张予湘、崔雪敏承担。合同签订后,锡玺公司即依约履行,将人民币1,377,707元支付给姚书霞、张予湘、崔雪敏。然姚书霞、张予湘、崔雪敏却违反合同约定,截止到2018年12月12日,涉案房屋仍不满足交付条件,开发商的样板房仍在涉案房屋内未完全拆除,且姚书霞、张予湘、崔雪敏一直未将涉案房屋交付锡玺公司。同时,截止到2018年12月10日,姚书霞、张予湘、崔雪敏才取得涉案房屋全部产权证书,后锡玺公司随即向有关部门申请医疗机构执业许可。2018年12月20日,闵行区卫生和计划生育委员会派员进行现场视察,并告知锡玺公司因涉案房屋土地性质为办公,无法用于经营医疗美容。锡玺公司遂于2018年12月21日通知姚书霞、张予湘、崔雪敏解除合同,然姚书霞、张予湘、崔雪敏却拖延、回避、置之不理,后锡玺公司又于2018年12月29日、2019年1月、2月等多次与姚书霞、张予湘、崔雪敏沟通,要求姚书霞、张予湘、崔雪敏处理解除合同的相关事宜,时至今日,姚书霞、张予湘、崔雪敏仍未退还锡玺公司已支付的房屋租金等费用。需要说明的是,姚书霞、张予湘、崔雪敏委托代理人在明知锡玺公司经营目的的前提下,仍积极将涉案房屋出租给锡玺公司,并进行错误引导,导致锡玺公司产生较大损失,且锡玺公司已为此支付设计费用共计人民币108,000元。申请执照被拒后,锡玺公司多次积极主动与姚书霞、张予湘、崔雪敏协商解除合同及后续事宜,但各方无法达成一致。为维护自身的合法权益,锡玺公司无奈向法院提起诉讼,恳请法院支持锡玺公司的诉讼请求。姚书霞、张予湘、崔雪敏辩称：不同意锡玺公司诉讼请求。租赁合同违约方是锡玺公司，无权要求解除合同并返还相关费用。1、根据合同第三、四条约定，锡玺公司应支付2018年12月1日起的物业管理费，支付后姚书霞、张予湘、崔雪敏才交付房屋，但锡玺公司至今未支付物业费。2、姚书霞、张予湘、崔雪敏于2018年12月将钥匙交给物业公司托管，锡玺公司一直未能支付物业费，其每次使用房屋，物业公司均予以配合。2019年1月，锡玺公司在该地址上注册成立了星煜公司，说明姚书霞、张予湘、崔雪敏一直配合锡玺公司使用该房屋。3、姚书霞、张予湘、崔雪敏及中介多次告知锡玺公司租赁房屋的用途是办公，锡玺公司对此知晓，合同11.3、11.4、11.8约定，锡玺公司应自行取得相关经营许可，若因政府要求无法正常营业的，与姚书霞、张予湘、崔雪敏无关，锡玺公司应如数交纳租金。4、锡玺公司未按时缴纳物业费，其无故向法院起诉要求解除合同也是违约行为。姚书霞、张予湘、崔雪敏对锡玺公司的违约提起反诉，反诉请求如下：1、请求判令姚书霞、张予湘、崔雪敏与锡玺公司继续履行双方签署的《融信绿地国际租赁合同》；2、请求判令锡玺公司向姚书霞、张予湘、崔雪敏支付2018年12月1日至2019年6月30日的物业费181,177.92元、2018年12月1日至2019年6月30日的车位服务费15,750元；3、请求判令锡玺公司向姚书霞、张予湘、崔雪敏支付违约金344,427元；4、请求判令锡玺公司向姚书霞、张予湘、崔雪敏支付自2018年12月1日至2019年6月30日的车位租金52,500元(15个车位，每个500元/月)。锡玺公司针对反诉辩称：不同意姚书霞、张予湘、崔雪敏的所有反诉请求，合同不具有继续履行的可能性，锡玺公司在2018年12月31日起诉前多次通知对方解除合同，因为根据闵行区医疗机构设置指引规定，设置医疗机构的房屋用途必须是商业用途，案涉房屋用途为办公用途，不满足设置指引的要求，锡玺公司无法经营，合同目的不可能实现，按法律租赁人可以解除合同。关于第二项诉讼请求，锡玺公司已经明确通知对方解除合同，解除合同后不存在物业费交纳基础，在锡玺公司通知对方解除合同前对方没有将案涉房屋交给锡玺公司，锡玺公司没有实际使用房屋，房屋没有交付的过错在于对方，通过锡玺公司与中介的聊天记录可以看出在合同签署后，锡玺公司多次催促对方交房，对方一直表示房屋没有清空，证明房屋不满足交付条件。合同第4条关于交付的约定，即使是锡玺公司先交物业费再交付房屋的约定是不明确的，物业费的交纳方式没有在合同中约定，对方提及对方和物业多次催交物业费，但种种证据证明锡玺公司提起诉讼后才被第一次要求交纳物业费，锡玺公司已经交纳了100多万元的费用，欠几万元物业费不符合常理。关于第三项诉请，13.1条只有在合同履行中违约才应该支付违约金，无故解除合同不产生违约金，该违约金要求没有任何依据。即使对方要求违约金，违约金标准也过高。对方依据合同第4条，锡玺公司有交纳物业费的义务，对方有交房的义务，先交物业费只是合同履行的先后顺序，并不是义务，锡玺公司未交纳物业费并不是违约。经审理查明：2016年8月、11月，姚书霞、姚俊霞、张予湘、崔雪敏各自与上海恺誉房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，姚书霞以26,792,933元的价格购买上海市闵行区盘阳路XXX弄《融信绿地商务广场》(以下简称融信绿地广场)X号1-3层房屋，以20,614,841元的价格购买盘阳路XXX弄融信绿地广场X号4-5层房屋，崔雪敏以18,539,168元的价格购买上海市闵行区盘阳路XXX弄融信绿地广场X号4-5层房屋，张予湘、张小羽购买上海市闵行区盘阳路XXX弄融信绿地广场X号1-3层房屋。合同约定，政府批准用途为办公,于2017年6月30日交房，前期物业管理单位为长城物业集团股份有限公司上海分公司，办公楼多层办公物业服务费8元每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在办理入住手续时交纳首次物业服务费用，以后每3个月为一个付费周期，于每季度首月10日前(每次缴费的具体时间)支付，业主(物业使用人)如需进行单元内部装修可在办妥入住手续和付清费用后，向管理处提出申请。停车场停车位所有权由业主购置的，车位使用人应按露天车位、车库位每个月150元的标准交纳停车管理费。2018年10月，锡玺公司相关人员找到《融信绿地国际》项目营销部的置业顾问李某，意欲在融信绿地广场租一整栋房屋经营医疗美蓉，李某遂将姚书霞等人的房屋介绍给锡玺公司。2018年10月30日，锡玺公司“宋秋墨”(微信名)与李某通过微信方式询问李某土地性质，李某告知为办公性质。2018年11月7日,经居间介绍，姚俊霞委托姚书霞，张小羽委托张予湘，姚书霞、张予湘、崔雪敏作为出租方(甲方),锡玺公司作为承租方(乙方),签订《融信绿地国际租赁合同》一份,约定：第一条甲方同意提供位于上海市闵行区盘阳路XXX弄融信绿地国际项目X号楼X号楼,建筑面积X号楼101室(874.03)平方米、401室(691.76)平方米,X号楼101室(943.55)平方米、401室(725.98)平方米(合计面积“3,235.32平方米”以实测面积为准)的办公楼作为乙方经营医疗美容场地。第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为10年,即自2018年12月01日起至2028年11月30日止。第三条装修期，装修期为合同签订起租之日起算5个月,即自2018年12月01日起至2019年04月30日止。装修期内,乙方应当承担物业管理费、装修管理费,以及该房屋发生的水、电、等公用事业费用。第四条交付，双方签署本合同并且乙方支付租金、保证金、物业费等相关费用后,甲方将该办公楼交付乙方使用。第五条租金及相关费用，5.1合同期为120个月，租金自2019年05月01日起开始计算。5.2房屋租金计算方式。5.3租金从起租日起,每隔2年递增5%,起租租金为3.5元每平米每天,租金采用每隔三个月预付一次(即：3个月的租金)的方式。乙方须在2018年11月10日前付清第一比的租金1,377,707元,即：4个月的租金,其中含保证金344,427元。第六条保证金，6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付344,427元作为履约保证金。第七条物业管理，7.1乙方接受该办公楼所属之物业管理公司的管理,并按规定或约定交纳物业管理服务费及使用该物业而产生的水、电等费用。第十条双方权利义务，11.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。11.2乙方承担合同期内物业管理费用。11.4乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证)。11.8乙方因政府行政命令等要求(包括但不限于环保、卫生、防疫等原因)无法正常营业的,与甲方无关,所应交纳的租金仍应按约定如数向甲方交纳。第十三条违约责任和合同解除，13.1本合同在履行过程中、任何一方违反合同约定的义务,除本合同另有约定外,应按合同一个月租金金额支付违约金给对方、同时承担给对方造成的损失。违约金的承担不影响甲方合同解除权的行使。13.2在租赁期内乙方中途退租的，应该按合同年租金的20%向甲方支付违约金。13.3租赁期满或因乙方违约至甲方解除合同的,则乙方应如期交还该房屋，其中合同解除的交还房屋时间按甲方书面通知为准。13.4乙方延迟交纳租金,超过15天,甲方有权收回。13.5本合同因乙方违约而提前终止的,甲方有权没收本合同项下之履约保证金,乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失,且乙方应承担的其他违约责任(包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等)并不免除。合同对其他事项也作了相应约定。合同签订后，锡玺公司向姚书霞支付第一批租金计1,377,707元，其中含保证金344,427元。2018年11月12日，锡玺公司与上海医匠空间设计有限公司签订《室内装饰设计合同》，约定，设计款为108,000元，于合同签订3日内付款30%，10个工作日内形成设计方案平面图，确认平面图3日内付40%，10个工作日内完成效果平面图，效果图确认3日内付20%，25个工作日内完成施工图，尾款施工图完成，图纸交付使用前支付。锡玺公司分别于2018年11月14日、27日支付设计款32,400元、43,200元，合计75,600元。2018年11月30日，姚书霞、姚俊霞取得盘阳路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX层房屋的房地产权证，2018年12月3日，崔雪敏取得盘阳路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的房地产权证,2018年12月9日，张予湘、张小羽取得盘阳路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的房地产权证。2018年12月5日，姚书霞等将房屋钥匙、相关资料交融信绿地广场管理处保管，委托融信绿地广场管理处待锡玺公司结清物业费后，将房屋钥匙交付锡玺公司。2018年12月11日，锡玺公司在微信中向姚书霞提出以每月500元一个车位的价格租赁15个车位，姚书霞表示同意。2018年12月12日，物业公司将租赁房屋清空。2018年12月21日，锡玺公司办理医疗许可证照受阻，遂要求协商解除租赁合同，姚书霞同意锡玺公司转租，拒绝锡玺公司退款的要求。2019年1月，锡玺公司在租赁房屋上申请注册成立上海星煜医疗科技有限公司，2019年1月23日，经上海市闵行区市场监督管理局核准登记成立。2019年2月23日，锡玺公司向姚书霞、姚俊霞、张予湘、张小羽、崔雪敏发出《解除房屋租赁合同通知书》，以房屋用途为办公，不能用于医疗美容，合同无法实现，故通知解除2018年11月7日签订的租赁合同，收函后3日内退还房屋租金、保证金计1,373,280元、利息及设计费108,000元。姚书霞、张予湘、崔雪敏于2019年2月26日收到。2019年4月初，锡玺公司收到姚书霞、姚俊霞、张予湘、张小羽、崔雪敏的落款日期为2019年3月10日的律师函，主要内容为，锡玺公司已对房屋进行勘察、设计并制定了装修方案，已实际使用房屋，并成立了上海星煜医疗科技有限公司。姚书霞、姚俊霞、张予湘、张小羽、崔雪敏于2018年12月5日将钥匙交与物业公司，委托收到物业费后，交付钥匙。锡玺公司拒不支付2018年12月及以后的物业服务费，已经构成违约，要求于收函后3日内于物业公司结算并缴清物业管理费用。嗣后，锡玺公司以诉称理由诉至本院。本案审理过程中，锡玺公司变更第3项诉讼请求为，判令姚书霞、张予湘、崔雪敏赔偿锡玺公司装修设计损失费75,600元。诉讼期间，经本院释明，若法院判决解除租赁合同，姚书霞、张予湘、崔雪敏要求：1、要求锡玺公司支付5个月免租期的租金；2、要求锡玺公司支付2019年8月1日起至法院判决合同解除之日止的租金；3要求锡玺公司支付2018年12月1日起至合同解除之日止的物业服务费、车位费；4、没收锡玺公司保证金344,427元；5、锡玺公司支付年租金20%的违约金；6、没收锡玺公司已付的三个月租金。锡玺公司针对姚书霞、张予湘、崔雪敏上述请求，答辩如下：均不予认可，没有事实及法律依据。自合同签署至今，涉案房屋一直未交付锡玺公司使用，租金的支付应该以房屋的实际交付、使用为前提，自2018年12月1日开始，锡玺公司多次催促交房，姚书霞、张予湘、崔雪敏一直反馈房屋尚被占用未清空，房屋不满足交付条件。合同第三条明确规定自2018年12月1日至2019年4月30日止为装修期，装修期内免交租金，是双方的真实意思表示，该条并未附带其他条件，所以不管是基于合同约定还是法律规定，要求支付免租期租金没有依据。在2018年12月20日，锡玺公司已经明确告知姚书霞、张予湘、崔雪敏因房屋性质无法办理医疗机构执业许可证，明确表示要解除合同，然一直置之不理，放任损失扩大，对于扩大的损失姚书霞、张予湘、崔雪敏应该自己承担后果。关于没收保证金、年租金20%违约金，姚书霞、张予湘、崔雪敏是过错方，要求支付违约金、保证金，没有依据。合同约定的保证金是履约保证金，性质也是违约金，又要求支付年租金20%违约金是重合的，违约金标准过高，约定显失公平。上述事实，由锡玺公司提供的租赁合同、支付凭证、设计合同、微信聊天记录、短信、产权证书、解除合同通知书以及邮寄材料，姚书霞、张予湘、崔雪敏提供的授权委托书、锡玺文化与李某的微信聊天记录、李某的情况说明、锡玺文化与姚书霞、融信绿地国际业主钥匙托管单、长城物业与锡玺文化的微信聊天记录、律师函、快递单、投递情况查询、关于车位的聊天记录、上海市商品房预售合同，证人李某的证词及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为：锡玺公司与姚书霞、张予湘、崔雪敏于2018年11月7日签订的《融信绿地国际租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律,合法有效。锡玺公司在签订租赁合同之后，与设计单位签订了装饰设计合同。依照设计合同约定，设计单位出具设计效果平面图后，锡玺公司支付第二期设计费，现锡玺公司已支付第二期设计费，设计单位应当出具了设计效果图，姚书霞、张予湘、崔雪敏履行了协助锡玺公司查看、使用租赁房屋的义务。2018年12月初，姚书霞、张予湘、崔雪敏已将租赁房屋的钥匙交给物业公司，在2018年12月中旬前，租赁房屋已被清空，依照租赁合同及前期物业服务管理合同的约定，锡玺公司支付首季度物业服务费及相关费用后，物业公司即将租赁房屋钥匙交付锡玺公司。锡玺公司未到物业公司交付物业服务费、未提交装修方案，致房屋未交付。本院认为，锡玺公司不去物业公司交纳物业服务费接收房屋的真正原因是锡玺公司不能取得经营医疗美容的行政许可。对此，本院认为，首先，租赁合同签订之前，中介方李某已明确告知锡玺公司租赁房屋的用途为办公，锡玺公司知晓租赁房屋的用途为办公用房，姚书霞、张予湘、崔雪敏没有予以掩盖、隐瞒或者作虚假陈述。其次，合同约定，姚书霞、张予湘、崔雪敏同意他们的办公楼出租给锡玺公司经营医疗美容。上述条款，根据文意，是锡玺公司要求租赁办公楼经营医疗美容，姚书霞、张予湘、崔雪敏予以同意。锡玺公司选址开设经营医疗美容，应当是锡玺公司完全自主的事宜，且应当知道什么样的场所可以作为医疗美容经营的场所。再次，合同约定，锡玺公司应自行取得与经营相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证)，因政府行政命令等要求(包括但不限于环保、卫生、防疫等原因)无法正常营业的,与姚书霞、张予湘、崔雪敏无关。根据上述约定，办理相关证照、行政许可事项应由锡玺公司自行办理、获取，与姚书霞、张予湘、崔雪敏无关，姚书霞、张予湘、崔雪敏的义务仅限于提供证照等协助义务，姚书霞、张予湘、崔雪敏事实上履行了相应的协助义务，协助在租赁房屋上申请注册成立了上海星煜医疗科技有限公司。最后，根据锡玺公司提供的《闵行区营利性医疗机构调协指引(2019版)》设置选址一节中关于“选址场所应当为合法合规建筑，拟设置医疗机构房屋应为卫生、商业(一类区域除外)用途的合法合规建筑”的规定,不是卫生、商业用途的合法合规建筑在一类区域也能作为医疗机构的经营场所。综上，锡玺公司不能取得经营医疗机构的行政许可，责任完全在锡玺公司。本院认为，锡玺公司因未能取得医疗许可，为规避风险，故而不支付物业服务费、不提交装修方案，故意不去接收房屋，构成违约。根据本案实际情况，锡玺公司签订租赁合同的合同目的不能实现，已无法继续履行合同。合同约定：“在租赁期内锡玺公司中途退租的，应该按合同年租金的20%支付违约金”。本院认为，根据上述约定，锡玺公司享有“中途退租”的权利，中途退租权法律性质应为单方解除权，上述“中途退租”并未约定须具备具体的条件。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案，锡玺公司因合同目的不能实现，不能继续履行合同，构成违约，姚书霞、张予湘、崔雪敏也知道合同无法继续履行的客观事实，应采取防止房屋被长期空置，造成资源浪费的态度，而不是放任损失的扩大。基于上述约定和法律规定，故本院认为，锡玺公司虽为违约方，但仍可以行使中途退租的权利即行使单方解除租赁合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，锡玺公司主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。锡玺公司于2019年2月23日向姚书霞、张予湘、崔雪敏发通知，通知解除双方签订的《租赁合同》,2019年2月26日由他人代收，案件审理过程中姚书霞、张予湘、崔雪敏确认收到上述通知，故2019年2月26日为合同解除之日。合同解除后，姚书霞、张予湘、崔雪敏要求继续履行合同的诉讼请求，予以驳回。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，合同在履行过程中、任何一方违反合同约定的义务,除本合同另有约定外,应按合同一个月租金金额支付违约金给对方、同时承担给对方造成的损失。在租赁期内锡玺公司中途退租的，应该按合同年租金的20%向甲方支付违约金。本合同因锡玺公司违约而提前终止的,姚书霞、张予湘、崔雪敏有权没收本合同项下之履约保证金,锡玺公司方自行承担合同提前终止产生的全部损失,且乙方应承担的其他违约责任(包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等)并不免除。根据上述约定，锡玺公司应当承担年租金20%的违约金并赔偿姚书霞、张予湘、崔雪敏的损失，姚书霞、张予湘、崔雪敏有权没收锡玺公司交纳的履约保证金。综上，锡玺公司要求姚书霞、张予湘、崔雪敏返还锡玺公司已支付的房屋租金1,033,280元及自2019年3月2日起至实际返还之日的利息的诉讼请求，因合同解除，预付租金应予以返还，故本院予以支持。锡玺公司作为违约方，依法依约都应当自行承担装修设计损失，故其要求姚书霞、张予湘、崔雪敏赔偿锡玺公司装修设计损失费75,600元的诉讼请求，本院不予支持。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求锡玺公司支付的自2019年8月1日起至法院判决合同解除之日止的租金，鉴于合同已解除，锡玺公司没有支付的必要，且本案纠纷时间拖延，有姚书霞、张予湘、崔雪敏采取放任态度，坚持要求继续履行合同的原因。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求没收锡玺公司已付的三个月租金，缺乏依据。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求锡玺公司支付自2018年12月1日起至合同解除之日止的车位费,因姚书霞、张予湘、崔雪敏没有提供交付车位的证据，故本院难以支持。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求锡玺公司支付2018年12月1日起至合同解除之日止的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求没收保证金344,427元、要求锡玺公司偿付年租金20%的违约金的诉讼请求，本院予以支持。锡玺公司辩称，保证金与违约金重合及违约金过高的辩称意见，鉴于约定保证金、违约金不足以弥补锡玺公司的违约行为给姚书霞、张予湘、崔雪敏造成的损失，故锡玺公司辩称的意见，本院不予采信。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求锡玺公司支付5个月免租期的租金的诉讼请求，本院认为，锡玺公司违约解除合同，虽有合同无法继续履行的客观事由，但姚书霞、张予湘、崔雪敏对合同的解除无过错，故姚书霞、张予湘、崔雪敏要求锡玺公司赔偿免租期损失，合情合理，本院予以支持，具体起止时间应为2018年12月1日起至2019年2月26日止。姚书霞、张予湘、崔雪敏要求没收保证金的诉讼请求，本院已有处理，故不予重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认上海锡玺文化传播有限公司与姚书霞、张予湘、崔雪敏签订的《融信绿地国际租赁合同》于2019年2月26日解除；二、姚书霞、张予湘、崔雪敏于本判决生效之日起十日内返还上海锡玺文化传播有限公司房屋租金1,033,280元及该款自2019年3月2日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、驳回上海锡玺文化传播有限公司的其余请求;四、上海锡玺文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内偿付姚书霞、张予湘、崔雪敏年租金20%的违约金826,624.80元;五、上海锡玺文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚书霞、张予湘、崔雪敏自2018年12月1日起至2019年2月26日止的物业服务费75,798.93元;六、上海锡玺文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姚书霞、张予湘、崔雪敏自2018年12月1日起至2019年2月26日免租期租金损失1,008,679.07元;七、驳回姚书霞、张予湘、崔雪敏其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,171.36元，由上海锡玺文化传播有限公司负担4,071.84元，由姚书霞、张予湘、崔雪敏负担14,099.52元;反诉案件受理费减半收取计10,999.97元，由上海锡玺文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马爱军审 判 员  吴文静人民陪审员  张秉馨二〇一九年十一月八日书 记 员  杨川川附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。