上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27701号原告：余方军,男,1971年9月5日出生,汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。被告：上海孕尚健康管理咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：孙甲。原告余方军与被告上海孕尚健康管理咨询有限公司(以下简称孕尚公司)、上海胜誉股权投资基金管理有限公司(以下简称胜誉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告撤回了对于胜誉公司的起诉。后因孕尚公司下落不明，本案转为适用普通程序审理，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告余方军的委托诉讼代理人吴寿腾到庭参加诉讼。被告孕尚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余方军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2019年3月1日至2019年4月16日的房屋租金166,885元;计算方式：每月租金115,360元，115,360+115,360/30×16-10,000(被告已付租金)=166,885元。2、请求判令被告支付原告自2019年4月17日至2019年5月15日的房屋使用费111,514.57元;诉请1-2均参照原合同标准。3、请求判令被告支付原告逾期付款违约金暂计116,928元;依据：按照月租金115,360元的1%每天计算，至实际支付之日止。原合同约定的标准为3%，原告现调整为1%，就上述标准同意由法院酌情再行调整。4、请求判令被告支付原告水费214元、电费32,195.2元、空调能耗费45,537.42元、停车费2,400元、物业费29,084.89元,合计109,432元。前述费用应由被告向物业公司支付，现物业公司将上述款项的追索权同意由原告代为向被告追索。5、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与胜誉公司于2017年11月1日签订房屋《租赁合同》一份，合同约定胜誉公司承租原告所有的位于上海市静安区江场三路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)用作办公用房，租期自2017年11月1日至2019年1月31日，月租金112,000元。2018年5月29日,胜誉公司因公司业务需要向原告提出申请,要求变更承租人主体为被告孕尚公司,原告表示同意,并于当日与胜誉公司签订《承租方变更协议》,该协议约定于2018年6月1日起按变更后的租赁主体履行租赁合同,其他所涉权利义务条款保持不变,由被告孕尚公司继续履行;后原告与被告孕尚公司签订《租赁合同》一份,将承租方变更为被告孕尚公司,其他条款未变。2018年11月22日,原告与被告孕尚公司续签《租赁合同》,合同期限自2019年2月1日至2021年1月31日,合同约定房屋月租金115,360元,租金每三月支付一次,于到期日前七日支付,先付后用;保证金115,360元,未经原告书面同意擅自提前解约或其他严重违约,致合同无法履行,被告孕尚公司无权请求返还保证金,乙方还应负责赔偿;物业费、空调能耗费、水电费、宽带费、电话费、租金税金以及被告孕尚公司使用该房屋所产生的其他费用概由被告孕尚公司承担;被告孕尚公司应按时交付租金,若逾期交付房租,则每逾期一日,由原告按月租金金额的3%收取违约金,如乙方拖欠租金达十日时,则视为乙方自动放弃所承租之房屋,构成严重违约,原告即可单方终止合同,被告孕尚公司所交保证金不予退回。合同订立后,被告仅支付了2019年2月份的房租,对于2019年3月之后的房租,虽经原告反复催要,但无果。更令人无法接受的是,被告孕尚公司在未付清应付款项的情况下,未通知原告就于2019年4月10日左右将大部分物品搬离租赁场地,无奈,原告只好于2019年4月16日向被告孕尚公司发送律师函,要求解除合同和索要欠款。被告孕尚公司收到律师函后,并未支付所欠费用。嗣后,原告还多次要求被告孕尚公司将租赁房屋内物品搬离,但被告孕尚公司无动于衷,直到2019年5月15日才最终搬离。综上,被告孕尚公司擅自搬离租赁房屋理应向原告支付2019年4月16日之前的租金及2019年4月17日至2019年5月15日的房屋占有使用费,以及前述费用的逾期付款违约金。被告孕尚公司租赁、使用房屋期间所产生的水费、电费、空调能耗费、停车费及物业费未向物业管理部门支付,显属不当,现物业管理部门要求原告代为支付,故该款项原告有权向其主张。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孕尚公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。2017年11月1日，原告(出租方、甲方)与胜誉公司(承租、乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2017年11月1日至2019年1月31日止，租金每月112,000元，保证金112,000元，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、煤气费、物业管理费、办公家具、房屋设施破损等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付。合同签订后，胜誉公司向原告支付了押金112,000元。2018年5月29日，原告与胜誉公司签订的《承租方变更协议》载明，因乙方公司业务需要，申请将承租人乙方变更为孕尚公司，甲方同意乙方的申请，原承租方胜誉公司签订的租赁合同于2018年5月31日终止，并于2018年6月1日起按变更后的租赁主体履行租赁合同。乙方曾支付给甲方的押金112,000元，因乙方属于承租抬头变更，将押金转为孕尚公司的租房押金，甲方不再追究乙方的违约责任。后原告(出租方、甲方)与孕尚公司(承租、乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》，租期至2019年1月31日。2018年11月22日，原告(出租方、甲方)与孕尚公司(承租、乙方)续签了租赁合同，租期为2019年2月1日至2021年1月31日，租金为每月115,360元，租金每三个月支付一次，于到期日前7日支付，先付后用；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可单方终止本合同，乙方所交保证金不予退回，且乙方在系争房屋内一切物品视为乙方遗弃无偿归还甲方任意处理；乙方未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约的，致合同无法履行的，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。租期期间的物业费、空调能耗费、水电费、宽带费、电话费、房屋租赁发票税金以及乙方使用该房屋所产生的其他费用均由乙方承担。后孕尚公司支付了至2019年2月28日的租金，2019年3月1日至2019年4月30日支付了租金10,000元。2019年4月13日，原告委托律师向孕尚公司发出《律师函》，表示被告逾期支付2019年3月2日至2019年4月12日的房租及2019年1-3月的水电等费用，现原告要求解除合同。该函件由被告的法定代表人于2019年4月16日签收。2019年5月15日，被告孕尚公司将遗留在系争房屋内的物品搬出，并向原告出具《确认书》，确认孕尚公司遗留在系争房屋内的所有物品委托出租人余方军随意处置，孕尚公司放弃物品的所有权，日后孕尚公司也不会就这些物品的价值向余方军进行索赔。2019年5月16日，系争房屋所在的物业管理部门上海新市北企业管理服务有限公司(以下简称新市北公司)向原告出具的《催款通知书》载明，原告作为系争房屋的业主将系争房屋出租给了孕尚公司，现孕尚公司已于2019年5月15日将物品全部搬离房屋，但孕尚公司尚欠2019年1月1日至2019年3月31日的水费214元、2018年11月1日至2019年5月15日的电费32,195.2元、2018年11月1日至2019年5月15日的空调能耗费45,537.42元、2019年1月1日至2019年3月31日的停车费2,400元、2018年11月1日至2019年5月15日的物业费29,084.89元，共计109,431.51元未结清，因新市北公司向孕尚公司催讨未果，故要求原告代为支付。2019年7月25日，新市北公司向本院出具说明，表示孕尚公司欠付新市北公司的水费、电费、空调能耗费、停车费、物业费等合计109,431.51元，同意由余方军代为向孕尚公司主张。审理中，原告表示，之前原、被告的合同正常履行，所有费用已结清，2018年11月22日续签合同后，被告于2018年12月支付第一期租金，之后未按合同约定支付租金，经过原告催收，被告于2019年3月支付了租金10,000元。2019年4月10日被告将大部分物品搬离，2019年4月13日，原告向被告发送律师函要求解除合同，被告于2019年4月16日收到律师函后，未提出异议，其法定代表人孙甲也曾找原告协商，但原告未同意被告的方案，之后双方于2019年5月进行了房屋的交接。之后原告无法联系上被告。被告承继胜誉公司的承租人地位后，胜誉公司曾支付履约保证金112,000元也转至了被告名下，之后被告也未按照新的租金标准对保证金进行补足。根据合同约定，如被告违约，原告有权没收履约保证金，如被告延迟支付租金超过10天，原告亦可解除合同并没收租赁保证金。现因被告违约，履约保证金应当由原告没收，视为被告应承担的违约责任。关于租赁保证金，如有争议，应由被告提出主张，因此在本案中，原告没有提出诉请请求法院对租赁保证金予以确认，不要求法院对租赁保证金进行处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告逾期支付租金，原告于2019年4月13日向被告发函，要求解除合同，现该函件被告于2019年4月16日签收，之后也未就解除合同提出异议，故本院确认原、被告的租赁合同于2019年4月16日解除。现被告于2019年5月15日搬离系争房屋，故原告主张被告欠付的2019年3月1日至2019年4月16日的租金166,885元及2019年4月17日至2019年5月15日的占有使用费111,514.57元，符合合同约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期支付租金，合同约定每逾期一日，被告应按按月租金金额的3%承担违约金。现原告同意本院就违约金的标准进行调整，考虑到本案的实际情况，本院认为合同约定的违约金标准过高，酌情确定被告需60元/日的标准，向原告支付自2019年3月1日至实际支付之日的逾期付款违约金。被告实际使用房屋期间的水费214元、电费32,195.2元、空调能耗费45,537.42元、停车费2,400元、物业费29,084.89元，共计109,431.51元，应由被告承担。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海孕尚健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余方军支付2019年3月1日至2019年4月16日的房屋租金166,885元；二、被告上海孕尚健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余方军支付2019年4月17日至2019年5月15日的房屋使用费111,514.57元;三、被告上海孕尚健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余方军支付自2019年3月1日至上述一、二项主文履行完毕之日的逾期付款违约金，按照60元/日的标准；四、被告上海孕尚健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余方军支付水费214元、电费32,195.2元、空调能耗费45,537.42元、停车费2,400元、物业费29,084.89元，共计109,431.51元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,847元、财产保全费3,020元，由原告余方军负担2,364元，被告上海孕尚健康管理咨询有限公司负担9,503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  陈名玲人民陪审员  葛安基二〇一九年十一月二十七日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。