安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初2473号 原告：王清，男，1986年9月8日出生，汉族，住亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王庆国，安徽王岩律师事务所律师。执业证号：13416201910099373。 被告：柳兴青，男，1980年2月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王威，安徽锦和律师事务所律师。执业证号：13401201710444807。 被告：安徽省晟铭置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区希夷大道黄金广场20铺。统一社会信用代码：91341600577071145W。 法定代表人：彭涛，职务：总经理。 原告王清诉被告柳兴青、安徽晟铭置业有限公司（以下简称“晟铭公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王清的委托诉讼代理人王庆国、被告柳兴青及其委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼，被告晟铭公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王清向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认二被告于2015年1月14日签订的编号分别为W201401140011与W201401140012的商品房买卖合同无效。2.请求法院依法确认原告拥有上述房屋的优先购买权。3.请求人民法院依法判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月10日，被告晟铭公司将位于谯城区汤王大道悦都商业中心包括A114、A115号的房屋出租给原告，约定租期十年。后原告了解到，2014年9月11日，被告晟铭公司从被告柳兴青处借款90万元，约定以悦都商业中心商铺作为此笔借款的担保。2015年1月14日，被告晟铭公司与被告柳兴青签订合同编号为W201401140011与W201401140012的商品房买卖合同作为担保。该两份合同中的房屋系原告承租的A114、A115号两间房屋。被告晟铭公司与被告柳兴青并无涉案房屋买卖的真实意思表示，依法应确认民间借贷关系，房屋买卖合同无效。被告晟铭公司房屋出售时，原告作为承租人，对涉案房屋依法具有优先购买权，望贵院予以确认。被告晟铭公司与被告柳兴青的行为，侵犯了原告的权利。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告柳兴青的辩称，一、答辩人与晟铭公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。1.答辩人与晟铭公司系具有完全民事行为能力的民事主体，完全有权利处分自己的合法财产，且双方在签订合同前，经过友好平等协商，合同的签定是双方真实的意思表示。2.《商品房买卖合同》中明确了合同双方当事人的名称和住所，合同标的、数量、价款、履行期限、违约责任及争议解决办法等合同成立要件，这完全符合《合同法》中规定的合同成立要件。3.答辩人与晟铭公司于2015年1月14日签定《商品房买卖合同》后即通过政府相关部门进行网上公示备案，足以认定《商品房买卖合同》系合法有效的，如果该《商品房买卖合同》存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，政府相关部门也不会网上登记备案。4.《商品房买卖合同》签定后双方均履行了各自的义务，答辩人按照合同约定价款支付了购房款，晟铭公司也于2017年。9月28日与答辩人办理了房屋交接手续(注：此时案涉房屋已由原告王清占有)。5.根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，原告也未能举证证明答辩人与晟铭公司签定的《商品房买卖合同》存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。二、关于原告优先购买权的问题。首先，答辩人与晟铭公司签订《商品房买卖合同》时间是2015年1月14日，而原告与晟铭公司签定《房屋租赁合同》的时间是2017年7月10日，此时间节点表明，原告方根本不享有优先购买权；其次，即使原告存在优先购买，那么优先购买权的行使应在权利期间内行使撤销权，《合同法》五十五条规定撤销权应在权利人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。综上所述，答辩人与晟铭公司签定的《商品房买卖合同》系真实合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。原告主张优先购买权无事实与法律依据，应当依法驳回原告诉请。 被告晟铭公司未答辩，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提供的证据一原告身份证、被告晟铭公司的营业执照），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据二（借条、二被告短信聊天记录、商品房买卖合同）系复印件，无法确定其真实性，对其证据认定效力本院不予认定；证据三（房屋租赁合同、晟铭公司登报声明、不动产权证书）据有真实性，但是无法达到被告柳兴青侵犯原告优先购买权的证明目的，对其证据效力本院不予认定。被告提供的证据一（不动产权证书）、证据二（商品房买卖合同、网上备案证明、安徽增值税普通发票）具备证据三性，对其证据效力本院予以认定；证据三（（2018）皖1602民初7287号民事判决书）具有真实性，但是当事人不服该判决上诉至亳州市中级人民法院，该判决书未生效，对其证据效力本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月11日被告晟铭公司向被告柳兴青借款玖拾万元整，双方约定以悦都商业中心的商铺作为借款的担保，如晟铭公司不能按时还款，柳兴青有权要求其签订该商铺的买卖合同并办理房产登记手续。后晟铭公司无力偿还借款本息，柳兴青又支付了部分房款并于2015年1月14日与晟铭公司签订了两份《商品房买卖合同》，晟铭公司将其开发的位于亳州市谯城区出售给柳兴青，双方于同日在亳州市房地产交易中心对该合同进行了网上备案。柳兴青于2018年8月8日取得了上述房屋的不动产权证书。 2017年7月10日，晟铭公司与王清签订《房屋租赁合同》，安徽省晟铭置业有限公司将位于亳州市谯城区（两层）出租给王清使用，租赁期自2017年9月1日起至2027年8月31日止，第一年租金为120000元，自第二年开始每年按10%递增，王清于每年9月支付年租金。 2018年9月25日柳兴青作为原告将王清、晟铭公司诉至本院，请求：1.请求人民法院依法确认《房屋租赁合同》无效；2.依法判令王清立即搬离涉案房屋并恢复原样，搬离及拆除费用由王清负担；3.王清支付柳兴青占用使用费60000元，并自2018年9月1日起按每日180元支付占有使用费至实际搬离之日止；4.王清在搬离房屋之前将物业费、水电费用结清；5.本案诉讼费用由被告承担。本院于2019年9月30日作出（2018）皖1602民初7287号民事判决书，判决：一、安徽省晟铭置业有限公司与王清于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》无效；二、王清于本判决生效之日起七日内，从悦都商业中心A栋114、115室搬离；三、王清于本判决生效之日起七日内，支付柳兴青占用使用费60000元，并自2018年9月1日起按照每日180元支付占用使用费至实际搬离之日止；四、驳回柳兴青的其他诉讼请求。王清不服该判决上诉至亳州市中级人民法院，该案件现未审结。2019年3月11日王清作为原告起诉至本院，请求法院确认晟铭公司与柳兴青于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》并依法确认原告享有涉案房屋的优先购买权。 本院认为：民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于柳兴青与晟铭公司签订《商品房买卖合同》时，晟铭公司无力偿还借款本息，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期晟铭公司难以清偿债务时，双方协商通过将晟铭公司所有的商品房出售给柳兴青的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》的内容明确表明柳兴青具有实际向晟铭公司购买案涉房屋的真实意愿，晟铭公司亦具有向柳兴青出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。 关于原告王清主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，两被告经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。王清主张本案应按照民间借贷法律关系予以审理缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。被告柳兴青与晟铭公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规及国家强制性规定，系双方真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合法无效的情形，故对原告请求确认上述合同无效的诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张其应当享有优先购买权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，被告柳兴青于2015年1月14日与晟铭公司签订《商品房买卖合同》，2018年8月8日取得不动产权证书，系案涉房屋的真正所有权人。晟铭公司在将房屋出售给柳兴青的情况下与王清签订《房租租赁合同》系无权处分行为，王清对案涉房屋并不享有优先购买权，故对原告王清请求其对案涉房屋具有优先购买权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王清的诉讼请求。 案件受理费160元，由原告王清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李 健 人民陪审员  李梦影 人民陪审员  李彩霞 二〇二〇年八月十七日 法官助理吴琼 书记员陈月