上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初54434号原告：中远海运资产经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：俞曾港，董事长。委托诉讼代理人：章文，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程燕，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：里扬投资管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周柏林。原告中远海运资产经营管理有限公司诉被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中远海运资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人章文、程燕到庭参加诉讼。被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司经本院合依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中远海运资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2014年6月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、判令被告支付自2018年10月1日起至2018年12月25日止的房屋租金人民币365,894.43元(以下币种相同)；三、判令被告支付自2018年12月26日起至2019年5月13日止的房屋使用费1,093,422.37元；四、判令被告支付自2018年10月1日起至2019年5月13日止的车位租金及使用费7,419.35元；五、判令被告支付自2019年2月1日起至2019年5月13日的物业管理费73,648.83元；六、判令被告支付自2019年2月1日起至2019年5月13日的车位管理费854.84元；七、判令被告支付维修费115元；八、判令被告支付自2019年1月1日至2019年3月31日的水费27.5元；九、判令被告支付自2019年1月1日至2019年4月30日的电费8,318.7元；十、判令被告支付解约违约金395,646.87元；十一、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月30日，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区福山路XXX号(新天国际大厦)27层A、B、C、D室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。合同约定租期、租金、违约责任等均作了约定。2018年10月1日起，被告开始欠付租金。2018年12月25日，被告向原告发送《关于终止新天国际大厦27楼租赁协议的工作联系函》，要求终止租赁合同。经原告多次催讨欠付费用，未果，故诉请如前。被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司未到庭应诉。经审理查明，上海市浦东新区福山路XXX号27层房屋产权登记在中远海运资产经营管理有限公司名下。2014年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订的《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区福山路XXX号(新天国际大厦)27层A、B、C、D室房屋出租给被告使用。合同第4.1条约定，车位一个，月租金1,000元。合同第5.1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，房屋租赁保证金的金额为两个月的租金即239,268元。租赁关系终止退房时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第5.2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位管理等相关费用均由乙方承担。合同第6.2条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修保养。乙方拒不维修保养，甲方可代为维修保养，费用由乙方承担。合同第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8.4元/平方米/天向甲方支付该房屋的占用使用费。合同第9.2.6条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：……(六)乙方逾期不支付租金累计达到半个月。补充条款第三条约定，2016年10月1日至2018年10月31日月租金为125,615.74元，2018年11月1日至2020年10月31日月租金为131,882.29元。第10.6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分的则由乙方另行支付。合同签订后，被告支付租赁保证金239,268元。原告将系争房屋交付给被告。被告除了实际使用一间办公室，其余均转租给次承租人。被告自2018年10月1日开始欠付房屋及车位租金，自2019年1月1日开始欠付水费及电费，自2019年2月1日开始欠付物业管理费和车位管理费。另查，2015年9月30日，中海集团投资有限公司与中海集团资产经营管理有限公司签订《无偿划转协议》，约定将系争房屋由中海集团投资有限公司无偿划转给中海集团资产经营管理有限公司，系争房屋的所有权及收益由中海集团资产经营管理有限公司承担。2015年11月3日，中海集团投资有限公司向被告发送《情况说明》称，要求被告自2015年11月1日起将租金支付给原告。2016年9月13日，中海集团资产经营管理有限公司企业名称变更为中远海运资产经营管理有限公司。2018年12月25日，被告向原告发送《关于终止新天国际大厦27楼租赁协议的工作联系函》称，因公司经营连年亏损，要求自本月起终止租赁合约，请贵司即日起尽快安排相关后续交接事宜。原告于当日收到该份联系函。原告分别于2019年3月12日、2019年4月30日两次在系争房屋玻璃门上张贴公告，要求次承租人搬离。原告主张大部分次承租人于2019年5月10日搬离，原告于2019年5月13日收回系争房屋。本案在审理过程中，系争房屋的物业公司上海渊奥实业投资有限公司出具《情况说明》称，我司上海渊奥实业投资有限公司，为上海市浦东新区福山路XXX号(新天国际大厦)27层的物业管理公司，现就该层在2018年12月底至2019年4月底期间的情况作如下说明：1、2019年1月2日期间，27层租户先后三次就马桶、马桶水箱、空调控制面板进行报修。该等维修设备在交付租赁物时均为完好，系因租户自身使用不当造成。2、在2018年12月底至2019年4月底期间，27层存在数家租户使用物业，产生了相应水电费。3、业主中远海运资经营管理协议书经张贴两次公告后，于2019年5月13日时清场。我司代表、业主代表及律师均在场予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。因被告欠付租金累计达半个月，且于2018年12月25日发送终止租赁合同的函件，要求提前退租，原告现同意租赁合同于2018年12月25日解除，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现要求被告支付欠付的房屋租金以及占用使用费、车位租金以及占用使用费、物业管理费、车位管理费，原告主张的计算方法和计算标准均符合双方合同约定，故本院依法予以支持。根据合同约定，租赁期间，因使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，承租人拒不维修保养，出租人可代为维修保养，费用由承租人承担。现物业公司证明系争房屋交付时均为完好，承租人三次报修，由此原告垫付的维修费应由被告负担。根据合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电费用均由被告承担，故对原告要求被告承担租赁期间代付的水电费诉请，本院依法予以支持。根据合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的两倍向原告支付违约金，现原告自愿将违约金调整为三个月的租金标准，系对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。根据合同约定，租赁关系终止退房时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，现原告要求以租赁保证金抵扣被告欠付的费用，符合双方合同约定，本院依法予以准许。被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中远海运资产经营管理有限公司与被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于2014年6月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2018年10月1日起至2018年12月25日止的房屋租金人民币365,894.43元(执行时扣除被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司支付给原告中远海运资产经营管理有限公司租赁保证金人民币239,268元)；三、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2018年12月26日起至2019年5月13日止的房屋使用费人民币1,093,422.37元；四、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2018年10月1日起至2019年5月13日止的车位租金及使用费人民币7,419.35元；五、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2019年2月1日起至2019年5月13日的物业管理费人民币73,648.83元；六、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2019年2月1日起至2019年5月13日的车位管理费人民币854.84元；七、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司维修费人民币115元；八、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2019年1月1日至2019年3月31日期间水费人民币27.5元；九、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司自2019年1月1日至2019年4月30日期间电费人民币8,318.7元；十、被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中远海运资产经营管理有限公司解约违约金人民币395,646.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,308元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币元32,308元，由被告里扬投资管理咨询(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨怡霖人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。