山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4274号原告：王建国，男，1968年9月24日出生，汉族，农民，住山西省蒲县。原告：冯蒲玲，女，1969年10月16日出生，汉族，农民，住山西省蒲县。委托诉讼代理人：王建国（冯蒲玲之夫），男，农民，住山西省蒲县。被告：山西宝地房地产开发有限公司，住所地太原市柳巷北路24号。法定代表人：张飚，总经理。委托诉讼代理人：何瑞贞，女，被告处客服经理，住太原市迎泽区新郝庄巷10号1户。原告王建国、冯蒲玲与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、山西宝地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建国、冯蒲玲当庭撤回对被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的起诉。原告王建国、冯蒲玲，被告山西宝地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何瑞贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建国、冯蒲玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令山西铜锣湾步行街商业有限公司向原告支付至判决日所欠租金53790元（暂计算2018年4月20日至2019年6月20日）；2、判令山西铜锣湾步行街商业有限公司以3586元为基数年息6%支付原告截止2019年6月20日逾期付款违约金1856.86元；3、判令被告以年百分之六为标准支付逾期付款违约金，时间自2018年4月21日起至所欠款项全部支付完毕；4、判令二被告对第一、二项诉讼请求承担连带责任；5、由二被告承担本案诉讼费公告费。2019年8月13日，原告王建国、冯蒲玲变更诉讼请求为：1、请求法院判令山西铜锣湾步行街商业有限公司向原告支付至判决日所欠租金57376元（暂计算2018年3月20日至2019年6月20日）；2、判令山西铜锣湾步行街商业有限公司以3586元为基数年息20%支付原告截止2019年6月20日逾期付款违约金7172元；3、判令山西铜锣湾步行街商业有限公司以年息20%为标准支付逾期付款违约金，时间自2019年6月21日起至所欠款项全部支付完毕；4、判令被告对第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5、由二被告承担本案诉讼费公告费。2019年12月5日，原告撤回对山西铜锣湾步行街商业有限公司的起诉，诉讼请求变更为：1、请求法院判令被告连带偿还山西铜锣湾步行街商业有限公司欠付原告的租金57376元（暂计算2018年3月20日至2019年6月20日）；2、判令被告连带偿还山西铜锣湾步行街商业有限公司欠付原告截止2019年6月20日逾期付款违约金7172元；3、判令被告以年息20%为标准支付逾期付款违约金，时间自2019年6月21日起至所欠款项全部支付完毕；4、由被告承担本案诉讼费公告费。事实和理由：2007年9月10日,原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》一份,合同约定由被告承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢2层2094号商铺,租期自2007年9月10日至2021年2月28日,租金为每年43033元人民币,月租金为3586元,每月20日为支付日。同日被告宝地房地产开发公司向原告冯蒲玲出具《担保书》明确约定:“如被告铜锣湾公司在履行涉案《合同书》过程中发生任何违约行为被告宝地公司愿承担一切连带责任。”合同签订后,原告将租赁房屋交由被告经营管理，被告亦每月按时支付租金,但自2017年9月26日支付当月租金后便不再支付租金。原告2018年4月份将山西铜锣湾步行街商业有限公司、山西宝地房地产开发有限公司起诉至太原市迎泽区人民法院。经太原市迎泽区人民法院审理判决:继续履行合同。但被告仍不支付所欠租金，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。原告认为,山西铜锣湾步行街商业有限公司与原告签订的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示,合同双方应当按照合同履行各自合同权利义务。除非有法律规定或双方约定情形出现,被告无权单方终止履行并解除合同。被告的逾期支付租金的行为已经构成根本违约,应当按照合同约定支付拖欠的租金,并承担违约责任。被告宝地房地产开发公司向原告出具了《担保书》应承担连带责任。虽经原告催促,被告仍以各种理由拒绝支付所欠租金，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。《合同书》约定被告逾期支付租金，违约金计算标准为日百分之三、日百分之四、日百分之五、日百分之六，违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》违约金不超过造成损失的30%的不认为过高。最高院：逾期付款违约金未超过年利率24%的，人民法院应予支持。综上,为维护原告合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向法院起诉，望判如所请。被告山西宝地房地产开发有限公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，欠付租金认可，不同意按照20%支付违约金，请求法院依法裁判，要求依据生效判决的6%支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告为本案涉案房屋的所有权人。2007年9月10日，山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）与原告冯蒲玲（乙方）签订了《合同书》，约定山西铜锣湾步行街商业有限公司租赁原告的商铺，合同主要约定：1、乙方购买的商铺编号为超市裙楼2层2094号；2、商铺的租赁期限自2007年9月11日起至2021年2月28日止；3、每个租赁年度的租金为人民币43033元；4、甲方在每月20日支付租金；5、甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在3日之内不算违约，逾期支付超过30日,甲方向乙方支付逾期罚款按每日百分之六计算违约金。2007年9月10日，被告向原告冯蒲玲出具《担保书》，载明鉴于原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司于2007年9月10日签订的租赁合同，在该租赁合同中若因山西铜锣湾步行街商业有限公司在履行合同过程中发生任何违约行为，被告愿承担一切连带责任。由此对原告造成的损失由被告全权负责。2018年4月12日，原告王建国、冯蒲玲以山西铜锣湾步行街商业有限公司、山西宝地房地产开发有限公司、山西金宝地物业管理有限公司为被告向本院提起诉讼，2018年12月6日，本院作出（2018）晋0106民初1621号民事判决书，判决：一、山西铜锣湾步行街商业有限公司支付原告王建国、冯蒲玲2017年10月20日至2018年3月19日的租金21516元，并支付自2017年10月21日起至实际付清为止的逾期付款违约金（逾期付款违约金以3586元为基数，按照年利率6%计算）；二、山西宝地房地产开发有限公司应对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告王建国、冯蒲玲的其他诉讼请求。原告当庭陈述，其诉讼请求要求的违约金以月租金3586元为基数按年利率20%计算，从2018年3月20日至2019年6月20日止。证实上述事实的证据有，《合同书》、《担保书》、（2018）晋0106民初1621号民事判决书等书证，及当事人当庭陈述。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告第一项诉讼请求，本院予以确认。关于原告王建国、冯蒲玲要求按照年息20%计算支付逾期付款违约金的诉请，被告认为该违约金计算标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据公平、诚实信用、合理原则，从系争租赁合同的实际履行出发，并结合原告王建国、冯蒲玲的实际损失，参照中国人民银行罚息利率的标准，酌情将违约金标准调整为年6%，从2018年3月20日开始支付至实际付清之日，其中截止2019年6月20日的逾期付款违约金为2122元。原告因山西铜锣湾步行街商业有限公司无法直接送达法律文书而支出了公告费，现原告已撤回对该公司的起诉，因此原告主张的公告费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建国、冯蒲玲支付2018年3月20日至2019年6月20日的租金57376元；二、被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建国、冯蒲玲支付2018年3月20日至2019年6月20日的逾期违约金2122元；三、被告山西宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建国、冯蒲玲支付2019年6月21日至全部付清为止以57376元为基数按照年利率6%计算的逾期违约金；四、驳回原告王建国、冯蒲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1413.7元，由被告山西宝地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 邱爱华人民陪审员 李 勇 二〇一九年十二月五日书 记 员 侯文燕相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。