河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初17125号原告：NINGHANLI,女，1981年3月1日出生，住。委托代理人：田孝礼，河南法本律师事务所律师。委托代理人：高亚光，河南法本律师事务所律师。被告：张黎，女，1973年3月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：李凯，河南英协律师事务所律师。委托代理人：岳阿迪，河南英协律师事务所律师。原告NINGHANLI与被告张黎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高亚光，被告及其委托代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付履约保证金150000元及滞纳金（违约金）5800元。（违约金自2019年1月1日起暂计至2019年2月28日，之后继续参照租赁合同第四部分第3条约定的滞纳金标准，按公平原则参照民间借贷司法解释规定以年化利率24%计算至实际结清之日止）；2、被告立即支付拖欠租金1274000元及滞纳金（违约金）217162元。（租金系按租赁合同约定，以应当提前在2018年12月21日结清的、在2018年3月31日前产生的全部租金为总额，按实际拖欠数额计算；违约金分别自每阶段实际拖欠租金之日起暂计至2019年2月28日，之后继续以欠付租金为基数，参照租赁合同第四部分第3条约定的滞纳金标准，按公平原则参照民间借贷司法解释规定以年化利率24%计算至实际结清之日止）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认租赁合同及补充协议已解除，被告于7日内腾空并向原告返还租赁房屋；2、被告立即支付履约保证金150000元及滞纳金（违约金）15100元（滞纳金自2019年1月1日起暂计至2019年6月1日，之后继续参照租赁合同第四部分第3条约定的滞纳金标准，按公平原则参照民间借贷司法解释规定以年化利率24%计算至实际付清之日止）；3、被告支付拖欠租金1699000元（租金按租赁合同及补充协议约定，以应当在2019年3月21日全部结清的2019年第二季度及之前的全部租金为基数，按实际拖欠数额累加计算）及其滞纳金（违约金）358517元（滞纳金分别自每阶段实际应付租金之日起暂计至2019年6月1日，之后继续以各阶段欠付租金为基数，参照租赁合同第四部分第3条约定的滞纳金标准，按公平原则参照民间借贷司法解释规定以年化利率24%计算至租金实际付清之日止）；4、被告支付房屋占用费150000元（占用费系参照租赁合同及补充协议约定的租金标准，自合同解除次日2019年6月1日起算至被告实际腾空返还房屋之日止）及滞纳金（违约金）7200元（滞纳金自应付当期占用费之日即2019年3月21日起暂计至2019年6月1日，之后继续以各阶段欠付占用费为基数，参照租赁合同第四部分第3条约定的滞纳金标准，按公平原则参照民间借贷司法解释规定以年化利率24%计算至实际腾空返还房屋之日止）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月1日起，原告将位于郑州市郑东新区商务内环路14号1-2层117号租赁面积1232平方米的房产出租并交付给被告，双方约定租赁用途拟做餐饮，房屋租期10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止；租金按季缴纳，被告应提前10天支付下一季度租金给原告，租赁期间租金标准2017年10月1日至2018年3月31日每月租金人民币14万元；2018年3月1日起，每月租金为人民币15万元，履约保证金30万元。若被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，则按欠交金额的0.5%向甲方支付滞纳金；发生争议，任何一方均有权向房屋所在地人民法院起诉，费用由败诉方承担。2018年3月29日，原被告双方将房屋租赁相关约定正式通过书面的租赁合同予以确认。当日，双方继续签订补充协议，主要约定：将房租涨价时间起始日调整为2018年7月1日起，将履约保证金支付时间调整为2019年1月1日起，数额调整为15万元。自房屋交付给被告使用至今，其未能依约支付履约保证金，并拖欠应于2018年12月21日结清的、暂计至2019年3月31日前的部分租金小计1274000元，其违约行为亦产生滞纳金（违约金）责任，给原告造成资金占用损失。因被告已根本违约，双方丧失继续履行合同的基础，原告于2019年5月31日依法现场张贴通知解除房屋租赁合同及其补充协议。虽然合同已解除，但被告仍应按原合同约定先行缴纳履约保证金，用于对租金、物业管理费、水费、电费、天然气、违约金等应付费用的结算冲抵及涉甲方的工商、税务及消费纠纷等问题的处理。同时，因其未腾房并返还，应当参照租金标准支付房屋实际占用期间的占有使用费。原告多次沟通催要无果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、被告与原告签订的租赁合同应属无效合同，原告的诉讼请求无事实与法律依据。原告在签订本案租赁合同时已非中国公民，但其仍用其原中国籍姓名李宁寒签订合同，故租赁合同应属无效合同。涉案房屋为张琳琳与原告共同共有，原告无权单独处置，原告出租涉案房屋时未经房屋共有人张琳琳的同意，故租赁合同应属无效合同。二、涉案房屋存在瑕疵，原告应当承担过错责任。2019年初，因消防安全隐患，被告被通知停业整顿，饭店未能正常营业。原告在出租给承租人房屋时，该房屋本身就存在瑕疵，导致消防出现问题，原告应当承担过错责任。三、原告在被告不知情且未取得被告同意的情况下，私自封锁被告所经营的店面，致使被告无法营业，给被告造成巨大的经济损失，原告应当承担赔偿责任。四、原告已起诉要求被告支付租金、违约金等相关费用，原告再诉请要求支付履约保证金属于重复诉请，无事实及法律依据，不应得到支持。五、原告诉请要求被告支付拖欠租金及滞纳金（违约金），无事实与法律依据。本案租赁合同应属无效合同，原告诉请要求被告支付租金，无事实与法律依据，原告诉请的拖欠租金数额计算错误，原告于2019年3月在被告不知情且未取得被告同意的情况下，私自封锁被告所经营的店面，致使被告无法营业，给被告造成了巨大的经济损失，现原告无权要求被告支付锁门后的房屋占用费及滞纳金（违约金）。六、原告滞纳金（违约金）计算标准明显过高，显失公平，不符合法律规定。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。经审理查明：2018年3月29日，原告（甲方）作为出租方，被告（乙方）作为承租方签订租赁合同，约定：甲方将位于郑州市郑东新区商务内环路14号1-2层117号（之附1），租赁面积1232平方米的房产出租给乙方。租赁建筑面积作为乙方缴纳租金的计算依据。房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮。在租赁期限内，乙方应在经营范围内自行办理经营所需的一切证照，自主经营，独立承担一切责任。租赁期限为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止。租金按季度缴纳，乙方应提前10天支付下一季度租金给甲方。租赁期间的租金标准自2017年10月1日至2018年3月31日止，每月租金为140000元（税后价）。自2018年3月1日起，每月租金为150000元（税后价）。从第三个租赁年起，每年租金在上一年的基础上递增百分之八。乙方应于签订合同当日支付给甲方相当于两个月租金额的履约保证金，共计300000元。合同期满，乙方结清所有应付费用，并无涉及甲方的工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在三个月后将履约保证金无息全部退还给乙方。如乙方出现单方违约情况，为保障甲方自身的合法权益，则甲方可将履约保证金用于充抵租金、物业管理费用、水费、电费、天然气、违约金、罚金或其它应付费用等，若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分。租赁期间，乙方经营过程中所产生的水费、电费、燃气费、广告宣传费、保险费、印花税等有关经营所发生的相关费用全部由乙方承担，乙方应按照相关规定或其它约定缴纳。甲方有权要求乙方按时交付租金。若乙方逾期第6天仍未能交付房租，甲方将会通知物业管理部门断水断电；若乙方逾期第11天仍未能交付房租，甲方则书面通知乙方并按单方面违约处理。乙方连续两个月逾期交纳租金，经甲方书面催缴限期内仍拒不缴纳者，甲方有权解除合同。合同因期满、解除或终止，甲方有权要求乙方在5日内迁出，乙方应搬走租赁场所内属于自己所有的可移动物品，将该房屋及设施保持完好的交还甲方。租赁期间，乙方对该房屋及该房屋的装修、设备、设施自行负责维修。若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，则按欠交金额的0.5%向甲方支付滞纳金，由此造成的损失由乙方自行承担。若因甲乙任何一方原因导致合同不能继续履行或一方依约解除合同的，过错方应承担一切赔偿责任。同日，双方于合同尾部手写补充协议，约定：一、就第二部分第2条房租涨价时间起始日为2018年7月1日起；二、就第二部分第3条保证金支付时间为2019年1月1日起，另保证金金额300000元修改为150000元；三、乙方应于2018年6月份起陆续支付所欠甲方的前期租赁款；四、合同签订之日，乙方与前期甲方与赵永来所签租赁合同无任何关系。协议尾部有原被告双方签字对协议内容予以确认。2019年3月9日，被告出具《张黎积欠房租细节如下》，载明：2017年10月至2018年3月20日积欠租金368000元，2018年3月21日至5月31日欠租金21万，2018年11月到2019年2月底积欠租金529000元。被告一共积欠租金1107000元。2019年3月10日，原告向案外人周建亮出具授权委托书，载明：原告因长期不在郑州，故不能亲自处理位于郑州市××区××湖街道郑东新区××商务内环路××号房屋租赁相关事宜，兹全权委托周建亮代为收取此房屋租金、物业费、商谈和维权等一切与此房屋租赁的相关事宜及措施。2019年3月26日，因被告拖欠租金，原告对涉案房屋进行上锁，被告亦在房门上上锁。2019年3月29日，周建亮告知被告方锁门的两把钥匙已经放在物业，被告可以开门营业。2019年5月31日，原告向被告发出解除合同通知书，载明：自被告承租房屋后即持续拖欠租金，且未依约支付履约保证金。现原告通知被告，即日起解除与被告的租赁合同及补充协议，限被告于解除合同通知现场张贴/EMS收件后七日内：1、缴清全部滞纳金（违约金）、拖延未付的租金、履约保证金等；2、立即清场、腾空房屋（被告应自行负责清理自有可移动物品，但不得拆卸和移动公共设施及装修）；3、交还钥匙、返还房屋。逾期房屋内未清理的物品均视为被告的遗弃物或无主物，原告将自行清理处置。相关房屋占用费、腾房清理费用和因清理发生的任何损失，均由被告承担。同日，原告通过EMS向被告邮寄该解除合同通知书，EMS物流详情显示2019年6月4日该邮件被签收。2019年7月26日，郑州奥园物业管理有限公司出具14号楼名店街117（签工开物）欠费明细，显示房号为3-117（签工开物）欠物业费、公共能耗费、水费合计28284.4元。庭审中，原告称涉案房屋现由被告持续占有，被告称2019年3月26日后未再使用房屋，现房屋仍然锁着。另查明，1、2016年8月4日，中华人民共和国驻悉尼总领事馆出具（2016）悉领认字第0003759号认证书一套，证实NINGHANLI，原中文名李宁寒，原系中国公民，原住所北京市大慧寺20号中国地质环境监测院，原公民身份号码：。现已加入澳大利亚联邦国籍，并已注销中国国籍。2、本案租赁合同签订时，涉案房屋由原告与张琳琳共同共有。2019年3月6日，原告、张琳琳与崔萍签订房屋买卖合同，将张琳琳所有的房屋出卖给崔萍，现涉案房屋由原告与崔萍按份共有。崔萍到庭陈述称其与原告之间有内部约定，本案中涉及被告承租的部分属于原告自行管理部分，崔萍对此事宜知情且同意。3、在被告承租涉案房屋前，案外人赵永来与原告签订有租赁合同，承租该房屋。因涉案房屋的租金支付事宜，原告于2019年4月将赵永来诉至本院，要求赵永来支付拖欠的租金325000元、滞纳金14000元及后续滞纳金并解除双方的租赁合同。经开庭审理，本院依法作出（2019）豫0191民初11353号民事判决书，显示：在租赁期间，赵永来将涉案房屋中的130平方米分租给赵宗战，用于经营李四辈餐饮，每月租金25000元。对于房屋剩余部分，张黎到庭陈述称原告于2017年7月1日已将涉案房屋实际租给张黎，且张黎自2017年7月1日起向原告支付房租。判决查明：涉案房屋2017年6月份之前的房租已经缴清，2017年7月至9月，张黎每月向原告支付租金115000元。对于李四辈餐饮部分，赵永来已预收了2017年3月至2018年3月的租金30万元，应转交原告的2017年7月至2018年3月租金共计225000元，赵永来未转交给原告，张黎对该部分也未向原告交纳。判决确认，原告与赵永来的租赁合同于2017年7月1日解除，并判决赵永来将李四辈餐饮部分2017年7月至2018年3月的租金225000元支付给原告并支付滞纳金54000元。赵永来不服该判决上诉至郑州市中级人民法院。二审过程中，双方达成调解，对于2017年10月1日前分租给李四辈餐饮部分的房租75000元，赵永来分期支付给原告，双方就分期支付方式进行了明确约定。郑州市中级人民法院出具（2019）豫01民终16707号民事调解书，对双方的调解协议予以确认。现该调解书已发生法律效力。4、被告提交的银行流水显示：2017年10月至2018年5月，被告每月向原告支付当月租金50000元，2018年6月至8月，每月支付当月租金140000元、9月份支付12万元、10月份支付9万元、11月份支付7.1万元、12月份向原告及许建腾账户转款共计5.95万元、2019年1月份向原告及许建腾账户转款共计2.9万元、2月份向许建腾账户转款1.85万元，以上累计付款120.8万元。5、原告庭后向本院提交情况说明称，在被告向其出具《张黎积欠房租细节如下》时，原告与赵永来的诉讼正在审理过程中，对于李四辈餐饮部分自2017年10月1日-2018年2月底每月2.5万元的租金，原、被告双方均从张黎应付的租金中予以剔除，据此计算出被告2017年10月至2018年3月20日积欠租金368000元。张黎在本案提交的银行凭证、流水，均是2019年3月9日对账和出具欠条文件前内容，部分往来账款涉及小额往来，系张黎用于清偿其他费用，并非涉案的房租。根据原告与赵永来案件审理的情况，原告变更了其原诉讼请求，将2017年10月至2018年3月20日的2.5万元租金也计算为被告张黎应付租金内。原告提交的《诉请标的额计算标准及清单》显示，原告主张：2017年10月1日至2018年5月31日，被告每月实欠租金9万元，合计欠付72万元；2018年6-10月的租金结清；2018年11月已付71000元，当月欠付79000元；2018年12月及此后月份的租金均未支付。以上事实有原告提交的声明书、租赁合同、补充协议、不动产权证书、积欠房租细节、解除合同通知书、EMS邮寄单及物流详情、欠费明细、房屋买卖合同、民事判决书、民事调解书、情况说明，被告提交的授权委托书、短信截图、银行转款凭证及本案庭审笔录、询问笔录在案佐证。本院认为，被告称涉案房屋系原告与案外人共有，原告无权单独处置涉案房屋，双方签订的租赁合同及补充协议应为无效合同，涉案房屋共有人崔萍到庭陈述称本案中涉及被告承租的部分属于原告自行管理部分，崔萍对此事宜知情且同意。故原、被告双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照双方约定全面、适当履行各自的义务。原告按照约定向被告交付了涉案房屋，被告应当按照合同约定支付房租，本案中，原、被告签订的租赁合同中约定被告连续两个月逾期交纳租金，经原告书面催缴限期内仍拒不缴纳者，原告有权解除合同。被告提交的银行流水显示，被告多次未按期足额缴纳应付租金，违反合同约定，原告已于2019年6月4日向被告送达解除合同通知书，被告并未在法定期限内提出异议，故对原告主张确认租赁合同及补充协议已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后被告应当及时搬离房屋，故对原告要求被告腾空并向原告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的房屋租金，被告虽自2017年7月1日起实际使用房屋，但2017年7月1日至10月1日前的房屋租金，已由被告及赵永来支付，本院不再重复处理。自2017年10月1日起，按照合同及补充协议约定的租金标准计算，自2017年10月1日至2018年6月30日，租金标准为14万元/月，2018年7月1日起的租金标准应为15万元/月，自2017年10月1日至2019年5月31日，被告应付租金共计291万元，根据被告出具的《张黎积欠房租细节如下》及被告提交的银行转款凭证可以看出，《张黎积欠房租细节如下》中2017年10月至2018年3月20日积欠租金368000元，系按每月11.5万元的租金标准计算，对于李四辈餐饮部分的每月2.5万元并未计算在内。而原告与被告张黎签订的租赁合同约定双方的租期从2017年10月1日起算，原告与赵永来案件中已确认对于李四辈餐饮2017年10月1日之前的租金由赵永来负担，对此后的租金双方未进行处理，故对于该部分租金应依照原告与被告张黎之间租赁合同的约定，由被告张黎负担。据此，结合《张黎积欠房租细节如下》及被告提交的银行流水，可以确认截至2019年2月底被告共欠原告租金124.9万元。2019年3月1日至2019年5月31日的租金为450000元，故截至2019年5月31日，被告共欠付原告租金169.9万元。被告至今未将涉案房屋交还给原告，原告主张按照合同约定标准计算自2019年6月1日起至实际腾空并交还房屋之日止占用使用费符合法律规定，本院予以支持，其中暂计算至2019年6月30日为15万元。对于原告主张的滞纳金，租赁合同约定按欠交金额的0.5%向原告支付滞纳金标准过高，现原告自愿主张滞纳金以年利率24%的标准分别自每阶段实际应付租金之日起暂计算至2019年6月1日为358517元不违反法律行政法规的强制性规定，本院予以支持。对于后续滞纳金，被告应以未付租金即169.9万元为基数，按照年利率24%的标准继续计算至租金实际付清之日止。对于原告主张的保证金，因原、被告双方租赁合同中约定的履约保证金系为了保证在合同履行过程中被告出现违约时充抵租金、物业管理费用等，现原告已主张了租金及滞纳金且双方合同已实际解除，履约保证金已无收取的必要，故对原告主张被告支付履约保证金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告NINGHANLI与被告张黎于2018年3月29日签订的租赁合同及补充协议于2019年6月4日解除，被告张黎于本判决生效后十日内将郑州市郑东新区商务内环路14号1-2层117号房屋腾空并交还给原告NINGHANLI；二、被告张黎于本判决生效后十日内向原告NINGHANLI支付房屋租金1699000元、房屋占用费150000元及自2019年7月1日起至涉案房屋实际腾空交还原告NINGHANLI之日止的房屋占用费（按照租赁合同及补充协议约定的同时期的租金标准计算）；三、被告张黎于本判决生效后十日内向原告NINGHANLI支付滞纳金358517元及自2019年6月2日起至实际支付房租之日止的后续滞纳金（以1699000元为基数，按照年利率24%的标准计算）；四、驳回原告NINGHANLI的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25838元，减半收取12919元，保全费5000元，以上共计17919元。由原告NINGHANLI负担1297元，由被告张黎负担16622元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月十八日书记员  张 敬