江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3990号原告：时海龙，男，1975年11月5日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：秦玉敏，女，1976年11月8日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：薛妍，女，1975年3月30日出生，汉族，住徐州市云龙区。三原告共同委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：仲莹，江苏元宁律师事务所律师。被告：乔祥芹,男，1954年11月16日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺衡，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。原告时海龙、秦玉敏、薛妍与被告乔祥芹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法由审判员胡根平独任审判，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告时海龙、秦玉敏、薛妍及三原告的委托诉讼代理人王启成、仲莹，被告乔祥芹及其委托诉讼代理人薛寒冰、王艺衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋拆迁补偿款1450000元（该数额为原告预估数，以审理查明数额为准。含房屋征收补偿款约1425000元、装修装饰和无证建筑补偿款约25000元）；2、本案立案费和保全费等诉讼费，由被告承担。后三原告申请变更诉讼请求为：1、依法判令被告给付原告合建房屋拆迁补偿款1453745.5元（含各原告应分得合建房屋合法面积补偿1021315元，装潢等附属物补偿25853元，搬迁、奖励补偿和过渡费等费用406577.5元）；2、本案受理费和保全费等诉讼费，由被告承担。事实与理由：原告时海龙与被告双方于2012年4月15日签订《出资建房协议》一份，主要内容为：由各原告共同出资（实际主要由秦玉敏和薛妍出资、时海龙少量出资）、被告负责提供建房用地在被告位于云龙区的自有宅基地基础上合作建设房屋，房屋建好后，双方各自享有一半的占有、使用和出租等处分权利。如遇拆迁，相关拆迁款项原被告各半分配。协议签订后，各原告依约适当履行了合作建房协议，双方合伙建房约524平方米（2019年6月底，经政府有关部门拆迁测量确认建筑面积约504平方米）。双方之间系合伙建房合同纠纷关系，而不是一般意义的转移宅基地使用权和房屋所有权引起的民事纠纷，各原告并不主张涉案房屋的所有权。合同约定各原告全额出资、出力在被告享有使用权的宅基地上建房，作为回报，被告同意将所建成的部分房屋一半的使用权、居住权和出租权让给各原告。而且约定如遇房屋拆迁时，被告将征收补偿款物的一半分配给各原告，实际上该部分款项是属于对原告出资的回报。双方合同约定真实有效，并不违反法律强制性规定，各原告有权要求按照合同约定分配收益。2019年6月底，双方合伙所建房屋已被征收补偿，被告已经与政府部门达成征收补偿协议。经政府有关部门测量确认建筑面积约504平方米，按征收补偿政策核算合法面积共约460平方米（产权置换约100平方米，单价5750元/平方约为575000元，现金补偿款为2325000元）。依照涉案合伙建房协议约定，该房屋被征收后，获得补偿财产系原被告各占一半，故，各原告有权分得征收补偿款约为1450000元。被告获得补偿款物后，没有按照协议约定给予各原告应得财产份额，虽经多次协商未果。现各原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所诉。被告辩称：一、原告一与被告签订的《出资建房协议》应为无效合同，原告不应享有拆迁利益。原告诉称原告时海龙与被告双方于2012年4月15日签订《出资建房协议》一份，主要内容为：由各原告共同出资（实际主要由秦玉敏、薛妍出资，时海龙少量出资）。原告向法庭提交的收条证实原告秦玉敏及原告薛妍实际出资购买宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”被告提供用以建房的土地属于农民集体所有，两主要出资人原告秦玉敏及原告薛妍是城镇居民并非本集体经济组织成员，原告秦玉敏及原告薛妍通过原告时海龙与被告签订《出资建房协议》，违反了法律法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中被告与原告签订的《出资建房协议》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告并不知道实际的建房人是原告时海龙和非本集体成员中的原告秦玉敏及原告薛妍，被告对该协议的无效没有过错，因房屋已拆除，被告同意返还原告实际投入的建房款。原告主张对被告拆迁所得的货币补偿款、安置房屋等予以均分的请求没有事实和法律依据。二、原告未按照原告与被告签订的《出资建房协议》的约定全面履行义务，原告无权要求被告按照《出资建房协议》的约定给付补偿款。原告交付的房屋无水电，仅装了一个大门，无窗户，房屋多处漏雨，不能满足入住条件，被告因房屋质量问题多次联系原告时海龙要求其修复，并要求其安装门窗、水电，粉刷内外墙等。被告当庭提交的公证书可以证实，房屋内部并无门窗，也无水电，房屋多处漏雨。原告也当庭认可被告曾要求原告一承担赔偿责任。因此，原告未按合同约定交付房屋，原告无权要求被告按照《出资建房协议》的约定给付补偿款。由于原告未按协议约定交付房屋，造成被告损失，被告保留追究原告赔偿责任的权利。综上，原告的诉请既无事实依据，也无法律依据，请求依法驳回原告的诉请。本院认定如下事实：原告时海龙（乙方）与被告乔祥芹（甲方）于2012年4月15日签订《出资建房协议》，乔祥芹为时海龙提供宅基地建设民用住房。协议约定：2、建房的一切费用由乙方出资，建房过程和后续使用过程中发生的安全事故、住房质量由乙方独自负责，甲方不承担此部分责任。3、该房屋的建设需要在2012年9月30日前完成，如乙方无法按时完成，需与甲方协商解决，征得甲方同意后方可继续建设。4、关于产权的分配：该房屋建好后，按总面积甲、乙双方各占面积的一半，今后无论什么样的政策拆迁甲、乙双方各一半（包括拆迁安置费及安置的房子）。5、如拆迁安置，甲乙双方应积极配合到相关部门办理该房的分户手续，应积极提供所需的材料，如户口簿、身份证、签字等，任何一方不得刁难。6、乙方应保证房屋不漏雨，水电门窗齐全，满足入住条件，如因房屋质量问题导致的纠纷，由乙方承担相关赔偿。7、乙方有权出租属于自己的一部分房屋产权。8、没有建房前订立的出资协议，自该协议订立，签字按手纹后作废。9、以上协议协商自愿订立，任何一方不得反悔，甲乙双方如出现违约情况（包括但不限于安全事故、房屋质量、产权分配等），优先协商解决，如无法协商，则上诉到法院裁决。上述合同签订后，原告时海龙按照约定在被告提供的宅基地上出资建设房屋。庭审中，原被告均称房屋建成后没有人实际居住使用，双方均有该房屋的钥匙，且案涉房屋及附属物均是共同建造，共同建造之前之后均没有任何一方单独建造的部分。2019年7月11日，因翠屏山片区改造二期项目需要，根据徐州市人民政府房屋征收决定，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）作为房屋征收部门与作为被征收人的乔祥芹（乙方）就补偿安置事项达成征收编号为Q5-10的《房屋征收补偿协议》。协议约定：一、房屋坐落云龙区，产权性质：私房；用途：住宅；房屋结构及层次：砖混；建筑面积：355.24㎡（私房）；用地面积253.74㎡；土地性质：集体土地；土地用途：住宅。四、乙方被征收房屋补偿总额2907491元，其中房屋补偿2042630元（355.24㎡×5750元/㎡评估单价）、附属物补偿51706元（355.24㎡×100元/㎡=35524元、无证建筑：62.24㎡×260元/㎡=16182元）、搬迁、过渡、奖励等费用813155元（提前奖600元+6000元+30天×征收面积×2元=27914元、搬迁奖励106.57㎡×5750元=612778元、搬家费4815元、误工费200元、预付过渡费35807元、货币补偿补贴131641元）。五（二）、乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价；甲方提供的产权调换房屋总价款为766641元，乙方补偿总款2907491元，差价款2140850元由甲方支付乙方于三十日内结清。本院认为：关于原告时海龙与被告乔祥芹签订的《出资建房协议》的效力问题。虽然我国法律行政法规及相关政策对转让农村宅基地及房屋有诸多禁止性规定，但本案被告与原告时海龙系同一集体经济组织成员，原告时海龙与被告乔祥芹签订的《出资建房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。被告主张案涉协议无效，无法律依据，本院不支持。关于原告主张的各项费用是否予以支持问题。因涉案房屋的土地性质为集体所有，依据我国物权法第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第十四条的规定获得相应补偿。”根据上述规定，被告作为涉案土地的用益物权人，有权取得本案诉争的房屋价值补偿、搬迁、过渡、奖励费等补偿费用。被告在与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议以及房屋被征收时，原告时海龙与被告之间的出资建房协议关系已经存在，且该协议第四条关于产权的分配：该房屋建好后……甲、乙双方各一半（包括拆迁安置费及安置的房子），故原告时海龙以该协议主张房屋价值补偿、搬迁、过渡、奖励费等补偿，本院支持。原告时海龙主张被告乔祥芹给付合建房屋拆迁补偿款1453745.5元，本院确认为：合建房屋合法面积补偿1021315元[（355.24㎡×5750元/㎡）÷2]、附属物补偿25853元[（355.24㎡×100元/㎡=35524元+无证建筑：62.24㎡×260元/㎡=16182元）÷2]、搬迁、过渡、奖励等费用406577.5元[（提前奖600元+6000元+30天×征收面积×2元=27914+搬迁奖励106.57㎡×5750元=612778+搬家费4815元+误工费200元+预付过渡费35807元+货币补偿补贴131641元）÷2]。以上费用计1453745.5元。关于原告秦玉敏、薛妍能否向被告主张权利问题。签订于2012年4月15日的《出资建房协议》的主体是原告时海龙与被告乔祥芹，而非秦玉敏、薛妍，根据合同的相对性原则，应对合同相对人产生权利和义务。秦玉敏、薛妍不能因其与时海龙之间的出资建房协议关系直接向乔祥芹主张权利，故秦玉敏、薛妍要求乔祥芹给付合建房屋拆迁补偿款没有事实与法律依据，本院不予支持。若原告之间有利益之分，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告乔祥芹于本判决生效之日起十日内支付原告时海龙房屋拆迁补偿款1453745.5元。二、驳回原告秦玉敏、薛妍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17884元，保全费5000元，原告秦玉敏、薛妍负担11442元，由被告乔祥芹负担11442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  胡根平人民陪审员  朱广义人民陪审员  翟金婷二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王 璐