广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3847号上诉人（原审被告、反诉原告）：王方亚，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码362************410。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张舒思，女，汉族，住广东省佛山市南海区xx街道xx村xxx******，公民身份号码440************02X。委托诉讼代理人：黄文琪，广东禅信律师事务所律师。上诉人王方亚因与被上诉人张舒思房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王方亚上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判张舒思自2018年6月8日起，以购房总价为基数按每月2%计算违约金给王方亚，暂计至2019年1月8日为145320元；3.判令张舒思协助王方亚办理住房公积金贷款或者银行按揭贷款手续；4.判令张舒思承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院判决王方亚于判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款30万元给张舒思不符合合同约定。《房屋买卖合同》（以下称涉案合同）第三条第3款以及《执行和解协议》均约定张舒思应积极配合办理涉案房产的相关贷款手续。2.一审判决张舒思仅承担3000元违约金不合理。根据涉案合同第十一条，张舒思应当以合同总成交价为基数按照日0.1%的标准支付违约金。鉴于双方是在执行阶段重新确定张舒思的协助义务期限为自2018年5月8日起一个月内，因此，违约金应从2018年6月8日起算。王方亚自愿将违约金调整为月利率2%，合理合法。张舒思没有配合王方亚办理还贷等手续，增加了王方亚的履约成本，导致合同约定的首付款加商业公积金组合贷款的付款方式无法实现，首付款已从原来约定的58.8万元增至现已支付的73.8万元，给王方亚造成了履约负担。一审判决的违约金数额不足以弥补王方亚的损失。张舒思辩称：1.导致未办理银行按揭贷款申请手续的责任不在于张舒思，张舒思一直积极配合办理按揭，并未构成违约，张舒思无需支付违约金予王方亚。《执行和解协议》并非双方对涉案合同的补充协议，不能与其配合使用。在《执行和解协议》未约定张舒思协助办理按揭的期限以及违约责任的情况下，张舒思无需支付任何违约金。2.张舒思无需协助王方亚办理住房公积金贷款及银行按揭贷款手续。涉案房屋已变更至王方亚名下，张舒思客观上无法协助。并且，王方亚要求张舒思协助办理公积金贷款没有任何依据。3.涉案合同约定的支付期限已届满，且涉案房屋已经变更登记至王方亚名下，一审判决要求其在判决生效后10日内支付剩余房款30万元并无不妥。4.一审、二审受理费以及财产保全费等全部诉讼费用均应由王方亚承担。张舒思向一审法院起诉请求：1.王方亚向张舒思支付剩余房款738097.63元及利息（利息自张舒思起诉之日起至王方亚实际清偿之日止，以剩余房款738097.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算）；2.王方亚向张舒思支付违约金455682元（违约金从2017年3月16日起至2018年5月28日止，以售房款1038000元为基数，按照每日0.1%计算）；3.王方亚向张舒思支付房屋占用费55800元（房屋占用费从2017年2月16日起至2018年5月28日止，以每月租金3600元标准计算）；4.王方亚向张舒思支付因迟延赎契所产生的银行贷款利息11929.28元[利息从2017年3月16日起至2018年5月28日止，按xx银行股份有限公司xx分行（以下简称xx银行xx分行）收取数额为准]；5.本案诉讼费由王方亚承担。诉讼中，张舒思变更上述第1项诉讼请求为：王方亚向张舒思支付剩余房款300000元及利息（利息自张舒思起诉之日起至王方亚实际清偿之日止，以剩余房款300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算）。王方亚向一审法院反诉请求：1.张舒思协助王方亚办理房屋过户的缴税手续；2.张舒思协助王方亚办理住房公积金贷款手续；3.张舒思自2018年6月8日起以购房总价为基数按每月2%计算违约金给王方亚；4.张舒思承担本案诉讼费用。诉讼中，王方亚自愿撤回上述第1项反诉请求。一审法院认定事实：位于佛山市南海区*******xx花园xx座xx梯xx房（即涉案房屋）于2009年9月3日登记权利人为张舒思，权利证号：02xxxxxx41，已办理一般抵押登记，抵押权人为xx银行xx分行。2017年2月16日，王方亚（买方）、张舒思（卖方）、佛山xx数据信息技术有限公司（经纪方，以下简称xx公司）签订涉案合同，约定卖方将涉案房产作价1038000元出售给买方，定金20000元于合同签订当天支付，首期房款518000元于递件当天支付，剩余房款500000元按揭贷款支付，买方应于合同签订之日起7个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，卖方应无条件配合提交、签署应由卖方提交或签署的申请贷款所需的资料，如因买方自身原因自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，买方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；买卖双方共同出资赎契：买方垫资额为300000元，卖方应在签订合同之日起4个工作日内提交赎契所需要的所有资料并公证委托经纪方代办提前还贷、赎契手续，买卖双方应于收到经纪方通知后3日内将赎契款存入卖方还贷账户，买方垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付，卖方应于2017年2月22日前提供相关资料配合经纪方办理公证委托书，买卖双方自卖方提交房地产权证原件至经纪方且标的房产处于无抵押、无查封状态以及买方获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款、经纪方收齐约定的居间服务费之日起10个工作日内办理网签；交楼时间为2017年4月16日前；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求其以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求其以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；卖方保证此房源为五年唯一，否则承担违约责任；卖方同意买方一个月时间筹钱出资赎契；本合同及附件的所有条款中除已明确为工作日外，本合同及附件项下的“日”均为自然日，且包含当日；等等。同日，王方亚向张舒思支付定金20000元。2017年4月3日，xx银行股份有限公司佛山南海支行出具《个人住房贷款放款承诺函》给王方亚，拟向王方亚发放购买涉案房产的贷款450000元。2017年4月20日，王方亚以张舒思、云房公司为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2017）粤0605民初5471号，请求张舒思继续履行涉案合同、协助办理涉案房产的过户手续并支付逾期交房违约金。张舒思提起反诉，请求解除涉案合同以及xx公司返还涉案房产的钥匙1套、门卡1张、房产证和国土证原件各一本。诉讼中，一审法院依法追加xx银行xx分行作为该案第三人参加诉讼。一审法院经审理后作出（2017）粤0605民初5471号民事判决，判决：一、王方亚代张舒思清偿xx银行xx分行就涉案房产享有的抵押权的全部债务；xx银行xx分行、张舒思应于上述义务履行之日起十五日内协助王方亚办理涉案房产涂销抵押登记手续；二、张舒思应于涉案房产抵押登记涂销之日起十五日内协助办理将涉案房产房地产权证过户到王方亚名下手续；三、驳回王方亚的其他诉讼请求；四、驳回张舒思的全部反诉请求。王方亚、张舒思不服上述判决，提起上诉。佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终10910号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月7日，王方亚（申请执行人）、张舒思（被执行人）经协商后签订（2018）粤0605执4979号《执行和解协议》，约定：一、按生效法律文书判决第一项确定的内容，王方亚应从2018年5月8日起一个月内向xx银行xx分行赎契；二、张舒思应在合法的前提下，积极配合王方亚办理涉案房产的相关贷款手续，王方亚办理放贷期限从2018年5月8日起一个月内完成，如相关银行在一个月内批准放贷的，由法院出具相关的法律文书予房管部门办理涉案房产的过户手续，如相关银行不予放贷的，那么房产不能过户给王方亚，王方亚撤回本次执行，如不撤回的，法院依法驳回其执行申请；三、如涉案房产能满足上述条件成功过户给王方亚，则在过户前，张舒思应缴清所有涉案房产的物管费、水电费、相关应由张舒思承担的费用，并配合王方亚交收涉案房产。2018年5月29日，王方亚向xx银行xx分行支付279902.37元。xx银行xx分行出具《xx银行个人贷款结清证明》，证明借款人张舒思的二手住房按揭贷款于2018年5月29日结清。2018年7月16日，一审法院作出（2018）粤0605执4979号执行完毕告知书，认为（2017）粤0605民初5471号、（2017）粤06民终10910号民事判决所确定的义务已由被执行人张舒思、xx银行xx分行全部履行完毕，并向一审法院支付了执行费500元，申请执行人申请执行的权利已得到实现，本案执行完毕。2018年5月15日，张舒思、王方亚到银行办理按揭贷款手续，张舒思认为需签文件为空白文件而未签署。2018年5月24日，张舒思、王方亚再次到银行办理按揭贷款手续，银行工作人员表示需提供身份证、户口簿、结婚证、房产证复印件、银行卡复印件、双方的买卖合同；张舒思表示双方之前没有签过这个合同；银行工作人员表示如果要贷款就需签订该合同；张舒思表示张舒思是配合银行合法情况下的贷款手续，要签也是与银行签正式文书；银行工作人员表示该合同是买卖交易的基础；张舒思表示买卖时候的合同已经作废；银行工作人员表示提供不了合同就办不了贷款，任何银行做贷款都要求提供上述材料；张舒思表示协助王方亚办贷款手续是与银行签正式的文书，而不是又牵涉第三方中介的文书，第三方中介的文书不属于正式的银行文书。张舒思、王方亚为此发生争执，张舒思在银行工作人员的带领下离开银行。张舒思、王方亚提供的微信聊天记录显示：王方亚委托中介办理按揭贷款手续，2018年5月19日，中介约张舒思办理按揭贷款；张舒思要求中介先将银行的资料发送给其查看并表示是合法程序下的正常流程，不是空白纸上签名。2018年5月21日，中介发送了《售楼款转入账户确认书》照片（空白处标注了填写要求）、《同意出售房屋声明》照片（空白处标注了填写要求）予张舒思；张舒思表示该两份材料没有xx银行的行头、盖章和工行相关负责人签署的位置；中介回复是问专业办按揭的人拿的材料；张舒思表示不能对第三方非正式文件签署名字，张舒思需要对自己签署的文件负法律责任，需要正规银行的正规手续和正规按揭文件；中介回复资料确是银行提供的，按揭付款的，业主都要配合签这些文件，旧业主只是协助新业主办按揭手续，如果要负什么责任也是新业主负；张舒思表示这个不是银行正式的按揭文件，只是负责按揭的人给中介的文件，对于第三方文件张舒思是不签署的。2018年5月23日，张舒思表示只要是在银行经办人的协助下出示的正式签署资料，只要是银行的正式文件，张舒思是配合去签署的，但是要实事求是、合法合规去协助王方亚办理手续，不能签空白文件；中介回复没问题，到时把空白地方写上去，张舒思觉得没问题再签；双方约定2018年5月24日到银行办理按揭贷款手续。2018年6月6日，中介表示上次银行那里提出的网签合同，是房管局官网的一份网签合同，过户前必须要网签才能过户，并不是第三方的合同，全称是广东省房产买卖合同，拖下去大家也没好处。2018年6月7日，张舒思回复表示其一直都是以配合的状态去沟通的，不然也不会所有人员和所有资料全部带齐过去在指定的时间和银行去办理相关手续，张舒思、王方亚之前协商好的是在合法的程序下配合贷款，但这个“广东省房产买卖合同”只是房管局提供的一份参考文件，房管局对里面填写的内容并不负责任，张舒思已经协助王方亚正常需要的资料，假如是为了要做银行贷款而去捏造一份合同，而这份合同并非是张舒思、王方亚之前谈好的协议要求的，不是张舒思需要协助的内容；中介回复是因为你们不清楚房产交易流程，这样才有第三方协助你们去办这些事，网签合同过户时必须要有，没有就过不了户，这并不是什么假合同；张舒思表示案子到了执行阶段，张舒思就是配合银行相关程序去执行就可以了，不是银行跟张舒思签的话，就不是张舒思必须要协助的内容，合法情况下张舒思再配合而已，不是中介说的要干啥就要干啥；中介回复没有让张舒思、王方亚签什么假文件，也没有让张舒思、王方亚去签什么第三方文件。2018年8月2日，张舒思提起本案诉讼。2018年11月26日，涉案房产变更登记至王方亚名下。诉讼中，张舒思、王方亚一致确认：包括赎契款项在内，王方亚一共支付了738000元房款。王方亚陈述：王方亚于2017年2月16日收取涉案房产的门卡、钥匙。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同合法有效，且生效判决书已判决涉案合同继续履行、房屋也已办理转移登记，王方亚应支付购房余款予张舒思。张舒思、王方亚双方均确认王方亚已支付738000元购房款，故张舒思请求王方亚支付购房余款300000元（1038000元-738000元），合法有理，一审法院予以支持。王方亚确认其于2017年2月16日收取涉案房产的门卡、钥匙，一审法院确认涉案房产于该日交付予王方亚。张舒思于涉案合同约定的交付时间前交付涉案房产予王方亚，系履行合同义务，王方亚自2017年2月16日起占有涉案房产有合同依据，故张舒思请求王方亚支付自2017年2月16日起至2018年5月28日止的房屋占用费55800元，缺乏依据，一审法院不予支持。根据张舒思、王方亚达成的（2018）粤0605执4979号《执行和解协议》，王方亚应从2018年5月8日起一个月内向xx银行xx分行赎契，王方亚实际于2018年5月29日向xx银行xx分行支付279902.37元，广发银行佛山分行出具的《xx银行个人贷款结清证明》亦证明张舒思的二手住房按揭贷款于2018年5月29日结清，故王方亚并未违反约定迟延赎契，张舒思请求王方亚支付因迟延赎契产生的贷款利息11929.28元，缺乏依据，一审法院不予支持。二手房按揭贷款涉及金融机构与买卖双方拟订立的借款抵押关系，该民事磋商活动及合同订立并不可通过诉讼及司法强制进行，故一审法院对王方亚要求张舒思配合办理涉案房产的公积金贷款手续的反诉请求不予支持。王方亚主张张舒思不配合其办理贷款手续，张舒思应支付违约金。张舒思主张王方亚逾期支付购房款，王方亚应支付剩余房款300000元的利息及违约金。对此，一审法院具体分析认为：第一，涉案合同合法有效，且经生效的民事判决判令继续履行，根据涉案合同及《执行和解协议》的约定，张舒思应配合、协助王方亚办理涉案房产的按揭贷款手续。2018年5月24日，银行工作人员表示需提供双方的买卖合同才能办理按揭贷款，此为按揭贷款的正常流程，亦不违反法律规定，合同内容应由买卖双方协商一致确定，但张舒思以协助王方亚办贷款手续是与银行签正式的文书为由未与王方亚协商签署按揭贷款所需的房屋买卖合同，导致未办妥按揭贷款申请手续。张舒思构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同虽约定张舒思未按照合同约定的期限履行义务，王方亚有权要求张舒思以合同成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同，但双方并未约定张舒思协助王方亚办理按揭贷款的期限以及协助办理按揭贷款并不可通过诉讼及司法强制进行，故一审法院根据本案的实际情况酌定张舒思承担违约金3000元。王方亚反诉请求的违约金超出核定部分，一审法院不予支持。第二，涉案合同约定王方亚以按揭贷款的方式支付500000元购房款，王方亚已获得银行拟放款450000元的同贷书，前案纠纷因张舒思不履行合同行为而引发，诉讼期间致同贷书过期，双方在达成《执行和解协议》后也因张舒思的原因未办妥按揭贷款手续，王方亚剩余300000元房款未支付，王方亚经本案判决履行该义务，如不履行将承担逾期履行法律文书确定义务的法律责任，故张舒思请求对剩余房款300000元计付利息及违约金的主张一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王方亚应于判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款300000元予张舒思；二、张舒思应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3000元予王方亚；三、驳回张舒思的其他诉讼请求；四、驳回王方亚的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件以简易程序结案，案件受理费12034.11元，减半收取6017.06元（张舒思已预交8076.79元），由张舒思负担3117.06元，由王方亚负担2900元。反诉费678.5元（王方亚已预交），由张舒思负担25元，由王方亚负担653.5元。相抵后，王方亚还应支付诉讼费2875元（2900元-25元）予张舒思，并于判决发生法律效力之日起十日内迳付，一审法院不另收退。张舒思多预交的诉讼费2059.73元（8076.79元-6017.06元），在判决发生法律效力后经张舒思书面申请，一审法院予以退还。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首先，王方亚在（2017）粤0605民初5471号案中请求继续履行涉案合同，并提交证据证明其具有一次性支付剩余房款的能力，一审法院在此情况下判令双方继续履行合同。虽然在该案的执行过程中，双方达成协议，约定由张舒思协助办理贷款手续，但由于协助办理贷款手续不属于可以强制执行的内容，而且涉案房屋所有权已变更登记至王方亚名下，王方亚理应支付剩余房款，故一审法院在本案中判令王方亚于判决生效之日起十日内支付剩余房款，并驳回王亚方关于张舒思协助办理贷款手续的诉讼请求并无不当，本院予以维持。其次，张舒思拒不履行协助办理贷款手续的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院综合本案实际情况酌定张舒思向王方亚支付违约金3000元合理。王方亚主张一审法院确定的违约金数额过低理由不成立，本院不予支持。综上所述，王方亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3146.4元，由上诉人王方亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十二日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡