四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初2335号 原告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段******。 法定代表人：肖华群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李茂，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李尧，四川公生明律师事务所律师。 被告：赵小影，女，1977年7月21日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李晨，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐华斌，四川汇韬律师事务所律师。 原告成都上层名人投资有限公司（以下简称“名人投资公司”）与被告赵小影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序再次开庭进行审理。原告名人投资公司的委托诉讼代理人李茂、李尧，被告赵小影的委托诉讼代理人李晨、唐华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名人投资公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付面积误差房款64252.8元；2．判令被告向原告支付逾期付款的违约金21331.93元（以64252.8元为基数，按日万分之五的标准，自2017年3月24日计算至被告实际清偿之日止，暂计算至2019年1月17日）。事实与理由：原被告于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于成都市高新区房屋，房屋用途为商业，该房屋预测建筑面积为7.14平方米，其中套内建筑面积为3.03平方米，公用部位与公用房屋分摊面积4.11平方米。2017年3月23日，原告为被告办理了不动产权证书［川（2017）成都市不动产权第××号］，根据不动产权证书所载，案涉房屋实际建筑面积8.52平方米，比预测建筑面积多1.38平方米，根据双方合同约定，被告应当向原告补交面积误差对应的房款64252.8元，原告多次向被告催告要求其支付该款项，但是被告均拒不支付。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告赵小影辩称，1．《房屋买卖合同》的主体是成都速成房地产营销有限公司（以下简称“速成营销公司”），而非名人投资公司；2．《房屋买卖合同》第十一条属于格式条款，排除了购房者的权利，免除了原告的责任，应属无效；3．双方为二手房买卖，不应该存在面积误差，原告未提供具有公信力的文书证明面积误差，应承担举证不力的后果；4．房屋并未装修，单价应为每平方米10,000元，原告主张的金额无依据；5．赵小影未违约，原告主张的违约金不成立；6．原告的主张已经超过诉讼时效。 本院经审理查明事实如下：“中航·国际交流中心”项目为成都中航瑞赛置业有限公司开发，于2012年11月13日取得商品房预售许可证，许可证号为“成房预售中心城区字第9420号”。 2013年10月3日，赵小影（买方）与名人投资公司（卖方，委托代理方为速成营销公司）签订《“中航·名人公馆”认购书》，约定赵小影认购中航·名人公馆3栋3层25房，建筑面积7.14㎡，原单价48,500元，原总价346,290元。一次性付款累计优惠4%，优惠后单价46,560元，总价332,438元。 2013年10月18日，名人投资公司向赵小影出具《中航名人公馆缴款通知单》，载明优惠后单价46,560元/㎡，优惠后总价332,438元，本次缴房款332,438元、税费2,983元、维修基金196元，合计335,617元。赵小影签收该通知单。 2013年10月25日，赵小影（买受人）与名人投资公司（出卖方）签订《房屋买卖合同》，合同当事人处载明名人投资公司的委托代理公司为速成营销公司。合同第一条载明：出卖方订制由成都中航瑞赛置业有限公司开发的位于成都市高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”中的第二、三栋及第四栋部分房屋。合同约定赵小影购买中航·名人公馆3栋1单元3楼26号商业用房，测绘建筑面积7.14平方米，其中套内建筑面积3.03平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.11平方米，房屋单价为每平方米10,000元，总价款为71,400元，被告一次性付款。合同第七条约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，出卖方有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖方同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第十一条约定，该房屋交付时，出卖方应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，并向买受人提供该房屋的面积实测数据，实测面积与测绘面积发生误差的，双方同意按照建筑面积计价的约定，据实结算房款。合同第十九条载明，买受人在签订本合同及相关文件前，已对出卖方所出售的房屋作了充分、必要的了解（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理分户产权途径、用途等），买受人对此无异议。买受人在签订本合同及相关文件前，出卖方已明确告知买受人此房屋由中航瑞赛在房屋交付后办理产权到出卖方名下，再由出卖方向房产管理部门申请分户并过户到买受人名下，因此该套房屋暂不进行网签备案，买受人对此予以理解，买受人对出卖方出售房屋及办理产权的方式予以认可。 同日，赵小影（甲方）与成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（乙方）签订《委托装修协议》，作为委托经营管理合同的附件二，其中约定乙方应甲方委托负责房屋在整个经营管理期的装修，该工程包干费为214,200元。 房屋买卖合同签订后，赵小影向名人投资公司支付购房款71,400元，向成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司支付装修款214,200元。 2017年3月23日，赵小影取得案涉房屋的不动产权证书（业务号：2017022300F00894），该证书记载：房屋建筑建筑面积8.52平方米，专有建筑面积3.02平方米，分摊建筑面积5.5平方米。 2018年9月3日，名人投资公司向赵小影邮寄《关于尽快到我司补缴房产面积差的房款函告》，载明因不动产权证记载的建筑面积增加，要求赵小影在收到函件三日内向名人投资公司补交面积误差款64,252.8元。 本案审理过程中，成都上层名人酒店管理有限公司（原成都零壹名人酒店管理有限公司）向本院出具《装修配套费情况说明》，载明：虽然我公司作为装修款收取单位，但是该装修配套费实际上是代名人投资公司收取的房款，赵小影在缴纳该装修配套费时我公司已明确告知其此款项系我公司代名人投资公司收取的房款。成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司向本院出具《装修款情况说明》，载明：虽然我公司作为装修款收取单位，但是该装修款实际上是代名人投资公司收取的房款，赵小影在缴纳该装修配套费时我公司已明确告知其此款项系我公司代名人投资公司收取的房款。 根据2019年5月28日的现场勘验情况，中航国际交流中心3栋共4层楼，赵小影购买的房屋所在3楼为“津渝汇”餐厅，该楼层内部作了功能区分隔断，但和房产证上的房号无对应性。 以上事实，有当事人的当庭陈述、认购书、房屋买卖合同、收据、不动产产权证、房屋面积补差额函、EMS邮寄单、情况说明、勘验笔录、勘验照片等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、名人投资公司是否为适格原告；二、赵小影是否应当支付面积补差款；三、房屋价款应当以何确定；四、赵小影是否应当支付违约金；五、名人投资公司的主张是否超过诉讼时效。对以上争议焦点，本院依次评议如下： 关于争议焦点一，名人投资公司是否为适格原告的问题。 《认购书》和《房屋买卖合同》中均明确载明速成营销公司是作为名人投资公司的委托代理方，虽然由速成营销公司在合同上盖章，但其是在完成名人投资公司的委托代理事项。名人投资公司是合同当事人，是本案的适格原告。 关于争议焦点二，面积补差款的问题。 房屋买卖合同第十一条约定实测面积与测绘面积发生误差的，据实结算房款。名人投资公司以产权登记面积与测绘面积之差作为面积误差，因产权登记面积是以实测面积为依据，本院对名人投资公司主张的面积差的数据予以认可。房屋买卖合同第十一条是名人投资公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时并未与赵小影协商，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”在非因买受人的过错而实测面积大幅增加，超过合理范围的情况下，加重了买受人的责任，应认定该条款无效，对名人投资公司要求赵小影据实结算面积差额的诉讼请求，本院不予支持。 名人投资公司主张面积差异原因为施工导致。但房屋买卖合同第三条载明为“测绘建筑面积”，测绘时房屋应已竣工，对名人投资公司的主张本院不予采纳。 赵小影主张，其所购房屋为二手房，不应存在面积差异。根据查明事实，双方签订合同时，赵小影购买的房屋虽已竣工，但作为单个产权单位尚未进行产权划分和面积核定，也并无物理区隔可确认产权界址，在产权划分和面积核定的过程中可能会出现最终的实测面积与合同签订时的测绘面积不一致的情况。房屋买卖合同中也对实测面积与测绘面积发生误差的情况进行了约定，双方对此风险均应有所预见。名人投资公司虽然是向成都中航瑞赛置业有限公司购买房屋后再出售给包括赵小影在内的购房人，但其是将房屋产权拆分后作为若干个新的产权单位出售，不同于通常的二手房交易，在产权划分和面积核定的程序上体现出商品房交易的特征。 因此，对本案中房屋面积差异的处理，在合同约定无效的情况下，应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房款由出卖人承担。对名人投资公司要求赵小影支付面积误差款的诉讼请求，在房款3%的范围内，本院予以支持。 关于争议焦点三，房价如何确定的问题。 名人投资公司主张实际的房屋价款应当以认购书载明的金额确定，赵小影主张房屋未按承诺标准装修，房款应当以房屋买卖合同的金额确定，单价为10,000元/平方米。本院认为，房屋是否装修或装修水平不属于本案审理范围，本案中只对双方房屋总价款的约定情况进行认定，以此计算面积补差款。双方签订的认购书能够反映当时双方的约定情况，体现双方的真实意思，且金额与赵小影签收的缴款通知单载明的房款金额一致。结合成都上层名人酒店管理有限公司（原成都零壹名人酒店管理有限公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司出具的情况说明，本院认定房屋的实际约定价款为332,438元，故赵小影应当补交的3%房款金额为9,973.14元。 关于争议焦点四，逾期付款违约金的问题。前文已述，房屋买卖合同约定实测面积与测绘面积发生误差时据实结算房款的格式条款无效，赵小影未按名人投资公司的要求按全部面积差补交房款并不构成违约，名人投资公司主张的逾期付款违约金没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点五，诉讼时效的问题。面积补差款的诉讼时效应当自名人投资公司知道或应当知道案涉房屋实测面积之日起计算，赵小影主张自2013年12月1日起算诉讼时效，于法无据，对其时效抗辩本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、赵小影自本判决生效之日起十日内向成都上层名人投资有限公司支付面积补差款9,973.14元； 二、驳回成都上层名人投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,940元，由成都上层名人投资有限公司负担1,714元，赵小影负担226元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  穆虹宇 人民陪审员  唐孝军 人民陪审员  刘永红 二〇一九年十月十八日 书 记 员  赵 曦