河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初6787号原告:刘正磊，男，1983年9月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人:曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：郑州众创电商发展有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇华南城西路与华南城二路交叉口东北角电商大楼**（新郑市电子商务创新创业综合体）**。法定代表人：白玉嘉，经理。委托诉讼代理人：荆勇杰，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆伟杰，新郑市薛店法律服务所法律服务工作者。被告：白亚楠，男，1987年1月25日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：荆勇杰，河南郑韩大有律师事务所律师。原告刘正磊与被告郑州众创电商发展有限公司（以下简称众创公司）、白亚楠租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘正磊的委托诉讼代理人曹乾伟、王令飞，被告众创公司的委托诉讼代理人荆勇杰、荆伟杰，被告白亚楠的委托诉讼代理人荆勇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘正磊向本院提出诉讼请求:1.确认众创公司于2019年6月15日张贴的“解除《入驻协议》通知书”无效；2.判令众创公司全面履行双方2018年7月13日和2017年11月8日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，立即停止断电、锁门逼迫商户另行与其签订协议并交纳费用等违约行为,退还商户交纳的各项费用；3.确认双方于2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》的协议期限是2019年6月1日至2029年5月31日，并判令众创公司返还刘正磊多支付的入驻费用900000元；4.判令众创公司赔偿刘正磊至起诉之日的各项损失1000000元。在诉讼过程中，刘正磊将其第3项请求变更为确认双方2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》期限为2019年6月1日至2029年5月31日，并判令众创公司返还或者抵扣多支付的入驻费用800000元；刘正磊撤回第4项请求。事实和理由：刘正磊和众创公司于2018年7月13日签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，约定入驻期限10年，自2018年9月1日至2029年8月31日，入驻费用每6个月计付一次，本合同前三个年度入驻费用为14元∕月/㎡，月入驻费用总计101937元，入驻费用标准三年内不变。自第四个年度开始，调整为21元∕月/㎡，以后每一年调整一次，在上一年度的基础上上调8%。入驻保证金为203871元。刘正磊按协议约定交纳了入驻费用和保证金。2019年6月1日场地才达到入驻条件。刘正磊为了招商入驻，前期投入大量资金，并将场地装修后租给其他商户，租赁价格25元-35元∕㎡不等。但商户入驻后，众创公司要求刘正磊给商户涨租金，刘正磊做生意讲究诚信，不同意涨租金，众创公司就以刘正磊拖欠入驻费为由对入驻场地停电，给刘正磊及商户造成巨大损失。白亚楠系众创公司的实际控制人，刘正磊大部分的入住费也按白亚楠的要求支付给了白亚楠，所以白亚楠应当承担连带责任。法庭辩论结束后，刘正磊将诉请变更为确认众创公司解除合同无效，履行双方于2017年11月8日、2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，放弃其他诉请。众创公司、白亚楠辩称,一、众创公司解除入驻协议通知有效。2018年7月3日，刘正磊与众创公司签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，约定刘正磊租赁电商大楼B栋7、8层，租期自2018年9月1日至2028年8月31日，租金每月101937元，自合同签订日交半年租金611622元，到期前30日一次性交付下半年费用。租金不包括物业费、市场推广费、水电费、空调使用费、宽带费、有线电视费等，还约定承租方违约时出租方有单方合同解除权，诸如拖欠入驻费用、水电费等，且拖欠累计达10日以上并经催告的；拖欠入驻费用、水电费等，累计达5000元以上的等情形。而刘正磊分别于2018年12月1日交纳电商大楼A栋房屋租金676800元，2019年1月3日交纳电商大楼A栋物业费325400元，1月18日交纳A栋物业费12246元，B栋7、8层租金一直未交。6月15日，众创公司按约定向刘正磊发出解除《入驻协议》通知书。二、刘正磊要求返还入驻费用的请求不成立。2017年11月8日，刘正磊与众创公司签订的电商大厦A栋10楼西、11楼、12楼的租赁合同，约定自2018年1月1日至2027年9月30日，租金自签订之日一次交半年费用676800元，此后提前30日交下半年租金。租金不包括物业费、市场推广费、水电费、空调使用费、宽带费、有线电视费等。截至2019年6月15日，刘正磊欠交各项费用5095001.13元。三、刘正磊应立即撤离其物品和占据的房屋，刘正磊主张的损失没有相应的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:众创公司承租郑州华南城有限公司的电商大楼A、B栋后，2017年11月8日，众创公司（甲方）与刘正磊（乙方）签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》（以下简称合同一），其主要内容为：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于华南城××与××城××交叉口东北角电商大楼A栋10层西半部（2000㎡）、11层（3700㎡）、12层（3700㎡）。第二条入驻期限及房屋接收，入驻期限为9年9个月，自2018年1月1日起至2027年9月30日止。2017年11月7日至2017年12月31日为免租期，如郑州华南城延长甲方上述区域的免租期，则乙方同样享受该免租期；乙方同意并应在入驻期限起算日，自动前来接收该房屋，并凭身份材料及入驻保证金交纳凭证等办理入驻手续，甲方无须另行通知乙方，乙方对此无异议；如果乙方逾期接收该房屋的，须承担逾期接收责任，即入驻期起算日不变，入驻期限不变，从入驻期限起算日起发生的入住费用等相关应付费用均由乙方从起算日开始承担（无论乙方是否接收房屋），且不免除乙方未按期开门营业的责任。乙方逾期15日仍不接收的，属重大违约。第三条房屋用途，该房屋用途为办公。乙方保证，在入住期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第四条入驻费用及支付，本合同入驻费用支付原则为“先付后用”。本合同所称的货币单位“元”，均指人民币。本合同所指入驻费用均不包含物业费、市场推广费和水电费、空调使用费、宽带费、有线电视费等其他费用；入驻费用收取方式为每6个月计算支付一次；本合同前三年入驻费用标准为12元∕月/㎡，月入驻费用总计为112800元。房屋入驻费用标准3年内不变，自第4年开始调整为19元∕月/㎡，以后每1年调整一次，在上一年的入驻费费用基础上上调8%；入驻费用每半年度支付一次，本合同签订当日需一次性支付6个月入驻费用即676800元。以后提前30日一次性支付下一半年度费用。第五条入驻保证金，为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于两个月入驻费用的保证金225600元，该保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。第十四条其他违约责任及解除合同，如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的万分之五向甲方或者物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门签订的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对入驻房屋采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止，由此造成的损失以及对第三方造成的影响概由乙方承担；乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付入驻费用及保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于入驻保证金及乙方缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上且经甲方催告的；乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达到50000元的。甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除本合同，并要求甲方返还未履行期间的租金（按时间比例计算）：甲方未按约定交付房屋，或该房屋在交付日后仍不能正常使用的，包括水、电、消防、电梯、空调等设备设施。第十五条通知，乙方入驻后，甲方或物业管理公司向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方或物业管理公司可以在该房屋外墙或通往该房屋的显著位置张贴书面通知。该通知张贴之时，视为已经送达。第十九条生效，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。2018年7月13日，众创公司（甲方）与刘正磊（乙方）又签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》（以下简称合同二），约定该房屋坐落于华南城××与××城××交叉口东北角电××大楼××、××层，使用面积：建筑面积（包含公摊面积）7281.24平方米；入驻期限为10年，自2018年9月1日起至2028年8月31日止；本合同前三个年度（即2018年9月1日至2021年8月31日）月入驻费用标准为14元∕月/㎡，月入驻费用总计101937元。入驻费用标准3年内不变，自第4个年度（即2021年9月1日）开始，调整为21元∕月/㎡，以后每1年调整一次，在上一年的入驻费费用基础上上调8%。本合同签订当日乙方提前交付半年度入驻费用，需一次性支付6个月入驻费用即611622元。到期前30日一次性支付下半年度费用；为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于两个月入驻费用的保证金203874元，该保证金在合同有效期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。鉴于入驻后期入驻费用增幅巨大，所以乙方同意在第4年入驻期开始的第一个月内增加并支付入住保证金101938元、在第7年入驻期开始的第一个月内增加并支付入住保证金79365元，该入驻保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项；乙方未按本合同第12.1条约定按时返还该房屋的，迟延期间应按本合同约定月标准入住费的双倍支付房屋占用费，并按1000元∕天的标准向甲方支付违约金。逾期达30日及以上仍未返还的，视为乙方将该房屋内一切物品、设备、设施、装修等的所有权无偿赠与甲方，甲方有权自行收回该房屋并进入该房屋内，清理或委托他人清理该房屋内的一切物件，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方有权从乙方的入驻保证金或乙方如交有的其他押金中抵扣该费用；乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付入驻费用及保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于入驻保证金及乙方缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的，乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达5000元的；乙方入驻后，甲方或物业管理公司向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方或物业管理公司可以在该房屋外墙或通往该房屋的显著位置张贴书面通知15日。该通知张贴期限内，乙方没有提出异议，视为已经送达；本合同自甲乙双方签字并盖章之日起生效。其他内容与上述2017年11月8日协议的内容基本一致。2019年4月，众创公司向刘正磊送达收费通知单，称刘正磊自始至2019年4月25日欠B栋7-8层电费17913.47元、欠水费535.92元，欠2019年6月1日至11月30日物业费283968.36元，限2019年5月25日前缴纳，逾期将予停电处理。2019年5月，众创公司向刘正磊送达租金催收单，称刘正磊自2019年6月1日至11月30日欠租金611622元，限2019年6月1日前缴费，逾期将予停电处理。2019年6月15日，众创公司张贴“解除《入驻协议》通知书”，其内容如下：致B栋7层、8层刘正磊，我方与贵方于2018年9月1日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，贵方入驻房屋位于B栋7层、8层。现因贵方拖欠我方入驻费等费用无法继续履行协议，按照协议约定，我方有权收回房屋并解除《入驻协议》。根据合同法有关规定，现通知贵方以下事项：一、请贵方在2019年6月15日前搬出房屋，如期交还房屋。如贵方不按时搬走，每逾期一日，需向我方支付《入驻协议》约定月入驻费用的5%作为违约金。二、如贵方逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，我方不会保管贵方的任何剩余物品，所有物品将作废品处理，由此造成的损失由贵方承担。三、贵方需在2019年6月15日前支付所欠入住费、物业费、水电费等费用，如到期不支付我方将从贵方入驻押金中予以扣除，不足部分我方将保留向贵方追讨的权利。四、贵方退还房子时应保证房屋内水、电设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和装修部分，若有损坏，贵方需照价赔偿。五、若贵方与我方因《入驻协议》终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，并要求贵方承担相应的损失。刘正磊认为该通知没有加盖公章，通知书是在白亚楠让物业停水停电后发出的，通知的形式内容均不合法。另查明，1.刘正磊提交B栋7-8层缴费统计表、转款截屏张、收费通知单及租金催收单，证明其不仅交齐租金、物业费，还多支付租金800000余元。其中转款截屏显示：2018年7月9日租金及押金800000元，2019年5月30日转账2019年6月1日至11月30日物业费及2019年4月25日前水电费152417.8元；5月31日转账2019年6月1日至11月30日物业费及2019年4月25日租金100000元，6月11日租金200000元，6月11日租金200000元，6月12日租金100000元，6月14日租金200000元。众创公司、白亚楠认为该统计表系刘正磊自制，不予认可；转账截屏不能证明所缴费为B栋租金和物业费。2.刘正磊提供A、B栋缴费统计表、收据及《证明》，拟证明A栋按众创公司要求缴费，没有拖欠。其中两份收据显示：2019年3月18日，今收到刘正磊15496元；2019年6月6日，今收到刘正磊176225.8元。附注为电商大楼A栋11层、12层租金，均加盖有众创公司财务专用章。《证明》内容为：电商大楼A栋10层西，11层、12层2019年7月1日至2019年12月31日应交租金合计金额676800元，众创应退12层2019年5月15日至12月31日租金给刘正磊500574.2元。刘正磊实交租金676800-500574.2=176225.8元。众创王会计，2019.6.6。众创公司、白亚楠认为A、B栋缴费统计表系刘正磊自制，真实性不认可；收据只证明众创公司收取租金，不能证明交清租金；《证明》没有众创公司授权，真实性不认可；3.众创公司提供B栋7、8层租金、催交记录、收费通知单，证明众创公司催交过B栋7、8层相关费用，且依据《入驻协议》约定履行了催告义务。费用催收函显示：B栋7、8层应于2019年6月1日前交纳2019年3月1日至11月30日租金917436.2元；应于2019年6月5日前交物业费（2018年9月1日至2019年5月31日）425952.54元。刘正磊认为当年5月已收到催缴租金的催收单和收费通知，众创公司6月双方发生矛盾后又发出的催收单和通知与原催收单和通知不一致，对此不予认可；A栋催收单2019年7月1日至12月31日676800元，与其提供的证明中金额一致。经双方核算，刘正磊欠众创公司租金176225.8元，刘正磊以现金的形式交纳，众创公司出具了收据，证明刘正磊已付清A栋租金；2019年6月1日前众创公司未提供其认可的物业服务，通知单是6月11日打印出来的，备注6月5日前交费，显然通知单是后补的，众创公司向刘正磊收取物业费只是代收，该公司也未提供证据证明其已向华南城物业交纳物业费。4.众创公司提供A栋、B栋应收费用统计表，以证明截至B栋入驻协议解除前，刘正磊应交A栋、B栋的费用，即拖欠A栋租金及保证金2188683.87元、物业费936437.1元，拖欠B栋租金及保证金1172275.5元、物业费及水电费475446.03元。众创公司认可其于2017年11月8日收款902400元、2018年2月26日1000000元、12月1日676800元、2019年1月3日325400元、1月18日12246元、4月20日183300元、5月30日152417.8元、5月31日150000元、6月6日276225.8元、6月11日400000元、6月12日100000元以及6月14日200000元。刘正磊认为该统计表系众创公司自制，应根据协议约定及其实际支付的费用计算，事实上他不欠费用，相反还多支付800000余元。本院认为，众创公司与刘正磊于2017年11月8日和2018年7月13日签订的《合同一》和《合同二》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘正磊提交物业收费通知单，不足以证明众创公司迟延交付房屋的事实。按照《合同二》的约定，刘正磊入驻日为2018年9月1日，2018年7月13日之前，刘正磊应向众创公司交纳半年度入驻费611622元，2018年7月13日应交纳入驻保证金203874元，2019年2月13日应交纳半年度入住费611622元。而刘正磊提交的证据显示2018年7月9日交纳B栋7-8层租金及押金共计800000元，至2019年2月13日刘正磊拖欠众创公司入驻费423244元，虽然此后刘正磊于2019年5月30日至6月14日期间交纳部分租金等费用，但按照《合同二》中“乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的；乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达5000元”的约定，刘正磊的行为仍然构成双方约定的重大违约。众创公司根据《合同二》中“乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同”的约定，于2019年6月15日张贴解除《入驻协议》通知书，决定解除双方签订的《合同二》，符合合同约定及法律规定，本院对此予以确认。相应地，刘正磊请求确认上述解除《入驻协议》通知书无效的主张，有违《合同二》约定，也不符合法律规定，本院对此不予支持。鉴于众创公司已按《合同二》的约定解除该合同，刘正磊要求继续履行《合同二》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。众创公司作出的解除《入驻协议》通知书，仅针对涉案B栋7层、8层，并未涉及双方签订的《合同一》。因此，众创公司与刘正磊签订的《合同一》，应当按照约定继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘正磊与被告郑州众创电商发展有限公司于2017年11月8日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》应当继续履行；二、驳回原告刘正磊的其他诉讼请求。案件受理费11800元，保全费5000元，共计16800元，由原告刘正磊负担16000元，被告郑州众创电商发展有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  高 萍人民陪审员  王金明二〇一九年十二月三十一日代理书记员  林艳艳