宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初5835号原告：郭根德，男，1966年1月5日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：固原家道房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市。法定代表人：余建学，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张广学，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告郭根德与被告固原家道房地产开发有限公司（以下简称固原家道房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案。2019年8月19日，原告郭根德以本案需以本院审理的其他案件裁判结果为参考依据为由申请中止审理，本院依法裁定本案中止诉讼。2019年11月1日，本案恢复诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭根德的委托诉讼代理人张强、被告固原家道房地产公司的法定代表人余建学及其委托诉讼代理人张广学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭根德向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，并判令被告立即向原告交付位于固原市原州区“家道六盘金街”A1号楼三层(现在实为第四层和五层的一半，层高7.2米)11301、11302号合同预测建筑面积为763.27㎡(现在实际面积应为1526.54㎡)的营业房；2.判令被告给原告办理上述营业房的预售备案登记等相关手续并交付房屋所有权证书；3．判令被告向原告支付逾期交房违约金(以购房款8243291.00元为基数，以每日万分之二为计算依据，自2016年10月31日至实际交付之日)；4．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金(以购房款8243291.00元为基数，以每日万分之二为计算依据，自2017年10月31日至实际交付之日)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年起，原告郭根德和案外人霍凌琼、殷正财、殷晶晶等人先后多次给被告借款，后经结算，被告尚欠原告等4人本金2100万元及部分利息。因被告无力支付，遂与原告等人协商用位于固原市原州区“家道六盘金街”A1号楼部分营业房抵顶债务本金1700万元和利息3531075.00元，400万元本金和利息抵顶了其他楼盘房屋。2015年9月8日，案外人殷晶晶与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将“家道六盘金街”A1号楼三层11302号预测建筑面积为455.29㎡的营业房以200万元的价格出售给殷晶晶，价金以买受人2015年4月22日给出卖人的借款400万元抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，案外人霍凌琼与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将“家道六盘金街”A1号楼三层11301号预测建筑面积为910.58㎡的营业房以400万元的价格出售给霍凌琼，价金以买受人2015年4月22日给出卖人的借款600万元抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，案外人殷晶晶与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将“家道六盘金街”A1号楼四层11302号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以600万元的价格出售给殷晶晶，价金以买受人2015年1月20日给出卖人的借款600万元抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，原告郭根德与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将“家道六盘金街”A1号楼三层（现在实际是第五层）11501-11527号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以500万元的价格出售给郭根德，价金以买受人2015年4月22日给出卖人的借款500万元抵付，被告将合同作了预售备案登记。在此之后，被告将A1号楼原一、二层合并为一层，房号定为111××，将原三层编制为四个房间变更为二层，房号为11201、11202、11203、11204（没有做实际分割），将原四层变更为第三层、房号定为11301、11302、11303、11305（没有做实际分割），将原五层变更为第四层，分割成24间小间，房号为11501-11527。2016年9月26日，原告等人与被告协商，重新签订了合同，约定将“家道六盘金街”A1号楼三层（实际为第四层和五层）11301、11302号预测建筑面积为763.27㎡的营业房以每平米10800.00元的价格（房屋总价金为8243291.00元）出售给原告，被告于当日出具了收款收据。合同第十一条约定被告应于2016年10月30日前向买受人交付房屋，第十一条和第十二条约定了被告逾期交房和逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任。时至今日，被告并未按照约定内容办理交房、预售备案登记等相关手续并交付房屋所有权证书，其不但应当办理上述事项，还应当按照约定承担相应的违约责任。就上述事项，原告与被告多次沟通，被告置之不理。故原告提起诉讼。固原家道房地产公司辩称，1.原告与被告签订的商品房买卖合同应当是无效合同，在2015年前原告向被告发放高利贷，在被告公司暂时无力还款的情况下，原告逼迫被告以低于市场的价格将涉案房屋名为抵顶实为抵押，违背了被告的真实意思表示；2.涉案房屋现仍在建设当中，尚未竣工验收，无法向其他买受人交付房屋及办理产权证书，因此，原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回。原告郭根德围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：2015年9月8日原告郭根德、案外人霍凌琼、殷晶晶分别与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》4份（已备案）、收款收据4份，来源合法，内容真实，能够证明因原告、案外人霍凌琼、殷晶晶与被告就双方之间形成的民间借贷债权债务签订了以房抵债的买卖合同，并将涉案房屋在固原市房产管理局进行了备案的事实，本院予以采信；2016年9月26日原告郭根德与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》1份、收据1份，来源合法，内容真实，能够证明因涉案房屋楼层、面积发生变动，原、被告重新签订了以房抵债的买卖合同及被告向原告出具了收款收据的事实，本院予以采信；《关于家道六盘金街A1号商业房部分备案情况的请示》未加盖被告公章，被告亦不予认可，本院不予采信；《房屋备案登记情况表》无固原市房产管理局公章，其来源和真实性无法核实，本院不予采信；《关于家道六盘金街A1号商业楼买卖后出现问题的情况说明》，因该证据中的说明人未出庭作证，原告亦未提供其他证据予以印证，无法证实说明内容的真实性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：因被告固原家道房地产公司与原告郭根德及案外人霍凌琼、殷晶晶等人之间存在民间借贷关系，双方就之前产生的债权债务用位于固原城区六盘山路西侧家道·六盘金街的A1号楼商铺抵债的形式于2015年9月8日签订了四份《商品房买卖合同（预售）》，房屋总面积4097.61㎡，总价款1700万元，并在固原市房产管理局进行了备案。其中第三层11502-11527号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以500万元的价格顶抵给原告，第三层11301号预测建筑面积为910.58㎡的营业房以400万元的价格顶抵给霍凌琼，第五层11501号预测建筑面积为455.29㎡的营业房以200万元、第四层11302号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以600万元的价格顶抵给殷晶晶。此后，被告在实际施工中将房屋的内部结构、楼层及面积进行了更改，双方于2016年9月26日重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告将变更后的三层11301/11302号预测建筑面积为763.27㎡的营业房以每平方米10800.00元的价格（房屋总价款为8243291.00元）顶抵给原告，并于当日出具了收款收据。另查明，涉案房屋至今未竣工验收。本院认为，原、被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》仅是对双方于2015年9月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》部分合同内容的变更，双方之前达成的以房抵债的合意并未发生实质改变，原告对被告享有的民间借贷债权合法有效，被告自愿将房屋顶抵借款履行还款义务并无不当，该合同应认定为双方当事人的真实意思表示，在双方签订合同时涉案房屋已取得了建设规划许可证及预售许可证，房屋在承建过程中是否存在违规建设及实际是否具备交付条件并不影响合同本身的效力，仅仅体现在合同目的能否实现即被告是否能交付合同约定的房屋，故对原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋尚未竣工验收，具体交付时间无法确定，原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，不具备现实依据，本院不予支持。涉案房屋存在与规划不符的问题，最终能否在行政机关办理预售备案登记及房屋所有权证书，原告与被告均未能提供证据加以证明，且上述行为亦属于行政机关对行政相对人做出的具体行政行为，该项诉讼请求部分超出民事审判范围，本院不予支持。合同虽约定在2016年10月30日前交付房屋，但双方之间签订的买卖合同仅是以房抵债的表现形式，原告所承担的房屋对价已包括借款本金及利息，逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权转移登记违约金不应重复计算在内，且原告在被告违约后并未及时采取措施防止其损失扩大，故对上述诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告逼迫顶抵房屋及结款系高利贷的意见，被告曾两次就双方的民间借贷债权债务与原告签订合同，亦未在庭审中提供证据证明其曾向公安机关报案受过胁迫，也未提供证据证明原告存在高利放贷的情形，应认定合同签订的过程是被告的真实意思表示，故对该辩解本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告郭根德与被告固原家道房地产开发有限公司于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、驳回原告郭根德的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告固原家道房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马文娜人民陪审员 马正刚人民陪审员 宋志仓 二○二○年三月五日书记员 郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。