北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初11203号原告：谢立娟，女，1960年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵琦，男，1955年11月23日出生，住北京市朝阳区，系谢立娟丈夫。被告：左罡，男，1969年10月15日出生，男，汉族，住北京市朝阳区。被告：吴玉萍，女，1969年3月17日出生，女，蒙古族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：吴允，北京市地平线律师事务所律师。原告谢立娟与被告左罡、吴玉萍财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢立娟的委托诉讼代理人邵琦，被告左罡、吴玉萍及其共同委托诉讼代理人吴允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢立娟向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿由砸门撬锁抢占房产所造成原告的经济损失，赔偿财产损失84．3万元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：1．在2018年11月5日，当（2018）京0114民初10993号判决书没有生效及原告上诉还在等待二审法律程序中，被告通过野蛮非法手段，率人砸了房门撬了锁，强行抢走了房产，损毁了原告没有来得及搬走的一些贵重物品，造成了财产灭失（小区物业有证明材料，原告于11月12日发现后去小汤山派出所报了警，法庭可调阅原告报警记录），初步有如下物品：（1）一套国画四扇屏风，紫红色木框装裱，在地下室楼梯边摆放。这套国画四幅一套，每幅五呎，是知名画家石艺博的作品，几年前以每呎2万的价格取得，每幅十万，一套总价四十万元，还不算装裱及玻璃木框以及至今的升值，如画还在，请归还原告，如画已灭失，请赔偿损失。（2）原告在二楼拐角处有一高2米的水晶吊灯，当年花五万多元购得，搬家时已拆装，没来得及拿走，现已灭失，请赔偿。（3）二楼卧室步入式衣帽间的整体组合柜，当年置办时也花了六万多元，没来得及搬走，现已灭失，请赔偿。（4）原告院内廊架、烧烤炉，均系私人物品，仅烧烤炉当时进口就花了三万多，廊架、大理石台面、花岗岩地面这些，造价远远超过六万，现都已灭失，请赔偿。（5）原告地下一层有一台价值3000多元的抽湿机，设备如还在，请归还原告，如已灭失，请赔偿损失。（6）原告后院内有一栋自建西房（约20平米），当年花了三十多万元，按现市值达七十多万，此房不在备案房屋版图内，也不在购房《合同》条款内（请查阅合同），属原告私人物权，现都已灭失，请赔偿。2．原告十多年前购房时，当时还是一块平地，是从图纸上选的地理位置，属预售（有预售合同），拖了两年后才建好，为此，开发商送原告一后院（约180平米左右，有围墙，另有单独出入门），此院不在建委备案面积内，也不在房产证上记录（请看被告取得的房产证），后来原告自建一栋西房，也不在建委备案面积内，纯属私人物权。2016年9月26日与被告签购房《合同》时，没有任何条款规定要将后院及自建西房送给被告（可查阅购房合同），此前法院判决只涉及建委备案面积281．75㎡1-2层楼房（可查阅判决书，（2017）京0114民初2496号、（2017）京01民终9187号），毫未涉及到后院及西房，因此，目前所有物权还属原告，被告无权侵犯，不能采用野蛮手段砸了房门抢夺了房产，此后院及西房就归你被告了，原告的权益需要法律保护，原告郑重请求法院判令归还原告后院及西房，如房产灭失，请恢复原状或赔偿。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院主持公道，依法依规支持原告的诉讼请求。被告左罡、吴玉萍辩称，我们进去的时候已经没有任何东西了，所谓的字画等就是原告在起诉中事实与理由中的第一部分中的第一项到五项都不存在了，第六项西房是有的，但是是违章建筑，而且卖房了应该包括违章建筑的。本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，谢立娟（出售人）与左罡、吴玉萍（购买人）及居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，约定左罡、吴玉萍以920万元的价格购买谢立娟所有的位于昌平区房屋，左罡、吴玉萍应于本协议签署时向谢立娟支付定金10万元。签订该买卖定金协议书当日，左罡、吴玉萍支付谢立娟购房定金10万元。2016年9月26日，左罡、吴玉萍（买受人）与谢立娟（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：左罡、吴玉萍购买谢立娟所有的位于北京市昌平区-1至2层全部。该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层。该房屋所在楼层为-1-2层，产权证明所载建筑面积共281．75平方米。该房屋规划设计用途为：住宅。合同第四条约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币500万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币420万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币100万元整（不高于成交价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币350万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第六条约定：（一）出卖人应当按照下列约定将房屋交付给买受人。按照本项约定时间或约定条件：甲方收到全部购房款后2个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任…；（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。第八条税、费相关规定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起127日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，谢立娟（甲方）与左罡、吴玉萍（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条、甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币920万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条：关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年9月8日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年9月28日之前将第二笔定金人民币90万元以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押：交易房屋是有抵押的，甲方应于2016年10月09日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月18日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。3、…4、首付款：（1）乙方于甲方完成上述交易房屋的解押手续之后5个工作日内将第一笔首付款人民币150万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年1月31日之前将第二笔首付款人民币319万元整以理房通托管的方式支付给甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于收到丙方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年1月31日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。8、物业交割…第三条：税费的承担，甲方确认，交易房屋情况为所有权证满两年，交易房屋否为甲方家庭名下唯一住房；甲乙方双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙方双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条：违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他：本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、甲乙双方友好协商一致，乙方同意在总房款人民币920万元基础上额外增加人民币5万元作为装修补偿。此款可随第二笔首付款直接支付甲方。2、关于前述第二条关于房屋交易具体事宜的约定中的第2、还款解押：交易房屋有抵押的甲方应于2016年10月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在乙方达到合同中约定乙方给甲方支付的定金人民币90万元整到甲方账户的前提条件，甲方最迟于2016年10月19日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于银行贷款的发放，乙方的银行贷款部分人民币350万元由银行直接支付甲方账户。签订上述房屋买卖合同及补充协议的当日，谢立娟（甲方）与左罡、吴玉萍（乙方）及链家公司（丙方）还签订了《理房通定金托管协议》，约定经协商一致，各方同意，乙方最迟应于本协议签署时将定金人民币90万元（“托管资金”）存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。当日，左罡、吴玉萍通过银行转账方式将约定的90万元定金打入理房通托管账户内。谢立娟收到该笔90万元定金后，到办理抵押贷款的兴业银行办理还款申请报告，2016年10月26日，谢立娟办理完毕了涉案房屋的抵押注销手续，2016年10月28日，谢立娟的丈夫邵琦通过微信的方式将涉案房屋已解除抵押的情况告知左罡。2016年11月8日，左罡、吴玉萍与谢立娟签订《风险自担声明书》，约定经双方协商一致，买受人（左罡、吴玉萍）自愿将购房款150万元以自行支付的方式支付给房屋出售人（谢立娟），双方自愿承担一切风险及后果。当日，左罡通过银行转账的方式向谢立娟支付购房款150万元，第二天谢立娟确认已收到了上述150万元购房款。左罡、吴玉萍系出售原有房屋后，才能取得在京购房资格，左罡、吴玉萍在签订涉案房屋的购房合同时正处于办理其原有房屋的出售过程中，直至2016年12月11日，左罡、吴玉萍才办理完毕了其原有房屋的转移登记手续，此时方具备在京购房资格。同时，2016年9月30日，北京市人民政府办公厅转发了市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称9??30新政），该通知提高了购房首付款的支付比例，也即相应的减少了购房贷款的比例。受该9??30新政影响，涉案房屋的买卖合同中约定的左罡、吴玉萍给付首付款及贷款额需要相应调整变更后，买卖双方才能办理网签手续。自2016年12月11日，居间方的经纪人张丹丽以手机短信方式告知谢立娟的丈夫邵琦左罡的购房资质已通过，涉案房屋核验也已通过，因受限购政策影响，原房屋买卖合同中约定贷款数额应予以降低、首付款数额应增加，否则无法办理网签等后续手续，组织协调买卖双方签订变更协议或者补充协议，邵琦收到短信后不同意变更原先房屋买卖合同。后居间方经纪人多次电话告知和预约谢立娟夫妇协商签订变更协议并配合办理网签、银行面签等手续。2017年12月27日，经纪人张丹丽组织左罡、吴玉萍与谢立娟进行协商房屋买卖合同履行事宜，谢立娟表示要么暂缓履行合同，要么单方解除合同，并支付违约金，双方协商未果。2017年1月6日，左罡、吴玉萍向本院提起诉讼，要求谢立娟继续履行双方签订的购房合同，办理房屋过户手续并向左罡、吴玉萍支付违约金185万元，该案案号为（2017）京0114民初2496号。2017年1月22日，左罡、吴玉萍与谢立娟在居间人张丹丽组织协调下再次进行协商合同履行事宜，在此协商过程中谢立娟多次明确表示坚决不同意签订任何变更协议，要么就按原来签订的合同履行；并认为房价已经上涨，除非在原来房价的基础上增加300万元，就同意配合更改合同，否则就终止合同。本院（2017）京0114民初2496号民事判决判决如下：一、被告谢立娟继续履行与原告左罡、吴玉萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，原告左罡、吴玉萍于本判决生效后十日内支付被告谢立娟剩余购房款六百七十五万元；被告谢立娟于本判决生效后十日内协助原告左罡、吴玉萍将昌平区沙顺路68号7-76号-1至2层全部房屋所有权转移登记至原告左罡、吴玉萍名下。二、驳回原告左罡、吴玉萍的其他诉讼请求。本院上述一审判决作出后，谢立娟不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理于2017年11月28日作出（2017）京01民终9187号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年11月27日，左罡、吴玉萍将剩余房款675万元转入北京市第一中级人民法院案款账户。（2017）京01民终9187号判决作出后，因谢立娟未依生效判决协助左罡、吴玉萍办理房屋过户，故左罡、吴玉萍向本院申请强制执行，将诉争房屋过户。本院通过强制执行程序于2018年3月6日将房屋所有权人变更登记为左罡、吴玉萍。房屋过户后，本院执行法官在2018年5月7日组织双方就案款发放、个人所得税缴纳和腾房等事宜进行了协调，当时协商的结果是2018年5月31日前谢立娟腾房，左罡、吴玉萍要求留存2万元待房屋交付后再给付，其余房款可由法院支付给谢立娟。后本院将扣除诉讼费用和2万元后的剩余房款于2018年5月10日转入谢立娟账户。虽诉争房屋当时仍未完成交付，本院于2018年6月19日将最后2万元房款转入谢立娟账户。房屋所有权于2018年3月6日转移登记至左罡、吴玉萍名下后，谢立娟并未向左罡、吴玉萍交付诉争房屋，其理由是左罡、吴玉萍未完成合同约定的交税义务，交易没有完成，所以自己不能交付房屋。左罡、吴玉萍于2018年3月6日房屋所有权转移登记当日交纳了房屋买受人应交纳的契税138750元。对于依法应由出卖人向税务机关交纳的个人所得税和增值税，税务机关要求纳税义务人到场办理或委托代理人办理，而谢立娟坚持认为合同约定交税是买受人的义务，自己无需到场，左罡、吴玉萍可凭完税证明领取房屋钥匙。由于左罡、吴玉萍无法自行交纳个人所得税和增值税，谢立娟以此为由拒绝向左罡、吴玉萍交付房屋，故左罡、吴玉萍再次诉至本院，要求：1．判令谢立娟立即搬离位于昌平区-1至2层全部，并办理房屋交割手续；2．判令谢立娟支付从违约之日至起诉之日的违约金578125元，并支付从起诉之日起至实际交割完毕之日止的每日4625元的违约金；3．判令谢立娟向原告支付违约金185万元。该案案号为（2018）京0114民初10993号，在该案2018年7月31日的庭审中，谢立娟陈述屋内已没有己方物品。本院于2018年10月26日判决如下：一、谢立娟自签收本判决之日起立即搬离位于北京市昌平区-1至2层全部的诉争房屋，向左罡、吴玉萍交付房屋钥匙，办理房屋交割；二、谢立娟向左罡、吴玉萍支付自2018年5月15日至交付房屋钥匙，办理房屋交割手续日止的逾期交房违约金（以920万元为基数，按每日万分之一的标准计算，即每日920元）；三、驳回原告左罡、吴玉萍的其他诉讼请求。左罡、吴玉萍与谢立娟均不服该一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，谢立娟上诉主张己方早已腾空房屋，随时可以进行交接。该院于2019年1月4日作出（2019）京01民终150号民事判决书，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初10993号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初10993号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初10993号民事判决第二项为：谢立娟向左罡、吴玉萍支付自2018年6月1日至2018年11月5日止的逾期交房违约金（以920万元为基数，按每日万分之一的标准计算，即每日920元）；四、驳回左罡、吴玉萍的其他诉讼请求。2018年11月5日，左罡撬开门锁进入涉案房屋。后左罡、吴玉萍就涉案房屋重新进行了装修，并拆除了谢立娟在后院自行建设的西屋。谢立娟称己方在建设西屋时拆除了原先的部分院墙，西屋有一部分超出了院墙范围。涉案房屋产权证上登记的建筑面积为281．75平方米，为-1、1、2层建筑面积之和。上述事实，有证明、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房产证、（2017）京0114民初2496号民事判决书、（2017）京01民终9187号民事判决书、(2018)京0114民初10993号民事判决书、（2019）京01民终150号民事判决书、照片、（2018）京民申1149号民事裁定书、民事案件2018年7月31日开庭笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。谢立娟称财产损失84．3万元指的是其诉状中事实与理由部分提到的（1）一套国画四扇屏风、（2）水晶吊灯、（3）二楼卧室步入式衣帽间的整体组合柜、（4）院内廊架、烧烤炉及烧烤炉上的大理石台面、花岗岩地面、（5）抽湿机、（6）后院内一栋自建西房（约20平米）。对于（1）、（2）、（3）、（5），左罡、吴玉萍均不予认可，双方买卖合同对家具、家电、装饰装修及配套设施设备等亦进行了约定，由左罡、吴玉萍作价420万元作为合同价款向谢立娟支付，且谢立娟在（2018）京0114民初10993号案件2018年7月31日的庭审中陈述屋内已没有己方物品，后谢立娟上诉亦主张己方早已腾空房屋，随时可以进行交接，（2018）京0114民初10993号判决的作出日期为2018年10月26日，左罡撬开门锁进入涉案房屋的时间为2018年11月5日，谢立娟主张（1）、（2）、（3）、（5）财产损失，缺乏依据，故本院不予支持。对于谢立娟主张（4）、（6）财产损失一节，谢立娟称己方仅将房产证上记载的房屋出售与左罡、吴玉萍，并未将后院及西屋一并出售；左罡、吴玉萍对于谢立娟的该项陈述亦不予认可。谢立娟未能提供后院及西屋的物权凭证，亦未能提供其与左罡、吴玉萍之间就后院及西屋存在不同约定的证据，考虑到别墅的交易惯例，本院认定双方就后院及西屋存在事实上的转让关系，本院的该项认定并不是就后院及西屋的合法权属作出认定，不论谢立娟就后院及西屋曾享有财产上的何种利益，该利益亦转让与左罡、吴玉萍，故本院对于谢立娟（4）、（6）财产损失的主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢立娟的诉讼请求。案件受理费12230元，由原告谢立娟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  兰海燕人民陪审员  艾秋军二〇一九年十一月十二日书 记 员  柳金丽