北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14556号原告（反诉被告）：许珅，女，1988年2月22日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：阿致刚，北京市诵盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡弘斌（兼汪群均委托诉讼代理人），女，1973年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：汪群均，男，1971年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。原告许珅诉被告胡弘斌、汪群均房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许珅及其委托诉讼代理人阿致刚，被告胡弘斌（兼汪群均委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许珅向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告双倍返还定金人民币100000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月22日，原告与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定原告向被告购买其所有的位于北京市海淀区交大东路xxx号房屋（以下简称涉案房屋），付款方式为合同签订当日支付定金50000元整，余款3870000元双方通过银行转账方式划转，支付时间为被告向不动产登记机构提交过户手续后的当日。上述合同签订后，原告方依约支付了50000元的定金，但是，被告没有在双方约定的日期办理解除抵押、交付房屋、办理过户等手续。从2017年3月22日签订合同至今已一年多，被告仍然拒不履行合同，原告多次与被告协商未果，故诉至法院。胡弘斌、汪群均共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。许珅于2017年2月21日以392万元向我们购买涉案房屋，在交易过程中，由于签订的买卖合同不专业不完善，导致实际操作遇到各种问题。因2017年3月22日出台了北京市房屋限购政策，许珅丧失购买资格，无法继续履行合同，许珅表示可以借用他人名义购买，重新签订新买卖合同，原合同终止，已经支付的五万元顺延到新合同中。达成口头协议后，我们答应出资租下xxx房屋隔壁xxx房屋供许珅暂时居住。2017年4月13日双方签订新买卖合同时，突然临时提出要求我们降价四十几万元，我们无法接受。双方之前签订的合同无法正常履行是因为临时出台的限购政策，属于不可抗力，后续无法履行新买卖合同是因为许珅的违约行为。因为限购政策导致许珅丧失购买资格，我们不需要承担任何责任。我方提出反诉，请求法院判令：1、解除双方2017年2月21日的房屋买卖合同；2、许珅双倍返还定金共计10万，并赔偿经济损失1万元。许珅针对反诉辩称，不同意被告反诉请求。我同意解除合同，解除理由是因被告违约，没有按期解押，解押的约定时间是2017年3月16日之前，被告提出的限购政策在解押时间之后，出台政策之后我们确实没有购房资格，但是被告违约在先。2017年3月7日我们按照合同时间及时办理了网签，在3月15日之前我提前提醒胡弘斌办理解押手续，胡弘斌没有按照合同约定办理解押，因此才遇到限购政策。是因为被告违约导致买卖合同无法履行。双方约定另行签订合同，没有商量好以谁的名义签，后来他们也没有帮我租房子，胡弘斌一直让我替他解抵押，后来我们没有谈妥。他们这是恶意拖延时间，本案2018年立案后一直逃避送达。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，汪群均、胡弘斌（出卖人）与许珅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定许珅购买涉案房屋，房屋成交价格392万元，定金为5万元，余款387万元于出卖人向不动产登记机构提交过户手续后的当日支付，该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，出卖人应于2017年3月16日前办理抵押注销手续，并于本合同签订之日起40日内将房屋交付给买受人。该合同附件七约定双方于本合同签订后的次日到不动产登记机构办理相关房屋核验手续，房屋核验完成立即办理网签手续，网签办理完成后，出卖人立即办理解押手续，办理完解押手续立即办理缴税手续，上述项目双方积极办理，在合同约定期限内完成，如买卖双方不按本合同附件约定的义务办理，逾期1日，违约方按已付购房款的万分之五支付违约金，逾期达30日，守约方有权解除合同，按已付购房款的20%或定金罚则追究违约方违约责任。许珅已支付定金5万元。后汪群均、胡弘斌未能按照双方约定在2017年3月16日前解除涉案房屋抵押。2017年3月22日，北京市出台限购政策，按照新政策，许珅不具备购房资质。2017年3月27日，许珅与胡弘斌微信沟通，许珅：“但是现在限制了，住宅和商住一共只能有一套，说是细则没有出来，这一二天应该还可以网签，再晚怕签不了，我之前已经有住宅了”，胡弘斌：“我们各自再确认下吧，万一网签不了，钱白还了，我下午再去建委问下”；许珅：“你和垫资公司聊得怎么样了”；胡弘斌：“垫资公司说细则没有出台之前，建委已经暂停网签了”；许珅“我刚和中介聊过，没有停止网签，实在不行，我们垫资办吧，中介说在细则出台前还可以有个漏洞赶紧网签，因为我们已经做完核验了”，“我也问了，公司可以买，就是税高，我这边亲戚有名额，也能帮我买，用他的就行”。2017年3月31日，双方微信沟通，胡弘斌：“你们决定是以亲戚名义买还是公司名义买”；许珅：“这二个方案都可以，我们都能买，细则出来以后看看哪个更方便，速度更快，就选哪个”。2017年4月5日，双方微信沟通，胡弘斌：“我这边垫资的钱，你们准备好了吗”；许珅：“都有，明天我们搬过去，咱们见面谈吧”。2017年4月6日，双方微信沟通，胡弘斌：“天天如家，胡先生，押金我也转过去了，你到了身份证登记一下即可”；许珅：“好吧，谢谢了”。2017年4月10日，双方微信沟通，胡弘斌：“明早十点，我和银行工作人员一起去建委，明天一起能把公证做了，房本就不要借两次了”；许珅“明天最好咱们见面先谈一下，把合同细节商量清楚，签好，然后后天再去公证一下，要不您后天去建委撤，当场撤了以后，再当场重新办核验”；胡弘斌：“这样的啊，我都已经跟银行约好了，这样吧，银行我再去协调。合同弄好后，给我发一个”；许珅：“好，我晚上回去弄”；胡弘斌：“跟小肖联系好了，明天上午我还是按照原计划去撤销，并核验，然后我们约时间见面签合同，明天银行房本先不归档，后天给我们公证”；许珅：“好的，胡姐，我刚回来，楼下说没有支付，我进不去了，麻烦您给打个电话”。2017年4月11日，双方微信沟通，胡弘斌：“借款合同公证处都有现成版本，还有委托书”。2017年4月13日，双方微信沟通，胡弘斌：“我在十二楼，方正1231洽谈室”；许珅：“刚看到，在1101室，您下来吧”，胡弘斌：“好”。2017年4月15日，双方微信沟通，胡弘斌：“既然你们愿意按照392万继续履行合同，两天前那一出要求降价的举动，意欲何为呢”；许珅：“我是被你逼的才勉强同意的，但是我也说的很明白我们不垫资，拖延时间造成的损失你还是要赔付我的”；胡弘斌：“我没有诚意就不会一天花529订房间给你们过渡，也不会去公证处，是你们突然提出降价，我一切格局都改变了”。2017年4月16日，许珅发微信：“我们之间是需要重新签订合同的，不管是主体的更换，还是执行内容的更换，所以我们之间重新去洽谈房款是没有问题的，更是合情合理的，您不用觉得这是不对的事情，或者是我们无理”；胡弘斌：“好，我可以做出选择，但在选择之前，您必须回答我的选择题：那天上午（上周四）在方正公证处，您是不是突然提出，要求我降价42万？1、是；2、不是”；许珅：“是”。许珅认为，因胡弘斌、汪群均逾期办理解押、逾期交付房屋，未按合同约定办理过户，存在违约，故要求双倍返还定金。胡弘斌、汪群均认为，因许珅要求双方返还定金支付10万元，故其亦要求许珅双倍返还定金支付10万元；并提出因出资帮许珅租房居住，支付了5000多元的租金，且汪群均、胡弘斌花费2000元找了一个房拍协助到房地产交易大厅办理事务，以及未处理该事花费3000元，故要求许珅赔偿1万元经济损失。许珅认可胡弘斌、汪群均为其租房并支付了7天的房租，每天租金500元。本院认为，汪群均、胡弘斌与许珅自愿于2017年2月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），该协议未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力。现汪群均、胡弘斌要求解除合同，许珅同意解除合同，本院依法予以准许。就合同解除后的责任承担问题，按照合同约定，汪群均、胡弘斌应于2017年3月16日解除房屋抵押，但其未能解除抵押，存在违约。但之后许珅于2017年3月22日不再具备购房资质，在此情况下，根据双方庭审陈述及相关证据，可以确定，在该房屋抵押仍旧未解除的情况下，双方继续就房屋购买及履行进行了商量，许珅提出了借他人名义继续购买房屋，以及垫资协助解除抵押等事项，双方并协商另行签订买卖合同，胡弘斌、汪群均亦出资为许珅租住了房屋，后因许珅单方提出降低房屋售价，故双方最终未能达成一致意见，此责任在于许珅。在此情况下，许珅要求汪群均、胡弘斌承担双倍返还定金的违约责任，没有法律依据。此外，汪群均、胡弘斌违约在先，其要求许珅支付10万元违约金并赔偿经济损失亦无法律依据。结合上述情况，以及依照诚实信用原则及公平原则，本院判令胡弘斌、汪群均向许珅返还定金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、解除汪群均、胡弘斌与许珅于2017年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）；二、汪群均、胡弘斌于本判决生效后七日内退还许珅定金5万元；三、驳回许珅其他诉讼请求；四、驳回汪群均、胡弘斌其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由许珅负担，已交纳。反诉案件受理费2500元，由汪群均、胡弘斌负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢 秋人民陪审员  付维嘉人民陪审员  刘春英二〇一九年十一月二十日书 记 员  赵 玉