湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初11150号原告（反诉被告）：黄克芝。被告（反诉原告）：湖北公路客运集团股份有限公司。被告（反诉原告）：湖北公路客运集团股份有限公司金家墩站务分公司。原告黄克芝与被告湖北公路客运集团股份有限公司（以下简称公路客运公司）、湖北公路客运集团股份有限公司金家墩站务分公司（以下简称公路客运金家墩分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告公路客运公司在提交答辩状期间向本院提出管辖异议，本院于2018年10月12日作出(2018)鄂0103民初11150号民事裁定，驳回被告公路客运公司对本案提出的管辖异议，后被告公路客运公司提出上诉，湖北省武汉市人民法院于2018年11月23日作出(2018）鄂终01民辖终1308号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。被告公路客运公司向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄克芝及其委托诉讼代理人周家龙、公路客运公司及公路客运金家墩分公司的共同委托诉讼代理人曾梅、周妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄克芝向本院提出诉讼请求：1.判令公路客运公司、公路客运金家墩分公司向黄克芝支付自建门面补偿费用2820000元、停产停业损失1410000元、人员安置补偿费200000元；2.由公路客运公司、公路客运金家墩分公司承担本案诉讼费。公路客运公司、公路客运金家墩分公司共同辩称，1.因政府提前收回位于江汉区发展大道170号公路客运公司的土地使用权，根据合同约定本公司不应对其支付任何费用；2.本案诉争的门面系无证建筑，政府对无证建筑无补偿。本公司未获得无证建筑的补偿，黄克芝无权向本公司主张，更何况该无证建筑是本公司出资建的；3.本公司本着解决问题的原则，已对黄克芝的财产损失进行全额赔付并对装修损失进行补偿，不应再支付任何费用。综上，黄克芝的主张无事实和法律依据，应当全部驳回。为此，公路客运公司提出反诉请求如下：1.判令黄克芝向公路客运公司支付2015年及2016年期间的租金共计123000元（2015年拖欠的租金为112000元，2016年8月拖欠的租金为11000元）；2.反诉案件受理费由黄克芝承担。针对公路客运公司的反诉，黄克芝辩称，1.欠付租金属实，但是金额不对。且2017年8月21日双方合同已经终止，公路客运金家墩分公司承诺终止之前的租金就不用支付了，有终止协议为证；2.公路客运公司的主张已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：公路客运金家墩分公司系公路客运公司下属分公司。坐落于武汉市江汉区金家墩车站综合楼一楼门面（原总站餐厅）属于公路客运金家墩分公司所有。2011年12月28日，公路客运金家墩分公司（甲方）与黄克芝（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将其拥有所有权的食堂、大厅及后院（不包括食堂A区前广场门面）租赁给乙方使用，总面积为523平方米；甲方承担乙方扩建食堂相关费用10万元，食堂后院产权全部归甲方所有，乙方仅享有经营权。合同签订后，公路客运金家墩分公司依约将租赁房屋交付黄克芝。黄克芝对房屋进行了装修，并在房屋周边进行了搭建。合同期满后，双方续签《房屋租赁合同》，2016年7月27日签订了履行期限至2018年12月31的《房屋租赁合同》，该合同约定：年租金为132000元，乙方按季交纳，每季前20日向甲方交纳租金66000元，一次性付清，每逾期一天按年租金总额的5%支付迟延履行金；乙方的装修费用，增设附属设施的费用以及与之相关其他费用，包括但不限于装修材料费、人工成本费等，由乙方承担，合同终止或解除后，甲方不予补偿任何费用；有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同不承担责任，双方互不补偿，且互不赔偿：（1）因政府规划调整或甲方经营需要等导致租赁房屋拆迁的；（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的。合同还对其他事项进行了约定。合同履行过程中，因政府要提前收回涉案房屋的土地使用权，公路客运金家墩分公司于2016年8月30日向黄克芝送达《关于终止租赁合同通知书》，要求黄克芝于2016年10月10前全部搬离。另查明，2016年12月，公路客运公司（乙方）与武汉市土地整理储备中心武汉新港建设分中心（甲方）签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，由甲方收回国有土地使用权后，向乙方支付拆迁补偿款土地回收补偿费46895.03万元。2017年8月18日，公路客运公司与黄克芝签订《解除租赁关系的协议》，约定协议签订之日双方解除房屋租赁关系，甲方据实返还多收取乙方的水、电费；甲方补偿乙方装饰装修费342000元；甲方补偿乙方财产损失281440元。协议签订后，公路客运公司于2017年8月23日向黄克芝支付补偿款889840元。黄克芝认为，上述补偿款仅是针对涉案租赁房屋的装修及财产损失。而其在房屋周边的搭建物（测量面积为188平方米）未予补偿，故诉至法院提出上述请求。还查明，涉案房屋周边的搭建物未办理建设工程规划许可证，没有相关权属证书，亦不在拆迁补偿的范围内。庭审中，黄克芝认可欠付公路客运金家墩分公司2015年及2016年8月的租金，但对金额有异议。黄克芝最后一次支付租金的时间为2016年4月22日。本院认为，黄克芝与金家墩站务分公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是：一、金家墩站务分公司单方解除合同是否构成违约；二、金家墩站务分公司是否应向黄克芝支付搬迁补助费；三、公路客运公司的反诉请求是否超过诉讼时效。一、金家墩站务分公司是否有权单方解除合同武汉市人民政府于2017年3月21日作出《关于收回湖北省公路客运集团股份有限公司地块国有土地使用权的批复》,同意收回在涉案土地使用权。因政府的拆迁行为导致黄克芝与公路客运金家墩分公司之间的租赁合同无法履行，根据双方合同的约定，公路客运金家墩分公司有权单方解除租赁合同。二、租赁期内房屋被依法征收拆迁，承租人能否依据租赁合同向出租人主张拆迁补偿款黄克芝与公路客运金家墩分公司之间系租赁合同关系，黄克芝并非征收补偿合同的当事人，不能享有征收补偿合同的权利，不能以政府与公路客运金家墩分公司签订的征收补偿协议作为依据主张权利，黄克芝因承租的涉案房屋被征收产生的权利，应当依据其与公路客运金家墩分公司签订的《房屋租赁合同》的约定提出主张。因此，双方当事人之间的争议应以合同约定为解决依据。《房屋租赁合同》约定因政府规划调整、因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，双方互不补偿，且互不赔偿，该约定未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因此，黄克芝要求公路客运金家墩分公司补偿诉争门面补偿费无合同及法律依据，且公路客运金家墩分公司因涉案房屋所在地块拆迁所取得的征地补偿总费用中也不包括诉争搭建物（测量面积为188平方米）的赔偿或补偿。故对黄克芝的诉讼请求，本院不予支持。三、公路客运公司的反诉请求是否超过诉讼时效在《房屋租赁合同》中，双方对租金的数额及支付期限及违约责任进行了约定。庭审中，黄克芝对欠付2015年及2016年8月租金的事实予以认可。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”，黄克芝最后一次支付租金的时间为2016年4月23日，其从2016年下半年起便开始逾期支付租金，但公路客运公司直至2019年2月26日才提出反诉，主张索要剩余租金，且公路客运公司未能提供有效证据证明其向黄克芝索要过剩余租金，故公路客运公司的反诉已超过了法定的诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄克芝的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）湖北公路客运集团股份有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32088元，由原告（反诉被告）黄克芝负担（已付）；反诉受理费诉1380元，由被告（反诉原告）湖北公路客运集团股份有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  凃孝萍人民陪审员  叶汉香人民陪审员  纪世荣二〇一九年六月四日书 记 员  张熠琪