广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6576号上诉人（原审被告）：刘铭生，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何简珠，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：阚闯。委托诉讼代理人：林丹，系公司员工。上诉人刘铭生因与被上诉人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称链家佛山分公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘铭生上诉请求：1.撒销一审判决第一项，改判驳回链家佛山分公司全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由链家佛山分公司承担。事实与理由：一、链家佛山分公司承认梁志标、张淑薇是其员工，且该员工承诺先维修好房屋后，刘铭生再支付剩下的居间代理费。虽然《买卖代理费支付承诺书》（以下简称承诺书）约定：“经纪方提示：经纪方未授权任何经纪个人收取代理签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具有法律效力。”但该条款属于格式条款，未做特别的字样提醒签订方注意，严重影响另一方的利益，应认定该条款无效。链家佛山分公司员工的行为应当视为公司行为，不能以协议提示为由，否认员工行为真实有效性。刘铭生与链家佛山分公司对剩下部分代理费的支付时间及条件进行了变更。因此，链家佛山分公司要求支付全部居间代理费用的条件未成就。二、《承诺书》约定的支付代理费条件是促成房屋买卖合同签订，然而根据《房地产经纪管理办法》的规定，作为中介方应对委托出售的房屋承担调查义务，询问客户房屋的具体状况，并将询问结果告知买房人。故即使约定了代理费的支付条件，但链家佛山分公司亦是违反法律法规。一审法院认为刘铭生不存在违约，即视为认定链家佛山分公司员工承诺有效，则链家佛山分公司应履行完修葺房屋的义务后，方可要求支付代理费。故链家佛山分公司需要承担赔偿责任及违约责任并无权要求支付剩余居间费用。三、本案一审中，刘铭生提起反诉，一审法院经审查后，作出（2019)粤0604民初3148号民事裁定书，裁定对刘铭生的反诉不予受理，于2019年4月25日将该裁定书送达刘铭生。2019年4月30日，刘铭生对该裁定向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。但在该裁定书上诉期未届满及未经二审法院处理之前，一审法院就已对本案进行了实体审理，并于2019年4月30日向刘铭生送达（2019)粤0604民初3148号民事判决书。显然，一审法院在审理本案程序明显不当。链家佛山分公司辩称，员工的承诺不应视为公司承诺，因《承诺书》明确约定刘铭生签订房地产买卖合同时支付代理费，刘铭生签字确认即表明同意该条款。且微信记录不能确认是梁志标、张淑薇本人，无法核实两人身份。链家佛山分公司向一审法院提出诉讼请求:1.刘铭生向链家佛山分公司支付代理费38600元以及违约金38600元（违约金以代理费38600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年2月5日起计算至刘铭生实际清偿之日止，以38600元为限）；2.刘铭生承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月5日，刘铭生作为承诺人与经纪方满堂红佛山公司签订《承诺书》，约定刘铭生独家委托满堂红佛山公司代理承购位于佛山市南海区某房产，如满堂红佛山公司成功促成卖方与刘铭生达成买卖合同，刘铭生同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共48600元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。经纪方提示：经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力。同日，刘铭生（买方）、案外人李健仪（卖方）与满堂红佛山公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，双方已就买卖佛山市南海区某房达成约定，主要有：该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为2430000元。买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。买卖双方同意于卖方收齐楼款当天交付物业，双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《物业交接确认书》，卖方在交付该物业予买方使用之日前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括且不限于如水电、管理费等），并协助买方办理相关的过户手续。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交接，买方有权拒绝收楼及追偿。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《承诺书》执行。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。同日，佛山市南海区国土城建和水务局出具查询结果确认佛山市南海区某房的产权人系案外人李健仪。诉讼中，链家佛山分公司、刘铭生均确认：链家佛山分公司为刘铭生提供带看房、磋商议价、房地产咨询、买卖过户等一系列服务。链家佛山分公司陈述：链家佛山分公司在签订涉案买卖合同之前对房屋漏水情况并不清楚，链家佛山分公司、刘铭生双方对于代理费的支付时间没有进行变更。刘铭生陈述：刘铭生于2018年9月16日发现涉案房屋存在漏水的情况。链家佛山分公司的工作人员在聊天记录中已承诺先将房屋修复后再由刘铭生支付代理费，且双方口头约定并事实履行分期支付代理费，办理过户手续支付10000元。刘铭生在发现漏水问题后一直与链家佛山分公司进行磋商解决，不存在刘铭生违约的情形。另查明：2018年7月2日，满堂红佛山公司经工商行政管理部门核准变更企业名称为链家佛山分公司。一审法院认为，本案属居间合同纠纷。刘铭生与满堂红佛山公司签订的《承诺书》及与案外人李健仪签订的《房地产买卖合同》均系各方真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，应依约履行。满堂红佛山公司经工商行政管理部门核准变更企业名称，故上述合同对链家佛山分公司具有法律效力，链家佛山分公司有权提起本案诉讼。关于链家佛山分公司主张刘铭生支付代理费的诉请。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。链家佛山分公司已依约向刘铭生提供了媒介服务，并促成了刘铭生与案外人李健仪的合同成立，链家佛山分公司的居间行为已经完成。涉案《承诺书》约定，如链家佛山分公司成功促成卖方与刘铭生达成买卖合同，刘铭生同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共48600元。据此，刘铭生应当向链家佛山分公司支付代理费。刘铭生抗辩认为链家佛山分公司故意隐瞒涉案房屋存在漏水情况，未向刘铭生报告、提示风险，链家佛山分公司应按照其员工在微信、电话中的承诺先行修复房屋的漏水问题，刘铭生再支付剩余代理费。对此个人的承诺链家佛山分公司不予确认。涉案《承诺书》约定“经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力”，刘铭生提供的证据未能核实聊天人员的身份，即使系链家佛山分公司的员工，其所作出的承诺也未经链家佛山分公司授权或确认，双方亦未签订补充协议予以变更代理费的支付条件和期限。故，刘铭生仍应向链家佛山分公司支付剩余代理费38600元（48600元-10000元）。关于链家佛山分公司主张刘铭生支付违约金的诉请。涉案《承诺书》约定，刘铭生同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共48600元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。刘铭生陈述在办理涉案房屋交接手续后发现该房屋存在漏水的情形，已及时与链家佛山分公司进行磋商解决。刘铭生未支付剩余代理费并非恶意违约，双方对该问题的责任承担及赔偿金额亦未明确，故一审法院对链家佛山分公司主张刘铭生支付违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘铭生于判决发生法律效力之日起十日内向链家佛山分公司支付代理费38600元；二、驳回链家佛山分公司的其他诉讼请求。如刘铭生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费397元，由链家佛山分公司负担40元，刘铭生负担357元。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：刘铭生应否给付代理费38600元予链家佛山分公司。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此，居间人通过履行向他方报告订约机会或提供媒介服务之合同义务来收取居间报酬。涉案《承诺书》约定，如链家佛山分公司成功促成卖方与刘铭生达成买卖合同，刘铭生同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共48600元，链家佛山分公司已依约向刘铭生提供了购房媒介服务，并促成了刘铭生与房屋业主李健仪之间的房屋买卖合同的成立。故链家佛山分公司向刘铭生主张居间服务费符合法律规定及合同约定。刘铭生抗辩认为链家佛山分公司故意隐瞒涉案房屋存在漏水情况，未向其报告、提示风险，故链家佛山分公司应按照其员工在微信、电话中的承诺先行修复房屋漏水问题。涉案《承诺书》作为格式合同，主要内容在于刘铭生承诺支付代理费。同时链家佛山分公司亦在《承诺书》下方特别作出经纪方提示“经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具有法律效力。”故链家佛山分公司已尽到提醒义务。刘铭生未提供证据证明就剩余代理费双方达成补充协议变更支付条件和期限。故刘铭生该项抗辩理由一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于刘铭生上诉提出的程序问题，本院已另行作出才裁定予以处理，一审法院不存在严重违反程序问题。综上所述，刘铭生的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费794元，由上诉人刘铭生负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月二十四日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力