江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初3468号 原告：殷大男。 委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。 被告：李凯。 被告：徐严。 两被告共同委托诉讼代理人：丁红梅，江苏永德律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吕红芳，江苏永德律师事务所律师。 原告殷大男与被告李凯、徐严房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员陆平独任审理。后因工作原因，本案转为由审判员赵建荣独任审理。本院于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告殷大男及其委托诉讼代理人杨云龙，被告李凯、徐严及其委托诉讼代理人丁红梅到庭参加诉讼。后因双方争议争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告殷大男及其委托诉讼代理人杨云龙，被告李凯、徐严的委托诉讼代理人丁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷大男向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付购房款122万元；2.请求判令两被告向原告支付违约金（以122万元为基数，按每日万分之一，自2019年4月21日起计算支付至被告实际支付之日止）；3.承担本案诉讼费。事实与理由：原告殷大男和被告李凯、徐严于2019年3月20日签订房屋买卖合同，编号为苏房相城合同XXX，工商备案号为XXX，房产地址位于相城区XXX室，面积为123.79平方米，房价为130万元。原告殷大男己按本次合同章程完成全部手续，但是被告方没有按合同约定将余款122万元支付给原告殷大男，只在2019年3月20日在相城区房管所大厅暂付人民币8万元，其中1万元现金支付，另外7万元转账至原告前妻许凤妹的个人账上，对本次付款，原告殷大男本人在现场，也予以认可。但此次付款后剩余购房款122万元至今未付。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告李凯、徐严共同辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请予以驳回。第一，原、被告双方存在真实的房屋买卖交易关系，该交易发生在2012年11月，双方在江苏经权律师事务所刘素敏和赵芳律师的见证下签订了房屋买卖协议以及相关的其他手续。合同签订后我方分别于2012年11月4日向原告妻子许凤妹支付了定金1万元，于2012年11月12日向原告妻子许凤妹转账支付了39万元，于2013年1月31日向许凤妹支付了24万元，共计支付了64万元，因总房款为69万元，双方约定余款5万元于办理产权过户时予以支付。2019年3月20日办理产权变更过户时，在原告的要求下我方不仅支付了5万元尾款，还在原告的要求下多支付了3万元作为原告配合过户的误工费。至此房款全部支付完毕。第二，在2012年我方支付40万元购房款时，涉案房产已经交付给了我方，随后我方进行了装修入住使用至今。第三，原告提交的2019年3月20日的苏州市存量房买卖合同纯粹是为了变更过户使用的，网签当天被告支付了5万尾款及3万误工费之后，双方办理了全部的产证变更手续，被告当天拿到了房产证。我方认为网签合同价款是中介为了便于过户手续的正常进行按照缴税的情况预估了130万元的金额，该金额只是变更过户缴税使用的，并非是双方的合意，双方从未对130万元的房款进行过合意。 经审理本院认定事实如下：位于苏州市相城区XXX室房屋系原告殷大男通过拆迁安置取得，于2018年12月11日登记于原告殷大男名下。原告殷大男与案外人许凤妹于1983年12月15日登记结婚，于2009年1月16日协议离婚。 被告李凯提交了一份《房屋买卖协议》，显示落款时间为2012年11月4日，签订人为原告殷大男、案外人许凤妹（甲方）与被告李凯（乙方）以及见证方苏州帝嘉投资咨询有限公司（丙方），内容约定甲方将位于苏州市相城区XXX室房屋出售给乙方，实际成交价格为69万元，产权过户产生的相关费用由乙方负担，该费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价；乙方于2012年11月4日交付定金1万元。第八条手写约定：1.甲方承诺该房屋无任何纠纷，且甲方承诺待产证下发后全力配合乙方进行过户手续，不再有任何附加条件，否则视为甲方违约。2.双方约定在2012年11月24日前交付第一期房款39万元，于2013年1月31日交付第二期房款24万元，尾款5万元待产证下发后办理过户手续时给付。双方并就其他事项进行了约定。甲方处有“殷大男”、“许凤妹”签字的字样，两个签名上分别有一个指印，被告李凯在乙方处签字、按手印，丙方处由经手人刘丹、刘佳签字。2012年11月4日，被告李凯向原告方支付了定金1万元。 同时，被告李凯提交了一份江苏经权律师事务所见证字（2012）第XXX号见证书，载明：见证委托人为卖方殷大男、许凤妹，买方李凯；见证事项为2012年11月12日，委托见证人同江苏经权律师事务所签订《委托见证合同》，委托本所赵芳律师和刘素敏律师对委托见证人签订《房屋买卖合同》的过程进行现场见证；委托见证人承诺委托见证人对提交给见证律师的《居民身份证》《房屋拆迁补偿安置协议书》及《拆迁安置房购销合同》原件和复印件、《户口簿》原件、复印件和身份证原件及复印件的真实性负责，若委托见证人提交给见证律师的上述证件原件和复印件存在虚假情形，由委托见证人承担不利后果，委托人草拟、准备签署的《房屋买卖协议》（一式四份）是合同双方真实意愿的意思表示，不存在任何隐瞒、重大误解、欺骗、显示公平和胁迫的情形；见证过程为2012年11月12日，委托见证人来到江苏经权律师事务所办公室，见证律师对照委托见证人提交的《居民身份证》《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁安置房购销合同》《房屋买卖协议》原件和复印件，《户口簿》原件及复印件和身份证原件及复印件，核实了委托见证人的身份，委托见证人在见证律师的面前在《房屋买卖合同》（一式四份）的买、卖方栏内签名，并用右手食指在各自的签名处捺上指模；见证结论为根据《中华人民共和国律师法》《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，见证律师审查了双方的身份证及相关资料，双方在律师面前，对《房屋买卖协议》（一式四份）进行签名并捺指模，以上材料均具有真实性，双方签名捺指模真实；本《律师见证书》及《房屋买卖协议》原件一式四份，委托见证人双方各持一份，见证律师持一份，江苏经权律师事务所存档一份；见证材料附件：《房屋买卖协议》原件，收条原件，委托见证人卖方《居民身份证》《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁安置房购销合同》《房屋买卖协议》，委托见证人买方身份证复印件，《律师见证委托合同》，承诺书。江苏经权律师事务所在下方盖章，见证律师刘素敏、赵芳签字。 另外，被告李凯提交了落款日期为2012年11月12日的《承诺书》一份，载明：今有殷大男、许凤妹将XXX室房屋出售给李凯，并承诺该房屋无任何纠纷，以后该房屋可过户时全力配合李凯进行办理，不得有任何附加条件，否则视为违约，违约责任详见该见证书里的备份合同编号XXX。原告殷大男、案外人许凤妹分别在承诺人处签字、按手印。 对于上述房屋买卖的经过，原告殷大男称案涉房屋其是准备出租的，2012年11月12日，其在许凤妹的介绍下，到律师事务所进行见证，准备办理出租房屋的中介手续，见到了两位律师以及曹福妹、许凤妹，没有见过李凯，后来出租手续没有办理成功，因为其要去上海，所以签了三、四份空白的有其手印和签名的纸张留给了曹福妹，委托曹福妹办理房屋出租手续，承诺书上的字和手印是其本人签的和按的，但上面内容是伪造的，其没有见到过房屋买卖协议，其没有去签过房屋买卖协议，其没有到场，对房屋买卖的事情不清楚，上面的签字和手印都不是其签的和按的，是许凤妹签的和按的，其将案涉房屋的钥匙给了儿子，儿子给了许凤妹，许凤妹给了中介曹福妹；被告李凯称2012年11月4日，双方商量好方案后，在中介办公室签了房屋买卖协议，在场人员有殷大男、许凤妹、李凯、中介曹福妹、刘丹、刘佳以及购买原告另一套小户的买家殷广民，其支付了1万元定金，后于2012年11月12日在律师事务所进行了见证，在场人员有殷大男、许凤妹、李凯、殷广民、中介曹福妹、刘丹、刘佳，房屋买卖协议上的双方的签字和手印是哪天形成的记不清了，但肯定是各方本人所签、所按的，整个买卖房屋的过程是其与原告殷大男以及许凤妹一起办理的，2012年11月12日许凤妹将钥匙给了其，其拿到了房屋后进行了装修后入住至今。 后续，2012年11月4日，被告李凯向许凤妹支付了39万元，原告殷大男及许凤妹向被告李凯出具《收条》一份，载明：殷大男与许凤妹收到李凯购买相城区XXX室首次房款40万元，其中包括定金1万元。原告殷大男在收款人处签字、按手印，许凤妹亦在该处签字、按手印。2013年1月31日，被告李凯向许凤妹支付24万元，许凤妹向被告李凯出具《收条》一份，载明：今有殷大男与许凤妹收到李凯购买相城区XXX室的二期房款24万元。许凤妹在收款人处签字、按手印。 后案涉房屋2018年12月11日登记于原告殷大男名下，2019年3月20日，原告殷大男与被告李凯、徐严在房管交易中心大厅签订了《苏州市存量房买卖合同》一份，约定殷大男将位于苏州市相城区XXX室房屋出售给李凯，产权登记建筑面积为123.79平方米，房屋价款130万元，房屋价款支付方式为一次性支付，买受人于2019年4月6日前一次性支付130万元，房屋交付日期为不动产转移登记完毕之日起10日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及其本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验；自买受人付清房款之日起30日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。原告殷大男在出卖人处签字，被告李凯、徐严在买受人处签字。同日，被告李凯向原告殷大男支付了剩余房款5万元，并向原告殷大男多支付了3万元，共计8万元，原告殷大男向被告李凯出具《收条》一份，载明收到李凯、徐严受卖房款8万元，付款方式为现金1万元、打卡7万元打在许凤妹个人账上。原告殷大男在收条下方签字、按手印。同日，案涉房屋产权登记至被告李凯、徐严名下。同日，被告李凯、徐严取得了案涉房屋的购房发票，发票载明案涉房屋123.79平方米，单价12779.533323元每平方米，金额为1581978.43元，税额为79098.92元，价税合计1661077.35元。 对于上述《苏州市存量房买卖合同》签订的经过，原告殷大男称2019年3月18日，曹福妹发信息叫其带好离婚证和身份证，于2019年3月20日去相城区房管局签合同，其和曹福妹、许凤妹、李凯、徐严一起去的，房子市场价大约200多万元，其之所以愿意按照接近市场价一半的价格便宜出售给被告，是因为考虑到与许凤妹有复婚意愿，其认为2019年3月20日被告支付的8万元是定金，余款要后续支付给其的，所以其同意在没有收到全款的情况下配合被告办理产权登记手续；被告李凯称中介曹福妹告知其因为房子是2012年购买的，在整个交易过程中地税局要进行评估收税，该房屋的价格评估价约每平方米11500元，所以存量房买卖合同上定的价格为130万元，是为了缴税，不是实际的交易价格，其将剩余尾款5万元支付给了许凤妹，但殷大男称必须要加钱，不然就不配合过户，其告知殷大男当初签订过协议，不允许任何附加条件不配合过户，殷大男说房子已经升值了，后来徐严说算了吧，就给殷大男加了3万元，其中2万元转给了许凤妹，1万元现金给了殷大男，殷大男向其出具了8万元的收条，双方签字、拍照，其也于当天拿到了房产证。 诉讼中，原告殷大男对于2012年11月4日的《房屋买卖协议》中买方一栏里其本人的签名和指印有异议，要求进行鉴定。2019年10月15日，上海市防伪技术产品评测中心司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：签约日期2012年11月4日的《房屋买卖协议》“甲方（签章）”处“殷大男”签名字不是殷大男所写，该处红色指印是殷大男右手拇指所留。原告花费鉴定费13020元。最后一次庭审中，原告称其签字时看到的是房屋出租合同，不是房屋买卖合同，其没有看下面的内容，是曹福妹对其实施了欺骗，对于合同上是否有手写部分内容记不清了；后又改称其在按手印时上面有“殷大男”三个字，其对于该份协议属于事后追认，其认可该房屋买卖协议的效力。 庭审中，证人曹福妹陈述，其是案涉房屋买卖的中介，八年前殷大男的亲戚介绍其跟殷大男和许凤妹认识，殷大男要将房屋卖掉，其和苏州帝嘉投资咨询有限公司合作做中介，约定由李凯以69万元购买案涉房屋，因为当时殷大男没有房产证，所以留了5万元尾款，2012年11月4日签订房屋买卖协议时，殷大男、许凤妹、李凯、徐严以及苏州帝嘉投资咨询有限公司的中介刘丹、刘佳以及其均在场，双方签好合同后，于2012年11月12日在江苏经权律师事务所见证，殷大男、许凤妹、李凯、徐严以及苏州帝嘉投资咨询有限公司的中介刘丹、刘佳以及其均在场，殷大男和李凯全程都在，没有中途离开过，2012年房屋以毛坯房形式交付给了李凯，后来2019年3月殷大男和许凤妹找到其，说房产证已经下来了要过户，其根据税收的大概情况估算了一个价格130万元，给双方做了网签手续，这个价格纯粹是为了过户而缴税的，实际成交价格是69万元，其也跟原、被告双方都说了这个130万元是缴税的价格，过户时殷大男提出让李凯赔偿其3万元，后被告将3万元赔偿款和5万元尾款一起支付给了原告。 诉讼中，原告提交了一份其的代理人对于许凤妹做的调查笔录，该调查笔录中许凤妹称与李凯签订的《房屋买卖协议》上的殷大男的签字和手印都是其代签的名、代按的手印，殷大男当时不在场，是瞒着殷大男签的，但许凤妹未到庭接受原、被告双方询问质证。 以上事实，由原告提交的苏州市存量房买卖合同、拆迁房告知明细、拆迁安置房购销合同、拆迁安置协议书、离婚协议书、离婚证、接处警记录登记表、鉴定意见书、发票、房产证，被告李凯及徐严提交的房屋买卖协议、鉴证书、承诺书、收条、拆迁安置房购销合同、拆迁安置协议书、交易记录、收条、房产证、增值税发票以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是《房屋买卖协议》的效力如何认定，二是双方实际履行的合同是《房屋买卖协议》还是《苏州市存量房买卖合同》。 关于争议焦点一：原告殷大男在之前的庭审中一直声称其对《房屋买卖协议》签订之事一概不知，上面的签字和手印都不是其所签、所按，其未曾到过签约现场，在经权律师事务所时商谈的是房屋租赁事宜，其系在《房屋租赁合同》上签字的，不是在《房屋买卖协议》上签字。本院认为，首先，原告殷大男自称是在《房屋租赁合同》上签字的说辞明显自相矛盾，不合逻辑。本案的《房屋买卖协议》系中介处留存的已经印刷好的格式版本，不可能由“房屋租赁合同”更改为“房屋买卖协议”，且原告殷大男在庭审中自称房屋租赁没有谈成，故其不可能在《房屋租赁合同》上签字。其次，原告殷大男曾系案涉房屋所有权人，《房屋买卖协议》上“殷大男”处的手印经鉴定确系殷大男本人右手拇指所留，在鉴定报告出具之后原告殷大男改称对该手印系其所按予以认可，自称对于《房屋买卖协议》予以追认。同时，促成双方买卖房屋成交的中介曹福妹也出庭作证陈述殷大男签约过程全程都在，殷大男对于房屋买卖事宜知晓。结合原告殷大男也曾与许凤妹共同向被告李凯出具过房款收条及承诺不附加任何条件过户的承诺书，本院认为，原告殷大男对于房屋买卖事宜系知晓并同意，《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。 关于争议焦点二：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，原、被告双方均按照《房屋买卖协议》约定的价款、履行方式等内容予以实际履行。被告李凯于签约当日支付定金1万元，于2012年11月4日支付购房款39万元，于2013年1月31日支付购房款24万元，于2019年3月20日支付了剩余房款5万元，并额外多支付了3万元给原告殷大男，被告李凯已经按照《房屋买卖协议》约定履行了全部付款义务；案涉房屋于2012年即交付给被告由被告装修入住至今，原告殷大男于2012年11月12日向被告李凯出具收款《收条》及《承诺书》，可知原告殷大男对于房屋买卖事宜予以知晓并认可，原告殷大男在过户之前未曾向被告李凯提出过异议，于过户当天向被告李凯出具了收款《收条》，并于当日配合原告办理了过户手续。双方的合同义务均已按约履行完毕。其次，2012年11月12日双方签订的《房屋买卖协议》中手写部分明确约定了“甲方承诺待产证下发后全力配合乙方进行过户手续，不再有任何附加条件，否则视为甲方违约”，同日原告殷大男及许凤妹向被告李凯出具的《承诺书》中也承诺以后房屋可过户时该二人全力配合办理，不得有任何附加条件，可见，双方对于今后合同履行均按照《房屋买卖协议》的约定实际履行也进行了明确约定。再次，虽然双方于2019年3月20日签订了《苏州市存量房买卖合同》，但在本案中，该合同系双方为办理案涉房屋权属过户登记向相关房屋登记机关备案使用的格式合同，并非双方实际履行的合同，该《苏州市存量房买卖合同》中并未明确体现双方就各方权利义务履行依据协商一致变更为《存量房买卖合同》，合同中约定的款项支付方式、房屋交付时间、办理不动产转移登记时间等重要内容均与双方实际履行的情况不相符合。根据相关规定，房屋过户时需要按照评估价缴纳一定税收，双方房屋买卖行为发生于2012年11月4日，距离2019年3月20日签订《苏州市存量房买卖合同》相隔六年多，中介曹福妹为双方粗估了一个缴税价格130万元，与实际缴税价格1581978.43元虽有一定误差，但属于合理范畴。假设《苏州市存量房买卖合同》中的价格130万元系双方实际履行合同的价格，原告殷大男在过户当天仅收到8万元未收到巨额余款的情况下仍愿意配合被告将房屋予以过户，不符合生活经验，也不合逻辑，而被告在已经支付了64万元购房款仅剩5万元余款未支付的情况下、在已经取得案涉房屋六年多的前提下，在房管局过户当天仍愿意以高出当时购买价格61万元的价格购买案涉房屋，更不合常理。故本院认为，130万元并非双方对合同价格进行了变更，《苏州市存量房买卖合同》也并非双方实际履行的合同。 综上，本院认为，原、被告双方实际履行的合同为《房屋买卖协议》，且双方均已按照协议约定履行了全部义务，现原告殷大男要求按《苏州市存量房买卖合同》履行依据不足,且被告不存在任何违约行为，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告殷大男的全部诉讼请求。 案件受理费15780元，鉴定费13020元，合计28800元，由原告殷大男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵建荣 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  周丽敏 二〇二〇年一月八日 书 记 员  吴心依