湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初3255号原告:李健，男，1979年1月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：何芝贤，湖南中楚律师事务所律师。被告:邱以成，男，1960年4月17日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：赵家玉，女，1959年12月2日出生，土家族，住湖南省石门县，系被告邱以成的妻子。被告:赵家玉，女，1959年12月2日出生，土家族，住湖南省石门县。第三人:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201，统一社会信用代码91430111736765209L。法定代表人:袁李，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁艳霞，女，1994年11月17日出生，汉族，住湖南省新化县，系该公司法务。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司法务。原告李健与被告邱以成、赵家玉、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人何芝贤、被告赵家玉、第三人新环境公司委托诉讼代理人袁艳霞到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，依法转为普通程序并于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告李健、被告赵家玉、第三人新环境公司委托诉讼代理人唐暖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年3月14日签订的《房屋买卖合同》;2.判令被告返还原告购房定金及购房款共计154000元;3.判令被告向原告支付违约金84000元，赔偿中介服务费损失8400元，并赔偿原告该房屋差价损失141800元（按房屋评估价减去双方交易价计付）;4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：经第三人居间介绍，被告于2017年3月14日与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于长沙市岳麓区出售给原告，售价为42万元，并约定于签订合同当日将办理过户的资料交给代办机构或原告。房屋价款的支付方式为2017年3月14日支付2万元定金，2017年3月26日前支付剩余定金6.4万元，交房同时支付房屋尾款2万元。全权委托公证手续办理时原告交付31.6万元房款。合同还约定，若合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。被告邱以成与赵家玉系夫妻关系，2017年3月14日被告邱以成出具授权委托书将该房屋处置事宜，包括卖价，收款及相关事宜授权其妻子被告赵家玉代理。同日，被告邱以成、赵家玉出具定金收条，确认收到李健房屋定金2万元。以上行为邱以成又于2017年3月15日亲笔签字确认。2017年3月25日，赵家玉出具收条，确认收到定金6.4万元。2017年4月5日被告赵家玉出具收条，确认收到购房款5万元。现办理房屋过户的条件早已成就，被告不但拒绝办理过户手续，反而将原已交付给原告房屋强行占有，导致原告的合同目的未能实现，已经构成根本违约。根据我国《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，请求法院判如所请。被告邱以成、赵家玉辩称：两被告不同意原告提出的各项诉讼请求。因为在2017年3月14日晚双方签订《房屋买卖合同》后，我们一直积极配合原告及第三人积极履行合同义务，并非原告所言。在合同履行期内，该合同之所以没有按约完成交易，是因为遇到长沙市政府颁布的楼市调控新政实施，导致该房产丧失上市交易资格，致使本合同不能继续履行，合同目的无法实现而终止。所以，被告方依法、依约均不承担原告提出的各项违约赔偿责任，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人新环境公司诉称：我们作为居间方，已经按照买卖合同第3条约定已经履行完了居间服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋买卖合同》、定金收条、房款收条、结婚证、授权委托书、长沙市不动产信息查询证明、交房确认书、《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》、报警案件登记表的真实性、合法性、关联性，本院予以认可。对于被告提交的《房屋买卖合同》、长沙市不动产信息查询证明、结婚证、交房确认书、不动产权证书、定金收条、房款收条、《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的微信聊天记录和网页截图的真实性、合法性、关联性，本院不予认可。依原告申请，本院依法委托湖南康驰房地产土地评估有限公司对位于岳麓区含浦镇学士村领仕汇小区41栋603住宅房地产的价值进行鉴定，本院对该鉴定机构出具的报告编号为：湘康驰房评字（2019）第0815号《房地产评估报告》的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邱以成和被告赵家玉系夫妻关系。2017年3月14日，被告邱以成向被告赵家玉出具《授权委托书》，载明：特授权赵家玉全权处置其名下九龙领仕汇41栋603房产事宜，包括卖价、收款及相关手续。同日，原告（乙方、买受方）与被告赵家玉（甲方、出售方）及第三人新环境公司（丙方、居间方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定以下主要条款：第一条房屋概况：1.甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区出售给乙方，《房屋所有权证》号为ＸＤ110209603，建筑面积约为73.53平方米；2.该房屋设有抵押，抵押银行金额约100000元整。第二条房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式：甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）肆拾贰万元整（小写￥420000.00），乙方全额支付给甲方；（一）双方约定按照购房定金＋购房款＋交房尾款的付款方式付款；（二）双方约定付款步骤如下：（购房定金）：乙方于2017-3-14支付甲方购房定金人民币（大）捌万肆仟元整（小写￥84000.00），定金3.14支付两万，剩余6.4万交房之日支付；乙方于办理全权委托公证手续办理之时支付甲方购房首付款人民币（大写）叁拾壹万陆仟元整（小写￥316000.00元）为房款或托管资金房款；交房时乙方支付甲方交房尾款人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元）托管丙方转交。（四）银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理由甲、乙双方委托代办机构办理。第三条居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费4200元，乙方应支付丙方居间服务费8400元。为保障丙方权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。第四条甲方的义务：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋。甲方在签订本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。第五条：乙方的义务：乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款，乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。第七条其他约定：2.若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180日内完成所有手续（其他约定除外），不配合方视为违约。3.甲、乙双方交房时间为3.26日支付完定金、2万房款后交房；第八条违约责任：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。第九条本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还（已实际发生的费用由甲、乙双方承担）。第十条备注：乙方于3.14日支付定金2万，3.26日前支付剩余定金6.4万，同时支付房款2万给甲方；支付完定金的当日，甲方同意将上述房屋交付于乙方，并同意乙方对该房屋进行装饰装修；其他房款在甲方产权证办理好并同时办理全权委托公证到乙方名下后，扣除银行贷款本金，一次性支付给甲方。甲方贷款由乙方按时偿还。合同还就其他问题进行了约定。2017年3月14日，被告赵家玉即收到原告交来的定金20000元，并开具了定金收条。2017年3月15日，被告邱以成在《房屋买卖合同》上签字。同日，原告与被告赵家玉签订了《交房确认书》，对涉案房屋内的物品使用情况进行了确认。2017年3月25日，被告赵家玉向原告出具收条，载明：今收到购房定金陆万肆仟元整（￥64000.00），首付款贰万元整（￥20000.00），合计大写捌万陆仟元整（￥84000.00）。2017年3月26日，被告将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修。2017年4月5日，被告赵家玉向原告出具收条，载明：今收到购房款伍万元整（￥50000.00元）。2017年4月5日之后，被告赵家玉、邱以成向原告提出过增加房款的请求，而原告并未同意。2017年7月，被告赵家玉、邱以成因不愿将房屋出售给原告，故将涉案房屋的门锁进行了更换，并收回涉案房屋，且未通知原告。2018年1月23日，原告向长沙市公安局岳麓分局含浦派出所报案称家中有人入住，后经警方了解为原告与被告邱以成、赵家玉之间的房屋买卖纠纷。后双方协商未果，故原告诉至法院。另查明，1.涉案房屋于2017年9月27日登记至被告赵家玉、邱以成名下；2.经原告申请，本院依法委托湖南康驰房地产土地评估有限公司对位于岳麓区含浦镇学士村领仕汇小区41栋603住宅房地产市场价值进行了评估，该鉴定机构于2019年8月20日作出湘康驰房评字（2019）第0815号房地产评估报告，确定涉案房产的总价为56.18万元，单价为7709元/平方米；为做上述鉴定，原告垫付了鉴定费7818元。3.2017年3月18日长沙市人民政府办公厅发布长政办函[2017]38号关于进一些促进房地产市场平稳健康发展的通知，对长沙市内实性区域性住房限购；2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发[2017]71号关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知；2017年6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布关于执行长沙市商品住房购政策的相关规定；2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发[2017]151号关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知。本院认为，原告与被告邱以成、赵家玉及第三人签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立并生效，该份协议对各方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原告依照《房屋买卖合同》约定的付款方式和付款步骤履行了支付定金8.4万元和房款2万元的给付义务，且在合同约定的第二期付款时间之前，原告提前支付了购房款5万元，被告亦依照合同约定在2017年3月25日将房屋交付给了原告使用，但在后续履约过程中，被告单方违反合同约定，将涉案房屋的门锁进行更换并收回房屋，拒绝履行合同后续义务，被告以自己的实际行为表明了自己不再履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，已构成根本性违约，原告享有合同解除权。现原告诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院根据起诉状副本送达至被告邱以成、赵家玉及第三人的时间确定双方签订的《房屋买卖合同》于2019年4月3日予以解除。因合同解除，被告邱以成、赵家玉应返还原告所支付的购房款154000元，故对原告该项诉请，本院予以支持。对被告邱以成、赵家玉提出的其系因长沙市房屋限购政策的出台导致合同无法履行，系不可抗力，不应由其承担违约责任的抗辩，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，原、被告及第三人签订房屋买卖合同后，长沙市政府为了促进房地产市场平稳健康发展，陆续出台了相关房屋限购政策，该部分限购政策的出台仅是延长了双方履行合同的时间，并不必然导致合同无法继续履行。且被告邱以成、赵家玉在2017年3月18日长沙市出台首个房屋限购政策之后，并未与原告协商《房屋买卖合同》的解除事宜，而是在2017年3月25日收取了原告支付的定金6.4万元和购房款2万元后向原告交付了房屋，于2017年4月5日收取了原告提前支付的部分购房款5万元。故本院认为，被告提出长沙市房屋限购政策的出台导致了合同无法履行，系不可抗力的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对原告主张要求被告赔偿原告违约金、中介服务费、房屋差价损失的诉请，本院认为，双方合同解除系被告的违约行为所致，根据双方合同对违约责任的约定，原告有权要求被告支付与本合同定金数目相同的违约金，即84000元，同时违约方还需支付原告向居间方支付的服务费用8400元。经原告申请，本院依法委托湖南康驰房地产土地评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估，并确定涉案房产的总价为56.18万元，对此本院予以确认。根据该鉴定，原告所遭受的损失为141800元（561800元-420000元），现原告主张要求被告支付违约金、中介服务费、房屋差价损失，对此，本院认为，违约金的约定系以弥补损失为原则，故本院根据本案案件事实并根据公平原则予以衡量，确定被告应当向原告支付损失赔偿金为141800元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告垫付的鉴定费7818元，应由被告方予以承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李健与被告邱以成、赵家玉、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年3月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月3日起予以解除；二、限被告邱以成、赵家玉在本判决生效后五日内向原告李健退还购房款154000元；三、限被告邱以成、赵家玉在本判决生效后五日内向原告李健支付损失赔偿金141800元、鉴定费7818元；四、驳回原告李健的其他诉讼请求。如果被告邱以成、赵家玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7123元，财产保全费2770元，共计9893元，由原告李健负担4200元，由被告邱以成、赵家玉负担5693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  任 静人民陪审员  许建国二〇二〇年一月三日法官助理邓欣书记员柳遇珍