内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2019）内0403民初2231号原告：赤峰西拉沐沦（集团）君利达房地产开发有限公司，住所地赤峰市元宝山区平庄宝山路北段东侧，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘文杰，经理。原告：赤峰西拉沐沦（集团）赛欧亚物流有限责任公司，住所地赤峰市元宝山区平庄内环北路东出口路南，统一社会信用代码：×××。法定代表人：惠建中，经理。二原告委托诉讼代理人：李朝辉，内蒙古同实律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：赵虹，内蒙古同实律师事务所律师。被告：季亚东，男，1967年9月29日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈树毅，内蒙古义德律师事务所律师。原告赤峰西拉沐沦（集团）君利达房地产开发有限公司（以下简称君利达房地产开发有限公司）、原告赤峰西拉沐沦（集团）赛欧亚物流有限责任公司（以下简称赛欧亚物流有限公司）与被告季亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李朝辉，被告季亚东及其委托诉讼代理人陈树毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告君利达房地产开发有限公司租金99409.92元；2.判决被告给付赛欧亚物流有限公司物业费43265.30元，违约金25000元；3.判决被告立即撤出宝山国际家具建材城2-231号商厅。事实和理由：被告经营金皇朝木门生意，租赁原告君利达房地产开发有限公司开发的宝山国际家具建材城2-231号商厅，并签订了书面合同。合同期限为2015年8月18日到2018年8月17日。合同约定：被告向原告君利达房地产开发有限按商厅的套内面积每月每平方米30元交纳租金，向原告赛欧亚物流有限公司按商厅的建筑面积每月每平方米13元交纳物业费。被告租赁商厅的建筑面积166.405平方米，套内面积为103.552平方米。商厅租金第一年免收、第二年收40％、第三年收70％。如作为合同丙方有违约行为，被告应给付原告整个合同期内的租金，同时应支付原告违约金。至起诉时被告仍使用上述商厅经营，仍欠原告租金，物业费。原告根据根据合同约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告季亚东辩称，二原告起诉基于租赁合同，第一原告在合同中明确物业费由第二原告收取，同时第一原告在合同中明确将房屋租金授权于第二原告收取，所以二原告存在利益冲突。被告租房后到了2016年没有进行供暖，导致无法正常营业，给被告造成的损失无法计算。原告诉请的违约金没有明确约定，不知如何计算的。因原告不供暖，被告方早已撤场，在去年冬日就已经搬走了。现在大楼不招商，早已空空如也。是原告违约在先，原告的诉请与事实及法律不符，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2015年7月20日，原告君利达房地产开发有限公司（出租方、甲方）、原告赛欧亚物流有限公司（管理方、乙方）与被告季亚东（承租方、丙方）签订了《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》。2016年5月28日，原告君利达房地产开发有限公司（出租方、甲方）、原告赛欧亚物流有限公司（管理方、乙方）与被告季亚东（承租方、丙方）又签订了一份《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》，约定被告租赁原告君利达房地产开发有限公司的2-231号商厅，用于经营金皇朝木门销售。该商厅建筑面积166.405平方米，套内面积103.552平方米。被告应于每一付款周期前30日按商厅套内面积向原告君利达房地产开发有限公司交纳租金，向原告赛欧亚物流有限公司缴纳物业服务费。租金单价为30元／平方米／月，每年37278.72元，物业费13元／平方米／月，按商厅建筑面积收取。二原告给予被告进驻宝山国际家具建材城经营的租金优惠，具体为：2015年11月8日至2016年11月7日按租金标准的0％收取，2016年11月8日至2017年11月77日按租金标准的40％收取，2017年11月8日至2018年11月7日按租金标准的70％收取。被告应于本合同签订当日支付本合同期第一年的物业服务费及其他相关费用。合同期内如被告（丙方）违反本合同条款被解除合同或被告原因提前解约撤场，二原告给予被告的租金优惠作废，被告除承担合同约定的违约责任和赔偿外，另应补齐本合同起始年至撤场年全年租金。租赁期限及物业管理服务期为2015年11月8日至2018年11月7日。被告向原告赛欧亚物流有限公司交纳合同履约保证金5000元。在补充事项中特别约定被告与二原告三方就此商厅展位租赁合同及管理服务的约定本合同为最终生效合同，原合同终止，所有条款按本合同约定履行。在该合同的第二部分通用条款中约定：在合同期内被告出现未按时交纳本合同项下的任何费用，原告赛欧亚物流有限公司有权解除合同，同时要求被告支付与保证金标准5倍的违约金。合同签订后，被告交纳了5000元合同履约保证金。2018年1月5日，原告缴纳2015年11月8日至2016年11月8日物业费25959.18元。至原告起诉时，被告仍未支付原告租金。现原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的2015年7月20日签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》、被告提交的2016年5月28日签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》、现金支出凭单，以及原、被告的陈述在卷证实，本院予以认定。本院认为，一、关于原、被告提交的两份合同的效力问题。二原告与被告于2015年7月20日签订了《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》，双方于2016年5月28日又签订一份《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》，均是双方协商一致后的真实意思表示，后签订的合同视为双方就房屋租赁及管理服务又达成新的合意，且在2016年5月28日签订的合同中明确约定了两份合同的效力即2016年5月28日签订的合同为最终生效合同，原合同终止，所有条款按本合同约定履行。故二原告与被告2015年7月20日签订的合同效力已被后签订的合同终止，当事人双方不再受该合同约束，二原告与被告之间的权利义务关系应以2016年5月28日签订的合同为准。二、被告是否应给付原告君利达房地产开发有限公司租金99409.92元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”本案系房屋租赁合同，原告已按合同约定将宝山国际家具建材城2-236号商厅交付被告使用，被告应按合同约定支付原告租金，但至原告起诉时止，被告仍未履行上述义务，故对原告要求给付租金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告2016年签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》第5.1条约定：租金和物业服务费的起算时间为2015年11月8日起至2018年11月7日止。还约定二原告给予被告进驻宝山国际家具建材城经营的租金优惠，具体为：第一年按租金标准的0％收取，第二年按租金标准的40％收取，第三年按租金标准的70％收取。原告自2016年10月1日主张开始计算租金，系对其民事权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许。合同的终止日期，二原告主张为2019年6月1日，但被告不予认可，且原告没有提供证据证明双方对此进行了新的约定，其提交的维修任务承接单不足以对抗双方签订的合同，故其主张不能成立，合同的终止日期按双方签订的合同中约定的2018年11月7日为准。原告君利达房地产开发有限公司主张被告应给付原告整个合同期内的租金，根据上述合同第4.6约定：合同期内被告违反合同约定被解除合同或被告方原因提前解约撤场，二原告给付被告方的租金优惠作废被告方除承担合同约定的违约责任和赔偿外，另应补齐本合同期内全部租金及物业费。本案中不存在合同被解除及被告提前解约撤场的情形，因不存在该约定中租金优惠作废的情形，故二原告应按合同约定给予被告租金优惠。原告诉请的租金计算数额为：2016年10月1日至2017年9月30日按租金标准的0％收取，2017年10月1日至2018年9月30日按租金标准的40％收取103.552平方米×30元/月/平方米×12个月×40％=14911.49元。2018年10月1日至2018年11月7日按租金标准的70％收取103.552平方米×30元/月/平方米×70％＋（103.552平方米×30元/月/平方米×70％）÷30天×7天=2682元，合计17593.49元。三、被告是否应给付原告赛欧亚物流有限公司物业费43265.30元。原告赛欧亚物流有限公司与被告签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人有法律约束力。其向被告提供了相关管理服务，被告接受了原告提供的服务，应当按照约定向原告交纳物业费。故对其要求被告按合同约定给付物业费13元／平方米／月，按商厅建筑面积收取的请求，本院予以支持。原告主张的物业费计算期间为2017年10月1日至2019年6月1日，但根据原、被告签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》，合同的终止日期为2018年11月7日，原告没有提交证据证明在合同期满后，双方之间存在不定期合同的情形，被告对此予以否认，故其主张不能成立，原告主张的物业费用只能按照合同约定请求至合同终止日期时止。原告诉请的物业费计算数额为：2017年10月1日至2018年9月30日166.405×13元／平方米／月×12个月=25959.18元。2018年10月1日至2018年11月7日166.405×13元／平方米／月+166.405×13元／平方米／月÷30天×7=2688.03元，合计28627.21元。四、关于被告双方应给付原告赛欧亚物流有限公司违约金25000元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”原、被告签订的《宝山国际家具建材城展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第20.5约定：在合同期内被告出现未按时交纳本合同项下的任何费用，原告赛欧亚物流有限公司有权解除合同，同时要求被告支付与保证金标准5倍的违约金。根据合同约定，被告应于每个供暖期前向原告赛欧亚物流有限公司交纳物业服务费，但至原告起诉时止，被告仍未履行给付物业费的义务，被告的行为已构成违约，故对原告要求被告给付违约金的主张，本院予以支持。原告主张的违约金过高，本院结合本案事实，酌定以不超过欠交物业费本金的30％计算违约金为宜，故被告应向原告赛欧亚物流有限公司支付违约金8588.16元。因被告已交纳履约保证金5000元，根据合同约定该保证金冲抵被告应付款项，故被告再向原告支付3588.16元。五、关于原告要求被告立即撤出宝山国际家具建材城2-231号商厅的请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”原告向本院提交证据不足以证明被告仍在使用租赁商厅，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告季亚东于本判决生效后十日内给付原告赤峰西拉沐沦（集团）君利达房地产开发有限公司租金17593.49元。二、被告季亚东于本判决生效后十日内给付赤峰西拉沐沦（集团）赛欧亚物流有限责任公司物业费28627.21元，违约金3588.16元。三、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1827元，由被告季亚东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 张晓丹 二○一九年七月二十四日书记员 罗翔馨