广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤17民终863号 上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：广东省阳江市江城区新江北路55号。 负责人：刘昕，该行行长。 委托诉讼代理人：林显华，广东真智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢汝用，广东真智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾璻霖，女，1958年12月29日出生，住香港荃湾沙田区。 委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。 原审第三人：阳江市雄健家庭用品有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东镇裕东六路8号。 负责人：何丽雄，该公司股东。 原审第三人：何丽雄，女，1964年11月10日出生，汉族，住所地：广东省阳江市江城区渔洲路17号，经常居住地：广东省阳江市江城区理想雅苑B5幢12B房。 上诉人中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中国银行阳江分行）诉被上诉人曾璻霖、原审第三人阳江市雄健家庭用品有限公司、何丽雄案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 中国银行阳江分行上诉请求：裁定一审判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实与理由：（一）一审判决确认2017年9月18日的《房屋转让合同》的效力是错误的。首先，被上诉人在整个执行异议阶段都没有提交该份《房屋转让合同》，且在《执行异议书》第一条理由“在查封前已订立合法有效的书面买卖合同”中仅提及三方签订《房地产转让合同》而未提及被上诉人与何丽雄签订《房屋转让合同》事宜，故《房屋转让合同》的真实性存疑。而一审法院采信了原审第三人的陈述及采信了与被上诉人有利害关系的证人曾某和谢某1（为被上诉人兄嫂）的证人证言处理错误。其次，《房屋转让合同》与2017年9月3日的《房地产转让合同》的转让主体不同，《房地产转让合同》转让的标的性质为合同债权，而《房屋转让合同》转让的标的为房屋物权，故两份合同内容和意思表示均不同，况且一审时第三人述称该合同是用于办理过户，可见该合同内容并非双方真实意思表示。再次，一审判决不采纳上诉人的鉴定申请，违反法定程序。（二）《房地产转让合同》也不具有法律效力。首先，被上诉人作为受让人不符合物权法第106条之规定的善意取得要件。被上诉人明知本案讼争房屋存在过户等风险，及明知76户债权人为尽快取得债权减少损失的心理而购买，是乘人之危的投机行为。受让的价格不合理，完全偏离了市场价值。转让的房屋未登记在76户债权人名下。三方签订《房地产转让合同》存在恶意串通，损害上诉人合法权益的情形。（三）被上诉人没到国土或房管部门办理任何手续，也没有任何证据证明其曾与土地权属人广东发展银行阳江分行沟通办证，涉案房屋未办理过户登记，被上诉人存在明显过错。一审判决以办证需多方配合为由而认定被上诉人自身没有责任，逻缉上是错误的。 曾璻霖答辩称：曾璻霖与何丽雄签订《房地产转让合同》、《房屋转让合同》均是双方真实意思表示，没有违反合同法第五十二条的规定，且签订时间远远早于法院的查封时间，一审判决认为符合“在人民法院查封之前已经签订合同有效的书面买卖合同”的规定正确的。阳江市自然资源局作为行政机关，与中国银行阳江分行、曾璻霖及何丽雄均不存在任何利益关系，在一审诉讼时已经复函一审法院房屋无法过户的原因，一审法院据此认定曾璻霖符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”是正确的。曾璻霖与何丽雄的房屋转让行为符合法律规定，没有告知曾璻霖的法律义务，请求驳回上诉，维持原判。 何丽雄诉称：房屋买卖合同是真实的，是由曾璻霖本人签订的合同。曾璻霖已经将购房款支付给了76家厂方，何丽雄对76家厂方的130万元债务已经清偿。 阳江市雄健家庭用品有限公司没有发表答辩意见： 曾璻霖向一审法院起诉请求：1、撤销阳江市江城区人民法院（2018）粤1702执异104号《执行裁定书》。2、判决停止执行对阳江市江城区二环路193号房屋，并解除对该房屋的查封。3、判决停止执行对阳江市江城区二环路193号之西的房屋，并解除对该房屋的查封。4、本案诉讼费由中国银行阳江分行承担。 原审法院认定事实，坐落于阳江市江城区二环路193号商品房［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031969号］、阳江市江城区二环路193号之西商品房［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031972号］于2017年9月14日登记在第三人何丽雄名下。 2017年5月21日，雄健家庭用品公司、阳江市阳东雄健厨房用品有限公司、何丽雄作为甲方与阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权等76间厂家作为乙方签订《还款协议书》，主要约定：甲乙双方确认至签订协议书之日止，雄健家庭用品公司拖欠乙方76间厂家货款共人民币1259万元。乙方同意甲方以位于阳江市××××号的厂地及建筑物以及位于阳江市江城区××及××西的房地产商住楼房交付给乙方处理用于偿还拖欠上述货款。自甲方将本协议书项下的物业的相关产权材料及证书交付给乙方签约代表人收执后，视为双方已完成交付手续。乙方确认雄健家庭用品公司拖欠乙方76间厂家货款共1259万元已经偿清完毕。乙方任何厂家均不得以任何理由另行起诉，已经起诉至法院的应在签订本协议后内撤回起诉，由此产生的一切费用由乙方厂家自行承担。乙方接管本协议书项下抵债物业后，有权处置该物业，甲方不得以任何理由阻拦。乙方接管及处置协议书项下的物业后，如果需要甲方协助办理相关国土证、房地产权证或产权过户手续，甲方应给予协助及配合，但办理上述相关手续所需要的费用由乙方负责等内容。 2017年9月3日，曾璻霖作为乙方，何丽雄作为丙方，阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权、蔡锦、阳江市阳东区龙枫彩印有限公司、阳江市阳东区超良塑金制品有限公司、阳江市江城区金利五金制品厂、胡鸿海、阳江市阳东区景硕塑胶制品有限公司、阳江市阳东区同益工贸有限公司、阳江市阳东区宏昌金塑制品有限公司、阳江市阳东区宏昌金塑制品有限公司作为阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权等76间厂家甲方代表，甲乙丙三方共同签订了《房地产转让合同》，主要约定：乙方已充分了解位于阳江市江城区××、阳江市××西两套房屋情况（包括出让金未交情况）和《还款协议书》内容，明白相关风险情况，愿意购买该两套房屋；甲方表示同意，丙方表示同意。两套房屋转让价格为130万元。付款方式：在2017年7月25日前支付定金10万元；在2017年7月30日前支付价款40万元；在本合同签订之日起10日内，乙方付清转让价款余款80万元，乙方将转让价款汇入甲方下列账户：甲方开户行中国农业银行阳江东兴支行；甲方开户名冯钰铿（冯权儿子），甲方账号62×××71。自乙方付清转让价款后20日内，甲方将本两套房屋及本两套房屋房地产权证交付给乙方。因本两套房屋房地产权证正在办理相关更名（蔡清早变更为何丽雄）登记手续，甲方将更名登记回执交付给乙方，即视为完成房屋交付义务等内容。同日，曾思思、曾梓轩作为乙方，阳东雄健厨房用品有限公司作为丙方，阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权、蔡锦、阳江市阳东区龙枫彩印有限公司、阳江市阳东区超良塑金制品有限公司、阳江市江城区金利五金制品厂、胡鸿海、阳江市阳东区景硕塑胶制品有限公司、阳江市阳东区同益工贸有限公司、阳江市阳东区宏昌金塑制品有限公司、阳江市阳东区宏昌金塑制品有限公司作为阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权等76间厂家甲方代表，甲乙丙三方共同签订了《房地产转让合同》，主要约定：乙方已充分了解位于阳江市××××号工业用地情况（包括出让金未交情况）和《还款协议书》内容，明白相关风险情况，愿意购买该房地产；甲方表示同意，丙方表示同意。该房地产转让价格为550万元。付款方式：在2017年7月25日前支付定金40万元；在2017年7月30日前支付价款160万元；在本合同签订之日起10日内，乙方付清转让价款余款350万元，乙方将转让价款汇入甲方下列账户：甲方开户行中国农业银行阳江东兴支行；甲方开户名冯钰铿（冯权儿子），甲方账号62×××71。自乙方付清转让价款后20日内，甲方将本房地产及房地产权利凭据交付给乙方。甲方将本房地产权利凭据交付给乙方，即视为完成房地产交付义务等内容。 2017年9月18日,何丽雄（甲方）与曾璻霖（乙方）签订了《房屋转让合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落在阳江市江城区××及××西的房屋，不动产权证号分另是为粤（2017）阳江市不动产权第0031969号及粤（2017）阳江市不动产权第0031972号，转让给乙方。本两套房屋土地性质皆为国有，结构皆为框架，层数皆为第1、2层，193号房屋套内建筑面积为311.00平方米，193号之西房屋套内建筑面积为174.96平方米。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币130万元。三、甲方同意将购房款130万元支付给76家厂家的代表冯钰铿用来偿还雄健家庭用品公司所欠76间厂家的债务。四、乙方付清转让价款后，甲方即将上述两间房屋的不动产权证交付给乙方，如日后需办理房屋相关登记手续及过户手续的，甲方无条件配合，给予协助，但办理相关登记手续及过户手续所需费用全部由乙方负责。 2017年9月20日，曾璻霖在其与何丽雄及阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权等76间厂家于2017年9月3日签订的《房地产转让合同》第4页下方签名确认接收了何丽雄及阳江市阳东区深源塑料五金有限公司、阳江市弘宇橡塑制品有限公司、冯权等76间厂家移交的下列材料：1、《甲方名单》、主体资格材料复印件、委托书原件各1份；2、乙方身份证复印件1份；3、丙方身份证复印件1份；4、《全体债权人债权处理办法》复印件1份；5、《债权人代表名单》复印件1份；6、雄健家庭用品公司对7个债权人放弃债权的《确认书》原件1份；7、《还款协议书》原件1份（含其附件：《乙方货款债权人名单》原件1份、阳东雄健厨房用品有限公司股东决议原件1份、《放弃继承公证书》复印件1份、76间厂家推举签约代表委托书及交付财产凭证清单）；8、阳江市江城区××及××西的《房地产权证》（证号：粤房地权证阳字第××号及粤房地权证阳字第××号）原件各1份；9、《租房协议书》原件1份和《告知》原件1份。 2017年12月1日，曾璻霖（乙方）与蔡设记（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定蔡设记向曾璻霖租用阳江市二环路193号楼房第一二层做美食经营场所。 另查明，一审法院在审理中国银行阳江分行诉雄健家庭用品公司、蔡欣汝、何丽雄金融借款合同纠纷[案号：（2017）粤1702民初1803号]一案中，于2017年10月10日作出了（2017）粤1702民初1803号民事判决，判令：一、解除中国银行阳江分行与雄健家庭用品公司之间签订三份《流动资金借款合同》（编号分别为GZX47680012016131号、GZX47680012016137号、GZX47680012016214号）。二、限雄健家庭用品公司在判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金7074807.38元及利息、罚息、复利（利息计至2017年8月8日止为135791.56元，其中利息124233.40元、本金罚息10327.72元、利息罚息1193.53元、复利36.91元，从2017年8月9日至判决确定的履行期限届满之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定的利率计算）给中国银行阳江分行；三、中国银行阳江分行对何丽雄所有的坐落于阳江市江城区岭东工业四街2号之一房地产（粤房地权证阳字第××号）和坐落于阳江市江城区岭东工业四街2号房地产（粤房地权证阳字第××号）的拍卖或变卖价款在上述判决第一项所确定的债权及中国银行阳江分行实现债权的费用范围内享有优先受偿权，以最高额12209000元为限；四、何丽雄对上述判决第二项确定的债务在最高额12000000元范围内承担连带清偿责任，何丽雄承担连带清偿责任后，有权向雄健家庭用品公司追偿；五、驳回中国银行阳江分行对蔡欣汝的诉讼请求；六、驳回中国银行阳江分行其他诉讼请求。 上述判决生效后，雄健家庭用品公司、何丽雄没有履行上述判决确定的义务，中国银行阳江分行向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院依法拍卖坐落于阳江市江城区岭东工业四街2号房地产（粤房地权证阳字第××号）和坐落于阳江市江城区岭东工业四街2号之一房地产（粤房地权证阳字第××号），拍卖所得价款合计为6846119元（4833820元+2012299元）。由于上述拍卖所得价款不足以清偿雄健家庭用品公司、何丽雄所欠中国银行阳江分行的涉案债务，一审法院分别于2018年11月27日、2018年12月5日，依次作出（2018）粤1702执150号之四执行裁定、（2018）粤1702执150号之五执行裁定，查封了何丽雄名下坐落于阳江市江城区二环路193号房地产［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031969号］及何丽雄名下坐落于阳江市江城区二环路193号之西房地产［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031972号］。曾璻霖于2018年12月18日向一审法院提出了书面执行异议，一审法院于2018年12月22日作出（2018）粤1702执异104号民事裁定，裁定驳回案外人曾璻霖的异议请求。2019年1月18日，曾璻霖向一审法院提起本案诉讼，一审法院立案受理。 2019年2月14日，曾璻霖向一审法院申请调查涉案房屋不得办理过户的事实。一审法院根据曾璻霖的申请，于2018年2月14日出具《调查函》向阳江市自然资源局调查坐落于阳江市江城区二环路193号房地产［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031969号］及坐落于阳江市江城区二环路193号之西房地产［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031972号］在交易转让后是否可以办理过户手续？如果不可以，原因是什么？2019年3月5日，阳江市自然资源局向一审法院复函称：坐落于阳江市江城区二环路193号、193号之西房产［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031969号、粤（2017）阳江市不动产权第0031972号］，产权人为何丽雄。二环路193号、193号之西房产所依附土地同为江城区二环路193号地［国有土地使用证号：阳府国用（1999）第20281号］，土地类别：划拨，使用权人：广东发展银行阳江分行。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，二环路193号、193号之西房产办理转移登记须满足如下条件：一、该房产依附土地须完成土地转移登记，使用权人变更为何丽雄，保持权利主体一致。二、完善国有建设用地出让手续。三、通过规划分割该宗土地为二环路193号、193号之西用地（如买受人为同一人，可不分割），保持房地权利主体一致。经质证，曾璻霖对该复函没有异议，认为复函可以证实无法过户原因是政策不允许，非曾璻霖不办理过户，过错不在曾璻霖；中国银行阳江分行认为涉案两房屋如果完善一定的条件是可以办理过户手续的。第三人何丽雄、雄健家庭用品公司对复函没有异议。 又查明，曾某与谢珮珊（曾用名谢宝双）是夫妻关系。2017年7月20日，曾某向冯钰铿的银行账号62×××71转账支付了人民币50万元。2017年7月22日、9月5日，谢珮珊向向冯钰铿的银行账号62×××71依次转账支付了人民币200万元、430万元，并备注用途为购厂房款。诉讼中，曾某、谢珮珊作出曾璻霖的证人出庭作证，曾某到庭陈述：“我与曾璻霖是兄妹关系，曾璻霖购买阳江市二环路的房屋（具体门牌××）是我代其支付的。我是以转账方式将房款转给76间厂家其中一个姓冯的代表，这是由76间厂间与何丽雄协商决定的，我也不清楚为何这样转。曾璻霖购买涉案房屋时我有陪同。曾璻霖当时知道涉案房屋是向何丽雄购买的，在协商买卖事宜时何丽雄出示了涉案房屋的房地产证，也在76间厂家代表的见证下将房地产证原件移交给了曾璻霖。厂家拟好合同，我先汇款后不久就签订合同，具体什么时候记不起来。是曾璻霖委托我代支付130万元给厂代表的。”谢某1到庭陈述：“我与曾璻霖是姑嫂关系，我是曾某的妻子。我与曾某共向冯钰铿转了三笔款，其中一笔以曾某银行帐号转的，另外两笔由我的银行帐号转的，三笔款共计680万元，其中130万元是我们代曾璻霖转给厂家的代表冯钰铿。将款项转给冯钰铿是因为其是厂家代表，76间厂家的代表要求这样转的，对方有律师，我们是按律师的要求操作，我只是代表曾璻霖转款，其他事项不清楚。” 诉讼中，曾璻霖为证明房屋转让合同是由曾璻霖与第三人何丽雄亲自签订，当时合同签订现场有律师指导和陪同，曾璻霖是根据律师指引签订合同，是善意购买人，与第三人何丽雄签订的房屋转让合同真实合法的事实，向一审法院提供了8张相片、3段视频，并当庭出示手机证实其中有曾璻霖签名的视频摄影时间为2017年9月3日。经质证，中国银行阳江分行认为涉及曾璻霖签名的视频及图片真实性由法院认定，但其他两段视频没有出示原件，不确认其真实性，视频并没有明确反映签订合同是哪一份，根据视频显示的现场，视频现场为签订房地产转让合同，并不是房屋转让合同，不能证明曾璻霖主张的事实。第三人何丽雄、雄健家庭用品公司表示无异议。 庭审中，曾璻霖就中国银行阳江分行的答辩意见作出如下回应：一、涉案房屋查封时间是2018年12月6日，曾璻霖与第三人何丽雄签订房屋转让合同时间是在2017年9月18日，早于查封时间，而庭审过程中第三人何丽雄也承认该合同的存在，该合同是用于办理过户，曾璻霖在香港居住，有些资料未找到，所以在执行异议阶段没有提交，但并不代表证据是伪造的，因此不同意中国银行阳江分行提出的鉴定申请。二、曾璻霖一直是善意购买房屋，由于蔡清早在阳江有一定的影响力，蔡清早身亡后，76间厂家追讨货款事件在阳江影响非常之大，刚好曾璻霖的大哥即本案的证人曾某听到何丽雄需要出让厂房及房屋，且要求厂房与房屋必须打包出售，而曾某家人就打算购买厂房使用，即询问曾璻霖是否需要一起购买房屋，曾璻霖在80年代嫁到香港，家人全部在阳江，考虑到自己年龄大，打算回阳江购买房屋居住，至于何丽雄与76间厂家的债权是如何抵消与曾璻霖没有关系，曾璻霖只是认为该房屋价值130万元，于是购买。对于合同内容记载知情没有土地出让金的问题，由于当时合同是由见证人刘常彬律师起草，曾璻霖是香港人不清楚大陆的法律，律师解释以后补缴了土地出让金之后就可以办理过户，但曾璻霖准备过户时到房管部门才知道涉案房屋的国有土地使用权证是所有产权人共有，只有一份，无法分割，所以至今无法过户，而第三人何丽雄将本案涉案房屋不动产原件交付给曾璻霖，称以后过户可以继续配合，曾璻霖最后提交一份关于阳江市自然资源局在网上发布的关于划拨国有土地补缴出让金的征求意见稿，曾璻霖也向当局咨询内容的真实性，资源局称是属实，但还没有实施，现在征求意见中，曾璻霖还一直努力进行过户之事，并没有过错。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，金钱债权案件的案外人执行异议之诉案件解决的事项是：案外人对涉案可执行财产是否享有所有权或足以阻却强制执行的实体权利。而依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，曾璻霖有责任提供证据证明其对涉案房屋享有所有权或者其他足以阻却执行的实体权益。首先，曾璻霖提供的《房地产转让合同》是由曾璻霖、何丽雄及雄健家庭用品公司的76家债权人三方所签订的合同，该合同明确约定了由曾璻霖购买涉案两套房屋，对此，何丽雄表示同意，雄健家庭用品公司的76家债权人表示同意，由曾璻霖购买涉案两套房屋是合同三方的真实意思表示，在何丽雄表示同意转让涉案房屋给曾璻霖的情况下，该合同载明转让方是雄健家庭用品公司的76家债权人并不能否定《房地产转让合同》的效力。其次，关于曾璻霖与何丽雄于2017年9月18日签订的《房屋转让合同》效力问题。中国银行阳江分行认为曾璻霖在执行异议阶段没有提供该份合同作为证据存在造假的嫌疑，对此，曾璻霖解释由于其是香港人，在执行异议阶段中没有聘请律师，在没有及时找到该份合同的情况下没有意识到该合同的重要性故没有提交。一审法院认为曾璻霖的上述解释合理，予以采信。本案庭审中，经中国银行阳江分行的委托代理人质问，第三人何丽雄当庭予以认可与曾璻霖签订《房屋转让合同》的事实。同时，《房屋转让合同》约定的内容与2017年9月3日三方所签订的《房地产转让合同》不相矛盾，符合双方真实意思表示。另外，该合同证据来源合法且在本案诉讼中提交没有违反法定程序。因此，一审法院对该份《房屋转让合同》的真实性予以确认，该合同是合法有效的。中国银行阳江分行针对合同提出的文书鉴定申请依据不足，一审法院不予采纳。第三，虽然《房地产转让合同》、《房屋转让合同》所产生的是债权，但该债权属法律、司法解释明确规定可以对抗执行的债权，理由如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案：（一）曾璻霖作为执行标的的案外人，在2017年9月3日、18日已分别与第三人何丽雄就涉案两套房屋签订了合法有效的书面买卖合同，该时间远远早于一审法院查封涉案房屋的时间。（二）曾璻霖在一审法院查封涉案房屋前已支付全部合同价款130万元，此事实有曾璻霖提供的中国农业银行转账业务客户回执、中国银行汇款凭证、中国建设银行客户回单为据并得到证人曾某、谢某2的确认。（三）从曾璻霖当庭出示涉案两套房屋房地产权证原件及向一审法院提供房屋租赁合同、房屋水电费发票等，可证实第三人何丽雄将涉案房屋交付给曾璻霖，曾璻霖已实际占有使用涉案两套房屋。（四）从阳江市自然资源局在给一审法院复函内容可知，涉案房屋至今没有过户到曾璻霖名下，并非作为买受人的曾璻霖自身原因造成，需何丽雄、广东发展银行阳江分行等多方的配合。综上所述，曾璻霖作为执行标的的买受人，对登记在被执行人何丽雄名下的房地产提出执行异议，符合司法解释规定的全部四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，曾璻霖请求中止对涉案两套房地产的执行，于法有据，应予支持。曾璻霖请求解除对涉案两套房屋的查封，可通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对曾璻霖要求解除查封的请求不予处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2019年3月26日作出（2019）粤1702民初714号民事判决：（一）停止对坐落于阳江市江城区二环路193号房屋［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031969号］的执行。（二）停止对坐落于阳江市江城区二环路193号之西房屋［不动产权证号：粤（2017）阳江市不动产权第0031972号］的执行。（三）驳回曾璻霖的其他诉讼请求。本案受理费16500元，由曾璻霖负担8250元，中国银行股份有限公司阳江分行负担8250元。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，曾璻霖当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律对无过错不动产买受人的物权期待权的保护作了明确规定，如果符合保护条件物权期待权即可排除执行。综合本案证据分析，根据曾璻霖提供的《房地产转让合同》、《房屋转让合同》、《还款协议书》、银行汇款凭证、《房屋租赁合同》、房屋水电费发票以及证人证言等证据，可相互印证，形成一条完整的证据链，足以证实在法院查封之前曾璻霖与何丽雄已经签订有合法有效的书面买卖合同，曾璻霖已经按合同约定支付了全部价款并且已经实际合法占有讼争标的房屋。中国银行阳江分行虽然对《房屋转让合同》的真实性提出异议，但该合同与曾璻霖、何丽雄于2017年9月3日签订的《房地产转让合同》中约定的曾璻霖向何丽雄购买讼争房屋的意思表示一致，且曾璻霖已经按上述合同约定履行了支付购房款的义务，何丽雄亦按合同的约定交付房屋给曾璻霖，曾璻霖已经将讼争房屋出租获取租金。中国银行阳江分行上诉主张《房屋转让合同》并非双方当事人的真实的意思表示及合同双方恶意串通证据不足，一审判决确认《房屋转让合同》的真实性处理并无不当，本院予以维持。从阳江市自然资源局的复函可证实，本案讼争房屋未过户到曾璻霖的名下，并非曾璻霖的原因，据此，曾璻霖的诉讼请求符合上述司法解释的规定，其权利能够排除执行，一审判决认定曾璻霖有足以排除强制执行的民事权益处理具有事实依据和法律依据，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。中国银行阳江分行上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由中国银行股份有限公司阳江分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 俏 审判员 张 正 审判员 冯志霞 二〇一九年七月一日 书记员 曾倩瑜 附：（判决书引用的相关法律条文） 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。