上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0112民初14885号 原告：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。 法定代表人：钱亦奇，董事长。 委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞亦翡，上海市光大律师事务所律师。 被告：张宏锦，女，1982年2月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。 委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。 原告上海凯德置地物业管理有限公司与被告张宏锦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海凯德置地物业管理有限公司的委托诉讼代理人庞亦翡及被告张宏锦的委托诉讼代理人周学敏、王风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海凯德置地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2011年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费人民币150,858元；2、被告支付原告逾期付款的违约金96,881.18元，以日万分之五为标准暂计至2018年1月10日。 事实和理由：原告系一家具有一级资质的物业服务企业，目前为上海市幸乐路500弄的林茵湖畔园西区(以下简称物业区域)提供物业管理服务，被告系该物业区域内60号1-3层单元(以下简称系争房屋)的产权人。 2006年7月29日，被告与该物业区域的建设单位上海奥顺置业有限公司(以下简称奥顺公司)签订了系争房屋的预售合同。预售合同中，约定被告应于接受系争房屋的次日，即2007年5月1日起支付物业管理费，若被告逾期支付，则应当承担违约责任。2007年7月1日，凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司分公司(以下简称凯德咨询分公司)提供该物业区域内的前期管理服务。然而自2007年8月起，被告却未按约支付物业管理费，一再拖欠。2009年2月4日，经浦东新区人民政府批复，凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司更名为凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司。2010年，凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司起诉被告要求支付自2007年8月1日至2010年12月31日期间的物业管理费及违约金，经审理，该案于2012年4月17日作出终审判决，被告败诉并按照生效法律文书履行了支付2007年8月1日至2010年12月31日期间物业管理费及违约金的义务。 2012年11月13日，由于凯德咨询分公司注销，原告与凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司签署了该物业区域内权利与义务的概括转移协议书，由原告为该物业区域提供物业服务。2015年5月27日，该物业区域的业主大会完成备案。2015年11月30日和2017年1月1日，原告与该物业区域的业主大会分别签订了两份物业服务合同，后一份合同的物业服务期限至2018年11月30日止，而在前述两份合同中，均约定了相关权利义务以及违约条款。 被告自之前的催讨物业费案件败诉之后，仍然未支付过任何物业管理费，虽经多次催告，但被告始终不予理睬。原告认为，系争房屋位于该物业区域范围内，而被告系系争房屋的所有权人，被告应当缴纳物业管理费，其拖欠行为已经构成违约。有鉴于此，特提起诉讼，望判如所请。 被告张宏锦辩称，被告购买的房屋自购买日起一直存在渗水、漏水的情况，其一直无法使用房屋。被告多次向原告反映，原告修理后仍出现渗水、漏水情况，原告认为该房屋无法维修，故分别在2011年12月9日及2016年8月21日向被告出具书面承诺，承诺自愿放弃并不再收取物业费，并承诺赔偿被告90万元，但至今未兑现。对房屋因漏水造成的损失其将另案向原告进行主张。2011年1月1日至2018年1月4日期间，原告没有向其收取过物业费，其现主张已超过诉讼时效。即使原告主张成立，其主张的违约金也过高。综上，不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，2007年7月1日，委任人上海奥顺置业有限公司(甲方)与受任人凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，合同约定甲方作为闵行区幸乐路500弄的物业开发商，将该项目全权物业管理服务工作委托给乙方。乙方应负责向业主收取物业管理费及其他相关费用，住宅物业管理费收费标准为按建筑面积(包括地下部分)5元/月/平方米，单元业主不按时交付的，乙方可向业主收取按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金。合同另对双方各项权利义务进行了约定。 2009年2月，经上海市浦东新区人民政府相关部门批复，凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司名称变更为凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司。该公司为“凯德·林茵湖畔园”小区提供物业管理服务至2011年12月31日。 2012年6月19日，凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司作为甲方与本案原告上海凯德置地物业管理有限公司作为乙方签订一份协议书，约定甲方与上海奥顺置业有限公司于2007年7月1日签署物业管理服务合同，约定由甲方向林茵湖畔业主提供物业管理服务。自2012年1月1日起，原应由甲方承担的上述物业管理服务合同项上的所有权利、义务由乙方承接，甲方不再承担林茵湖畔物业管理服务工作。乙方承接上述物业管理服务合同后，经财务核算甲方运营林茵湖畔物业管理服务业务尚有收益利润的，甲方同意不再要求乙方返还，乙方有权将相关款项用于运营林茵湖畔物业管理服务业务。 2015年11月30日，原告与上海市闵行区林茵湖畔(西区)小区业主大会签订了期限自2015年12月1日起至2016年11月30日止的物业服务合同，约定由原告为林茵湖畔(西区)提供物业管理服务，物业服务收费5元/月/平方米，按季交纳，业主应在每季度第一个月的10号之前履行交纳义务。逾期交纳的，收取未交付的款项自规定的付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日0.3%计算。合同另对双方的其它权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告与上海市闵行区林茵湖畔(西区)小区业主大会又签订了一份期限自2016年12月1日至2018年11月30日的物业服务合同，物业收费标准及交费期限、逾期交纳的违约责任与上一份物业服务合同一致。 被告系上海市幸乐路XXX弄XXX号房屋权利人，该房屋建筑面积346.84平方米，其中地下建筑面积77.65平方米。被告未缴纳自2011年1月1日起的物业服务费。 另查明，2011年12月9日，原告出具一份说明“经60#业主多次向上海凯德置地物业管理有限公司提出支付自2011年1月份开始的物业管理费一事。本公司自2011年1月1日起，从未向林茵湖畔60号小业主收取物业费一事也从未发过任何一份有关物业费的交付物业管理费账单，且当前：60#业主2011年之前的管理费由凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司进行法律程序中。因以上等等原因，故本公司(上海凯德置地物业管理有限公司)自愿放弃且不再收取60号小业主张宏锦的物业管理费。由于上海凯德置地物业管理有限公司公章不在小区的管理现场，故用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。特此回复。”该说明落款打印有“上海凯德置地物业管理有限公司”并盖有凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。 2016年8月21日，原告出具一份情况说明，上载“事由：由居委会在2015年9月18日牵头各部门在林茵湖畔西区会所召开上海凯德置地物业管理有限公司和西区60号小业主张宏锦的协调会，就小业主多次提出向上海凯德置地物业管理有限公司支付2011年1月至今物业管理费一事的回复。回复：本公司(上海凯德置地物业管理有限公司)回复以下几点：1、考虑到本司自管理该小区开始，本公司未获得上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告；2、本公司在管理期间未经主管部门确认并报市价格主管备案；3、在2011年1月1日起，本公司从未向林茵湖畔60号小业主发过任何一份有关物业费的交款信函；4、自2007年交付房屋后，开发商(上海奥顺置业有限公司)遗留的问题，经小业主多次向物业公司提出：请物业公司向开发商提出房屋遗留问题和违约责任来做协调工作，本司至今从未和开发商做过任何的协调工作。5、与2016年5月11日有居委会牵头协调以上问题，由以上5项等原因(后有附件)，故本公司(上海凯德置地物业管理有限公司)自愿放弃并不收取60号小业主张宏锦的物业管理费。由于开发商已注销，2011年4月8材料说明由上海凯德置地物业管理有限公司来承担小业主的经济损失。即本公司认同60号小业主的赔偿的条款，金额人民币927,593元整。附件目录分别为……因上海凯德置地物业管理有限公司公章不在小区的管理现场，所以用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。特此说明！”该说明落款打印有“上海凯德置地物业管理有限公司”并盖有凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。原告未按该情况说明向被告支付赔偿款。 诉讼中，原告申请对包括上述两份材料在内的五份材料上的“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”印文与样本印文是否同一枚印章所盖印、印文与落款文字的形成时间先后等进行鉴定。司法鉴定科学研究院于2019年6月22日出具鉴定意见书，鉴定意见载明上述两份材料上需检的“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”印文与样本1至样本4上的“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”是同一枚印章所盖印，第一份材料上需检的凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印文与落款处相交叉字迹的形成时间先后为先有字迹后盖印文，无法判断第二份材料上需检印文与落款处相交叉字迹的形成时间先后。 还查明，因被告多次向有关部门反映房屋质量、和前期开发商遗留等问题和地下室漏水、房屋三楼漏水南、房屋南花园损坏漏水、北花园房屋损坏漏水的维修及赔偿问题，闵行区华漕镇美邻苑居民委员会于2016年5月11日组织原告两位物业经理和被告开协调会议。会议中被告提出赔偿事宜，原告经理要求被告提供了相关事宜的复印件，然后向总公司汇报并承诺尽快给居委会和被告回复。 又查明，2016年9月、2017年3月，原告向被告发函催讨2011年1月起的物业服务费。 以上事实，由原告提供的资质证书、预售合同、房屋交接确认书、民事判决书、协议书、物业服务合同、催款函、律师函、快递面单签收情况，被告提供的说明、情况说明，司法鉴定科学研究院出具的鉴定意见书及当事人的庭审陈述等证据所证实。 本院认为，上海奥顺置业有限公司与凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司签订的《物业服务合同》及原告上海凯德置地物业管理有限公司与上海市闵行区林茵湖畔(西区)小区业主大会签订的两份物业服务合同均合法有效，对包括被告张宏锦在内的全体小区业主具有法律拘束力。凯德(上海)商用房产管理咨询有限公司在上述合同项下的权利义务自2012年1月1日起转归原告，故原、被告之间的物业服务合同关系自2012年1月1日起依法成立。凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司在与原告签订的协议书中约定其运营林茵湖畔物业管理服务业务尚有收益利润的，同意不再要求原告返还，故原告亦有权向被告主张2011年1月至2011年12月期间的物业服务费。被告作为小区业主应依据合同约定的每平方米每月5元的标准向原告支付物业服务费。 本案争议焦点在于2011年12月9日及2016年8月21日盖有“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”印章的两份说明的效力，是否已免除被告支付物业服务费的义务。本院认为，该两份说明上的印章真实性已经鉴定，可以认定系原告在凯德·林茵湖畔园物业管理办公室的印章。虽然该印章非原告公章，但原告在被告小区的物业管理办公室具体承担了为该小区提供物业服务并收取物业服务费的职责，被告有理由相信小区物业管理办公室就物业服务费有处分的权限，故盖有“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”印章的两份说明中关于物业服务费的承诺应认定为原告的意思表示。两份说明中均明确表示自愿放弃并不再收取被告物业服务费，且引发被告是否应当支付物业服务费争议的被告房屋质量及由此造成的损失问题尚未得到解决，故现原告起诉要求被告支付2011年1月至2018年3月期间的物业服务费及相关违约金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告上海凯德置地物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5,016.09元，鉴定费41,000元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  王晓勤 人民陪审员  顾月英 人民陪审员  杨 立 二〇一九年八月十九日 书 记 员  薛 芹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。