广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4506号上诉人（原审被告）：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场16卡之一，统一社会信用代码91442000576443066U。法定代表人：余庆培，该公司经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艺康，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭军，男，1989年8月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告）：杨育文，男，1986年7月6日出生，汉族，住广东省广宁县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000MA4WB6982X。法定代表人：何晓桐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。上诉人中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人谭军、杨育文、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭军、杨育文的诉讼请求。事实和理由：谭军、杨育文系华强公司员工，其利用职务与华强公司恶意串通签订虚假合同进行诈骗，万隆公司不确认与谭军、杨育文之间存在房屋买卖合同关系。一审中谭军、杨育文称其已向万隆公司支付735031元，但万隆公司实际只收取164750元，该164750元款项没有标明用途、不排除是谭军、杨育文代他人支付款项的情形，与本案无关。谭军、杨育文的诉讼请求没有任何事实与法律依据。谭军、杨育文辩称，万隆公司为涉案房产的开发商。涉案合同签订地点是万隆公司开发楼盘的销售中心。签订合同时公司的工作人员在销售中心现场对楼盘进行介绍，并以中山地区限价为由将房款分为购房款与设计款，要求我方同时签署《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，这两份合同虽以华强公司作为合同相对方与我方签订，但这两份合同均为格式合同，万隆公司的工作人员也在销售部现场，不可能不知道两份合同的存在。华强公司提交的包销协议，约定涉案楼盘由华强公司包销，房价由房款、装修款组成，万隆公司在其他相关案件中对包销协议的真实性是认可的，购买同一楼盘的其他大部分业主也是按照同样方式进行操作。综上，华强公司与谭军、杨育文签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》的法律效力自然及予万隆公司，谭军、杨育文与万隆公司存在商品房预售合同关系。现因无法继续履行，万隆公司收取我方的购房款应予返还。一审法院的判决有明确法律依据，应驳回万隆公司的上诉请求。华强公司辩称，谭军、杨育文并非华强公司员工。谭军、杨育文与华强公司不存在任何串通诈骗的行为。华强公司对外代理万隆公司进行销售，代理销售的行为后果应由万隆公司承担。请求驳回万隆公司的上诉请求。谭军、杨育文于2019年3月8日向一审法院起诉请求：1.解除谭军、杨育文与万隆公司及华强公司签订的《楼宇认购书》（编号：0000135）、《室内装饰设计合同书》；2.万隆公司返还购房款（设计款）人民币164750元以及自合同付款日期2018年1月24日至万隆公司、华强公司清偿之日止的全部利息（本金按照164750元，利率按照同期人民银行贷款利率），华强公司对万隆公司上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售；华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司向万隆公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9米单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了《补充协议》，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订《补充协议（之1121）》，约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题达到可销售条件，故双方一致同意包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。特此声明！2018年1月24日，华强公司作为投资商（甲方）与作为认购方（乙方）的谭军、杨育文签订编号为0000135的《楼宇认购书》，约定乙方认购世宝广场9栋911号公寓（52.11平方米），房价为324750元；乙方于签署本认购书时向甲方付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。乙方于2018年1月31日交付房款114750元；因乙方过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，甲方有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，乙方已进行查阅并由甲方作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。另，华强公司作为设计方（乙方）与作为委托方（甲方）的谭军、杨育文签订《室内装饰设计合同书》，约定甲方向乙方支付世宝广场商业塔楼9-911卡（建筑面积52.11平方米）的设计费410281元，并应在协议签订之日支付全部设计费，乙方在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予甲方；合同履行期间，甲方如果要求终止或者解除合同，应书面通知乙方，已支付的设计费乙方不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月31日，谭军、杨育文通过中国工商银行自助终端向万隆公司账号转账164750元。同日，华强公司出具收据确认收到谭军、杨育文房款164750元，并在收据上注明“客户已转款入万隆监管账户”。另查明，万隆公司开发的世宝广场商业塔楼已取得《中山市商品房预售许可证》，中山市住房和城乡建设局政务网公开信息显示，世宝广场商业塔楼预售许可证编号为：中建房（预）字第××号，预售房屋建筑面积88294平方米共2038套；因万隆公司申请办理上述2038套房屋的预售商品房在建工程抵押登记，2016年12月8中山市国土资源局在其网站公示《关于中山市万隆房地产开发有限公司办理预售商品房在建工程抵押登记的通告（网签，SFJ-2016-100013）》，涉案商品房在上述2038套商品房名单内；因涉及多宗财产保全及执行案件，万隆公司名下位于中山市××村的所有土地使用权（共三宗）已分别被本院、中山市第一人民法院、一审法院查封或轮候查封。一审庭审中，谭军、杨育文称《室内装饰设计合同书》中所提及的设计费属于房价拆分的一部份；华强公司则称该设计费是谭军、杨育文向华强公司购买设计方案、图纸所约定的对价，但确认该设计合同双方并没有实际履行。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装修设计合同书》是否应予以解除、已支付房款是否应退还并计付利息。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与谭军、杨育文约定华强公司为谭军、杨育文提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产权属未明确的情况下,谭军、杨育文聘请华强公司装修设计房屋,且设计价格高于购房总价，明显不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定谭军、杨育文虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但《室内装饰设计合同书》中所约定的设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，代收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，谭军、杨育文与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的商品房及开发用地因抵押和查封，导致合同无法继续履行，万隆公司也未到庭应诉作出愿意排除上述障碍继续履行合同的意思表示，谭军、杨育文的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，合同解除后万隆公司、华强公司应向谭军、杨育文返还已支付的购房款164750元。至于谭军、杨育文主张从2018年1月24日至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计付利息。万隆公司、华强公司的违约行为确给谭军、杨育文造成利息损失，谭军、杨育文要求按按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失一审法院予以准许，但起算时间应从谭军、杨育文实际交付上述164750元时（2018年1月31日）起算，谭军、杨育文要求提前到合同签订时（2018年1月24日）起算于法无据，应予以调整。万隆公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院依法进行裁决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除谭军、杨育文与华强公司于2018年1月24日签订的《楼宇认购书》、《室内装修设计合同书》;二、万隆公司、华强公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向谭军、杨育文返还购房款164750元并赔偿利息损失（从2018年1月31日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计付）；三、驳回谭军、杨育文其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3730元，减半收取计1865元，由万隆公司、华强公司负担（该款谭军、杨育文已预交，一审法院不另收退，万隆公司、华强公司于一审判决生效之日起7日内迳付谭军、杨育文)。二审期间，万隆公司向本院提交如下证据：萧秀黎与李勃文的时代公馆认购卡、确认书及收据两张，拟证明谭军、杨育文是华强公司员工，二人联合华强公司串通损害万隆公司利益进行诈骗，应移交公安机关立案侦查。华强公司质证意见如下：确认书并非华强公司出具的，无法核实其真实性。收据、认购卡均无原件，华强公司均不予确认。上述证据一审之前就形成的，不属于二审新证据。谭军、杨育文质证意见为：确认书的真实性确认。收据、认购卡没有原件，对其真实性无法确认。不确认上述证据的合法性。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：万隆公司与谭军、杨育文是否存在合同关系，以及万隆公司收取的收购房款是否应退还谭军、杨育文。万隆公司系涉案楼盘的开发商，万隆公司与华强公司签订包销协议，约定涉案楼盘交华强公司包销，本项目房价由房价及装修款组成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。华强公司与万隆公司签订包销协议后，华强公司与谭军、杨育文签订涉案合同，谭军、杨育文依合同向万隆公司转账164750元。上述事实表明华强公司代理万隆公司销售涉案房屋，华强公司与客户签订的销售合同约束万隆公司，万隆公司关于其与谭军、杨育文不存在合同关系的上诉意见，本院不予采纳。万隆公司已收取谭军、杨育文购房款，在涉案合同无法履行的情况下，一审判决万隆公司返还客户购房款及其利息符合法律规定，本院予以维持。综上，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3595元（中山市万隆房地产开发有限公司已预交），由中山市万隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年七月三十日书记员  杨婉婷