新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初2225号原告：付丙耀，男，1978年12月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区委托诉讼代理人：洪迪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆金谷房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市新市区喀什东路**。法定代表人：单勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆金谷物业服务有限公司，，住所地乌鲁木齐市天山区新华北路**法定代表人：崔军卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告付丙耀与被告新疆金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷房产）、新疆金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业）合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付丙耀及其委托诉讼代理人陈颖，被告金谷房产的委托诉讼代理人唐云龙，被告金谷物业的委托诉讼代理人徐周刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付丙耀向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令二被告限期修复案涉房屋漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害；2、请求依法判令二被告共同赔偿因房屋漏水给原告造成的各项损失暂计60000元；3、请求依法判令本案诉讼费、邮寄送达费由二被告承担。事实与理由：原告于2009年12月在被告处购买了乌鲁木齐市仓房沟中路805号蟠龙山庄小区26栋2单元602室的所有权及七层（顶层）的房屋使用权，并于2010年10月30日办理了入住。2011年开春因漏水导致七层、六层漏水，后续每年都漏水，原告积极向被告金谷物业反映情况，由被告金谷房产进行修复，但被告金谷房产进行过几次修复至今未修复好，也不知道漏水原因。自2016年后，被告金谷房产以保修期已过为由，对原告房屋的漏水情况再未进行过实质性处理。被告金谷物业对原告房屋的后续漏水问题也采取了消极应对的态度，一直以质保期已过搪塞原告。二被告的行为使得原告房屋漏水的情况未得到合理的解决，给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院。被告金谷房产辩称，原告立案案由是合同案由，但第一项诉讼请求为排除妨害，涉案房屋是2010年交付房屋，已过质保期，如原告要求被告修复，需支付费用，2009年原告购买房屋，2010年8月经质量评估后，该报告显示该项目为合格工程，2010年8月被告金谷房产与南通启益建设集团有限公司签订质量保修书，根据规定，保修期为2010年8月4日至2015年8月3日，原告房屋2010年10月30日办理入住，保修期为2010年10月31-2015年10月29日。在保修期内，被告金谷房产对于原告所称房屋漏水现象共接到两次报修，原告通知施工方分别于2012、2013年进场进修维修。在维修前，施工方发现原告擅自对屋面进行施工改造，在这种情况下发生的屋面漏水应当由原告自行承担，在维修完毕后，原告又报修过一次，因此，被告在原告的瓷砖上又刷了一层防水涂层以确保防水效果。在此之后，被告金谷房产并未接到原告的任何报修记录。原告于2016年提出屋面需要维修，因质保期已过，被告金谷房产不应当继续承担维修。被告金谷房产认为，对于商品房保修期的规定是一种公平责任的体现。质量保修责任应当以原告证明其正常使用为前提，原、被告签订合同约定不得在屋面搭建任何物体，不得改变屋面原有状态，因原告在使用屋面的过程中存在明显不当行为，且涉案屋面质量合格，在保修期内已经对原告改造过的房屋多次履行了维修义务，现质保期已过，应由原告自行维修并承担损失。被告金谷物业辩称，请求法院驳回原告对被告金谷物业的诉讼请求，首先，涉案房屋6、7层都是原告的房屋，6层屋面是业主专有部分，原告在2010年10月30日办理入住手续，在2010年11月开始装修，装修后漏水被告金谷物业已转告房产，房产已经在质保期内对原告进行维修。在2016年原告向被告金谷物业反映屋面又漏水，被告金谷物业已向房产公司反映，房产公司给原告反映已过质保期不再免费维修。第二，原告在装修时与被告金谷物业签订了装修管理协议，并承诺所有的装修事项的责任全部由原告承担，与被告公司无关，因此被告金谷物业不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、契税完税证明，证据2、房屋所有权证书，证据3，物业专项维修资金业主缴存凭证，以上证据证明原告对涉案房屋具有所有权。证据4、七层房屋闷顶使用权转让合同，证明原告取得房屋七层闷顶的使用权。证据5、业主入住验房登记表，证明原告于2010年10月30日对案涉房屋进行验收，被告金谷物业未对七楼进行验收。证据6、录音证据，证明小区物业经理认可原告入住房屋以来房屋年年漏水，直至今年依然在漏水，且房屋的漏水在质保期内一直未予修缮完好。证据7、4份声明，证明和原告同住26号楼6层的4位邻居房屋自入住以来每年都会出现漏水现象，被告金谷房产多次维修，但一直未修理好。证据8、房屋漏水现场照片一组，证明房屋连续几年遭受浸泡，墙皮严重脱落，两被告怠于解决此事，房屋至今仍在漏水。证据9、鉴定费收据2张、发票一张，证明原告的鉴定花费6000元。证据10、鉴定报告两份，证明漏水原因在于被告，关于修复费用，原告认为仅能反映后修复直至房屋不漏水的屋外的费用，原告房屋内的墙上装饰物的财产损失均不包含在鉴定内容中，原告认为该部分法院应酌情审理。证据11，证人证言，证明涉案房屋所在其余楼栋和原告邻居亦存在漏水现象。二、被告金谷房产为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、商品房预售合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。证据2、七层房屋闷顶使用权转让合同，证明涉案房屋附属于七层房屋，合同中被告金谷房产已明确告知原告须合理使用屋面，不得改动该表屋面原有建筑状态。证据3、单位工程竣工验收报告，证明涉案工程综合质量评为好，符合质量保准。证据4、工程质量评估报告，证明房屋符合验收统一标准，为合格工程。证据5、房屋建筑工程质量保修书，证明施工单位对房屋的保修期为5年，即至2015年8月30日止。三、被告金谷物业为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、前期物业服务合同，证明被告金谷物业依法接受委托提供物业服务。证据2、准予入住通知单，证明原告办理入住时间。证据3、房屋装修申请表，证据4、房屋室内装饰装修管理协议，证据5、承诺书，证据3-5证明原告自己装修，责任自己承担，被告金谷物业已经做到告知义务，不承担责任。本院经审理认定事实如下：2009年12月9日，原告与被告金谷房产签订商品房买卖合同，约定原告购买被告金谷房产开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋，预测建筑面积为92.42平方米，每平方米3050元，房屋总价为，出卖方应当在2010年9月30日之前向买受人交付符合标准的房屋。现原告已付清全部房款，且已办理入住。同日，原告与被告金谷房产《蟠龙山庄住宅七层房屋（闷顶）使用权转让合同》，被告金谷房产将乌鲁木齐市沙依巴克区住宅七层房屋的使用权转让给原告，原告享有该七层房屋使用权为五十年，使用费共计18624元，原告不得对七层房屋墙体作任何改动，否则视为违约，原告不得在七层房屋屋面搭建任何物体，不得改变屋面原有建筑状态、结构及色彩，七层房屋及屋面出现质量问题或老化问题应当及时与开发商及物业公司联系，不得擅维修。2012年11月23日，原告已取得涉案房屋房产证，房产证号为乌房权证沙依巴克区字第**。原告于2010年10月30日办理入住手续，在2010年11月开始装修。庭审中，原告认可其对602室楼台地面进行了改动，进行了铺砖，铺砖之前漏水点仅仅是存在湿潮现象，并未漏水，铺砖之前物业修过一次，修过以后没有大问题，铺砖之后房屋漏水越来越厉害。另查明，关于涉案房屋的漏水原因问题，2019年5月15日，本院依法委托新疆中远工程检测有限公司进行鉴定，2019年6月13日，新疆中远工程检测有限公司出具新疆中远【2019】鉴字第041号鉴定意见书，鉴定结论为：乌鲁木齐市仓房沟中路805号蟠龙山庄小区26栋2单元602室房屋的漏水原因是：602室楼台防水层存在渗漏水的现象造成。原告预先支付鉴定费4000元。关于涉案房屋漏水部分的修复费用问题，本院依法委托建银工程咨询有限公司进行鉴定，2019年6月12日，建银工程咨询有限公司出具建银鉴字【2019】04号鉴定意见书，鉴定结论为：乌鲁木齐市仓房沟中路805号蟠龙山庄小区26栋2单元602室房屋的漏水原因是：602室楼台防水层存在渗漏水的现象造成。原告预先支付鉴定费2000元。本院认为，依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依约适格履行。关于本案的责任承担问题，分析如下：2009年12月9日，原告与被告金谷房产签订商品房买卖合同及《蟠龙山庄住宅七层房屋（闷顶）使用权转让合同》，被告金谷房产作为房地产开发商应确保向原告交付的房屋不存在质量问题，被告金谷房产于2010年10月30日向原告发出准予入住通知，原告于2010年10月30日验房交接，原告入住以后，涉案房屋顶层长期渗水和漏水。关于漏水原因，鉴定结论为：602室楼台防水层存在渗漏水的现象造成。因被告对涉案房屋漏水长期维修未果，同时本院结合证人证言陈述的其余楼栋亦有渗水和漏水现象，本院认定被告金谷房产向原告交付房屋存在质量瑕疵，对原告因渗水和漏水产生的损失应承担一定的责任。被告金谷房产辩称，其向原告交付房屋已过质量保证期且检验合格，本院认为，被告金谷房产向原告交付房屋后即长期包括在保证期内存在渗水和漏水，且长期维修未果，因此，对被告金谷房产以超过质量保质期为由且验收合格不承担责任的诉讼请求不予采信。关于原告是否自行承担责任的问题，本院认为，《蟠龙山庄住宅七层房屋（闷顶）使用权转让合同》明确约定：原告不得对七层房屋墙体作任何改动，否则视为违约，原告不得在七层房屋屋面搭建任何物体，不得改变屋面原有建筑状态、结构及色彩，七层房屋及屋面出现质量问题或老化问题应当及时与开发商及物业公司联系，不得擅维修。庭审中，原告认可其对602室楼台地面进行了改动，进行了铺砖，铺砖之前漏水点仅仅是存在湿潮现象，并未漏水，铺砖之前物业修过一次，修过以后没有大问题，铺砖之后房屋漏水越来越厉害，因此，本院认为，原告违反《蟠龙山庄住宅七层房屋（闷顶）使用权转让合同》的约定，擅自对602室楼台地面铺砖，违法合同约定，理应对其房屋因渗水和漏水产生的损失应承担一定的责任，被告金谷物业与原告房屋质量没有关联性，不应承担对原告主张损失的赔偿责任，原告与被告金谷房产对原告房屋漏水产生的损失各自承担50%的责任较为适宜。原告陈述主张的损失费60000元，其中原告陈述物业说修理漏水需要30000元，另外被水淹了财产损失，包括两个电视、一个DVD，经鉴定，原告修复涉案房屋漏水部分需要花费8042.01元，依据上述认定责任比例，由被告金谷房产负担50%即4021.01元（8042.01元×50%），向原告予以支付，由原告自行负担50%即4021.00元，因此，本院对原告多主张的修理费无依据，本院不予支持，原告主张的修理费以外的财产损失未出示证据，本院不予支持。因原告修复涉案房屋漏水部分的修理费8042.01元本院已经作出认定，因此，原告要求二被告限期修复案涉房屋漏水处的诉讼请求本院不再予以支持。关于原告要求被告排除对其房屋的漏水妨害的请求系物权纠纷法律关系，与本案合同纠纷非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆金谷房地产开发有限责任公司向原告付丙耀赔偿损失4021.01元（8042.01元×50%）；二、驳回原告付丙耀要求被告新疆金谷房地产开发有限责任公司限期修复案涉房屋漏水处的诉讼请求；三、驳回原告付丙耀对被告新疆金谷物业服务有限公司的诉讼请求。本案争议标的60000元，判决给付标4021.01元，给付标的占争议标的的6.70%，案件受理费1300元（原告已预交），鉴定费6000元，合计7300元,由被告新疆金谷房地产开发有限责任公司负担6.70%即489.10元，由原告付丙耀负担93.30%即6810.90元。以上应付款项，被告新疆金谷房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙俊伟人民陪审员  腾永顺人民陪审员  宗 义二〇一九年十二月二日书 记 员  王文娟