河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初2754号 原告：谢萌，女，出生，汉族，住河南省唐河县。 委托代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 被告：王荃，女，出生，汉族，住北京市崇文区。 委托代理人：张志勇，河北厚天律师事务所律师。 委托代理人：刘文星，河北厚天律师事务所律师。 被告：许芸曦，女，出生，汉族，户籍所在地新疆塔城市，现住北京市西城区。 第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，该公司董事长。 委托代理人：于永超，该公司员工。 原告谢萌与被告王荃、许芸曦、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢萌及其委托代理人赵海峰、被告王荃及其代理人张志勇、刘文星、被告许芸曦、第三人顺心公司的委托代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢萌向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人于签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》；2、被告返还原告购房款186万元并支付违约金135万元；3、被告给付原告已支付的中介服务费48600元；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：，原告与二被告及第三人签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，由原告购买被告的位于香河县的房屋（涉案房屋）。合同约定房屋总价款为450万元，原告先支付首付款160万元，银行面签前给付至50%房款。合同还约定，被告在房本下发后一个月内与原告办理房屋产权变更登记手续，如双方有违约情形则向守约方支付购房总款30%的违约金。合同签订后，原告已超过合同的约定实际支付了首付款186万元，并且支付了中介服务费4.86万元。，涉案房屋的产权证书下发。因被告之间产权纠纷至今未能将涉案房屋过户至原告名下。二被告的行为已构成严重违约，且给原告造成了损失。故此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告王荃答辩称，原告与我之间的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，依法成立并生效。我没有任何违反合同的情形，原告没有权利行使合同解除权。首先、我在合同签订后即将房屋交付原告方使用，丝毫没有影响原告方对房屋的使用；其次，关于余款给付，双方并未达成一致意见。虽然在合同上写的是贷款方式，而在合同履行过程中，原告又表示可以一次性付清余款。究竟何时付清，用何种方式给付，原告方没有说清楚；第三、虽然我与许云曦之间存在争议，但是在前一段时间许云曦已经认可我为房屋的真正所有权人，同意配合原告办理不动产过户登记手续，可是原告在我的一再催促下，一再拖延签订三方协议，态度暧昧，致使最后没有通过协商的方式将过户手续办成。不过，直到2019年4月底，我与原告方仍然在进一步协商中，原告丝毫没有对我的履约行为提出异议，更没有向我发出履行合同的催告，应该说原告对于我的履约行为没有任何异议。第四，合同履行过程缓慢，并非完全由我的原因引起。虽然在2018年5月我取得不动产登记证书，但是当时原告方名下有房，并无购房资格，原告方还要和丈夫办理离婚手续，将其名下的房屋过户到其丈夫名下方能取得购房资格。就这样，因为原告方面的原因，一直拖到了2018年年底。三、我与许云曦之间的所有权确认纠纷，香河县人民法院已经做出了判决，确认了我对诉争房屋的所有权。但是许云曦又提起了上诉，本案应该以上述案件的审理结果为基础做出判决，所以本案应中止诉讼。四、经过双方当事人的认可，合同在履行过程中可以做相应的变更。如关于首批房款的给付就是原告在我的要求下多付了一部分。同理，合同履行期限也会在履行的实际过程中不断调整。原告方仅以合同上约定的所谓“被告在房本下发后一个月内与原告办理房屋产权变更登记手续”，就机械的认定我违约，是简单粗暴不顾双方买卖合同履行的事实的做法，是没有任何道理的。综上，原告的诉请没有任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。 被告许芸曦答辩称，我没有意见，同意解除合同。 第三人顺心公司述称，合同是否违约我公司无法确定。依照《居间服务合同》第四条第三款约定，中介服务费不应退还，应由违约方向守约方赔偿。 本院经审理认定事实如下：，原告谢萌（买受人）与被告许芸曦（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，出卖人所售房屋坐落为香河县五矿万科城一期Ｃ区，建筑面积；成交价格450万元，买受人应于签订本合同当日支付定金100万元，于本合同签订七日内将首付款160万元（包含已付定金100万元）支付出卖人；买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为225万元；买卖双方同意，于房本下放后一个月内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在居间方通知七日内将该房屋交付给买受人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，因出卖人原因造成不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之三十向违约方索赔，如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿；等等。 合同签订后，原告于分两笔向被告王荃账户转款100万元，于分两笔向被告许芸曦账户转款60万元，于向被告王荃账户转款20万元，于，向被告王荃账户转款6万元，共计给付购房款186万元。原告于给付第三人顺心公司中介服务费48600元。合同签订后，二被告即向原告交付了涉案房屋钥匙。 涉案房屋不动产权证下发，被告王荃于2018年5月份领取，不动产权证证号为冀（2018）香河县不动产权第××号，权利人许芸曦。 ，王荃与白日（原告谢萌丈夫）通话商定办理涉案房屋过户登记手续。 ，王荃起诉许芸曦，要求许芸曦协助办理涉案房屋过户登记手续，，本院作出（2018）冀1024民初4156号民事裁定书，准许王荃撤回起诉。，王荃起诉许芸曦，要求确认涉案房屋归王荃所有，许芸曦协助办理涉案房屋过户登记手续。，依王荃申请财产保全，本院依法查封涉案房屋。，本院作出（2019）冀1024民初813号民事判决书，判决确认位于香河县房屋（不动产权登记证号为冀20**香河县不动产权第0007556号）产权归王荃所有；许芸曦于本判决生效之日起十日内协助王荃将该房屋产权过户登记至王荃名下，相关过户费用由王荃负担。许芸曦提出上诉，，廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终3683号民事判决书，判决维持本院民事判决；王荃补偿许芸曦25万元，于许芸曦将涉案房屋过户至王荃时一并给付。 上述事实有原、被告及第三人当庭陈述、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、收条、中国建设银行个人活期账户交易明细单、（2019）冀1024民初813号民事判决书、（2019）冀10民终3683号民事判决书等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告许芸曦之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约已向二被告交付购房款186万元，被告王荃按约将房屋钥匙交予原告。原告现主张解除双方签署的《房屋买卖合同》。被告王荃辩称，我没有任何违反合同的情形，原告没有权利行使合同解除权。被告许芸曦辩称，同意解除合同。经审查，涉案房屋因存在诉讼纠纷，至今未能办理过户登记手续。依据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，因出卖人原因造成不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”。而在本案中，涉案房屋因所有权的归属王荃曾于和先后两次提起民事诉讼，涉案房屋被本院依财产保全予以查封。双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定“买卖双方同意，于房本下放后一个月内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。涉案房屋不动产权证的颁发日期为，被告王荃在取得不动产权证书后，因与被告许芸曦因房屋所有权的归属先后两次提起了民事诉讼，至今未能办理过户登记手续。对此，被告许芸曦做为合同相对方对此应承担相应的违约责任。另查明，涉案房屋的不动产权登记证虽登记在被告许芸曦名下，但涉案房屋经（2019）冀1024民初813号和（2019）冀10民终3683号民事判决书判决确认归被告王荃所有，故被告王荃系涉案房屋的实际所有权人。在涉案房屋的交易过程中，被告王荃在房屋买卖合同中签字，并实际占有原告支付的购房款，均表明原告与二被告共同签订的《房屋买卖合同》的实际出卖人为被告王荃，故被告王荃亦应对涉案房屋买卖合同承担相应的违约责任。本院酌情认定二被告各自负担50%的违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金”。故对原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。同时，原、被告及第三人共同签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》作为从合同亦应予以解除。合同解除后，被告王荃应将实际占有的购房款186万元返还原告。原告另主张违约金135万元（450万元×30%），考虑原告尚未向被告支付全部购房款450万元，原告关于违约金的主张过高，本院酌情认定违约金以186万元基数，自2017年6月16日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算，由二被告各负担50%。双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定“双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之三十向违约方索赔，如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿”。原告已向第三人支付居间服务费48600元，该居间服务费应由二被告各赔偿原告24300元。被告王荃辩称，合同未能及时履行是因为原告方名下有房，无购房资格，原告要和丈夫办理离婚手续，将其名下的房屋过户到其丈夫名下方能取得购房资格，合同履行期限在履行的实际过程中在不断调整。经审查，被告王荃关于原告怠于履行合同未能提交充足的证据证实。双方签订合同的日期为，此时限购政策尚未颁布，故不受限购政策影响。原告与被告王荃虽就合同的履行期限进行过协商，但原告作为守约方，有权选择继续履行合同，也有权选择解除合同，故被告的该抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢萌与被告王荃、许芸曦于签订的《房屋买卖合同》，解除原告谢萌与被告王荃、许芸曦、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》； 二、被告王荃返还原告谢萌购房款1860000元； 三、被告王荃赔偿原告谢萌居间服务费损失24300元和以186万元基数自2017年6月16日至实际返还购房款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的50%；被告许芸曦赔偿原告谢萌居间服务费损失24300元和以186万元基数自2017年6月16日至实际返还购房款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的50%；二被告互负连带责任； 四、驳回原告谢萌的其他诉讼请求。 以上二、三项于判决生效后十日内履行。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取16484元，诉讼保全费5000元，共计21484元，由被告王荃、许芸曦各负担10742元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李洪利 二〇一九年十二月十一日 书记员  钳伯轩