上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11824号原告：上海东茸商城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王春军，经理。委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾禕，上海世暄律师事务所律师。被告：上海鸡春餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周杰，负责人。原告上海东茸商城有限公司(以下简称“东茸公司”)与被告上海鸡春餐饮管理有限公司(以下简称“鸡春公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序。因被告鸡春公司下落不明，本案转为适用普通程序，并于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告东茸公司的委托诉讼代理人顾禕到庭参加了诉讼。被告鸡春公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东茸公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年4月30日终止房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期间的租金、物业管理费392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水电费6,705元；4、判令被告向原告支付违约金166,166.40元；5、判令被告已付保证金92,315元抵扣上述租金归原告所有；6、判令被告变更工商登记住所地址。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令原、被告于2018年4月20日解除房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期间的租金、物业管理费392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水电费6,705元；4、判令被告向原告支付违约金166,166.40元。(被告已付保证金92,315元抵扣上述1-4项金额后合计支付原告472,893.40元)。事实与理由：2016年8月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区新松江路XXXX弄69-73、110-116号2-01-2的房屋(以下简称“系争房屋”)，开设“蛙蛙鱼”餐饮。合同约定租赁期间为8年，自2016年8月15日至2024年8月14日止，租金先付后用，每3个月为一个支付期，每期提前一个月支付。若被告违约应按合同当年总租金的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约提供商铺、完成合同事项，被告也正式开业。然原本2017年4月被告应付的2017年5月15日至8月14日租金、物业管理费，被告直至2017年10月方才支付。且至此被告再未支付过租金及物业管理费，水电费也仅支付至2017年10月。原告多次催讨未果后，依约行使解除权，于2018年4月30日收回系争房屋。因被告尚有原告诉请期间的相关费用未付清，遂涉诉。被告鸡春公司未作答辩。经审理查明，系争房屋所在大楼权利人为案外人上海东紫房地产发展有限公司，建筑面积为5,997.77平方米。案外人上海东紫房地产发展有限公司曾出具证明一份，载明授权原告包括系争房屋在内的多幢房产进行分割、租赁、管理。原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告作为经营餐饮之用途，面积607平方米，租赁期限8年，自2016年8月15日起至2024年8月14日止，免租期为2016年8月15日至2017年2月14日。合同第3条约定，第一年日租金为2元/㎡/日，月租金为36,926元，年租金为443,110元，第1、2年租金不变，以后每年按5%递增，实行先付后用的原则，乙方按每3个月为一个支付期，每期提前一个月支付……乙方应向甲方支付履约保证金92,315元，履约保证金在合同有效期内不计利息，并于合同期满后10日内按照双方约定结算后由甲方退还乙方……自起租日起，乙方应当向甲方或物业管理公司缴纳物业管理费，物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每天每平方米0.5元，第1、2年物业管理费不变，以后每年按5%递增，物业管理费应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与基本租金一并支付……乙方须自行负担与该商铺有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。合同第9条违约责任约定，……乙方未按时支付各项费用超过10天的、合同到期或撤场后一个月内不注销营业执照的、以及违反“日常运营制度”的，甲方有权单方采取停水停电和解除合同(无需通知)，甲方可扣除合同保证金、收回商铺……。由于乙方原因导致甲方提前终止合同，乙方应按照合同当年总租金的30%向甲方支付违约金。合同附件租金支付标准写明保证金92,315元，2018年5月15日至2018年8月14日的年租金标准为553,888元。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年10月24日，原告向被告法定代表人周杰开具发票两张，其中一张服务名称为租金、物业管理费，金额为38,472元，备注“2017.5.15-8.14”，另一张服务名称为租金，金额为100,000元，备注为“2017.5.15-8.14”。2017年7月24日，原告出具《中心广场(水电表抄见数)》一份，列明被告当月电费为17,650元，水费245元，合计17,985元。被告法定代表人周杰于2017年8月31日支付上述费用。2017年8月24日，原告出具《中心广场(水电表抄见数)》一份，列明被告当月电费为11,700元，水费135元，合计11,835元。被告法定代表人周杰于2017年9月27日支付上述费用。2017年11月23日，原告出具《中心广场(水电表抄见数)》一份，列明被告当月电费为5,250元，水费300元，合计5,550元。2017年12月24日，原告出具《中心广场(水电表抄见数)》一份，列明被告当月电费为1,100元，水费55元，合计1,155元。庭审中，原告自认，租期内被告支付保证金92,315元，并要求在诉请的被告应付费用中予以抵扣；被告租金及物业管理费付至2017年8月14日。在被告欠缴相应费用后，原告多次与之协商，然被告仍未履行付款义务，原告遂于2018年4月30日行使合同约定的解除权，收回系争房屋，系争房屋现仍为空置状态。以上事实，有房屋租赁合同、证明、上海市房地产权证、中心广场(水电表抄见数)、上海增值税普通发票、缴费凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告长期逾期支付租金，已使合同解除权成就，故原告于2018年4月30日自行收回系争房屋的行为，系合法依约行使解除权，本院对此予以确认。合同解除后，被告仍应按照双方约定的租金标准，支付原告自2017年8月16日起2018年4月30日止的租金及物业管理费，现原告自愿对上述期间的租金按照313,868元、物业管理费按照78,469元的标准主张，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。对于原告主张的水电费，其计费标准和缴费模式符合双方交易习惯，本院对此予以支持，故被告需将2017年11至12月的电费6,350元、水费355元支付给原告。对于原告主张的违约金，实系被告逾期支付租金导致合同解除时的解约违约金，鉴于双方在合同中对此已作出明确约定，故原告的该项主张于法有据，但对于标准本身，因双方租赁合同中既约定了第1、2年租金不变，月租金为36,926元，又在附件中约定年租金标准为553,888元，故本院结合双方实际履行、原告开具的发票等，依法认定对第1、2年租金，双方系按照月租金36,926元的标准执行，故本院依法认定被告需支付原告违约金计算方式为当年度租金总额(36,926元/月×12个月)的30%，即132,933.60元。对于原告要求被告已付押金92,315元抵扣其诉请的应付费用的意见，本院亦予以采纳，并确认用以抵扣前述违约金，故抵扣之后，被告仍需支付原告违约金40,618.60元。被告鸡春公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，由此产生的不利后果，应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海东茸商城有限公司与被告上海鸡春餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月30日解除；二、被告上海鸡春餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东茸商城有限公司自2017年8月16日起至2018年4月30日止的租金313,868元、物业管理费78,469元；三、被告上海鸡春餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东茸商城有限公司2017年11月至12月的电费6,350元、水费355元；四、被告上海鸡春餐饮管理有限公司支付原告上海东茸商城有限公司违约金132,933.60元，抵扣被告上海鸡春餐饮管理有限公司已付保证金92,315元后，被告上海鸡春餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海东茸商城有限公司余款40,618.60元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,393元，由原告上海东茸商城有限公司负担498元，由被告上海鸡春餐饮管理有限公司负担7,895元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十一月二十九日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。