广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3673号原告：广州市日用五金工业公司，住所地：广州市荔湾区陈家祠道48号自编6栋311B。法定代表人：郭健华委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：谢建峰，男，1972年12月16日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。联系地址：广州市荔湾区。原告广州市日用五金工业公司诉被告谢建峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市日用五金工业公司诉称：2014年7月1日，原告与被告签订《房屋使用协议》。根据协议约定，原告将广州市荔湾区光复北路658号的物业(租赁面积约182平方米)出租给被告，租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止。2017年6月30日，双方又签订《补充协议》，约定将前述房屋租赁期限延长至2018年8月31日。现双方租赁合同期限己届满，原告于2018年10月23日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月1日前搬离租赁房屋并交还给原告，原告己多次要求被告腾空交还房屋，但至今被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。案涉房屋是原告向房管部门承租，系房管部门直管房。现房管部门己将涉案房屋发还给业主，我司需要腾空交还场地。被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，已经严重违反合同约定，导致原告无法及时向房管部门交还房屋，并承担较高的租金以及违约责任，被告的行为己经严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，现起诉请求判令：一、被告及共同使用人立即腾空迀出广州市荔湾区光复北路658号房屋，并将前述房屋交还给原告；二、被告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准（每平米每月99元即每月18018元）向原告支付自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期付款违约金（违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日（每月5日）计算至实际付清之日，被告起诉前己支付的房屋占有使用费可予扣除）；三、被告按照每天贰佰元整(200元/天）的标准向原告支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；四、被告向原告支付截止2018年12月31日的水电费3385.58元及逾期付款违约金（水电费按被告实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算；违约金按欠缴金额按日5%标准从2019年1月1日计算至实际付清之日）；五、被告交付的租赁保证金7600元由原告没收，归原告所有；六、被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；七、本案全部诉讼费用由被告承担。被告谢建峰辩称：对于原告的诉请我方全部不同意。1、我方在光复北路658号承租了20多年，多年的合同履行当中，前一份合同结束之后没有及时签订下一份合同，在没有签订合同的时间也是照常按照原合同的租金收取我方的租金，期间也说过要我方搬走，很多时候就是双方对租金达成新的合意，最后再签订新的合同。原告提供的合同是2014年7月1日开始，之前的合同原告没有提交。原告虽然在合同期满后要我方搬走，但是我方还是按照原标准缴纳租金，原告也收取了租金开具了发票，双方还是按照之前多年的惯例执行。但是2018年12月份原告就不来收租了。我方一直是想按时交租的，也是想在涉案场地合法经营，从来没有想要违约。2、光复北路658号的产权今后要交还给私人业主，我方已经和业主口头协商，业主答应今后658号房屋会继续承租给我方，所以我方不同意搬迁。3、原告从来没有说过2018年9月1日之后的租金要变更，而且实际上原告已经按照原合同收取了我方2018年9月至11月的租金。原告收取我方租金的时候完全没有提及要按照市场租金来收取。因为我方已经按照惯例按时缴纳了租金，不存在逾期支付租金的情况，所以也不同意支付逾期支付租金的违约金。我们当时是在等待原告和我方签订新的补充协议。4、原告曾经向我方送达了搬迁的函件，但是我方不认为合同因此就单方解除了，应该是双方要继续协商，因为之前也出现过这样的情况，也都继续协商继续承租了，所以我不认为我有逾期交房的行为，也不存在逾期交房违约金。5、关于水电费，之前都是收租的人在收租时一并给缴纳水电费的单子，后来说要将水电费转账给原告，但是原告又不提供收水电费的账号，所以我方无法缴纳该部分的水电费。这部分水电费没有缴纳的责任不在我方，而且原告的收租人员发给我的微信中说明在2018年8月至2019年3月欠交的水电费只有1353.4元，我方只愿意缴纳水电费1353.4元给原告，但是不同意支付逾期支付水电费的违约金。6、我方并没有违约行为，而且之前原告收租的人说在2019年2月之后会将押金退还给我们。原告本来都同意退还押金给我方的，而且我的押金单原件都交还给原告了，但是到2019年5月原告都没有转账过来。7、我方和原告合作多年，本次纠纷本来可以协商处理，根本不需要起诉，所以我方不同意支付原告的律师费和本案受理费。经审理查明：广州市荔湾区光复北路658号房屋是广州市国土资源和房屋管理局的直管房，商业用途，房屋部门将该房屋出租给原告使用，原告将该房屋出租给被告使用多年。2014年7月1日原告、被告签订最后一期的《房屋使用协议》约定：原告将涉案房屋（建筑面积约182平方米）出租给原告使用，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。月使用费为3978元，被告应缴纳保证金7600元。被告需在每月5日前将当月使用费支付给原告，并将款项付至原告指定的账户（36×××57）。（第四条协议期满、解约的违约责任）3、房屋使用协议依法终止或解除时，被告逾期不交还物业的，被告交付的保证金不予退还，同时，被告还需按每日200元向原告支付违约金，实际占用期间还需向原告支付物业占用金。6、被告不按时缴纳使用费、水电费的，每天加缴欠费金额的5%的违约金。上述租赁合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金7600元，被告将房屋交付给原告使用。2017年6月30日双方签订了《补充协议》，约定原租赁协议延长至2018年8月31日，其中2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金按每月4378元执行。上述《补充协议》期满后，被告仍按每月4378元的标准向原告支付房屋使用费至2018年11月。原告于2018年10月23日向被告发出《收回房屋的函》，被告收到函件后没有搬离房屋。庭审中，原告提供了广州市奥宝物业管理有限公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》、8000元的发票、广州市奥宝物业管理有限公司的情况说明，拟证明原告的律师费损失。原告提供了2018年广州市房屋租金参考价，上面显示光复北路1地段的商业租金标准为每平方米95元。原告提供了用水地址是光复北路658号、开票时间为2018年3月至2018年11月的用水发票，金额为235.5元。没有用电地址的2018年10月至12月的用电增值税发票。被告对欠缴的水电费有争议，向本院提供了与原告的收租工作人员的微信聊天记录，上面显示原告工作人员要求被告支付2018年3月至2019年3月的水费330.5元、电费1023.4元。另本院于2019年5月7日向被告送达起诉状副本。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。对于双方是否存在合同期满后，过一段时间再续签下一份合同的交易习惯问题，根据原告提供的《房屋使用协议》、《补充协议》的签订时间及租赁期限可反映，《房屋使用协议》的租赁协议在2015年6月30日结束后，双方并没有立即签订下一份合同，而是按原合同履行至2017年6月30日才续签《补充协议》，履行期限自《房屋使用协议》履行期结束之日延长至2018年8月31日，这两份合同的签订时间可以印证被告的主张，因此，本院对被告的主张予以采信。因此，虽然原告在《补充协议》期满后于2018年10月向被告发出《关于收回房屋的函》，但原告此时仍收取房屋使用费，故本院认定双方之间在《补充协议》期满后形成不定期的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，本院于2019年5月7日向被告送达起诉状副本，该送达发生解除合同的效力，原、被告之间的合同解除。原告要求被告搬迁交还房屋符合法律规定，本院予以支持。对于原告提出的房屋使用费问题，原告在起诉前双方仍处于不定期租赁关系，故房屋使用费的标准应按原合同的标准执行。原告要求被告支付逾期付款违约金、没收保证金缺乏事实依据，本院不予支持。对于逾期交房违约金，根据本案的实际情况，被告应在双方合同解除后的合理搬迁期限届满后支付，本院确定为起诉状副本送达的二个月后开始计算，即从2019年7月8日开始起算。对于逾期交房违约金的标准问题，合同虽然有约定按每日200计算，但按该标准明显过高，本院调整为以月租金为限。对于水电费问题，由于原告提供的电费单没有用电地址，不能证明是被告的用电量，故本院对原告主张的电费数额不予采信。现被告愿意按照原告工作人员微信中提出的数额支付，本院予以准许。由于双方对水电费数额有争议，被告至今尚未支付水电费不属于故意拖延支付，故原告要求被告支付逾期支付水电费违约金不合理，本院不予支持。对于诉讼请求六律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰（含共同使用人）立即腾空迁出广州市荔湾区光复北路658号房屋，并将前述房屋交还给原告广州市日用五金工业公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付自2018年12月1日至搬迁之日止的房屋使用费（月使用费为4378元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付自2019年7月8日至搬迁之日止的逾期交房违约金（按每月4378元计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付2018年9月至2019年3月的水电费1353.4元。五、驳回原告广州市日用五金工业公司的其他诉讼请求。本案诉讼费95由原告广州市日用五金工业公司负担60元，由被告谢建峰负担30元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年六月十一日书记员  李 婷