河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初4512号原告：许昌未来房地产开发有限公司，住所地许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼南起第九间。法定代表人：于静涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邹明月，女，该公司员工。被告：翟俊平，男，1971年2月1日出生，汉族，户籍地河南省许昌市建安区，现住许昌市东城区。被告：王彩华，女，1971年10月03日出生，回族，户籍地河南省许昌市建安区。（系翟俊平之妻）第三人：中国工商银行股份有限公司许昌分行，住所地许昌市七一路42号。负责人：崔胜利，该行行长。委托诉讼代理人：李丙乾，男，该行员工。原告许昌未来房地产开发有限公司（以下简称许昌未来公司）与被告翟俊平、王彩华，第三人中国工商银行股份有限公司许昌分行（以下简称工行许昌分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许昌未来公司的委托诉讼代理人王浩凯，被告翟俊平及第三人工行许昌分行的委托诉讼代理人李丙乾到庭参加诉讼。被告王彩华经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌未来公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告翟俊平签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201112475）及补充协议；2.依法判令被告翟俊平于《商品房买卖合同》解除后配合原告解除该商品买卖合同的备案信息和预购商品房预告登记手续、预抵押手续；3.依法判令被告于《商品房买卖合同》解除后房屋腾空、恢复原状并交付给原告；4.依法判令被告翟俊平支付原告为其所垫付的银行贷款本兮人民币15215.64（本金7392.21元，利息7823.43元你，暂计算至2019年1月，实际支付数额以银行最终扣划金额为准）；5.依法判令被告翟俊平支付原告77245.50元违约金（按总房款的10%计算）；6.依法判令被告王彩华对上述债务承担连带责任；7.依法判令二被告承担本案的诉讼费、保全费及其它诉讼费用。诉讼中，原告许昌未来公司撤回第1、2、3、5项诉讼请求。事实和理由：2012年8月27日，原告许昌未来房地产开发有限公司与被告翟俊平签订《商品房买卖合同》（合同编号：201112475）及补充协议，购买由原告开发的东岸华城一期第2幢东1单元1层东号房，用途为住宅，建筑面积157.31平方米（以房地产登记部门核准面积为准），总房款人民币772455元，首付款312455元，余款460000元办理银行商业贷款，原告对此贷款承担连带担保责任。按照双方签订的合同约定，买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10%的违约金，房屋由出卖人收回。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。因被告翟俊平与被告王彩华系夫妻关系，对于夫妻关系存续期间的债务应当承担连带责任。涉案房屋系被告在婚姻存续期间购买，且被告王彩华作为贷款合同中的共同借款人，现被告翟俊平出现多次逾期未还款情形，截至2019年1月共计拖欠贷款本金及利息15215.64元，并导致原告履行了担保责任。原告及贷款人中国工商银行股份有限公司许昌分行多次催款，但二被告均置之不理。根据合同约定，被告已构成根本违约，原告有权解除与被告翟俊平签订的《商品房买卖合同》，并要求二被告共同承担违约金责任及原告因被告违约造成的损失。综上所述，合同履行过程中被告构成根本违约，原告解除合同的条件已经成就。为了维护自身合法利益不受侵犯，故原告诉至法院。翟俊平、王彩华辩称，1.答辩人与原告之间的商品房买卖合同关系已履行，只剩下原告附随义务，即协助答辩人办理房屋登记手续，不存在解除合同、返还房屋问题。答辩人在原告处购买商品房，已经缴纳了全部房款（包括首付款及按揭款）及契税，并以实际占有房屋，关于双方所签订的商品买卖合同关系已经履行，只剩下原告附随义务，即协助答辩人办理房屋登记手续，这种情况下，原告无权、更不能解除合同、返还房屋问题。2.答辩人未按时偿还银行按揭款，造成原告承担责任，是一种金融借款担保关系，不能因此影响双方的买卖关系，更不能因此造成双方合同的解除。答辩人由于自身原因未按时偿还银行按揭款，确实违反了金融借款合同的约定，造成了原告承担了保证责任，但这是一种金融借款担保关系，这种情形不能影响商品房买卖关系，更不能因此造成双方合同的解除。3.双方所签合同系格式合同，原告所依据的条款应作为无效条款，不能约束答辩人，更不能以此解除双方合同。双方所签订的商品房买卖合同系原告提供的格式合同，根据第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重双方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原告所依据的条款属于加重对方责任的条款，应作为无效条款处理，不能约束答辩人，更不能以此解除双方合同。4.原告拖欠答辩人车库款，至今未交付车库，也未退还任何款项，答辩人有权在此基础上行驶抵销权。原告收到答辩人支付的车库款后，并未按照双方约定交付相应的车位，反而一直长期占有答辩人该项资金。答辩人曾要求原告退还该项资金，原告却迟迟不予退还，现由于答辩人未按时偿还银行按揭贷款造成原告保证金扣除，在此基础上，货币作为种类物，答辩人有权在此基础上行驶抵销权，下余款项原告仍有义务向的答辩人退还。综上所述，答辩人认为,答辩人虽然未按时偿还银行按揭款，造成原告承担责任，是一种金融借款担保关系，不能因此影响双方的买卖关系，更不能因此造成双方合同的解除。同时，答辩人有权以车库款抵销该部分的债务，这种情况下，对于答辩人与原告双方之间，答辩人不存在任何违约情形，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，并退还答辩人下余款项。工行许昌分行辩称，1.依据原被告签订的商品房买卖合同及与我行签订的个人购房借款担保合同，二被告购买原告开发的涉案房屋，于2012年11月30日在我行贷款460000元，截止2019年10月30日被告翟俊平欠我行贷款本息363261.03元；2.依据房屋预告登记证明，该笔贷款是以被告翟俊平的房屋为上述房屋提供预告担保；3.依据原被告与我行签订的个人购房借款合同，原告为房屋提供阶段性连带保证责任；4.鉴于被告目前还款的情况，要求被告按时履行合同，承担还款义务，原告继续承担连带还款责任。原告许昌未来公司为支持自己的主张向本院提交了《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、银行扣款凭证、二被告结婚证复印件。被告翟俊平对《商品房买卖合同》补充协议有异议，认为该协议落款处“翟俊平”签字并非本人所签。对其他证据无异议。本院认为，因原告所举《商品房买卖合同》补充协议与其主张的诉讼请求之间并无关联，故对该证据不予采信，对其他证据予以确认。被告翟俊平、王彩华及第三人工行许昌分行未提交证据。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2012年8月27日，原告许昌未来公司作为出卖人与被告翟俊平作为买受人签订合同编号：201112475的《商品房买卖合同》一份。合同约定：由买受人购买出卖人出售的东岸华城一期房产一套。房屋基本情况为东岸华城一期第2幢东1单元1层东号房，建筑面积157.31平方米，每平方米单价4910.4元，总金额772455元。付款方式为2012年8月20日前首付312455元，余款460000元在2012年8月27日前办理银行按揭贷款。2012年10月22日，被告翟俊平、王彩华与第三人工行许昌分行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款金额为460000元，贷款期限自2012年10月22日至2032年10月22日，贷款用于购买上述房屋。原告许昌未来公司为该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。该合同同时约定，如借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用视为违约，出借人有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期。2012年11月19日，涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人中行许昌分行。后因被告翟俊平未能依约偿还贷款，截至2019年1月28日，第三人中行许昌分行共从原告保证金账户中扣划15215.64元归还被告翟俊平的逾期贷款本息。另查明，被告翟俊平与被告王彩华系夫妻关系，双方于2001年2月22日登记结婚。截至庭审前，第三人中行许昌分行并未就被告翟俊平所借贷款提起诉讼。本院认为，原告许昌未来公司、被告翟俊平、王彩华与第三人中行许昌分行签订的《个人购房借款/担保合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。现被告翟俊平、王彩华未能按照约定按月偿还贷款本息，导致第三人依照《个人购房借款/担保合同》中担保条款的约定，承担了担保责任，代被告翟俊平、王彩华向第三人代偿了贷款本息15215.64元。根据《中华人民共和国担保法》相关规定，原告许昌未来公司有权向被告翟俊平、王彩华追偿，故原告许昌未来公司要求被告翟俊平、王彩华支付代偿银行贷款本息15215.64元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告翟俊平于本判决生效之日起十日内给付原告许昌未来房地产开发有限公司代偿银行本息15215.64元；被告王彩华对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费2112元，财产保全费4383元，共计6495元，退还原告许昌未来房地产开发有限公司1931元。剩余4564元由原告许昌未来房地产开发有限公司负担4210元，被告翟俊平、王彩华连带负担354元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  贾云臻人民陪审员  刘向功二〇一九年十二月十二日书 记 员  李 嫚