安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初1728号原告：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路40号。负责人：鲁振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李传明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：葛成才，安徽华人律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路448号金城大厦农业银行综合楼。负责人：耿志强，该分行行长。委托诉讼代理人：刘建福，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，安徽江淮律师事务所实习律师。第三人：耿克和，男，1968年8月4日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住安徽省合肥市庐阳区。第三人：徐继松，女，1958年4月27日出生，汉族，住安徽合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。原告中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城安徽分公司）与被告中国农业银行股份有限公司合肥分行司（以下简称农行合肥分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院根据农行合肥分行的申请，通知耿克和、徐继松作为第三人参与本案诉讼。原告长城安徽分公司的委托诉讼代理人李传明、葛成才，被告农行合肥分行的委托诉讼代理人刘建福、张健，第三人耿克和，第三人徐继松及其委托诉讼代理人张玉保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城安徽分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除《不动产租赁协议》；2、请求法院判令被告将租赁房屋恢复原状返还原告并支付2016年1月1日起至实际返还日欠付的租金18万元，违约金81360元，共计261360元（暂计算至2018年12月28日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了一份《不动产租赁协议》，协议约定被告租赁原告位于合肥市寿春路40号原告办公楼副楼的第三层不动产；租赁用途为住宅和退休老干部活动用房；租赁期限为两年（自2014年1月1日起至2015年12月31日止）；租金标准为人民币6万元年,租金总额为人民币12万元；租期届满三个月前，被告如需续租的，应向原告提出书面申请，同等条件下享有优先承租权。租赁期限届满后，被告既未向原告提出书面续租申请，也没有返还房屋，截至起诉之日，被告仍一直实际占有并使用房屋，且未支付房租。原告多次向被告致函，要求被告书面说明是否续租，如续租重新签订合同并支付租金，如不续租则腾空并返还房屋，但被告未予以书面答复，既未支付租金也没有返还房屋。《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告与被告签订的《不动产租赁协议》租赁期间于2015年12月31日届满，到期后被告未能将房屋恢复原状并返还给原告，仍占有并使用且拒不支付租金。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因被告在租赁期间届满后仍继续使用租赁房屋，原《不动产租赁协议》继续有效，但应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同，且要求被告支付逾期未付的租金及违约金。综上所述，被告违反《不动产租赁协议》的约定，不履行房租支付义务，严重损害原告利益。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告农行合肥分行辩称，1、长城安徽分公司未履行房屋租赁合同项下房屋的交付义务。农行合肥分行与长城安徽分公司签订了《不动产租赁协议》约定将长城安徽分公司名下合肥市寿春路40号的办公楼副楼第三层出租给农行合肥分行使用，租赁期为2014年1月1日至2015年12月31日。合同签订后，农行合肥分行支付了合同期间的租金。但是，双方签订租赁协议时，长城安徽分公司并未履行房屋交付义务。2、《不动产租赁协议》已经履行完毕，不存在违约责任和租金问题。农行合肥分行依约支付了合同期间的全部租金，合同到期后，农行合肥分行并未续租且通过长城安徽分公司提供的函件来看，其亦未有续租意愿。双方未达成任何继续租赁的合意，原《不动产租赁协议》已经履行完毕，长城安徽分公司主张的违约责任与租金无任何依据。3、案涉房屋被第三人长期占用，且农行合肥分行没有替第三人给付房租义务。由于历史原因，案涉房屋一直被第三人耿克和、徐继松长期占有。并且第三人耿克和、徐继松不是农行合肥分行所属员工。农行合肥分行没有替第三人耿克和、徐继松支付房租的法定义务。4、本案长城安徽分公司应提起侵权之诉。由于长城安徽分公司是案涉房屋的产权人，并且案涉房屋被第三人耿克和、徐继松长期占用，根据法律规定，长城安徽分公司应该对第三人耿克和、徐继松提起侵权之诉，而非本诉。据此，农行合肥分行认为，本案应该驳回对农行合肥分行的起诉，变更诉讼请求或者重新提起侵权之诉。第三人耿克和述称，耿克和从在农行合肥分行上班到下岗，一直在案涉房屋中居住，由于单位没有为耿克和购买社保，就让耿克和一直住在案涉房屋中，耿克和认为是对其的补偿，不认为是占用房屋。第三人徐继松述称，1、合同具有相对性，徐继松不应该支付租金。2、涉案房屋是历史遗留问题，徐继松配偶宋振球原是农行合肥分行的电工，1990年农业银行将涉案房屋分给了宋振球居住，这个房屋的产权变动是原、被告之间的协调转让，徐继松都不知情，但是在案涉房屋过户到长城安徽分公司时，没有解决宋振球的房屋安置问题，至今为止徐继松仍然居住在案涉房屋，没有享受到国家的房改政策，这个问题应该由被告农行合肥分行来解决，现在被告在追加第三人申请书上面所说的长期占有、拒绝搬离都不是事实，原、被告都知道案涉房屋实际存在的问题，被告追加徐继松为第三人不是解决问题的方式，占有是对两个第三人的污蔑。3、如果原、被告愿意解决房改的问题，第三人愿意配合。本院经审理查明事实如下：中国农业银行安徽省分行营业部（以下简称农行安徽省分行营业部）根据[2001]213号文件的要求，将其位于合肥市寿春路40号的原办公大楼划转中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城合肥办事处），双方于2003年7月21日签订《安徽省农行营业部办公大楼移交给中国长城资产管理公司合肥办事处的清单》，该清单中约定，长城合肥办事处原则同意将办公大楼一楼、三楼整体租赁给农行安徽省分行营业部使用，租赁合同另行商定。之后双方签订了租赁协议，长城合肥办事处也办理了合肥市寿春路40号房屋的产权证。在农行安徽省分行营业部将合肥市寿春路40号的办公大楼划转给长城合肥办事处之前，耿克和、徐继松已经分别在该办公大楼副楼三楼的303室、302室中居住。农行安徽省分行营业部与长城合肥办事处签订租赁协议之后，耿克和、徐继松继续在上述房屋中居住至今。2014年1月，长城合肥办事处（甲方）与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部（乙方）签订《不动产租赁协议》，约定乙方承租甲方位于合肥市寿春路40号的办公楼副楼（东西向）的第三层，租赁用途为住宅和退休老干部活动用房；租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准为6万元/年，租金总额12万元；租金采取预付方式，乙方于每年6月10日前向甲方支付全年的租金6万元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的万分之八向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同；本协议租期届满终止或提前解除后，乙方应在2日内将该不动产恢复原状返还甲方。协议签订后，中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部支付了协议期内的房租，自2016年1月1日起未再向中国长城资产管理公司合肥办事处支付房租，也未向其返还房屋。2017年1月19日长城合肥办事处的名称变更为长城安徽分公司；2017年9月29日，中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部的名称变更为农行合肥分行。上述事实，由当事人陈述及《安徽省农行营业部办公大楼移交给中国长城资产管理公司合肥办事处的清单》、《不动产租赁协议》、不动产权证书、长城安徽分公司和农行合肥分行企业变更信息等证据予以证实。本院认为，长城合肥办事处与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部签订的案涉《不动产租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。长城合肥办事处与中国农业银行股份有限公司安徽省分行营业部的名称变更后，应由变更后的长城安徽分公司和农行合肥分行继续履行合同。双方租赁协议于2015年12月31日到期之后，承租人农行合肥分行继续使用案涉房屋，出租人长城安徽分公司未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。现农行合肥分行自2016年1月1日起未再支付租金，根据租赁协议的约定，长城安徽分公司有权解除合同，对于长城安徽分公司解除《不动产租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。由于农行合肥分行自2016年1月1日起未再支付租金，其应当按照出租人长城安徽分公司的要求支付自2016年1月1日至2018年12月28日拖欠的租金18万元。对于2018年12月28日至实际返还房屋之日的租金，因长城安徽分公司在诉请中未明确该部分租金的计算标准，对于其该部分诉讼请求，本院不予支持，由长城安徽分公司另行主张。根据双方签订的《不动产租赁协议》的约定，农行合肥分行逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的万分之八向长城安徽分公司支付租金，但是该违约金过高，本院酌定农行合肥分行按月利率2%的标准向长城安徽分公司支付违约金。按照月利率2%的标准，自2016年6月11日起以6万元为基数计算至2017年6月10日的违约金为14400元，自2017年6月11日起以12万元为基数计算至2018年6月10日的违约金为28800元，自2018年6月11日起以18万元为基数计算至2018年12月28日的违约金为23760元，截至2018年12月28日的违约金合计为66960元。对于2018年12月28日之后的违约金，由于长城安徽分公司在诉请中未明确计算标准，本院不予支持，由其另行主张。对于长城安徽分公司要求农行合肥分行将案涉房屋恢复原状，并返还给其的诉讼请求，因长城安徽分公司并未提供证据证明该房屋的原状，且案涉房屋在农行合肥分行承租之前就由第三人耿克和、徐继松实际占用，在农行合肥分行承租之后仍然由耿克和、徐继松实际占用至今，农行合肥分行客观上无法返还，对于长城安徽分公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司与中国农业银行股份有限公司合肥分行签订《不动产租赁协议》解除；二、中国农业银行股份有限公司合肥分行于本判决生效之日起十五日内支付中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司房屋租金180000元，违约金66960元（暂计算至2018年12月28日）；三、驳回中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由中国农业银行股份有限公司合肥分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈家宇二〇一九年六月六日书记员  李敦锋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。