广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9170号原告：何剑平，男，1972年12月28日出生，汉族，住湖南省江华瑶族自治县。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇百安北路**，统一社会信用代码91440606699710419G。法定代表人：周耀伦，职务，董事。委托诉讼代理人：周永盛，男，系该司的员工。委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。原告何剑平与被告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法由审判员殷南鹏适用简易程序独任审判，因案件复杂本案转为适用普通程序由审判员殷南鹏担任审判长，与人民陪审员黎燕萍、伍海燕组成合议庭，本案于2019年8月28日、2019年11月6日公开开庭进行了审理，第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人王美舟、被告的委托诉讼代理人周永盛、陈壮到庭参加诉讼；第二次庭审时原告的委托诉讼代理人王美舟、被告的委托诉讼代理人陈壮到庭参加诉讼。当事人向本院申请给予60天调解时间，该期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延迟交楼违约金给原告（按每日总房款523796元万分之二的标准，从2018年5月2日计至被告实际交付房屋给原告之日止，暂计为25876元）；2.判决被告支付延迟具备供电、供水、供气条件的违约金11800元给原告（按每日50元的标准从2018年8月1日起计至实际具备之日止），以上合计37676元；3.判决被告承担诉讼费。事实和理由：原告诉称，2016年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于佛山市顺德区均安镇百安北路23号南湖花园XXX座XXX号房屋，合同约定被告应于2018年5月1日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给原告，合同签订后，原告支付了全部房款，被告逾期未通过房屋验收，不具备交楼条件，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1.判决被告支付延迟交楼违约金给原告（按每日总房款523796元万分之二的标准，从2018年5月2日计至2019年5月28日）；2.判决被告承担诉讼费。被告辩称，1.答辩人与原告签订的合同、补充协议内容合法有效，答辩人确实存在延迟交楼的情形，但应按照合同约定按每日总房款的万分之零点五的标准支付违约金；2.逾期交楼的违约金应计至2019年1月17日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的短信截图打印件一份（庭审中出示短信的原始载体手机），原告抗辩未收到该短信通知，本院认为被告在庭审中已经出示短信截图的原始载体手机予以核对，且短信接收的手机号码与合同约定的一致，故本院对该证据予以采纳。经审理查明，2016年9月27日，原告和被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：一、原告购买了位于顺德区均安镇均安社区居民委员会百安北路23号南湖花园XXX座XXX的房产，总价款523796元；二、该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；三、商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备：1.供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水、排水配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，若因相关单位、部门的责任导致供水、排水未能及时具备正常使用功能的，不影响交付；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；3.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议处理；四、出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；五、逾期付款责任，买受人逾期7日之内支付房价款的，每日按未支付房价款万分之二的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，买受人按总房价款的百分之十向出卖人支付违约金；六、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议处理；七、出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。《补充协议》第三条约定，对合同第七条及附件四补充约定的第三项，买受人申请银行按揭最终的年限及金额以银行批复为准，如银行批准的按揭贷款金额低于买受人的申请金额，则差额部分买受人必须在银行贷款审批确认之日起10日内付清，逾期买受人须每日按商品房总价款的万分之五的标准向出卖人计付违约金；对合同第七条及附件四补充约定的第四项，如买受人的按揭申请非因出卖人的原因未获银行贷款审批通过的，买受人应在出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，逾期买受人须按每日房价款万分之五的标准承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第四条约定，对合同第十条的变更及补充约定如下：1.基础设施设备交付时，水、电具备使用条件，燃气管道（限买受人所购房产配有此项）敷设到户（出卖人仅预留一个接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申请及缴纳费用），鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间，公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件；2.基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用（如商业）的具体使用时间，由相关业主或经营者确定，出卖人对公共配套、商业等具体业态、开业时间等仅作情况介绍，对此并不保证；3.基础设施确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，如无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付每日50元的违约金，但违约金数额最高不超过商品房总价款的2%，合同继续履行。《补充协议》第六条约定，对合同第十二条逾期交付责任的约定，按逾期时间分别处理，出卖人逾期小于或等于180天，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查，佛山市顺德区均安镇南湖花园三期于2019年1月17日竣工验收备案。另查，2019年3月18日，佛山市顺德区港华燃气有限公司复函本院，具体内容如下：1.根据《广东省燃气管理条例》、《佛山市顺德区管道燃气特许经营合同》、顺管城管函［2016］115号等文件内容，建设单位在项目完成竣工备案后小区管道燃气设施移交给我司进行经营、管理，办理小区移交管理合同签订并缴纳户内移交设施费用；2.合同中约定，红线内管道燃气通气前须完成安全检查，移交的竣工资料、图纸应符合规范并与现场实际施工一致；3.经查核，最终建设单位委托的施工单位于2019年3月14日向我司提交完成竣工图纸，符合通气前安全检查条件，我司随即启动办理内部程序的相关工作，并于2019年3月14日上午开放小区用户向我司提请通气点火报装手续，同步给予符合安装条件的居民用户进行逐户上门安装、通气等工作。另查，2019年5月28日，广东电网有限责任公司佛山顺德供电局均安供电所复函本院，具体内容如下：建设单位佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，位于佛山市顺德区均安镇均安居委会百安北路**南湖花园（均安镇新城北区7号地）三期业主的房产，目前是否已经达到永久供电及永久供电时间，经本所核实，佛山市顺德区均安镇均安社区居委会百安北路23号南湖花园6、7、8、9、10、11座居民住宅已经在2019年1月21日起已属于永久供电。另查，2019年5月31日，佛山市顺德区水业控股有限公司均安分公司复函本院，具体内容如下：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司开发均安“南湖花园”，于2011年7月21日以“总表趸售形式”向我司提出报装用水总表申请，2012年12月18日缴交安装费用，该总表在2013年1月9日完成安装并投入使用，属永久性用水，总表后管网的建设由发展商负责，日常的维护、住户水费收缴工作由该楼盘的物业公司统筹开展，我司只是负责总表的抄收。再查，《商品房买卖合同（预售）》中记载原告的联系电话为135××******；2019年1月15日，被告向原告的手机号码135××××****发送了短信，具体内容如下：“尊敬的先生，衷心感谢您选购南湖花园物业，您所购买的佛山市顺德区均安镇南湖花园XXX座XXX单位已完成各项工程建设，符合交楼条件，请您本人于2019年1月17日起莅临办理收楼手续。”本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定行使权利及履行义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.交楼标准如何确认的问题；2.迟延交房的违约金计算标准。关于第一个争议焦点，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应在2018年5月1日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付予原告使用，逾期交付的应承担相应的违约责任。被告于2019年1月17日才取得《竣工验收备案表》，其行为已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。本案中，涉案房产于2019年1月17日取得竣工验收备案，被告于2019年1月15日已短信告知原告于2019年1月17日收楼，故涉案的逾期交楼违约金应计至2019年1月17日，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，原告认为被告提供的《商品房买卖合同》为格式条款，若原告逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若被告延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，明显违反公平原则，且被告的违约造成原告的损失远超过违约金，故违约金应当按照每日万分之二的标准计付，被告认为应严格按照合同的约定履行，本院认为根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，若原告逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若被告延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，双方的违约金支付标准不对等，且根据每日万分之零点五的标准计算，每月的违约金为785元，该金额明显过低，故本院综合本案情况酌定调整为日万分之一，即违约金为13671元（523796元×0.0001×261天），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何剑平支付迟延交楼的违约金13671元；二、驳回原告何剑平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为741.9元（原告何剑平已预交），由原告何剑平负担599.9元，被告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司负担142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  殷南鹏人民陪审员  黎燕萍人民陪审员  伍海燕二〇一九年十一月八日书 记 员  罗颖梅