上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0105民初1073号 原告：张迎骏，男，1990年9月16日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：杨洁，上海市万隆众信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任翊骏，上海市万隆众信律师事务所律师。 被告：单正宏，男，1959年8月2日出生，汉族，住上海市长宁区。 被告：郑玉英，女，1961年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。 被告：单启龙，男，1988年5月17日出生，汉族，住上海市长宁区。 原告张迎骏与被告单正宏、郑玉英、单启龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月22日、5月20日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告张迎骏及其委托诉讼代理人杨洁，被告单正宏、郑玉英、单启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张迎骏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2016年5月签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告退还原告已经支付的房款52万元；3.判令三被告支付原告违约金56万元(按照总房款280万元的20%计算)；4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与三被告于2016年5月签订《房屋买卖合同》，约定三被告将上海市长宁区新泾一村XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)以280万元的价格转让给原告。由于被告单正宏欠高利贷以及广东汇融投资股份公司(以下简称汇融公司)款项，原告同意支付140万元首期款给三被告，用于归还欠款并涤除涉讼房屋上的司法查封和抵押。原告先后支付房款52万元，后汇融公司在配合办理解除抵押前夕，突发涉及金融犯罪，涉案人员被全部抓获，涉讼房屋被惠州市公安局惠城区分局司法查封，涉讼房屋交易中断。由于双方仍希望继续交易，房屋中介与被告单正宏前往惠州公安局，表示愿意配合还款，请求解除抵押及司法查封，办案人员表示侦办阶段不接受还款。故双方同意暂停合同履行。2018年2月，惠州公安专案组人员至上海了解情况并表示可以办理收款、解除抵押及司法查封的手续。原告遂多次通过中介催促三被告继续履行合同，但三被告怠于履行。现原告诉至法院，要求判如所请。 被告单正宏辩称，同意解除买卖合同并返还52万元房款。但原告应当协助被告向中介追回房款，原告与中介是朋友关系，原告应当清楚查封的房屋不能买卖，现房款在中介处，原告对此也负有责任。不同意支付违约金，三被告不存在违约行为。惠州公安将涉讼房屋查封后，原告很快知晓该情况，但原告一直没有请求解除合同，因此即便法院认定被告应当支付违约金，也认为违约金金额过高，请求法院予以调整。 被告郑玉英辩称，同意解除买卖合同并返还52万元房款。但目前房款在中介人员唐某处，当时唐某让被告签了全权委托书。2016年5月16日，唐某让原告给被告打款30万元，被告收到之后根据唐某的要求将30万元打给了唐某。2016年5月18日，唐某又让原告向被告打款22万元，唐某让被告将其中的11万打给了汇融公司的简惠星，剩余11万的现金被告交给唐某。关于违约金的意见与单正宏的意见一致。 被告单启龙辩称，同意解除买卖合同并返还房款52万元，但不同意承担返还义务，被告对于签订合同、付款等事情都不清楚，款项亦未经被告收取。对于另外两名被告陈述的其某事实大概清楚。违约金的答辩意见与单正宏的意见一致。原告没有在合同约定的期间支付三被告相关房款，三被告也丧失了购买其某房屋的机会。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋买卖合同、付款凭证、收条、不动产登记簿、居间协议等各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 涉讼房屋权利人为三被告。单正宏、郑玉英原系夫妻关系，单启龙系单正宏、郑玉英之子。 2015年，被告单正宏为帮朋友筹集资金向汇融公司借款115万元，并以涉讼房屋作抵押。2015年9月1日，涉讼房屋抵押状况登记为：抵押权人为案外人简某某，债权数额为115万元，债务履行期限为2015年8月26日至2016年8月25日止。 2016年5月16日，原告(乙方)、三被告(甲方)与案外人上海合业房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方作为买方，甲方作为卖方，丙方作为居间方就涉讼房屋的买卖签订该居间协议；乙方为表示对丙方居间介绍甲方的房地产之购买诚意，交付意向金300,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。同日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方所有的涉讼房屋；总房价款为280万元；在甲乙双方签订合同的十五日内，乙方向甲方支付首期房价款140万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款50万元；其某房价款50万元；乙方银行贷款划入甲方收款账户后三天内对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10万元；乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，甲方未按合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除合同，甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。 2016年5月16日，原告向被告郑玉英转账支付定金30万元，郑玉英为此出具了收款收据。2016年5月18日，原告向郑玉英转账支付22万元，三被告为此出具了房款收条。 2016年5月16日，郑玉英向案外人陆建珍转账30万元。2016年5月18日，郑玉英向案外人简慧星转账11万元。 2016年7月26日，因汇融公司及相关人员涉嫌金融犯罪，涉讼房屋被惠州市公安局惠城区分局司法查封。 另查明，2016年5月27日至2016年6月25日期间，原告名下农业银行账户内余额均超过120万元。 审理中，原告张迎骏申请证人唐某到庭作证，唐某到庭后陈述，其是原告与三被告签订的房屋买卖合同的中介，是为家房产的员工。2016年4月，单正宏将涉讼房屋放到被告处挂牌出售，当时房屋上有财产保全和房屋抵押，出售比较困难。后证人母亲同事的儿子即张迎骏结婚买房，证人就介绍张迎骏去看了涉讼房屋，张迎骏担心房屋有抵押，证人告知其还清债务后可以正常过户。双方签订房屋买卖合同之前，三被告出具了委托书，委托证人办理涉讼房屋抵押、法院查封等相关事宜。证人获得委托书后就与抵押公司(汇融公司)进行磋商，最后确定债务金额为140万，约定2016年6月20日去归还欠款。2016年5月16日，买卖双方就签订了房屋买卖合同，约定的房屋价格是280万。2016年5月16日，证人让郑玉英将30万元打入陆建珍(证人岳母)的银行卡。2016年5月18日，证人与郑玉英一起去了汇融公司上海分公司，证人将郑玉英交给证人的11万现金给了汇融公司的财务，另外当日郑玉英还转账了11万给了汇融公司(实际转账给简慧星，简慧星系汇融公司法定代表人)。2016年6月20日，证人发现抵押公司已经关门，后来知道是由于该公司惠州总部涉嫌非法集资。2016年7月，证人查询涉讼房屋产权信息时发现涉讼房屋被惠州公安司法查封，证人通知了原、被告。2016年年底，证人母亲陪同单正宏去了惠州，了解结果是无法解除司法查封。2018年3月，证人夫妇、单正宏又去了惠州，了解到只要还清抵押涉及的欠款之后可以解除查封，证人与原、被告进行了沟通。郑玉英表示不同意继续履行合同，单正宏表示听郑玉英的。后证人一直与被告方沟通继续履行合同，均无果。原告付首付款是为了同步涤除抵押，当时证人与汇融公司约定6月20日涤除抵押，所以原告没有依照合同约定在2016年6月1日之前付清首付款，被告方对此是清楚的。原告对于证人的陈述无异议。被告单正宏表示其最初到证人处只是为了借款还利息，汇融公司的140万元金额也并非证人谈妥，对证人陈述的第二次到惠州之后的情况不认可，当时惠州清算小组的人提出可以到上海解封，但要5万元好处费，但清算小组并没有来上海。2016年5月18日证人也并未将郑玉英交给其的11万现金支付给汇融公司。对于证人其某陈述无异议。被告郑玉英表示不知晓也未同意过首付款的付款日期更改为2016年6月20日，也不认可证人将拿到的11万现金还给了汇融公司。三被告出具给证人的委托书上单启龙的签字是郑玉英代签的，对证人其某陈述无异议。被告单启龙表示不清楚证人陈述的首付款时间更改为2016年6月20日，三被告出具给证人的委托书上单启龙的签字并非本人所签，对证人其某陈述无异议。 本案审理过程中，承办人分别于2019年7月30日及31日电话联系惠州市中级人民法院以及惠州市惠城区分局汇融公司案件的相关承办人员，了解归还相应欠款后是否可以解除涉讼房屋上的司法查封，相关承办人员均表示在支付欠款后可以解封，并不存在障碍。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与三被告签订买卖合同，三被告作为出售方依照合同的约定具有交房过户的义务，现涉讼房屋未能依据合同的约定交房过户，原告请求解除合同，并由三被告退还已经支付的购房款52万元，并无不当，本院予以支持。被告单启龙主张其不应承担退款义务，但单启龙作为涉讼房屋产权人之一与原告签订了买卖合同，郑玉英亦代表被告方收取了原告支付的房款，单启龙该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约金，本院认为，涉讼房屋因被告单正宏借款而设立抵押，后因该抵押权涉讼房屋被司法查封，导致涉讼房屋无法按约过户，且根据本院与惠州市中级人民法院及惠州市惠城区公安分局核实情况，亦并不存在被告单正宏陈述的因客观原因无法解封，故买卖合同无法继续履行的原因在于被告方，原告要求被告方承担违约责任，本院予以支持。关于被告方主张原告未按合同约定支付首付款，而原告则认为首付款系用于涤除抵押，因双方均知晓2016年6月20日至汇融公司办理涤除抵押，故其才未按约支付首付款。对此本院认为，考虑到原告在2016年5月27日至6月25日期间其账户内的钱款足以支付剩余首付款，三被告亦未提供充分证据证明就原告未按约支付首付款提出过异议，本院采信原告的主张。关于违约金的金额，三被告主张违约金过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，对于违约金的金额本院酌情认定为15万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告张迎骏与被告单正宏、郑玉英、单启龙就上海市长宁区新泾一村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同解除； 二、被告单正宏、郑玉英、单启龙应于本判决生效之日起十日内向原告张迎骏退还房款52万元； 三、被告单正宏、郑玉英、单启龙应于本判决生效之日起十日内向原告张迎骏支付违约金15万元； 四、驳回原告张迎骏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,520元，由原告张迎骏负担4,020元，由被告单正宏、郑玉英、单启龙负担10,500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  胡桂霞 审 判 员  吴怡聂 人民陪审员  牟世荣 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  汤 慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。