大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初1898号原告张莉，女，1984年9月3日出生，汉族，住吉林省长春市经济技术开发区。委托诉讼代理人林焜，系北京英淇律师事务所律师。被告宋广荣，男，1954年3月14日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人苏华君，系辽宁王善忠律师事务所律师。第三人耿广占，男，1957年4月7日出生，汉族，住长春市二道区。原告张莉诉被告宋广荣、第三人耿广占案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张莉及其委托诉讼代理人林焜、被告宋广荣及其委托诉讼代理人苏华君、第三人耿广占到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，涉案房屋的权利人系张莉，查封涉案房屋错误，应当立即解封。1、张莉与被执行人耿广占在房屋中介新发房屋信息咨询服务部新星宇呈沅和邑店的居间下于2018年8月24日签订《房屋买卖协议》，双方明确约定：张莉购买耿广占位于长春市经济技术开发区房屋一套，房屋总价款：132万元，耿广占承诺涉案房屋于2018年8月31日取得房屋所有权证。2、合同签订后，案外人如约支付了132万元全部购房款，另因签订合同时，涉案房屋抵押给马学良，还未下发新房本，因此耿广占为原告办理了房屋权属转移登记手续等委托公证，居民身份证、户口本及离婚证件等身份证明公证，以保证原告能够随时随地顺利办理房屋权属转移登记手续。同时也办理了物业交接手续将涉案房屋交付给了原告，原告于2018年9月8日之后对涉案房屋进行装修并实际入住至今。上述《房屋买卖协议》系双方自愿达成，内容没有违反法律、行政法规的强制行规定，该房屋买卖协议合法有效。依据该房屋买卖协议，原告与耿广占就涉案房屋作出办理房屋登记过户约定，现因该房屋被法院查封，原告无法办理房屋登记过户，法院作出查封该房屋的裁定侵犯了原告的合法权益，应当予以解封。原告享有的要求对涉案房屋所有权变更登记至其名下的特定请求权（物权期待权），优先于被告的金钱债权。原告购买涉案房屋的情形完全符合提起异议申请及排除执行财产保全效力的法律规定，法院依法应当对涉案房屋进行解封。综上所述，案外人对涉案房屋所享有的权利完全能够阻却对本案讼争房产的保全执行，现依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，请求判决立即停止对位于长春市经济技术开发区房屋的财产保全强制执行，并解除对上述房屋的查封；判决确认原告于2018年8月24日与耿广占签订的房屋买卖协议合法有效，并确定位于长春市经济技术开发区房屋归原告所有；本案诉讼费由被告承担。被告宋广荣辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的第二项诉讼请求不是异议之诉的审查范围。金州法院的保全裁定符合法律规定。1、本裁定书裁定查封的对象为不动产，查封时登记在耿广占名下，原告与耿广占的协议，无法对抗不动产登记的效力；2、原告的房屋买卖行为，不存在法律意义上的优先权、排他权，原告提出多个法律法规，其中关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释第10条，特殊动产多种买卖，先行受理在先的原则，与本案无关。原告还提出《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第17条及最高院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，均提到，没有办理过户，第三人没有过错的，或者非因买受人自身的原因未办理过户的，才可解除查封。本案涉案房屋2018年9月6日已经取得产权证，原告又办理了相关的委托公证，不用经过耿广占，自己就可以办理过户，但直到法院查封之前，原告仍未办理过户，原告与第三人为了省税费怠于过户，这是买卖双方的过错，法院查封合法，不应解除。《民事诉讼法》第227条的规定，可以提出异议，但本案原告的异议不成立，法庭应驳回其诉讼请求。第三人耿广占辩称，在法院查封之前房屋已经卖了，交易发生了。原告可能是为了省一些税费，所以没有及时办理房屋产权证。经审理查明，张莉与耿广占在房屋中介新发房屋信息咨询服务部新星宇呈沅和邑店的居间下于2018年8月24日签订《房屋买卖协议》，协议约定：关于房屋状况，就甲方（耿广占）暂时未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方（中介公司）已据实告知乙方（张莉），且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的协议继续履行，不因此追究他方的任何责任。张莉购买耿广占位于长春市经济技术开发区房屋一套，房屋总价款：132万元，耿广占承诺涉案房屋于2018年8月31日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋所有权转移登记手续。交易房屋有抵押，甲方应在乙方配合定于2018年8月27日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款。耿广占于2016年10月21日取得案涉房屋的所有权。后耿广占将案涉房屋抵押给马学良，抵押金额95万元，抵押期限2018年6月5日至2023年6月4日。合同签订后，原告张莉支付了132万元购房款（其中于2018年8月27日分两笔转给马学良92万元），2018年9月3日，马学良与耿广占申请办理案涉房屋的抵押权注销申请。案涉房屋所有权证记载，长春市国土资源局于2018年9月6日向耿广占颁发案涉房屋的所有权证，张莉称直到2018年10月份才知道该所有权证到达耿广占手里。张莉与耿广占双方于2018年9月7日在长春市国安公证处办理了委托办理房屋权属转移登记手续等委托公证书。原告于2018年9月8日之后对涉案房屋进行装修并实际入住至今。张莉因无法办理房屋过户手续，于2018年11月9日前往长春市房产档案馆查询，得知案涉房屋被本院查封。宋广荣诉耿广占民间借贷纠纷一案，宋广荣于2018年10月25日诉前申请査封被申请人耿广占位于吉林省长春市经济技术开发区房屋，本院于当日作出（2018）辽0213财保60号民事裁定，査封了耿广占位于吉林省长春市经济技术开发区房屋，原告张莉于2018年11月27日提出执行异议，本院于2019年1月22日作出（2019）辽0213执异8号执行裁定书，以“本院查封该房屋时，该房屋的所有权仍登记证在耿广占名下，本院的查封并无不当”为由，驳回了张莉的异议请求。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的付款凭证、房屋买卖合同、房屋产权证、公证书及执行裁定书等证明材料在案为凭，这些材料业经当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告请求确认原告于2018年8月24日与耿广占签订的房屋买卖协议合法有效，并确定位于长春市经济技术开发区房屋归原告所有的诉讼请求非本案执行异议程序的审查范围，对原告此项诉讼请求，本院不予审查。作为商品房买卖合同中的买受人张莉支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是案涉房屋的物权期待权。虽然案涉房屋未办理权属过户登记手续，但未办理过户登记手续的主要原因系案涉房屋设定了抵押，只有在抵押权注销后，原告才可以在合理期间内办理权属过户登记手续。自2018年9月6日耿广占取得房屋产权证、张莉知道或者应该知道耿广占取得了涤除抵押权的房屋产权证至2××18年10月25日本院查封案涉房屋，此期间应视为张莉的合理的办理房屋产权证期间。原告提供的证据足以证明原告系在本院查封案涉房屋之前签订的房屋买卖合同、支付全部房款并实际入住，未办理权属过户登记手续，原告对此没有过错，原告应为本案诉争房屋的实际所有权人。张莉基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除对涉案房屋的执行，原告张莉请求停止对涉案房屋的查封，理由充分，本院予以采纳。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：立即停止对位于长春市经济技术开发区洋浦大街3666号万科洋浦花园16幢D101号房屋的财产保全强制执行，解除对上述房屋的查封。案件受理费16，680元(原告已预交)，由被告宋广荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  林海荣人民陪审员  孙金光二〇一九年六月二十六日书 记 员  万 汇