文书内容江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初414号原告：赵群，男，汉族，1956年2月9日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人:袁阳增，江西博德律师事务所律师。被告：袁跃强，男，汉族，1951年12月24日出生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所。被告：万兵，男，汉族，1975年11月9日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所。原告赵群与被告袁跃强、万兵民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵群委托诉讼代理人袁阳增、被告袁跃强、万兵委托诉讼代理人章春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵群提出诉讼请求：1、请求依法判令被告袁跃强支付原告借款本金17690538.71元及利息11218088元（其中第一笔借款本金7690538.71元，逾期还款利息按照约定暂算至2019年6月5日为4468088元，之后利息按合同约定计算至还清本息日止；其中第二笔借款本金10000000元，逾期还款利息按照约定暂算至2019年6月5日为6750000元，之后利息按合同约定计算至还清本息日止）；2、请求依法判令被告万兵对上述款项承担连带清偿责任；3、请求依法判令由两被告共同承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年1月14日，被告袁跃强向原告出具借条一份，借款金额为1000万元，月息4%，原告按约定支付了1000万元；被告万兵对上述款项提供担保。2015年9月22日，被告袁跃强向原告出具借条一份，借款金额为1000万元，月息1.5%，原告按约定支付了1000万元；被告万兵对上述款项提供担保。期间，被告袁跃强以紫江花园的5套房产及6个车位进行抵债付息。故尚余借款本金17690538.71元及利息。庭审中，原告赵群变更第一项诉讼请求的利息部分为：第一笔借款本金7690538.71元的逾期还款利息从2015年1月14日暂计算至2019年6月5日按照月息三分计算，2019年6月5日之后的利息按照月息2%计算至还清之日止。第二笔借款本金1000万元的逾期还款利息从2015年9月2日暂计算至2019年6月5日按照月息1.5分计算，具体计算至还清之日止。被告袁跃强、万兵答辩称：对于原告变更第一项诉讼请求不再需要另行给予举证期间。原告称被告袁跃强至今实欠其本金1769538.71元及利息11218088元不属实，原告实欠本金1277.916259万元，欠利息921.538095万元。第一、答辩人2015年元月14日向其借款1000万元，约定月息4%，借期6个月，本息一块归还；2015年9月22日向原告借款1000万元，约定月息1.5%，借期3个月属实。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，双方对2015年元月14日借款1000万元约定的月利率4%超过法律规定的标准，已付的利息最高只能按月利率3%计算，未付的利息只能按2%计算。第二、答辩人在借款前后提供了下列房屋和车库抵偿了11476443元借款债务：1、王斌：2015年元月8日紫江花园住宅楼一单元22层2201号房价款2324247元，双层车位（车位号019、A019）180000元，合计2504247元；2、赵军、邹丽：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元17层1701号房价款2284392元，2015年12月1日双层车位（车位号011、A011）180000元，合计2464392元；3、赵道平：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元10层1004号房价款1734858元，2015年12月1日双层车位（车位号012、A012）180000元，合计1914858元；4、余双双、赵智：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元32层3204号房价款1824353元，2015年12月1日赵智：双层车位（车位号013、A013）180000元，合计2004353元；5、赵唯政两个双层车位：2015年12月1日车位号：018、A018车位180000元，车位号：017、A017车位180000元，合计360000元；6、赵智、余双双：2016年8月1日紫江花园住宅楼一单元10层1001号房价款2228593元。第三、此外，袁跃强还于2015年9月6日还款160万元，2015年10月23日还款40万元，2017年10月23日还本金50万元。第四、对本案欠款应在法律允许的利率范围内按当事人约定的偿债顺序重新计算。原告对2015年元月14日答辩人向其借款1000万元没有按约定的本息一块归还的顺序计算欠本息金额而是按先还息后还本的顺序计算欠款余额，原告主张的计算方式违反双方约定的债务清偿顺序，应按本息按比例同时归还计算欠本息金额。原告按抵债房屋签订《商品房买卖合同》的时间抵销借款本息没有法律根据。因为被告委托宝华公司与原告指定的人员签订5份《紫江花园签约事项确认单》和6份《紫江花园地下车库认购单》时已将上述房屋和车库交付给房屋和车库买受人使用，因此应当按宝华公司与原告指定人员签订上述确认单和认购单的时间为作抵销债务的时间。在诉讼中，原告赵群提供了下列证据证明自己的主张:第一组证据：证据一：原、被告身份证复印件。证明目的：原、被告诉讼主体适格。第二组证据：证据二：2015年1月14日《借条》一份，证据三：银行转账流水一份，证据四：2015年8月1日两被告出具《承诺书》一份，证据五：2015年11月16日两被告出具《承诺书》一份；证据六：2015年9月22日《借条》一份，证据七：银行转账流水一份，证据八：委托转款书一份，证据九：2017年9月1日两被告出具的《补充借款协议》一份；证据十：2018年6月11日两被告出具的《承诺书》一份。证明目的：1、被告袁跃强分两次向原告借款共计2000万元，被告万兵对2000万元借款提供担保；2、第一笔1000万元约定月息4%，第二笔1000万元约定月息1.5%；3、原告履行了放款的事实。第三组证据：证据十一：《南昌市商品房买卖合同》复印件和不动产登记证五本；证据十二：个人还款计划三份；证据十三：《紫江花园地下车位认购单》六份及收据3份。证明目的：被告用紫江花园的五套房产与六个车位抵债还息的法律事实，房产已办理不动产登记，但其中三套为按揭房；另王斌在此过程中支付定金30万元整。第四组证据：证据十四：《借还款明细》；证据十五：《2015年1月14日-2019年6月5日袁跃强向赵群借款本息计算明细表》；证据十六：《2015年9月22日-2019年6月5日袁跃强向赵群借款本息计算明细表》；证据十七：《袁跃强、万兵向赵群借款事实经过》。证明目的：证明本金和利息的归还情况，截止2019年6月5日，两被告尚欠原告借款本金17690538.71元，利息11218088元；之后利息按合同约定计算。被告袁跃强、万兵质证称：对证据一的三性无异议。对证据二的2015年元月14日的借条真实性、关联性无异议，合法性有异议，月息4%的约定超出了法律规定，借条约定的是本息一块清算，但原告起诉时是按照先扣息再还本计算的。证据二中的其它证据三性无异议。两笔借款本金共2000万我们都收到了。对第三组证据的三性均无异议，但是对证明目的有异议，不能以南昌市商品房买卖合同签订的时间作为房产抵消债务一时间，因为在此之前我们签订了确认单，并交付了房屋。我们认为应当以签订房屋确认单的时间为准，在此认可原告提交的车库认购单的时间作为我们抵债的时间。对于第四组证据，作为原告单方的主张，没有其他证据相印证，应当按照本案查明的事实法律规定来计算。对于证据四他们抵扣的时间点没有，金额也没有。原告按照商品房买卖合同时间计算金额不合理，我们认为应当按照签字确认单上载明的时间来计算金额。因为签字确认单时已经交付房屋。2017年10月23日我方交付了50万，这个约定是还本金，原告计算的时候把这个作为利息不合理。被告袁跃强、万兵提交了以下证据：一、袁跃强、万兵身份证复印件各一份，证明两被告的基本身份信息和都具有诉讼主体资格。二、南昌银行网上银行电子回单两份，江西银行网上银行电子回单一份和赵群收条一份，证明袁跃强2015年9月6日向赵群还款160万元、2015年10月8日向赵群还款40万元、2017年10月23日向赵群还借款本金50万元，赵群向袁跃强出具了一份收条，证明2017年10月23日袁跃强归还的50万元是本金。三、《紫江花园签约事项确认单》五份、《紫江花园地下车库认购单》六份，证明江西省宝华房地产综合开发有限公司代被告提供了5套房屋和6个双层车位给原告如下指定的人员，抵销了11476443元借款债务。1、王斌：2015年元月8日紫江花园住宅楼一单元22层2201号房价款2324247元，双层车位（车位号019、A019）180000元，合计2504247元；2、赵军、邹丽：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元17层1701号房价款2284392元，2015年12月1日双层车位（车位号011、A011）180000元，合计2464392元；3、赵道平：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元10层1004号房价款1734858元，2015年12月1日双层车位（车位号012、A012）180000元，合计1914858元；4、余双双、赵智：2015年11月25日紫江花园住宅楼一单元32层3204号房价款1824353元，2015年12月1日赵智：双层车位（车位号013、A013）180000元，合计2004353元；5、赵唯政两个双层车位：2015年12月1日车位号：018、A018车位180000元，车位号：017、A017车位180000元，合计360000元；6、赵智、余双双：2016年8月1日紫江花园住宅楼一单元10层1001号房价款2228593元。四、赵智、王斌和赵军个人贷款还款计划各三页及袁跃强为他们付按揭款凭证分别25、25和24份（第18页至100页）证明（一）2016年8月19日赵智以抵债房屋紫江花园住宅楼一单元10层1001号房按揭贷款167万元，该款由袁跃强使用，但袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日止，为赵智还按揭款217686.82元，其中还本金60863.3元，还利息156823.52元。（二）2016年8月25日王斌以抵债房屋紫江花园住宅楼一单元22层2201号房按揭贷款163万元，该款由袁跃强使用，但袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日止，为王斌还按揭款212472.78元，其中还本金59410.41元，还利息153032.37元。（三）2016年9月20日赵军以抵债房屋紫江花园住宅楼一单元17层1701号房按揭贷款159万元，该款由袁跃强使用，但袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日止，为赵军还按揭款218917.75元，其中还本金79253.2元，还利息139664.55元。五、紫江花园商业、住宅楼商品房预售许可证一份和竣工验收备案表一份（第101页至106页）证明紫江花园商业、住宅楼于2013年1月31日被批准许可预售，2014年12月14日经竣工验收合格，可以向原告指定的人员交付房屋和车库。六、借据一份（第107页）证明2015年8月24日周斌代王斌借取紫江花园住宅楼1栋一单元22层2201号房AB钥匙柒把，被告委托宝华公司至晚在2015年8月24日将上述房屋交付给了王斌，购房款和车库价值2504247元至少应在该日抵销相应借款金额。七、《补充协议书》一份（第108页）：证明2015年11月25日余双双与宝华公司签订该协议，约定双方均不得在紫江花园住宅楼一单元32层3204号房房顶违章搭建，该日宝华公司已将上述房屋交付给余双双，购房款和车库价值2004353元至少应在该日抵销相应借款金额。原告赵群质证称：第一组证据和第二组证据真实性、合法性、关联性无异议，从其备注的50万元本金及原告的收条可以看出，双方并未对本息的归还顺序进行约定，在未特别约定情况下应优先归还利息。第三组证据：房屋确认单的关联性存在异议，这只是一个意向性确认单，以物抵债未正式确立和达成，应以正式购房合同签订时间为准。因为在最后的以房抵债中房号还存在变更（赵智、余双双抵债的房屋为2016年8月5日选定的1001室，而非被告主张的3204室），购房价格均是按照口头约定每平方128000元计算抵债的，并非按备案合同约定价格，另外王斌支付定金30万元应进行扣减。第四组证据：真实性、合法性无异议，本息归还金额与我方计算有偏差。第五组证据：真实性、合法性无异议，但具备交付条件跟是否交付是两个概念，与本案无关；第六组证据：真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，王斌向其交付了购房定金，我方借钥匙只是看房选房，看房之后钥匙交还开发商宝华公司。事实上王斌最终选择的房号为2401而非2201，所以借取钥匙不代表2015年8月24日其向原告交付了房屋。并且王斌的2401室是按揭购房的，只有签订了房屋买卖合同才能向银行按揭购房。银行按揭贷款下来后才能形成抵债还款。第七组证据：三性均有异议，这只是宝华公司的一个提前告知书，不能证明被告此前已经交付房屋，事实上余双双最终选取的房屋为1001而非3204，被告主张在2015年11月25日折抵借款与事实不符。且赵智、余双双抵债的房屋为2016年8月5日选定的1001室并且是按揭购房，只有签订了房屋买卖合同才能向银行按揭购房。银行按揭贷款下来后才能形成抵债还款。庭后被告袁跃强、万兵补充提交了以下证据：一、宝华公司的证明，证明宝华公司用上述五套房屋和六个车库抵偿袁跃强欠赵群11476443元的借款债务。二、周斌诉袁跃强、万兵等民间借贷纠纷两案一、二审判决书共四份和6份《紫江花园签约事项确认单》，证明袁跃强、万兵与周斌是用宝华公司的商品房按《紫江花园签约事项确认单》载明的时间和房款金额抵偿欠周斌的相应借款本金的，按交易惯例，本案应按5份《紫江花园签约事项确认单》载明的时间和房款金额抵偿欠赵群的相应借款金额。原告称双方按单价每平方米12800元的房价抵销债务不符合事实。三、王斌的《授权委托书》、《房屋验收交接表》、紫江花园物品放行条各一份；赵军的《延期付款承诺书》、《房屋验收交接表》、《借条》各一份；赵道平的《承诺书》一份，证明被告2015年3月12日之前已向王斌交房，2016年4月12日之前已通知赵军办理交房，同年4月27日赵军办理房屋验收交接手续；2015年11月25日赵道平向宝华公司出具一份《承诺书》载明当日其已装修入住。本案借款债务应由上述人员收到房屋之日起按房屋价款抵销债务。原告赵群质证称：对宝华公司证明内容的部分真实性存在异议，1、证明的第四点，对徐双双抵债的房屋并不是3204，而是1001；2、该证明的抵债房屋价格并不是双方约定的抵债房屋金额，原告与被告袁跃强口头约定的抵债房屋单价每平米是12800元，车位认购单载明车位是十八万元一个，原告方支付了三十万定金；3、抵债房屋和抵债车位均用于抵偿2015年1月14日的借款，且优先冲抵利息；4、抵债房屋1001/2401/1701三套房屋均做了银行按揭，按揭金额被被告挪用。判决书四份真实性合法性无异议，关联性有异议，《紫江花园签约事项确认单》6份三性无法确认，事实上周斌案当事人双方进行了以房抵债的结算，并非按《紫江花园签约事项确认单》载明的金额和时间进行抵债，而是按收条抵债，以房抵债的实际价格确为每平米12800元。王斌的《委托书》、《房屋验收交接表》、物品放行条真实性、合法性无异议，关联性有异议，王斌出具的材料未注明时间，而且是关于2201室签的资料，事实上王斌最终选的房号为2401，所以不能证明被告于2015年3月12日将2401交付给王斌事的事实。赵军的《延期付款承诺书》、《房屋验收交接表》、《借条》真实性无异议，赵军只是暂借装修钥匙和勘验，以房抵债手续并未办完，被告并未实际交付；赵道平的承诺书三性均有异议，不能证明房屋实际交接情况，只是被告方单方拟定的格式条款，用于告知相关安全提醒。同时，以房抵债是一个债权转化为物权的过程，抵债时间并非自交付房屋起计算，至少从签订商品房买卖合同时起算，所以即使被告提供的部分房屋交付凭证能证明房屋交付时间，也不能以此时间作为抵债时间，无法达到其证明目的。原告赵群庭后提交《关于袁跃强归还三套按揭房贷款本息确认书》载明：“1、赵智名下的紫江花园1001室，银行按揭167万元，袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日代付按揭本金60863.3元，代付利息156823.52元，本息合计217686.82元；2、王斌名下的紫江花园2401室，银行按揭163万元，袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元，代付利息153032.37元，本息合计212472.78元；3、赵军名下的紫江花园1701室，银行按揭159万元，袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元，代付利息139664.55元，本息合计218917.75元。”上述载明的按揭还款时间与被告袁跃强、万斌提交的按揭款还本息时间及金额均相同。王斌、邹丽、赵军、赵智、余双双、赵道平、赵群（赵唯政系赵群的未成年儿子）提交《情况说明》载明，以上案涉登记在他们名下的五套抵债房及6个车位均系袁跃强偿还赵群借款的抵债车位的房屋。对双方当事人提交的证据，本院认证如下：原告赵群提交的第一组证据，被告对三性均无异议，本院予以确认；第二组证据中被告认为证据二月息4%的约定超出法律规定，其他证据三性无异议，本院对第二组证据二中超出月利率3%的部分不予确认，对第二组证据中其他证据予以确认；第三组证据三性被告无异议，本院予以确认，对证明目的将在下文综合评述；第四组证据中与被告主张还款时间、金额一致的部分予以确认，对被告不予认可的部分本院将在查明事实部分综合评述。对被告袁跃强、万兵提交的证据，本院认证如下：第一组、第二组证据，原告对三性无异议，本院予以确认。第三组证据不能证明被告的证明目的。第四组证据与原告赵群提交的《关于袁跃强归还三套按揭房贷款本息确认书》中载明的三套按揭房屋按揭还款金额一致的部分，本院予以确认，对双方主张不一致的部分，本院在下文综合评述。第五、六、七组证据不能证明案涉抵债房屋已交付。对被告袁跃强、万兵庭后补充提交的证据，本院认为：证据一宝华公司的证明，被告在本案审理中自认宝华公司系被告袁跃强的公司，与袁跃强存在利害关系，且原、被告双方对该五套房产的具体抵债金额存在争议，本院不予确认。证据二、证据三不能证明被告的证明目的。对案外人赵智、王斌、赵军、赵道平、赵唯政所称案涉五套房屋及六个车位均系被告袁跃强、万兵向原告赵群的抵债房产车位，原、被告双方确认了该事实，对各案外人以上陈述，本院予以确认。对各案外人所称案涉房屋的交付时间因与被告袁跃强、万兵所称的交付时间不一致，被告袁跃强、万兵亦未充分证明上述抵债的五套房产的具体交付时间，本院不予认证。原告赵群庭后提交《关于袁跃强归还三套按揭房贷款本息确认书》载明的按揭还款时间、金额与被告袁跃强、万斌主张的按揭款还本息时间及金额相同，本院予以确认。原、被告双方一致同意，赵智按揭房贷款本息的计算抵扣时间点为2017年9月30日，王斌按揭房贷款本息的计算抵扣时间点为2017年10月10日，赵军按揭房贷款本息的计算抵扣时间点为2017年10月20日。原告赵群陈述，2014年12月31日付的车位10万元定金，在2015年1月8日以车位18万元冲抵了该10万元，剩下的8万元用于冲抵2015年1月15日出借的1000万的本金，冲抵完8万元本金后，2015年1月15日实际出借的本金为992万元。另外20万元定金是在2016年10月8日赵唯政购买2201的时候抵扣的首付款，买卖合同约定的首付款中包含了这20万元，被告认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁跃强向原告赵群借款。2015年元月14日，被告袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《借条》一份，载明：“今借到赵群先生现金壹仟万元整，月息4%，借期为陆个月（本息一块清算）。”2015年元月15日，赵群向袁跃强账户存入1000万元。2015年8月1日，被告袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《承诺书》一份，载明：“袁跃强先生与万兵先生共同承诺在2015年10月30日之前归还欠赵群先生人民币壹仟万元整。”2015年11月16日，被告袁跃强、万兵（承诺人）出具《承诺书》一份，载明：“2015年1月15袁跃强向赵群借款人民币壹仟万元整，截止2015年11月14日尚欠赵群借款本金1000万元，承诺人保证在2015年12月30日前还清借款，如借款人到期还未还清借款，万兵个人自愿承担连带清偿责任，本人承诺在2015年12月30日还清借款。”2015年9月22日，被告袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《借条》一份，载明：“今借到赵群先生人民币壹仟万元整，期限叁个月，月息1.5%”。袁跃强出具《委托转款书》载明：“袁跃强向赵群借款10000000元，现委托赵群交将该借款转入如下单位：单位名称：南昌市洪燕铝业有限公司。南昌市洪燕铝业有限公司同意接收此款。”赵群同日向南昌市洪燕铝业有限公司转入1000万元。2017年9月1日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《补充借款协议》一份，载明：“袁跃强分别于2015年元月14日、2015年9月22日向赵群借款共计人民币大写贰仟万元整的借款凭证，且有法律效果。具体借款利息金额以双方对账核实为准，借款人：袁跃强，担保人：万兵。承诺2017年12月31日之前归还。”2018年6月11日，袁跃强（借款人）、万兵（担保人）出具《承诺书》一份，载明：“袁跃强分别于2015年1月14日借到赵群人民币壹仟万元整，月息4%；2015年9月22日借到赵群人民币壹仟万元整，月息1.5%，承诺人多次承诺还清借款，由于承诺人资金紧张，承诺人再次承诺：袁跃强保证在2018年9月30日前还清借款本金及利息，万兵对袁跃强的上述债务承担连带清偿责任（担保期限为主债务履行期限届满之起二年）。”2015年9月6日，袁跃强向赵群转账160万元，转账用途注明还款。2015年10月8日，袁跃强向赵群转账40万元，转账用途注明还款。2017年10月23日，袁跃强向赵群转账50万元，转账用途注明归还2015年借款本金，赵群出具《收条》载明：“今收到南昌市洪燕铝业有限公司（袁跃强、万兵）归还2015年借款本金合计人民币50万元整”。2015年1月8日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与王斌签订《紫江花园地下车位认购单》载明：王斌以18万元认购紫江花园地下停车位双层一个。2015年12月1日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与赵军、赵道平、赵智、赵唯政分别签订《紫江花园地下车位认购单》载明，赵军、赵道平、赵智、赵唯政以18万元/个认购紫江花园地下停车位双层共五个，金额总计90万元。2014年12月31日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司出具两张《收据》载明，收到王斌购地下车位定金各5万元，共计10万元整。2016年10月8日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵唯政（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买紫江花园一单元22层2201号房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为14075.26元/㎡，合同总价2324247元整，买受人按一次性付款方式于2016年10月8日一次性付房款2324247元整；出卖人应当在2016年12月31日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年5月6日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0084078号，权利人为赵唯政，房屋坐落于东湖区旭照路169号紫江花园商业、住宅楼一单元2201室，房屋竣工时间为2014年12月14日。2015年11月25日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与赵道平（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：买受人赵道平购买紫江花园住宅楼[栋]一单元10层1004号房，订购面积为130.56㎡，合同单价为13287.82元/㎡，合同总价1734858元整，买受人于2016年10月8日前一次性付清房价1734858元。2016年10月8日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与赵道平（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买紫江花园一单元10层1004号房，建筑面积为130.56㎡，合同单价为13287.82元/㎡，合同总价1734858元整，买受人按一次性付款方式于2016年10月8日一次性付房款1734858元整。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月26日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0080141号，权利人为赵道平，房屋坐落于东湖区旭照路169号紫江花园商业、住宅楼一单元1004室，房屋竣工时间为2014年12月14日。2015年1月8日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与王斌（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：买受人王斌定购紫江花园住宅楼[栋]一单元22层2201号房，订购面积为165.13㎡，合同单价为14075.26元/㎡，合同总价2324247元整，于2015年11月24日前付清总房价30%以上，计704247元整，剩余房款计1620000元整，必须在2015年12月24日前办理完商业贷款手续，如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2014年12月31日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司出具《收据》载明，收到王斌购紫江花园1－1－2201室房款20万元。2016年8月5日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与王斌（买受人）签订《商品房买卖合同》约定购买购买紫江花园商业、住宅楼一单元24层2401号房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为14171.8元/㎡，合同总价2340190元整，买受人须在合同签定当日内付清首付款即710190元，余款163万元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月29日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0080821号，权利人为王斌，房屋坐落于东湖区旭照路169号紫江花园商业、住宅楼一单元2401室，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年8月25日，该房屋进行银行按揭贷款163万元，袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元，代付利息153032.37元，本息合计212472.78元；2015年11月25日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与赵军、邹丽（买受人）签订《紫江花园签约事项确认单》载明：赵军购买紫江花园住宅楼[栋]一单元17层1701号房，订购面积为165.13㎡，合同单价为13833.90元/㎡，合同总价2284392元整，于2015年11月25日前付清总房价30%以上，计694392元整，剩余房款计1590000元整，必须在2015年12月25日前办理完商业贷款手续，如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2016年9月12日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵军、邹丽（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买紫江花园商业、住宅楼一单元17层1701号房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为13833.9元/㎡，合同总价2284392元整，买受人须在合同签定当日内付清首付款即694392元，余款159万元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月25日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0079053号，权利人为赵军、邹丽，房屋坐落于东湖区旭照路169号紫江花园商业、住宅楼一单元1701室，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年9月20日，该房屋进行银行按揭贷款159万元，袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元，代付利息139664.55元，本息合计218917.75元。2015年11月25日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司与赵智、余双双（买受人）签订两份《紫江花园签约事项确认单》载明：余双双、赵智购买紫江花园住宅楼[栋]一单元32层3204号房及一单元10层1001号房，订购面积分别为130.56㎡、165.13㎡，合同单价分别为13973.29元/㎡、13495.99元/㎡，合同总价分别为1824353元整、2228593元整；3204号于2015年11月25日前付清总房价30%以上，计554353元整，剩余房款计1270000元整，必须在2015年12月25日前办理完商业贷款手续；1001号房签约时首付558593元整，贷款金额167万元整；如因买受人未带齐相关资料及款项，或者由于自身原因未按时办妥签约及按揭手续，此房屋将可另行销售并按双方签定的商品房认购书中有关条款执行。2016年8月5日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵智、余双双（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买紫江花园商业、住宅楼一单元10层1001号房，建筑面积为165.13㎡，合同单价为13495.99元/㎡，合同总价2228593元整，买受人须在合同签订当日内付清首付款即558593元，余款167万元办理银行按揭贷款。关于房产交付时间及交房事项与赵唯政签订的《商品房买卖合同》相同。2019年4月23日，办理了《不动产权利证书》载明：证书编号为赣（2019）南昌市不动产权第0078938号，权利人为余双双、赵智，房屋坐落于东湖区旭照路169号紫江花园商业、住宅楼一单元1001室，房屋竣工时间为2014年12月14日。2016年8月19日，该房屋进行银行按揭贷款167万元，袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日代付按揭本金60863.3元，代付利息156823.52元，本息合计217686.82元。本院认为，结合本案事实，本院归纳以下争议焦点进行评述：一、关于案涉借款本息是否合法问题。被告袁跃强向原告借款2000万元，有其和万兵向原告出具的《借条》、《承诺书》、《补充借款协议》及原告提交的转账凭证为凭，本院对案涉2000万元借款事实予以确认。被告在2015年1月14日出具的1000万元借款借条中载明月利率为4%，超出了民间借贷利率上限的规定，本院依法予以调整为已支付的利息按年利率36%计算，未支付的利息按年利率24%计算。二、关于被告袁跃强已归还的款项及抵债车位、房产的抵债本息顺序问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”，第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。被告袁跃强借款后，于2015年9月6日、2015年10月8日分别归还160万元、40万元，双方未约明系归还本金或利息，应按规定先归还尚欠利息，超出部分再充抵借款本金。被告袁跃强2017年10月23日向赵群归还借款本金50万元，赵群在《收条》载明该50万元系归还借款本金，应依约抵扣本金。被告主张2015年1月14日《借条》载明“本息一块清算”即为推定双方对抵债车位及房产进行了抵扣约定，原告赵群对此予以否认，本院认定双方并未就抵债车位及房产进行具体抵扣本息比例进行约定。未对抵充顺序未进行约定的，应优先抵冲负担较重的及先到期的债务。本案中，2015年1月15日出借的1000万元借款约定月利率为4%，早于2015年9月22日出借的1000万元，约定月利率也高于2015年9月22日出借1000万元双方约定的月利率1.5%，本院按规定进行抵充2015年1月15日出借的1000万元借款本息。三、关于案涉抵债车位的抵债时间及抵债金额问题。原告赵群与被告袁跃强约定2015年1月8日（签订《紫江花园地下车位认购单》）袁跃强以车位一个（登记在王斌名下）作价18万元、2015年12月1日（签订《紫江花园地下车位认购单》）以车位五个（分别登记在赵军、赵道平、赵智、赵唯政名下）作价90万元，共计108万元充抵本案债务，双方未约明系抵扣本金或利息，应按规定先归还尚欠利息，超出部分再充抵借款本金。双方均认可抵债时间自签订车位认购单时间开始抵扣，应依约自签订《紫江花园地下车位认购单》时间开始抵扣案涉借款本息。双方认可2014年12月31日王斌购地下车位交付的定金10万元，在2015年1月8日认购一个车位应付款18万元中扣除，剩余8万元自2015年1月15日原告赵群出借案涉借款本金1000万元中抵扣，抵扣后2015年1月15日原告赵群出借本金余额为992万元。四、关于案涉五套抵债房产抵债时间问题。（一）、被告称周斌案系以交付时间认定抵债时间，该案确立了原、被告之间的交易惯例，该主张原告赵群不予认可。周斌案与本案事实及各方当事人的诉辩主张并不相同，且周斌案并未确立本案的原、被告双方存在交易惯例。被告未能证明五套房产的具体交付时间，也未充分证明双方存在以交付时间作为抵债时间的约定或当地交易惯例或法律依据。（二）、《商品房买卖合同》约明案涉五套房产的交付时间均为2016年12月31日，均晚于《商品房买卖合同》的签订时间，被告提交的《紫江花园签约事项确认单》与《商品房买卖合同》中的买受人、房号并非一一对应关系，与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号也并非一一对应关系，足以说明各方签订确认单时抵债的房产并未特定化，被告主张以签订《紫江花园签约事项确认单》时间作为案涉房产抵债时间无事实依据。（三）、原告提交的《商品房买卖合同》与《不动产权利证书》中载明的权利人与房号能逐一对应，可以证明《商品房买卖合同》签订时原、被告双方已就抵债房产特定化，《商品房买卖合同》签订时间早于合同备案时间及不动产权利证书发放时间，也早于《商品房买卖合同》中约定的房产交付时间，原告主张以《商品房买卖合同》签订时间作为抵债时间更合理，并符合案涉事实，有利于解决双方矛盾，本院予以支持。被告主张自房屋交付之日计算抵债时间无事实和法律依据，本院不予采信。五、关于案涉五套抵债房产抵债金额问题。2016年10月8日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵唯政、赵道平（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）分别签订《商品房买卖合同》约定，赵唯政以一次性付款2324247元购买抵债房产，赵道平以一次性付款1734858元购买抵债房产，该两套房产均已办理《不动产权利证书》,原告赵群已实际取得该两套抵债房产，应以该两套房屋总价4059105元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，抵债时间为签订《商品房买卖合同》时间2016年10月8日。2016年8月5日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与王斌（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定，王斌在合同签定当日内付清首付款710190元，余款163万元办理银行按揭贷款购买抵债房产。原告认可2014年12月31日王斌购房产交付的定金20万元包含在2016年8月5日王斌签订《商品房买卖合同》约定的首付款中，符合本院上述关于房产抵债时间的认定，本院确认该20万元定金包含在该套房产约定的首付款中。该房产已办理《不动产权利证书》,原告赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款710190元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年8月5日。2016年8月25日，该房产进行银行按揭贷款163万元，双方认可袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元（抵扣案涉借款本金），代付利息153032.37元（抵扣案涉借款利息），本息合计212472.78元，后未再支付按揭本息，按揭款抵债时间为2017年10月10日2016年9月12日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵军、邹丽（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人在合同签定当日内付清首付款即694392元，余款159万元办理银行按揭贷款。该房产已办理《不动产权利证书》,原告赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款694392元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年9月12日。2016年9月20日，该房产进行银行按揭贷款159万元，双方认可袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元（抵扣案涉借款本金），代付利息139664.55元（抵扣案涉借款利息），本息合计218917.75元，按揭款抵债时间为2017年10月20日。2016年8月5日，案外人江西省宝华房地产综合开发有限公司（出卖人）与赵智、余双双（买受人、案涉抵债房屋登记权利人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人在合同签订当日内付清首付款即558593元，余款167万元办理银行按揭贷款。该房产已办理《不动产权利证书》,原告赵群已实际取得抵债房产，应以房产首付款558593元按法律规定先抵扣案涉借款利息，超出部分再充抵案涉借款本金，首付款抵债时间为2016年8月5日。2016年8月19日，该房屋进行银行按揭贷款167万元，双方认可袁跃强自2016年9月19日至2018年10月19日代付按揭本金60863.3元（抵扣案涉借款本金），代付利息156823.52元（抵扣案涉借款利息），本息合计217686.82元，按揭款抵债时间为2017年9月30日。抵债金额应以被告袁跃强代原告赵群支付按揭款金额为准。原、被告双方未对以上各项还款、抵债车位及房产约定充抵两笔借款中的哪一笔，本院依法充抵两笔借款中先到期及负担较重的2015年1月15日1000万元的借款本息。综上，被告袁跃强2015年1月14日借款1000万元的还款、抵债数额具体计算方式为：（一）、2015年1月15日扣除8万元车位款剩余借款本金992万元[扣除2015年1月8日抵债的1个车位款8万元（18万元－10万元定金）]，按年利率36%（约定月息4%）计算，自2015年1月15日至2015年9月5日（234天），应付利息232.128万元，实付160万元（2015年9月6日还款），尚欠利息72.128万元。（二）、自2015年9月6日至2015年10月7日（32天）按年利率36%（约定月息4%）计算），应付利息31.744万元。与第一项总计尚欠利息103.872万元。实付40万元（2015年10月8日还款），尚欠利息63.872万元。（三）、2015年10月8日至2015年11月30日（54天）。992万元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息53.568万元，与第二项总计应付利息117.44万元。实付90万元（2015年12月1日五个车位抵债90万元），尚欠利息27.44万元。（四）、2015年12月1日至2016年8月4日（248天）。992万元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息246.016万元。与第三项总计应付利息273.456万元。实付1268783万元（2016年8月5日王斌抵债房产首付款710190元加赵智、余双双抵债房产首付款558693元），尚欠利息146.5777万元。（五）、2016年8月5日至2016年9月11日（38天）。992万元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息37.696万元。与第四项总计应付利息184.2737万元。实付69.4392万元（2016年9月12日赵军、邹丽抵债房产首付款694392元），尚欠利息114.8345万元。（六）、2016年9月12日至2016年10月7日（26天）。992万元按年利率36%（约定月息4%）计算应付利息25.792万元。与第五项总计应付利息140.6265万元。实付405.9105万元（2016年10月8日赵道平、赵唯政两套抵债房款405.9105万元），差额265.284万元，应充抵本金，充抵后尚欠2015年1月15日的借款本金为726.716万元。（七）、2016年10月8日至2017年9月30日（358天）。726.716万元按年利率24%计算应付利息为173.442885万元。扣除以2017年9月30日为节点，袁跃强代付按揭本金60863.3元，代付利息156823.52元，充抵后尚欠2015年1月15日本金720.62967万元，尚欠利息157.760533万元。（八）、2017年10月1日至2017年10月10日（10天）。720.62967万元按年利率24%计算应付利息4.804198万元。与第七项总计应付利息162.564731万元。扣除以2017年10月10日为节点，袁跃强自2016年9月25日至2018年10月25日代付按揭本金59410.41元，代付利息153032.37元，充抵后尚欠2015年1月15日本金714.688629万元，尚欠利息共计147.261494万元。（九）、2017年10月11日至2017年10月20日（10天）。714.688629万元按年利率24%计算应付利息4.764591万元。与第八项总计应付利息152.026085万元。扣除以2017年10月20日为节点，袁跃强自2016年10月20日至2018年10月20日代付按揭本金79253.2元，代付利息139664.55元，充抵后尚欠2015年1月15日本金706.763309万元，尚欠利息共计138.05963万元。（十）、2017年10月21日至2017年10月22日（2天）。706.763309万元按年利率24%计算应付利息0.942351万元。与第九项总计应付利息139.001981万元。扣除2017年10月23日袁跃强还本金50万元，尚欠2015年1月15日本金656.763309万元。（十一）、2017年10月23日至2019年6月5日（591天）。656.763309万元按年利率24%（约定月息4%）计算应付利息258.764744万元，与第十项相加，尚欠利息共计397.766725万元。六、本案应支持原告赵群诉请借款本息具体数额问题。截止2019年6月5止，被告袁跃强总计应归还原告赵群借款本金1656.763309万元，利息1074.266725万元[2015年1月15日借款本金656.763309万元，利息397.766725万元（具体计算方式见附表）；2015年9月22日借款本金1000万元，利息自2015年9月22日起至2019年6月5日止共计1353天，按月利率1.5%计算676.5万元）]，之后利息计算方式为自2019年6月6日起至本息清偿之日止，以656.763309万元为基数按年利率24%计算及以1000万元为基数按月利率1.5%计算两者之和。七、关于被告万兵的保证责任问题。被告万兵在《借条》、《承诺书》、《补充借款协议》中自愿对案涉借款本息承担连带保证责任，担保期限为主债务履行期限届满之日起二年，应依约承担保证责任。原告赵群主张被告万兵对案涉借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。被告万兵承担保证责任后，可向被告袁跃强追偿。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十一条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告袁跃强自本判决生效之日起十日内，归还原告赵群借款本金1656.763309万元及利息[至2019年6月5日止利息为1074.266725万元；自2019年6月6日起至本息清偿之日止，以656.763309万元为基数按年利率24%计算及以1000万元为基数按月利率1.5%计算两者之和]；二、被告万兵对本判决第一项债务承担连带清偿责任，承担担保责任后，可向袁跃强追偿；三、驳回原告赵群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186344元，财产保全费5000元，共计191344元，由袁跃强、万兵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明"诉讼费"】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 周 雪审判员 王 璐审判员 胡德辉二〇一九年十月八日（）法官助理鲁泽月书记员敖付绥附表：2015年1月15日1000万元还款充抵本息明细（2014年12月31日，原告预付车位定金10万元，房产定金20万元，共30万元。2015年1月8日被告抵车位18万元）            起止时间              本金金额（万元）              被告归还金额（万元）              约定利息      （本金数额×天数×36%÷360）（万元）              利息差额（折抵本金数额）（万元）              折抵后本金数额（万元）              折抵后总计欠息（万元）                  2015.1.15-2015.9.5（234天）              992（扣除车位8万）              160              232.128              0              992              72.128                  2015.9.6－2015.10.7      （32天）              992              40              31.744              0              992              63.872                  2015.10.8-2015.11.30（54天）              992              90              53.568              0              992              27.44                  2015.12.1-2016.8.4（248天）              992              126.8783              246.016              0              992              146.5777                  2016.8.5-2016.9.11（38天）              992              69.4392              37.696              0              992              114.8345                  2016.9.12-2016.10.7（26天）              992              405.9105              25.792              265.284              726.716              0                  起止时间              本金金额（万元）              被告归还金额（万元）              约定利息      （本金数额×天数×24%÷360）（万元）              折抵本金数额（万元）              折抵后本金数额（万元）              折抵后总计欠息（万元）                  2016.10.8-2017.9.30（358天）              726.716              本金6.08633，利息15.682352              173.442885              6.08633              720.62967              157.760533                  2017.10.1-2017.10.10（10天）              720.62967              本金5.941041，利息15.303237              4.804198              5.941041              714.688629              147.261494                  2017.10.11-2017.10.20（10天）              714.688629              本金7.92532，利息13.966455              4.765491              7.92532              706.763309              138.05963                  2017.10.21-2017.10.22（2天）              706.763309              本金50              0.942351              50              656.763309              139.001981                  2017.10.23-2019.6.5（591天）              656.763309              0              258.764744                                          397.766725