广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10988号原告黎某红，女，汉族，19某年某月某日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人王某文，广东某律师事务所律师。委托代理人石某，广东某律师事务所实习律师。被告某深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人曾某志。委托代理人刘某，广东某律师事务所律师。原告黎某红诉被告某深圳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某文到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《房地产买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于深圳市龙岗区某街道某园某栋某单元某3室，购房总价款为2357763元。合同第九条约定：被告于2015年12月31日之前将该房产交付给原告。合同第二十一条约定：被告在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的初始登记，并在本房地产交付给原告之日起240天内为原告办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成卖方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120天的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。在合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日起最后一天起240日内仍无法办妥其名下《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。合同签订后，原告依约履行了付款义务。给予上述事实，被告未按合同约定按时履行办证义务已构成违约，被告应当支付逾期办证违约金。为此，原告诉求：一、被告向原告支付2016年8月28日起至2017年2月24日期间逾期办证违约金170702元(2357763×0.04%×181);二、本案的诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉亦未提交答辩状。查明，原告与被告于2015年8月20日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的深圳市龙岗区某街道某园某栋某单元某号房产，总价款为2357763元，一次性付清价款，被告应于2015年12月31日前将房屋交付给原告。交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。出卖人在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。2017年1月13日原告办理了房产证，房产证显示楼盘竣工验收时间为2015年9月29日。另查，在涉案小区其他买受人向被告主张延期交房违约金、延期办证违约金等系列纠纷案件中，生效判决确认涉案楼盘2016年12月21日办理的初始登记。以上事实，有买卖合同及附件、房产证、民事判决书及当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，案件争议的焦点为被告是否应当承担延期办证违约责任以及违约金应当如何计算等问题。原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件，符合自愿、合法原则，本院予以确认。根据合同附件约定：“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，合同第二十二条约定“因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产》证的，则自房屋交付后的第240日起按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金……”，合同约定2015年12月31日交房，故原告在约定期间内未能办理到房地产证书，被告应当依约向原告承担延期办证违约责任，支付相应违约金。关于违约金的起算日，合同第二十二条与附件五第十三条对此约定不一，因涉案合同系国土局的范本，而附件五第十三条是被告拟定的格式条款，对范本合同内容作出的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对被告具有法律约束力，该条明确被告应自合同约定交付房屋之日起240日内取得房地产证，否则视为被告延期，应当自延期翌日承担违约责任。故本院认定违约金起算日应自合同约定的交付日（2015年12月31日）第241天起算，原告诉请自2016年8月28日起算，未超出合同约定，本院予以确认。被告辩称因存在搭板改建的情况，办证义务应当顺延，依据是类似另案生效判决中已认定延期交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系。本院认为，房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定迟延办证与搭板、燃气改造也存在因果关系；且根据合同约定，被告应当在竣工验收后的180日内即2016年3月22日前办理完初始登记，但被告在此期限内尚未申请办理初始登记，本身已构成迟延履行；被告也未提交证据证明逾期办理初始登记与搭板和燃气改造之间具有因果关系的证据，应承担举证不能的法律后果；此外，涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下，仍办理了初始登记，事实上也说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。综上，被告的抗辩理由不能成立。原告主张违约金的截止日计算至实际办证之日止，符合法律及事实，本院予以支持。因此，按照房价款的日万分之四被告应向原告支付2016年8月28日至2017年1月13日期间的逾期办证违约金131091.62元（2357763元×0.04%×139天）。至于被告请求法院就其申请登记等事宜的记录文件调取，因与本案没有必然关系，该申请并无必要，本院不予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告某深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黎某红支付逾期办证违约金131091.62元；二、驳回原告黎某红的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1857元（原告已预交），原告黎某红负担431元、被告某深圳房地产开发有限公司负担诉讼费1426元，被告应于本判决生效之日起十日内径付原告。保全费1374元（原告已预交），原告黎某红负担319元、被告某深圳房地产开发有限公司负担诉讼费1055元，被告应于本判决生效之日起十日内径付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇一九年九月十七日书记员  姚练