广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10389号原告：黄敏，男，汉族，1964年12月22日，住址：广州市越秀区。原告：于志秀，女，汉族，1964年8月20日，住址：广州市天河区。委托代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。被告：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北文明一路中信城市时代****1908-A。法定代表人：张贵清。委托代理人：史松宁，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：郑志君，广东达伦律师事务所律师。原告黄敏、于志秀与被告惠州市中海宏洋地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄敏、于志秀起诉称，2013年7月5日原告与被告签订合同编号为“惠州（2013）10017642”的《商品房买卖合同》(以下简称为“合同”)，约定以原告按揭贷款的方式向被告购买位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C3栋4层01号房。房价款总价为614566元，原告依合同的约定向被告支付了相应的购房款并依约履行原告应履行的义务。根据合同第十五条的约定，被告应当在交房后540日内为原告办理完成房地产权属证书。被告于2015年2月12日向原告交付了房屋，被告应当于2016年8月5之前办理完成房地产权属证书。但被告却无故迟迟不办理，被告竟然拖延至2017年10月17日才给原告办理完成房地产权属证书。原告认为被告的行为已构成违约，根据《品房买卖合同》第十五条的约定，如被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期期间被告应当每日按已收房款的万分之一向原告支付违约金。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，理应履行。原告依约履行不存在任何违约，而被告拖延办理房地产权属证书违反合同的约定。故原告依《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定起诉被告要求被告承担违约责任，请求人民法院依法支持原告方的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金26917.99元（614566元×0.1‰×438天，2016年5月27至2017年11月7日）。2、判令本案受理费用由被告承担。被告惠州市中海宏洋地产有限公司辩称，一、涉案合同第十五条之约定，无论从权利义务角度而言，还是从合同约定的意思表示而言，亦或从产权登记部门的办证程序而言；均系指向开发商办理大确权事宜，而非指向办理小确权。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，在房屋未完全建成时以及开发商未取得权属登记（大确权）的情况下进行交易买卖。因此开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为所有权人，依法有权处分房屋。而办理产权证（小确权）则完全是属于买受人的权利，开发商在此环节仅提供附随的协助义务。对于办理产权证，每一位买受人都有着行使权利的自由，除特别约定之外，如何行使权利，情况不尽相同，根本无法精确量化。而被答辩人主张，其签订涉案合同的目的，系取得涉案房屋的所有权，但办理产权证系被答辩人自己的权利，何时办理？是否办理？取决于被答辩人自己的意愿，他人及国家机构均无权干涉。其次，从合同约定而言。涉案的《广东省商品房买卖合同》为广东省住建厅发布的全省通用模板，也是必须使用的模板。结合上述情况，在普遍适用、强制使用的示范合同中不可能直接限制业主办理产权证的期限，否则将侵犯买受人行使权利的自由。而买卖合同第十五条第二句中：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。该约定已经明确了是规定期限，并非约定期限，因此规定期限并不指向第一句中的约定时间，两者应区分开来。根据答辩人当庭提交的案例：（2019)年13民终2825-2830号、（2014)粤高法民一提字第88号中也有类似判例，可以看出合同明确约定期限系指向答辩人办理权属登记（大确权）的期限。而后续附件四第十条亦在合同正文的基础上补充说明，明确大小确权的定义并对此进行了区分。再次，从产权登记部门的办证程序而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施，产权登记机关办妥权属登记（大确权）的证明文件正是《商品房权属登记证明书》，产权登记机关的证明书恰好证实了合同第十五条的约定系指向大确权。同时，办理产权证（小确权）并不存在备案的程序，而办理权属登记(大确权）才有备案的程序。答辩人提交的证据清单2中的证据1“惠州市数字房产网上预售系统截图”亦可以体现，而由此可知，合同第十五条及附件四第十条约定期限即为答辩人办理大确权的时间期限。被答辩人忽略“权属登记”及“备案”的文字表述，存在避重就轻的情形。二、根据涉案合同附件四第十条之约定，已经明确了涉案房屋大确权期限的起算时间及标准，双方应按约计算相应的期限。而资料递交后，产权登记机关的办理时间应排除在期限外，该办理时间非出卖人所能干涉。首先，根据双方签订的买卖合同第十五条约定，出卖人在涉案房屋交付使用后540天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；附件四第十条约定，由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，按日承担违约责任。同时附件四明确约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。因此办证期限的计算点因根据合同约定，结合45宗案件的具体交付情况予以确定。其次，根据上述合同约定，逾期办证期限因按约以720日为限计算。被答辩人主张应适用540日期限的说法并无合同依据，而涉案合同附件四也不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，涉案房屋办证如超过720日，答辩人依旧需按约承担违约责任。同时，案件涉及房地产一手楼交易，包含工程建设、买卖交易、验收备案、行政管理、产权登记等诸多流程，涉及多方人员及国家机构，实践中普遍存在非因出卖人原因导致办理权属登记期限过长的情形。有鉴于此，双方签订附件四亦是根据实际情况出发，将办证期限调整为720日符合现实情况，并不存在免除一方责任，排除对方权利的情形。再次，即便根据被答辩人的主张，合同约定期限指办理产权证期限。根据双方签订的买卖合同附件四第十条第二款之约定，如存在因政府相关部门的原因造成被答辩人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，答辩人无须承担责任。结合案件事实情况，产权登记机关出具的回执可以佐证，早在2017年11月左右答辩人已经将所有权转移登记的资料递交给产权登记机关，而后续产权证的办理进度及情况应属产权登记机关的事务，而非答辩人所能干涉。三、本系列案中，多位被答辩人的部分诉请已经超过诉讼时效。被答辩人无相关证据能予以证明违约金的诉讼时效存在中断的情形，依法不应得到支持。本系列案共有45户业主起诉，当中的部分诉请已经超过诉讼时效，根据涉案合同之约定，相关违约金以日计算，每日的违约金均系单独的债权，应分别单独计算诉讼时效。根据最高人民法院民一庭2017年《民事审判指导与参考》的指导意见（第68辑）及司法实践，被答辩人自起诉之日起往前倒推三年，超过三年的违约金均已经超过诉讼时效而依法不应得到支持。综上所述，被答辩人的起诉理由无证据及法律依据，请法院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。本院查明的案件事实经审理查明，原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年7月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C3栋4层01号房的房屋，建筑面积105.80平方米。购房总价：614566元。交付期限：出卖人应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2015年2月12日收楼。产权登记机关于2017年9月14日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2017年10月17日办理了不动产权证书。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。裁判理由和结果本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，合同约定涉案房屋于2015年4月28日交付，即被告应当在2017年4月17日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2017年9月14日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日，根据合同约定被告应在商品房交付之日起720内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2017年9月14日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，因此，被告应向原告支付2017年4月18日起至2017年9月14日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金9157元（614566元×0.1‰/日×149日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄敏、于志秀支付逾期办理房屋产权备案登记违约金9157元。二、驳回原告黄敏、于志秀的其他诉讼请求。案件受理费472元（原告已预交236元），由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  杨燕红审判员  李雄杰审判员  欧阳琳二〇一九年十二月二十三日法官助理张岳灵书记员李诗琪