上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10740号原告：许积嘉，男，1962年2月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。被告：上海晖晗置业有限公司，住所地上海市金山区。原告许积嘉诉被告上海晖晗置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由上海市杨浦区人民法院移送本院，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法直接送达被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告许积嘉及其委托诉讼代理人史明生到庭参加了诉讼，被告上海晖晗置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许积嘉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年4月12日就上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖协议；2、判令被告支付原告违约金人民币556,000元(房屋总价款的20%)；3、判令被告退还原告房产证。事实与理由：原、被告于2017年4月12日就上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋买卖协议，约定房价为2,780,000元,截止日前被告尚剩余房屋价款840,000元未付。后因被告涉及刑事案件，系争房屋在2018年8月8日被上海市公安局杨浦分局轮候查封，被告资金链断裂，合同将无法履行。被告上海晖晗置业有限公司未作答辩。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室，系原告家庭签订动迁协议取得的安置房，产权于2017年8月8日过户登记至原告许积嘉名下，备注：动迁安置房，自2017年7月25日起三年内不得转让、抵押。系争房屋上目前有上海市公安局杨浦分局于2018年8月8日以沪公(杨)封通字[2018]10016号文件采取的轮候查封措施。2017年4月12日，原告作为甲方，被告上海晖晗置业有限公司作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积89.71平方米，动迁协议签订日期为2004年6月7日，转让价款共计2,780,000元。付款方式：甲方向乙方转移系争房屋的使用权后三个工作日内，乙方向甲方支付1,110,000元；乙方于收到上述房屋的不动产权证原件，且甲方与乙方签订书面的《上海市房地买卖合同》后，乙方向甲方支付转让价款830,000元；剩余转让价款840,000元，乙方应于产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内以现金形式支付(若乙方或乙方指定的第三人需以银行贷款方式支付，则以银行放款日为准)向甲方支付完毕。在标的房屋符合过户条件后，甲方配合乙方或乙方指定的第三人办理过户手续。第10.1条第(2)项约定，因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房屋转让价款总额20%的违约金。协议另约定了其他事项。协议签订后，被告支付原告方房款1,940,000元，原告方交付被告系争房屋及相应产权证、动迁协议、配套商品房供应单、购房发票、维修基金收据等文件原件。经本院询问，上海市公安局杨浦分局于2019年7月10日来函答复本院称，上海国赟资产管理有限公司实际控制人田国斌以高额利息为诱饵，向不特定的社会公众非法募集资金共约20亿元，并注册成立、收购上海合舜金融信息服务有限公司、上海晖晗置业有限公司、上海秦嘉置业有限公司、上海荣观置业有限公司等多家公司，使用非法吸收的资金对外收购动迁房，系争房屋系被告上海晖晗置业有限公司使用非法集资款购买的动迁房，目前被该局轮候查封；为保证追赃挽损，希望本院充分考虑投资人利益，将已付房款退还至该局冻结的晖晗置业公司账户。上述查明的事实，由以下证据证明：原告的陈述，原告提供的房屋买卖协议、不动产登记簿、收据、账户明细，本院出示的上海市公安局杨浦公局公函，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，原告称，2018年春节后，被告工作人员让原告到被告在杨浦区的办公室，告知原告被告公司出事，原告可能拿不到房款，让原告起诉被告。公安局的公函证明被告的账户已被冻结，因此被告是无法支付尾款的，故原告认为合同无法履行。原告曾去杨浦公安局要求解除系争房屋查封，公安局回复原告通过诉讼解决。于是原告就来起诉，没有向被告寄送过解除合同通知。系争房屋已被被告出租了，本案中不要求腾退，等法院判决解除合同后，再去向实际居住人主张权利。解除合同后愿退还已收房款。审理中，本院采用公告方式向被告送达起诉状副本等诉讼文书，视为被告于2019年8月12日收到。本院认为：原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。但因被告涉及刑事案件，被告财产已被公安机关查封、冻结，合同客观上已无法履行，故原告有权解除合同，本案起诉状可视为解除合同通知，起诉状副本公告送达当天即2019年8月12日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，原告应返还被告已付房款。被告收取的系争房屋相关文件，应返还原告。原告不要求处理腾退房屋事宜，本院予以照准。原告主张的解除合同赔偿金，金额符合合同约定，本院予以照准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款的规定，判决如下：一、原告许积嘉与被告上海晖晗置业有限公司于2017年4月12日就上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》于2019年8月12日解除；二、被告上海晖晗置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告许积嘉违约金556,000元；三、被告上海晖晗置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告许积嘉位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证；四、原告许积嘉应于本判决生效之日起十日内返还被告上海晖晗置业有限公司已付房款1,940,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,360元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  徐 萍人民陪审员  赵 敏二〇一九年九月二十日书 记 员  高 原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。