广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2359号原告：江仁芳，女，1986年12月23日出生，汉族.委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。被告：钟太阳，男，1971年12月17日出生，汉族.委托诉讼代理人：杨晓明，广东德深律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楠纯，广东德深律师事务所实习律师。原告江仁芳诉被告钟太阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告江仁芳及其委托诉讼代理人陈佳杰，被告钟太阳及其委托诉讼代理人杨晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月12日签订《集资建房合同》属无效合同；2.被告退还原告购房款人民币25万元及利息（利息以人民币25万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2017年3月13日起计算至全部款项清偿之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月12日，原、被告签订《集资建房合同》，约定被告作为建设方，原告作为集资方，双方合作建设集资房，集资房坐落于惠州市××区xx所后面，位于集资项目的第x层x号房，并约定集资项目与商品房存在区别，暂不具备办理房产证的条件，原告需被告支付集资款共计308700元，被告建设完毕后将集资房交付给原告。合同签订后，原告向被告支付一次性购房款25万元，被告向原告出具收据，但截止至起诉之日止，被告尚未将集资房交付原告。双方签订的《集资建房合同》并非真实的集资房，实质为房屋买卖，且被告交付予原告的集资房并获得相关报建手续，违反了《城乡规划法》第十四条规定，属于小产权房性质，根据《合同法》第五十二条规定，原、被告签订的合同违反了国家法律强制性规定，属于无效合同，应将购房款25万元退还予原告，故诉至法院。被告辩称，原、被告在签订合同时已经知晓案涉房屋的性质，合同签订时案涉房屋已经建成，被告有足够的理由可以将房屋交付给原告，被告不存在违约行为，现原告就此起诉被告，也严重违反了合同诚信原则，合同约定的购房款为308700元，原告诉请自认已经支付25万元，根据合同第7条第3点，原告未按期支付房款，应该向被告支付合同购房款30%的违约金，被告没有收到原告的购房款25万元，被告也没有在收据上签订确认，因此请求法庭驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告与被告签订了《集资建房合同》，约定被告将位于惠州市××区xx所后面x层x号的集资建设房产移交给原告使用和处置，原告应付集资总金308700元。《集资建房合同》第一条约定：“1.甲乙双方订立本合同前，甲方将集资建房的法律性质向乙方作出了必要的解释和说明，乙方认识到集资建房的法律性质与商品房具有较大的区别……”。第三条约定：“1、本合同第二条所规定项目中的x层x号房，是为本合同标的集资建设房产（以下称本房产），其用途为住宅、商用。建筑面积约为玖拾捌平方米。2.本房产使用年限同上述土地使用年限，在本房产有效使用年限内，乙方有使用和处置权，即可以使用、租赁、出让、赠与、继承等”。合同第八条约定：“乙方支付集资款后，甲方开具收款收据。乙方已经付清全部款项的，甲方应当出具付清集资房款证明书”。原告在合同乙方（签名）处签名并按指模确认，被告在合同甲方（签名）处签名并按指模确认。同日，原告通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司名下账号62×××18的账户转账22万元到被告名下账号62×××94账户上。同日，原告收到盖有被告私章的《收据》，载明收到被告一次性购房款25万元缴付xx层x号房。庭审中，原告本人到庭陈述：原告经老乡介绍向被告购买案涉房产，通过银行转账22万元或23万元，其丈夫手机通过微信转账1万元至2万元，共付25万元。银行转账后，原、被告在深圳联丰五金厂办公室签订《集资建房合同》，并由被告的会计张天福出具《收据》。被告本人到庭陈述：被告认可其与原告签订了《集资建房合同》，但合同和《收据》的内容并不是被告所填写，私章也不是被告所盖，被告不认可收到原告的25万元。被告的私章放在其财务曾彩霞处。合同所涉房产位于新圩塘吓产径小学对面，土地是一名姓邓的茂名人，不记得其全名，没有国土证，没有报建手续，亦没有房产证。姓邓的茂名人买的土地，被告收取原告等人的预付款项一同集资建房子。集资建房资金是由出资人转账到被告的尾号为xx的农商行账户上。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点是：1.原告与被告于2017年3月12日日签订的《集资建房合同》的效力问题；2.双方在签订合同过程中有无过错，责任如何承担。关于原告与被告于2017年3月12日日签订的《集资建房合同》的效力问题。从原告与被告签订的《集资建房合同》约定内容来看，原、被告签订《集资建房合同》，名为投资合作建房，实为“小产权房”买卖，原告庭审中自认案涉房屋占用的土地没有国土证，集资建房没有取得报建手续，“小产权房”的买卖必然涉及房屋占用的土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，案涉房屋的建设和销售均未取得相关规划和预售手续，被告亦未提供证据证明其依法取得建设用地的相关手续并具备转让案涉房产的资质，且原、被告均不是所在房屋的村集体经济组织成员，原、被告集资建设、销售案涉房产的行为，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，故，双方当事人签订的《集资建房合同》，违背了法律、法规强制性规定，损害当地村民集体利益和公共利益，应属无效。关于双方在签订合同过程中有无过错，责任如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，原、被告均清楚知道案涉房屋没有报建手续和房产证明，双方当事人均存在一定过错，应当各自承担相应的责任。被告因无效合同取得的款项应予以退还，原告明知案涉房屋不具备建设和交易条件仍将款项支付给原告，应自行承担款项的利息损失。关于被告辩称没有收到原告支付的25万元的问题，本院结合案涉合同约定内容、合同履行过程、原、被告本人陈述内容以及原告提供银行转账、收据等证据，原告通过银行转账22万元到被告名下账户后，收到了盖有被告私章载明款项25万元的《收据》，而被告庭审中亦承认私章交由其财务保管，故被告辩称其没有收到原告支付的25万元，本院不予采信。原告诉请被告退还25万元，本院予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告江仁芳与被告钟太阳于2017年3月12日签订的《集资建房合同》无效。二、被告钟太阳于本判决生效之日起3日内退还25000元给原告江仁芳。三、驳回原告江仁芳的其他诉讼请求。案件受理费2721元，由被告钟太阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张文姣二〇一九年十二月二十五日书记员  冯泳诗