上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14198号原告(反诉被告)：上海力唐文化发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李强，董事长。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海艺博园玉文化传播有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张铁军，董事长。委托诉讼代理人：李浩，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：章波，浙江沪鑫律师事务所律师。原告上海力唐文化发展有限公司(以下简称力唐公司)与被告上海艺博园玉文化传播有限公司(以下简称艺博园公司)定金合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于2019年5月8日第一次公开开庭进行了审理。原告力唐公司的委托代理人薛剑峰，被告艺博园公司的委托诉讼代理人章波、李浩到庭参加了诉讼。本案诉讼期间，被告艺博园公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员周颖适用简易程序于2019年6月6日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)力唐公司的委托代理人薛剑峰，被告(反诉原告)艺博园公司的委托诉讼代理人卢蓉蓉、章波到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)力唐公司的委托诉讼代理人薛剑峰，被告(反诉原告)艺博园公司的委托诉讼代理人章波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)力唐公司向本院提出诉讼请求：1.力唐公司与艺博园公司于2017年3月18日签订的《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》解除;2.艺博园公司双倍返还力唐公司定金人民币(币种下同)3,140,000元。事实与理由：艺博园公司位于上海市闵行区浦星公路XXX弄，上海国际品牌珠宝中心权利人。2017年3月18日，力唐公司向艺博园公司提出承租其物业内的商铺，并签署了《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》，意向书约定力唐公司租赁商铺期限9年，艺博园物业整体开业日暂定为2017年9月28日，具体以艺博园公司书面通知和正式签署的租赁合同为准。2017年9月28日前为免租期，此后艺博园公司开始收取租金。若商场整体开业时间迟于9月28日的，以实际开业日为收取租金期。力唐公司租赁商铺目的为经营餐饮，租赁范围为艺博园公司物业B1、B2层。意向书签订4日内，力唐公司支付艺博园公司定金1,570,000元。艺博园公司负责公共区域装修，燃气、水、电、上下水管道的接通。商铺范围在意向书中明确进行了列表。2017年3月27日，力唐公司向艺博园公司支付定金1,570,000元，艺博园公司向力唐公司出具收款收据。此后，艺博园公司迟迟未开业，公共区域内装修未完成。2018年9月21日，力唐公司致函艺博园公司，要求其必须在承诺的2018年12月18日，全球发布及试营业前，即最迟在2018年10月20日前，将符合规范条件的商铺交付力唐公司，函件当日经艺博园公司签收。力唐公司通知的最迟交付期届满后，艺博园公司依旧未能将符合条件的商铺交付力唐公司。此后双方开始协商合同解除及定金返还事宜。在商谈过程中，2018年12月8日，艺博园公司向力唐公司发出《告知书》，要求力唐公司在2018年12月18日前，携带相关证件及资料去签署正式租赁合同。力唐公司认为艺博园公司迟延交付商铺的行为，已使力唐公司订立租赁合同的目的丧失，双方之间已无必要继续履行意向书约定的内容。综上，力唐公司为了维护自身合法权益，依据相关法律之规定，特向法院提起诉讼，望法院依法判决。被告(反诉原告)艺博园公司辩称，同意力唐公司的第一项诉请解除意向书，但是相应的违约责任应由力唐公司承担。意向书约定，力唐公司应当根据艺博园公司的通知签订租赁合同，力唐公司在起诉状中所称的艺博园公司应于2018年10月20日之前交付商铺没有依据。艺博园公司最早在2018年12月8日向力唐公司发送告知书，要求与力唐公司签订正式的租赁合同。意向书中没有约定双方签订正式租赁合同的时间节点。力唐公司的行为构成根本性违约，导致意向书无法继续履行，相应的违约责任由力唐公司承担。据此，艺博园公司提出反诉，要求法院判令：1.确认艺博园公司与力唐公司签订的《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》于2019年3月7日解除;2.确认艺博园公司有权没收力唐公司的1,570,000元定金;3.力唐公司赔偿艺博园公司损失1,515,567.84元。对于艺博园公司的反诉，力唐公司辩称，同意解除意向书，但是不同意解除日期为2019年3月7日，解除日期应为法院判决解除之日。关于没收定金，根据担保法司法解释，若力唐公司无正当理由拒绝签订租赁合同，则应该没收定金，而现在不签订租赁合同的原因是艺博园公司提供的租赁物不符合双方的目的，租赁物具有重大瑕疵，且租赁物内部布局与意向书布局发生重大变化，影响力唐公司是否签订租赁合同的意思表示。因为不签订租赁合同不应该适用该条款的规定，应该由艺博园公司承担不利责任。关于赔偿损失，力唐公司无过错，不产生损失。该损失是否实际发生、损失的计算方式是否合理都需要艺博园公司举证证明，目前无证据证明实际发生了损失。综上，除同意解除意向书外，不同意艺博园公司的其余反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，艺博园公司(甲方、出租方)与力唐公司(乙方、承租方)签订《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》，约定乙方自愿向甲方承租位于上海市闵行区浦星公路xxx弄的上海国际品牌珠宝中心(艺博珠宝中心)的商铺,建筑面积以测绘报告为准。乙方意向铺位为：1、B1层共32个铺位，建筑面积2,621.59平方米，租金6元/平方米/天；2、B2层共15个铺位，建筑面积1,733.49平方米，租金6元/平方米/天。租金每3年递增1次，每次在原租金基数上浮10%。租期9年，整体开业日暂定为2017年9月28日，具体以甲方书面通知双方签署正式租赁合同为准。装修免租期自2017年9月28日前，自2017年9月28日后为经营收租期。如珠宝中心整体开业日期晚于2017年9月28日，顺延到实际开业日期作为收租期。缴租方式为押二付三(月)；也可年付,年租金优惠8%。乙方租赁该商铺仅限于经营餐饮。甲方负责公共区域的装修,燃气、电、上下水管道的接通(B2层不通燃气)。乙方应在本意向书签订之日后4个工作日内向甲方支付1,570,000元的租赁定金。乙方应根据甲方的通知(2个月内),前往甲方处签订正式的租赁合同,并按照甲方要求提供相关合法证件资料(需提供的资料清单现附件2)，若乙方未按照甲方要求及时签订正式的租赁合同或未按照甲方要求提供相关证件资料的,则视为乙方自动放弃认租该商铺,甲方有权将该商铺出租给第三方,并没收乙方的全额定金。如乙方按甲方约定已提供所需证件资料,因甲方原因导致乙方无法按时签订《租赁合同》或经营该商铺的,则甲方需双倍返还乙方定金。附件1：乙方意向铺位表;附件2.乙方需提供的资料清单;附件3.承租铺位的区域图,为本意向书的内容,具有同等法律效力。意向书还就其他事项作出约定。2017年3月27日，艺博园公司向力唐公司出具收据一张，确认收到定金1,570,000元。2018年4月18日，上海市消防总局向艺博园公司出具《建设工程消防验收意见书》，意见书记载上海市浦东新区浦星公路XXX号的徐浦加油站东南侧地块商业办公中心[本次验收范围：A1楼-A7楼及地下室，不涉及建筑内部装修防火]，消防验收合格。2018年6月5日，上海市闵行区建设和管理委员会向艺博园公司颁发《建设工程竣工验收备案证书》，载明艺博园公司位于徐浦加油站东南侧地块商业办公项目工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。2018年7月10日，上海市闵行区公安消防支队向艺博园公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明由艺博园公司报送的上海市闵行区浦星公路XXX号(装修范围：地下第2层局部至地下1层局部，装修面积为17,058.94㎡，地下3层，建筑面积72,341㎡)，经审核，工程消防设计合格。工程竣工后应依法申报消防验收。2018年9月21日，力唐公司向“上海国际品牌珠宝中心”发出《上海国际品牌珠宝中心餐饮商铺交付及开业日确认书》，上载我司(上海力唐文化发展有限公司)在2018年8月15日接到贵司关于上海国际品牌珠宝中心将定于2018年12月18日整体开业并举办盛大开业仪式的口头通知,我司将在贵司书面确认后与所持商户进行开业前统筹。我司租赁的贵司位于上海市闵行区浦星公路567弄商业综合体地下餐饮商铺B1、B2贵司将最晚于2018年10月20日前按照餐饮商铺交付标准交付给我司。贵司负责公共区域的装修、燃气、电、中央空调、上下水管道的接通(现有工程不足2018年8月15日双方工程协调会议上均已知情,现甲方在工程施工中,B2层不通燃气)。上海国际品牌珠宝中心将定于2018年12月18日整体开业并举办盛大开业仪式。上述确认书空白处有手写文字“本中心决定于2018年12月18日全球发布+试营业”，文字上留有上海国际品牌珠宝中心有限公司合同印章。诉讼中，力唐公司提供了一份日期为2018年10月22日的由案外人上海爵忻机电安装工程有限公司出具的现场勘查报告，该报告指出该公司受力唐公司委托至上海国际珠宝中心勘查发现商铺现场不具备进场装修条件、厨房排油烟及厨房补风管道未施工完毕、排污管道尚未施工、隔油池设备未安装、空调风机盘管未整改完毕、预留的消防排烟接驳口未施工到位、空调风机盘管未安装控制面板。报告内另附有现场勘查照片。2018年12月8日，艺博园公司向力唐公司发出告知书，称商铺已具备装修条件，请力唐公司于2018年12月18日携带相关有效证件及资料至艺博园公司签订正式的租赁合同。2019年2月19日，艺博园公司向力唐公司发出《催告函》，载明位于上海市浦星公路567弄的上海国际品牌珠宝中心于2019年1月8日起试营业，请力唐公司于2019年2月28日前与艺博园公司签订正式的租赁合同，否则视为力唐公司放弃认租商铺，艺博园公司有权另行出租，并没收力唐公司的全部定金。力唐公司收到上述函件。2019年3月6日，艺博园公司向力唐公司发出《合同解除函》，上载力唐公司未按约前来签订租赁合同，该行为已经严重违约。力唐公司起诉确认《意向书》解除，构成根本违约。艺博园公司正式函告力唐公司，双方《意向书》解除，没收定金157万元，保留追究法律责任的权利。力唐公司收到上述函件。另查明，据媒体报道，上海国际品牌珠宝中心于2019年1月8日试营业。诉讼中，艺博园公司提交了一组上海国际品牌珠宝中心餐饮广场布置图，用以证明现状具有大面积调整及装修，公共区域发生大变化，艺博园公司同意负责装修，公共区域需要与商铺衔接进行，餐饮无法按照现状装修。另，本院于2019年9月19日至上海市闵行区公安消防支队就案件事实询问相关情况，该队陈述：该队向艺博园公司出具过建设工程消防设计审核意见书，艺博园公司施工之后需报验，如在施工中对设计进行了修改，需向该队申请审核。该队会视情况审核。因此，在意见书中会写明设计不得擅自修改、更改。经查询，艺博园公司未向该队申请验收。2019年6月30日后，因验收部门由建管委负责，故是否向建管委申请验收，可至该委了解。上述事实,由原告(反诉被告)力唐公司提供的商铺租赁意向书、收据、商铺交付及开业日确认书、现场勘查报告、告知书、媒体报道，由被告(反诉原告)艺博园公司提供的商铺租赁意向书、告知书、公证书及邮寄凭证、竣工验收备案证明、建设工程消防验收意见书，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。艺博园公司与力唐公司签订的《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》，约定了租赁商铺的建筑面积、租金、期限等租赁条件，表达了双方希望通过签订正式房屋租赁合同具体约定双方权利义务的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。力唐公司向艺博园公司支付了定金157万元，其目的是为了担保主合同(即房屋租赁合同)的签订。依据约定，若力唐公司未按照艺博园公司要求及时签订正式的租赁合同或未按照艺博园公司要求提供相关证件资料的,则视为力唐公司自动放弃认租该商铺,艺博园公司有权将该商铺出租给第三方,并没收力唐公司的全额定金。如力唐公司按艺博园公司约定已提供所需证件资料,因艺博园公司原因导致力唐公司无法按时签订《租赁合同》或经营该商铺的,则艺博园公司需双倍返还力唐公司定金。因此，本案的争议焦点在于双方未能签订正式租赁合同的实际原因与责任归属。力唐公司认为，上海国际品牌珠宝中心迟迟未开业，公共区域装修未完成，艺博园公司未在力唐公司要求的时限内交付商铺，故未能签订正式租赁合同的责任在于艺博园公司。艺博园公司则认为，其在向力唐公司发出签约告知书后，力唐公司拒绝签订正式租赁合同，故未能签订正式租赁合同的责任在于力唐公司。本院认为，房屋租赁合同关系中，出租人的目的是获得租金收益，承租人的目的是取得租赁物的使用权满足其居住或商业经营等租赁目的。现实中较为常见的房屋租赁是按现状租赁，故承租人可以通过审核租赁物权属状态、实地查看租赁现场等决定是否承租标的物。而本案的租赁标的物较为特殊，即原为在建工程，双方在签订租赁意向书之时，房屋尚在投入建设中，故房屋建设完成后，是否能够满足承租人的租赁目的，毫无疑问将成为承租人决定是否签约的重要考量因素之一。本案中，根据《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》的约定，商铺的租赁用途为经营餐饮，艺博园公司需负责公共区域的装修，燃气、电、上下水管道的接通。然而，至于是双方签订正式房屋租赁合同之时，公共区域内的装修是否应予完成，公用设施管道是否应予接通等，意向书未作明确约定。这也是双方进一步磋商签约陷入僵局的根本原因。即，从力唐公司承租商铺的商业角度考量，商铺未完成公共部位装修，地下层至少至2019年上半年为止尚未通过建筑内部的装修消防验收，根本无法满足其商业经营的租赁目的。而从艺博园公司的商业角度考量，提供符合租赁条件的商铺是其订立合同后的合同义务，其无需即刻提供符合租赁条件的商铺。双方上述基于对规避自身商业风险的考量，在意向书约定不明的情况下，本院认为均有其合理性，但由此产生的重大分歧致使双方无法就签约再行达成任何一致意见。故本院认为，最终正式的房屋租赁合同未签订，并不可归属于任何一方。因此，本院就力唐公司主张双倍返还定金的本诉请求，以及艺博园公司主张没收定金并赔偿损失的反诉请求，均不予支持。现双方均一致确认《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》解除，本院基于当事人的意思表示予以确认。关于意向书的解除日期，力唐公司于2019年1月31日即具状请求确认意向书解除，艺博园公司后于2019年3月7日发函确认意向书解除，故本院以艺博园公司作出解除的意思表示之日作为意向书解除之日。意向书解除后，艺博园公司理应将定金返还力唐公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海力唐文化发展有限公司与被告(反诉原告)上海艺博园玉文化传播有限公司于2017年3月18日签订的《商铺租赁(餐饮综合配套)意向书》于2019年3月7日解除;二、被告(反诉原告)上海艺博园玉文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海力唐文化发展有限公司返还定金人民币1,570,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海力唐文化发展有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海艺博园玉文化传播有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计31,920元，保全费5,000元，合计36,920元，由原告(反诉被告)上海力唐文化发展有限公司负担18,460元，由被告(反诉原告)上海艺博园玉文化传播有限公司负担18,460元。反诉案件受理费计15,742.27元，由被告(反诉原告)上海艺博园玉文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  朱乐平人民陪审员  张秉馨二〇一九年十二月七日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。