河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初600号原告：陈远贵，男，1966年12月17日生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：杨庆辉、余海燕，河南紫弦律师事务所律师。被告：李诚，男，1969年11月17日生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：黄萌，河南斗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：余全友，河南人天律师事务所律师。第三人：易宏志，男，1966年10月24日生，汉族，住光山县商务中心区，委托诉讼代理人：易建国，河南鼎聚律师事务所律师。第三人：梁梅，女，1971年6月20日生，汉族，住址同上。原告陈远贵诉被告李诚、第三人易宏志、梁梅执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈远贵及其委托诉讼代理人杨庆辉、余海燕，被告李诚及其委托诉讼代理人黄萌、余全友，第三人易宏志及其委托诉讼代理人易建国和第三人梁梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈远贵诉称，第三人易宏志、梁梅欠有原告债款，经光山县人民法院判决偿还后，原告依法申请了强制执行，执行局裁定查封了易宏志在秀水蓝湾的置换房屋一套，执行过程中被告李诚提出异议，称在法院查封之前易宏志已经将该置换房屋售卖于他人，光山县法院又作出（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书裁定“中止对本院（2017）豫1522执恢51号执行裁定的执行”。原告认为，易宏志在秀水蓝湾的置换房屋是其与妻子梁梅二人的共同财产，转让财产所有权未经共有人同意，转让行为自然无效；涉案房屋所有权的转移未经登记，不发生效力；即便易宏志与李诚签订的购房协议为真，但此协议并不是物权变动的法律凭证，李诚所购买的易宏志的房屋至今没有记载于房产管理部门的登记簿中。综上，（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书认定易宏志与李诚交易的房屋已经发生转移，明显与法律规定相悖。故诉至法院，请求判令：1、确认被告李诚与第三人易宏志签订的秀水蓝湾置换房屋转让行为无效；2、决定光山县人民法院（2017）豫1522执恢51号执行裁定书继续执行。被告李诚辩称：1、易宏志与被告置换的房产并非是易宏志与梁梅的夫妻共同财产。2011年1月1日易宏志与余守礼、王德喜签订的房屋置换协议上没有梁梅签名，协议的内容也没有表明是易宏志与梁梅的夫妻共同财产，公证书上也没有梁梅签字，因此认定诉争房屋是其夫妻共同财产缺乏证据佐证。2、置换的房屋没有依法登记具有客观原因。置换的房屋是秀水蓝湾棚户区改造项目，在建设过程中出现问题，开发商负责人被判刑，导致该项目已有十年之久，至今没有交房，变更登记的条件还未成就，因此被告与易宏志置换的房产尽管已经选号，但还没有得到房子。3、被告与易宏志于2016年5月签订的房屋置换协议（实际上是债务抵换）是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，该置换协议合法有效，应受法律保护，在光山县人民法院作出（2017）豫1522执恢51号执行裁定书之前一年多时，诉争房屋所有权已经转移，且得到置换开发商签字认可，所有权人已经不是第三人易宏志，所以该裁定书依法应当中止。综上，原告起诉的事实和理由不能成立，（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁决意见合法，请求法庭依法驳回原告起诉。第三人易宏志辩称，对（2018）豫1522执异字第32号裁定书真实性无异议，但是该裁定书是错误和违法的；公证书仅仅能证明易宏志等人签字按手印，并未证明协议内容合法属实，且协议仅有易宏志签字并不能证明其具有完全的处分权；转让协议的基础法律关系是民间借贷，签订协议时易宏志并未取得房屋的任何产权；涉案房屋的所有权目前尚未发生，该房屋目前还是归梁梅和孩子所有。第三人梁梅辩称，对本案涉及纠纷不知情，用于置换的老房子是其个人财产，是在结婚前其娘家人出资3万元为其购买的，与易宏志无关，易宏志无权转让，与易宏志在2016年9月22日已经离婚。经审理查明，第三人易宏志与梁梅原系夫妻关系，其二人于1995年登记结婚，1998年7月8日，梁梅通过与案外人代斌峰签订房屋买卖协议购买了代斌峰位于原光山县粮食局饲料公司家属楼一楼的商品房一套。2010年左右秀水蓝湾项目开发商在该房屋占地处经营房地产开发，2011年1月1日，易宏志（甲方）与案外人余守礼、王德喜（乙方，秀水蓝湾项目原开发商）签订《房屋置换协议》一份，约定甲方以上述房产与乙方置换商品住房一套，乙方在18个月内建好商住房并提供给甲方。该《置换协议》中约定易宏志应得的房屋因故至今未建成交付。2013年7月10日，经他人介绍，易宏志以其名下秀水蓝湾一套住房的选号权作为抵押向本案原告陈远贵借款15万元，并将一份落款时间为2011年1月29日其与秀水蓝湾（余守礼、王德喜）签订的《房屋置换协议》交予陈远贵持有保管，以做上述借款的担保。2016年5月，易宏志（甲方）又与李诚（乙方）签订《房屋转让协议》，约定内容如下：1、甲方将2011年1月1日与余守礼、王德喜签订的房屋置换协议的置换房屋转让给乙方，甲方置换协议的原件丢失，从签订本协议之日起甲方书面声明原协议作废，并将声明提交一份给乙方，如今后因原协议出现所产生的一切后果全部由甲方承担；2、甲方转让的房屋建筑面积保证有130㎡，少于130㎡由甲方按市场房价补给乙方，多于130㎡乙方不补甲方差价款。储藏室归甲方所有；3、甲方转让给乙方的房价双方协商同意为人民币叁拾陆万元整（360000.00元），甲方向乙方借款人民币贰拾万元整（200000.00元），月息3%计算，借款期满26个月零15天，本息满叁拾陆万元后房屋归一方所有，不足26个月零15天交房，可按实际交房时间计算利息，少于叁拾叁万元由乙方退还。超过26个月零15天交房其超期天数不再计算利息；4、甲方负责协助乙方办理房产证，办证费用按原置换协议执行；5、本协议签订后甲方负责与原开发方协调办理过户到乙方的相关手续，其他事宜按甲方与余守礼、王德喜签订的协议执行；6、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，上报原秀水蓝湾房地产开发公司一份；7、本协议自双方签字之日起生效，双方不得违约，如有一方违约，须赔偿对方违约金人民币贰拾万元整。易宏志于2016年5月16日出具《声明》一份，声明“我于2011年1月1日与秀水蓝湾余守礼、王德喜签订的房屋转换协议和公证书原件因保管不慎丢失，现声明两份原件作废”。上述协议签订后，秀水蓝湾开发商光山德厚昌业房地产有限公司于2016年5月19日在该协议上注明“同意此转让协议，由易宏志转让给李诚，但双方产生的各种纠纷我单位不负责”字样，易宏志于2016年5月20日又向李诚出具20万元借条一张，载明月息3分。因易宏志未能向陈远贵履行还款义务，陈远贵将易宏志、梁梅起诉至光山县人民法院，光山县人民法院于2016年9月8日作出（2016）豫1522民初1754号民事判决书，该判决书认定易宏志未征得房产共有人梁梅的同意无权处分夫妻共同财产，抵押担保无效，判决易宏志、梁梅向陈远贵偿还借款15万元及利息。判决生效后，易宏志与梁梅仍未能履行判决确定的还款义务，陈远贵申请执行后，光山县人民法院于2017年8月12日作出（2017）豫1522执恢51号执行裁定书，裁定查封“易宏志、梁梅所有的位于光山县秀水蓝湾小区130平方米住房一套和7.32平方米的储藏室（暂未确定具体位置和房号）”。2018年8月15日被告李诚与光山县商务中心区管理委员会、光山德厚昌业房地产有限公司签订了一份《房屋置换协议》，该置换协议中主要合同事项为空白，2018年8月17日李诚对（2017）豫1522执恢51号执行裁定书确定的执行标的提出异议，光山县人民法院经审查后于2018年11月19日作出（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书，裁定“中止对本院（2017）豫1522执恢51号执行裁定书的执行”，陈远贵不服该裁定，引起诉讼。另查明，第三人易宏志在2016年5月与被告李诚签订《房屋转让协议》后，其又于2016年9月与其妻子梁梅在光山县人民法院调解离婚，调解中易宏志自愿同意放弃秀水蓝湾小区的置换房（待选房号）的房产且该房产归梁梅及其子易鑫所有。在李诚提出执行异议之后、光山县人民法院作出（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书之前，光山德厚昌业房地产有限公司于2018年9月17日向李诚发放了《光山县秀水蓝湾棚户区安置户选房确认书》，确认李诚抽中“5-3-2507”号房产。本案审理过程中，经合议庭提请，审判委员会讨论决定，因易宏志涉嫌犯罪，本案中止审理并移送公安机关。公安机关审查后认为易宏志没有犯罪事实，决定不予立案。在公安机关调查过程中，易宏志自认其交付给陈远贵的《置换协议》（落款时间为2011年1月29日）是虚假的，真实的《置换协议》（落款时间为2011年1月1日）确实已经丢失。在接受公安机关调查过程中，易宏志认可并表示愿意继续履行其与李诚之间签订的“房屋转让协议”，同时表示其在离婚时约定置换房屋归梁梅与易鑫所有的约定无效，但庭审及质证过程中易宏志本人均未到庭，其委托诉讼代理人始终坚持不予认可易宏志与李诚之间签订的“房屋转让协议”，并主张双方之间为借贷关系而非房屋买卖合同关系，易宏志本人在公安机关陈述的意见与其委托诉讼代理人当庭陈述的意见相悖。为查明事实，本院在审理过程中向秀水蓝湾项目部进行了调查，项目部人员称只认可2011年1月1日的置换协议，项目部处备案的也为该份协议。后本院传唤王德喜、余守礼到庭接受询问，其二人陈述2011年1月1日与易宏志签订的置换协议是正式协议，不认可2011年1月29日的置换协议。以上事实，有原被告提交的身份证复印件、民事判决书、执行裁定书、《置换协议》复印件、《房屋转让协议》复印件、公证书复印件、易宏志声明复印件、借条、选房确认书、调查笔录、《不予立案通知书》等证据及当事人陈述在卷证实，可以认定。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，应当对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行三个方面的内容进行审查。因本案涉及的置换房屋仍在建设中，尚不具备交付和进行物权登记的客观条件，各方当事人诉争房屋的实体权利尚未产生和确定，故本案争议焦点在于被告李诚与第三人易宏志之间签订的《房屋转让协议》的性质、效力如何认定以及被告李诚通过该协议是否取得了足以阻却执行的权利。针对上述争议焦点，本院对相关事实认定如下：1、关于易宏志与李诚签订的《房屋转让协议》性质，应当认定为债权转让行为。主要理由为：第三人易宏志与秀水蓝湾项目开发商签订的《房屋置换协议》实质上包含两个交易行为，其一是易宏志将其原有房屋交付给秀水蓝湾项目开发商用于进行拆迁改造的交易行为，其二是秀水蓝湾项目开发商在对易宏志房屋所在地段进行开发建设后向易宏志交付置换房屋的交易行为。易宏志在与开发商签订置换协议并交付其原有房屋后，其即基于置换协议享有对开发商的合同债权，且该合同债权最终应根据协议约定以物权化的形式（即交付置换后的房屋）得以实现。第三人易宏志与被告李诚签订《房屋转让协议》时其上述债权尚未实现，易宏志尚未通过秀水蓝湾项目开发商取得任何房屋的所有权，其与李诚签订的合同虽名为《房屋转让协议》，但签订协议至今，该协议所对应的合同标的（即置换房屋）仍不明确、具体，处于待确定状态，结合协议内容，本院认为双方签订该协议实质上属于一种债权转让行为，第三人易宏志将其对秀水蓝湾项目开发商享有的预期可实现的合同债权转让给被告李诚，用以抵付其对李诚所负债务。综上，易宏志与李诚签订的《房屋转让协议》实际上产生了债权转移的法律后果，在性质上应认定为债权转让协议，债务人秀水蓝湾项目开发商在该协议上签字表示同意，表明原债权人易宏志在转让债权时已经履行了通知债务人的义务。2、对第三人易宏志与被告李诚之间债权转让行为效力的认定：根据庭审查明的事实，易宏志用于置换的房屋系其与梁梅婚后由梁梅以其名义自他人处购买，属于夫妻共同财产。易宏志以自己名义与秀水蓝湾项目部签订置换协议时，梁梅虽未签字，但在庭审中其对置换协议予以认可，表明在婚姻关系存续期间易宏志拥有全权处理涉案置换房屋的权限，因置换协议中签约人仅为易宏志一人，被告李诚基于该事实足以相信易宏志对置换协议中约定的置换房屋享有处分权，其通过与易宏志订立合同有偿获得该置换房屋的相关权益，符合善意第三人的构成要件，同时经过后续调查，易宏志在接受公安机关讯问时仍然认可其与李诚签订的协议并明确表示愿意继续履行，综上，本院认定易宏志与李诚签订的协议应属合法有效。根据上述认定，被告李诚符合善意第三人构成要件，其通过与易宏志签订《房屋转让协议》取得诉争安置房选号权属于善意取得。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，本案中，根据双方签订的转让协议，被告李诚已无继续付款的合同义务，易宏志在接受公安机关讯问时亦明确表示愿意履行协议，且秀水蓝湾项目开发商认可并确认了该转让行为，可以视为被告李诚已经支付了全部价款并实际享有了安置房屋选号的权利，虽因客观条件未能办理过户登记手续，但作为善意第三人的李诚并无过错，人民法院不应对诉争房屋进行查封，故被告李诚就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，（2018）豫1522执异字第32号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁决意见合法，原告陈远贵要求确认被告李诚与第三人易宏志签订的秀水蓝湾置换房屋转让行为无效并继续执行（2017）豫1522执恢51号执行裁定书的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。经合议庭合议，审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告陈远贵的诉讼请求。案件受理费200元，由原告陈远贵承担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  潘伦皓审 判 员  夏惠凤人民陪审员  杜秀明二〇一九年十二月二十七日书 记 员  姚国辉