上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12779号原告(反诉被告)：上海东湖汽车服务公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙兆勇，总经理。委托诉讼代理人：宋震宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘一良，男，1979年12月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海东湖汽车服务公司与被告刘一良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，被告刘一良在答辩期内提出管辖异议，本院依法处理后于2019年9月18日开庭进行审理，被告刘一良于2019年9月18日当庭向本院提起反诉，后本院于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告上海东湖汽车服务公司委托诉讼代理人宋震宇、被告刘一良委托诉讼代理人施群海、虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海东湖汽车服务公司向法院提起诉讼请求：1.确认原被告的租赁协议于2018年12月15日终止；2.判令被告搬离上海市东湖路XXX号368平米北侧房屋并将房屋交付原告；3.判令被告支付房屋使用费，自2018年12月16日计算至被告实际交房之日止，按20,000元/月的标准计算。事实和理由：原、被告于2018年6月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市东湖路XXX号北侧共计368平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，因考虑该出租房屋将来上级单位东湖集团会拆除改建，故租赁合同只约定了6个月的租期，且合同明确约定如东湖集团对系争房屋拆除或改建等，原告有权立即终止本租赁合同。正是考虑到这一特殊因素，故合同约定了远低于市场价的租金，即月租金20,000元。原告在租赁合同到期前已多次告知被告合同到期后不再续签，现上级单位东湖集团已确定对系争房屋进行拆除改建，工程项目已立项并已在行政部门备案，原告多次要求被告搬离并返还房屋，但被告均置之不理，故提出如上诉请。刘一良辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》仍然在有效期内，目前没有终止。根据合同约定，在租赁期内，如原告上级部门(东湖集团)须对原址进行拆除、改建等，原告有权即刻终止该租赁协议，并不承担被告任何损失包括任何装修费用；如果租赁协议到期时，原告上级单位又没作宅用，被告可以继续租赁下去，租金相同。现东湖集团并没有将系争房屋用作宅用，被告依然按照协议约定支付租金，租赁合同仍然有效。若原告要强行收回房屋，或法院判决收回房屋，被告将提起反诉，要求原告赔偿被告相关损失。被告一直要求继续履行合同，2018年12月15日至2019年4月期间，被告仍通过转账的方式支付房屋使用费，但原告收到后又将该费用返还给被告，被告愿意向原告支付租金。刘一良向本院提起反诉诉讼请求：1.判令上海东湖汽车服务公司继续履行双方于2018年6月14日签订的房屋租赁协议；2.若无法继续履行租赁协议，请求判令上海东湖汽车服务公司赔偿刘一良装修损失暂估3,000,000元；3.反诉费用由上海东湖汽车服务公司负担。事实与理由：2018年6月14日，反诉原、被告签订《房屋租赁协议》，约定，上海东湖汽车服务公司将系争房屋出租给刘一良使用，考虑到上海东湖汽车服务公司上级部门可能对系争房屋进行拆除、改建作为宅用，故双方约定租期为6个月。合同签订后，刘一良按约履行付款义务，对系争房屋投入大量资金予以装修，拟对外经营。2018年底，上海东湖汽车服务公司以上级单位对系争房屋改建、政府规土部门立项、2019年春节后即行拆除为由欲解除协议收回房屋。刘一良对此表示异议，要求上海东湖汽车服务公司提供涉案房改作“宅用”的相关证明文件。上海东湖汽车服务公司非但未能提供，且以强行断电等行为接二连三阻碍原告正常使用系争房屋。上海东湖汽车服务公司违反合同约定擅自解除双方合同，构成违约，故提出如上诉请。上海东湖汽车服务公司辩称，刘一良的装修损失即使在合同终止的情况下，也不应由上海东湖汽车服务公司来承担。根据合同第7条的约定，上海东湖汽车服务公司不需要承担任何装修费用。刘一良在合同终止后又再进行装修，相关损失应由刘一良自行承担。本院经审理认定事实如下：上海市东湖路XXX号1幢、2幢、3幢、4幢；东湖路XXX弄XXX号、XXX号甲房屋权利人为上海市东湖(集团)公司，房屋类型为花园住宅，用途为旅(宾)馆。2007年3月9日，上海市东湖(集团)公司出具《委托书》，委托上海东湖汽车服务公司对东湖路XXX号房产进行管理经营。2018年6月14日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定物业地址为上海东湖路XXX号北侧368平方米。甲方将其拥有的上述物业出租给乙方使用，乙方同意租赁，用途为非明火类商业经营。租赁期为2018年6月15日至2018年12月15日止，前30天为免租金装修期。租金每月20,000元。乙方必须以先付款后使用为原则进行租用，乙方支付租金的方式为全额付款(即2018年6月15日起至2018年12月15日协议止期间的月租赁费总额，共计人民币10万元整)。乙方承租甲方场地内的水、电、煤气、电话、网线等费用自行承担，租赁场地内工商、卫生、消防等国家相关证照由乙方自行办理和依法经营。乙方对承租的房屋及其设备等负有爱护、保管责任、不得擅自改装、拆建房屋及其设备或无证经营。在租赁期内，如房屋发生任何形式动迁改造，甲方不负任何赔偿责任。乙方在租赁期满或协议终止后且无续签约手续，应保证将租赁房屋、设备及甲方所有物件完好归还甲方。合同第七条，在租赁期内，如甲方上级部门(东湖集团)须对原址进行拆除、改建等，甲方有权即刻终止该租赁协议，并不承担乙方任何损失包括任何装修费用；如果本租赁协议到期时，甲方上级单位又没作宅用的(审理中，原告称该处宅用系笔误，应理解为他用，被告对此不予认可)，乙方可以继续租赁下去，租金相同。合同签订后，被告向原告一次性支付了100,000元租金。2018年8月8日，原告向被告邮寄《再次告知函》，称：“关于东湖路XXX号房屋租赁一事，我公司出借时的前提是非常明确的，一是客户明确知晓租赁时间只有半年，因为该房屋使用权将被我公司上级单位收回进行整体拆除；二是客户明确知晓经营范围为服装销售。但从为该房屋装修的施工队反映以及已经装修的格局上看出，该房屋可能将从事餐饮经营活动。如果属实，对于你擅自改变经营范围的做法，我公司持坚决反对的态度……我公司再次向你重申以下租赁使用原则：……四、租赁到期时(即2018年12月15日)，不再续签。如违反以上几点原则之一的，由此造成的一切经济损失以及法律责任由你全部承担。2018年8月13日，被告至原告办公场所协商。原告工作人员称：“集团随时会把房子收回去，这没办法，我们没法控制。……你现在这样一搞的话，改变经营情况，我们没法合作的……你想如果你能开餐饮的话，你想我们怎么能是这个租金价格给你。”被告称：“办公场所好操作我又不对外经营……我就怕我改成办公室，对面又来投诉我消防问题。”原告工作人员又称：“当时我和小刘签合同的时候说你不要投资太多，超过10万你不要投。”被告称：“这个事情不要讲了，我希望15号之后有其他房子能继续租给我，这个房子到期后还给你们后，我说的后头的事情。”被告称其进入系争房屋后刚开始想做餐饮，被告知不能经营餐饮，后改做经营服装生意。2018年12月15日合同到期后，被告向原告支付租金，但均被原告退回。现被告仍占用系争房屋。2018年12月26日，原告再次向被告邮寄《书面通知》，称，原被告的租赁协议已于2018年12月15日终止，原告不再与被告签订续约协议，原告已接到其上级单位上海市东湖(集团)公司的通知，东湖路XXX号改建项目已被政府规土部门立项，2019年春节后即行拆除并改建成新项目，要求被告于2018年12月31日之前全部搬出东湖路XXX号北侧房屋并将房屋归还原告。2019年1月11日，上海市东湖(集团)公司出具《关于收回东湖路XXX号房产经营管理权的通知》【沪东司(2019)7号】，称，鉴于东湖集团将对东湖路XXX号地块实施城市更新项目，要求原告立即终止涉及该房产的所有租赁经营项目，并在合同结束后即收回原告对东湖路XXX号房产的所有经营管理权。另查明，2018年7月30日，上海市东湖(集团)公司向上海市徐汇区建设和交通委员会申请报建上海市东湖(集团)公司东湖宾馆东湖路XXX号城市更新项目。根据《上海市建设工程报建表》载明，该项目建设地点为上海市徐汇区东湖路XXX号，建设工程总建筑面积7895平方米(其中地上面积6250平方米，地下面积1646平方米)。审理中，被告称其于2018年6月进入系争房屋时对房屋进行装修，后因原告反对被告将系争房屋用作火锅店经营，后于2018年9月3日进行了第二次装修。2019年，被告对系争房屋进行了第三次装修，并添置了很多办公使用的设施设备。被告提供了2018年6月16日以及2018年9月3日与案外人签订的《装修合同》，原告对合同的真实性均不予认可，并认为被告已将系争房屋再次装修改成售卖服务，均不属于两份合同的装修内容，且系争房屋的装修成本按照合同约定均不应由原告来承担。审理中，法院至上海市东湖路XXX号房屋进行现场勘验，原被告均确认东湖路XXX号产证宗地图中划线区域(详见宗地图)现由被告使用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。合同约定租期至2018年12月15日到期，在租赁期内，如原告上级部门(东湖集团)须对原址进行拆除、改建等，原告有权即刻终止该租赁协议，并不承担被告任何损失包括任何装修费用；如果租赁协议到期时，原告上级单位又没作宅用的，乙方可以继续租赁合同租金相同。原告称宅用系笔误，应为他用，被告抗辩称宅用并非笔误，系争房屋在合同到期后并未用作宅用，被告有权继续租赁系争房屋。结合合同条款的上下文意思以及合同履行过程，合同在房屋被拆除、改建的情况下，即便在合同期内，原告有权提前终止，在合同到期后，若房屋被拆除、改建，被告更加无权继续租赁房屋；若理解为住宅使用，考虑系争房屋的产权性质、用途以及位置，亦不符合常理，故条文中的“宅用”应理解为除拆除、改建以外的作为他用更为恰当。且根据原告提供的上级单位报建材料以及收回原告经营管理权的通知，系争房屋所在地块将实施城市更新项目，系争房屋所在地块将被改建，原告已多次发函告知被告合同到期不再续签，被告是明知且曾表示到期愿意搬离，故被告反诉要求继续履行合同，没有依据，本院不予支持，原告主张原、被告的租赁协议已于2018年12月15日终止，本院予以支持。合同终止后被告仍占用系争房屋，没有依据，故原告要求被告搬离系争房屋并将房屋交付给原告，本院予以支持。因被告合同到期后未返还房屋，原告按照每月20,000元标准主张房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉要求合同无法继续履行的装修损失，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十八条、第二百三十五条规定，判决如下：一、上海东湖汽车服务公司与刘一良的《房屋租赁协议》于2018年12月15日终止；二、刘一良于本判决生效之日起十日内搬离上海市东湖路XXX号房屋并将上述房屋交还给上海东湖汽车服务公司；三、刘一良于本判决生效之日起十日内支付上海东湖汽车服务公司房屋使用费(按每月20,000元标准，自2018年12月16日计算至实际搬离之日止)；四、驳回刘一良全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计900元，保全费1220元,共计2120元,由刘一良负担,反诉案件受理费计15,400元,由刘一良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年四月二十三日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。