山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4908号原告：王瑞雪，女，1987年12月8日生，汉族，住河北省衡水市武邑县。原告：张可俊，男，1988年6月25日生，汉族，住河北省衡水市武邑县。两原告共同委托诉讼代理人：张少琴，山东东标律师事务所律师。被告：王武佳，男，19685年5月3日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：朱宝龙，男，1986年10月2日生，汉族，住青岛市城阳区。系被告王武佳妻兄。委托诉讼代理人:朱宝婷，女，1989年3月25日生，汉族，户籍地黑龙江省绥化地区，系被告王武佳妻子。第三人：青岛宜家宜室不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区惜福镇王沙路智慧之城109-13号。法定代表人：时福新。原告王瑞雪、原告张可俊与被告王武佳、第三人青岛宜家宜室不动产经纪有限公司（以下简称宜家宜室经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞雪、原告张可俊及共同委托诉讼代理人张少琴，被告王武佳及其委托诉讼代理人朱宝龙、朱宝婷到庭参加诉讼，第三人宜家宜室经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张可俊、王瑞雪向本院提出诉讼请求为：1、判决依法解除原告与被告双方的《房地产买卖合同》；2、判决被告按照合同约定支付违约金183000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月19日，原告张可俊与被告王武佳在宜家宜室经纪公司处签订了《房地产买卖合同》，合同约定原告张可俊、原告王瑞雪将位于青岛市城阳区户，建筑面积为73.26平方米，产权人为张可俊的房屋出售给被告王武佳。合同约定，被告于2019年3月19日向原告张可俊支付定金2万元，但事实上原告张可俊仅收到一万五千元，另外五千元被居间方宜家宜室经纪公司收取作为交房押金。之后，双方约定被告应于2019年4月19日之前向原告支付38万元作为房屋首付款，但从2019年4月19日至2019年5月20日，原告张可俊一直未收到被告王武佳支付的房款，期间原告多次催告，被告拒绝按照合同约定履行支付房款义务。根据《房地产买卖合同》的约定，原告张可俊于2019年5月20日向被告发出书面解除合同通知，但被告王武佳仍然未按照合同约定向原告支付违约金。被告行为已经严重侵犯原告合法权益，特诉至法院，望判如所诉。被告王武佳辩称：1、2019年3月19日，我与原告方、第三人签订房屋买卖合同，于2019年4月26日双方到中介调解，告知原告我们办不下来青岛市户口，没有买房资格，不能继续履行合同，2万元定金不需要原告返还；2、签订合同时，我与原告及第三人都知晓我方没有买房资格，所以合同不能继续履行双方都有过错。第三人青岛宜家宜室不动产经纪有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了第三人宜家宜室经纪有限公司保存的证据原件，并组织当事人进行了证据交换和质证。原被告双方均无异议的事实本院确认如下：2019年3月19日原告张可俊（卖方）、被告王武佳（买方）、与第三人宜家宜室经纪有限公司（居间方）签订了《买卖定金协议》，约定：原告张可俊将其名下位于青岛市城阳区户，建筑面积为73.26平方米的房屋出售给被告王武佳，买卖双方约定该房屋成交价为人民币915000元。买方在签署本协议时支付购房定金人民币2万元，由居间方代收。待买卖双方签订《房地产买卖合同》后居间方将该笔定金转付给卖方。买卖双方约定2019年3月19日前签订《房地产买卖合同》。该协议第五条约定：本协议生效后，若买方违约，上述定金由卖方没收；若卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方。若买卖一方违约导致守约方没收定金/双倍收回定金的，守约方同意将此没收款项/单倍收回款项的50%支付给居间方，但不超过约定的服务费总额，作为居间方为此次居间活动支出的劳务费用。该协议第六条约定：居间方促成买卖双方成交（以签署买卖合同为完成居间服务标志），买方同意支付该房屋实际成交总价款的3%的居间服务费给居间方。此居间服务费不得以买卖双方解除合同为由，要求退还，买方或者卖方中的守约方可向违约方追偿…上述《买卖定金协议》签订完成后，原告张可俊（卖方、甲方）、被告王武佳（买方、乙方）、与第三人宜家宜室经纪公司（居间方、丙方）即签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：乙方2019年3月19日向甲方支付2万元作为购房定金，2019年4月19日之前向甲方支付38000元作为购房首付款。乙方以贷款形式向甲方支付515000元整。甲方于2019年3月19日将5000元整交给丙方作为交房押金，待甲乙双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后，丙方一次性无息支付给甲方。甲方于收到首付款过户当日腾出房屋，同时交屋给乙方。甲、乙双方同意向丙方支付居间服务费，居间服务费为本合同成交总价款的2%，金额为18300元，乙方支付金额为18300元，于本合同签订时一次性支付给丙方。甲、乙经双方协商一致，于2019年3月19日，甲方的房地权证书原件由丙方保管，直到办理完成过户手续为止。同时，买卖双方签署了第三人提供的房地产买卖合同的《签约提示》，被告王武佳将15000定金支付给原告张可俊，原告张可俊同意被告王武佳将另外5000元定金直接支付给第三人作为售房押金，张可俊给原告王武佳出具20000元定金《收条》，第三人给张可俊出具5000元售房押金《收款收据》，第三人给原告张可俊出具房地产权证原件一份。涉案的《房地产买卖合同》原件、《签约提示》原件、《收款收据》原件、《收件收据》原件均保存在第三人处，原告张可俊及被告王武佳均不持有。在庭审过程中，原告张可俊持《买卖定金协议》复印件、《房地产买卖合同》复印件、《收款收据》复印件、《收件收据》复印件主张权利。本院依职权对第三人员工吴兴利进行了调查，该称：2019年3月19日下午，原告、被告与我公司签订了《买卖定金协议》，当天预签了一份《房地产买卖合同》，三方共同签字。当天之所以预签《房地产买卖合同》，主要是考虑原告孩子较小，时间上不方便，被告不在城阳居住，时间上也不方便，但预签的《房地产买卖合同》没有生效，因为被告说需要10天左右的时间落户青岛，符合青岛的限购政策，同时因为被告没有交中介费，所以预签的《房地产买卖合同》没有生效。我公司没有把合同原件给原、被告双方。按照我们公司规定，只有在买方向我公司缴纳居间费后，才能组织双方签订房地产买卖合同，才能给双方合同原件，该《房地产买卖合同》才能生效。根据《买卖定金协议》约定，任何一方违约，获得定金一方要向我们支付一半违约定金作为居间费用。2019年4月26日，原、被告双方又来我公司协商买房事宜，被告告知原告其不具有买房资格，合同无法履行。我公司到目前为止未收到任何关于原、被告的居间服务费。原告确实有5000元的售房押金在我公司，售房押金的作用在于房东保证交房时房内物品、装修按照合同及附件的约定交付。5000元的售房押金是房东同意由买方一方即本案被告直接支付给我公司的。第三人向本院出示了涉案《定金收条》原件、《收款收据》原件、《收件收据》原件、《房地产买卖合同》原件、《签约提示》原件。原告对于保存在第三人处的原件均无异议，对于第三人及其员工吴兴利的陈述，原告称其不知道该合同系预签，第三人并未告知合同为预签，也未告知其只有在买方缴纳居间费之后合同才生效。《房地产买卖合同》原件第三人告知其第二天给，后来又说因为被告未缴纳中介费所以一直未将原件给其。并称被告妻子朱宝婷在2019年10月16日法院调查第三人时系第三人关联公司员工，第三人所作陈述不应采信。被告王武佳对保存在第三人处的原件均无异议，对于第三人及其员工吴兴利的陈述也无异议。该称其妻子朱宝婷2019年6月15日入职第三人关联公司，不影响第三人及其员工的陈述。原告提交原告致被告的《解除合同通知书》1份，证明原告于5月20日向被告发出解约通知，原告已经单方面合法解除此前达成的房地产买卖合同。被告质证称没有收到上述通知。原告提交2019年6月19日、2019年7月23日张可俊朋友与王武佳朱宝婷的电话录音2份，证明被告以户口问题拒绝履行合同，且拒绝支付违约金。被告质证称对电话录音中的谈话对象是否是被告王武佳妻子不确定。原告提交2019年5月19日、2019年10月15日原告与第三方中介经理吴兴利的谈话录音，证明第三方中介公司确认涉案合同系被告违约，原被告之间的合同系双方自愿达成的，合同真实有效，并没有预签合同一说，且涉案合同原件存放在第三方中介公司，需要原告垫付中介费用后才能拿到原件，才能出庭作证；双方在签订合同时被告的户口正在办理当中，系被告自己找人办理，承诺几天内一定能办下户口，原告才同意把涉案房屋卖给对方，且第三方中介公司不提供合同原件的原因是怕被告赔偿原告损失后被告要求第三方中介公司来赔偿，自始至终都没有谈到涉案合同为预签合同，没有法律效力。被告质证称这份录音是原告与中介公司之间的谈话，证据的真实性需要中介的经理人确认；该合同系预签合同，中介已在法院调查笔录中明确表示；合同原件在中介处，原被告双方都没有。本院认为，原被告及第三人于2019年3月19日签订《买卖定金协议》系各方当事人真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。原被告及第三人于2019年3月19日签订《买卖定金协议》当时即签订了《房地产买卖合同》。第三人处为原被告提供中介服务的员工吴兴利关于因为被告王武佳不是青岛本地户口，需要10天左右的时间落户青岛，符合青岛的限购政策，《房地产买卖合同》为预签的陈述，比较符合常理。《房地产买卖合同》原件仅保存在第三人处，被告王武佳亦未按照《房地产买卖合同》的要求向第三人缴纳居间服务费。综合上述因素，本院认为原被告及第三人之间签订的《房地产买卖合同》并未生效。原告依据《房地产买卖合同》主张违约金本院不予支持。原告向本院诉请要求解除《房地产买卖合同》，被告王武佳庭审中自认其未能取得青岛市户口及购房资格，同意解除《房地产买卖合同》，本院予以确认。被告王武佳在未能取得青岛市的购房资格的情况下签订涉案《买卖定金协议》及《房地产买卖合同》，导致《买卖定金协议》不能履行及《房地产买卖合同》未生效。其应当承担《买卖定金协议》约定的违约责任，即其应当承担2万元定金的违约责任。被告王武佳已向原告实际支付了该2万元定金，该2万元定金归原告所有。第三人在为原被告提供专业中介服务时未能尽到合理的注意义务，在明知被告王武佳无购房资格的情况下未对原被告双方就交易可能产生的风险进行足够的告知与警示，对《买卖定金协议》的未能履行及《房地产买卖合同》的未生效有过错。原告张可俊、王瑞雪明知被告王武佳无购房资格，轻信被告王武佳关于能办下青岛市户口，取得青岛市房屋购房资格的承诺，对于涉案房屋交易的重大隐患没有合理的评估，其亦有过错。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十六条、规定，判决如下：一、解除原告张可俊、王瑞雪与被告王武佳、第三人青岛宜家宜室不动产经纪有限公司2019年3月19日签订的《房地产买卖合同》。二、驳回原告张可俊、王瑞雪的其他诉讼请求。案件受理费3960元，保全费1420元，以上共计5380元（原告已预交），由被告王武佳负担，于本判决生效之日起十日内支付给原告张可俊、王瑞雪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘桂世人民陪审员  纪利燕人民陪审员  刘福盛二〇二〇年四月十日法官助理岳芝敏书记员梁文雯