上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初37649号原告：李波，男，1980年6月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告：李盈，女，1981年11月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。被告：何泺锶，女，1994年6月22日出生，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：方楠，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨杨，浙江泽大律师事务所律师。被告：杜如意，女，1994年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。原告李波、李盈与被告何泺锶、杜如意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年11月21日组织证据交换。后因案情复杂，本院于2018年12月19日裁定本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人金玮，被告何泺锶委托诉讼代理人方楠、郭雨杨到庭参加诉讼。被告杜如意经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波、李盈先向本院提出要求被告何泺锶继续履行合同等诉讼请求，后因被告何泺锶坚决拒绝履行合同原告遂将诉请变更为：1、判令确认原告与被告何泺锶的房屋租赁合同于2018年10月27日解除；2、判令被告何泺锶向原告支付2018年9月20日至2018年10月27日的房租33,566.67元；3、判令被告何泺锶向原告支付逾期付款利息(以26,500元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2018年9月15日起计算至实际清偿之日)；4、判令被告何泺锶向原告支付水费24.15元、电费173.59元、燃气费403.20元；5、判令被告何泺锶向原告支付提前解除合同的违约金25,000元；6、判令被告何泺锶向原告支付免租期(2017年8月3日至2017年8月19日)租金37,161元；7、判令被告何泺锶向原告赔偿中介服务费15,000元；8、判令被告何泺锶向原告支付家具补偿款25,000元；9、判令被告杜如意为被告何泺锶上述付款义务承担连带清偿责任；10、判令被告杜如意赔偿原告15,000元。事实与理由：两原告系夫妻。两原告于2017年2月25日购得上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)。2017年8月3日,原告李波代表两原告与被告何泺锶签订房屋租赁合同并约定由被告何泺锶承租涉案房屋。后在被告杜如意居间介绍下，原告李盈代表两原告与被告何泺锶再行签订租赁合同，对前份租赁合同内容略作调整。2017年9月8日，原告李盈代表两原告与两被告签订补充协议，约定由被告杜如意为被告何泺锶履约提供担保与赔偿责任。在合同履行过程中，被告何泺锶拖欠租金，经原告催告未果，应当承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告何泺锶辩称，首先，涉案房屋存在墙体开裂、漏水、发霉等问题，经反复修理仍不适宜居住，原告未能提供适合居住的房屋而先行构成违约，无权主张违约金或赔偿损失。第二，被告何泺锶停止支付房租，系行使不安抗辩权；即便存在一定过错，由此产生的损失应由双方分担。第三，原告主张逾期利息、家具补偿缺乏合同依据，所称免租期并未实际存在。第四，原告主张的违约金、中介服务费损失均系对同一事项的赔偿，且远高于实际损失，请求法院予以调整。因此，除同意原告第一项、第四项诉请外，不同意原告其余诉请。被告杜如意未到庭参加诉讼，亦未答辩或举证。本院经审理查明：李波、李盈系夫妻。涉案房屋建筑面积138.28平方米。2017年8月3日，李波、李盈(李波代)作为甲方与何泺锶作为乙方签订《房屋租赁合同》并约定，由乙方向甲方承租涉案房屋用于居住。后李盈(甲方)与何泺锶(乙方)再行签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年8月20日至2020年8月19日，租金支付方式为每两月提前5日支付，乙方未付租金逾期5日且未经得甲方同意的，甲方有权终止合同，保证金不退还。同时，该合同手写部分约定：“租金内包含物业费用，甲方出25,000元给乙方购买家具，乙方出家具清单，家具财权归甲方所有(2017年8月20日至2018年8月19日每月房屋为25,000元，2018年8月20日至2019年8月19日每月租金为26,500元，2019年8月20日至2020年8月19日每月租金为28,000元)”。该合同还对其他租赁事宜作了约定。2017年9月8日，李盈(甲方)、何泺锶(乙方)、杜如意(丙方)共同签订《补充协议书》并约定，2017年8月3日至2017年8月20日合计17日为免租期，乙方已向甲方支付保证金25,000元及2017年8月20日至2017年10月19日期间的租金50,000元；因乙方承诺严格履行合同且不会提前解约或退租金，甲方同意减免乙方2017年8月20日至2020年8月19日期间的租金23,000元，并从乙方向甲方支付2017年8月20日至2017年10月19日租金中扣除，故甲方实际收到乙方支付2017年8月20日至2017年10月19日的租金27,000元。如乙方提前退租的，应提前2个月通知甲方，且须补交甲方减免的租金23,000元及免租期租金14,161元，并赔偿甲方因涉案房屋租赁事宜支出的中介服务费15,000元，甲方有权将乙方支付的保证金25,000元作为违约金没收。甲方承诺甲方所购买的的价值25,000元的家具家电供乙方合理使用，如乙方履约至租期届满，家具家电归甲方所有；如乙方中途退租的，家具家电归乙方所有，乙方须向甲方支付家具家电补偿款25,000元。丙方自愿作为乙方履约担保人，如乙方违约(包括中途退租等)，则丙方须向甲方支付经济补偿金15,000元。协议还对其他相关事项作了约定。合同履行过程中，李波、李盈向何泺锶交付涉案房屋，何泺锶向李波、李盈支付保证金25,000元并支付房租至2018年9月19日。后何泺锶以涉案房屋漏水问题有待维修为由未再付租。李波、李盈因催讨租金未果，遂起诉来院并提出诉请如上。另查，因涉案房屋出现漏水情况，何泺锶在维修期间(2018年1月11日至2018年1月20日)入住附近酒店花费11,800元(李波、李盈负担8,000元，何泺锶负担3,800元)。本院组织证据交换时，涉案房屋处于维修状态。审理中，李波、李盈与何泺锶均陈述：双方于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方实际按照后签订的《房屋租赁合同》履行；李波、李盈与何泺锶于2018年10月27日签订《交接确认书》，确认该日交还房屋并解除合同，家具由何泺锶搬出、保管。何泺锶要求退还保证金，李波、李盈则要求将保证金冲抵何泺锶应付费用。上述事实，有当事人无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于漏水原因，李波、李盈称漏水系何泺锶用水冲地板造成，何泺锶称漏水系从墙体渗出、由房屋本身质量问题导致，因李波、李盈未就其该项主张提供证据加以证明，故本院对李波、李盈该项陈述不予采信。本院认为，李波、李盈(李波代)与何泺锶签订的《房屋租赁合同》、李盈与何泺锶签订的《房屋租赁合同》及李盈(甲方)、何泺锶(乙方)、杜如意(丙方)共同签订《补充协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。李波、李盈与何泺锶均表示双方于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方实际按照后签订的《房屋租赁合同》履行，何泺锶称2017年8月3日签订的合同已经协商解除，李波、李盈亦对此不持异议，本院依法予以确认。后签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，甲方虽仅有李盈签名，然李波、李盈与何泺锶均认可双方就涉案房屋存在租赁关系，结合李波、李盈身份关系，涉案房屋权属情况，以及后签订的《房屋租赁合同》《补充协议书》签约过程、履行情况，李波亦为涉案租赁关系的当事人，对相关意见，本院予以采纳。李波、李盈与何泺锶均同意2018年10月27日(涉案房屋交还日)解除双方租赁关系，系当事人真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。租赁合同关系中，出租人基本义务系提供符合约定用途的租赁物，承租人基本义务系支付租金。一方面，漏水部位及影响区域并未造成整个涉案房屋基本功能不能正常使用，涉案房屋并不存在安全或严重质量问题，李波、李盈并不存在明显怠于维修之情形，何泺锶亦在出现漏水情况后的数月内仍实际使用房屋并继续支付房租，何泺锶在占用房屋的同时，以漏水问题有待修复为由拒付房租及拒绝继续履行合同，法律及事实依据不足，均构成根本违约，应当承担相应的法律责任。另一方面，李波、李盈提供的租赁房屋出现漏水问题，经维修未能修复，直至临近交还房屋之时，涉案房屋仍处维修过程中，致使何泺锶一度搬出居住、一定程度上不能正常使用房屋，并引发本案纠纷，故李波、李盈未能全面履行提供符合约定用途的租赁物的合同义务，存在履约瑕疵，应当承担相应的法律责任。因李波、李盈存在履约瑕疵，何泺锶亦提出不再支付未付租金的抗辩，本院酌情调低未付租金支付标准，但并对李波、李盈要求何泺锶支付自2018年9月20日至2018年10月27日房租在26,485.48元金额内予以支持。何泺锶同意支付水费24.15元、电费173.59元、燃气费403.20元(合计600.94元)，于法无悖，本院对李波、李盈相关诉请予以支持。李波、李盈未能提供证据证明免租期实际存在，经本院询问，仍未能提供证据证明交房时间，何泺锶亦否认存在免租期，结合租赁合同签订过程及租期约定，李波、李盈该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。基于何泺锶根本违约，何泺锶应当按约支付提前解约违约金25,000元，本院对李波、李盈该项诉请予以支持。李波、李盈要求何泺锶支付逾期付款违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。中介服务费系当事人缔结租赁合同过程中产生的费用，并非何泺锶违约行为导致，且李波、李盈提出的违约金相关诉请已获本院支持，违约金数额已足以弥补两人因何泺锶违约遭受的实际损失，故本院不再支持李波、李盈要求赔偿中介服务费的诉请。基于何泺锶提前解约，根据当事人约定，相关家具归何泺锶所有，何泺锶应按约支付家具补偿款25,000元，本院对李波、李盈该项诉请予以支持。何泺锶要求退还保证金25,000元，有违合同约定；李波、李盈要求用以冲抵何泺锶应付费用，符合约定，本院对李波、李盈该项要求予以准许。关于杜如意为何泺锶履约提供担保一节，细究协议文义，当事人真实意思系杜如意在何泺锶违约情况下提供15,000元金额内保证，并无杜如意负有在提供保证之外另行赔偿之意，因未明确为何种保证责任，则依法应视为连带保证，故本院对李波、李盈要求杜如意承担连带清偿责任的诉请在15,000元金额内予以支持，并对李波、李盈要求杜如意另行赔偿15,000元的诉请不予支持。杜如意经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李波、李盈与被告何泺锶就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋租赁合同关系于2018年10月27日解除；二、被告何泺锶应于本判决生效之日起十日内向原告李波、李盈支付自2018年9月20日至2018年10月27日止的租金26,485.48元(与保证金25,000元相折抵，被告何泺锶仍应支付1,485.48元)；三、被告何泺锶应于本判决生效之日起十日内向原告李波、李盈支付水费、电费、燃气费合计600.94元；四、被告何泺锶应于本判决生效之日起十日内向原告李波、李盈支付违约金25,000元；五、被告何泺锶应于本判决生效之日起十日内向原告李波、李盈支付家具补偿款25,000元；六、被告杜如意对被告何泺锶上述付款责任在15,000元金额内向原告李波、李盈承担连带付款责任；七、对原告李波、李盈其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，由原告李波、李盈负担168元，由被告何泺锶负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  洪良明人民陪审员  薛为安二〇一九年七月二十六日书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。