天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初266号原告：天津特种包装机械有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道557号。法定代表人：孙立达，总经理。委托诉讼代理人：张朝君，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨英明，天津国嘉律师事务所律师。被告：极致动力科技（天津）有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）中心大道557号第4层厂房。法定代表人：魏喆，董事长。委托诉讼代理人：刘菲菲，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王长胜，天津杰文律师事务所律师。原告天津特种包装机械有限公司（以下简称“特种包装公司”）与被告极致动力科技（天津）有限公司（以下简称“动力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日中止审理，于2019年6月17日恢复审理，公开开庭进行了审理。原告特种包装公司委托诉讼代理人张朝君、杨英明，被告动力公司委托诉讼代理人刘菲菲、王长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告特种包装公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认于2014年12月31日签署的《房屋租赁合同》真实有效，双方应依约继续履行;2.依法判令被告支付拖欠的2017年10-12月份房屋租金210793元，物业管理费12524.4元并支付违约金；3.依法判令租赁期满后，本协议自然延续，按《房屋租赁合同》约定，按期缴纳房屋租金及物业管理费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月31日签署了《房屋租赁合同》一份，地址在天津自贸试验区厂房，期限36个月，自2015年1月1日至2017年12月31日止。被告在房屋租赁期间多次拖延滞期支付房屋租金及物业管理费用。《房屋租赁合同》第四条第二款第一项明确约定“以后付款日期为每季度最后五个工作日前支付下期租金”（即10-12月份金额为223317.4元），及第十一条第二款约定“乙方如在承租期间拖欠租金，每拖欠一日，应支付违约金为日租金一倍。......”（以日租金为基数，自2017年10月1日起至给付之日止）;被告目前仍然占有使用位于天津自贸试验区厂房从事经营活动，现以临近合同终止期限，被告至今未以书面形式通知原告方，如被告一直占用此房屋影响原告再次出租，给原告造成经济损失。根据《房屋租赁合同》第九条第二款和第十条协议期满及续租的约定“甲乙双方不得随意解除协议，确实需要解除本协议，应提前90天通知对方，并应当承担给对方造成的损失，违约方支付给守约方年租金的20%作为补偿”。故原告提出租赁期满后，本协议自然延续。按期缴纳房屋租金及物业管理费。原告认为被告的行为严重违反双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益，请贵院依法判决，以此维护原告合法权益。被告包装公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。房屋租赁合同于2017年9月解除，不具备履行条件，被告不需支付房租、物业费、违约金，房屋租赁合同不存在延续可能。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告不认可原告证据二（《照片》），称照片即使是真实的，也拍摄于2018年7、8月，于本案无关。原告不认可被告证据一（微信记录、漏雨视频）、证据二（微信记录、阻止搬设备视频），称证据是2017年10月之前的，原告主张的是2017.10-12的租金、物业管、违约金。对证据三（证人证言）不认可，称证人是公司售后服务人员，与证明目的不匹配，证言不真实，证人称不清楚空调有没有室外机，这应该是常识，对漏雨陈述不清，对被告不利的东西都不清楚，证人证言不真实。对证据四（视频）不认可，时间与本案对应不上，且两个视频相互矛盾。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2014年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落于天津空港经济区中心大道557号第四层厂房（不含楼顶）出租给被告使用，面积为2783.2㎡，租赁期限36个月，自2015年1月1日至2017年12月31日，免租期1个月，自2015年1月1日至2015年1月31日。租金标准为厂房、办公用房0.83元/天/平方米，月租金计算为租金标准×365天×计租面积÷12，季租金计算为月租金×3。支付方式：1.厂房付款方式为按季度付款，乙方（被告）于本合同签订日起3日内向甲方（原告）支付厂房租赁保证金70264元，5日内向原告支付首季租金210793元，以后付款日期为每季最后五个工作日前支付下期租金。2.水、电付款方式：每月甲方提供缴费票据的复印件，乙方于5日内支付，否则甲方有权停止乙方使用。甲方于2015年1月1日向乙方交付验收合格的厂房。合同签订后，原告依约向被告交付了出租厂房，被告向原告交纳了租赁保证金。合同履行过程中，被告拖欠原告2017年9月之前的租金及物业管理费已另案起诉，本案中原告要求：1、被告继续履行双方于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2017年10月至12月的房屋租金210793元、物业费12524.4元并支付违约金；3、要求被告承担合同到期后至今的使用费。本院认为，原、被告之间于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应依约履行，合法权益均应受到法律保护。关于原告要求继续履行原、被告双方于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》的问题，本院认为原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日租赁期满，是否继续履行应取决于双方当事人真实自愿的意思表示，庭审中被告明确表示不再租赁涉案房屋，故原告的诉讼请求无事实基础，本院不予支持。关于原告要求被告支付2017年10至12月期间的房屋租金210793元、物业管理费12524.4元，并支付违约金，本院在审理过程中，被告对2017年10至12月期间拖欠的房屋租金210793元、物业管理费12524.4元的数额无异议，仅对未付款的理由加以抗辩，为此本院对被告拖欠的租金及物业费的数额予以确认，故原告要求被告给付合同履行期间内即2017年10月至12月间的租金210793元、物业管理费12524.4元的诉求本院予以支持。因原、被告之间所签订的租赁合同中对违约金的约定标准过高，且原告也未有证据证明拖欠费用造成的其他损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。关于原告的房屋仍由被告占用而产生的费用问题，因原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日履行期满，但目前被告仍然对承租的房屋占有使用，被告应当就占用期间向原告支付使用费，该费用参照双方曾经签订的租赁合同的租金标准计算（即按70264元/月的标准自2018年1月1日计算至实际交付承租房屋时止）。就被告的抗辩理由因缺乏充分证据证明，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告极致动力科技（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津特种包装机械有限公司租金210793元、物业费12524.4元，共计223317.4元，并支付违约金（以223317.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2017年10月1日起计算至实际给付之日止）；二、被告极致动力科技（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津特种包装机械有限公司房屋使用费（自2018年1月1日起至被告极致动力科技（天津）有限公司实际腾交房屋之日止，按照70264元/月标准计算）；三、驳回原告天津特种包装机械有限公司其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2325元（原告已交纳），由被告极致动力科技（天津）有限公司负担，于本判决生效后十日内直接给付原告天津特种包装机械有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，向天津市第三中级人民法院预交上诉案件受理费）。审判员  刘福成二〇一九年六月二十八日书记员  杨宝鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。