广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4827号原告（反诉被告）：中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。主要负责人：卢镇标。委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少梅，广东维纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市新汇美物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧文良，总经理。委托诉讼代理人：区健辉，广东弘新君睿律师事务所律师。被告：游添瑞，男，1959年1月30日出生，汉族，住广东省中山市。被告：欧文良，男，1970年6月11日出生，汉族，广东省中山市。被告：张剑英，男，1959年7月17日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈汝洪，男，1964年4月29日出生，汉族，住广东省中山市。上述四被告共同委托诉讼代理人：苏锦浓，广东弘新君睿律师事务所律师。原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社（以下简称竹源经联社）与被告中山市新汇美物业管理有限公司（以下简称新汇美公司）、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理，新汇美公司于2018年10月17日提起反诉。现本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告竹源经联社委托诉讼代理人江展鸿，被告新汇美公司委托诉讼代理人区健辉，四被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪委托诉讼代理人苏锦浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹源经联社起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告新汇美公司向原告竹源经联社支付拖欠租金3474415.5元（2016年6月、7月、8月三个月租金85216.5元，2016年9月至2018年6月租金3389199元）及迟延付款违约金2000000元；2、判令被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪对上述租金债务承担连带责任；3、判令诉讼费用由五被告负担。原告竹源经联社后于2018年12月5日向本院变更其诉讼请求：1、判令解除原告与五被告于2013年4月30日签订的《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》及2014年10月31日签订的《补充协议》；2、判令被告新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪已经交纳的定金399621元归原告竹源经联社所有；3、判令五被告新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪共同支付拖延的租金4398742.5元（租金暂计至2018年12月31日）及迟延付款违约金2034171.6元（违约金暂计至2018年12月31日，按每日千分之一计算），2019年1月1日发生的租金及违约金计算至案涉物业移交之日为止；4、判令五被告新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪将租赁土地及地上建筑物完好、无偿移交给原告竹源经联社；5、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月30日，被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪与原告竹源经联社签订《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》，租用竹源经联社位于中山市小榄镇××北路××路段××花木市场对面××60.44亩土地开发建设“中山市小榄镇古董货品专业市场”。合同另约定如下：1、租赁期限18年，从2013年5月16日至2031年5月31日止；2、租金分6期按不同租金标准计算，免租期9个月，租金一年分两次缴交，即每年1月31日前缴交当年1-6月租金，7月31日前缴交当年7-12月租金；3、承租方逾期缴交租金的，出租方加收每日千分之三的违约金，逾期超过30天，则视为违约，出租方有权终止合同、没收定金、收回用地及建筑物。合同签订后，竹源经联社收取定金399621元，并依约向游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪移交出租用地。游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪后于2014年4月22日注册成立被告新汇美公司，在租赁土地上自筹资金开发建设经经营“中山市小榄镇古董货品专业市场”。2014年10月31日，竹源经联社与新汇美公司就租金具体计算事宜签订2份《补充协议》，一致确认租赁用地面积不按合同约定的60.44亩计算而按实际使用59.6562亩计价，其中，16.38亩首期租金单价按26000元/年计算、43.2762亩首期租金单价按25000元/年计算，合同内的其他条约和单价升幅按原合同执行，亦补充明确租赁用地中的33.66亩的租金从2014年2月16日起算，25.9962亩的租金从2014年9月1日起算。前期的合同履行双方没有争议，2016年6月以前租金亦由新汇美公司缴清，但之后租金被告以各种理由推脱至今不肯交纳。经竹源经联社核算，截止至2018年6月拖欠租金累计3474415.5元，逾期交租违约金超过2000000元。新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪长期拖延租金并恶意拖延诉讼，对纠纷解决毫无诚意。新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪已严重违约，为避免损失继续扩大变更诉讼请求。为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求判如所请。被告新汇美公司答辩称，1、涉案租赁合同的相对方为竹源经联社和新汇美公司，虽然签订合同时由新汇美公司四位股东游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪签订，但股东并非以个人名义签订而是作为新汇美公司代表签订。合同签订后，双方基于实际情况对部分条款变更，包括2014年10月31日签订的两份补充协议均由新汇美公司以自身名义与竹源经联社签署，变更内容包括租金起算时间及面积标准、租金支付时间、租赁物上土地四至及面积等内容。合同履行过程中，新汇美公司履行支付租金义务。因此，本案合同相对人是竹源经联社和新汇美公司，竹源经联社诉求本案所有被告连带承担责任没有法律依据。四被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪答辩称，1、签订和承担租赁合同权利义务主体应为竹源经联社与新汇美公司，竹源经联社将游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪列为合同主体并诉请解除合同、支付租金等，缺乏事实和法律依据。游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪以设立中公司即新汇美公司名义与竹源经联社签订租赁合同，由于当时新汇美公司没有核准名称，故合同乙方一栏未填上具体公司名称，但游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪只是作为新汇美公司代表签署租赁合同。新汇美公司成立后即由其履行租赁合同，包括签订补充协议、支付租金等，竹源经联社在收取租金后也向新汇美公司出具相应收据，双方就租金问题产生争议时，竹源经联社亦向新汇美公司发函联络，由此可见，自始自终与竹源经联社发生租赁关系是新汇美公司并非游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪。根据法律的规定，涉案租金应由新汇美公司承担而游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪并非租赁合同当事人，无须承担合同义务。2、新汇美公司不存在违约情况。新汇美公司迟延支付租金有法定理由，竹源经联社诉求解除合同及支付违约金不应支持。被告新汇美公司另向本院提起反诉：1、判令自2016年6月起至租赁物周边道路施工完毕期间，被告新汇美公司与原告竹源经联社之间的租赁合同租金标准变更为30811元/月计算；2、判令双方之间的租赁合同的租赁期限延长至2036年5月31日；3、判令本案所有诉讼费用均由原告竹源经联社承担。新汇美公司后于2019年6月17日向本院提出增加及变更诉讼请求：1、增加一项诉讼请求：判令双方签订的《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》继续履行；2、变更第一项反诉请求：判令自2016年6月起至租赁物周边道路施工完毕期间，被告新汇美公司与原告竹源经联社之间的租赁合同租金标准变更为30811元/月，暂计至2018年6月应付租金金额393325.5元。事实及理由：新汇美公司在工商登记成立前由四名股东游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪作为代表与竹源经联社于2013年4月30日签订《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》，新汇美公司向竹源经联社承租位于中山市小榄镇××北路××路段××花木市场对面60.44亩土地，租赁期限自2013年5月16日至2031年5月31日止，租赁物分一期、二期两个区域分别计算租金，租金标准按照6个周期进行递增，并由新汇美公司出资在租赁物上修建建筑物。租赁合同签订后，新汇美公司依约缴纳定金399621元，并投入大量资金进行建设。2014年9月，新汇美公司经工商登记设立，新汇美公司后以自己名义与竹源经联社于2014年10月31日签订补充协议2份，租赁物实际面积重新确定为59.6562亩（一期面积16.38亩、租金单价26000元/年；二期面积43.2762亩、租金单价25000元/年），租赁期内其他跳跃和单价升幅按租赁合同执行。根据约定，从2016年6月开始每月租金为154054.5元。经新汇美公司在租赁物上投入大量资金进行建设和招商，最终使得租赁物成为非常繁荣的集餐饮、古董、花卉市场于一体的商业区。然而，2015年9月起，由于租赁物东北面需要修建广中江高速公路而进行围蔽施工，导致租赁物的交通出入极其不便，经营环境开始恶化，且高速公路并没有在公示的施工期内完工，至今仍在施工，使得租赁物的经营环境严重恶化，租赁物内商家经营生意一落千丈，大部分商家自2016年12月租赁合同到期后选择离开。花卉及古董市场、餐饮繁华景象一去不返，新汇美公司产生严重的经济损失，但仍要承担高额租金。2017年9月，竹源经联社又对租赁物东南面的环镇北路进行施工，导致租赁物剩下的唯一出口也严重受阻，整个租赁物的经营环境彻底崩溃，所有商家因生意惨淡而撤离，新汇美公司几乎丧失所有的经济收入来源，经营状况陷入严重困境。如果要求新汇美公司继续按照租赁合同的标准支付高昂租金，明显有失公平。另外，新汇美公司投入巨资修建一系列建筑物，从2015年至今一直无法充分利用租赁物，亦未产生盈利，恶劣经营状况持续时间无法估算，如果继续按照原租赁合同约定的租赁期限执行，新汇美公司的巨额投资无法收回。鉴此，新汇美公司与竹源经联社就减免租金、延长租赁期限进行多次协商，虽然竹源经联社作出一定让步，但双方仍无法达成一致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，新汇美公司主张租金标准变更为30811元/月（154054.5元×20%），并且延长租赁期限自2036年5月31日具有充分的事实和法律依据。向竹源经联社先行提起诉讼，并要求新汇美公司继续按照原合同约定租金标准继续支付租金明显有违法律的公平正义。为此，为维护新汇美公司的合法权益，特向法院提起反诉。针对被告新汇美公司的反诉请求，原告竹源经联社答辩称，1、合同约定承租方应于每月15日前缴清当月租金，但被告新汇美公司、游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪从2016年6月至今三年时间没有交过任何租金，已经构成严重违约。按合同约定，竹源经联社向有权解除合同，故新汇美公司要求继续履行合同并没有事实及法律依据。2、新汇美公司现根据情势变更原则要求降低租金标准不符合该原则的要求。综上，新汇美公司的反诉请求应予以驳回。针对被告新汇美公司的反诉请求，被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪述称，游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪对新汇美公司的反诉请求及事实理由等不持异议。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行举证和质证。本院审理认定事实如下：新汇美公司成立于2014年4月22日，由陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞四人出资设立，注册资本88000元，欧文良现任公司执行董事、经理并兼任公司法定代表人，陈汝洪任公司监事。新汇美公司的登记住所为中山市××××号，经营范围为物业管理服务、市场管理服务。2013年4月30日，竹源经联社（甲方）与陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞四人（乙方）签订《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞承租竹源经联社位于环镇北路××路段××花木市场对面60.44土地用于开发建设中山市小榄镇古董货品专业市场，租赁期限自2013年5月16日至2031年5月31日止（分6个租期计，2013年5月16日至2016年5月31日止为第一租期、2016年6月1日至2019年5月31日止为第二租期、2019年6月1日起至2022年5月31日止为第三租期、2022年6月1日起至2025年5月31日至为第四租期、2025年6月1日起至2028年5月31日止为第五租期、2028年6月1日起至2031年5月31日止为第六租期）。合同部分具体约定如下：1、租赁开发分两期进行，第一期12.12亩于2013年5月16日至2014年2月15日期间建设，第二期48.32亩土地的建设时间由乙方制定。第一期12.12亩土地租金分段计算，第一至第六租期的每年每亩租金标准分别为26000元、33600元、37200元、43200元、55200元、71200元，第一租期内建设期一次性免租9个月；第二期48.32亩土地租金按不同情形分段计算，未能建设的第一至第六租期的每年每亩租金标准分别为25000元、30000元、33600元、37632元、42148元、47206元，第一租期内免租9个月且投入建设后停止执行；可以建设的第一至第六租期的每年每亩租金标准分别为26000元、33600元、37200元、43200元、55200元、71200元，第一租期内免租9个月。乙方须在每年的1月31日前缴交当年1-6月租金，7月31日前缴交当年7-12月租金。乙方逾期缴交租金的，甲方加收每日千分之三的违约金，逾期超过30天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，没收定金，并追讨所有租金，收回用地及建筑；2、租赁合同一经签订，乙方须缴纳399621元作定金，月租金递升时，定金随幅度递升（可建设情况单价）。租赁期满，双方办好交接手续后，甲方将定金无息退还乙方；3、甲方负责土地三通工程，包括通路、通水、800千瓦的用电。项目用地周边的水电系统由甲方负责建设，项目用地内部的水电系统及道路排水由乙方负责建设。租赁关系结束时，乙方必须保证建筑物、室内外的装修、电源线路及配套设施、给排水设施、消防系统等使用状态完好，不得拆除及损坏，产权全部归属甲方所有，甲方不作任何补偿；4、因乙方原因，需要终止合同的，甲方有权没收定金、追讨所有租金，收回土地及地上建筑。如乙方在租赁期内违约、违法经营或放弃经营，甲方有权终止合同，没收定金，并追讨所有租金，收回土地及地上建筑。因不可抗力的因素影响，造成合同无法履行时，经双方协商同意，合同可以解除。租赁期内如因乙方拖欠租金，乙方必须在接到解除合同通知后10日内移交租赁物业，若经甲方两次催告不作处理或甲方无法联系乙方的，视作乙方放弃权利，甲方有权单方收回物业，对乙方置留设施、物资进行处理，且乙方无权向甲方追索损失；5、合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。前述合同乙方一栏空白，但由陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞四人以乙方代表名义签名。2014年10月31日，竹源经联社（甲方）与新汇美公司（乙方）签订《补充协议》2份，双方在补充协议确认“兹有中山市小榄镇新汇美物业管理有限公司承租中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社土地”，“整体免租期从2013年5月16日到2014年2月15日，由于花木市场商铺拆迁、高速公路建设等原因，造成乙方招商经营受到一定的影响，经双方友好协商，现达成以下的补充协议”，双方约定如下内容：1、原签订合同的土地面积60.44亩，现由于河涌规划调整，经测绘后具体面积减少0.7838亩，乙方租赁面积应按59.6562亩计算（16.38亩首期租金单价按26000元/年计算，43.2762亩首期租金单价按25000元/年计算，合同内其他条约和单价升幅按原合同精神执行）；2、乙方承租甲方土地中33.66亩从2014年2月16日起进行计算租金，另外25.9962亩从2014年9月1日起计算租金。张剑英、游添瑞于2012年6月6日向竹源经联社缴付租地定金399621元。合同签订后，竹源经联社依约向陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞交付涉案土地，新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞亦投资进行开发建设。免租期满后，新汇美公司在合同履行过程中实际上每月按125649元标准向竹源经联社缴付租金至2016年5月，但自2016年起未依约定期限及金额向竹源经联社缴付租金。其中，2016年6月租金直至2016年12月2日才缴付完毕，2016年7月租金直至2016年12月31日才缴付完毕，2016年8月租金则直至2017年6月28日才缴付完毕，2016年9月后产生的全部租金则至今未付。竹源经联社先后于2017年8月10日、2017年12月25日向新汇美公司以及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞先后发出律师函，敦促新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在收到律师函后7日内付清拖欠的租金，否则将追究相关违约责任。新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞收到律师函后未向竹源经联社缴付拖欠租金。陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞于2017年12月29日向竹源经联社递交《租金减免申请》，陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞以广中江高速公路围蔽施工、环镇北路于2017年10月升级改造围蔽等造成经营困难为由要求减免租金及延长租赁期限，并承诺双方协商一致后将分期支付拖欠租金。具体减免请求包括：1、自2017年10月至环镇北路施工完毕期间租金减免50%且按现阶段租金幅度计算、不再升幅；2、延长租赁合同期限至2036年5月31日。新汇美公司于2018年3月25日亦向竹源经联社递交申请，新汇美公司以长期围路施工致使商户无法经营为由要求减免租金，具体减免请求包括：1、围蔽道路期间租金以20%计算直至道路恢复通行再按原合同交付；2、延长合约期限3年以补偿道路围蔽工程的3年时间。双方未能协商一致，竹源经联社后于2018年4月27日诉至本院。经查，租赁土地东北面与广中江高速公路项目第TJ07合同段相邻，东南面则与小榄镇环镇北路相邻，其他两面为河涌或第三人物业相邻。公开资料显示，广中江高速公路于2010年12月动工建设，原计划在2015年建成通车，但第一期工程于2016年12月28日完工通车、第二期工程于2017年12月28日完工通车，第三期工程自中山小榄至广州南沙大岗镇路段于2015年1月因其他工程施工调整而停止施工，涉案工程至今未施工完毕。环镇北路系城市主干路，于2017年8月起至2019年5月期间进行旧路改造，施工期间对沿线道路进行封闭施工，施工完成后由双向4车道改造为双方8车道并增设下穿隧道及地下人行通道。中交第二公路工程局有限公司于2016年4月将其承建的广中江高速公路项目第TJ07合同段路基施工分包给中山市恒丰建设工程有限公司，工期自2016年4月28日起至2017年4月30日。该工程项目已进行围蔽施工，但路基至今仍未施工完毕。竹源经联社与中山市祥实水利建筑工程有限公司于2017年9月13日签订小榄镇潮源北路道路工程项目施工合同，工期自2017年9月20日至2017年12月20日竣工，但工程至今未完工。又查，新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在涉案土地进行土地平整及硬底化、铺设水泥道路、搭建临时星棚用作商户经营及停车场等，招商经营“汇美农副产品综合批发城”、“汇美灯光夜市”、“汇美海鲜城综合市场”、“休闲海鲜街”等，并先后开办2016年至2018年迎春花市，但现市场内大部分商铺已停止营业。依据新汇美公司提供的租赁合同显示，自2013年11月起市场即对外与商户签订租赁合同，租赁期限2年至4年不等，新汇美公司设立前的租赁合同由游添瑞、欧文良以自身名义与商户签署，新汇美公司设立后游添瑞、欧文良仍然以自身作为出租人名义与商户签署租赁合同（例如：欧文良于2015年11月14日与冯永彤签订D104商铺租赁合同、2015年11月30日与朱嘉俊签订D203商铺租赁合同、2015年12月1日与唐艳丽签订D109-D112商铺租赁合同、2016年3月10日与梁展华签订D207商铺租赁合同、2016年4月28日与李少珍签订C201-C204商铺租赁合同，游添瑞于2015年5月12日与谢厚棠签订D212商铺租赁合同、2015年7月1日与黄位锋签订D213空地租赁合同、2015年8月1日与朱嘉俊签订D201-D202商铺租赁合同、2015年9月29日与李日延签订C107商铺租赁合同、2015年9月22日与李嘉颖签订D204-D205商铺租赁合同、2015年10月15日与彭著林签订C101-C106商铺租赁合同、2015年10月19日与梁荣锵签订B101-B105商铺租赁合同、2015年11月与袁福来签订D211、D212商铺租赁合同），部分租赁合同则由新汇美公司以其公司名义与商户签署租赁合同。新汇美公司在其招商宣传广告资料中自述“汇美综合市场地理位置非常适合打造成小榄的一大特色的大型综合性市场，集粮油干货、海鲜批发、土特产、山珍海味、冷冻冰鲜酒楼自选加工饮食一条街，一站式的综合性市场”、“交通便利四通八达”、“项目地点位于中山市××××北路占地面积现有80亩，有上盖物业约有12000平方，有大型停车场位于高速路口附近”。新汇美公司现以广中江高速公路施工围蔽及超期完工、环镇北路围蔽施工等为由认定合同履行过程中出现情势变更，新汇美公司现有权要求变更合同条款。竹源经联社认为所涉情形不符合情势变更，且以新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞未依约交付租金为由要求解除合同、没收定金、收回租赁物等。竹源经联社在庭审中确认放弃对2015年6月至2016年8月期间逾期付款违约金的诉讼请求，现仅要求计付自2016年9月起按每日千分之一计算的逾期付款违约金。本院释明，若新汇美公司主张情势变更成立，竹源经联社是否同意继续履行合同。竹源经联社回复称若新汇美公司、陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在一审判决前付清租金则继续履行合同，否则坚持要求解除合同。新汇美公司则回复坚持要求调整租金标准，否则无法缴纳。本院认为，租赁合同由原告竹源经联社与被告陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞签字及盖章确认，补充协议则由竹源经联社与被告新汇美公司盖章确认，前述租赁合同及补充协议均系合同签订当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，依法应属合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利或履行义务。竹源经联社主张新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞均作为租赁合同及补充协议的合同相对方，上述被告应共同履行合同义务。新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞则主张租赁合同及补充协议的合同相对方仅为新汇美公司，由此产生的权利义务均应由新汇美公司享有及承担，陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞等并非合同相对方，租赁合同及补充协议对陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞本人不发生约束力。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，新汇美公司由陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞发起设立，并由上述人员出资设立，并且，陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞与竹源经联社签订租赁合同的目的在于租用经营场所，显然，上述人员以自己名义签订涉案租赁合同的目的系为设立新汇美公司，故竹源经联社作为合同相对人有权请求陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞承担合同责任。此外，新汇美公司成立后盖章确认补充协议并实际使用租赁土地进行对外经营，并向竹源经联社支付租金等，现新汇美公司对其须承担合同义务亦无异议，故新汇美公司亦须承担本案的合同责任。另外，新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在承租经营过程中同时以新汇美公司及欧文良、游添瑞名义对外签订租赁合同，新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞亦分别向竹源经联社申请减免租金及延长租期等，上述事实不能排除新汇美公司与陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞经营时存在混同情形。综上，竹源经联社现有权要求新汇美公司与陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞共同承担合同责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三点则要求，人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。本案中，依照新汇美公司提供的证据及查阅公开资料考虑，本案所涉情形须区分属于情势变更还是商业风险，从而确定新汇美公司能否适用情势变更为由要求对包括租金、租赁期限在内的合同条款进行变更。本院认为，广中江高速公路及环镇北路先后进行围蔽施工确实对新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞的经营活动造成不良影响及叠加效应，但本院审查认定上述情形仅为商业风险而非构成情势变更。具体事实及理由如下：广中江高速公路在2010年10月开始动工建设并计划于2015年通车，公路走向（包括通过涉案土地周边的情形）及施工组织等早在建设前即通过各种途径向社会公众公示，故本院有理由相信新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞对高速公路围蔽施工在签订合同前已知晓，不存在无法预见的情形。同时，因广中江高速公路在原、被告双方签订租赁合同前已动工建设，新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在签订租赁合同之前即可以对广中江高速公路三期工程沿线建设情形进行现场考证、审核，其完全有能力对高速公路是否发生延期完工的情形进行预期及风险评估并制定防范及控制措施。事实上，2份补充协议关于调整租赁面积及变更租金计付起算期限等证实新汇美公司知晓工程建设现状，其亦与竹源经联社协商确定采取延长免租期等方式予以风险防范及控制，故新汇美公司实际上可以并有能力采取风险防控措施。环镇北路自2017年起进行旧路改造并围蔽施工，但道路改造工程期限短且仅围蔽施工而非阻断无法通行，该道路亦非租赁场地必不可少的唯一通道，道路改造完成后必然提升道路沿线商户的商机，亦足以弥补围蔽施工期间所造成的不便及影响，故道路围蔽施工引起风险可控且将日后提供巨大商机，故该道路围蔽施工并非无法预见的非市场系统固有风险。因此，广中江高速公路及环镇北路围蔽施工的情形并非新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞在合同签订及履行过程中无法预见的非市场系统固有风险，新汇美公司更不能因其防控措施未能抵销经济损失金额的商业风险而将其强行纳入情势变更的情形。综上所述，因新汇美公司陈述的事实不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，竹源经联社对新汇美公司的说法及请求不予认可，故本院对其要求调整租金标准、延长租赁期限等请求不予支持。新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞自2016年6月后拖延支付租金且自2016年9月开始至今未支付租金，显然，被告逾期缴付租金已构成严重违约，竹源经联社依约有权要求新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞承担相应违约责任。虽然新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞确实多次与竹源经联社协商租金标准及延长租赁期限等事宜，但本院已认定本案所涉情形不适用情势变更，被告现未提供其他证据证实有可以拒付租金的其他约定或法定事由，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞逾期交租构成违约，竹源经联社有权主张解除双方租赁合同及其补充协议。虽然被告新汇美公司要求继续履行合同，但因其自身违约，竹源经联社确认要求解除合同，故本院对新汇美公司该项反诉请求不予支持。陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞因签订租赁合同向竹源经联社缴付租赁定金399621元，现因被告逾期支付租金构成违约，故竹源经联社有权予以没收。租赁合同及补充协议约定涉案租赁物自2016年6月1日起至2019年5月31日止租金以154054.5元/月【（33600元/亩/年×16.38亩+30000元/亩/年×43.2762亩）÷12个月】计付、自2019年6月1日起至2022年5月31日止租金以171951.36元/月【（37200元/亩/年×16.38亩+33600元/亩/年×43.2762亩）÷12个月】计付，新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞未按时缴付2016年9月起至今租金，故竹源经联社有权要求前述被告计付租金。合同另约定租金于每年1月31日前缴付当年1-6月租金、7月31日前缴交当年7-12月租金，且逾期缴付租金则每日加收3‰违约金，现竹源经联社仅要求以实际发生当月第一天按每日1‰计算逾期付款违约金，自行处分其实体权利，亦未加重新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞的债务负担，故本院予以确认。新汇美公司及陈汝洪、欧文良、张剑英、游添瑞构成违约，竹源经联社现要求解除合同，故竹源经联社依约有权要求前述被告向其返还租赁土地及移交包括加建的建筑物、室内外的装修、电源线路及配套设施、给排水设施、消防系统在内所有构筑物。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社与被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪及被告中山市新汇美物业管理有限公司分别于2013年4月30日签订的《小榄镇古董货品专业市场租赁合同》、2014年10月31日签订2份《补充协议》于本判决生效之日立即解除；二、被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪已交纳的定金399621元归原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社所有；三、被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪及被告中山市新汇美物业管理有限公司于本判决生效之日起立即共同向原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社支付自2016年9月起至返还租赁物之日为止的租金【计算标准：2016年9月起至2019年5月31日按154054.5元/月计、2019年6月1日起至2022年5月31日止按171951.36元/月计，后续租金计算方式按合同约定调整幅度及计价面积计算】及其逾期付款违约金【自2016年9月1日起按每月应付租金数额自当月1日起按每日1‰各自计算至付清之日为止】；四、被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪及被告中山市新汇美物业管理有限公司于本判决生效之日起30天内向原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社返还涉案租赁物【包括租赁土地及加建建筑物、室内外的装修、电源线路及配套设施、给排水设施、消防系统在内所有构筑物】；五、驳回原告中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社其他诉讼请求；六、驳回被告中山市新汇美物业管理有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59628元，诉讼保全费5000元，反诉费3600元，合计68228元，由被告游添瑞、欧文良、张剑英、陈汝洪、中山市新汇美物业管理有限公司负担（该款原告已预交64628元，被告中山市新汇美物业管理有限公司已交3600元，原告已预交部分由被告在本判决生效之日起七日内径向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  李肖霞审判员  吴炎梅二〇一九年七月二十九日书记员  康秋实