广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初10614号原告：蒋毓民，男，汉族，1977年12月22日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托代理人：石芳，广东三铭律师事务所实习律师。被告：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：曾德志。原告蒋毓民诉被告民生东都深圳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人王明文、石芳到庭参加诉讼，被告民生东都深圳房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月23日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于深圳市龙岗区x单元3层x号房，购房总价款为人民币2013376元。合同第九条约定：被告应于2015年12月31日前将房屋交付给原告。合同第二十一条约定：被告在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的初始登记，并在本房地产交付给原告之日起240天内为原告办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120天的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。在合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日起最后一天起240日内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。合同签订后，原告依约履行了付款义务。基于上述事实，原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同（预售）》系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时履行办证义务已构成违约，根据买卖合同的约定，被告未按合同约定的期限为原告办证，应当向原告支付逾期办证违约金。综上所述，请求法院判令：1.被告向原告支付2016年8月28日至2017年2月24日期间逾期办证违约金145768元；2.被告承担本案诉讼费用。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明，原告与被告于2015年9月23日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的深圳市龙岗区x单元x号房产，购房总价款为2013376元，原告先支付30%的购房款，剩余款项通过银行贷款方式支付。被告应于2015年12月31日前将房屋交付给原告，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方（即本案原告）与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称“东都市政公司”）签订《东都花园二期1栋房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，被告与案外人深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称“越众公司”）签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到被告进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天。原告确认2016年12月24日收到被告邮寄的办证通知书，并委托贷款银行代为办理《房地产证》，出证时间为2017年3月8日。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。被告未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金的起算日期，本院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故被告向原告支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，原告主张违约金的起算日期为2016年8月28日，未超出合同约定，本院予以支持。关于逾期办证违约金的截止日期，本院认为，被告在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在被告发出通知之后，原告应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对原告怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由原告自负。开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，本院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。原告主张的违约金截止时间为2017年2月24日，未超出本院认定的期限。经核算，该期间逾期办证违约金为145768元（2013376元×0.04%×181天），原告的主张，本院予以支持。被告民生东都深圳房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告蒋毓民支付逾期办证违约金145768元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3216元（原告已预交），由被告承担，原告已预交的3216元，由本院予以退回，被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费3216元，拒不缴纳的，本院依法强制执行；保全费1249元（原告均已预交），由被告负担，被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晓蓉人民陪审员  陈妙英人民陪审员  瞿 龙二〇一九年十一月二十日书 记 员  刘 安