上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30531号原告：上海城开集团龙城置业有限公司。法定代表人：梁某某。委托诉讼代理人：崔晓辉，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。被告：上海耘业企业管理咨询有限公司。法定代表人：蒋炜琦。被告：蒋炜琦。被告：傅斌。上述三被告共同委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：王钰，上海市托普律师事务所实习律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司（下称龙城置业）与被告上海耘业企业管理咨询有限公司（下称耘业公司）、被告蒋炜琦、被告傅斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告龙城置业的委托诉讼代理人崔晓辉、孙璇，被告耘业公司、蒋炜琦、傅斌的共同委托诉讼代理人汪翔、王钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙城置业向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告耘业公司签订的in-×号《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年8月1日解除;2、判令被告耘业公司立即腾空上海市闵行区×路×号×城项目三层in-×室房屋并返还原告;3、判令被告耘业公司支付原告自2019年8月2日起至房屋实际返还之日止,按每日1,854元计算的房屋占用费;4、判令被告耘业公司支付原告2018年7月10日至2019年8月1日的租金154,503元、物业管理费21,600元、电费1,998.88元；5、判令被告耘业公司支付原告截至2019年8月1日逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金2,427.13元,及以180,529.01元为基数，自2019年8月2日起至实际清偿之日止,按银行同期贷款利率计算的利息；6、判令被告耘业公司支付给原告的106,191元租赁保证金不予退还;7、判令被告耘业公司支付原告106,191元补偿款;8、判令被告耘业公司支付原告律师费3万元；9、判令被告蒋炜琦、傅斌对被告耘业公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告耘业公司于2018年3月21日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告向被告耘业公司出租上海市闵行区×路×号×城项目三层×室，租赁期自交付日至2020年11月25日止。同日，被告蒋炜琦、傅斌作为被告耘业公司的股东，向原告出具《承诺函》，承诺对被告耘业公司的合同义务承担无限连带保证责任。合同签订后，原告于2018年7月10日交付了房屋，但被告耘业公司未按期支付租金、物业管理费、公用事业费等。2019年7月1日，被告耘业公司停止营业至今。2019年7月31日，原告向被告耘业公司邮寄律师函，要求解除合同，被告耘业公司于2019年8月1日收到该函。为解决合同解除的后续事项，故诉至法院。被告耘业公司、蒋炜琦、傅斌辩称：双方的租赁合同解除时间应为2019年6月30日。被告认可欠付至2019年6月的租金28,197元、2019年5月至6月的物业管理费计14,400元。2019年6月30日前确实未付电费，如有有效的付费凭证，被告愿意支付。因欠付的租金及物业管理费的金额发生变化，故只同意在相关欠费金额的范围内承担责任，合同约定的计算方式过高，原告主张的标准也过高，被告拖欠的费用对原告仅造成存款或贷款利息的损失，故应按同期银行贷款利息即年利率6%计算为妥。在装修优惠期间、合同解除后，原告主张的租金、没收的租赁保证金及三个月的补偿款，三者性质上都属解除合同违约金，三者同时支持过高，只要支付相当于2个月租金的违约金即可弥补原告的损失，故要求调整。本案双方争议的标的额不大，就解除合同后违约金及返还房屋等的争议解决也比较明确，在小标的金额下再收取律师费，不合理。耘业公司曾是海伦多兰少儿英语上海的总代，房屋承租后，具体使用的是南方商城海伦多兰校区下属的加盟商，因实际加盟商认为原告的商场人流量未达到原先承诺及效果的预期，为此事耘业公司与原告多次沟通，2019年6月12日耘业公司的法定代表人蒋炜琦以邮件方式正式告知原告商场负责人孙某某，确定自2019年7月1日起不再承租，要求退租。在2019年6月18日，蒋炜琦再次以邮件方式确认。原告在收到2份邮件后，于2019年7月1日发出律师函，要求被告将租赁房屋恢复原状并返还。实际双方在2019年6月30日已就合同解除达成一致。根据约定原告有权自行收回涉案房屋，如被告未能恢复原状或清空物品，全部按放弃处理。故房屋自2019年7月1日起，原告有权收回房屋。若原告怠于行使，扩大损失应自负，被告不需支付房屋占用费。本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，龙城置业（出租方、甲方）与耘业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方坐落在×城项目三层in-×室租赁面积90平方米房屋。乙方租赁该房屋作商业用途，业态限于零售，商号海伦多兰。租赁期自交付日至2020年9月6日止。宽限交付期为2018年7月15日。自甲方交付日起至2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修优惠期。其中，在2018年8月15日前乙方的装修工程需达到竣工验收标准。上述期间，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金，但在该期间乙方仍需缴纳物业管理费和其他相关费用。上述期间包含在本合同租赁期内。乙方应当在2018年8月15日前完成装修。自交付之日起至2020年9月6日止，租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。自交付日至2018年10月6日，保底租金为28,197元。自2018年10月7日至2020年9月6日，月保底租金为28,197元。月营业额抽成：自交付日至2018年10月6日，为月营业额收入的15%，自2018年10月7日至2020年9月6日，为月营业额收入的15%。月固定/保底租金每月支付一次，每月的第20日或之前支付下一期的月保底租金。装修优惠期的租金，乙方应于本合同签订后7个工作日内支付完毕，若本合同因乙方原因提前解除，乙方已支付的下一期保底租金不予返还。乙方按照上述约定支付保底租金后，待当月营业额抽成租金确定后，若月营业额抽成租金超过月保底租金的部分，甲、乙双方在次月5日对账，乙方在次月20日前向甲方补缴差额部分。乙方须于本合同签订后7个工作日内向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三倍金额计106,191元的履行租赁合同保证金。该房屋的物业管理费为每月7,200元，第一期物业管理费乙方应于本合同签订后7个工作日内支付完毕，其后各期应由乙方于每月20日之前支付下月的费用。每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。该房屋实际发生的公用事业费由甲方按实向乙方收取。乙方在收到书面结算通知后5个工作日内或由甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用。每逾期支付一日，应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。乙方应在不晚于开业日的15个工作日前向甲方提出开业申请，甲方应当在接到上述申请后10个工作日内完成对于乙方上述开业准备工作的审核。通过甲方审核后，乙方方可对外营业。乙方开业时间为2018年9月7日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若无书面通知，则按照本合同约定的开业日期执行。乙方应在本合同租期届满或提前解除的当日完成对自行装修部分的清理、拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕后将该房屋交还甲方，并确保原交付时甲方提供的场地及设施设备完好可出租状态。返还时，应经甲方及物业公司验收认可，并结清各自应承担的费用。租期届满或提前解除的当日，若乙方未能交还房屋，甲方除有权收取占用使用费及其他费用外，乙方视为放弃屋内物件所有权，甲方有权在3日后开启、更换门锁，将该等物件搬出，收回该房屋。乙方逾期向甲方支付租金、物业管理费或任何一项费用累计超过15日的，甲方不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交装修优惠期的租金等费用、提前解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业公司。租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金。此外，甲方有权要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，并按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金。除本协议另有约定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付相应的违约金。若乙方逾期支付相应费用累计超过15日的，且甲方选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。乙方确认，乙方违约行为造成甲方任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿责任所涉相关费用，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用。乙方的有效联系地址为：上海市徐汇区田林路130号22号楼6楼。双方另对其余事项作了约定。耘业公司的股东蒋炜琦、被告傅斌同时向龙城置业出具《承诺函》，承诺为耘业公司就上述《房屋租赁合同》项下约定的义务承担无限连带保证责任，保证期两年。自耘业公司履行上述合同项下约定义务期限届满之日起计算。若耘业公司未能履行《房屋租赁合同》项下的义务及责任，龙城置业有权直接要求保证人任何一方或双方共同承担上述义务及责任。当日，龙城置业和耘业公司就上述《房屋租赁合同》还签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定实际交付日与《房屋租赁合同》约定不一致的，租赁期以实际交付日起算。装修及优惠期变更为“自甲方实际交付日起至2018年11月25日止”。租金计算方式为：自交付日起至2020年10月25日止，月保底租金与月营业额抽成，两者取高。自交付日至2018年11月25日保底租金为28,197元，自2018年11月26日至2020年10月25日，月保底租金为28,197元。月营业额抽成：自交付日至2018年11月25日，月营业额收入的15%；自2018年11月26日至2020年10月25日，月营业额收入的15%。开业日为2018年10月26日。本合同为租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。上述合同签订后，原告于2018年7月10日向耘业公司交付了房屋。耘业公司支付了租赁保证金106,191元、2018年12月至2019年5月的租金、至2019年4月的物业管理费、部分电费。尚欠电费1,998.88元。2019年6月12日，被告蒋炜琦向原告负责人孙某某发送电子邮件，要求于2019年7月1日退租。原告回复提前退租应承担违约责任。6月18日耘业公司又通过电子邮件告知原告，因经营状态不佳，决定于6月20日退租，要求原告给予谅解并不追究违约金。2019年7月1日耘业公司停止营业。2019年7月1日原告向耘业公司寄送律师函催交各类欠费。因耘业公司未予缴纳，2019年7月31日原告向合同约定的耘业公司地址寄送解除函，2019年8月1日耘业公司拒收该函。2019年8月1日原告又向耘业公司发送了解除租赁合同的电子邮件。另查明，耘业公司停止经营后，未与原告办理承租房屋的交接手续。原告为本案诉讼支付律师服务费3万元。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、装修进场前交接记录、账单签收单、律师函及邮寄凭证、物流记录、解除函及邮寄凭证、电子邮件发送记录、委托代理合同、律师费发票、转账凭证，被告提供的被告蒋炜琦与原告负责人孙某某往来电子邮件等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告耘业公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效的合同，双方当事人均应恪守。在合同履行期间，耘业公司因经营困难，要求提前退租，向原告申请，原告答复按照合同约定承担违约责任并付清各类欠费，但耘业公司并未照此办理，故双方就耘业公司提前退租问题没有达成一致意见，耘业公司此时不享有合同约定或法律规定的解除权。耘业公司此后仍应依约继续履行合同。但耘业公司迟延支付租金等费用，经原告催告仍不履行，故原告根据合同约定通知耘业公司解除双方签订的租赁合同，合法有据，解除通知于2019年8月1日到达耘业公司，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》于2019年8月1日解除。耘业公司对合同提前解除负有责任。合同解除后，耘业公司应向原告归还房屋、付清欠租、物业管理费及电费。关于欠租，因双方约定由于耘业公司违约导致合同解除的，耘业公司应补足装修优惠期原告给予优惠的费用。故原告现主张2018年7月10日至2019年8月1日之间的欠租154,503元、物业管理费21,600元、电费1,998.88元，合法有据，本院予以支持。原告主张截至2019年8月1日耘业公司逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金，具有合同依据，且就低主张，本院予以支持。原告还主张上述欠费及滞纳金的逾期付款利息，符合有关规定，且就低主张，本院亦予支持。耘业公司收到解除通知后，未与原告办理房屋交接手续而任由房屋空置，应向原告支付房屋占用费。根据约定，若耘业公司未能交还房屋，原告除有权收取占用费及其他费用外，有权在3日后开启、更换门锁，将该等物件搬出，收回该房屋。故原告完全可以按照约定的自力救济方式及时收回房屋，以防止损失进一步扩大。本院据此支持以租金的2倍计算的3天的房屋使用费5,562元。原告再要求被告向其归还房屋，本院不予支持。因耘业公司对合同解除负有责任，故原告主张耘业公司支付的租赁保证金106,191元不予退还，具有合同依据，本院予以支持。原告为本案诉讼支付律师费3万元，根据合同约定要求由耘业公司负担，本院予以支持。关于原告主张的相当于月租金和物业管理费的3倍金额的补偿金106,191元，因耘业公司抗辩约定的违约金畸高，原告提供的格式合同排除出租方责任，加重承租方责任，应认定违约金条款无效，本院经审查认为涉案合同文本系由出租方提供，系重复使用预先订立的合同，未与承租方充分协商，属于格式条款，明显免除出租方的责任排除承租方的法定权利，且未以合理方式提醒，应为无效。而耘业公司赔偿原告各项损失、由原告没收租赁保证金后，原告因解除合同遭受的各项损失已经得到弥补，亦体现了对耘业公司违约行为的惩罚性，故原告再主张补偿金，本院不再重复支持。鉴于被告蒋炜琦、傅斌自愿对涉案租赁合同项下耘业公司的合同义务承担无限连带保证责任，故原告主张被告蒋炜琦、傅斌对被告耘业公司的付款义务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告蒋炜琦、傅斌承担保证责任后，有权向债务人耘业公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海耘业企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年8月1日解除;二、被告上海耘业企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司房屋占用费5,562元;三、被告上海耘业企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月10日至2019年8月1日期间的欠租154,503元、物业管理费21,600元、电费1,998.88元；四、被告上海耘业企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司截至2019年8月1日的逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金计2,427.13元；五、被告上海耘业企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司以180,529.01元为基数，自2019年8月2日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；六、被告上海耘业企业管理咨询有限公司已付原告上海城开集团龙城置业有限公司的租赁保证金106,191元不予退还;七、被告上海耘业企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司律师费3万元；八、被告蒋炜琦、傅斌对被告上海耘业企业管理咨询有限公司的上述第二、三、四、五、七项付款义务承担连带清偿责任；九、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,400元，财产保全费1,953.60元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担4,930.95元，被告上海耘业企业管理咨询有限公司、蒋炜琦、傅斌负担3,422.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年二月十三日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。