辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再139号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：都兴文，男，1966年2月6日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：李立峰，辽宁湘辉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大连一方东港置地有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人：张保华，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦琳琳、祝樊迪，均系辽宁法大律师事务所律师。再审申请人都兴文因与被申请人大连一方东港置地有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终6713号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月29日作出（2019）辽民申663号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人都兴文的委托诉讼代理人李立峰、被申请人一方公司的委托诉讼代理人秦琳琳、祝樊迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。都兴文申请再审称，第一、一、二审法院认定事实不清。1、再审申请人已按《按揭付款预定书》的约定交纳定金和首付款，被申请人应当在约定的期限内及时履行与再审申请人签订的《商品房买卖合同》之义务。再审申请人已经交纳了定金和首付款，证明再审申请人购买房屋的真实意思表示，而《商品房买卖合同》格式文本系在被申请人手中，其应该在约定的期限内及时履行与再审申请人签订的《商品房买卖合同》之义务，故其怠于与再审申请人签订合同，构成根本违约。2、银行贷款系在双方签订《商品房买卖合同》后，由被申请人将再审申请人的与贷款相关的材料提交给银行，而本案中由于被申请人并未履行与再审申请人签订《商品房买卖合同》之义务，被申请人也未要求再审申请人提供与贷款相关的材料，那么也就无从谈起需要再审申请人进一步提供与贷款相关的材料。3、再审申请人在约定的时间内已经交纳了首付款，那么就证明再审申请人已经完成了相应的义务，而被申请人没有与再审申请人签订《商品房买卖合同》，这是不争的事实，因为至今也没有签订《商品房买卖合同》。4、《商品房买卖合同》格式文本在被申请人处，被申请人应当证明其向再审申请人出示了该合同，并且要求再审申请人与其签订合同，再审申请人交纳了139余万元的购房款就是向购买被申请人的房屋，其没有理由主动不与被申请人签订《商品房买卖合同》。第二、二审法院采信证据不当。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”。本案中，被申请人二审时提交的《退房申请书》并不符合法律规定的二审程序中的新证据规定，不应予以采信。2、二审法院开庭时，被申请人并未提交该证据，而是在开庭很久后才提交，并且法庭未组织双方当事人质证。第三、二审法院认为部分的论理有误。1、《退房申请书》是被申请人准备好的，因被申请人一直未与申请人签订《商品房买卖合同》，致使申请人购房目的无法实现，故再审申请人应被申请人的要求在《退房申请书》上签字。再审申请人并不知道该《退房申请书》的内容，只是被申请人告知再审申请人签了字就能领回其交纳的139余万元，所以再审申请人在该《退房申请书》上签了字，但是《退房申请书》漏洞百出，再审申请人是于2014年4月13日购买的房产，而《退房申请书》中却写道“于2014年8月16日购买”，这与事实完全不符。该退房申请签字后，被申请人并未向申请人退还房款，证明被申请人没有履行该承诺，该承诺没有实际履行。2、该《退房申请书》中从未出现过再审申请人愿意以损失定金为代价而要求解除合同。3、对于给付利息的时间，二审法院何以认定应自2015年9月1日起承担利息，如何推定的再审申请人是在2015年8月15日前向被申请人递交的退房申请，其认定没有任何事实和法律依据。一方公司辩称，第一、一、二审法院认定事实清楚。1、《按揭付款预定书》明确约定签署《商品房买卖合同》的时间，都兴文负有在规定的时间签署《商品房买卖合同》的义务。2、双方在《按揭付款预定书》中已经约定签订《商品房买卖合同》时间及地点，即买受人应自本预定书之日起3日内即2014年4月15日前携带本预定书、定金发票及买受人之身份证和首付款，到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》并交纳首付款。3、答辩人作为专业房地产开发机构，不签订《商品房买卖合同》即意味着无法收取全部购房款，开发成本增加。4、都兴文签字的《退房申请书》证明:由于都兴文个人原因导致双方未签署《商品房买卖合同》。第二、二审法院适用法律正确。1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第117条规定,“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”本案中，都兴文要求解除《按揭付款预定书》，作为违约方应按照《按揭付款预定书》第5条约定“因买受人原因退房的，买受人已付定金不予退还”为代价解除《按揭付款预定书》。2、根据“谁主张谁举证”的原则，都兴文作为主张权利的一方，负有举证义务证明已经达到合同解除的条件以及2014年4月15日之前，答辩人拒绝与都兴文签订《商品房买卖合同》。因此，答辩人请求人民法院驳回都兴文的再审申请。都兴文向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《按揭付款预定书》；2、被告退还款项1390995元；3、被告赔偿原告利息损失264289.05元（暂计至2018年4月14日）；自2018年4月15日起至原告付清上述款项之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算利息损失；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月13日，原、被告签订《按揭付款预定书》，约定原告自愿预订购买被告开发的“中庚·当代艺术”项目第D17-2幢2单元19层2号商品房，建筑面积257.03平方米，单价为16500元／平方米（建筑面积），总房款为4240995元，首付款为1290995元；签署预定书同时，原告应向被告交付定金10万元，该定金在双方签订正式《商品房买卖合同》后转为房款，不再具有定金性质；原告应自预定书之日起3日内即2014年4月15日前携带本预定书、定金发票及原告都兴文身份证和首付款，到被告售楼处签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，同时向被告指定的银行提交贷款要求的所有材料与相应证件。2014年4月14日，原告向被告交纳定金10万元和首付款1290995元，共计人民币1390995元。同日，被告开具了等额发票。一审法院所确认的上述事实，有原告提交的《按揭付款预定书》、销售不动产统一发票及双方当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据业经一审法院审查和开庭质证，应予采信。一审法院判决：一、解除原告都兴文与被告大连一方东港置地有限公司签订的《按揭付款预定书》；二、被告大连一方东港置地有限公司向原告都兴文返还定金和首付款共计人民币1390995元；三、被告大连一方东港置地有限公司赔偿原告都兴文利息损失（以本金1390995元为基数，自2014年4月16日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）；四、驳回原告都兴文其他诉讼请求。上述二、三项被告应付款项，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费24700元（含保全费5000元，原告均已预付），由被告大连一方东港置地有限公司负担。一方公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：双方在《按揭付款预定书》中已经明确约定了被上诉人应自预定书签订之日起3日内即2014年4月15日前携带本预定书、定金发票及都兴文身份证和首付款，到上诉人售楼处签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，被上诉人未在约定的时间内履行与被上诉人签署商品房买卖合同的义务，且被上诉人未提供任何证据证明上诉人拒绝签订合同，根据谁主张、谁举证的原则，被上诉人作为主张权利的一方，负有举证义务证明已经达到合同解除的条件以及2014年4月15日之前，上诉人拒绝与被上诉人签订商品房买卖合同。上诉人作为专业的房地产开发机构，不签订商品房买卖合同即意味着无法收取全部购房款，被上诉人主张上诉人拒绝签订商品房买卖合同显然不客观，与上诉人的经营目的不相符。一审判决合同解除适用法律错误。二审法院认定事实：二审期间，上诉人一方公司向二审法院提交了退房申请书的证据，二审法院组织当事人进行了证据交换及质证。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，双方签订的《按揭付款预定书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该预定书合法有效正确，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案焦点问题为：究竟是哪一方的原因导致合同不能履行。从双方当事人的合同义务看，被上诉人购买案涉房屋除支付定金和首付款外，余款采用银行贷款的方式支付，被上诉人签订按揭付款预定书之后，虽然按照约定向上诉人支付定金和首付款，但要继续履行合同需要被上诉人进一步提供与贷款相关的资料，从而签订商品房买卖合同以便实现购买案涉房屋的目的，从现已查明的事实以及双方当事人在诉讼中的陈述看，被上诉人未能提供充分的证据证明其提交了拟向银行贷款的资料。且被上诉人主张系上诉人的原因拒绝签订正式的商品房买卖合同，亦未提交充分的证据予以证明是上诉人拒绝签订正式的商品房买卖合同。通常情况下，上诉人作为专业的房地产开发公司，急于收回资金，以减轻开发成本，在被上诉人已经交付了定金和首付款的情况下，会积极要求与购房人签订正式的商品房买卖合同，被上诉人主张上诉人拒绝签订商品房买卖合同，与常理不符。本案是基于被上诉人提起诉讼并主张上诉人违约，因此，根据谁主张、谁举证的原则，应由被上诉人承担举证责任，以证明上诉人存在违约行为，被上诉人未能提交充分的证据予以证明。结合被上诉人在二审中自认其于2015年7月前后递交了退房申请，可以据此认定系被上诉人违约，从而导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，应根据双方约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双方倍返还定金而解除主合同；对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。从前述相关法律的规定看，合同一方当事人有权以损失定金为代价而主张解除合同，本案中，被上诉人自认其于2015年7月前后递交了退房申请，其行为表明其愿意以损失定金为代价而要求解除合同，应认定双方签订的《按揭付款预定书》在被上诉人提交退房申请书时解除。虽然被上诉人在本案中诉请解除案涉预定书，一审法院判决解除双方签订的预定书，可视为对被上诉人要求解除《按揭付款预定书》行为结果的确认，应以被上诉人提交退房申请书时间作为解除预定书的时间。至此，上诉人应及时向被上诉人退还其收取的首付款。由于被上诉人没有明确其递交退房申请的具体时间，仅仅表明是在2015年7月前后，因此，可推定其在2015年8月15日前向上诉人递交的退房申请，给予上诉人合理的退款时间15天，即上诉人应在2015年8月31日前向被上诉人退还其收到的首付款1290995元。但上诉人并未及时退还前述首付款，继续占有前述款项，于法无据，应自2015年9月1日起承担利息，被上诉人主张按照银行同期贷款利率支付利息，合理部分应予支持。一审法院认定上诉人违约，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以纠正。二审法院判决：一、维持大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3544号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3544号民事判决第四项；三、变更大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3544号民事判决第二项为：大连一方东港置地有限公司于本判决生效之日起十日内向都兴文返还首付款1290995元；四、变更大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3544号民事判决第三项为：大连一方东港置地有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿都兴文利息损失（以1290995元为基数，自2015年9月1日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回都兴文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费19700元，保全费5000元，合计24700元，由都兴文负担2700元，大连一方东港置地有限公司负担22000元。二审案件受理费19700元，由都兴文负担2700元，大连一方东港置地有限公司负担17000元。本判决为终审判决。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，再审申请人与被申请人双方签订的《按揭付款预定书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一、二审法院认定该预定书合法有效正确，本院予以确认。二审法院总结本案焦点问题为：究竟是哪一方的原因导致案涉合同不能履行正确。根据一二审查明的事实，双方当事人在《按揭付款预定书》第四项约定：“买受人自本预定书之日起3日内即2014年4月15日前携带本预定定金发票及买受人之身份证和首付款，到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，同时向出卖人指定的银行申请并提交银行规定要求的所以材料及相应证件。”依据该约定，双方当事人应在交纳首付款的同时签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》之后才涉及履行向出卖人指定的银行申请并提交银行规定要求的所以材料及相应证件等合同义务。而再审申请人在2014年4月14日，就向被申请人交纳了定金10万元和首付款1290995元，共计人民币1390995元。同日，被申请人开具了等额发票。而双方在当时并未同时签订《商品房买卖合同》。从常理推断，再审申请人作为买受人已经交纳了定金及首付款，即已经表明了想要购买房屋的意思表示，如果不想购买房屋就不会交款，而按照被申请人制定的工作流程，在买受人交纳定金和首付款后，就应该立即与其签订《商品房买卖合同》，这也符合交易惯例，现被申请人并未举证证明当时未签订《商品房买卖合同》的原因，故未签订《商品房买卖合同》的责任应该在被申请人。被申请人在二审中提交的“退房申请书”证据中虽然写有“现因本人原因向贵司申请退房，因此产生的一切责任由本人承担，与贵司无关”的内容，但该申请书为制式合同，内容是由被申请人所制定，被申请人只是在买受人处签了个名，且该内容明显加重了再审申请人的责任，符合格式条款的法律特征；其次，该退房申请书中手写填充的内容既不是再审申请人所写，同时还存在错误，即将购房时间写成“2014年8月16日”，该申请书也没有落款时间，不能证明是何时所写，被申请人也没有证据证明该申请书的书写时间，二审法院是依据再审申请人的回忆认定的该申请书的书写时间；第三、该申请书虽然写有“因此产生的一切责任由本人承担，与贵司无关”的字样，但并未明确写明再审申请人同意放弃定金的内容，且该申请书并未实际履行，即直至再审申请人一审起诉时，被申请人也未按照申请书的约定将款项返还给再审申请人。故综上，二审法院依据该“退房申请书”认定再审申请人违约，从而导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，并认定再审申请人以“其行为表明其愿意以损失定金为代价而要求解除合同”依据不足，应予纠正。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。综上所述，再审申请人都兴文的再审请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终6713号民事判决。二、维持大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3544号民事判决；一审案件受理费24700元（含保全费5000元），二审案件受理费19700元，均由大连一方东港置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 海审判员 马 凯审判员 高山丹二〇一九年九月二十四日书记员 丁威扬