北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30552号原告：北京环渤海资产管理中心(有限合伙)，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-614。执行事务合伙人：北京环渤海投资咨询有限公司(委派李治蓉为代表)。委托诉讼代理人：李学华，北京市永邦律师事务所律师。被告：北京盛世欢唱娱乐有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街x号x层x东南侧。法定代表人：伊某，董事长。委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。原告北京环渤海资产管理中心(有限合伙)（以下简称环渤海中心）与被告北京盛世欢唱娱乐有限公司（以下简称盛世欢唱公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环渤海中心的委托诉讼代理人李学华，被告盛世欢唱公司的委托诉讼代理人李潇雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环渤海中心向本院提出诉讼请求：判令盛世欢唱公司腾退位于北京市海淀区中关村大街x号x层x东南侧的房屋，将房屋返还给我中心。本案的诉讼费由盛世欢唱公司负担。事实和理由：2019年3月8日，我中心通过法院执行取得北京市海淀区中关村大街x号x层x号房屋的所有权及土地使用权。同年4月19日，我中心取得上述房屋的不动产权证书。后我中心向盛世欢唱公司发出书面通知，要求盛世欢唱公司腾退涉案房屋，但盛世欢唱公司至今未腾退，故我中心诉至法院。盛世欢唱公司辩称，我公司入住涉案房屋有合理的理由及根据。2013年1月，我公司与北京御盛隆堂科技发展有限公司(以下简称御盛隆堂公司)签订《办公楼租赁合同》。我公司依照合同约定支付了押金，并按照合同约定的时间支付了相应的租金。我公司入住后对房屋进行了装饰、装修，对房屋价值形成了添附。现租赁合同既未解除，也未被宣告无效，故环渤海中心要求我公司腾退房屋，于法无据。环渤海中心不属于善意的行为人，其在2016年已经知悉房屋租赁的情况，且曾起诉过我公司。环渤海中心受让财产的对价是在估价的基础上打了折扣，其在受让财产时已经得到了补偿。环渤海中心未履行在先义务，我公司已经向其支付了168万余元，环渤海中心认为此款为根据原租赁合同支付的租金，我公司认为即使腾退房屋，也应由御盛隆堂公司起诉，在御盛隆堂公司未提起诉讼的情况下，环渤海中心起诉，不符合法律规定。该房屋的产权人发生变更后，房屋周围环境发生了恶劣的变化，现由于疫情，我公司无法腾退房屋。综上，我公司不同意环渤海中心的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：盛世欢唱公司曾诉至本院要求环渤海中心继续履行《办公楼租赁合同》，本院生效的（2019）京0108民初47753号民事判决书认定：2011年4月，御盛隆堂公司与兴业银行股份有限公司北京首体支行(以下简称兴业银行首体支行)签订《最高额抵押合同》，御盛隆堂公司将位于北京市海淀区中关村大街x号x层x1和x号房屋抵押给兴业银行首体支行。2011年4月25日，上述抵押物办理了抵押登记。2013年3月21日，北京市第一中级人民法院在执行中查封北京市海淀区中关村大街x号x层x号房屋。本院于2017年3月13日作出的(2015)海民(商)初字第43811号民事判决书判令：一、被告北京御盛隆堂科技发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司北京首体支行借款本金14742524．52元及其利息、罚息、复利(截至2015年9月21日合计863699．53元，自2015年9月22日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定计算)；二、被告北京御盛隆堂科技发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告兴业银行股份有限公司北京首体支行律师费三万元；三、原告兴业银行股份有限公司北京首体支行对被告北京御盛隆堂科技发展有限公司抵押的位于北京市海淀区中关村大街x号x层x1和海淀区中关村大街x号x层x的房屋所有权折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、被告御盛隆堂药业有限责任公司、马宏志、霍艳红对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；五、被告御盛隆堂药业有限责任公司、马宏志、霍艳红承担保证责任后，有权向被告北京御盛隆堂科技发展有限公司追偿；六、驳回原告兴业银行股份有限公司北京首体支行其它诉讼请求。2018年12月11日，兴业银行首体支行与环渤海中心签订债权转让协议，兴业银行首体支行将上述债权转让给环渤海中心。2019年2月15日，本院作出的(2019)京0108执异161号执行裁定书裁定：本院(2015)海民(商)初字第43811号民事判决书所确定的申请执行人由兴业银行首体支行变更为环渤海中心。同年3月8日，北京市第一中级人民法院作出的(2018)京01执374号执行裁定书裁定：一、将北京市海淀区中关村大街x号x层x房屋所有权及土地使用权以第三次拍卖保留价人民币3028．4096万元交付申请执行人环渤海中心，抵偿被执行人御盛隆堂公司、御盛隆堂药业有限责任公司应履行的债务共计人民币2573．99999万元。财产所有权自本裁定送达环渤海中心时起转移；二、申请执行人环渤海中心可持本院裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同年3月29日，涉案房屋抵押登记注销。同年4月19日，环渤海中心取得涉案房屋的不动产权证书。盛世欢唱公司主张，2013年1月5日，其公司创始人伊某与御盛隆堂公司签订《办公楼租赁合同》，租赁了涉案房屋。2017年1月20日，其公司与伊某、御盛隆堂公司签订三方协议，确认涉案房屋承租人自其公司成立之日变更为其公司。其公司支付御盛隆堂公司租金至2018年9月19日。盛世欢唱公司为证明其主张，提供《办公楼租赁合同》。该合同显示：出租方御盛隆堂公司，承租人伊某；租赁房产坐落于北京市海淀区中关村大街x号x层x号部分房屋，建筑面积为853平方米；租赁期限为18年，即自2013年2月20日起至2031年10月19日，免租装修期为10个月，即自2013年2月20日起至2013年12月19日，免租装修期间免收房屋租金；租金按建筑面积为每天每平方米5元，计每月人民币129727．08元，自2016年10月20日至2021年10月19日，递增后租金为每天每平方米5．25元。该合同显示的签订时间为2013年1月5日。环渤海中心不认可上述证据的真实性，表示租赁合同没有代理人签字，故未生效，且御盛隆堂公司没有合同专用章；另外，其认为合同的实际签订日期应为2013年9月1日以后。盛世欢唱公司提供2017年1月20日签订的协议书。该协议书显示：甲方御盛隆堂公司，乙方伊某，丙方盛世欢唱公司；甲方与乙方签订了《办公楼租赁合同》，乙方在所承租房屋成立了丙方作为经营主体，自丙方成立之日起，乙方在原合同中的权利义务一并转让给了丙方。环渤海中心不认可上述证据的真实性。盛世欢唱公司提供租金票据，以证明其公司向御盛隆堂公司支付租金情况。环渤海中心认可上述证据的真实性，但表示2017年3月31日之后的票据与本案有关，之前的票据与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外，(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋于2011年4月25日进行了抵押登记。伊某于2013年1月5日与御盛隆堂公司签订《办公楼租赁合同》，后伊某将其在租赁合同中的权利义务一并转让给盛世欢唱公司，盛世欢唱公司从而取得承租权。环渤海中心取得涉案房屋所有权是由于兴业银行首体支行在执行中将其债权转让给环渤海中心，后环渤海中心通过以物抵债方式取得涉案房屋所有权。由此可见，涉案房屋在出租前已经设立了抵押权，涉案房屋所有权变动是因抵押权人实现抵押权发生的。上述情况符合法律解释规定的除外情形，故盛世欢唱公司要求环渤海中心继续履行《办公楼租赁合同》并赔偿律师费的诉讼请求，缺乏事实与相应的法律依据，本院不予支持。本院判决驳回了盛世欢唱公司的全部诉讼请求。在本案审理过程中，环渤海中心与盛世欢唱公司确认本案所涉房屋地址为北京市海淀区中关村大街x号x层x东南侧。另查，盛世欢唱公司共向环渤海中心支付1688300．16元。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，环渤海中心依法取得了涉案房屋的所有权，盛世欢唱公司就涉案房屋虽与原房屋产权人御盛隆堂公司建立了租赁合同关系，但由于涉案房屋在出租前已经设立了抵押权，涉案房屋所有权变动是因抵押权人实现抵押权发生的，故本院驳回了盛世欢唱公司继续履行租赁合同的诉讼请求；从而，盛世欢唱公司占有涉案房屋，亦缺乏相应的法律依据，环渤海中心有权要求盛世欢唱公司腾退房屋，故本院对于环渤海中心要求盛世欢唱公司腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，判决如下：北京盛世欢唱娱乐有限公司于本判决生效后10日内将其承租的位于北京市海淀区中关村大街x号x层x东南侧房屋腾退，交予北京环渤海资产管理中心(有限合伙)。案件受理费70元，减半收取计35元，由北京盛世欢唱娱乐有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 喜二〇二〇年五月八日书记员 王凤怡