上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初14774号原告：龚子册，男，1996年4月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。被告：章海强，男，1977年11月26日生，汉族，住浙江省温州市。原告龚子册诉被告章海强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，先依法适用简易程序审理。后因被告去向不明，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭先后于2020年1月16日及4月7日公开开庭进行了审理，原告龚子册的委托诉讼代理人吴榕到庭参加诉讼，被告章海强经公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚子册向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋(以下简称海马路XXX号房屋)买卖合同义务，协助原告完成过户并交付房屋；2、被告支付原告违约金(以人民币7,100,000元为基数，自2019年7月1日至实际交付房屋为止按每日万分之三计算)；3、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实与理由：原告经房产经纪公司向被告购买海马路XXX号房屋，并于2019年4月18日签订买卖居间协议，当日原告方即支付被告定金200,000元，次日2019年4月19日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(网上备案专用合同)，合同总价7,100,000元，合同签订后，原告按约于2019年5月5日另支付房款2,650,000元，现原告已按约实际支付房款2,850,000元。合同还约定被告应于2019年6月30日前办妥抵押权解除手续，并办理完税、过户手续。但被告在收取原告房款后未按合同约定履行相关义务。原告为维护其合法权益，故诉至本院。第一次庭审后，原告鉴于被告下落不明，且涉案房屋被外地法院司法查封，合同将无法继续履行，遂变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告就海马路XXX号房产签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令被告退还原告已支付的购房款2,850,000元；3、支付原告违约金1,420,000元。被告章海强未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，被告章海强作为甲方(出卖方)与案外人龚某某作为乙方(买受方)，双方在上海万义房地产经纪事务所分所(丙方)的居间下签订《房地产买卖居间协议》(含附件一：《房地产买卖协议》)一份，约定：甲方将涉案的海马路XXX号房屋出售给乙方，房总价款为7,100,000元。付款方式：首期房价款2,850,000元，由乙方将该款转付给丙方，再由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续；第二期房价款4,250,000元，乙方取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。违约责任：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按本协议第1.1条所述房总价款的20%向守约方支付违约金。双方同时还约定：如乙方贷款银行审批不通过，则双方合意解除合同，甲方将乙方支付的定金退还乙方，双方不追究违约责任。2019年4月19日，原告龚子册(乙方、买受人)与被告章海强(甲方、卖售人)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(网上备案专用合同)一份，约定由原告向被告购买海马路XXX号全幢花园住宅一套，建筑面积为332.38平方米，房屋总价款为7,100,000元，分三笔支付，第一笔房款(定金转房款)，本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金200,000元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；第二笔房款：于2019年5月7日内，乙方向甲方支付2,650,000元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠抵押权人的欠款并注销对该物业设有的抵押权，甲方应于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；第三笔房款：乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款4,250,000元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至乙方贷款银行开设的银行账户内。双方还约定：任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房款、不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总价款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金。合同还约定被告应于2019年6月30日前办妥抵押权解除手续，并办理完税、过户手续。2019年4月18日，原告通过案外人龚某某的账户向被告转账支付定金200,000元，被告收款后出具收款收据一份，载明：今收到龚某某支付购买海马路XXX号房屋定金200,000元，支付方式转账至章海强名下的账户。2019年5月5日，原告通过转账方式向被告支付首付款2,650,000元，被告收到该款后向原告出具收款收据一份，载明：今收到龚子册2,650,000元，该款项系龚子册用于购买海马路XXX号房地产的首付款。原告在支付上述款项后，按合同约定向银行提交抵押贷款手续办妥了银行贷款手续，履行了付款义务，但被告在收到上述2,850,000元后，未按合同约定归还银行贷款后办妥抵押权注销手续，导致系争房屋不能办理完税、过户手续，虽经原告及居间方电话或微信联系，被告均无理拖延、不予理睬，至今已去向不明。现原告为维护其合法权益，遂涉讼。另查明，1、系争房屋的产权于2014年3月21日登记，权利人为章海强，该房地产设有抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司温州分行，最高债权限额11,500,000元，债权发生期间：2014年6月12日至2019年6月12日(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)。2、系争房屋于2019年6月4日被浙江省龙泉市人民法院(2019)浙1181财保10号民事裁定书采取司法查封措施，2019年7月12日，被本院以(2019)沪0120民初14774号民事裁定书采取轮候查封措施。3、案外人龚某某与原告龚子册系母子关系。以上事实，有当事人陈述、原、被告的身份证复印件、龚某某一户的户口簿复印件、《房地产买卖协议》原件、合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》原件、被告出具的收款收据原件、中国工商银行电子银行回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、沪房地奉字(2014)第004733号《上海市房地产权证》复印件、上海市不动产登记申请书及抵押贷款合同复印件、上海万义房地产经纪事务所出具的情况说明以及奉贤区不动产登记中心出具的《上海市不动产登记簿》等证据证实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》及合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。但因该房屋被司法查封，合同客观上已无法履行，故原告按约定有权解除合同。本案原告向本院提交变更诉讼请求申请书可视为解除合同通知，该起诉状副本公告送达当天即2020年2月4日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，原告已经支付的购房款2,850,000元，被告章海强理应向原告返还。对于原告主张的解除合同违约金，具有合同依据，且金额符合合同约定，本院予以准许。此外，被告章海强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其享有的答辩权利和诉讼权利的放弃，应自行承担相应不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告龚子册与被告章海强于2019年4月18日就奉贤区海马路XXX弄XXX号全幢花园住宅签订的《房地产买卖协议》于2020年2月4日解除；二、原告龚子册与被告章海强于2019年4月19日就奉贤区海马路XXX弄XXX号全幢花园住宅签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年2月4日解除；三、被告章海强于本判决生效之日起十日内返还原告龚子册购房款2,850,000元。四、被告章海强于本判决生效之日起十日内支付原告龚子册违约金1,420,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,500元，诉讼保全费5,000元，公告费820元，合计诉讼费用67,320元，由被告章海强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳人民陪审员  金文均人民陪审员  姚孝慈二〇二〇年四月七日法官 助理  崔 宁书 记 员  崔 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：………………（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。