四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0181民初4822号 原告：杨国凤，女，1981年7月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：易航，系四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄成熙，系四川谨序行律师事务所律师。 被告：成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司。住所地：四川省成都市都江堰市都江堰大道211号百伦广场。 负责人：王博，系公司经理。 被告：成都百伦物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区青华路2号附4号2层。 法定代表人：林洁，系公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：沈德贵，男，1971年10月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。 第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：竹耄伦。 委托诉讼代理人：孟炳银，系四川炳银律师事务所律师。 原告杨国凤与被告成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司（以下简称“百伦物业都江堰分公司”）、成都百伦物业管理有限公司（以下简称“百伦物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理。因查明案情的需要，本院于2018年12月21日追加第三人都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称“新源公司”）作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨国凤及其委托诉讼代理人易航、黄成熙、被告百伦物业都江堰分公司及百伦物业公司的共同委托诉讼代理人沈德贵、第三人新源公司的委托诉讼代理人孟炳银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨国凤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告已缴纳的2018年7月的物业管理费3600元、垃圾清运费300元、设备使用费2500元、场地使用费3600元，以上共计10000元；2、判令被告赔偿原告直接经济损失75000元，可得利益损失195000元；3、判令被告退还保证金10000元，装修押金5000元；4、判令被告支付违约金10800元；5、判令被告承担本案诉讼费5906元、律师费5000元、评估费1500元。事实与理由：2016年6月15日，原告杨国凤与被告百伦物业都江堰分公司签订了《都江堰百伦广场商铺物业管理协议》、《百伦广场场地使用协议》、《都江堰百伦广场商铺设备设施使用协议》三份合同，租赁期限为2016年8月1日至2019年7月31日。上述三份合同约定：原告向被告租用位于都江堰伦广场河边场地，面积约500平方米，用途为夜啤，合同期限为三年，物业管理费2500元/月，垃圾清运费300元/月，场地使用费3600元/月，设备使用费3600元/月。上述费用按照半年缴纳，原告办理营业执照的一切凭证、资料由被告负责提供。随后原告向被告缴纳了2018年3月至7月的上述费用共计5万元。此外，原告向被告缴纳了保证金1万元。原告根据被告提供的资料办理了营业执照，完善装修后开始经营捌捌酒馆。2018年6月21日，被告百伦物业公司向经营商家发出《通知》，单方面解除合同并责成商家于4月内腾退物品，交还场地。原告经营店铺正值经营旺季，铺面的突然关闭，使原告遭受了较大的损失。原告委托了四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司出具了《报告书》，对原告的经济损失进行了评估，损失数额为207251元。《场地使用协议》第六条违约责任中约定了违约需要赔付违约金以及给对方造成的经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。原告多次找到被告商议赔偿事宜，被告拒绝协商解决，为维护原告合法权益，根据民诉法相关规定，特向贵院提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 百伦物业都江堰分公司及百伦物业公司共同辩称：1、百伦物业都江堰分公司终止案涉合同是因为都江堰市政府部门对柏条河的河道两侧进行综合治理的政府行为，且符合《场地使用协议》第5.2条约定的协议终止条件，合同约定就上述情形造成的损失双方互不承担赔偿责任；2、杨国凤尚欠百伦物业都江堰分公司场地使用费、设备设施使用费、物管费、垃圾费、水电费共计28082.80元，其缴纳的保证金10000元及装修押金5000元依法不予退还，应用于抵扣欠费，抵扣后杨国凤尚欠百伦物业都江堰分公司13082.80元，百伦物业都江堰分公司保留向杨国凤追讨欠费的权利。因此，杨国凤要求退还2018年7月的费用没有事实依据。 新源公司辩称，百伦酒店公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约1200平方米。租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止。百伦酒店公司承租后委托百伦物业都江堰分公司就上述场地进行对外经营、使用、管理和收益。百伦物业都江堰分公司将案涉场地转租给原告未经过新源公司同意，但新源公司未行使合同解除权，百伦酒店公司与新源公司的租赁合同一直在履行。 经审理查明：2016年6月15日，百伦物业都江堰分公司（甲方/出租方）与杨国凤（乙方/承租方）签订了《百伦广场场地使用协议》。协议约定：“百伦物业都江堰分公司的场地位于成都市伦酒店河边场地。面积约500平方米。杨国凤承诺使用该场地仅提供夜啤之用途。租赁期限为三年，即自2016年8月1日起至2019年7月31日止。杨国凤应当承担场地使用费3600元/月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，杨国凤逾期支付费用的，每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还杨国凤支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。杨国凤在本合同签订时向百伦物业都江堰分公司支付10000元保证金作为合同履约保证金。在本合同按约全部履行完毕时，百伦物业都江堰分公司应在合同结束后一个月内将履约保证金退还杨国凤（不计息）。租赁期满或合同提前终止，杨国凤出现下列情形之一的，百伦物业都江堰分公司可不予返还履约保证金：……(2)杨国凤未结清租金及其所有费用（包括但不限于水、电、物业管理费、设施设备使用费）的……；由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。不可抗力事件结束后，双方可协商继续履行合同或修订协议或终止协议。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，杨国凤在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 同日，百伦物业都江堰分公司（甲方/出租方）与杨国凤（乙方/承租方）分别签订了《都江堰百伦广场商铺设施设备使用协议》及《都江堰百伦广场物业管理协议》。上述协议约定：“百伦物业都江堰分公司将位于成都市伦酒店河边场地租赁给杨国凤。面积约500平方米。租赁期限为三年，即自2016年8月1日起至2019年7月31日止。杨国凤应当承担设施设备使用费3600元/月，物业管理费用为2500元/月、垃圾清运费300元/月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，杨国凤逾期支付费用的。每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还杨国凤支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，杨国凤在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 以上协议签订后，杨国凤租用案涉场地用于经营捌捌酒馆。杨国凤向百伦物业都江堰分公司缴纳了履约保证金10000元及装修押金5000元。此外，杨国凤已向百伦物业都江堰分公司缴清了2016年8月1日至2018年5月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费免收）及2016年8月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费免收）。 2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源公司发出《关于做好柏条河沿岸商业建筑经营权处置工作的函》。该函载明：“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工。为协调推进成都市锦江绿道都江堰示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点、制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》。该通告载明：“对柏条河（蒲阳桥至胥家镇老人桥段）河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除。对河道两侧私设排污口、废水直排等违法违规行为予以查处。对河道两侧经营商家违反河道管护、食品安全、环境保护的行为开展专项整治。对河道两侧占用公共绿地、占用市政公共服务设施、车辆乱停乱放等行为进行集中整治。” 同日，百伦物业都江堰分公司向杨国凤发出《通知》载明：“我司接到‘关于开展柏条河沿岸环境整治综合治理有关事宜’的通知，根据我司于你方签订的《场地使用协议》第五条第二款“因不可抗力（政府行为）”造成协议不能履行，我司将与你方终止协议，并请你方在2018年6月25日前清空所有物品及拆除搭建的构筑物，将场地交还我司。”杨国凤于同日收到该《通知》。杨国凤收到上述通知后于2018年6月25日将门店内的设施设备搬离。搬离后，杨国凤委托四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司对其经营的捌捌酒馆在2018年6月27日的设施设备和低值易耗品的市场价值进行评估。四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司作出川中恒咨报【2018】17号《评估咨询报告》，评估结果为207251元。评估费用为1500元。 另查明，2010年3月10日，都江堰市委办公室作出《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》。该纪要主要内容载明：“……由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资组建股份有限公司，新公司注册资金2000万元。关于公司经营范围，原则上由新成立的股份有限公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧。关于经营设施建设。由市新城公司、都江堰管理局、东风渠管理处三方共同组建的公司负责，先期对柏条河一环路至2.5环右侧经营设施进行建设……。”2010年11月22日，新源公司成立。该公司股东为四川省都江堰东风渠管理处工会委员、都江堰新城建设投资有限责任公司、都江堰宝瓶投资有限责任公司。 2012年12月31日，百伦酒店公司与新源公司签订《场地租赁协议》。协议主要内容为：“百伦酒店公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约1200平方米。百伦酒店公司配合市政府对岸边进行景观改造，同时营造酒店的沿河环境，满足市政府对河道绿化及规划的要求。在租地范围内只能修建临时建构筑物。租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止，租期20年。百伦酒店公司应事先向城市规划部门、水利管理单位（四川省都江堰东风渠管理处、都江堰市水务局）报批设计方案。经许可同意后方可实施景观改造工程。百伦酒店公司在租赁期内不得随意改变用途，不得将场地转让给第三人，如确需转让，应事先征得新源公司同意。” 2013年1月10日，百伦酒店公司与百伦物业都江堰分公司签订《委托经营管理书》。协议约定：“百伦酒店公司承租取得的位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米面积约1200平方米的场地，现全权委托给受托人百伦物业都江堰分公司进行对外经营、使用、管理和收益。委托期限自签订本协议之日起至委托人通知解除或终止委托之日止。” 此外，杨国凤委托四川谨序行律师事务所代理本案，为此已支出代理费用5000元。 上述事实，有杨国凤提供的原被告身份信息、《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》、《商铺物业管理协议》、转账凭证、撤场通知单、律师服务合同、代理费发票、评估鉴定书及评估费票据、经营流水表及百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司共同提交的2010年的会议纪要、场地租赁协议、租金支付业务回单、增值税发票、委托书、证明书、《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》、《商铺物业管理协议》、《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》、绿道办的工作函、转发政府6.21通告的文件签收表、撤场通知书、照片3张、收费专用收据、百伦物业缴费（水电费）通知单、水电统计表、缴费及欠费情况、情况说明及第三人新源公司提交的《场地租赁协议》等证据在案佐证。 本院认为，百伦物业都江堰分公司与杨国凤签订的《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，上述协议合法有效。 关于杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司退还2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费及场地使用费共计1万元的请求应否得到支持的问题。庭审查明，杨国凤已向百伦物业都江堰分公司缴清了2016年8月1日至2018年5月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费免收）及2016年8月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费免收）。因杨国凤并未提交证据证明其已向百伦物业都江堰分公司缴纳了2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费共计1万元，故杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司退还1万元的主张，没有事实依据，本院不予支持。 关于杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失27万元并支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求应否得到支持的问题。本案中，造成案涉《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》无法继续履行的原因系都江堰市政府部门根据成都锦江绿道建设工作的安排开展了回收柏条河沿岸商业建筑经营权、对河道两侧的临时商业设施进行整治、拆除等专项整治工作。杨国凤及百伦物业都江堰分公司对上述协议无法继续履行以及合同解除后给杨国凤所造成的损失均无过错。此外，杨国凤及百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》约定“由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。”因此，杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失27万元及支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求，没有合同依据，本院不予支持。 庭审中杨国凤提出“百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地租赁给杨国凤，其行为已构成违约。此外，新源公司与百伦酒店公司明确约定了租赁场地的用途为景观改造。百伦物业都江堰分公司在明知案涉场地不能用于商业用途的情况下，将案涉场地租赁给杨国凤用于经营夜啤，造成了杨国凤经营的餐馆面临被整治拆除的风险，百伦物业都江堰分公司对此存在过错，应当赔偿相关损失”的抗辩。本院认为，百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地转租给杨国凤的行为违反的是百伦酒店公司与新源公司签订的《场地租赁协议》的约定，新源公司并未行使解除上述合同的相关权利。事实上杨国凤在使用案涉场地时亦未存在任何障碍。而造成本案杨国凤与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》无法继续履行的原因系政府行为而非百伦物业都江堰分公司的转租行为，该转租行为与上述协议无法继续履行所造成的杨国凤的损失没有因果关系。此外，关于案涉场地的用途，从都江堰市委办公室于2010年3月10日作出的《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》载明的：“由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资成立的新公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧”相关内容可知，案涉部分河道两侧已做了商业使用。因本案杨国凤与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》明确约定因政府行为导致协议不能履行时双方互不承担赔偿责任。因此，本院对杨国凤的上述抗辩意见不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨国凤的全部诉讼请求。 案件诉讼费5906元，由原告杨国凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  益西措 人民陪审员  马小清 人民陪审员  潘 艳 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  李 沛