广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初13186号 原告：钮承军，男，汉族，1986年1月29日出生，身份证住址湖北省郧西县夹河镇东沟村**,身份证号码4203221986********。 委托诉讼代理人：曲宁宁，广东宝城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林荣，广东宝城律师事务所律师。 被告：刘青松，男，汉族，1982年1月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区科技园科发路**,身份证号码4123271982********。 委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖智欣，广东长燊律师事务所律师。 被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603,统一社会信用代码91440300715279885G。 法定代表人：包宗权。 委托诉讼代理人：黄凯欣，女，汉族，1993年11月6日出生，身份证广东省深圳市福田区新洲七街宝鸿苑1栋1001，身份证号码：4403061993********，公司员工。 委托诉讼代理人：林荣金，男，汉族，1994年11月28日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区和平镇和平平新路四直巷**，身份证号码4405821994********，公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所，住所地深圳市罗湖区宝安南路**宝丽大厦**社会信用代码91440300892303591E。 法定代表人：刘晓晖。 委托诉讼代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭志鹏，广东惠商律师事务所实习律师。 上列原告诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钮承军及其委托诉讼代理人曲宁宁、被告刘青松委托诉讼代理人陶丽、赖智欣、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（下称世华房地产）委托诉讼代理人黄凯欣、第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行委托代理人赵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告刘青松于2017年10月20日签订的购房价为355万元位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产《房地产买卖合同》；二、被告返还原告购房款355万元；三、被告支付解除合同违约金710000元；四、被告支付解除原告实际经济损失87010.88元（含中介费、购房契税、个人所得税、印花税、登记费等费用）及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月6日计至判决生效之日前，暂计至2019年3月9日为5998.18元）；五、被告世华房地产与被告刘青松承担此案的连带赔偿责任；六、若支持原、被告解除合同，被告刘青松赔偿原告将202房产过6户给被告刘青松产生的一切费用，包括但不限于中介费、购房契税、个人所和税、印花税、登记费等费用；七、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告刘青松通过被告世华房地产提供售房中介服务，与原业主被告刘青松签订位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产的《二手房买卖合同》，房产面积76.4平方米，成交总价355万元。原告取得房产产权，并居住一年多，自看房到购买居住至今都保留了被告刘青松出售时现状，并未对其进行改动，直至原告收(2019)粤0307民初2806号返还原物纠纷案件传票之日，才知该房产与晚于原告半个多月成交的(2019)粤0307民初2806号案中涉及的深圳市龙岗区布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C203房产，原属同一业主即被告刘青松所有，并存在被诉案件中的争议房间问题。原告因购买该房产支付给中介公司中介费37000元，支付购买契税24962.94元、印花税5元、个人所得税24962.94元、登记费80元。被告刘青松采用欺诈方式出售两房给原告，因被告刘青松的欺诈行为而导致原告与被告刘青松达成的“合意”对象属于案外人所有，交易标的错误，属于重大误解，原告意欲购买较大面积两房的根本目的事实上不能实现。被告隐瞒实情进行销售的行为构成严重违约，根据《房地产买卖合同》第十一条、第十九条“……若产权有纠纷，责任由卖方全部承担”的约定，原告诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》,被告返还其申购202房的购房款355万元。同时，根据该合同原告有权要求被告承担成交价20%的违约金，并承担赔偿原告因购买此房实际支付的中介费、购房契税、个人所得税、登记费等费用合计87010.88元等所有损失。被告世华房地产作为专业的置业服务机构，并未向原告告知该房的确切产权范围，而向原告发送不真实的户型图等信息，误导原告购买该房产，应与被告刘青松承担此本案的连带赔偿责任。另若法院支持原、被告解除房屋买卖合同的主张，被告刘青松需赔偿原告将该202房产过户给被告刘青松的一切费用，包含但不限于中介费、购房契税、个人所得税、登记费等费用。两被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉，并提出上述诉请。 被告刘青松辩称，一、被告刘青松已依据《二手房买卖合同》履行全部的合同义务，并不存在违约行为，原告主张被告严重违约并诉请解除合同没有任何法律依据。首先，本案并不符合《合同法》第九十四条第（四）款规定的：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法定解除的情形。《二手房买卖合同》第一条明确载明了买卖标的为建筑面积76.4平方米的住宅，并约定了以房产证记载为准。在被告刘青松己将前述房屋过户至原告名下并已交付给原告的情况下，被告刘青松的全部合同义务已履行完毕，不存在任何违约行为。原告未提交证据证明其合同目的是购买较大面积的两房，未提交证据证明被告刘青松知悉原告的合同目的是购买较大面积的两房，亦未提交证据证明被告刘青松曾向原告承诺出售的是两房，更未能提交证据证明原告与被告刘青松达成的合意是买卖两房。相反，双方的《二手房买卖合同》明确载明了双方达成的合意就是房产证号码为600****的房产证记载的76.4平。因此，本案并不符合法定解除的条件。其次，本案并不符合《二手房买卖合同》约定的解除条件。《二手房买卖合同》中有关买方解除合同的条款在第十五条，约定如卖方逾期履行义务超过7日或者有其他根本违约行为的，买方可解除合同。如前所述，卖方的过户及交房这两大合同义务均已按时完成，不存在逾期履行义务的情形，更不存在根本违约的情形，原告诉请解除合同没有合同依据。二、被告刘青松未对原告进行欺诈，原告亦不属于重大误解。首先，依据《民法总则》第一百四十八条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，被告刘青松作为双拼房的原所有权人，有权对涉案双拼房行使其所有权，并有权依据其个人的喜好、实际需求等对双拼房进行改造、装修等，这是被告刘青松对其所有权的行使，这种改造、装修亦不受原始户型图的限制。但这种装修、改造并不构成被告刘青松对原告的交房承诺，亦并不代表被告刘青松承诺将案涉争议的9平米出售给原告，双方出售的房屋面积应以合同约定的房产证面积为准。事实上，被告刘青松从未告知原告案涉争议的9平米属于该房产的房产证面积之内，原告也并未提交任何证据证据被告刘青松有告知原告案涉争议的9平米属于该房产的房产证面积之内，被告刘青松未对原告进行欺诈。其次，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。原告在购买涉案房产时，中介己明确告知涉案房产属于双拼房改造的，所以双方才在《二手房买卖合同》最后一条约定“如产权有纠纷，责任由卖方全部承担”。也就是说原告在签订购房合同时，已经知道了案涉房产由双拼房改造，可能与双拼房的另一套产权人发生产权纠纷，但原告仍愿意购买涉案房屋，原告并未对标的物形成错误的认识。依据《二手房买卖合同》原告购买的是房产证号码为600*****的房产证记载的76.4平房产，实际上原告也取得了这76.4平米房产的所有权，其本身并没有较大损失，因此，原告依法亦不属于重大误解。此外，无论是欺诈还是重大误解，依据法律规定，被欺诈方或者重大误解方依法享有的是撤销权，并没有合同解除权。被撤销的合同自始没有法律约束力，因此也并不存在解除的问题。依据民法总则第五十二条第（一）款的的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，假设存在欺诈或者重大误解，原告自领取新的房产证之日起就应当知道案涉争议的9平方并不在其法定户型图之内，其撤销权的期限应该从此时开始起算。原告是在2017年办理新的房产证的，距今早己超过最长1年的撤销除斥期间。第三，原被告的房产交易至今已超过2年，在被告刘青松已将房产证所载明的房产面积交付、过户给原告，被告刘青松并无违约的情况下，如判决解除原被告的房产交易合同，将不利于维护交易稳定。目前案涉9平米的归属尚在法院审理阶段，并未经生效判决确认最终归属。即使该9平米最终经生效判决判定归他人所有，原告方认为其实际少了9个平方的使用面积，原告方也应是就该9个平方的使用面积向被告刘青松提起损失赔偿之诉，而不是解除合同。综上所述，原告解除合同的诉请没有任何法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告世华房地产辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，而被告世华房地产与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，其并非本案适格当事人。一、居间方带原告查看过涉案房屋，按照二手房交易习惯应以房屋现状为准。万科第五园2期抚月居C栋202及203为双拼房，产权人均为刘青松。受刘青松委托，被告世华房地产代理出售202、203房屋。在此过程中，被告世华房地产向原告出示了涉案房屋的房产证，并予以核实，也带原告现场查看了涉案房屋。2010年10月20日，被告世华房地产居间撮合了原告和被告刘青松签署了《二手房买卖合同》，也按照合同约定将涉案房屋交付给原告，原告在发起诉讼前己居住一年有余。根据二手房的交易惯例，交付房屋以当时带原告查看的为准，以现状交付为准，原告对此无异议也居住了很长时间。二、被告世华房地产无权获取涉案房屋的法定户型图，系根据涉案房屋的现状绘制户型图涉案房屋的法定户型图是有在国土局备案，产权人有权获取该户型图，但在正常的二手房交易惯例中，一般都没有出示过法定户型图，被告世华房地产作为居间方，更无权获取该户型图。在此二手房交易的过程中，被告世华房地产不清楚法定户型图的情形，但被告世华房地产会安排人员上门拍摄涉案房屋并根据房屋现状绘制户型图，在原告有意向购买涉案房屋时，被告世华房地产会带原告现场查看，原告对此很满意，并最终完成了产权变更登记手续。三、原告要求被告世华房地产承担连带赔偿责任没有事实和法律依据在整个交易过程中，被告世华房地产提供了接受委托、信息匹配、谈价议价、促成合同、办理赎楼、递件过户等手续，买卖双方也交易一年多了，并未对被告世华房地产的服务提出质疑和异议。被告世华房地产无权获取涉案房屋确切的产权情况，都是需要被告刘青松提供或通过房屋现状进行描绘。在二手房交易习惯中，被告世华房地产带原告现场查看了房屋，原告对房屋现状十分满意，并购买了涉案房屋，被告世华房地产并不存在有误导的情形，故原告要求被告世华房地产承担连带赔偿责任无事实和法律依据。 第三人辩称，一、2017年12月14日，本案原告向第三人申请贷款200万元用于购买涉案房产，并将所购房产作为借款担保抵押给第三人，双方已办理抵押登记手续，第三人作为无过错方，无论原被告之间的纠纷如何解决，请法院依法保护抵押权人的合法权益。原告需在结清第三人全部借款本息后方可办理解除抵押登记手续；二、目前贷款的情况，截止到2020年5月7日剩余的借款本金1933479.09元，无拖欠，因此，第三人不应就本案承担任何责任。 经审理查明，2017年10月20日，原告与被告刘青松通过被告世华房地产提供售房中介服务签订《二手房买卖合同》，约定：被告刘青松向原告出售其位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产，房产建筑面积76.4平方米；房产转让价4000000元；定金650000元于合同签订时支付；原告选择银行按揭付款方式付款；如被告刘青松履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，原告可要求被告刘青松继续履行合同并以转让成交价为基数按日万之四支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求被告刘青松支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金；该房产连同室内装修及物品家俬一并出售，若产权有纠纷责任由被告刘青松全部承担。 原告向被告刘青松支付房款355万元。涉案房产状况：于2017年12月13日由被告刘青松名下转移变更登记在原告名下〔粤（2017）深圳市不动产权第0******号〕，于2017年12月14日在深圳市不动产登记中心办理了不动产抵押登记，抵押权人为第三人；现由原告按交付时的现状居住。 因涉案房产的交易，原告支付被告世华房地产中介费37000元，支付购房契税24962.94元、印花税5元，个人所得税24962.94元，登记费80元，共计87010.88元。 另查，涉案房产与案外人陈海山购买的C203为双拼房。陈海山于2019年向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0307民初2806号，诉请钮承军返还被占用的约9平方米（长3.1米，宽约3米）面积的房屋，并恢复原状。该案判决钮承军于判决生效之日起三十日内根据深圳市不动产登记中心备案的涉案C202房、C203房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图整改其所有的涉案C202房与陈海山所有的涉案C203房之间的分隔墙，将争议的约9平方米面积返还给陈海山，整改费用由陈海山与钮承军各承担一半。 庭审时，被告世华房地产陈述，看房时202房与203房已间隔并装修好，是根据房屋现状配置的户型图。 深圳市不动产登记中心于2020年3月19日出具被告刘青松《购房资格证明》，确认被告刘青松家庭具备在本市限购区域内的住房购买资格。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定。本案争议的焦点：一、被告刘青松交付房产应以房产建筑面积交付，还是被告刘青松分隔好的房产交付；二、被告刘青松是否违约；三、原告是否存在过错。 关于焦点一，被告刘青松交付房产应以房产建筑面积交付，还是被告刘青松分隔好的房产交付。本院认为，《二手房买卖合同》虽约定被告刘青松交付的房产建筑面积约为76.4平方米，并注明以房产证登记为准，但原告向被告刘青松购买的第五园（二期）H1号楼C单位C202房产与案外人陈海山向被告刘青松购买的第五园（二期）H1号楼C单位C203房产为双拼房，根据原、被告的庭审陈述可知，原告购房在被告世华房地产居间下看现房，根据当时所看的现房交易，并非合同上述所约定的按建筑面积76.4平方米交易，那么交付的房产按看房时现状为准，这也符合二手房交易市场的习惯；同时，在原告与被告刘青松签订的《二手房买卖合同》最后一条约定房产连同室内装修及物品家俬一并出售，若产权有纠纷责任由被告刘青松承担，根据该约定被告刘青松交付的房产应以其装修好的房产为准。综上所述，本院认为，被告刘青松向原告交付的房产应以原告看房时即被告刘青松已分隔好的房产现状为准。 关于焦点二，被告刘青松是否违约。因被告刘青松已分隔好的C202、C203房的户型图与国土部门备案的不一致，被告刘青松将应属于C203房的大约9平方米的面积分隔到原告的C202房，现C203房业主陈海山已另案起诉要求本案的原告返还约9平方米面积，该案已判决原告根据户型图返还陈海山约9平方米面积，原告所购的房产比其签订《二手房买卖合同》所预期的房产少9个平方米，被告刘青松不能按看房时现状向原告继续履行交房义务，被告刘青松已构成根本违约。 关于焦点三，原告是否存在过错。本院认为，首先，没有证据证明被告刘青松告知原告涉案房产为双拼房；其次，被告刘青松也没有向原告出具涉案房产在国土部门备案的户型图，而被告刘青松向原告出售涉案的房产是按被告刘青松分隔装修好的现状交房；再次，二手房市场交易惯例，一般是买方先看现房，卖方交付房产按看房时房产现状交房，而根据《二手房买卖合同》内容及各方的庭审陈述，可知原告与被告刘青松约定的也是现状交房。综上所述，本院认为，原告已尽到审慎的义务，不存在过错，被告刘青松辩解原告亦存在过错，本院不予采纳。 关于原告主张解除其于2017年10月20日与被告刘青松签订的《二手房买卖合同》。本院认为，由于被告刘青松的根本违约，导致原告签订《二手房买卖合同》合同的目的不能实现，交易过程中原告并不存在过错，而被告刘青松亦不可能按合同约定的现状交付房产，原告主张解除《二手房买卖合同》符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。 关于原告主张被告刘青松返还购房款355万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告与被告刘青松签订的《二手房买卖合同》解除后，根据前述法律规定，被告刘青松应向原告返还房款，原告向被告刘青松返还C202房产。原告与被告刘青松双方确认，原告支付被告刘青松购房款355万元，因此，被告刘青松应向原告返还房款355万元，同时原告向被告刘青松返还房产。 关于违约金。由于被告刘青松对于违约并没有主观故意，原告亦未举证证明其损失，故违约金本院酌情按成房款的4%计，即被告刘青松支付原告违约金为14.2万元（355万元×4%）。 关于原告主张的损失87010.88元，其中中介费37000元，购房契税24962.94元、印花税5元、个人所得税24962.94元、登记费80元、。《二手房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告可主张被告刘青松赔偿损失，上述款项为原告的损失，本院予以确认，原告主张被告刘青松赔偿损失87010.88元，本院予以支持。 关于原告主张被告世华房地产对被告刘青松的上述债务承担连带责任。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告世华房地产并非合同的相对方，根据合同的相对性，原告主张被告世华房地产赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 原告与被告刘青松签订的《二手房买卖合同》解除，原告应将涉案房产交回被告刘青松，并协助过户至被告刘青松名下，由于涉案的房产现登记在原告名下，且抵押给在第三人，并办理了抵押登记，因此，原告应消除抵押权，向第三人办理赎楼后，再协助办理登记至被告刘青松名下，因此产生的费用由被告刘青松承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告钮承军与被告刘青松于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告刘青松于本判决生效之日起十日内返还原告钮承军购房款355万元，同时原告钮承军向被告刘青松返还位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第0***号〕； 三、原告钮承军在收到被告刘青松355万元款项后五日内注销位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第0****号〕的抵押登记，第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行协助办理注销抵押登记； 四、原告钮承军在注销抵押登记之日起十日内将位于布吉镇坂田村第五园（二期）H1号楼C单位C202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第****号〕协助过户至被告刘青松名下，由此而产生的税费由被告刘青松承担； 五、被告刘青松于本判决生效之日起十日内赔偿原告钮承军损失87010.88元； 六、被告刘青松于本判决生效之日起十日内支付原告钮承军违约金142000元； 七、驳回原告钮承军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41624元(原告已预交)，由被告刘青松承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄梅兰 人民陪审员  高小玲 人民陪审员  谭小兵 二〇二〇年六月五日 本件与原本核对无异 书 记 员  欧艳芳