上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19829号原告：葛颂，女，1987年11月9日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：杨本迪，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：朱圣珉，男，1935年5月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴刚，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：Z(中文名：朱某某)，住上海市徐汇区。原告葛颂与被告朱圣珉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月24日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨本迪、被告朱圣珉及其委托诉讼代理人吴刚、Z均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛颂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的房地产买卖居间协议；2、判令被告双倍返还定金400,000元。事实和理由：原告与案外人李某某系夫妻关系，以家庭为单位购买上海市第二套房产，经上海晶茂房地产经纪有限公司(以下简称居间方)居间撮合，与被告朱圣珉及居间方于2019年5月5日签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，三方约定：1、原告以总价款397万元购买被告自有房产；2、原、被告双方同意在2019年5月30日前到居间方指定地点按居间协议约定条款补签《上海市房地产买卖合同》，并于2019年6月30日前(含当日)办理过户手续；3、原告向被告支付定金20万元，如因被告的原因导致买卖合同最终未签署的，须双倍返还定金。本协议签订后，原告依约支付定金。后经双方协商一致，将补签《上海市房地产买卖合同》的时间变更为2019年6月1日。在2019年6月1日签约当日，被告未到场，其代理人朱某某、碧贤投资咨询(上海)有限公司的法务人员祝某某到达现场与原告协商补签《上海市房地产买卖合同》事宜，在签订过程中，被告代理人对居间协议的付款方式、户口迁出时间及居间方责任等条款提出了异议，原告当场表示可以签订补充协议并继续履行居间协议，被告代理人不同意。随后，原告聘请律师与被告代理人祝某某沟通协商继续履行居间协议事宜。被告代理人明确表示先要解除居间协议，原、被告之间才重新签订房屋买卖协议，并要求对房屋价款进行加价，原告不同意解除居间协议，同意对房屋价款适当加价并继续履行居间协议。2019年6月4日，中介公司工作人员联系被告，被告明确向中介人员表达他不卖系争房屋，不再继续履行居间协议。2019年6月16日，原告与被告的代理人朱某某、祝某某协商继续履行居间协议事宜，被告代理人一再要求先行解除居间协议，没有继续履行居间协议的诚意，并要求原告向居间方施压，最终达到解除居间协议的目的。原告明确表示不能解除居间协议，同意被告对居间协议有异议条款变更后的内容，也向居间方进行了告知，居间方同意并催促原、被告确定签订补充协议及《上海市房地产买卖合同》的时间，原告向被告进行询问，一直未得到回复。2019年6月28日，原告向被告寄送催告函，明确要求被告于2019年7月3日前至南丹路191弄-临7福美来房产办公室与原告签约。被告一直未到现场签约。被告的行为致使居间协议无法继续履行，后经原告及居间方多次催促，被告仍然不履约，给原告造成巨大的伤害，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告明确诉请1为：判令解除原、被告之间签署的居间协议中确立的房屋买卖合同关系。朱圣珉辩称，不同意原告的诉请，原告诉请没有事实与法律依据。2019年5月5日签订居间协议，被告一直全面履行合同义务，从来没有任何违反合同义务行为。双方在居间协议中约定签订正式买卖合同日期是2019年5月31日，由于原告要求，将该时间改成6月1日，被告当时未反对，可看出被告想全面履行居间协议。在2019年6月1日之前，被告曾多次与中介公司工作人员联系沟通，确定6月1日当天原告应支付房款139万元，中介人员钱某某微信中明确向被告表示当天原告支付139万元没有问题。6月1日被告因为年迈，请其女儿去和原告交涉合同条款，若没有问题，其本人再过去签字。没想到到场后，被告询问支付房款金额，原告说119万元，原告认为之前支付的20万元定金应该在139万元中进行抵扣。这与被告之前和中介沟通情况及合同上约定不相符合。被告当即表示不同意，要求应支付139万元。2019年6月1日及以后，双方经认真研读合同条款，居间协议第2条载明本次房屋买卖总价397万元，首付款199万元，银行贷款169万元，交房时支付尾款2万元。这条约定原告支付的199万元中含有20万元定金，本来双方无争议。由于第2条中其他支付方式中另行约定199万元首付款分2期支付，第1期2019年5月31日签订合同当日支付139万元，第2期60万元2019年6月15日前支付。由于对首付款分2期支付，就产生歧义，定金应该在第1期还是第2期进行抵扣，双方产生分歧。被告认为根据合同法规定，定金是担保方式一种，应该在首付款全部付款后，即第2期支付的时候进行抵扣。但是原告未明确表示，双方认为中介在撮合双方进行交易过程中，没有明晰合同条款，导致双方之间理解不一致，双方后来一直磋商，原告提出要重新签订合同，但是双方始终无法就合同条款达成一致，就搁置了。被告可以再次明确表示，可以继续售房，按照居间协议约定条件履行，但是首付款199万元，若可以一次性付清，定金20万元当然可以抵扣。庭审中，原告要求解除原、被告之间居间协议中确立的房屋买卖关系，被告同意解除，并将已经收取的20万元定金返还原告。被告作为84岁的老人来说，本次房屋买卖中已经尽了最大的诚实信用，表达了最大的善意，被告至始至终不认为自身存在违约行为，故不同意双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)系朱圣珉所有。2019年5月5日，葛颂(购买方、乙方)与朱圣珉(出售方、甲方)、上海晶茂房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议(编号：NO.XXXXXXX)，约定甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方系争房屋达成协议，系争房屋建筑面积36.02平方米，总价款397万元净到手(若有维修基金、管理费押金、电话初装费、水、电表安装费或押金、煤气初装费、有线电视申请费等，均包含在房屋价款中)。付款方式：第一次，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款199万元整作为首付款(含定金)，甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。(分两次支付，具体见其他支付方式)。第二次，贷款支付，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项196万元整划入甲方账号。贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方。第三次，交房房屋时，支付房款2万元整。其他支付方式(手写体)：“甲、乙双方约定乙方于2019年5月30日支付甲方人民币壹佰叁拾玖万元整，另人民币陆拾万元整于2019年6月15日前支付给甲方。如乙方银行审核后乙方为首次购房，则甲方同意乙方多贷人民币陆拾万元整。”葛颂、朱圣珉分别在上述“其他支付方式(手写体)”下方签名。甲、乙双方税、费均由乙方承担。户口处理方式：甲方承诺自该房屋权利转移之日起当日内迁出该房屋内的户口(若有)，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止。交房时间：银行放款后3日内交房。在甲方签署本协议后两日内，乙方应将定金补足至20万元整，乙方将定金直接支付给甲方或汇入甲方指定银行账号均视为已交付甲方。四、买卖合同的签订及违约处理：1、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立。因房产交易过户需要，甲、乙双方同意在2019年5月30日前(含当日)到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于2019年6月30日前(含当日)办理过户手续。2、如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。3、如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金。4、如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1%的违约金。甲乙双方还就其他事项进行约定。2019年5月5日，葛颂向朱圣珉支付10万元，其中99,000元通过手机银行转账，1,000元通过微信由中介方钱某某转付。当日，朱圣珉出具定金收据载明：兹收到葛颂支付给本人的款项计10万元，本人确认，上述款项系买受方葛颂用于购买“上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室房屋”定金。2019年5月6日，葛颂通过手机银行转账方式向朱圣珉支付定金10万元。当日，朱圣珉出具定金收据载明：兹收到葛颂支付给本人的款项计10万元，本人确认上述款项系买受方葛颂用于购买上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室房屋定金。根据葛颂与中介公司工作人员黄某某微信聊天记录显示：2019年5月29日下午1：25黄某某称：“如果担心比较多就周六签合同转账好了。你们时间也比较多。”“房东那边我联系了下，周六10点30左右，他们也可以。”葛颂：“周六上午我们带娃去上课，下午呢？”黄某某：“那下午1点半，可以么？或者您安排一个时间，我来让房东配合。”葛颂：“好的，那就周六下午1：30”。朱圣珉委托的中介人员钱某某与朱圣珉之女朱某某微信聊天记录显示：2019年5月29日下午16：06钱某某称：“贤姐姐您好：客户上午要带小孩上课下午1：30可以的。”“星期六下午1：30签买卖合同。”朱某某回复：“OK”。钱某某与朱圣珉的微信聊天记录显示：2019年5月31日下午15：09钱某某称：“老爸：明天中午我们12：20左右过去接您过去签合同，贤姐姐说12：30到。”朱圣珉回复：“秀儿：刚才我在午睡，没看到您的微信。最近二天您辛苦了，怡儿跟我说的。那么我还在十二村的钦州路大门等您。”2019年6月1日7：38，朱圣珉发微信给钱某某：“秀儿早安。今天午后在什么地方订合同？最好在上次的地方。上海银行就在楼下。便于确认到账。因为我那只卡进账后，有时能及时提示，有时不会及时提示。”钱某某：“就在上次的地方附近，你把所有的资料都带过去。”朱圣珉：“噢。知道了。秀儿。”庭审中，原、被告均确认双方通过中介方经协商一致，将签订房地产买卖合同的时间由2019年5月30日变更为2019年6月1日。2019年6月1日下午，葛颂及其丈夫，被告女儿朱某某、祝某某(朱某某称其为公司法务)，中介工作人员黄某某、徐某、钱某某等人在中介公司为签订买卖合同进行磋商，当日原、被告双方未能签署。2019年6月1日双方谈话录音记录摘录如下：被告方：“你现在应付139万元”。葛颂：“20万已经给过了是吧？”被告方：“……请你们指出来协议中哪一条条款规定了今天把20万定金作为购房款抵充进去？”钱某某方：“对，通常惯例是这样的”。被告方：“后面还有一大笔钱呢，肯定要等到最后，你这些条款中有诸多不确定性，我们不是仅针对这一条，我们今天是一条一条要拿出来讲……”钱某某方：“我们按照惯例是这样子的。”……黄某某：“购买房总价397万元，甲乙双方约定，乙方于2019年5月30日支付甲方139万元整，另60万元整于2019年6月15日前支付给甲方……199万元分两次付，也就是说139**也是含定金20万元的。”被告方：“这个不能等同。”黄某某：“为什么不能等同？”被告方：“你协议上是怎么写的？你今天提出一个主张就是这139万元里含20万定金，你把你的主张白纸黑字的写下来。我们的主张与你们的主张不一样的，因为你这原协议里面没有明确界定139万元里含定金20万……道理上也不是现在把定金抵进去的。”黄某某：“那请问20万定金是作为什么用途的？”被告方：“定金就是交易完成以后最后抵充。否则你第一笔付完以后，下一笔什么时候付是不是没有可以制约的？如果你现在定金已经充抵进去了，那么甲方是否还有可以控制的部分来挟制这个协议正常履行？我们先把协议搞清楚，否则不会谈。”葛颂：“那你现在纠结点是啥？我们给你139万元是吧？我们100多万都付出去了你觉得我们剩下的钱会不给你吗？”被告方：“我们不能这么讲，我们现在完全按照协议来。你看我昨天晚上还追了一句。之前的沟通是有记录的，不能今天完全推翻掉这个事情。”葛颂：“这个钱，我们肯定不会拖欠你的。”……葛颂：“从我们的立场我们是希望赶紧把程序走完。”被告方：“我们不排斥交易，但是我们觉得可以用别的方法交易”。……黄某某：“那么我们直接签正式买卖合同是否可以？”被告方：“我们肯定先把居间协议搞清楚才签买卖合同。”徐某：“那你是希望怎样的处理方案？”被告方：“我想我们大家先协商一致有哪方违约，我们先厘清违约责任再继续下去。”徐某：“朱小姐现在还希望把房子卖给葛小姐么？”被告方：“这个取决于我们是否厘清，否则后面还是继续犯错嘛”……徐某：“能不能直白的讲怎样才能继续？”被告方：“我们需要各方就目前的违约情形出具类似协议的约定文书，如果要让这份协议中止，需要有一方构成违约的情形，要有文字约定界定违约情况。”徐某：“那我们现在拿一份居间协议重新签一份协议。”……被告方：“我建议大家今天先不用出具方案，因为大家都有争执，大家回去沟通厘清责任归属好吗？”2019年6月4日，中介公司黄某某打电话询问朱圣珉的意见。黄某某：“我是那个黄某某，就是帮你找客户的那个中介，因为是这样子的吗，客户小夫妻俩买这套房子吗？”朱圣珉：“嗯嗯嗯，你说，我觉得这个房子不卖了。”黄某某：“不卖了，是吧？”朱圣珉：“嗯嗯嗯，不卖了，谢谢你啊，谢谢关心。”黄某某：“那这个定金什么时候退哪？”朱圣珉：“啊？什么？”黄某某：“我说客户不是付了20万定金给你们吗？”朱圣珉：“现在我不卖了。”……黄某某：“我知道，可是我们客户付钱给您了啊。”朱圣珉：“你讲话听不懂，嗯，反正跟房子有关系的事情，现在我不卖了，不谈这个事情了，懂吗？听到了吗？”……黄某某：“不是，不卖了的话，那这个钱您不是应该退给客户吗？”朱圣珉：“不见啦不见啦，这个也没有什么限制啦，对吧，客户来啊不来啊，我写给他通知啦。对吧，通知了要取消，哪有什么事情了，好了，挂啦，谢谢关心。”……2019年6月13日，原告葛颂的代理人与祝某某微信聊天记录显示，被告要求提高房价，但原告方未同意。祝某某：“乙方如果违约后上诉，很可能把我们拖入被动局面，在行情波动中造成经济损失。我的建议是一、乙方全款400万支付；二、我们帮助乙方通过我们的银行行长关系评估贷款能力，并协助乙方进行后续各环节办理，总购房款为405万。以上金额为甲方实际到手金额(交易中产生的所有税费由乙方承担)。”葛颂代理人：“祝经理，我的委托人不同意您的建议，他自己有银行关系，不需要任何帮助，价款他更倾向执行397万元。我们乙方违约，您作为甲方不会被动的，而是我们遭受损失，你们拿了违约金且可以继续卖房子。您是做企业间大并购的，怎么会有这种小市民才有的顾虑那？尤其合同条款，您是专业人士，有问题都写进合同，您怕什么那？其实我们乙方是有主动权的，现在来看是你们甲方和中介违约，我们乙方现在不去向你们索赔双倍定金，而且愿意继续买房子，你们不要错用了我们乙方的善意……”。2019年6月16日，葛颂、葛颂丈夫李某某，被告女儿朱某某、祝某某再次见面磋商，主要内容是表达对双方委托的中介的不满，认为中介人员拟定的协议条款不明确，包括尾款、迁户口等。2019年6月19日中午，祝某某向中介公司徐某微信发出催告函，徐某回复：“祝律师，您发来的内容不是事情的真相，买家一直要约你们见面谈，房子买家还是要买的，请约一个时间我们当面沟通，您说时间，我们约买家，事实上买家的定金20万也付了很长时间了，这个事情也建议不要再拖了，毕竟买家买房子是为了孩子读书的，希望理解，谢谢。”祝某某回复：“如果你认为催告函内容与事实不符，请准备好证据，可以上诉人民法院。”当日下午，原告葛颂的代理人发微信给祝某某：“祝经理，咱们确定一下签订补充协议的时间？您看哪一天比较合适，我去做中介工作。”祝某某：“你是律师，可以发律师函催丙方，叫他们发表意见……”葛颂代理人：“丙方发表什么意见？丙方和乙方都同意了你们甲方的补充条款，丙方不让甲方付佣金，乙方同意付款方式进行改变，不明确的地方全部明确，您还想让丙方承认什么？您想让丙方承认三方合同无效再让丙方同意签补充协议，主合同都没有了，怎么签补充协议，您不觉得矛盾吗？您想催告丙方什么，让黄某某去投案自首？祝经理，我现在真不知道您是何居心？大家都同意签补充协议了，您现在又发函催告丙方去解除合同。”祝某某：“上周甲乙双方口头进行了约定，那么丙方的意见我们根本没有得到丙方确认，这能算三方协商一致吗？催告函里有建议和解的选项。”2019年6月20日中午，祝某某发微信给徐某：“如你方要求退还20万元定金，可来函通知，我方予以配合。”徐某：“祝律师，买家葛颂坚持要求要买房子，你们双方都有电话，买家的意思您肯定也是知道的，不是我让客户不买客户就不买的。请尽快约个时间见面沟通。”在未得到朱圣珉方的明确意见情况下，2019年6月28日，葛颂向朱圣珉、朱某某寄送催告函，指出居间协议是合法有效的，各方应严格按照合同约定全面履行义务。你方不按照协议约定的条件与本人签订《上海市房地产买卖合同》的行为已构成严重违约，提出如下要求：请您收到本案后三日内书面回复与本人签订房地产买卖合同的具体时间，并依约于7月3日至南丹路191弄-临7福美来房产办公室与本人签约。朱圣珉、朱某某于同年6月29日签收。以上事实，除当事人陈述一致外，另有不动产登记簿、房地产买卖居间协议、微信聊天记录、收据、银行转账凭证、微信转账凭证、录音、电话录音、催告函等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，合同当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。原、被告与中介公司签订居间协议，系各方当事人真实意思表示，其中关于定金的条款符合以上法律规定，且定金已于2019年5月6日支付完毕，故定金条款应属合法、有效。依照担保法相关司法解释，定金分为“订约定金”、“成约定金”、“解约定金”、“违约定金”几种，从本案居间协议第四条相关内容来分析，定金种类为订约定金，双方约定以交付定金作为订立主合同担保，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，本案原、被告应做好充分准备，于2019年5月30日前(含当日)按居间协议约定条件签订《上海市房地产买卖合同》，如因一方原因导致买卖合同最终未签署的，则违约方适用以上“定金罚则”。合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据5月29日葛颂与黄某某、朱某某与钱某某的微信内容，5月31日朱圣珉与钱某某的微信内容可知，双方当事人在中介公司的居间下，对于将签订房地产买卖合同的时间由原定5月30日改到6月1日下午，且首付款的第一期支付时间随之改到6月1日已达成一致。根据本院已查明事实，6月1日，被告本人未到场，而是委托朱某某、祝某某到场洽谈。从当天录音证据内容分析，被告方的态度概括起来有如下几点：1、原告今天应付139万元，定金应放到交易完成后最后冲抵。2、居间协议里没有明确界定139万元里含定金20万元，需要先把违约责任厘清楚再继续签约。3、大家需要另行出具一个书面协议，用文字界定违约责任。4、因为产生了分歧，今天先不用出具方案，大家回去沟通厘清责任归属。原告方的态度概括起来有如下几点：1、20万定金已经给过了。2、如果被告方纠结今天需要支付139万元，原告100多万都付出去了剩下的钱不会不给。3、原告的立场是希望赶紧把程序走完，付款肯定不会拖欠。6月4日，中介公司黄某某打电话询问朱圣珉对房屋出售以及定金处理的意见，朱圣珉本人的回答中出现了四次“不卖了”，还有“不见啦，不见啦”。之后，6月13日葛颂的代理人与祝某某微信，6月16日葛颂夫妇，朱某某、祝某某见面磋商中，原告方的态度依然是希望按照居间协议确定的价格397万元签订房地产买卖合同；而被告方的态度基本上围绕如何追究居间方违约责任，解除居间协议后再重新商谈签订新的买卖合同展开。6月28日葛颂向朱圣珉、朱某某寄送催告函，再次表达签约意愿，而朱圣珉、朱某某在收到函件后未予明确回复。综合上述事实，并参照双方居间协议约定，本院认为导致房地产买卖合同最终未签署的主要原因是被告方严重缺乏履约诚意。在双方就定金是否在第一期首付款中冲抵产生争议后，原告方并未明确反对6月1日当日支付139万元；相反，被告方并未就该争议的解决提出要求，而是反复强调中介或哪一方违约、借口居间协议条款有问题需要协商，回避谈及履约方案。6月4日朱圣珉本人更是明确表示，房子“不卖了”。至诉讼中，原、被告双方已丧失信任合作基础，原告要求解除原、被告之间签署的居间协议中确立的房屋买卖合同关系，本院予以准许。根据定金罚则，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金计40万元的诉讼请求，具有充分的事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：一、解除葛颂与朱圣珉于2019年5月5日就上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖居间协议确立的房屋买卖合同关系；二、朱圣珉于本判决生效之日起十日内双倍返还葛颂定金计400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，保全费2,520元，合计9,820元，由朱圣珉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  胡学钰人民陪审员  张建黎二〇一九年十二月十九日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。二、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。