广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5611号上诉人（原审原告）：黎海雪，女，汉族，1977年2月12日出生，住广东省广州市增城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘嘉绮，广东来信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州景宏置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山三路33号3126铺。法定代表人：李胜文。被上诉人（原审被告）：国基建设集团有限公司，住所地山西省太原市旱西关街26号旱西关街38#商住楼401房。法定代表人：郭长林。委托诉讼代理人：刘应中，广东立友律师事务所律师。委托诉讼代理人：田秦川，广东立友律师事务所律师。原审第三人：广州璟鸿投资有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东进南路46号202房。法定代表人：刘伯水。委托诉讼代理人：刘海东，该司员工。原审第三人：广州新发实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道312号新利综合楼首、二、三层商场。法定代表人：赵伟峰。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。原审第三人：广州市御苑投资有限公司，住所地广东省广州市增城区仙村镇岳湖综合楼D2019。法定代表人：列湛全。委托诉讼代理人：王金晓，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：游文婷，广东天胜律师事务所律师。上诉人黎海雪因与被上诉人广州景宏置业有限公司（以下简称“景宏置业公司”）、国基建设集团有限公司（以下简称“国基公司”）、原审第三人广州璟鸿投资有限公司（以下简称“璟鸿投资公司”）、广州新发实业有限公司（以下简称“新发公司”）、广州市御苑投资有限公司（以下简称“御苑公司”）装饰装修合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。上诉人黎海雪的上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与国基公司签订的《装修合同》，判令景宏置业、国基公司返还装修款98069元；2.本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）涉案商铺的销售情况及其所在楼盘涉诉情况及法院认定：上诉人与新发公司签订了《广州市商品房买卖合同》，上诉人购买了1128号商铺并支付了房款248055元，新发公司向上诉人开具发票。上诉人还与国基公司签订了《装修合同》，约定由上诉人支付了装修款98069元，国基公司向上诉人开具收据。上诉人还与璟鸿投资公司（承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定璟鸿投资公司承租涉案商铺。上诉人向景宏置业公司、璟鸿投资公司支付履约保证金230748元，景宏置业公司向上诉人开具收据；同时璟鸿投资公司向上诉人支付了2013年8月1日至2015年7月31日的租金共计45981元及退还的部分履约保证金32304元，上诉人向璟鸿投资公司开具收据。2015年，各业主购买商铺后，多次就商铺向新发公司、景宏置业公司、璟鸿投资公司、国基公司主张权利，人民法院已做出相应生效裁判。上诉人是其中一名业主，基于与前案的同一事实及同一种类诉讼标的，向法院主张权利，故本案与前案是具有法律上的紧密关联性。前案的生效裁判中对同一案件事实的认定，是本案事实认定的重要依据。一审法院在本案审理过程中，也调取前案庭审笔录、前案证据等向本案各方出示。业主与新发公司之间的诉讼如（2017）粤01民终6514号、（2017）粤01民终6508号、（2017）粤01民终6510号等，广州市增城区人民法院及广州市中级人民法院认定：上诉人与国基公司签订的《装修合同》及上诉人与璟鸿投资公司签订《商铺租赁合同》，所涉及的装修关系及租赁关系与商品房买卖合同不属于同一法律关系，新发公司不是装修合同及租赁合同的相对方。在业主与景宏置业公司、璟鸿投资公司、国基公司之间的诉讼（2017）粤01民终1648号案中，广州市增城区人民法院及广州市中级人民法院认定：1.上诉人与新发公司签订买卖合同、与璟鸿投资公司签订租赁合同、与国基公司签订装修合同，均是各方真实意思表示，合法有效。2.璟鸿投资公司支付了前两年租金后未再向业主支付租金，根据租赁合同约定，璟鸿投资公司构成违约，达到了合同约定的解除条件。3.根据租赁合同的约定，璟鸿投资公司有权单独决定对商铺进行装修且国基公司表示开工日期以景宏置业公司的开工令为准。装修合同虽然是业主与国基公司签署，但装修事宜是璟鸿投资公司决定的，装修合同附属租赁合同存在，租赁合同解除，装修合同也无继续履行必要。装修合同是景宏置业公司指定业主与国基公司签订的，景宏置业公司也收取了装修款，还向国基公司出具承诺函，故国基公司对景宏置业公司收取装修款是同意的，景宏置业公司应与国基公司对装修合同承担连带责任。（二）一审法院认定事实错误、证据不足。1.从价格上看，本案中，从御苑公司与新发公司、御苑公司与景宏置业公司的包销合同及补充协议可知，就商业部分27654.55㎡支付给新发公司包销款共2.58亿元是三方已经确定的。所以无论包销商以何种价格销售商铺，最终新发公司就该商业部分收取的包销款都是2.58亿元，故商铺的包销均价为2.58亿元÷27654.55㎡=9329.39元/㎡。超过包销款的部分是包销商提取的佣金，但景宏置业公司从御苑公司处取得包销权需支付对价，故约定景宏置业公司支付1.8亿元给御苑公司，景宏的包销成本价是4.38亿÷27654.55㎡=15838.26元/㎡。现上诉人与新发公司签订的买卖合同单价是2122045元÷13.05㎡=16248.66元/㎡，即景宏置业公司已经以超过包销基价及其自身的包销成本价售出，并无不妥。加之，景宏置业公司如果按低于包销基价的价格销售商铺，也符合包销的法律规则。即使景宏置业公司以略高或低于或等于包销成本价的价格销售商铺，但业主购买商铺前，景洪公司早已与国基公司签订了施工合同将首至三层商铺交给国基公司整体装修，后指定业主与国基公司签订装修合同，并收取业主的装修费；此外，景宏置业公司更投资成立璟鸿投资公司向业主承租商铺进行整体运营并收取业主的履约保证金，也就是景宏置业公司通过指定业主与璟鸿投资公司、国基公司分别签订租赁合同、装修合同，并收取业主支付的装修款的方式达到了盈利。其次，御苑公司包销时商业部分共114套商铺，景宏置业公司加入包销后，二者将商业部分进行了拆分，致使商业部分增加至1123套商铺。景宏置业公司亦称，其售出了200多套商铺，包销期满后，其按包销价购买了未售出的800多套商铺，成为大业主。由于分拆销售后先出权属证，消防验收经历了从不合格到合格，消防楼梯占用了部分商铺，导致业主与其无法使用商铺，故虽然新发公司申请预售许可证时，申报的预售商业部分均价为32937元/㎡，但是涉案商铺从114间商铺预售分拆转为1123间商铺现售。商铺面积全部变小，消防梯占用问题等，都是直接影响实际售价的重要因素，新发公司申报的商业部分预售均价没有参考价值。因此，一审法院以备案预售均价判断商铺售价是否符合市价不合理，缺乏可行性；并由价格判断不符商业行为，缺乏事实依据；故一审法院认定装修款是房价款，属于认定事实错误。2.从订约情况而言，首先，认购书是景宏置业公司统一制作的格式文本，认购书中的认购价是就商铺所需要缴纳因三份不同性质合同项下的款项合并计算结果。第二，认购明细表对认购书中三份不同性质合同项下的不同性质款项进行了细化的明确约定，上诉人也是按照认购明细表对三个不同款项的约定来履行，取得了各公司开具的收款凭证。一审法院认为上诉人购买商铺对价不是认购明细表中的房款，没有事实依据。再者，根据一审法院调取并向各方出示的前案证据等材料中，景宏置业公司、璟鸿投资公司、国基公司的自认及对应的生效裁判可知：装修合同是双方真实意思表示，合法有效。故装修合同及装修款真实合法有效，区别于买卖合同及购房款。其二，租赁合同、装修合同签署日期并非合同载明的落款日期，而是业主在签署买卖合同当天一并在销售中心处签署的，并通过刷POS机的方式支付了购房款、装修款。只是业主签署相关合同后，交由璟鸿投资公司、国基公司统一盖章及统一落款时间后再将一份合同及各个公司的收款凭证给业主收执。其三，国基公司在前案中均提交并表示景宏置业公司与国基公司签订的施工合同，约定涉案商铺在内的三层商铺交由国基公司整体装修，开工日期以景宏置业公司的开工令为准。同时，上诉人与璟鸿投资公司签订的租赁合同约定，璟鸿投资公司租赁整个首层商铺进行整体运营运作，璟鸿投资公司有权单独决定对商铺进行关停并分、重新分割、布局及装修等，有权与他人联营、入股、合伙、合作等。故装修合同虽然是上诉人与国基公司签署，但装修事宜是璟鸿投资公司决定的，装修合同虽然是上诉人与国基公司签署，但装修事宜是璟鸿投资公司决定的，装修合同附属租赁合同存在。所以装修合同才没有对进场时间、施工期限等进行约定。上诉人亦因装修需要追究景宏置业公司、国基公司没有依约装修的装修损失。一审法院认为，上诉人与国基公司签订装修合同不是基于对涉案商铺进行装修，属于认定事实错误。最后，房款应由开发商新发公司收取的，而景宏置业公司只是包销商。上诉人与新发公司签订买卖合同后，上诉人按约定支付了购房款，取得新发公司开出的发票，新发公司向业主交付商铺，商铺也办理了权属证明，买卖合同已履行殆尽，新发公司在前案及本案中均对此予以确认。同时，上诉人与国基公司签订的装修合同，以及上诉人与璟鸿投资公司签订的租赁合同，所涉及的装修关系、租赁关系与商品房买卖合同不属于同一法律关系，新发公司不是装修合同或租赁合同的相对方，新发公司没有收取装修款的依据。相反，事实上装修款是国基公司、璟鸿投资公司收取的，二者没有证据证明装修合同是新发公司指定签订，也没有证据证明装修款实际上是新发公司收取，最后也没有证据证明上诉人主张装修损失与新发公司存在关联性。所以装修款不是房价款。景宏置业公司、国基公司主张装修款是房价款未举证证明，依法不应予以采纳。一审法院认定装修款是房价款属于认定事实错误。（四）一审法院适用法律错误。根据一审法院调取前案证据及庭审笔录中景宏置业公司、璟鸿投资公司、国基公司自认等材料以及前案的生效裁判均已证明，业主与新发公司签订的买卖合同真实合法有效且已履行殆尽；租赁合同、装修合同也是真实意思表示，合法有效。现景宏置业公司、国基公司主张装修款是房价款，与其在相关联的前案中的自认互相矛盾；法院认定装修款是房价款，也与法院在相关联前案中事实查明及认定互相矛盾。首先，民事诉讼活动，确立了“禁反言”原则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条规定可知，诉讼上自认依法具有免除举证的效力。本案中，一审法院庭审问国基公司为何愿意做与业主签订合同、开具发票这种承担风险的事，景宏置业公司、国基公司回应称国基公司是帮景宏置业公司开发票并从中赚取返点，但事实上，国基公司是成立已久的上市公司，也是完全民事行为能力的法人主体，其完全清楚知悉其签订合同、收取装修款将带来的民事责任及义务。再者，国基公司主张，在相关联的前案及本案中的相关陈述相矛盾，是因为不同代理人代理案件。实际上，本案中国基公司的代理人已经代理了相关联的前案之一，更在前案中认可装修合同关系成立，但抗辩是业主没有将商铺和有关资料交付才无法进场装修。因此，景宏置业公司、国基公司在相关联前案的自认，产生诉讼上自认的效果。其在相关联前案及本案的主张及陈述相矛盾，有违“禁反言原则”。且一审法院没有对其自认应当作出而没有作出相关认定，也是法律不允许的。再者，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条，可知一审法院调取的已生效相关联前案及对应的生效裁判中，人民法院已经依法查明和认定的事实应属于免证事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。现一审法院据以认定装修款是房价款的证据是认购书、认购明细表，而认购书已于相关联前案中经过各方质证及生效裁判的认定，且认购明细表中已明确约定了上诉人应向新发公司支付的购房款，上诉人亦已按约履行。也就是说，此两份证据均不足以推翻生效裁判确定的事实。因此，一审法院认定装修款是房价款，属于认定事实适用法律错误。景宏置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案争议焦点是装修款是否属于房款的一部分，我方的意见是：1.就订约情况而言，上诉人与我方签订的《认购书》载明了认购商铺的位置、建筑面积、认购价及付款方式，付款方式对应的应付款项为认购价，并非《认购明细表》所记载的拆分后的房款，而上诉人签署《认购明细表》明确的实测总额单价标准与《认购书》所约定的认购价单价标准是一致的，仅是将实测总额进行了拆分，将部分款项列入装修款，可见上诉人明确知晓其购买涉案商铺所需支付的对价为认购书所列的认购标准而非仅为拆分后的房款部分。2.上诉人在《认购书》中声明已阅悉并理解公式的含租赁合同和装修合同等合同文书，且无异议并同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署，并对所认购物业状况、交易条件已有充分了解。《认购书》约定在签订正式买卖合同前，上诉人须与景宏置业公司或景宏置业公司制定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务，否则认购书自动失效，认购书的生效以签署上述两合同及其补充文件作为同时生效要件，由此可见，上诉人签署《装修合同》是因为《认购书》约定购买涉案商铺必须以签订《装修合同》并支付相应款项为条件，并非上诉人自身有装修涉案商铺的需要。3.上诉人与国基公司签署《装修合同》，但装修款是支付给景宏置业公司，有违以便的订约及付款正常流程。4.《装修合同》中对装修的进场时间、施工期限、核算装修价款的标准等重要合同条款未作约定，不符合一般的《装修合同》订约要件。5.以涉案商铺售价对比：广州景宏置业有限公司取得包销权，与御苑公司签署的《商业用房包销合同》约定的包销面积为27654.55平方米，包销价为4.38亿元，据此核算包销均价为15838.26元/平方米，上诉人与景宏置业公司签署的《认购书》约定认购单价为43720元。上诉人与景宏置业公司签订的《认购明细表》中按实测总价核算的单价一致。然而，若按拆分后的房款275000元核算，则单价仅为21860元。上诉人购买的是首层商铺，按市场规律，售价是高于二、三层商铺的，按《认购书》《认购明细表》的认购总价及实测规律。而按拆分后的房款核算的单价仅为预售平均单价的一半左右，远低于市场价，且该首层商铺单价仅比商铺整体包销均价略高，意味着景宏置业公司以等于甚至低于商铺整体包销成本价出售涉案商铺，这与正常商业行为是严重不符的。国基公司辩称，原审认定事实清楚，适应法律准确，黎海雪的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回对国基公司的全部上诉请求，维持原判。一、一审法院认定黎海雪主张的装修合同关系系虚假法律行为，其款项属于支付给景宏置业公司的房款，与国基公司没有任何关联性。(一)根据黎海雪与景宏置业公司签订的《名门广场销售确认单》、《认购书》、《补充协议》、《认购明细表》可以证明，黎海雪在购买涉案房屋时候，与景宏置业公司协商一致，将购房款拆分为房款、装修款及履约保证金。上诉人与景宏置业公司都无装修意思表意，签订装修合同目的系购房涉案商铺并投资。景宏置业公司与黎海雪对装修合同内容也达成一致，并愿意通过签订装修合同，支付部分房款，黎海雪也基于认购书之约定，已依据《认购书》约定的时间与金额向景宏置业公司履行给付房款义务，其所给付的款项均系购房款。(二)装修合同约定的装修标准并不是涉案商铺装修，且对于装修合同的期限、开工曰期、竣工日期、交付标准、施工图纸等合同必备条款均无约定，事后没有任何补充，装修合同必备条款不具备。(三)黎海雪于本案诉讼的动因系“没有按期收到璟鸿投资公司的租金”，与房屋装修没有任何关系，黎海雪没有装修涉案商铺的必要。(四)黎海雪已经收取租金已达两年之久，其收取租金系在商铺没有装修情况下收取，故黎海雪没有装修合同的必要。(五)黎海雪没有向国基公司支付任何款项，黎海雪仅根据认购书约定向景宏置业公司支付购房款，没有支付任何装修款。(六)黎海雪支付给景宏置业公司的房款时间早于装修合同签订日期，装修合同签订后，黎海雪没有支付过任何款项，黎海雪签订装修合同系根据认购书约定，履行认购书约定义务，其表意对象一直都是景宏置业公司，与国基公司无关。(七)本案装修合同内容缺失，且内容不符合常理。1.必备条款不具备；2.装修价款每平米高达l万多元、有的甚至3万多元；3.没有装修标准；4.没有施工图纸；5.黎海雪不知国基公司存在。综上，本案从黎海雪签订合同的前期接洽，合同内容谈判，合同意思表示等内容显示，其认定的合同主体不是国基公司。从履行合同的行为来看，黎海雪款项支付景宏置业公司并对景宏置业公司出具的收据不持有任何异议。从合同目的来看，黎海雪无装修目的。自始至终，黎海雪的目的是购买涉案商铺，于购买后十二年收回，认购书约定支付的金额的收益，取得涉案商铺的所有权。其表意的对象为景宏置业公司，与国基公司无关。黎海雪所表述的装修合同也系其通过认购书等形式与景宏置业公司达成合意，与国基公司无关。二、本案适用法律正确：(一)国基公司一贯主张合同约束的主体不是国基公司，之前案件判决认定的事实系基于小业主向法院隐瞒案件事实及关键证据形成，其不具有参考性，不能作为本案认定之依据。(二)本案有黎海雪签名确认的签订装修合同系购房合同的分拆，其给付景宏置业公司的款项系房款，故上述证据足以推翻原判决书认定之事实。(三)贵院于2018年对本案的同一批案已做出生效判决(案号：(2018)粤0l民终20010号)认定，黎海雪主张装修合同为虚伪意思表示，其表意的对象不是国基公司，其支付的款项也不是装修款，而属于购买商铺的房款。综上，故原审认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回被答辩人黎海雪、黎海雪的上诉请求，维持原判。以维护当事人的合法权益。原审第三人璟鸿投资公司述称，一审认定事实清楚，要求维持原判。对上诉人所说的《装修合同》依附于《租赁合同》而存在，我方是不同意的。1.璟鸿投资公司已经支付两年租金给上诉人，但上诉人在收取租金后，一直未将涉案商铺交付璟鸿投资公司使用。2.涉案商铺直至2015年12月才消防验收合格，2015年12月17日才通过竣工验收，此前涉案商铺未达到交付条件。3.根据过往的诉讼法院已查明：《装修合同》和《租赁合同》都是双方真实意思表示，符合《合同法》的规定且真实有效，不存在依附关系。原审第三人新发公司述称，一审法院认定装修款为房款的一部分属于认定事实错误。1.从新发公司与上诉人签订《商品房买卖合同》的内容上看，涉案装修款不属于《商品房买卖合同》约定的范围，涉案装修款不属于房款的一部分。新发公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》已明确约定房款的金额，新发公司按《商品房买卖合同》约定收取房款，并开具购房发票。新发公司已按《商品房买卖合同》约定交付房屋并为黎海雪办理产权证，双方的权利义务已履行完毕。2.新发公司未就涉案的装修款与上诉人等人签订《认购书》《装修合同》或其他协议，也未授权任何第三方与黎海雪等人签订《认购书》《装修合同》，更未向上诉人收取该装修款。对此，广州市中级人民法院在案号为（2017）粤01民终6510号等系列案中已审理查明装修款与新发公司无关。故一审法院判决涉案装修款为房款的一部分与广州市中级人民法院在（2017）粤01民终6510号等案的认定事实不符。3.从《装修合同》的签订主体、装修款的收款主体及收款单据上看，装修款也不属于房款的一部分。《装修合同》签订主体为上诉人及国基公司，收款主体为景宏置业公司，收款单据出具方为国基公司。新发公司与黎海雪签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准为毛坯，新发公司也从未参与涉案商铺的装修，从未授权国基公司或景宏置业公司向上诉人收取装修款，故国基公司或景宏置业公司根据《装修合同》向上诉人收取的装修款与新发公司无关，国基公司及景宏置业公司向上诉人收取的装修款并不是属于房款一部分。4.景宏置业公司与上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系，一审法院认为《装修合同》与《认购书》约定的房屋买卖合同关系是一体存在，不可分割缺乏事实依据。景宏置业公司对涉案物业仅有代理销售权，而无以自己名义对外签订《认购书》、收取购房款的权利。根据《商品房包销合同》第四条第4.3的约定，“对外销售的法律文书包括但不限于认购协议、购房合同等开发商提供，不得使用未经开发商同意的对外文件”，如上所述，新发公司从未授权景宏置业公司对外签订《认购书》，也未对景宏置业公司签订的《认购书》追认，故景宏置业公司与上诉人签订的《认购书》对新发公司不发生法律效力。景宏置业公司与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，故景宏置业公司及国基公司无权收取购房款，其收取的装修款也不是购房款。5.一审法院仅以新发公司备案预售价从而推断装修款属于房款缺乏依据。预售备案价格与实际出售价格存在差异属于商业行为，预售备案价格仅是新发公司对预售价格的预期，新发公司有权自行调动实际售价，一审法院单凭预售备案价格推断装修款为房款一部分依据不足。综上，一审法院认定“装修款是房款的一部分”属于认定事实错误，依法应予纠正。原审第三人御苑公司述称，我方并非装修合同当事人，也未参与装修合同的履行。无论从合同的谈判到法院的认定，我方认为一审法院认定装修款是购房款的一部分证据不足。《装修合同》的签订主体是上诉人与国基公司，装修款也是由国基公司及景宏置业公司收取。购房款是由开发商新发公司收取的，与装修款无关。黎海雪向一审法院起诉请求：一、解除黎海雪与国基公司签订的《装修合同》；二、判令景宏置业公司、国基公司返还装修款98069元；三、本案诉讼费用由景宏置业公司、国基公司负担。一审法院经审理查明：景宏置业公司于2008年11月11日成立，为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。国基公司于1998年11月10日成立，为有限责任公司，经营范围包括市政公用工程施工总承包、建筑装修装饰工程专业承包等等。璟鸿投资公司于2013年1月31日成立，为有限责任公司（法人独资），主营项目类别为商务服务业，股东为景宏置业公司。御苑公司于2010年7月30日成立，为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为商务服务业。新发公司于1991年11月4日成立，为其他有限责任公司，工商登记的主营项目类别为商务服务业。2010年7月18日，新发公司与御苑公司签订《商品房包销合同》，约定由御苑公司作为新都盛世名门观云阁组团、宏城汇组团（含住宅、商铺，车位除外）项目的包销商，以底价包干形式包销项目约定的所有房产；合同期限自合同生效之日起至2012年12月28日；项目的交付标准为毛坯房；新发公司负责与小业主签订《商品房买卖合同》及补充协议，并负责办理收款（含购房定金、房款、按揭贷款等），预售登记、抵押登记、产权登记、房产证、交楼等工作；御苑公司在包销期限内享有本合作项目的独家销售权和房价确定权等内容。2012年8月20日，新发公司与御苑公司就双方于2010年7月18日签订的《商品房包销合同》的未尽及修改事宜签订《补充协议》，约定：新发公司同意御苑公司与景宏置业公司对新都盛世名门宏城汇1至3层商业用房共同合作包销；首层建筑面积为8121.24平方米，二层建筑面积为9656.79平方米，三层建筑面积为9876.52平方米，共计建筑面积约27654.55平方米；本补充协议自御苑公司与景宏置业公司签订《商业用房包销合同》之日起生效；御苑公司与景宏置业公司签订的包销合同作为本合同附件等内容。2012年8月21日，御苑公司与景宏置业公司签订《商业用房包销合同》，约定御苑公司将新发公司开发建设的新都盛世名门宏城汇商业1至3层交由景宏置业公司包销；项目面积为27654.55平方米；包销期间为项目达到法定及约定的销售条件景宏置业公司入场销售之日起一年内，入场暂定时间为2013年1月1日；景宏置业公司对合同约定范围内的商业用房享有依法自主销售的权利；双方合作方式为基价包销，由景宏置业公司支付给御苑公司固定基价的包销房款4.38亿元，包销房款中的2.58亿元支付给开发商，另1.8亿支付给御苑公司；景宏置业公司的包销佣金为实际销售价格超出销售基价的所得款项在扣除相关税费后的所有款项，其中超出基价部分相关税费由景宏置业公司支付，基价部分的税费由御苑公司支付等内容。2012年8月22日，御苑公司与景宏置业公司就双方于2012年8月21日签订的《商业用房包销合同》的修改及未尽事宜签订编号为20120822的《补充协议》，约定御苑公司在本项目前期的投资、广告、设备、装修、间隔、报建等费用共计1.8亿元由景宏置业公司支付给御苑公司，支付方式为由销售款扣除网签款之所得款，每累计1500万元则支付1000万元，直至1.8亿元支付完毕为止；由御苑公司派出财务人员监督本项目销售、收款状况并负责开票工作，在1.8亿元支付完毕后，御苑公司撤回上述财务人员并不再对景宏置业公司销售及收款进行监督；1.8亿元法定缴纳的相关税费，由景宏置业公司负责缴纳；本项目首、二、三层按双方确认的图纸分拆商铺，报建、分拆工作由御苑公司负责完成，按规划局验收合格后的《商品房平面图》交付，交付标准为毛坯等内容。2013年7月9日，景宏置业公司向御苑公司发出《对外业务联络函》，并由御苑公司签收。《对外联络函》载明联络事项为“名门广场”各合同比例，备注载明：名门广场网签时所需签订的合同为《商品房买卖合同》《租赁合同》《装修合同》；每一份合同的拆分比例为《商品房买卖合同》占房款总额43%开具发票，《租赁合同》占房款总额的40%，开具收据；《装修合同》占房款总额的17%开具发票；《租赁合同》《装修合同》范本已于2013年5月6日对外联络函上传达。2013年2月25日，景宏置业公司（甲方、销售方）与黎海雪（乙方、认购方）签署《认购书》，约定黎海雪认购位于增城区××路××号商铺，建筑面积17.02平方米，认购单价为41778元/平方米，认购价为711052元，在签订本认购书之日支付定金50000元，第一期房款142210元于2013年3月2日前付清，第二期房款213316元须于景宏置业公司通知黎海雪到景宏置业公司指定地点签订《商品房买卖合同》以及其他相关的合同文件时付清，并提交相关资料向贷款银行办理贷款的按揭手续；黎海雪声明已阅悉并理解公示的合同文本（含租赁合同和装修合同）、补充协议、收费项目和收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议并同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署，对所认购物业状况、交易条件已有充分的了解；认购书签订后，在签订正式的买卖合同前，黎海雪须与景宏置业公司或景宏置业公司指定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务，否则认购书自动失效；认购书的生效以签订上述俩合同及其补充文件作为同时生效的要件；认购书最终解释权归景宏置业公司所有（包括但不限于销售权、认购价构成、网签条件、《租赁合同》和《装修合同》等）等。同日，黎海雪支付定金50000元，由景宏置业公司开具收据给黎海雪收执。2013年3月1日，黎海雪支付房款142210元，由景宏置业公司开具收据给黎海雪收执。2013年8月8日，黎海雪与景宏置业公司签订《认购明细表》，载明：原铺号1139，现铺号1128；原建筑面积17.02㎡，原认购总额711052元；实测建筑面积14.09㎡，实测总额576872元（一次性额外98折）；合同金额：房款248055元，装修款98069元，履约保证金218957元等内容。同日，黎海雪支付1128号铺装修款98069元，由景宏置业公司出具收据给黎海雪收执。同日，黎海雪（乙方、买方、买受人）与新发公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件一至附件七、附录一、二），其中合同约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，编号为1220234848；合同标的物为新都盛世名门宏城汇住宅楼（六组团宏城汇1-3#、4-6#楼）、商业（六组团宏城汇）、地下室（六组团宏城汇）第1层1128号房(下称该商品房)，门牌地址：增城市××路××号；该商品房的用途为商业；该商品房按总价交易，总金额248055元；甲方应当在2013年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等内容。该合同附件六为装饰、设备标准，约定：新都盛世名门宏城汇1-3层商业，外立面为小方砖、瓷砖贴面，部分玻璃幕墙、石材，内墙为水泥石灰砂浆底，顶棚为水泥石灰砂浆底，地面为结构楼面，窗为铝合金窗；消防部分按照消防施工图纸完成各消防系统的安装，完成消防竣工验收；给水管路敷设至各层公共卫生间，并预留给水口。因商铺为现楼，商铺因具体位置的差异装修标准有所不同，乙方购买时已清楚上述事实。该合同附件七为合同补充协议，约定：双方同意对本合同第十三条补充约定：鉴于本合同约定的商品房是现房，乙方在签订本合同时已查看房屋现状以及小区基础设施、公共配套建筑情况，双方同意按签订本合同时房屋的现状作为交楼标准；本补充协议内容与《买卖合同》合同内容有不一致之处的，以补充协议为准等内容。2013年8月8日，黎海雪与国基公司签订《装修合同》，约定黎海雪委托国基公司进行居室装修，工程地址为增城市新塘镇东进南路1号首层1128铺；承包方式为包工包料；装修总费用为98069元；付款方式为一次性支付，付款时间为2013年8月8日前；双方共同确认合同附件《装修标准》所示内容作为该商品房交楼的装修标准等内容。《装修合同》对装修的进场时间、施工期限、核算装修价款的标准等重要合同条款未作约定。《装修合同》后附有《商场商铺公共设施及基本装修交付标准》。《商场商铺公共设施及基本装修交付标准》列明的装修项目是以整个商场为装修范围罗列的，并未针对涉案商铺的装修项目及标准进行明确。同日，黎海雪与璟鸿投资公司签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》。《商铺租赁合同》约定璟鸿投资公司意向通过租赁方式租赁黎海雪位于增城市××路××号商铺所在整个首层商铺进行整体经营运作；租赁期限为12年，从2013年8月1日起至2025年7月31日止，总租金额为346124元；前两年租金一次性支付48458元，在2013年8月8日付清，其余租金璟鸿投资公司应于每月10号前支付上一月份租金等内容。《商铺租赁合同补充协议》约定：就璟鸿投资公司租赁黎海雪位于增城市××路××号商铺相关事宜达成补充协议；为确保璟鸿投资公司按约不间断地行使12年的租赁使用权，黎海雪同意在签订本合同当日向璟鸿投资公司支付230748元作为履约保证金；在黎海雪按原合同依约履行的情况下，履约保证金将由黎海雪按约定标准每月返还给黎海雪；原合同及本补充协议签订之日（且黎海雪已依约向璟鸿投资公司支付履约保证金时）起3天内，璟鸿投资公司将黎海雪在租赁期限前两年的应收租金和应返还的履约保证金支付和返还给黎海雪，即璟鸿投资公司提前按原合同的约定向黎海雪付清2013年8月1日至2015年7月31日的租金共48458元，提前按本协议的约定向黎海雪返还2013年8月1日至2015年7月31日的履约保证金共32304元等内容。2014年4月9日，增城市国土资源和房屋管理局办理位于增城市××路××号商品房权属登记。2015年7月21日，景宏置业公司向国基公司出具《承诺书》，内容为“就增城市新塘镇东进南路1号新塘名门广场首层、二层、三层商铺装修项目，贵司应我司要求，与202户商铺业主客户共签订了《增城市新塘镇东进南路1号首层、二层商铺装修合同》202份，……其中与202商铺业主客户签订的合同所对应的商铺铺号分别是：首层商铺，136、140、142-169（除148、154、156）……1174-1175、1182-1258（除1183、1187、1191、1198、1200、1214、1220、1225、1231、1233）……共190间；二层商铺，2108-2111、2116-2117……以上签订的所有商铺装修款全部由我司收取，并未支付给贵司。我司承诺：增城市新塘镇东进南路1号首层、二层、三层商铺装修合同中规定由贵司承担的责任和义务，全部由我司承担。因签订这些装修合同所产生的一切经济、法律责任均由我司承担，与贵司无关。……因诉讼产生的任何法律结果（包括判决、执行工程款及利息、违约金、诉讼费用、律师费等）均与贵司无关，贵司不承担连带清偿责任。……”。另查，黎海雪向新发公司支付购房款248055元，并由新发公司开具售房款发票给黎海雪收执。增城市国土资源和房屋管理局于2012年3月16日核发增城房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，载明项目名称为新都盛世名门宏城汇，其中商业27654.55平方米114套。新发公司申办预售许可证手续时提交给增城市国土资源和房屋管理局的《新都·盛世名门宏城汇商业预售证预售申报价格公示》载明预售的建筑面积均价为32937元/平方米。本案审理过程中，景宏置业公司、国基公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。一审法院在2017年9月28日作出（2017）粤0183民初5887号《民事裁定书》，裁定驳回景宏置业公司、国基公司对本案管辖权提出的异议。景宏置业公司、国基公司对上述民事裁定不服，上诉至广州市中级人民法院。2017年11月15日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民辖终3454号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，黎海雪、景宏置业公司、璟鸿投资公司陈述涉案商铺目前处于毛坯状态，其他当事人对此未提出异议。一审法院认为：本案争议的焦点为《装修合同》的签署是否当事人的真实意思表示，装修款是否属于房价款的一部分。对此，一审法院分析如下：一、就订约情况而言，首先，黎海雪与景宏置业公司签订《认购书》载明了认购商铺的位置、建筑面积、认购价及付款方式，付款方式对应的应付款项为认购价，并非《认购明细表》所记载的拆分后的房款，而且黎海雪签署《认购明细表》明确的实测总额单价标准与《认购书》所约定的认购价单价标准是一致的，仅是将实测总额进行了分拆，将部分款项列入装修款，可见黎海雪明确知晓其购买涉案商铺所需支付的对价为认购书所列的认购价标准并而非仅为拆分后的房款部分。再者，黎海雪在《认购书》中声明已阅悉并理解公示的含租赁合同和装修合同等的合同文本，且无异议并同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署，对所认购物业状况、交易条件已有充分的了解。《认购书》约定在签订正式的买卖合同前，黎海雪须与景宏置业公司或景宏置业公司指定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务，否则认购书自动失效，认购书的生效以签订上述两合同及其补充文件作为同时生效的要件，认购书最终解释权归景宏置业公司所有（包括但不限于销售权、认购价构成、网签条件、《租赁合同》和《装修合同》等）。由此可见，《装修合同》的条款由景宏置业公司拟定并解释，黎海雪签署《装修合同》是因为《认购书》约定购买涉案商铺必须以签订《装修合同》并支付相应款项为条件，并非黎海雪自身有装修涉案商铺的需要。第三，黎海雪与国基公司签署《装修合同》，但装修款是支付给景宏置业公司的，这有违一般的订约及付款正常流程。第四、《装修合同》中对装修的进场时间、施工期限、核算装修价款的标准等重要合同条款未作约定，不符合一般的《装修合同》订约要件。综上，《装修合同》与《认购书》约定的房屋买卖合同关系是一体存在、不可分割的，《装修合同》的签订并非黎海雪因自身装修需要而与国基公司磋商订立的，而是应景宏置业公司要求为购买涉案商铺而与国基公司签署的，其订约目的是购买涉案商铺而非对涉案商铺进行装修。二、以涉案商铺售价比对，首先，新发公司在2012年办理商品房预售许可证时申报的商铺预售公示单价平均32937元，这个价格是当时涉案商铺所在场地商铺市场价格的客观反映，可以作为本案商铺售价比对的重要参考。其次，景宏置业公司与御苑公司签署的《商业用房包销合同》约定的首、二、三层商铺合共包销面积为27654.55平方米，包销总价为4.38亿元，据此核算包销均价为15838.26元/平方米，景宏置业公司要赚取利润，售价必须要高于上述包销均价。黎海雪与景宏置业公司签署的《认购书》约定认购单价为41778元，这与黎海雪和景宏置业公司签订的《认购明细表》中按实测总价核算的单价一致。然而，若按拆分后的房款248055元核算，则单价仅为17605元。黎海雪购买的是首层商铺，按市场规律，售价是高于二、三层商铺的，按照《认购书》、《认购明细表》的认购总价及实测总价核算的单价略高于预售公示均价单价，这符合一般的市场规律。而按拆分后的房款核算的单价仅为预售平均单价的一半左右，远低于市场价，且该首层商铺单价仅比商铺整体包销均价略高，意味着景宏置业公司以等于甚至低于包销成本价出售涉案商铺，这与正常商业行为是严重不符的。据此，一审法院认定《认购明细表》载明的装修款属于房价款的一部分，景宏置业公司基于其他考虑与黎海雪协商将房价款进行分拆，并不能否定分拆后的装修款作为购买涉案房屋对价的性质。综上所述，一审法院认为黎海雪按销售方景宏置业公司的要求与国基公司签署《装修合同》，三方的真实意愿并非在商品房买卖合同之外，另行订立并履行独立的装修合同，而是将购房价款的一部分拆分为装修款，并通过订立《装修合同》约定装修款的支付以作为房价款的收取名目。现涉案商铺已办理权属登记，登记权属人为黎海雪，在此情况下，黎海雪起诉主张解除《装修合同》并返还装修款，有违各方的真实意思表示及订约初衷，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回黎海雪的全部诉讼请求。一审案件受理费2251.8元，由黎海雪负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，黎海雪以国基公司未履行装修义务构成根本性违约为由请求解除涉案装修合同并请求返还装修款，景宏置业公司、国基公司则认为黎海雪所支付的装修款为购房款的一部分，故涉案装修合同并非当事人的真实意思表示。故本案二审争议焦点仍在于涉案装修款为购房款的一部分抑或装修行为的对价。首先，在签订《广州市商品房买卖合同》之前，黎海雪作为认购方签署了《认购书》，该《认购书》上载明的认购价为单一价格。黎海雪后签署的《认购明细表》中载明合同金额包括房款、装修款、履约保证金。而比较《认购书》及《认购明细表》，《认购明细表》中的实测总额的单价标准与《认购书》中认购价的单价标准是一致的。同时比较新发公司办理商品房预售许可证时申报的商铺预售公示单价以及景宏置业公司与御苑公司签署的《商品房包销合同》约定的包销均价，若只将《认购明细表》中的房款来计算房屋单价，明显低于市场价并不符合正常的市场规则。根据上述事实可判断，《认购明细表》是将《认购书》中载明的单一房款总价进行了拆分。其次，涉案《认购书》明确约定在签订正式的买卖合同之前，黎海雪必须与景宏置业公司或景宏置业公司指定的公司签订《租赁合同》《装修合同》并履行相应的支付义务，否则认购书自动失效。并且约定认购书包括《租赁合同》《装修合同》的最终解释权归景宏置业公司所有等。由此可见，黎海雪要购得涉案商铺必须以签订《装修合同》并支付相应款项为必要的前提条件。最后，黎海雪在签订《认购明细表》当天就将装修款支付给景宏置业公司，而与之签署《装修合同》的主体却为国基公司，而现有证据未能证明黎海雪与国基公司就装修事宜进行沟通交流，且涉案《装修合同》对于装修的重要合同条款并未作出约定，这明显与正常的订约流程相违背，涉案《装修合同》并非黎海雪和国基公司的真实意思表示达成的合意。综上所述，黎海雪与国基公司签署的《装修合同》并非黎海雪与国基公司对于装修事项达成的一致意思表示，该装修价款并非国基公司履行装修义务的对价，而是黎海雪为购买涉案商铺向景宏置业公司所支付的房价款的一部分。现黎海雪已就涉案商铺取得了权属登记，其再以国基公司未履行装修义务为由主张其构成根本性违约有违各方的真实意思表示和合同目的，故一审法院对其该诉请不予支持依据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人黎海雪的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2251.8元，由上诉人黎海雪负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年六月三日书记员 何美婷林丽敏