上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12335号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。被告：邵景香，女，1984年5月11日出生，汉族，住黑龙江省。被告：丽宇达(北京)科技发展有限责任公司，住所地北京市。原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告邵景香、丽宇达(北京)科技发展有限责任公司(简称丽宇达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，因两被告下落(经营场所)不明，本案采用公告方式送达诉讼文书，并依法组成合议庭进行审理。2019年12月12日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与正烁贸易(上海)有限公司于2016年6月17日签署的《上海市房屋租赁合同》；2.判令邵景香将坐落于上海市青浦区诸光路XXX号国家会展中心A座办公楼408室恢复原状后返还原告并办理交接手续；3.被告邵景香支付拖欠的租金、物业管理费(按照合同约定标准自拖欠之日起支付至合同解除之日止)、电费1,024.80元；4.被告邵景香偿付因逾期支付租金、物业管理费产生的违约金927.70元；5.被告邵景香偿付应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，暂计算至2019年12月11日为95,212.98元)；6.被告邵景香偿付解约违约金86,972.22元；7.被告邵景香支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按照租金2倍标准计算)及物业管理费；8.被告邵景香支付原告由此产生的律师费基础费用5,410元及风险代理费用20,387元；9.被告丽宇达公司对上述第1至8项债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年6月10日，原告与丽宇达公司签署《上海市房屋租赁合同》，约定丽宇达公司承租坐落于上海市青浦区诸光路XXX号国家会展中心A座办公楼408室房屋(租赁面积约为180.30平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。2016年6月20日，原告向丽宇达公司交付房屋。2018年7月26日，原告与丽宇达公司、正烁贸易(上海)有限公司(简称正烁公司)签订三方协议，约定由正烁公司承接合同项下全部权利和义务，并作为实际承租人继续履行合同，丽宇达公司为正烁公司合同项下义务提供连带保证责任。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但正烁公司未如约按期足额支付租金、物业管理费、电费等款项。原告多次以电话、邮件方式催告付款，但正烁公司始终未能履行付款义务。2019年3月27日，正烁公司注销登记，邵景香作为正烁公司的股东、清算组组长，在明知正烁公司拖欠原告租金等款项情况下，但未通知原告进行债权申报，恶意清算注销公司，给原告造成损失，应当承担赔偿责任。丽宇达公司基于合同约定应当对上述债务承担连带清偿责任，故原告诉至法院。被告邵景香、丽宇达公司未作答辩。鉴于两被告未到庭应诉，本院对原告提供的租赁合同、房屋交接书、三方协议、准予变更登记通知书、房产证、缴费凭证、欠款清单、注销工商材料、起诉状、公告、裁定书、律师函、委托代理合同及发票等证据进行审核，确认以下事实：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。2016年6月10日，原告(预出租方，甲方)与丽宇达公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区诸光路XXX号408室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2016年6月10日起至2019年6月9日止，其中装修免租期1个月，计租起始日为2016年7月10日。商铺只限用于办公，租赁面积180.30平方米。每月租金23,581.74元、每月物业管理费5,409元，自合同签订后5日内，乙方支付首期租金、物业管理费，以后乙方应于每月第25日前向甲方(管理方)支付下一个月的租金及物业管理费，若下一个月为免租期，则乙方应在当月第25日前向甲方(管理方)支付经营免租期结束后第一个月的租金及物业管理费。合同履约保证金86,972.22元、公用事业费押金3,606元。合同约定违约责任：一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，甲方有权书面通知乙方提前终止合同，且乙方须支付实际使用房屋期间合同约定应付而未付的一切款项，并在合同提前终止时支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。合同另约定：租赁期届满后，如乙方未申请续租或双方无法就续租条件达成一致的，租赁关系终止，乙方应按照本合同约定将房屋返还甲方并结清各项费用。关于房屋返还：乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，最迟于租赁期届满或提前终止之日17时前把房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物及所有钥匙，按照合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下交还甲方。乙方须与甲方或管理方共同对该房屋进行验收和交接程序，并就房屋的返还情况签署交接表。若乙方未按上述约定的时间将房屋返还甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回房屋之日止的期间内，乙方按照房屋的日租金的两倍向乙方支付每日占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。合同签订后，丽宇达公司依约向原告支付了履约保证金86,972.22元、公用事业费押金3,606元。2016年6月20日，原告与丽宇达公司签署办公楼房屋交接书，载明交接书签订之日即为房屋交付日，租赁期自2016年6月20日至2019年6月19日，经丽宇达公司验收，确认房屋符合双方于租赁合同中约定的交付条件，丽宇达公司同意按该房屋现有状况接收该房屋。2018年7月26日，原告与正烁公司、丽宇达公司签订《三方协议》，约定将原合同中丽宇达公司的全部权利义务概括转让给正烁公司，由正烁公司履行原合同约定的所有权利义务。原告已经收取的丽宇达公司费用(保证金、押金等)不予返还，按照原合同约定具备返还条件时，直接返还至正烁公司指定账户。自2018年4月1日至2019年6月19日合约到期止，原合同约定的租金、物业费、公共事业费等均由正烁公司承担。丽宇达公司自愿为正烁公司履行本协议及原合同的全部义务向原告承担连带保证责任，包括但不限于租金、履约保证金以及违约金等的支付以及正烁公司应承担的其他义务。正烁公司于2018年4月24日支付原告2018年4月租金及物业费，于2018年7月27日支付2018年8月租金及物业费。2018年8月至12月，原告每月向被告送达租金、物业费缴费通知，但正烁公司自2018年8月起停止支付租金及物业费。2018年10月31日起，正烁公司无人在系争房屋处办公。另查明，正烁公司登记股东为邵景香，刘兵，持股比例为99%、1%。2018年12月20日，全体股东召开股东会全数表决同意公司解散，成立清算组，成员为邵景香、刘兵，其中邵景香为清算组负责人，并形成股东会相应的决议。2018年12月25日，正烁公司将公司解散及注销事宜刊登于《青年报》。2019年3月21日，正烁公司向登记机关申请注销登记并提交注销清算报告，清算报告记载：公司债务已全部清偿、公司财产已处置完毕、股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任等。2019年3月28日，上海市松江区市场监督管理局准予注销登记正烁公司。2019年1月9日，因与正烁公司、丽宇达公司房屋租赁合同纠纷，原告向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初1330号，因正烁公司、丽宇达公司经营场所不明，本院于2019年3月19日在《人民法院报》上进行公告送达。后因正烁公司注销登记，原告申请撤诉，本院裁定予以准许。之后，原告提起本案诉讼，本院于2019年9月10日在《人民法院报》上向邵景香、丽宇达公司进行公告送达。再查明，2019年1月16日，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方收取律师代理费方法为基本代理费5,410元加风险代理费即本案甲方实际获款的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费5,410元。根据庭审查明情况，本院认为，原告与正烁公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应恪守。正烁公司未按约支付租金、物业管理费等费用构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张邵景香作为正烁公司股东及清算组成员，未通知原告进行债权申报造成原告损失，应承担赔偿责任。本院认为，清算组成员因故意或者重大过失给债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。邵景香作为正烁公司的股东和清算组负责人，应当履行法定的忠实义务和勤勉义务，但其在明知正烁公司拖欠原告租金、物业管理费等费用情况下，未将公司解散清算事宜书面通知原告，存在明显过错，从而导致原告未能申报债权并参与清偿。同时，清算组制定并向公司登记机关提交的注销清算报告中，在明知未对已知债权人原告清偿完毕的情况下，却称公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕，这与公司的实际债务负担和清偿情况明显不符，有违诚信原则和清算组成员应当履行的勤勉义务。况且，邵景香已经作出书面承诺，愿意在法定范围内对公司未了债务继续承担责任。综上，邵景香作为正烁公司清算组成员未依法适当对已知债权人原告履行清算通知义务，在清算报告中作出虚假陈述，并承诺对公司未了债务继续承担责任，故应当对原告未获清偿的债权承担损害赔偿责任。针对原告具体诉请，分析如下：第1项解除合同事宜，正烁公司未按约支付租金、物业管理费等费用，且拖欠时间连续达15日以上，构成根本违约，原告有权行使合同解除权。原告认为系争合同于前案公告送达正烁公司之日即2019年5月18日解除。本院认为正烁公司于解除通知送达前已经注销，原告未能有效行使解除权，虽然本案于2019年9月10日向邵景香公告送达，但系争合同租赁期至2019年6月19日届满，根据合同约定，租赁期届满，双方未达成续租合意，系争租赁合同关系于租赁期届满之日终止，本案已无解除合同的基础。第2项关于恢复原状，合同终止后，原告有权按照合同约定要求恢复原状，故对该项诉请，本院予以支持。第3项拖欠租金及物业费，原告按照合同约定标准自拖欠之日计算至合同解除(终止)之日，符合约定，本院予以确认，正烁公司拖欠2018年9月至2019年6月19日租金226,966.17元、2018年9月至2019年6月19日物业管理费52,106.70元、2018年7月至2018年10月电费1,024.80元。第4项已支付的2018年4月、8月的租金、物业管理费产生的逾期违约金927.70元，原告主张的逾期时间及利率符合合同约定，本院予以确认。第5项未支付的租金、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年12月11日为95,212.98元)。原告主张的拖欠时间及利率符合合同约定，本院予以确认，截至2019年12月11日违约金为95,212.98元；自2019年12月12日起，以279,072.87元为基数，按照每日千分之一计算至实际履行之日止。第6项解约违约金，根据合同约定，当正烁公司违约时，原告有权提前终止合同，并主张相应的违约金，但系争合同并未提前终止，故原告主张相应的违约金缺乏依据，本院不予支持。第7项房屋占用费(按照租金两倍标准计算)、物业管理费，原告主张从合同解除(终止)之日计算至实际返还之日。本院认为，合同终止后，承租人应当及时恢复原状并办理房屋交接手续，但仍占用房屋，应承担占用期间的使用费及物业管理费。根据公平原则，本院综合考量合同约定、原告的损失、正烁公司的过错等因素，酌情将占用费调整为每月3万元标准，对于占有期间的物业管理费的金额，予以支持。第8律师代理费基础费用5,410元及风险代理费用20,387(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。另，原告主张将履约保证金86,972.22元、公用事业费押金3,606元，合计90,578.22元在上述应付款项中予以抵扣，符合合同约定，本院予以准许。根据前述认定，邵景香应当为正烁公司前述债务承担赔偿责任。丽宇达公司为正烁公司合同项下的义务提供连带保证责任，应当对前述债务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第一款、第三款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条、第十九条、第二十条第二款之规定，判决如下：一、被告邵景香应于本判决生效之日起十日将坐落上海市青浦区诸光路XXX号A座办公楼408室房屋恢复原状后返还原告国家会展中心(上海)有限责任公司。二、被告邵景香应于本判决生效之日起十日内赔偿原告国家会展中心(上海)有限责任公司以下损失：租金226,966.17元、物业管理费52,106.70元、电费1,024.80元、已付款的逾期违约金927.70元、未付款的逾期违约金(分两部分：1.截至2019年12月11日为95,212.98元；2.以279,072.87元为基数，按照每日千分之一自2019年12月12日起计算至实际履行之日止)、占用期间的房屋占用费(按照每月3万元的标准，自2019年6月20日起计算至实际腾退之日止)、占用期间的物业管理费(按照每月5,409元的标准，自2019年6月20日起计算至实际腾退之日止)、律师费5,410元。被告邵景香在支付前述费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的90,578.22元。三、被告丽宇达(北京)科技发展有限责任公司对上述第一至二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,715元，由原告国家会展中心(上海)有限责任公司负担1,691元，被告邵景香、丽宇达(北京)科技发展有限责任公司共同负担7,024元。公告费560元，由被告邵景香、丽宇达(北京)科技发展有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄洁亭人民陪审员  ***人民陪审员  徐振康二〇二〇年一月十六日法官 助理  贺 欢书 记 员  贺 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。……清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条……公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。