贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2625民初279号原告：邓红斌，男，1979年11月6日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，农民，户籍所在地镇远县，现住镇远县。委托诉讼代理人：吴寿喜，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖卓异，贵州铁力律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：镇远县永康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县舞阳镇龙头溪街，统一社会信用代码为91522625577143620A。法定代表人：吴涛，系该公司负责人。委托诉讼代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告邓红斌诉被告镇远县永康房地产开发有限公司（以下简称“镇远县永康房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴寿喜、肖卓异，被告镇远县永康房开公司的委托诉讼代理人杨廷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓红斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其开发位于镇××县××镇椿山沟“××”××楼××层××房交付给原告（房屋交付条件应达到国家相关规定），并及时为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付从2014年12月29日至2019年3月31日期间逾期交房的违约金105504.60元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之二的标准计算至符合交房条件且实际交房之日；3、判令被告向原告支付从2017年12月29日至2019年3月31日期间逾期办理房屋所有权证的违约金15523.40元，2019年3月31日之后的违约金以房屋全付款为基数按日利率万分之一的标准计算至实际办理房屋所有权证之日；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年5月27日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于“云龙花苑”第4号楼8层801号房屋，合同对所购买房屋的楼层、面积、价款等进行了约定。合同中写明：2014年12月28日前出卖人应当向买受人交付该商品房；2017年12月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如逾期交房或不能在承诺期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人则以已付款为基数按日万分之一的标准承担违约责任。合同签订后，原告在2013年5月24日就将房屋首付款102680元支付给被告，剩余237000元则以银行按揭方式全部付清，但被告并没有在合同约定的时间内向原告交付房屋和办理商品房转移登记有关文书。2017年8月11日，被告又与原告签订了一份协议，承诺于2018年5月1日前将房屋交付给原告，若不能按时交付，则按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。后经原告多次催告，被告仍然未履行自身的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。被告镇远县永康房开公司辩称，1、对交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书是被告应尽的义务，被告没有意见。2、对于被告逾期向原告交付房屋应承担违约金没有异议，违约金应该按合同约定计算至2018年5月1日，2018年5月1日之后可以按协议约定双倍计算违约金至原告取得房屋为止。原告要求全部按双倍违约金计算没有依据。逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应该至逾期办证期限届满90天后按合同约定支付，在原告主张逾期交房及逾期办理商品房转移登记有关文书违约金时间重叠的情况下，不能计算两种违约金。原告为支持自己的诉请，向本院提交如下证据：证据1：身份证复印件，拟证明原告主体资格及基本信息。证据2：商品房买卖合同复印件、预售合同登记备案表复印件，拟证明被告交房时间为2014年12月28日前，逾期交房的违约金应该按原告已付款的万分之一支付；拟证明被告办理商品房转移登记有关文书时间为2017年12月28日之前，逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应该按原告已付款的万分之一支付；发生争议后向房屋所在地人民法院起诉；涉案房屋总价款为339680元；合同已经于2013年6月18日进行备案登记。证据3：房屋付款凭证及收据、还款明细、个人购房担保借款合同复印件，拟证明原告于2013年5月24日向被告支付房屋首付款共计102680元，并以银行按揭方式付清全部购房款，从2013年8月26日起每月按时还本付息。证据4：房屋抵押担保协议、《专题会议纪要》复印件，拟证明被告怠于履行自身的义务，存在违约行为，并用9号楼903、1001、1002、1102、1104号房抵押给购房业主，用于支付违约金等。证据5：协议及附件复印件，拟证明被告应于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#楼房屋交付给购房业主，房屋交付条件应达到国家相关规定，逾期交付的，将按照合同违约起始之日起双倍支付违约金等。证据6：违约金支付补偿协议、EMS回单、催告函、关于解除《违约金支付补偿协议》的通知、图片等复印件，拟证明因被告多次违约行为，购房业主根据《合同法》第94条、第96条规定依法解除被告与购房业主于2018年5月7日签订的《违约金支付补偿协议》，该协议权利义务终止，对双方没有约束力。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3没有异议，其形式和内容符合法律规定，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院作如下分析认定：对证据4房屋抵押担保协议、《专题会议纪要》，被告认为抵押担保协议是没有生效的协议，没有办理抵押登记，会议纪要的内容也与本案无关，本院认为被告的异议理由成立，对该组证据不予采信；对证据5协议及附件，被告认为该协议是受胁迫所签，但未能提供相应证据证实，该证据能够证明被告与购房业主重新约定交房期限及支付双倍违约金的事实，符合证据的三性原则，本院予以采信；对证据6违约金支付补偿协议、EMS回单、催告函、关于解除《违约金支付补偿协议》的通知等，虽能够证明原、被告双方约定及解除违约金支付补充协议的事实，但与本案不相关联，本院不予采信。被告镇远县永康房开公司未向本院提供证据。经审理查明：2013年5月27日，原告邓红斌与被告镇远县永康房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告邓红斌向被告镇远县永康房开公司购买位于镇远县舞阳镇椿山沟“云龙花苑”第4号楼8层801号房屋一套，该商品房为预售商品房，预售许可证号为（镇远）商房预订第20130001号，建筑面积95.54平方米（其中套内建筑面积84.18平方米），单价为每平方米4035.16元，房屋总价款339680元。出卖人（镇远县永康房开公司）应当在2014年12月28日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人（邓红斌）使用。逾期交房的，镇远县永康房开公司需承担如下违约责任：1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定：（一）出卖人承诺于2017年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期中国人民银行确定的贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年5月24日向被告支付首期购房款102680元，余款237000元则以银行按揭贷款的方式付清。原告认为被告未按约交付房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书，遂提起本案诉讼。另查明，2017年8月11日，被告镇远县永康房开公司与云龙花苑已购房业主（含原告邓红斌）达成协议：甲方（镇远县永康房开公司）承诺于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#房屋交付给业主，若不能按时交付，按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。……再查明，本案讼争房屋至今尚不具备交付及办理商品房转移登记有关文书的条件。以上事实，有原、被告当庭陈述及本院采信的证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，应予以确认。关于原告诉请的房屋及办理商品房转移登记有关文书交付问题。原告未举证证明房屋已达交付条件，因房屋是特殊的商品，是否达到交付条件需经有关部门验收合格，而原、被告均未提交证据予以佐证，应视为在本案审理时涉案房屋尚未达到交付条件及办理商品房转移登记有关文书的条件，故对原告的该项请求本院不予支持。关于原告对逾期交房违约金的主张。合同中约定的是被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告于2017年8月11日签订的《协议》约定：“甲方承诺于2018年5月1日前将2#、3#、4#、5#、6#房屋交付给业主，若不能按时交付，按照合同违约起始之日起支付双倍违约金。……”但双方当事人对于协议条款的理解产生歧义，原告认为计算逾期交房双倍违约金起始日期为原合同约定的违约之日，被告认为计算逾期交房双倍违约金起始之日应为协议约定的交房之次日（即2018年5月2日）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，依据合同词句、条款、目的、交易习惯及诚实信用的基本原则，结合“协议”的上下文内容，应对协议中的“按照合同违约起始之日起支付双倍违约金”理解为“若不能按时（即约定的2018年5月1日前）交付，按照约定的违约起始之日（即2018年5月1日）起按双倍违约金计算。”即原合同约定的交房期限届满之次日起至2018年5月1日期间逾期交房违约金按原合同约定计算，2018年5月2日起至实际交房之日止按双倍违约金计算更符合实际情况和汉语语言表达习惯。故对原告要求从原合同约定的违约之日计算双倍违约金的主张不予支持。对逾期交房时间及违约金的计算，从2014年12月29日合同约定交房之次日起至2018年5月1日协议约定交房之日止，共计1220天,被告应支付原告违约金为41440.96元（339680元×0.0001×1220天）；从2018年5月2日协议约定交房之次日起至2019年3月31日原告起诉之日止，共计334天，原告诉请333天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，被告应支付原告双倍违约金为22622.69元（339680元×0.0002×333天）；从2019年4月1日起至实际交房之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的主张。被告认为逾期交房与逾期交付办理商品房转移登记的有关文书在时间上存在重叠，不能重复计算违约金。本院认为，被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告，违约事实存在，依合同约定被告应当赔偿原告违约金。对于交付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，在商品房买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。因此，本案双方当事人订立的合同中明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书期间届满后至房屋实际交付前，镇远县永康房开公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对被告的辩解意见不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，从2017年12月29日合同约定交付交付办理商品房转移登记有关文书之次日起至2019年3月31日起诉之日，共计458天，原告诉请457天的违约金，故以原告诉请的天数予以计算，即被告应支付原告违约金15523.38元（339680元×0.0001×457天），2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告邓红斌支付从2014年12月29日起至2019年3月31日止的逾期交房违约金64063.65元；从2019年4月1日至实际交付房屋之日止的违约金，以已付房价款为基数按日万分之二计算；二、被告镇远县永康房地产开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告邓红斌支付从2017年12月29日起至2019年3月31日止的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金15523.38元；2019年4月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日的违约金，以已付房价款为基数按日万分之一计算；三、驳回原告邓红斌的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元，由原告邓红斌负担490元，被告镇远县永康房地产开发有限公司负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 龙    睿二〇一九年七月二十四日书记员 李莹秋（代）