广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1002号上诉人(原审原告)：赖福财，男，1983年8月13日出生，汉族，住广东省翁源县。上诉人(原审原告)：赖贵真，女，1979年3月16日出生，汉族，住广东省翁源县。被上诉人(原审被告)：翁源县金湖房地产开发有限公司，住所地：广东省翁源县龙仙镇滨河东路金湖商住大厦H层B区。法定代表人：赖丽萍。上诉人赖福财、赖贵真因与被上诉人翁源县金湖房地产开发有限公司（以下简称金湖公司）、赖云保房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院(2018)粤0229民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议进行了审理。在审理过程中，经核实确认赖云保已于2019年4月4日死亡，本院于2019年6月11日作出（2019）粤02民终1002号民事裁定，以赖云保于二审审理期间死亡，需要等待其继承人表明是否参加本案诉讼为由，裁定本案中止诉讼。2019年11月18日，赖云保的法定继承人高新花、赖清燕、赖清冰、赖永先以书面的形式向本院明确表示放弃继承赖云保的所有遗产，并不参与本案的诉讼，本院依法不追加赖云保的法定继承人参与本案诉讼。本院于2019年11月22日恢复了本案审理，上诉人赖贵真到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赖福财、赖贵真上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判赖云保于判决发生法律效力后10日内付清违约金(计算方法：自2015年6月26日起，以已付购房款385558元为本金，按人民银行同期贷款利率计至判决确定付清违约金之日止)给赖福财、赖贵真；3、金湖公司对支付违约金承担连带清偿责任；4、要求金湖公司、赖云保限期将翁源县龙仙镇龙英路瀚海家园1202房的不动产权证明办理至赖福财、赖贵真名下；5、要求金湖公司、赖云保向赖福财、赖贵真开具已付购房款的发票；6、案件一审、二审诉讼费由金湖公司、赖云保承担。事实和理由：一、一审判决违约金的计算方式存在错误，金湖公司、赖云保实际交付房屋的时间为2014年6月30日。根据赖贵真与金湖公司、赖云保签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金湖公司、赖云保向赖福财、赖贵真支付违约金的起算时间应当为2015年6月26日，一审法院认定2016年3月15日为起算时间显然错误。金湖公司、赖云保应当向赖福财、赖贵真支付违约金70932.33元。另外，金湖公司、赖云保一直未能履行办理房屋产权登记的义务，因此，金湖公司、赖云保向赖福财、赖贵真支付的违约金应当计算至其实际办理房屋产权登记之日止。二、根据《合同法》第一百一十条之规定，除非涉案房屋在法律上或事实上无法办理产权登记至赖福财、赖贵真名下，否则，赖福财、赖贵真要求办理产权登记的诉请应当获得法律支持。涉案房屋无法办理产权登记的原因系金湖公司、赖云保超规划占用土地建设涉案房地产，该原因系金湖公司、赖云保单方面导致。根据国土和规划部门的规定，只要金湖公司、赖云保补缴相应的土地出让金，涉案房屋仍然可以办理产权登记。金湖公司、赖云保应按照合同约定履行办理房产证给赖福财、赖贵真的义务。至于什么时候才办到房产证，是执行上的问题，一审法院不能因此而驳回赖福财、赖贵真的诉请。三、根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”之规定，赖福财、赖贵真向金湖公司、赖云保支付了购房款，其有权获得相应发票作为收款凭证。金湖公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。一审法院查明事实：金湖公司是房地产开发企业，赖云保有建筑资质证书。2013年3月2日，赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，在广东省翁源县××北××巷地段开发建设瀚海家园。赖福财和赖贵真是夫妻关系。2012年10月21日，赖福财与金湖公司签订了《房屋买卖合同》，约定赖福财向金湖公司购买瀚海家园第13层2号楼房，面积131.59平方米，房价每平方米2930元合计385558.7元。双方就智能化大门项目、水、电及其他设施的安装达成了一致意见。赖云保在甲方（金湖公司）法人代表处签了名。2014年4月4日，赖贵真与金湖公司再次就涉案楼房签订了《商品房买卖合同》并送翁源县房地产交易所备案，合同约定购房单价为每平方米3012.17元，总购房款为385558元整。双方还对楼房的产权登记作了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按已付房款总额，按人民银行利息计付。”其后，赖福财、赖贵真支付了购房款及其他费用，金湖公司、赖云保也于2015年3月14日将涉案楼房交付赖福财、赖贵真居住。但因为赖云保建筑瀚海家园时违法占地174.33平方米，致使包括涉案楼房在内的整个瀚海家园至今未能办理房屋产权证。赖福财、赖贵真向一审法院提出诉讼请求：1、判令金湖公司、赖云保立即为赖福财、赖贵真办理翁源县龙仙镇龙英路瀚海家园1202房的《房地产权证》；2、判令金湖公司、赖云保按照赖福财、赖贵真已付购房款总额开具发票；3、判令金湖公司、赖云保支付逾期办理交付房产证的违约金60725.39元（以已付房款总额，按人民银行利息计付）；4、案件全部诉讼费用由金湖公司、赖云保承担。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，因本案纠纷产生在赖福财、赖贵真与金湖公司、赖云保在履行《商品房买卖合同》过程中产生，立案时确定的案由为商品房预售合同纠纷有误，应予纠正。本案的焦点是赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保办理房屋产权证的请求是否予以支持。本案中，赖福财、赖贵真与金湖公司、赖云保对购房款的给付、房屋的交付、房屋的质量等房屋买卖合同中主要事项并无大的争议，主要矛盾是房屋未能如期办理权属证书。不能办理权属证书的原因是，赖云保建设施工时违法占地174.33平方米。致使整个瀚海家园的房屋都不能办理权属证书。众所周知，房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，金湖公司、赖云保只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利。因此，赖福财、赖贵真主张要求金湖公司、赖云保办理房屋权属证书，无法律依据，该院不予支持。关于赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保按照已付购房款总额开具发票的问题。依法纳税是每一个公民的义务，税务机关给纳税人开具发票是其应尽的职责，这些行为都由是相关税法来规范，不是民法调整的范围。因此，与发放房屋产权证书一样，开具发票是国家税务机关的职责行为，赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保按照已付购房款总额开具发票的主张，无法律依据，该院不予支持。关于赖福财、赖贵真主张金湖公司、赖云保支付逾期办理房屋产权证书违约金的问题。前面已述，造成包括本案房屋在内的整个瀚海家园不能办理产权证书的原因，是赖云保建设施工时违法占地174.33平方米。因此，赖云保应当承担不能如期办理产权证书的违约责任。承担该违约责任的方式，双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按已付房款总额，按人民银行利息计付。”该《商品房买卖合同》是格式合同，按照相关法律规定，该约定应从有利于买受人来解读，其意思为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，备齐办理房屋产权手续所需资料到产权登记机关办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在360日内取得房屋产权证书，出卖人应当以已付购房款按照人民银行同期贷款利率计付违约金。因此，赖福财、赖贵真的该项主张，有理有据，该院予以支持。关于金湖公司的诉讼地位和法律责任。本案中，赖云保挂靠金湖公司开发建设瀚海家园，双方是挂靠关系，赖云保是挂靠人，金湖公司是被挂靠人。挂靠实际上具有担保性质，被挂靠人以其全部财产和信用作为挂靠人以其名义从事经营活动的基础，担保挂靠人从事经营活动的义务的履行。并且挂靠存在风险，被挂靠人因为享受了收取挂靠利益的权利，相应地就必须承担因挂靠所产生的风险。所以，被挂靠人金湖公司并无建筑施工及买卖房屋的行为，但挂靠关系的存在使它摆脱不了民事责任。赖云保建设施工时违法占地174.33平方米，因此造成所建房屋不能办理产权证书，应当承担违约责任。金湖公司作为赖云保的被挂靠人，应当对外担保挂靠人赖云保的履约行为。《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第5条规定，施工人挂靠其他建筑施工企业，并以被挂靠建筑施工企业的名义签订建筑工程合同而被起诉的，应将施工人和被挂靠施工企业列为共同被告；被挂靠建筑施工企业对施工人因承揽的工程不符合质量标准造成发包人损失的，应承担连带责任。参照上述规定，金湖公司是本案必要的共同被告，应当对赖云保违法占地174.33平方米致使瀚海家园不能如期办理产权证书的违约行为，承担连带民事责任。一审法院经审理后判决：一、限赖云保于判决发生法律效力后10日内，付清违约金（计算方法：自2016年3月15日起，以已付购房款385558元为本金，按人民银行同期贷款利率计至判决确定付清违约金之日止）给赖福财、赖贵真；二、金湖公司对前项赖云保支付违约金承担连带清偿责任；三、驳回赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保办理翁源县龙仙镇龙英路瀚海家园1202房的《房地产权证》的诉讼请求；四、驳回赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保开具已付购房款的发票的诉讼请求。一审案件受理费1318.13元，由赖云保负担700元，赖福财、赖贵真共同负担618.13元。本院查明，二审中，当事人没有提交新证据。经核实，赖福财、赖贵真在起诉状及赖云保在答辩状均陈述于2014年6月30日赖云保向赖福财、赖贵真交付涉案房屋，一审判决认定2015年3月14日交付涉案房屋给赖福财、赖贵真居住错误，予以纠正。对一审法院查明认定的其他本案事实，本院予以确认。另查明，2014年4月4日赖贵真与金湖公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定了面积发生差异的处理原则；第六条约定付款方式及期限：“银行按揭：买受人于2014年4月9日首付205558元，余款人民币180000元，应于2014年5月30日办理完银行按揭手续货款获得批准。”，赖福财分别于2012年10月21日、2014年4月1日均向赖云保支付10万元房款；2014年5月15日，中国建设银行向赖福财发放案涉房屋的贷款18万元（2017年11月28日赖福财结清该贷款），合计赖福财、赖贵真已支付购房款总价为人民币38万元，尚欠购房款5558元。本院电话征询赖贵真意见，赖贵真认可尚欠购房款5558元的事实，但其表示系赖云保同意办好产权证后支付。再查明，国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。2016年6月20日，翁源县人民政府发布《翁源县人民政府实施不动产统一登记的通告》，告知：翁源县国土资源局为该县不动产统一登记机构，其设立的翁源县不动产登记中心具体负责办理不动产登记发证有关业务工作。从2016年6月29日起，在全县范围内实施不动产统一登记。原国土、房管、林业等部门发放的各类权属证书停止发放，各类不动产登记业务统一由翁源县不动产登记中心办理，并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》。另查明，赖云保在一审庭审中陈述，瀚海家园工程项目已经验收，但是其还未从相关部门拿到竣工表，即未通过政府相关部门竣工验收合格，未取得竣工收敛合格表。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围赖福财、赖贵真上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一审判决对涉案购房款发票问题、房屋不动产权证办证以及逾期办证违约金以及处理是否正确。对于开具购房款发票的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”以及第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”规定，本案中，不管是实际负责涉案项目开发的赖云保还是对外行使开发项目的金湖公司均应根据相关税务及发票管理规定，在收取赖福财、赖贵真房款后及时自行（或找税务部门代为）开具相应的发票这是赋予开发商（销售者）法定的合同义务。赖云保一审抗辩赖福财、赖贵真欠81639.25元房款未付清。经查，赖福财、赖福真实付房款38万元，并未按《商品房买卖合同》第六条约定期限全额付清房款，一审判决驳回赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保按照已付房款总额开具发票的诉讼请求与本院分析认定相背，但结论相同，均不予支持赖福财、赖贵真开具发票的主张，待赖福财、赖贵真付清购房款后，金湖公司应向赖福财、赖贵真出具正式的购房款发票。关于办理案涉房屋不动产权证的问题。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务，事实上，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，金湖公司及赖云保作为出卖方，应及时将应由其提供的办证资料准备齐全，并通知和收取赖福财、赖贵真所应提供的办证资料，将办证所需资料交给不动产登记中心（《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》规定不动产权证的办理由不动产登记中心负责）申请办理涉案房屋的不动产权证，至于是否能够将涉案房屋的不动产权证办至赖福财、赖贵真名下，是行政部门的行政职权。因此，本院认同一审判决所作分析，一审判决驳回赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保办理涉案房屋产权证的诉讼请求并无不当，予以维持。对于逾期办证的违约金问题。经查，2014年6月30日，赖云保将涉案房屋交付给赖福财、赖贵真使用，根据赖贵真与金湖公司于2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……。”，出卖人应当在2015年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料的报产权登记机关备案。因赖云保在建设瀚海家园过程中违法超占174.33平方米，以致涉案房屋用地手续不完善，涉案房屋亦未经竣工验收合格,同时瀚海家园所有楼房（包括涉案房屋）的商品房买受人至今未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即办理房屋产权证，金湖公司及赖云保作为出卖人是有过错的。同时如前所述，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，赖福财、赖贵真未按涉案《商品房买卖合同》的约定付清房款，以致未取得涉案房屋的全额房款正式发票，而购房款发票是办理产权证必备的资料之一，赖福财、赖贵真亦存在过错。因此，对赖福财、赖贵真要求金湖公司、赖云保支付逾期（协助）办理涉案房屋产权证违约金60725.39元不予支持，予以驳回，对一审判决金湖公司、赖云保承担逾期办证的违约金不当，本院予以纠正。综上所述，赖福财、赖贵真的上诉理由不成立，予以驳回。原审判决认定部分不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省翁源县人民法院(2018)粤0229民初1075号民事判决；二、驳回赖福财、赖贵真的诉讼请求。一审案件受理费1318.13元，由赖福财、赖贵真负担。二审案件受理费1550.8元，由赖福财、赖贵真负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年一月六日法官助理张燕书记员刘韵雯