吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初1142号 原告：郑立敏，女，1963年4月17日生，汉族，个体。现住镇赉县。现住镇赉县。 委托诉讼代理人：孙凤娇，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司，住所地大安市长白街**。 法定代表人：杨淑娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵威，该公司职工。 被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司，，住所地镇赉县科苑小区******** 负责人：杨淑娟，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。 原告郑立敏与被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（吉祥公司镇赉分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑立敏及委托诉讼代理人孙凤娇，被告吉祥公司委托诉讼代理人赵威、被告吉祥公司镇赉分公司委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑立敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期办理产权证的违约金200000元；2.依法判令被告支付回迁住宅楼面积差价57026.70元（3853.16元*2倍面积差*7.4㎡）；3.依法判令被告支付回迁车库面积差价143000元（6500元*4.4㎡*5倍）；4.依法判令被告支付租房费及停产停业损失费59000元（80000元-6000元-15000元）；5.本案产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2014年8月12日，原告与被告签订了《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换补充协议书》。原告已按合同约定将受拆迁房屋交付给被告。截止至2017年11月24日，被告将门市房两套、住宅楼一套、车库一套陆续交付给原告，但回迁住宅楼和车库的面积与合同约定不符，且被告未给原告办理产权登记。经多次协商未果，故依法向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。 吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司辩称，第一，本案的诉讼主体有遗漏，从双方签订的合同上可以看出，被征收人叫鲍金生，合同的第三条其中含有一个住宅、车库所有人是史某，无论从被征收主体，还是权属确定，该案诉讼主体均有所遗漏；第二，该处房屋交付时，已经注明双方再无任何争议，所以本案当中原告的四项诉讼请求没有事实依据，注明的内容视为对先前合同的修改，应当以注明的内容为准;第三,原告的各项诉求明显高于其实际损失，回迁房屋目前没办房照，有政府主导因素，所以也没有给对方造成任何实际经济损失，因此主张200000元不能成立，车库及楼房的回迁面积是属于建筑误差，应当依据法律规定进行计算，合同的约定过分高于实际损失，停产停业以及租房费用，按合同约定已给付，且没有约定后续给付的条款，因此同样没有事实依据，另外这些问题在交房时，双方已经充分协商，明确注明不存在争议，因此原告的各项诉讼请求我方不能同意给付。 经审理本院认定如下案件事实：2014年8月12日，吉祥公司镇赉分公司与郑立敏签订“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”，郑立敏用其平房（郑立敏在鲍金生处购买，登记为住宅、实为营业）置换吉祥公司镇赉分公司开发的飞翔广场B区一层门市140㎡、住宅100㎡、车库25㎡，临时安置过渡期为2015年12月30日。2014年8月20日双方签订“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换补充协议书”，约定：“吉祥公司镇赉分公司一次性给付郑立敏20个月的租房费、6000元的搬家费、15000元的搬家奖及停产停业损失费等共计80000元；吉祥公司镇赉分公司在郑立敏交付交房后180日内为郑立敏办理完一切产权证件并交付给郑立敏，其中一层商服门市的房屋所有权人为郑立敏，高层住宅和车库的房屋所有权人为史某（与郑立敏系母子关系），办理产权证的费用由吉祥公司镇赉分公司承担；如吉祥公司镇赉分公司未能在180日内办理完产权证并交付，应向郑立敏赔偿200000元；若回迁的商服门市面积小于140㎡（误差在3㎡以内），不要求赔偿，若面积小于140㎡且误差超出了3㎡，吉祥公司镇赉分公司必须双倍市场价现金赔偿，如果回迁面积超出140㎡，郑立敏不支付差价款；回迁的高层住宅面积若小于100㎡、误差超过了3㎡，吉祥公司镇赉分公司要按开盘价的双倍以现金形式向郑立敏补偿面积款，如果面积超出100㎡，郑立敏不支付差价款；回迁的车库面积不得小于25㎡，若小于25㎡，吉祥公司镇赉分公司要以面积差的5倍市场价以现金方式赔偿，如果超出25㎡，乙方不付款”。2017年9月26日吉祥公司镇赉分公司将2号08门市、2号09门市交付，并在镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书附件上注明“所有安置补偿款全部结清”。2017年11月11日吉祥公司镇赉分公司将住宅1-2-601（面积92.6㎡）交付给史某（郑立敏口头授权史某办理交房事宜），并注明“剩余车库月底交付，其他无争议”。2017年11月22日吉祥公司镇赉分公司与史某在镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书附件上注明“车库于2017年11月22日交付，合同已全部履行完毕，甲乙双方无任何争议。此合同已不具有法律效力”。交付的车库面积为20.06㎡。 认定上述事实的证据有：镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书、镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换补充协议书、史某存款明细账、收据、商品房买卖合同。郑立敏提供的案外人骆岩宇与吉祥公司镇赉分公司签订的“商品房买卖合同”，载明6幢2单元601室3853.16元/㎡，郑立敏提供的案外人谢佳成购买飞翔B区车库南28号的收据载明车库单价6500元/㎡，吉祥公司镇赉分公司对上述“商品房买卖合同”及“收据”无异议，对价格有异议，认为应当以当时的平均价为准，经本院询问，吉祥公司镇赉分公司却无法提供具体价格，故本院参照该价格来确定郑立敏回迁楼房、商服及车库的价格。郑立敏提供的证人史某证言，因史某与郑立敏系母子关系，且与本案存在直接利害关系，故对史某的证言不予采信。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告要求二被告支付逾期办理产权违约金200000元是否予以支持；二、原告要求二被告支付回迁住宅楼面积差价款57026.70元是否予以支持；三、原告要求二被告支付回迁车库面积差价款143000元是否应予以支持；四、原告要求二被告支付租房费及停产停业损失费是否予以支持。诉讼双方签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”、“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换补充协议书”系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，均应恪守承诺，如约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此规定，吉祥公司镇赉分公司未按约定为郑立敏的回迁商服及住宅办理产权证，构成违约，应承担违约责任，按照双方的合同约定，考虑到涉案商服、住宅的面积、价值、约定的回迁日期及实际回迁日期，郑立敏主张的逾期办理产权证违约金200000元，并不高于其实际经济损失，故对该诉讼请求予以支持；按照双方合同约定，吉祥公司镇赉分公司应向郑立敏交付面积为100㎡的住宅，实际交付住宅面积92.6㎡（1-2-601室），面积相差7.4㎡，应交付25㎡车库，实际交付车库面积为20.06㎡，关于是否应按合同约定支付面积差价，双方产生争议。庭审中郑立敏认可曾授权其儿子史某办理房屋交付事宜，史某又系回迁房屋和车库的所有权人，史某在郑立敏与吉祥公司镇赉分公司签订的合同附件一中重新与吉祥公司镇赉分公司载明“门市回迁2号楼08门市、2号09门市，所有安置补偿款全部结清（2017.9.26）”、“门市2-8门71.02㎡、2-9门71.02㎡已交、住宅1-2-601、92.6㎡、2017年11月11日已交，剩余车库月底交付、其他无争议（2017年11月11日）”、“车库于2017年11月22日交付、合同已全部履行完毕，甲乙双方无任何争议，此合同已不具有法律效力”，该载明的内容中应视为双方重新达成的合意，表明双方已全部结清安置补偿款、吉祥公司镇赉分公司已交付回迁商服、住宅、车库，郑立敏和史某对实际回迁的楼房及车库面积亦无争议，视为对回迁楼房面积差价款、车库面积差价款及房租费、停产停业损失费的放弃。故对郑立敏要求给付回迁楼房面积差价款、车库面积差价款及房租费、停产停业损失费的诉讼请求，本院不予支持。因吉祥房公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，本案虽是吉祥公司镇赉分公司与郑立敏签订的调换协议，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。关于本案是否遗漏诉讼主体问题，双方签订的调换协议中载明被征收人为鲍金生，房屋现使用人为郑立敏，说明双方在签订合同时对回迁平房的权属无争议，郑立敏有权将回迁的住宅及车库处分给他人（史某），且诉讼双方对此已在合同中有明确的约定，本案并不遗漏诉讼主体，对吉祥公司、吉祥分公司遗漏诉讼主体的主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后七日内给付郑立敏逾期办理产权证违约金200000元； 二、驳回郑立敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8185.4元，由大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担4300元，郑立敏负担3885.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。 审判长  鲍占仓 审判员  潘 博 审判员  韩丽丽 二〇一九年八月十二日 书记员  史 飞