陕西省汉中市汉台区人民法院   执行裁定书    (2019)陕0702执异17号   异议人（案外人）：胡海军，女，汉族，生于1972年XX月XX日，身份号码：61230XXXX203104628，住汉中市汉台区。   委托代理人：曹永胜，陕西兢业律师事务所律律师。   委托代理人：徐璟，陕西兢业律师事务所律师（实习）   申请执行人：邓凯明，男，汉族，生于1969年1月10日，身份号码：51292XXXX901103477，住汉中市汉台区。   委托代理人：杨娇娇，北京隆安（杭州）律师事务所律师。   被执行人：任涛，男，汉族，生于1978年5月8日，身份号码：61230XXXX80508031X，住汉台区。   被执行人：张惠，女，汉族，1992年12月1日生，身份号码：61232XXXX212010140，住汉台区。   被执行人：刘庆波，男，汉族，生于1980年3月1日，身份号码：42900XXXX003016139，住城固县。   本院在办理邓凯明申请执行任涛、张惠、刘庆波民间借贷纠纷执行实施一案中，案外人胡海军于2019年4月4日向本院提出书面异议，请求解除对登记在张惠名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭，对该异议主持了公开听证，现已审查终结。   异议人（案外人）称：申请执行人邓凯明与被执行人任涛、张惠、刘庆波民间借贷纠纷一案，汉台区法院于2019年3月18日作出（2019）陕0702民初1261号民事裁定书已发生法律效力；汉台区法院（2019）陕0702执保64号协助执行通知书，依法查封张惠名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX室不服，提出异议。请求：1解除对登记在张惠名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号XX室的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。2.申请将剩余购房款8万元交付法院执行。事实与理由：2018年6月23日，申请人与张惠在汉中市中北房产经纪公司的居间下，签订了房屋买卖协议合同，约定将张惠名下位于汉台区XX街XX城XX公馆XX号楼XX号房产一套，以78万元人民币的价款出卖给申请人，在合同签订之日申请人向张惠支付定金2万元，2018年6月25日之前支付58万元，过户之日支付18万元。合同签订后，申请人丈夫孟大东依约通过现金方式和银行转账的方式分别向张惠支付了2万元定金和58万元的房款。张惠于三日后交付房产，申请人随即开始装修，并于7月底入住该房屋。后申请人一直以各种方式催促张惠办理过户登记，直至2019年3月20日，被申请人与李某某、李蓉、张惠民间借贷纠纷一案中，该房屋被汉台区人民法院(2019)陕0702财保64号裁定书裁定依法查封（轮候查封）。2018年11月7日，申请人为了办理过户登记，孟大东又向其支付10万元购房款，张惠出具欠条一张。至此，申请人已支付购房款共计70万元。该房产是申请人通过合法方式取得，非买受人自身原因未办理过户登记，在贵院2019年3月20日查封之前，就已经签订了合法有效的书面的房屋买卖合同且合法占有该不动产，并按照合同约定支付了大部分房款。同时，申请人愿意将剩余价款8万元交付法院执行，以办理该房屋的过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故申请人权利能够排除保全、查封、执行。综上所述，由于该房产被查封，致使申请人无法办理过户登记。为维护申请人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，提出书面异议，请求贵院解除对该房屋的查封（轮候查封），并停止对该房屋的评估、拍卖。提举如下证明材料，证明上述主张：   1.查询证明，证明汉台区法院于2019年3月20日查封了我购买的位于汉台区XX城XX号楼XX号房屋（轮候查封）。   2.房屋买卖协议合同，证明案外人于2018年6月23日与被执行人任涛、张惠签订涉案房屋买卖合同。   3.补充协议，证明涉案房屋买卖双方约定在2018年12月22日前办理房屋过户手续，否则承担相应损失等。   4.汉中金泰房地产发展有限公司在2015年7月16日向张惠出具的购买涉案房屋发票，购房款44.8802万元。证明涉案房屋系归被执行人张惠所有。   5.张惠向物业管理公司缴纳涉案房屋的相关物业费用票据。   6.案外人占住涉案房屋的照片。   7.案外人向张惠支付购房款合计70万元的证明材料3张。   8.案外人与被执行人账户、任某某于2019年5月15日签订的“购房合同履行协议”，证明剩余8万元购房款已冲抵被执行人应承担的相关费用。   （上述证明材料复印件已与原件核对无误）   申请执行人邓凯明称：答辩人现就被答辩人提出的执行异议申请，作如下答辩：一、被答辩人与张惠之间的房屋买卖合同关系是虚假、无效的。被答辩人称，其向张惠支付过三次”购房款”，即2018年6月23日2万元、2018年6月25日58万元、2018年11月7日10万元，共计70万元。首先，三次付款中仅2018年6月25日是以银行转账方式支付，且转账用途为空白；其次，被答辩人与张惠于2018年12月8日签订的补充协议载明：被答辩人共向张惠支付60万元，剩余尾款于过户当日交付；该条约定，与被答辩人提交的己付款证据不符；再次，既然是支付购房款，为何张惠于2018年11月7日出具的为欠条而非收条，被答辩人与张惠是否存在借款合同关系或其他法律关系存疑。因此，从“购房款”的支付时间及方式来看，被答辩人与张惠之间的房屋买卖合同关系是虚假、无效的，二、据答辩人了解，在答辩人申请财产保全前，涉案房屋一直由张惠、任涛占有使用。三、退而言之，即使被答辩人与张惠之间的房屋买卖合同关系真实有效，被答辩人也并非善意买受人，其主张的权利不能排除执行。l、根据被答辩人与张惠签订的房屋买卖协议书之约定，被答辩人对该房屋暂未办理房产证的情况了解且自愿购买该房屋，故被答辩人作为一个完全民事行为能力人，应当预见并且可以预见该房屋可能会存在抵押、查封等影响其实现所有权的情形，但其愿意承担该风险，依然购买该房屋。2、在购房后，被答辩人与张惠于2018年12月8日签订补充协议，该协议载明，2018年10月22日被答辩人得知该房屋被查封，被答辩人与张惠约定于2018年12月22日之前办理房屋交易手续。此时，被答辩人己明确知晓该房屋未办理过户登记，影响其实现所有权，但被答辩人依然选择继续履行合同，在涉案房屋于2019年3月20日再次被查封前，未采取相应措施减少其损失，实现其所有权。因此，被答辩人并非善意买受人，其对于未办理过户登记导致房屋被查封存在重大过错，其主张的权利不能排除执行。综上所述，答辩人认为，被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利不能排除执行，被答辩人的异议申请缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议申请，XX城XX号楼XX号房屋。   被执行人任涛、张惠称：我们欠邓凯明的钱，暂时无力偿还，也没有其他财产用来给邓凯明偿还债务的；我们会积极想办法，争取尽早偿还这笔债务。涉案房屋在法院查封之前已经通过中介卖给胡海军。胡海军已经支付我现金70万元；剩余8万元卖房款，因我的原因未能按照约定时间给胡海军办理房屋过户手续，折抵了我应赔偿给胡海军的经济损失。   本院经审查查明：原告邓凯明诉被告任涛、张惠、刘庆波民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月6日立案，立案案号为（2019）陕0702民初1261号，并于同月18日作出（2019）陕0702民初1261号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人任涛、张惠、刘庆波的银行存款、房产、土地使用权、债权、车辆等财产，保全金额以22万元为限。执行实施立案案号：（2019）陕0702执保64号；执行中，本院于2019年3月22日查封了被告张惠名下位于汉台区XX街南侧、XX路XX城XX号XX层XX号房屋（系轮候查封，不动产权证号：陕2018汉台区XX号；建筑面积：136.83平方米），查封期限为三年（2019年3月22日至2022年3月21日）及其他财产。   另外查明：被执行人张惠于2015年7月16日自汉中金XX房XX城XX号XX层XX号房屋；2018年6月23日，异议人胡海军与张惠、任涛签订了房屋买卖协议合同，合同主要约定：XX城XX号XX层XX号房屋出售给胡海军，转让价为78万元；付款方式分为三次付清：首付款定金2万元在合同签订时交纳；首付款58万元在2018年6月25日支付；剩余尾款在过户当日支付。合同签订后，案外人胡海军按约定支付给张惠前两次购房款60万元，于2018年11月7日又支付10元；双方于2018年12月8日签订了“补充协议”，约定张惠如不能在本月22日前办理过户手续应承担违约金等。2019年5月15日，双方又签订了“购房合同履行协议”，主要内容为：因张惠未能按时办理购房过户手续，一.个人所得税等相关费用共计1万元由张惠承担；二.违约金为15.6万元；三.胡海军同意免去张惠违约金8.6万元，张惠承担剩余违约金7万元；四.上述一、三项合计8万元，与未付购房款8万元抵消，自此胡海军与张惠债权债务清结。   异议人胡海军得悉本院对其所购房屋进行了查封，即向本院提出书面异议，请求解除查封。   本院认为：邓凯明申请保全任涛、张惠、刘庆波的财产，系因借贷引发的一般金钱债权执行保全案件。异议人胡海军在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同；在本院查封之前，张惠已将涉案房屋移交异议人胡海军占有；异议人已支付大部分购房款，剩余房款也已经冲抵张惠应承担的违约金等费用；因张惠的原因，未能给胡海军办理购房过户手续。按照相关规定，异议人申请解除对涉案房屋的查封，其理由依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：   中止对张惠名下位于汉台区XX街南侧、XX路XX城XX号XX层XX号房屋（不动产权证号：陕2018汉台区XX号；建筑面积：136.83平方米）            的执行，解除对该房屋的查封（轮候查封）。   如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。         审判长  薛  凡  审判员苟 汉 生  人民陪审员余  莉     二〇一九年七月二十九日     书  记  员  赵  磊        1