江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2866号原告：王宁宁，女，2002年6月30日出生，初中休学学生，汉族，住江西省。法定代理人：彭水英，系原告监护人。委托诉讼代理人：徐振武，江西振武律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，江西振武律师事务所律师。被告：王志庆，男，1970年9月25日出生，自由职业，汉族，住江西省，系原告父亲。被告：陈延陆，男，1981年6月21日出生，自由职业，汉族，住江西省。被告：林海红，女，1987年2月6日出生，萍乡市湘东区妇幼保健院护士，汉族，住江西省，系被告陈延陆妻子。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被告（追加）：彭水英，女，1979年5月23日出生，萍乡安源钢铁有限公司职工，汉族，住萍乡市。原告王宁宁与被告王志庆、陈延陆、林海红、彭水英确认物权、确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王宁宁及其委托诉讼代理人徐振武，被告王志庆，被告陈延陆及与林海红共同委托诉讼代理人刘序体，追加被告彭水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宁宁向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月28日签订的回购协议无效。2、请求判决确认王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月29日签订的房屋买卖合同无效。3、请求判决确认坐落于萍乡市凤凰街中山路居委会中山路7栋1单元101号房屋（面积为125.21平方米）归原告王宁宁所有。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王宁宁系被告王志庆和彭水英的婚生女儿。原告于2009年6月2日发生交通事故，造成双脚高位截肢，一级伤残，获得赔偿款480,000元。被告王志庆用赔偿款购得二手房一套并登记在其名下，房屋面积为125.21平方米，坐落于萍乡市凤凰街中山路居委会中山路******。2014年6月16日，被告王志庆与彭水英因感情不和，办理了离婚登记。被告王志庆与彭水英当时口头约定，坐落，坐落于萍乡市凤凰街中山路居委会中山路******房屋留归原告王宁宁所有离婚协议上未作约定。2017年8月16日，被告王志庆因借款需要房屋作抵押，即伪造离婚补充协议和彭水英的身份信息，并找人冒充彭水英到萍乡市不动产登记局办理了析产，变更为王志庆个人单独所有，骗取了赣（2017）萍乡市不动产权第0009154号不动产权证。2017年8月28日，被告王志庆与陈延陆、林海红签订了房屋回购协议，约定将房屋以230,000元出售给陈延陆、林海红，自合同签订之日起到2019年8月28日止，如果王志庆能将购房款退给陈延陆一方，并向陈延陆一方支付资金占有用费（按千分之三十五的标准计算），那么陈延陆无条件将该房屋退回给王志庆，如果王志庆未按约定的时间归还购房款，则应按日向陈延陆支付购房款千分之五的延期退款违约金。2017年8月29日，王志庆与陈延陆、林海红签订了房屋买卖协议，并将房屋过户到陈延陆、林海红名下，产权证号为赣（2017）萍乡市不动产权第××号，但陈延陆、林海红实际只借给王志庆197,850元。2017年12月2日，陈延陆、林海红通知原告搬家，原告王宁宁才得知以赔偿款所购房屋被王志庆违法过户给了陈延陆、林海红。2019年1月30日，安源区人民法院作出（2019）赣0302刑初41号刑事判决书，王志庆犯伪造身份证件罪，判处拘役4个月，并处罚金人民币2,000元。原告认为，萍乡市凤凰街中山路居委会中山路7栋1单元101号房屋系原告王宁宁的赔偿金购买，虽然当时登记在原告父亲王志庆名下，但离婚时已明确约定了此房屋归原告王宁宁所有，故房屋依法应归原告王宁宁所有，被告王志庆无权处分该房屋，更不能违法伪造离婚协议和身份信息过户给陈延陆、林海红，王志庆与陆延陆、林海红所签的回购协议和房屋买卖协议依法无效，请求判如所请。被告王志庆辩称，对原告起诉的事实无异议。被告陈延陆、林海红辩称，1、两被告与原告王宁宁不存在合同关系。两被告与被告王志庆于2017年8月28日签订回购协议和房屋买卖合同，具有法律效力，萍乡市不动产局已经办理产权登记，两被告持有赣（2017）萍乡市不动产权第**房屋所有权证，应受法律保护。2、根据物权法规定，原告王宁宁对本案争议房屋不享有物权不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告以被告王志庆和彭水英口头约定争议房屋归其所有，不能发生物权变动效力。3、被告王志庆虽以违法手段到萍乡市不动产权局办理析产，将婚姻存续期间的房产变更为单独所有，取得不动产登记。但两被告在查验了产权证后与其签订相关协议，支付购房款，并办理过户手续，两被告在此买卖过程中作为购房人并无过错。原告认为回购协议和房屋买卖合同无效，并要求确认房屋物权的诉讼请求应予驳回。被告彭水英辩称，原告所称属实，对其诉讼请求无异议。原告王宁宁为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定：1、原告的身份证和出生证复印件各一份，证明⑴原告王宁宁的身份。⑵原告王宁宁与被告王志庆系父女关系，与彭水英系母女关系。各被告无异议。本院予以认定。2、原告的残疾人证复印件一份，证明原告王宁宁因交通事故造成高位截肢，壹级残疾，获得480,000赔偿款。四被告无异议。本院予以认定。3、王志庆与彭水英的结婚证一份，证明被告王志庆与彭水英于2000年1月10日在湘东区人民政府办理结婚登记。四被告无异议。本院予以认定。4、雷铁萍与王志庆签订的萍乡市房屋买卖合同书一份，证明被告王志庆用原告王宁宁的赔偿款购得诉争房屋，因王宁宁未成年，登记在王志庆名下，王志庆对诉争房屋没有所有权和处分权。被告王志庆、彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，被告王志庆购房并未用原告名义进行并办理登记，根据法律规定，未成年人在监护人的监护下可以署名为共有人，因此原告对案涉房屋不具有所有权和处分权，被告彭水英享有共有权。根据该证据，购房时价款为160,000元，两被告以230,000元再次购买。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。因系争议房屋的来源，与本案具有关联性。5、王志庆与彭水英的离婚证和离婚协议书各一份，证明被告王志庆与彭水英于2014年06月16日在湘东区人民政府办理离婚登记，离婚协议书并没有约定诉争房屋归王志庆所有，王志庆对诉争房屋没有所有权和处分权。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，离婚协议对案涉房屋并没有约定处分，应当由被告王志庆和彭水英共有。本院对该证据予以认定。6、离婚补充协议和萍乡市不动产权第0009154号不动产登记证复印件各一份，证明被告王志庆伪造离婚补充协议在萍乡市不动产登记局骗取析产登记。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对离婚补充协议真实性无异议，但系被告王志庆个人行为，与两被告无关。对不动产登记证的真实性、合法性、关联性无异议，该权证在没有依法撤销的情形下，合法有效。本院对该组证据的真实性予以认定，但在有刑事判决书已经对被告王志庆伪造并办理不动产权证的事实予以认定的情况下，其合法性依法不予认定。7、原告委托诉讼代理人对被告王志庆的询问笔录一份，证明原告王宁宁因交通事故获得480,000元赔偿款，购得萍乡市凤凰街中山路居委会中山路7栋1单元101号房屋，登记在王志庆名下。被告王志庆高息向被告陈延陆借款，被告陈延陆在明知王志庆已离婚，不能办理析产登记的情况下，仍诱导王志庆采取违法的手段骗取析产登记，具有明显过错。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对该证据形式上的真实性无异议，但鉴于原告和被告王志庆的关系，其陈述的内容失真。本院认为，被告王志庆系本案当事人，当事人的陈述系证据之一，但能否认定应当结合其他证据进行认证。8、回购协议一份，证明被告王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月28日签订了诉争房屋回购协议，明显违反了最高人民法院的规定，应认定无效。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性无异议，该回购协议签订于2017年8月28日，双方尚未对案涉房屋进行买卖，因此不发生法律效力。本院认为，该协议系双方争议焦点，其真实性、关联性予以认定，但合法性和证明目的在本院认为部分阐述。9、王志庆与陈延陆、林海红签订的萍乡市房屋买卖合同书及萍乡市不动产权登记证各一份，证明被告王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月29日签订了诉争房屋买卖合同，系以合法形式掩盖非法目的，明显违反了最高人民法院的规定，应认定无效。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，两被告已经依约支付购房款，并在不动产局审查下办理过户手续。具有法律效力。本院认为，该协议系双方争议焦点，其真实性、关联性予以认定，但合法性和证明目的在本院认为部分阐述。10、房屋买卖居间合同和不动产信息查询登记表三份，证明诉争房屋的出卖价格大大低于同地段的房价，明显不合理，被告陈延陆、林海红也没有依据协议约定支付对价款，陈延陆、林海红并非善意取得房屋。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的均有异议，因每套房屋的年限、装修不同，不能由此进行类比，如被告王志庆请求撤销应在一年内主张。因各方当事人均无异议，本院予以认定，但双方是否属于房屋买卖关系应当根据查明的事实确认。11、安源区人民法院（2019）赣0302刑初41号刑事判决书一份，证明被告王志庆伪造彭水英的身份证件骗取不动产登记证，被安源区人民法院以伪造身份证件罪判处拘役4个月，并处罚金人民币2,000元。诉争房屋系原告王宁宁交通事故赔偿款购得，被告王志庆、彭水英离婚时约定留给王宁宁。同时证明被告王志庆与陈延陆、林海红签订回购协议和房屋过户的过程。被告王志庆和彭水英无异议。被告陈延陆、林海红对真实性、合法性和证明目的无异议，但对关联性有异议，虽然判决书认定了相关事实，但不能证明原告系案涉房屋的所有权人。本院对该证据予以认定。被告陈延陆、林海红为支持其诉讼答辩，向本院提交了以下证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定：1、被告陈延陆、林海红身份证复印件各一份，证明两被告的身份及夫妻关系。原告和被告王志庆、彭水英无异议。本院予以认定。2、不动产登记信息一份，证明案涉房屋买卖合同签订前，两被告对房屋状况、权属进行了查询并办理不动产登记。原告对三性和证明目的均有异议，该登记是被告王志庆通过非法手段办理，不动产局仅对程序性进行审查。被告王志庆无异议，认为是自己办理的。被告彭水英认为并没有通过自己就办理。本院对其真实性、关联性予以认定，但生效刑事判决书予以认定为通过伪造证件办理，不具有合法性。3、非税收入票据、增值性发票三张，证明涉案房屋买卖已经缴纳了相应税款。原告称不清楚，不能确定是否为两被告缴纳。被告王志庆认为是两被告缴纳后，再由被告王志庆从交付款中扣除。被告彭水英称不清楚，本院对该证据予以认定。4、萍乡市存量房买卖合同、产权证、房产分户图、宗地图各一份，证明被告陈延陆、林海红已经依法取得不动产权证，系争议房产的所有权人。原告对三性和证明目的均有异议，两被告明知被告王志庆没有处分权，存在重大过错。被告王志庆认为是在违法的基础上办理。被告彭水英该证据不合法。本院对该证据的真实性、关联性予以认定。形式上的合法性予以认定。其证明目的在本院认为部分阐述。5、付款回单两张、手机银行付款单一张，证明被告陈延陆已经向被告王志庆支付购房款230,000元。原告要求提供原件，手机银行付款单系被告王志庆支付给被告陈延陆的款项单据。被告王志庆无异议。被告彭水英称不清楚。本院因被告王志庆无异议，应予认定。被告王志庆、彭水英未提交证据。本院依照原告申请调取了在刑事案件侦查过程中，对被告王志庆、陈延陆进行的询问笔录。原告认为被告王志庆部分陈述不完整。被告陈延陆陈述部分不实，被告陈延陆在购房前查看了共有产权证后，诱导被告王志庆违法造假办理单独所有产权证。被告王志庆认为陈延陆陈述与实际情况不符，如房屋回购期限，借款后向被告陈延陆支付的三个月利息、中介费、过户费。被告陈延陆无异议。被告彭水英没有陈述意见。本院对该证据予以认定，至于其中陈述的事实是否符合实际，应结合其他证据认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王志庆与彭水英于2000年1月10日登记结婚，2002年6月30日生女王宁宁。2009年6月2日，原告王宁宁因交通事故致一级伤残并获得赔偿。随后，被告王志庆、彭水英用原告的赔偿款160,000元向雷铁萍购买了萍乡市安源区凤凰街中山路7栋1层房屋，并登记在被告王志庆名下，产权证号为萍房权证安字第**。2014年6月16日，被告王志庆、彭水英自愿离婚并办理登记，协议约定原告由被告王志庆抚养，并口头约定将上述房屋留归原告，但事实上原告一直由被告彭水英抚养并共同居住该房屋，被告王志庆在外租房居住，未办理房屋过户登记。被告王志庆因赌博欠债，想以案涉房屋筹款，但房屋产权证被被告彭水英保管，2017年6月28日，被告王志庆在萍乡市不动产中心挂失补办了新的房产证，产权证号为赣20**不动产权证第008500号。被告王志庆为将该房产变更为个人单独所有以便于处分，通过街头小广告联系制作了被告彭水英的假身份证，并找人冒充被告彭水英，伪造离婚补充协议，于2017年8月9日向萍乡市不动产中心申请不动产分割。2017年8月16日，被告王志庆取得变更后的不动产权证，证号为赣（2017）萍乡市不动产权第0009154号。2017年8月28日，被告王志庆为甲方与被告陈延陆、林海红为乙方签订回购协议，约定1、因甲方急需资金，甲方同意将坐落在安源区凤凰街中山路居委会7栋（建筑面积共计125.21㎡）以优惠价人民币230,000元出售给乙方，乙方也同意认购上述房产。2、自本合同签订之日起至2019年8月28日止，如果甲方能将购房款退给乙方，并向乙方支付资金占用费（具体数额按月利率千分之三十五的标准，以占用资金的实际天数计算），那么乙方无条件将上述房产退回给甲方，本合同即宣告终止。如甲方未能按上述约定的时间归还乙方购房款，甲方承诺按日向乙方支付购房款的千分之五延期退款违约金。3、如甲方不能在约定的时间内还款或未按期交利息，本协议宣告终止，甲方无权回购出售给乙方的上述房产，并一个星期内无条件的搬出房产交付给乙方。次日，被告王志庆为甲方与被告陈延陆、林海红为乙方签订萍乡市房屋买卖合同并在萍乡市不动产中心办理了过户登记，根据合同约定1、甲方出卖房屋的权属所有人：王志庆，房屋所有权证号：安赣（2017）萍乡市不动产权证第0009154号，房屋坐落：凤凰街中山路居委会7栋第1层，建筑面积125.21㎡。2、甲乙双方议定房屋成交价款总计人民币230,000元整。过户后，被告陈延陆、林海红持有的产权证号为赣（2017）萍乡市不动产权第××号。被告陈延陆于2017年8月29日分三次向被告王志庆转款共计230,000元。回购协议约定的期限届满后，被告陈延陆要求原告和被告彭水英腾空案涉房屋并交付，引起纠纷。2019年1月30日，被告王志庆因犯伪造身份证件罪，被本院判处拘役4个月，并处罚金人民币2,000元。本院认为，原、被告双方对被告王志庆伪造身份证并办理不动产权证，随后与被告陈延陆签订回购协议、房屋买卖合同的事实并无争议。本案争议焦点为1、原告是否为本案争议房屋的所有权人。2、被告王志庆与被告陈延陆、林海红签订的回购协议、房屋买卖合同的性质。3、上述协议、合同是否具有法律效力。关于争点1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故不动产登记系对当事人之间发生的民事行为形式审查而进行，登记权利虽具有推定效力，但对发生争议的物权归属，应当依赖权利变动的原因即产生物权变动的法律事实的审查。根据本院（2019）赣0302刑初41号刑事判决书认定的事实，案涉房屋系被告王志庆、彭水英用原告交通事故赔偿款购买，登记于被告王志庆名下。上述两被告于2014年6月离婚时约定将房屋留给原告。本院认为，原告因交通事故所获赔偿款，与其人身具有依附性，应当属于原告所有，被告王志庆、彭水英用其中部分款项用于购房，所购房屋登记在监护人名下，考虑原告为未成年人，有利于保护被监护人财产权益，也符合民间习惯做法。从被告王志庆、彭水英离婚时约定将房屋留给原告的事实，也可以证实该房屋是为了保障原告丧失劳动能力后的日后生活所需，故根据公序良俗的原则，原告应认定为案涉房屋的所有权人。关于争点2，被告王志庆认为签订的回购协议和房屋买卖合同目的系为借款，被告陈延陆、林海红认为合同目的为房屋买卖。本院认为，被告陈延陆在庭审中陈述被告王志庆在房屋买卖后认为价格过低，故双方约定了回购事项。但事实上回购协议于2017年8月28日签订，而次日才签订房屋买卖合同，被告陈延陆的陈述与事实不符。其次，被告王志庆和两被告陈延陆、林海红之间素不相识，如系真实的房屋买卖行为，应当特别注意房屋交付时间事项，但在本案签订的格式房屋买卖合同中，当事人对相关权利义务均未作约定，与正常的房屋交易惯例相悖。根据上述分析，结合被告陈延陆在约定回购期限届满后要求腾空交付房屋的行为，被告王志庆与被告陈延陆、林海红之间的协议明为房屋买卖合同，实为民间借贷，双方签订合同时将案涉房屋转移到自己名下，其真实目的系为保障出借款项的实现，故应认定为民间借贷关系而设立的房屋让与担保。关于争点3，让与担保，是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务人在履行期限届满履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人得就该标的物受偿之非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，被告陈延陆、林海红认为合同双方形成房屋买卖关系并要求履行的抗辩理由不能成立，同时也不能因为担保房屋已经过户而享有物权。被告陈延陆、林海红按照月利率35‰收取高额利息，并以明显低于交易时市场价格设定房屋单价，在意欲获得高回报的同时，也应承担更严格的审慎义务。本案中，被告陈延陆、林海红作为出借人，仅审查了被告王志庆通过非法手段登记的不动产权证，并在被告王志庆带领下确定了房屋位置，而没有对王志庆的直系亲属，对案涉房屋内有无共同居住人，被告王志庆的借款用途和还款来源等应当注意事项进行调查了解，故在本案争议发生时，被告陈延陆、林海红不能认定为善意相对人。原告作为重残疾未成年人，案涉房屋系其唯一并长期居住的住所，在监护人无其他住房的情形下，应当保证其基本的居住权。上述三被告在此情形下设立的房屋让与担保，背离了公众普遍的风尚道德标准，违反了公平正义的司法原则。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，被告王志庆与两被告陈延陆、林海红对民间借贷设定的房屋让与担保亦应认定无效。案涉回购协议中所约定的借款关系，与原告不具有利害关系，本案不进行审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王志庆与被告陈延陆、林海红签订的回购协议中所涉房屋让与担保条款无效；二、被告王志庆与被告陈延陆、林海红签订的房屋买卖合同无效；三、确认坐落于萍乡市安源区中山路居委会7栋（不动产单元号360302004010GB00051F000400015，现登记在陈延陆、林海红名下）房屋为原告王宁宁所有。四、驳回原告王宁宁其他诉讼请求。本案受理费4,750元，由被告王志庆负担3,000元，被告陈延陆、林海红共同承担1,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 常 赣 斌人民陪审员 徐 吕 俊人民陪审员 欧阳嘉慧二〇一九年十月三十日代理书记员 颜  静