湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初8077号原告（反诉被告）：唐园园，女，1985年4月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李为，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵寒卉，男，1974年11月23日出生，汉族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被告：长沙仁隆房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路579号谋房公寓A栋103房，统一社会信用代码91430104MA4M4J8H8L。法定代表人：许伟鹏。委托诉讼代理人：李勇，男，1990年9月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系该公司员工。原告唐园园与被告赵寒卉、长沙仁隆房地产经纪有限公司（以下简称“仁隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，被告赵寒卉向本院提起反诉，本院依法受理，并将本反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐园园的委托诉讼代理人李为，被告赵寒卉，被告仁隆公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告唐园园的委托诉讼代理人李为、被告赵寒卉、被告仁隆公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐园园向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告间的房屋买卖合同解除;2.判令被告赵寒卉支付原告违约金12.68万元，并再按相当于成交额的万分之五继续计算每日违约金;3.判令被告赵寒卉向原告赔偿损失（中介费）1.536万元或者由被告仁隆公司返还原告中介费用1.536万元;4.判令本案诉讼费、财产保全费、保险费由被告承担。庭审过程中，原告将诉讼请求第二项变更为：2.判令被告赵寒卉支付原告违约金10万元。事实与理由：2019年4月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告赵寒卉将位于长沙市岳麓区房屋（以下简称“房产”）出售给原告，成交价款为76.8万元。合同约定，签订合同时原告向被告赵寒卉支付定金5万元，原告按照约定于当日向被告赵寒卉银行卡转账5万元定金且由其出具了收据，按照合同第三条（2）约定，被告赵寒卉应当在合同签订后7日内向房产抵押权人申请提前还款并注销抵押以及后续签署、提交银行贷款所需的文件资料协助原告贷款，但是被告赵寒卉并没有诚信履约，反而将办理相关手续的时间一拖再拖，经原告多次口头和书面告知其按照履行合同，被告赵寒卉始终未能向房产预抵押权人提前还款并注销抵押，因此导致合同履行的程序无法继续推进，浪费了原告大量人力物力财力并使其错失了别的交易机会，之后原告从被告仁隆公司处得知，被告赵寒卉拒绝履约。被告赵寒卉拒绝履行合同的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告（反诉原告）赵寒卉针对本诉答辩称：一、原告在2019年4月30日与被告赵寒卉签署了《房屋买卖合同》后，在2019年5月1日被告赵寒卉就按合同约定向中介方提交了原告银行贷款申请所需的有关被告赵寒卉的个人资料，并于2019年5月7日向房屋抵押权人平安银行客户经理郝帅棋提出了提前还款申请，客户经理指导了还款流程，并告知可以在手机APP平安口袋银行上随时提前还款，后因原告准备贷款资料延误，约定到2019年5月17日到长沙银行瑞昌支行现场协助原告先办理银行贷款申请面签，期间在5月16日，被告赵寒卉再次向平安银行客户经理郝帅棋沟通报备了提前还款，而原告在诉状中所说的被告赵寒卉没有向抵押银行提出提前还款申请和没有提交文件资料协助原告办理银行贷款的理由与事实严重不符。二、被告赵寒卉在2019年5月17日下午，与原告、被告仁隆公司约定共同去长沙银行瑞昌支行协助原告先办理银行贷款申请面签流程，被告赵寒卉与被告仁隆公司两人先行到达，原告后行到达，原告到达后稍作等待就去了面签室进行贷款申请面签，期间被告赵寒卉在银行柜台办理网银U盾，以便将来收取房款所用。后因原告对银行贷款服务合同的理解与异议等原因，当天下午原告拒绝了银行的贷款申请面签。原告诉讼状中所说的被告赵寒卉没有诚信履约、反而将办理相关手续的时间一拖再拖的理由与事实严重不符，事实正是此次原告的拒绝贷款申请面签，违反了合同中有关贷款申请的约定，而导致本已预约好的提前还款注销抵押未能得以实施。三、原告在诉状所说的被告赵寒卉应当在合同签订后7日内向房屋抵押权人申请提前还款并注销抵押，而合同中约定的是7日内向抵押人申请提前还款，在这个流程中被告赵寒卉是按照合同约定在5月7日已经向抵押权人提出了提前还款的申请。合同中约定在向房屋抵押权人提出提前还款申请后，及时注销抵押，在实际中介方二手房交易流程中有明确的流程指引，买房人如果选择银行贷款买房，需由买房人先向银行提出贷款申请，贷款人审批通过后，双方再行注销抵押和过户，而原告却在5月17日当场拒绝了银行贷款面签申请并先行离开，实际上原告就已经违反了合同中对买房人贷款申请的约束条款，在原告已经实质行为违约在先的情况下，原告是否还继续购买该房屋都已经成为了问题，更值得指出的是，原告申请银行贷款的流程在被告赵寒卉注销抵押流程之前，原告贷款申请流程都拒绝面签，那被告赵寒卉的房子怎么卖给原告呢？事实也是原告自己没有履行合同中贷款申请的约定导致合同中后续的执行流程无法按期执行。并且被告赵寒卉在5月17日当场就已经给中介方表达了原告拒绝银行面签是明显的实质性违约行为，按照合同违约条款的约定，被告赵寒卉是可以追究原告的违约责任的，二原告诉讼我因为我没能完成注销抵押而导致房屋交易不能执行的理由完全是本末倒置的，这种用来掩饰推卸自身已经事实违约在先的所为理由不予成立。四、2019年5月17日后，经过被告仁隆公司（中介方人员）的大量说服工作，原告表示可以完成银行面签，从第四组证据可以看出，原告在已知道自己违约的情况下，向中介方提供了要被告赵寒卉退回已付定金的诉求，但最终还是采纳了中介的建议继续再协商购买该房屋。被告赵寒卉也是鉴于自身的财务状况，从5月25日起在短短几天的时间与原告、被告仁隆公司进行了三次当面协商。在协商过程中，原告从一开始就提出了主合同中不包含的条款，其中有被告仁隆公司减免部分中介服务费用、承担更多所谓风险的约定。在2019年5月28日晚，三方经过近4小时的协商，达成了新的补充协议，但遗憾的是该补充协议里有关中介责任约定的条款是原告增加提出的，中介方第二日在权衡利弊后向原告提出了再度协商双方有争议的条款，而在5月30日协商当晚，原告方将之前三方已经签字按手印的补充协议亲手撕毁，并在当晚后续的协商中去除了之前签字协议中的向被告赵寒卉增加支付2万元定金条款，被告赵寒卉当时考虑到为了尽快完成合同执行也就勉强同意了，但后来原告由表示对贷款服务方提出的意见有异议。当晚协商到晚上十时，原告退出了协商并又先行离去，隔天后，原告向中介方提出再度协商，被告赵寒卉考虑上两次协商都是因为原告和中介方的原因而导致已经签署好的补充协议没有得到履行，向中介方表达了要他们双方先文字协商，再将他们双方确认后的协商文档发给我看，他们双方文字协商的时间差不多有一个星期，期间被告赵寒卉向中介方了解到在协商过程中原告又提出了新的要求，6月6日中介方将协商后的补充协议文档发给被告赵寒卉，但该补充协议里已经变更了主合同中的首付款支付方式和交房要求，损害了被告赵寒卉作为卖房一方的主合同赋予的合法权益。考虑到从4月30日签订合同到6月6日长达一个多月的时间，原告在协商中不断提出新的要求，同时鉴于原告曾在5月17日拒绝银行面签的违约事实，被告赵寒卉向中介方表达了不能接受该补充协议，并正考虑可能解除合同的想法，但也是在被告赵寒卉刚离开长沙回怀化老家，还没有最后通知原告解除合同的情况下，原告却先行将被告赵寒卉和中介方告上了法庭。五、在整个合同执行的过程中，从第四组证据中可以看出，原告一开始就对房屋交易的时间流程采取了适当拖延的态度，并计划了对将来房屋交付中的过程实行自行方案。从第七组证据可以看出，被告赵寒卉确实是因为财务状况不好而卖出房屋，从5月1日起到5月17日之前，被告赵寒卉几乎是每天到中介的门店去问询原告的贷款资料准备和贷款申请的进度情况，一心只想早日能拿到房款解决自己的财务问题。未曾想5月17日原告既然会拒绝在银行面签贷款申请，在后来的协商中，被告赵寒卉也是一再包容妥协，只希望能早日完成交易改变自己财务的被动局面，对信任被告赵寒卉的朋友和家人也算有个交代，期间身心承受的压力可想而知，时至今日被告赵寒卉的财务被动，随着原告发起的诉讼反而更加被动。回头看来，被告赵寒卉认为原告从5月17日之后对房屋交易执行流程的动机因为对方律师的介入而发生明显的变化，这一点被告赵寒卉和被告仁隆公司感同身受，其实客观的讲被告仁隆公司在后续的协商中也对原告进行了很多让步。事已至此，被告赵寒卉只能依托事实和法律来维护自己的合法权益，也相信人民法院肯定会做出公正判决。被告仁隆公司针对本诉辩称：原告的起诉理由二约定被告赵寒卉在合同签订后七日内向房产抵押权人提前还款注销抵押，在合同中是及时还清贷款注销抵押。二手房交易过程中，具体时间安排在买方银行贷款申请通过后，才会让买卖双方递交资料赎楼，目前为止，买家向银行申请的贷款还没有递交申请。被告（反诉原告）赵寒卉向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告唐园园签订的房屋买卖合同解除，反诉被告唐园园承担合同违约责任;2.判令反诉被告唐园园支付违约金76800元;3.判令反诉被告唐园园支付反诉原告7680元合同中介费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月30日签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉原告将位于长沙市岳麓区房屋出售给反诉被告，成交价格768000元，合同第三条（3）银行商业贷款与过户条款第1小条约定“乙方应在本合同签订后7日内向银行提出贷款申请”，反诉被告一直没有执行该条款的约定，并曾在5月17日拒绝了银行面签申请，而造成实质性违约行为。根据合同第7条违约责任条款第1、2条中均有关于违约方违约责任的规定，乙方需要承担违约责任，为维护反诉原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）唐园园就反诉辩称：1.根据主合同约定，应当由卖方及时还款并注销抵押，在卖方未履行此项义务之前，反诉被告有权行使不安抗辩权。2.中介方在签订合同之前并未明确告知房屋买卖合同的交易流程，导致三方在实际履行中，出现信息不对称，引发矛盾。且在买卖合同中及相关附属材料也并未约定清楚买卖合同交易流程的具体走向。因此导致我方义务增加，合法权利受损。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对唐园园向本院提交的房屋买卖合同、房屋产权证、定金转账凭证及收据、中介费转账凭证及收据、录音、聊天记录的真实性、合法性、关联性予以确认。对赵寒卉向本院提交的房屋抵押银行客户经理证词、通话记录详单、平安银行App平安口袋银行截图、裕丰地产二手房交易流程图、房屋中介经办人员证词、聊天记录、补充协议、房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告赵寒卉的财务情况截图，本院对其真实性予以确认，但与本案不具有关联性。为查明本案案件事实，赵寒卉向本院申请调取长沙银行瑞昌支行2019年5月17日下午16时至18时营业厅监控录像，因银行监控视频仅保存45天，该行向本院出具证明一份，对该证明的真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵寒卉因急需资金周转，将其所有的位于长沙市岳麓区高鑫麓城14栋1803房对外出售，经被告仁隆公司居间服务，2019年4月30日，原告唐园园（乙方、买方）与被告赵寒卉（甲方、卖方）、被告仁隆公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定唐园园购买赵寒卉名下位于长沙市岳麓区高鑫麓城14栋1803房，权证号码为714262849，建筑面积66.33平方米，带家私家电出售，见甲乙双方签订的《家私家电清单》。合同第二条约定房屋成交价格为76.8万元。合同第三条付款与过户约定：（一）定金支付：乙方于本合同签订时支付定金50000元，由甲方直接收取。（二）注销抵押：如该房屋存在抵押，甲方应在本合同签订后7日内向抵押权人申请提前还款，并及时还清贷款注销抵押。如甲方自有资金不足需委托担保公司等第三方提供担保或垫资办理提前还款的，由甲方自行与担保公司等第三方签订协议办理。办理提前还款及注销抵押登记涉及的全部费用包括但不限于担保费、垫资费等均由甲方自行承担。（三）房款支付与过户：以下各项规定的申请过户时间届满时，若该房屋尚未注销抵押登记，则申请过户时间变更为注销抵押后十个工作日内，但若未能注销抵押登记系甲方逾期申请提前还款、逾期还款等甲方单方面原因导致的，则申请过户时间不变更，视为甲方违约；以下各项规定的商业贷款和公积金贷款涉及的按揭服务费、评估费（如有）、担保费（如有）等费用均由乙方承担。银行商业贷款与过户，1.甲方应于本合同签订后7日内提交及签署银行贷款所需的文件资料协助乙方贷款，乙方应在本合同签订后17日内向银行提出贷款申请。……合同第六条中介服务费，1.因丙方依法促成本合同签订，已履行法律规定的居间人的全部义务，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费；甲方应向丙方支付的中介服务费为7680元，乙方应向丙方支付的中介服务费为15360元；如甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则甲方应向丙方支付的中介服务费数额以甲方出具的《服务收费确认书》为准；乙方应向丙方支付的中介服务费数额以乙方出具的《服务收费确认书》为准；第七条违约责任约定1.甲方拒绝履行合同，乙方有权解除合同并要求甲方支付相当于成交价格10%的违约金；乙方拒绝履行合同，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于成交价格10%的违约金。2.甲方逾期履行合同义务，每逾期一天应向乙方支付相当于成交价格万分之五的违约金；逾期达20天，乙方有权选择继续履行合同或解除合同，乙方若选择解除合同的，有权要求甲方支付相当于成交价款10%的违约金。乙方逾期履行合同义务，每逾期一天应向甲方支付相当于成交价格万分之五的违约金；逾期达二十天，甲方有权选择继续履行合同或者解除合同，甲方若选择解除合同的，有权要求乙方支付相当于成交价款10%的违约金。合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，唐园园向赵寒卉支付了50000元，赵寒卉向唐园园出具收据一份，载明：今收到唐园园身份证4305241985××××××××交来桐梓坡路519号高鑫麓城14栋1803定金50000元整。唐园园向仁隆公司支付了15360元，仁隆公司向唐园园出具收款收据一张，载明：兹收到唐园园交来高鑫麓城14栋1803物业咨询及代理费15360元。2019年5月1日，赵寒卉向仁隆公司提交了唐园园买房办理贷款应由赵寒卉提交的资料，并向涉案房屋现有贷款银行平安银行咨询了全额还款流程申请及网上操作流程。2019年5月17日，唐园园与赵寒卉、仁隆公司三方到长沙银行瑞昌支行协助唐园园办理银行贷款面签流程，后因唐园园对银行贷款协议条款、唐园园与赵寒卉对家私清单中房屋内一张床的交付问题存在争议，唐园园撤回了提交的贷款申请资料。此后，买卖双方在中介方的组织下多次协商均无果。唐园园遂于2019年6月13日诉至本院。本院认为，原告唐园园、被告赵寒卉、仁隆公司所签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照该合同约定履行各自的义务。但在履行合同过程中，赵寒卉虽然按合同约定向平安银行办理了提前还清全部贷款的申请，但并未履行还款手续，唐园园亦因为对银行贷款协议条款、与赵寒卉对家私清单中房屋内一张床的交付问题存在争议，而撤回了提交的贷款申请资料，此后双方在中介方的居间联系下并未就后续问题协商一致，致使合同无法履行完毕，现唐园园诉请解除合同，赵寒卉亦提起反诉要求解除合同，本院根据赵寒卉提起反诉的时间确定三方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月7日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现唐园园诉请要求赵寒卉退还唐园园交付的50000元定金，本院予以支持。对唐园园、赵寒卉均提起诉讼，要求相对方支付违约金的诉请，本院认为，双方所签订的合同仅约定了赵寒卉向贷款银行提交申请提前偿还贷款的时间，而未约定偿还贷款的时间；唐园园虽然与赵寒卉、中介公司至贷款银行申请贷款，但因双方就未尽事宜（附属家私清单的内容）等协商一致，而撤回了提交的贷款资料，此后，双方并未就相关合同条款协商一致而导致双方合同解除，现有证据并不能证实该合同的解除系某一方的过错所导致，故对原告唐园园、被告赵寒卉所诉请的违约金，本院均不予支持。对原告唐园园、被告赵寒卉所诉请要求相对方所支付的中介费，本院亦不予支持。对原告唐园园要求被告仁隆公司返还中介费的诉请，本院认为，被告仁隆公司为促使双方达成此次交易，多次组织双方协商，虽然最终未能将房屋买卖合同予以履行完毕，但为此花费了相应的费用，本院根据合同的履行情况，酌情确定被告仁隆公司向原告唐园园退还中介费14000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐园园与被告（反诉原告）赵寒卉、被告长沙仁隆房地产经纪有限公司于2019年4月30日所签订的《房屋买卖合同》自2019年7月7日起解除；二、限被告（反诉原告）赵寒卉自本判决生效后5日内退还原告（反诉被告）唐园园购房定金50000元；三、限被告长沙仁隆房地产经纪有限公司自本判决生效后5日内退还原告唐园园中介费14000元；四、驳回原告（反诉被告）唐园园的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵寒卉的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，保全费1270元，反诉案件受理费减半收取956元，共4526元，由原告（反诉被告）唐园园承担2263元，由被告（反诉原告）赵寒卉承担2263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  任 静人民陪审员  许建国二〇二〇年一月十三日法官助理张小芹书记员柳遇珍