宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初7739号原告：张波，女，1964年2月4日出生，汉族，辽宁省本溪市财政局退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：谭霞，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏凯威地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：林星，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐满，宁夏天盛律师事务所律师。原告张波与被告宁夏凯威房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张波的委托诉讼代理人谭霞、被告宁夏凯威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告的房屋承担质量保修责任，解决房屋漏雨墙体（屋外墙面）脱皮的问题并承担全部修缮的费用；2.判令被告赔偿因其房屋质量问题所造成的屋内损失，包括地板的费用10000元、墙面的费用5000元、律师费用10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系XXXX房屋产权所有人。自2017年夏季起，该房屋的北侧墙面严重漏水，造成原告房屋墙面脱皮、地板变形，原告向被告报修后至今未果。原告先后于2018年5月28日、7月1日发现客厅北侧的地板变形、书房北墙、厨房北侧屋顶下水处、北侧次卧室空调间东墙漏水严重，但向被告报修后仍然未果。综上，原告认为被告应承担房屋质量保修责任，解决漏雨问题并承担修缮费用并赔偿原告的损失，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，被告交付原告的房屋符合规划许可、工程设计审核，经竣工验收，属于质量合格的房屋，符合双方之间签订的《商品房买卖合同》的约定，被告已完成了交付质量合格房屋的义务。原告无任何证据证实房屋北侧墙面漏水是因为房屋本身的质量问题造成的，要求被告承担修缮和赔偿责任缺乏事实和法律依据。原告所在XXX单元在施工设计时XX楼顶应为露天阳台，且该设计图经审查合格，予以备案。经施工单位、物业公司查看现场后的反馈意见是由于原告楼上住户XXXX室业主擅自将露天阳台改造为房屋使用，破坏了压顶砖和排水管道，导致原告房屋北侧墙面排水不畅，并非房屋本身的质量问题。根据《商品房买卖合同》第18条第三款约定，被告对非因出卖人原因造成损坏不承担责任。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《银川市住宅质量保证书、使用说明书》、销售不动产统一发票联、不动产证书、照片、工作联系函单、观湖一号社区材料、短信截图、委托代理合同、宁夏增值税普通发票联、黄河农村商业银行业务凭证、被告提交的建设工程规划许可证、《工程竣工验收备案表》、施工设计图、建设工程施工图设计文件审查合格报告、照片、61号楼建筑设计说明、《02系列建筑标准设计图集》、照片拍摄时间、地点截图保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月4日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的XXXXX房屋，建筑面积为134.91平方米，被告应当于2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告依约交付了涉案房屋。被告向原告出具的《银川市住宅质量保证书、使用说明书》载明的屋面防水保修期限为5年、保修范围为屋面渗水、滴漏，有防水要求的墙面、厨房和卫生间地面、地下室的保修期限为5年，保修范围为有防水要求的墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏。2017年10月13日，原告向涉案小区的物业公司银川中房物业管理股份有限公司海宝分公司客服部报修，称涉案房屋“次卧下雨从外墙往里渗水，现掉皮”，回访结果记载为“王海宝收费维修，下午14:30”。2017年10月25日，原告再次向该物业公司报修，称“从外墙往里漏水”，回访结果记载为“业主自行处理”。2018年7月1日，原告再次向物业公司报修，称涉案房屋“北边窗户漏水”，回访结果记载为“满意”。2018年7月23日，银川中房物业管理股份有限公司海报分公司向被告发出《工作联系函单》，载明“XXX北侧窗户与北面墙下雨时往进渗水”，“凯威牛经理说…XXX北侧漏水也是楼上阳光房问题，都已过质保期”。2019年3月5日，观湖社区居民委员会工作人员与被告公司工作人员、物业公司工作人员到涉案房屋查看了解了漏水情况。涉案房屋屋内书房北墙内墙面存在漏水痕迹，房屋北外墙自东向西第一扇窗户右下侧墙面有一道约1米长的裂缝，裂缝附近墙皮脱落。2019年4月1日，原告为提起本案诉讼与宁夏北地律师事务所律师签订《委托代理合同》，聘请该律所律师谭霞作为其委托诉讼代理人参加本案诉讼，原告为此支付律师代理费10000元。后经原告申请，本院依法委托宁夏固原建筑设计研究院房屋安全司法鉴定中心申请对：1.该漏水确系建筑物防水有问题；2.评估修复厨房吊顶、北侧房间墙面、更换地板等需要的费用进行鉴定。2019年10月17日，该鉴定中心向本院送达《终止鉴定通知书》，委托鉴定事项超出该机构的鉴定能力和从业范围为由终止本案鉴定委托。现原告以被告未承担房屋质量保修责任为由诉至本院。另查明，被告于2012年8月2日取得涉案房屋所在XX号商住楼的建设工程规划许可证，XX号商住楼于2014年10月13日竣工验收合格。本院认为，物权受到侵害的，权利人可以提起诉讼。原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》后，依约履行合同义务，并取得了XXXX室房屋的所有权，故原告作为房屋所有权人有权提起本案诉讼。原告于2017年10月13日就涉案房屋北墙漏水、墙皮脱落的问题向银川中房物业管理股份有限公司海报分公司报修，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条“建设工程实行质量保修制度”，“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目”、《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”之规定，以及被告向原告出具的《银川市住宅质量保证书、使用说明书》载明的屋面防水有防水要求的墙面、厨房和卫生间地面、地下室的保修期限均为5年，涉案房屋于2014年10月13日竣工验收合格，故原告报修时并未超出涉案房屋的保修期限，被告应当对涉案房屋北外墙的裂缝及墙皮脱落进行维修。关于原告主张的涉案房屋内因漏水所造成的损失，因原告未提交相应的证据证明涉案房屋内漏水系因涉案房屋质量存在问题所致，原告主张的维修地板、墙面的费用并未实际发生，故本院对原告主张的屋内损失不予支持。依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定，判决如下：一、被告宁夏凯威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内修复原告张波所有的XXXX房屋北外墙自东向西第一扇窗右下侧墙面的裂缝及裂缝墙体脱皮的部位，修复标准须达到原告张波与被告宁夏凯威房地产开发有限公司于2013年8月4日签订的《银川市商品房买卖合同》约定的房屋交付标准；二、驳回原告张波的其他诉讼请求。案件受理费426元，由原告张波负担326元，由被告宁夏凯威房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋 乔人民陪审员  李瑞萍人民陪审员  马俊军二〇二〇年四月九日法官 助理  田进花书 记 员  张 如附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《中华人民共和国建筑法》第六十二条建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。