天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3082号原告：韩松年，男，1941年5月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘海龙，河北衡泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙严妍，河北衡泰（天津）律师事务所实习律师。被告：朱沛兰，女，1942年8月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩梅（被告朱沛兰之女），女，1973年7月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：张卫民，天津友汇律师事务所律师。被告：于广秀，女，1971年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：李艳，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯，北京京师（天津）律师事务所律师。原告韩松年与被告朱沛兰、于广秀确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日、7月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。2019年5月8日第一次开庭，原告韩松年及其委托诉讼代理人刘海龙、孙严妍，被告朱沛兰及其委托诉讼代理人韩梅到庭参加诉讼，被告于广秀及其委托诉讼代理人李艳、郭凯到庭参加诉讼；7月19日第二次开庭，原告韩松年及其委托诉讼代理人刘海龙、孙严妍，被告朱沛兰及其委托诉讼代理人韩梅到庭参加诉讼，被告于广秀的委托诉讼代理人李艳、郭凯到庭参加诉讼；2020年1月15日第三次开庭，原告韩松年及其委托诉讼代理人刘海龙、孙严妍，被告朱沛兰的委托诉讼代理人张卫民到庭参加诉讼，被告于广秀及其委托诉讼代理人李艳、郭凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩松年向本院提出诉讼请求：1．确认被告朱沛兰与被告于广秀签订的滨海新区塘沽三槐路街朝阳新村（现名称滨海新区塘沽朝阳新村）房屋买卖合同无效，并办理因合同无效而产生的相关变更手续；2．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告朱沛兰系夫妻关系，被告于广秀系韩冬（原告韩松年与被告朱沛兰之子）的前妻。涉案房屋朝阳新村为被告朱沛兰与原告婚后通过房改购房购买原属于原告父亲的房产，原告与朱沛兰、韩冬自1983年起在此居住至今。1997年4月至2005年12月，原告至武汉市国机津塘阀门有限公司工作。韩冬与被告于广秀于1993年12月结婚，2007年8月24日在民政局协议离婚，离婚协议写明双方婚后无共同财产。离婚后，被告于广秀搬离涉案房屋。2018年8月，被告于广秀通过打电话、写信以及于2018年9月21日起诉，要求原告、被告朱沛兰腾房，原告才得知二被告在未告知任何人的情况下，于2003年9月16日签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至被告于广秀名下，但该房屋至今未完成交付，一直由韩松年、朱沛兰居住。原告认为，被告于广秀在明知房屋所有权的情况下非出于善意取得涉案房产，且在其后长达15年的时间内房屋一直未交付，原告一直居住至今，足以证明其签订买卖合同时的目的并非取得房屋所有权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通损害第三人合法权益亦符合以合法形式掩盖非法目的的规定，故被告的行为侵害了原告的合法权益，原告为此起诉来院。被告朱沛兰辩称，其同意原告诉讼请求。被告于广秀因开立公司需要资金，想通过房屋贷款的形式进行贷款，贷到款项后再将房屋过户回被告朱沛兰。被告于广秀的陈述不符合事实，被告朱沛兰与原告韩松年都有收入且有儿女抚养，并不需要向被告于广秀借钱。其是在于广秀的要求下办理的房屋产权过户手续，双方并没有真实的买卖房屋意思，对于贷款更能说明是于广秀用该房屋进行抵押取得贷款，其目的并非合法。被告于广秀辩称，不同意原告的诉讼请求。当时韩松年、朱沛兰向于广秀借钱，但于广秀收入不高，所以他们向于广秀的父亲借，并提出将房屋过户给于广秀，于广秀才向自己父亲借款4万元，并向银行贷款4万元，将8万元支付给朱沛兰，韩松年对此知情。于广秀是基于韩松年和朱沛兰没有其他住处，所以没有提出腾房要求。韩松年主张朱沛兰受到欺诈，这并非合同无效的理由，原告也并非主张合同无效的适格主体。原告韩松年围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、户口簿，证明原告韩松年、被告朱沛兰、韩冬户籍一直在涉案房屋内，原告自1983年在此居住至今，被告于广秀明知房屋的归属情况。证据二、《天津市房产买卖合同》，证明合同签订后房屋一直未交付，被告于广秀签订该合同目的并非取得所有权。证据三、天津市不动产登记簿查询证明，证明涉案房屋权属登记情况。证据四、《离婚协议书》，证明被告于广秀明知涉案房屋产权的情况下在离婚协议中隐匿财产，亦证明被告于广秀取得房屋并非善意。证据五、民事起诉状，证明原告是收到于广秀起诉状后得知二被告签订房屋买卖合同，二被告行为侵犯原告合法权益，所签署的合同应为无效。证据六、证明书，证明1997年至2005年期间原告在武汉工作，对二被告签订房屋买卖合同并不知情。证据七、（2018）津0116民初30809号离婚后财产纠纷案件开庭笔录，证明被告于广秀以远低于市场价格交易房屋，且涉案房屋至今未完成交付，以此证明二被告并非真实房屋交易，所签署合同无效。证据八、（2019）津02民终1822号开庭传票及民事裁定书，证明（2018）津0116民初30809号民事判决书未生效。被告朱沛兰向本院提交证据如下：证据一、《借条》，证明涉案房屋所有权归被告朱沛兰所有。证据二、《公有住房买卖协议书》，证明涉案房屋所有权人为被告朱沛兰。证据三、天津市民用住宅供用热力合同、采暖使用证及交费票据，证明涉案房屋一直由被告朱沛兰居住，以朱沛兰名义支付采暖费；证据四、购电证及交费凭证，证明涉案房屋电表登记在朱沛兰名下，以朱沛兰名义支付电费；证据五、收据及证明，证明2002年3月被告朱沛兰为孙女购买价值8000元的钢琴，被告当时是有经济能力的。被告于广秀向本院提交证据如下：证据一、房产所有权证复印件，证明涉案房屋已经办理产权变更登记手续，于广秀与朱沛兰签订的房屋买卖合同已经履行完毕。证据二、《天津市房产买卖合同》，证明二被告于2003年9月16日签订合同，房屋转让价款为8万元。证据三、朱沛兰储蓄存折，证明于广秀于2013年8月27日将房屋首付款4万元存入朱沛兰储蓄存折中。证据四、建行天津市分行个人贷款支付凭证，证明2003年11月10日，于广秀将贷款4万元支付至朱沛兰个人账户中。证据五、《天津市个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，证明涉诉房屋于2003年9月16日经中国建设银行天津市分行塘沽支行认定价值为8万元。证据六、贷款结清证明，证明于广秀于2008年11月5日将4万元银行贷款还清。证据七、本院（2018）津0116民初30809号民事判决书，证明于广秀提出腾房要求后，原告之子韩冬以离婚后财产纠纷为由主张分割房屋，在被法院驳回后，原告韩松年才提起本案诉讼，间接证明韩松年、韩冬并不是对房屋买卖一事不知情。证据八、证人于某证言，证明于广秀曾向证人借款4万元，被告朱沛兰将房屋登记在于广秀名下，于广秀离婚后，证人基于与韩松年、朱沛兰的多年交情，劝于广秀让原告继续居住在涉案房屋。证据九、证人韩某证言，证明在签订房屋买卖合同时，于广秀在外资企业上班，不可能自己经营生意，且原告韩松年与家中保持联系，不可能对房屋买卖不知情。证据十、房地产权证，补充他项权利摘要，证明2011年8月，于广秀在朱沛兰处取得原房产证之后，办理了新的房产证，并将房屋办理抵押贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韩松年与被告朱沛兰系夫妻关系，韩冬系其二人子。韩冬与被告于广秀原系夫妻关系，于1993年12月登记结婚，2007年8月24日在民政部门协议离婚。坐落于天津市滨海新区房屋，建筑面积76.80平方米，原为天津渤海化工集团天津碱厂的公产房，后朱沛兰于1997年购买产权，并登记在朱沛兰名下。2003年9月16日，被告朱沛兰与被告于广秀签订《天津市房产买卖合同》，约定将朝阳新村房屋以8万元的价格出售给于广秀，双方履行了房屋过户手续。朱沛兰名下储蓄存折于2003年8月27日存入4万元。于广秀于2003年9月16日申请办理个人住房公积金贷款，2003年11月10日中国建设银行天津市分行向于广秀发放个人住房贷款4万元，并支付至指定的朱沛兰名下银行账号，该贷款一直由于广秀偿还并于2008年11月5日结清。朱沛兰庭审中称8万元进入其账户后，其和于广秀一块去银行，其本人签字将购房款取出并将现金和存折都交给于广秀。于广秀否认收到朱沛兰交给的现金和存折。2007年8月24日，韩冬与于广秀协议离婚并签署《离婚协议书》，载明夫妻双方在共同生活期间一直居住在男方父母家，婚后无共同财产，亦无共同债务。离婚后，于广秀搬离涉案房屋，韩松年、朱沛兰、韩冬在该房屋一直居住至今。2011年8月1日，于广秀向朱沛兰书写《借条》一份，内容为：“今借朝阳新村5栋2门101房屋证、土地使用证，原所有人为朱沛兰，借给于广秀办理房屋抵押贷款手续，房产证号：塘沽字第**，土地使用证号：塘民国用（2001）字第010963号，不得用于其他用途，贷款手续完成归还以上证件。”2011年8月11日，于广秀按照房管部门要求办理双证合一手续，并在涉案房屋上设定了贷款抵押，未将新办理的房地产权证交给朱沛兰。2018年8月期间，于广秀向韩松年和朱沛兰提出将涉案房屋出售，购买新房以解决二人及韩冬居住问题，房价差价用于支付孩子学费。韩松年和朱沛兰对于广秀提出的方案并未表示同意。其后，韩冬于2018年8月31日以离婚后财产纠纷为由将于广秀诉至本院，要求依法分割朝阳新村房屋。该案审理期间，韩冬申请对涉案房屋进行价格评估，本院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对上述房屋进行了价格评估，评估结论为1386000元。本院于2018年12月6日作出（2018）津0116民初30809号民事判决书，驳回韩冬诉讼请求。韩冬不服该判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）津02民终1822号民事裁定书，裁定发回重审。该案目前正在审理中。2018年9月21日，于广秀起诉韩松年和朱沛兰要求其二人立即腾空并交付朝阳新村房屋，后于2018年10月25日申请撤诉，本院（2018）津0116民初31563号民事裁定书裁定准许其撤回起诉。庭审中，原告韩松年陈述，自1997年4月至2005年12月一直在武汉工作，并出具武汉市国机津塘阀门有限公司盖章的证明书，对朱沛兰与于广秀签订房屋买卖合同并不知情，自2018年于广秀提出腾房要求后才知道涉案房屋已经过户给于广秀。原告主张合同无效的依据如下：一、房屋买卖未经共有权人同意，侵犯了共有权人利益，应属无效；二、朱沛兰在签订房屋买卖合同时受到欺诈，签订房屋买卖合同并非双方真实意思表示，过户的目的是为了贷款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。三、以合法形式掩盖非法目的，于广秀以合法的房屋转让手续达到侵占韩松年和朱沛兰房屋的非法目的。本院认为，本案争议焦点为：韩松年主张朱沛兰与于广秀签订的《天津市房产买卖合同》无效是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案诉争房屋系原告韩松年与被告朱沛兰在夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产，处分涉案共有房产时，应当经双方共同同意。朱沛兰与于广秀于2003年9月16日签订的《天津市房产买卖合同》，虽在案证据无法证明已征得韩松年同意，但根据上述规定，韩松年以此为由主张合同无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于韩松年所述朱沛兰、于广秀签订涉案《天津市房产买卖合同》骗取贷款，涉及以合法形式掩盖非法目的。以合法形式掩盖非法目的，被掩盖的目的应为违反了法律、行政法规的强制性规定，并且会造成国家、集体、第三人利益的损害。从本案现有事实来看：二被告签订了房屋买卖合同，双方进行了房屋过户，于广秀作为借款人与银行以上述房屋买卖合同为基础签订了借款合同，后办理了抵押手续，银行发放了贷款，现于广秀已将贷款结清。上述交易过程中，于广秀向朱沛兰支付了房屋对价，且该价款与房屋当时评估价值相当，涉案房屋因此登记至于广秀名下，故原告所称于广秀侵占涉案房屋的事实并不成立，且银行等相关主体并未因上述过程损害其利益。故原告依此主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案《天津市房产买卖合同》是否二被告真实意思表示，应由合同相对主体提出主张，原告并非涉案合同主体，故其以此为由主张涉案合同无效，本院不予支持。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为，且依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。该证明标准高于民事诉讼的一般证明标准。按照本案现有证据，尚不足以证明朱沛兰与于广秀签订涉案《天津市房产买卖合同》存在恶意串通情形。至于原告在本次诉讼中提到的其他观点，均不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故对原告诉讼请求，本院予以驳回。若当事人之间存在其他法律关系，可另行主张。原告基于合同无效要求二被告办理房屋产权变更手续的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩松年的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩松年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第三中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  卓丹红人民陪审员  邱卫红人民陪审员  朱 刚二〇二〇年三月二十三日书 记 员  王 雪本案引用的法律条文1．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。