宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2019）宁0181民初1408号   原告：杨术军，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：王荣，宁夏天纪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王丽，宁夏天纪律师事务所律师。   被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。   法定代表人：杨智祥，公司董事长。   委托诉讼代理人：郭娅娟，北京大成（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。   原告杨术军与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨术军的委托诉讼代理人王丽、王荣，被告鑫祥公司的委托诉讼代理人郭娅娟、杨艳艳到庭参加了诉讼。本院于2019年6月10日依法中止审理，于2020年3月23日恢复审理。本案现已审理终结。   杨术军向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》义务，向原告办理灵武市家和苑B区XXX室房屋产权登记手续；2.判令被告向原告支付违约金53319.23元（违约金按年利率4.75%，自2016年2月8日暂计算至2019年2月28日）；后续违约金支付至办理房屋产权证之日止；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年11月11日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋一套，面积102平方米，房屋总价款362100元。原告按约定付清了房款，被告于2015年11月10日向原告交付了涉案房屋。依据双方签订的合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。但被告至今未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续，导致原告所购房屋不能办理产权证。经原告多次催告，被告始终以各种理由推托至今不予办理。   鑫祥公司辩称，1.原告杨术军的诉求已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权的保护范畴，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。本案中按照双方签订的合同约定，交房之日起90日内办理房屋权属证书。被告是在2015年11月10日将涉案房屋交给原告杨术军，故本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任次日起算，原告应当在诉讼时效届满前向被告主张权利，否则即丧失胜诉权。但本案原告起诉时间为2019年2月，故其要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过3年诉讼时效规定，不受法律保护；2.鑫祥公司出售涉案房屋手续合法，且已将房屋交付原告，虽未办理房产证，但并不影响原告对房屋的使用，也未对原告造成损失。鑫祥公司已依法取得了国有土地所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等房地产开发销售手续，足以证明鑫祥公司从取得土地进行开发建设和出售涉案房屋均是合法合规的；本案涉案房屋为鑫祥公司对账给案外人的房屋，由案外人出卖给原告，因此原告并非从鑫祥公司处购买的房屋，不应承担违约责任。且双方所签署的《商品房买卖合同》也是按照案外人的要求进行的，后将涉案房屋交付给原告使用并备案在原告名下，且原告购买房屋时选择按揭贷款方式支付房款，鑫祥公司还为其按揭贷款提供了担保。现涉案房屋抵押给银行，原告无法就涉案房屋进行买卖或者其他处置。因此涉案房屋虽未办理产权证，但是并没有影响原告对房屋使用，也没有对原告造成任何损失；3.涉案房产暂时未办理产权证，是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，鑫祥公司不应承担任何责任。2010年9月30日，鑫祥公司取得土地使用权的同时灵武市住房和城乡建设局下发了《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》，该文件要求家和苑B区建设红线要求为：北侧退离南薰道路中心线30米。2010年11月12日，鑫祥公司和灵武市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第13条约定鑫祥公司土地利用要求为北侧退离南熏路道路中心线30米。上述两份文件均明确要求鑫祥公司家和苑B区设计道路红线为北侧退离南熏路道路中心线30米。但是，2013年5月3日，灵武市建设规划设计方案审查委员会召开会议将鑫祥公司家和苑B区设计道路红线改为退距道路42米。也就是政府将原有的退距道路红线增加了12米，致使鑫祥公司建设用地减少2000多平方米。此外，国土资源局出让该土地时，未给八褚庙留出通行道路。鑫祥公司在开发建设时给八褚庙修建了通行道路，导致建设用地又减少1000多平方米。因此，由于规划的调整，导致后期规划验收拖延。规划调整属于政府行为，拖延规划验收也属于政府原因。政府行为属于不可抗力，根据法律规定和鑫祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》第21条约定，因不可抗力导致不能按照约定履行合同的，应当全部或部分免责。故鑫祥公司不承担支付违约金的责任；4.原告要求鑫祥公司支付违约金无合同和法律依据。鉴于涉案房屋系案外人出卖给原告，鑫祥公司不是房屋买卖合同一方当事人，不应承担支付违约金的责任，即使鑫祥公司按照案外人要求与原告签订书面合同，但合同第10条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房屋价款万分之一的违约金，但第16条对逾期办证约定的处理方式是“无内容”，而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故按合同约定也应视为双方约定逾期办证鑫祥公司不承担违约金。且未办理房产证，系政府行为的不可抗力造成，不是鑫祥公司的过错，房屋已备案至原告名下，交付给了原告，不影响原告使用，也未对原告造成损失，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，原告起诉要求鑫祥公司支付违约金没有合同和法律依据；5.原告作为办证主体，并未主动要求办理房产证，也并未提供办理房产证所需的全部材料，鑫祥公司只是协助原告办理，故原告不能将办理房产证的义务强加给鑫祥公司，要求鑫祥公司承担逾期办证的法律责任。综上所述，鑫祥公司不应承担逾期办证违约责任，应当驳回原告的诉请。   本院经审理认定事实如下：灵武市家和苑Ｂ区19号楼系鑫祥公司开发建设的商品房，于2014年2月11日取得商品房预售许可证。2015年11月11日，鑫祥公司与杨术军签订《灵武市商品房买卖合同》，约定杨术军购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋一套，单价为每平方米3550元，房屋总价款为362100元，杨术军于签订合同当日付清全款。关于产权登记，双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金”。2015年11月13日，鑫祥公司给杨术军出具金额为362100元的销售不动产统一发票一张。2015年11月10日，灵武市华兴物业服务有限公司与杨术军签订进驻协议，将涉案房屋交付杨术军使用。2016年8月16日，银川市公安消防支队给建设单位出具家和苑Ｂ区4、6、7、13-19号住宅楼及综合楼建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该工程竣工验收消防备案复查合格。   另查明，杨术军购买涉案房屋后，多次催促鑫祥公司给予办理房产证，但鑫祥公司未予答复。2018年11月8日，家和苑B区住户杨术军向信访部门反映住户无法办理房产证，信访部门于2018年11月24日进行答复。2019年6月4日，灵武市自然资源局为鑫祥公司办理了家和苑B区建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证，后又于2019年8月7日为鑫祥公司办理了家和苑Ｂ区19号楼产权初始登记手续。现涉案房屋已具备办证条件，小区部分住户也已经办理了不动产权证书。鑫祥公司与杨术军等业主就迟延办理房屋产权证等事宜进行协商，双方未达成一致，遂涉讼。   本院认为，鑫祥公司与杨术军签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，鑫祥公司虽在2015年11月10日将房屋交付杨术军使用，但未在合同约定的期限内协助杨术军办理房屋权属证书，其行为构成违约，应当按照约定向杨术军支付违约金。鑫祥公司于2019年8月7日办理了涉案19号楼的不动产初始登记，现杨术军主张鑫祥公司于交房次日90日后支付逾期办证违约金，不违反法律规定。诉前，杨术军曾以各种方式要求鑫祥公司给予办证，且小区其他业主也为此向政府相关部门进行信访，鑫祥公司逾期办证的违约行为一直处于连续状态，应认为杨术军一直在积极主张权利，故本案未超过诉讼时效。鑫祥公司辩称本案已过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。鑫祥公司抗辩其未能按期为杨术军办理产权证系因政府变更规划所致，属于不可抗力，不应承担违约金的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。对杨术军主张的违约金计付期限，本院支持自2016年2月11日至涉案房屋能够办证之日即2019年8月7日止。对于杨术军主张的违约金数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从损失方面看，杨术军未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已能正常办理房屋产权证，鑫祥公司能够积极协调解决包括杨术军在内几千户业主的办证问题。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及公平原则，本院酌定鑫祥公司按杨术军已付房款，按每日万分之零点三的比例向杨术军支付逾期办证违约金13828.59元（362100元×0.00003/天×1273天）。   综上，原告杨术军的诉讼请求成立，本院予以支持，但超出部分不予支持。被告鑫祥公司的抗辩不能成立，不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：   一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨术军办理灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋的产权登记；   二、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨术军支付逾期办证违约金13828.59元；   三、驳回原告杨术军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费566元（已减半收取），由原告杨术军负担493元，由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担73元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审   判  员    季惠芳     二○二○年三月二十四日   法 官 助 理      高 琴   书   记  员    贺 超   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。