福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3880号 原告（反诉被告）：厦门晨毅商贸有限公司，住所地厦门市集美区珩山街941号四楼。 法定代表人：吴世良，执行董事。 委托诉讼代理人：赖铭华、张志勇，福建银江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门桦信投资有限公司，住所地厦门市集美区珩山街941号9层。 法定代表人：辛玲，总经理。 委托诉讼代理人：吕亮亮、陈秀荣（实习），福建天衡联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门晨毅商贸有限公司（以下简称晨毅公司）与被告（反诉原告）厦门桦信投资有限公司（以下简称桦信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晨毅公司委托诉讼代理人张志勇，被告（反诉原告）委托诉讼代理人吕亮亮到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 晨毅公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2019年2月27日解除；2.判令桦信公司立即归还晨毅公司所有的位于本案讼争租赁物内的物品（详见物品明细清单）；3.本案诉讼费用由桦信公司承担。事实与理由：2016年9月27日，晨毅公司向桦信公司承租了位于厦门市集美区租赁物用于办公及经营使用，建筑面积为986.40平方米，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，租金为每平方米5元，每月租金4932元，押金为10万元。后双方于2017年9月26日继续租赁讼争场所，租赁价格、租赁面积及租赁期限仍与原合同条款一致，为此重新签订了《房屋租赁合同书》，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。2019年春节前，桦信公司以晨毅公司欠缴租金为由私自变更门禁，并且将晨毅公司所有的财务资料、办公资料、办公设备等物品锁于本案讼争租赁物内，并于同年2月27日，桦信公司向晨毅公司发函催缴租金，并在函件中明确表示晨毅公司在未复函的情况下视为终止租赁协议。但晨毅公司多次以协议内容的真实性合法性存疑，希望待查清后再进一步沟通为由，要求桦信公司先返还上述物品，但桦信公司均不同意晨毅公司将属于自己的物品带走。为此晨毅公司在多次沟通无果的情况下，于同年3月27日向公安机关报案，但桦信公司人员在民警的沟通下仍然拒绝过来配合办理相关物品移交手续。晨毅公司为此起诉请求判如所请。 桦信公司辩称，一、《房屋租赁协议》解除时间应为2019年4月1日。2017年9月26日，桦信公司与晨毅公司签订了《房屋租赁合同书》，约定桦信公司将位于厦门市集美区的房屋出租给晨毅公司，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日。前述《房屋租赁合同书》到期后，桦信公司与晨毅公司于2018年9月30日另行签订了《房屋租赁协议》，约定桦信公司将位于厦门市集美区的房屋出租给晨毅公司，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。因晨毅公司自2018年1月1日起未再支付租金，桦信公司于2019年2月27日向晨毅公司发送《催收函》，向晨毅公司催收租金，并在《催收函》向晨毅公司提出拟解除房屋租赁协议的意思表示。晨毅公司于2019年4月1日向桦信公司发送了《回复函》，确认晨毅公司逾期支付租金的事实以及租金标准，并确认终止《房屋租赁协议》。综上，桦信公司在《催收函》仅就解除《房屋租赁协议》做出要约表示，而非明确的解除通知。晨毅公司于2019年4月1日向桦信公司发送了《回复函》，对桦信公司的解除要约进行承诺。因此，《房屋租赁协议》应于晨毅公司做出《回复函》时解除，即于2019年4月1日解除。二、晨毅公司存留于租赁房屋内的物品视为自愿放弃所有权。根据双方于2018年9月30日签订的《房屋租赁协议》第13条约定，《房屋租赁协议》终止后，晨毅公司逾期未搬离的，视为晨毅公司放弃其存留于租赁房屋的物品、设施的所有权，桦信公司有权对该等物品、设施进行合理处置。对于晨毅公司起诉状要求返还的放置于租赁房屋内的物品，系晨毅公司自愿在《房屋租赁协议》解除后留存于租赁房屋内，桦信公司有权进行合理处置，目前该等物品仍放置于租赁房屋内。三、租赁房屋内的物品将作为晨毅公司支付逾期租金的财产保全。桦信公司已就晨毅公司逾期支付租金等事项提起反诉，并对起诉状提及的物品提出财产保全的申请。晨毅公司要求返还该等物品没有事实与法律依据。 桦信公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令晨毅公司立即向桦信公司支付2018年1月1日至2018年9月30日的租金44388元，及逾期付款损失2805.71元（逾期付款损失暂计至2019年8月31日，请求保护至晨毅公司实际支付之日）；2.判令晨毅公司立即向桦信公司支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金266324.4元，及逾期付款违约金49606.32元（逾期付款违约金暂计至2019年8月31日，请求保护至晨毅公司实际支付之日）；3.判令晨毅公司承担本案的全部诉讼费、保全费及财产保全担保费。事实与理由：2017年9月26日，桦信公司与晨毅公司签订了一份《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同一），该合同约定桦信公司将位于厦门市集美区房屋出租给晨毅公司，租赁面积为986.4平方米，租期期限自2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金4932元。前述合同到期后，双方于2019年9月30日续约，另行签订了《房屋租赁协议》（以下简称租赁合同二），合同约定桦信公司将位于厦门市集美区的房屋出租给晨毅公司，租赁面积为2959.16平方米，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间每月租金为44387.4元，租金支付方式为：晨毅公司按季度支付租金，于下一支付周期开始后的第10日前（含当日），支付下一支付周期的租金。同时约定晨毅公司逾期支付租金的，晨毅公司应按照每日千分之五的标准支付违约金。前述两份合同签订后，晨毅公司向桦信公司支付的租金仅付至2017年12月31日，2018年1月1日以后的租金一直未付。桦信公司于2019年2月27日向晨毅公司发送了《催收函》，向晨毅公司催收2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金合计177550.20元。晨毅公司于2019年4月1日向桦信公司发送了《回复函》，确认晨毅公司逾期支付租金事实及租金标准，并确认终止房屋租赁协议的事实。桦信公司认为，租赁合同二于2019年4月1日晨毅公司发送《回复函》时解除，截至2019年4月1日，晨毅公司逾期支付租金共计310712.4元。桦信公司认为晨毅公司已经违反了租赁合同约定，桦信公司有权要求晨毅公司支付租金及逾期违约金。 晨毅公司辩称，一、对2018年9月份之后的租金有异议，晨毅公司使用租赁物至2018年8月份，且实际租赁的是案涉房屋4-6层，其余都未租赁，所以桦信公司要求支付2018年8月份之后的租金是不合理的，且2018年9月30日签的租赁合同钟租金增加了一倍也是不合理的，晨毅原法定代表人法人无法联系，无法核实该份合同的签订情况。二、晨毅公司要求返还的是公司经营资料，之所以没有将资料搬离，是因为桦信公司的阻拦，我方也有报警，警察也无法解决，晨毅公司要求返还相关办公物品等合情合理合法的。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，桦信公司（出租方、甲方）与晨毅公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定由甲方将位于厦门市集美区，建筑面积986.40平方米出租给乙方作为办公及经营使用，租赁期限自2016年10月至2017年9月30日，租金每月每平方米5元，每月租金4932元；合同签订之日，乙方应向甲方交付10万元作为押金。 2017年上述租赁合同届满后，晨毅公司与桦信公司续签了一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日。合同其他条款与前述租赁合同无异。 2018年9月30日，桦信公司（出租方、甲方）与晨毅公司（承租方、乙方）继续签订一份《房屋租赁协议》，约定由甲方将厦门市集美区珩山街共计9层、面积为2959.16平方米出租给乙方作为商业、经营使用；租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日止；租金押金10万元；2018年10月1日至2019年9月30日期间每月租金44387.40元，租金应按季度支付，于下一支付周期开始后的第10日前（含当日）支付。租赁协议第12条约定未按时支付租金的，应支付每日千分之五的违约金。晨毅公司对该份合同的表面真实性无异议，但对其合法性、关联性提出异议。 2019年2月27日，桦信公司向晨毅公司发出《催收函》，明确晨毅公司尚欠2018年1月至2018年12月的租金合计177550.20元，要求晨毅公司在收到催收函后三天之内予以付清拖欠款项，并签订房屋租赁终止协议，如无复函，视同默许终止租赁协议。2019年4月1日，晨毅公司回函称，一、对桦信公司支付租金的内容无异议，但租金应当计算至桦信公司锁门之日止，桦信公司在2019年春节前已将租赁房屋变更门禁，晨毅公司无法进入租赁房屋，故租金支付截止日应计算至2019年春节前；二、在支付租金前，桦信公司应开具相应的增值税发票，并将租赁房屋内的财务资料等归还；三、2019年3月27日因桦信公司拒绝晨毅公司提取上述物品及资料，已向厦门市公安局报警，如因桦信公司扣留上述资料造成的一切损失由桦信公司承担；四、因桦信公司已实际收回房屋，桦信公司在函件中关于终止房屋租赁协议的内容，晨毅公司无异议。 案涉租赁物已由桦信公司于2019年4月1日起出租给他人。 本案诉讼过程中，本院依晨毅公司的申请保全查封了晨毅公司存放在案涉租赁房屋中的账本、办公电脑等，依桦信公司的申请保全查封了晨毅公司名下363124.43元的财产，桦信公司为购买保险公司的保函支付了担保费3600元。 以上事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉租赁协议的解除问题，晨毅公司主张桦信公司于2019年2月27日发出《催收函》，该函件明确要求晨毅公司于收到函件三日内付清所欠款项，并签订房屋租赁终止协议，如无复函，视同默许终止租赁协议，故案涉租赁协议应于2019年2月27日解除。桦信公司主张《催收函》为桦信公司提出拟解除租赁协议的意思表示，晨毅公司于2019年4月1日回函确认，故案涉租赁协议应于2019年4月1日解除。本院认为，桦信公司的《催收函》已明确给予晨毅公司三天时间付清租金并签订房屋租赁终止协议，而晨毅公司并未按时付款并终止租赁协议，故案涉租赁协议应于三日期满后视同解除，即于2019年2月31日解除。关于返还会计资料以及办公物品的问题，相关会计资料及办公用品已被本院依法查封于案涉租赁物内，桦信公司也已签字确认物品明细清单，桦信公司作为案涉租赁物的权利人，应予配合返还。关于租金问题，晨毅公司抗辩其使用租赁物至2018年8月份，此后的租金无须支付，本院认为，晨毅公司该主张并无证据予以佐证，本院不予采信，双方并未办理租赁物的移交手续，在租赁合同解除之前，晨毅公司仍须支付租金。晨毅公司对2018年10月1日至2021年9月30日期间的租赁协议的合法性、关联性提出质疑，但未提供相关证据予以证明，故本院对该份租赁协议予以确认，晨毅公司应支付桦信公司2018年1月1日至2019年2月31日期间的租金以及2019年3月的占有使用费，其中，2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金每月4932元，租金合计44388元，2018年10月1日至2019年2月31日期间的租金每月44387.4元，租金合计221937元，2019年3月的占有使用费参照租金标准以每月44387.4元计算，以上租金及占有使用费合计310712.4元。关于逾期付款违约金，2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金，因租赁合同并未明确约定逾期付款违约金，对该部分租金的逾期付款违约金，本院不予支持，2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金，租赁合同约定逾期付款因按每日千分之五支付违约金，现桦信公司主动将违约金调整为年利率24%，本院予以支持。关于财产保全担保费问题，租赁协议并未明确约定该项费用由谁承担，桦信公司主张由晨毅公司财产保全担保费3600元缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门晨毅商贸有限公司与厦门桦信投资有限公司于2018年9月30日签订的《房屋租赁协议》于2019年2月31日解除。 二、厦门桦信投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门晨毅商贸有限公司存放于厦门市集美区珩山街941号房屋内的会计资料及办公用品（详见附件物品明细清单）。 三、厦门晨毅商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门桦信投资有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的租金及占用费合计310712.4元及相应逾期付款违约金（逾期付款违约金按照年利率24%计算，其中2018年10月1日至2018年12月31日的租金133162.2元自2018年10月11日起计算至实际还款日止，2019年1月1日至2019年3月31日的租金及占有使用费133162.2元自2019年1月11日起计算至实际还款日止）。 四、驳回厦门晨毅商贸有限公司的其他本诉诉讼请求。 五、驳回厦门桦信投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，减半收取25元，由厦门桦信投资有限公司负担。反诉案件受理费6747元，减半收取3374元，由厦门晨毅商贸有限公司负担。本诉案件保全费120元，由厦门桦信投资有限公司负担，该款已由厦门晨毅商贸有限公司先行缴纳，厦门桦信投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给厦门晨毅商贸有限公司。反诉案件保全费2336元，由厦门晨毅商贸有限公司负担，该款已由厦门桦信投资有限公司先行缴纳，厦门晨毅商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给厦门桦信投资有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年十二月十九日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”