广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17357号原告：钟鹏，男，1980年11月3日出生，汉族，住址：深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘瞻，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚晴，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市南方航空经济发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区国际机场航站四路29号南航基地内，统一社会信用代码：9144030019221087X4。法定代表人：罗小君，董事长。委托诉讼代理人：赵儒霈，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子扬，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。第三人：深圳市航天物业管理有限公司，地址：广东省深圳市福田区福田街道深南路4019号航天大厦B座307室，统一社会信用代码：91440300763483821D。法定代表人：邹玲，董事长。委托诉讼代理人：何定刚，男，汉族，1977年7月16日出生，住址：广东省深圳市宝安区，系公司员工公司。委托诉讼代理人：蔡美芳，女，汉族，1983年11月5日出生，住址：广东省深圳市南山区，系该公司员工。原告钟鹏与被告深圳市南方航空经济发展有限公司（以下简称南航公司）合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请，追加深圳市航天物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟鹏的委托诉讼代理人刘瞻，被告深圳市南方航空经济发展有限公司的委托诉讼代理人赵儒霈、陈子扬，第三人深圳市航天物业管理有限公司的委托诉讼代理人何定刚、蔡美芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟鹏向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《南航明珠花园商品房订购合同》；2、被告自判决生效之日起7日内向原告交付南航明珠花园1C栋2单元10D号房产；3、第三人协助原告办理南航明珠花园1C栋2单元10D号房产的入住手续。原告于庭审中明确其第一项诉讼请求中主张继续履行合同即指第二项诉讼诉求的内容。事实与理由：2015年6月15日，原告与被告签订《南航明珠花园商品房订购合同》，合同约定：被告经批准取得位于深圳市××××街道的宗地编号为A115-0131的土地使用权，被告经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园；原告购买1C栋2单元10D号房产，建筑面积138平方米，总房价为1076073.77元。2012年7月19日，原告与案外人林伟波签订《房产转让协议》，协议约定原告同意将以其内部名义所购买的位于“南航明珠花园”设计户型为“120平方米以上”的集资房产权转给案外人林伟波。协议签订后，因案外人林伟波迟延付款，导致履行发生纠纷。2018年3月，案外人林伟波向深圳市宝安区人民法院起诉南航公司，案号为（2018）粤0306民初5938号，要求确认林伟波与南航公司之间有关涉案房产集资建房合同成立并有效，并要求林伟波与南航公司签订有关涉案房产的《房地产买卖合同（现售）》并办理过户手续。2018年6月4日，深圳市宝安区人民法院做出（2018）粤0306民初5938号《民事判决书》，判决驳回林伟波的全部诉讼请求。在（2018）粤0306民初5938号《民事判决书》中，南航公司确认“南航明珠花园项目”已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，属于现售项目，不采取预售方式销售。目前，明珠花园已完成竣工并办妥竣工验收手续，申购人已于2016年9月起陆续办理入户、入住手续。2019年1月，原告找到被告及第三人，要求其为原告办理涉案房产的入住手续，但遭到被告的拒绝。另查，第三人已允许林伟波入住涉案房产。原告认为，原、被告签订的《南航明珠花园商品房订购合同》合法有效，且原告已按合同约定足额支付总房款。被告也确认明珠花园已完成竣工并办妥竣工验收手续，其他申购人已于2016年9月起陆续办理入户、入住手续。原告有权要求被告交付涉案房产给原告，且在（2018）粤0306民初5938号《民事判决书》中，被告已经明确主张“公司不支持员工通过个人协商转让员工住宅申购权利，由此产生的任何纠纷，均由当事人全部承担”，对于原告与林伟波之间的转让纠纷应由原告与林伟波自行解决。被告应依据《南航明珠花园商品房订购合同》约定向原告交付涉案房产，被告拒绝交付已构成违约。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告南航公司辩称，一、涉案明珠花园是面向公司航空专业人士和高级管理人员发售，具有保障性质的政策性商品住宅。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，涉案房屋属于单位集资建房中产生的分房、腾房纠纷，依法不属于人民法院的受理范围，应当依法驳回起诉。二、因本案案外人林伟波出具了其与原告之间有关涉案房屋合同争议的已生效判决[(2016)粤0305民初2650号判决书]及相关承诺，被告基于诚实信用的基本原则将涉案房屋钥匙移交给林伟波。三、因涉案房屋已被林伟波实际占有，被告无法控制、使用该房屋，亦无法将其转交给原告。况且房屋被买受人占有，是原告与买受人林伟波之间的合同关系导致的结果，其应当承担其与林伟波的房屋买卖合同履行的正当义务，其要求被告交付已经被他人合法占有的房屋，实属强人所难，且无法律依据，应予驳回。综上所述，原告因其与他人签订的房屋买卖合同引发的单位集资建房中的占房、腾房纠纷不属于法院受理范畴依法应予驳回；况且，涉案房屋被买受人占有有生效判决确认的有效合同依据，被告无权要求、无法强制已经占用了房产的买受人搬离、腾房，原告的诉讼请求无法律依据，法院依法驳回。第三人深圳市航天物业管理有限公司述称，一、2016年7月6日生效的（2016）粤0305民初2650号民事判决书确认，原告与林伟波签署的《房产转让协议》合法有效。按照该生效判决书认定的事实，原告将以其名义内部所购的集资房及附带车位等产权转让给林伟波；林伟波支付转让款后，可以以原告的名义购买该集资房。被告与林伟波2016年8月30日签订的《入户装修特别事项约定协议》明确，被告与林伟波于2015年6月签订了《商品房订购合同》。被告2016年8月31日出具的《南航明珠花园交钥匙通知书》亦明确，林伟波为l栋C座2单元10D号钥匙的领取人。第三人基于以上事实，合理、善意信赖为案外人林伟波提供物业服务。二、原告并非物业服务合同的主体，也未能确定是涉案房屋的所有权人，第三人与原告不存在权利义务关系，无权要求第三人协助其办理涉案房产的入住手续。三、本案纠纷涉及原告与被告、林伟波之间就涉案房产的购买、转让等问题。第三人可以根据物业服务合同各提供约定的物业服务，但是就涉案房产的腾退、交接、入住等问题均应由其各方自行解决，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2012年7月19日，原告钟鹏（甲方）与案外人林伟波（乙方）签订《房产转让协议书》，约定：1、甲方同意将以其名义内部所购买的位于深圳市宝安区西乡宝安大道与航城大道交叉口西北侧地块“南航明珠花园”设计户型为“120平方米以上”的集资房一套及该房产附带的“南航明珠花园”楼盘集体分摊承建所得商铺、车位等所有的产权转让给乙方，乙方同意除支付集资购房款外再给甲方17万元作为转让费；2、该集资房由甲方于2009年6月以其名义向“南航明珠花园”开发商申请购买设计户型为建筑面积“120平方米以上”集资房一套，包括赠送面积及该房产附带集体分摊的商铺、车位等所有产权（该房产至今尚未建成，房号需建成后才能确定）；2012年8月1日前，乙方应向甲方支付470000元，其中300000元用于甲方已向“南航明珠花园”开发商支付第一期集资款，即房屋地价及工程设计款等，余款170000元为乙方向甲方支付的该集资房转让费，以上款项还清后，乙方拥有以甲方名义购买该集资房的购房权，甲方明白并应无条件配合；3、乙方不得迟于“南航明珠花园”开发商公告的工程建设款、办理房产证税费及其他相关款项缴交最后期限前五个工作日，向甲方支付对应款项，甲方向乙方开具相应收据，在甲方向“南航明珠花园”开发商和相关部门缴交相关款项后，甲方应向乙方提交由开发商出具的工程建设款、有关部门出具的办理房产证税费及其他相关款项收据原件，并由乙方保管，乙方向甲方开出收据；4、乙方按上述规定按时支付相关款项的前提下，自“南航明珠花园”开发商向甲方移交该房产权之日起，该房产实际使用权直接移交乙方居住、收益，乙方即行使基于实际产权人对该房屋的所有权益，包括该集资房附带的车位权益、赠送面积以及商铺收益；同时，物业管理、房屋维修基金、水、电、煤气、有线电视等费用由乙方自理，至此，乙方实际拥有该集资房及附带的所有产权；5、甲、乙双方需及时主动配合办理好房产证（蓝本）以及蓝本换红本的手续，办理好的房产证原件由乙方保管，并再补充追加制定一份带有该房产房号的买卖合同（补充合同基于本协议内容）。按照该集资房更名适用的国家政策规定，自可以合法更名之日起三个月内，甲方应保证协助乙方将该集资房更名为乙方名下，办证及过户所需相关费用由乙方承担；6、如甲方因自身原因未能履行本协议，除退还乙方已支付的款项、利息及装修费用外需赔偿乙方所缴款项等额的违约金，如乙方违反协议内容，甲方有权收回该集资房产权和使用权，造成损失由乙方承担；甲方确认其配偶已明白并同意甲方签订本协议，并同意以后由甲方全权处理该房产后续相关的所有事宜；及其他内容。钟鹏与林伟波于（2018）粤0306民初5938号案件庭审中确认，双方签署该《房产转让协议书》时，被告南航公司并不知情，且被告原则上不支持员工之间进行转让。2015年6月15日，被告南航公司（甲方）与原告钟鹏（乙方）签订《南航明珠花园商品房订购合同》，约定：甲方经批准取得位于深圳市××××街道的宗地编号为A115—0131的土地使用权，甲方经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园；乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让，其中第1C栋2单元10D房，建筑面积为138平方米；甲乙双方约定该房产按建筑面积计算购房总价款，总金额暂定为1076073.77元；截至2015年6月15日已支付524510元，剩余房款551563.77元，待明珠花园项目验收结算并经审计后，甲乙双方依据最终确定的房产总价款实行多退少补；乙方自行选择自筹资金付款时间截止日期为2015年8月10日，乙方需在此日期前交清剩余款项；甲方在办理竣工验收备案并且项目符合销售条件后，届时除无法办理产权转移登记过户的情形外，应及时与原告乙方签订《房地产买卖合同》。有关房屋交付、验收、配套设施、质量及保修、面积差异处理以及纠纷处理等相关事项，双方将在《房地产买卖合同》或交付文件中具体确定。《房地产买卖合同》及交付相关文件的有关事项将不违背本合同的约定。及其他内容。钟鹏确认收到林伟波于2012年7月23日支付的37万元（其中10万元于入伙时支付），于2015年2月9日支付的22万元，于2015年7月7日支付的15万元，于2015年7月13日支付的5万元，共计79万元，其中包括了转让费人民币115490元，向南航公司支付的购房款利息4510元及购房款本金67万元。钟鹏主张因林伟波未及时支付剩余购房款，故由其直接于2015年8月10日向南航公司支付了购房尾款401563.8元；林伟波主张，由于钟鹏自2015年6月开始不愿意继续履行合同，故林伟波于2015年8月13日向南航公司支付了尾款401563.8元。2016年9月29日，南航公司向林伟波交付了涉案房产，林伟波作为业主签署了《南航明珠花园交钥匙通知书》、《住户声明》、《南航明珠花园业主物品签收表》。各方当事人均确认涉案房产现由林伟波居住使用。另查，2016年3月8日，林伟波以钟鹏为被告，向深圳市南山区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤0305民初2650号，深圳市南山区人民法院依法追加中国南方航空股份有限公司深圳分公司、深圳市南方航空经济发展有限公司（即本案被告南航公司）作为第三人参加诉讼，林伟波诉请确认其与钟鹏签订的《房产转让协议书》合法有效，钟鹏在该案中提起反诉，请求解除其与林伟波签署的《房产转让协议书》。深圳市南山区人民法院于2016年6月15日作出（2016）粤0305民初2650号民事判决，判决确认林伟波与钟鹏于2012年7月19日签订的《房产转让协议书》有效，并驳回钟鹏的全部反诉请求。上述民事判决于2016年7月6日发生法律效力。又查，林伟波主张其与南航公司已形成了事实上的集资建房关系，向本院提起了诉讼，案号为（2018）粤0306民初5938号，诉请确认其与南航公司之间有关涉案房产的集资建房合同成立并有效。本院追加钟鹏为第三人，公开开庭进行了审理，林伟波提交了南航公司向钟鹏发出的《南航明珠花园选房通知书》、林伟波与南航公司签署的《入户装修特别事项约定协议》、南航公司向林伟波发出的《南航明珠花园交钥匙通知书》、林伟波与深圳市航天物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》等证据以证明其主张。其中，《南航明珠花园选房通知书》中记载的涉案房屋业主为钟鹏，委托人为林伟波。钟鹏对上述证据的真实性予以认可，但认为南航公司允许林伟波入住涉案房产不等于承认该房产所有权属于林伟波。本院于2018年6月4日作出（2018）粤0306民初5938号民事判决，认为林伟波与钟鹏签署的《房产转让协议书》，仅系林伟波与钟鹏之间成立的合同关系，对南航公司不具有约束力，亦不构成对南航公司与钟鹏之间签署的《南航明珠花园商品房订购合同》的合同主体变更。林伟波提交的证据不足以证明其与南航公司之间成立集资建房合同关系，其应承担举证不能的不利后果，本院对林伟波的各项主张均不予支持，并判决驳回林伟波的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告诉请南航公司继续履行《南航明珠花园商品房订购合同》，并明确其主张的继续履行内容即为交付涉案房产。经查，原告钟鹏与被告南航公司签署《南航明珠花园商品房订购合同》时，钟鹏已与案外人林伟波签署《房产转让协议书》，明确约定钟鹏同意将其向南航公司内部所购买的涉案房产转让给林伟波，林伟波拥有以钟鹏的名义购买集资房的购房权。生效的（2016）粤0305民初2650号民事判决已经认定该《房产转让协议书》合法有效，则该协议对钟鹏及林伟波均有约束力。从查明的事实可知，林伟波在签署《房产转让协议书》后，已支付了涉案房产的认购款，以钟鹏的代理人的身份进行了选房，并以其本人名义作为业主接收了涉案房产；南航公司亦于庭审中确认，其作为（2016）粤0305民初2650号案件的第三人参与了诉讼，已经明确知悉生效判决确认了钟鹏与林伟波的合同有效，且涉案房产的款项均由林伟波支付，因此将涉案房产交付给了林伟波。南航公司依据生效判决认定的事实而将涉案房产直接交付给林伟波并无不当，应当视为南航公司已完成了《南航明珠花园商品房订购合同》约定的房产交付义务。因此，钟鹏诉请南航公司继续履行上述合同即向其交付涉案房产，并要求第三人深圳市航天物业管理有限公司协助原告办理入住手续，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钟鹏的全部诉讼请求。本案受理费人民币7242元，由原告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 夏  樟  秀人民陪审员 赵    敏二〇二〇年六月四日书 记 员 席俊奇（兼）书 记 员 张  雪  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。