上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10269号原告：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海钜晟置业有限公司，住所地上海市宝山区。原告上海恺泰房地产开发有限公司诉被告上海钜晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本案于2019年7月10日转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，并向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2019年10月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告上海恺泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、确认原、被告于2017年10月20日签订的《虹桥世界中心定购协议》、《框架协议》已经于2019年1月26日解除；2、判令原告有权没收被告支付的定金人民币(以下币种均为人民币)100万元；3、判令被告向原告支付违约金4,691,757.15元。在审理中，原告撤回第2项诉讼请求，明确第3项诉讼请求为判令被告向原告支付违约金4,552,407.30元。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告签订《虹桥世界中心定购协议》及《框架协议》，被告向原告购买位于上海市青浦区诸光路1588弄虹桥世界中心359号801室-812室房屋，拟购房屋预测建筑面积2,226.93平方米，拟购房屋转让价款91,048,146元。定购协议约定，被告向原告支付定金100万元，作为对双方订立商品房预(出)售合同的担保，签订合同后定金转为房价款。框架协议约定了房款的支付期限及违约责任等。框架协议签订后，原告于2018年3月9日取得了商品房预售许可证。之后，原告向被告发出通知，要求被告签订商品房预售合同。由于被告未与原告签订商品房预售合同，又未按定购协议及框架协议的约定向原告支付购房款，原告于2019年1月25日向被告发出解约函，要求解除定购协议及框架协议，没收被告已支付的定金，且要求被告按约定向原告支付违约金。被告的行为已构成严重违约，原告的合法权益应当受到法律保护。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海钜晟置业有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2017年10月20日，原告与被告签订《虹桥世界中心定购协议》，协议约定被告向原告购买位于上海市青浦区诸光路1588弄虹桥世界中心359号801室-812室房屋，房屋预测建筑面积2,226.93平方米，房屋单价每平方米42,137元，房屋总价93,835,143元;定金100万元，被告已支付的定金作为对双方订立商品房预(出)售合同的担保，签订商品房预(出)售合同后，被告支付的立约定金转为房价款。协议另行约定了其他事项。同日，原告与被告又签订《框架协议》，协议约定被告向原告购买位于上海市青浦区诸光路1588弄虹桥世界中心359号801室-812室房屋，房屋预测建筑面积2,226.93平方米，被告应当支付给原告的交易价款按照每平方米建筑面积单价40,885.05元计算，转让价款91,048,146元；付款期限为被告应于2017年10月20日前支付至总房款的20%的首付款18,209,632元，被告应于2017年11月20日前支付总房款的30%二期款27,314,444元，若届时原告未取得预售许可证的，则付款时间相应顺延，以正式签署此房屋买卖合同当天支付此房款，被告应于2017年12月20日前支付总房款的尾款(若届时原告未取得预售许可证的，则付款时间相应顺延，以正式签署此房屋买卖合同为准，签约后30天内支付此房款)45,524,070元；原、被告双方同意，待原告取得拟购建筑的预售许可证后7日内，双方共同签订拟购建筑中各分别单元的预售合同或买卖合同并办理网签备案手续；发生以下事件，原告有权在以下事件发生后30工作日内或双方另行协商并书面确定的其他期限内以书面方式通知被告后立即单方全部解除本协议及本协议项下所涉及拟购建筑的预售合同及其他相关合同、协议等；被告应承担相当于被终止部分的拟购建筑相对应的暂定总价5%的违约金：1、被告逾期向原告支付拟购建筑的相对应转让价款逾期超过90工作日的；2、因被告原因，被告未按照合同约定与原告签署预售合同超过20工作日的；3、因被告未按照约定配合原告办理拟购建筑的验收交付、交易价款确认等各项手续，导致该项手续办理时间延迟超过90工作日的；4、被告发生其他违约行为，在发生之日起90工作日内仍未改正，且该等违约行为影响原告实现合同目的。协议另行约定了其他事项。上述协议签订后，被告按约向原告支付定金100万元及首期款18,209,632元。2018年3月9日，原告取得商品房预售许可证。2018年11月30日，原告向被告发出通知函，要求被告收到通知函之日起7日内与原告签订商品房预售合同。因被告未在通知函指定期限内与原告签订商品房预售合同，且被告又未按协议约定向原告支付购房款，原告于2019年1月25日向被告发出解约函，要求解除定购协议及框架协议，没收被告已支付的定金，并要求被告按协议约定向原告支付拟购房屋总价5%的违约金。以上查明的事实，由原告的陈述、虹桥世界中心定购协议、框架协议、预售许可证、通知函、解约函等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告之间所签订的《虹桥世界中心定购协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。同日，双方又签订《框架协议》，该协议明确记载了买卖的标的物、房屋的坐落、建筑面积等，并确定了交易价格、付款期限、违约责任等，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。上述协议签订后，被告仅向原告支付定金及首期购房款，却未按约支付剩余购房款，该行为已构成违约，应按协议约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告解约函之日即2019年1月26日。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海恺泰房地产开发有限公司与被告上海钜晟置业有限公司于2017年10月20日签订的《虹桥世界中心定购协议》、《框架协议》于2019年1月26日解除；二、被告上海钜晟置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恺泰房地产开发有限公司违约金人民币4,552,407.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币43,219.30元，由被告上海钜晟置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  邵 勇人民陪审员  李霞芳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。