广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17096号原告：邓生品，男，汉族，1980年8月5日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，522425198008052454。委托诉讼代理人：李光清，广东律参律师事务所律师。被告：张金道，男，汉族，1984年7月27日出生，户籍地址江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎德智，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告邓生品诉被告张金道房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告邓生品及委托诉讼代理人李光清、被告张金道及委托诉讼代理人闫冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业运营承包合同》、《租赁协议（补充协议）》、《公寓运营降租协议书》以及原告与被告、熊孝云签订的《物业运营承包合同》；2、判令被告与熊孝云将恒扬大厦3-4层物业及设施返还给原告；3、判令被告支付拖欠租金696000元（人民币，下同）及违约金253952元；4、判令被告及熊孝云共同向原告支付拖欠的租金198480元及违约金23817.6元；5、本案全部诉讼费用由被告及熊孝云承担。原告于庭前提交了撤回对熊孝云的起诉申请，本院已作出（2019）粤0307民初17096号民事裁定书予以准许。原告变更诉讼请求如下：1、解除原告与被告张金道签订的《物业运营承包合同、《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》、《公寓运营降租协议书》；2、被告张金道向原告支付拖欠的租金560880元，违约金（违约金具体数额以庭审陈述的方式计算）；3、被告张金道承担本案诉讼费、担保费、律师费30000元。原告在庭审中，确认收到被告于2019年1月26日、2月19日、2月20日、3月1日、3月2日、3月25日共计转账的105000元，该款项应当予以扣减，故对其上述第2项诉讼请求的总金额变更为455880元，违约金的计算方式将进行相应变更。被告答辩要点：1、原告主体不适格。根据原告在签署合同之前向被告提供的原告享有涉案物业出租权的证据显示，该房产是由原告作为法定代表人的深圳前海龙之谷创客空间文化有限公司（以下简称龙之谷公司）进行承租，而出租方为深圳市三鼎时代电子商务有限公司（以下简称三鼎公司），其后均是本案原告以法定代表人身份在履行三鼎公司签订的租赁合同，因无证据证明原告行为是否为龙之谷公司的行为，故本案原告主体不适格；2、原告未提供涉案物业有产权证书或建设工程规划许可证，故双方签订的合同系属无效；3、双方往来时，被告在2018年12月前均按照合同约定的租金金额向原告履行支付租金义务，履行过程中出现以下情况：（1）原告为了减少繁琐手续，口头要求被告将部分租金交给原告的前手承租人；（2）涉案物业出租给原告时，原告进行了隔断和装修，当被告承租后（用途为公寓）在实际使用过程中遭到了大量租客投诉，因原告装修房屋质量差，防水没有做好，导致房屋渗水及发霉等严重质量问题，致使被告经营遭受严重损害，根据双方的合同约定，因房屋装修质量产生的维修义务及费用均应由原告承担，但由于原告拒不履行维修义务，也不愿对被告垫付的维修费承担支付责任，故2018年12月被告提起抗辩权，暂停向原告支付2018年12月至2019年2月的3个月租金，后双方达成协议，将该三个月租金与被告垫付的装修费损失进行了冲抵，同时达成了降租协议；4、后因为原告原因，造成被告经营陷入困难，被告要求解除合同，原告不同意，认为如果解除，将会导致房屋空置损失，故在原告要求下，被告找到案外人熊孝云，三方重新签订了租赁合同，本案被告由承租方变为担保方，且原告在同意租赁合同概括性转让给熊孝云之前，与本案被告达成协议并结算完毕，双方的争议及合同随着2019年3月25日原告与熊孝云签订《物业运营承包合同》时已经解除，解除后的权利义务也已履行完毕，故请求法庭驳回原告所有的诉讼请求。本案相关情况一、涉案的位置及所有权：关于涉案物业，原告提交1991年历史房产证复印件，显示位置位于宝安××××村杉山吓，本院依申请向原告委托诉讼代理人出具调查令，前往深圳市龙岗区布吉街道办历史遗留办公室，调查上述地址现在的门牌号以及有无相关报建许可手续，深圳市龙岗区布吉街道办历史遗留办公室出具项目信息及建筑物信息材料，显示现今详细地址为深圳市龙岗区布吉街道龙岭社区吉华路195号，经过用地和建筑工程许可审批，所有权人为赵国武。涉案房产经多方转租给深圳市三鼎时代电子科技有限公司（以下简称三鼎公司），再由三鼎公司转租给原告及深圳前海龙之谷创客空间文化有限公司（现名：深圳龙之谷科技有限公司，以下简称龙之谷公司，原告系其法定代表人及股东），龙之谷公司出具授权委托书，授权原告对涉案房产享有转租权，原告将涉案房产转租给被告。二、租赁合同签订情况：原、被告于2017年7月14日签订了《物业运营承包合同》，主要内容为：协议期自2017年7月4日至2022年11月14日止，原告给予被告免费租期，按原被告双方约定的装修、维护、设备齐全，卫生清洁干净，被告可以进场经营后算10天免租时间；承包运营费，每月78000元，租金每两年递增8%，合同到期后以届时物业租金的市场价格优先给乙方承包运营；被告应于每月5号前以银行转账方式向原告支付当月承包运营款；合同签订时被告向原告缴纳押金270000元，三个半月整包运营款273000元，原告出具押金及承包运营款收据（其中被告支付的100000元自动冲抵承包运营款，被告签订协议时应向原告支付443000元），如果被告需要原告开具租金发票，须原被告双方另行协商，同时由上产生的税费由被告自行承担，合同期满在被告交清承包运营费，水电费等先关费用后，原告即可无息退还被告押金；被告必须依约缴纳承包运用款及相应水电费用，如有拖欠5日以上，每逾期一日，原告有权向被告加收每月承包运营款的3%作为滞纳金，如拖欠租金达一个月，视被告违约解除协议，原告有权没收被告押金，被告无条件将物业及其配套家具电器完好交还原告，否则造成的各项损失（包括物业租金、家具电器损失、诉讼费、律师费、保全费、执行费、误工损失等）。双方在落款处签名捺印确认。原告与被告于2018年1月15日签订《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》，该协议主要内容为：被告一次性付给原告50000元用于该出租物业处理外界公关关系，原租金每月78000元，从2018年2月份起原告每月下调6000元，即被告只需每月向原告缴纳租金基数72000.00元，递增在72000元租金的基础上递增8%，原、被告双方所有账目全部结清，后续对外关系的处理及花费，由被告负责；租赁合同期内有房间卫生间因原防水故障引起的渗水，原告负责承担修缮维修费用及给予对应房间的5天维修免租期，其他维修的花费由被告负责。原告与被告于2019年3月1日签订《公寓运营降租协议书》，该协议书主要内容为：从2019.3.1日起，原告同意每月收租金20400元，原告收取的租金日期、递增比例、递增时间按照陈锋与恒扬大厦代表签署的协议相关约定为准，被告每月另外支付给恒扬大厦方的租金，按照陈锋与恒扬大厦代表签署的额度、递增比例、递增时间执行（说明：被告每月支付的租金，分为支付给原告的月租金以及支付给恒扬大厦方的租金两部分组成）；原告在降租后，被告应忠实运营管理好公寓，在此后的运营期内，当公寓总体平均每件的租金收益超过1500元/月后，每月租金回复原双方签署补充协议的租金约定；原告同意降租金以后，被告对公寓的日常整体运营维护以及对外关系维护产生的费用由被告承担，卫生间漏水按原被告双方2018年1月15日签订的补充协议为准；被告目前（目前是指2019年3月1日）已经拖欠原告租金3个多月，经过协商，签署本协议的当时，被告支付拖欠租金额其中的50000，余下部分，在2019年4月30日支付齐全（但3月份的租金按照正常约定日期支付），否则，本补充协议无效，原被告双方的权利义务关系按照原被告双方原签署的协议约定为准。三、合同履行情况：原告主张，被告拖欠租金情况如下：2018年1月欠租78000元、2018年6月份至11月份每月均欠租41600元、2018年12月至2019年2月每月均欠租77760元，共计560880元；并主张因双方约定每月5日前收当月租金，根据双方之间签订的《物业运营承包合同》第七条约定，拖欠5日以上，逾期1日按每月承包运营费的3%收取违约金，故诉求拖欠前5日按月利率3%计算，自第6日开始按2%计算，从上述每笔租金应交租之日起计算至实际付清之日止。被告主张，原告所主张的拖欠租金部分其已全部支付完毕，具体情况如下：1、确认2018年1月应交租金为78000元，其通过双方签订的《深圳布吉恒扬大厦3-4层公寓交接补充协议》中约定由原告承担的维修费及装修费74653元（自制费用清单统计）进行了抵扣，剩余金额双方口头约定免除，并于2018年1月15日双方签订的《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》中明确原、被告双方所有项目已结清，并提交上述证据予以佐证；2、确认2018年6月至11月各月应交租金72000元，其中每月30400元支付给原告，剩余部分41600元及水电费，根据原告的要求，均转账给原告的前手承租人郑俊孝或陈金龙，并提交郑俊孝和陈金龙的情况说明予以佐证，显示该二人确认已收到被告向其交纳的涉案物业的2018年6月至2019年2月的租金及水电费；3、确认2018年12月至2019年2月各月应交租金为77760元，其中每月45760元及水电费均转账给陈金龙，每月原告应收取的32000元被告当时未支付，后双方签订《公寓运营降租协议书》并结算，同时提交原告签名落款日期为2019年3月1日的结算页面，显示内容为“欠邓总租金3个月×30400元=91200，－已交10000=81200，81200-3月1号交50000元=31200元”，被告主张其意思为：确认该三个月共应向原告支付91200元，减去之前已交的10000元（2019年1月26日微信转3000元，2019年2月19日微信转账5000元，2019年2月20日微信转2000元），剩余81200元其中2019年3月1日支付50000元（3月1日支付38000元，3月2日支付12000元），故还剩31200元，其在2019年3月25日支付45000元给原告妻子陈丽梅，其中多出来的部分系合同变更手续费，并提交相应的转账记录予以佐证。原告回应如下：1、关于2018年1月租金，确认被告提交的《深圳布吉恒扬大厦3-4层公寓交接补充协议》的真实性，但对被告自行制作的费用清单统计不予认可；2、关于2018年6月至11月租金，确认被告将剩余款项支付给了其前手承租人郑俊孝或陈金龙，但主张其事前并不知情，且在事后得知后口头告知被告以后要直接支付给原告，且确认该期间其未再重复支付其自身应当向郑俊孝或陈金龙支付的部分，其主张被告该部分租金支付给郑俊孝或陈金龙不符合合同约定；3、关于2018年12月至2019年2月租金，原告对被告提交的结算页面签名真实性予以认可，但称其留有很多空白文档的签名页面在被告处，其对结算内容不予认可；确认收到被告于2019年1月26日、2月19日、2月20日、3月1日、3月2日、3月25日共计转账的105000元，并同意该款项应当在其诉请总金额中予以扣减。四、涉案物业现在的情况：原告作为甲方，案外人熊孝云作为乙方，被告作为乙方的连带责任担保方于2019年3月25日签订《物业运营承包合同》，约定原告将涉案物业出租给熊孝云，协议期自签订之日起至2022年11月14日止及其他租赁相关事宜，并约定被告承诺对其引荐的熊孝云进行担保，若熊孝云违约，被告与熊孝云一起对原告负连带责任，同时若熊孝云违约，被告愿意同时承担其对原告造成的原有违约责任（具体内容见原、被告原来签署的物业运营承包合同及补充协议）等。原告确认，自上述合同签订后至庭审时，涉案物业一直由案外人熊孝云租赁使用，且熊孝云已交纳2019年3月的租金，其与熊孝云就涉案物业租赁事宜另行达成和解协议。裁决结果本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。原告与被告签订的《物业运营承包合同》、《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》、《公寓运营降租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于解除合同。原告与案外人熊孝云在被告的担保下，于2019年3月25日就涉案物业的租赁事宜另行签署《物业运营承包合同》，且该日后至今涉案物业已由熊孝云正常租赁使用并承担相应义务，原告与被告之间的租赁关系自该日起已实际解除，双方亦在庭审中对此予以确认，该解除系双方协商一致的结果，故本院对原告与被告签订的物业运营承包合同》、《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》、《公寓运营降租协议书》于2019年3月25日解除的事实予以确认。关于原告主张的拖欠租金。其一，关于2018年1月租金，被告提交的《深圳布吉恒扬大厦3-4层公寓交接补充协议》，原告对其真实性予以确认，即存在相应维修及装修费用双方约定由原告承担的事实；原告虽对上述补充协议后的自制费用清单统计不予认可，但双方于2018年1月15日签订的《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》中明确载明签约当时原、被告双方所有项目费用已结清，上述证据之间相互印证，故对被告关于2018年1月租金已通过装修维修费用抵扣及部分口头免除予以结清的主张，本院予以认可，对原告的主张不予认可；其二，关于2018年6月至11月租金，庭审中双方均确认原告主张的被告未支付的部分，实际上支付了原告的前手承租人，原告虽主张其事前对该事实不知情，但其亦在庭审中陈述其知情后仅告知被告以后要交给原告，对被告已支付部分并未提出相应异议，也未就被告代替其向前手承租人支付的部分进行重复支付，故可视为原告对被告该支付行为的追认，因此对原告在本案中对该已支付部分重新主张的诉求，不予认可；其三，关于2018年12月至2019年2月的租金，被告提交的结算页面，有原告签名确认，与双方签订的《公寓运营降租协议书》及被告提交的转账凭证相互印证，原告亦对相应款项收取予以确认，故对被告关于上述租金已经支付完毕的主张予以认可，对原告的主张不予认可。综上，对原告的该项诉求，本院依法不予支持。关于违约金。根据前述分析，原告所主张的被告拖欠的租金，事实上已全部支付完毕，被告并不存在拖欠租金的事实，且双方在实际履行过程中租金支付没有相应规律，已经实际改变了双方在合同中约定的租金支付期限，故对原告要求被告因拖欠租金而应支付违约金的诉求，本院依法不予支持。关于担保费、律师费。原告并未就其为本案实际支付担保费、律师费提交相应证据予以证明，且就双方合同的解除，被告并不存在违约责任，不存在承担上述费用的基础，故原告的该项诉求，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邓生品与被告张金道签订的《物业运营承包合同》、《物业运营承包合同租赁协议（补充协议）》、《公寓运营降租协议书》于2019年3月25日实际解除；二、驳回原告邓生品的其他诉讼请求。本案受理费7568元（原告已预交）、保全费5000元，由原告邓生品负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇二〇年五月二十日书记员 赖丽萍