江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4004号 原告：张玉伟，男，1966年9月18日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：孙忠志，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：赵荣新,男，1957年2月12日出生，汉族，住徐州市云龙区。 第三人：赵磊，男，1981年5月18日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告张玉伟与被告赵荣新、第三人赵磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日、2019年10月31日、2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告张玉伟及其委托诉讼代理人孙忠志，被告赵荣新到庭参加诉讼。第三人赵磊2019年10月22日、2019年10月31日到庭参加诉讼，在2020年7月13日庭审中，其经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告依约定返还购房款12万、利息24万（利息一年12万元，计算10年），补偿款64万（依据双方约定），合计100万元；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2009年6月3日，被告为建厂房需要与原告签订《出售房屋协议书》，将被告老宅基地一处东西长15.7米、南北宽8.6米，面积400平方的房子出售给原告。2019年3月房屋拆迁，被告反悔。以合同无效为由，主张应由自己获取拆迁补偿款、物。考虑到原告自2009年就将12万购房款支付被告，对被告建厂给予较大支持，厂房拆迁已获丰厚赔偿。另考虑到11年来的物价上涨、利息等因素，经双方商定，原告将购房收据以及建房手续交被告办理拆迁赔偿手续，所获赔偿款物除去原告本息，双方各获一半。现被告已获各项补偿合计200万余元，但拒不履行赔偿协议。欲将该房所获安置房、款转让给其子。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼请求。 被告辩称：当时我盖得房子是半成品，当时我妻子急需用钱看病，所以房子没盖好就卖给原告了，第三人知道这个事之后不让卖这个房子，当时要把钱退给原告，但是原告不愿意要。2009年6月份分两次收到12万，以收条为准。 第三人辩称：同被告意见。 本院认定如下事实：原告张玉伟（乙方）与被告赵荣新（甲方）于2009年6月3日签订《出售房屋协议书》，协议约定：一、甲方有老宅基地壹处东西长15.7米、南北宽8.6米=400.056平方米注（三层主体已盖好）。二、甲方房南后面有部分空地由乙方使用，有矛盾由甲方出面解决。三、房屋西向北隔壁往北4米有乙方使用。四、所有没干完的主体工程由甲方付费完成。五、甲乙双方成交价壹拾贰万元整，乙方首付拾万元整，下差贰万元等甲方把遗留问题解决完一次性付清。六、乙方付清款后，甲方写收条为证。以上协议双方不得反悔。七、本协议一式两份都具备同等法律效益。如果单方违约，另一方可向人民法院起诉。后有草图一份。协议签订后，被告赵荣新即将案涉房屋交付于原告，房屋自建至今一直没有办理权属证书。原告张玉伟自认一直没有使用该房屋。 2018年12月27日，因翠屏山片区改造一期项目需要，根据徐州市人民政府房屋征收决定，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）作为房屋征收部门与作为被征收人的赵磊（乙方）就补偿安置事项达成征收编号为C2-6的《房屋征收补偿协议》。协议约定：一、房屋坐落云龙区长山村，产权性质：私房；用途：住宅；房屋结构及层次：砖混；建筑面积：172.37㎡（私房）；用地面积123.12㎡；土地性质：集体土地；土地用途：住宅。四、乙方被征收房屋补偿总额1391595元，其中房屋补偿991128元（172.37㎡×5750元/㎡评估单价）、附属物补偿44278元（无证建筑：170.3㎡×260元/㎡=44278元）、搬迁、过渡、奖励等费用356189元（提前奖600元+6000元+21天×征收面积×2元=13840元、搬迁奖励51.71㎡×5750元=297333元、搬家费3447元、误工费200元、预付过渡费41369元。五（二）、乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价；甲方提供的产权调换房屋总价款为1278516元，乙方补偿总款1391596元，差价款115079元由甲方支付乙方于三十日内结清。 另查明，第三人赵磊系被告赵荣新之子，在徐州市云龙区翠屏山街道办事处于2018年6月26日出具的《房屋及土地现状调查表》中涉案房屋的产权人为被告赵荣新。其后的《选房表》、《房屋征收补偿变现表》、《定销商品房产权调换备案表》、《房屋征收补偿协议》、《徐州市云龙区翠屏山片区改造项目面积认定单》等文件中涉案房屋C2-6的被征收人均为赵磊。原告张玉伟系徐州市金山桥开发区西贺村村民非徐州市云龙区翠屏山街道办事处长山村村民。 本院认为，一、关于原告张玉伟与被告赵荣新签订的《出售房屋协议书》的协议效力及缔约过失问题。原告张玉伟与被告赵荣新于2009年6月3日签订的《出售房屋协议书》，因原告并非宅基地所在的徐州市云龙区翠屏山街道办事处长山村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”关于农村宅基地使用权的取得,有着严格的身份限制,即只有具备集体经济组织成员身份,才可以依法享有宅基地使用权,且宅基地的分配制度实行一户一宅制,当宅基地上所建房屋被转让,该土地的使用权也随之一并转让。原告张玉伟并非该集体经济组织成员,被告赵荣新与张玉伟签订的《出售房屋协议书》将涉案宅基地上的房屋出售给非该集体经济组织成员的行为改变了农民集体所有的土地性质,违反了上述法律规定,该《出售房屋协议书》为无效合同,不受法律保护。原告张玉伟及被告赵荣新均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，在此情形下，二人仍签订该《出售房屋协议书》，故对于该协议的无效后果，二人均有过错且过错相当，应各自承担缔约过失的责任。 二、关于原告诉请各项费用是否予以支持问题。因案涉协议已被认定无效，故对于原告张玉伟要求被告返还12万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。至于原告张玉伟关于12万元利息的主张，因造成合同无效双方均有过错，应各自承担其相应的责任，故对此主张，本院不予支持。现案涉房屋已被依法征收，征收补偿利益也已确定并将给付房屋征收补偿协议签订人即被告赵荣新之子赵磊，而该房屋因征收补偿所确定的补偿款早已远远超出当时的购房成本，仅仅判令由被告赵荣新返还原告张玉伟购房款12万元将会导致双方权利义务严重失衡，故对涉案房屋的征收补偿利益应在原、被告之间合理分配。现房屋征收部门规定的各项补偿标准确定案涉房屋的补偿总额1391595元，其中房屋价值991128元、附属物44278元、搬迁、过渡、奖励等费用356189元。案涉房屋被征用之前，原被告双方均未使用该房屋，虽然本案《出售房屋协议书》无效，但按双方各占50%的份额对征收补偿利益进行分配并不会使双方权利义务显著失衡，原告因此获得的补偿款为（房屋征收补偿总额1391595元-购房款120000元）×50%=635797.5元。 被告赵荣新作为无效合同的签订人，应当承担原告应得补偿款的给付义务。被告赵荣新实为被征收房屋所占宅基地的登记权利人，第三人赵磊作为被征收人签订房屋征收补偿协议，在被告赵荣新负有向原告张玉伟给付房屋征收补偿利益义务的情况下，由第三人赵磊签订房屋征收补偿协议并领取补偿利益，故第三人赵磊应在领取的案涉征收补偿利益范围内与被告赵荣新承担连带给付义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵荣新于本判决生效之日起十日内返还原告张玉伟购房款12万元； 二、被告赵荣新于本判决生效之日起十日内给付原告张玉伟房屋征收补偿金额635797.5元； 三、第三人赵磊在领取的案涉征收补偿利益范围内与被告赵荣新承担连带给付义务。 四、驳回原告张玉伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，保全费5000元，原告张玉伟负担4800元，由被告赵荣新、赵磊负担14000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  胡根平 人民陪审员  刘湘锦 人民陪审员  祖国权 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  王 璐