上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12348号原告：彭坤。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被告：上海昶军物业管理有限公司。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。原告彭坤与被告上海昶军物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序于2018年5月17日公开开庭进行了审理。后因本案须等另案处理结果为依据,于2018年5月17日中止审理。恢复审理后于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告彭坤的委托诉讼代理人向诗图,被告上海昶军物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭坤向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告房屋押金4万元；3、判令被告返还原告已付租金12万元；4、判令被告赔偿转让费8万元、装修费10万元、办公电器6万元、工人工资8万元、未营业损失10万元、广告制作费4万元、通信费2,000元、交通费2,000元。事实与理由：2017年5月27日，原、被告签订《租赁合同》，原告承租上海市闵行区罗锦路856号-2物业，约定月租金2万元，租期自2017年6月1日至2020年1月31日，押金4万元。合同签订后，原告向被告支付6万元租金，4万元押金。原告承租房屋欲经营房地产中介公司，需在涉案商铺地址上注册成立新公司。承租房屋时，被告的法定代表人刘某提供一份证明文件，称其2016年年底已拿到大房东授权，故原告相信被告有权出租。原告当时没有看产证，存在一定的疏忽。合同履行过程中发现出租方并非产权人。起初涉案房屋是案外人李某承租，原告认为该商铺地理位置佳，为让李某清场搬离，并保证被告将涉案房屋出租给原告，应被告法定代表人刘某的要求，原告一次性支付李某8万元转让费。李某原经营水果，但与原告经营房地产的装修风格不同，原告拿到房屋后重新进行了装修。原告申请工商注册，2017年11月13日左右企业名称预核通过，工商局要求原告提供产权凭证，原告通过短信与被告沟通，但被告一直未提供。原告逼问之下，被告才告知产权人系案外人姜某某、周某某、姜某甲三人。原告与产权人沟通后，才得知被告没有转租权，且当初被告出具的产权人委托书是被告伪造的签名，产权人并没有签字也不会提供产权证。产权人已起诉被告的法定代表人刘某，因违法转租，要求解除合同。因原告未取得营业执照，故未实际开展经营。原告与被告及刘某进行反复沟通，协商解除合同事项。2018年1月18日原告清场搬离，将房屋钥匙交还给被告，水电煤结清，但被告未退还押金。原告租赁房屋目的是为了注册公司进行经营活动，但被告无大房东授权，却欺骗原告有授权，属于擅自转租，损害产权人及原告的利益，故转租行为无效，涉案租赁合同应被确认为无效合同。原告共支付半年租金12万元，要求被告全部退还。原告装修、进场、招聘人员等工作均已完毕，注册公司后等待开业。因被告未能提供产权证，无法办理营业执照，需要解聘人员，造成一定的经济损失，故诉至法院。如法院审理后认为租赁合同有效，具体的返还金额及赔偿金额无变化。被告上海昶军物业管理有限公司辩称：原、被告签订的租赁合同有效，涉案房屋的房东周某某向被告的法定代表人刘某出具的书面证明可见房东同意刘某或刘某的委托人将涉案房屋对外出租及管理。周某某与另两个产权人是一家三口，被告及其法定代表人刘某有理由相信，周某某可代表另两个产权人向刘某出具证明，故被告与原告签订的租赁合同应为有效。原告要求退还租金、赔偿款项无法律依据。2017年6月1日起至2018年1月18日原告强行将钥匙留置在被告处的时间段内，房屋一直在原告控制使用之下，原告应支付租金或使用费。与原告租金结算完毕后，押金可以退还。关于各项赔偿费用，原告无证据证明其确实发生相应损失，如转让费等由案外人收取，被告并未参与，不应由被告承担。对各项费用均不认可。2018年1月18日原告交还钥匙，租赁合同被提前解除，解除的责任在原告，被告对合同的解除没有责任。双方在合同中明确约定，被告无义务向原告提供任何材料，被告只负责出租房屋，其余一概不负责。故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月27日，被告上海昶军物业管理有限公司（甲方、出租方）与原告彭坤（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将上海市闵行区×路×号×的物业出租给乙方使用，建筑面积为95平方米，租期自2017年6月1日起至2020年1月31日止，每月租金2万元。租金先付后用，乙方每3个月缴一次，乙方应于2017年5月27日支付6万元，第二次为2017年8月31日支付6万元，以此类推。乙方须支付租赁保证金4万元。双方在合同6.1条约定，除合同书两份除外，甲方不提供任何材料给乙方。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金4万元、租金6万元。当日，原告（乙方）与涉案房屋的上一任租户李某（甲方）签订《协议书》，约定：1、清空店铺内的所有垃圾及厨卫拆除搬出；2、保证两台空调正常使用；3、营业执照在2017年6月5日前申请注销。本月底（5月31日）交付钥匙并水、电、煤结清。本次转让费8万元整，现支付7万元，剩余1万元营业执照注销后付清。2017年11月13日，上海A房地产经纪有限公司向工商部门申请在×路×号中设立上海A房地产经纪有限公司闵行分公司。11月22日，原告短信联系被告方人员称，工商局已通知其抓紧时间办手续，如果办不了要关店。大房东不配合其办理执照，其就开不下去了，房租要晚点打给被告。11月25日，原告短信联系被告方人员，称合同上写清楚甲方要提供给乙方办理执照的所有材料，可是被告方有好多材料没有提供。12月1日，原告又短信催告要求被告方提供办理执照的相关材料，并向被告方发送了A地产卷帘门关闭的照片。2017年11月至2018年2月间，被告多次发函要求涉案房屋产权人周某某配合原告办理营业执照。2018年1月18日，被告出具收条言明，收到涉案房屋门面钥匙一把。该收条上还有“房内已清场，交接完”的字样。原告诉至法院后，2018年5月17日庭审时，被告自认收取租金12万元，从2017年6月原告进场至退场，“租金刚好用完”。被告未向原告退还租赁保证金4万元。另查明，涉案之上海市闵行区×路×号底层建筑面积204.14平方米的店铺房地产权利人为姜某某、周某某、姜某甲。刘某系被告上海昶军物业管理有限公司的法定代表人。姜某某、周某某、姜某甲为一家三口。2016年12月26日，姜某某、周某某、姜某甲（甲方）与刘某（乙方）签订《商铺租赁合同》。甲方将上海市闵行区×路×号×出租给乙方经营面包房，租期5年，至2022年2月8日到期。未经甲方书面同意乙方不得转租及转让。2016年12月27日，周某某向刘某出具《证明》，同意刘某或刘某的委托人将上述房屋对外出租及管理，上述授权的有效期以刘某与次承租人的合同期为准。姜某某、周某某、姜某甲为与刘某的房屋租赁合同纠纷案于2018年5月8日诉至本院。因周某某对《证明》落款处“周某某”的签名有异议，申请了笔迹鉴定。鉴定意见认为，该签名字迹是周某某本人所写。该案一审判决后，二审中姜某某、周某某、姜某甲与刘某达成调解协议，双方确认《商铺租赁合同》于2018年5月17日解除。上述事实，由原告提供的《租赁合同书》、租金和租赁保证金收条、《商铺租赁合同》复印件、短信聊天记录、钥匙收条及被告提供的周某某出具之《证明》、司法鉴定意见书、被告向周某某寄送的信件等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，根据在案证据证明，刘某及其委托人获得了涉案房屋的转租权、管理权。故刘某以其担任法定代表人的上海昶军物业管理有限公司的名义与原告签订的《租赁合同书》，因系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效的合同，对合同当事人产生约束力。原告诉请确认该合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于审理中经本院释明，原告表示即使合同有效，仍坚持其余的诉讼请求，本院认为，根据合同约定被告无义务向原告提供办证材料。原告承认签订租赁合同时对产权问题未作了解，有疏忽，故原告无权提前解除合同。但根据双方当事人的履行情况，原告于2018年1月18日向被告归还了房屋钥匙，被告也确认收回了房屋，故应当认定双方的租赁合同关系于该日经协商一致而解除。双方既已交接完毕，被告应退还原告租赁保证金4万元。从租期开始至原告向被告归还房屋，原告占有使用涉案房屋逾6个月，其要求退还租金12万元，显属无理，本院不予支持。原告向案外人支付的转让费8万元，与本案讼争的租赁合同无关，原告主张由被告赔偿，于法无据，本院不予支持。原告的其余赔偿请求，因无证据证实相关损失，被告也不应承担赔偿责任，故本院对原告其余诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告彭坤与被告上海昶军物业管理有限公司签订的关于上海市闵行区罗锦路856号-2房屋的《租赁合同书》于2018年1月18日解除；二、被告上海昶军物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭坤租赁保证金4万元；三、驳回原告彭坤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,020元，由原告彭坤负担4,620元，被告上海昶军物业管理有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年六月二十八日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。