苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6277号原告：亓奕然，女，1996年2月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴振云，女，汉族，1965年8月31日生，住徐州市泉山区，系原告母亲。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：倪瑞勇，男，1982年12月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：杨雪，女，1982年2月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告亓奕然与被告倪瑞勇、杨雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行审理，后转为普通程序，于2020年3月25日再次公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告亓奕然的委托诉讼代理人吴振云、韩国伟，被告倪瑞勇到庭参加诉讼，被告杨雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亓奕然向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即协助原告办理位于苏州工业园区夏家桥129号3幢401室房屋的产权过户手续；2、判令两被告立即向原告支付违约金298000元；3、判令两被告承担本案诉讼费、保全费、保险公司担保费等费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告和被告之间签订的关于苏州工业园区夏家桥129号3幢401室的房屋买卖合同；2、判令被告立即返还原告预付的购房款人民币1410000元；3、判令被告立即赔偿原告购房损失人民币595650元（包括房屋差价损失590580元、保全保险费损失5070元）。事实与理由：原、被告于2019年2月28日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告购买两被告所有的苏州工业园区夏家桥129号3幢401室的房屋，房屋总价2980000元。后原告依约于2019年2月28日向被告倪瑞勇转账定金230000元，于2019年3月13日向被告倪瑞勇转账1150000元，于2019年3月28日向被告倪瑞勇转账30000元，合计支付购房款1410000元并实际入住案涉房屋。但原告此后才知晓两被告隐瞒了案涉房屋已二次抵押及被查封的事实，致使案涉房屋无法完成过户，故原告诉至法院，请求判如所请。被告倪瑞勇辩称：双方约定房屋买卖合同价款2980000元，需一次性付款。被告在签订买卖合同之前已经告知原告涉案房屋设有两笔抵押贷款，一笔是建设银行，一笔是平安公司的，原告应当先支付款项替被告还清两笔贷款，涤除抵押权后才能过户。原告支付部分房款替被告还清建设银行的贷款后就不愿意继续付款归还平安公司的贷款，导致该笔抵押没有涤除，房屋无法过户。被告杨雪未做答辩。本院经审理，根据当事人提交并经质证的证据材料、庭审陈述等，查明、确认如下事实：原告亓奕然（购房人、乙方）与被告倪瑞勇（售房人、甲方）及居间方苏州市沧浪区彩桥房屋信息咨询服务部（丙方）于2019年2月28日共同签订《房屋买卖（置换）合同》一份（以下简称“买卖合同”），约定甲方自愿将位于苏州工业园区夏家桥129号3幢401的房屋出售给乙方，该房屋所有权人为倪瑞勇、杨雪，实际成交价格为2980000元，乙方于2019年2月28日向甲方交付定金230000元，甲方双方约定于2019年4月5日前办理该房屋资金托管手续。合同尾部有甲乙丙三方及案涉房屋共同所有人杨雪的共同签章。买卖合同第六条“违约责任”约定，“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”；该条另约定了房屋实际成交价10%的违约金。买卖合同第八条“约定其他事宜”约定，由于甲方该房有银行贷款1500000元，现由乙方垫付，代甲方偿还该贷款，等该房交易结束后，甲方从房款中还于乙方1500000元，该约定为双方协商确定。双方签订上述房屋买卖合同后，原告于2019年2月28日支付被告230000元，于3月13日支付被告1150000元，于3月28日支付30000元，共计支付1410000元。被告收到该款后清偿了结欠建设银行的贷款。由于案涉房屋未按约过户，被告倪瑞勇于2019年5月9日向原告亓奕然出具了一份《承诺书》，确认原告已向被告支付房款共计1410000元，被告承诺于2019年5月30日前办理房屋过户登记手续，将案涉房屋过户至原告亓奕然名下，若未能按约履行，被告倪瑞勇同意于预期7日内向原告支付违约金（违约金按买房合同预交订金双倍给与）。承诺书尾部有被告倪瑞勇签名并捺指印。另查明，涉案房屋于2015年3月10日抵押给中国建设银行股份有限公司苏州分行，债权数额为1000000元，于2015年8月3日办理抵押登记；于2017年8月23日抵押给重庆金安小额贷款有限公司，债权数额为1334000元，于2017年8月28日办理了抵押登记；于2018年1月19日被本院查封限制转移，限制期限自2018年1月17日起至2021年1月16日止；于2018年6月14日被本院轮候查封限制转移，限制期限自2018年6月11日起至2021年6月10日止；于2018年10月26日再次被本院轮候查封限制转移，限制期限自2018年10月25日起至2021年10月24日止。此后，该房屋又于2019年7月9日、2019年7月29日、2019年9月11日被本院及其他法院三次轮候查封。后被告的债权人中国平安财产保险股份有限公司（受让了重庆金安小额贷款有限公司的抵押权）向本院申请执行，本院在执行过程中对上述房屋进行了司法拍卖，涉案房屋评估价为3188400元，后于2020年3月31成交，拍卖成交价为3490000元。本院已于2020年4月7日裁定涉案房屋及相应其他权利归属买受人所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。被告倪瑞勇、杨雪在与原告亓奕然签订房屋买卖合同时，并未完全披露房屋的抵押及被查封的情形，未能及时涤除抵押权并解除查封，导致案涉房屋无法按约过户并最终由被告的债权人行使了抵押权而对房屋进行了拍卖，被告的行为已经构成根本违约，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告应当将原告已支付的房款1410000元返还原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告的违约行为导致双方房屋买卖合同解除，被告还应承担相应违约责任，赔偿原告因其违约所造成的损失。原告就此主张房屋差价损失，系属合理并有相应证据予以证明，应予支持。关于房屋差价损失的金额，涉案房屋已经司法拍卖以3490000元成交，原告主张按此价格计算差价损失，与法有据，被告倪瑞勇对此亦无异议，本院予以确认，故房屋差价损失为510000元。关于原告主张未进行保全而支出的保险费5070元，并非必然发生的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、依法确认原告亓奕然与被告倪瑞勇、杨雪签订的关于苏州工业园区夏家桥129号3幢401室房屋的房屋买卖合同解除；二、被告倪瑞勇、杨雪于本判决生效之日起七日内返还原告亓奕然购房款1410000元；三、被告倪瑞勇、杨雪于本判决生效之日起七日内赔偿原告亓奕然损失510000元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30640元、财产保全费10000元，合计40640元，由被告倪瑞勇、杨雪负担。该款已由原告亓奕然预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  金兴梅人民陪审员  周福康二〇二〇年四月二十四日书 记 员  郭 朦