湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初3395号原告：武汉鑫立汇置业有限公司。住所地：武汉市洪山区南湖苗木花卉批发大市场内C-4号。法定代表人：陈栋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑敏锋、徐华阳，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉农业集团有限公司。住所地：武汉市江岸区华银综合楼写字楼5层8室。法定代表人：李景中，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊、吴小兰，北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权）。原告武汉鑫立汇置业有限公司(以下简称鑫立汇公司)与被告武汉农业集团有限公司（以下简称农业集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后,于2019年7月9日适用简易程序开庭进行审理。原告鑫立汇公司的法定代表人陈栋及其委托诉讼代理人郑敏锋、徐华阳，被告武汉农业集团有限公司的委托诉讼代理人黄俊、吴小兰到庭参加诉讼。原、被告同意进行庭外调解，调解期限一个月，该期限不计入审理期限。现本案已审理终结。原告武汉鑫立汇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年10月31日签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》；2、依法判令被告向原告返还履约保证金423037元、租金5116885元，合计5539922元，并支付相应利息（以5539922元为基数，自2019年1月2日起按年息6%计算，至法院判决给付之日止）；腾退租赁的硚口区建设大道41-43号2-1栋2层的房屋;3、判令被告向原告支付违约金和实际经济损失合计1387217元（装修设计费、加盟费、律师费）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月31日原、被告签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》。租赁合同约定被告将位于武汉市硚口区常码头787号的农业科技综合服务大楼的1-7楼（租赁面积8668平方米，其中1-3层5196平方米，4-7层3472平方米），出租给原告用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等经营用途。租赁期限自签订房屋交接验收确认书之日起2030年6月17日止，免租装修期为180天。合同签订后，截至2018年12月下旬，租赁房屋仍不符合交付条件，7楼仍有人居住和办公，1-7楼水电气未分户改造、1-3楼电梯未开通等。因被告迫于年终回款考核压力，要求原告提前进场。原告在被告承诺于期限内解决相关问题的情况下，于2018年12月25日与被告签订了《房屋交接确认书》，并先后向被告支付履约保证金、租金合计5539922元。期间，原告先后分别签订了《特许经营合同》、《装饰工程设计合同》、《装饰工程施工合同》、《电梯维保合同》等，投入大量的人、财、物及精力。原告进场装修后才发现被告承诺解决的问题多次且反复拖延，特别是7层房屋未能腾退交付严重影响原告施工进度和整体投资计划，且土地性质为科教用地，无法办理酒店消防验收。另据原告了解，被告与武汉琮文科技发展有限公司曾于2015年6月18日就诉争房屋签订了为期15年的租赁合同。被告的种种行为导致合同无法履行，被告已构成根本违约。现原告要求解除合同，返还保证金及租金，并赔偿原告损失。被告武汉农业集团有限公司辩称：农业集团不存在违约情形，其与武汉琮文科技发展有限公司签订的租赁合同，因该公司未支付租金，农业集团已解除了与该公司的租赁合同。原告在《房屋交接验收确认书》中确认农业集团移交的房屋符合交付条件，故其认为交付房屋不符合交付条件与事实不符。租赁物的土地用途为科教用地，并不影响原告作为酒店的正常经营。被告的房屋已办理了建设工程消防设计备案，其办理二次消防验收不是被告的义务，故被告没有违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年10月31日原、被告签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》,租赁合同约定被告将位于武汉市硚口区常码头787号的农业科技综合服务大楼的1-7楼（租赁面积8668平方米，其中1-3层5196平方米，4-7层3472平方米），出租给原告用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等经营活动，租赁期限自签订房屋交接验收确认书之日起至2030年6月17日止，免租装修期为180天；该房屋首年租金共计5076447元，在合同项下房屋交接验收确认书签订后3个工作日内一次性全额汇入被告指定的帐户；双方在签订租赁合同前，原告应支付履约保证金423037元。双方在合同中并未约定合同项下的进场日期，但约定乙方（即原告）同意甲方（即被告）负责完成的交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准；乙方应当在甲方、物业服务公司通知的期限内按交付标准对该房屋进行验收并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，确认书签署之日即为本合同项下进场日；双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该房屋进行装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件；乙方进场装修期间内，须获得消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司审查；甲方已告知乙方，签署本合同时该房屋已设定抵押，如因抵押、债押、债权及其他第三方权利而导致乙方无法在租赁期限内合法使用该场，则乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方实际损失。2018年12月25日原、被告签订《补充合同》及《房屋交接验收确认书》，对原租赁合同的租赁面积及租金进行变更，乙方实际承租总面积8726平方米，年租金共计5116885元，还约定因不可抗力或其他原因导致原《租赁合同》及本合同无法履行时，甲方有权解除《租赁合同》及本合同，双方互不承担违约责任；《房屋交接验收确认书》载明，原、被告对诉争房屋大楼1-7层进行了交接验收，经现场核实，甲方移交的房屋符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议；双方确认，自验收之日，甲方正式将该房屋交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。合同签订后，截止2019年1月2日原告向被告支付了履约保证金423037元、租金5116885元。2019年1月3日原告向被告发函，要求被告提供与上一任租户合同终止的正式法律文件，确保其物业使用权，并要求于2019年1月15日前完成上一任租户7楼设施设备的清理及在同年1月25日前完成1-7楼水电气分户改造。2019年1月4日原告再次发函给被告，要求被告在2019年1月25日前完成1-3楼电梯维保年检，确保电梯安全开通使用，并告知因被告交付的物业不能满足施工条件，起租期从2018年12月25日顺延。2019年3月5日原告向被告发出律师函，告知因被告对同一租赁物在原租赁合同未依法解除的情况下与原告重复签约，导致原告不能按照双方协商的时间完成租赁物的交付，已构成违约；要求被告在7天内完整交付合同约定的租赁物，并确保全部租赁物能够得到正常装修使用和经营，否则由此造成的一切法律后果由被告承担。被告至今未能向原告提供与上一任租户的合同终止的法律文件，也未能将租赁物中的7楼交付给原告，故原告起诉来院，要求解除租赁合同，返还履约保证金423037元和租金5116885元，并要求被告赔偿特许加盟费267800元、设计费180000元、装修费860000元、电梯维保费8600元、差旅、招待费10817元、律师费60000元，共计1387217元。另查明：2018年11月27日原告的法定代表人陈栋与广州宜尚酒店投资管理有限公司签订《特许经营合同》，约定甲方(即广州宜尚酒店投资管理有限公司)允许乙方（即陈栋）非独占性的使用甲方之“宜尚”酒店品牌，特许经营位于武汉市硚口区常码头787号的农业科技综合服务大楼（面积8600平方米）。同日陈栋与天津东呈酒店管理有限公司签订《申请合同》，申请加盟东呈的宜尚酒店品牌特许经营体系。合同签订后，陈栋向广西东呈酒店管理有限公司、天津东呈酒店管理有限公司支付特许加盟费267800元。2018年12月25日原告与武汉烽火装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由武汉烽火装饰工程有限公司按照宜尚酒店总部要求确认的施工图对位于武汉市农业集团科技大楼宜尚酒店进行装修。合同签订后，原告向武汉烽火装饰工程有限公司指定的吴军帐户汇款360000元装修费。另原告还支付了8600元的电梯维保费、律师费60000元。2015年6月18日被告农业集团与武汉琮文科技发展有限公司签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定农业集团将位于武汉市硚口区常码头787号的农业科技综合服务大楼的1-15层总建筑面积16319.91平方米，扣除1楼大厅面积125平方米及1-15层电梯面积485.55平方米，实际承租面积15709.36平方米出租给武汉琮文科技发展有限公司用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等经营活动，租赁期限为15年，自签订合同之日起即2015年6月18日至2030年6月17日止。合同签订当日，农业集团与武汉琮文科技发展有限公司签订《房屋交接验收确认书》，农业集团将该房屋1-15层交付给武汉琮文科技发展有限公司，双方进行了交接验收。2017年7月农业集团与武汉琮文科技发展有限公司因诉争房屋租赁事宜产生诉讼纠纷，农业集团要求武汉琮文科技发展有限公司支付租金，武汉琮文科技发展有限公司要求确认合同有效，要求农业集团赔偿损失。经本院审理，作出（2017）鄂0104民初3183号和3198号《民事判决书》，判决武汉琮文科技发展有限公司向农业集团支付租金7999660.22元及违约金，确认农业集团与武汉琮文科技发展有限公司签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》合法有效，驳回了武汉琮文科技发展有限公司的其他诉讼请求。上述两份判决书均已发生法律效力。又查明，位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合大楼于2015年6月19日竣工验收，2016年1月5日取得建设工程消防设计备案凭证。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、交付说明函、电梯说明函、律师函、房屋交接验收确认书、竣工验收备案表、建设工程消防设计备案凭证、（2017）鄂0104民初3183、3198号《民事判决书》、转帐凭证、特许经营合同及补充协议、装饰工程设计及施工合同、电梯维保合同及电梯维保费用发票、法律服务委托合同及发票及等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告支付了租金及保证金，并为合同的履行与案外人签订了《特许经营合同》及《装饰装修设计及施工合同》，支付了相关费用，但被告至今未向原告交付租赁合同项下的所有房屋楼层，其中第7层楼房屋仍被他人在使用，且被告也未向原告提交与前一任租户租赁合同终止的生效法律文件，致使原告至今仍无法有效使用诉争房屋。根据双方在合同中的约定，因甲方（即被告）的原因致使乙方（原告）无法在租赁期限内合法使用该房屋的，原告有权终止本合同，甲方应赔偿乙方实际损失。现原告要求解除与被告签订的租赁合同及赔偿损失的请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告已向被告支付了履约保证金423037元及租金5116885元，因被告未向原告交付全部房屋，租赁期限并未实际起算，合同解除后，被告应向原告退还保证金及租金，故原告要求被告返还保证金423037元及租金5116885元的请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿特许加盟费267800元、设计费180000元、装修费860000元、电梯维保费8600元、差旅、招待费10817元、律师费60000元，共计1387217元的请求中，设计费180000元没有实际支付，该费用本院不予认可；特许加盟费267800元因原告加盟的酒店并未装修正式营业，该费用不属于实际损失范畴，本院不予认可；装修费860000元中只支付了360000元，该费用系原告为履行合同而支出的必要费用，现因被告的原因导致合同解除，该部分损失应由被告赔偿，而未支付的部分本院不予认可；电梯维保费8600元及律师费60000元的请求于法有据，本院予以支持；差旅、招待费不属于履行合同必要产生的费用，故该部分费用本院不予支持。原告认为被告房屋所在土地性质影响其租赁作用及被告没有办理消防验收手续的意见均无法律依据，本院对该意见不予认可。被告认为原告签订了房屋交接确认书，应视为被告已向原告交付了合同项下的全部房屋，但根据调查及另案的审理情况，时至今日，诉争房屋的第7层被告尚未取得占有使用管理权限，并为此向实际占用使用人主张占有费用，故被告不可能已将该层房屋交付给原告，被告据此认为其没有违反合同约定，不应承担违约责任的辩解意见于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉鑫立汇置业有限公司与被告武汉农业集团有限公司于2018年10月31日签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》；二、被告武汉农业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉鑫立汇置业有限公司返还履约保证金423037元、租金5116885元，并按中国人民银行同期贷款款利率的标准支付利息损失（从2019年1月2日起计算至实际返还之日止）；三、被告武汉农业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉鑫立汇置业有限公司赔偿经济损失共计428600元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取的30145元、保全费5000元，共计35145元，由原告武汉农业集团有限公司承担3355元，被告武汉农业集团有限公司承担31790元（该费用已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余敏二〇一九年九月十八日书记员  王玥