河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2491号原告：赵静静，女，汉族，1987年2月6日出生，住漯河市源汇区。委托代理人：李亚红，河南平允律师事务所律师。委托代理人：陶怡帆，河南平允律师事务所实习律师。被告：河南鸿之冠商贸有限公司，住所地漯河市郾城区金山路银鸽新苑。法定代表人：朱凤英，该公司总经理。委托代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。原告赵静静与被告河南鸿之冠商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵静静的委托代理人李亚红、陶怡帆、被告河南鸿之冠商贸有限公司（鸿之冠商贸公司）的委托代理人刘文奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵静静诉称，2018年7月,原告看到被告的宣传广告,“智美公馆:精品小户,优越生活”,“重点双学区房(位于受降路小学片区。漯河市三中东校片区),精装现房公寓”,“70年产权全精装现房”等等后,于2018年8月31日与被告签订《智美公馆房屋认购协议》,协议约定,原告一次性交完25万的房屋购房款，被告保证2019年1月1日交房,结果因被告的原因没有按时交房。2019年3月2日,被告通知交房时,业主发现房屋装修质量极差,存在漏水现象,并且进一步发现水表电表不是一表一户。部分业主将上述信息发到业主群之后,经进一步查询,该房屋的产权仅剩25年,根本不是宣传的70年产权,也不属于受降路小学学区房。原告和其他业主知道事实真相后,多次找被告交涉,要求解除合同,退还房款并赔偿损失。被告哄骗原告同意解除合同,让原告签订房屋回购协议书,原告不同意,双方协商未果。经原告到漯河市××委了解,被告根没有取得商品房预售资格证,根本不具备商品房预售资质。综上,具状人认为,被告根本没有取得商品房预售资质,按照法律规定,根本不能销售商品房。且在销售房屋时,被告存在虚假宣传、欺诈等违法行为,按照《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明:…”现为了维护原告合法权益,特具状起诉至贵院，请求：1、依法判令解除原被告双方签订的智美公馆房屋认购协议并退还原告缴纳的购房款25万元,并按银行同期贷款利率支付利息,直到全部履行完毕；2、依法要求被告按照商品房买卖合同解释第九条的规定,赔偿原告一倍的购房款；3、本案的诉讼费、律师费及其他费用由被告承担。被告鸿之冠商贸公司辩称，2018年8月31日,原被告签订《智美公馆房屋认购协议》一份,原告购买被告出售的智美公馆3层西303户,2018年12月31日前交付该房,2020年1月1日前办理过户手续及不动产权证书。协议约定销售区域所展示的模型等销售道具均不作为交付标准,交付标准见附件。原告对所购房屋状况已作了充分了解,没有异议。涉案的房屋权利人是被告所有,该房系二手房买卖,不是预售房,被告办理有不动产权证书,手续合法,土地用途是住宅。《中华人民共和国物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”根据法律规定及李克强总理讲话,住宅70年,商业50年,别墅50年,公寓40年,到期后可以续期,不需申请,无前置条件,更不影响交易,2019年之后全国实施。关于学区房,根据《漯河市教育局关于2019年义务教育阶段学校招生工作的意见》《漯河市源汇区学区划分范围及范围内的楼盘汇总》,原告购买的房屋根据漯河市教育局的招生计划属三中学区房、受降路小学学区房。原告所购买房屋是一表一户。被告2019年1月4日已将原告购买的房屋交付给原告。综上,原告与被告签订的合同已经实际履行,被告没有违约,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定,请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月31日原被告签订《智美公馆房屋认购协议》，协议约定：原告赵静静预购被告鸿之冠商贸公司位于漯河市交通路与马路街××处东南角智美公馆项目3层西303户房屋。成交单价7352.94元每平方米，建筑面积约34平方米（以房管局实测面积为准），成交总价250000元。付款方式为签订本协议一次性付清。出卖人于2018年12月31日前将房屋交付该预购人。出卖人鸿之冠商贸公司保证在房屋交付之日起2019年1月1日起，365日内与预购人办理完毕过户手续及不动产权证。协议同时对双方其他权利义务进行了约定。原告赵静静向被告鸿之冠商贸公司付款25万元，被告鸿之冠商贸公司向原告赵静静出具收据2张。2019年1月4日原告赵静静签订智美公馆房屋验收单，但房屋验收单显示地板、抽烟机、热水器的状态均为“X”。2019年3月原告看房时，发现房屋存在漏水现象，未接收房屋。后原告赵静静以被告鸿之冠商贸公司无预售许可证、出售房屋时被告存在其虚假宣传、不是学区房等理由提起诉讼，遂形成本诉。另查明，涉案房屋于1993年已经竣工，被告鸿之冠商贸公司通过拍卖形式取得房屋所有权。现房屋登记在被告鸿之冠商贸公司名下，土地用途为住宅。以上事实，有认购协议、收据、不动产权证书、照片、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合法有效的合同关系应受法律保护，民事行为双方应遵守诚实信用原则，积极、全面履行合同义务。原、被告所签订的《智美公馆房屋认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。但因被告鸿之冠商贸公司不能按照协议约定交付房屋且房屋存在漏水现象，被告鸿之冠商贸公司的违约行为致使合同目的不能实现，故对原告赵静静提出解除合同的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，恢复原状，被告退还原告赵静静购房款250000元，并按约定支付违约金。由于协议未对协议解除后的违约责任明确约定，原告赵静静主张按照银行同期贷款利率支付，符合法律规定，本院予以支持。对于原告赵静静要求被告鸿之冠商贸公司赔偿其已付购房款一倍损失250000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然原告赵静静与被告签订《智美公馆房屋认购协议》，但被告并不是房地产开发企业，双方签订的协议不适用本解释。另外原告赵静静作为购房者，在订立合同时负有审查所购房屋产权以及出售者资质问题的注意义务，其应当对自己的利益负责。因此对原告赵静静主张一倍赔偿的请求，本院不予支持。关于原告赵静静主张被告赔偿律师费的问题，因双方协议中未明确约定，原告该主张缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告赵静静与被告河南鸿之冠商贸有限公司于2018年8月31日签订的《智美公馆房屋认购协议》;被告河南鸿之冠商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵静静购房款250000元，并按照银行同期贷款利率自2018年8月31日起至清偿完毕之日止支付利息。驳回原告赵静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4475元，由原告负担2200元，由被告河南鸿之冠商贸有限公司负担2275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  蒲红伦二〇一九年八月二十六日书记员  张鹏飞