上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85873号原告(反诉被告)：上海超域投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡国良，执行董事。委托诉讼代理人：王超，男。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚建国，男，1954年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：陈庆华，男，1976年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：吕晓兰，女，1964年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：陈国清，男，1963年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四被告共同委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。原告上海超域投资管理有限公司与被告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，被告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海超域投资管理有限公司的委托诉讼代理人王超、闫文慧到庭参加诉讼，被告(反诉原告)姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清的委托诉讼代理人王玥玮到庭参加诉讼。审理中，当事人双方一致同意本案简易程序延长适用一个月，后申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告上海超域投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种同)10万元；2、判令四被告赔偿原告附属设施补偿费用、机器设备搬迁补偿、物资搬迁补偿、装修补偿共计1,978,549元，其中399,940元是评估报告里明确表示给原告的，其中1,578,609元是装修补偿费用；3、判令四被告退还原告自2017年12月1日起至2018年1月31日止的租金共计153,889元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年6月8日，四被告与上海鸿强投资管理有限公司(以下简称鸿强公司)签订房屋租赁合同，约定四被告将上海市浦东新区合庆镇大星村赵家宅82至85号及附属设施出租给鸿强公司。2014年10月10日，原告、鸿强公司、四被告的代表人姚建国签订《变更承租人(乙方)的补充协议》，约定原告替代鸿强公司成为原租赁合同中的承租人，继受原租赁合同的权利义务。原告承租该房屋时设施完全不能满足正常经营的需要，故原告对承租房屋进行了修缮及装潢改造，花费装修费数百万元。2017年12月份，因市环境综合整治及区域开发需要，合庆镇大星村村民委员会发出告知书，要求承租人限期搬离租赁房屋。原告收到通知后，立即通知协调近60家的次承租人，以先行支付赔偿款的方式陆续清退了近50家的次承租人，并与剩余11家左右进行积极沟通协商，在即将协商搬离之际，被告绕过原告直接将其清退，严重违反租赁合同相对性原则，给原告造成经济损失。原告向有关部门了解到租赁房屋评估情况后，要求被告对原告的装修、搬迁等损失进行补偿，双方未达成一致。故原告起诉，要求判如所请。被告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清辩称，不同意退还保证金，原告拖欠租金及水电煤，构成违约，要求没收保证金。不同意退还租金，原告及实际承租人在2018年7月初左右搬离，且原告在租赁房屋被拆除之前一直向实际承租人收取租金，不存在损失。反诉原告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋使用费475,620元，按照79,270元/月标准计算，自2018年1月1日至2018年6月30日止；2、判令反诉被告支付电费28,900元、水费7,129元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清调整第1项反诉请求为：判令反诉被告支付2018年2月1日至2018年6月30日止的房屋使用费，按照79,270元/月标准计算；将第2项反诉请求调整为：要求反诉被告支付至2018年7月4日止的电费28,900元、至2018年6月25日止的水费7,104.20元。事实和理由：反诉原、被告系租赁关系，反诉原告将其房屋出租给反诉被告，阁楼未计入出租面积，交付时房屋为已装修房屋。反诉被告整体承租房屋后，将房屋拆分，分别转租给其他租户并赚取租金差价，仅自留200平方米办公自用。2018年1月，反诉原告接村委会通知要求配合市政府环境综合整治拆违工作，故通知反诉被告解除合同交还房屋。反诉原告通知反诉被告后，反诉被告迟迟不予配合，并故意设置障碍阻碍拆除工作直至2018年7月初房屋被强行拆除。整治工作开展期间，反诉被告收取了其他承租户2018年1月至4月的租金，其中部分承租户的租金反诉被告已经一次性收取了半年。但反诉被告未向反诉原告支付租金，且交还房屋。因反诉被告阻扰整治工作的正常进行，反诉原告无奈只得另行与承租户直接达成协议，截止目前已支付了292,734.80元的补偿，故与实际使用经营人间已无任何争议，现就租金部分提起反诉。反诉被告上海超域投资管理有限公司辩称，不同意反诉请求。2017年12月，反诉被告收到反诉原告的公告后，无法正常使用租赁房屋，后都在协调租赁房屋的动迁工作、清退次承租人等工作，租赁合同目的无法实现，不同意支付房屋使用费。对水电费的计算期间及金额没有异议，同意支付。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。根据当事人陈述及对证据进行审查，本院确认如下事实：上海市浦东新区合庆镇大星村赵家宅路82至85号厂房(以下简称涉案厂房)所在土地由案外人上海秋煌服饰辅料有限公司、上海上力服装辅料长、上海华麟服饰辅料有限公司自上海市浦东新区合庆镇大星村村民委员会承租而来，之后以三个企业的名义在承租土地上建造厂房，建造时未取得合法建造手续，也无相应产权证明。被告(反诉原告)姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清系上海秋煌服饰辅料有限公司、上海上力服装辅料长、上海华麟服饰辅料有限公司三家企业的负责人，故以自己的名义外对签订租赁合同及收取租金。涉案厂房原由姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清出租给案外人鸿强公司，2014年10月10日，经各方一致同意，涉案厂房承租人由鸿强公司变更为原告，原告继受原房屋租赁合同中承租人的全部权利义务。租赁合同约定如下，第一条：“乙方承租甲方位于上海市浦东新区合庆镇大星村赵家宅路82至85号，二个大门的院内房屋5幢，其中：2层的房屋1幢，2.5层的房屋4幢，计租面积合计7027平方米(二层以上的面积不计租金)，土地面积为6000平方米(约9亩)，(以下简称该房屋)。具体位置见附件平面图斜线阴影部分，以实际交付为准。”第3—1条约定租期15年。第4—1条约定：“该房屋第1年的租赁年度，租金为0.30元/平方米/天；第2年的租赁年度，租金为0.35元/平方米/天；第3年的租赁年度，租金为0.36元/平方米/天；第4年至6年的租赁年度，在第三年的租金标准的基础上，每三年为单位，增长租金一次，增长率为5%；第7年至第9年的租赁年度，每三年为单位，增长租金一次，增长率为5%，第10年起，以此类推。该租金为税后净金额。”第5—1条约定：“签订本合同时，乙方第一次向甲方支付该房屋租赁保证金五万元，第一次交房时，再交房屋租赁保证金五万元，共壹拾万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。”第5—2条约定：“租赁保证金在符合下列条件时，归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无违约；(3)乙方无欠费；(4)返还的租赁标的物和相关设施设备经甲方验收通过；(5)乙方营业执照、税务登记已迁移或注销。”第5—3条约定：“租赁期间，乙方使用该房屋和相关设施设备发生的包括但不限于水、电、煤、通讯等费用由乙方承担，每月按国家供应部门的价格结算一次，由乙方自理。甲方承诺提供基本的用电和基本的经营用水量。若用水、电量不足，增容费由乙方承担。”合同签订后，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付了10万元租赁保证金，原告(反诉被告)自述于2014年6月8日实际入住，并将部分涉案厂房分别转租给了几十家小商户。2017年12月10日，被告(反诉原告)姚建国向原告(反诉被告)工作人员王超发送短信，转发拆迁工作相关通知。原告(反诉被告)称收到拆除通知以后，于2017年底开始陆续清退转租户，至2018年6月初止还有约10家左右转租户未能清退。2018年5月29日及5月30日，上海上力服装辅料厂、上海秋煌服饰辅料有限公司、上海华麟服饰辅料有限公司分别作为乙方，与上海市浦东新区合庆镇大星村村民委员会作为甲方分别签订了三份《清退协议书》，对相应补偿款进行了约定，同时约定甲方收取乙方总补偿款4%管理费用。2018年6月8日，上海秋煌服饰辅料有限公司、上海上力服装辅料长、上海华麟服饰辅料有限公司与未清退的小业主签订《搬迁补偿协议书》及承诺书。根据协议书约定，对补偿款的分配原则为：在各个小业主的评估补偿款基础上扣除(村委会)收取的管理费4%，得出小业主的实际补偿金额。2018年6月9日，超域公司向实际承租人发布通知，载明“目前凡与我公司签订合作租房协议的生产商家，还未搬走的，均存在正常合作关系。按照法律合同条款，关于拆迁的各家赔偿协议由我方来执行方才有效，我方将于近日给予答复……”原告(反诉被告)超越公司于2018年6月底搬离涉案厂房，涉案厂房于2018年7月初被拆除。关于租金支付情况，双方存在争议，原告(反诉被告)主张租金支付到2018年1月31日，被告(反诉原告)则确认租金只收取到2017年12月31日。上述事实，由《房屋租赁合同》、变更承租人(乙方)的补充协议、委托书、手机短信截图、中国民生银行业务回单、清退协议书、估价报告等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，涉案厂房无合法建造手续及产权证明文件，故原、被告之间就涉案厂房签订的租赁合同应属无效。本诉部分，因租赁合同无效，原告支付给被告的租赁保证金10万元，被告应予返还。对于原告要求返还租金，双方对租金支付节点存在争议，但本院认为无论租金支付至2017年12月还是2018年1月，原告已实际向被告支付租金，该期间原告也不存在将租赁房屋返还被告的情形，故原告要求返还租金的请求，本院不予支持。原告撤回要求支付补偿款的请求，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。反诉部分，反诉原告主张房屋使用费，根据当事人陈述，双方并未就系争房屋办理返还交接手续，至2018年6月底反诉被告才搬离租赁房屋，但考虑到反诉被告在收到拆迁公告后确实已着手展开相应清退工作，故本院酌情确认反诉被告应再行支付反诉原告2018年2月1日至2018年6月30日期间房屋占有使用费250,000元。双方对于水电费的期间及金额没有异议，反诉被告亦同意支付，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海超域投资管理有限公司租赁保证金10万元；二、驳回原告(反诉被告)上海超域投资管理有限公司的其余诉讼请求；三、原告(反诉被告)上海超域投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清2018年2月1日至2018年6月30日期间的房屋占有使用费250,000元；四、原告(反诉被告)上海超域投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清水费7,104.20元、电费28,900元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,108元，减半收取2,554元，由原告上海超域投资管理有限公司负担1,548元，被告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担1,006元；财产保全费5,000元，由原告上海超域投资管理有限公司负担2,700元，被告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担2,300元；反诉案件受理费减半收取计3,892.50元，由反诉原告姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担1,317.50元，反诉被告上海超域投资管理有限公司负担2,575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一九年八月一日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。