湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0321民初1564号 原告：刘汉桥，男，1941年8月26日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 原告：李爱珍，女，1945年7月22日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系刘汉桥之妻。 两原告的委托诉讼代理人：刘建国，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。 被告：张铁光，男，1954年11月22日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：何利娟，女，1953年3月4日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系张铁光之妻。 被告：何利娟，女，1953年3月4日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系张铁光之妻。 委托诉讼代理人：张铁辉，男，1964年6月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：张志富，男，1964年2月20日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 原告刘汉桥、李爱珍与被告张铁光、何利娟合同纠纷一案，本院2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告刘汉桥、李爱珍及委托诉讼代理人刘建国，被告张铁光的委托诉讼代理人何利娟，被告何利娟及委托诉讼代理人张志富、张铁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘汉桥、李爱珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告张铁光、何利娟履行《购房协议》的义务，配合原告办理《集体土地建房许可证》过户到原告名下的手续；2、判令两被告共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告刘汉桥、李爱珍与被告张铁光、何利娟均系湘潭县石潭镇洪望村沙塘组的原住民，被告因参加工作后多年在外地居住，欲将坐落在湘潭县石潭镇洪望村沙塘组一栋80年代自建的农村住宅和山土转让出去。2003年元月12日，被告与原告签订了《购房协议》和《补充协议》。协议签订后，原告将购房款12000元支付给了被告，并按照《购房协议》履行了全部义务；被告次日将该房屋腾空交给原告，并承诺改日会将《集体土地建房许可证》给原告，但每次见面以忘记携带为由，拖延至今。原告刘汉桥、李爱珍购得此房后，实际对房子占有、使用、居住、管理，至今已有16年多，双方无争议，因房屋的《集体土地建房许可证》一直没有过户登记到原告名下，为防止该隐患转化为矛盾纠纷，原告诉至法院。 被告何利娟辩称：2002年3月2日，被告何利娟向原告李爱珍借款现金2万元，约定年息4000元并立借据一张。原告李爱珍多次催款未果后提出让被告何利娟以房子作抵，被告何利娟无力偿还债务便将房屋和山土一并出售给原告何利娟。2003年元月12日上午，原、被告双方签订了购房协议，约定被告张铁光、何利娟以15000元的价格将房屋卖给原告刘汉桥、李爱珍，交款后两被告需将房产证件交给两原告且将原有山林一并转让。当日傍晚，被告张铁光又与原告李爱珍签订第二份购房协议，约定房屋实际定价为12000元，此协议签订时，被告何利娟既不在场也不知情。 2008年12月5日，原告刘汉桥、李爱珍将自己的一栋老房屋以4000元的价格出售给被告张铁光、何利娟，双方签订了购房合同书但并未办理任何购房手续，原告也未将此房屋的房产证件转交被告，应由李爱珍、刘汉桥将房屋土地证和山土证给被告。 2019年4月至5月期间原告刘汉桥在张志富的竹山上挖掘楠竹笋子与张志富发生矛盾，李爱珍要求何利娟为其证明竹山属原告刘汉桥所有，而何利娟认为竹山应属张志富所有，未答应作证。原告李爱珍因此对何利娟心怀怨恨，遂借房屋合同纠纷为由告上法庭。请法院查明事实，主持调解。 原告刘汉桥、李爱珍为支持其诉讼主张，向本院举证如下： 1、原、被告身份证，拟证明原被告主体身份适格。2、李爱珍户口本复印件，拟证明李爱珍是农村户口，系湘潭县石潭镇洪望村沙塘组村民。3、2003年1月12日的购房协议2份，拟证明原、被告双方自愿签订了房屋买卖协议，同时当天晚上又签订了补充协议，实际成交价格是12000元整，当天现金支付。4、湘潭县建房许可证复印件及山林、房屋建房档案，拟证明争议房屋坐落地及房屋四至。 被告何利娟对原告刘汉桥、李爱珍所举证据质证如下： 1、对证据1没有异议。2、对证据2的真实性没有异议，但原告李爱珍购买被告何利娟房屋时户口是在石潭镇上月村。3、对证据3，2份购房协议均为原告李爱珍所写，2003年1月12日有4人签字的购房协议是当天上午签订的，应以此协议为准。2003年1月12日晚上被告张铁光与原告李爱珍两人所签订的协议被告何利娟并未在场亦不知情，故被告何利娟对此份协议不予认可。关于付款情况：被告何利娟于2002年3月2日向原告李爱珍借款20000元未归还，该项借款产生4000元利息，共计欠款24000元。被告何利娟将房屋以15000元的价格作抵，故被告所欠余款为9000元并答应过年后归还。但当日下午，原告李爱珍与被告张铁光签订了第二份购房协议，在此协议中房屋作价改为12000元，故被告所欠余款为12000元，而该欠款被告已于2003年大约3、4月归还原告，所以原告李爱珍未向被告何利娟支付过房屋买卖的价款，而是以房抵债。4、对证据4真实性没有异议。 被告何利娟向本院举证如下：2008年12月5日的购房合同书复印件，拟证明刘汉桥将老房屋卖给何利娟。 原告李爱珍对被告何利娟所举证据质证如下：对被告所提交的证据真实性没有异议。对被告称原告收取被告的4000元利息不予认可。 本院对原、被告所举证据认定如下：对原告提供的证据1、2、4真实性、合法性、关联性予以认定。对原告提供的证据3及被告提供的证据真实性予以认定，对合法性不予认定。 本院根据认定的证据，确认本案法律事实如下： 原告刘汉桥、李爱珍系夫妻关系，被告张铁光、何利娟系夫妻关系。原告李爱珍与被告何利娟系湘潭县石潭镇洪望村沙塘组的原住民，原告刘汉桥系城镇户口，退休职工。被告张铁光系城镇户口，原系杨嘉桥煤矿职工。被告何利娟于1985年农转非户口后将户口迁至杨嘉桥镇。两被告因多年在外居住，欲将坐落在湘潭县石潭镇洪望村沙塘组一栋80年代自建的农村住宅和山土转让。2003年元月12日上午，两被告与两原告签订了《购房协议》协议约定：张铁光、何利娟将位于湘潭县石潭镇洪望村沙塘组房屋及山土全部转让给刘汉桥、李爱珍，房屋价格15000元。当天晚上原告李爱珍与被告张铁光签订补充协议将房屋价格变更为12000元。原告已支付购房款，被告将该房屋交给原告居住至今，双方五争议。但双方的房屋买卖未通过村民委员会，未办房屋过户等手续。原告购买被告房屋时在湘潭县石潭镇洪望村沙塘组另有一栋农房。 2008年12月5日，被告与原告签订《购房合同书》，被告以4000元价款购买了原告的位于湘潭县石潭镇洪望村沙塘组的农房，未通过村民委员会同意，未办房屋过户等手续。 原告为防止房屋产权产生纠纷，诉至本院，要求被告配合原告办理《集体土地建房许可证》过户手续。被告针对原告的诉讼也要求原告将出卖的房屋办理房屋过户手续到被告名下，双方发生纠纷。 本院认为，根据相关法律规定，农村集体土地上的房屋买卖须经村民委会员及村民同意，且每户只允许一处宅基地。禁止城镇居民到农村购买房屋。原告购买被告的房屋时未经村委会同意且已经拥有一处集体土地上的房屋，没有履行相关购房程序，且不符合购买房屋的条件，双方所签订的《购房协议》因违反国家法律规定，为无效协议，故原告的诉讼请求本院不予支持。被告购买原告房屋时已属城镇户口，不具有石潭镇洪望村沙塘组村民的资格，不能在沙塘组购买集体性质的房屋，双方所签订的《购房合同书》为无效合同，故被告的抗辩理由不能成立。 综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条的规定，参照国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及《关于加强农村宅基地管理的意见》，判决如下： 驳回原告刘汉桥、李爱珍的诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告刘汉桥、李爱珍共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  李晓红 二〇一九年八月七日 代理书记员  熊 厚 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》 第三十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。 农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。