中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19638号原告：张俭忠。委托诉讼代理人：邹骏超，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。被告：潘永明。被告：铃木裕子(曾名：奚蓓蓓)。委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵平，江苏朋德律师事务所律师。被告：上海市莘庄工业区申莘房地产有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：彭某某。委托诉讼代理人：周某某。原告张俭忠与被告潘永明、被告铃木裕子、被告上海市莘庄工业区申莘房地产有限公司(以下简称申莘公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月1日公开开庭审理了本案。原告张俭忠及其委托诉讼代理人邹骏超、匡峥，被告铃木裕子的委托诉讼代理人陈必谦、被告申莘公司的委托诉讼代理人彭某某、周某某到庭参加诉讼，被告潘永明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张俭忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告申莘公司配合被告铃木裕子将位于上海市闵行区XXX村XXX号XXX室房屋产权变更登记至被告铃木裕子名下；2、依法判令被告铃木裕子配合原告将位于上海市闵行区XXX村XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告潘永明系同事,被告潘永明在1997年欲购买上述系争房屋时因政策限制借用了被告铃木裕子的名义购房,并签订了房屋预售合同,后被告铃木裕子于2001年10月出国定居,出国前出具了委托书将系争房屋的买卖处置全权委托给被告潘永明。后被告潘永明向原告借款合计人民币(以下币种相同)150,000元,因被告潘永明还款困难,故提出将系争房屋出售给原告,150,000元的借款则作为收房款进行冲抵,并与原告签订了《房屋产权转让出售协议书》一份。因系争房屋产权一直登记在开发商被告申莘公司名下,原告多次找到被告申莘公司要求协助办理过户手续,但被告申莘公司不予配合办理。此后原告与配偶孙某某一直居住在系争房屋至今,且于2005年5月10日原告替被告铃木裕子偿还了在系争房屋上的剩余贷款。原、被告双方出于真实意思表示签订了合同,现原告已按照合同约定支付相应款项,为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，恳请法院支持原告的全部诉请。被告潘永明未到庭应诉，仅提供书面答辩状辩称，其于1997年7月和被告申莘公司签订商品房预售合同，因当时和上海建设银行徐汇支行办理贷款按揭手续时，按该行规定必须要有市区户口，因其系XX县XX乡农村户口，故借用奚蓓蓓XX区户口办理贷款按揭100,000元，贷款期十年。奚蓓蓓于1997年10月向其借款42,000元用于购房第一次预付款，并于2000年2月向其借款100,000元，用于支付银行还贷款，并出具借条和说明，约定如一年内不能归还借款则用该房抵扣，但至今并未还款。奚蓓蓓在2001年5月31日出国前，因不能归还其借款，出具委托书，委托其全权处理房屋的买卖，得款用于抵扣向其的借款。2003年3月原告在其处承担预算员工作，因家中旧屋遇市政动迁，需要购置房屋，遂和其签订购房协议，将上述涉案房屋一套转售于原告，以现金150,000元成交。其向原告出具借款二份，收房款150,000元，并口头约定剩余房款和银行贷款在房屋完成过户手续后由原告承担。自2003年3月和原告完成房屋交割后让原告去信日本，告诉奚蓓蓓该房屋已经转售于原告。16年来，奚蓓蓓也回过上海，对此事并未提出异议。现在原告因房屋过户问题提起诉讼，其向法院如实陈述上述真实情况，确实因奚蓓蓓出国定居，一时无力偿还其借款，委托其全权处理房屋买卖，得款用于偿还其借款。另认为该套房屋诉讼费、评估费等一切费用由原告承担，该套房屋办理过户手续中税金、手续费等一切费用由原告承担。被告铃木裕子辩称，涉案房屋属于其所有，被告潘永明无权出售，故原告与被告潘永明签订的房产转让协议是无效的，故请求驳回原告的诉请。同时认为对于房屋的尾款可以与开发商结算。被告申莘公司辩称，根据合同约定，被告铃木裕子还有一笔尾款未支付，第一期房款50,879.85元和一笔100,000元的贷款付清了，如逾期支付可以追究其违约责任，合同可以撤销。本院经审理认定事实如下：1997年7月22日由奚蓓蓓作为买方(合同乙方)、被告申莘公司作为卖方(合同甲方)签订《上海市内销商品房预售合同》一份，合同约定：第二条乙方自愿向甲方购买上述内销商品房(XX路XXX村)6幢73号601室，该房屋建筑面积72.17平方米；第三条甲乙双方同意，乙方购买该物业每平方米建筑面积单价为2,350元。根据上述暂测面积，乙方购买该物业，售价款暂定为169,599.50元。第四条甲乙双方同意，上述售价款由乙方按本合同附件二，按工程进度确定的分期付款时间、金额和付款方式，按期汇入由甲方在合同附件二中指定的在上海市注册的银行，并由该银行对本合同项下之内销商品房预售款实施监管。附件二付款办法：乙方应付本合同房款总额为169,599.50元；1、97年7月22日前乙方向甲方付第一期款即50,879.85元；2、97年9月30日前乙方向甲方付第二期款即100,000元；5、余下房款即18,719.60元于交房前一次付清。甲方指定的银行为：建行徐汇支行永嘉办。第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款。甲方对乙方的逾期付款有权追索违约利息，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利息率计算。逾期超过90天后，即视为乙方不履行本合同，届时，乙方同意甲方按本合同补充条款第二条的约定，追索乙方的违约责任。庭审中，被告申莘公司确认已经取得了前两期房款150,879.85元，奚蓓蓓尚有18,719.60元未能支付给被告申莘公司。被告铃木裕子庭审表示愿意支付上述未付房款给被告申莘公司。因涉案房屋部分房款系通过中国建设银行上海市徐汇支行的贷款支付，遂于1997年11月20日进行了抵押权的登记，抵押物权利价值为169,599.50元，抵押权设定日期为1997年9月5日，存续期限11年。2005年5月10日因涉案房屋的贷款结清，符合抵押所担保的债务已经履行的条件，故中国建设银行上海市徐汇支行办理了涉案房屋的其他权利注销登记手续，原告庭审称其共计为奚蓓蓓归还的银行贷款金额为34,000元。目前涉案房屋仍登记在上海申莘房地产公司名下，而被告申莘公司前身即为上海申莘房地产公司。另查明，奚蓓蓓于1997年10月27日出具借条载明：因购房向潘永明暂借42,000元。庭审中，被告铃木裕子确认曾经向被告潘永明借款42,000元。2000年2月27日，奚蓓蓓出具借条载明：本人奚蓓蓓因购房向潘永明借款100,000元，如果一年之内不能归还则用现房抵押(现房产证已交潘永明手中)，其中20,000元今年年底之前归还。另外现住房由潘永明可无限居住，潘永明如不想再居住，则可归还本人。庭审中，被告铃木裕子对于该笔借款表述为不记得曾经有过该笔借款。奚蓓蓓于2001年5月31日出具委托书载明：本人奚蓓蓓在闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室银行按揭住房一套，现委托给潘永明代为保管，每月银行还款由奚蓓蓓付款，从2001年5月份起，房屋的买卖由潘永明全权处理。经查，奚蓓蓓于2001年10月12日注销户口迁往日本国，并已经取得日本国国籍，现其姓名为铃木裕子。再查明，被告潘永明于2003年3月13日出具借条载明：借原告现金20,000元整。被告潘永明于2003年3月17日出具借条载明：今借原告现金130,000元。2003年3月25日，由原告作为需方，被告潘永明作为供方签订《房屋产权转让出售协议书》一份，协议载明：经双方协商达成如下房屋产权转让协议：一、供方将位于闵行区XXX村XXX号XXX室房屋一套建筑面积74.4平方米(约)毛坯房以150,000元的价格转让出售给需方。需方即日将房款150,000元现金以借款形式支付给供方(另有借条为凭)，待房屋产权过户手续办好，完成交割后将借条退还给供方，所有过户费用及税收由需方负担。二、该房屋原由供方出资购房，因当时购房时需用市区户籍，故借市区户籍女士奚蓓蓓名义购买，故目前产权证上名字为奚蓓蓓。三、奚蓓蓓在2002年出国前将房屋处置权委托给供方潘永明全权处理，并出具了委托书和借款凭证(该房首付款)。供方负责将产权证名字从奚蓓蓓过户到张俭忠名下。四、需方先将房屋进行装饰，如将来因各种原因不能将产权进行过户，无法完成交易手续时，需方可以在退回房屋收回借款的同时，收取因装饰所花费的一切工料费(按实计算)，房价按时价计算。五、本协议附件：1、供方：潘永明出具给需方借条(房款)共计150,000元(共二张)；2、奚蓓蓓原始购买房屋合同，房屋使用证；3、奚蓓蓓出具给潘永明的委托书(房屋处置和借款凭证，房屋购买首付款)。2019年4月22日上海市闵行区梅陇镇XX村第X居民委员会出具证明载明：兹证明张俭忠、孙某某自2003年4月至今居住在本小区上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室。同日上海泰玙物业管理有限公司出具证明载明：兹证明张俭忠、孙某某自2003年4月至今居住在本小区上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室，并已缴纳全部物业管理费。针对以上事实，原告张俭忠向本院提供了如下证据：1、2003年3月25日原告和被告潘永明签订房屋产权转让出售协议书一份，证明被告潘永明有出售房屋权利的情况下，将涉案房屋以150,000元出售给原告，该协议依法成立生效，并得到了履行，原告在当年4月就入住涉案房屋，原告清偿了银行的贷款，被告潘永明因为急于在金山购房，当时上海的房地产比较平稳，可以上户口，免个人所得税。2、1997年7月22日奚蓓蓓和被告申莘公司之间签订上海市内销商品房预售合同及2001年5月31日奚蓓蓓签署的委托书一份(委托书原件在被告潘永明处)，证明涉案房屋总价169,599.5元，该合同依法成立生效，此后奚蓓蓓向被告潘永明出具了委托书，证明2001年5月31日涉案房屋由奚蓓蓓委托被告潘永明全权出售。3、房地产其他权利证明、上海市房地产其他权利注销登记申请书、上海市房地产登记申请书、财产保险单、退保费证明单、中国建设银行个人贷款还款凭证、结清证明一组，证明协议书中提及了奚蓓蓓购买房屋的预售合同及房屋的使用证，被告潘永明获得了代理权限，包括表见代理，并代理出售房屋，另被告潘永明提供了证据原件等给原告，奚蓓蓓购买房屋时有贷款，在2005年5月10日原告将贷款余额全部的付清，银行将其他权利注销申请书、房地产登记申请书，当时银行的抵押已经涤除，同时贷款涉及担保的问题，保险公司方面也把事情都结清，另还款借款单中，有银行工作人员注明，最后一笔贷款余额是原告的妻子去银行结清的，原告在积极履行合同，原告是善意的购房人，原告也想早日将房屋及时过户至原告的名下。4、XX新村第X居委会、A有限公司梅陇管理处证明各一份，证明原告自2003年签订房屋租赁产权转让出售协议书后，从2003年4月一直居住、生活在涉案房屋内，缴纳全部的物业费，原告在履行房屋的购房协议，原告是善意的购房人。5、上海市不动产登记簿一份，证明涉案房产登记在被告申莘公司名下。6、结婚证一份，证明1983年10月19日原告和案外人登记结婚，购买涉案房屋，包括后续的共同还贷。7、2003年3月被告潘永明出具原告借条二份，证明房屋产权转让出售书的真实，房款已经支付。8、奚蓓蓓向被告潘永明出具的借条二份(1997年10月27日借款42,000元，2000年2月27日借款100,000元总计借款金额是142,000元，原件在被告潘永明处)，证明被告潘永明有权代奚蓓蓓出售房屋的，原告是善意的购买人。9、房地产登记册、中国建设银行支票一组，证明XXX路是原告被动迁的老房子的地址，当时在2002年老房子动迁所获得的拆迁款，原告动迁没地方居住需要购买，也有实力购买，故不存在非法和恶意的购买。10、原告配偶的户口一份。11、借条及委托书的原件。被告铃木裕子对原告所提供的证据经质证后认为，对证据1认为，证据1的形成被告铃木裕子不清楚，协议的内容，供方确定为被告潘永明，其在该协议中作为房屋产权人的身份，而原告明知本案的涉案房屋的产权人是被告铃木裕子，被告潘永明并非是房屋的产权人，其无权出售被告铃木裕子的房产，涉案房屋1997年购买时的价格是169,000元，到2003年时地铁一号延长线已经开始建设至莘庄，该地段房产已经大幅增值，该协议中约定的房产价值150,000元，严重违背了市场的行情，存在原告和被告潘永明恶意串通的情形，协议的内容所谓的购房款是被告潘永明以欠条的形式作为对原告的欠款，原告和被告潘永明本质关系为民间借贷。对证据2中预售合同的真实性无异议，房屋系被告铃木裕子购买，在购房时候确实借了被告潘永明一些费用，当时未及时归还，故将预售合同压在被告潘永明处，但是并未委托被告潘永明出售，只是说还钱时收回预售合同，对于证据2中的委托书的真实性不认可；对证据3形式上的真实性无异议，仅能证明原告代偿了部分房贷，不能因此主张房屋的所有权利；对证据4认为无法达到原告的证明目的，不能以原告所居住的事实主张房屋的产权；对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，购房合同和结婚证无关联，原告的妻子并未参与购房；对证据7认为从借条来看就是原告与被告潘永明之间就是民间借贷关系；对证据8认为42,000元借款确有此事，对此予以认可，但是对于100,000元的借款不予认可，如果100,000元真实的话，42,000元的利息，或者银行的贷款，即使借条是其所写，但是被告潘永明肯定没有支付过100,000元，故其对100,000元的借条真实性不认可。借条中房产证交于给被告潘永明仅是缺钱，才把房产证交给被告潘永明，但是并未授权给被告潘永明出售房屋，仅是其欠被告潘永明借款；对证据9不清楚，认为与本案无关；对证据10认为与本案无关；对证据11中的委托书认为，委托书从字迹上看似乎是被告铃木裕子所写，但是其回忆当时没有卖房的打算，房屋的买卖由被告潘永明全权处理，委托书的实质是将房屋委托给被告潘永明代为保管，这个是委托书实质性的意思表示。鉴于这次原告出示了委托书的原件，庭后征求被告铃木裕子的意见后，如果需要鉴定，在一周内向法院提出，如不提出对委托书中被告铃木裕子的签字鉴定则予以认可，从该委托书的形式看，所有被告潘永明全权处理约定的非常模糊，从本案来看被告潘永明对外出售房产，是其系房屋的实际的所有人的身份出售房产，而非代理出售房产。其在售房合同中所称该房系被告铃木裕子借名买房的事实完全不存在，如房屋要买卖必须征得被告铃木裕子的特别授权，被告潘永明无权为了抵销自身的债务而出售涉案房屋。即便有被告铃木裕子的授权，也属于滥用代理权的行为。结合委托书以及原告与被告潘永明之间的买卖协议书，诉讼中其去了房屋交易部门及税务部门咨询了2003年莘庄地区及罗阳花园小区的涨价情况，但并未有这方面的统计，但肯定较1997年有非常大幅度的上涨，代理人通过网络公开信息查询，上海市统计局数据2002年上海房价房价总体上涨20%，部分楼盘上涨50-60%，2003年上海房屋均价上涨24.2%，2001年上涨8.2%，即从2000年之后，上海房屋每年存在大幅度的上涨，2003年相比1997年的房价，基本上价格翻倍，另外通过网络查询，2003年莲花路沿线均价4,085元，本案72个平方米，根据该数据价格也在300,000以上，2003年静安区7,075元的房屋均价，徐汇区是8,800元的房屋均价，莲花路沿线房屋均价4,085元，原告和被告潘永明之间的房屋买卖，比1997年原告购置房屋的价格还降低了20,000元，与市场价格严重的背离，该协议也不应该得到法律的保护。被告申莘公司对原告所提供的证据经质证后认为，对证据1认为这是原告与被告潘永明之间的合同关系与其公司无关，与被告申莘公司有关的就是与被告铃木裕子之间的合同关系；对证据2中合同的真实性无异议；对证据3认为与其公司无关，故不予质证；对证据4-5的真实性无异议；对证据6真实性无异议；对证据7、8认为与其公司无关；对证据9认为其公司并未参与，故不清楚；对证据10认为与本案无关；对证据11认为被告铃木裕子与其公司之间的房屋买卖是真实的。被告潘永明、被告铃木裕子、被告申莘公司针对其上述辩称，未有证据向本院提供。本院结合原告张俭忠、被告潘永明、被告铃木裕子、被告申莘公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告张俭忠所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告铃木裕子与被告申莘公司之间所签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，被告铃木裕子与被告申莘公司均应按照预售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。在上述预售合同的履行过程中，被告铃木裕子已经支付给被告申莘公司大部分房款，目前尚有部分房款未能支付给被告申莘公司，而涉案房屋的产权目前仍登记在被告申莘公司名下，虽然被告申莘公司已经将涉案房屋进行了实际交付，但是对于房屋这样的不动产，其物权设立、变更、转让需要履行不动产的登记手续，然涉案房屋目前登记的权利人仍是被告申莘公司，作为预售合同的买受人被告铃木裕子有权依据预售合同的约定要求被告申莘公司履行不动产的产权变更登记手续。庭审中，被告铃木裕子亦表示会另案主张自身的诉权。故本院认为被告铃木裕子目前尚未取得对涉案房屋的完全产权，其对涉案房屋仅享有债权，其仍需履行尾款的支付义务之后，才能取得对涉案房屋的完全产权，且有待于被告申莘公司配合被告铃木裕子完成房屋的产权变更登记手续，故严格意义而言，被告铃木裕子针对涉案房屋目前仅享有债权权益，其对涉案房屋并不享有物权权益，目前涉案房屋登记的产权人仍是被告申莘公司。而本案主要的争议焦点是被告潘永明与原告所签订的《房屋产权转让出售协议书》的效力认定，以及该份出售协议书是否具有履行性？首先，依据上述预售合同的约定，被告铃木裕子系涉案房屋的购买人。由于被告铃木裕子与被告潘永明存在借款合同关系，遂被告铃木裕子将涉案房屋的相关购买材料交付给被告潘永明，并且出具相应的委托书将涉案房屋的买卖约定由被告潘永明全权处理，且庭审中被告铃木裕子对于该份委托书中被告铃木裕子签字的真实性不持异议。而在原告与被告潘永明签署的转让出售协议书中，也是对于该份委托书有所记载，但是本院亦注意到该份出售协议书中被告潘永明认为其与被告铃木裕子之间存在借名买房的合同关系，被告铃木裕子系名义的购买人，被告潘永明系实际的出资人。对此本院认为虽然该份协议作出上述表述，但是被告潘永明并未提供证据证明其与被告铃木裕子之间存在借名买房的协议，或者双方存在借名买房的意思表示，从原告提供的证据中仅能反应被告潘永明与被告铃木裕子之间存在借款合同关系，即使被告铃木裕子未能归还上述借款，属于被告铃木裕子的财产也不应归被告潘永明所有，但更何况被告铃木裕子对涉案房屋尚不享有物权权益，目前涉案房屋登记的产权人仍是被告申莘公司。故本院认为被告潘永明其对被告铃木裕子享有的仅是债权权益，其无权依据所谓的借名买房合同取得涉案房屋的产权。其次，原告与潘永明之间除了该份出售协议书之外，还签署了两份借条，说明双方之间存在借款合同关系在先，且双方在出售协议书中约定待涉案房屋的产权过户给原告之后，完成产权交割后借条才予以退还，而且双方亦约定了若房屋无法完成交易过户的，原告应退还涉案房屋，并且约定了相应的违约责任条款，足以说明原告对于涉案房屋产权过户的不确定性存在预判，即使诚如原告所述，其已经入住涉案房屋多年，但是长期居住的事实并不能成为其取得房屋产权的合理依据。再次，即使被告潘永明有权代理被告铃木裕子全权处理涉案房屋的出售，但是考虑到被告铃木裕子与被告申莘公司之间预售合同关系，且涉案房屋尚未过户变更登记，对于被告铃木裕子而言，其对涉案房屋仅具有期待的物权，其实则享有的是债权权益，若被告潘永明转让的预售合同项下的购买人的债权权益，其需要得到合同相对方即被告申莘公司的确认认可，毕竟被告铃木裕子尚未完全支付涉案房屋的房款，作为被告申莘公司享有相应的债权权益，且涉案房屋是否能顺利过户给被告铃木裕子还有待于被告申莘公司后续的积极履行行为。综上所述，本院认为涉案房屋目前存在的诸多不确定因素，被告铃木裕子也并非该份出售协议书的当事人，原告显然无权依据出售协议书要求被告铃木裕子及被告申莘公司承担相应的过户登记的合同义务。故本院认为原告目前所主张的诉请缺乏必要的合同及法律依据，对此诉请难以支持。被告潘永明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张俭忠的诉讼请求。案件受理费3,300元，由原告张俭忠负担。如不服本判决，原告张俭忠、被告潘永明、被告上海市莘庄工业区申莘房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告铃木裕子可在判决书送达之日起三十日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年一月二十一日法官 助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。三.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。