上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初126号原告(反诉被告)：王圆通，男，1991年3月14日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海淳元律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙灏，男，1983年12月13日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：孙金鸿，男，1951年5月24日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：蒋莉蓉，女，1957年10月3日出生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。原告王圆通与被告孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉对原告王圆通以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王圆通及其委托诉讼代理人张玉鹏，被告孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉及其共同委托诉讼代理人顾爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王圆通向本院提出诉讼请求：1.确认王圆通与孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于2019年1月19日解除；2.孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉返还王圆通购房款80万元。事实和理由：孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉(以下简称孙灏方)系上海市奎照路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。经上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星公司)居间介绍，王圆通向孙灏方购买系争房屋。双方于2018年4月7日签订《房屋买卖合同》，并于2018年4月20日签订《上海市房地产买卖合同》，约定，王圆通于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付部分首付款70万元，于2018年4月7日支付的10万元定金转为房款，于2018年12月31日再支付部分首付款100万元，前述共计180万元为首付款，孙灏方收到180万元后优先偿还系争房屋上的抵押，剩余66万元房款由王圆通申请银行贷款支付。因王圆通是置换型购房，需出售自有房屋才能支付购房款，故双方经协商签订《承诺书》，约定，若王圆通未能在2018年12月31日前出售其自有的玉田新村XXX号XXX室房屋(以下简称玉田新村房屋)、彭浦新村110弄甲501室房屋(以下简称彭浦新村房屋)，由王圆通寻找新的买家购买系争房屋并保证孙灏方的净到手价为246万元，孙灏方应配合新的买家办理相关手续。合同签订后，王圆通依约向孙灏方支付80万元房款。后因玉田新村房屋、彭浦新村房屋长期未成交，王圆通要求六星公司再次挂牌出售系争房屋，以寻找新的买家购买系争房屋。2018年12月30日，王圆通找到买家蒋雅娟愿意以220万元的价格购买系争房屋。当日，蒋雅娟与六星公司签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》并支付定金3万元后，王圆通立即联系孙灏，要求其按照《承诺书》约定配合办理相关手续，购房差价26万元王圆通愿意补足，孙灏表示其当时不在上海并坚持要求王圆通先支付100万元购房款，才同意配合与蒋雅娟签订新的买卖合同。王圆通因玉田新村房屋、彭浦新村房屋未能成功出售，无力支付100万元，双方协商不成。2019年1月19日，因无法与孙灏方签订房屋买卖合同，蒋雅娟表示不愿意再购买系争房屋。由于孙灏方违反双方约定，拒不配合与新的买家签订买卖合同，导致双方买卖合同无法继续履行，故王圆通主张解除合同及返还购房款80万元。孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉辩称，王圆通称双方买卖合同因孙灏方原因不能履行与事实不符，孙灏方并未违约。2018年12月30日，王圆通联系孙灏称找到新的买家购买系争房屋，要求孙灏当日与新的买家签订房屋买卖合同，并表示新的买家可在2019年1月底支付房款166万元。孙灏表示愿意配合但当日外出旅游不在上海无法签字，且即便有新的买家接手系争房屋，王圆通仍应按约支付100万元购房款。2019年1月3日孙灏回沪后曾联系六星公司，表示可将100万元的付款期限宽限至2019年1月7日，如王圆通到期仍不能支付100万元购房款，应向孙灏方支付违约金，六星公司表示会与王圆通沟通，其后，六星公司、王圆通均无回音，孙灏方也未被安排与新的买家见面协商。之后六星公司称新的买家不愿意再购买系争房屋。至今王圆通仅支付80万元房款。《承诺书》中约定王圆通可寻找新的买家购买系争房屋系补救措施，未改变王圆通与孙灏方约定的付款期限。2018年12月30日王圆通找到新的买家后，未给予孙灏方合理的时间与新的买家协商，新的买家又对付款时间、房屋价款等主要条款进行变更，最后也是因为新的买家不愿意再购买系争房屋导致交易未成功。王圆通要求解除合同无事实和法律依据，构成违约。现孙灏方同意解除《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》，解除时间为本案判决生效之日。同意返还王圆通购房款80万元。孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉向本院提出反诉请求：王圆通支付孙灏方解除合同违约金492,000元。事实和理由：王圆通与孙灏方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后，王圆通仅于2018年4月7日、2018年4月20日支付房款共计80万元，余款至今未付。现王圆通未按约支付房款并提出解除合同，构成违约，应按照合同约定支付总房价款20%的违约金，该违约金约定也未过高。目前系争房屋市场价值在230万元-235万元之间。王圆通对孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉的反诉辩称，孙灏方违反《承诺书》约定，不配合与新的买家签订房屋买卖合同，导致双方交易未能继续进行，王圆通无过错。孙灏方也未主动提出解除合同，无权主张违约金，且违约金约定过高。孙灏方实际损失不超过16万元。不同意孙灏方的反诉请求。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋产权人为孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉，房屋建筑面积51.10平方米。2016年12月23日，系争房屋上核准登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、债权数额为100万元、债务履行期限2016年11月28日至2046年11月28日的抵押权。2017年9月20日，系争房屋上核准登记抵押权人为刘炳乾、李改军、范懿，债权数额为80万元，债务履行期限2017年9月22日至2018年9月21日的抵押权。2018年4月7日，孙灏方(出卖方、甲方)、王圆通(买受方、乙方)及六星公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，系争房屋总房价款246万元；乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，孙灏方(出卖方、甲方)与王圆通(买受方、乙方)还签订《房屋买卖合同》，约定，甲乙双方通过六星公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋；系争房屋上设立抵押，抵押权人中国工商银行，抵押余额约180万元；系争房屋转让价款246万元；甲乙双方同意于本合同签署后90天内前往六星公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证(若需)后当日，通过六星公司或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)180万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(如有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款支付第二期房价款60万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证(若需)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；甲乙双方应于2018年12月31日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款6万元；甲乙双方应于2018年12月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；补充约定，甲乙双方一致协商如下：1.乙方于2018年4月20日向甲方支付80万元(包含定金10万元)用于支付甲方的抵押；2.乙方于2018年12月31日之前支付剩余首付100万元。2018年4月7日，王圆通向六星公司转账支付10万元购房定金，孙灏出具《收款收据》，载明，收到王圆通用于购买本人出售的系争房屋定金10万元。2018年4月20日，孙灏方(卖售方、甲方)与王圆通(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过六星公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋；系争房屋转让价款共计246万元；甲、乙双方确认，在2019年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；合同附件三付款协议约定，1.甲、乙双方协商首付款的支付方式为：甲、乙双方签订本合同后，乙方于当日向甲方支付部分首付款计70万元整，乙方于2018年12月31日前向甲方支付部分首付款计100万元整，本合同签订前乙方已支付定金计10万元整亦转为首付款，以上各项共同构成全额首付款计180万元整，甲方同意从六星公司代为保管的任何款项中先行扣留房价尾款计5万元整，由六星公司暂为保管，依据下述第4条约定转付；2.甲方同意乙方通过向贷款银行申请66万元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方；3.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2019年2月28日前，甲乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；4.待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方的银行贷款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由六星公司无息转付甲方尾款5万元整；5.若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。2018年4月20日，孙灏方作为甲方、王圆通作为乙方还签订一份《承诺书》，载明，甲、乙双方协商一致同意，若乙方未能在规定的时间将原有房屋出售，则乙方有权寻求第三方接手系争房屋并保证甲方为净到手价246万元，与此同时甲方应配合与第三方办理所有房屋的相关流程，本协议独立具备法律效应。2018年4月20日，王圆通向孙灏转账支付62万元房款，又通过六星公司工作人员周诚向孙灏转账支付18万元房款，共计80万元。当日，系争房屋上原登记的抵押权人为刘炳乾、李改军、范懿，债权数额为80万元的抵押权被登记注销。2018年12月30日，王圆通联系孙灏称王圆通自有房屋未能出售，要求孙灏方当日与王圆通找的新的买家签订买卖合同，新的买家愿意以220万元购买系争房屋，不足246万元的差价由王圆通承担。孙灏表示其当日不在上海无法签字，在王圆通按约支付100万元购房款的前提下同意与新的买家签订买卖合同。当日，双方协商不成。之后，王圆通未再支付孙灏方购房款，也未申请办理银行贷款手续，孙灏方也未与新的买家签订买卖合同，双方交易受阻。目前，系争房屋产权仍登记在孙灏方名下，房屋上登记的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、债权数额为100万元的抵押权尚未注销。审理中，2019年7月5日孙灏方表示同意解除其与王圆通签订《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》。审理中，王圆通申请六星公司负责双方交易的业务员周诚到庭作证。证人周诚称，王圆通与孙灏方签订居间合同前，王圆通表示其玉田新村房屋和彭浦新村房屋正在出售，若2018年12月31日前未能出售，就找新的买家接手系争房屋，价格不变，孙灏方表示同意。2018年8月，王圆通自有的两套房屋均未能出售，遂要求六星公司挂牌出售系争房屋。2018年11月，因房价整体下跌，系争房屋挂牌价降低至220万元。2018年12月28日、29日，有新的买家愿意以220万元的价格购买系争房屋，新的买家与王圆通签订了居间协议和房屋买卖合同，并支付定金3万元。2018年12月30日，周诚联系孙灏，表示有新的买家要以220万元的价格购买系争房屋，差价王圆通愿意补足，但孙灏要求王圆通先支付100万元，才愿意与新的买家协商房屋出售事宜。周诚将孙灏的意见告知王圆通，王圆通表示其自有房屋未出售没有付款能力。据周诚了解，新的买家当时只能支付3万元定金，到2019年1月底才有能力支付180万元购房款。周诚又联系蒋莉蓉，蒋莉蓉也要求王圆通先支付100万元，才愿意与新的买家协商。2019年1月3日、4日，孙灏联系周诚，要求王圆通支付违约金至新的买家2019年1月底支付180万元房款止，周诚认为孙灏提出的方案存在解约风险，故未去做王圆通工作。2019年1月下旬，新的买家表示不愿再购买系争房屋。对上述证人证言，王圆通称认可周诚的陈述。孙灏方称认可周诚的大部分陈述，孙灏方同意配合与新的买家签订房屋买卖合同，但新的买家变更了王圆通与孙灏方约定的付款条件，王圆通应支付违约金。审理中，应王圆通申请，本院依法裁定查封孙灏方名下的系争房屋产权。本院认为，王圆通与孙灏方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方《上海市房地产买卖合同》及《承诺书》约定，王圆通在2018年12月31日前支付孙灏方购房款100万元，若王圆通未能出售其自有房屋，王圆通可寻找新的买家另行与孙灏方签订房屋买卖合同。合同履行过程中，王圆通于2018年12月30日表示其因未能出售自有房屋无力支付购房款并已找到新的买家，要求孙灏方当日与新的买家签订房屋买卖合同。孙灏以其当日在外地无法签字为由拒绝，并表示在王圆通按约支付100万元购房款的前提下，其才同意与新的买家签订买卖合同。之后，王圆通与孙灏方就此未能达成一致意见，王圆通未再支付孙灏方购房款，孙灏方也未与新的买家签订房屋买卖合同，双方合同履行受阻。《承诺书》的签订赋予王圆通在其未能出售自有房屋致其无能力按约支付购房款的情况下，寻找新的买家与孙灏方另行签订买卖合同的权利，但并不因此延长王圆通的付款期限。换言之，若王圆通无法按约在2018年12月31日前支付孙灏方100万元购房款，王圆通可寻找新的买家与孙灏方另行签订买卖合同，但就王圆通尚未支付的购房款，新的买家应按照不低于王圆通与孙灏方约定的付款条件履行。根据六星公司工作人员周诚的陈述，新的买家在2018年12月30日仅能支付3万元定金，2019年1月底才有能力支付180万元房款。新的买家所能承受的付款期限超出了王圆通与孙灏方约定的付款期限，孙灏方有理由要求王圆通按约支付100万元购房款后与新的买家签订买卖合同。因此，王圆通与孙灏方合同未能继续履行的违约责任在于王圆通。现王圆通明确表示无能力支付后续购房款，要求解除合同、孙灏方返还已付80万元购房款，孙灏方表示同意，本院予以支持。合同的解除时间为孙灏方表示同意解除合同之日2019年7月5日。基于前述理由，孙灏方在同意解除合同的前提下，要求王圆通支付解约违约金，于法有据，本院予以支持。鉴于王圆通主张违约金过高，本院以孙灏方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王圆通的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、王圆通与孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于2019年7月5日解除；二、孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉返还王圆通购房款80万元；三、王圆通支付孙灏、孙金鸿、蒋莉蓉解除合同违约金23万元。上述第二、三项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11,800元，由王圆通负担；财产保全费5,000元，由王圆通负担；反诉受理费4,340元，由王圆通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  李建强人民陪审员  张甬湖二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。