上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初72420号原告：上海屹亚精工机械有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李瑜，总经理。委托诉讼代理人：高晴，女。委托诉讼代理人：丁妹，上海贤嘉律师事务所律师。被告：上海汇擎机床有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈国娟，董事长。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海屹亚精工机械有限公司与被告上海汇擎机床有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告上海屹亚精工机械有限公司的委托诉讼代理人高晴、丁妹，被告上海汇擎机床有限公司的委托诉讼代理人吴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海屹亚精工机床有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)111,000元；2.判令被告赔偿原告损失918,960.60元(包含：1.评估报告附件7可搬迁设备及其他物品搬迁补偿费123,612元；2.停产停业损失1845×350元/平方米=645,750元；3.附件4中18号房装修评估总价63,285元以及27号房中303平方米的内墙涂料7,029.6元、270平方米的石膏板吊顶28,512元、复合地板15,000元、铝合金门12,956元、石膏灯圈96元、石膏板隔断3,318元、夹心彩钢板房19,402元)。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实与理由：2017年7月31日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租南汇新城镇杭湾路XXX号内的部分厂房；租期自2017年9月1日起至2020年8月31日止；租金每月37,000元；租赁期间，一方需提前终止合同(动拆迁视同违约处理)，补偿三个月房租作为违约金。2018年6月30日，被告通知原告其厂房要拆迁，要求原告于2018年10月31日前搬离。期间拆迁部门上门对原告需搬迁的设备等进行了评估。后原告根据被告通知按时搬离。提前终止合同致原告巨大损失。原告多次要求被告支付违约金、属于原告的拆迁补偿款以及不足弥补的损失等，但被告一直以未与政府签订动迁协议、未获补偿款为由要求原告耐心等待。现厂房已全部拆迁完毕，被告对原告的诉请不予理睬，仅返还了押金。综上，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告上海汇擎机床有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原、被告之间确实存在租赁关系，但租赁厂房系无证搭建，于2018年被减量化拆除。因双方之间的租赁合同无效，原告基于合同主张违约金没有依据；2.原告主张损失缺乏事实依据。根据租赁合同第九条第3项约定，租赁期间遇房屋动拆迁，原告仅可以获得按3个月房租计算的金额，被告所获动迁利益与原告无关。3.租赁房屋原本带装修，原告要求赔偿装修缺乏事实依据。另，根据减量化操作口径，停产停业损失是补偿给注册在当地的企业的，减量化办公室也出具了关于每平方米350元的停产停业损失是补偿给被告的说明，原告的主张与操作口径相悖。本院经审理确认如下事实：2017年7月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》。该合同第一条厂房的座落、面积、情况约定，甲方将其合法拥有的座落在上海市浦东新区南汇新城镇杭湾路XXX号内厂房出租给乙方使用，建筑面积1845平方米。第三条租赁期限约定，乙方租用该厂房期限为三年，租赁期自2017年9月1日起至2020年8月31日止。第四条租金及支付方式约定，每年租金为444,000元，每月租金37,000元(含税价)。第九条违约责任约定……3.厂房租赁期间，如甲乙双方有一方需提前终止合同(包括动拆迁视同违约处理)，由违约方补偿守约方3个月房租，作为违约金。第八条约定，未经甲方同意，乙方不得对厂房进行改造或超出甲方书面同意的范围增设附属设施，否则甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失，但乙方有权在使用厂房过程中对厂房的内部在不影响厂房主体结构、使用功能的情况下自由分隔，装修改造费用由乙方自负。2018年6月30日，被告向原告发出《告知书》称，租赁厂房所在地块被列入土地减量化项目，将于2018年10月31日之前拆迁，故要求原告接到告知书之日起马上落实新的生产经营场所，便于届时顺利搬迁撤离。2019年1月7日，原告向被告发出《关于租赁合同违约赔偿的函》称，已按《告知书》要求完成搬迁，现要求被告支付违约金111,000元以及提前搬迁造成的各项损失120万元。2019年3月29日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具《上海汇擎机床有限公司所属位于上海市浦东新区芦潮港镇杭湾路XXX号的国有划拨工业房地产市场价值、苗木绿化的市场价值、设备物品的搬迁补偿费估价报告》(以下简称《估价报告》。该报告第三部分“估价结果报告”的“(四)估价对象”中描述了建筑物现状：估价对象建筑物包括厂房、办公室、门卫、仓库等，共计28幢，经估价人员实地勘察，总建筑面积20545.79平方米，其中证载建筑面积8775.18平方米。各幢号描述详见如下：……18号房：建筑面积1822.04平方米；房屋结构为混合；总层数为1；竣工日期为2003年，2013年翻建。建筑物高约7.2米，平面形状近似矩形，夹心彩钢板、C型钢檩条屋面，砖墙，内外墙刷涂料，配卷帘门。至价值时点，全部出租，作为仓库使用，整体维修保养情况一般……27号房(证载3幢)：建筑面积1268.14平方米；房屋结构为混合；总层数为3；竣工日期为1986年，1995年翻建。建筑物高约13.7米，平面形状近似矩形，平顶、琉璃瓦屋面，砖墙、内外墙刷涂料，配铝合金门窗。至价值时点，全部自用，作为办公室使用，整体维修保养情况一般……附件四“房屋装修估价明细表”载明，装修评估总金额1,630,791元，其中18号房装修评估总价63,285元(装修内容包括：油漆地坪1822平方米、油漆墙面133平方米、石膏板隔断94平方米、铝合金门8平方米、石膏板吊顶87平方米、复合地板、浸塑围栏)；27号房装修评估总价278,328元，共涉及36项装修内容，其中原告诉讼请求涉及项目为：内墙涂料73,567元(共3171平方米，原告主张303平方米)、石膏板吊顶111,091元(共1052平方米，原告主张270平方米)、复合地板150平方米15,000元、铝合金门41平方米12,956元、石膏灯圈96元、石膏板隔断29平方米3,318元、夹心彩钢板房43平方米19,402元。附件7“可搬迁设备及其他物品搬迁补偿估价明细表”评估总金额5,218,606元，其中18号房载明了单位名称“上海屹亚精工机械有限公司”，搬迁补偿费共计123,612元。2019年5月9日，被告(被补偿人、乙方)与南汇新城镇动迁安置工作办公室(清拆人、甲方，受托实施单位：上海芦潮港海港建设有限公司)签订《建设用地减量化清拆补偿协议》，甲方对乙方位于南汇新城镇远征村杭湾路XXX号的房屋予以清拆补偿。该协议约定，房屋建筑面积8775.18平方米，未见证建筑面积11,770.61平方米；补偿总金额60,897,047.37元，其中房屋装饰补偿1,630,791元、设备搬迁和安装补偿5,218,606元、停产停业损失补偿7,191,026.5元。另，2015年12月8日，上海市浦东新区南汇新城镇人民政府印发《南汇新城镇建设用地减量化清拆补偿操作口径》，其中第八条规定，关于经批准用于生产经营的非居住房屋，停产停业损失补偿标准为每平方米100-350元的补偿标准，具体按前三年固定资产平均创税率(即按被拆除房屋合法的建筑面积每平方米的创税率)分别进行补偿，设置条件为：……(三)创税率在101元以上补偿350元/平方米……2019年3月28日，南汇新城镇建设用地减量化办公室在上述操作口径基础上制定了《关于南汇新城镇远征村土地整理复垦项目(减)(编号：XXXXXXXXXXXXXXX)清拆补偿操作口径》，其中亦载明停产停业损失补偿按创税率进行补偿，创税率在101元以上的按350元/平方米补偿。2019年11月，南汇新城镇建设用地减量化办公室出具《情况说明》称“……我办在审核汇擎公司清拆前三年在南汇新城镇当地创税数额后最终确定为350元/㎡。操作口径规定的停产停业补偿对象系注册在该清拆地块且在南汇新城镇当地纳税的企业，两者必须同时具备。”原告为证明其对租赁房屋进行了装修，提供了发票、结算明细、送货单、银行转账凭证、微信转账凭证等。根据装修单位出具的结算明细，装修内容包括办公室一楼的隔断30.84平方米，办公室二楼的顶面防水(加盖顶板、修补铝塑板等)1项、墙面防水1项、隔断28.07平方米，车间的隔断77.52平方米、吊顶83.04平方米、卫生间吊顶36.3平方米、彩钢瓦盖顶1项，上述装修价款共计24,484元(发票开具时间为2017年9月2日)；另根据原告自制明细表，其还存在厂房门、办公室门订做，地板、墙面刷油漆，购置装修用线槽、电气接线盒、开工、灯、电缆线、电线等，车间、办公室装修电工工资，二楼办公室装窗帘，办公室空调安装、加冷凝、管子费用等支出共计5万余元。原告表示，18号房、27号房是一起装修的，因为已使用一段时间，故有些装修已放弃主张费用，有些已找不到付款凭证。被告则表示，房屋交付时是带装修的，不排除原告进行过零星装修，原告上述费用合计小于其根据评估报告主张的费用，装修款均归原告有悖事实。经原、被告确认，原告于2018年10月底搬离租赁房屋，双方就相关租赁费用均已结清。审理中，原告称，当初双方先谈了被告提供原告约2000平方米的房屋，租金每季度111,000元，然后至现场挑选了18号房整幢和27号房一楼东面70～80平方米的三间办公室和二楼一间约150平方米的大会议室(原告将其一分为二，分别作为会议室和经理办公室)，被告曾向原告出示过产证复印件，且承诺将原告营业地址变更至租赁房屋，约半年后，被告回复临港地区停办相关业务，故原告营业执照地址未迁移；若严格按照减量化清拆补偿口径，则无证建筑不应获得停产停业补偿，而实际上无证面积均计算了停产停业补偿费，故也应按使用面积获得相应补偿。被告称，原告承租的是18号房，是翻建的，属无证建筑，评估报告未注明“证载”，合同所载面积存在测量误差；27号房一楼东面三间70～80平方米的办公室是被告免费供原告使用的，不在合同约定范围内，未提供二楼会议室给原告使用；《估价报告》附件7中有原告的设备搬迁费12万余元；停产停业损失由350元/平方米乘以有证面积、无证面积的总和得出；被告已收补偿款1,000万元。以上事实，由《厂房租赁合同》《关于租赁合同违约赔偿的函》《告知书》《估价报告》《建设用地减量化清拆补偿协议》、清拆补偿操作口径》以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于本案租赁合同效力。根据《估价报告》，作为主体租赁物的18号房系翻建，未列入证载面积，现亦无证据证明该房翻建具有合法手续。原、被告对于原告实际使用的27号房中的具体房屋范围意见不一，但双方均未提供相关证据证明己方观点。虽然27号房系有证房屋，但考虑到27号房的租赁部位占原告整体使用面积的比例较小，故本院认定原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效。虽合同无效，但基于原告实际使用及投入而获得的利益应归原告所有。被告以租赁合同第九条第3项约定为由，认为房屋动拆迁时原告仅可以获得按3个月房租计算的补偿金额，本院不予采信。1.搬迁补偿费。18号房整幢房屋由原告实际使用，《估价报告》附件7中关于18号房的搬迁补偿费明细表上载明了原告名称，被告亦表示该部分补偿费是原告的，故对原告主张搬迁补偿费123,612元的诉讼请求，本院予以支持。2.装修补偿费。双方均主张对房屋进行了装修。本院经对比发现，原告聘请的装修公司出具的明细表中，部分项目在《估价报告》上有所体现。同时，原、被告在《厂房租赁合同》中约定了原告可附条件地对房屋进行改造、分隔，审理中被告亦表示不排除原告进行过零星装修。综合上述情况，本院认为可以认定原告在房屋原有装修基础上进行了二次装修，但鉴于原告未能举证证明《估价报告》中指向的装修全部为原告投入，本院从公平角度出发，根据实际情况，酌情确定被告支付原告装修补偿款75,000元。3.停产停业损失。《建设用地减量化清拆补偿协议》中确定的停产停业损失补偿对象确实包含了无证建筑面积。原告实际使用房屋，减量化清拆造成其搬迁确实存在一定的停产停业损失，但是被告作为出租人，减量化清拆对其经营也有重大影响，况且根据减量化清拆补偿操作口径的规定以及南汇新城镇建设用地减量化办公室的《情况说明》，每平方米350元的补偿标准系依据被告的创税情况确定，因此原告主张按该标准获得全额停产停业损失并无依据。本院结合原告承租面积、租赁期限、原告实际使用房屋的时间长短以及本案其他情况综合考虑，酌情确定原告应获停产停业损失184,500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，《最高人民法院>关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，判决如下：一、被告上海汇擎机床有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海屹亚精工机械有限公司搬迁补偿费123,612元；二、被告上海汇擎机床有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海屹亚精工机械有限公司装修补偿费75,000元；三、被告上海汇擎机床有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海屹亚精工机械有限公司停产停业损失184,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,990元，减半收取计6,495元，由原告上海屹亚精工机械有限公司负担2,972元，被告上海汇擎机床有限公司负担3,523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年一月十七日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。