上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初27015号原告(反诉被告)：王健子，男，1967年12月4日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：袁怡默，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海尹舜商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王春霞，执行董事。委托诉讼代理人：徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：林瑞，男，1977年11月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李昊，上海徐伟奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。被告：戴瑛，女，1972年4月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李昊，上海徐伟奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。第三人：杭州顺为投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶路XXX号XXX室。法定代表人：王健子，总经理。委托诉讼代理人：袁怡默，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵薇薇，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)王健子与被告(反诉原告)上海尹舜商贸有限公司(以下简称“尹舜公司”)、林瑞、戴瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，尹舜公司向本院提起反诉，本院予以合并审理。审理中，本院依法追加杭州顺为投资管理有限公司(以下简称“杭州顺为公司”)为本案第三人。本院于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告王健子的委托诉讼代理人袁怡默、王栋、被告尹舜公司的委托诉讼代理人徐伟奇、贾润峄、被告林瑞、戴瑛的委托诉讼代理人李昊、邱鹏、第三人杭州顺为公司的委托诉讼代理人袁怡默、赵薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王健子向本院提出诉讼请求：1.确认王健子与尹舜公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月23日解除；2.判令尹舜公司支付自2017年2月27日起至2017年5月2日止的房屋占用费2,730,000元；3.判令尹舜公司支付违约金7,560,000元；4.判令尹舜公司支付拖欠的物业管理费132,898元、地下车位管理费1,800元，合计134,698元；5.判令王健子支付的律师费200,000元由尹舜公司负担；6.判令林瑞、戴瑛在减少出资的38,500,000元、38,500,000元范围内对尹舜公司的上述第2-5向付款义务承担补充赔偿责任；7.诉讼费由三被告负担。事实和理由：2015年7月，原告与尹舜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将上海市徐汇区斜土路XXX号之俊大厦101室房屋(总面积为3691.63平方米)(以下简称“系争房屋”)出租给尹舜公司。合同约定，租赁期限为5年，自2015年8月1日起至2020年11月30日，其中2015年8月1日至2015年11月30日为免租期，前三年的年租金为7,560,000元，折合月租金630,000元。合同并对违约责任、房屋占用费及其他费用进行了约定。合同签订后，原告依约履行了交房等义务，尹舜公司亦按照约定支付了第一期租金及房屋押金。然自第二期起，尹舜公司开始拖欠租金，经多次催讨才迟迟予以支付。2017年2月23日，尹舜公司突然单方擅自提前解除合同，给原告造成了极大损失。现原告为维护自己的合法权益，且考虑到林瑞、戴瑛作为尹舜公司股东，有减资行为，故提起上述诉请。上海尹舜商贸有限公司辩称，同意原告提出的第一项诉请，就其余诉讼不同意。系争房屋于2018年被有关部门认定为系附有违法建筑的不动产，属于合同约定的违约情形，尹舜公司享有解除权。尹舜公司于2017年2月23日腾空了系争房屋，并将系争房屋的钥匙放在二楼办公室的抽屉里，大门钥匙则交付了物业，并通知原告来查收和进行交接。交接协议亦明确了不接收的责任在于原告，而非尹舜公司。物业费及地下车位管理费系占用时间发生的，与尹舜公司无关。被告林瑞、戴瑛减资时，尹舜公司尚未产生对王健子的债务，故原告要求林瑞、戴瑛承担连带责任缺乏事实和法律依据。林瑞、戴瑛辩称，答辩意见同尹舜公司。林瑞、戴瑛减资时，所谓的债权债务尚未形成，林瑞、戴瑛没有义务通知原告。林瑞、戴瑛的减资不影响尹舜公司的清偿能力，现原告要求林瑞、戴瑛承担连带责任，缺乏事实和法律依据。杭州顺为投资管理有限公司述称，同意原告意见。上海尹舜商贸有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令王健子支付尹舜公司违约金7,560,000元；2.判令王健子返还房屋押金1,890,000元；3.判令杭州顺为公司对尹舜公司的上述义务承担连带责任。事实和理由：2015年7月，原告与尹舜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将系争房屋出租给尹舜公司。合同约定，租赁期限为5年，自2015年8月1日起至2020年11月30日，其中2015年8月1日至2015年11月30日为免租期，前三年的年租金为7,560,000元，折合月租金630,000元。合同并对违约责任、房屋占用费及其他费用进行了约定。然而事实是，系争房屋曾经由杭州顺为公司出租给案外人北京同一首歌餐饮娱乐有限公司(以下简称“同一首歌公司”)，同一首歌公司曾经在系争房屋内搭建了部分违法建筑，在诉讼中，原告收取了相关费用后，并未将该部分违法搭建拆除，反而将该部分违章搭建打包出租给尹舜公司，尹舜公司发现后，故要求解除合同，但遭遇原告无理纠缠。2018年11月，行政部门已经对系争房屋作出《附有违法建筑的不动产认定书》，认定系争房屋为“附有违法建筑的不动产”。现尹舜公司为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼。原告系杭州顺为公司的一人股东并法定代表人，双方人格混同，杭州顺为公司应对原告的付款义务承担连带责任。王健子辩称，不同意尹舜公司的诉讼请求。房屋租赁合同的解除责任在于尹舜公司，系尹舜公司拒绝支付租金并要求解除租赁合同造成的。在租赁合同中明确，系争房屋的建筑面积为3691.63平方米，另外还包含部分后期改建而成的搭建部分，这在签订合同之初就已经向尹舜公司明确告知，尹舜公司也通过实地勘验对系争房屋的现状予以确认，原告不存在隐瞒的情况。林瑞、戴瑛辩称，同意尹舜公司的意见。杭州顺为投资管理有限公司述称，同意王健子的意见。系争房屋的租赁合同由原告和尹舜公司签订，现尹舜公司要求杭州顺为公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区斜土路XXX号之俊大厦101室房屋(即系争房屋)权利人为杭州顺为公司，建筑面积为3691.63平方米。2015年7月26日，杭州顺为公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，用途为：工商业经营。房屋租赁期间自2015年7月31日起至2025年7月30日止；甲方同意乙方在租赁期内有权将系争房屋对外转租。2015年7月28日，原告(出租方、甲方)与尹舜公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方已获得系争房屋所有权人的同意，有权将系争房屋转租给乙方，乙方对此表示了解及认可。在签订本合同时，乙方根据甲方提供的资料以及现场踏勘，已了解租赁房屋的现状及法律状态。甲方将系争房屋出租给乙方使用,房屋总建筑面积为3691.63平方米，其中，二、三层中庭部分系后期改建而成，但尚未办理相关政府部门的批准(并且甲方不保证能够获得相关政府部门的批准)，如乙方不完善全部审批手续而导致将来政府部门要求全部或部分拆除的，甲方或租赁房屋的所有权人将无条件配合政府予以拆除，但二者对此不承担任何违约责任。并且甲方提供五个地下车位供乙方使用。乙方所承租的房屋用于经营中脉生态家，在未得到甲方书面同意前，乙方不增加或变更经营范围。房屋租赁期限为5年，租赁期限自2015年8月1日至2020年11月30日止(其中2015年8月1日至2015年11月30日止4个月为免房租期，但该4个月内的物业管理费、车位管理费、水、电等耗费等相关费用均由乙方承担。房屋交房日为2015年8月1日；乙方向甲方支付自2015年12月1日至2020年11月30日止之间5年的租金。租赁房屋的押金为3个月的房租计1,890,000元；考虑到乙方承租的年限较长，因此甲方同意给予一定的优惠，租赁房屋前三年的租金为每月630,000元，前三年每年的租金为7,560,000元。租金付款方式为每三个月一付，每期租金提前一个月支付。乙方应于支付月25日前支付下一期租金，先付款后使用。本租赁合同正常履行完毕后，在乙方清退出租赁房屋且全额缴纳物业管理费、欠缴的水费、电费、燃气费等费用及相应的违约金或罚款(如有)之日起10日内，甲方将押金本金退还乙方，押金不计算利息。乙方使用租赁房屋发生的水、电、燃气、通讯等费用，均由乙方按服务商或物业公司出具的票据上记载的金额承担。房屋出租时，甲方保证租赁房屋处于正常的可使用和安全状态，乙方对现状予以确认。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满当日或本合同被解除后的三日内返还租赁房屋。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，要求乙方按年租金(合同解除的年租金)的壹倍支付违约金：(一)乙方迟延1个月以上支付甲方租金或拖欠水、电、燃气、物业等费用超过100,000元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，要求甲方按年租金(合同解除日的年租金)的壹倍支付违约金；……(二)甲方交付租赁房屋存在严重的质量缺陷，危及乙方安全，致使不能实现租赁目的。乙方未按本合同约定返还房屋的，每逾期一日应按日租金的贰倍向甲方支付租赁房屋的占用费。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而支出的相应的费用和开支(包括但不限于诉讼费、律师费、通讯费、公共费用等支出)由乙方承担。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，尹舜公司支付原告押金1,890,000元。2017年2月23日，尹舜公司向原告及杭州顺为公司发出《房屋租赁解除函》，内容是：我司与贵司之间签订有房屋租赁协议，现尹舜公司因种种原因无法继续承租该房屋，故解除双方签订的房屋租赁协议。现尹舜公司已经将租赁房屋清空，望原告及杭州顺为公司能够予以理解，并能够在本周内交接房屋。并希望协商解决房屋租赁协议解除后的后续事宜。次日，被告王健子回函尹舜公司，内容是：我方多次向贵司了解经营状况，贵司均表示经营状况健康，长期租赁不存在问题，为此，我方放弃数家优质客户，以保持与贵司的租赁合作。2017年2月22日，贵司邀约我赴上海当面会谈，期间在本人过问贵司经营状况及租赁的履约情况时，贵司亦没有表示解约意向，而事实上，贵司不仅在次日突然函告我方要求提前解除租赁协议，而且在此之前数日已经完成搬迁。贵司的种种做法并非诚实信用的表现，且严重违反双方签订《房屋租赁协议》，对我方造成较大的侵害。贵司无权单方面解除合同，我方保留要求贵司继续履行合同的权利，希望贵司积极协商违约赔偿问题，待双方达成一致意见以后，再办理交接手续。2017年3月8日，尹舜公司向原告及杭州顺为公司发出《联络函》，内容为：我司已于2017年2月23日发函至贵司及王健子先生，函件内容已经明确告知我司无法继续承租系争房屋并已经清空房屋，同时请贵司能够在一周内交接房屋。但是，贵司及王健子先生直至今日尚未与我司交接房屋，并且贵司的回函表示要求我司继续履行合同。我司认为现在已经没有履行合同的条件，我司在函中也表示尽量双方能够友好协商，妥善处理合同解除的后续事宜。然，贵司拖延与我司交接房屋的行为并非明智之举，此举对贵司造成的扩大损失应由贵司自己承担。尹舜公司并希望双方能够积极的合法合理的解决此事。次日，原告回函，称，原告作为双方签订的《房屋租赁合同》的守约方，我方有权拒绝尹舜公司解除合同的要求，并要求尹舜公司继续履行合同。鉴于尹舜公司单方面违约并已经搬离系争房屋，原告要求根据合同约定，被告应当承担年租金壹倍的违约金。后双方又就违约金之事宜通过函件沟通，但未达成一致。庭审中，被告提供《房屋交接清单》一份，内容为：为履行房屋交接事项，原告(出租方，甲方)与尹舜公司(承租方，乙方)特签订本清单：一、房屋状况：承租人于2017年2月23日就已清空房屋(附照片)并发函要求甲方一周之间办理交接，但甲方迟迟未办理，直到2017年4月27日通过律师发送房屋交接清单给乙方。因乙方于2017年2月23日之后已经不在该房屋办公，因此水电度数只有2017年2月6日的水电度数，该数字是由物业方提供的。甲方委托丁律师、张律师于2017年4月27日协商房屋解除后续事宜未果，但通过微信发送给乙方王律师一份“房屋交接清单”(电子版)，乙方根据交接清单内容向甲方提供2017年2月6日期间的水电度数。二、截止2017年2月6日，房屋各项费用清单。三、交接物品。该份清单上手写水电度数，并注明“大门钥匙一把2月6日交物业，钥匙盘一个，各办公室钥匙含大门钥匙一个，在二楼办公室”。该份交接清单仅有尹舜公司盖章，并注明日期为2017年5月2日，原告并未在房屋交接清单上签字、盖章。2018年11月28日，上海市徐汇区城市管理行政执法局出具《附有违法建筑的不动产认定书》一份，认定杭州顺为公司所有的系争房屋现被认定为附有违法建筑的不动产。另查明，2016年3月7日，原告曾向尹舜公司发出催款函，要求尹舜公司尽快支付第二期租金。2016年3月28日，王健子曾向尹舜公司发出《解除合同通知书》一份，称，因尹舜公司以各种非原告原因造成的房屋瑕疵为由拒绝支付足额租金，故要求解除合同，并归还系争房屋。后被告继续使用系争房屋，并支付租金至2017年2月23日。还查明，2017年6月1日，尹舜公司向本院提起诉讼【案号：(2017)沪0104民初11919号】，要求：1.确认尹舜公司与王健子于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2.王健子返还尹舜公司已经支付的《房屋租赁合同》中的押金1,890,000元。2018年7月3日，本院判决驳回尹舜公司的全部诉讼请求。该案现已发生法律效力。又查明，林瑞、戴瑛系尹舜公司股东，尹舜公司分别于2015年10月20日及2016年12月14日进行两次减资。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有原、被告签订的房屋租赁合同、原、被告往来函件、被告工商档案资料、房屋交接单、庭审笔录、附有违法建筑的不动产认定书、房屋测绘报告、房地产权证等证据证实，经当事人质证无异，本院予以确认。本院认为，原告与尹舜公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现原告主张其与尹舜公司签订的房屋租赁合同于2017年2月23日解除，尹舜公司对此不持异议，故就原告的该项诉请，本院依法予以支持。本院注意到，2017年2月23日，尹舜公司向原告发函称因种种原因无法继续承租该房屋，并表示已经将系争房屋清空，希望原告能够予以理解并办理交接手续。次日，原告回函称尹舜公司缺乏诚信，“且在此之前数日已经完成搬迁”。从原告的回函看，原告于2017年2月24日已经明确知晓尹舜公司搬离了系争房屋，并于2017年3月9日的函件中再次明确表示知晓尹舜公司已经搬离系争房屋。根据合同法的相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。现原告明确知晓尹舜公司拒绝继续履行合同义务且已经完成了搬迁，原告有义务及时接收房屋，避免损失的进一步扩大，故就原告应当收回房屋的时间，本院根据实际情况酌情确定为一个月。就原告主张的占有使用费，本院酌情确定为相当于一个月的房屋租金。就违约责任，从庭审查明的事实看，尹舜公司承租系争房屋时已经进行了现场踏勘，且租赁合同对于系争房屋包含部分无证面积已经进行了充分说明。从尹舜公司给原告的发函中也可以看出，系争房屋包含部分无证面积并非尹舜公司要求解除合同的主要原因，故本院认定尹舜公司违约在先，应当向原告支付违约金，就违约金的具体数额，由本院根据系争房屋的实际状况、空置期间酌情予以确定。就原告主张要求尹舜公司支付物业管理费、地下车位管理费，因该部分费用经原告确认一直由被告直接向他人支付，现原告并未实际支付，该笔费用尚未发生，现原告要求被告支付缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就原告主张的律师费，此系原告本身的诉讼成本，且并非必要发生的费用，就原告提供的律师聘请合同及发票，尹舜公司亦明确表示不予确认。现原告要求被告承担律师费，缺乏依据，本院难以支持。因本院注意到，本案中原告主张的费用均发生在林瑞、戴瑛减资之后，故原告要求林瑞、戴瑛对尹舜公司的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就反诉部分，基于上述理由，本院对尹舜公司要求原告承担违约责任的诉请，不予支持。就押金部分，因本院认为违约金已经足以弥补原告遭受的损失，押金应当予以返还。故就尹舜公司要求原告返还押金的诉请，本院依法予以支持。就尹舜公司要求杭州顺为公司承担连带责任的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百十九条规定，判决如下：一、确认王健子与上海尹舜商贸有限公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月23日解除；二、上海尹舜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付王健子占有使用费630,000元；三、上海尹舜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付王健子违约金2,520,000元；四、驳回王健子的其余诉讼请求；五、王健子于本判决生效之日起十日内返还上海尹舜商贸有限公司押金1,890,000元；六、驳回上海尹舜商贸有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85,708元，保全费5,000元，合计90,708元，由王健子负担63,299元，上海尹舜商贸有限公司负担27,409元。反诉案件受理费减半收取计39,015元，由王健子负担7,803元，上海尹舜商贸有限公司负担31,212元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李嶔操审 判 员  晏 莹人民陪审员  梁志宏二〇二〇年四月十七日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。