江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0727民初1194号 原告：蔡作霖，男，1969年9月18日出生，汉族，住赣州市章贡区， 委托诉讼代理人：叶小伟，江西明理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师。 被告：樊惠兰，女，1974年8月5日出生，汉族，住龙南县， 委托诉讼代理人：廖金林，江西同圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴蕾，江西同圆律师事务所律师。 第三人：江西省海润商业管理有限公司，住所地赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10. 法定代表人：游伟雄，系该公司负责人。 原告蔡作霖与被告樊惠兰排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依法追加江西海润商业管理有限公司作为第三人参加诉讼。原告蔡作霖及委托诉讼代理人叶小伟、徐笑怡，被告樊惠兰的委托诉讼代理人廖金林、王兴蕾到庭参加诉讼，第三人江西海润商业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告蔡作霖向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空原告所有的商铺；2.判令被告将原告所有的商铺恢复原状；3.判令被告向原告支付腾空房屋前的房屋占有使用费（从2017年9月1日始暂计至2019年6月5日为126036.36元，变更为126048.04元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月5日，原告与江西海润商业管理有限公司（以下简称“海润公司”）签订《财富广场区商铺租赁协议》以下简称“《租赁协议》”），将原告所有的位于龙南县文化艺术中心财富广场E17号、建筑面积为41.80㎡的商铺租赁给海润公司有偿使用并允许转租、分租。《租赁协议》约定：“第一年至第六年商铺每月每平方米139.68元，第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。”2014年12月15日，海润公司和被告签订《商铺租赁合同》，将该商铺转租给被告经营“依曼丽”品牌的内衣。从2016年9月份开始，海润公司未按《租赁协议》的约定向原告履行支付租金的义务。为维护原告的合法权益，原告向龙南县人民法院提起诉讼，要求解除与海润公司之间的《租赁协议》。2017年8月8日，龙南县人民法院作出（2017）赣0727民初788号《民事判决书》，判决解除原告与海润公司之间的《租赁协议》。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第18条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。鉴于被告现在仍占有该商铺，原告基于物权请求权要求被告返还该商铺，并且有权按照《租赁协议》中约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。 原告为支持其主张，提交了下列证据：1、樊惠兰的身份证复印件。2、《财富广场E区商铺租赁协议》。3、（2017）赣0727民初788号民事判决书。4、商铺租赁合同。5、照片2张。6、判决书生效证明书。 被告樊惠兰辩称，1、被告从来没有收到原告关于起诉的海润公司的判决书也没有告知其跟海润之间的商铺租赁协议，法院在海润公司未答辩、未出庭的情况下理应通知本案被告参加诉讼。被告的权利没有得到保护，被告的损失应当由原告负责。2、答辩人承租海润公司店铺投入了资金装修，但海润公司没有履行义务造成被告较大的损失。店铺目前没有用电、用水设备，道路无法通行等承诺条件无法兑现，使被告装修无法正常营业。2018年年底，被告已腾空了房屋。3、原告从未向被告送达法院判决书也未通知被告腾空商铺，因商场没有用电设施，原告自知店铺租不出去，所以故意不告知法院有判决解除合同之事。现在想通过法院诉讼方式获取不正当利益，故依据最高院司法解释第18条，没有事实和法律依据，原告的腾房之诉不能成立。4、依最高院司法解释第11条第一、第四项规定，原告应赔偿装修费用给被告。原告所诉店铺恢复原状不能成立。5、原告将没有用电设备的店铺，不具有出租条件的店铺租给海润公司，所以出租不具有合法性，所以原告的诉请不具有合法的依据。 被告为支持其答辩意见，提交了下列证据：1、会议纪要。2、照片一组。3、2017年4月6日拍摄的照片一张。4、证人陈某证言。5、对钟佳佳、赖群燕的调查笔录（庭后补充）。 第三人海润公司未到庭，也未向本院提供书面答辩意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2012年10月25日，原告与龙南县华翔投资置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买龙南县华翔投资置业有限公司开发的位于龙南县文化艺术中心财富广场廊下商业E区17号商铺（建筑面积41.80㎡，总价款为1401301元）。2012年11月5日，原告与第三人海润公司、龙南县华翔投资置业有限公司签订《财富广场E区商铺租赁协议》，将其购买的位于龙南县文化艺术中心财富广场E区17号商铺租赁给江西省海润商业管理有限公司有偿使用并有权转租、分租，租赁期限为十年，租金为第一年至第六年每月每平方米139.68元（建筑面积）（含二楼楼面以上所有的使用权），第七年开始按照上年年租金每年递增6%年租金（含二楼楼面以上所有的使用权），租金每二个月支付一次。合同签订后，第三人海润公司向原告支付商铺租金至2016年8月份止，后虽经原告多次催收未果，原告遂于2017年7月向本院起诉海润公司、龙南县华翔投资置业有限公司要求解除租赁合同等，本院于2017年8月8日作出（2017）赣0727民初788号民事判决书，判决解除了原告与海润公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2012年10月25日签订的《财富广场E区商铺租赁协议》，同时判决书载明“在判决生效后，原、被告双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另案处理”，该判决已于2017年9月1日发生法律效力。 2014年12月15日，被告樊惠兰与第三人海润公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁财富广场E区17号商铺经营“依曼丽”内衣服饰，租赁期自2015年1月1日起至2024年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日为免租期，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为5638元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为6443元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为7249元，2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为8054元，此后每年租金按上一年度该店铺租金标准递增6%直至租赁期满。被告租赁店铺后，对店铺进行了装修使用。原告与龙南县华翔投资置业有限公司、海润公司《财富广场E区商铺租赁协议》解除后，原告于2019年6月5日诉至本院，要求被告腾空涉案商铺并恢复原状、支付占有使用费等。 另查明，涉案商铺目前尚未办理房屋权属证件。2017年4月，被告樊惠兰等人至海润公司处协商处理商铺租赁事宜，双方产生冲突。原告方陈述其于2017年、2018年、2019年均找过被告要求腾房，被告方陈述“原告从来没有找过被告说他在法院起诉了，跟海润公司解除了合同，也没有找过被告要求被告腾房”。2019年4月左右，原告在涉案商铺门上张贴了招租广告，此时该商铺已处于停业状态，但商铺中仍有一些弃置的杂物。被告提供了对钟佳佳、赖群燕的调查笔录，欲证明其于2017年年底搬离商铺，但原告对此予以否认。 以上事实，有原、被告提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据该规定，在原告与第三人海润公司的租赁合同解除后，原告在享有合法的物权等权利的情形下，可行使其物权权能，要求被告腾空房屋。涉案房屋中仍有被告的部分杂物未清空，被告应负责腾空房屋给原告使用，对原告要求被告腾空商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告基于其与第三人的租赁合同，对涉案房屋进行了装修，其装修行为具有合同根据，且对房屋价值产生了增值，对物权不构成侵犯，因此原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持，原告可自行处理装修事宜。 关于房屋占有费的诉讼请求，本院认为：第一、涉案房屋目前尚未取得房屋权属证件，被告无法通过登记机构查询房屋的所有权人，故被告客观上无法主动与原告沟通租赁合同解除、房屋返还等事宜，其不存在过错。第二、原告与海润公司的租赁合同（简称“前合同”）以及海润公司与被告的租赁合同（简称“后合同”）均是独立、有效的合同，前合同解除后，原告应及时通知被告解除合同、返还房屋或要求被告继续支付租赁费用，本院（2017）赣0727民初788号民事判决也载明“在判决生效后，原、被告双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另案处理”，但原告并未提供证据证明其与被告或第三人通过协商等途径处理过房屋返还事宜或已将租赁合同解除事宜通知给被告，因此被告并不存在拒不腾房的行为，也即不存在逾期腾房占用使用费的问题。第三、被告对涉案商铺确实存在经营使用的事实（具体时间争议较大），应当支付相应的占用使用费用（非逾期腾房占用使用费）。因第三人海润公司经营不善、基础设施不完善等原因，被告等租户经营困难，其于2017年4月向第三人主张权利未果，此后被告陆续将商铺的商品搬离，2019年4月原告在涉案商铺门上张贴招租广告时，该商铺已基本处于弃房状态。鉴于以上因素，根据权利义务对等的基本原则，本院根据双方提供的证据材料以及租赁行情，对租赁合同解除后的占用使用费酌情确定为30000元，此费用第三人无权获得，被告可直接支付给本案原告。被告承担该笔费用后，如其认为相关权利受到侵害，可根据其与海润公司之间的租赁合同依法另行主张权利。第三人海润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告樊惠兰于本判决生效之日起十日内腾空财富广场E区17号商铺。 二、由被告樊惠兰于本判决生效之日起十日内支付商铺占用使用费计人民币30000元给原告蔡作霖。 三、驳回原告蔡作霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。 案件受理费2820元，由原告负担1974元，由被告负担846元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长 ： 王 勇 人民陪审员 ：谢远明 人民陪审员 ：朱井凤 二〇一九年十二月四日 书 记 员 ：张小华