上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初36767号原告：周光美，男，1968年12月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。原告：夏颜，女，1969年2月11日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市，现住上海市闵行区。原告：周某某，男，2012年4月21日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市，现住上海市闵行区。法定代理人：周光美，男，系周某某的父亲，暨本案另一原告。上述三原告的共同委托诉讼代理人：张琦，上海市锦天城律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：王利，上海市锦天城律师事务所律师。被告：于泉，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：鲍育勤，女，1975年11月12日出生，汉族，户籍地江苏省。上述两被告的共同委托诉讼代理人：孙凌骅，上海四维乐马律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：朱莉，上海合呈律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，注册地上海市奉贤区新寺镇桥东新村**，主要营业地上海市静安区南京西路****。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：李群，女。原告周光美、夏颜、周某某与被告于泉、鲍育勤、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月19日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人王利、张琦，两被告的共同委托诉讼代理人孙凌骅、朱莉，第三人的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光美、夏颜、周某某共同向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》；2、被告返还原告已付购房款人民币(币种下同)3,020万元；3、被告赔偿原告利息损失(分段计算：以500万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年8月7日起至实际返还之日止；以2,520万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年10月15日起至实际返还之日止)；4、被告赔偿原告租金损失(按每月租金25,000元的标准计算自2018年8月7日起至判决生效之日止)；5、本案诉讼费、保全费、担保费45,300元(为本案诉讼保全，原告找保险公司做信用担保，为此向保险公司支付了担保费)、律师费50,000元均由两被告承担。2019年4月9日，原告周光美、夏颜、周某某变更第1项诉讼请求为：撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。事实与理由：2018年5月5日，经第三人居间介绍，原、被告就上海市闵行区中青路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜，首先对房屋的查封抵押情况以及是否发生非自然死亡事件等进行了核实。在被告承诺持有期间未发生过非自然死亡事件，且不存在违章搭建，并对抵押情况进行披露后，双方对核实情况签字确认，并在此基础上，签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定原告向被告购买涉案房屋，房价款总额4,060万元。协议中还对房价款的支付方式、产权过户、违约责任等进行了明确约定。原告按约于2018年5月8日支付定金500万元(含20万元的意向金)。2018年9月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》明确被告需于补充协议签订后五个工作日内办理抵押贷款的还款手续，领取抵押注销材料，若因被告原因造成不能如期交易的风险，由被告自行承担等内容。后原告按约于2018年10月15日向被告支付首期购房款2,520万元。2018年11月12日，第三人偶然得知在双方签订居间协议后，于2018年8月7日下午在涉案房屋的游泳池内发生小孩溺亡事件。原告得知上述情况后，即要求与被告解除合同，并要求被告退还购房款并承担违约损失。但均遭被告拒绝。原告认为，涉案房屋内是否发生非自然死亡是影响原告决定是否购买涉案房屋的关键性考量，并且在房屋产权过户之前，房屋的毁损、灭失等风险均由被告承担。原告在2018年5月5日洽商当天，就上述事实进行了核实确认，充分证明是否发生非自然死亡是原告购买涉案房屋的决定性因素之一。但是，被告明知在交易过程中房屋游泳池内发生小孩溺亡事件会导致正在交易的房屋买卖合同解除，却故意隐瞒，未及时告知原告和第三人，从而导致原告的定金500万元未能及时返还的情况下，又于2018年10月15日继续支付购房款2,520万元，造成原告的经济损失进一步扩大。且原告现租房生活，因被告拒绝解除合同导致原告丧失购房资格，租金损失与日俱增。该损失系被告过错导致，依法应由被告承担。综上，原告认为，涉案合同的签订，一方面基于两被告的欺诈行为，另一方面基于原告对涉案房屋存在重大误解，符合法律所规定的合同撤销的情节。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告于泉、鲍育勤共同辩称，不同意原告的全部诉请。首先，原告以重大误解及欺诈要求撤销涉案合同并无依据，法律上对于重大误解的定义是指当事人自己的过错所导致的并非对方欺骗或不正当影响。对于欺诈的定义是主观上有欺骗对方的故意、实施欺骗行为、使之产生错误认识。原告主张的两个撤销的理由是互相矛盾的。其次，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，该协议符合买卖合同的所有形式要件，包含价款、支付方式、违约责任等。因此，原、被告于2018年5月5日即达成买卖合意。协议合法有效，应受法律保护。签订该份协议时，涉案房屋无任何瑕疵，未发生溺水事件，故不存在欺诈、重大误解。而《上海市房地产买卖合同》仅系网签备案合同。再次，幼儿溺水事件属于偶然事件，不会对房屋自身的使用价值产生影响。对买卖双方均属于无法预见、无法预防。泳池本身没有环境危险。溺水的幼儿只有2周岁，属于监护不利，才导致事件的发生。被告认为事件的发生不是缔约的决定性因素，泳池不属于房屋主体结构，与房屋无直接关系。且原告提供的证据亦不能证明幼儿死亡的地点发生于泳池。综上，被告不同意原告的第1、2项诉请。对于第3项诉请，被告认为缺乏相关法律依据，即使法院判决原告存在相应的利息损失。利息也应自原告起诉日起算。对于第4项诉请，被告认为不存在相应的法律依据，是原告生活所必须支付的费用，不应由被告承担，每月的租金和居住面积已经超过一家三口的普通平均水平且租金金额过高。租金的起算日也不应自2018年8月7日起算，应以交付房屋之日起算。对于第5项诉请，担保费和律师费没有法律依据，原告不需要找保全公司担保，原告起诉被告也不需要聘请律师。第三人德佑房地产经纪有限公司陈述，对原告诉请由法院依法判决。原、被告于2018年5月5日在第三人处签订买卖居间协议，约定成交价为4,060万元；6月20日前签订网签合同；在被告收到首付款之后交房；11月30日前过户。后买卖双方于9月18日网签了合同。原告于5月8日支付第一笔500万元，于10月15日支付第二笔2,520万元。交易过程中原告支付了第二笔钱后，被告将钥匙交付给了原告。同年11月12日，第三人的业务员在带看他房时得知涉案房屋发生过小孩溺亡事件。11月20日，第三人组织双方面谈，但无结论。原告希望合同解除，已付的购房款返还，并要求被告支付利息。但被告一直没有表态。后续双方没有继续沟通，进行了本案诉讼。经审理查明，2018年5月5日，原告夏颜(买受方，乙方)、被告于泉、鲍育勤(出售方，甲方)与第三人(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方名下的涉案房屋，建筑面积约806.52平方米(含地下室310.55平方米)；涉案房屋已设立抵押及租赁；总房价款4,060万元；乙方已实地验看了涉案房屋，为表示购买诚意，向丙方支付意向金20万元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金……；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后5日内自行或通过丙方补足定金至500万元；甲乙双方应当在本协议签订后于2018年6月20日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后于2018年10月30日前通过丙方或直接向甲方支付首期房价款3,000万元(含已支付的全部定金)；乙方于2018年11月30日前通过丙方或直接向甲方支付1,060万元；甲乙双方最晚不得晚于2018年11月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；甲方收到3,000万元当日并不晚于2018年10月30日对涉案房屋进行验收、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。该份居间协议还对其他内容作了约定。2018年5月6日，原告通过第三人向被告鲍育勤转付了定金20万元。同月8日，原告向被告鲍育勤支付了定金480万元。2018年8月7日，涉案房屋的承租人将涉案房屋租赁他人用于聚会。聚会活动中，发生一幼儿溺于涉案房屋泳池内。该幼儿经抢救无效于当日死亡。两被告于当日通过涉案房屋所属物业公司获悉上述情况后未将该事件告知原告及第三人。2018年9月18日，三原告(买受人，乙方)与两被告(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司第三十二分公司居间介绍由乙方受让甲方自有涉案房屋；房屋建筑面积495.97平方米，另有地下附属面积310.55平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,780万元；甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等内容。同日，三位原告(买受方，乙方)与两被告(出售方，甲方)签订《补充协议》，约定在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为2,780万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款共计1,280万元，该笔款项乙方于2018年10月20日前，直接支付给甲方；甲方须于签署本合同后5个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人“中信银行股份有限公司上海分行”的借款(若有不足，甲方自行补足)；若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险；本协议所述价格合计为4,060万元为甲方出售该房地产总价格；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计1,280万元无息一次性返还给乙方等内容。2018年10月15日，原告向被告鲍育勤支付房款2,520万元。当日，被告向原告交付了涉案房屋的钥匙。2018年11月，第三人获悉涉案房屋泳池发生幼儿溺水事件后转告原告。当月20日，第三人组织原、被告就涉案买卖合同是否继续履行进行协商，原告要求解除合同，但被告不予同意。原告遂委托律师于次日向被告寄发《公函》，表示因被告在签订《上海市房地产买卖合同》时，未能如实向委托人陈述在2018年8月期间房屋内发生过非自然死亡原因事件，导致原告无法继续履行上述合同，现向被告提出解除双方于2018年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并请被告接函后于2018年11月25日前至第三人处协商解除事宜。然被告接函后仍坚持要求继续履行合同，遂成讼。以上事实，由三原告共同提供的《房地产买卖居间协议》、定金及房款支付凭证、收据、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《公函》、涉案房屋所属物业公司出具的《情况说明》、询问笔录，两被告共同提供的《租赁合同》等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，三原告为证明“涉案房屋是否发生非自然死亡事件是原告是否决定购买房屋的决定性因素之一”向本院提交了署期为2018年5月5日的《交易方信息留存表》两页，该表两页底部落款出售方处有署名为“于泉、鲍育勤”的签字字样，该表房屋信息处记载“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”。对该份证据材料，两被告均不予认可，并表示签署合同时被告无印象签署过该表，原告也从未强调涉案房屋不能发生非正常死亡事件；表上“于泉、鲍育勤“的签名非本人签字；故申请对该表两页底部落款出售方处“于泉”、“鲍育勤”的签字字迹是否为本人所签以及落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序进行鉴定。第三人就该表的真实性无异议，并称其先与原告洽谈，签署居间买卖协议并收取原告的意向金，后再与被告签署居间买卖协议和该份留存表，随后将居间买卖协议交与原告，同时让原告签署该份留存表。本院根据两被告的申请委托华东政法大学司法鉴定中心就上述两被告的申请事项进行鉴定。2019年6月5日，华东政法大学司法鉴定中心出具《文检鉴定意见书》。该意见书记载，鉴定意见：《交易方信息留存表》两页底部落款出售方处“于泉”、“鲍育勤”的签字字迹均分别为于泉、鲍育勤书写；限于检材条件及该中心的技术支持，难以对落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序提供鉴定意见。为此次鉴定，两被告预交鉴定费65,700元。就该份意见书，经质证，原告及第三人均无异议。但被告不予认可，并认为：首先，鉴定程序违法，法院未组织原、被告协商确定鉴定单位；其次，鉴定结论不正确，《交易方信息留存表》两页底部落款出售方处“于泉”、“鲍育勤”的签字字迹非正常签名字迹，而系高度模仿，依此检材所作鉴定结论不正确。就被告的异议内容，本院认为，首先，原告自始至终不同意启动此次鉴定，故本身原、被告并无协商确定鉴定单位的基础，且无论是在被告提出申请鉴定时亦或是鉴定过程中，被告从未就鉴定单位的选取提出任何要求和异议。其次，被告主张检材上的签字系高度模仿字迹，并无依据。鉴于此，被告就鉴定意见书提出的异议均不成立。本院认为，本次鉴定程序合法，鉴定单位及工作人员主体合法，鉴定内容客观、合法、有效，应予采纳。审理中，原告为证明其租金损失，向本院提交了《房屋租赁合同》(原告夏颜作为承租人与案外人于2018年6月2日签署，租赁房屋位于上海市闵行区茜昆路XXX弄XXX号，建筑面积442.41平方米，租期自2018年8月1日至2020年7月31日，月租金25,000元)、户口簿两本(周光美、周子君、周子萍户口位于上海市浦东新区乳山路******；夏颜、周某某的户口位于江西户口位于江西省鹰潭市高新开发区龙岗办事处机关宿舍**)据及账户交易明细。对该组证据材料，经质证，被告认为《房屋租赁合同》、户口簿真实性均户口簿真实性均无法确认，交易明细的真实性予以认可，即使户口簿真实，从户口簿真实，告户口簿可见原告他处有房，屋支付租金，且原告无义务负责司机和保姆的住宿，因此该组证据材料亦与本案无关联。第三人对该组证据均无异议，且表示该租赁系其公司促成。审理中，原告为证明其为本次诉讼保全向案外人支付担保费及为本次诉讼支付律师费，向本院提交律师费发票、财产保全责任保险单及担保费发票、账户交易明细(2018年11月23日向永安财产保险股份有限公司上海分公司转账支付45,300元，2018年11月27日向上海市锦天城律师事务所支付50,000元)。对该组证据材料，被告认为律师费发票、财产保全责任保险单及担保费发票的三性不予认可，账户交易明细真实性无异议。第三人均无异议。本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由此可见，前述五种可撤销情形均应当发生于合同订立时。就本案，虽然原、被告于2018年9月18日才签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，但原、被告于2018年5月5日即签署了《房地产买卖居间协议》。该份买卖居间协议系双方之真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，且已具备了买卖合同的必备条件(包括合同标的、成交价格、房款支付时间及方式、过户和交房时间、违约责任等)，故实际原、被告之间的房屋买卖合同关系已于2018年5月5日成立且生效。而涉案《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的签订，主要是为了办理过户手续所需，该合同及协议的签订与否并不影响原、被告之间的房屋买卖合同关系的成立及其效力。现，在涉案房屋买卖合同关系成立时，涉案房屋并未发生溺水事件，亦不存在被告欺诈、原告重大误解的情形，故原告以欺诈、重大误解为由主张撤销《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并无依据。原告基于撤销合同所主张的购房款的返还及赔偿等诉请，亦不应当支持。至于鉴定费的承担主体，本院认为，本次鉴定的启动系因被告不认可原告提供的《交易方信息留存表》并提出鉴定申请。现依被告申请，鉴定单位亦出具了《文检鉴定意见书》。根据意见书记载，被告的陈述显然与事实不符。因此，产生的鉴定费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，原告提出的各项诉讼请求，不符合法律规定的要求，依法不应支持。故判决如下：驳回原告周光美、夏颜、周某某的全部诉讼请求。案件受理费194,222.89元，财产保全费5,000元，均由原告周光美、夏颜、周某某负担。鉴定费65,700元，由被告于泉、鲍育勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  张 莉人民陪审员  尹 萍二〇一九年八月二十九日书 记 员  王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。