湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1519号原告：黄冈市国土资源监测中心,住所地：湖北省黄冈市黄州区团黄大道27号,统一社会信用代码12421100670369974X。法定代表人:占晓东，主任。委托诉讼代理人:李晓林、张乐敏，该单位职员，代理权限为一般代理。被告：湖北君信房地产开发有限公司，住所地：黄冈市体育路20号，统一社会信用代码9142110066545404XK。法定代表人：李建涛，总经理。委托诉讼代理人：宋友元，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：佘子川，公司经理，代理权限为特别授权。原告黄冈市国土资源监测中心（以下简称黄冈国土监测中心）诉被告湖北君信房地产开发有限公司（以下简称君信房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日作出（2017）鄂1102民初1785号民事判决。双方均不服上述判决，向湖北省黄冈市中级人民法院提出上诉。2019年3月27日，该院作出（2019）鄂11民终79号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2017）鄂1102民初1785号民事判决，发回重审。本院于2019年4月23日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告黄冈国土监测中心的委托诉讼代理人李晓林、张乐敏，被告君信房地产公司的委托诉讼代理人宋友元、佘子川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冈国土监测中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付土地转让价款698500元，并自2010年2月10日起按照同期银行贷款利率支付利息至支付之日。2、请求被告按相地城临明珠大道街面商业房三层楼（即一、二、三层垂直连体房屋、每层180㎡）建筑面积540㎡商业房的市场价值向原告赔偿损失，并赔偿逾期交房损失150万元。3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年，因原黄州科技经济开发区总体规划及建设发展需要，黄冈国土监测中心（原称黄冈市土地估价管理所）在黄冈市黄州科技经济开发区珠明山村征地19.93亩（其中代征路面3.75亩），支付了土地补偿费、安置补助费、青苗和地面附着物补偿费等各项费用。2002年12月18日，黄冈市规划局补发建设用地规划许可证。2003年1月14日，黄冈市人民政府下达出让国有土地使用权批准通知书，同意向黄冈国土监测中心出让上述国有土地使用权。2007年8月7日，被告与黄冈国土监测中心订立《土地使用权转让合同》，约定黄冈国土监测中心将上述土地使用权按现状转让给被告，共计12.4521亩，面积为8301.4㎡，转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540㎡，每层180㎡）给黄冈国土监测中心。被告应于该宗地上建筑物预售时支付80万元，商业房于2009年12月31日前交付给黄冈国土监测中心。如不履行本合同义务，应承担对方全部损失，损失赔偿，合同继续履行。合同签订后，被告在该宗土地上开发建设的相地城项目商品房于2010年2月10日开始预售，被告除向黄冈国土监测中心支付了101500元，余款698500元至今未付，商业房亦未依照约定交付给黄冈国土监测中心，造成损失逾150万元。经多次催告，被告未履行上述义务，原告遂诉至法院。被告君信房地产公司辩称，本案是建设用地使用权转让合同，该合同基本条款为原告交付土地，被告支付土地转让价款300万元，在2007年8月7日合同订立后，于2009年5月6日再次签订合同，变更部分内容：主要为转让价款300万元不变，以现金支付80万元，被告以建成的商业房三层540平米给原告，售给原告的税费各自承担，商业用房没有具体所说的G号楼，规划中不存在该楼。基于双方合同约定，交付的540㎡房屋，只是履行支付下欠土地转让款的方式，故被告于2018年7月26日主张变更后的诉讼请求是不成立的，不是540㎡商品房的转让合同。同时原告主张赔偿逾期交房的损失150万元不成立的，合同的主要义务是支付价款，不能履行的情况下只能履行交付300万元的价款，没有约定逾期交房的损失。我方主张按照原合同约定300万元的价款履行该义务，利息不由我方承担。我方未交付G号楼，主动要求支付货币，但是原告不同意。答辩意见与原审答辩意见基本一致。原告黄冈国土监测中心为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、黄冈国土监测中心事业单位法人证书，拟证明原告的主体资格。二、君信房地产公司企业信息，拟证明被告的主体资格。三、建设用地规划许可证、出让国有土地使用权批准通知书、土地使用权证，拟证明原告就本案涉及的土地转让前取得建设用地规划许可，经人民政府批准出让，并于2005年3月20日取得国有土地使用权证，地类为住宅，使用权类型为出让，使用面积为8301.4㎡。四、土地使用权转让合同，拟证明2007年8月7日，原被告约定原告将涉案土地转让给被告，总价为300万元，支付方式为现金80万元及以该宗地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540㎡，每层180㎡）等。五、湖北省商品房预售许可证书，拟证明2010年被告开发建设的相地城项目经批准准予预售。六、建设工程竣工验收备案证。建成房屋现状照片，拟证明2014年4月30日竣工验收备案，建成房屋现状情况。七、房屋租赁合同，拟证明被告逾期交付房屋给原告造成的损失，同地段租赁市场价格不低于30元/㎡。八、履行合同催告函，拟证明原告连续多次催告被告履行合同债务，原告起诉未超过诉讼时效。九、黄冈市国土资源局关于原土地有关情况的证明，拟证明2006年原黄冈市土地估价管理所更名为黄冈市国土资源监测中心、2008年1月17日监测中心副主任程多任主持工作，同月黄冈市土地估价管理所印章被封存。十、相地城总平面图、竣工图，拟证明相地城项目总平面图批准的日期是2009年6月29日、竣工时间是2011年9月，原被告双方约定的G号楼所在位置房屋继续建设直至竣工。被告君信房地产公司对原告提供的证据一、二、六无异议。对证据三、四、五的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据七有异议，与本案无关。对证据八的真实性有异议，但对其中2013年3月4日签收的催告函予以认可。对证据九黄冈市国土局的证明真实性有异议，公章的封存和启用应当有其他证据予以补强。对证据十的真实性无异议，但对其证明目的有异议，G号楼不存在。对双方当事人无异议的证据一、二、六予以确认并在卷佐证，对有异议的证据三、四、五、十的真实性予以认定，证据七与本案无关，对证据八中双方无异议的部分本院予以认定。证据九不能证明黄冈市土地估价管理所印章被封存。被告君信房地产公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、君信房地产公司营业执照复印件，拟证明其主体资格。二、2009年5月9日原、被告签订的土地使用权转让合同一份、黄冈市明珠大厦规划总平面图一份，拟证明双方于2009年5月9日重新订立合同，没有所谓的G号楼。规划图中没有G号楼表示具体方位。原告黄冈国土监测中心对被告提供的证据一无异议。对证据二的真实性、合法性有异议。合同与原告提交的合同有两处改动，未经双方一致签字确认，该变动内容不发生法律效力。对双方当事人无异议的证据一予以确认并在卷佐证，对有异议的证据二，本院认为，原告未提供证据予以反驳，故本院依法予以采信。本案在诉讼过程中，2019年7月23日，原、被告向本院共同申请对涉案的房屋（位于黄冈市××明珠大道××·相××城小区××、××幢临街商业楼）一、二、三层各层均价进行评估。本院委托黄冈市海正房地产评估有限公司进行鉴定。2019年9月9日，该所作出黄海房估字[2019]第2152号《房地产评估报告》，结论为：君信房地产公司位于黄冈市××明珠大道××·相××城小区××、××临街××商业楼××楼平均单价为14033元/㎡，2/16楼平均单价为6087元/㎡，3/16楼平均单价为5478元/㎡。经质证，原、被告对上述评估报告的结论均无异议。本院经审核认为，黄冈市海正房地产评估有限公司作出房地产评估报告合法、真实、有效，本院予以采信。通过庭审举证质证与认证，本院经审理查明如下事实：1997年，原告黄冈国土监测中心（原黄冈市土地估价管理所）在黄冈市黄州科技经济开发区珠明山村征地19.93亩。2002年12月18日，黄冈市规划局补发建设用地规划许可证。2003年1月14日，黄冈市人民政府下达出让国有土地使用权批准通知书，同意向原告出让上述国有土地使用权。2007年8月7日，原、被告就上述土地使用权转让事宜达成一致，订立《土地使用权转让合同》，约定原告将上述土地使用权按现状转让给被告，共计12.4521亩，面积为8301.4㎡，转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540㎡，每层180㎡）给原告。同时约定被告应于该宗地上建筑物预售时支付80万元，商业房于2009年12月31日前交付给原告。如不履行本合同义务，应承担对方全部损失，损失赔偿后，合同双方继续履行。合同签订后，被告将双方签章的总平面图设计图纸交到规划部门审批。后黄冈市规划设计研究院将被告的设计图纸进行了变更，原图上面临明珠大道的A、B、C、D、E、F、G、H号楼不再标识，还做了其他变更，制作了黄冈市明珠大厦地块规划总平面图。2009年5月6日，原、被告又签订《土地使用权转让合同》，合同约定：原告将上述土地使用权按现状转让给被告，转让总价款为300万元，被告以现金方式80万元支付给原告，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（建筑面积540㎡，每层180㎡）给原告。同时约定被告应于该宗地上建筑物预售时支付80万元，商业房于2009年12月31日前交付给原告；涉及到出售给原告商用房位置详见该项目规划设计总平面图，此图作为本合同的附件不可分割。双方签字后，被告于该宗地上建筑物预售时支付现金800000元给原告，商用房于2010年12月31日前交付原告。合同其他内容与2007年8月7日订立的合同一致。被告君信房地产公司在该宗土地上开发建设的相地城项目商品房于2010年2月10日开始预售，被告向原告支付了101500元，余款698500元至今未付。原告要求被告依照2007年订立的合同交付原图纸上G栋方位的三层楼540㎡，被告认为2009年订立合同时建筑图纸已改变，G栋不复存在，按合同约定可交付任意三层楼540㎡。2019年9月9日，黄冈市海正房地产评估有限公司作出黄海房估字[2019]第2152号《房地产评估报告》，结论为：君信房地产公司位于黄冈市××明珠大道××·相××城小区××、××临街××商业楼××楼平均单价为14033元/㎡，2/16楼平均单价为6087元/㎡，3/16楼平均单价为5478元/㎡。被告君信房地产公司为此支付鉴定费36000元。另查明，按原告黄冈国土监测中心指认的原图纸上G栋方位的三层楼已出售他人。本院认为，原告黄冈国土监测中心和被告君信房地产公司对黄冈市海正房地产评估有限公司作出《房地产评估报告》均无异议，该报告真实有效，本院依法予以确认。本案讼争的焦点有以下几点：一、2009年5月6日原被告签订的合同中约定“君信房地产公司以现金方式80万元支付给黄冈国土监测中心，余款君信房地产公司以该宗地建成的商业房三层楼（建筑面积540㎡，每层180㎡）给甲方”，该条款载明的“商业房三层楼”是任意三层楼还是特定房屋。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在本案中，2007年双方签订的合同是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。合同约定土地使用权转让总价款为300万元，支付方式为被告付现金80万元，余款以该宗土地建成的商业房三层楼（G号楼，建筑面积540㎡，每层180㎡）给原告。从合同内容上看，双方订立合同的目的是原告以转让明珠大道的土地使用权方式获取被告位于相地城临明珠大道街面的三层楼540㎡的商业房。双方应当充分估算了当时的土地转让价格和房屋价值，因而该房屋为特定方位的临街面三层楼。2009年5月6日，双方因图纸和施工时间改变重新订立了合同，该合同取代原合同，其中约定“君信房地产公司以现金方式八十万元支付给黄冈国土监测中心。余款君信房地产公司以该宗地建成的商业房三层楼（建筑面积540㎡，每层180㎡）给黄冈国土监测中心”，该条款载明的“商业房三层楼”没有明确指出具体方位、楼层，双方对该约定有争议。本院认为，2009年5月6日双方重新签订合同的原因是图纸和施工时间的改变，并非合同目的的改变。鉴于原、被告2009年5月6日签订的合同中对合同履行“商业房三层楼”位置约定不明确，按照公平原则，被告应当交付黄州区相地城小区位于明珠大道540㎡三层楼商业房。但相地城项目准许预售后，被告以2009年5月6日订立的合同中约定的交付任意三层楼为由，将原图纸上G栋方位临街面三层楼商业房出售他人，致使合同目的不能实现，构成违约，应当承担赔偿责任，损失金额以黄冈市海正房地产评估有限公司作出《房地产评估报告》结论为准，即一层楼价款为2525940元（14033元/㎡×180㎡）；二层楼价款为1095660元（6087元/㎡×180㎡）；三层楼价款为986040元（5478元/㎡×180㎡），共计4607640元（2525940元+1095660元+986040元）。被告君信房地产公司辩称是以任意三层楼以物抵债或按300万元总价支付余款的理由不能成立，本院不予采信。二、原告主张被告立即支付土地转让价款698500元并自2010年2月10日起按照同期银行贷款利率支付利息至转让价款付清之日是否应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”在本案中，双方签订的合同是土地使用权转让合同，原、被告转让的方式是以土地使用权换取特定房屋和部分价款，相当于互易，可参照上述法律规定计算违约损失。原、被告约定“双方签字后，乙方于该宗地上建筑物预售时支付捌拾万元现金给甲方”。该房屋于2010年2月10日开始预售，被告仅支付原告101500元，后余款未付，已构成逾期付款。故原告请求被告支付因违约造成的利息损失符合法律规定，本院依法予以支持。三、原告请求被告支付逾期交房损失150万元是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，原告在庭审中提交在相地城相同地段房屋的租赁合同，拟证明原告减少了收益或造成了损失。本院认为，该房屋租金是一种预期收益，是不确定的，不能因此认定原告一定能获得该收益；且原告并没有因被告迟延交付房屋而实际发生租赁费用。故原告主张被告支付逾期交房损失150万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告湖北君信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告黄冈市国土资源监测中心损失4607640元；二、被告湖北君信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告黄冈市国土资源监测中心土地使用权转让价款698500元及逾期占用资金利息损失（转让款以698500元为基数自2010年2月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至土地使用权转让价款付清之日）。二、驳回原告黄冈市国土资源监测中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55995元，保全申请费5000元，合计60995元，由原告黄冈市国土资源监测中心负担10000元，由被告湖北君信房地产开发有限公司负担50995元；鉴定费36000元，由原告黄冈市国土资源监测中心负担18000元，由被告湖北君信房地产开发有限公司负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  祁梦玲人民陪审员  谢国文二〇一九年十一月四日书 记 员  陈芯果