黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初1896号原告：温明江，男，1965年4月26日出生，锡伯族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市某某区。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：鸡西市成业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市某某区某某路某某号。法定代表人：刘成，董事长。被告：霍华柏，男，1966年3月10日出生，汉族，无职业，户籍地湖北省某某县，现住黑龙江省鸡西市某某区。委托诉讼代理人：栗有田，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。原告温明江与被告鸡西市成业房地产开发有限公司（以下简称成业公司）、霍华柏合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温明江及其委托诉讼代理人唐静波，被告成业公司的委托诉讼代理人栗有田，被告霍华柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温明江向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告温明江与被告成业公司签订的“‘红运大厦’内部认购协议”有效；2.依法判令被告成业公司为原告温明江办理入户手续，并交付红运大厦某号楼某单元某室房屋；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告温明江经营鸡西市磐基建筑材料厂（现已注销）期间，向被告成业公司供应免烧砖，大块砖每立方米200元（含运费），标准砖每块0.35元（含运费），温明江依约履行了供货义务，供应大块砖约1670立方米，以及6万多块的标准砖，总价值35万元左右。2015年5月18日双方签订了“购销合同”，约定用砖款转换成业公司开发的红运大厦楼房。成业公司于2016年5月5日给温明江出具了“‘红运大厦’内部认购协议”和收据一张，约定通过抹账328054元的付款方式，认购红运大厦某号楼某单元某室，建筑面积为86.33平方米，单价3800元/平方米。现红运大厦已能入住，成业公司迟迟不给温明江办理入户手续，已构成严重违约。经查红运大厦某号楼某单元某室现备案在被告霍华柏名下，故诉至法院。被告成业公司辩称：1.原告温明江起诉被告成业公司主体资格不适格，案涉砖款的购买人是某某建筑工程有限公司（以下简称某鑫公司），被告成业公司是按照某鑫公司要求出具的“购销协议”、“‘红运大厦’内部认购协议”及收据；由于温明江未按“购销协议”约定履行义务，某鑫公司告知成业公司不能将该认购协议的房屋交给温明江，同时宁鑫公司通知成业公司将该户房屋备案给霍华柏；2.“‘红运大厦’内部认购协议”签订时间及收据出具的时间均是2016年5月5日，而温明江起诉的时间是2019年5月31日，已经超出法定诉讼时效期间26天，且在该户房屋备案期间温明江应该明知备案在霍华柏名下，但未按法定诉讼时效期间进行诉讼，故应依法驳回其诉讼请求。被告霍华柏辩称：因红运大厦是烂尾楼，开发商成业公司没有钱，找到霍华柏，用房屋抵人工费，开发商怕工人上访，经劳动局和鸡西市信访办同意用房屋抵人工费，要求不准上访，而且保证必须完工。2016年5月开工干的活，2016年8月补签的“抹灰施工合同”，因没有钱就把房子开给了霍华柏，现工程还没有完工，还有地下室维修的收尾工程。开发商抹账给霍华柏一共是11套房屋大概三百多万元，只有这一套有争议。经审理查明，原告温明江系鸡西市磐基建筑材料厂经营者，该厂类型为个体工商户，于2011年5月17日注册，于2016年12月9日注销。2014年7月6日成业公司将红运大厦综合住宅楼（项目名称）1标段发包给某鑫公司。2015年5月18日鸡西市磐基建筑材料厂作为乙方（落款处无公章，温明江在负责人处签名）与落款处甲方打字为某鑫公司（但无某鑫公司公章，盖的成业公司公章，有董某某签名）签订“购销合同”，约定甲方用红运大厦高层楼房换乙方建筑材料大块砖（免烧砖）；楼层按每平方米造价3800元为准（含层次费、配套费等）；所选楼层均在5层以下；乙方用大块砖按每立方米200元为准（含运费），水泥标准砖0.35元/块（含运费）。乙方负责将材料运送到甲方现场；甲方共计需要用约6000多立方米建筑材料，按方计数，一定数量开具房票；多退少补；乙方每送到现场1000立方米时，甲方支付给乙方材料款的5万元现金。2016年5月5日成业公司与温明江签订“‘红运大厦’内部认购协议”，主要内容为“认购方：温明江；认购房屋：红运大厦某号楼某单元某室；预测建筑面积：86.33平方米；单价：3800元；总价：328054元；付款方式：砌砖款（抺账）；认购方为取得本认购房屋的购买权，在填写本协议时自愿交付定金328054元整，本认购协议签订后，已付定金将全部转入购房款内”。同日，成业公司为温明江出具了收据，其中记载“今收到温明江红运大厦某某室面积86.33平方米，86.33㎡×3800人民币328054元”。2016年8月15日成业公司与霍华柏签订“抹灰施工合同”，约定成业公司将红运大厦（A、Ｂ、Ｃ三栋楼、商服、地下车库）抹灰工程给霍华柏施工，承包人工费，一口价总计280万元。2016年8月22日成业公司取得了其建设的红运大厦综合住宅楼“商品房预售许可证”，嗣后，成立公司将案涉房屋为霍华柏办理了“房屋预售合同”。庭审中，1.温明江称其与某鑫公司无关，是与成业公司签订的合同，当时刘成想让温明江与某鑫公司签订合同，但温明江未同意，因只有开发商才有房与温明江结算，故成业公司授权董某某与温明江签订的合同、盖的章。成业公司称因某鑫公司无权出具抵账房屋的法定手续，便于砖款用房抵账，成业公司按某鑫公司要求在内部认购协议及收据上加盖了成业公司公章；但成业公司未提交证据证实其系按某鑫公司要求所为。2.成业公司称董某某不是其单位人员，但在法院指定期限内成业公司未能提交证据证实董某某不是代表成业公司而是代表某鑫公司签订“购销合同”。3.温明江称2015年5月18日至2015年年末，一共送了1670立方米的大块砖、6万多小块砖，与成业公司进行了结算，温明江将送砖的票据交给了成业公司，成业公司出具了收据，砖款大概35万元左右，收据开完后还欠点砖款至今未算。成业公司称“购销合同”只是订货协议，但因温明江经营的砖厂中途倒闭，未能按协议供货，违约在先，成业公司和某鑫公司及时通知温明江解除“购销合同”和不能继续履行“‘红运大厦’内部认购协议”的相关事宜，并告知“‘红运大厦’内部认购协议”和收据不具有法律效力；温明江与成业公司未进行结算，应是某鑫公司与温明江进行结算，与成业公司无关；如果温明江能够按照“购销合同”的内容履行，某鑫公司会通知成业公司为温明江出具正规的房屋预售合同，因温明江违约，故某鑫公司通知成业公司将该户房屋开具给了霍华柏。但成业公司未向法院提交其所为系某鑫公司授意，及已及时通知温明江解除“购销合同”和不能继续履行“‘红运大厦’内部认购协议”相关事宜的证据。4.霍华柏提交“房屋买卖协议”，证实霍华柏于2016年11月5日将案涉房屋出售给了车某某。因无其他证据佐证，本院不予确认。5.经法庭释明温明江表示不同意将诉讼请求变更为索要砖款，坚持现诉讼请求。本院认为，因“购销合同”虽打印甲方为某鑫公司，但某鑫公司并未实际签订该合同，即落款处无公章亦相关人员签字；而被告成业公司在甲方处盖有公章，且其未在法院指定期限内提交证据证实董某某不是代表成业公司签订“购销合同”，亦未提交证据证实成业公司系授意于某鑫公司加盖的成业公司公章，故成公司辩解不是本案主体的理由不成立，故“购销合同”应认定系被告成业公司与鸡西市般若建筑材料厂所签；又因鸡西市般若建筑材料厂现已注销，故温明江具有本案诉讼主体资格。因“购销合同”的实质内容是砖的买卖协议，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。“‘红运大厦’内部认购协议”及收据只是成业公司与温明江阶段性的结算，“‘红运大厦’内部认购协议”是双方真实意思表示，内容亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，故温明江要求确认“‘红运大厦’内部认购协议”有效的诉讼请求成立；但“‘红运大厦’内部认购协议”的订立系基于双方之间砖款抵账行为，该协议的目的在于消灭成业公司欠温明江的砖款而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是欠款人履行所欠砖款义务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。因双方并未就砖款进行最终结算且签订房屋买卖协议，亦未对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定，本案温明江亦未提交证据证实经与成业公司协商一致终止砖的买卖合同关系，建立商品房买卖合同关系，故原告温明江与被告成业公司双方存在的仍是买卖砖的合同关系，非房屋买卖关系，故温明江主张成业公司为其办理入户手续，并交付案涉房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。因经法庭释明，本案温明江只主张房屋，不主张购砖款，故成业公司欠温明江的购砖款温明江可另行主张。因该案原告温明江诉讼请求属物权纠纷，不适用诉讼时效，故其辩解已过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。综上所述，原告温明江主张确认“‘红运大厦’内部认购协议”有效的诉讼请求成立；其主张成业公司为其办理入户手续，并交付红运大厦某号楼某单元某室房屋的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告温明江与被告鸡西市成业房地产开发有限公司签订的“‘红运大厦’内部认购协议”有效；二、驳回原告温明江要求被告鸡西市成业房地产开发有限公司为原告温明江办理入户手续，并将交付红运大厦某号楼某单元某室房屋的诉讼请求。案件受理费3110元，此款原告温明江已预付，由原告温明江自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  王爱华二〇一九年十月十日书记员  王思淇