上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32430号原告：上海景瑞物业管理有限公司，注册地上海市虹口区。法定代表人：陶敏，董事长。委托诉讼代理人：张丽春，上海市新闵律师事务所律师。被告：徐立春，男。委托诉讼代理人：万海军，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：成慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞公司)与被告徐立春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，先依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院遂组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告景瑞公司的委托诉讼代理人张丽春，被告徐立春及其委托诉讼代理人万海军、成慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年4月至2018年8月期间(17个月)的物业服务费差额计3,145.23元，并按照日1‰的标准支付原告自物业服务费应付之日起至实际支付之日止的滞纳金(暂计至2019年4月底的滞纳金为2,172.08元)。事实与理由：被告系上海市闵行区银都路2688弄(以下简称银都路2688弄)41号213室房屋业主。2017年3月17日，银都路2688弄项目的开发公司上海春申汽配市场有限公司(以下简称春申汽配公司)向上海市闵行区颛桥镇政府申请“委托临时托管的物业服务企业，进行相关物业管理工作”。2017年4月1日，原告接受政府托管进入银都路2688弄开始进行物业管理服务工作。该区域物业服务费的收费标准经上海市物业管理行业协会评估，已建商办物业为2.58元/平方米建筑面积/月，已建商铺物业为14.40元/平方米建筑面积/月。该收费标准，原告已告知所有业主。现该区域与原告签订物业服务合同以及向原告实际缴纳物业服务费的户数、所对应的建筑面积分别占该区域总户数、总建筑面积的比例均已超出2/3，原告的管理服务得到该区域大多数业主的认可。被告所有的物业房屋用途为商办，房屋建筑面积103.94平方米，其应按2.58元/平方米/月的标准向原告缴纳物业服务费，但其一直未予缴纳，原告向被告催讨多次均遭被告拒绝，原告向法院提起诉讼后，被告仅按照0.80元/平方米/月的标准向原告支付了部分费用，故原告现诉请被告补付差额部分并向原告支付滞纳金。被告徐立春辩称：对原告所述的被告房屋状况没有异议，但不同意原告诉讼请求。首先，原告是根据政府部门的协调进入银都路2688弄，非建设单位经招投标程序公开选聘，也未取得该区域业主大会过半数业主的同意，故其进驻程序不合法；另外，原、被告之间未签订任何形式的物业服务合同，该区域业主事实上与原告签约的比例也远低于50%；故原告非银都路2688弄合法的物业服务公司，其主体不适格，无权向被告收取物业服务费。其次，原告进驻银都路2688弄之前，该区域由上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)实际管理，业主一直按照0.80元/平方米/月的标准向金盛公司缴纳物业费，原告主张的物业服务费标准主要依据上海市物业管理行业协会出具的评估报告，而该协会仅是行业自律性组织，不具有确定物业服务费的合法资格，其出具的评估报告只是前期预估的费用，不能代表实际发生的费用，且该评估报告的测评依据与实际情况不符，存在明显做大成本和费用以提高收费标准的情形。故该评估报告不能作为本案物业费定价的依据。再次，原告主张的收费标准未履行相关公示程序，也未经业主同意，原告的行为属于违规提高收费标准，不应得到人民法院的支持。最后，原告未尽到物业公司应尽的义务，收费与服务不存在合理对价，银都路2688弄环境脏、乱、差，严重影响业主对房屋的使用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立的物业服务企业。被告系银都路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之一，其房屋建筑面积103.94平方米，房屋建筑类型为办公楼，用途为办公。银都路2688弄系商办、商铺组成的商务用房区域，至今未成立业主大会及业主委员会，该区域的建设单位春申汽配公司也未曾委托物业服务企业对该区域实施物业管理工作。2016年12月31日之前，银都路2688弄实际由该区域商铺的经营管理方即金盛公司负责物业管理事宜。之后，金盛公司与该区域商铺业主发生纠纷，遂退出该区域。2017年3月17日，春申汽配公司向上海市闵行区颛桥镇人民政府发函一份，申请属地政府在银都路2688弄区域业主大会成立前，委托临时托管的物业服务企业，进行相关物业管理工作。据此，以及银都路2688弄区域存在的消防安全隐患等问题，上海市闵行区颛桥镇人民政府成立上海市闵行区颛桥市场管理办公室，以加强对该区域的管理。2017年4月1日，原告经上海市闵行区颛桥市场管理办公室选择、指定进入银都路2688弄区域开展物业服务管理工作至今。2017年6月16日，春申汽配公司(移交方、甲方)、原告(接受方、乙方)、金盛公司(原物业经营方、移交方、丙方)，在上海市闵行区颛桥市场管理办公室(见证方、丁方)的见证下，签订《物业服务管理交接协议》一份，确认甲方和丙方于2017年4月1日将银都路2688物业经营管理事宜正式移交给乙方，自2017年4月1日起，银都路2688弄物业服务管理等费用由乙方收取。各方并在上述协议中对费用交接、人员安置、责任划分等进行约定。原告入场后，与银都路2688弄部分业主就收费标准、充电模式等产生争议。现原告以诉称理由提起本案诉讼。起诉之前，原告曾向被告邮寄送达物业费催缴单，被告称未曾收到。2018年10月24日，被告按0.80元/月标准支付了原告2017年4月起至2018年12月止的物业费1,746.19元。审理中，原告提供由上海市物业管理行业协会出具的《[闵行区银都路2688弄]物业服务收费标准评估报告书》、原告部分工作情况、劳务派遣、保安、保洁协议、建筑消防系统维护保养合同及部分费用支付凭证、本区其他商业综合体物业服务合同等证明其主张的物业费标准。被告对评估报告书的真实性没有异议，但不认可其证明效力；对原告自制的工作情况、劳务派遣、保安、保洁协议、建筑消防系统维护保养合同的真实性不予认可，且提出原告提供的费用支付凭证与协议不符，其认为即使该组证据系真实的，也没有达到评估报告所列的服务标准；对其他商业综合体物业服务合同的真实性、关联性、合法性均不予认可。被告提供银都路2688弄部分业主致上海市闵行区颛桥市场管理办公室的《告知函》，就与原告签约、向原告缴纳物业费原因出具的《情况说明》，银都路2688弄区域拍摄的图片、视频，并申请证人俞某某、魏某某、钱某某、徐某某、谢某某、郁某某、沙某某到庭作证等，以证明原告入场、涨价程序不合法，评估测评依据不真实，相关业主非自愿、非主动签约、缴纳物业费以及原告提供物业服务质量低下、小区脏乱差的情况。原告对被告提供的证人证言、图片、视频以外的证据真实性均不予认可；对图片、视频的真实性没有异议，但认为该组证据比较片面，不能反映原告整体物业服务情况；认为证人均系银都路2688弄物业业主，与本案存在利害关系，故对证人证言的证明效力不予认可。本院认为，本案所涉银都路2688弄区域一直未成立业主大会及业主委员会，业主难以自行选聘物业服务企业，2016年底原承担物业管理服务的金盛公司退出后，该区域的建设单位春申汽配公司怠于履行选聘物业服务企业的责任，致该区域处于无物业管理服务的真空期，在此背景下，该区域属地政府部门基于建设单位的申请及职责要求，选择指定原告为该区域提供物业服务，维护了该区域的管理秩序，也保障了该区域业主的正常生活、经营需要。之后，春申汽配公司与原告等签订了《物业服务管理交接协议》，说明其对原告作为银都路2688弄物业服务企业的身份予以认可。原告自2017年4月1日进入银都路2688弄至今，也实际履行了物业管理服务义务。故应当认定原告在涉案银都路2688弄区域的前期物业服务企业之主体资格。原告向被告提供物业服务后，有权向其收取相应的物业服务费。就原、被告争议的收费标准，由于双方无明确约定，就此本市也无相关政府定价或政府指导价，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，可根据原告提供物业服务的内容、水平，参照周边同类物业服务收费情况予以确定，而原告主张2.58元/月/平方米之收费标准未超出当地市场行情，并无不妥，对其该项主张，本院予以支持。综上，被告应按2.58元/月/平方米支付原告自2017年4月起至2018年8月止(共17个月)的物业服务费合计4,558.81元，扣除被告按照0.80元/月/平方米已经支付的该期间对应的物业费1,413.58元，还余3,145.23元未支付，原告现诉请被告补付该剩余部分，于法有据，本院予以支持。就滞纳金，考虑到被告不支付物业服务费事出有因，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十二条第(二)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告徐立春于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司自2017年4月至2018年8月期间(17个月)的物业服务费差额计3,145.23元；二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐立春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  张 慧人民陪审员  冷安宏二〇一九年七月三十一日书 记 员  戎 蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。