天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初4012号原告：李继革，女，1968年2月8日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李继红，系原告之姐，住天津市河**。委托诉讼代理人：王梅兰，天津联行律师事务所律师。被告：刘晓波，男，1959年12月27日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：许红继，天津杰森律师事务所律师。原告李继革与被告刘晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李继革的委托诉讼代理人李继红、王梅兰，被告刘晓波的委托诉讼代理人许红继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继革向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告给付原告所欠2018年租赁费剩余2万元，诉争房屋及时修缮，恢复原状，使租赁物符合约定的使用状态；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法判决被告给付原告所欠2018年租赁费剩余2万元；2.2019年1月至2019年7月10日的租金共计116109元；租金合计136109元。减去被告交纳的保证金20000元，实际租金为116109元。3.返还原物：东芝壁挂式空调2台（1.5匹）、美的壁挂式空调2台（1.5匹）、ＬＧ壁挂式空调1台（1.5匹）、ＬＧ立式空调1台（2.0匹）、榕树一棵（1.7米高、院内）、铁艺桌一张（直径1.2米）、铁艺椅子两把、水槽一组（院内）、景观石若干，如不能返还，赔偿原告10000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月8日，被告承租方刘晓波与原告出租方李继革签署坐落于天津市东丽区房屋出租事宜，房屋租赁合同约定租赁时间自2013年11月1日起至2023年12月31日止。计租面积540平方米，其中产权证面积349.52平方米，产权证之外使用面积190.48平方米（房屋带院子及两个门脸房）全部房屋租金为每年26万元，按年结清，每半年付款一次（每年7月15日和次年1月15日前），承租方被告承诺向出租方原告指定账户提供等额支票或现金。承租方被告支付出租方原告押金2万元，并约定合同期满，若承租方被告无违约行为，原告应于合同到期当日返还被告押金2万元，原告保证出租房屋产权明晰并保证出租房屋的行为符合规定，合同约定租赁期间，双方均不得无故解除合同，其中特别约定，因不可抗力原因（包括国家依法拆迁）不能继续租赁的，则任何一方均可解除本合同，且互不承担任何责任，出租方按实际租期收取租金。期间原告与被告于2015年1月1日签署房屋租赁补充协议，将年租金26万元降至每年22万元，日期为2015年1月1日至2020年12月31日止。2018年11月22日，被告收到天津市东丽区万新街南大桥社区致南大桥被拆迁居民的公开信，原告得知消息后积极与被告协商解约事宜，直至2019年2月4日，原告多次联系被告提出终止房屋租赁合同，但被告均以各种理由推脱，2月4日当日，原、被告见面协商解约事宜，并约定3月15日签署解约合同，并完成房屋验收交接，被告承诺房屋院落保持原状，原告当初交接时各种存在物品按交接单移交，3月12日，原告在邻居处得知自己出租的房屋已经被拆成废墟，所有门窗不见踪影，院内工程土大量堆放，遍地垃圾（有视频和图片）佐证，原告马上联系被告问明原因，此时被告态度大变，并扬言我拆走的都是我的东西，并告知原告剩余2万元租金和押金抵销，并拒绝签署终止合同协议，事后原告多次联系被告解决问题，但被告拒不接听电话，原告无奈下诉至东丽区人民法院，原告认为原、被告双方签订房屋租赁合同是在真实平等合法的环境下签署，是双方真实意愿的体现，双方均应遵守契约精神，原被告双方签约时就签有补充协议，协议明文规定，如遇国家拆迁合同将自动解除，租赁房所投入的装修部分可移动的自行处理，固定的结构不能破坏或拆除，房屋结构包括外观和主体结构不能改变，出租方留给租赁方所列清单上的物品应妥善保管，时至今日原告有家难回，只能借住朋友之处，我们只有相信法院，故起诉。被告刘晓波辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原、被告签订房屋租赁合同时，被告向原告交纳押金20000元，该押金在解除合同时抵消被告所欠租金；原、被告已于2019年3月15日协议解除合同，原告与被告提出解除合同时达成口头协议，约定由于是原告提前解除合同，给予被告一定的搬离期，即在3月15日前腾离，在此期间不收取租金；双方在签订房屋租赁合同时，原告并未将要求返还的物品交与被告，不同意返还。故请求法院驳回原告的诉请。原告李继革围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.房屋租赁合同一份，拟证明合同的租期是2013年11月1日至2023年12月31日，每年的租金是260000元，在合同第一条、第二款明确约定了房屋附属配套设施的情况见附件；2.补充协议，拟证明原告将空调等物品交给了被告；3.房屋租赁补充合同（协议2份），拟证明租金从年租金260000元调整至年租金220000元；4.颜红证明（2019年7月1日），拟证明2013年10月份颜红代表刘晓波对租赁房屋内外的物品与宋秀英进行了清点核实，双方只签订了一份原件，并交给了刘晓波；5.明细单（2013年10月20日颜红与宋秀英清点的物品清单），拟证明原告将清单上的物品已经交给了被告。被告刘晓波提交证据如下：1.房屋租赁合同复印件一份，拟证明被告是合法租赁房屋的，已经按照原告的要求解除了合同，搬离了房屋，同时该份合同也约定了原告提前解除合同，对被告的装修费用减去折旧费后应当赔偿被告，对于这部分被告保留相应的权利；2.补充协议（2013年10月29日签订），拟证明拆除设备是按照合同约定的；3.协议书（2013年12月10日签订），拟证明被告将涉案房屋中涉及到的增建部分拆除是按照合同履行的；4.致南大桥被拆迁居民的公开信和房屋租赁合同终止协议书，拟证明原告要求的给付2019年1月至3月15日的租金没有依据，违背双方的约定。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3的真实性认可，但不认可证明目的；对证据4、5的真实性、关联性不认可。原告对被告的证据1、2真实性无异议，但不认可证明目的；对证据3的真实性不认可；对证据4中的公开信无异议，终止协议因原告在该协议上没有签名，故对其真实性、关联性及证明目的均不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据事实，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3能够证明原被告之间的房屋租赁关系及租金情况，不能证明涉诉房屋的附属设施情况，对此证明目的本院不予采信；证据3、4、5不符合证据形式，本院不予采信。被告提交的证据不能证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月8日，李继革与刘晓波签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（出租方）李继革将坐落于天津市东丽区南大桥魏康东里14条1号房屋租赁给乙方（承租方）刘晓波，房屋建筑（计租）面积540平方米，包括产权证确定的面积349.52平方米及产权证之外使用面积190.48平方米（房屋带院子及两个门脸房）；租赁期间：2013年11月1日起至2023年12月31日止；租金每年260000元，按年结算，每半年付款一次（每年7月15日和次年1月15日）；乙方支付甲方租房押金20000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将押金退给乙方；因不可抗力原因（包括国家依法拆迁）导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除本合同。合同签订后，刘晓波向李继革支付押金20000元，李继革将租赁房屋交付刘晓波使用。后双方签订房屋租赁补充协议，约定自2015年1月起，每年租金为220000元，每年1月15日前一次性付清。2018年11月22日，天津市东丽区人民政府万新街道办事处、天津市东丽区人民政府万新街道办事处南大桥社区管理居委会联合发布致南大桥被拆迁居民的公开信，对南大桥社区进行棚户区改造，涉诉房屋在拆迁范围内。诉讼中，原告自认在得知拆迁的消息后，与被告就解除合同问题多次协商，2019年3月12日得知被告从涉诉房屋中搬出，并将自行建造的临时房屋拆除。被告自认其于2019年3月15日将涉诉房屋腾空。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行，原告提出解除合同，符合合同约定，双方均无需承担责任，关于解除合同的时间问题，原告自认多次与被告进行协商，在2019年3月12日就明知被告已将涉案房屋腾空，被告亦自认于2019年3月15日将涉诉房屋腾空，因此本院确认双方解除合同的时间为2019年3月15日。被告应向原告支付2019年1月1日至2019年3月15日期间的租金，该期间的租金为45833.33元（220000/12*2.5），被告关于双方达成口头协议，原告给于搬离期，免于支付3月15日前租金的抗辩，被告未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对此抗辩本院不予支持。关于2018年欠付租金的问题，原、被告均同意以被告交纳的押金抵消，本院准许。关于原告要求被告返还的物品，原告未提交证据证明在出租房屋时实际交付被告，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘晓波于本判决生效之日起十日内给付原告李继革房屋租金45833.33元；二、驳回原告李继革的其他诉讼请求。案件受理费2966元，由原告李继革负担1967元，被告刘晓波负担999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  卢玉岭审 判 员  周 梅人民陪审员  赵 宏二〇一九年十一月二十五日书 记 员  门富悦本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。