上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12080号原告：上海海湾城资产经营有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李秋弟，董事长。委托诉讼代理人：蔡克，上海市龙襄律师事务所律师。被告：上海宏昊企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈显和，董事长。委托诉讼代理人：陈显东，男。委托诉讼代理人：周双虎，上海市荣业律师事务所律师。被告：上海宏古科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：钟复兴(FuxinZhong)，董事长。委托诉讼代理人：周光烨，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海海湾城资产经营有限公司与被告上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间，原告提出财产保全申请并提供担保，本院经审查于2019年7月4日出具民事裁定采取了保全措施。2019年7月5日本案第一次公开开庭进行了审理，嗣后，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2019年10月24日第二次公开开庭进行了审理。原告上海海湾城资产经营有限公司的委托诉讼代理人蔡克、被告上海宏昊企业发展有限公司的委托诉讼代理人周双虎、被告上海宏古科技有限公司的法定代表人钟复兴及其委托诉讼代理人周光烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海湾城资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：两被告搬离租赁场所并办理租赁场所的交接手续；两被告共同支付原告租金1,975,500元(从2018年2月1日起计算至2018年10月30日，按每月219,500元计算9个月)；两被告共同支付原告从2018年11月1日起至实际返还租赁场所日止的占有使用费(按每月219,500元计算)；两被告共同偿付原告解除合同违约金200,000元。事实和理由：原告与被告上海宏昊企业发展有限公司于2017年10月26日签订《厂房租赁协议》,原告将坐落于上海市奉贤区海湾旅游区海拓路XXX号的厂房出租给被告上海宏昊企业发展有限公司，建筑面积为12029.64平方米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日，月租金为219,500元。然被告上海宏昊企业发展有限公司仅支付第一季度租金，此后未支付租金，拖欠从2018年2月1日起的租金。2018年10月24日，原告向被告上海宏昊企业发展有限公司发送《律师函》要求提前解除合同，被告上海宏昊企业发展有限公司回函称同意于2018年10月30日解除合同。此后经原告催讨，被告未支付所欠租金，也未搬离租赁场所，此时方得知被告上海宏昊企业发展有限公司将厂房转租给被告上海宏古科技有限公司，两被告的租赁合同中明确由双方共同承担租赁费用，经向两被告催讨租金并要求搬离未果，故提起诉讼。被告上海宏昊企业发展有限公司辩称，其与原告签订《厂房租赁协议》并履行是事实，涉案厂房实系由其建造并使用，期间将厂房出售给原告并签订《厂房租赁协议》而从原告处返租。其与被告上海宏古科技有限公司系关联企业，被告上海宏古科技有限公司从2014年起即始终在使用部分厂房，原告对此是知情并同意的。2018年2月1日前的租金已付清，此后的租金因被告上海宏古科技有限公司未付租金，其也未付原告租金，但曾支付保证金即押金200,000元，应予扣除。2018年11月1日起，原告将租赁场所锁门，其无法进入租赁场所，原告也拒绝其搬离要求，故不应支付此后的租金和占有使用费。被告上海宏古科技有限公司对其债务应承担连带责任。2018年11月30日，其部分搬离，原告接管厂房，但其仍占用一间办公室存放办公设备和资料，办公室约为70平方米，未搬离的原因仍是原告拒绝其人员进入，最终办公室在2019年10月22日交还给原告，即使要支付占有使用费也仅应支付办公室的占有使用费。违约金标准过高。被告上海宏古科技有限公司辩称，其与原告之间并不存在直接的合同关系，原告将厂房租赁给被告上海宏昊企业发展有限公司后，其再从被告上海宏昊企业发展有限公司处承租部分厂房，对于此情况，原告是知情并同意的。相关租赁费用确未支付。2018年10月30日起，原告将租赁场所锁门，其无法进入租赁场所，原告也拒绝其搬离要求，故不应支付此后的租金和占有使用费。虽在两被告的合同背景介绍中称共同承担租赁费用，但该合同系两被告签订的合同，与原告无关，且只在背景介绍中出现，其也仅承租部分，大部分租赁场所仍由被告上海宏昊企业发展有限公司使用，两被告之间系转租关系，原告是出租人，被告上海宏昊企业发展有限公司是承租人，其系次承租人，原告要求两被告共同承担责任无依据。本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，原告与被告上海宏昊企业发展有限公司签订《厂房租赁协议》,约定：原告将坐落于上海市奉贤区海湾旅游区海拓路XXX号的厂房出租给被告上海宏昊企业发展有限公司，建筑面积为12029.64平方米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日，共3年；月租金为219,500元，按季支付，先付后用；保证金为200,000元，于2017年10月30日与第一期租金共同支付；如逾期付款，从逾期之日起，按未付金额的每日1%计付违约金；如租金超过30日未付，原告有权解除合同并没收押金；租赁期满后，被告装修增建部分归原告，如原告不需要则应恢复原状；如擅自转租，原告将解除合同、收回房屋并没收已付租金和押金，同时对被告处以两倍月租金的罚款；租赁期满后，房屋无损坏、无改动且不拖欠费用时，退回押金；合同期满或提前终止的，未经原告同意逾期返还房屋的，应按两倍租金支付占有使用费。此后，被告上海宏昊企业发展有限公司向原告支付第一期租金658,500元和保证金即押金200,000元，从2018年2月1日起未再支付租金。2018年10月24日，原告向被告上海宏昊企业发展有限公司发送《律师函》，要求提前解除合同、催收租金并限期于2017年11月底搬离并返还房屋。2018年12月10日，被告上海宏昊企业发展有限公司向原告发送《回函》，称同意双方于2018年10月30日解除合同，要求原告接收房屋，同时承诺分期支付所欠租金，于2019年6月30日前付清全部欠款；被告上海宏古科技有限公司租赁事宜，由原告与该企业另行协商并签订合同。2018年12月24日，原告再次向被告上海宏昊企业发展有限公司发送《律师函》，确认双方合同于2018年10月30日解除，要求被告于2018年12月31日前支付所欠租金1,975,500元并返还厂房，如拒绝返还则将留置被告物品。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。另查明，两被告于2018年5月8日签订《厂房租赁协议》，在上述协议的背景介绍部分注明：两被告属相互合作关联企业，将厂房出租使用，双方共同承担租赁费用。两被告在《厂房租赁协议》中一致约定：被告上海宏昊企业发展有限公司将其承租房屋中的7001平方米转租给被告上海宏古科技有限公司，租赁期限从2017年11月1日起至2020年10月31日止，共3年；按季支付租金，每期为383,000元，先付后用；另5028.64平方米等被告上海宏昊企业发展有限公司搬迁后双方签订补充协议，由被告上海宏古科技有限公司承租并承担相关费用。被告上海宏昊企业发展有限公司在发给原告的《情况说明》中曾谈到，其将租赁场所中7001平方米转租给被告上海宏古科技有限公司，被告上海宏古科技有限公司拖欠租金未付。再查明，被告上海宏昊企业发展有限公司于2011年6月28日经工商注册成立，该公司股东为陈发杰和陈显东。被告上海宏古科技有限公司于2015年6月5日经工商注册成立，公司股东为陈发杰和陈显东等。2016年12月28日，被告上海宏昊企业发展有限公司与原告签订《商业地产转让框架协议》，约定：被告上海宏昊企业发展有限公司将属其所有的建筑面积为12029.64平方米的房屋及所属土地使用权转让给原告，土地产权证从2007年6月29日起，有效期为50年，房屋产权证从2013年9月27日起，有效期为44年。在审理期间，本院根据原告的财产保全申请于2019年7月16日对两被告在租赁场所内的设备和物品进行了现场查封。原告现场人员确认两被告人员已全部撤离，无法对两被告的设备和物品进行区分，承诺由原告方人员进行就地保管。原告确认：被告上海宏古科技有限公司从2015年起使用租赁场所，其未提出异议；租赁期间无装修和扩建，不要求恢复原状；其与被告上海宏昊企业发展有限公司的合同于2018年10月30日解除，合同解除及搬离事宜当时已通知两被告；2018年12月中旬，其应被告上海宏昊企业发展有限公司的要求接管租赁场所，接管后曾同意被告搬离，是否实际搬离并不清楚，从2019年1月开始，只有在原告人员的陪同下，被告方人员方可进出拿取资料，但如要搬离设备则需先付清欠款或达成相关协议，两被告此时未提出搬离，2019年7月5日后，被告上海宏昊企业发展有限公司曾要求搬离办公室物品，未同意其进入租赁场所；办公室约为70平方米，办公室物品至2019年10月22日搬离并双方交接完毕。被告上海宏昊企业发展有限公司确认：租赁期间无装修和扩建，无需恢复原状；其与原告的合同于2018年10月30日解除并搬离相关设备，仅占用70平方米的办公室存放资料，该办公室于2019年10月22日搬离并双方交接完毕；从2018年11月1日开始，原告将租赁场所锁门，造成无法进入租赁场所，曾要求搬离物品遭原告拒绝；2018年11月30日原告接管租赁场所，曾同意搬离，故其当日搬离部分物品，因原告再次不同意搬离，故其办公室内的物品未搬离，此后被告未去搬离物品，原告则要求搬离；2019年7月5日后曾去搬离物品，原告告知已被法院查封不能进入，拒绝搬离物品；曾要求办理交接手续，但原告不愿意办交接，双方实际已交接完成；原告要求被告上海宏古科技有限公司搬离，其也曾让被告上海宏古科技有限公司搬离，但被告上海宏古科技有限公司未搬离，原告未阻止被告上海宏古科技有限公司搬离；不同意原告关于先付清欠款再搬离设备的要求。被告上海宏古科技有限公司确认：签订租赁合同期间无装修和扩建；2018年10月30日，原告将租赁场所锁门，造成无法进入和使用租赁场所，曾要求搬离物品遭原告和被告上海宏昊企业发展有限公司拒绝；2019年初，只有在原告人员的陪同下，被告方人员方可进入租赁场所拿取资料；2019年2月28日后，原告彻底拒绝人员进入租赁场所而无法搬离；现希望搬离租赁场所。因被告上海宏古科技有限公司的设备等被查封在租赁场所，与原告要求被告搬离的请求存在不一致的情况，经本院释明，原告坚持其保全措施并再次表示被告需先付清欠款，然后原告才同意被告搬离。以上事实，由房地产权证、《厂房租赁协议》、《律师函》、《回函》、《商业地产转让框架协议》、工商注册资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据相关证据及当事人的陈述，原告系出租人，被告上海宏昊企业发展有限公司系承租人，而被告上海宏古科技有限公司则为部分租赁场所的次承租人，即两被告之间仅转租部分租赁场所，剩余部分则仍由承租人实际使用，两被告虽在两被告的合同背景介绍中表示共同承担租赁费用，但首先该内容并不是合同条款，其次该内容仅在两被告之间的合同上表述，原告并非该合同的当事一方，最后该内容系基于被告上海宏古科技有限公司取得全部租赁场所，实际并未取得剩余部分租赁场所，被告上海宏古科技有限公司与原告之间并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，原告现认为两被告共同向原告租赁并据此直接要求被告上海宏古科技有限公司承担租金无依据，对此不予采纳。被告上海宏古科技有限公司作为次承租人从被告上海宏昊企业发展有限公司处承租部分租赁场所，历时多年，原告未能提供证据证明曾对此提出异议，理应推定原告对于转租事宜应当是明知并同意的，原告认为被告擅自转租不成立。在两被告的合同履行期间，被告上海宏古科技有限公司未向被告上海宏昊企业发展有限公司支付租金，业已违约。原告与被告上海宏昊企业发展有限公司的合同履行期间，被告上海宏昊企业发展有限公司未按约支付从2018年2月1日起的租金，显属违约，原告据此提出解除合同于法有据，被告上海宏昊企业发展有限公司也同意解除合同，双方最终确认合同于2018年10月30日解除，于法无悖，应予准许。合同因被告上海宏昊企业发展有限公司违约解除，已付保证金即押金按合同约定予以没收，被告上海宏昊企业发展有限公司应搬离租赁场所并支付所欠租金和占有使用费。所欠租金从2018年2月1日起至2018年10月30日，按每月219,500元计算为1,962,871元。原告与被告上海宏昊企业发展有限公司的合同解除，作为承租人与次承租人签订的合同也即解除，被告上海宏古科技有限公司也应搬离租赁场所并向被告上海宏昊企业发展有限公司支付所欠租金和占有使用费。根据相关司法解释，原告可基于侵权要求次承租人即被告上海宏古科技有限公司搬离并支付逾期腾房的占有使用费。就搬离和占有使用费的问题，根据原告确认其在接管租赁场所后，即从2019年1月开始，限制被告方人员进出租赁场所，并就搬离设置前提条件，上述行为业已造成被告无法经营使用租赁场所，相关占有使用费应从2018年11月1日起计算至2018年12月31日止，标准按月租金219,500元。被告上海宏昊企业发展有限公司认为从2018年11月1日起无法使用租赁场所和被告上海宏古科技有限公司认为从2018年10月30日起无法使用租赁场所均依据不足，不予采纳。原告与被告上海宏昊企业发展有限公司确认仅剩的办公室部分于2019年10月22日搬离并交接完毕，因此原告现再次要求被告上海宏昊企业发展有限公司就其使用部分搬离无依据，但被告上海宏昊企业发展有限公司针对被告上海宏古科技有限公司使用部分负有合同项下的搬离交付义务。原告要求两被告搬离的同时申请财产保全将次承租人即被告上海宏古科技有限公司的财产就地查封，现租赁场所由原告实际控制，被告搬离时原告应予以协助。原告请求解除合同违约金，因合同未约定解除合同违约金，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区海湾旅游区海拓路XXX号中由被告上海宏古科技有限公司承租的租赁场所，原告上海海湾城资产经营有限公司予以协助；二、被告上海宏昊企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海海湾城资产经营有限公司从2018年2月1日起至2018年10月30日止的租金1,962,871元；三、被告上海宏昊企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海海湾城资产经营有限公司从2018年11月1日起至2018年12月31日止5028.64平方米租赁场所的占有使用费184,014元；四、被告上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海海湾城资产经营有限公司从2018年11月1日起至2018年12月31日止7001平方米租赁场所的占有使用费256,189元；五、驳回原告上海海湾城资产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,204元，财产保全费5,000元，计29,204元，由原告负担87元，被告上海宏昊企业发展有限公司负担23,975元，被告上海宏古科技有限公司负担5,142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  王 锋二〇一九年十月三十一日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。