广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1482号原告（反诉被告）：张锡华，男，1994年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张曼，系广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓冬。被告（反诉原告）：潘健萍，女，1979年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘珍彬，系广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国权，系广东昌联律师事务所律师。原告张锡华诉被告潘健萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，被告潘健萍于2019年6月13日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，并于2019年7月25日合并公开开庭进行审理，后因需转为普通程序，于2019年11月26日合并公开开庭进行审理。原告张锡华委托诉讼代理人张曼、被告潘健萍委托诉讼代理人梁国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效；2.确认原告支付的租赁保证金136500元用以支付2018年9月至11月期间的占用费。事实与理由：2017年7月14日，原告作为中山市广汇纸类加工有限公司的法定代表人与被告签订一份《租赁合同》，约定被告将位于中山市之厂房出租给原告使用，面积约3250平方米，租赁期限10年，从2017年7月28日起至2027年7月28日止。原告按照合同约定向被告支付租赁保证金136500元。2018年11月20日，原告转让中山市广汇纸类加工有限公司股权，退出公司，并于2018年12月7日向被告发出《解除租赁合同通知书》。后原告发现，被告出租的房屋没有办理房屋产权证，原告认为，被告将未持合法租赁手续的厂房出租给原告使用违反法律规定，应当认定租赁合同无效。原告为了自身合法权利，诉至法院，请求判如所请。原告对其主张提交以下证据：1.租赁合同、收款收据；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.中国工商银行电子回单、中国农业银行电子回单；4.全国企业登记信息、解除合同通知书、EMS快递单及短信截图。被告辩称，1、对于本案租赁合同的效力问题由法院审核，但该合同的内容是双方的真实意思表示；2、对于原告要求用已经支付的保证金抵扣三个月的租金，被告不认可，首先租赁合同第五条中的5.1约定：租赁期限届满，在乙方（原告）已向甲方（被告）交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生一切费用，并按本合同规定承担向甲方（被告）交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后一个月内，甲方（被告）将向乙方（原告）无条件退还租赁保证金。至今原告一直占用被告的厂房没有交还，并没有付清拖欠的租金，不符合合同约定保证金退还的条件。且保证金的性质属于履约定金，原告提前解约属于违约，我方有权没收保证金；3、对于原告一直占用被告的厂房没有支付租金的事实，被告已经提起反诉，请求法院支持被告的反诉的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付房屋使用费590876.71元及利息（房屋使用费以月租金45500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2018年9月1日起计至被告搬迁完毕并交付房屋之日止，暂计至2019年9月30日为13855.68元）。2.本案反诉费用由原告承担。被告对其主张反诉请求提交如下证据：1.土地使用权证；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.租赁合同（被告潘健萍与案外人冼显强签订租赁合同）。原告针对被告反诉答辩称，1、不同意支付厂房使用费590876.71元及利息，原告确实截止至2018年12月7日前有使用过被告的厂房，但该使用是用于经营中山市广汇纸类加工有限公司，原告于2018年11月20日退出该公司。此后厂房实际使用人为中山市广汇纸类加工有限公司，并且原告于2018年12月7日向被告发出解除通知书，并要求办理交接手续，被告已收悉，但被告以不同意解除为由，不与原告办理交接手续。原告认为解除通知自被告收到之日起，已发生效力，双方的使用关系已经终止。原告使用期间，使用费用由中山市广汇纸类加工有限公司其他股东支付，并且被告收到原告的解除通知之后，都有通过微信的方式联系中山市广汇纸类加工有限公司其他股东，被告告知其他股东不同意解除合同，从这两点可以看出，被告知悉厂房的实际使用人为中山市广汇纸类加工有限公司。本院经审理认定事实如下：潘健萍是位于中山市的不动产权证号为集用（2009）第易010232号的土地使用权人。2017年7月14日，潘健萍与张锡华签订《租赁合同》，约定被告将位于上述土地的部分厂房未办理规划，未取得房产证出租给原告，租赁面积3250平方米，租赁期限为10年，由2017年7月28日起至2027年7月28日止，并于2017年7月14日交付原告使用，免租期为15天，从2017年7月29日正式开始计算租金，每月租金45500元（即每平方米14元），原告应向被告交纳首月租金的三倍作为保证金，即为136500元。本协议一式两份，各执一份，双方签字后且原告支付首期租金及保证金款项后生效。落款处分别有原告、被告签名并按印确认。2017年7月14日，原告通过张标和向被告支付136500元保证金，被告向原告出具收款收据确认收到136500元保证金。原告承租被告涉案厂房后用于成立中山市广汇纸类加工有限公司，该公司成立于2017年7月24日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本10万元，法定代表人为张锡华，后于2018年11月20日变更法定代表人为张标和。另，中山市广汇纸类加工有限公司财产设备被另案（2018）粤2072民初15721号案于2018年12月6日查封，查封物占用面积为412平方米，2019年潘健萍将余下2838平方米出租给案外人，租赁期限为9年，从2019年8月1日起至2028年7月31日止。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告潘健萍出租的涉案厂房，至今仍未取得主管部门批准，故原告张锡华与被告潘健萍于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效，但被告潘健萍仍可参照合同约定向原告张锡华追讨占用费。同时，原告张锡华已实际使用厂房，其应向被告潘健萍支付实际占用费，该费用应参照合同约定的租金标准予以认定。关于保证金问题，由于原告张锡华与被告潘健萍于2017年7月14日签订的租赁合同无效，原告已向被告交纳的136500元的保证金应予以返还，本案中原告主张保证金136500元用于抵扣2018年9月至11月三个月期间的租金，本院对此予以支持。关于原告使用期间占用费。一、涉案厂房从2018年12月6日起因中山市广汇纸类加工有限公司财产设备被另案（2018）粤2072民初15721号案查封，经本院组织双方现场勘查，所查封设备实际仅占用了412平方米，故从2018年9月起至2018年12月6日止按月45500元计算占用费，在扣除原告交纳的保证金136500元后，以上共计9099.9元（45500元×3个月+6天即9099.9元）；从2018年12月7日起至原告实际交还涉案厂房之日止的占用费，以412平方米每月每平方米14元的单价计算，即5768元/月。关于占用费的利息问题。现被告要求原告支付占用涉案厂房2018年9月至涉案厂房实际交还之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本院认为，原告与被告于2017年7月14日签订的租赁合同无效，被告可以参照合同向原告追讨占用费，但因被告的涉案厂房，至今仍未取得主管部门批准，而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故被告该主张本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告张锡华与被告潘健萍于2017年7月14日签订的《租赁合同》无效；二、原告张锡华于本判决发生法律效力之日起七日内向被告潘健萍支付占用费（其中2018年9月1日至2018年12月6日为145599.9元，在扣除原告交纳的保证金136500元后原告张锡华还须向被告潘健萍支付9099.9元占有使用费（45500元×3个月+6天即9099.9元）；从2018年12月7日起按每月5768元计付至厂房实际返还之日止；三、驳回被告潘健萍的其他反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3030元，原告张锡华负担1515元，被告潘健萍负担1515元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内直接向原告支付，本院不另收退）；反诉案件受理费1515元，由原告张锡华负担757.5元，被告潘健萍负担757.5元（该款被告已预交，原告在本判决生效之日起三日内直接向被告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  胡铭德审判员  金锋华审判员  陈觉天二〇二〇年三月二十日书记员  杨 慧