广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5771号上诉人（原审原告）：郭红伟，男，1976年8月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄建好，广东法宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程祥宇，1979年10月18日出生，汉族，住湖北省浠水县。被上诉人（原审被告）：中山市迁喜房地产中介有限公司，住所地中山市坦洲镇德秀路31号37号，统一社会信用代码91442000555596557Y。法定代表人：农婧娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：何伟城，男，该公司工作人员。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行，住所地中山市坦洲镇工业大道95号，统一社会信用代码91442000898116148Y。主要负责人：黄春凯，该支行行长。委托诉讼代理人：吴永洪，男，该支行工作人员。委托诉讼代理人：骆俊浩，男，该支行工作人员。上诉人郭红伟因与被上诉人程祥宇、中山市迁喜房地产中介有限公司（以下简称迁喜公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称农行中山坦洲支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人郭红伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院未查清程祥宇违约的事实，属认定事实不清。1.程祥宇自2018年2、3月份将郭红伟支付的按揭款挪作他用，导致按揭银行催款，甚至会造成涉案房产被按揭银行拍卖的后果。2.由于程祥宇欠案外人董智慧的借款及中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）的信用卡款项未还，导致涉案房屋分别被湖北省浠水县人民法院（2017）鄂1125民初字第1411号案件（以下简称1411号案）、中山市第一人民法院查封，虽然郭红伟多次要求程祥宇协助其处理涉案房屋查封一事，但程祥宇从不理会。二、一审法院认为郭红伟可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，因此不支持郭红伟要求办理涉案房屋过户手续，该观点错误。郭红伟作为案外人，已经向湖北省浠水县人民法院申请执行异议，湖北省浠水县人民法院支持郭红伟的申请，中止对涉案房屋的执行并解除涉案房产的查封。但涉案房屋仍登记在程祥宇的名下，郭红伟无法将涉案房屋过户至自己名下。三、一审法院判决认定程祥宇没有根本违约是认定事实错误，前后矛盾。综观一审法院整份判决书，对程祥宇违约事实一字未提，但关于违约金判项时，陈述了程祥宇没有根本违约，前后矛盾。因为程祥宇一系列违约行为，导致涉案房屋目前未能够办理不动产权证，也未能过户至郭红伟名下，构成根本违约。郭红伟要求程祥宇继续履行房地产买卖合同和违约金的诉求是有事实及法律依据的。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人程祥宇未出庭参与诉讼，也未发表答辩意见。被上诉人迁喜公司发表答辩意见称，其对本案无意见。原审第三人农行中山坦洲支行发表意见称，本案的处理应该以不损害该行利益为前提，在程祥宇结清该行按揭贷款的前提下，该行愿意配合办理注销抵押登记手续，该行对程祥宇处置涉案房产的价款享有优先受偿权。上诉人郭红伟于2018年5月7日向一审法院起诉请求：1.程祥宇协助郭红伟办理涉案房屋产权登记至郭红伟名下；2.迁喜公司向郭红伟偿还款项40568.35元（郭红伟已付房款540817.52元+欠银行贷款439750.83元-总房款940000元）；3.程祥宇向郭红伟支付违约金81600元（2550元/月×2×月数，从2017年1月1日起计算至涉案房屋目前按揭款全部还完之日止，现暂计算至2018年4月30日，共计16个月）。一审法院认定事实：2016年4月27日，程祥宇（卖方）、郭红伟（买方）与迁喜公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定卖方将位于中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑2幢1003房售予买方，成交总价为940000元。付款方式为：定金50000元为第一部分楼款，经纪方预收3000元作为前期经办手续费用；第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款400000元，买方须在房产过户当天付清首期款（除已付定金和预收款外）490000元（根据实际贷款金额多退少补）；在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方须签署中山市房地产买卖合同（现售）并办理递过户手续。卖方实收房价940000元，买方实出房价988000元，多出部分作为双方的税费和经纪方营销费。卖方须在补足定金300000元当日将房地产交予买方使用。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。签订本合同当日支付定金50000元，于2016年4月28日交付定金300000元，待房屋产权证出证后，由中介方负责还清银行贷款余额（垫资赎楼），垫资费用由卖方承担。该合同还约定了其他事项。2016年4月28日，程祥宇与郭红伟就上述合同进行了公证。双方签订补充协议一份，约定鉴于尚未办理房产证，在双方签订房地产买卖合同后至房产证出证前，该期间的银行贷款由卖方负责偿还，如有任何一期逾期偿还贷款的，买方有权解除房地产买卖合同，卖方应全额返还买方已支付的购房款，且卖方应向买方支付买卖房产成交价的80%（752000元）作为违约金。买卖房产房产证出证后，由房产中介（迁喜公司）一次性还清贷款并解除房产抵押登记，届时卖方须配合买方办理房产过户至买方名下的手续。如卖方拒不办理过户、一房二卖，或者因出卖方导致合同无法履行的，卖方除向买方返还全部购房款外，仍需向买方支付买卖房产成交价的80%（752000元）作为违约金。该补充协议还约定了其他事项。2016年4月28日迁喜公司出具收款收据2份，载明收到郭红伟购买案涉房产的定金300000元。2017年1月1日，程祥宇、郭红伟与迁喜公司签订补充协议，约定自2017年1月份起由买方按月偿还涉案物业的银行贷款，每月需还2550元，待该物业房产证出来后，买卖双方需在7个工作日内办理过户手续。买方所还的该笔银行贷款直接从卖方的尾款中扣除，若卖方违约，则该笔银行贷款卖方需双倍赔偿给买方。2017年8月2日，涉案房屋被湖北省浠水县人民法院查封，2017年12月19日，涉案房屋被一审法院轮候查封。2018年4月24日，郭红伟向湖北省浠水县人民法院转账购房尾款105000元。2018年4月28日，湖北省浠水县人民法院作出（2018）鄂1125执异13号执行裁定，裁定中止对案涉房产的执行。一审法院认为，程祥宇、郭红伟与迁喜公司签订的房地产买卖合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案房产已经被湖北省浠水县人民法院及一审法院查封，郭红伟请求继续履行房地产买卖合同，办理过户登记手续，一审法院不予支持，其可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。三方签订的房地产买卖合同约定，涉案房产办理不动产权证后，由迁喜公司代为偿还贷款以注销抵押，现涉案房产尚未办理产权证书，郭红伟请求迁喜公司支付该笔费用，理据不足，一审法院不予支持。补充协议约定卖方违约的，需向买方双倍赔偿银行贷款，但郭红伟请求继续履行合同，程祥宇并未构成根本违约，故其主张违约金亦缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。程祥宇经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回郭红伟的诉讼请求。一审案件受理费14360元，减半收取为7180元（郭红伟已预交），由郭红伟负担。本院二审期间，上诉人郭红伟向本院提交如下新证据：一、中山市不动产登记资料查询结果，拟证明：1.郭红伟按照一审法院的要求，向湖北省浠水县人民法院和广东省中山市第一人民法院提起案外人执行异议并按照法院要求支付相关款项，涉案房屋已经解封。2.涉案房产虽然解封，但仍登记在程祥宇名下，一审法院认为郭红伟可以将房屋过户登记至其名下是错误的，依法应予以撤销。二、中国农业银行的业务凭证七份，拟证明：从2017年1月1日至今，涉案房屋的按揭贷款一直由郭红伟支付。三、中国农业银行个人结算业务申请书2份、非税缴费、受理执行异议案件通知书、执行听证通知书、执行费缴费通知单、解除查封申请书、结案申请书，拟证明：郭红伟向中山市第一人民法院提起案外人执行异议，中山市第一人民法院于2018年9月26日经过听证后，要求郭红伟代程祥宇支付农业银行信用卡欠款49980.24元，（信用卡透支款本金44335.17元，利息诉讼费律师费5081.07元，执行费564元），否则涉案房产无法解封，郭红伟被迫代程祥宇支付了相关款项，农行才肯向广东省中山市第一法院申请解封。四、建行客户回单2份、受理案件通知书、预交受理费通知书和建行交纳诉讼费的回执、撤诉申请书、民事裁定书，拟证明：1.程祥宇因拖欠信用卡数被中国建设银行股份有限公司中山锦绣支行（以下简称建行中山锦绣支行）起诉，中山市第一人民法院于2018年9月27日受理了此案，建行准备查封涉案房屋，郭红伟代程祥宇向建行支付了50772.22元，其中透支款50277.22元，诉讼费495元；2.郭红伟代程祥宇还清建行的信用卡费用后，建行向广东省中山市第一法院申请撤诉，涉案房屋才没有被查封。五、中山市不动产登记资料查询结果一份，拟证明涉案房屋已经办理不动产权证，郭红伟的诉求不存在障碍。六、郭红伟本人的资金证明，拟证明郭红伟有能力足额一次性支付涉案房产的购房款。被上诉人程祥宇未向本院提交新证据，也未对郭红伟提交的上述证据发表质证意见。被上诉人迁喜公司未向本院提交新证据，对郭红伟提交的新证据发表质证意见如下：对郭红伟提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。原审第三人农行中山坦洲支行未向本院提交新证据，对郭红伟提交的新证据发表质证意见如下：对证据一、二的真实性确认，对证据五的真实性、合法性、关联性确认，对其他证据的真实性不清楚，由法院核实。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋于2018年7月19日因农行中山分行的申请被中山市第一人民法院查封，后郭红伟于2018年10月8日分两笔向农行中山分行各转账44335.17元、5081.07元，并分别注明为程祥宇执行款、程祥宇诉讼费律师费核后利息，2018年10月10日，郭红伟代程祥宇向中山市第一人民法院代缴执行费564元，后农行中山分行向中山市第一人民法院提交解除查封申请书，并载明：被申请人程祥宇已履行还款义务。2018年9月27日，中山市第一人民法院向建行中山锦绣支行出具受理案件通知书，立案受理该行诉程祥宇信用卡纠纷一案。2018年10月10日，郭红伟分两笔向建行中山锦绣支行转账50277.22元、495元，并分别注明为代程祥宇还信用卡透支款、代程祥宇交诉讼费。2018年10月11日，建行中山锦绣支行向中山市第一人民法院出具撤诉申请称，因案外人郭红伟为程祥宇还清所有欠款，请求撤回对程祥宇的起诉。2018年10月29日，中山市第一人民法院出具（2018）粤2071民初20358号民事裁定，准许建行中山锦绣支行撤回起诉。在本案审理过程中，上诉人向本院申请对涉案房产进行财产保全，本院已于2018年12月26日作出（2018）粤20民终5771号民事裁定，查封涉案房产，查封期限为3年。除本案诉讼保全措施外，目前涉案房产已不存在其他查封。中山市敏捷房地产有限公司已协助程祥宇办理涉案房屋的权属登记，涉案房屋于2018年12月13日进行权属登记，不动产权利人为程祥宇，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0272980号。现该房屋只存在唯一抵押权人为农行中山坦洲支行，被担保主债权数额为464000元。根据程祥宇与农行中山坦洲支行借款协议约定，该笔贷款产生于2015年1月23日，到期日期为2044年1月22日，采用等额本息方式还款。2016年4月28日，郭红伟通过现金方式向程祥宇支付定金50000元，通过银行转账方式向程祥宇支付购房款250000元；2017年4月9日，郭红伟通过银行转账方式向程祥宇支付购房款100200元；自2017年5月起，郭红伟每月代程祥宇偿还农行中山坦洲支行按揭贷款，截至2018年11月，郭红伟共代程祥宇偿还贷款63370.46元。二审诉讼中，上诉人郭红伟称在涉案房屋具备程祥宇向其过户的条件下，其愿意一次性向农行中山坦洲支行偿还贷款涂销抵押登记。截至2018年12月28日，郭红伟62×××17账户中尚有余额488729.27元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。程祥宇、郭红伟与迁喜公司签订的房地产买卖合同及补充协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方都应恪守履行。针对郭红伟的上诉，本案二审的争议焦点为：被上诉人程祥宇是否构成违约及应承担何种违约责任。对此，本院作如下分析：涉案房地产买卖合同及补充协议对买卖双方的义务进行了明确的约定，郭红伟需支付定金、向银行申请按揭贷款并于过户当天支付剩余购房款，程祥宇需无条件配合买方申请按揭贷款并保证对该房产享有完整所有权，能完全支配及处理，并在交易条件成就后将涉案房屋过户给郭红伟。现郭红伟已按照合同约定支付定金及部分购房款，并于2018年5月起代替程祥宇偿还按揭贷款。但涉案房屋因程祥宇原因导致被查封，在郭红伟代程祥宇消除查封，涉案房屋已出具不动产权属证书的情形下，程祥宇仍未履行约定的合同义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任”之规定，继续履行是违约方承担违约责任的方式之一。涉案合同虽约定“买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”，但合同签订后，程祥宇已于2016年4月28日收取了郭红伟支付的定金及购房款30万元并按合同约定交付了涉案房屋。双方签订补充协议，约定由郭红伟代程祥宇偿还银行贷款，郭红伟亦长期代程祥宇偿还涉案房屋的抵押贷款。因此，合同双方已经以实际行为，变更了前述合同条款的约定。在郭红伟已全面、深度履行合同义务的情形下，其有权要求程祥宇继续履行合同义务。二审诉讼过程中，中山市敏捷房地产有限公司已经为程祥宇办理了涉案房屋的房地产权属登记，郭红伟亦表示愿意代替程祥宇一次性还清抵押贷款以涂销抵押。涉案合同继续履行不存在障碍，郭红伟要求继续履行涉案合同的诉求应予支持。郭红伟代程祥宇向中山市第一人民法院转账的564元执行费，向湖北省浠水县人民法院转账的105000元以及向农行中山坦洲支行偿还的49416.24元，向建行中山锦绣支行偿还的50772.22元，属于购买涉案房屋的额外支出，应与郭红伟应支付的购房余款抵扣。扣除上述款项及郭红伟已向程祥宇支付的购房款后，郭红伟应支付程祥宇剩余购房款334047.5元（940000元-300000元-100200元-105000元-49416.24元-50772.22元-564元）。该剩余购房款的数额必然小于郭红伟已代程祥宇偿还农行中山坦洲支行贷款的数额和郭红伟代程祥宇一次性偿还农行中山坦洲支行贷款余额以涂销抵押所支出的资金，故郭红伟无需再向程祥宇支付购房款。由于郭红伟代程祥宇一次性还清抵押贷款的事实尚未产生，故本院对郭红伟请求程祥宇返还部分购房款不予支持。双方之间就资金往来的纠纷，可另循法律途径解决。关于违约金问题。郭红伟与程祥宇于2017年1月1日签订的补充协议虽约定若程祥宇违约，则其应双倍赔偿郭红伟代偿的银行贷款。但违约金的最主要功能系填补守约方损失之用。本案中，郭红伟代程祥宇偿还的银行贷款实质上系依合同约定向程祥宇支付的购房款，在合同继续履行的情形下，郭红伟并未因此而遭受损失。况且，该协议条款的约定，系对双方于2016年4月28日签订的补充协议中违约金数额之变更。2016年4月28日补充协议约定的违约金以解除合同、不继续履行为前提。因此，郭红伟与程祥宇于2017年1月1日签订的补充协议所约定的“若程祥宇违约”，应当以合同解除或合同目的不能实现为前提。本案在郭红伟明确表示继续履行涉案合同，且涉案合同继续履行不存在障碍的前提下，请求程祥宇按照2017年1月1日补充协议的标准支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。本案中因程祥宇的违约行为，导致郭红伟代程祥宇向广东省中山市第一人民法院、湖北省浠水县人民法院转账以消除涉案房屋的查封，提前支付部分购房资金，郭红伟因此遭受利息损失，程祥宇应当对郭红伟的前述损失承担违约责任。因此，程祥宇应当以上述转账款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向郭红伟支付迟延履行利息。迁喜公司作为涉案买卖合同的居间方，并非买卖关系中的当事人，根据合同相对性原则，郭红伟在本案中主张迁喜公司向其承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。如果程祥宇认为迁喜公司没有履行居间义务，可另案向迁喜公司主张权利。综上所述，上诉人郭红伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9130号民事判决；二、上诉人郭红伟于本判决生效之日起十五日内代程祥宇向原审第三人中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行一次性还清中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑2幢1003房【不动产权属证号粤（2018）中山市不动产权第0272980号】项下贷款本息，原审第三人中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行在上述贷款清偿之日起十五日内协助上诉人郭红伟办理注销上述房产抵押登记手续；三、被上诉人程祥宇在中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑2幢1003房【不动产权属证号粤（2018）中山市不动产权第0272980号】抵押登记注销之日起十五日内协助上诉人郭红伟将前述房屋更名过户至上诉人郭红伟名下，过户所需税费由上诉人郭红伟负担；四、被上诉人程祥宇于本判决生效之日起十五日内向上诉人郭红伟支付迟延履行利息（以105000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年4月24日起计至程祥宇协助郭红伟将前述房屋更名过户至郭红伟名下之日止；以49416.24元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年10月8日起计至程祥宇协助郭红伟将前述房屋更名过户至郭红伟名下之日止；以51831.22元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年10月10日起计至程祥宇协助郭红伟将前述房屋更名过户至郭红伟名下之日止）；五、驳回上诉人郭红伟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14360元，减半收取为7180元（上诉人郭红伟已预交），由被上诉人程祥宇负担。二审案件受理费14360元，诉讼保全费5000元，共计19360元（上诉人郭红伟已预交），由被上诉人程祥宇负担。（上述款项被上诉人程祥宇在本判决生效之日起七日内迳付上诉人郭红伟，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年六月十四日书记员  隋 越