贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2757号上诉人（原审原告）：唐定，男，1992年11月8日出生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县。上诉人（原审原告）：刘铁桥，男，1981年10月5日出生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县。二上诉人委托诉讼代理人：黄思逸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：刘勋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州建勘房地产开发有限公司。住所地:凤冈县龙泉镇迎新大道。法定代表人：周牮，系公司经理。委托诉讼代理人：阿维静珠，系公司员工。上诉人刘铁桥、唐定、贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称建勘房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2018）黔0327民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘铁桥、唐定上诉请求：一、判令撤销贵州省遵义市凤冈县人民法院（2018)黔0327民初3283号民事判决，改判支持刘铁桥、唐定的原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由建勘房开公司承担。事实和理由：一、唐定和刘铁桥因建勘房开公司“一房二卖”而行使法定解除权，而非合同约定解除权，一审对此基本事实认定错误。二、唐定和刘铁桥主张建勘房开公司支付一倍购房款的赔偿金有事实和法律依据，一审法院调减为30%购房款的赔偿金缺乏依据。本案中，唐定和刘铁桥并未超限主张赔偿金，且一审时被告缺席即视为放弃抗辩权利，一审法院进行调减赔偿金缺乏依据。三、唐定和刘铁桥主张返还购房款的利息有事实和法律依据，一审认为唐定和刘铁桥不存在损失系事实认定错误，且违反了不告不理的基本诉讼原则。建勘房开公司辩称，我公司不是本案的适格主体，本案的适格主体应为商铺的实际拥有人。我公司不存在一房二卖的情形，不应向唐定、刘铁桥支付购房款产生的利息。建勘房开公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2018)黔0327民初3283号民事判决主文第三项；二、本案上诉费用由被唐定、刘铁桥承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，认定建勘房开公司作为合同出售方与客观事实不符。建勘房开公司受罗忠的委托与唐定、刘铁桥签订房屋买卖合同时，已经知道建勘房开公司的受托事项，签订房屋买卖合同是隐名代理行为。根据合同的相对性原理，上诉人不应当承担责任。唐定、刘铁桥辩称，我方自始至终都不知道涉案房屋已经出卖给案外人罗忠，建勘房开公司没有举证证明是受到了案外人罗忠的委托，以罗忠的名义出售该房屋。建勘房开公司存在一房二卖的行为，因此产生损失赔偿是为了在客观上保护房屋买受人的合法权益。唐定、刘铁桥向一审法院起诉请求：1.判令解除唐定、刘铁桥与建勘房开公司之间签订的房屋买卖合同；2.判令建勘房开公司返还唐定、刘铁桥已付购房款260207.59元，并支付唐定、刘铁桥从2015年10月14日起至实际给付之日的利息损失（以260207.59元为基数、银行逾期贷款利率标准计算）；3.判令建勘房开公司赔偿唐定、刘铁桥已付房款一倍的赔偿金260207.59元；4.本案诉讼费由建勘房开公司承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，唐定、刘铁桥与建勘房开公司签订了《房屋买卖合同》，同日由建勘房开公司向唐定、刘铁桥提交了该房屋办理产权《承诺书》及唐定、刘铁桥向建勘房开公司承诺剩余尾款支付的承诺书一份。合同约定：唐定、刘铁桥购买建勘房开公司开发的凤冈县迎新大道凤凰大厦1套商铺（商铺号：1-20），过户日期为2016年5月30日前，《承诺书》约定唐定、刘铁桥购房款在建勘房开公司办理房屋产权过户之日付清。其后，唐定、刘铁桥向建勘房开公司支付了部分房款，建勘房开公司将房屋交付唐定、刘铁桥。唐定、刘铁桥又将房屋出租给建勘房开公司，并用租金抵扣了部分房款，现已支付房款260207.59元。约定过户日期届满后，建勘房开公司至今未向唐定、刘铁桥履行过户义务，经查询该房屋已于2012年11月21日在凤冈县住房和城乡建设局办理了商品房合同备案，买受人罗忠。现唐定、刘铁桥以诉称理由起诉来院。另查明：1.唐定、刘铁桥购买建勘房开公司开发的凤冈县迎新大道凤凰大厦1套商铺（商铺号：1-20）与2015年10月15日建勘房开公司向其出具的承诺书中列举铺面1-20是同一标的；2.唐定、刘铁桥购买建勘房开公司开发的凤冈县迎新大道凤凰大厦1套商铺（商铺号：1-20）与唐定、刘铁桥二人和案外人赵细娥、肖启亮在2015年10月15日出具的承诺书中列举的铺面1-20是同一标的，且总价及相关费用、已交款、承诺付款均含盖唐定、刘铁桥主张的（商铺号：1-20）权利利益一致。3.唐定、刘铁桥购买建勘房开公司开发的凤冈县迎新大道凤凰大厦1套商铺（商铺号：1-20）与建勘房开公司和案外人赵细娥、肖启亮同建勘房开公司签订的商铺出租协议、收条中列举1-20是同一标的，权利利益一致。4.唐定、刘铁桥二人和案外人赵细娥、肖启亮共同支付含唐定、刘铁桥购买的（商铺号：1-20）在内，总价及相关费用4081126元、总面积为939平方，现已实际支付含租金抵扣在内的购房款3281700元。一审法院认为，本案的争执焦点：一、唐定、刘铁桥与建勘房开公司签订的房屋买卖合同是否应解除；二、建勘房开公司是否应当承担违约责任及具体金额。一、建勘房开公司签订的房屋买卖合同是否应解除。唐定、刘铁桥与建勘房开公司双方于2015年10月15日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，原审法院予以确认；现主张要求解除唐定、刘铁桥与建勘房开公司双方签订的房屋买卖合同，经一审法院审查，双方签订的房屋买卖合同中约定，建勘房开公司应在2016年5月30日内办理该房屋的产权过户，因建勘房开公司未按合同约定履行该房屋产权的过户，故唐定、刘铁桥按照合同的约定要求解除合同的理由成立，故对唐定、刘铁桥主张要求解除双方于2015年10月15日签订的房屋买卖合同的请求，一审法院予以支持。二、建勘房开公司是否应当承担违约责任及具体金额。根据唐定、刘铁桥与建勘房开公司双方签订的房屋买卖合同中的约定，建勘房开公司未在2016年5月30日内办理该房屋的产权过户，属于明显违约，理应承担违约责任。现唐定、刘铁桥主张要求解除合同（退房），返还唐定、刘铁桥已付购房款260207.59元的请求，经一审法院审查，对唐定、刘铁桥主张要求返还唐定、刘铁桥已付购房款260207.59元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持；对唐定、刘铁桥主张要求建勘房开公司从2015年10月14日起至实际给付之日的利息损失的请求，经一审法院审查，唐定、刘铁桥与建勘房开公司在房屋买卖合同中约定，建勘房开公司在收到唐定、刘铁桥全额房款之日，建勘房开公司将交易的房产全部交付唐定、刘铁桥使用，但本案中，唐定、刘铁桥在支付部分房款后，建勘房开公司已将唐定、刘铁桥购买的房屋交付唐定、刘铁桥使用，并获得利益（收取租金），且未对唐定、刘铁桥造成实际的损失，故对唐定、刘铁桥主张要求支付利息的请求，一审法院不予支持；对唐定、刘铁桥主张要求建勘房开公司赔偿唐定、刘铁桥已付房款一倍的赔偿金的请求，经一审法院审查，唐定、刘铁桥与建勘房开公司签订房屋买卖合同时，建勘房开公司已将该房屋备案登记在案外人的名下，导致唐定、刘铁桥无法取得房屋，合同目的无法实现，综合本案的实际情况，一审法院酌情按已交房款的30%支付赔偿金较为合理，故建勘房开公司应支付赔偿金的损失为（260207.59元×30%）78062.28元，一审法院予以支持。建勘房开公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除唐定、刘铁桥与贵州建勘房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的房屋买卖合同。二、由贵州建勘房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还唐定、刘铁桥的购房款260207.59元。三、由贵州建勘房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付唐定、刘铁桥的赔偿金损失78062.28元。四、驳回唐定、刘铁桥的其他诉讼请求。案件受理费9603元，减半收取4802元，由贵州建勘房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于唐定和刘铁桥的上诉请求。唐定和刘铁桥与建勘房开公司双方签订的房屋买卖合同中约定，建勘房开公司应在2016年5月30日前办理该房屋的产权过户，因建勘房开公司未按合同约定履行该房屋产权的过户，唐定、刘铁桥主张要求解除双方于2015年10月15日签订的房屋买卖合同的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，一审判决解除唐定、刘铁桥与建勘房开公司双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。双方签订房屋买卖合同时，建勘房开公司已将该房屋备案登记在案外人的名下，导致合同目的不能实现，唐定、刘铁桥请求建勘房开公司赔偿其已付购房款一倍的赔偿金，一审法院综合本案的实际情况，酌情由建勘房开公司按已付房款的30%支付唐定、刘铁桥赔偿金并无不当，本院予以支持。唐定、刘铁桥主张的利息损失，一审法院认定因建勘房开公司已将涉案房屋交付唐定、刘铁桥使用，并收取租金，未对唐定、刘铁桥造成实际的损失，故对唐定、刘铁桥的该主张不予支持，本院认为理由充分予以确认。二、关于建勘房开公司的上诉请求。建勘房开公司上诉请求撤销原判主文第三项，其理由是其与唐定、刘铁桥签订房屋买卖合同为隐名代理行为，根据合同的相对性原理，其不应当承担责任。但建勘房开公司未提供相应证据证明其与唐定、刘铁桥签订房屋买卖合同系隐名代理行为，本院对该上诉理由不予采信，对该上诉请求予以驳回。综上所述，唐定、刘铁桥和建勘房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3502元，由唐定、刘铁桥负担1751元，贵州建勘房地产开发有限公司负担1751元。唐定、刘铁桥另已预交的7852元，由其向本院申请退还。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月十七日书记员  黎雪梅