贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3956号上诉人（原审被告）：遵义天蕴房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处桃溪寺银河大道**。法定代表人：李方建，董事长。委托诉讼代理人：吕淑梅，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明炯，男，1990年11月15日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。原审被告：遵义天蕴物业服务有限责任公司。住。住所地:遵义市红花岗区忠庄街道办事处桃溪寺银河大道旁/div>法定代表人：李方建，经理。委托诉讼代理人：吕淑梅，贵州佳信律师事务所律师。上诉人遵义天蕴房地产开发有限责任公司（以下简称天蕴房开公司）因与被上诉人刘明炯及原审被告遵义天蕴物业服务有限责任公司（以下简称天蕴物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天蕴房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人出售的房屋总价款未包含管道燃气建设安装费，上诉人与被上诉人约定管道燃气建设安装开通费由被上诉人在《商品房买卖合同》约定的商品房价款外另行支付是对销售房屋价款及支付方式的约定。2.上诉人与被上诉人约定另行缴纳燃气管道建设安装开通费不构成上诉人将原本应自行承担的燃气建设安装费义务转嫁给购房人的事实，也不存在加重购房人责任排除购房人主要权利的情形。一审判决认定上诉人与被上诉人约定另行缴纳燃气管道建设安装费系将原本应自行承担的燃气建设安装费义务转嫁给购房人是错误的。一审适用《合同法》第四十条认定上诉人约定被上诉人另行支付燃气建设安装费属于免除其责任加重对方责任的情形系适用法律错误。3.被上诉人请求退还燃气开户费已超过法律规定的诉讼时效期间。刘明炯辩称，上诉人有意混淆燃气开户费和燃气管道安装费。物业公司收取燃气开户费于法无据，根据相关规定该费用系包含在商品房的价格中，不得另行再向购房人收取。被上诉人在接房时，物业公司强制收取该费用，否则不予接房，属于强制收取行为。商品房买卖合同约定燃气管道安装到户，且合同中并未体现要另行收取燃气开户费，购房时上诉人也未向被上诉人告知需要另行收取其他费用。被上诉人多次要求物业公司退还该笔费用，但物业公司均未退还。被上诉人于2018年12月15日向物业公司要求退还，物业公司答复必须通过诉讼才能退还。被上诉人的主张可以中断诉讼时效。天蕴物业公司述称，同意天蕴房开公司的意见。刘明炯向一审法院起诉请求：1、请求判令被告退还收取原告的燃气开户费2500元；2、请求判决被告支付资金占用费1750元（按年利率24%计算至今）；3、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：刘明炯与天蕴房开公司于2014年10月30日签订《商品房买卖合同》，约定刘明炯购买天蕴房开公司开发的位于遵义市红花岗区银河××路××商品房××套，合同第十二条第（一）项城市基础设施第4条约定燃气达到管道入户，买方自行办理开通使用手续。合同附件十二《补充协议》第二条约定，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带、燃气等有关设施的开通及使用所产生的费用。2015年12月14日，遵义海特燃气有限公司授权委托天蕴房开公司向业主收取管道燃气初装、工程费2500元/户（不含灶具）、热水器初装、工程费200元/户（不含热水器），总计2700元/户，每户优惠100元，按2600元/户收取。其后，天蕴房开公司委托天蕴物业公司向业主收取燃气开户费。2015年12月22日，天蕴物业公司收取了刘明炯燃气开户费2500元。2018年12月15日，刘明炯与该小区其余业主柯春祥、宋中发、苏时丽、邓小飞共同向天蕴物业公司提交书函，要求天蕴物业公司退还燃气开户费。一审法院认为，刘明炯与天蕴房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方均应当按照其约定全面履行义务。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”以及贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》中明确的“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”的规定，燃气的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，天蕴房开公司作为贵州省内的房地产开发企业有义务遵守前述规定。本案中，刘明炯与天蕴房开公司签订的合同第十二条约定天蕴房开公司交付房屋的条件为燃气达到管道入户，故该房屋的燃气管道建设安装费用依法应当包含在商品房销售价格之中，天蕴房开公司不能再另行收取。虽然刘明炯与天蕴房开公司双方在《补充协议》中约定买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带、燃气等有关设施的开通及使用所产生的费用，但燃气设施开通并不另行产生费用，如将燃气管道的建设安装费用理解为燃气开通所需产生的费用，则系房开公司将原本应承担的支付燃气设施建设安装费用的义务转嫁给了购房人，这一行为既无法律依据也无事实依据；且《补充协议》系房开公司制作提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，天蕴房开公司将本应包含在房屋价格中的燃气管道建设安装费用转嫁给购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款无效。综上，天蕴房开公司委托天蕴物业公司收取刘明炯燃气开户费的行为，于法无据；而天蕴物业公司系受天蕴房开公司委托而收取的燃气开户费，刘明炯对此无异议，根据委托合同关系的法律后果，天蕴房开公司应将天蕴物业公司收取的燃气开户费2500元返还给刘明炯，天蕴物业公司无需返还。对刘明炯要求被告承担资金占用费的主张，一审法院认为，因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，刘明炯理应知道被告要求其交纳燃气开户费的行为不符合法规的规定，且双方签订《补充协议》约定由刘明炯承担燃气开户费时，刘明炯也未提出异议，并自愿交纳了该项费用，故对于被告错误收取该项费用，双方均有过错，因此对刘明炯要求被告支付资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘明炯的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，刘明炯于2015年12月22日交纳燃气开户费，但其在2018年12月15日已向天蕴物业公司主张要求返还燃气开户费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条第（一）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，刘明炯的诉请并未超过诉讼时效。故对被告关于刘明炯诉请超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四百零二条的规定，判决：一、由遵义天蕴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还刘明炯燃气开户费2500元；二、驳回刘明炯的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由遵义天蕴房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明:刘明炯与天蕴房开公司所签《商品房买卖合同》第七条第二款约定：前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。本院经审理查明的其余事实与一审无异。本院认为，依照上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第七条约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。虽然该约定中未对燃气设施建设安装费用是否包含在商品房价款中进行明确，但根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，燃气作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若上诉人在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了燃气建设安装费用，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房的总价款中，否则不得另行收取，但上诉人并无证据证明前述事实，因此应当视为上诉人已将燃气设施建设安装费用包含在了房屋总价款中。虽然双方在《补充协议》中约定买受人须自行承担燃气设施的开通及使用所产生的费用，但上诉人并无证据证明购房人在开通燃气设施时还需另行产生其他费用，故上诉人以补充协议的形式向买受人收取燃气开户费用实际系对燃气设施建设安装费用的重复收取，依法应予退还，一审法院认定上诉人应当退还燃气开户费并无不当。上诉人辩称《商品房买卖合同》对燃气开户费的承担进行了明确约定，已收取的购房款中并没有包含上述费用的意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人所提诉讼时效的问题。本院认为，天蕴物业公司受天蕴房开公司委托向业主收取燃气开户费，刘明炯于2015年12月22日交纳燃气开户费，其于2018年12月15日向天蕴物业公司主张要求返还燃气开户费，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，故刘明炯的诉请并未超过诉讼时效。上诉人关于刘明炯诉请超过诉讼时效的理由，本院不予支持。综上所述，天蕴房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义天蕴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年六月二十五日书记员  李 毅