上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初5024号原告(反诉被告)：上海茂育文化传播有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谢虹，经理。被告(反诉原告)：上海金房置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谢鹤鸣，董事长。委托诉讼代理人：胡其明，上海东杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄林，上海东杰律师事务所律师。原告上海茂育文化传播有限公司诉被告上海金房置业有限公司以及反诉原告上海金房置业有限公司(以下均称被告)诉反诉被告上海茂育文化传播有限公司(以下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告法定代表人谢虹、被告委托诉讼代理人胡其明到庭参加诉讼。后依法裁定转为适用普通程序，于2019年8月21日再次公开开庭进行了合并审理。原告法定代表人谢虹、被告委托诉讼代理人胡其明、黄林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原、被告2016年8月30日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告赔偿原告装修费310,520元，原告创业青年补贴10,000元，补偿行政关停后2018年9月至2019年2月的收入损失(按2017年9月至2018年2月的营业收入计算得160,500元)，退还押金30,000元，以上共计赔偿511,020元。3、判令被告赔偿创业补贴(社保补贴、房租补贴)，实际可获得可到人力资源和社会保障局调取。事实与理由：原告为创业型公司，2013年4月22日，原、被告签订《租赁合同》。原告办理工商执照、创业补贴和培训相关许可手续需要被告配合提供房产证，多次要求未果，至今未能办理，后因此被职能部门关停。现合同目的不能实现，并造成原告诸项损失，因被告拒绝赔偿，遂诉至本院。被告当庭辩称，同意解除合同，但解除事由为原告欠付租金，被告行使解除权。对原告其他诉请不予认可。被告以自有房屋出租，依法履行了合同义务，原告提出的赔偿请求与被告无关，且根据合同约定，经营手续由原告自行办理。原告主张的各项损失也没有依据，故被告均不予认可。被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金25,225.50元、物业管理费2,305.50元、水电费24,537.40元，所拖欠租金、水电费、物业管理费的违约金1,216.73元，违约金22,590元，合计为75,875.13元，抵扣其缴纳的押金30,000元后为45,875.13元。反诉的事实及理由：根据原、被告签订的位于金山卫镇北泰路XXX号至221号的上海市房屋租赁合同。截至2018年11月7日，反诉被告尚欠反诉原告租金、物业管理费、水电费、违约金合计45,873.13元，故提出反诉。针对被告的反诉，原告当庭辩称，不同意被告的反诉请求，不认可被告陈述的事实和理由。经审理查明：原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，房屋坐落于本区金山卫镇北泰路XXX号至221号，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月30日，租金为135,540元/年，每六个月支付一次，于该六个月前一个月的20日前支付。租赁合同签订后，原告支付了30,000元租赁保证金。租赁房屋租金已支付至2019年8月。双方另有一份租赁期限为2013年至2016年的合同已履行完毕。2018年10月10日，上海市金山区教育局向原告发送《行政告知书》，告知其未办理审批和注册登记属违法行为，要求其不再招收新生，不再对现有学员续班续费，减少办学规模，撤除教育培训相关广告，并限期办理相应许可手续。2018年11月7日，被告向原告发送了《通知》，载明因原告拖欠租金，经多次催缴仍未缴纳，故解除合同，并限期搬离。原告于2018年11月9日书面回函，表示已经搬离并愿意积极沟通，并随函寄还房屋钥匙。被告确认2018年11月16日收到原告前述回函。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、《行政告知书》、被告向原告发送的《通知》、原告的回函及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。现双方均表示愿意解除租赁合同。但原告主张系因被告出租的房屋没有产权证，致其无法办理民办教育机构相应资质许可，合同目的无法实现，故其享有解除权。被告则认为，原告迟付租金、转租房屋，故其享有解除权。本院认为，结合双方一致认可签订过一份为配合原告办理申请但未实际履行的《房屋租赁合同》(租赁房屋为本区金山卫镇北泰路金房大厦214号5层101室)的情节来看，被告应知晓或被告知原告所从事的民办教育培训机构经营需要相应的产权证，故对于后期确实因产证原因无法办理相关许可手续，因此部分租金未能按时支付，原告可享有合理的履行抗辩，故被告所主张的基于迟付租金的解除权，本院不予支持。被告所主张的基于转租的解除权，因转租事实无法确认，本院亦不予支持。原告主张基于合同目的无法实现享有解除权，虽提交了《行政告知书》，却未能提交被告承诺协助其办理相应审批手续的证据，故本院对其主张自己享有解除权的主张亦不予支持。从被告于2018年11月7日寄送的解除通知及原告2018年11月9日寄送的回函并同时寄送了案涉房屋钥匙的情节来看，原、被告均同意解除合同。2018年11月16日被告收到了原告寄送的钥匙，在此之前原告已搬离租赁房屋，目前案涉房屋被告已出租给案外人使某，故本院认为宜认定双方均不具有解除权，案涉租赁合同系因双方一致同意不再履行而解除，解除时间宜认定为2018年11月16日。因原、被告均同意解除合同，原告在达成解除合意前已自行搬离，且原告仅提交了一份自行拟定的表格作为佐证其收入的证据亦不够充分，故本院对其主张的收入损失不予支持。原告主张被告应赔偿其创业补贴的诉请，缺少事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告退还保证金30,000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告应赔偿其装修费用，本院认为，对于本案租赁合同的解除，原、被告均存在过错，应合理分担因解除合同导致原告产生的装修损失。本案中，原告未提交充分证据证明其装修费用，被告在未处理合同解除后果的情况下另行出租房屋并破坏了原告离场时的装修状况，致使其残值无法确定。据此，本院酌情参照原告的装修成本、使某年限、租赁期限，酌定合同解除时的装修残值为60,000元，因原被告均负有过错，酌定被告应赔偿原告装修损失30,000元。对于被告的反诉请求，其主张的物业管理费、水电费，均没有提交证据予以佐证，本院不予支持。根据本院在前文中对合同解除的判断，本院对被告主张的违约金均不予支持。被告主张的房屋租金25,225.50元，未超出本院依据双方合同约定的租金标准计算的金额(2018年9月1日至2018年11月16日)，故予以支持。原告虽辩称被告的法定代表人曾在协商中表示同意免除其租金支付义务，但未提交证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海金房置业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》(租赁期限为2016年9月1日至2019年8月30日)于2018年11月16日解除；二、被告(反诉原告)上海金房置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司赔偿装修损失30,000元；三、被告(反诉原告)上海金房置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司退还租赁保证金30,000元；四、驳回原告(反诉被告)的其他诉讼请求；五、原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海金房置业有限公司支付房屋租金25,225.50元；六、驳回被告(反诉原告)上海金房置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8,910元，由原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司负担7,610元，被告(反诉原告)上海金房置业有限公司负担1,300元；反诉案件受理费947元，由被告(反诉原告)上海金房置业有限公司负担516元，原告(反诉被告)上海茂育文化传播有限公司负担431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仁华审 判 员  赵宪章人民陪审员  秦万年二〇一九年十月三十一日书 记 员  孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。