呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1557号上诉人(原审被告)：内蒙古庆宇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：马西满，该公司经理。委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞志萍，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵利媛，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘霞，呼和浩特市法律工作者协会法律服务一所法律工作者。上诉人内蒙古庆宇房地产开发有限责任公司(以下简称庆宇公司)因与被上诉人赵利媛房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庆宇公司的委托诉讼代理人石敏、旁志萍，被上诉人赵立媛的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庆宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回赵利媛的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵利媛承担。事实和理由：一审判决在庆宇公司将购买房屋可能承担的全部风险告知赵利媛，赵利媛明知且承诺发生纠纷与庆宇公司无关的情形下，仍依照合同法第四十四条、第六十条判令庆宇公司为赵利媛办理入住手续属于认定事实不清、适用法律错误。2016年1月19日，庆宇公司与赵利媛签订了《商品房认购协议》，并于签订该协议前明确告知赵利媛该房屋为顶账房，赵利媛也明知认购该房屋的可能发生的风险，并自愿承诺，无论发生任何纠纷，均与庆宇公司无关。该承诺为赵利媛的真实意思表示，赵利媛应依约履行。赵利媛认购的房屋，是由庆宇公司顶给第一顶账人，又由第一顶帐人转让给麻晓燕，又由麻晓燕转让给赵利媛。首先，庆宇公司与第一顶账人之间存在双方的权利义务，该权利义务的履行状况与被用来顶账的房屋状态密切相关。如第一顶账人不能完全履行其义务，其就不能获得与该房屋相关的使用、收益等全部权利。现第一顶账人将该房屋转让给他人，该房屋在转让时，就存在将来可能会发生的权利瑕疵。由于商品房买卖的特殊性，虽然庆宇公司已经将该房屋顶账，但在房屋权属证书办理下来之前仍要与第一顶账人以及第一顶账人转手后的其他买受者签订商品房订购合同，且尽到了告知义务。现第一顶账人未完成其施工义务，庆宇公司有权限制其对顶账房屋的相关权利。庆宇公司对抵顶给第一顶账人的房屋进行权利限制，即为赵利媛购买该房屋的风险之一。赵利媛基于真实意思表示承诺发生纠纷与庆宇公司无关，其就该依照其承诺履行，赵利媛起诉要求庆宇公司履行交房义务已经违反诚实信用原则。且赵利媛发生损失，是由于第一顶账人的违约行为导致其购买的房屋发生权利瑕疵，赵利媛因购买该房屋而发生的损失也不应由庆宇公司承担。在此背景之下，一审法院却不顾案件事实，单纯依照合同的相对性，依照合同法第四十四条、第六十条判令庆宇公司为赵利媛办理入住手续属于认定事实不清、适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，庆宇公司为维护合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起上诉，望贵院公正裁判。赵利媛辩称，争议房屋虽然是顶账房屋，但既然庆宇公司与赵利媛重新签订商品房认购协议，就是对双方买卖行为的认可，与他人无关。庆宇公司以与原施工方发生纠纷为由，不给赵利媛办理入住手续，没有法律依据。现庆宇公司已经具备房屋交付条件，就应当按照商品房认购协议的约定为赵利媛办理入住手续，交付房屋。而庆宇公司却以种种理由拒不交付房屋，未履行义务，庆宇公司的行为违反了诚实信用原则。赵利媛向一审法院起诉请求：1、庆宇公司继续履行商品房认购协议，为赵利媛办理入住手续及房屋产权手续。2、本案诉讼费由庆宇公司承担。一审法院认定事实：2016年1月19日，赵利媛与庆宇公司签订商品房认购协议。协议约定，赵利媛认购庆宇公司开发的水岸青城10号楼2单元204号房屋，暂定建筑面积92．6平方米，单价为每平方米4800元，该房总价为444480元。赵利媛于2014年6月3日签订本协议时一次性向庆宇公司交付购房款444480元。协议签订后，庆宇公司出具收据，收到麻晓燕（转给赵利媛）交来水岸青城10号楼2单元204号房屋购房款444480元。2018年庆宇公司贴出提示，公布水岸青城10号楼交房配套设施收费标准。欣宇物业公司入驻水岸青城小区，列出该小区10号楼住户交房表，通知各位业主请将物业领钥匙费用存入指定账户，执银行回单到物业开取收据，不收取现金，同意业主按装修方案实施装修，通知停水日期，作出温馨提示。位于呼和浩特市玉泉区水岸青城**楼****房屋是麻晓燕转让给赵利媛，如果发生纠纷都由本人承担。之前第一顶账人为该房屋的施工人，与庆宇公司存在工程是否完工纠纷。庆宇公司与赵利媛签订商品房认购协议时告知此房为顶账房屋，如发生纠纷与庆宇公司无关。一审法院认为，本案涉案房屋是顶账房屋。该房屋由庆宇公司顶给第一顶账人，之后转让给麻晓燕，麻晓燕又将该房屋转让给赵利媛。在上述房屋转让过程中，庆宇公司给其中的受让人麻晓燕出具收款收据，确认房屋转让给麻晓燕的事实。麻晓燕再次转让该房屋给赵利媛，庆宇公司与赵利媛重新补签一份商品房认购协议，也确认房屋转让给赵利媛的事实。商品房认购协议就房屋的位置、建筑面积、单价、总价和付款方式作出明确约定，因此，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，赵利媛与庆宇公司之间的房屋买卖合同关系成立。至于庆宇公司辩称没有收到赵利媛缴纳的购房款，因该房屋为顶账房，其已经给受让人麻晓燕出具收款收据，证明收到该房屋的购房款，赵利媛是否向庆宇公司缴纳购房款，只是履行顶账房的付款方式不同，不影响赵利媛与庆宇公司存在的商品房买卖合同关系。关于第一顶账人现在工程未完工，庆宇公司暂时不处理交房事宜一节，因庆宇公司未提供相关证据证实，如存在纠纷，可通过其他结算方式予以解决，因此，庆宇公司的该辩称理由，一审法院不予支持。现赵利媛举出水岸青城10号楼交房配套设施收费标准以及物业公司通知领取房屋钥匙、进行装修等证据，可以证明该10号楼具备交付条件，庆宇公司根据其颁布的交房配套设施收费标准继续履行商品房认购协议，为赵利媛办理入住手续。关于赵利媛主张的为其办理房屋产权手续，庆宇公司作为房地产开发企业为完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是其法定义务，但庭审查明未具备办理产权手续需提供的相关资料，赵利媛也未提供证据证明庆宇公司具备办理产权手续的条件，故该项主张没有事实依据，一审法院不予支持。判决：一、被告内蒙古庆宇房地产开发有限责任公司继续履行商品房认购协议，于本判决生效之日起十日内为原告赵利媛办理入住手续。二、驳回原告赵利媛的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵利媛负担25元，被告内蒙古庆宇房地产开发有限责任公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：庆宇公司应否继续履行涉案的《商品房认购协议》，为赵利媛办理入住手续。首先，庆宇公司与赵利媛签订《商品房认购协议》约定，赵利媛认购庆宇公司开发的水岸青城10号楼2单元204号房屋，暂定建筑面积92.6平方米，单价为每平方米4800元，该房总价为444480元。协议签订后，庆宇公司出具收据，收到麻晓燕（转给赵利媛）交来水岸青城10号楼2单元204号房屋购房款444480元。同时，庆宇公司认可涉案《商品房认购协议》是为了顶账而签订。本院认为，既然庆宇公司向施工人之外的赵利媛出具收款收据、《商品房认购协议》，就是认可用涉案房屋的购房款抵顶欠付的工程款，就应该按照协议约定履行，关于赵利媛与麻小燕之间如何支付，系赵利媛、麻晓燕之间的法律关系，不能作为庆宇公司拒绝履行《商品房认购协议》的理由。其次，关于庆宇公司主张，赵利媛明知认购该房屋的可能发生的风险，并承诺无论发生任何纠纷，均与庆宇公司无关，并举示麻晓燕出具的《转让声明》以证明其观点。根据《转让声明》记载“本人麻晓燕，自愿将水岸青城10号楼2单元204号房一套，面积92.6平米转给赵利媛，因此次转让后所发生的一切纠纷都有本人承担。与庆宇公司无关”。该转让声明系麻晓燕向庆宇公司出具，并不能约束本案赵利媛，故庆宇公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，庆宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古庆宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年六月六日书记员 曹 文 婷