南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第6753号 原告杨云，男，汉族，1980年8月30日生，住本市浦口区。 被告许平，女，汉族，1965年8月16日生，住本市鼓楼区。 委托代理人濮玥，江苏益和律师事务所律师。 第三人（以下简称利众置业公司），组织机构代码55207180-0，住所地南京市。 法定代表人叶秀明，。 委托代理人王玉花，女，汉族，1971年2月26日生，，住本市鼓楼区。 委托代理人潘宁国，男，汉族，1963年9月22日生，，住本市鼓楼区。 原告杨云与被告许平以及第三人利众置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨云，被告许平的委托代理人濮玥，第三人的委托代理人王玉花、潘宁国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨云诉称：2013年10月23日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间协议》,约定由原告购买被告所有的南京市,房屋总价款为259万元，任何一方有违约行为,违约方需向守约方支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付定金3万元。2013年10月24日，第三人为原告与被告联系支付首付款事宜时,被告以房屋售价低为由拒绝履行合同。随后被告手机关机，短信不回。第三人上门留言，被告一直未回应。被告恶意躲避致使原告无法按约于2013年11月8日向被告支付房款，并办理房屋产权过户手续。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还原告定金3万元，并支付违约金25.9万元。 被告许平辩称：原、被告签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，原告仅猜测被告拒绝履行，并无证据证明被告存在拒绝履行合同的行为。双方在合同中约定于2013年11月8日前支付第一笔房款100万元，收取该笔房款系被告权利，且合同中未约定被告附有通知等义务。原告在支付定金时已知晓被告账户，其未穷尽手段履行付款义务。被告并无合同中约定的违约行为，且不同意解除合同。被告同意继续履行合同，如原告坚持解除合同，则该合同解除的责任不在被告，已收取的3万元定金不予退还，违约金不应由被告承担。同时，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人利众置业公司述称：原、被告在第三人居间下签订了房屋买卖居间合同。合同签订当日，原告即支付了购房定金3万元。2013年10月24日被告称房屋售价低，不愿继续履行合同。第三人提议其与原告协商处理，但被告予以拒绝。此后，第三人多次联系被告，但被告手机关机，短信不回复，均无法联系。对于原告主张与被告解除房屋买卖合同，第三人无异议，但第三人已提供了居间服务，应保障第三人合法权益。 经审理查明，南京市，建筑面积140.68平方米，登记产权人为被告许平。 2013年10月23日，原、被告在第三人居间下签订了一份《房屋买卖居间协议》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价款为259万元；原告于2013年10月23日向被告支付房屋定金3万元，于2013年11月8日前向支付房款100万元，同时双方办理产权过户手续，双方在新产权证出件时原告支付被告150万元，原告保留尾款待双方交接房屋时一次性付清；被告承诺2014年1月12日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给原告；原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的其他违约责任，均由违约方向守约方支付相当于房屋实际成交价的10%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等，违约方向第三人支付总房价2.4%的中介服务费；双方办理产权过户采用免网签流程，涉及费用由原告承担等等。 上述合同签订当日，原告即按约向被告在招商银行股份有限公司开设的银行账户转账支付购房定金3万元。2013年11月2日,被告注销了上述银行账户，并于2013年11月4日离开南京去九华山。此后，第三人曾多次电话联系被告，但被告手机关机无法联系。第三人多次向被告发送短信，要求其于约定的时间领受原告支付的房款，并配合原告办理房屋过户手续，但被告均未予以回复。被告称因第三人向其转述原告在2013年11月8日前无力支付购房款要求以贷款方式履行，其未予以同意后遂离开南京去九华山。被告认可已收到第三人向其发送的短信，但其在九华山期间因手机故障未接到第三人电话，且因工作繁忙对于第三人发送的短信内容未予以关注。同年11月20日，被告回到南京后与原告联系协商合同履行或解除事宜，但双方未达成一致协商意见。第三人对于被告所述内容不予认可，称其从未向被告表示原告无力支付房款。 另查明，原告于2013年11月8日前筹措第一期100万元房款后，因被告在该履行期限前刻意回避，致使原告筹措资金后无法向其履行，被告亦未在该约定的时间配合原告办理房屋过户手续。2013年11月12日原告向本院提起诉讼，请求判如所请。同年11月29日，本院向被告送达了起诉状副本以及相关应诉材料。 因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。 以上事实，有当事人陈述、房屋买卖居间协议、收条、银行交易对账单、产权证、短信记录及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。根据双方合同约定，原告于2013年11月8日前支付第一期房款100万元，同时双方办理房屋产权过户手续，则被告作为卖方负有领受原告房款，并协助原告办理产权过户手续的合同义务。在该合同履行过程中，被告对于2013年11月8日履行期限系明知，其仍离开南京，中断通讯并注销银行账户，致使原告筹措资金后无法向其履行付款义务，亦不配合原告办理房屋产权过户手续。根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方以行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告于2013年11月12日向本院提起诉讼，明确要求与被告解除合同。本院于2013年11月29日向被告送达起诉状副本及相关应诉材料。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原、被告之间签订的关于南京市买卖合同自2013年11月29日起解除。 关于合同解除的责任。根据双方合同约定，被告拒绝领受房款，拒不配合原告办理房屋过户手续，其拒不履行合同的行为已构成违约，应承担由此产生的违约责任。被告已收取原告3万元购房定金，该3万元定金应予以返还。原告根据双方合同约定，主张被告支付违约金25.9万元。被告认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。原告未提供证据证明其具体损失的金额，本院结合本案案情，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告应支付原告违约金3万元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告杨云与被告许平之间签订的关于南京市买卖合同自2013年11月29日起解除。 二、被告许平于本判决生效之日起五日内返还原告杨云定金3万元。 三、被告许平于本判决生效之日起五日内支付原告杨云违约金3万元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13760元（已减半收取），保全费1965元，合计15725元，由原告杨云负担12725元，被告许平负担3000元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  李佳萱 二〇一四年一月二十二日 见习书记员  李 莉