河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1181民初1143号 原告：河北新博节能科技有限公司，住所地：冀州市滏阳路南侧。统一社会信用代码：911311816975749510。 法定代表人：桂兰雪，执行董事。 委托诉讼代理人：李梅旭，河北双冀律师事务所律师。 被告：衡水雷霆大厦商贸有限公司，住所地：衡水市桃城区中华大街与胜利路交叉口西南角马村综合楼。统一社会信用代码：91131102308491694P。 法定代表人：李洪涛，经理。 委托诉讼代理人：金小明，衡水市桃城区清水法律服务所法律工作者。 被告：衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会，住所地衡水市桃城区何家庄乡马家庄村。统一社会信用代码：54131102A145599670。 法定代表人：马建峰，村委会主任。 委托诉讼代理人：韩文举，河北维平律师事务所律师。 原告河北新博节能科技有限公司（以下简称“新博节能公司”与被告衡水雷霆大厦商贸有限公司（以下简称“雷霆大厦公司”）、衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会（以下简称“马村村委会”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中本院于二0一九年七月十五日作出（2019）冀1181民初1143号民事裁定书，裁定中止本案的诉讼，后因中止诉讼的事实消失于二0二一年三月五日恢复诉讼。原告河北新博节能科技有限公司、被告衡水市桃城区何家庄乡马村村民委员会到庭参加诉讼，被告衡水雷霆大厦商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 河北新博节能科技有限公司向本院提出诉讼请求：要求二被告给付货款2731967.51元及违约金。事实与理由：2014年9月4日原告与被告雷霆大厦公司签订了一份马村综合楼中央空调合同，合同总价3450000元。合同约定签订本合同后7日内，按合同总价的10%支付定金，主机设备到场付合同额的20%，系统安装完毕后，付合同额的30%，竣工验收后10日内付合同额的35%，余额5%为质量保证金，质保期为2年。合同签订后，原告全部按合同进行了履行，施工过程中被告又增加了部分工程，增加部分工程款为106284.35元。2015年8月17日原告再次与被告雷霆大厦签订了一份中央空调采购定制安装施工合同，合同总价380000元，原告依约履行了合同义务。上述两份合同总价款3936284.35元，被告于2014年9月24日付款345000元，2015年2月9日付款690000元，尚欠2901284.35元。因被告雷霆大厦一直未能付款，经双方协商，2016年6月26日签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告所欠原告货款2901284元以租金抵顶，即被告以其享有使用权的雷霆大厦九、十层及胜利小学一层三间门店租赁权转让给原告，其中雷霍大厦九、十层五年租金1451284元，胜利小学一层三间门店五年租金1450000元。租赁期自2017年1月1日起至2022年2月28日止。7月23日双方又签订了一份补充协议，约定再免费延长房屋租期一年八个月，即房屋租赁到期日为2023年10月31日。因被告雷霆大厦与被告马村村委会的租赁合同解除，原告与被告雷霆大厦之间的转租合同无法继续履行，故原告要求被告雷霆大厦承担支付剩余货款2731967.51元及违约金的责任。 2014年3月31日被告马村村委会与衡水永胜农业技术开发有限公司（以下简称永胜公司）签订了一份租赁合同，租赁期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。2015年7月22日二被告与永胜公司签订了一份转让合同，将永胜公司享有的租赁权等合同中的全部权利义务转让给了被告雷霆大厦。2019年2月16日桃城区人民法院作出了（2018）冀1102民初5915号民事判决，判决解除马村村委会与雷霆大厦之间的租赁合同，雷霆大厦将租赁物交付给马村村委会。原告的空调等设备已全部安装于雷霆大厦承租楼内，现因上述判决，原告所施工安装的设备由马村村委会接收，故要求马村村委会对上述货款及违约金承担连带清偿责任。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 另：关于被告雷霆大厦公司所欠货款的计算说明： 一、货款 1、2014年9月4日原告与被告衡水雷霆大厦商贸有限公司签订的马村综合楼中央空调合同，合同总价3450000元。 2、上述合同增加部分款项为106284.35元。（15366+17350+7734.8+1100+32380.25+3730+2816.8+6508.5+14298+5000=106284.35） 3、2015年8月17日原告与被告雷霆大厦签订的中央空调采购定制安装施工合同，合同总价380000元。 三笔款项共计3936284.35元。 二、转账支付货款 1、2014年9月24日雷霆大厦公司付款345000元。 2、2015年2月9日雷霆大厦公司付款690000元。 二笔共计付款1035000元。2016年6月26日双方进行了对账确认尚欠工程款2901284元，之后双方签订的是以租金抵顶货款合同。 三、租金抵顶货款 1、租赁期自2017年1月1日至2023年10月31日，免租期一年十个月（含之前的两个月），故付费租赁期自2018年11月1日起计算。租赁补充协议再免费延长一年八个月，是考虑到原告可能不能及时转租出去变现，故先行扣除免租期。 2、马村与雷霆大厦的租赁合同解除，马村于2019年6月1日通知收回租赁物，即原告从2019年6月1日后不再享有收取雷霆大厦九、十层租金的权利。 3、雷霆大厦九、十层五年租金1451284元，年租金290256.8元，月租金约24188.07元。从2018年11月1日至2019年6月1日共计7个月，租金应为169316.49元。2019年6月1日马村村委会将租赁权收回，依据的是法院的判决：马村村委会与雷霆大厦的租赁合同解除。 4、胜利小学门店共五间，五间分别于2017年9月30日、9月15日、2018年8月30日、2018年9月9日、2018年9月24日被马村村委会收回，尚处于免租期内，无租金用于抵顶。 四、尚欠货款2731931.51元。 3936284.35-1035000=2901284.35元 2901284-169316.49（租金）=2731967.51元 五、违约金 1、质保金172500元从2016年12月21日起至全部付清之日止按日万分之三计算（3450000*5%=172500元，100天+2年+7天，工期100元至2014年12月13日止）。 2、未支付工程款2559467.51元从2014年12月14日起至全部付清之日止按日万分之三计算（2731967.51-172500=2559467.51）。关于违约金的支付请求是双方在合同中有约定。 被告马村村委会辩称，一、根据原告诉请，原告与雷霆公司的合同关系是买卖并加工承揽合同关系；二、马村村委会与原告之间不存在合同关系，不应当就原告的主张承担责任；三、原告与雷霆大厦公司协商通过使用房屋以租金抵顶方式偿还欠款，到目前原告仍旧实际占有使用该房屋，并转租收取租金，在与原告未将房屋清空并交换的情况下，原告无权就雷霆大厦公司所欠合同款主张权利；四、原告通过租金折抵的方式已收回了大量合同款，但原告诉请的数额并未如实扣除。五、在2019年6月1日之前马村村委会与雷霆大厦公司的租赁合同已经由生效法律文书解除，在该日由马村村委会向租户下达通知，要求各租户不再与雷霆大厦公司履行合同，那么雷霆大厦公司与原告之间的租金抵顶只能计算到2019年6月1日，之后原告再有使用房屋所产生的租金或占用费应当向马村村委会另行缴纳，因该纠纷与本案无关，以后另行主张。原告与雷霆大厦公司在2019年6月1日前并未发生纠纷，所以马村村委会认为双方违约应该从该日起计算。 原告为证实自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、2014年9月4日原告新博公司与被告雷霆大厦公司签订的《马村综合楼中央空调合同》，证实被告雷霆大厦公司购买原告的中央空调与通风、集热式太阳能，并由原告负责安装，总价款345万元。被告于本合同签订后7日内支付合同总价10%的定金，即34.5万元；主机设备到场付合同额的20%，计69万元；系统安装完毕后，付合同额的30%，计103.5万元；竣工验收后付合同额的35%，即120.75万元；余款5%为质量保证金，质保期为2年。本合同工期100天。迟延履行的，应按迟延履行部分每日万分之三向对方支付违约金；证据二、设计变更、签证执行单七份，证实因履行上述合同双方另行协商进行了部分增加，增加的款项分别为15366元、17350元、7734.80元、1100元、32380.25元、3730元、2816.8元、6508.5元、14298元、5000元，共计106284.35元；证据三、2015年8月17日双方再次签订一份《中央空调采购定制安装施工合同》，合同总价38万元。本合同签订7日内被告预付定金5万元；末段施工完毕正常打压后付25万元；系统正常运行7日后付清全款，即8万元；证据四、2016年6月26日双方签订了一份《房屋租赁合同》，证实：被告雷霆大厦所欠原告工程款以租金予以抵顶，即被告将第一部分位于衡水市，每层800平方米；五年租金为1451284元。第二部分位于何庄乡××南邻胜利小学一层门店三间，面积为522平方米，五年租金为1450000元。租赁期为5年2个月，即自2017年1月1日至2022年2月28日，房屋免租期从签订合同之日起至2017年1月1日前。双方终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，但未能抵顶的工程款被告应支付给原告；证据五、桃城区人民法院（2017）冀1102民初3981号民事判决书，证实：法院判决解除被告马村村委会与雷霆大厦公司于2016年4月8日签订的中华大街胜利路小学一层门店租赁协议，被告雷霆大厦将衡水市桃城区中华大街胜利路小学一层门店腾空，即被告雷霆大厦与原告签订的租赁合同中第二部分租赁物五间门店，原告不得再使用，被告马村村委会将上述五间门店依据判决书的内容从原告手中收回；桃城区人民法院（2018）冀1102民初5915号民事判决书，证实：法院判决解除被告马村村委会与雷霆大厦公司之间关于雷霆大厦第九、十层的租赁合同，被告雷霆大厦将所租赁的雷霆大厦交付给被告马村村委会，即被告雷霆大厦与原告签订的租赁合同中第一部分租赁物第九、十层，原告不得再使用；证据六、2019年6月1日被告马村村委会发出的通知书一份，证实：被告马村村村会依据判决书的内容将雷霆大厦第九层、第十层的租赁权从原告手中收回，即原告从2019年6月1日起对上述租赁物不再享有租赁权，也就不能再抵顶工程款。证据七：2016年6月26日雷霆大厦公司与新博节能公司的对账单一份，证实：原告与雷霆大厦之间的合同总额为3936284元，已结算1035000元，尚欠工程款2901284元。证据八：关于雷霆大厦所欠货款的计算说明一份，详细载明款项数额、支付情况、租金抵顶情况、未支付部分具体数额、违约金的计算。 被告马村村委会在本案实体审理部分未提交证据。 经质证，原告所提供的证据中，第一至第七份证据均系原始证据，来源合法，内容真实，各证据之间能相互印证，形成了系统完整的证据链条，能够证实本案的待证事实，故本院对上述证据的证明力予以确认。证据八系原告自行整理的情况说明，与当事人陈述相当，其中与案件其他证据一致的部分予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年3月31日被告马村村委会与永胜农业公司签订了一份租赁合同，约定马村村委会将位于衡水市角，建筑面积约19285平方米的房屋出租给永胜农业公司，租赁期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。2015年7月22日两被告与永胜公司签订了一份转让合同，将永胜公司享有的租赁权等合同中的权利义务转让给了被告雷霆大厦公司。 2016年4月8日，被告马村村委会与被告雷霆大厦公司又签订租赁协议一份，约定被告雷霆大厦公司承租位于被告马村村委会南邻的胜利小学1187.78平方米的一层门店，租期15年，即自2016年5月1日至2031年4月30日。 2014年9月4日原告与被告雷霆大厦公司签订了一份《马村综合楼中央空调合同》，合同总价为3450000元，质保期为2年。施工过程中经双方协商增加了部分款项，共计106284.35元。2015年8月17日原告再次与被告雷霆大厦公司签订了一份《中央空调采购定制安装施工合同》，合同总价380000元。上述两份合同总价款3936284.35元。被告于2014年9月24日给付原告345000元，2015年2月9日付款690000元。2016年6月26日，原告与被告雷霆大厦公司就剩余欠款经协商签订一份《房屋租赁合同》，约定将被告雷霆大厦拥有合法使用权的房屋转租给新博节能公司使用，用租赁费抵顶雷霆大厦公司所欠新博节能公司的空调工程款2901284元；所出租的房屋分别是位于雷霆大厦第九层、第十层，每层800平方米（五年租金为1451284元）和位于何庄乡××南邻胜利小学一层门店三间（原告租赁期间自行隔断为六间），面积为522平方米（五年租金为1450000元）；房屋租赁期为5年2个月自2017年1月1日起至2022年2月28日止，房屋装修免租期为自合同签订之日起至2017年1月1日止；合同还对当事人其他权利义务作了约定。2016年7月23日原告新博公司与被告雷霆大厦又签订《租赁合同补充协议》，约定房屋租赁到期后（自2017年1月1日起到2022年2月28日）再免费延长一年八个月的房屋租赁期限，即房屋租赁到期日为2023年10月31日。 另查明：衡水市桃城区法院于2017年10月25日作出了（2017）冀1102民初3981号民事判决书，判令解除了二被告签订于2016年4月8日的租赁协议，责令被告雷霆大厦公司限期将租赁门店腾退交还给被告马村村委会。该判决生效后，原告分别于2017年9月15日、9月30日以及2018年8月30日、9月9日、9月24日分五次将租赁门店交还给马村村委会。衡水市桃城区法院又于2019年2月26日作出（2018）冀1102民初5915号民事判决书，判令解除了被告马村村委会与被告雷霆大厦公司之间关于衡水市角，建筑面积约19285平方米的房屋的租赁合同，责令雷霆大厦公司将租赁物交付给马村村委会。2019年6月1日马村村委会向雷霆大厦各位租户发出《通知》，告知：雷霆大厦原由衡水雷霆大厦商贸有限公司租赁，现经法院判决，已经终止了衡水雷霆大厦商贸有限公司的租赁权，由马村村委会直接行使对外出租及收取租金的权利，原告对该事实予以认可。 本院认为，首先，关于本案应立何种案由的问题，庭审中原告与被告马村村委会一致认同系买卖合同纠纷而非建设工程施工合同纠纷，本院亦认同此种意见；其次，本案涉及的《马村综合楼中央空调合同》、《中央空调采购定制安装施工合同》等合同是涉案主合同，而原告与被告雷霆大厦公司订立的《房屋租赁合同》及其《租赁合同补充协议》是因被告雷霆大厦公司在履行上述主合同过程中无力继续以现金方式支付对价，从而经双方协商将付款方式由现金变更为租金抵顶方式的补充约定，以上合同和协议均系双方当事人真实的意思表示，且无悖于法律的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行全部合同义务。本案中由于被告雷霆大厦公司的原因致其与另一被告马村村委会之间的租赁合同解除，进而使得原告与被告雷霆大厦公司之间的以租金抵顶剩余货款的协议终止履行，剩余欠款未能全部偿付，已构成违约，故被告雷霆大厦公司应承担继续履行的义务并承担相应的违约责任。第三，本案被告雷霆大厦公司以转账支付方式已经向原告支付货款1035000元的事实已被有关证据证实，并无争议。争议的事实主要是以租金抵顶货款的截止时间和具体数额。根据本案案情，在以××小学××层门店租金抵顶货款的部分，原告实际已分五次将租赁物依法交还被告马村村委会，故抵顶货款的期间应分别计算至实际交还之日，抵顶的数额经测算应为256696.82元；在以雷霆大厦第九、十层的租金抵顶货款的部分，衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5915号民事判决书生效后，被告马村村委会于2019年6月1日向该租赁物的承租户发出通知要求其就租赁事宜进行登记并就继续租赁进行协商，同时申明了拒绝登记报告即视为放弃承租权的法律后果，现被告马村村委会据此主张原告与原出租方即雷霆大厦公司的租赁合同自该日终止，其后的占有属于马村村委会与原告的新的法律关系，可另行处理，原告亦认同该主张，应视为双方达成了解除原租赁合同的协议，原租赁合同自2019年6月1日解除，相应地，该部分抵顶货款的期间也应计算至2019年6月1日，经测算为513258.98元。综合以上情况，被告通过转账支付和租金抵顶支付的方式实际已偿付合同价款共计1804955.8元，尚欠2131328.55元。第四、关于违约金的起算时间和承担方式。由于本案所涉及的主合同关系有两个，分别是《马村综合楼中央空调合同》和《中央空调采购定制安装施工合同》，其中《马村综合楼中央空调合同》第13条包含有迟延履行违约条款，而《中央空调采购定制安装施工合同》则并无相关约定。同时，后签订的《房屋租赁合同》及其《租赁合同补充协议》属于对前述主合同中付款方式和付款时间的协商变更。因此违约时间的确定应以变更后的合同的履行情况为依据，承担方式则应分别遵循合同的约定和法律的规定。现查明变更后的合同最终于2019年6月1日终止履行，因此，被告雷霆大厦公司应自该日始承担违约责任，其中涉及《马村综合楼中央空调合同》的未付款1751328.55元按日万分之三计算，涉及《中央空调采购定制安装施工合同》的未付款380000元按相关法律规定的利率计算。第五、原告关于《租赁合同补充协议》中一年零八个月的免租期应当从2017年1月1日起计算的主张，因该协议第一项明确约定“甲方同意乙方在房屋租赁到期后（自2017年1月1日起到2022年2月28日）再免费延长一年八个月的房屋租赁期限，即房屋租赁到期日为2023年10月31日”应理解为“双方一致同意延长租赁期限一年零八个月而抵偿的租金总额不变”更为贴合合同本意。因此，原告的该项主张不符合该补充协议第一项的约定，本院不予采信。第六、关于被告马村村委会是否应当因执行生效判决实际接收了原告出售给雷霆大厦公司的空调设备而对全部欠款承担连带清偿责任的问题。基于本案是买卖合同关系的事实，被告马村村委会不是涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，要求被告马村村委会承担连带清偿责任并无法律依据，故原告的该项诉请本院不予支持。至于二被告之间由于租赁合同被解除而可能产生的其他权利义务关系，应当另行处理，本案不予涉理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告衡水雷霆大厦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告货款2131328.55元及违约金（违约金计算方法为：其中1751328.55元自2019年6月1日始至清偿之日止按日万分之三计算；另380000元自2019年6月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日之后至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。 二、驳回原告对被告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会的诉讼请求。 案件受理费14,328元，减半收取计7,164元，由原告负担2000元，被告衡水雷霆大厦商贸有限公司负担5164元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员 吴林鹏 二〇二一年三月二十九日 法官助理 侯湘荣 书 记 员 王爱荣