河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6485号原告（反诉被告）：中国电信集团有限公司郑州分公司，住所地郑州市二七区马寨产业集聚区东方路3号。负责人：肖振涛，总经理。委托诉讼代理人：张凌燕，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新堂，河南金色世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨树青，男，1950年2月9日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：杨林昌（系杨树青之子），住河南省郑州市。委托诉讼代理人：孙莹辉，河南世纪通律师事务所律师。原告中国电信集团有限公司郑州分公司（以下简称电信公司郑州分公司）与被告杨树青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电信公司郑州分公司的委托诉讼代理人张凌燕、孙新堂，被告杨树青的委托诉讼代理人孙莹辉、杨林昌到庭参加庭审。本案现已审理终结。电信公司郑州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2014年6月13日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》；2.判令杨树青返还原告支付的房屋、土地价款3600000元及代缴的税费207590.12元，计3807590.12元；3.判令杨树青向原告支付违约损失，按银行逾期付款利息（利息以3807590.12元为基数，自2017年10月3日起按银行逾期付款利息即中国人民银行同期借款利率的基础上再上浮30%计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年6月20日408192.17元；第2项和第3项请求总计4215782.29元）；4.本案诉讼费、财产保全费、保全担保费等全部诉讼费用由杨树青承担。事实和理由：2014年6月13日，原、被告之间签订了一份《房屋买卖及土地使用权转让合同》。该合同约定：原告购买被告所有的房屋及相应的土地使用权，该房屋所有权证证号为0201003278，土地使用权证号为新土国用（2011）第10078号。该房屋坐落为：新郑市新华路东段南侧新烟街西侧，建筑面积共计1274.06平方米，土地面积共计376.2平方米。该房屋及土地的成交价格为：人民币5250000元，付款方式为：原告在2014年4月10日前支付给被告2600000元，双方签订合同后30日内，原告再支付被告1000000元，剩余款项1650000元在房屋及相应土地使用权过户到原告名下后60日内支付。原告依约分两笔向被告银行账户转账支付2600000元、1000000元，共计3600000元。根据合同约定剩余款项1650000元，应在房屋及相应土地使用权过户到原告名下后60日内支付。但被告在收到约定房款后，却怠于履行合同义务，不予办理过户手续，在原告迫不得已又代其交纳了一部分税费后，又单方撕毁合同，采取锁门、堵门、泼油漆等极端方式和手段拒不允许原告使用所购买的房屋，明确拒绝为原告办理过户手续，被告的行为已经严重违反了合同约定，致原告不能实现合同目的，给原告造成了重大损失。故为维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审时电信公司郑州分公司述称，原告曾诉请被告协助办理房屋过户手续，但被告却以其妻子没有同意卖房为由进行抗辩，最后法院判决驳回了原告的诉讼请求。由新郑市人民法院（2014）新民初字第499号案件的民事调解书、调解协议及庭审笔录可知，杨树青对其妻子张改莲本人不亲自签字的后果是明知的，并且在该案中既已主张了与本案相同的不予履行的理由和借口，其采用相同的方式虚报事实，隐瞒真相，骗取本案原告购房款近400万元，其行为已涉嫌刑事诈骗或民事欺诈，杨树青应当对本案合同无效承担全部责任，并赔偿原告的一切损失。杨树青辩称，1、原告占用被告房屋期间的房屋租金应当抵扣3600000元购房款；2、原告所主张的税费207590.12元无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求；3、原告所主张的利息损失无事实和法律依据，请求法院依法驳回该项诉讼请求；4、原告所主张的保全担保费并非必要费用，请求法院驳回其该项诉讼请求；5、本案诉讼费、保全担保费应由原告承担。事实与理由:一、电信公司郑州分公司占用他的房屋未支付租金，导致他的租金损失，该部分租金损失应当在电信公司郑州分公司所缴纳的购房款中予以抵扣。电信公司郑州分公司自2010年前便开始租赁答辩人房屋，在2014年6月13日双方签订了《房屋买卖及土地使用权转让合同》，虽然《房屋买卖及土地使用权转让合同》现无法履行，但电信公司郑州分公司至今仍占有使用涉案房屋，未将涉案房屋返还他，电信公司郑州分公司应当向他支付占用房屋期间的占用费。二、电信公司郑州分公司主张的税费是由其单方造成的，与他无关。双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》中明确约定合同履行过程中，由××缴纳各种税费。在双方有明确约定的情况下，电信公司郑州分公司未经他同意单方缴纳税费的行为所产生的后果应由其单方承担。电信公司郑州分公司主张的利息损失按照中国人民银行同期借款利率上浮30%无事实依据、无法律依据，不应支持。双方于2014年6月13日签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》，现因上述买卖合同已经法院判决认定无法继续履行，虽然现在无法办理产权过户手续，但并未影响电信公司郑州分公司使用涉案房屋，未给电信公司郑州分公司造成损失。且电信公司郑州分公司占用涉案房屋期间一直未支付房屋占用费，其所交的房屋购房款应折抵房屋租金。杨树青向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2014年6月13日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》；2、判令被反诉人支付反诉人房屋租金484800元（5间门面，41间房子，合计月租金48000元，2011年1月1日至2019年6月11日共计101个月，后续租金仍按上述标准计算）；3、本诉、反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，杨树青将第一项诉请中金额变更为4848000元。事实和理由：被反诉人于2007年1月至2010年12月一直租赁反诉人名下的涉案房屋，之后被反诉人想要购买反诉人房屋，便不再支付租金。双方开始协商购买事宜。双方于2014年6月13日签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》。被反诉人于2011年1月1日停止向反诉人支付租金。现新郑市人民法院（2018）豫0184民初1560号民事判决书中已经查明《房屋买卖及土地使用权转让合同》无法继续履行，因此，被反诉人应当向反诉人支付自2011年1月1日起占用房屋的租金，望判如所请。针对杨树青的反诉，电信公司郑州分公司辩称，反诉人第一项诉请是本诉原告的诉请，被告仅需作出是否同意的答辩即可，无需反诉另行主张；反诉人的第二项诉请，其中2011年1月1日至2014年6月13日，双方的确是租赁合同关系，但电信公司已足额支付了这期间的全部租金，2014年6月13日，双方签订了一份《房屋买卖及土地使用权转让合同》，自此双方已不再是租赁合同关系，电信公司依据买卖合同的约定支付了转让款项。2017年10月3日起，杨树青采用锁门、堵门、断电、泼油漆等极端方式阻挠电信公司的正常营业和对该房屋的正常使用。这期间至今，电信公司没有使用该房屋，对反诉人给电信公司造成的损失，电信公司已诉至贵院，故反诉人的全部诉请均没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月13日，杨树青、张改莲（××）与电信公司郑州分公司（买受人）签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》一份，双方约定：第一条：杨树青、张改莲将位于新郑市新华路东段南侧新烟街西侧的房屋出售给电信公司郑州分公司，该房屋建筑总层数为四层，无地下室，建筑面积共1274.06平方米，土地面积共计376.2平方米；该房屋规划设计用途为住宅，供水、供电、空调及其它物品户主为电信公司郑州分公司。第二条：该房屋所有权证证号为0201003278，占用的国有土地使用权以划拨方式获得，土地使用权证号为新土国用（2011）第10078号，无抵押，××已将该房屋出租，买受人为该房屋承租人。第三条：（一）经买卖双方协商一致，该房屋及相应土地的成交价格为人民币￥5250000元，其中房产及土地购置费4600000元，房产及土地办理过户各种税费650000元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格已计算在房屋价格中。（二）付款方式：1、买受人在2014年4月10日前支付给××2600000元；2、双方签订合同后30日内，买受人再支付××1000000元；3、剩余款项1650000元在房屋及相应土地使用权过户到买受人名下后60日内支付。第五条：该房屋现状为××已租赁给买受人使用，买受人按照原租赁协议支付租赁费至2014年3月31日。第七条：双方约定，合同履行过程中，由××缴纳各种税、费。第八条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋及土地权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权及土地使用权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因××的责任，买受人有权退房。买受人退房的，××应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，××按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。此外双方还约定了房屋及土地产权具体状况的承诺、违约责任、不可抗力、争议解决方式等事项。该合同落款处××签章处由杨树青、张改莲签字、按指印，买受人签章处加盖有中国电信集团公司河南省郑州市电信分公司合同专用章和该公司负责人签字。2014年4月10日，电信公司郑州分公司依约向杨树青银行账户转账支付2600000元，随后转账支付1000000元，共计3600000元。2017年7月10日、10月20日，电信公司郑州分公司为案涉房屋缴纳自2014年4月1日起至2017年9月30日的城镇土地使用税（内含县城土地使用税、滞纳金）14801.44元、房产税（内含从价计证、滞纳金）192788.68元，共计207590.12元。现电信公司郑州分公司以杨树青拒不返还其已支付的房屋、土地价款及代缴的税费为由提起诉讼，请求依法处理。另查明，1、2009年12月29日，杨树青（出租方、甲方）与电信公司郑州分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定杨树青将案涉房屋出租给电信公司郑州分公司，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租金每年70000元；2012年1月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定杨树青将案涉房租出租给电信公司郑州分公司，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，租金每月11029.42元，《附加合同》中约定租金含税每年132353.04元。合同签订后，杨树青将房屋交付电信公司郑州分公司使用，电信公司郑州分公司依约向杨树青支付租金。2011年1月28日，杨树青向电信公司出具收到条一份，内容载明：“今收到：新郑电信公司2011年元月1日至2011年12月30日一年房租柒万陆仟元整。”第二份收到条内容载明：“今取电信公司房租2012年全年租金《玖万元整》房主杨树青2012年元月1日至2012年12月30日。”第三份收到条内容载明：“今收到电信公司租房租金《柒仟伍佰元整》杨树青2014、元.23日”。第四份收到条内容载明：“今收中国电信公司新郑分公司2014年3月房租现金柒仟伍佰元整房东：杨树青”。2、2014年1月28日，电信公司郑州分公司向杨树青出具《关于购买办公楼》说明一份，内容载明：“我公司同意460万元购买现在使用办公楼，现办公楼涉及所有纠纷解除以后双方签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后第一次支付房款260万元，剩余200万元房款所有手续办理完后一次性付清。”3、2017年7月10日、2017年10月20日，电信公司郑州分公司分别向河南省税务局缴纳案涉房屋自2014年4月1日至2017年9月30日的城镇土地使用税（内含县城土地使用税等级Ⅱ、滞纳金）、房产税（内含从价计证、滞纳金）14801.44元、192788.68元，共计207592.12元。4、陈弘毅为案涉房屋交纳自2019年2月1日至2019年8月1日的电费，电费分别为2.04元、3.40元、2.63元、3.28元、2.63元、2.45元。陈弘毅为电信公司另租房屋的出租人。5、2017年9月6日，陈弘毅（甲方、出租人）与电信公司郑州分公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定电信公司郑州分公司租赁陈弘毅位于新郑市××街道办事处××路东××北侧××街××号的房屋，租赁期为2017年9月6日至2018年9月5日。6、2017年10月3日，电信公司郑州分公司营业厅的门及公司大门被锁住，同日新郑市公安局新华路派出所出具的接处警登记表，内容载明：报警内容为新烟路新华路电信公司有顾客闹事，处警情况为：处警民警于8时42分赶到现场，经了解得知，双方因房屋买卖付款问题发生纠纷，后双方自行协商解决；同年10月5日，电信公司郑州分公司营业厅的门及公司大门再次被锁住，派出所三次处警情况均为：杨树青与电信公司郑州分公司因房租原因发生纠纷；10月9日，派出所到案涉房屋处警情况为：王爱民与孙树林因房租原因发生纠纷；10月10日，电信公司郑州分公司的大门被打开，电线被剪断，派出所两次处警情况分别为：见营业大厅的门全部上锁，电话联系报警人电话，报警电话关机；房东已经离开，是租赁纠纷。10月13日，电信公司郑州分公司的门被堵住，处警情况为：范培民所在的富华街电信营业厅与房主杨树青存在经济纠纷。10月16日，两次处警情况分别为：赵燕涛与刘文莹因琐事发生纠纷引起打架，造成赵燕涛受伤；杨树青把其锁在屋里，杨树青称中国电信欠其钱才锁门，后门开开，人出来，双方和解。10月18日，富华街电信院内有人泼机油，处警情况为：见到报警人赵保国，经了解其系为与房东发生纠纷，已自行和解。10月19日处警情况为：房东杨树青把公司的门给锁了，其无法维护设备，告知报警人到法院起诉。7、2013年9月4日，杨树青、张改莲与王巧凤签订《房屋买卖合同》一份，合同签订后，王巧凤依约向杨树青支付房款1600000元，后杨树青未向王巧凤办理过户手续，双方发生纠纷。本院于2014年3月21日作出（2014）新民初字第499号民事调解书，杨树青、张改莲与王巧凤就返还购房款及代缴税费等事项作出约定。8、2018年3月29日，电信公司郑州分公司就案涉房屋与杨树青等人的争议向本院提起诉讼，要求杨树青等人将案涉房屋过户至电信公司郑州分公司名下，并要求赔偿损失等。本院于2019年4月30日作出（2018）豫0184民初1560号判决书，该判决查明：“2014年6月13日”的《房屋买卖及土地使用权转让合同》原件第6页上落款为“××（签章）”部位的“张改莲”署名字迹与供检的张改莲签名样本复印字迹不是源于同一人书写。该判决书认定：张改莲于2016年去世，在张改莲的继承人杨林东、杨林昌、杨林林、杨林育不同意出售该房屋的情况下，原告请求被告协助其办理涉案房屋所有权转移登记，本院不予支持。以上事实，有原被告的陈述，《房屋买卖及土地使用权转让合同》，银行转账明细，（2014）新民初字第499号民事调解书，（2018）豫0184民初1560号判决书，《接处警登记表》等证据予以证明。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，电信公司郑州分公司于2014年6月13日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》，电信公司郑州分公司依约向杨树青支付房款3600000元，杨树青将房屋交付电信公司郑州分公司使用。后杨树青未按合同约定将案涉房屋过户至电信公司郑州分公司名下，双方发生纠纷，杨树青已实际构成违约，致使电信公司郑州分公司不能实现合同目的。现电信公司郑州分公司以起诉方式表示要解除合同，杨树青自2019年7月4日提出反诉之日，表明其已收到解除合同的通知，双方所签订的合同已予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，杨树青所收取的3600000元房款理应返还给电信公司郑州分公司。杨树青辩称电信公司郑州分公司占用他的房屋期间的房屋租金应当抵扣3600000元购房款，且杨树青在反诉状中要求电信公司郑州分公司支付自2011年1月1日至2019年6月11日共计101个月的租金，月租金48000元，共计4848000元。因买卖合同属非继续性合同，合同的解除具有溯及力，解除通知到达对方时，已成立并生效的合同溯及到合同成立之日起权利义务终止。故杨树青要求电信公司郑州分公司支付租金的主张没有事实和法律依据，不应支持。2014年6月13日双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》第五条：该房屋现状为××已租赁给买受人使用，买受人按照原租赁协议支付租赁费至2014年3月31日，且电信公司郑州分公司所提交的《收到条》明确表明电信公司郑州分公司的租金已支付至2014年3月。自2017年10月3日起，电信公司郑州分公司被人以锁门、堵门、泼油漆等方式阻碍正常经营，且自2017年10月3日至同年10月19日的多次处警情况均与房屋问题有关，杨树青辩称部分报警记录并未涉及他本人，与本案无关，该项辩解理由与本案查明事实不一致，本院不予采纳。杨树青辩称电信公司郑州分公司至今在占有使用案涉房屋，未将涉案房屋返还给他，因电信公司郑州分公司已于2017年9月6日，与陈弘毅签订《房屋租赁合同》，并且自2019年2月1日至2019年8月1日，案涉房屋的电费分别为2.04元、3.40元、2.63元、3.28元、2.63元、2.45元，能够证明电信公司郑州分公司目前已未占有使用案涉房屋，故对杨树青该项辩解理由本院不予采纳。合同因杨树青的违约而被解除，电信公司郑州分公司有权要求杨树青支付违约损失，根据双方签订合同中第八条约定：买受人退房的，××应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行利率付给利息。因此杨树青应当支付电信公司郑州分公司损失自2014年4月10日起的利息损失，电信公司郑州分公司要求自2017年10月3日起支付利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。关于杨树青是否应当返还电信公司郑州分公司缴纳税费的问题。2017年7月10日、10月20日，电信公司郑州分公司为案涉房屋缴纳自2014年4月1日起至2017年9月30日的城镇土地使用税（内含县城土地使用税、滞纳金）14801.44元、房产税（内含从价计证、滞纳金）192788.68元，共计207590.12元。双方在合同第七条中约定：“合同履行过程中，由××缴纳各种税、费。”因此电信公司郑州分公司要求杨树青返还所代缴的税费207590.12元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于杨树青提出的反诉请求，本院认为，根据庭审查明的证据显示：电信公司郑州分公司和杨树青于2014年6月13日签订了《房屋买卖及土地使用权转让合同》，该合同第五条约定：该房屋现状为××已租赁给买受人使用，买受人按照原租赁协议支付租赁费至2014年3月31日，且电信公司郑州分公司所提交的《收到条》明确表明电信公司郑州分公司的租金已支付至2014年3月份；且电信公司郑州分公司依约向杨树青支付房款3600000元，杨树青将房屋交付电信公司郑州分公司使用。电信公司郑州分公司基于《房屋买卖及土地使用权转让合同》取得涉案房屋的使用权后无需再向杨树青支付租金。故本院对杨树青的全部诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国电信集团有限公司郑州分公司、被告（反诉原告）杨树青于2014年6月13日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》。二、被告杨树青应于本判决生效后十日内返还原告中国电信集团有限公司郑州分公司房款3600000元及利息（以3600000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2017年10月3日起计算至实际清偿之日止）。三、被告杨树青应于本判决生效后十日内返还原告中国电信集团有限公司郑州分公司代缴税费207590.12元。四、驳回原告中国电信集团有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨树青的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40526元，财产保全费5000元，共计45526元，由原告（反诉被告）中国电信集团有限公司郑州分公司负担3924元，由被告（反诉原告）杨树青负担41602元；反诉费22792元，由被告（反诉原告）杨树青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭文凯人民陪审员  许红霞人民陪审员  王 纯二〇一九年十二月二十日代理书记员  刘梦莹