上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5919号原告：王培刚，男，1982年3月21日生，汉族，户籍所在地山东省青岛市。被告：宋小燕，女，1982年9月21日生，汉族，户籍所在地安徽省池州市。被告：徐卫荣，男，1975年12月19日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。原告王培刚与被告宋小燕、徐卫荣民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告徐卫荣下落不明需公告送达，本案于2019年6月21日转为适用普通程序，并于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告王培刚、被告宋小燕到庭参加诉讼。被告徐卫荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王培刚向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告与二被告之间的房屋租赁合同；2.二被告支付违约金340,000元；3.二被告退还剩余租金283,340元。事实与理由：原、被告于2016年8月19日签订了房屋租赁合同，约定被告将位于上海市松江区云恩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告使用，租期自2016年8月19日至2026年8月19日，租金为每月2,833元，原告一次性付清十年租金340,000元，并由被告进行装饰装修后开始使用涉案房屋。2019年4月2日，原告收到本市黄浦区人民法院法院(2018)沪0101执4535号公告，要求原告腾空及搬离涉案房屋。基于此，原告无法继续使用涉案房屋，故诉至本院请求判如所请。被告宋小燕辩称：对于原告的诉讼请求没有异议。被告徐卫荣未做答辩。经审理查明：涉案房屋现登记于案外人上海松创置业有限公司名下，二被告为涉案房屋的购买人及登记预购房屋权利人，登记日为2016年1月21日，签订《上海市商品房预售合同》的日期为2015年12月14日。同时涉案房屋上还登记有核准日期为2016年8月23日、抵押权人为案外人北京银行股份有限公司上海分行的抵押债权登记；涉案房屋于2018年3月15日被本市黄浦法院正式查封，查封案号为(2018)沪0101财保55号。2016年8月19日，二被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)在居间方案外人上海茸信房地产经纪事务所居间服务下签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，已设立抵押，建筑面积为93.97平方米，交房标准为甲方将涉案房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。2.租赁期限为十年，自2016年8月19日起至2026年8月19日止。3.租金为每月2,833元，租金按120个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年8月19日前付清，付至被告宋小燕指定账户。4.租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担并按单如期缴纳。5.乙方如需在租赁期限届满后续租的，应在租赁期限届满一个月前书面通知甲方，甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权。6.本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的(划掉)倍。若甲方违约，且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。7.其他约定见补充约定。同日，原告作为乙方与二被告作为甲方签订的补充约定部分内容如下：甲、乙双方约定租赁期限为十年，租金每年34,000元，十年租金共计340,000元，由乙方一次性全款转账给甲方；甲方同意乙方对房屋进行装修装饰，知晓并同意乙方有权将房屋转让给第三方居住；租赁期内，甲乙双方任何一方提前终止合同，违约方应向守约方支付违约金340,000元并退还相应剩余房租，违约金不足以补偿守约方损失的，守约方有权追索；甲、乙双方提前终止租赁合同，应提前2个月书面通知对方，经双方同意，方可终止本合约，本补充约定与租赁合同有冲突的，以本补充约定为准。另查明，2016年8月19日，原告向被告宋小燕账户转账340,000元，两被告出具收据，被告宋小燕对此予以认可。原告另提供了一份上海市松江公证处出具的落款日期为2016年8月25日的公证书，公正内容为二被告签署的委托书，委托内容包括二被告委托原告办理涉案房屋交接、入户手续以及出租等事项，委托期限自即日起至2017年6月30日止。关于租赁合同的签订由来，被告宋小燕在庭审中陈述无异议，但在庭前的法庭询问时曾表示：签订租赁合同时，二被告尚未从开发商处取得涉案房屋；当时因为被告家中做生意需要资金周转，经人介绍认识原告，故应原告要求将涉案房屋作抵押向原告借款并签订租赁合同，其认为是向原告借钱，并约定借期为半年，如果到期没有归还，原告就可以将涉案房屋出租收取租金用于抵作借款利息；此后，直到2016年9月或12月(被告对该时间不能确认)被告宋小燕随同原告一起到开发商处办理了涉案房屋交接手续后，才将涉案房屋交付给原告；其实际收到340,000元之后取出现金50,000元(对于该50,000元的去向被告宋小燕一开始称给了原告，其后又称记不清了)；借款后半年，被告方无力归还借款，原告将涉案房屋出租，也没有将租金支付给二被告。原告则坚持认为其与二被告之间系房屋租赁合同关系，也认可起先二被告需要借款的事实，但原告认为二被告不符合借款条件不同意借款，但二被告称有涉案房屋且不打算居住，故原告承租了涉案房屋并一次性付清了十年的租金；原告承租涉案房屋后并非用于自住，而是出租后赚取房租差价；并称其没有收取被告方的50,000元。关于二被告之间的关系，被告宋小燕称双方原系夫妻关系，于2010年登记结婚，2016年离婚；双方离婚时，口头约定涉案房屋归宋小燕所有，但因为没有钱办理产证故无法对涉案房屋进行分割。原告自认其现为涉案房屋的实际控制人，但同意在法院判决解除租赁合同后将涉案房屋返还给被告。至于原告提出解除租赁合同的理由，原告陈述因为被告方欠债导致涉案房屋被黄浦法院查封并将进行拍卖，原告无法继续使用涉案房屋，原告为此提供了落款时间为2019年4月2日的黄浦法院公告。原告称该公告张贴在涉案房屋，其至黄浦法院登记过异议但未有回复。本院于2019年10月31日向原告释明，原、被告之间名为房屋租赁合同关系，实为民间借贷关系，但原告坚持认为双方系房屋租赁合同关系，不变更诉讼请求。以上事实，主要由租赁合同、补充约定、转账凭证、收据、公证书、公告及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从原告提供的租赁合同、收据乃至公证书来看，虽则从表面上显示为原告与二被告之间签订了房屋租赁合同，但是本院对此难以认可，理由如下：1.从房屋租赁合同建立的一般流程来看，原告与被告签订租赁合同和补充约定时，原告既未查看过涉案房屋，开发商亦没有将涉案房屋交付给二被告，原告即立即同意与二被告签订期限为十年的租赁合同关系并一次性付清全部租金，不符合常理，特别是原告并没有承租涉案房屋用于自住的实际需求；2.从原告与被告宋小燕的陈述看，二被告是因为要进行民间借贷而与原告相识，被告宋小燕虽在庭审中对于双方系房屋租赁合同关系未提出异议，但是在庭前的询问中对此作出了内容不一致的陈述，而其陈述更符合一般生活常识。则无论从双方租赁合同的订立、还是双方履行合同的行为(租金支付、房屋交付)以及原告提供的公正委托书，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同更符合为民间借贷进行担保的性质。据此，本院认为，原告与二被告之间并非就涉案房屋成立了房屋租赁合同关系，而实为民间借贷关系。原告提起本案的请求权基础为房屋租赁合同纠纷，经本院向原告释明双方的法律关系为民间借贷纠纷后，原告坚持认为双方之间为房屋租赁合同纠纷，不同意变更诉讼请求。因此，原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王培刚的全部诉讼请求。案件受理费10,033元、公告费560元，合计诉讼费10,593元，由原告王培刚负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  黄坤生二〇一九年十一月二十二日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。