上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初53550号原告：张俪珏，女，1983年11月7日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张清，上海源法律师事务所律师。被告：吴志凌，男，1977年10月26日生，汉族，户籍所在地福建省晋江市。被告：苏瑞芬，女，1977年6月9日生，汉族，户籍所在地福建省晋江市。原告张俪珏与被告吴志凌、苏瑞芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序。由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员梅丽华、田有娣组成合议庭，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告张俪珏的委托诉讼代理人张清到庭参加了诉讼。被告吴志凌、苏瑞芬经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张俪珏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(以下统称房屋买卖合同)及《补充协议》于2019年6月6日解除；2.判令被告吴志凌、苏瑞芬向原告张俪珏返还购房款人民币50万元(以下币种相同)；3.判令被告吴志凌、苏瑞芬向原告张俪珏支付迟延履行违约金92,500元(以500万元为本金按照日万分之五标准，自2019年5月1日起算至2019年6月6日止)；4.判令被告吴志凌、苏瑞芬向原告张俪珏支付解除合同违约金100万元。事实与理由：2019年1月6日，原、被告就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签订了房屋买卖合同，约定房地产转让价款为500万元。因系争房屋上设有抵押权人为渤海国际信托股份有限公司的抵押，故双方在补充条款中约定两被告应于2019年4月30日前还清贷款并办理抵押注销手续，并承诺房屋上除上述抵押外无查封等权利限制情况。同时，双方另行签订《补充协议》，约定原告另向两被告支付房屋补偿款100万元。签署上述合同后，原告向两被告支付两期房款共计50万元。2019年4月26日，原告告知被告第三期房款已准备完毕，要求两被告提供银行账号时，两被告以各种借口拖延。2019年4月30日房屋上的抵押未如期涤除。2019年5月24日，原告得知系争房屋已被上海市黄浦区人民法院查封。2019年6月6日，原告向两被告发函要求解除房屋买卖合同及补充协议。为维护原告自身合法权益，原告提起诉讼，诉如所请。被告吴志凌、苏瑞芬未作答辩。经审理查明，2019年1月6日，由被告吴志凌、苏瑞芬作为卖售人(甲方)、原告张俪珏作为买受人(乙方)签署房屋买卖合同，约定系争房屋建筑面积113.34平方米，房屋转让价款共计500万元；甲、乙双方确认，在2019年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；双方均认知：目前系争房屋已设定抵押，抵押权人是渤海国际信托股份有限公司，抵押金额约为肆佰捌拾柒万元；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于2019年4月30日前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续；甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；甲乙双方应于2019年5月30日前备妥交易资料至交易中心办理过户手续，在共同办理产权过户手续中，应及时提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费；若因任何一方材料不齐或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方承担相应责任；在履行本合同过程中，甲、乙双方任何一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止；签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款30万元整；(其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金5万元；本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房款)；乙方于2019年1月28日前支付甲方第二期房价款20万元；乙方于2019年4月30日前支付甲方第三期房价款人民币300万元；待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将150万元的贷款直接付至甲方账号(已补足甲方部分除外)作为第四期房价款；……。当日，原告(乙方)及两被告(甲方)共同签署《补充协议》，约定乙方同意就系争房屋补偿甲方100万元，该笔款于双方签订买卖合同后分两笔支付给甲方，甲方出具收据予乙方即可；第一笔：乙方于签订买卖合同后交易过户前支付甲方98万元；第二笔；乙方于交房当日，户口迁出乙方支付甲方尾款2万元；双方同意本协议的违约责任在履行本协议过程中，甲、乙双方任何一方若未按照本协议履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本协议约定的房屋现有补偿价的万分之三作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本协议并追究违约方的违约责任，该等违约金按本协议约定房屋现有补偿价20%计或要求违约方继续履行本协议且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。2019年1月4日，案外人唐某某系争房屋支付定金5万元，由被告吴志凌出具收款收据。2019年1月6日，原告张俪珏向被告吴志凌转账支付购房款25万元、2019年1月27日，原告张俪珏向被告吴志凌转账支付购房款20万元，上述房款支付均由被告吴志凌出具收款收据。唐锦与张俪珏为夫妻关系。2020年4月26日，原告通过微信群表示：“我们这边钱已经准备好了”、“根据购房合同甲方应于2019年4月30日前还清永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押。乙方于4月30日前支付300万元到你们提供的银行资金监管账户。我们300万元的钱款已准备好了，请提供银行账户。还有请提供房产证或凭证已证明甲方已于4月30日前已注销了抵押手续……”。另查，根据2019年6月6日查询的上海市不动产登记簿，房地产抵押状况信息显示：抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，债权数额为487万元，债务履行期限从2018年7月11日至2019年7月10日，该债权抵押于2018日7月13日予以核准；房地产权利限制状况信息显示：系争房屋被上海市黄浦区人民法院司法查封，限制起始日期为2019年3月26日，预计结束日期为2022年3月26日。原告方在得知上述不动产登记簿信息后，于2019年6月6日，通过微信群聊及手机短信向被告吴志凌发送信息：“……根据我们就浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第1条的约定，你方应当在2019年4月30日前还清渤海国际信托股份有限公司的借款，并解除在该房屋上该房屋上的抵押，但至今您仍未还清借款及解除抵押；另根据合同约定，任意一方未按照本合同履行的，即为违约；若该违约超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同追究违约责任，并违约金按照总房价20%计。现你方已违反了合同约定，另外，据了解该房屋已经被其他法院查封。故我发函告知你方，我们之间签订的房屋买卖合同因你方违反了合同约定而于2019年6月6日解除，并要求你方承担相应的违约责任。”直至本案诉讼期间，系争房屋的上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息与权利限制信息情况与2019年6月6日查询信息基本相同，本案中于2019年6月26日轮候查封系争房屋。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、收款收据、柜员机业务回执、中国建设银行业务回单、微信及短信截屏、《上海市不动产登记簿》等及案件审理笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告就系争房屋签署的房屋买卖合同及补充协议，除双方约定做低房价涉嫌损害国家税收利益，就该约定为无效外，其他的合同内容系双方真实意思表示，均不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。原告签约后，如约支付了部分购房款，但在之后双方约定的时间内，被告并未完成其自行还清贷款并涤除系争房屋上的抵押，同时房屋于2019年3月被法院司法查封，导致原告的购房目的无法实现，其行为构成了违约。由此原告依合同行使解除权依法有据，原告以2019年6月6日通过短信及微信方式发送解除信息，但该送达方式不是合同约定的送达方式，同时被告未予回复，难以判断该解除的意思表示已经到达被告，现原告通过诉讼行使解除，本院确认原、被告间房屋买卖关系于诉状公告送达之日时予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求两被告返还款项50万元并承担解除合同违约金100万元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原告要求两被告同时承担迟延履行违约金，对此本院认为，原告就被告吴志凌、苏瑞芬迟延履行其主要义务的行为已行选择了合同解除并主张解约违约金，再主张迟延履行违约金，没有合同依据，本院不予支持。被告吴志凌、苏瑞芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张俪珏与被告吴志凌、苏瑞芬2019年1月6日就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》于2019年11月27日予以解除；二、被告吴志凌、苏瑞芬应于本判决生效之日起十日内原告张俪珏返还50万元；三、被告吴志凌、苏瑞芬应于本判决生效之日起十日内原告张俪珏支付解约违约金100万元；四、驳回原告张俪珏的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,335元，诉讼财产保全费5,000元，由原告张俪珏负担1,035元，被告吴志凌、苏瑞芬负担23,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年二月十一日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。