上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11928号原告：韩荣乐嗣电子(上海)有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：韩荣洙(HANYOUNGSOO)。委托诉讼代理人：王月娥，上海海颂律师事务所律师。被告：华泽龙，男，1964年3月15日出生，满族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘勇，上海博乐律师事务所律师。原告韩荣乐嗣电子(上海)有限公司(以下简称“韩荣公司”)诉被告华泽龙土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩荣公司委托诉讼代理人王月娥、被告华泽龙及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩荣公司诉称，2017年10月20日，原、被告双方签订《工业用地(用房)租赁合同》，约定原告将位于嘉定工业区北区金娄路XXX号的6000平方米用地租赁给被告使用，租赁期限为5年，月租金为32,850元。合同签订后，原告按约向被告提供了涉案的租赁用地。后原告在被告与案外人盛某的诉讼中得知，被告在未征得原告同意的情况下，以名为承包实为转租的方式将涉案的租赁用地转租给了案外人盛某。2019年1月18日，原告书面通知被告告知其不得将涉案的租赁用地进行任何形式的转租。但实际上被告在前述案外人退出后又将涉案的租赁用地转租给了第三人王绍广和王程鹏父子，且第三人违法进行拆车经营导致上海市嘉定区市场监督管理局及相关部门多次对涉案租赁用地进行执法检查，要求不得进行拆车作业。2019年4月8日，原告书面通知被告，要求其纠正转租行为及第三人的违法经营行为。合同法第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。涉案合同第八条规定，用承租用地进行违法活动，损害社会公共利益的，甲方(原告)有权提前解除合同并收回用地。在被告对原告纠正违约行为的通知未予理睬后，原告根据前述法律规定及合同约定，于2019年5月7日向被告发送了解除涉案合同的通知函，并要求其对承租用地恢复原状。但被告至今未对租赁用地恢复原状。故原告要求法院判令：1、原、被告签订的《工业用地(用房)租赁合同》已于2019年5月7日解除；2、被告拆除相关搭建物、修复被污染的土地、腾退土地并清理现场，将所租赁土地恢复原状后返还给原告；3、被告向原告支付违约金78,840元；4、按照合同约定年度租金394,200元标准，由被告向原告支付2019年5月7日起至被告将恢复原状后的租赁用地返还给原告之日止的土地使用费；5、被告向原告支付2019年5月7日起至被告将恢复原状后的租赁用地返还给原告之日止的水电费用。被告华泽龙辩称，不同意原告的第一项和第二项诉讼请求，要求继续履行合同。被告认为己方一直严格按照合同履行，不存在违约行为，故不同意原告要求被告支付违约金的第三项诉讼请求。原告第四项诉讼请求是要求被告支付131,400元的土地使用费，但事实上被告在6月14日的时候就已经将2019年第三季度的租赁费用支付给原告，原告也已经收到笔款项。原告要求被告重复支付土地租赁费用没有依据。原告第五项诉请涉及到尚未发生的费用，被告也不同意支付。经审理查明，2017年10月19日，韩荣公司(甲方、出租方)和华泽龙(乙方、承租方)签订《工业用地(用房)租赁合同》，约定甲方将位于嘉定工业区北区金娄路XXX号的6000平方米(附带提供宗地旁边砖混房间)用地(以下简称“系争土地”)租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止，月租金为32，850元，年租金为394,200元。租金交付实行先付后用方式，首次支付付六押一，下一个付款按季度租赁费用提前半个月支付。乙方应承担租赁期间的水电费用，并按单据如期缴纳，每季度结算一次，随租赁费用一次结清。合同第八条提前解除合同的情形约定为，乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除合同并收回用地。因此造成甲方的损失由乙方负责赔偿：1、用承租用地进行违法活动，损害社会公共利益的；2、欠租金及其他费用(水电等)(注：欠费日期超过30天)3、乙方破产或被注销的，或被执行强制措施影响甲方正常生产经营的。合同第十条违约责任第三项约定除本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，且在向对方书面催告后15个工作日内仍未纠正的，应按年度租金的20%向对方交纳违约金。合同还约定：乙方如发展业务、用电扩容、增加其他设备、设施等需与甲方协商并征得甲方同意后，甲方条件允许的情况下甲方协助乙方落实，所需费用全部由乙方承担(甲方保证乙方在承租地上水泥地面的铺设，简易车间的搭建，集装箱活动板房的放置)。同日，韩荣公司向华泽龙和盛某发出进驻通知，内容为：即日起，韩荣公司准许华泽龙及合伙人盛某的所有员工进驻韩荣公司院内，进行正常的施工、生产、经营。严格执行韩荣公司与华泽龙所签订的租赁合同的相关条款。2017年10月20日，华泽龙(甲方)与盛某(乙方)签订《承包协议》一份，约定甲方将其承租韩荣公司的系争场地，承包给乙方经营(仅限水泥制品)。年承包费585,000元，承包期限自2017年12月16日至2022年12月15日，押金为5万元。付款方式采取先付后用，付六押一。下一个半年承包费需提前一个月支付。承包期内电子公司提供的两间砖混房间甲乙双方各使用一间，由乙方管理。乙方如发展业务、用电扩容，增加其他设备、设施等，须与甲方协商并征得电子公司同意后，方可落实，所需费用全部由乙方承担(电子公司承诺在承租地上允许水泥地面的铺设，简易车间的搭建，集装箱活动板房的放置)。合同期限届满或合同履行期内合同提前解除，乙方在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等的处理：由乙方在不损坏提供宗地旁边砖混房间结构的前提下自行拆除、搬迁；不能拆除、搬迁的，电子公司同意不拆除搬迁的，无偿归电子公司所有、处置。2018年2月，嘉定工业区拆违和区域环境综合整治工作办公室向韩荣公司发出违法搭建法律后果告知单，告知韩荣公司已擅自在金娄路XXX号搭建了建筑物(构筑物)，违反了城乡规划法的，要求韩荣公司在收到本清单之日起自行拆除违法建筑物(构筑物)。如不拆除，城管机关将向韩荣公司下达限期拆除违法建筑决定书。2018年5月2日，上海嘉定工业区管理委员会向案外人上海盛衡贸易有限公司(法定代表人为盛某)发出现场检查整改通知书，指出上海盛衡贸易有限公司存在(以下)问题：一、营业执照上信息显示存在异地生产超范围经营违法现象；二、该企业未做准入，无环评验收手续；三、场地上露天堆放石子黄沙，存在扬尘污染。环保办意见为：一、立即停止生产；二、限期搬离，清除场地堆物。2018年5月30日，华泽龙向盛某出具收条一份，内容为：收盛某交地租146,250元，时间期限为2018年6月15日至9月14日三个月。若盛某继续承租，需要在2018年6月2日前将2018年9月15日至12月14日(租金)一并交齐，否则按自动终止协议处理。具体终止协议事宜同日签署，逾期按完全放弃处理。甲方全权办理。2018年6月3日，华泽龙(甲方)和盛某(乙方)签订《终止承包协议》。2018年8月21日，华泽龙(甲方)派人与盛某(乙方)签订交接清单，盛某撤出租赁场地。2018年8月，盛某以原告身份起诉来院，要求确认其与华泽龙签订的《承包协议》无效，并要求华泽龙和韩荣公司赔偿铺建水泥地及建造简易车间的费用30万元，本院经审理后判决驳回了盛某的全部诉讼请求。2019年1月18日，韩荣公司向华泽龙发出书面通知，告知其不得将系争土地进行任何形式的转租。2019年4月8日，韩荣公司书面通知华泽龙，要求其纠正转租行为及第三人的违法经营行为。2019年5月7日，韩荣公司向华泽龙发出解除土地租赁合同通知书。2019年6月，韩荣公司起诉来院。诉讼中，华泽龙提供了其与微信名为“A大当家”的微信聊天记录。华泽龙表示“A大当家”系韩荣公司财务总监张蓓玲，张蓓玲于2018年6月通过微信向其发送承包协议的合同版本，其当日即按此合同版本与案外第三人王绍广签署承包协议。华泽龙认为其与王绍广签署的名为承包协议实为土地租赁协议，而其提供的上述证据可以证明韩荣公司对其将系争土地转租给王绍广是清楚且同意的。韩荣公司则表示张蓓玲已于2018年12月从公司离职，该微信账号使用人的身份无法确认，真实性亦无法核实。即使该份证据是真实的，该微信账号的使用人确实为华泽龙所声称的韩荣公司财务总监张蓓玲，但该份证据也只能证明A大当家(张蓓玲)于2018年6月向被告发送了并无具体主体的承包协议。无论是时间上还是内容上均不能证明该份承包协议与本案的关联性。因此亦无法证明其转租行为事先取得了韩荣公司的同意。从华泽龙和A大当家的微信聊天记录来看两人私人关系较好，不能排除A大当家是基于私人关系向华泽龙提供合同模板。另张蓓玲仅是韩荣公司财务人员，无权代表公司同意华泽龙转租。韩荣公司提供了消防监督检查建议书、上海市嘉定区市场监督管理局现场笔录和上海嘉定工业区管理委员会告知书，以证明华泽龙在涉案承租用地上违法违规经营，导致嘉定区安全生产监察所、市场监督管理局、工业区管理委员会等多部门执法检查，并责令要求改正。华泽龙则表示最近环保力度很大，许多厂子都有(执法部门)检查的情况，且并没有要求华泽龙停业整顿。特别是上海嘉定工业区管理委员会告知书不符合行政处罚的格式要求，无处罚对象、为何进行处罚及处罚结果等相关内容，不能证明韩荣公司的证明目的。韩荣公司表示华泽龙和盛某一开始就告知韩荣公司两者之间为合伙关系，而华泽龙和盛某签订的协议名称又是《承包协议》，故韩荣公司直至法院于2018年11月对前案作出判决后才确认上述《承包协议》实际为租赁协议。韩荣公司认为其在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定的六个月的异议期内即2018年11月法院判决后的六个月内已发函告知华泽龙不同意将系争土地进行任何形式的转租，故在华泽龙提供的微信等证据不能证明华泽龙的转租行为已得到韩荣公司认可的情况下，华泽龙的转租行为应认定为违法转租，韩荣公司有权据此解除其与华泽龙签订的《工业用地(用房)租赁合同》。本院认为，即便华泽龙提供的微信等证据不能证明华泽龙的转租行为已得到韩荣公司同意及认可，韩荣公司在向华泽龙和盛某发出进驻通知时，理应了解清楚华泽龙和“合伙人”盛某之间相关协议的内容和两者之间具体是什么法律关系。虽然法院是在经过审理后才以判决书的形式确认华泽龙与盛某签订的合同虽然名为《承包协议》而实际是租赁合同，但韩荣公司其实只需从《承包协议》约定由华泽龙将系争场地出租给盛某使用和由盛某支付租金的内容，完全可以判断出华泽龙与盛某之间实际系租赁合同法律关系。据此，韩荣公司作为出租人在应当知道华泽龙转租的情况下，在六个月内未提出异议，其以华泽龙未经同意为由要求解除合同，本院不予支持。韩荣公司提供的上海嘉定工业区管理委员会告知书虽载明要求相关企业停止违法违规生产经营行为，但未载明违法违规生产经营企业的名称和具体违法违规行为的内容，故韩荣公司仅凭该告知书由王绍广之妻签收(华泽龙则表示对签收人的身份无法确认)，欲证明华泽龙的下家承租人(次承租人)王绍广存在违法违规生产经营行为，依据不足，本院难以认定。韩荣公司提供的消防监督检查建议书和上海市嘉定区市场监督管理局现场笔录，虽然可以证明次承租人存在作业不规范及经营拆车业务等情况，但上述情形尚不符合同第八条规定的“用承租用地进行违法活动，损害社会公共利益”的内容，韩荣公司据此要求解除合同，理由亦不能成立。韩荣公司要求解除合同的第三项理由是根据合同法第219条规定，韩荣公司认为作为承租人的华泽龙未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失，故韩荣公司作为出租人可以解除合同并要求赔偿损失。鉴于韩荣公司未对其此项主张提供充分的证据证明，本院对韩荣公司的此项主张不予采纳。综上，韩荣公司要求解除合同的各项理由均不能成立，韩荣公司要求确认合同已于2019年5月7日解除的诉请，本院不予支持。韩荣公司第二项诉请是以第一项诉请即解除合同为基础和前提的，本院亦不予支持。韩荣公司要求华泽龙支付违约金，不符合合同的相关违约责任条款约定，本院不予支持。诉讼中，双方均确认华泽龙已支付租金至2019年第三季度，因后续租赁费用付款期限尚未届满，故对韩荣公司要求华泽龙支付2019年5月7日以后的土地租赁费用，本院不予支持。韩荣公司要求华泽龙支付2019年5月7日以后的水电费用，其诉请不明，且韩荣公司亦未就此提供相关水电费单据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩荣乐嗣电子(上海)有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费4,453元，减半收取2,226.5元，财产保全费1,571元，合计收取诉讼费3,797.5元，由原告韩荣乐嗣电子(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年八月十六日书记员  张浩附：相关法律条文第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。