上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初47529号 原告：赵艳丽，女，1975年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：郭元鑫，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩玉，上海市海华永泰律师事务所实习律师。 被告：张雁，女，1973年12月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 被告：张凤敏，女，1957年8月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人：周晶，上海汉盛律师事务所实习律师。 被告：徐卫，男，1969年11月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。 原告赵艳丽与被告张雁、张凤敏、徐卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日、8月26日公开开庭进行了审理。原告赵艳丽及其委托诉讼代理人郭元鑫、韩玉(仅参加第二次庭审)，被告张雁、张凤敏的委托诉讼代理人李旻、周晶(均仅参加第一次庭审)以及被告徐卫到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告赵艳丽向本院提出诉讼请求：1、判令三被告合计返还原告因上海市浦东新区合庆镇勤俭村胡家宅XXX号的房屋(以下简称系争房屋)支付的人民币(以下币种同)105万元购房款；2、判令三被告按照同期银行贷款利率的4倍赔偿原告利息损失，自2017年10月21日起计至实际归还购房款之日；3、判令三被告承担因本诉讼产生的诉讼费用(包括诉讼费、诉讼保全费以及保全担保费)。事实和理由：原告因有意购房而结识被告张雁、张凤敏，二人称拥有系争房屋并愿意出售给原告，后双方达成购买合意，约定以105万元成交。2017年10月19日，原告向被告张雁支付购房定金10万元。交易前，被告张雁、张凤敏却称系争房屋在被告徐卫名下，但二人已向徐卫买下了系争房屋并支付付款，只是还未办理转让手续，为了简化流程，会帮助原告与被告徐卫签订购房合同以办理转让手续，但要求在购房合同中将房屋成交价格写为250万，而原告实际只需支付105万元。2017年10月21日，原告与三被告达成三方协议，原告通过被告张雁、张凤敏转让房屋购买权向被告徐卫购买系争房屋；同日，原告与被告徐卫签订了《购房协议书》，约定被告徐卫将系争房屋以250万元的价格转让给原告。随后，原告在被告张雁、张凤敏的带领下，通过银行转账和存取款的方式，完成了向被告徐卫250万元的走账手续，但当日原告实际支付为95万元。后，原告得知系争房屋系农村宅基地上私有房屋，无法转让给原告，但被告拒不退还购房款，为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令三被告按照同期银行贷款利率赔偿原告利息损失，自2017年10月21日起计算至实际归还购房款之日。 被告张雁、张凤敏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在购买系争房屋之始就知道系争房屋系农村宅基地房屋，也明知系争房屋不能过户到原告名下，只不过是基于动拆迁的预期所进行的投资，所以也不存在缔约损失，无权要求被告承担赔偿义务。系争房屋的《购房协议书》是在原告与被告徐卫之间签订的，被告张雁、张凤敏在交易过程中只是起到居间介绍的作用，并非合同相对方，在该协议中不享有任何权利，也不应承担任何义务；原告的购房款都是支付到被告徐卫的银行账户，对此徐卫也出具收条予以确认，至于原告将10万元定金转入被告张雁的账户，系根据被告徐卫的要求，是被告徐卫对被告张雁进行债务清偿的行为，与本案无关，且被告徐卫也出具了《购房定金收据》对收取该10万元定金予以确认。 被告徐卫辩称，不同意原告的诉讼请求。其在与原告签订房屋买卖协议之前就将系争房屋以48万元的实际成交价格(约定的购房款及走账的金额均为250万元)出售给被告张雁、张凤敏。后她们二人告知其将系争房屋以60万元的价格出售给原告，其觉得她们赚取十几万差价也是正常的，所以同意与原告签订房屋买卖合同，走账的金额也是250万元。后来，其向原告要求以60万元的价格赎回系争房屋，原告才告知其实际成交价格为105万元，其没有拿到105万元的房款。其在与被告张雁、张凤敏交涉过程中，她们二人也承认系争房屋是她们以105万元的价格卖掉的。被告徐卫表示愿意向被告张雁、张凤敏归还48万元并支付利息。 本院经审理确认如下事实：系争房屋于2008年10月27日核准登记至被告徐卫名下，房屋类型为农民住宅。土地权属性质为集体，土地用途为农民住宅用地。 2017年10月19日，原告向被告张雁名下的中国农业银行账户(尾号为3774)转账10万元。同日，被告张雁向原告出具《购房定金收据》，内容为“兹收到赵艳丽购买徐卫位于上海市浦东新区合庆镇勤俭村胡家宅XXX号的房屋购房定金人民币100,000元。” 2017年10月21日，被告徐卫(甲方出售方)、原告赵艳丽(乙方购买方)、被告张雁、张凤敏(丙方中间方)签订《三方协议书》，约定乙方通过丙方转让购买权向甲方购置位于浦东新区合庆镇115街坊35/3丘房屋田块及门前至河边的所有土地权属(自合同签订之日起，房子及田块权属归乙方所有，乙方享有该房屋所有权益，甲方不再拥有该房屋的任何权益)，丙方作为甲乙双方购买协议签订的见证者及促成者。 同日，被告徐卫(甲方)与原告赵艳丽(乙方)签订《购房协议书》，约定甲方将系争房屋以总价款250万元转让给乙方。还约定如果该房屋以后开发动迁，甲方确保做到如下：第一，向乙方签发全权委托书，以保证乙方应得到的利益；第二，甲方在乙方告知的1个月内必须无条件协助乙方洽谈与签订动迁协议书，并将所有文件和资料交付给乙方；第三，动迁后乙方拿一套中套房屋。并补充约定该房屋动迁以后，甲方在配合取得房产证以后一个月内配合乙方进行该协议中所述的中套房屋的过户手续，中套房屋应不低于80平方米。 2017年10月21日，被告徐卫名下的中国工商银行账户(尾号为5283)收到原告赵艳丽的账户转账95万元后取款95万元。当日，被告徐卫名下的中国农业银行账户(尾号为8277)收到原告赵艳丽的账户转账95万元后取款95万元，随后又收到原告赵艳丽的账户转账60万元，并于当日向被告张雁名下的中国农业银行账户(尾号为3774)转账60万元。 被告徐卫向原告出具收取10万元定金的《购房定金收据》，落款时间为2017年10月19日。被告徐卫向原告出具收取250万元购房款的《收条》，落款时间为2017年10月21日。 2019年5月23日，中国平安财产保险股份有限公司上海分公司向本院出具了《诉讼财产保全责任保险担保书》，承诺为原告在本案中提出的财产保全申请提供连带责任担保。为此，原告支出保险费2,700元。 另，原告与被告张雁2017年10月18日的微信聊天记录显示，关于购房价款，原告向被告张雁发送微信“还有我老公真心的希望你们价格再给让一点，100W吧，真的，我们也是”，张雁回复“一百零五万真的不高了…真的不能便宜了。”关于付款的方式，原告提到“对了，你们能不能找个人先借145W给我们，就当场存进去，你们再帮他取出来，这样我们再给他一点手续费。我们账上的钱不够，这样走流水不方便”，张雁回复“这不要紧的，分两次三次只要最终体现在房东卡上是二百五十万就可以了，银行里我们都有关系的。”关于合同签订，原告提到“然后合同是不是放在我们这里，不能给房东的吧，如果给他，他以这个为借口，让我们支付250W，这就有欺诈了。”张雁回复“不能给房东，先放我们这里…这个你都放心，我们肯定会给你们搞好的。”关于被告张雁、张凤敏的身份，原告提到“我老公总是担心，问你们是中介吗，会不会和房东一起欺骗我们。”张雁回复“我们不是的，你们放心吧。” 原告与被告张凤敏的微信聊天记录显示，2017年10月24日原告向被告张凤敏发送微信“让我老公打给他(指徐卫)是吧，他会不会问我们买的价格，我主要是说多少，我没有多少数心里，怕说少了，人家感觉不可能，说多了，那会让他感觉不舒服。”张凤敏回复“小妹，我看这样吧，你就按照银行的划怅(账)吧，定金十万，转到我们卡上60万，就按70万说吧。”2018年6月5日原告向被告张凤敏发送微信“你们买徐卫的房子也是八九十万吧，卖给我105，也就赚了一二十万，”张凤敏回复“小妹，我们真的没有赚这么多…上下中介费，还有给徐卫的钱。” 此外，原告提供了其与被告张凤敏2018年8月15日的电话录音，在电话录音中，原告说道“我付了你105万，这是真真实实的，你们给他(指徐卫)说的少了，那怪我吗？”张凤敏答道“105万还是205万，跟你跟徐卫都是不搭界的，买卖双方，都有双方情愿的，对哇，中间有很多次，我们付了多钱你也不知道，徐卫也不知道，”“买卖双方都是互相情愿的，当时你买我们也不是拿枪逼着你买，徐卫卖给我们也不是拿枪逼着他卖。” 被告徐卫提供了其与被告张雁、张凤敏以及一男子(徐卫称是张凤敏的儿子)的电话录音。徐卫在电话中问对方为什么把他的房子以105万卖给原告，却要骗他只卖了60万，对方一男子回复到房子是他们以48万收下来的，卖掉200万或者300万也和徐卫没有关系，还反问到“卖105万又怎么样，我们卖的好了你眼红了？”在该电话录音中张凤敏也说到她们卖这个房子也有风险，卖的价格多少是她们的事，她们也需要回笼资金。 审理中，原、被告一致确认系争房屋现在仍由被告徐卫控制和使用，原告从未实际入住过。原告还陈述到，买房的事宜都是和张雁、张凤敏协商的，直到要签署购房合同时，其才知道房屋的实际产权人是徐卫；张雁、张凤敏还自称是徐卫的亲戚，系争房屋已经被她们买下了，而且在购房协议中均未涉及到居间费用的收取，这也与张雁、张凤敏自称是居间人的身份不相符。 被告张雁、张凤敏陈述到，其二人在2017年7月因投资需求向徐卫购买了系争房屋，购房的价款是152万元，后来了解到该地块没有纳入政府的征收范围，故要求徐卫退款，徐卫表示要找到下家才同意退款，其二人遂撮合原告与徐卫签订购房合同；原告在购房之初就知道系争房屋是农民房，其二人也在2017年10月18日再次告知原告系争房屋的实际产权人是徐卫，还告知原告将购房款和定金打入徐卫的账户；之所以要将购房款流水做到250万元，是基于动迁的预期，害怕动迁后原告的利益无法得到保障才做高价格；其二人从徐卫处收到退回的购房款共计70万元。 被告徐卫陈述到，原告支付的购房款转到其银行账户后即被张雁、张凤敏取现，其没有拿到105万元；10万元的定金收据和250万元的收条是张雁、张凤敏让其写的。 以上事实，由《购房协议书》、《三方协议书》、上海市不动产登记簿、转账凭证、微信记录、电话录音及原、被告的陈述等予以佐证。 本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织的成员。原告系上海市城镇居民，其向被告徐卫购买宅基地房屋的行为违反法律规定，故原告与被告之间所签订的《三方协议书》及《购房协议书》均无效。根据法律规定，合同无效的，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。 本案的争议焦点在于：第一、原告购买系争房屋时实际支付的购房款金额；第二、三被告在系争房屋买卖过程中所起作用以及所应承担的责任。 关于争议焦点一，虽然《购房协议书》中约定的房屋交易价格为250万元且被告徐卫名下的银行账户也确实体现了250万元的交易流水，但是原告与被告张雁、张凤敏的微信聊天记录以及后续原告与三被告之间的交涉过程中，均多次提到系争房屋的实际交易价格为105万元，故本院认定本案中原告购买系争房屋的实际交易价格为105万元。 关于争议焦点二，被告徐卫作为系争房屋的产权人与原告签订《购房协议书》，并使用其本人的银行账户收取购房款且出具收条，虽其辩称没有参与购房协商且购房款均被张雁和张凤敏获取，但其作为一个具有完全民事行为能力的民事主体，理应知晓其实施的行为的性质并承担相应的法律后果，故被告徐卫作为系争房屋的出售方，在买卖合同无效的情况下，应当承担返还原告购房款的义务。被告张雁、张凤敏辩称其在原告赵艳丽与被告徐卫房屋买卖过程中只起到居间介绍的作用，目的是为了拿回先前向徐卫支付的购买系争房屋的款项。该二被告自述向徐卫购买系争房屋实际支付的房款为152万元，但所促成的房屋交易价格仅为105万元，其二人自称拿到的只有70万元，该数额与152万元之间的差额巨大，二被告花费时间、精力进行居间介绍却为自身遭致数十万元的经济损失，该辩解明显不符合常理；而且，在房屋买卖过程中，对于居间费用并无约定，张雁、张凤敏也未向赵艳丽和徐卫主张过居间费用，这也不符合交易惯例。相比之下，徐卫称将系争房屋以48万元的价格出售给张雁、张凤敏，后该二人再自行将系争房屋出售给赵艳丽以从中获利的说法更具有合理性，这也与张凤敏要求赵艳丽告知徐卫系争房屋的交易价格为70万元的说法，以及《三方协议书》中提到的张雁、张凤敏向原告转让购买权的约定能够相互印证。据此，被告张雁、张凤敏参与了和原告就系争房屋买卖协商的全过程，并且作为系争房屋的实际出售人亦自认收取了部分购房款，因此也应承担向原告返还购房款的义务。 综上，原告要求被告张雁、张凤敏、徐卫共同返还购房款105万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，由于原告在购房之前已经明知系争房屋为宅基地房屋，其自身对于合同被认定无效也具有过错，故本院酌定被告按照银行同期贷款利率的一半为标准赔偿原告的利息损失。至于原告所主张的诉讼财产保全责任保险费系原告为保全被告的财产提供担保所产生的费用，并非必然发生的损失，故该保险费2,700元应由原告自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告赵艳丽与被告张雁、张凤敏、徐卫于2017年10月21日签订的《三方协议书》以及原告赵艳丽与被告徐卫于2017年10月21日签订的《购房协议书》无效； 二、被告张雁、张凤敏、徐卫于本判决生效之日起十日内返还原告赵艳丽购房款105万元； 三、被告张雁、张凤敏、徐卫于本判决生效之日起十日内支付原告赵艳丽利息损失(按中国人民银行同期贷款利率的一半为标准，以105万元为本金自2017年10月21日起计算至实际支付之日止)。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,970元，减半收取计7,485元，财产保全费5,000元,合计12,485元，由原告赵艳丽负担265元,由被告张雁、张凤敏、徐卫负担12,220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 凡 二〇一九年九月二十三日 书记员 沈佳丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。