广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0303民初631号 原告：罗杰萍，女，1952年11月29日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：桂林万恒酒店管理有限责任公司，住所地：桂林市叠彩区站前路1号恒大广场一期25栋5层20号房。 法定代表人：马继云。 委托诉讼代理人：蒋佩君，女，1985年10月12日出生，汉族，该公司店长，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：李小艳，女，1984年6月15日出生，汉族，该公司财务人员，住桂林市叠彩区。 原告罗杰萍诉被告桂林万恒酒店管理有限责任公司（以下简称万恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月20日、5月27日公开开庭审理了此案，原告的委托诉讼代理人吕宏科、被告万恒公司的委托诉讼代理人蒋佩君、李小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗杰萍向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》；二、判令被告立即交付租赁物给原告;三、判令被告将《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品移交给原告;四、判令被告支付截止至2019年3月22日尚欠原告租金人民币11835.6元，自2019年3月23日起直到合同解除之日的租金（租金的计算：按每月1500元计，自2019年3月23日起计算至合同解除之日止）及违约金21000元（违约金的计算：按每天100元计算，自2018年8月10日起计算至债务清偿之日止。现暂时从2018年8月10日计算至2019年3月9日的违约金为21000元）；五、判令被告支付合同解除之日起至被告交付租赁物止的房屋占用使用费(房屋占用使用费的计算：按每月1500元计，自合同解除之日起至被告交付租赁物止）及违约金（违约金的计算：按每天100元计算，自被告拖欠房屋占用使用费之日起至房屋占用使用费清偿之日止)；六、判令被告返还原告家具投资款28000元及利息（利息的计算：按年利率6%计算，自合同解除之日起至债务清偿之日止）；七、本案诉讼费用、保全费用、公告邮寄费由被告承担。事实和理由:原告是桂林市叠彩区恒大小区27号楼一单元1701号房的业主，原告于2017年10月22日与被告签订了《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》，约定：乙方（被告）为甲方（原告）提供房屋托管服务，第一条第1款：建筑面积为42平方米；第四条第1款：服务期限自2018年1月22日起至2023年1月21日止；第五条第1款：经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配；第九条：约定了送达地址;第十一条第2款：乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。《补充协议》约定：第1条：保证甲方每年收益不低于18000元。签订合同后，原告依约履行了合同，但自2018年7月的租金（被告于2018年8月支付）开始，被告便未能足额支付每月的租金，租金按每月1500元计算，截止至2019年3月22日被告尚欠原告租金11835.6元。被告的行为构成违约，也符合合同约定解除条件。因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉请，恳请贵院判如所请。 被告万恒公司辩称，1、同意解除《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》；2、同意返还租赁物给原告；3、同意返还清单表中所列物品给原告；4、不同意诉请4，因为与原告签订的是分成合同，酒店的电费太高无法支付原告租金。每个月的租金都是次月支付，按原合同签订的话是2018年1月22日至2019年1月21日为一个年度。这个年度付款期为2019年2月25日，总共付了原告租金8312.1元。因为与原告算的期间不一样，所以金额出现了不同，原告多算了2个月多3000元，第一个年度尚欠原告9687.9元；被告对于诉请4已经按照分成的约定给付原告的租金；2019年1月22日至合同解除之后的租金都不认可；按照原被告签订的分成合同被告已经给付了2019年1月22日至3月25日的租金总共1106元，两个月累计（660元+446元），按照涉案房屋当月的出租的收益计算；5、违约金的计算不同意，按照合同签订的顶额违约金5000元，违约金同意给付，但是酒店无法给付5000元，酒店经营困难，酒店电费高，恒大广场未开业；6、对诉请五与诉请四的意见一致；7、不同意诉请6，家具投资款是原告交予被告代为购买酒店的家具家电，与被告无关，被告不应该返还投资款及利息。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，原告向桂林桂加房地产有限公司购买位于桂林市叠彩区。2017年10月22日，原告的女儿石颖代表原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋托管经营合同》及《补充协议》，约定：原告将其所有的位于桂林市叠彩区委托给被告进行托管经营服务；第一条第2款：托管房屋按照四星级酒店客房设施标准，并至少应包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、空调…。（2）家具类：沙发、长几…。（3）其他类：窗帘…。具体配置内容以附件清单为准；第3款：上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管房屋时，由双方清点后签字盖章确认，经双方签字盖章确认的房屋附属设施清单作为本合同的附件，是本合同不可分割的组成部分，对双方均具有法律约束力。甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的相关费用由甲方承担；第二条：房屋用途为度假公寓经营；第三条：托管经营权限：乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；第四条第1款：期限自2018年1月22日起至2023年1月21日止；第五条：房屋经营收益分成及其支付第1款：经双方同意，对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配；第三年以后按甲方享有50%，乙方享有50%的比例分配。本款所述“经营收益分成”是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入；第4款：甲方应得的经营收益分成于每月25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户；第六条第2款：甲方承担托管期限内的费用如下：（1）家具、电器等采购配置费用、房屋装修费用；第十一条违约责任第1款：本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金5000元人民币；第2款：无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除合同。《补充协议》约定：1、保证甲方每年收益不低于18000元。2、合同中所提的物业费、垃圾费、水电费、网络收视费均由乙方承担；3、补充协议与合同一样有相应的法律效力，补充协议所提条款如与合同有异议时以补充协议为准。同日，原、被告共同签订了一份《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》，该清单载明了物品名称及物品配置的明细。合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管，2017年10月27日原告向被告交纳了房屋托管配置费28000元，被告出具《收据》交由原告收执。后被告按月向原告支付了从2018年1月22日至2019年1月21日租金收益共计8312.1元，从2019年1月22日至1月31日的租金收益192.3元，从2019年2月1日至2月28日的租金收益660元，从2019年3月1日至3月31日的租金收益446元，之后的租金收益再未支付，原告对给付金额予以认可。原告认为被告未按时给付租金已构成根本违约，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中被告陈述从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益应为18000元，但被告没有给足。 另查明，2019年5月30日，原、被告一起在涉案房屋内对《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中物品进行实地核对，明确除路由器（被告认为含在机顶盒里）、床头台灯（被告认为酒店尺寸无法配置）、沙发（实际为2张藤椅）、衣柜（被告认为用了挂衣杆代替）、装饰摆件（实际为2个茶盘）以外，其余物品均在房屋内，并已移交原告，房屋钥匙已归还原告；该房屋的水电、物业费、垃圾费已结清至2019年5月31日。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告认为被告未按约定支付租金收益构成违约，要求解除原、被告于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》有无事实和法律依据，及合同解除的时间；二、原告要求被告返还租赁物及按《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品移交原告有无事实与法律依据？三、原告要求被告支付截止至2019年3月22日拖欠的租金11835.6元及违约金和从2019年3月23日起至房屋实际交付之日止租金、占有费及违约金有无事实和法律依据？四、原告要求被告返还家具投资款28000元及利息有无事实与法律依据？ 关于争议焦点一。原、被告均应依约履行各自义务。双方签订的《房屋托管经营合同》约定：“对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配”和“甲方应得的经营收益分成于每月25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户”和《补充协议》约定：“1、保证甲方每年收益不低于18000元”，庭审中查明被告给付了原告从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益为8312.1元，没有达到被告承诺的每年收益不低于18000元，且之后被告一直也没有补足该部分的差额，被告未按约支付租金收益，侵害了原告的合法利益，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋托管经营合同》第十一条第2款：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除合同”的规定，原告要求解除《房屋托管经营合同》及《补充协议》，被告亦表示同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，本院予以支持，合同解除时间为被告收到起诉状之日的2019年4月12日。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告。现原、被告已就涉案房屋及《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列大部分物品进行移交，该房屋及房屋内的配置物品已处于原告的实际控制下，原告要求被告返还房屋并按《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品移交原告的诉请，因双方已经自行处理，因此本院在本案中不再作出处理。对《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中已经列明但是实际没有的物品，原告可另案主张权利。 关于争议焦点三。原、被告在合同中约定每月25日前，被告将上一月原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。关于原告要求被告支付截止至合同解除之日的租金收益的诉请，根据合同约定，被告应当支付原告从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益18000元，但被告实际只支付了8312.1元，尚欠9687.9元未支付，被告应将尚欠的9687.9元租金收益给付原告。关于2019年1月22日起至合同解除之日即2019年4月12日的租金。被告认为其已经按约定将涉案房屋当月出租的收益分成后支付给了原告，对2019年1月22日至合同解除之后的租金按月租金1500元计算不认可，本院认为，自2019年1月22日起为新的给付租金收益年度，而被告在《补充协议》中承诺每年收益不低于18000元，现由于被告迟延给付租金收益导致合同解除，本案责任在被告，因此从2019年1月22日起的租金收益亦应按按保底年租金除以12个月计算为1500元计算为宜，被告的辩解，理由不充分，本院不予采信。因此被告应支付的该部分租金为2801.7元（1500＋1500＋（1500÷30×22）－192.3-660-446）。上述两项合计12489.6元，被告应当支付给原告。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用涉案房屋至2019年5月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付解除合同次日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，又因原告于2019年5月30日从被告处拿回钥匙，因此对原告要求被告按1500元/月的标准自2019年4月12日起至同年5月30日止支付占用费，有事实和法律依据，本院以查实的2400元（1500＋1500÷30×18）予以支持。关于合同解除前的违约金，虽然合同第十一条第2款约定：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，但被告辩解违约金过高，且酒店经营困难，酒店电费高，恒大广场未开业，不同意给付。考虑到本案原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金本院酌情以4500元予以支持,原告主张的违约金过高部分本院不予支持。原告要求被告支付解除合同后的违约金，因合同解除后，双方的权利义务关系终止，原告的诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点四。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第一条第2款约定：“甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的相关费用由甲方承担”，原告向被告交纳了房屋托管配置费28000元，被告已将该款项用于涉案房屋内家电、家具等物品的配置，且该物品已实际交付原告，因此原告主张被告另行返还家具投资款及利息，属于重复请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告罗杰萍与被告桂林万恒酒店管理有限责任公司于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》于2019年4月12日解除； 二、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告罗杰萍从2018年1月22日起至合同解除之日止的租金12489.6元、自从合同解除次日起至房屋实际返还之日止的占用费2400元； 三、被告告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告罗杰萍违约金4500元； 四、驳回原告罗杰萍的其他诉讼请求。 本案案件受理费1321元(原告罗杰萍已预交)，适用简易程序减半收取660.5元，由被告告桂林万恒酒店管理有限责任公司负担，另660.5元本院退回原告罗杰萍。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1321元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇一九年七月四日 书记员  蒋 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。