天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初4370号原告：蒋金义，男，1969年1月16日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王子琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会，住所地天津市津**咸水沽镇金华里**楼旁。法定代表人：王前，主任。委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。原告蒋金义与被告天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会（以下简称“村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋金义及其委托诉讼代理人王子琳、付金彪，村委会的委托诉讼代理人孙长信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋金义向本院提出诉讼请求：1．判令村委会赔偿在履行合同过程中因违约给蒋金义造成的损失共计4875874.464元；2．判令村委会维修金益园27号楼底商2，金益园27号楼底商5，金益园27号楼底商6，金芳园19号楼底商；3．判令村委会协助蒋金义办理金芳园19号楼底商消防验收手续；4．本案诉讼费、鉴定费由村委会承担。诉讼过程中，蒋金义变更第1项诉讼请求金额为4830874.46元，并明确第1项诉讼请求的损失为：因房屋存在质量问题产生的实际损失和可得利益损失4703874.46元，维修金益园27号楼底商2屋顶费用85000元，2017年11月1日至2018年1月6日拉水产生的水费和租车费42000元；明确第2项诉讼请求维修事项为：金益园27号楼底商2屋顶漏水，金益园27号楼底商5屋顶和外檐漏水，金益园27号楼底商6屋顶和外檐漏水，金芳园19号楼屋顶漏水，以及要求村委会协助蒋金义将金芳园19号楼的消防弱电报警系统与物业对接，并提供金芳园19号楼的消防喷淋水、消防电；撤回第3项诉讼请求。事实及理由：2018年1月1日，蒋金义与村委会签订《房屋租赁合同》，约定村委会向蒋金义出租坐落于天津市津南区商的房屋用于经营，租赁面积11513.41平方米，租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日，年租金6303592元，上打租。蒋金义已交付村委会押金1260718元以及2018年租金6303592元、2019年租金6303592元，合计13867902元。蒋金义进驻后发现，承租房屋多个底商存在上下水不通、屋顶大面积漏水、门窗损坏、消防设备不健全、缺少消防竣工图纸、供暖系统不完备等问题，导致蒋金义无法正常使用。蒋金义自进驻发现上述问题后，便通过函件、当面反映情况的形式催促村委会解决，但村委会怠于解决上述问题，致使多个商铺不能正常租赁，给蒋金义造成重大的经济损失。为维护自己的合法权益，蒋金义诉至法院。村委会辩称，涉案房屋是因土地整合分给村民每人15平方米经营用房面积形成的，实际所有权人是村民而非村委会，村委会受咸水沽镇政府指派对涉案房屋统一管理，涉案房屋尚未进行产权登记，故本案不属于人民法院的审理范围。合同第六条约定，除屋顶外由承租人自行维修，实际维修责任应由建设单位，即天津市万泉实益投资发展有限公司承担。双方签订合同时，村委会是以咸水沽镇政府交付房屋的原状出租给蒋金义，蒋金义在充分了解房屋的情况后进行投标，取得房屋的租赁权。综上，请求驳回蒋金义提出的全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《房屋租赁合同》，支付租金及押金的银行转账凭证、收据、银行回单，通知书，蒋金义与董欣泽于2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区津门网吧有限责任公司营业执照，蒋金义与段某于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区唯安物语食品店营业执照，蒋金义与刘玉发于2018年1月22日签订的《商业用房屋租赁合同》及天津博豪酒店有限公司营业执照，蒋金义与杨同会于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区杨家菜馆营业执照，蒋金义与吴家乐于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》，2018年11月23日“宏舜集团”公共设施设备维修单，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，白连桐及蒋金义的银行交易明细，真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认定如下：1．蒋金义提交的确认函、挂号信函、邮件跟踪系统查询结果单，无法显示邮寄内容，与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。2．蒋金义提交的刘宝巨出具的证明及收据，证明内容属于证人证言，没有法定情形证人应出庭接受质询，对其证明效力不予认定；至于收据，与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。3．蒋金义提交的夏本祥与白连桐的电话录音，属于证人证言，没有法定情形证人应出庭接受质询，对其证明效力不予认定。4．蒋金义提交的蒋金义与王洪振于2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》及天津东来餐饮服务有限公司企业信用公示报告，2017年11月13日拍摄的照片9张及2018年7月24日拍摄的视频2段，与本案缺乏关联性，不予认定。5．蒋金义提交的蒋金义与段某于2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区双木林酒店的营业执照，2019年3月10日段某出具的证明2份，蒋金义与段某之间的银行转账凭证，2017年11月及2018年8月20日拍摄的照片，结合“宏舜集团”公共设施设备维修单，能够证明金芳园19号楼确实存在漏水问题，及维修完毕时间，以及金芳园19号楼对外转租的时间及租金标准，对其他证明目的不予认定。6．蒋金义提交的《施工合同》及收条，与本案缺乏关联性，不予认定。7．蒋金义提交的蒋金义与赵洪久于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区金和堂大药房有限公司营业执照，蒋金义与刘焕刚于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区漫时光蛋糕房营业执照，蒋金义与乔文军于2017年12月24日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区豫赵记烩面店营业执照复印件，蒋金义与钟家坤于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区永立食品店营业执照，蒋金义与许万福于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区金益园张亮麻辣烫营业执照，蒋金义与郭延松于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》，蒋金义与李智强于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》及天津瑞莹网吧营业执照，蒋金义与艾岳凯于2017年11月25日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区驴火村餐饮店营业执照，2018年7月24日拍摄的金益园27号楼5号底商视频及视频笔录，蒋金义与刘建军于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》及天津市津南区金华鸿福饺子馆营业执照，均与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。8．蒋金义提交的董欣泽的户口本，李智强的结婚证，与本案缺乏关联性，对其证明效力不予认定。9．蒋金义申请证人段某出庭作证，结合上述证据5，能够证明段某租赁金益园27号楼底商1及金芳园19号楼底商，以及段某租赁金芳园19号楼的时间及租金标准。10．蒋金义提交的试水通知书及产品购销合同，与本案缺乏关联性，不予认定。本院依村委会申请，依法向天津市万泉实益投资发展有限公司调取如下证据：1．天津市公安局消防局于2015年10月9日作出的津公消验字【2015】第0421号建设工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证及通知书，记载金益园26号楼、金益园27楼经评定消防复验合格；2．天津市公安局消防局于2014年8月25日作出的津公消验字【2014】第0325号建设工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证及通知书，记载金芳园19号楼经评定消防复验合格。同时，意见书均记载需对建筑消防设施应当定期维修保养、保证完好有效；对工程如需改建或扩建（含室内装修、建筑保温、用途改变）需依法申报建设工程消防设计审核和消防验收；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。上述证据系本院依法调取，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒋金义作为承租方（乙方），村委会作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定村委会向蒋金义出租坐落于天津市津南区商房屋用于经营，具体楼号及面积为：金益园26号楼，底商8四层1714.46㎡，底商7二层376.63㎡，合计2091.08㎡；金益园27号楼，底商1二层541.95㎡，底商2四层1782.38㎡，合计2324.33㎡；金益园27号楼，底商3二层476.11㎡，底商4四层1464.95㎡，合计1941.06㎡；金益园27号楼底商5四层1550.08㎡；金益园27号楼底商6四层2211.32㎡；金芳园18-19号楼（诉讼过程中双方均认可金芳园18-19号楼即双方所述的金芳园19号楼）底商1395.54㎡；租赁面积11513.41㎡（实际面积以产权单位核定为准）。租赁期五年，自2018年1月1日起至2023年12月31日。租赁费每天每平方米1.5元，每年为6306592元，租赁费支付方式为上打租，一年一付，每年12月20日至12月31日付清下一年租赁费。合同还约定，乙方在收到交付的经营性用房后．．．．．．，除屋顶外，自行维修。乙方要按照经营业态范围的规定进行经营。合同记载签订日期为2018年1月1日。诉讼过程中，双方均认可蒋金义租赁上述租赁物的用途为对外转租。签署上述合同前，村委会已将租赁房屋交付蒋金义。双方均认可租金自2018年1月1日起算。蒋金义已支付村委会2018年租金6303592元、2019年租金6303592元，以及押金1260718元。蒋金义接收租赁房屋后，陆续将租赁房屋转租出去，现租赁房屋已全部转租，并投入使用。另查明，金芳园19号楼于2014年8月25日通过消防验收，金益园26号楼、金益园27号楼于2015年10月9日通过消防验收。此外，2017年12月29日，村委会在涉案租赁物处张贴通知，告知各商户应于开业前取得消防报批验收手续，合格后方可开业。因金芳园19号楼、金益园27号楼底商2用于经营酒店，金益园26号楼底商8-1、金益园27号楼底商5用于经营网吧，故分别于2019年5月17日、2018年7月13日、2018年9月19日、2018年6月7日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。再查明，诉讼过程中，蒋金义称租赁房屋存在以下共性问题：没有自来水、没有上下水、消防水、消防电、未提供消防竣工图纸，其中自来水和上下水问题于2018年1月得以解决，消防水、消防电（除金益园19号楼）于2018年5月得以解决，消防竣工图纸问题于2018年5月得以解决。租赁房屋存在以下个别问题：金益园27号楼2号底商屋顶漏水，蒋金义自行维修花费85,000元；金益园27号楼底商5漏水；金益园27号楼底商6于2018年5月20日通电，屋顶漏水于2018年10月维修完毕，外檐仍漏水；金益园26号楼底商8屋顶轻微漏水，已自行维修完毕；金芳园19号楼屋顶漏水。还查明，因金芳园19号楼存在屋顶漏水、风机口接口问题，2018年11月23日由“宏舜集团公司”进行维修。2019年12月6日，经本院组织双方现场查勘，蒋金义、村委会确认金益园27号楼底商2的屋顶、底商5的屋顶及外檐、底商6的屋顶及外檐正由建设单位天津市万泉实益投资发展有限公司进行维修。诉讼过程中，村委会表示，若涉案租赁房屋确实存在漏水问题，则同意承担维修责任。还查明，涉案租赁房屋尚未取得不动产权登记证书。本院认为，村委会系涉案租赁房屋的管理人，蒋金义与村委会签订房屋租赁合同并无不妥，且合同内容亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。关于蒋金义要求村委会赔偿损失的问题。蒋金义要求村委会赔偿的损失，包括三部分，即租金和可得利益损失4703874.46元，维修金益园27号楼底商2屋顶费用85000元，2017年11月1日至2018年1月6日拉水产生的水费和租车费42000元。蒋金义提出上述主张，所依据的理由为：房屋没有自来水、上下水、消防水、消防电、未提供消防竣工图纸，房屋漏水。关于没有自来水及上下水一节，蒋金义提供的证据系证人证言及证人出具的收据，没有其他证据佐证，不足以证明其主张，本院不予采信。关于没有消防水、消防电、消防竣工图纸一节，通过本院查明的事实，能够确认涉案租赁房屋已分别于2014年、2015年通过消防验收，即房屋交付蒋金义时消防经验收为合格，至于后续的消防验收和安全检查，村委会已以书面形式告知各商户，须在开业前取得消防报批验收手续，待合格后方可开业，蒋金义提交的证据亦不足以证实自己的该项主张，故对蒋金义提出的此项主张，本院不予采信。关于部分租赁房屋漏水一节，蒋金义提交的“宏舜集团”维修单能够证实金芳园19号楼因屋顶漏水于2018年11月进行维修，同时经本院组织双方现场查勘，金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶正在维修，能够证明上述租赁房屋确实存在漏水问题。综合上述分析，本院对蒋金义要求村委会赔偿损失的诉讼请求，认定如下：关于租金和可得利益损失，金芳园19号楼确因屋顶漏水、风机口接口问题进行过维修，并于2018年11月23日方维修完毕，结合金芳园19号楼于2018年12月11日转租出去的事实，对2018年1月1日至2018年11月23日金芳园19号楼无法对外出租导致的租金损失，本院予以支持。同时，村委会明知蒋金义的租赁用途为转租赚取收益，故对蒋金义提出的可得利益损失本院亦予以支持。依据蒋金义与村委会签订的租赁合同中确认金芳园19号楼的面积为1395.54㎡，结合蒋金义与村委会确定的租金计算标准每平方米每天1.5元，蒋金义与金芳园19号楼承租人段某确定的租金计算标准每平方米每天1.6元，本院确认损失为730146.53元（1395.54㎡＊1.6元＊327天）。关于蒋金义提出的其他租金和可得利益损失，虽然金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐正在维修中，但在此之前均已对外转租并已收取租金，不足以证实上述问题给蒋金义造成了实际损失，对此诉讼请求，本院不予支持。关于维修金益园27号楼底商2屋顶费用85,000元，蒋金义提交的证据不足以证实其维修前要求村委会进行维修，即使存在问题所支出的费用亦应由其自行负担，对蒋金义的该项诉讼请求，本院不予支持。因本院对蒋金义提出的没有上下水的主张未予支出，故对蒋金义提出的要求村委会赔偿水费和租车费42,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于蒋金义要求村委会维修金益园27号楼底商2屋顶，金益园27号楼底商5屋顶和外檐，金益园27号楼底商6屋顶和外檐，金芳园19号楼底商屋顶的诉讼请求，经本院确认金益园27号楼底商2屋顶，金益园27号楼底商5屋顶和外檐，金益园27号楼底商6屋顶和外檐正在维修中，尚未维修完毕，故被告应对上述维修内容继续履行维修义务。关于金芳园19号楼屋顶，已经过维修，现蒋金义提交的证据不足以证实19号楼的屋顶仍存在漏水问题，经本院释明后，其亦不申请鉴定，故对蒋金义提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于蒋金义提出要求村委会协助蒋金义将金芳园19号楼的消防弱电报警系统与物业对接，并提供金芳园19号楼的消防喷淋水、消防电，不属于民事案件的受理范围，蒋金义可通过相关责任部门予以解决。综上所述，对蒋金义提出的要求村委会赔偿损失730,146.53元，并维修金益园27号楼底商2屋顶，金益园27号楼底商5屋顶和外檐，金益园27号楼底商6屋顶和外檐的诉讼请求，本院予以支持。蒋金义提出的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会于本判决生效后五日内赔偿原告蒋金义损失730,146.53元；二、被告天津市津南区咸水沽镇韩城桥村民委员会于本判决生效后10日内对位于天津市津南区咸水沽镇金益园27号楼底商2屋顶、金益园27号楼底商5屋顶和外檐、金益园27号楼底商6屋顶和外檐的漏水问题进行维修；三、驳回原告蒋金义的其他诉讼请求。案件受理费45,447元，由原告负担34,346元，被告负担11,101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  徐道申审 判 员  王丽清人民陪审员  张 勤二〇二〇年一月十五日书 记 员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。