河北省赞皇县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0129民初846号原告：赞皇县川祥水利工程服务有限公司，住所地：石家庄市赞皇县许亭乡田村东。法定代表人：李春亮，任经理。委托诉讼代理人：刘君英，系河北晟舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽欢，系河北晟舜律师事务所律师。被告：赞皇县许亭乡都户村民委员会，住所地：石家庄市赞皇县许亭乡都户村。法定代表人：李彦文，任村书记职务。委托诉讼代理人：晁晓朋，系河北和泽律师事务所律师。原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司（以下简称川祥公司）与被告赞皇县许亭乡都户村民委员会（以下简称都户村委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告川祥公司委托诉讼代理人郑丽欢、被告都户村委会委托诉讼代理人晁晓朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告川祥公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2018年3月28日原、被告签订的《土地租赁协议》无效；2、判令被告返还租赁费1600060元；3、判令被告支付原告违约金788601元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月28日原、被告签订了《土地租赁协议》约定被告将位于晋祥煤业场中4块土地共计81亩，租赁给原告使用（四至详见协议书），租期为70年，年租金为每年22858元，原告一次性支付70年租金1600060元，被告保证对租赁标的拥有占有、使用、处分、收益的权利。合同签订后原告按约定一次性支付租赁费1600060元。租赁过程中原告发现该合同签订程序违反法律强制性规定，致使该合同效力存疑，原告找到被告要求终止合同，退还租赁费并支付违约金，被告以种种理由拒绝，无奈，原告起诉请求依法确认原被告签订的《土地租赁协议》无效并判令被告退还租赁费，按照剩余租赁费的50%支付违约金。庭审中原告当庭追加诉讼请求，要求被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付租赁费1600060元的相应利息（利息计算期间为：自2018年3月28日起至租赁费归还完毕之日止）。被告都户村委会同意就当庭增加诉讼请求合并审理，对原告的诉求辩称，1、原告与被告的上一任领导恶意串通损害村集体利益，所签的涉案合同无效，该合同约定的22858元/年租赁费远低于市场价；2015年5月29日河北省政府颁布的区片价通知载明，赞皇县平均区片价为58116元，涉案土地为基本农田，区片价为82000元/亩；根据合同法司法解释二第十九条规定，交易价格达不到市场价格70%的视为不合理价格，即不合理低价；交易明显违反商业规则，涉案合同签订于被告进行换届前，原告与上一任村委会明显有恶意串通行为。2、对合同无效原告有过错，原告作为市场商业主体，应尽谨慎义务，涉案土地租赁应当依照村民委员会组织法的有关规定，经过村民代表大会或者村民大会三分之二以上多数通过方能签订，但涉案合同中，明确载明仅是通过村委会研究决定，不符合法律强制性规定。3、原告租赁土地前应了解清楚土地现状，原告没有了解清楚存在过错，土地现状是涉案土地被政府征用，每年通过乡财政所支付土地补偿款。签订协议后的当年，原告领取了涉案81亩土地的补偿款，且原告现在也实际使用着涉案土地。4、原告一边使用涉案土地一边领取国家的补偿款，也验证了原告与被告上一届村委会领导相互串通损害集体利益，原告有套取国家补偿款之嫌。综上，涉案合同因原告的恶意串通损害集体利益而无效，不仅不应支付原告违约金、利息，原告领取的补偿款也应当退还时予以扣除。同时给集体造成的损失，也应当扣除。经审理查明，2018年3月28日，原被告签订《土地租赁协议》，约定被告将晋祥煤业租赁村集体的81亩土地，租赁给原告使用，并经双方协商一致达成如下协议：“一、甲方承诺对租赁标的物拥有完整的占用、使用、处分、收益的权利，租赁标的物无其他权利瑕疵。二、土地位置：坐落于晋祥煤业场中，共计4块。四至如下：从东到西①东至道，南至张英军，张树军等，西至李志军，北至王建印、王绪印；②东至安进建、安建良，南至邓平菊和边，西至白换朝，北至道；③东至道，西至王双书，南至安法林，北至道；④东至王双书，南至李风岗，西至白换朝，北至边。注：上述土地之中，涉及个人土地不包括在内。三、租赁标的物以年租金22858元（大写：贰万贰仟捌佰伍拾捌元）一次性支付70年，共计支付1600060元（大写：壹佰陆拾零零零陆拾元）。乙方在租赁期间内，享有完全的占有、使用、处分、收益的权利，乙方可以转租。四、本协议履行过程中，双方均不得违约。如甲方违反约定或因其他原因造成乙方无法使用租赁标的物，甲方应退还剩余土地租金，并承担违约金以剩余土地租金的50%计算。五、因国家政策变动造成本协议不能正常履行，甲乙双方另行协定。六、未尽事宜双方另行签订协议，协商一致与本协议具有同等法律效力。……”。2018年5月9日，原告分两笔支付被告1600060元租赁费；2018年7月21日，原告支取涉案81亩土地的补偿金共计138672元。原被告对确认2018年3月28日签订的《土地租赁协议》无效无争议。以上事实原被告当庭陈述一致，并有《土地租赁协议》、租赁费打款记录、支取土地补偿款记录等在卷予以证实。另查明，许亭乡都户村晋祥能源有限公司（晋祥煤业）系2011年招商引资项目，征地共计238.385亩，补偿标准为每年800斤小麦、800斤玉米，由县财政于每年6月30日前参照市场价支付。本案所涉81亩土地在上述征地范围内。被告认可与原告签订的《土地租赁协议》未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，且该土地租赁无报批乡政府和县政府农业行政主管部门的批准手续。以上有本院调取许亭乡财政所拨付土地补偿款请示及被告当庭陈述笔录在卷予以证实。庭审中，原告主张被告存在违约，应退还土地租赁费，赔偿租赁费50%的违约金并支付自2018年3月28日起至租赁费归还完毕之日的相应利息。对此被告提出异议，称涉案合同约定的租赁费系不合理低价，原告与被告的上一任村委恶意串通，原告对合同无效存在过错，且原告支取了涉案土地的补偿款，故不仅不应支付违约金、利息，在退还租赁费时应扣除原告支取的土地补偿款和给村集体造成的损失。审理过程中，双方对因履行涉案合同给各自造成的损失均未进行举证。本院认为，原被告对确认2018年3月28日签订的《土地租赁协议》无效陈述一致，涉案土地已被政府征用（每年按照协议拨付本年度补偿金），被告不具备对外租赁的主体资格，且该租赁行为未报政府有关行政主管部门批准，故本院依法确认原被告双方签订的该《土地租赁协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同确认无效，则自始无效，故被告方收取的原告方给付的土地租赁费1600060元应予依法退还；原告支取的政府拨付补偿被告方的土地补偿费138672元，不属于涉案土地的孳息，原告亦应予以依法退还。关于原告主张的违约金问题，涉案土地因征收行为已改变村集体所有的土地性质，被告对于涉案土地无对外租赁的权利。被告对于涉案土地性质的改变应为明知，其仍与原告就涉案土地签订租赁协议并收取原告土地租赁费，于法有悖，应认定被告为导致合同无效的过错方，故被告应对原告因此所遭受的损失承担赔偿责任。双方违约条款约定的违约金计算方法过高，且原告就履行涉案土地租赁协议造成的实际损失未能举证，故本院对原告要求被告给付租赁费50%的违约金主张依法不予支持。关于资金占用期间利息问题，原告依约于2018年5月9日履行给付租赁费义务，现该租赁协议依法确认无效，被告应赔偿占用资金期间给原告造成的相应利息损失，根据原告主张，本院确认被告自2018年5月9日起按照中国人民银行同期、同类人民币贷款基准利率支付占用原告资金期间的相应利息。关于被告抗辩给被告造成的损失问题，因被告方未就造成实际损失进行举证，对其损失抗辩本院不予采信。另，关于涉案合同签订后土地占用期间费用（租赁费）问题，涉案土地租赁收益权非被告，故被告要求扣除占用期间的租赁费，主体不适格，本院依法不予支持。综上，本案经合议庭评议，审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、依法确认原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司与被告赞皇县许亭乡都户村民委员会于2018年3月28日签订的《土地租赁协议》无效。二、限本判决生效后十五日内，被告赞皇县许亭乡都户村民委员会一次性返还原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司给付的土地租赁费1600060元。三、限本判决生效后十五日内，原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司返还被告赞皇县许亭乡都户村民委员会土地补偿款138672元。四、限本判决生效后十五日内，被告赞皇县许亭乡都户村民委员会按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司资金占用期间的相应利息。（利息自2019年5月9日起计算至本判决确定给付之日止）五、驳回原告赞皇县川祥水利工程服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25909元，保全费5000元，均由被告赞皇县许亭乡都户村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  李静萱审 判 员  周彦廷人民陪审员  姜雅昆二〇一九年十月八日书 记 员  秦春霞