湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1025号原告：十堰市自然资源和规划局。住所地，湖北省十堰市北京北路**。统一社会信用代码1142030001108086X2。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：程晓武，该局调查确权科科长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北博理律师事务所律师。被告：十堰恒融实业有限公司。。住所地，湖北省十堰市工业新区凯迪拉克大街**统一社会信用代码9142030073087587X9。法定代表人：陈凝恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：张广兴，湖北郧阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王肖，湖北郧阳律师事务所律师。原告十堰市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）与被告十堰恒融实业有限公司(以下简称恒融公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中被告恒融公司申请对以2003年12月5日为评估基准日应补交的土地出让金重新进行评估。因案情复杂,需适用普通程序进行审理,本院于2019年7月7日裁定本案转为普通程序进行审理,并于2019年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告自然资源和规划局的委托诉讼代理人程晓武、陈西武、被告恒融公司的法定代表人陈凝恒、委托诉讼代理人张广兴、王肖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒融公司向原告自然资源和规划局支付因违约改变用途而应补交的土地出让金1771923元。在案件审理过程中，根据案件审理情况，本院指定原告自然资源和规划局向本院提交以2003年12月5日为评估期日的土地估价报告。原告自然资源和规划局按本院指定提交了评估报告并增加诉讼请求，要求被告恒融公司自2003年12月5日起至交清土地出让金694796元之日止，以694796元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准支付逾期付款违约金。在审理过程中,被告恒融公司申请对以2003年12月5日为评估期日的土地估价进行重新评估。原告自然资源和规划局依据重新评估的结论，又变更追加诉讼请求为要求被告恒融公司自2003年12月5日起至交清土地出让金696100元之日止，以696100元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准支付逾期付款违约金。2.本案诉讼费用由被告恒融公司承担。事实和理由：我局是土地出让金的法定征收机关，原名称十堰市国土资源局。2002年6月18日，我局与被告恒融公司签订《国有建设用地使用权出让合同（企业改制合同）》，我局将位于十堰市××23667㎡国有土地使用权出让给被告恒融公司使用。合同约定土地用途为办公（综合）、工业。合同第十条约定，在出让期限内，受让人必须按照合同约定的土地用途、土地使用条件利用土地，不得擅自改变，改变土地用途、容积率必须依法办理批准，向出让人提出申请，取得出让人同意，补交土地出让金、签订变更协议、变更登记。2013年8月14日，被告恒融公司建设的楼盘竣工后，十堰市人民政府批准将上述土地中的736.36㎡用途由工业改变为住宅。批准改变土地用途后，我局向被告恒融公司催办补交出让金手续，被告恒通公司没有办理。因被告恒融公司出售的房屋无法办理不动产登记导致业主信访。2018年12月，我局对被告恒融公司存在的“有房无地”问题进行核查，认定被告恒融公司存在违反合同约定，改变土地用途的事实。2018年4月25日，经我局地价会审委员会会审通过,被告恒融公司应补交土地出让金1771923元。2018年8月2日，我局约谈被告恒融公司的法定代表人并发函向其催交以上土地出让金，但被告恒融公司至今没有交纳。交纳国有土地使用权出让金是土地使用者的法定义务，延期支付应当支付违约金。现依法提起民事诉讼，请人民法院依法支持我局的诉讼请求。原告自然资源和规划局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告自然资源和规划局的统一社会信用代码证书、被告恒融公司的工商登记信息。证明原、被告具备诉讼主体资格。证据二：《国有建设用地使用权出让合同（企业改制合同）》、《国有土地使用证》。证明2002年6月18日，原告自然资源和规划局与被告恒融公司签订《国有建设用地使用权出让合同（企业改制专用合同）》，将位于十堰市××23667㎡国有土地使用权出让给被告恒融公司。合同约定土地用途为办公（综合）、工业；第十条约定，在出让期限内，受让人必须按照合同约定的土地用途、土地使用条件利用土地，不得擅自改变，改变土地用途、容积率必须依法办理批准，向出让人提出申请，取得出让人同意，补交土地出让金、签订变更协议、变更登记。证据三：《十堰市规划局规划设计条件通知书》、《建设用地改变土地用途呈报审批表》、《催缴函》。证明被告恒融公司取得上述土地使用权后，于2001年12月3日经十堰市规划管理局规划，将上述土地中的2450㎡设计为居住用途。2013年8月14日，十堰市人民政府批准将上述土地中的736.36㎡土地用途由工业改变为住宅。批准改变土地用途后，原告自然资源和规划局向被告恒融公司催办补交出让金手续，被告恒融公司没有办理。证据四：“有房无地”问题情况核查报告。证明原告自然资源和规划局在“有房无地”问题核查时决定诉讼催交被告恒融公司应补交的土地出让金。证据五：鄂永地[2018](估)字第SY0121号《土地估价报告》。证明经评估,被告恒融公司应当补交土地出让金1771923元。证据六：《土地估价结果会审备案表》。证明经原告自然资源和规划局的地价会审委员会会审通过上述应补交的土地出让金。证据七：催交函、约谈表。证明2018年8月2日，原告自然资源和规划局向被告恒融公司发函催交及约谈，要求被告恒融公司补交土地出让金，被告恒融公司对评估期日提出异议而没有交纳。证据八：《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》。证明依据规定土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。证据九：鄂永地[2019](估)字第SY0106号《土地估价报告》。证明经评估,以2003年12月5日为估价期日被告恒融公司应当补交土地出让金694796元。被告恒融公司辩称：1.在涉案土地建设住宅楼之时我公司取得了合法的建房手续，故有理由相信该土地的使用符合住宅建设规划条件，我公司在主观上并无任何过错。2.我公司未补缴因改变土地用途产生的出让金，系原告自然资源和规划局履职不到位所致，其陈述我公司不予配合办理相应手续，明显不符合客观事实。3.为从根本上解决土地使用权问题，我公司愿意补缴土地出让金，但金额应以2003年12月5日为估价期日进行评估，原告自然资源和规划局主张的补缴金额没有事实、法律及政策依据。4.我公司依法申报并建设住宅楼，对土地性质的改变无主观过错,无需按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。我公司发现涉案土地性质发生改变后，多次主动要求补交土地出让金，但截至目前原告自然资源和规划局仍未依法确定我公司应补交的正确数额，我公司不存在逾期支付的情形，不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告自然资源和规划局的诉讼请求。被告恒融公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：①土地使用权证（2002年7月25日）、②十计资字（2002）第92号基本建设计划任务书、③十政计[2003]130号十堰市发展计划委员会关于下达二00三年第五批固定资产投资计划的通知、④固定资产投资项目投资许可证、⑤十堰市建设工程规划许可项目代用(是建设工程规划许可证的代用证)、⑥建设工程规划许可证、⑦建筑工程竣工验收备案证。证明1.被告恒融公司在涉案土地上建设住宅楼经过合法审批手续，被告恒融公司有理由相信该土地的使用符合住宅建设规划条件。2.原告自然资源和规划局在住宅楼建设之初，知晓土地用途发生改变。证据二：原、被告签订的《合同附件》。证明1.原告自然资源和规划局明知涉案土地用途发生改变，但未及时依法履行征收职责，故意拖延补缴土地出让金的时间。2.出让涉案土地时，原告自然资源和规划局按照233.64元/㎡的标准收取了被告恒融公司50年的出让金，在计算补缴数额时，应予以扣减。证据三：①十堰市国用（2006）第0405226-2号、②十土资监听告字[2010]29号土地行政处罚听证告知书、③十堰市国用（2012）第0405226-2号土地使用权证、收据。证明原告自然资源和规划局明知涉案土地用途发生改变，但未及时依法履行征收职责，故意拖延补缴土地出让金的时间。证据四：（十土）改用途呈字[2013]第002号《建设用地改变土地用途呈报审批表》。证明补缴土地出让金的数额应以2003年12月5日为评估期日的标准进行计算。证据五：十堰房权证张湾字第**房屋所有权证。证明被告恒融公司有理由相信涉案土地的使用符合住宅建设规划条件。证据六：武汉国佳（2019）估字第TD20191100744号《土地估价报告》。证明以2003年12月5日为估价期日，被告恒融公司应补交的土地出让金为696100元。经庭审质证，被告恒融公司对原告自然资源和规划局提交的证据一、二、七的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三、四、五、六、八的真实性、合法性、关联性均有异议。原告自然资源和规划局对被告恒融公司提交的六组证据的真实性均无异议，但认为证据一、证据二与本案无关联性，对证据三、四、五、六的关联性无异议，但认为不能达到被告恒融公司的证明目的。本院认为，被告恒融公司对原告自然资源和规划局提交的证据一、二、七的真实性，合法性，关联性无异议，对以上证据本院依法予以采信。原告自然资源和规划局提交的证据三中的《催缴函》无证据证实已向被告恒融公司有效送达，对其真实性无法确认，故本院不予采信。对该组证据中的《十堰市规划局规划设计条件通知书》、《建设用地改变土地用途呈报审批表》真实性、合法性，关联性可以确认，本院予以采信。原告自然资源和规划局提交的证据四、证据六虽系其单方形成，但属该局在行政管理过程中依照法定程序形成的证据，具有真实性和合法性，与本案亦具有关联性，可以作为本案的证据予以采信。原告自然资源和规划局提交的证据五系其单方委托评估机构以委托评估日作为评估期日计算补交的土地出让金，该评估期日的确定无合同和法律依据，该评估报告的内容不具有合法性，本院不予采信。原告自然资源和规划局提交的证据八系规范性文件，不属证明案件事实的材料，不属证据范畴，本院不予采信。原告自然资源和规划局对被告恒融公司提交的证据的真实性均无异议，以上证据与本案具有关联性，证据来源合法，本院予以采信，证据所能达到的证明目的本院结合案件事实和其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2002年6月18日原十堰市国土资源局与被告恒融公司签订《国有建设用地使用权出让合同（企业改制专用合同）》，原十堰市国土资源局将位于十堰市××23667㎡国有土地使用权出让给被告恒融公司使用,出让土地中办公用地2922.25㎡,工业用地17627.25㎡。合同约定出让宗地的用途为办公（综合）、工业。合同第十条约定，在出让期限内，受让人必须按照合同约定的土地用途和改制时现状土地容积率利用土地,需要改变本合同规定的土地用途和土地容积率的，必须依法办理有关批准手续,并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金,办理土地变更登记。被告恒融公司取得上述土地的使用权后在该土地上开发建设4#和5#住宅楼。2004年8月5日，原十堰市规划管理局向被告恒融公司颁发了编号为2004-194号的《建设工程规划许可证》。2004年11月12日被告恒融公司取得所建住宅楼的《建筑工程竣工验收备案证》。2005年为各住户办理了4#和5#住宅楼的《房屋所有权证》。2005年6月29日，原十堰市国土资源局与被告恒融公司签订《合同附件》，对2002年6月18日原十堰市国土资源局与被告恒融公司签订的《国有建设用地使用权出让合同（企业改制专用合同）》第四条、第五条、第六条进行了变更，将被告恒融公司取得的土地中的1319.9㎡的土地用途由工业用地变更为住宅用地，将使用年限由50年变更为70年，被告恒融公司交纳了改变用途的出让金241400元。2006年11月13日，十堰市人民政府向被告恒融公司颁发了十堰市国用（2006）第0405226-2号《土地使用权证》，被告恒融公司建设4#和5#住宅楼所使用的2056.46㎡土地中1319.90㎡为住宅用地，736.56㎡为工业用地。因被告恒融公司未经批准将所建4#和5#住宅楼所使用的736.56㎡工业用地改变为住宅用地，2010年7月原十堰市国土资源局对被告恒融公司进行了行政处罚，2010年9月29日被告恒融公司交纳了行政罚款11049元。2012年12月5日，十堰市人民政府向被告恒融公司颁发了该736.56㎡土地的土地使用权证，土地用途为工业。2013年1月2日，被告恒融公司向原十堰市国土资源局申请将上述736.56㎡工业用地改变为住宅用地。2013年3月，原十堰市国土资源局审核建议报请市人民政府批准该宗地改变用途，批准后原工业用地按住宅用途、以实际售房时间（2003年12月5日）为估价基准日、4.25容积率、70年出让年限评估出让金差价，补缴改变土地用途出让金，签订出让合同补充协议。2013年8月14日十堰市人民政府审批同意了原十堰市国土资源局的建议。该736.56㎡土地的用地性质至今未变更，土地出让金未补交，各购房户无法办理所购房屋的土地使用权证。为化解“有房无地”历史遗留问题，原十堰市国土资源局委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对被告恒融公司改变用途的736.56㎡土地应补交的土地出让金以委托日（2018年4月17日）为估价期日进行评估。经该评估公司评估，被告恒融公司应补交土地出让金1771923元。2018年4月25日，原十堰市国土资源局的地价会审委员会会审决定，被告恒融公司按1771923元补交土地出让金。2018年5月31日，原十堰市国土资源局作出调整用途补缴土地出让金的函，函告被告恒融公司接函后一个月内到该局办理调整土地用途手续并补缴土地出让金，逾期不缴纳的将依法追缴。2018年8月2日被告恒融公司的法定代表人陈凝恒签收了以上催缴函。2018年8月9日，原十堰市国土资源局约谈了被告恒融公司的法定代表人陈凝恒,被告恒融公司认为应按建房时的地价计算应补缴的出让金，且该出让金应由集资建房的职工负担，故至今未补交736.56㎡改变用地性质的土地出让金。因双方对应补缴的土地出让金数额存在争议，故而原告自然资源和规划局（2019年3月机构改革原十堰市国土资源局的名称变更为十堰市自然资源和规划局）诉至本院，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中,本院认为原十堰市国土资源局委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对被告恒融公司改变用途的736.56㎡土地应补交的土地出让金以其委托评估日为估价期日，无事实和法律依据,对该评估报告本院不予采信。本着妥善化解历史遗留问题,维护公共利益的原则,本院于2019年5月28日向原告自然资源和规划局送达了《举证通知书》,通知其提交以原十堰市国土资源局审核建议、十堰市人民政府审批同意被告恒融公司改变土地用途以实际售房时间2003年12月5日为评估基准日的土地估价报告。2019年6月2日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出鄂永地[2019]（估）字第SY0106号《土地估价报告书》，评估确定以2003年12月5日为估价期日，被告恒融公司应补交的出让金未694796元。被告恒融公司对以上评估结论不服，向本院申请重新评估，本院予以准许。经本院委托武汉国佳房地资产评估有限公司评估，评估确定以2003年12月5日为估价期日，被告恒融公司应补交的土地出让金为696100元。本院认为，原十堰市国土资源局为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内与被告恒融公司签订的《国有建设用地使用权出让合同（企业改制专用合同）》，系双方当事人真实意思的表示,且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依据该合同第十条的约定，在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2003年被告恒融公司在案涉土地上开发建设4#和5#住宅楼时擅自将其中的736.56㎡土地改变用途，未按合同约定和法律规定向原十堰市国土资源局申请办理土地用途变更手续，补交土地出让金，迟至2013年1月28日才向原十堰市国土资源局申请改变土地用途，违反了合同约定和法律规定，应当承担继续履行补缴土地出让金、赔偿未及时补缴土地出让金的损失等违约责任。因案涉土地涉及企业改制等历史遗留问题，2013年1月28日被告恒融公司主动向原十堰市国土资源局申请改变土地用途时已得到原十堰市国土资源局及十堰市人民政府的批准，同意其以实际售房时间（2003年12月5日）为估价基准日、4.25容积率、70年出让年限评估出让金差价，补缴改变土地用途出让金，签订出让合同补充协议，但原十堰市国土资源局作为土地监督管理部门对土地出让后被告恒融公司的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在接受被告恒融公司的变更申请后未及时进行地价评估并向被告恒融公司催交土地出让金，存在过错。原告自然资源和规划局诉请被告恒融公司按2018年4月27日其委托评估日为估价期日评估被告恒融公司应补交改变用地性质的土地出让金，与其对2013年1月被告恒融公司申请改变土地用途时的审核意见及十堰市人民政府的审批意见不符，有违行政机关应遵循的诚实守信原则，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加用地企业负担等因素，明显不合理，有失公平，本院不予支持。对被告恒融公司应补交的土地出让金应以原十堰市国土资源局的审核意见和十堰市人民政府的审批意见确定的实际售房时间2003年12月5日为估价期日进行评估计算。经被告恒融公司申请重新评估，以2003年12月5日为估价期日，被告恒融公司改变736.56㎡土地用途应补交的土地出让金为696100元。虽然被告恒融公司对以上评估意见有异议，但本院已按被告恒融公司的申请通知评估人员出庭就评估过程及依据的法律法规和评估原则、估价方法接受了双方当事人的质询，对评估结论进行了解释说明，该评估由具有合法评估资质的机构作出，对其真实性、合法性应予确认，且被告恒融公司未提供相反证据对该评估报告予以反驳，故对该评估报告本院予以采信，被告恒融公司应按该评估结论补交土地出让金696100元。原告自然资源和规划局诉请被告恒融公司自2003年12月5日起至交清土地出让金696100元之日止，以696100元为本金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准支付逾期付款违约金。对此，本院认为，2003年被告恒融公司建房时改变了案涉土地的用途，但未及时向原十堰市国土资源局申请办理变更手续，补交土地出让金，违反了双方合同的约定和法律的规定，具有一定过错，应承担赔偿损失的责任。至2013年1月28日，被告恒融公司向原十堰市国土资源局申请改变土地用途，得到原十堰市国土资源局在对被告恒融公司申请改变土地用途得到批准后，原十堰市国土资源局作为职能部门未及时按十堰市人民政府的审批意见进行地价评估并明确通知被告恒融公司应补交多少土地出让金、何时交纳，亦存在过错。本院综合考虑合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失，对被告恒融公司未及时补交的土地出让金696100元应承担的违约责任酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算违约金计算至十堰市人民政府审批同意其变更土地用途的2013年8月14日，之后的损失由原十堰市国土资源局自负。2010年9月29日被告恒融公司交纳的行政罚款与其应补交的土地出让金分属不同性质的款项，其诉请扣减该部分罚款，无法律依据，本院不予采信。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰恒融实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告十堰市自然资源和规划局交纳土地出让金696100元及违约金（违约金以696100元为本金，自2003年12月5日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至2013年8月14日）。二、驳回原告十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费20747元由原告十堰市自然资源和规划局负担7677元，被告十堰恒融实业有限公司负担13070元。如果被告十堰恒融实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  杨晓建审判员  李 艳二〇二〇年三月二十三日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。