河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初8205号原告：刘海泳，男，1976年3月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李红耀，河南同立律师事务所律师。被告：驻马店市驿城区长城房地产开发公司。住所地：驻马店市解放大道西段。统一社会信用代码：914117007286616453。法定代表人：王各明,负责人。委托诉讼代理人：张迁富，男，1961年4月19日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系驻马店市驿城区长城房地产开发公司员工。被告：杨忠理，男，1956年8月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：卢勇，河南同立律师事务所律师。原告刘海泳诉被告驻马店市驿城区长城房地产开发公司（以下简称长城公司）、杨忠理房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海泳及其委托诉讼代理人李红耀，被告长城公司的委托诉讼代理人张迁富、被告杨忠理的委托诉讼代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海泳向本院提出诉讼请求：一、被告立即返还购房款824.64万元及利息损失（自2013年8月3日起计至房款偿还完毕之日止，按照人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失）；二、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2013年4月份,经人介绍原告购买了驻马店市驿城区长城房地产开发公司（以下简称长城公司）开发建设的位于驻马店市解放路西段万家花园北区A1号楼2单元1至2层商业房,并于2013年4月2日签订了房屋认购协议书。原告于2013年4月2日至8月3日按照约定分两次支付购房款8246400元,长城公司均开具了相应的的收款收据。2013年8月3日,原告与长城公司签订了正式商品房买卖合同一份(编号:0069652)，合同约定80660400元，西侧钢骨架作价180360元，共计8246400元。鉴于原告与长城公司签订的商品房买卖合同被河南省高级法院认定为无效，上述房屋被法院在执行郭晓丽诉杨忠理等人借贷纠纷一案中查封,并准许执行，原告已经不能取得房屋，长城公司应当返还收取的全部购房款,并赔偿利息等损失。同时,万家花园是杨忠理实际出资开发建设,并受长城公司的委托签订购房合同、收取购房款,应当与长城公司承担共同还款责任。被告长城公司辩称,长城公司的委托诉讼代理人对原告陈述的情况不清楚，无答辩意见。被告杨忠理辩称,1、二被告与原告刘海泳之间不存在商品房买卖合同关系；2、长城公司给原告出具的商品房买卖合同及收据是驻马店玖融投资担保公司（以下简称玖融公司）、高东花、吴松申、刘海泳、郭艳霞与驻马店市中地置业有限公司（以下简称中地公司）、杨忠理民间借贷关系的担保，且该借款已经偿还。原告刘海泳围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人有争议的证据如下：一、2018年8月3日，原告刘海泳与被告长城公司签订《商品房买卖合同》、购房收据3张合计2550万元、转款凭证5张合计2050万元，用于证明：①被告长城公司将万家花园北区A1号楼2单元1-2层门面房（共计1344.34㎡）以6000元/平方米的价格出售给原告，购房款为806.604万元，西侧钢骨架作价18.036万元，合计824.64万元。②被告长城公司将万家花园北区A1号楼2单元3-12层商品房（共计6162㎡）以2800元/平方米的价格出售给原告，购房款为1725.36万元。③2013年4月2日至2013年8月3日原告按照约定分6次付清了1-12层的购房款合计2550万元，被告长城公司向原告开具了2550万元的购房款收据。二被告质证称，1、对上述证据的真实性无异议，证明目的有异议。有的转款凭证不是原告向被告长城公司转款，而是由吴松申向杨忠理的个人账户转款，能够证明案涉款项实际上是玖融公司的高东花、吴松申、刘海泳、郭艳霞与中地公司、杨忠理的借款。2、长城公司、安居物业公司虽然向原告出具了收款收据，但大额的转款并没有相应的银行转款记录相印证，不能证明原告向长城公司支付了购房款。3、杨忠理实际收到了转账凭证上的2050万元，收到的2050万元是借款，不是购房款，杨忠理已经进行了偿还。二、案涉房屋的物业交割协议、装修公约、水电费单据，用于证明原告与长城公司实际进行了案涉房屋的物业交割。二被告质证称，对上述证据的真实性无异议，证明目的有异议，案涉房屋现未完工，未实际交付房屋，原告提供的物业公司的相关证据不是长城公司委托的物业公司进行的交割，是原告私自占有了案涉房屋。三、（2016）豫17执异5号执行裁定书、（2016）豫17民初53号民事裁定书、（2017）豫民终32号民事裁定书、（2017）豫17民初135号民事判决书、（2019）豫民终77号民事判决书，用于证明万家花园小区是长城公司开发建设，实际是杨忠理以长城公司名义开发，杨忠理与长城公司系挂靠关系；原告已经支付2550万元购房款，原告与长城公司签订的商品房买卖合同已被认定为无效，且案涉房屋已被郭晓丽申请执行杨忠理等人民间借贷纠纷一案中查封，并准予执行，原告已经不能取得案涉房屋，长城公司应当返还收取的全部购房款，并赔偿利息损失。二被告质证称，对上述证据的真实性和证明目的无异议，所有的判决和裁定均证明了原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。四、中地公司、杨忠理在案外人郭晓丽诉刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司申请执行人执行异议之诉的案件中的授权委托书、代理词,用于证明中地公司、杨忠理的委托诉讼代理人张景亚、夏顺利提交的关于案涉房屋的代理词就是杨忠理的自认行为。代理词中杨忠理、中地公司明确认可原告和长城公司是房屋买卖合同关系，与杨忠理和刘海泳之间的借款关系无关，且该笔借款已经还清本息，与中地公司与高东花之间的借贷关系也无关联性。被告长城公司质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。杨忠理挂靠在长城公司，长城公司与原告不存在房屋买卖合同关系，原告的购房款也没有交给长城公司。被告杨忠理质证称，对证据的真实性无异议。杨忠理、中地公司的代理词是对商品房买卖合同的真实性无异议，具体是否存在商品房买卖合同关系还是要看原告是否支付了相应的购房款，而本案中是吴松申分期分批支付、打款，且案涉钱款在高东花诉中地公司民间借贷纠纷一案中，高东花诉中地公司进行过清算，并且达成了调解协议书，本案不应重复进行起诉。五、2018年驻马店市中级人民法院在审理申请执行人执行异议之诉案件时拍摄的案涉房屋的照片四张，用于证明长城公司将案涉房屋的交付给原告后，原告进行了装修，原告正在装修时案涉房屋被驻马店市中级法院查封和驿城区法院查封。二被告质证称，对照片的真实性和证明目的有异议，案涉房屋是毛坯房，没有装修。诉讼中，被告杨忠理提交了：一、中地公司制作的中地公司归还原告刘海泳、案外人吴松申借款明细表2份及相应的转账凭证36份，转账凭证中9份为原件，其余为复印件，原件合计748.82万元，用于证明原告起诉的购房款是借款，借款本金为2238.7万元，被告杨忠理已经偿还了本息3356.8712万元。原告质证称，对证据的真实性有异议。1、大部分转账凭证均为复印件，依法不应采信；2、与本案无关，被告提交的表格名称是中地公司与原告、吴松申之间借贷的明细表，而本案审理的是原告与长城公司签订的房屋买卖合同，原告请求返还的是杨忠理代表长城公司收取的购房款；3、被告杨忠理提交的证据复印件及部分原件在高东花诉中地公司的借贷纠纷案件中已对这些还款凭证进行过核算，被告重复提供，系无效证据。对其中9份转款凭证为原件的真实性无异议，但是原告没有收到该9笔款项，该证据是中地公司针对其借高东花借款的还款行为，与本案无关。被告长城公司无质证意见。二、被告杨忠理申请调取的高东花诉中地公司民间借贷纠纷{（2015）驻民一初字第0012号}一案的卷宗资料，用于证明在该案中只有一个高东花出具的收据，在该案中所有的转款凭证和本案的转款凭证的形式是一样的，没有一笔是高东花转款，在该卷中37页明细表中显示归还玖融公司高东花借款本息2123.65万元。该证据还证明了在调解时是高东花、吴松申、玖融公司所有的借款，在调解书第一条载明截止2015年10月中地公司欠高东花本金2500万元利息680万元，说明截止调解当日双方进行结算，双方调解后不再有任何纠纷，也说明本案系重复起诉。原告质证称，对证据的真实性无异议，但高东花和中地公司的民间借贷纠纷案件与本案当事人不同、诉讼请求不同、事实和证据没任何关联和交叉完全不符合重复诉讼，被告的证明目的不能成立。被告长城公司质证称，对证据的真实性无异议。三、中地公司与玖融公司、刘海泳、高东花从2012年8月22日-2014年8月11日，双方所有往来的账目统计表及凭证，用以证明中地公司共计借玖融公司、刘海泳、高东花4532.2万元，已偿还4095.12万元，再加上高东花调解书中认可偿还玖融公司、刘海泳、高东花的2500万元及利息680万元，以上证据综合说明原告系重复起诉。原告质证称，对证据的真实性有异议，转款凭证均为复印件，明细表系被告自己制作，其内容均显示是中地公司和高东花之间民间借贷的资金往来，与本案没事丝毫的关联性。本案中，原告已提交了商品房买卖合同、长城公司的收据、转款凭证等证据，形成完整的证据链条，证明原告和长城公司建立了房屋买卖合同关系，且原告提交的所有转账凭证和被告提供的证据之间没有任何重复交叉，因此被告提交的证据不应采信，被告的证明目的也不能成立。被告长城公司对证据的真实性无异议。诉讼中，本院为案外人吴松申制作了调查笔录一份，吴松申述称其与刘海泳系合作关系，2013年4月2日其向杨忠理转款400万元、2013年8月2日其向杨忠理转款1000万元均是受原告委托转款，钱是刘海泳的，就该1400万元吴松申不向杨忠理主张任何权利。原告质证称，对调查笔录的真实性无异议。被告长城公司质证称，对其真实性不予质证,吴松申的转款行为是原告与被告杨忠理之间的事，与长城公司无关。被告杨忠理质证称，对真实性无异议，但是内容不属实，1400万元是玖融公司转的款，与原告无关，玖融公司及刘海泳已经被西园派出所立案侦查，该案件应当移交西园派出所处理。根据当事人的陈述和质辩意见，本院对双方当事人有争议的相关证据认定如下：1、二被告对原告提交的房屋买卖合同、购房收据、转款凭证的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告杨忠理认可收到2050万元，但其认为该款是借款，不是购房款。2、二被告对原告提交的案涉房屋的物业交割协议、装修公约、水电费单据真实性无异议，本院予以采信。3、二被告对原告提交的（2016）豫17执异5号执行裁定书、（2016）豫17民初53号民事裁定书、（2017）豫民终32号民事裁定书、（2017）豫17民初135号民事判决书、（2019）豫民终77号民事判决书的真实性无异议，本院予以采信。4、二被告对原告提交的中地公司、杨忠理在另案诉讼中的授权委托书以及张景亚、夏顺利提交的代理词的真实性无异议，本院予以采信。5、原告对被告杨忠理提交的中地公司制作的中地公司归还原告刘海泳、案外人吴松申借款明细表2份及相应的转账凭证36份的真实性有异议，转账凭证中有复印件27份，本院不予采信。9份转账凭证已在高东花诉中地公司民间借贷（2015）驻民一初字第0012号案件中使用，且与本案购房款的转账凭证不重复，不能在本案中冲抵，本院不予采信。6、原告对被告杨忠理提交的（2015）驻民一初字第0012号高东花案件转账凭证、借条等证据的真实性无异议，但上述转款与本案原告提交的购房款转款凭证没有重复，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告为购买案涉房屋经营喜鹊愉家旅馆分别于2013年4月2日向被告杨忠理转账支付80万元，于2013年4月2日通过吴松申向被告杨忠理转账支付400万元，于2013年4月16日向被告杨忠理转账支付350万元，于2013年4月19日向被告杨忠理转账支付200万元，于2013年8月2日通过吴松申向被告杨忠理转账支付1000万元，以上五笔共计2030万元。被告长城公司分别于2013年4月19日向原告出具1050万元的购房收据一份，于2013年8月2日向原告出具1000万元的购房收据一份，于2013年8月3日向原告出具500万元的收据一份，上述三张收据共计2550万元。被告杨忠理认可实际收到了2050万元。二、①2013年8月3日,原告刘海泳与被告长城公司签订商品房买卖合同一份，合同约定了：出卖人长城公司，买受人刘海泳，出卖人以划拨方式取得位于驻××××西段的土地使用权，该地块土地面积为34218平方米，规划用途为住宅，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为万家花园。买受人所购买的商品房为万家花园第A1幢2单元1-2层，建筑层数地上12层，地下1层，该商品房建筑面积1344.34平方米。出卖人与买受人按按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方￥6000元，总金额806.604万元等条款。原告未能提交西侧钢骨架作价180360元的相关证据。②2013年8月3日,原告刘海泳与被告长城公司另签订商品房买卖合同一份，合同约定了：出卖人长城公司，买受人刘海泳，出卖人长城公司将其开发建设的万家花园第A1幢2单元3-12层出售给买受人刘海泳，出售的商品房建筑面积6162平方米，出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方￥2800元，总金额1725.36万元等条款。此后，原告与驻马店市安居物业有限公司陆续签订了装修公约、物业交割协议，原告开始酒店装修，并缴纳了水费、电费等费用。三、1、2015年11月6日，在郭晓丽诉中地公司民间借贷纠纷一案中，驻马店市中级人民法院查封了万家花园第A1栋第一单元和第二单元的负一层至十二层全部商品房。此后刘海泳向驻马店市中级人民法院提出执行异议，驻马店市中级人民法院认为其异议理由成立，作出（2016）豫17执异5号执行裁定书中止了对案涉房产的执行。2、针对案涉房屋，2016年4月27日，郭晓丽对刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司提起申请执行人执行异议之诉，在该案{（2016）豫17民初53号}一审审理中，杨忠理、中地公司的委托诉讼代理人张景亚律师（特别授权）提交的代理词中称“被告刘海泳所提供的房地产买卖合同、交款收据、转款凭据、物业交割、所交水电费收据等证据证明，其购买的是驻马店市驿城区长城房地产开发有限公司的第A1栋2单元的1-12层的房地产。并且证据显示，该房地产在2014年1月1日已经交付。因此，贵院作出的2016豫17执异5号执行裁定书是正确的……有关原告诉称的杨忠理和刘海泳之间的民间借贷与本案的买卖关系无关，且该笔借款杨忠理已还清本息。”驻马店市中级人民法院作出（2016）豫17民初53号民事裁定书驳回了郭晓丽的起诉。3、郭晓丽不服上诉至河南省高级人民法院。2017年7月29日，河南省高级人民法院作出（2017）豫民终32号民事裁定，裁定撤销了驻马店市中级人民法院（2016）豫17民初53号民事裁定,指令驻马店市中级人民法院审理。4、2017年，在郭晓丽诉刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司申请执行人执行异议之诉一案{（2017）豫17民初135号}指令中院审理后的一审的审理中，杨忠理、中地公司的委托诉讼代理人夏顺利（特别授权）在代理词中再次述称“被告刘海泳所提供的房地产买卖合同、交款收据、转款凭据、物业交割、所交水电费收据等证据证明真实性无异议，其购买的是驻马店市驿城区长城房地产开发有限公司的第A1栋2单元的1-12层的房地产。并且，该房地产在2014年1月1日已经交付给刘海泳使用。因此，贵院作出的（2016）豫17执异5号执行裁定书是正确的。有关原告诉称的杨忠理和刘海泳之间的民间借贷与本案的买卖关系无关，且该笔借款杨忠理已还清本息。驻马店市中地公司与高东花的民间借贷与刘海泳的民间借贷及房屋买卖无关联性。”2018年11月16日，驻马店市中级人民法院作出了（2017）豫17民初135号民事判决书，判决驳回郭晓丽的诉讼请求。5、郭晓丽不服，向河南省高级人民法院提起上诉。2019年6月18日河南省高级人民法院作出（2019）豫民终77号民事判决书，判决认定郭晓丽的上诉理由成立，准许执行长城公司开发的万家花园第A-1栋第2单元1-12层房屋。该份判决中载明：①“‘万家花园’项目的土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均显示以长城公司名义申办。长城公司与中地公司均称争议楼房为杨忠理借用长城公司的资质进行开发，双方属挂靠关系，楼房的所有权应属杨忠理个人。杨忠理称争议楼房不是其个人财产，属于长城公司所有。原告郭晓丽提供该院执行局询问长城公司总经理王各明的一份笔录，该笔录显示长城公司未参与万家花园投资，实际是杨忠理个人投资，万家花园的收益、处分都归杨忠理。郭晓丽另提供杨忠理与长城公司于2007年8月28日的协议书复印件一份，该协议书内容显示杨忠理接收万家花园经济适用房项目、产权、资产归杨忠理。以上证明能够证明‘万家花园’系杨忠理借用长城公司的资质进行开发，事实上的所有权应属杨忠理所有。……关于争议房屋的产权问题，长城公司明确表示杨忠理、中地公司借用其公司资质进行‘万家花园’项目开发，其公司没有投资、收益归杨忠理，中地公司也明确表达‘万家花园’项目资产属杨忠理所有，杨忠理虽否认归其所有，称房屋归长城公司所有，但不能提供相反证据予以证明。郭晓丽提供的证据能够证明‘万家花园’项目实际由杨忠理开发，对争议房屋产权归杨忠理的事实应予认定。”②“刘海泳在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房及经济适用房书面买卖合同。本案中，现有证据已证实案涉‘万家花园’北区A1栋2单元3-12层房屋系经济适用房，经济适用房的售价远低于市场价，具有住房困难群体居住保障的功能。政府对经济适用住房实行预售许可制度，购买经济适用住房必须按照政府规定的条件和程序办理，购买户需到房管局申请，经审查通过后，房管局向购买户发放《准购证》，购买户依据《准购证》购买该经济适用房。凡未取得《准购证》的购房对象，市住房保障和房产管理部门一律不予认可。刘海泳就上述整栋单元住宅所签订的房屋买卖合同并不符合上述关于经济适用房房屋买卖的要求，并不是合法有效的经济适用房房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项关于商品房预售，规定‘向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明’。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’。本案中,案涉‘万家花园’北区A1幢楼,未办理竣工手续,也未办理初始登记,长城公司至今未取得商品房预售许可证明,原告刘海泳与被告长城公司签订的房屋买卖合同不符合上述法律的相关规定,亦非合法有效的书面买卖合同”。因此，原告已经不能实际取得案涉房屋，原告提起本案请求返还购房款的诉讼。四、被告杨忠理提交的2012年8月19日刘海泳的1700万元借条已经在高东花诉中地公司民间借贷纠纷中作为证据提交，在高东花案件中杨忠理亦提交了该笔借款的相关转款凭证及还款清单，均早于本案原告提交的5份转款凭证的转款时间。五、在高东花诉中地公司民间借贷纠纷一案中，高东花诉请33129600元，提供了2012年8月至2013年8月共8份银行凭证，共计金额2482.2万元。高东花提供中地公司向刘海泳出具的1700万元的借条、向郭艳霞出具700万元的借条，并提供刘海泳向杨忠理转款1100万元的银行凭证。2015年12月8日高东花与中地公司达成调解协议，中地公司支付借款本金2500万元，利息680万元。本案中，刘海泳提供了2013年4月2日至8月3日期间向杨忠理支付2050万元的银行凭证，该银行凭证在高东花诉中地公司民间借贷纠纷一案中未显示，杨忠理提供的9份转账凭证均已在高东花诉中地公司一案中使用，不能在本案中冲抵本息。本院认为，关于被告杨忠理提出被告长城公司给原告出具的商品房买卖合同及收据是玖融公司、高东花、吴松申、刘海泳、郭艳霞与中地公司、杨忠理民间借贷关系的担保，且该借款已经偿还的辩解。2016年3月刘海泳针对案涉房屋的查封提出执行异议，此后，案外人郭晓丽又因案涉房屋对刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司提出了申请执行人异议之诉，申请执行人执行异议之诉一案自2016年3月开始到2019年6月结束历经驻马店市中级人民法院、河南省高级人民法院两级法院四次审理，2019年6月刘海泳在申请执行人执行异议之诉中败诉后，案涉房屋被准许继续强制执行，在刘海泳已经不可能取得案涉房屋的情况下，刘海泳才向本院提起了本案确认商品房买卖合同无效并返还购房款的诉讼，因此，上述郭晓丽提出的申请执行人执行异议之诉的若干次诉讼活动与本案有着密切的关联关系。在郭晓丽诉刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司申请执行人执行异议之诉一案{（2016）豫17民初53号，（2017）豫17民初135号}的诉讼中，杨忠理、中地公司的委托诉讼代理人张景亚律师、委托书代理人夏顺利均是特别授权的委托诉讼代理人，二人均在向驻马店市中级人民法院提交的代理词中称刘海泳与长城公司之间的商品房买卖合同交款收据、转款凭据、物业交割、所交水电费收据等证据是真实的，足以证明刘海泳购买的是长城公司开发的万家花园第A1栋2单元的1-12层的房屋，案涉房屋在2014年1月1日已经交付。郭晓丽诉称的杨忠理和刘海泳之间的民间借贷与案涉的商品房买卖合同关系无关，且杨忠理已将刘海泳的借款还清本息，与中地公司与高东花之间的民间亦无关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第三条规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”；以及第五条规定“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”被告杨忠理的委托诉讼代理人张景亚、夏顺利在上述两次诉讼中的代理词对本案案涉商品房买卖合同发表的意见应视为被告杨忠理的自认；在本院对杨忠理进行询问时，杨忠理述称其在上述两次诉讼中没有出庭，其本人不同意两位委托诉讼代理人的意见，但是杨忠理一直未向审理的法院书面提出不同意见。综上，杨忠理的委托诉讼代理人在上述两次诉讼中提交的代理词构成了杨忠理对案涉商品房买卖合同关系的自认，杨忠理在本案审理中提出长城公司与刘海泳之间不存在房屋买卖合同关系，而是刘海泳与杨忠理、中地公司之间的民间借贷关系的意见与其在另案关联诉讼中的自认相互矛盾，被告杨忠理提交的证据不足以反驳其已经自认的事实，故被告杨忠理的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。关于原告提出案涉商品房买卖合同被河南省高级法院认定为无效的主张。在郭晓丽诉刘海泳、杨忠理、中地公司、长城公司申请执行人执行异议之诉一案的民事判决书{（2019）豫民终77号}中已经明确认定：“刘海泳在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房及经济适用房书面买卖合同。本案中，现有证据已证实案涉‘万家花园’北区A1栋2单元3-12层房屋系经济适用房，经济适用房的售价远低于市场价，具有住房困难群体居住保障的功能。政府对经济适用住房实行预售许可制度，购买经济适用住房必须按照政府规定的条件和程序办理，购买户需到房管局申请，经审查通过后，房管局向购买户发放《准购证》，购买户依据《准购证》购买该经济适用房。凡未取得《准购证》的购房对象，市住房保障和房产管理部门一律不予认可。刘海泳就上述整栋单元住宅所签订的房屋买卖合同并不符合上述关于经济适用房房屋买卖的要求，并不是合法有效的经济适用房房屋买卖合同。本案中,案涉‘万家花园’北区A1幢楼,未办理竣工手续,也未办理初始登记,长城公司至今未取得商品房预售许可证明,刘海泳与长城公司签订的房屋买卖合同不符合法律关于商品房预售需取得商品房预售许可证明的强制性规定,亦非合法有效的书面买卖合同。”（2019）豫民终77号民事判决书是生效的法律文书，已经明确确认案涉商品房买卖合同系无效合同，因此，原告据此主张案涉商品房买卖合同无效，事实依据充分，本院予以采纳。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉商品房买卖合同已经被确认为无效合同，原告请求被告长城公司返还已付购房款806.604万元并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。原告请求数额超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于案涉购房款的数额。原告持购房收据主张其向被告杨忠理支付了万家花园A1号楼2单元1-12层的购房款共计2550万元，但原告提交的五份转账凭证的总数额是2030万元，不是2550万元，被告杨忠理认可收到了2050万元，两者相差500万元，原告未能对其是如何支付的差额部分500万元提交相关证据加以证明，因案涉购房款资金数额巨大，且被告杨忠理对其收到另500万元不予认可，原告应充分证明其购房款的支付状况，原告未能提交相关证据证明其支付差额部分的相关证据，应承担举证不能的法律后果，因此，原告主张其已经支付的购房款为2550万元，事实依据不充分，本院不予采纳，原告已经支付的全部购房款的数额应以五份转账凭证和被告杨忠理认可的2050万元为准。因本案案涉房屋的购房款与本院同时审理的原告购买的A1号楼2单元3-12层商品房一案的购房款是混合支付，购房款与两份商品房买卖合同不是一一对应的关系，无法从数字上区分是哪一份商品房买卖合同的购房款未足额支付，因此在本案中本院认定案涉商品房买卖合同的购房款806.604万元已经足额支付，原告未支付的差额部分购房款在另案A1号楼2单元3-12层商品房返还购房款的诉讼中予以扣减。关于利息损失。应自原告支付最后一笔购房款的2013年8月3日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；自2019年8月20日起计至购房款退还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。关于原告请求被告杨忠理返还购房款及赔偿利息损失的主张。河南省高级人民法院（2019）豫民终77号民事判决书中认定：案涉房屋所在的万家花园北区项目实际由杨忠理以长城公司名义开发。经审查，案涉购房款也均是直接转入了被告杨忠理的银行账户，所以被告杨忠理作为接收并使用案涉购房款的实际行为人应与被告长城公司共同承担返还购房款及赔偿利息损失的责任，原告的该项主张，于法有据，本院予以支持。关于被告杨忠理提出案涉购房款是其与刘海泳之间的1700万元借款且已经偿还完毕的辩解。首先，被告杨忠理提交的杨忠理、中地公司向刘海泳借款1700万元的借条的落款日期是2012年8月19日，而且借条中载明“其中现金306.5万元，转账1393.5万”，该1393.5万元的转账有相应的银行转账凭证相互印证，与案涉购房款的五份转账凭证不重复。其次，在被告杨忠理提交的“中地置业公司归还刘海泳、吴松申1700元本利明细表”中显示中地公司自2012年12月28日就已经向刘海泳开始归还1700万元借款的利息，而本案原告提交的五份购房款转账凭证的转账时间是2013年4月2日-2013年8月2日期间，1700万元借条的出具时间和利息偿还时间均早于刘海泳开始转账支付本案购房款，故案涉购房款与1700万元的借款之间无关联关系，被告杨忠理的该项辩解，无事实依据，本院不予支持。同理，关于被告杨忠理提出案涉购房款是其与吴松申之间借款的辩解。被告杨忠理提交了其与吴松申之间大量的资金往来，但杨忠理未能明确指出其中哪些与本案购房款有关联性，在被告杨忠理提交的“中地公司归还刘海泳、吴松申借款本利明细表”中，有部分偿还借款利息时间亦早于案涉购房款的转账时间，因此，被告杨忠理的该项辩解，亦无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告驻马店市驿城区长城房地产开发公司、被告杨忠理于本判决生效后十日内向原告刘海泳返还购房款806.604万元及利息损失（以806.604万元为基数，自2013年8月3日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；自2019年8月20日起计至购房款返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。驳回原告刘海泳的其他诉讼请求。如二被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费69520元，由原告刘海泳负担1260元，由被告被告驻马店市驿城区长城房地产开发公司、被告杨忠理负担68260元。财产保全费5000元，由被告驻马店市驿城区长城房地产开发公司、被告杨忠理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  程仙芳人民陪审员  藏 红二〇二〇年六月二十三日书 记 员  郑 乐