广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6670号原告（反诉被告）：刘德良，男，汉族，1952年8月19日出生，身份证住址广东省揭西县，原告（反诉被告）：刘海洋，男，汉族，1976年8月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区，两原告共同委托代理人：谭新亮，广东怀明律师事务所律师。两原告共同委托代理人：吴耀华，广东怀明律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹汉标，男，汉族，1967年6月18日出生，身份证住址广东省紫金县，委托代理人：温楚威，广东万哲律师事务所律师。原告刘德良、原告刘海洋与被告邹汉标房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付原告房屋租金12600元、水电费10398.30元、非法占用使用费15120元，以上合计38118.30元及逾期利息（逾期利息以38118.30元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年12月18日支付至款项清偿之日止）；2、被告将其家具等物品限期搬离仓库，并支付原告的经济损失2000元（按每月1000元，自2019年1月1日起，暂计算至2019年2月28日，直至被告将物品搬离仓库之日止）；3、被告支付原告将被告的家具等物品搬离租赁房屋的搬迁三次费用合计14600元；4、被告支付原告拆除房屋外排油烟管道费用合计3000元；5、被告支付原告维权所支付的律师费用5000元；6、诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1、两原告返还被告押金32000元；2、两原告赔偿被告损失（暂计15万元）。本院受理后依法适用普通程序，由审判员逯晓枫、人民陪审员陈晓庆、人民陪审员丁永强组成合议庭，审判员逯晓枫担任审判长，公开开庭进行了审理。原告刘海洋及两原告共同委托代理人谭新亮、吴耀华，被告邹汉标委托代理人温楚威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2008年11月11日，原告刘海洋作为出租人即甲方与被告作为承租人即乙方签订《租店协议书》一份，约定原告刘海洋将“深圳市龙华区大浪三合华侨新村B区30××二间建筑面积120平方米，阁楼不另计款”出租给被告作为酒楼使用，每月租金7200元，从2008年12月11日起计租，租期三年，被告应当交付两个月押金，同时约定了其他条款。2013年11月30日，原告刘德良作为出租人即甲方与被告作为承租人即乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告刘德良将“深圳市龙华区大浪三合华侨新村B区30号楼第一、二层”出租给被告作为餐馆使用，合同期限为2013年12月1日至2018年11月30日，每月租金合计16000元，被告应当缴纳押金32000元，同时约定了其他条款。上述合同签订后，被告向原告刘德良缴纳租赁押金32000元，原告刘德良将涉案房屋交由被告使用。2017年5月，被告将涉案房屋的二楼返还原告刘德良，双方确认涉案房屋一楼租金为每月12600元。庭审中双方确认，被告自2018年11月1日起未支付涉案房屋租金。原告刘德良主张于2018年10月书面通知被告涉案房屋租赁合同期满后不再续租，合同期满后被告并未搬离；主张于2018年12月2日及12月9日两次书面通知被告要求搬离，被告拒不搬离。庭审中，被告确认收到原告2018年11月28日的搬离通知。原告提供的视频显示，2018年12月18日，原告在社区工作站等人员见证下，将被告放置于涉案房屋内的物品搬离，要求被告取回其物品，被告予以拒绝。之后，原告将被告上述物品放置于三合华侨物业公司仓库，并支付每月租金1000元，目前上述涉案物品仍放置于该仓库。原告要求被告支付自2018年11月租金12600元以及非法占有使用费15120元、2018年10月1日至搬离之日的水电费10398.30元，并要求被告支付上述费用的逾期利息。被告对原告上述主张不予认可，主张其已支付2018年11月1日起之前的水电费，对原告主张的水电费的金额亦不予认可。原告要求被告支付原告搬离被告涉案物品的搬迁费用14600元，被告不予认可。原告要求被告将其涉案物品搬离现放置的仓库，并支付2019年1月1日起的每月1000元的仓库使用费用。被告不予认可。原告要求被告支付原告拆除涉案房屋外排油烟管道费用3000元，以及律师费5000元。被告不予认可。被告要求原告退还押金32000元；被告主张原告擅自搬动其放置于涉案房屋内的物品，造成物品损失，要求原告赔偿物品损失暂计15万元。以上事实，有《租店协议书》、《房屋租赁合同书》、租金欠款明细、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市宝安区大浪街道三合社区居民委员会证明、宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、村镇住宅建筑许可证、宝安县建设项目报建表、中华人民共和国建筑用地规划许可证、书面通知及现场照片、视频、微信聊天记录、短信记录、水电表抄表记录、房屋租赁合同（铁皮屋）、收款收据、拆除管道费用报价单、收条、网站信息、损失估价责任书等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，原告刘德良与被告签署《房屋租赁合同书》，约定原告刘德良将“深圳市龙华区大浪三合华侨新村B区30号楼第一、二层”出租给被告使用，双方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告刘德良与被告签订的《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，原告刘德良已于2018年12月18日收回涉案房屋，故原告刘德良应当向被告退还收取的押金32000元。涉案《房屋租赁合同书》的签订双方当事人为原告刘德良及被告，故该两方为本案合同当事人，依法应当向对方履行相应义务。虽然涉案房屋租赁合同为无效合同，但被告实际使用了涉案房产，故其应向原告刘德良支付实际使用期间的房屋占有使用费等费用，房屋占有使用费等可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算。因此，被告应当向原告支付拖欠的2018年11月1日至12月18日期间房屋占有使用费19916.13元（12600元+12600元÷31天×18天）。被告主张其已缴纳2018年11月1日之前的水电费，但未能提供相应收据等予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。根据本案实际情况，原告刘德良主张的水电费的金额未超出合理范畴，本院予以采信。被告应当向原告刘德良支付水电费10398.3元。由于涉案房屋租赁合同为无效合同，故原告刘德良主张被告支付上述费用的逾期利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，被告在收到原告关于涉案房屋租赁合同到期后不再续约的通知后，未能及时搬离涉案房屋；被告在原告组织相关人员搬离被告放置于涉案房屋内物品时，亦未能及时取回涉案物品，表明其对涉案物品的处置持放任态度，其要求原告赔偿物品损失，缺乏事实依据，本院不予支持。原告将涉案物品搬离并放置于仓库，并无不当。原告提供的证据可以证明其关于搬迁费用及仓库费用的主张，故，被告应当及时取回涉案物品，并支付2019年1月1日起的每月1000元的仓库费用以及搬迁费用14600元。原告刘德良主张被告支付拆除房屋外排油烟管道费用，该费用尚未实际发生，本院不予支持。原告刘德良要求被告支付律师费5000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘德良与被告邹汉标于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、原告刘德良应当于本判决生效之日起十日内向被告邹汉标退还收取的押金32000元；三、被告邹汉标应当于本判决生效之日起十日内向原告刘德良支付2018年11月1日至12月18日期间房屋占有使用费19916.13元；四、被告邹汉标应当于本判决生效之日起十日内向原告刘德良支付水电费10398.3元；五、被告邹汉标应当于本判决生效之日起十日内向原告刘德良支付搬迁费用14600元；六、被告邹汉标应当于本判决生效之日起十日内将涉案物品从深圳市三合华侨新村物业管理股份有限公司位于深圳市龙华区大浪街道三合华侨新村二区122号的仓库搬离；七、被告邹汉标应当于本判决生效之日起十日内向原告刘德良支付仓库费用（每月1000元，自2019年1月1日起计至物品实际搬离之日止）；八、驳回原告刘德良的其他诉讼请求；九、驳回原告刘海洋的全部诉讼请求；十、驳回被告邹汉标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1368元原告刘德良已预缴，由原告刘德良承担345元、被告承担1023元；反诉受理费1970元被告已预缴，由原告刘德良承担346元、被告承担1624元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 逯  晓  枫人民陪审员 陈  晓  庆人民陪审员 丁  永  强二〇二〇年六月二十九日书 记 员 邬真桢（兼）书 记 员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。