上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8008号原告(反诉被告)：上海文靖餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：齐文靖，总经理。委托诉讼代理人：郑天生，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海泾龙企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。原告上海文靖餐饮管理有限公司(以下简称文靖公司)与被告上海泾龙企业管理有限公司(以下简称泾龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序。被告泾龙公司于2019年3月26日提起反诉，本院予以受理。由于本案案情复杂，本院于2019年6月15日转为普通程序并于2019年12月30日、2020年1月6日就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)文靖公司的委托诉讼代理人郑天生，被告(反诉原告)泾龙公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文靖公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁合同》自2018年9月25日起解除；2.判令泾龙公司向文靖公司赔偿经济损失人民币4,521,641元(以下币种相同);3.判令泾龙公司向文靖公司退还履约保证金240,775.96元；4.判令泾龙公司向文靖公司退还预付租金264,114.72元；5.判令泾龙公司向文靖公司退还质量保证金10,000元；6.判令泾龙公司向文靖公司退还装修管理费17,262.40元；7.诉讼费由泾龙公司承担。庭审中，文靖公司变更诉请2为：判令泾龙公司向文靖公司赔偿经济损失2,895,315.25元。事实和理由：2017年3月8日,双方签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》,约定由文靖公司向泾龙公司承租泾龙公司位于上海市闵行区剑川路XXX弄30幢2号101、102、103、104室房屋,仅作为经营中餐品牌“徽州大院”餐饮一正餐一中式一徽菜之用。场地面积863.12平方米。签约后,文靖公司依据合同约定向泾龙公司缴纳了“合同履约保证金”240,775.96元、“预付租金”264,114.72元、“质量保证金”10,000元，并于2017年3月10日正式聘请专业施工队伍进场开始房屋装修施工。因合同约定文靖公司经营的是中餐品牌“徽州大院”餐饮-正餐-中式-徽菜之用”,故装修风格是纯徽派建筑风格,所用木材均为纯实木,且装修成本较高。2017年5月28日装修竣工验收并交付使用。2017年5月30日开始试营业。在试营业期间,文靖公司被上海市闵行区环境保护局告知，该承租房屋原来的规划用途是百货商场而非餐饮,因开发商中途擅自改变了规划使用用途,餐饮类“大环评”手续尚未办理,所以不得开业经营餐饮。为此,文靖公司及时找到泾龙公司负责人将此情况作了口头汇报，泾龙公司人员当场回复说会尽快办好“大环评”手续，后文靖公司继续试营业。然直到2018年4月泾龙公司仍未能办好“大环评”手续，文靖公司为避免口说无凭遂于2018年4月5日正式向泾龙公司发出书面的《工作联络函》并催促尽快办理“大环评”手续。泾龙公司收到函件后转交给了房屋开发商上海宝龙精骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙精骏公司)。2018年4月9日宝龙精骏公司以书面《工作联系函》回复泾龙公司：正在办理该房屋环评调整手续,并要求文靖公司给予配合,加装一套“油烟净化、异味处理以及在线监测装置”。文靖公司遂于2018年4月16日花费9,000元加装了一套“油烟净化、异味处理以及在线监测装置”。2018年4月24日,文靖公司再次委托律师发出《律师函》,要求泾龙公司在2018年5月8日前办妥“大环评”手续，无果。直至2018年8月1日,上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称宝龙地产公司)的工作人员通过微信向文靖公司发出《关于解除合约的告知函》：由于无法办理环评手续和餐饮服务许可证,已不再适合继续经营,准备解除租赁合约,并表示同意按照合同的违约责任赔偿文靖公司相应损失。后文靖公司考虑到自身投入等诸多因素,曾多次找到泾龙公司希望可以找开发商宝龙地产公司寻求解决方法。2018年9月4日,在宝龙地产公司的主持、参与下,双方再次就“关于吴泾宝龙广场S4#楼(徽州大院)环评手续”问题进行开会商讨。泾龙公司再次承诺争取在2018年11月底之前办好该房屋的大环评手续。2018年9月19日上海市闵行区环境保护局再次亲临现场突击检查,当场开具《闵行区环境保护局信访件调处单》,要求文靖公司从即日起停业整改,办理环保等相关手续后再营业。文靖公司经营的“徽州大院”饭店最终于2018年9月25日中午被泾龙公司强行锁门并彻底关闭歇业。文靖公司为维护自身利益，依据合同约定的相关条款、实际损失以及庭审中作出的相关审价报告结论提出诸项诉请，望判如所请。泾龙公司辩称如下：首先其不同意诉请1，2018年9月25日文靖公司停业后，根据合同约定停业满30天其就可以行使合同解除权，但是文靖公司合同解除权享有后并没有行使。直至2018年12月泾龙公司办理相应大环评的手续时通知文靖公司予以配合，文靖公司的工作人员武爱华(系文靖公司法定代表人齐文靖的母亲)还表示会准备材料。最终于2018年12月24日取得大环评的施工许可证，并于2019年3月29日通过了环评验收。而泾龙公司获得大环评施工许可证后，文靖公司并没有积极的配合而是到法院起诉，导致泾龙公司就没有及时向相关政府部门申请验收。综上其认为文靖公司不享有合同解除权，对于合同解除日亦不予认可。另，泾龙公司表示所谓解除回函其并没有收到。若法院最终认定合同解除，其认为解除后果损失的主要责任应由文靖公司来承担。因为在合同签订时，文靖公司是明知商铺是没有餐饮环评的，而其既然将要从事餐饮经营理应更清楚相应的环评要求，所以文靖公司应当尽更为谨慎义务。而当合同履行期间出现环评瑕疵导致文靖公司停业后，泾龙公司也一直在积极履行办理环评的义务，且双方一直在积极沟通合同继续履行事宜。直至2018年12月24日泾龙公司取得了相应的建设许可证，直至2019年3月29日通过了环评验收，至2019年4月1日讼争商铺已具备办理餐饮的条件。而文靖餐饮直至此时要解除合同，其应承担损失的主要责任。至于解除后果的处理，泾龙公司对于履约保证金同意退还。对于预付租金则不同意退还，所谓的预付租金是文靖公司在经营期间应正常支付给泾龙公司的，泾龙公司确认文靖公司已支付完毕2018年3月31日的所有租金以及2018年4月的部分租金19,879.6元。另，泾龙公司认为双方合同签订之后，其便向文靖公司交付了租赁场所，但文靖公司自2018年4月1日起开始拖欠租金，并自2018年9月起未再支付物业费。泾龙公司认为文靖公司拒不支付租金的行为已经构成违约。综上，泾龙公司提出反诉并主张：1.判令文靖公司向泾龙公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金493,676.8元；2.要求文靖公司赔偿泾龙公司从2018年9月26日起至2019年3月31日止的租金损失380,031.74元(按照租金标准乘以70%计算)；3.判令文靖公司向泾龙公司支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业费93,216.96元。泾龙公司另表示对于2019年4月1日起的租金、物业费损失其将另案主张。针对泾龙公司的反诉诉请，文靖公司辩称如下：其认为大量证据均可证明系争房屋在2019年4月1日前在法律上是不允许开设餐饮店的，泾龙公司将存在根本性瑕疵的房屋租赁给文靖公司从事餐饮经营，导致文靖公司从合同约定的开张日起到2018年9月25日期间均无法合法从事餐饮营业项目。泾龙公司的违约行为致使合同目的无法实现，并最终导致解除合同。文靖公司认为泾龙公司不应仅考虑收取租金的权利而不承担提供合法经营用房的义务，故对于反诉诉请1文靖公司表示并无事实依据，不予认可。另，文靖公司认为其在2018年9月25日被迫退租后，未再产生水费、电费、垃圾费用，故也不存在物业管理费用的问题，故认为反诉诉请2、3均缺乏事实以及合同依据。故其不同意泾龙公司所有反诉诉请，请求法院全部驳回。本院经审理认定事实如下：2015年7月11日，讼争项目委托上海环境节能工程有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》(以下简称《报告表》)中明确主体工程中涉及S2～S6#商业楼为2F结构，S2～S4#全部商铺预留开设餐饮条件，S4#1F设有1座配电房，S5#、S6#楼设置一般零售业(无餐饮)。该《报告表》于2015年8月通过环评审批。2017年3月8日，泾龙公司作为出租方(甲方)与文靖公司的法定代表人齐文靖作为承租方(乙方)就上海市闵行区剑川路XXX号吴泾宝龙城市广场街区(期)30幢2号楼第1+2层编号为101、102、103、104的商铺签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》。合同第1.5条约定乙方承诺承租租赁场所仅作为经营中餐。合同第2.1条约定该商业街由泾龙公司进行统一的商业物业管理服务，甲方可根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。合同第13.1条约定，本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同解除前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。合同第14.3条第3款约定，因甲方原因导致乙方营业执照在开业后60日内仍未办理完成影响乙方经营的，视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止。合同第14.4条约定，如有第14.3条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、预付租金、预付综合物业服务费等费用，甲方并应按第14.5条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。合同第14.6条约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。合同另约定其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、盖章。2017年3月10日，双方对讼争商铺进行交接验收。合同签订后，文靖公司向泾龙公司支付履约保证金240,775.96元、质量保证金10,000元。2017年4月6日，案外人宝龙精骏公司作为发包人与案外人上海莲森公司作为承包人就吴泾项目零星改造工程签订《建设工程施工合同》。双方会同监理公司于2017年5月17日完成S4楼新增2套镀锌铁皮排油烟管工程的完工验收。2017年4月11日，上海市闵行区环境保护局出具《上海市闵行区环境保护局关于新建吴泾镇363街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收的审批意见》(以下简称《审批意见》)。该《审批意见》表示新建吴泾镇363街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收合格，该项目为新建集商业、办公、文化于一体的商办综合区(内设酒店餐饮服务)，共30幢建筑及配套设施、地下车库等。2018年1月，泾龙公司作为甲方与文靖公司作为乙方签订《餐厨垃圾清运协议》，双方约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止确认餐厨垃圾清运费收费标准为50元/桶，双方工作人员共同确认乙方每日的垃圾量，乙方按约向甲方支付餐厨垃圾清运费。乙方根据其经营业态，暂定每日的餐厨垃圾量为1.5桶。在本协议有效期内，乙方按其预估的餐厨垃圾量应按自然季度向甲方预付6,000元的餐厨垃圾清运费。协议另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2018年4月5日，文靖公司向泾龙公司发出《工作联络函》，大意为：泾龙公司出租的商铺大环评手续仅为百货类，导致其无法获得餐饮服务许可证，但自2017年7月8日试营业其长达9个月之间，虽文靖公司一再催促，但泾龙公司仍未办妥餐饮大环评手续，现特函告要求泾龙公司在3日内答复文靖公司该商铺是否可以办妥餐饮类大环评手续？需要多少时间？并告知泾龙公司，在其办妥大环评手续前将暂缓支付租金等费用。2018年4月9日，案外人宝龙精骏公司向泾龙公司发出《工作联系函》。该函件针对吴泾宝龙广场项目S4#楼(徽州大院)环评调整事宜作出说明，称首先资料已经递交环保部门，待环保部门查看现场、确认措施后方可取得环评调整的批复。其次按照相关文件及项目环评报告要求，S4#楼商户尚未完成相应设备安装导致环评调整手续无法进行现场查看，致使无法取得相应批复。最后要求泾龙公司与该商户(即文靖公司)明确规定，尽快完成设备安装，以便尽快取得环评调整的批复。2018年4月24日，文靖公司委托上海永盾律师事务所郑天生律师通过顺丰速运向泾龙公司以快递形式发出《律师函》，主要针对前述泾龙公司未完成餐饮类大环评手续致使《租赁合同》约定用途存在严重瑕疵事宜告知泾龙公司，其将自该日起拒付租金直至泾龙公司完成餐饮类大环评手续之日止且对此前已付租金亦保留索回权利。另表示要求泾龙公司于2018年5月8日之前完成餐饮类大环评手续，如逾期仍未能办妥，其将保留就相关损失进行索赔的权利。2018年9月19日，闵行区环境保护局发出《信访件调处单》(以下简称《调处单》)。该《调处单》的基本情况中陈述讼争商铺距离居民区约20米左右，有营业执照，已安装油烟净化装置，无环保手续。现场查看，饭店在经营过程中产生油烟影响周边居民，情况属实。并出具处理意见：1.立即停止油烟扰民的行为；2.办理环保等相关手续后再营业。整改日期为即日起。2018年9月25日，文靖公司向泾龙公司发出《关于2018年8月1日宝龙商业地产的回复函》。大意为其于2018年8月1日收到上海宝龙商业地产管理有限公司发给其的《关于解除合约的告知函》，后双方曾进行沟通。现鉴于闵行区保护局出具《调处单》，导致文靖公司只能暂停经营。为有效减少损失，文靖公司函告泾龙公司同意解除双方于2017年3月8日签订的《租赁合同》，其保留因泾龙公司未办妥环评手续造成文靖公司严重经济损失的索赔权，建议双方各派代表于2018年9月25日中午12时共同封闭“徽州大院”所有门窗，等待双方共同委托或者法院指定评估机构开展评估审计工作。2018年9月25日，双方均到场并对讼争商铺进行锁门。2019年11月7日，本案承办人至上海市闵行区吴泾镇人民政府环保科进行调查。该环保办主任金振华陈述，其听说在2017年4月宝龙精骏公司申请环评时对于涉讼的S4#楼承诺是不做餐饮的，所以出具的环评当时该楼也是不允许从事餐饮经营。后宝龙精骏公司又增加了烟道等设施后于进行了餐饮类环评的申请，并于2018年12月24日获得限额以下小型建设工程施工许可证，于2019年3月29日获竣工验收备案表，最终讼争商铺于2019年4月1日起符合环保开设餐饮项目条件。另查明，包括讼争商铺在内的上海市闵行区剑川路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、尚义路XXX弄XXX-XXX号的产权所有人系宝龙精骏公司。又查明，泾龙公司曾出具《商户装修收费单》，总计金额61,529.76元，其中装修管理费17,262.4元。该《商户装修收费单》上有齐文靖作为商户的签名。再查明，双方曾于2018年9月期间(自2018年9月4日起)就承租商铺争议解决方式通过微信往来形式(泾龙公司人员邱晓峰与文靖公司委托诉讼代理人郑天生之间)对《会议纪要》版本进行沟通、修改的相关协商，但双方最终对于协商结果未达成一致意见。2018年9月22日，郑天生曾起草《终止合同》后向邱晓峰发送，次日邱晓峰将更改后的《终止合同》发送给郑天生，但双方最终并未签署该《终止合同》。文靖公司在9月期间曾在讼争商铺门口书写《告示》，告知消费者因泾龙公司未能顺利办理相关环评手续至其不能合法经营，虽泾龙公司正积极办理手续，但由于办妥时间未定，故文靖公司自2018年9月24日起暂停营业并办理消费者的相关会员退会以及充值卡退还金额事宜。复查明，2018年11月21日至同年12月25日期间，邱晓峰与文靖公司法定代表人母亲武爱华通过微信就办理大环评的相关材料、是否继续经营等进行往来回复。武爱华要求其出示环评报告，邱晓峰表示当时还没有办好。2018年12月27日，邱晓峰向武爱华通过微信发出《关于恢复营业之催告函》。2019年1月9日当日，泾龙公司向文靖公司寄送《关于恢复营业之催告函》。再复查明，文靖公司合计向泾龙公司支付租金264,114.72元。对该金额泾龙公司予以认可，并认为文靖公司已经实际支付租金至2018年3月31日并支付了2018年4月部分租金19,879.6元。上述事实，由文靖公司提供的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》、装修完工后的现场照片一组、2018年4月5日文靖公司发给泾龙公司的《工作联络函》、2018年4月9日宝龙精骏公司发给泾龙公司的《工作联系函》、2018年4月24日文靖公司发给泾龙公司的《律师函》、邱晓峰与郑天生的微信聊天记录及往来《会议纪要》一组、《信访件调处单》一份、2018年9月25日锁门照片一组、《上海泾龙企业管理有限公司商户装修收费单》、文靖公司转款凭证4张，由泾龙公司提供的建设项目环境影响报告表、闵行区环保局审批意见、商铺租赁合同、产权证、交付确认书、吴泾项目零星改造工程施工合同、排油烟管工程完工验收单、原告餐厅告示照片、邱晓峰和武爱华于2018年11月21日至2018年12月25日期间的微信对话记录一组、限额以下小型建设工程施工许可证、关于恢复营业之催告函以及快递单等签收记录一组、2019年3月29日限额以下建设工程竣工验收备案表以及《情况说明》一份，由本院调查形成的调查笔录、材料一组及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于文靖公司提供的有争议证据：1.2018年8月1日宝龙地产公司发给文靖公司的《关于解除合约的告知函》及微信聊天记录一组，其旨在证明宝龙地产公司作为开发商明确通过微信告知文靖公司法定代表人齐文靖的母亲武爱华讼争房屋无法办理环评手续及餐饮服务许可证并明确向文靖公司提出解除租赁合约，且表示愿意承担违约赔偿责任；泾龙公司表示对于《关于解除合约的告知函》其不予认可，泾龙公司并未发出过该《告知函》。从微信中的告知函显示是宝龙地产公司发出的，但其上亦没有公司的盖章。对于微信聊天人员的身份，经核实该人员是宝龙地产公司的工作人员但该人员并没有获得宝龙地产公司的相应通知解除事宜的授权。另对于微信记录的真实性没有异议，但是从微信记录看也并非系解除合同的意思表示。2.2018年9月25日文靖公司发给泾龙公司的《关于2018年8月1日宝龙商业地产关于解除合同的告知函的回复函》，证明文靖公司正式书面告知泾龙公司同意解除2017年3月8日签订的租赁合同；泾龙公司表示不认可并称没有收到该《回复函》并认为文靖公司以该回复函作为合同解约的依据证据是不充分的。3.文靖公司为装修房屋签订的《建筑装饰设计与施工合同》、《工程量预算》、《还款承诺书》以及付款凭证，旨在证明文靖公司为装修讼争商铺实际花费装饰装修费3,850,000元，涵盖内容包括：设计、硬装、消防、空调采购及安装、厨房固定设备采购及安装、招牌、强电弱电监控等，庭审中其表示对该组证据中的收据其予以保留其余证据撤回，收据可以证明其实际支付3,899,641.2元且包含了160,000元的设计费。泾龙公司则认为文靖公司提供的费用表中并没有单列有装修设计费，其认为装修设计费的收据是文靖公司为诉讼才准备的相关证据，故对于设计收据本身真实性不认可，文靖公司亦未提供相应的正规发票或者可以对应的装修设计合同予以佐证。4.燃气安装的《委托合同》及《收费确认书》，旨在证明文靖公司安装燃气花费31,935元；泾龙公司对于《委托合同》的真实性认可，但是认为《收费确认书》的真实性无法确认，合同上的章不清晰，文靖公司应当去相关部门去开具相应的发票予以佐证，但文靖公司并未提供。5.文靖公司为安装“油烟检测系统”签订的《购销安装合同》及收款《发票》，旨在证明根据2018年4月9日宝龙精骏公司发给被告的《工作联系函》，其被要求额外安装一套“油烟检测系统”，后文靖公司为了积极配合泾龙公司办理大环评手续，加装了一套“油烟检测系统”并花费9,000元，以此证明文靖公司一直积极配合泾龙公司办理大环评手续；泾龙公司对于真实性认可，但认为文靖公司是为了经营需要才安装油烟检测系统，其认为油烟检测系统与大环评无关，所以即便发生油烟检测系统的相关费用也不应由泾龙公司负担，而烟道实际已经由泾龙公司完成安装。6.安装宽带初装费的《收费清单》及《发票》、《餐厨垃圾清运协议》及《发票》、《徽州大院装饰与绿化统计》清单、《零星采购》清单一组，旨在证明文靖公司安装宽带花费11,189.2元、为清运餐厨垃圾花费了3,600元，为了购买小装饰品及绿化花费了33,945元，为采购其他零星设备花费了33,272元，另证明泾龙公司还收取文靖公司“装修管理费”17,262.4元。泾龙公司对于宽带费用真实性认可，但是认为与本案无关，该宽带发票上载明的地址不能证明是实际安装宽带的地址；对于《餐厨垃圾清运协议》的真实性予以认可，但认为3,600元是由案外人公司收取的，该费用也不是垃圾清运的费用而是隔油池的费用。泾龙公司认为隔油池是文靖公司经营所需的设施，且该证据还能证明文靖公司在2018年7月期间是正常经营的，因为只有正常经营才会产生隔油池的垃圾；对于《徽州大院装饰与绿化统计》、《零星采购》等清单认为是文靖公司自行制作，其对真实性不予认可且上述物品是属于可移动物品，文靖公司是可以自行取回的。7.31位员工的《劳动合同》以及最后三个月的《工资表》、收据一组，旨在证明文靖公司为经营讼争商铺聘用和培训了31位员工，后为和平顺利解散31位员工合计支付遣散费124,000元；泾龙公司对该证据的形式真实性予以认可，但认为不能证明文靖公司的证明目的。从证据形式看文靖公司并没有提供员工缴纳社保的情况且补偿金的只是通过现金的方式支付，仅上述证据不能证明其遣散员工的费用的实际发生，且认为即便讼争合同没有解除，文靖公司也可能存在对于员工的经济补偿，所以所谓的遣散费也不应由泾龙公司承担。8.住宿租房损失(租房保证金)，旨在证明文靖公司为解决职工的住宿问题，另行租赁宿舍，后因提前解约造成了损失14,700元；泾龙公司则认为该证据系文靖公司自行制作，对真实性不予认可。9.2019年1月9日以及2019年1月12日《回复函》，旨在证明其于2018年9月25日文靖公司已经书面告知泾龙公司解除合同，2019年1月12日其再次告知泾龙公司合同已解除。泾龙公司认可该证据真实性认可，双方确存在沟通往来，但对于2019年1月12日回复函的文靖公司表述的内容有异议。10.郑天生与邱晓峰2018年9月22日、23日的微信聊天记录，旨在证明文靖公司曾在2018年9月22日将起草的《终止租赁合同协议》发给泾龙公司管理人员邱晓峰，且邱晓峰也于2018年9月23日将修改版《终止租赁合同协议书》发回给郑天生，双方共同确认2018年9月25日解除合同，虽然该两份合同没有盖章，但是初稿和修改版在第一条双方均同意在2018年9月25日解除租赁合同。该组证据更进一步证明文靖公司行使了合同解除权，虽然合同没有盖章确认，但是无法否认文靖公司单方向泾龙公司的管理人员邱晓峰发送解除合同的意思表示。泾龙公司则认为真实性合法性均没有异议，但是证明目的不予认可，且从聊天记录来看，邱晓峰一直在强调需要走内部审批，而泾龙公司并未确认终止协议的内容，所以实际双方也没有履行该协议。对上述争议证据，本院认定如下：1.该组微信记录的人员虽获得泾龙公司的确认，但仅凭该组微信记录中出现的《关于解除合约的告知函》上并无宝龙地产公司公章，故对于该组证据的证明目的不予认可；2.对于该《回复函》，文靖公司陈述系双方到现场锁门时向泾龙公司当面送达，但并无泾龙公司工作人员签收的相关证据，对该证明目的本院不予认可；3.对该组证据中文靖公司意图证明装修费用中包括160,000元的设计费的证明目的，本院认为并无明确表述或者相关设计合同可予以佐证，对该证明目的不予认可；4.真实性予以认可，但此系文靖公司为自身经营向燃气公司申请并支付相应的燃气费用，故对于其认为系实际损失的证明目的不予认可；5.三性予以认可；6.对于安装宽带初装费的《收费清单》及《发票》、《餐厨垃圾清运协议》及《发票》的真实性予以认可，但对于《收费清单》及《发票》系文靖公司实际损失的证明目的不予认可。另《餐厨垃圾清运协议》与《发票》的对象不同，对于文靖公司证明向泾龙公司支付3,600元垃圾清运费的证明目的不予认可。该组其余证据系文靖公司自行制作，对其三性不予认可；7-8.系文靖公司自行制作表格，三性不予认可；9.三性予以认可；10.真实性、合法性予以认可，但该证据仅能证明双方曾就解除的相关处理意见通过往来函件进行磋商。对于泾龙公司提供的有争议证据：1.《关于恢复营业之催告函》的回复函，旨在证明文靖公司收到泾龙公司的催告函后，拒绝相信泾龙公司所告知的事实也不办理“小环评”手续，且在回函中做了大量的虚假陈述。文靖公司对该证据真实性予以认可，但是对于证明目的不予认可，其认为催告函只是泾龙公司单方面的表述，而文靖公司在该《回复函》中明确告知泾龙公司仅凭泾龙公司单方的说明而没有环保部门盖章是不能认为具备办理大环评条件的。2.日营业额历史数据，旨在证明在2017年7月至2018年9月期间，文靖公司实际经营徽州大院的收入。该数据来源是泾龙公司每天与文靖公司店长沟通以及询问文靖公司其他工作人员所获得的日营业额，旨在证明该期间文靖公司都是在正常的经营。文靖公司对该证据三性均不认可，认为是泾龙公司为了本案诉讼自行制作编造出来的，不能客观反映文靖公司经营的实际情况。3.文靖公司经营期间充值的水电费的费用，该费用是先充值后使用的，旨在证明2017年7月至2018年9月期间文靖公司的水电费的充值情况比较稳定同时证明文靖公司在该期间都是正常经营的；文靖公司对该证据真实性合法性认可，但对于泾龙公司的证明目的不认可，虽然充值金额都是5,000元，但是时间间隔却不一致，以此可以看出文靖公司的经营状况不正常。4.泾龙公司工作人员蔡如菁的微信记录，旨在证明文靖公司到2018年9月25日之前都是正常经营的；文靖公司对该证据真实性认可，聊天记录中所列的营业额的汇报人是文靖公司原店长张力，但其认为该证据不能证明泾龙公司的证明目的，反而可以进一步证明文靖公司经营状况不正常的，没有报营业额的那些日子就是为了躲避相关部门来查环评没有开业经营，所以该证据显示文靖公司的经营不是正常经营而是断断续续的。对上述争议证据，本院认定如下：1.真实性予以认可，但对于泾龙公司旨在证明文靖公司做虚假陈述的证明目的不予认可；2.系泾龙公司自行制作，故对三性均不认可；3-4.三性予以认可。审理中，因双方对于讼争商铺内的装修损失金额无法达成一致意见，故应文靖公司申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称四海公司)就上海市闵行区剑川路XXX弄30幢2号101、102、103、104整个“徽州大院”一楼、二楼全部装修等工程进行审价。四海公司于2019年9月17日出具《司法鉴定意见书》。该《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：对该项目，房屋装修工程造价为2,146,742.05元，其中房屋装修工程装饰项目工程造价为1,629,171.15元，房屋装修工程安装项目工程造价为517,570.9元。同时《司法鉴定意见书》认为该工程残值率为75.67%。对该《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性，双方均予不持异议。文靖公司另认为《司法鉴定意见书》仅就硬装修部分进行审价评估，设计费并不在评估金额范围内，请法院对于设计费等损失可以在处理其他诉请时予以考虑。审理中，因双方对于讼争商铺内的财产损失赔偿金额无法达成一致意见，故应文靖公司申请，本院委托上海申威资产评估有限公司(以下简称申威公司)就两个候餐小木屋、七口装饰大水缸、餐桌椅等物品进行评估。申威公司于2019年12月10日出具《资产评估报告》。该《资产评估报告》的评估结论认为所涉标的物在评估基准日2019年11月13日的市场价值为229,932元。对该《资产评估报告》文靖公司表示三性认可。讼争商铺内的餐厅在2017年5月30日就已经开业，且该事实原告在诉状中就已经有陈述了，故认为2017年5月30日该设备应该就已经购买并投入使用了，从2017年5月30日至2019年11月已经过去两年多，故并不是鉴定人员所述使用了一年。在参照鉴定人员根据使用年限的表述，泾龙公司认为成新率应当按照75%来计算。本院认为，文靖公司与泾龙公司签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。双方在合同中明确列明文靖公司承租讼争房屋之用途为从事中式餐饮，为满足合同之履行，泾龙公司所提供的租赁场所应满足最低的适租条件。现双方的争议焦点有二：一、在泾龙公司所提供的讼争场所在2019年4月1日前不具备从事餐饮类大环评许可的前提下，涉讼合同是否已于2018年9月25日予以解除？二、若解除，对于合同解除造成的损失该如何分担？针对争议焦点一：文靖公司认为基于泾龙公司在合同签订时未告知其出租场所的大环评不可以经营餐饮类商业且合同签订后长期无法办出餐饮类大环评，最终因其被相关职能部门要求整改、无法经营致合同解除。且文靖公司认为其已于2018年9月25日向泾龙公司发出解除函，双方亦实际于当日进行交接。双方在交接日前后亦存在诸多磋商，虽对于解除协议双方最终并未达成，但实际磋商的往来材料亦可证明双方对于合同解除已达成一致的意思表示，且泾龙公司应承担合同解除后的全部责任。而泾龙公司则认为，其承认讼争商铺于2019年4月1日办理出餐饮类大环评。但其不认可同意于2018年9月25日解除合同，其认为2019年4月1日后已满足继续履行合同的条件，文靖公司应继续履行。综合双方举证以及庭审表述，文靖公司在承租商铺后即多次催促泾龙公司办理符合餐饮类商业经营的大环评，然直至2018年9月19日文靖公司被上海市闵行区环境保护局勒令停止营业之日止，讼争商铺所在的S4#楼仍未能获得符合餐饮类商业经营的大环评许可。文靖公司无法继续经营导致最终于2018年9月25日发出《关于2018年8月1日宝龙商业地产的回复函》，虽然双方对于该函件是否于当日由泾龙公司人员签收存在争议，但结合泾龙公司于2018年9月25日到达现场并实际对讼争商铺进行锁门的行为以及双方人员在此节点前后的微信交流记录可见，泾龙公司对于文靖公司解除合同的意思表示已明确收到，也是双方对于解除合同有了一致认识之后才发生了锁门的结果，据此本院认为该合同已于2018年9月25日予以解除。基于双方合同已然解除，对于文靖公司要求泾龙公司退还的履约保证金240,775.96元、质量保证金10,000元，本院均予以支持。对于文靖公司要求泾龙公司退还预付租金264,114.72元，实际是指其已付的租金部分，根据双方的陈述均可确认该租金发生期间文靖公司在2018年9月25日双方交接前持续占有使用着讼争商铺，且根据泾龙公司所提供的相关营业额证据也显示文靖公司确占有使用房屋并进行经营，故对于其现主张要求退还预付租金264,114.72元的诉请，本院不予支持。对于文靖公司要求泾龙公司退还装修管理费17,262.40元的诉请，双方合同的3.6.1条仅约定装修保证金可在文靖公司租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还而并未约定装修管理费亦应退还，故本院对于该项诉请不予支持。针对争议焦点二：该争议焦点主要体现在文靖公司要求泾龙公司支付赔偿经济损失2,895,315.25元的诉请，其中文靖公司主张所涉装修损失为2,146,742.05元。该金额为四海公司出具的《司法鉴定意见书》中明确的造价金额，同时《司法鉴定意见书》亦明确了残值率为75.67%，故本院对于装修损失最终认定为1,624,439.71元。其次，对于文靖公司主张的厨房重型设备损失费用229,932元，其依据为申威公司制作的《资产评估报告》所确定的金额。而根据双方的合同约定租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归泾龙公司所有，泾龙公司可自行处置。同时也约定若因泾龙公司原因导致合同解除的，泾龙公司应对该等添附物给予相应补偿。据此，本院认为对于通用部分物品，文靖公司当自行搬离以减免损失。至于定做部分的评估净值合计为175,554元(《资产评估报告》中序号1-16、20-22、25-29、31、33-35、41-42、44-47、50-52都属于定制物品)则应列为合同解除后文靖公司的实际损失。再次对于文靖公司主张的油烟检测系统的费用9,000元，结合双方举证(宝龙精骏公司的《工作联系函》、邱晓峰与武爱华的微信记录)，本院认为应视为文靖公司用于协助办理大环评所支出的费用，对于该部分金额亦应认定为其实际损失。又次，对于文靖公司主张的设计费160,000元，本院认为并无证据可予证明该设计费用的发生以及具体的金额，对该部分不予支持。复次，对于天然气安装费、宽带费用、清运垃圾费用、购买小装饰品及绿化费用、零星开业花费、注册公司费用、员工遣散费、职工宿舍押金损失，本院认为均属于文靖公司在经营过程中的必要支出，不应作为合同解除后的损失向泾龙公司进行主张，对上述金额本院不予认可。最后，对于其主张的后续既得利益损失暂估100,000元，本院认为文靖公司并未就此举证，对于该部分金额亦不予支持。对于文靖公司因合同解除而发生的实际损失1,808,993.71元，本院认为应由双方根据主、次责进行分担较为合宜。虽然文靖公司在签订合同时查看过《建设项目环境影响报告表》，但《上海市闵行区环境保护局关于新建吴泾镇363街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收的审批意见》的出具时间也确实晚于双方签订合同的日期，考虑到文靖公司在签订合同时未能明确获悉讼争房屋的大环评是否符合餐饮类经营之标准便与泾龙公司签订租赁合同并在此后投入大量装修成本的行为也造成了合同解除后巨大损失的发生，最后考虑到文靖公司无法继续履行合同的根本原因还是在于泾龙公司提供的房屋不具备餐饮类商业经营的大环评许可所致。故本院综合认定应由泾龙公司承担主要责任(80%责任)，而由文靖公司承担次要责任(20%责任)为宜。据此，泾龙公司应向文靖公司赔偿经济损失1,447,194.97元。对于泾龙公司所主张要文靖公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金493,676.8元的反诉请求，本院认为该期间文靖公司实际使用讼争商铺，理应支付相应的租金。虽其主张由于讼争商铺未提供餐饮类大环评许可导致其经营状态不正常，但并未就此充分举证，故对于其该项抗辩意见，本院不予采信，对于泾龙公司的此项反诉诉请予以支持。对于泾龙公司要求文靖公司赔偿从2018年9月26日起至2019年3月31日止的租金损失380,031.74元(按照租金标准乘以70%计算)的反诉请求，本院认为双方在2018年9月25日即对讼争商铺进行锁门，文靖公司未再实际使用该商铺，其未搬离物品的原因在于讼争商铺屋内装修以及物品进入诉讼程序后的审价评估所需。对于该期间泾龙公司房屋占有使用费损失，本院认为仍应按照此前认定的双方主、次责进行分担，故文靖公司应向泾龙公司支付自2018年9月26日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费损失108,580.50元。对于泾龙公司向文靖公司主张自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业费93,216.96元之反诉请求，本院认为该期间双方合同已然解除，文靖公司亦未实际使用讼争商铺，不应对该期间的物业费再予以负担，对于泾龙公司此项反诉诉请，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司于2017年3月8日签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2018年9月25日解除；二、被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司返还履约保证金人民币240,775.96元、质量保证金人民币10,000元，以上合计人民币250,775.96元；三、被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司支付经济损失赔偿人民币1,447,194.97元；四、原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金人民币493,676.8元；五、原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司支付自2018年9月26日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费损失人民币108,580.50元；六、驳回原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币34,219.75元，由原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司负担人民币17,267.25元，由被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司负担人民币16,952.5元。反诉案件受理费减半收取计人民币6,734.63元，由原告(反诉被告)上海文靖餐饮管理有限公司负担人民币4,194.72元，由被告(反诉原告)上海泾龙企业管理有限公司负担人民币人民币2,539.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇二〇年四月十日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。