上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22074号原告：谭尊均，男，1982年4月10日出生，汉族，户籍地重庆市。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：上海满家房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。投资人：安璐，总经理。被告：安璐，女，1987年1月24日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。两被告共同委托诉讼代理人：唐陈蓓，上海市沪江律师事务所律师。第三人：熊小林，女，1986年8月7日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县凤鸣镇陈园村1组110号。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。原告谭尊均与被告上海满家房地产经纪事务所(以下简称“满家房产”)、被告安璐居间合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2019年1月23日第一次公开开庭进行了审理，原告谭尊均及其委托诉讼代理人占健文、两被告的共同委托诉讼代理人唐陈蓓到庭参加诉讼。因本案审理需要以另案的审理结果作为前提，本院于2019年2月14日中止审理，并于2019年6月19日恢复审理。因案情复杂，本院于2019年7月5日依法组成合议庭，转为适用普通程序审理。本案于2019年8月20日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人占健文、两被告的共同委托诉讼代理人唐陈蓓到庭参加诉讼。本院于2019年8月29日追加熊小林作为第三人参加诉讼。本案于2019年11月21日第三次公开开庭进行了审理，原告和第三人的共同委托诉讼代理人占健文、两被告的共同委托诉讼代理人唐陈蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭尊均向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告满家房产签订的居间合同；2.判令被告满家房产返还原告居间佣金人民币15,700元；3.判令两被告共同赔偿原告经济损失145,000元。事实与理由：被告满家房产系被告安璐投资设立的个人独资企业，对外开展房地产经纪业务。2017年5月6日，原告和第三人作为甲方，案外人李某和王某某作为乙方，被告满家房产作为丙方，三方共同签订房地产居间协议，约定由被告满家房产提供居间服务，协助原告和第三人将其名下位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给案外人李某和王某某，原告和第三人为此向被告满家房产支付佣金15,700元。因案外人李某和王某某不具备在上海市购房的资格，导致房屋交易无法完成，而被告满家房产明知此事，却对原告和第三人恶意隐瞒。2017年11月25日，案外人李某、王某某将原告、第三人和被告满家房产诉至法院，要求解除系争房屋的买卖合同并要求原告、第三人共同返还已付的购房款，还要求原告、第三人和被告满家房产共同赔偿其损失。该案审理中，原告和第三人提起反诉，要求案外人李某、王某某赔偿违约金和赔偿金。法院判令解除系争房屋的买卖合同，同时判令原告和第三人返还案外人李某、王某某购房款810,000元，并判令案外人李某、王某某支付原告和第三人违约金5,700元及支付赔偿金200,000元。为了履行判决义务，原告向他人带息借款600,000元，同时将系争房屋推向市场销售。因房屋市场价格大幅下降，至系争房屋再次出售时，房价缩水了135,000元。原告认为因被告满家房产在提供居间服务过程中的过错，致使原告和第三人作出错误决定，并导致原告蒙受房屋降价出售的损失、房产税损失、履行判决义务的利息损失、交通费损失，故要求被告满家房产赔偿，被告安璐作为被告满家房产的投资人，应承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告上海满家房产、被告安璐共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告满家房产已履行居间义务，且促成了原告和案外人签订房屋买卖合同，居间合同已经履行完毕，故不应解除合同，也不应退还居间费用。案外人李某、王某某曾向原告和被告满家房产声称自己具备购房资格，直到办理房产过户登记之前才告诉被告满家房产自己没有购房资格，被告满家房产没有恶意隐瞒。原告的经济损失在其与案外人李某、王某某的诉讼中已经得到充分赔偿，该案件中法院已判令李某、王某某支付原告违约金5,700元，并支付赔偿金200,000元，足以赔偿包括原告的房屋价格下降在内的损失，因此原告的第三项诉讼请求也没有依据。此外，被告安璐认为其作为被告满家房产的投资人，依法仅承担补充责任，而非连带责任。第三人熊小林述称，同意原告的全部诉讼请求。第三人在本案中不主张诉讼请求，系争合同的权利由原告主张。本院经审理认定事实如下：被告满家地产系被告安璐投资设立的个人独资企业，于2014年1月28日登记成立。被告满家地产的经营范围为房地产经纪。2017年5月6日，原告和第三人作为出售方即甲方，案外人李某、王某某作为买受方即乙方，被告满家房产作为居间方即丙方，三方共同签订了房地产居间协议，约定由案外人李某、王某某以总房价款1,570,000元购买原告和第三人共同名下的坐落于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并由被告满家房产提供居间服务。案外人郭某某代表丙方进行签字并加盖被告满家房产的公章。2017年6月1日，原告向被告满家房产支付居间费用15,700元。同日，原告、第三人作为甲方，案外人李某、王某某作为乙方，签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了网上备案手续。该合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：即乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未交付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%，或乙方未按签订过户日期过户的，乙方承担违约责任，赔偿金额为总房款的20%。后因案外人李某、王某某不具备在本市购房的资格，系争房屋未能办理过户交易手续。原告、第三人与案外人李某、王某某于2018年1月6日共同撤销《上海市房地产买卖合同》网上备案的手续。2017年11月25日，案外人李某、王某某作为原告，将本案原告和本案第三人作为共同被告诉至本院，请求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并判令本案原告和第三人返还已支付购房款并赔偿利息损失。本院以(2018)沪0118民初4910号立案受理。该案审理中，本案原告和第三人提起反诉，同意解除《上海市房地产买卖合同》并请求判令李某、王某某支付逾期付款违约金5,700元和赔偿金314,000元，计算依据为《上海市房地产买卖合同》的第九条第(三)款的约定。审理中，案外人李某、王某某还认为本案被告满家房产使用欺诈手段并在审税过户时提供虚假资料，致使李、王二人误以为自己具备购房资格。本院审理后，认定李某、王某某属于违约方，应当支付违约金5,700元并支付赔偿金，赔偿金的金额由本院结合违约所造成的实际损失并综合考虑到房屋价值等情况，酌情认定为200,000元。本院于2018年6月29日作出判决，判令：“一、原告李某、王某某与被告谭尊均、熊小林于2017年5月30日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月3日解除；二、被告谭尊均、熊小林应于本判决生效之日起十日内返还原告李某、王某某购房款81万元；三、原告李某、王某某应于本判决生效之日起十日内支付被告谭尊均、熊小林逾期付款违约金5,700元，并支付赔偿金200,000元；四、驳回原告李某、王某某的其余诉讼请求。”现判决已生效并履行完毕。2018年4月28日，案外人李某、王某某作为原告，将本案被告满家房产作为被告诉至本院，请求判令满家房产返还居间费55,700元，并赔偿损失205,700元，该损失即为(2018)沪0118民初4910号判决书中所判令的李某、王某某应支付给谭尊均、熊小林的违约金5,700元和赔偿金200,000元。本院以(2018)沪0118民初8684号立案受理。该案审理中，李某、王某某主张，自己系外地户籍，在与被告满家地产签订居间协议时，向被告满家地产的员工郭某某、陈振宇支付了合计105,700元的居间费用。而被告满家地产未履行居间人的专业审查义务，未要求李某、王某某提供本市的社保缴纳记录和工作单位的证明，亦未明示本市的限购政策，且提供居间服务的人员不固定。最终因不具备本市购房资格，李某、王某某无法办理系争房屋过户手续，购房失败后，郭某某退还了50,000元。被告满家地产确认了李某、王某某不具备购房资格的事实，否认提供虚假信息，并称不清楚郭某某、陈振宇的身份。本院经审理后，认定了如下事实：1.郭某某、陈振宇系被告满家房产的工作人员，陈振宇收取李某、王某某支付的105,700元的行为构成职务行为；2.李某、王某某所支付的105,700元中，15,700元系居间费用；3.李某、王某某和被告满家房产在明知李、王二人不具备购房资格的前提下，本欲包装二人的身份，为其购房创造条件，但最终未实现目的。本院最终对李某、王某某要求退还居间费用的要求予以支持，对于李某、王某某的损失，本院酌情确认满家房产承担70%的责任。本院于2019年1月23日作出一审判决，判令：“一、被告上海满家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告李某、王某某15,700元；二、被告上海满家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某、王某某损失143,990元。”判决作出后，被告满家房产不服判决提起上诉。经上海市第二中级人民法院调解，李某、王某某同被告满家房产于2019年4月25日达成调解协议，协议内容为：“一、上诉人上海满家房地产经纪事务所应于2019年5月15日前支付被上诉人李某、王某某人民币62,000元，余款50,000元应于2019年5月31日之前支付；二、如上诉人上海满家房地产经纪事务所未按期足额支付被上诉人李某、王某某上述任何一期款项，则上诉人上海满家房地产经纪事务所仍应返还李某、王某某居间费用15,700元及赔偿损失143,990元并可就该两笔费用即时向法院申请强制执行；三、本案一审案件受理费人民币4,621元，由李某、王某某共同负担；二审案件受理费减半收取人民币2,310.50元，由上诉人上海满家房地产经纪事务所负担；四、双方就本案无其他争议。”另查明，被告满家房产和被告安璐于2018年12月8日收到本案起诉状等诉讼材料。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述，原告提供的房地产居间协议、佣金收据、(2018)沪0118民初4910号起诉状、(2018)沪0118民初4910号民事判决书，两被告的陈述、两被告出示的《上海市房地产买卖合同》，第三人的陈述，本院制作的证据交换笔录、本院调取的(2018)沪0118民初4910号案件反诉状、第二次庭审笔录，(2018)沪0118民初8684号民事起诉状、变更诉请申请书、两次庭审笔录，(2018)沪0118民初8684号民事判决书、(2019)沪02民终3881号民事调解书。上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告主张第三项诉讼请求中的经济损失145,000元，包括房屋重新出售的差价损失135,000元和交通费、误工费损失10,000元。为此，原告提供了购房居间合同一份、房屋买卖合同一份、个人住房房产税纳税申报单两份。审理中，两被告对(2018)沪0118民初8684号民事判决书中所认定的郭某某系被告满家房产的员工不认可，亦否认被告满家房产参与伪造案外人李某、王某某的购房资格。对居间协议的签订经过和系争房屋居间业务的开展情况，被告满家房产称时间太长且经办人员已经离职，无法作出详细说明。本案的争议焦点在于：一、被告满家地产在居间时有无向原告故意隐瞒案外人李某、王某某不符合本市购房者资格的事实或提供虚假情况；二、被告满家地产是否应赔偿原告经济损失。关于第一项争议焦点，原告主张被告满家房产在提供居间服务过程中不仅恶意隐瞒购房者资格的真实情况，还制造虚假的信息，帮助购房者包装购房资格。被告满家房产则称原告所签订的房地产居间协议和上海市房地产买卖合同中的条款对购房资格事宜已作了充分说明，证明被告满家地产向系争交易双方就本市购房资格政策进行了明确提示。被告满家房产还称经办系争房屋交易居间业务的业务员已经离职，不清楚居间经过，没有伪造过买家的身份材料。对此，本院认为，被告满家房产虽然否认郭某某系其员工，但对原告出示的房地产居间协议无异议，且未否认(2018)沪0118民初8684号民事判决书中认定的陈振华系被告满家房产员工的事实，结合被告满家房产在庭审中数次强调业务员已离职，但又始终不明确业务员的身份，因此本院确认郭某某、陈振华均系被告满家房产的员工。鉴于(2018)沪0118民初8684号案件中，李某、王某某认为被告满家房产在居间过程中提供了虚假的户口本并提供了相应证据，一审判决书对被告满家房产清楚李某、王某某不具备本市购房资格并欲“包装”二人身份的事实进行了认定，且二审中双方调解协议中被告满家房产仍对李某、王某某承担了退还全部居间费的义务并赔偿了一定的损失，本院认为此系双方对(2018)沪0118民初4910号民事判决书中所确认的李某、王某某应对本案原告的损失所承担的赔偿责任的分担，亦能推定被告满家房产在提供居间服务过程中存在重大过错，未履行如实告知义务，故原告有权解除居间合同并要求返还居间费用。关于第二项争议焦点，原告主张经济损失145,000元包括两次房屋买卖合同的差价135,000元和交通费、误工费合计10,000元。被告满家房产认为原告的经济损失在(2018)沪0118民初4910号案件中已经得到了充分赔偿，且该赔偿得到了实际履行，因此目前原告不存在任何损失。对此，本院认为，房屋的差价损失系因案外人无法履行房屋买卖合同所致。本院(2018)沪0118民初4910号民事判决书中所判令的赔偿金200,000元，系违约方所承担的严格合同责任，具有惩罚性和补偿性的双重特性，系对房屋买卖合同中守约方损失概括性的确定。该赔偿金额系本院综合考虑违约方的过错、违约程度，并以实际损失为基础，除直接经济损失外，还包括了间接损失、合同履行的预期利益损失，亦考虑到市场交易价格变化，包含了在合理预见范围内重新出售房屋的跌价损失，系对全部损失所作的概括性、一次性的评估和处理。现该赔偿义务已由案外人李某、王某某履行完毕，故原告再在本案中向被告满家房产主张经济损失，系重复主张，本院不予支持。关于原告主张的交通费，因本案纠纷系被告满家房产之过错导致，考虑到原告为此支出交通费的客观必要性，故本院酌情确定为1,000元。原告主张的误工费，其未提供充分证据证明，本院不予支持。根据庭审确认的事实，本院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告满家房产向原告隐瞒重要事实，致使原告作出错误判断，造成居间合同的目的从伊始便无法实现，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持并以起诉状送达被告满家房产之日作为合同解除日。被告满家房产已经收取的居间费用应依法退还，并赔偿原告相应的交通费损失。被告安璐作为被告满家房产的投资人，在被告满家房产不足以清偿债务时，应依法以其个人财产予以清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告谭尊均、第三人熊小林与被告上海满家房地产经纪事务所于2017年5月6日签订的房地产居间协议于2018年12月8日解除；二、被告上海满家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告谭尊均居间费15,700元；三、被告上海满家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭尊均交通费1,000元；四、被告上海满家房地产经纪事务所的财产不足以清偿上述债务的部分，被告安璐应以个人财产予以清偿；五、驳回原告谭尊均的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,514元，由原告谭尊均负担3,296.50元，被告上海满家房地产经纪事务所负担217.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 滢人民陪审员  沈礼梁人民陪审员  王宏美二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈 栋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。