广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8378、8654-8660、8662-8664、8666、8668-8669、8672-8691号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林某某、陈某某，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：赖某某等三十四户业主（具体信息详见附表）。（2020）粤13民终8378号委托诉讼代理人：王钦盛，系广东鹏乾律师事务所律师。（2020）粤13民终8654-8660、8662-8664、8666、8668-8669、8672-8691号委托诉讼代理人：谢新志、王钦盛，均系广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人赖某某等三十四户业主商品房预售合同纠纷三十四案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。（因上述三十四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终8378号案件为例进行表述、论证）。上诉人惠州市京粤实业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决;2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后,增加被告履行办证义务的时间成本,由此造成被告办证期限的延长,并非被告所能预见和克服,责任不在被告,……,但对于增加了多少时间办证成本,被告未能提供证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定,明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示,因不动产登记系统突发故障尚未修复,大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见》显示,因新系统启用进行数据整理和迁移,大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期,业务需求量大,但约不到号也无法送件,因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院认为合同附件四的《补充协议》第五条约定的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”该条款属于格式条款,认定无效,有失公平,未做出正确认定。在该项目达到预售条件后,应相关部门要求,商品房买卖合同相关范本都在营销中心进行公示,要求购房者在购房时必须详细阅读并知悉。双方在自愿的原则下,清楚该合同条款,并且在合同签订时,相关工作人员会对合同条款,进行逐条的解释并提醒,被上诉人是在明确清晰合同条款内容情况下签订合同,后经房管部门备案。在购买同小区的业主们曾经向法院诉求“赔付逾期办证违约金”等系列案例，法院判决为根据合同相关约定“应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，并未按日向被上诉人支付总价款的万分之一的违约金，直至取得房产证书之日止。双方签订的商品房买卖合同及补充协议,是双方当时真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,属于有效合同,应当按照合同约定“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”,并且被上诉人购买的房屋已办理出不动产权证,对其未造成影响。因此,为保障上诉人的合法权益,请求法院依法改判,发回重审。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定,责任认定也显失公平,应当予以改正。1、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长,造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的,出卖人不承担违约责任”。2、商品房买卖合同附件四第五条约定“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起,按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金,直至买受人取得房地产权属证书之日止,累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”。3、根据以上的论述,房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更,导致产权登记机关办理时间延长,是上诉人签订合同时无法预见的,属于不可抗力。同时根据合同约定,被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述,上诉人认为,一审法院未查明事实,未对上诉人的证据做出正确认定,对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人,要求上诉人承担全部违约责任,明显显失公平,也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判,支持上诉人的请求或依法发回重审,保护上诉人的合法权益。被上诉人赖某某未发表答辩意见。原审原告赖某某向一审法院提出起诉请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金35120元（400000×万分之一×878=35120，自2017年3月26日计算，计算至2019年8月20日；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2015年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区XXXX5号商品房，建筑面积为71.70平方米，总价款为400000元。关于面积确认及面积差异处理，合同第五条约定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积差异值在±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿……关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年12月31日，被告将房屋交付给原告使用。2019年5月14日，被告取得XXXX栋商品房首次登记告知书。原告2019年8月20日取得涉案房屋的不动产权登记证书证。另查明，我区2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日期对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日期恢复受理商品房首次登记申请。以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、不动产登记证书，被告提交惠州大亚湾区不动产的登记告知书、大亚湾房管局回复意见等证据证实，予以认定。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。原告于2015年12月31日收房，直到2019年8月20日才取得涉案房屋的不动产权登记证书，已超过合同约定的360日的办证期限，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付约定违约金的违约责任。合同附件四的《补充协议》第五条约定的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，该条款属于格式条款，限制了被告的违约责任，被告作为提供格式条款的一方未采用足以引起对方注意文字、字体进行标示，也未提供证据证明其已对该条款尽了合理的提示及说明义务，该条款依法认定为无效。该条款无效，不影响其他条款的法律效力。按照合同约定，被告应当向原告支付自本案房屋交付后第450日的2017年3月25日起至原告取得房产证之日即2019年8月20日止（878天），以总房款400000元为基数，按每日万分之一的比例计算的逾期办证违约金为35120元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赖某某支付逾期办证违约金35120元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠州市京粤实业有限公司向本院提交证据：（2019）粤1391民初1479号民事判决书，拟证明同类系列案之一，判决“逾期办证违约金累计金额不超过总房款的5%”。被上诉人赖某某发表质证意见：我对该份证据的真实性、合法性均予认可，但是认为该证据与本案不具有关联性。具体理由如下：一、（2019）粤1391民初1479号民事判决中的原告诉讼请求只要求计算至案涉商品房总价款的5%,对超出案涉商品房总价款5%的部分不请求,系原告对自身权利的正常行使。二、附件四的《补充协议》第五条约定的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”,该条款属于格式条款,减轻了上诉人的违约责任,限制了被上诉人的权利,上诉人作为格式条款的一方未采用足以引起对方注意的文字、字体进行标示,也未提供证据证明其已对条款尽了合理的提示及说明义务,该条款应当无效。三、上诉人所提交(2019)粤1391民初1479号民事判决书中,未能显示原、被告在审理过程中对附件四的《补充协议》第五条进行了辩论及法院的说理及论证,可能存在(2019)粤1391民初1479号民事判决的原告放弃主张格式条款无效的诉讼权利情形。以上质证意见,请法庭充分考虑并予以采纳,驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案二审争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。具体对此分析如下：上诉人主张应在办证时限内扣除不动产登记系统暂停业务的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。故一审法院对此未予扣减并无不当，本院予以维持。上诉人主张合同附件四《补充协议》第五条“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”应为有效条款，故根据该条款，逾期办证违约金额度不应超过房屋总价款的5%。对此，涉案主合同第十五条明确写明：“如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、其他约定见附件四。”由此可见，附件四第五条“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”是以主合同的组成部分对逾期办证违约责任进行约定，且涉案主合同中对逾期办证违约金的计算标准也未有其他相关约定，故该条款是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款，一审法院认定该条款无效不当，本院予以纠正。上诉人向被上诉人支付的逾期办证违约金不应超过涉案商品房总价款的5%，对一审法院认定不当之处，本院依法予以纠正。综上所述，惠州市京粤实业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表）；二、惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付逾期办证违约金给赖某某等三十四户业主（违约金数额详见附表）。三、驳回赖某某等三十四户业主的其他诉讼请求。本系列案一、二审案件受理费，经核准，均由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月八日书记员 叶秀婷附表：