福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1761号 原告：范才刚，男，1985年11月3日出生，汉族，四川省资阳市人，户籍地四川省资阳市雁江区，现住德化县。 委托诉讼代理人：林建辉，福建戴云律师事务所律师。 被告：叶茂德，男，1957年1月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：李彩玲，女，1957年12月22日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：叶茂通，男，1960年7月27日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：许幼英，女，1965年12月11日出生，汉族，住福建省德化县。 四被告共同委托诉讼代理人：陈国圣，福建大雄律师事务所律师。 第三人：德化县百姓置业担保有限公司，住所地德化县浔中镇浔东北路**。统一社会信用代码：91350526MA31LDQM9N。 法定代表人：林燕琼，该公司经理。 原告范才刚与被告叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英、第三人德化县百姓置业担保有限公司（以下简称“百姓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼中，叶茂德提出管辖权异议，本院经审查依法裁定驳回，后叶茂德提出上诉，泉州中院经审查驳回其上诉，维持原裁定。原告委托诉讼代理人林建辉，四被告共同委托诉讼代理人陈国圣，被告叶茂德、李彩玲，第三人法定代表人林燕琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范才刚向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2018年7月24日签订的《房产买卖协议》；2.要求四被告向原告双倍返还定金200000元；3.要求四被告共同赔偿原告房屋差价损失578347元；4.由四被告承担本案诉讼费用（包括房屋评估费用6800元）。事实与理由：2018年7月24日，原告与四被告签订一份《房屋买卖协议》，约定：四被告将其拥有的坐落于德化县××镇××号楼××室的安置套房出售给原告；建筑面积为126.33㎡，按套计价出售，总成交价1010000元；购房款分期支付。协议签订时，原告向被告支付了100000元购房定金。嗣后，讼争房屋早已符合交房条件，但被告却拒绝交房，并明确告知原告不交房，不卖房屋给原告。另，该房屋权属被告与他人存在纠纷且房屋已经有人在装修。为此，被告行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼。 叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英辩称，1.被告未违约，不应返还双倍定金。案涉房屋属于拆迁安置房屋，被告提供的（2020）闽0526民初2420号民事判决书证实拆迁单位德化县土地储备中心尚未交付房屋给被告，被告无标的物可交付。案涉房屋已经被叶茂德的妹妹叶惠华强行进行装修。另外，《房产买卖协议》未约定交付时间，且案涉房产共有人包括吴成发，原告在签订合同时应尽到审慎义务，应承担相应的过错。因此，被告未向原告交付房屋属条件未成就，被告无过错，不构成违约；2.原告要求按房屋升值赔偿损失无事实和法律依据，应驳回该请求。本案除了10万元资金占用损失外并无其他损失，即使被告违约，也不能按照房屋升值差价赔偿，违反了损益相抵原则。房屋升值不属于买方可得利益，属不可预见性，原告请求违反合理预见原则。原告仅支付10万元定金，赔偿金额（含定金）却高达60多万元，有失公允；3.起诉时间并非违约时间，评估报告的评估时间为起诉时间，没有法律依据。按照原告诉称被告拒绝交房时间为2019年11月份，即便认定被告违约，此时应为评估时间。根据原告陈述，原告在买后一个月就知道共有人吴成发不追认合同效力，据此，房屋差价评估时间应为2018年8月份，否则此后扩大的损失应由原告承担；4.根据《合同法》第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。因此，原告的请求于法有悖。 百姓公司辩称，对原告请求的事实没有异议，没有其他意见发表。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 范才刚提交了如下证据：1.原告身份证一份，证实原告主体身份信息；2.四被告身份证四份、结婚证二份、企业登记信息一份，证实四被告主体身份信息和第三人的企业登记信息；3.《房屋买卖协议》、收条各一份，证实原、被告双方就案涉房屋面积、价款等事宜进行约定，原告支付定金10万元；4.微信聊天记录截图一份，证实四被告明确拒绝向原告交房；5.录音光盘一份，证实原告知道吴成发是案涉房屋共同被拆迁人后，要求叶茂德叫吴成发在协议上签字，叶茂德明确答复不可能，被告已违约；6.《南后街（路尾巷至隆中路）片区改造安置房选房协议》、《德化县南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议》各一份，证实案涉房屋被拆迁人包括叶茂德、叶茂通和其母亲吴成发，而且被告已选定案涉房屋为安置房，符合交房条件；7.《估价报告书》、普通发票各一份，证实原告申请就案涉房屋的市场价值进行鉴定，经依法鉴定市场价值为1588347元，鉴定费为6800元。 叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英质证认为，证据1、2、3、6三性均无异议；证据4、5真实性无异议，但录音内容合法性不予认可，范才刚从下午4点多开始和叶茂德聊天到凌晨，内容上无法直接证明构成违约；证据7真实性、合法性无异议，但鉴定人员未出庭接受法院质询，鉴定方法为比较法，不能作为定案依据。 百姓公司对上述证据真实性、来源合法性以及与本案关联性均无异议。 叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英当庭提供如下证据：（2020）闽0526民初2420号民事判决书一份，证实德化县土地储备中心尚未将案涉房屋交付，且案涉房屋现由叶惠华强行装修。 范才刚附条件质证认为，真实性由法院认定，但该证据无法证实被告所要证明的内容。 百姓公司质证认为，对证据的三性均无异议。 百姓公司没有提供任何证据。 针对上述双方当事人的证据及质证意见，本院认为，范才刚提供的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。叶茂德关于录音合法性不予认可的意见不予采纳；被告提供的证据（2020）闽0526民初2420号民事判决书真实性予以确认，但该判决书系审理叶茂德、叶茂通、吴成发与德化县土地储备中心房屋拆迁安置补偿问题，认定的事实也证实案涉房屋已具备交房条件，且该判决尚未生效，与本案的关联性不予采纳。 综上，本院认定事实如下：2013年4月26日，叶茂德、叶茂通及其母亲吴成发作为被拆迁人，德化县土地储备中心作为拆迁人，双方签订一份《德化县南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议》，协议就南后街片区房屋拆迁安置等事宜进行了相关约定，同时确定选房顺序号为“ＮＯ:92号”，可安置住宅用房面积116.82㎡。2017年8月25日，叶茂德、叶茂通为乙方，德化县南后街小区改造领导小组办公室为甲方，双方签订一份《南后街（路尾巷至隆中路）片区改造安置房选房协议》，约定：乙方应安置面积116.82㎡，乙方选择安置房位于金龙.中心城2号楼505室，建筑面积126.33㎡；安置房扩购价…等；乙方应在甲方通知交房的期限内完成交房并结清相关款项；…等。 2018年7月24日，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英作为出售方（甲方），范才刚作为购买方（乙方），百姓公司作为中介证明方，三方签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方因安置所拥有的房屋座落于德化县××镇××号楼××室××房××，建筑面积126.33平方米出售给乙方…；房屋建筑及配套程度以甲方提供的安置协议书中相关条款为准，乙方不再支付相关费用；房屋按套计价出售，总成交价为1010000元，该总价款不可变更、不因任何事由而有所变化…甲乙双方自签定该协议之日起不得反悔，否则视同违约，违约方应承担违约责任等相关法律责任；具体付款日期及金额如下：1、本协议签定之日，乙方应支付给甲方定金10万元。2、自甲方将套房钥匙交付给乙方时，视为已交房，乙方再支付购房款40万元。…等；甲、乙双方同意交房时间以相关部门通知的交房时间为准；甲方应按照政府规定的时间与其他安置房业主同期办理该套房的初始登记手续。…等；甲方向乙方和中介方保证其对该房屋及其土地的权属状况真实、合法、有效，不受任何他人追索，保证该房不存在赠送、继承、析产、户口挂靠或设定等任何瑕疵…等；如果甲方在收取定金或者部分购房款后，因甲方的原因未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售或交付乙方，则甲方必须返还乙方双倍定金和双倍已收购房款作为违约金给乙方，并赔偿乙方的装修费用；…等。同日，范才刚支付定金10万元，叶茂德、叶茂通出具收据一份给范才刚收执。嗣后，至2020年11月5日，范才刚通过微信聊天和电话沟通，叶茂德都明确拒绝交房给范才刚。 2020年6月8日，范才刚向本院申请对案涉房屋的市场价格进行鉴定，本院依法委托进行鉴定。福建仁达资产评估房地产估价有限公司（原为泉州仁达房地产评估有限公司）于2020年11月9日作出《估价报告书》，案涉房屋市场价值估价为1588347元。鉴定费用为6800元。鉴定过程中，到案涉房屋现场发现该套房在进行装修过程中。 另查明，叶茂德与李彩玲系夫妻关系，叶茂通、许幼英系夫妻关系。 本院认为，首先，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英与范才刚签订的《房屋买卖协议》，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。本案中，叶茂德、叶茂通先于2017年8月25日签订安置房选房协议并选择位于金龙.中心城2号楼505室为安置房，后四被告于2018年7月24日将安置房出售给范才刚并收取对方定金10万元，依照合同约定，四被告负有即时接收安置房并向范才刚交房和办理相关不动产权权属至范才刚名下的义务，但至今四被告仍未向范才刚交付房屋；另外，微信聊天记录和录音通话记录证实叶茂德已明确拒绝向范才刚交付套房，且案涉套房已由案外人进行装修中。综上，四被告已构成违约，原告有权解除《房屋买卖协议》并要求四被告承担相应的违约责任，该请求事实清楚，证据充分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 其次，根据《合同法》规定，范才刚要求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英双倍返还定金20万元的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 再次，《估价报告书》系本院依法委托有鉴定资质的机构作出，其鉴定结论合法有效，应予采信。四被告关于房屋差价的评估时间应为2018年8月份，鉴定人员没有出庭报告书不能采信的辩解，明显与事实不符，依据不足，不予采纳；如果合同履行，范才刚可获得所购房屋升值带来的利益。合同解除，范才刚如果另行购买房屋，需额外支出因房屋升值而增加的费用负担。因此，房屋差价款属于合同约定的违约损失赔偿范围。但范才刚同时请求定金双倍返还，故应在差价赔偿数额中扣除已支持的10万元，即1588347元－1010000元－100000＝478347元。因此，范才刚请求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英共同赔偿房屋差价损失578347元的请求，本院予以部分支持。四被告关于违约赔偿应遵循损益相抵原则、合理预见原则和公平原则的辩解，依据不足，本院也不予采纳；另外，由四被告承担鉴定费6800元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除范才刚与叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英于2018年7月24日签订的《房屋买卖协议》。 二、叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英应于本判决生效之日起十五日内双倍返还范才刚定金200000元。 三、叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英应于本判决生效之日起十五日内赔偿范才刚房屋差价损失478347元。 四、驳回范才刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11651.50元，减半收取计5825.75元，由范才刚负担1150元，由叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英共同负担4675.75元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林文敬 二〇二〇年十二月九日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。