陕西省柞水县人民法院民事判决书                             (2020)陕1026民初905号  原告（反诉被告）：李正繁，男，1962年6月24日出生，汉族，住陕西省柞水县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李勇，（系原告之子），住陕西省柞水县。被告（反诉原告）：王立新，男，1966年9月21日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告李正繁（反诉被告）与被告王立新（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李正繁（反诉被告）、被告王立新（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李正繁向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告2014年3月1日签订的《租房合同》；2.依法判令被告清偿原告2020年3月1日前的房屋租金4.4万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月1日原、被告签订一份《租房合同》，合同约定了原告（甲方）将位于柞水县XX村XX层房屋租给被告（乙方）使用，从2014年3月1日起支付租金，租金每年4万元，房租按每三年10%递增，租赁期限9年等权利义务。合同签订后，被告即使用原告的房屋经营农家乐。2017年11月6日被告因拖欠房租向原告出具4.6万元欠条一张，后被告继续使用原告房屋从事经营活动，也陆续支付了一些房租。自2019年10月份以后被告就没有按时交纳房租，合同第十条约定来年的租金在每年10月份交予甲方50%，剩余租金在来年的3月1日前付清，但是截至2020年3月1日被告下欠原告租金4.4万元未支付，被告已经构成违约，故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告王立新辩称：因为疫情影响其没有经营，原告在经营期间损害了其农家乐的招牌，不同意支付租金。反诉原告王立新向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失4万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失9万元；3.反讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年3月1日反诉原告与反诉被告签订一份《租房合同》，合同约定反诉被告（甲方）将位于柞水县XX村XX层房屋租给反诉原告（乙方）使用，租金每年4万元，房租按每三年10%递增，租赁期限9年。《租房合同》第四条约定：甲方如有违约，将在乙方租金及装修费用的基础上两倍赔偿乙方，甲方乙方解除合同以后所有全归甲方拥有。反诉原告考虑到双方约定的租赁期限长达9年，就向转让方支付了转让费3.5万元，又在反诉被告出租的不动产上投资增加不动产设施共计花费约8万元，反诉原告经营期间每年的经营利润为5万元。2020年元月，因疫情导致反诉原告一直无法营业，故于3月1日前无法向反诉被告交付房租。反诉原告认为反诉被告应当充分考虑受疫情严重影响这一因素，但反诉被告在没有和反诉原告解除《租房合同》的情况下，擅自自行经营反诉原告的“燕翔农家”并且在经营中欺诈消费者，导致消费者在抖音等各种网络上曝光，使“燕翔农家”无法经营，直至现在反诉被告仍在继续使用反诉原告拥有使用权的场地、设施进行经营。反诉被告的行为给反诉原告造成巨大经济损失,为维护反诉原告合法权益，故起诉至法院。反诉被告李正繁辩称：1.合同第十条约定了房租的具体支付方式，第一年应预交第二年的房租，若未按时交纳，合同视为解除，现王立新不按期交纳房租，合同已经解除；2.反诉被告之所以经营燕翔农家，是经王立新同意的，他们沟通是有电话录音的；3.对王立新承租房屋时的装饰装修物，可由王立新自行拆除，不同意赔偿。原告（反诉被告）李正繁围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了以下证据：1.房屋租赁合同，证明原、被告签订合同时约定的具体情况；2.欠条，证明王立新曾下欠李正繁4.6万元房租的事实；3.电话录音，证明李正繁经营燕翔农家是经过和王立新沟通，王立新同意之后李正繁才开始经营的。被告（反诉原告）王立新围绕反讼请求及答辩意见依法提交了以下证据：1.照片5张，证明李正繁将燕翔农家的店牌更换；2.收条4张，证明其承租李正繁房屋后，对房屋进行装修所产生的费用。本院组织当事人进行了举证、质证。王立新对李正繁提交的3份证据的真实性均无异议。李正繁对王立新提交的5张照片真实性无异议，但认为更换店牌是美丽乡村建设时县市场办统一让换的，并且当时农家乐的营业执照上是王立新的名字，也是经过王立新同意才换的；对4张收条的真实性均有异议，但对王立新装修房屋的事实认可。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对李正繁提出异议的收条，能够证实王立新对房屋进行了装修并支出了费用，对该证据予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，李正繁与王立新签订了《租房合同》，李正繁将位于柞水县XX村XX层房屋租给王立新使用，合同期限9年。第2条约定：乙方租用甲方上下两层房屋，按今年（2014年）3月1日起支付甲方租金，租金每年4万元；第3条约定：房租按每3年10%的形式递增；第4条约定：甲方如有违约，将在乙方租金及装修费用的基础上两倍赔偿乙方，甲方乙方解除合同以后所有全归甲方拥有，乙方只有使用权无转让权；……第10条约定：来年租金在每年十月份交予甲方50%，剩余房租在来年的3月1日前付清，如不付按自动放弃对待。合同签定后，王立新对房屋进行了装修以及在大门加盖了凉亭、四层露台加盖了彩钢瓦顶。经营过程中，王立新因拖欠房租4.6万元于2017年11月6日向李正繁出具了欠条，后于2018年5、6月份支付房租4万元、同年10月份支付房租3万元、2019年6月支付房租2万元。2018年、2019年房租按照合同约定上浮10%，两年的房租为8.8万元，拖欠的2017年以前房租4.6万元共计13.4万元，扣除王立新支付的9万元，尚下欠2019年度房租4.4万元。2020年初，因疫情影响，燕翔农家不能正常经营，2020年5月份左右，李正繁多次电话联系王立新，就王立新是否继续经营饭店、拖欠租金、解除合同、更换店名等事宜进行商量，王立新在电话中明确表示其不愿继续经营，同意解除房屋租赁合同，让李正繁自己经营，也同意李正繁更换店名。2020年6月中旬，李正繁将“燕翔农家”更名为“山里寒舍”，并办理了营业执照。 本院认为，李正繁与王立新签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。王立新未按约定支付房租，属违约，李正繁要求解除《租房合同》、支付拖欠租金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对王立新辩称迟延支付租金是受疫情影响，因未支付的租金是2019年度的租金，按照合同约定，该租金应在2019年前付清，故对王立新此辩称不予采信。对于拖欠租金的数额，王立新辩称其曾支付李正繁0.2万元现金，现只下欠4.2万元，李正繁不予认可，王立新亦无证据证明，故对王立新此辩称不予采信，王立新应支付李正繁房租4.4万元。对于王立新反诉要求李正繁赔偿其装修房屋的损失4万元、可得利益损失9万元的诉讼请求，在王立新与李正繁房屋租赁合同履行期间，王立新未按约定支付租金，其违约，李正繁更换店名并自己实际经营，是王立新明确表示同意的，李正繁未违反合同约定及法律规定，故对王立新要求李正繁赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李正繁与被告（反诉原告）王立新之间的《租房合同》；二、被告（反诉原告）王立新于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李正繁房屋租金4.4万元；三、驳回被告（反诉原告）王立新的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                                                                                                                                                                                                                           案件受理费900元，案件反诉费1450元，合计2350元，由被告（反诉原告）王立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审    判    长      程良芳审    判    员      张兵伟人 民 陪 审 员      王承华                          二〇二〇年十二月十四日  书    记    员      刘  欣  1