广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初4570号原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××051Y。负责人：夏寒冰。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：廖伟意，女，1973年7月8日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××14X。原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘公司）与被告廖伟意物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘公司的委托诉讼代理人王彦敏、被告廖伟意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月至2020年10月物业管理费4030.7元（物业费每月118.55元，共拖欠34个月）。2、判令被告向原告支付违约金（自2018年2月10日起，以实际拖欠物业管理费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为1251.89元）。以上共计5282.59元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系江门市鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区×××××××业主，和原告于2013年12月31日签订《前期物业管理服务协议》，接受了原告的物业管理服务。根据协议，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米1.2元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之一缴纳违约金。被告于2018年1月开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业管理服务协议》系原被告的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之一的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。廖伟意辩称，1、请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。2、被答辩人承担本案全部诉讼费用。3、承担答辩人因网线堵塞需凿墙开洞的入户门维修费用1000元。事实和理由：1、答辩人于2014年入住，2015年4月开始发现答辩人居住的32栋304在下雨时外墙渗水导致出现主卧漏水情况，尤其是雨势较人的梅雨时节、台风天气等，更是漏水严重，需要用水桶接雨水，给答辩人的日常居家生活造成极大影响。当答辩人将情况反映到被答辩人时，物业部门极其不负责的以各种理由推搪，至2015年至今，答辩人不间断的反馈，得到的结果都是不了了之。期间被答辩人只敷衍的找了几名外来人士进行实地检查后，给答辩人的反馈都是后续会安排维修。并且以答辩人不熟悉相关的法律法规，没有出示相关会进行后续会安排维修的单据及相关证明，导致答辩人在交房后的房屋保修期己过也未得到相应的维修及补偿。答辩人对被答辩人的不作为表示其存在严重的欺诈行为。2、答辩人家中因日常生活需要，在2016年9月开始想报装宽带。电信安装同事上门安装后发现，入户光纤接口由于开发商建造房屋时施工不规范，入户光纤口被水泥堵住，导致无法安装网线。答辩人得知后向被答辩人反馈情况，得到的结果也是上门核实情况后不了了之，没有安排后续的维修，导致影响答辩人的日常生活。截止2020年5月，答辩人家中因工作需要网络，再次向被答辩人申请疏通光纤管道无果后，无奈之下只能从入户门凿洞，从入户门拉网线进家中。因凿洞给入户口的瓷砖，墙面造成不同程度的损坏，答辩人认为被答辩人应承担此部分费用。3、物业管理包含的内容1）物业共用部位的维修、养护和管理；2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3）物业管理区域内的巡视、检查；4）物业管理区域内装饰装修管理。清洁方面的内容1）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；2）公共绿化、水景、建筑物的养护和管理。根据上述物业管理应尽责任，答辩人认为被答辩人在物业管理上存在很大的失职行为。在答辩人所居住的32栋，1楼、7楼、10楼等多个应急出口位置常年摆放的垃圾杂物，被答辩人都视而不见，未要求住户进行清扫，严重堵塞走火通道，严重威胁到小区居民的人身安全。根据答辩人了解，小区只有主入口监控摄像在运作，其余监控都是坏了，或者没有运作，安保情况实属堪忧。在答辩人家庭成员出现在电梯里被困现象，由于紧急呼叫按键没有任何作用，导致被困时间长，监控设备没有正常运行，后续维修时间长，给答辩人及家庭成员，还有居住用户带来极大安全问题。以上答辩事实均有现场事实，人证，敬请法院核实。经审理查明：鹤山市广弘房地产有限公司（下称“广弘房地产公司”）与原告广弘物业公司于2011年8月19日签订了《前期物业管理委托合同》，约定：广弘房地产公司将其开发建设的鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑小区委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限为2011年1月1日0时起至2014年12月30日24时止。合同到期前，双方于2014年12月29日续签了《前期物业管理委托合同》，约定委托管理服务期限为2015年1月1日至小区业主委员会成立时止；合同还约定：物业服务费按月计收，并按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅多层0.8元/月/平方米、电梯小高层1.5元/月/平方米等；合同还约定了其他事项。2014年1月2日，原告广弘公司在鹤山市住房和城乡建设局进行物业服务企业资质备案。2016年7月1日，鹤山市发展和改革局作出《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》，核定鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑多层住宅理费（电梯）为1.2元/㎡/月，多层住宅理费（不带电梯）为0.8元/㎡/月收取物业管理费。被告廖伟意为鹤舞昆仑小区32号304房的业主，该房屋建筑面积为98.79平方米。2013年12月31日，廖伟意签署了由原告提供的《确认书》，载：“本人完全明白和承诺遵守《业主手册》内的《物业管理公约》、《物业使用管理规定》、《安全管理规定》、《停车场管理规定》、《消防管理规定》、《物业管理服务费的用途和收缴》等文件所包含的全部内容，特此确认，并愿意承受相关的约束及承担违反的责任。”。被告廖伟意一直缴交物业费至2017年12月，2018年1月1日后没有缴交。2020年8月5日，原告向被告发出《催费函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区32栋304房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：98.79平方米；收费标准1.2元/平方米/月；单月金额：118.55元；欠费时段：2018年1月至2020年7月；欠费金额3675.05元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年8月30日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。现原告认为被告自2018年1月开始拖欠物业管理费，至2020年10月份共拖欠34个月的物业管理费4030.70元未支付，故起诉至本院，形成本诉。鹤舞昆仑小区截至本案一审法庭辩论结束前尚未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》、《前期物业管理委托合同》等证据显示，建设单位事实上已委托原告对涉案物业进行物业管理，原告已进场对涉案物业进行了实际管理。因此，建设单位与原告已经形成了物业委托管理合同关系，而涉案物业业主委员会尚未成立，故该合同属于前期物业服务合同。即使原告没有与各业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业管理委托合同》对涉案物业的业主具有约束力。物业公司作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费，被告应当承担支付物业服务费的责任。《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。本案中，涉案鹤舞昆仑小区截至本案一审法庭辩论结束前尚未成立业主委员会，涉案鹤舞昆仑小区住宅的物业服务收费标准应按政府指导价格。根据鹤山市发展和改革局于2016年7月1日出具的《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》，鹤山市鹤舞昆仑小区电梯住宅物业管理费为1.2元/㎡收取前期物业管理费，步梯住宅物业管理费为0.8元/㎡收取前期物业服务费。被告名下的鹤舞昆仑小区32号304房为电梯住宅，建筑面积为98.79平方米，故被告每月应交纳的物业管理费为118.55元（1.2元/平方米×98.79平方米）。被告主张原告的物业管理存在不足之处，不同意交纳物业管理费。经审查，本院认为，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，被告反映原告的管理服务存在不足之处，但被告未能提供充分证据证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准，故被告以服务质量为由拒交物业管理费，理据不足，本院不予支持。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故被告应向原告支付2018年1月至2020年10月的物业管理费共4030.70元（118.55元/月×34个月）。关于原告请求违约金的问题，没有合同约定及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告廖伟意应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2018年1月至2020年10月的物业管理费合共4030.70元。二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告廖伟意负担。原告已预交的受理费25元，由本院予以退回；被告廖伟意应向本院补缴受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月三十一日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜