北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8146号原告：孙继红，女，1952年9月8日出生，汉族，北京汽车资产合源有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐志超，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟（孙继红之子），1979年4月17日出生，北自所（北京）科技发展有限公司职员，住北京市西城区。被告：孙要武，男，1964年5月6日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：张晨，女，1989年7月13日出生，汉族，北京幸福园儿童教育科技发展有限公司职员，住北京市房山区。第三人：邬君宁，男，1993年3月2日出生，汉族，现在北京市第二监狱服刑。第三人：谭宁，男，1981年7月9日出生，汉族，现在北京市第二监狱服刑。原告孙继红诉被告孙要武、张晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）京0102民初4027号民事判决书。孙继红不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）京02民终11815号民事裁定书，发回本院重审。发回重审后，本院追加邬君宁、谭宁作为第三人并另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙继红的委托诉讼代理人徐志超、侯伟、被告孙要武、张晨到庭参加诉讼。第三人谭宁、邬君宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙继红向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院确认被告孙要武与张晨于2017年9月6日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：XXX）无效；2.请求法院确认位于北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX的房屋由原告孙继红和孙要武按份共有，二人各占50%份额；3.请求法院判令张晨协助原告孙继红将位于北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX的房屋恢复登记至孙继红和孙要武名下（二人各占50%份额）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于北京市西城区安德路**楼**XX门XX房屋系原告孙继红与被告孙要武依继承所得，二人按份共有，各占50%份额，两个家庭共同居住使用。2018年1月8日晚8时左右，被告张晨带着其他陌生人到诉争房屋要求原告孙继红腾房，原告孙继红次日到北京市国土资源局西城分局查询，方知道该诉争房屋已经被转移至他人名下，经多方查证知道现房主为被告张晨。被告孙要武与被告张晨在原告孙继红毫不知情的情况下，将原告孙继红占有50%份额的诉争房屋进行买卖交易，侵害了原告孙继红作为房屋共有权人的合法权益，该买卖交易行为无效。现依据物权法第106条、合同法第52条之规定，提起本案诉讼，望法院判如所请。被告孙要武辩称，原告所述事实属实。2017年7月左右，我找小贷公司借款，我想借几十万，小贷公司的员工胡晓东跟我要了房本、身份证和银行卡，让我将房屋抵押。2017年7月、8月，胡晓东带着我去房地产交易大厅将诉争房屋产权全部过户到我的名下，胡晓东提交了房本等手续，我配合签字。房本办完后，一直不在我手中，我从来没见过房本。办理过户是我第一次见到张晨，在交易大厅窗口，胡晓东、张晨将材料交至窗口，全程手续都在胡晓东手中，截止到目前，我的身份证等手续仍在胡晓东处。我不知道胡晓东将房产卖给了张晨，出卖诉争房屋的价款我也不知道，我也没见到房款。我借的钱也没有到我手中。公安局调取了我的银行流水，我没有收到钱。孙继红也不清楚上述事实，我没有告诉孙继红。我同意孙继红的诉讼请求。被告张晨辩称，2017年5、6月份，我姐夫邬盟盟（音译）找我，要借我的名购买诉争房屋，我姐也知道此事。一个姓胡的联系我去西城建委办理手续，我去了之后，一个姓胡的男子带我办理的那些过户手续，当时说是房款500万元，老胡让我把370万元转到孙要武账户上，另外130万元转到曹旭名下，这件事我姐夫也知道，是他让我转的。当时我和曹旭签了委托协议，委托曹旭拿房本，之后我再也没见过房本，我账户中的500万元是邬君宁转给我130万元，谭宁转给我370万元，这件事是我姐夫让我办的，我姐夫邬盟盟给我打电话让我查账，后来我才知道这500万元是这两人转给我的。我跟谭宁不认识，我只知道邬盟盟借用我名字买房。2019年开始我就找不到邬盟盟了。我认为涉案买卖合同有效，办理过户时是孙要武的全部产权，我也实际支付了房款，我不同意原告的诉讼请求。第三人邬君宁、谭宁未到庭陈述，本院委托北京市第二监狱向邬君宁、谭宁进行询问时，二人均表示与张晨之间不存在借名买房关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX号房屋（以下简称诉争房屋）原登记在原告孙继红和被告孙要武二人名下，该房屋系二人继承所得，各占50%份额。2017年6月29日，孙要武依据伪造的（2017）京0102民初13866号民事调解书取得了诉争房屋的全部所有权，诉争房屋登记至孙要武一人名下。2017年9月6日，孙要武（出卖人）与被告张晨（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同，合同编号：XX），其上记载如下：“根据《中华人民共和国合同法》……第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：西城区安德路XX号楼XX层XX门XX，建筑面积共74.47平方米。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币4500000元（小写），肆佰伍拾万元整（大写）。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）具体付款方式及期限的约定见附件四。……。”该合同及附件中对于房屋价款支付时间、交房时间、违约责任、税费相关规定、权属转移登记及争议解决方式等条款均未作约定。2017年9月6日，邬君宁向张晨账户转款4.01万元、5万元，2017年9月7日，邬君宁向张晨账户转款13.50万元和366万元，孙要武与张晨于当日办理了诉争房屋的产权过户手续，诉争房屋产权登记至张晨名下，但双方一直未办理房屋交接手续。2017年9月8日，张晨向孙要武账户转款370万元。2017年9月12日，谭宁分两笔向张晨账户转款130万元，张晨于当日将上述130万元转给案外人曹旭。2018年1月，北京市公安局西城分局立案受理孙继红报称的孙要武伪造国家机关公文案，孙要武因此被判处有期徒刑一年，现已刑满释放。2018年1月16日，孙继红起诉至本院，要求判令孙要武与张晨签订的房屋买卖合同无效（房屋位于北京市西城区安德路XX号楼XX门XX号）并申请对诉争房屋采取了查封措施，查封期限为2018年2月8日至2021年2月7日。张晨在原审中表示其与邬君宁、谭宁之间存在借名买房关系，案件发回重审后，张晨否认与邬君宁、谭宁之间存在借名买房关系，又主张与其姐夫邬盟盟之间存在借名买房关系，但张晨未对此提交证据加以证明。本院追加邬君宁、谭宁作为第三人后，经与二人核实，邬君宁、谭宁均否认与张晨之间存在借名买房关系。孙继红在原审案件发回重审后，主张张晨不构成善意取得，将原诉讼请求变更为要求确认孙要武与张晨于2017年9月6日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：XXX）无效；2.要求确认北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX的房屋由孙继红和孙要武按份共有，二人各占50%份额；3.请求法院判令张晨协助孙继红将位于北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX的房屋恢复登记至孙继红和孙要武名下（二人各占50%份额）；4.本案诉讼费由被告负担。本案审理中，孙继红申请对诉争房屋在2017年9月6日的市场价值进行了评估，经摇号确定的评估机构为北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司，评估机构出具的评估结果为诉争房屋在2017年9月6日的市场价值为923.65万元，孙继红为此支付评估费25591元。双方当事人对该评估结论均认可。庭审中，张晨主张其与孙要武签订买卖合同时，诉争房屋登记在孙要武一人名下，孙要武有权处分诉争房屋。购买诉争房屋是其姐夫邬盟盟借用其名义购买，该房屋实际交易价格为500万元，购房款来源于邬君宁和谭宁的转账，其收到邬君宁和谭宁的转款后，转给孙要武370万元，并按照老胡和其姐夫邬盟盟的要求，经孙要武同意，转给曹旭130万元，其已履行了支付购房款的义务，诉争房屋买卖合同合法有效。孙要武主张其没有出售诉争房屋的真实意思，其因向案外人胡晓东借款，胡晓东便一手策划了房屋过户的全部过程，其身份证和银行卡一直由胡晓东控制，其本人不太识字，在签订买卖合同时并不知道是卖房，其也没有收到任何借款和购房款。上述370万元转到其账户后立即被胡晓东转到了曹旭账上，另外130万元与其没有关系，其根本不认识曹旭，张晨也没有征求其意见。本院另查明，一、2017年9月19日，案外人李明良在诉争房屋设定了750万元的抵押权，该抵押权于2017年12月28日注销。2018年1月2日，案外人巩盘石在诉争房屋设立了200万元的抵押权。二、2018年3月，巩盘石在怀柔区人民法院提起诉讼，要求张晨偿还借款200万元并支付利息，经怀柔区人民法院调解，张晨与巩盘石达成调解，怀柔区人民法院出具了（2018）京0116民初2197号民事调解书，双方达成协议，张晨于2018年6月9日前给付巩盘石借款200万元并支付自2017年12月30日起至借款付清之日止的利息。此后，巩盘石向怀柔区人民法院申请强制执行，怀柔区人民法院于2018年6月26日对诉争房屋采取了查封措施（轮候）。本院认为，孙要武以伪造的民事调解书获得诉争房屋的全部所有权没有合法依据，诉争房屋所有权在登记至张晨名下之前仍应属于孙继红和孙要武按份共有的财产，孙要武擅自处分与孙继红共有财产的行为构成无权处分。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，本院对孙继红要求确认张晨与孙要武之间《存量房屋买卖合同》无效的请求不予支持。我国物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。具体到本案中，张晨主张其与孙要武之间的实际交易价格为500万元，房屋权属登记部门留存的网签合同约定的交易价格为450万元，经评估，诉争房屋在2017年9月6日的市场价值为923.65万元，张晨主张的实际交易价格及双方网签合同约定的交易价格均低于诉争房屋交易时市场价值的70%，同时，根据张晨提交的证据不能证明其已实际支付了双方约定的全部购房款，且孙要武并未将诉争房屋交付给张晨，基于上述事实，应认定张晨不构成善意取得，本院对孙继红要求确认其对诉争房屋享有50%份额的请求予以支持。孙继红要求确认孙要武对诉争房屋享有50%份额的请求，超出其权利范围，本院对孙继红此项请求不予支持。关于孙继红要求张晨将诉争房屋恢复登记至孙继红、孙要武名下的请求，由于诉争房屋目前存在抵押和查封的情况，现不具备办理过户手续的条件，本院对孙继红要求办理产权过户的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告孙继红对北京市西城区安德路XX号楼XX层XX门XX号房屋享有50%产权份额。二、驳回原告孙继红其他诉讼请求。案件受理费42800元、保全费5000元，由被告张晨负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩进红审 判 员 周 斌审 判 员 高 磊二〇二〇年十二月十六日法官助理 白指洋书 记 员 苏晓明