湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1612号 原告：杨秀兰，女，1972年9月14日出生，土家族，湖南省慈利县人，户籍地湖南省慈利县零阳镇，现住湖南省沅陵县沅陵镇，个体户。 委托诉讼代理人：周勇（系原告杨秀兰丈夫），男，1968年10月13日出生，现住湖南省沅陵县沅陵镇：特别授权。 被告：张雪芳，女，苗族，湖南省沅陵县人，1980年9月3日出生，户籍地湖南省沅陵县深溪口乡，居民。 原告杨秀兰与被告张雪芳租赁合同纠纷一案，因被告张雪芳不服本院2020年4月7日作出的（2020)湘1222民初142号民事判决，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉。经湖南省怀化市中级人民法院审理后，于2020年6月28日作出（2020）湘12民终1052号民事裁定，撤销湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初142号民事判决，发回湖南省沅陵县人民法院重审。本院于2020年8月11日受理后，依法适用普通程序审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告杨秀兰的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。被告张雪芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告杨秀兰向本院提出诉讼请求：1.责令被告履行《门面租赁合同》义务，交纳2019年12月5日至2020年12月4日的租金6万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月4日，原被告签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将坐落于沅陵县建设东街188号二楼（楼梯间及过道不包括在内）租赁给被告经营使用。约定租金为每年6万元，承租期限为2年11个月5天。付款方式为每年的12月5日。2018年12月5日，被告交纳了第一年度的租金6万元。2019年12月5日，被告应当交纳第二年度的租金，但经原告多次催讨，被告至今没有交纳，且被告将所租用场地上锁，已停止经营活动。为了维护原告的合法权益，经协商无果，原告只能依据合同法及民事诉讼法的规定，提起民事诉讼，请法院依法判决。 原告杨秀兰向本院提交了以下证据： 1、杨秀兰身份证复印件一份，拟证明原告身份信息； 2、被告张雪芳身份证复印件二份，拟证明被告身份信息； 3、门面租赁合同一份，拟证明2018年12月4日原被告双方签订门面租赁合同，约定原告将坐落于沅陵县建设东街188号二楼（楼梯间及过道不包括在内）出租给被告使用。承租期为2018年12月5日起至2021年11月10日止，每年租金为6万元。被告必须在每年12月5日前一次性付清一年的门面租金（一年一付），被告若违约将按照租金的一倍赔偿； 4、张宏艳与被告张雪芳微信聊天记录一份，拟证明张宏艳在微信中认可养生馆早关门了； 5、原告杨秀兰与张宏艳微信聊天记录一份，拟证明被告张雪芳未按时缴纳房租，张宏艳认可是自己锁了门，员工放了假，想分期交纳房租； 6、原告杨秀兰与被告张雪芳微信聊天记录一份，拟证明原告只是在店面门上加锁，原告未影响被告经营活动，被告至今未找过原告开门，张宏艳也说了原告只是加了锁； 7、养生馆转让广告一张，拟证明被告2019年11月就决定将养生馆转让，转让广告上的第一个联系电话是被告张雪芳的，因没有转租出去，造成了原告房租损失。 本次庭审，被告张雪芳未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。被告张雪芳在原审中辩称：1.杨秀兰要求支付全年的6万租金诉讼请求不成立。被告租赁杨秀兰的房屋是三人合伙经营美容业，2019年12月16日合伙人去长沙学习，放假4天。杨秀兰借被告没有按时缴纳下年度的租金（2019年12月5日到2020年12月4日）于2019年12月18日将美容店加锁，导致被告客户流失和要求退款。合伙人回来后为了减少损失只好另外找场地将部分没有退款的客户维持。从杨秀兰加锁后，被告至今没有使用该租赁房屋，今后也不可能经营了。被告实际未付租金使用不足半月，现杨秀兰要求支付一年的租金显然不公平；2.双方的租赁合同应当解除，被告愿适当补偿给杨秀兰租金。鉴于上一条原因，被告已经明确告知了杨秀兰租赁的场地不再经营，要求解除合同，退还其出租的房屋。被告损失很大，投资几十万的装修也无法收回。加上受新型冠状病毒疫情影响，被告要求解除双方的租赁合同，并愿适当补偿给杨秀兰三个月租金。 在本案审理过程中，被告张雪芳没有提交新的书面证据。 对杨秀兰提交的1、2、3、4、5、6号证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。提交的7号证据，与本案不具有关联性，不予采信。 存于原审卷宗证物袋中的收条一张，证明2020年4月23日，在杨秀兰丈夫周勇、杨秀兰代理律师的见证下，张雪芳代理律师通过沅陵县人民法院已经将沅陵县建设街188号二楼房屋钥匙交给该房屋房东何太林，何太林表示收回沅陵县建设街188号二楼房屋，并解除与杨秀兰、周勇租赁关系，周勇及杨秀兰代理律师无异议。经庭审质证，原告杨秀兰代理人周勇对该收条无异议。 根据原告杨秀兰代理人的当庭陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实： 2018年12月4日，原告杨秀兰将从何太林处租赁的沅陵县建设街188号二楼转租给被告张雪芳，张雪芳租赁该房屋从事个体经营，名称为沅陵县艾妮产后恢复中心。原被告双方签订了《门面租赁合同》，合同主要约定：原告将坐落于沅陵县建设街188号二楼（不包括楼梯间及过道在内）租赁给被告使用，租赁期限从2018年12月5日起至2021年11月10日止，每年租金6万元，被告必须在每年12月5日之前一次性付清一年的门面租金；被告擅自将门面转让、分租、转让、转借他人使用的和拖欠租金1个月以上的，原告可终止合同；如被告在门面到期不续租情况下需提前六个月告知原告。同时约定了违约责任：如原被告双方违反合同任意一条，违约方要按照年租金的一倍进行赔偿。合同签订后，被告张雪芳于次日交纳了2018年12月5日至2019年12月4日的租金6万元。2019年12月5日，被告张雪芳因经营状况不好，未按期交纳第二年度租金6万元。同年12月16日，被告张雪芳因员工去长沙学习放假锁门，12月18日，原告杨秀兰又在门上加锁。2020年1月15日，原告杨秀兰向本院提起诉讼，本院于同年4月7日作出判决。 另查明，张雪芳以原告身份于2020年3月19日向本院起诉，请求法院判决解除与杨秀兰签订的《门面租赁合同》，本院依法受理并于同年4月7日作出判决。因张雪芳不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院经审理撤销一审判决，发回重审。本院依法受理后在审理过程中，因张雪芳经本院传票传唤，无正当理由不到庭，本院对张雪芳的起诉按撤诉处理。 再查明，2020年4月23日，在杨秀兰丈夫周勇、杨秀兰代理律师的见证下，张雪芳的代理律师通过沅陵县人民法院已经将沅陵县建设街188号二楼房屋钥匙交给该房屋房东何太林，何太林表示收回沅陵县建设街188号二楼房屋和钥匙，并解除与杨秀兰、周勇租赁关系。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告杨秀兰与被告张雪芳于2018年12月4日签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。合同签订后，原告杨秀兰依约将房屋交付被告张雪芳使用，原告已履行了合同义务，被告张雪芳在合同期内只向原告杨秀兰支付了第一年度租金6万元，此后被告未按照合同约定的时间支付第二年度租金，被告的行为已经构成违约。原被告已在合同中明确约定了中止及解除合同的情形，被告擅自将门面转让、分租、转让、转借他人使用的和拖欠租金1个月以上的，原告可终止合同，被告在门面到期不续租情况下应提前六个月告知原告。虽然原告杨秀兰在被告张雪芳延迟缴纳租金一个月后未提出终止合同，被告张雪芳未提前六个月告知原告杨秀兰要求解除合同，原被告双方亦未协议解除合同，但被告张雪芳于2020年3月19日另行向法院起诉要求解除合同的行为以及2020年4月23日在原告杨秀兰丈夫在场的情况下将租赁房屋钥匙交给房东何太林的行为应当认定为被告张雪芳向原告杨秀兰明确表示不履行租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。在本案房屋租赁合同履行过程中及审理过程中，被告张雪芳已经明确表示不继续履行合同，双方无法就继续履行合同达成合意。且被告张雪芳已将租赁房屋钥匙交还房东，房东已收回租赁房屋，本案房屋租赁合同在事实上已经不能履行。另被告张雪芳租赁案涉房屋是用于经营产后恢复，现原告杨秀兰要求被告张雪芳继续履行《门面租赁合同》内容，被告张雪芳势必要依约继续接收案涉租赁房屋及开展经营活动，而这些行为难以强制履行，属于债务的标的不适于强制履行的情形。且原告杨秀兰也没有证据证明双方签订的租赁合同可以继续履行下去，故对原告杨秀兰要求被告张雪芳履行《门面租赁合同》义务，交纳2019年12月5日至2020年12月4日的租金6万元的诉讼请求，本院不予支持。如果原告杨秀兰认为被告张雪芳的行为违约并给其造成了损失，原告杨秀兰可就解除合同、承担违约责任、赔偿损失另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百一十条第一项、第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨秀兰的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告杨秀兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  万新华 审 判 员  周恒新 人民陪审员  汤明珍 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李婷艳 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。