湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6222号原告：邓秋香，女，1982年8月7日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。被告：李放明，男，1972年1月8日出生，汉族，住湖南省。被告：长沙宁兴房产经纪有限公司，住所地宁乡市白马桥街道二环南路与金凤路交叉口（公园道1号）10栋107号。法定代表人：喻红桥。原告邓秋香与被告李放明、长沙宁兴房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓秋香的委托诉讼代理人喻小文、被告李放明及被告长沙宁兴房产经纪有限公司的法定代表人喻红桥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓秋香向本院提出诉讼请求：1.确认被告李放明以出售方名义、原告邓秋香以买受人名义、被告长沙宁兴房产经纪有限公司以居间方名义于2019年11月18日签订的长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同无效；2.判令两被告共同向原告邓秋香返还购房款30000元；3.判令两被告共同向原告邓秋香支付违约金183360元；4.本案全部诉讼费用由两被告共同负担。事实和理由：2019年11月18日，被告李放明以出售方名义、原告邓秋香以买受人名义、被告长沙宁兴房产经纪有限公司以居间方名义共同签订长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同。合同约定：出售方李放明向买受人邓秋香出售其所有的位于××乡××路××栋××号房屋，产权证号：××，该房屋建筑面积为157.28㎡，转让价格为916800元，付款方式为分期付款。出售方李放明保证该房屋未设定抵押担保、无查封、无产权以及债务纠纷。合同任意一方违约的，违约方须向守约方赔偿房屋总售价的20%作为违约金。合同还约定了三方其他权利义务。同日，原告邓秋香依约向被告李放明支付了第一笔购房款30000元。此后，原告邓秋香为确保交易安全，遂向宁乡市不动产权登记中心查询涉案房屋的所有权登记及权利限制情况，该不动产权登记中心告知原告邓秋香该房屋已设定抵押登记。因二被告在原告签订房屋购买合同时，故意隐瞒所转让的房屋已经抵押的情况，其行为违反法律相关规定，故所签订的合同应认定为无效合同，因两被告的过错导致合同无效，理应承担相应法律责任，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李放明辩称：收取邓秋香30000元定金属实，房屋买卖合同履行中邓秋香未来交钱办理手续，是邓秋香自己不要房屋。被告长沙宁兴房产经纪有限公司辩称：公司业务员林红受买受方邓秋香委托带看芙蓉盛景11栋402室房屋，买受方看中该房屋，并委托公司店长与卖方李放明协商该房屋价格，最终以916800元拟定该房屋成交价格，并于2019年11月18日在公司与卖方委托人夏亮当场签订买卖合同，同时当面交付卖方定金30000元。签订合同时，双方均未付公司居间费。此外，公司在受双方委托签订买卖合同前，已在不动产中心查明该房屋产权人李放明的身份真实和产权明确，并合法抵押在工商银行，故确定该房屋能按二手房交易流程合法交易，在签订合同时，也与卖方约定配合买受方办理按揭、过户手续，并自行在工商银行赎取产权证。合同约定于2020年1月18日前买受方邓秋香委托公司办理银行按揭贷款和产权过户手续，在此期间，邓秋香拒绝提供相关资料，拒绝配合公司办理银行按揭审批手续，导致未在约定时间内办理产权过户手续，期间公司及业务员与买受方多次沟通，买受方明确放弃购买该房屋，故该买卖合同属于邓秋香单方违约，请求法院判决买受方邓秋香赔偿公司该房屋成交价3%的居间费（中介费）。本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，被告李放明（甲方、出售方）委托夏亮以其名义与原告邓秋香（乙方、买受方）在被告长沙宁兴房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于一环南路芙蓉盛景11栋402房出售给乙方；甲、乙双方确认该房屋总售价为916800元，乙方于2019年11月18号支付甲方购房定金30000元，于2020年1月18号支付106800元，于2020年2月25日前以银行贷款方式支付甲方购房尾款780000元；本合同签订后，甲、乙双方即认可丙方的居间服务已完成，甲、乙双方应以本合同向丙方支付居间报酬，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间报酬9,200元，乙方应支付丙方居间报酬9,200元，三方约定的居间服务费应于签订房屋买卖合同之日，由甲、乙双方一次性支付给丙方；甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权证人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债务纠纷；甲、乙双方交房时间为全部房款到位之日；合同任意一方未按本合同约定履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权要求违约方继续履行合同或要求解除本合同，违约方须向守约方赔偿房屋总售价的20%作为违约金，须向守约方赔偿守约方因此而支付的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等为实现债权所支出的费用，须向居间方赔偿房屋总售价3%的款项作为居间费，违约方如约违约所获得的利益也应作为违约所得全部支付给守约方。被告公司未盖章，无工作人员签名。同日，原告邓秋香支付被告李放明购房定金30000元，该款由夏亮代收，并向原告邓秋香出具定金收条，并承诺“我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收受定金的乙方不履行债务的，须双倍返还定金’条款处理，同时按照我与购房人签订的《房屋买卖合同》承担赔偿555责任”。原告邓秋香交付定金后，剩余购房款项未支付。后因双方就房屋购买事宜产生分歧，被告李放明称原告邓秋香因征信问题不能贷款表示不要房屋，原告邓秋香则称被告李放明隐瞒房屋存在抵押情形的事实故未支付后续购房款，并与被告公司员工在电话通话中明确表示放弃购买该房屋。此后，被告李放明返还夏亮25000元。另查，涉案房屋系循环抵押多年。本院认为，1、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述二条规定，所规范的为不动产物权变动的物权效力与合同效力相区分的问题，即物权转让行为的是否成就不影响合同本身的效力。本案中，原告邓秋香、被告李放明在被告长沙宁兴房产经纪有限公司签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》系双方当事人的真实意思表示，故原告邓秋香、被告李放明签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》应为有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。2、双方签订合同后，原告在与被告公司员工在通话中明确表示放弃购买该房屋。被告李放明在明知有抵押的情况下仍与原告签订合同，致合同不能履行，发生物权变更，亦应承担一定责任。因此，原告邓秋香、被告李放明签订合同后，致使合同不能履行，双方均有责任，故原告邓秋香要求被告李放明返还购房定金30000元的诉讼请求，本院酌情支持15000元。原告邓秋香要求被告李放明支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。3、被告长沙宁兴房产经纪有限公司在合同上未加盖公章，无工作人员签名，故原告要求被告长沙宁兴房产经纪有限公司承担相应责任无事实和法律依据，本院不予支持。被告长沙宁兴房产经纪有限公司要求原告赔偿居间费，因未提出反诉，本院不予支持。被告长沙宁兴房产经纪有限公司可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告李放明返还原告邓秋香购房定金15000元；二、驳回原告邓秋香的其他诉讼请求。案件受理费4,500元，减半收取2,250元，由原告邓秋香负担1,125元，被告李放明负担1,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二〇年十二月二十一日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。