河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初4892号原告：赵金玲，女，汉族，1981年4月2日出生，住河南省修武县。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告：常利民，男，汉族，1978年1月23日出生，住河南省修武县。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。被告：李龙章，男，汉族，1966年3月2日出生，住河南省登封市。第三人：焦作天著商业有限公司，住所地：河南省修武县七贤大道555号，统一社会信用代码：914108213959699157。法定代表人：冯宏基。赵金玲、常利民与李龙章、焦作天著商业有限公司（以下至判决主文前简称焦作天著）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，赵金玲及其与常利民的共同委托诉讼代理人周向辉，焦作天著的法定代表人冯宏基到庭参加诉讼，李龙章经传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金玲、常利民向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行修武县××大道××号修武新世界1-009号房屋，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由李龙章承担。事实和理由：赵金玲、常利民合法购买案涉房屋，法院无权查封。2016年5月20日，赵金玲、常利民与焦作天著签订《商品房预售合同》，购买位于修武县××大道××号修武新世界1-009号房屋，并支付了部分房款，剩余房款通过银行按揭贷款的方式已经全部支付给焦作天著。并且赵金玲、常利民已经还清银行贷款。李龙章因与焦作天著的民间借贷纠纷向法院申请查封了涉案房屋，法院在后的查封侵犯了赵金玲、常利民的合法权益；本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而非第二十九条的规定。赵金玲、常利民于2016年就与焦作天著签订《商品房预售合同》，而法院于2019年才对上述房屋进行查封，符合《规定》第二十八条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形；赵金玲、常利民在法院查封前已经合法占有上述房屋，并支付了三年的管理费；赵金玲、常利民通过直接支付购房款、银行按揭贷款的方式向焦作天著支付了全部购房款，符合《规定》第二十八条“已支付全部价款”的情形；在签订合同后，赵金玲、常利民和焦作天著到修武县房产管理部门进行了预告登记，并且赵金玲、常利民已经缴纳了过户登记所需缴纳的契税、印花税、登记费等，赵金玲、常利民一直积极办理过户登记，符合《规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，因此赵金玲、常利民对涉案房屋具有的合法权利能够排除执行，请求判令如上所请。李龙章没有到庭，也没有向本院提交书面答辩意见。焦作天著对赵金玲、常利民的诉讼请求及主张的案件事实没有异议。赵金玲、常利民为证明自己诉讼请求的成立，依法向本院提交了本院于2020年11月16日作出的（2020）豫0185执异76号执行裁定书；赵金玲、常利民与焦作天著于2016年5月20日签订的《商品房预售合同》、赵金玲与焦作天著签订的《修武新世界托管协议》及焦作天著收取30764元管理费的收据；赵金玲、河南修武农村商业银行股份有限公司、焦作天著共同签订的个人购房借款(综合)合同，及相应的付款凭证、收据、河南省增值税普通发票；涉案房屋办理商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记在相关部门备案登记情况；赵金玲缴纳契税、印花税、登记费有关部门出具的票据，焦作天著对赵金玲、常利民提交的证据没有异议，本院审查认为，赵金玲、常利民提交的证据材料客观真实，与本案案件事实的认定具有关联，本院均予以采信。根据当事人的陈述以及本院采信的证据，本院除对赵金玲、常利民主张的案件事实予以确认外，还认定以下事实：本院在审理李龙章与焦作天著、张瑞铭、杨金库民间借贷纠纷一案中，于2019年8月5日作出（2019）豫0185民初4755号民事裁定，将涉案房产予以查封。本案在执行过程中，赵金玲、常利民对涉案房产向本院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行，本院于2020年11月16日作出（2020）豫0185执异76号执行裁定，驳回了赵金玲、常利民的执行异议，赵金玲、常利民对该裁定不服在法定期间向本院提起了执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，就不动产性质而言，不管是商业用房还是居住用房，均应适用该规定一体保护。根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中赵金玲、常利民提交的证据能够证明上述的四项事实成立，首先，2016年5月20日，即在本院查封前赵金玲、常利民已经与焦作天著签订了合法有效的《商品房预售合同》；其次，根据《商品房预售合同》确定的房屋价格，赵金玲、河南修武农村商业银行股份有限公司、焦作天著共同签订的个人购房借款(综合)合同，相应的付款凭证证明赵金玲、常利民为购买涉案房屋贷款500000元；2015年12月26日至2016年9月13日焦作天著为赵金玲、常利民出具的十张涉案房屋购房款收据以及有关的银行卡交易记录，2017年2月23日焦作天著开具的河南省增值税普通发票，上述证据证明赵金玲、常利民已经支付全部购房款；第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“人民法院查封前已经合法占有不动产”中的占有应理解为对不动产的管理和支配，本案中赵金玲提交的2016年5月20日其与焦作天著签订的《修武新世界托管协议》及当日焦作天著收取16405元管理费的收据，根据该协议的约定，涉案房屋的委托经营管理期限为十年，从房屋款项付清之日起三个月后开始计算，赵金玲、常利民已于2017年2月23日付清房款，因此该行为应视为付清房款三个月后，委托经营管理的期限开始计算，但不能说明涉案房产已经竣工并实际交付，因此该托管协议及收据不能直接证明赵金玲、常利民在法院查封前已经合法占有涉案房屋，但结合赵金玲、常利民，为涉案房屋办理的商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记；2017年2月28日，赵金玲、常利民为办理房产登记分别缴纳了印花税519.5元、契税39579.5元；2016年5月31日赵金玲、常利民缴纳了登记费400元等情况，上述证据能够证明赵金玲、常利民在法院查封之前已经对涉案房屋进行管理和支配，并在积极办理过户登记手续，目前涉案房屋尚未办理过户登记的原因非赵金玲、常利民造成，因此赵金玲、常利民作为房屋买受人，符合上述规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，赵金玲、常利民的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行原告赵金玲、常利民购买的位于河南省修武县七贤大道398号修武新世界1-009号房产。案件受理费14151元，由被告李龙章负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院于2020年11月16日作出的（2020）豫0185执异76号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  韩绍锋人民陪审员  韩彦周人民陪审员  乔中土二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  于丽苹