宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6053号原告(反诉被告)：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区海亮国际社区3-1温莎堡会所，统一社会信用代码916401227999321235。法定代表人：钱仲曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓婷，宁夏泽芸律师事务所律师。被告（反诉原告）：田福燕，女，满族，1979年11月27日出生，宁夏回族自治区中宁县人，大学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。原告（反诉被告）宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）与被告（反诉原告）田福燕合同纠纷两案，本院于2020年11月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，定于2020年12月2日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。因被告田福燕提出反诉，本院经审查认为本案不宜适用小额诉讼程序，转为简易程序。2020年12月14日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告海亮公司的诉讼代理人唐晓婷、被告田福燕及其诉讼代理人和明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海亮公司请求判令：1.被告按照双方协议约定支付车位款35000元；2.被告支付逾期付款违约金直至将合同约定的款项付清止[暂算至2020年11月4日共计30072.5元（115000元*万分之五*523天）];3.本案诉讼费由被告承担。被告田福燕答辩要点：一、被告从2016年12月31日至2019年5月29日前一直履行转让协议，但是原告违反诚实信用原则，违反消费者权益保护法，在被告正在履行转让协议期间，擅自又与其他购房者以58000元的低价出售车位（同是与被告一样的X号楼车位），严重侵害了被告的消费权益，给被告造成了重大经济损失。被告已经给原告支付了八万元车位费，而且被告于2019年11月7日郑重致函被告，告知原告低价出售车位的行为已经严重损害了被告的权利，同时告知原告，被告已经超付车位费，将不再支付剩余的35000元，还将向原告追偿多付的款项。被告付款已经远远超过了58000元价格，故被告不予支付原告所诉35000元及违约金；二、本案严重违反诉讼程序；三、原告已经严重违反消费者权益保护法的规定，违反公平公正和诚实信用原则。反诉原告田福燕请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《地下车位使用权转让协议》；2.反诉被告返还已付款项22000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告海亮公司答辩要点：一、反诉被告宁夏海亮房地产有限公司没有违反协议约定，更没有违反消费者权益保护法，不同意解除协议；二、双方签订的协议并没有约定反诉原告享有任意解除权；三、反诉原告要求解除协议已过了诉讼时效；四、双方签订的协议已经成立并履行，反诉原告随意要求解除协议鼓励了不诚信行为、损害了市场交易原则，造成了负面的社会效果。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2016年12月31日，原告海亮公司与被告田福燕签订了《地下车位使用权转让协议》（以下简称车位协议），约定：1.被告田福燕购买“塞上名居”续建工程（海亮国际社区三期）X#地下车位第AXXX号，车位使用权转让价款为115000元，付款方式为分期付款：被告田福燕应于合同签订之日向原告海亮公司支付首期款2万元，第二笔款于2017年5月30日支付15000元，第三笔款于2017年11月30日支付15000元，第四笔款于2018年5月30日支付15000元，第五笔款于2018年11月30日支付15000元，第六笔款于2019年5月30日支付15000元，剩余款项2万元于2019年11月30日前付清；2.本车位交付期限为2016年12月31日前；3.物业管理费80元/月/位（自车位交付之日起，被告田福燕需向物业管理公司缴纳，具体缴费时间及频次由物业管理公司制定。费用标准执行可由物业依据相关部门规定调整）；4.被告田福燕未按本协议每阶段规定时间付款，自本协议规定的每阶段应付款期限届满之次日起至实际全额付清应付款之日止，被告田福燕应向原告海亮公司按日支付本协议全部转让价款万分之五的违约金。逾期合同约定的任一一笔款项达30日仍未按约定付清的，原告海亮公司有权单方面解除本协议，并按照本车位全部转让款的20%收取被告田福燕违约金（违约金从被告田福燕已付款项中扣除，不足部分由被告田福燕补足），扣除以上违约金后，如还有剩余已付款项，原告海亮公司应自本协议解除之日起60日内应被告田福燕请求向被告田福燕无息返还。被告田福燕若因个人原因需解除本协议的，应承担本车位使用权全部转让款20%的违约金，扣除违约金后的剩余已付款项原告海亮公司自本协议解除之日起60日内应被告田福燕请求无息返还。协议解除以发出通知生效，原告海亮公司即有权另行向他人转让本车位。原告海亮公司将车位交付被告田福燕使用后本协议解除的，被告田福燕除了支付合同约定的违约金外，自被告田福燕使用车位之日起至车位移交给原告海亮公司之日止，被告田福燕还应按本协议全部转让价款总额的每日万分之二向原告海亮公司支付车位使用权费，除此之外，被告田福燕还应缴纳上述期间内该车位的物业管理费等一切因使用或占有该车位所产生的一切费用。同日，原告海亮公司向被告田福燕交付了涉案车位。车位协议签订后，被告田福燕分别于2017年4月6日支付涉案车位款2万元，于2017年5月29日支付15000元，于2017年11月30日支付15000元，于2018年5月31日支付15000元，于2018年11月30日支付15000元，共计支付8万元。因被告田福燕未按照协议约定支付第六笔、第七笔车位款共计35000元，原告海亮公司诉至本院，要求被告田福燕继续支付到期未付车位款并支付违约金；被告田福燕以涉案车位协议履行过程中车位降价侵害其合法权益提出反诉，要求解除双方签订的车位协议，并要求原告海亮公司退还车位款22000元。另查明，1.涉案车位由原告海亮公司开发建设；2.反诉原告田福燕要求反诉被告海亮公司退还车位款22000元的计算方式为：已付车位款8万元-现在车位价格58000元。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为：被告田福燕反诉要求解除双方签订的车位协议的反诉请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。本案中，原告海亮公司已于2016年12月31日向被告田福燕交付了涉案车位，被告田福燕使用涉案车位近四年。在此期间，原告海亮公司根据市场情况调整车位售价并非不合理，且价格变动系市场风险，如没有特殊约定，被告田福燕不能以此要求解除双方签订的涉案车位协议。综上，因车位降价并非合同约定或法律规定的解除合同的事由，被告田福燕以此反诉要求解除涉案车位协议没有事实和法律依据，故对被告田福燕反诉要求解除双方签订的车位协议并要求原告海亮公司退还车位款22000元的反诉请求，本院不予支持。原、被告签订的车位协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告田福燕未按协议约定及时履行支付2019年5月30日的车位款15000元，2019年11月30日的车位款2万元，已构成违约。原告海亮公司主张要求被告田福燕支付车位款35000元及违约金，有事实基础和法律依据，本院予以支持。对原告海亮公司主张的逾期付款违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告海亮公司未提供证据证明因被告田福燕逾期付款给其造成的实际损失，本院综合考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，结合本院审理的原告海亮公司起诉的多起同类型车位合同纠纷案件中违约金计算的实际情况以及生效判决书确认的事实，对原告海亮公司主张的违约金，本院酌情调整为按照合同约定的车位总价款115000元以日万分之二的标准计算，由被告田福燕自其逾期付款之次日（2019年5月31日）向原告海亮公司支付至2020年11月4日（原告海亮公司诉请之日）期间的逾期付款违约金12029元（115000元×0.2‰×523天），对超出部分不予支持；同时，被告田福燕还应以车位总价款115000元为基数，按照日万分之二的标准向原告海亮公司支付自2020年11月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告田福燕于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏海亮房地产有限公司支付车位款35000元、逾期付款违约金12029元，共计47029元；二、被告田福燕向原告宁夏海亮房地产有限公司支付自2020年11月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期付款违约金（以车位总价款115000元为基数，按照每日万分之二计算）；三、驳回反诉原告田福燕的全部反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费713元（已减半收取），由原告宁夏海亮房地产有限公司负担198元，被告田福燕负担515元；反诉案件受理费175元，由反诉原告田福燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 侯小韦二○二○年十二月二十二日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。