吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2020）吉0602民初1804号原告：李某，住辽宁省沈阳市于洪区。被告：吉林银行股份有限公司白山分行。住所地：吉林省白山市浑江大街122号。统一社会信用代码：91220601682603561J。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：张某，吉林万秋律师事务所律师。原告李某与被告吉林银行股份有限公司白山分行买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人孙中梁、被告吉林银行股份有限公司白山分行委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告给付原告房屋对价款人民币5,509,752.00元;2.请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用25,359.00元,鉴定费50,000.00元。事实与理由：2007年12月26日原告通过公开竞拍的方式，以1,250,000.00元的价格从白山市金璞拍卖有限公司购得386.76平方米房屋,该产权的所有人为被告。原告因需要办理该产权的更名过户手续，在与被告协商未果的情况下诉至贵院，2020年1月6日贵院作出判决，确认原、被告之间的诉争房屋买卖行为合法有效，判决被告协助原告办理诉争房屋的不动产登记手续。该判决生效后，原告申请贵院强制执行，在执行过程中，诉争房屋只有144.36平方米，其余房屋面积242.40平方米已经不存在，原告无法按照该判决取得该产权，应以货币方式赔偿原告，总价款：242.40平方米×10,800.00元=2,617,920.00元（以评估实际价值为准）。基于以上事实，原告认为既然被告无法交付剩余面积的房屋，就应当按照该房屋面积对等的现有市场价值支付给原告，为此，原告为保护自己的合法权益，现依据相关法律的规定，特具文起诉，请求法院依法判决。吉林银行股份有限公司白山分行辩称，一、原告所述事实理由与客观事实不符，其诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求；二、评估报告认定的红旗商贸城一楼区域商铺以2020年10月23日为价值时点的市场单价为22,730.00元/平方米没有事实依据。因为评估标的没有实物存在，评估报告只是依据比较法和收益法，以推测方式计算出的并无实物商铺的价值，不能作为认定本案争议商铺拍卖时的市场价值的依据；三、本案的争议焦点在于涉案标的在拍卖过程中，答辩人及拍卖公司是否已经按照法律规定，尽到对标的物可能存在瑕疵的信息披露义务。答辩人在委托拍卖公司对红旗贸易城摊位进行拍卖前，已经按照拍卖公司要求对拍卖标的红旗贸易城一楼存在瑕疵情况履行了告知义务。四、答辩人通过拍卖取得的红旗贸易城商铺价款为125万元，并没有足以抵顶原债务人所欠债务。原告因竞买取得的商铺已经实际获得了巨额收益，原、被告之间的通过拍卖完成的交易，按照评估确定的价值，根本不存在显失公平或者给原告造成实际经济损失的情形。经审理查明：1997年8月10日，原白山市工商行政管理局与原白山市城市信用合作社联合社（现更名为吉林银行股份有限公司白山分行）签订协议书一份，双方约定原白山市工商行政管理局通过以物抵债的方式将其所有的白山市红旗贸易城一楼中671.45平方米的摊位抵顶给原白山市城市信用合作社联合社（即吉林银行股份有限公司白山分行），用于偿还所欠的贷款本息。2007年12月26日，原白山市城市信用合作社联合社（即吉林银行股份有限公司白山分行）对上述抵顶的671.45平方米的摊位进行公开拍卖，李某通过公开竞拍的方式，以1,350,000.00元的价格从白山市金璞拍卖有限公司购得上述摊位面积中的386.76平方米，白山市恒基市场经营管理股份有限公司与吉林银行股份有限公司白山分行在上述摊位面积图中进行签章确认。白山市金璞拍卖有限公司出具的拍卖规则中第八条：买受人在付清全部拍卖价款后未能按照约定取得拍卖标的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。李某购买上述摊位后，一直未办理产权证照，遂以吉林银行股份有限公司白山分行、白山市恒基市场经营管理股份有限公司为被告向白山市浑江区人民法院起诉，2020年1月6日白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2976号民事判决书一份，判决如下：一、李某与吉林银行股份有限公司白山分行之间就白山市红旗贸易城一楼386.76平方米摊位的买卖行为合法有效；二、吉林银行股份有限公司白山分行与白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决发生法律效力后十五日内协助李某办理上述摊位的不动产登记手续。2020年5月18日，白山市浑江区人民法院作出（2020）吉0602执289号执行裁定书之一，裁定如下：将白山市红旗贸易城一楼386.76平方米摊位过户到李某名下。本裁定立即执行。同日，白山市浑江区人民法院向白山市不动产登记中心作出协助执行通知书，请协助执行以下事项：将白山市红旗贸易城一楼386.76平方米摊位过户到李某名下。2020年6月8日，吉林省白山市浑江区人民法院向李某、白山市恒基市场经营管理股份有限公司、吉林银行股份有限公司白山分行作出（2020）吉0602执289号结案通知书，主要通知：经白山市不动产登记中心反馈，红旗贸易城一楼只能办理144.36平方米无争议部分的不动产登记手续，经协商剩余部分242.40平方米，另案处理。至今，吉林银行股份有限公司白山分行尚未向李某交付合同约定的剩余242.40平方米的房屋。庭审过程中，李某于2020年10月15日向本院提出房屋价格评估申请，并确定评估范围为：按照原告李某提交的证据红旗贸易城一楼平面规划，1.横轴为C4-C8.5，纵轴为C-D；2.横轴为D7.5-D9，纵轴为D-E。后经过法定程序，吉林通联房地产评估有限公司作出吉通鉴字【2020】第（038）号《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论为：确定估价对象于价值时点2020年10月23日的市场单价为22,730.00元/平方米。评估费50,000.00元。以上案件事实有当事人陈述、庭审笔录及经过庭审质证的民事判决书、执行裁定书、关于回复白山市浑江区人民法院结案通知书的函、执行结案通知书、协议书、红旗贸易城一层平面位置图、委托拍卖合同、告知书、拍卖规则、标的概况及瑕疵声明、拍卖成交确认书、评估报告书等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。本院认为,一、李某与吉林银行股份有限公司白山分行（原白山市城市信用合作联合社）之间针对白山市红旗贸易城一楼386.76平方米摊位的买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。李某已经足额交付了购房款，吉林银行股份有限公司白山分行应当履行交付房屋并转移案涉房屋所有权的义务。但经执行，吉林银行股份有限公司白山分行不全面履行合同义务，案涉房屋只能办理144.36平方米无争议部分的不动产登记手续，余242.40平方米的房屋无法办理不动产登记手续，违约部分房屋面积达到买卖房屋总面积的62.67%，属于严重违约，显失公平，导致合同根本目的无法实现，故吉林银行股份有限公司白山分行应当承担违约责任。二、价值时点及赔偿数额的确定。吉林银行股份有限公司白山分行认为，评估价值时点应该以拍卖成交时2007年12月20日为准，且评估报告依据比较法和收益法，以推测方式计算出的并无实物商铺的价值，不能作为认定本案争议商铺拍卖时的市场价值的依据。但吉林银行股份有限公司白山分行对其主张未能提出事实及法律依据，故对其理由不予采纳。经审查，吉林通联房地产评估有限公司及其鉴定人员在作出鉴定意见时具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分。案涉房屋在争议区段市场价值增幅较大，吉林银行股份有限公司白山分行违约行为造成李某的经济损失。根据双方履约、违约情形以及吉林通联房地产评估有限公司出具的鉴定估价报告中记载的房屋市场价值等因素，本院认为估价对象于价值时点2020年10月23日的市场单价为22,730.00元/平方米并无不当，吉林银行股份有限公司白山分行应向李某赔偿损失5,509,752.00元【（386.76平方米-144.36平方米）×22,730.00元】,即李某在第一项诉讼请求中主张的房屋对价款。三、吉林银行股份有限公司白山分行是否因尽到对标的物可能存在瑕疵的信息披露义务而存在免责事由。虽然在告知书、标的概况及瑕疵声明中均载有“买受人不得以协议及图纸面积与实际交付面积的差异，向出卖方及拍卖人主张任何权利”，且在拍卖成交确认书中第六条约定“买受人在拍卖前已对拍卖标的存在的瑕疵、缺陷，或者真伪难辨等情况作了说明的，则买受人不能以该拍卖标的存在瑕疵、缺陷、真伪而向拍卖人退货或者要求赔偿损失”，但是白山市金璞拍卖有限公司作为拍卖提供格式条款一方，作出格式条款有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，且不影响原、被告之间针对白山市红旗贸易城一楼386.76平方米摊位的买卖行为合法有效。故吉林银行股份有限公司白山分行不享有免责事由。四、吉林银行股份有限公司白山分行认为李某通过拍卖取得的红旗贸易城商铺价款为1,250,000.00元，并没有足以抵顶原债务人所欠债务，原告因竞买取得的商铺已经实际获得了巨额收益，原、被告之间通过拍卖完成的交易，按照评估确定的价值，根本不存在显失公平或者给原告造成实际经济损失的情形。本院认为吉林银行股份有限公司白山分行通过拍卖是否足以抵顶原债务人所欠债务与本案买卖合同法律关系不是同一个法律关系；依据诚实信用原则，李某因竞买取得的商铺是否已经实际获得了巨额收益，吉林银行股份有限公司白山分行均应按照约定全面履行自己的义务，故对该项理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，判决如下：吉林银行股份有限公司白山分行于本判决发生法律效力后立即向李某支付房屋对价款5,509,752.00元【（386.76平方米-144.36平方米）×22,730.00元】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,718.00元，减半收取计25,359.00元，由吉林银行股份有限公司白山分行负担。鉴定费计50,000.00元，由吉林银行股份有限公司白山分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。审判员 李贵群二〇二〇年十二月十四日法官助理 曲文欣书记员 郑 钰