山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初3208号原告：临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会，住所地临沂市河**智圣路与育英街交叉口西100米。负责人：谷国建，主任。委托诉讼代理人：高原，山东隆泰律师事务所律师。被告：李效体，男，1951年4月23日生，汉族，临沂市河**人，住临沂市河**。委托诉讼代理人：张耀自，临沂河东东正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李忠义（李效体之子），男，1982年10月12日生，汉族，临沂市河**人，住临沂市河**。原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会（以下简称三官庙社区居委会）与被告李效体土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月17日再次公开开庭审理了本案。原告的法定代表人谷国建及委托诉讼代理人高原、被告李效体及委托诉讼代理人张耀自、李忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三官庙社区居委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告于2002年11月3日签订的两份《租赁合同书》；2.请求依法判令被告支付截至2020年6月5日拖欠的租赁费共计230000元及违约金；3.请求依法判令被告支付自2020年6月6日起至被告实际腾退土地之日止占用土地期间的使用费及利息；4.请求依法判令被告腾退土地、拆除地上附属物并恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2002年11月3日签订两份《租赁合同书》，约计10亩土地，租赁期限自2002年11月6日至2012年11月5日，租赁费每亩每年3100元，双方约定先交费后租赁。合同租赁费逾期支付一个月的，甲方有权终止合同，同时约定在租赁期间内如国家和集体为发展需要收回土地和房屋时，乙方需无条件服从。原告按约定向被告交付土地后，被告未按合同约定期限支付租赁费。截止至2020年6月5日，被告尚欠付租赁费共计230000元。原告多次向被告要求支付租赁费，但被告至今未支付。两处租赁土地现根据三官庙社区旧居改造政策需拆迁，但被告拒不配合腾退土地。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告李效体的委托诉讼代理人张耀自辩称，原告的诉讼请求和理由不能成立，原告所诉无事实和法律依据，被告不欠原告租赁费，在原告未对被告拆迁物补偿、赔偿情况下，被告不同意解除合同，被告无违约行为，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。被告李效体辩称，从2012年开始村里要求拆迁，拆迁时我们积极配合，我租赁的10亩土地有建的沿街平房，总建筑面积3000多平方米，村里当时赔偿政策是赔偿还建房，但是村里就给我还建400平方米的房子，我认为赔偿的太少，当时的村主任领着我找书记商量这个事，书记说想多要没门，我出上不干书记也不多给你，以后我再也没去找，到了2013年就给我围上院、堵门、断电。到了2015年10月4日村委雇佣了20多人，两台挖掘机进行强行拆除，当时是早上8点钟，家里只有我自己，我没有办法找来一瓶农药准备以死相拼，这时有人报警，桃园路派出所出警及时赶到，制止了他们的违法行为，2015年至2016年期间强拆9次，2016年8月28日下午3点对我进行强拆，当时只有我一人在家，东平房房基已经被掏空，我上前制止，110出警及时赶到，我在制止的过程中也受了伤，110又报了分局制止了强拆，当时出警的警官建议我到镇上协商处理这个事，到了8月29日到镇上调解这个事，达成了调解协议。之后至今村里没再强拆。现在因为扩建北京东路需要拆除我的房子，我是大力支持和欢迎的，村里给我测量完房子后也进行了协商，我也同意了按照范于埠赔偿标准进行赔偿，但是我要求对2007年拆除我大儿子李忠波在村内建的633平方米的住宅进行赔偿，村里答应该633平方米按照东邻煤球厂拆迁标准进行赔偿，我也同意了，但到了第二天村委又说我大儿子建的是违法建筑我已经签字了，然后就没有给我赔，所以到现在我也没再同意拆我的房子。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据1、山东省临沂市东信公证处出具的（2002）临东证字第604号、605号公证书、公证员崔博记录的关于时任村主任谷某和村民李效体的询问笔录，证实被告承租原告集体所有的土地10亩，该土地位于017省道以南前三官庙村委办公楼后，租赁期限自2002年11月6日至2012年11月5日共计十年，两份租赁合同是双方真实意思表示，合法有效；证据2、2002年度原告记账凭证，证实2002年10月8日被告向原告支付80000元租赁费，对应的土地为大队后院土地即涉案土地，被告为租赁涉案土地，先向原告交付租赁费再与原告签订合同：证据3涉案土地照片一宗（5张），证实土地四至及被告仍然强占土地的事实。被告质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，现在该土地已被园林处占用一部分，对该部分承包费被告不应再交纳。该合同中也明确约定，如国家和集体应发展需要收回该土地和房屋乙方必须服从，地上建筑物按照国家规定拆迁办法进行赔偿，现原告需要占用该土地，对被告地上建筑物一直未予赔偿；对证据2无异议：对证据3该宗照片四至没有异议，但从该照片可以看出在承包地上建筑物周围已被原告垒了围墙、挖了沟、断了电、被告已经无法进行使用和经营。被告围绕答辩意见提交如下证据：证据1、同原告提供证据1两份租赁合同书及公证书一致，证明原、被告双方签订合同的事实，同时证明在原被告双方履行合同过程中，原告需要占用被告使用的土地及地上建筑物，原告没有按照合同约定对被告的地上建筑物按照国家规定进行拆迁赔偿、补偿，使合同不能完整履行；证据2、2019年10月20日河东区人民政府制定的安置实施方案补充意见一份，证实被告的建筑物拆迁时应适用该意见中第二条第二项区域三补偿范围，其赔偿标准应该按照住建局、财政局委托具有房地产评估资格的评估机构评估确定的赔偿价格，对原告应拆迁被告的建筑物进行赔偿；证据3、照片五张，证实原告违反合同约定，在被告承包使用的土地上和被告建筑物前挖沟、垒墙、断电，阻止被告正常使用租赁物的事实，原告存有过错，因原告的过错导致合同无法完全履行；证据4、2016年8月29日原、被告签订的协议书一份，证实被告建筑物的位置，同时证明原、被告对涉案租赁合同及地上建筑物补偿、赔偿事宜一直在协商中至今未果的事实，致使被告的经济损失扩大，原告存在重大过错；证据5、被告书写的自述材料一份，证实原告在工作中不作为，对被告拆迁赔偿、补偿等问题迟迟不予解决，对原告于2007年拆迁被告家的木器厂内633平方米的住宅至今未给赔偿。原告质证意见如下：对证据1无异议，但是对要证明的事实有异议，该证据不能证明原告需要占用被告土地及地上建筑物，涉案土地属于集体所有并非像被告所述是被告所有；对证据2真实性、合法性及关联性均有异议，该证据系复印件被告无法证实该证据合法出处；对证据3真实性无异议，对证明事实有异议，该组证据不能证明原告有挖沟、垒墙、断电的行为；对证据4真实性无异议，但该协议没有居委会的盖章，对原告不发生效力，该证据载明的事实与本案土地租赁合同纠纷没有关联性；对证据5真实性、合法性及关联性均存在异议，被告单方陈述不符合事实。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月8日，被告李效体向原告三官庙社区居委会交纳承包费80000元。2002年11月3日，原告三官庙社区居委会（甲方）与被告李效体（乙方）在临沂市河东区公证处见证下签订租赁合同书两份，原告在合同中加盖印章，其法定代表人谷某与被告李效体均签名捺指印予以确认，临沂市河东区公证处出具（2002）临东证字第604、605号公证书。该两份租赁合同约定内容一致，约定内容为：甲方将017省道以南三官庙村委办公室楼后土地共计5亩租赁给乙方，租赁期为10年，从2002年11月6日至2012年11月5日止；每亩每年租赁费3100元，乙方于2002年11月4日交清三年承租费46500元，2005年11月4日交清三年承租费46500元，2008年11月4日交清后四年承租费62000元，乙方不准以任何理由滞交租赁费，拖延不交者，村委按每天加收其3%的滞纳金，自应交租赁费之日起，在一个月内仍交不清，视为乙方违约，自动放弃承租的权利，甲方有权终止合同，并依法追交所欠租赁费及滞纳金；租赁期内若乙方需要搞地上建设，必须写出书面申请，经甲方批准后，方可施工建设（建设手续由乙方自办，手续费乙方承担，甲方协助办理，如办理不成，甲方不承担任何责任）；租赁合同期满后，地上建筑物，属甲方批准后建设的建筑物，甲方按照国家有关规定折旧收回，未经甲方批准建设的建筑物到期乙方无条件自行拆除；在租赁期内，如国家和集体为发展需要收回土地和房屋时，乙方必须无条件服从，地上建筑物按照国家规定的拆迁办法，赔偿款项，属于甲方的财产赔给甲方，属于乙方的财产赔给乙方，租赁费将按实用月份收取，剩余部分退还给乙方，乙方不得擅自拆除或改建甲方的原建筑物，否则加倍赔偿；租赁期满后，如国家政策允许继续租赁，在同等条件下，乙方有优先承租权；本合同签订后，双方都必须严格履行合同，任何一方不得擅自变更或解除，如需变更或解除，须经双方协商同意后方可，并签订变更或解除协议书，同时报公证处一份备查，如一方自行变更或解除，须向对方交违约金伍仟元，并承担给对方造成的一切经济损失。合同签订后，被告李效体陆续在该10亩地块上加盖了沿街平房、二层楼房、厂棚等，未再交纳承包费。合同约定的租赁期满后，被告未将该租赁物交还原告，一直占有使用至今。2020年5月，北京东路提升改造工程开工建设，该工程西起北京路沂河桥东立交匝道结束段，东至跨温泉路跨红桥落地段，全长3.432公里，等级为城市主干道。因该工程需征用被告现占有使用的土地，原告多次与被告协商腾退土地、拆除地上附属物及赔偿事宜未果，原告遂诉至法院。在庭审时，原告也自认因北京东路提升改造工程需征用被告建设的部分房屋，原告多次与被告协商拆迁安置补偿事宜，但未达成拆迁补偿安置协议。本院依法到租赁合同约定地块作了现场勘查，该地块位于北京××路路××路路××东南角地段，该地块的主要建筑有：北侧东西向盖有沿街平房；南侧东西向盖有两处二层楼房，其中靠西的楼房系将原告尚未建完的房屋进行了加盖、装饰；另外还有部分搭建的小平房、小棚、院墙、树木等。本院认为，原告三官庙社区居委会与被告李效体签订的两份土地租赁合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行合同义务。被告李效体未按合同约定的时间及时支付租赁费，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，李效体在土地租赁合同期限届满后未腾退该土地，而是继续使用至今，三官庙社区居委会也未提供证据证明在合理期限内通知李效体解除合同并腾退土地，亦未提交证据证明向李效体主张租赁费，因此，应视为双方对按土地租赁合同约定继续履行的默认，原租赁合同继续有效，李效体仍应按原土地租赁合同的约定向三官庙社区居委会支付租赁费。李效体长期未支付租赁费的行为已构成违约，三官庙社区居委会有权随时主张解除土地租赁合同，李效体应按合同约定支付租赁费。本案被告系三官庙社区居民，其租赁的案涉土地早已纳入城市规划区，现已处于河东区中心城区范围，该案涉土地上的房屋等除在签订合同时确定的未建设完的房屋外，均是被告在与原告签订租赁合同之后所建设，双方虽然在合同中约定“租赁期内若乙方需要搞地上建设，必须写出书面申请，经甲方批准后，方可开工建设……”，原告也主张被告在建设前未提交书面申请，但是在签订租赁合同之日至今原告均无证据证明其对被告建设房屋提出异议，因此，足以证明原告已默许被告的建设行为。根据租赁合同第四条约定“租赁合同期满后，地上建筑物，属甲方批准建设的建筑物，甲方按照国家有关规定折旧收回，未经甲方批准建设的建筑物到期乙方无条件自行拆除”，第六条约定“在租赁期内，如国家和集体为发展需要收回土地和房屋时，乙方必须无条件服从，地上建筑物按照国家规定的拆迁办法，赔偿款项，属于甲方的财产赔给甲方，属于乙方的财产赔给乙方”，双方对租赁期内和租赁期满后的地上附属物处分已作出约定，因此在租赁期内建设的地上附属物是否是甲方批准后建设，均不能成为三官庙社区居委会要求李效体拆除地上附属物的合理理由。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释［2002］9号）“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（2005）行他字第5号“行政机关征用农村土地后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”结合《最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》（法［2012］148号）精神，及在征地拆迁时要实施先补偿后搬迁的相关法律规定，本案被告系三官庙社区居民，其租赁的案涉土地早已纳入城市规划区，现已处于河东区中心城区范围，位于城市××道××路××侧，现因该路段提升改造工程需征收涉案部分土地，涉案需征收土地上建设的房屋性质确认、赔偿标准、院内附属设施赔偿标准等都应当根据法律法规的规定由相关职能部门进行确认，因此，原告主张的责令被告拆除地上附着物，不属于人民法院民事案件审理范畴。综上所述，原告三官庙社区居委会诉讼请求解除与被告李效体签订的两份租赁合同，符合法律规定，依法予以支持,被告应支付拖欠的租赁费并返还租赁物；原告诉讼请求被告支付截至2020年6月5日拖欠的租赁费230000元未超出被告实际拖欠租赁费数额，本院依法予以支持，但是其主张的违约金因在租赁合同未明确约定，本院依法不予支持；原告诉讼请求被告支付自2020年6月6日起至实际腾退土地之日止占用土地期间的使用费及利息，符合法律规定，本院酌情以租赁合同中约定的租赁费金额确定使用费为每亩每年3100元；原告诉讼请求判令被告拆除地上附属物并恢复原状，不属于人民法院民事案件审理范畴，依法不予支持。被告李效体虽辩称现在实际租赁的土地不足10亩，但未提交证据证明，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条（四）项规定，判决如下：一、解除原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会与被告李效体于2020年11月3日签订的两份租赁合同；由被告李效体返还给原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会租赁的土地；二、被告李效体于本判决生效后十日内支付给原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会截至2020年6月5日的租赁费230000元；三、被告李效体按每亩每年租赁费3100元，共计10亩标准向原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会支付自2020年6月6日起至实际返还租赁物之日止的使用费；四、驳回原告临沂市河东区九曲街道三官庙社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告李效体负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 崔建国审 判 员 尤文艳审 判 员 庄桂芹二〇二〇年十二月二十一日法官助理 沈 梦书 记 员 姚利军