广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25521号原告：徐秀金，女，汉族，1947年8月26日出生，住广州市海珠区，原告：李毅锋，男，汉族，1986年2月12日出生，住广州市海珠区，原告：马锦华，男，汉族，1972年2月26日出生，住广州市海珠区，三原告共同委托诉讼代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所律师。被告：巫志力，男，汉族，1973年4月19日出生，住广东省大埔县，被告：廖建国，男，汉族，1974年2月28日出生，住广州市天河区，被告：张荣书，男，汉族，1976年1月29日出生，住广州市天河区，被告：谢耿元，男，汉族，1968年10月29日出生，住广东省大埔县，四被告共同委托诉讼代理人：方文华，广东五维律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：陈媛媛，广东五维律师事务所律师。原告徐秀金、李毅锋、马锦华与被告巫志力、廖建国、张荣书、谢耿元合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告徐秀金、李毅锋、马锦华的共同委托诉讼代理人黄钰和被告巫志力、廖建国、张荣书、谢耿元的共同委托诉讼代理人方文华、陈媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀金、李毅锋、马锦华向本院提出诉讼请求：1.确认《农村宅基地合作建房协议》无效；2.判令四被告返还案涉房屋；3.四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月17日，三原告与四被告签订《农村宅基地合作建房协议》，约定在广州市白云区太和镇龙归南岭桥头北街八号之一及八号之二宅基地上建设两栋房屋，原告方以宅基地作为合作条件，四被告负责合作建房的全部资金，建成的房屋按照原告方占40%，四被告占60%的比例分配。南岭桥头北街八号之一房屋的产权登记在原告徐秀金的外婆江燕娣(已故)名下，现产权由徐秀金、冼彩英及李毅锋共有。之后因家庭成员增多，原房屋不足以满足居住需求，经村民委员会同意，原告方在八号之二宅基地上新建房屋以供家庭居住，该房屋产权经村民委员会证明属于原告方所有。2016年，原告方以原告徐秀金与原告马锦华的名义分别向南岭村民委员会提出原址拆建住宅申请，并经村民委员会审查及太和镇规建办等部门联合审查同意了建房申请。之后，四被告出资建成两栋房屋，然而四被告并未向原告交回重建的房屋，擅自将房屋出卖给案外人占有使用。三原告认为，本案《农村宅基地合作建房协议》名为农村宅基地合作建房合同，但实际上合同内容明确约定了转让宅基地使用权及地上房屋所有权的事项，而四被告并非太和镇南岭村村民，不具有取得太和镇南岭村宅基地使用权的主体资格，因此《农村宅基地合作建房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，系无效合同，在合同无效的情况下四被告应返还涉案房屋。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。诉讼中，三原告申请撤回第2项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告巫志力、廖建国、张荣书、谢耿元辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告不能证明其有合法继承权，尚不是宅基地使用权权属人。1.不能确定原告徐秀金、李毅锋是南岭桥头北街八号之一宅基地房屋的合法权利人；2.原告马锦华不对南岭桥头北街八号之一、38号、之二宅基地房屋享有合法权利。二、涉案住宅尚非合法建筑，原告不能对其主张享有合法权利。1.原告不具备申请原址拆建住宅的法定条件。原告不具备法定主体资格，原址拆建的目的违反国家保障农民居住、保护农地的政策目的，原告取得的镇级政府审批应当被撤销；2.涉案住宅未取得合法审批和许可，尚不是合法建筑。三、涉案住宅的占有、使用现状不违背土地管理法对农民生存保障和农地保护原则的立法目的。四、对原告楼房无法建成的风险已约定处理方式，原告背信和对法律恶意投机利用的行为不应得到法律支持。1.双方早已充分预估原告楼房存在无法建成的风险，并约定了妥善的处理方案，原告利益能够得到保障；2.原告与被告合建农村住宅是以出租获利为目的，非以家庭居住生活为目的，其主张交易无效的真实原因是房屋市场涨价导致的利益驱动，原告的背信行为是对法律的恶意投机和利用，是对公平、诚信原则的破坏，不应得到法律的支持和鼓励。五、基于目前的现实情况，案涉楼房建成后已经出售给十多户小业主供家庭生活、居住使用。对于案涉《农村宅基地合作建房协议》的效力，基于案涉楼房的占有适用现状，该协议不违背土地管理费对农民生存保障和农地保护原则的立法目的，故应在适当程度上维护其有效性，目的是保护已居住使用的小业主对案涉房屋的居住使用权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护低收入群体的基本生存保障。经审理查明，2016年10月17日，原告徐秀金、李毅锋（甲方）与四被告（乙方）签订《农村宅基地合作建房协议》，约定：合作建房地点为广州市白云区太和镇龙归南岭桥头北街八号之一及南岭桥头北街八号之二；合作方式为甲方以上述宅基地为合作条件，乙方负责合作建房的全部资金；该合资楼框架结构，占地面积约430平方米，分成两栋，甲方用东边地块，所占面积以二楼计算为180平方米，建六层楼加楼顶一炮楼及一个房间（炮楼加房间共约40平方米），以出租房装修标准交付给甲方，不带电梯；两栋之间留1米空间采光；剩余所有面积归乙方，乙方为西边地块；如若占地面积没有430平方米，甲、乙双方需按照约定甲方占40%比例，乙方占60%比例分配（面积以二楼计算为准）；不管政策如何，报建手续批到的情况下，乙方保证甲方楼房建至六层，如果甲方楼房不能报建，乙方补偿甲方人民币80万元；分配房屋后，甲、乙双方对各自所分配的房屋拥有永久所有权、居住、转让、出租、赠与等权利；双方房屋投影面积地皮归属各自所有；甲方负责提供约430平方米的宅基地一块，并保证上宅基地具有完整的、合法的使用权，宅基地证号穗郊字第118917号，登记人江燕娣，现产权人（及甲方）为徐秀金（大外孙女）、冼彩英（二外孙女）、李毅锋（第三外孙女的儿子）；甲方负责施工临时用水用电报装手续，费用由乙方支付，临时用水用电的水、电费由乙方负责；甲方负责办理合资建房的报批、报建，及危房鉴定等手续；在国家政策允许下，无条件协助各出资方办理产权证等有关法定手续，甲方不负责费用；甲方许需提供宅基地证原件及一切相关证件；乙方负责集资并承建合资楼，提供所需建筑图纸，负责合资建筑的施工管理，对合资楼的施工质量负责；乙方所占的楼房即按照合资建房协议书中列明之分配比例归乙方所有；楼房建成后，如遇国家或其他单位征用，甲、乙双方各自所分配的房屋的拆迁补偿费及拆迁安置房屋归各自所有；等等。原告徐秀金、李毅锋在该协议尾部“甲方”处签名、捺指印，原告马锦华等四人在“甲方家属”处签名、捺指印，四被告在该协议尾部“乙方”处签名、捺指印。广东致贤律师事务所对原告徐秀金、李毅锋和四被告签订《农村宅基地合作建房协议》进行了见证。同日，原告徐秀金、马锦华（甲方）与四被告（乙方）分别签名、捺指印签订《补充协议》，其上印刷字体记载内容：“关于广州市白云区太和镇南岭村二队江燕娣（证号：穗郊字第118917号）宅基地合资建楼一事。分别由徐秀金、冼彩英、徐丽金（由于已过世，现由其子李毅锋继承）继承。现由于其中一位继承人冼彩英长期居住外地，且年事已高，不方便回来处理合资建楼事宜，她已口头授权徐秀金全权处理合资建楼事宜。如若签订律师见证书后，冼彩英及其继承人出现反悔、违约、改变条件等任何理由，责任、后果及发生一切费用均由徐秀金及其继承人马锦华承担解决，签字认可”。下方手写字体记载：“经双方现场测量确认，减除双方之间采光通道，实际起房屋面积为388.02平方米，按合同比例分配，甲方占总面积的40%，即一楼实际面积155.208平方米，二楼以上至六楼为每层165平方米。签字确认”。庭审中，四被告称案涉《农村宅基地合作建房协议》项下宅基地西边部分占地面积约272.5平方米的上盖已建成六层半高的楼房，并分割为若干套出售给不同的案外人。三原告称《农村宅基地合作建房协议》项下宅基地上盖已建成两栋相连的楼房，具体面积及层数不清楚。另，三原告和四被告均表示在本案中不主张因合同无效所引起的相互返还及赔偿损失等实体权利。诉讼中，本院依原告申请开具律师调查令，调查位于广州市白云区太和镇龙归南岭桥头北街八号之一及八号之二地上建筑物的建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。2020年11月26日，广州市规划和自然资源局复函本院，载明上述地块未查到《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》相关信息。以上事实，有《农村宅基地合作建房协议》《补充协议》、见证书、复函、照片和当事人陈述等证据证实。本院认为，原告徐秀金、李毅锋与四被告于2016年10月17日签订案涉《农村宅基地合作建房协议》，约定徐秀金、李毅锋提供广州市白云区太和镇龙归南岭桥头北街八号之一及南岭桥头北街八号之二的宅基地，四被告出资，在该宅基地上盖建设两栋六层高的楼房，且建成后的楼房面积按双方各占40%、60%的比例分配，如不能报建则由四被告补偿徐秀金、李毅锋80万元。该《农村宅基地合作建房协议》名为合资建房，但原告徐秀金、李毅锋作为出地方，不承担风险，只收取固定利益，故其实质是农村宅基地使用权转让合同。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而且，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，四被告并非广州市白云区太和镇南岭村村民，不具备取得该村宅基地使用权的条件，且四被告受让案涉《农村宅基地合作建房协议》项下宅基地系用于建设住房并分割成若干套出售给不同的案外人。故案涉《农村宅基地合作建房协议》因违反上述法律的禁止性规定而应认定为无效合同。原告徐秀金、李毅锋的诉讼请求合理合法，本院予以支持。四被告认为案涉《农村宅基地合作建房协议》有效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告马锦华并非签订案涉《农村宅基地合作建房协议》的一方当事人，其作为原告起诉要求确认《农村宅基地合作建房协议》无效，主体不适格，本院另行制作民事裁定书对其起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：确认原告徐秀金、李毅锋与被告巫志力、廖建国、张荣书、谢耿元于2016年10月17日签订的《农村宅基地合作建房协议》无效。本案受理费11800元，由原告徐秀金、李毅锋负担5900元（已交纳），由被告巫志力、廖建国、张荣书、谢耿元负担5900元，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张文茵二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈珊珊