宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2922号原告：宁夏富润投资置业有限公司。法定代表人：丁某。委托诉讼代理人：赵某，宁夏富润投资置业有限公司法务专员。被告：刘某1，住宁夏回族自治区银川市。被告：刘某2，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏富润投资置业有限公司（以下简称宁夏富润公司）与被告刘某1、刘某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告宁夏富润公司的委托诉讼代理人赵某、被告刘某1、刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏富润公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘某1、刘某2共同向宁夏富润公司支付房屋租赁费384947元、违约金76989.4元、物业费14236.8元、采暖费20369.4元，共计496542.6元；2.本案诉讼费由刘某1、刘某2承担。事实和理由：2016年8月1日，刘某1与宁夏富润公司签订《房屋租赁合同》，约定刘某1租赁宁夏富润公司所有的位于银川市××路）、二层201、202号房间，建筑面积约406㎡经营餐厅，租赁期限为四年，自2016年8月1日至2020年8月1日。租金第一年50元/㎡/月，共计243600元，其余三年每年租金在上一年度租金的基础上递增5%。物业服务费按3元/月/㎡的标准按年度交，合同期内由此产生的物业管理费及其他税费均由刘某1承担。刘某2为该房屋实际经营者，刘某1、刘某2于2016年11月3日行政审批局注册了银川市××区金火龙音乐餐吧。合同签订后，刘某1、刘某2于2016年8月1日向宁夏富润公司支付房屋租金243600元；2017年8月1日至2018年8月1日应支付房屋租金255780元，刘某1、刘某2实际支付5万元，下欠205780元；2018年8月1日至2019年8月1日应支付房屋租金268569元，刘某1、刘某2未付；2019年8月1日至2020年8月1日应支付房屋租金282088元，刘某1、刘某2未付。刘某1、刘某2在合同履行期间共计应向宁夏富润公司支付租金1050037元，实际已支付293600元，减去合同中约定自2016年8月1日至2018年2月1日优惠免租期租金371490元，下欠384947元至今未付。合同履行期内，刘某1、刘某2拖欠宁夏富润公司物业管理费14236.8元（自2019年4月1日至2020年7月30日，296.6㎡×3元/月/㎡×16个月）、暖气费20369.4元（2018至2019年度拖欠8802元；2019至2020年度拖欠11567.4元，296.6㎡×5个月×7.8元/月）。根据合同第十条约定，拖欠房租、水、电费及物业费或其他费用超过15日的，宁夏富润公司可解除合同并收回房屋，且刘某1应支付合同总租金20%的违约金，故刘某1违约产生违约金76989.4元（384947×20%）。刘某1辩称，刘某1与宁夏富润公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为四年，刘某1一共干了三年，其中有一年半的时间是免租的。刘某1干到第三年的时候，宁夏富润公司说要转让涉案房屋，让刘某1把钥匙交回去，刘某1不同意给钥匙，宁夏富润公司说刘某1没有能力将房屋转出去，并说等房屋转出去以后再给刘某1钱，刘某1就将涉案房屋钥匙返还给了宁夏富润公司。但宁夏富润公司至今都没有将房屋转出去，也没有给刘某1钱，现在又反过来起诉刘某1。刘某1花了170多万元装修了涉案房屋，刘某1走的时候涉案房屋里所有东西都没有搬走，宁夏富润公司的孙总说用装修及房屋内的东西抵顶房租。待本案处理完毕后，刘某1再行起诉宁夏富润公司。本案与刘某2没有任何关系，刘某1只是借用了刘某2的身份证办理了银川市西夏区金火龙音乐餐吧的营业执照，该餐吧实际经营者是刘某1。刘某2辩称，因为刘某1是汉族，刘某2是回族，所以刘某1借用刘某2的身份证办理了营业执照。刘某2是给刘某1打工的，在刘某1开的店里干了半年就离职了，其他的事情刘某2一概不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即宁夏富润公司提交的西夏古城一号楼房屋产权证（复印件）、营业执照及法定代表人身份证（复印件）、《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宁夏富润公司提交的个体工商户信息查询单、《前期物业服务合同》、收据、变更（备案）项目信息、供用热入网协议、供用热力合同，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。宁夏富润公司提交的催费通知单，刘某1不认可，不能直接证明其证明目的，本院不予认定。刘某1提交的录音，宁夏富润公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，宁夏富润公司（甲方，出租方）与刘某1（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将银川市贺兰山路与兴洲北街交汇处西夏古城一号楼一连二楼的1-101（一层）、102号房间，建筑面积约406㎡出租给乙方经营餐饮，乙方所租赁甲方的物业为毛坯房，水、电预留，公共区域的设备设施配套完善、齐全。租赁期限为四年，自2016年8月1日至2020年8月1日止。该物业预计交付时间为：现房交付，乙方应在接到甲方通知后及时进场装修，以保证整体开业时间。如乙方在签订合同（期房通知进场装修）一个月内仍不进场装修或不能按时在2016年12月前进行独立开业运营的则视乙方严重违约。自2018年2月1日至2019年1月31日，租金为50元/㎡/月；自2016年8月1日至2018年2月1日为甲方给乙方的优惠免租期，免收租金。合同期内每年租金的递增幅度在上一年度租金的基础上递增5%。免租期内由此租赁产生的物业管理费及其它税费均由乙方承担。租赁期内，物业服务费按照3元/㎡/月的标准按年度交，先交后服务。第一次交纳租金时间为本合同签订之日，共计243600元。在物业租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：使用该物业进行商业活动产生的其它各项费用（包括但不限于物业费、水电费、空调费、暖气费及乙方申请安装电话、宽带、有限电视等设备的费用等）；在租赁期，如果政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该物业有关的费用，均由乙方支付。合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回物业，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金：拖欠房租、水、电费及物业费或其他费用超过15日的。合同第十四条违约责任约定，乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日应向甲方支付违约金1000元，逾期15日，甲方有权解除本合同。如乙方存在严重违约情况，甲方有权随时解除本合同，所交租金、费用视作违约金不予退回，同时，甲方有权追究乙方因违约给甲方所带来的损失。合同第十七条约定，本租赁合同解除或终止后，乙方所退还的物业、装修、设备，应符合合理使用后的状态，如出现毁损、灭失的情况，乙方应承担赔偿责任。后刘某1租赁涉案房屋用于经营银川市西夏区金火龙音乐餐吧，该餐吧于2019年5月7日注销，登记经营者为刘某2。至2019年8月1日，刘某1将涉案房屋钥匙返还宁夏富润公司，宁夏富润公司收回了涉案房屋。刘某1已支付租金293600元。刘某1于2019年3月15日向物业公司交纳了涉案房屋2019年1月1日至2019年3月31日的物业费3211元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，作为合同相对方的刘某1于2019年8月1日将涉案房屋钥匙返还给了宁夏富润公司，宁夏富润公司收回了涉案房屋，可视为双方于2019年8月1日协商一致解除了涉案《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后，关于欠付租金的问题，涉案合同约定2016年8月1日至2018年2月1日为宁夏富润公司给刘某1的优惠免租期间，此期间免收租金，实际租金自2018年2月1日起计算，其中自2018年2月1日至2019年1月31日租金按50元/㎡/月计算，其后每年租金在上一年度租金的基础上递增5%。故自2018年2月1日至2018年12月31日租金为223300元（406㎡×50元/㎡/月×11月），自2019年1月1日至2019年8月1日租金为136771元〔223300元+（223300元×5%）÷12月×7月〕，以上租金共计360071元。扣减刘某1已支付的293600元，刘某1还应支付宁夏富润公司租金66471元。关于宁夏富润公司主张的违约金，双方在《房屋租赁合同》中约定如刘某1违约，应向宁夏富润公司支付合同总租金20%的违约金，现刘某1未能按照合同约定如期支付租金，已然构成违约，宁夏富润公司主张按照欠付租金的20%支付违约金，本院予以确认，故违约金为13294元（66471元×20%）。关于宁夏富润公司主张的物业费、采暖费，虽然双方在《房屋租赁合同》中约定租赁期间的物业费、采暖费等费用由刘某1支付，但宁夏富润公司未提交证据证明其代替刘某1交纳了租赁期间的物业费及采暖费，故对宁夏富润公司的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。宁夏富润公司要求刘某2承担付款责任，因涉案《房屋租赁合同》的相对方系刘某1与宁夏富润公司，且刘某1与刘某2均辩称涉案银川市西夏区金火龙音乐餐吧是刘某1借用刘某2的身份证登记注册成立的，该音乐餐吧的实际经营者是刘某1，故对宁夏富润公司的该项诉讼请求，本院不予支持。刘某1辩称宁夏富润公司与其协商用涉案房屋的装修及房屋内的物品抵顶房租，并未提交有效证据予以佐证，加之宁夏富润公司并不认可，故对该辩解意见，本院不予采纳。关于装修及涉案房屋内物品等问题，刘某1表示待本案处理完毕后，其另行起诉，本案不做处理。综上所述，对宁夏富润公司要求刘某1支付租金66471元、违约金13294元的诉讼请求，本院予以支持。对宁夏富润公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘某1于本判决生效后十日内支付宁夏富润投资置业有限公司租金66471元、违约金13294元，二项共计79765元；二、驳回宁夏富润投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8748元，由宁夏富润投资置业有限公司负担7343元，由刘某1负担1405元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 娟人民陪审员 康 勇人民陪审员 李彩娣二〇二〇年十二月三十日法官助理 魏 曾书记员 陈静雯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。