河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2767号 原告：侯东雷，男，1980年2月1日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王静轩，河北心缘律师事务所律师。 被告：保定市龙升物业服务有限公司，住所地，保定市七一东路2861号69号门脸。 法定代表人：李立萍，经理。 委托诉讼代理人：王占，河北厚沃律师事务所律师。 原告侯东雷与被告保定市龙升物业服务有限公司（以下简称：龙升物业）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯东雷及其委托代理人王静轩、被告龙升物业的委托诉讼代理人王占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯东雷向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告200000元整（最后数额以法院委托的资产评估公司鉴定的价值为准。包括木地板、被泡家具、门以及装修等费用）；二、整改下水道堵漏故障并换新的下水道管，检修原告屋内水电暖，排除未知隐患，清洁房屋，排除异味；三、支付房屋租金自2020年5月15日至实际入住之日止（按每月1700元计算，暂计12个月20400元）；四、诉讼费及鉴定费由被告承担。原告侯东雷变更诉讼请求，将第一项200000元变更为要求被告赔偿财产损失26400元、三次疏通下水道的费用1908元、鉴定费3000元及租房损失20400元，共计51708元。事实与理由：原告系博仕园小区一期业主，居住一楼。2020年5月15日因室外的蓄粪池窨井下水道口堵了，污水递流到一楼。从原告家厨房及卫生间的下水道口返流进室内，流到满屋，臭气熏天。污水将木地板、家具、门等浸泡。导致原告不能正常居住，并有家具、地板等财产损失。物业公司应定期对公共排污管道进行检查和日常维护、管理。根据我国《民法总则》《物权法》《侵权责任法》《最高院关于审理物业服务纠纷案件的解释》《物业管理条例》等相关规定，被告应对原告承担赔偿责任。综上，原告向法院提起诉讼，望贵院在查明本案事实后依法支持原告的各项诉求。 被告龙升物业辩称，一、原告以侵权责任纠纷起诉被告要求承担赔偿责任，原告应当就污水管道返水原因与被告行为之间的因果关系和造成的损失承担举证责任。原告诉状称因室外的蓄粪池窨井下水道口堵住，污水逆流到原告室内完全不符合实际。本案原告室外蓄粪池在地下1米左右，而原告居住房屋下水口为地上1.5米左右，两者相差如此大的距离，从而产生巨大的压力差，从常识上就排除蓄粪池堵住污水从底下1米逆流到地上1.5米的可能。二、发生堵塞的管道是原告所在楼栋整栋楼业主共用的管道，根据生活经验，管道中的堵塞物是楼上业主不当使用、人为向管道中抛掷的，因此引发的管道堵塞而给原告造成的财产损失，应由楼上业主依法承担相应责任。三、被告完全尽到了日常检查和维护管理公用设施的义务。被告与原告之间并未签订书面的物业服务合同，双方对具体服务内容并无明确约定。且双方确定的服务价格为每平方米0.29元，远远低于市场每平米1元的价格。被告在此财力、人力匮乏的情况下，完成了每月疏通公用排污管道、定期维护公共设施等工作。且在2020年5月15日是被告工作人员发现原告室内出现异常，并及时通知了长期未在涉案房屋居住的原告，及时完成了下水管道疏通、室内清扫等工作。以上情况足以说明被告完全尽到了相关义务，不应承担任何责任。 经审理查明，2012年12月13日博仕园小区成立业主委员会，2013年4月29日博仕园小区业主委员会主任周耕田（甲方）与李立萍（乙方）签订《博仕园小区物业服务合同》，合同约定：“物业费、电梯费由乙方收取，归乙方所有；电梯费按照2007年《专项物业费收费办法》执行，2013年物业费收费标准是0.4元/平方米；乙方必须按照保定市政府物业主管部门的文件规定维修和养护共用设施、共用设备、共用场地、共用部位；本合同期限为5年，自2013年5月1日起至2018年5月1日止……”。2013年9月5日李立萍成立龙升物业，李立萍为被告龙升物业的法定代表人，博仕园小区的物业由被告龙升物业接管。合同到期后，双方未重新签订物业服务合同，被告龙升物业一直为该小区提供物业服务，并收取物业服务费等相关费用。原告侯东雷系博仕园小区一区B座2单元101室业主。 2020年5月15日原告侯东雷居住的房屋室外蓄粪池窨井下水道口堵塞，导致污水逆流至原告侯东雷家中，原告侯东雷家中的木地板、家具、门等被浸泡。2020年5月16日原告侯东雷在博士园一期群（业主群）和小区公告栏中发布告示“各位业主：本人是一期B座2单元101室的业主，昨日物业联系我，说我的房屋出现了堵塞溢出污物的情况。我赶回查看屋内臭气熏天，并且污水已将全屋地板、家具、门等浸泡。物业人员疏通卫生间下水道后发现堵塞物为毛巾、袜子之类，是由主管道的某家住户乱塞导致...屋内已经无法居住使用，希望肇事业主能主动出来承担责任...”。 2020年5月19日原告侯东雷承租闫旭座落于保定市莲池区房屋，租期一年，自2020年5月20日至2021年5月20日止，年租金20400元。 诉讼过程中，原告侯东雷再次发生窨井返水，原告侯东雷三次对室外蓄粪池窨井进行清掏，花费共计1908元。2019年11月18日经保定东方资产评估有限公司评估，原告侯东雷房屋内财产损失的评估值为26400元。原告侯东雷支付资产评估费3000元。 被告龙升物业对苑中园、博仕园、大学城化粪池进行高压清洗管道、通下水、清理下水、抽化肥池，被告龙升物业提交的清掏费用的票据分别为2017年、2019年和2020年份的。 另查明，原告侯东雷就其家中返水成因申请司法鉴定，后撤回来该项鉴定申请。原告侯东雷居住的博仕园一区B座2单元101室以上同侧房屋共用一个下水通道。 以上事实有房产证、小区公告栏告示、小区群通知、房屋租赁合同、租金收条、转账凭证、资产评估报告书、疏通下水道票据、鉴定费票据、照片、值班表、物业工作人员污水泵井及抽取污水照片及庭审笔录为证。 本院认为，原告侯东雷与被告龙升物业之间虽未签订书面的物业服务合同，但被告龙升物业承接了涉案房屋所在的小区，并收取物业服务费用，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告侯东雷的房屋因室外蓄粪池窨井返水导致家中家具、地板等被浸泡，造成了财产损失。原告侯东雷的财产损失包括：室内家具等财产损失26400元；资产评估费3000元；三次清掏窨井费用1908元；对于原告侯东雷主张的一年房屋租赁费用时间过长，酌定租赁时间截止到资产评估报告作出时间为宜，即房屋租赁费10200元（1700元/月×6个月），以上损失合计41508元。综合考量原告侯东雷房屋内下水管道返水的因素：被告龙升物业未能完全履行清掏下水管线的义务；原告侯东雷所在单元同侧房屋一楼以上业主使用不当；以及涉案房屋室外蓄粪池窨井设计本身的问题等。本案中，被告龙升物业负有污水管道疏通的义务，其所提交的清掏下水的票据，时间跨度较大，不能证明其完全履行物业服务约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的定期维护和疏通的义务，对于原告侯东雷房屋内下水管道返水具有一定的过错，由此给原告侯东雷造成的财产损失应予以相应的赔偿，但被告龙升物业平时也进行了下水管道的清掏工作，且在发现原告侯东雷家中返水后及时通知业主，并积极对室外蓄粪池窨井进行处理等，并非完全的不作为，考虑原告侯东雷家中返水存在多种因素，被告龙升物业未全面履行清掏义务并非造成返水的唯一原因，故对原告侯东雷财产损失赔偿比例为50%比较适宜，即20754元（41508元×50%）。原告侯东雷剩余的财产损失可向其他侵权主体再行主张权利。只要双方在平时对下水污水管道尽到注意义务，及时清掏，可以避免再次发生，对原告侯东雷主张的整改下水道堵漏故障并换新的下水道管，检修其屋内水电暖，排除未知隐患，清洁房屋，排除异味等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第二十四条，《物业管理条例》第三十五条的规定，判决如下： 一、被告保定市龙升物业服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告侯东雷财产损失20754元。 如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告侯东雷的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取546元，保全费537元，由原告侯东雷负担案件受理费296元，保全费287元；被告保定市龙升物业服务有限公司负担案件受理费250元，保全费250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈维华 二〇二〇年十二月三十日 书记员  齐 芳