河南省民权县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1421民初2366号原告:侯某具,男,1974年8月17日出生,汉族,住河南省民权县。委托诉讼代理人:周正,民权县鼎法律服务所法律工作者。被告:高某彬,男,1975年9月14日出生,汉族,住河南省民权县。被告:河南民基建设工程有限公司,住所地河南省民权县。法定代表人:孟某忠,该公司经理。二被告委托诉讼代理人:安舜,河南宇博律师事务所律师。第三人:河南铭辉置业有限公司,住所地河南省民权县。法定代表人:韩某,该公司经理。委托诉讼代理人:彭业圣,河南宇博律师事务所律师。委托诉讼代理人:何某彬,男,1982年5月4日出生,汉族,住所地河南省民权县,该公司职工。原告侯某具、徐红霞与被告高某彬、河南民基建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告于2020年2月18日向本院提起诉讼,本院于2020年4月20日作出(2020)豫1421民初399号民事判决,原告侯某具、徐红霞不服该判决,向商丘市中级人民法院提起上诉。商丘市中级人民法院以原判认定基本事实不清为由,于2020年6月28日作出(2020)豫14民终1976号民事裁定,裁定撤销本院(2020)豫1421民初399号民事判决,发回本院重审。本院于2020年7月10日立案后,另行组成合议庭，依职权追加河南铭辉置业有限公司作为第三人参加诉讼。在审理过程中，原告徐某霞申请撤回对被告高某彬、被告河南民基建设工程有限公司、第三人河南铭辉置业有限公司的起诉。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告侯某具及委托诉讼代理人周正,被告高某彬、河南民基建设工程有限公司委托诉讼代理人安舜,第三人河南铭辉置业有限公司委托诉讼代理人彭业圣、何某彬到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告侯某具向本院提出诉讼请求，1.依法判决被告按购房协议约定承担违约责任,向原告支付违约金357,000元(即按约定交付购房款的700，000元,月息3分计算自2018年8月1日至起诉之日);2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告侯某具与被告高某彬系朋友关系。2016年被告高某彬借用河南民基建设工程有限公司资质与河南铭辉置业有限公司签订建筑工程施工合同,对位于民权县东区领秀新城紫园小区楼房进行建造施工,并对建造的楼房房源进行约定分配。2017年，高某彬开发领秀新城紫园小区楼房,其所分得的房源通过中间人介绍,被告和原告约定以分期付款的方式进行了房产买卖交易,原告购买被告高某彬出售的房产,即××幢楼一、二层1××、1××、2××、2××室房产,该房产总价值1，000，000元,商谈好后原告给被告700，000元购房款。后双方又于2018年2月6日补签购房协议书,协议约定于2018年7月份交付购买的房产,不按期交房,自2018年8月1日开始按月息3分支付已付房款的利息。后被告未按约定期限交付房产,违约1年多,其行为严重违约,经多次私下协商违约赔偿未果,现为保护权益,特诉至法院。被告高某彬、河南民基建设工程有限公司辩称，本案出售的涉案房屋系商品房,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。原告侯某具与被告高某彬签订的《购房协议书》，系个人之间签订的商品房买卖合同，一方主体不适格，违反法律强制性规定，属无效合同。原告侯某具与河南铭辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,为有效合同,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行自己的义务。应依法驳回原告的诉讼请求。第三人河南铭辉置业有限公司辩称，原、被告所签订的协议中不包含河南铭辉置业有限公司,根据合同的相对性,本案与河南铭辉置业有限公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交的《购房协议书》、购房付款方式协议书、银行交易明细、房福建的证明。上述证据证明原告侯某具已按协议约定按期将购房款700，000元支付給被告高某彬，高某彬没按协议约定的时间交付涉案房屋，应支付逾期交房的违约金，上述证据与本案有关联，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日,原告侯某具与被告高某彬签订《购房协议书》，原告侯某具购买由被告高某彬出卖的位于民权县曙光路南侧博爱路西侧“领秀新城紫园”××号楼×单元1××、1××、2××、2××室,房屋总价款为1,000,000元。双方约定付款方式为：1、首付款侯某具支付高某彬30万元；2、房管网签备案手续完成侯某具支付高某彬5万元；3、主体封顶三日内侯某具支付高某彬房屋总价值60%的房款；4、粉刷完工三日内侯某具支付高某彬房屋总价值70%的房款；5、交钥匙后半月内侯某具付清所有房款。并约定被告高某彬于2018年7月份交房,如不能按时交房,被告高某彬自愿自2018年8月1日开始按月息3分支付原告侯某具已付款的利息,后侯某具按约定将700，000元购房款交于高某彬，被告高某彬未按时将商品房交付原告。原告侯某具于2020年2月18日向本院提起原审诉讼。另查明，原告徐红霞于2020年12月21日申请撤回对被告高某彬、被告河南民基建设工程有限公司、第三人河南铭辉置业有限公司的起诉。本院认为,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”被告高某彬虽无权处分未建成或已竣工的商品房,但其与侯某具签订的《购房协议书》是双方真实意思表示,并未违反法律强制性规定。依据合同相对性原则，该协议应认定为有效合同，双方应按约定全面履行，原告按约定时间交付了购房款，被告高某彬未按时交付商品房，其行为已构成违约,应依法承担违约责任，按约定向原告支付违约金。关于违约金的数额，鉴于双方约定的按月息3分支付已付款的利息的违约金过高，本院予以适当调整为：自2018年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算；自2019年8月21日起至2020年2月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告河南民基建设工程有限公司及第三人河南铭辉置业有限公司不属于合同当事人,不承担责任。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告高某彬于判决生效后十日内支付原告侯某具违约金(以700，000为基数，自2018年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算；自2019年8月21日起至2020年2月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。)二、驳回原告侯某具的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，由原告侯某具负担3300元，由被告高某彬负担3355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  王玉海审 判 员  蔡 伟人民陪审员  张秀云二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  卢佳慧