广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9871-9876号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司。法定代表人：詹某。委托诉讼代理人：黎某某，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：卓某某等六户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人卓某某等六户业主房屋买卖合同纠纷六案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述六案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终9871号案件为例进行表述、论证）。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司向本院提出上诉请求：一、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初16444号民事判决书第一项判决；二、请求改判调低逾期交楼的违约金标准,以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为违约金计算标准;三、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未就“违约金是否过高”作出认定,进而适用法律错误。上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高,应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见,未对违约事实以及是否应当赔偿提出异议。然原审法院仅在“裁判理由与结果”中未对违约金万分之五的标准是否过高作出判定和解释。根据《合同法》114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定,结合被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失,上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估(即每平方33元至34元),很明显,被上诉人诉求的违约金远超于其实际损失的30%,故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条:“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下,对于违约金数额过分高于违约造成损失的,应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则,坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质,合理调整裁量幅度,切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”,目前的司法精神中,合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行,将违约金视作为一种救济措施,重点在于补偿损失,而非惩罚。本案中,上诉人逾期交楼时间较短,不可能造成被上诉人高达上万元的损失,以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。然原审法院未查明被上诉人的损失问题,且被上诉人亦未能举证除了租金外是否还有其他损失,原审法院实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得远超出其实际损失的财产,有失公平正义。二、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院仅认定了“山竹”的3天不可抗力,而未对上诉人提出的其他不可抗力台风天气作出认定且未对此而说理。上诉人与被上诉人自签订房屋认购协议书之日起至商品房买卖合同约定交房日期2018年10月30日,该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“山竹”、“玉兔”等不可抗力天气灾害,原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工,对于其他台风对上诉人的停工事实未查清。最后,根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》,结合惠州气象局出具的《天气证明》显示,上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计19天,应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述,原审法院认定部分事实不清,适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况,为维护上诉人的权益,特向贵院提起上诉,望判如所请。被上诉人卓某某未发表答辩意见。原审原告卓某某向一审法院提出起诉请求：1、请判令被告支付商品房逾期交付的违约金15846.45元。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：双方有争议的事项为第八项，其他事项双方无争议。一、签订房屋买卖合同的时间、地点、方式：2017年3月24日于被告处签订书面的《商品房买卖合同》。二、合同约定的标的、数量、价格：原告向被告购买位于惠州市惠城区*********号房，总成交金额为519556元。三、合同约定的付款时间、方式：2017年3月22日前支付首期款139556元，余款38万元向南粤银行（贷款机构）申请贷款。四、合同约定的交楼时间、实际的交楼时间：约定2018年10月30日交楼、实际2018年12月31日交楼。五、合同约定的保修范围及期限：地基基础和主体结构保修期限为50天；屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年；装修工程保修期限为2年。六、合同约定的违约金计算方式：合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。七、合同价款的支付情况：庭审时，双方均确认原告已按照合同约定的时间、方式付款。八、需要说明的其他事项：2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，被告工程受影响时间为3日。被告自行委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。被告辩称存在19天不可抗力天数。一审法院认为，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。另，被告抗辩存在不可抗力的情况，在约定的交房时间之前，广东省气象局发布了强台风“山竹”气象灾害通知，被告停工时间约为3天。据此，本案逾期交房违约金应计算为15326.9元（519556元×59天×0.0005）。被告抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，一审法院对被告主张扣减停工天数不予支持。被告开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致原告的损失，被告不能免责。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告卓某某支付逾期交房违约金15326.9元。二、驳回原告卓某某的其他诉讼请求。本案受理费98.08元，由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点是：1、是否应该调低逾期交房的违约金标准；2、一审法院认定的逾期交房天数是否恰当。具体评述如下：关于违约金标准问题。上诉人主张应当参照同地段同类型的房屋租金水平作为计付违约金标准，对此，依据双方签署的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的约定，上诉人逾期交付不超过365日，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。该条款系上诉人提供的，是其真实的意思表示，上诉人如若认为过高，则可在签署合同时与被上诉人进行协商予以调低，当时未提出异议，在违约行为发生后才主张过高请求予以调整，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。关于逾期交房天数认定问题。上诉人主张应从逾期交房天数中予以扣除因暴雨、台风天气等不可抗力导致的停工天数，对此，本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故在一审法院已经予以酌情将上诉人交付房屋的日期顺延3天停工时间的情况下,上诉人主张再予以扣减,于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费用,经核准,均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二〇年十二月二十五日书记员 叶秀婷附表：