安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初14061号 原告：合肥孚信物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城北路2055号华孚城隍庙商业广场5373-5375-5374号。 法定代表人：何建利，总经理。 委托诉讼代理人：王根，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏波，男，该公司员工。 被告：赵俊杰，男，1998年12月22日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：许昌，安徽原声律师事务所律师。 原告合肥孚信物业管理有限公司（下称孚信公司）与被告赵俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孚信公司委托诉讼代理人王根、夏波，被告赵俊杰的委托诉讼代理人许昌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 孚信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租71060元、物业费47373元，合计118433元(2020年3月1日至2020年7月1日)；2.判令被告支付合同违约金10000元；3.判决被告在判决生效15日内恢复原状(如被告不予恢复，可按商铺恢复费用67980元进行赔付，预算明细详见附件)；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：赵俊杰自2019年9月1日开始与孚信公司签订商铺租赁合同，承租华孚城隍庙商业广场四楼B区4456-4466、4472-4482、4492-4505、4519-4522、4525-4531、4534号，共45间商铺，建筑面积1184.34平方米，用于经营真人吃鸡体验馆业态，并在合同中约定租金、管理费、公共能耗费的具体金额以及支付时间。后因赵俊杰单方面原因，自2020年3月1日到期后至今未能按时履行合同续签及相关费用的支付义务。原告多次催缴，赵俊杰以经营不善、疫情等理由拒不支付，并于2020年4月22日擅自撤场，后原告工作人员发现制止并要求其支付该期间内的相关费用，被告不予理睬。故原告诉至法院。 赵俊杰辩称：一、我方不应2020年3月1日至2020年7月1日的房屋租金71060元，物业费47373元。1.原告不具有租金支付请求权。案涉《商铺租赁合同》第1页中明确列明甲方为出租方，原告即丙方为市场管理方兼居间方，签约背景中载明“甲方将前述自有商铺出租乙方使用”，第四条第1项约定“乙方按照与甲方约定的租金标准直接支付至甲方指定账户”，第六条第1项约定“甲方应当按时将符合租赁目的的商铺交付乙方”，故而可以看出，租赁合同的权利义务均由甲方享有，而丙方即原告只是代为接收租金，其不是租赁合同的合同相对人，无权向我方请求支付租金。2.原告主张按照10元/月/平方米的标准计算4个月的物业费没有事实依据。首先，物业费标准应当为5元/月/平方米。其次，疫情期间，我方不能占有使用案涉房屋，同时原告也无法提供物业服务，物业费只应计算两个月。二、被告不应支付原告合同违约金10000元，原告的该项主张不能成立。三、原告主张将案涉商铺恢复原状或赔付商铺恢复费用67980元，不能成立。原告并未提供证据证明出租人向被告交付商铺时的房屋状况，其主张的恢复内容及恢复费用无事实依据。四、原告应当返还经营保证金50000元和装修保证金8000元。五、本案诉讼费应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2019年8月26日，赵俊杰与孚信公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：出租方委托孚信公司提供统一的商业运营管理及物业服务管理并承担相应的商业管理费、物业服务费及公共能耗费；赵俊杰自出租方处承租位于华孚城隍庙商业广场Ｂ区××层××号，共45间，建筑面积1184.34平方米；租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，2019年9月1日至2019年11月30日为装修期，免收租金、物业费、商业管理费、公共能耗费；赵俊杰将租金直接支付至孚信公司账户，2019年12月1至2020年11月30日期间，商铺租金15元／月／平方米，按季度支付，先付后用；2019年12月1日至2020年11月30日期间，物业管理费、公共能耗费共计10元／月／平方米，共计142121元，按季度支付，先付后用，直接支付至孚信公司指定账户；赵俊杰签订合同时须向孚信公司一次性缴纳经营保证金50000元，该保证金在本合同终止并确认赵俊杰无任何违约的情况下无息退还。双方同时对违约责任进行了约定。 合同签订后，赵俊杰向孚信公司缴纳了经营保证金50000元和装修保证金8000元，并支付了至2020年2月29日的租金及各项费用。 2020年4月24日，赵俊杰撤场，但仍有部分物品未完全搬离。7月1日，赵俊杰向孚信公司提交书面退铺申请。 截至目前，案涉房屋钥匙仍在赵俊杰处。 另查明，为防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，2020年1月24日（年三十），合肥市疫情防控指挥部发布了第一号通告，取消并暂停全市一切群体性聚集活动，2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟明确指出，我国发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2020年3月14日，合肥市疫情防控指挥部发布了第24号通告，明令有序开放餐饮业堂食服务，餐桌实际使用量不得超过总量的50%，孚信公司随即发布了开放餐饮的相关通告。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《商铺租赁合同》、收款收据、退铺申请、微信聊天记录，被告提交的收据等证据予以证实。原告提交的商铺恢复费用明细表系单方制作，三性有异议，本院不予采信。 本院认为，孚信公司经业主委托后与赵俊杰之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，孚信公司剧透合同主体地位，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。 关于租金和物业管理费、公共能耗费。本案中，结合赵俊杰的前期撤场行为、退铺申请、赵俊杰与孚信公司的微信聊天记录可以看出，双方之间的房屋租赁实际于2020年7月1日解除。赵俊杰于2020年4月24日自行撤场，虽留有部分物品未搬离，也未交还钥匙办理交接，对房屋确有占有行为，但孚信公司在赵俊杰撤场时已明知并进行过阻拦，在后期对房屋交还事宜未采取积极措施进行处理，造成房屋空置损失的扩大。结合案情实际，兼顾公平公正原则，本院认定2020年3月1日至2020年4月24日的租金和物业管理费、公共能耗费由赵俊杰承担，4月25日至7月1日期间的租金和物业管理费、公共能耗费由双方各承担50%。故赵俊杰应支付2020年3月1日至7月1日的租金和物业管理费、公共能耗费86358元（25元/月/平方米×1184.34平方米×54天÷30天/月＋25元/月/平方米×1184.34平方米×67天÷30天/月×50%）。赵俊杰尚有经营保证金50000元和装修保证金8000元在孚信公司处，进行抵扣后，赵俊杰需支付的租金和物业管理费、公共能耗费为28358元。 关于违约金。本次席卷全球的新冠肺炎疫情系重大突发公共卫生事件，我国各级政府按照甲类传染病防治标准采取了相应的防控措施，致使企业商户停产停工停业、居民居家隔离，故从新冠肺炎疫情产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性、防控措施的复杂长期性等情况来判断，新冠肺炎疫情确属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。赵俊杰受疫情影响不能正常经营，其未按期支付租金、提前解除合同的行为虽违反合同约定，但因属于不可抗力所致，依法不承担违约责任，故本院对孚信公司关于违约金的诉请不予支持。 关于恢复原状。孚信公司并未提供证据证明案涉房屋的在租赁前的原状，故本院对该诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告赵俊杰于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥孚信物业管理有限公司租金和物业管理费、公共能耗费28358元； 二、驳回原告合肥孚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4314元，由原告合肥孚信物业管理有限公司负担4000元，由被告赵俊杰负担314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。