广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5945-5948号上诉人（原审原告）：谢某某等四户业主（具体信息详见附表）。上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，地址：惠州市江北新区13号小区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：林某某，公司员工。上诉人谢某某等四户业主与上诉人广东合生帝景房地产有限公司（以下简称“合生帝景公司”）商品房预售合同纠纷四案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5945号案件为例进行表述、论证）。上诉人谢某某向本院提出上诉请求：一、请求贵院撤销(2019)粤1302民初13985号《民事判决书》，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金140243.05元;二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院无视上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条以及第十一条的约定,以2016年1月30日加上办证时间为违约金起算点是错误的,本案应当以合同约定的交付时间2013年12月30日加办证时间作为逾期办证违约金的起算点。(一)被上诉人交付房屋给上诉人的时间应当以合同约定的交付时间为准。1、上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条中“出卖人应当在2013年12月30日前,依照……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定,被上诉人按照上述合同约定,于2013年12月25日向上诉人发出了书面的交楼通知书,要求上诉人按照合同约定的交付时间去办理交楼手续,上诉人对交楼通知书予以认可,认定交楼时间为2013年12月30日。2、根据《商品房买卖合同》的第十一条“交接”约定“由于买受人原因,未能按期交付,双方同意按以下方式处理:买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的,视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费”,被上诉人于2013年12月25日发出交楼通知书给上诉人,要求上诉人在2013年12月30日进行收楼,因上诉人原因未按照约定去收楼,因此适用该条的规定,应当认定被上诉人于2013年12月3O日已经将房屋实际交付给了上诉人使用,上诉人对此并无异议,且上诉人按照该条约定向物业管理公司缴纳2014年1月起的物业管理费、水电费。(二)根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后550天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,双方同意按下列第3项处理:3、见附件四”以及附件四第三条的约定,即如因被上诉人的责任,不能在房屋交付使用两年期限内取得房屋权属登记证明书的,从逾期之日起计,每满一年被上诉人按已付房款的1%向上诉人支付违约金。该条款约定的房屋交付使用时间应当综合合同的第八条及第十一条约定来看,应当是以合同约定的交付使用时间为准,并非上诉人的实际收楼时间。综上,双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的,是双方的真实意思表示,上诉人同意按照合同约定以合同约定的交付时间即2013年12月30日作为收楼时间,上诉人也是从2014年1月开始缴交物业管理费用,上诉人完全遵守了《商品房买卖合同》第十一条的约定,但一审法院却忽视了该条约定,却以上诉人签收物业服务合同的时间2016年1月30日作为房屋交付时间,其所作判决均违背了当事人的真实意思表示,有约定应当从约定,因此本案中认定交付时间应当为合同约定的交付使用时间。上诉人的收楼时间为2013年12月30日,应当以该时间作为违约金起算点,被上诉人在2015年12月31日前未办理出房地产权证书则构成违约,应承担逾期办证违约金。二、逾期办证违约金应当计算至房地产权证书办出之日止,上诉人的房地产权证书于2018年11月14日办理出来,自2015年12月31日至2018年11月14日已经逾期二年多,逾期二年的违约金为97595.26元;超出二年部分至实际办理出房地产权证书之日的违约金仍应当计算,未满一年的时间(319天)应折算为日计算违约金,319天的违约金为42647.79元,本案的逾期违约金合计应为140243.05元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定,如因被上诉人的责任,不能在房屋交付使用两年期限内取得房屋权属登记证明书的,从逾期之日起计,每满一年被上诉人按已付房款(4879763元)的1%向上诉人支付违约金。被上诉人已经构成违约应当向上诉人支付违约金至房屋权属证书办理出来止。自2015年12月31日起目前已经逾期了2年多,逾期2年的违约金为97595.26元(4879763*1%*2年=97595.26元)。2、虽然附件四第三条约定条款为“每满一年按已付房款的1%”支付违约金,但是该条款中并未对未满一年部分的违约金进行约定,应当视为约定不明或未约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定,因此对于未满一年部分的违约金,可以参照银行逾期贷款利息的标准计算。目前银行逾期贷款利息在年利率4.9%,而申请人请求未满一年部分的违约金按照已付房款1%的标准折算成日计算,是低于按照已付总房款以逾期贷款利息计算的,申请人的请求是在法律规定的范围内的,应当予以支持,超出2年的319天的违约金为42647.79元(4879763*1%/365*319天=42647.79元)。综上,请求法院认定逾期办证违约金的起算点为合同所约定的交付时间2013年12月31日,加上两年办证时间即自2015年12月31至办证时间2018年11月14日,被申请人应逾期办证超过二年多(1049天)的时间,请贵院依法改判被申请人支付逾期办证违约金140243.05(4879763*1%*2年+4879763*1%/365天*319天=140243.05元)。三、本案一审法院同一法官对于同类案件出现了多种判决,同样的案情,所作判决不相同,给所有案件当事人造成了极为恶劣的影响。在本案中一审法院完全无视《商品房买卖合同》第十一条的约定,也无视上诉人提交的物业费缴费清单,从而不予支持上诉人的逾期办证违约金。上诉人缴交了自2014年1月份开始缴交的物业费,按照合同约定履行,即使有些业主物业费缴交滞后,但都是从合同约定交楼时间开始计费缴费,被上诉人却不用遵守这一条约定?一审法院同一法官前后作出的判决书却截然不同,该同一小区其他栋业主(于慧妍)起诉被上诉人的案件,与本案案情基本相同,业主收楼时间为2016年3月2日,一审、二审法院根据《商品房买卖合同》第十一条的约定以合同约定的2014年1月30日作为交付时间,并以2014年1月3O日加一年半作为违约金起算点,判决了被上诉人应支付3年逾期办证违约金。一审案号:(2017)粤1302民初11075号,二审案号为:(2018)粤13民终5070号。同样判决还有业主(袁惠华)起诉被上诉人的案件,与本案案情基本相同,业主去签订物业服务合同的时间为2016年6月18日,一审、二审法院根据《商品房买卖合同》第十一条的约定以合同约定的2014年1月30日作为交付时间,并以2014年1月30日加一年半作为违约金起算点,判决了被上诉人应支付3年逾期办证违约金。一审案号:(2018)粤1302号民初8246号,二审案号为:(2019)粤13民终2958号。基于上述情况,同案不同判,办案法官相同判决结果却不同?同一个法院作出的判决却前后矛盾?当事人该怎样维权,如何体现司法公正?为何会出现有同样案情的当事人权利完全得不到救济?法官是拥有自由裁量权,但是自由裁量权是建立在案件事实和法律依据上的,本案的一审法官无视本案证据,在《商品房买卖合同》第十一条“交接”非常明显的有一个条款并加有下划线:“由于买受人原因,未能按期交付,双方同意按以下方式处理:买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的,视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费”,本案因当事人的原因未及时办理收楼手续,当事人也愿意按照合同约定交付时间之日起缴交物业管理费,但根据上述三个类型相同的案件,为何本案的判决结果却与另外两个案件的判决结果完全相反,本案的法官难道就为了偏袒被上诉人,无视合同的该条约定吗?本案的当事人本来就基于惠州市惠城区人民法院已经作出的(2017)粤1302号民初11075号《民事判决书》、(2018)粤13民终5070号《民事判决书》来提起本案诉讼,但为何本案的相同的法官却会作出不同的判决?上诉人只是普通老百姓,辛辛苦苦用大半辈子的钱购买了涉案房屋,上诉人在被上诉人开发商面前完全是弱势群体,因为被上诉人的原因无法办理房屋权属证书,不仅使得上诉人无法进行出售转让、无法进行融资等,还无法按照合同约定主张逾期办证违约金,上诉人维权之路举步维艰,上诉人的合法权益得不到维护,何来司法公平公正?无数个业主将遭受巨大损失,也不利于社会稳定和谐。综上所述,上诉人恳请贵院查明本案的事实,应当是合同约定的交付时间加上办证时间作为起算点计算逾期办证违约金,恳请贵院改判支持上诉人的上诉请求,维护上诉人的合法权益,体现司法公正。上诉人广东合生帝景房地产有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初13985号民事判决书;2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认为“涉案《商品房买卖合同》及其附件对于逾期办证期限没有作出明确约定，逾期办证违约金折算成天计算”,并以此判决上诉人承担违约责任,属于事实认定错误,应予改正。《商品房买卖合同》附件四第三条规定:从逾期之日起计,每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年,买受人有权提出退房,出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失,并将买受人已付房价款退还给买受人。该条款约定明确,不存在异议,是双方真实的意思表示。约定了上诉人从逾期之日起,每满一年按己付房款的1%支付违约金,即逾期办证违约金的计算时间应以年为单位,未满一年的部分不应计算违约金。而本案上诉人仅逾期9个月多,尚不满一年,因此上诉人不应当支付违约金。原审法院错误理解了合同附件四第3条的条款。二、原审法院对同类型的案件作出了标准不一的判决,违背了法律的司法统一原则。原审法院审理的帝景湾四期逾期办证系列案200余个,原审法院及惠州市中级人民法院均认定逾期办证违约金应当以年为单位计算,不满一年的部分不计算。本批次系列案为37个案件,原审法院对于同样案情的案件却作出了两种不同的判决。对于逾期满一年以上的案件,原审法院按年计算违约金,不满一年不计算。而本案判决逾期不满一年的部分却折算成日计算,原审法院同案不同判的行为违背了司法统一的原则,在同期区、同类型案件、违约责任条款一致的情况下,人民法院应当以同样的标准进行裁判。综上,原审法院认定事实不清、适用法律错误,实体处理不公,恳请贵院依法撤销原审判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金140243.05元（自2015年12月31日计算至被告履行完毕上述办证义务止，计至2018年11月14日，1049天）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2011年11月26日，原告与广东合生帝景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同及相关附件约定：原告购买被告广东合生帝景房地产有限公司开发建设的惠州市惠城区*********************，房屋总价款为4879763元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后550日内，将办权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用两年期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向原告支付违约金。签订合同后，2012年11月19日原告已按合同约定向被告付清全部购房款，2013年12月25日被告通知原告收楼，被告物业服务中心出具的收楼表格显示，2016年1月30日原告实际收楼。2018年11月14日原告取得惠州市国土资源局签发的关于本案涉案商品房的粤（2018）惠州市不动产权第0112831号证书。2019年8月13日，原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。关于被告是否违约逾期办理房地产权属证书以及违约金计算问题。原、被告双方约定涉案商品房的交付期限为2013年12月30日，原告实际收楼时间为2016年1月30日，据此，可确定实际收楼时间为商品房交付时间。《房屋买卖合同》附件4约定：如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用两年期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向原告支付违约金。原告实际收楼时间为2016年1月30日，被告应于2016年1月30日--2018年1月30日为原告办理并取得房地产权属证书，但原告于2018年11月14日方取得房地产权属证书，被告逾期9个月14天共288天办理房地产权属证书，涉案《商品房合同》及其附件对于逾期办证期限未满一年的情形，逾期办证违约金应当如何计算的问题没有作出明确约定。结合本案具体案情，逾期时间未满一年，此种情况下，逾期办证违约金应参照双方约定的违约金标准每满一年按已付房款的1%按具体天数折算相应违约金，即被告应向原告支付违约金38503.34元（4879763×1%÷365×288）。所以，原告诉请被告按合同约定支付办证逾期违约金38503.34元，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢某某支付逾期办证违约金38503.34元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3104.86元（原告已预交），由原告负担930.86元，被告负担2174元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2017年11月22日完成竣工验收备案。本院认为：本系列案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案二审的争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金起算点及计付标准是否正确。具体分析如下：关于违约金起算点问题。由于涉案商品房是于2017年11月22日完成竣工验收备案的，至此涉案商品房才符合法定和约定的交付条件，在此之前合生帝景公司通知业主收楼，业主是有权拒绝收楼的。虽然在涉案合同中约定，由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。但是该条约定的适用前提是涉案商品房符合法定和约定的交付条件，否则对业主并不发生法律效力，在业主没有收楼的情况下，涉案商品房没有转移占有。只有业主实际收楼，商品房才转移占有,则合生帝景公司应在此日之后的550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故一审法院以业主实际收楼之日作为计付逾期办证的违约金起算点，并无不当，本院予以维持。本系列案业主主张应当以《入伙通知书》通知收楼届满之日作为计付逾期办证违约金起算点，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金的计付标准问题。涉案合同附件四第三条约定，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。在本系列案中，对于未满一年的，一审法院折算为日计付违约金，合生帝景公司对此提出上诉，主张对于未满一年的不能计付违约金，对此，本院认为，由于涉案商品房已经办理出房产证，按照合同约定未满一年的不能计付违约金，但是在此期间未能如期办理出房产证，确实给业主造成了损失，若不计付违约金，则无法弥补业主实际遭受的损失，基于公平原则，一审法院折算为日计付违约金，并无不当。至于已满一年未满两年的，一审法院只按照一年计付违约金，业主对此提起上诉，主张剩余的天数也应当计付违约金，对此，本院认为，此种情形与未满一年的并不相同，一审法院按照合同约定计付了相应违约金，对于业主损失已经给予了一定的弥补，剩余的若再折算成日计付违约金，与合同约定相悖，故一审法院未予支持并无不当。综此，本系列案中一审法院对逾期办证违约金的计算，本院予以维持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费，经核准，上诉人谢某某等四户业主与上诉人广东合生帝景房地产有限公司各自预缴部分，由各自负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月二十三日书记员 叶秀婷附表：