上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2839号原告张丽英，女，1969年2月27日出生，汉族，住上海市。原告余鹤芳，男，1953年10月6日出生，汉族，住上海市。原告余树铭，男，1999年11月17日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托代理人董福根、董凌，上海利好律师事务所律师。被告上海和易光电科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人石雨。委托代理人宋亮、孟书杰，上海林拓律师事务所律师。原告张丽英、余鹤芳、余树铭与被告上海和易光电科技有限公司(以下简称和易光电)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告张丽英、余鹤芳、余树铭的共同委托代理人董福根，被告和易光电的委托代理人宋亮、孟书杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽英、余鹤芳、余树铭(以下简称张丽英等人)诉称，2019年5月9日双方签订了《商务房屋租赁合同》，约定由和易光电承租张丽英等人位于上海市中山北路XXX号XXX层楼东侧(朝北)1301室为办公室使用，租赁期限为三年，2019年6月1日至2022年5月31日止。第一年年租金为人民币36万元(以下币种均为人民币)，分四次交纳，每三个月为一期，金额9万元，下次支付租金为到期日的前10日内付清，租金保证金为3.5万元。逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应按照租金每天支付千分之三的滞纳金。租期内，承租方中途退租的，以租金保证金赔付出租方作补偿费且支付违约金3.5万元。合同签订后，张丽英等人履行了义务，但和易光电违反约定，不仅未支付租金，且于2019年9月28日单方擅自解约退租并搬出系争房屋，给张丽英等人造成较大经济损失，经与和易光电交涉，未果。为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判令：1、终止双方的房屋租赁合同；2、和易光电因违约支付张丽英等人补偿费人民币35000元(以保证金相抵)；3、和易光电因违约支付违约金人民币35000元；4、和易光电向张丽英等人支付2019年9月的房租人民币30000元；5、本案诉讼费由和易光电负担。被告和易光电辩称，双方于2014年签署了租赁合同，租赁期限为五年，在承租期间，因有两台中央空调漏水，曾于2019年5月31日告知出租方并在沟通中要求予以更换，遭拒。当年8月通知张丽英等人终止合同后，双方于9月份办理了退房交接，而和易光电无涉案的2019年5月9日的《商务房屋租赁合同》原件，且复制件也是随诉状副本收到。由于2019年9月27日已搬离系争房屋，且双方办理了交接，故同意支付27天的租金27000元并以押金冲抵后，余款8000元应给予返还，不同意其余诉讼请求。经审理查明，系争房屋产权人为张丽英等人。2014年6月15日双方签订了《商务房屋租赁合同》，约定由和易光电承租系争房屋作为办公用房，租赁期自2014年6月16日至2019年5月31日止。每平方米2.25元/天，每月租金27238.12元/月(按365天计算)，保证金3.5万元。合同中双方约定了其他主要内容。合同生效后，双方即按约履行各自义务。在上述合同期满前，2019年5月9日，张丽英、余鹤芳(甲方)与和易光电(乙方)续签了《商务房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋(建筑面积394.58平方米)，租赁期自2019年6月1日至2022年5月31日止。第一年月租金为3万元(以每平方米2.4996元/天)；第二年月租金3.18万元(以每平方米2.6496元/天)；第三年月租金3.3725万元(以每平方米2.81元/天)。租房保证金为3.5万元(先前的保证金顺延，无需再支付)，若乙方提前解除房屋租赁合同，乙方同意将保证金赔付给甲方作补偿。合同生效后，乙方须立即支付给甲方3个月的租赁费9万元，支付周期为3个月/次。若逾期未付租金按照租金每天支付给甲方千分之三的滞纳金。若逾期15天仍未支付租金，乙方除须补交齐全部租金和滞纳金外，且甲方有权收回租房并有权单方面终止合同。在租赁期内，乙方若要求提前解约，必须提前二个月向甲方书面提出，同时向甲方赔付违约金3.5万元。合同中双方还约定了其他主要内容。合同生效后，和易光电按约支付了首期租金9万元。2019年9月10日，和易光电未按约定支付下期租金，余鹤芳催促时，和易光电提出系争房屋空调设施渗漏水并影响正常办公，双方发生争执。同月25日、26日，和易光电发送短信，要求余鹤芳于9月27日办理退房交接手续。2019年9月27日，双方结清了水电费用，后由物业管理处转交钥匙收回了系争房屋。2020年3月，张丽英等人诉至法院，请求判决如其诉请。张丽英等人提供的大楼物业管理处出具的《情况说明》中记载：2019年8月15日，因系争房屋内中央空调发生渗漏水情况，和易光电向大楼物业管理处报修后，物业管理处查明一台风机盘管漏水即进行了更换。8月20日，余鹤芳要求物业管理处更换和易光电负责人办公室一台有故障风机盘管，因和易光电提出增加更换项目，未得到余鹤芳同意，双方引发分歧。2019年9月19日，物业管理处更换了有故障风机盘管。庭审中，张丽英等人认为，前五年的合同期届满后，双方续签三年的合同，当知晓空调设施渗漏水后，及时与物业管理处联系维修方案并办理相关流程，后因和易光电无理由的提出增加更换项目，产权人未允，致物业管理处商定时间予以维修时，和易光电未予配合。续签合同时，和易光电应知晓房屋的状况，故签订的三年期合同应是双方的真实意思表示，应按约履行。现和易光电仅履行了4个月，并拖欠一个月租金，也未按合同约定以书面形式告知提前解除合同，和易光电搬出后由物业管理处转交钥匙，张丽英等人依据合同约定提出的诉请，于法有据。和易光电认为，产权人有义务保证房屋的租赁用途，因产权人拒绝对系争房屋漏水进行处置，致房屋内大面积产生漏水，地板发霉，影响承租人的实际经营及办公区域环境。物业管理处的情况说明也印证更换一台风机长达一个月的时间，沟通其他事宜时，又遭拒，故产权人的不作为导致合同最终无法继续履行。现同意支付27天的房租并以保证金冲抵，而张丽英等人诉请中的补偿费和违约金存在重合。本院认为，双方基于原有的租赁关系，在合同期满前续签了三年期的租赁合同。系争房屋自2014年起由和易光电租赁使用，其对系争房屋的状况及现状应完全知晓，但在相应租赁期限即将届满前却仍然选择续租，并以房屋天花板渗漏水、地板霉变为由主张张丽英违约缺乏依据，并以此拒付租金亦有违诚信，构成违约。法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，现有证据足以证明出租人已履行了维修义务，和易光电至今无证据证明因维修租赁物影响其使用。因张丽英等人的诉讼请求，符合约定，本院应予支持。鉴于双方已于2019年9月27日结清了水电费用，且和易光电已搬出系争房屋，双方的合同终止日应为2019年9月27日，和易光电应承担27天的租金费用。因和易光电的抗辩理由，无法律依据，本院不予采用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告张丽英、余鹤芳与被告上海和易光电科技有限公司于2019年5月9日签订《商务房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、被告上海和易光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张丽英、余鹤芳、余树铭支付补偿费人民币35000元(以保证金相抵)；三、被告上海和易光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张丽英、余鹤芳、余树铭支付违约金人民币35000元；四、被告上海和易光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张丽英、余鹤芳、余树铭支付2019年9月份27天的房租人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元，减半收取计人民币1150元，由被告上海和易光电科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年十二月十日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。