广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民再121号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：东莞市大朗镇海杨城业主委员会。住所地：广东省东莞市大朗镇金朗南路**海杨城小区。负责人：郑柳兵，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:东莞市大朗镇房地产开发公司。住。住所地：广东省东莞市大朗镇金丽路**/div>法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧奔，广东广信君达（白云）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:东莞市海杨城物业有限公司。住所。住所地：广东省东莞市大朗镇杨涌村金朗南路**海杨城会所div>法定代表人：林捷，该公司经理。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧奔，广东广信君达（白云）律师事务所律师。再审申请人东莞市大朗镇海杨城业主委员会（以下简称海杨城业委会）因与被申请人东莞市大朗镇房地产开发公司（以下简称大朗房地产公司）、东莞市海杨城物业有限公司（以下简称海杨城物业公司）物权保护纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第2825号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月14日作出（2017）粤民申8787号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人海杨城业委会的委托诉讼代理人刘雪平律师、郑创杰律师、被申请人大朗房地产公司的委托诉讼代理人周剑威律师、李慧奔律师、海杨城物业公司的委托诉讼代理人周剑威律师、李慧奔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海杨城业委会申请再审称，（一）东莞市城乡规划局出具的信息公开告知书和大朗房地产公司、海杨城物业公司提交的《海杨城总体规划图》共同证实会所总体规划为“管理处”，即物业服务用房。开发商改变性质将该房屋非法占为己有，另行提供的怡丰苑5栋底层架空层属于非法建筑物，用以替换为“物业用房”不符合物业用房的规定。（二）架空层初始登记为公共部位，不能颁发房屋权属证书，不能办理产权登记，不能登记成为特定业主所有权的客体，故系属于全体业主共有的公用措施。架空层原规划为120个车位，但实际建成108个车位，其余建为仓库、商铺等，应为业主共有。（三）地面车位）地面车位虽然属于总体规划图的车位地产公司与业主签订的商品房买卖合同并未约定规划内车位属于开发商所有，车位占用了业主共用的道路用地，不能办理产权登记，因此不能成为享有专有权的专有部分，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第三款规定属于业主共有。请求撤销二审判决和一审判决第三项，确认海杨城的会所、架空层、利用架空层改造的商铺、架空层车位和露天车位所有权属海杨城全体业主共有，大朗房地产公司和海杨城物业公司赔偿因利用海杨城车位、架空层商铺经营造成海杨城全体业主共用收益损失。大朗房地产公司和海杨城物业公司共同答辩称，（一）二审判决作出的时间是2016年11月25日，海杨城业委会提交的再审申请书落款时间为2017年8月30日，已经超过法定申请再审期间。（二）海杨城业委会用于再审申请的诸多证据均不属于新证据，不能证明其内容，也不足以推翻一、二审判决认定的客观事实。（三）2006年《海杨城总体规划图》中，并未实际规划建设“管理处”，实际规划建设的就是会所，只是在同一栋建筑物的侧面开设了大门通往具有“生活、消防水池、泵房”负一层地下室，才在实际图标中标注了“管理处”。规划图中列明具体建设面积的“会所”在使用功能上具有排他性，在结构上也能够完全区分，与规划图中列明的“地下室为生活、消防水池、泵房”这一物业服务用房不能等同。（四）海杨城怡丰苑xx层虽然与x栋等架空层相连，但从该栋建筑的建设工程规划许可证看，怡丰苑xx层不属于规划中的架空层，大朗房地产公司实际改造的商铺位于xx栋架空层，已被原审法院认定为违法改建，规划部门已要求整改，海杨城业委会主张商铺所有权归全体业主共有，没有法律依据。（五）架空层车位属于规划内车位，没有占用业主公共道路或其他场地，不计算容积率面积，没有分摊土地成本，不属于业主共有。与原规划不符的21个露天车位未超过原规划的车位数量，大朗房地产公司在变更该部分车位时已将原规划范围内的同等车位数量面积变更为道路及公共用地，故该车位不属于业主共有。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。海杨城业委会向一审法院起诉请求：1.确认海杨城会所的所有权归海杨城全体业主共同享有；2.确认海杨城A座首层配电设备间的所有权归海杨城全体业主共同享有；3.确认海杨城架空层为附属设施，架空层所有权归海杨城全体业主共同享有；4.确认利用架空层改造的商铺所有权归海杨城全体业主共同享有；5.确认露天车位及怡丰苑架空层车位所有权归海杨城全体业主共同享有；6.海杨城物业公司、大朗房地产公司赔偿因利用海杨城车位、架空层商铺经营造成海杨城全体业主共用收益经济损失1500000元及至本案判决生效之日止的全部经济损失；7.大朗房地产公司恢复海杨城小区一期C座前被封闭室外走廊、消防通道、道路及绿地原状；8.本案诉讼费用由大朗房地产公司、海杨城物业公司负担。关于海杨城内会所和怡丰苑架空层，一审法院认定事实如下：东莞市大朗镇海杨城住宅小区位于东莞市，由大朗房地产公司分三期开发建设。小区第一期包括Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋，于20世纪90年代建设，小区配电设备间位于Ａ栋首层；第二期包括会所、怡馨苑xx栋，其中会所地下室为小区消防及生活水池、泵房，大朗房地产公司主张会所现作为开发商的办公室使用，但一楼有部分出租给业主作为娱乐活动场所，海杨城业委会主张会所均由开发商使用；第三期包括怡茵苑xx栋及怡丰苑xx栋，其中怡丰苑xx栋及相连平台的底层架空，规划为半地下停车库，该地下架空层没有作为共有面积被所在楼宇的其他专有部分进行分摊。海杨城总体规划图的规划用地红线范围包括第二、三期建筑范围，不包含第一期建筑范围，其中规划建设的地下车位120个、地上车位、地上车位256个产公司、海杨城物业公司主张在建造过程中，地上车位，地上车位实际设置195个期），怡丰苑xx栋半地下停车场实际设置车位108个；怡丰苑xx栋架空层靠近车库一边改造为三个仓库、一间宿舍，靠近小区道路一边改造为6间商铺。大朗房地产公司主张如果怡丰苑xx栋架空层根据规划设计建造为车位，会导致使用该部分车位的车辆无法进出，遂于2010年将其改造为仓库、商铺等。另外，怡丰苑x层与怡丰苑xx栋架空层相连接，现小区物业管理用房及海杨城业委会办公室均位于怡丰苑x层内。怡丰苑xx栋的建筑基底面积分别为432.22平方米、432.18平方米、438.05平方米、433.33平方米、141.07平方米，对应的架空层面积分别为271.94平方米、295.09平方米、205.87平方米、186.47平方米、355.47平方米，即建筑底层面积与架空层之间不是一一对应的关系，建筑底层除架空层外，还包括走廊、楼梯、泵房等。一审法院判决：一、确认位于海杨城小区A座首层的配电设备间的所有权归海杨城全体业主共有。二、限大朗房地产公司于判决发生法律效力之日起三十日内将海杨城小区一期C座楼前封闭的室外走廊、消防通道、道路及绿地按原规划设计恢复原状。三、驳回海杨城业委会的其他诉讼请求。案件受理费18300元、保全费3020元，由海杨城业委会负担21220元，大朗房地产公司负担100元。海杨城业委会不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，改判支持海杨城业委会的全部诉讼请求。关于海杨城内会所和怡丰苑架空层，二审法院在确认一审法院认定事实的基础上，补充认定如下事实：海杨城业委会二审期间提交了如下证据：1、海杨城怡丰苑架空层的照片，拟证明逃生出入口联接架空层，属于公共部位；2、海杨城《工程施工许可信息》、《工程竣工验收备案信息》，拟证明在施工许可信息以及备案中均表述怡丰苑有架空层；3、东莞市城乡规划局东规函[2016]xxx号《关于对海杨城建设单位东莞市大朗镇房地产开发公司违法建设行为予于处罚》的复函，以证明规划局确认怡丰苑xx栋架空层是共用部位，复函的主要内容是海杨城小区建设单位在完成规划核实工作后，对部分车位进行了更改，导致现场与已审批的规划总平面图不一致，怡丰苑xx栋架空层非法改建为商铺，属违法改建行为，已责令建设单位立即改正该违规行为。关于海杨城内会所和怡丰苑架空层，二审法院认为：关于会所。从海杨城总体规划图来看，会所为规划建设的独立建筑，虽然会所地下室为小区消防及生活水池、泵房，但不影响会所在构造上的独立性，且该会所由大朗房地产公司使用，具有利用上的独立性，属于可以排他使用的建筑物，一审法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，驳回海杨城业委会要求确认案涉会所所有权归全体业主共有的诉请并无不当，二审法院予以维持。关于架空层。首先，从怡丰苑5栋的建设工程规划许可证判断，怡丰苑xx层并不属于规划中的架空层，且双方争议的半地下车库及大朗房地产公司后期改造的商铺并不在怡丰苑xx层范围内，海杨城业委会主张怡丰苑xx层为架空层并主张该架空层属全体业主共有缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当。其次，虽然海杨城业委会不确认东莞市城乡规划局的复函，但其否定复函内容的依据不成立，故对海杨城业委会的意见，二审法院不予采纳。东莞市城乡规划局的复函明确根据海杨城审批总图，并按照总图综合技术指标系列一览表的标注，怡丰苑xx栋及相连平台的底层架空，该部分应为规划的半地下车位120个，也就是说架空层规划为车位。且该架空层没有作为共有部分分摊到所在楼宇的专用部分建筑面积中，架空层的半地下停车库属于建筑规划内规划用于停放车辆的位置，根据物权法第七十四条及相关规定，如上述在没有对停车库有明确约定归属的情况下，停车库属于大朗房地产公司所有。再次，位于怡丰苑**架空层的商铺，是违法改建，规划部门已经要求建设单位大朗房地产公司整改，海杨城业委会要求确认其属于全体业主共有缺乏依据，二审法院也不予支持。最后，二审法院已核查海杨城业委会提交的（2010）粤高法民一终字第114号民事判决书的真实性，但对海杨城业委会认为应以该判决为基础认定案涉架空层属于全体业主的观点不予采纳，两案所涉的架空层性质不同，规划功能也不同，因此不能以该判决认定内容支持海杨城业委会的主张。综上，海杨城业委会要求确认架空层属于全体业主共有的主张不能成立，二审法院不予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由海杨城业委会负担。本院确认一、二审判决查明的上述事实。本院再审认为，本案为物权保护纠纷。根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。双方当事人均确认海杨城的会所即为《海杨城总体规划图》中标注为“管理处”的建筑，其现状为地上三层建筑物，地下为生，地下为生活、消防水池和泵房总体规划图》图纸中标注有名为“管理处”的建筑，而图纸所附《群体建筑规划建筑一览表》和《居住区公共服务设施配建表》则只记载了“会所”而无“管理处”。该建筑物的规划用途是管理处还是会所，应当根据行政部门批准的规划图纸确定。根据东莞市城乡规划局向海杨城业委会作出的三份《东莞市城乡规划局信息公开告知书》，“管理处”或“会所”所在的建筑物并未在东莞市规划局办理规划报建手续。据此，该建筑物没有依法取得建设工程规划许可证，其规划用途尚不明确，故对该建筑物的认定和处理属于行政机关的职权范围，人民法院不作处理。对于海杨城业委会请求确认该建筑物属于全体业主共有的起诉，本院予以驳回。架空层属于建筑区划内的公共场所，依照物权法第七十三条、第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，除在建筑规划内建成的108个地下车位外，海杨城怡丰苑架空层的其余区域应当属于业主共有。怡丰苑xx栋架空层除用于建造前规划内108个地下车位外，余下面积被大朗房地产公司改建成仓库、宿舍和商铺等，东莞市城乡规划局已发函确定上述改建行为属于违法改建，责令大朗房地产公司立即改正。至本案诉讼时，行政机关对于违法建筑的处理尚未完成。对违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院不予处理。据此，对于海杨城业委会请求确定利用架空层改建的商铺所有权属于全体业主的起诉，本院亦予以驳回。原审法院对海杨城业委会的上述诉请作出实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第2825号民事判决；二、维持广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第1083号民事判决第一、二项；三、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第1083号民事判决第三项；四、驳回东莞市大朗镇海杨城业主委员会请求确认会所及利用海杨城怡丰苑架空层改建的商铺所有权归海杨城全体业主所有的起诉。本案诉讼费用的负担根据本院（2020）粤民再121号民事判决确定。本裁定为终审裁定。审判长  羊琴审判员  李磊审判员  强弘二〇二〇年十二月三十日书记员  吴彤吴佳茵