安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10654号 原告：各礼辉，男，1982年10月26日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，居住地安徽省临泉县。 被告：刘金凡，男，1972年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，居住地安徽省临泉县。 被告：孙会灵，女，1974年3月6日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，居住地安徽省临泉县。 两被告共同委托诉讼代理人：王青春，临泉县法律援助中心鲖城司法所法律工作者。 原告各礼辉与被告刘金凡、孙会灵房屋买卖合同纠纷一案，原告2020年11月12日起诉，本院受理后依法适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告各礼辉，被告刘金凡，被告刘金凡、孙会灵共同委托诉讼代理人王青春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告各礼辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告租金25000元及损失20000元，共计45000元，并按合同约定把房屋交予原告；2、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告通过中介公司业务员杨思凡，于2018年9月签订了《物业买卖合同》，原告支付购房首付款205000元，余额有银行贷款，合同约定购买被告位于临泉县的房屋，2018年10月原告与被告办理了房屋过户手续，并办理了银行贷款，原告即开始还房贷每月2435元。由于被告新房未装修好，被告与原告协商想等新房装修好再把房屋交付原告，后双方通过中介公司协商，原告在同意购买被告空调的情况下，让被告再住三个月，超过时间按每月1000元租金交给原告，后由于空调质量问题原告不愿意购买，并多次督促被告及时交房，但被告以各种借口一拖再拖，直到2019年5月才把户口迁出，至今未按合同约定交付房屋。从2018年10月至2019年5月，被告应赔偿原告损失20000元。从2018年10月至2020年11月，被告应交原告租金25000元。现被告既不付租金，也不赔偿损失，也不按约交房。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘金凡、孙会灵辩称：一、依法驳回原告的诉讼请求。1、不存在租金。原告是否租房或者租金多少与本案两被告无关，且未见租赁合同；2、被告刘金凡、孙会灵于合同生效后的腊月16日（阳历2019.1.21）搬家，与原告签订的合同2019.1.9日搬出，仅超出7天，没有超出1个月，不应当按超出1个月支付1000元租金计算。3、不存在贷款损失，被告刘金凡、孙会灵按照购房合同进行过户，原告诉状称还房贷每月2435元，其还房贷是其购房贷款的必须支付，与其他无关联。二、判决原告违约，承担违约责任金4900.5元。1、被告刘金凡、孙会灵于2019.5.4日迁出户口，符合与原告约定合同的规定时间180天内，如果按照合同第五条“…该物业交付使用日期为卖方收齐全部缴费当天…”，这明显的是本案原告违约，理由是原告与被告2018年9月9日签过物业后未支付3000元，且购房款50000元至今判决生效了也未支付，而且又反悔不要该物业了，这是违反约定的，是违约行为，依法应承担违约责任；2、第三人能够证明原告未按合同执行，请法官按照合同第七条判决原告支付被告违约金60.5元*85天=4900.5元，即入住前时间（2019.1.9装修，2019.5.1搬家入住），合同签订时间（2018.10.16）。 经审理查明：原告各礼辉与被告刘金凡、孙会灵夫妇签订了《物业买卖合同》，约定：原告各礼辉购买被告刘金凡、孙会灵位于临泉县住房一套，面积122.13平方米，房屋总价款605000元。合同第四条约定“卖方保证应在物业办理过户登记后180天内迁出户口”。合同第五条约定“买卖双方同意该物业交付使用日期为卖方收齐全部款项当天”。第七条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需数据或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付合同款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总房款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金；若买方违约，则卖方没收定金）或支付等额于总合同款百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收款项应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总合同款的千分之一支付违约金。注：合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”。合同尾部备注：1、卖方屋内两台壁式格力空调、一台立式格力空调折3000元人民币卖给买方；2、卖方因新房未装修结束，双方协商定于2019年1月9日由卖方交房，超出时间由卖方按照每月1000元租金交付买方；3、贷款额度不足，买方以现金补足房款；4、交房时确保三台空调正常使用，室内不能有破坏痕迹。该合同没有写明签订日期。 合同签订后，2018年10月，双方办理了房屋过户登记。被告于2019年5月4日迁出户口。 原告各礼辉已经对案涉房屋进行装修入住实际占有。 原告拖欠50000元购房款没有支付，2019年6月3日被告起诉原告要求支付剩余购房款50000元，临泉县人民法院一审判决各礼辉支付刘金凡、孙会灵购房款50000元。各礼辉不服上诉至阜阳市中级人民法院，中院依法维持了一审判决。目前，被告刘金凡、孙会灵尚未收到原告各礼辉支付剩余购房款50000元。 本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。 合同约定，房屋总价605000元，原告尚欠款50000元虽经法院二审终审仍没有实际交付被告。依据合同第五条的约定，被告交付房屋的条件尚未成就，原告请求判令被告承担逾期交房每月1000元租金的诉讼请求，本院不予支持。合同备注“卖方因新房未装修结束，双方协商定于2019年1月9日由卖方交房”，显然是被告要求增加的。被告之所以提出增加备注交房条款，是因为合同第五条约定“买卖双方同意该物业交付使用日期为卖方收齐全部款项当天”，被告担心合同签订后原告很快交齐购房款，交房条件成就后被告必须交房会无处居住。如果被告明知原告长期不能交齐购房款，交房条件长期不能成就，绝不可能向原告作出交房期限的承诺。因此，本院认为，备注2019年1月9日交房应当视为合同第五条的补充，在两个条款并存的情况下，2019年1月9日交房应在“卖方收齐全部款项”的前提下生效。原告没有交齐购房款违约在先，被告有权拒绝交付，并不违约。 原告诉求因被告逾期迁出户口造成原告损失20000元，但原告并没有提举证据证明被告逾期迁出户口致其遭受损失的事实以及损失价值的认定依据，原告要求其损失按照每月房贷计算，没有合同约定和法律规定。原告请求判令被告赔偿损失20000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 目前案涉房屋已被原告实际占有入住，原告请求判令被告交付房屋已经没有意义。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告各礼辉的诉讼请求。 案件受理费463元，由原告各礼辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 余文凤 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。