襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初869号原告：汤红波，男，1978年3月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：高强、熊琴，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、实习律师。代理权限：特别授权。被告：襄阳星泓商贸物流有限公司（下称星泓商贸公司）。住所地：襄阳高新区追日路2号创业服务中心B605-2号。法定代表人：谢鹏飞，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王虎、胡泽源，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行（下称工行高新支行）。住所地：襄阳高新区东风汽车大道30B座。负责人：徐俊杰，系该行行长。原告汤红波诉被告星泓商贸公司、第三人工行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤红波的委托诉讼代理人高强、被告星泓商贸公司的委托诉讼代理人王虎、胡泽源到庭参加诉讼，第三人工行高新支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告汤红波向本院提出诉讼请求：1.解除原告汤红波与被告星泓商贸公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除原告星泓商贸公司、第三人工行高新支行签订的《个人购房借款/担保合同》；3.被告返还原告购房首付款196881元及暂计截止2019年11月份原告已支付的银行贷款本息108476.84元，合计为305357.84元；4.被告向第三人偿还原告尚欠第三人剩余的贷款本息；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第3项变更为被告返还原告购房首付款196881元及暂计截止2019年11月份原告已支付第三人的贷款本息108498.95元，具体金额以原告实际归还的贷款本息为准。事实与理由：2014年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的天贸城第一幢2层027号房屋，建筑面积为32.79平方米，价格为376881元。由原告支付首付款196881元，余款18万元由原告向银行申请贷款。合同约定，被告应于商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。另外，原告与被告、第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由于购买商品房事宜，第三人向原告提供贷款18万元，贷款期限为10年，被告为原告的债务提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依照约定支付了首付款并通过向第三人申请购房贷款，已向被告支付了所有购房款，但被告至今未为原告办理房产证。同时，原告按月向第三人还款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条的规定，由于被告未按期办理房屋所有权登记，原告享有法定解除权。原告有权要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还购房款。同时，在原告与被告签订的《商品房买卖合同》被依法解除的，原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》也应解除，并由被告偿还原告尚欠第三人剩余的贷款本息。综上，原告为维护合法权益，特向法院起诉。被告星泓商贸公司辩称，1.原告汤红波不享有法定解除权，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人原因导致买方所购房屋权属登记逾期而行使单方面解除合同的，应在出卖人逾期30天内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该权利。但原告至2020年5月1日才起诉要求解除合同，已超出上述约定的期限，应当视为原告放弃解除合同的权利。2.原告汤红波所主张的解除权不仅超出了合同附件约定的30天期限，也超出了法律明确规定的一年除斥期间。3.《商品房买卖合同》无法解除，《个人购房借款/担保合同》就丧失解除的前提与基础，也无法解除。故请求驳回原告汤红波的全部诉讼请求。第三人工行高新支行未做答辩。经审理查明：2014年10月26日，汤红波为购买天贸城的房屋作为买受人与出卖人星泓商贸公司签订了《商品房买卖合同》，其中合同第三条约定：买受人所购商品房为第1幢2层027号房，用途为商业，属框架结构，层高4.5m,建筑层数地上层数为四层，地下一层，该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共32.79平方米，其中，套内建筑面积18.06平方米……第四条计价方式与价款：……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11493.78元，总金额376881元……第六条付款方式及期限：买受人按第（3）种方式按期付款……3、买受人应于本合同签订时支付首付款人民币196881元，剩余房款18万元，应于本合同签订之日起7日内向指定银行办理按揭贷款手续……第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，取得《竣工验收报告》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任……1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《合同附件四：合同补充协议》约定……5.解除合同约定：……（2）买受人根据合同第十五条（指出卖人原因导致买方所购房屋权属登记逾期）行使单方面解除合同的，应在出卖人逾期30天内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。（3）买受人以本合同约定之外的事由请求解除合同的，须提前30日书面征求出卖人意见，出卖人同意解除合同的，有权直接从买受人的房款中扣除总房款的10%作为违约金，余款（无息）退还买受人。出卖人不同意解除合同的，买受人不得单方解除合同。出卖人以本合同约定之外的事由请求解除合同的，须提前30日书面征求买受人同意，买受人同意解除合同的，出卖人应在买受人同意后的15日内将买受人已支付的房款全额（无息）退还买受人，并按总房款的10%向买受人支付违约金。买受人不同意解除合同的，出卖人不得单方解除合同……。汤红波和星泓商贸公司均在合同和附件上签名盖章。同时，原告汤红波作为借款人和抵押人、被告星泓商贸公司作为保证人与第三人工行高新支行还签订了《个人购房借款/担保合同》，约定汤红波向高新支行贷款18万元用于购买涉案房屋，贷款期限为10年，本笔贷款的担保方式为抵押、保证等。上述合同签订后，原告依照约定支付了首付款196881元，并向第三人申请购房贷款，已向被告支付了全部购房款376881元。2016年5月21日，襄阳星泓商贸物流有限公司向原告汤红波发出襄阳天贸城入伙通知书，载明同月29日，开始办理案涉房屋的入伙手续。原告汤红波也按约向工行高新支行支付案涉房屋的贷款本息，但因涉案房屋至今未能办理房屋所有权证，故引发本案诉讼。本院认为，汤红波与星泓商贸公司以及第三人工行高新支行所签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，属有效合同，各方当事人均应按合同约定履行合同义务。本案争议的焦点在于本案是否适用《最高人民法院》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十九条的规定解除合同。本院认为，《商品房买卖合同解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了依法协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关规定规定的期限届满后，又超过一年，自超过后买受人即享有了解除合同的权利。但合同解除分为约定解除和法定解除，有约定从约定，无约定适用法定。本案的《商品房买卖合同》第十五条约定了星泓商贸公司协助办理产权登记的期限，并约定了未能在约定期限内办理，星泓商贸公司应承担的违约责任，即星泓商贸公司按已付房款1%向汤红波支付违约金。合同附件四中约定了因出卖人原因导致所购房屋权属登记逾期买受人可以单方面解除合同的，应在出卖人逾期30天内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该权利。该条明确约定了买受人享有合同解除权的行使期间，故案涉房屋应适用双方的合同约定，不应适用《商品房买卖合同解释》的第十九条规定。经查，案涉房屋于2016年5月21日交付给原告汤红波，被告星泓商贸公司未能依合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，汤红波应在星泓商贸公司逾期后30日内以书面形式提出解除合同，而原告汤红波至2020年5月起诉时才行使解除权，已超过合同约定的期限，故汤红波已经丧失了案涉房屋买卖合同的解除权。由于被告未按约协助买受人办理房屋产权登记，属违约行为，应承担违约责任，但因原告在本案中并未主张，故本院不予处理，原告可另行解决。同时，在商品房买卖合同不具备解除条件的前提下，原告汤红波与第三人工行高新支行之间的《个人购房借款/担保合同》应当继续履行，故对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条以及之规定，判决如下：驳回原告汤红波的诉讼请求。案件受理费5880元，由原告汤红波负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  衡 丹审 判 员  臧玉红人民陪审员  陈桂云二〇二〇年十二月三十日书 记 员  程建卓