山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3809号原告：宋世雯，女，1982年11月2日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：宋方星（特别授权），山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞（特别授权），山东济信律师事务所实习律师。被告：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地：山东省济宁市凌云路**，统一社会信用代码：91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：杨志严（特别授权），男，系该公司法务部员工。委托诉讼代理人：李向荣（特别授权），山东雅君律师事务所律师。原告宋世雯与被告山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称“兴迪尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋世雯委托诉讼代理人宋方星、张鹏飞，被告兴迪尔公司的委托诉讼代理人杨志严、李向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋世雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年8月27日至2021年8月26日的房屋租金81,777元；2、判令被告向原告支付2020年8月27日至2021年8月26日的房屋租赁费违约金（以81,777元为基数，按每日万分之五自2020年7月15日起计算至实际给付之日止，现暂计至2020年10月31日为4,415.96元）；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等实现债权的费用。事实和理由：2015年8月28日，原告与被告签订房屋租赁委托合同，约定由被告将原告位于济宁市写字间进行出租、招商，委托期限为十年，自2015年8月27日至2025年7月26日止，同时约定被告向原告交付房屋租金的方式和金额，被告按年向原告支付租金，付款时间为2015年至2025年每年的7月15日支付，租金税前81,777元，合同第五条违约责任约定若被告不能按合同约定时间转交租金，按当期租金金额的万分之五/天向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交由被告，被告亦按时向原告支付租金，对2020年8月27日至2021年8月26日的房屋租金，截至诉讼之日，经原告多次催要，被告无正当理由未予支付，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求判如所请。兴迪尔公司辩称，涉案《房屋租赁委托合同》属于委托合同，答辩人与原告之间是委托合同关系，在涉案房屋未能出租的情况下，答辩人没有义务向原告支付房屋租金。首先，答辩人与原告于2015年8月28日签订的《房屋租赁委托合同》不是租赁合同，而是委托合同，原告为便于房屋的出租而委托答辩人代为向外出租涉案房屋，由答辩人代为收取租金后，转交给原告。自双方于2015年8月28日签订合同至今已五年多的时间，涉案房产因未能出租而一直空置，没有租金收益，在此情况下，答辩人没有义务向原告支付房屋租金。其次，原告已就该涉案房产的租金及违约金事宜曾两次将答辩人起诉至贵院，在该两次诉讼中，贵院及二审法院作出的生效判决均认定双方所签的上述《房屋租赁委托合同》名为委托、实为租赁，且虽然违反了建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条第二款关于“房地产开发企业不得采取售后包租方式销售商品房”的规定，但并未违反法律及行政法规，应属有效合同。但是涉案房产系答辩人通过售后包租方式售与原告，即便是有效合同，也属于违法行为，不应受到法律的保护。再次，涉案房产因未能出租而一直空置，而答辩人却被迫一直向原告支付高额租金，租金总额已达原告所付购房款的一半，严重超出了当前房屋租赁市场的合理收益。答辩人因违法采取售后包租方式销售类似商品房已负债累累，根本无力再继续向购房者支付高昂的租金，继续履行该份违法的合同对答辩人明显不公平。况且，自2020年年初以来，写字楼租赁市场因受全球新冠疫情爆发这一不可抗力因素的严重影响而陷入停滞，涉案房产根本无人问津和租赁，继续履行合同将严重损害答辩人的合法权益。为了能够降低答辩人因违法行为造成的损失，答辩人曾多次与原告协商解除涉案合同，并给予原告合理补偿，但原告一直拒绝解除合同，原告的行为明显违反了诚实信用原则，并有恶意诉讼之嫌疑。因此，答辩人根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款之规定，已依法向贵院提起反诉，请求人民法院依法判决解除答辩人与原告之间的《房屋租赁委托合同》（详见反诉状）。最后，因受全球新冠疫情爆发这一不可抗力因素的严重影响，涉案房产根本无人问津和租赁，如果法院要求答辩人继续履行合同，那么也应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，全部免除上述合同约定的租金及违约金。且在贵院审理的原告诉答辩人的（2020）鲁0891民初1063号案件中，贵院依据最高人民法院关于新冠疫情期间民事案件审理的指导意见，综合考虑了疫情对房屋租赁市场的影响，依法对租金给予了减免。综上所述，答辩人与原告之间系委托合同关系，在涉案房产一直未能出租的情况下，答辩人没有义务向原告转交房屋租金。即便是答辩人与原告之间是租赁合同关系，在考虑到继续履行涉案合同已对答辩人显失公平及全球新冠疫情这一不可抗力因素的情况下，依法应予以解除涉案合同，并免除合同约定的租金及违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，宋世雯与兴迪尔公司签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定由宋世雯购买由兴迪尔公司开发的位于济宁市高新区房屋一套，建筑面积为100.29平方米，总价款为817,364元。宋世雯实际支付购房款817，771元。2015年8月28日，宋世雯与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，合同约定宋世雯委托兴迪尔公司将上述房屋进行出租、招商，委托租赁期限自2015年8月27日起至2025年7月26日止，兴迪尔公司向宋世雯转交房屋租金，按年支付，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的7月15日支付，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。兴迪尔公司已按照合同约定的租金数额向宋世雯支付了2018年8月27日前的全部租金。因兴迪尔公司未依约支付后续租金，宋世雯先后于2019年、2020年向本院提起诉讼，分别要求兴迪尔支付2018年8月27日至2019年8月27日的房屋租金81777元及违约金、2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租金81777元及违约金，本院先后作出（2019）鲁0891民初93号民事判决书、（2020）鲁0891民初1063号民事判决书。其中，（2019）鲁0891民初93号民事判决书认定《房屋租赁委托合同》系房屋租赁合同，判决兴迪尔公司向宋世雯支付2018年8月27日至2019年8月26日期间的房租租赁费81,777元及自2018年7月16日起至2018年12月25日止的逾期支付房屋租赁费的违约金6,664.83元；（2020）鲁0891民初1063号民事判决书，在考虑疫情因素的情况下对2020年2月1日之后的租金减免二分之一，判决兴迪尔公司向宋世雯支付2019年8月27日至2020年8月26日期间的租赁费61332.75元及违约金（以61332.75元为基数，自2019年7月16日按照日万分之五的比例计算至实际给付之日）。上述两份民事判决书均已生效。另查明，宋世雯因本案支出保全费920元、诉讼财产保全责任险保险费500元。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：第一、本案系房屋租赁合同关系还是委托合同关系；第二、原告诉请房屋租金是否有事实和法律依据；第三、案涉租金是否应予减免。关于第一个争议焦点问题。本院认为，（2019）鲁0891民初93号民事判决书从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容及合同的履行情况等三个方面进行分析后认定《房屋租赁委托合同》系房屋租赁合同，（2020）鲁0891民初1063号民事判决书予以认可，本院继续予以确认。关于第二个争议焦点问题。双方签订的《房屋租赁委托合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，兴迪尔公司应当于2020年7月15日向宋世雯支付2020年8月27日至2021年8月26日期间的房屋租赁费，但其未履行该义务，其行为构成违约，现宋世雯诉请该期间房屋租金以及逾期支付的违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。关于宋世雯诉请的诉讼财产保全责任险保险费，该费用并非必要支出，且双方合同中未有约定，兴迪尔公司亦不予认可，故，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题。本院认为，案涉租金是否应予减免，应依照相关法律规定，结合案件实际情况判断。在宋世雯诉兴迪尔公司的（2020）鲁0891民初1063号案件中，本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款规定，结合案件的实际情况，对疫情发生2020年2月1日以来的租金减免二分之一。但就本案而言，案涉租金不应再次予以减免。理由如下：第一，兴迪尔公司租赁涉案房产并非基于使用的现实需要，而系基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，其租赁涉案房屋系履行销售涉案房屋给宋世雯的附随义务，至于兴迪尔公司租赁后如何处置及能否再次出租出去、能否盈利并非兴迪尔公司包租涉案房屋时所首要考虑的，其当时所首要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去，换言之，兴迪尔公司理应预见到案涉房屋存在出租不出去的经济风险；第二，新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去；第三，目前国内疫情防控形势总体平稳，复工复产复学有序推进，疫情因素对我市房屋租赁市场影响轻微。基于上述情况，对兴迪尔公司提出的因房屋空置、疫情因素而应免除租金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告宋世雯支付2020年8月27日至2021年8月26日的房屋租金81,777元；二、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告宋世雯支付违约金（以81,777元为基数，自2020年7月16日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回原告宋世雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取977元，保全费920元，由被告山东兴迪尔置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 波二〇二〇年十二月十八日书记员 徐亚梅