河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初26967号原告王艳玲，女，汉族，1988年3月28日出生，住河南省滑县。委托代理人王战利，河南豫龙律师事务所律师。被告刘鑫宇，男，汉族，1995年1月24日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人刘钺，河南松榕律师事务所律师。委托代理人袁萌，河南松榕律师事务所实习律师。被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司，住所地郑州市金水区黄河北街**院附**院老干部活动室**，统一社会信用代码：91410105MA44G7442M。负责人王小沛，总经理。委托代理人胡方瑞，河南点石律师事务所律师。原告王艳玲诉被告刘鑫宇、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司（以下简称房之家黄河北街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王战利、被告刘鑫宇、被告房之家黄河北街分公司委托代理人胡方瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2020年9月5日《房屋买卖合同》已解除；2、依法判定被告刘鑫宇赔偿原告违约金70500元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告三方于2020年9月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方拥有位于金水区××楼××号（房屋所有权证号为0143804号）的房产，乙方自愿购买甲方上述房产，甲乙双方经协商一致，成交价格为705000元。乙方同意自合同签订时支付定金叁万元。”“任何乙方拒绝履行合同或解除合同……由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交的10%作为违约金。”原告按照合同约定积极履行合同义务，原告花费了大量时间与精力配合被告办理银行按揭贷款手续但是被告刘鑫宇拒不向原告支付合同约定的款项且不配合银行补交贷款审批材料。2020年12月4日，被告房之家黄河北街分公司客户经理江浩发微信给原告，内容为“客户死活不要房子了，我还差点挨打一顿，在店里大闹一场”。原告马上给江浩打电话咨询具体情况，江浩电话中说“客户不买房子了……家里人五六口人到房之家中介门店闹事打砸会议室财务……我们被迫退回客户定金，客户说想起诉就起诉……”（物证为光盘）。被告刘鑫宇拒绝付款、拒绝配合银行办理按揭贷款的行为已经违返了合同约定；被告刘鑫宇单方面解除合同，房之家再未征得原告同意情况下退回被告刘鑫宇定金，二被告已构成严重违约；按照合同约定违约方须向原告支付违约金70500元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定及合同约定，依约向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告刘鑫宇辩称，我这边并没有违约，从9月5号在中介交了5万元钱定金以后，从9月5号至12月3号以来，我积极配合银行去办理各项贷款，但是等了3个月，一直就没有办成。我这边不知道什么时候能办成，可能再等一年吧，我虽说在12月3号晚上找中介，然后中介就退了这个定金。被告房之家黄河北街分公司辩称，一、被告房之家黄河北街分公司作为本案的被告，诉讼主体不适格，应当驳回原告对被告房之家黄河北街分公司的起诉。房之家黄河北街分公司与原告、被告刘鑫宇之间系居间合同法律关系，原告与被告刘鑫宇之间系房屋买卖合同法律关系，本案中不应同时处理两个法律关系，因此，原告将房之家黄河北街分公司作为被告进行起诉，显然是没有法律依据，因此，房之家黄河北街分公司作为本案的被告，诉讼主体不适格，应当驳回原告对房之家黄河北街分公司的起诉。二、原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当驳回原告对房之家黄河北街分公司的诉讼请求。1、房之家黄河北街分公司促成了原告与刘鑫宇签订《房屋买卖合同》，在居间的过程中不存在任何过错。2、被告刘鑫宇签订合同之后，先后到邮政银行、建设银行办理银行贷款手续，由于本案房屋系公寓，银行政策发生变化，银行贷款无法审批，所以合同无法继续履行。3、被告刘鑫宇带家人到店内闹退费，房之家黄河北街分公司无奈之下，才将代位保管的定金以及金融服务费退还给刘鑫宇，房之家黄河北街分公司并没有违约，如果原告认为被告刘鑫宇构成违约，由法院依法审理查明事实解决。经审理查明：2020年9月5日，原告（卖方）与被告刘鑫宇（买方）、房之家黄河北街分公司（中介方）签订的《房屋买卖合同》主要载明：原告将其拥有的位于金水区××楼××号的房产，房屋所有权证书号为0143804，房屋建筑面积55.39平方米出售给被告刘鑫宇。上述房产及配套设施的总价款为705000元。被告刘鑫宇同意自本合同签订时支付定金30000元，其中佣金14100元，余额作为代收的定金15900元整，原被告双方同意该定金在立契前暂由房之家黄河北街分公司代为保管。付款方式为按揭贷款，原告与被告刘鑫宇双方签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。被告刘鑫宇按合同申请贷款的比例，向原告支付首付款，其余价款用银行贷款支付。合同第四条约定：原告、被告刘鑫宇双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。被告刘鑫宇若违反本合同上述第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，房之家黄河北街分公司应在被告刘鑫宇违约之日起三日内催告被告刘鑫宇，被告刘鑫宇在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，同时被告刘鑫宇应赔偿原告损失。如原告、被告刘鑫宇任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿，其房之家黄河北街分公司所收取的双方中介服务费一律不予退还等。2020年12月3日，被告刘鑫宇及案外人张可共同出具的《收据》载明：今2020年12月3日收到房之家50340元，于之前费用两清，自此互不相欠（其中50340元包括3万元定金和20340元金融服务费）。庭审中，原、被告均称同意解除三方之间的《房屋买卖合同》。二被告均称涉案房屋的银行贷款系因银行政策一直没有批下来。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。庭审中，二被告均称同意解除涉案的《房屋买卖合同》，故原告诉请解除合同，合法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》中约定：如原告、被告刘鑫宇任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。被告刘鑫宇于2020年12月3日在与原告未达成一致的情况下将其交给中介代为保管的购房定金及金融服务费要回，其以自己的行为表明拒绝履行涉案房屋买卖合同构成单方违约，应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》约定的违约金为合同总价款的10%，该约定过高，本院根据双方合同履行情况、原告的损失情况及被告的违约情况，兼顾公平原则，酌定被告应向原告支付违约金10000元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王艳玲与被告刘鑫宇、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司于2020年9月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘鑫宇于本判决生效后十日内支付原告王艳玲违约金10000元；三、驳回原告王艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为781元，由原告王艳玲承担669元，由被告刘鑫宇承担112元。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年十二月二十四日书记员  王晓祥