河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初3251号原告（反诉被告）：陈征明，男，汉族，1977年9月1日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：史献，河南汉民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘志涛，男，汉族，1969年8月8日出生，住南阳市。被告（反诉原告）：梅秀芝，女，汉族，1969年3月16日出生，住南阳市。被告：中国人民解放军第六四五六工厂，住所地南阳市麒麟路**，统一社会信用代码91411300176310408C。法定代表人：童铁良，任厂长。委托诉讼代理人：赵阔，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）陈征明与被告（反诉原告）刘志涛、梅秀芝、被告中国人民解放军第六四五六工厂（以下简称“工厂”）为确认合同有效纠纷一案，本院于2020年11月16日依法受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈征明及其委托诉讼代理人史献与被告（反诉原告）刘志涛、梅秀芝、被告中国人民解放军第六四五六工厂的委托诉讼代理人赵阔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈征明向本院提出诉讼请求：1.确认被告中国人民解放军第六四五六工厂于2009年5月回购登记于被告刘志涛、梅秀芝名下南阳市卧龙区麒麟路74号24幢1单元203室房屋行为与该时将之出售给原告陈征明的行为均有效；2.三被告将南阳市卧龙区麒麟路74号24幢1单元203室过户登记至被告中国人民解放军第六四五六工厂名下；3.被告中国人民解放军第六四五六工厂在第二项实现后，立即配合原告将南阳市卧龙区麒麟路74号24幢1单元203室过户登记至原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈征明与被告刘志涛均为被告工厂的职工，梅秀芝为刘志涛妻子。2009年3月，被告工厂的三栋内供房竣工，职工有房的升级住大房，腾出的房屋由无房职工选购。原告选购了原户主腾空的第7幢3单元2楼1室，向工厂交纳了价金，自工厂领到房屋钥匙和原户主刘志涛的宛市房权证字第**房权证和其妻子梅秀芝的宛市共字第××号房屋共有权证，其记载权属目标为新编号卧龙区麒麟路74号24幢1单元203室。当时需要房屋过户的职工，大多配合到南阳市房管局进行了过户登记，但被告刘志涛拒不配合过户登记。刘志涛与工厂确认了该房的回购款价金数额及指示了接受回购款的银行卡号，也在收缴房产证表格上签了名，买卖已完成，但经原告与工厂要求，刘志涛就是不配合办理过户手续，原告自接受房屋钥匙入住至今已11年，却拿不到房权证，故诉至贵院。被告（反诉原告）刘志涛与梅秀芝共同辩称，1.案涉房产合法产权人系刘志涛、梅秀芝所有，任何人未经其二人同意无权处置该房产。二被告均系中国人民解放军第六四五六工厂职工，1997年根据相关政策，刘志涛和梅秀芝参加工厂的房改福利取得涉案房屋产权权属，依照规定5年后才能进行市场交易取得完全产权。2006年，刘志涛和梅秀芝又参加工厂面对全厂职工所建三栋住宅楼全额集资建房，该三栋楼2009年3月竣工，刘志涛和梅秀芝在乔迁新居时工厂让答辩人腾出涉案房屋，目的是工厂统一使用，没有涉及让渡权属问题，故工厂无权处置案涉房产，至于工厂收回房产证系换证之需要与本案无关；2.工厂无权处置案涉房产，不存在陈征明所谓工厂“回购”刘志涛和梅秀芝房产行为。如果工厂有“回购”权的话，那么前提是工厂享有涉案房屋所有权，而该房屋的房产权属完全是刘志涛和梅秀芝所有，与工厂无关，即使工厂当时购买了也应当按照市场价购买，因为该房已经过渡5年完全可以进入市场自由交易，至今刘志涛和梅秀芝与工厂之间没有签订买卖协议，也没有授权工厂出售给他人，故陈征明所说回购缺乏事实和法律依据。即使工厂有回购规定也是违反国家法律规定，涉案房屋系房改房，是刘志涛和梅秀芝所享有的特别权利，任何人任何单位无权剥夺，即使有也属于无效条款或无效协议性质，属于自始无效，对签订合同当事人无任何拘束力。至于陈征明在诉讼中说刘志涛和梅秀芝与工厂确认该房的回购款价金额一事根本不存在；3.即使涉案房屋被工厂收回，应征得刘志涛和梅秀芝的共同意思表示而非梅秀芝一人同意，工厂收回房产是无效行为。梅秀芝是涉案房产名义产权人，而刘志涛与梅秀芝至2009年时系19年合法夫妻，依照婚姻法规定刘志涛同样也是涉案房产的产权人，工厂没有经过共有人刘志涛同意擅自收回涉案房产是不合法的，侵犯了其财产权利；4.刘志涛和梅秀芝不断向工厂要房产证均被工厂经办人以种种借口拒绝，实际上陈征明伙同他人倒卖涉案房产从中牟利赚取高额差价；5.陈征明的诉请缺乏法律依据，本案房产登记在刘志涛和梅秀芝的名下，根据物权法规定即属于刘志涛和梅秀芝，况且刘志涛和梅秀芝从没有与陈征明及他人签订过让与涉案房屋协议，故原告诉请缺乏法律和事实依据。综上，涉案房屋不是公有房，已经有完全产权，已经满五年，可以进行市场交易。不能单纯将房屋进行回购，其只是同意厂里使用，不涉及房屋让渡。工厂的文件属于霸王条款，强行收回，工厂也有人得到房子，但是没有房产证，不同于刘志涛和梅秀芝已经取得房产证。退旧房子可以，但是不涉及买卖，只是使用。当时不退旧，不给分新房子。交旧房子的时候把当初其购房的款也退给刘志涛、梅秀芝，但是工厂不享有房屋所有权，其没有授权让工厂进行处置。使用权和所有权是分开的，工厂可以使用房屋，但是所有权还在刘志涛和梅秀芝这里，故请法庭依法驳回陈征明的诉讼请求并支持刘志涛和梅秀芝的反诉请求。被告中国人民解放军第六四五六工厂辩称，1.列工厂为被告错误。本案是企业内部福利分房产生的纠纷，工厂与原告是管理和被管理的关系、福利提供者和福利享有者的关系，与民诉法调整的平等主体间的法律关系格格不入；2.本案列为确认之诉比较合适，根据工厂分房规定，原房主已经退回房屋、房屋钥匙、房屋产权证，原告已经取得房屋及产权证并入住多年，所有过程及程序合法，直接确认原告取得涉案房产产权即可；3.原告针对工厂的诉讼请求不妥，本案不是连环买卖，也不是回购房屋后再出售，不是平等市场主体进行的行为，不是所有的金钱流动都称之为买卖，比如借款、退款等等。根据工厂文件要求，工厂并不是要持有涉案房产的产权，原房主退回房子的目的就是让原告享有房子的产权，事实上，原告已经享有房产权利，原告与工厂不存在争议。本案列工厂为第三人也不妥，因为第三人也需要是平等的主体，所以只能作为证人身份，工厂对原告按照工厂文件取得房屋产权无异议，但是，原告此阶段取得房屋产权是依据工厂内部规定和享有的福利，若工厂对涉案房产有新的内部规定，原告仍应遵守。对刘志涛和梅秀芝来说，旧房子和现在的房子是二选一的，工厂给职工解决住房是一项福利措施，其也应当遵守（2006）75号文件规定，该文件是通过工厂职代会通过的，在工厂内部具有法律效力，原、被告均应当遵守。房产证只是权利的一种证明，在有其他证据证明该权利不属实的情况下，应当以查明事实确认财产权利，本案中刘志涛和梅秀芝的房产证已经不具备法律效力了。房屋改造存在这种情况的共计36户，有33户已经过户给新房主名下了，并且不需要工厂。集资房不是小事情，谁有集资房权利及具体条件，作为家庭成员均应知情，老房子房产证均应交给工厂，是工厂的管理行为，不是买卖，是一种福利行为，不应当属于法律管理范围。工厂对陈征明、刘志涛和梅秀芝都无义务，不应当作为本案被告或第三人，工厂只是经手人或证明人，文件工厂已经全面传达过，刘志涛和梅秀芝说不知情是不可能的，交钥匙行为就是退回产权，并不是使用，退款时写明是退房改房款。反诉原告刘志涛和梅秀芝提起反诉，请求依法判令：1.反诉被告陈征明立即归还案涉争议房产即中国人民解放军第六四五六工厂74号24幢1单元203室房屋房产证及钥匙；2.本诉及反诉等相关费用均由反诉被告陈征明承担。反诉被告陈征明辩称，1.关于未签订房屋回购合同的问题，刘志涛是以行为对工厂回购的承诺，其已经完成确认回购款数额，指定回购款汇入银行账号，这两项表达以领款表为载体，并腾房退房，向工厂交回房屋所有权证；2.关于未征得共同所有人刘志涛同意的问题，根据原告的举证，刘志涛对回购房屋的承诺表达的比梅秀芝要多。综上，并不是必须签订回购合同才能进行房屋买卖的，反诉原告腾房和交钥匙、房产证的行为已经表示其接受工厂的规定。刘志涛对房屋回购做过很多事情，应当是知情的，反诉无事实和法律依据，应当予以驳回。经庭审质证，对原、被告及反诉原、被告的举证,对方无异议或对真实性无异议的证据,本院确认其真实性，根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告（反诉被告）陈征明、被告（反诉原告）刘志涛、梅秀芝均为被告中国人民解放军第六四五六工厂的职工。被告刘志涛与被告梅秀芝于1991年12月25日登记结婚。婚后取得工厂内部编号为7幢3单元201室的案涉房屋，并于2006年5月25日取得该房屋所有权证，即宛市房房权证字第**屋所有权证，载明房屋坐落于卧龙区××办事处××路××单元××室，建筑面积49.55平方米，房屋所有权人为刘志涛，同日取得宛市房权证字第**房屋共有权证，载明上述房屋的房屋共有权人为梅秀芝，与刘志涛共同共有。2006年6月15日，工厂下发厂[2006]75号关于《六四五六工厂21#、22#、23#楼集资建房方案》的通知，该通知载明：“《六四五六工厂21#、22#、23#楼集资建房方案》已于2006年6月14日下午经第六届职工会员代表大会第一次代表团长联席会议表决通过……第三条：坚持一对夫妇只享受一套公有住房，或一套集资房的原则，依照工厂职代会审议通过的（1998）厂字第050号文件规定精神，对已在厂内购买一套公有住房，或参加过一次集资建房的职工，再参加本次集资建房，应退出原住房，工厂按职工购时价格进行退款》……”被告刘志涛和被告梅秀芝依据此文件规定报名参加本次集资建房。2009年3月新集资楼建好，刘志涛、梅秀芝将案涉房屋腾空退回交付工厂，并将该房屋钥匙等交给工厂，工厂于2009年5月27日通过银行转账退回刘志涛之前用于集资案涉房屋的价款10223.91元。后刘志涛和梅秀芝根据工厂政策，另行集资了其他房屋。同年，陈征明根据厂[2009]32号文件规定选购刘志涛和梅秀芝退回的案涉房屋，并于2009年4月7日向工厂缴纳房改售房款20613元，于4月8日领取该房屋的钥匙，进行搬迁，后该房屋由陈征明的父亲居住至今。现原告陈征明以三被告不予配合办理该房屋过户手续为由诉至法院。另，本案在审理过程中，原告陈征明于2020年12月16日自愿向本院提出撤诉申请，本院经审查认为陈征明申请系其自愿，且不违反法律规定，裁定准许原告陈征明撤诉。以上事实，有原、被告提交的房屋所有权证、房屋共有权证、领款表、结婚证、户口本等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条规定：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理……”本案中，本诉原告陈征明自愿撤回本诉，本院对反诉继续审理。本案反诉的争议焦点为：反诉原告刘志涛、梅秀芝把案涉房屋退回工厂是否有转让房屋所有权的意思表示？是否有权向反诉被告陈征明要回房屋房产证及钥匙？对此，本院评析如下：单位集资房系单位对内部职工的福利政策，原则上只有单位职工才可以享有优惠福利，根据权利与义务相统一的原则，职工在享受福利的同时理应遵守单位的集资方案、分配办法及相关管理规定。此类房屋的交易流通方式、交易价款等与市场流通的商品房性质并不尽相同。本案中，被告工厂的厂[2006]75号文件系通过职代会表决通过，明确载明“再参加本次集资建房，应退出原住房，工厂按职工购时价格进行退款”，刘志涛和梅秀芝在权衡利弊后报名参与再次集资，即表示自愿同意退回案涉房屋。2009年3月，集资房建好后，其二人也确实进行了退旧房，集新房，享受到了工厂内部的福利，这是其二人对案涉房屋的自愿处分行为。反诉原告刘志涛和梅秀芝称其并无处分所有权的意思表示，只是交给工厂使用，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓将案涉房屋退回工厂即意味着对房屋所有权的转让。事实上，刘志涛和梅秀芝自愿腾空房屋交予工厂，并将房产证及钥匙交回工厂，接受了工厂退回的房屋集资价款，自此，二人即将房屋所有权转让给了工厂，工厂合法取得房屋，当然有权将收回的房屋向其他职工进行出售。陈征明根据工厂相关文件规定选房、支付价款，工厂将案涉房屋交付陈征明使用，陈征明即系案涉房屋的实际权利人。关于反诉原告刘志涛和梅秀芝称工厂收回房屋未征得刘志涛和梅秀芝的共同意思表示应系无效的意见，在庭审中，梅秀芝认可其向工厂交钥匙，刘志涛亦认可其在领款表和原住户房产证收缴登记表上的签名，故刘志涛和梅秀芝是共同参与向工厂退房事宜，系二人共同的意思表示。且反诉原告刘志涛和梅秀芝系夫妻关系，与陈征明均系工厂职工，自退回房屋至今陈征明已居住十余年，反诉原告刘志涛和梅秀芝并未采取任何有效的途径主张过权利，其称刘志涛不知情未同意的主张明显不能成立，本院不予采纳。综上，反诉原告刘志涛和梅秀芝将案涉房屋所有权转让给工厂、工厂收购房屋并出售给陈征明的民事法律行为均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。现陈征明应系案涉房屋的实际权利人，依法享有房屋所有权，故反诉原告刘志涛和梅秀芝请求反诉被告陈征明返还案涉房屋的房产证及钥匙的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条、第二百三十九条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）刘志涛、梅秀芝的反诉请求。本案反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）刘志涛、梅秀芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年十二月二十四日法官助理靳伟克书记员赵婉