山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初12299号原告：张志军，男，1984年11月17日出生，汉族，住青岛市城阳区，确认送达地址同住址。委托诉讼代理人：周玲玲，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立杰，山东元衡律师事务所律师。被告：青岛瑞兴顺物资有限公司，住所地青岛市即墨区青岛服装工业园恒山路北首郭庄二村，确认送达地址为即墨区恒山路101号，统一社会信用代码91370282564714922P。法定代表人：王瑞莲，经理。委托诉讼代理人：王翠云，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张习伟，山东一诺律师事务所律师。第三人：武新，男，1975年10月2日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告张志军与被告青岛瑞兴顺物资有限公司（以下简称瑞兴顺公司）、第三人武新案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志军及委托诉讼代理人周玲玲、被告委托诉讼代理人张习伟到庭参加诉讼，第三人武新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张志军向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告位于青岛市城阳区户的住房，并解除对该房的查封措施；2.判令青岛市城阳区户的房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2020年7月17日收到青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282执640号公告书，原告提出执行异议申请。2020年9月21日青岛市即墨区人民法院作出（2020）鲁0282执异184号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，原告不服该裁定，特提出执行异议之诉，理由如下：原告张志军与第三人武新双方经青岛世纪美邦不动产经纪有限公司居间介绍，于2018年10月24日签订《房屋买卖合同》一份，第三人武新将其位于青岛市城阳区户的房屋出售给原告，合同约定房屋总价款为1000000元整，签订合同当日，原告通过青岛世纪美邦不动产经纪有限公司向第三人武新支付合同约定的捌拾万元（800000元）房款，武新出具收条，并于当日将上述房屋交付给原告，之后原告对该楼房进行装修并居住使用至今。综上所述，原告于2018年10月24日购买了房屋，支付80%房款并实际居住至今，未能办理过户并非原告的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第312条第一款第一项、第三款之规定，请求支持原告的诉讼请求。被告瑞兴顺公司辩称，原告的主张无事实与法律依据，在人民法院查封涉案房屋之前，原告未签订合法有效的书面买卖合同也未合法占有该房屋，且涉案房屋至今登记在第三人武新名下，未办理过户系原告过错。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不享有排除强制执行的权利，应依法驳回原告诉讼请求。第三人武新未到庭陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无争议的事实，本院确认如下：被告瑞兴顺公司与第三人武新买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日作出的（2018）鲁0282民初7816号民事调解书已经发生法律效力。武新未履行生效法律文书的义务，瑞兴顺公司遂向本院申请执行，执行案号为（2020）鲁0282执640号。在（2018）鲁0282民初7816号审理过程中，瑞兴顺公司提出财产保全申请，申请查封武新名下的位于青岛市城阳区户房屋。本院于2018年10月24日查封了涉案房屋。2020年2月7日，张志军向本院提出执行异议，本院于2020年9月11日作出（2020）鲁0282执异184号执行裁定书，裁定驳回张志军的异议请求。张志军不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2020年12月11日，张志军将剩余购房款200000元存入本院账户。对有争议的主要证据，本院认定如下：张志军提交房地产买卖合同、招商银行交易明细、中国农业银行交易明细、中介工作人员于某农业银行交易明细、青岛世纪美邦不动产经纪有限公司收款收据三份，武新出具收条二份，欲证明其于2018年10月24日在青岛世纪美邦不动产经纪有限公司与（以下简称世纪美邦公司）第三人武新签订《房地产买卖合同》，购买武新名下的涉案房屋，张志军于2018年10月21日看房后即向中介支付意向金20000元，10月24日签订合同当日支付包括意向金在内的首付款共800000元。张志军通过中介于某将该两笔转账支付给武新，武新将房屋交付给张志军。瑞兴顺公司质证称，对房地产买卖合同的真实性无法确认，无法确定合同签订的具体时间，对银行转账明细真实性无异议，对世纪美邦公司及武新出具的收据真实性无法确认。张志军为证明其在2018年10月24日上午与武新签订房地产买卖合同，申请证人于某出庭作证，于某系世纪美邦公司的工作人员也是该公司法定代表人的妻子，于某称，2018年10月21日，张志军即向其转账20000元意向金，10月22日于某将笔费用转账给武新，三方约定10月24日上午9:00到世纪美邦公司处签订房地产买卖合同。2018年10月24日上午，张志军、武新、世纪美邦三方共同协商签署了《房地产买卖合同》，武新当场将房屋钥匙、燃气卡、门卡交给张志军。张志军将房款780000元转至于某账户，由于某协助武新解除涉案房屋上的抵押借款手续，当天下午13：30左右，于某与武新及抵押权人共同到城阳区不动产登记中心办理涉案房屋的撤销抵押手续。张志军提交的手机转账截图显示其向于某转账780000元的时间为2018年10月24日12:38:17。本院又到城阳区不动产登记中心进行调查，城阳区不动产登记中心的电脑系统显示，武新名下的涉案房屋撤销抵押受理时间为2018年10月24日14:00，办结时间为15:00。本院到城阳区不动产登记中心办理查封的受理时间为2018年10月24日下午15:00，办结时间为16:00。结合证人于某的证言、张志军的转账截图及本院的调查笔录，本院对张志军提交《房地产买卖合同》的真实性予以采信。本院认为，案外人对执行标的提出异议后，应就其享有的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利提出具体的事实和理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张志军提交的证据以及将剩余购房款200000元存入本院账户，符合第二十八条前三项的条件。关于第四项非因买受人的原因未办理过户手续，张志军与武新签订的《房地产买卖合同》第十八条其他约定中明确载明甲乙双方均知晓房屋受现行的限购限售政策影响，按照政策该房屋在产权证满两年（即2019年11月3日方可上市交易）。张志军在购房时已经知晓房屋受限购限售政策影响无法办理过户，其应当承担因无法过户期间房屋可能产生的风险，因此张志军在无法办理过户方面存在过错。另外，一般认为，物权期待权是指案外人对涉案房屋虽然不享有物权法规定的物权，但是因具备了物权的实质要件，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法上的物权。因涉案房屋受限购限售政策影响，张志军的物权期待权无法产生物权法规定的效果，因此其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张志军的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张志军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  刘平平审判员  李林娟二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 卓附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。