吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5646号上诉人(原审原告)：张庆林，男，1953年4月19日出生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：刘少华，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长春永正房地产开发有限责任公司，住所吉林省长春市南关区大经路**第******。法定代表人：孔宪富，董事长。委托诉讼代理人：童欣，北京市京师（长春）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孔宪富，男，1946年7月15日出生，汉族，住吉，住吉林省长春市宽城区div>委托诉讼代理人：于道义，吉林法坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：童欣，北京市京师（长春）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孔庆卓，男，1979年9月17日出生，汉族，住吉，住吉林省长春市宽城区div>上诉人张庆林因与被上诉人长春永正房地产开发有限责任公司（以下简称永正房地产公司）赠与合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张庆林及其委托诉讼代理人刘少华，被上诉人永正房地产公司的委托诉讼代理人童欣，被上诉人孔宪富的委托诉讼代理人童欣、于道义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆林上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4395号民事判决；2.改判支持张庆林的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由永正房地产公司、孔宪富、孔庆卓承担。事实与理由:1.按照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，赠与是无偿的，而本案的承诺书是有偿的，不具备无偿性特征，而且从承诺书本身的文字表述来看，承诺书形成是有原因的，是对张庆林先于承诺书积极帮助给予的回报。对于这里的积极帮助的内容是什么，即是本案承诺书法律性质认定的关键事实，原审未予查明认定该节关键事实。但张庆林已提供证据证明，积极帮助主要是张庆林通过诉讼方式以及协调政府相关部门，使得长春市方正房地产有限公司退出长大二期工程。由此事实可以证明张庆林与永正房地产公司之间不是赠与合同关系，但原审法院对该事实不予确认，明显错误，导致法律关系认定错误，判决结果错误；2.张庆林、永正房地产公司、孔宪富、孔庆卓之间不存在赠与合同关系，承诺书虽然用词为赠与，从内容语义上分析是对积极帮助支付的对价；从承诺书的名头上分析，如果是赠与的意思表示应明确写明为赠与书，名头为承诺书是因自己不能马上支付相应对价而向权利人做出的承诺和保证，取得对方的理解和支持之意；从常理和生活经验法则判断也不能是赠与，永正房地产公司是盈利为目的企业组织，无偿赠与张庆林140平米房屋，如此巨额赠与，有违处理和生活经验法则，只能是对张庆林先前行为给付的有偿对价；从对承诺书中的积极帮助的含义的举证责任来分析，对于积极帮助具体事宜，永正房地产公司负有举证责任，但未能提供任何证据，不能（实际是不愿意）给出合理解释，应承担举证不能的不利后果，法院无需加重张庆林对此进一步举证责任，因为永正房地产公司已承诺对张庆林已完成的积极帮助，给付房屋，何况，张庆林提供了较为充分的证据，证明了积极帮助是指办理方正公司退出长大二期项目，故赠与之说不能成立；3.张庆林与永正房地产公司之间应为委托合同关系，永正房地产公司为委托人，张庆林为受托人，委托事项为张庆林负责办理方正公司退出长大二期项目的开发工作并得到南关区政府的批准。委托报酬即本案诉争承诺书所承诺的尚未开发的房屋。张庆林熟悉政府工作程序及机制，能够与政府部门有效沟通，基于此，得到永正房地产公司信任，委托其办理上述事宜，并妥善办理完毕，得到永正房地产公司认可，以承诺书的形式支付委托报酬，这也是此后永正公司陆续委托张庆林办理相关事宜的支付报酬的模式，也是双方委托关系的模式，即不签订委托合同，张庆林办妥受托事项后，永正房地产公司出具承诺书。综上分析，张庆林、永正房地产公司、孔宪富、孔庆卓间为委托合同关系而非赠与合同关系；二、永正房地产公司未履行合同义务，应承担违约责任。1.承诺书（委托合同）生效。永正房地产公司做出的承诺书真实有效，承诺书加盖了永正房地产公司公章且由法定代表人孔宪富签名，具有真实性；承诺书的内容是永正房地产公司的真实意思表示，不具备无效的情形，合法有效；2.永正房地产公司违约，应承担违约责任。永正房地产公司应当履行承诺书约定的给付义务，但至今未履行，已构成违约，应承担违约责任。此外，张庆林提供的证据足以证明永正房地产公司将长大二期项目转手卖给吉林省众诚房地产开发公司获利后又向政府办理的退出项目手续，足以证明永正房地产公司是主动退出项目，导致承诺给付张庆林的房屋未能开发建设，应当能预见到违约后果，应承担违约责任；3.对于违约责任的承担方式，鉴于永正房地产公司已退出长大二期项目，承诺给付的房屋并未建设，继续履行已属客观不能，故张庆林要求永正房地产公司承担赔偿损失的违约责任，即按照同类地段房屋的拆迁价格8000元每平方米，折算损失，该单价远低于同类地段新建楼房价格。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，请求二审予以纠正，以维护张庆林的合法权益。永正房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孔宪富辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张庆林向一审法院起诉请求：1.判令永正房地产公司给付张庆林同类地区同类地段140㎡长大二期棚户区房屋折价款，即1,120,000.00元；2.判令孔宪富、孔庆卓以个人财产对上述诉请承担连带偿还责任；3.诉讼费由永正房地产公司、孔宪富、孔庆卓共同承担。一审法院认定事实：2008年2月6日，长春方正房地产开发有限公司向长春市南关区人民政府提出《关于退出长大二期棚户区改造的报告》。2008年4月1日，长春市南关区人民政府出具了《关于同意长春方正房地产开发有限公司退出长大二期棚户区改造的意见》。2008年8月15日，永正房地产公司、孔宪富书写一份《承诺书》，内容为“永正房地产开发的‘长大二期’工程，因张庆林同志的积极帮助，故赠予其一百四十平米的住宅房（140㎡，栋号任选），在公司对外销售之日，即予办理产权手续，此承诺具有法律效力”。2008年12月11日，长春市南关区人民政府与永正房地产公司签订《南关区棚户区开发协议书》，长春市南关区人民政府委托吉林省中技招投标有限公司对“长大二期”棚户区改造项目进行招标，现已确定永正房地产公司为中标人，开发地块位置位于东起富贵居、西至大马路、南起积善胡同，北至长春大街，总面积2.774万平方米。2010年8月15日，永正房地产公司通过股东会决议：退出“长大二期”棚户区开发建设。2010年8月20日，永正房地产公司与吉林省众诚房地产开发有限公司签订《关于长大二期棚户区改造项目的转接协议书》。2010年9月1日，永正房地产公司向长春市南关区人民政府提出《关于退出长大二期棚户区改造项目的请示》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。就本案而言，永正房地产公司与孔宪富共同书写的《承诺书》属于赠与合同性质,永正房地产退出“长大二期”棚户区改造项目的开发，合同约定的房屋并未由永正房地产开发建设，赠与合同约定的房屋并不存在，故张庆林的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审判决：驳回张庆林的全部诉讼请求。案件受理费14,880元、保全费5000元、公告费560元，由张庆林负担。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，在二审审理期间，张庆林向本院申请撤回对孔宪富、孔庆卓的起诉。本院认为，从张庆林与永正房地产公司签订的《承诺书》载明内容来看，永正房地产公司明确表示“赠予其一百四十平米的住宅房”，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，张庆林与永正房地产公司签订的《承诺书》符合赠与合同的构成要件，应认定为赠与合同关系。张庆林主张其与永正房地产公司签订的《承诺书》系委托合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，从张庆林与永正房地产公司签订的《承诺书》载明内容来看，并不符合委托合同的构成要件。纵观本案，由于《承诺书》载明的事项“长大二期”，永正房地产公司因客观原因没有开发，《承诺书》载明的赠与房屋永正房地产公司也没有建设，赠与房屋不属于永正房地产公司，故赠与张庆林的房屋无法实现。另外，永正房地产公司表示不能履行赠与合同载明的内容，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，该规定是赠与合同的任意撤销权，对于本案的赠与物是属于应办理权利登记标的物在权利转移之前，可任意撤销。张庆林主张永正房地产公司给付房屋折价款，在赠与物不存在，且即使存在，也可以在权利转移之前，行使撤销赠与之情形时，张庆林主张给付房屋折价款无事实及法律依据，依法不予支持。对于张庆林在本案审理期间提出撤回对孔宪富、孔庆卓的起诉，已经其他各方当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，张庆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,880元，由上诉人张庆林负担。本判决为终审判决。审判长 宫 平审判员 高 心审判员 曾范军二〇二〇年十二月二十三日书记员 陈 莹