河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3615号原告：新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司，住新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼**。法定代表人：杨海波，任董事长。委托诉讼代理人：魏继州、李世鹏，河南贞实律师事务所律师。被告：刘广美，女，1975年12月1日出生，汉族，住，住郑州市金水区/div>原告新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）诉被告刘广美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园置业公司公司委托诉讼代理人李世鹏到庭参加了诉讼，被告刘广美经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告碧桂园置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的编号为2016-0930126号的《商品房买卖合同》、所有附件及相关协议；二、判令被告配合原告办理撤销编号为2016-0930126《商品房买卖合同（预售）》的网签备案、预告登记、预抵押手续并将房屋腾空、返还给原告；三、请求判令被告向原告支付违约金305682.60元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年签订编号为2016-0930126《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告位于新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾20号楼1单元16层11601号商品房一套，总房款2037884元，并约定了银行按揭款支付方式。随后，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司原阳县支行（以下简称邮政银行原阳支行）签订《预购商品房抵押合同》，原告作为担保人。之后，被告未按约向银行偿还本息，邮政银行原阳支行将本案的原、被告双方作为共同被告诉至原阳县人民法院。原阳县人民法院审理作出（2019）豫0725民初3465号民事判决，判决被告提前偿还贷款余额、利息、罚息、违约金并承担诉讼费，判决原告对被告的债务承担连带保证责任。该判决书生效后，被告仍拒绝履行，原告被迫承担了保证责任，替被告向银行偿还贷款本金、利息、罚息等。根据原、被告签订的买卖合同附件十一《补充协议书》第十五条的约定，原告有权解除合同，并依约向被告主张违约金。综上，原、被告签订的买卖合同合法有效，被告拖欠银行贷款导致原告承担连带清偿责任，原告有权请求解除合同。被告刘广美未到庭，亦未向本院递交书面答辩状。经审理，本院认定以下案件事实：2015年11月3日，中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行（甲方）与碧桂园置业公司（乙方）签订了编号为邮储行2015年001号《按揭业务担保合作协议》。合同主要内容为：1、甲方对乙方位于新乡市平原新区开发兴建的滨湖大道以北、昆仑山路以东、赤水河街以南、卫河路以西整个项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，乙方为每位购房者承担连带责任保证，保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的借款合同将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。2、若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置购房人所购房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。3、如购房者所购房产无法处置或难于处置的(如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的)，则由乙方立即承担连带保证责任。4、对于办理抵押预告登记后发放的贷款，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。5、如甲方已履行本协议项下义务但预抵押权仍无法行使的，则乙方立即向甲方承担连带保证责任。2016年10月11日，邮政银行原阳支行与刘广美、碧桂园公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》。合同约定:邮政银行原阳支行向刘广美发放贷款163万元，贷款用途为购买平原新区滨湖大道北碧桂园凤凰湾20号楼1单元16层11601号商品房，贷款期限为276个月(自2016年12月2日至2039年12月2日)，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮5％，还款方式为按月等额本息。2、借款人刘广美连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金等费用。4、借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款的，贷款人有权按息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率的基础上加收30％确定。5、借款采取抵押加保证组合担保；碧桂园公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。与上同日，邮政银行原阳支行、刘广美、碧桂园公司签订了《预购商品房抵押合同》。合同约定抵押财产为平原新区滨湖大道北碧桂园凤凰湾20号楼1单元16层11601号商品房，抵押期间为自本合同生效之日起至债务全部清偿为止。张海军于2016年10月11日为邮政银行原阳支行出具担保函，内容为:被告张海军自愿为刘广美与邮政银行原阳支行签订的借款合同项下的所有贷款提供连带责任保证，保证责任范围为借款合同项下的贷款本金、利息、罚息以及原告为实现债权的一切费用，保证担保期间为主合同履行期内至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。2016年12月2日，邮政银行原阳支行依约向刘广美发放了贷款。刘广美收到贷款后，按约定偿还本息累计超过六次；止2019年12月7日，刘广美已向原告偿还本金45117.02元、支付利息76039.95元及罚息12.61元；尚欠邮政银行原阳支行借款本金1537298.81元及利息、罚息、复利58937.83元未偿还。因上述保证人碧桂园置业公司、张海军未履行保证义务。邮政银行原阳支行于2019年9月24日向本院提起诉讼，请求判令刘广美、碧桂园置业公司、张海军偿还借款本金1537997元、截止起诉日利息9872.77元，共计1547851.77元，之后的利息计算至清偿之日。2019年12月17日，本院作出（2019）豫0725民初3465号民事判决，判决：1、刘广美偿还邮政银行原阳支行贷款本金1537298.81元及利息、罚息、复利58937.83元（2019年12月8日之后的利息、罚息、复利，按合同约定计算至清偿之日）；2、张海军、碧桂园置业公司对该债务承担连带保证责任；3、诉讼费9365元，由刘广美、张海军、碧桂园置业公司负担。2020年2月7日，碧桂园置业公司履行判决确定的义务，偿还贷款本金1537298.81元及利息、罚息71584.8元，共计1608883.61元。在2016年本案《个人购房/购车借款及担保合同》签订前夕，碧桂园置业公司与刘广美签订《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》。约定：1、刘广美购买碧桂园置业公司开发的新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾20号楼1单元16层11601号商品房，建筑面积为271.25平方米。2、该商品房单价为7512.94元/平方米，房屋总价款为2037884元，于2016年10月20日支付房屋总价款20.01%购房款407884元，于2016年11月2日通过商业贷款支付房屋总价款79.98%的购房款1630000元。3、出卖人因承担保证责任需将买受人钱贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人同意出卖人选择向买受人追偿代付款项或解除合同；出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人债务，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，双方办理了合同备案登记、预告登记手续。案涉房屋现由刘广美占有使用。本院认为，当事人在不违反法律强制性规定的前提下，基于真实意思表示签订的合同为有效合同，当事人均应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》等合同性文件均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应予以履行。刘广美未按约定履行按期按揭贷款合同义务，导致碧桂园置业公司向邮政银行原阳支行承担了保证责任；根据双方约定，合同的解除条件已成就，碧桂园置业公司请求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》等合同文件，符合法律规定，予以支持。本案合同自诉状送达刘广美之日，即诉状副本送达之日（2020年10月17日）起解除。案涉合同已办理备案登记，并预告登记在刘广美名下；刘广美已占有使用案涉房屋。现合同已解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，碧桂园置业公司请求刘广美腾空、返还房屋，并配合办理合同备案登记撤销、预告登记注销手续，具有事实法律依据，予以支持。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”规定，双方签订的《补充协议》约定，买受人因未履行借款合同义务导致出卖人向贷款银行承担保证责任，出卖人选择解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。刘广美经合法传唤无故未到庭，视为其放弃抗辩权利；可以认为，双方约定违约金比例适当。碧桂园置业公司请求刘广美依约按房屋总价款15%支付违约金，予以支持。刘广美应支付碧桂园置业公司违约金305682.6元（2037884元×15%）。抵押解除系抵押权人特有的权利，应由抵押权人行使。碧桂园置业公司请求刘广美配合办理抵押解除手续，无事实、法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司与刘广美签订的编号为2017-1011102《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》已于2020年10月17日解除；二、刘广美于判决书生效之日起十日内配合新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司办理房屋预告登记注销、合同备案撤销手续，并腾空、返还案涉房屋；三、刘广美于本判决生效之日起十日内支付新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司违约金305682.60元；四、驳回新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942.62元，由被告刘广美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审判员  娄季林二〇二〇年十二月十二日书记员  赵建双