北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15008号反诉原告：王庆礼，男，1979年5月20日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘二丽，女，1982年2月14日出生，汉族，住北京市丰台区。反诉被告：赵秀香，女，1979年9月3日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国华，北京市冠腾律师事务所律师。反诉原告王庆礼与反诉被告赵秀香租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告王庆礼及其委托诉讼代理人刘二丽，反诉被告赵秀香及其委托诉讼代理人李国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王庆礼向本院提出反诉请求为：请求判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同，退还反诉人交付被反诉人的70万元租赁费用。全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：由于被反诉人不把院内建筑垃圾清除，导致反诉人没有经营场地，导致租赁合同目的无法实现。反诉人于2019年1月17日与被反诉人签订了租赁合同，于2019年1月18日反诉人交付被反诉人租赁费用，依据合同，被反诉人将其租赁北京市房山区×镇×村村民委员会150亩土地（包括鱼塘、三千平方米房屋）转租给反诉人，租期自2019年1月17日至2029年12月31日。由于被反诉人不把院内建筑垃圾清除，导致反诉人没有经营场地，导致租赁合同目的至今无法实现。起诉状所述与事实不符。反诉人租房是为了经营废品回收、分检，但由于反诉人发现被反诉人与其租赁北京市房山区×镇×村村民委员会的租赁合同，禁止废品回收、堆放，被反诉人隐瞒、欺诈土地用途、性质，导致反诉人至今从没有使用租赁的土地。反诉人从未改变过土地的面貌，是由于被反诉人与常国跃2018年1月1日签订的合同，常国跃与被反诉人租赁期间存放的垃圾未清除，因此，房屋等造成的一切损失与反诉人无关，应由被反诉人自行承担。依据《合同法》规定，由于被反诉人隐瞒与其租赁北京市房山区×镇×村村民委员会的租赁合同，禁止废品回收、堆放，由于被反诉人隐瞒、欺诈土地用途、性质，故导致反诉人与已经生效的合同无法继续履行。直至今日，由于被反诉人隐瞒、欺诈土地用途，被反诉人一直没把院内建筑垃圾清除，导致反诉人没有经营场地，双方合同第三条第三款乙方租用土地、房屋以及地上物的使用用途：鱼塘垂钓、娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣、金属材料，汽车停车场等经营场所，由于被反诉人隐瞒与其租赁北京市房山区×镇×村村民委员会的租赁合同，禁止废品回收、堆放，被反诉人至今不把院内建筑垃圾清除，导致租赁合同目的至今无法实现。因此，原告根据合同约定提起反诉，要求解除反诉人、被反诉人的租赁合同，并要求被反诉人退还反诉人租金费70万元。综上，被反诉人起诉状所述与事实不符，没有事实根据，不应支持其诉讼请求。被反诉人应承担违约责任并退还反诉人租金费70万元。赵秀香对王庆礼的反诉辩称，赵秀香同意解除租赁合同，但应以2019年6月1日解除通知的时间为合同解除日，不同意返还王庆礼70万元租赁费用。双方2019年1月17日签订租赁合同后，王庆礼已经交纳租金，说明王庆礼认可租赁合同中的场地现状。赵秀香没有反诉状中所述违反合同约定的情况，且在合同中已经约定王庆礼已熟知土地及地上物的状况。王庆礼并不是至今没有使用租赁土地，而是违反了合同约定的用途，在租赁土地上堆放大量的生活垃圾。王庆礼与常国跃是一起的，他们是事实上的合伙关系或工作关系，否则常国跃不会写下保证书，从反诉状中看出王庆礼在2018年已知道常国跃在租赁场地内堆放垃圾的情况。王庆礼在签订合同交纳租金时也已熟知租赁土地的现状和用途。因此，赵秀香不同意王庆礼的反诉请求。经审理查明，2019年1月17日，赵秀香（出租方、甲方、）与王庆礼（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于北京市房山区×镇×村村北，四至为东至×路，南至×路，西至×高速，北至×交界的共计150亩土地出租给乙方，用于鱼塘垂钓，娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣金属材料，汽车停车场等经营场所。合同约定租赁期限自2018年1月1日起至2029年12月31日止。合同约定甲方应于2018年1月1日前，将上述土地及地上物交付乙方。甲方保证截止在2018年1月1日以前没有债权债务、违法乱纪纠纷。关于租金、保证金及付款方式，合同约定租金付款方式为：银行转账60万元整（2019年本年，包括土地、房屋）。租金一年一付，第1租赁年的租金于本协议签订时给付，后续租金应提前3个月给付，未按双方约定时间给付视为不再续租，到期清场，如乙方不按期缴纳、未撤场，每天按所欠承包费租金的0.5%向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。甲方收到租金后，需给乙方开具收款凭证。租金每两年递增一次，递增比例为上一年租金的15%。租金不包括水、电费及在租用期间国家及政府政策及相关部门对企业应征的费用等一切费用由乙方全权负责。保证金约定为：本合同签订时乙方应向甲方支付租赁保证金30万元，租赁期满或终止后，甲方从保证金中扣除乙方应付未付租金、赔偿费用、违约的费用及其他应由乙方承担的费用后，剩余部分返还乙方。合同约定签订本协议时，乙方已熟知土地及地上物情况。乙方应按时缴纳相关租金及保证金等费用。租赁合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，2019年1月17日，王庆礼分别向赵秀香转账5万元和30万元。2019年1月18日，王庆礼又分别向赵秀香5万元和30万元。2019年1月17日，王庆礼给赵秀香出具欠条一份，载明：“欠下半年租金叁拾万元整，于2019年6月1日以前给付，如未给付视为终止合同，到期清场。”王庆礼主张1月17日的30万元是上半年租金。1月18日的30万元是下半年租金，给付该30万元后，其已要求赵秀香撕毁欠条。两个5万元是保证金的，剩余20万元保证金在进场后补齐。赵秀香认可收到了70万元款项，主张1月17日的30万是保证金，1月18日的30万元是上半年租金，两个5万元是2018年度拖欠的租金。王庆礼尚欠2019年度下半年租金30万元。审理中，赵秀香主张2018年1月1日即将涉诉房屋和土地交付给王庆礼，双方在2018年就已经存在租赁关系。王庆礼主张赵秀香没有交付涉诉房屋和土地，因为涉诉土地上堆放大量建筑垃圾，不具备使用条件。赵秀香2018年将涉诉房屋和土地租赁给常国跃，与王庆礼不具有租赁关系。涉诉土地上堆放的建筑垃圾，在常国跃租赁期间就存在，与王庆礼无关。赵秀香坚持认为是王庆礼同意将建筑垃圾拉进涉诉场地。2019年6月，本院受理了赵秀香诉王庆礼租赁合同纠纷一案，赵秀香变更后的诉讼请求为：1、请求判令双方租赁合同自2019年6月1日起解除；2、请求判令被告将租赁土地返还，并将土地恢复原状；3、请求判令被告赔偿租赁期间将租赁房屋（仿古楼房）和斜坡水泥路面破坏的经济损失；4、请求判令被告支付自双方2019年6月1日解除合同之日起至实际返还租赁土地之日止的土地占用费，暂时计算至2020年5月底，共计60万元（以双方租赁合同约定的租金为标准），及自2019年1月17日起至双方解除租赁合同之日止，按所欠租金总额30万元标准每日0.5%计算的滞纳金。主要事实和理由为王庆礼在租赁期间，改变土地使用用途，倒填渣土，违背了合同约定，经赵秀香曾多次劝阻，但其仍旧不予整改。案件审理过程中，王庆礼提起反诉。而赵秀香在本院向其送达交纳诉讼费用通知书后，赵秀香未在7日内交纳诉讼费用，本案本诉按赵秀香撤诉处理。本案反诉审理中，经本院释明，王庆礼虽然认为涉诉租赁合同无效，但仍然坚持要求解除双方的租赁合同。另查，涉诉土地属于北京市房山区×镇×村集体所有。2007年4月10日，北京市房山区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、北京市房山区×镇×村经济合作社（原北京市房山区×镇×村农工商经济联合社，以下简称经济合作社）与赵秀香签订×村废坑租赁合同，约定×村委会、经济合作社将位于×村北原砖厂西侧废坑57.8亩土地出租给赵秀香，租赁期限为70年，自2007年4月10日起至2077年4月9日止。2017年12月28日，×村委会、经济合作社与赵秀香签订农村土地承包（租赁）经营合同书，约定×村委会、经济合作社将集体所有土地坑塘土地（红鱼池）93亩出租给赵秀香，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。合同载明租赁用途为养殖。赵秀香承租涉诉土地后，在涉诉土地上建设了6层商混楼房和3层商混楼房等房屋，赵秀香称这些房屋属于农业设施配套用房，但赵秀香未能提供建设涉诉房屋的建设工程规划许可证等审批手续。诉讼中，经本院与×村委会核实，涉诉土地中除6层楼房所占用的1亩地左右为农村建设用地外，其余均属于养殖用地。上述事实，有租赁合同、×村废坑租赁合同、农村土地承包（租赁）经营合同书、转账记录、欠条、照片、调查笔录及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据土地管理法等相关法律规定，涉诉土地绝大部分为养殖用地，在性质上属于农用地，不得用于非农建设。现赵秀香与王庆礼签订租赁合同，将涉诉土地用于经营鱼塘垂钓，娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣金属材料，汽车停车场等的场所，已擅自改变了涉诉土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故赵秀香与王庆礼签订的租赁合同为无效合同。在赵秀香与王庆礼签订的租赁合同被认定无效后，经本院释明，王庆礼坚持要求解除双方的租赁合同，因合同无效与合同解除的法律后果不同，故王庆礼的反诉请求，本院不予支持，对于已交纳款项的处理问题，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王庆礼与赵秀香于2019年1月17日签订的租赁合同无效。二、驳回王庆礼的反诉请求。反诉案件受理费5400元，由王庆礼负担5365元（已交纳）；由赵秀香负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  李学强人民陪审员  吕志光二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  任 瑕