安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初4899号 原告：李素香,女,1976年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。 委托诉讼代理人：张晓峰，男，1969年8月8日出生，汉族，住址同上，系李素香丈夫。 被告:来安县兴汇广通房地产开发有限公司，住所地安徽来安汊河经济开发区黄文路南侧，统一社会信用代码91341122MA2N2K6U0L。 法定代表人:赵威,该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁丹华，该公司员工。 原告李素香与被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司（以下简称来安兴汇广通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素香及其委托诉讼代理人张晓峰，被告来安兴汇广通公司的委托诉讼代理人袁丹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李素香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金92523元,其中逾期交房违约金31360［计算方式:1112065(总房款)*141天(2019.5.1-2019.9.19)*万分之二/天］,未按合同约定交付标准的损失赔偿金61163元［计算算方式:1112065(总房款)*275天(2019.9.19-2020.6.20)*万分之二/天］；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日,原被告双方签订《滁州市商品房预售合同》一份,约定:原告购买被告开发的新江北孔雀城.学府印象7幢201室房屋,房屋总价1112065元,原告根据被告要求于2017年3月27日支付首付款552065元,剩余560000元于合同网上备案之日申请办理银行贷款手续,并于2017年8月3日按贷款方式支付。被告应于2019年4月30日前将同时符合取得竣工备案手续、公共配套设施建成并满足使用要求、道路、供水、供电、供气、绿化等建成并达到正常使用条件、取得滁州市商品房交付使用备案通知书的商品房交付给原告使用,否则应自约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,按已支付房款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,但截至2020年6月20日,被告才将符合居住条件的房屋交至原告。为了维护原告的合法权益,故诉至法院。 来安兴汇广通公司辩称，1、案涉房屋已经在预售合同约定的交付期限内达到了交付条件，被告并未逾期交付，案涉商品房也不存在法定或者约定的原告可以拒绝收房的事由，因此原告要求被告支付逾期交付违约金以及损失赔偿金无事实和法律依据。2、来安县住建局的处置通报不能作为本案认定商品房质量的依据，案涉房屋的交付条件应当以法律规定和预售合同约定为准。3、根据预售合同第二十二条约定，被告交付的房屋有主体结构质量问题意外的其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告免费修复，没有其他补偿。请求法院驳回李素香的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，来安兴汇广通公司作为甲方与李素香作为乙方网签了一份《滁州市商品房预售合同》，合同第二条：乙方向甲方购买来安县汉河镇国道路东侧路学府印象号《新江北孔雀城.学府印象》7幢-单元201室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为119.85平方米,其中套内建筑面积为103.01平方米。该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；合同第三条：乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币¥7778.81元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币¥932290.00元。 该房屋全装修总价为人民币¥1112065.00元。合同第四条：乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。合同第十条：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所条件1.办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证;甲方对该房屋设定的抵押已注销；2.取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权,如到期不能取得商品房房地产权证,乙方有权单方面除本合同。最终约定以补充条款内容为准。合同第十一条：甲方定于2019年04月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。合同第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方同支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算,违约金自本合第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任。合同第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起2天内，会同 甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。 在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房,甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅供使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十七条：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。附件三中约定该房屋建筑结构、装修及设备标准为：公共部位：1.外墙：涂料、局部石材；2.电梯：奥的斯电梯或其他同等品牌；3.电梯间墙地面：地面瓷砖，墙面涂料。住宅单位：1.入户门：钢质门，来安兴汇广通公司定制；2.涂料：立邦、三棵树或其他同等品牌；3.开关，插座：西蒙或其他同等品牌；4.灯具：欧普、雷士或其他同等品牌；5.厨房水槽、龙头等：科勒、惠达或其他同等品牌；6.淋浴龙头，台盆龙头：科勒、美标或其他同等品牌；7.台盆、坐便器：科勒、美标或其他同等品牌；8.淋浴房：来安兴汇广通公司定制；9.脱排油烟机：帅康、美的或其他同等品牌；10.燃气灶：美的或其他同等品牌；11.橱柜：来安兴汇广通公司定制；12.户内门：来安兴汇广通公司定制；13.新风系统：国内优质品牌；14.地板：来安兴汇广通公司定制；15.浴霸：国内优质品牌；16.墙地砖：国内优质品牌；17.外面窗框及外门窗扇：塑钢门窗；18.阳台栏杆：混凝土栏板或金属栏杆；19.通讯系统：穿线至每户多媒体箱内，多媒体箱至客厅和主卧部位预留端口；20.电视接收系统：每户一个电视进线至多媒体箱（可多个出线口），多媒体箱至客厅和主卧部位位置暂定一预留终端。21.水电煤气配套：每户内照明、空调、插座分路设置。燃气由李素香自行向提供商申请开通；22.可视对讲：户内设可视对讲机；23.家居报警系统：局部楼层设置红外线报警设备，主卧与客厅设紧急呼叫按钮。补充条款第十条：双方经协商一致,商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格。第十一条：如出卖人构成逾期交房的,无论出卖人逾期交房是否超过60日,买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金(包含利息补偿和损失赔偿等)。第十三条：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准,在不降低性能的情况下,出卖人有权进行合理调整。如发生设备及装修材料供应商停产、供货中断、产品质量下降、出现产品质量事故等各种情况,致使出卖人不能采用双方确认,本协议约定采用各项装修、设施、设备的品牌、材料、颜色时,或采用成本过高的,出卖人有权以同等品牌、质地、规格或规格类似色系的设备及装修材料代替买卖合同附件所约定的设备及修材料,出卖人无需为此承担任何违约责任，买受人对此无异议。李素香已于2017年3月27日向被告支付共计552065元，同年8月3日中国银行向被告放款560000元。 另查明，来安兴汇广通公司于2019年4月29日取得案涉商品房建设工程竣工验收备案证书。李素香于2019年5月3日收到来安兴汇广通公司寄发的交房通知书。2019年5月6日，案涉房屋所在的孔雀城三期因交付问题引发群访群诉事件,来安县住房和城乡建设局接诉后与汊河开发区管委会联合成立专班工作组，对业主反映的属于职权范围内的问题进行了调查核实，并认定业主所反映工程质量问题基本属实，并于2019年8月15日发布处置通报，责令涉案商品房建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验,综合查验合格后方可交付使用。来安兴汇广通公司于2019年9月9日取得案涉商品房新建住宅小区综合查验备案通知书。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及李素香提供的《来安县商品房预售合同》、《来安县住建局关于孔雀城三期因交付问题引发群发群诉事件的处置通报》，来安兴汇广通公司提供的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》、《来安县新建住宅小区综合查验备案通知书》、《依法履职情况答复书》等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其委托诉讼代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、来安兴汇广通公司是否构成逾期交房；二、李素香要求未按合同约定交付标准的损失赔偿金61163元主张是否成立？ 对于争议焦点一，商品房交付过程中，首要的是判定商品房是否符合交付使用的条件。若当事人约定交付的房屋应按照有关规定经验收合格的，交付的房屋除经验收合格外，还需在其他方面不存在影响居住使用的障碍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款亦规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，李素香与来安兴汇广通公司约定案涉商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格，虽然来安兴汇广通公司已于双方约定的房屋交付期限前取得了案涉房屋的建设工程竣工验收备案证书，但在来安兴汇广通公司向李素香交付房屋时，双方因房屋存在质量问题产生了争议，未能办理房屋交接手续。此后，案涉房屋所在的孔雀城三期亦因房屋交付问题引发了群访群诉事件，购房业主反映孔雀城三期在规划、消防、公共配套设施、工程质量等方面存在问题，后经来安县住房和城乡建设局调查核实，认定业主所反映的工程质量问题基本属实，并发布了处置通报，责令涉案商品房建设单位停止交房，并对存在的问题整改完成后申请综合查验,综合查验合格后方可交付使用。本院认为，来安县住房和城乡建设局作为本区域商品住宅建设的监督管理部门，其对商品房屋的整个开发建设环节具有法定的审查监管职权，而其发布的上述处置通报中已认定来安兴汇广通公司开发的孔雀城三期存在工程质量问题，要求建设单位停止交付。由此可见，无论是对于购买孔雀城三期商品房屋的业主，亦或是对于其他社会普通公众而言，政府相关职能部门对群众所反映的房屋质量等问题调查核实之后作出的责令停止交付并立即整改的通报要求，都足以使具有一般朴素社会生活观念的人出于对政府行为的信赖，而确信孔雀城三期商品房屋出现的质量问题已经达到了不能交付使用的程度，需要立即整改并重新申请查验合格后方可交付使用，故而，已经严重影响了购房业主对所购买的商品房屋的正常居住使用，因此李素香有权在来安兴汇广通公司按监管要求完成综合查验前拒绝接收房屋。因此对李素香要求来安兴汇广通公司承担逾期交房违约责任的请求，本院予以支持。对于逾期期限，因来安兴汇广通公司已于2019年9月9日完成整改，并取得新建住宅小区综合查验备案通知书，故本院确认案涉房屋于2019年9月9日具备了交付条件。根据双方合同的约定，案涉房屋具备交付条件后，来安兴汇广通公司应在交付之日前5日书面通知李素香办理交付房屋的手续，故本院参照本地商品房的一般交付习惯以及双方上述关于通知收房的时间约定，并考虑案涉房屋所在的孔雀城三期在综合查验备案后当期可能需要交付的房屋数量，酌定来安兴汇广通公司在案涉房屋具备交付条件后10日已通知李素香交付案涉房屋，即来安兴汇广通公司完成向李素香交付案涉商品房屋的日期定为2019年9月19日为宜。因来安兴汇广通公司逾期交付房屋，应当向李素香支付逾期交房违约金，由于双方已在主合同中约定了违约金的计算方法，计算方法内容也未违反法律规定，故对李素香要求判令来安兴汇广通公司按“已支付的房价款日万分之2.00计算”支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 对于争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。合同第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。李素香与来安兴汇广通公司对案涉房屋的装修各项具体费用或装修单价并未作明确约定，李素香简单以全装修房屋总价计算损失赔偿无合同依据，故李素香要求“未按合同约定交付标准的损失赔偿金61163元”的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李素香违约金31360元； 二、驳回原告李素香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2113元，减半收取1056.5元，保全费945元，合计2001.5元，由原告李素香负担584元，被告来安县兴汇广通房地产开发有限公司负担1417.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王红 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  魏雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。