广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11579号上诉人（原审原告）：苏楚宜，男，汉族，住广东省普宁市。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上诉人苏楚宜因与上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）及原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏楚宜上诉请求：1.解除苏楚宜与广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》，判令广佛智城公司向苏楚宜支付相应的违约金；2.撤销一审判决第三项，改判广佛智城公司以118729元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2016年12月13日起计算至实际清偿之日止的利息予苏楚宜；3.一、二审所有费用由广佛智城公司承担。事实和理由：一审法院认为本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案标的物已在2018年4月26日、2018年7月10日分别取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，故涉案合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《物业使用权转让合同》约定的涉案标的物使用权出让期限在二十年内（含二十年）的部分应当认定有效。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，一审法院作出的（2018)粤0605民初11750号民事判决，该案件与本案案情相同，该判决认定“庭审辩论终结之日（2018年11月15日），涉案房屋仍不具备交付的条件，广佛智城公司仍无法履行将涉案房屋交付予原告的义务，故广佛智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。”则涉案《物业使用权转让合同》亦合法有效并至本案一审庭审辩论终结时，涉案标的物仍处于在建状态，不具备交付使用的条件，故应判令解除双方签订的《物业使用权转让合同》，广佛智城公司未履行在约定交付时间将涉案标的物交付予苏楚宜的义务，故广佛智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除应负全部责任。广佛智城公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《物业使用权转让合同》虽未对广佛智城公司未按期交付涉案房屋，致使涉案合同解除应当承担的违约责任进行具体约定，但涉案合同对于苏楚宜逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即苏楚宜应按应付款每日万分之五的标准计算违约金，超过90天的，广佛智城公司有权解除合同，广佛智城公司选择解除合同的，苏楚宜应按合同约定的转让金的30%向广佛智城公司支付违约金，并承担解除合同的所有费用。根据公平原则，广佛智城公司未能按约定交付涉案房屋，致使物业使用权转让合同解除，广佛智城公司也应按合同约定的转让金的30%向苏楚宜支付违约金。此外，广佛智城公司在提供制式合同内容存在重大过错且在长期占有苏楚宜的资金，故一审法院判决广佛智城公司以118729元本金自2020年1月9日起向苏楚宜计付利息有违公平，应判决自合同签订支付首期款之日起计付利息方为公平合理。再者本案由广佛智城公司无法在合同约定时间内将标的物建交付给承租人使用所引起，故广佛智城公司应承担本案一、二审所有费用。广佛智城公司对苏楚宜的上诉辩称，一、广佛智城公司并不存在延迟交付物业的行为。根据涉案合同第五条的约定，苏楚宜应在2017年12月31日前付清合同约定的所有款项后，广佛智城公司才负有交付物业的义务，如苏楚宜没有付清，则物业交付时间顺延至付清合同所有款项的次日。本案中，苏楚宜至今没有付清合同款项，仅向广佛智城公司支付了首期款，故合同约定的交付物业的条件尚未成就，不存在延迟交付物业的情形。二、在涉案合同的履行过程中，苏楚宜已实际收取了相应租金，其本身并未遭受到任何损失，其受让涉案物业使用权的合同目的已经实现。三、解除权属于形成权，双方在合同中约定的交付期限为2017年12月31日，如果苏楚宜认为广佛智城公司有延期交付的情形，应至少在一年内提出，但苏楚宜是在2019年年底以诉讼的方式提出，因此即使涉案合同有效，苏楚宜也无权要求解除。即使涉案合同最终被法院判决解除，其解除的原因并不在于广佛智城公司违约，而是因为苏楚宜至今尚未付清物业使用权转让款，所以苏楚宜要求解除合同以及支付违约金的上诉请求没有法律依据，应予以驳回。梦乐城公司对苏楚宜上诉的陈述意见与广佛智城公司的答辩意见一致。广佛智城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第三项，改判广佛智城公司以118729元为本金自判决生效之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予苏楚宜；3.一、二审费用由苏楚宜承担。事实和理由：一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》无效，但又认定涉案《租赁合同》有效并判决解除，二者明显存在矛盾。既然一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》无效，那么应根据双方的过错程度确定双方各自应承担的责任。一审法院判决广佛智城公司以118729元为本金自2020年1月9日起向苏楚宜计付利息有违公平，应自判决生效之日起算利息方为公平合理。苏楚宜对广佛智城公司的上诉未提出答辩意见。梦乐城公司对广佛智城公司的上诉未提出陈述意见。苏楚宜向一审法院提出诉讼请求:1.解除苏楚宜、广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.广佛智城公司支付转让金135668元；3.广佛智城公司支付违约金49993.66元；4.解除苏楚宜与广佛智城公司、梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.诉讼费由广佛智城公司承担。一审法院认定事实:涉案租赁物已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2016年12月13日，苏楚宜（受让方、乙方）与广佛智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***************************14A1317号商业用房的使用权转让给乙方；物业建筑面积28.17平方米；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年12月12日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金255668元；受让人首期支付转让款135668元，余款120000元须于本合同规定的期限内到甲方指定银行办理银行贷款手续；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；乙方选择贷款方式支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限及金融机构的要求提供贷款资料，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，苏楚宜（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、广佛智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：涉案租赁物为商业用房，租赁期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，丙方负责于2017年12月31日将涉案租赁物交付甲方，甲方于2017年12月31日将涉案租赁物交付给乙方，若甲方未能在交付日前付清涉案租赁物全部使用权受让款、取得涉案租赁物的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清涉案租赁物全部使用权受让款、取得涉案租赁物使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元/间（不含物业管理费），第二年月租金1680元（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），第三年月租金1764元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%）；等等。苏楚宜已向广佛智城公司支付物业转让首期款135668元。梦乐城公司已向苏楚宜支付租金16939元。2020年1月9日，苏楚宜提起本案诉讼。庭审中，广佛智城公司、梦乐城公司确认涉案租赁物所在建筑为在建状态，尚未竣工验收。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广佛智城公司。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《物业使用权转让合同》约定苏楚宜一次性支付一定对价、广佛智城公司交付合同项下物业予苏楚宜使用一定期限，该合同权利义务符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，本案应为租赁合同纠纷。苏楚宜与广佛智城公司签订涉案转让合同时，涉案租赁物尚未竣工验收备案，广佛智城公司并未举证证明该合同项下物业具备进入市场的条件，至本案庭审辩论终结时，广佛智城公司确认涉案租赁物仍为在建状态，尚未办理竣工验收手续，故此时租赁物仍处于不具备交付使用条件的建筑物。故苏楚宜、广佛智城公司将尚未竣工验收的建筑物作为租赁交付使用的标的所签订的《物业使用权转让合同》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，苏楚宜请求解除《物业使用权转让合同》没有法律依据，一审法院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，苏楚宜请求广佛智城公司返还已收取的物业使用权转让金135668元符合法律规定，一审法院依法予以支持。《物业使用权转让合同》无效，苏楚宜和广佛智城公司、梦乐城公司签订的租赁合同合同目的无法实现，苏楚宜请求解除和广佛智城公司、梦乐城公司签订的租赁合同，一审法院予以支持。合同解除，且涉案租赁物并未实际交付，苏楚宜应返还梦乐城公司已支付的租金16939元予梦乐城公司。经抵扣，广佛智城公司应支付118729元（135668元-16939元）予苏楚宜。无效合同约定的违约责任无效，苏楚宜请求支付违约金一审法院不予支持，并根据公平原则酌定广佛智城公司应支付以118729元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日2020年1月9日起计算至实际清偿之日止的利息予苏楚宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除苏楚宜与广佛智城公司、梦乐城公司于2016年12月13日签订的《租赁合同》；二、广佛智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金118729元予苏楚宜；三、广佛智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以118729元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月9日起计算至实际清偿之日止的利息予苏楚宜；四、驳回苏楚宜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3021.47元、财产保全费1448.31元，合计4469.78元（苏楚宜已预交），由苏楚宜负担2234.89元，广佛智城公司、梦乐城公司负担一半即2234.89元并于上述付款同期迳付予苏楚宜，一审法院不另收退。二审期间，苏楚宜向本院提交微信聊天记录一份，拟证明广佛智城公司未能协助当事人办理贷款，而非苏楚宜个人原因不能贷款以交纳尾款。广佛智城公司向本院提交微信聊天记录一份，拟证明苏楚宜资质不符合贷款条件，因其自身原因未能办理贷款，至今未付清涉案物业的转让款。本院依法组织当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据的真实性、合法性均予确认。苏楚宜提交的2018年9月26日与广佛智城-智联-贷款客服微信聊天记录显示，广佛智城-智联-贷款客服告知苏楚宜：“因为南海农商银行没额度啦，补齐资料的话也很快的啦。”该证据可以证明苏楚宜贷款未能办理非其自身原因。广佛智城公司向本院提交微信聊天记录系客服单方告知苏楚宜不符合贷款资质，无贷款银行出具的说明等证据予以证实，本院对该证据的证明内容不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，广佛智城公司、梦乐城公司于2020年3月10日签收一审法院邮寄送达的起诉状副本等应诉材料。另查明二，《物业使用权转让合同》第四条物业使用权转让金及付款方式、付款期限约定，苏楚宜按第（3）种方式支付使用权转让款：金融机构贷款方式付款，苏楚宜可以首期支付转让款135668元，其余款项120000元可以向符合条件的金融机构借款支付。具体付款方式及期限见附件三。该合同附件三第（3）点约定剩余款项120000元须于本合同规定期限内到广佛智城公司指定金融机构办理金融机构贷款手续，相关费用按金融机构规定办理，申请金融机构贷款的年限、金额以金融机构的最终批复为准。另查明三，2017年12月至2020年1月间，苏楚宜多次与广佛智城-智联-贷款客服微信聊天，催促涉讼合同约定的尾款贷款事宜，其中2018年7月30日苏楚宜问贷款客服：”上次是说可款了，是吧”贷款客服回复苏楚宜：“是的，您的资料补寄给银行唐经理了吗”，9月该贷款客服告知苏楚宜：“因为南海农商银行没额度啦，所以现在我们换其他有额度的，补齐资料的话也很快的啦。”而2020年1月9日，苏楚宜问贷款客服：“几年了还没贷下来哦，春节后可以吗？”贷款客服回复：“我司现有其他分期付款方式，首期款60%，剩余40%可分期60年月以租金抵扣，不知道业主是否考虑这种方式”。苏楚宜回复：“不考虑”。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力问题；二、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；三、若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。一、关于《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力认定问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然苏楚宜与广佛智城公司、梦乐城公司签订《物业使用权转让合同》及《租赁合同》之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，涉讼《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应为有效合同。一审法院适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，认为涉讼物业建设进度未能满足当事人订立合同的目的，涉讼物业尚未具备交付使用条件，认定《物业使用权转让合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。另外，《物业使用权转让合同》虽然约定涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年12月12日，但又约定广佛智城公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给苏楚宜至2048年12月31日止，苏楚宜应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给智城公司。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：”租赁期限最长不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”上述合同赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制所作，故本院认定涉讼物业的的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分的约定无效。二、关于《物业使用权转让合同》《租赁合同》应否解除的认定问题其一，《物业使用权转让合同》第五条约定，广佛智城公司在2017年12月31日前将物业交付给苏楚宜。如苏楚宜在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至苏楚宜付清合同所有款项的当月底。由于广佛智城公司确认至本案二审诉讼之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件。其二，据《物业使用权转让合同》的约定，苏楚宜支付首期转让款135668元，余款120000元向符合条件的银行等金融机构借款支付；广佛智城公司在2017年12月31日前将涉案物业交付给苏楚宜，如苏楚宜在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至苏楚宜付清合同约定的所有款项的次日。苏楚宜支付首期款后虽至今未能付清余款120000元，根据双方合同约定，剩余款项须于合同规定的期限内到广佛智城公司指定金融机构办理金融机构贷款手续，申请金融机构贷款的年限、金额以金融机构的最终批复为准。根据苏楚宜与贷款客服的微信聊天记录可知，系因广佛智城公司指定的贷款银行南海农商银行无贷款额度致苏楚宜未能办理贷款事宜，故苏楚宜不构成违约。涉案租赁物至今仍处于在建状态，广佛智城公司未能交付租赁物已然构成违约。综上，苏楚宜作为守约方，享有单方合同解除权。其在本案中提出要求解除《物业使用权转让合同》，广佛智城公司对于返还118729元本金部分亦无争议，鉴于此，《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。本院确认《物业使用权转让合同》于2020年3月10日广佛智城公司、梦乐城公司收到苏楚宜的起诉状副本之日解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定广佛智城公司能交付涉案物业予苏楚宜出租的基础上签订，故《租赁合同》也于当日一并解除。三、关于《物业使用权转让合同》《租赁合同》解除后的责任承担问题。其一，广佛智城公司已收取苏楚宜支付物业使用权转让金135668元，一审扣减苏楚宜已收取的梦乐城租金16939元，余款118729元。经核查，苏楚宜已支付的118729元系在租赁有效期内所对应的租金，故广佛智城公司应向苏楚宜返还物业使用权转让金118729元，一审判令广佛智城公司予以返还，广佛智城公司、苏楚宜对118729元本金部分均无异议，本院予以维持。苏楚宜二审另主张广佛智城公司以该款为本金计付利息超出其一审诉讼请求，本院不予审查。其二，如前所述，广佛智城公司逾期交付物业的行为构成违约。《物业使用权转让合同》约定广佛智城公司未按约定期限交付物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准支付违约金，综合考虑苏楚宜实际损失，本院予以调整为日万分之三。《物业使用权转让合同》约定广佛智城公司在2017年12月31日前将物业交付苏楚宜，故违约金自2018年1月1日起计至2020年3月10日涉案合同解除之日，以广佛智城公司已收取的135668元为本金，计32519.6元。综上所述，苏楚宜、广佛智城公司的上诉请求部分成立，成立部分的予以支持，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院南海区人民法院（2020）粤0605民初677民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初677号民事判决第三项、第四项；三、确认苏楚宜与广东广佛智城集团有限公司于2016年12月13日签订的《物业使用权转让合同》（在20年租赁期限部分）于2020年3月10日解除；四、广东广佛智城集团有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金32519.6元予苏楚宜；五、驳回苏楚宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费613元，由苏楚宜负担50元，广东广佛智城集团有限公司负担563元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月二十九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力