河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2810号原告：杜军强，男，汉族，1975年3月18日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常伊娜，河南绿洲律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：董中旺，河南绿洲律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：杨龙亮，男1990年5月6日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：洛阳源盛置业有限公司，住所地洛阳市洛龙区中泰华庭**楼****。法定代表人：杨龙亮，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：耿祎辉，河南博同律师事务所律师，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解，提起反诉等特别授权。二被告委托诉讼代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告杜军强与被告杨龙亮、洛阳源盛置业有限公司（以下简称源盛置业）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，2020年11月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜军强及其委托诉讼代理人常伊娜、董中旺，被告杨龙亮、源盛置业委托诉讼代理人耿祎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜军强向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告按照《协议书》第五条、第六条约定向原告履行交付800平方米门面房及三套商品房房屋的义务，如果二被告不履行交付义务，则依法判令二被告因不履行合同义务给原告造成的直接损失共计1000万元；2.判令被告因没有按期履行合同给原告造成的其他损失100万元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告杜军强原系源盛置业法定代表人，2015年被告源盛置业依法取得宜阳县锦屏镇人民政府西隔壁一处国有土地，土地证号为ND01912167**。2017年8月20日，原告和被告杨龙亮签订了《望锦汇小区项目合作开发协议书》（以下简称协议书）一份，协议约定原告将源盛置业及公司项下的国有土地使用权过户给被告杨龙亮，由其出资建设望锦汇小区，《协议书》第四条第4项约定：本项目建设开发经营的各种风险由被告承担。工期约定：从2017年9月1日开始至2018年8月30日完工；合同第五条分配方式对原告享有的权利有明确约定。合同签订后，原告依约履行了《协议书》约定义务，被告杨龙亮却违反约定在合同约定的期限内没有建设施工完工，致使《协议书》承诺交付给原告的有关房产至今不能实现，给原告造成了巨大的可得利益损失，且损失仍在继续。2018年10月26日，原告将被告杨龙亮诉至法院，要求解除双方签订的《协议书》，收回转让的公司及土地。案件历经一、二审，但一、二审法院认为《协议书》是有效协议，仅判决被告承担100万元的违约责任，驳回了原告的其他诉求。被告杨龙亮和原告签订合同后次日就瞒着原告，与案外人张灿轻签订了《工程项目合作开发协议》，实际上将《协议书》项下被告杨龙亮承担的义务全部转让给张灿轻，2018年张灿轻在施工过程中和被告杨龙亮发生纠纷而停止施工至今，双方诉至法院，案件至今尚未结束，被告杨龙亮因此迟迟不能按照约定交房，且在合理期限内仍没有交房的可能。根据《合同法》第113条规定，被告杨龙亮没有在约定期限履行交付房屋义务已经给原告造成了巨大的经济损失，该损失约为1000万元左右。虽然本合同双方对管辖权有约定，但根据不动产专属管辖的规定，双方的约定系无效约定，贵院对本案享有专属管辖权。鉴于被告杨龙亮应当承担的责任均最终将全部由被告源盛置业承担，被告杨龙亮履行的也是职务行为，原告认为被告源盛置业在本案中是适格被告，二被告应当共同承担原告的有关损失。被告杨龙亮、源盛置业辩称：1.源盛置业并非望锦汇小区项目合作开发协议的合同向对方，而是该协议中约定的标的物，杨龙亮的行为系个人行为，并非以公司名义进行的民事活动，因此源盛置业与本案无关；2.本案工期违约已经过3482号判决书、6285号判决书审理并认为双方均构成违约，且双方互付100万元的违约金的责任，已互相抵消，被告答辩时认可该份开发协议的真实性，愿意积极履行。目前正在协商中，6285号判决书13页对于该判决认定杨龙亮违约部分已进行过赔偿；3.张灿轻的个人陈述系其个人观点，不能作为证据使用，另外被告与张灿轻之间的诉讼与本案原告没有直接关系，在答辩中被告陈述正在与张灿轻积极协商尽快解决该纠纷，尽早向原告交付房屋；4.目前依据原判决书查明的事实，2018年4月3日涉诉工地建设工程施工许可证已经办理完毕，已具备施工条件，系案外人张灿轻违约没有按照合同约定履行义务，造成房子目前处于停工状态，无法办理预售许可证，并非被告违约；5.被告从未对小区进行过评估，该评估报告系复印件，且不完整，因此该份评估报告系原告制作的虚假证据，不予认可；6.对于河南方润房地产评估有限公司的资质、备案资料真实性及证明方向均有异议，该公司是否具备资质与本案无关，被告源盛置业从未对其进行过评估委托，另外该份鉴定报告仅是对原告申请的房屋价值作的评估，并不能证明原告诉状中要求的损失；7.被告不申请对案涉房产进行鉴定，只想尽快把房子盖好，达到交付条件。原被告签订的合作开发协议中只对开发项目的房产分割进行了约定，既没有约定具体的时间及方式，以及办证的时间及方式，因此针对本案被告不存在违约的情况。经审理查明，原告杜军强（甲方）与被告杨龙亮（乙方）于2017年8月20日签订《望锦汇小区项目合作开发协议书》，其中约定以下相关事项：一、项目地址：宜阳县红方东路锦屏镇人民政府西隔壁（沈屯）。二、项目面积：以所取得的土地使用证面积为准；三、项目名称：望锦江小区；四、合作方式：甲方将源盛置业及该公司依法取得的国有土地使用权（土地使用证号NO019121672S）过户给乙方，过户前乙方应向甲方交纳保证金50万元，保证金在工程封顶后退还给乙方。1.项目建设资金由乙方出资；2.项目五证办理由甲方协调；3.项目图纸设计方案在甲乙双方认可的前提下方可施工，设计费由乙方承担。4.本项目开发经营的风险由乙方承担。五、分配方式：甲方拥有该项目的（1）大门以东的一、二楼门面房，共计800平方米，面积误差在5平方米左右，超过误差5平方米的按实际超额面积计算，超额与差少面积按每平方米4000元计算，多退少补。（2）三楼一套（西单元西户），九楼大房二套。其他部分全部归乙方所有，甲方所得房产证件由乙方办理，办承担办理证件的各种规费。六、工期：双方约定2017年9月1日开工至2018年8月30日完工。七、违约责任：3.因五证未能及时办理而影响该项目正常施工而拖延工期所造成的损失由甲方负责。6.违约金罚100万元给守约方。杜军强、杨龙亮在协议上签字。协议签订后，杨龙亮于2017年8月22日向杜军强交纳保证金50万元。2017年8月25日在洛阳市市场监督管理专业分局办理了股东变更登记。源盛置业成立于2013年12月10日，经营范围：一般经营项目：房地产开发经营（凭有效资质经营）；建材的销售。原告杜军强与杨龙亮因合同纠纷杜军强起诉至伊川县人民法院，伊川县人民法院作出（2018）豫0329民初3482号判决：一、被告杨龙亮于本判决生效后十五日内向原告杜军强交付违约金100万元；二、驳回原告杜军强的其他诉讼请求。原告杜军强不服提起上诉，洛阳市中级人民法院认为杜军强与杨龙亮签订的《望锦汇小区项目合作开发协议书》应为有效合同，杨龙亮应按协议约定向杜军强支付违约金100万元，遂作出（2019）豫03民终6285号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，1.2015年8月21日源盛置业取得望锦汇项目建设用地规划许可证。2015年11月9日源盛置业以198.1963万元取得案涉宜阳县锦屏镇政府西侧2505.77平方米的国有建设用地使用权；2.2018年2月23日取得建设工程规划许可证，规划许可一栋地上十五层地下一层商住楼。2018年4月3日取得建筑工程施工许可证；3.2020年10月26日经河南方润房地产评估有限公司评估，评估意见载明商铺约800平方米，平均单价10390元/平方米，总价831.2万元；住宅****146.38平方米，平均单价4586元/平方米，总价67.13万元；住宅9楼西户、东户各146.38平方米，平均单价4670元/平方米，总价分别为68.36万元；4.案涉房产目前盖至三层。本院认为，杨龙亮与杜军强签订的协议已经生效判决确认有效，杜军强依约将源盛置业过户给杨龙亮，法定代表人也变更为杨龙亮，杨龙亮履行协议的行为应视为履行源盛置业的职务行为，故源盛置业应依约定全面履行权利义务。生效判决确定工期为一年时间应从2018年4月3日到2019年4月3日，但至今已超出约定的工期一年零八个月尚未完工，案涉房地产何时交房不能确定，致使交付房产的目的无法实现。故根据合同法第一百零七条规定，原告要求被告不能交付房产赔偿损失的请求，本院予以支持，但数额以合理为限。关于损失的数额问题，被告对原告提供的评估报告有异议，但无证据反驳，也未申请重新鉴定，对此应承担不利后果。原告虽提供有评估报告，但该报告系预测评估，对商业用房一层、二层均按照每平方米10390元进行评估，对三层、九层住宅的评估没有载明户型，该评估报告评估1000万元明显过高，因案涉房产盖至三层，对于房产的损失仅能预估，为减少当事人诉累，经本院了解宜阳县商住房及商业用房的市场行情，对比周边小区商住房的价格，同时考虑影响案涉房产销售的各种因素，如地理位置以及单独一栋无形成小区等，对原告请求交付的房产价值酌定为700万元。原告主张被告赔偿其他损失100万元理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、限被告洛阳源盛置业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杜军强损失700万元;二、驳回原告杜军强其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取43900元、保全费5000元、保函费12000元，合计60900元，由被告洛阳源盛置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨小红二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘末瑶