广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3120号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：林志平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈静，女，1970年4月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）因与上诉人陈静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市富荣市*物流有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈静的一审诉讼请求。2、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院在查明了上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持上诉人主张的2018年3月份之前的租金，是完全没有事实依据和法律依据的。（一）《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，原审法院以《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，认定上诉人的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。在原审判决中写明：“本院认为……合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系”。在原审法院查明了上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，却以《中华人民共和国建筑法》规定建筑工程未通过验收的，不得投入使用为由不支持上诉人主张的2018年3月份之前的租金是完全错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《中华人民共和同建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程己按照、设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时：由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个环节。对于《中华人民共和国建筑法》第六十一条，从内容可以看出，竣工验收合格是工程交付使用的前提。从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题，它与合同行为无关，相应的合同行为本身依然为法律所允许，建设方擅自使用未经验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。（二）房屋租赁合同的合法性审查及是否可以履行应以规划许可为核心要件。标的物合法是租赁合同有效的前提。房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上，有许多未能完全取得合法手续的房屋也己建成使用，并且进入了租赁市场，对此类手续不完备的房屋不应当一概认定为违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是法律适用的具体化，根据该司法解释的规定，以下三种房屋租赁合同无效：1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2.未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限。因此，租赁房屋的合法性审查以及是否可以履行应当以是否取得规划许可为核心要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定。（三）上诉人已经提交证据证明涉案商铺已经于2015年4月符合交付使用条件，并一直可以正常使用。上诉人已经提交了《工程提前交付使用书》予以证明，涉案商铺己经于2015年4月具备交付使用条件，并不存在因为消防、验收等问题导致涉案商铺一直无法使用的情况。并且，事实上有大量的商家在富荣农副产品批发市场长期经营并己经取得经营许可，涉案商铺不存在无法正常经营使用的情形，因此，未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》并不能作为被上诉人一直不支付租金等费用的依据。上诉人主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律依据及事实依据，请二审人民法院依法支持。（一）根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”。同时上诉人提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，上诉人有权从2015年5月开始收取租金。（二）根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而被上诉人提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若上诉人与被上诉人要变更合同内容则应当另行签订书面补充协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。（三）根据上诉人提交的租户签署的文件（根据表述可以认定为2018年签署），租户写明了请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，后附有相关租户的签名。说明被上诉人等租户是一直清楚并认可了租金、水电费、物业管理费等费用，并且清楚显示上诉人并未免除被上诉人租金等费用。（四）在双方签订的《商铺租赁合同》到期后，由于被上诉人并未依约向上诉人交回商铺且一直占用，被上诉人应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺给上诉人为止。综上所述，上诉人主张被上诉人应从2015年5月开始向其支付租金直至实际交还商铺之日止，有充分的事实依据及法律依据，请二审法院依法予以支持。三、上诉人无需向被上诉人退还租金和保证金，被上诉人在签订合同时缴纳了首期租金和保证金，被上诉人拖欠租金属于违约行为，应将保证金作为违约金作出抵扣。陈静上诉请求：1、依法改判扣减12058元租金与一审判决退还的金额退给上诉人。2、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人提交的证据清运市住建局（2019）689号回复中明确写明“该工程建设单位为清远市富荣市*物流有限公司，该项目已于2018年3月12日由建设单位组织工程质量竣工验收，已于2018年12月12日办理竣工验收备案手续。”该回复中的2018年3月12日仅为建设单位组织验收时间，但并不代表验收合格，必须待建设工程所有备案文件齐全并提交住建局，才代表整个工程竣工验收合格。这是整个建筑行业众所周知的行规。而且涉案工程的竣工验收备案表中勘察、设计、施工、监理、建设等单位签署合格或同意验收的时间均为2018年11月28日。由此也充分证明2018年3月12日根本不可能是验收合格时间，一审判决明显错误认定此一事实。2、《广东省商品交易市场管理条例》第九条明确规定了市场开业应当符合的具体要求，其中包括：（一）市场开业前，市场建筑应当经县级以上人民政府建设部门验收合格；市场设施和场所应当经消防设计审核、消防验收合格或者经消防设计备案并经消防安全检测合格；（二）农产品批发市场应当设立依法经农业部门考核合格或者取得质监部门资质认定的检测机构，配备检测设备，或者委托有资质的质量安全检测机构对农产品质量进行抽查检测；（三）经营活禽的市场，应当按照《中华人民共和国动物防疫法》等法律法规执行；（四）法律法规规定的其他条件。《广东省农贸市场管理办法》、《清远市农贸市*管理办法》等也作了相类似的规定。本案中，涉案商铺位于清远富荣农副产品批发中心市场内，对于市场的开业必须符合上述法律法规的规定。但市场建筑直至2018年12月12日才办理竣工验收备案手续，在此之前根本不具备开业的法定条件。且其消防也未经验收合格，更未设立符合要求的检测机构。所以被上诉人于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为其商铺招租、出售的促销活动，并非合法的市场开业。被上诉人明知市场建筑没有竣工验收合格，却进行虚假宣传、虚假开业，骗取商户装修经营，给广大商户造成巨大损失，严重违反诚信原则和法律规定。上诉人至今没有提交证据证明涉案市场符合正式开业的法定条件，可见至今未正式开业。根据双方所签《商铺租赁合同》第二条约定“主监租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，双方解除合同之时尚未达到起租时间，上诉人无需支付租金。一审法院将被上诉人应退还的保证金和首期租金进行抵扣明显错误。3、如前所述，被上诉人存在虚假开业、虚假宣传等违法行为，且又违规要求收取租金等各项费用，上诉人拒交是维护自身合法权益的需要，并非违约。一审法院判决按照年利率24%计算违约金没有事实依据和法律依据。4、租赁合同约定的租金是建立在有较长时间的免租期基础之上的，所以实际租金应按照租赁期内的平均租金进行计算。一审判决对于租金金额的认定也明显错误。陈静答辩称：一、答辩人无需支付租金和所谓的场地占用费，更不需要支付逾期违约金；上诉人应将保证金和首期租金退还给答辩人。1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上诉人欺瞒答辩人，进行虚假开业，将未经验收合格的商铺投入经营使用明显违反法律规定。2、本案是租赁合同纠纷，对于租金的支付时间应以合同约定的条款为准。合同第二条明确约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”。本案中，市场建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位在《竣工验收备案表》上面签署同意验收或验收合格的时间均为2018年11月28日，2018年12月12日才竣工验收备案。由此可见，市场建筑工程直到2018年12月12日才验收合格。根据《广东省商品交易市场管理条例》第九条的规定，市场开业应主满足市场建筑验收合格和消防验收合格等四个法定条件，而上诉人至今没有提交证据证明其符合正式开业的法定条件，涉案市场至今未正式开业，至少在2018年12月12日之前绝对不具备法定的开业条件。上诉人于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为商铺招租、出售促销活动，并非合法的市场开业。因此，答辩人搬离时根据合同约定商铺还尚未正式起租，无需支付租金，更不需要支付逾期违约金。上诉人收取的保证金和首期租金也应当全部退还给答辩人。3、根据《广东省商品交易市场管理条例》第十至十五条的规定，上诉人作为市场开办者，既是市场出租方，同时也是市场管理者，其针对市场商户发出的所有公告都应当对其自身具有法律约束力。上诉人于2015年6月17日发出《清远农批通知》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，但其后上诉人并未另行通知过具体起租时间。因此，从上诉人自身的承诺分析，答辩人也无需支付租金和违约金，且上诉人还需退还保证金和首期租金给答辩人。4、市场建筑未验收合格也严重影响商户的经营，绝大多数商户因市场建筑未验收合格办不到营业执照，无法经营。少数商户通过上诉人的疏通办理了营业执照也不具有合法性，且因市场不能形成统一的经营氛围，没有专业的管理团队，根本无人光顾，完全违背了上诉人招商之时所作的宣传和承诺，导致商户们投入大量的资金装修经营，却血本无归。上诉人作为违约方还要求商户支付巨额租金也明显有失公平。5、上诉人提到的租户签署文件只是部分愿意续约商户就新合同签订提出的条件，明确提出原合同保证金、奖励金抵扣未来租金。由此可见，商户一直都认为之前是无需支付租金的。何况这份文件只有极少数人员签名，且也没有得到上诉人的认同，对双方没有约束力。上诉人在上诉状中所说该租户签署文件说明租户清楚并认可了租金、水电费、物业管理费等费用的说法是错误的。二、上诉人要求支付水电费、物业管理费和垃圾费明显依据不足，一审法院判决驳回正确合法。1、上诉人之前已对涉案商铺进行过基础装修，商铺内都已铺好瓷砖地板，早已产生水电费用，但在答辩人收铺时却没有对水电表数据进行登记确认并进行扣减，其主张所有水电费用没有事实依据。2、合同第二条第4点约定：“水电费：按清远市供水供电部门核定的水电价格。甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方。”但上诉人没有按月抄表并将核算费用单据按月发给答辩人；其按照4.1元/吨、1.1元/度的单价计算水电费也超出了供水供电部门核定的收费单价；明细表中的垃圾费从2018年1月开始无缘无故就从10元/月上升到了30元/月；对于商户收铺时预交的物管费、垃圾费、水电费也没有进行扣除。上诉人要求答辩人支付违法计算、错误计算的水电费没有事实依据和法律依据，答辩人有权拒交且无需支付滞纳金。3、市场未正式开业，且合同第二条第3点明确约定管理费为0元，所以答辩人无需支付物业管理费和垃圾费。4、上诉人不是物业服务主体，没有提供物业服务的事实，其提交的《经营管理协议》不是物业服务合同，两者不能混为一谈。前期提供物业服务的清远市汇家美物业服务有限公司早在2015年11月30日之前就已退出农批市场，上诉人要求支付物业管理费没有事实依据，更不存在滞纳金。5、上诉人没有提供经过物价局核定的收费标准和服务项目，其主张收取物业管理费和垃圾费也没有法律依据。三、上诉人对于答辩人是否继续占有使用商铺应当承担举证责任，一审判决对此举证责任的划分并无不当。上诉人作为市场开办者，同时也是市场管理者，其在市场内安装有视频监控、保安岗亭等，对于市场内商户的歇业搬离既具有监管义务，也能随时掌握动向。因此，上诉人应持有市场内所有商铺使用情况的相关证据，同时根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人对于答辩人是否继续占有使用商铺应当承担举证责任，一审判决对此举证责任的划分并无不当。四、上诉人以其他当事人起诉上诉人支付承包经营费的案件来类比本案是错误的。1、其他当事人与上诉人签订的合同中并没有约定承包经营费的支付时间是从市场正式开业之日起或市场验收合格之日起。与本案合同约定的相关条款并不相同，不具有可比性。2、上诉人作为市场建筑的建设单位，明知市场建筑没有验收合格，却欺骗所有商户进行招商招租、虚假开业，而商户们却被蒙在鼓里，直到被起诉之后去有关部门信访反映，才了解到市场建筑的竣工验收备案时间。所以上诉人应当承担其刻意隐瞒的未验收合格事实引起的所有法律责任。原审被告王宇宸未作答辩。陈静向一审法院提出反诉请求：1、清远市富荣市*物流有限公司退还履约合同保证金9158元和商铺首月租金4579元（合计共13737元）给陈静；2、案件反诉费用由清远市富荣市*物流有限公司负担。一审法院认定事实，陈静与王宇宸是母子关系，2015年7月24日，陈静以王宇宸名义与清远市富荣市*物流有限公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（清远市富荣市*物流有限公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋14号商铺出租给乙方（陈静）经营副食品，租期为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，商铺交付时间（暂定）为2014年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，租金为4579元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月开始计算生效）。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳商铺履约保证金9158元及首月租金4579元。庭审中，陈静述称于2018年5月30日前搬离涉案商铺，清远市富荣市*物流有限公司则抗辩称于2019年7月31日收回涉案商铺，并且陈静尚欠2015年6月至2018年7月的租金未付，陈静对此予以否认。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，清远市富荣市*物流有限公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为，陈静以王宇宸名义与清远市富荣市*物流有限公司签订《商铺租赁合同》，合同当事人实际为陈静与清远市富荣市*物流有限公司，该合同内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对陈静与清远市富荣市*物流有限公司具有法律约束力，双方均应恪守履行合同义务。陈静主张于2018年5月30日退还商铺，清远市富荣市*物流有限公司则抗辩称于2018年7月31日收回涉案商铺及陈静尚欠2015年6月至2018年7月31日的租金未付。诉讼中，清远市富荣市*物流有限公司未提供2018年5月份之后陈静继续占有使用商铺的依据，而清远市富荣市*物流有限公司提交的水电明细表只是其单方制作，陈静予以否认，根据谁主张谁举证的原则，一审法院对陈静主张于2018年5月30日退还商铺予以确认，故一审法院确认陈静与清远市富荣市*物流有限公司之间租赁合同关系已于2018年5月30日解除。关于陈静是否拖欠租金问题。在租赁合同期限届满后，陈静继续使用涉案商铺，双方形成不定期的租赁关系，陈静应按原租赁合同约定向清远市富荣市*物流有限公司支付租金直至合同实际解除为止。陈静提供清远市富荣市*物流有限公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，清远市富荣市*物流有限公司未提供证据证明向陈静在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，对于清远市富荣市*物流有限公司抗辩认为陈静尚欠2015年6月份起至2018年3月12日前的租金的意见，依据不足，一审法院不予采纳。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，陈静使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年5月30日，共2个月19天，租金为12058元（4579元×2个月＋4579元÷30天×19天）。关于陈静主张清远市富荣市*物流有限公司退还履约合同保证金及首期租金。按前述，陈静应向清远市富荣市*物流有限公司支付租金12058元，该租金在陈静交纳的保证金9158元及首月租金4579元当中予以扣减，保证金余款为1679元。陈静与清远市富荣市*物流有限公司签订的《商铺租赁合同》已解除，清远市富荣市*物流有限公司收取陈静的合同保证金余款为1679元，清远市富荣市*物流有限公司应退还给陈静。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、清远市富荣市*物流有限公司应于判决生效之日起十日内退还履约合同保证金1679元给陈静；二、驳回陈静的其他诉讼请求。案件反诉受理费72元，由陈静负担。经本院审理查明，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、租金应从何时起算；二、一审关于合同解除时间的认定是否正确；三、一审判决关于履约合同保证金的处理是否正确。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，清远市富荣市*物流有限公司未提供2018年5月份之后陈静继续占有使用商铺的依据，根据谁主张谁举证的原则，一审法院对陈静主张于2018年5月30日退还商铺予以确认并确认陈静与清远市富荣市*物流有限公司之间租赁合同关系已于2018年5月30日解除，并无不当。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，陈静使用商铺应当支付租金，故一审法院确认租金从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年5月30日为12058元，处理正确。第三点，陈静上诉主张清远市富荣市*物流有限公司应退还履约合同保证金及首期租金。如第二点所述，陈静应支付租金为12058元，该租金应在陈静交纳的保证金9158元及首月租金4579元当中予以扣减，余款为1679元，清远市富荣市*物流有限公司应退还给陈静。综上所述，上诉人陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2425元，由清远市富荣市*物流有限公司负担2324元，陈静负担101元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月二十三日法官助理 周嘉俊书 记 员 林月敏