江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0702民初6029号 原告：林发华，女，1981年11月17日出生，汉族，住江西省赣州市。 委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：欧阳清，广东昌联律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：赣州市嘉福酒店管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路**嘉福国际**楼。 统一社会信用代码：91360702352129713F。 法定代表人：肖宇，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雨晃，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系该公司员工，代理权限：一般代理。 被告：肖寿军，男，1958年9月14日出生，汉族，住江西省瑞金市。 被告：赣州市康莱博大酒店嘉福店，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路**嘉福国际**楼酒店**。 统一社会信用代码：91360702MA36XPMD28。 负责人：肖宇。 被告：肖宇，男，1990年5月5日出生，汉族，住江西省瑞金市。 被告：赣州市康莱博大酒店，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**星海天城酒店式公寓楼。 统一社会信用代码：9136070234335402XM。 投资人：肖志坚。 被告：肖志坚，男，1976年4月21日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被告：赣州嘉福置业有限公司，，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路**嘉福?国际**楼419-421办公 统一社会信用代码：913607025610855853。 法定代表人：魏金水，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖家亮，江西明理律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告林发华与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司、肖寿军、赣州市康莱博大酒店嘉福店、肖宇、赣州市康莱博大酒店、肖志坚、赣州嘉福置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告林发华向本院申请撤回对被告赣州市康莱博大酒店嘉福店的起诉，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林发华及其委托诉讼代理人欧阳清，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的委托诉讼代理人李雨晃，被告赣州嘉福置业有限公司的委托诉讼代理人廖家亮到庭参加诉讼，被告肖寿军、肖宇、赣州市康莱博大酒店、肖志坚经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议》；2、由被告向原告连带支付租金8787.2元（自2020年2月15日计算至被告搬离并交付房屋之日止，暂计至2020年5月16日）；3、由被告连带支付原告滞纳金406.41元（每月租金的滞纳金以2196.8元为基数，按日千分之一计算，分别自逾期之日起计算至清偿之日止，现暂计至2020年5月16日，为406.41元）；4、由被告连带支付原告违约金100000元；5、本案诉讼费用被告共同承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求：即租金从2020年2月15日起至2020年8月16日，即15377.6元。事实和理由：2016年，原告向被告赣州嘉福置业有限公司购买了嘉福国际一号楼1412室商品房，被告赣州嘉福置业有限公司向原告承诺，该商品房售后包租十年。同年，在被告赣州嘉福置业有限公司的操作下，原告与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司签订《房屋租赁协议》，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司承租原告的物业，租赁期间自2016年10月1日至2026年9月30日，每月租金2196.8元，应于每月15日支付，并对逾期付款的滞纳金和相关违约责任进行约定。2020年2月15日起，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司开始拖欠租金，且于2020年5月12日单方要求解除租赁协议，严重侵害原告权益。在未经原告同意的情况下，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司承租房屋后交由其关联公司赣州市康莱博大酒店嘉福店使用。赣州市康莱博大酒店嘉福店系被告赣州市康莱博大酒店的分支机构，被告肖寿军作为被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的独资股东，被告肖宇作为赣州市康莱博大酒店嘉福店的负责人，被告肖志坚作为被告赣州市康莱博大酒店的投资人，应对案涉债务承担连带清偿责任。被告赣州嘉福置业有限公司违反包租约定，应当向原告支付租金并赔偿损失，对上述款项承担连带责任。原告为主张其权益，遂提起诉讼。 被告赣州市嘉福酒店管理有限公司辩称，答辩人迟延支付租金系受疫情不可抗力影响导致的，受新型冠状病毒疫情影响，答辩人于2020年1月27日开始停止，直至3月1日才部分复工，酒席、会议等主要营业项目仍未正式复工，即使复工后，也经营惨淡，答辩人遂与被告赣州嘉福置业有限公司协商租金缴纳问题，协调未果后，被告赣州嘉福置业有限公司于2020年5月8日采取了停电措施，导致酒店彻底无法经营，无奈之下才向业主们发函解除合同，后经政府部门和法院调解，最终与其中一百余户业主达成调解，同意继续履行合同，对2020年2月至8月租金进行减免，并对2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金减5元每平方米；案涉房屋无法拆分使用、租金亦统一收取，为有利于合同履行，希望被答辩人能在短期内微调租金，答辩人同意在短期租金微调的基础上继续履行合同，如被答辩人执意拒绝，疫情对答辩人产生的影响也构成情势变更，请求法院参照其他业主调解方案对案涉房屋租金进行调整，以保证酒店房屋的统一性以及后续合同的正常履行；若被答辩人坚持解除合同，答辩人愿意交接房屋，但合同约定的违约金标准过高，请求法院进行大幅度调整；本案为房屋租赁合同纠纷，被告肖寿军、肖宇、赣州市康莱博大酒店、肖志坚与被答辩人没有合同关系，非本案适格被告，被答辩人主张他们承担责任没有事实与法律依据。 被告赣州嘉福置业有限公司辩称，本案合同性质为租赁合同，合同相对方为被答辩人与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司，答辩人并不是本案合同相对方，对被答辩人没有权利义务关系，答辩人不是本案适格被告，本案拖欠租金系被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的行为，与答辩人没有任何关系；答辩人并未承诺出售的商品房为售后包租，也未操作被告赣州市嘉福酒店管理有限公司与被答辩人签订房屋租赁协议，答辩人与被答辩人仅签订商品房买卖合同，合同并未约定商品房任何用途，答辩人仅依法出售商品房；答辩人只是原嘉福酒店管理有限公司资金的代收代付方，被答辩人要求答辩人承担本案付款责任没有法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月23日，原告林发华与被告赣州嘉福置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告林发华向被告赣州嘉福置业有限公司购买位于赣州市章贡区商品房；房屋建筑面积54.92平方米；房屋交付时间均为2016年9月30日前。2016年7月21日，原告（出租方、甲方）与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于赣州市租赁给乙方经营管理，物业建筑面积为54.92平方米，约定租赁期限至2026年9月30日；为培育市场，自2016年10月1日起或甲方支付完毕房屋总价款并办理完毕房屋交付手续之次日起（以时间较后日期为准）至第四年对应日前一日，甲方同意该物业免费交于乙方使用管理，且甲方自愿放弃该物业在此期间的所有收益，自2016年10月1日起第四年对应日或甲方支付完毕房屋总价款并办理完毕房屋交付手续之次日起第四年对应日至2026年9月30日止每月租金按月租金40元每平方米乘以建筑面积计算，于每月15日（节假日除外）将当月租金直接汇入甲方指定账户；甲方承诺协议期限内，非乙方违约甲方不解除、终止本租赁协议，乙方有权利可再转让租赁或委托第三方经营管理该物业；协议期内该物业的经营管理费用、物业管理费用等均由乙方承担；乙方在协议期内对租用该物业拥有完整的经营管理权，有权转租、委托第三方经营管理，甲方不得干涉；在甲方正常履约的情况下，乙方未按照本条款规定而单方终止协议的，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金100000元；在协议期限内，乙方若未按协议要求按时付款，甲方可书面通知乙方付款，若乙方在30天以上仍未付款，甲方有权收取应付金额每日千分之一的滞纳金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但本项违约金总额不超过所欠租金总额；合同并对其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告赣州市嘉福酒店管理有限公司未依约缴纳2020年2月1日起的租金。2020年5月12日，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司通过发送《关于可能解除＜房屋租赁合同＞的告知函》的方式通知原告等业主，受疫情影响于2020年1月27日至2020年2月底关门停电，以及被告赣州嘉福置业有限公司于2020年5月8日下午开始直接断水断电导致其再次关门停业，极有可能解除与业主签订的租赁合同。后经原、被告沟通协调未果，原告遂诉至本院，要求处理。 另查明，原告、被告赣州市嘉福酒店管理有限公司在庭审中表明同意继续履行合同；被告赣州市嘉福酒店管理有限公司已支付了2020年9月、10月的租金（但每平方米少缴纳了5元钱，实际支付了5670元每月），尚欠2020年2月至8月的租金。 被告赣州市嘉福酒店管理有限公司陈述，因疫情管控，酒店于2020年1月27日开始停止营业，2020年3月1日恢复客房经营，餐饮没有恢复，2020年5月8日开始，被告赣州嘉福置业有限公司对案涉物业断了十来天的水电，后因租金问题协商未果没有经营，直到2020年8月27日左右恢复经营。 2017年9月6日，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司（转让方、甲方）、深圳康莱博酒店管理有限公司（受让方、乙方）签订《股权转让合同书》，约定甲方将在赣州市嘉福酒店管理有限公司合法拥有的100%股权及酒店经营权转让给乙方，股权转让成功后，乙方同意继续履行以甲方为股东的赣州市嘉福酒店管理有限公司与嘉福?国际1号楼七层至十五层酒店公寓业主签署的房屋租赁合同中的所有内容等。2017年9月12日，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司（甲方）、深圳康莱博酒店管理有限公司（乙方）、被告赣州嘉福置业有限公司（丙方）签订《股权转让补充合同》，甲方就位于赣州嘉福国际1号楼七层至十五层嘉福戴斯酒店经营管理权现状转让给乙方经营，嘉福戴斯酒店管理有限公司股权转让给乙方后，赣州市嘉福酒店管理有限公司已归乙方所有，三方同意，以上本合同甲方的所有责任和权益，之后由丙方履行，行使甲方所有的权益，全权负责代收保管租房违约保证金，监管乙方支付业主房屋租金、物品款等合同约定的所有甲方的应收款项。2017年10月15日，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司（甲方）、深圳康莱博酒店管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定根据《股权转让补充合同》，公司转让变更手续已办理完成，甲方将公章变更移交给乙方，原甲方旧公章盖章所产生的债权债务由甲方承担，变更后新公章盖章所产生的债权债务由乙方承担，原甲方旧公章作废日2017年10月20日止。 2017年10月9日，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的投资人由马洪变更为肖寿军，出资额5000万，持股比例100%。 本院认为，案涉《房屋租赁协议》是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行义务。关于本案的责任主体问题，《房屋租赁协议》系由原告与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司签订，根据合同相对性原则，应由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司承担相关的责任。即使案涉租赁物实际由赣州市康莱博大酒店嘉福店（已注销）实际使用，但原告与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司未协议变更租赁合同主体，赣州市康莱博大酒店嘉福店或赣州市康莱博大酒店亦未向原告承诺对被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的租金等债务承担共同清偿责任，故原告要求赣州市康莱博大酒店嘉福店的经营者、赣州市康莱博大酒店及投资人承担案涉债务的连带清偿责任，本院不予支持。原告与被告赣州嘉福置业有限公司之间系商品房买卖合同关系，买卖合同未对卖方包租十年进行约定，且原告与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司签订了十年的租赁合同，被告赣州嘉福置业有限公司亦未向原告承诺对被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的租金等债务承担共同清偿责任，原告要求被告赣州嘉福置业有限公司承担连带清偿责任亦没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的欠付租金，2019年年底，新型冠状病毒性××爆发，全国各地政府均开始采取最为严格的隔离防控措施，大部分的商业活动被叫停或进行限制，大部分行业经营受到冲击，酒店业等需要租赁大量场地进行经营的行业受到的冲击尤为严重。此次新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服之事件，属于不可抗力。本案中，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司承租原告物业用于酒店经营，基于疫情不可抗力的影响，按照赣州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部要求，暂停营业，期间造成营业损失，恢复营业后也不能全面开展各项经营活动，导致合同履行困难。租赁合同双方均有责任与义务执行政府为公共安全发布的疫情防控指令，共担不可抗力引发的合同利益损失，因此，本院酌定按照公平原则及结合被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的停业期间、经营状况，对2020年2月至4月的租金予以免除。即被告赣州市嘉福酒店管理有限公司应向原告支付2020年5月至8月的欠付租金8787.2元。此外，对于2020年9月、10月的租金，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司在未经与原告协商一致的情况下将月租金每平方降5元的标准缴纳，不足部分549.2元应向原告补足。2020年11月之后的租金，本案庭审时尚未产生，且双方继续履行合同，本案不作处理。对被告赣州市嘉福酒店管理有限公司提出2020年9月至2021年8月的租金标准每平方米减少5元的意见，原告明确表示不同意，且被告赣州市嘉福酒店管理有限公司未提出独立的诉请，本案不作处理。对于原告主张的滞纳金，2020年5月至8月的租金，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司未按约定及时缴纳，原告有权主张滞纳金，但合同约定的滞纳金标准过高，本院酌定调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告主张的违约金，被告赣州市嘉福酒店管理有限公司未按时缴纳租金主要是因为疫情等客观原因所造成，且双方同意继续履行合同，本院不予支持。被告赣州市嘉福酒店管理有限公司为被告肖寿军一人独资的一人有限责任公司，被告肖寿军未举证证明公司财产独立于其自己财产，现原告要求被告肖寿军对被告赣州市嘉福酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任之诉请，本院予以支持。被告肖寿军、肖宇、赣州市康莱博大酒店、肖志坚经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林发华支付2020年5月至8月的欠付租金8787.2元； 二、由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林发华支付滞纳金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，其中：以2196.8元为基数，自2020年5月16日起至清偿之日止；以2196.8元为基数，自2020年6月16日起至清偿之日止；以2196.8元为基数，自2020年7月16日起至清偿之日止；以2196.8元为基数，自2020年8月16日起至清偿之日止）； 三、由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林发华支付2020年9月至10月的租金549.2元； 四、被告肖寿军对上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告林发华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，由原告林发华承担1242元，由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司、被告肖寿军承担1242元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐章平 人民陪审员  李** 人民陪审员  万 慧 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理陈晓玲 书记员刘昌晖