湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2131号 原告：曹富华，女，1986年5月7日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：李英，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李润易，湖南民协律师事务所律师。 被告：何志飞，男，1981年9月6日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 被告：湖南安居物业服务有限公司。 法定代表人：黄志华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代玉兰，女，1987年9月18日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区。系该公司员工。 被告：郴州达康房地产开发有限公司。 法定代表人：杨展辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：向晖，男，1981年12月28日出生，汉族，住湖南省汝城县。系该公司员工。 原告曹富华诉被告何志飞、湖南安居物业服务有限公司（以下简称安居公司）、郴州达康房地产开发有限公司（以下简称达康公司）相邻关系纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告曹富华于2020年8月21日申请司法技术鉴定，2020年12月10日评估报告书送达后，2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告曹富华的委托诉讼代理人李英、李润易，被告何志飞的委托诉讼代理人杨春林、刘俊跃，被告安居公司的委托诉讼代理人江新春、代玉兰，被告达康公司的委托诉讼代理人向晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹富华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决三被告共同赔付原告损失90334元。2、本案诉讼费等所有费用均由三被告承担。事实及理由：原告与被告何志飞均为郴州市苏仙区××道××栋业主，系上下楼邻居关系，被告何志飞所有的房产为××栋××房（已收房未入住），原告居住在其楼下的××房，该房产所在楼盘为被告达康公司开发建设，小区的物业管理者为被告安居公司，2020年5月17日，被告何志飞所有的郴州市苏仙区××道××栋××房（未入住）厨房水管爆裂，室内积水达5CM深。积水渗漏至××栋××房原告的家中，导致原告家中厨房、客厅、卧室、阳台等大面积泡水、积水。原告家全屋木地板、三个卧室的床头柜、木制吊顶等泡水后多处起泡、反翘，床、被褥浸湿，橱柜、衣柜、床头柜浸泡后起泡，厨房热水器故障无法正常工作。此次爆管漏水事件给原告带来了重大经济损失，且严重影响了原告的日常居住生活。事件发生后，郴州市白鹿洞人民派出所调解工作室组织原告与三被告进行了调解，因各被告对责任承担份额无法达成一致意见，最终调解失败。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告何志飞辩称：一、关于本案案由及法律关系。本案原告与答辩人虽是相邻关系，但本案却不是相邻关系引发的不动产相邻权纠纷，而是侵权责任引起的财产损害赔偿纠纷。二、原告诉称本案造成原告财产损害的原因是××栋××房水管爆裂，属于产品存在缺陷造成他人损害。因此，本案造成财产损害的根本原因是水管产品质量或水管安装施工质量，因此，本案应属于产品质量引发的纠纷，应当适用产品质量侵权相关法律规定认定侵权责任。三、既然是产品质量（或施工质量）侵权，产品生产者及施工方应当为侵权责任人。本案是否需追加爆裂水管的生产者或施工方作为本案必要参加诉讼当事人，请法庭和原告及商品房销售者-被告达康公司考虑定夺。四、答辩人不应承担本案侵权责任。（一）答辩人不是案涉爆裂水管的生产者（或施工方）、销售方（开发商）。（二）答辩人购买的××栋××房，至今未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，出卖人至今未通知答辩人办理房屋交付手续，答辩人至今未收房，未办理收房手续，未入住（对此原告诉状已客观的自认）对该商品房附属设施无管理者义务（即补充责任）综上，答辩人虽是案涉××栋××房的买受人，与该商品房出卖人仅仅形成房屋销售合同关系（债权），但未发生××栋××房的物权转移，未入住，答辩人与原告之间未形成相邻关系。本案因××栋××房附属设施一水管爆裂产生的侵权责任，答辩人不是侵权责任人，不应当承担本案侵权责任。请求人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求，并依法公正处理。 被告安居公司辩称，第一，安居公司不是侵权人，不应承担责任。本案系侵权纠纷，安居公司与原告房屋因漏水产生的损失无法律上的因果关系，安居公司与原告仅是合同关系，不是侵权人，即使原告认为被告对何志飞的房屋应尽管理义务，但我国物业管理条例相关规定，物业提供相应的服务，而根据前期物业管理协议的约定，安居公司提供的物业管理内容中未对业主房屋内部的管理进行约定，因此根据法律规定，及合同约定，被告何志飞的室内私人领域安居公司无法进行管理。事发第一时间，安居公司已组织当事人调解，过程中无侵权行为，无需承担任何责任。第二，本案实际侵权人是何志飞，从其与达康公司的约定来看，如买受人未按约定收房，应按其相关约定处理。被告何志飞购买的是现房，2018年8月30日前房屋已经验收合格，达到交付标准，虽然其未及时办理收房手续，但其从2019年1月26日前已取得房屋钥匙，实际收取了房屋，对房屋内非承重墙进行了装修处理，故根据合同约定，涉案漏水房屋最后于2019年1月26日前已交付何志飞使用。而3201房的水管爆裂发生在2020年5月7日，被告何志飞为房屋所有权人，因其对房屋内设施进行查看维护，应对原告的损失承担所有责任。第三，对原告诉称的财产数额不予认可。应考虑其残值，不能以购买价计算其损失。综上，请求驳回原告对安居公司的诉讼请求。 被告达康公司辩称，1、买受人购买此房时已是现房。根据双方签定的《郴州市商品房买卖合同》中第九条，交付期限及条件约定：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用。第十条房屋交接及违约处理方式约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。签订商品房买卖合同时本房已达交房条件，并于2018年8月6日做了不动产证明预告登记。买受人一直未办理收房手续，按照合同约定，该房屋已于2018年8月30日交付给买受人为既定事实。2、该栋房屋已于2016年10月24日通过竣工验收。根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2000年6月30日颁布的80号令《房屋建筑工程质量保修办法》中第七条和第八条、《房屋质量量保证书》规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果购买的是尾房或现房，距离建设单位承诺的保修期已经过去一段时间甚至已经过了质保期，那么关于保修期的规定参照建设部的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》约定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：屋面防水3年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年，门窗翘裂、五金件损坏1年，管道堵塞2个月。水龙头应属五金件。该户漏水时间是在2020年5月7日发生，时间已超过保修期。3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条；对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。××-××虽然未入住，但已进场准备装修，举行了开工仪式，对房内厨房处进行了拆墙，并堆放了部分用于装修的物品。证明该房屋的产权及使用权已发生实质性转移.综上所述，××-××房屋产权及使用权已转移给何志飞，所以何志飞有责任和义务对房屋内的设施设备进行有效的管理及维护，因未尽到管理和维护义务造成的损失，应由房主何志飞承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年6月23日被告何志飞与被告达康公司签订《郴州市商品房买卖合同》，被告何志飞购买了被告达康公司开发的××栋××房。该房屋被告何志飞尚未收房，但是，被告何志飞于2019年1月23日选择黄道吉日从被告安居公司处取得房屋钥匙开门进屋举行简单的开工仪式。2020年5月7日被告何志飞房屋中的塑料水龙头爆裂致使楼下××的原告曹富华家里厨房、客厅、卧室、阳台等积水，造成原告曹富华家的家具和电器损失，原告请求社区和被告进行调解，由于不能达成一致，原告诉至本院主张权利。其诉讼请求为，1、热水器6680元、2、全屋地板17997元、3、床头柜、床4280元、4、燃气器210元、5、橱柜、地柜等2000元、6、被褥、枕头等7577元、7、入户镶柜、卧室衣柜28600元，合计90334元。后申请进行损失鉴定，经郴州宏信资产评估事务所郴宏评报字（2020）第99号《苏仙区人民法院审理案件涉及的郴州市××栋××室经济损失评估报告》认定（1）、郴州市××栋××室房内受损的装修工程59321元；（2）、在用低值易耗品申报评估明细表，评估值为29246元。由于该评估报告（1）、郴州市××栋××室房内受损的装修工程59321元中的部分评估项目超过原告诉讼请求，经对照原告诉讼请求部分的评估价值为42486元。因此，原告曹富华的损失为71732元（42486元+29246元）。鉴定评估期间原告交纳鉴定费10000元。 本院认为，本案为相邻纠纷，争议的焦点为原告曹富华的损失数额和案件的责任主体及各责任主体承担的份额。第一，损失的数额，原告在诉讼请求中诉请的损失明细包括热水器6680元、全屋地板17997元、床头柜、床4280元、燃气器210元、橱柜、地柜等2000元、被褥、枕头等7577元、入户镶柜、卧室衣柜28600元，合计90334元，因为鉴定报告超过诉讼请求的范围，所以结合诉讼请求的具体项目和鉴定报告的鉴定项目，本院确定原告曹富华该部分的损失数额为42486元。在用低值易耗品申报评估明细表，包括热水器、床、沙发、被芯等评估值为29246元。所以原告曹富华的损失为71732元（42486元+29246元）。二，案件的责任主体及各责任主体承担的份额,本案应为多种原因造成的原告曹富华的财产损失，但是，原告曹富华在本案中不存在任何过错和依法应当承担责任的情形，该案的赔偿责任由被告何志飞、安居公司、达康公司承担。被告何志飞在未接受房屋而私自从被告安居公司取得钥匙进房装修后，被告何志飞对其房屋应当有管理的责任，现由于其房屋内的水龙头爆裂致使原告曹富华的财产损失应当承担相应的责任，本院依案件的具体情形确定被告何志飞承担5％责任，即3586.6元（71732元×5％）。被告安居公司作为物业公司负有管理小区物业的责任，在未被业主接受房屋的状况下应当妥善管理好物业，本案中被告安居公司存在过错，本院确定被告安居公司承担5％责任，即3586.6元（71732元×5％）。被告达康公司是该房屋的开发商，应当对其提供的商品房内的供水设施保证安全，现被告何志飞房屋内的水龙头爆裂，在未提交免除责任的证据，应承担相应的责任，本院本院确定被告达康公司承担90％责任，即64558.8元（71732元×90％），综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十二条、第十五条（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内由被告何志飞赔偿原告曹富华财产损失3586.6元、被告湖南安居物业服务有限公司赔偿原告曹富华财产损失3586.6元、被告郴州达康房地产开发有限公司赔偿原告曹富华财产损失64558.8元； 二、驳回原告曹富华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2058.35元，减半收取1029.17元，鉴定费10000元，合计11029.17元由原告曹富华负担229.17元，被告湖南安居物业服务有限公司负担800元，郴州达康房地产开发有限公司10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 龙新佳 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 郭文晖 书 记 员 罗 园