福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民再93号 原审原告（原审反诉被告）：元翔（福州）国际航空港有限公司，住所地：福州长乐国际机场内。 法定代表人：刘玉海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏小榕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽娜，福建拓维律师事务所律师。 原审被告（原审反诉原告）：福州隆祥实业集团有限公司（原名福州隆祥实业有限公司），住所地：福建省福州市鼓楼区五一北路1号力宝天马广场第十二层1205、1206。 法定代表人：蒋阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨永健，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原审原告（原审反诉被告）元翔(福州)国际航空港有限公司（以下简称元翔公司）与原审被告（原审反诉原告）福州隆祥实业集团有限公司（以下简称隆祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日作出（2016）闽01民初125号民事判决，已经发生法律效力。本院于2020年5月26日作出（2020）闽01民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告元翔(福州)国际航空港有限公司委托诉讼代理人苏小榕、张丽娜，原审被告福州隆祥实业集团有限公司委托诉讼代理人杨永健、黄薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告元翔公司起诉请求：1.判决确认《房屋租赁合同》已于2015年10月1日依法解除；2.判决被告隆祥公司应立即向原告元翔公司返还租赁房屋；3.判决被告隆祥公司向原告元翔公司支付租金和公共物业管理费（2014年7月28日至2015年9月30日）353.22万元、自2015年10月1日起计的房屋占用费及后续物业管理费，计算至实际返还之日。按月计算，房屋占用费是参照租金金额，是222438.32元每月。公共物业管理费是8780.46元每月。4.判决被告隆祥公司向原告元翔公司支付违约金370.76万元；5.判令被告隆祥公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年4月16日，原告元翔公司与被告隆祥公司（原名福州隆祥实业有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：1、元翔公司将位于福州长乐国际机场候机楼主楼南侧约500m处的翔汇广场大楼一至七层及其配套设施、设备出租给隆祥公司，租赁期限自2014年4月15日至2032年12月31日止。租金、公共物业管理费按月支付，其中公共物业管理费按1.5元/平方米/月收取，4-7层的租金为38元/平方米/月，免租期3个月；一层的租金为49元/平方米/月，免租期6个月；二层的租金为45元/平方米/月，三层的租金为43元/平方米/月，二、三层的免租期为9个月。2、隆祥公司不得使用租赁房屋经营对外住宿、酒店等业务，隆祥公司的装修设计和施工改造方案（含内、外部门店招牌）必须经元翔公司事先审查同意。3、如逾期支付租金、公共物业管理费，每逾期1个日历天，隆祥公司应向隆祥公司支付未付金额0.5%的违约金。逾期超过30个日历天，元翔公司有权停止对租赁房屋供水、供电，所造成的损失由隆祥公司自行承担；逾期超过60个日历天，元翔公司有权解除合同，隆祥公司交纳的3000000元租赁保证金作为违约金，不予退还。逾期超过60日的，元翔公司有权解除合同。2014年4月28日，元翔公司依约向隆祥公司交付翔汇广场大楼4-7层，2015年3月5日，元翔公司通知隆祥公司接收翔汇广场大厦1-3层，经元翔公司多次书面催促，隆祥公司迟迟不履行合同主要义务，既不接收翔汇广场大楼1-3层，也不支付4-7层的租金及公共物业管理费，已达到合同约定的解除条件，同时致使合同目的不能实现，符合《合同法》规定的法定解除条件，为此，元翔公司已于2015年10月1日向隆祥公司送达了《解除合同通知书》，隆祥公司未依法在3个月内向人民法院提出异议，已经丧失了对解除合同的法定异议权，请求法院确认合同依法解除并请求隆祥公司赔偿元翔公司相应损失。 原审被告隆祥公司辩称：一、元翔公司诉请自2014年7月28日至2015年9月30日的租金及物业管理费于法无据。1.案涉租赁物的免租期起算点已经双方协商一致变更，应自2015年9月25日起算免租期。2015年9月11日，双方当事人就隆祥公司提出的案涉租赁物的瑕疵问题进行会谈，鉴于因瑕疵导致造成隆祥公司无法使用租赁物的情形，元翔公司承诺将于2015年9月25日重新起算案涉租赁物的免租期，并于2015年9月18日向隆祥公司作出书面承诺，已变更《房屋租赁合同》对于免租期起算点的约定。2.元翔公司未按约定时间向隆祥公司履行交付符合法律规定及合同约定的案涉租赁物，即使无前述的变更约定，租金起算点亦应当予以顺延。（1）元翔公司作为出租人，未按约定时间交付租赁物。案涉合同约定元翔公司应于2014年4月15日向隆祥公司交付案涉租赁物1-7层，但元翔公司于2014年4月28日方才与隆祥公司办理其中4-7层的钥匙交接。而其中1-3层系于次年即2015年3月5日方才首次向被告提出办理交接，但因租赁物自身瑕疵，1-3层的交接并未实现。案涉租赁物作为一个整体建筑，无论就合同约定还是合同目的的实现都须整体交付才视为履行交付义务，元翔公司未按约定时间整体交付案涉租赁物已违约在先。（2）案涉租赁物未取得消防验收合格证明，禁止投入使用，亦无法完成竣工验收备案，不符合法定及约定的交付条件。该租赁物直至2014年7月15日方才通过所谓的消防验收，而且验收机关为福建省公安厅机场公安局直属分局，而非法定的消防管理机构。且案涉租赁物即使于2014年7月15日通过所谓的消防验收，元翔公司也未证明案涉租赁物已经竣工验收备案。元翔公司于2014年4月28日的交付并不符合法律规定。3.租赁物存在严重漏水，原告怠于履行其作为出租人的履行维修义务法定及约定义务，导致租赁物始终处于实际无法使用的状态，应当相应免除租金。二、隆祥公司并无违约情形，元翔公司不享有案涉合同解除权，其违法解除案涉合同应承担违约责任，向隆祥公司退还保证金并支付违约金。元翔公司于2015年9月29日发出解除案涉合同通知，主张隆祥公司因拒不支付租金，拒不接收案涉租赁物1-3层构成违约。但2015年9月29日系元翔公司承诺的免租期起算点的第4天，隆祥公司尚无支付租金的义务，且2015年9月22日隆祥公司才发函要求对案涉租赁物的渗漏修补进行验收后明确交接事宜，并不存在拒绝交接的情形。三、元翔公司已于2015年10月1日实际收回案涉租赁物，其主张自2015年10月1日起的场地占用费及物业管理费没有事实依据。同日，元翔公司即派人封锁了案涉租赁物，自此，隆祥公司便无法进入案涉租赁物，更无法谈及实际占有，遂元翔公司主张场地占用费及物业管理费并无事实依据，应当予以驳回。 反诉原告隆祥公司反诉请求：1.请求确认元翔公司于2015年9月29日向隆祥公司发出的榕空港〔2015〕202号《解除合同通知书》无效。2.本案全部反诉费由元翔公司承担。在本案再审过程中，隆祥公司于2020年9月8日以其反诉请求可在本诉审理中予以解决，没有必要再提起反诉为由，申请撤回反诉。本案反诉被告元翔公司同意反诉原告隆祥公司撤回反诉。 本院原一审查明：2014年4月16日，元翔公司与隆祥公司（原名福州隆祥实业有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：1.元翔公司将位于福州长乐国际机场候机楼主楼南侧约500m处的翔汇广场大楼一至七层及其配套设施、设备（建筑面积21976.15平方米）出租给隆祥公司，租赁期限自2014年4月15日至2032年12月31日止。租金、公共物业管理费按月支付，其中公共物业管理费按1.5元/平方米/月收取，4-7层的租金为38元/平方米/月，装修免租期3个月；一层的租金为49元/平方米/月，装修免租期6个月；二层的租金为45元/平方米/月，三层的租金为43元/平方米/月，二、三层的装修免租期为9个月，装修免租金期自元翔公司交付出租房屋之日起算。2.隆祥公司承租上述房屋的用途为通用航空飞行器及相关配件的展示和销售（一层）、通用航空飞行学校培训（4-7层）和国际品牌店、餐饮、休闲等商业项目（二、三层），除向隆祥公司从业人员、航空飞行培训学校学院和教职员提供食宿外，隆祥公司不得使用租赁房屋经营对外住宿、酒店等业务。隆祥公司需调整房屋用途的，应事先征得元翔公司书面同意。装修设计和施工改造方案（即内、外部门店招牌）必须符合翔汇广场的整体装修风格且须经元翔公司事先审查同意。隆祥公司应于2014年5月10日前向元翔公司提交装修设计和施工方案，经元翔公司书面审查同意后，方可动工。元翔公司应在收到隆祥公司的装修设计和施工方案后90个日历天内出具审查意见，逾期视为已经元翔公司同意。3、合同签订后五个日历天内，隆祥公司向元翔公司支付履约保证金3000000元，元翔公司有权从履约保证金中扣除隆祥公司因违反本合同条款而导致元翔公司损失的相应赔偿金额或违约金额，隆祥公司应在接到扣除赔偿金或违约金书面通知后10个日历天内补足扣除额，以保障租赁期间履约保证金的完整性。如隆祥公司未按时补足，元翔公司可在发出书面通知后终止本合同，且履约保证金余额及已缴付的租金款项均不予退还。租赁期满，隆祥公司返还租赁房屋及其设施、设备后，元翔公司扣除隆祥公司应付而未付的金额，履约保证金余额无息返还给隆祥公司。4.元翔公司应按合同规定的租赁起始时间向隆祥公司交付租赁房屋。如元翔公司未能在合同第二条约定的租赁起始日期前交付通过建筑竣工质量验收的出租房屋并提供相应验收文件的，合同约定的装修免租期、租金和公共物业管理费起算日期、开业日期相应顺延。如元翔公司未能于2015年12月31日前办结翔汇广场大楼总产权证明的，每逾期一个日历天，元翔公司向隆祥公司支付违约金32172元/天，该违约金由隆祥公司从应付租金中扣减。5.隆祥公司如逾期支付租金、公共物业管理费，每逾期1日元翔公司应支付未付金额0.5%的违约金。逾期超过60日的，元翔公司有权解除合同。隆祥公司交付的履约保证金3000000元作为违约金，不予退还。2014年4月28日，元翔公司将翔汇广场4-7层及航空业务配套用房工程施工用水用电移交给隆祥公司，2014年5月15日，隆祥公司向元翔公司提交《福州隆祥航空产业园布局设计说明（翔汇广场）》，2014年5月22日，元翔公司对隆祥公司发出《关于2014年5月7日工作联系单的复函》，针对隆祥公司提出的四至六层部分卫生间渗漏问题同意进行整改，关于4-7层宿舍空调主机构筑物、宿舍入户及卫生间原安装门不同意进行拆除。2014年6月23日，元翔公司向隆祥公司发出《关于规范装修进场工作的函》，要求隆祥公司暂停正在进行的装修施工，严格按照规范要求将施工图报请机场公安局审批，另将完善的装修施工组织方案交元翔公司审核备案。2014年6月25日，元翔公司向隆祥公司回复《关于翔汇广场装修布局设计说明的审核意见》，认为隆祥公司的装修布局涉及违反了合同中关于“不得对外经营住宿、酒店等业务”的约定。2014年7月7日，隆祥公司针对元翔公司的《审核意见》作出回函，认为其提供的装修方案是可行的，并未违反合同约定，要求元翔公司在约定的时间内审核完毕。2014年11月7日，隆祥公司通过QQ邮箱向元翔公司送达了《福州隆祥通用航空（翔汇广场）布局设计方案》。2017年12月17日，元翔公司向隆祥公司《关于翔汇广场布局及二次装修设计的函》，对于功能布局细化问题、一层入口大堂及楼前雕塑问题，4-7层宿舍装修问题、外立面招牌问题提出了意见。2014年12月26日，隆祥公司通过QQ邮箱向元翔公司送达了《布局修改方案》。2015年2月6日，元翔公司向隆祥公司发出《关于装修设计方案优化调整的确认函》，认为关于培训中心过道问题及宿舍装修问题仍需调整完善。2015年2月9日，隆祥公司针对元翔公司《关于装修设计方案优化调整的确认函》发出回函，对于元翔公司提出的两个问题予以确认。2015年3月5日，元翔公司对隆祥公司发出《关于翔汇广场装修设计方案的审核意见》，原则上同意隆祥公司2015年2月9日所确认报送的装修设计方案，并要求隆祥公司尽快与元翔公司进行1-3层物业交接，隆祥公司于同日签收了该函件。2015年4月17日，元翔公司向隆祥公司发出《关于办理翔汇广场1-3层物业交接的函》，要求隆祥公司于2015年4月24日与元翔公司进行1-3层物业交接。2015年5月4日隆祥公司对元翔公司发出《关于办理翔汇广场物业交接函的回复》，认为元翔公司对于装修方案迟迟未给正式回复，且物业存在多项瑕疵影响交付。2015年5月20日，隆祥公司对元翔公司发出《关于尽快开始隆祥大楼移交工作所面临问题的反馈意见函》，认为元翔公司所移交的文件资料及大楼局部工程质量尚存在一定问题，请求元翔公司予以解决。2015年6月10日，元翔公司与隆祥公司关于“翔汇广场”移交工作召开专题会商，会议议定：1.关于图纸类问题。元翔公司于2015年6月1日提供竣工图纸，由隆祥公司自行复印。2.关于相关验收文件及隐蔽工程资料问题，元翔公司已经提供相关部门验收文件的复印件，办公区电梯1部由隆祥公司维保，由元翔公司提供相关资料，其他资料无需提供。3、关于有源设备类资料问题，元翔公司为隆祥公司提供隆祥公司维保的空调。自动门、办公区电梯的供应商联系方式及维保期限，其他资料无需提供。4.关于大楼存在沟通及修复问题。排烟管道、隔油池、航班信息由隆祥公司提供施工实际需求提出方案后，进一步协调解决。同日，隆祥公司向元翔公司发出《关于翔汇广场房屋渗漏等问题》，认为翔汇广场四十多处存在房屋渗漏并存在多区域的墙体裂痕，影响交接，要求元翔公司予以整改。2015年6月25日，元翔公司、隆祥公司针对“翔汇广场”房屋渗漏修补工程，签署了《“翔汇广场”房屋渗漏修补完工单》，隆祥公司确认“现场查勘已见39处修补痕迹已修补，另有4处渗漏点因机器故障暂未修复（暂无法判定是否修复，如再有渗漏，元翔公司仍需修补），2015年6月26日，元翔公司向隆祥公司发出《关于支付翔汇广场房屋租金等相关事宜的函》，要求隆祥公司支付自2015年6月5日起的租金、公共物业管理费及水电费。2015年6月29日，隆祥公司对元翔公司发出《回函》，认为元翔公司未履行交付房屋的义务，故隆祥公司无义务支付租金。2015年7月2日，隆祥公司对元翔公司发出《关于翔汇广场竣工图及渗漏修补的函》。2015年7月4日，隆祥公司向元翔公司发出《关于尽快交付租赁房屋函》，要求元翔公司明确交接时间并解决交接工作之前的遗留问题。2015年7月24日，元翔公司向隆祥公司发出《关于尽快交接租赁房屋的函》，催促隆祥公司尽快完成租赁房屋的交接。2015年9月8日，元翔公司向隆祥公司发出《关于办理租赁房屋交接的函》，要求隆祥公司于2015年9月25日完成租赁房屋的交接。隆祥公司于2015年9月10日向元翔公司发出《关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的函》，认为房屋仍存在渗漏及大楼的消防系统存在问题，要求适当延长免租期并在总租赁期间租金总额不变的情况下，将原租金起算点自45元调整至20元。2015年9月18日，元翔公司向隆祥公司发出《关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的复函》，认为元翔公司已经对于渗漏问题进行了修复，隆祥公司亦对修复情况进行了认可，元翔公司同意以2015年9月25日作为全部物业免租期的起算点，对于调整租金起算点，不符合合同约定，要求隆祥公司尽快接收翔汇广场1-3层房屋，如隆祥公司在2015年9月25日完成房屋交接，元翔公司可在报请董事会批准后在合同原有约定基础上给予三个月的免租期或在合同租赁期满后免费顺延一年租期。2015年9月22日，隆祥公司向元翔公司发出《关于房屋渗漏维修及进场交接工作的函》，要求元翔公司派员由双方到现场实地核实确认并由双方商议并明确进场交接的时间和工作步骤。2015年9月25日，元翔公司向隆祥公司发出《关于再次敦促办理租赁房屋交接的函》，要求隆祥公司于2015年9月28日前办理翔汇广场1-3层租赁房屋的交接工作。2015年9月30日，元翔公司向隆祥公司发出《解除合同通知书》，认为元翔公司拒绝接受“翔汇广场”1-3层并拖欠4-7层租金，导致合同目的无法实现，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。隆祥公司于2015年10月1日签收了上述通知书。2015年10月9日，隆祥公司向元翔公司发出《对解除合同通知书的复函》，认为元翔公司未将合同约定的租赁物交付隆祥公司，且外墙渗水、漏水等瑕疵未进行解决，元翔公司解除合同没有事实和法律依据，要求元翔公司将符合合同约定的租赁物交付给隆祥公司。后因双方协商未果，元翔公司遂诉至本院。元翔公司确认其于2017年2月13日收回翔汇广场”4-7层。 另查明，隆祥公司于2015年12月17日向福建省长乐市人民法院提起民事诉讼，要求确认元翔公司于2015年9月29日向隆祥公司发出的《解除合同通知书》不具有法律效力。 再查明，2014年3月31日，“翔汇广场”大楼经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格。2014年7月15日，福建省公安厅机场公安局直属分局作出闽公机场分局消验（2014）第5号《建筑工程消防验收意见书》，综合评定本工程消防验收合格。2015年9月14日，“翔汇广场”进行了竣工验收备案。 诉讼中，本院于2017年4月28日到福建省公安厅机场公安局直属分局调查该说明的情况，分局人员答复翔汇广场的消防验收已合格，并在《关于福州长乐机场航空业务配套用房消防验收的情况说明》复印件上写明“此说明确系我局出具，关于翔汇广场消防验收已合格”字样，并在该字样上加盖福建省公安厅机场公安局直属分局的公章。 本院原一审认为：合同必须遵守，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：第一，元翔公司是否构成违约；第二，隆祥公司是否应承担元翔公司主张的全部违约责任，即解除合同并支付拖欠的租金及占用费。 对争议焦点一，元翔公司是否构成违约。现隆祥公司不支付租金的抗辩理由主要是元翔公司违约在先，导致其无法正常经营，故隆祥公司拒绝接收房屋不支付租金系行使抗辩权。原一审认为，支付租金系承租方的基本义务，隆祥公司“有权以拒绝接收房屋及不支付租金来行使抗辩权”这一主张成立的前提在于，元翔公司的违约行为严重导致隆祥公司无法正常经营的程度。针对隆祥公司关于元翔公司违约的主张，原一审认定如下： 其一，隆祥公司主张元翔公司没有按照讼争《房屋租赁合同》约定的期限，向隆祥公司出具装修设计、施工方案的审查意见，致使隆祥公司无法进入正式的装修施工程序，因此影响涉案房屋1-3层的接收。原一审认为，依照在案证据，2014年5月15日，隆祥公司向元翔公司提交《福州隆祥航空产业园布局设计说明（翔汇广场）》后，双方对于翔汇广场的装修方案多次磋商，无法达成一致意见，直至2015年3月5日，元翔公司对隆祥公司发出《关于翔汇广场装修设计方案的审核意见》，原则上同意隆祥公司2015年2月9日所确认报送的装修设计方案，并要求隆祥公司尽快与元翔公司进行1-3层物业交接。依照《房屋租赁合同》约定，装修设计和施工改造方案（即内、外部门店招牌）必须符合翔汇广场的整体装修风格且须经元翔公司事先审查同意，元翔公司应当在收到隆祥公司的装修设计与施工方案后90个日历天内出具审查意见。在此期间，在隆祥公司报送装修设计方案后，元翔公司均在合同约定的时间内出具审查意见，故原一审对隆祥公司关于元翔公司未在合同约定的期限内出具审查意见导致其违约的主张，不予采纳。 其二、隆祥公司主张讼争房产存在诸多严重的质量问题。原一审认为，根据隆祥公司提供的证据，涉案房屋确有一定的渗漏现象，但局部存在的上述现象，并未达到隆祥公司得以拒绝接收房屋且拒付全部租金的程度。一方面，隆祥公司仅提出房屋存在质量问题导致渗漏，但未能举证证明房屋质量问题导致房屋无法使用；另一方面，即使房屋存在部分质量问题，出租人仅负有维修义务，承租人不能因此拒付租金。 其三、隆祥公司主张元翔公司未按《房屋租赁合同》约定的期限向隆祥公司交付通过建筑竣工质量验收的翔汇广场大楼一至七层房屋及配套设施、设备。原一审认为，关于翔汇广场大楼是否已通过建筑竣工质量验收，元翔公司已提供了《竣工验收报告》证明“翔汇广场”大楼已于2014年3月31日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，隆祥公司对此虽有异议，但并未提出证据予以反驳，对其异议不予采纳。隆祥公司主张翔汇广场大楼未通过消防验收，但根据福建省公安厅机场公安局直属分局闽公机场分局消验（2014）第5号《建筑工程消防验收意见书》及本院至福建省公安厅机场公安局直属分局的调查情况，翔汇广场大楼已于2014年7月15日通过消防验收，故对隆祥公司关于元翔公司未按《房屋租赁合同》约定的期限向隆祥公司交付通过建筑竣工质量验收的翔汇广场大楼一至七层房屋及配套设施、设备的主张，不予采纳。 综上所述，隆祥公司主张元翔公司违约，其拒绝接收房屋及拖欠租金的依据不足，原一审不予采纳。 对争议焦点二，隆祥公司是否应承担元翔公司主张的全部违约责任，即解除合同并支付拖欠的租金、公共物业管理费及占用费。原一审认为，隆祥公司应承担的违约责任应以实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照案涉《房屋租赁合同》约定，如隆祥公司逾期支付租金、公共物业管理费，每逾期1个日历天隆祥公司应向元翔公司支付未付金额0.5%的违约金。逾期超过30个日历天，元翔公司有权停止对租赁房屋供水、供电，所造成的损失由隆祥公司自行承担；逾期超过60个日历天，元翔公司有权解除合同，隆祥公司交纳的3000000元租赁保证金作为违约金，不予退还。隆祥公司主张元翔公司未交付“翔汇广场大楼”4-7层，对此，元翔公司已提供证据《翔汇广场4-7层交接表》（2014.4.28）及《航空业务配套用房工程施工用水用电交接表》（2014.4.28），证明2014年4月28日，元翔公司已将翔汇广场4-7层及航空业务配套用房工程施工用水用电移交给隆祥公司，隆祥公司并未提供证据对此予以反驳，故原一审对隆祥公司的主张不予采信。因元翔公司已于2014年4月28日将翔汇广场4-7层交付给隆祥公司，4-7层装修免租期为3个月，依照合同约定，扣除装修免租期后，隆祥公司应于2014年7月28日起交纳4-7层的租金。 同时，鉴于2015年3月5日，元翔公司对隆祥公司发出《关于翔汇广场装修设计方案的审核意见》，要求隆祥公司尽快与元翔公司进行1-3层物业交接，隆祥公司于同日签收了该函件。故隆祥公司应于该日后积极履行接收租赁房屋的义务。2015年6月25日，元翔公司、隆祥公司针对“翔汇广场”房屋渗漏修补工程，签署了《“翔汇广场”房屋渗漏修补完工单》，隆祥公司确认“现场查勘已见39处修补痕迹已修补，另有4处渗漏点因机器故障暂未修复（暂无法判定是否修复，如再有渗漏，元翔公司仍需修补），故隆祥公司于该日起应当接收讼争房屋1-3层，隆祥公司主张元翔公司违约，其拒绝接收房屋及拖欠租金的依据不足。鉴于隆祥公司拒绝接收房屋及长期拖欠租金的事实已导致合同目的无法实现，元翔公司于2015年9月30日向隆祥公司发出《解除合同通知书》并无不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故原一审认定双方的房屋租赁合同于2015年10月1日解除，对于隆祥公司反诉要求确认元翔公司于2015年9月29日向隆祥公司发出的榕空港〔2015〕202号《解除合同通知书》无效的请求，不予支持。 依照合同约定，一层的装修免租期6个月，二、三层的装修免租期为9个月，装修免租金期自元翔公司交付出租房屋之日起算，鉴于“翔汇广场大楼”1-3层存在渗漏瑕疵影响双方交付，故“翔汇广场”大楼一层的装修免租期截止至2015年12月25日，二、三层的装修免租期截止至2016年3月25日，元翔公司要求隆祥公司支付“翔汇广场”大楼1-3层2014年7月28日至2015年9月30日的租金，物业管理费及2015年10月1日之后的占用费、物业管理费，不予支持。隆祥公司应于2014年7月28日起支付4-7层的租金，故隆祥公司应向元翔公司支付“翔汇广场大楼”4-7层，2014年7月28日至2015年9月30日的租金、物业管理费。元翔公司已确认其于2017年2月13日自行收回“翔汇广场大楼”4-7层，原一审对于元翔公司要求隆祥公司返还租赁房屋的诉讼请求不予处理。元翔公司主张的“翔汇广场大楼”4-7层的房屋占用费、物业管理费应计至2017年2月13日，依照相关法律规定，占用费参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计付。“翔汇广场大楼”4层为1513.18平方米、5-7层各为1446.82平方米，合计5853.64平方米，租金均为每月每平方米38元，故4-7层的租金为222438.32元/月，公共物业管理费为每月每平方米1.5元，故4-7层-的公共物业管理费为8780.46元/月。元翔公司要求隆祥公司支付违约金3707600元，鉴于本案中元翔公司提供的房屋确有瑕疵，亦存在一定的过错，故对其要求支付逾期支付租金、管理费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认元翔(福州)国际航空港有限公司与福州隆祥实业集团有限公司于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除。二、福州隆祥实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔(福州)国际航空港有限公司支付2014年7月28日至2015年9月30日的租金（租金为222438.32元/月）及公共物业管理费（公共物业管理费为8780.46元/月）。三、福州隆祥实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔(福州)国际航空港有限公司支付2015年10月1日至2017年2月13日的房屋使用占用费（参照租金标准为为222438.32元/月）及公共物业管理费（公共物业管理费为8780.46元/月）。四、驳回元翔(福州)国际航空港有限公司的其他诉讼请求。五、驳回福州隆祥实业集团有限公司的反诉请求。本案案件受理费812781元，由元翔(福州)国际航空港有限公司负担58868元、由福州隆祥实业集团有限公司负担753913元，反诉案件受理费406390.5元，由福州隆祥实业集团有限公司负担。 本案再审中，原审原告元翔公司提交了如下证据材料： A1福州隆祥实业集团有限公司公示信息，证明被告主体资格； A2房屋租赁合同，证明原告与被告签订《房屋租赁合同》，出租翔汇广场大楼一至七层； A3翔汇广场四至七层交接表（2014.4.28）、A4航空业务配套用房工程施工用水用电交接表（2014.4.28）、A5竣工验收报告。A3-A5共同证明：2014年4月28日，原告依约向被告交付翔汇广场大楼四至七层及验收文件，隆祥公司也于当日配合元翔公司进行了交接并签收了交接表,元翔公司同时提供了竣工验收报告； A6关于翔汇广场装修布局设计说明的审核意见（2014.6.25）、A7回函（2014.7.7）、A8关于翔汇广场装修设计方案的审核意见（2015.3.5）。A6-A8共同证明：1、被告从一开始就有将大楼用作酒店对外经营的企图；2、2014年4月28日，原告已将四至七层交付被告，对此被告在回函中并无异议；3、经过几轮修改，2015年3月5日，双方协商通过装修方案，原告通知被告接收剩余一至三层； A9“翔汇广场”房屋渗漏修补完工单（2015.6.25）、A10关于办理租赁房屋交接的函（2015.9.8）、A11关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的函（2015.9.10）、A12关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的复函（2015.9.18）、A13快递单、A14关于房屋渗漏维修及进场交接工作的函（2015.9.22）、A15关于再次敦促办理租赁房屋交接的函（2015.9.25）、A16快递单。A9-A16共同证明：原告分别于2015年9月8日、2015年9月18日、2015年9月25日多次发函催促被告交接一至三层，被告不但拒绝交接，在大楼经竣工验收合格的情况下，仍以所谓的房屋渗透为由进行拖延，导致一至三层长期闲置，国有资产白白流失; A17解除合同通知书、A18EMS邮寄面单及签收信息。A17-A18共同证明：原告于2015年10月1日向被告送达了《解除合同通知书》，合同已依法解除； A19关于福州长乐机场航空业务配套用房消防验收的情况说明，证明2014年7月15日，福州长乐机场航空业务配套用房及装修工程已消防验收合格。 A20《建设工程规划许可证》，证明元翔公司已于2012年3月19日取得福州市城乡规划局的审核批准； A21元翔公司已于2012年4月13日取得长乐市建设局核发的《建筑工程施工许可证》，共同证明案涉房屋在建设前已经取得相应的施工和规划许可证、建设手续是齐全的； A22元翔公司提交的2015年9月14日取得的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明案涉房屋建设完工后，经五方共同验收后，原告依法向备案机关进行了备案； A23《报警登记》，证明2015年10月13日当天，因为被告方寻衅滋事，原告曾向福建省公安厅机场公安局报过警。 针对原审原告元翔（福州）国际航空港有限公司提交的上述证据，原审被告福州隆祥实业集团有限公司质证认为，对证据A1-A4、A6-A18、A20-A23的真实性无异议，但对证据A3-A4、A6-A18、A23的证明对象有异议。对证据A5、A19的真实性、证明对象均有异议， 原审被告隆祥公司提交了如下证据材料： B1《房屋租赁合同》，证明：1.原告应于2014年4月15日前向被告交付通过建筑工程质量验收的案涉房屋1-7层及其配套设施、设备，并提供相应验收文件；2.租赁期间，原告保障被告对租赁房屋享有完全的使用权；3.原告擅自提前终止租赁的，除退还被告履约保证金和已支付但未使用部分的租金外，还应额外支付乙方一笔等同于全额履约保证金的违约金； B2《收款收据》，证明被告依约向原告支付了履约保证金300万元； B3《建筑工程消防验收意见书》，证明：1.原告在与被告签订房屋租赁合同时租赁房屋消防验收未通过，而非未验收；2.直至2014年7月15日案涉房屋才通过所谓的装修工程消防验收，验收单位为福建省公安厅机场公安局直属分局； B4《工作联系单》、B5《关于2014年5月7日工作联系单的复函》，证明：1.案涉房屋4-7层出现大面积多处渗水，导致被告装修无法进场装修；2.原告承诺于2014年5月2日开始整改，5月17日完成，并由双方共同查验； B6《关于翔汇广场竣工图与渗漏修补的函》、B7《关于翔汇广场房屋渗漏等问题》，证明：1.被告2015年6月1日收到租赁房屋竣工图与房屋现场情况不一致；2.案涉房屋存在大面积渗漏问题，且原告在2015年7月2日还未修复；3.经双方确认，直至2015年6月9日案涉房屋仍有四十多处渗漏及多处墙体裂缝未予以修复； B8《“翔汇广场”房屋渗漏修补完工单》，证明：1.案涉房屋除原告声称已移交的4-7层有渗漏外，一直未予移交给被告的1-3层也存在多处严重渗漏；2.截至2015年6月25日，案涉房屋仍未修补完成； B9《关于规范装修进场工作的函》、B10《关于翔汇广场装修布局设计说明的审核意见》、B11《关于翔汇广场装修设计方案的审核意见》，证明：被告已按照合同约定于2014年5月15日前向原告报送了装修设计方案，但原告直至2015年3月5日才仅原则同意被告的装修设计方案，故意拖延批复，怠于履行其合同义务，导致被告一直无法进场装修，无法实际使用租赁房屋； B12《关于尽快开始隆祥大楼移交工作所面临问题的反馈意见函》、B13《2015年6月1日翔汇广场隆祥项目相关问题会谈纪要》，证明：1.原告在租赁合同签订后一直未向被告提供合同约定的竣工质量验收合格文件及图纸，导致被告无法确认房屋质量是否符合合同约定及法律规定，无法开展进场装修工作；2.在租赁合同签订后一年多时间案涉房屋仍然存在大量质量问题未解决； B14《关于支付翔汇广场房屋租金等相关事宜的函》、B15发票（07272696、07272697），证明：原告自认直至2015年3月5日租赁房屋才具备交付条件，并同意被告自2015年6月5日起支付租金，并要求被告于2015年7月5日前支付4-7层6、7月份的租金共计462437.56元，并向被告开具了发票； B16《收条》，证明：截至2015年7月21日案涉租赁房屋仍不具备交付条件，故原告同意被告暂不支付租金，并将开具的4-7层6、7月份的租金、公共物业管理费的发票收回； B17《回函》、B18《关于尽快交付租赁房屋函》，证明：原告一直未依约向被告交付租赁房屋，并多次致函要求原告尽快依约交付房屋，原告未履行合同约定的在先义务； B19《关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的函》、B20《关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的复函》，证明：1.案涉房屋截至2019年9月10日仍存在多楼层严重渗漏及消防系统问题；2.原告自认案涉房屋存在大量渗漏，且其安排工程队进行修补施工，并自述直至2015年8月27日才修补完毕；3.原告将案涉房屋的免租期的起算点延长至2015年9月25日； B21《关于房屋渗漏维修及进场交接工作的函》，证明：在原告告知其已经将渗漏修复完毕后，被告即请原告对修复工作进行验收，但原告对此置之不理； B22《解除合同通知书》、B23《对解除合同通知书的复函》及邮寄凭证、B24《报警视频》、B25《关于我司进场办理交接工作遇阻问题的函》及快递凭证，证明：1.原告未依约向被告交付租赁房屋，在未履行其先行合同义务的情况下，实施擅自解除合同的行为，已构成根本违约；2.原告于2015年10月8日实际收回案涉房屋，不允许被告进入，案涉租赁房屋实际一直处于原告控制下，被告并未实际占有和使用租赁房屋4-7层； B26《民事起诉状》、B27《民事裁定书》，证明：被告在原告付出解除合同通知后的三个月内向长乐市人民法院提起诉讼，对其擅自解除合同的行为提出异议。 B28福建省公安厅于2020年9月18号对15年10月13日出警情况的一个回复，证明原、被告双方于2015年10月13号，在案涉租赁物产生纠纷,原告已实际将租赁物收回。 针对原审被告隆祥公司提交的上述证据，原审原告元翔公司质证认为，对证据B1-B23、B26-B27的真实性无异议，但对证据B3-B23、B26-B27证明对象有异议；对证据B24-B25、B28的真实性均有异议。 本院认证认为，原审被告对原审原告提交的证据证据A1-A4、A6-A18、A20-A23的真实性均无异议、原审原告对原审被告提交的证据B1-B23、B26-B27的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。虽然原审被告对原审原告提交的证据A5、A19的真实性存在异议，但原审被告未提交反驳证据，因此本院对上述证据的真实性予以确认。虽然原审原告对原审被告提交的证据B24-B25、B28的真实性存在异议，但原审原告未提交反驳证据，因此本院对上述证据的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院再审查明：经双方当事人确认，原审查明的内容“2017年12月17日，元翔公司向隆祥公司《关于翔汇广场布局及二次装修设计的函》”存在笔误，应为“2014年12月17日，元翔公司向隆祥公司《关于翔汇广场布局及二次装修设计的函》”；原审查明的内容“2015年7月4日，隆祥公司向元翔公司发出《关于尽快交付租赁房屋函》”存在笔误，应为“2015年7月14日，隆祥公司向元翔公司发出《关于尽快交付租赁房屋函》”。 除原审原告、被告双方均确认存在笔误的两处外，原审查明的其余事实基本属实，本院再审予以确认。 本院再审认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据元翔公司提交的四到七层《“翔汇广场”交接表》，可以证明2014年4月28日元翔公司将翔汇广场4-7层及航空业务配套用房工程施工用水用电移交给隆祥公司，隆祥公司亦接收了上述租赁物。因此，隆祥公司应按照双方签订的该《房屋租赁合同》关于免租期及租金的约定，自2014年7月28日起向元翔公司支付四到七层的租金，但隆祥公司并未依约履行支付租金的合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，在隆祥公司不履行作为承租人支付租金的合同主要义务致合同目的无法实现的情况下，元翔公司可以解除讼争合同。元翔公司于2015年9月30日向隆祥公司发出《解除合同通知书》，认为元翔公司拒绝接受“翔汇广场”1-3层并拖欠4-7层租金，导致合同目的无法实现，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。隆祥公司于2015年10月1日签收了上述通知书。因此，对元翔公司提出的确认《房屋租赁合同》已于2015年10月1日解除，以及请求隆祥公司支付自2014年7月28日至2015年9月30日的租金和公共物业管理费的诉讼请求，予以支持。根据讼争合同约定，“翔汇广场大楼”4层为1513.18平方米、5-7层各为1446.82平方米，合计5853.64平方米，租金均为每月每平方米38元，故4-7层的租金为222438.32元/月，公共物业管理费为每月每平方米1.5元，故4-7层-的公共物业管理费为8780.46元/月。原审确认讼争合同于2015年10月1日解除并判决隆祥公司向元翔公司支付2014年7月28日至2015年9月30日的租金及公共物业管理费，并无不当，予以维持。 关于隆祥公司提出的由于元翔公司未依约交付租赁物其无需支付租金的抗辩意见。首先，关于租赁房屋交付承租人的时间及范围的问题。根据元翔公司提交的四到七层《“翔汇广场”交接表》，可以证明2014年4月28日元翔公司将翔汇广场4-7层及航空业务配套用房工程施工用水用电移交给隆祥公司。虽然移交时间稍迟于讼争合同约定的租赁期限起算时间2014年4月15日，并且仅移交了租赁房屋四至七层，但隆祥公司并未提出异议并且接收了上述租赁物，可视为双方当事人通过履行行为确认先行交付使用租赁房屋的四至七层，并将租赁房屋四至七层的租赁期间的起算时间变更为实际交付的2014年4月28日。而且本案现有证据不足以证明系因元翔公司的责任导致讼争租赁房屋一至三层未交付给隆祥公司。隆祥公司以此为由抗辩称其无需支付租金，缺乏法律依据，不予支持。其次,关于租赁房屋存在的渗漏等问题。根据隆祥公司提供的证据，讼争租赁房屋局部存在一定渗漏现象，但隆祥公司并未举证证明渗漏问题导致其已接收的房屋无法使用。在无证据证明渗漏问题导致隆祥公司已接收的租赁房屋无法使用的情况下，即使房屋存在部分质量问题，出租人仅负有维修义务，承租人不能因此拒付租金。再次，关于讼争租赁房屋消防验收的问题。隆祥公司主张翔汇广场大楼未通过消防验收，但根据福建省公安厅机场公安局直属分局闽公机场分局消验（2014）第5号《建筑工程消防验收意见书》及本院原一审至福建省公安厅机场公安局直属分局的调查情况，翔汇广场大楼已于2014年7月15日通过消防验收，隆祥公司以此为由拒绝自2014年7月28日起支付租金，缺乏依据，不予支持。据此，隆祥公司的上述抗辩理由，缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。 关于隆祥公司提出的双方当事人已经达成以2015年9月25日作为免租期起算点的合意的抗辩意见。2015年9月18日元翔公司向隆祥公司发出的《关于办理租赁房屋交接工作前亟待解决的问题的复函》内容中虽有“我司仍愿意以2015年9月25日为全部物业免租期的起点，实际已经做了极大的让步”的内容，但紧随上述内容后元翔公司亦表明“但贵司又进而提出继续给予贵司额外免租期的要求，……我司无法接受”。在复函结尾部分元翔公司表明的意见为：“若贵司在2015年9月25日前完成房屋交接的，我司可在报请董事会批准后在合同原有约定基础上给予贵司增加3个月免租期或合同租赁期满后再免费顺延一年租期的优惠条件”。纵观该复函全文内容，复函中“以2015年9月25日为全部物业免租期的起点”只是双方关于延长免租期的磋商内容，并不能证明双方已就免租期起算点变更达成合意。因此，隆祥公司的此项抗辩意见，缺乏证据证明，不予采纳。 关于元翔公司提出的隆祥公司返还租赁物及支付2015年10月1日起的房屋占用费、物业管理费的诉讼请求。隆祥公司抗辩称自2015年10月1日起元翔公司已收回讼争租赁房屋。对此，隆祥公司提交了2015年10月13日的视频及福州市12345便民（惠企）服务平台对FZ20091502159诉求件答复的网页截图，用以证明元翔公司在发出解除合同通知后就阻止隆祥公司进入租赁房屋。而元翔公司提交的证据报警登记亦印证了双方当事人确于该时间在翔汇广场发生纠纷进而报警的事实。由于元翔公司并未举证证明解除合同通知到达隆祥公司后隆祥公司仍在使用讼争房屋，隆祥公司就此抗辩意见所提交的证据形成优势，对于隆祥公司的此项抗辩意见，予以采纳。元翔公司提出的上述诉讼请求，缺乏证据证明，不予支持。原审判令隆祥公司支付2015年10月1日起的房屋占用费及公共物业管理费有误，予以纠正。 关于元翔公司提出的隆祥公司支付违约金370.76万元的诉讼请求。元翔公司已于2014年4月28日将讼争租赁房屋四到七层交付给隆祥公司，根据讼争合同约定，扣除免租期三个月，隆祥公司应自2014年7月28日起支付租金，但至2015年10月1日合同解除时至，隆祥公司长期拖欠租金，构成违约。因此对于元翔公司提出的隆祥公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。根据讼争合同关于乙方违约责任的约定第1条，隆祥公司未按期足额支付租金、物业管理费等的，每逾期1个日历天应向元翔公司支付应付未付金额0.5%的违约金。逾期超过60个日历天的，元翔公司有权解除合同，隆祥公司的履约保证金作为违约金不予退还。在本案再审过程中，隆祥公司主张违约金约定过高请求予以调整。按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院再审酌情将违约金调整为10万。 关于隆祥公司提出的反诉请求的问题。在本案再审过程中，隆祥公司于2020年9月8日以其反诉请求可在本诉审理中予以解决，没有必要提起反诉为由，申请撤回反诉。隆祥公司撤回其一审反诉的请求，已经本案其他当事人同意。因此，本院再审依法撤销原审判决关于隆祥公司反诉请求的判项。关于隆祥公司撤回反诉的申请，本院另行作出民事裁定予以处理。 综上，原审判决部分有误，予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、维持本院（2016）闽01民初125号民事判决第一项、第二项； 二、撤销本院（2016）闽01民初125号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、福州隆祥实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔(福州)国际航空港有限公司支付违约金10万元； 四、驳回元翔(福州)国际航空港有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费812781元，由元翔(福州)国际航空港有限公司负担100000元、由福州隆祥实业集团有限公司负担712781元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  赵永凌 审 判 员  谢亚希 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  李 薇 书 记 员  段 薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误、导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。