福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初1503号 原告（执行案外人）：林海，男，1990年2月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林明昭，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）:厦门国际银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路162号。 负责人：王建国。 委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚瀚，北京德恒（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）:福建正和云商集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区日溪乡政府经济大楼二层203。 法定代表人：王文辉。 第三人（被执行人）：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省台江区五一中路169号大利嘉城25层。 法定代表人：卢圣敬。 第三人（被执行人）：金颖，女，1974年3月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人（被执行人）：王文辉，男，1990年7月7日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市晋安区。 原告林海与被告厦门国际银行股份有限公司福州分行（以下简称“厦门国际银行福州分行”）、第三人福建正和云商集团有限公司（以下简称“正和云商公司”）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉公司”）、金颖、王文辉、陈隆基案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林海及委托诉讼代理人林明昭、许靖森，被告厦门国际银行福州分行委托诉讼代理人陈文艺、姚瀚到庭应诉。在审理过程中，本院作出（2020）闽01民初1503号民事裁定，驳回林海对被告正和云商公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基的起诉，上述被执行人作为第三人参加本案诉讼。第三人正和云商公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林海向本院提出诉讼请求：1.确认位于福州市台江区××街道××号××街××层××号××房产的所有权归林海所有；2.中止对位于福州市台江区××街道××号××街××层××号××房产的执行，并解除相应的查封、冻结；3.本案诉讼费由厦门国际银行福州分行承担。 事实与理由：林海与利嘉公司达成一致，由林海向利嘉公司购买位于福州市台江区××街道××号××街××层××号店面的房产，双方谈定价格之后，林海通过林某向利嘉公司指定的收款账户转款1008895元。2018年9月7日，林海与利嘉公司就上述购房事宜签订一份《商品房买卖合同》约定：利嘉公司将嘉辉苑1层81号店面出售给林海，店面价格为1008895元；林海应在2018年7月20日前付清全额购房款，利嘉公司指定的收款账户为张华伟，开户行为中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号为6227××××6555；双方同意房产按租赁现状于2018年8月1日交付，由林海于2018年8月1日承继房产出租方的全部权利和义务；利嘉公司应于2019年12月31日前配合林海办理该房产的不动产权属证书等等。2018年9月29日利嘉公司向林海出具一份《收款收据》，载明：交款人林海，交款项目为嘉辉苑1层Ｄ-81号店面款，收款金额为1008895元，并加盖利嘉公司财务专用章。2018年9月18日，林海与利嘉公司及该房产承租人许金祥签订《协议书》，约定：从2018年8月1日起由林海承继该房产《房屋租赁合同》项下的权利义务，房产租金由林海收取等等。上述三方《协议书》签订之后，房产承租人许金祥即按月将租金交付给林海。2019年12月15日，原租赁合同期限即将届满，林海又与吴彩云签订一份《商铺租赁合同》，将该房产从2020年1月1日起租赁给吴彩云，租赁期限为3年。直至今日，该房产仍由吴彩云承租，并依约向林海支付租金。2020年6月2日，因利嘉公司及正和云商公司、金颖、王文辉、陈隆基等人未履行对厦门国际银行福州分行所负的债务，福州市中级人民法院作出（2019）闽01执422号执行裁定，决定拍卖（变卖）包含上述房产在内的登记在利嘉公司名下的不动产。2020年6月11日，林海以案外人身份就法院执行上述房产提出书面异议，法院作出（2020）闽01执异123号民事裁定，以该房产办理抵押登记，房产未能办理过户系因林海过错导致为由驳回林海的异议请求。林海认为，上述房产早在2018年7月15日就已经被利嘉公司出售给林海，双方签订了合法有效的书面买卖合同，林海依照合同约定一次性付清了购房款1008895元，利嘉公司也依约将该房产交付给林海使用，该房产从林海购买至今，均是由林海实际享有相关权益，该房产的所有权依法应归林海所有。上述房产虽然在2018年7月24日被利嘉公司抵押给厦门国际银行福州分行，但抵押登记的时间在林海购买该房产及付款之后，且利嘉公司进行抵押时未告知林海，故林海未能办理该房产过户登记是因利嘉公司违反诚实信用原则导致，林海本身并无过错，故法院驳回林海的执行异议是错误的，严重损害林海的合法权益。综上所述，恳请法院依法判如所请，维护林海的合法权益。 厦门国际银行福州分行辩称，一、讼争房产的所有权归属于利嘉公司，林海无权主张讼争房产的所有权归属于自身。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，讼争房产的所有权判断应以不动产登记权证上的内容为准。截至目前，讼争房产因未发生所有权变更登记，因此所有人为利嘉公司，林海要求法院确认讼争房产所有权归属于自己的诉讼请求于法无据。二、讼争房产的抵押权设立于林海与利嘉公司的合同签订之前，林海对房屋无法办理过户具有过错。林海与利嘉公司在《商品房买卖合同》第二条已经载明林海“已知悉该商品房情况（包括抵押、租赁情况），并愿意按本合同约定购买该商品房”。讼争房产于2018年7月24日办理了抵押权登记，而林海与利嘉公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年9月7日。从上述时间可见，对于讼争房产由于存在抵押权故实质上无法办理过户登记这一事实，林海在签订合同时是知情的，因此林海在自愿承担讼争房产不能办理过户的风险的基础上，对讼争房产不能办理过户是存在过错的，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的情形。三、现有证据并不能证明林海对讼争房产进行过占有。在本案中，林海提交了《协议书》、《中国建设银行账户交易明细》以及《商铺租赁合同》用以证明其通过出租对讼争房产进行了占有，但这三份证据的内容之间存在内容不一致及不明确之处。在《中国建设银行账户交易明细》中2020年1月22日之前的汇款人陈美珠与《协议书》中的承租人许金祥并不一致，而且未注明任何汇款用途，因此2020年1月22日前的若干笔汇款是否为讼争房产的租金是存疑的。2018年10月23日的汇款以及2020年1月22日后若干笔来自汇款人吴彩云的汇款虽然注明了“中亭街D1-81，8-10月租金”、“D区81号房租”、“81店房租”等字样，但也并未明确备注为讼争房产的租金支付，因此2020年1月22日后若干笔来自汇款人吴彩云的汇款是否为讼争房产的租金也是存疑的。另外，厦门国际银行福州分行并非《协议书》以及《商铺租赁合同》当事人，在利嘉公司未出庭的情况下，无法确认《协议书》与《商铺租赁合同》的真实性。基于上述理由，现有证据并不能证明林海对讼争房产进行过占有。因此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的情形。 综上所述，恳请法院在查清本案事实情况下判决驳回林海的诉讼请求，维护厦门国际银行福州分行的合法权益。 正和云商公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基未陈述意见。 原告林海、被告厦门国际银行福州分行围绕诉讼请求提交了证据（证据目录详见附1），经组织质证，本院分析认为，林海证据Ａ1可证明签订《商品房买卖合同》事实，本院予以采纳;证据Ａ2可证明转账事实，本院予以采纳；证据Ａ3、Ａ4不足以证明讼争店面出租及林海收取租金情况，本院不予采纳；证据Ａ5、Ｂ1、Ｂ2可证明房产查封及执行异议裁定情况，本院予以采纳；证人林某证言，可证明转账事实，本院予以采纳。但上述证据中，对于款项性质是否为购房款、讼争商品房是否用于实际居住等问题，在下文中进行分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林海提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、建设银行账户交易明细等证据载明，林海与利嘉公司于2018年9月7日签订《商品房买卖合同》，利嘉公司将位于福州市台江区××街××层××号××商品房出售给林海，总价款为1008895元，付款方式为一次性付款，利嘉公司指定收款账户，户名：张华伟开户行中国建设银行股份有限公司福州城东支行账号：6227××××6555。林海已知悉该商品房（包括抵押、租赁情况），并愿意按本合同约定购买该商品房。2018年7月16日、7月20日，证人林某向前述张华伟账号转账7435815元，其中代林海支付1008895元，2018年9月29日，利嘉公司向林海出具“Ｄ1-81店面款”1008895元的《收款收据》一份。2018年9月18日，利嘉公司、许金祥、林海签订三方《协议书》，约定林海自2018年8月1日起承继利嘉公司与许金祥之间《中亭街租赁合同》项下有关该房产出租方的权利义务。 案涉店面于2018年7月24日办理抵押权登记，抵押权人为厦门国际银行福州分行。 另查明，厦门国际银行福州分行与正和云商公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）闽01民初1001号民事判决，判决：“一、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门国际银行股份有限公司福州分行偿还贷款本金3515万元及利息（含罚息、复利，暂计至2019年4月1日为87933.58元，之后的利息按编号为0610201807160076《流动资金借款合同》约定标准计算至款项还清之日）；二、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门国际银行股份有限公司福州分行支付律师费30万元；三、被告利嘉实业（福建）集团有限公司、金颖、王文辉、陈隆基应对上述第一、二项判决债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿；四、原告厦门国际银行股份有限公司福州分行有权对被告利嘉实业（福建）集团有限公司所有的坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分3层14店面、15店面、16店面、17店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××6号）、福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分1层70店面、71店面、72店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××5号）、福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分1层72店面、73店面、74店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××5号）、福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分1层80店面、79店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××7号）、福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分1层81店面、82店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××1号）、福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分1层94店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××8号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一、二项判决所确定的债权。其在承担抵押担保责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿。”该案一审诉讼中，本院于2019年4月16日依据（2019）闽01财保3号民事裁定保全查封包含讼争店面在内的利嘉公司名下不动产。前述判决生效后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，厦门国际福州分行向本院申请强制执行。2020年6月2日，本院作出（2019）闽01执422号执行裁定，裁定拍卖（变卖）包含讼争店面在内的利嘉公司名下不动产。林海以其为讼争店面的买受人为由向本院提出异议，请求法院排除对讼争店面的执行。本院于2020年7月15日作出（2020）闽01执异123号执行裁定，裁定驳回林海的异议请求。后林海提起本案诉讼。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应针对林海的异议理由、事实能否成立，是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。 基于对消费者生存权、消费者买受房屋的物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据该条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，如同时满足三个要件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，则即便申请执行人对该房屋享有抵押权，法律也应优先保护消费者的物权期待权。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是买受人对抗对被执行人享有普通债权的债权人的情形。因本案中厦门国际银行福州分行对诉争房产享有抵押权，林海提出其权利优先于厦门国际银行福州分行的抵押权，故应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对本案进行审查。 从本案现有证据分析，林海与利嘉公司签订《商品房买卖合同》，并未办理商品房买卖合同备案登记手续，故难以有效判断该合同的真伪。该合同于2018年9月7日签订，现林海主张该讼争店面早在2018年7月15日已被利嘉公司出售给其本人，缺乏事实依据，本院不予采信。该合同写明林海已知悉该商品房情况（包括抵押、租赁情况），林海仍予认购，主观上明知可能存在无法办理相应登记手续及有效取得房产的风险。从汇款凭证上看，汇款人与收款人均为案外人，且收款人是张华伟，而非利嘉公司，难以认定款项用途即是用于林海向利嘉公司购房。关于所购房屋是否“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题，林海提供的租赁合同、收款收据等足以表明讼争店面的用途显然非用于居住，故不符合所购房屋是“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件要求。综上分析，林海的执行异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告林海的诉讼请求。 案件受理费13880元，由原告林海负担。 如不服本判决，原告林海、被告厦门国际银行股份有限公司福州分行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  李 宁 审 判 员  陈 雯 审 判 员  易 艳 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  吴文俊 书 记 员  薛初曦 附1：当事人向本院提供的证据 原告林海向本院提交以下证据： A1.《商品房买卖合同》； Ａ2.《收款收据》、证明（附林某身份证复印及购铺清单）、建设银行账户交易明细； A3.《协议书》、中国建设银行账户交易明细； A4.《商铺租赁合同》； A5.（2020）闽01执异123号民事裁定书。 被告厦门国际银行股份有限公司福州分行向本院提交以下证据： B1.不动产登记证明; B2.（2019）闽01民初1001号民事判决书。 附2：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。