福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初4187号 原告：陆文平，男，1993年9月8日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：林丽珍，福建梅占律师事务所律师。 被告：吴运立，男，1973年5月14日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告陆文平与被告吴运立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。陆文平的委托诉讼代理人林丽珍，吴运立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆文平向本院提出诉讼请求：1.判令解除陆文平与吴运立于2017年9月18日签订《房屋租赁合同》；2.判令吴运立向陆文平支付违约金100000元；3.判令吴运立赔偿陆文平经济损失100000元。诉讼过程中，陆文平增加一项诉讼请求：判令吴运立退还陆文平支付的押金4200元；撤回要求吴运立赔偿经济损失100000元的诉讼请求。事实与理由：2017年9月18日，陆文平与吴运立签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落在福州市仓山区XXXX小区1号楼101单元出租给乙方作为隔套出租使用，乙方愿意租用。二、租赁期限自2017年11月19日至2023年11月18日止。三、月租金4200元……九、违约责任：1、甲乙任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。2、甲乙任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方。若乙方在租赁期内违约则赔偿另一方等同一个月租金数额作为违约赔偿金。若甲方在承租期内收回房屋，在承租期前三年违约则赔偿乙方人民币拾万元，在承租期后三年违约则赔偿乙方人民币捌万元”。合同签订后，双方按约履行至2020年3月30日。2020年3月30日福州市仓山区建新镇人民政府以涉租房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象为由向吴运立发出《责令限期整改通知》。陆文平多次与吴运立沟通拆除隔套整改问题，但吴运立明确表示拒绝整改，致使陆文平无法继续使用租赁房屋，合同目的无法实现。如上所述事实，陆文平认为吴运立将房屋改建隔套出租是导致政府整治的根本原因，且吴运立拒绝整改是导致双方合同无法继续履行的根本原因。因此，陆文平有权依据《房屋租赁合同》第九条的约定解除合同，并要求吴运立赔偿陆文平经济损失并支付违约金。 吴运立辩称，一、请求解除陆文平与吴运立于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》。二、吴运立并无违约行为，无需向陆文平支付违约金。理由如下：1.陆文平在2017年9月18日与吴运立签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方吴运立自愿将坐落在福州仓山区XXXX小区1号楼101单元出租给乙方作为隔套出租使用，乙方愿意租用。陆文平对房屋的隔套的情况了解，是用来隔套转租，赚取中间差价以获利，而且此房屋之前就是隔套出租给别人，也是用来转租获利，陆文平对房屋情况知悉并表示愿意出租，才签订此份租赁合同签订后按约定宽限其2个月作为重新隔套装修期限,对房屋内的隔套装修进行重新装修，也按约履行至2020年3月30日，而且3月份的房租还只支付了一半2100元，因疫情原因请求宽限，吴运立也表示答应。所以陆文平对标的物是知悉，并达成租赁合同的，还对房屋进行重新隔套装修。2.在签订合同之前和签订合同之后福州普遍存在房子隔房出租的现象，从合同签订时间和合同无法继续履行的时间就可以看得出来，后因国家政策等原因，福州仓山区人民政府以涉租房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象责令限期整改，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，双方并未违约。3.吴运立将房屋租赁给陆文平，吴运立虽然同意陆文平转租，但福州市仓山人民政府整治是转租给多人的行为，陆文平的租房行为并不必然导致福州市仓山区人民政府因政策执法，所以，因为陆文平转租的行为导致福州市仓山人民政府责令限期整改。4.吴运立从头到尾都表示愿意调解，也同样向法院表示了这一意愿，只要陆文平提出合情合理的方案，还是可以磋商的。但陆文平未能客观全面陈述事实。三、陆文平在今年4月份开始就没有继续支付房租，今年3月份房租也只是支付了一半，陆文平也是4月份开始表示不继续履行《房屋租赁合同》，所以陆文平不存在任何经济损失。综上，请求判令解除合同，陆文平支付未支付租金；我方愿意退还租房押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下：1.通知录音未能提交完整，本院结合案件情况予以综合判定。陆文平未能提交其与案外人黄明辉、黄品超的租赁合同、微信记录原件核对，真实性不予确认。2.吴运立有提交中国银行交易流水明细、微信聊天记录原件核对，且陆文平对上述证据的真实性无异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。吴运立提交的物业证明无负责人及证明出具人员的签字，不符合证据的形式要件，对该份证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月18日，吴运立作为出租方（甲方），陆文平作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区XXXX小区1号楼101单元出租给乙方作隔套出租使用，租赁期限自2017年11月19日至2023年11月18日，月租金4200元；甲方收取乙方4200元作为信用保证押金；乙方如对房屋进行装修应征得甲方同意；任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；2017年9月19日至2017年11月18日为甲方给乙方的装修期，乙方有权在房屋内装修并且不承担租金。 上述合同签订后，吴运立将房屋交付陆文平。2020年3月30日，仓山区建新镇人民政府向吴运立下发《责令限期整改通知》，告知因吴运立在XXXX小区1#101的房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象等，现责令吴运立立即整改，落实房屋的使用情况，严禁挪为他用。 本院认为，陆文平与吴运立签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据陆文平与吴运立的陈述以及双方提交的证据可知，讼争房屋在交付时系被隔成多套小房间的，陆文平对此是明知的，且其承租房屋后亦将房屋分隔并出租他人。讼争房屋因陆文平在承租期间存在改变原有使用性质，挪为他用乱象等被政府责令限期整改，但并不存在无法继续履行的情况，陆文平诉请判令解除讼争合同并要求吴运立支付违约金100000元的诉请，无相应法律及合同依据。鉴于陆文平有解除合同的意愿，且吴运立在2020年12月16日的诉讼过程中表示同意解除讼争合同并退还押金，故讼争的《房屋租赁合同》依法解除于2020年12月16日解除，同时吴运立应当将押金4200元及时退还陆文平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、确认陆文平与吴运立于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月16日解除； 二、吴运立于本判决生效之日起十日内向陆文平退还押金4200元； 三、驳回陆文平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5773元，由陆文平负担5692元，吴运立负担81元。吴运立负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  周靖玮 书记员  周靖玮 附一：本案适用的法律条文 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”