北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22966号原告：北京昊科教育科技集团有限公司，住所地北京市西城区广义街****2-1006。法定代表人：万美英，董事长。委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。被告：北京宣泰置地房地产经纪有限公司，，住所地北京市西城区枣林前街******法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。第三人：北京市钢铁设计研究总院有限公司，住所地，住所地北京市西城区白广路**iv>法定代表人：岳文彦，总经理。委托诉讼代理人：王云霞，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妤潇，女，1988年2月2日出生，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告北京昊科教育科技集团有限公司（以下简称：昊科公司）诉被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司（以下简称：宣泰公司）、第三人北京市钢铁设计研究总院有限公司（以下简称：北钢院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。昊科公司的委托诉讼代理人田静、宣泰公司的委托诉讼代理人乐祥立、北钢院的委托诉讼代理人王云霞、王妤潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昊科公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认昊科公司与宣泰公司之间的BF-2013《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令宣泰公司退还租赁合同的押金5000元；3.判令宣泰公司退还2020年4月17日至6月22日，共66天的租金15327.84元，并支付逾期利息损失（自2020年4月17日起，以15327.84元为基数，按年利率6%计算）；4.判令宣泰公司退还原告2020年2月1日至4月16日，共计76天的减免租金17650.24元；5.判令诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年7月1日昊科公司与宣泰公司签订房屋租赁合同，承租北京市西城区XXXXX总建筑面积89.2平方米的房屋。租期1年，自2019年6月23日至2020年6月22日，年租金85000元，一次性支付。押金5000元。合同第八条约定，不可抗力因素合同自动解除，互不追究责任及赔偿。第十条因不可抗力因素导致本合同不能履行，本合同自行解除。签订上述合同后，昊科公司认真履行合同义务，按时缴纳房租。2020年2月26日，昊科公司根据国家政策，向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》，请求宣泰公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。2020年3月6日，昊科公司向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》。因疫情属于不可抗力，昊科公司无法复工，故请求减免相应房租。2020年4月13日，宣泰公司对昊科公司的申请做出了《复函》，明确强调，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金、停车费、网络服务费、库房及免租期40天的租金及费用不退。2020年4月16日经双方协商，宣泰公司同意解除租赁，昊科公司向宣泰公司返还了租赁房屋等，昊科公司与宣泰公司签订了《交割单》。然而，宣泰公司对昊科公司已经支付的租金、税金、押金共计人民币30181.26元未返还给原。昊科公司认为，首先，根据教育部的规定，昊科公司系校外培训机构，不能复课，属于不可抗力。2020年3月17日，教育部办公厅发出《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》【教基厅函(2020)5号】，该文件第十一条规定严格校外培训机构监管。各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。对批准开展培训的机构，必须参照中小学疫情防控标准和要求进行严格管理，强化责任监督。要依法依规加强线上培训机构监管，按照国家有关规定抓紧做好整改备案工作。其次，本案房屋属于北钢院房产，系央产房，符合上述减免政策。根据北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》等文件要求。根据该文件，应减免昊科公司2-3-4月份房租。综上，宣泰公司未按照国家相关减免房租规定给予昊科公司减免。为了维护昊科公司的合法权益，特提起本诉，望判如所请。被告宣泰公司辩称，不同意昊科公司的诉讼请求。不同意昊科公司的诉讼请求。昊科公司所述的签订合同的情况属实，租金及押金交付情况属实。昊科公司与宣泰公司于2020年4月16日进行了房屋交接并且签订了交割单，现宣泰公司同意涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。但宣泰公司从未收到昊科公司的租金减免申请，涉案房屋是宣泰公司自北钢院承租后又转租给昊科公司的，北钢院并未减免宣泰公司疫情期间的房屋租金。北钢院发布的租金减免通知是在2020年9月，此时昊科公司早已搬离涉案房屋。昊科公司要求退还2020年2月1日至2020年4月16日的租金及2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金及押金，没有合同依据及法律依据。昊科公司要求宣泰公司负担本案律师费没有法律依据。宣泰公司不认可新冠疫情对于涉案房屋租赁合同的履行构成不可抗力，宣泰公司不认可昊科公司租赁涉案房屋用于线下教学。即便昊科公司使用涉案房屋用于线下教学，昊科公司完全可以通过线上教学的方式继续经营。根据国家的相关政策及最高院的相关意见，疫情发生后合同双方应当尽量履行合同，共担风险。现昊科公司在租赁合同尚未到期的情况下单方要求解除合同，属于违约解除。昊科公司陈述其申请减免租金的理由为交纳租金困难，但昊科公司2020年2月至7月的租金已交纳完毕，因此其申请减免租金的理由不成立。根据相关政府文件，仅有承租北京市国有企业房产从事经营生产的企业，可给予二月份房租减免。对于承租其他经营用房的，只是鼓励房东减免，不具有强制性。因此，昊科公司并不属于减免的对象。涉案房屋从昊科公司退租后直至2020年7月一直处于空置状态，这是昊科公司造成的，因此昊科公司无权要求返还剩余期限的房租。综上，请求法院驳回昊科公司的全部诉讼请求。第三人北钢院述称：1.昊科公司与宣泰公司房屋租赁合同纠纷的相关权利义务与第三人北钢院无关。2018年10月29日，北钢院与宣泰公司签订了《办公楼租赁合同》（下称“《租赁合同》”），将北京市西城区XXXXX租赁房屋整租给宣泰公司，房屋地上计租面积为16677平方米，地下室部分，地下室部分不计租金》签订后，宣泰公司将房屋分租给第三方。北钢院对昊科公司与宣泰公司之间的租赁合同签订、履行情况并不掌握。因合同具有相对性，昊科教育要求解除合同、退还租金、税金、网络服务费应与宣泰公司协商解决。上述与房屋租赁合同纠纷相关的权利义务与第三人北钢院无关。2.北钢院属于中央企业的子企业，租金减免按照国务院国有资产监督管理委员会及上级中央企业的政策、规定执行，而非按照北京市政府的文件执行。国务院国有资产监督管理委员会发布的通知明确规定了“对疫情前长期拖欠房租的企业不予减免”。根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》（国资厅财评【2020】42号）第三条规定，对疫情前长期拖欠房租和不符合中小微企业和个体工商户标准的企业不予减免，对恶意拖欠、拒绝缴纳的租户，要及时采取措施进行清退、追收，避免造成国有资产流失。3.宣泰公司拖欠履约保证金、租金长达9个月迟迟不予支付，不符合上述第2项通知中的租金减免政策，租金不应减免。北钢院与宣泰公司《租赁合同》签订后，宣泰公司未支付履约保证金，且从未按照合同约定付款日期支付房屋租金，由约定的按三个月一个付款周期变为月付甚至零星付款，拖延付款长达9个月。北钢院经多次电话催缴及共计发送13次催款函后，宣泰公司始终用各种理由推诿，拒不向北钢院支付欠付款项。北钢院于2020年9月9日主持召开了“关于疫情期间减免中小微企业和个体工商户租金工作”的告知会，已经告知宣泰公司2020年9月30日前缴清拖欠的2020年1-9月九个月房租，方可在2020年10-12月享受减免2020年三个月房租的减免政策。但是宣泰公司会后仍未缴纳。2020年9月24日，北钢院以EMS邮政快递的方式向宣泰公司正式发出《关于解除的函》（下称“《解除函》”）。2020年9月25日，宣泰公司签收《解除函》，北钢院与宣泰公司《租赁合同》于当日正式解除。另外，针对宣泰公司拖欠履约保证金、租金的事宜，北钢院也已于2020年8月14日向法院提起诉讼，法院已受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，宣泰公司（甲方出租方）与昊科公司（乙方承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定昊科公司承租房屋坐落于北京市西城区XXXXX，总建筑面积89.2平方米，房屋租赁用途为库房。租赁期限自2019年6月23日至2020年6月22日，租金标准为每年85000元，乙方应于2019年7月1日一次性向甲方支付年租金85000元及押金5000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金等承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第八条约定，在租赁期内，如遇洪水、地震、火灾、地震国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除，互不追究责任及赔偿。合同第十条约定，因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。合同第十一条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方退还相应的剩余租金。上述合同签订后，昊科公司向宣泰公司支付了2019年6月23日至2020年6月22日的租金85000元及押金5000元，宣泰公司向昊科公司交付了涉案房屋。审理中，昊科公司主张，其于2020年2月26日向宣泰公司发出了《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》（以下简称：申请书一），请求宣泰公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。其于2020年3月6日向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》（以下简称：申请书二），请求减免相应房租。昊科公司提交微信通信记录，以证明其通过微信向宣泰公司发送上述申请。宣泰认可上述微信通信记录的真实性，但认为宣泰公司并未同意昊科公司的减免申请。2020年3月19日，昊科公司向宣泰公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予退还租金申请书》（以下简称：申请书三），表示无法按合同约定交纳租金，申请减免2020年2月的租金，并申请立刻退租A区办公区域。2020年4月13日，宣泰公司向昊科公司发出《复函》，表示双方的租赁合同尚未到期，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金不予退还，同时应补交租赁期间使用的停车位、库房及免租期40天应交纳的租金及费用。2020年4月16日，宣泰公司出具交割单，其内容为：乙方于2020年4月16日自愿将租赁在北京市西城区XXXXX用房交给甲方。室内所有余留物品视为放弃，甲方负责清理。费用由乙方承担。乙方交回电卡3张，钥匙若干。审理中，宣泰公司与昊科公司均确认，该交割单中的乙方即昊科公司，甲方即宣泰公司。审理中，昊科公司与宣泰公司均确认，昊科公司承租涉案房屋作为库房存放教具使用。至本案审理终结，北钢院未减免宣泰公司2020年1月24日至2020年4月16日期间的房屋租金。宣泰公司认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，但宣泰公司认为疫情对于昊科公司的经营行为并不构成不可抗力，并没有相关法律规定宣泰公司必须减免昊科公司的房屋租金，昊科公司并不具有单方解除权，昊科公司属于违约解除涉案房屋租赁合同。另查，2015年12月14日，昊科公司与宣泰公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区XXXXX，房屋建筑面积1726.5平方米，租期5年。2019年7月1日，昊科公司与宣泰公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区XXXXX，房屋建筑面积98平方米，租期一年。昊科公司承租上述房屋开展教育培训类经营活动。又查，受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。2020年4月16日，宣泰公司与昊科公司办理房屋交接，昊科公司将涉案房屋交付宣泰公司。本案审理中，宣泰公司亦认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，对此本院不持异议，现昊科公司起诉要求确认涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，于法有据，本院予以支持。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，其中包括停止线下教育培训活动。在此期间，昊科公司作为线下教育培训机构，疫情防控措施会影响昊科公司的线下教育培训业务，疫情及防控措施对昊科公司而言构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力。但昊科公司与宣泰公司均确认昊科公司租赁涉案房屋作为库房使用，虽然疫情及防控措施属于不可抗力，但并不导致本案房屋租赁合同无法履行。因此昊科公司并不能够因新冠肺炎疫情取得本案房屋租赁合同的单方解除权，昊科公司亦从未以新冠肺炎疫情导致本案房屋租赁合同无法履行为由通知宣泰公司解除涉案房屋租赁合同。现涉案房屋租赁合同尚未到期，昊科公司单方要求解除合同，属于违约解除。宣泰公司虽于2020年4月16日与昊科公司就涉案房屋办理交接手续，但由于宣泰公司不认可昊科公司可单方解除涉案房屋租赁合同，因此宣泰公司办理房屋交接的行为仅是为了不扩大双方损失的行为，不能直接视为宣泰公司与昊科公司就涉案房屋租赁合同的解除协商一致。因昊科公司实际使用涉案房屋至2020年4月16日，现昊科公司要求宣泰公司退还已支付的2020年2月1日至4月16日的房屋租金，无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋租赁合同已于2020年4月16日解除，且涉案房屋已返回宣泰公司，现昊科公司要求退还宣泰公司退还2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金，于法有据，且其主张的金额不超过合同约定标准，本院予以支持。宣泰公司不同意退还房屋上述房屋租金，无事实及法律依据，对宣泰公司的辩称意见，本院不予采信。因昊科公司违约解除涉案房屋租赁合同，按合同约定应使用押金折抵昊科公司应向宣泰公司支付的违约金，因此昊科公司要求宣泰公司退还押金的诉讼请求，本院不予支持。昊科公司要求宣泰公司给付利息损失，但涉案房屋租赁合同系因昊科公司违约解除，故本院对其该项诉讼请求不予支持。昊科公司要求宣泰公司负担本案律师费的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条、九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京昊科教育科技集团有限公司与被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司关于北京市西城区XXXXX的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还原告北京昊科教育科技集团有限公司2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金15327.84元；三、驳回原告北京昊科教育科技集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费955元，由原告北京昊科教育科技集团有限公司负担570元（已负担），由被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司负担385元（自本判决生效后七日内交纳）。如果被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年十二月二十三日法官助理 彭 瑜书 记 员 高 雅