西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书（2020）藏0402民初684号原告：林芝市巴宜区政和投资管理有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇巴吉路宏鑫建材市场内，统一社会信用代码91540402321391807B。法定代表人：臧华山，任该公司董事长。委托诉讼代理人：苏小梅，女，1989年6月4日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市，系该公司员工，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。被告：谢维球，男，1968年1月1日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳县，外来务工人员，公民身份号码×××。原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司与被告谢维球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司委托诉讼代理人苏小梅、周浩燃，被告谢维球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金202,858元（从2020年9月15日起至2021年2月14日），迟延履行金221,533元（暂计算至2020年9月8日，实际应计算至被告结清之日止）；2.判令由被告承担本案的律师费、保全费及诉讼费用。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付房屋租金202,858元（从2019年9月15日起至2021年2月14日），违约金20,000元；变更第二项诉讼请求为判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告28-113、114号商铺，租期2年5个月，租金标准为固定66元/㎡/月，年租金143,194元，并约定房屋租金每6个月为一期，提前30日支付下一期租金。合同签订后，原告按照合同约定履行各项义务，被告多次逾期支付房屋租金。经原告多次电话及上门催缴租金，被告仍未按期足额缴纳租金及相关费用。截至起诉之日，被告仍未向原告结清拖欠的租金、违约金等。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告谢维球辩称，合同签订前原告的相关负责人承诺修建市场通道，保障市场的经营环境，但至今未能兑现，并且因未拆除违建房屋，导致商铺贬值、商户无力继续经营，被告及其他商户共同与原告方就改善市场经营环境、适当降租或解除合同等事宜进行多次协商无果。2020年4月5日，被告腾退房屋并将钥匙交还给原告，原告的工作人员与被告一起确认房屋腾空情况，双方的房屋租赁合同已实际解除。因原告管理不善导致被告经营困难，并且双方已经实际解除租赁合同，原告无权要求被告支付房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》《西藏林芝宏鑫建材市场商户钥匙移交单》《房屋交接验收表》各一份，本院认为，该组证据真实、合法，与本案关联，对证据的证明力将结合案件事实在本院认为中予以分析认定。被告谢维球围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：（2019）藏0402民初260号《西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书》、（2019）藏04民终106号《西藏自治区林芝市中级人民法院民事判决书》各一份，拟证明因原告未履行市场管理义务，被告拒绝交纳房屋租金，原告于2019年7月4日向法院提起诉讼，法院已经做出生效判决确认原告存在管理不善的情况。本院认为，该组证据真实、合法，与本案关联，可以作为认定案件事实的依据，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，原、被告签订了《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》一份，合同载明的主要内容为，原告将位于巴宜区XX号房屋出租给被告用于经营厨电、橱柜、卫浴等，租赁期限为二年六个月，自2018年8月15日至2021年2月14日止，租期内租金标准不变，租金标准为66元/㎡/月，年租金143,194元，房屋租金每六个月为一期，签订合同之日交纳第一期租金，每期房租到期前30天支付下一期的租金，并附有租金支付明细表，合同同时约定了其他相关权利义务及违约责任。2018年7月13日，原告向被告移交房屋钥匙，同日，原、被告双方就租赁房屋做出房屋交接验收。因被告认为原告未履行修建市场通道、拆除违章建筑等约定，未按时交纳房租，并经被告等租户与原告方工作人员交涉未果。因被告未依约交纳房屋租金，故原告诉至法院。另查明，2019年10月17日，本院作出（2019）藏0402民初260号《西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书》中认定“原告在市场管理中确系存在瑕疵”，因谢维球不服判决提起上诉。2019年12月30日，西藏自治区林芝市中级人民法院作出（2019）藏04民终106号《西藏自治区林芝市中级人民法院民事判决书》驳回上诉人（原审被告）谢维球的上诉，并认定“原审法院…同时针对政和投资公司管理混乱、私搭乱建的情形提出司法建议，处理正确”。本院认为，原、被告签订的《西藏林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。当事人双方当庭对被告已腾房并交还钥匙的事实予以确认，但对腾房和交还钥匙的时间各执一词。本院认为，作为公司一方其应当就租赁事务制定合理制度，在被告作出腾退房屋、交还钥匙等行为时应当给予积极回应，做好记录工作并明确告知被告的该行为可能产生不利后果，而非消极对待，放任损失的进一步扩大。直至庭审时原告也未确定被告腾空房屋的具体日期，却以被告无权单方解除合同及被告应当配合办理腾退房屋事宜为由规避自身应当承担的责任，违背公平原则。被告租赁原告房屋使用，理应向原告支付相应租金，但原告对其因内部管理混乱导致未及时妥善处理被告腾房事宜的后果应当承担相应的过错责任，综合案件查明情况，本院对被告陈述的腾空房屋时间（即2020年4月5日）予以确认，对原告要求被告支付自2019年9月15日至2021年2月14日期间房屋租金202,858元的诉请，予以部分支持，即仅支持2019年9月15日至2020年4月5日期间的房屋租金=72,472.36元，具体计算方法为：(年租金143,194元÷12个月≈月租金11,932.83元)×(2019年9月15日至2020年3月14日=6个月)+(2020年3月15日至2020年4月5日=22天)×(年租金143,194元÷12个月÷30日≈日租金39.79元)。关于原告要求由被告按双方合同条款第9-2承担逾期支付房屋租金的违约金20,000元的主张。本院认为，原、被告在合同中明确约定，涉案房屋租赁用途为从事生产经营活动，原告除依约向被告交付合同约定的租赁物外，还应当依约向被告提供适当的经营环境。2019年10月18日，本院就原告方应当加强市场管理，改善被告等承租人所承租商铺的经营环境等问题向原告发出《西藏自治区林芝市巴宜区人民法院司法建议书》，经查明，现原告仍存在管理不善的问题，并对被告经营活动造成客观上的不利影响，原告未能向被告等承租人提供适当的经营环境违反了其作为出租人的基本义务，被告以此为由未按时交纳房屋租金系行使同时履行抗辩权，故原告要求被告向其承担违约责任并支付违约金、诉讼费的诉讼请求，于事实不符，于法无据，本院不予支持。关于被告称原告未能保障其正常经营，其于2020年4月5日已向原告腾退房屋并移交钥匙，双方实际已经解除合同的反驳意见，因被告未提出解除合同的反诉请求，本案不予处理，被告可通过其他法律途径进行处理。原告当庭变更迟延履行金为违约金及撤回关于由被告向原告支付律师费、保全费的相关诉讼请求系其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢维球于本判决生效之日起十日内向原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司支付房屋租金72,472.36元；二、驳回原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3832.93元，由原告林芝市巴宜区政和投资管理有限公司负担3181.33元，由被告谢维球负担651.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审  判  员   赵 焱 烨二〇二〇年十二月十一日法 官 助 理   格桑卓玛书  记  员   吉  宗