黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2227号原告：刘立才，男，1965年1月6日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。被告：鲍晨庚，男，1985年2月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。原告刘立才与被告鲍晨庚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，被告鲍晨庚于8月8日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，分别于2020年8月28日、8月31日、12月16日、12月24日四次公开开庭进行了审理。前三次开庭时，原告刘立才及其委托代理人于海英、被告鲍晨庚及其委托诉讼代理人张凤霞均到庭参加诉讼，第四次开庭时，原告刘立才及其委托代理人于海英、被告鲍晨庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立才向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2014年2月23日签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》中关于肇源县肇源镇远望松江小区**楼****住宅楼及地下车位C-88、C-89的买卖协议；2.请求判令被告返还给原告上述房屋价款20万元，并自2014年2月23日起至2019年8月19日止，以房屋价款20万元为基数，按年利率9.6%给付违约金86110.68元；3.请求判令被告自2019年8月20日起至2020年7月14日止，以房屋价款20万元为基数，按年利率6%给付逾期付款违约金10619.19元；以上三项合计296729.87元；4.请求判令被告自2020年7月15日起至实际给付之日止，以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付违约金；5.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年2月23日签订《住宅楼、地下、地下车位买卖协议》，约定被告将肇源县远望松江小区**楼******楼****住宅楼和**89号地下车位以总价款30万元卖给原告，其中每个住宅楼价款为10万元，每个车位价款为5万元。2014年2月23日达成口头协议，2014年3月5日补签书面协议并交款。合同签订后，原告于当日将30万元交付给被告，被告将7号楼6单元901室楼房交付给原告占有，但另外一套住宅楼及地下车位至今不能交付。经多次协商未果，致使原告无法实现合同目的，原告有权要求解除合同，并且合同的解除是被告的违约行为造成的，被告应承担违约责任。为维护原告的利益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告鲍晨庚辩称，2014年2月23日达成口头协议不存在。2014年3月5日签书面协议是事实，双方只见过一次面，与原告之间没有协商沟通过，是在案外人许某的牵头下，让被告与原告签订的协议。一、原告要求解除原告与被告于2014年2月23日签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》中关于、地下车位买卖协议》中关于远望松江小区**楼****住宅楼及地下车位C-88和法律依据。因为原告与被告于2014年2月23日签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》无效，双方也、地下车位买卖协议》无效如下：1、2012年4月7日，被告与大庆市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）签订了《水泥添加剂供货合同书》，被告向案外人许某（又叫许建）挂靠仁和公司开发的远望松江工地供应水泥添加剂。双方在合同中约定，被告向仁和公司供应水泥添加剂后，仁和公司即与被告签订《商品房销售合同》，以楼房抵顶偿还购买水泥添加剂的欠款，但抵顶的楼房不得超过2户、车位不得超过2个，如抵顶不足，则用现金偿付货款。如楼房价格高于水泥添加剂价款，则被告继续供货直至顶平。同日，仁和公司与被告签订了四份《商品房订购协议》，仁和公司同意以其开发的位于远望松江小区7号楼6单元701室、901室楼房及C-88、C-89两个地下车位抵偿货款，总价款合计为772040元。仁和公司分别为被告出具了收款收据。合同签订后被告向仁和公司的远望松江工地开始供应水泥添加剂。2、2013年9月13日，仁和公司与被告经结算，共欠被告货款138175元，并为被告出具了收货收据。同日，许某与被告签订《协议书》一份，双方在协议书中约定，被告供给仁和公司的外加剂款138175元转到7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89定房款，剩余房款在仁和公司交给被告房屋时，被告将剩余房款633865元补齐。被告接到通知后，一周内不补齐剩余房款，仁和公司将收回房屋，并将外加剂欠款138175元支付给被告。3、因仁和公司未向被告交付房屋，被告也没有交齐房价款，但仁和公司同意将其拖欠的添加剂货款给付被告，收回房屋及车位，并另行出售。2014年3月5日，许某约被告在瀛城酒店见面，当时原告及罗某也在场（在这之前，被告不认识原告和罗某），许某让被告将7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89四份《商品房订购协议》及收据交付给原告，并让被告协助原告办理户名变更登记手续，否则就不给付被告外加剂欠款。被告因年纪小，没有处事经验，一心想要回货款，在许某的协迫下，被告与原告签订了《住宅楼、地下车位买卖协议》，约定将7号、地下车位买卖协议》，约定将**楼****-89卖给原告，总价款为772040元，但原告至今也未向被告支付任何房价款。因仁和公司收回房屋及车位，另行出售给原告及罗某，被告对7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89没有所有权，也没有处分权，同时原告也没有按该《住宅楼、地下车位买卖协议》的约定向被告支付7、地下车位买卖协议》的约定向被告支付772040元的房价款车位买卖协议》无效，被告与原告之、地下车位买卖协议》无效系，也谈不上解除的问题。被告与原告签订的住宅楼地下车库买卖协议其性质是合同的权利义务从被告处转给原告，是属于合同权利义务的转让，双方不存在买卖关系。二、原告请求被告返还上述房屋价款20万元及按年利率9.6%给付违约金86110.68元、按年利率6%给付逾期付款违约金10619.19元、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付违约金没有事实和法律依据。1、2012年4月7日，仁和公司与被告签订了四份《商品房订购协议》，仁和公司同意以其开发的位于远望松江小区7号楼6单元701室、901室楼房及C-88、C-89两个地下车位抵偿货款。701室、901室建筑面积分别为95.34平方米，单价分别为每平方米3000元，总价款分别为286020元。C-88、C-89两个地下车位价款分别为100000元。两户楼房及两个车位总价款合计为772040元。仁和公司分别为被告出具了收款收据。被告与原告在《住宅楼、地下车位买卖协议》中也约定，被告将7、地下车位买卖协议》中也约定，被告将**楼****卖给原告，总价款为772040元；协议签字后，原告一次交给被告价款772040元。所以，原告诉称，被告将7号楼6单元701室、901室及C-88、C-89地下车位以总价款30万元卖给原告，其中每个住宅楼为10万元，每个车位价款为5万元，原告的陈述与上述客观事实不符。2、2014年3月5日，被告与原告签订《住宅楼、地下车位买卖协议》时，原告向许某交付了房价、地下车位买卖协议》时许某交付房价款的具体金额。原告根本没有向被告支付30万元的房价款。协议签订后，许某向被告支付了13万元的水泥添加剂款，清偿了仁和房地产公司欠被告的添加剂货款，但原告未向被告支付30万元货款。3、被告没有收取原告的30万元房价款，所以，被告没有向原告返还20万元房价款的义务，更没有向原告给付违约金的义务。三、原告与仁和公司存在商品房买卖合同关系。因许某已给付被告13万元货款，被告与仁和公司之间的债权债务关系已经终结，仁和公司收回房屋及车位，被告与仁和公司的商品房买卖合同也终止了。因许某将住宅及车位另行出售给原告，许某才让被告将7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89四份《商品房订购协议》及收据交付给原告，将该四份《商品房订购协议》的权利义务已转让给原告，原告与仁和公司之间形成了事实上的商品房买卖合同关系。许某让被告与原告签订《住宅楼、地下车位买卖协议》的目的是为了让被告协助原、地下车位买卖协议》的目的是为了让被告协助原告办理更名手续的费用，原告因此没有办理四份《商品房订购协议》的更名手续。后来，仁和房地产公司进入破产清算程序，已无法办理更名手续了。四、901室房屋不是被告交付给原告的。仁和公司进入破产程序后，原告持有购房人为被告的四份协议向仁和公司索要两户住宅楼及两个车位。根据当时的政策，仁和公司只能向原告交付其中一户房屋。2014年9月16日，被告为了帮原告接收房屋，向仁和公司替原告交付了18380元入网费后，仁和公司将其中的901室房屋的钥匙交付给被告，但被告并没有将901室的钥匙交付给原告。现901室房屋由原告占有使用，但该901室不是被告交付给原告的，而是仁和公司将901室直接交付给原告的。五、被告无违约行为存在，不应承担任何违约责任。许某虽然让被告与原告签订了《住宅楼、地下车位买卖协议》，目的是让被告协助原告办、地下车位买卖协议》宅楼、地下车位买卖协议》无效。许某让被告将四份商、地下车位买卖协议》无效，该四份协议的权利义务就转让给原告，在原告与仁和公司之间形成了商品房买卖合同关系，被告无义务向原告交付房屋及车位，也无义务向原告退还房屋价款，所以，被告无违约行为，不应承担任何违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告刘立才为证实其主张，出示以下证据：1.2014年3月5日签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》复印件1份，协议约定被告、地下车位买卖协议》复印件1份，协议约定被告将远望松江**楼**价款为772、地下车位C88头约定30万元。在该书面协议签订时，协议由原告根据2014年2月23日与被告口头协议事先打印形成，3月5日签订并且在3月5日签订时被告将协议约定第三、四条划掉后，又重新标注第四条成立，由被告再次签字确认。欲证实原、被告房屋买卖协议是双方真实意思表示，对于房屋价款和买卖协议条款经过双方充分确认后达成。协议虽然写的是2014年2月23日，但是3月5日签订的。被告质证称对《住宅楼、地下车位买卖协议》的真实性没有异议，但对其证明的问题有、地下车位买卖协议》的真实性没有异议年4月7日，被告与仁和公司签订了《水泥添加剂供货合同书》，被告向仁和公司开发的远望松江工地供应水泥添加剂，仁和公司以楼房抵顶偿还购买水泥添加剂的欠款，同日，仁和公司与被告签订了四份《商品房订购协议》，同意以其开发的位于远望松江小区7号楼6单元701室、901室楼房及C-88、C-89两个地下车位抵偿货款，总价款合计为772040元。2013年9月13日，仁和公司与被告经结算，共欠被告货款138175元，同日，远望松江小区的实际开发人许某与被告签订《协议书》，被告供给仁和公司的外加剂款138175元转到7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89定房款，剩余房款在仁和公司交给被告房屋时，被告将剩余房款633865元补齐。被告不补齐剩余房款，仁和公司将收回房屋，并将外加剂欠款138175元支付给被告。因被告没有补交房价款，仁和公司同意向被告支付货款，收回房屋及车位，并另行出售。2014年3月5日，许某约被告在瀛城酒店见面，当时原告及罗某也在场。许某让被告与原告签订该《住宅楼、地下车位买卖协议》，将7号楼6单元701室、901室及、地下车位买卖协议》，将**楼****772040元，许某并让被告将7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89四份《商品房订购协议》及收据原件都交付给原告，让被告协助原告办理更名手续，被告没有与原告在2014年2月23日口头协商的情况，口头协议将房屋卖给原告的事实，在这之前被告不认识原告。被告对7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89没有所有权，也没有处分权，是仁和公司收回房屋及车位，另行出售给原告及罗某，原告与仁和公司之间存在商品房买卖关系。所以，被告与原告签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》无效，原告也没有向被告支付任何房价款。该协、地下车位买卖协议》无效利义务在许某的同意下全部转让给原告，但双方不存在房屋买卖合同关系。本院认为，因被告对《住宅楼、地下车位买卖协议》的真实性并无异议，本院对该协议书的真实性予、地下车位买卖协议》的真实性并无异议le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2.被告为原告出具的收款收据原件一份，欲证实该收据标注收到房屋七号楼××单元901、701、地下车位C88、C89,交款收据是772040元，但实际交款、地下车位C88、C89个楼10万元，一个库5万元，两楼两库合计30万元。被告是按原价格出具的收据。被告质证称对证据真实性、证明问题均有异议。被告没有收到原告的任何款项，收款人签字也不是被告本人签属，被告未收到原告任何房价款。被告未收到77万元房价款，也未收到原告的30万元房价款。本院认为，虽被告对该收据上其本人的签字有异议，但经过鉴定，鉴定结论为该收据上签字为被告本人书写。故对该收据的真实性，本院予以确认。3.出示商品房订购协议原件2份，房屋收据原件4份，欲证实被告对其出卖的七号楼××单元901、701室，地下车位C88、C89，来源是其与仁和公司签订的订购协议书，，地下车位C88、C89两个收据。证实原、被告房屋买卖合同真实性，是双方真实意思表示，并且在合同签订后被告将该房屋的权利来源和依据交付给原告。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对其证明问题有异议。这两份商品房买卖协议及收据是仁和公司开具给被告，因被告向仁和公司供应水泥添加剂，仁和公司同意以楼房抵顶偿还购买水泥添加剂的欠款，被告印象中记得仁和公司共给被告开具了四份协议，仁和公司将7号楼6单元701室、901室楼房及C-88、C-89两个地下车位抵偿货款，总价款合计为772040元，这是其中的两户楼房的协议及收据，此外还有两个车位的协议及收据。但包括这两份协议在内的四份协议都没有履行，后来仁和公司向被告偿还了13万元货款后，收回了两户住宅楼及两个车位，仁和公司将两户楼房及两个车位另行出售给原告。许某让被告将四份协议及收据交付给原告，并让被告协助原告办理更名手续。协议上的订购人虽然是被告，但该协议的权利义务经许某同意都转让给原告，原告是该协议的实际订购人，是原告与仁和公司存在商品房买卖合同关系。从订购协议及收据看，每个车位的价款是10万元，每个楼房的价款每平方米是3000元，每个楼房的实际价款是286020元，此价款在2012年是正常楼房及车库价值，原告所称每个楼房10万元，每个车库5万元，与事实不符。被告从未与原告协商每个楼房10万元，每个车库5万元，与客观事实不符。本院认为，因被告对该组证据的真实性并无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认。4.出示证人张某证言。证人出庭陈述其与原告系朋友关系。原告买房时在证人处拿的钱。2014年2月份时，原告给证人打电话说买楼，在证人处借款，证人给原告借了15万元。证人是做种子、农某、化肥生意的，15万元不是从银行提取的，是店里平时经营用款。证人跟原告一起交钱时见过被告，在肇源西北角瀛城洗浴见的，在哪个房间记不清，当时由四、五个人在场，有原告、被告、证人、还有两个人不认识。证人和原告及原告的另外一个朋友总共拿了30万元。被告将30万元收回去了，他们签个协议。协议内容证人没细看，是否有收据其不知道。是收完钱后，出了个协议，他们签的字，被告一共收了30万元。被告质证称，证人与原告是朋友关系，与原告是同乡，在庭审前有多次密切接触，证人所述内容均为与原告串通而述，不真实。证人称与被告只见过一次面，问他当时被告穿什么衣服、发型，证人均不记得。而今天出庭时证人却某证明当时原告就把钱给被告了，事隔多年证人仍一眼认出在坐被告纯属谎言。如果事实认定被告将追究证人做伪证的法律责任。且被告在庭审时佩戴口罩，证人一眼认出被告，不符合常理，属于伪证，对证人证言不予认可，查证属实后，要求移送司法机关。本院认为，证人证言不能单独作为定案依据，故对该证人证言，本院将其结合其他证据予以确认。5.出示证人罗某证言。证人到庭陈述原告买楼时向证人借钱，证人给他拿15万元。当时证人家正好卖粮，还没有存，就给原告借了。钱都是10000元一捆的，拿塑料袋装的。记忆中协议和收据是当场签的。被告质证称对证人证言有异议，不属实。证人与原告是朋友关系，而且涉案房屋和车库是证人与原告共同出资购买，原告与证人与许某多次沟通后，向许某购买的房屋。证人所称的30万元房价款也未给付被告。证人与原告有利害关系，证言不能作为认定案件事实的依据。本院认为，证人证言不能单独作为定案依据，故对该证人证言，本院将其结合其他证据予以确认。6.出示票据3份，欲证实2015年11月13日和18日，原告就案涉房屋901室缴付了入住费，其中包含入网费和配套设施费，并就房屋面积补差一并交齐，该房屋的入户费用原告自行缴纳，被告交的费用原告并未受益。被告质证称对真实性没有异议，因901室房屋是许建或称许某交付原告的，该费用本应由其自行承担，但在2014年9月有16日，如果被告不向开发商交付18380元入网费，原告也不能接收该房屋，被告替原告交的费用发生在先。本院认为，因被告对该组证据的真实性并无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认。庭审中，被告鲍晨庚为证实其主张，出示以下证据：7.出示水泥添加剂供货合同原件一份、商品房订购协议及收据复印件各两份，欲证实2012年4月7日，被告与仁和公司签订了《水泥添加剂供货合同书》，被告向仁和公司开发的远望松江工地供应水泥添加剂，仁和公司同意以楼房抵顶偿还购买水泥添加剂的欠款。同日，仁和公司与被告签订了四份《商品房订购协议》，同意以其开发的位于远望松江小区7号楼6单元701室、901室楼房及C-88、C-89两个地下车位抵偿货款，总价款合计为772040元。这是其中两户楼房的订购协议复印件，四份协议及收据原件都给原告了。原告质证称对供货合同真实性没有异议，但与本案不具有关联性。商品房买卖合同及收据是复印件，对真实性没有异议，原件在与原告签订买卖合同时被告已交给原告。本院认为，因原告对该组证据的真实性并无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认。8.出示收据及《协议书》原件各一份，欲证实2013年9月13日，仁和公司与被告经结算，共欠被告货款138175元。同日，远望松江小区的实际开发人许某与被告签订《协议书》，约定被告供给仁和公司的外加剂款138175元转为7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89定房款，在仁和公司交给被告房屋时，被告将剩余房款633865元补齐。被告不补齐剩余房款，仁和公司将收回房屋，并将外加剂欠款138175元支付给被告。后被告未补交剩余房款，仁和公司同意将欠款支付给被告，并收回房屋，另行出售。原告质证称，对该组证据的真实性和本案关联性均有异议。供货合同是仁和公司出具的，协议书是许某出具的，许某与鲍晨庚间的钱物关系，与原告与被告的买卖关系无关。本院认为，因原告对该证据的真实性有异议，故对该证据，本院将结合其他证据予以确认。9.出示《住宅楼、地下车位买卖协议》原件一份，该份证据与原告提交的证据是同一份、地下车位买卖协议》原件一份份。欲证实2014年2月23日，许某让被告与原告签订该《住宅楼、地下车位买卖协议》，将7号楼6单元701室、901室及地下车、地下车位买卖协议》，将**楼****040元。但因被告对7号楼6单元701室、901室及地下车位C-88、C-89没有所有权，也没有处分权，是仁和公司收回了房屋及车位，另行出售给原告及罗某，原告与仁和公司之间存在商品房买卖关系。所以，该《住宅楼、地下车位买卖协议》无效，原告也没有向被告支付任何房价款。原告质证称、地下车位买卖协议》无效异议，对证明问题有异议，与原告的不一致，第四条勾划部分在原告保存的原件中有确认，是原、被告真实意思，不违反法律规定，应认定有效。本院认为，因原告对该组证据的真实性并无异议，故对该组证据的真实性，本院予以确认。10.出示电话录音光盘及笔录各一份（2014年6月30日，被告与原告通电话录音），欲证实（1）被告在录音中陈述那合同写一次性付清77万多，但压根也没收原告的钱，原告承诺没事，不会向被告要的，并让被告放心，没事，啥事都不存在；（2）被告说许总（指许建）那有张被告的条子，要这个楼被告还得补给他66万元，原告说他和被告之间的事啥也没有了，他也不会朝你要了，让被告放心；（3）被告说当时签完这合同，被告没收至原告的钱，原告说知道，没事，你放心，出一点事他负责，不带朝被告要一分钱，跟被告没关系。该录音能够证明原告承认没有收到被告的77万多的钱。原告质证称，录音真实性存在，对证明内容有异议，录音中提到的没事指的是原告以30万元购买被告出具70万元的条，关于差额部分原、被告没有争议。原告不能因为被告多出了30多万元，就40万余元再和被告另行算账，至于电话录音中许某与被告间的账目往来，是属于被告与许某个人纠纷，不影响原、被告买卖合同成立和效力。本院认为，因原告对该录音证据的真实性并无异议，故对该录音证据的真实性，本院予以确认。11.出示保证书原件及现场录音笔录各一份（录音内容在证据4光盘中），欲证实因被告一直担心许某会向被告索要购房款，2015年8月7日，原告及罗某为被告出具该保证书，被告对现场进行录音。原告及罗某在保证书中承诺：如果许健向鲍晨庚要钱（指购房款），由罗某和刘立才承担。这是因为901室由原告占有使用，原告又没有向被告支付购房款，在此情况下，原告及罗某才作出如此的保证。录音能证明：（1）原告承诺如果许建向被告要钱，原告及罗某作担保，以后许建向被告要钱，他们俩个人承担；（2）被告说这房子跟被告没有关系，被告向仁和公司要房子是帮原告忙，帮原告过户，原告认可该事实；（3）原告承认这两个房子是他和罗某俩个人买的；（4）罗某说他们买了七楼和九楼两个房子，七楼被小盛装修了，然后他们就找许建，许建被逼的没招了，将九楼给他们，让他们装修。事先他们根本不知道这两个房子开给被告了。是许建给他们的钥匙。（5）被告代他们垫付了901室的入网费，他们也认可。（6）原告承认现901室由他们住着。（7）原告承诺许建与被告签订的协议，他看过，许建说他有两户房子，他们俩个人要买。该录音证明了是许建将701室和901室两个房子出售给原告及罗某的。这份保证书出具的前提是许健已经向原告及罗某收了购房款，被告担心许健再要双份的，在此种情况下原告及罗某为被告出具的保证书，怕许健要房款要重了，二人做的担保。同时，原告在录音中承诺根本没有收到被告一分钱。原告质证称，对保证书真实性没有异议，对证明内容有异议。保证书是因被告为原告出具70万元的据，实际原告30万元购房，对房屋差价部分被告坚持许健和他就该房屋还有账算，原告和罗某证实该房屋买卖真实性及房屋30万元购买的真实性向被告出具保证书，确保就案涉房屋价款已清结。原告有证据证实被告收到房款并交付房屋的票据。本院认为，因原告对该录音证据的真实性并无异议，故对该录音证据的真实性，本院予以确认。12.出示协议书原件一份，2017年9月17日许某为被告出具，原告及罗某以保证人的身份签字。欲证实许某与被告于2013年9月13日签订的协议书内容已经完成，其协议书已无效，双方的债权债务关系已终结。该协议书证明因许某已将13万元货款给付被告，被告与仁和房地产公司之间的债权债务关系已终结，仁和房地产公司已收回两个住宅楼及两个车位，并另行出售给原告。如果原告及罗某知道该房屋不属于原告，被告与原告签订的住宅楼及车库买卖协议有效的话，原告和罗某也不会以保证人身份在该协议书中签字。原告质证称，对2017年9月17日协议书真实性没有异议，证明问题有异议，协议书进一步确认原、被告买卖协议案涉房屋来源真实，并且被告有完全出卖权，通过该协议书进一步确认许某与鲍晨庚侵权债务终结，与原、被告买卖关系不具有关联性。本院认为，因原告对该证据的真实性并无异议，故对该证据的真实性，本院予以确认。13.出示收据一份，欲证实2014年9月16日，被告向远望松江物业管理公司交付18380元入网费后，仁和公司破产管理人将其中的901室房屋的钥匙交付给被告，因为被告给原告的四份协议一直没有办理更名手续，订购人还是被告，被告为了帮原告接收房屋，取得钥匙，代原告垫付了入网费，这个费用应由原告返还给被告。现901室由原告占有使用。原告质证称对真实性、关联性有异议，因被告的入网费票据并没有使原告受益，原告于2015年11月13日、18日就901室的入网费、配套费等费用单独缴纳，并且就房屋面积补差费用一并缴纳。被告交纳的钱并没有抵顶原告交纳的相关费用，被告可以向收费单位主张返还权利。本院认为，虽原告对该收据的真实性有异议，但原告在仁和公司破产后，向管理人申报债权，并分得案涉901室房屋属实，该入网费票据系被告申报债权分配房屋时必须缴纳的相关费用，故对该收据，本院予以确认。14.出示第一次开庭时被告提交的2015年8月7日录音，欲证实被告多次向原告及罗某索要垫付的入网费，因房屋是罗某和原告共同投资购买，二人均承诺将此款返还给被告。原告质证称录音的真实性没有异议，对证明问题有异议。罗某不是案涉房屋权利人，没有权利对原告的权利进行处分，并且8月7日录音第二页上数第五行罗某说交重了，说明该物业费原告已另行缴纳，被告的入网费原告并未受益。本院认为，因原告对该证据的真实性并无异议，故对该证据的真实性，本院予以确认。庭审中，法庭出示以下证据：15.鉴定报告1份。原告质证称无异议。被告质证称对真实性没有异议，接受鉴定结论，但被告没有收到原告77万元购房款，该证据也不能证明被告收到原告30万元购房款，据了解，原告的30万元购房款是给付许某用于支付7号楼6单元901室房屋价款，因为被告与仁和公司签订的购房合同中明确约定901室购房款为286000多元。如果原告不给付许某30万元购房款许某不会将901室房屋交付给原告。本院认为，该鉴定系本院经法定程序委托进行，且双方当事人对该证据均无异议，故对该鉴定报告的真实性，本院予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2012年4月7日，被告与仁和公司签订水泥添加剂供货合同书，约定由被告鲍晨庚为仁和公司肇源县远望松江工地供应水泥添加剂。仁和公司收货后与原告签订《商品房销售合同书》，用楼房抵顶偿还购买水泥添加剂的欠款，但抵顶的楼房不得超过2户，车位不得超过2个，如仁和公司用楼房及车位抵顶不足，则用现金偿付货款。同日，鲍晨庚与仁和公司签订两份商品房订购协议，订购协议涉及的房屋分别为7号楼6单元701室、901室，两处房屋的建筑面积均为95.34平方米，单价均为每平方米3000元，房屋总价款均为286020元。同时仁和公司为被告出具四张收据，其中两张收据为上述两处住宅的收款收据，另两张收据为C88、C89两个地下车位的收款收据，每个车位价值100000元。2013年9月13日，被告鲍晨庚与仁和公司远望松江工程项目实际投资人许某对其供应的水泥添加剂货款进行结算，经结算被告供应货款为138175元。当日，双方签订协议书，约定鲍晨庚供应货款转为上述楼房、车位定房款，剩余房款633865元在许某将房屋交付给鲍晨庚时一次性补齐。鲍晨庚接到许某通知后，未在一周内补齐房款，许某收回上述房屋及车库，同时将水泥添加剂欠款138175元支付给鲍晨庚。后因仁和公司经营不善，向法院申请破产。2013年12月，法院受理仁和公司破产清算一案，仁和公司进入破产清算程序。2014年3月5日，经许某联系，被告将案涉两处住宅及两个车位合同、收据转交给原告。同时，原、被告双方签订《住宅楼、地下车位买卖协议》，约定被告鲍晨庚将案涉7号楼6单元701室、90、地下车位买卖协议》，约定被告鲍晨庚将案涉**楼******房屋及地下车位**一次性交给被告价款772040元，被告负责协助原告办理所购住宅楼、地下车位的过户手续，过户费由原告负责。该协议第三条内容为：“甲方（被告）保证所卖住、地下车位的过户手续晰，无争议，否则由甲方负责处理，如甲方原因导致协议不能履行，甲方负责、地下车位产权清晰位款，并承担乙方（原告）违约损失，违约金额为总价款的百分之三十。”在原、被告双方出示的协议中，均对该第三条款的内容进行涂抹，该第三条内容未能成为协议内容组成部分。该协议记载签订时间为2014年2月27日，但根据原、被告双方陈述，可以得知实际签订时间为2014年3月5日。同日，被告鲍晨庚为原告出具收据一张，记载收到购买7号楼6单元701室、901室房、地下车位C88号、C89号款一次性交齐（人民币：柒拾柒万贰仟零肆拾元整）。收款人处、地下车位**告鲍晨庚辩称该签名并非其本人书写，要求对该签名进行鉴定，本院经大庆市中级人民法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2020年11月25日作出西政司法鉴定中心（2020）鉴字第3494号司法鉴定意见书。鉴定结论为：落款日期“2014年3月5日”、收款人为“鲍晨庚”的《收据》原件右下方“收款人”部位的“鲍晨庚”署名字迹是鲍晨庚书写。庭审中，原告自认案涉两处住宅及两个车位实际购买价格为30万元，并非上述协议及收据中约定的价格。后原告及证人罗某为被告出具保证书，内容为：许健（许某）找鲍晨庚要钱，由罗某和刘立才承担，前提是鲍晨庚必须负责房子和车位到位及负责过户，否则罗、刘二人不予承担。同时，双方均认可在双方签订住宅楼、地下车位买卖协议时，原、被告均已知悉仁和公司破产。后被告配合原告向仁和公司破产管理人申、地下车位买卖协议时管理人在清偿债权时，将案涉901室房屋分配给被告，被告在接收该房屋时交纳了入网费等费用。后该房屋由原告占有使用至今，其余住宅及车位尚未得到清偿,该破产案件尚未审结。本院认为，依法立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方虽就案涉房屋签订了《住宅楼、地下车位买卖协议》，被告亦为原告出具了金额为772040元的收据，但双方实际并未按照合、地下车位买卖协议》支付价款实际为300000元，被告在签订协议时也仅是将案涉房屋及车位协议及收款收据交付给原告，而并非是直接交付房屋。通过原、被告双方陈述的交易过程及双方删除《住宅楼、地下车位买卖协议》第三条中要求被告对产权无争议进行保证并约定违约赔偿条款的行为可以看出、地下车位买卖协议》第三条中要求被告对产权无争议进行保证并约定违约赔偿条款的行为可以看出房屋，仅持有房屋及车位相关手续，案涉房屋产权可能存在争议。原告基于案涉房屋及车位出售公司已经进入破产清算程序的契机，从而低价购买的被告持有的房屋及车位订购手续，以期在破产清算程序中申报债权并实现全部清偿，达到获得高利润的目的。原告通过其与被告签订的《住宅楼、地下车位买卖协议》而购买的标的并非房屋及车位，其实际购买的是仁和公司破产后，被告基于其、地下车位买卖协议》而购买的标的并非房屋及车位原告对其购买债权存在不能清偿的风险是明知的，在明知存在风险的情况下仍然购买该债权，其对相应风险应当自行承担责任。综上，原、被告双方之间的买卖标的并非房屋及车位，而是破产债权，该《住宅楼、地下车位买卖协议》在被告将案涉房屋及车位订购手续交付给原告，并协助原告向仁和公司破产管、地下车位买卖协议》在被告将案涉房屋及车位订购手续交付给原告，原告购买的破产债权是否能够全部清偿尚不确定。故原告不能要求解除已经履行完毕的《住宅楼、地下车位买卖协议》，亦不能基于未实际履行的《住宅楼、地下车位买卖协议》要求被告返还未能、地下车位买卖协议》，亦不能基于未实际履行的《住宅楼、地下车位买卖协议》要求被告返还未能清偿的房屋一处及车位两处的购房款及相应利息HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘立才的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5750元，由原告刘立才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  张连竞人民陪审员  张镁妍二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  韩雪杰附：《中华人民共和国合同法》第八条依法立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。