北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15368号原告：北京泛亚电通工贸有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村工业大院**。法定代表人：郭晓明，总经理。委托诉讼代理人：梁新义，男，1965年1月3日出生，汉族，职员，住山东省平阴县。被告：沙艳岗，男，1971年8月21日出生，回族，农民，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：杨梅，北京杨梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：方音音，北京杨梅律师事务所实习律师。原告北京泛亚电通工贸有限责任公司（以下简称：泛亚工贸公司）与被告沙艳岗租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泛亚工贸公司委托诉讼代理人梁新义、被告沙艳岗委托诉讼代理人杨梅和方音音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛亚工贸公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除泛亚工贸公司和沙艳岗签订的《标准厂房出租合同》；2.判决沙艳岗返还泛亚工贸公司租金370000元、保证金100000元、电量增容费40000元；3.判决沙艳岗赔偿泛亚工贸公司房屋装修款572117元、采购家具设施设备款100000元、采购钢材款278600元、经营损失费500000元；4.判决沙艳岗向泛亚工贸公司支付设备搬迁费用及停产停业损失（以法院调取的拆迁资料或评估鉴定为准）；5.本案诉讼费用由沙艳岗承担。诉讼中，泛亚工贸公司变更诉讼请求为：1.判决泛亚工贸公司和沙艳岗2017年1月23日签订的《标准厂房出租合同》无效；2.判决沙艳岗返还泛亚工贸公司租金370000元、保证金100000元、电量增容费40000元；3.判决沙艳岗赔偿泛亚工贸公司房屋装修款572117元、采购家具设施设备款100000元、采购钢材款278600元、经营损失费500000元；4.判决沙艳岗向泛亚工贸公司支付搬迁补助费70887元、设备迁移补助费1625元、停产停业补助费209544元；5.本案诉讼费用由沙艳岗承担。事实与理由：2017年1月23日泛亚工贸公司与沙艳岗签订《标准厂房出租合同》，双方约定沙艳岗将位于北京市大兴区魏善庄镇赵庄子西工业区东路南2号厂房出租给泛亚工贸公司。《标准厂房出租合同》签订后，泛亚工贸公司向沙艳岗支付了厂房租赁保证金100000元及当年租金370000元、电量增容费40000元，并对厂房及厂房大门一进门右侧的房屋进行装修，为此支付装修款572117元、采购家具设施设备款100000元、采购钢材款278600元。但后来沙艳岗出租的厂房被贴封条而无法使用，厂房大门一进门右侧的房屋被认定为违章建筑被拆除。沙艳岗在《标准厂房出租合同》中明确约定了所出租厂房为标准厂房，承诺泛亚工贸公司能作为厂房、库房经营使用，租赁期间保证该厂房及附属设施处于正常使用状态。但沙艳岗出租的厂房被查封，部分房屋被认定为违章建筑被拆除，沙艳岗违约给泛亚工贸公司造成巨大损失。涉案厂房已经拆迁但沙艳岗至今未返还泛亚工贸公司租金、保证金、电量增容费，亦未赔偿泛亚工贸公司损失。为维护我公司的合法权益，故起诉要求判决沙艳岗给付租金、保证金、电量增容费，赔偿损失。沙艳岗辩称，泛亚工贸公司所诉2017年1月23日与我签订《标准厂房出租合同》，双方约定将位于北京市大兴区魏善庄镇赵庄子西工业区东路南2号厂房出租给泛亚工贸公司情况属实，我方认可合同无效，泛亚工贸公司已经实际占用涉案厂房直至搬迁我不同意返还租金，我不认可泛亚工贸公司进行过房屋装修，出租时厂房是装修过的，采购家具设施设备款以及采购钢材款是泛亚工贸公司为生产经营的自负行为，经营损失无法律依据，搬迁补助费、设备迁移补助费、停产停业补助费合同无约定，我不同意给付，故我不同意泛亚工贸公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：双方争议的厂房位于北京市大兴区魏善庄镇赵庄子村西工业区东路南2号。就上述厂房泛亚工贸公司称其与沙艳岗以及案外人梁新义、白文忠于2017年1月23日曾签订《标准厂房出租合同》，沙艳岗则称合同是案外人白硕（白文忠之子）代替沙艳岗签订，签完合同后沙艳岗表示同意。上述标准厂房出租合同中出租方（甲方）沙艳岗与承租方（乙方）泛亚工贸公司约定：租赁建筑面积为2664平方米，厂房类型为钢架、混砖结构；本租赁物的功能为厂房、库房；甲方自2017年2月12日将厂房交付乙方；厂房租赁自2017年3月12日起至2022年3月11日止，租赁期共计5年；自合同签订之日起第1-3年，厂房年租金370000元，第4-5年年租金按原租金的5%递增，即第4年、第5年的年租金为388500元；租金由乙方按年一次向甲方支付，租金单价不含税价，开具发票税费由乙方负担，乙方根据租金全额缴纳税费并获得税务发票；甲乙双方签订合同的同时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，共计壹拾万元整，合同终止时，视设施、厂房完好情况及乙方履约情况，全部或者部分归还保证金（不计息）。根据泛亚工贸公司的申请，本院向北京兴瑞临福置业有限公司调取了涉案场地的拆迁档案资料。被腾退人（乙方）为沙艳岗的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》中载明“乙方在腾退范围内有建筑面积1417.73平方米房屋，被腾退房屋位于魏善庄镇赵庄子村；本协议项下腾退补偿总价款共计人民币1539047元，其中房屋重置成新价为0元，房屋拆除费为0元，拆除腾退费为885955元，装修、设备及附属物补偿费为371036元，一次性停产停业综合补助费为209544元，搬迁补助费为70887元，设备迁移补助费为1625元。”该协议最终落款处只有乙方“沙艳岗”的签字及法定代表人（或委托代理人）“尹凤仁”的签字及手印，落款日期为2019年11月19日。被拆除腾退人（乙方）为沙艳岗的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地二期拆除腾退项目拆除腾退补充协议》中载明“乙方在项目范围内的院落位于魏善庄镇赵庄子村，总建筑面积1417.73平米，乙方保证在2019年11月30日前完成搬迁，并将上述所有房屋、装修设备及附属物、简易建筑物、构筑物、地上地下附着物、农业设施等按相关规定交给甲方拆除。为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付工程配合奖708865元；如乙方未能在2019年11月30日24时前完成搬迁交房，甲方不再支付工程配合奖。”该协议最终落款处只有乙方“沙艳岗”的签字及法定代表人（或委托代表人）“尹凤仁”的签字及手印，落款日期为2019年11月19日。经询问，沙艳岗自认已经收到涉案拆迁档案材料中的全部拆迁款。拆迁档案中的测绘说明中显示，测绘日期为2019年8月21日，非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告中实地查勘期为2019年8月21日，北京市房屋条件调查表中落款时间为2019年8月21日，北京市房屋装修附属物及设备登记调查表中落款时间为2019年8月21日，承诺书日期为2019年11月19日，交付条显示，交房时间为2019年11月19日。拆迁档案中的装修、设备及附属物补偿价表1中显示，装修设备及附属物价款共计371036元，对此泛亚工贸公司称除了琉璃瓦（1680元）、影壁（11695元）、院墙（87110元）不是其公司的，其余都是其公司的；沙艳岗主张除了贴瓷（39平方米、6141元）、贴瓷（17平方米、2762元）、地砖（12727元）、蹲便（2656元）、广告字（2432元）、探照灯（1200元）是泛亚工贸公司的，剩下的是沙艳岗的。拆迁档案中设备明细表中显示，被拆除腾退人沙艳岗空调2台、宽带1个、热水器1台，泛亚工贸公司主张其在涉案场地有穿线管、液压机、反应釜以及钢筋等其他杂物设备，故主张设备迁移补助费。诉讼中，泛亚工贸公司向本院提交了6张中国农业银行进账单（复印件）、装修合同以及装修明细报价表、装修明细单，欲证明涉案其对涉案场地的装修花费情况，但装修合同甲方签字盖章以及甲方落款日期处均为空白，装修明细单最后甲乙双方签字盖章与落款日期处均为空白。此外，泛亚工贸公司提交了5张北京鑫诺莱钢物资有限公司出库单证明其采购钢材费用支出以及钢材用处情况，但该5张出库单中并未有任何北京鑫诺莱钢物资有限公司以及泛亚工贸公司的印章，也显示不出任何钢材的实际使用地点等情况。关于泛亚工贸公司在涉案场地搬离时间问题，双方均认可泛亚工贸公司于2017年11月20日左右搬离涉案场地。双方亦认可涉案厂房于2019年11月底、12月初被拆除，认可涉案厂房均系沙艳岗所有，泛亚工贸公司并未新建厂房。诉讼中，泛亚工贸公司称其给付沙艳岗一年租金370000元以及保证金100000元，并提交了金额为340000元的租金收据、金额为100000元的押金收据以及白文忠出具的金额为30000元的收条1张，沙艳岗认可上述证据。此外，双方均未在涉案场地办理营业执照，泛亚工贸公司称其承租沙艳岗的厂房主要作为仓库储存使用，主要是放置一些电缆保护管等物品，并没有在场地进行实际经营；沙艳岗则称其将涉案厂房出租给泛亚工贸公司用于库房和办公场所，但不清楚对方用于什么经营。截止到法庭辩论终结前，双方当事人均未向本院提交涉案租赁厂房的建设工程规划许可相关手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止到法庭辩论终结之前，双方当事人均未提交涉案出租厂房的建设工程规划许可手续，故泛亚工贸公司和沙艳岗签订的《标准厂房出租合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于泛亚工贸公司返还租金370000元、保证金100000元的诉讼请求，根据双方约定的租赁起始时间、租金金额、泛亚工贸公司搬离涉案场地的时间以及泛亚工贸公司给付沙艳岗租金370000元及保证金100000元的情况，结合泛亚工贸公司实际占有使用涉案厂房的情况，经核算，沙艳岗应返还泛亚工贸公司租金112521元、保证金100000元。除法律另有规定之外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于泛亚工贸公司主张的电量增容费40000元的诉讼请求，未提供证据，本院不予支持。关于泛亚工贸公司主张的房屋装修款的诉讼请求，未提供充足有效证据，本院不予支持。对于拆除腾退补偿利益中的装修、设备及附属物补偿费，泛亚工贸公司主张拆迁档案材料中装修、设备及附属物补偿价表1中除琉璃瓦（1680元）、影壁（11695元）、院墙（87110元）外均是其公司的装饰装修物及附属物，但并未提交证据予以证明，故本院不予采信。沙艳岗自认装修、设备及附属物补偿价表1中贴瓷（39平方米、6141元）、贴瓷（17平方米、2762元）、地砖（12727元）、蹲便（2656元）、广告字（2432元）、探照灯（1200元）是泛亚工贸公司的，以上共计27918元，本院不持异议，故本院认定装修、设备及附属物补偿费中27918元归泛亚工贸公司所有。关于泛亚工贸公司采购家具设施设备款100000元、采购钢材款278600元的诉讼请求，未提供充足有效证据，本院不予支持。泛亚工贸公司自认并未在涉案厂房实际经营，且并未提交证据证实其有经营损失，故泛亚工贸公司主张经营损失费无事实和法律依据，本院不予支持。搬迁补助费系对现场状况的搬迁费用，应根据搬迁时所涉及具体的设备设施及物品状况而定。本案中，泛亚工贸公司于2017年11月20日左右搬离涉案厂房，但涉案厂房于2019年8月21日进行现场测绘与实地勘察，并于2019年11月底、12月初被拆除。泛亚工贸公司搬离涉案厂房时间与涉案场地拆除腾退时间相隔将近两年，其搬离行为对涉案场地拆除腾退搬迁无实质影响，对于泛亚工贸公司主张搬迁补助费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于设备迁移费，拆迁档案中设备明细表中显示，被拆除腾退人沙艳岗有空调2台、宽带1个、热水器1台，泛亚工贸公司主张其在涉案场地有穿线管、液压机、反应釜以及钢筋等其他杂物设备而主张设备迁移补助费，因其并未主张设备明细表中的设备，且亦未提交证据证明其设备及设备搬迁行为，结合其搬离厂房时间与涉案场地拆除腾退时间等实际情况，故对此项诉讼请求，本院不予支持。关于停产停业补助费，因泛亚工贸公司并未在涉案场地办理营业执照，且自认未在涉案场地进行实际经营，结合其搬离厂房时间与涉案场地拆除腾退时间相隔较远等实际情况，故对此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京泛亚电通工贸有限责任公司与沙艳岗于2017年1月23日签订的《标准厂房出租合同》无效；二、沙艳岗返还北京泛亚电通工贸有限责任公司租金112521元、保证金100000元,合计212521元（于本判决生效后十日内履行）；三、沙艳岗给付北京泛亚电通工贸有限责任公司装修、设备及附属物补偿费27918元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回北京泛亚电通工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24742元，由原告北京泛亚电通工贸有限责任公司负担22090元（已交纳），由被告沙艳岗负担2652元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 申家杰二〇二〇年十二月二十二日法官助理 朱前卫书 记 员 赵家璐书 记 员 刘耔鸥