广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7200-7204号上诉人（原审原告）：张林星、刘芬等五户业主（具体信息详见附表）。上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914************887。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。上诉人张林星、刘芬等五户业主与上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司因商品房销售合同纠纷五件系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终7200号案件为例进行表述、论证。）上诉人张林星、刘芬上诉请求：一、请求二审法院判令被上诉人在支付一审判决第一项的逾期交房违约金的基础上，仍需支付一审法院认定的扣除不可抗力免责期90天逾期交付房屋的违约金人民币31118.6元；二、请求二审法院在一审判决的基础上，判令被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋的违约金计算至符合双方合同约定的交付条件之日止；三、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院根据天气过程及被上诉人提交的《工程联系单》认定涉案房所在楼盘的的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降水及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，从而作出上述“山竹”台风的影响属于不可抗力，酌情对被上诉人的逾期交付时间予以扣减90日的认定属于认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。首先，被上诉人没有提供该“工程联系单”的原件，导致被上诉人及法庭根本无法核实其真实性，且被上诉人不能证明照片发生的时间地点以及实际造成的影响，该工程联系单系被上诉人方的工程施工方单方向被上诉人申请顺延3个月工期，无法显示被上诉人的意见，被上诉人也没有在合理的时间向上诉人告知因天气导致工程延期的事实。其次，被上诉人成立于2009年，是一家拥有十多年的房地产公司，对于广东南方地区在夏天有可能遭遇暴雨、狂风等强对流天气的情形非常熟悉，而且对于台风等气象现在都可以提前进行预报，所以被上诉人理应提前做好相关的应对和预防措施，在双方合同约定的交房期限内就应该考虑扣除上述气象原因等导致的工程延期等因素。台风、降水等天气在涉案房屋所在地区普遍存在，并非不能预见，且气象局已提前进行了预报，《中华人民共和国民法通则》第153条规定:“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况”，被上诉人作为房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理的制定施工进度及竣工交付期限。即使恶劣天气构成不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，被上诉人也应在遭遇不可抗力之后告知上诉人，本案中被上诉人并未履行告知义务。被上诉人作为有资质的开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于被上诉人的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，被上诉人可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。综上，被上诉人作为有资质、有经验的专业房地产开发企业，对台风应具有相应的认识，在进行房地产开发前，就应当根据惠东当地的自然条件、将台风对施工进度的影响计算在房屋交付日期的计划之内，合理预计工期，在签订合同时预留一定的时间，确保按期完工。经检索，台风与暴雨并不属于不可抗力的判例不胜枚举，被上诉人在一审时向贵院提交四份惠州法院关于台风与强降雨对房屋交付不构成不可抗力的相关判例：广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终4513-4515号民事判决书、广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终5893号民事判决书、广东省惠州市中级人民法院（2019）粤1303民初3718号民事判决书、广东省惠州市惠阳区人民法院粤13民终2694号民事判决书，根据上述判例，该台风与暴雨并不能认定为不可抗力。二、一审法院认定《房屋买卖合同》第十条并非商品房的交付条件，对于上诉人认为商品房相关设施设备并未交付或存在逾期交付的事实，可另循法律途径解决，属于认定事实错误、适用法律错误，违反了法定程序，请求二审法院依法予以纠正。根据上诉人的民事起诉书，上诉人在一审的阶段对违约金的诉求为“暂计”，被上诉人应支付逾期交付的违约金以购房总价款为基数，每日按照已付房款的万分之五计付至符合双方合同约定的房屋交付条件之日止。但一审法院只对暂计部分做了判决。一审法院认定的事实:《房屋买卖合同》第十一条明确约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。即满足第九条的“为该商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告”和第十条约定的“商品房相关设施设备（包括基础设施设备和公共服务及其他配套设施）的交付条件，其中公共服务及其他配套设施项下的小区内绿地率、非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房约定在2018年12月31日达到交付条件”。其中合同第九条约定商品房交付条件为该商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，合同第十条约定商品房相关设施设备未达到交付条件的出卖人按第十条第（一）款第（1）项（也就是本合同第十二条）约定的处罚方式处理，本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条第1（2）项第二款约定被上诉人逾期交付超过30日，上诉人要求继续履行合同，被上诉人应以购房总价款按日万分之五的标准向上诉人支付违约金。被上诉人至今仍未提供证据证明该商品房符合合同第十条约定的交付条件，被上诉人应支付逾期交付的违约金应计付至符合双方合同第十一条约定的满足合同第九条、第十条的房屋交付条件之日止。但一审法院却认为《房屋买卖合同》第十条是对商品房相关设施设备交付条件及违约责任的约定，并非商品房的交付条件。商品房的交付条件应按合同第九条处理，进而认定上诉人认为商品房相关设施设备并未交付或存在逾期交付的事实，可另循法律途径解决，属于适用法律错误，违反了法定程序。一审法院上述认定属于违反事实和法律规定，无论是《房屋买卖合同》第十条还是第九条的约定，均是围绕双方房屋买卖而进行约定，属于同一种法律关系，上诉人已经在起诉中一并提出，一审法院不得拒绝审理，否则违反了“法官不得拒绝裁判”的原则，属于一审法院违反法定程序，因此，一审法院认定《房屋买卖合同》第十条并非商品房的交付条件属于认定事实错误，一审法院认定上诉人认为商品房相关设施设备并未交付或存在逾期交付的事实，可另循法律途径解决，属于适用法律错误，违反法定程序。综上所述，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务和承担约定的违约责任，该商品房应达到合同第九条、第十条的约定才符合交付条件，被上诉人所主张的台风原因及以五方验收作为房屋交付日期没有任何事实和法律依据，依法不应当予以支持。一审判决对违约金的主动调整既违背当事人双方的合同约定，也缺少事实与法律依据，应予纠正。为维护上诉人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，请二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。惠东县弘诚实业发展有限公司未向本院提交书面答辩意见。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院（2020）粤1323民初834号民事判决，改判确认交房时间为2019年7月11日，确认不可抗力的免责期为6个月。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、虽然台风、暴雨等不可抗力出现的时间短，但其存在的连续性强，对上诉人的影响性大，耽误时间远远超过90日。原审判决仅酌定扣减90日属于事实认定不清，正确的延误时长应为6个月。根据上诉人在一审中提交的证据《广东省惠东县气象局8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示:2018年8月27日到2018年9月1日，惠东县城遭受超强降雨水灾，此次降雨量突破了广东省历史极值，这是完全无法预料的；2018年9月16日到2018年9月17日，惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响，台风最高级别为13级。而此时，项目楼盘正进行到最后的工程阶段，连续的暴雨和水灾造成施工现场及工人宿舍生活区重大损失，项目被迫停工。同时，因楼盘处于低洼地势，大水带着泥土一同冲入地下室，造成许多大型机器设备毁坏，重新订购和修复大量时间。二、根据惠州供电局于2018年12月17日发布的《会议纪要》，结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，上诉人已对增加相关配电工程问题进行了举证。为加强对开关站及配电房的防洪防涝风险管控工作，广东电网有限责任公司惠州供电局于2018年12月1日向上诉人出具的《会议纪要》，要求上诉人完成“地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案”（见证据《会议纪要》第一条第四项第3小点）上诉人接到通知后积极响应，全力配合，为完成方案，上诉人从订购机器设备及完成调试进行有效运转又花费了数个月的时间，于是导致了工期进一步的延误。上述《会议纪要》结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，水灾不可抗力的导致上诉人延误交楼时长的应为6个月。三、在房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收（以下简称“五方验收”）并以此进行了公示的情况下，五方验收的时间应当是商品房的交付时间。涉案商品房已经于2019年7月11日经过了五方验收，事实上符合了合同约定及法定交付条件。又因为该验收情况是公开的，即事实上已经向被上诉人进行了交楼通知。因此，答辩人也不应当承担2017年7月11日以后逾期交房违约责任。又根据《广东省备案管理实施细则房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则试行）》第七条的规定，竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为可见，竣工验收备案只是一种程序性的备案检查制度，不是房屋交付的强制性规定。2019年8月19日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期，只是行政机关对已经竣工验收合格房屋的一种形式上的确认，不对商品房在2017年7月11日通过了五方验收的事实产生实际影响，因此五方验收的时间应当是涉案商品房的交付时间。四、原审判决的违约金过高，鉴于业主没有举证证明其有实际损失，故违约标准应以年标准6％更加公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30％”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证，根据公平原则，考虑业主的实际损失、合同的履行情况等因素，故请求法院将违约金标准调整至年利率6％计算，将更符合本案实际情况。综上所述，上诉人一方面要做好补救工作，另一方面还要进一步做足防范措施，所花的时间远不止于原审法院认定的90日，免责期间应为6个月。同时，房屋已于2019年7月11日通过了五方验收，该公开的情况即事实上已经向被上诉人进行了交楼通知，因此从该日起不该再计算违约金。鉴于被上诉人没有就其所受损失进行举证，故此违约金标准调整至年利率6％计算为宜。请求贵院查明事实，依法作出公正的判决。张林星、刘芬答辩称：一、被答辩人主张扣除延误时长6个月没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回，具体理由如下:（一）不可抗力作为合同的免责条款，是指合同签订后发生当事人无法预见、无法避免、无法克服的意外事件。本案中，涉案商品房项目所处地区因地理位置原因遭受台风天气的影响较大，被告在签订商品房买卖合同时，应当可以预见台风、暴雨对建设工程施工的影响，被告与原告签订合同时约定的交付房屋期限应当将上述天气因素考虑在内，上诉人提出的天气原因并非不能预见，台风、降水等天气在涉案房屋所在地区普遍存在，不符合不可抗力构成条件，被告作为房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于被告的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，被告可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。被告作为有资质、有经验的专业房地产开发企业，对台风应具有相应的认识，在进行房地产开发前，就应当根据惠东当地的自然条件、将台风对施工进度的影响计算在房屋交付日期的计划之内，合理预计工期，确保按期完工。因此，被答辩人主张的台风、暴雨等并非该案的不可抗力。（二）即便恶劣天气属不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。被告也应依照一定的程序将延期交付房产的情况通知给被上诉人，而被告并没有做到依程序通知原告，应承担相应的不利后果。台风并不属于不可抗力的判例不胜枚举，我方简单向贵院提交三份惠州法院关于台风对房屋交付不构成不可抗力的相关判例:（2019）粤13民终4513-4515号、（2019）粤13民终5893号、（2019）粤1303民初3718号，请贵院予以参考。（三）原审法院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案28、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向本院回复如下:“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500VA）和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800KVA）我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定）施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月28日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以28、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该28、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。而对于被答辩人辩称其因广东电网惠州供电局的会议纪要而增加相关配电工程，故而造成延期交房的辩解意见，原审法院认为，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且答辩人亦未举证证明29栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。上述原审法院的认定符合事实和法律规定，被答辩人的以配电工程问题主张扣除延误期6个月没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。四、被答辩人主张的“五方验收”不属于商品房的交付时间没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回，具体理由如下:涉案房产的交付应达到双方签定的《商品房买卖合同》第四章约定的商品房交付条件与交付手续项下的条件，该《商品房买卖合同》第十一条约定:出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，且该商品房应达到合同第九条、第十条约定的交付条件，被告“厚园A地块22-29号栋及地下室竣工验收备案表”只是法律法规的关于交付房屋的强制性规定条件之一，交房标准还需按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件:即满足第九条的“为该商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告”和第十条约定的“商品房相关设施设备（包括基础设施设备和公共服务及其他配套设施）的交付条件，其中公共服务及其他配套设施项下的小区内绿地率、非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房约定在2018年12月31日达到交付条件”。故该竣工验收备案表并非完全满足合同约定的交房标准，交房标准应满足《商品房买卖合同》第十一条约定的第九条、第十条约定的交付条件。故房屋的交付时间应计算至同时满足双方合同第九条、第十条约定的交付条件之日止。五、商品房买卖合同签订后，答辩人按照约定向被答辩人支付购房首期款和银行按揭贷款，被答辩人未按合同约定的条件、时间将符合合同约定的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定:出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，且该商品房应达到合同第九条、第十条约定的交付条件，《商品房买卖合同》第十二条第1（2）项第二款约定出卖人逾期交房超过30日，答辩人要求继续履行合同，被答辩人应以购房总价款按日万分之五的标准向原告支付违约金。双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被答辩人应按照约定履行义务和承担约定的违约责任，即被答辩人应以购房总价款按日万分之五的标准向原告支付违约金直至满足双方合同第九条、第十条约定的交付条件之日止，上述违约金标准符合事实和法律规定，被答辩人要求将违约金调整至年利率6％没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。综上所述，被答辩人因自身原因未能按期交付案商品房，构成违约，应当按照合同约定以购房总价款按日万分之五的标准向答辩人支付违约金直至符合双方合同第九条、第十条约定的交付条件之日止，为此，答辩人请求贵院依法查明案件事实，依法驳回被答辩人不合法的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。张林星、刘芬向一审法院起诉请求:1、被告立即向原告支付逾期交付房屋的违约金人民币81946元（以购房总价款961529元为基数，暂计2019年1月1日起至2019年8月25日，共237天，每日按照已付购房款的万分之五计付至符合双方合同约定的房屋交付条件之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年5月15日，原告张林星、刘芬与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx），约定原告购买被告位于惠东县**********************的房产一套，价值691529元。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备。1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议（附件十一）处理。（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房均约定在2018年12月31日达到交付使用。以上设施未达到上述条件的，均按第十条第（一）款第（1）项约定的处罚方式处理。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。2017年6月2日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。合同签订后，原告付清购房款给被告。被告出具发票给原告确认收到全部购房款。根据广东省惠东县气象台出具的《8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示，2018年8月27日到9月1日，受季风低压环流影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。此次降水过程具有持续时间长、降水强度强、累计雨量大、局地性明显等特点。根据监测，8月27日20时至9月1日20时的过程雨量：高潭1394.6毫米，平山1049.5毫米，都破我县有雨量记录以来的记录。其中30日5时至31日5时高潭录得24小时雨量1056.7毫米，突破广东省历史极值。9月16日到17日，受1822号台风“山竹”影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。累计雨量超过300毫米的站点有1个，超过200毫米的站点10个，最大降雨量出现在新庵320.5毫米，并出现8—13级阵风，最大阵风出现在铁涌40.0米/秒（13级）。根据被告提交的《工程联系单》显示，作为弘诚厚园22-29座项目工程的承建商广东永和建设集团有限公司，于2018年9月28日向被告提出《关于台风、暴雨袭击造成损失，申请工期顺延事宜》，其内容如下“贵司开发的《惠东城南新区厚园A地块22-29座土建工程项目》由我司承建，因2018.8.28—2019.9.1强降雨水灾和2018.9.16—2018.9.18第22号台风“山竹”强大台风和强降雨影响，造成本项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失。项目工地现场受大水冲泥土进入地下室，集水井已安装使用的消防水泵全部被烧坏，产生严重损失，被损坏已安装设备需重新订货安装，严重拖延工期（其中消防水泵及系统重新订货需3个月），依据贵司与我司签订的《总承包合同》第三条17.3条款约定，因不可抗力事件导致费用增加和工期顺延。由于烧坏消防水泵及系统配电等，修复用了3个月时间，现向贵司申请工期顺延3个月及补偿相关损失材料费用。恳请贵司审核确认，谢谢”。该《工程联系单》附有工地现场、工人生活区损失明细及相关损失的现场相片，现场相片显示涉案楼盘所在的相关路道、地下室、施工现场、工人宿舍受到台风和强降雨的严重影响，水浸情况较为严重，甚至需以皮艇作为交通工具，若干办工、宿舍板房严重坍塌，现场遗留大量淤泥，一片狼籍。佛山市顺德区骏业建设监理有限公司作为涉案工程的监理单位在该工程联系单中加盖印章，确认承建商广东永和建设集团有限公司上述所述的情况属实。广东电网惠州供电局于2018年12月17日发布《关于加强开关站及及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》，该纪要第一条第（四）项要求：对于已批得接入方案未接电的开关站及配电房，需督促建设单位（开发商）出资整改，验收通过后再接电。建设单位（开发商）就提供且不限于如下资料：1、建筑体建设工程规划许可证及施工许可证；2、站址标高、水文资料；3、地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案。被告提交一份由其作为建设单位（甲方）与深圳市万利华电力发展有限公司惠东分公司（承包单位、乙方）签订的《厚园22-29栋2台公变发电车快速接入装置配电工程合同书》（未载明签订时间），拟证实其因上述纪要第一条第（四）项第3点的要求，增加了该配电公变发电车快速接入装置配电工程，从订购机器设备到完成调试进行有效运转需6至9个月的时间。该合同书约定的施工工期为甲方向乙方提供进场时间之日起60天内（特殊情况除外）。为查明事实，本院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案28、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向本院回复如下：“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500kVA)和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800kVA)。我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定供方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定)。施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月28日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以28、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该28、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。另查明，厚园A地块22-29栋及地下室于2019年7月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。2019年8月21日，被告向原告发出《弘诚.厚园收楼通知书》，通知原告于2019年8月26日到被告弘诚厚园物业客户中心办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为已入住，业主仍需依法按2019年8月26日开始支付物业费。2019年8月28日，原告在被告发出的《楼宇交接书》上签名，确认自2019年8月26日该物业交付给了原告。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园三期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用。原告所购买的本小区物业单元号22-1002已具备入伙条件，可以使用。一审法院认为,原告张林星、刘芬与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告位于惠东县**********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金。对于被告关于天气情况造成延期交房的抗辩意见，本院认为，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及被告提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上述不可抗力情况发生在合同履行期间，依法应合理免除被告的违约责任。当然，涉案楼盘地势低洼也是施工现场受损严重的原由之一，被告本应对上述天气情况早作预案，防止扩大损失。结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，本院酌情对被告的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间。而对于被告辩称其因广东电网惠州供电局的会议纪要而增加相关配电工程，故而造成延期交房的辩解意见，本院认为，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且被告亦未举证证明29栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。被告庭审中辩称房屋于2019年7月11日竣工验收并进行了公示，被告认可的交楼时间是2019年7月11日。经查，涉案合同约定的交付条件之一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而该商品房竣工验收备案的时间是2019年8月19日，并非2019年7月11日。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于合同第十条是否是商品房交付条件之一的问题。本案《商品房买卖合同》第十条是对商品房相关设施设备交付条件及其违约责任的约定，并非商品房交付条件。而商品房交付条件已在合同第九条作出明确约定。故商品房的交付条件应按合同第九条约定处理。如原告认为商品房相关设施设备并未交付使用或存在逾期交付等事实，可另循法律途径解决。根据原告提交的《弘诚厚园收楼通知书》和《楼宇交接书》记载，涉案房屋的交房时间为2019年8月26日，原告诉请的逾期交房违约金应计算至交房前一日即2019年8月25日。经本院核算，本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年8月25日止共计为237日，扣减上述因天气情况而发生的不可抗力免责期90日，被告在本案中应向原告支付的违约金为50827.4元【691529×0.05%×（237—90），四舍五入】。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金50827.4元给原告张林星、刘芬。二、驳回原告张林星、刘芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849元，由原告张林星、刘芬负担779元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担1070元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：逾期交房违约金的计算问题。对此分析如下：第一，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及弘诚公司提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，结合《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二十二条的约定“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。故一审法院对弘诚公司的逾期交房时间予以扣减90日并无不当，弘诚公司请求扣除6个月无事实依据，本院不予支持。另外，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且弘诚公司未能证实涉案商品房的配电房因洪涝灾害受损及要求更换的事实，故一审法院不予支持其该项主张并无不当，本院予以维持。第二，本案中，双方在合同中已明确约定房屋交付条件为“经竣工验收备案”，同时，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”，故对弘诚公司主张的应当以五方验收合格时间作为交付时间无事实依据，本院不予支持。第三，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二的规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”本系列案业主方均已在《楼宇交接书》上签名确认，应认定业主方同意接收商品房，一审将逾期交房违约金均计算至业主在《楼宇交接书》上签字的前一日并无不当。第四，双方在涉案合同中明确约定了逾期交房违约金为按日支付全部房款的万分之五，该约定系双方真实意思表示，应予以遵守，一审法院判决以此标准计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。综上，上诉人张林星、刘芬等五户业主及上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠东县弘诚实业发展有限公司、张林星、刘芬等五户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号上诉人（原审原告）1（2020）粤13民终7200号（2020）粤1323民初834号刘芬、张林星2（2020）粤13民终7201号（2020）粤1323民初831号钟雪铃3（2020）粤13民终7202号（2020）粤1323民初833号陈丽花4（2020）粤13民终7203号（2020）粤1323民初836号郑晓霞、汪爱民5（2020）粤13民终7204号（2020）粤1323民初828号骆俐妘