广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6989、6990、6996、7452、7459、7465号原告：珠海市××物业管理有限公司，住所珠海市××××××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。被告（6989号）：曾俊宜，男，1972年1月23日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××714。被告（6990号）：江龙，男，1999年5月10日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：440××××××××××××072。被告（6990号）：苏海英，女，1974年8月16日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××842。被告（6996号）：伦慧琳，女，1978年11月28日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：440××××××××××××128。被告（7452号）：秦延博，男，1983年12月11日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：372××××××××××××019。被告（7459号）：陈兰英，女，1975年11月11日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：432××××××××××××023。被告（7465号）：钟吓平，男，1956年8月10日出生，畲族，住珠海市香洲区××××××××××××××。身份证号码：350××××××××××××299。被告（7465号）：杨腊梅，女，1969年12月3日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：430××××××××××××265。被告（7465号）：钟杨嘉惠，女，1998年10月19日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：430××××××××××××261。原告珠海市××物业管理有限公司（以下简称“金路物业公司”）与上述被告物业服务合同纠纷案，本院分别于2020年6月4日及6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。金路物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付所拖欠的物业管理费，公摊电费、对讲系统维护费、保洁费、吸肥费及分摊费用（具体金额详见附表）；2.判令被告支付银行同期利息至实际清偿之日（以拖欠的物业管理费为标准，自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二计算）（具体金额详见附表）；3.判令由被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区×××××××××业主，根据2007年5月11日在前山街道城管办和福石居委会协调组织下并在福石居委会见证下，原告与涉案小区业主代表签订的《中臣花园物业管理合同》，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。2016年8月1日，原告退出涉案小区的物业管理服务。原告认为，被告存在拖欠物业服务费、保洁费、对讲机维护费、吸肥费、公摊费用和公摊电费的严重违约行为，侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告诉请被告自逾期之日起按中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准万分之二作为违约金。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。原告请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告缺席，未提交答辩状及证据。本院经审理查明如下事实：原告金路物业公司成立于1999年6月7日，具有物业管理资质。上述被告均是珠海市香洲区××××××××××臣花园小区业主。2007年初，因原物业服务公司撤出，在珠海市香洲区××××办事处（以下简称“前山街道办”）、珠海市香洲区前山街福石社区×民委员会（以下简称“福石居委会”）协调下，原告金路物业公司进驻中臣花园小区开始物业管理服务，并于2007年5月11日与业主代表签订《中臣花园小区物业管理合同》，合同约定的管理期限为自2007年5月13日起至2010年5月13日止；收费标准为住宅每平方米0.45元，商铺每平方米1.35元，每月每户收取8元保洁费（包括垃圾清运费、化粪池吸肥费、下水道排污维护费在内），对讲机维护费每户每月按3元；单元防盗电子锁、闭门器、对讲机主板需更换由甲方（原告）出资更换，不再向业主收取任何费用；拖欠各种约定应缴费用达三个月后，按每日3‰收取滞纳金；公用电费每二个月在小区公告栏公告，按实际发生数按户分摊；清洁卫生、垃圾清运费、消杀、卫生保洁所发生费用由物业公司承担。该合同到期后，原告金路物业公司主张于2010年4月26日与业主代表签订第二份物业管理合同，第二份合同约定管理期限为自2010年5月1日起至2015年4月30日止，其他约定与第一份合同相同。本院在审理原告金路物业公司起诉中臣花园其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，其他业主均否认第二份合同的效力。原告金路物业公司在庭审中认可并未与签名的人见面。案涉物业管理合同的前言记载，2007年4月30日，原物业公司无法经营自行撤出的情况下，在前山城管办、福石居委会的协调组织下，采取公平、公证、公开的方式在取得该小区2/3业主投票同意的基础下选定了珠海市××物业管理公司为该小区的管理公司。原告金路物业公司主张被告拖欠物业管理费，提交《催缴单》证明通过上门发送《催缴单》的方式催缴物业费。欠费期间、金额、违约金数额见附表。为查明案件事实，本院在（2020）粤0402民初7462号案中向前山街道办、福石居委会发出《调查函》，前山街道办向本院提交了《调查函复函》称：“2007年我街有指导福石社区居委会要求中臣花园小区每栋楼推选楼长作为业主代表，由楼长组织选定物业服务企业。由于时间已过去多年，街道无相关档案保存，无法核实合同签名的业主是否为涉案小区的业主代表。珠海市××物业管理有限公司与中臣花园业主签订的两份《中臣花园物业管理合同》我街并无参与，合同签订时我街亦不在场，无法证明是否为业主本人签名。”福石居委会提交《复函》称：“2007年5月……我社区在街道办城管办指导下，开展中臣花园小区楼栋代表相关工作。经街道物业办发选聘物业公告、物业服务企业报名，最后由楼栋代表投票选定了珠海市××物业管理有限公司为中臣花园小区物业管理服务公司。由于时间久远，经查询相关档案，我社区无组织协调及见证签订两份《中臣花园小区物业管理合同》的相关记录……关于两份合同的签名业主是否为业主代表签名，及合同上业主代表签名是否为业主本人签名，我社区均无法鉴定。”本院认为，一、关于原被告双方的法律关系。根据本案业已查明的事实，2007年5月11日在前山街道办和福石居委会协调组织下，原告金路物业公司与涉案小区楼栋代表签订了《中臣花园小区物业管理合同》，并约定期限为2007年5月13日起至2010年5月13日止。对于原告提交2010年4月26日的《中臣花园物业管理合同》，由于前山街道办、福石居委会未对该合同予以确认，且原告未举证证明合同上的签名为中臣花园小区业主代表或业主委员会委员的签名，因此本院对该份合同的效力不予确认。2007年5月11日的物业管理合同约定的服务期限届满后，原被告双方没有续订合同，但金路物业公司没有退出中臣花园，而是继续为该小区提供物业管理服务。因此，双方成立了事实上的物业服务关系。金路物业公司实际为中臣花园提供了物业服务，被告作为小区业主，享受了金路物业公司提供的服务，故其应当支付一定的物业管理费用。但是，金路物业公司在没有与中臣花园业主或业主委员会续签书面的物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用，理据不足，对此下文将予以分析。二、关于金路物业公司主张的各项费用。1、物业管理费。金路物业公司实际为中臣花园提供了物业服务，应参照2007年5月11日的《中臣花园小区物业管理合同》的收费标准计算物业管理费。2、保洁费、对讲系统维护费、吸肥费、公摊电费、公摊费用。金路物业公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用电费、公摊费用的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求被告承担公用电费、公摊费用的依据不足，本院不予支持。2007年5月11日签订的《中臣花园小区物业管理合同》对保洁费及对讲机维护费进行了明确约定，因此对2007年5月13日起至2010年5月13日期间的保洁费及对讲系统维护费主张予以支持，对超出该期限的主张不予支持。吸肥费没有合同依据，本院不予支持。3、逾期利息。2007年5月11日签订的《中臣花园小区物业管理合同》约定，凡业主/住户拖欠各种约定应缴费用达三个月，应依照每日3‰支付滞纳金。因此，在该合同约定的期限内（即2007年5月13日至2010年5月13日）拖欠物业费的，原告要求被告以拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准日万分之二计付利息，未超出双方有关逾期利息的约定，本院予以支持，但逾期利息的起算点应以本院认定的为准。上述物业管理合同虽然没有明确约定物业管理费的支付期限，但合同明确物业管理各项费用按月计收，按照一般交易习惯，当月的物业管理费应在提供物业服务满一个月后支付，因此，自提供物业服务满一个月的次日起计算拖欠物业管理费满三个月的，应计算逾期利息。对于上述合同期限（即2007年5月13日至2010年5月13日）以外的期间因拖欠物业管理费产生的逾期利息主张，没有合同依据，本院不予支持。综上分析认定，被告应向金路物业公司支付相应的物业管理费、保洁费、对讲系统维护费及逾期利息，具体金额如下表：综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告曾俊宜向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费1899.24元、对讲系统维护费45元、保洁费120元及计至2020年12月12日止的利息395.4元,并支付自2020年12月13日起至还清之日止的利息，以1899.24元为基数，按照日利率万分之二计算；被告江龙、苏海英向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费1908.86元、对讲系统维护费3元、保洁费8元及计至2020年12月12日止的利息25元,并支付自2020年12月13日起至还清之日止的利息，以1908.86元为基数，按照日利率万分之二计算利息；被告伦慧琳向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费149.18元；被告秦延博向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费1675.98元；被告陈兰英向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费2038.37元、对讲系统维护费81元、保洁费216元及计至2020年12月12日止的利息433.3元,并支付自2020年12月13日起至还清之日止的利息，以2038.37元为基数，按照日利率万分之二计算利息；被告钟吓平、杨腊梅、钟杨嘉惠向原告珠海市××物业管理有限公司支付物业管理费人民币1886.91元；上述一至六项应在本判决生效之日起十日内支付。七、驳回原告珠海市××物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述6件案件的受理费各为人民币50元，由被告曾俊宜、江龙、苏海英、伦慧琳、秦延博、陈兰英、钟吓平、杨腊梅、钟杨嘉惠各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  罗魏斌审 判 员  肖辉燕人民陪审员  王新华二〇二〇年十二月十六日书 记 员  谢彩霞蔡晓成琳附表：附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。