北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19069号原告：德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司，住所地北京市东城区建国门北大街8号华润大厦8号楼1201。负责人：沙振。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：北京研信资本管理有限公司，住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号北京基金小镇大厦C座226。法定代表人：王翀，总经理。委托诉讼代理人：吴杰江，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：华晗，北京市竞天公诚律师事务所实习律师。原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司（以下简称德事东城分公司）与被告北京研信资本管理有限公司（以下简称研信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德事东城分公司委托诉讼代理人任欢、李敏姿，被告研信公司委托诉讼代理人吴杰江、华晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德事东城分公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的《服务式办公许可使用协议》于2020年9月8日解除；2、要求被告支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金599700.55元；3、要求被告支付账单管理费500元；4、要求被告以599700.55元为基数按照月5%的标准支付2020年6月26日至被告实际支付之日止的逾期付款利息；5、要求被告支付办公单元重置费7000元；6、要求被告支付全额未到期的租金共计552000元（许可使用费486000元、通讯服务套餐费66000元）；7、要求被告支付办公场所恢复费43396元；8、要求被告支付2019年12月免租期租金81000元。原告同意以押金5520000元抵扣上述费用。事实及理由：2018年11月19日，原、被告订立《服务式办公许可使用协议》（以下简称《协议》），约定被告以每月162000元的许可使用费、每月22000元的通讯服务套餐标准（即租金，2019年12月及2020年12月为半价优惠每月许可使用费81000元）承租原告出租的北京市东城区建国门北大街8号华润大厦12楼1201-38单元（以下简称涉案单元）作为办公使用。租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日。被告应于每月第一个工作日前支付许可使用费、服务套餐费，在原告开具账单后7日内，被告支付账单金额。若原告在14日内未收到上述款项，将收取500元管理费。如被告在账单开具后21日内未全额支付账单款项，原告有权暂停服务、按月5%支付延期付款期间的逾期利息，并按每人200元标准收取办公单元重置费。当原告因被告违约而解除协议的，被告有义务向给原告支付协议项下全额未到期的租金。合同终止时，原告有权对办公场所进行恢复，由被告承担费用。被告提前解除协议，无权享受租赁免租期。合同订立后，原告将涉案单元交付被告，被告交纳552000元押金及截至2020年6月30日前的租金。2020年6月18日，原告向被告发送2020年6月账单，被告应于2020年6月26日前支付。原告分别于2020年6月28日、7月6日、7月13日向被告发送账单逾期提醒。2020年7月15日，被告向原告发函表示因股东重组及审计原因，暂停一切对外支付行为。原告体恤被告情况，允许被告于2020年7月31日前支付2020年6月份账单。2020年8月6日被告致函原告，表示欲于2020年9月7日提前解除租赁合同，缴纳的押金冲抵7月、8月两个月租金。根据合同约定，被告如果必须提前终止协议，需提前一个月书面通知原告，原告有权扣留所缴纳押金并要求被告结清未付账单后，协议终止。但被告并未结清账单。2020年8月5日，原告向被告送达《律师函》要求被告履行付款义务，并告知被告不享有合同解除权。2020年9月8日，原告向被告发送《解约律师函》，确定双方合同于该日解除。2020年11月16日，双方将涉案单元进行了交接。原告认为，被告拖欠租金且单方提出解除合同构成违约，故起诉至法院，诉如所请。被告研信公司辩称：认可双方订立合同、交纳租金、押金的情况属实。因疫情原因被告公司经营受限，被告决定缩小公司规模，因此决定不再承租涉案单元。2020年9月6日被告搬离涉案单元，并于次日将钥匙、门禁等交付原告。因原告不允许被告搬离家具，因此才未腾空。2020年11月16日，原告要求被告腾空并出具了出门条，被告将涉案单元腾退交还。被告认为，被告根据合同享有合同解除权，因被告于2020年8月6日发送了解除函，确认2020年9月7日合同解除，现原告要求解除合同的日期仅与被告确认的日期相差一天，因此被告同意原告确认合同于2020年9月8日解除的诉讼请求。被告同意支付2020年7月1日至2020年9月8日期间的租金，但不同意支付合同解除后的租金。虽然合同中约定了账单管理费，但该条款系格式条款，被告不同意支付。原告主张逾期付款利息过高，被告认为应该以2020年7月1日至2020年9月8日期间租金为基数，按照年息15.4%自2020年7月1日支付至实际支付租金之日止。被告在涉案单元实际仅有10人在办公，原告向被告交付了10把钥匙，因此应支付2000元的办公单元重置费。原告要求被告支付未到期的费用，实则系违约金性质，该约定并不合理，且被告因疫情原因无法支付租金，原告不应主张违约金。原告主张的免租期租金实则也为违约金性质，原告的出租人为国有企业，据了解出租人对承租人免除了半个月租金，被告认为原告亦应免除被告半个月租金，该租金与免租期租金相冲抵。被告同意支付办公场所恢复费43396元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案单元所在北京市东城区建国门北大街5号登记在北京华润大厦有限公司名下，德英事行（北京）商务服务有限公司系华润大厦12层1201-1209单元的承租人，德英事行（北京）商务服务有限公司授权原告对外出租部分办公面积。2018年11月20日，原、被告订立《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》，约定原告将涉案单元出租给被告，约380平方米独立办公面积，每月许可使用费162000元、通讯服务套餐22000元、押金552000元。租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日。原告为被告配备办公桌、配柜、座椅35套。2019年12月及2020年12月为半价优惠每月许可使用费为81000元，通讯服务套餐22000元。在许可使用期间，不管德事是否通知，客户应于每月第一个工作日前向德事支付许可使用费及服务套餐费。在德事开具账单后七日内，客户应支付账单金额。如有争议，客户应当在账单开具后7日内以书面形式通知德事。如双方对争议款项事宜达成一致，客户应当在账单到期日前支付无争议款项，否则需全额支付账单款项。账单应在开具起7日内予以支付，若德事在上单开具后14日内未收到款项，将收取500元的管理费，并在收讫之前，对逾期款项收取每月3%的逾期利息。如客户在账单开具后21日内未能全额支付德事账单款项，德事有权就全部延期支付期间将逾期利息由每月3%增加至每月5%，向客户发出解除通知解除本协议，按照每人200元标准收取办公单元重置费。客户负担相应税费和政府收费。押金在协议届满后45天内返还客户，德事可从中扣除任何未支付账单款项、法律责任和各项费用。客户不得在届满日期前解除协议，如由于客户原因必须提前终止本协议，则客户应提前1个月书面通知德事，德事有权扣留客户所缴纳押金并要求客户结清未付账单后，本协议终止。如客户发生违约行为，德事有权解除本协议，客户有义务向德事支付协议项下全额未到期的许可使用费和通讯服务套餐费用以及其他所有未付账单。德事有权对办公场所进行恢复至客户入驻时的状态。客户提前终止协议时，无权享受租期内免租期，并支付该等免租期间的全额许可使用费和通讯服务套餐费。附件中显示预期办公室恢复复原费用为43396元。就上述合同中约定的原告有权主张未到期的许可使用费和通讯服务套餐费用属何种性质，原告解释称系由于被告违约所造成的损失，即被告提前解除合同会影响原告对涉案单元的后续出租。被告认为系违约金性质，并认为该约定不合理。合同订立后，原告向被告交付涉案单元，被告向原告支付了截至2020年6月30日之前的租金及合同约定的押金。2020年6月18日，原告向被告发送6月份账单，显示费用总额为599700.55元，其中包括许可使用费及服务套餐费552000元、电话费0.52元及增值税47700.03元，对应的缴费截止日为2020年6月25日。2020年6月28日、2020年7月6日、2020年7月13日，原告三次向被告发送催缴租金的邮件。2020年7月15日，被告向原告发送邮件，表示因公司股东重组及审计等原因，暂停一切对外支付行为。被告希望用押金抵扣未来3个月租金，以后租金支付方式改为月付，但具体付款时间无法确定。当日，原告回复邮件，表示无法同意被告的要求，同时告知被告若无法在2020年7月17日前付款，则滞纳金将由3%变为5%。为了保证正常开展业务，如果被告无法在2020年7月17日支付上述款项，需要提交《付款承诺书》，原告持该承诺书向公司总部提出延期付款的申请，但目前能够接受最晚付款期限为2020年7月31日。2020年7月21日，原告向被告发送邮件，表明鉴于被告的特殊情况，原告已提供特殊处理方式，将最晚付款日期延至2020年7月31日，但需要提供一份《付款承诺书》说明延期付款的原因。2020年7月27日，原告向被告发送邮件询问是否能按时付款，希望与被告面谈并由被告提出切实可行的方案。被告认可因公司内部尚在商谈是否继续承租涉案单元，故并未向原告出具《付款承诺书》。2020年8月5日，原告向被告发送律师函催收租金。2020年8月6日，被告向原告发送邮件，称因疫情影响导致经营受到重大影响，因此提前一个月提出终止协议，即合同自2020年9月7日终止，房屋押金冲抵7、8月两个月租金，租赁期间发生的其他正常费用，据实结算。该邮件中被告表示疫情期间自2020年2月1日全员上班，并未放假，积极履行了1月至6月的租金。当日，原告回复邮件不同意被告的解约申请，同时表示根据出租人及租赁场地的条件，原告不在租金减免的政策范围内。2020年8月20日及9月1日，被告向原告发送邮件表示在2020年9月7日前腾退，已经清点了家具及办公用品，希望原告协助办理清退手续。2020年9月7日，被告向原告交付了钥匙，但原告以被告不享有合同解除权，且未交清费用为由未为其办理清退手续。2020年9月8日，原告向被告发送解除合同的律师函，确认双方之间的合同于该日解除，要求被告支付租金、账单管理费，逾期利息等。在被告按照要求支付上述费用前，原告将暂扣被告在办公室遗留的家具等物品，直至所有款项全部支付完毕。2020年10月15日及10月21日，原告再次向被告发送律师函，重申上述要求，并表明原告有权处理被告家具等。2020年11月16日，原告为被告办理清退手续，被告将涉案单元腾空交还。诉讼中，被告提交网页截图两份，证明原告应为被告减免租金。经质证，原告否认该证据的真实性及与本案的关联性，称原告并未享受到租金减免。本院认为：原、被告订立的《德事商务中心服务式办公室许可使用协议》系双方真实意思表示，合法有效，该协议实为房屋租赁合同。本案中，被告未按照合同约定支付2020年7月1日始的租金，构成违约。根据合同约定，如由于被告单方原因要求解除合同，被告需要结清未结清费用并由原告扣留所交纳的押金，双方协议才终止，但通过双方往来邮件显示，被告并未结清费用，也并未同意原告扣留押金，因此其未依约行使合同的约定解除权，其于2020年8月6日发送的解约通知未产生解约的法律效力。后原告于2020年9月8日因被告拖欠租金要求解除合同，系行使合同的约定解除权。诉讼中，被告亦认可双方合同于该日解除，本院照准。被告同意支付2020年7月1日至2020年9月8日期间的租金，本院照准。考虑到合同已经于2020年9月8日解除，被告亦将钥匙于2020年9月7日交付原告，虽然该期间被告的办公物品仍遗留在涉案单元内，但根据证据及查明情况，系原告未为被告办理清退手续造成，因此原告要求被告支付2020年9月9日至2020年9月30日期间的租金，依据不足。根据合同约定，被告迟延支付租金，应向原告支付管理费，该费用实则为督促被告履行合同义务的成本支出，因此原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告关于该条款系格式条款而不同意支付的抗辩意见，本院不予采信。根据合同约定，被告迟延支付租金应向原告支付逾期付款的利息，但双方于合同中约定的利息标准过高，本院将根据被告逾期付款的金额，考虑原告因此遭受的损失对该项诉讼请求予以酌定。关于起算时间，虽然合同中约定被告应于每月第一个工作日前付款，但该约定适用的前提为原告未通知的情况下，而本案中原告已经于2020年6月18日通知被告支付季度租金，因此被告应根据合同约定于7日内付款，原告主张自2020年6月26日支付逾期付款利息，理由正当。原告根据合同向被告提供35个工位，因此其向被告主张上述工位的重置费，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付未到期的租金一节，该约定实则为被告违约解除合同的违约责任。根据疫情发展情况分析，疫情因素对被告拖欠租金时段的影响有限，且被告亦认可自2020年2月1日持续使用租赁单元，其不想继续履约的原因在于公司缩小规模，因此被告主动单方提出解除合同，应承担相应违约责任，本院综合考虑到原告的损失情况，并结合合同租期对被告应承担的违约责任予以酌定。被告同意支付办公场所恢复费，本院照准。根据合同约定，被告违约解除合同，不享有免租期优惠，因此原告要求被告支付2019年12月免租期租金，理由正当。被告认为应将其与疫情期间免租相抵扣的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。原告同意以被告已交纳押金抵扣上述被告应支付的款项，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司与被告北京研信资本管理有限公司之间的《服务式办公许可使用协议》于2020年9月8日解除；二、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付2020年7月1日至2020年9月8日期间的租金453107.25元；三、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付账单管理费500元；四、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付逾期付款利息，以453107.25元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准支付自2020年6月26日始至被告北京研信资本管理有限公司实际支付拖欠租金453107.25元之日止；五、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付办公单元重置费7000元；六、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付违约损失368000元；七、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付办公场所恢复费43396元；八、被告北京研信资本管理有限公司于本判决生效后七日内向原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司支付2019年12月免租期租金81000元；九、原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司以被告北京研信资本管理有限公司已交纳的押金5520000元优先抵扣上述第二项至第八项被告北京研信资本管理有限公司应履行之给付义务；十、驳回原告德事（上海）商务服务有限公司北京东城分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8787元，由被告北京研信资本管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十二月十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧