广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9334-9336、9345-9347号上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司惠州分行，营业场所：惠州市********交银大厦首层、七至九层。负责人：王峰，行长。被上诉人（原审原告）：黄永炼等六户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所：惠阳区秋长老建安市场**（仅作办公使用）。法定代表人：谢博名，总经理。上诉人交通银行股份有限公司惠州分行与被上诉人黄永炼等六户业主、惠州市安隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷六件系列案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终9334号案件为例进行表述、论证。）上诉人交通银行股份有限公司惠州分行的上诉请求：1.撤销（2020）粤1303民初2668号民事判决书第二项；2.一审、二审的全部诉讼费用由二被上诉人承担；3、根据上诉人与二被上诉人之间的贷款担保合同关系，依法判决由借款人黄永炼返还未偿还部分的贷款本息，开发商安隆公司承担连带责任。事实与理由：原审法院适用法律错误，被上诉人黄永炼与被上诉人安隆公司依法均应向上诉人承担还款责任，应当对原审判决依法予以改判。一、上诉人并未放弃按照《个人房产抵押贷款合同》及《个人房地产抵押贷款业务合作协议》主张被上诉人一、二承担返还余款本息责任的权利，在此前提下，应优先适用双方合同的约定。案涉《商品房买卖合同》与《个人房产抵押贷款合同》具有经济上的整体性和关联性，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二十四条规定，“商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同”。然而，这并不影响贷款合同中的结算和清理条款的效力以及贷款合同解除所产生的法律效力。被上诉人黄永炼系《个人房产抵押贷款合同》的借款人，且该合同已实际履行，上诉人已依约发放贷款至安隆公司账户，为被上诉人黄永炼履行《商品房买卖合同》提供条件，被上诉人黄永炼享有《个人房产抵押贷款合同》的权利，亦应承担《个人房产抵押贷款合同》的还款义务。《商品房买卖合同》解除后，上诉人可以依据《个人房产抵押贷款合同》和《个人房地产抵押贷款业务合作协议》向黄永炼和安隆公司主张权利，也有权利根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求安隆公司返还购房贷款。以上表明上诉人并未放弃要求借款人承担还款责任的权利，故在此前提下，应优先适用双方合同的约定，根据上诉人与二被上诉人之间的贷款担保合同关系，依法判决由借款人黄永炼返还未偿还部分的贷款本息，开发商安隆公司承担连带责任。二、原审法院在本案中忽视了上诉人与被上诉人黄永炼之间因《个人房产抵押贷款合同》产生的借款合同关系，裁判结果违背了合同相对性的基本原则。从法律上看，涉案《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》两份合同项下存在两个独立的法律关系。即两被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，上诉人与被上诉人黄永炼之间因签订《个人房产抵押贷款合同》存在借款合同关系，该贷款合同系当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规的情况，合法有效。根据合同相对性的原则，上诉人作为出借人，可依约要求被上诉人黄永炼按照贷款合同约定承担还款责任。根据《个人房产抵押贷款合同》第10.7（7）、13.1（4）以及13.2（5）的约定，当贷款投向的房产交易发生负面变化或交易进展出现异常情况的情形时，视为本合同的“提前到期事件”，上诉人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。据此，本案中因两被上诉人之间因房产交原审原易发生纠纷，上诉人有权依据上述合同条款约定行使权利，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。三、原审法院对《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款适用是片面的、错误的。该规定的目的系为了减少诉累、保护债权人，但并未免除借款合同债务人的合同义务。最高人民法院《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条款直接赋予了银行可以跨越过债务人直接对次债务人行使请求权的权利。合同解除后，买卖人是出卖人的债权人，银行亦成为买受人的债权人，银行根据合同法规定的代位权向出卖人主张债权，为银行直接行使代位权提供了便利。显然该规定是基于连环债务的债权人可行使代位权，为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的，旨在“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累，并在此基础上保护债权人的权利”。而条文表述中并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定，只是赋予担保权人要求出卖方返还多收取的购房贷款的权利，其仍有权要求购房方清偿贷款并由出卖方承担连带清偿责任。最高院的司法解释之所以作出该规定的另一原因系其本意认为卖房人（一般为开发商）较房屋购买人有更强的清偿能力，如此规定可增加担保权人的受偿机会，更好地保护当事人权益的同时节约司法资源。但如果简单机械的适用该解释，不仅违背了《合同法》的基本原则，更加剥夺了当事人的诉权。原审法院判决仅由被上诉人二向上诉人承担返还贷款本息的义务，无视上诉人与借款人黄永炼的借款合同关系，无疑剥夺了上诉人向债务人主张债权的权利，减弱了对上诉人债权的保护，违背了法律规定，系适用法律错误。综上所述，原审法院适用法律错误，恳请贵院依法予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人黄永炼等六户业主、惠州市安隆房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。黄永炼向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告安隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.解除原告与被告交行惠州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.被告安隆公司返还原告首期房款230000元、维修资金3733元、政府代办费597元共计234330元；4.被告安隆公司偿还原告已向被告交行惠州分行支付的贷款本息170934.04元以及支付因此产生的利息至实际清偿之日止（以170934.04元为基数，按年利率5.618%自起诉之日起暂计至2020年5月6日）；5.被告安隆公司向原告支付已付首期款利息至实际清偿之日，暂计44212元（利息以首期房款230000元为基数，按年利率5.618%，自2016年12月4日起计暂计至2020年5月6日为44212元）；6.被告安隆公司向原告支付违约金7600元（以总房价760000元为基数，按照1%计算）；7.被告安隆公司向被告交行惠州分行偿还《个人房产抵押贷款合同》项下剩余贷款本金441666.8元及利息（自起诉之日起至清偿之日止，按5.618%计算）；8.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明的事实：2016年11月27日黄永炼与安隆公司签订《顺祥花园认购协议书》认购案涉商品房，其中第四条第5款中约定“待《广东省商品房买卖合同》生效后，本协议书的效力即行终止”，第四条第10款“备注”中用手写字约定案涉商品房带装修等。2016年12月4日，原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告安隆公司购买位于惠州市惠阳区********************，房屋总价款为760000元，原告应当在2016年12月4日前支付首期房价款230000元，余款530000元向银行申请贷款支付。该合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条交付时间和手续约定，被告安隆公司应在2018年12月31日前交付案涉商品房。该合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.空白。该合同第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。该合同第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料；2.起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖……”。合同附件十一《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定：“……2、买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准”。合同附件十一《补充协议》第九条关于销售和使用承诺的补充约定：“1、买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准”。合同附件十一《补充协议》第十条关于送达的补充约定：“1、出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为”。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件一载明了房屋平面图。合同签订后，原告于2016年12月4日前向被告安隆公司支付首期房款共230000元，并缴纳了维修基金3733元、政府代办费597元。2017年1月6日原告（借款人）、被告交行惠州分行（贷款人）、被告安隆公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，2017年1月18日交行惠州分行向原告发放贷款530000元，2017年2月5日原告开始按月偿还按揭贷款。2017年1月10日案涉房产预告登记至原告名下。2020年1月15日顺祥花园2栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月20日惠州市惠阳区房地产测绘所出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2020年3月23日被告安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，案涉办理交楼手续的时间为2020年3月23日至2020年4月12日；达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）；后续精装修事宜：在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修等。被告安隆公司向原告邮寄送达上述《顺祥花园一期交楼通知书》,原告于2020年3月25日签收。2020年3月25日被告安隆公司在《惠州日报》刊登《交楼公告》，通知顺祥花园全体业主办理收楼手续。2020年4月30日原告委托律师向被告安隆公司发出《律师函》要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，该邮件未妥投。上述事实有《顺祥花园认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、首期款收款收据、维修基金、政府代办费收据、《个人房产抵押贷款合同》、见证书、房屋实景图、样板房图片、交楼标准及视频、律师函、邮寄单、被告销售案涉房产时向原告展示的户型图、竣工验收备案表、房产面积测绘成果（实测）报告书、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、2020年3月25日惠州日报第7版、不动产登记证明及庭审笔录等为据。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据双方的起诉及答辩意见，本案的争议焦点为原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《个人房产抵押贷款合同》应否予以支持。对于上述争议焦点，本院具体分析如下：关于原告诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以支持的问题。本案中，被告安隆公司逾期交付案涉商品房，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将案涉商品房交付给买受人的，双方同意按照案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定的第1种方式处理。现被告逾期交付案涉商品房超过180日，原告要求解除合同并由被告承担相应的违约责任，符合案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定，本院予以支持。据此，根据原告的诉讼请求，原告要求被告安隆公司返还已付购房款230000元、维修基金3733元、政府代办费597元并由被告安隆公司支付违约金7600元（总价款760000元×1%=7600元）、利息（以230000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2016年12月4日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止），有事实和法律依据，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。关于原告要求解除案涉《个人购房担保借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，案涉房产按揭贷款合同的目的无法实现，故本院对该项诉讼请求亦予以支持。同时，因原告申请的按揭贷款已经放款且原告已于2017年2月5日开始还款，故被告安隆公司应向原告赔偿原告已向被告交行惠州分行偿还的按揭贷款本息并由被告安隆公司向被告交行惠州分行偿还剩余未还按揭贷款本息（具体数额按银行出具的单据为准）。原告要求被告安隆公司以已向银行偿付的贷款本息为基数计付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告黄永炼与被告惠州市安隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、自本判决生效之日起解除原告黄永炼与被告惠州市安隆房地产开发有限公司、交通银行股份有限公司惠州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》。三、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向原告黄永炼返还已付购房款230000元、维修基金3733元、政府代办费597元并支付违约金7600元、利息（以230000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2016年12月4日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止）。四、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向原告黄永炼赔偿自按揭银行计息之日起至本判决生效之日止，原告黄永炼已向被告交通银行股份有限公司惠州分行支付的贷款本息(以被告交通银行股份有限公司惠州分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)。五、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向被告交通银行股份有限公司惠州分行偿还原告黄永炼自本判决生效之日起就案涉《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款本息（具体数额以被告交通银行股份有限公司惠州分行出具的单据为准）。六、驳回原告黄永炼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6394元（原告已预交），由被告惠州市安隆房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：借款人是否应当向上诉人返还未偿还部分的贷款本息。本院对此分析如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，业主方与交通银行惠州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》是为向银行贷款以支付被上诉人购买安隆公司开发的诉争房屋的购房款，在涉案《商品房买卖合同（预售）》因安隆公司逾期交付违约行为而导致解除后，诉争借款合同的目的已无法实现，无法继续履行该贷款合同，故一审法院判决解除《个人房产抵押贷款合同》于法有据，本院予以维持。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，按揭贷款合同的解除系开发商安隆公司未按照合同约定的期限交付房屋所导致的，安隆公司理应向买受人承担退还购房款、偿还购房贷款本金及偿还利息，故一审法院判决由安隆公司承担责任并无不当，本院予以支持。综上，上诉人交通银行股份有限公司惠州分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由交通银行股份有限公司惠州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人1（2020）粤13民终9334号（2020）粤1303民初2668号黄永炼2（2020）粤13民终9335号（2020）粤1303民初2669号林仕权3（2020）粤13民终9336号（2020）粤1303民初2670号刘会琼4（2020）粤13民终9345号（2020）粤1303民初2665号蔡丽丽5（2020）粤13民终9346号（2020）粤1303民初2666号王贵全6（2020）粤13民终9347号（2020）粤1303民初2667号周丹