广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1140号原告：乳源瑶族自治县建筑公司，住所：乳源县乳城镇解放中路，统一社会信用代码：914××××××××070109N。法定代表人：刘文强，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓援越，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，系该公司经理。被告：杨小武，男，汉族，1979年5月21日出生，住广东省乳源瑶族自治县×××××××××学，公民身份号码：440××××××××××××717。原告乳源瑶族自治县建筑公司（以下简称“乳源建筑公司”）诉被告杨小武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理，现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第九项、第十二项、第十四项及第十五项，其他事项双方无争议。一、原告房产的位置：乳源县乳城镇鲜明北路幸福家园二期C2栋夹层13-17号。二、不动产权证号：粤（2020）乳源县不动产权第0001893号、第0001864号、第0001872号、第0001870号、第0001866号。三、房产建筑面积：（一）不动产权证登记的面积如下：1.粤（2020）乳源县不动产权第0001893号不动产权证显示涉案13号商铺的面积为124.61M2；2.粤（2020）乳源县不动产权第0001864号不动产权证显示涉案14号商铺的面积为64.39M2；3.粤（2020）乳源县不动产权第0001872号不动产权证显示涉案15号商铺的面积为113.02M2；4.粤（2020）乳源县不动产权第0001870号不动产权证显示涉案16号商铺的面积为113.02M2；5.粤（2020）乳源县不动产权第0001866号不动产权证显示涉案17号商铺的面积为60.03M2。（二）原、被告在《商铺租赁管理合同》中约定涉案13号商铺面积为99.33M2、涉案14号商铺面积为55M2、涉案15号商铺面积为89.71M2、涉案16号商铺面积为91.49M2、涉案17号商铺面积为52.53M2，合计388.06M2。（三）庭审中，原、被告双方对租赁的面积为388.06M2不持异议。四、房屋用途：经营培训班。五、租赁合同签订时间：2019年10月28日。六、合同约定的月租金、商铺物业管理费标准：（一）租金标准为2020年2月1日至2021年1月31日的租金支付标准为面积388.06M2，单价为18.5元/M2；（二）商铺物业管理费标准为543元/月（388.06M2×1.4元/月）。七、合同约定租金及商铺物业管理费缴纳日期：租金及商铺物业管理费的缴纳日期均为每月15日前。八、合同约定租赁合同履行期限：自2016年12月24日起至2026年1月31日止。九、合同约定拖欠租金的违约金标准：每逾期一天按月租赁管理费（即租金及商铺物业管理费）的1%计算违约金。十、被告拖欠租金期间：2019年11月开始未缴纳租金，但2019年11月至2020年6月之前的租金已在另案处理完毕。十一、被告拖欠租金及商铺物业管理费、电费数额：（一）拖欠租金合计12309元，即租金合计19383元[其中2020年6月1日至2020年7月31日的租金为14358元（7179元/月×2月），2020年8月1日至2020年8月21日租金5025元（7179元/月÷30天×21天）]，减去被告已交的7074元；（二）拖欠商铺物业管理费1629元（543元/月×3月）；（三）拖欠电费93元。十二、被告拖欠租金及商铺物业管理费的违约金计算方法：（一）2020年6月租金及商铺物业管理费违约金5869元[（7179元+543元）×1%×76天]；（二）2020年7月租金及商铺物业管理费违约金3552元[（7179元+543元）×1%×46天]；（三）2020年8月租金及商铺物业管理费违约金1158元[（7179元+543元）×1%×15天]，以上合计10579元。十三、合同约定的免责事由：如因不可抗力的原因导致损失的，双方互不承担责任。十四、其他需要说明的事项：1.原告与被告于2020年8月21日签订了《商铺租赁终止协议》终止涉案的《商铺租赁管理合同》，并于同日收回涉案商铺；2.原告尚未将被告缴纳的商铺使用押金25000元退还给被告，并认为原、被告系在合同期未满的情况下终止合同，根据合同约定故该押金不应予以退还；3.被告在庭审中表示对尚欠原告商铺租金12309元、商铺物业管理费1629元、电费93元无异议，但原告请求的违约金过高，请求法院按照法律规定予以调整，且被告已缴纳商铺使用押金25000元，原告仅能要求没收押金或要求计付违约金，但不能同时请求。4.原告在庭审中表示如没收商铺使用押金与要求被告计付违约金只能折一，则选择没收商铺使用押金。十五、原告的诉讼请求：1.判令被告支付商铺租金12309元、商铺物业管理费1629元、电费93元及逾期缴纳违约金10579元。以上合计24610元；2.本案诉讼费用由被告承担。裁决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。因涉案租赁物具有相应的产权证明，且原、被告签订的涉案《商铺租赁管理合同》不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，本院对涉案《商铺租赁管理合同》的效力予以确认。涉案《商铺租赁终止协议》亦系原、被告的自由意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本院对该协议予以确认，并确定涉案《商铺租赁管理合同》已于2020年8月21日解除。因被告在庭审中明确表示对原告诉求的商铺租金12309元、商铺物业管理费1629元，电费93元予以认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，本院对原告诉求的商铺租金12309元、商铺物业管理费1629元，电费93元予以支持。关于原告是否能在没收被告交纳的25000元商铺使用押金情况下，要求被告按照《商铺租赁管理合同》的约定计付违约金的问题。首先，为减少诉累，在原告不愿退还上述商铺使用押金，而被告表示“二选一我都可以”的情况下，本院将涉案合同商铺使用押金的相关问题在本案中一并处理。其次，被告拖欠原告租金的行为，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承当相应的违约责任。再次，根据涉案合同中关于“乙方租赁商铺期间、合同期未满押金恕不退还，期满后甲方无息全额退回押金给乙方”的约定，该商铺使用押金条款实为承担违约责任的约定，具备违约金的性质。最后，本案中，被告拖欠租金的行为给原告造成的损失可分为两部分，即拖欠租金造成的资金损失（主要是利息损失）和合同提前解除致使原告房屋空置带来的租金损失。综合考虑涉案《商铺租赁管理合同》系在原、被告的合意下解除、被告拖欠租金的原因及拖欠租金的天数等因素，本院认为，被告交纳的商铺使用押金25000元足以弥补原告的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院对原告在没收被告交纳的商铺使用押金25000元后，再要求被告计付其违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告杨小武应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县建筑公司商铺租金12309元、商铺物业管理费1629元、电费93元，以上合计14031元；二、被告杨小武交纳给原告乳源瑶族自治县建筑公司的商铺使用押金25000元，不予退回。三、驳回原告乳源瑶族自治县建筑公司的其他诉讼请求。案件受理费416元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取计208元（原告已预交），由原告乳源瑶族自治县建筑公司负担88元，由被告杨小武负担120元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 罗斌衡二〇二〇年十二月十一日法官助理 林智芬书 记 员 俞梦凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。