广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10479号原告：李彦，女，1982年9月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**。法定代表人：张智军，该公司总经理。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地，住所地广东省广州市海珠区江南大道中****iv>负责人：陈倩，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：何宏益，男，1979年1月16日出生，住广东省连山壮族瑶族自治县，系被告城城不动产管理有限公司工作人员。原告李彦与被告城城不动产管理有限公司(以下简称城城公司)、城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦，被告城城公司、城城广州分公司的共同委托诉讼代理人何宏益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彦向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告城城广州分公司签订的合同于2020年8月31日解除；2、被告支付2020年7月租金5900元，并按合同约定支付违约金17700元，共计23600元；3、被告退还原告交付的365元预付维修金；4、被告赔偿原告被损坏的智能门铃远程门禁设备产生的维修费300元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年4月5日，原告与城城广州分公司签订《房屋托管合同》合同约定：原告将坐落于广州市荔湾区西湾路湾畔大街23号房屋托管给城城广州分公司，由城城广州分公司从房屋使用人收取租金，并按照合同约定每月支付原告人民币5900元(含物业费)的租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给城城广州分公司。2020年7月27日城城广州分公司不仅没有按照合同约定给付上个月的租金，还单方发出解除合同通知。涉案合同的签订日期为2020年4月5日，彼时“疫情”已经趋于平稳。在城城广州分公司签订合同之时，应当充分考虑到疫情给涉案合同履行带来的实际影响，所谓“疫情”并不能作为解除本合同的合理事由。城城广州分公司以疫情为由，拒绝履行合同约定，违反合同约定和违背了民事活动的基本准则——诚实信用原则，也给原告造成了巨大的经济损失。被告城城公司、城城广州分公司共同辩称，1、我方已于2020年7月31日移交房屋，合同在当日已经解除。2、我方受疫情影响导致，企业用工、外来务工人员大量减少，大量房屋无法出租，且我方租赁的房屋价格原高于市场价格，房屋长期空置，无法按照原合同履行，我方选择解除合同，根据相关疫情的指导意见，我方不存在违约行为。3、我方已对房屋安装了门锁和网关，安装费已包含在房屋维修费中，故不同意退回365元预付维修金。4、涉案房屋没有出租给他人使用，屋内物品交接时清单中也没有注明智能门铃远程门禁设备，故不同意支付维修费。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区西湾路湾畔大街23号2703房是登记在原告名下的房屋。2020年4月5日，原告（甲方，托管方）与城城广州分公司（乙方，受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方或乙方指定的第三方负责经营管理，乙方向甲方提供服务托管服务。合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费。托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。托管期限自2020年4月8日至2023年4月7日止，共36个月，甲方实收租期33个月，空租期3个月。本合同生效日起3日后为起租日。租金（含物业费）为5900元/月；乙方于合同生效起3日内向甲方交付5900元作为押金。本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。（第十一条）甲方向乙方支付每天1元房屋维修费，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。房屋维修费包含家具家电维修，水电路维修，上下水维修。全年累计维修费不超过1万元，超出部分由甲方承担。（第十三条）乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回房屋。（第十四条）乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同附件二为《资产交割单》。附件三为《房间配置参考表》，内显示了房屋内部的家具设备，但没有显示可视门铃。上述合同签订后，城城广州分公司向原告支付了押金5900元。原告向城城广州分公司支付了维修费365元，并将房屋交付给城城广州分公司使用，城城广州分公司未能将房屋出租给他人使用。城城广州分公司于2020年6月4日向原告转账支付5535元、7月4日转账支付租金5900元。2020年7月27日，城城广州分公司向原告发出短信，称因疫情使广州一些企业倒闭破产，外来务工人员急剧减少，房租回落，公司大量房屋长期空置，导致合同无法继续履行；涉案合同租金价格高于市场价格，致使合同无法履行，属于《合同法》可变更或撤销情形。为避免双方的权益受损，现提出解除合同。请业主收到短信后，就未付租金事宜尽快联系公司人员，第一步先把房屋交割归还给业主，第二步协商租金支付事宜。7月31日原告向城城广州分公司回复不同意解除合同，若解除合同的需将拖欠三个月租金作为违约金。2020年7月31日，原告签署了《免责声明》：本人委托城城不动产管理有限公司托管涉案房屋，由于协商解约中，先行将房屋交还给业主，需要城城不动产移交密码管理权限，本人声明自移交权限之日起，次房源门锁密码权限由业主自行使用和管理，与城城不动产无关，特此声明。庭审中，原告认为交付房屋时具有可视门铃，向本院提供了房屋照片，照片中显示房屋墙体上有裸露的电线，但该位置上没有安装可视门铃。被告认为交付房屋时的清单中没有注明智能门铃远程门禁设备。另查，城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，原告与城城广州分公司签订的《房屋托管合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定城城广州分公司需向原告支付押金和租金，因此，本院认定双方之间的合同名为托管合同，实质为租赁合同。由于双方签订《房屋托管合同》时新冠疫情已经发生，城城广州分公司应当对疫情可能对于租赁涉案房屋产生的影响有所预见，故其以此作为迟延支付租金及提出解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳，城城广州分公司提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。对于合同解除时间，因原告于2020年7月31日接收了涉案房屋，故本院认定双方的合同于该日解除。因此，原告要求支付的2020年7月租金的计算周期应为7月8日至7月31日，经计算为4567.74元。对于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于原告在7月31日收回房屋可以止损，因此本院酌情将违约金调整为两个月租金即11800元。对于预付维修费问题，由于城城广州分公司未能将房屋出租给他人使用，没有发生房屋需要维修的事实，故应将该费用365元返还。对于可视门铃的问题，原告没有举证交付房屋时存在可视门铃，也没有对维修费用进行举证，故本院对该项诉讼请求不予支持。由于城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格，故城城公司应依法承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李彦与被告城城不动产管理有限公司广州分公司在2020年4月5日签订的《房屋托管合同》于2020年7月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告李彦支付2020年7月8日至2020年7月31日期间的租金4567.74元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告李彦支付违约金11800元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告李彦返还预付的维修费365元。五、被告城城不动产管理有限公司对上述第二项至第四项判决内容承担连带责任。六、驳回原告李彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告李彦负担60元，被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月八日书记员  宋嘉杰卢健华