北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24201号原告（反诉被告）：北京维尚一品酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前一街**，统一社会信用代码911101136932672170。法定代表人：王门旦，执行董事。委托诉讼代理人：郑文超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋清杰，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京绿港昌盛商贸有限公司，，住所地北京市顺义区天竺镇府前一街**统一社会信用代码911101137999789140。法定代表人：王强，经理。委托诉讼代理人：何花，北京市狄克律师事务所律师。原告（反诉被告）北京维尚一品酒店管理有限公司（以下简称维尚公司）与被告（反诉原告）北京绿港昌盛商贸有限公司（以下简称绿港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。维尚公司法定代表人王门旦及委托诉讼代理人郑文超、隋清杰，绿港公司法定代表人王强及委托诉讼代理人何花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维尚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告赔偿原告装饰装修损失2743506元；3.诉讼费用由被告承担。后增加一项诉讼请求，要求被告赔偿原告搬运费用7万元。事实与理由：2017年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告位于北京市顺义区天竺镇府前一街26号的房屋，用于宾馆住宿经营。合同约定租赁年限自2017年1月1日起至2027年12月31日止，交付房屋期限为合同签订后5个工作日交付完成、交付日后六个月为免租期，被告确保提供房产手续或房产证明，由原告办理宾馆消防和特行手续。原告投入了大量的资金对房屋进行了装修，但由于被告不能提供房产手续或房产证明，办理不了宾馆消防和特行手续，致使原告无法经营，合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。现被告已经收回了房屋，故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告赔偿原告经济损失。绿港公司辩称：不认可原告提交的合同，但不申请对公章进行真伪鉴定，同意解除合同。不同意赔偿原告装修损失，被告对于装修评估的价格有异议，是原告的原因导致合同解除，故应当自行承担装修损失。涉诉房屋仍由原告锁着，其主张的搬运费没有实际发生，被告不同意赔偿。绿港公司向本院提出反诉请求：1.判令原告给付2017年1月1日至2018年7月30日的租金1108333元；2.判决原告按每月58333元给付租赁费，自2018年8月1日起到实际腾退房屋之日止；3.判决原告给付被告因迟延履行给付上述两项租赁费给被告造成的经济损失，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年11月1日起至实际付清租赁费之日止；4.案件受理费由原告承担。庭审中，被告增加反诉请求要求原告将涉诉房屋腾退给被告。事实与理由：原告与被告于2016年6月口头协商，被告将其所有的天竺镇府前一街26号房屋租赁给原告使用，年租金70万元，后原告开始对租赁房屋进行装修，2017年1月开始正式投入使用。2018年7月，因政府原因，原告暂停营业。现原告已诉至法院要求解除双方的租赁合同，但原告租赁房屋期间的租赁费至今未给付。故要求原告结清使用房屋期间的租赁费用。维尚公司就反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条乙方的权利义务第一款约定，乙方收到甲方提供的房产手续及证明后三个月内按期支付租金，但被告至今不能提供房产手续及房产证明，故其主张租赁费用没有任何依据。2.因被告不能提供房产手续及房产证明致使原告不能按照合同约定的用途使用租赁房屋，原告无奈之下将房屋的租赁用途改为公寓经营，但是也只经营了几个月的时间。2017年8月11日，被北京市顺义区公安消防支队查封，故原告自2017年8月11日起没有实际使用租赁房屋，没有实际经营，没有产生任何收益，合同目的没有实现，因此被告无权要求原告支付2017年8月11日之后的房屋租金。3.《房屋租赁合同》第三条明确了交付日及免租期，因此2017年1月至6月为免租期，原告无需支付租金。4.《房屋租赁合同》第八条甲方权利义务中第五款约定，甲方承诺乙方代为投资的项目（暖气、天然气、外墙保温）折算为现金作为房屋租金，原告支付了这几项费用共计853979.49元，此费用系原告代被告支付，因原告不需要支付租金，故被告应将上述费用返还。5.因被告的房屋没有合法手续，不具备出租条件，即使跟他人签订了租赁合同，也应是无效的，因此，被告并无实际损失。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，绿港公司（甲方）与维尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××的房屋出租给乙方用作宾馆住宿经营，租期自2017年1月1日至2027年12月31日，租金为70万元。宾馆手续办理齐全开业后前五年自2017年1月1日至2022年12月31日租金为100万元，后六年租金为110万元。甲方于合同签订后5个工作日交付房屋，房屋交付后六个月为免租期。上述房屋为三层楼房，由被告自行建设，未取得建设工程规划许可证。原告于2016年12月底完成装修，于2017年1月1日正式接收房屋并开始经营。2017年8月11日，北京市顺义区公安消防支队对该房屋张贴封条，原告自此未再经营。张贴封条后，被告称丢失了该房屋的钥匙，于是更换了门锁。现双方发生纠纷，原告提起诉讼。案件审理过程中，原告申请对装饰装修损失进行评估鉴定。本院委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，原告预交鉴定费55000元。评估机构以2017年8月作为基准日，认定装饰装修价格为2743506元。原告对鉴定意见无异议，被告提出三点异议：一是对鉴定基准日有异议，认为应当以鉴定现场勘验之日为基准日，因为装修会贬值；二是鉴定报告中所有的烟感、喷淋以及消防管线都是被告做的；三是楼顶的保温、墙面保温工程，被告支付了一部分款项。经双方庭审陈述及举证质证，双方认可烟感和鉴定报告中的消防管线系原告所做，被告称在将房屋租给原告前安装了喷淋设施，原告只是调整了方向；原告称被告原来确实安装了喷淋设施，但因质量不好其承租后又全部重新进行了更换。在鉴定机构的现场勘查记录中，被告签字确认的明细中含有喷淋。关于保温，原告同意从鉴定价格中扣除被告已付的工程款17万元。被告对原告提交的《房屋租赁合同》有异议，称其公司未在这份合同上盖过章，并申请对公章真实性进行鉴定，后撤回鉴定申请。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、鉴定意见书等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋系被告自行建设，未取得建设工程规划许可证，无论双方是否签署书面合同，双方的房屋租赁合同关系均为无效，即使原告提交的《房屋租赁合同》为真实，亦对双方不发生效力。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。前述司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。双方的租赁合同系因房屋未取得规划许可手续，被告作为出租人对房屋未取得合法审批手续具有主要过错，本院认定被告承担60%的责任；原告作为承租人在承租房屋未对房屋的合法性进行审慎审查对合同无效也具有一定的过错，本院认定原告承担40%的责任。涉案房屋于2017年8月被查封，原告自此未再实际经营，因此可以查封时的房屋现值作为原告的装饰装修损失金额。关于双方争议的喷淋，因被告在现场勘查时已签字认可属原告施工的内容，故其主张喷淋是其安装的意见本院不予采纳。装饰装修现值扣除17万元之后，按照双方的过错程度，本院确认被告应赔偿原告装修损失1544104元。房屋租赁合同无效后，当事人要求按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。原告于2017年1月1日使用涉案房屋至2017年8月11日被查封，原告应向被告支付该期间的房屋使用费。但房屋被查封后，原告无法使用房屋，且查封后两三个月被告即更换了房屋钥匙，被告向原告主张查封后的使用费本院不予支持。因双方的租赁合同无效，被告要求原告支付逾期支付租金的利息，本院不予支持。因被告自行更换房屋钥匙，已实际控制房屋，其要求原告腾退返还房屋本院不再予以支持。因原告现尚有家具家电置于涉诉房屋内，被告应协助配合原告搬离上述家具家电。因双方租赁合同无效，原告对于合同无效亦有过错，其要求被告赔偿搬运费用本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京绿港昌盛商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京维尚一品酒店管理有限公司装修损失一百五十四万四千元；二、原告（反诉被告）北京维尚一品酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京绿港昌盛商贸有限公司房屋占用使用费四十三万元；三、驳回原告（反诉被告）北京维尚一品酒店管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京绿港昌盛商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万九千三百零八元，由北京维尚一品酒店管理有限公司负担一万一千七百二十三元（已交纳），由北京绿港昌盛商贸有限公司负担一万七千五百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七千三百八十八元，由北京维尚一品酒店管理有限公司负担二千八百六十六元，于本判决生效之日起七日内交纳，由北京绿港昌盛商贸有限公司负担四千五百二十二元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王卫红人民陪审员  穆希超二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟