广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8459-8467、9217-9241号上诉人（原审被告）：赵平伟等三十四户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：徐润泽，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县合富实业投资有限公司，住所地：广东省博罗县****************。统一社会信用代码：914************480。法定代表人：黄银良，董事长。委托诉讼代理人：周晓明、李宣，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人赵平伟等三十四户业主与被上诉人博罗县合富实业投资有限公司因商品房销售合同纠纷三十四件系列案，不服广东省博罗县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终8459号案件为例进行表述、论证。）上诉人赵平伟的上诉请求：1、依法撤销（2020）粤1322民初2777号民事判决书第一、第二项，并改判：一、被上诉人向上诉人支付少建车位的违约金79415.6元；二、被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金（逾期交楼违约金以总楼款794156元为基数，按日利率万分之五的标准，计算至案涉商品房达到交付条件并实际交付之日止，暂计至2020年3月31日为35737.02元）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担（以上款项暂合计115152.62元）。事实与理由：上诉人认为，一审法院存在认定事实不清，适用法律不当的错误。本案的要点为，第一，被上诉人建设的车位数量少于其允诺数量的行为构成违约，应当承担违约责任；第二，被上诉人通知上诉人收楼时，案涉商品房未达到约定的交付条件，被上诉人在2019年12月31日作出的收楼通知为无效通知，且上诉人前往案涉商品房进行收楼时，被上诉人也未向上诉人出具齐全的竣工验收备案证明文件，因此上诉人有权拒绝收楼。后续被上诉人再无向上诉人送达收楼通知，案涉商品房逾期交付的过错在于被上诉人，被上诉人应当承担逾期交楼的违约责任。一、关于案件的基本事实。2017年6月16日，被上诉人在微信平台上对“世纪名苑”（以下统称“案涉小区”）之车位数量进行了具体允诺及说明，公开宣传案涉小区总车位数量为1659个。2018年8月20日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定上诉人向被上诉人购买案涉小区一商品房（具体房号、房款、商品房面积等信息详见合同），交付商品房日期为2019年12月31日。合同第十一条明确约定，案涉商品房交付需满足合同第九、第十条约定的交付条件，即商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，以及其他配套设施达到规划验收标准（包含车库、车位）；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金［该违约金比率不应当低于第八条第1（1）项中的比率（万分之五）］后，上诉人已依约向被上诉人支付了房款。2019年12月13日，因被上诉人未按规划建设立体车位，博罗县城乡管理和综合执法局对被上诉人进行了行政处罚。2020年1月2日，被上诉人向上诉人寄发《入伙通知书》，该通知书落款日期为2019年12月31日。同日，博罗县自然资源局发布《关于博罗县合富实业投资有限公司规划验收的公示》，对被上诉人因未建立体车位及重新申请案涉小区地下室的规划验收事宜进行公示（详见上诉人一审提交之证据三）。2020年1月3日，博罗县住房和城乡建设局出具《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，载明案涉楼宇的竣工验收备案文件于2020年1月3日收讫，文件齐全（详见被上诉人一审提交之证据二）。2020年1月5日，就案涉小区车位数量不足及被上诉人逾期交楼之事宜，受上诉人委托之业主代表与被上诉人法务张灵聪、博罗县银信物业管理有限公司经理陈永灿（于2019年12月25日取得被上诉人授权，详见被上诉人一审提交之证据四）签署了《2020年1月5日合富春语城世纪名苑所有业主代表与开发商法务代表物业代表的沟通内容总结与公示》（以下简称“《公示》”），详见上诉人一审提交之证据四）。当天，因被上诉人未向上诉人出示符合合同第九条约定的证明文件，上诉人拒绝收楼并在拒收楼名单上予以签字。至今，案涉小区之车位数量仍未达到被上诉人公开允诺的数量，且被上诉人也未按合同第九、第十、第十一条约定通知上诉人收楼。二、被上诉人在微信公众号中对案涉小区车位数量所作的具体说明，对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人对车位数量的宣传应当视为合同内容，被上诉人实际建设之车位数量少于宣传之数量，应当承担违约责任。一审法院未审理查明被上诉人公开宣传案涉小区车位数量的事实，也未查明案涉小区的实际车位数量远少于被上诉人公开宣传之车位数量的事实，存在严重的事实认定不清、适用法律不当的错误。1、被上诉人在微信平台上对案涉小区之车位数量公开进行了具体允诺及说明。根据腾讯公司有关企业注册微信公众号的流程，注册微信公众号需要在微信官方平台上登记企业名称、营业执照注册号、注册方式，并且需要企业进行验证。本案中，昵称为“春语城”之微信公众号，其公示之账户主体为被上诉人，公众号注册说明中也载明：公众号注册信息由账号主体向腾讯提交，该主体对公众号所有行为承担全部责任。上诉人在一审时提交了多份证据证明（详见上诉人一审提交之证据三），被上诉人在微信平台上发布的宣传文案明确载明案涉小区车位数量为1659个。也就是说，被上诉人就商品房开发规划范围内的相关设施（车位数量）作出了具体确定的说明和允诺。但是，一审判决对被上诉人承诺车位数量为1659个之事实却只字未提，一审法院存在认定事实不清的错误，依法应当予以纠正。2、案涉小区之车位数量对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响，应视为合同内容。车位系案涉小区的公共配套设施，其建设成本已纳入整个小区建设的成本。此外，根据日常生活经验法则，车位数量之减少，势必造成小区内车位配比率降低，增加小区内之停车压力，造成小区内停车秩序混乱等问题，从而负面影响案涉小区之房屋价值。本案中，被上诉人公开宣传的建设车位总数量为1659个，而实际建设的车位数量仅为1069个。现被上诉人少建设的车位比例高达35.56％，严重降低了案涉小区车位配比率，对案涉商品房价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉小区之车位数量应视为合同内容。需要特别说明的是，上诉人要求被上诉人承担违约责任的理由是，被上诉人实际建设的车位数量少于被上诉人公开允诺的车位数量，但一审判决却给出了“未能看出被告就案涉小区商品房宣传时就有立体车位进行明确、具体的宣传，且双方在《商品房买卖合同（预售）》未就立体车位进行约定”如此“答非所问”式的回应。一审法院未依法审查被上诉人少建车位的事实，更未就案涉小区实际车位数量远少于公开宣传数量的情况展开论述，上诉人难以在一审判决中感受到公平正义。3、案涉小区车位数量为1659个应视为合同内容，被上诉人实际建设车位数量不足的行为已经违反了该合同内容，应当承担违约责任。如上所述，交付符合约定数量的车位属于被上诉人的合同义务。但被上诉人在受到博罗县城乡管理和综合执法局的行政处罚后，在车位数量仍未满足宣传数量以及规划验收标准的前提下，再次申请对地下室的规划验收。由此可见，被上诉人消极履行交付符合合同内容的车位数量的义务，其应对案涉小区车位数量不符合公开允诺数量的行为承担违约责任。根据对等原则，参照合同附件四第二条第一款对于上诉人违约金责任之约定，上诉人认为，被上诉人应按商品房总价款的10％向上诉人支付违约金。三、被上诉人在案涉商品房未达到交付条件时作出收楼通知，且收楼时其未向上诉人出示合同约定的证明文件，上诉人有权拒绝收楼。案涉商品房达到交付条件后被上诉人也未书面通知上诉人收楼，案涉商品房逾期交付的过错在于被上诉人，被上诉人应当承担逾期交楼的违约责任。1、关于被上诉人交付商品房的义务。合同第九条约定商品房交付需满足1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书；第十条第（二）项第3点约定，商品房规划的车位、车库应在2019年12月31日达到规划验收标准。合同第十一条约定，出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付商品房；商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地…书面通知买受人交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理由此可见，被上诉人负有在商品房达到交付条件后书面通知买受人的义务，以及交付商品房时出示齐全第九条约定的证明文件的义务。2、关于被上诉人是否已依约履行交楼义务的问题。首先，《单位（子单位）工程竣工验收备案表》的落款日期为2020年1月3日，而被上诉人出具《入伙通知书》的时间为2019年12月31日，投递《入伙通知书》的时间为2020年1月2日，也就是说，被上诉人在通知上诉人收楼时，商品房并未达到交付条件。被上诉人在商品房未达到交付条件下向上诉人作出的收楼通知，该行为违反了合同第九、第十一条的约定，应为无效通知。其次，上诉人收到收楼通知后，于2020年1月5日前往案涉商品房进行收楼，但是被上诉人之法务张灵聪及物业经理陈永灿明确表示，截止至2020年1月5日，被上诉人仍未取得三书一证一表。当天，被上诉人未向上诉人出示任何备案证明文件，上诉人遂依据合同第十一条约定，拒绝收楼，并在拒收楼名单上签字及登记联系方式。提请注意的是，《单位（子单位）工程竣工验收备案表》的落款日期（2020年1月3日）并不直接等同于被上诉人取得案涉小区所有建设工程竣工验收备案证明文件之日期，更不能直接证明被上诉人已于2020年1月5日向上诉人出示该等证明文件的事实。反而，《2020年1月5日合富春语城世纪名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》恰能反映截止至2020年1月5日，被上诉人尚未取得案涉商品房的竣工验收备案证明文件的事实，被上诉人不存在其在收楼当天向上诉人出示相关证明文件的可能性。也就是说，被上诉人既未向上诉人发送有效的收楼通知，也未在上诉人收楼时向上诉人出示符合合同第九条约定的证明文件，更未在收到竣工验收备案证明文件后再次通知上诉人收楼。由此可见，本案中，被上诉人未依约履行交付商品房的义务。特别说明，关于《公示》的效力问题。《公示》系由上诉人授权之业主代表以及被上诉人法务代表张灵聪、物业代表陈永灿签署。《公示》明确载明了案涉小区车位数量不足，以及签署《公示》当天被上诉人未向上诉人出示备案证明文件的事实。法务代表张灵聪曾以被上诉人员工身份代理被上诉人就案涉小区相关民事纠纷进行诉讼，而博罗县银信物业管理有限公司已于2019年12月25日取得被上诉人之授权，陈永灿则为该物业公司之经理。此外，在案涉商品房的交易过程中，上诉人均是与法务代表张灵聪以及物业经理陈永灿进行对接，其二人签署《公示》的行为足已构成表见代理，上诉人有足够理由相信被上诉人于2019年12月31日出具的《入伙通知书》为无效通知书。除此之外，上诉人认为，《公示》是否具有法律效力，以及张灵聪、陈永灿二人的行为是否系经被上诉人的授权，均不影响《公示》具有客观反映案件真实情况的作用。在被上诉人无任何证据推翻《公示》载明的客观事实的情况下，本案之证据足以反映被上诉人在交付商品房时未履行出示齐全第九条约定的证明文件义务的真实情况。但是，一审中，张灵聪以及陈永灿之身份为何，张灵聪如非被上诉人之员工为何其会以员工身份代理被上诉人参与诉讼。收楼时，被上诉人是否有向上诉人出示合同约定的备案证明文件。该等问题一审法院均未予以查明及说理，对于《公示》反映之案件事实，仅简单地以《公示》“没有被告盖章，且没有被告出具的书面授权委托书佐证，被告也没有对张灵聪的行为进行追认”为理由，直接作出有利于被上诉人之认定。上诉人认为，一审法院存在认定事实不清的错误，该错误直接导致本案之一审判决结果与本案事实大相径庭。3、关于逾期交楼之过错问题。如上所述，被上诉人于2019年12月31日作出的《入伙通知书》因发出通知时案涉商品房未达到交付条件而无效，此外，上诉人于2020年1月5日前往案涉商品房收楼时，因被上诉人未向上诉人出具符合合同第九条约定的竣工验收备案证明文件，上诉人有权拒绝收楼。根据合同第十一条约定，被上诉人负有在案涉商品房达到交付使用条件后，再次通知上诉人办理收楼手续的义务。本案中，没有证据证明被上诉人在案涉商品房达到交付条件后履行了合同约定的通知义务，也没有证据证明被上诉人在现场收楼时向上诉人出示了相关竣工验收备案证明文件。导致案涉商品房延迟交付的原因系被上诉人没有在约定期限内向上诉人交付符合约定交付条件（包括案涉商品房达到交付使用条件，以及出示齐全的竣工验收备案证明文件）的商品房所致，被上诉人应当依据合同第十二条约定承担逾期交楼的违约责任。4、关于逾期交楼违约金的计算截止时间问题。如上所述，商品房达到交付条件的日期并不能自动作为通知上诉人收楼的日期，而应以被上诉人书面通知上诉人办理交付手续的日期为最终的交付日期。在被上诉人未依约出示各项交楼文件，且上诉人依此拒绝收楼的情况下，被上诉人仍负有按照合同及附件列明的文件种类及出示方式向上诉人提供交楼文件的义务，故被上诉人应承担的逾期交楼违约金应从交楼期限届满之次日起，计至案涉商品房达到交付条件且被上诉人实际交付之日止。本案中，被上诉人于何时取得合同第九条约定的所有竣工验收备案证明文件；被上诉人是否已在上诉人前往收楼时依约出示齐全该等证明文件；被上诉人是否有在商品房达到交付条件后履行再次通知上诉人收楼的义务，该等情况系认定被上诉人是否逾期交楼，以及计算被上诉人逾期交楼违约金的时间节点的重要事实依据。但是，一审法院对上述事实均未审理查明，而直接以《单位（子单位）工程竣工验收备案表》的落款日期作为计算被上诉人逾期交楼违约金的截止时间，是对本案事实的忽视，依法应当予以纠正。综上所述，一审法院未审理查明被上诉人公开宣传车位数量应视为合同内容，也未审理查明被上诉人建设之车位数量少于宣传之车位数量的事实，更未就被上诉人逾期交楼违约金计算截止时间进行说理认定，存在认定事实不清、适用法律不当的错误。因此，为维护上诉人的合法权益，根据我国民事诉讼法之相关法律规定，现特向贵院提出上诉，恳请贵院依法判决。被上诉人博罗县合富实业投资有限公司答辩称：一、答辩人未对立体车位有明确和具体的宣传，上诉人亦无证据证明答辩人少建车位，答辩人不应向上诉人支付未建立体车位的违约金。首先，上诉人并无证据证明答辩人在楼盘宣传中对小区车位数量（特别是立体车位的建设）作出具体而明确的允诺及说明。上诉人在一审时提交了多份证据主张答辩人开发的项目在“春雨城”微信公众号平台上对小区车位数量进行了具体允诺及说明，公开宣传该小区总车位数量为1659个，但是该证据经一审法院审查确定，上诉人提交的证据，不能看出答辩人就涉案小区商品房宣传时有就小区车位数量（特别是立体车位的建设）进行明确、具体的宣传，而在此次上诉中，上诉人也并未提交新的证据证明其所主张的事实。其次，立体车位的建设不能对商品房买卖合同以及房屋价格的确定具有“重大影响”，即使答辩人有宣传，也不应视为合同内容。案涉小区的车位并不紧张，即便上诉人购买房屋时会将车位数量纳入考虑范围，但是该小区车位数量，或者是否兴建立体车位，也不足以支配上诉人的购买意愿或直接影响到房产的价格。此外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（三）项的规定，“规划的车库、车位的所有权、收益权都归出卖人所有”，车位的数量对上诉人的利益并没有什么影响。由此可见，车位的数量或立体车位的兴建不会对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，答辩人即便有对建设立体车位有过宣传这种说明也不能视为合同内容。再次，商品房买卖合同并无少建车位应支付违约金的约定。上诉人与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》中并无答辩人应兴建多少数量立体车位的约定，更无少建车位应向上诉人支付违约金的约定。因此，上诉人要求答辩人支付少建车位违约金缺乏合同依据。最后，上诉人亦未举证证实答辩人少建了车位答辩人开发的“春语城”项目的地下室目前仍未验收，立体车位的建设问题仍在与相关部门协商中，上诉人并无证据可证实在地下室将来通过验收后仍不建设立体车位，因此，上诉人的该项诉请并无事实依据。即便答辩人真的未建或少建立体车位，根据《商品房买卖合同》第十条及附件五的约定，若“规划的车位、车库未达到规划验收标准”时，答辩人只须“按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止”，无需支付违约金。二、答辩人逾期交楼仅3天，只应支付3天的逾期交楼违约金，一审判决认定事实和适用法律全部正确。首先，案涉房产交付时间仅逾期3天，一审判决认定事实正确。《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。答辩人在2019年12月3日取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，2019年12月20日取得房屋测绘报告，2020年1月3日已经取得建设工程竣工验收备案表。至2020年1月3日，案涉商品房已经完全符合交付条件。同日，答辩人委托物业公司向上诉人送达《入伙通知书》，与合同约定的交付时间（2019年12月31日）仅相差3天，答辩人只应承担3天的逾期交楼违约金。其次，《2020年1月5日合富春语城世纪名所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》不具有任何法律上的效力。第一，张灵聪系惠州市汇棋房地产投资顾问有限公司职员并非答辩人公司员工，答辩人也从未授权其与业主就收楼问题进行协商，该份文件上的任何条款均对答辩人没有法律上的拘束力。第二，该份文件中提到的“开发商/物业同意于2020年1月2日/3日分批派发出去的入伙通知书是无效通知书因为并未拿到政府部门发布的所有证件（三书一证一表）”，当时案涉商品房已经完全符合合同约定的交付条件，也已经按照合同约定向上诉人发送收楼通知，这种通知显然具有法律效力，不存在无效的可能。第三，这份资料是建立在错误信息之上的沟通，比如“关于延迟交楼会按最终的按照法定交楼标准（政府验收合格）”不是事实，“未拿到政府部门发布的所有证件（三书一证一表）”，也不是事实，沟通双方均误以为房屋不符合交付条件，而事实上当时房屋已经完全符合合同约定的交付条件，答辩人也已经向各业主发出入伙通知书，建立于错误信息之上的沟通与协商，不应产生任何法律效果。第四，在该份资料上签名的业主只有七人，即便法院认为张灵聪有权代表答辩人，其所作出的表示具有撤销入伙通知书的效力，其表示也只是对这七人发出，只能在答辩人与该七名业主之间发生效力。可见，即便张灵聪具有答辩人的授权，或者符合表见代理的情形，也不能因为这种表示而否认答辩人向上诉人寄送入伙通知书的法律效力，不影响前述答辩人关于逾期交楼责任承担问题的论证。最后，上诉人在收到《入伙通知书》后，无正当理由拒绝收楼，逾期收楼的法律后果应由其自身承担。《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”答辩人实际可以办理房屋交付的日期为2020年1月3日，上诉人也在该日收到答辩人送达的《入伙通知书》，该日期应该视为上诉人收楼的日期。在此日期以后，答辩人不应再支付逾期交楼违约金。综上所述，答辩人认为，上诉人要求答辩人支付未建设立体停车位以及逾期交楼的违约金，均无事实及法律的依据，请法院查明事实，依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。赵平伟向一审法院起诉请求:一、被告向原告支付违约金79415.6元；二、被告向原告支付延迟交楼违约金（以794156元为基数，按日利率万分之五的标准，从2020年1月1日计算至被告符合交楼条件并实际交付之日止，暂计至2020年3月31日为35737.02元）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月20日，原告赵平伟（买受人）与被告博罗县合富实业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:被告将其开发位于博罗县******朱屋组（土名）地段世纪名苑******（建筑面积：102.95㎡、套内面积：81.52㎡），以794156元的价格出售给原告。买受人应当于2018年7月31日前支付首期房价款324156元（房价款40%），余款470000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房的交付条件是：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条第（二）项第3点约定，商品房规划的车位、车库在2019年12月31日达到规划验收标准。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房；商品房达到第九条、第十条约定的条件交付后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点……书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，即万分之五）；……第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更;……。另外，合同附件五第（二）项第3点约定，规划的车位、车库未达到规划验收标准的，被告应当按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止；合同附件五第（三）项第2点补充约定，商品房所在小区未出售的车位、车库，其所有权归出卖人所有。合同签订后，原告已付清了购房款。另查明一，被告在2019年12月4日取得涉案商品房的《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；2019年12月20日取得《不动产面积测绘成果报告书》；于2020年1月3日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》。2019年12月25日，被告与涉案商品房的前期物业公司博罗县银信物业管理有限公司签订《授权委托书》，由被告委托物业公司向业主代发送《入伙通知书》。物业公司于2020年1月3日向原告送达《入伙通知书》，通知书显示，办理入伙手续的时间为2020年1月2日至20日，原告认为涉案商品房未达到交付条件，至今未与被告办理涉案房屋的交接手续。另查明二，根据原告提交的《关于博罗县合富实业投资有限公司规划验收的公示》显示，被告开发的涉案小区按规划要求，应设立停车位1659个，其中立体车位590个。博罗县*********进行规划验收时，该单位地面各单体符合总平面设计要求，已办理规划验收，经现场勘察地下室，发现被告“未按要求设置立体车位，少建立体车位”，故博罗县自然资源局于2019年12月13日对被告的违法行为作出了相关行政处罚，并于2020年1月2日进行验收公示。另外，根据原告提交的《2020年1月5日合富春语城世纪名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》，显示“法务代表张灵聪”与涉案小区代表刘舒等7人就涉案小区停车位数量未按规划要求设置等问题进行协商沟通。庭审时，被告否认张灵聪系其公司员工，亦表示没有授权张灵聪代表被告与部分业主沟通。一审法院认为,本案是商品房销售合同纠纷，原告赵平伟（买受人）与被告博罗县合富实业投资有限公司（出卖人）在2018年8月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。双方当事人应按合同约定履行义务。本案当事人争议的焦点是：1、被告未按规划建立体车位是否构成违约；2、涉案商品房是否符合约定的交付条件，被告是否存在逾期交楼的行为。关于第1个争议焦点问题，原告主张被告在宣传涉案商品房时承诺建立立体车位，但其实际未建立立体车位的行为构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的违约情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据原告提交的证据，未能看出被告就案涉小区商品房宣传时有就立体车位进行明确、具体的宣传，且双方在《商品房买卖合同（预售）》未就立体车位进行约定，故对原告请求被告未建立体车位违约金79415.6元，本院不予支持。关于第2个焦点涉案商品房是否符合交付条件，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房的交付条件是：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；商品房已取得房屋测绘报告；出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。现被告已取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《测绘成果报告书》。庭审时，原告对被告提交的上述证书没有异议，根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，被告开发建设的涉案商品房符合该约定；其次，根据原告提交的《关于博罗县合富实业投资有限公司规划验收的公示》显示，虽然被告开发的涉案小区的立体车位建设不符合规划要求，但是根据合同第十条第（二）项第二款第3点、合同附件五第（二）项第3点约定，规划的车位、车库未达到规划验收标准的，被告只是应当按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止，但没有约定在商品房交付之日前完成验收合格。根据合同此条款约定，车位、车库是否达到规划验收标准，不是涉案商品房交付的必备条件。博罗县自然资源局对被告因“未按要求设置立体车位，少建立体车位”的违法行为作出的相关行政处罚，是另外一个法律关系，不是认定被告开发建设的涉案商品房是否符合交付条件的依据。被告如未继续按规划要求设立车位、车库，其承担的是违反有关行政法律法规的责任。另外，原告提交的《2020年1月5日合富春语城世纪名苑所有业主代表与开发商法务代表及物业代表的沟通内容总结与公示》。该证据没有被告盖章，且没有被告出具的书面授权委托书佐证，被告也没有对张灵聪的行为进行追认。故本院无法认定“法务代表张灵聪”行为系经被告的授权。故本院认为，被告开发建设的涉案商品房，目前已符合约定的交付条件。关于被告是否逾期存在逾期交楼的问题，根据合同第十一条约定，商品房符合约定的交付条件后，被告应在2019年12月31日前不少于10日将办理交房的时间、地点书面通知原告。被告未通知的，以约定的“交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。被告开发的案涉商品房于2020年1月3日符合交付条件，同日物业公司向原告送达《入伙通知书》，与合同约定的交付时间相差3天，逾期三天，按合同约定逾期90天内的，以房屋总价款为本金，以不低于第八条第1（1）项中的比率，即万分之五的比例计付违约金，违约金总额为1191.23元（794156元×0.05%×3）。原告的请求，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告博罗县合富实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告赵平伟逾期交楼违约金1191.23元。二、驳回原告赵平伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1302元（原告已交），由原告负担651元，被告博罗县合富实业投资有限公司负担651元。本案二审期间，上诉人赵平伟提交了证据：证据一，视频一；证据二，视频二；证据三，拒收楼业主签名名单；证据四，邮寄单、送达签收证明、拒绝收楼通知书；证据五，转账记录；证据六，关于（企业）注册公众平台步骤的网页截图；证据七，关于“春语城”微信公众号微信页面截图；证据八，“合富春语城”文件袋；证据九，名片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、被上诉人就车位问题是否应当承担违约责任。二、逾期交楼违约金的认定问题。对此分析如下：第一、关于被上诉人就车位数量问题是否应当承担违约责任的问题。本案中，涉案地下车位的项目工程尚未竣工验收，对于车位总数量尚无法最终确定。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）附件五的约定“（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：3、规划的车位、车库未达到上述约定条件的，甲方按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止”。即使被上诉人没有就车位、车库达到按照合同的约定规划验收标准，上诉人仍应按照合同的约定，要求被上诉人按原设计标准全部完善至达到验收合格水平。因此，上诉人主张因目前车位数量不足而要求被上诉人承担违约责任没有事实和法律上的依据，本院不予支持。第二、关于逾期交楼违约金的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“商品房的交付条件是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。涉案商品房于2019年12月4日经五方验收合格，并取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。于2019年12月20日取得《不动产面积测绘成果报告书》，2020年1月3日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，已达到合同约定的房屋交付条件。物业公司于2020年1月2日以邮寄送达的方式向上诉人邮寄《入伙通知书》，于2020年1月3日送达上诉人，此时，涉案房屋已经达到交付条件。因此，一审法院判决逾期交楼天数为3天并无不当，本院予以确认。综上，上诉人赵平伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由赵平伟等三十四户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号上诉人1（2020）粤13民终8459号（2020）粤1322民初2777号赵平伟2（2020）粤13民终8460号（2020）粤1322民初2773号卢郁辉3（2020）粤13民终8461号（2020）粤1322民初2783号邹振健、曾燕4（2020）粤13民终8462号（2020）粤1322民初2770号唐伟国5（2020）粤13民终8463号（2020）粤1322民初2771号林先文6（2020）粤13民终8464号（2020）粤1322民初2784号严院凯、庄乃菊7（2020）粤13民终8465号（2020）粤1322民初2778号钟木清、李丽芳8（2020）粤13民终8466号（2020）粤1322民初2780号周文峰、陈红英9（2020）粤13民终8467号（2020）粤1322民初2792号陈永海10（2020）粤13民终9217号（2020）粤1322民初2890号陈桂英11（2020）粤13民终9218号（2020）粤1322民初2822号龚美超12（2020）粤13民终9219号（2020）粤1322民初2824号王龙13（2020）粤13民终9220号（2020）粤1322民初2871号田羽14（2020）粤13民终9221号（2020）粤1322民初2809号李斌、王小华15（2020）粤13民终9222号（2020）粤1322民初2886号郑福才16（2020）粤13民终9223号（2020）粤1322民初2907号刘秋华、孙豆17（2020）粤13民终9224号（2020）粤1322民初2887号刘太师、张环荣18（2020）粤13民终9225号（2020）粤1322民初2898号庄锦迎、刘丽花19（2020）粤13民终9226号（2020）粤1322民初2897号张亮20（2020）粤13民终9227号（2020）粤1322民初2855号杨伯勇、李忠妹21（2020）粤13民终9228号（2020）粤1322民初2883号吴洪妹22（2020）粤13民终9229号（2020）粤1322民初2867号黎永恒、黄少莲23（2020）粤13民终9230号（2020）粤1322民初2805号张霞24（2020）粤13民终9231号（2020）粤1322民初2841号陈双25（2020）粤13民终9232号（2020）粤1322民初2895号李大良、李大宏26（2020）粤13民终9233号（2020）粤1322民初2885号廖广湖27（2020）粤13民终9234号（2020）粤1322民初2901号郭永辉、张志娟28（2020）粤13民终9235号（2020）粤1322民初2859号邹小强、杨廷群29（2020）粤13民终9236号（2020）粤1322民初2844号杨玉敏30（2020）粤13民终9237号（2020）粤1322民初2879号罗诚、罗俊31（2020）粤13民终9238号（2020）粤1322民初2832号虞国安32（2020）粤13民终9239号（2020）粤1322民初2801号刘舒33（2020）粤13民终9240号（2020）粤1322民初2797号丘方芳34（2020）粤13民终9241号（2020）粤1322民初2807号刘孝军、贺湘雅