广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21222号原告：彭昌伦，男，1966年8月25日出生，汉族，住四川省西充县××××××××××××，公民身份号码512×××××××********。原告：何开华，女，1968年1月26日出生，汉族，住四川省西充县××××××××××××，公民身份号码512×××××××********。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告彭昌伦、何开华诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。两原告、被告智城公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业转让金193867元、利息9560元（按年利率4%计算）、违约金2617元（19.3867×135天）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，两原告变更诉讼请求：违约金、利息从付款之日起计算至2020年10月20日。事实和理由：两原告于2019年3月4日向被告购买位于佛山市××××××××××××××××××××××××××××××××屋使用权（时间为2019年3月4日合同签订日至2039年3月3日），由于该物业迟迟未完工，无法在合同交付时间交付该物业，被告违约，请求解除合同、退还本金及利息、违约金。双方支付房款时同意按补充协议支付。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：1.原告尚未付清涉讼物业使用权转让款全款，涉讼物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告逾期交付涉讼物业的情形，原告以此为由解除涉讼物业使用权转让合同没有依据。根据涉讼《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2020年1月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。原告未付清物业使用权转让全款，仅向被告支付首期款193867元，余下物业使用权转让款46133元未支付（每套）。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，原告与被告在《物业使用权转让合同》无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。即使被告有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。因此，原告提出解除涉案两物业合同没有合同依据。2.退一步讲，即使被告存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现，原告要求解除涉讼物业使用权转让合同没有法定事由。原告与被告签订《物业使用权转让合同》后，与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订涉案《租赁合同》，约定将涉讼物业出租给梦乐城公司进行经营管理。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的是出租给梦乐城公司而获取租金收益，并非取得涉讼物业本身。虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金及履约保证金。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉讼物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，而原告收取租金的前提在于其认为已交付物业。因此，现原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街4号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地15号楼。2019年3月4日，两原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××3××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年3月3日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金24万元，乙方按分期付款方式支付,首期转让款193867元于本合同签订当日支付，第二期款项46133元应在2022年8月1日前支付；甲方在2020年1月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，两原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止；丙方负责于2020年1月31日将物业交付给甲方，甲方于2020年1月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。2020年1月1日，两原告（乙方）与被告智城公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方在2020年1月1日前支付总价款的80%即193867元，剩余20%价款即46133元，以租金抵分期款（用2020年2月至2022年8月租金抵扣，总租金应为51708元，扣除税费共775元及已支付4800元的租金，即尚有46133元），本协议有明确约定的以本协议为准，没有明确约定的按原合同履行。两原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金193867元，具体如下表：支付时间金额二〇一九年二月二十七日20000元二〇一九年三月四日160024元二〇一九年四月十日1666元二〇一九年五月九日1666元二〇一九年六月十五日1666元二〇一九年七月十六日1666元二〇一九年八月十三日1666元二〇一九年九月二十六日1666元二〇一九年十月二十九日1666元二〇一九年十一月二十八日1666元二〇二〇年一月一日515元合计193867元两原告已收取被告梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共5840元。梦乐城公司向本院提交《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金5840元，同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定原告分期支付使用权转让金且于2022年8月1日前支付第二期款项，被告智城公司于2020年1月31日前将涉讼物业交付予原告，双方此后签订的《补充协议》约定原告在2020年1月1日前支付转让金193867元，剩余转让金以2020年2月至2022年8月租金抵扣。由此可见，双方约定涉讼物业的交付时间为2020年1月31日前，并非原告付清转让金当月底。但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金193867元应退予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告智城公司及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及保证金5840元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金188027元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。本院结合原告的主张、合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告承担违约责任的方式为向原告支付23000元，原告主张的利息、违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告彭昌伦、何开华与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年3月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金188027元予原告彭昌伦、何开华；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付23000元予原告彭昌伦、何开华；四、驳回原告彭昌伦、何开华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2541.33元（两原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员胡方平二○二○年十二月十八日书记员钟丹