北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7999号原告（反诉被告）：郑玉红，女，1968年12月4日出生，汉族，户籍地北京市东城区。现住北京市密云区。公民身份号码x。委托诉讼代理人：穆春明（系原告郑玉红之夫），住北京市密云区。被告（反诉原告）：方爱华，男，1978年11月3日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。公民身份号码x。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，北京嘉维泰银律师事务所律师。原告（反诉被告）郑玉红与被告方爱华（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郑玉红及其委托诉讼代理人穆春明，被告（反诉原告）方爱华的委托诉讼代理人王光强、唐金明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑玉红向本院提出诉讼请求：1.判令我与方爱华签订的《房屋转让合同》无效；2.判令方爱华返还我购房款350000元；事实及理由：2014年3月29日，我与方爱华签订《房屋转让合同》，约定：方爱华自愿放弃位于北京市密云区x花园东北角3间平房所有权，房屋建筑面积60平方米，场地150平方米，转让费40万元，合同签订当日支付转让费35万元，余款5万元双方约定于方爱华为我办理产权证后支付。方爱华称，因其是该小区物业经理，为了掩人耳目，对外称该房屋于三年前就已达成买卖协议，故将合同签订时间写成2011年3月29日。因我认为方爱华是物业公司经理，有能力办理涉案房屋产权证，故才决定购买涉案房屋。房屋交付之后，因案外人总以该房屋产权存在争议为由进行干扰阻挠，我并未实际占有使用该房屋。后我多次要求方爱华办理涉案房屋产权证，但其至今未给予办理。2020年初，我得知涉案房屋未取得建设规划许可证，无建设规划审批手续，我与方爱华签订的房屋转让协议应属无效，故诉于法院。方爱华辩称：郑玉红起诉理由不成立，所诉请求无事实和法律依据，要求驳回。1、涉案房屋转让合同明显缺乏房屋买卖合同的核心条款，双方未形成房屋买卖合同关系，而是有偿使用关系，是郑玉红为了方便就近照顾父母使用涉案房屋和场地，双方共同的真实意思是使用权转让；2、涉案房屋自2011年3月起一直由郑玉红使用，并没有案外人阻挠，相反郑玉红违反小区物业管理的规定，私自搭建铁门围住小区道路，小区物业多次要求郑玉红拆除铁门，郑玉红无动于衷。2020年9月，郑玉红将涉案房屋钥匙交给小区物业公司员工；3、签订合同时，郑玉红对房屋情况是知情的，在合同签订时也具有过错。无论将涉案房屋转让合同认定为何种法律关系，合同效力如何，郑玉红占有使用涉案房屋九年多，都应根据当地租金价格支付相应的占有使用费。综上，恳请法院驳回郑玉红的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令郑玉红支付我房屋使用费406000元（2011年3月29日至今，每月3500元，共计116个月）；2.判令郑玉红腾退涉案房屋，将其所有私人物品清空；3.判令郑玉红拆除私自搭建的红色铁门，恢复原状；4.反诉费由郑玉红承担。郑玉红对方爱华的反诉请求辩称：涉案房屋是开发商开发涉案小区时的临时建筑，后无偿送予方爱华所在的x公司用于物业用房，方爱华不具有所有权和出售权，该房屋在交付时，不具备居住的条件，我花费五万余元进行装修，房屋交付后，因该房屋属于违法建筑，经常受到广大业主的骚扰，造成我不能正常使用该房屋。2014年我购买涉案房屋时，用35万元能购买50平方米的楼房，月租金可达2000元，而涉案房屋属于简易平房，双方互相返还后，货币已经贬值，但房屋是增值的，我的损失远远超过方爱华要求所谓的房屋使用费损失。本案经审理认定的事实如下：郑玉红为北京市密云区x小区业主，方爱华为该小区x公司（曾用名称：x公司）法定代表人。郑玉红（乙方）与方爱华（甲方）签订《房屋转让合同》，合同约定：经甲乙双方友好协商,甲方同意将x小区内的3间房屋转让给乙方使用,乙方给予甲方相应的费用,双方就相关事宜达成以下协议：第一条、甲方自愿放弃将位于x小区东北角3间平房交给乙方使用,房屋建筑面积约60平方米,场地约150平方米;甲方即丧失房屋所有权；第二条、在此期间因政府及小区管理等有关部门要求拆除与甲方无关,甲方不承担任何责任,但甲方有义务对此事进行协调解决,有偿转让给乙方后,甲方不得就房屋所有权问题向乙方提出异议,双方立此为证；第三条、费用:房屋在乙方使用期内,暖气、水电费用由乙方自行承担。双方商定。水、电费交费采用以下第①种方式：(1)甲方为乙方单独安装水表电表并单独开户,由乙方直接向供电供水部门缴纳费用。（安装水表及电表费用由乙方承担）；(2)甲方为乙方单独安装水表、电表但不单独开户,乙方按水表电表读数将费用交付给甲方,甲方开具等额收据并附水电发票复印件(按发票单价收取费用)；第四条、其他：1、房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损,与甲方无关,甲方不承担责任,本合同未尽事宜,由双方协商作出补充规定,补充规定与本合同具有同等效力；2、本合同经双方签字盖章生效。本合同一式贰份,双方各执壹份，甲方：方爱华签字；乙方：郑玉红签字。落款日期：2011年3月29日。郑玉红称双方约定购房款为400000元，因涉案房屋为物业房屋，方爱华是为了防止其他物业人员反对其卖房款归其个人所有，才故意将合同签订时间及收据时间写成2011年，双方实际签约时间为2014年3月29日，其于当日向方爱华个人账户转账312000元，支付现金38000元。方爱华为郑玉红出具350000元收据一份，余款50000元待方爱华为其办理房屋产权证时给付。方爱华称转让时间与合同签订时间一致。合同签订后，方爱华将涉案房屋交付郑玉红，郑玉红对房屋进行了装修维护，郑玉红称因涉案房屋及场地使用问题经常与其他业主产生纠纷，郑玉红在院门口安装了铁门。因涉案房屋未能办理产权证书，且其在2020年初得知涉案房屋为违章建筑，相关部门准备拆除，为此诉于本院。本案在审理过程中，方爱华称涉案房屋为开发商开发涉案小区时建造的，小区建成后，开发商将房屋交给方爱华使用，后交由物业公司当食堂用。为证明上述事实，郑玉红向本院提交证据如下：1、房屋转让合同，证明双方存在房屋买卖关系的事实；2、x公司x花园管理处与郑玉红签订的关于使用花园的备忘录；3、转账记录；4、收条。经质证，方爱华对证据1真实性予以认可，证明目的不予认可；对证据2的关联性不予认可；对证据3的关联性不认可，同时对郑玉红称现金支付的3.8万元不认可；对证据4的关联性不予认可。方爱华向本院提交证据如下：1、房屋转让合同，证明根据合同内容，该合同是有偿使用协议，涉案房屋可能具有的风险，郑玉红在签约时是明确知晓的；2、备忘录；3、涉案房屋位置示意图；4、涉案房屋相关照片；5、涉案房屋现状视频。证据3-5证明郑玉红一直占有使用涉案房屋，郑玉红违反备忘录约定私自搭建铁门。经质证，郑玉红对证据1真实性认可，证明目的不认可；对于证据2真实性认可，但认为方爱华所述前后矛盾；对于证据3、4真实性认可；对证据5表示以房屋实际现状为准。本院认为：本案的争议焦点为涉案房屋转让合同的性质。郑玉红称涉案合同为房屋买卖合同，方爱华称涉案合同为有偿使用合同，本院认为合同性质的认定取决于当事人在合同中约定的权利义务关系，同时应结合合同目的予以考虑，根据双方约定，方爱华将涉案房屋场地有偿转让给郑玉红后即丧失房屋所有权，结合郑玉红提交的收条、转账记录等证据，如涉案合同是方爱华主张的有偿使用合同，那么郑玉红一次性给付方爱华大笔使用费的情况，与常理不符。且涉案房屋系三间平房，郑玉红主张的40万元符合购买平房的市场价格。故本院认为双方签订房屋转让合同的目的是方爱华将涉案房屋场地出售给方爱华，双方之间为房屋买卖关系。方爱华虽对转账记录的关联性不认可，但未提供双方存在其他交易关系的证据，故本院结合郑玉红的陈述，认定郑玉红提交的转账记录所载款项为涉案房屋购房款的一部分。本案中，涉案房屋未取得建房审批手续，故方爱华与郑玉红签订的涉案合同应为无效合同。导致该合同无效的原因在于，买卖涉案房屋场地的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人的过错均应当依此进行判断。卖方方爱华在明确知晓房屋状况、性质，且不具备所有权的情况下仍签订涉案合同，其对于涉案合同的无效无疑存在主观过错。而根据双方签订的协议，协议中已明确了“因政府及小区管理等有关部门要求拆除与甲方无关”，且根据郑玉红陈述，涉案房屋未办理房屋产权证，在此情况下，郑玉红在签订涉案合同时未对标的物的权属、性质等问题进行审查，未要求方爱华就房屋产权状况出具证明材料，对于可能存在的风险未尽到审慎的注意义务，郑玉红对于合同无效亦存在主观过错。因此，本院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郑玉红要求方爱华返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于方爱华要求郑玉红腾退涉案房屋的诉讼请求，因双方均认可郑玉红已于2020年9月份将涉案房屋钥匙交付给该小区物业公司员工，应视为涉案房屋已于2020年9月返还，但房屋内仍留存郑玉红私人物品，郑玉红理应予以清空。关于方爱华要求郑玉红拆除铁门的反诉请求，本院予以支持。关于方爱华要求郑玉红支付房屋使用费的反诉请求，因涉案房屋系开发商开发小区时遗留的临时用房，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，在此情况下，方爱华未取得房屋所有权，故其要求郑玉红支付房屋使用费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑玉红与被告（反诉原告）方爱华签订的日期为二〇一一年三月二十九日的《房屋转让合同》无效。二、被告（反诉原告）方爱华于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）郑玉红房款三十五万元。三、原告（反诉被告）郑玉红于本判决生效之日起七日内将位于北京市密云区x小区东北角三间平房内个人物品清空。四、原告（反诉被告）郑玉红于本判决生效之日起七日内将其在北京市密云区x小区东北角三间平房及场地处搭建的红色铁门拆除。五、驳回被告（反诉原告）方爱华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百七十五元（郑玉红已预交），由郑玉红负担一千六百三十七元五角（已交纳）；由方爱华负担一千六百三十七元五角，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉费三千六百九十五元（方爱华已预交），由方爱华负担三千六百七十元（已交纳）；由郑玉红负担二十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十二月二十四日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦