广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初4570号原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市**********，统一社会信用代码：914***********051Y。负责人：夏寒冰。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：黄爱明，男，1970年5月19日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************，身份证号码：440************838。委托诉讼代理人：李兆坤，广东叠力律师事务所律师。原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘公司）与被告黄爱明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘公司的委托诉讼代理人王彦敏、被告黄爱明的委托诉讼代理人李兆坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年10月至2020年10月物业管理费9426.94元（物业费每月154.54元，共拖欠61个月）；2、判令被告向原告支付违约金（自2015年11月10日起，以实际拖欠物业管理费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为5470.72元）。以上共计14897.66元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系江门市鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区********业主，和原告于2015年7月22日签订《前期物业管理服务协议》，接受了原告的物业管理服务。根据协议，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米1.2元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之一缴纳违约金。被告于2015年10月开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业管理服务协议》系原被告的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之一的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。黄爱明辩称，2015年4月22日，答辩人与鹤山市广弘房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201500930006），并签定附件《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间在2015年6月30日前。《合同补充协议》第六条关于商品房交付（对合同第九条的补充）第2项“乙方应在甲方发出的物业交付通知确定的收楼时间内亲临甲方交楼现场办理收楼手续……”，2015年7月5日，答辩人应鹤山市广弘房地产有限公司的通知，查收房屋，发现客房的飘出窗台右边窗框渗水严重，答辩人拒绝接受房屋，同时对漏水部位拍摄照片作为证据。因答辩人拒绝在《公司房屋移交单》上签名接受房屋，房地产公司同意继续维修后再交付。2016年7月22日，答辩人应房地产公司通知再次验收房屋，发现渗水处仍未修好，依然渗水严重，答辩人在《收楼工程记录表》的“业主意见”栏注明：“1.客房窗口漏水严重，要求修理；2.厨房门没有装正。”，同时对漏水部位拍摄照片作为证据。自2016年7月22日之后至今，房地产公司没有通知答辩人接收房屋。答辩人没有在《公司房屋移交单》上签名接受房屋，案涉房屋鹤山市广弘房地产有限公司未有交付。被答辩人与鹤山市广弘房地产有限公司系关联企业，《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、附件《合同补充协议》，答辩人相对方的签约代表人均为“夏寒冰”，被答辩人与鹤山市广弘房地产有限公司为同一实际控制人。《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》第七条第八条，鹤山市广弘房地产有限公司利用优势地位，在签署《商品房买卖合同》时胁迫答辩人在一份《前期物业管理服务协议》上签名，《前期物业管理服务协议》上双方未有约定日期，未有确定成立及生效日期，《前期物业管理服务协议》未成立、未生效。答辩人在《前期物业管理服务协议》上签名系受第三人胁迫，不是答辩人的真实意思表示，答辩人不承认、不同意、不接受《前期物业管理服务协议》，不受《前期物业管理服务协议》的约束。2015年7月22日后，被答辩人未经答辩人同意，擅自在答辩人的账户上扣去3个月的物业管理费，答辩人以房地产公司未有交付房屋为由提出异议，被答辩人同意停止扣交物业管理费，已经扣去的3个月物业管理费待房地产公司交付房屋后，相抵3个月的物业管理费。按照《物业管理条例》第四十二条的规定：“【物业服务费交纳】…已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，鹤山市广弘房地产有限公司至今未有交付房屋给答辩人，被答辩人应向鹤山市广弘房地产有限公司追偿房屋交付前的物业管理服务费。被答辩人没有法律依据要求答辩人交纳物业服务费，答辩人没有违约，被答辩人没有合法理由要求违约金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年4月22日，鹤山市广弘房地产有限公司与被告黄爱明签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买鹤城镇鹤舞昆仑居住小区31栋1001房商品房（鹤山市***********），建筑面积共129.02平方米，套内建筑面积114.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.34平方米。鹤山市广弘房地产有限公司应当在2015年6月30日前将商品房交付被告使用。原告广弘公司与被告黄爱明签订《前期物业管理服务协议》，该协议中，甲方为原告，乙方为被告，协议约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称：鹤舞昆仑居住小区。乙方所购房屋销售（预售）合同编号：201500930006号。坐落位置：鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区********，建筑面积129.02平方米。第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。……二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。……第四条物业管理服务费用。一、乙方交纳费用时间：物业管理费按《商品房买卖（预售）合同》内约定的收楼日之次日开始计收。二、住宅按建筑面积每月每平方米：多层0.8元，小高层1.2元。……七、每次交纳费用时间：每月5日前交纳。……第十一条违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的1‰交纳违约金；五、乙方长期不缴纳物业管理费，甲方有权按有关规定向业主追究法律责任。……第十四条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向鹤山市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。……第十六条本协议正本连同附件共四页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议自双方签字之日起生效。”该协议还约定了其他事项。另查明：涉案房产已办理了不动产权证[权利名称：杨海苑、黄爱明；共有方式：共同所有；证号：粤（2017）鹤山市不动产权第0001067号，粤（2017）鹤山市不动产权第0001068号；不动产坐落：鹤城镇鹤舞昆仑31号1001房，面积128.78㎡]。2020年8月5日，原告向被告发出《催费函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区31栋1001房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：128.78平方米；收费标准1.2元/平方米/月；单月金额：154.54元；欠费时段：2015年10月至2020年7月；欠费金额8963.32元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年8月30日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。原告认为被告拖欠2015年10月至2020年10月物业管理费9426.94元，经追收未果，故诉至本院。再查明：被告交纳了三个月的2015年7月、8月及9月的物业管理费共464.46元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告抗辩《前期物业管理服务协议》上的签名系受第三人胁迫，不是被告的真实意思表示，没有依据，本院不予采纳。原告广弘公司与被告黄爱明签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。首先，坐落于鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区********的商品房的业主是被告，《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“物业管理费按《商品房买卖（预售）合同》内约定的收楼日之次日开始计收”，房屋买卖合同约定的交楼时间为2015年6月30日，按协议被告应于2015年7月1日开始按时向原告交纳物业管理服务费，被告已缴纳了2015年7月、8月及9月的物业管理费，且根据原告提供的证据2、《确认书》，被告2015年7月22日签名确认“明白和承诺遵守《业主手册》在内的《物业管理公约》……”，可见，被告是明确知悉原告提供物业管理服务的，且被告已办理涉案房屋的权属证，被告以未办理房屋交付手续为由不予交纳物业管理费，理据不足，本院不予支持。其次，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，被告反映原告的管理服务存在不足之处，但被告未能提供充分证据证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准，亦未对原告提供服务存在重大瑕疵情况提供形成完整证据链的证据予以证明，故被告黄爱明辩称原告未为房屋漏水处进行维修，不应交纳物业管理费，被告以此辩解不交纳物业管理费的理据不足，本院不予采纳。现被告自2015年**月起拖欠原告物业管理费，已构成违约，被告应承担违约责任。涉案房屋面积128.78㎡，每月物业费为154.54元（128.78㎡×1.2元），故原告请求2015年**月至2020年**月的物业管理费共9426.94元（154.54元/月×61个月），符合法律规定，本院予以支持。最后，关于违约金的问题。涉案《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每日1‰计算，原告调整为按照每月2%计算，显失公平，有违公平合理的原则，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”，故本院对违约金调整为2015年1*月至2019年8月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费154.54元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从当月6日起分别计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止；2019年9月至2020年10月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费154.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起分别计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄爱明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2015年10月至2020年10月的物业管理费9426.94元及违约金（违约金的计算方式为以下两部分的总和：1、2015年10月至2019年8月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费154.54元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从当月6日起分别计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止；2、2019年9月至2020年10月期间物业管理费的违约金以每月应付的物业管理费154.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起分别计至实际付清之日止）。二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费86.22元（原告已预交），由被告黄爱明负担。原告已预交的受理费86.22元，由本院予以退回；被告黄爱明应向本院补缴受理费86.22元。本判决为终审判决。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月三十一日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜