内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1609号上诉人（原审被告、反诉原告）：牙克石市茗盛缘茶坊，住所地内蒙古自治区牙克石市。经营者：刘文倩，女，，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：刘春广（系刘文倩父亲），男，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牙克石市民族小学。法定代表人：白宇，校长。委托诉讼代理人：刘丽，内蒙古桐坤律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：刘文倩，牙克石市茗盛缘茶坊经营者。委托诉讼代理人：刘春广，系刘文倩父亲。上诉人牙克石市茗盛缘茶坊（以下简称茗盛缘茶坊）因与被上诉人牙克石市民族小学（以下简称民族小学），原审被告刘文倩租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茗盛缘茶坊上诉请求：撤销一审判决,驳回民族小学的诉讼请求。事实和理由:1.一审判决违反谁主张谁举证的原则，支持了没有证据支持的诉讼请求；2.民族小学起诉超过3年的诉讼时效期；3.民族小学提交的是伪造的房产证的复印件，一审法院不应采信。民族小学辩称，对茗盛缘茶坊的上诉请求以及事实均不认可。理由如下，1.茗盛缘茶坊一直强调对房屋进行过维修，但是几次庭审均没向法庭出示任何证据证实房屋装饰装修或者维修过，按照谁主张谁举证的原则，茗盛缘茶坊要承担对其不利的法律后果；2.关于诉讼时效问题，案涉房屋茗盛缘茶坊一直在租赁使用中。同时按照物权法的规定，因为民族小学主张的是物权，按照我国法律规定是20年的诉讼时效期；3.案涉房产证已经过法院核实，不存在伪造房产证一说；4.关于茗盛缘茶坊主张优先购买权问题，首先一审判决没有问题，同时优先购买权问题已经多次向茗盛缘茶坊强调过，所谓的优先购买是在同等条件下优先购买，案涉房屋经过拍卖价值136万。如果茗盛缘茶坊同意支付136万元，可以向其出售，但其不同意，认为价格过高，是茗盛缘茶坊放弃了优先购买权利。民族小学向一审法院诉讼请求：1.请求法院判令解除民族小学与被告签订的《厢房楼租赁合同》；2.判令被告给付民族小学拖欠的房屋租金10万元。民族小学开庭时变更诉讼请求为：1.请求判令解除民族小学与被告签订的《厢房楼租赁合同》，并判令被告搬离房屋；2.判令被告给付民族小学拖欠的房屋租金，自2014年8月31日起至被告实际搬离房屋止，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息。后民族小学撤回要求给付利息的诉讼请求。茗盛缘茶坊、刘文倩向一审法院反诉请求：1.依照法律法规茗盛缘茶坊、刘文倩优先购买本案房产；2.茗盛缘茶坊、刘文倩对房产维修投资评估作价冲减售卖房产价值。一审法院认定事实：2012年8月15日民族小学与茗盛缘茶坊、刘文倩签订《厢房楼租赁合同》，民族小学将其西厢房最南端临街门市一楼、二楼租赁给茗盛缘茶坊、刘文倩，租赁期限2012年8月31日至2014年8月31日，租金每年2万元。同时双方约定租用期满后，承租方如需继续使用，应提前1个月提出，出租方根据实际情况，在同等条件下给予优先；在租赁期内，甲、乙双方如有特殊情况需要解除协议的，必须提前1个月通知对方，协商后解除本协议。合同期限届满后，茗盛缘茶坊、刘文倩使用该房屋至今，未向民族小学交付房屋，也未交付租金。民族小学分别于2017年12月15日、2018年7月5日向茗盛缘茶坊、刘文倩发出腾房通知。涉诉房屋权属基本情况：房屋位于牙克石市永兴办事处民族小学综合楼门市5号，权利人为民族小学，蒙（2017）牙克石市不动产权第0004678号，权利性质为出让商品房。一审法院认为，2012年8月15日民族小学与茗盛缘茶坊、刘文倩签订了《厢房楼租赁合同》，双方约定租赁期限2012年8月31日至2014年8月31日。合同期限届满后，双方未重新签订租赁合同，茗盛缘茶坊、刘文倩一直使用房屋至今。关于本诉：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。民族小学已于2017年12月15日、2018年7月5日向茗盛缘茶坊、刘文倩发出腾房通知，并于2019年4月28日向一审法院提起诉讼主张解除合同，茗盛缘茶坊、刘文倩自2014年9月1日至今未向民族小学交付租金，一审法院认为双方租赁合同已经具备解除条件，对民族小学请求解除租赁合同并要求茗盛缘茶坊、刘文倩搬离房屋的诉讼请求予以支持；针对民族小学主张拖欠的房屋租金的诉求，本案中茗盛缘茶坊、刘文倩应履行支付租金的义务，故茗盛缘茶坊、刘文倩应向民族小学支付租金，以年租金2万元为标准，自2014年9月1日起至茗盛缘茶坊、刘文倩实际搬离房屋为止，对民族小学诉求超过部分不予支持。关于反诉：茗盛缘茶坊、刘文倩对本案房产主张优先购买权，对此已另行制作民事裁定书作出处理；茗盛缘茶坊、刘文倩要求对房产维修投资评估作价冲减售卖房产价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，双方未在租赁合同中约定房屋装修事项，茗盛缘茶坊、刘文倩也未提交证据证明经出租人同意装饰装修或者扩建，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）牙克石市民族小学与被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩于2012年8月15日签订的《厢房楼租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩于本判决生效之日起十日内搬离牙克石市永兴办事处民族小学综合楼门市5号；二、被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩给付原告（反诉被告）牙克石市民族小学租金，以年租金2万元为标准，自2014年9月1日起至被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩实际搬离房屋为止；三、驳回原告（反诉被告）牙克石市民族小学的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩的反诉请求。案件受理费2300元，反诉费50元，由被告（反诉原告）牙克石市茗盛缘茶坊、刘文倩负担。二审期间各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，一审判决已经根据本案实际情况对双方当事人的诉辩主张予以评判，其论述充分、合理，有明确的法律依据，本院予以确认。一审判决已详述裁判理由，此不赘述。茗盛缘茶坊上诉称一审判决违反谁主张谁举证的原则，支持了没有证据支持的诉讼请求。因该上诉主张与案件事实不符，本院不予维护。茗盛缘茶坊上诉称民族小学起诉超过3年的诉讼时效期，因在案证据能够证明双方当事人已形成不定期租赁关系，且民族小学就案涉房屋多次与茗盛缘茶坊及刘文倩协商处理或进行催告、诉讼，并未放弃主张权利。故该上诉主张无事实依据，本院不予维护。茗盛缘茶坊上诉称民族小学提交的是伪造房产证的复印件，一审法院不应采信。因本案系租赁合同纠纷，租赁合同的出租方系民族小学无疑，且有相关房产证证明权属。该上诉主张与事实不符，本院不予支持。综上，牙克石市茗盛缘茶坊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元（上诉人牙克石市茗盛缘茶坊已全额预交），由上诉人牙克石市茗盛缘茶坊负担。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二〇二〇年十二月二十二日书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……