山东省烟台经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0691执异126号 案外人（异议人）：吴林静，女，1975年8月15日生，满族，户籍所在地山东省烟台市牟平区，现住烟台市芝罘区。 诉讼委托代理人：王仲美，山东鲁石律师事务所律师。 申请执行人：王英波，女，汉族，1977年4月7日生，住烟台市开发区。 委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。 被执行人：王玉光，男，汉族，1984年9月27日生，住烟台市芝罘区。 本院在执行（2020）鲁0691执255号申请执行人王英波与被执行人王玉光民间借贷纠纷一案中，案外人向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求解除对位于烟台市芝罘区（产权证号：鲁（2018）烟台市不动产权证0031180号）房屋的查封。事实与理由:王玉光（原案的被申请人）的鼎城2008（即位于烟台市芝罘区，异议人与王玉光签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，并向美南房地产中介机构缴纳了4300元的中介费。《房屋买卖合同》在美南房地产中介机构有留档，异议人吴林静现手中只有份《补充协议》，因为当时购买的鼎城2008（即位于烟台市芝罘区屋没有办出房产证，该《补充协议》做了如下约定：甲方（王玉光）自愿将位于鼎城2008（即位于烟台市芝罘区屋，面积约83.96平方米，总房价为肆拾叁万肆仟元整出售给乙方（异议人吴林静），乙方（异议人）先付首付款伍万元整给甲方（王玉光），甲方（王玉光）将房屋钥匙等相关配套设施交付乙方（异议人），剩余的尾款叁拾捌万肆仟元整，待甲方（王玉光）经开发商统一办出房产证后过户到乙方（异议人）名下，乙方（异议人）到银行以贷款形式或全款付给甲方（王玉光）等。2012年5月16日，异议人吴林静按照合同约定交付给王玉光购房预付款5万元，办完手续后，2012年6月15日，王玉光将涉案房屋交付给异议人，异议人装修完后至今一直在鼎城2008小区5号楼2单元1604号房屋居住，已实际居住已有7年之久。2××9年初的时候，王玉光通知异议人可以办理涉案房屋不动产证了，异议人慢慢凑集房款，从2××9年2月份至2××9年3月底先后几次将全部的房款给了王玉光，付完全款后，当异议人准备将涉案房屋过户时，发现涉案房屋被查封了，无奈到处求助解决此事。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人已经付清了位于烟台市芝罘区小区）5号楼2单元1604号房屋的全部房款，并自2012年6月15至今实际占用居住，异议人一直根据《房屋买卖合同》及《补充协议》履行，对涉案房屋不能过户没有过错，属于善意的第三人，因此，根据法律规定，贵院不能对烟台市芝罘区（产权证号：鲁（2018）烟台市不动产权证0031180号）房屋的查封进行查封。综上所述，贵院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了异议人的合法权益，异议人特提出异议，请求贵院解除烟台市芝罘区（产权证号：鲁（2018）烟台市不动产权证0031180号）房屋查封。 申请执行人称，异议人的请求没有事实根据和法律依据，异议人提交的证据缺乏真实性及证明力，异议人的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人不能排除执行，应予驳回。异议人与被执行人的房产交易不是真实的交易，双方的房产交易不仅违反双方签订的《补充协议》，而且双方的交易方式存在诸多明显违背房产交易惯例及常理的情形，说明双方是为了规避执行而补签的房产交易协议及付款收据等证据材料。1、从付款方式方面而言。按照补充协议的约定，异议人应当采用按揭贷款或一次性付款方式支付购房款，但根据异议人提交的所谓付款证据材料，异议人是采取多次分期付款方式支付的购房款。表明付款方式与协议约定不符。2、从付款周期方面而言。根据异议人提交的付款证据材料，显示异议人付款周期长达七年之久。这种付款周期明显违背房产交易的管理，明显违背常理。3、从付款次数方面而言。付款次数多达九次，并且只在2012年5月16日支付首付款5万元，其余房款均发生于2××9年，这种付款方式明显违背房产交易的管理，明显违背常理。异议人绝大部分的付款金额及付款时间发生于2××9年2月至3月期间，是发生于2018年被执行人向申请执行人提供担保之后，说明被执行人与异议人是为了规避执行而设计的付款证据材料。4、从房款支付金额方面而言。根据异议人提交的付款证据材料显示总计支付购房款58万元，而补充协议约定的购房款金额为43.4万元，实际支付的购房款远远超出约定的购房款，这也是明显违背事实，明显违背常理。5、从异议人实际支付的款项金额而言。异议人不能证明实际支付购房款的金额，因为在九笔付款中，只有四笔是银行转账，其余五笔均是收条形式，不能证明已经实际支付收条所记载的款项。并且四笔银行转账，不能证明异议人实际支付的购房款金额。6、从房产交付方面而言。异议人不能证明涉案房产已交付给异议人占有使用。众所周知，作为房产交易而言，只有在购房者付清全部购房款后，出卖方才会将房产交付给购房者。异议人仅支付5万元房款，被执行人就将交易价值43.4万元的房产交付给异议人占有使用，交付时间为2012年5月份，按照异议人提交的付款证据材料显示直到2××9年3月份付清购房款，在异议人仅支付5万元的情况下，异议人居住长达七年之久，这明显违反事实与常理。7、从房产证办理时间方面而言。被执行人于2018年12月6日已经将涉案房产的房产证办理在自己名下，但双方没有办理房产过户，明显违反常理，至少表明异议人具有过错。综上，异议人的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人不能排除执行，应予驳回。 被执行人称，第一条，付款是我们当时约定的，房产证是2××9年初才办下来的，所以后期付款的时候随着他的方便来的，我记不清了，应该是2××9年初房产证办下来的，我刚准备过户的时候发现我的房子被查封了。第三条付款次数应该是没有几次，也没有付那么多钱，付了多少钱我记不清了，因为当时第一笔五万是通过房产中介给我的现金，后期吴林静给我转了四次帐。第六条房款交付是因为我们在房产中介，开发商给的房是1-2年开证，房产证应该不是2018年6月办理的，我拿到房产证是在2××9年，我在开发区有一个其他的案子，他进行查封我这个房子属于超额查封。 本院查明，申请执行人王英波与被执行人王玉光民间借贷纠纷一案，申请执行人依据本院作出的（2××9）鲁0691民初2755号民事判决书向本院申请执行，本院于2020年2月14日立案执行后向被执行人送达了本案的执行通知书和报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的给付义务，向申请执行人王英波支付借款本金1869672元及迟延履行期间的债务利息、利息（计算至2018年9月16日为23597.26元；以1869672元为基数，自2018年9月17日起至款项付清之日止，按年利率24%标准计算）、案件受理费9544元、保全担保费2100元、律师代理费50000元、保全费5000元并承担本案执行费。但被执行人至今未履行。 本案在执行过程中，本院以（2020）鲁0691执255号执行裁定书扣留并提取被执行人王玉光在（2020）鲁0691执59号案件中的案款2900000元。因（2020）鲁0691执59号需要拍卖的涉案财产受疫情影响暂无法处置，申请执行人王英波于2020年8月4日向本院提交撤回执行申请书，申请撤回执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第一项的规定，裁定终结本院（2020）鲁0691执255号案件的执行。 在听证过程中，异议人提交证据如下：1、提交一份补充协议，证明2012年6月15日被申请人王玉光通过美南房地产将涉案房屋以总价43.4万元的价格出售给异议人，该协议约定异议人先首付5万元现金，待统一办出房证后以贷款形式或全款方式付清支付给被申请人王玉光。该涉案房屋是由异议人进行的装修，当时购买的时候是毛坯房。2、提交一份美南房地产工作人员于云香、李艳琳的证人证言，证明2012年6月15日异议人通过美南房地产购买了涉案房屋，并在美南房地产签订了房屋买卖合同和补充协议，其中房屋买卖合同在美南房地产，补充协议异议人和被申请人各一份。3、提交一份烟台美南房地产有限公司提供的收据，证明2012年6月15日异议人通过美南房地产购买房屋所支付的咨询费4340元，是按照房价的1%收取的。4、提交一份烟台润德物业管理有限公司提供的证明，证明异议人于2012年6月15日至今一直在涉案房屋里居住，其物业费水费均由异议缴纳。5、提交一份2012年8月21日润德物业管理有限公司收据两份，2017年7月28日、2××9年4月22日收据两份，7月28日收据一份，证明异议人自2012年6月15日至今一直在涉案房屋里居住的事实。6、提交一份2012年5月16日收据、2××9年2月27日的收条、2××9年3月7日收条、2××9年3月15日收条、2××9年3月29日的收条、2××9年3月10日的微信转帐截图一张，2××9年3月29日微信截图三张，证明异议人向申请人向被申请人王玉光前后支付了涉案房屋房款43万元，该涉案房屋的房款全部付清。 申请执行人质证称，先对补充协议进行质证，我方认为补充协议不具有真实性，理由如下：第一、异议人及被执行人均主张涉案房产是通过美南房产中介进行交易，异议人应提交异议人与被执行人及美南房产中介三方签订的房屋买卖合同，凡是通过房产中介进行的房产交易，均是由买卖双方及中介公司三方签订房屋买卖合同，从未有在三方签订房屋买卖合同之外买卖双方又另行签订补充协议的情形，庭审中异议人也认可涉案房产由三方签订了房屋买卖合同，因此异议人负有举证义务提交三方签订的房屋买卖合同。第二退一步讲，即使该补充协议具有真实性，我所说的真实性是指补充协议是由异议人与被执行人双方本人所签字，但不能证明双方存在真实的房产交易，因为按照补充协议的约定，异议人应当采用银行按揭贷款或一次性付款的方式支付购房款，但根据本次开庭异议人提交的所谓支付房款的证据材料，体现的是异议人采取多次分期付款方式支付了购房款，以上表明异议人所主张的付款方式与补充协议约定的付款方式不符，说明该补充协议真实性存在异议。另外根据补充协议约定交易价为43.4万元，而根据异议人提交的所谓支付房款证据材料显示，异议人支付购房款为58万元，远远超出了补充协议约定的43.4万元，而且异议人主张支付首付款5万元的日期是2012年5月16日，而补充协议签订的日期是2012年6月15日，以上体现是先付款后签订的补充协议，这也与交易惯例不符，以上说明异议人与被执行人之间的房产交易明显违背常理，不能证明双方存在真实的房产交易。第二关于异议人提交的所谓美南房地产收取咨询费的问题，我方对该收据的真实性不予认可，理由是该收据上面的印章模糊不清，无法辨认该印章的字号是美南房地产公司。第二，房产中介公司从事房产中介服务，其收取的是居间服务费，并且收取比例是买卖双方各1%，不存在咨询费这种收费项目，从这一点而言该证据也不具真实性。第三关于异议人的提交的两份证人证言的问题，根据民诉法的规定，证人应当出庭作证接受双方的质证及询问，异议人提交的两份证人证言不符合民诉法规定的证人证言法定要件，我方对该两份证人证言不予质证。第四关于异议人的提交的所谓支付购房款证据材料，我方是分两部分来质证，异议人提交的支付购房款证据材料包括五张收条及四张微信转款截图。先说五张收条，第一，对该五张收条的签名是否为被执行人本人所签我方无法确认，第二，即使五张收条系被执行人本人所签，但不能证明异议人实际支付了五张收条所记载的款项，因为五张收条的日期及金额分别为2012年5月16日五万元、2××9年2月27日四万元、2××9年3月7日十万元、2××9年3月15日五万元、2××9年3月29日十五万元，这五张收条所记载的金额均为数额较大或巨大，五张收条的总额为39万元，仅凭这五张收条不足以证明异议人实际支付了五张收条所记载的款项，对此异议人负有举证义务予以证实已实际支付，并且异议人应当举证证明该五张收条下面的款项的来源，否则对该五张收条的真实性即异议人所主张的支付购房款的问题不予认定。另外庭审中异议人只提交了四张收条，故意隐瞒了2××9年3月29日金额为十五万元的这张收条。关于异议人提交的四张微信转款凭证我方对真实性不予认可，理由是该四张微信转款凭证均未能体现付款人是异议人，即使能够体现付款人是异议人但不能证明该四张微信转款的用途是支付购房款，并排除异议人与被执行人为了规避本案的执行而采取的事后房产虚假交易的行为，对此我方申请法院查询该四笔款项转给被执行人之后的流向。关于异议人提交的润德物业公司的居住证明问题，我方对真实性不予认可，理由是该居住证明不具有证据资格，没有证明能力，根据民诉法的规定该证据形式属于单位证明，单位证明必须同时具备三个要件，第一由出具证明的单位加盖公章，第二由该单位的负责人签名，第三由出具证明的经办人签名，显然异议人提交的居住证明不具有三个要件的任何一个情形，该居住证明加盖的不是润德物业公司的印章，也没有润德物业负责人及经办人的签名，另外在异议人于2012年5月16日仅支付五万元购房款的情况下，被执行人就将43.4万元的房产交给被执行人占有使用，而且至今居住长达7年之久，从这一点而言也明显违反事实和常理，作为房产买卖只有购房者付清全部购房款之后出卖方才会将房产交付给购房者，双方签订补充协议的日期是2016年6月15日，而润德物业公司出具的证明显示于当时即2016年6月15日居住至今，这一点也明显违反常理，因此，该居住证明不具有真实性和证明目的，不能证明异议人在此居住，也不能证明被执行人将涉案房产交付给异议人。对异议人提交的记载为润德物业公司的六张收据，首先我方对六张收据的真实性无法确认，其次即使具有真实性但不能证明收据所记载的款项系异议人所缴纳，因为该六张收据体现的单位是房号，不能证明是否为涉案房产，更不能证明是异议人所缴纳的款项，因此该六张收据不能证明异议人在涉案房产居住的，也不能证明被执行人将涉案房产交付给异议人。 被执行人质证称，刚才说的58万元数不对，应该是43万元，有一笔15万元的加重复了，而且吴林静给我转帐的记录3月29和3月10日都有备注付房款，可以提供网银的转帐记录，当时美南不动产的中介费因为我卖方不承担费用，只收了1%，房产证应该是2××9年3月底办理的，这个也可以提供证明，因为当时可以提供我的截款证明，以上这些证据全是真实的。 申请执行人提交如下证据：1、提交一份烟台市芝罘区不动产登记信息查询资料复印件，该证据证明被执行人于2018年8月6日就已经取得了涉案房产的不动产的证书，已经具备部分条件，但被执行人与异议人一直未办理房产过户，明显违反常理，关于该情形就不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条第四项的规定，我方认为涉案房产未办理过户，异议人应有过错。2、提交一份借款合作合同补充协议书原件，证明2018年8月1日申请执行人与被执行人及债务人夏源三方签订了该补充协议书，约定由被执行人为债务人夏源对申请执行人负有的债务承担连带保证责任，通过异议人提交的所谓支付购房款的日期，发生于2××9年2月至3月期间，即发生于该补充协议签订之后，我方有理由认为异议人与被执行人不存在真实的房产交易，异议人提交的所谓支付房款的证据材料，是双方为规避执行而设计的。3、提交2××9鲁0691财保39号民事裁定书原件，证明申请执行人与被执行人因保证合同纠纷一案，申请执行人于2××9年4月4日向烟台经济技术开发区人民法院申请诉前保全，法院于2××9年4月2日作出民事裁定书，查封涉案房产。根据异议人提交的所谓支付购房款的证据材料所显示日期为2××9年2月和3月，发生于财产保全之前，并且时间非常接近，由此我方有充分理由认为异议人与被执行人不存在真实的房产交易，异议人提交的所谓支付房款的证据材料是双方为规避执行而设计的。 异议人质证称，对该组证据的真实性不清楚，因为涉案房屋办证时间是统一通知的，是2××9年3月底，因为我比较关注办证的时间，这个都可以去物业查的。该不动产查询证明真实性没有异议，但该证明上没有记载的办证时间。民事裁定书的真实性没有异议。 被执行人质证称，我不知道房产证是什么时候下来的，因为开发商通知我是2××9年3月底去办理房产证，不动产登记并没有体现房产证的时间，开发商没有通知，这个我们也可以提供开发商当时是统一通知的办理这个时间，物业可以证明，其他的没有意见。 另查明，2××9年4月4日，本院作出（2××9）鲁0691财保39号民事裁定书，查封了王玉光名下位于烟台市芝罘区房屋。 本院认为，本案的焦点问题在于异议人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求停止对涉案房产的执行应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在法院查封之前，异议人已经与被执行人签订了房屋买卖合同，购买了涉案房产，支付了全部价款并实际占有使用，没有证据证明异议人对该房产未办理产权过户登记手续存在过错，因此异议人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故异议人所提异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对位于烟台市芝罘区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  翟汉涛 人民陪审员  张宗潜 人民陪审员  牟晓辉 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  刘佳龙