北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9006号原告：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号一层105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，1998年9月25日出生，该公司法务。被告：予艺（北京）教育科技有限公司。法定代表人：陈洁。被告：陈洁，女，1982年8月31日出生，住江西省赣州市章贡区。原告北京顺百商贸有限公司与被告予艺（北京）教育科技有限公司、陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，公开开庭进行了独任审理。原告北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百商贸）委托诉讼代理人靳淑媛到庭参加了诉讼，被告予艺（北京）教育科技有限公司（以下简称予艺教育）、陈洁经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告顺百商贸向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付原告租金188732．36元，包括2019年7月6日至8月20日46天的租金85604．16元（年租金537740元+物业费141511元除以365天=1860．96元*46=85604．16元），因为我们签订的合同是5年，被告只履行了将近12个月就解除了合同，我们不同意给被告免租期70天，我们要求免租期70天的租金130267．20元（年租金537740元除以365天=1473．26元*70天=103128．20元）。2、被告支付原告违约金134436元。根据合同第13条第2款三个月当期租金不包含物业费，月租金44812元*3个月=134436元，以上共计323168．36元。3、二被告一个月内迁移证照注册地址。4诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年8月10日，金氏恒泰集团有限公司（甲方）与被告陈洁（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将北京市房山区军留庄村怡和北路X号院X号楼二层X号租赁给乙方，租期60个月（2018年8月15日至2023年8月14日），其中装修期70天（2018年8月15日至2018年10月23日止），首年租金537740元（月租金44812元），每二年递增6%，支付方式为：每二个月支付一次。签订合同之日支付首期租金及物业费113208元，此后每期租金于上一交费期满前30日支付，以此类推。此外，被告2还应当支付首期保证金相当于2个月租金及物业费的总和113208元。2019年1月10日，金氏恒泰集团有限公司、陈洁、予艺教育、顺百商贸签订《补充协议》，约定：《华尚·金泰广场租赁合同书》出租方由案外人变更为原告，承租方由被告2变更为被告1，被告2对被告1承租人义务的履行承担连带责任。上述合同签订后，被告2依约占有使用了房屋，直至2019年6月被告长时间逾期交租，原告多次催交无果后于2019年7月5日与被告解除了上述租赁合同并要求被告承担违约责任，后被告未承担相应违约责任且至今未迁移证照地址。故诉至法院。被告予艺教育、陈洁未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，金氏恒泰集团有限公司（甲方）与被告陈洁（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将北京市房山区军留庄村怡和北路X号院X号楼二层X号租赁给乙方，租期60个月（2018年8月15日至2023年8月14日），其中装修期70天（2018年8月15日至2018年10月23日止），首年租金537740元（月租金44812元），每二年递增6%，支付方式为：每二个月支付一次。签订本合同之日预付装修期后第一个交费期租金89623元，此后于上一交费期满前30日支付，物业费随租金一并支付，首期物业费23585元。《租赁合同书》第十二条第四款第一项约定，若乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15日，甲方可单方解除合同。《租赁合同书》第十三条第二款约定，若因乙方原因，提前解除或终止合同乙方应补齐解除或终止日前的租金及装修期间内的租金，同时赔偿甲方相当于终止当期3个月的租金作为违约金。2019年1月10日，金氏恒泰集团有限公司、陈洁、予艺教育、顺百商贸签订《补充协议》，约定：顺百商贸系金氏恒泰集团有限公司全资子公司，独立承担民事责任，将出租主体变更为顺百商贸。将承租主体变更为予艺教育，继续履行合同，陈洁承担连带责任。《补充协议》第六条约定，因商场停业检修，一次性补偿承租方2019年3月3日至2019年3月5日止，3天免租期。2019年7月5日，原告向被告发送《解除合同告知函》，载明：现你司逾期未交纳房屋租金，经我司多次催交无果，已逾期30天。现我司正式通知你司，根据租赁合同第十二条合同的终止与解除中第4款约定，你我双方租赁合同于2019年7月5日正式解除，你司应：1．于2019年7月8日前交付房屋，屋内遗留物品视为你司放弃所有权，我司有权自行处理；2．缴纳的租赁合同保证金113208元不予以退还；3．于2019年7月8日前补足免租期（70日）的租金103128元及拖欠7月6日至8日共3天租金及物业费5583元；4．于2019年7月8日前赔偿我司相当于当前三个月违约金134435元。该告知书被告于2019年7月6日签收。2019年8月20日，被告向原告出具承诺书，载明：因本人及公司经营不善，无力继续履行合同，现特向贵方承诺：本人及本公司承诺，本人及公司经营中对外办理的会员和售卖的课程概由本人及本公司负责退费或迁移至第三方授课，与贵方无关，由此造成的一切损失均由本人及本公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。被告未按合同约定期限支付租金，属于违约行为，理应承担违约责任。原告要求被告支付免租期租金及违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。原告因被告未按合同约定期限交纳租金，向被告发出告知函，要求与被告解除合同，即为原告在依据合同约定行使单方解除权。被告收到后对解除合同没有提出异议，应视为被告收到解除合同告知函之日双方签订的《租赁合同书》就予以解除。原告要求被告支付2019年7月6日至2019年8月20日租金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告要求被告迁移证照注册地址之诉讼请求，不属于法院受案范围，原告可向有关部门主张。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告予艺（北京）教育科技有限公司于判决生效之日起七日内向原告北京顺百商贸有限公司支付七十天免租期租金103128．2元。二、被告予艺（北京）教育科技有限公司于判决生效之日起七日内向原告北京顺百商贸有限公司支付违约金134436元。三、被告陈洁对上述第一、二项判决内容承担连带清偿责任。四、驳回原告北京顺百商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3074元（北京顺百商贸有限公司已预交），由被告北京兴盛基业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈宝建二〇二〇年十二月三十日书记员  张晓曦