广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6812-6814、6838-6840号上诉人（原审被告）：惠州市安邑房地产开发有限公司，住所地：惠州市***********。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：阙光葆、戴诗航，广东百德律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：陈华等六户业主（详见附表）。委托诉讼代理人：周运妙，广东商达律师事务所律师。上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司与被上诉人陈华等六户业主因商品房预售合同纠纷六案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。（因上述六案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以6812号案件为例进行表述、论证）上诉人惠州市安邑房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初2645号民事判决书第二项并驳回该项诉讼请求；2、依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初2645号民事判决书第三项，并依法改判为上诉人支付被上诉人从2016年6月11日至房产登记之日止以l000元按日万分之五计算的违约金；3、依法判令本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决错误，请求贵院依法改判。理由如下：一、原审法院认定事实错误。上诉人在原审答辩时对时效的抗辩，应及于整个案件，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”被上诉人请求退还印花税及交易手续费的诉讼请求，已超过诉讼时效，应依法驳回。且根据《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”而在本案中，被上诉人并未提供充分证据证明上诉人存在滥收费的情况，被上诉人应承担举证不能的责任。二、原审法院适用法律错误。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定来调整本案的违约金计算标准系错误的，其原因如下：1、本案当事人双方有约定违约金的计算方式。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条：“如因出卖人的责任逾期办证的，自逾期之日起，出卖人按买受人已交办证费的每日万分之五向买受人支付违约金至办出证为止。”上诉人及被上诉人已约定了逾期办证的违约责任，该合同经双方签字确认，应视为被上诉人认可该约定。2、被上诉人并没有产生实际损失。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”涉案的房屋已交付使用，且已办理预告登记，预告登记同样具有物权效力，被上诉人并没有因该权利瑕疵遭受任何损失。3、被上诉人并未就其损失进行举证，即视为其没有实际损失，没有损失则不能适用“损失数额难以确定”的规定。综上，本案上诉人需支付的违约金应根据双方在合同中约定的标准计算，结合诉讼时效的限制，即上诉人支付被上诉人从2016年6月11日至房产登记之日止以1000元按日万分之五计算的违约金。三、原审法院认定前后矛盾。原审法院认定双方签订的商品房买卖合同及补充协议属于有效合同，当事人双方应按照约定全面履行合同义务，即认可了合同中约定违约金条款的效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原审法院在没有事实依据和法律依据的前提下，擅自认定该违约金的计算标准明显过低，是前后矛盾且错误的。应按照双方约定的违约金条款支付违约金。四、原审法院滥用调整权。1、原审法院未正确适用举证分配责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，只有约定的违约金低于损失的前提下，法院才能根据当事人的请求予以增加。但是在本案中，被上诉人并未提供证据证明其存在损失，也未提供证据证明约定的违约金低于损失，根据谁主张谁举证的举证分配原则，被上诉人应承担举证不能的法律后果。2、违约金是对造成损害的补救，依法不具有惩罚性质。根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。违约金是事先约定的，对违约造成损害的补救，在我国现行法上，依法不具有惩罚性质，主旨仍在损害赔偿。综上所述，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第三项规定，原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。故请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈华答辩称：一、原审法院认定事实清楚，上诉人存在向被上诉人违法收取交易手续费、印花税等费用，被上诉人诉请支付的交易手续费、印花税等费用未超过诉讼时效。因上诉人逾期超出合同办证期限达近6年之久，后被上诉人在2019年向房管局等部门咨询上诉人对涉案房屋的办证情况时，方才了解到办证的相关费用，从而才知晓上诉人存在向被上诉人滥收费的行为，据此被上诉人才向法院起诉要求上诉人退还多收取的费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长规定。”被上诉人于2019年方才知道权利被损害的事实，据此在2019年起诉要求上诉人多收取的印花税、交易手续费等并未超过诉讼时效。另外，被上诉人在一审时已经通过代理律师申请律师调查令向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局、惠州市大亚湾经济技术开发区税务局调查关于涉案商品房办证所收取的相关费用情况。根据惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局的复函得知，关于交易手续费在2016年之前，一手房住房是按照3元/平方米计算，且该费用是由卖方承担的，但是上诉人在签订合同之时却向被上诉人一并收取了该费用。另根据惠州市大亚湾经济技术开发区税务局的复函得知，涉案房屋无须缴纳印花税，但上诉人同样向被上诉人收取了该费用。且惠州大亚湾经济技术开发区税务局的复函显示6818号陈纪钧所缴纳的契税费用仅为4318.43元，但是上诉人却已经一次性向陈纪钧收取了契税费用13603元，上诉人更为过分的是在6813号廖孝仪、6839号罗臻两个案件中，向该两名业主一并收取了契税费用后却并未交至税局。而且上诉人对前述两份复函在一审中也予以了质证，均表示无异议，该两份复函已经充分证明了上诉人存在滥收费的行为。据此上诉人明显存在滥收费的事实，一审法院认定事实正确无误。二、原审法院适用法律正确。1、合同约定的违约金计算标准过低，每天的违约金仅仅为5毛钱，无法弥补被上诉人的损失。上诉人按照合同约定本应该在2013年就要办理完毕涉案房屋的不动产权证，但其不仅在约定的办证期限没有办理好房地产权属证书，逾期办证长达6年，还有5户业主的办证期限遥遥无期，截止到目前尚有6812号陈华、6813号廖孝仪、6838号程洪泽、6839号罗臻、6840号章鸿飞共计五名业主的房产证仍未办理。更为过分的是6813号廖孝仪案中，上诉人并没有在房管局把廖孝仪的购房合同做相应的备案登记。违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定的逾期办证违约金仅为办证费用的万分之五，办证费用每户均以固定为1000元。即使上诉人违约，其每天的违约成本5毛钱，每年的违约成本仅为182.5元（0.5元/天*365天=182.5元），即使违约十年，其支付的违约成本也仅为1825元。这样的违约成本，不但不能起到督促上诉人尽早结束其违约行为的作用，相反可能会纵容上诉人在支付固定违约成本后无限期地持续违约下去，不利于实现合同目的，更加不利于维护交易安全。因此上诉人即使在面临业主起诉的情形之下，依然岿然不动，并未积极给业主办理房产证。涉案房屋未办理不动产权证所带来的法律风险是不言而喻的，因涉案房屋仍登记在上诉人名下，将来如果上诉人与其他第三人发生纠纷，那么涉案房屋将会面临被上诉人的债权人申请查封、拍卖，从而损害了被上诉人的合法权益。2、上诉人的违约行为造成被上诉人损失明显大于合同约定的违约金。虽然上诉人已向被上诉人交付了涉案商品房，被上诉人可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但被上诉人因上诉人的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。另外根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，在上诉人逾期办证的情况下，被上诉人因上诉人的违约行为受到的损失确实客观存在，所遭受损失也肯定大于合同约定的违约金。3、合同约定的违约金计算标准严重偏低，被上诉人有权请求予以增加。双方在合同中约定的逾期办证的违约金计算标准与逾期支付购房款的违约金计算标准，明显是严重不公平的，如买受人逾期支付房款的，则每日需按照购房款的万分之一点二计算违约金，而如果开发商逾期办证的，违约金仅按照办证费用(1000元)的万分之五计算，两者相比较，逾期办证违约金明显偏低。另外和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金”之规定的违约金计算标准，明显也是严重偏低的。合同中约定的逾期办证若按照双方约定的每天5毛钱标准计付违约金，不但不能赔偿被上诉人所遭受的损失，而且还不能有效地促使上诉人履行义务，不利于被上诉人实现对涉案房地产所享受的完整权利。据此，被上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定请求增加。据此一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金属适用法律正确。综上所述，被上诉人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院予以驳回其诉讼请求。陈华向一审法院起诉请求：1、判令被告办理位于惠州市******************************的不动产权证至原告名下；2、判令被告退还原告已支付的印花税人民币202元、交易手续费人民币198元。3、判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以购房款人民币403697元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，自2013年6月29日起计算至被告向产权登记机关办理关于涉案商品房的不动产转移登记备案之日止。4、判令被告向原告开具位于惠州大亚湾澳头北澳大道31号四洲蜜方园第3幢一单元1003号房的购房款发票。5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：一、原告购买被告开发的位于澳头北澳大道31号四洲蜜方园x幢x号房，购房款总价403697元；二、被告应于2012年12月30日前将商品房交付原告；三、被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办证税费按政府规定双方各自承担，买受人承担的办证税费由买受人在交楼时一次性预交，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日起被告按已付办证费的每日0.05%向原告支付违约金至办出证为止。补充协议约定：被告承诺自交房之日起270个工作日内办理完毕商品房房地产权证的申请手续。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，以及合同登记费80元、合同印花税202元、交易服务费198元、办证费1000元、权属登记费80元，并缴纳了契税3844.73元。涉案房屋于2012年9月20日办理预告登记至原告名下。2012年12月30日，被告向原告交付了涉案商品房。原告认为被告逾期办证，遂于2019年6月11日向本院起诉，提出如上诉请。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告没有举证证明其已向产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，民法总则于2017年10月1日实施。关于诉讼时效的适用，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更。本案中，被告办证期限届满日期为2013年6月28日，合同约定的逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算，该债务为持续性债务，在合同履行过程中，因被告持续违约而不断产生，被告每逾期一日则产生一个新的独立债务，每个债务应分别计算诉讼时效期间。原告于2019年6月11日诉至本院，其主张的2013年6月28日至2016年6月10日期间的违约金已届满三年，原告无证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2016年6月11日之后的违约金，未超过诉讼时效，本院依法予以支持。关于违约金应否调整的问题。合同约定违约金按原告已付办证费的日万分之五计算，明显过低，原告请求增加违约金，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金以已付购房款总额为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率予以计算至房产登记之日止。关于原告要求被告退还已付印花税202元、交易手续费198元的诉讼请求，被告未提交证据证实其已代原告支出了相关费用，原告主张退回该款，合法合理，本院予以支持。关于原告要求被告开具购房款发票的请求。依据我国《发票管理办法》第三十五条之规定，原告起诉被告应当开具而未开具发票的行为属于行政管理范畴，应由税务机关责令改正并予以行政处罚，不属于《民事诉讼法》规定的人民法院受理民事诉讼的范围，原告应当向有关税务机关申请解决，本案不予处理。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，二审期间，陈华的涉案房屋于2020年6月5日办理权属登记；张维的涉案房屋于2020年6月29日办理权属登记；程洪泽的涉案房屋于2020年10月23日办理权属登记，相应的，逾期办证违约金应计算至权属登记之日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人是否应返还合同印花税及交易手续费；二、逾期办证违约金的计算标准问题。对此分析如下：第一，对于上诉人是否应返还合同印花税及交易手续费的问题，上诉人并未举证其代被上诉人实际支付了上述两项费用，且对于两项费用，作为普通的购房者而言，并非能在签订合同、交付费用之时就清楚是否应当支付，在一审中，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2019年9月3日出具的《复函》载明购买新建商品房及办理相关手续证件收费项目明细，在此之前，被上诉人对于收费项目并不明确，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，故上诉人称该费用不应返还及超过诉讼时效的上诉理由不予支持。第二，对于逾期办证违约金的计算标准问题，涉案《商品房买卖合同》约定上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日起按已付办证费每日万分之五支付违约金，本案中，办证费为1000元，按照合同约定的违约金标准计算每日为0.5元，明显过低，故一审将违约金调整为已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算适当，但自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故本案在执行中违约金计算方式在2019年8月20日之前的部分应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至权属登记之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用50元，由惠州市安邑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表序号二审案号一审案号被上诉人1（2020）粤13民终6812号(2019)粤1391民初2645号陈华2（2020）粤13民终6813号(2019)粤1391民初2643号廖孝仪3（2020）粤13民终6814号(2019)粤1391民初2644号张维4（2020）粤13民终6838号(2019)粤1391民初2650号程洪泽5（2020）粤13民终6839号(2019)粤1391民初2642号罗臻6（2020）粤13民终6840号(2019)粤1391民初2641号章鸿飞