上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21589号原告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市徐泾镇沪青平公路XXX号XXX幢一层A区。法定代表人：徐健，执行董事。委托诉讼代理人：盛雪川，江苏卓岳律师事务所律师。被告：徐启龙，男，1966年1月26日出生，汉族，户籍地上海市松江区。被告：张辉东，女，1967年11月24日出生，汉族，户籍地上海市松江区。第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区虹桥路XXX号。法定代表人：吴文新，行长。委托诉讼代理人：程琪，上海市佳信达律师事务所律师。原告正荣御天(上海)置业发展有限公司诉被告徐启龙、张辉东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序。经正荣御天(上海)置业发展有限公司申请，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市徐汇支行为本案的第三人。于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告正荣御天(上海)置业发展有限公司及其委托诉讼代理人盛雪川，被告张辉东到庭参加诉讼。被告徐启龙、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。正荣御天(上海)置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除正荣御天(上海)置业发展有限公司与徐启龙、张辉东就上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层(以下简称系争商铺)签订的《上海市商品房预售合同》；2、徐启龙、张辉东、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行协助正荣御天(上海)置业发展有限公司办理撤销系争商铺的预抵押登记、预告登记、预售合同备案登记；3、徐启龙、张辉东向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付解约违约金人民币(以下币种均为人民币)548,188.40元；4、徐启龙、张辉东向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付正荣御天(上海)置业发展有限公司代偿的银行借款1,273,646.56元及利息，以1,273,646.56元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月2日起计算至实际支付之日止；5、徐启龙、张辉东腾退并返还系争商铺给正荣御天(上海)置业发展有限公司；6、徐启龙、张辉东承担本案律师费1万、另案(2020)沪0104民初10528号案件的律师费、诉讼费74,038元。事实与理由：2016年8月31日，正荣御天(上海)置业发展有限公司与徐启龙、张辉东签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，徐启龙、张辉东向正荣御天(上海)置业发展有限公司购买系争商铺，建筑面积34.15平米，合同总价2,740,942元，其中首付款1,370,942元，其余1,370,000元申请按揭贷款支付。2017年11月23日徐启龙、张辉东与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行签订《个人商业用房贷款合同》，用途为购买上海市青浦区徐泾镇徐和路正荣景苑XXX号XXX层室店铺，借款金额137万元，借款期限120个月，在徐启龙、张辉东办理完毕房屋所有权抵押登记之前，正荣御天(上海)置业发展有限公司为借款提供连带责任担保。中国银行股份有限公司上海市徐汇支行依约履行了137万元的放款义务。由于徐启龙、张辉东未能按时、按期、如数还贷，违反了借款合同的约定，故中国银行股份有限公司上海市徐汇支行提前终止合同，要求归还全部借款。2020年5月6日中国银行股份有限公司上海市徐汇支行向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求徐启龙、张辉东支付借款本金和利息合计1,278,592.11元，正荣御天(上海)置业发展有限公司对徐启龙、张辉东的债务承担连带责任。正荣御天(上海)置业发展有限公司认为，根据《上海市商品房预售合同》附件《补充条款一》的约定，徐启龙、张辉东的违约行为已经触发合同解除的条件，故诉至本院，解除与徐启龙、张辉东签订的《上海市商品房预售合同》，要求赔偿损失，返还财产。徐启龙未进行答辩。张辉东辩称，张辉东不是恶意拖欠，违约金过高。第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行未进行当庭答辩。庭后提供书面材料，表示，正荣御天(上海)置业发展有限公司已经与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行结清了全部应付款项，系争商铺的抵押尚未涤除。本院认定事实如下：2016年8月31日，正荣御天(上海)置业发展有限公司与徐启龙、张辉东签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，徐启龙、张辉东向正荣御天(上海)置业发展有限公司购买系争商铺，建筑面积34.15平米，合同总价2,740,942元，其中首付款1,370,942元，其余1,370,000元申请按揭贷款支付。《上海市商品房预售合同》附件《补充条款一》第七条约定：因乙方未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务(包括但不限于乙方拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等)，致使甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行、住房公积金管理机构(及/或相关担保公司)或甲方还贷通知后15日内(以较早日期为准)仍未偿还的，甲方有权单方面解除合同，届时乙方须向甲方支付总房款的20%的违约金及甲方代为偿还的款项和因此所产生的费用；甲方解除合同后，乙方应在合同解除之日起15日内与甲方共同办理在登记机关注销本合同的手续，甲方有权在履行完毕合同注销手续后从乙方已支付的有关房款中抵扣该等违约金、代为偿还的款项(或直接偿清银行或公积金贷款)及甲方其他损失，之后将剩余房款(若有)无息退还乙方，如乙方已付房款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权继续追索；甲方不解除本合同的，乙方应立即向甲方归还代偿贷款本息，并自甲方代偿之日起至乙方归还代偿贷款本息之日止，每日按照甲方代偿金额的百分之一的标准向甲方支付违约金。第十四条约定：甲方行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，乙方应自甲方发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助甲方办理退房手续，如乙方逾期未协助甲方办理退房手续，应按日向甲方支付总房价款的万分之五的违约金直至乙方协助甲方办理完毕全部退房手续为止。第二十三条约定：因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由乙方承担。2017年12月12日，徐启龙、张辉东登记为系争商铺的预购房屋权利人，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，债权数额为137万元，期限从2017年11月23日至2027年11月23日。2018年5月23日，正荣御天(上海)置业发展有限公司将系争商铺交付给徐启龙、张辉东。经结算，荣御天(上海)置业发展有限公司向徐启龙、张辉东退面积差金额1,605元，房款总计2,739,337元。因徐启龙、张辉东逾期归还贷款，中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于2020年5月6日向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，案号(2020)沪0104民初10528号，该案件判决：一、徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司上海市徐汇支行借款本金1,186,474元、利息29,546元、罚息1,687.11元；二、徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司上海市徐汇支行罚息，以1,216,020元为基数，自2020年4月8日起计算至全部清偿之日(按《个人商业用房贷款合同》约定的标准计算，2020年罚息利率为年利率8.9625%)；三、徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司上海市徐汇支行律师费60,885元；四、正荣御天(上海)置业发展有限公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、正荣御天(上海)置业发展有限公司履行本判决第四项确定的全部义务后，有权向徐启龙追偿；六、驳回中国银行股份有限公司上海市徐汇支行其他诉讼请求。2020年11月30日，正荣御天(上海)置业发展有限公司向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行支付贷款本息1,273,646.56元，律师费60,885元。2020年12月14日支付该案件的诉讼费13,153元。以上查明的事实，由以下证据证明：正荣御天(上海)置业发展有限公司、张辉东的陈述，正荣御天(上海)置业发展有限公司提供的商品房预售合同、民事判决书、结算协议、不动产登记信息等证据予以佐证，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。本院认为，正荣御天(上海)置业发展有限公司和徐启龙、张辉东签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。徐启龙、张辉东逾期还款，导致正荣御天(上海)置业发展有限公司承担并已经履行了保证责任。依据合同约定，正荣御天(上海)置业发展有限公司具有约定的解除权，故对其解除的诉请本院予以支持。关于合同解除后果的处理。合同解除后，徐启龙、张辉东继续使用系争商铺缺乏依据，理应返还。正荣御天(上海)置业发展有限公司已经代徐启龙、张辉东向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行归还了贷款本息1,273,646.56元，律师费60,885元及诉讼费13,153元，依据预售合同约定，徐启龙、张辉东应当向正荣御天(上海)置业发展有限公司归还上述费用，徐启龙、张辉东、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行亦应协助正荣御天(上海)置业发展有限公司撤销系争商铺的抵押登记。合同解除后，根据约定，徐启龙、张辉东应协助正荣御天(上海)置业发展有限公司办理系争商铺网签备案撤销手续、预告登记。故正荣御天(上海)置业发展有限公司的上述诉请具有合同依据，本院予以支持。中国银行股份有限公司上海市徐汇支行并非预售合同的相对方，故正荣御天(上海)置业发展有限公司要求中国银行股份有限公司上海市徐汇支行协助办理系争商铺网签备案撤销手续、预告登记缺乏事实依据，本院不予支持。作为合同解除的后果，正荣御天(上海)置业发展有限公司、张辉东要求本案一并处理购房款返还事宜，本院予以一并处理。导致预售合同解除的过错方系徐启龙、张辉东，依据合同约定应当支付违约金并赔偿律师费损失。关于违约金的金额，张辉东抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而正荣御天(上海)置业发展有限公司至今未提供证据证明其损失，因此张辉东辩称主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳，违约金的数额本院以上海正荣御天(上海)置业发展有限公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、徐启龙、张辉东的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。徐启龙、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十八条、第二十九条的、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告正荣御天(上海)置业发展有限公司与被告徐启龙、张辉东就上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层并将上述商铺返还给原告正荣御天(上海)置业发展有限公司；三、被告徐启龙、张辉东、第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于本判决生效之日起十日内协助原告正荣御天(上海)置业发展有限公司办理撤销上述商铺的预抵押登记；四、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内协助原告正荣御天(上海)置业发展有限公司办理撤销上述商铺的预告登记、预售合同备案登记；五、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内向原告正荣御天(上海)置业发展有限公司支付解约违约金274,094.20元；六、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内向原告正荣御天(上海)置业发展有限公司支付原告正荣御天(上海)置业发展有限公司代偿的银行借款本息1,273,646.56元及利息，以1,273,646.56元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月2日起计算至被告徐启龙、张辉东实际支付之日止；七、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付原告正荣御天(上海)置业发展有限公司代为支付的律师费、诉讼费74,038元；八、被告徐启龙、张辉东于本判决生效之日起十日内向原告正荣御天(上海)置业发展有限公司赔偿律师费1万；九、原告正荣御天(上海)置业发展有限公司向被告徐启龙、张辉东返还购房款2,739,337元；十、驳回正荣御天(上海)置业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21,331元，减半收取10,665.50元，保全费5,000元，由被告徐启龙、张辉东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十二月三十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。