北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6669号原告（反诉被告）:吕振英，女，1959年9月23日出生，汉族，铜牛集团退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张佳翊（吕振英之子），1985年3月16日出生，回族，中国移动物联网有限公司高级工程师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：董玲君，北京海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）:郑重，男，1976年11月15日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘永林，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢桂，女，1993年8月16日出生，回族，北京市东卫律师事务所实习律师，住北京市东城区。原告（反诉被告）吕振英与被告（反诉原告）郑重房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员魏亚南独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吕振英及其委托诉讼代理人张佳翊、董玲君，被告（反诉原告）郑重及其委托诉讼代理人刘永林、卢桂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吕振英向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告于2019年5月14日签订的《北京市房屋买卖合同》和2019年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告自本判决生效之日起七日内协助原告将丰台区角门路8号院1号楼4层5门401房屋所有权恢复登记至原告名下。事实和理由：吕振英系多重残疾人、聋哑人，其中听力残疾、言语残疾均为一级。涉诉房屋系吕振英生活及养老所依赖的唯一住房。被告郑重作为买方，利用其自身优势，尤其利用吕振英作为聋哑老年人存在严重理解障碍，不具备市场及交易经验，缺乏判断能力等弱势，以明显不合理的低价，分别于2019年5月14日、5月21日与吕振英签订关于涉案房屋的《北京市房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同》。此后双方办理了过户登记，目前涉诉房屋已登记在被告名下，根据上述两份合同，涉案房屋成交价为200万元，但是同时期同小区同户型房屋成交价的公允价格约400万元，被告的欺诈行为，致使原被告双方权利义务明显违反公平等价有偿原则，损害了残疾人的合法权益，故起诉。郑重辩称：原告是有完全民事行为能力人，根据国家残疾人分类标准原告并非精神智力残疾，有行为能力，能够进行意思表示。其爱人担任残疾人摄影协会副秘书长。原告卖房系其着急理财，自愿出售房屋。被告不认识原告，是朋友的朋友提供的购房信息，且被告并非唯一的购房意向方。原告提出了6个月赎回期，被告出于善意购买房屋，不是利用优势地位购买房屋。房屋买卖合同是吕振英本人签字，双方约定的合同内容，也没有违反法律规定，房屋买卖合法有效。撤销之诉需要主客观统一，不构成显失公平的撤销理由，希望法院驳回原告的诉讼请求。郑重提起反诉，反诉请求：1、吕振英立即搬出位于北京市丰台区角门路9号院1号楼4层5门401号房屋；2、吕振英支付逾期交房违约金128050元；3、吕振英支付逾期迁出户口违约金3万元。事实和理由同答辩意见。吕振英针对郑重反诉辩称，涉案合同显失公平，属于可撤销合同，自始无效。吕振英属于残疾人，卖房也不符合正常人出售房屋的流程，撮合卖房的也非中介人员。合同上非格式条款都是郑重书写，郑重利用吕振英生理缺陷及沟通障碍，购买了房屋，房屋市值远高于售房价格，故不同意郑重的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现就相关事实，本院认定如下：2019年5月14日，吕振英（出卖人）与郑重（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。约定：吕振英向郑重出售位于丰台区角门路9号院1号楼5单元401号房屋，建筑面积70.52平米，房屋成交价格为200万元，付款方式为自行交割。合同第六条房屋交付条款约定：出卖人应当在房屋产权转移登记之日起185日内，将房屋交付给买受人。房屋产权转移登记之日起185日内，将房屋内所有登记在册人员户口迁出。合同第七条违约责任条款约定：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的逾期在5日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起5日内向买房人支付，合同继续履行。逾期付款责任里规定的是：过户当日取得不动产权属证书后一次结清。合同第十条权属转移登记规定：当事人双方同意自本合同签订之日起15日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起185日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付3万元整的违约金，逾期超过15日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算，向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。5月21日双方签订网签合同（北京市存量房屋买卖合同）。同日，该涉案房屋不动产登记权利人变更为郑重。另查吕振英及其配偶张君棋均为多重残疾人聋哑人，其中听力残疾、言语残疾均为一级。关于房屋买卖合同签订经过，郑重称与吕振英并非不相识，是通过朋友的朋友席梦雷沟通，告知其房屋出售情况。第一次庭审时郑重称因吕振英家的亲戚做生意需要用钱故出售房屋。其与吕振英没有沟通，只是看房的时候跟吕振英夫妇打了招呼，他们在一进门处坐着。第二次庭审时郑重称，席梦雷说原告家亲戚着急装修卖房，又有称系原告理财用钱。问及如何跟聋哑人沟通房屋买卖具体事宜，郑重称都是席梦雷与吕振英夫妻拿笔写字沟通。其没有看到纸上写的内容，都是席梦雷说的。关于购房款给付情况，原告称2019年5月23日14时38分郑重从中国建设银行北京公益西桥支行银行转账100万元，席梦雷从明日嘉和支行取走75万元现金。15时37分郑重从中国建设银行北京公益西桥支行银行转账支付第2笔97万元。吕振英称另有四笔在明日嘉和支行ATM机存款共计3万元是郑重支付，郑重对此不予认可，称其仅支付了197万元，扣了3万元是迁出户口的违约金，其还没有支付。双方曾口头约定先支付197万元，剩余3万元作为户口迁出违约金迁出户口后再支付。关于为何当天取出75万元现金给席梦雷，吕振英说当天吕振英在现场，给席梦雷的是劳务费和手续费，具体情况其不清楚，都是其爱人张君棋让其去的，张君棋出事后脑溢血现在无法说清。庭审中，吕振英提交2019年3月至9月间网上查询的与涉案房屋同社区、同户型或相近户型、面积成交记录，证明成交单价最低47923元每平米，最高60401元每平米。郑重对此不予认可。庭审中郑重称，因吕振英弟弟装修急需用钱，所以房屋出售价格低于市场平均价格，当时市场没有成交价，他认为一平米应为4万元，这套房子总价在280万元左右。扣除其支付的贷款借款成本，其从吕振英处购房为其节约成本60-70万元。另郑重称合同约定交付期限为185日，实际上是有6个月的回赎时间，因为当时购房价格比较低，如果6个月内原告有钱就把房子买回去，如果没钱就腾房。本院认为：一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中吕振英及其配偶均为聋哑人。购房过程中原被告双方没有直接沟通交流房屋买卖相关事项及条款约定，均系通过案外人席梦雷转达。郑重称双方约定购房款为200万元，即使按其所言一平米4万元计算，涉案房屋总成交价亦应在280万元左右，远远高于双方约定价格，显然双方买卖合同约定价格过低，结合双方当事人庭审陈述及房屋买卖签约过程，本院认为双方签订的房屋买卖合同显失公平。故原告起诉要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故吕振英要求郑重将房屋所有权恢复登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。吕振英亦应将收取的购房款退还郑重。关于购房款数额问题，本院认为吕振英称郑重支付其购房款200万元，郑重仅认可支付其197万元，故本院认定退还数额应为197万元。因合同被撤销，故郑重反诉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、一百五十七条之规定，判决如下：一、撤销吕振英与郑重于2019年5月14日签订的《北京市房屋买卖合同》和2019年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、郑重于本判决生效之日起七日内协助吕振英将北京市丰台区角门路9号院1号楼4层5门401号房屋不动产权属恢复登记至吕振英名下；三、吕振英于本判决生效之日起七日内返还郑重购房款1970000元；四、驳回郑重反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。案件受理费22800元，反诉费1731元，均由郑重负担（已交纳1731元，余款本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏亚南二〇二〇年十二月二十八日书记员  都一达