北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初544号原告：北京东方石油化工有限公司化工四厂，住所地北京市房山区街道马各庄村。负责人：窦继兵，厂长兼书记。委托诉讼代理人：郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹，北京市京师律师事务所律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：马洪杰，男，北京天洋基业投资有限公司销售经理。委托诉讼代理人：孔化义，男，北京天洋基业投资有限公司项目总经理。被告：北京市房山区人民政府，住所地北京市房山区政通路1号。法定代表人：郭延红，区长。委托诉讼代理人：吴申良，男，北京市房山区人民政府工作人员。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。被告：北京市房山区人民政府城关街道办事处，住所地北京房山工业园区1号。负责人：苗松，主任。委托诉讼代理人：乔尊，北京友鑫律师事务所律师。原告北京东方石油化工有限公司化工四厂（简称化工四厂）与被告北京天洋基业投资有限公司（简称天洋公司）、被告北京市房山区人民政府（简称房山区政府）、被告北京市房山区人民政府城关街道办事处（简称城关街道办）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告化工四厂之委托诉讼代理人郑宪顺、胡丹，被告天洋公司之委托诉讼代理人马洪杰，被告房山区政府之委托诉讼代理人吴申良、王炳明，被告城关街道办之委托诉讼代理人乔尊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告化工四厂向本院提出诉讼请求：1.依法确认2018年11月21日我厂与城关街道办及房山区政府签订的《房山区轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目国有土地住宅房屋征收产权调换补偿协议》以及同日与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订的《四方协议书》有效；2.判令天洋公司按照《四方协议书》及其承诺全面履行合同，签订现房合同和预售合同、交付15号楼并办理全部房屋的产权登记手续；3.判令天洋公司承担违约责任，赔偿我厂经济损失总计7125745.04元。其中房产使用损失参照租赁费从2019年3月22日起暂计至2020年9月30日为5757199.3元，物业费损失暂计2019和2020年度为368545.74元，律师费1000000元；4.判令房山区政府、城关街道办对天洋公司的履行及赔偿承担连带责任；5.判令天洋公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月21日，房山区政府之职能部门房屋征收办公室（简称征收办）与我厂签订《房山区轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目国有土地住宅房屋征收产权调换补偿协议》（简称房屋征收产权调换补偿协议），约定因轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目建设所需，征收我厂拥有产权的家属区1、7、11、12号楼，同时，按照被征收房屋建筑面积1：1.3的比例给我厂安置产权调换房，产权调换房为天洋公司开发的“蜂巢科技广场”（又名“房山超级蜂巢项目”），另外，房山区政府和城关街道办还应支付我厂产权调换安置房补助及奖励费2196495.2元，并发放临时安置费，发放期限自房屋移交当月起至安置房交房后的第四个月。房山区政府和城关街道办向我厂支付的临时安置费共计95000元，计费标准为每月2500元，从2015年10月计至2019年4月。也就是说，产权调换房应当于2019年1月初交房并办理产权手续。同日，天洋公司、房山区政府、城关街道办与我厂另行签订《四方协议书》，确定产权调换房源为房山新城良乡组团14-03-05地块7号楼，14-03-10等地块15#楼，即“蜂巢科技广场”项目商务办公房源，总面积为4141.87平米，相关房源所应支付的款项总价为102270653元，由城关街道办负责支付。上述合同签订前，我厂已将征收房产搬迁交付给房山区政府、城关街道办进行了拆除。2018年11月22日，城关街道办将北区7号楼401、501现房建筑面积2568.81平方米的总房款64477131元全部交付给天洋公司并被确认。2019年1月4日天洋公司为我厂办理了房屋认购手续，我厂交纳了现房物业费184373.81元。2019年3月22日天洋公司将7号楼401、501全部现房交付给我厂。但因天洋公司未完成该房产期房转现房手续，至今未与我厂签订现房销售合同，更未办理产权登记手续。2019年2月1日，城关街道办将南区15号楼22套期房（501-519、401、402、411共22个单位）建筑面积1573.06平方米的全部房款37793522元交付给天洋公司并被确认，但天洋公司至今未能将该房产交付给我厂，更未与我厂签订现房销售合同、办理产权登记手续。为此，我厂多次口头或者书面要求天洋公司履行合同约定的义务，及时交付房产、签订合同并办理产权登记手续。2019年6月17日及2020年8月7日，天洋公司二次向我厂出具《关于化工四厂购买超级蜂巢写字楼、小型办公物业的情况说明》，声称写字楼（即北区7号楼）将延至2020年12月31日才能完成期房转现房手续，届时，才能签订现房销售合同。小型办公（即南区15号楼）到2020年12月31日才能完成预售证续期，届时才能签订商品房预售合同，2021年5月31日才能交房。我厂对天洋公司的延期计划不予接受，但天洋公司也迟迟不能履行合同的交房、签合同、办产权登记义务。根据《合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据了解，天洋公司因资金问题、债务问题等原因未能按照合同向我厂履行义务，已经构成违约，甚至因其他债权人主张权利，其开发的“蜂巢科技广场”被执行拍卖以偿还债务，给我厂取得合同房产带来了极大的风险。天洋公司因其自身原因导致我厂不能按时取得房屋产权并使用，已经构成违约，并给我厂造成了极大的经济损失，应当承担继续履行合同并赔偿全部损失的责任。我厂的房产损失暂按相同地段相同面积房产的租赁费计算，从2019年3月22日开始起算，直至我厂取得合同房产并能够正常使用时截止。暂计至2020年9月30日，为5757199.3元，计算公式为调换房总面积（4141.87平方米）乘以延期天数（556天）乘以日租金标准（2.5元/天/平方米），天洋公司应当予以赔偿。同时，因我厂向物业公司支付了2019年度的物业费184373.81元，而且物业公司还在催缴2020年度的物业费184373.81元，但因天洋公司之原因导致我厂无法正常使用物业资产，给我厂造成了物业费损失。天洋公司亦应予以赔偿。另外，我厂为主张权利已经支付和将来应当支付的律师费共计100万元，天洋公司亦应全额赔偿。根据《合同法》第六十五条之规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。房山区政府的职能部门征收办作为征收主体，城关街道办作为征收实施单位，与我厂签订有《房屋征收产权调换补偿协议》，征收了我厂的房产，负有保证我厂取得调换房产的责任和合同义务。其虽然将调换房产交由天洋公司履行，但并不能免除自身的责任，因此，房山区政府与城关街道办应当对天洋公司的履行和违约赔偿承担连带责任。特此向贵院提起诉讼，依法维护我厂的合法权益。被告天洋公司辩称，同意化工四厂第一、二、四项诉讼请求。我公司愿意继续履行合同，但由于抵押权人不配合，期房转现房及预售证延期手续均未完成，不能够签订现房合同和预售合同。15号楼暂不具备交付条件。7号楼已交付，具备使用条件，不影响化工四厂出租使用，我们也愿意配合办理工商注册。15号楼目前是期房状态，不具备租赁条件，即便能够正常网签，也要到2020年底才交付使用。关于物业费，因7号楼具备使用条件，且2019年物业费已交纳，应由化工四厂自行承担，2020年物业费尚未发生，我公司也不同意承担。律师费是化工四厂自行委托律师发生的，我公司不同意承担。被告房山区政府辩称，不同意化工四厂第一、四项诉讼请求，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。房屋征收产权调换补偿协议为行政合同，不属于民事案件受案范围。四方协议书实质上是一个购买办公用房的房屋买卖合同，化工四厂所主张的交付房屋、支付违约金应该依据买卖合同，现化工四厂基于买卖合同要求房山区政府承担连带责任缺乏法律依据。被告城关街道办辩称，同意房山区政府的意见。根据四方协议书，我方仅有付款义务。我方已于2018年11月21日和2019年1月31日履行完毕该付款义务。合同约定，因天洋公司原因导致化工四厂未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照双方另行约定的方式处理，故由该两方自行解决，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：2018年11月21日，北京东方石油化工有限公司化工四厂与北京市房山区人民政府房屋征收办公室签订《房山区轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目国有土地住宅房屋征收产权调换补偿协议》。协议约定，因轨道交通燕房线D地块土地储备整理项目建设，须征收北京东方石油化工有限公司为产权人的化工四厂家属区1、7、11、12号楼，双方经协商同意实行产权调换，产权调换房屋位于翠柳大街东侧14-03-05、14-03-10地块，天洋公司开发的“蜂巢科技广场”项目（又名“房山超级蜂巢项目”），应安置面积为4144.426平方米。另外，征收办还应支付产权调换安置房补助及奖励费共计2196495.2元，其中包括临时安置费95000元，发放期限自房屋移交当月起至安置房交房后的第四个月。同日，北京市房山区人民政府房屋征收办公室、北京市房山区城关街道办事处、北京东方石油化工有限公司化工四厂及北京天洋基业投资有限公司签订《四方协议书》。协议约定，因轨道交通燕房线工程建设，需征收化四社区1号、7号、11号、12号楼化工四厂所属产权房屋，化工四厂选择房屋产权调换方式进行安置，产权调换房源位于北京市房山区房山新城良乡组团14-03-05地块7号楼，14-03-10等地块15#楼，房屋规划用途商务办公，产权调换房屋建筑面积为4141.87平方米，包括北区7号楼（现房）4层、5层，南区S07-15号楼（期房）5层501-519，4层401、402、411等房屋，相关房源所应支付的款项总价为102270653元，由城关街道办负责支付。协议第四条约定，对于意向购买房源，天洋公司具备对外销售条件，在建委网签备案、后期产权办理方面，均不存在违规违约问题。天洋公司在收到城关街道办交付的购房款项后，将及时推动与化工四厂完成网签备案、办理产权等相关购房事宜。因天洋公司的原因，化工四厂未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第b种方式处理：b.双方另行约定。因天洋公司原因造成房产不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷使化工四厂无法取得该套房产，属于天洋公司违约，应承担相应的违约责任。协议第五条约定，各方应当全面履行协议约定的权利和义务，否则，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。现化工四厂已将征收房产交付拆除。2018年11月21日，城关街道办向天洋公司付款90000000元。2019年1月31日，城关街道办向天洋公司付款12270653元。2019年6月25日，城关街道办向化工四厂支付补偿款2196495.2元。2019年1月4日，化工四厂向天融物业服务有限公司北京分公司交纳北区7号楼2019年度物业费184373.81元。2019年3月22日，天洋公司向化工四厂交付7号楼4层、5层房屋。2019年6月17日，天洋公司出具《关于化工四厂购买超级蜂巢写字楼、小型办公物业的情况说明》，载明，北区7号楼已交付化工四厂，由于正在办理该物业的期房转现房手续，故未能与化工四厂签订商品房预售合同。根据我公司与房山区建委的沟通结果，该物业将于2019年12月31日前完成期房转现房办理手续，届时我公司将与化工四厂签订该物业的现房销售合同。如化工四厂出租上述房屋，我公司同意配合化工四厂及时提供房屋出租相关资料和证明手续。化工四厂购买超级蜂巢项目南区15#楼501-519、401、402、411共计22个单位1573.06平方米，因南区预售证需延期造成化工四厂所购房屋无法办理网签，经与房山区建委沟通结果，将于2019年12月31日前完成预售证续期，届时我公司与化工四厂签订商品房预售合同，并于2020年5月31日前交房。2020年8月7日，天洋公司再次出具情况说明，承诺于2020年12月31日前完成北区7号楼期房转现房手续及南区预售证续期，并于2021年5月31日前交付南区房屋。经询问，化工四厂表示对天洋公司在上述两份情况说明中所承诺的时间均不予认可。另查，2017年1月10日，天洋公司与恒丰银行股份有限公司北京分行（简称恒丰银行）签订固定资产借款合同，天洋公司向恒丰银行申请贷款人民币28亿元，作为对借款合同项下债务的担保，天洋公司与恒丰银行签订抵押合同，将其名下位于北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程抵押给恒丰银行。抵押物包括房山区房山新城良乡组团14-03-05地块【土地使用权证京房国用（2015）出第00152号、00153号】、14-03-13地块【土地使用权证京房国用（2015）出第00150号、00151号】、14-03-10地块【土地使用权证京（2016）房山区不动产权第0000038号、0000039号】。上述抵押物于2017年2月20日设立了抵押登记。同时，天洋控股集团有限公司、周政、戴菲菲、周金、刘力作为保证人分别与恒丰银行签订保证合同，提供连带责任保证担保。上述合同在北京市方圆公证处办理了赋予强制执行效力的公证。2020年2月28日，山东省金融资产管理股份有限公司（简称山东资管公司）与恒丰银行签订债权转让协议，恒丰银行将上述借款合同、抵押合同、保证合同项下的全部权利转让给山东资管公司并已通知债务人及全部保证人。因天洋公司逾期支付本金及利息，山东资管公司向北京市方圆公证处申请签发执行证书，2020年4月，北京市方圆公证处出具（2020）京方圆执字第00054号执行证书，被执行人为天洋公司、天洋控股集团有限公司、周政、戴菲菲、周金、刘力，执行标的包括本金余额、利息、罚息、复利、律师费及公证费。可供执行的标的物包括上述被执行人的全部财产及天洋公司名下位于北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程。后山东资管公司持上述执行证书向本院申请强制执行，本院以（2020）京02执764号立案执行。执行中，本院查封了天洋公司名下位于北京市房山区新城良乡组团14街区14-03-10等地块中土地证号为京（2016）房山区不动产权第0000038号、0000039号土地使用权及该地块上预售证号为京房售证字（2017）157号对应S07#楼所有未售房屋。此外，上述土地另有北京市房山区人民法院及本院共计三个轮候查封。经询问，本案所涉房屋的抵押权人山东资管公司明确表示不同意天洋公司将上述房屋转让。天洋公司表示现没有能力偿还债务解除抵押。2020年10月，化工四厂与北京市京师律师事务所签订委托代理合同，约定由北京市京师律师事务所指派律师代理本案诉讼，化工四厂应支付代理费100万元，现已支付20万元。审理中，化工四厂向本院申请财产保全，请求法院冻结位于房山区翠枫路××号院××号楼××层（04）7401房屋，5层（05）7501房屋，房山新城良乡组团14-03-10地块S07-15#楼401、402、411、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519房屋并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的担保书作为担保，本院依法查封了天洋公司名下的位于北京市房山区翠枫路7号院7号楼4层7401、5层7501并轮候查封了天洋公司名下的北京市房山区房山新城良乡组团14街区14-03-10地块S07-15#楼401、402、411、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515、516、517、518、519房屋，查封期限三年。本院认为，化工四厂与天洋公司、房山区政府、城关街道办签订的四方协议书，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。化工四厂与征收办签订的房屋征收产权调换补偿协议，其性质为行政合同，不属于民事案件受案范围，本院对化工四厂要求确认房屋征收产权调换补偿协议有效的诉讼请求不予处理。根据查明的事实，涉案合同指向的房屋存在抵押，现抵押权人山东资管公司明确表示不同意天洋公司出售涉案房屋，为此，化工四厂要求天洋公司为其办理网签及过户登记，本院难以支持。15号楼尚在建设中，尚不具备交付条件，且其上存在抵押及多个查封，现化工四厂要求天洋公司交付15号楼其所购房屋，本院亦难以支持。各方在四方协议书中未明确约定天洋公司应当交付房屋的时间，协议约定“因天洋公司的原因，化工四厂未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第b种方式处理：b.双方另行约定。”上述条款应当视为天洋公司负有在房屋交付后720日内为化工四厂办理房屋产权证书的义务。天洋公司于2019年3月22日向化工四厂交付7号楼4层、5层房屋，根据上述约定，其应当于2021年3月12日前为化工四厂办理产权证书，现履行期限尚未届满。然而7号楼房屋上存在抵押，天洋公司现表示没有能力偿还债务解除抵押，天洋公司不能在合理期间内履行义务，构成违约。四方协议书约定，因天洋公司原因造成房产不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷使化工四厂无法取得该套房产，属于天洋公司违约，应承担相应的违约责任。协议第五条约定，各方应当全面履行协议约定的权利和义务，否则，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失（间接损失）、律师费、诉讼费等。关于天洋公司主张的租赁费损失，因7号楼已交付且具备使用条件，15号楼并未约定交付时间，故化工四厂主张该两部分房屋的租赁费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。7号楼交付后，物业费应由化工四厂自行承担，其现主张天洋公司赔偿物业费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同，违约方应赔偿守约方支出的律师费，化工四厂实际发生律师费20万元，应由天洋公司赔偿，化工四厂该项诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。交付房屋及办理产权登记均系四方协议书中天洋公司一方的责任，现化工四厂要求房山区政府、城关街道办承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、北京东方石油化工有限公司化工四厂与北京天洋基业投资有限公司、北京市房山区人民政府、北京市房山区人民政府城关街道办事处于2018年11月21日签订的《四方协议书》有效；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京东方石油化工有限公司化工四厂律师费损失20万元；三、驳回北京东方石油化工有限公司化工四厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553154元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 淼审 判 员  周梦峰审 判 员  杨志东二〇二〇年十二月三十日法官助理  刘 佳书 记 员  宋雨晴