福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽09民初343号原告：福鼎市康华房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市点头镇茶苑市场D幢1号，通讯地址福建省福鼎市鼎融国际广场1栋2梯619-620（银豪酒店楼上），统一社会信用代码：91350982705345551H。诉讼代表人：黄玉玲。委托诉讼代理人：朱瀚杰。委托诉讼代理人：朱晓燕，福建乐创律师事务所律师。被告：安锡忠，男，1970年01月02日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：贺君，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃杨萍，浙江震瓯律师事务所律师。原告福鼎市康华房地产开发有限公司（以下简称康华公司）与被告安锡忠与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。康华公司的委托诉讼代理人朱瀚杰、朱晓燕，安锡忠的委托诉讼代理人贺君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康华公司向本院提出诉讼请求：1．确认坐落于福鼎市中山南路中山商城××号楼××层××号的房产（以下简称涉案房产）归康华公司所有；2．安锡忠返还康华公司涉案房产；3．安锡忠协助康华公司办理解除涉案房产的备案登记手续。事实和理由：宁德市中级人民法院于2009年４月２日裁定受理康华公司破产，并指定福建名仕律师事务所作为破产管理人。安锡忠向管理人申报请求协助办理产权过户手续的报告。安锡忠称其于2007年10月份向原告购买涉案房产（建筑面积2163.85元）房产，于2007年10月18日签订商品房买卖合同，双方约定先支付1200万元，剩余10万元于交房并办理产权登记后付清，后其先支付了54万元定金，其陆续支付了1146万元，合计支付购房款1200万元。2007年10月23日福鼎市房地产管理所办理了商品房预售备案。康华公司认为，原被告双方在签订《商品房买卖合同》后并未办理相关过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，案涉房产现仍属于康华公司财产。且原被告之间不存在真实买卖关系，康华公司系以签订《商品房买卖合同》的形式向安锡忠借款1200万元，双方约定将54万元款项作为月利率4.5%的砍头息，康华公司虽出具收条但实际上安锡忠并未支付54万元。而康华公司通过案外人丁小琴、夏美丹的账户陆续向安锡忠支付利息，至2008年6月19日止共计支付172万元。后因康华公司经营困难，无法负担高额月息，安锡忠便强制占有案涉房产并收取相应租金至今。即使《商品房买卖合同》有效，但康华公司已进入破产程序，应当公平清偿。且安锡忠的债权不具有优先性，其要求康华公司配合办理过户登记是要求康华公司对其债权在破产程序之外给予超出其他债权人的个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，不应予以支持。综上，涉案房产属于康华公司破产财产，安锡忠应返还案涉房产并应配合康华公司办理房产的解除备案登记手续。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定提起诉讼，望判如所请。安锡忠辩称：一、安锡忠系合法占有涉案房产，康华公司的诉讼请求缺乏请求权基础。康华公司诉请确认涉案房产归康华公司所有，并要求安锡忠返还涉案房产和解除备案登记手续，即康华公司主张返还原物请求权和排除妨害请求权，但康华公司的两项请求权均系针对无权占有。本案中，康华公司与安锡忠签订《商品房买卖合同》并且办理了备案手续，安锡忠支付对价后，康华公司向安锡忠交付了涉案房产，因此安锡忠系合法占有该房产。在安锡忠合法占有的前提下，康华公司的诉讼请求缺乏请求权基础，依法应该驳回起诉。二、康华公司与安锡忠协商一致成立商品房买卖合同关系，安锡忠已履行合同完毕，康华公司也已向安锡忠交付了涉案房产，并且由安锡忠使用至今，因此涉案房产依法不属于破产财产。康华公司因资金周转需要经人介绍于2007年下半年向安锡忠借款，安锡忠先付54万元，后又陆续支付1146万，实际约定与交付的借款本金均为1200万元。在借款同时双方签订了2007年10月18日的商品房买卖合同作为借款的担保并进行了备案。但康华公司未按时偿还借款本息，经双方协商，同意将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为购房对价，建立商品房买卖合同关系。2008年9月24日，康华公司向安锡忠交付了涉案房屋，安锡忠此后便作为业主缴纳物业费、水电费等一直使用至今。2018年时，因为康华公司迟迟不协助办理产权登记手续，中山商城业主委员会自己聘请测绘单位测绘以推动办理不动产权登记进程，安锡忠作为业主也缴纳了12983元的测绘费。以上种种，均可以证明康华公司和安锡忠建立商品房买卖合同关系系双方真实意思表示，安锡忠已经履行合同完毕，康华公司也已经完成交付。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，因此本案的涉案房产依法不属于破产财产。此外，在安锡忠已履行合同完毕的情况下，康华公司管理人亦无权解除合同。综上，管理人无权要求安锡忠返还涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：1、涉案房产为福鼎市中山南路中山商城××号楼××层××号，系由康华公司开发建设。2、2007年10月18日，康华公司与安锡忠约定向安锡忠借款1200万元，但实际交付的出借款是1200万元还是1146万元双方有争议。借款同时双方并签订2007年10月18日《商品房买卖合同》，约定内容为：康华公司将涉案房产出卖给安锡忠，价款1210万元，签定合同时付款1200万元，余款10万元于交房时付清，交房期限为2008年3月31日前等。双方当事人在本案诉讼中均承认该《商品房买卖合同》在签订时系作为借款的担保。此后，该《商品房买卖合同》已办理合同备案登记手续，但至今未办理产权转移登记手续。3、2008年1月22日，双方当事人签订《补充协议书》，主要内容为：“一、甲方（康华公司）必须在上述房产履行《商品房买卖合同》登记备案手续后5个月内（2007年10月20日起至2008年3月20日止）向乙方（安锡忠）出具上述房屋所有手续、负责提供办理该房产的银行按揭（贷款），届时若乙方未能得到该房产的银行按揭（贷款），应视为甲方履约不能。二、如出现甲方履约不能的情况下，乙方同意甲方在2008年3月20日起的7个工作日内返还乙方购房款1200万元，同时支付乙方赔偿金108万元。甲方履行上述义务后，乙方所购置的上述房产归还甲方，由此产生的一些经济损失由甲方承担。三、甲方未能按本协议的第二条履行，应视为甲方违约，违约金为10万元，乙方有权要求原《商品房买卖合同》继续履行，乙方应支付甲方购房尾款10万元同时予以扣除。”4、2008年9月24日，康华公司向安锡忠出具《证明》，内容为经康华公司同意，现交给安锡忠涉案房产锁匙20把供其使用，请物业给予配合。此后安锡忠实际占有涉案房产至今，期间安锡忠向物业公司缴纳相关物业费，向业主委员会支付预收房产测绘费等。5、本院于2009年4月2日裁定受理康华公司破产重整一案，安锡忠向破产管理人提交报告，以其系涉案房产购房者为由请求康华公司协助办理涉案房产的产权过户手续。康华公司为此提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为双方之间是否存在真实的商品房买卖合同关系及其合同效力。根据无争议事实，双方当事人在成立借款关系的同时签订本案《商品房买卖合同》，且签订《商品房买卖合同》时的本意是作为借款的担保。故该《商品房买卖合同》名为买卖，实为借款的担保，双方当事人对此并无争议。有争议的是此后是否有约定变更为真实的商品房买卖合同关系，本院对此分析认定如下。安锡忠主张有变更合同为真实买卖，对此应承担举证责任。安锡忠的理由有两点，一是认为《补充协议书》可证明，二是认为占有房屋的事实可证明。但安锡忠这两项理由并不成立。《补充协议书》约定，康华公司在规定期限内不能提供按揭贷款等时，应返还安锡忠1200万元并赔偿108万元，安锡忠则归还房屋。结合双方名为买卖实为借款担保的事实，这显然是对借款还款期限、利息的约定。《补充协议书》接着约定，康华公司未能返还1200万元与赔偿108万元时，则原《商品房买卖合同》继续履行，即安锡忠不退房。这实质是将“原《商品房买卖合同》继续履行”约定为康华公司未履行借款偿还义务时的违约责任，即在借款人康华公司不能偿还借款时房屋直接抵偿给出借人安锡忠。同时，纵观《补充协议书》全文，并无任何一处有提到要终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，相反，通篇系对借款合同的还款期限、利息、违约责任等进行约定。因此，《补充协议书》不仅不能证明双方当事人有变更约定为真实买卖关系，相反更证明双方真实意思仍是名为借款实为流质担保。而被告实际占有房屋的事实，正是对上述流质条款即未还款应以房抵债条款的履行，同样也并非变更约定为真实买卖关系。因此，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。本案《商品房买卖合同》名为买卖实为借款担保，其中关于买卖的约定，系虚假意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，应为无效；关于以房屋作为借款担保的约定，结合《补充协议书》，可认定双方约定借款未偿还时以房抵债，属《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”所规定的流质条款，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，亦为无效。至于安锡忠所引用的最高人民法院第72号指导性案例《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》。该案系在借款人未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，签订新的商品房买卖合同，约定将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定。而本案《商品房买卖合同》、《补充协议书》系在借款期限尚未届满前对借款合同的补充约定，而非借款期限届满后的结算，更无任何终止借款关系建立买卖关系的内容，故与该指导性案例的事实前提不同，不适用该指导性案例。安锡忠此理由并不成立。综上所述，涉案房产属康华公司开发建设，目前尚未转移登记至安锡忠名下，其所有权目前仍属康华公司，双方对此实际上并无争议，故康华公司第一项诉讼请求本院予以支持。本案《商品房买卖合同》不论是其形式上的买卖合同关系，还是实质上的流质抵押关系，均为无效，且不存在双方约定变更为真实买卖关系的事实，故安锡忠无权依无效合同占有涉案房产。不论是基于物权请求权，还是基于合同无效后的返还请求权，康华公司均有权要求安锡忠返还房屋并协助办理备案登记的解除手续，故康华公司第二、三项诉讼请求本院予以支持。安锡忠关于双方已约定变更为真实买卖关系的答辩理由不成立，本院不予支持。至于买卖合同无效后安锡忠对康华公司的借款债权，可通过破产债权申报等程序另行处理，对实际借款、还款金额等本案不再审查。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、五项、第五十八条规定，判决如下：一、确认坐落于福鼎市中山南路中山商城××号楼××层××号的房产归原告福鼎市康华房地产开发有限公司所有；二、被告安锡忠应于本判决生效之日起十日内向原告福鼎市康华房地产开发有限公司返还福鼎市中山南路中山商城××号楼××层××号房产；三、被告安锡忠应于本判决生效之日起十日内协助原告福鼎市康华房地产开发有限公司办理解除福鼎市中山南路中山商城××号楼××层××号房产的备案登记手续。案件受理费93800元，由安锡忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长 余梓安审 判 员 易丽容审 判 员 陈光华二〇二〇年十二月一日法官助理 陈玉玲书 记 员 郑婷婷附有关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。