广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民再121号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会。住所地：广东省东莞市大朗镇金朗南路**海杨城小区。负责人：郑柳兵，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:东莞市大朗镇房地产开发公司。住。住所地：广东省东莞市大朗镇金丽路**/div>法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧奔，广东广信君达（白云）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:东莞市海杨城物业有限公司。住所。住所地：广东省东莞市大朗镇杨涌村金朗南路**海杨成会所div>法定代表人：林捷，该公司经理。委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧奔，广东广信君达（白云）律师事务所律师。再审申请人东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会（以下简称海杨城业委会）因与被申请人东莞市大朗镇房地产开发公司（以下简称大朗房地产公司）、东莞市海杨城物业有限公司（以下简称海杨城物业公司）物权保护纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第2825号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月14日作出（2017）粤民申8787号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人海杨城业委会的委托诉讼代理人刘雪平律师、郑创杰律师、被申请人大朗房地产公司的委托诉讼代理人周剑威律师、李慧奔律师、海杨城物业公司的委托诉讼代理人周剑威律师、李慧奔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海杨城业委会申请再审称，（一）东莞市城乡规划局出具的信息公开告知书和大朗房地产公司、海杨城物业公司提交的《海杨城总体规划图》共同证实会所总体规划为“管理处”，即物业服务用房。开发商改变性质将该房屋非法占为己有，另行提供的怡丰苑5栋底层架空层属于非法建筑物，用以替换为“物业用房”不符合物业用房的规定。（二）架空层初始登记为公共部位，不能颁发房屋权属证书，不能办理产权登记，不能登记成为特定业主所有权的客体，故系属于全体业主共有的公用措施。架空层原规划为120个车位，但实际建成108个车位，其余建为仓库、商铺等，应为业主共有。（三）地面车位）地面车位虽然属于总体规划图的车位地产公司与业主签订的商品房买卖合同并未约定规划内车位属于开发商所有，车位占用了业主共用的道路用地，不能办理产权登记，因此不能成为享有专有权的专有部分，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第三款规定属于业主共有。请求撤销二审判决和一审判决第三项，确认海杨城的会所、架空层、利用架空层改造的商铺、架空层车位和露天车位所有权属海杨城全体业主共有，大朗房地产公司和海杨城物业公司赔偿因利用海杨城车位、架空层商铺经营造成海杨城全体业主共用收益损失。大朗房地产公司和海杨城物业公司共同答辩称，（一）二审判决作出的时间是2016年11月25日，海杨城业委会提交的再审申请书落款时间为2017年8月30日，已经超过法定申请再审期间。（二）海杨城业委会用于再审申请的诸多证据均不属于新证据，不能证明其内容，也不足以推翻一、二审判决认定的客观事实。（三）2006年《海杨城总体规划图》中，并未实际规划建设“管理处”，实际规划建设的就是会所，只是在同一栋建筑物的侧面开设了大门通往具有“生活、消防水池、泵房”负一层地下室，才在实际图标中标注了“管理处”。规划图中列明具体建设面积的“会所”在使用功能上具有排他性，在结构上也能够完全区分，与规划图中列明的“地下室为生活、消防水池、泵房”这一物业服务用房不能等同。（四）海杨城怡丰苑x层虽然与x栋等架空层相连，但从该栋建筑的建设工程规划许可证看，怡丰苑x层不属于规划中的架空层，大朗房地产公司实际改造的商铺位于xx栋架空层，已被原审法院认定为违法改建，规划部门已要求整改，海杨城业委会主张商铺所有权归全体业主共有，没有法律依据。（五）架空层车位属于规划内车位，没有占用业主公共道路或其他场地，不计算容积率面积，没有分摊土地成本，不属于业主共有。与原规划不符的21个露天车位未超过原规划的车位数量，大朗房地产公司在变更该部分车位时已将原规划范围内的同等车位数量面积变更为道路及公共用地，故该车位不属于业主共有。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。海杨城业委会向一审法院起诉请求：1.确认海杨城会所的所有权归海杨城全体业主共同享有；2.确认海杨城A座首层配电设备间的所有权归海杨城全体业主共同享有；3.确认海杨城架空层为附属设施，架空层所有权归海杨城全体业主共同享有；4.确认利用架空层改造的商铺所有权归海杨城全体业主共同享有；5.确认露天车位及怡丰苑架空层车位所有权归海杨城全体业主共同享有；6.海杨城物业公司、大朗房地产公司赔偿因利用海杨城车位、架空层商铺经营造成海杨城全体业主共用收益经济损失1500000元及至本案判决生效之日止的全部经济损失；7.大朗房地产公司恢复海杨城小区一期C座前被封闭室外走廊、消防通道、道路及绿地原状；8.本案诉讼费用由大朗房地产公司、海杨城物业公司负担。一审法院认定事实：东莞市大朗镇海杨城住宅小区位于东莞市，由大朗房地产公司分三期开发建设。小区第一期包括Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋，于20世纪90年代建设，小区配电设备间位于Ａ栋首层；第二期包括xx栋，其中会所地下室为小区消防及生活水池、泵房，大朗房地产公司主张会所现作为开发商的办公室使用，但一楼有部分出租给业主作为娱乐活动场所，海杨城业委会主张会所均由开发商使用；第三期包括xx栋，其中怡丰苑xx栋及相连平台的底层架空，规划为半地下停车库，该地下架空层没有作为共有面积被所在楼宇的其他专有部分进行分摊。海杨城总体规划图的规划用地红线范围包括第二、三期建筑范围，不包含第一期建筑范围，其中规划建设的地下车位120个、地上车位、地上车位256个产公司、海杨城物业公司主张在建造过程中，地上车位，地上车位实际设置195个期），怡丰苑6－10栋半地下停车场实际设置车位108个；怡丰苑6－7栋架空层靠近车库一边改造为三个仓库、一间宿舍，靠近小区道路一边改造为六间商铺。大朗房地产公司主张如果怡丰苑xx栋架空层根据规划设计建造为车位，会导致使用该部分车位的车辆无法进出，遂于2010年将其改造为仓库、商铺等。另外，怡丰苑x栋一层与怡丰苑xx栋架空层相连接，现小区物业管理用房及海杨城业委会办公室均位于怡丰苑x栋一层内。怡丰苑xx栋的建筑基底面积分别为432.22平方米、432.18平方米、438.05平方米、433.33平方米、141.07平方米，对应的架空层面积分别为271.94平方米、295.09平方米、205.87平方米、186.47平方米、355.47平方米，即建筑底层面积与架空层之间不是一一对应的关系，建筑底层除架空层外，还包括走廊、楼梯、泵房等。海杨城业委会于2013年8月28日经海杨城业主大会首次会议选举产生，后经东莞市房产管理局登记备案。大朗房地产公司系海杨城小区的建设单位即开发商，海杨城物业公司系海杨城小区的前期物业服务企业。2012年9月6日，海杨城物业公司与大朗房地产公司签订一份《前期物业服务合同》，约定大朗房地产公司选聘海杨城物业公司对海杨城小区实施前期物业管理服务，合同期限自2012年10月8日起至2013年10月7日止，合同约定的停车场收费标准为：属于全体业主共有的停车场，车位使用人按露天车位180元每个每月的标准向海杨城物业公司交纳停车费；属于大朗房地产公司所有、委托海杨城物业管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天车位180元每个每月、车库车位260元每个每月的标准向海杨城物业公司交纳停车费，海杨城物业公司从停车费中按露天车位40元每个每月、车库车位50元每个每月的标准提取物业服务费用；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按露天车位40元每个每月、车库车位50元每个每月的标准向海杨城物业公司交纳物业服务费用；临时停车的收费标准依据物价部门的有关规定确定。大朗房地产公司、海杨城物业公司提供合同补充协议，拟证明大朗房地产公司与买受人在签订商品房买卖合同时签订了补充协议，约定会所、车位等所有权归出卖人所有。该合同补充协议第七条载明，“出卖人在社区内建设的游泳池、医院、学校、会所、娱乐健身场所、规划用于停放汽车的车位、车库等建筑、设施归出卖人所有，但出卖人通过出售、附赠或者出租等方式另有约定的除外。”海杨城业委会对此不予确认，主张该合同补充协议并未在房管部门办理备案手续。另外，海杨城业委会提供的商品房买卖合同中没有约定会所、车位、架空层的归属。海杨城业委会提供了露天车位数统计表、露天车位照片、车位视频光盘等，拟证明大朗房地产公司委托海杨城物业公司出租经营地下车位及露天车位，具体车位数量除规划范围内的车位外，还包括小区正门两边道路旁等位置设置的临时车位，其中半地下车库的地下车位108个，悬挂车牌车位数103个、未悬挂车牌车位数5个；露天车位中，划线的车位208个（与规划图相符的车位178个、不相符30个，均悬挂车牌），未划线的车位照片显示为131个、2014年10月25日的视频显示为136个、2014年10月26日为135个（照片或视频中，上述未划线车位均未悬挂车牌）。大朗房地产公司、海杨城物业公司对上述统计表、照片、视频的真实性均予以确认。海杨城业委会主张大朗房地产公司、海杨城物业公司于2003年至2014年期间共收取停车费、架空层商铺租金合计6606000元，具体计算为：1.露天车位（按276个计算）：2003年至2007年期间，每个车位每年收费1200元，五年合计1656000元；2008年至2011年期间，每个车位每年收费1500元，四年合计1656000元；2009年至2011年期间没有计算；2012年至2014年期间，每个车位每年收费1800元，三年合计1490400元；以上合计4802400元。2.半地下车库（按108个计算）：2009年至2011年期间，每个停车费每年收费2000元，三年合计648000元；2012年至2014年期间，每个车位每年收费2500元，三年合计810000元；以上合计1458000元。3.怡丰苑xx栋架空层商铺租金（按6间计算）：2009年至2014年期间，每间商铺每年租金9600元，六年合计345600元；4.临时停车费：自2011年起，大量车辆临时停靠路边，每天收取临时停车费约300元，每年以300天计算，3.5年已收取315000元。海杨城业委会另主张大朗房地产公司、海杨城物业公司2015年度收取停车费造成全体业主共用收益损失648460元，其中露天车位出租343个，每个1800元/年，合计617400元，扣减每个车位每月物业服务费40元即164640元/年，损失为452760元；地下车位；地下车位出租103个00元/年，合计262500元，扣减每个车位每月物业服务费50元即61800元/年，损失195700元。海杨城业委会据此主张大朗房地产公司、海杨城物业公司应赔偿损失1500000元。大朗房地产公司、海杨城物业公司主张已经出租的车位，发放相应的固定停车卡，按月计费，其他车辆出入则发放临时卡，临时卡按物价局标准收费，由于上述车位属于大朗房地产公司所有，根据大朗房地产公司与海杨城物业公司的协议，海杨城物业公司收取停车费后由其自行使用。另外，海杨城业委会提供一份示意图，主张大朗房地产公司将海杨城一期C座楼前的室外走廊、消防通道、绿地进行封闭，并出租给案外人“博士幼儿园”使用。大朗房地产公司、海杨城物业公司对该示意图真实性予以确认，并确认封闭部分属于共有部分，现同意协助解决予以恢复。又查明，海杨城业委会起诉后向一审法院申请财产保全，请求查封海杨城物业公司价值500000元的财产，并已提供东莞市德诚融资担保有限公司的信誉担保。一审法院经审查后予以受理，作出（2014）东二法朗民一初字第1083号民事裁定，于2014年11月19日冻结了海杨城物业公司的银行存款500000元（因余额不足，实施冻结时存款金额为15352.01元）。海杨城物业公司随后提供案外人林捷名下的房产（位于东莞市，房地产权证：粤房地权证莞字第**）作为反担保，申请解除对上述银行存款的解封。一审法院审查后予以准许，并作出（2014）东二法朗民一初字第1083－2号民事裁定，于2014年12月10日查封了上述房产，于同日解除对海杨城物业公司银行存款的冻结。一审法院判决：一、确认位于海杨城小区A座首层的配电设备间的所有权归海杨城全体业主共有。二、限大朗房地产公司于判决发生法律效力之日起三十日内将海杨城小区一期C座楼前封闭的室外走廊、消防通道、道路及绿地按原规划设计恢复原状。三、驳回海杨城业委会的其他诉讼请求。案件受理费18300元、保全费3020元，由海杨城业委会负担21220元，大朗房地产公司负担100元。海杨城业委会不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，改判支持海杨城业委会的全部诉讼请求。二审法院认定事实：（一）海杨城业委会在二审法庭调查时当庭提交民事上诉补充意见，并明确以民事上诉补充意见为准。（二）海杨城业委会在二审期间提交过五份调查取证申请书，经调查核实后撤回了其中四份调查取证申请书，只保留请求二审法院调取（2010）粤高法民一终字第114号民事判决书及生效证明的申请，以证明其主张的架空层属于全体业主共有的先例判决认定。大朗房地产公司及海杨城物业公司认为我国并非判例法国家，另案判决与本案无关。（三）海杨城业委会二审期间提交了34份证据材料，并明确其中属于二审新提交的证据为：（1）编号1大朗房地产公司的售楼广告和宣传资料，反映大朗房地产公司当时允诺“海杨城随楼送小车车位、摩托车车位”，以证明双方约定了车位属于买受人所有；（2）编号4、5、6分别为（2015）东中法民一终字第239号民事判决书及生效证明、（2015）东二法朗执字第596号执行通知书、（2015）粤高法民申字第1971号民事裁定书，以证明生效裁判文书认定案涉车位、会所属于公共公用设施；（3）编号29为海杨城怡丰苑架空层的照片，以证明逃生出入口联接架空层，属于公共部位；（4）编号31、32为海杨城《工程施工许可信息》、《工程竣工验收备案信息》，以证明在施工许可信息以及备案中均表述怡丰苑有架空层；（5）编号34为东莞市城乡规划局东规函[2016]xxx号《关于对海杨城建设单位东莞市大朗镇房地产开发公司违法建设行为予于处罚》的复函，以证明规划局确认怡丰苑xx栋架空层是共用部位，复函的主要内容是海杨城小区建设单位在完成规划核实工作后，对部分车位进行了更改，导致现场与已审批的规划总平面图不一致，怡丰苑xx栋架空层非法改建为商铺，属违法改建行为，已责令建设单位立即改正该违规行为。大朗房地产公司及海杨城物业公司确认上述证据材料的真实性，但认为对编号1、4、5、6、31、32证据关联性不予确认，与本案无关；且编号1为要约邀请，最初买房是有赠送车位，但后来大量业主入住，业主和大朗房地产公司就按照买卖合同履行，撤回了该要约邀请；证据34并没有对物权进行任何界定，大朗房地产公司对部分车位的位置进行更改，目前正与规划局协调处理中，即使对车位位置进行更改，规划局也没有认定车位是不合法的。（四）为查明案件事实，二审法院去函东莞市城乡规划局查询以下内容：1.海杨城总体规划图规划建设地下/半地下车位120个，目前海杨城怡丰苑xx栋实际设置的108个车位是否视为符合规划？怡丰苑xx栋及相连平台的底层架空是否可以规划为半地下停车库？2.你局在2016年2月2日作出的东规责字[2016]x号《关于责令海杨城项目（限期）改正的通知》中查核建设单位在完成规划核实工作后，对海杨城部分车位进行了更改，导致现场与已审批的规划总平面图不一致，并责令建设单位改正该违规行为，请问进行更改的部分车位是否包括怡丰苑xx栋的半地下车位，目前改正工作是否已经完成？东莞市城乡规划局于2016年11月2日复函称：1.根据海杨城已批规划总图共有车位376个，地上车位，地上车位256个x栋及相连平台的底层架空，按照总图综合技术指标系列一览表的标注，应为规划车位120个。2.我局作出的东规责字[2016]x号《关于责令海杨城项目（限期）改正的通知》中，进行更改的部分车位包括了怡丰苑6-10栋的车位，目前该公司的改正工作还没完成。海杨城业委会质证后先当场确认复函的真实性、合法性及关联性，后又提交书面质证补充意见，不确认复函的真实性、合法性及关联性，认为复函隐瞒重要事实，坚持诉讼中的主张，并提交实地勘验申请书，申请二审法院到海杨城小区实地勘验，以查明海杨城物业公司利用海杨城公共设施机动车停车库及露天停车场的车位经营，取得收益没有依法补充专项维修资金以及违法改建车位及商铺等案涉事实。大朗房地产公司及海杨城物业公司确认复函，并认为海杨城小区实际是按规划图进行规划，完全符合实际情况，应是规划120个，现实际是108个，由于怡丰苑xx栋的车位正与业主协商，故整改工作还没完成。二审法院确认一审法院查明的其他事实。二审法院认为，本案为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点如下：一、本案是否适用物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。虽然案涉小区在2006年完成规划，但海杨城业委会提起本案诉讼的基础法律依据是物权法第六章关于业主的建筑物区分所有权的相关规定。而根据上述解释第十九条第二款的规定，因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。海杨城业委会在本案中提出的要求确认会所、地上车位、地上车位属于全体业主共有的诉请显然属于物权法施行后引起的建筑物区分所有权纠纷，故一审法院适用上述两个法律法规作为本案的裁判依据并无不当。二、海杨城会所是否属于海杨城全体业主共有。从海杨城总体规划图来看，案涉会所为规划建设的独立建筑，虽然会所地下室为小区消防及生活水池、泵房，但不影响会所在构造上的独立性，且该会所由大朗房地产公司使用，具有利用上的独立性，属于可以排他使用的建筑物，一审法院根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，驳回海杨城业委会要求确认案涉会所所有权归全体业主共有的诉请并无不当，二审法院予以维持。三、海杨城地上车位（即露天车位）是否属于海杨城全体业主共有。海杨城小区规划建设地上车位256个，目前实际设置195个。双方均确认部分车位的设置与原规划设计的位置不同，但该部分车位数量并未超过原规划的车位数量，且大朗房地产公司在变更该部分车位时，已将该部分原规划范围内的车位变更为道路及公共用地。而目前海杨城业委会就大朗房地产公司更改车位规划位置的问题已向东莞市城乡规划局投诉，而东莞市城乡规划局也作出了相应的处理，但车位位置的变更不等于产权的变化，位置的变更可通过整改完成，相关工作由大朗房地产公司依法与全体业主共同协商确定。而海杨城业委会提出的海杨城小区初始规划的问题，与本案的处理不存在关联性，且按照规划的相关规定，应以最终审批确定的规划即目前的规划为准。综上，海杨城小区地上车位属于建筑规划内规划用于停放车辆的位置，双方当事人一审提供的证据均不能证明双方对此有明确约定，海杨城业委会二审补充提供的售楼广告和宣传资料也不足以证明双方对此已经作出明确约定。根据物权法第七十四条的规定及相关规定，在未对车位有明确约定归属的情况下，规划内的车位应属于大朗房地产公司所有，对海杨城业委会要求确认地上车位属于全体业主共有的主张，二审法院不予采纳。四、海杨城怡丰苑架空层的问题。首先，从怡丰苑x栋的建设工程规划许可证判断，怡丰苑x栋一层并不属于规划中的架空层，且双方争议的半地下车库及大朗房地产公司后期改造的商铺并不在怡丰苑x栋一层范围内，海杨城业委会主张怡丰苑x栋一层为架空层并主张该架空层属全体业主共有缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当。其次，虽然海杨城业委会不确认东莞市城乡规划局的复函，但其否定复函内容的依据不成立，故对海杨城业委会的意见，二审法院不予采纳。东莞市城乡规划局的复函明确根据海杨城审批总图，并按照总图综合技术指标系列一览表的标注，怡丰苑xx栋及相连平台的底层架空，该部分应为规划的半地下车位120个，也就是说架空层规划为车位。且该架空层没有作为共有部分分摊到所在楼宇的专用部分建筑面积中，架空层的半地下停车库属于建筑规划内规划用于停放车辆的位置，根据物权法第七十四条及相关规定，如上述在没有对停车库有明确约定归属的情况下，停车库属于大朗房地产公司所有。再次，位于怡丰苑**架空层的商铺，是违法改建，规划部门已经要求建设单位大朗房地产公司整改，海杨城业委会要求确认其属于全体业主共有缺乏依据，二审法院也不予支持。最后，二审法院已核查海杨城业委会提交的（2010）粤高法民一终字第114号民事判决书的真实性，但对海杨城业委会认为应以该判决为基础认定案涉架空层属于全体业主的观点不予采纳，两案所涉的架空层性质不同，规划功能也不同，因此不能以该判决认定内容支持海杨城业委会的主张。综上，海杨城业委会要求确认架空层属于全体业主共有的主张不能成立，二审法院不予采纳。另外，（2015）东中法民一终字第239号民事判决根据《前期物业服务合同》第二条以及附件四的内容，列明了机动车库、露天停车场、非机动车库属于物业共用设施设备，但同时也明确认为物业设施设备中的机动车库、露天停车场、非机动车库的产权问题，属于业主与开发商之间的争议，并未对产权问题作出认定。海杨城业委会以该判决列明上述属于物业共用设施设备为由认为上述产权应归属全体业主共有属于对判决的错误理解，对该主张，二审法院也不予采纳。如上分析，架空层停车库、架空层商铺、地上车位、地上车位并非海杨城全体业主共有委会以此为基础请求赔偿损失缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当，二审法院予以维持。海杨城业委会申请二审法院实地勘验缺乏必要性，二审法院不予准许。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由海杨城业委会负担。本院再审查明，东莞市城建规划局批准的《海杨城总体规划图》中标注了名为“管理处”的建筑物，并附注“地下为消防及生活水池”。《海杨城总体规划图》中附表2《群体建筑规划建筑一览表》及附表3《居住区公共服务设施配建表》中均记载了“会所”项目，备注为“地下室为生活、消防水池、泵房”。双方当事人均确认《海杨城总体规划图》中名为“管理处”的建筑物现状为会所，是一栋地上二层建筑物，由海杨城物业公司使用，地下室为，地下室为生活、消防水池和泵房乡规划局向海杨城业委会出具的东规（公开）【2017】xx号、东规（公开）【2017】xx号、东规（公开）【2017】xx号《东莞市城乡规划局信息公开告知书》显示，管理处所在的建筑物未在东莞市规划局办理规划手续，该局没有该建筑物的报建材料，无法确定具体的布局和面积。又查明，东莞市城建规划局颁发的编号为2006-16-10072、2006-16-10073、2006-16-10074、2009-16-10001（补办）《建设工程规划许可证》记载，海杨城怡丰苑xxx栋住宅楼建设规模为1幢7层共9957平方米，怡丰苑xx栋住宅楼建设规模为1幢7层共6045平方米（含架空层建筑面积524平方米），怡丰苑8-10栋住宅楼建设规模为1幢12层共11722.5平方米（含架空层建筑面积578.5平方米），怡丰苑xx栋平台架空层建设规模为1幢1层共2069.92平方米。再查明，2018年10月8日，东莞市房产管理局作出朗房备【2018】xx号《东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会备案通知书》，对东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会予以备案，该业委会任期5年，从2018年9月10日至2023年9月9日止。原东莞市大朗镇海杨城业主委员会名称变更为东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会，即本案再审申请人海杨城业委会。2017年5月24日，海杨城业委会向二审法院提交再审申请书，申请对本案再审。二审法院对其进行判后答疑后，将案件材料移交本院审查。本院再审认为，本案为物权保护纠纷。海杨城业委会在二审判决生效后六个月内向二审法院申请再审，没有超过法定期间。从双方的诉辩意见看，本案争议焦点为如何确定海杨城的会所、车位及怡丰苑架空层的所有权。关于会所的所有权。根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。双方当事人均确认海杨城的会所即为《海杨城总体规划图》中标注为“管理处”的建筑，其现状为地上二层建筑物，地下为生，地下为生活、消防水池和泵房总体规划图》图纸中标注有名为“管理处”的建筑，而图纸所附《群体建筑规划建筑一览表》和《居住区公共服务设施配建表》则只记载了“会所”而无“管理处”。该建筑物的规划用途是管理处还是会所，应当根据行政部门批准的规划图纸确定。根据东莞市城乡规划局向海杨城业委会作出的三份《东莞市城乡规划局信息公开告知书》，“管理处”或“会所”所在的建筑物并未在东莞市规划局办理规划报建手续。据此，该建筑物没有依法取得建设工程规划许可证，规划用途尚不明确，故对该建筑物的认定和处理属于行政机关的职权范围，人民法院不作处理。本院另行制作民事裁定，对海杨城业委会此项起诉予以驳回。关于车位的所有权。根据物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，大朗房地产公司对其合法建造的建筑物享有物权。根据同法第七十四条第二、三款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，车位的初始所有权根据车位是否属于建设规划内进行区分，建设方对于在规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位享有初始所有权，可以通过出售、附赠或出租等方式约定归属，而在规划用于建造车位的建筑区划外占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则属于业主共有。根据东莞市城乡规划局向二审法院的复函，海杨城规划建设的车位共376个，其中地上车位256个，怡丰苑xx栋及相连平台的架空层车位120个。大朗房地产公司实际建设了303个车位，其中地上车位195个，，位于怡丰苑**架空层的车位108个部分车位与规划总平面图不一致。从车位规划和建设的情况看，大朗房地产公司实际建设的车位均为规划内车位，部分车位的位置虽有变更，但实际建设车位的数量和面积均未没有超出建设规划。根据物权法前述规定，海杨城内实际建成的303个车位的初始所有权属于大朗房地产公司，可以由大朗房地产公司通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属。海杨城业委会提交的商品房买卖合同中没有约定车位的归属，其也不能提供证据证明大朗房地产公司已将车位的所有权转让或赠与购买了海杨城商品房的业主，故上述车位的所有权仍然属于大朗房地产公司。海杨城业委会认为车位占用业主共有的道路或其他场地则属于业主共有，与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定不符，本院不予支持。关于怡丰苑架空层的所有权。根据东莞市城建规划局为海杨城怡丰苑颁发的《建设工程规划许可证》，怡丰苑xx栋规划无架空层，xx栋规划有架空层。架空层属于建筑区划内的公共场所，依照物权法第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，怡丰苑架空层除在建筑规划内建成的108个地下车位外，其余区域属于全体业主共有。从怡丰苑的建设现状看，怡丰苑xx栋由于建筑平面倾斜而在一层以下形成事实上的架空层，该架空层被改建为物业服务用房。怡丰苑xx栋架空层除用于建造前述规划内108个地下车位外，余下面积被改建成仓库、宿舍和商铺等，东莞市城乡规划局已发函确定上述改建行为属于违法改建，责令大朗房地产公司立即改正，大朗房地产公司尚未完成改正工作。违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，海杨城业委会请求确定利用架空层改建的商铺所有权属于全体业主的诉请，法院不予处理，本院另行制作裁定予以驳回。大朗房地产公司在架空层内规划车位以外的区域建设违法建筑，损害全体业主对架空层的使用权，应当承担赔偿责任。海杨城物业公司接受大朗房地产公司的委托出租该公司在架空层内违法建设的商铺并收取租金，对于该侵权行为给海杨城全体业主造成的经济损失亦有过错，应与大朗房地产公司共同承担赔偿责任。怡丰苑xx栋架空层车位以外区域被改建为三个仓库、一间宿舍、六间商铺，海杨城业委会请求以架空层内六间商铺的租金345600元作为计算全体业主2009年至2014年架空层损失的依据，具有合理性，本院予以支持。原审判决认定架空层车位以外的区域不属于全体业主共有不当，本院予以纠正。综上所述，海杨城业委会的再审申请部分有理，本院予以部分支持。二审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第2825号民事判决；二、维持广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第1083号民事判决第一、二项；三、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第1083号民事判决第三项；四、确认海杨城怡丰苑架空层内停车位以外的区域属于海杨城全体业主共有；五、东莞市大朗镇房地产开发公司和东莞市海杨城物业有限公司自本判决生效之日起十日内向东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会支付赔偿款345600元；六、驳回东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会请求确认海杨城停车位归海杨城全体业主共有及请求东莞市大朗镇房地产开发公司和东莞市海杨城物业有限公司赔偿利用停车位经营造成全体业主损失的诉讼请求。一审案件受理费18300元，财产保全费3020元，合计21320元，由东莞市大朗镇海杨城业主委员会负担14320元，东莞市大朗镇房地产开发公司和东莞市海杨城物业有限公司共同负担7000元；二审案件受理费18300元，由东莞市大朗镇海杨城业主委员会负担12200元，东莞市大朗镇房地产开发公司负担6100元。本判决为终审判决。审判长  羊琴审判员  李磊审判员  强弘二〇二〇年十二月三十日书记员  吴彤吴佳茵