广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8786-8788号上诉人（原审原告）：柯燕等三户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：夏欢、杨小清，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市新天宇房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水镇河畔城******。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：骆少文、钟煕，广东铸铭律师事务所律师。上诉人柯燕等三户业主与被上诉人惠州市新天宇房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷三件系列案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终8786号案件为例进行表述、论证。）上诉人柯燕上诉请求：1、请求撤销惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1248号《民事判决书》。2、请求确认被上诉人未按照合同约定的交付标准交付房屋，构成违约。3、请求判令被上诉人承担因违约给上诉人造成的损失，损失暂计为人民币90000元（损失最终按照鉴定评估结果计算）。事实与理由：一审法院未依法对房屋损失进行鉴定，判决认为被上诉人建设的房屋通过政府部门验收，即等同于被上诉人按照商品房买卖合同约定，向上诉人履行了合同义务的观点无事实和法律依据，因此一审程序违法，判决认定的事实不清，适用法律错误，应当予以改判，具体理由如下：一、法院未依法委托鉴定机构对房屋损失进行鉴定，属于程序违法。为了避免被被上诉人否定上诉人单方委托鉴定机构得出的鉴定结果，上诉人在一审开庭前向法院递交了《鉴定申请书》，请求法院依法委托鉴定机构对涉案房屋，因被上诉人的违约行为导致的相关损失进行鉴定，但一审法院仅进行了现场勘查，确认被上诉人交付的房屋确实与其他楼层住户存在巨大差异的事实，但并未指定专业鉴定机构进行鉴定，存在程序违法。二、被上诉人在销售房屋时未就涉案房屋存在的严重问题向上诉人进行说明，构成违约。根据被上诉人提供的图纸，涉案房屋的建设图纸在2016年7月21日已经审核通过，上诉人是在2017年7月14日购买的涉案房屋，此时被上诉人对于房屋存在的严重差异问题是知晓的，但被上诉人在销售房屋时并未向上诉人说明。上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》的版本是住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局于2014年颁布合同版本，是在商品房销售中必须使用的合同版本，合同附件十“出卖人关于遮挡或者妨碍房屋正常使用情况的说明”是开发商对销售的房屋不利因素进行披露义务的要求。但本案中，被上诉人知道但是在合同附件十中没有就涉案房屋阳台、房屋窗户存在的严重问题进行披露和说明。而上诉人作为普通的买受人，在房屋交付前被上诉人不主动披露的情况下，是无从知晓涉案房屋存在的严重问题的。因此，在被上诉人未进行提示和说明的情况下，房屋销售价格与其他楼层也并无差异，上诉人有充分的理由认为被上诉人应该按照其他大多数楼层的标准进行交付。三、被上诉人未按照《商品房买卖合同》约定的交付标准交付房屋，构成违约。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十五条“具体交楼标准详见附件六”，附件六中关于阳台的交付标准约定为“不封闭铝合金”，而被上诉人实际交付的房屋阳台为又厚又高的实体墙，不仅与合同约定的交付标准不相符，也与大多数标准楼层的尺寸、建材不一致。四、交付的房屋存在的问题严重影响房屋的正常使用和房屋的价值。交付的房屋阳台为砖砌的墙体，与合同约定的铝合金以及其他楼层的铝合金玻璃完全不一致，且高度130厘米（同栋其他标准楼层高度116厘米）和厚度65厘米（同栋其他标准楼层阳台厚度8厘米，钢化玻璃与不锈钢组成的阳台）尺寸也相差巨大，不仅对房屋的采光、通风、视野等有巨大的影响，而且由于墙体宽度非常厚又向外突出，下雨时易引起雨水流入室内，严重影响房屋的正常使用和房屋的价值。上诉人发现后多次与被上诉人沟通想协商解决，但被上诉人态度强硬，对房屋存在的问题不置可否，致使上诉人不得不通过诉讼维护自身合法权益，为了能准确界定上诉人的损失，也为了避免上诉人单方委托鉴定机构进行评估后，被上诉人对鉴定结果不予认可的情况发生，上诉人在庭前向法院递交了鉴定申请请求法院对涉案房屋违约交付致使阳台尺寸、建材、通风、采光、视野等严重影响导致的价值贬损进行评估。综上，被上诉人销售房屋时未就房屋存在巨大差异的情况向上诉人进行披露，在合同中未予以书面说明，被上诉人在实际向上诉人交付的房屋也与合同约定的交付标准不相符，存在与其他标准楼层的尺寸、建材明显巨大差异的情况，被上诉人交付的房屋存在严重影响居住的情形，包括对通风、采光、视野等的影响。根据《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此请求法院在查清本案事实的基础上，依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市新天宇房地产开发有限公司答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原审判决。第一、关于涉案商品房交付问题。一、答辩人已按合同约定向被答辩人交付涉案房屋。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议》（下称“合同”），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。涉案商品房分别于2019年1月29日、4月12日取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，已达到合同第九条约定的交付标准。答辩人亦已在合同约定的交付期限内向被答辩人寄送收楼通知书，据此，答人已按合同约定履行相应义务，不存在违约的事实。二、所交付的涉案商品房依法按建设规划设计完成建造，经政府相关部门验收合格备案，并依法依规进行销售工作，涉案商品房符合合同约定的交付标准。首先，涉案商品房系根据相关部门审核合格的规划设计进行建造，并依法取得相应的建设工程规划许可证、施工许可证，从设计、规划、报建到施工，答辩人依法按相关程序要求，并完成了竣工验收备案。涉案商品房与合同中附件约定的房屋平面图及规划设计一致，答辩人未作任何变更。据此，涉案商品房的建设工程规划设计、施工均经有关部门审核及验收符合标准。其次，涉案商品房依法进行销售，销售时已取得商品房预售许可证，且在销售现场已就涉案的建设工程规划许可证、建筑设计图纸及与沙盘等项目信息对外公示，在销售过程中答辩人不存在任何欺诈隐瞒。被答辩人在购买涉案商品房前可通过以上信息足以了解涉案商品房的实际情况。如前述，涉案商品房从设计、建造、验收到销售均一致。涉案商品房已依法达合同约定交付的标准，原审法院认定答辩人依合同约定交付商品房，不存在违约情形，符合事实及法律的依据。第二、原审法院未准许被答辩人鉴定申请，程序符合法律规定。被答辩人在原审中所提出要求鉴定答辩人未按合同交付标准交付的房屋造成被答辩人房屋价值贬损的鉴定。就此鉴定前提是答辩人所交付的涉案商品房存在与合同约定交付标准不一致的前提。根据原本案认定事实，答辩人不存在违约情形，该鉴定申请明显不具备事实基础，被答辩人要求基于违约情形存在的损失鉴定申请明显已与待证事实无关联及无意义。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定。原审法院既然已认定答辩人不存在违约的事实，则基于违约才有的损害赔偿当然也不存在，被答辩人所申请的司法鉴定即无必要。因此原审未准许被答辩人的鉴定申请不存在违反法定程序的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的请求没有事实及法律的依据，对此，恳请法院查明事实，依法判决。柯燕向一审法院起诉请求：1、确认被告未按照合同约定的交付标准交付房屋，构成违约；2、判令被告承担因违约给原告造成的损失，损失暂计为人民币90000元，具体以原告申请法院实际鉴定的结果为准；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2018年1月30日，原告柯燕（买受人）与被告惠州市新天宇房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，主要约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区****************************，预测建筑面积共105.78平方米，该商品房层高为3米，有3个非封闭式阳台（阳台是否封闭以规划设计文件为准），总房价款为1449178元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定商品房交付时间为2019年11月30日前。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：…5.阳台：不封闭，材质：铝合金。合同附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）：1、在公共区域有消防箱（安装位置合理，不影响视觉美观）；2、14幢204、304、404、504、15幢203、303、403、503、15幢304、404、504的阳台立柱因大理石包边，实际尺寸比标准层的略小，不影响正常使用；3、因为立面线脚，在局部层数有大线脚。合同签订后，原告按约支付了购房款389178元。2019年7月22日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2019年8月13日至2019年8月16日期间办理收楼手续。2019年9月6日，原告初步检查被告所交房屋后，填写了《收楼验收表》，认为房屋阳台有安全隐患、客厅阳台与其他楼层阳台不一致，其他楼层阳台是玻璃，涉案房屋客厅阳台是砌砖实心、影响采光等问题。另查明，被告建设的水岸新天中心7至8栋、14至18栋、东大门、15至18栋商铺、7栋商铺、一期地下室工程于2018年12月4日经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格，于2019年1月29日完成竣工验收备案。惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示，涉案水岸新天中心14幢6层03号房建筑面积105.78平方米，套内面积83.64平方米，分摊面积22.14平方米，房屋使用性质为住宅。还查明，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2017年5月26日向惠阳区房产管理局出具《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于水岸新天中心7、8、14、15、16、17、18栋商品房项目是否按审批图纸施工初步核实情况的复函》，复函内容如下：水岸新天中心项目位于惠阳区淡水街道土湖白云坑地段，开发商为惠州市新天宇房地产开发有限公司。经我局工作人员现场核查，未发现水岸新天中心7、8、14、15、16、17、18栋商品房项目主体框架不按审批图纸建设的情况。另，本院于2020年6月10日前往惠州市惠阳区**************************进行现场勘查。经测量，涉案14幢603号房的客厅阳台厚度为65厘米，从地面到石台高108厘米，阳台正下面是用石砖砌成，阳台侧面则是玻璃材质。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按约履行支付购房款的义务，被告应按约履行交付房产等义务。涉案房产所在楼盘工程于2019年1月29日完成竣工验收备案，在取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》后，被告于2019年7月22日通知原告在2019年8月13日至2019年8月16日期间办理收楼手续，未超过合同约定的交房期限，亦符合合同第九条约定的交付条件，故原告请求确认被告未按照合同约定的交付标准交付房屋、构成违约，以及基于被告违约提出的损失赔偿请求，理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告柯燕的诉讼请求。本案受理费1025元（已减半收取），由原告柯燕承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：被上诉人交付房屋是否存在违约。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。本案中，涉案房屋根据设计图纸进行的施工均事先取得了合法的行政许可，且工程竣工后经五方验收合格，于2019年1月29日完成竣工验收备案，于2019年4月17日取得房屋测绘报告，符合双方合同约定的交付条件。上诉人作为合同相对方，在购房之时，应当对房屋的户型、结构及外观等进行充足的了解，应尽到充分的谨慎注意义务，上诉人对因楼层、位置等不一致而产生的差异应当有合理的预见。上诉人所购房屋外墙装饰设计是经建设规划部门确定的整栋外观的设计要求，从涉案楼房的建筑设计平面图、建设施工通用图以及销售现场沙盘照片均可明显看出涉案楼盘存在外墙装饰设计，并无违约行为，故上诉人主张被上诉人有违约行为而请求损害赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人柯燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由柯燕等三户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号上诉人1（2020）粤13民终8786号（2020）粤1303民初1248号柯燕2（2020）粤13民终8787号（2020）粤1303民初1244号黄映淑3（2020）粤13民终8788号（2020）粤1303民初1249号何永乾、汪英