北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37366号原告（反诉被告）：康雅淑，女，1993年5月5日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙红彦，北京贝邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄伟珍，女，1981年10月22日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。被告：李玉成，男，1972年5月5日出生，汉族，北京积水潭医院医生，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：李量，北京龙朔律师事务所律师。原告（反诉被告）康雅淑（下称姓名）与被告（反诉原告）黄伟珍、李玉成（下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，经审理认为有不适宜简易程序审理的情形，裁定转为适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。康雅淑的委托诉讼代理人孙红彦，黄伟珍、李玉成共同委托诉讼代理人李量均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康雅淑向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(下称《房屋买卖合同》及相关《补充协议》于2019年10月31日解除；2.判令黄伟珍、李玉成退还我定金100000元及逾期违约金（违约金以定金为基数，自2019年11月7日起按日万分之五计算至实际支付之日止）；3.判令黄伟珍、李玉成退还我居间服务费96768元及利息（自2019年11月7日起，利息以居间服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.判令黄伟珍、李玉成向我支付违约金896000元整；5.判令黄伟珍、李玉成承担连带责任；6.判令黄伟珍、李玉成向我支付本案律师费用10000元。事实与理由：2019年8月17日，经案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）居间介绍，我与黄伟珍签订了房屋买卖合同，约定：黄伟珍将位于北京市朝阳区大羊坊甲X号院X号楼X层X门XXX号房屋（下称涉案房屋）出卖给我，并明确该房屋系满五唯一房产。当日我向黄伟珍支付定金100000元，并于2019年8月19日向我爱我家公司支付中介费96768元。为明确交房时间，双方另行签订《补充协议》，约定在协议签订后30日内，黄伟珍向我交房。合同签订后不久。黄伟珍称涉案房屋并非满五唯一，需要我配合办理房产变更登记手续，经我爱我家公司协调，双方于2019年8月23日签订《补充协议》，明确了变更后的房产证号。此后因房屋仍不满足满五唯一的条件，经多次沟通，为了尽快推进购房进程，双方于2019年9月18日签订第三份《补充协议》，但此后黄伟珍仍然恶意违约，拒不履行交房和其他合同义务。无奈之下，我于2019年10月31日向黄伟珍、李玉成发送解除合同通知书，收到通知书后，黄伟珍、李玉成一直未向我退还定金，也不承担其他违约责任。为了维护自身合法权益，故诉至法院。黄伟珍辩称并反诉称：不同意康雅淑的诉讼请求。合同签订后，康雅淑除支付第一笔定金100000元外并未履行办理网签、继续支付定金、申请贷款等其他合同义务，还于2019年10月31日向我方发出《解除合同通知书》，但其主张解除合同的理由并不能成立：签订合同时，涉案房屋“满五”但不“唯一”，双方的共识是将该房屋过户至黄伟珍女儿名下以实现“唯一”，但合同签订后却发现这种方法可能影响康雅淑申请“国管组合贷”，我方提出可以解除合同退还定金，也可以将贷款方式修改为商贷，康雅淑对此均不同意，极力要求我方以“结婚-将房屋过户给配偶-离婚”的方式实现“唯一”，虽然不情愿，但为了促成交易，我方还是照做了，根据合同约定，涉案房屋不“满五唯一”的后果只是会增加购房人的税费，并不影响合同的履行；关于“逾期交房问题”，合同约定的交房时间是购房人获得批贷后2个工作日内，补充协议约定的“签订本协议后30日内双方共同办理房屋交验手续”是以双方办理网签为前提。综上，我方认为康雅淑不履行合同义务、无正当理由径行解除合同的行为属于严重违约，故我方提出反诉，请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》及三份补充协议；2.判令康雅淑向我方支付违约金896000元。李玉成辩称：李玉成并非房屋买卖合同相对方，其他同黄伟珍的答辩意见。康雅淑针对黄伟珍的反诉辩称：不同意黄伟珍的全部反诉请求。黄伟珍存在迟延交房、不配合我方办理网签手续、在房屋不满足“满五唯一”的条件下应当承担多出的税费却拒不承担等违约行为，我方具备解除合同的条件，我方履行了房屋买卖合同约定的义务，并没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月17日，黄伟珍作为出卖人与康雅淑作为买受人就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：房屋所在楼层为6层，建筑面积86.03平方米，房屋成交价格为4480000元，其中房屋主体价款3740000元、家具家电及装修等折价740000元；乙方向甲方支付440000元，第一笔定金100000元于签订合同当日支付，第二笔定金340000元于客户资质审核通过且网签后2个工作日内支付，剩余一部分价款以国管组合贷拟贷款2430000元支付，除定金和贷款以外部分的购房款1610000元最迟于网签后过户前支付；甲方应在客户获得批贷后2个工作日内将涉案房屋交付给乙方；甲方承诺涉案房屋购买时间已满五年、是甲方家庭唯一房屋，购房时间依据契税票确定，因甲方未如实告知房屋情况或告知情况与事实不符导致税费增加，增加的税费由甲方承担，如甲方承诺房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，增加的税费由甲方承担。《房屋买卖合同》第九条“违约责任”条款第（四）款约定有：除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，解除合同应以书面的方式进行，违约方应按房屋成交总额的20%向对方承担违约责任。该合同还就逾期交房、逾期付款等违约责任、不动产登记等其他事项进行了约定。同日，康雅淑（甲方）、黄伟珍（乙方）、案外人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方）签订《履约服务合同》，委托丙方办理涉案房屋买卖交易过程中的资格审核、代办抵押、贷款手续等服务。双方还和案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）签订《居间服务合同》，康雅淑为此支付居间服务费96768元。《居间服务合同》第五条“违约责任”条款约定有：甲乙双方任何一方违约致使丙方不能继续协助办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如支付居间服务费的为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2019年8月17日，康雅淑（甲方）、黄伟珍（乙方）在我爱我家公司见证下签订《补充协议》一份，约定有：甲乙双方协商同意在签署本协议后30日内共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋；由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，双方友好协商后同意将《房屋买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年12月31日。2019年8月23日，双方在我爱我家公司见证下再次签订《补充协议》，约定：由于更换产权证导致产权地址和房产证号变更，房屋证件编号由京（2017）朝不动产权第XXXXXX号变更为京（2019）朝不动产权第XXXXXX号，由此导致的合同履行时效自动顺延。2019年9月18日，康雅淑、李玉成在我爱我家公司见证下第三次签订《补充协议》，约定：由于出卖方个人原因需要变更出售方，原甲方黄伟珍需变更为新甲方李玉成，房产证件编号由京（2019）朝不动产权第XXXXXX号变更成京（2019）朝不动产权第XXXX**；变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在涉案房屋《房屋买卖合同》及相关附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。经询，双方均确认康雅淑具备在京购房资质且已于2019年8月17日向黄伟珍支付购房定金100000元，之后双方因合同履行事项产生争议，剩余款项均未支付，黄伟珍也未向康雅淑交付涉案房屋。在涉案房屋买卖交易进程中，黄伟珍与李玉成结婚并将涉案房屋所有权转移登记至李玉成名下，后又于2019年12月16日与李玉成办理了离婚登记手续。2019年10月31日，康雅淑向黄伟珍、李玉成分别发送《解除合同通知书》，载有：黄伟珍未在2019年8月17日《补充协议》签署后30日内向康雅淑办理房屋交验手续，也未将腾空的房屋钥匙交付给康雅淑，未及时履行合同义务，已经构成违约，符合合同约定的解除条件，现书面通知要解除黄伟珍与康雅淑于2019年8月17日签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》，解除李玉成与康雅淑于2019年9月18日签订的《补充协议》，请黄伟珍根据合同约定在5个工作日内向康雅淑退还购房定金100000元、支付中介费96768元、支付违约金896000元。黄伟珍、李玉成均认可已收到上述《解除合同通知书》。庭审中，康雅淑提交己方（包括家人）与中介人员的微信聊天记录、电话语音记录以及到我爱我家公司店面催促的交流记录，欲证明黄伟珍存在逾期交房、经催告仍未交房、所售房屋并不满足承诺的“满五唯一”的条件等情形，且还试图通过签订第4份《补充协议》拖延时间等。其中明确提到“交验房子”的沟通发生在2019年10月23日，康雅淑父亲到店里催促，康雅淑提供的录音证据里载有“康：签完合同30日内，合同上都有写明，当时是孩子（康雅淑）签的，我也没怎么注意，但是现在都两个多月了”。黄伟珍、李玉成认可部分证据的真实性，但不认可其证明目的。康雅淑提交“贝壳找房”网页图片打印件及与相应工作人员的通话记录，欲证明黄伟珍在2020年1月18日将涉案房屋挂牌销售，网页上所载房屋基本信息均与涉案房屋吻合，报价是4440000元。黄伟珍、李玉成对上述证据的真实性、证明目的均不认可，且上述证据证明房价比签约时跌了。康雅淑提交律师费发票，欲证明因为黄伟珍、李玉成违约给自己造成的损失情况。黄伟珍、李玉成称由法院核实证据原件的真实性，但不认可其证明目的。黄伟珍、李玉成提交《钥匙协议》，欲证明涉案房屋钥匙一直在中介处，房屋处于可交付状态。康雅淑对该份证据的真实性及证明目的均不认可。黄伟珍、李玉成提交网站关于涉案房屋所在的“鑫兆丽园”同类房屋在2019年7月和2020年6月的成交记录及房贷利率变化表等，欲证明涉案房屋近期价格处于下跌状态，相应的房贷利率整体也是下降的，康雅淑并没有遭受损失。康雅淑不认可上述证据的证明目的。本案审理过程中，关于合同约定的违约金计算标准是否过高，经释明，双方均认为该标准过高，请求法院根据案件实际情况酌情降低。本院认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄伟珍与康雅淑签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订以后，双方理应积极履行各自的合同义务，现双方在履行合同的过程中因下相关事项产生了争议，双方的争议焦点在于造成合同未能顺利履行的原因（即何方的行为构成了违约）及康雅淑发送《解除合同通知书》是否能产生解除合同的效力。关于争议焦点一，首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》和相关《补充协议》，黄伟珍不止一次以书面承诺的形式表示所出售的房屋具备“满五唯一”的条件，根据房屋买卖相关税费政策，交易房屋的购买时间及是否是出售人家庭唯一住房会在很大程度上影响到交易的税费负担，从而影响到买房人的房源选择，属于房屋交易中的重要事项，但根据本案查明的事实，涉案房屋在出售给康雅淑时并不具备“唯一”的条件，在此事项上，黄伟珍存在违反约定的情形。黄伟珍虽称康雅淑在签约时对此知情，但未充分举证，本院难以采信。黄伟珍以在过户交税时使房屋满足满五唯一的条件抗辩亦是对合同相关条文的曲解，本院不予采信。其次，关于交房时间，《北京市存量房屋买卖合同》和第一份《补充协议》对此约定不一致，《补充协议》签订于《北京市存量房屋买卖合同》之后，应当视为双方就相关事项对原有合同的修正和补充，约定不一致的地方应以《补充协议》为准，根据《补充协议》，双方应当在签署协议（2019年8月17日）后30日内共同办理房屋交验手续，黄伟珍须在交验前腾空房屋，根据现有证据，本院难以认定黄伟珍如约完成了此项义务，亦未有有效证据证明康雅淑存在足以使黄伟珍迟延履行该项合同义务的行为。综上所述，黄伟珍在履行涉案房屋买卖合同过程中存在违约情形。关于争议焦点二，根据《房屋买卖合同》，任何一方未履行合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，可见守约方行使单方解约权需同时具备两个条件，即一方违约和经催告后15日内仍未履行。本案中，黄伟珍确实存在逾期交房的情形，康雅淑据此向黄伟珍发送《解除合同通知书》的时间是在2019年10月31日，在此之前其是否催告过对方并留足履约宽限期是判断解约行为是否生效的要件之一，就此，黄伟珍并不认可，康雅淑亦未提供充分证据予以佐证，根据其提供的催促黄伟珍继续交易的相关证据，就迟延交房一事明确进行催告和发送解约通知之间并不满足15日的要求。故本院难以认定康雅淑在发送解约通知时具备相关权限，所发送的《解除合同通知书》并不具备解除《房屋买卖合同》及相关《补充协议》的效力。关于其主张确认《房屋买卖合同》及相关《补充协议》于2019年10月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。鉴于黄伟珍存在所售房屋状态与约定不符、迟延履行相关合同义务等行为，且双方均有解除《房屋买卖合同》及相关补充协议的意向，本院不持异议。合同解除后，根据相关法律规定，黄伟珍应当向康雅淑返还所收取的购房定金，关于康雅淑要求黄伟珍返还定金100000元的诉讼请求，本院应予支持。就合同解除给康雅淑造成的损失，黄伟珍理应赔偿。关于居间服务费，系康雅淑为涉案房屋交易支出的合理费用，且其提供了相应票据予以佐证，本院应予支持。关于律师费，亦属康雅淑在黄伟珍违约的情形下为维权支出的合理费用，所主张的数额亦在合理范围内，本院应予支持。关于违约金，双方均认为合同约定的违约金计算标准过高，结合近期房价波动形势、康雅淑的履约程度，考虑到康雅淑本身在履约及磋商过程中亦有瑕疵等情节，其按照合同约定的标准主张违约金896000元过高，本院酌情予以调整。结合本案的实际情况，关于康雅淑主张黄伟珍支付逾期返还定金违约金及居间服务费利息的诉讼请求，本院均不予支持。关于李玉成在涉案房屋买卖交易中的身份问题，本院认为其和康雅淑之间并没有真实的交易意图，亦未实际收取相关款项，其只是为了配合使涉案房屋具备“满五唯一”条件而成为名义上的房屋所有权人，康雅淑主张李玉成承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于反诉，康雅淑作为买受人已经支付了第一笔定金，合同约定的第二笔定金支付条件尚未成就，且其举证证明了多次催促黄伟珍办理网签、继续交易等，黄伟珍虽称康雅淑在履行合同过程中存在违约行为，但就此未充分举证，本院不予采信，关于其就此主张康雅淑承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）康雅淑与被告（反诉原告）黄伟珍于二○一九年八月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及分别于二○一九年八月十七日、二○一九年八月二十三日签订的《补充协议》；二、解除原告（反诉被告）康雅淑与被告李玉成于二○一九年九月十八日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）黄伟珍于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）康雅淑返还购房定金100000元；三、被告（反诉原告）黄伟珍于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）康雅淑赔偿居间服务费用96768元、律师费10000元；四、被告（反诉原告）黄伟珍于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）康雅淑支付违约金200000元；五、驳回原告（反诉被告）康雅淑的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄伟珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14725元，由原告（反诉被告）康雅淑负担4908元（已交纳），由被告（反诉原告）黄伟珍负担9817元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6380元，由被告（反诉原告）黄伟珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年十二月八日书记员 穆静茹