安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初12933号 原告：张田玲，女，1978年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：沙磊，男，1993年8月12日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告张田玲与被告沙磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张田玲、被告沙磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 张田玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋；3.判令被告支付房屋租金10800元，利息另算(暂计至2020年9月8日，实际计算至被告履行之日)；4.判令被告支付拖欠租金的违约金4860元(按每日所欠租金的千分之五暂计至2020年9月8日，实际计算至被告履行之日)；5.判决原告不返还被告押金3600元；6.判令被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用约500元(暂计至当天供水供电出账金额，实际计算至被告返还房屋之日)；7.判令被告支付物业管理费约1000元(暂计至2020年9月8日，实际计算至被告履行之日)；8.判令被告按约支付更换密码锁200元；9.判令被告按合同补交免租期租赁费360元；10.被告方使用该房屋的地址作为其公司的注册地址需在退租前办理其公司地址变更迁出手续，并在向甲方提供书面证明；11.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年9月6日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限从2019年9月8日至2020年9月8日，月租金3600元，每叁个月结算一次房屋租金，先付后用，第一期租金于签订合同后付，以后每期租金按时交纳，若拖欠7日及7日以上，追收滞纳金并收回房屋及不退保证金。其中，2019年9月6日至2019年9月8日为免租期，合同未满补交免租期租赁费360元，并且房屋押金为3600元，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。另外，被告拖欠房租逾期7天以上(含7天)，将视为被告违约，原告有权终止本合同并追究被告违约责任。在租赁期内被告未经原告同意中途擅自退租的，被告支付原告所拖欠租金的每日的千分之五。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后,被告仍未支付上述费用。被告至今依然没有支付拖欠的租金。故原告诉至法院。 沙磊辩称：原告诉请没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，张田玲与沙磊签订《房屋租赁合同》一份，约定：张田玲将其所有的位于合肥市庐阳区双岗万豪广场A2908室的房屋及附属设施出租给沙磊；租赁期为一年，自2019年9月8日起至2020年9月8日止，免租装修期为3天，即2019年9月6日至2019年9月8日，该期间免收租金，但仍需支付物业管理费、电费、水费等；如沙磊在未满租赁期提前解除合同的，则须补交免租期的费用计360元；租金支付方式为押一付三，每月租金3600元，沙磊应于2019年9月6日前支付履约保证金3600元，若因沙磊违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；若沙磊使用该房屋作为其公司的注册地址，需在退租前办理公司地址变更迁出手续，并向张田玲提供书面证明，逾期未办理迁出手续或提交证明，履约保证金不予退还；沙磊未能向张田玲按时支付租金的，逾期一日，沙磊须按应缴总额的千分之五支付滞纳金，沙磊拖欠租金7天以上的（含7天），则张田玲有权单方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。 合同签订后，沙磊陆续支付了押金3600元和租金32800元，合计36400元。2020年6月22日，张田玲通过微信向沙磊催要后期租金，无果。7月5日。沙磊搬离案涉房屋、留下钥匙，并微信告知了张田玲。7月28日，张田玲通过微信向张磊发出通知函，要求解除合同、返还房屋、支付租金等。 截至庭审时，张田玲代沙磊缴纳了水费59.12元、电费213.12元、物业费396.8、换锁费用200元。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、收条、转账截图、微信聊天截图、房产证、物业费收据、缴费截图，被告提交的微信聊天记录等证据予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 关于解除合同、返还房屋。根据微信聊天记录可知，2020年7月5日，沙磊搬离案涉房屋、留下钥匙并告知了张田玲，此时双方的房屋租赁合同已实际解除，故本院确认张田玲与沙磊之间的《房屋租赁合同》于2020年7月5日解除。因沙磊已搬离，并未继续占有使用房屋，故张田玲要求沙磊返还房屋的诉请本院不予支持。 关于租金、违约金、履约保证金。本案中，沙磊提前解除合同，其须补交免租期2019年9月6日至2019年9月8日的费用，故沙磊实际应支付自2019年9月6日起至2020年7月5日止的租金，合计为36000元。沙磊已支付的租金为32800元，存在逾期支付租金情形，应向张田玲支付欠付的租金3200元并承担违约责任。合同约定的违约责任包含保证金不退、支付滞纳金、赔偿经济损失等，但违约责任是以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，其本质是对因违约而遭受损失的当事人进行补偿。沙磊欠付租金、提前解除合同，已属于违约，且未提前告知张田玲，导致张田玲未能提前将房屋进行转租而导致房屋空置，遭受到一定的经济损失；张田玲在收到沙磊搬离房屋的通知后未能及时接收房屋，导致房屋空置时间延长、损失扩大，也有其自身的原因。结合本案实际情况，综合考虑新冠疫情等多方因素，兼顾公平正义原则，本院酌定在保证金不退的情况下，沙磊再支付半个月租金1800元作为违约金，弥补张田玲的经济损失。 关于水、电、燃气、物业费、密码锁等各项费用。截至庭审时，张田玲代沙磊缴纳了水费59.12元、电费213.12元、物业费396.8元、更换密码锁产生费用200元，合计869.04元，并提交了相应的缴费凭证等予以证实，故沙磊应支付张田玲各项费用869.04元。张田玲诉请中超出的部分，因无事实依据，本院不予支持。 关于注销公司注册地址。因沙磊使用案涉房屋的地址注册了公司，根据约定：若沙磊使用该房屋作为其公司的注册地址，需在退租前办理公司地址变更迁出手续，并向张田玲提供书面证明，故沙磊应将公司地址迁出，并向张田玲提供书面证明。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告张田玲与被告沙磊签订的《房屋租赁合同》于2020年7月5日解除； 二、被告沙磊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张田玲租金3200元、违约金1800元及水、电、燃气、物业费、密码锁等各项费用869.04元（以上合计5869.04元）； 三、原告张田玲不返还被告沙磊押金3600元； 四、被告沙磊于本判决生效之日起十日内办理公司注册地址迁出手续，并向原告张田玲出具书面证明； 五、驳回原告张田玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为452元，由原告张田玲负担300元，由被告沙磊负担152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二〇年十二月三日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。