安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初3605号 原告：安徽中合民生农产品市场建设有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊区世纪大道333号，统一社会信用代码91341102592671691R（1-1）。 法定代表人：张清钢,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏小青，安徽皖江律师事务所实习律师。 被告:庄宗华,女,1951年2月4日出生,汉族,个体，户籍地安徽省定远县西卅店镇高潮村谷庄组32号，经常居住地安徽省滁州市琅琊区中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135/136号,身份证号码341125195102043445。 原告安徽中合民生农产品市场建设有限公司（以下简称“中合民生公司”）与被告庄宗华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中合民生公司的委托诉讼代理人吴际、被告庄宗华均到庭参加庭审，本案现已审理终结。 中合民生公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令庄宗华立即返还中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135/136号档位；2、请求判令庄宗华自2020年4月1日起按329元/天标准交付场地占用费、按11.84元/天标准交付卫生管理费、并每天按上述应交费用的1%标准交纳滞纳金，直至档位交付之日止(截止2020年9月1日场地占用费50008元、卫生管理费1799.68元、滞纳金518.08元，合计52325.76元)；3、请求判令中合民生公司无需返还保证金3000元；4、由庄宗华负担本案诉讼费用。事实及理由：2019年3月15日,庄宗华因经营水果生意需要与中合民生公司签订《入场经营协议》,合同约定:庄宗华租赁安徽中合民生农产品市场建设有限公司位于中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135/136号档位,双方约定承租经营期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止,租金总计4万元/年,卫生管理费4320元/年,并约定协议终止时,除可撤走物品外,其余附着在建筑物上的设施以及为经营场所投入的装修不得拆除,公司不做任何补偿。庄宗华应在5日内搬走属于其的全部物品,若物品逾期尚未清理者,则视放弃对该物品的处理权,中合民生公司有权采取任何方式处理该物品。未按协议约定的时间交纳水、电、物业费、交易费、租金等其他费用的,在约定期满之日起按照实际应交费用百分之一的标准(以天为单位计算)缴纳滞纳金。超出约定缴费时间30日,公司有权单方终止协议收回摊位,并没收已缴纳的租金及保证金。协议期满当日或因任何原因终止协议之日起,庄宗华应将恢复完好的摊位返还,每逾期一日,应支付相当于原租金三倍的场地占用费,公司有权停止水、电等配套服务,一切损失均由庄宗华自行承担。上述合同已于2020年4月1日租赁期限届满,期满后公司多次通知庄宗华续签协议或交还档位,但庄宗华始终未予理睬,并阻挠中合民生公司市场管理行为,造成市场秩序混乱。遂诉至法院。 庄宗华辩称：1、中合民生公司进行业态调整必须给庄宗华合理安置，若不能安置，强令庄宗华退场，必须赔偿由此造成的一切损失，冷库、装潢10万元；2、签合同时说一间房的租赁费是2万元，两间应该是4万元，不应是5万元；3、中合民生公司自2020年4月1日至2020年8月31日对一期大棚的经营户免租，但5月18日就把庄宗华的水电停了，不让经营。庄宗华的一库5万元苹果不能保存，本来可以按3元1斤出售，结果按照1元1斤处理，造成损失10万元，连同几个月不能经营共造成15万元损失，中合民生公司必须赔偿；4、庄宗华交纳的3500元保证金必须原数返还；5、庄宗华不承担本案的诉讼费用。综上，请求法庭驳回中合民生公司的诉请。 中合民生公司为了支持其诉讼请求，举证如下： 证据一、《入场经营协议书》一份，证明中合民生公司和庄宗华在2019年3月15日签订《入场经营协议书》，该租赁合同已经于2020年3月31日期满终止，双方约定年租金为4万元，卫生管理费4320元/年，协议终止不赔偿装潢以及不可移动物品，如果承租人没有按时交纳租金，在约定期满之日，应当按照应缴费用的1%按天缴纳滞纳金，约定协议期满，承租人将恢复完好的摊位返还，逾期一日，应当交付原租金三倍的场地占用费。 证据二、催告函，证明2020年4月28日中合民生公司以书面形式告知庄宗华续签相关合同，但庄宗华未予理睬。 证据三、律师函和照片打印件两份，证明由于庄宗华拒不签订合同以及搬迁，中合民生公司在2020年8月26日委托律师向庄宗华发送律师函，告知其交还房屋，且告知3000元保证金不予退还，按照合同约定标准缴纳租金、卫生管理费以及滞纳金。 经庭审质证，庄宗华对中合民生公司举证的证据的真实性均无异议。 庄宗华为支持其辩解意见举证如下： 证据一、中垦流通农产品物流园水果业态调整公告，证明从2020年4月1日至2020年8月31日免租金。 证据二、入场经营协议书复印件第十九条，证明要庄宗华撤场必须给予合理分配安置。 证据三、收据两张复印件，证明庄宗华缴纳保证金3500元。 证据四、中垦流通农产品物流园会议纪要，证明中合民生公司是骗庄宗华到这个市场上的，承诺给予的补贴也就仅仅给了几天。 证据五、发票一张，证明庄宗华重新租大棚的租金6800元。 证据六、7月25日收据一张，证明庄宗华拉货进市场交的钱。 经庭审质证，中合民生公司对上述证据一的真实性无异议，对证明目的不认可，业态调整公告载明的是服从业态调整，并且续签水果大棚入场经营协议方可享受租金减免优惠，但庄宗华不服从业态调整，不续签协议，不应给予优惠；对证据二的真实性无异议，对证明目的不认可，中合民生公司没有义务给予庄宗华分配安置，租赁合同已经到期，为了整体市场布局，进行业态调整，公司已经发出业态调整公告，并设置调整期间所使用的临时大棚，但庄宗华没有进行业态调整，不续签协议；对证据三的真实性无异议，本案保证金3000元，另外500元是庄宗华租赁其他摊位的保证金；对证据四的三性及证明目的均不认可；对证据五、六的真实性无异议，但与本案无关。 经庭审举证、质证，本院认证如下，中合民生公司所举证据一、二、三的真实性，与本案有关联性予以确认，对其证明目的部分予以确认。对庄宗华举证的证据三的证明效力予以确认；证明一、二、四的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认；对证据五、六与本案没有关联性，对证明效力不予确认。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月15日，出租方安徽中合民生农产品市场建设有限公司（甲方）与承租方庄宗华（乙方）签订《中垦流通.滁州国际农产品物流园入场经营协议书》一份。协议载明甲方是滁州国际农产品物流园的投资建设和经营管理者。现甲方同意将其所属的A区摊位以租赁方式提供给乙方进行经营，乙方同意向甲方承租以上摊位。协议约定：乙方承租的经营位置位于园区内（以下简称：市场）A区11号棚135/136号档位。乙方承租经营期限：自2019年4月1日至2020年3月31日，共12个月。乙方经营范围：水果（协议第一条）；租金总额为人民币40000元/年，乙方在签署本协议之日交付摊位租金，按年度作为一个摊位租金支付周期，乙方须在本协议约定的时间足额缴纳摊位租金，否则视为乙方自动解除本协议、放弃本协议约定的摊位租赁等所有权益，甲方将收回该摊位，并且以违约金形式没收乙方所交的保证金。乙方在本协议签署之日向甲方缴纳经营保证金/元，甲方收取保证金后向乙方开具收款收据，乙方如果续租，该笔保证金继续质押在甲方；如果乙方在协议期满退租，甲方凭收款收据和协议书，在合同期满后3个月后无息退还保证金。如乙方出现私自转让经营摊位或改变经营摊位的用途、破坏甲方设施设备、从事违法犯罪活动、破坏摊位结构，提前退租等情形，甲方亦有权终止本协议，且不予退还保证金，并且甲方有权向乙方追收相关款项及损害赔偿金。市场卫生管理费3元/平方米/月，合计4320元/年。现给予优惠，实际收取3000元/年。甲方有义务保持市场内正常供水、供电，不可抗力下甲方免责。本协议终止时，乙方除可撤走物品外,其余附着在建筑物上的设施以及乙方为经营场所投入的装修不得拆除,甲方亦不做任何补偿。乙方应在5日内搬走属于乙方的全部物品,若乙方物品逾期尚未清理者,则视乙方放弃对该物品的处理权,甲方有权采取任何方式处理该物品……；甲方在对市场业态调整时，乙方应服从甲方分配及安置，否则按照乙方违约责任处理并没收经营档口；乙方未按协议约定的时间向甲方交纳水、电、物业费、交易费、租金等其他费用的，在约定期满之日起按照实际应交费用百分之一的标准(以天为单位计算)向甲方缴纳滞纳金。超出约定缴费时间30日,甲方有权单方终止协议收回摊位,并没收乙方已缴纳的租金及保证金。本协议期满当日或因任何原因终止协议之日起,乙方应将恢复完好的摊位返还给甲方,每逾期一日,乙方应向甲方支付相当于原租金三倍的场地占用费,并甲方有权停止水、电等配套服务,一切损失均由乙方自行承担。2020年3月31日，中合民生公司和庄宗华签订的租赁合同履行期届满，双方未达成续租协议，庄宗华认为中合民生公司进行业态调整未能对自己进行合理安置且给自己造成一定的经济损失。庄宗华至今仍未将位于滁州市中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135、136号档位返还给中合民生公司。 另查，2020年3月31日，中合民生公司发布水果业态调整公告，通知一期大棚区包括庄宗华经营户所在的11号棚在内的经营户于2020年4月3日至4月5日进行二期大棚区落位选铺并签订《水果大棚入场经营协议》，于2020年4月5日至4月8日签订《一期大棚水果区临时租赁协议》，给予服从业态调整并签订《水果大棚入场经营协议》的商户，其中一期大棚区固定档的水果商户免租优惠及减免卫生管理费优惠，优惠期为2020年4月1日至2020年8月31日。不服从业态调整，未选定二期铺位，但与公司签订一期大棚临时协议，参照现有收费标准，正常缴纳租金等相关费用。协议到期时自行撤离市场，视为自动放弃租赁权。不服从业态调整，未选定二期铺位，亦未签订一期大棚临时协议的商户，视为自动放弃租赁权，现有经营合同到期后自行清空现有摊位离场。同日中合民生公司发布二期水果大棚竞租选铺，公告载明了竞租事宜。庄宗华没有参与二期大棚区落位选铺及竞租。2020年4月28日中合民生公司向庄宗华发出通知函，通知庄宗华于2020年5月8日前办理竞租相关手续或签订一期大棚临时租赁合同及缴纳租金、卫生费，如2020年5月8日前未办理任何相关手续，中合民生公司将停水、停电强制撤场。2020年8月26日中合民生公司委托律师向庄宗华发送律师事务所函，函告其于2020年9月1日将案涉档位内可移动物清空后交还，逾期中合民生公司有权处理档位物品并有权停止水、电等配套服务；3000元保证金不予退还；按照合同约定标准缴纳租金、卫生管理费及滞纳金。庄宗华主张2020年5月18日中合民生公司对庄宗华承租的档位停水、电，未举证证实，中合民生公司认可2020年5月18日对庄宗华承租的档位停止供电，2020年5月19日恢复供电；2020年5月27日停止供电，2020年10月30日恢复供电，停止供电共158天。 再查，2017年10月11日庄宗华以换据方式缴纳A11区-135、136保证金500元，2017年12月23日庄宗华以现金方式缴纳11#-A-135、136保证金3000元。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：一、庄宗华是否应当返还中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135、136号档位给中合民生公司；二、中合民生公司主张原租金三倍的场地占用费、卫生管理费、滞纳金是否支持；三、本案所涉保证金3500元是否应当返还。 针对争议焦点一，庄宗华和中合民生公司签订的《中垦流通.滁州国际农产品物流园入场经营协议书》系基于双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法对于合同双方当事人均具有约束力，合同双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。双方合同期限届满且未能达成续租协议的情况下，庄宗华应当及时将案涉档位返还给中合民生公司。庄宗华辩称不愿返还租赁的档位的原因系因为未得到合理的安置及未得到相关损失的赔偿，但却未能举证证明中合民生公司有对其进行合理安置的义务也未向本院提供证据证明中合民生公司给其造成的具体损失，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本院对庄宗华的抗辩意见不予采纳。故本院对中合民生公司请求庄宗华返还位于滁州市中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135、136号档位的主张予以支持，但应给予庄宗华一定的腾退时间。 针对争议焦点二，中合民生公司主张的原租金三倍的场地占用费，卫生管理费、滞纳金是否支持。庄宗华在合同期届满之后仍占有档位，应当支付中合民生公司合同期满至实际返还期间的场地占用费用、卫生管理费用。场地占用费用、卫生管理费用标准可参照原租赁协议约定的标准。中合民生公司要求庄宗华支付原租金三倍的场地占用费及滞纳金缺乏事实和法律依据。根据中合民生公司2020年3月31日的公告，服从业态调整并签订《水果大棚入场经营协议》的商户，其中一期大棚区固定档的水果商户免租优惠及减免卫生管理费优惠，优惠期为2020年4月1日至2020年8月31日。不服从业态调整，未选定二期铺位，但与公司签订一期大棚临时协议，参照现有收费标准，正常缴纳租金等相关费用。协议到期时自行撤离市场，视为自动放弃租赁权。庄宗华既没有与中合民生公司签订《水果大棚入场经营协议》，也没有签订一期大棚临时协议，因此不享受该项减免优惠，故对庄宗华的中合民生公司自2020年4月1日至2020年8月31日对其免租抗辩意见不予采信。庄宗华主张停水、电的情形未举证证实，应以中合民生公司认可的为准。中合民生公司对庄宗华承租的档位停止供电，影响使用，停止供电期间（共158天）的租金酌定免除。综上庄宗华应支付的场地占用费用为：109.59元/天（40000元/365天）自2020年4月1日起计算至实际返还之日止（扣除停止供电期间的租金109.59元×158天＝17315.22元）；卫生管理费用为：11.84元/天（4320元/365天）自2020年4月1日起计算至实际返还之日止（扣除停止供电期间的卫生管理费用11.84元×158天＝1870.72元）。故对中合民生公司主张的原租金三倍的场地占用费部分、卫生管理费部分予以支持，滞纳金不予支持。 针对争议焦点三，本案所涉保证金3500元是否应当返还。本案中，保证金的缴纳是基于保证中合民生公司和庄宗华签订的协议履行，该协议已经得到完整的履行且中合民生公司未能举证证明庄宗华在履行双方合同的过程中有违约行为，故对中合民生公司无需返还保证金3000元的诉讼请求不予支持，中合民生公司应当退还庄宗华保证金3500元，可从庄宗华应支付给中合民生公司的租金中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告庄宗华于本判决生效后十日内返还原告安徽中合民生农产品市场建设有限公司位于滁州市中垦流通滁州国际农产品物流园A区11号棚135、136号档位； 二、被告庄宗华于本判决生效后十日内支付原告安徽中合民生农产品市场建设有限公司场地占地费用（按照109.59元/天自2020年4月1日起计算至实际返还之日止，计得金额扣除停止供电期间的租金17315.22元、保证金3500元）及卫生管理费用（按照11.84元/天自2020年4月1日起计算至实际返还之日止，计得金额扣除停止供电期间的卫生管理费用1870.72元）； 三、驳回原告安徽中合民生农产品市场建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1110元，减半收取555元，由原告安徽中合民生农产品市场建设有限公司负担375元，由被告庄宗华负担180元，于判决生效之日起七日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见附件二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘艳 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理黄爱玲 书记员张晨曦 附件一：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二： 本院诉讼费账户 户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：中国工商银行滁州开发区支行 账号：1313282209200000296 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。