北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34192号原告：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：叶子，国浩律师（北京）律师事务所律师。被告：北京华明物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街40号。法定代表人：李婕，总经理。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。原告（反诉被告）华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润置地公司）与被告（反诉原告）北京华明物业管理有限公司（以下简称华明物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年2月27日作出（2017）京0102民初20990号民事判决书。华明物业公司不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年6月27日依法作出(2019)京02民终5601号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初20990号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，华明物业公司表示其不再提起反诉。原告华润置地公司的委托诉讼代理人叶子到庭参加诉讼。华明物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润置地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其实际占用的包含北京市西城区阜外XX号半地下室在内的，以及其实际占用的与北京市西城区阜外XX号半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋腾退并交还给原告；2、判令被告按每月22401元的标准向原告支付自2015年5月起至实际腾房之日止的房屋占用费；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2003年1月2日，双方签订租赁合同，约定原告将北京市西城区阜外万明园甲4号半地下室房屋出租给被告，合同续签至2014年2月9日。2016年6月1日原告向被告发出要求支付房屋占用费的函。租赁合同期满，租赁合同自行终止，被告应将租赁房屋交还。现主张2015年5月以后的房屋占用费。华明物业公司辩称，诉争房屋包括地下室、一层、二层三部分，一共716平方米。双方所签合同仅写明半地下室房屋属笔误，合同所涉地上部分房屋至今原告未交付。一层、二层始终由案外人北京华川经济贸易开发公司（下称华川公司）占用，因考虑要与原告合作，故一直未向原告主张一层、二层房屋的交付，始终按合同约定一共三层的面积交纳房租。双方在补充协议约定的2014年2月9日到期后未续签合同，被告仍继续向原告缴纳租金且原告未提出异议。2015年6月26日，华川公司突然向被告主张权利，称诉争房屋产权人并非原告而是华川公司。被告随即要求原告出示房屋产权证，而原告始终未提交，从2015年5、6月开始我方便不再缴纳房租。被告认为，原告存在无权处分房屋的情形，因为其并未提交所有权或者债权性质的任何证明。同时认为，原告诉讼请求不明确，不能确认是X号楼还是X号楼。同时在本案中，我方不提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月2日，华润置地公司与华明物业公司签订房屋租赁合同（华置协字（2003）XXX号），约定甲方（华润置地公司）向乙方（华明物业公司）出租西城区阜外XX号半地下室（以下简称诉争房屋），建筑面积716平方米。租赁期限自2003年2月10日至2008年2月9日。甲方应确保该物业的所有权与合法性。保证该物业在租赁期内处于良好适用状态。2007年4月10日，双方签订租赁合同补充协议（一），约定乙方租期届满日延至2011年2月9日，租赁合同项下其他条款不变。2011年3月1日，双方签订租赁合同补充协议（二）-续租，约定鉴于主合同将于2011年2月9日到期，经友好协商，乙方自2011年2月10日起至2014年2月9日止继续租用诉争房屋，房屋位置及面积不做调整。租金：2013年2月10日至2014年2月9日期间租金为每月22401元。双方均未提供2014年2月9日合同到期后，续签的合同或签订的新租赁合同。华明物业公司继续使用诉争房屋并向华润置地公司交纳租金至2015年4月，2014年3月至2015年4月期间，华明物业公司按每两个月46666.67元标准向华润置地公司支付租金。此后，华明物业公司未再向华润置地公司支付费用，仍继续使用诉争房屋。诉讼中，华明物业公司强调，华润置地公司曾授权我公司对西城区阜外XX号的产权房屋代为进行物业管理及出租，但其仅交付了半地下部分的房屋，未交付地上1、2层房屋。为此，华明物业公司出示了授权书、平面图。其中，授权书显示，2003年2月10日华润置地公司为华明物业公司出具授权书，委托华明物业公司代理经营西城区阜外XX号的产权房屋，委托依据华置协字（2003）XXX号房屋租赁合同，委托期限自2003年2月10日至2008年2月9日。平面图显示西城区XX号楼包括地下室、1、2层。对此，华润置地公司表示，授权书真实性认可，但授权早已到期。诉讼中，华明物业公司还强调，华润置地公司并非诉争房屋合法产权人，且其将XX号房屋中1、2层交予华川公司使用。为此，华明物业公司提交了关于XX号楼外立面装修事宜处理意见函、关于外立面共用部分交涉函。该两份函件显示，华明物业公司与华川公司之间就XX号楼外立面装修改造事宜进行沟通的情况。华川公司向华明物业公司发送的函件中有：“我司为XX号楼地上部分的产权人及实际使用人，你司为该楼地下部分的实际使用人”的内容。华明物业公司向华川公司发送的函件中有：“贵我双方同为XX号楼地上及地下部分的实际使用人”、“据我公司了解，XX号楼房屋产权人为北京华远房地产股份有限公司（华润置地公司前身），现贵司提出地上部分产权人为贵司，让我公司万分诧异”的内容。对此，华润置地公司表示，对方与华川公司之间往来的函件与本案无关。我公司虽因各种原因不享有XX号楼1、2层房屋的产权，但对方不能据此违反双方租赁合同及补充协议的约定。诉讼中，经华明物业公司申请，调取的西城区XX号楼产权登记资料显示：1、1993年期间北京华远房地产股份有限公司（华润置地公司前身）与四川大厦筹建处先后签订多份协议，就万明寺小区拆迁、补偿等问题进行了约定。其中1993年10月20日的补充协议（二）显示，万明寺小学东侧加盖的二层260平方米办公用房为临时建筑。原协议涉及的万明寺小学东侧一层办公房为永久建筑，作为四川大厦X号住宅楼南侧办公用房的拆迁房，产权归四川大厦筹建处。1993年12月补充协议（三）显示，万明寺小学东侧二层260平方米临建办公房，甲方同意该建筑全部补偿给四川大厦筹建处。2、1997年，四川大厦筹建处向西城区房管局提出办理万明园甲4号楼一层、二层产权的报告，要求将房屋产权登记至华川公司名下。3、1998年西城区XX号楼1层产权登记至华川公司名下，2层临建期已过不确认产权。未见地下室房屋产权人的信息。关于房屋腾退问题。华润置地公司表示，我方系诉争地下室房屋的产权人，我方有权出租。房屋产权证办理中并不影响我方要求对方腾退房屋并支付占用费。本案是租赁合同纠纷，租赁合同到期后应及时腾退。华明物业公司表示，双方租赁合同虽已到期，但我方及时缴纳房租至2015年4月，且本案存在占有诉争房屋的次承租人，应追加次承租人作为第三人。对此，华润置地公司表示，不同意追加次承租人参与诉讼，诉讼风险自行承担。庭审过程中，本院欲与双方当事人前往涉案房屋现场勘查房屋实际位置及面积。但恰逢疫情，导致本院未能前往。疫情稳定后，华明物业公司下落不明，无法联系。本院要求华润置地公司自行勘验现场并拍摄视频，视频显示，涉案房屋由数道同样规格防盗门封闭，开锁公司打开后，内部空间不仅包含北京市西城区阜外XX号半地下室部分，亦包含相连通的三十五中学教学楼地下室，且面积明显超过200平方米。内部空间早已落满灰尘，无人使用。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于无权处分对本案租赁合同纠纷影响的问题。华明物业公司虽主张对方构成无权处分，并以此为由进行抗辩。但本院认为签订租赁合同出租房屋并非法定意义上的处分行为，即使华润置地公司无权处分亦不影响租赁合同及补充协议的效力。华润置地公司与华明物业公司所签房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，依法应属有效，对双方均有约束力，双方应依约行使权利、履行义务。根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述查明的事实，双方所签租赁合同至2014年2月9日到期后，未签订新的租赁合同，华明物业公司继续使用租赁物并向华润置地公司支付租金至2015年4月，应视为双方存在不定期租赁合同关系。不定期租赁合同中，出租人在合理期限之前通知承租人的可以解除合同。根据上述查明的事实，华润置地公司2017年7月起诉要求对方腾退房屋应视为行使法律规定的解除权。2017年9月15日华明物业公司提起管辖异议前已收到起诉书，应认定至少该时间点华明物业公司已收到对方起诉书，应认定该时间点双方之间不定期租赁合同关系解除。合同解除后，华明物业公司应及时将诉争房屋腾空返还对方，华润置地公司要求腾退返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除华明物业公司未及时腾退诉争房屋情况下，应参照双方不定期租赁合同关系期间的标准支付逾期腾退房屋期间的占用费，华润置地公司要求支付2017年9月15日至实际腾退房屋期间占用费的诉讼请求，本院予以支持。双方不定期租赁合同解除前的2015年5月至2017年9月14月期间费用应为房租，华润置地公司该部分占用费表述有误，为提高诉讼效力、避免当事人讼累，本院依法纠正后一并处理。关于房租、占用费标准问题。上述查明双方最后一份书面租赁合同到期后2014年3月至2015年4月期间，均按每两个月46666.67元标准履行合同，现华润置地公司按每月22401元标准主张相关费用未超合理标准，华润置地公司相应诉讼请求，本院予以支持。华明物业公司拒绝支付相应费用缺乏依据，对其该部分抗辩意见，本院不予采纳。双方所签房屋租赁合同虽约定房屋建筑面积716平方米，华明物业公司据此主张华润置地公司未向其交付全部房屋。但华明物业公司该部分主张与下列情况明显矛盾：首先，租赁合同明确约定华明物业公司承租的房屋为西城区阜外XX号楼半地下室，并不包括该楼1、2层房屋，华明物业公司对此明知并同意。其次，从华明物业公司与华川公司往来函件中亦可知，华明物业公司对其仅实际使用X号楼地下室房屋，华川公司实际使用X号楼1、2层房屋的状况明知并认可。再次，自2003年建立租赁关系开始，至2007年、2011年续签合同，2015年4月前正常交租期间，华明物业公司在长达十余年的时间里从未对面积、租金提出异议。而依据一般常理可知，房屋面积700多平方米与200多平方米差距明显，且华明物业公司对华川公司使用1、2层房屋知情而从未提出异议情况下，应视为其对房屋租赁现状与租金约定同意并认可。所以根据该部分情况可以认定，双方对租赁标的仅为诉争房屋，不包括X号楼1、2层房屋明知且认可，租金标准亦直接对应该租赁标的，华明物业公司现提出面积差异，依据不足，对其抗辩意见，本院不予采纳。同理，本院依据现场勘验视频，确定涉案合同约定的位置及面积应当为包含北京市西城区阜外XX号半地下室在内的，以及与北京市西城区阜外XX号半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内全部地下空间。且视频显示，二部分面积之和远大于200平方米，应当与合同约定的700余平方米大致相符。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告北京华明物业管理有限公司将包含北京市西城区阜外XX号半地下室在内的以及与北京市西城区阜外XX号半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋腾空交还原告华润置地（北京）股份有限公司。二、本判决生效之日起五日内，被告北京华明物业管理有限公司向原告华润置地（北京）股份有限公司支付2015年5月至2017年9月14日期间的房租637681.8元、2017年9月15日至实际腾房日止的占有使用费（按每月22401元标准计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费10072元，由被告北京华明物业管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩 楠审 判 员  方晓晨审 判 员  韩进红二〇二〇年十二月十五日法官助理  苏 静书 记 员  王 溪