广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14580号原告：王国强，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××，公民身份号码411××××××××××××597。委托诉讼代理人：黄志勇，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乙梓，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。被告：佛山天源梦卫生用品科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇大步开发区××××××××，公民身份号码91440605MA51PQYU63。法定代表人：侯某1。委托诉讼代理人：钟庆科，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文学，四川明炬律师事务所律师。被告：侯某1，男，1972年12月22日出生，汉族，住重庆市渝北区××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××933。委托诉讼代理人：钟庆科，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文学，四川明炬律师事务所律师。被告：蒋涛，男，汉族，住四川省南充市嘉陵区×××××××××××，公民身份号码511××××××××××××633。委托诉讼代理人：钟庆科，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文学，四川明炬律师事务所律师。被告：董雪华，女，，汉族，住四川省南部县××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××628。被告：田海扬，男，汉族，住四川省阆中市××××××××××××××××，公民身份号码511××××××××××××59X。被告：李松明，男，汉族，住四川省南部县××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××677。被告：吴铁生，男，汉族，住四川是营山县××××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××891。原告王国强诉被告佛山天源梦卫生用品科技有限公司（以下简称天源梦公司）、侯某1、蒋涛、董雪华、田海扬租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月22日立案后，根据原告的申请，依法追加李松明、吴铁生为被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄志勇、冯乙梓，被告天源梦公司、侯某1、蒋涛的委托诉讼代理人钟庆科，被告吴铁生、蒋涛、李松明到庭参加了诉讼，被告董雪华经本院公告传唤、被告田海扬经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告天源梦公司就佛山市南海区**工业厂房3层签订的《租赁合同》于2019年11月28日已解除；2.被告天源梦公司向原告支付2019年3月至2019年11月尚欠的租金及治安管理费用215100元及延迟履行违约金184914.3元（暂计至2020年4月17日，实际以每月尚欠租金为基数，按每日0.3%自当月租金应还之次日起计至付清之日止）；3.被告天源梦公司向原告支付向原告支付2019年6月至7月电费（含滞纳金）和水费共31825元及利息1103.66元（暂计至2020年4月17日，实际以3182元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告侯某1、董雪华、蒋涛、田海扬、李松明、吴铁生在其未实缴出资范围内对上述第2、3项承担连带清偿责任；5.七被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月28日，原告与被告天源梦公司签订《合同》，约定将租赁物出租给被告天源梦公司作工业用途，计租面积共1800平方米，每月租金23400元，治安管理费用每月500元，履约保证金50000元，约定租期为自2018年7月1日起至2023年6月30日止共5年，自2018年7月1日起计收租金，即被告天源梦公司应于每月5日前将当月租金、水电使用费及其他管理费用一次性付清给原告。合同签订后，原告依约按时交付房屋履行相关义务，但被告天源梦公司至今仍未支付租赁物2019年3月至2019年11月租金及治安管理费用共215100元，根据《合同》第八条“如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租赁物使用费金额的0.3%支付延迟履行违约金至付清之日止”，被告天源梦公司应向原告支付延迟履行违约金184914.3元（暂计至起诉日，实际以每月尚欠租金为基数，按每日0.3%自当月租金应还之日起计至付清之日止）。原告已委托律师于2019年11月28日向被告天源梦公司发出律师函解除《合同》和即时没收已缴纳的履约保证金50000元，并即时无条件收回租赁物。被告天源梦公司目前尚欠2019年6月至7月电费及滞纳金31449.00元、水费376.00元，且被告天源梦公司应支付由此产生的利息1103.66元（利息暂计算至起诉日，实际以31825元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告侯某1、蒋涛、董雪华、田海扬均为被告天源梦公司的股东，被告天源梦公司主张被告李松明、吴铁生是该公司的股东，只是没有办理工商登记，故侯某1、蒋涛、董雪华、田海扬、李松明、吴铁生应当在其未实缴出资的范围内上述款项承担连带责任。综上，原告认为各被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故起诉。被告天源梦公司辩称，认可原告证据真实性和合法性；关于证据的关联性，疫情期间依法酌情可以减免部分租金；违约金过高，请求法院适当降低违约金，其中保证金属于违约金，应当在违约金一并计算；对水电费金额无异议。被告侯某1辩称，同意天源梦公司的意见，侯某1已经实缴完毕出资款。被告蒋涛辩称，同意天源梦公司的意见，蒋涛已经实缴完毕。被告吴铁生辩称，本案与吴铁生个人无关，应由天源梦公司承担责任，2019年3月开始吴铁生只是充当一个隐名股东，也没有享受到股东的权益，工商注册也没有吴铁生的名字。吴铁生对公司没有出资义务，但吴铁生实际出资50万元。被告李松明辩称，本案与李松明无关，李松明的股东根据2018年11月份股权转让的内部协议已经转出，工商注册已经转出，并已变更，李松明已实际出资一百五十多万元，在转出之前实际出资85万元，2019年3月过后还出资七十多万元。被告董雪华辩称，一，根据2019年3月9日《天源梦卫生科技有限公司股东决议》及《股东合作经营协议三》确认的认缴出资和增资补交出资决议，董雪华已于2019年3月I6日在限定时间内缴纳完毕，履行了所有出资任务，不应再承担房租。二，经调查核实，公司部分股东至今未履行完出资义务，应按《股东合作经营协三》依法承担违约责任，即每日按照千分之三支付违约金。三，根据《股东协议三》第六条约定，候华林可以自由决定是否增资，董事长候华林至今未提公司经范状况，也未召开股东会议确认增资，侯某1应承担房租主要责任。四，根据《股东协议三》，天源梦公司董事长候华林应提供之前王国强于2019年1月3日与天源梦公司签定的入股100万元原始合同，该合同确认了王国强的股东身份，但入股资金100万元迟迟未认缴。直到2019年3月9号签订《股东协议三》时，这期间王国强既未签订解除股东身份的文件，也不认缴资金，这是导致从2019年4月起停付房租的主要原因，请法院查明事实。被告田海扬辩称，一，根据田海扬与天源梦公司签订的所有协议，田海扬的义务己全部履行，认缴资金在约定的时间内己支付完毕。二，天源梦公司与王国强签订的房租合同，违约责任，田海扬并不知情，不应承担下欠房租责任；三，下欠房租应由未履行合同义务及至今未全部认缴资金的股东承担。当事人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告董雪华、田海扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《租赁合同》《天源梦缴交厂房租金、管理费、电费及水电费明细表》《律师函》、EMS邮单（单号：1050004068334）及相应物流信息、租赁物相关照片，因相对方天源梦公司确认其真实性，本院予以采信；原告提交的天源梦公司的企业信用信息公示报告、工商内档材料及股东身份证件，相对方对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的股权转让协议、股东合作经营协议、股东会决议，到庭当事人对其真实性均无异议，本院予以采信；被告李松明、吴铁生当庭提交的、被告董雪华、田海扬庭后提交的股东之间的投资合作合同材料、转账付款材料，均是为了证明各股东之间的合作关系及出资情况，本院综合工商登记情况及当事人的举证、陈述综合认定。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年3月28日，原告王国强（甲方）与被告天源梦公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水大步工业区自编89号工业厂房3层共计1800平方米出租予乙方；租赁用途为工业用途，租赁期为五年，从2018年7月1日至2023年6月30日，从2018年7月1日起正式计收租金；租金每月23400元；租金实行先缴交后使用的原则，每月收取一次，乙方应在每月5号前将当月租金一次性付清给甲方（包括水电使用费及其他管理费用）；乙方应向甲方缴纳500元/月的治安管理费，同租金一起支付；为保证合同的履行，乙方应一次性汇入50000元到甲方指定账户作为合同的履约保证金；上述保证金在合同履行期间由甲方保管，租赁期满如乙方无违约且已缴清相关水电费用、办理营业执照迁址后，甲方在合同期满之日起三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方；甲方应于2018年4月10日将租赁物按现状交付给乙方；乙方必须按合同约定向甲方如期缴交租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租赁物使用费金额的0.3%支付迟延履行违约金至付清之日止；租赁期内，乙方逾期60天未缴清租金的，甲方有权解除合同、无条件收回租赁物（包含乙方投资的装修物和固定设施），同时乙方已缴交的租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方所有实际经济损失。上述合同签订后，被告天源梦公司向原告交纳了履约保证金50000元，原告将涉讼租赁物交付被告天源梦公司使用。2019年3月1日开始，被告天源梦公司未再向原告支付租金及各项费用，并欠付了2019年6-8月的电费及滞纳金31449元、2019年5-7月的水费376元。2019年11月28日，原告委托律师向被告天源梦公司寄出《律师函》，主张被告天源梦公司欠付2019年3月至今的各项费用，要求被告天源梦公司于收函后三个工作日内付清欠款及延迟履行违约金，并自2019年12月1日解除本案所涉《租赁合同》、没收履约保证金50000元，并收回租赁物。该函于同月29日妥投。2020年6月8日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认其于2019年11月收回了涉讼租赁物。另外，本院在本案的审理过程中，查明被告天源梦公司相关情况如下：2018年5月21日，被告天源梦公司登记成立，成立时注册资本为130万元，股东六人，分别为李松明、董雪华、叶建繁、田海扬、侯某1、蒋涛，签订于2018年5月21日的《佛山天源梦卫生用品科技有限公司章程》约定：股东李松明、董雪华、叶建繁、田海扬、侯某1、蒋涛分别以货币认缴出资29.5451万元、19.6976万元、29.5451万元、9.8488万元、31.5146万元、9.8488万元，均在2050年12月31日前缴足。2018年11月27日，被告天源梦公司办理公司股东及章程的工商变更登记，变更公司股东为董雪华、田海扬、蒋涛、侯某1，签订于2018年11月10日的《佛山天源梦卫生用品科技有限公司章程修正案》载明公司股东为董雪华、田海扬、蒋涛、侯某1，该四股东分别以货币认缴出资19.6976万元、9.8488万元、9.8488万元、90.6048万元，均在2050年12月31日前缴足。2019年3月9日，侯某1、董雪华、田海扬、蒋涛、李松明、吴铁生签订《股东合作经营协议三》，明确至协议签订日之前，侯某1已实际出资2108127元（含吴铁生作为隐名股东以侯某1名义出资50万元、侯某1以商标作价30万元出资），董雪华实际出资50万元，蒋涛实际出资29.4392万元，李松明实际出资85万元（股权转让后分别计算为董雪华出资40万元、田海扬出资30万元、蒋涛出资15万元）、叶建繁实际出资30万元（股权转让后计算为侯某1出资30万元），合计总出资为4452519元；由于天源梦公司资金紧张，故新增股东李松明、吴铁生，公司注册资金增资为650万元，需要新增资2047481元，6名股东分别总认缴出资并需补缴出资情况如下表，各股东应补缴的出资应当在签订协议后七日内转入天源梦公司账户，签订于2019年1月5日的《佛山市天源梦卫生科技有限公司股东会决议》作废并不再执行。股东名字总认缴出资额已实际出资额补缴出资额侯某120000001608127391873董雪华800000400000400000田海扬800000500000300000蒋涛600000294392305608李松明1500000850000650000吴铁生8000008000000同日，侯某1、董雪华、田海扬、蒋涛、李松明、吴铁生作出《佛山市天源梦卫生科技有限公司股东会决议》，明确天源梦公司新增股东、各股东总认缴出资额情况与前述《股东合作经营协议三》一致，并明确按照决议重新制定公司章程，废止旧章程，启用新章程并办理工商变更登记等。至庭审辩论终结时，被告天源梦公司登记股东仍为董雪华、田海扬、蒋涛、侯某1，注册资本仍为130万元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告作为出租方，在本案中未能提交证据证明其出租予被告天源梦公司的租赁物已按照法律规定办理了规划报建手续并经竣工验收合格，应承担举证不能的不利后果，故依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，故原告诉请本院确认该《租赁合同》于2019年11月28日解除没有依据，本院不予支持。同理，因《租赁合同》无效，故相应的违约责任条款亦无效，原告诉请没收被告天源梦公司支付的履约保证金没有依据，本院亦不予支持。虽然《租赁合同》无效，但被告天源梦公司实际占用涉讼租赁物，依照公平及等价有偿原则，应参照《租赁合同》的约定计付占用涉讼租赁物期间的占有使用费予原告。现有证据反映，被告天源梦公司从2019年3月1日开始欠付占有使用费等各项费用，故结合双方确认的事实，经核算（见下表），被告天源梦公司应支付2019年3-11月的占有使用费210600元、治安管理费4500元，合共215100元予原告。被告天源梦公司迟延未付以上费用给原告造成利息损失，根据公平原则，被告天源梦公司应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款期间的利息损失予原告，故经核算，被告天源梦公司还应支付截至2020年11月30日止逾期支付2019年3-11月的占有使用费及治安管理费的利息损失3437.31元予原告。因原告自认其于2019年11月收回了涉讼租赁物，故在原告收回租赁物时，被告天源梦公司所交履约保证金应用于抵扣欠付的部分占有使用费及治安管理费，故在抵扣后，被告天源梦公司还应支付2019年3-11月的占有使用费、治安管理费共165100元予原告，并应以该欠款165100元为本金，从2019年12月1日起至实际清偿之日止，继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款的利息损失予原告，原告关于延迟履行违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。月份占有使用费治安管理费合计逾期起算日暂计截止日天数利息损失2019-323400500239002019-3-62019-11-30270691.22019-423400500239002019-4-62019-11-30239611.842019-523400500239002019-5-62019-11-30209535.042019-623400500239002019-6-62019-11-30178455.682019-723400500239002019-7-62019-11-30148378.882019-823400500239002019-8-62019-11-30117299.522019-923400500239002019-9-62019-11-3086239.962019-1023400500239002019-10-62019-11-3056155.812019-1123400500239002019-11-62019-11-302569.38合计2106004500215100———3437.31被告天源梦公司确认欠付2019年6-8月的电费及滞纳金31449元、2019年5-7月的水费376元，故原告诉请被告天源梦公司支付该款理据充分，本院予以支持。被告天源梦公司逾期支付该些欠款给原告造成利息损失，故原告诉请被告天源梦公司赔偿利息损失合法合理，但因水电费系根据实际用水用电情况产生的费用，故本院不采纳原告关于利息起算时点的主张，并酌情判令被告天源梦公司应以欠付的2019年6-8月的电费及滞纳金31449元为本金从2019年9月5日起、以欠付的2019年5-7月的水费376元为本金从2019年8月5日起，分别各至实际清偿之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款的利息损失予原告，原告关于利息损失诉请超以上核定的，本院不予支持。现有企业公示信用显示，被告天源梦公司登记股东仍为董雪华、田海扬、蒋涛、侯某1，注册资本仍为130万元，故即便被告侯某1、董雪华、田海扬、蒋涛、李松明、吴铁生已经内部达成增资、出资及股东变更的协议，但因未办理工商变更手续，不具有对外公示效力。根据备案于佛山市南海区××监督管理局的《佛山天源梦卫生用品科技有限公司章程修正案》显示，被告天源梦公司现登记股东的出资期限均至2050年12月31日才届满，而现有证据并不足以证明本案符合法律规定的股东出资加速到期的情形。综上所述，原告诉请被告侯某1、董雪华、田海扬、蒋涛、李松明、吴铁生在其未实缴出资范围内对被告天源梦公司在本案的债务承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。被告董雪华、田海扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告佛山天源梦卫生用品科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3-11月的占有使用费、治安管理费合共165100元予原告王国强；被告佛山天源梦卫生用品科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年11月30日止逾期支付2019年3-11月的占有使用费、治安管理费的利息损失3437.31元予原告王国强，并应以上述第一项所述债务总额165100元为本金，从2019年12月1日起至实际还清该项所述债务之日止，继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款期间的利息损失予原告王国强；被告佛山天源梦卫生用品科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年6-8月的电费及滞纳金31449元、2019年5-7月的水费376元予原告王国强，并应以前述欠付的电费及滞纳金31449元为本金从2019年9月5日起、以前述欠付的水费376元为本金从2019年8月5日起，分别各至实际清偿之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款的利息损失予原告王国强；驳回原告王国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费19396.59元（原告已预交），由原告负担4772.59元，由被告天源梦公司负担14624元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费14624元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  周敏巧人民陪审员  彭惠烨二〇二〇年十二月三十日书 记 员  许晓璇