四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16933号 上诉人（原审原告）：成都众和为物业集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区王家塘巷**。 法定代表人：魏涛，总经理。 委托诉讼代理人：郑洁新，四川明之鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿都中路**。 法定代表人：李晓龙，董事长。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涵任智能科技（上海）有限公司，住所地上海市闵行区闵北路****第****。 法定代表人：董颖，经理。 上诉人成都众和为物业集团有限公司（以下简称众和为物业公司）因与被上诉人成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司（以下简称龙泉工投公司）、涵任智能科技（上海）有限公司（以下简称涵任科技公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人众和为物业公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3393号民事判决第一、二、三项，改判被上诉人按其一审诉讼请求承担责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院错误认定案涉物业的使用状态，上诉人提交的证据能证明案涉物业已经不再是空置状态，补充协议的适用条件已经不具备；2.一审判决错误认定《物业服务合同》附件1.33条约定的性质，未认定物业费缴费标准应当按每平方米每月2.95元计收。一审判决认定事实存在错误，侵害了众和为物业公司的正当、合法权益，故提起上诉。 被上诉人龙泉工投公司、涵任科技公司二审中未提交书面答辩意见。 众和为物业公司向一审法院起诉请求：1.判令龙泉工投公司、涵任科技公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业费2067527.71元及违约金（违约金以2067527.71元为基数，从2020年4月6日起计算至付清之日止，按每日0.2%的标准计算），龙泉工投公司、涵任科技公司之间承担连带给付义务；2.判令众和为物业公司与龙泉工投公司所签《物业服务合同》继续履行至2022年2月28日；3.诉讼费用由龙泉工投公司、涵任科技公司承担。一审庭审中，众和为物业公司对承担责任主体释明为：涵任科技公司承担责任，龙泉工投公司承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：一、合同签订情况。2016年12月15日，众和为物业公司（乙方）与龙泉工投公司（甲方）签订《物业服务合同》及附件，合同约定：1.由众和为物业公司对龙泉工投公司位于成都市龙泉驿区大面街办经开区成都（国家）经开区配套重大汽车产业园（创新孵化器）物业项目提供物业服务，物业规划建筑面积为102860.3平方米（其中标准厂房10栋总面积为102350.01平方米，门卫用房和地下设备用房面积为510.29平方米）；2.合同期限为2017年4月1日至2020年3月31日。（乙方入驻时间最终以甲乙双方物业移交清单时间为准）；3.前期未投入使用物业服务费为1.48元／平方米·月（项目全空置时为前期未投入使用阶段，项目整体收费标准参照前期未投入使用物业服务费执行，本项目总平面定位图10栋厂房面积为102350.01平方米）。后期投入使用物业服务费2.95元／平方米·月（有企业签约入驻且乙方人员配备达到附件一1.33要求，经双方确认后，即视为后期投入使用，项目整体收费标准参照后期投入使用后物业服务费执行）；4.在后期投入使用阶段，甲方已交付物业，物业有使用人的，物业服务费由乙方按后期投入使用物业服务费标准向物业使用人收取，物业使用人与业主就缴费义务共同承担责任。在后期投入使用阶段，未交付使用的物业由甲方按后期投入使用物业服务费标准足额支付；5.甲方或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期1个月内交纳仍未交纳的，逾期每日承担违约期间未付金额0.2%的违约金；6.合同附件一1.33条约定了人员配备的内容及要求，包含任职要求、配备人数、礼仪等。2018年9月28日，众和为物业公司（乙方）与龙泉工投公司（甲方）签订补充协议，协议约定：1.因承租方退出园区，经协商一致，众和为物业公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员,采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.协议期限为：自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。3.从2018年8月1日起，每月服务费含税合计23000元，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，甲方按季度向乙方支付服务费即69000元。4.由乙方每季度（三个月）首月5个工作日内向甲方提出上季度的付款申请，经甲方考核。乙方已按协议第四条和第七条的约定完成工作并达到考核标准90分，同时按甲方要求提交请款资料及提供等额金额的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用。若乙方考核不合格（没有达到90分），甲方有权扣除乙方相应季度应收物业服务费的10%作为处罚，三次考核不合格，甲方有权取消乙方的委托管理资格并终止本协议。5.委托内容：主出入口24小时值班，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次……对进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放……除龙泉工投公司许可的人员进入物业服务区域，其余人员禁止进入……。维护人员要求：保证维护人员数量，秩序维护领班1名、维护员5名，共计6人。二、合同履行情况。2019年8月26日，龙泉工投公司向众和为物业公司发函告及附件，函件载明：龙泉工投公司同意涵任科技公司进入箐蓉·创新创业园开展园区续建准备工作……现将相关事宜及工作要求函告如下：一、涵任科技公司续建准备工作内容及范围：1.涵任科技公司将箐蓉·创新创业园1号厂房一楼作为对外招商办公室，并增设部分办公家具。2.涵任科技公司将安排2名统一制服的安保人员（男性）值守一楼招商办公室。安排1名招待接待人员……。3.涵任科技公司将聘请第三方公司相关人员进入园区进行除草工作以及建筑垃圾清理，预计施工周期为两周，施工阶段将会进入部分施工设备……。二、工作要求：1.禁止任何人触碰法院于园区内的查封物品、进入查封区域……2.未接到我公司经办人员通知的人员，不得进入厂区，相关施工人员核实工作牌及身份信息后方可进入园区……3.除涵任科技公司一名保安人员夜间值守外，其余非工作时间未接到我公司经办人员通知，任何人员不得进入或滞留园区。附件1为入园相关人员名单，名单中共有17人。附件2为涵任科技公司向龙泉工投公司出具的续建准备工作函。工作函载明：1.为进一步开展……，按期到达园区内计划续建使用条件，特向贵公司申请进入园区进行续建准备工作。2.将1号楼作为对外招商办公室，并增设部分办公家具。3.园区内增设人员3人……3.园区长期未使用……，雇佣除草及废弃物清理人员10人，进入园区进行除草工作和建筑垃圾清理，预计时间2周……。2019年9月9日，众和为物业公司回复：1.由于涵任科技公司正式入驻进行续建工作，据此，补充协议应该于2019年8月26日终止。2.根据合同约定，众和为物业公司正安排相关人员进入园区开展工作，并将按照后期投入使用物业标准进行收费，要求龙泉工投公司回函确认。2019年9月18日，龙泉工投公司回函称，1.龙泉工投公司于2019年8月30日发出的工作函，是要求涵任科技公司作好准备阶段的相关管护工作，龙泉工投公司并未与涵任科技公司签订租赁合同。2.由于该项目尚在续建准备阶段，很多电力等设施无法达到交付条件，故尚无承租单位。3.物业费标准应当按照补充协议继续执行，并按每季度69000元的标准执行。2019年9月30日，众和为物业公司回复：涵任科技公司工作人员已于2019年8月31日前进驻园区，要求龙泉工投公司从2019年9月1日起按照不低于第六条第一款第2项1.48元／平方米·月的标准支付物业费。2019年12月12日，众和为物业公司再次复函，仍坚持其主张的收费标准，并注明收到2019年8月至10月物业费69000元，要求龙泉工投公司补足所欠费用。2020年3月24日，龙泉工投公司发函称，于2016年12月15日签订的《物业服务合同》将于2020年3月31日到期，要求众和为物业公司撤离园区管护人员，做好物业交接工作。 2020年3月26日，众和为物业公司发函称，仍坚持其主张的收费标准。同时认为，合同履行期限为3年，即2017年4月1日至2020年3月31日。众和为物业公司入驻时间最终以双方物业移交清单时间。由于众和为物业公司入驻时间不足3年，故应当将不足3年的23个月补足，继续履行至2022年2月28日。2020年3月30日，龙泉工投公司函称：合同已于2020年3月31日到期，龙泉工投公司将于2020年4月1日聘请另一家物业公司进场实施管护工作，请众和为物业公司于2020年4月1日前撤离园区管护人员，做好物业工作交接……。2020年3月31日，众和为物业公司复函要求龙泉工投公司支付相关款项，并表示在收到相关款项后，可以协商终止合同。2020年4月9日，龙泉工投公司函称：再次向众和为物业公司函告，要求立即退场，并作好物业交接工作……。同时载明：众和为物业公司未向龙泉工投公司申请结算2019年11月1日至2020年3月31日期间的物业费115000元，要求在2020年4月14日前完成结算。2020年4月13日，众和为物业公司向龙泉工投公司发出律师函，要求支付物业费并继续履行合同。一审法院另查明，2019年9月20日，龙泉工投公司与涵任科技公司签订合作协议及附件，对双方合作事项进行了约定。2019年11月17日，众和为物业公司向龙泉工投公司提交资金支付审查意见表，请款事项载明：根据补充协议约定，龙泉工投公司应支付众和为物业公司临时委托服务费用，具核算，龙泉工投公司向众和为物业公司支付2019年8月1日至2019年10月31日临时委托服务费用，合计金额69000元。2019年11月17日，众和为物业公司向龙泉工投公司发请款函称，经核算，需支付2019年8月1日至2019年10月31日临时管护服务费用69000元。并于次日开具发票。2019年11月18日，龙泉工投公司向众和为物业公司支付69000元，并注明：2019年8月1日至2019年10月31日临时管护费。2020年3月30日，龙泉工投公司与案外人签订《箐蓉·创新创业园临时管护协议》，约定将箐蓉·创新创业园物业交由案外人临时管护。协议期限一年，每月管护费为18000元。2019年7月30日，一审法院作出（2019）川0112民初2283号民事判决书，判决先前龙泉工投公司与四川瑞耘达实业有限公司签订的租赁合同于2019年7月1日解除。一审法院再查明，涵任科技公司在其官方微信公众号上发文称，涵任科技公司于2019年9月正式入场园区，同步对园区未完工工程进行续建及招商工作。一审法院认为，众和为物业公司与龙泉工投公司签订的《物业服务合同》及附件、《物业服务合同的补充协议》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。针对双方争议的焦点问题，评析如下：一、关于物业费计算标准问题。龙泉工投公司与众和为物业公司签订的物业服务合同约定了两种收费标准。一种收费标准为：物业未投入使用时物业收费标准为1.48元/平方米·月；另一种收费标准为：物业投入使用时物业收费标准为2.95元/平方米·月。其后，双方签订了补充协议，协议约定：1.因承租方退出园区，经协商一致，众和为物业公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员,采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.协议期限为：自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。3.从2018年8月1日起，每月服务费含税合计23000元，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，甲方按季度向乙方支付服务费即69000元。据此，能够认定双方对“物业未投入使用时物业收费标准为1.48元/平方米·月”的约定作出了变更，即从2018年8月1日起，在无承租人入驻的情况下，每月按服务费含税合计23000元收取物业费。龙泉工投公司主要辩称，众和为物业公司未到达合同附件一1.33条的要求，且未经双方确认。龙泉工投公司与涵任科技公司签订的合作协议，仅为开展续建工作，尚未达到入驻条件，企业并未实际入驻，也未签订租赁合同。故，不能视为后期投入使用，不应按照2.95元/平方米·月标准计收物业费，而应当按照其后双方签订的临时委托合同的约定，按23000元/月交付物业费。众和为物业公司认为，龙泉工投公司函告其相关企业涵任科技公司已入场开展工作，故企业已入驻，同时，涵任科技公司在其官方微信公众号上发文称，涵任科技公司于2019年9月正式入场园区。由此，涵任科技公司、龙泉工投公司应当按照已投入使用的标准2.95元/平方米·月收取物业费。一审法院认为：1.双方签订物业服务合同的目的是对园区进行物业服务，该园区有10栋厂房，厂房面积达102350.01平方米，这也是双方按面积计算物业费的依据。龙泉工投公司向众和为物业公司发函，是告知众和为物业公司有涵任科技公司这个企业将派人进行园区进入筹备工作，主要为将1号厂房一楼作为对外招商办公室，安排2名保安和1名招待人员，雇佣10人对园区除草和清理建筑垃圾。由此能够认定，涵任科技公司仅派少数人员进入园区办理筹备工作，并非真正意义上的进驻园区进行经营。2.众和为物业公司提供的物业服务图片，显示其维护人员在巡视以及在入口安监等，而这些职责在补充协议中也作了明确约定，必须配备6人维护人员，这也是协议约定每月获取物业费23000元应当具备的条件。3.涵任科技公司宣传报道，宣传其在2019年9月正式入场，其实质为前期筹备，并非承租入驻经营。4.龙泉工投公司向众和为物业公司发函，明确告知了涵任科技公司入场仅为前期筹备，并非承租入驻，并未要求众和为物业公司按照物业合同的条件进行服务，且明确回复众和为物业公司按照补充协议的标准计收物业费。据此，众和为物业公司应当按照业主的要求提供相应的服务标准并收取相应物业费，不能简单地以“入驻”为条件而适用2.95元/平方米·月计收物业费。综上，众和为物业公司提供的证据，均不足以证明其应当按照2.95元/平方米·月计收物业费，故对其主张按照2.95元/平方米·月计收物业费的标准，不予支持。二、众和为物业公司主张涵任科技公司、龙泉工投公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业费2067527.71元问题。1.经庭审查明，2019年11月17日，众和为物业公司向龙泉工投公司提交请款函后，龙泉工投公司已于2019年11月18日将2019年8月1日至2019年10月31日期间的临时管护服务费69000元（23000元×3个月）支付。2.从2019年11月1日起至2020年3月31日止，众和为物业公司应当收取的物业费为115000元（5个月×服务费含税23000元/月）。3.众和为物业公司提供的图片等证据，能够证明其已按照补充协议的约定提供了服务，故龙泉工投公司应当支付其服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，众和为物业公司主张涵任科技公司承担给付责任证据不足，不予支持。4.龙泉工投公司辩称，众和为物业公司未提供等额的增值税专用发票，故付款条件尚未成就。一审法院认为，根据补充协议“……提供等额金额的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用”的约定，众和为物业公司应当开具发票。庭审中，双方对增值税专用发票税率6%无异议，予以确认。三、关于众和为物业公司主张以尚欠物业费为基数，从2020年4月6日起计算至付清之日止，按每日0.2%计算违约金的问题。根据补充协议的约定，众和为物业公司收取物业费时，应当提交请款申请以及相应的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用，由于其未能提交相应材料，导致龙泉工投公司未能支付款项的责任应当由众和为物业公司承担。故，对众和为物业公司主张的违约金，不予支持。四、关于众和为物业公司主张继续履行合同至2022年2月28日的问题。根据补充协议“自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。”的约定，众和为物业公司主张继续履行至2022年2月28日没有事实依据，不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、众和为物业公司于判决生效之日起十日内向龙泉工投公司开具服务费金额为115000元的增值税专用发票；二、龙泉工投公司收到上述增值税专用发票后十七日内，将物业费115000元支付众和为物业公司;三、驳回众和为物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23340元，减半收取计11670元，由众和为物业公司负担10270元，龙泉工投公司负担1400元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，众和为物业公司与龙泉工投公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据查明的事实，众和为物业公司提交的证据不能证明涵任科技公司已实际入驻案涉园区且其已按照案涉物业服务合同附件的要求配备相关物业人员并与龙泉工投公司进行了确认，故其要求按照物业投入使用时物业收费标准收取物业服务费无事实和法律依据，众和为物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23340元，由上诉人成都众和为物业集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦