河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初5318号原告:河南省中成房地产开发集团有限公司，住所地：偃师市洛神路53号，统一社会信用代码：914103811713993514。法定代表人：段献忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨欢，河南洛淳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘书庆，男，1966年4月4日出生，汉族，住偃师市。被告：张雪连，女，1966年4月14日出生，汉族，住偃师市。原告河南省中成房地产开发集团有限公司（以下简称中成公司）诉被告刘书庆、张雪连商品房买卖合同、追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中成公司的诉讼委托代理人杨欢到庭参加了诉讼，被告刘书庆、张雪连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中成公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)价值暂578079元；2、请求二被告依法将位于偃师市迎宾路西、伊洛路北中成·皇家花园一期第17幢1单元19层01号房屋返还给原告，由原告自行处置，二被告协助配合原告办理合同解除手续；3、请求被告依法偿还原告由原告代替被告向中国银行股份有限公司偃师支行偿还的贷款本金、利息及罚息、诉讼费、执行费共计208834.67元，审理中将该项请求变更为：除上述各项费用外增加诉讼保全保险服务费500元，共计209200.86元；4、请求被告依法向原告支付解除合同的违约金18007.9元；5、本案诉讼费、保全费均由二被告承担。事实与理由：2013年1月28日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，二被告购买原告位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××房屋，合同约定房屋总价款578079元，2013年1月28日前交清首付款180079元并将余款398000元办理按揭贷款。合同约定了二被告未按期向银行履行还款义务导致贷款银行从原告账户划扣保证金时的责任承担方式，即“出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该房屋，并将扣除买受人所交全部房款的10%作为违约金及买受人应承担的一切款项及费用，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协助出卖人到房管局办理有关合同解除的手续，然后出卖人无息退还剩余已付房款。且买受人同意在处置该房产抵押物索赔时，除该房产抵押权人外，出卖人作为优先受偿人。”2013年，二被告与中国银行股份有限公司偃师支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2013年偃按字1011号）一份，合同约定二被告向中国银行股份有限公司偃师支行办理按揭贷款398000元，原告作为保证人，同时就贷款期限、保证事项等进行了约定。截止目前，原告已代替二被告向中国农业银行股份有限公司偃师支行偿还贷款本金、利息、诉讼费、执行费共计208834.67元。综上所述，二被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告刘书庆、张雪连逾期未答辩。本院经审理认定如下事实，2013年1月28日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171。合同约定：二被告购买原告建设的位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××房；套内建筑面积为143.91平方米，总价款为578079元，付款方式为二被告于2013年1月28日前交清首付款180079元，余款398000元办理按揭贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起自实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，二被告向原告交纳首付款180079元。同日，原告中成公司与二被告签订《补充协议》一份，载明“……（5）买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时按出卖人被扣保证金总额的3‰向出卖人支付欠款期间的利息及违约金。逾期十五天内仍不归还，出卖人可委托物业公司对其所购房进行停水、断电处理，直至买受人还清所欠垫款为止。买受人连续三个月或累计达到六个月不能按期支付出卖人为买受人的垫款，买受人愿意放弃该套房产所有权，按原购房首付价款加上实际支付银行的本金，两项合计金额下浮10%作为退房价款，由出卖人自行处置。买受人所欠银行的债务由出卖人承担，出卖人扣除买受人应支付的一切款项及费用后，将余额部分退给买受人。买受人的装修及设备、燃暖气开口费等相关费用出卖人不予补偿；（6）在房地产权属证书办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：①有权单方解除《商品房预售合同》，收回该商品房，并扣除买受人所交全部房款的10%为违约金，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，然后出卖人无息退还剩余已付房款。……”2013年3月12日被告刘书庆作为借款人、中成公司作为保证人、中国银行股份有限公司偃师支行作为贷款人，三方签订编号为2013年偃按字1011号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定刘书庆向中国银行股份有限公司偃师支行贷款398000元，贷款用途仅限于刘书庆支付购买皇家花园一期17-1-1901号约定房产的购房款，贷款期限为120个月，中成公司为该贷款提供阶段性连带责任保证等内容。同日，刘书庆、张雪连作为抵押人、中国银行股份有限公司偃师支行作为抵押权人、中成公司作为担保人签订了编号为偃房押（按）（2013）字第3112号《偃师市房地产抵押合同》（按揭），由刘书庆、张雪连将其所购上述房地产及相关权益抵押给中国银行股份有限公司偃师支行，作为按揭贷款的抵押物，抵押（按揭）合同期限自本合同签订之日起至贷款本息清偿之日止，并在偃师市房产管理局办理了抵押登记。合同签订后，中国银行股份有限公司偃师支行按照合同约定将贷款汇入刘书庆指定账户。张雪连作为刘书庆的配偶、抵押物共有人，在抵押物清单上签名并按指印，同时向中国银行股份有限公司偃师支行出具承诺书，承诺因购买房产与刘书庆承担共同还款责任。从2019年5月起，二被告未按照贷款合同约定向中国银行股份有限公司偃师支行偿还当期贷款本息。中成公司从2019年5月17日至2020年3月27日曾8次代二被告偿还贷款本金及利息43245元，其中2019年5月17日代偿本息3966.32元，2019年7月11日代偿本息4273.02元，2019年8月27日，代偿本息4364.2元，2019年9月29日代偿本息4366.05元，2019年10月29日代偿本息4366.06元，2019年11月29日代偿本息4366.06元，2020年2月27日，代偿本息13179.09元，2020年3月27日代偿本息4364.20元。后由于被告刘书庆、张雪连未按期向中行偃师支行偿还贷款，中国银行股份有限公司偃师支行以河南省中成房地产开发集团有限公司、刘书庆、张雪连为被告向本院起诉，要求被告偿还贷款本息、承担保证责任等。本院审理后，作出（2020）豫0381民初737号民事判决书，判决送达后中国银行股份有限公司偃师支行不服判决，上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于2020年7月27日作出（2020）豫03民终4593号民事判决书，判决刘书庆、张雪连截至2020年7月16日欠中国银行股份有限公司偃师支行的未到期贷款本金142489.4元及利息、罚息（具体数额以中国银行股份有限公司核心系统计算数据为准）应于本判决生效之日起15日内，向中国银行股份有限公司偃师支行一次性偿还；中成公司对上述借款本息承担连带清偿责任，中成公司清偿后有权向刘书庆、张雪连追偿。后刘书庆、张雪连未向中国银行股份有限公司偃师支行支付以上款项，中国银行股份有限公司偃师支行向本院申请执行，中成公司于2020年11月9日向中国银行股份有限公司偃师支行偿还160225.86元，其中，贷款本金148429.84元，利息及罚息6698.02元，一、二审案件受理费5098元。于2020年11月27日支付执行费2114元。以上原告共向中国银行股份有限公司偃师支行垫付各项费用162339.86元。原告为保证其债权的实现，向我院申请诉前财产保全，本院于2020年11月23日作出（2020）豫0381财保879号民事裁定书，原告垫付保全申请费1620元，支付诉讼财产保全保险服务费500元。本案所涉房产在本案诉讼之前被洛阳市中级人民法院查封，查封期限为2018年3月18日至2021年3月18日止。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、个人一手房贷款合同、中国银行贷款还款回单、银行回执单、判决书、欠款说明、裁定书及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及二被告与中国银行股份有限公司偃师支行间签订的个人一手房贷款合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，系有效合同，当事人均应按照合同约定履行。二被告未按合同约定偿还贷款，导致原告代其偿还贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费的相关费用，原告依法享有向二被告追偿的权利，因此原告请求被告偿还其垫付的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费等相关费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付诉讼保全服务费的诉讼请求，由于该款系原告实现债权支出的合理费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付垫付贷款违约金3116元的诉讼请求，由于双方没有约定，本院不予支持。关于原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案原告在2019年5月17日开始代替二被告向中国银行股份有限公司偃师支行支付贷款本息，自此，原告应当知道其权利被侵害，原告享有的解除权应在2020年5月17日前行使。而原告向人民法院提起诉讼的时间为2020年12月4日，已经超出解除权的处置期间，原告已经丧失了请求解除合同的权利，原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，原告要求合理合法的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘书庆、张雪连于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司垫付的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费共计205584.86元。二、被告刘书庆、张雪连于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司诉讼保全保险服务费500元。三、驳回原告河南省中成房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，保全申请费1620元，合计6500元，由被告刘书庆、张雪连承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王爱武二〇二〇年十二月二十四日书记员  周美琳