湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6222号原告：邓秋香，女，1982年8月7日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。被告：李放明，男，1972年1月8日出生，汉族，住湖南省。被告：长沙宁兴房产经纪有限公司，住所地宁乡市白马桥街道二环南路与金凤路交叉口（公园道1号）10栋107号。法定代表人：喻红桥。原告邓秋香与被告李放明、长沙宁兴房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓秋香的委托诉讼代理人喻小文、被告李放明及被告长沙宁兴房产经纪有限公司的法定代表人喻红桥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓秋香向本院提出诉讼请求：1.确认被告李放明以出售方名义、原告邓秋香以买受人名义、被告长沙宁兴房产经纪有限公司以居间方名义于2019年11月18日签订的长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同无效；2.判令两被告共同向原告邓秋香返还购房款30000元；3.判令两被告共同向原告邓秋香支付违约金183360元；4.本案全部诉讼费用由两被告共同负担。事实和理由：2019年11月18日，被告李放明以出售方名义、原告邓秋香以买受人名义、被告长沙宁兴房产经纪有限公司以居间方名义共同签订长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同。合同约定：出售方李放明向买受人邓秋香出售其所有的位于××乡××路××栋××号房屋，产权证号：××，该房屋建筑面积为157.28㎡，转让价格为916800元，付款方式为分期付款。出售方李放明保证该房屋未设定抵押担保、无查封、无产权以及债务纠纷。合同任意一方违约的，违约方须向守约方赔偿房屋总售价的20%作为违约金。合同还约定了三方其他权利义务。同日，原告邓秋香依约向被告李放明支付了第一笔购房款30000元。此后，原告邓秋香为确保交易安全，遂向宁乡市不动产权登记中心查询涉案房屋的所有权登记及权利限制情况，该不动产权登记中心告知原告邓秋香该房屋已设定抵押登记。因二被告在原告签订房屋购买合同时，故意隐瞒所转让的房屋已经抵押的情况，其行为违反法律相关规定，故所签订的合同应认定为无效合同，因两被告的过错导致合同无效，理应承担相应法律责任，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为撤销被告李放明以出售方名义、原告以买受人名义、被告长沙宁兴房产经纪有限公司以居间方名义于2019年11月18日签订的长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同。被告李放明辩称：收取邓秋香30000元定金属实，房屋买卖合同履行中邓秋香未来交钱办理手续，是邓秋香自己不要房屋。被告长沙宁兴房产经纪有限公司辩称：公司业务员林红受买受方邓秋香委托带看芙蓉盛景11栋402室房屋，买受方看中该房屋，并委托公司店长与卖方李放明协商该房屋价格，最终以916800元拟定该房屋成交价格，并于2019年11月18日在公司与卖方委托人夏亮当场签订买卖合同，同时当面交付卖方定金30000元。签订合同时，双方均未付公司居间费。此外，公司在受双方委托签订买卖合同前，已在不动产中心查明该房屋产权人李放明的身份真实和产权明确，并合法抵押在工商银行，故确定该房屋能按二手房交易流程合法交易，在签订合同时，也与卖方约定配合买受方办理按揭、过户手续，并自行在工商银行赎取产权证。合同约定于2020年1月18日前买受方邓秋香委托公司办理银行按揭贷款和产权过户手续，在此期间，邓秋香拒绝提供相关资料，拒绝配合公司办理银行按揭审批手续，导致未在约定时间内办理产权过户手续，期间公司及业务员与买受方多次沟通，买受方明确放弃购买该房屋，故该买卖合同属于邓秋香单方违约，请求法院判决买受方邓秋香赔偿公司该房屋成交价3%的居间费（中介费）。本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，被告李放明（甲方、出售方）委托夏亮以其名义与原告邓秋香（乙方、买受方）在被告长沙宁兴房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于一环南路芙蓉盛景11栋402房出售给乙方,共有权证号××，建筑面积157.28平方米，该房屋的现有状况，未设定抵押、设定抵押，抵押给银行空格内容删除，未填写；甲、乙双方确认该房屋总售价为916800元，乙方于2019年11月18号支付甲方购房定金30000元，于2020年1月18号前支付106800元，于2020年2月25日前以银行贷款方式支付甲方购房尾款780000元；本合同签订后，甲、乙双方即认可丙方的居间服务已完成，甲、乙双方应以本合同向丙方支付居间报酬，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间报酬9200元，乙方应支付丙方居间报酬9200元，三方约定的居间服务费应于签订房屋买卖合同之日，由甲、乙双方一次性支付给丙方；甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权证人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债务纠纷；甲、乙双方交房时间为全部房款到位之日；合同任意一方未按本合同约定履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权要求违约方继续履行合同或要求解除本合同，违约方须向守约方赔偿房屋总售价的20%作为违约金，须向守约方赔偿守约方因此而支付的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等为实现债权所支出的费用，须向居间方赔偿房屋总售价3%的款项作为居间费，违约方如约违约所获得的利益也应作为违约所得全部支付给守约方。被告公司未盖章，无工作人员签名。同日，原告邓秋香支付被告李放明购房定金30000元，该款由夏亮代收，并向原告邓秋香出具定金收条，并承诺“我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收受定金的乙方不履行债务的，须双倍返还定金’条款处理，同时按照我与购房人签订的《房屋买卖合同》承担赔偿555责任”。原告邓秋香交付定金后，剩余购房款项未支付。后因双方就房屋购买事宜产生分歧，被告李放明称原告邓秋香因征信问题不能贷款表示不要房屋，原告邓秋香则称被告李放明隐瞒房屋存在抵押情形的事实故未支付后续购房款，并与被告公司员工在电话通话中明确表示放弃购买该房屋。此后，被告李放明返还夏亮25000元。另查，涉案房屋系循环抵押多年，2018年5月28日，被告李放明以涉案房屋抵押工商银行贷款100万元，贷款期限至2021年5月28日，现处于有效期。诉讼中，原、被告表示均同意解除合同。本院认为，1、欺诈是指，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈是一种故意违法行为，表现为故意作虚假陈述，虚构事实、歪曲事实，本案中，被告李放明委托夏亮以其名义与原告邓秋香签订合同，明知在房屋有抵押的情况下，合同中，在该房屋的现有状况，未设定抵押、已设定抵押，抵押给银行的空格内容删除，未填写，且在合同第四条中保证房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债务纠纷,且涉案房屋抵押银行贷款100万元，高于原告购房款，即使原告支付购房款，亦不能解除抵押权，因此，夏亮与原告签订合同的行为构成欺诈，夏亮签订合同的行为后果由被告李放明承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，对原告主张要求撤销原告邓秋香与被告李放明于2019年11月18日签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》、返还购房款3万元的诉讼请求，本院予以支持。2、双方签订合同后，原告在与被告公司员工在通话中明确表示放弃购买该房屋，未再履行合同，因此，原告邓秋香要求被告李放明支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。3、被告长沙宁兴房产经纪有限公司在合同上未加盖公章，无工作人员签名，故原告要求被告长沙宁兴房产经纪有限公司承担相应责任无事实和法律依据，本院不予支持。被告长沙宁兴房产经纪有限公司要求原告赔偿居间费，因未提出反诉，本次诉讼中不予处理，被告长沙宁兴房产经纪有限公司可另行处理。被告李放明返还夏亮的资金问题应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下：一、撤销原告邓秋香与被告李放明于2019年11月18日签订的《长沙宁兴房产经纪有限公司房屋购买合同》；二、被告李放明在本判决生效后10日内返还原告邓秋香购房定金30000元；三、驳回原告邓秋香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,500元，减半收取2,250元，由原告邓秋香负担1,975元，被告李放明负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二〇年十二月三十一日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。