四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初162号 原告（反诉被告）：四川新路桥橡胶有限公司，住所地四川省成都崇州经济开发区崇阳大道**。 法定代表人：刘丽。 委托诉讼代理人：余擎，四川平伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱远征，四川平伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周琳，男，1977年1月27日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳阳区。 委托诉讼代理人：任国强，四川新开元律师事务所律师。 被告：成都睿川塑胶有限公司，住，住所地四川省成都崇州经济开发区崇阳大道**厂区**/div> 法定代表人：周琳。 委托诉讼代理人：任国强，四川新开元律师事务所律师。 原告四川新路桥橡胶有限公司（以下简称新路桥公司）与被告周琳、成都睿川塑胶有限公司（以下简称睿川公司）买卖合同纠纷一案及反诉原告周琳与反诉被告新路桥公司买卖合同纠纷一案，本院分别于2020年1月6日和2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告新路桥公司的委托诉讼代理人余擎、朱远征，被告周琳、睿川公司法定代表人周琳及二被告的共同委托诉讼代理人任国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新路桥公司向本院起诉请求：1.判令解除2017年4月10日新路桥公司与周琳签订的《崇州汽车汽配产业园土地及厂房转让合同》（以下简称《转让合同》）；2.判令周琳所交纳的1000000元定金不予退还；3.判令被告立即归还崇州市崇阳大道258号厂区10号厂房及框架办公楼（大土地证编号：ＣＺ1-43-62）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年4月10日，新路桥公司与周琳签订《转让合同》，新路桥公司将位于崇州市××道××号××号厂房及框架办公楼转让给周琳，约定出让总价款为2868000元，支付进度为：在本协议生效之日起5个工作日内，乙方应支付本协议转让价款1000000元给甲方,作为履行本合同的定金。在2017年6月30日前支付1000000元,乙方如要求2017年12月30日前提前收房，须先付清全部剩余尾款，如乙方未要求提前收房，须在2017年12月30日前付清全部剩余尾款，即728000元。新路桥公司按约将厂房交付给周琳，2017年5月27日，周琳在该厂房设立睿川公司，并任该公司法定代表人，该厂房由二被告实际占有和使用。周琳按约支付了1000000元定金和1000000元转让款，余款728000元至今未付，经新路桥公司多次催收，二被告均未给付余款，已构成违约，根据合同约定，新路桥公司有权解除本协议，并追究乙方违约责任，即1000000元定金不予退还。请求法院支持新路桥公司的诉讼请求。 周琳、睿川公司辩称，1.本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，睿川公司并非本案适格被告。2.周琳已支付转让款201万元，尚未支付的尾款金额为71.8万元。3.被告不同意解除合同，周琳未按时支付尾款系因为路面不平整、厂房漏水、消防不能正常使用等无法满足企业入住的生产功能需求，原告也未告知被告案涉厂房何时整体竣工验收，何时能办理产权证。因此，被告延期付款合情合理。也是基于上述原因，原告一直没有向周琳进行催款。周琳得知被起诉后，多次与原告协调，也愿意一次性支付余款，希望能够继续履行合同。4.根据相关法律规定，原告行使解除权应当在合理的期限内及时行使，按照合同约定，2017年12月30日前付清，逾期30个工作日有权解除合同，而至原告起诉时，解除权行使期限已超过两年，因此，原告的解除权消灭。5.新路桥公司主张没收100万元“定金”违反担保法规定标准，且新路桥公司认为周琳违反合同，这不同于未履行合同，所以不能适用合同法关于定金的规定没收周琳支付的100万元，故，新路桥公司的该项请求不能成立，应予驳回。6.现案涉厂房难以恢复原状并退还给原告。案涉厂房已经由二被告使用，公司涉及几十名工人就业，被告已对全部办公楼、厂房进行了装修，机械设备也已安装并投入使用，公司已用厂房办理了营业执照、税务登记证、通过了环评、安评等程序，若现在解除合同，会导致企业破产，涉及众多劳动纠纷，对被告不公平。请法院判决驳回原告的诉讼请求。 周琳向本院提出反诉请求：1.判令新路桥公司立即对位于崇州市××道××号××号××号的厂房（以下简称案涉厂房）进行整改和维修，主要包括进行防水处理、消防设施安装及整改、更换隔墙板为合同约定的彩钢板等；2.判令新路桥公司立即为周琳办理案涉厂房的不动产权证书；3.本案诉讼费用由新路桥公司承担。事实和理由：2017年4月10日，周琳和新路桥公司签订《转让合同》，约定新路桥公司将其案涉厂房转让给周琳，转让价格为2868000元，双方还约定新路桥公司应在2017年7月将满足入驻及生产功能需求的厂房交付给周琳使用，开始为周琳办理相应的土地使用权及地上建筑物所有权的过户手续。合同签订后，周琳依约向新路桥公司支付了201万元转让款，同时向相关厂商订购了生产设备，准备在接收房产后立即安装设备并迅速投产。新路桥公司却严重违反双方约定，未能在当年7月交付厂房，经催促，直到2018年2月初，新路桥公司才同意将案涉厂房交付周琳。周琳接收厂房时，发现新路桥公司交付的厂房完全没有达到约定的交付条件，比如：厂门前的路面尚未硬化，厂内的隔墙板使用的是石膏板，不是合同约定的彩钢板，消防设施不全且不能正常使用，厂房漏水情况严重等。经双方协商，新路桥公司口头承诺：1.双方暂不办理正式移交手续，同意周琳进场安装设备并投产；2.春节后完成后续施工工作，对相关问题进行维修和整改；3.在这些工作完成前暂不收取周琳的转让款尾款。随后，周琳安装了相应设备并投产，新路桥公司除了硬化了厂房门前路面外，未处理其他问题，也未办理正式的厂房移交手续，周琳向新路桥公司、物业管理公司多次反映未果。新路桥公司也未向周琳催要过转让款尾款。综上，新路桥公司违反了双方合同约定和相关法律规定，违背了诚实信用原则，请法院支持周琳的反诉请求。 新路桥公司辩称，2019年7月厂房就已经交付给业主，应由周琳自行承担消防设施维护，防水处理，其余的日常维护由物业进行。关于更换隔墙板的问题，当时按照周琳的实际生产需求以及消防验收的要求进行了调整，周琳也是同意了的。根据房屋报告、消防验收意见书证明，厂房是完全符合标准的，质量也是经过验收的，不存在新路桥公司先违约的问题，周琳也不存在行使不安抗辩权的问题。周琳违反合同约定未支付转让款，没有达到合同约定办理产权手续的条件，所以，周琳的反诉请求不应得到支持。 审理中，新路桥公司撤回对二被告的起诉，本院认为，新路桥公司撤回起诉不损害国家、集体和他人的合法权益，符合有关法律规定，本院予以准许，并作出（2020）川0184民初162号民事裁定，准予新路桥公司撤回起诉。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 2017年4月10日，甲方新路桥公司与乙方周琳签订《转让合同》，约定：甲方拥有位于崇州市××道××号××房××号××＃。甲方拟将该土地使用权及地上建筑物（厂房）所有权转让给乙方。第一条转让标的物基本情况5.大土地证编号（地号）：ＣＺ1-43-62，6.地上建筑物（厂房）类型：单层厂房及框架办公楼。第五条转让期限1.本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至2059年9月10日止。第六条转让价款1.甲乙双方同意以出让的总价款为￥2868000元人民币（大写：贰佰捌拾陆万捌仟元人民币），其单价和总价包括建筑物相应的土地使用权价款和相应公共配套。甲乙双方约定以合同转让总价的5%（人民币￥140000元，大写壹拾肆万元整）作为甲方办理土地使用权及地上建筑物所有权过户乙方手续的押金，乙方须在过户时付清此部分款项。第七条付款方式：以现金或转账的方式支付1.支付进度（1）在本协议生效之日起5个工作日内，乙方应支付本协议转让价款￥1000000元人民币（大写：壹佰万元人民币整）给甲方，作为履行本合同的定金。（2）在2017年6月30日前，乙方应再支付转让价款的￥1000000元人民币（大写：壹佰万元人民币整）。（3）乙方如要求2017年12月30日前提前收房，须先付清全部剩余尾款，计人民币￥728000元（大写：柒拾贰万捌仟元人民币整），如乙方未要求提前收房，须在2017年12月30日前，付清全部剩余尾款，计人民币￥728000元（大写：柒拾贰万捌仟元人民币整）。第八条标的物交付及入驻1.甲方确保项目及厂房交付进度，并按双方约定时间，确保于2017年7月前将所涉及的厂房交付给乙方使用，并按建设规划保证满足乙方入驻的生产功能需求。若未能如期交房，甲方需免费另行提供厂房给乙交付乙方使用；若甲方逾期交房时间超过2017年12月30日，乙方有权要求甲方退还已支付的转让价款并追究甲方违约责任。2.双方在签订合同前，乙方应到实地查验转让标的物的状况，并及时提出书面异议。未提出书面异议，视为确认，甲方将按原有建设规划建设。乙方在接收标的物时，如未对标的物提出书面的异议，视为所交付的标的物质量合格，甲方不再承担标的物的质量责任（国家规定的质量保修责任除外）。5.乙方有权享有园区办公、生活配套、管网等公用配套设施，并缴纳相应的租赁或购买费用及物业管理费用，并应服从园区物业管理。第九条相关产权转让手续的办理甲方承诺，在项目整体竣工验收完成后，且甲方收到乙方支付的合同总价款的95%后，甲方开始办理土地使用权及地上建筑物所有权过户乙方的手续。第十三条乙方的违约责任1.在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权要求乙方赔偿的经济损失。2.乙方如未能按本合同约定支付进度款，甲方已收定金不予退还，同时本合同作废。3.乙方迟延支付转让价款给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，并追究乙方违约责任。第十七条合同的变更本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出30天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。该合同附件《崇州汽车汽配产业园厂房及办公楼交付标准》中列明室外外墙1.2ｍ以下为砖墙，1.2以上为彩钢板；室内墙面1.2ｍ以上为彩钢板；厂房内分隔墙2ｍ以下为砖墙，以上为彩钢墙板；消防系统达到设计单位要求。合同签订当日，周琳向新路桥公司转账支付转让款1000000元，2017年8月24日，周琳向新路桥公司转账支付转让款1000000元，共计2000000元。 2011年新路桥公司取得崇州市崇阳镇白云村十一组（即崇阳街道崇阳大道258号）地号ＣＺ1-43-62，使用权面积48801.99㎡，用途为工业用地的土地使用权证［权证号：崇国用（2011）第4××3号］，并于2017年7月13日、2017年9月19日分别取得建设地址为经开区××道××号的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。 2017年11月2日，崇州市公安消防大队向新路桥公司出具崇公消验字[2017]第0036号《建设工程消防验收意见书》，载明：我大队对你单位申报的崇州汽车交易及配套服务建设项目工程[受理凭证号为：崇公消验凭字（2017）第0036号，工程位于成都崇州经济开发区崇阳大道258号，总建筑面积13322.7㎡。……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。 2017年5月27日，睿川公司以成都崇州经济开发区崇阳大道258号厂区10号为经营场所办理设立登记，领取了营业执照，法定代表人：周琳，该公司类型为自然人独资的有限责任公司。2018年1月起，周琳对案涉厂房和框架办公楼进行了装修和安装生产设备并投入使用。 庭审中，证人马某、徐某出庭证实，二人与周琳是邻居，均是2017年向新路桥公司签订合同购买厂房，且已实际使用，但至今未办理房产过户等交房手续。 以上事实有各方当事人身份信息、《转让合同》、转账凭证、崇国用（2011）第4××3号《土地使用权证》、建字第510184201730046号《建设工程规划许可证》、崇建工（2017）字第033号《建筑工程施工许可证》、崇公消验字［2017］第0036号《建设工程消防验收意见书》《物业管理服务协议》、证人证言以及各方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案立案案由为建设用地使用权合同纠纷，经审理后确定案由为房屋买卖合同纠纷。新路桥公司与周琳之间签订的《转让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按照约定全面履行合同。因新路桥公司撤回本诉，本院予以准许，现就周琳提起的反诉双方争议的焦点分别评述如下： 一、对周琳反诉提出新路桥公司交付的厂房使用的隔墙板并不是双方约定的彩钢板，应更换的意见。本院认为，石膏板和彩钢板的材质不同，完全可以通过肉眼观察进行区分。而根据《转让合同》第八条第二款约定：双方在签订合同前，乙方（周琳）应到实地查验转让标的物的状况，并及时提出书面异议。未提出书面异议，视为确认，甲方（新路桥公司）将按原有建设规划建设。乙方在接收标的物时，如未对标的物提出书面的异议，视为所交付的标的物质量合格，甲方不再承担标的物的质量责任（国家规定的质量保修责任除外）。周琳在接收并使用案涉厂房后，并未就隔墙板的材质问题向新路桥公司提出书面异议，应视为周琳对该项变更的认可。故，对周琳的该项反诉请求，本院不予支持。 二、对周琳反诉提出新路桥公司应对案涉厂房进行消防设施安装、整改和防水处理的意见。本院认为，根据新路桥公司出具的崇公消验字[2017]第0036号《建设工程消防验收意见书》的验收意见显示，综合评定该工程消防验收合格，而周琳出示的拟证明案涉厂房漏水、消防设施无法使用的照片和视频，不足以证明上述问题确实存在，故，对周琳的该项反诉请求，本院不予支持。 三、关于新路桥公司是否应为周琳办理案涉厂房不动产权证书的问题。本院认为，根据《转让合同》第九条相关产权转让手续的办理中约定，新路桥公司承诺在项目整体竣工验收完成后，且收到周琳支付的合同总价款的95%后，新路桥公司开始办理土地使用权及地上建筑物所有权过户手续。新路桥公司应在收到周琳已支付的房款2,724,600元后为周琳办理案涉厂房不动产权证书，但周琳支付的房款并未达到合同总价款的95%，因此，新路桥公司为周琳办理不动产证书的条件不具备。而周琳并未提出证据证明新路桥公司存在持续严重违约和《合同法》第六十八条第一款第三项丧失商业信誉的情形，因此，周琳并不享有不安抗辩权。故，对周琳反诉要求新路桥公司立即办理案涉厂房不动产权证书的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回反诉原告周琳的反诉请求。 反诉案件受理费100元，由周琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇二〇年十二月十四日 书记员  康诗娇