广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5681、5683号上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所地惠东县***********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：罗青松、刘小辉，均系广东达伦（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许某某等二户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司与被上诉人许某某等二户业主商品房销售合同纠纷两案，不服广东省惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了两案，现已审理终结。（因上述两案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5681号案件为例进行表述、论证）。上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司向本院提出上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2019)粤1323民初5230号民事判决书第一项判决,并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、请求二审法院依法维持(2019)粤1323民初5230号民事判决书第二项判决。三、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”无效没有事实及法律依据，该条款应合法有效。首先，在售楼时，上诉人在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示(详见上诉人提供的证据现场照片)。其次，在签订补充协议时，上诉人已经尽到了提示和说明义务。在补充协议中，上诉人对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。例如，补充协议第六条是“六、对买卖合同第十二条的补充”。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，被上诉人亦未提交相应证据证明上诉人未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果，故该违约金最高限额合理合法。综上，补充协议约定的内容并未违反法律规定，合同内容也不存在免除上诉人自身责任，加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形。故补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的。二、一审法院认定“案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为l20天”不合理，远远低于实际天数。实际上，因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延310天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至20l9年9月l4日交付且不承担违约责任。(一)因政府主管部门新政策要求被告增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延l96天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统(该事实可以从被告提交的证据设计变更中20l6年1月27日的施工图可以看出)。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司(以下简称“君廷酒店”)用于酒店经营(详见《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条之约定)。君廷酒店是国际酒店连锁品牌，君廷酒店基于行业标准要求于2017年3月要求上诉人增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统(以上事实详见上诉人证据君廷酒店出具的证明)。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)消防工程应按公共建筑的标准执行。即根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统(该事实有惠东县自然资源局《关于协助调查的复函》予以证实)。基于以上原因，上诉人免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统(案涉房产所在的5、6号楼喷头数量为399l个，其中5号楼喷头数量为2075个，6号楼喷头数量为19l6个。详见上诉人证据5号、6号楼喷头计算明细)。在进行增建自动喷水灭火系统过程中，同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于:探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装，线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。上诉人认为:首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。其次，上诉人无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算(注:因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长)。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20ll)，增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28，即2000.00个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加100个以内增加3天。因此，其对应延长工期为196天[5、6号楼喷头数量共计为3991个，工期计算式为:136+(3991-2000)÷100×3=195.73天，向上取整为196天。](二)因政策变化需要增建地下室人防工程，客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为l2599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。该项增加工程客观存在，是不可否认的事实。至于被上诉人认为在主体工程已经建设的情况下，上诉人不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4﹟、5﹟、6﹟、8﹟楼的北侧(详见上诉人证据惠东县住建局的会议纪要)，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明、监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。上诉人认为，增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20l1)，增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。(三)因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。20l6年3月至20l8年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、2016-2018年港口自动站资料(晴雨表)、20l6-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。上诉人认为，恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。综上，合同原约定交付时间为20l8年11月8日，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年9月14日交付且不承担违约责任。三、商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条的约定,足以使上诉人确信君廷酒店有权代表被上诉人收楼,上诉人已经于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为已经交付给被上诉人。因此,应认定2018年11月8日为被上诉人接收案涉房产的时间。故上诉人不存在逾期交付的行为,不应承担逾期交付的违约责任。案涉房产属于旅游地产,被上诉人购买案涉房产的目的是为了投资,即委托给君廷酒店用于酒店经营赚取经营利润。因此,上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条约定“为维护本项目的高端形象,保障广大业主的人身财产安全,买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动”。有鉴于此,上诉人已经于2018年10月15日至11月8日期间将包括案涉房产在内的享海度假公馆6号楼的所有客房移交给了君廷酒店,君廷酒店也按照君廷酒店经营的标准进行了验收并进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试。根据君廷酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定,君廷酒店对其免费进行了升级改造,被上诉人是受益方。君廷酒店也按约定已经支付收益给业主(以上事实详见上诉人证据君廷酒店出具的证明)。因此,代理人认为:第一,商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条关于独家委托君廷酒店的约定,足以使上诉人相信君廷酒店有权代理被上诉人收楼。根据中华人民共和国合同法第四十九条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”之规定,君廷酒店与被上诉人之间形成了表见代理关系,且被上诉人是受益方,上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为交付给被上诉人。第二,案涉工程项目具有特殊性,即包括被上诉人在内的业主购买案涉房产签订商品房买卖合同时已明确都是委托给君廷酒店用于酒店经营。因此,上诉人将案涉房产交付给君廷酒店的行为符合包括被上诉人在内的所有业主的合同目的,也符合所有业主的利益。第三,案涉工程项目在2018年11月8日前就已经完工,并于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,君廷酒店也进行了升级改造。同时,上诉人从2018年11月开始多次通知包括被上诉人在内的所有业主前来完善相关手续,大部分业主都及时前来现场完善了相关手续,未提出异议。上诉人从2018年11月开始多次通知被上诉人前来完善相关手续,其中一次上诉人于2018年11月14日通过电话方式通知被上诉人（详见上诉人证据通话记录）,但被上诉人一直未前来,直到2019年5月24日,被上诉人才前来完善手续,未对君廷酒店的收楼行为提出任何异议,并且签收了案涉房产的钥匙、取电卡、住宅使用说明书、住宅质量保证书等资料（该事实详见上诉人提交的证据客房钥匙/物品签收表）。被上诉人之行为应视为被上诉人对君廷酒店的收楼行为再次进行确认。综上,上诉人已经于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,应视为已经交付给被上诉人。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持”之约定,被上诉人主张上诉人承担逾期交房违约责任不应当予以支持。被上诉人许某某发表答辩意见：一、《商品房买卖合同(预售)》附件十一第六条和第十六条的约定无效。《商品房买卖合同(预售)》附件十一第六条约定“出卖人逾期交付商品房超过90日的,自第91天开始起的30日内,买受人有权选择解除买卖合同,买受人选择解除买卖合同的,买受人应向出卖人发出解除合同的书面通知,逾期,视为买受人放弃解除合同,买卖合同继续履行,出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。”及第十六条约定“为维护本项目的高端形象,保障广大业主的人身财物安全,买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动(包括但不仅限于出租,委托出租、出资等合体形式);如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营,惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”上述约定均是不利于买受人的格式条款,且出卖人也未尽其解释、说明、提醒的义务,因此,该约定是无效的。根据《合同法》第三十九条约定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求,对该条款予以说明。”及第四十条约定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”又根据《合同法司法解释(二)》第六条的规定:“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”和第十条:“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。”因此,答辩人认为二审法院审查和判断格式条款的效力应着重从以下两个方面予以把握:一是提供格式条款的一方有没有尽到提示和说明的义务;二是提供格式条款的一方有没有免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利。被告提供的格式条款,既未尽提示和说明的义务,同时也免除了被告其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，应为无效条款。故,答辩人认为上诉人所主张的逾期交房违约金超过房价款总额的5%的观点是不能成立的。上诉人所说的在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示或仅仅是对条款的序号名称进行加粗处理而没有对条款内容进行释明，是不能代表其己尽提示和说明义务的。而且,上诉人认为的所谓君廷酒店代为收房的说法也是缺乏法律依据和事实根据的。《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条的约定无效,因此君廷酒店根本无权代理原告收房,上诉人所说的君廷酒店己经在约定的收房日期前代理答辩人完成收房手续纯属是无稽之说。二、上诉人于2018年11月9日己构成逾期交房的违约行为,一审法院酌情认定案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为120天不合理。1、2017年8月2日,双方签订了一份《商品房期房买卖合同》,合同第九条明确约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告…”以及合同第十一条明确约定:“(一)出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房。…交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。”另外,根据合同第十二条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”根据该合同的约定,上诉人如逾期交房超过9O天，即在2019年2月8日前不能将符合法定和约定条件的商品房交付给答辩人使用，则上诉人的逾期交房的违约行为成立,答辩人可依照合同第十二条的约定要求上诉人支付逾期交房违约金。本案不容争辩的事实是2018年11月8日,涉案商品房仍然未经验收合格、并取得《建筑工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》,上诉人不具备交房条件。退而言之,即便上诉人的商品房经验收合格,但直至2019年4月23日(竣工验收日期为2018年11月22日、《房屋测绘报告》审批时间为2019年4月23日),离约定的交房时间己超过90天,上诉人既未向答辩人发出书面交房通知,也未将符合法定和约定条件的商品房交付给答辩人使用。2、上诉人未按时取得《建筑工程竣工验收备案表》,系争的6号楼未通过整体消防验收和人防验收,因此,不具备法定和约定的交付条件。《建筑法》第61条、《合同法》279条明确规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》,上诉人未能在合同约定的交房期限前取得《建筑工程竣工验收备案表》。若要取得《建筑工程竣工验收备案表》,必须做到消防验收合格、规划合格、城建档案合格。上诉人辩称“6号楼因增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因,导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定,上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。”上诉人的辩称是缺乏法律根据和事实依据的。首先，上诉人作为成熟的房地产开发商,应在规划设计时将消防、人防和天气等问题作出合理的规划,并对完成期限作出合理的预计,从而严格按照合同约定的交房时间履行义务。但上诉人在无法按约定交房前后均没有向答辩人发出任何的通知,视合同约定为儿戏,缺乏契约精神。其次,上诉人所陈述的因增加室内消防工程导致工程比原计划推迟是不符合事实情况的。根据上诉人一审时提供的证据四设计变更单可知,涉案房产的消防主体设计己于2016年1月27日完成,上诉人所称的增加室内消防工程是在2017年10月27日作出的增加喷淋,喷淋本身的工程不大,而且距离交房时间还有一年时间。因此,上诉人以此理由作为延期交房的抗辩理由是不成立的。再次,上诉人陈述2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程是导致工程推迟竣工的原因之一,试问该工程量有多大?而且该工程是在2016年9月至2018年7月期间增加的,是延期交房的抗辩理由吗?最后,上诉人辩称由于恶劣的天气导致工程推迟竣工,该理由根本不能成立的。难道一个成熟的开发商连应对天气变幻的应急方案也没有?而且,每年的雨季基本上也是集中在那几个月,是可预计的。因此,上诉人认为因6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因,导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案,并根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，其可据实延期交付且不承担违约责任。上诉人的上述抗辩理由是完全不能采纳的。《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款约定“2、如遇下列特殊因素,除双力协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任:(1)遭遇不可抗力,出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的;(2)因配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误;(3)施工期间遇到异常重大困难问题导致延误,因(2)、(3)项原因导致延误的,出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。”退一步讲,即使上诉人是因《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款中的(2)、(3)项原因导致延误的,上诉人也应当在2018年11月8日前通知买受人并说明相关补救措施。但事实上,上诉人是完全没有履行相应的告知义务，只是为了应诉临时抱佛脚才找一些部门出具证明。由此可见,上诉人所提的延期交房无需承担任何责任根本是引用条款错误,不应采纳。原审原告许某某向一审法院提出起诉请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金98640元【1669035元×0.0003×197天=98640元（从2018年11月8日计至2019年5月18日共计197天）】；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告鑫亿港公司系于2013年9月6日成立的有限责任公司（法人独资），经营范围房地产开发、物业管理、酒店管理。涉案房产位于惠东县港口滨海旅游度假区东山海地段享海度假公馆6号楼15层01号房，登记权利人被告鑫亿港公司，不动产单元号441323107219GB10008F00050171，不动产证（明）号粤（2019）惠东县不动产权第0030186号。2017年8月2日，原告许某某（买受人）与被告鑫亿港公司（出卖人）签订（合同编号：HT0049528）《商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七及附件十一补充协议。《商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房的预售许可证号为惠东房预许字第2016045号，原告以1669035元的价款向被告购买位于惠东县港口东山海地段享海度假公馆6号楼15层01号房（预测建筑面积89.93平方米，套内面积72.25平方），合同约定“……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水，2.供电，3.供暖，4.燃气，5.电话通信，6.有限电视，7.宽带网络。……（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率，2.小区内非市政道路，3.规划的车位、车库，4.物业服务用房，5.医疗卫生机构。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。……”原告许某某在买受人处签名并捺印，被告在出卖人处盖章并加盖陈某1私章。2017年9月15日，该合同办理房屋预售登记备案。附件十一《补充协议》约定，“……三、对买卖合同第八条的补充买受人逾期付款超过90天，出卖人选择解除买卖合同的，买受人应按房价款总额的5%向出卖人支付违约金，并且买受人还应当自约定的付款期限届满之次日起至解除合同之日止每日按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金。买受人应当配合出卖人办理解除买卖合同备案登记的相关手续。……四、对买卖合同第十条的补充1、基础设施交付时：水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口。该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担。2、如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第（一）款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行。3、配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证。4、如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第（二）款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。五、对买卖合同第十一条的补充：1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。2、如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任：（1）遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的；（2）配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误；（3）施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因（2）（3）项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。3、出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第（三）款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第（三）款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。4、买卖合同第十一条第（三）款第3项”中‘详见附件十一第五条’为：因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。六、对买卖合同第十二条的补充出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。……十六、关于委托出租的约定：为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。……”2017年8月2日、2018年2月1日，被告鑫亿港公司分别向原告出具635000元、834035元的购房款发票。2017年8月2日，原告支付涉案房产47686.71元契税。2018年11月22日，享海度假公馆（高层住宅5#、6#及地下室）竣工验收，2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案。根据《竣工验收备案表》记载，涉案房产所在项目勘察单位广东省惠州勘察工程公司，设计单位北京中建恒基工程设计有限公司，施工单位深圳市恩歌源建筑工程有限公司，监理单位广州高新工程顾问有限公司。2019年1月25日，惠东县人民防空办公室出具《证明》，内容：“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游可开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。”2019年4月23日，涉案房产所在6号楼测绘成果报告书经惠东县房屋测绘所审批盖章通过。2019年5月24日，原告签署《客户钥匙/物品签收表》，领取入户门钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。2019年8月27日，惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》，内容为“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防涉及单位，现对本工程设计过程作如下说明：根据人防设计点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。”惠东县人民防空办公室在该证明下方手写“属实”并加盖印章。被告提交：1.2019年6月、8月，深圳市恩歌源建设集团有限公司（历史名称：深圳市恩歌源建筑工程有限公司）与广州高新工程顾问有限公司惠东分公司分别出具的《证明》，该二份《证明》均载：“因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下：2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”2.2019年10月21日，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具《证明》，记载“本酒店已于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆六号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年1月1日开始接受业主免费入住体验，并确定于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店已按约定向业主支付第二季度及对第三季度的收益。”3.编号0000077《（高层建筑消防安全）检查情况登记表》，上载：“受检单位：享海1777第二期（5#、6#）；检查时间：2018；检查内容：日常检查；存在问题：1.消防设施无安装，2.无制定消防安全制度，3.无制订灭火和银基疏散预案，4.房间无喷头、无烟感，5.未安装应急灯、疏散标志无灯、安全出口指示灯。处理意见：按规定整改以上存在问题，建议增设室内烟感喷淋系统。”4、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》上载：“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”该会议纪要未完整提交，仅提交其中第二页。5、2016年1月27日，北京市中建恒基工程设计有限公司就享海度假公馆制作《5#楼二—十六层消防平面图》《5#楼十七—三十一层消防平面图》《5#楼三十二层消防平面图》。6.5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，明细表显示享海度假公馆5号加装喷头数量为2075个，6号加装喷头数量为1976个，该表加盖监理公司签字处手写数量属实，并加盖广州高新工程顾问有限公司惠东分工印章，施工单位处加盖深圳市恩歌源建设集团有限公司印章。7、2019年8月26日，惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的《证明》，上载：“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”8、2019年3月15日，惠东县气象局出具《2016-2018年港口自动站资料》，其中暴雨日数（日雨量大于等于50毫米）为：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共20天；大风日数（8级，17.2米/秒以上）：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共5天（与暴雨重合）。《根据港口自动站记录，2016-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况》，上载：“2016年：1、8月1-3日受1604号台风“妮妲”影响，录得过程雨量117.0毫米，极大风速25.7（10级）。2、8月16-19日受1608号热带风暴“电母”影响，录得过程雨量107.4毫米，极大风速15.0（7级）。10月21-22日受1622号台风“海马”影响，录得过程雨量150.2毫米，极大风速23.8（9级）。2017年：1、6月12-14日受1702号台风“苗柏”影响，录得过程雨量219.1毫米，极大风速29.7（11级）。2、8月22-23日受1713号台风“天鸽”影响，录得过程雨量75.1毫米，极大风速22.6（9级）。3、8月27-28日受1714号台风“帕卡”影响，录得过程雨量129.8毫米，极大风速26.2（10级）。4、9月3-4日受1716号台风“玛娃”影响，录得过程雨量171.2毫米，极大风速13.7（6级）。5、10月15-16日受1720号台风“卡努”影响，录得过程雨量140.9毫米，极大风速37.1（13级）。2018年：1、6月5-8日受1804号台风“艾云尼”影响，录得过程雨量256.3毫米，极大风速15.3（7级）。2、9月15-17日受1822号台风“山竹”影响，设备故障，缺测。诉讼期间，一审法院根据被告的申请，针对被告主张的消防、人防设计变更问题，就是否存在政策变更、是何政策变更以及政策变更的时间分别致函惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证。2019年10月14日，惠东县住房和城乡建设局作出惠东住建函[2019]375号《关于协助调查的复函》，“一、鉴于机构改革后有关城乡规划管理的职能已划转至县自然资源局，经我局与县自然资源局沟通，涉及消防设计事宜，已将贵院的调查函转给县自然资源局回复。二、关于人防工程建惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见，惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的证明（见附件）。附：证明。”一审法院再次致函惠东县住房和城乡建设局，惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日再次作出《关于享海度假公馆的情况说明》，“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人工工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”。2019年10月21日，惠东县自然资源局作出关于协助调查的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。附件：惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要（惠东规委纪[2018]2号。”庭审期间，原告主张为涉案房产于2019年5月18日交付，补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额的约定违背了公平性。被告主张双方关于违约金5%上限不存在显示公平，根据原告与君廷酒店签订的移交协议，涉案房产已于2018年11月8日交付，竣工验收备案后以电话通知的方式向原告发出收楼通知；因天气自然原因及政策变更导致工期延，未书面通知原告。被告代理词意见认为因政策要求增加消防喷淋系统导致工程延期顺延，根据《建筑设计防火规范》合计为196天，因增建地下室人防工程导致工程延期，依据《广东省建设工程施工标准工期定额》合计为82天，因恶劣天气导致工程无法施工，导致工期顺延32天。一审法院认为，被告鑫亿港公司具备房地产开发的资质，原告向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约履行。一、关于合同附件十一《补充协议》第六条、第十六条合同效力的问题。原告主张合同附件十一补充协议第六条、第十六条系无效条款，被告提交售楼处现场照片主张《商品房买卖合同》及其附件已进行公示。合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，被告就格式条款采取合理方式进行公示，补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交房违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额的约定限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议的第六条除限制违约金总额外的约定，系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款。合同附件十一补充协议第十六条，原告是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，原告在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。二、关于涉案房产是否交付的问题。原告主张涉案合同约定交房日期为2018年11月8日，实际于2019年5月24日交付，被告自2018年11月9日起构成违约。被告主张涉案房产于2018年11月8日已交付，被告无违约行为。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，被告应在2018年11月8日前将经验收合格商品房交付原告使用，交房条件为取得工程验收备案文件、房屋测绘报告。原告于2019年5月24日签署《客户钥匙/物品签收表》,根据合同附件十一《补充协议》第五条第一款:“1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》,则买受人应当在买卖合同第十一条第㈠款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则,买受人迟延前来收房的,视为出卖人已按期交付房屋。”的约定,被告提交的通话记录主张以电话方式要求原告完善收楼手续,但被告提交的通话记录未显示通话对象,无法证明被告主张的内容;对被告主张已于2018年11月8日前将涉案房产移交给君廷酒店,因未提供相关证据予以证实,应承担举证不能的法律后果,对被告上述辩解,一审法院均不予采纳。涉案房产于2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案,于2019年4月23日取得房屋测绘报告。涉案房屋符合交付条件的时间为2019年4月23日。综此,一审法院认定涉案房产实际交付时间系2019年4月23日。三、关于逾期交房期限应否扣除增加消防工程、地下室人防工程及恶劣天气原因致使延误的期限的问题。被告主张因增加消防工程（196天）、人防工程（82天）、恶劣天气（32天）导致工期顺延310天，原告主张被告在规划设计时已将消防、人防、天气作出合理规划并对完成期限作出合理预计，被告未按约定发出通知缺乏契约精神，消防主体设计于2016年1月27日完成，而被告主张的增加室内消防工程在2017年10月27日，主张的人防工程在2016年9月至2018年7月。根据深圳市恩歌源建设集团有限公司出具《证明》、惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》、惠东县人民防空办公室出具《证明》、惠东县住房和城乡建设局联审小组会议纪要、惠东县住房和城乡建设局《关于协助调查的复函》《关于享海度假公馆的情况说明》，被告在签订涉案合同时应知晓需变更人防设计，而被告确已在案涉工程北侧地下一层增建人防工程并于2019年1月25办理人防竣工核准，对涉案工程竣工备案产生影响，增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括原告在内的众多业主系实际受益人，被告主张扣减因人防工程增加延长工期，一审法院予以采纳。至于被告未履行合同附件十一《补充协议》第五条约定的通知义务，属于合同履行过程中的瑕疵。根据惠东县自然资源局的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。”，惠东县城乡规划委员会对惠东县滨海地区住宅类建筑加强消防管理并要求按公共建筑标准执行，涉案项目消防工程作为惠东县滨海地区的住宅项目在调整之列，原告变更设计增加消防工程，在签订涉案商品房买卖合同时不可预见属于情势变更，且被告增加消防自动喷水灭火系统有利于公共安全，保护包括原告在内的财产利益，被告主张扣减增加消防工程延误工期，一审法院予以采纳。至于延误的时间及标准，施工单位深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的喷头计算明细显示被告增加安装室内喷头2075个，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》喷洒头2000个的标准工期为136天，喷洒头在8000个以内的每增加100个以内加3天的工期标准进行计算，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、被告未举证所增加人防工程的标准工期以及被告未履行通知义务等相关情况，一审法院酌情延误工期合理期限为120天。被告提交深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的《证明》、广东省惠东县气象站出具的资料主张恶劣天气原因导致工程顺延32天。涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等属于自然现象，被告作为一个专业的房地产开发企业，在签订合同时应当预见或者已然预见可能对交付时间产生的影响。被告该项辩解，一审法院不予采纳。四、关于逾期交房违约金的问题。被告逾期交房的时间为2018年11月9日至2019年4月22日共计164天，扣减上述因消防工程、人防工程延误工期120天后为44天。根据涉案商品房买卖合同第十二条：“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的约定，被告应向原告支付逾期违约金为22031.26元（1669035×0.03%×44天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县鑫亿港房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日向原告许某某支付逾期交房违约金22031.26元。二、驳回原告许某某的其他诉讼请求。案件受理费2266元（原告许某某已预交），由原告许某某负担1715元，被告惠东县鑫亿港房地产开发有限公司负担551元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、有关涉案合同条款的效力问题；二、一审法院对鑫亿港公司逾期交房的天数予以扣减120天是否合理；三、鑫亿港公司交付房屋的时间如何认定。具体分析如下：关于涉案合同附件十一补充协议第六条的效力问题，该条款约定“房价款总额5%作为最高赔偿限额”，其系与主合同第十二条关于逾期交付责任的不同约定，排除了被上诉人的主要权利，应为无效条款，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于逾期交房日酌情延长120天的问题。上诉人主张因增加人防工程、消防工程以及恶劣天气原因而延长的工期应为310天，一审扣除120天低于实际天数。对此，本院认为，首先，上诉人确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对上诉人扣减人防工程增加的延长工期不当，本院予以纠正。其次，根据惠东县自然资源局的复函可知，上诉人变更设计增加消防工程，符合惠东县城乡规划委员会相关会议纪要、政策的要求，且客观上有利于公共安全，保护了业主的财产利益，故一审法院对因室内消防工程延长工期予以扣减并无不当。第三，涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等属于自然现象，上诉人作为一个专业的房地产开发企业，在签订合同时应当预见或者已然预见可能对交付时间产生的影响并在约定交房期限中对此予以充分考虑，故一审法院不予以扣减恶劣天气天数并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院对一审法院酌情的合理期限120天予以认可，上诉人要求顺延310天的依据不足，本院不予采纳。关于交付房屋时间的认定问题。上诉人主张根据涉案商品房买卖合同附件十一第十六条的约定，足以使其确信案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权代表被上诉人收楼，其已于2018年11月8日将涉案房产移交给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司，故应认定2018年11月8日为涉案房产交付时间。对此，涉案合同附件十一第十六条只是约定被上诉人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动，并没有委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司代为验收房产的意思表示，且上诉人主张已于2018年11月8日前将涉案房产移交给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司，但未提供充分证据予以证明，故上诉人主张2018年11月8日为涉案房产的交付时间，本院不予采纳。因涉案房产于2019年2月1日取得竣工验收备案表，2019年4月23日取得房屋测绘报告，故根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，涉案房屋符合交付条件的日期为2019年4月23日。因此，即使上诉人于2019年4月23日前通知业主收房，但此时涉案房屋尚不具备交楼条件，其通知收楼行为并不对被上诉人发生法律效力，故一审法院的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。两案二审受理费，经核准，均由惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十六日书记员 叶秀婷附表：