广东省汕头市金平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0511民初4474号原告：汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会，住所地汕头市金平区******，编号：汕房业委会备案（2018年）第002号。主任：赖凯光。委托诉讼代理人：张翔，广东丰粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗潮瑞，男，1977年3月22日生，汉族，住汕头市潮阳区金灶郑灶市新兴里一横巷**。身份证号码：440************212。系汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会委员。被告：佘维芝，男，1962年3月17日出生，汉族，住汕头市龙湖区******************，身份证号码：440************057。委托诉讼代理人：阳琳，广东潮联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑常春，广东潮联律师事务所工作人员。原告汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会为与佘维芝物业服务合同纠纷一案，于2020年8月27日向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼。被告佘维芝在答辩期限内提出管辖权异议，认为本案应为物业服务汕头市金平区乐业园B区所在地人民法院管辖。2020年10月12日，汕头市龙湖区人民法院裁定移送本院审理。本院于2020年11月12日受理后，依法由审判员黄泽葵独任审判，于2020年12月17日公开开庭进行审理，原告的委托代理人张翔、罗潮瑞及被告的诉讼代理人阳琳、郑常春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自1996年起，被告开始介入汕头市金平区乐业园B区小区从事前期物业服务工作，并与小区业主发生事实上的前期物业服务合同关系。然而，被告在服务过程中，长期存在乱收费、怠于管理公共设施等不作为情况，导致小区业主长期生活在脏乱差的园区环境，存在多种侵犯业主权益的行为，该区也因此被评为“第二届汕头市物业管理最差小区”；疫情期间，被告更是存在疏于防范、工作懈怠、安保管理松懈等问题，置小区业主的生命健康安全于不顾，为此经常和小区业主发生纠纷。2017年，小区业主向所在街道办事处申请成立业主委员会筹备组。2018年4月28日，汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会（即原告）依法成立。2020年3月份，原告发现乐业园B区前期物业管理单位“汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司”和负责人佘维芝没有有效的经营执照，没有合法经营物业服务的资格，长期利用不存在的经营单位欺骗小区业主，收取管理费，严重损害了小区业主的合法权益。由此原告陆续向乐业园B区业主发出《关于采用公告形式召开业主大会选聘新物业管理单位的通告》、《公告》、《关于乐业园B区业主委员会聘任新物业管理单位的通告》，2020年3月31日，原告与汕头市金平区粤升物业有限公司签订《物业管理服务合同》，合同依法成立并生效，因此，汕头市金平区粤升物业有限公司成为乐业园B区的新物业管理单位。2020年2月25日，原告根据《汕头经济特区物业管理条例》的相关规定，发布《通告》通知被告在2020年3月15日前向原告提供书面物业管理方案，并进行协商。2020年3月30日，原告再次发布《关于乐业园B区物业管理单位手续移交的通知书》，要求被告向新的物业管理单位办理交接手续。但是，被告均没有任何反应，自行放弃协商以及物业管理工作。后原告再次通知被告于2020年4月1日到乐业园B区现场与新聘物业管理单位进行办理交接手续，但被告没有到场履行其义务，导致物业管理交接不成功。2020年8月27日，原告向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼。原告为维护自身合法权益，向法院起诉提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的前期物业服务关系于2020年4月终止。2、请求判令被告立即撤离汕头市金平区乐业园B区小区，并向原告移交相关资料（1、竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理必需的其他资料，具体包括：被告向住户收取的预收费的住户名单；代收费用的住户名单；住户物业管理名册；小区内各套住宅、店面、车库的平方面积统计表；车辆寄放管理登记表；物业服务用房及门房。价值约150000元）；三、判令被告承担诉讼费用。原告对其主张提供的证据有：1、《业主委员会备案回执》《负责人身份证明书》《身份证复印件》，证明原告诉讼主体资格；2、《人口信息查询资料》，证明被告的诉讼主体资格；3、《申请书》《关于成立乐业园B区业主委员会筹备组的批复》《关于组建乐业园B区首次业主大会筹备组的通知》《业主大会筹备组成员公告》《物业管理区域备案回执》《乐业园B区业主委员会正式成立的敬告》，证明原告依法依规成立业主委员会并于2018年5月6日向小区业主发出业主委员会成立公告；4、《乐业园B区建筑方物业管理的状况》《第二届汕头物业管理小区评选名单》《汕头有关乐业园B区的新闻报道》，证明被告在前期物业管理服务中长期以来存在不作为情况，导致小区业主长期生活在脏乱差的园区环境，乐业园B区也因此被评为“第二届汕头市物业管理最差小区”，后在热心人士和小区业主的共同努力下，将小区的卫生、安保、景观等进行改造；5、《乐业园B区业主自建新面貌》，证明乐业园B区业主发挥自主能动性，自发将小区进行改造，并于2019年春节前顺利完成，小区面貌焕然一新；6、《通知》《乐业园B区物业管理成本核算测算方案》《关于暂停物业管理服务的通知》《承诺书》《收据》，证明被告以没有合法经营物业管理资格以及营业执照的“汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司”向小区业主张贴物业管理通知，存在乱收费乱作为情况，且双方存在前期物业服务关系；7、《关于采用公告形式召开业主大会选聘新物业管理单位的通知》《公告》《关于乐业园B区业主委员会聘任新物业管理单位的通知》，2020年3月，因“新冠”疫情蔓延影响，为避免聚集性接触，原告只能通过向乐业园B区业主发出以公告形式征询了业主对于选聘新的物业管理单位的意见，在得到小区业主的一致认可后，选聘汕头市金平区粤升物业有限公司作为乐业园B区的新物业管理单位；8、《物业服务管理合同》《营业执照》《资质证书》《乐业园B区物业管理专项服务条款》《物业管理收费价目表》《物业管理的管理支出预算》，证明2020年3月31日，原告与汕头市金平区粤升物业有限公司签订《物业管理服务合同》，合同已经依法成立并生效，前期物业服务合同自行终止，被告应自终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管；9、《通告》《关于乐业园B区物业管理单位手续移交的通知书》《关于乐园B区物业管理手续移交监管的邀请信》，证明原告先后发布《通告》《关于乐业园B区物业管理单位手续移交的通知书》，通知被告提供书面物业管理方案，并由双方进行协商以及通知被告向新的物业管理单位办理交接手续，但被告选择逃避，没有到场履行其义务；10、《原告在物业管理区域的显著位置的公示情况》，证明原告在物业管理区域的显著位置公示并征求小区业主意见情况。补充提交证据：11、《企业机读档案》三张，证明汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司已经变更为企业汕头市广升建筑装饰工程公司，该公司已被吊销，且法定代表人是佘维芝。被告辩称，本案原告起诉被告属于起诉的被告诉讼主体资格不合适，广东省物业管理条例第二条规定，物业服务合同是由业主与物业服务企业通过签订合同的约定，对相应的物业进行管理的一种活动，这个法规明确规定了物业管理的必须是一个物业服务企业，本案之前在龙湖区人民法院审理的时候，龙湖法院关于管辖权的裁定书里明确对物业服务合同纠纷也做了说明，这说明也指出物业服务指的是物业服务企业提供相应的管理和服务，不可能是一个自然人来提供相应的管理和服务，综上，我方认为本案被告是不适格的主体，请求法院依法驳回原告的起诉。被告没有证据提交。被告对原告证据的质证意见如下：对证据1-2,真实性合法性无异议，对证据2关联性有异议，被告认为本案被告是不适格的诉讼主体；对证据3-10的三性有异议，真实性无法确认，合法性也无法确认，关联性更是表明了这些证据都没有被告的任何信息，与本案没有关联。本院审理查明，汕头市金平区乐业园B区于1994年由原汕头市升平建设（集团）公司开发建设的住宅小区，汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司（后变更汕头市广升建筑装饰工程公司，已吊销）负责该项目的具体运作、经营、管理工作。1996年该项目建成交付使用后，该小区的前期物业管理工作由汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司设立的物业部（无工商登记）负责。2018年4月28日，汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会（即原告）依法成立。2020年3月31日，原告与汕头市金平区粤升物业有限公司签订《物业管理服务合同》，合同已生效，因此，汕头市金平区粤升物业有限公司成为乐业园B区的新物业管理单位。2020年3月30日，原告向汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司负责人佘维芝发出《关于乐业园B区物业管理单位手续移交的通知书》，要求其向新的物业管理单位办理交接手续。但汕头市升平建设（集团）建筑装饰公司负责人佘维芝没有到场，未能交接相关物业管理事务。2020年8月27日，原告向法院起诉，并提出上述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2020年3月31日，原告与汕头市金平区粤升物业有限公司签订《物业管理服务合同》生效后，前期物业服务合同终止。原告因此依据《汕头经济特区物业管理条例》第六十九条和第八十条提起本案诉讼，并提出相关诉讼请求，并无不当，但被告佘维芝系自然人，不是物业服务企业，不是本案物业服务合同纠纷的适格主体。依照国务院《物业管理条例》第二条的规定，裁定如下：驳回原告汕头市金平区乐业园B区第一届业主委员会的起诉。本案受理费不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 黄泽葵二〇二〇年十二月二十八日法官助理 郑楚发书 记 员 廖 薇