内蒙古自治区克什克腾旗人民法院   民事判决书   （2020）内0425民初2610号   原告：陈耀强，男，1968年2月16日出生，汉族，公民身份号码×××，单位职工，住内蒙古自治区赤峰市。   委托诉讼代理人：刘艳，内蒙古奥星律师事务所律师。   被告：克什克腾旗蒙辉商贸有限公司，住所地克什克腾旗经棚镇维多利广场D座商铺4楼夹层，统一社会信用代码91150425MA0Q355M2F。   法定代表人：屠葛亮，该公司经理。   委托诉讼代理人：李素雯，内蒙古奥星（克什克腾）律师事务所律师。   原告陈耀强诉被告克什克腾旗蒙辉商贸有限公司（以下简称蒙辉公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈耀强的委托诉讼代理人刘艳，被告蒙辉公司的委托诉讼代理人李素雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陈耀强向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒙辉公司给付2020年度全年商铺租金收益19781.8元，并给付该款项日10%的违约金至付清之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原、被告双方签订了《葛亮购物广场（维多利店）商铺委托经营管理协议》（以下简称《商铺委托经营管理协议》），约定原告将位于克什克腾旗应昌路维多利购物广场主楼2-38、39号（总建筑面积51.3平方米）商铺委托被告经营，期限为3年（2019年12月1日至2022年11月30日），被告按照总价款395634元的5%给付原告每年回报，付款方式为半年一付，每年的6月30日前和每年的12月30日前分别给付当年租金，并同时约定若被告逾期未支付，被告须向原告支付应给付款项10%的违约金。截至目前为止，现被告应支付原告2020年上半年收益19781.8元未支付，该笔租金经原告多次索要无果，故诉至人民法院，望人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。   被告蒙辉公司辩称，1.我公司与原告陈耀强之间存在委托合同关系。2018年，克什克腾旗维多利商场处于半瘫痪状态，我公司为了盘活商场，搞活克什克腾旗经济，2018年11月份，接手原维多利商场。我公司进行了巨额投资，打造了多方位、多功能为一体的超前商场。经过我公司的努力，2019年，我商场红红火火，处于蒸蒸日上的阶段，就在此时，突然爆发了新冠肺炎疫情。我公司在经营期间，于2019年7月26日与原告陈耀强签订了三年的房屋租赁合同，合同期限为2019年12月1日至2022年11月30日。2.关于给付租金的问题。我公司精心打造了现在的维多利商业广场，不甘心就此放手，为了商场能继续运营，我公司可以要求对方减少租金，但在充分调研后，如果继续履行合同，我公司会损失惨重，综合考虑后，我公司要求与原告解除合同。在2020年1月23日疫情发生后，虽进行了大力的招商宣传并采取各种吸引商户的优惠政策，依然没有商户来承租摊位，我公司到目前为止没有经济收入，一直处于亏损状态，所以无力承担摊位所有权人的委托经营管理的租金。根据公平原则，在双方解除合同后，我公司只同意给付原告两个月的租金1100元。3.原告要求给付违约金的诉请不能成立。我公司与原告陈耀强签订合同之后，2020年1月份发生了全国乃至全球范围的新冠肺炎疫情。自2020年1月26日至2020年5月1日，政府不允许商场开业经营，系停产阶段，后虽允许复工复产，但受疫情影响，商场一直不能复苏。原有春节前与我公司签订商业意向协议的客户纷纷解约，并且我公司代原告管理的摊位没有商户来承租，商场近乎停业状态，导致我公司没有收入，损失惨重，无法为原告支付租金。根据我国相关法律之规定，此次疫情属于不可抗力，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项之规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故原告要求支付违约金的主张不能成立。总之，原告的诉请不能成立，双方应解除合同，我方只支付两个月的租金1100元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈耀强提交的证据，本院综合分析认定如下：   对原、被告双方签订的两份《商铺委托经营管理协议》的真实性、合法性、关联性予以采信，该协议能够证明原告陈耀强与被告蒙辉公司于2019年7月26日签订关于2-38、2-39号的协议书，并约定了双方当事人的各项权利义务；原告陈耀强与案外人克什克腾旗维尚购物广场有限公司签订的两份《商铺委托经营管理协议》的合同相对人非本案原、被告双方，故对其关联性不予采纳；对录音的真实性予以采信。   对被告蒙辉公司提交的证据，本院综合分析认定如下：民事起诉状，系克什克腾旗阳光热力物业有限责任公司对被告蒙辉公司提起的民事诉讼案件，本院对其真实性予以采信；三份利润表均系打印件，无法证明其来源，故本院对其真实性不予采信；克什克腾旗新冠肺炎疫情防控工作指挥部于2020年6月17日发布的《关于进一步加强全旗新冠肺炎疫情常态化防控工作的通告》，系相关部门针对新冠肺炎疫情防控工作作出的要求和部署，本院对其真实性予以采信；对被告申请调取的高英诉蒙辉公司案件中的证人证言的真实性予以采信；新华商场的照片及克什克腾旗经棚镇香广家具广场出具的证明，均与本案缺乏关联性，本院不予采纳；对（2020）内0425民初1050号民事判决书的真实性予以采信，但与本案缺乏关联性，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月26日，原告陈耀强（甲方）与被告蒙辉公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定陈耀强将其购买的位于克什克腾旗应昌路维多利购物广场主楼2-38、39号商铺（总建筑面积为51.3平方米）全权委托被告蒙辉公司进行经营管理，委托经营期限自2019年12月1日至2022年11月30日。第四条约定委托回报以及支付方式为，（一）甲乙双方协商一致同意，乙方在三年委托经营期限内，按照甲方《商品房买卖合同》商品房销售总价款为395634元给予甲方每年回报：2019年12月1日-2022年11月30日（三年）商品房销售总价款的5%；（二）甲方的租金自2019年12月1日至2022年11月30日按照半年一付的方式由乙方支付（支付时间为每年6月30日前；12月30日前）。如果乙方规定时间内未给甲方打款，乙方需向甲方以打款金额的10%支付每天的违约金。如商场有特殊原因，可延迟打款20天，延迟打款到期后，乙方仍未支付给甲方租金，甲方有权收回商铺，因收商铺产生的一切法律纠纷和甲方无关，乙方负全部责任。注：2019年6月1日至11月30日半年返租款自本合同签订之日起一个月内付清，如不能按时打款，此合同作废，甲方可通过法律程序要回2019年6月1日至11月30日半年返租款。第五条甲方的权利及义务中约定，在本协议生效起至委托经营期结束期间，未经乙方书面同意，甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理，甲方不得自行出租商铺，不得直接向实际商铺使用人收取相关的任何费用，非经乙方书面同意，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺，甲方如向第三人出让商铺所有权的，应提前一个月（30天）以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下拥有优先购买权。商铺转让给第三人的，第三人应事先确认继受甲方地位并受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务，否则即属甲方违约。第六条乙方的权利及义务约定，乙方拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外，代甲方管理该商铺并办理与商铺实际使用方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代甲方向商铺实际使用方收取该商铺的全部费用，与商铺实际使用方产生任何经营纠纷由乙方全权处理，与甲方无关，监督商铺实际使用方按照商铺合同的约定履行其他义务，商铺实际使用方不履行约定义务时，乙方有权以自己名义通过法律途径全权处理。第八条约定，委托经营期间内，除本协议另有约定，以下费用包括但不限于：1、水电费、电话费；2、治安费、消防费；3、市场推广费；4、市场管理费、物业管理费、卫生费、取暖费等，均由商铺实际使用方支付。以上费用由乙方承担。   另查明，2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月25日，内蒙古自治区启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日24时起，内蒙古自治区将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为自治区级三级应急响应。受新冠肺炎疫情的影响，被告蒙辉公司自2020年春节期间起处于停业状态，于2020年4-5月份根据店铺的经营性质陆续恢复营业至今。   本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商铺委托经营管理协议》的性质问题，即双方签订的《商铺委托经营管理协议》是租赁合同还是委托合同；2.租金的计算标准问题，即协议约定“按照甲方《商品房买卖合同》商品房销售总价款给予甲方每年回报：2019年12月1日-2022年11月30日（三年）商品房销售总价款的5%”，该5%系三年的租金款，还是一年的租金款；3.租金的履行期限问题，即被告蒙辉公司是否应向原告陈耀强支付涉案商铺下半年的租金；4.减免租金问题，即双方协议的履行是否受新冠肺炎疫情的影响，是否应减少租金数额；5.违约金问题。   关于争议焦点1即案涉《商铺委托经营管理协议》的性质问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物并按照约定的期限支付租金。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人按约支付报酬的协议，受托人在委托权限内与第三人所为法律行为的后果完全由委托人承担。本案中，根据《商铺委托经营管理协议》的约定，原告陈耀强将涉案商铺交付给被告蒙辉公司使用、经营、出租、收益和管理，被告蒙辉公司按照合同约定的时间、数额向原告陈耀强支付租金，如商场有特殊原因，可延迟打款20天，延迟打款到期后，乙方仍未支付给甲方租金，甲方有权收回商铺，原告陈耀强无须向被告蒙辉公司支付报酬，且涉案商铺在合同约定期限内产生的水电费、治安费、消防费、物业管理费、取暖费等费用均由被告蒙辉公司承担，被告蒙辉公司自主经营管理期间与商铺实际使用方之间产生的合同关系亦与原告陈耀强无关，即法律后果并非由原告陈耀强承担，故涉案的《商铺委托经营管理协议》应为租赁合同。本院对被告蒙辉公司主张涉案合同为委托合同的答辩意见不予采纳。原告陈耀强与被告蒙辉公司之间的《商铺委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。原告陈耀强按照合同约定将涉案商铺交付给被告蒙辉公司，被告蒙辉公司亦应按照合同约定的期限履行给付租金的义务。   关于争议焦点2即租金的计算标准问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，案涉《商铺委托经营管理协议》约定“甲乙双方协商一致同意，乙方在三年委托经营期限内，按照甲方《商品房买卖合同》商品房销售总价款为395634元给予甲方每年回报：2019年12月1日-2022年11月30日（三年）商品房销售总价款的5%。”根据该合同约定，结合双方的交易习惯和本地的市场行情，2019年12月1日-2022年11月30日（三年）商品房销售总价款的5%是对每年给付租金期限的说明。即在2019年12月1日-2022年11月30日（三年）期间内乙方按照每年商品房销售总价款的5%给予甲方租金。   关于争议焦点3即租金的履行期限问题。《商铺委托经营管理协议》中约定：“甲方的租金自2019年12月1日至2022年11月30日按照半年一付的方式由乙方支付（支付时间为每年6月30日前；12月30日前）”，该条款虽然约定了每期租金的具体给付日期，但对于每期租金所对应的租赁期间约定不明确，无法确定协议约定6月30日前给付的租金系当年上半年的租金还是下半年的租金，以及12月30日前给付的租金系本年下半年的租金还是下一年上半年的租金，即涉案租金的给付方式系上交租还是下交租，双方当事人对于合同条款的理解存在争议。《商铺委托经营管理协议》第四条第（二）款约定，注：2019年6月1日至11月30日半年返租款自本合同签订之日起一个月内付清，如不能按时打款，此合同作废，甲方可通过法律程序要回2019年6月1日至11月30日半年返租款。据此可以看出2019年下半年的租金给付方式为上交租，这也符合租赁合同的交易习惯。结合双方之间的交易习惯和录音等，本院对原告主张的2019年12月30日前支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，2020年6月30日前支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金的主张予以采纳，对被告蒙辉公司主张下交租的答辩意见不予采纳。   关于争议焦点4即减免租金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中指导意见（二）第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强有力的疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如出租人能与承租人相互理解、友好协商、共担风险、守望相助，合理分摊损失，适当减免租金，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现出租人与承租人合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，维多利商场是集超市、服装、游乐场、影院、餐饮等为一体的综合购物广场。陈耀强系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是维多利商场众多商铺中的一间，原告与该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。涉案商铺作为维多利商场的一部分，所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。而受到新冠肺炎疫情的影响，蒙辉公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业、停止招商、停止经营，营业收入势必减少，确有部分商铺未出租。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）第二条第（一）（三）项的规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”本案中，根据公平原则和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况，参照上述规定，本院酌定减免3.5个月租金，即本案商铺自2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金计算为14012.04元（395634元×5%÷12个月×8.5个月）。   关于违约金问题。根据案涉合同的约定，被告蒙辉公司应于2019年12月30日前支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金；于2020年6月30日前支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金。如商场有特殊原因，可迟延打款20天。被告蒙辉公司迟延履行给付租金的义务，构成违约，该违约行为贯穿了疫情发生的前后。如上所述，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”具体到本案中，被告对在疫情发生前欠付的2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金构成违约，应支付违约金；对疫情发生后欠付的租金不承担违约责任。双方约定的“以打款金额的10%支付每天的违约金”标准过高，结合被告欠付租金的期间及受新冠肺炎疫情影响等因素，本院酌定违约金调减为半年租金款的2%，即197.82元（395634元×5%÷2×2%）。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告克什克腾旗蒙辉商贸有限公司给付原告陈耀强2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金14012.04元，违约金197.82元，合计14209.86元，前款于本判决生效之日起十日内履行；   二、驳回原告陈耀强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费295元，减半收取148元，由被告克什克腾旗蒙辉商贸有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。   审判员 闫志伟     二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 祁鹏宇   书记员 郭海涛