河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0828民初470号 原告：朱凤林，男，1956年11月24日出生，汉族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：巩固侠（朱凤林妻子），女，1952年5月4日生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：李春艳，河北冀律律师事务所律师。 被告：围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司（简称飞宇公司），住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰路化工街。 法定代表人：杨国杰，职务经理。 委托诉讼代理人：唐贵来，河北华川律师事务所律师。 原告朱凤林与被告飞宇公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月26日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱凤林委托诉讼代理人巩固侠、李春艳,被告飞宇公司法定代表人杨国杰及其委托诉讼代理人唐贵来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱凤林向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照房屋置换商品住宅楼合同中第三条（一）约定及时向原告交付简装楼房两套（西单元边户1201室,116.12平方米；西单元边户1301室,116.12平方米）及车库；2、要求被告补偿原告房屋租赁费47000.00元，未按约定交付房屋补偿费545000.00元，未按照约定动工的补偿款357000.00元，合计949000.00元。3、被告支付自2019年11月1日至实际交付房屋之日的房屋补偿款。4、被告承担相关诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年1月份订立了房院置换商品住宅楼合同，原告将自己的房院置换被告的楼房两套（西单元边户1201室,116.12平方米；西单元边户1301室,116.12平方米，总面积超出230平方米部分按约定价款购买），10平方米地下室三间；合同约定了置换条件，补偿标准，动工时间，交工时间，违约责任等。但是被告并没有按照约定履行交房义务，2012年向原告先后作出了两份承诺，约定：如在2012年度内不能开工，由杨国杰从拆迁之日算起至开工止支付给朱凤林房屋作价（约定作价70万元）后的利息；将其中一个地下室置换成车库一个；到2013年3月1日，如原告不能交工，每天按50元付给朱凤林补偿；朱凤林优先选择楼层；验收合格后，原告必须把房证交于朱凤林。被告通知原告于2011年4月4日前完成搬迁，原告按约定完成搬迁，租房居住。被告实际动工时间为2015年6月23日，这期间补偿费按照原告拆迁房屋价款70万元，月息1分利息计算未如期开工的补偿款357000.00元（拆迁日2011年3月31日到2015年6月23日才动工，中间间隔51个月，按照拆迁70万元，月息1分，计算70万元乘以51个月乘以1分，合计357000.00元）。2015年8月2日原告与被告又签订了房屋置换补充协议，约定：被告交付楼房面积在232平方米以外部分由原告按合同价补给被告，地下室为负一层相邻两个，车库由被告优先选择；被告在楼房办好预售许可证时一次性给付原告10万元未按时交工补偿款，若逾期不能给付则仍按照承诺书内容执行；一并结清2015年度原告租房费7000.00元、2016年度原告租房费10000.00元总计17000.00元；2016年11月1日前被告如仍未按约交房，从2016年11月1日起至按约交付楼房之日止支付原告每日500.00元赔偿款。被告应向原告给付补偿款每天500.00元，时间计算至2019年11月1日。未交付房屋的房屋补偿费为545000.00元（约定2016年11月1日交房，但是没有交付，2016年11月1日至2019年11月9日，1090天，每天500元，合计545000.00元），自2019年11月10日至实际交付房屋之日的房屋补偿款因具体时间还不定而未确定赔偿数额。房屋租赁费47000.00元（2014年给付1万元，2015年给付3千元，还差2015年应给付7000元，2016年应给付10000元，2017年、2018年、2019年应各给付1万元），上述合计949000.00元，现在原告置换的房屋符合交付条件，被告拒不交付，原告自从搬迁至今仍然租房居住，补充协议中有被告公司盖章，具有法律效力。置换合同、补充合同约定了未如期开工和未如期交工，均是合同主体内容，两个时间不是一个时间。 被告飞宇公司辩称，被告于2016年春天动工，有动工许可证，2020年3月份竣工验收，2019年10月份按约定向原告交付楼房，但原告拒绝接收。原告诉称的交付房屋的补偿费和按未按约定动工的补偿款不属于拆迁房屋补偿权利义务范围内。所要求补偿的金额，违背最高院相关司法解释规定的原则，原告事实上没有损失，请求法院依法驳回原告的二、三项诉讼请求。原告提供的1号证据只能证明当时租赁费是一共12000元，达不到原告的证明目的。原告提供的房屋置换补充协议，合同没有经过法人杨国杰的授权，是无效合同，同时也达不到原告所主张的租赁费每年1万元的目的，只能证明一个10000.00元，一个7000.00元共计17000.00元。同时里面说每天赔偿乙方500.00元人民币，没有法律依据，违反房屋买卖合同司法解释关于违约金的计算和原则。且原告提供的证据前后矛盾被告是否如期开工，不属于双方拆迁协议的权利义务范围，同时所谓的未如期开工补偿和未如期交房补偿，是重复的。对已拆迁房屋作价70万元，没有依据，利息计算也没有依据。原告提供的照片是拆迁户常五的房屋，常五是强进的，常五是提前入住，自己装修的，其他回迁户均在2019年11月份回迁，我们给付的是毛坯房。租赁费合同约定的17000.00元已经给付，有收条。交付补偿款和房屋补偿款是一回事，在一个房屋拆迁补偿合同，不应存在房屋补偿费的这一项，而且原告没有实际发生实际的损失，不符合有关司法解释计算违约金的计算。原告起诉前，被告开发的房屋还不具备，现在具备交付条件，被告愿意交付房屋。 本院经审理认定事实如下：就原告朱凤林位于围××镇××路湖泗汰河南房院置换楼房事宜，经原被告协商，2011年1月22日，被告飞宇房地产开发公司为甲方，原告朱凤林为乙方，双方签订了“房院置换商品住宅楼合同”。合同主要约定，第一条置换标准及面积。……2、以上土地乙方置换甲方住宅楼三套（即70平方米两套、90平方米一套），10平方米地下室三间。3、乙方选择的三套楼房面积之和原则上不得超出230平方米，如因户型设计等原因必须超出的，对超出部分由乙方按以下价格给甲方补齐价款：⑴在5平方米及以下的按2200元∕计算；⑵在5平方米以上至25平方米（含25平方米）的按3000.00元∕计算；⑶在25平方米以上的按所选楼层竣工期间的市场销售价格计算。……第三条新建楼房标准及要求。1、标准：框架结构，现浇楼板，坡屋面，外墙保温后彩涂，天然气管道，塑钢单框双层玻璃，普通铁框木门，内窗台大理石台面，卫生间、厨房间瓷砖到顶，卫生间安装坐便器、洗脸盆，室内安装暖气，铺地板瓷，墙面刮仿瓷，入户安装铁板门、室内安装木门、单元安装楼宇门，客厅安装花灯，其它各室安装荧光灯。楼梯间为金属栏杆扶手，花岗岩踏步，ＰＶＣ管材排水，楼前后按规划绿化。……第五条交付期限。1、甲方从取得县政府准建批文和最后一个相关单位批准日期后30日内为开工日期算起，两年（24个月）内将验收合格的房屋交付乙方使用。2、在施工中如遇不可抗力等原因，在发生之日起五日内，由甲方告知乙方，工期可据实予以延期。第六条拆迁办法。1、甲方必须在取得县政府有关部门下发的准建项目批文后，方可通知乙方拆迁。……4、乙方搬迁及租房费用由甲方补给乙方12000.00元，其他费用或不足部分一律由乙方承担，甲方如收取其他费用时，从该款中扣除，多退少补。第七条楼房交接。楼房经有关部门验收合格后，甲方以书面形式通知乙方办理交付手续。……第九条违约责任。1、甲方未按规定期限将房屋交付乙方，甲方每日赔偿乙方50元违约金。2、在施工过程中，如乙方无故阻止甲方正常施工，每停工一天，由乙方赔偿甲方经济损失5000元。3、合同在执行过程中，任何一方反悔，均视为违约，由违约方赔偿给对方经济损失50万元。……。“房院置换商品住宅楼合同”尾部，甲方处，飞宇房地产开发公司法定代表人杨国杰签名、按手印，加盖飞宇房地产开发公司合同专用章；乙方处，朱凤林签名、按手印。 合同签订后，被告通知原告于2011年4月4日前完成搬迁，原告按约定完成搬迁，租房居住，被告于2012年3月9日交付原告2011年度及2012年度租房费共14000.00元。 2012年3月9日，杨国杰向原告朱凤林出具承诺书一份。承诺书内容为：1、如在2012年度内工程不能开工，由杨国杰支付给朱凤林房屋作价后的利息。2、朱凤林已拆迁的房屋作价70万元，月利息按每百元一元计算，结算方式，一年一结。3、支付利息的时间从拆迁之日算起至开工日为止。4、如果在2012年度内正常开工，以上承诺作废。 2012年4月6日，杨国杰又向原告朱凤林出具承诺书一份。承诺书内容为：1、把其中一个地下室置换成车库一个。2、到2013年3月1日，如原告不能交工，每天按50.00元付给朱凤林补偿。3、楼层选择，乙方优先选择。4、验收合格后，甲方必须把房证交予朱凤林。 后被告飞宇公司又给付原告朱凤林2014年度租房费10,000.00元、2015年度租房费3000.00元，至此被告飞宇公司共计给付原告朱凤林租房费27000.00元。被告实际动工时间为2015年6月23日。 2015年8月21日，原告与被告又签订了“房屋置换补充协议”。补充协议约定：被告交付楼房面积在232平方米以外部分由原告按合同价补给被告，地下室为负一层相邻两个，车库由被告优先选择；被告在楼房办好预售许可证时一次性给付原告10万元未按时交工补偿款，若逾期不能给付则仍按照承诺书内容执行；一并结清2015年度原告租房费7000.00元、2016年度原告租房费10000.00元,总计17000.00元；2016年11月1日前被告如仍未按约交房，从2016年11月1日起至按约交付楼房之日止支付原告每日500.00元赔偿款。2019年10月份被告向原告交付毛坯楼房，但原告拒绝接收。 以上事实，有房源置换商品住宅楼合同、被告向原告作出的承诺书、原被告双方签订的房屋置换补充协议、原告朱凤林的收条及原告被告当庭陈述为证。 本院认为，原告朱凤林与被告飞宇公司于2011年1月22日签订的“房院置换商品住宅楼合同”（简称原合同），是原被告协商一致达成的，意思表示真实，不违反法律强制性规定，为有效合同。合同签订后，因被告未按约定履行，被告法定代表人杨国杰分别于2012年3月9日、2012年4月6日向原告出具了承诺书，承诺书对原合同违约责任进行了变更，重新约定逾期开工和逾期交工的违约处理办法，又将原合同中置换10平方米地下室三间变更为置换10平方米地下室二间、车库一个。两份承诺书，具有民事合同性质，且所做的约定较为公平，应为有效。2015年8月21日“房屋置换补充协议”，将原合同置换的三套楼房变更为两套，并明确了具体位置、面积，原被告均认可，故对补充协议中置换楼房的约定予以支持。被告交付楼房的标准，以原合同约定为准。从原合同以及承诺书形成过程和关联关系看，均为被告的法定代表人杨国杰亲自签名，而2015年8月21日补充协议没有杨国杰签名，而是刘雨轩签名，没有证据证明刘雨轩得到了飞宇房地产开发公司的授权，杨国杰不认可补充协议其他约定，因此，补充协议中的其他约定无效。原告诉讼请求中主张由被告支付房租费，未要求被告按照逾期交工每日50.00元的标准支付补偿款，二者性质相同，应择一认定，以原告请求的房租费数额，给予支持。原告对逾期开工约定了按照月息1%支付利息，实为违约金的计算方法，因被告未按约定期限开工、交工，造成原告预期利益长时间不能实现，过错较大，因此，违约金以计算至被告交房之日止为宜。对原告的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司向原告朱凤林交付简装楼房两套及车库。（楼房为西单元边户1201室及西单元边户1301室，框架结构，现浇楼板，坡屋面，外墙保温后彩涂，天然气管道，塑钢单框双层玻璃，普通铁框木门，内窗台大理石台面，卫生间、厨房间瓷砖到顶，卫生间安装坐便器、洗脸盆，室内安装暖气，铺地板瓷，墙面刮仿瓷，入户安装铁板门、室内安装木门、单元安装楼宇门，客厅安装花灯，其它各室安装荧光灯）。 二、被告围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司给付原告朱凤林2014年3月1日至2019年3月1日租房费47000.00元。 三、被告围场满族蒙古族自治县飞宇房地产开发有限公司向原告朱凤林支付违约金,违约金以700000.00元为基数，按照月息1%的标准计算，从2011年4月4日至楼房交付之日止。 四、驳回原告朱凤林其他诉讼请求。 上述第一项于判决生效后三十日内由原告朱凤林协助完成交付，上述二至三项于判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13290.00元，由被告飞宇公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  王志新 审 判 员  窦永海 人民陪审员  赵 俣 二〇二〇年九月七日 法官 助理  李俊慧 书 记 员  肖秀丽 法律适用 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。