广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3445号上诉人（一审被告、反诉原告）：梁志伟，男，1953年8月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴昊明，男，1985年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人梁志伟因与被上诉人吴昊明房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁志伟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五判项；2.改判吴昊明退还梁志伟预交的一个月按金14700元；3.改判吴昊明归还扣押的租赁商铺自2016年10月至2018年12月供水供电部门的收费凭证；4.改判吴昊明负担一、二审全部受理费。事实与理由：一、梁志伟与陈光明于2010年10月1日签订涉案商铺租赁合同。因当初所租商铺只是毛坯框架，间墙、地面等都要承租方自行砌筑，所以陈光明只要求交纳一个月的按金14700元。租赁合同约定“合同结束，出租方无利息退还承租方所交按金14700元”。二、吴昊明成为新的出租方后，单方违反合同约定，改用自制收费表格收取水电费，表格中没有单价和数量，只有金额，因此与承租方（包括梁志伟的下家租户）常有争执。2018年12月初，梁志伟因替下家租户垫付了数月租金催要无果，无奈之下向吴昊明商议提前终止租赁合同，自2019年1月1日起吴昊明收回商铺并退还梁志伟按金，吴昊明表示同意。经吴昊明建议，梁志伟委托吴昊明于2018年12月25日向下家租户实施了停水停电措施，下家租户于次日一早撤场，商铺回归吴昊明手中（吴昊明的公司就在涉案商铺二楼），此时双方的租赁合同关系事实上已经终止。为慎重起见，梁志伟提出完善终止《租赁合同》的书面手续，吴昊明于12月30日微信表示可以提前终止合同后就一直推搪不肯见面，梁志伟交的按金也不予退还，收回的商铺随即翻新开业。三、一审判决认定“吴昊明同意梁志伟提早结束合同是有条件的，但上述条件并未实现……梁志伟未清缴2018年10月至12月的水电费及于2019年1月起未继续如约支付涉案商铺的租金已构成违约”错误。1.关于2018年10月至12月的水电费，虽然是由于梁志伟转租的下家租户向吴昊明索要水电部门正规票据无果而欠交的，但是梁志伟在替下家租户垫资缴交租金的同时明确表示可在按金中扣除。2.关于将租赁场所恢复原状问题。双方在《租赁合同》中没有将租赁场所恢复原状这一约定，租赁物原先只是一个水泥框架，如果按照吴昊明的要求恢复到租赁前的水泥框架状态，不仅劳民伤财，而且会影响到周边商户及二楼吴昊明公司的正常营业。四、一审法院判令梁志伟另外支付半个月租金没有事实依据。有关水电费，梁志伟一审庭审中认可的只是欠费期间，不是金额。《租赁合同》约定需要提供供水供电部门的正规票据吴昊明接手后违背合同约定，依据自制表格收费，属于违约，且无法证明水电费金额的真实性。五、虽然下家租户拒交租金是因为吴昊明收取水电费未能提供正规票据而引起，但因梁志伟长期不在珠海无法调解，梁志伟认为唯有先垫资交租以此感化下家租户。直至吴昊明建议停水停电致下家退场，租赁场所被收回，垫资所交的数月租金无法收回已成事实，梁志伟认为吴昊明可以在按金中扣除三个月水电费后将余下部分退回。吴昊明辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持一审判决。吴昊明从未明确与梁志伟解除租赁合同，是梁志伟违约才导致本案诉讼，梁志伟既然违约就应该承担违约责任。2.业主按总表缴纳水电费，再按分表向承租人收取，多年来梁志伟从未表示过异议，足以证明双方对于水电费的金额是完全认可的。吴昊明向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺转租合同》，按金14700元不予退还；2.判令梁志伟向吴昊明支付从2018年12月1日至2019年2月28日拖欠的租金34142元、水电费4795元，两项合计38829元；3.判令梁志伟向吴昊明支付滞纳金3494.61元，以每月欠费金额为基数（详见应缴租金、水电费滞纳金情况表）；4.判令梁志伟承担本案全部诉讼费用。梁志伟向一审法院反诉请求：1.判令双方的租赁合同于2018年12月8日解除；2.判令吴昊明退还押金14700元。一审法院认定事实：2010年10月1日，梁志伟和案外人陈光明签署《商铺转租合同》，约定陈光明将其租赁的珠海市**********（除去首层楼梯入口和梯间及小办公室）约210平方米的商铺转租给梁志伟，租赁期限至2020年6月30日止。其中2018年1月1日至2020年6月30日每月租金17017元，每月10号前支付当月租金，如延迟交付应支付滞纳金，按照延迟交付的千分之三每日收取。如延迟交纳达到三十天，陈光明有权解除合同，并限定梁志伟5天内自动撤场，陈光明有权处置商铺内财物，梁志伟所交按金不予退还。商铺的水电费按照陈光明提供供水、供电部门计量表数据及价格缴交。2016年9月21日，吴昊明和陈光明签署《珠海市**********整体转让协议》，约定陈光明将珠海市**********移交给吴昊明经营，其中涵盖涉案商铺。其后，陈光明、梁志伟和吴昊明签署《通知》，其中载明涉案商铺的原转租人陈光明于2016年9月21日变更为吴昊明，原陈光明的权利和义务由吴昊明承接，并办清所有移交手续。自2016年10月1日起涉案商铺的租金直接交付给吴昊明，原梁志伟所交押金已移交给吴昊明。2018年12月25日，梁志伟向吴昊明出具《委托书》，载明：“尊敬的吴老板：由于本人租用您的兰埔皇室楼下一号铺被转租户拖欠巨额房租、水电费，催要无果，特委托您代为停水停电为盼！”2018年12月30日，梁志伟向吴昊明发出微信，内容为：“吴老板你好：兰埔皇室楼下一号铺自您接收后一直得到你方的支持，本人也依约交租、交水电费，双方合作良好。今次尽管被下家拖欠房租水电费，本人为对您负责不失信用交至12月份……由于今次下家失信退场，给本人与您都造成很大困扰，在此我再次表示深深的歉意。由于本人实际情况所致，于前天提出注销合同实属无奈之举，恳请吴老板及股东予以体谅，关怀为盼，谢谢！”吴昊明其后回复：“梁老板，你好。按你我所签定租赁合同当中约定，您可以提前终止合同，但必须在您交清您所欠付水电费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下。在未终止合同前，双方仍必须履行租赁合同中所约定的条款。”2019年1月1日，吴昊明向梁志伟出具《通知》，载明：“承租人梁志伟：一、根据你我双方所签订《商铺转租合同》第五条租金的支付当中约定，你应于每月10号前交纳当月租金及水电费，如延误交纳应支付3‰的滞纳金，若延迟交纳租金达到30天，我有权单方解除合同。二、根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，租赁合同解除后不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力（即解除合同一方可追究违约方的违约责任）。三、为保证我的合法权益，现在我正式通知你，请你在五日内交纳已欠租金及水电费，逾期未交纳，我将按照双方所签《商铺转租合同》中约定，追究你违约责任及赔偿我空置期间的损失。”吴昊明于一审庭审中陈述，梁志伟2018年的租金已经全部付清，欠付2019年1月1日至2月28日两个月的租金，每月租金按照17017元计算。梁志伟欠付2018年10月至12月3个月的水电费共4795元，水电费票据我方没有办法提供，是抄表计算出来的结果。由于梁志伟的下家租客欠付租金水电费，我建议停水停电。在梁志伟发给我委托书后，我就停了涉案商铺的水电。梁志伟的下家租客就在2018年12月26日当天从涉案商铺撤离，并损坏了商铺的原貌。梁志伟是在2018年12月30日向我方提出终止合同的，我方当时要求其结清2018年欠付的10月至12月合计3个月水电费用，并要求其恢复商铺原状。我方在2019年3月收回涉案商铺。一审法院认为，梁志伟与陈光明就涉案商铺签署了租赁合同，其后吴昊明与陈光明、梁志伟于2016年《通知》上签名，同意由吴昊明承接陈光明于租赁合同中出租人的权利和义务，以上协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。吴昊明与梁志伟之间双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，鉴于双方均请求确认解除租赁合同关系，一审法院对此予以认可，确认《商铺转租合同》已解除。本案的争议焦点主要在于梁志伟是否存在违约情形。根据《商铺转租合同》的约定，涉案商铺的租赁期应至2020年6月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，即租赁双方就租赁期间达成一致意见后，除非双方就解除合同协商一致，任何一方不得擅自解除租赁合同。本案中，梁志伟于2018年12月向吴昊明提出解除合同的意向，吴昊明回复表示“可以提前终止合同，但必须在交清您所欠付水电费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下”。从以上双方沟通内容可见，吴昊明同意梁志伟提早解除合同是存在条件的，但上述条件并未实现，即双方实际并未就解除合同达成一致意见。在此情形下，梁志伟未清缴2018年10月至12月的水电费及于2019年1月起未继续如约支付涉案商铺的租金已构成违约。据此，吴昊明主张不予退还梁志伟所交纳的按金14700元有合同依据，一审法院予以支持，对于梁志伟反诉请求吴昊明退还押金的主张不予支持。至于吴昊明主张梁志伟支付租金至2019年2月28日及滞纳金的问题。一审法院认为，梁志伟于2018年12月已明确向吴昊明表明其提前终止合同的意愿，且梁志伟的下家租户已于2018年12月底撤场，并未继续占有使用涉案商铺，吴昊明作为出租人理应在合理的期限内及时将涉案商铺收回以减少后续的租金损失，其未及时收回商铺所导致的租金扩大损失应由其自行承担。结合本案的情况，一审法院酌定以上合理期限为半个月，即梁志伟应向吴昊明支付半个月、合计8508.5元的租金，其余主张的租金损失一审法院均不予支持。至于延迟支付租金的滞纳金，考虑到吴昊明已没收梁志伟预先支付的按金，梁志伟已承担了相应的违约责任，一审法院对于该滞纳金的主张不予支持。至于吴昊明主张梁志伟支付2018年10月至12月水电费4795元的问题。虽吴昊明未能提交有效证据证明涉案商铺的水电费的具体金额，但基于租赁商铺产生水电费乃常理之事，且吴昊明主张的涉案商铺欠付三个月水电费金额并未超过合理的水平，以及梁志伟于一审庭审中亦认可的确欠付以上期间的水电费，一审法院对于吴昊明以上水电费的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认《商铺转租合同》解除；二、确认吴昊明收取梁志伟支付的按金14700元不予退还；三、梁志伟于判决发生法律效力之日起十日内向吴昊明支付欠付的租金8508.5元及水电费4795元；四、驳回吴昊明其他诉讼请求；五、驳回梁志伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取614元，由梁志伟负担400元、吴昊明负担214元。反诉受理费168元由梁志伟自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，在2018年12月30日吴昊明向梁志伟发送微信“按你我所签定租赁合同当中约定，您可以提前终止合同，但必须在您交清您所欠付水电费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下。在未终止合同前，双方仍必须履行租赁合同中所约定的条款”内容后，梁志伟于次日向吴昊明回复微信称“请您体谅一下，在我交的押金里扣除水电费和搞卫生费用……”。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为梁志伟与吴昊明就租赁合同的解除是否达成一致意见。根据查明的事实可知，梁志伟首先于2018年12月28日、2018年12月30日先后两次向吴昊明提出了解除合同的意思表示，吴昊明于2018年12月30日回复表示“可以提前终止合同，但必须在交清您所欠付水电费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下”。如一审所述，根据吴昊明的回复内容可知，吴昊明同意梁志伟提前解除合同是存在条件的，即交清所欠付水电费和恢复租赁场所的原状及清洁好卫生，此处吴昊明“恢复租赁场所的原状”的本意并非指恢复至梁志伟最初承租涉案商铺的毛坯状态，而是指恢复至下家租户搬离前的卫生清洁、可对外出租经营的状态。梁志伟随后在2018年12月31日微信回复吴昊明称“在我交的押金里扣除水电费和搞卫生费用”，即对于吴昊明提出的提前解除合同的条件，梁志伟并不反对，并且给出了在押金中扣减相关费用的解决方案。本院认为，鉴于梁志伟身处外地不在珠海、吴昊明所在公司就在涉案商铺楼上、吴昊明明知涉案商铺的下家租户于2018年12月26日已经搬离、涉案商铺没有挂锁可直接接收的情况，梁志伟提出的方案能够较好解决吴昊明提出的提前解除合同的条件，则双方对于合同的解除及解除后的相关事宜的处理已经达成一致意见，本院确认涉案合同于2018年12月31日协商一致解除。此后梁志伟未再占有、使用涉案房屋，吴昊明向梁志伟主张2019年1月1日之后的租金或占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于水电费、清洁费用的具体数额。1.水电费。《商铺转租合同》约定“水电费按照出租人提供供水、供电部门计量表数据及价格缴交”，即水电费按照供水供电部门安装的水电计数表上的抄表数据计算用量，按照供水供电部门规定的相应价格计算单价，合同并未约定吴昊明要在提供供水供电部门收费票据的情况下才有权收取水电费。吴昊明抗辩称其先按总表向供水供电部门缴纳水电费，再按分表向分租商户收取相应商铺水电费的做法，较为符合出租人向分租商户收取水电费的一般做法。虽然吴昊明未能提交有效证据证明涉案商铺的水电费的具体金额，但涉案商铺在租赁期间系作为汽修经营场所之用，产生水电费乃常理之事，且吴昊明主张的涉案商铺欠付三个月水电费金额4795元并未超过合理范围，一审法院对该数额予以认定正确，本院予以维持。2.清洁费。本案无证据显示吴天明对涉案商铺重新清洁的具体花费金额，结合下家租户搬离涉案商铺后的照片显示场地垃圾、天花破损、线路散乱等实际情况，本院酌定押金14700元扣减水电费4795元后的剩余款项全部折抵清洁费用，则吴昊明无需向梁志伟返还押金14700元，故梁志伟关于返还押金的上诉请求，本院不予支持。对于梁志伟要求吴昊明归还供水供电部门收费凭证的上诉请求，因其一审时并未提出反诉，超出二审审理范围，本院不予审处。综上所述，梁志伟的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持；对无理部分，予以驳回。一审判决部分事实未予查明，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17330号民事判决第一、二、五项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17330号民事判决第三、四项；三、驳回吴昊明的其他诉讼请求。一审本诉受理费614元，由梁志伟负担158元、吴昊明负担456元；反诉受理费168元，由梁志伟自行负担。二审案件受理费600元，由梁志伟负担315元，吴昊明负担285元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月十八日书记员  王 莉