河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初3533号原告：洪峥航，男，回族，2001年12月18日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：洪恩典，男，回族，1950年7月24日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：谢有志，河南汇恒律师事务所律师。被告：漯河市泰源房地产开发有限责任公司，住所地漯河市源汇区漯舞路中段**院。法定代表人：于秀梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵书祥，该公司副总经理。被告：胡友昌，男，汉族，1967年12月21日出生，住漯河市召陵区。被告：于秀梅（曾用名：于梅），女，汉族，1960年6月6日出生，住漯河市源汇区。原告洪峥航与被告漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源房地产公司）、被告胡友昌、被告于秀梅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪峥航的委托诉讼代理人洪恩典、谢有志，被告泰源房地产公司的委托诉讼代理人赵书祥到庭参加诉讼，被告胡友昌、被告于秀梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪峥航向本院提出诉讼请求：1.判令解除洪峥航与泰源房地产公司签订的《湘江公寓商铺认购合同》及洪峥航与胡友昌、于秀梅签订的《门面房买卖补充协议》；2.判令泰源房地产公司、胡友昌、于秀梅返还购房款47万元及利息，并赔偿47万元（已付购房款）；3.判令泰源房地产公司、胡友昌、于秀梅支付违约金14100元；4.诉讼费由泰源房地产公司、胡友昌、于秀梅承担。事实与理由：2015年8月5日洪峥航与泰源房地产公司签订《湘江公寓商铺认购合同》，约定洪峥航购买泰源房地产公司开发的位于漯河市××区××路中××公寓××号商铺，面积为34.58平方米，商铺单价为每平方米10699.82元，总价为37万元，并约定泰源房地产公司在2018年8月5日前协助洪峥航办理房屋所有权的相关手续，签订合同当日洪峥航支付全部购房款37万元。后因湘江公寓项目商铺部分无法分割办证，2018年12月16日洪峥航祖父洪恩典代洪峥航与胡友昌、于秀梅签订《门面房买卖补充协议》，协议约定胡友昌将位于漯舞路中段96号门面，现湘江西路南底层门面房两间（现大门最东两间，一层两间，二层两间半），共4.5间转让给洪峥航，依据2015年8月5日商铺认购合同，除置换一间楼上楼下，另外两间半（楼下一间，楼上一间半）洪峥航出转让款32万元整，并约定2019年6月底前将房产手续过户给洪峥航，若办理过户手续遇到麻烦，胡友昌、于秀梅承担责任（包括《认购合同》仍有效力）。签订协议当日洪峥航支付给胡友昌转让款10万元整，下余款项待办理过户手续时支付给胡友昌、于秀梅。泰源房地产公司、胡友昌、于秀梅出售给洪峥航的涉案房屋在出售前已经抵押给河南省舞阳县农村信用合作联社，在不动产登记部门办理了漯房他证源汇区字第20150039**他项权证，并且该房屋已经被舞阳县法院查封，洪峥航的合同目的已经无法实现。泰源房地产公司辩称，对于洪峥航解除合同的请求，泰源房地产公司认可。洪峥航提出返还购房款47万元，泰源房地产公司也予认可，但请求利息和赔偿金没有法律依据，泰源房地产公司不予认可。洪峥航提出支付违约金一事同样没有法律依据，泰源房地产公司不予认可。诉讼费、保全费、保函费应由洪峥航承担。洪峥航与泰源房地产公司所签订的购房合同当时约定三年的返租期，三年的返租洪峥航已经全部领取，三年的返租期到期后洪峥航又与泰源房地产公司签订另外一套临街商铺，临街商铺协议签订以后洪峥航已经把商铺出租出去了，并且收取房屋租金至2021年3月份，所以不存在违约金之事。胡友昌未答辩。于秀梅未答辩。经审理查明，2015年8月5日，泰源房地产公司作为出卖人（甲方），洪峥航作为买受人（乙方），共同签订《湘江公寓商铺认购合同》一份，约定乙方购买甲方开发的位于漯河市××区××路××公寓××号商铺；商铺建筑面积为34.58平方米，单价为每平方米10699.82元，总价为37万元；乙方于2015年8月5日前一次性付清全部购房款37万元；甲方于2016年6月30日前将商铺交于乙方，2018年8月5日前协助乙方办理房屋所有权的相关手续；等等。合同签订当日，洪峥航向泰源房地产公司支付了全部购房款37万元。此后，洪峥航与泰源房地产公司另行签订了《商铺委托经营协议》，泰源房地产公司分别于2016、2017、2018下半年按总房款37万元的7%、8%、9%向洪峥航支付租金，共计支付88800元。后因湘江公寓项目无法分割办证，胡友昌、于秀梅（甲方）与洪峥航（乙方）于2018年12月16日又签订《门面房买卖补充协议》一份，双方约定：甲方将位于原漯舞路96号门面，现湘江西路南底层门面房两间（现大门最东两间，一层两间，二层两间半），共4.5间转让给乙方，依据2015年8月5日商铺认购合同，除置换一间楼上楼下，另外一间半（楼下一间，楼上一间半）由乙方出转让款32万元整；甲方应于2018年12月底前将该房产使用权、管理权交付乙方，2019年6月底前将房产手续过户给乙方，过户费用由乙方承担，若办理过户手续遇到麻烦，由甲方承担责任（包括原湘江公寓认购合同仍有效力）；本协议签订后，待办理过户手续时，乙方一次性支付甲方32万元，并承担过户费用；等等。胡友昌、于秀梅在甲方落款处签字。协议签订当日，洪峥航向胡友昌支付转让款10万元整，胡友昌、于秀梅将上述房屋交付给洪峥航。洪峥航将案涉房屋出租，共获租金56000元。另查明，包括《门面房买卖补充协议》约定的四间半房屋在内的整幢楼房，登记的所有权人为于秀梅。该栋楼房于2015年4月30日抵押给河南省舞阳县农村信用合作联社舞泉信用社，已办理了抵押登记，并且被河南省舞阳县法院查封。再查明，胡友昌、于秀梅系夫妻关系。胡友昌、于秀梅系泰源房地产公司股东，胡友昌持股比例为94.375%，于秀梅持股比例5.625%。本院认为，关于案涉两份合同应否解除的问题，泰源房地产公司与洪峥航先是签订《湘江公寓商铺认购合同》，因该合同无法履行，胡友昌、于秀梅又于2018年12月16日签订了《门面房买卖补充协议》，而该协议约定出卖的房屋早在2015年4月30日已被抵押，且现在处于查封状态，洪峥航购买房屋的合同目的无法实现，其请求解除《湘江公寓商铺认购合同》、《门面房买卖补充协议》两份合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案承担民事责任的主体问题，《湘江公寓商铺认购合同》的出卖方为泰源房地产公司，《门面房买卖补充协议》抬头处载明的出卖方为胡友昌，落款处又注明出卖方为公司，胡友昌与于秀梅又在落款处签名，并且《门面房买卖补充协议》约定出售的房屋登记在于秀梅名下，加之胡友昌与于秀梅同为泰源房地产公司的股东，且系夫妻关系，因此，本院认定胡友昌、于秀梅与泰源房地产公司财产混同。合同解除后，发生双方相互返还的法律后果，泰源房地产公司与胡友昌、于秀梅应对返还洪峥航47万元购房款及利息承担连带责任，洪峥航亦应向其返还房屋。关于如何计算洪峥航的损失问题，泰源房地产公司与胡友昌、于秀梅将已经抵押的房屋出售给洪峥航，且未告知实情，已构成欺诈，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，应承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。扣减洪峥航已获得的房屋租金收益144800元，本院酌定泰源房地产公司与胡友昌、于秀梅再支付28万元的惩罚性赔偿。洪峥航的其他请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决如下：一、解除《湘江公寓商铺认购合同》、《门面房买卖补充协议》。二、漯河市泰源房地产开发有限责任公司、胡友昌、于秀梅自本判决生效之日起五日内连带返还洪峥航购房款47万元及利息（利息以37万元为基数，自2015年8月5日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2018年12月16日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并赔偿损失28万元。三、洪峥航自本判决生效之日起二十日内将位于漯河市源汇区湘江西路南底层门面房两间（现大门最东两间，一层两间，二层两间半）返还给漯河市泰源房地产开发有限责任公司、胡友昌、于秀梅。四、驳回洪峥航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6670元，由洪峥航负担1420元,漯河市泰源房地产开发有限责任公司、胡友昌、于秀梅负担5250元；财产保全费3740元，由漯河市泰源房地产开发有限责任公司、胡友昌、于秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年十一月十六日书记员  宋伟