江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5509号上诉人（原审原告、反诉被告）：马存平，男，1969年9月14日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审原告、反诉被告）：戴素英，女，1969年11月14日生，汉族，住南京市江宁区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郝伟扬，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张競，男，1962年8月10日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张桂芳，女，1964年3月13日生，汉族，住南京市江宁区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。原审第三人：马家学，男，1966年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：章利剑，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。上诉人马存平、戴素英因与被上诉人张张競、张桂芳及原审第三人马家学房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马存平、戴素英上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项，依法改判被上诉人张競、张桂芳赔偿两上诉人损失1142070.31元及利息（自2018年7月14日起以1460669.11元为基数，按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止）；2.一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、两被上诉人给两上诉人造成的损失。1、2015年5月26日，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）作出生效判决，确认双方之间的房地产买卖契约无效，合同无效，应自始无效。两被上诉人应当立即返还两上诉人支付给其的购房款，并应当支付自2012年4月28日起占有款项期间的孳息。因两被上诉人归还了部分贷款，截止2014年1月7日，拖欠中国银行贷款本金1544633.69元。2018年7月13日，两被上诉人又向中国银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称中行江宁支行）支付了481230元。经核算，截止2018年7月13日，两被上诉人应当返还1460669.11元。两被上诉人拒不返还，因自此承担1460669.11元占用期间的孳息。2、（2017）苏0105执恢419号案件中确定的利息及罚息365759.31元、受理费9526元、财产保全费5000元、律师费79585元、拍卖公告费1800元、网络司法拍卖辅助工作服务费5000元、过户费用15400元，共计482070.31元。3.两上诉人名下南京市江宁区秣陵街道胜太社区胜利新区8幢206室房屋（以下简称206室房屋）评估价和拍卖价的差价660000元。二、两上诉人的上述损失完全由于两被上诉人的过错导致，且两被上诉人的损失9385元并不是由两上诉人的过错产生的。1.本案中，由于两被上诉人的信誉不好，无法贷款，就让其代理人马家学主动找到两上诉人请求帮忙，将两被上诉人所有南京市江宁区（以下简称601室）房屋过户至两上诉人名下，而后办理贷款以支付购房款，601室房屋由两被上诉人居住，贷款亦由两被上诉人偿还，待贷款偿还完毕，601室房屋重新过户回两被上诉人名下。两上诉人如约将20000元订金、1600000元银行贷款支付给两被上诉人的代理人马家学。两被上诉人刚开始也如期归还银行贷款，之后两被上诉人突然不再偿还银行贷款，致使两上诉人被中行江宁支行诉至法院要求偿还贷款。2.被上诉人张桂芳向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）出具承诺书，承诺其自愿对中行江宁支行全部承担连带责任，自愿按照调解协议向中行江宁支行承担还款责任。如果有一期未按照调解协议还款，中行江宁支行有权强制执行拍卖抵押房产，其自愿配合拍卖主动搬迁，不设置任何障碍。两被上诉人却违反承诺，拒绝偿还银行贷款。3.两被上诉人起诉到江宁法院要求确认合同无效，法院作出确认合同无效的生效判决，根据合同法第五十八条规定，两被上诉人应当立即返还购房款，但两被上诉人至今都一直拒绝返还购房款，导致两上诉人无力偿还中行江宁支行的贷款，被列入失信被执行人黑名单，名下所有财产被冻结、无法乘坐高铁、飞机，无法缴纳社保，导致生活陷入巨大困难。4、中行江宁支行要求执行涉案601室房产，两被上诉人两次提起执行异议之诉阻挠法院执行，虽然最后都被驳回，但法院却实际不再执行涉案房产，将两上诉人名下的其他房产拍卖，并且导致上诉人80多岁的父亲只得租赁他人房屋生活。206室房屋的评估价格系中行江宁支行、马存平在法院主持下做出的共同确认，具有证明力，并且206室房屋拍卖价是市场交易价的70%左右，也是社会公知常识。综上，两上诉人的上述损失是两被上诉人多次违反诚实信用原则，拒不履行自己的承诺行为所致，应当由两被上诉人承担。而且，只要两被上诉人有一次遵守自己的承诺或按照法律规定履行义务，均不会产生上述损失。综上，请求二审法院依法支持两上诉人的上诉请求。张競、张桂芳辩称，上诉人马存平、戴素英的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉。马家学述称，因一审未判决其承担义务，其对一审判决没有异议。请求二审法院依法判决。马存平、戴素英向一审法院起诉请求：1.判令张競、张桂芳向马存平、戴素英返还银行贷款本金1460669.11元及利息（自2018年7月14日起以1460669.11元为基数，按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止）；2.张競、张桂芳向马存平、戴素英支付（2017）苏0105执恢419号案件中确定的利息及罚息365759.31元、受理费9526元、财产保全费5000元、律师费79585元、拍卖公告费1800元、网络司法拍卖辅助工作服务费5000元、过户费用15400元，共计482070.31元；3.张競、张桂芳支付马存平、戴素英名下南京市江宁区秣陵街道胜太社区胜利新区8幢206室评估价和拍卖价的差价660000元；4.本案诉讼费用、保全费用由张競、张桂芳承担。张競、张桂芳向一审法院提出反诉请求：1.判令马存平、戴素英返还垫付的款项人民币500000元；2.马存平、戴素英将601室房屋产权过户至张競、张桂芳名下；3.马存平、戴素英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张競、张桂芳原系601室房屋登记所有权人。2011年7月1日，江苏省南京市南京公证处出具（2011）宁南证民内字第8829号公证书，公证事项为委托合同，该委托合同载明，委托人张競、张桂芳，受托人马家学。第一条，委托人张競、张桂芳拥有坐落于江宁区处，基于双方朋友关系，现委托受托人代为办理上述房产的下列事项：1.签署房屋买卖合同，代收定金；2.办理该房屋产权证、土地证过户手续；3、缴纳各类税费，办理退税手续；4、递件、撤件、变更、解押、还款；5、代还贷款并签署相关文件，办理解押手续；6、物业交接手续、办理有线电视、水、电、煤气等相关事宜；7、买方办理银行按揭贷款时代为签署银行的相关文本及领取贷款；8、修改房产证密码；9、房产局抵押科领取房产证、土地证、他项权证等一切资料；10、代为办理房屋所有权证及土地证挂失、领取手续。第二条，受托人在办理第一条所列事项时无权行使转委托权。第三条，双方均不得擅自解除该合同，确需解除时应当经对方同意，因擅自解除而给对方造成损失的，由解除方负责赔偿。第四条，合同有效期壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日。2012年4月10日，甲方张競、张桂芳与乙方马存平、戴素英签订房地产买卖契约一份，约定甲方自愿将601室房屋出售给乙方，价款为1400000元，付款方式为现金加贷款，马存平、戴素英在过户前支付甲方张競、张桂芳定金20000元。该合同甲方落款处有“张競、张桂芳”字样的签名并有委托代理人马家学签名，乙方落款处有“马存平、戴素英”字样的签名并有委托代理人“马存平”字样的签名。合同签订后，上述601室房屋产权过户至马存平、戴素英名下。尔后以涉案601室房屋作为抵押，以马存平、戴素英的名义向中行江宁支行办理了抵押贷款，贷款数额为1600000元，该贷款下放后支付给了马家学，作为马存平、戴素英支付的房款。601室房屋仍由张競、张桂芳居住，张競、张桂芳归还银行贷款。后因贷款未能按期偿还，中行江宁支行就借款合同将马存平、戴素英诉至江宁法院，并提出财产保全申请，江宁法院于2014年2月19日对涉案601室房屋进行了查封。江宁法院于2014年2月21日作出（2014）江宁商初字第119号民事调解书：一、截止2014年1月7日，马存平欠中行江宁支行借款本金1544633.69元、利息及罚息（截止2014年1月7日的利息为19992.79元，罚息为311.31元，自2013年1月8日起至实际还清之日止的利息及罚息以未付借款本金为基数按合同约定标准计算），马存平于2014年3月16日前支付50000元，于同年4月25日前支付15000元，同年5月25日前支付15000元，剩余借款本金、利息及罚息于同年6月25日前一次性付清（具体金额以银行计息系统载明金额为准）；二、马存平支付中行江宁支行律师代理费78000元，于2014年4月25日前支付39000元，余款39000元于同年5月25日前付清；三、中行江宁支行对马存平、戴素英为上述借款进行抵押的位于南京市江宁区的房屋享有优先受偿权；四、戴素英对马存平的上述债务承担连带清偿责任；五、如马存平、戴素英有任何一期未按上述约定还款，中行江宁支行有权对马存平、戴素英的全部借款本息及律师代理费79585元向法院申请强制执行；六、案件受理费减半收取9526元，财产保全费5000元，合计14526元，由戴素英、马存平负担。同日，张桂芳出具承诺书一份，承诺自愿对中行江宁支行全部承担连带责任，自愿按照调解协议向中行江宁支行承担还款责任，如果有一期未按照调解协议还款，中行江宁支行有权强制执行拍卖抵押房产，自愿配合拍卖主动搬迁，不设置任何障碍。后马存平、戴素英未按照调解书的约定履行义务，中行江宁支行向江宁法院申请强制执行，并对涉案601室房屋再次进行了查封。2014年5月5日，张競、张桂芳诉至江宁法院，要求确认马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，并将诉争房屋的产权过户至张競、张桂芳名下。江宁法院经审理认为：2011年7月1日，张競、张桂芳与马家学签订的委托合同，且该委托书经过了公证，张競、张桂芳对该公证的委托合同亦予以认可，故对该委托合同法院予以采信。马家学在该委托合同的委托范围及委托期限内以张競、张桂芳的名义与被告马存平、戴素英订立房地产买卖契约，系有权代理行为。2014年10月31日，江宁法院作出（2014）江宁民初字第1619号民事判决，判决主文为：一、马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效；二、马存平、戴素英于涉案601室房屋的抵押涤除及查封解除后十日内协助张競、张桂芳办理权属变更登记手续。马存平、戴素英、马家学不服该判决，向南京中院提起上诉，南京中院经审查后认为：马存平、戴素英并无购买争议601室房屋的真实意思，马家学代理张競、张桂芳与马存平、戴素英签订契约的目的实际是为以马存平、戴素英的名义向银行办理抵押贷款，双方系以房屋买卖之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，原审法院就此认定马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，符合法律规定，并无不当。合同无效后，合同双方应互负返还义务，但由于涉案房屋上的抵押权尚未涤除，经一审法院释明，张競、张桂芳亦未在规定时间内代为涤除涉案房屋上的抵押权，张競、张桂芳原审诉请将诉争房屋的产权过户至其名下，并不具备条件，原审法院判决过户不当，一审法院予以纠正。南京中院遂判决：一、维持（2014）江宁民初字第1619号民事判决第一项；二、撤销（2014）江宁民初字第1619号民事判决第二项；三、驳回张競、张桂芳的其他诉讼请求。2017年10月31日，江宁法院作出（2017）苏0115执恢419号执行裁定书，裁定：一、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产；二、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产；三、评估、拍卖或变卖马存平、戴素英名下位于南京市江宁区不动产。2018年10月30日，中行江宁支行与马存平确认位于南京市江宁区不动产评估商业价格为2200000元的价格进入拍卖程序。后上述房屋于2018年12月21日在淘宝网司法拍卖平台成交，最终成交价为1540000元，马存平支付司法拍卖辅助工作的服务费5000元、财产转让所得个人所得税15400元。一审法院再查明：2017年11月、同年12月，张桂芳分别向江宁法院缴纳110000元、390000元，合计500000元。江宁法院出具当事人往来款暂收凭证，案号载明：（2017）苏0115执恢419号。2018年7月13日，中行江宁支行出具收条一份，载明：今收到江宁法院（2017）苏0115执恢419号案件张桂芳给付执行款481230元。2018年7月24日，江宁法院向张桂芳出具诉讼费申请执行费的缴款书，载明金额18770元。2019年3月8日，中行江宁支行向江宁法院出具收条一份，载明：今收到江宁法院转来马存平给付执行款1519600元（本金1057929.69元、律师费79585元、受理费9526元、保全费5000元、拍卖公告费1800元，其余款项为利息、罚息），至此，（2014）江宁商初字第119号民事调解书确定的内容已全部执行完毕。一审法院还查明：2018年5月5日，马家学在江宁法院执行局陈述：2012年左右，张桂芳带了一个叫彪子的朋友（岔路口的），我也是通过另外一个朋友认识的张桂芳，当时马存平这笔中行江宁支行贷款是由我、马存平、俞先国、魏尤俊四个人共同参与的，把天水雅居8幢601室房屋卖给马存平、戴素英，然后办理的贷款，原因是张桂芳欠信用卡，无法办理银行贷款，贷款总共是1600000元，俞先国拿了800000元，魏尤俊拿了400000元，我拿了400000元，这1600000元是由银行直接打到了我的中行卡上的，然后我再分别给了俞先国800000元、魏尤俊400000元，张桂芳跟我借钱，这笔借款是由我、俞先国、魏尤俊三个人筹集的，但是张桂芳合在一起给我打的借条。2018年5月7日，马家学陈述：我钱没有直接给张桂芳，我拿了250000元，魏尤俊拿了25万，共50万给了俞先国，俞先国又拿出500000元共1000000元给了彪子，这1000000元是张桂芳担保给彪子的，加上银行解押的220000元，这个1220000元自然由张桂芳来偿还，后面贷款下来，这个1200000元就扣下来了。一审中，马家学提供张桂芳、张競向其出具的借条复印件两份，其中2011年7月1日的借条载明：今借到马家学人民币100万，还款期限到2011年9月30日止，到期必须归还全部借款。2012年3月31日的借条载明：今借到马家学人民币贰拾贰万元整还房贷款。张桂芳、张競质证后认为：对两份借条的真实性无异议，其不欠马家学、俞先国、魏尤俊钱，其儿子要一笔钱，已向亲戚借款将近300000元，其当时想把钱还上，在打麻将的时候认识了一个姓刘的人，即马家学陈述的彪子，姓刘的人带其认识了马家学，马家学称帮其办贷款，到其家中填写的格式借条，其就按照马家学要求填写，其一直以为系马家学帮办贷款，后马家学说可以办理了，要其将以前抵押的贷款补上，其向马家学借的220000元还房贷款，后到4月底其问马家学，马家学称办下来了，其问办下来钱怎么不给其，马家学称还完220000元，就把银行贷款的钱给其，后马家学一直没有给其款项，并且恐吓其，其还报过警。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已认定马家学以张競、张桂芳名义与马存平、戴素英签订的房地产买卖契约无效，故双方因该合同取得的财产应相互返还。生效判决采信了马家学与张競、张桂芳之间签订的委托合同，亦认定马家学在该委托合同约定的委托范围及委托期限内以张競、张桂芳的名义与马存平、戴素英订立房地产买卖契约系有权代理，委托合同约定了马家学有权收取购房定金、代为办理银行按揭贷款时代为签署银行的相关文本及领取贷款，故张競、张桂芳应将马家学代为收取的银行贷款返还给马存平、戴素英，马存平、戴素英亦有义务协助张競、张桂芳办理601室房屋的过户手续。贷款下发后，张競、张桂芳支付了中行江宁支行部分贷款本息及在中行江宁支行申请执行马存平、戴素英借款合同纠纷一案中支付中行江宁支行481230元，马存平、戴素英实际归还中行江宁支行的贷款本金为1057929.69元，对于该款项，应由张競、张桂芳全部归还。马存平、戴素英关于其支付了20000元购房定金的主张，证据不足，一审法院不予采信。马存平、戴素英没有购买601室房屋的真实意思，其为帮助马家学获取银行贷款而签订房屋买卖合同，并以自己名义办理了银行贷款，后其在与中行江宁支行达成调解协议后未按照协议履行还款义务，存在过错。张競、张桂芳向马家学出具了办理房屋买卖及收取房款的公证委托书，使得马家学有权代表张競、张桂芳签订房屋买卖合同及收取银行贷款，且张桂芳在向中行江宁支行出具承诺书后，亦未按约还款，同样存在过错。一审法院综合双方过错程度，认定马存平、戴素英与张競、张桂芳各按照50%的过错比例承担赔偿责任。关于马存平、戴素英的损失，结合马存平、戴素英提供的证据，可以认定马存平、戴素英的损失为律师费79585元、受理费9526元、保全费5000元、拍卖公告费1800元，利息、罚息365759.31元、司法拍卖辅助工作的服务费5000元、财产转让所得个人所得税15400元，共计482070.31元，由张競、张桂芳赔偿50%，即241035.16元。马存平、戴素英主张的包括房屋差价损失等，依据不足，一审法院不予支持。关于张競、张桂芳的损失，对于张競、张桂芳支付的500000元，一审法院已认定其中的481230元为张競、张桂芳偿还的银行贷款，对于剩余的18770元应认定为张競、张桂芳的损失，由马存平、戴素英赔偿50%，即9385元。对于张競、张桂芳与马存平之间是否存在债权债务关系及张競、张桂芳与马家学之间的委托代理纠纷，与本案不属于同一个法律关系，一审法院不予理涉，当事人可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张競、张桂芳于判决发生法律效力之日起10日内返还马存平、戴素英1057929.69元，并赔偿损失241035.16元，合计1298964.85元；二、马存平、戴素英于判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区不动产过户至张競、张桂芳名下；三、马存平、戴素英于判决发生法律效力之日起10日内赔偿张競、张桂芳损失9385元；四、驳回马存平、戴素英的其他诉讼请求；五、驳回张競、张桂芳的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28897元，由马存平、戴素英负担16301元，张競、张桂芳负担13590元；反诉案件受理费减半收取4440元，由张競、张桂芳负担4317元，马存平、戴素英负担123元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另，本案一审判决后，张競、张桂芳亦不服，向本院提起上诉，但张競、张桂芳未按规定预缴二审案件受理费，本院已作出裁定，按其自动撤回上诉处理。本院认为，上诉人马存平、戴素英与被上诉人张競、张桂芳的委托代理人即原审第三人马家学签订的房地产买卖契约，已被生效判决确认为无效，依照法律规定，上诉人与被上诉人因该无效合同所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人之间并无房屋买卖交易的真实意思表示，但双方以虚假的合同套取银行贷款，明显存在共同的故意行为。此后，被上诉人未及时偿还中行江宁支行的贷款，导致后续诉讼的产生。上诉人在与中行江宁支行达成调解协议后，未按该协议履行还款义务；同时，被上诉人亦未兑现承诺按该协议还款。因此，一审法院综合双方的过错程度，认定双方各按50%承担损失赔偿责任，并无不当。在中行江宁支行与上诉人借款纠纷案件的执行中，江宁法院收到及扣划案件执行款，共计2019600元。其中：1、被上诉人向江宁法院缴纳的500000元，有481230元划给中行江宁支行用于偿还贷款本息，剩余18770作为案件执行费。2、江宁法院从上诉人账户扣划给中行江宁支行1519600元，其中本金为1057929.69元，剩余482070.31元由下列费用构成，即律师费79585元、受理费9526元、保全费5000元、拍卖公告费1800元、利息及罚息365759.31元、司法拍卖辅助工作的服务费5000元、财产转让所得个人所得税15400元。因此，一审法院将前述482070.31元、18770元分别认定为上诉人、被上诉人所发生的损失，并按50%的过错责任分别由双方分担，具有事实依据，符合法律规定。上诉人主张前述18770元、482070.31元的损失由被上诉人一方承担，本院不予支持。同时，上诉人主张其206房屋因低价拍卖存在660000元差价损失，缺乏依据，本院不予支持。在前案借款纠纷调解案件执行中，上诉人作为该案当事人未履行调解协议，且亦未实际向中行江宁支行偿还贷款本息，故其以被上诉人未兑现还款承诺为由，要求被上诉人按1460669.11元为基数、自2018年7月14日起向其承担利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马存平、戴素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12835元，由上诉人马存平、戴素英负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年十一月十七日法官助理冯超书记员汪海燕