呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2181号上诉人（原审原告）：梁素娟，女，无固定职业，住呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：梁向东，河北省咏远律师事务所律师。委托诉讼代理人：董春生，北京市尚衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕永哲，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：谢国伟，内蒙古赤玉律师事务所律师。原审第三人：内蒙古万豪房地产经纪有限公司。法定代表人：孙利兵，该公司总经理。上诉人梁素娟因与被上诉人吕永哲，原审第三人内蒙古万豪房地产经纪有限公司（以下简称万豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2018年7月13日立案后,于2018年10月15日作出(2018)内0105民初5883号民事判决,梁素娟不服该判决提起上诉,呼和浩特市中级人民法院于2019年2月25日作出(2018)内01民终3033号民事裁定,裁定撤销原审判决，发回该院重审。吕永哲于2019年7月17日申请追加内蒙古万豪房地产经纪有限公司(以下简称万豪公司)为本案第三人。一审法院作出（2019）内0105民初5594号民事判决，梁淑娟不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。梁素娟上诉请求：一、撤销原审判决,依法改判吕永哲承担双倍返还定金10万元的违约责任，并赔偿梁淑娟相应损失465379元(包括房屋价差452039与评估费用13340元);二、案件受理费全部由吕永哲负担。事实与理由:2017年6月17日,梁淑娟经万豪公司中介,与吕永哲签订了关于案涉房屋的《买卖定金合同》与《房屋买卖合同》,并于当日交付了购房定金人民币5万元。双方约定,该房屋成交价格为人民币104万元，梁淑娟于2017年7月23日产权过户当日扣除已支付定金一次性付款给吕永哲,吕永哲应当于2017年10月1日之前将该房屋交付给梁淑娟,该房屋原有按揭贷款尚未结清,需由梁淑娟在过户前先支付人民币20万元给吕永哲用于结清原有贷款并注销抵押。合同中又约定梁淑娟不能按期向吕永哲付清购房款,或吕永哲不能按期向梁淑娟交付房地产的,每逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房地产千分之五的滞纳金。2017年7月23日,梁淑娟筹全资金准备按照合同的约定去办理过户手续时却遭到吕永哲的拒绝,此后经梁淑娟及中介公司多次催促无果后起诉到赛罕区人民法院。而诉讼程序启动后的一年多的时间里,吕永哲一直隐瞒其已经于2017年11月20日以明显低于市场价格将房屋以35万元的价格出售给案外人张某1、胡某,并于2017年11月23日将房屋过户于张某1、胡某。其无视法律与合同的行径令人愤怒。而一审法院在已经查清事实的基础上错误地适用法律,于2018年10月15日作出(2018)内0105民初5883号民事判决书,驳回了梁淑娟的上诉请求,梁淑娟不服该判决提出上诉。二审法院于2019年2月25日作出(2018)内01民终3033号民事裁定,裁定撤销原判发回重审。案件发回后一审法院尽管在事实认定中查明了以上事实并且查明了吕永哲在诉讼过程中故意隐瞒房屋已经出售案外人的情况,但是依然错误地认为,梁淑娟与吕永哲签订的《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,合同签订后,梁淑娟向吕永哲交付购房定金5万元,双方解押房本等后续事宜产生争议,导致合同未能履行,对吕永哲在诉讼过程中存在的虚假陈述行为并未予以评价与惩戒。而本案的事实是,梁淑娟交付定金后,吕永哲故意躲避,既不提出解除合同,亦拒绝双倍返还定金,进而想将定金无理由的据为己有。后来干脆将房屋过户于案外人,吕永哲各种行为表明,其用意就是想借房屋买卖合同侵吞梁淑娟的定金5万元,此种行为于理于法都应当受到法律制裁。吕永哲的违约、违法行为致使梁淑娟因房屋市场价格上涨蒙受了巨大的经济损失。吕永哲辩称，梁淑娟与吕永哲签订的附条件的房地产买卖契约合法有效。2017年6月17日梁素娟与吕永哲签订了买卖定金合同,合同约定万豪公司提供居间服务,吕永哲出售涉案房屋,梁素娟支付预约定金5万元,双方确定房屋买卖合同关系,梁素娟支付吕永哲20万元解除其在银行设立的抵押权,双方约定2017年7月23日完成过户手续,吕永哲在2017年10月1日搬出房屋作为履行房屋买卖合同的附随义务,该合同附件收费情况一览表中其他费用中明确吕永哲在银行有按揭贷款18万元。2017年6月17日双方又签订了房地产买卖契约,约定吕永哲于2017年7月6日前办理抵押注销手续,2017年7月23日办理过户手续,梁素娟一次性支付吕永哲全部房款。根据合同约定和法律规定及交易习惯,梁素娟没能在2017年7月6日前支付吕永哲解除抵押权的按揭贷款18万元及相关费用合计20万元,致使双方在买卖合同履行过程中出现障碍,无法继续履行房屋买卖契约,梁素娟的行为构成违约。因吕永哲在出售涉案房屋期间也在接治购买其他房屋,在梁素娟构成根本违约的情况下,按照合同约定适用定金法则扣除5万元定金,所以吕永哲在2017年11月20日与案外人签订房屋买卖合同交易房屋。故吕永哲的行为不构成一房二卖,是梁素娟未能按照合同约定履行合同义务致使合同无法履行,建议法院驳回梁素娟的诉讼请求,维护吕永哲的合法权益。万豪公司未到庭，亦未提供书面的陈述意见。梁淑娟向一审法院起诉请求：1.判令吕永哲继续履行合同,将案涉房屋交付于梁素娟,并办理产权转移登记手续;2.判令吕永哲承担违约责任,双倍返还定金人民币10万元;3.本案诉讼费及其它相关费用由吕永哲承担。2019年12月16日梁素娟变更诉讼请求:要求吕永哲承担合同不能履行的违约责任并赔偿相应损失78万元(房屋现价与合同价104万元的差额,待评估)。一审法院认定事实：2017年6月17日,梁素娟(乙方)与吕永哲(甲方)签订《房地产买卖契约》,约定吕永哲将坐落于呼和浩特市××区的房屋转让给梁素娟,房屋建筑面积129.72平方米;该房屋已经设定抵押,抵押登记日期为2014年10月1日,出卖人应于2017年7月6日前办理抵押注销手续;成交价格104万元,乙方已支付定金5万元,剩余房款乙方应于产权过户当日支付给甲方,双方约定2017年7月23日办理过户手续,甲方应当在2017年10月1日前将房屋交付给乙方。同日,梁素娟(买方)、吕永哲(卖方)与万豪公司签订《买卖定金合同》,约定梁素娟支付定金5万元以确定买卖关系,买卖双方积极配合办理过户等相关手续,客户给房东解压房本20万元。合同签订当日,梁素娟交付吕永哲购房定金5万元。一审法院另查明,2017年11月20日,吕永哲、吕高洁与案外人张某1、胡某签订《呼和浩特市二手房买卖合同》,吕永哲将涉案房屋出售给案外人,合同约定成交价为35万元。2017年11月23日涉案房屋登记至案外人张某1、胡某名下。一审法院又查明,证人崔某是万豪公司负责联系梁素娟的中介人员,案外人张某2负责联系吕永哲。梁素娟于2017年7月6日之前准备好约定的解押款20万元后通知了崔某,崔某也通知了负责联系吕永哲的中介人员张某2。但双方在约定的时间未能解押房本并因此产生纠纷,梁素娟没有支付解押款20万元。双方在之后的沟通中吕永哲分别二次提出每平米涨价1000元的要求。经梁素娟申请对涉案房屋的市场价值进行评估,2020年1月13日内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆(蒙)(价)字2020第008号《价格评估结论书》,评估结论为:评估对象于价值时点(2018年7月12日)的评估价值为1492039元。经质证,梁素娟对该评估意见认可,吕永哲对该评估意见不认可,认为与本案没有关联性,不应采纳。一审法院认为,梁素娟与吕永哲签订的《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,梁素娟向吕永哲交付购房定金5万元。双方因解押房本等后续事宜产生争议,导致合同未能履行,现涉案房屋已经出售给案外人。梁素娟主张其在约定时间之前已经准备好解押款,但梁素娟未在约定时间即2017年7月6日之前将房本解押款20万元交给吕永哲,且双方因此产生了争议,均不能证明未能按约解押房本系对方单方违约导致,故吕永哲应当退还梁素娟定金5万元,对梁素娟的其他诉讼请求,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、吕永哲于本判决生效之日起十五日内退还梁素娟房屋定金5万元;二、驳回梁素娟的其他诉讼请求。案件受理费11600元(梁淑娟已预交12600元),由梁素娟负担10550元,由吕永哲负担1050元,另1000元退给梁素娟。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：梁淑娟主张吕永哲承担双倍返还定金，并赔偿其损失452039元是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，2017年6月17日，梁素娟与吕永哲签订的《房地产买卖契约》以及《买卖定金合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,梁素娟向吕永哲交付购房定金5万元。鉴于该案涉房屋已经设定抵押，梁素娟于2017年7月6日之前准备好约定的解押款20万元后通知了崔某（万豪公司负责联系梁素娟的中介人员）,崔某也通知了负责联系吕永哲的中介人员张某2。双方在此期间未能解押房本，但不能就推断出来未能解压房本的过错均在梁素娟。且双方在之后的沟通中吕永哲多次提出案涉房屋涨价的要求，在与梁素娟协商未妥亦未与解除合同的情况下，吕永哲于2017年11月20日将案涉房屋低价出售给案外人，导致其与梁素娟所签合同无法履行。故吕永哲应承担双倍返还定金的违约责任。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司出具的万宝隆(蒙)(价)字2020第008号《价格评估结论书》，可认定案涉房屋评估价值的价格为1492039元。故案涉房屋的损失赔偿额为1492039元（案涉房屋的评估价）-1040000元（案涉房屋的合同价）=452039元（案涉房屋的损失赔偿额）。如前所述，鉴于出卖人吕永哲未与梁素娟解除案涉房屋的买卖合同又将该案涉房屋低价出卖他人的行为，违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现，故酌定吕永哲应承担案涉房屋损失赔偿额的50%的责任即：452039元÷2=226019.50元。故原审判决对该项的认定有误，本院应予纠正。综上所述，梁素娟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5594号民事判决；二、吕永哲于本判决生效之日起十五日内向梁素娟支付案涉房屋双倍定金10万元”；三、吕永哲于本判决生效之日起十五日内向梁素娟支付房屋损失额226019.50元；四、驳回梁素娟的其他诉讼请求。一审案件受理费11600元(梁淑娟已预交12600元),由梁素娟负担2468元,由吕永哲负担9132元,另1000元退给梁素娟。二审案件受理费11600元（梁素娟已预交），由梁素娟负担4000元，由吕永哲负担7600元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月二十四日（法官助理 于文硕书记员 郝辰炜