安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0223民初4364号 原告：张承梅，女，1952年5月19日出生，汉族，住址安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：刘朝晖、伍培艳，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖德奥丰物业管理有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇黄金村安南汽车城内，统一社会信用代码913402235815463269。 法定代表人：邵书明，执行董事。 委托诉讼代理人：吕清，女，该公司员工。 被告：芜湖明宏实业有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇黄金村安南汽车城内，统一社会信用代码913402235621729045。 法定代表人：邵文宏，执行董事。 原告张承梅诉被告芜湖德奥丰物业管理有限公司、芜湖明宏实业有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张承梅及其委托诉讼代理人伍培艳到庭参加了诉讼，被告芜湖德奥丰物业管理有限公司（以下简称德奥丰公司）、芜湖明宏实业有限公司（以下简称明宏实业）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张承梅向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付自2016年10月28日起至2020年10月27日止的经营所得收益为136674.56元；2、判令两被告立即向原告支付自2016年10月28日起至实际付款之日止的违约金（暂计至2020年10月27日为36976.66元）；3、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2012年6月21日案外人周慧与芜湖明宏实业有限公司（以下简称“明宏公司”）签订《商品房预售合同》，明宏公司将其位于南陵县商铺出售给案外人周慧，房屋建筑面积84.98平方米，商品房单价5835元／㎡，总房款为495858元。同日，案外人周慧与被告德奥丰公司签订《芜湖安南中国ＭＡＬＬ商铺委托经营管理合同》，将其购置的安南中国ＭＡＬＬ第5幢102号商铺委托给被告德奥丰公司经营，委托经营管理期限为十年，从2013年10月28日至2014年10月27日开始起算一年（每满一年称一个经营年度）。经营所得收益（租金收益）双方约定为：（1）前三年经营收益不再分配，经营所得全部归乙方（德奥丰公司），经营成本由乙方（德奥丰公司）承担。甲方（案外人周慧）认可前三年的经营收益在其购买商品房的时候已经从开发商处通过房价优惠方式得到回报。开发商给予甲方（案外人周慧）的优惠价系建立在甲方（案外人周慧）委托乙方（德奥丰公司）经营的前提下，代乙方（德奥丰公司）体现在对甲方（案外人周慧）前三年委托经营的回报。（2）从第四年开始不低于商品房买卖合同总房价8%回报计算，超出部分甲乙双方按实际租金收益9:1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。另约定：乙方（德奥丰公司）无故未按约定支付甲方（案外人周慧）可分配收益的,逾期每天按照甲方（案外人周慧）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方（德奥丰公司）支付或者甲方解除合同为止。2016年11月29日案外人周慧作为安南中国汽车城业主与德奥丰公司、明宏公司签订《补充协议》，各方就经营所得收益达成补充协议约定：由于德奥丰公司、明宏公司如在三年内将市场建成，经业主认可，放弃追付前三年每年余欠款事宜，如三年内该市场仍未形成，业主仍有权按原包租协议十年协议规定的投资额8%收益权向德奥丰公司、明宏公司要求给付所欠余款。然，上述协议签订后，两被告均未按照约定支付经营所得收益。另，案外人周慧于2020年10月19日已将其与德奥丰公司、明宏公司签订的《芜湖安南中国ＭＡＬＬ商铺委托经营管理合同》、《补充协议》中的权利义务转让给原告，原告依法取得前述合同权利义务。截至起诉之日，两被告共计欠付原告经营所得收益136674.56元，逾期付款违约金36976.66元，已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告芜湖德奥丰物业管理有限公司辩称，1.根据在县信访局谈好，按每年5000元支付给业主，业主也都是同意的，我司实际上也已经支付给业主了，所以之前几年不存在违约金，我公司实际已支付对方到2021年度，2020年10月28日至2021年10月27日年度已支付7000元给周慧，在市场做起来了，我公司也给业主逐步增加每年租金；2.我司之前和业主代表签了一份补充协议，协议上明确表示市场发展起来后每年支付给业主20000元，现在市场招商已经达到百分之八十以上了，也努力的把车管所给招商过来了，所以不存在违约金和利息；3.根据物业返租合同的第七条合同的变更和终止第1小条，本合同在以下情况下进行变更：因不可抗力致使合同暂时无法履行的，双方可协商变更。今年市场受疫情影响，承租户要求免租半年，公司收入不理想，支付员工工资都存在困难，导致员工离职几人，公司一直积极配合发展市场，也是为业主考虑。到委托期满后可以不用担心房子出租问题，因市场经营状况发生变化，致使双方的合同目的无法完全实现的，可协商变更相应合同条件。公司之前市场没有形成的时候跟业主们在县信访局协商好每年支付每户业主5000元，后2016年11月29日在公司签订了补充协议，市场形成后不用按照原包租十年协议来支付，现在市场已经形成，招商已达到百分之八十，所以后面只需按照补充协议来支付就可以了，不存在违约和利息。我司一直在努力的把市场做起来，为此也做了很多工作，包括把交警大队及车管所都招商过来，公司为此所付出的努力有目共睹，市场形成的越来越好，对业主和公司的经营发展都是很好的，请求法官酌情处理。 被告芜湖明宏实业有限公司未答辩，亦未举证。 本院经审理认定事实如下：2012年6月21日，案外人周慧与被告明宏实业签订《商品房预售合同》，约定被告明宏实业将位于南陵县商业用房出售给案外人，价款为495858元，房屋交付时间为2013年8月28日前，合同还对其他事项进行了约定。 2012年6月21日，案外人周慧与被告德奥丰公司签订《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》，约定：周慧将其购买的安南中国MALL5幢102号商铺委托被告德奥丰公司统一经营管理，统一向业主支付租金收益，委托经营管理期限为十年，2013年10月28日-2014年10月27日开始起算一年；周慧将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权、经营权授权委托给德奥丰公司，德奥丰公司以自己的名义与最终租户订立和变更、终止租赁合同。在经营过程中产生的市场管理费、治安费、物业费等经营费用，由被告向承租户收取，经营所得收益（租金收益）由双方按照以下约定方式分配：前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归德奥丰物业，经营成本由德奥丰物业承担；从第四年开始不得低于（商品房买卖合同）内签订的总房价8%回报计算，超出部分原告与德奥丰公司按实际租金收益9:1分成，相应的税费双方按收益比例承担。从第四年开始，双方在下一个经营年度的头3个月内进行本经营年度的利益分配。德奥丰物业未能按约定支付原告可分配收益的，逾期按照可得收益的万分之三支付滞纳金。该合同还对其他事项进行了约定。 2016年11月29日，被告明宏实业与包括案外人周慧在内的业主签订《补充协议》，约定：双方经协商就业主方在安南汽车产业园购置的门面房租金事宜达成如下协议：双方签订的包租10年租金收益不低于投资额8%的协议不变，期限不变。但由于明宏公司资金困难，业主同意前三年每年租金暂付2万元，余款由明宏公司暂欠；明宏公司如在三年内将市场建成，经业主认可，业主方放弃追讨前三年余欠款事宜，如三年后该市场仍未形成，业主方有权按原包租十年协议规定的投资额8%收益权向被告明宏实业要求给付所欠余款。被告德奥丰公司于2017年1月22日向周慧支付5000元，2018年2月9日向周慧支付5000元，2019年1月7日向原告支付5000元，2019年7月2日向原告支付2000元，2019年8月23日向原告支付5000元，2020年8月向原告支付5000元，共计27000元。 2020年10月19日，案外人周慧与原告张承梅签订《合同权利转让协议》，约定：周慧将《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》及《补充协议》中全部权利义务转让给原告张承梅，原告同意完全接受上述中协议中周慧的权利及义务。2020年10月28日，周慧与原告张承梅签订《合同权利转让之补充协议》，约定周慧将《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》及《补充协议》中全部权利转让给原告张承梅，《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》及《补充协议》全部义务不再转让。上述《合同权利转让协议》及《合同权利转让之补充协议》均已送达被告德奥丰公司、明宏公司。 本院认为，案涉《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》系周慧与被告德奥丰公司真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效；《补充协议》系周慧与被告明宏实业真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，周慧与被告德奥丰公司、明宏实业均应按照上述协议履行各自的义务。依据《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》约定，被告德奥丰公司应当自协议约定的第四个经营年度的前三个月内向原告支付不低于购房款的8%的租金收益，但德奥丰公司至今未能按照上述协议履行向原告支付租金收益的收益，显属无理，德奥丰公司每年应向周慧支付租金为495858*8%=39668.64元，2016年10月28日-2020年10月27日的租金为39668.64*4=158674.56元，被告德奥丰公司已经支付22000元，尚欠136674.56元，至于被告德奥丰公司辩称支付2020年10月28日-2021年10月27日期间的租金收益7000元，原告认可2000元已经在计算诉请金额时予以扣除，鉴于原告仅主张了2016年10月28日-2020年10月27日期间的租金收益，被告德奥丰公司于2020年8月支付的5000元，可在双方结算2020年10月28日以后租金收益等时予以扣减。关于违约金，因德奥丰公司未能按照《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》约定的期限支付租金，应当按照合同约定的日万分之三的标准计算违约金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请本院予以支持，至于滞纳金数额，合同约定每个经营年度的前三个月内支付租金收益，结合德奥丰公司已支付的租金收益的时间和数额及原告诉请，截止2020年10月27日，被告德奥丰公司应向周慧支付的违约金为33245.45元[（39668.64-5000）*0.0003*365+（39668.64*2-5000-5000）*0.0003*365+（39668.64*3-22000）*0.0003*365+（39668.64*4-22000）*0.0003*274]，自2020年10月28日起被告德奥丰应按136674.56元为基数按日万分之三的标准计算支付违约金至租金实际付清之日止。被告明宏实业与案外人周慧等签订《补充协议》，承诺若安南汽车产业园未能形成市场，包括原告在内的业主可按《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》约定的标准向明宏实业要求支付租金收益，构成债的加入。 因周慧将《芜湖安南中国MALL商铺委托经营管理合同》及《补充协议》享有的权利转让给原告张承梅，并与原告张承梅签订《合同权利转让协议》及《合同权利转让之补充协议》，并已送达被告德奥丰公司、明宏公司，符合法律规定，上述租金收益及违约金应由被告德奥丰公司、明宏公司向原告张承梅支付，原告的诉请于法有据，本院予以支持。至于被告德奥丰公司辩称，根据补充协议的约定，“市场已经形成”，应按补充协议约定履行，本院认为，被告德奥丰公司虽提交了租屋明细等，但不足以证实“三年内市场形成”，故对被告德奥丰公司的该辩解意见，本院不予采信。明宏公司也未提交证据证实“市场已经形成”，应对被告德奥丰公司上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告芜湖德奥丰物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告张承梅2016年10月28日-2020年10月27日期间的租金收益136674.56元及2017年1月28日-2020年10月27日期间的滞纳金33245.45元，并自2020年10月28日起以136674.56元为基数按日万分之三标准计算违约金至租金收益付清之日止。 二、被告芜湖明宏实业有限公司对芜湖德奥丰物业管理有限公司上述债务承担连带还款责任。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1887元、保全费1420元，合计3307元，由被告芜湖德奥丰物业管理有限公司、芜湖明宏实业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张道海 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  秦 萍 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不择转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。