北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21584号原告：马强，男，1988年1月14日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：徐琛皓，北京市两高律师事务所律师。被告：文浩，男，1991年9月4日出生，汉族，北京花儿与鸭先生餐饮管理有限公司法定代表人，住北京市通州区。原告马强与被告文浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马强的委托诉讼代理人徐琛皓，被告文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马强向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年6月10日解除；2、依法判令被告向原告支付拖欠的自2020年2月20日至2020年6月10日的租金，按月租金25877元为标准，计算为103508元；3、依法判令被告向原告支付2020年6月11日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定月租金25877元为标准；4、依判令被告向原告支付违约金自2020年2月20日至实际腾退之日止，按月租金25877元的200%为标准;5、要求被告向原告支付延期支付租金的滞纳金，从2020年2月20日起算至实际给付之日止，按照日千分之五的标准计算；6、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月20日,原告马强与被告文浩及第三人北京欧麦地产经纪有限公司签订《北京商铺、写字楼租赁合同》(参见证据一),三方约定被告承租原告位于北京市通州区新华西街x室的房屋,租赁期限为2年,租赁起租日自2019年2月21日至2021年2月20日止,租金为25877元，付款方式以半年为周期，付款支付日期分别为2019年2月20日、2019年8月10日、2020年2月20日、2020年8月10日。同时，三方在协议中约定被告存在下列情形之一的，原告有权单方终止合同并收回房屋，对造成原告的损失，由被告负责赔偿：1．被告拖欠租金累计达10天；2．拖欠各项费用累加大到1000元。对于争议解决，租赁合同约定由原被告双方协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院解决。至起诉日，被告文浩未按照合同约定支付第三个周期的租金，租金为155265元。基于租赁合同的约定，2020年6月10，原告以手机短信（参见证据二）的方式通知被告并要求解除双方签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》，以及要求被告承担相应的违约责任。原告认为，被告未能按照租赁合同约定按期支付租金的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，望判如所请。被告文浩辩称，一、被告未按时交付房租与标的房屋不能处于真正适用的状态均系不可抗力导致的合同不能履行，双方互不承担违约责任。2020年1月下旬，武汉爆发由新型冠状病毒感染的肺炎疫情，疫情随即蔓延到全国。标的房屋所在的北京市通州区也采取了严格的疫情防控工作。被告租赁原告房屋从事的餐饮行业受到严重打击，实质根本无法开展经营。（一）新冠肺炎疫情作为不可抗力导致的合同不能履行后果是双方的，原被告双方均因不可抗力不能履行合同项下义务。原告作为出租方，其在租赁合同项下的义务不仅仅是在合同生效时向被告交付房屋，同时也应持续保障标的房屋处于适用的状态。因不可抗力事件的发生，原告不能继续保障标的房屋的适用状态，被告也因此不能正常使用房屋和按期交付房租，双方在合同项下的对待给付义务均不能履行，原被告双方均遭受了不同程度的损失，原告主张其房租损失，而被告亦因备货及无法正常使用房屋开展营业损失数十万元，因此应当适用不可抗力规则，互不承担责任。（二）疫情防控措施导致被告一方资金周转困难或者营业收入明显减少，不能以被告未按时支付房租为由解除合同并要求被告承担违约责任。被告承租标的房屋经营的餐饮行业，是本次新冠肺炎疫情影响最大的行业之一，疫情防控措施直接导致被告营业收入几乎为零，资金链断裂，几乎丧失了所有偿债能力，这才无法按时支付房租。（三）疫情及防控措施导致被告长期以来营业收入明显减少，继续按照原租金标准支付租金于被告而言显失公平，在要求其支付原有租金时应予酌减。二、被告未按时支付房租系不可抗力导致，不应承担违约金，即使从兼顾公平的角度让被告承担部分，原告主张的违约金也已过高，应按照实际损失进行酌减后再由双方合理分担。合同不能履行系不可抗力所致已如前述，被告认为不应承担任何违约责任，即使承担，原合同之违约责任约定的违约金标准为月租金的200%显然过高。被告即使在合同不能履行当月就腾退房屋给原告，基于当时的疫情防控政策，原告亦无法自行使用或者再次出租，标的房屋在此期间不能产生任何价值，原告非因不可抗力产生的损失应当自疫情防控措施基本结束、标的房屋所在区域餐饮行业恢复基本经营秩序起算，即：原告的损失不可能超过月租金。违约金作为双方对损失的预先约定按照月租金的两倍计算显然畸高。三、不可抗力已消失，合同继续履行有利于发挥标的房屋的最大效用，将原被告双方的损失降到最小。（一）新冠肺炎疫情缓解后，被告一直在使用标的房屋，即房屋租赁合同自不可抗力消除之后一直在实际履行中，没有理由也没有必要解除房屋租赁合同。（二）被告经营至今仍未弥补完疫情期间的亏损，但处在恢复之中，预计至明年五月份基本可以扭亏为盈，此时解除合同不利于被告持续经营增加营业收入藉此恢复偿债能力，且原告收回标的房屋重新出租也不利于发挥房屋的最大经济效应。综上，被告拖欠房租系出于不可抗力导致合同无法履行所致，要求被告承担违约金或按照原房租标准支付所有房租均不合理；同时，原告请求的违约金过高、远超过实际损失。请求贵院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款、第6条第2款之规定，适用不可抗力规则和公平规则依法调整被告应付房租后，驳回原告除该金额之外的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：马强（出租方、甲方）与文浩于2019年2月20日签订了《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称合同），马强将位于北京市通州区新华西街x房屋出租给了文浩，租赁期限为2年，租期自2019年2月21日至2021年2月20日止，房屋月租金为25877元，付款方式为押二付六，半年的租金数额为155265元，付款日期为2019年2月20日、2019年8月10日、2020年2月10日、2020年8月10日。房屋用途为餐饮。房屋租赁期间，物业费、取暖费由甲方承担，水、电费、煤气费、电话费、有线收视费、网费、其他费用由乙方承担。合同第十二条约定因乙方责任终止合同的约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10天；2、拖欠各项费用累计达到1000元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的。”合同第十四条提前终止合同约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。”第十五条违约责任约定“租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方应按照每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。”第十六条不可抗力约定“因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。”合同签订后，文浩依约交纳了押金和租金，租金已交至2020年2月20日，2020年2月21日至今的租金未交纳。2020年5月28日，马强向文浩发送了律师函，要求文浩收到函件之日起10日内回复书面意见并一次性缴纳所欠付的半年租金155265元。2020年5月29日，文浩收到了律师函。2020年6月11日马强向文浩发送短信，内容为“文浩，关于商铺租赁我告知一下，之前经过电话多次与你沟通支付租金事宜，并且在5月28日给你发了一份催付租金的《律师函》，而目前仍然没有收到租金和任何回复，迫于无奈，现我只能根据《租赁合同》第十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》的有关规定正式通知你：我正式解除租赁合同关系，限你于6月15日之前，腾退房屋。如在此期间仍未搬离，我将会采取法律手段，并将由你承担因无权占有房屋而产生的一切经济损失以及一切因你违约所产生的费用。”案件审理过程中，马强向本院申请对文浩名下的账户或财产申请保全，并采用了保险公司保函担保的方式对保全行为进行担保，本院依法作出了保全裁定，裁定查封文浩名下的账户或同等价值的财产。庭审过程中，文浩称未按时交纳房租系由于新冠肺炎疫情影响所致，属于不可抗力，不应承担相应的违约责任。关于租金减免的问题，马强称之前双方协商过减免一个月的租金，但文浩不同意，认为减免的太少了。2020年11月2日开庭时，本院曾主持双方调解，文浩表示几天内先把2月至8月的租金先交纳，但至今也未交。关于违约金，文浩表示过高，马强表示主张的违约金及滞纳金主要的损失是在于转租的损失因为转租会发生房屋闲置。关于马强主张的律师费、保险费，其提供了代理合同及发票，以及申请保全产生的保险费的票据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据查明的事实，马强与文浩签订的合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，文浩在2020年2月10日应交纳2020年2月21日至2020年8月20日的租金时遇到了新冠肺炎疫情，其未按时交纳，情有可原，但在马强2020年5月28日（已逾期三个月后）催告后仍未交纳，显属不妥，已构成违约，现马强要求解除合同，于法有据，本院对此予以支持，鉴于2020年6月11日马强已向文浩通过短信的方式发送了解除合同通知，故本院确认双方的合同于该日解除。合同解除后，涉案房屋应予以退还，虽马强未提出该诉求，但作为租赁合同解除后的法律后果，本院一并予以处理。关于马强要求文浩支付2020年2月21日至2020年6月10日的租金，于法有据，本院对此予以支持，具体数额为95160元，同时考虑到疫情的实际影响，文浩主张减免部分房租的意见，并无不当，本院酌情确定减免一个半月的房租，数额为38815元，减免后文浩应付的租金数额为56345元，对于马强主张的过高部分，本院不予支持。关于马强要求文浩支付自2020年6月11日至实际腾退房屋之日止按照25877元/月的标准的房屋占有使用费的诉讼请求，考虑到当事人过错程度，马强的该项诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于马强主张的违约金和滞纳金，文浩认为过高，考虑到疫情的影响，本院认为文浩的主张并无不当，本院对此予以调整，调整为一个月租金的标准，滞纳金不再予以支持。关于马强主张的律师费，缺乏依据，本院对此不予支持。关于马强主张的保险费，并非本案产生的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告马强与被告文浩于2019年2月20日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年6月11日解除；二、被告文浩于本判决生效之日起十五日内将位于北京市通州区新华西街x房屋腾退给原告马强；三、被告文浩于本判决生效之日起七日内给付原告马强2020年2月21日至2020年6月10日期间的租金56345元；四、被告文浩给付原告马强房屋占有使用费（按照25877元/月的标准计算，自2020年6月11日起至实际腾退之日止），于第二项判决执行完毕之日起三日内付清；五、被告文浩于本判决生效之日起七日内给付原告马强违约金25877元；六、驳回原告马强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2047元，由被告文浩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费3562元，由被告文浩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月二十四日法官助理 李熹明书 记 员 张博森-2--1--2--1-