广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初2370号原告：宋彩虹，女，1981年3月8日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************822。被告：黄辉莲，女，1963年7月22日出生，汉族，住广东省佛冈县***********2*1*****，身份证号码：440************026。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。原告宋彩虹与被告黄辉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告宋彩虹、被告黄辉莲的委托诉讼代理人朱日程到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告购买的位于佛冈县****************3******，本院于2020年9月24日查封了上述房屋。本案现已审理终结。原告宋彩虹向本院提出诉讼请求：1.被告按2020年6月10日签订的《房屋买卖合同》的约定，总价按人民币70万元把佛冈县**********************过户给原告；2.按《房屋买卖合同》第八条的约定：超过2020年8月10日不过户，必须按月计算总价的百分之五(即每月35000元)作为违约金，并于超期一个月(即2020年9月10日)该房无条件按买卖合同过户给原告，并承担诉讼费、律师费、查封费、查档费、违约金、中介费、过户产生的税费等所有费用，直到原告拿到该房房产证为止(至2020年9月17日前费用约为人民币六万元)。事实和理由：本人跟被告的儿子周嘉文及儿媳张鑫是朋友，闲聊时说起家里现在搞农庄、温泉公寓、汽车美容及二手车行，因为疫情生意不好周转困难，跟他妈妈(即被告黄辉莲)商量过把被告名下已经装修好入住的广东省佛冈县*****东*****************卖了周转，经被告同意，因该房还在银行抵押，需原告一次性转38万才够钱赎回房产证，所以约定以比市场价优惠一点的价格成交。并约定于2020年6月10日在佛冈县****农行VIP室签订了《房屋买卖合同》，约定该房带装修带家具家电按人民币柒拾万元成交，原告当天转了38万元给被告，约定余下32万元等被告赎回房产证再到房管所签订正式二手房买卖合同然后办理32万元的银行按揭贷款，并约定2020年8月10日前过户，32万元贷款发放即交房。签好合同并转账38万给被告后，当时就提醒被告去申请赎回房产证，但被告以没有带借款合同为借口，答应改天一定去申请，但之后的一段时间每次提醒被告儿子带被告去申请，皆以忙、外出等各种借口拖延，到合同约定的2020年8月10日再打电话给被告，被告居然说跟朋友外出了要月底才回来，一再拖延。原告意识到可能被骗，一直找被告以及被告儿子沟通要求对方提供房管出具的查档证明证明产权没问题，但一直不肯提供，直到2020年9月10日，原告说要起诉他们，然后被告才答应查档，这时才发现被告根本没有去银行赎证，所收到的38万元定金早挪作他用，也直到此时，拿着查档证明咨询了房管及开发商的办证人员才知道被告根本没有提交资料去办理房产证，并以暂时没出房产证为由推迟按合同执行。原告深感惶恐，担心被告联合儿子欺骗，现只可以起诉对方，请求履行2020年6月10日签订的《房屋买卖合同》。被告黄辉莲辩称，一、答辩人与被答辩人不存在买卖合同的真实意思，被答辩人要求答辩人按照合同过户没有事实和法律依据。答辩人儿子周嘉文因为资金周转要向被答辩人借钱，被答辩人为了约束周嘉文还款，才签涉案《房屋买卖合同》。被答辩人转账给答辩人的38万元并非购房款，而是被答辩人借给周嘉文的借款。被答辩人要求答辩人按照合同过户，没有事实依据和法律依据。二、涉案《房屋买卖合同》是变向的流质契约，应当认定为无效合同。合同第八条约定“因双方友好协商，甲方急用钱，故制定此合同，双方约定2020年8月10日前归还甲方转交的38万元，此合同作废，若甲方超过2020年8月10日归还……”该条约定明显是以物抵债，双方并没有买卖房屋的真实意思，并且明显损害了答辩人的合法权益，是变向的流质契约。根据我国《担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的规定，涉案合同应当是无效的买卖合同。三、合同约定第八条因违反法律规定无效，所以应当驳回违约金的诉讼请求。1、正如上述第二点所述，合同第八条约定为流质契约，应属无效条款，在此前提下，违约金的约定也应当无效。2、该违约金的约定为月利率5%(年利率60%)，远远超过法律规定的违约金额，应认定为无效的约定。而合同违约金的约定应当是针对房屋买卖合同的一种形式出现，而非作为案外人不归还借款，就要求答辩人承担如此高的违约金，明显显失公平。再次，被答辩人也没有证据证明其因签订该份合同而遭受任何损失。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》因违反我国法律的强制性规定应当认定无效，原告要求被告过户和支付违约金毫无法律和事实依据，希望法院能查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告宋彩虹围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合同》；证据二、定金收据、定金转账凭证；证据三、不动产查询证明；证据四、《商品房买卖合同（预售）》；证据五、被告身份证复印件；证据六、微信聊天记录。被告黄辉莲向本院提交了原告与周嘉文微信聊天记录、银行取款记录。本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2020年6月10日，原告宋彩虹（乙方）与被告黄辉莲（甲方）签订《房屋买卖合同》，甲方将位于佛冈县***********************卖给乙方，房屋销售总价为70万元，乙方在签订合同之日支付定金38万元，剩余房款32万元申请银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。违约责任：在本合同履行期间，如甲方或者乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金。其他约定事项：因双方友好协商，甲方急用钱，故制定此合同，双方约定2020年8月10日前归还乙方所交付38万元，此合同作废，若甲方超过2020年8月10日归还须按每月计算总房价的百分之五违约金，若超期1个月该房须无条件按本买卖合同过户，所有过户费由甲方承担。签订合同当天，原告通过银行转账38万元给被告，被告出具收据确认收到原告购房款38万元。被告至今未办理涉案房屋的产权证，未还清银行按揭贷款赎证。另查明：2020年6月9日，被告黄辉莲的儿子周嘉文通过微信沟通借款周转事宜，2020年6月9日的微信中聊天记录：原告宋彩虹：如果这2.2你真的筹不出来的话，加上两大笔钱的两个月利息，估计你要借38万元；这38万借了给你妈妈，然后你妈妈把钱转给你，你拿现金跟我们结算之前的利息和之后的利息；如果你可以解决那2.2就不需要借那么多，我们也不用到处筹钱；我拍档说了，不想每个月求你拿利息，如果要续或者借都请你确定几个月，要一次性收了利息先；要你妈妈的农业银行卡，等一下转去你妈妈的账号她再转给你。2020年6月15日微信聊天记录：周嘉文：虹姐，我6月10日给你的8万多现金是不是包含我之前欠的2.1万利息费用？宋彩虹：你当天给了8万，还欠400，包含了，去赎回房产证没有？周嘉文：难怪我怎么算都不对，我就是算错数了，已经提了申请了。宋彩虹：包括了2.1和0.1违约金。......。2020年7月起原告一直催促周嘉文及被告去办理涉案房屋的赎证事宜。本院认为，本案应为民间借贷纠纷，原告宋彩虹与黄辉莲签订《房屋买卖合同》前，被告的儿子黄辉莲与原告协商借款周转，双方确定了借款的金额为38元。款项由原告借给被告，若被告未能在约定的期限内还款的，则履行《房屋买卖合同》将房屋过户给原告，虽然原告支付给被告的38万元注明是购房定金，但双方的真实意思为借款，签订《房屋买卖合同》实为借款的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”的规定，经本院向原告释明后，原告变更要求被告归还借款38万元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算利息，对原告要求被告归还借款38万元有事实和法律依据，本院予以支持。至于利息的计算问题，被告认为双方没有约定借款利息，利息应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告双方在《房屋买卖合同》第八条其他约定事项中约定：若甲方超过2020年8月10日归还须按每月计算总房价的百分之五违约金，双方约定的违约金的性质为利息，以该标准计算利息超过了法律规定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。”的规定，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）四倍计算利息，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告黄辉莲于本判决生效之日起十日内归还借款38万元及利息（利息以38万元为基数，自2020年8月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）四倍计算至付清之日止）给原告宋彩虹。案件受理费11400元，减半收取计5700元，诉讼保全费4320元，合计10020元，由被告黄辉莲负担，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行，原告宋彩虹预交的受理费及诉讼保全费，可在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年十一月二十六日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。