湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初2032号原告：贾某某，男，1964年9月8日出生，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县民安街道办事处长沙路。委托诉讼代理人：李万新，湖南喳哂呔律师事务所律师。被告：龙山县房地产综合开发有限公司。住所地：龙山县民安街道办事处长沙路。统一社会信用代码91433130748378900P。法定代表人：向春，总经理。委托诉讼代理人：向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。第三人：李某某，男，1968年8月3日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。第三人：黄某某，男，1971年5月13日出生，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：段维兴，男，1966年3月13日出生，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。系黄某某表叔。原告贾某某与被告龙山县房地产综合开发有限公司（以下简称龙山综合开发公司）及第三人李某某、黄某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告贾某某及其委托诉讼代理人李万新，被告龙山综合开发公司的法定代表人向春及其委托诉讼代理人向德堂，第三人李某某的委托诉讼代理人彭昭干，第三人黄某某及其委托诉讼代理人段维兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2010年3月14日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告继续履行合同，向原告交付龙山县世纪春城第1栋3单元706号房屋，并协助原告办理好该房屋不动产权登记手续，承担迟延交付房屋的违约金；3、补充诉讼请求为判令被告退回原告购车库款12,000元。事实和理由：2010年3月14日，原告贾某某与被告龙山综合开发公司经协商签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的世纪春城1栋3单元706号房屋一套，房屋价款201,030元，原告足额支付了房款、车库款和办证费用，被告财务出具了收款票据。合同签订后，被告一直没有依约向原告交付房屋，也没有办理不动产权登记。经原告多次请求，才知道由本案第三人李某某已将该房屋低价卖给了第三人黄某某，造成原告无法正常入住和无法办理不动产权登记。为维护原告合法权益，特依法起诉。被告龙山综合开发公司辩称：2010年3月15日，本公司与第三人李某某签订了《世纪春城施工合同协议》，将被告公司开发的世纪春城商住楼项目中的1、2、5栋商住楼发包给李某某修建。该合同对工程价款、施工期限、工程质量、竣工验收、工程款支付方式做了明确约定。2011年1月6日，本公司取得了龙房预字（2011）第0010号《商品房预售许可证》。原告诉称签订购房合同和支付房款的事实真实。由于第三人李某某负责案涉房屋施工时，未按合同约定对水电设施进行完工，在没有对工程验收交付的情况下，将案涉房屋低价处置给他人，才导致本公司与原告之间的《商品房买卖合同》不能正常履行。故本案纠纷均是由第三人李某某低价处置房屋行为造成的，本公司与第三人之间的争议，经湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书认定第三人李某某处置房屋的行为违法，且案涉房屋至今没有完工和竣工验收，故本案应判令第三人李某某与购房第三人之间的低价购房行为无效，并将案涉房屋返还给原告。代理观点：一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。原告按照合同约定支付了全部购房款，并在房管部门办理了备案登记，该合同没有违反法律法规强制性规定，不存在无效情形。二、第三人李某某与本案其他第三人黄某某签订的《世纪春城房屋处置协议》应依法认定为无效合同。首先，李某某不是建设工程施工合同的承包人，无权对建设工程行使处分权；其次，李某某在该工程承建过程中，只能认定为实际施工人。在未得到授权情况下，无权对在建工程进行处置；第三，向春不是该处置协议的当事人，故该处置协议约束由向春承担责任和义务应属无效；第四，该协议发生在原告与被告签订商品房买卖合同之后，且李某某明知该商品房已经向原告出卖，特别是在被告已明确告知并公告不准出卖争议房屋的情形下，李某某故意实施一房二卖行为，存在以合法形式掩盖非法目的的情形；第五，李某某处置的房屋价款低于市场价格近50%，显失公平，且无收付款凭证，该行为侵害他人利益，属于无效民事法律行为；第六，李某某的处置行为被湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书确认为重复销售行为，协议内容违法，损害案外人合法权益，属于无效民事法律行为。三、向春的承诺不具有合法性，对李某某的处置行为不发生法律效力。首先，世纪春城施工合同协议的甲方为龙山综合开发公司，乙方为龙山县工程公司，在没有授权的情况下，向春和李某某均不能代表公司行使权利；其次，向春的承诺是附条件的民事法律行为，其承诺内容是在6月底按施工合同条款结账，到目前为止，该工程没有完工，更没有经建设主管部门验收合格。在该合同和承诺的付款时间节点还未到的情况下，李某某擅自处置房产具有违法性。四、实际施工人李某某对该工程不享有优先受偿权。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第1条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案李某某不享有优先受偿权，即便享有也不能对抗支付全部或者大部分购房款的原告。五、本案其他第三人占用、使用房屋不符合善意取得，依法不能对抗原告。依据《中华人民共和国物权法》第106条规定，本案其他第三人受让该不动产不是善意的，没有支付合理的对价，没有办理过户手续，而原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，故其他第三人不符合善意取得。六、原、被告约定的违约金过高，请法院依法调整减少或不承担违约责任。第三人李某某及其代理人辩称，一、本案案由应定为商品房买卖合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，才能正确适用法律。二、本案原告不能提供购房的付款凭证，不能排除原、被告之间进行虚假诉讼，侵害第三人利益的嫌疑。三、原告诉讼请求第2项超过诉讼时效。该项请求属于给付之诉，其客体为债权请求权，原告在第三人购买并占有案涉房屋近9年时间才提起民事诉讼，超过民法总则第188条规定的诉讼时效。四、李某某代表被告将案涉房屋卖给第三人得到了该公司的授权许可，且被湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书确认，李某某与第三人之间签订的商品房买卖合同合法有效。五、李某某代表被告与第三人签订的商品房买卖合同已履行完毕，案涉房屋已交付给了第三人，原告与被告签订的商品房买卖合同对于案涉房屋没有物权效力，其请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立。六、原告对案涉房屋不具有所有权，不属于物权法调整的范围。虽然原告的商品房买卖合同进行了备案登记，但备案登记只是行政管理的范畴，不享有优先权，不具有登记请求权的物权效力，不具有排他性，不得对抗第三人，故原告请求被告交付案涉房屋的诉求不能成立。第三人黄某某没有向本院递交书面陈述。当庭陈述，要求自己对从李某某处购买的房子享有所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：证据1：《商品房买卖合同》1份、房款收据2份和车库预付款收据1份；拟证明原告从被告开发的世纪春城项目购买房屋和车库的事实，且证明被告已收到购房款和车库预付款。被告质证认为：对该组真实性无异议。第三人李某某质证认为：原告购房需提交转账凭证，且该组证据与本案第三人李某某没有关联性。第三人黄某某质证认为：该组证据与第三人从李某某处购房无关联性。证据2：湖南省农村信用社10万元贷款合同、借据和龙山县预购商品房贷款抵押预告登记审批表各1份；拟证明原告已用案涉商品房到银行按揭贷款10万元用于支付购房款的事实。证据3：抵押合同1份；拟证明原告用案涉商品房办理了按揭贷款抵押登记，并在房管部分已进行网签登记的事实。对证据2、3，被告质证认为：真实性无异议。第三人李某某质证意见：对真实性无异议，担与第三人处置房屋没有关联性。第三人黄某某质证认为：与自己购房无关，当时自己并不知情。本院经审查认为，上述证据与客观事实相符，与本案具有关联性，能证明本案原告购房的基本事实，故本院作为有效证据予以采信。被告提供的证据：证据1：《世纪春城施工合同协议》复印件1份；拟证明案涉工程由被告发包给第三人李某某施工，其中第九条、第十四条第一款已对工程质量和付款方式作出约定，但第三人李某某至今未完成施工，也未取得竣工验收合格证，应属于第三人李某某违约。证据2：《商品房预售许可证》复印件1份；拟证明被告开发的工程已取得预售许可证，与原告签订商品房买卖合同合法有效。证据3：与原告签订的《商品房买卖合同》1份和相应房款收据复印件，证明案涉房屋已由原告购买。证据4：湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书、湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书复印件各1份；拟证明案涉房屋已被第三人李某某非法处置，其处置行为损害了原、被告的利益。证据5：湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2020）湘31民初4号民事裁定书复印件1份；拟证明第三人李某某对案涉房屋工程款的诉讼请求已撤诉，其已放弃请求支付工程款的权利。对以上5组证据，原告质证认为：对以上证据均无异议。第三人李某某质证认为：证据1真实性无异议，关联性有异议，该证据的指向存在问题，李某某在本案中是无独立请求权的第三人；证据2真实性无异议，但与本案第三人处置房屋没有关联性；证据3真实性无异议，签订的买卖合同属于流质抵押是虚假的，要求提交转账凭证和银行流水；证据4中法律文书已被裁定撤销，且李某某的诉讼请求从来没有被驳回，且该证据无权对第三人之间的房屋买卖合同进行裁决，没有裁决的事项，不能作为认定依据；证据5已经撤诉的民事裁定书与本案无关联性。第三人黄某某质证认为，对上述证据没有意见，本人以前并不知情。本院经审查认为，被告提供的证据1-5均符合证据合法性、真实性、关联性原则，为有效证据，本院予以采信。第三人李某某提供的证据：证据1：《世纪春城施工合同协议》复印件1份；拟证明李某某按照合同第十四条约定可以自行处理案涉房屋；证据2：向春出具的二份承诺书复印件2份：拟证明被告法定代表人向春两次承诺由李某某处置其施工的房屋的事实；证据3：湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书1份；拟证明李某某处置其施工的房屋已得到被告和人民法院的确认。对以上3组证据，原告质证认为，证据1、2系开发商向春与建筑商李某某签订的，真实性没有异议，但均不能对抗原告作为消费者的购房的权利；证据3民事调解书已经被撤销了，属于无效法律文书。被告质证认为，证据1真实性无异议，合法性和关联性有异议，达不到证明目的，第三人李某某没有按照合同约定对工程完工和验收，没有达到合同第14条的付款节点；证据2不能达到证明目的，两份承诺书均是向春在不情愿的情况下受胁迫签订的，且是一种附条件的民事行为，第三人李某某没有按该承诺中条件验收结算，付款节点没有达到，故达不到其证明目的；证据3中的调解书已经被撤销，不具有合法性。第三人黄某某质证认为：对3组证据均无异议。本院认为，证据1具有真实性和合法性，且与本案有关联性，为本案有效证据，予以采纳。证据2、3，虽具有真实性，但无法达到证明目的，不予采信。第三人黄某某提交的证据：证据1：2013年12月4日向春亲笔书写承诺1份；拟证明向春已承诺解决房屋购房款问题，如承诺不能兑现，所购房屋任由第三人处理。第三人黄某某购买的案涉房屋在向春承诺的九套房屋范围内。证据2：案涉房屋的《世纪春城房屋处置协议》一份。拟证明第三人黄某某是从李某某处购买的房屋。3、李某某给另一购房人写的收条一份；拟证明已付清购房款。原告质证认为，该三份证据原告并不知情。原告是在开发商手上合法购买的房屋，而第三人购买的案涉房屋只需10万元，远低于市场价，故对第三人之间的房屋买卖不认可。被告质证认为：证据1中的承诺是我写的，但第三人的房屋是否在内并不知道，如果需要退款也应由李某某退给第三人。证据2中第三人之间处置房屋不合法，不受法律保护。证据3与本案无关。李某某质证认为：对证据1、2、3均无异议。本院认为，上述证据1、2、3虽具有真实性，但不能达到证明目的，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，被告龙山综合开发公司（甲方）与第三人李某某（乙方）签订《世纪春城施工合同协议》，约定由李某某全额垫资修建世纪春城1、2、5栋楼房工程，开工日期2010年3月28日，竣工日期2010年12月28日，合同价款约1,100万元。合同第十四条付款方式约定：1、工程竣工后，乙方备齐竣工验收所须资料书面申请甲方，甲方必须在10个工作日内邀请建设行政相关部门进行竣工验收，甲方不能以任何理由推迟验收。乙方所承包的工程项目经建设主管部门验收合格后一个月内付清全部工程款及押金，否则乙方有权拒绝交房，并按建筑成本价抵给乙方自由处理，不加任何费用。该合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2011年4月初，该工程项目基本完工。2011年1月6日，被告取得龙房预许字（2011）第0010号世纪春城项目商品房预售许可证。2010年3月14日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为世纪春城第1栋3单元706号房，建筑面积134.92平方米，总价款201,030元，付款方式为首付款101,030元，余款10万元申请银行按揭。2010年3月14日被告向原告开具收据，收到首付房款及税费98,433元，同时原告因购买车库付被告车库款12,000元。2011年2月19日，被告收到原告交购房款26,000元。2011年4月13日，原告与龙山县民安信用社签订房地产抵押合同，约定原告以案涉房屋作为贷款抵押，同年4月22日，原告向湖南省农村信用社贷款10万元，借款用途：购房。贷款后原告付清了案涉房屋购房款。2011年5月28日，向春出具承诺，内容为向春承诺在6月10日前付给李某某世纪春城工程款一千万元，在6月底按合同规定结清，未按合同规定办理，世纪春城房产由李某某处理。2011年6月10日，向春再次出具承诺，内容为因向春的全部责任，未能于2011年6月10日按时支付，请求延期20天，于6月底按照施工合同条款结账，付清工程款及押金，若没有按时履行承诺，李某某所承建的3栋楼资产任由其自行变卖处置，直至工程款全部扣清为止，因此带来的一切法律后果和民事责任由向春负责。2011年7月1日，第三人黄某某与第三人李某某签订《世纪春城房屋处置协议》，李某某将世纪春城1栋3单元705号和706号房屋以20万元的价格出卖给第三人黄某某。经查，原告购买的世纪春城1栋3单元706号房屋与第三人黄某某购买的1栋1单元702号房系同一房屋，现该房屋第三人黄某某未装修。本案涉案工程项目至今未竣工验收，各方当事人均未提供涉案商品房经综合验收合格的相关证据。被告至今未向原告交付房屋，第三人李某某已向第三人黄某某交付本案争议房屋。本案争议房屋未进行产权登记，原告对本案争议房屋已预告登记，并已办理抵押和按揭贷款，第三人黄某某未对本案争议房屋进行备案登记或预告登记。另查明，2012年因第三人李某某与被告之间建设施工合同纠纷，湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2012年12月12日作出（2012）州民一初字第6号民事调解书，调解书第一项内容为：龙山综合开发公司应向李某某支付世纪春城项目工程款1,430.25万元、工程押金100万元、为该工程欠李某某的借款50万元，并分担李某某支付的律师代理费6万元，以上共计1,586.25万元。扣除李某某根据该公司的承诺处置房屋所得款项1,038万元后，余款548.25万元，定于2013年1月11日以前一次性付清。2019年7月31日，湘西土家族苗族自治州中级人民法院做出（2019）湘31民再15号民事判决书，认为李某某与龙山综合开发公司重复销售73套房屋，原审在调解时，调解协议第一条对原审原告李某某处置房屋的行为予以确认，损害了他人利益，违反法律规定。调解协议第二条约定违反法律规定，调解程序不合法。判决撤销湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2012）州民一初字第6号民事调解书，驳回李某某的诉讼请求。李某某不服该判决，提出上诉，湖南省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）湘民再656号民事裁定书，认为湘西土家族苗族自治州中级人民法院2012年12月12日组织双方当事人签订调解协议时，龙山综合开发公司和李某某已各自销售的房屋存在73套重复销售情况，而调解协议第一条对此重复销售行为予以确认，损害了案外人合法利益，协议内容违法，该院再审对此予以纠正符合法律规定。虽然涉案工程未经竣工验收，但确已实际交付使用多年，直接以本案建设工程至今未竣工验收驳回李某某给付工程款的诉请不当，予以纠正，裁定撤销湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2019）湘31民再15号民事判决书和（2012）州民一初字第6号民事调解书，本案发回湘西土家族苗族自治州中级人民法院重审。2020年8月1日，李某某向湘西土家族苗族自治州中级人民法院提交书面申请，以起诉主张的工程款已由原审被告支付完毕，无诉讼必要为由，向湘西土家族苗族自治州中级人民法院申请撤回起诉，龙山县房地产综合开发有限公司同意李某某撤回起诉。2020年8月4日，湘西土家族苗族自治州中级人民法院做出（2020）湘31民初4号民事裁定书，准许李某某撤回起诉。本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告龙山综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效以及被告龙山综合开发公司是否应承担迟延交付房屋的违约金；二、第三人李某某与第三人黄某某签订的《世纪春城房屋处置协议》是否合法有效；三、第三人黄某某是否构成善意取得。一、关于原告与被告龙山综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效以及被告龙山综合开发公司是否应承担迟延交付房屋的违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告龙山综合开发公司销售涉案商品房已取得商品房预售许可证，其销售行为具有合法性，原告具有完全民事行为能力和民事权利能力，双方签订《商品房买卖合同》系真实意思一致表示，合同内容不违反法律规定，应当认定原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定完全履行。原告签订合同后，按照合同约定支付了全部购房款，已履行相应义务，被告龙山综合开发公司即应按照合同约定交付房屋。根据双方合同约定，出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。对双方当事人约定的商品房交付使用条件，应根据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房交付条件条款的内涵予以准确认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用，本案涉案工程项目至今未进行竣工验收，涉案商品房未经综合验收合格，尚不具备交付条件，亦不符合合同约定的交付条件。本案中，原告签订合同后，按照合同约定支付了全部购房款，已履行相应义务，其要求被告交付房屋的诉求应予支持。故第三人李某某代理人提出原告不能提供购房的付款凭证，不能排除原、被告之间存在虚假诉讼的主张，因未提供足以反驳的证据证实，本院不予采信。本案中，被告龙山综合开发公司长期未按合同给原告交房是事实，原告提出应由被告支付违约金的诉求应予支持，综合考量涉案工程项目至今尚未进行竣工验收交付系多方原因造成的，且本案纠纷的发生有特殊的历史因素，本院酌情确定被告向原告支付迟延交付房屋的违约金5,000元。本案涉案商品房具备交付条件后，被告龙山综合开发公司即应及时向原告交付房屋，并协助原告办理该房屋的不动产权登记手续。二、关于第三人李某某与第三人黄某某签订的《世纪春城房屋处置协议》是否合法有效的问题。湖南省高级人民法院（2019）湘民再656号民事裁定书确认湘西州中院2012年12月12日组织双方当事人签订调解协议时，被告龙山综合开发公司和李某某已各自销售的房屋存在73套重复销售情况，调解协议第一条对此重复销售行为予以确认，损害了案外人合法利益，协议内容违法，应予纠正。据此，应认定第三人李某某与购房第三人签订的《世纪春城房屋处置协议》不具有合法性。向春虽向第三人李某某出具了承诺，但该承诺明确确定6月底按照施工合同条款结账，付清工程款及押金，双方施工合同第十四条付款方式约定：1、工程竣工后，乙方备齐竣工验收所须资料书面申请甲方，甲方必须在10个工作日内邀请建设行政相关部门进行竣工验收，甲方不能以任何理由推迟验收。乙方所承包的工程项目经建设主管部门验收合格后一个月内付清全部工程款及押金，否则乙方有权拒绝交房，并按建筑成本价抵给乙方自由处理。而本案涉案工程项目至今未进行竣工验收，尚未达到双方合同约定的工程款支付时间节点以及向春承诺的付款节点，第三人李某某遂于2011年7月1日开始自行处置涉案房产。依据合同法及建设工程施工合同纠纷司法解释的相关规定，第三人李某某系《世纪春城施工合同协议》的实际施工人，不具有建设工程价款优先受偿权，但在建设工程质量验收合格的前提下，可向发包人主张欠付的工程价款。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；第七条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。依据上述规定，第三人李某某依据向春的承诺自行处置涉案房产违反合同法及民法通则的相关规定，违背法律法规的规定及公序良俗，故应认定第三人李某某的处置行为不合法，其与购房第三人签订的《世纪春城房屋处置协议》不具有合法性，系无效合同。三、关于第三人黄某某是否构成善意取得的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如前所述，第三人李某某处置涉案房产的行为不合法，其与购房第三人签订的《世纪春城房屋处置协议》系无效合同，故第三人李某某向购房第三人交付房屋的行为亦不具有合法性，且第三人李某某向购房第三人出卖房屋的价格仅为当时市场价格的约50%，明显不合理，显失公平。同时购房第三人对涉案房屋亦没有进行不动产权登记或预告登记，因此应认定其对涉案房屋不构成善意取得。另外，关于第三人李某某的代理人提出本案第二个诉讼请求的诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项、第四项规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；依法不适用诉讼时效的其他请求权。最高人民法院《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。本案原告虽对涉案房屋尚不享有物权，但基于合同权利，原告对涉案房屋的转让、交付、办理相关不动产权证具有相应的物权请求权或者债权请求权，且对涉案房屋的权利归属争议，原告与购房第三人之间一直处于延续状态，政府为此成立的专案组一直在化解，故第三人李某某及代理人提出原告第2项诉讼请求超过诉讼时效的主张于法无据，不予支持。原告贾某某在补充诉讼请求中提出，要求被告龙山综合开发公司退回预付购车库款12,000元，被告无异议，并同意退款，本院予以支持。综上所述，原告与被告龙山综合开发公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方应按合同约定完全履行。第三人李某某与购房第三人黄某某签订的《世纪春城房屋处置协议》系无效合同，第三人黄某某对涉案房屋不构成善意取得，不享有涉案房屋的相关合同权利或物权权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告贾某某与被告龙山县房地产综合开发有限公司2010年3月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告龙山县房地产综合开发有限公司在涉案房屋符合交付条件之日起三十日内向原告贾某某交付世纪春城1栋3单元706号（房号以被告和房管部门确定的为准）房屋，并在该房屋符合不动产权登记条件之日起十日内协助原告办理不动产权登记；三、被告龙山县房地产综合开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贾某某支付迟延交付房屋的违约金5,000元，并给原告贾某某退回预付购车库款12,000元；四、驳回原告贾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,315元人民币，诉讼保全费1,525元，由被告龙山县房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  沈昌明人民陪审员  向 群人民陪审员  李 杰二〇二〇年十二月二十八日法官助理黄玮书记员孙乾高