广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7485、7486、7489号上诉人（原审原告）：莫仕威等三户业主（详见附表）。共同委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市浩胤实业有限公司，住所地：广东省惠东县************。法定代表人：罗远球，总经理。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。原审第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，住所地惠州市惠城区*********。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：田荆华、赖彩平，系该行工作人员。上诉人莫仕威等三户业主与被上诉人惠州市浩胤实业有限公司因房屋买卖合同纠纷三案，不服惠州市惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。（因上述三案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以7485号案件为例进行表述、论证）上诉人莫仕威上诉请求：1、撤销广东省惠东县人民法院(2020)粤1323民初1056号判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清。原审法院对上诉人行使合同解除权的期限认定错误。合同解除权是法律赋予的上诉人依据《商品房买卖合同(预售)》及补充协议中约定的被上诉人存在合同违约情形时行使的权利，依照合同约定，在当事人没有催告时，解除权的使用期限为一年。而一审法院将解除权的行使认定自2017年4月2日起的认定是错误的。在被上诉人存在任何违反了合同规定的违约情形时，上诉人均可以行使解除权。原审法院认定解除权行使日期计算的依据为：自2017年1月1日被上诉人延迟交房后推后90天开始。但在本案中，被上诉人并不单纯存在延期交房这一项违约情形，还存在着所交付的房屋产权证上载明的房产终止日期是2062年，违反了双方签订的补充协议约定的“办理房产证时房产终止日期不得低于2065年”的条款情形。而针对这一违约情形，上诉人是自2019年才从被上诉人处领取了产权证，这一点有登记签名簿作为证据证明。那么上诉人行使解除权的时间应自上诉人知道或应当知道被上诉人违约之日时开始计算，即2019年拿到产权证时才开始计算，那么截止上诉人起诉之日，是没有到一年的时效的，上诉入有权主张解除权。且原审法院认定本案产权证不足2065年不构成违约的依据为我国规定的住宅土地使用期限最长为70年。2062年为最长期限，因此认定被上诉人不构成违约。但自2019年10月起，不动产登记正式生效。物权法也明确了公私财产的受保护权，我国的住宅用地使用最高年限不再局限于70年，届满前一年提出申请是可以自动续期的。因此双方约定的2065年的产权是可以实际履行的，被上诉人不能按照合同约定履行也不提供相应补偿的行为已经构成违约，因此原审法院适用法律错误。上诉人认为原裁判认定事实错误，或者原裁判认定事实不清，证据不足。所谓认定事实错误，是指原裁判对案件事实作出了与实际情况截然相反的认定；所谓认定事实不清，则指原裁判对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，所得结论含混不清，与实际情况出入较大。上诉人认为本案原判决认定事实不清，原判决对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，所得结论含混不清，与在进行判决时适用了错误的法律，对上诉人和被上诉人签订的双方合意的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议进行了错误的解读，没有尊重合同签订主体的意思自治，严重影响了原判决的公正性。而民事诉讼法第170条规定：“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”《最高院关于民事诉讼法司法解释》第326条规定：“第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解：调解不成的，发回重审。”原审法院未查清案件基本事实便做出判决，损害了上诉人的合法权益。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人惠州市浩胤实业有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定被答辩人未在一年内以逾期交付为由行使合同解除权，就逾期交付的合同解除权已经消灭，故被答辩人主张解除《商品房买卖合同》的依据不足。首先，答辩人与被答辩人于2016年11月30日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定交房时间为2017年1月1日前，被答辩人于2017年3月21日签收《入伙通知书》，于2017年9月20日办理收楼手续并缴交房屋托管出租的开办费，领取房屋钥匙，以实际行动确认了房屋已达到合同约定的交房条件和实现了房屋转移，从被答辩人在答辩人迟延交房仍表示接受的行为意思看，能够判定被答辩人存在自愿继续履行合同的真实意图。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同案件指引》第四十二条规定：“有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。”现该房屋已办理不动产权证，交易已完成，合同目的已实现，被答辩人借故以房屋逾期交付要求解除合同应不予支持。其次，被答辩人超过法律规定的期限行使解除权，其要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、支付利息及违约金的诉讼请求应不予以支持：（1）因出卖人迟延交楼，合同约定解除的时间认定。依据涉案合同第十二条“逾期交付责任”约定：“逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”按照上述约定，涉案合同约定交付之日为2017年1月1日，从2017年1月1日开始计算90日为2017年4月1日，即从2017年4月2日开始，被答辩人作为买受人可行使合同的解除权。但双方未对合同解除权的行使期限作出约定，根据《合同法》第94条和《商品房买卖合同司法解释》第15条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告在三个月的合理期限内仍未履行的，对方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”在2017年4月2日起至2018年4月1日止即为法律规定解除权行使期限，但直到2019年12月20日被答辩人才立状向法院提起诉讼，显然被答辩人没有在解除权存续期间内行使权利，其享有的解除权消灭。（2）被答辩人诉称应以其在2019年取得不动产权证的时间作为行使合同解除权的起始时间是无法律依据的。惠东县国土资源局于2018年的12月底向被答辩人颁发涉案房屋《不动产权证》，答辩人于2018年12月27日采取电话通知的方式告知被答辩人领取产权证书，但被答辩人直到2019年4月23日才到答辩人处签收，故不应其迟延受领的时间计算，而应以合同约定的时间为准。二、一审法院认定双方在《补充协议》约定延长土地年限的条款中超出土地使用权70年的部分认定无效，故被答辩人以土地使用权终止日期未达到2065年为由提出解除合同，应不予支持。首先，双方在合同约定涉案房屋所占用土地用途为商住用地，土地使用权限为50年，使用权终止日期为2042年2月13日，为履行《补充协议》第一条款的约定，答辩人于2018年9月11日向惠东县国土资源局申请办理改变位于惠东县************地段28757.89平方米土地使用年限业务，申请改变土地使用年限至2065年，惠东县国土资源局受理后于2019年3月1日向我司发出《退件告知书》，具体如下：“根据《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的十四办法（试行）》要求，申请人申请办理改变土地使用年限的，自该宗国有土地初始出让之日起计算，最终核准的土地使用年限不得超出《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二规定的各类用途土地使用权出让的最高年限，该房屋涉及的土地使用的最终日期为2062年12月13日，不能延长至2065年。”其次，延长土地年限的审批属于政府部门的行政职能，答辩人已经尽最大程度履行合同义务，将合同约定土地使用权终止日期为2042年2月13日延长至2062年2月13日，达到居住用地最高70年的期限。双方在签订的《补充协议》中约定土地年限至2065年止，实际已超过上述规定的土地使用权期限，答辩人已就该无效的约定作出了补救措施即向国土部门申请延长土地年限，但国土部门以其所申请的年限超过上述规定为由不予同意。根据《中华人民共和国物权法》第149条“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”规定的条件，涉案房屋用地并不影响其自动续期，也未给被答辩人造成实际损失，不影响其房屋的使用，且延长至2065年存在法律上或客观上的履行不能，故以所购商品房未能延长土地年限至2065年作为解除合同的条件没有法律依据，应不予支持。综上所述，被答辩人已经就涉案房屋转移占有、取得收益，并完成交付，取得不动产权证，土地使用权限并不实际影响涉案房屋的实际使用，被答辩人的合同目的已经实现，答辩人的合同主要义务已经履行完毕，现被答辩人以超过法律规定解除权行使期限和无效条款要求解除涉案合同的理由不成立，其以解除合同为基础提出的要求答辩人向其返还购房款、支付利息及违约金的其他诉讼请求，无事实和法律依据，为维护答辩人合法权益，体现公平公正原则，请求法庭维持一审判决。莫仕威向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还房款575918元；3、被告向原告支付利息129582元（利息按照年利率6%自2016年3月11日暂计至2019年12月11日，具体数额计算至付清款项之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用。（以上费用合计人民币705500元）一审法院认定事实：1、原、被告双方于2016年2月26日签订了合同编号为******的《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告将惠东县*********上侧伴山伴海*********号房出售给原告，合同总价款为人民币575918元，交付日期为2017年1月1日，涉案商品房所占用的土地用途为商住用地，土地使用权终止日期为2042年2月13日。《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当于2016年1月16日前支付首期房价款人民币175918元，占全部房款的30%。余款人民币400000元向惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行（贷款机构）申请贷款支付。”合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”附件十一补充协议第一条“对本合同第一条的补充”约定：“伴山伴海度假公寓处在一块宗地上，该宗地在惠东国用（2010）第210019号《土地出让合同》中约定为商业、住宅用地，截止至2042年止。为保障买受人的利益，出卖人正在办理原《土地出让合同》延长土地年限至2065年的手续，本商品房在办理房产证时房产终止日期不低于2065年。若低于2065年买受人可选择无条件退房。出卖人申请国土部门延长土地使用期限的办理期限为合同约定买受人取得房产权证（或土地使用证）之前，买受人不得要求出卖人提前完成该延长期限的办理工作。”2017年9月20日，原告在收楼意见书上签名，表示同意收楼。2、2016年3月11日，原、被告与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订合同编号为个抵借字2016第220号个人购房按揭贷款合同，其中原告为借款人（购房人、抵押人），被告为保证人，第三人为贷款人（抵押权人），约定原告向第三人借款400000元用于购买上述涉案房屋，借款期限为240个月，年利率为4.9%。当日，第三人将上述400000元向被告发放至被告账户。3、涉案商品房不动产权证所载登记日期为2018年12月13日，使用期限为1992年12月14日起至2062年12月13日止。4、被告主张已尽合同义务办理土地年限延长手续，向本院提交申请书、惠东县国土资源局建设用地业务办理申请表、退件告知书。其中申请书系惠州市浩胤实业有限公司出具，上载：“惠东县国土资源局：在贵局的大力支持下，我司开发建设的‘伴山伴海商住楼’位于惠东县***********，不动产权证号：粤（2016）惠东县不动产权第*****号，使用权面积：28757.89平方米，城镇住宅用地使用权期限至2062年12月13日止，为了兑现我司在售楼时对客户的承诺，特向贵局申请城镇住宅使用权延长3年，由2062年12月13日延长至2065年12月13日，商服用地使用权期限不变。特此申请，批复为盼。”落款日期为2018年9月11日。退件告知书系惠东县自然资源局出具，上载：“惠州市浩胤实业有限公司：你公司位于惠东县*************地段28757.89平方米土地申请改变土地年限业务，经相关部门审核，由于其不符合办理的有关条件，作退件处理，具体如下：根据《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》（惠市国土资[2018]1298号）要求，申请人办理改变土地使用年限的，自该宗国有土地初始出让之日起计算，最终核准的土地使用年限不得超出《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的各类用途土地使用权出让的最高年限。由于你公司申请改变的年限已超过上述最高年限的要求，现作退件处理。特此告知。”落款日期为2019年3月1日。5、原告陈述，并未向被告发出解除合同的通知，而是径行向本院提起诉讼。6、经本院释明，第三人明确表示不解除涉案个人购房按揭贷款合同。一审法院认为，原告莫仕威与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的《商品房买卖合同》、相关附件以及原告莫仕威与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订的个人购房按揭贷款合同均是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交付的违约行为；2、补充协议第一条关于土地使用年限的承诺是否有效；3、本案涉案《商品房买卖合同》是否应当解除及原告的诉讼请求应当如何处理。关于第一个焦点，涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2017年1月1日，从现有证据显示，被告未在该约定日期向原告交付房屋，违约事实明显，已构成违约。关于第二个焦点，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；……”居住用地最高使用年限为70年。涉案楼盘所在土地使用权起始时间为1992年12月14日，按照最高使用年限70年计算，应该至2062年12月13日止。涉案楼盘所在土地使用权起始时间为1992年12月14日，按照最高使用年限70年计算，应该至2062年12月13日止。补充协议上约定延长土地使用年限至2065年，已经超过国家规定的土地使用权出让最高年限的相关法律法规，超出70年土地使用权的部分，应当认定为无效。关于第三个焦点，涉案《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”按照上述约定，涉案合同约定交付之日为2017年1月1日，从2017年1月1日开始计算90日为2017年4月1日，即从2017年4月2日开始，原告作为买受人可行使合同的解除权。本案中，双方当事人未就合同解除权的行使期限作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告未在一年内以逾期交付为由行使合同的解除权，就逾期交付的合同解除权已经消灭。此外，补充协议关于延长土地使用年限的条款中超出土地使用权70年的部分已认定为无效，原告以土地使用权终止日期未达到补充协议约定的2065年为由提出解除合同，应从被告是否已尽最大程度履行合同义务以及合同目的能否实现等方面进行审查。本案中，涉案《商品房买卖合同》已经约定土地使用权终止日期为2042年2月13日，而涉案商品房不动产权证所载使用期限终止日期为2062年2月13日，显然土地使用权使用年限已经延长至70年，被告已尽最大能力履行补充协议中的合同义务。涉案《商品房买卖合同》中，原告的合同目的是取得涉案商品房的所有权，而现实中涉案商品房已完成交付并办理不动产权证，土地使用年限并不实际影响涉案商品房的实际使用，原告的合同目的已经实现，被告的合同主要义务已经履行完毕。综上，原告要求解除涉案《商品房买卖合同》理据不足，本院不予支持。对于原告基于涉案《商品房买卖合同》解除的其他诉讼请求，本院一并不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告莫仕威的全部诉讼请求。案件受理费10855元（原告莫仕威已预缴），由原告莫仕威负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。对此分析如下：第一，对于上诉人以逾期交房为由主张解除合同的意见，根据涉案《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”涉案合同约定交付之日为2017年1月1日，且双方当事人没有约定解除权行使期限。因此，基于被上诉人逾期交房的违约行为，上诉人应当自2017年4月2日起一年内行使合同约定解除权。上诉人未在一年内以逾期交付为由行使合同的解除权，除斥期间经过，上诉人基于合同约定的解除权已经消灭。第二，对于上诉人以土地使用权终止日期未达到补充协议约定的2065年为由主张解除合同的意见，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被上诉人已努力争取将土地使用年限延长至70年，此为国家规定的土地使用权出让最高年限，且本案中土地使用年限的约定并不实际影响合同目的实现，上诉人以土地使用年限为由主张解除合同不符合上述关于合同解除的法律规定，且上诉人于2017年9月20日在收楼意见书上签名，表示同意合同继续履行，涉案房屋于2018年12月13日办理了不动产权证书，合同目的已经实现。综上，一审驳回上诉人解除涉案《商品房买卖合同》的诉求并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费用，由莫仕威等三户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表（2020）粤13民终7485号莫仕威（2020）粤1323民初1056号（2020）粤13民终7486号许佳菱（2020）粤1323民初1045号（2020）粤13民终7489号周明珠（2020）粤1323民初450号