广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9408号原告：清远市天诚物业管理有限公司，住所地清远市清城区******委会。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志英，广东业证律师事务所实习律师。被告：洪振业，男，1986年12月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区********，公民身份号码441************930。原告清远市天诚物业管理有限公司与被告洪振业物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市天诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈汝文、张志英，被告洪振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市天诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2018年7月1日至2020年11月26日拖欠的物业管理费4242元、水电费1007.34元、垃圾费140元，以及逾期缴纳产生的物业管理费违约金（自逾期缴费的次月首日开始按每日万分之五的标准计至实际支付之日止）；2、判决被告支付原告因实现本案债权支付的律师费1000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月21日，被告承租清远市清城区*******胜利茶文化博览中心2号楼二层016号商铺经营餐饮，该商铺建筑面积为50.3平方米，租赁与物业服务期限一致，被告同时与原告签订《商铺物业管理服务协议》，物业管理期限从2017年7月5日起至2021年7月4日止，商铺物业管理费计算单价为5元/平方米/月收取，从2020年1月1日起物业管理费按8元/平方米/月收取。被告应于每月10号前按上述计算方式交纳物业管理费及由此产生的相关费用。被告自2018年7月份开始不支付商铺的物业管理费，期间产生的水电费也是原告垫支，原告工作人员一直以电话、发短信的方式催费以及现场张告知的方式进行催收，催促被告配合原告的工作，被告都不予理会，甚至各种推诿。为实现本案债权，原告委托广东业证律师事务所处理追讨事宜，须支付律师费1000元，被告应承担此笔律师费。恳请法院查明事实，判决支持原告的全部诉求。被告洪振业辩称，被告在2019年8月份自行搬迁，2019年11月去物管处办理退租手续。本院经审理认定如下：2015年12月16日，原告清远市天诚物业管理有限公司与案外人清远市****置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于清远市清城区*******胜利华南茶文化博览中心（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#及地下室）提供物业管理服务，采取包干制，合同期限自2015年12月20日至2023年12月20日。2017年6月21日，原告（甲方）与被告洪振业（乙方）签订《商铺物业管理服务协议（承租人）》，约定：由甲方为乙方承租的位于胜利茶文化博览中心2号楼二层016号商铺进行物业管理服务，商铺建筑面积为50.30平方米，物业服务管理期限自2017年7月5日至2021年7月4日止；商铺的综合物业管理服务费用按5元/平方米/月收取，从2020年按8元/平方米/月收取，甲方采用银行代收方式收取当月物业服务费，扣费时间为每月10日，乙方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费金额的每日千分之三支付滞纳金。诉讼中，原告确认自2019年9月份开始对涉案商铺采取断电措施。被告以原告采取断电断水措施致其无法营业、被迫搬离为由，抗辩称相关费用应自2018年7月计至2019年8月止。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、商铺物业管理服务协议（承租人），以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《商铺物业管理服务协议（承租人）》，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为商铺承租人，依法负有按时向原告支付物业服务费的义务。被告确认拖欠涉案商铺自2018年7月至2019年8月期间的物业管理服务费及截止至2019年8月的水电费、垃圾费，故被告应向原告交纳上述期间的物业管理服务费3521元（50.30平方米×5元/月/平方米×14个月）、水费141.90元、电费830.31元、电费分摊58.24元、垃圾费140元。根据原告举证，涉案商铺在2019年9月至11月期间产生了电费17.01元（11.34元+4.41元+1.26元）、电费分摊25.13元（7.73元+8.81元+8.59元）、水费4.3元以及垃圾费10元，上述费用系因被告使用而产生的，应由被告承担，故被告应向原告支付上述费用。综上所述，原告主张被告支付水电费1007.34元、垃圾费140元，未超出被告应交付的数额，本院予以支持。至于涉案商铺在2019年9月至11月期间的物业管理费，被告未按时交纳相关费用，原告应采取合理的催收措施，但原告长期采取停电措施，已超出必要限度，必然影响被告的正常经营活动，因此，原告诉请被告支付停电期间的物业管理费，本院不予支持。对于物业管理服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未按时缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应支付违约金，协议约定以欠费总额的每日千分之三计付逾期交纳费用的违约金，现原告主张从欠费次月首日起按每日万分之五标准计算违约金，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。至于原告主张的律师费1000元，合同对此并无约定，且该费用并不是必然产生的支出，故对原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告洪振业于本判决生效之日起7日内向原告清远市天诚物业管理有限公司支付物业服务费3521元及其违约金（违约金从欠费次月首日起以每月累计所欠费用为基数按每日万分之五的标准计至付清之日止）、水电费1007.34元、垃圾费140元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告洪振业负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年十一月二十六日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。