陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1021民初588号 原告:何武林，男,生于1988年5月19日,汉族，住丹凤县。 委托诉讼代理人：王邦华，丹凤县148专线法律服务所法律工作者。 被告：孙荣升，男,生于1970年5月27日,汉族，住洛南县。 被告：孙洛文，男,生于1969年5月23日,汉族，住洛南县。 委托诉讼代理人：郑小惠，陕西彩虹律师事务所律师。 原告何武林与被告孙荣升、孙洛文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何武林及其委托诉讼代理人王邦华、被告孙荣升、被告孙洛文及其委托诉讼代理人郑小惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何武林向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原告与被告孙荣升签订的房屋买卖合同无效；2.要求二被告返还购房款本金145000元及其利息，利息按五年同期银行定期存款年利率3.6%计算，从2015年9月1日起至购房款给付之日止；3.二被告互负连带责任。事实与理由：被告孙荣升在位于洛南县城关街道办事处东街社区居委会环城北路原东风砖厂开发一住宅楼（小产权房屋），经人介绍，2015年9月1日，原告与被告孙荣升签订房屋买卖合同，将该楼七楼D户单元房一套（建筑面积101㎡）卖于原告，房屋总价格为145000元。原告按照合同约定于9月1日支付被告孙荣升人民币105000元；2015年12月1日原告付清被告40000元，原告第二次付清房款后，被告孙荣升将钥匙交付原告。自原告购买该房屋后，一直未装修居住，期间多次去看过该房屋，没有出现其他问题。2020年4月13日，原告去开门发现钥匙打不开，经打听，原告购买的该房屋被被告孙洛文将房门锁换后，已卖于别人，原告当时不确定。4月22日，原告又去该房屋，发现别人在该房屋正在准备装修，原告遂报警，警察出警后告知是经济纠纷，建议走司法程序解决。原告随后又通过记者与二被告协商未果，被告既不交付房屋，也不退还购房款。据说二被告为合伙关系，将已售卖于原告的房屋又卖给他人，损害了原告的合法权益。且被告所建房屋无商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、国有土地使用证等证件，故根据有关法律规定，原告起诉要求确认合同无效，被告退还购房款并赔偿损失。 被告孙荣升辩称，原告购房时被告已经告知房屋属于小产权房，没有任何建房手续，当时已经给原告说清的。答辩人认为按照双方签订的房屋买卖合同约定，答辩人已经将房屋交付原告，合同已经履行完毕，不存在合同无效及返还购房款和利息的情况。原告诉称自购买房屋后，一直未装修，期间多次看过房屋，没有出现其他问题。原告购买房屋后，已获得该房的所有权和支配权，对此答辩人无权干涉。双方自签订合同到2020年4月13日四年多时间里都未出现其他问题。现答辩人房屋出现问题，导致原告无法入住的违法主体是孙洛文，孙洛文采用撬门换锁、非法侵入住宅等行为导致原告无法入住，原告应追究孙洛文刑事责任，不应追究答辩人的责任。原告在购买该房屋后已经拥有该房屋的所有权和支配权，答辩人无权干涉，答辩人认可原告给付145000元，但答辩人也没有出现违约行为，房屋已经交付原告，违法主体是孙洛文，故原告的诉讼请求不成立。 被告孙洛文辩称，原告与孙荣升2015年9月1日签订的合同属原告与孙荣升的单方行为，答辩人并不知情，且该笔售房款并未交回答辩人公司，答辩人并不知情，不应承担任何责任。答辩人在2013年3月1日与焦某某在洛南县城关街道东街社区原东风砖厂合资修建房屋，焦某某投资建房地基，答辩人负责出资修建，建成后焦某某分得房屋六套。如果原告所购房屋合同真实，那原告所购房子在答辩人所有的房子内，原告理应同答辩人签订合同，而非和孙荣升签合同。该房屋买卖存在恶意串通或者敲诈答辩人的行为，具体理由如下：第一，原告低价购买的房屋与答辩人同期出售的房屋价格差距较大。第二，房价是逐渐上涨的，在同地点同时间购买的房屋的前阶段或第一二年，孙荣升代售的房屋均价在1550-1800元之间，之后的每年的房屋价格只会比该阶段房价贵或者等同。第三，由孙荣升代售的房屋中，在不同地点的同期或者前期的房价，都高于原告所购时期的房价。答辩人于2014年7月成立洛南县嘉诚置业有限公司，法定代表人为答辩人本人，原告所持合同为2015年9月1日，合同没有答辩人签字及公司公章，也没有答辩人公司的收款凭据，因而原告所持合同答辩人不予认可。因孙荣升从2012年10月开始一直为答辩人代售房屋，答辩人每月支付孙荣升工资，因孙荣升没有交付2013年7月-2015年6月售房款，答辩人于2015年7月终止了孙荣升的代售行为。但是孙荣升持有答辩人公司资料及相关书面材料，在答辩人不知情的情况下出售答辩人公司的房屋，给答辩人造成了极大的经济损失。原告与孙荣升签订的合同，答辩人毫不知情，如果合同真实，也属于孙荣升的恶意行为，应由孙荣升承担责任，答辩人不承担任何责任。原告要求确认合同无效，原告与被告孙荣升签订的合同，房屋本身就是小产权房屋，交易价格较低，房屋是双方自愿签订，合同是真实的，但是合同不符合国家规定的小产权房屋不允许出售，造成合同无效是合同双方主体的责任，双方应共同承担合同无效的后果。房屋是孙洛文和焦某某共同修建，孙荣升是孙洛文雇佣出售房屋，但是本案房屋出售时孙洛文并未授权孙荣升售房，即使合同无效，是双方行为造成的，即使退房款，也应由孙荣升承担。对原告诉讼请求要求确认合同无效以及返还购房款没有异议，购房款应由孙荣升返还。对原告主张的利息有异议，因造成合同无效原告和被告双方都有过错，所以利息不应支持。二被告不应承担连带责任。 经审理查明，原告何武林与被告孙荣升于2015年9月1日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（被告孙荣升）自愿将自己建设的位于洛南县环城北路原东风砖厂住宅楼七层D户单元房一套房屋产权卖给乙方（何武林）。房屋面积为101㎡，房屋总价格为145000元，由乙方（何武林）分两次付款（2015年9月1日付款105000元，2015年12月1日该房竣工之日付款40000元）。合同还约定了房屋设施、产权、维修等情况。原告何武林及被告孙荣升作为合同的双方当事人在该合同上签字盖章。合同签订当天，原告何武林给付被告孙荣升购房款105000元，被告孙荣升给原告何武林开具收款收据一张，并将房屋装修钥匙一套给付原告何武林。2015年12月9日，原告何武林给付被告孙荣升剩余购房款40000元。被告孙荣升将2015年9月1日所开具的收款收据收回，另行给原告何武林开具一张145000元的收款收据，并将房屋的正式钥匙一套交付给原告何武林。原告何武林接收该房屋后对室内水管进行了简易防冻包装，后一直未装修、未入住。2020年4月份，原告去该房屋时发现别人在该房屋正在准备装修，得知该房已由被告孙洛文卖给他人。后原告何武林找二被告协商均未果。同时查明，现该房屋由被告孙洛文管理。 另查明，本案争议房屋无土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2013年7月8日，洛南县住房和城乡建设局对该房屋违建行为立案调查，2013年7月10日，责令停止违法行为。2019年12月18日，洛南县住房和城乡建设局对被告孙洛文作出洛建发[2019]528号行政处罚决定书，决定限期拆除违法建筑并处罚款。 上述事实，有当事人的陈述及原告提交的房屋买卖合同、收款收据及洛南县住房和城乡建设局作出的处罚决定书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告何武林与被告孙荣升2015年9月1日所签订房屋买卖合同所涉房屋因违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条等法律法规，被有关行政机关确认为违法建筑。且该合同所涉房屋占用的土地系集体土地性质，原告何武林非该集体经济组织成员，故原告何武林与被告孙荣升2015年9月1日签订的房屋买卖合同因违反强制性法律规定应属无效。原告要求确认其与孙荣升签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求二被告返还购房款及利息并互负连带责任的诉讼请求，因原告与被告孙荣升签订房屋买卖合同，购房款其付给了孙荣升。按照相关规定，合同无效后被告孙荣升应该退还因该无效房屋买卖合同所取得的财产145000元，对原告要求被告孙荣升支付购房款本金145000元及利息的请求本院予以支持。原告要求支付购房款的利息按照五年同期银行定期存款年利率3.6%计算，从2015年9月1日起至购房款返还之日止。综合本案，原告何武林支付被告孙荣升购房款145000元属实，原告因此合同受到利息损失亦属实，但在房屋买卖合同签订过程中，原告何武林亦存在对所购房屋相关手续审查不严，未尽到合理谨慎义务，具有一定过错，故对该损失原告何武林亦应承担相应的责任，原告何武林自己承担30%的利息损失较为妥当，由被告孙荣升按照年利率2.52%计算给付原告利息。原告何武林分两次向被告孙荣升支付房款，故利息应分段计算。 原告何武林要求被告孙洛文返还购房款及支付利息并与被告孙荣升互负连带责任，因该房屋买卖合同为原告何武林与被告孙荣升所签订，购房款为孙荣升收取。根据合同相对性原理，合同的双方系原告与孙荣升，原告要求被告孙洛文返还购房款及支付利息并承担连带责任的请求缺乏事实及法律依据。 针对被告孙荣升与被告孙洛文就该房屋的权属争议问题,该争议与本案不属同一法律关系，且该房屋系违法建筑,本案不予涉及。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告何武林与被告孙荣升2015年9月1日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、由被告孙荣升在本判决生效之日起十日内归还原告何武林购房款145000元及利息（利息按照年利率2.52%计算，其中:105000元的利息从2015年9月1日开始计算;40000元的利息从2015年12月9日开始计算。均计算至购房款归还之日止）； 三、驳回原告何武林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3722元，由被告孙荣升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  于济生 审 判 员  冀小龙 人民陪审员  杨灵芝 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  洪先梅 书 记 员  刘 通 1