湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初7248号原告：郭金秀，女，生于1961年5月10日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，委托诉讼代理人：张孝宇，湖北利东律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北欧泰商贸有限责任公司，住所地利川市都亭官井居委会**（清江大道**），统一社会信用代码：914228020976529361。法定代表人：朱峰，系该公司经理，原告郭金秀与被告湖北欧泰商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告郭金秀及其委托诉讼代理人张孝宇到庭参加了诉讼，被告湖北欧泰商贸有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。郭金秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金4037.83元，并以4037.83元为基数按月利率2%向原告支付利息至租金付清为止；2.判令被告按照《房屋租赁合同》约定继续履行合同，不得单方减少租金及其支付方式；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于利川欧泰广场院内第一幢第3层第320、321号商铺，租期2015年8月1日至2030年8月1日，合同对租金及支付方式、违约责任作了详细约定，其中第5-7年的年租金为24227元，被告应于合同年的最后一个月内付清当年租金，否则应按月利率2%向原告支付拖欠的租金利息。2020年被告在支付原告该合同年租金时擅自扣除了2个月租金4037.83元，并单方通知原告之后每年租金将递减。被告的行为违反了《房屋租赁合同》约定，构成了违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖北欧泰商贸有限责任公司未到庭应诉，其向本院递交了答辩状，辩称：一、本案事实：欧泰世贸广场1-6层商场，业主购房时与被告签订15年出租合同，由被告整体出租给利川市欧泰广场管理有限公司（下称实租公司），被告每年从实租公司收取租金转付各商铺业主。原告的商铺是其中第3层的2个铺号。2020年暴发新冠××疫情政府实施应急响应，封城停产停业2个月，疫情缓解实行部分复工后，被告向实租公司催收租金，实租公司请求减免3个月并延期交纳，到2020年7月底应向业主付租时只交了690万元，426户业主总租金10755576.8元，差距巨大，为尽最大努力解决业主租金，公司决定暂时先向业主支付10个月租金即8962980.67元，与所收690万仍相差2062980.67元。公司借款，只借到106万元，就于8月4、5日将1-3层423个小业主完成支付共7962980.67元，4-6三层3个大业主10个月应付租金100万至今欠付。当时我公司向各业主统一发信息，告知疫情影响先付10个月，余2个月进行催收，收到后再付。此举得到绝大多数业主认同，仅74户业主于9月10日通过律师函表示不同意。至11月20日，实租公司给被告《经营情况说明》：陈述疫情除封城2个月外，后面是部分复工、逐步复工、随时听政府指令停工，疫情至今未结束，分租商铺减租最少的2个月，像电影院、网吧等停业半年以上免租多的达7个月，撤柜空置达25%，除没有营业收入外还有货物损坏、过季贬值、职员工资等各项损失累计达572万，明确了上年度剩下的174万（应交864万减去已交690万）无力交纳。此外，应于10月交纳的下一年度前半年租金也过期未交。二、请求法院驳回原告的两点诉求：1、关于原告诉求1“支付租金19078.17元及月2%利息”：本公司少付第五年度（2019.8-2020.7）2个月租金属实，但不是原告陈述的“擅自扣取”，而是“没收到”。原因是众所周知的疫情封城政府命令停业，是不可抗力。被告封城不能履行合同付租，依据法律、合同约定以及最高法审理疫情引起的民事纠纷的通知精神，都是允许的、免责的。2、关于原告诉求2“继续履行合同不单方减少租金”：被告并未单方通知原告“之后每年租金将递减”，合同未经双方书面变更自然有效，不需要法院判决“继续履行”。本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于利川欧泰广场院内第一幢第3层第320、321号商铺，租期2015年8月1日至2030年8月1日，合同对租金及支付方式、违约责任作了详细约定，其中第5-7年的年租金为24227元，被告应于合同年的最后一个月内付清当年租金，否则应按月利率2%向原告支付拖欠的租金利息。2020年被告在支付原告该合同年租金时扣除了2个月租金4037.83元。为此，原告起诉来院，提出前述请求。被告对原告起诉的事实及扣付的租金数额无异议，本院予以确认。另查明，众所周知，全国新××炎疫情暴发后，恩施州新××炎防控指挥部发出通告，从2020年1月23日起全体市民居家隔离，禁止外出，商铺、餐馆、娱乐场所等全部停业，交通中断。2020年3月24日，恩施州新××炎防控指挥部才发出通告，通知党政机关、企事业单位恢复正常上班，部分商铺等在做好防控的前提下逐步恢复营业。上述事实，有《商品房买卖合同书》、《房屋租赁合同》、《银行流水》、短信截图、租金发放表、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，是双方当（）事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，其租赁合同合法有效，双方应当信守，忠实履行义务。但《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，新冠××疫情系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，双方当事人都是明知的，且各级人民政府均已发出了通告，并强制禁足，不准外出，全州停工、停业、停产。该情况不需要被告向原告发出通知，原告即明知，且被告承租原告房屋后又将其进行了转租，被告也未收到疫情期间的租金，故被告未向原告足额支付租金的行为，系不可抗力造成不能履行合同，该行为应当依法免责。故原告要求补足未支付的两个月租金的请求，本院依法不予支持。原告认为被告扣减原告两个月租金应当事先通知原告，并应与原告协商。如前所述，新冠××疫情众所周知，且政府部门已向全体市民发布了通告，属不可抗力，故原告该诉称理由不成立，本院不予采信。被告认为该损失系不可抗力造成，可免除支付责任的抗辩理由成立，本院依法采纳。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第一、二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告郭金秀与被告湖北欧泰商贸有限责任公司于2015年1月28日签订的《房屋租赁合同》有效，双方自2020年8月1日起继续履行；二、驳回原告郭金秀的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郭金秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 阳 磊二〇二〇年十二月十八日书记员 刘峖明