北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1100号原告（反诉被告）:张肖琪，女，1955年6月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告兼原告张肖琪委托诉讼代理人（反诉被告）：张肖林，女，1949年4月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区五路居**汇秀轩小区****。被告（反诉原告）：王三文，男，1971年2月9日出生，汉族，无业，住北京市门，住北京市门头沟区>被告（反诉原告）：郑淑琼，女，1974年1月28日出生，汉族，无业，住北京市门，住北京市门头沟区>二被告委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。第三人：北京易家房地产经纪有限公司，住所地：北京市门头沟区大峪南路****211。法定代表人：胡景阳，总经理。委托诉讼代理人：高瑞清，女，系该公司职员。原告张肖林、张肖琪与被告王三文、郑淑琼及王三文、郑淑琼反诉张肖林、张肖琪，第三人北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告张肖琪的委托诉讼代理人张肖林（反诉被告）、被告（反诉原告）王三文、二被告的委托诉讼代理人杨立国，第三人易家公司的委托诉讼代理人高瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张肖林、张肖琪向本院提出诉讼请求：1、王三文、郑淑琼协助我们办理坐落于北京市门头沟区军温路21号院9号楼xx层x单元1402号（以下简称1402号）房屋的过户手续，房屋所有权人由王三文变更为张肖林，过户产生的税费由王三文、郑淑琼负担；2、王三文、郑淑琼向我们支付违约金180万元；3．王三文、郑淑琼向我们赔偿2015年至2019年冬季的取暖补贴7500元；4．王三文、郑淑琼向我们赔偿搬家费、网络服务费、摄像头费用共计2000元；5．王三文、郑淑琼向我们赔偿误工费、交通费、精神损失费共计30万元；6．王三文、郑淑琼向我们支付利息损失，数额为总房款为5%；7．王三文、郑淑琼向我们支付违约金88万元。事实和理由：2015年1月，我们经易家公司居间，与王三文就1402号签订了房屋买卖合同。王三文随即搬出房屋，交出钥匙。合同约定王三文应于房地产证下发后7日内办理房屋过户手续。2019年年初房产证下发后，王三文销声匿迹，无处寻找，至今拒不履行合同办理房产过户手续。故我们诉至法院，请求法院判决王三文及其妻子郑淑琼配合我们办理房屋过户手续。由于王三文违约，其应依合同约定支付两项违约金，分别为180万元和88万元。且由于房屋没有过户，2015年至2019年间，我们无法获得国家给予的冬季采暖补贴共计7500元，二被告应向我们赔偿。为了防止王三文的不轨举动，我们在家里安装了摄像头，并有可能要支付搬家费，还产生了误工费、交通费和精神损失费，二被告均应向我们赔偿。二被告逾期履行，还应向我们赔偿利息损失。被告王三文、郑淑琼辩称：王三文确实在2015年1月将1402号房屋出售。当时由于王三文父母生病需要钱，所以将房屋低价出卖。签订房屋买卖合同后，张肖林、张肖琪未依约履行交付房款的义务。且张肖琪与王三文另签订有一份抵押文件，约定：房主在2016年12月前将房产过户给张肖琪，若到期没下来，或有人要房，或房主想退房，需退款180万元。这份抵押文件是对房屋买卖合同进行的变更，即我方有约定解除权，解除时给付张肖林、张肖琪180万元即可。1402号房屋系我们家庭的唯一住房，出售前我们还对房屋进行了精装修，现我们尚有两子女未婚，一直在外租房居住。而现在张肖林、张肖琪并不在1402号房屋长期居住，房屋一直处于半闲置的状态。张肖林、张肖琪主张的各项损失没有依据，违约金数额过高。故我们不同意二原告的全部诉讼请求。反诉原告王三文、郑淑琼向本院提出反诉请求：1．解除张肖林、张肖琪与王三文及易家公司就1402号房屋签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2．张肖林、张肖琪向王三文、郑淑琼腾退并返还1402号房屋；3．王三文、郑淑琼同意向张肖林、张肖琪退还180万元。如果法院判决需继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，则张肖林、张肖琪应在过户时将10万元尾款支付给我们。事实与理由同答辩意见。反诉被告张肖林、张肖琪辩称：抵押文件的意思是说在1402号房屋房本下来之前房主想退房需支付180万元。房本下来之后就不能再退了，否则我们的利益无法保障。故我们不同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意退还房屋。我们依约向王三文支付10万元尾款。第三人易家公司述称：我公司认为应当继续按照房屋买卖合同的约定的履行。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：王三文与郑淑琼系夫妻。1402号房屋系王三文原有公房拆迁所得的安置房。2015年1月9日，王三文（甲方）与张肖林、张肖琪（乙方）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：甲方向乙方出售坐落于北京市门头沟区惠通新苑3号楼1单元1402号房屋，价款为88万元；乙方应于签订合同当日向甲方支付定金2万元，于2015年1月31日前支付房款76万元，于办理产权过户手续当日支付10万元；1402号房屋已交房，但尚未取得房产证，一手本费用由甲方承担，二次过户费用由乙方承担，甲乙双方同意该交易房产产权转移到乙方张肖琪名下；甲方不得单方解除合同，否则乙方有权选择要求甲方继续履行合同或退还乙方已付房款；不论乙方如何选择，甲方都应向乙方支付违约金88万元。2015年1月9日，张肖林书写一张欠条，内容为：今欠王三文购房定金2万元。张肖琪于2015年1月21日向王三文转账78万元。2015年1月26日，王三文将1402号房屋交付于张肖琪、张肖林使用。2015年1月13日，王三文与张肖琪签订一份抵押文件，约定：王三文用惠通新苑x楼x单元xx层1402号住房以抵押方式拿到78万元；王三文在2016年12月前将房产过户给张肖琪；若到期没下来，或有人要房，或屋主想收回，需退款180万元；如若未能按时过户并且未能付给180万元，则房屋归张肖琪所有；惠通新苑小区通知办理房产证后7个工作日将房产过户给张肖琪，过户时张肖琪给王三文补交10万元；无论哪方违约，都将2倍价格赔偿。张肖林对该抵押文件予以认可。2018年10月8日，1402号房屋办理产权登记，登记所有权人为王三文。双方当事人均确认：房屋所有权证记载的门头沟区军温路xx号院x号楼xx层x单元1402号房屋与《房屋买卖合同》中记载的北京市门头沟区惠通新苑x号楼x单元1402号房屋系同一房屋。2020年，王三文将张肖琪、张肖林，第三人郑淑琼、易家公司诉至法院，以其与张肖琪、张肖林之间系抵押借款关系为由要求确认《房屋买卖合同》无效。本院审理后于2020年4月23日作出（2020）京0109民初1086号民事判决书。判决书认定：王三文未提交证据证明双方之间存在借贷的合意，故判决：驳回王三文的诉讼请求。该判决现已生效。对于以上无争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：一、王三文何时取得的1402号房屋的房产证。王三文主张，虽然1402号房产证上登记的时间为2018年10月8日，但直到2019年2月份，房产证才实际下发至其手中。为证明其主张，王三文向本院提交了一份《通知》的照片打印件，显示：“尊敬的惠通新苑小区业主：您好！我公司于2019年2月25日开始为新6号楼至新12号楼业主集中发放房屋产权证……新9号楼发放日期为2019年2月27日……”经质证，张肖林、张肖琪对该证据的真实性和证明目的均不认可。二、王三文是否向张肖林、张肖琪提出解除合同。王三文主张，其于2019年4月通过微信向张肖琪提出解除合同，张肖林、张肖琪对此不予认可。王三文未就其主张向本院提交相应证据。三、张肖林、张肖琪主张的各项损失。张肖林、张肖琪主张，由于王三文违约，二人遭受了采暖损失、摄像头及网络安装费损失、误工损失、交通损失、精神损失、利息损失，王三文、郑淑琼对上述损失不予认可。张肖林、张肖琪未就其主张的损失向本院提交相应的证据。本案审理过程中，张肖林、张其琪表示，由于张肖琪现在国外，不方便办理过户手续，故二人要求将1402号房屋过户至张肖林名下。张肖林系北京户口，其于2020年8月26日至海淀区房管局办事大厅办理资格核验，核验结果显示张肖林家庭名下拥有0套住房，初步核验通过。本案审理过程中，张肖林申请对1402号房屋进行查封，本院于2020年9月3日出具裁定书，对1402号房屋进行查封。张肖林支付保全费4920元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于王三文的合同解除权。张肖琪与王三文签订的抵押文件约定“在2016年12月前将房产过户给张肖琪，若到期没下来，或有人要房，或屋主想收回，需退180万元”，该项约定使王三文在一定条件下享有合同解除权。但王三文的合同解除权需于合理期间内行使。这是因为：一方面，如果合同解除权的行使期限完全由享有解除权的一方自由选择，会使买卖双方的合同关系长期处于一种不稳定的状态，与合同法鼓励交易的立法目的不符；另一方面，如果享有合同解除权的一方长期未作出解除合同的意思表示，而对方当事人基于对继续履行的信赖，为合同履行继续付出时间和成本，此种情况下，再允许该方任意解除合同，则明显有违诚实信用原则。在本案中，双方在抵押文件中约定了一个期待的过户时间，即2016年12月。如王三文想收回房屋，需在2016年12月后的合理期间内行使合同解除权。张肖林、张肖琪主张该项约定是指1402号房屋取得所有权证书前房主可以收回房屋，结合本案的实际情况，本院认为张肖林、张肖琪上述主张较为合理。即王三文如想解除合同，至迟应于其取得1402号房屋所有权证书前提出（其自认取得房产证的时间为2019年2月）。超过该期间，王三文基于抵押文件取得的合同解除权消灭。王三文主张其于2019年4月向张肖琪提出过解除合同，但未提交相应证据，对于其该项主张，本院不予支持。王三文系在本案审理过程中提起反诉时（2020年7月2日）首次提出解除合同的主张，本院认为此时王三文已不享有合同解除权，故对于其要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》、腾退房屋、退还180万元款项的反诉请求，本院不予支持。关于过户。现张肖林、张肖琪已向王三文支付房款78万元，剩余10万元房款履行期限尚未届满。虽然二人支付2万元定金时有十几天的延迟，但该项迟延并不构成根本违约，亦不影响王三文履行后续过户的义务。根据抵押文件的约定，王三文需于1402号房屋通知办理房产登记后7个工作日内将房产过户给张肖琪。王三文自认于2019年2月取得1402号房屋的房屋所有权证，则办理房屋过户的期限已届满。张肖琪、张肖林表示，由于张肖琪现在国外，不方便办理过户手续，要求将1402号房屋过户到张肖林名下。鉴于张肖林亦为合同买受人，符合北京市购房资格条件，且该项变更对出卖人无任何不利影响，故对于张肖琪、张肖林要求王三文将1402号房屋过户到张肖林名下的诉讼请求，本院予以支持。张肖琪、张肖林同意依约向王三文支付10万元尾款，本院对此不持异议，给付时间应为1402号房屋过户当日。《补充协议》约定，二次过户费用由买受人负担。张肖林、张肖琪要求王三文、郑淑琼负担过户税费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于张肖林、张肖琪主张的违约金和损失。第一，根据抵押文件的约定，在合同解除的情况下，王三文应退还180万元，该项约定并非对违约金的约定，故对于张肖林、张肖琪要求王三文、郑淑琼支付180万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。第二、《房屋买卖合同》约定，出卖人单方解除合同的情况下，不论买受人选择继续履行还是解除合同，出卖人均应向买受人支付88万元违约金。但违约金过分高于造成的实际损失的，违约方可要求法院予以酌减。张肖林、张肖琪主张因王三文违约，其遭受了采暖损失、摄像头及网络安装费损失、误工损失、交通损失、精神损失，但未就其主张的各项损失实际发生及因果联系向本院提交相应证据。其主张的利息损失亦没有相应的依据。现王三文主张违约金数额过高，本院依据本案的实际情况酌情将违约金调整为500元。第三、在支持违约金的情况下，本院对张肖林、张肖琪主张的各项损失不再重复支持。另，本案中，张肖林、张肖琪申请对1402号房屋采取保全措施，并支付了相应保全费，该笔费用应由王三文、郑淑琼负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王三文、郑淑琼于本判决生效之日起七日内协助张肖林、张肖琪办理北京市门头沟区军温路xx号院x号楼xx层1单元1402号房屋的所有权转移登记手续，房屋所有权人由王三文变更为张肖林；二、张肖林、张肖琪于上述第一项所有权转移登记手续履行之日向王三文支付房款100000元；三、王三文、郑淑琼于本判决生效之日起七日内向张肖林、张肖琪支付违约金500元；四、驳回张肖林、张肖琪的其他诉讼请求；五、驳回王三文、郑淑琼的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15534元，由张肖林、张肖琪负担15499元，已交纳，由王三文、郑淑琼负担35元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6300元，由王三文、郑淑琼负担，已交纳。保全费4920元，由王三文、郑淑琼负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二〇年九月二十八日法官助理  李宗阳书记员彭赛