安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1204民初3975号原告（反诉被告）：付金梅，女，汉族，1981年12月9日出生，住安徽省合肥市包河区。原告（反诉被告）：张士宏，男，汉族，1979年8月14日出生，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：肖成杰，安徽恒言律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路**，统一社会信用代码91341200689762418T。负责人：张帆，该行行长。委托诉讼代理人：刘理、韦浩，安徽坤慧律师事务所律师。第三人：阜阳商厦同济投资有限公司，，住所地安徽省阜阳市一道河路南站东侧统一社会信用代码91341200052949314B。法定代表人：王正年，该公司经理。原告付金梅、张士宏诉被告阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行（以下简称颍淮商业银行）、第三人阜阳商厦同济投资有限公司（以下简称同济投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，被告颍淮商业银行在审理期间提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告付金梅、张士宏及其委托代理人肖成杰、被告颍淮商业银行委托代理人刘理、韦浩到庭参加诉讼，第三人同济投资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付金梅、张士宏向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的合同编号为392120171327的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买第三人开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际4-141号、4-142号号商铺，于2017年5月4日与被告签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，向原告借款18万元。因第三人一直没有交房，原告和第三人已经解除了商品房买卖合同，根据法律规定，本案借款合同亦应解除，因被告不同意解除，为此诉讼至人民法院。被告颍淮商业银行答辩称：1、基于人民法院已判令原告与第三人解除《阜阳市商品房买卖合同》，被告同意解除涉案住房按揭借款合同；2、原告应依法向被告偿还合同解除后贷款余款及利息，虽涉案商品房买卖合同已解除，但涉案借款被告已如约发放给原告，借款合同解除后，被告有权收回尚未归还的借款，原告作为借款合同的相对方，其还款责任并未免除，仍负有向被告偿还借款本息的义务。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，第三人作为房屋出卖方，亦负有向被告偿还借款本息的义务。被告颍淮商业银行向本院提出反诉请求为：1、依法判令原告、第三人共同偿还被告借款本金51416.67元及利息854.21元（利息按照借款合同约定，暂计至2020年11月29日，判令至上述本息全部清偿完毕止）；2、依法判令被告对原告及第三人为涉案借款提供抵押担保的房产（位于阜阳开发区阜阳商厦国际****商铺）在抵押担保范围内享有优先受偿权，就上述房地产拍卖、变卖或折价等处置所得价款优先受偿；3、本案诉讼、保全费用由原告、第三人共同承担。庭审中，被告将第一项反诉请求变更为：1、依法判令原告、第三人共同偿还被告借款本金141960.87元及利息3363.08元（利息按照借款合同约定，暂计至2020年12月7日，判令至上述本息全部清偿完毕止）。事实与理由：原告因购买第三人开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际4-141号、4-142号商铺需要，2017年5月4日原被告签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，借款合同约定被告向原告发放借款18万元，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款。合同签订后，被告如约向原告发放借款，原告并以所购房屋向原告提供抵押担保并办理抵押登记。现因涉案商品房买卖合同已解除，原告现诉请要求解除与被告签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，但涉案借款被告已如约发放给原告，借款合同解除后，被告有权收回尚未归还的借款，原告作为借款合同的相对方，其还款责任并未免除，仍负有向被告偿还借款本息的义务。另依据法律规定，第三人作为房屋出卖方，亦负有向被告偿还借款本息的义务，为此，提出以上反诉请求。原告付金梅、张士宏针对被告颍淮商业银行反诉请求答辩称：1、被告反诉要求原告返还贷款本息无事实及法律依据，法律规定应当由开发商来返还银行贷款本息；双方在借款合同约定，贷款的支付方式可以选择自主支付或者委托支付，则案涉借款合同中原告并未委托被告将贷款直接支付给第三人，在签订合同时，原告不了解合同的内容，被告仅让原告签名，未尽签订合同时的解释义务。借款合同也未交给原告一份，原告现掌握的复印件也是在诉讼前多次向被告索要的，根本就不了解合同的内容。基于被告擅自主张，将贷款直接支付给第三人，造成损失也应由被告向第三人要求偿还；2、案涉抵押只是抵押预告登记，而非正式抵押，被告不享有优先受偿权；3、本案的被告是唯利是图，极不诚信的当事人，从签订合同不让原告知道内容，不给原告合同原件，到今天诉讼时把五个原告已经偿还的借款本息当做未偿还的借款本息，以及在原告不知情的情况下把案涉贷款直接支付给第三人，法律应对其行为作出否定的评价，综上，反诉原告的反诉请求，无法律依据，应当驳回。第三人未到庭，亦未向本院提交书面答辩材料。经审理查明事实如下：2017年4月14日，原告付金梅与第三人同济投资公司签订《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定原告购买第三人开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际4-141号、4-142号商铺。因购房需要，2017年5月4日原告付金梅、张士宏与被告颍淮商业银行签订编号为392120171327的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，借款合同约定被告颍淮商业银行向原告付金梅、张士宏发放借款18万元，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款。合同签订后，被告颍淮商业银行向原告发放借款18万元，借款收款人为第三人同济投资公司，原告付金梅、张士宏并以所购房屋阜阳商厦国际4-141号、4-142商铺向被告提供抵押担保并办理房产抵押预告登记。因第三人同济投资公司未能按期向原告付金梅、张士宏交付房屋，原告付金梅诉至阜阳市颍州区人民法院，要求解除与第三人签订的《阜阳市商品房买卖合同》。经颍州区人民法院审理，作出（2020）皖1202民初3371号民事判决书，判令解除原告付金梅与第三人同济投资公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》。另查明，截止到2020年12月7日，原告付金梅、张士宏尚欠被告颍淮商业银行借款本金141960.87元及利息3363.08元未予归还。以上事实，有《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》、借款借据、放款通知书、还款清单、颍州区人民法院（2020）皖1202民初3371号民事判决书、颍州区人民法院及最高人民法院、青海省高级人民法院类似案件民事判决书、当事人陈述等在卷佐证。综合原被告双方争议，本案的争议焦点为：一、原告付金梅、张士宏要求解除与被告颍淮商业银行签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》是否有法律依据？二、被告颍淮商业银行借款本息的偿还责任主体？三、被告颍淮商业银行主张对涉案房屋享有优先受偿权是否成立。针对争议焦点，本院分析认定如下：一、关于原告付金梅、张士宏要求解除与被告颍淮商业银行签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”。因涉案《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决确认解除，原告付金梅、张士宏借款合同的目的无法实现，现原告付金梅、张士宏要求解除与被告颍淮商业银行签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，符合法律规定，本院予以支持。二、关于颍淮商业银行借款本息的偿还责任主体问题。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因涉案《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》被解除，被告颍淮商业银行有权要求收回尚未归还的借款本息。针对被告颍淮商业银行反诉请求原告付金梅、张士宏与第三人同济投资公司共同偿还借款本息的主张，本院分别分析如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案中，第三人同济投资公司作为商品房出卖人，涉案颍淮商业银行借款亦是直接支付至第三人同济投资公司账户，现《商品房买卖合同》及《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》均已经解除的情况下，第三人同济投资公司应将颍淮商业银行未予收回的借款本息返还给被告颍淮商业银行。2、涉案《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告付金梅、张士宏作为借款人，且借款亦实际用于支付原告付金梅、张士宏本案所购房屋的购房款，根据合同相对性原理，被告颍淮商业银行主张原告付金梅、张士宏偿还贷款本息，符合双方合同约定，并不违反法律规定。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽规定，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该条文并没有免除借款人即购房者的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。从类似案件检索中最高人民法院在最高法民终683号判决对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的引用来看，该条款之所以做这样的规定，是考虑到按揭借款合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行，故现有的法律规定并未免除借款人对于按揭银行的借款本息的偿还责任。三、关于被告主张对涉案房屋享有优先受偿权问题。本案已查明的事实为原告付金梅、张士宏以所购房屋即阜阳商厦国际4-141号、4-142号商铺向被告提供抵押担保并办理房产抵押预告登记。依据《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，因此，抵押权预告登记的权利人对标的物是否享有优先受偿权，应当根据法律规定确定。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即预告登记仅在于对抗物权人擅自处分不动产，预告登记本身并不发生设定物权或者物权变动的效力。所以，本案房产抵押权预告登记并不具有设定房屋抵押权的法律效力，抵押权预告登记权利人不能仅凭该预告登记对标的物享有优先受偿权，被告颍淮商业银行的该项反诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付金梅、张士宏与被告（反诉原告）阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行签订的编号为392120171327的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；二、原告（反诉被告）付金梅、张士宏、第三人阜阳商厦同济投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同偿还被告（反诉原告）阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行借款本金141960.87元及利息3363.08元（利息暂计至2020年12月7日，之后利息按照借款合同约定，计算至还清止）；三、驳回被告（反诉原告）阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由第三人阜阳商厦同济投资有限公司负担；反诉案件受理费3206元，减半收取1603元，保全费853元，合计2456元，由第三人阜阳商厦同济投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王志勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  任 梅附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第五物权的种类和内容，由法律规定。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。