广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0983民初832号原告：陈世品，男，1942年8月20日出生（公民身份号码：440************812），汉族，住广东省信宜市*************，电话：183*****819。原告：刘月凤，女，1943年7月24日出生（公民身份号码：440************828），汉族，住广东省信宜市*************，电话：183*****819。原告：阮江丽，女，1967年9月7日出生（公民身份号码：440************826），汉族，住广东省信宜市***********民小组，电话：136*****996。原告：陈国生，男，1967年9月30日出生（公民身份号码：440************810），汉族，住广东省信宜市***********民小组，电话：136*****219。上述原告的共同委托诉讼代理人：朱柏年，男，1985年11月13日出生（公民身份号码：440************43X），汉族，住信宜市***经济服务总公司801房，电话：189*****390。被告：张广，男，1963年4月4日出生（公民身份号码：440************038），汉族，户籍地广东省信宜市************，现住广东省信宜市**************，电话：135*****590。委托诉讼代理人：黄家培，广东爱家律师事务所律师，电话：138*****853。委托诉讼代理人：李达清，广东爱家律师事务所实习律师。第三人：信宜市*****坡山管理区东风一经济合作社，住所地：广东省信宜市***********民小组。负责人：陈方红，该经济合作社社长。原告陈世品与被告张广、第三人刘月凤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告陈世品的委托诉讼代理人朱柏年，被告张广的委托诉讼代理人黄家培、李达清到庭参加诉讼。第三人刘月凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2020年7月23日依申请追加刘月凤、陈国生、阮江丽作为原告参加诉讼，及追加信宜市*****坡山管理区东风一经济合作社（以下简称“东风一合作社”）作为第三人参加诉讼，并于2020年8月13日第二次公开开庭进行了审理。原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生的共同委托诉讼代理人朱柏年，被告张广的委托诉讼代理人黄家培到庭参加诉讼，第三人东风一合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生向本院提出诉讼请求：1.确认被告张广于1996年5月13日签写的《房屋转卖书》无效；2.判决被告张广退回位于信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的楼房一座三层[含土地使用权，土地证号：信集用(92)）字第0108001**]给原告陈世品；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.确认被告张广于1996年5月13日签写的《房屋转卖书》无效；2.判决被告张广退回位于信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的楼房一座三层[含土地使用权，土土地证号：信集用(92)）字第0108001**]给原告陈世品、月凤；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告陈世品有位于信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的楼房一座，土地土地证号是：信集用(92)字第0108001**地面积80平方米，用地来源是划拨集体土地。该地上，原告陈世品与妻子刘月凤于1986年建有三层房屋，建筑面积202.1平方米是夫妻共有财产。甘达英是原告陈视频的母亲(已去世)，陈国生是原告陈世品之子，阮江丽是陈国生之妻(目前已离婚)。1996年，原告陈世品在云南省务工,期间上述楼房是刘月凤、陈国生、阮江丽等人居住。1996年5月13日前，中介人陈忠说被告张广想要购买上述房屋。刘月凤口头同意以85880元出卖。后来，中介人陈忠给85880元刘月凤收，于是被告张广就搬入该楼房居住了。《房屋转卖书》上，陈世品的签名不是本人签的，所按手印也不是本人的，甘达英、刘月凤、陈国生、阮江丽的姓名不是他们亲笔签写的，手印也不是他们亲手按的。原告陈世品从云南省回家后，发现了上述情况，当即表示不同意。每年都要求被告张广退回楼房，但是被告张广不同意。2020年3月3日，经原告陈世品查询，得知该地的使用权人仍然是原告陈世品，未转户。原告认为：一、原告的房地产是集体土地，是农村住宅。法律规定，农村集体住宅基地及地上房屋，是不得买卖的。二、被告不是原告所在村的村民，无权享有农村集体土地。三、该房地产是夫妻共有财产，刘月凤无权一人出售。四、刘月凤只是口头同意出售该房屋，不同意出售该屋上的宅基地的。五、土地至今未转户。六、《房屋转卖书》上，陈世品、甘达英、刘月凤、陈国生、阮江丽的姓名不是他们亲笔签写的，手印也不是他们亲手按的。因此，该合同未成立。七、即使是合同成立，也是无效合同。特提起诉讼，由法院按诉讼请求判决。原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生对其主张提供的证据有：1.原告陈世品及刘月凤身份证、户口簿复印件各1份；2.房屋转卖书复印件1份；3.集体土地建设用地使用权登记卡复印件1份；4.涉案楼房照片复印件3张。被告张广辩称，一、原告在起诉状中陈述“事实与理由”的大部分内容不属实。1996年初，原告家里为了偿还信用社抵押贷款，欲将正在出租的涉案楼房出售。被告在上门看过楼房，经过村长的同意，并到房产及国土部门了解到可以办理过户后，便决定购买涉案楼房。1996年5月13日，原、被告到原告位于信宜市******住处(现门牌号为健康路27号)签订合同，并邀请了三名本村村民张邦林、梁琼芳、林冠英(均已故)到场签名作证。《房屋转卖书》上陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生、甘达英的签名均是本人所签，指模也是其本人所捺。合同签订后，双方先交收了定金。1996年5月15日，被告按合约要求带五万元现金与刘月凤到丁堡信用社交给刘月凤偿还贷款，赎回房产证和土地证，刘月凤当场签写收据给被告。之后双方继续按合约交清款项，原告立即停止出租，搬清房屋，交房给被告，被告搬入居住。之后被告又在原告的协助下，于1997年过户办好了由广东省人民政府和信宜市人民政府盖章的房产证。被告自1996年搬入居住后，至今已连续居住了25年之久，从来未有任何争议。去年，政府需征用该房屋建设梅岗大道。原告得知政府征用补偿方案，看到返还的屋地将转为国有土地的巨大价值，特别是当他于今年3月3日查到土地使用证还未过户，才提起本案诉讼。二、关于诉讼请求问题，被告请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。(一)原告的起诉，已经超过法定的诉讼时效。被告与原告《房屋转卖书》约定双方权利义务已经有25年，被告从1997年6月20日起已经是涉案房屋的所有权人。被告购买上述房屋居住至2018年时，原告从未提出过任何异议，直到2019年得知政府征用补偿方案后，看到返还的屋地将转为国有土地的巨大价值，又于今年3月3日查知该屋地还未有过户，才于今年3月6日提起诉讼。原告在起诉状中称“每年都要求被告张广退回楼房，但是被告张广不同意”不是事实。综上，原告起诉已经超过法定的诉讼时效，被告已经获得诉讼时效胜诉的抗辩权。(二)双方于1996年5月13日签订的《房屋转卖书》是合法有效的。理由：①双方签订的涉案《房屋转卖书》是双方自愿签订，原告将自己闲置出租的房屋转让给被告，被告以合理的价格购买房屋，没有损害国家、集体或者他人利益，不具有法定无效的情形，是合法有效的。②涉案房屋是经依法变更登记在被告名下的，已经发生法律效力。综上，双方自愿公平买卖农村的私有房屋，有双方自愿签订的《房屋转卖书》为凭。双方的买卖经村民组织同意，得到国家机关批准。双方对《房屋转卖书》约定的权利义务也履行完毕，被告按期付清了房款，并实际使用和管理了房屋长达二十五年。因此，双方签订的《房屋转卖书》也不具有法定无效的情形，根据法律规定，自涉案房屋依法登记在被告名下时发生效力。(三)原告请求退回涉案房屋(含土地使用权证)是没有事实依据和法律依据的。理由如下：①被告取得涉案房屋的所有权，是原告自愿转让给被告的，且转让价格合理，房屋已经登记在被告名下，交付给被告居住使用已经长达二十五年，因此，涉案房屋归被告所有，并不是原告的房屋，原告要求被告返还房屋是没有事实依据和法律依据的。②涉案房屋占用的土地随涉案房屋中依法登记在被告名下时发生转移。从双方签订《房屋转卖书》中载明“陈世品的房屋所有权证、集体土地建设使用证、屋内装正水管、自来水、电表等全部归张广所有”的合同约定，我们有理由相信，原告实际上是房、地一起卖，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了房屋占用的土地，同时亦得到原告所在的村民组织同意，符合农村房屋交易习惯。③本案的纠纷不属于民事法律关系调整的范围。涉案房屋的所有权归被告所有，有房屋所有权证为凭，该房屋的产权证已经经依法登记，是合法有效的。原告对房屋的权属有异议，也不是民事法律关系调整的范围。综上所述，原告的起诉所陈述的不是事实；起诉时已经超过法定的诉讼时效，被告已经获得诉讼时效胜诉的抗辩权；双方于1996年5月13日自愿签订的《房屋转卖书》是合法有效的。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并采纳被告的上述答辩意见。被告张广对其辩称提供的证据材料有：1.收据复印件1份；2.房屋所有权证书复印件1份。第三人东风一合作社不作陈述，也没有出庭应诉及提供证据材料。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生是信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的村民，原告陈世品与原告刘月凤是夫妻关系，陈国生是陈世品的儿子，阮江丽是陈国生的前妻。陈世品的母亲甘达英已过世，第一顺序继承人为陈世品。1986年，原告陈世品、刘月凤在信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村建造了一栋三层的楼房，并办理了房屋所有权证、集体土地使用权证，其中集体土地建设用地使用权证号为信集用(92)）字第010800195，登记的土地使用者为陈世品，土地用途为住宅。被告张广是信宜市***********民。1996年5月13日，原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生及甘达英与被告张广签订《房屋转卖书》，内容为：“信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村陈世品新建房屋一栋，预制结构三层，基地面积捌拾平方米，建筑面积二百零贰点壹平方米。东至张家小路水沟边自墙，南至小路壹点壹米自墙，西至零点贰米陈郁林自墙，北至本村小路塘边自墙。经双方商定，现卖给丁堡镇大舍坡水口村张广，价款共捌万伍仟捌佰捌拾元正。同时陈世品的房屋所有权证、集体土地建设使用证、屋内装正水管、自来水、电表等全部归张广所有。注明：买屋人现交定金贰佰元正，三天内交伍万元、拾天内全部交清所有款项。在交款当天，陈世品房屋同时交给张广使用。另外，过户手续等所需的费用由张广自负。”该《房屋转卖书》落款“房屋转卖收款人签名”栏为陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生、甘达英的签名及指模，“买房屋交款人签名”栏为被告张广的签名及指模，“在场证明人签名”栏为张邦林、梁琼芳、林冠英、陈太兴、陈方红的签名及“信宜市东镇镇大坡山管理区东风一经济合作社”的公章。庭审中，原告表示上述《房屋转卖书》上陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生、甘达英的签名均不是本人所签，但没有向本院申请笔迹鉴定，并表示陈太兴是信宜市东镇镇大坡山管理区东风一经济合作社的社长，不清楚在“在场证明人签名”栏签名的其他人的身份；被告张广表示原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生、甘达英均为本人所签，“在场证明人签名”栏签名的人均为信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的村民。签订上述《房屋转卖书》后，被告张广已按合同约定付清购房款给原告，原告也按合同约定于1996年5月底将涉案房屋、土地及房屋所有权证、集体土地使用权证原件交付给被告。此后，被告张广对涉案房屋内墙进行了装修（粉饰、装修瓷片），并搬进涉案房屋居住至今。1997年6月26日，被告张广办理了涉案房屋的房屋所有权证书（登记字号：020144），该证上登记的内容有：所有权人为张广，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，所有权来源为购买，房屋座落地址为信宜市东镇大坡山管理区****，房屋四墙归属为东自墙、南自墙、西自墙、北自墙，四至为东至空地、南至小路1.0-1.1米、西至水沟0.2米陈郁林屋、北至空地；建筑结构及层数预制三层，基底面积为捌拾平方米，建筑面积为贰佰零贰平方米壹拾平方分米，契税摘要为契价73342.00，契税种类茂名，契税税率6%，纳税金额5000.52元。该证后附有一份《房地产查丈登记表》，表上“单位或居委会意见”栏为“信宜市东镇珍大坡山管理区办事处”的印章，“镇或主管部门意见”栏为“东镇镇城建办公室”的印章。此外，涉案房屋的集体土地使用权证至今仍登记在原告陈世品名下，该证上登记的内容有：土地使用者为陈世品，笛之爱为东镇镇大坡山管理区东风一村，地号为018-330，用地面积为80平方米，建筑占地80平方米，用地来源划拨；四至为东至空地、自墙，南距张举贤、公众屋、北墙1.00m-1.10m自墙，西距陈郁林屋、东墙0.20自墙，北至空地、自墙；土地用途为住宅。2020年3月6日，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求及事实理由。庭审中，被告表示原、被告签订《房屋转卖书》前，信宜市东镇镇大坡山管理区东风一经济合作社已于1996年召开了村民会议，但没有向本院提供相关的会议记录。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《房屋转卖书》的合同效力问题；2.原告请求被告退还涉案房屋（含土地使用权）理据是否充分，本院应否予以支持；3.原告提起本案的诉讼是否已超过诉讼时效。一、关于涉案《房屋转卖书》的合同效力问题。本案中，涉案房屋的集体土地使用权证登记的土地使用者为原告陈世品，但涉案房屋为原告陈世品与原告刘月凤婚后于1986年共同建造，因此涉案房屋在转让前应为原告陈世品与原告刘月凤的夫妻共同财产。原告主张《房屋转卖书》上陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生、甘达英的签名均不是本人所签，但没有向本院提证据予以证实，也没有向本院申请笔迹鉴定。签订上述《房屋转卖书》后，被告已经按照合同约定付清了购房款，原告也已经将涉案房屋交付给被告长达二十多年。此外，被告已经办理了涉案房屋的房产证，且涉案房屋买卖已二十多年，原告从未提出过异议。综上，足以认定原告将涉案房屋转让给被告是其真实意思表示。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括了建了房屋、建过房屋、决定用于建设房屋的土地，本案房屋所涉及的土地属于宅基地。本案中，原、被告签订的虽然是《房屋转卖书》，约定原告将涉案房屋转让给被告，且集体用地建设用地使用权仍然登记在原告名下，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。原、被告所签订的《房屋转卖书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，被告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告不是信宜市东镇镇大坡山管理区东风一村的村民，不具备在该区域内购房权利。此外，我国有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，是基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可稳定持续发展，故宅基地使用权流转应当属于社会公共利益的范畴。综上，原告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被告，双方签订的《房屋转卖书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，且损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该合同应认定为无效。二、关于原告请求被告退还涉案房屋（含土地使用权）是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方均确认被告已经按照合同约定付清了涉案房屋的购房款给原告，原告已于1996年5月底将涉案房屋交付给被告使用。被告张广搬进涉案房屋居住已经长达二十四年，并对房屋内墙进行了粉饰、贴上了瓷片，且办理了涉案房屋的房产证，可见涉案的房屋已丧失了返还的基础。此外，涉案房屋买卖已二十多年，原告从未提出过异议。原告起诉称其每年都要求被告张广退回涉案房屋，但没有提供相关的证据予以证实，本院不予采信。因此，原告请求被告退还涉案房屋（含土地使用权），本院不予支持。本案《房屋转卖书》无效是因为买卖的标的涉及宅基地使用权，而在签订该《房屋转卖书》前，原、被告双方均清楚涉案房屋的土地为宅基地，可见双方对于合同无效均存在过错。本案中，被告在本案房屋买卖中已经支付了合理的价款，原告也没有举证证明其因合同无效造成的损失，而对于合同无效双方均有过错，因此遵循等价有偿和诚实信用的原则，被告无需对涉案房屋进行折价补偿。三、关于原告提起本案的诉讼是否已超过诉讼时效的问题。首先，关于原告请求确认合同无效的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。当事人可以对债权请求权提供诉讼时效抗辩，确认合同无效不属于债权请求权，合同无效的原因主要在于其违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质，因此请求确认合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定，不受诉讼时效的限制。其次，关于原告请求返还房屋（含土地使用权）是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”本案中，原告请求被告退还涉案房屋（含土地使用权），属于“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的情形，不适用诉讼时效的规定。综上，被告关于原告提起本案的诉讼已超过诉讼时效的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，判决如下：一、确认被告张广于1996年5月13日签订的《房屋转卖书》无效；二、驳回原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生的其他诉讼请求。案件受理费4300（原告已预交），由原告陈世品、刘月凤、阮江丽、陈国生共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  黄方强人民陪审员  丁 华人民陪审员  李桂林二〇二〇年八月三十一日法官 助理  任秋雯书 记 员  何佳恩附法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。4.《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。