山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初18404号 原告：赵明波，男，1976年6月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：于云龙，山东青大泽汇（黄岛）律师事务所律师。 被告：逄坫森，男，1964年5月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：逄锋，男，1971年1月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系社区推荐代理人。 第三人：青岛市黄岛区红石崖街道办事处，住所地青岛市黄岛区红石崖驻地。 法定代表人：孙艳秋，主任。 委托诉讼代理人：赵炜，青岛西海岸红石崖法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：薛德山，青岛西海岸红石崖法律服务所法律工作者。 原告赵明波与被告逄坫森、第三人青岛市黄岛区红石崖街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵明波及其委托诉讼代理人于云龙、被告逄坫森的委托诉讼代理人逄锋、第三人青岛市黄岛区红石崖街道办事处的委托诉讼代理人赵炜到庭参加诉讼。后经庭外和解，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。 赵明波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告房租66,667元；2.依法判令被告支付原告各项搬迁费、装修费、停产停业损失55万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年3月25日签订厂房租赁协议，合同第五条约定，“租赁期间，如遇国家或集体统一规划需占用该场地时，乙方（赵明波）应无条件服从，相关的甲乙双方的补偿款项归甲乙双方各自所有，甲方按乙方的实际天数收取租赁费，剩余租赁费退还乙方”。2019年双方签订补充协议，将厂房租赁期续租到2022年4月30日。2020年8月21日，第三人征用赵明波承租厂房，给予赵明波承租厂房各项补偿。但被告仅同意退还房租及设备搬迁费，停产停业损失等其他损失却拒不支付。为维护原告的合法权益，诉至法院。 逄坫森辩称，第一，2020年8月，因中日（青岛）发展合作示范区项目建设需要，需要占逄坫森使用的集体土地，土地上房屋、地上附着物及其他附属设施需要搬迁，逄坫森与第三人青岛市黄岛区红石崖街道办事处签订了搬迁补偿协议书，由第三人对地上附着物事项货币化补偿，对房屋、构筑物、附属设施、设备搬迁、苗木、停产停业损失、搬迁费等补偿费用共计5305471元。补偿协议签订后，第三人向逄坫森支付了补偿款。根据原、被告签订的厂房租赁合同第五条约定，遇国家征用场地，相关甲乙补偿款项归甲乙双方各自所有，对剩余租赁费退给乙方，故逄坫森按约定退还剩余租金66667元。第二，房屋拆迁补偿关系与租赁合同关系是两个不同法律关系，搬迁补偿协议是逄坫森与第三人签订，补偿对象是逄坫森。赵明波租赁的厂房仅是逄坫森的厂房中的一小部分，搬迁补偿协议仅是双方合同解除的客观原因，并不必然构成为赵明波因政府占用导致租赁合同解除所受其他损失的计算依据。原、被告因政府占用导致合同解除所发生的权利义务应当以双方租赁合同的约定为准。综上，赵明波的请求应当予以驳回。 第三人青岛市黄岛区红石崖街道办事处述称，本案原告与被告之间的合同纠纷与第三人无关，第三人已按照国家征用程序和与被告签订的协议约定支付被告30%拆迁款即159万元，剩余部分待被告搬迁完毕后支付。 本院经审理认定事实如下：1、2014年3月25日，逄坫森作为甲方，赵明波作为乙方，签订《厂房租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方位于王台镇崖逄村王黄路北的厂房，面积800平方米，用于生产经营，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日。第五条约定，租赁期间，如遇国家或集体统一规划需占用该场地时，乙方应无条件服从，相关甲乙双方的补偿款项归甲乙双方各自所有，甲方按实际使用天数收取租赁费，剩余租赁费退还乙方。2019年4月26日，双方签订《厂房租赁补充协议》，约定乙方继续租赁厂房，自2019年5月1日至2022年4月30日，4间平房办公室及宿舍的租金每年6000元，800平方米车间租金每年94000元，其余事项按照2014年3月25日甲乙双方签订的《厂房租赁合同》条款执行。 合同签订后，赵明波支付了租金，占用厂房经营，最后一次支付租金时间为2020年4、5月份，支付2020年度租金10万元。 2、逄坫森曾于2020年8月27日给赵明波下发《终止租赁合同协议》，同意退还2020年9月1日之后租金66666.67元，给付设备搬迁补偿费59520元。赵明波拒绝签字。 3、2020年8月21日，青岛市黄岛区红石崖街道办事处作为甲方，逄坫森作为乙方，签订《搬迁补偿协议书》，约定甲方因中日（青岛）发展合作示范区项目建设需要占用乙方的集体土地，乙方在该区域共有土地4.902亩，由第三方评估机构清点并经双方确认，甲方补偿乙方的房屋、构筑物、附属设施、设备搬迁、苗木、停产停业损失、搬迁费等补偿费用共计5305471元。逄坫森确认，已收到上述补偿款。 原、被告确认，赵明波于2020年9月2日搬离涉案厂房，逄坫森应退还剩余租金66667元。 4、赵明波名下登记注册有个体工商户一个，名称为胶南市美佳乐遮蔽膜厂，经营场所位于青岛市黄岛区××镇××村××号。 5、逄坫森称，其场地内涉及多处房屋、构筑物、设备物资、厂房等地上附着物，以及同时期其他租户同等条件下无条件解除合同；崖逄村的门牌号示意图显示被拆迁的房屋是崖逄村X号，不是赵明波所称的X号。 2000年4月12日，逄坫森与王台镇崖逄村签订《土地有偿承包合同》，约定逄坫森租赁位于王黄公路北侧的土地2.67亩，承包期限自 2000年4月15日至2030年4月15日，逄坫森在承包的土地上建建筑物，须经有关部门批准。后逄坫森在建设厂房时未办理相关的审批及规划施工许可手续。 6、针对第三人提交的逄坫森房屋建筑物清查明细，赵明波提交搬迁前期租赁房屋的照片及视频称，涉及属于赵明波补偿的内容为3部分，分别是搬迁费、停产停业损失和设备搬迁费；停产停业损失分两部分，一部分是钢结构厂房，合同约定面积800平方米，实际是775.5平方米，宿舍办公室4间共60平米，根据补偿标准是每平方米每月补助50元，补助10个月，属于赵明波的停产停业损失为417750元[（775.5+60）×500元]；搬迁费每平方米补助40元，计33420元[（775.5+60）×40元]；设备搬迁费除了逄坫森认可的59520元，还有搅拌机的搬迁费1200元，合计60720元。 逄坫森称，从未进入赵明波租赁的厂房，对照片及视频的真实性无法确认，被告场地内的建筑厂房、房屋及机械设备众多，且搬迁系被告与第三人签订，所有建筑面积无论有无营业行为，均按建筑面积进行补偿，其设备涉及多家租户所有，除提供合理发票等确切证据，被告均认可为自有设备。 第三人称，根据相关标准，根据建筑面积给予每平方米40元搬迁补助和500元停产停业的补助。 上述事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》、租赁费收据、银行卡使用明细、《终止租赁合同协议书》、《搬迁补偿协议书》、个体工商户营业执照、照片及视频等证据，被告提交的租赁合同、承包合同，第三人提交的逄坫森房屋建筑物清查明细等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。当事人争议的焦点是：对于赵明波租赁厂房的搬迁费、设备搬迁费及停产停业损失费，具体数额如何认定，是否应归赵明波所有？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，逄坫森建设房屋时未取得相关审批手续，故依法应认定原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》无效。庭审中，原被告已确认赵明波于2020年9月2日搬离租赁的厂房，逄坫森应退还剩余租金66667元，符合法律规定，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 涉案房屋系非住宅房屋，赵明波租赁后登记注册了胶南市美佳乐遮蔽膜厂，领取了营业执照用于经营，在涉案房屋搬迁前赵明波系租赁房屋的实际经营者，逄坫森亦未提交其他证据证明赵明波主张的补偿明细系其他租户租赁或者其个人所有，故赵明波主张的租赁厂房的搬迁费、设备搬迁费及停产停业损失费明细（共511890元），证据充分，本院予以确认。 原、被告双方在租赁合同中对遇有涉案厂房被拆迁时取得的停产停业补助及搬迁补助如何支付与分配没有约定，因此，对已实际取得的停产停业补助及搬迁补助如何分配应依据查明的事实及款项的性质对该笔款项在原、被告之间合理进行分配。 涉案厂房在确定拆迁时赵明波在此依法注册实际经营胶南市美佳乐遮蔽膜厂，需进行相应的搬迁，因此，其应当享有搬迁补助费及经营性补助。而逄坫森承包土地后在承包土地上建设房屋并对外租赁，从中获取一定的租赁费用，由于涉案厂房的拆迁，逄坫森的逾期租赁利益无法实现，其也应当享有一定的经营性补助。综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限、停产停业损失、逾期租金损失等情况，本院认为，赵明波的经营设备搬迁费用60720元应归赵明波享有，赵明波租赁面积部分停产停业损失、搬迁补助费总额451170元的70%，即315819元，应归赵明波享有。综上，逄坫森应退还赵明波房屋租金66667元，应支付赵明波经营设备搬迁费60720元，支付停产停业损失、搬迁补助费315819元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、被告逄坫森于本判决生效后十日内退还原告赵明波租金66667元； 二、被告逄坫森于本判决生效后十日内支付原告赵明波设备搬迁费60720元； 三、被告逄坫森于本判决生效后十日内支付原告赵明波产停业损失、搬迁补助费315819元； 四、驳回原告赵明波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5000元，保全费3770元，合计8770元，由原告赵明波负担2501元，由被告逄坫森负担6269元。被告负担部分应在本判决生效后十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘正品 二〇二〇年十二月三十日 书记员  侯衍玲