长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初1808号原告（反诉被告）：赵慧，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：李某1、胡某，吉林鹏信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李欢，住长春市二道区。委托诉讼代理人：邴某、樊某，吉林信责律师事务所律师。第三人：长春市盛德房地产经纪有限公司，住所：长春市宽城区华大城一期9#楼104号。法定代表人：徐某，执行董事兼总经理。原告赵某与被告李某2、第三人长春市盛德房地产经纪有限公司（简称盛德地产）房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告李某2与反诉被告赵某、第三人盛德地产房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2020年7月22日、2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某的委托诉讼代理人李某1、胡某，被告（反诉原告）李某2及其委托诉讼代理人邴某、樊某，第三人盛德地产的法定代表人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：1.判令李某2支付购房尾款78万元及利息（自2020年7月7日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.李某2支付违约金21.6万元。事实和理由：2020年5月29（9）日，赵某与李某2在盛德地产居间下签订《长春市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》，约定由李某2购买赵某名下位于二道区远达大街与裕民路交汇恒大都市广场三期7号楼2104号房屋，转让价款108万元，赵某依约履行了合同，配合办理房屋过户和银行面签。李某2支付首付款28万元、定金2万元，2020年6月29日，房屋更至李某2名下，李某2至今办理房屋抵押贷款，尾款78万元未付。李某2构成根本性违约，应支付总房款20%的违约金21.6万元。李某2辩称，不存在违约行为，赵某故意隐瞒案涉房屋学位已被占用的事实，导致李某2购买学位房的目的无法实现，应解除《长春市存量房买卖合同》，驳回赵某的全部诉求；合同签订后、更名过户前，赵某增加了1万元房款，即便合同已签订，李某2仍同意了赵某的无理请求，可见李某2在知晓学位被占用前，都是诚意购买案涉房屋。盛德地产述称，诉讼的根本问题是学位问题，不是尾款和支付违约金的问题。前期李某2积极履约，过户后李某2去物业查询发现学位被占用，双方产生纠纷，银行不能放款。李某2没有违约，赵某请求的违约金不知是否合法。李某2向本院提出反诉请求：1.判令解除李某2与赵某签订的《长春市存量房买卖合同》；2.赵某退还首付款31万元；3.赵某赔偿办理房产更名产生的契税费用7826.56元。事实和理由：2020年4月下旬，李某2欲购一套学位房，在“贝壳”平台上发现赵某的房屋售卖，李某2通过盛德地产与赵某磋商。磋商过程中，赵某明确表示案涉房屋为学位房，李某2购房后可使用该学位，且案涉房屋按学位房达成的成交价108万元。2020年6月18日，赵某要求提高房价，成交价变更为109万元。2020年6月28日，李某2得知该学位房已被占用。双方买卖过程中，赵某故意隐瞒这一事实，造成李某2的重大误解才签订买卖合同。李某2是因学位才购买案涉房屋，现合同无法实现其根本目的。赵某针对李某2的反诉辩称，应驳回李某2的诉请。合同明确约定该房屋不附带学位，不是学区房，赵某没有违约；房屋主要用途是居住，学位、学区仅是国家政策调控引入的附加内容，不是买卖合同的主要义务，不能作为解除合同的法定条件，李某2诉请于法无据；合同签订后，双方对学位问题沟通，赵某明确表示学位需要申请，该房屋的学位赵某没有实际使用；赵某并非房地产专业、教育专业，对学位、学区政策不熟悉不了解，签订合同后如实告知学位的实际状况，不存在违约。盛德地产针对李某2的反诉述称，反诉的事实和理由正确，因学位问题解除合同也合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月，李某2原有位于长春市南关区的房屋被该区教育局发布了东北师范大学东安实验学校学位预警。随后，李某2欲重新购买一处带学位的房屋。李某2通过贝壳网发布的房源找到了盛德地产代理的赵某名下房屋的信息。2020年5月9日，李某2与赵某签订了《长春市存量房买卖合同》，李某2、赵某、盛德地产签订了《居间服务合同》、《保障服务合同》，约定由盛德地产提供居间服务（居间代理费21000元），李某2购买赵某名下位于二道区远达大街与裕民路交汇恒大都市广场三期7号楼2104号房屋，交易房屋附带学位（因盛德地产疏忽合同误打印为不带学位），总房款108万元（后变更为109万元），合同签订当日付定金20000元，面签30个工作日内支付28万元，其余78万元办理按揭贷款。当日，李某2向赵某支付定金2万元、向盛德地产支付居间代理费2万元、贷款服务费1000元，赵某向盛德地产支付居间代理费1000元。2020年6月，李某2通过平台贝壳向赵某支付首付款28万元；双方变更房价款后，李某2又向赵某支付房款1万元，共计向赵某支付31万元房款。2020年6月初，李某2将原房屋转让给他人；2020年6月24日，李某2、赵某到房地产管理部门办理更名过户手续，李某2支付税费7826.56元；2020年6月29日，案涉房屋更至李某2名下。随后，李某2在案涉房屋所在物业及地产公司处了解到该房屋学位，赵某已于2014年6月申请过，现无法使用。双方因此产生纠纷，李某2贷款银行未继续发放贷款。后赵某致函李某2要求履行合同。另查明，案涉房屋原登记在赵某名下，2020年4月赵某与案外人王某离婚时，双方协商该房屋归赵某所有；合同签订后，李某2曾在盛德地产短暂打工；案涉房屋现由李某2居住使用。本院认为：一、赵某、李某2签订的《长春市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同虽签订为不附带学位名额，但盛德地产证实系笔误所致，且赵某在合同签订后也一直与李某2介绍如何变更学位，故应认定双方买卖的系附带学位名额的房屋。二、虽然房屋的主要性能为居住使用，但在目前的市场环境下，学区、学位房已在房屋价格中得以包含和体现。李某2的合同目的是购买带学位的房屋，现赵某交付的房屋不附带学位，故李某2有权依法解除。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因房款已部分交付、房屋已交付，故赵某应将收取的31万元购房款返还并赔偿李某2更名过户损失；李某2也应将房屋返还赵某。至于赵某的诉求，于法无据不予保护。综上，李某2诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除赵某与李某2签订的《长春市存量房买卖合同》。二、赵某于本判决生效后立即返还李某2房款31万元，李某2于本判决生效后立即将位于长春市二道区远达大街与裕民路交汇恒大都市广场三期7号楼2104号房屋返还给赵某（双方同时履行）。三、赵某于本判决生效后立即赔偿李某2契税7826.56元。四、驳回赵某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13760元、保全费5000元，共计18760元，由赵某负担；反诉费7295元，由赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 杜钦玲人民陪审员 李鲁波人民陪审员 李莉梅二○二○年十一月三十日法官助理 崔鹏坤书记员 刘 超