陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终1392号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑凤，女，1973年2月19日出生，汉族，医生。 委托诉讼代理人：柴晓君，陕西西岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：同志成，男，1946年3月28日出生，汉族。 上诉人刘淑凤与上诉人同志成房屋租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初6684号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘淑凤及其委托诉讼代理人柴晓君、上诉人同志成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘淑凤上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改 判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一审本诉反诉诉讼费、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判处上诉人刘淑凤与上诉人同志成2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月21日予以解除，无事实和法律依据。一审法院认定上诉人刘淑凤于2019年10月30日以短信的方式通知上诉人同志成解除合同，且认为上诉人刘淑凤不存在恶意违约的情形，根据《合同法》第96条规定，案涉《房屋租赁合同》应自上诉人刘淑凤的短信通知到达上诉人同志成即解除，一审判处《房屋租赁合同》于2020年6月21日解除，与法律规定不符。一审法院在一审庭审中明确告知上诉人同志成涉案租赁合同已经无履行可能，但上诉人同志成已明知合同不能履行，却故意不向其他人出租房屋，存在扩大损失之嫌，综上，一审仅判处同志成返还房屋租赁费20000元无事实和法律依据，存在明显错误。 针对上诉人刘淑凤的上诉，上诉人同志成辩称，刘淑凤违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定和《房屋使用说明书》的规定，构成违约，对上诉人同志成的房屋造成严重损害，刘淑凤诉称的短信和电话通知解除租赁合同的事实无证据证明，11万元的房租不能返还，刘淑凤还应当承担房屋损坏的违约赔偿责任。 上诉人同志成上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、根据上诉人同志成在一审反诉请求第二项，依法改判上诉人刘淑凤拆除自装的水管，对房屋进行维修、恢复原状；3、上诉人刘淑凤承担房屋质量安全鉴定费和房屋受损后的维修费以及一审（本诉、反诉）、二审案件的全部诉讼费均由上诉人刘淑凤负担。事实和理由：1、对刘淑凤损害租赁房屋的问题，一审未予查清，对刘淑凤损害的案涉房屋应进行维修一事未作判处，在未查清房屋损坏具体问题的情况下，仅判决刘淑凤赔偿上诉人同志成房屋损失1000元，有失公平；2、上诉人刘淑凤严重损害房屋，应首先负责维修房屋，恢复原状后才能谈及解除房屋租赁合同和其他事项，刘淑凤违反与上诉人同志成签订的《房屋租赁合同》的约定，擅自进行装修，在一楼和二楼之间的楼板上用钻孔机打了五个约90毫米的大孔，打断了多根钢筋，甚至打断了承重大梁上的粗钢筋，严重损害了房屋的建筑主体和一楼墙面的部分墙砖，2019年9月29日刘淑凤收房时写的收条，写明“收到门店一套，房屋完好，水电气到位”，刘淑凤想要解除合同，应当必须给上诉人同志成交付一套完好的门店房屋，故在房屋维修好后，才能解除合同以及确定其他事项。且墙砖损坏后的维修，要买到与原墙砖颜色一致的新墙砖，否则将一楼墙面墙砖全部拆除更换成新墙砖。3、一审未缴纳鉴定费而导致房屋鉴定无法顺利进行，主要原因是刘淑凤不予配合，不拆除已安装的上下塑料管，一审不协调解决鉴定中遇到的问题。4、一审法院判决本案当事人双方签订的房屋租赁合同于2020年6月21日解除，无事实和法律依据。5、一审认定合同有效，双方在合同中也约定了违约条款，但一审却以合同未对违约责任作出明确约定，对上诉人同志成诉请的赔偿违约金，不予支持，认定事实和判处前后矛盾，且同志成缴纳反诉费，提出反诉请求，一审仍对违约金赔偿错误不予支持；刘淑凤无证据证明向同志成口头说过装修一事，双方不存在沟通不畅，配合不畅的问题，其在二楼地板上打五个孔，打断钢筋，违反了双方签订的房屋租赁合同中的约定，构成违约，上诉人刘淑凤存在严重恶意违约情形，一是违约装修，损害了房屋建筑主体在一楼和二楼之间的楼板上钻孔时，发现钢筋被打断后，仍继续钻孔，甚至钻了五个孔，以及在承重大梁上钻孔使房屋受损越来越大；刘淑凤明知自己损害了房屋，还继续违约，不及时进行维修加固，导致打断了多根钢筋裸露在外，不断受到氧化腐蚀，严重影响邻居房屋的质量安全。上诉人刘淑凤违约，擅自终止合同，逃避损害房屋的维修责任一审法院认为继续履行合同对原告显失公平并对原告要求解除合同的诉讼请求，予以解除支持错误。案涉合同租期十年，以及房屋租金，被告均做了大幅让步，解除本案合同，亦使上诉人同志成失去了房屋招租的最佳时机，刘淑凤也严重地影响了同志成房屋招租的顺利进行，使上诉人同志成蒙受巨大损失，一审法院认为在与上诉人同志成的谈话当中明确告知同志成可以将房屋另行出租，以免扩大损失后，同志成明确拒绝，至今未向其他第三人出租房屋，有不当扩大损失之嫌，认定错误。 针对上诉人同志成的上诉，刘淑凤辩称，刘淑凤与同志成2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》，根据合同法第96条规定，自上诉人刘淑凤的短信通知即2019年10月30日到达同志成之日起解除；因同志成阻拦施工，租赁合同的目的不能实现，导致上诉人刘淑凤提出解除合同，且《房屋租赁合同》第七项约定“乙方自装的水管、下水道要确保不向地面漏水、渗水”，该约定内容足以证明同志成在签订合同时，同意上诉人刘淑凤对上下水进行改造，刘淑凤不存在违反合同约定的情形，而是同志成在合同履行过程中进行各种阻拦施工的行为，违反合同约定。一审法院在庭审中，明确告知同志成涉案租赁合同已无履行可能，同志成故意不向其他人出租房屋，有扩大损失之嫌。一审法院以判决之日作为合同解除之日，无事实和法律依据。 关于返还的房屋租金数额问题，因为同志成未能提供依照《租赁合同约定》，提供符合约定租赁用途的房屋，且在同志成同意下刘淑凤才对水暖管道实施改动，并未实施进一步的实质装修，但同志成以种种理由阻拦施工、装修，导致上诉人刘淑凤租赁房屋的合同目的不能实现，双方就涉案房屋的租赁已经履行不能，故应自刘淑凤短信通知合同解除后即2019年10月起的房屋租金应该予以返还。 同志成主张的房屋质量安全鉴定费和房屋损坏后的修理费无事实依据，同志成在一审过程中提出房屋损害程度和损失的鉴定申请，但其未按要求交纳鉴定费用，导致鉴定机构终止鉴定，因鉴定终止而导致的证明证据缺失责任，理应由同志成自行承担。 同志成改判拆除维修并恢复原状的上诉请求，无事实和法律依据；同志成仅就刘淑凤书写收条，证明收到完好房屋一套，并作为其要求恢复原状的理由，不能成立。涉案房屋并非新装修且从未使用的房屋，而是多次出租使用并存在现实不完好的情况，以往租赁导致的损害程度及损失数额无法确定，现同志成要求对房屋进行拆除、维修，并恢复原状的请求，不应支持。 同志成恶意利用单方面提供的《房屋租赁合同》中的格式条款，致使租赁目的难以实现，且故意扩大房租损失，拒绝对损失进行鉴定，其产生的损失和责任应由其自行承担。对其上诉理由应依法予以驳回。 一审原告（反诉被告）刘淑凤向一审法院提出诉讼请求： 1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告交纳的房租11万元及保证金1万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审被告（反诉原告）同志成向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行各自的权利与义务；2、根据双方当事人签订的房屋租赁合同，判令反诉被告对房屋损坏部分进行维修，恢复房屋结构原状，并对房屋损害后导致房屋质量安全受影响（楼板的承载力、抗震力和使用年限等质量安全影响，赔偿相应损失，并拆除安装的上、下塑料水管；3、本案本诉与反诉的诉讼费、房屋质量安全鉴定费和维修费等涉案费用均由反诉被告承担。 一审法院认定，原告（反诉被告）刘淑凤经营朝阳社区卫生服务站，原址是陕西省水产站的门面房，2019年9月16日收到该站搬迁通知，限原告2019年12月31日搬离。原告与被告（反诉原告）于2019年9月17日签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告坐落于朝阳大街祥和家居一号楼裙楼由东向西第五间门面房壹套（两层），面积215平方米，租期为十年（2019年10月1日至2029年9月30日12时），租金前三年每年为壹拾壹万元；第四年、第五年每年为壹拾贰万元。签订合同当日，乙方应全额支付第一年租金。以后乙方应于每年9月1日交付下一年全额租金。五年租期满后，房屋租金依据市场行情双方协商后另定。签订合同当日，乙方需向甲方交付租房诚信保证金壹万元整。在乙方无违约的情况下，租期满后，乙方不再租用时，双方结清有关手续后，甲方将诚信保证金退还乙方。合同中约定了双方的权利和义务。合同违约责任项第一条规定在本合同租赁期限内，甲乙双方均不得违约、擅自终止合同。若一方违约擅自终止合同，应承担对方相应经济损失。合同签订当天原告支付被告一年房租110000元及诚信保证金10000元。被告同志成于2019年9月29日交付房屋，并向原告交付房屋以及天然气使用证壹本、电卡壹个、《房产证》复印件，《房屋使用说明书》复印件，《非居民用户供用气合同》复印件各一份。后原、被告因原告装修方案不能协商一致引起纠纷，原告于2019年10月30日以短信的方式通知被告解除合同，被告不同意解除，双方未能协商一致。原告于2019年11月1日诉至法院，被告于2019年11月25日提出反诉，并申请鉴定房屋损害程度及损失额。本院经渭南市中级人民法院依法委托陕西秦军国防工业工程建设监理所对涉案房屋在原告租赁期间损坏房屋情况进行质量安全鉴定，因反诉原告同志成未预交鉴定费用，陕西秦军国防工业工程建设监理所于2020年4月28日出具终止鉴定通知书，渭南市中级人民法院于2020年5月21日出具鉴定结果通知书，并将鉴定案卷退回我院。另查明，原告装修房屋过程中为装暖气在房角位置的一、二楼间隔地板处共打孔5个，规格为75mm。原告于2019年11月1日与案外人签订了新的《房屋租赁合同》，现已装修入住。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照合同约定履行自己的义务。原告在收到租赁房屋后按照合同口头向被告告知按其用途装修房屋，而被告同志成以其未按合同约定向其提供书面《装修施工方案》进行装修，双方因此发生分歧，沟通不畅，导致原告对继续履行合同心存疑虑，被告未能考虑到原告搬迁时间紧迫，双方配合不畅，迟迟不能就继续履行合同达成新的协议的情况下，导致原告另寻租赁房屋，此后于2019年10月30日以短信的方式通知被告解除合同。原、被告双方已经形成合同僵局，原告并不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对原告显失公平，因此对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。原告于10月30日向被告发送短信要求解除合同，本院与被告谈话过程中曾明确告知被告可以将房屋另行出租，以免扩大损失，但被告予以明确拒绝。2019年11月25日庭审中，原告也明确说明已经与案外人签订新的租赁合同，涉案合同已无履行可能，但被告至今未向其他第三人出租房屋，有不当扩大损失之嫌，故本院对原告要求返还租金的请求，可部分予以支持。反诉请求中，第一项要求继续履行合同的请求，已被本诉中第一项诉讼请求吸纳，故不再赘述。反诉中要求对房屋予以维修并承担相应损失的请求，因反诉原告未交纳鉴定费而未进行鉴定，导致举证不能的不利后果，由其自负。但因供暖打孔等明显存在损坏，可在保证金中酌情予以赔偿1000元。因此，对反诉原告其余维修房屋的反诉请求不再予以支持。双方在合同中虽有违约条款，但并未对违约的责任作出明确约定，故对违约金的赔偿不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘淑凤与被告（反诉原告）同志成2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月21日予以解除；二、被告同志成退还原告刘淑凤房租20000元及保证金10000元；三、反诉被告刘淑凤赔偿反诉原告同志成房屋损失1000元。四、驳回原告刘淑凤、反诉原告同志成的其他诉讼请求。以上给付内容，限本判决生效后15日内履行完毕。案件本诉受理费2500元，减半收取1250元，由原告刘淑凤负担；反诉受理费7396元，由被告同志成负担。 本院二审期间，围绕上诉请求，上诉人同志成提交了证 据：西安永煜建筑工程有限公司加固预算两份，证明其房屋维修恢复需要66959.74元或45392.26元。上诉人刘淑凤提交证据：渭南市昌鹏价格评估有限责任公司对案涉房屋打孔修复费用的评估报告，证明修复费用为1155元。本院就案涉房屋的维修恢复问题咨询专业人员意见为：直接对改造的孔洞进行填充修复费用概算为1000-1500元左右，其他管道拆除工费概算1500-1800元，垃圾清理清运400元。上诉人刘淑凤申请证人赵仿乐出庭作证，证明案涉《租赁合同》签订前，上诉人刘淑凤与同志成就案涉房屋的装修施工协商，同志成同意刘淑凤先做水电改造，并承担相关改造费用。同志成对证人证言的真实性、证明目的均不认可。对于二上诉人二审提交的新证据，二审根据审理情况，予以综合认定。二审查明认定事实和一审认定事实一致，对于一审认定事实，二审予以认定。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：案涉房屋租赁合 同依法应于何时解除？同志成应退还刘淑凤的房屋租赁费为多少？刘淑凤因合同解除承担的合同责任是多少？上诉人刘淑凤和上诉人同志成签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应依约履行，在《房屋租赁合同》中双方约定：“乙方：1、用房屋经营社区服务站，……。5、……乙方根据经营需要可对房屋进行装修，但装修前必须由《装修施工方案》，经甲方签字同意后方可进行装修施工；……7、乙方自装的水管、下水道，要确保不向地面漏水，不向地下渗水；乙方不租用时，在离店前要将自装的水管、下水道拆除，……”，依据以上双方合同的约定，上诉人刘淑凤为经营需要以及租赁房屋的合同目的，对案涉房屋加装上下水管和暖气管道，进行装修施工，不存在恶意履约和违约，但现无充分证据证明上诉人刘淑凤按照合同约定就房屋装修方案征得同志成同意，故上诉人刘淑凤未依约在上诉人同志成对装修方案同意后，对租赁房屋进行装修施工，违反了合同的约定，现双方已经形成合同僵局，参照最高人民法院的相关法律精神，案涉合同应予解除，刘淑凤在提起本案诉讼时，其解除案涉合同的意思表示和请求明确，起诉状送达之日2019年11月17日合同依法应予解除，一审以案件一审判决之日为解除合同之日，不符合法律规定精神，亦不适当合理，二审予以纠正，二审认定案涉《房屋租赁合同》于2019年11月17日解除。双方2019年9月17日签订案涉《房屋租赁合同》至2019年11月17日合同解除共计两个月，同志成实际收取租赁费11万元，应返还租赁费9万元。合同解除后，刘淑凤为合同目的进行装修而对房屋的改变，依法应当维修恢复，上诉人同志成主张装修施工对房屋造成安全问题，无充分证据证明，二审不予采信。依据本院就房屋维修恢复咨询意见并结合双方的诉称意见，本院认定房屋维修恢复时间为半个月，维修恢复费用为3700元，由刘淑凤承担。上诉人刘淑凤履行合同存在瑕疵，不符合双方的合同约定，故对合同依法解除之日后的案涉房屋的维修恢复时间以及房屋租赁延误期，所造成的房屋租赁费损失共计3万元，由上诉人刘淑凤承担赔偿责任。刘淑凤履行合同存在瑕疵和不符合合同约定之处，但不存在恶意履约和违约，对于其缴纳的租房诚信保证金1万元应予返还。综上，二上诉人的上诉人理由部分成立，一审认定事实不清，适用法律错误，判处不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初 6684号民事判决； 二、上诉人刘淑凤与上诉人同志成2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月17日予以解除； 三、上诉人同志成退还上诉人刘淑凤房屋租赁费9万元，保证金1万元； 四、上诉人刘淑凤承担赔偿上诉人同志成房屋租金损失3万元以及赔偿房屋维修费3700元的违约责任； 五、驳回上诉人刘淑凤、上诉人同志成的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由刘淑凤负担；反诉案件受理费7396元，减半收取3698元，由同志成负担。二审案件受理费共计3075元，由上诉人刘淑凤负担2500元，上诉人同志成负担575元。 本判决为终审判决。 审判长  吴丽宁 审判员  鱼小强 审判员  李 谦 二〇二〇年十二月八日 书记员  党秦龙