北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7572号原告：周红燕，女，1972年12月24日出生。被告：北京龙建诚信物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇下坡店村。法定代表人：赵立英，总经理。委托诉讼代理人：蔡莉鹏，女，1989年5月8日出生，该公司员工。被告：北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1。法定代表人：许贺伟，总经理。委托诉讼代理人：王爱云，女，1970年9月19日出生，该公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：董旭姣，北京元辅律师事务所律师。原告周红燕与被告北京龙建诚信物业管理有限公司（以下简称龙建诚信物业公司）、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）业主知情权纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周红燕、被告龙建诚信物业公司的委托诉讼代理人蔡莉鹏、被告华风腾龙公司的委托诉讼代理人王爱云及二被告共同的委托诉讼代理人董旭姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红燕向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告及小区全体业主公布下列情况及材料：1.公布腾龙家园小区2012年至2020年度各年度财务收支账目、收支凭证；2.公布腾龙家园小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况；3.公布腾龙家园小区停车费收支分配和车位处分情况；4.公布腾龙家园小区共有部分的使用及收益情况；5.公布腾龙家园小区修电梯和修门禁工程的所有资料；6.公布腾龙家园小区供暖外包的发包程序、资料及第三方公司的相关资质、资料。二、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：一、判令二被告向原告及小区全体业主公布下列情况及资料供原告查询、复制：1.公布腾龙家园小区2012年至2020年度各年度财务收支账簿、收支凭证（原始凭证及记账凭证）、财务报表；2.公布腾龙家园小区建筑物及附属设施的公共维修基金筹集使用情况（包括但不限于金额、明细、使用的项目、使用的审批手续、使用公共维修资金项目的合同等所有账簿、文件、资料）；3.公布腾龙家园小区停车费收支分配和车位处分情况（包括但不限于物业区域内所有车位的权属及审批情况、图纸等文件资料，车位所有权归属情况证明文件资料，车位租赁合同、交费凭证等，临时停车收费金额凭证等所有收费原始凭据，停车收费承包合同等所有相关文件、资料）；4.公布腾龙家园小区共有部分的使用及收益情况（包括但不限于共有部分使用、出租合同、收费凭证、收支账簿等所有文件资料）；5.公布腾龙家园小区修电梯和修门禁工程的所有资料（包括但不限于三分之二以上业主签名的名单、签名，使用公共维修资金修理电梯和门禁的所有招投标及审批手续、施工合同、施工单位资质证明等所有文件、资料）；6.公布腾龙家园小区供暖外包的发包程序、资料及第三方公司的相关资质、资料。事实和理由：原告在2009年10月购买华风腾龙公司开发的北京市X区X镇X村X家园X区X号楼X单元X层X房屋，2012年5月收房入住。龙建诚信物业公司系华风腾龙公司指定的前期物业管理公司，负责原告所购房屋所在小区的物业服务，原告未与龙建诚信物业公司签订物业管理合同，相关物业收费及物业服务情况只在原告与华风腾龙公司签订的《商品房预售合同》附件七物业服务条款中进行了约定。原告收房后发现被告对小区的物业管理及服务非常混乱，只收费不服务。入住后不久，物业未经业主同意将小区停车外包给其他公司，对小区业主进行停车收费。最近原告通过业主群了解到被告将小区供暖服务也外包给第三方公司，并且擅自动用业主公共维修基金进行更换门禁、电梯大修等工程。二被告从未向业主公开物业费收支情况、公共部位的出租及使用情况、停车费的收支情况及公共维修基金的使用情况。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求人民法院依法判决。被告龙建诚信物业公司辩称，我公司作为物业管理公司，依据《物业管理条例》等规定保管相关材料，并按照规定已经依法公示。我公司不同意原告诉讼请求中要求复制有关资料的要求，原告要求复制相关材料及文件，缺乏事实和法律依据。1.针对诉讼请求中的第一项：2020年财务账目未完成，2019年财务收支报表已进行公示，原告要求公布收支凭证（原始凭证及记账凭证）、财务收支账簿不符合财务管理的相关规定，我单位不同意向原告提供。2.针对诉讼请求中的第二项：公共维修基金未进行筹集，筹集情况的信息不存在。关于公共维修基金的使用情况，我公司已依法进行公示，针对公示外的内容，原告要求查询、复制的其他材料，我公司不同意向原告提供。3.针对诉讼请求中的第三项：我公司将停车场服务外包，由第三方单位进行经营，我单位不掌握车位的处分情况。停车费收支分配情况包含在2019年财务收支账目中，且已进行了公示。依据《北京市物业管理条例》第三十七条第七项之规定，针对原告超出业主知情权范围要求公布的其他资料，我公司不同意提供。4.针对诉讼请求中的第四项：物业共用部分经营收支情况表已经包含在《物业服务账目收支情况报告》中，原告可以进行查询，其他材料超出业主知情权的范围，我公司不同意提供。5.针对诉讼请求中的第五项：关于原告所诉修电梯及门禁的所有资料，我们认为超出业主知情权的范围，对于修电梯及门禁若使用公共维修基金，我公司会依法公示公共维修基金的使用情况，但其他材料我公司不同意向原告提供。6.针对诉讼请求中的第六项：超出业主知情权的范围，同时也超出物业公司的服务范围，腾龙家园小区供暖服务由专业的具有相关资质的供暖公司提供，若原告对供暖不满意，可以依据《北京市供热采暖管理办法》主张权利。综上所述，我公司仅同意提供部分材料原告可以进行查阅，请法院依法驳回原告超出业主知情权范围的诉讼请求。被告华风腾龙公司辩称，原告以知情权为案由提起本案诉讼，我公司作为腾龙家园小区的开发商，与本案无关，不应作为本案被告。本院经审理认定事实如下：原告周红燕购买了华风腾龙公司开发的X区X镇X村X家园X区X号楼X单元X层X号的房屋。该小区的物业服务系由华风腾龙公司选聘的龙建诚信物业公司进行管理。周红燕认为该小区的物业管理及服务非常混乱，遂以华风腾龙公司及龙建诚信物业公司为被告诉至法院，要求二被告公布涉案小区2012年至2020年的财务收支账簿、收支凭证、财务报表；公共维修基金的筹集使用情况；停车费收支分配和车位处分情况；共有部分的使用及收益情况；小区修电梯和门禁的资料；供暖外包的相关程序、资料。另查明，2012年10月1日起，龙建诚信物业公司将涉案小区的停车场（包含地面及地下停车位）委托给第三方公司进行经营管理。针对涉案腾龙家园三区1号地下车库、3号地下车库、二区13#与10#楼地下车库，龙建诚信物业公司取得了《人防工程使用证》。针对涉案小区2019年物业收支情况等内容，龙建诚信物业公司已在小区公告栏内张贴。上述事实，有双方当事人陈述、原告的不动产产权证信息页，物业服务合同、《腾龙家园小区停车场委托经营管理协议》《人防工程使用证》、涉案小区物业2019年物业收支公告栏照片等证据在案佐证。本院认为，业主知情权纠纷属物业管理纠纷，主要发生在业主与业主大会、业主委员会、物业管理公司之间，根据庭审中各方当事人的陈述，及被告龙建诚信物业公司提供的物业管理合同的内容，原告周红燕要求被告华风腾龙公司公布涉案申请内容缺乏法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《北京市物业管理条例》的相关规定，业主享有了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理相关事项的权利，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。原告周红燕作为涉案腾龙家园小区的业主，有权按照法律规定行使知情权，但其行使权利应当在法律规定的合理限度内。庭审中，周红燕要求二被告对其申请的内容公开、查阅并复制，基于上述法律规定，业主行使知情权的方式应当是请求公布、查阅相关文件、资料。公布的含义系在公共区域公示，而非向个人公布；个人若未看到公示材料，有权向龙建诚信物业公司主张查阅，故原告周红燕要求被告龙建诚信物业公司向其提供书面复制件的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告周红燕要求公布涉案小区2012年至2020年度财务收支账簿、收支凭证、财务报表的主张，庭审中，龙建诚信物业公司提供了2019年物业收支情况及明细表的公示照片，并称2019年之前的财务账目曾进行过公示但未能拍照留存，2020年的财务账目尚未形成，本院认为，小区业主对物业财务收支情况享有知情权，鉴于2019年的物业收支及明细情况龙建诚信物业公司已公示，则周红燕若未看到可以主张查阅；2012年至2018年的物业财务收支明细情况龙建诚信物业公司应当予以公示；被告提出2020年物业财务账目尚未形成，无法公示的主张合理，本院予以支持。针对周红燕提出公布的收支明细要具体到原始凭证、收支凭证和账簿的主张缺乏法律依据，故本院不予支持。关于原告周红燕要求公布涉案小区建筑物及附属设施公共维修基金筹集使用情况的主张，庭审中，被告龙建诚信物业公司称公共维修基金未曾筹集，原告周红燕亦认可在入住期间龙建诚信物业公司未曾向其征收过公共维修基金，则龙建诚信物业公司主张无法公布公共维修基金的筹集情况理由正当，本院予以支持。针对公共维修基金的使用情况，庭审中，被告龙建诚信物业公司提交了使用情况明细，并对使用内容进行了说明，则原告作为业主行使知情权已得到满足，周红燕虽不认可真实性，但未能提出充分理由，故本院不予采纳周红燕的意见。关于原告周红燕要求公布涉案小区停车费收支分配和车位处分情况的主张，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（四）项之规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况应当向业主公开。庭审中，被告龙建诚信物业公司虽然提供了涉案小区三个地下车库的权属情况，但对其他车库、车位的处分情况未能进行合理说明，虽然关于涉案小区的停车位被告龙建诚信物业公司已委托第三方公司经营管理，但根据双方签订的委托经营管理协议，被告龙建诚信物业公司依然负有公布涉案小区共有车位的处分、使用及经营等情况的义务，故原告周红燕的上述主张正当，本院予以支持。关于原告周红燕要求公布涉案小区共有部分的使用及收益情况的主张，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项之规定，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况应当向业主公开。庭审中，被告龙建诚信物业公司提供了《物业服务合同》，该合同中关于公用设施设备、公用设施和附属物的范畴、维修、管理等内容进行了约定，同时结合被告庭审中的陈述，关于涉案小区公共设施设备及附属物的使用、收益及支出情况被告应当予以公布，原告周红燕的上述主张正当，本院予以支持。针对周红燕主张公布明细具体到收支凭证及账簿一节，鉴于财务制度不适宜公示，故原告周红燕可至被告龙建诚信物业公司处自行查阅。关于原告周红燕要求公布涉案小区修电梯和修门禁的所有资料的主张，庭审中，被告龙建诚信物业公司称上述工程尚未开始，目前处于入户登记阶段，而对于上述工程的进度，周红燕亦未能提供合法有效的证据予以证明，故原告周红燕的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告周红燕要求公布涉案小区供暖外包的发包程序、资料及第三方公司的相关资质、资料的主张，本院认为，根据庭审中各方当事人的陈述，及被告提供的涉案小区供暖（锅炉房）移交协议可以认定，供暖服务的提供主体及供暖费的收取方并非被告龙建诚信物业公司，且本案系业主知情权纠纷，主要涉及业主作为建筑小区的共有权利人，对于涉及小区共有权利的有关情况和资料的知情权的确定，鉴于关于涉案小区供暖（锅炉房）移交协议周红燕已取得，对供暖的相关协议内容已知晓，则其再行要求公布发包相关程序文件等内容，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙建诚信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内公示房山区窦店镇腾龙家园小区2012年至2018年的物业财务收支明细情况；二、被告北京龙建诚信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内公示房山区窦店镇腾龙家园小区共有停车位的处分、使用经营情况；三、被告北京龙建诚信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内公示房山区窦店镇腾龙家园小区共有设施设备及附属物的使用及收益情况；四、驳回原告周红燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告北京龙建诚信物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二〇年十二月二十一日法官助理  王晋妮书 记 员  董彤妍