天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初7913号原告：郭乙兴，男，1977年11月29日出生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告郭乙兴与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭乙兴，被告绿地公司委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭乙兴向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的盘龙悦城公建5号楼1单元101号《天津市商品房买卖合同》编号2016-0145413及《补充协议》；2．判令被告返还原告购房款643,614元，并赔偿损失，交通误工费用20,000元，自2016年8月14日起按年6%计算至付清之日的利息损失；3．诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求法院判令被告返还购房款643,614元（包括150000万团购费）及利息（以210,000元为基数自2016年8月14日起至付清之日止利息，按年息6%计算；以433,614元（含150,000元团购费）为基数自2016年9月26日至付清之日止利息，按照年息6%计算；并赔偿交通费及误工费损失20,000元。将第三项诉讼请求变更为：诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：被告绿地公司系天津市蓟州区盘龙悦城小区开发商。原告于2016年8月14日到被告宣传彩页介绍的“绿地百年中国的盘龙悦城/御城”项目销售处，随同被告销售人员参观了样板间。在其销售人员介绍后，原告与被告经协商意向购买该小区5号楼-1-101室，当场缴纳意向金50,000元，2016年8月18日再交意向金160,000元，被告将以上两笔开到一张票据，出票时间书写为2016年8月14日。2016年9月26日交意向金283,614元和团购服务费150,000元（约定抵顶300,000元房款），同日原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议）。原告共计交纳房款643,614元（包括150000元团购费）。合同约定被告应当在2018年3月30日前将验收合格的商品房交付原告，但是一拖再拖，最近几个月原告到工地实地查看，发现该小区的房屋整体建造与合同约定和被告的承诺完全不符，出现重大违约。原告多次找被告要求恢复原有设计并采取补救措施，但被告未能履约。故此被告应承担虚假宣传和欺诈及改变结构的法律责任。故原告依法起诉解除合同并请求退款赔偿。绿地公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求，1．原、被告签订《天津市商品房买卖合同》是真实性意思表示，合法有效，双方均按约履行，不应解除。被告已按约全面履行交房义务，合同应继续履行，不具备解除条件，现原告要求解除合同，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。涉案房屋于2018年11月15日已竣工验收合格，符合合同第3条规定。房屋竣工验收合格后达到交付房条件，并按约通知原告收房，涉案房屋与合同约定的平面图一致，被告已全面履行合同义务，可将符合约定房屋交付原告，不存在违约情形，原告无法定和约定事由解除合同；2．房屋销售广告和资料属于邀约邀请，不作为确定双方权利义务的依据，合同中已明确排除以宣传资料作为依据，因此宣传资料对双方无约束力。从合同约定来看，并未涉及原告陈述的广告宣传内容；3．原告主张被告违反楼书等内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定或约定事由，被告也不存在对涉案房屋设计变更情况，因此合同中约定的解除合同条款不适应本案，原告称被告私自改变设计行为，缺乏事实依据不应采信；4．原告郭乙兴已向被告支付购房款为493,614元，原告至今未完成支付购房款的行为，已经构成违约，因此合同违约方为原告并非被告，原告无权要求被告承担违约金、利息、交通误工费的任何责任，而被告则有权依据合同约定追究其违约责任；5．被告除收取合同约定的购房款外，未收取任何其他费由，原告庭前提交的证据显示，团购费由案外人收取，其理应向案外人主张权利，与被告无关，相应诉请应予驳回；6．验房时间为2018年11月距今已有近两年，已过一年除斥期间，其解除合同的诉请不应支持。综上被告已经全面履行合同义务，不存在任何违约行为，请法庭驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城／御城公建项目为其开发建设。原告通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙悦城项目的房屋。2016年8月14日原告向被告支付购房意向金50000元、2016年8月18日交购房交意向金160000元，被告为原告出具收购房意向金210000元票据1张，出票时间书写为2016年8月14日；2016年9月26日交意向金283614元，团购服务费150000元（收款单位为北京金榴莲房产经纪有限公司），以上原告共计交纳房款493614元，团购费150000万。2016年9月26日原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建5号楼-1-101房屋，设计用途为办公，建筑层数为2层，建筑面积91.05平方米，每平方米价格为10803.01元，总价款为983614元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件一：商品房平面图、附件四：商品房房屋设计、环境布局等情况均为空白页，对商品房房屋结构形式、户型、朝向、设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六：补充协议第八项，即关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向；2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六：补充协议第十二项，即关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。另合同还约定了双方其他的权利、义务条款。后被告通知原告办理涉诉房屋交付手续，在办理房屋入住手续过程中，原告因房屋结构形式、户型和朝向及设计和环境布局现状与被告的楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，而拒绝收房和支付剩余房款，诉至法院而成讼。在部分小区业主提起诉讼后，被告自行将样板间拆除。原告提供的楼书等宣传材料显示：附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。上述事实，有双方当事人陈述、《天津市商品房买卖合同》、付款收据、楼书宣传材料、现场照片及勘验视频等证据在案证实。本院认为，被告与原告签订的天津市商品房买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。原告针对其主张被告销售的商品房建造有样板间及其结构形式、户型和朝向、设计和环境布局与涉诉房屋现在的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局发生变更提供了证据予以证实，虽被告对此予以否认，但没有提供证据予以反驳，所以对原告提供的证据及主张，本院予以采信和支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽被告主张根据双方合同附件六第十二项约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该条款亦未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，由于被告没有提供征得原告对设计方案变更同意的证据，根据证据规则，应承担不利后果，应认定被告属未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更的情形，被告应承担违约责任。由于双方约定解除合同的条件已经成就，所以原告要求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定，被告应返还原告已付购房款493,614元，并应支付已付款利息，利息自原告付款之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。原告主张按年息6%支付已付款利息，与合同约定不符，本院不予支持。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前按同期贷款利率计算利息，2019年8月20日至实际给付期间利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。关于原告主张被告赔偿误工费及交通费20,000元，未提交相关证据，本院不予支持。被告以原告没有支付剩余购房款抗辩原告依据附条件要求解除合同及承担违约责任的主张，理据不足，本院不予支持。因被告在本案中主张的除斥期间是关于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告主张原告请求已超过合同解除期间，本院不予支持。关于团购服务费150,000元，属于原告为履行合同而支出的合理损失，不属于购房款，被告应对此承担赔偿责任。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告起诉要求解除合同，本院予以支持。被告应给付合同解除后的购房款493,614元及合同约定的利息，并赔偿团购费150,000元。经计算，原告已付房款次日至2019年8月19日利息为69,968.34元（以210,000元为基数自2016年8月15日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算为30,451.46元；以283,614元为基数自2016年9月27日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算为39,516.88元），2019年8月20日至被告实际给付之日止利息，以购房款496,314元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告郭乙兴与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年9月26日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭乙兴返还购房款496,314元及利息（至2019年8月19日利息为69,968.34元；2019年8月20日至实际给付之日止，以496,314元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息）；三、由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭乙兴团购服务费损失150,000元；上述二、三项直接汇入原告郭乙兴在中国农业银行开立的6228××××8417账户；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,014元，保全费4,370元。由原告郭乙兴负担案件受理费200元，被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担案件受理费5,814元、保全费4,370元，合计10,184元（汇入原告郭乙兴上述银行账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴永奇二〇二〇年十一月三十日法官助理余贵洋书记员吴世佳附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院的解释》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。