西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2020）陕0104民初2084号原告：王妙琴，女，汉族，1988年6月10日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾祎亮，陕西智聪律师事务所实习律师。被告：谭晏娟，女，汉族，1986年11月28日出生，户籍所在地河北省河间市。被告：刘帅令，男，汉族，1985年5月18日出生，户籍所在地河南省XX城县。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，营业场所陕西省西安市碑林区。代表人：李军，该分行行长。委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所实习律师。原告王妙琴诉被告谭晏娟、刘帅令、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王妙琴，被告谭晏娟、刘帅令，第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王妙琴向本院提出诉讼请求：1、判令由原告代被告清偿其名下位于本市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋在第三人处的房屋贷款，第三人配合原告出具解除上述房屋的抵押证明；2、判令西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告所有，被告配合原告办理房屋过户登记手续。3、判令被告支付原告违约金35395.75元（暂计算至起诉之日并按每日321.78元计算至实际过户之日）；4、本案诉讼费、保全费、保险费、律师代理费由两被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定，被告将位于其名下的西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋，面积为101.57平方米，以房屋总价643559元出卖给原告，由于签订买卖合同时，该房屋尚未取得房屋所有权证书，因此原被告约定以等证过户的方式进行交易，在办理变更过户登记手续之前，该房屋的贷款由被告按月支付，办理完过户登记手续后，原告再将被告承担的该期间的房屋贷款支付给被告。合同签订后，原告向被告支付了购房款198559元。2017年9月18日，原告开始对房屋进行装修，2018年3月入住该房屋至今。2019年12月，该房屋取得不动产登记证书，原告遂联系被告办理过户手续，但被告以种种理由拒绝履行相关义务。另外，从2018年6月开始至今，被告以资金紧张为由，要求原告按月归还房屋贷款。原告通过微信向被告谭晏娟支付37800元，支付宝转账9400元，银行转账支付4846元，现金支付25000元，替被告缴纳契税9193.7元，替被告缴纳物业费3168元，该费用应当在剩余房屋价款中予以扣除。原告认为，依法订立的合同应受法律保护。原被告订立《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效。被告未按合同约定履行过户义务，构成违约，依据合同约定，被告应承担违约责任及因诉讼产生的律师费等相关费用。现原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判如所请。被告谭晏娟、刘帅令经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但提供书面意见称，被告在其行办理的涉案房产的贷款，尚未结清贷款本息，其行愿意在结清贷款的前提下，配合办理抵押登记注销手续；办理抵押登记注销手续有两种方式：1、抵押人本人去办理；2、他人持已生效法律文书去办理（已生效法律文书中需明确指定第三人银行配合“王妙琴”办理抵押登记注销手续）；综上，无论是借款人谭晏娟本人或者原告，在结清贷款的前提下，其行愿意在手续齐备，有生效法律文书确认的情况下，配合办理注销抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据双方当事人的陈述及提交的证据，查明事实如下：2017年4月14日甲方谭晏娟共有人刘帅令与乙方王妙琴签订《存量房买卖合同》，协议约定甲方将位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积101.62平方米，房屋有抵押，尚欠贷款余额约人民币43万元整。房价款643559元，该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税、费另行约定。定金人民币20000元乙方于签订合同当日支付于甲方。首期房价款（不含定金）计人民币173559元，乙方于过户当天打入房地局指定监管账户，第二期房价款450000元乙方向银行申请贷款。房屋交付日期为双方申请办理产权转移登记手续后一日内。过户时间约定，甲乙双方申请办理产权转移登记日期为乙方贷款申请审核通过后二个工作日内。关于违约责任，合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币12万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下方式处理：……2、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同，……乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。2018年9月13日原、被告双方签订《补充协议》，载明，上述协议签订后，乙方已于2017年7月14日前向甲方交付定金及首付款共计198559元，双方一致确认，原合同签署之后，甲方将房屋交付给乙方，乙方已取得了甲方同意对房屋进行了精装修，乙方已花费装修款30万元。甲方确认并承诺，截至本协议签署乙方已向甲方支付完毕了首付款，甲方有义务尽快自筹资金偿还银行贷款尾款解除抵押，并配合乙方去房管局办理网签、房屋过户手续和银行贷款手续。2018年4月13日谭晏娟、刘帅令向原告王妙琴出具收条，载明其二人分别于2017年4月8日收到王妙琴购房定金5000元，2017年4月13日收到定金20000元，2017年4月14日收到房款173559元。2018年9月13日收到王妙琴现金50000元，原告提供相应转账凭证。案涉房屋大修基金及契税均于2017年已向房管部门及税务部门缴纳。2018年6月起案涉房屋谭晏娟名下贷款由原告按月偿还。2017年9月被告将房屋交付原告，原告装修后使用至今。原告为本次诉讼，支付保全服务费1920元，保全费3738元，律师费20000元。本院认为，原告王妙琴与被告谭晏娟、刘帅令签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，原告王妙琴依约支付购房首付款，二被告将房屋交付原告王妙琴使用至今。根据合同约定，被告应及时偿还银行按揭贷款、办理撤销抵押手续并过户，而被告一直未予办理相关手续，应属违约，现原告要求被告办理过户登记手续，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。因案涉房屋仍存在按揭贷款未还，现被告应先向银行清偿贷款后，由银行办理撤销登记，若被告不按期偿还，原告表示其自愿代被告向银行偿还下余贷款，本院予以支持。关于违约责任，根据协议约定，按房价款每日万分之五计算至房屋产权转移手续完成之日，结合本案房款支付及房屋已由原告居住使用情况，本院依法确定为3万元整。关于原告主张要求被告支付律师费、保全费、保全服务费等符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭晏娟、刘帅令于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行清偿案涉房屋按揭贷款（具体金额以金融机构核算为准）；二、若被告不按上述协议履行，原告王妙琴代被告谭晏娟、刘帅令向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行清偿案涉房屋按揭贷款（具体金额以金融机构核算为准）；三、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于贷款清偿后配合原、被告办理撤销抵押登记手续；四、被告谭晏娟、刘帅令于撤销抵押登记手续办理完毕后三日内配合原告办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室过户登记手续；五、本判决生效后十日内，被告谭晏娟、刘帅令支付原告王妙琴违约金3万元、保全服务费1920元，以上合计31920元；六、驳回原告王妙琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费685元，保全费3738元，（原告王妙琴均已预交）均由被告谭晏娟、刘帅令承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      韩武娜 二〇二〇年十一月五日 书    记    员      路  瑶      1