黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1282民初2433号原告：肇州县世纪华辰超市连锁有限公司。法定代表人：于焕杰，职务总经理。委托诉讼代理人：张伟，总经理顾问。委托诉讼代理人：宋丽莉，公司法律顾问。被告：肇东市龙升新世纪商贸有限公司。法定代表人：王海忠，职务经理。委托诉讼代理人：刘怀伟，该公司经理。委托诉讼代理人：庬玉杰，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司（以下简称世纪华辰超市）与被告肇东市龙升新世纪商贸有限公司（以下简称龙升公司）租赁合同纠纷一案，肇东市人民法院2019年11月20日立案，2019年12月24日作出（2019）黑1282民初4268号民事判决书，判后，龙升公司不服提出上诉。绥化地区中级人民法院于2020年7月31日作出（2020）和黑12民终899号民事裁定书，裁定撤销肇东市人民法院（2019）黑1282民初4268号民事判决，本案发回肇东市人民法院重审。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告世纪华辰超市委托诉讼代理人张伟、宋丽丽与被告龙升公司委托诉讼代理人刘怀伟、庞玉杰到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。世纪华辰超市提出诉讼请求:1.请求人民法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还合同定金20万元和租金125万元，计145万元；3.被告承担赔偿责任，赔偿各项损失3,633,251.00元；4.两部电梯价值253,000.00元，原告自行拆除收回；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月，原告与被告协商租赁肇东市龙升公司三层全部房屋（商铺，下同）事宜。因涉及的房屋产权并非为被告所有，而是属于龙升公司房屋业主所有，因此，需要征得房屋业主的同意和授权后，才能确定是否租赁。至2017年6月，被告告知原告，其已经征得龙升公司房屋业主同意和授权，并向原告提供了两份证明文件，一是龙升公司业户委员会给被告出具的《授权委托书》；二是被告与龙升公司业户委员会签订的《附件协议》。龙升公司业户委员会给被告出具的《授权委托书》证明，龙升公司房屋业主同意将其名下的商铺交由被告进行统一管理与招商。被告与龙升公司业户委员会签订的《附加协议》证明，龙升公司业户委员会同意被告与原告就龙升公司三层全部房屋签订租赁合同。根据被告提供的《授权委托书》和《附加协议》两证明文件，原告相信被告有权代表龙升公司房屋业主（也称返租业户）出租其房屋。嗣后，在2017年8月14日，原告与被告签订案涉《房屋租赁合同》，被告将龙升公司三层全部面积出租给原告使用，原告用于经营超市。《房屋租赁合同》合同约定：租赁建筑面积约3400平方米；租赁期限10年，即自2017年12月1日起至2027年12月30日；租金每年为125万元。该合同第三十二条还约定，因出租房屋产权、使用权发生纠纷致使原告不能营业，原告有权解除合同。原告与被告签订的案涉《房屋租赁合同》生效后，原告即按照合同约定使用租赁房屋。在原告经营的超市正式营业前，原告按照合同约定，于2017年10月6日和2017年11月21日两次向被告交付第一个租赁年度租金125万元。该租金为截止于2018年11月30日期间的租金。2018年1月下旬，被告以经营资金紧张为由，请求原告提前交付第二个年租赁年度的租金。原告考虑双方的合作关系，亦予以同意，于2018年1月29日，向被告交付了第二个租赁年度的租金125万元。该租金为截止于2019年11月30日期间的租金。2018年10月初，被告向原告提出借款，理由是原告预付的第二年度租金被其公司股东孟宪波占用，被告无法向龙升公司房屋业主返租。对于被告的借款请求，原告没有同意。此后，被告竟不顾原告已经交付2019年租金的事实，无事生非，于2018年10月23日以书面形式责令原告于2018年10月25日交清2019年租金，否则案涉租金房屋另行出租。2018年11月29日，被告再告知原告，妄称造成今年龙升公司返租业主没办法拿到正常的租金款等一系列问题,返租业主要求收回自己商铺解除与龙升公司租赁合同。由于被告股东孟宪波占用原告已交付的租金，拒不向龙升公司房屋业主返租，加之被告隐瞒该事实真相，加剧了龙升公司房屋业主不满情绪。2018年12月1日上午，龙升公司房屋业主约数十余人，将龙升公司二楼通往原告经营超市的三楼扶梯入口封堵，阻止顾客进入原告经营的超市购买商品。无奈之下，原告向肇东市公安局辖区派出所报警，请求派出所派员到现场处置。派出所出警人员出警到现场后，龙升公司房屋业主不听劝阻，仍继续封堵扶梯。派出所出警人员也很无奈，只得称你们之间属于合同纠纷，不属于派出所管辖范围，自己协商或上法院解决。龙升公司房屋业主的封堵行为，严重影响了原告超市的正常经营活动。鉴于被告的无理行为和龙升公司房屋业主的封堵行为，原告已无法维持营业，于2019年12月2日停止营业至今。2019年9月26日，龙升公司三层房屋业户于宁、于淑波向肇东市人民法院提起诉讼。以被告违法将其房屋租赁给原告为由，诉请法院责令原告停止侵权行为，立即从其房屋迁出，并诉请原告向其支付损失费十余万元。肇东市人民法院对于宁、于淑波的诉讼，已经于2019年10月28日开庭进行了审理，案件已经审理结束。原告承租案涉租赁房屋，为营业需要，对租赁房屋进行了必要的装修，产生装修费用3,085,994.00元。广告牌费用216,499.00元，另承租他人房屋作为库房和超市通道，产生租赁费费用计63，333.00元。因原告经营的商场停止营业，产生人员工资保险费用261，279.00元及水电费计93,784.00元。以上合计3，720，891.00元，后变更为3,633,251.00元。原告认为，在原告提前交付2019年租金的情况下，被告将租金挪用，不向龙升公司房屋业主返租，导致龙升公司房屋业户对案涉房屋的租赁持有异议，进而封堵电梯，阻碍原告使用租赁房屋进行经营活动。龙升公司业房屋业主于宁、于淑波、陈营伟的起诉，证明被告没有得到龙升公司房屋业主的同意或授权，不同意原告使用其房屋。案涉租赁房屋的使用权已经陈述争议。原告承租龙升公司三层房屋的目的，是为经营超市，其中任何一户房屋不出租，原告则无法经营超市。按照案涉《房屋租赁合同》第三十二条约定的解除合同事由，原告有权解除案涉《房屋租赁合同》。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，原告的解除合同请求，应当得到人民法院的支持。原告提出解除案涉《房屋租赁合同》，完全是因被告的过错所致。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被告应当承担违约责任，赔偿原告因合同不能履行而产生的损失。龙升公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，原告是因自身经营不善，擅自违反合同约定，提前停业，又擅自违反约定提前撤场和擅自违反约定过度拆扒装修，已构成实际违约并给被告方造成严重的损失后果，因此就违约方的诉讼请求，法院依法应当驳回，同时被告方根据原告的违约事实依法向法庭提出反诉，要求被告承担增加租赁面积的租金，要求被告承担擅自停业，擅自撤场造成的实际损失，要求被告承担过度拆扒破坏商场设备设施予以回复原样，以及要求原告方承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，原告与被告签订案涉《房屋租赁合同》，被告将龙升公司三层全部面积出租给原告使用，原告用于经营超市。《房屋租赁合同》合同约定：租赁建筑面积约3400平方米；租赁期限10年，即自2017年12月1日起至2027年12月30日；租金每年为1,250,000.00元。该合同第三十二条还约定，因出租房屋产权、使用权发生纠纷致使原告不能营业，原告有权解除合同。原告与被告签订的案涉《房屋租赁合同》生效后，原告即按照合同约定使用租赁房屋。在原告经营的超市正式营业前，原告按照合同约定，于2017年10月6日和2017年11月21日两次向被告交付第一个租赁年度租金1,250,000.00元。该租金为截止于2018年11月30日期间的租金。2018年1月下旬，被告以其经营资金紧张为由，请求原告提前交付第二个年租赁年度的租金。原告于2018年1月29日，向被告交付2019年度的租金1,250,000.00元。该租金为截止于2019年11月30日期间的租金。2018年10月23日被告又以书面形式责令原告于2018年10月25日交清2019年租金，否则案涉租金房屋另行出租。2018年11月29日，被告再次告知原告，称造成今年龙升公司返租业主没办法拿到正常的租金款等一系列问题,返租业主要求收回自己商铺解除与龙升公司租赁合同。2018年12月1日上午，龙升公司部分房屋业主约数十余人，将龙升公司二楼通往原告经营超市的三楼扶梯入口封堵，阻止顾客进入原告经营的超市购买商品。原告向肇东市公安局辖区派出所报警，请求派出所派员到现场处置。派出所出警人员出警到现场后，龙升公司房屋业主不听劝阻，仍继续封堵扶梯。派出所出警人员认为属于合同纠纷，不属于派出所管辖范围，应自己协商或上法院解决。龙升公司房屋业主的封堵行为，严重影响了原告超市的正常经营活动，原告认为已经无法维持营业，于2018年12月2日停止营业至2019年12月7日撤场。原告承租案涉租赁房屋的用途是经营超市，为营业需要，对租赁房屋进行了必要的装修，产生装修费用3，085，994.00元。为超市营业需要，原告设置广告牌产生费用计216，499.00元，另承租他人房屋作为库房和超市通道，产生租赁费费用计63，333.00元。因商场停止营业，产生人员工资保险费用261，279.00元及水电费计93，784.00元。以上合计3,720，891.00元，后变更为3,633,251.00元。原告提前交付2019年租金的情况下，被告不向龙升公司房屋业主返租，导致龙升公司房屋业户对案涉房屋的租赁持有异议，进而封堵电梯，阻碍原告使用租赁房屋进行经营活动。龙升公司业房屋业主于宁、于淑波、陈营伟的确已起诉，证明被告尚欠龙升公司房屋业主的租金，不同意原告使用其房屋。案涉租赁房屋的使用权产生争议，致使原告无法经营而停业。要求解除合同，原告的停业、撤场，双方确实造成了损失，并有相关证据予以证明，本院予以确认。原告提前停业后不及时撤场，导致部分损失扩大亦应承担相应的责任，原告提出解除案涉《房屋租赁合同》，主要是因被告的过错所致。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原、被告应当各自承担相应责任，被告应承担原告因合同不能履行而产生的损失的主要责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》、龙升公司业户委员会出具的《授权委托书》、《附加协议》等十六组证据。被告向本院提交了包括《房屋租赁合同》在内的十四组证据，被告对原告的证据一至九的真实性及证明的问题均无异议；对证据证据十至十六部分有异议，但又没有足够证据予以驳证。本院对原告举证证据的证明力予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的部分证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，且原告有证据否认该证据的证明力，本院对被告举证证据的证明力部分采信。依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同有效，且已实际履行，造成合同不能履行、原告超市停业、撤场，是原商场业主封堵超市扶梯造成原告超市不能正常经营，是不争的事实，其主要原因是被告拖欠原商场业主租金造成租赁房屋产权、租赁权纠纷，致使原告超市不能正常营业，被告应承担相应的责任，原告请求解除与被告签订的案涉《房屋租赁合同》，不违反法律规定，请求被告返还合同定金200,000.00元和自行拆除收回其投资采购安装的两部电梯的请求，本院予以支持，对原告请求退回第二年租金1，250,000.00元和赔偿各项损失3,633,251.00元，因原告已实际使用和占用两年，应按合同约定的租期十年分摊；对原告要求赔偿水电费93,784.00元和人员工资及保险费用261,279.00元的诉讼请求，因属经营产生的必要费用不应由被告方承担，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，合理的部分应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条第一百一十九条、以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司与被告肇东市龙升新世纪商贸有限公司签订的案涉《房屋租赁合同》；二、被告肇东市龙升新世纪商贸有限公司返还原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司合同定金200,000.00元、另行承租其他业主房屋产生费用90,000.00元（两年租金40,000.00元、违约金50,000.00元）、租金875,000.00元（1250,000.00元×70%）、赔偿原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司装修费2561,375.02元（3085,994.00元×83%）、广告牌匾费用179,694.17元（216,499.00元×83%），五项合计3,926,069.19元，于本判决生效后十日内给付；三、被告肇东市龙升新世纪商贸有限公司配合原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司自行拆除收回其投资采购安装的两部电梯（或双方协商作价留给被告）；四、原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,767.00元由被告肇东市龙升新世纪商贸有限公司负担39,857.00元，原告肇州县世纪华辰超市连锁有限公司负担9,910.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  刘向东审 判 长  张海波人民陪审员  于国艳二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  关博文