四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6057号 原告：南充市仁和春天投资有限公司，住四川省南充市顺庆区金鱼岭路********。 法定代表人：黄涛。 委托诉讼代理人：刘江，男，汉族，1968年1月10日出生，）。 被告：明银华，女，汉族，1979年9月21日出生，住南充市，住南充市高坪区v> 委托代理人：任洪均（明银华丈夫），男，汉族，1980年6月13日出生，住南充市，住南充市嘉陵区v> 原告南充市仁和春天投资有限公司（简称仁和公司）诉被告明银华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告仁和公司的委托诉讼代理人刘江，被告明银华及其委托诉讼代理人任洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仁和公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付原告2019年4月11日至2020年7月11日商铺租赁费101250元；2.被告支付原告从2019年4月11日至2020年7月11日违约金15356.25元；3.被告支付原告物业费2019年4月11日至2020年7月11日33750元。事实和理由：2018年10月31目被告与原告签订《南充市仁和广场商铺租赁合同》，租赁原告商铺从事经营，租赁期限2018年12月22日至2021年12月21止。因被告没有按照合同支付租金，原告于2019年6月12日向被告发出解除合同告知函，函件内容如下：1.租赁合同至2020年6月15日终止；2.贵方须于收到本回函之日向出租方和物业公司结清所有应付款，包括但不限于租金、物业费、违约金和能源费，本函至合同终止日期间产生的全部费用按照租赁合同相关约定缴纳并签订《南充市仁和广场商铺租赁终止协议》；3.贵方须于合同终止日后十个工作日内，按照租赁合同的约定将商铺交还我司；4.将租赁的押金、物业押金收据、退回我司办理相关手续；5.合同终止日三十日内，将房产工商注册登记给予注销。但是至今被告没有回函以及没有按照合同条款支付租赁费、物业费以及其它费用办理手续交还商铺，并于2019年6月16日至17日陆续搬离物品。为维护合法权益，诉至法院裁判。 被告明银华辩称，1.对这份租赁合同中的不平等条款均不认可，2018年10月31日我们缴纳租金，2018年11月5日双方才签订合同，原告已经事先将合同拟定好，我们对合同中的条款不认可，原告有意降低、免除自己的责任并加重我方责任，原告也没有在合同中注明或提示；2.之前原告表示用仁和春天的名义进行招商，但在我们签订合同中对方表明有改名的权利，在后面招商中原告改变招商名字，因此对我方造成诸多损失；3.我们与原告在多次协商减租的过程中，谈判失败，原告停水停电，导致我们无法营业，在我们退场过程中扣留我们的东西，私自将我们的东西处理掉；4.原告在我们承租期间违规收取各自费用，要求我们缴纳电费，且没有给我们出具发票；5.在原告非法打围、封铺、停水停电的情况下，我们商铺无法正常经营，这期间的租金我们是否应该支付？请求法院判令原告赔偿我们损失。 经审理，本院确认本案基本事实如下： 2018年10月31日，原、被告签订《南充市仁和广场商铺租赁合同》，由被告租赁原告商铺从事经营，租赁期限从2018年12月22日起至2021年12月21日止。合同第四条第一款约定“承租方同意在本合同租赁期限内，按叁个月为壹个租赁期的方式，向出租方支付当期租金”。合同第十一条第三款约定“在本合同因租赁期届满自行终止或因本合同约定而提前终止的，承租方在本合同终止后十个工作日内完成下列事项：（2）自行承担费用将该房产恢复至出租方交付时的状态，并将该房产交还给出租方和物业公司。如果出租方或物业公司发现该房产的主体和承重结构或设备设施存在损坏（自然磨损除外），承租方须负责修复或给予赔偿”。第十二条第二款约定“如果承租方未在本合同所约定的期限内按约定支付租金的，除继续有义务交纳租金外，还应向出租方承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日止。若承租方未按约定时间缴纳租金，出租方有权对承租方采取相应的措施；承租方逾期支付租金超过六十（60）日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系”；第三款约定“承租方因自身原因而提出终止本合同的，应至少提前90个工作日书面通知出租方，并与出租方签订终止协议，同时向出租方和物业公司结清所有应付款项，承租方还应在约定时间内向出租方支付相当于一倍租赁押金和物业押金作为违约金，原缴纳的租赁押金和物业押金不予退还，由此造成双方的一切损失由承租方承担”；第四款约定“出租方因自身原因需要提前终止本合同的，应至少提前90个工作日书面通知承租方，并与承租方签订终止协议，同时承租方向出租方和物业公司结清所有应付款项，出租方还应在约定时间内向承租方支付相当于一倍租赁押金和物业押金作为违约金”。 被告应当提前交纳下一租赁季度的租金。因被告没有按照合同支付租金，原告于2019年6月12日向被告发出“解除合同告知函”，内容如下：1.租赁合同至2019年6月15日终止；2.贵方须于收到本回函之日向出租方和物业公司结清所有应付款，包括但不限于租金、物业费、违约金和能源费，本函至合同终止日期间产生的全部费用按照租赁合同相关约定缴纳并签订《南充市仁和广场商铺租赁终止协议》；3.贵方须于合同终止日后十个工作日内，按照租赁合同的约定将商铺交还我司；4.将租赁的押金、物业押金收据、退回我司办理相关手续；5.合同终止日三十日内，将房产工商注册登记给予注销。 对此，被告没有回函，并于2019年6月16日至17日陆续搬离物品。 原告主张，应确认《南充市仁和广场商铺租赁合同》自2019年6月15日解除。至此，被告所欠租金为14175元（7087.5元*2月）。由于被告未能提前交纳2020年度的租金，其行为违反约定，导致合同解除，根据合同十二条“违约责任”的约定，被告应当承担相应的违约责任；同时，由于被告退场后，未能“自行承担费用将该房产恢复至出租方交付时的状态”，构成违约，应当承担违约责任。 被告主张，原告私自打围，招商时以仁和春天名义招商，后面更改为仁和广场，非法收取费用等，影响了其经营。对此，原告称，被告于2019年6月16日至17日陆续搬离物品，没有自行承担费用将该房产恢复至出租方交付时的状态。今年6月原告开始打围。 庭审中，原告以主体不适格为由申请撤回要求被告支付原告2019年4月11日至2020年7月11日期间的物业费33750元的诉讼请求，本院准许，并另行出具民事裁定书。 认定上述事实，有《南充市仁和广场商铺租赁合同》、“解除合同告知函”、商铺照片以及双方的陈述等为证。 本院认为，原被告订立的《南充市仁和广场商铺租赁终止协议》合法有效。双方应当恪守合同，切实履行合同义务。由于被告未能提前交纳2020年度的租金构成违约，导致合同解除；被告退场后未能“自行承担费用将该房产恢复至出租方交付时的状态”构成违约，应当承担相应的违约责任。被告应交纳实际使用期间的租金14175.00元；同时酌情承担违约金，根据本案的实际情况，违约金以支付3000元为宜。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，判决如下： 一、被告明银华支付原告南充市仁和春天投资有限公司租赁商铺租金14175.00元； 二、被告明银华支付原告南充市仁和春天投资有限公司违约金3000.00元； 以上两项，限被告明银华在本判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1332元，由被告明银华负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  曾 明 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  李 莉 书 记 员  文宇珂