中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 山东省滨州市滨城区人民法院 民事判决书 （2020）鲁1602民初4493号 原告:滨州速喜主题酒店有限公司，住所地：山东省滨州市市中办事处黄河二路703号，统一社会信用代码91371602MA3C9ER02G。 法定代表人：吴卫东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邴希武，山东法之名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付永红，山东法之名律师事务所律师。 被告：路海滨，男，1988年1月20日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 被告：路吉广，男，1974年2月4日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 被告：张永刚，男，1976年4月21日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 三被告委托诉讼代理人：张伟，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：王亚楠，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 原告滨州速喜主题酒店有限公司（以下简称速喜酒店公司）与被告路海滨、路吉广、张永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告速喜酒店公司委托诉讼代理人邴希武、付永红，被告路吉广及三被告委托诉讼代理人张伟、王亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 速喜酒店公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付原告租金60万元及违约金54万元；2.本案诉讼费、保全费等其他费用全部由三被告承担。事实与理由：2019年4月9日，原告与三被告签订《宾馆租赁经营协议书》，约定原告将酒店租赁给三被告经营。租赁期限为三年，自2019年4月12日起至2022年4月11日止，租金为60万元/年，除第一年租金外，剩余租金由三被告按年一次性提前支付，在上一年租赁期届满前一个月付清下一年全年租金，被告未按约定支付租金，应按总租金30%向原告支付违约金，水、电、气等因经营所产生的费用全部由三被告自行承担。第一年租赁期限已满，但三被告迟迟未予支付第二年租金，对于最近几个月所产生的水电费也是由原告垫付。原告与三被告多次协商未果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁决。诉讼过程中，速喜酒店公司增加一项诉讼请求：判令三被告偿还原告垫付的水电费37363.09元及利息（自2020年10月26日起至实际偿清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告路海滨、路吉广、张永刚共同辩称，原告所诉无事实及法律依据，请求贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求：一、原告要求三被告支付租金60万元无事实及法律依据。2019年4月9日，原告与三被告签订《宾馆租赁经营协议书》，约定被告租赁经营原告酒店，租赁期限三年，自2019年4月12日起至2022年4月11日止。首先，三被告依约向原告支付了第一年租赁经营期间的全部租金60万元，不存在欠付原告租金的问题；其次，第一年租赁经营期限原本是2019年4月12日至2020年4月11日，但酒店经营期间赶上新冠肺炎疫情不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》一、二、三条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、第6款之规定，新冠肺炎疫情对酒店经营打击是致命的，疫情或者疫情防控措施直接导致原被告之间的合同不能履行，三被告未予支付原告第二年的租金，于法有据，合情合理。另，滨州市路达置业有限责任公司作为甲方，响应国家号召，贯彻落实滨州市国有资产监督管理委员会下发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》，与包括原告在内的所有乙方租户签署了疫情防控期间房产租金减免措施协议书，统一约定以延长租赁期限的方式减免所有租户4.5个月的房租，结合到本案，根据公平原则，三被告作为次承租人，酒店经营严重困难的情况下，理应享受国有企业以及政府部门等行政事业单位房屋延长租期的优惠措施，另根据滨州市国资委2020年4月8日下发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第一条严格落实疫情防控期间房产租金减免的各项政策措施“对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的租户（包括租户不直接与房屋所有权属企业签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户）免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金”之精神规定，三被告理应享受滨州市路达置业有限责任公司以延长租赁期限的方式减免所有租户4.5个月的房租的政策措施。因此，三被告第一年的租赁经营期限应为2019年4月12日至2020年8月26日，原告要求被告支付第二年租金60万元无事实及法律依据，有违公平及诚实信用原则；再次，自2020年4月起，三被告多次向原告法定代表人吴卫东明确表示，第一年合同到期不再继续经营酒店，原告法定代表人以父亲住院等种种理由迟迟不予办理交接手续，让三被告暂代其经营，直至2020年9月6日，原被告才交接完毕，三被告之所以多经营十日，是由于原告迟办酒店交接手续所致，与三被告无关，且2020年8月30日至2020年9月6日的酒店美团平台营销款也全部由原告支取，该酒店交接至今也是由原告实际经营管理，水、电、气等经营所产生的的费用理应由酒店的实际经营者即原告承担，与被告无关；最后，依据原被告之间的《租赁经营协议书》第八条违约责任第6款之规定，租赁期间，遇新冠肺炎疫情不可抗力因素，合同自动解除，甲方应退还乙方交纳的当年剩余租赁费，原告在未予退还、先行违约的情况下，反而要求三被告支付第二年租金60万元无事实及法律依据。二、原告要求被告支付54万元违约金无事实及法律依据。第一，三被告依据与原告签署的《宾馆租赁经营协议书》，依约合法经营至第一年租赁期限届满，超出的十日经营期限，是由于原告迟办酒店交接手续所致，与三被告无关，且被告自2020年4月起多次向原告明确表示第一年租赁期限届满，不再继续租赁经营酒店，2020年9月6日原被告办理交接至今，该酒店也一直由原告实际经营管理，2020年8月30日至2020年9月6日的酒店美团平台营销款也全部由原告支取。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十四条的规定，三被告在合同变更、解除之前，按照约定全面履行了自己的通知、协助等义务，且没有给原告造成任何实际损失，不存在合同规定的违约行为；第二，三被告于2019年4月9日向原告支付了5万元履约保证金、2019年5月17日添置价值5000元的空调及单门展示柜、2019年5月22日代原告支付了1290元消防对讲机、添置价值6450元床单、床垫、被罩、2019年10月20日添置价值2400元办公桌一张，根据《宾馆租赁经营协议书》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，原告应当将5万元履约保证金返还被告，上述被告添置物品原告也应当返还或作价补偿给三被告，否则原告承担违约责任；第三，三被告未予支付第二年租金除以上所述原因外，还有一个重要的原因为第一年三被告合法经营酒店期间，原告租赁给滨州市公路局两间客房（一间作为办公室，另一间作为卧室），原被告协商一致，两间房一年租金45000元，由原告支付给三被告，被告早已依约支付原告第一年全部租金60万元，原告至今却未支付三被告滨州市公路局两间客房第一年租赁费45000元，原告存在明显的违约行为；第四，退一步讲，即使存在原告所述的迟付租金违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合到本案，三被告遵循诚信、公平原则，按照约定全面履行了通知、协助等义务，原告至今也实际经营酒店，并未对其造成大的实际损失且原告自身存在一定的过错，要求三被告支付相当于全年租金的54万元违约金，过高且显失公平。三、关于水电费，我方认可第一年租赁经营期间未予缴纳到实际数额，但要求原告提供相应的发票，否则原告承担举证不能的责任。另我方要求原告退还我方交纳的5万元履约保证金、租赁给滨州市公路局两间客房的租赁费45000元以及我方在经营期间代原告添置的价值15140元的物品。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 速喜酒店公司围绕诉讼请求提交了宾馆租赁经营协议书、水电明细及转账记录等证据，三被告提交了宾馆租赁经营协议书、收条、收据、通知、电话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于三被告提交的路达公司与刘京国签订的协议书，本院仅作参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月9日，速喜酒店公司（甲方）与被告路海滨、路吉广、张永刚（乙方）签订宾馆租赁经营协议书，原告将其酒店租赁给三被告经营使用，协议约定：租赁期限共三年，自2019年4月12日至2022年4月11日；租金为每年60万元；第一年租金在协议签订之日支付40万元，2019年6月12日前再支付20万元，其余年度租金由乙方按年一次提前支付，在上一年度租赁期届满前一个月付清下一年全年租金，乙方如未按乙方如未按上述约定期限支付租金超出约定日期，本协议自动解除，乙方应立即主动将酒店交回甲方并承担违约责任，否则甲方有权强制收回酒店；乙方应向甲方交纳5万元，作为本协议履约保证金和宾馆全部布草、设施、设备押金；乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与酒店经营相关的费用；在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：······(6)逾期未交纳租金或按约定应当由乙方交纳的费用；因不可抗力因素导致协议无法履行或者无法完全履行时，甲、乙双方协助商一致，可以变更或者解除协议；乙方不得单独与滨州市公路局养护处接触，水电等需要联系的事项由甲方代为处理，否则视为违约；在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退包或未按时支付租金或有其他合同中规定的违约行为，乙方应按协议总租金的30%向甲方支付违约金。 同日，三被告向速喜酒店公司交纳履约保证金5万元，速喜酒店公司向三被告出具了收条。 合同签订后，三被告依约向速喜酒店公司交纳了第一年的租金60万元，并取得了速喜酒店的经营权。 2019年5月17日，三被告为酒店添置空调、单门展示柜花费5000元，同年5月22日添置消防对讲机花费1290元，同年10月20日添置办公桌花费2400元。三被告经营酒店期间添置被罩、床单、床垫花费6450元。以上合计支付15140元。 为因应新冠肺炎疫情给经济社会发展造成的影响，2020年4月8日，滨州市国资委下发《关于严格落实省的通知》,要求严格落实疫情防控期间房产租金减免的各项政策措施，对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的租户（包括租户不直接与房屋所有权属企业签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户）免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。滨州市路达置业有限责任公司依据该通知减免了包括速喜酒店公司在内的各租户4个半月的租金，以延长原租赁合同的租赁期限的方式履行该项减免措施。 2020年9月4日，路海滨与速喜酒店公司法定代表人吴卫东通话，明确提出解除租赁合同，请求公司尽快盘点接手，吴卫东同意三被告在交清电费后即可盘点交接。后原被告未能进行盘点交接，三被告撤离酒店。 2020年9月23日，速喜酒店公司向滨州市路达置业有限责任公司经营管理分公司交纳酒店6月份水电费10645.9元，同年10月25日向滨州市路达置业有限责任公司经营管理分公司交纳酒店7-8月份水电费26718元。 另查明，滨州市路达置业有限责任公司将速喜酒店出租给速喜酒店公司，速喜酒店公司将该酒店转租给三被告。 本院认为，三被告在租赁经营速喜酒店期间遭遇疫情，根据最高人民法院相关司法解释和公平原则，三被告亦应享受到滨州市路达置业有限责任公司出台的优惠措施，即延长租赁期限4个半月，三被告在2020年9月提出不再租赁经营速喜酒店，第一年租赁期满后应延长4个半月，即第一年租赁期限自2019年4月12日至2020年8月26日。三被告在2020年9月初提出解除合同请求，速喜酒店公司并未提出异议，但双方未办理交接，速喜酒店公司在2020年9月23日缴纳酒店水电费的行为应视为已接手酒店，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，确定当事人签订的宾馆租赁经营协议书的解除时间为2020年9月22日。三被告未按合同约定缴纳租金和水电费，已构成违约，应当承担违约责任。宾馆租赁经营协议中约定的违约金过高，本院依法予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案实际情况，本院确定按三被告拖欠租金金额的30%计算。对于速喜酒店公司垫付的水电费37363.09元，三被告应支付给速喜酒店公司。三被告提出该水电费系与联通公司共用，但未提交相关证据，三被告可另行主张权利。对于三被告提出的租赁给滨州市公路局两间客房的租金45000元应在租金中扣除，但未提交相关证据，即使属实，因该租金涉及案外人，本案不作处理。为减少诉累，三被告缴纳的履约保证金及押金5万元应予退还，三被告为经营酒店购置的办公用品及客房用品，综合考虑该物品用途和折旧，本院确定按80%的比例折价补偿给三被告。 综上所述，对于速喜酒店公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告路海滨、路吉广、张永刚于本判决生效后十日内支付原告滨州速喜主题酒店有限公司租金45000元及违约金13500元； 二、被告路海滨、路吉广、张永刚于本判决生效后十日内支付原告滨州速喜主题酒店有限公司水电费37363.09元及利息（以37363.09元为基数，自2020年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、原告滨州速喜主题酒店有限公司于本判决生效后十日内返还被告路海滨、路吉广、张永刚履约保证金5万元； 四、原告滨州速喜主题酒店有限公司于本判决生效后十日内支付被告路海滨、路吉广、张永刚物品折价款12112元； 五、驳回原告滨州速喜主题酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7530元，财产保全费5000元，由原告滨州速喜主题酒店有限公司负担7327元，被告路海滨、路吉广、张永刚负担5203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张建伟 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  刘嘉梅