江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0521民初2181号原告：赵彦，男，1986年8月15日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。被告：陈刚，男，1974年10月8日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。被告：袁晶，女，1985年4月14日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。第三人：新余市嘉华房地产经纪代理有限公司分宜分公司（曾用名新余市嘉华房地产经纪代理有限公司分宜博林佳苑店），住所地江西省新余市分宜县天工北大道西侧（钤景星城南区香梅苑）3幢119。负责人：李宁，该公司经理。原告赵彦（以下简称原告）与被告陈刚、袁晶、第三人新余市嘉华房地产经纪代理有限公司分宜分公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人易金财到庭参加诉讼，被告陈刚、袁晶、第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵彦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈刚、第三人签订的《房屋转让合约》；2.判令被告陈刚立即返还343000元给原告，并承担此次起诉的律师费8000元，合计351000元；3.判令被告袁晶在128750元的范围内与被告陈刚承担共同还款责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中原告变更其第三项诉讼请求为：判令被告袁晶在128750元的范围内与被告陈刚承担连带清偿责任。事实与理由：原告通过被告袁晶介绍，购买被告陈刚位于分宜县金地广场综合楼2422号房屋，2019年9月4日，原告与被告陈刚、第三人签订了《房屋转让合约》，约定购房款为340000元。在签订协议之日原告就支付了200000元购房保证金给被告陈刚，签订协议后，原告又于2019年11月4日支付了140000元给被告陈刚，约定由被告陈刚用原告支付的购房款还清银行按揭贷款后，被告陈刚立即配合原告办理过户登记手续。但原告付清购房款后，被告陈刚并没有按照约定去偿还按揭贷款，而是挪到其他地方使用了。为了继续履行合同，原告与被告陈刚、袁晶经过协商，于2020年3月24日达成《协议书》补充条款，约定被告陈刚必须在2020年6月15日自行解决好资金问题，将银行按揭贷款还清，然后立即办理过户给原告的手续，否则就需要返还原告343000元（含中介费及当时协调的律师费），同时被告袁晶自愿在当时拖欠的银行按揭贷款金额范围即128750元内承担担保责任。如有违约，违约方需承担守约方的维权费用，包括律师费等。到了约定时间，两被告还是没有解决银行按揭贷款的问题，原告多次催促被告，可被告不断找理由推迟，后来竟然将原告拉黑，导致原告与其无法联系，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈刚、袁晶未向本院提交书面答辩意见，亦未提交相关证据。第三人新余市嘉华房地产经纪代理有限公司分宜分公司未向本院提交书面答辩意见，亦未提交相关证据。原告赵彦围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让合约》、第三人工商信息、转账凭证（建设银行智慧柜员机业务回执）、《协议书》、《委托代理合同》、手机银行转账记录（中国建设银行个人活期账户交易明细）、律师代理费发票及其付款凭证等证据，被告陈刚、袁晶、第三人均未到庭予以质证。本院认为，上述证据的来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告赵彦的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告袁晶系同学关系，经被告袁晶介绍，原告购买被告陈刚位于分宜县金地广场综合楼2422号房屋，2019年9月4日，原告与被告陈刚、第三人签订《房屋转让合约》，约定购房款为340000元，房屋附属设施同时赠送给原告（含空调、彩电、冰箱、洗衣机、热水器、沙发、餐桌、床各1件），11月24日左右办理过户，过户费由被告陈刚承担，第三人办理过户代办。当日，原告向被告陈刚支付购房保证金200000元，2019年11月4日，原告向被告陈刚支付购房余款140000元，并通过被告袁晶向第三人支付中介费1000元，支付购房余款后被告陈刚于当月将该房屋钥匙交给原告，后原告母亲在该房屋里居住至今。原告与被告陈刚约定，其用原告支付的购房款还清该房屋的银行按揭贷款后，立即配合原告办理房屋过户登记手续，但原告付清购房款后，被告陈刚并没有按约定去偿还按揭贷款，而是将购房款挪作他用。为了继续履行《房屋转让合约》，原告与被告陈刚、袁晶经过协商，于2020年3月24日签订《协议书》，约定被告陈刚承诺在2020年6月15日前解决好资金问题，将该房屋拖欠的银行按揭贷款全部还清，然后在6月15日前将房屋过户给原告，如被告陈刚未按约解决上述问题，则其承诺在2020年6月30日前返还原告343000元（含购房款340000元、中介费1000元、律师费2000元），同时被告袁晶在被告陈刚拖欠的银行按揭贷款范围内承担担保责任（截止到2020年3月24日，该房屋拖欠农业银行按揭贷款128750元，每月按揭1200元左右），如有违约，违约方需承担守约方维权的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、评估鉴定费、差旅费等合理开支。《协议书》约定的时间到期后，经原告多次催促，两被告至今未按协议约定还清该房屋的银行按揭贷款，故原告诉至法院。另查明，原告就本案起诉与江西百姓律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费8000元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告陈刚、第三人签订的《房屋转让合约》以及原告与被告陈刚、袁晶签订的《协议书》，可以证实原告和被告陈刚之间的房屋买卖合同关系真实存在，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经履行给付购房款义务，被告陈刚亦应按约定履行还清该房屋的银行按揭贷款并配合原告办理房屋过户手续的义务，但被告陈刚至今未履行该义务，其行为已构成违约。在原告与被告陈刚、袁晶签订的《协议书》中，被告陈刚承诺在2020年6月15日前解决好资金问题，将该房屋拖欠的银行按揭贷款全部还清，然后在6月15日前将房屋过户给原告，如被告陈刚未按约解决上述问题，则承诺在2020年6月30日前返还原告343000元（含购房款340000元、中介费1000元、律师费2000元），根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故原告要求解除其与被告陈刚、第三人签订的《房屋转让合约》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告陈刚返还343000元，并承担此次起诉的律师费8000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而原告与被告陈刚、袁晶签订的《协议书》中，被告陈刚承诺如未按《协议书》约定履行还贷及过户的义务，则须返还原告343000元（含购房款340000元、中介费1000元、律师费2000元），双方约定如有违约，违约方需承担守约方维权的合理费用，包括但不限于律师费等，该协议书系双方真实意思表示，故原告要求被告陈刚返还其343000元，并承担此次起诉的律师费8000元，共计351000元，该主张符合法律规定，本院予以支持；依照上述法律规定，《房屋转让合约》解除后，原告应当将该房屋及房屋附属设施（含空调、彩电、冰箱、洗衣机、热水器、沙发、餐桌、床各1件）返还被告陈刚。关于原告要求被告袁晶在128750元的范围内与被告陈刚承担连带清偿责任的问题。原告与被告陈刚、袁晶签订的《协议书》约定，如被告陈刚未按《协议书》约定履行还贷及过户的义务，则须在2020年6月30日前返还原告343000元，且被告袁晶在被告陈刚拖欠的银行按揭贷款范围内承担担保责任（截止到2020年3月24日，该房屋拖欠农业银行按揭贷款128750元）。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十九条，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；第二十六条第一款规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。现原告要求被告袁晶在128750元的范围内与被告陈刚承担连带清偿责任，尚在法律规定的保证期间内，被告袁晶应按照连带责任保证在被告陈刚拖欠该房的银行按揭贷款范围内承担保证责任，原告主张被告袁晶在128750元的范围内承担连带清偿责任，但该数据仅截止于2020年3月24日，并非被告陈刚实际拖欠该房的银行按揭贷款，根据《协议书》约定，被告袁晶应在被告陈刚实际拖欠该房的银行按揭贷款范围内承担连带清偿责任，对超过上述部分的主张本院不予支持。被告陈刚、袁晶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十九条、第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告赵彦与被告陈刚、第三人新余市嘉华房地产经纪代理有限公司分宜分公司2019年9月4日签订的《房屋转让合约》；二、被告陈刚于本判决生效之日起十日内返还原告赵彦购房款等343000元，并承担此次起诉的律师费8000元，共计351000元；三、被告袁晶在被告陈刚实际拖欠上述房屋的银行按揭贷款范围内对上述款项承担连带清偿责任；四、原告赵彦于本判决生效之日起十日内将上述房屋及房屋附属设施（含空调、彩电、冰箱、洗衣机、热水器、沙发、餐桌、床各1件）返还被告陈刚；五、驳回原告赵彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6566元，减半收取计3283元，保全申请费2275元、1164元，共计6722元，由原告赵彦负担54元，被告陈刚负担6668元（其中2213元由被告陈刚、袁晶共同负担）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  简文豪二〇二〇年十二月二十一日法官助理尤爱民书记员施群红