安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2941号 原告（反诉被告）：陈静，女，1990年3月13日出生，无固定职业，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：李**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：任秀雪，女，1947年10月16日出生，汉族，淮北市公安局退休职工，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区新风巷。 委托诉讼代理人：李玉梅（系任秀雪的女儿），住安徽省淮北市相山区。 反诉第三人：淮北光大房产咨询服务有限公司，住所地淮北市相山区古城路。 法定代表人：白燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。 原告陈静与被告任秀雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，任秀雪以陈静为被告，以淮北市光大房产咨询服务有限公司（以下简称光大公司）为第三人提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈静及其委托诉讼代理人李**宇，被告（反诉原告）任秀雪的委托诉讼代理人李玉梅，反诉第三人光大公司的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2020年9月18日依法裁定转为普通程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈静的委托诉讼代理人李**宇，被告（反诉原告）任秀雪的委托诉讼代理人李玉梅，反诉第三人光大公司的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求：1、依法判令任秀雪继续履行与陈静签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、依法判令任秀雪向陈静支付逾期违约金1942.50元（按已付购房款185000元为基数，按照日0.05%为标准，自2020年3月12日起暂算至2020年4月7日违约金为1942.50元，实际应计算至任秀雪为陈静办理过户登记之日止）；3、本案的诉讼费、律师费等由任秀雪承担。诉讼过程中陈静将第1、2项诉讼请求变更为判令任秀雪返还购房款定金1万元、赔偿违约金4.55万元、中介费3550元、评估费1150元。事实与理由：2019年10月21日，陈静、任秀雪双方就陈静购买任秀雪名下房屋相关事宜达成协议，并通过房地产中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，陈静购买任秀雪名下坐落于淮北市相山区房屋，房屋成交价格为455000元整，待陈静申请银行按揭、银行审批通过后，由中介方通知房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，如陈静、任秀雪任何一方不按国家规定流程及时间办理视为违约，违约方承担对方每日0.05%违约金。同时约定，涉案房屋如需办理清房手续由任秀雪负责，若涉案房屋系房改房、经济适用房、集资建房及其他需要按照国家政策需要补缴相应费用的，亦由任秀雪承担。合同签订后，陈静向任秀雪支付定金1万元，并于2020年1月16日将首付款交由淮北市存量房交易资金托管部在托管，且向银行申请住房按揭贷款。双方协商于2020年3月12日至房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，陈静在当日缴纳税费。交易过程中，任秀雪得知因涉案房屋需要办理清房手续而拒绝清房及履行合同。陈静认为，陈静已按合同履行了约定的义务，而任秀雪一直未按合同约定履行相关合同义务，给陈静造成了严重的经济损失。为维护陈静的合法权益，特依法提起诉讼，望贵院依法判如所请。 任秀雪辩称，不动产中心对涉案房屋性质认定发生变化，属于对政府政策解释的变化，导致本合同不能全面履行，根据三方签订的合同告知书第六条之规定，政府政策变化扥不可抗力的原因导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方应退还收取甲乙双方的中介服务费。不动产中心前后对涉案房屋的性质认定不一致造成房屋无法交易，任秀雪在签订及履行合同过程中没有过错，不存在违约行为，陈静要求支付违约金4.55万元没有事实依据，应予以驳回。由于政府部门的责任，给任秀雪造成重大误解，任秀雪主客观上均不存在违约行为，不应承担违约责任，继续履行合同对任秀雪显失公平。陈静存在延期支付首付款和延期办理贷款手续情形，陈静违约在先。 任秀雪向本院提出反诉诉讼请求：1、依法撤销双方之间签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、光大公司退还收取的陈静、任秀雪双方的中介服务费。事实与理由：不动产中心对涉案房屋性质认定发生变化，属于对政府政策解释的变化，导致本合同不能全面履行，根据三方签订的合同告知书第六条之规定，政府政策变化扥不可抗力的原因导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方（光大公司）应退还收取甲乙双方的中介服务费。2018年6月及2019年10月，任秀雪及光大公司分别到不动产中心查询涉案房屋性质，均被告知涉案房屋系市场化商品房，不需要清房，并出示了房地产关联告知单，但2020年3月12日，三方至不动产交易大厅办理过户手续时，突然被告知涉案房屋系集资房需清房，缴纳283125元的房屋清理补偿款才能办理交易手续。不动产中心前后对涉案房屋的性质认定不一致造成房屋无法交易，任秀雪在签订及履行合同过程中没有过错，任秀雪在签订及履行合同过程中没有过错，不存在违约行为，陈静要求支付违约金4.55万元没有事实依据。任秀雪年龄大了，出售涉案5楼的房屋是为换一套楼层低的住房。双方约定涉案房屋的售价为45.5万元，现需要缴纳283125元的房屋清理补偿款才能办理交易手续，如继续履行合同，任秀雪仅能得到17万元售房余款，继续履行合同对任秀雪显失公平。为此，特提出上述反诉请求，请予以支持。 陈静针对任秀雪的反诉请求辩称，任秀雪诉称因政府原因导致合同无法继续履行的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本案中，合同中虽然约定因政府政策原因变化导致合同无法继续履行双方互不承担违约责任，但是在双方交易过程中并未存在政府政策变化的情况，清房政策在双方交易之前是已有的政策，且双方在合同中明确涉案房屋如需办理清房手续及相关费用均由任秀雪承担，由此可以说明任秀雪对于政策是知晓的，故不存在任秀雪诉称的政府政策存在变化的情况；双方在交易过程中应当对交易风险有准确的认识，任秀雪对涉案房屋房改房的事实是明知的，涉案房屋买卖合同继续履行虽然说达不到任秀雪的预期，但是也不存在合同法中明确的显失公平的条件；陈静不存在逾期支付首付款的情况，通过陈静向法庭出示的证据显示，陈静已经于2019年10月28日支付了首付款18.5万元，不存在违约的情况；陈静、任秀雪双方的虽然在发生纠纷之后进行过协商，但是双方调解意见差距过大，陈静并不接纳任秀雪的条件。 光大公司述称，尊重任秀雪就房屋买卖居间合同是否解除的意见；光大公司确实配合任秀雪向不动产登记中心查询了房屋过户交易是否需要清缴相应费用的事实；中介费、评估费现在由光大公司依法解决不予退还，如光大公司不退还的情况下，属于因任秀雪违约行为导致的陈静的损失，依法应当由任秀雪承担。 本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，陈静（乙方）、任秀雪（甲方）、光大公司（丙方）签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定：甲方将坐落于淮北市相山区新风巷4-1栋503室房屋出售给乙方，产权证淮私产字第002956号，面积85.46平方米；房屋成交总价为455000元，交易定金为1万元；签订合同时，乙方须向丙方支付中介服务费4550元；甲方同意在收取乙方定金中预留2000元在丙方，此款由甲方实际交付房屋及完成产权转移登记时，由丙方全额退给甲方；甲乙双方同意房屋产权过户的所有税费由乙方承担；若该房屋系房改房、经济适用房、集资建房及其他需要按照国家政策需要补缴相应费用的，该费用由甲方承担；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，同时须支付成交价的2%作为丙方的中介费。合同签订当日，陈静向任秀雪支付定金1万元，任秀雪出具收条，并将其中的2000元交付给光大公司作为交房保证金，由光大公司向任秀雪出具收据。当日陈静、任秀雪、光大公司签订补充协议及告知书约定，因不可抗力及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方应退还收取甲乙双方的中介服务费用。2019年10月28日，陈静向光大公司支付中介服务费3550元，向资金托管中心支付托管资金18.5万元，另支付房屋评估费1150元。后2020年1月办理银行按揭贷款手续及再次资金托管手续（原托管手续已撤回）。2020年3月25日，三方至不动产中心办理过户时，被告知涉案房屋系集资建房，应办理超标房屋清理手续，需补缴差价283125元才可以进行产权转移。 另查，任秀雪于2018年6月、2019年10月两次向不动产登记机关查询涉案房屋性质，均被告知涉案房屋属为市场化商品房。在办理过户手续前，光大公司向不动产登记机关查询涉案房屋性质，也被告知涉案房屋属为市场化商品房。 在诉讼过程中，陈静与任秀雪就案件本诉部分达成调解协议：双方一致同意解除双方之间签订关于相山区淮海路136号16幢503室（不动产权证书号002956号）的房屋买卖合同，任秀雪协助陈静办理税费退费事宜，土地收益金3845元如确定退至任秀雪账户，任秀雪于2020年12月15日前退还给陈静；任秀雪返还陈静定金1万元，补偿2万元（包括案件受理费、律师费、评估费等一切费用），其中1万元于2020年11月5日付清（已履行完毕），剩余2万元于2020年12月15日前支付完毕，陈静自愿放弃其他诉讼请求；陈静、任秀雪与光大的居间费用纠纷由法院另行处理；陈静与任秀雪就本案再无其他纠纷；案件受理费1305元，因本案以调解方式结案，减半收取652.5元，由陈静负担。 以上事实，有陈静提交的房屋买卖居间合同、定金收条、淮北市存量房交易资金托管凭证、购房款发票、契税、个人所得税完税证明、转账记录、收据两张，任秀雪提交的告知书、合同补充协议，房地产关联告知单、国有土地使用证、房屋所有权证、超标房屋清理补款表、首付资金托管凭证、收据，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为：陈静、任秀雪、光大公司三方签订的《房屋买卖(居间)合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。三方签订合同前后，任秀雪及光大公司均向不动产登记机关查询涉案房屋性质，均被告知涉案房屋属为市场化商品房，无须办理超标房屋清理手续，至2020年3月办理过户当日才被告知涉案房屋属集资建房，需办理缴纳超标房屋补缴差价28万余元。属合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平。故任秀雪要求解除合同有法律依据，且任秀雪与陈静就解除合同以及解除合同后双方之间权利义务已经达成一致意见，本院予以确认，本案本诉部分不再进行处理。陈静、任秀雪、光大公司签订补充协议及告知书约定，因不可抗力及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方应退还收取甲乙双方的中介服务费用。政府主管机关对涉案房屋性质认定的变化，超出当事人的预期，也超出了光大公司作为专业机构的预料，陈静、任秀雪对此均没有违约的故意或过失，陈静、任秀雪不存在违约行为。该情形应属三方约定的因政府主管机关原因导致合同无法履行的情形，故陈静、任秀雪、光大公司三方签订的《房屋买卖(居间)合同》应予以解除，三方互不追究违约责任。合同解除后，光大公司应退还收取陈静、任秀雪相关中介费用，即光大公司应退还陈静支付的中介服务费3550元，退还任秀雪的交房保证金2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除陈静与任秀雪、淮北光大房产咨询服务有限公司之间于2019年10月21日签订的《房屋买卖(居间)合同》； 二、淮北光大房产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内退还陈静3550元，退还任秀雪2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费25元，由任秀雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  冉红梅 人民陪审员  王亚莉 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。