北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14423号上诉人(原审被告)：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路********内**。法定代表人：白龙江，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市天马河废旧物资回收有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村北div>法定代表人：王振荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，北京恒都律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吸引力（北京）品牌顾问有限公司，住所，住所地北京市朝阳区div>法定代表人：李星宇，总经理。委托诉讼代理人：周国雍，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏，北京市盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京五环通用航空有限公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇南七家村北div>法定代表人：王斌喜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，北京恒都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：白龙江，男，1993年2月4日出生，汉族，住贵州省水城县。上诉人北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创天恒公司）因与被上诉人吸引力（北京）品牌顾问有限公司（以下简称吸引力公司）、白龙江、北京五环通用航空有限公司（以下简称五环通用公司）、北京市天马河废旧物资回收有限责任公司（以下简称天马河公司）房屋租赁合同一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣创天恒公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第三项，改判为：驳回吸引力公司关于装修损失的诉讼请求；2.判令吸引力公司、白龙江、五环通用公司、天马河公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、吸引力公司对于房屋状况明知，应自担房屋被强拆的风险，并承担相应的损失。吸引力公司对于房屋可能面临被拆除是事先有预判的，吸引力公司在一审中所提交的证据二中有北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）与五环通用公司签订的《房屋使用合同》可以佐证，其对该合同的内容和条款非常清楚。二、涉诉房屋被强拆，并非荣创天恒公司的过错，荣创天恒公司也是强拆的受害方。本案造成损失的始作俑者就是农工商总公司。该公司在与北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）的诉讼经法院判决后，即已经明白涉案房屋应进行拆除，恢复原来的农业用地性质。但是农工商总公司在已经明知涉案房屋随时可能被拆除的情况下，不仅没有将涉案房屋拆除，反而为了牟利，变换各种名义将涉案房屋继续转给他人使用，并收取大量的费用。在房屋被强拆后，农工商总公司并没有向荣创天恒公司退回过一分钱。一审期间，荣创天恒公司向法院提交了追加农工商公司为共同被告的申请，但法院并未支持该项申请。涉诉房屋的实际承租方为五环通用公司，荣创天恒公司受五环通用公司的委托，对涉诉场地进行管理，且吸引力公司早于2016年就对涉诉房屋进行了装修，此时荣创天恒公司还未进入涉诉场地，而一审法院并没有对吸引力公司装修时间及房屋的使用情况进行认定，径行判令荣创天恒公司承担唯一之旅的全部装修损失，属于认定事实不清，适用法律错误。房屋遭到强拆时，荣创天恒公司的很多办公用品及公司大量的重要管理文件未能及时取出，同样给荣创天恒公司造成了巨大的损失。三、荣创天恒公司与吸引力公司之间签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》）及《补充协议》已被法院判定为无效。一审法院仍然依据已被认定为无效《补充协议》的条款判令荣创天恒公司全额支付吸引力公司装修损失，属于法律适用不正确。根据《补充协议》中约定，荣创天恒公司赔偿吸引力公司的前提是荣创天恒公司得到政府拆迁的赔偿，事实是荣创天恒公司没有因拆迁而获得赔偿，因此该条款的适用前提并不存在。退一步讲，如若荣创天恒公司赔偿吸引力公司装修损失也应依据该条款的相关约定按照折旧率计算相应的赔偿金额，而不是全额赔偿。吸引力公司辩称，同意一审法院判决，不同意荣创天恒公司的上诉请求。五环通用公司辩称，同意一审判决，不同意荣创天恒公司的上诉请求。天马河公司辩称，同意一审判决，不同意荣创天恒公司的上诉请求。白龙江未出庭应诉，亦未发表答辩意见。吸引力公司向一审法院起诉请求：1．确认吸引力公司与荣创天恒公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》及《补充协议》无效；2．判令荣创天恒公司、白龙江、五环通用公司、天马河公司连带返还吸引力公司租金78004.08元、房屋押金22824.33元；3．判令荣创天恒公司、白龙江、五环通用公司、天马河公司连带赔偿吸引力公司损失64672.28元。一审法院认定事实：荣创天恒公司于2017年8月15日成立，2019年5月14日法定代表人变更为白龙江，2019年6月28日企业类型变更为“有限责任公司（自然人独资）”。五环通用公司于2012年5月21日成立，企业类型为“有限责任公司（法人独资）”，股东为天马河公司。吸引力公司（乙方）与荣创天恒公司（甲方）签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定包括：甲方将自主经营的房产、物业等以租赁方式与乙方合作，供乙方开展经营活动，甲方向乙方收取房屋及相关场地使用的租赁费用。甲方同意将位于北京市朝阳区1号C-02（S-32）号租给乙方，建筑面积总计134平方米，租赁期限自2015年4月20日至2020年6月19日，免租期为2个月至2015年6月19日。年租金136948元，自第4年开始递增，递增幅度为8%，2019年6月20日至2020年6月19日年租金为147903.84元，自前笔费用到期日起一个月前支付下一季度租金。乙方通过银行电汇/转账方式向荣创天恒公司名下的上海浦东发展银行尾号为0056的账户支付租金。本合同签订之日起第2个工作日内，乙方应一次性向甲方支付2个月的租金22824.33元作为押金，合同期满乙方在按约定交还承租房屋及缴清所有款项及费用后5个工作日内，甲方将乙方交纳的全部押金一次性无息等额退还乙方。乙方在装修之前须将装饰、装修方案书面报备审核，待取得甲方书面批准后方可实施。租赁期内因不可抗力因素造成房屋损坏，协议自行终止，双方不负违约责任，所付租赁费用按实际发生结算，乙方给付的押金由甲方同额无息退还乙方。《项目合同书》封面签订日期为“2015年4月1日”。后，吸引力公司（乙方）与荣创天恒公司（甲方）签订了《补充协议》，约定包括：如遇政府强拆，导致乙方不能正常办公的，甲方同意按照乙方原装修金额每年20%折旧后补偿。荣创天恒公司出具发票，显示租金支付至2019年12月19日。吸引力公司主张已支付押金22824.33元，并提交了北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司出具的押金收据；荣创天恒公司、白龙江对此有异议，主张荣创天恒公司未收取押金，亦无退还押金的义务；五环通用公司、天马河公司对押金收据不予认可。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农工商总公司以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。吸引力公司称，由于涉及上述腾退，2019年6月10日其无法正常使用涉案房屋，涉案房屋在此后三日内便被拆除；荣创天恒公司、白龙江则称涉案房屋是在《腾退告知书》发出后才被拆除；五环通用公司、天马河公司称对此不清楚。为证明装修损失情况，吸引力公司提交了北京君创恒业建筑装饰工程有限公司、北京嘉创云际建筑装饰有限公司出具的工程款发票，工程款金额共计323361.4元。荣创天恒公司、白龙江对工程款发票真实性、证明目的均不认可，主张荣创天恒公司对拆迁不存在过错，该笔费用与其无关；五环通用公司、天马河公司称工程款发票真实性无法确认。2015年，北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至一审法院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。一审法院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，一审法院判决确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。琼华公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2016年2月17日琼华公司申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月7日作出（2016）京03民终966号民事裁定，裁定“准许上诉人北京琼华文化发展有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行”。2016年7月27日，五环通用公司（丙方）、将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《协议书》，明确甲、乙、丙三方均认可甲、乙双方于2010年10月23日签订《联营协议书》经法院判决确认无效；本协议书签订之日，乙方将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的地上建筑物及所有设施、设备等全无条件移交甲方，由甲方无偿收回；丙方承诺自愿承担乙方使用费等相关款项支付义务，乙方需承担连带还款责任；丙方承诺在使用场地内未取得甲方及相关主管部门同意、未办理相关手续的情况下，不得进行改扩建工作等。同日，五环通用公司（乙方）与将台农工商公司签订《房屋使用合同》，约定包括：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施交付于乙方用于马球文化、艺术、体育等配套服务；乙方须依法经营管理和使用合同标的物，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途；所涉房屋所在的土地，经相关部门进行规划调整后，该土地的现规划用途为农业用地，乙方对此知悉并了解该事项。乙方应向甲方支付合同保证金100万元，第一年使用费1025万元，此后每3年递增5％。2017年7月，五环通用公司（甲方、委托方）与荣创天恒公司（乙方、委托方）签订了《管理、运作、经营委托合同》，约定：自2017年8月1日起，荣创天恒公司承继五环通用公司在上述《房屋使用合同》中享有的权利和义务，并同时一次性向将台农工商总公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元，按约定支付此后的使用费。合同附件包含（2015）朝民初字第12716号民事判决书、《房屋使用合同》等。后，五环通用公司与荣创天恒公司签订《补充协议》，约定乙方于委托合同及补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付；从2017年8月1日，甲方在下述带租面积（略）中5057平方米的房屋租金依三七开（甲方三、乙方七）获取租金收益。甲方经营期间建筑标的物全部租户应交、未交及拖欠的租金，其催取及收益权归乙方所有。另，庭审中，吸引力公司、荣创天恒公司、五环通用公司均认可《项目合同书》及《补充协议》无效。各方关于五环通用公司与荣创天恒公司之间是否存在委托代理关系有争议，一审法院查明如下：吸引力公司及荣创天恒公司均主张，五环通用公司委托荣创天恒公司就涉案房屋进行出租管理，二者存在委托代理关系，且吸引力公司在与荣创天恒公司签订《项目合同书》时，明确知晓二者的委托代理关系。为此，吸引力公司与荣创天恒公司均提交了《授权委托书》复印件，该委托书载明：委托方为五环通用公司、受托方为荣创天恒公司，委托事项为“五环通用公司依法取得北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上建筑物及全部建筑设施的合法使用权。现授权乙方全权代表甲方对所属全部建筑物及全部建筑设施进行全面管理、运作、经营。本授权委托期限与委托方使用权期限相同”。五环通用公司、天马河公司对该份证据不予认可，由于与荣创天恒公司存在合同权利义务的转让，应荣创天恒公司的要求出具了多份文件，现无法确认是否出具该份文件，荣创天恒公司又未出示该证据原件，故对真实性不予认可，且事实上双方之间并非委托代理关系，而是荣创天恒公司依据《管理、运作、经营委托合同》承继了五环通用公司在《房屋使用合同》中的全部权利义务。荣创天恒公司另提交了《房屋产权证明》复印件，落款日期为2017年6月19日并加盖了将台农工商公司的公章，内容为“北京五环通用航空有限公司与北京市朝阳将台农工商总公司签署了《房屋使用合同》，租期自2016年8月1日至2036年7月31日止，位置：现位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施，现有建筑面积约为139424.578平方米，合同标的物用于文化、艺术、体育等配套设施（详见建筑物、建筑设施平面图），房屋产权属将台农工商总公司所有”。吸引力公司认可该证据的真实性，正是因该份证据，其在签订《项目合同书》时，才未对房屋产权产生质疑，其对《项目合同书》无效不存在任何过错。而五环通用公司、天马河公司则主张，荣创天恒公司未出示证据原件，其对该证据的真实性、证明目的均不认可。白龙江认可该份证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉案房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示涉案房屋经建设规划及工程审批；且吸引力公司、荣创天恒公司、五环通用公司亦认可《项目合同书》及《补充协议》无效；故，吸引力公司请求确认其与荣创天恒公司签订的《项目合同书》及《补充协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。本案争议焦点为：一、五环通用公司与荣创天恒公司之间是否存在委托代理关系；二、各方对《项目合同书》及《补充协议》无效的过错问题；三、吸引力公司要求荣创天恒公司、白龙江、五环通用公司、天马河公司承担连带责任有无依据。一审法院具体阐释如下：关于争议焦点一，一审法院认为五环通用公司与荣创天恒公司之间不存在委托代理关系，理由如下：首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，荣创天恒公司系以自己名义与吸引力公司签订的《项目合同书》，并约定了双方的权利义务，租金亦由吸引力公司支付与荣创天恒公司。此外，吸引力公司虽主张，其在签订《项目合同书》时，荣创天恒公司向其提供了《授权委托书》及《房屋使用合同》的首页、末页，但双方在《项目合同书》中亦明确荣创天恒公司将自主经营的房产等以租赁方式与吸引力公司进行合作；本案中，荣创天恒公司亦未提交《授权委托书》的原件。其次，从荣创天恒公司与五环通用公司签订的《管理、运作、经营委托合同》内容看，荣创天恒公司承继五环通用公司在上述《房屋使用合同》中享有的权利和义务，取代五环通用公司向将台农工商公司支付使用费，并获得了对全部租户应交、未交及拖欠的租金催取收益权；上述约定亦非五环通用公司与荣创天恒公司关于委托、代理的权利义务约定。综上，根据现有证据及当事人的陈述，一审法院无法认定五环通用公司与荣创天恒公司之间存在委托代理关系。关于争议焦点二，如上所述，五环通用公司与荣创天恒公司之间不存在委托代理关系，因此《项目合同书》约束的主体仅系荣创天恒公司与吸引力公司。荣创天恒公司主张，吸引力公司明知涉案房屋系违法建筑，但其未举证证明作为出租方其已将涉案房屋的性质全面、明确的告知吸引力公司，亦未举证证明其向吸引力公司提供了《房屋使用合同》的完整版本，因此荣创天恒公司应对《项目合同书》无效承担全部责任，并对吸引力公司的合理损失予以赔偿。关于争议焦点三，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于租金，吸引力公司支付至2019年12月19日。但吸引力公司未能举证证明涉案房屋拆除日期是在2019年6月，故一审法院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令荣创天恒公司向吸引力公司返还2019年7月15日至2019年12月19日的租金。关于押金，吸引力公司提交的收据并非荣创公司开具，且未提交其他证据证明荣创天恒公司收取了押金，故吸引力公司要求荣创天恒公司返还押金，一审法院不予支持。关于损失，吸引力公司提交了工程款发票用以证明装修损失；荣创天恒公司在与吸引力公司的《补充协议》中明确，“如遇政府强拆，导致乙方不能正常办公的，甲方同意按照乙方原装修金额每年20%折旧后补偿”，一审法院结合吸引力公司的证据、双方上述合意以及对合同无效的责任程度，酌情确定具体金额，判令荣创天恒公司予以赔偿。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。荣创天恒公司的企业类型系“有限责任公司（自然人独资）”，白龙江系荣创天恒公司的投资人，其应与荣创天恒公司承担连带责任。五环通用公司与荣创天恒公司之间并非委托代理关系，吸引力公司要求五环通用公司及天马河公司承担连带责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：一、确认吸引力（北京）品牌顾问有限公司与北京荣创天恒环境工程技术有限公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》及《补充协议》无效；二、北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内返还吸引力（北京）品牌顾问有限公司租金63615元；三、北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内赔偿吸引力（北京）品牌顾问有限公司装修损失50000元；四、白龙江对上述第二项、第三项承担连带责任；五、驳回吸引力（北京）品牌顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3610元，由北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担［吸引力（北京）品牌顾问有限公司已交纳，北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内直接支付给吸引力（北京）品牌顾问有限公司］。本院二审期间，荣创天恒公司向本院出示五环通用公司授权荣创天恒公司的授权委托书原件，称其为一审中提交的委托书的原件。吸引力公司认可该证据的真实性。五环通用公司、天马河公司不认可该证据的真实性，称该证据原件与荣创天恒公司一审中提交的复印件不一致。经查，荣创天恒公司在二审中出示的授权委托书的原件与一审中提交的复印件确有不同，荣创天恒公司解释称，授权委托书中委托方是五环通用公司，当时五环通用公司出具多份授权委托书。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于，一、《项目合同书》及《补充协议》合同相对方是否应为吸引力公司与荣创天恒公司；二、荣创天恒公司是否应对《项目合同书》及《补充协议》无效承担过错，是否应当赔偿吸引力公司装修损失，以及装修损失如何计算的问题。荣创天恒公司上诉主张五环通用公司与荣创天恒公司之间存在委托代理关系，五环通用公司为实际的出租方。根据现有证据来看，荣创天恒公司与五环通用公司签订的《管理、运作、经营委托合同》中约定，荣创天恒公司承继五环通用公司在《房屋使用合同》中享有的权利和义务，荣创天恒公司系以自己名义与吸引力公司签订的《项目合同书》，《项目合同书》中亦明确荣创天恒公司将自主经营的房产等以租赁方式与吸引力公司进行合作，约定了双方的权利义务，租金亦由吸引力公司支付与荣创天恒公司。一审法院综合《项目合同书》、《管理、运作、经营委托合同》中内容认定五环通用公司与荣创天恒公司之间并非委托代理关系，《项目合同书》约束的主体系荣创天恒公司与吸引力公司，并无不当，本院予以确认。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现涉案房屋无建设规划及工程设备手续，导致双方签订的《项目合同书》及《补充协议》无效，涉案房屋已被拆除，荣创天恒公司应当对吸引力公司的包括装修损失在内的合理损失予以赔偿。关于装修损失的金额，一审法院结合吸引力公司的证据、双方原关于房屋不能出租需赔偿装修损失的合意以及对合同无效的责任程度，考虑折旧等情况酌情确定具体金额，判令荣创天恒公司予以赔偿并无不当，本院予以确认。综上所述，荣创天恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十二月二日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳