广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26077号原告：伦炳财，男，1947年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：唐荣徽、徐先龙，分别系广东君信律师事务所律师、实习律师。被告：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。负责人：卢智明，经理。委托代理人：夏伟，广东金爵律师事务所律师。被告：广东省第一建筑工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区，统一社会信用代码。法定代表人：谭国辉，董事长。委托代理人：白湘华，国信信扬律师事务所律师。原告伦炳财诉被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（下简称省一建城建分公司）、广东省第一建筑工程有限公司（下简称省一建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伦炳财的委托代理人唐荣徽、徐先龙，被告省一建城建分公司的委托代理人夏伟，被告省一建公司的委托代理人白湘华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伦炳财诉称：一、因两被告原因导致原告购买的房产在事实和法律上交付不能，房屋预售合同失去继续履行基础，原告的合同目的无法实现，两被告已构成根本违约。被告省一建城建分公司是被告省一建公司设立的下属分公司。1994年2月到3月期间，原告与其他三名亲友向开发商省一建城建分公司共购买了广州市天河区体育东路*中心（下简称*中心）*楼整层14个单元、19楼半层7个单元以及11个车位，并对西塔22楼整层进行了认购及支付了定金。其中，原告与被告省一建城建分公司于1994年3月15日签订了编号为0*1的《*中心大厦房屋预售合同》（下简称《房屋预售合同》)，约定被告省一建城建分公司将坐落广州市天河区体育东路*大厦*中心c楼编号05、建筑面积为64.99平方米的房屋（下简称案涉房屋，现门牌地址为广州市天河区体育东路122号之一*中心*05房）出售给原告，购房总价款为港币917463元，分六期付清，其中1996年3月30日付清至购房总价款的95%，尾款5%在入伙（交楼）时支付；被告省一建城建分公司应在1996年6月30日之前向原告交付案涉房屋等。《房屋预售合同》签订后，原告就案涉房屋依约向被告省一建城建分公司支付了前五期购房款人民币951802.11元（按当时汇率折合港币866285.74元）。但后来因被告省一建城建分公司的主要负责人刘*出境失联、开发商内部及与业主之间不断产生纠纷并各类官司缠身等原因，*中心处于烂尾状态，被告不能按时向原告等业主交楼。因被告没有交楼，原告亦无法按照合同约定继续支付剩余的5%房款。2005年，原告及其亲友得知*中心已经逐渐盘活，就多次要求被告省一建城建分公司立即交付案涉房屋在内的全部物业。但被告省一建城建分公司却以刘*失联后找不到*中心相关销售资料和尚未完成规划验收等手续、不具备交付条件为由，不交付案涉房屋。此后，原告及其亲友多次要求被告省一建城建分公司尽快交付房产并支付违约金，但每次被告省一建城建分公司都以各种理由拒绝交付。2018年6月，原告才了解到*中心在2008年前后已通过了规划、质量和消防等验收手续，完全具备物业完整交付使用的现实条件，但两被告为达到将案涉房屋私自出租以抵偿其外债的目的，一直对身在外地且已年迈的原告及三名亲友隐瞒事实。原告及亲友于2018年8月15日委托律师致函两被告，催告两被告应尽快交付案涉房屋，并向原告赔偿购房款资金占用期间的利息等损失。但两被告始终置之不理，未与原告协商解决案涉房屋的交付问题，也未曾通过其他任何方式发出房屋交付通知。根据原告的委托律师向国土房管部门了解，两被告至今既未对包括案涉房屋在内的*中心办理国有土地使用证以及整体办理房地产初始登记，也未将原告及亲友认购的全部房产到广州市房屋交易部门办理交易监证手续。由于*中心仍拖欠业主巨额债务导致原告认购的房产被法院查封至今仍未解封，因此案涉房屋无法办理产权登记和过户等手续。另据原告的委托律师现场调查发现，包括案涉房屋在内的21个单元均被他人占有使用，部分使用人自称是租户，已使用多年。原告认为，《房屋预售合同》合法有效，原告已按约定支付绝大部分的购房款，已履行了合同约定义务，依法依约均有权取得案涉房屋。但被告省一建城建分公司既没有及时为案涉房屋办理交易监证手续，也没有在案涉房屋具备交付条件的近二十年里向原告送达合同约定的入伙纸或其他任何形式的房屋交付通知。两被告对原告发函要求交付案涉房屋也不予理睬，导致原告的合同目的迟迟无法实现。鉴于案涉房屋至今仍未办理国有土地使用证以及房地产初始登记，至今仍处于查封状态，案涉房屋的交付已构成法律上的履行不能。更有甚者，两被告以私自将案涉房屋出租牟利等方式和行为，表明其拒绝履行交付案涉房屋的义务，《房屋预售合同》无法继续履行，两被告已构成根本违约。二、因两被告根本违约，原告有权单方解除《房屋预售合同》，两被告应返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担赔偿责任。如前所述，因两被告根本违约，案涉房屋存在事实和法律上的交付不能，《房屋预售合同》已无继续履行基础，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定，原告有权单方解除《房屋预售合同》。为了防止损失继续扩大，在被告对原告交付房产的要求不予理睬的情况下，原告及其亲友于2018年9月19曰再次委托律师致函两被告，告知包括案涉房屋在内的《房屋预售合同》自收到函件之日起解除。两被告已于2018年9月20日签收了该《解除房屋预售合同及认购书通知函》，故《房屋预售合同》已于2018年9月20日正式解除。原告已诚信履行《房屋预售合同》中约定的支付购房款等主要义务，两被告对《房屋预售合同》解除存在过错，两被告应承担因此产生的全部责任并向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担赔偿责任：（一）两被告恶意占用原告已付购房款长达22年，给原告造成了巨大资金占用损失，根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条的规定，两被告应向原告返还购房款本金人民币951802.11元，并按中国人民银行同期同类（五年以上）贷款利率标准计算向原告支付购房款资金占用期间的利息损失直至购房款全部还清之日为止。（二）案涉房屋为商业用途，原告基于出租获利等投资目的而购买，由于两被告长期恶意隐瞒事实，并实际造成案涉房屋交付存在事实上和法律上履行不能，原告无法实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，加上通货膨胀等因素，《房屋预售合同》因两被告原因解除，给原告造成了巨大的经济损失。对于两被告而言，其违约行为致使原告的合同目的未能实现，但同地段商业用房的价格在上涨，其在解除合同前隐瞒事实私自出租获取租金收益的同时，亦获取了房屋涨价的利润。因此，根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，两被告应按案涉房屋租金标准计算预期租金收益，向原告赔偿自*中心盘活及将案涉房屋自行占有并对外出租牟利之日（因两被告隐瞒事实，该日期按2008年1月1日起计）起至《房屋预售合同》解除之日止的可得利益损失。（三）两被告二十多年来恶意隐瞒事实，导致原告迟迟无法实现合同目的，《房屋预售合同》因两被告根本违约而解除，基于公平原则并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，两被告应承担赔偿责任，向原告支付相当于已付购房款一倍的赔偿金人民币951802.11元。三、被告省一建城建分公司为被告省一建公司的内资分公司，不具有法人资格，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告省一建城建分公司作为被告省一建公司的内设分支机构，其民事责任应当由法人（即被告省一建公司）承担，故被告省一建公司应承担共同清偿责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认原告与被告省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0*1）已解除；二、被告省一建城建分公司向原告返还案涉房屋的购房款人民币951802.11元；三、被告省一建城建分公司向原告支付购房款资金占用期间的利息损失【以人民币951802.11元为本金，按照中国人民银行同期同类（五年以上）贷款利率标准计算，自1996年4月3日起计至购房款还清之日止】；四、被告省一建城建分公司向原告赔偿案涉房屋的租金损失人民币810088.65元以及评估费用损失人民币6000元；五、被告省一建城建分公司向原告支付相当于已付购房款一倍的赔偿金人民币951802.11元；六、被告省一建公司对被告省一建城建分公司的上述全部债务承担共同清偿责任；七、本案的全部诉讼费由两被告承担。被告省一建城建分公司辩称：本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，本案适用诉讼时效抗辩。原告提交的《商品房预售合同》第三条约定“甲方应在1996年6月30日之前将房屋交付乙方”，那么从原告应当知道权利被侵害之日即1996年6月30日起算，至今已20多年，超过了法律保护的最长诉讼时效20年，原告丧失了胜诉权。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告解除合同适用除斥期间。原告可以单方解除合同的解除权自双方约定的交楼时间即1996年6月30日起算，一年期限届满后除斥期间即告消灭。因此，原告的解除权已经在1997年6月30日消灭，其于2018年9月19日发出解除合同律师函不产生解除合同的法律效果，其第一项诉讼请求没有法律依据。三、由于历史原因，*中心的销售由当时被告省一建城建分公司的合作方刘*具体操作，后刘*失联，被告省一建城建分公司缺失了很多业主资料，故曾于1996年至1998年在*中心大厦张贴公告要求购房者向被告省一建城建分公司提交购房合同和付款凭证原件以确定购房者身份及权益。但原告从未向被告省一建城建分公司提交过相关文件，被告省一建城建分公司根本不知道原告的存在。被告省一建城建分公司未收到原告支付的房款，亦未交楼给原告。原告提交的证据也证实《商品房预售合同》在1994年签订，但原告在20多年中从未向被告省一建城建分公司主张过权利。直至2018年8月17日，被告省一建城建分公司收到原告的律师函后，才知道原告的存在。后原告的委托律师到被告省一建城建分公司商谈，但其既未出示原告的授权委托书，也未出示合同及发票原件，被告省一建城建分公司无法确定其身份及事情的真实性。四、原告提交的五份《正式收据》，付款方均为“南海市杏头化工商行”而非原告。且企业机读档案登记和变更资料显示的企业名称为“佛山市禅城区杏头化工商行”，两者名称亦不一致。原告没有提交付款方所付款项是接受原告委托代付的相关证据，不能证明其已向被告省一建城建分公司支付了购房款。依据原告提交的《商品房预售合同》第一条的规定，本合同以港币为计价货币，并注明“上述金额均应以银行本票支付，并指明收款人为‘广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司’，倘若乙方以其他方式支付致使甲方实收金额不足，乙方应予补足。”该条款约定了购房款的支付方式，原告应该以收款人为“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司”的银行本票付款，即使以其他方式付款，也应该提供银行进账单、转账凭证等相关证据。因此，原告没有足够的证据证明其已向被告省一建城建分公司支付购楼款的事实，未完成举证责任，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，被告省一建城建分公司不同意原告的诉讼请求，请法院依法全部驳回。被告省一建公司辩称：一、原告怠于行使权利，已超过法律规定的20年最长诉讼时效，原告的权利依法不予保护。根据原告提供的《房屋预售合同》第四条约定，被告省一建城建分公司应在1996年6月30日前交付房屋，若未依约交付即侵害了原告的权利，对此，原告是明知的，即原告的权利被侵害之日为1996年7月1日，诉讼时效应自此计算。然而，原告仅是在2018年8月15日委托广东君信律师事务所向被告省一建公司及被告省一建城建分公司发出《律师函》主张权利，在此前的20多年来从未主张。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原告怠于行使权利的行为已超过法律的保护期限。且根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第197条的规定，“权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的‘特殊情况’”，原告没有提供其由于客观障碍不能行使请求权的相关证据，故原告提起的本案诉讼不应得到支持。二、原告行使合同解除权时亦已超过法律规定的期限，其单方行使合同解除权不发生法律效力。根据原告提供的《房屋预售合同》第四条的约定，原告享有的合同解除权发生之日为1996年6月30日的次日，原告应依法积极行使权利，但是原告却怠于行使，已超过法律规定的保护期限。三、原告主张按照银行贷款利率计算利息，不符合合同的约定，也不符合法律的规定。对于迟延交付房屋而需承担的违约责任即支付利息，而关于利息的计算标准，原告提交的《房屋预售合同》第四条有明确约定，即按照中国银行活期储蓄利率计算。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，当事人之间有明确约定的应遵循该约定，即利息计算标准应按照合同约定即活期储蓄利率计算。四、原告要求支付预期租金损失没有事实和法律依据。案涉房屋目前的状态属于《房屋预售合同》第四条约定的情形，买受人可选择是否继续等待交付还是解除合同；如选择等待交付房屋，就不存在逾期交付的情形；如选择终止合同，该房屋自始至终不属于原告所有，原告主张预期租金损失没有事实依据。原告主张按照贷款利率计算利息及预期租金收益损失，与本案基本情况不符，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。五、原告以两被告主观存在过错为由主张双倍返还购房款，没有事实和法律依据。被告省一建公司主观上不存在过错，因刘*出境失联，原告购买案涉房屋的相关资料缺失，原告又一直未向被告主张权利，被告对于原告提起本案诉讼所依据的权利基础并不知晓。本案亦不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的“一房二卖”或“出卖后未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”等情形，原告主张双倍返还购房款没有事实和法律依据。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：省一建城建分公司是省一建公司属下的非独立法人分支机构。1994年，省一建城建分公司经有关部门批准取得《预售商品房许可证》和《广州市商品房外销许可证》，开发建设、销售广州市体育东路*中心（原称*大厦）。1994年1月15日，省一建城建分公司（卖方/甲方）与伦炳财（买方/乙方）签订《房屋预售合同》（编号：0*1），约定甲方将案涉房屋出售给乙方；本合同以港币为计价货币，上述物业合计港币917463元，该款交付办法为签约首期（含订金）实缴港币183493元、1994年9月30日实缴港币183493元、1995年3月30日实缴港币183493元、1995年9月30日实缴港币183493元、1996年3月30日实缴港币137619元、尾款或银行按揭贷款实缴港币45872元（注：上述金额均应以银行本票支付，并指明收款人为“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发公司”，倘若乙方以其他方式支付致使甲方实收金额不足，乙方应予补足）；内装修完成有入伙纸（有关部门验收合格证明书）后，乙方接甲方通知书十天内，即应一次付清尾款，或由甲方代乙方申请银行按揭贷款，若银行贷款不足支付尾款时，其差额乙方即应一次付清；甲方应于1996年6月30日之前将该房屋交付乙方；（第四条）如甲方不能在1996年6月30日之前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算；乙方预购本房屋之产权登记事项，乙方同意委托甲方或甲方指定的代理人全权统筹申报登记，乙方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续等。1994年3月16日，广东省公证处对上述《房屋预售合同》进行了公证并出具了（94）粤公证经字第*号《公证书》。另，伦炳财还与省一建城建分公司另外签订了4份《房屋预售合同》，分别约定伦炳财向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号06、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币917463元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号11、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1380100元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号12、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号13、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元）；伦炳财还与省一建城建分公司另外签订了6份《*中心大厦认购书》（下简称《认购书》），分别向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路*大厦*中心-1层6个车位（每个车位优惠后总价均为港币294000元）。案外人关*与省一建城建分公司签订5份《房屋预售合同》，分别约定关*向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号01、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1328984元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号02、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1048418元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号04、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1277869元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号09、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1088742元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号10、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1088742元）。案外人伦*与省一建城建分公司签订4份《房屋预售合同》，分别约定伦*向省一建城建分公司购买广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号03、建筑面积为71.41平方米的房屋（港币1048418元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号07、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币917463元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号08、建筑面积为90.52平方米的房屋（港币1380100元），广州市天河区体育东路*大厦*中心N*楼编号14、建筑面积为64.99平方米的房屋（港币954162元）。伦炳财购买的5套房产及6个车位、关*购买的5套房产、伦*购买的4套房产价格共计港币17020248元。另，上述《房屋预售合同》及《认购书》均对相应购房款的分期支付时间、金额进行了约定。2018年8月15日，伦炳财等人委托律师事务所向省一建公司、省一建城建分公司发出《律师函》，要求省一建公司、省一建城建分公司在收到函件之日起七日内与伦炳财等人协商确定交付案涉房屋等物业及办理产权登记的方案，并向伦炳财等人赔偿损失。省一建公司、省一建城建分公司确认收到该函件。2018年9月19日，伦炳财等人委托律师事务所向省一建公司、省一建城建分公司发出《解除房屋预售合同及认购书通知函》，表示解除伦炳财等人与省一建城建分公司签订的多份《房屋预售合同》及《认购书》。省一建公司、省一建城建分公司确认收到该函件。现伦炳财提起诉讼，要求确认其与省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0*1）已解除，省一建城建分公司向其返还案涉房屋购房款及利息、赔偿租金损失及评估费、支付相当于已付购房款一倍的赔偿金，并要求省一建公司对上述债务承担共同清偿责任。诉讼过程中，伦炳财主张其已向省一建城建分公司支付了前五期购房款，并提交了5份《正式收据》等证据。一、5份《正式收据》均显示加盖了“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”，分别确认收到“南海市杏头化工商行”支付的人民币3844193元（应收港币写字楼3051250元、车位6个352800元，合计港币3404050元，兑换人民币以1:1.1293算，系付N*F全层20%、车位20%）、人民币3768964元（应收港币3404050元，兑换人民币以1:1.1072算，系付N*F全层20%、车位20%第二期楼款）、人民币3717223元（系付车位6个港币352800元、N*F全层3051250元，按1:1.092折人民币）、人民币3293824元（应收港币3051250元，兑换人民币以1:1.0795算，系付N西16F全层第四期楼款）、人民币2758554元（应收港币2553035元，兑换人民币以1:1.0805算，系付N西16F全层、车位6个第五期楼款）。二、佛山市禅城区杏头化工商行（下简称杏头化工商行）的《企业机读档案变更登记资料》，显示企业目前状态为注销，投资者名称为禅城区南庄杏头经济联社。省一建城建分公司、省一建公司认为证据一上加盖的印章不是其公司的印章，收款人也不是其公司的员工，所以对其真实性不予确认；每张收据显示的付款人均为南海市杏头化工商行，并非伦炳财。省一建城建分公司、省一建公司对证据二的真实性予以确认，但认为该证据显示的名称与证据一上显示的付款人名称不一致，且该企业已被注销。伦炳财提交了《证明》，以证明伦炳财及亲友通过登记负责人为伦*共同挂靠经营的杏头化工商行向省一建城建分公司汇出购房款的事实。该《证明》显示由佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社于2019年3月8日出具，内容为该社于1991年5月开办集体企业“南海县杏头化工商行”，在撤县改市后更名为“南海市杏头化工商行”，并在2003年期间因该社所在的南庄镇划归禅城区管辖而相应更名为“佛山市禅城区杏头化工商行”，工商注册号为440602000063186；在杏头化工商行开办后至2009年11月期间，该社村民伦*、伦炳财等人因业务需要挂靠该社杏头化工商行进行在南庄镇××××等地进行经营，并由伦*担任杏头化工商行负责人；在1994年至1996年期间，伦*、伦炳财、伦*、关*四人因购买位于广州体育中心附近的南方国际新闻大厦商业物业（后更名为*中心大厦）需要，通过该社杏头化工商行向开发商指定的“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户汇出相关购房款；2016年9月，该社基于管理需要在工商部门注销了杏头化工商行，并在注销前对杏头化工商行经营期间的债权债务（包括伦*等人挂靠的经营往来款项）、人员工资等已经全部完成了结清和清理，无历史遗留。省一建城建分公司、省一建公司对《证明》的真实性不予确认，认为该《证明》的内容“通过我社杏头化工商行向开发商指定的‘广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部’账户汇出相关购房款”与事实不符，省一建城建分公司、省一建公司从未向伦炳财指定过“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户作为付款账户，伦炳财也未提交证据证明其向伦炳财指定过上述付款账户，客观上根本不存在名为“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户。伦炳财提交了（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决（复印件），以证明省一建城建分公司存在“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”收款印章的事实。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性予以确认，但认为该印章是刘*使用的，并非其使用。伦炳财提交了杏头化工商行的工商档案资料，以证明杏头化工商行在1991年至2009年期间由伦*担任负责人及挂靠经营的事实，且由于行政区域调整，“南海市杏头化工商行”自2004年起更名为现名“佛山市禅城区杏头化工商行”。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性予以确认，但认为该工商档案资料不完整，没有财务账册和数据证明伦炳财的购房款通过杏头化工商行支付；该商行从设立到注销均是集体所有制企业，企业的盈亏处理及分配形式由杏头化工厂负责，资料中根本没有伦*挂靠经营的证据。伦炳财提交了伦*于2019年3月8日出具的《情况说明》，以证明伦炳财及亲友通过伦*挂靠经营的杏头化工商行支付购房款，并委托伦*作为代表持续与省一建城建分公司进行联系及追索。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性不予确认。伦炳财的委托律师持本院出具的《律师调查令》向广州银行股份有限公司进行调查如下问题：1994年1月1日至1996年12月31日期间，广州市城市信用社（具体经办网点为广州市北京街城市信用合作社，后更名为广州银行股份有限公司北京支行，于2019年7月1日注销）账户名为南方国际新闻大厦筹建指挥部的账户与账户名为南海市杏头化工商行的账户之间的银行流水记录、账户名为广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司或其曾用名广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部与账户名为南海市杏头化工商行的账户之间的银行流水记录。广州银行越秀支行提供了国际新闻大厦筹建处1998年3月10日至2000年12月21日流水、南方国际新闻大厦筹建指挥部1994年3月16日、1995年9月20日填送的广州市城市信用社送款单（金额分别为2080499元、155000元），并回复称该行仅可提供自1998年3月10日起建立电脑记账系统之后的银行账户流水记录，在此之前的相关纸质流水账册以及本院要求调查的账户名为南方国际新闻大厦筹建指挥部的银行流水记录，因原北京街城市信用合作社机构合并注销，人员流动等历史原因，无法查询及提供完整的1994年至1998年3月9日期间的流水记录。伦炳财主张《房屋预售合同》是省一建城建分公司提供的格式合同，该合同约定按照银行活期利率计算违约金的违约金标准过低，经过二十多年的时间该违约金标准连基本的通货膨胀损失都难以弥补，该标准对伦炳财明显不仅有公平合理性，应为无效约定；省一建城建分公司、省一建公司恶意占用伦炳财已付购房款长达二十多年，加上通货膨胀以及货币贬值等因素，给伦炳财造成了巨大的资金占用损失，根据公平原则，省一建城建分公司、省一建公司应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算其应赔偿给伦炳财的利息损失。伦炳财主张省一建城建分公司在2008年就开始将案涉房屋私自对外出租收取租金收益，该租金收益属于省一建城建分公司恶意违约所得，这些收益本应属于伦炳财，省一建城建分公司应当等额赔偿伦炳财。另，伦炳财提交了广州德高价格评估有限公司作出的穗德价估[2018]*号《评估报告书》，以证明案涉房屋在2008年1月1日至2018年9月20日的租金总额为810088.65元。省一建城建分公司、省一建公司对该证据的真实性不予确认，认为该证据是伦炳财单方委托评估公司作出的评估报告，不具有客观公正性，且评估价格明显偏高。为予反驳，省一建城建分公司提交了其与案外人上海仪真分析仪器有限公司于2018年8月29日签订的《房地产租赁合同》，以证明案涉房屋的租金标准约98元/月/平方米，伦炳财委托机构评估的120元/月/平方米的租金标准明显偏高，不应采信。伦炳财对该证据的真实性予以确认，但认为应以同地段同类型房屋市场平均租金标准判定因省一建城建分公司恶意出租案涉房屋造成的租金损失。对于省一建城建分公司、省一建公司提出的诉讼时效抗辩，伦炳财表示其及三名亲友多次前往省一建城建分公司、省一建公司的办公地点及羊城商贸项目现场进行联系协商，经沟通了解，省一建城建分公司因其负责人刘*出境失联，开发商内部诉讼纠纷等诸多原因而使得羊城商贸项目烂尾，不能按时向业主交楼；其后，伦炳财及其亲友多次与省一建城建分公司的经理余玉玲、职员林驰新、律师陈镇慧等联系，催促尽快履行交楼义务，但省一建城建分公司都以各种理由推诿；案涉房屋因省一建城建分公司、省一建公司的原因而被查封，且案涉房屋何时具备交付条件只有省一建城建分公司、省一建公司清楚，伦炳财无法知道可以交付的确切时间，在伦炳财善意等待要求继续履行《房屋预售合同》交付案涉房屋的期间，不应起算诉讼时效。另，伦炳财表示《房屋预售合同》约定“甲方应于1996年6月30日之前将该房屋交付乙方，如甲方不能在该期限前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算。”由此可见，在初定交付日期到时，伦炳财有权选择终止合约，该权利是伦炳财的选择权，并非其必须履行的义务，双方当事人并没有约定明确的解除权行使起算日。而且，在实际履行中，伦炳财选择了“继续等待交付房屋”的处理方式，该解除权除斥期间并未起算。因此，在初定交付日期届满而伦炳财选择继续等待交付房屋的情况下，双方当事人已经以实际行为变更了案涉房屋的交付履行期限，而双方当事人对于变更后的合同履行期限并未明确约定，故解除权除斥期间的起算时间应以伦炳财向省一建城建分公司、省一建公司提出不再继续等待交楼时予以确定。因此，本案诉讼时效应从伦炳财给予省一建城建分公司、省一建公司履行义务的宽限期届满之日（即2018年8月22日）起计算。另，在本院审理的（2016）粤0106民初4427号及（2016）粤0106民初5293号案件中，该两案的原告均提交了多张加盖了“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的《正式收据》证明支付购房款的事实，省一建城建分公司、省一建公司在上述案件中均确认上述《正式收据》的真实性。又，本院向广州市国土资源和规划委员会调查案涉房屋的权属情况，该委员会函复本院称，南方国际新闻大厦（原*中心）所在用地以人民日报社和省一建城建分公司名义办理了穗国土建用字[1993]第*号《建设用地批准书》，未办国土证；已核发*号预售许可证，申报单位为省一建城建分公司；根据本院提供地址的关键字“体育东路*大厦N*楼编号05单元”、“*中心N*楼编号05单元”查询，暂无该地址办理预告登记（预售合同备案）、抵押及不动产权登记信息；该项目16层目前被本院以（1999）天法民初字第301号之二《协助执行通知书》查封。本院认为：伦炳财与省一建城建分公司签订的《房屋预售合同》（编号：0*1）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。作为购买方的伦炳财应按约定向省一建城建分公司支付购房款，而作为出售方的省一建城建分公司应将案涉房屋交付给伦炳财使用，并协助伦炳财办理案涉房屋的房地产权证。现伦炳财主张由于省一建城建分公司的违约导致《房屋预售合同》解除，要求省一建城建分公司承担违约责任，省一建城建分公司对此不予同意。对于双方当事人的各项争议问题，本院作如下分析：一、对于伦炳财是否已向省一建城建分公司支付了购房款的问题。伦炳财主张其已向省一建城建分公司支付了前五期购房款，省一建城建分公司对此予以否认。对此，本院认为，（一）根据伦炳财提供14份《房屋预售合同》及6份《认购书》显示，伦炳财、关*、伦*共向省一建城建分公司购买14套房屋及6个车位，价格总计港币17020248元。而根据伦炳财提交的5张《正式收据》显示，南海市杏头化工商行共支付了港币15816435元。结合上述《正式收据》所注明的付款项目及《房屋预售合同》《认购书》约定的各笔购房款支付期限及金额，本院可确认上述款项即为14份《房屋预售合同》所约定的前五期购房款及6份《认购书》所约定的第1、2、3、5期车位购房款。（二）对于5份《正式收据》能否证明省一建城建分公司已收到了相应的购房款的问题。虽然省一建城建分公司、省一建公司否认上述5份《正式收据》的真实性，但根据（2007）粤高法审监民再字第110号民事判决所查明的事实，本院所审理的（2016）粤0106民初4427号案、（2016）粤0106民初5293号案中省一建城建分公司、省一建公司所确认的事实，以及本院发出的《律师调查令》所调查的结果，显然在案涉房屋所在的南方国际新闻大厦的售楼过程中，确实存在向购房人开具加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的《正式收据》确认收取的购房款的事实，因此，省一建城建分公司、省一建公司的抗辩缺乏依据，有违诚信原则，本院不予采纳。伦炳财提交的上述5份《正式收据》可证明案涉房屋购房款支付的事实。（三）对于5份《正式收据》能否证明伦炳财已支付了案涉房屋购房款的问题。伦炳财已提交了杏头化工商行的工商档案资料，证明了该商户的原名称为南海市杏头化工商行，该商户已被注销，投资者为禅城区南庄杏头经济联社。伦炳财又提交了佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社出具的《证明》，以证明伦*、伦炳财等人挂靠该社杏头化工商行进行在南庄镇××××等地进行经营，在1994年至1996年期间，伦*、伦炳财、伦*、关*四人因购买广州体育中心附近的南方国际新闻大厦商业物业（后更名为*中心大厦）需要，通过该社杏头化工商行向开发商指定的“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部”账户汇出相关购房款。上述证据，可以证明5份《正式收据》上所显示的款项实际为伦炳财等人支付14份《房屋预售合同》及6份《认购书》所约定的购房款。综上，本院可确认本案中案涉房屋的购买人伦炳财已向省一建城建分公司支付了前五期购房款共计港币871591元。二、对于伦炳财的诉讼请求是否已超过诉讼时效问题。《房屋预售合同》第四条约定，“如甲方不能在1996年6月30日前将房屋交付使用（因人力不可抗拒的原因致使延期者除外），乙方有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知甲方：1.终止合约，并要求甲方将已收之全部款项（不包括合同公证费、律师费）并加计利息偿还乙方；利息应自交付款项之日起，计至清偿本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息（下称活期利率）计算；2.继续等待交付房屋，并要甲方偿还房屋延期交付期内乙方所付房屋款之利息，利息按中国银行活期利率计算。”据上约定，在省一建城建分公司未按照合同约定在1996年6月30日前将案涉房屋交付给伦炳财使用时，伦炳财有权选择是解除合同还是继续等待。伦炳财并未选择与省一建城建分公司解除《房屋预售合同》，而是继续等待交付房屋。但是，省一建城建分公司在此后并未将案涉房屋交付给伦炳财，而且直至伦炳财于2018年8月15日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《律师函》催促省一建城建分公司履行合同义务后，省一建城建分公司仍未能履行交付房屋的义务。在此情况下，伦炳财才于2018年9月19日委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件要求解除《房屋预售合同》。因此，伦炳财于2018年10月16日提起本案诉讼，要求省一建城建分公司、省一建公司承担合同解除的违约责任的诉讼请求并未超过诉讼时效，省一建城建分公司、省一建公司的诉讼时效抗辩缺乏依据，有违诚信原则，本院不予采纳。三、对于伦炳财的各项诉讼请求的处理问题。（一）如上分析，省一建城建分公司未按照合同约定期限将案涉房屋交付给伦炳财，该行为已构成违约。但伦炳财并未选择与省一建城建分公司解除《房屋预售合同》，而是按照《房屋预售合同》第四条的约定选择继续等待交付房屋。然而，直至伦炳财于2018年8月15日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《律师函》催促省一建城建分公司履行合同义务后，省一建城建分公司仍未能履行义务。而且，案涉房屋所在的第16层被法院查封，《房屋预售合同》存在事实履行障碍。因此，伦炳财于2018年9月19日委托律师事务所向省一建城建分公司发出《解除房屋预售合同及认购书通知函》，要求解除包括《房屋预售合同》（编号：0*1）在内的多份预售合同及认购书，该行为符合法律规定，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上述《房屋预售合同》自省一建城建分公司、省一建公司收到上述《解除房屋预售合同及认购书通知函》时解除，故伦炳财要求确认案涉房屋的《房屋预售合同》（编号：0*1）已解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。（二）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，省一建城建分公司未能在1996年6月30日前交付案涉房屋的情况下，伦炳财选择继续等待交付房屋，但省一建城建分公司并未将符合交付使用条件的案涉房屋交付给伦炳财使用，而是自行将案涉房屋进行出租收益，该行为已构成违约；另外，由于省一建城建分公司的原因，案涉房屋所在的16层全层房屋被法院查封，《房屋预售合同》的履行存在事实障碍导致伦炳财最终解除《房屋预售合同》。因此，省一建城建分公司应对《房屋预售合同》的解除承担违约责任。基于上述分析，本院对伦炳财的诉讼请求作如下处理：1.《房屋预售合同》已解除，省一建城建分公司无权继续占用伦炳财支付的购房款，故伦炳财要求省一建城建分公司返还案涉房屋购房款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。而根据已查明的事实可知，伦炳财支付了案涉房屋的购房款金额为港币871591元，故省一建城建分公司应向伦炳财返还该款项。2.对于伦炳财要求省一建城建分公司支付利息损失、租金损失及评估费用损失、支付相当于已付购房款一倍的赔偿金等诉讼请求。（1）如上分析，由于省一建城建分公司的违约导致《房屋预售合同》解除，省一建城建分公司应承担违约责任。（2）省一建城建分公司作为案涉房屋所在大楼的开发商，其清楚案涉房屋何时符合交付条件，但其一直未向伦炳财发出收楼通知、未将案涉房屋交付给伦炳财，反而将案涉房屋另行出租收益，该行为主观恶意明显，严重违反合同约定。（3）《房屋预售合同》约定，如省一建城建分公司不能在1996年6月30日前将房屋交付使用，伦炳财有权选择终止合约，并要求省一建城建分公司将已收的全部款项并加计利息偿还伦炳财；伦炳财也可以选择继续等待交付房屋，并要求省一建城建分公司偿还房屋延期交付期内伦炳财所付房屋款的利息。但是，《房屋预售合同》中并未约定伦炳财选择继续等待交付房屋的情况下，由于省一建城建分公司的责任导致合同存在履行障碍，并最终导致《房屋预售合同》解除时省一建城建分公司应承担的违约责任。（4）对于省一建城建分公司出租案涉房屋的租金收益金额，伦炳财提交了评估报告以证明案涉房屋自2008年1月1日至2018年9月20日的租金总额为810088.65元。而省一建城建分公司作为出租人理应能提供相关租赁合同等证据予以证明，但其仅提交了一份租赁合同（租赁期限为2018年8月29日至2020年8月28日期间），其依法应自行承担举证不能的法律责任。（5）自伦炳财于1994年购买案涉房屋以来，至今已长达20多年，案涉房屋的市场价格已有较大幅度的增长，但由于省一建城建分公司的违约而导致《房屋预售合同》解除，给伦炳财造成了房屋价格差额的损失。（6）虽然在省一建城建分公司未能按照合同约定的期限交付案涉房屋后，伦炳财根据《房屋预售合同》第四条的约定而选择继续等待省一建城建分公司交付案涉房屋，但其后在省一建城建分公司仍未交付案涉房屋的长达20多年的时间内，伦炳财并未要求解除《房屋预售合同》，而是直至2018年9月20日才委托律师事务所向省一建城建分公司发出函件表示解除《房屋预售合同》，伦炳财对《房屋预售合同》解除而给其造成的损失亦应承担一定的责任。而且，伦炳财要求省一建城建分公司支付利息损失、租金损失及评估费损失、等额于已付购房款的赔偿金的诉讼请求存在重复主张的问题。综合上述分析，本院根据公平原则及综合本案案情，对于伦炳财要求省一建城建分公司支付等额于其已付购房款的赔偿金的诉讼请求予以支持，对伦炳财的其他诉讼请求不予支持。但如上分析，伦炳财已付购房款金额为港币871591元，故省一建城建分公司应支付的赔偿金亦应相应调整为该金额。省一建城建分公司为省一建公司下属的不具有独立法人资格的分支机构，在省一建城建分公司的自身资产不足以清偿伦炳财上述债务时，依法应由省一建公司承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告伦炳财与被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司签订的《*中心大厦房屋预售合同》（编号：0*1）已解除；二、被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伦炳财返还购房款港币871591元；三、被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告伦炳财支付赔偿金港币871591元；四、被告广东省第一建筑工程有限公司对被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告伦炳财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币39220元，由原告伦炳财负担人民币18420元，被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司负担人民币20800元、被告广东省第一建筑工程有限公司承担补充清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  樊明香人民陪审员  林 艳二〇二〇年九月二十九日书 记 员  何靖文黄谱兰罗小玲