江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9836号 原告：闻春梅，女，1981年6月25日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：贾辰源，江苏永润律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告闻春梅与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻春梅及其委托诉讼代理人贾辰源到庭参加诉讼，被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告闻春梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告友谊华联公司向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日的租金166294.69元（按半年租金50793.31元计算，另外13914.76元是2018年欠付的租金）；2.判令被告友谊华联公司向原告支付违约金，其中13914.76元自2018年10月29日起算，50793.31元分别自2019年4月25日、2019年10月29日、2020年4月27日起算，均计算至实际给付之日止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日后按贷款市场报价利率；3.判令被告郑和国际公司就友谊华联公司上述债务向原告承担一般保证责任。事实与理由：2012年9月18日，原告与两被告签署《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定原告将位于南京市，期限自2013年7月1日至2021年6月30日。被告友谊华联公司向原告支付租赁回报，从第三年开始，每年的回报为107017元。被告郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报事宜承担一般保证责任。后原告将房屋交付给友谊华联公司使用。但自2018年7月起，友谊华联公司未能按时足额支付租赁回报，截止2020年6月30日，被告累计拖欠租金166294.69元。两被告的行为己经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。 被告友谊华联公司提交书面答辩意见称，案涉商铺所欠租金与原告主张的数额稍有出入，另受新冠肺炎疫情影响，被告响应政府号召对案涉商铺的租户减免了三个月租金，故要求原告也能减免三个月租金和违约金。 被告郑和国际公司未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：原告闻春梅系位于南京市，建筑面积为51.01平方米，购买单价为26204元/平方米。2012年9月18日，闻春梅作为甲方（购买方），友谊华联公司作为乙方（营运单位），郑和国际公司作为丙方（担保方）签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市，委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；租赁回报率前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报（即商铺房屋核准登记总价款的12%）在签订《商品房预售合同》时，直接冲抵首付款的相应款项，从第三年开始汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为107017元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；每年的租赁回报费用分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前；第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；因商铺房屋经营管理活动所产生的各项税费，由乙方承担，甲方因委托经营所得全部款项（即租赁回报）而产生的各项税费，由甲方自行承担，对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用案涉房屋，并以自己名义对外出租经营。 庭审中，原告主张年租赁回报按106933.28元（26204元/㎡×51.01㎡×8%）计算，扣除被告代缴的税费（5%），被告每半年应支付原告租金50793.31元。友谊华联公司自2018年7月开始拖欠原告租赁回报，并欠付原告2018年下半年的租赁回报13914.76元、2019年租赁回报101586.62元、2020上半年租赁回报50793.31元。 上述事实，有原告提交的不动产权利证书、房屋租赁及委托经营合同及原告当庭陈述等予以佐证，足以认定。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告友谊华联公司未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，应向原告支付欠付的租金及违约金。关于被告主张减免部分租金，受疫情影响，包括友谊华联公司在内的商户，经营均受到不同程度影响。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力情形，造成的损失应由合同各方合理负担。参考友谊华联公司的答辩意见，本院酌定减免2020年上半年两个月的租金16931.1元。故被告应支付原告租金149363.59元。关于违约金，应按合同约定的兑付时间及违约金起算时间分段计算。 关于被告郑和国际公司的保证责任问题，根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报事宜承担一般保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十七条第二款规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故原告在本案中主张郑和国际公司承担保证责任，未满足法律规定的条件，本院不予支持。原告在对友谊华联公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，可以另行主张郑和国际公司承担保证责任。 被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃在一审中举证、质证等相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告闻春梅支付租金149363.59元，并支付违约金（违约金分段计算，以13914.76元为基数自2018年10月29日起，以50793.31元为基数分别自2019年4月25日、2019年10月29日起，以33862.21元为基数自2020年4月27日起，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日后按贷款市场报价利率，均计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告闻春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3789元，减半收取1894元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 徐沛 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 王姣 书 记 员 赵捷