新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1152号 上诉人（原审原告）：汉强（曾用名韩强），男，1969年11月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：康玲，新疆长信合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊犁众意房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市滨河路斯大林街一巷**。 法定代表人：马秀江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马学林，男，该公司副经理。 上诉人汉强因与被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月16日开庭进行了审理。上诉人汉强及其委托诉讼代理人康玲到庭参加诉讼。被上诉人众意房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉强上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判众意房产公司退还购房款355,140元；2．撤销一审判决第三项，改判由众意房产公司承担购房利息446,514.97元及违约金7102.8元（355,140元×2%）。事实和理由：1．其与众意房产公司于2002年7月1日签订《商品房买卖合同》后，交纳了首付款185,140元，办理按揭贷款17万元，已经履行了给付购房款的义务，并非一审法院认定未依约履行。在整个银行按揭贷款还款期间，其归还部分本息，众意房产公司用租金归还部分本息。由于涉案商品房不是单独独立的商铺，需与其他商业作为整体对外出租，众意房产公司原负责人马俊文与其协商将该商铺由众意房产公司代汉强对外出租，众意房产公司再用租金替汉强归还贷款本息，众意房产公司用租金归还42笔，本息合计金额88,230.21元。一审法院错误的从总房款355,140元中扣除用汉强租金归还的88,230.21元贷款有误，请求二审法院予以纠正。2．一审法院漏审其关于要求众意房产公司承担购房款利息441,388.63元的主张。主张利息依据是其与中国农业银行伊犁州分行签订17万元的借款合同，借款利息按年利率7.39584%计算，即355,140元×7.39584%×17年。3．本案根据众意房产公司的自述，众意房产公司没有交付房屋亦未办理产权转移登记，众意房产公司的行为违反合同的约定，应当承担逾期交房的违约责任。 众意房产公司未答辩。 汉强向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．众意房产公司退还其已付款351,062.72元，并承担购房款利息441,388.63元；3．众意房产公司支付违约金7021.25元（351,062.72元×2％）。 一审法院认定事实：2002年7月1日，汉强与众意房产公司签订《商品房买卖合同》，约定汉强购买众意房产公司开发的位于伊宁市××路伊犁州体委综合楼第一幢一层01-2号房，该商品房建筑面积为59.19平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6000元，房款总金额为355,140元，首付185,140元，余款17万元由银行办理按揭贷款，众意房产公司应在2002年7月30日前向汉强交付商品房。在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由众意房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因众意房产公司的责任，汉强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意汉强不退房，众意房产公司按已付房价款的2％向汉强支付违约金等条款。同日，众意房产公司向汉强出具一份15万元收据、同年7月22日，众意房产公司向汉强一份出具35,140元收据。2002年8月28日，汉强与中国农业银行伊犁哈萨克自治州分行按揭贷款签订个人（商用）房抵押担保借款合同，约定汉强购买伊宁市滨河路斯大林街伊犁州体委综合楼第一幢一层01-2号房，向该行借款17万元，借款期限10年，自2002年8月28日至2012年8月27日，由众意房产公司对汉强的借款提供保证担保，该行于8月28日将该款直接划拨至众意房产公司账户。2002年11月20日，众意房产公司向汉强开具金额为38,000元的现金支票，但汉强未能支取到款项，该支票仍由汉强持有。2011年3月7日，汉强向中国农业银行伊犁哈萨克自治州分行支付剩余借款及利息，中国农业银行伊犁哈萨克自治州分行于同日向汉强出具贷款结清证明。汉强在银行办理本案诉争房屋按揭贷款时的姓名为韩强。汉强在履行与中国农业银行伊犁哈萨克自治州分行按揭贷款还款过程中，自2003年9月至2008年10月，众意房产公司分42次为汉强在中国农业银行伊犁哈萨克自治州分行的贷款偿还借款及利息合计88,230.21元。现汉强未取得本案诉争房屋的权属证书。一审法院认为，汉强与众意房产公司于2002年7月1日签订《商品房买卖合同》，并明确约定了交付商品房及办理商品房产权登记的时间节点，但双方均未依照约定履行，在汉强的整个银行按揭贷款还款期间内均未体现出汉强积极向众意房产公司主张权利的相关证据，而众意房产公司提供代替汉强偿还贷款利息达到42期，且汉强未提供充足的证据证明双方之间存在房屋租赁合同关系，不符合社会的一般生活常理，现汉强要求解除《商品房买卖合同》，且众意房产公司亦同意解除，故一审法院予以确认。对于汉强要求众意房产公司返还房款的诉请，由于众意房产公司已经为汉强偿还借款本息88,230.21元，故应从总房款355,140元中扣除，故众意房产公司应向汉强退款266,909.79元。对于汉强要求众意房产公司支付购房款利息的意见，由于汉强在庭审中未提供其主张该项诉求的依据及计算方法和过程，应视为其举证不能，不予支持。对于汉强要求众意房产公司支付违约金的意见，在签订商品房买卖合同后、办理商品房产权证书的过程中，该项事务办理需要房产销售方和购房户的共同协调办理，该项约定是要求房产销售方必须具备办理产权证书的条件，并不能由此表明要求众意房产公司单方为汉强办理产权证书，汉强据此要求众意房产公司支付违约金，缺乏法律依据，故不予支持。对于众意房产公司辩称代汉强支付了2002年8月21日至9月21日贷款本息2024.73元及2002年9月21日至10月21日贷款本息2012.07元的意见，虽然众意房产公司就该款项提供了相关记载材料，但汉强提供了还款的凭证，故对众意房产公司的该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除汉强与伊犁众意房地产开发有限责任公司于2002年7月1日签订的《商品房买卖合同》；二、伊犁众意房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还汉强购房款266,909.79元；三、驳回汉强的其他诉讼请求。案件受理费11,795元，由汉强负担7857元，伊犁众意房地产开发有限责任公司负担3938元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《商品房买卖合同》解除后，众意房产公司应退还汉强购房款数额；二、众意房产公司应否承担贷款利息及逾期交房违约金。 关于争议焦点一。汉强上诉主张众意房产公司应当退还房款金额为355,140元。经一审查明，众意房产公司为汉强偿还借款本息88,230.21元，对此汉强虽主张该款系以其租金交纳，但未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对汉强要求众意房产公司退还购房款355,140元的上诉主张不予支持。 关于争议焦点二。汉强上诉主张一审漏审其要求众意房产公司承担购房款利息441,388.63元的诉求。经审查，一审法院对汉强该诉讼请求进行了审理，因汉强举证不能，对其该诉求未予支持，一审不存在遗漏审理诉讼请求的情形。汉强依据其与中国农业银行伊犁州分行签订的借款合同约定的年利率7.39584%，主张众意房产公司承担17年的利息441,388.63元没有事实及法律依据，本院不予支持。汉强上诉主张众意房产公司应承担逾期交房违约金，对此主张汉强未提交证据证明众意房产公司存在逾期交房的事实，本院对汉强该主张亦不予支持。 综上所述，汉强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9218元，由汉强负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  刘云龙 审判员  李 政 二〇二〇年九月十八日 书记员  武 玲