河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初4094号原告（反诉被告）：周厚领，男，1965年7月1日出生，汉族，住河南省虞城县。被告(反诉原告)：赫齐超，男，1974年11月21日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：胡红，女，1975年11月3日出生，汉族，住河南省商丘市，系赫齐超之妻。原告周厚领(以下简称原告)与被告赫齐超（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周厚领、被告赫齐超及其委托诉讼代理人胡红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周厚领向本院提出的诉讼请求：一、请求人民法院依法判决原告在被告租房场地安装的空调、电扇、铁皮棚、雨塔及太阳能、花木(附财物清单)归原告所有。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因办幼儿园与被告在2017年2月6日签订了房屋租赁合同，按合同（一）条约定：“被告将位于河南省商丘市睢阳区宋集镇范庄村（原京九文武学校）后排的房屋及后院，中排8间房屋，西侧8间房屋及西侧院有偿租给原告使用从事幼教事业”，约定租金每年20000元，租期10年，按合同第六条第二项规定：“被告留用的东侧的所有配房与原告所有校舍需要分割的一道围墙由被告负责全砌，费用由被告负责。”为了该幼儿园能投入使用，原告花费了410000元进行装修、安装空调、显示屏、电扇、铁棚等各种设施，被告不守合同约定，迟迟不按合同第六条第2项约定拉围墙，导致原告的幼儿园因场地不合格等因素无法办理开办证件，原告的幼儿园2019年4月4日被依法取缔，原告向被告提出终止合同的请求，经双方协商原告给付被告半年租金10000元后合同终止，原告要求拆除安装的空调、太阳能、铁棚、花木等物，遭到被告阻挠，被告在各个地方进行换锁，不允许原告进入，被告的行为直接侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告依法提起诉。被告赫齐超辩称：依法驳回原告的诉讼请求，解除双方签订的房屋租赁合同并将房屋恢复原状。事实与理由：原告周厚领自2017年2月签订合同至今四年期间，四年的租金总计8万，仅间断支付了5万元租金，至今还拖欠房屋租金3万元以及口头约定的门口3.3分地使用一年半的租金1500元，（现附表提供：周厚领每年转账明细表2张及租金交付方式说明）。三年期间每年拖欠1万元租金延期到次年的利息435元/年×3年=1305元（按2020年利率4.35%计算)。总合计：32805元。被告赫齐超要求周厚领支付上述所欠租金及利息后，同意原告拆走空调、电扇、太阳能及一半的花木。2、关于原告周厚领要求拆除改建铁皮房的问题，合同中第5条第5项约定甲乙双方合同解除后，乙方在甲方投资的固定设施（门窗、吊顶、电线路、地面硬化、花园)不得拆除，无条件交给被告。被告赫齐超要求周厚领把拆改的8间原来瓦房改成的铁皮房全部恢复原状后，铁皮房可以拆走。3、关于原告周厚领提出留用的东侧所有配房及校舍分制的一道围墙，双方约定砖费被告负责，工费原告负责。原告说此围墙影响其办理办学许可证验收问题纯属无稽之谈。因被告赫齐超常年在登封武校工作，无法请假在家，经双方协商此围墙由原告周厚领垒砌，砖费由被告赫齐超承担，工费由原告周厚领承担。合同签订后原告周厚领只支付了10000元租金，剩余10000租金仍在原告手中，如垒砌围墙所用砖费用可以从租金中抵扣，但后经原告周厚领告知不再垒砌砖墙而用铁皮墙隔离，砌墙砖费不再支付后，次年的2018年3月18日周颖莉（原告周厚领女儿）才转给剩余租金10000元。拉铁皮墙并非被告赫齐超的意见，周厚领不是第一次办学，肯定知道上级要求验收的学校设施标准，被告周厚领从未提出过因围墙问题影响验收，这不过是原告周厚领想拒付租金找的借口。实际是因为商丘市睢阳区宋集镇上级管理部门不批准，不给办理消防证，校车审核等手续办不了证，与赫齐超无关。另外被告赫齐超为配合验收，又额外提供了东侧2间房子作为学生厨房，大门西侧1间平房作为接待室，以上房屋使用并未收租金。4、关于学校取缔的事情，被告赫齐超没有接到原告周厚领单方解除合同的通知，更没有同意给付半年租金10000元合同终止的要求。直到2020年5月19日晚上原告周厚领找到邻村范庄村党支部书记王红侠出面协调，才算正式告知。当时当面协调未果的就是本案租金与双方的诉求争议。5、协调未果后，2020年7月4日原告周厚领带着叉车，要碾压庄稼拉玩具，学校无人看管，平常家人要每天外出做生意，家人正常外出锁门，没有更换新的门锁，属正常性保护措施。被告向本院提出反诉请求称：1.请求判令被反诉人向反诉人支付租金30000元；2.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金1305元；3.请求判命被反诉人向反诉人支付学校大门口3.3分土地18个月的土地使用费用1500元。事实与理由：反诉人与被反诉人2017年2月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉人将位于商丘市睢阳区宋集镇范庄村（原京九文武学校）后排10间房屋及后院、中排8间房屋、西8间房屋及西侧院租给被反诉人使用，租赁期限为10年，自2017年2月10日至2027年2月9日止，每年租金20000元。约定租金的交付方式为：合同生效之日起被反诉人一次性支付第一年20000元，以后每年2月10日前交付下一年租金，否则按违约处理。另口头约定，反诉人将学校大门口3.3分土地（《房屋租赁合同》外）一同租赁给被反诉人使用，被反诉人每年另行向反诉人支付土地使用费1000元。《房屋租赁合同》签订后，反诉人依据约定将租赁场地交付给被反诉人使用，被反诉人在使用租赁场地期间多次拖延支付租金，至今仍拖欠2019年租金10000元、2020年租金20000元，被反诉人严重违约，经反诉人多次催讨，被反诉人以各种理由推脱，被反诉人既没有返还租赁场地，也不缴纳租金，严重侵犯反诉人利益。原告对被告的反诉辩称：被告在民事反诉状中所述完全是对事实的歪曲，原告因办幼儿园与被告在2017年2月6日签订了房屋租赁合同是事实，但由于赫齐超的违约造成反诉原告未能取得开办幼儿园的资质，按照合同（一）条约定“赫齐超将位于河南省商丘市睢阳区宋集镇范庄村的院子有偿租给乙方周厚领从事幼教事业”，但赫齐超违反合同约定，其一：赫齐超不按合同第六条第二项约定拉围墙，导致周厚领无法使用；2019年年初，相关部门多次到反诉答辩人的幼儿园检查，要求停办，于是经原、被告协商一致，达成口头协议，终止合同，赫齐超要求周厚领续交半年租金，周厚领于2019年3月17日将半年租金10000元交于赫齐超，有转账凭证为据，此后周厚领的幼儿园于2019年4月4日由联合执法队依法取缔，被赫齐超将其幼儿园场地进行了接管，包括周厚领在其场地内放置煤炭、粮食、农用机械及在院内养殖家禽。赫齐超所述口头约定学校大门口外3.3分土地使用费一年1000元无凭无据，该场地原来是一土坑，是周厚领支出几千元拉土垫的，现已被赫齐超种了花生蔬菜，因此赫齐超要求周厚领支付租金30000元及违约金和3.3分土地使用费无理无据，请求人民法院查明事实，依法驳回反诉人赫齐超反诉请求。根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认以下案件事实：2017年2月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于商丘市睢阳区宋集镇范庄村（原京九文武学校）后排10间房屋及后院、中排8间房屋、西8间房屋及西侧院有偿租给原告从事幼教事业，租赁期限为10年，自2017年2月10日至2027年2月9日止，每年租金2万元。约定租金的交付方式为：合同生效之日起被反诉人一次性支付第一年20000元，以后每年2月10日前交付下一年租金，否则按违约处理。租赁期间，原告未按约定的时间交纳租金、未经被告同意拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，被告有权终止合同，收回该房屋并要求原告赔偿违约金。原、被告双方履行合同期满，如原告中途因其他原因无法继续履行合同，经双方协商一致可以终止合同，否则按违约处理。原、被告双方合同解除后，原告在被告处投资的固定设施（门窗、吊顶、电线路、地面硬化、花园）不得拆除，无条件交于被告赫齐超。原告周厚领投资的所有可移动的设施，被告不得干涉原告带走。被告留用的东侧所有配房，与原告所用校舍需要分割的一道围墙由被告赫齐超负责垒砌。砖费由赫齐超负责，人工费由周厚领负责。原、被告双方约定，由于自然灾害或其他不可抵抗的原因，致使合同无法履行，甲乙双方互不赔偿，合同自动解除。双方另备注约定，合同终止后，绿化贵重树木原、被告双方各一半。合同签订后，原告向被告支付了2017年2月10日至2019年2月9日的租金40000元；2019年3月17日原告向被告支付租金10000元。2019年3月18日安全生产监管部门给原告下发安全大检查整改通知书，责令原告针对灭火器、办学资质、无安全制度及安全意识、消防栓、教室无逃生门、无微型消防站、食品安全隐患等七大问题予以整改。2019年4月4日，因无办学许可证、无灭火器、食品安全问题、教室无安全门的问题，经商丘市睢阳区宋集镇综治办、宋集镇派出所、宋集镇安全办、宋集镇工商所、宋集镇食药所、宋集镇中心校联合执法，给原告下达停止办学通知书。2020年5月19日，原告委托邻村党支部书记王红侠出面协调解除合同，双方没有达成共识。在此之前原告并未向被告明确提出解除合同的意思表示，因此，本院认定解除合同之日应为2020年5月19日。另查明，原告已经支付给被告2019年2月10日至2020年2月9日之间租金10000元，剩余10000元租金未支付；此外2020年2月10日至2020年5月19日期间的租金未支付，该笔租金为5424.65元（20000÷365天×99天），被告共欠原告租金15424.65元没有给付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人在平等自愿的基础上协商一致后达成的协议，意思真实，未违反法律规定，属有效合同。在本案审理过程中，原、被告均表示不再继续履行合同，加之原告租赁房屋的目的无法实现，涉案合同实质上也无法继续履行，故本院决定解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。而本案的争议焦点在于涉案合同解除的时间，原告称在2019年3月17日双方已经达成解除合同的合意，并将半年租金10000元交予被告手中，但其并未提供任何证据证明，因此上述日期并非实际解除合同之日。而原告在2019年4月4日接到停止办学的通知之日起至2020年5月19日，原告委托邻村党支部书记王红侠出面协调之日，期间并未向被告明确提出解除合同的意思表示，因此，本院认定解除合同之日应为2020年5月19日。根据原、被告合同约定“合同解除后，原告在被告处投资的固定设施（门窗、吊顶、电线路、地面硬化、花园）不得拆除，无条件交于被告。原告在被告处投资所有可移动的设施被告不得干涉原告带走”、“双方另备注约定，合同终止后，绿化贵重树木原、被告双方各一半”，故原告要求判令在被告租房场地安装的5台空调、14台电扇、2个铁皮棚、20间房子的雨搭、1台太阳能、1个园外显示屏、1个园外幼儿园图标牌、栏杆、一半的绿化树木归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请财物清单中的二道大门的诉讼请求，因双方合同明确约定门窗等固定设施不得拆除，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付30000租金的诉讼请求，经本院审理查证后本院予以部分支持。关于被告反诉要求原告支付1305元违约金的诉讼请求，因并非原告故意违约，系涉案合同实质上无法继续履行，故被告的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付学校大门口3.3分土地18个月的土地使用费用1500元的诉讼请求，因涉案合同上并未载明所谓的土地使用费的情况，被告也未提供其他证据予以证明，故该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：在被告赫齐超场地内由原告周厚领安装的5台空调、14台电扇、2个铁皮棚、20间房子的雨搭、1台太阳能、1个园外显示屏、1个园外幼儿园图标牌、栏杆、一半的绿化树木归原告周厚领所有，被告赫齐超于本判决生效后十日内返还给原告周厚领；二、原告周厚领于本判决生效后十日内向被告赫齐超支付租金15424.65元；三、驳回原告周厚领的其他诉讼请求；四、驳回被告赫齐超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、反诉费248元，由原告周厚领负担148元，被告赫齐超负担150。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 刘 丰二〇二〇年九月二十一日书记员 常帅华