葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初971号原告：胡雪晴，女，1979年11月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市点军区。原告：梁伟，男，1975年7月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省老河口市。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**，统一社会信用代码91420500695135314J。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。原告胡雪晴、梁伟与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）鄂05民辖127号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2019年7月19日立案后，依法由审判员张浴阳、唐雁莉、人民陪审员邱承俊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡雪晴（同时作为原告梁伟的委托诉讼代理人），被告宇星置业的委托诉讼代理人黄晓虎、刘毅到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，经本院院长批准，延长审理期限6个月。因新冠疫情，本院依法扣除审理期限。2020年9月，本案依法变更合议庭组成人员并裁定中止诉讼。本案现已审理终结。胡雪晴、梁伟向本院提出诉讼请求：1.确认胡雪晴、梁伟与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；2.判令宇星置业立即向胡雪晴、梁伟交付江南星城小区16号楼1单元1602号（产籍号04-0002-0387-011602）的房屋；3.判令宇星置业自2017年2月28日起至实际交付房屋之日止，以已付购房款374013元为基数，按照日万分之二的利率向胡雪晴、梁伟支付逾期交房违约金（截至2019年2月28日违约金为81909元）；4.判令宇星置业按胡雪晴、梁伟已付房价款的金额开具发票，并办理房屋产权登记，按已付房价款的0.1%支付逾期办证违约金374元；5.判令宇星置业承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月13日，胡雪晴、梁伟与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定由胡雪晴、梁伟购买宇星置业建设的位于宜昌市点军区××星城小区××楼××单元××编号为××（××号××）的房屋，房屋总价款为374013元，房屋的交付时间为2017年2月28日前。宇星置业若逾期交房超过30日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，按日向胡雪晴、梁伟支付已交付房价款万分之二的违约金。胡雪晴、梁伟已依约付清了购房款，但宇星置业至今未向胡雪晴、梁伟交付房屋。因此，胡雪晴、梁伟为了维护自身合法权益诉至法院。宇星置业辩称：1.案涉团购房买卖合同的房价条款因损害社会公共利益无效；2.湖北省高级人民法院生效行政判决已明确认定团购房买方在尚未补齐案涉团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下，宇星置业不存在交房义务，也不存在承担逾期交房的违约金支付等违约责任；3.案涉合同的房价条款是否有效以及宇星置业应否履行交房义务的判决结果与点军区政府履行（2018）鄂行终430号行政判决书项下的义务之间具有直接的利害关系，应依法追加点军区政府为本案的第三人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡雪晴与梁伟系夫妻关系。宜昌市点军区人民政府（以下简称点军区政府）为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组。2013年7月11日，该领导小组与宇星置业签订《点军区西边冲商品房开发补充协议》，约定其代表点军区干部职工团购房屋950套左右，团购价3500元/㎡左右。随后，案外人涂德喜、宇星置业、宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组共同签订了《江南星城团购买方选房确认书》。2014年12月13日，梁伟在《商品房销售合同会签单》签字确认。同日，梁伟作为承诺人向宇星置业出具承诺书，承诺梁伟现与宇星置业签订协议，购买江南星城住宅。现协议价3748元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本价和宇星置业实际成本。如因该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补齐价款及税收，由梁伟承担其费用并补交给宇星置业。同日，胡雪晴、梁伟（买受人）与宇星置业（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，胡雪晴、梁伟向宇星置业购买位于点军区××龙××路××星城小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价3748元每平方米，总金额为374013元；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，胡雪晴、梁伟已向宇星置业支付购房款374013元，其中首付款174013元宇星置业已于2014年12月13日向胡雪晴、梁伟开具发票，尾款200000元宇星置业尚未开具发票，且宇星置业至今未向胡雪晴、梁伟交付房屋。案涉商品房尚不具备交付条件。同时查明，宇星置业与点军区政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院于2019年3月18日已作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认点军区政府锁定宇星置业所开发的江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法，同时责令点军区政府对违法行为采取补救措施。本院认为，胡雪晴、梁伟与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害社会公共利益的情形，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然胡雪晴、梁伟系从案外人涂德喜处获得购房资格，但之后宇星置业与胡雪晴、梁伟签订了《宜昌市商品房买卖合同》，梁伟于同日向宇星置业出具《承诺书》，可以认定宇星置业对其将案涉房屋出售给胡雪晴、梁伟的事实予以认可。虽然点军区政府成立的宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知点军区政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。胡雪晴、梁伟已按约定支付了全部的购房款，宇星置业应及时交付房屋并办理该房屋的不动产权属登记，宇星置业延迟交付及办证，构成违约，应当承担违约责任即自约定的房屋交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向胡雪晴、梁伟支付已交付房屋价款万分之二的违约金，并按已付房屋价款的0.1%向胡雪晴、梁伟支付逾期办理房屋产权登记的违约金。对于胡雪晴、梁伟要求宇星置业交付位于江南星城小区16号楼1单元16层编号为1602号（产籍号04-0002-0387-011602）的房屋并为胡雪晴、梁伟办理该房屋的产权登记的诉讼请求，因该房屋尚不具备交付条件，本院不予支持。待案涉房屋具备交付条件后，双方应按照合同约定执行。另销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，对于胡雪晴、梁伟要求宇星置业按已付房价款374013元的金额开具发票的诉讼请求，因宇星置业已就其中174013元开具发票，故宇星置业还应按200000元的金额向胡雪晴、梁伟开具发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、胡雪晴、梁伟与湖北宇星置业发展有限公司于2014年12月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以胡雪晴、梁伟所交购房款374013元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照每日万分之二的利率标准向胡雪晴、梁伟支付逾期交房违约金；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向胡雪晴、梁伟支付逾期办理房屋产权登记的违约金374元；四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内为胡雪晴、梁伟按照200000元的金额开具发票；五、驳回胡雪晴、梁伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8144元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳审 判 员  胡 丹人民陪审员  邱承俊二〇二〇年十二月三十一日法官助理陈静书记员向亚琴