天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初904号原告（反诉被告）:田玉宝，男，1965年5月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：李山，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：天津市泰翔门窗有限公司，住所地天津市宝坻区新安镇工业园区34号。法定代表人：杨国深，总经理。委托诉讼代理人：董玉芸，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭俊海，天津郭俊海律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨国深，男，1976年9月21日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区新安镇工业园区34号。委托诉讼代理人：郭俊海，天津郭俊海律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）田玉宝与被告（反诉原告，下称被告）天津市泰翔门窗有限公司（以下简称泰翔门窗）、被告（反诉原告，下称被告）杨国深房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案，于2018年10月29日作出（2018）津0115民初1739号民事判决书；泰翔门窗、杨国深不服判决提出上诉，天津市第一中级人民法院审理后作出（2018）津01民终9637号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年1月17日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田玉宝及其委托诉讼代理人李山、被告泰翔门窗的委托诉讼代理人董玉芸、郭俊海到庭参加了诉讼。诉讼中，田玉宝申请对电话录音进行鉴定，本院依法扣除审限，后因双方当事人申请调取新的证据及受新冠疫情影响，再次扣除审限，待扣除审限事由消失后，依法恢复审理。本案现已审理终结。田玉宝向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2017年3月20日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令被告返还原告租金25万元及20万元定金，并赔偿原告各项损失1万元，合计46万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，合同约定：被告将位于新安镇开发区的天津泰翔门窗有限公司厂房租赁给原告，租赁期限10年，自2017年3月20日起至2027年3月20日止，每年租金25万元，原告预付定金10万元，三个月后交齐年租金，五年后租金每年递增1.5万元，合同还规定了违约条款等内容。由于被告给原告预留装修、设备安装等时间，合同签订时间书写为2017年3月20日，即该日期为生效时间。合同签订后，原告在2016年12月20日给付被告定金10万元，而后原告给付被告剩余租金15万元，定金10万元用于折抵租金。2017年5月，原告开始安装电路设备等工程，支付费用1万元。2017年11月20日被告通知原告该厂房已出售，要求原告退出厂房，并解除合同。原告就退款和赔偿问题，多次与被告协商，被告同意退回原告租金并赔偿损失。但是被告以种种理由推脱，至今未能履行承诺。综上，原、被告双方所签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方应认真遵守执行，被告无故终止合同的行为系违约行为，依据双方所签订的租赁合同和法律规定，被告应退回租金并赔偿损失。故原告提起诉讼。泰翔门窗、杨国深辩称，不同意原告的诉讼请求，请依法确认双方租赁合同未生效，驳回原告诉讼请求。合同明确规定，出租方为天津市泰翔门窗有限公司，产权证亦为天津市泰翔门窗有限公司，本合同经签字盖章后生效，该合同出租方未盖章，所以未生效。依据租赁合同约定，原告曾以在被告院内为被告增建建筑物为由，要求降低租金，但原告并未增建，实际转租给天津德本盛世装饰工程有限公司使用，赚取差价15万元，给被告造成损失，原告应将非法获利赔偿被告。泰翔门窗、杨国深向本院提出反诉请求：1.请求依法确认合同尚未成立；2.判令原告赔偿被告损失15万元。事实及理由：被告天津市泰翔门窗有限公司有位于天津市宝坻区新安镇工业园区34号厂房场地25亩，因扩大生产规模需要借鸡下蛋，即招租有在此院内有增建承诺的承租人。原告随即找到泰翔门窗股东之一杨国深，承诺由原告增建，于是被告将市场价年租金40万元的一片场地及范围内的房屋以25万元每年租金的价格租给了原告。订立条款过程中，就增建一事双方约定：乙方在厂房南侧空地扩建，扩建费用由乙方负责，乙方退出时建筑物无偿归甲方。被告提出不得转租，原告说没必要写，因为合同法明确规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。于是双方草签了合同，但因被告泰翔门窗还有另一股东董玉芸（董事长）还未见到文本，公章掌握在股东董玉芸手里，于是双方明确“盖章后合同生效”。可当董玉芸见到文本后，坚持明确增建规模或投资最低额的限制，且项目环保必须达标。原告答应考虑但至今没有回话，而是背着被告直接将所租厂房场地以市场价40万元转租给了天津德本盛世装饰工程有限公司，收取了40万元转租租金,承诺的为被告增建一块砖也没建。且其转租的装饰材料项目环保严重不达标，造成主管部门责令停产，影响了被告对该场地的正常使用和损失了15万元的租金差额。原告不仅违反合同法第224条第2款不得转租的限制，且非法获利15万元。被告认为双方合同明确约定盖章后生效，现因部分内容尚未达成一致而没有盖章，所以合同尚未生效。合同法第224条第2款明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告未征得被告同意擅自转租，构成违约，被告可以解除合同并追究违约责任。原告以虚假承诺投资为被告增建而使整体场院升值为幌子，一点也未增建，却把市场租金差价得走，使被告遭受了愚弄的同时也损失了租金差额15万元。故被告提起反诉。田玉宝对泰翔门窗、杨国深的反诉辩称，被告的反诉请求无事实及法律依据，合同第三条约定的是允许原告方扩建，合同期满后也不得拆除，合同尚未履行完毕，该条款也不是合同生效和解除的条款。杨国深作为泰翔门窗的法定代表人，有权代表公司行使权利，其签字与公司盖章具有同等效力，同时原告方也支付了租金，即使合同未生效，违约条款也应当有效。原告也未将涉案厂房转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告田玉宝与泰翔门窗的法定代表人杨国深签订《厂房租赁合同书》一份，出租方天津市泰翔门窗有限公司（甲方），承租方田玉宝（乙方）。该合同约定：“…3.允许乙方在厂房南侧空地扩建，扩建费用由乙方负责，在乙方不租后，乙方不拆。…5.租赁期限五年，即从2017年3月20日起至2022年3月20日止。…7.租金为年租金，共计人民币贰拾伍万元，乙方预付定金10万元，三个月后交齐年租金，五年后租金每年递增1.5万元。8.租赁费用每年交付一次，乙方应于每年3月20日以前向甲方支付年租金，采用先付后租的方式。9.如甲方无故终止合同需赔付乙方双倍定金。…甲方代表（签字）：杨国深。乙方代表（签字）：田玉宝。签订时间2017年3月20日”。对有争议的证据和事实本院认定如下：一、原告提交与被告杨国深的通话录音三份，被告对录音的真实性不予认可，称通话人并非杨国深，原告申请对录音资料进行声音同一性鉴定。2019年7月4日，天津市天宏物证司法鉴定所作出终止鉴定报告书：“现因鉴定被申请人杨国深未按规定时间到我所配合鉴定采样致使鉴定无法进行，…我鉴定所决定终止鉴定。”本院认证认为，被告杨国深未按规定时间配合鉴定，应承担不利法律后果，本院确认原告提交的通话录音具有真实性。二、关于原告是否交纳定金及租金的问题。原告提交的与杨国深的通话录音，并申请法院调取杨国深之妻董玉芸名下在中国建设银行账号6217××××2578的交易明细。原告证据相互印证，能够证明原告主张的田玉宝之妻张清华于2016年12月21日通过农商银行向董玉芸转账支付定金100000元，并于2017年2月15日及26日在中国建设银行天津城东支行通过柜台及ＡＴＭ机向董玉芸账户直接存入现金150000元的事实，该银行账号系被告向田玉宝提供，故可以证实被告已收到原告交付的定金及租金。三、关于合同是否生效的问题。被告称合同明确约定双方签字盖章后生效，合同并未盖章，因此并未生效。本院认为，被告杨国深作为被告泰翔门窗的法定代表人，原告有充分理由认为杨国深的签字能够代表该公司的真实意思表示，并不以加盖公章为合同生效的必备条件，且根据原告提供的录音及银行交易明细可以证实被告已经收到定金及租金，同时场地实际交付使用，合同已经实际履行，该合同不违反法律法规的强制性规定，故本院确认双方签订的租赁合同有效。四、关于合同签订日期问题。原告诉称于2016年12月20日签订合同，被告主张合同的签订日期为2017年3月20日。结合原告提供的录音及合同可知，原、被告达成合意的时间为2016年12月份，但合同的签订及实际履行时间为2017年3月20日。五、关于原告是否有义务为被告增建的问题。涉案合同第3条约定允许原告在厂房南侧空地扩建，此为原告的权利，并非原告的义务。六、关于厂房是否转租的问题。被告称原告未经其同意将涉案厂房擅自转租，其向本院提交电话录音及录像资料，并申请调取案外人天津德本盛世装饰工程有限公司账目及公安部门对该公司员工发生纠纷出警情况。被告以此证明原告将涉案厂房转租给案外人使用。本院取证过程中，天津德本盛世装饰工程有限公司因受疫情影响尚未正式复工，无法调取相关账目，另因被告提供线索不足，公安部门无法查询相关出警信息。原告提交本院已生效的（2019）津0115民初5183号民事判决书及天津市第一中级人民法院（2020）津01民终852号民事判决书，以此证明天津德本盛世装饰工程有限公司曾向泰翔门窗交纳水电费，且原告并未将涉案厂房转租。综合双方当事人陈述及提供证据情况，被告所称原告将涉案厂房进行转租的主张证据不足，本院不予采信。七、诉讼中，被告泰翔门窗向本院递交“声音同一性鉴定申请”，要求对其提交的杨国深与徐文杰电话通话录音、本案法官与案外人电话录音及另案庭审录音中案外人声音进行同一性鉴定；另提交“勘察实物申请”，要求合议庭组织双方当事人到案外人德本盛世装饰装潢有限公司大门内外勘察，以验证其提供录像真实性，同时证明转租事实的存在。本院审查认为，泰翔门窗申请法院调查的上述证据，与是否存在转租的待证事实无关联，对待证事实无意义，无调查收集的必要，故对泰翔门窗上述鉴定及勘察申请，本院不予准许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的，双方均应本着诚实、信用的原则依约履行。关于本诉部分。一、涉案合同应否解除。合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告杨国深作为泰翔门窗的法定代表人在租赁期限届满前，在与原告的通话中明确表示不再继续出租，作出了解除合同的意思表示，原告在诉讼中亦主张解除合同，故涉案合同应予解除。二、损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同实际履行的开始时间为2017年3月20日，在原告提交的录音中原告称被告是在2017年11月下旬（二十几号）通知原告不再继续出租，但并未说明具体时间，被告在录音中称是2017年12月6日，故本院确认被告实际通知原告不再继续出租的时间为2017年12月6日，故原告已经实际使用厂房261天，每天租金685元，合计178785元，被告应返还原告已付租金71215元。被告在合同履行期限届满前，单方提出解除合同，应承担违约责任。涉案合同第9条约定“如甲方无故终止合同需赔付乙方双倍定金”，对此本院认为，按照一般交易习惯理解，此双倍定金包含原告已交付的定金，本案原告交付的定金已经自动转为租金，并已经做出处理，故被告应赔付原告单倍定金。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。依据本案的合同性质及履行情况，本案合同标的额为年租金250000元，定金的数额不得超过50000元，超出部分应作为租金处理，故被告泰翔门窗应赔偿原告单倍定金50000元。原告主张安装电料等损失10000元，未提交证据予以证实，本院不予采信。故本院对原告的第二项诉请予以部分支持。三、关于责任主体问题。被告杨国深作为被告泰翔门窗的法定代表人，其履行的是职务行为，应由泰翔门窗承担责任。综上，被告泰翔门窗应返还原告田玉宝租赁费71215元，赔偿违约金50000元，合计121215元。原告向杨国深主张权利无法律依据，本院不予支持。关于反诉部分。一、被告要求确认涉案合同无效，根据前文论述，涉案合同合法有效，故本院对被告该主张不予支持。二、被告要求原告赔偿损失15万元，计算的依据是原告将涉案厂房以每年40万元的价格转租，所得差价应给付被告，但被告并未提交充分的证据证实原告将涉案厂房转租，故本院对被告该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市泰翔门窗有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）田玉宝租金71215元，赔偿田玉宝违约金50000元，合计121215元；二、驳回原告（反诉被告）田玉宝其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市泰翔门窗有限公司、被告（反诉原告）杨国深全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告田玉宝负担6040元，被告天津市泰翔门窗有限公司负担2160元，给付时间同上；反诉费3300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曹晓林审 判 员  郭东生人民陪审员  陈百群二〇二〇年九月四日书 记 员  李宇星附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条：当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。