山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0784民初4270号原告：高智慧。委托诉讼代理人：李振全，律师。委托诉讼代理人：刘海亮，与原告高智慧系夫妻关系。被告：安丘市兴安建工有限责任公司。住所地：安丘市人民路西首路北。法定代表人：马新龙，执行董事兼总经理。被告：马新龙。第三人：宋焕国。第三人：谢永志。第三人：山东豪丰置业有限公司。住所地：安丘市建安路与金融街交叉处西北角办公楼。法定代表人：王化胜，董事长。委托诉讼代理人：李万清，律师。委托诉讼代理人：王建东，该公司职工。原告高智慧与被告安丘市兴安建工有限责任公司（下称“兴安建工公司”）、马新龙及第三人宋焕国、谢永志、山东豪丰置业有限公司（下称“豪丰置业公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高智慧委托诉讼代理人李振全、刘海亮，第三人宋焕国、谢永志，第三人豪丰置业公司委托诉讼代理人李万清、王建东到庭参加诉讼，被告兴安建工公司、马新龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告高智慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告于2019年4月14签订的房屋抵顶买卖协议，返还购房款815799元，支付利息41877.68元（按照周期LPR一年期贷款利率自2019年4月14日起至2020年8月14日止）；2、依法判令被告二赔偿原告1631598元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年12月28日，被告马新龙与第三人宋焕国、谢永志协商，被告马新龙用豪丰江山一品54号楼402室抵顶给第三人宋焕国、谢永志抵作混凝土款，并出具证明。2019年3月1日，原告高智慧与第三人宋焕国、谢永志三人协商，宋焕国、谢永志用豪丰江山一品54号楼402室抵顶给原告高智慧抵作建筑材料款。2019年4月14日，被告兴安建工公司为原告出具收到条，收到原告总房款815799元，并约定自2019年4月13日起，豪丰江山一品54号楼402室房屋所有权归原告高智慧所有，收款人负责为原告签订正规购房合同，第三人宋焕国、谢永志签字同意，二被告签名盖章。被告马新龙又为原告出具承诺书，承诺2019年12月15日前为原告办理好房屋的所有手续，达到入住条件，如未完成协议事项，由被告马新龙承担房屋的双倍赔偿，第三人宋焕国、谢永志签字证明。经查，案涉房产至今仍归第三人豪丰置业公司所有，二被告至今未履行约定的义务，为原告办理相关手续，构成违约，为此，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。第三人宋焕国、谢永志述称，原告陈述的事实清楚，当时二被告就是这样承诺的，宋焕国和谢永志、原告都在现场，他们三方同意移交债务，马新龙承诺案涉房产按约定给高智慧达到入住条件，其二人可以证明，宋焕国、谢永志、马新龙、高智慧在一起三方签字同意，刘海亮作为证人也在现场，要求依法支持原告的诉讼请求。第三人豪丰置业公司述称，案涉房产确系其公司开发建设，但已经作为工程款抵顶给了被告兴安建工公司，从原告和被告及第三人宋焕国、谢永志同意进行房屋买卖关系可以看出案涉房产已经由被告兴安建工公司实施处分权利，虽登记在其公司名下，但只是被告没有与原告办理过户手续，其公司无法履行协助义务，原告与被告及第三人宋焕国、谢永志所签订的房屋买卖合同其公司不知情，也与其公司没有权利义务关系，原告也没有向其公司主张权利，本案的债权债务关系与其公司无关，要求支持原告的诉讼请求。被告兴安建工公司、马新龙均未答辩。本院经审理认定事实如下：一、关于案涉房产的权属情况。2017年11月3日，豪丰置业公司与兴安建工公司签订《江山一品C区54-57#楼施工合同》一份，约定：豪丰置业公司作为发包方，兴安建工公司作为承包方，兴安建工公司承包建设安丘市金融街与四马路交汇处江山一品C区54-57#楼的土建、水电暖消防等安装施工内容，工程款结算以房抵顶工程款，工程款全额抵顶江山一品54#楼及52#楼西单元西户1-3层商品房。审理中，第三人豪丰置业公司第一次庭审中陈述案涉房产所有权人系被告兴安建工公司，第二次庭审中对此作出不一致的陈述，结合第三人豪丰置业公司提交的施工合同、工程款发票、收款收据等证据，本院对第三人豪丰置业公司关于案涉房产所有权人系被告兴安建工公司的陈述予以采信。原告提交案涉房产产权登记信息表一份，该信息表载明案涉房产于2020年7月31日办理不动产产权登记，房产所有权人为第三人豪丰置业公司，第三人豪丰置业公司对该证据质证后认为被告兴安建工公司依法有权处分案涉房产，该房产目前仍登记在其公司名下属实，但不影响被告兴安建工公司出售案涉房产。二、以房抵债协议的签订情况。原告高智慧自2016年至2017年为第三人宋焕国、谢永志供应砂石等建筑材料，期间第三人宋焕国、谢永志为被告兴安建工公司供应混凝土。2017年12月28日，马新龙与宋焕国、谢永志共同出具证明一份，内容为：证明经马新龙、谢永志、宋焕国协商，马新龙用豪丰江山一品54#楼402室抵顶给谢永志、宋焕国抵混凝土款，如任何一方违约，违约方负全部责任。安丘市兴安建工有限责任公司（盖有该公司公章）马新龙2017年12月28日宋焕国谢永志。上述证明内容均为手写。2019年3月1日，原告高智慧与第三人宋焕国、谢永志共同出具证明一份，内容为：经高智慧、宋焕国、谢永志协商，宋焕国、谢永志用豪丰江山一品54#楼402室（顶账房）抵顶给高智慧抵建筑材料款，高智慧与宋焕国、谢永志之间产生的建筑材料款已结清，如任何一方违约，违约方承担房款总额20%的违约金，高智慧、宋焕国、谢永志均在该证明上签字并捺手印。2019年4月14日，被告兴安建工公司向原告高智慧出具收到条一份，内容为：收到条今收到高智慧购买豪丰江山一品小区54号楼1单元402室房屋款：815799元，大写：捌拾壹万伍仟柒佰玖拾玖元整，房款在2019年4月13日一次性付清。房屋面积为：138.56平方，单价5548元，共计768731元。储藏室房号为7#，面积为16.81平方，单价2800/平方，共计47068元，总房款为815799元整。自2019年4月13日起此房屋所有权归高智慧所有。收款人负责为高智慧签订好正规的购房合同。该收到条的右下方收款人处为“安丘市兴安建工有限责任公司”并盖有该公司公章及马新龙手写签名，时间为2019年4月14日，同时在该收到条时间落款正下方有手写内容“宋焕国知情同意谢永志知情同意”，且宋焕国、谢永志姓名处均捺有手印。上述协议签订后，被告马新龙向原告出具承诺书一份，内容为：协议书自2019年4月14日，马新龙与高智慧签订的购房合同一事，达成以下协议：马新龙承诺于2019年12月15日前给高智慧办理好所有手续，达到入住条件，如若未完成协议事项，由马新龙承担房屋的双倍赔偿。承诺人：马新龙。证明人：宋焕国谢永志。上述第三人宋焕国、谢永志，被告兴安建工公司，原告高智慧三方之间的以房顶账所涉及的债权债务均系案涉江山一品工程施工过程中产生的工程相关款项的结算。上述协议签订后，原告多次要求被告交付案涉房产并办理房产登记手续，被告以案涉房产系作为第三人豪丰置业公司工程质保金为由一直未履行交付义务，亦未办理房产登记相关手续。2020年8月27日，原告诉来本院，要求判如所请，本院于2020年9月28日向被告兴安建工公司送达起诉状。另查明，被告马新龙系被告兴安建工公司的法定代表人，该公司系有限责任公司，股东为5人，被告马新龙同时系该公司的股东之一，原告主张被告马新龙与被告兴安建工公司账目混同，要求其对被告兴安建工公司的债务承担连带还款义务。本院于2020年11月16日向被告马新龙作的调查笔录中，被告马新龙陈述其系被告兴安建工公司的法定代表人，在以房顶账债权债务处理过程系履行职务行为，不同意解除与原告的房屋买卖合同关系，但认可该房产因涉及与第三人的工程质保金问题不能为原告办理房产过户手续；原告要求被告马新龙赔偿损失1631598元，被告马新龙认为违约金过高，同意按房款计算的利息赔偿原告的损失。本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋买卖合同的效力问题；二、案涉房屋买卖合同是否应当解除，若解除，被告应如何承担责任。关于焦点一、案涉房屋买卖合同的效力问题。被告兴安建工公司与第三人豪丰置业公司签订施工合同，双方约定以以房抵债方式结算工程款，审理中第三人豪丰置业公司认可案涉房产（江山一品小区54号楼1单元402室）已抵顶给了被告兴安建工公司，案涉房产产权虽登记在第三人豪丰置业公司名下，但其认可被告兴安建工公司系案涉房产的所有权人，依法对该房产享有处分权，结合被告马新龙在调查笔录中的的陈述、第三人豪丰置业公司的庭审陈述及其提交的施工合同、收款收据等证据，相互印证，足以认定案涉房产虽登记在第三人豪丰置业公司名下，但被告兴安建工公司对案涉房产享有处分权。被告马新龙与第三人宋焕国、谢永志于2017年12月28日以证明的形式签订以房抵债协议结算混凝土供应形成的债权债务，第三人宋焕国、谢永志于2019年3月1日以证明形式签订以房抵债协议结算砂石等建筑材料供应形成的债权债务，上述三方以房抵债结算后，原告与被告兴安建工公司于2019年4月14日以收到条的形式签订了房屋买卖合同，以结算的款项815799元抵作购房款，且第三人宋焕国、谢永志均同意。上述以房抵债协议的签订均系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权所有”的禁止性情形，上述协议均合法有效，应受法律保护。上述债务抵顶后，第三人宋焕国、谢永志与其他两方之间的债权债务关系消灭，原告与被告兴安建工公司之间形成新的债权债务关系即房屋买卖合同关系。原告主张房屋买卖合同的相对方为二被告，因案涉房产系被告兴安建工公司从第三人豪丰置业公司处取得，且被告马新龙系被告兴安建工公司的法定代表人，其与原告及第三人之间发生业务及款项结算的行为应当认定为职务行为，相应的法律后果应当由被告兴安建工公司承担，故，原告关于房屋买卖合同的相对方为二被告的主张不成立，结合原告、第三人豪丰置业公司提交的证据，及被告马新龙在调查笔录中的陈述，本院认定原告与被告兴安建工公司之间存在房屋买卖合同关系。关于焦点二、案涉房屋买卖合同是否应当解除，若解除，被告应如何承担责任。被告兴安建工公司以收到条的形式确认已收到购房款815799元，原告已履行了交付购房款的合同义务，经原告多次要求，被告兴安建工公司一直未履行交付案涉房产并办理产权登记手续的义务，且该房产已于2020年7月31日登记在第三人豪丰置业公司名下，被告兴安建工公司已构成根本违约，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”，原告依法享有合同解除权，本院在向被告兴安建工公司送达起诉状时，应视为通知其解除合同，合同自被告兴安建工公司收到起诉状时发生解除效力。故，案涉房屋买卖合同自2020年9月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿相关损失”，原告要求被告兴安建工公司返还购房款815799元，合法有据，本院予以支持。原告以被告马新龙与被告兴安建工公司存在账目混同为由，要求被告马新龙对返还购房款承担连带责任，因原告未提交证据证明其主张，且被告兴安建工公司系非一人有限责任公司，被告马新龙亦非案涉房屋买卖合同的相对方，原告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失，原告要求被告兴安建工公司按一年期贷款市场报价利率支付自2019年4月14日至2020年8月14日的利息41877.68元，实质是要求原告赔偿因违约造成的损失，经审查原告的该主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告马新龙按购房款两倍赔偿损失1631598元，关于该主张，首先原告未提交证据证明其损失，且原告主张的损失显然过高，本院不予支持；其次，被告马新龙向原告出具的关于办理案涉房产的入住手续的承诺合法有效，为单方民事法律行为，对其法律后果应承担相应的民事责任，同时被告马新龙作为该公司的法定代表人一直参与了与原告及第三人宋焕国、谢永志之间对账协议的签订过程，原告也是基于对其本人的信赖利益签订协议并履行了合同的主要义务，被告马新龙未按承诺书履行相应的义务，明显违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，故，被告马新龙应对因违约致使合同解除造成的损失即利息损失应承担共同赔偿责任。被告兴安建工公司、马新龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，不影响本院对案件事实和证据的分析认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第四十三条、第六十一条、第一百三十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告安丘市兴安建工有限责任公司向原告高智慧返还购房款815799元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告安丘市兴安建工有限责任公司、马新龙向原告高智慧共同支付利息41877.68元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告高智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26714元，减半收取13357元，由原告高智慧负担8816元，由被告安丘市兴安建工有限责任公司负担4314元，被告安丘市兴安建工有限责任公司、马新龙共同负担227元；诉讼保全费5000元，由被告安丘市兴安建工有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李梅二〇二〇年十二月十九日书记员  刘晔