辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1282民初2525号原告：开原宏达热电有限公司，住所地开原市哈大路**，统一社会信用代码91211282761806957L。法定代表人：庞立敏，系该公司经理。委托诉讼代理人：任金库，系该公司员工。被告：辽宁蓝海房地产开发有限公司，，住所地开原市新城街光明社区2委**统一社会信用代码91211282059814877A。法定代表人：郭纯海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国胜，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：闫宏，系该公司法律顾问。被告：刘铁军，男，1964年7月18日生，汉族，住开原市。第三人：刘铁刚，男，1977年4月1日生，汉族，住开原市。委托诉讼代理人：刘铁军，男，1964年7月18日生，汉族，住开原市，系第三人叔伯哥哥。原告开原宏达热电有限公司与被告辽宁蓝海房地产开发有限公司、刘铁军，第三人刘铁刚供用气合同纠纷一案，原告开原宏达热电有限公司于2020年8月20日向本院提起诉讼，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年10月21日在本院第7号审判庭公开开庭进行了审理。原告开原宏达热电有限公司（以下简称开原宏达热电）委托诉讼代理人任金库，被告辽宁蓝海房地产开发有限公司（以下简称辽宁蓝海公司）委托诉讼代理人刘国胜及第三人刘铁刚委托诉讼代理人刘铁军到庭参加诉讼。庭审中，刘铁军自认与本案有利害关系。鉴于此，本院于2020年10月25日依法追加刘铁军为本案被告参加诉讼。于2020年11月24日在本院第7号审判庭对此案第二次公开开庭进行了审理。原告开原宏达热电有限公司委托诉讼代理人任金库，被告辽宁蓝海房地产开发有限公司委托诉讼代理人闫宏及第三人刘铁刚委托诉讼代理人刘铁军（本人亦为被告身份）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开原宏达热电有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付欠款233671.59元及利息约31200.00元；2、原告对抵押房屋具有优先受偿权；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由，被告辽宁蓝海公司开发的嘉鑫园二期拖欠原告取暖费233671.59元，约定于2019年12月25日前付清，如逾期自愿用位于该小区4套房屋抵押担保，并支付原告从2019年11月5日至给付期间，年利率24%的利息。现被告方违约，请求支持原告的诉讼主张。被告辽宁蓝海公司辩称：原告诉讼无事实依据和法律基础，蓝海公司与嘉鑫园二期的取暖用气无任何关系，对嘉鑫园二期房产也不拥有权利和义务，也未同原告就取暖签订过任何协议。原告同他人私下签署的所谓协议不能用用于拘束不知情的蓝海公司。根据合同相对性原则，谁同原告签订的，原告就应该向谁主张权利。原告所述抵押担保的4套房产，并非蓝海公司，原告采取保全措施与蓝海公司无关。被告刘铁军及第三人刘铁刚辩称：按原告讲嘉鑫园二期费用欠原告23.3万元，可我们共交给热电522979.75元，二期共开发13700平，每平25元，计二期的总共费用是342500元，所以所交52万余元，包括一期部分，原告光起诉二期工程欠费不对。而一期工程是挂靠在开原市新城房地产公司，面积为17000余平，因此，所欠的23万余元，并非全是二期取暖费用，还有一期的取暖费用。当时双方约定一期和二期取暖费由我方收两年，即2019年和2020年两个冬季，我方当时押了4套房子。2019年部分的取暖费没有收上来，所以没有将欠款给原告。还有我方帮他办电入网费用及去年的电费都是我交的，今年1月之前的电费也是我方交的，应该在所欠金额中扣除，其中施工铺电缆42000元、电费26660元、电业局安装电表6800元。原告开原宏达热电为其诉讼请求提供证据如下：1、还款协议一份，证明辽宁蓝海房地产开发有限公司欠原告取暖费233671.59元。2、供热联网合同一份，证明换热站设备及安装工程费由被告嘉兴园小区项目部承担。锅炉房是乙方提供甲方无偿使用，而且该泵站必须配备相应的设施，包括电缆等，乙方承担相应费用。3、开原市规划局材料，土地挂牌成交确认书、嘉鑫园二期建设用地规划许可证、建设规划许可证、证明建设工程单位为被告蓝海公司，因此嘉鑫园二期权利义务主体就是被告蓝海公司，本案被告是给付欠费的主体。本案在开原市国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书上，刘铁刚代表蓝海公司签字，刘铁刚还在还款协议上签字，可见刘铁刚对于被告蓝海公司有代理权。协议上所盖章也明确辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室，因此作为被告工程项目的对外联系，是被告的内设部门，没有诉讼主体资格，对于内部部门所实施的民事行为，被告应完全承担民事责任。被告刘铁军及第三人刘铁刚为其辩述理由提供证据如下：1、工程承包合同，证明电缆工程是我方出资干的，费用是42000元，正常应该由原告方干的工程。2、电费票据，证明被告刘铁军及第三人替原告缴纳电费26600元。3、嘉鑫园欠费情况表，证明我方向原告交纳的费用。被告辽宁蓝海公司未向本院提供相关证据。庭审中，被告辽宁蓝海公司对原告提供的证据均有异议，对1号证据认为，这份协议与我公司无关联性，也不具有合法性。所谓的嘉鑫园二期办公室不是我公司，即不是同我蓝海公司签订，同时热电公司作为一个有资质的法人单位，应当知道同相对方签订合同要验明主体资质，因此这份合同与我公司没有关联性，对我公司也不产生法律效力；对2号证据认为，这份合同与蓝海公司无关联性，仅就合同内容而言不具有合法性。所谓的项目部的印章，不是我公司刻制。联网费是法律和政策明文禁止收取的，现在收取是不合法的。我方认为原告欲证明的目的说无偿使用泵站等，这是曲解，第六条约定原有的可以使用。综上所述，这份合同与我公司不具有关联性，同时该合同违背法律及法规规定，不具有合法性；对3号证据认为，对于合法性、关联性以及证明目的均有异议，证据的来源不合法，这是复印件没有加盖复印件的来源出处。单从内容上来看与本案没有任何关联性，这是土地房产开发的手续，与取暖费用的收取没有任何关联性。原告本身不是审批部门，签订合同应该看双方的主体，而不是原告代行行政机构的职能，也不允许原告以行政机关的手续来代替合同相对方的主体资格。原告这种事后以行政机关的手续来代替合同相对方主体资格的审查意图不合法，从整体证据来看，不但不能证明原告的主张，恰恰证明了原告签订合同时根本没有知会辽宁蓝海公司，直到现在原告也拿不出当时蓝海公司对所谓嘉鑫园二期的授权。被告刘铁军及第三人对原告提供的证据均有异议，对1号证据认为，这份合同与蓝海没有关系，签订合同都是我和热电厂的陈继办理的。欠款数额是不对的，这里还有我垫付款项7万余元及泵站的房钱50万元；对2号证据认为，对合同不认可，合同内容与事实不符，我已经缴纳了泵站、工程、办电钱，都是我方缴纳的，所以我认为合同是无效的，原告并没有按合同执行。对3号证据认为，当时协议内容是我与陈继商谈的，刘铁刚是嘉鑫园二期办公室的负责人，所以是他签订的合同。当时约定由我方收取两年的取暖费，交给热电厂，所以才扣押四套房子，与蓝海公司无关。当时挂靠时与蓝海有关系，供暖与蓝海没有关系，原来属于自己供暖，自己供暖三年以后入网费我交给政府，由政府与热电协调，交给热电入网费。原告对被告刘铁军提供的证据均有异议，对1号证据认为，与我方没有关系，是他们与其他工程队发生的业务关系；对2号证据认为，电费收据不能证明上述收取电费发生的费用都是我公司使用，没有安装单独电表，此电表发生的费用也包含这该小区其他用电。我公司在该泵站只有一台5.5千瓦的电机，无其他用电设备，实际用电量可以用计算公式计算得来。上述原告提供的电费收据证明了该电费的电价0.65元/每度，公司实耗电量电费同意给付，超额部分我公司不予承担；对3号证据认为，真实性无异议，协议签订后又缴纳了几笔费用，交纳的取暖费10029.75元，应该在诉讼总额中减去。被告辽宁蓝海公司对被告刘铁军提供的1、2、3号证据均认为，与蓝海公司无关，是原告同被告刘铁军之间的行为。经庭审质证认证，原告陈述，确认以下事实，2019年11月10日，原告与开原市嘉鑫园小区项目部负责人刘铁刚经办人高强签订《供热联网合同》一份，合同主要内容如下：甲方开原宏达热电有限公司与乙方开原市嘉鑫园小区项目部，根据《辽宁省城市供暖管理条例》、《合同法》等规定，乙方建设的小区供暖并入甲方集中供暖系统。1、并入供暖系统面积30504.45平方米；2、费用及结算方式：供暖基础设施配套费，联网面积30504.45平方米，单价48元/平，施工费252083.50元；3、违约责任，若乙方不及时交纳各项费用，乙方欠费，甲方有权拒绝施工、供暖。同时乙方应按年利率24%支付欠款利息，从本合同约定的支付日开始计算；4、在乙方全面履行合同义务后，因甲方原因致使供暖不能达到要求的，甲方承担全部责任。合同书落款，甲方加盖公章，乙方“法定代表人”处刘铁刚签字，经办人处高强签字，加盖“嘉鑫园项目部”财会专用章。同日，第三人刘铁刚作为代表人与原告签订《还款协议》。协议主要内容如下：甲方开原宏达热电有限公司，乙方辽宁蓝海房地产开发有限公司（嘉鑫园二期），甲方向乙方开发建设的“嘉鑫园”小区房屋供暖，乙方拖欠取暖费233671.59元（2019年11月5日至2020年3月31日），1、乙方承诺于2019年12月25日前将该款偿还给甲方；2、乙方为承诺本协议，以其拥有的位于嘉鑫园二期的房屋，房号为B2#462、建筑面积57.85平方米；房号B3#143，建筑面积71.20平方米，房号为B1#412室，建筑面积67.68平方米。房号为B1#411室，建筑面积67.68平方米，向甲方提供担保；3、乙方用于担保的四套房屋，双方到不动产进行抵押它项权登记，抵押权利人为甲方；4、如乙方未按期履行还款义务，应承担年利率24%的利息，从2019年11月5日开始计算至款项全部还清为止。落款处甲方加盖公章，乙方处加盖辽宁蓝海房地产开发有限公司嘉鑫园二期办公室公章，刘铁刚名章，刘铁刚签字。合同签订后，原告向被告及第三人方小区供暖，期间，该小区住户向原告交纳取暖费10029.75元。被告及第三人向电业部门交纳电费26600元（约）。另查，被告刘铁军挂靠开原市新城街房地产开发有限公司开发“嘉鑫园”小区一期，2014年3月，挂靠被告辽宁蓝海公司开发完成土地成交建设用地审批，建设“嘉鑫园”小区二期。被告刘铁军以第三人刘铁刚为负责人刻制辽宁蓝海房地产开发有限公司“嘉鑫园二期办公室”公章，成立物业性质管理办公室负责小区的物业管理等。并自建锅炉房对该一、二期楼房住户居民进行供暖。几年以后，原被告联网供暖后，被告及第三人向原告交纳2019年度取暖费522979.75元。尚有一期约29户，二期约42户拖欠取暖费233671.59元，原被告以此形成《还款协议》。再查，原告于2020年9月21日向本院申请诉讼保全，要求查封被告辽宁蓝海公司开发建设的位于开原市嘉鑫园二期小区B2#462、B3#143、B1#412、B1#411室四座楼房（原告与被告刘铁军及第三人刘铁刚协议抵押担保物，房产查询登记号为：兴开街嘉鑫园二期B2幢城郊街30号甲4-6-2室；B1幢城郊街28号甲4-1-2室；B1幢城郊街28号甲4-1-1室；B3幢城郊街32号甲1-4-3室）。本院依据原告的申请，下达（2020）辽1282民初2525号民事裁定书，对原告申请查封的四座楼房予以查封，查封期限3年。原告支付诉讼保全费1870元。本案主要争议焦点：1、被告辽宁蓝海公司在本案中的法律地位，是否承担法律责任；2、被告刘铁军及第三人刘铁刚的法律地位及是否个人承担法律责任，辽宁蓝海公司“嘉鑫园二期办公室”性质关系认定及法律责任；3、原告诉讼标的额及抵押物的认定。本院认为，原告认定被告辽宁蓝海公司负有清偿取暖费用的责任，提供开原市规划局材料，土地挂牌成交确认书、嘉鑫园二期建设用地规划许可证、建设规划许可证等证据借以证明用暖楼房建设工程单位为被告辽宁蓝海公司，嘉鑫园二期权利义务主体应为被告辽宁蓝海公司。被告辽宁蓝海公司抗辩并未与原告签订任何协议或者供暖合同，认为原告与被告刘铁军或者第三人间签署的联网协议对己方无法律约束力。被告刘铁军及第三人对此认可被告辽宁蓝海公司的观点。从庭审查实看，被告刘铁军为“嘉鑫园一、二期”的实际开发建设人，一期挂靠开原市新城街房地产开发有限公司，二期工程挂靠辽宁蓝海公司。被告刘铁军所成立的“嘉鑫园二期办公室”不具有法人资格。原告诉请拖欠“取暖费”款项包括一期和二期的部分居住用户。第三人与原告签订供暖联网时并未通告被告辽宁蓝海公司。同理，被告辽宁蓝海公司并未授权被告刘铁军或者第三人刘铁刚成立“嘉鑫园二期办公室”，或者相当于物业管理的部门，该“办公室”的行为后果无法认定系被告辽宁蓝海公司行为。基于此，原告虽然提供以上证据能够证明开发单位为被告辽宁蓝海公司，但所提供的《还款协议》、《供热联网合同》上所加盖的公章并无证据证明该公司刻制和授权，不能证明“供热联网行为”系该公司所为。故对被告辽宁蓝海公司抗辩意见予以采纳，对原告诉请被告辽宁蓝海公司承担偿还取暖费的法律义务不予以支持。本案中，涉及一个不具有法人资格冠以辽宁蓝海字头的“嘉鑫园二期办公室”，被告刘铁军及第三人刘铁刚以该“办公室”公章与原告签订合同、协议等。而因该“办公室”并未进行工商注册等法律认证行为，不具有单位或者公司主体性质。其法律后果应该由行为人承担。即《还款协议》及《供热联网合同》应认定系被告刘铁军和第三人的个人行为，应由其个人承担偿还拖欠取暖费的法律后果。但其在承担法律义务后，对实际欠款用户享有追偿权利。关于拖欠“取暖费”数额的认定，原告提供的《还款协议》系原告与被告刘铁军及第三人自愿签署，应认定其内容的合法性，并具有法律约束力。被告刘铁军抗辩原告承诺让其收取两年的取暖费，并应扣除己方施工铺电缆工程用款42000元及交纳电费26660元和电业局安装电表6800元。而从原告提供的《供热联网合同》看，铺设电缆至泵房由被告刘铁军及第三人负责，第三人并无证据佐证应该扣除“工程费”和安装电表等费用支出。对此，被告刘铁军及第三人负有举证责任，不能举证佐证抗辩陈词成立，应自负举证不能的败诉责任。至于交纳电费26660元，所提供的证据无法认证均用于“供热泵房”应负举证不能责任，原告亦否认第三人缴纳的电费全部用于泵房供热使用，认可按照单价0654元/度，143天计算电费12355.90元。对此，应在被告及第三人方拖欠取暖费额度内扣除该笔电费支出。庭审中，原告认可被告及第三人期间交纳取暖费10029.75元，亦应在所诉请的额度中予以扣减。即233671.59元-10029.75元-12355.90元=211285.94元，被告刘铁军及第三人刘铁刚负有清偿的义务。关于原告诉权保全四套楼房一节，原被告及第三人《还款协议》约定以此作为抵押担保，本院依据原告的请求对担保物予以查封，基于此，原告对抵押物具有优先受偿权，而作为开发单位的被告辽宁蓝海公司在执行过程中，负有协助执行的义务。关于原告诉请由被告及第三人承担按照“协议”约定的年利率24%利息一节，因该约定系双方自愿情形下形成，应认定其效力。但比照最高人民法院关于民间借贷利率的最高保护限额，对其约定适当下调至年利率15.4%，同时约定给付期限至2019年12月25日，时间从2020年1月1日开始计算利息至给付之日止。综上，本院为维护当事人的合法权益，保护公民的财产权利免受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘铁军、第三人刘铁刚拖欠原告开原宏达热电有限公司供用热款项211285.94元负有清偿义务，并承担自2020年1月1日开始计算利息至给付之日止，按照年利率15.4%计算的利息；原告开原宏达热电有限公司对被告刘铁军、第三人刘铁刚提供的抵押物位于开原市；B1幢城郊街28号甲4-1-2室；B1幢城郊街28号甲4-1-1室；B3幢城郊街32号甲1-4-3室四套楼房具有优先受偿权，被告辽宁蓝海房地产开发有限公司负有协助执行的义务；三、驳回原告开原宏达热电有限公司其他诉讼请求。本判决书发生法律效力后十日内执行。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5273元，诉讼保全费1870元，共计7143元，由被告刘铁军、第三人刘铁刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 张 红人民陪审员 张英华二〇二〇年十二月三日书 记 员 刘 锐