云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3852号原告：罗斯特，男，壮族，住蒙自市。委托诉讼代理人：王洁，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：代治全，男，汉族，住蒙自市。第三代：红河州亿弘房地产投资发展有限公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市朝阳路华泰盛景小区**商铺。法定代表人：罗斯特。委托诉讼代理人：张亚军，男，1985年7月1日生，壮族，经理，住蒙自市。代理权限为特别授权。原告罗斯特与被告代治全、第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗斯特的委托诉讼代理人王洁、文娟，第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司委托诉讼代理人张亚军到庭参加诉讼，被告代治全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗斯特向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告以及第三人签订的《房屋房买卖合同》无效；2.判令被告及时向原告返还购房定金人民币7万元，并向原告支付违约金人民币5万元整；3.判令被告向原告支付经纪服务损失费1万元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告全部承担。诉讼过程中，当庭撤回第三项诉讼请求，即判令被告向原告支付经纪服务损失费1万元。事实与理由：原告系第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司的股东及在职人员。2020年9月9日，被告代治全到第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司咨询，欲将其名下位于云南省蒙自市房屋出售。经被告代治全对房屋的位置、面积、实际使用情况详细介绍，并将房屋所有权证通过照片方式向原告出示后，原告产生了购买意向。当天，在原告的要求下，被告还陪同原告实际查看了房屋现状。此后，原、被告双方就房屋买卖价格、款项交付等进行了协商并与第三人共同签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告即按约定向被告支付了5万元购房定金。同月11日，代治全称急需资金周转要求原告提前支付部分购房款。出于对其信任，加之原告是真心欲购买此房屋，于是，原告超出约定定金数额再次转账2万元给代治全。而被告代治全自9月9日当天收到原告支付的5万元购房定金后迟迟未按《合同》第五条第1款第（1）项之约定将房屋有关证件原件交予原告保管。经原告多次询问催要，被告代治全都只是称因房屋产权证书由其母亲保管，其母亲近段时间不在蒙自故暂无法将相关证书提供。14日上午，原告持《房屋买卖合同》以及被告代治全提供的身份证复印件向蒙自市房地产管理处进行查询才得知该房屋已于2020年9月3日被石屏县人民法院采取查封措施，且房屋上设有抵押登记，根本无法买卖。原告随即向代治全询问，被告才告知称因其与他人合伙的公司发生纠纷才导致房屋被查封，纠纷很快会解决。同时，被告代治全主动向原告出具《承诺书》，承诺将在2020年9月17日前处理完毕纠纷促使房屋可正常交易，否则将于9月18日退还定金7万元。然而，待9月17日原告再次与之联系时，被告的电话已无法接通。原告认为，代治全在明知自己的房屋设有抵押登记不能买卖、过户，且已经被人民法院查封的情况下，恶意隐瞒房屋真实情况与原告、第三人签订《房屋买卖合同》，并收取原告支付的购房定金7万元的行为已经违反《合同法》的规定，该《合同》系无效合同。原告不但无法实现购房目的，且遭受了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告代治全未作答辩，亦未提交书面答辩状。第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司述称：原告起诉所陈述的事实和理由属实，原告系第三人公司股东，虽然合同约定应收取经济服务费1万元，但第三人至今尚未实际收取。原告罗斯特围绕诉讼请求依法提交了证据，被告代治全无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的《身份证》复印件二份、《企业信用信息公示报告》《不动产权证书照片》《二手房买卖合同》《微信聊天记录、转账截屏》《承诺书》《不动产登记档案摘抄表》复印件一份、《收据》复印件二份，能够证实：1.原、被告及第三人的基本身份及工商登记信息；2.原、被告于2020年9月9日签订《二手房买卖合同》及原告支付购房款的基本事实；3.案涉房屋已于《二手房买卖合同》签订之日前即2020年7月14日被设定抵押，于2020年9月3日和9月29日被人民法院依法查封的事实。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗斯特系第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司的法定代表人，其持股比例为40%。2020年9月9日，原告罗斯特即乙方（买方）与被告代治全即甲方（卖方）、第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司即丙方（居间方）签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：“一、第一条、房屋基本情况甲方经共有人及家庭成员协商一致，自愿将依法取得并属于自己产权的房屋及该房屋所占用范围内的土地使用权与相关权益出售给乙方（以下简称“该房屋”）。该房屋的基本情况如下：1.该房屋坐落于红河州蒙自市（原学海路南段东侧）水岸郦城小区8幢2单元6层601号；产权证编号：云（2018）蒙自市不动产权第0004618号，土地性质：出让。2、所有权人：代治全；共有权人:无；房权证建筑面积为：127.31；楼层6层，总层数：6层。（以原产权证或新不动产登记证上登记的相关内容为准）。第二条、房屋价款该房屋售价总金额为：人民币（大写）伍拾万元整（￥500000.00）（按套计价），此房价包括现有房屋内的固定配套设施，不包括过户交易所产生的税费及相关费用和经纪服务费等。第三条、付款方式及期限1.定金：甲乙双方签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金人民币大写伍万元整（￥50000.00）。2.付款方式：乙方于办理公证委托当日向甲方支付购房余款人民币大写肆拾伍万元整（450000.00）未含定金。第四条、产权过户及交房1.房屋产权过户时间：经双方约定于交房当日到公证处进行产权过户权公证委托给乙方，由乙方自行安排过户时间。2..……第六条、违约责任1.甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违法责任由责任方承担。2.经双方一致约定：甲乙任何一方违约、解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔付，于违约之日起柒日内付清。……。”合同还对费用的承担、争议解决等进行了详细约定。合同签订后，原告罗斯特于当日通过微信转账向被告代治全支付定金50000元，同年9月11日经被告代治全主动要求原告又向其微信转账20000元。2020年9月9日，被告代治全出具《收据》给原告收执，载明：“今收到罗斯特（身份证号码：5325221990********）交来购买坐落红河州蒙自市（原学海路南段东侧）水岸郦城8幢2单元6层601号房定金人民币大写伍万元整（￥50000.00）。”2020年9月14日，被告代治全再次出具《收据》给原告收执，载明收到购房定金70000元，并同时出具《承诺书》给原告收执，《承诺书》载明：“本人代治全（身份证号码：5325221996********）卖坐落于红河州蒙自市（原学海路南段东侧）水岸郦城8幢2单元6层601号，由于签订合同时再次申明产权无纠纷、无债权、无查封等状况，符合正常交易。现被购买人罗斯特（身份证号码：5325221990********）查出该房屋抵押和查封状态，无法交易。现承诺于2020年9月17日前将该房屋处理为正常状态继续交易，如未能处理清楚则2020年9月18日必须退还所有已付定金人民币柒万元整（￥：70000.00）。”经查实，案涉房屋已于2020年7月14日被设定抵押，抵押权人为李红，抵押期限为2020年7月14日至2020年10月14日，抵押金额30万元，不动产登记证明号：云（2020）蒙自市不动产证明第××号。2020年9月3日，被石屏县人民法院依法查封，查封期限为2020年9月3日至2023年9月2日。2020年9月29日，被蒙自市人民法院依法查封，查封期限为2020年9月29日至2023年9月28日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《中华人民法共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，之规定，原、被告签订的《二手房买卖合同》虽系双方自愿签订，但被告代治全在案涉房屋已被人民法院依法裁定查封的情况下，仍然故意隐瞒房屋已被法院查封的事实与原告签订房屋买卖合同，其行为已违反国家法律强制性规定，从原、被告双方的微信聊天记录可知原告在签订合同时并无过错，故原、被告于2020年9月9日自愿签订的《二手房买卖合同》应为无效。合同无效后，被告应将其收取的70000元购房款予以返还给原告。因双方签订的《二手房买卖合同》第六条已明确约定“甲乙任何一方违约、解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金”，该约定对双方具有拘束力，故原告主张要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告代治全经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民法共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告罗斯特与被告代治全于2020年9月9日签订的《二手房买卖合同》无效。二、被告代治全于判决生效之日起十日内返还原告罗斯特购房款70000元及支付违约金50000元，合计120000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告代治全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 蓓二〇二〇年十一月二日书记员 唐誉铭