四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5124号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区D街区E2、E3幢5层1-2号，统一社会信用代码91511500089882870D。 负责人：罗超。 委托诉讼代理人：朱永周，系三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈胜高，系三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司工作人员。 被告：王楷，男，1995年4月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：罗艳忠，女，1994年10月4日出生，汉族，住四川省高县。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司（以下简称三和佳（成都）物业宜宾分公司）诉被告王楷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告三和佳（成都）物业宜宾分公司的委托诉讼代理人朱永周，被告王楷的委托诉讼代理人罗艳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三和佳（成都）物业宜宾分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费生活垃圾处理费1733.29元；2.判令被告支付原告生活垃圾处理费违约金1372.77元，共计3106.06元；3.由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告向法院申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2018年4月1日，原告与四川宜宾华富•戎州兴城第一届业主委员会签订《戎州兴城小区物业服务合同》，按照合同约定从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳，业主应于上半年期间满5日内缴纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。被告是小区业主，住房面积128.33平方米，按照1元/㎡/月支付相应的物业服务费和生活垃圾清运处置费5元/月。协议签订后，原告依约保质保量地完成了各项物业服务和垃圾清运工作履行了自己的义务，但被告从2018年4月1日开始拖欠物业服务费和生活垃圾费，截止2019年12月31日累计拖欠21个月，共计1733.29元，经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判如所诉。 诉讼中，原告向本院申请撤回第二项诉讼请求，本院依法裁定予以准许。 被告王楷辩称，1.我们与原告没有合同关系，签约方的业主委员会不是案涉小区的业委会，我们也没有收到召开业主大会和遴选物业公司的通知，以及合同中物业公司主体不一致，所以我们认为是无效合同；2.即便有合同关系，但原告在合同执行期间，并没有履行合同义务，物业公司入驻时公示的整改方案有60%以上的方案未履行，比如垃圾长期不清理，消防设备、电梯设备门禁系统、公共照明系统、监控系统等损坏，物业公司一直未维修检查；3.原告存在严重的违约行为。（1）小区内物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、电梯不进行正常维修，时常出故障、监控设备严重毁损等问题一直没有被解决。（2）小区公共区域的经营性收入如：电梯出入口的广告费用，小区里的横幅、LED广告牌、收发室租金等，物业公司从未以任何形式公布，在撤场时也未作移交，拖欠国网四川省电力公司宜宾市江北供电分公司2019年电费16729.65元，将业主至于停限电的风险中。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、《商品房买卖合同》、《宜宾华富戎州兴城小区物业服务合同》等证据，本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会（甲方）与成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司（乙方，后更名为三和佳（成都）物业宜宾分公司）签订了宜宾华富戎州兴城小区《物业服务合同》，该合同约定：“合同期限为叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。第一条、物业服务项目包括：1、对小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的养护和管理。2、对小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、清掏化粪池、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的养护、管理和运行服务。3、对小区规划红线内属配套服务设施的养护和管理。4、对小区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、对小区消杀，公共区域绿化等。6、对小区交通、车辆行驶、停泊及管理。7、对本小区实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区治安工作。8、为本小区业主提供社区文化娱乐服务。9、做好本小区物业及物业管理档案、资料的建立、保存；第二条、委托区域范围：戎州兴城所有住宅物业、商业物业、车库全部的物业服务；第三条、物业管理服务费及其管理：1、经甲乙双方协商决定，本小区物业服务费按照如下标准收取：电梯住宅按照每平方1元/月；商业物业费（住改商）每平方2元/月。乙方通过加大投入，一年后提高物业服务质量和服务效率达到二分之一以上的业主满意后电梯住宅物业服务费由1元/平方/月调整为1.2元/平方/月。2、生活垃圾处置费根据政府部门相关规定按5元/户/月计算，由乙方代环卫部门收取。……4、业主的物业服务费从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳。业主应于上半年期满前5日内交纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，乙方以书面通知、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳。经催告后仍未交纳的，承担违约责任。违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。第五条、业主权利：按照物业服务合同约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；第六条、业主义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；按时全额交纳物业服务费用等……”。 后原告于2018年4月1日正式入驻华富•戎州兴城小区为该小区提供物业服务。2020年1月1日，原告撤出华富•戎州兴城小区，宜宾泓杨物业管理有限责任公司正式入驻该小区进行物业服务及管理。 被告王楷向宜宾市华富房地产开发有限责任公司购买了华富•戎州兴城3栋2单元1楼1号房屋，该房屋系电梯住宅房，根据买卖合同，该房屋面积为128.33平方米。被告从2018年4月1日起未缴纳物业费和生活垃圾处理费。 另查明：1.2018年6月11日，成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司更名为三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司。2.原告三和佳（成都）物业宜宾分公司在为案涉小区提供物业服务期间存在小区垃圾未及时清运、小区单元门禁系统等诸多设备损坏待修缮等情况，原告存在履约瑕疵。3.原告因案涉小区其他业主欠费曾于2020年7月诉至本院，请求业主支付物业服务费、垃圾费及违约金。本院一审判决支持其物业服务费、垃圾费诉求，驳回其违约金诉求。后物业服务公司提出上诉，经二审终审判决认为业主欠费应给付逾期交费违约金，物业公司履约不完全也应承担违约责任，双方违约责任两相抵消后，一审酌情认定不支持违约金于法不悖，故驳回上诉，维持原判。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，根据上述规定，三和佳（成都）物业宜宾分公司与华富戎州兴城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，原告为被告所在华富戎州兴城小区提供了物业服务，被告应履行合同义务及时缴纳物业服务费及生活垃圾处理费。本院查明，原告自2018年4月1日入驻案涉小区提供物业服务以来，被告一直未向原告交纳物业服务费和生活垃圾费，根据合同约定的收费标准，现原告请求被告支付拖欠的2018年4月1日至2019年12月31日的物业服务费生活垃圾处理费共1733.29元，不违反法律规定，本院予以支持。 被告辩称原告提供的物业服务未达到合同约定及行业规范确定的标准。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。结合物业服务企业的服务标准，原告虽存在服务不到位等违约行为，但不构成根本性违约，被告欠交物业服务费的理由不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由，且原告已主动放弃对被告违约金诉求，承担了一定的责任，故被告该意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告王楷于本判决生效之日起5日内支付原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1733.29元。 如被告王楷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王楷负担。 本判决为终审判决。 本案生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  龙 科 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  聂宁宁 书 记 员  黄倩莹