河北省邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初1690号 原告：冯倩，女，1987年10月20日出生，汉族，高中文化，无业，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：张娟，河北瀛檀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐丰，河北瀛檀律师事务所实习律师。 被告：邢台双达房地产开发有限公司，住所地：邢台市襄都区，统一社会信用代码：911305005909890492。 法定代表人：钟明，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许坤，女，1984年11月28日出生，汉族，系该公司法务。 被告：邢台祥恒房地产开发有限公司，住所地：邢台市信都区，统一社会信用代码：9113050056323648XQ。 法定代表人：赵博，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许坤，女，1984年11月28日出生，汉族，系该公司法务。 被告：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地：石家庄市桥**，统一社会信用代码：911301006934724135。 法定代表人：姜志辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐丽群，女，1988年10月20日出生，汉族。 原告冯倩与被告恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大地产石家庄公司）、邢台祥恒房地产开发有限公司（以下简称祥恒公司）、邢台双达房地产开发有限公司（以下简称双达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯倩及其委托诉讼代理人张娟、齐丰，被告双达公司的委托诉讼代理人许坤，被告祥恒公司的委托诉讼代理人许坤，被告恒大地产石家庄公司的委托诉讼代理人徐丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯倩向本院提出诉讼请求：一、判令被告双达公司退还原告购房款276642元及利息暂计54223元（利息暂自2017年1月6日起按银行同期贷款利率计算至2020年5月5日，总利息计算至判决履行时止）。二、判令被告双达公司退还原告物业费1000元。三、判令被告祥恒公司、恒大地产石家庄公司对上述债务承担连带还款责任。四、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2017年1月6日，原告和被告双达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告双达公司开发建设的位于邢台市桥东区房屋，建设面积54.92平方米，单价24034.94元，总价款1319999元，其中首付款669999元，银行贷款650000元。原告首付款669999元转至被告祥恒公司账户，由被告双达公司为原告出具收款收据，原告向中国银行股份有限公司邢台市开发区支行贷款650000元已经发放到被告双达公司账户，原告已经按合同约定履行了全部付款义务。2019年5月30日，被告向原告交付了上述房屋，但原告发现所交付的房屋户型与购买时不一致，经测绘发现少了11.51平方米，根据原告与被告双达公司签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，被告双达公司应向原告退还多收取的购房款及损失。另查明，恒大集团石家庄公司是双达公司的控股股东，持股比例72%，收取购房款的祥恒公司是恒大集团石家庄公司的全资子公司。原告与双达公司签订购房合同，祥恒公司收取购房款，又由双达公司出具收款收据，三被告之间存在人格混同情形。综上所述，被告应按合同约定履行合同义务，被告向原告交付的房屋严重缩水，被告严重违约行为给原告造成巨大经济损失，三被告之间存在严重人格混同情形，应对原告的债务承担连带责任。为维护原告合法权益、特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼。请求依法裁决。 双达公司口头辩称，同意原告对于房屋面积差据实结算，驳回原告其他诉请。原告购买被告邢台双达开发的邢台XX城预售商铺，于2017年1月6日买卖双方签订商品房预售合同，并在房管部门进行网签备案，合同第26-27页，附件11第3条明确约定：预售商品房交付使用后，合同约定的建筑面积和实测面积有差异的以实测为准。如果买受人不退房的，买卖双方按照实测建筑面积与合同约定的房屋单价据实结算，本合同系买卖双方真实意思表示，合法有效，且已经过房管部门备案，对买卖双方均具备约束力，根据商品房买卖司法解释第14条第1款解释可知：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的按照约定处理，综上法律明确规定，原被告双方对于房屋预售面积和交付后实测面积差如何处理有约定应当依照约定，应当据实结算，并结合合同约定的房屋单价原告额外索要利息，严重违反合同约定，不应予以支持。此外原告向被告索要物业费没有任何依据。被告邢台双达并非物业公司也并未向原告提供物业服务，根据合同相对性，原告向被告邢台双达索要物业费损失于法无据，不应予以支持。因本案公寓所在楼栋售卖期间为提高房屋售卖收款效率邢台双达特委托第二被告邢台祥恒公司通过祥恒公司名下银行POS机代收房款，仅限于代收义务，祥恒公司与冯倩、邢台双达之间的买卖合同没有任何关系。邢台双达已认可收到冯倩通过祥恒银行POS机支付的房款，并向冯倩出示收款收据。 祥恒公司口头辩称，驳回原告对祥恒公司的全部诉请。祥恒公司与邢台双达系两个独立法人，在本案公寓所在楼栋售卖期间，为提高房屋售卖效率，邢台双达委托祥恒公司通过祥恒公司名下的POS机代收房款，冯倩与邢台双达之间的房屋买卖与祥恒公司没有任何法律关系，不存在人格混同。祥恒公司作为被告主体不适格。 恒大地产石家庄公司口头辩称，1、恒大石家庄公司并非合同性对方，根据合同相对性，我方并非本案适格当事人。2、根据公司法解释（二）第22条第2款规定：公司财产不足以清偿债务时，债权人主张，未缴出资股东以公司设立时的其他股东或发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。而本案中，我方以于2012年3月6日实缴出资，履行完毕出资义务，其次，原告无证据证明双达公司财产不足以清偿债务，且双达公司不存在财产不足以清偿债务的情形。原告诉求无事实及法律依据。3、根据法律规定公司人格混同，是指公司的人员业务财务方面交叉或混同，导致各自财产无法区分。丧失独立人格，构成混同。并且关联公司人格混同，只有在严重损害债权人利益的情况下关联公司之间才对外部债务承担连带责任，本案中不存在人格混同，为正常的代收代付关系，也不存在严重损害债权人利益的情况，同时原告也未提交有效证据证明我方与被告双达公司、祥恒公司之间存在人格混同并损害其利益。故应驳回原告对我方的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：一、2017年1月6日冯倩与双达公司签订了商品房买卖合同（合同编号：XXXXXX房屋代码：XXXXXX），合同约定：冯倩（买受人）购买双达公司（出卖人）开发建设的位于桥东区；该商品房的房产测绘机构为邢台市城乡测绘队，其预测建筑面积工54.92平方米，其中套内建筑面积54.36平方米，分摊共有面积0.56平方米；该商品房单价为每平方米24034.94元，总价款为1319999元；付款方式为买受人于2017年1月6日前支付首期房价款669999元，余款650000元向银行申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与实测建筑面积的建筑面积有差异的，以实测面积为准。实测建筑面积与合同约定建筑面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、买受人不退房的。买卖双方按实测建筑面积及本合同约定的房屋单价据实结算。2、该商品房的实测建筑面积与本合同约定建筑面积发生差异，买受人应于出卖人发出的‘退（补）款通知书’中指定的期限内办理房款的退（补）手续。”。二、2016年11月份冯倩向被告祥恒公司通过银行分别转账付款50000元、619999元，2016年11月22日，被告双达公司向冯倩出具了收款收据，载明收取冯倩XX城商业首付款669999元（含定金50000元）。三、2017年1月12日冯倩与中国银行邢台市开发区支行签订了个人商业用房贷款合同，贷款650000元并委托支付至双达公司银行账户，用于购买上述房产。四、2019年5月29日金碧物业有限公司邢台分公司向冯倩发出邢台XX城收（验）楼通知书，同时金碧物业交易凭证显示，冯倩交纳了公寓物业服务费、转供电服务费、自用电费共计1119元。五、冯倩向本院申请律师调查令自邢台市城乡测绘队调取的房产分户图显示坐落于邢台市桥东区房产专用建筑面积42.96平方米，分摊建筑面积0.45平方米，建筑面积43.41平方米。六、冯倩申请财产保全，支付了保全申请费2270元，保函费用875元。七、恒大地产集团石家庄有限公司系邢台双达房地产开发有限公司（注册资本2143万元）控股股东，认缴出资额1543万元，实缴出资额1543万元（2012年3月6日实缴）。八、国家企业信用信息公示系统显示，邢台祥恒房地产开发有限公司系恒大地产集团石家庄有限公司的全资子公司。 上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，通过各方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1、冯倩所购买的商品房面积是多少？双达公司应退还房款、物业费的数额及依据？2、祥恒公司及恒大石家庄公司是否应当承担责任？应当承担何种责任？首先关于第一个焦点，通过原告申请，本院向邢台市城乡测绘队调取了冯倩所购房产分户图，该图显示建筑面积43.41平方米；比冯倩与双达公司签订的商品房买卖合同中预测建筑面积54.92平方米少了11.51平方米；根据双方在该商品房合同附件十一补充协议第三条约定的据实结算，双达公司多收了冯倩购房款为（54.92㎡-43.41㎡）×24034.94元/㎡=276642元，该款应当予以退还；关于冯倩诉请的利息问题，根据双方在该商品房合同附件十一补充协议第三条约定，作为开发商的双达公司应该在知晓该商品房的实测建筑面积小于合同约定建筑面积后即应向冯倩发出“退款通知书”办理房款的退还手续；但其截止到开庭日前均未向冯倩发出该通知，如果不支付利息，显失公平。关于利息支付的时间，双达公司在交房之前应已知实测房屋面积减少，故可自2019年5月29日金碧物业有限公司邢台分公司向冯倩发出邢台XX城收（验）楼通知书时计算利息；关于利息标准，在2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率为基础，在2019年8月20日之后以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为基础；参照金融机构计收逾期利息的标准计算。关于冯倩诉请第二项，因其无证据证明收取其物业费的系双达公司，故本院对该项诉请不予支持。关于祥恒公司和恒大地产石家庄公司的责任问题，首先关于祥恒公司，通过法庭审理可知，冯倩将房屋首付款交至祥恒公司银行账户，由双达公司的控股股东恒大地产石家庄公司的全资子公司占有、使用（祥恒公司或双达公司未提交证据证明，该款项祥恒公司给付了双达公司）；祥恒公司与双达公司存在公司财产混同的情形，故其应对双达公司对冯倩的债务承担连带责任。关于恒大地产石家庄公司，其已足额实缴了在双达公司的出资；冯倩无证据证明恒大地产石家庄公司存在滥用公司法人独立地位或者股东有限责任，逃避债务的行为，故冯倩要求其承担连带责任的诉请，缺乏理据支持，本院不予采信。关于冯倩诉请第四项，保全申请费及保函费的发生，系由于双达公司违约行为导致，故应由其承担；诉讼费不属当事人请求的范围。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯倩购房款276642元及利息（以276642元为基数，支付自2019年5月29日起至履行完毕时止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计付）。 二、邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯倩保全申请费2270元，保函费用875元。 三、邢台祥恒房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带责任。 四、驳回冯倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6278元，减半收取计3139元，由邢台双达房地产开发有限公司负担，邢台祥恒房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 陈铁军 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 杜晓建 书 记 员 张晓庆 ——