广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1733号上诉人（原审原告）：钟凤仙，女，1977年3月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林永交，广东快达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏桦，广东快达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。上诉人钟凤仙与上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟凤仙上诉请求：一、撤销一审判决，改判恒隆公司按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付商品房的违约金41266.67元（建筑面积160.35平方米，按租金2000元/月，从2017年9月30日起计算至2019年6月19日止，违约金合计41266.67元）给恒隆公司；二、本案的一、二审诉讼费用均由恒隆公司。事实与理由：一、恒隆公司没有证据证明电话通知过钟凤仙可以办理收楼手续，钟凤仙也从未承认过接到恒隆公司的关于可以办理收楼手续的电话通知。二、一审法院所谓“涉案房屋应具备交付使用条件才可以办理所有权转移登记”的通常理解对钟凤仙要求过高。钟凤仙与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是住建部与国家工商总局共同制订的范本，恒隆公司就本案商品房交易修改的部分合同条款不是与钟凤仙协商的结果，恒隆公司仅就商品房的价格、户型、面积和交房时间与钟凤仙商谈过，但钟凤仙对合同约定的收楼条件、流程等没有清晰的概念，并认为只要交清房款就能办证，一审法院将“商品房具备交付条件才可以办理所有权转移登记”的“通常理解”强加于钟凤仙要求过高。三、一审法院对相同性质的事实和行为前后作出截然不同的认定和裁判，裁判尺度混乱。根据双方的合同约定，书面通知业主收楼是恒隆公司的合同义务，而且双方在履行合同过程中也没有变更该约定，一、二审法院在审理另案（林某汝、谭某琼诉恒隆公司商品房预售合同纠纷一案）中，因恒隆公司未能提供证据证实其已书面通知业主收楼，故认定恒隆公司逾期交房违约责任期间计至林某汝、谭某琼签署收楼通知之日，并非恒隆公司微信通知林某汝、谭某琼办证之日，而一审法院基于相同的事实在处理本案时却认定恒隆公司逾期交房违约责任期间计至恒隆公司微信通知钟凤仙办证之日，裁判尺度明显前后不统一和混乱。恒隆公司辩称，一、钟凤仙请求恒隆公司按2000元/月支付2017年9月30日起计至2019年6月19日期间逾期交房违约金没有任何依据，不应支持。（一）涉案商品房于2018年10月9日才满足合同第九、十条约定的交付条件是由于政府行为、自然因素造成的，恒隆公司在2017年9月30日之前及涉案商品房符合合同约定的交房条件之后均已电话通知钟凤仙办理交付手续，但钟凤仙在早已非常清楚涉案商品房具备交付条件并已经办理完毕房屋所有权转移登记手续的情况下而故意迟延收房，2018年10月9日应视为交房之日，退一步而言，即使恒隆公司应承担逾期交房的违约责任，亦应按合同约定执行。（二）钟凤仙主张其看不懂合同条款和从来没有“商品房具备交付条件才可以办理所有全部转移登记”的认识有违诚信，不应采信。首先，钟凤仙在2020年3月17日通过微信告知恒隆公司的工作人员“我还没有准备装修”等，充分证明了钟凤仙早已知道涉案商品房具备交付条件、可以收楼、办证，但其故意不收楼；其次，从合同结构的安排来看，“房屋登记”在合同尾部，处在“逾期交付”和“保修责任”之后，说明合同履行条件及顺序有先后之分，从钟凤仙获悉商品房可以办理产权转移登记、交纳契税并委托恒隆公司向阳江市不动产登记中心申请办证以及取得房屋所有权证书等来看，钟凤仙迟至2020年3月27日才办理书面收楼手续纯粹是其个人故意延迟导致的；最后，涉案《商品房买卖合同》是国家示范文本，并非由恒隆公司单方拟定，“先交付，后办证”的合同条款也非任一方当事人可修改的条款，钟凤仙并未按合同的要求仔细阅读合同条款和审慎签订合同，其在提起上诉之前亦未对“先交付，后办证”的合同条款提出任何异议，钟凤仙作为一个成年人应当详尽阅读、充分理解合同所有条款的内容及含义并接收合同条款的约束。（三）虽然恒隆公司早期只采用电话、微信方式通知钟凤仙收楼、办证，而非采用“挂号信”的方式送达，但通知的目的在于使合同相对人“知道”，一审法院综合证据之间的联系，进而认定钟凤仙至少在2019年3月5日已经知悉涉案商品房可以交付、办证的事实是正确的，应予维持，钟凤仙僵化地以恒隆公司没有按照合同约定履行通知义务为由要求判决逾期交房违约金计算至2019年6月19日是错误的，不应采信。二、在另案（冯某益案）已生效的民事判决中认定，恒隆公司在2019年4月6日通过微信通知冯某益办理涉案商品房的所有权转移登记手续，且恒隆公司此前已通过电话通知业主可以办理收楼手续，同时按照通常理解，涉案商品房应具备交付使用条件才可以办理所有权转移登记，进而认定冯某益于2019年4月6日已经知道涉案商品房具备交付条件而未及时前往办理收楼手续，并认定逾期交房违约金截止日为2019年4月6日。根据同案同判的原则，即使恒隆公司需承担逾期交房违约责任，截止日应为恒隆公司微信通知钟凤仙办证之日即2019年3月5日，钟凤仙直至2020年3月27日才书面确认接收涉案商品房的责任应由其自行承担。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回钟凤仙的一审全部诉讼请求；二、钟凤仙承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房迟至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九、十条约定的交付条件是由于政府行为、自然因素造成的，该等事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司已提交证据证实涉案项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在2017年9月30日前已经相关部门验收合格，此时已满足合同第十条约定的商品房相关设施设备的交付条件。（二）合同签订后，因政府未按时解决涉案土地遗留的用地、用电问题，以及涉案工程因恶劣天气停工69天，导致涉案商品房直至2018年10月9日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，这非恒隆公司可预见的情形，不可归责于恒隆公司。1.恒隆公司提交的证据足以证实政府及其相关部门未按阳江市委、市政府的要求及时解决涉案工程项目用地存在的问题，导致涉案工程项目进程受到实质性阻碍，继而影响涉案工程项目延迟到2018年9月19日才竣工验收备案和2018年10月9日才取得房屋测绘报告，一审法院对此未予认定是错误的。2.涉案工程因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工69天，导致涉案工程竣工验收备案延期，属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、如前所述，涉案商品房在2017年9月30日前已满足正常使用条件，恒隆公司也通过电话通知钟凤仙办理收楼手续，但钟凤仙未予办理。直至涉案商品房在2018年10月9日满足合同约定的交付条件，钟凤仙仍未办理收楼手续，2018年10月9日应视为交房之日。三、退一步而言，即使恒隆公司应承担逾期交房的违约责任，亦应按合同约定执行。一审对双方的违约金予以调整，且高于约定的违约金八倍多，严重违背合同自由。（一）钟凤仙与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已经明确逾期交房违约金的计算方式，是双方真实的意思表示，一审在认定前述合同条款有效及业主为举证证明其实际损失的情况下，无视合同有关逾期交房违约金的计算方式并予以调整，显然违背了当事人的意思自治原则，更违反合同约定。（二）一审在业主未提供任何证据证明其存在租金或其他实际损失，以及合同约定的违约金低于其实际损失的情况下调整违约金是错误的。（三）涉案《房地产估价报告》没有采选到成功出租获取租金的范例，且在选用“估价方法”进行评估时存在严重瑕疵，而且估价报告设定的“价值时点”违反《房地产估价规范》，根本不能客观反映估价对象2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准。因此，一审以该评估意见作为裁判依据是认定事实错误。（四）涉案商品房交付时为毛坯房，一审认定业主承租毛坯房每月租金为2000元不符合事实。而业主在其早已知道涉案商品房已经具备交付条件并办证至其名下的情况下，故意不配合恒隆公司办理收楼手续并请求按“同地段同类房屋租金标准”支付逾期交房违约金有违诚信。钟凤仙没有发表答辩意见。钟凤仙向一审法院起诉请求：一、恒隆公司按同地段同类房屋的租金标准支付逾期交付商品房的违约金41266.67元给钟凤仙（建筑面积160.35平方米，暂按租金2000元/月，从2017年9月30日起暂计算至2019年6月19日止，合计41266.67元）；二、本案诉讼费用由恒隆公司承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，钟凤仙（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201605xxxx），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区体育北路xxx号恒隆共青湖山庄某幢某层某房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016xxx号，预测建筑面积共160.35平方米（其中套内建筑面积133.79平方米，分摊共有建筑面积26.56平方米），按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为843734元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年5月10日前付清首期款543734元（含定金），余款300000元应在2016年5月17日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第九条关于商品房条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同还约定了其他条款，钟凤仙与恒隆公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，钟凤仙按合同约定付清了购房款843734元给恒隆公司。恒隆共青湖山庄一期项目于2018年8月30日竣工验收，于2018年9月14日申请备案，于2018年9月19日取得同意备案通知书。涉案商品房于2018年10月9日取得不动产测绘报告。2018年12月26日，恒隆公司提交涉案商品房的确权登记材料。2018年12月28日，涉案商品房办理了初始登记。2019年3月7日，钟凤仙缴纳了涉案商品房产权转移的契税，并于2019年3月13日签了委托阳江市勘察测绘院进行房屋测绘的委托书。2019年4月16日，涉案商品房转移登记至钟凤仙名下。一审另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成问题：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”。2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区体育北路共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题”。2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限责任公司共青湖山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决”。2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用权有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地四号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：某幢某层某房00xxx）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权主让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务”。2019年5月28日，阳江市城市管理和综合执法局向恒隆公司出具《市城市管理和综合执法局关于恒隆共青湖山庄土地遗留问题的意见》（阳城管函[2019]302号）“提出意见如下：一、据了解，恒隆共青湖山庄姜姓拆迁户在恒隆公司开发之前已经存在，姜姓拆迁户问题属于历史遗留问题，建议恒隆公司商土储中心按有关规定抓紧与拆迁户协商解决，为恒隆共青湖山庄居民提供更加方便安全的出行条件和舒适的居住环境。二、我局曾在2018年初会同恒隆公司有关负责人踏勘现场，对恒隆共青湖门口出行道路排水明沟及低洼提出了整改意见，并已整改完毕，改善了居民出行条件。三、我局已将恒隆共青湖山庄门前湖东路纳入2018年旧路改造计划，但该项目至今尚未启动实施。四、恒隆共青湖山庄门前湖东路段已经实施了硬底化建设，建议恒隆公司进一步改善地面设施建设，优化居民出行环境”。一审再查明，在审理案涉恒隆共青湖山庄楼盘业主起诉恒隆公司的系列案件中的（2019）粤1702民初6362号案，根据当事人的申请，一审法院依法委托深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司对广东省阳江市体育北路xxx号恒隆共青湖山庄某幢某层某房所在的同地段同类房屋2017年9月30日至2019年8月30日期间的租金标准价值进行评估，上述房屋的合同总价款为744607元，该公司于2019年12月4日作出《房地产估价报告》，评定上述房屋预测建筑面积160.35㎡，评估租金单价17元/平方米/月，评估租金总价2726元/月，租用时间2017年9月30日至2019年8月30日期间内的租金合计62698元。2019年12月16日，深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司向一审法院出具上述评估报告的补充说明：“由于估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日的实物状况我们无法获得，本次评估设定估价对象于价值时点2017年9月30日至2019年8月30日为普通装修，室外修护状况一般，仅供参考。”恒隆公司主张在2017年9月30日前，涉案商品房所在的恒隆共青湖山庄项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施已经相关部门验收合格，共青湖山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。对于收楼时间，钟凤仙在庭审中主张涉案商品房于2019年8月交付，恒隆公司则认为涉案商品房在2018年10月9日已视为交付。根据双方提供的微信聊天记录截图显示恒隆公司于2019年3月5日通过微信方式通知钟凤仙到不动产中心办理查房及缴纳契税，交契税成功后携带发票到恒隆公司处签委托书办理不动产登记证，但钟凤仙认为恒隆公司只是在微信中通知其办证，不是通知钟凤仙收楼。上述微信聊天记录截图显示，恒隆公司于2019年6月19日通知钟凤仙接收收楼通知书。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是恒隆公司对涉案商品房逾期交付应否承担违约责任；二是逾期交房违约金应如何确定问题。关于争议焦点一，恒隆公司对涉案商品房逾期交付应否承担违约责任。首先，本案根据恒隆公司的抗辩意见，涉案商品房逾期交房是否构成不可抗力或不能归责于恒隆公司。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。具体本案而言，首先，恒隆公司主张涉案的恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施、高压电线杆迁改工程建设项目等问题，上述大部分问题是涉案合同签订之前已客观存在的问题，这些问题恒隆公司应当可预见，同时即使上述部分问题发生在涉案合同之后，而恒隆公司所主张的上述问题亦不属于不可抗力所包括的情形，依照上述法律规定不构成不可抗力。其次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，并且恒隆公司亦没有证据证明当地在此期间发生重大自然灾害。再次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设，致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案商品房办理交付手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向钟凤仙承担相应的违约责任。综上，恒隆公司主张造成涉案商品房逾期交付的原因在于政府行为及自然因素，恒隆公司不应承担逾期交付的违约责任，理据不足，不予采纳。关于争议焦点二，合同中约定的逾期交房违约金是否过低，应否予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案恒隆公司逾期交房，对钟凤仙而言除租金损失外，钟凤仙并没有证据证明因此遭受其他损失。而双方在合同中约定逾期交房按全部房价款的日万分之0.1计算违约金，明显低于买受人的实际损失，故钟凤仙请求调整违约金，应予以支持。鉴于（2019）粤1702民初xxxx号案中的房屋（预测建筑面积160.35㎡，房屋总价款744607元）经评估租金单价17元/平方米/月，涉案所在同地段同类普通装修的房屋租金评估总价为2726元/月。而本案，综合考虑涉案商品房的价值及毛坯房，同时又考虑普通装修费用占房屋原值的比例，现钟凤仙请求按2000元/月计算其的损失，并无不当，应予以准许。至于逾期交房违约金的计算期间，合同约定交房时间为2017年9月30日前，涉案商品房于2018年10月9日已具备交付条件，本案恒隆公司在2019年3月5日通过微信通知钟凤仙办理涉案商品房的所有权转移登记手续，结合恒隆公司主张此前已通过电话通知业主可以办理收楼手续，按照通常理解，涉案商品房应具备交付使用条件才可办理所有权转移登记，故钟凤仙于2019年3月5日已经知道涉案商品房具备交付条件而未及时前往办理收楼手续，故逾期交房违约金应从2017年10月1日起计至2019年3月5日止共521天，按每月2000元计算，故恒隆公司应支付钟凤仙逾期交房违约金34257.53元（24000元/365天×521天）。对钟凤仙请求超出一审法院核算部分，不予支持。恒隆公司辩称2018年10月9日应视为交付日，且不应按照租金标准支付违约金，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，作出判决：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金34257.53元给钟凤仙；二、驳回钟凤仙的其他诉讼请求。一审案件受理费415元，由钟凤仙负担87元，恒隆公司负担328元。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，恒隆公司的工作人员于2019年6月19日通过微信告知钟凤仙：“晚上好，钟小姐，现在准备寄收楼通知书喔，想问一下你是过来取还是寄给您？”。钟凤仙微信回复称：“我去拿吧，现在收楼是从现在开始收管理费吧”。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是恒隆公司对逾期交房应否承担违约责任，逾期交房的时间应如何确定；二是一审按照每月2000元的标准计付逾期交房违约金是否恰当。关于争议焦点一，钟凤仙已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的房屋交付给钟凤仙，但在合同约定的交付期限届满前，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司与钟凤仙签订《商品房买卖合同（预售）》时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向钟凤仙承担相应的违约责任。再次，恒隆公司亦未能提供证据证明本案存在影响合同履行的不可抗力情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于恒隆公司，理据不足，应不予采纳。依据双方合同约定，涉案商品房具备合同约定的交付条件时，恒隆公司需通过书面形式通知钟凤仙收房，但恒隆公司直至涉案商品房的权属转移登记已办至钟凤仙名下仍未能提供证据证实其已履行书面通知收房的合同义务，而一审结合恒隆公司在涉案商品房具备交付条件后通过电话通知业主可以办理收楼手续，恒隆公司通过微信方式通知钟凤仙办理查房及缴纳契税、签署办证委托书等非书面形式，以及钟凤仙在恒隆公司通知办证时应当知道涉案商品房已满足交房条件并应及时前往办理收楼手续等情形，认定恒隆公司应承担逾期交房违约责任的期间为2017年10月1日至2019年3月5日，与双方的合同约定相悖，本院予以纠正。由于恒隆公司在2019年6月19日已通过微信征求钟凤仙领取收楼通知书的方式，钟凤仙亦答复亲自前往领取，应认定恒隆公司于2019年6月19日已完成书面通知钟凤仙收房的合同义务，故钟凤仙请求恒隆公司应承担逾期交房违约责任的期间计至2019年6月19日（共626天）止，本院予以支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，钟凤仙未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定钟凤仙的损失的参考标准。依据钟凤仙与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对逾期交房违约金计算的约定，恒隆公司每日应承担的逾期交房违约金约为8.44元（843734元×0.00001），即恒隆公司每月应承担的逾期交房违约金为253.20元（8.44元×30天），明显低于一审法院在另案委托评估机构对涉案所在同地段同类型普通装修房屋的租金进行评定的2726元/月标准，一审法院参考该评估租金标准并综合考虑涉案商品房的价值及毛坯房状态，以及普通装修费用占房屋原值的比例，酌定将逾期交房的违约金调整为按每月2000元计算并无不妥，本院予以维持。恒隆公司上诉请求逾期交房违约金不予调整和一审法院采信另案评估报告确定本案的逾期交房违约金计算标准不当，均缺乏理据，应不予采纳。据此，恒隆公司应支付逾期交房违约金41733元（2000元/30天×626天）给钟凤仙，钟凤仙现请求41266.67元，属其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，钟凤仙的上诉请求成立，本院予以支持；恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对恒隆公司应承担的逾期交房违约金处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2917号民事判决；二、阳江恒隆投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金41266.67元给钟凤仙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费415元，二审案件受理费706元，均由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十一月十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。