福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0211民初4286号原告：厦门利富来机械有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路29号四楼。法定代表人：黄有章，董事长。委托诉讼代理人：王坚，福建联合信实（集美）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巧瑜，福建联合信实律师事务所律师。被告：厦门加建工贸有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林街道中宛路。法定代表人：洪春珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：符严冰，福建亘正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽花，福建亘正律师事务所律师。原告厦门利富来机械有限公司（以下简称利富来公司）与被告厦门加建工贸有限公司（以下简称加建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。利富来公司委托诉讼代理人王坚、陈巧瑜，加建公司委托诉讼代理人符严冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利富来公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》（合同编号：利富来ＺＬ2018-4号）已于2020年5月8日解除；2.被告向原告支付租金179725元及水电费1775元；3.被告按照每逾期一日支付月租金3‰的标准向原告支付逾期付款违约金直至租金付清之日止（暂计至2020年6月10日为65110.51元）；4.被告向原告支付原告因本案支出的律师费19000元，以上暂合计265610.51元；5.本案诉讼费用由被告承担。原告明确第2项诉讼请求为：被告向原告支付2019年12月至2020年5月8日期间的租金179725元及2019年12月的水电费1775元，并变更第3项诉讼请求为：被告自2019年12月11日起至租金付清之日止，以租金34125元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为18632.25元）；自2020年1月11日起至租金付清之日止，以月租金34125元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为15458.63元）；自2020年2月11日起至租金付清之日止，以月租金34125元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为12285元）；自2020年3月11日起至租金付清之日止，以月租金34125元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为9316.13元）；自2020年4月11日起至租金付清之日止，以月租金34125元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为6142.5元）；自2020年5月9日起至租金付清之日止，以租金9100元为基数、按照日3‰的标准支付逾期付款违约金（暂计至2020年6月10日为873.6元），逾期付款违约金暂合计62708.11元。事实和理由：原、被告双方于2018年10月26日签订《场地租赁合同》（合同编号：利富来ＺＬ2018-4号），约定：1、原告将坐落于厦门市集美区××路××号××宿舍楼××5000平方米的露天地块出租给被告，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止；2、月租金32500元，月租金按租赁年度（12个月为一个租赁年度）逐年递增5%，租金按照先付后用、每月一付的原则，被告应于每月10日前支付原告当月租金；3、在租赁期限内，被告使用的水费、电费等各项费用由被告自行承担，被告在接到原告的缴费通知后在当月的30号前交付给原告；4、在租赁期限内，被告拖欠当月租金及应由被告负担的各项费用达30日以上（不含第30日）的，原告有权解除合同，收回租赁场地，并没收被告押金。原告不补偿被告修缮等费用，同时被告须结算付清所欠的租金、（或有）违约金及各项费用，如有造成原告其它经济损失或相关法律责任，被告应予以赔偿并承担责任；5、若被告逾期支付租金，每逾期一日，按月租金额的千分之三支付日违约金给原告；6、若产生争议，双方同意协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼，本合同履行地为厦门市集美区。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告却多次逾期支付租金，2019年5月、2019年8月至11月的租金均有逾期支付的情况，2019年12月至合同解除之日止的租金被告一直未付，且拖欠水电费1775元。原告于2019年12月23日向被告送达了《场地租金催缴通知》，于2019年12月31日向被告送达了《催缴通知函》，并于2020年5月8日向被告送达了《解除合同通知书》，讼争合同已解除。被告至今未向原告支付拖欠的租金、水电费及逾期付款违约金。加建公司辩称，原告于2019年12月24日即将涉案场地停水停电锁门，拒绝被告使用，双方的租赁关系已于该日终止。原告已于2020年1月10日向被告发送短信和微信通知解除双方的租赁关系，且原告于2019年12月31日发的催缴通知函，通知函中载明若截止2020年1月10日24时原告仍未收到上述款项，将按照合同约定解除场地租赁合同、没收押金等等，该催缴通知已经包含了解除的内容和时间，至2020年1月10日解除条件已成就。按照合同约定的逾期支付租金30日，原告有权解除合同，因此双方的租赁关系已于2020年1月10日解除，且原告在2019年12月24日至2020年1月10日期间已锁门、拒绝被告使用，因此双方的租赁合同也已于2020年1月10日解除。关于租金，被告拖欠的租金只有2019年12月1日至2020年1月10日期间的租金，水电费仅拖欠2019年12月1日至24日期间的1775元。关于逾期付款的违约金，只能以34125元为基数、按日1‰的标准从2019年12月11日起算至2020年1月10日，因为原告主张的日3‰标准过高，应以2020年1月1日至10日期间的租金为基数、按照日1‰的标准从2020年1月11起算至2020年3月10日，因为原告在2020年3月10日有另行找人出租讼争场地。原告确实已收回场地、没收押金，被告也不要求返还。关于律师费，按照合同约定，没有及时交还场地被告才需支付律师费，合同第八条第4款并未约定律师费的承担，因此被告无需承担律师费。本院经审理认定事实如下：2003年7月7日，厦门市国土资源与房产管理局（甲方）与利富来公司（乙方）签订一份《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，约定出让的土地坐落于杏林中亚工业城，实际建设用地133089.9平方米，其中第八条约定乙方依据本合同有偿使用土地使用权，未经办理如下手续不得转让、抵押、出租。1.乙方发生涉及本合同土地使用权转让，应提前向甲方提出申请，经有批准权的人民政府批准，并按当时政府规定的标准补交地价差额。2.乙方发生涉及本协议土地使用权抵押，应向甲方提出申请，经批准后，按规定补交地价差额；或与甲方签订国有土地使用权设定出让合同。3.乙方发生涉及本合同土地使用权（包括房屋）租赁时，应按规定向甲方缴纳土地收益金。2004年4月，位于厦门市集美区杏林中亚工业城、面积为132698.2平方米的土地产权登记在利富来公司名下。2018年10月26日，利富来公司（甲方、出租人）与加建公司（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》，约定：一、租赁场地基本情况：1、该场地地址：厦门市集美区××路××号××宿舍楼××。2、该场地面积：5000平方米……二、该场地租赁用途为露天停车场或普通货物（不含危险化学品、民用爆炸物品等）堆场，并遵守国家和属地有关房屋使用和物业管理之规定。三、租赁期限3年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止（无免租金期）。四、租金、押金、税费及支付方式：1、第一租赁年度每月租金为32500元，即2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金为32500元。注：12个月为一个租赁年度。2、从第二租赁年度起至租期结束，每年度月租金在上一租赁月租金基础上逐年递增5%，即2019年11月1日至2020年10月31日每月租金为34125元……3、租金按照先付后用、每月一付的原则，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金……4、乙方同意在本合同签订时，向甲方支付相当于2个月租金即65000元的履约保证金（押金），并支付首月租金32500元。押金金额随着每租赁年度的月租金的递增而递增，乙方应于每租赁年度的首月前10日内向甲方支付补差押金。押金不计利息，不能冲抵月租金和乙方应承担的各项费用。……五、其他费用：1、在租赁期限内，乙方使用的水费、电费等各项费用由乙方自行承担……八、合同解除和违约责任：……4、在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该场地，并没收乙方押金，甲方不补偿乙方修缮等费用，同时乙方须结算付清所欠的租金、（或有）违约金及各项费用，如有造成甲方其它经济损失或相关法律责任，乙方应予以赔偿，并承担责任：……（4）乙方拖欠当月租金及应由乙方负担的各项费用达30日以上（不含第30日）的；……5、乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按月租金金额的3‰支付日违约金给甲方。6、在租赁期限内，乙方拖欠当月租金达15日以上（不含第15日），甲方有权采取停水、停电等措施，由此造成的一切后果由乙方承担。7、租赁期满或合同解除后，乙方如不按时返还该场地，甲方可没收押金，另按乙方每逾期一天应向甲方支付原日租金（每月按30日计）3倍的违约金；由于乙方逾期返还该场地而给甲方造成的一切损失和费用（含律师服务费）均由乙方承担。……刘金福（加建公司的股东及实际控制人）在合同落款的乙方授权代表人处签名。加建公司承租案涉场地后因多次逾期支付租金向利富来公司支付了滞纳金。2019年12月23日，利富来公司向加建公司发出《场地租金催缴通知》，通知载明按照《场地租赁合同》第四条第3款、第八条第5、6款的约定，请加建公司于2019年12月24日前支付12月份的场地租金34125元及相关违约金数额。若截至2019年12月24日24时利富来公司未收到上述两笔款项，利富来公司按照合同约定将在2019年12月25日上午7时对承租场地采取停电停水措施，等等。2019年12月31日，利富来公司向加建公司发出《催缴通知函》，载明请加建公司于2020年1月10日前支付2019年12月份的场地租金34125元、违约金（金额视违约天数按租金金额缴交到账日计算）及12月份水电费1775元。若截至2020年1月10日24时，利富来公司未收到上述款项，利富来公司将按照合同约定解除《场地租赁合同》。2020年1月10日，利富来公司工作人员戴海涛通过发送手机短信及微信向刘金福告知截至当日，加建公司尚未付清所欠场地租金、违约金、水电费等费用。利富来公司按合同约定，将解除场地租赁合同，收回场地，没收押金，所欠费用通过司法程序追讨。2020年2月9日，戴海涛通过微信告知刘金福：“这次疫情上面有政策减免租金，但欠租户不在考虑范围内。”2020年3月3日，戴海涛通过微信告知刘金福：“这次疫情我司按照上级主管部门要求，有全免2月份以及3、4月份减半收取租金的扶持政策，贵公司尚欠我司12、1月份租金及水电费，以上所欠款项如数缴清，只要符合主管部门相关政策，便可享受此待遇。”并发送租金减免申请报告范本给刘金福。戴海涛于2020年3月10日、11日催促刘金福提交租金减免申请材料。刘金福于2020年3月向利富来公司提交了租金减免申请材料，后戴海涛电话回复刘金福利富来公司不予减免租金。2020年3月21日，刘金福通过微信向戴海涛发送案涉场地大门上锁的照片，并询问：“戴总，我那伸缩门上的铁链锁是你锁的吗？”戴海涛回复：“是我们公司锁的。”刘金福陈述：“今天有个人要过来租场地，想进去看看。”戴海涛：“站门口看就行了，里面又没什么东西。停电门也开不了。没公司老总同意，也拿不到钥匙。”刘金福陈述：“好的，公司去年12月底就锁住了。”戴海涛回复：“好像是今年1月，我要查看记录。”2020年4月1日，刘金福微信联系戴海涛：“……把门锁住了这几个月都不能进出、都不能使用了，还要我们的房租吗？你叫我们写退租合同我都不知道怎么办好？”并发送大门上锁的照片给戴海涛。戴海涛回复：“欠租二个月，还有水电费，难道不能锁门？……”2020年4月9日，戴海涛微信告知刘金福：“4月份租金还是（暂定）按上个月减半收取，今明两天要缴交了。”2020年4月24日，戴海涛微信告知刘金福利富来公司准备进入司法程序，刘金福表示退租申请不知道怎么写，戴海涛让其找人看如何写。2020年5月8日，利富来公司向加建公司发出《解除合同通知书》，载明：双方签订的《场地租赁合同》于加建公司收到本通知书之日起解除；加建公司应在收到本通知书之日起两日内支付2019年12月1日至今的租金和水电费，并支付逾期付款违约金，由于加建公司的违约行为导致合同解除，押金不予退还，加建公司应在收到本通知书之日起2日内将租赁场地清空并交还，等等。加建公司于2020年5月8日签收《解除合同通知书》。加建公司于2020年5月10日将案涉场地清空并交还给利富来公司。加建公司向利富来支付了截至2019年11月的租金，尚未支付自2019年12月1日起的租金及2019年12月的水电费1775元。本案庭审中，双方均确认加建公司向利富来公司支付了押金648250元。2020年11月12日，本院向双方调查，利富来公司委托诉讼代理人陈述，2020年4月戴海涛电话回复刘金福利富来公司不予减免租金；利富来公司未同意减免租金的原因是根据政策规定，减免租金的对象是经营性的租赁房屋，本案是空地，不在减租范围内。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《场地租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。关于原告的各项诉求，本院分述如下：一、关于确认《场地租赁合同》解除时间的问题。根据《催缴通知函》，若被告未于2020年1月10日前付清租金等费用，原告“将”解除合同，而非正式解除合同，同理，2020年1月10日戴海涛向刘金福发送的短信及微信亦载明原告“将”解除合同，而非正式解除合同。从2020年2月至4月期间戴海涛与刘金福双方的微信聊天记录来看，双方曾就租金减免等进行协商，但未果，尤其是2020年4月24日刘金福向戴海涛表示不知退租申请如何写，进一步印证期间双方尚未解除合同。根据《场地租赁合同》第八条第4款约定，被告已逾期支付自2019年12月、2020年1月的租金超过30日，原告有权解除合同，原告已于2020年5月8日向被告发出《解除合同通知书》，被告于当日签收，故本院确认《场地租赁合同》于2020年5月8日解除。解除合同的条件是否成就与解约权是否行使系不同概念，故被告主张《场地租赁合同》已于2020年1月10日解除，缺乏依据，不予采信。二、关于水电费。被告尚未支付2019年12月的水电费，其对原告该项主张无异议，则本院确认被告应向原告支付2019年12月的水电费1775元。三、关于租金。根据戴海涛与刘金福的微信聊天记录，可以确认2019年12月底原告采取了停水停电及锁门的措施，但案涉场地系用于堆放物品，被告未举证证明原告采取的如上措施对其使用案涉场地造成了不利影响，故本院认为即使原告采取了如上措施，亦不影响被告对案涉场地的使用。被告尚欠原告自2019年12月1日起的租金，《场地租赁合同》于2020年5月8日解除，被告于2020年5月10日清空案涉场地，则被告应支付自2019年12月1日起至2020年5月8日的租金。2020年2月、3月期间原告告知被告疫情期间减免租金的政策，被告提交了相应的申请材料，但因案涉场地不符合政策规定，原告未准予减免，则疫情期间的租金仍应按合同约定的标准予以支付，故被告应支付自2019年12月1日起至2020年5月8日的租金34125×(5+8/31)=179497.5元，原告对于租金的计算方式有误，超出部分本院不予支持。四、关于逾期支付租金的违约金。被告至今尚未支付2019年12月至2020年1月期间的租金，构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的日3‰的标准确实过高，原告亦未举证证明其因此造成的实际损失，被告主张调减为按日1‰的标准计算，结合合同的履行情况以及原告的预期利益等因素综合考量，本院酌定逾期支付该段期间租金的违约金自逾期之日起按日1‰的标准计算。新冠疫情爆发前，被告已多次逾期支付租金，说明其经营不善，新冠疫情必定进一步造成其经营困难，且2020年2月、3月原告告知被告2月租金全免以及3、4月租金减半的政策并应提交申请，被告于2020年3月提交了申请材料，但因案涉场地不符合政策规定，原告未准予减免租金，则被告未按期支付2020年2月1日至5月8日期间的租金并非出于恶意拖欠，但合同解除后，被告即应及时支付租金，根据公平原则，本院酌定逾期支付该段期间租金的违约金以34125×(3+8/31)=111247.5元为基数、自2020年5月9日起按日1‰的标准计算。五、关于律师费。根据《场地租赁合同》约定，租赁期满或合同解除后，被告逾期返还案涉场地给原告造成的损失和费用（含律师服务费）均由被告承担。被告已按《解除合同通知书》限定的时间于2020年5月10日交还案涉场地，故原告主张被告支付律师费，缺乏依据，不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认厦门利富来机械有限公司与厦门加建工贸有限公司签订的《场地租赁合同》（合同编号：利富来ZL2018-4号）已于2020年5月8日解除；二、厦门加建工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门利富来机械有限公司2019年12月1日至2020年5月8日期间的租金179497.5元及2019年12月的水电费1775元；三、厦门加建工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门利富来机械有限公司逾期付款违约金（分别以34125元为基数、自2019年12月11日起计算，以34125元为基数、自2020年1月11日起计算，以111247.5元为基数、自2020年5月9日起计算，均按日1‰的标准计至实际付清之日止）；四、驳回厦门利富来机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5547元，减半收取计2774元，由厦门利富来机械有限公司负担777元（已预交），厦门加建工贸有限公司负担1997元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员  邱淑贞二〇二〇年十一月十八日书记员  林雅玲附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。