新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1089号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭大宝，男，1971年3月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：侯维松，新疆鼎泽凯（伊犁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许艳丽，女，1975年8月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧旭祯，新疆任远律师事务所律师。 上诉人郭大宝因与被上诉人许艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭大宝委托诉讼代理人侯维松，被上诉人许艳丽委托诉讼代理人臧旭祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭大宝上诉请求：1．撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项判决内容，依法改判继续履行合同；2．判令许艳丽支付租赁费54万元；3．一、二审诉讼费由许艳丽负担。事实和理由：1．其无违约行为，合同不能解除，其不应承担装修投入损失，一审认定负一层入口被堵导致合同目的不能实现错误；2．评估报告是依据虚构的工程投标资料评估的，不应作为定案依据。且评估报告是按图纸进行评估，案涉装修是否按图纸施工事实不清，故不应采信该评估报告。另许艳丽把原有的暖气片拆除重新安装暖气片，暖气改造项目费用33,000元不应评估作价。铝合金玻璃门已经被许艳丽拆除，该4200元铝合金玻璃门不应认定为赔偿项目。 许艳丽辩称，郭大宝在与其签订租赁合同时，未告知露天通道系违章建筑，后因该通道被填堵，导致其经营受到影响，合同目的不能实现。评估报告系合法鉴定机构出具，鉴定依据真实合法，因此原审判决将鉴定报告作为定案依据是合理的。 许艳丽向一审法院起诉请求：1.解除2014年8月21日双方签订的房屋租赁协议；2．郭大宝退还租赁费273,698.63元、返还保证金30,000元；3．郭大宝赔偿其经营投资损失1,289,540.9元；4．郭大宝承担本案涉诉费用。 郭大宝一审反诉请求：1．继续履行2014年8月21日签订的房屋租赁协议；2．许艳丽支付2018年10月21日至2020年10月20日止的租金54万元；3．涉诉费用由许艳丽负担。 一审法院认定事实：2014年8月21日，许艳丽（乙方）与郭大宝（甲方）签订房屋租赁协议，约定：一、甲方将位于伊宁市××路的房屋租赁给乙方，用途：商业；二、租赁期限：本协议的租赁期限为十年，自2014年10月21日至2024年10月20日（注：自合同签订之日起给甲方两个月装修期）；三、租金支付方式：1、租金按年支付，自签订本协议之日起缴纳两年租金，一次性付清，以后年度同上。2、租金的支付方式：前六年每年租金为贰拾柒万元整，后四年每年租金为叁拾叁万元整。（注：第一年租金合同签订之日起首付贰拾柒万元整，即2015年4月21日再付贰拾柒万元整；第三年至第十年每两年租金提前一次性付清）。3、支付租金时，乙方向甲方先付保证金叁万元整，合同期满后甲方向乙方退还押金。……六、房屋的装饰装修，乙方可以根据需要，对所租房屋进行内装饰装修，但装饰、装修方案需征得甲方同意，并不得影响房屋的安全和相邻的场所。注：关于门头装修说明，甲方同意乙方装修事宜负一层东部上下及西部下入口门头，西部入口上门头不在范围内。 许艳丽承租该房屋后，经郭大宝同意对租赁房屋进行了装修用于经营兰丝羽家居体验馆，兰丝羽家居体验馆在该栋楼一层处有一处广告牌，广告牌下方街面处许艳丽租赁时存在东西两个直接通往地下室的入口，现该两个入口已被填堵。此外在一楼有一处公共通道即东上入口可通往楼层上部及进入地下室。 2017年10月30日伊宁市城市管理行政执法局向郭大宝出具伊城行处（2017）00080号责令限期拆除临时建筑决定书，决定书载明：郭大宝位于伊宁市××路××幢负××、××、××、××的违法行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六章六十四条，依据《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第五十九条及《新疆维吾尔自治区实施城乡规划行政处罚和强制措施的规定》第六章第一、二项的规定，现责令于2017年11月2日之前自行予以拆除，逾期未拆除，将依法强制拆除。2019年6月3日，伊宁市城市管理行政执法大队出具情况说明，写明XX商业综合楼地下室出入口未办过任何相关合法手续，确定XX商业综合楼地下室两个出入口属于违法建设，产权人未在指定期限内将该地下室出入口恢复原貌，故该局组织人员于2017年11月2日强制回填并恢复原貌。该局下达文书责令改正通知书、责令限期拆除临时建筑决定书、行政处罚文书送达证，因当事人无法到达现场，通过电话将此事告知当事人并将伊城行处（2017）00080号决定书张贴至违建处。见证人黄河社区工作人员祖丽及商铺业主曾永国。 2017年10月22日，伊犁哈萨克自治州公证处出具公证书，对兰丝羽家居体验馆进行了现场勘查，根据现场情况制作了公证处现场工作记录一份并由公证员对现场进行了拍照。该公证处现场工作记录显示：2017年10月20日，申请人伊宁边境经济合作区兰丝羽家居体验馆的经营者许艳丽申请对伊宁边境经济合作区XX商业综合楼负一层兰丝羽家居体验馆现状进行保全证据，本公证处指派公证员李疆红、公证人员方舟随同申请人许艳丽一同至伊宁边境经济合作区XX商业综合楼负一层，现场记录如下：一、门头名称为兰丝羽家居体验馆，下面是入口。二、从门头下的入口进入兰丝羽家居体验馆通道楼梯为大理石铺设、通道两面墙上挂着风景画框。三、过道左侧为灯具区、办公室墙面装修为护墙板。四、过道右侧装修为窗帘家具区，共隔有23间，分为欧亚式、法式区、中式区、美式区、现代区，墙面装饰为模板喷漆或贴墙纸，有全放和半房的，每个屋顶装的是斗胆灯、射灯、主灯是琉璃水晶灯，窗帘后有124个灯箱，每个灯箱里有4个LED支架灯。地面全部铺设是地砖，一共有五个消防通道均完好。上述现状由公证人员现场记录，拍摄照片50张，以上记录内容与现场实际相符。许艳丽花费公证费1200元。 郭大宝系××路××幢负××、××、××、××商业楼的房屋所有权人。许艳丽已向郭大宝支付2016年10月21日至2018年10月21日的租赁费合计54万元及支付了3万元的保证金。许艳丽申请财产保全后，原审法院下发民事裁定书，裁定冻结被申请人郭大宝位于伊宁市××路、××、××、××室的产权变更登记手续。许艳丽花费保全费5000元及诉讼财产保全责任保险费4800元。 庭审后许艳丽申请对本案租赁房屋的装修使用剩余价值进行鉴定。经原审法院委托伊犁泽信价格评估有限责任公司评估后出具价格评估报告书（该报告书中所附两名鉴定人员，张晓沛的高级鉴定估价师证书颁发单位为劳动和社会保障部职业技能鉴定中心、颁发证书时间为2017年2月。王筱霞价格鉴证师颁发单位为国家发展和改革委员会的相关部门，证书颁发时间为2007年）。经庭审质证，该鉴定机构对评估基准日的认定不正确，故原审法院出具补充鉴定函，对装修竣工日期及停止使用日期进行了认定，此后伊犁泽信价格评估有限责任公司再次出具价格评估报告书。确定兰丝羽家居体验馆租赁期内剩余装饰装修残值合计金额为1,289,540.9元。许艳丽花费鉴定费44,400元。 一审法院认为，房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属有效合同。该案的争议焦点为：一、租赁合同应否解除；二、租赁合同的解除时间，许艳丽应承担的租赁费数额；三、许艳丽的装修损失应否由郭大宝赔偿。针对焦点一，根据租赁合同的约定许艳丽租赁该房屋用于商业经营，租赁期限为十年，在租赁该房屋时地下室入口即存在，现租赁期间直接进入许艳丽租赁房屋的负一层地下室入口被认定为违法建筑被予以填堵、拆除，致使许艳丽商业经营的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，属于合同法定解除的情形。故对许艳丽要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。郭大宝虽辩称上部另有入口，但根据庭审查明显示，上部入口系公共通道，经上部入口需通过公共通道并穿过一扇门之后才能另行进入地下负一层。而被堵塞的××路许艳丽的经营店铺，故仅使用地上入口对许艳丽的经营目的存在重大影响，致使许艳丽无法实现合同目的，故对郭大宝的抗辩意见不予采信，对郭大宝主张继续履行该租赁合同的反诉请求也不予支持。针对焦点二，许艳丽主张2017年10月17日收到责令拆除通知书之日起租赁合同即解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。庭审中在郭大宝不认可的情况下，许艳丽并未提供其通知郭大宝解除该租赁合同的证据，故第一次开庭之日即2018年8月30日视为郭大宝收到解除合同通知之日，故租赁合同解除之日为2018年8月30日。经查许艳丽缴纳了2016年10月21日至2018年10月21日租赁费合计54万元，郭大宝应退还2018年8月31日至2018年10月21日的租金37,726元（51天×27万元／365天），对郭大宝要求给付2018年10月21日之后的租金，因该租赁合同已于2018年8月30日解除，故许艳丽无法定义务支付租赁费，对郭大宝的该反诉请求不予支持。合同解除后许艳丽支付的保证金3万元郭大宝应予以返还。针对焦点三、对于许艳丽主张的经营投资损失，其提交了装修剩余价值的评估申请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状”。第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。因郭大宝违约导致许艳丽装修损失，故对许艳丽要求评估租赁房屋装修剩余价值的申请予以准许，因鉴定机构需要对装修日期及租赁房屋使用截止日期予以认定，而许艳丽未提供装修合同，但根据公证书及照片可看出租赁房屋确实予以装修，参照合同约定：“从合同签订之日起给乙方两个月装修期”认定2014年10月作为许艳丽装修竣工日期，以郭大宝收到解除合同通知作为合同解除停止使用时间，依据以上认定内容，鉴定机构重新出具鉴定意见书，认定兰丝羽家居体验馆租赁期内剩余装饰装修残值合计金额为1,289,540.9元，该鉴定机构系有房地产评估资质的鉴定机构出具，郭大宝提出两鉴定人员发证机关不同、鉴定人员无资质的抗辩意见，但经审查国家发改委2016年2月取消了由国家发改委实施的价格评估人员职业资格认定，价格鉴证师注册核准等事宜，故2016年之前的价格鉴证师王筱霞系国家发展和改革委员会相关部门颁发证书，而另一鉴定人员张晓沛2017年取得的高级鉴定估价师系劳动和社会保障部职业技能鉴定中心颁发证书，且根据当年下发的《价格评估机构资质和价格评估专业人员资格登记管理办法（试行）》第四条规定：“本办法所称价格评估专业人员包括价格鉴证师、国家人社部门认可的专项价格评估师等”，故两鉴定人员均属于有鉴定资质的鉴定人员。同时鉴定机构重新出具价格评估报告书后，郭大宝对其真实性、合法性均未提出异议，对鉴定机构重新出具的价格评估报告书予以采信。对许艳丽主张的租赁房屋装修剩余价值损失1,289,540.9元予以支持。因郭大宝的违约行为造成的保全费、公证费及鉴定费损失，原审法院对许艳丽主张的上述费用予以支持，许艳丽主张的担保费即诉讼财产保全责任保险费不属于必要支出费用，对此部分主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认2014年8月21日许艳丽与郭大宝之间签订的房屋租赁协议已于2018年8月30日解除；二、郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽赔偿装修剩余残值1,289,540.9元；三、郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽退还房屋租赁费37,726元；四、郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽退还保证金3万元；五、郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽赔偿公证费1200元、鉴定费44,400元；六、驳回许艳丽的其他诉讼请求；七、驳回郭大宝的反诉请求；案件受理费19,368元，财产保全申请费5000元，由许艳丽负担1898元，郭大宝负担22,470元。反诉费减半收取9200元由郭大宝负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审中，许艳丽对其上诉请求予以撤回并自愿放弃主张33,000元暖气改造项目费用及4200元铝合金玻璃门损失。 本院另查明：郭大宝自认案涉商铺在2008年经审批自行建造露天通道，该通道直通案涉负一层商铺。为装修案涉商铺，许艳丽办理消防安全检查合格证载明场所建筑面积为908.5平方米。郭大宝自认案涉商铺于2020年1月出租他人使用。一审庭审中，鉴定人员出庭陈述：其鉴定方法为成本法和市场法，且鉴定的投标总价是根据图纸及现场现状重新计算的，图纸仅是作为评估参考。涉及消防工程因有验收资料，故按实物现状并参考图纸进行鉴定。 本院认为，双方当事人对案涉房屋租赁合同有效以及地下室入口封堵的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：一、地下室入口封堵是否导致合同目的无法实现，合同能否继续履行；二、许艳丽应否支付54万元租金；三、评估报告能否作为定案依据。 关于争议焦点一。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。许艳丽承租商铺的目的是通过经营窗帘、灯具实现利润，其作为承租人首先考虑优越的地理位置、合理的商铺结构以及便利的进出通道。本案中，许艳丽租赁的商铺所属综合楼面向繁华的××路，其承租场地位于综合楼的负一层，因无独立的门头直达商铺，郭大宝自认在2008年自行建造露天通道直通负一层，该露天通道位于人来人往的街面，且通道上可悬挂广告、招牌招揽顾客，显然该通道具有吸引顾客、方便客户和货物进出等提升商业价值的功能和作用，否则郭大宝在大厦已有进出口的前提下，无须再投资新建该通道。许艳丽正是基于案涉商铺具备上述功能承租商铺，且特别约定负一层东部上、下及西部入口（露天通道）门头由许艳丽装修使用。后露天通道被城管部门封堵，进出通道只能先进入一楼公共通道，通过室内地下室通道入口的门，再下行步入地下室商铺，该通道既不醒目且进出不及露天通道便利，不利于吸引、招揽顾客，客观上足以影响商铺的商业价值。双方当事人均认可案涉合同于2018年8月30日解除，且郭大宝自认现租赁房屋已出租他人，故其主张继续履行合同的上诉理由依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。郭大宝作为合同相对方应当承担因通道封堵而产生的违约责任。 关于争议焦点二。鉴于案涉合同于2018年8月30日解除，郭大宝主张许艳丽支付2018年10月21日至2020年10月20日止的租金54万元的上诉理由依法不能成立。 关于争议焦点三。郭大宝对评估报告提出四点异议，本院围绕其异议分述如下：1．关于评估报告是否依据虚构的工程投标资料作为评估依据的问题。鉴定人员出庭陈述其鉴定方法为成本法和市场法，且鉴定的投标总价是根据图纸及现场现状重新计算的，评估报告并未以当事人提交的投标资料作为评估依据，郭大宝该上诉理由依法不能成立。2．关于评估报告是否依据图纸评估及装修是否按图纸施工的问题。鉴定人员出庭陈述图纸仅是参考，涉及消防工程因有验收资料，故按实物现状并参考图纸进行鉴定，而非仅依据图纸进行评估。3．第三项及第四项异议是针对33,000元暖气改造项目费用及4200元铝合金玻璃门损失不应认定为赔偿项目的问题。鉴于二审中许艳丽对该两项费用放弃主张权利，本院予以准许，原审判决赔偿装修剩余残值1,289,540.9元中扣减暖气改造项目费用及铝合金玻璃门损失合计37,200元，郭大宝赔偿许艳丽装修剩余残值1,252,340.9元。 综上所述，原审认定事实清楚，郭大宝的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。鉴于二审中出现新的事实，即许艳丽自愿放弃暖气改造项目费用及铝合金玻璃门损失，故对一审判决装修剩余残值本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3237号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项及诉讼费负担部分； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3237号民事判决第六项； 三、变更新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3237号民事判决第二项即“郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽赔偿装修剩余残值1,289,540.9元”为“郭大宝于判决生效之日起十日内向许艳丽赔偿装修剩余残值1,252,340.9元”。 四、驳回许艳丽一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19,368元，财产保全申请费5000元，由许艳丽负担2572.1元，由郭大宝负担21,795.9元，反诉费减半收取9200元，由郭大宝负担；二审案件受理费14,039.6元，由许艳丽负担421.19元，由郭大宝负担13,618.41元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵      凤 审 判 员 芦   海   龙 审 判 员 王   国   彪 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 邹      洁 书 记 员 来扎提巴合提努尔