天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10222号原告:天津中新滨城房地产开发有限公司,住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦**。法定代表人:田慧敏,执行董事。委托诉讼代理人：戴森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贾佩宇，男，该公司员工。被告:天津普安医药有限公司,住所地天津,住所地天津市南开区鼓楼西街**>法定代表人:孙毅,经理。委托诉讼代理人：刘凤岩，女，该公司职员。原告天津中新滨城房地产开发有限公司与被告天津普安医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴森、贾佩宇，被告的委托诉讼代理人刘凤岩出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津中新滨城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年11月10日至2020年5月31日的房屋租金145202元；2.被告以应付租金195202元为基数，按日千分之五的标准支付自2020年6月21日至实际付款之日的逾期付租违约金29040元；3.被告支付违反解除协议约定产生的违约金108990元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月25日签订合同编号为“中新-平祥-资产-1702-25”的《租赁合同》,约定被告承租原告所有的天津市南开区××路××号房屋（以下简称案涉房屋）用于经营药店,年租金346000元。2020年6月12日双方签订《租赁合同解除协议》（以下简称解除协议）,在协商一致解除合同的基础上,约定租赁期间截至2020年5月31日，被告应于2020年6月20日前支付剩余租金145202元。现被告尚欠解除协议项下租金未付，依据租赁合同约定，被告应承担逾期付租违约金的同时，还应按照年租金的30%再支付一笔违约金，故成讼。被告天津普安医药有限公司辩称，原告所述双方就案涉房屋订立了租赁合同、案涉房屋地址、合同约定的租期和租金标准、解除协议签订情况等均属实。被告认可应于2020年6月20日支付2019年11月10日至2020年5月31日的房屋租金，因公司资金紧张未能按时支付。被告认为原告虽已将5万元保证金转化为租金，但仍应对新冠肺炎疫情期间的租金给予适当减免；在搬离案涉房屋时，被告方的人员与原告协商暂将药品拉走，设施设备柜台等寄存在案涉房屋内由原告免费代为保管，直到被告有处存放为止；被告没有履行解除协议确属违约，即使应支付违约金，也只是支付2020年6月20日前所产生的，现不认可原告主张的违约金计算方式。本院经审理认定事实如下：原告是案涉房屋的所有权人。2017年2月25日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租建筑面积162.14平方米的案涉房屋，租赁期限120个月，即2017年5月10日至2027年5月9日，被告承租房屋用于经营药店；被告选择仅支付房屋占用费方式支付租金，首年租金346000元，租金每隔三年按上一年租金上涨5%；采用租金预付制，每半年支付一次，首期租金及租赁保证金于签订本合同之日起五个工作日内支付；承租期租赁保证金按5万元收取……原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业服务费及约定的其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告代被告承担的赔偿等；合同9.2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于全年租金30%的违约金：……（6）被告未履行第7条或第9.2条约定的；（7）被告累计延迟支付租金及各项费用达30日的或拖欠总额超过当年一个月租金的；（8）被告无故解除合同的；合同第11条违约责任约定，如发生如下情形之一的，被告应按照以下约定向原告支付违约金并赔偿损失：房屋起租日至被告交还房屋期间，被告逾期支付租金、租赁保证金、物业服务费、采暖费或其他费用的，被告应按应付款金额的千分之五支付日违约金。该合同附件《租金支付明细表》注明被告应于2019年10月10日前支付2019年11月10日至2020年5月9日期间租金173000元，应于2020年4月10日前支付2020年5月10日至2020年11月9日期间的租金181650元。合同履行中，被告使用案涉房屋经营药房，交付了保证金5万元，结清了截至2019年11月9日的租金。2020年6月12日，原、被告签订解除协议，约定因被告自身原因向原告申请解除租赁合同，原告同意被告提出的租赁截止日至2020年5月31日的申请，但截止到2020年5月31日被告尚欠租金195202元，应于2020年6月20日前支付；房屋移交前的水、电、物业、采暖等相关费用，被告应在2020年6月20日之前全额交清，做到无欠费；根据双方签署的租赁合同相关约定，被告已交纳的租赁保证金5万元转为房租，不再返还；被告应于完成本协议第二、三款之后的五个工作日内，将房屋钥匙、水卡、电卡交还原告，……如不能按时交房，则被告自2020年6月1日起至实际交房之日止，按照原租赁合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。现因解除协议签订后，被告未按约定日期向原告支付2019年11月10日至2020年5月31日的租金，故成讼。庭审中，原告认可被告已将案涉房屋交还；被告则主张案涉房屋内尚有设施设备柜台未取走，系原告承诺免费寄存，但被告未就此提交证据；被告另主张减免疫情期间的租金，但没有举证证实其受新冠肺炎疫情防控措施影响停业的时间。本案审理中,应原告申请,本院采取财产保全措施,实际冻结到被告银行存款71583.88元,期限自2020年11月6日起一年。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。2020年6月12日签订的解除协议是原、被告在协商一致的基础上对租赁合同提前解除后相关法律后果的约定，亦属真实意思表示，其约定内容合法有效，对双方当事人具有约束力。首先双方在解除协议中确认了2019年11月10日至2020年5月31日被告应付租金195202元的数额，同时原告作为出租人同意以被告交纳的5万元保证金冲抵租金，故在上述期限内被告实际应付租金数额为145202元。关于被告主张减免疫情期间租金数额一节，虽其使用案涉房屋经营药房且未举证证实受疫情影响停业时间，但考虑落实我市疫情期间租金减免政策，兼顾被告经营性质，酌情为其减免2020年5月9日前的一个月租金，对照租赁合同约定的2019年11月10日至2020年5月9日期间租金173000元之标准计算，为被告减免28833元后，被告现应支付2019年11月10日至2020年5月31日期间的租金116369元。关于违约金的支付，解除协议约定被告应当于2020年6月20日付清所欠租金，其未按约定支付，应属违约。根据司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告依据租赁合同约定主张被告同时按照日万分之五和当年全年租金的30%支付两笔违约金，该计算方式计算的违约金数额过高，本院予以调整。考虑被告的具体违约程度，现可以本院认定的应付租金116369元为基数，参照2020年6月20日时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍，即年利率5.01%向原告支付逾期付款利息，自2020年6月21日付至实际给付之日。由于本案中原告主张租金的截止日期为2020年5月31日，关于案涉房屋内物品、后续占用费等问题，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津普安医药有限公司给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2019年11月10日至2020年5月31日期间的房屋租金116369元；二、本判决生效后十五日内，被告天津普安医药有限公司以116369元为基数，按年利率5.01%的标准向原告天津中新滨城房地产开发有限公司支付逾期付租利息，自2020年6月21日付至实际给付之日；三、驳回原告天津中新滨城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3785元，减半收取计1892.5元，财产保全费1391元，均由被告天津普安医药有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十二月九日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。