江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5911号原告：无锡新区公共交通有限公司，，住所地无锡市新吴区。法定代表人：朱飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志婵，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。被告：无锡名鼎汽车销售服务有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：俞强，该公司总经理。委托诉讼代理人：荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽恩，远闻（上海）律师事务所律师。原告无锡新区公共交通有限公司（以下简称新区公交公司）与被告无锡名鼎汽车销售服务有限公司（以下简称名鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新区公交公司委托诉讼代理人刘志婵、章玲洁，被告名鼎公司法定代表人俞强及委托诉讼代理人马泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新区公交公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新区公交公司与名鼎公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令名鼎公司向新区公交公司返还工博园交通枢纽一层房屋；3.判令名鼎公司支付新区公交公司结欠租金862489.30元；4.判令名鼎公司支付新区公交公司结欠水费、电费合计27800.50元；5.判令名鼎公司支付新区公交公司违约金130541.75元；6.本案诉讼费由名鼎公司负担。事实和理由：2018年2月，新区公交公司与名鼎公司签订《房屋租赁合同》，约定新区公交公司将工博园交通枢纽一层房屋出租给名鼎公司，面积为953.73平方米，租赁期自2018年3月1日起至2021年7月31日止，租金为522167元/年，租房保证金43500元等。在上述租赁合同履行期间，名鼎公司自2019年2月起长期拖欠租金，经多次催讨无果，新区公交公司无奈诉至法院，要求根据合同约定解除双方之间租赁合同关系。名鼎公司辩称，其认可结欠租赁期间水费、电费共计27800.50元，但是，新区公交公司自2020年1月20日起强行收回案涉房屋，双方租赁合同关系已事实上终止，名鼎公司同意支付2019年2月1日至2020年1月20日期间租金，扣除已支付租金后，名鼎公司还结欠租金470778.90元。而且新区公交公司系国有企业，根据防控新冠肺炎疫情减免租户租金的有关政策，即便名鼎公司需要支付2020年1月20日之后租金，也有权请求免除2020年上半年三个月租金。新区公交公司按三个月租金标准主张违约金，明显过高，请求法院予以调整，恳求按新区公交公司主张金额一半计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：新区公交公司系无锡市新吴区锡泰路**房屋登记所有权人。2018年2月，新区公交公司与名鼎公司签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：1.新区公交公司将锡泰路205号内的工博园交通枢纽一层毛坯房屋出租给名鼎公司，用作汽车销售使用，面积953.73平方米；2.租赁期限自2018年3月1日起至2021年7月31日止，其中2018年3月1日至2018年7月31日为装修免租期，自2018年8月1日起开始收取房租；3.租金为522167元/年，按半年支付，先付后用，名鼎公司于每周期前15天支付租金，名鼎公司另行支付租房保证金43500元；4.水电费负担，按本地供水电部门对新区公交公司主楼收费标准收取（在合同期内若供电部门调整电价，则电费同比例调整），每月月底（30或31日）对水电使用量进行核准确认，名鼎公司按季度支付；5.合同解除，名鼎公司如存在不支付或不按照约定支付租金达30日的，新区公交公司有权单方解除合同，收回房屋，如存在上述情形的，名鼎公司还应按3个月租金标准支付违约金。上述租赁合同签订后，名鼎公司支付租房保证金43500元，名鼎公司自2019年2月起长期拖欠租金未付。经催讨，名鼎公司于2019年12月支付租金70000元。在2020年1月期间，名鼎公司因未能及时支付结欠租金以及水电物业费，曾被拉闸断电，名鼎公司将其中一套房屋钥匙邮寄给新区公交公司，自留有其他备用钥匙。本案审理中，新区公交公司（作为甲方）与名鼎公司（作为乙方）于2020年11月13日签订《租赁房屋交接单》，载明“现双方就房屋租赁事宜发生纠纷，承租方根本违约，给出租方造成损失，兹出租方已向无锡市新吴区人民法院提起诉讼，双方租赁关系于2020年11月13日解除。乙方于2020年11月16日腾空房屋并于当日进行房屋及其附属设施的各项交接事宜，并确认无误。”。后新区公交公司与名鼎公司于2020年11月16日完成房屋交接手续，新区公交公司当日已收回案涉出租房屋。另查明，新区公交公司系无锡市新发集团有限公司独资设立的有限责任公司，无锡市新发集团有限公司系无锡市人民政府设立的国有独资公司。2020年2月，无锡市高新区（无锡市新吴区）国资办发出《关于区属国有企业防控新型冠状肺炎疫情给给予租户适度减免租金的倡议书》，认为“为引导承租国有企业厂房及办公、商业用房的相关企业尽量延迟复工，减小承租企业因延迟复工导致的经营损失，体现国有企业的政治责任和担当”，倡议“各区属国有企业对承租标准厂房的工业企业，由于延迟复工导致经营困难的，根据延迟复工时间，免收1-3个月租金”。本院认为，新区公交公司与名鼎公司签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。名鼎公司长期未能按约支付租金，已构成违约，新区公交公司有权根据合同约定主张解除租赁合同关系，故新区公交公司向本院提出解除合同之诉，符合合同约定与法律规定。但是，当事人双方在本案审理中就合同解除事宜达成一致意见，签订《租赁房屋交接单》，亦不违反法律规定，系当事人处分权利的意思表示，本院对此予以确认。因此，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》在2020年11月13日解除，新区公交公司已于11月16日收回案涉租赁房屋，原告新区公交公司的该两项诉讼请求已得以实现，本院遂不再作出相应判决。经原被告核算，名鼎公司结欠2019年2月至2020年11月13日期间租金为862489.30元。但是，基于案涉房屋存在被断电导致不宜使用的事实以及新冠肺炎疫情对经营的影响等因素考量，出租人新区公交公司作为国资企业，应当给予承租人适当的免租帮扶，因此，本院酌定减免2个月租金，名鼎公司还需支付新区公交公司租金775461.46元。关于结欠水电费，双方一致确认名鼎公司结欠水电费27800.50元，本院对以予以确认。关于违约金金额。名鼎公司作为违约方，根据合同约定的违约责任，其应按3个月租金标准向对方赔付违约金。但是，根据合同履行情况、当事人过错程度以及新区公交公司的实际损失等因素综合考量，本院认为，名鼎公司要求降低违约金的意见，符合法律规定，本院酌定名鼎公司应支付新区公交公司违约金65270元。综上，名鼎公司应支付新区公交公司租金、水电费、违约金合计868531.96元，该款扣除名鼎公司保证金43500元，名鼎公司还需支付新区公交公司825031.96元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、无锡名鼎汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡新区公共交通有限公司租金、水电费、违约金共计825031.96元；二、驳回无锡新区公共交通有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7973元、财产保全费5000元，合计12973元（此款已由无锡新区公共交通有限公司预交），由无锡新区公共交通有限公司负担2488元，由无锡名鼎汽车销售服务有限公司负担10485元（无锡新区公共交通有限公司同意其预交的诉讼费10485元由无锡名鼎汽车销售服务有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡名鼎汽车销售服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡新区公共交通有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员 戴 雷二〇二〇年十二月二十八日书记员 范宇琛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。