上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13494号原告：上海宇山红新型建材有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：肖建平，董事长。委托诉讼代理人：时东云。委托诉讼代理人：陈移东，上海名知律师事务所律师。被告：上海驰路实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：卢永康，董事长。被告：卢永康，男，1965年2月26日生，汉族，住江苏省启东市。上述两被告的委托诉讼代理人：顾戈，上海城大律师事务所律师。上述两被告的委托诉讼代理人：周琛煜，上海城大律师事务所律师。原告上海宇山红新型建材有限公司与被告上海驰路实业有限公司、被告卢永康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告上海宇山红新型建材有限公司委托诉讼代理人时东云、陈移东、被告上海驰路实业有限公司、被告卢永康的委托诉讼代理人顾戈、周琛煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宇山红新型建材有限公司诉称：1、判令解除原告与被告一所签订的《房屋租赁合同》《备忘录》；2、判令被告一立即将坐落于上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号厂房及研发大楼一至二层及其他所承租使用区域返还给原告；3、判令被告一支付原告所欠截止2020年8月31日租金人民币648,617.11元，并按32,430.85元／每日的标准，自2020年9月1日起计算至该房屋实际交还原告之日止，向原告支付房屋占用费；4、判令被告一支付原告违约金人民币1,459,388.50元；5、判令被告二对上述被告一的付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告一因经营需要，于2019年2月1日与原告签订了一份《房屋租赁合同》及《备忘录》，向原告承租位于上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号厂房及研发大楼一至二层和相应的场地，承租房屋面积14,561平方米，租期12年，自2019年2月20日至2031年2月19日止，租金单价为1.15元／天／㎡，每月租金502,354.50元，每三年递增一次，递增幅度为6%，租金支付方式为付三押一，先付后用，于每次到期前提前15日支付，逾期支付的视为违约，按合同约定的违约条款执行。合同中双方同时对转租、合同终止、违约责任等各自权利义务作了明确约定。同时就剩余研发大楼3至6层的租赁事宜及宿舍楼的租赁事宜，被告一要求原告给予二个月的考虑期，如被告一没有意向承租，原告再出租给其他第三方。合同签订后，原告如约将房屋交被告一，被告一亦支付了原告第一期房屋租金及押金，双方正式履行该租赁合同，此后被告一陆续将房屋转租给第三方进行经营。双方就剩余的宿舍楼及研发大楼3至6层租赁事宜，被告一多次反复，拖至9月中旬，被告一同意按年租金80万元承租，但在原告准备与被告一签约时，被告一却又不同意承租了，同意原告将该宿舍楼出租给多次与原告协商的第三方上海诺柯企业管理有限公司(以下简称：诺柯公司)，并承诺在诺柯公司承租后，被告一将给予支持和配合。原告于2019年9月22日与诺柯公司就宿舍楼租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。但在诺柯公司进场装修时，被告一又突然断电，导致诺柯公司停止装修施工达8个月之久，嗣后，诺柯公司停止装修期间的租金只得进行减免，原告损失巨大。在租赁合同履行过程中，被告一就一直不能按约定及时支付租金，考虑到双方合作关系，原告开始时也未追究，但自2020年4月后，被告一应于2020年4月5日支付2020年4月20日至2020年7月19日租金，却借口疫情影响，在原告已经响应国家号召，减免被告一半个月租金并对租金进行下调的情况下，依然变本加厉单方擅自改为每月支付部分租金，原告无奈于2020年7月8日委托律师出具《律师函》进行交涉，要求被告一一次性支付所欠租金及提前15日应付2020年7月20日至2020年10月19日期间的租金。被告一收函后，才于2020年7月24日付清了截止2020年7月20日的租金，拖欠原告2020年7月20日至2020年10月19日期间的租金1,459,388.50元，被告一至今已经逾期支付租金达30日以上。为此，原告多次向被告一进行催讨，但被告一却未能按合同约定履行支付租金义务。被告二是被告一的法定代表人，《房屋租赁合同》第13.1条约定被告二对被告一的债务承担连带清偿责任。另据原告了解到，被告一转租后，第三方并未逾期支付被告一的租金，因此，被告一拖欠原告租金，已经构成故意拖欠。原告认为，原告与被告一之间所签订的《房屋租赁合同》《备忘录》《补充协议》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告一长时间未能按合同约定支付原告租金，已经构成根本性违约，导致合同无法继续履行的过错责任应当由被告一承担，对此被告一应当按合同约定向原告承担违约责任，同时被告二作为被告一的法定代表人，同意为被告一的债务承担连带清偿责任。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告上海驰路实业有限公司(以下简称：驰路公司)辩称：不同意原告的所有诉讼请求，要求继续履行房屋租赁合同。其认为，在今年4月开始未完全按约履行房屋租赁合同，是有客观原因的，第一是受疫情的影响，第二是部分商铺没有出租，故希望原告对租金支付方式进行调整，但未得到原告同意。此外，在收到原告的起诉状之后，被告还支付了部分租金。被告卢永康辩称：其不应承担连带责任。经审理查明：2019年2月1日，原告上海宇山红新型建材有限公司作为出租方(以下简称：甲方)与被告上海驰路实业有限公司作为承租方(以下简称：乙方)签订《房屋租赁合同》《备忘录》各一份。合同约定摘要如下：合同1.1条约定：甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号厂区内的指定房屋连同场地出租给乙方。该租赁房屋面积总共14,561平方米，该房屋的性质198地块工业生产用房，双方自愿签订本租赁合同；2.1条约定：乙方租赁期限为12年，即从2019年2月20日起至2031年2月19日止；4.1条约定：租赁期内，第一、二、三年租金单价为1.15元／天／㎡，月租金为1.15元／天／㎡乘以总租赁面积乘以30天测算。每个月租金为502,354.50元整。租金每满三年递增一次，每次递增幅度为在前一年的基础上递增6%，递增日期为每满三年后的第一次租金支付日，第四、五、六年的年租金为6,389,949元整，第七、八、九年的年租金为6,773,346元整，第十、十一、十二年的年租金为7,179,747元整；4.2条约定：本合同实行付三个月租金、押一个月租金的付款制度。本合同签订当日，乙方应当向甲方支付押金(定金)502,354.50元整，待甲方向乙方交接房屋后当日乙方向甲方交付三个月租金人民币1,507,064元整，即起付2019年7月20日至2019年10月20日租金，2019年8月15日前付第二期租金即2019年10月20日至2020年1月20日租金，以此类推，如乙方签订本合同后未及时履行支付押金(定金)或租金的付款义务的，则甲方有权立即单方解除合同且无须向乙方承担任何违约责任；4.3条约定：租金每三个月为一期，按月计算，租金采用先付后用的原则，乙方应当于每次到期前提前15日内支付完毕。逾期支付的，则视为乙方违约，按本合同约定的违约条款执行；4.5条约定：乙方迟延支付租金、其他有关费用给甲方或租赁房屋造成损失需要赔偿未及时支付的，甲方可以用押金立即支付，乙方应在押金支付后的5个工作日内将押金补足。但乙方不得将押金充抵房屋租金；7.1条约定：在租赁期限内，乙方不可将租赁合同整体进行转租，乙方可以将部分房屋进行分租，租赁责任由乙方自行承担。如乙方将租赁合同房屋整体进行转租时，必须经甲方书面同意方可生效，且转租期限不得超过本合同租赁期限；9.2条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，甲方除有权没收全额押金(定金)外，并有权要求乙方支付违约金及赔偿款，按违约行为发生时当年度租金标准三个月的房屋租金总额作为违约金向甲方承担违约责任。如违约金不足以赔偿甲方实际损失的，超出部分双方协商解决。9.2.2条约定：乙方未按照相关约定支付或补足租金、押金(定金)、支付水、电等应当由乙方承担的费用的，逾期达30天及以上的；11.1条约定：乙方逾期支付租金或本合同约定的其他款项的，按拖欠金额的每日千分之五向甲方支付违约金。在违约行为发生后达到30日及以上，乙方仍未能消除该违约行为的，则甲方有权单方面解除本合同，甲方解除合同后，有权按本合同约定追究乙方的违约责任。13.1条约定：根据房屋所在地政府规定，乙方在签订本合同后，需在房屋所在地重新设立新的公司，所有产值税收都因交至本合同房屋所在地财政部门，新公司成立后，由新公司概括承继乙方在本合同中的所有权利和义务。但乙方所注册成立的新公司的注册资金不得低于五百万元，且乙方的法定代表人自愿就新公司在本合同项下的所有违约、赔偿、支付义务向甲方承担连带清偿责任。在该《房屋租赁合同》落款处，被告卢永康在法定代表人暨连带保证人一栏处签名。同时《备忘录》第一条约定：本项目总签约面积为14,561㎡(其中南厂房4,358㎡、南加厂房624㎡、北厂房3,624㎡、南北厂房中间过道715㎡、研发楼一层和二层3,168㎡、北门卫及配电间84㎡、南门卫及南门面房952㎡、食堂186㎡、二层办公楼的第一层850㎡)；第二条约定：沿主干道六层商务楼的3至6楼甲方给予乙方两个月的考虑决定是否承租，如乙方决定承租的，甲方同意乙方租赁单价按照1.15元／平米／天计算，递增幅度与主合同一致。如乙方不承租的，甲方自行对外出租，但乙方应当提供电梯、楼梯、公共通道等免费通行、使用的便利，不得妨碍他人正常使用，同时，乙方仅仅获得该房屋前面三分之一的场地使用权，具体场地范围各方协商解决。2019年3月2日，原告与被告驰路公司又签署了《房屋租赁交房清单》《备忘录》各一份，对租赁房屋的钥匙、房产证复印件、小食堂厨具等进行了交接。另外，对于南区有证厂房与北区无证厂房内的消防通道等使用作了约定。嗣后，被告驰路公司在履行《房屋租赁合同》过程中，基本能够按照合同约定履行义务，即使存在部分房租支付有短时间逾期的情况，但均得到原告认可。但自2020年4月起，被告驰路公司未按约支付房租情况较为突出，逾期支付时间较长，双方为房租支付方式等产生分歧意见。据此，原告认为被告的行为已经构成违约。2020年7月9日，原告通过上海名知律师事务所向被告驰路公司发送律师函一份，内容摘要如下：“上海驰路实业有限公司：上海名知律师事务所接受常年法律顾问单位上海宇山红新型建材有限公司(以下简称：宇山红公司)之委托，就贵公司拖欠宇山红公司房屋租金一事，授权本所律师发函交涉如下：根据委托人宇山红公司的陈述，贵司于2019年2月1日与宇山红公司签订了一份《房屋租赁合同》，向宇山红公司承租位于上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号厂房及研发大楼一至二层等房屋，双方在合同第4.3条约定：租金每三个月为一期，按月计算，租金采用先付后用的原则，应当于每次到期前提前15日内支付完毕。逾期支付的，则视为乙方违约，按本合同约定的违约条款执行。自贵司承租该房屋以来，虽偶有矛盾，但基本能够协商妥善解决，双方合作关系还是比较融洽的。2020年4月起，贵司未能按前述约定向宇山红公司支付相应的房屋租金，已经构成违约，宇山红公司考虑到实际状况，也未行使合同解除权，但截止本律师函出具之日，贵司仍然拖欠宇山红公司2020年第二季度的房屋租金(租期2020年4月20日至2020年7月19日)人民币178,719.00元，以及应当提前15日支付的2020年7月20日至2020年10月19日第三季度的房屋租金1,459,388.50元。对此欠款，宇山红公司曾多次向贵司催款，但贵司至今未能付清。综上……，宇山红公司授权本所律师函告贵司如下：1、贵司须在收到本律师函之日起三日内，立即向宇山红公司支付所欠第二季度房屋租金178,719.00元、第三季度(租期2020年7月20日至2020年10月19日)房屋租金1,459,388.50元及相应的违约金。2、逾期贵司仍不予支付的，宇山红公司保留行使合同解除权并通过司法途径解决的权利！届时，由此所增加的法院诉讼费、违约金等损失将由败诉方承担！”2020年8月19日，原告又向被告驰路公司发出《催缴租金通知》一份，内容摘要如下：“……贵公司应当于2020年7月5日履行向我司支付2020年7月20日至2020年10月19日第三季度的房屋租金人民币1,459,388.50元的义务，但遗憾的是，贵司逾期支付至今已经超过30日以上，此前第二季度的租金贵司也未能按合同约定期限及时支付，鉴于贵司逾期支付租金的行为已经构成违约，我司本着协商处理的原则，于2020年7月9日委托上海名知律师事务所陈移东律师出具《律师函》进行催讨，贵司收函后，第三季度租金1,459,388.50元至今未能支付。……我司再次催告贵司如下：1、贵司须在收到本函之日起三日内，立即向我司支付第三季度(租期2020年7月20日至2020年10月19日)房屋租金1,459,388.50元及相应的违约金。2、逾期贵司仍不予支付的，我司按原始合同规定有权单方解除合约，并将行使合同解除权通过司法途径解决！”庭审中，双方确认2020年7月20日之前的房屋租金已经结清。另外，被告驰路公司于2020年9月24日通过银行向原告转账支付276,776.72元；于2020年11月2日，向原告转账支付209,686.11元。上述事实，由不动产权证书、房屋租赁合同、备忘录、房屋租赁交房清单、上海农商银行存款账户明细对账单、上海农商银行收款通知、上海农商银行付款通知、律师函、催缴租金通知、双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告驰路公司签订的《房屋租赁合同》《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告驰路公司使用租赁房屋，理应按照合同约定的租金标准及支付期限向原告支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第9.2条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，甲方除有权没收全额押金(定金)外，并有权要求乙方支付违约金及赔偿款，按违约行为发生时当年度租金标准三个月的房屋租金总额作为违约金向甲方承担违约责任。如违约金不足以赔偿甲方实际损失的，超出部分双方协商解决。9.2.2条约定：乙方未按照相关约定支付或补足租金、押金(定金)、支付水、电等应当由乙方承担的费用的，逾期达30天及以上的。”可见，被告自原告催讨租金开始，至今尚未付清租金，已构成根本性违约，故原告依约享有合同解除权，其要求与被告一签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，予以支持。本院根据本案的实际情况，确认双方签订的《房屋租赁合同》于本判决之日解除。房屋租赁合同解除后，双方应结清各项费用。经本院核实，被告驰路公司至双方签订的《房屋租赁合同》解除之日(2020年11月19日)止尚欠原告房屋租金为1,459,388.50元。房屋租赁合同解除后，被告驰路公司负有返还租赁物的义务，原告要求被告驰路公司搬离并返还房屋，符合法律规定，应予支持。如被告驰路公司在房屋租赁合同解除后未能及时返还房屋，应当承担房屋租赁合同解除后至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，原告要求按照原合同约定的租金标准双倍计算占有使用费，本院认为因本案中原告已经向被告驰路公司主张了违约金，故再以双倍租金标准计算房屋占有使用费明显过高，应按照原房屋租赁合同约定的租金标准每月486,462.83元计算房屋占有使用费为妥。关于被告驰路公司在本案审理过程中支付给原告的款项性质认定问题。原告认为上述款项应以违约金处理。被告驰路公司认为上述款项是向原告支付的租金。本院认为，在本案房屋租赁合同尚未正式解除之前，被告驰路公司支付的款项应认定为其向原告支付的租金。关于原告要求被告驰路公司支付违约金1,459,388.50元的诉讼请求。本院认为，虽合同约定了违约金按违约行为发生时当年度租金标准三个月的房租总额作为违约金向甲方承担违约责任。本院认为，该违约金约定明显过高，考虑原告的实际损失及被告驰路公司的违约程度等情形，酌情确定以二个月的房租总额972,925.67元作为违约金向甲方承担违约责任。关于被告卢永康的连带责任问题。经查，虽被告卢永康在原告与被告驰路公司签订的《房屋租赁合同》上作为法定代表人暨连带保证人一栏处予以签字确认，但根据《房屋租赁合同》第13.1条约定：“根据房屋所在地政府规定，乙方在签订本合同后，需在房屋所在地重新设立新的公司，所有产值税收都因交至本合同房屋所在地财政部门，新公司成立后，由新公司概括承继乙方在本合同中的所有权利和义务。但乙方所注册成立的新公司的注册资金不得低于五百万元，且乙方的法定代表人自愿就新公司在本合同项下的所有违约、赔偿、支付义务向甲方承担连带清偿责任”。可见，被告卢永康系对被告驰路公司设立的新公司在本合同项下的所有违约、赔偿、支付义务向原告承担连带清偿责任。故原告要求被告卢永康就被告驰路公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海宇山红新型建材有限公司与被告上海驰路实业有限公司签订的《房屋租赁合同》《备忘录》于2020年11月19日解除；二、被告上海驰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告上海宇山红新型建材有限公司；三、被告上海驰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇山红新型建材有限公司至房屋租赁合同解除之日(2020年11月19日)的租金1,459,388.50元；四、被告上海驰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇山红新型建材有限公司房屋占有使用费(自2020年11月20日起至实际返还之日止，按每月486,462.83元的标准计算)；五、被告上海驰路实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇山红新型建材有限公司违约金972,925.67元；六、驳回原告上海宇山红新型建材有限公司的其他诉讼请求；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,664元，减半收取计11,832元，由被告上海驰路实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孙文华二〇二〇年十一月十九日书记员  周莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。