黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2478号原告：王慧，女，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。被告：贾荣晶，女，汉族，职业不详，住址大庆市让胡路区。原告王慧与被告贾荣晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用普通程序，由审判员边超担任审判长并主审此案，与人民陪审员赵淑坤、王秀英组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼，被告贾荣晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付购房尾款60000元，从2011年11月30日开始计算违约金，2019年8月20日按照中国银行同期贷款利率计算，之后按照银行间拆借利率计算；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年2月20日，原告委托大庆上策房地产经纪有限公司与被告就坐落于大庆市××商××室房屋签订《房地产买卖契约》，约定原告将上述房屋以117670元出售给被告，并且在签订合同之日起七日内支付首付款57670元，于30日内办理银行按揭手续就将剩余尾款支付给原告。原告依照合同约定，已经将上述房产过户至被告名下，被告也依据合同约定支付首付款，但被告拒不办理银行按揭贷款手续，导致剩余尾款60000元尚未支付给原告，原告多次向被告主张权利后，被告始终未予履行支付义务。依据合同约定，被告的行为明显违约，因合同违约金过高，原告现按照中国同期贷款利率计算违约金。现原告诉至法院，请求法院依法保护原告的合法权益。被告贾荣晶未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。为证实自己的主张，原告向本院提交如下证据：证据一、《房地产买卖契约》一份2页、《未未来》认购书一份1页、收据3张，提交复印件出示原件核对。证明：2012年2月20日，原告委托大庆上策房地产经纪有限公司与被告就坐落于大庆市××商××室房屋签订《房地产买卖契约》，约定原告将上述房屋以117670元出售给被告，并且在签订合同之日起七日内支付首付款57670元，于30日内办理银行按揭手续，将剩余尾款6万元支付给原告。截止目前，被告仅支付首付款57670元，剩余尾款60000元尚未支付给原告。被告贾荣晶未到庭，未对原告提交的上述证据予以质证，视为放弃质证责任，本院对该组证据予以采信。证据二、产权登记证书复印件一份，证明：涉案房屋已经完成了交付，房屋已经登记在被告名下。原告的合同义务已经履行完毕。被告贾荣晶未到庭，未对原告提交的上述证据予以质证，视为放弃质证责任，本院对该份证据予以采信。被告贾荣晶未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月19日，原告王慧通过受托人大庆上策房地产经纪有限公司与被告贾荣晶签订《未未来》认购书，约定原告将坐落于让胡路区乘风庄南二路B21商服534室房屋（建筑面积29.79㎡）出售给被告，成交价格为117670元。在被告陆续向原告交纳购房款57670元后，原、被告双方于2012年2月20日签订了正式的《房地产买卖契约》，契约内容除涵盖了《未未来》认购书的全部内容外，还同时对付款方式、违约责任等合同条款予以适当补充。另查，2011年11月中旬，原告将案涉房屋交付被告贾荣晶。2012年8月3日原、被告办理了案涉房屋的不动产权利转移手续，房屋所有权人登记于被告贾荣晶名下。现原告以被告拖欠购房款为由诉至法院，1、要求被告给付购房尾款60000元，从2011年11月30日开始计算违约金，2019年8月20日按照中国银行同期贷款利率计算，之后按照银行间拆借利率计算；2、案件受理费由被告承担。以上事实有当事人陈述、书证等在卷足以认定。本院认为，房屋买卖合同是双务合同，房屋出卖人负有转移房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求房屋买受人给付价金的权利；房屋买受人负有向出卖人给付价金的义务，同时享有请求房屋出卖人转移房屋所有权的权利。本案中，原告王慧与被告贾荣晶签订的《房地产买卖契约》未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，合法有效，双方本应全面履行合同约定的权利义务。原告王慧已履行了交付房屋及房屋所有权移转的合同义务，被告贾荣晶拒付剩余购房款的行为已构成违约，故原告主张被告给付剩余购房款60000元的诉请于法有据，应予支持。关于原告主张被告给付违约金从何时起算的问题，本院认为，本案中原告主张违约金的实质应为资金占用损失。买卖合同中，守约方主张对方承担资金占用损失、逾期违约金的，应自违约方逾期付款之日起计算。因此，首先应确定被告的应付款日期。根据《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，根据二手房交易习惯，原告办理完房屋过户登记之日应确定为被告付款之日（2012年8月3日）。另外，原告关于资金占用损失的利息计算标准符合法律规定，本院予以支持。被告贾荣晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未对原告向本院提供的证据提出书面答辩意见，亦未向本院提交对其有利的证据以反驳原告的主张，为此应承担举证不能的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第(四)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贾荣晶应于本判决生效后十日内支付原告王慧购房款60000元并支付资金利息占用损失（以购房款60000元为基数，计算起止日期自2012年8月3日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，由被告贾荣晶承担。公告费690元，由被告贾荣晶承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  边 超人民陪审员  赵淑坤人民陪审员  王秀英二〇二〇年十一月十一日书 记 员  周 爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。