山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3451号上诉人（原审被告、反诉原告）：济南国美电器有限公司，住所地山东省济南市市中区英雄山路**。法定代表人：董晓红，董事长。委托诉讼代理人：毕超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孟凡红，女，该公司员工。被诉人（原审原告、反诉被告）：德州鑫亚经贸有限公司，，住所地山东省德州市德城区文化东路法定代表人：苏绍颜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人济南国美电器有限公司（以下简称国美电器）因与被上诉人德州鑫亚经贸有限公司（以下简称鑫亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。国美电器上诉请求：1.请求撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初2270号民事判决书;2.请求驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求;3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当。1、原审判决认定“客流量减少导致产生亏损，此系经营中的商业风险，不属于合同约定的租赁房屋周边经营环境发生变化”，属于认定错误。首先，本次新冠疫情发生后，德州市根据国家疫情防控的要求，采取人员聚集场所停止营业、市民居家防疫等抗疫措施，上诉人在案涉房屋内的家电商场根据政府防疫要求停止营业，同时居家防疫的措施导致消费者无法到上诉人家电商场购物。因此新冠疫情的影响致使客流量减少产生亏损，导致了上诉人租赁房屋开设家电商场的经营环境发生重大变化，并非原审判决认定的属于上诉人的商业风险。其次，双方合同约定将经营环境发生变化作为解除合同的条件，“经营环境发生变化”不应进行狭义解释，经营环境变化本身己包含商业风险的因素，因此上诉人解约符合合同约定。2、原审判决适用合同法第八条、第一百零七条规定，属于适用法律不当，根据合同法第一百一十条规定，双方合同应予以解除。根据合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。上诉人租赁房屋开设的家电商场已严重亏损，经营难以为继，并且已撤出租赁房屋，双方合同实际已无法继续履行。二、退一步讲，即便上诉人解除合同不符合双方合同的约定，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条内容，在双方合同履行陷入僵局的情况下，上诉人符合违约方起诉请求解除合同的规定情形，依法应予以支持。首先，上诉人解除合同并非恶意，是在严重亏损，迫不得已的情况下解约。其次，在被上诉人能够得到稳定租金收入的情况下，上诉人需要承担高额损失，双方的利益关系显失公平。最后，上诉人与被上诉人多次协商解除合同，被上诉人均予以拒绝，违反诚实信用原则。三、新冠疫情已严重影响上诉人案涉房屋家电商场的经营，根据不可抗力的法律规定、最高人民法院指导意见、双方合同约定以及政府文件，被上诉人应减免租赁费用，原审判决认定免租标准明显过低，应予纠正。综上所述，上诉人现依法提出上诉，请求贵院依法支持为盼。鑫亚公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，依法应予维持。首先国美电器不存在任何形式的约定解除权。国美电器所述依据房屋租赁合同第76条第八项约定该租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同。本条明显是针对房屋租赁房屋周边客观环境的突发变化，例如长时间的道路施工拆迁等导致乙方客流量减少而无法经营。事实上租赁房屋周边的环境一直保持现状，不存在任何形式的客观因素，可以导致国美电器无法继续经营。其次，国美电器不存在任何形式的法定解除权，本案国美电器是否存在法定解除权，关键是区分不可抗力和商业风险。商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等皆属此类。商业风险所带来的损失应由经营者也就是国美电器自行承担。在一审庭审及二审过程中，国美电器反反复复强调，因为其经营严重亏损，故需要撤出租赁房屋，双方合同实际已无法继续履行，事实上国美电器仅是提供卖场，其内部装修绝大多数为品牌自行装修，国美电器可以以极低的成本并且快速的恢复经营，不存在其所述的无法继续经营的情况。鑫亚公司认为目前国美电器的首要之道应该是积极拓展市场，提高服务质量，或者根据市场客观情况制定新的经营策略争取扭亏为盈，而不是背信弃义，将因自身原因导致的亏损强行转嫁给鑫亚公司。如果按照国美电器的逻辑，只要是经营不善，就可以单方解除合同，那合同的存在就没有任何意义。最后鑫亚公司特别需要强调的是国美电器在本次疫情发生之前，就以经营不善为由多次以解除合同相威胁，屡屡逼迫鑫亚公司为其减免租金。鑫亚公司步步退让才有了2010年的租金，比15年前也就是2005年前更低的现状，而假借疫情解除合同时为自己经营不善，如本案租赁合同解除，则会导致德州地区大量租赁合同、假借疫情、实现解除，不利于合同的稳定，更不利于经济社会的稳定。一审判决综合全局考虑，判决继续履行合同，既维护了交易双方经济环境的稳定，又对其他假借疫情达到解除合同目的的企业个人造成了震慑作用。依法维持该判决既符合最高院省高院对妥善处理疫情期间解除合同的基本精神，又维持了德州的经济稳定。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确应予维持。鑫亚公司向一审法院起诉请求：1.确认国美电器向鑫亚公司发送的《房屋租赁合同解除通知函》无效；2.判决国美电器继续履行《房屋租赁合同》；3.判令国美电器向鑫亚公司支付欠付的租金（2020年3月至6月）共计475000元及违约金（违约金以实际欠付的租金为基数，按每日2‰计算）；4.本案诉讼费、保全费由国美电器承担。国美公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认本案《房屋租赁合同》及《房屋续租补充协议》于2020年8月7日解除；2.判令我方不再支付2020年3月6日至2020年8月6日期间房屋租赁费用801622元；3.本案诉讼费及反诉费由鑫亚公司承担。一审法院认定事实：2005年8月17日，德州新华实业有限公司（甲方、2009年更名为鑫亚公司）与国美电器（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于德州市德城区房屋（使用面积3410平方米）出租给乙方，租期10年，租赁费用中包括房屋租赁费用及物业管理费（其中内容包括空调、电梯、货梯的使用所产生的电费及维修保养的费用），免租期90天自2005年9月5日至2005年12月4日，自2005年12月6日至2010年12月5日期间，租赁费1.7元/天/平米，总计176325.42元/月，2115905元/年。自2010年12月6日至2015年9月5日期间，一次递增5%为1.785元/天/平米，2221700.25元/年。租赁费用按季支付，乙方在前一期租赁费用期满前十天内支付下一期租赁费用。合同第六十五条约定：“本合同任何一方因不可抗力事件（不能预见、不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时，根据不可抗力的影响程度，可以部分或全部免除责任；但应采取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任。不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任。”第七十六条第6项约定“乙方无正当理由迟延交付租赁费用和水电费的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之二为标准向甲方支付迟延履行金，同时迟延交付超过30天，甲方有权解除合同。”第8项约定：“因该租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并补偿甲方三个月的租赁费用。”2015年10月13日，鑫亚公司（甲方）与国美电器（乙方）签订《房屋续租补充协议》，约定乙方继续租赁除一层东面232.14平方米之外的部分（使用面积3177.86平方米）10年，自2015年9月6日至2025年9月5日，租赁费用1.896元/天/平米，220万元/年，每年递增3%。同时约定本协议未约定的按主合同执行。2019年，甲乙双方再次签订《补充协议书》，约定2019年9月6日起租赁费用变更为190万元/年，同时约定本协议未约定事项仍按原合同执行。2019年12月6日，国美电器向鑫亚公司交纳了2019年12月6日至2020年3月5日期间的租赁费用，2020年3月6日之后的租赁费用未交纳。2020年2月3日，国美电器向鑫亚公司书面致函，提出基于自2020年1月以来的新冠疫情，出租方免收房屋租赁费用90万元的协商方案。2020年2月6日，国美电器再次向鑫亚公司书面致函，提出“给予疫情期间（自2020年1月1日起）不少于三个月的租赁费用全免，如疫情持续发展的，则免租期限延期至疫情稳定为止（以本地省级人民政府解除重大突发公共卫生事件I级响应为准），同时在疫情稳定后额外免除我方八个月的租赁费用”的协商方案。双方协商不成后，2020年3月11日，国美电器向鑫亚公司书面致《房屋租赁合同解除通知函》，通知于2020年6月11日解除租赁合同，并提出出租方免收自2020年1月1日起至合同解除之日的房屋租赁费用。2020年3月16日，鑫亚公司向国美电器回函拒绝解除合同，表示考虑疫情因素决定免收15天的租金79167元，提出“请贵司于2020年3月25日前书面回复意见，如逾期则视为贵司不同意该减免方案，该减免方案自动作废，请贵司于2020年3月25日前支付减免后应付的本季度（2020年3月至6月）租金395833元。”在该书面函件上，有国美电器员工王国辉2020年3月16日签字。2020年5月8日，国美电器再次向鑫亚公司书面致《关于解除房屋租赁合同的公函》，公函中载明：“自2020年1月以来，因新冠疫情的影响，我司承租租赁房屋开设的德州店周边环境发生重大改变，致使门店客流稀少，销售大幅下滑，门店经营产生较大的亏损，无法继续经营。现根据租赁合同第七十六条第8项约定，提前三个月书面通知贵司：我司于2020年8月7日解除双方之间的合同，我方将于合同解除之日将租赁房屋交还贵司，请贵司于该日指派人员前来租赁房屋办理租赁房屋的交接手续，逾期一切责任均由贵司承担。”另，鑫亚公司因向本院申请诉讼保全，向安徽途胜诉讼保全担保有限公司支出担保服务费1500元。一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同、房屋续租补充协议、补充协议书，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，房屋租赁合同租期届满前，国美电器依据《房屋租赁合同》合同第六十五条、第七十六条第8项约定，单方要求解除房屋租赁合同。《房屋租赁合同》第六十五条约定“不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任。”第七十六条第8项约定：“因该租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并补偿甲方三个月的租赁费用。”本案双方争议的焦点问题为：一、新冠疫情的影响，是否构成房屋租赁合同不能履行的不可抗力；二、客流量减少能否认定为案涉租赁房产的周边环境发生变化。对于焦点问题一，《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中，载明“在适用法律时，应当综合考量对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”结合本案案情，新冠疫情确实给济南国美电器有限公司的经营带来了影响，但影响力并未达到“导致合同不能履行、合同目的不能实现”的程度，因此，国美电器以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。对于焦点问题二，客流量减少导致产生亏损，此系经营中的商业风险，不属于合同中约定的“租赁房屋周边经营环境发生变化”，国美电器据此主张解除合同，于法无据，一审法院不予支持。国美电器租赁鑫亚公司的房产，依约应及时支付2020年3月6日之后的租金，但考虑疫情确实给国美电器的经营产生较大不利影响，根据公平原则，一审法院对鑫亚公司主张的违约金要求不予支持，并酌定减免一个月的租金计158333元，在鑫亚公司主张的截至2020年6月5日的租金475000元中予以扣除，扣除后国美电器应向鑫亚公司支付租赁费用316667元。判决：一、国美电器向鑫亚公司发送的房屋租赁合同解除通知函无效，双方继续履行《房屋租赁合同》及其补充协议；二、国美电器于判决生效后十日内向鑫亚公司支付租赁费用316667元；三、驳回鑫亚公司的其他诉讼请求；四、驳回国美电器的反诉请求。本院二审期间，国美电器围绕上诉请求依法提交了证据。证据一、（2020）鲁德州众信证经字第1266号公证书，证明国美电器已于2020年8月21日按照双方合同的约定撤出，并腾空本案案涉的新华大厦负一层、一层、二层房屋，并对现场情况进行了公证。案涉房屋已符合交付的条件。在国美电器撤出后，双方合同在事实上已无法继续履行。证据二、（2020）鲁德州众信证经字第1265号公证书，说明国美电器于2020年8月24日向鑫亚公司邮寄房屋交付确认单，及房屋的钥匙。国美电器对邮寄交付行为进行了公证。案涉房屋国美电器已于2020年8月24日向鑫亚公司交还，双方合同已无法继续履行。证据三、（2020）鲁德州众信证经字第1131号公证书，证明国美电器于2020年8月6日即在一审判决作出前已撤出并腾空本案案涉房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（2020）鲁德州众信证经字第1131号公证书载明,国美电器于2020年8月6日撤出本案案涉房屋，并制作《国美电器有限公司交接清单房屋租赁物交付确认单》。（2020）鲁德州众信证经字第1266号公证书载明,2020年8月21日,本案案涉的新华大厦负一层、一层、二层房屋已经腾空，国美电器已经撤场。（2020）鲁德州众信证经字第1265号公证书载明,国美电器于2020年8月24日向鑫亚公司邮寄房屋交付确认单，及房屋的钥匙。本院二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案中，国美电器以起诉解除合同、撤场的方式拒绝履行合同，出现了事实上不能履行的情形，双方已形成合同僵局。首先，国美电器起诉解除合同，主观上非恶意，而是因商业风险导致经营难以为继。国美电器承租案涉房屋用于商业经营，疫情期间客流量减少，对国美电器的正常经营造成较大冲击。其次，合同履行已陷入僵局，继续履行合同对国美电器显失公平。国美电器通过撤场的方式拒绝履行合同，在长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方已形成合同僵局，租赁合同的目的无法实现。若不解除案涉房屋租赁合同而是强制已撤场的承租人继续履行合同，案涉房屋可能会长期闲置，进而增加承租方不必要的损失，对于承租方显失公平。再次，合同解除后鑫亚公司对其损失仍有权利救济途径。国美电器拒不缴纳租金并撤场的行为本身也构成违约，鑫亚公司作为守约方可向国美电器主张违约责任、损失赔偿等，合同解除后鑫亚公司仍有权利救济途径。综上，本院认为，虽然国美电器为违约方，不享有单方解除合同的权利，但是不允许违约方国美电器通过起诉的方式解除合同对双方都不利。鉴于合同已陷入僵局，合同目的无法实现，应当允许国美电器通过起诉解除合同，本院确认国美电器向鑫亚公司邮寄房屋交付确认单、房屋钥匙的次日即2020年8月25日解除案涉合同，对于租期内的租金国美电器应依约交纳。为减轻当事人诉累，本院对租赁合同解除前的租赁费用予以支持，但考虑新冠疫情确实给国美电器的经营产生较大影响，为营造宽松活跃的营商环境，促进企业的可持续发展，根据公平原则，本院酌定减免一个月的租赁费用158333元，在国美公司应当支付的自2020年3月6日至8月24日的租赁费用中予以扣除，扣除后国美电器应向鑫亚公司支付租赁费用897223元。经本院释明，鑫亚公司以国美电器违约解除合同的违约金及所造成的损失尚不能确定具体金额为由，不同意在本案中一并处理，对于因国美电器违约解除合同违约责任及所造成的损失，鑫亚公司可另行主张。综上所述，济南国美电器有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2270号民事判决；二、确认本案《房屋租赁合同》及《房屋续租补充协议》于2020年8月25日解除；三、济南国美电器有限公司于判决生效后十日内向德州鑫亚经贸有限公司支付房屋租赁费用897223元（自2020年3月6日至2020年8月24日，减免一个月158333元）；四、驳回德州鑫亚经贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回济南国美电器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计4213元、诉讼保全费3020元，合计7233元，由济南国美电器有限公司负担；一审反诉案件受理费减半收取计5908元，由德州鑫亚经贸有限公司负担。二审案件受理费6050元，由济南国美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二〇年十二月十八日法官助理尚敏书记员刘晓明