天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初3187号原告：李娟娟，女，1986年11月14日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨虎，天津乾晖律师事务所律师。被告：天津市昌耀资产管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双辰中路**（****）。法定代表人：张坤，总经理。委托诉讼代理人：郑哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴慧，国浩律师（天津）事务所律师。第三人：梁雅杰，男，1990年3月2日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘连合，男，1962年9月21日出生，汉族，住天津市河**。李娟娟与天津市昌耀资产管理有限公司（以下简称昌耀公司）、第三人梁雅杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月15日、12月4日公开开庭进行了审理。李娟娟及其委托诉讼代理人杨虎、昌耀公司的委托诉讼代理人郑哲、戴慧到庭参加诉讼。第三人梁雅杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令撤销李娟娟与昌耀公司签订的《房屋租赁合同》第三条关于房屋面积的约定；2.昌耀公司返还因昌耀公司行为造成李娟娟租金损失162830元，物业费损失45960元，合计208790元；3.本案诉讼费用由昌耀公司承担。事实和理由：李娟娟与昌耀公司于2017年4月17日签订《房屋租赁合同》，将坐落在天津市河东区××道××号××号房屋出租给李娟娟办公使用，合同记载房屋计租面积为260平方米，租期自2017年6月20日起至2020年6月19日止，免租期为2017年4月20日至2017年6月19日止。租金的计算方式为2元／天／平米＊260平米＊365＝189800元。每月物业费为260平米＊18元／月＝4680元。免租期间物业费乙方承担4680元。租金按每半年一次支付，支付方式为乙方以现金或转账交付甲方。乙方应在付款周期之日前一星期交付下一期房租。乙方首次须支付保证金及半年房租和7个月物业费即15816元＋94900元＋32760元＝143476元。合同签订后，李娟娟即于2017年4月18日通过工行向昌耀公司转账138476元。上述两者差额为5000元，系李娟娟使用支付宝先行向昌耀公司支付5000元订金，并以该笔订金作为合同价款。首期租金及物业费支付后，随后支付日期和金额与约定略有出入。但昌耀公司并未及时出具收据。至2019年6月21日，昌耀公司向李娟娟开具收据，计算2018年6月20日至2019年6月19日房租189800元，同期物业费59280元，物业费比合同约定多收3120元。后李娟娟按约定支付房租和物业费，房租共支付497430元，即自2017年6月20日至2020年1月31日，物业费交付日为2017年6月20日至2019年9月18日，金额为134160元。但上述期限物业费计算金额应为28个月＊4680＝126360元，两者相差7800元。而7800元恰好为4680元（一个月物业费＋3120元，为2018年至2019年物业费多收取金额）。租赁期间，昌耀公司将房屋出卖，且未通知李娟娟，案涉房屋于2019年4月8日完成过户。新房主在与李娟娟商议续租事宜时，告知李娟娟实际计租面积为175平方米。新房主同时告知李娟娟，昌耀公司与新房主结算房租及物业费时系以175平方米计租面积。至此，李娟娟方才知晓昌耀公司与李娟娟签订的《房屋租赁合同》中计算的出租面积与实际面积不符，两者相差85平方米。后经李娟娟实际测量，证实了房屋实际承租面积与合同记载面积存在上述差距的事实。李娟娟向昌耀公司支付房租计算期间为2017年6月20日至2020年1月31日，物业费计算期间为2017年5月20日至2019年9月18日。昌耀公司实际应收李娟娟的租金为2年7个月又12天（2017年6月20日至2020年1月31日），等于956天。租金计算公式为2元／天／平米＊175平方米＊956天＝334600元，昌耀公司实际应收李娟娟的物业费为2年4个月（2017年5月至2019年9月），物业费计算公式为18元／平米／月＊175平米＊28月＝88200元。由此得出，昌耀公司多收取李娟娟租金为497430元-334600元＝162830元。昌耀公司多收取李娟娟物业费134160元-88200元＝45960元。以上合计金额208790元。原昌耀公司在签订房屋租赁合同时，系以房屋面积相应租金作为单价计算房租及物业费，但因合同记载面积与实际面积存在较大差异，造成昌耀公司多收取租金及物业费，数额巨大。李娟娟认为，当事人依法签订的合同受法律保护，双方均应本着诚实信用原则充分履行，而昌耀公司告知李娟娟虚假房屋面积，并据以计算费用，造成李娟娟巨大资金损失，依《合同法》第五十八条之规定，应予赔偿。综上，特诉至法院，请依法判处。昌耀公司辩称，不同意李娟娟的诉讼请求，请法院驳回李娟娟诉讼请求。一、李娟娟提出新房主与其结算的175平方米只是其承租的部分面积，并非租赁合同约定的全部面积。李娟娟承租的房产坐落于天津市河东区××道××号××层，该层建筑面积总计1673.17平方米，拆分为3个产权证，房号分别为1401、1402、1403，上述房产分别归属三个不同权利人。根据天津市国土资源测绘和房屋测量中心制作的分层分户平面图显示：1401号房产的建筑面积为554.03平方米，套内面积440.52平方米，分摊面积113.51平方米；1402号房产的建筑面积为574.41平方米，套内建筑面积456.73平方米，分摊面积113.51平方米；1403建筑面积为544.73平方米，套内建筑面积433.13平方米，分摊面积111.60平方米。李娟娟承租的房产实际占用了1401和1403共计2套房产。根据“津字第102031419200号”房地证的记载，1401号房产的权利人为天津市世佳铭烨商贸有限公司，房屋建筑面积为554.03平方米。根据“津字第102021126697号”房地证的记载，1403号房产的权利人为天津市天鑫顺工贸有限公司，房屋建筑面积为544.73平方米。两权利人均授权昌耀公司对1401号及1403号房产进行出租及管理。后权利人天津市天鑫顺工贸有限公司将**房产出售给案外人，李娟娟提出的新房主与其结算房租与物业费时，新房主提出的175平方米计租面积，只是部分承租面积，并非租赁合同中约定的全部承租面积。而李娟娟不仅没有向昌耀公司补齐欠付费用，反而要求返还已缴纳的部分租金及物业费，于法无据。二、李娟娟至今欠付昌耀公司应缴纳租金，昌耀公司保留对上诉欠付租金追偿的权利。李娟娟自2020年2月起，以实际承租面积与合同记载面积不符为由，拒绝向昌耀公司缴纳租金；自2019年9月起拒绝向昌耀公司缴纳物业费。李娟娟提出其曾实际测量承租面积，该测量面积与合同记载面积存在差异。但李娟娟测量的面积仅为承租房产的套内面积（使用面积），而非建筑面积，根据李娟娟与昌耀公司于2017年4月17日签订的《房屋租赁合同》，李娟娟承租房产的计租面积应为建筑面积。如李娟娟认为其承租面积与实际面积不符，应与昌耀公司共同委托有资质的第三方测绘机构进行房屋面积测绘鉴定。李娟娟以承租面积仅为175平方米为由拒不缴纳租金。昌耀公司曾多次积极主动与李娟娟协商，李娟娟均置之不理。如李娟娟仍然无理拒付，昌耀公司保留对欠缴费用追偿的权利。第三人未出庭，亦未提供书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月15日，昌耀公司与天津市世佳铭烨商贸有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，天津市世佳铭烨商贸有限公司委托昌耀公司将其所有坐落天津市河东区津滨大道57号1401房产（建筑面积554.03平方米）进行出租管理。委托期限为2016年7月15日至2045年7月14日。同日，昌耀公司与天津市天鑫顺工贸有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，天津市天鑫顺工贸有限公司委托昌耀公司将坐落天津市河东区津滨大道57号1403房产（建筑面积544.73平方米）进行出租管理。委托期限为2016年7月15日至2045年7月14日。2017年4月17日，昌耀公司与李娟娟签订《房屋租赁合同》，合同约定昌耀公司将坐落天津市河东区××道××号××房屋建筑（计租）面积260平方米出租给李娟娟。此外，该合同还约定租赁期限为2017年6月20日起至2020年6月19日止。免租期为2017年4月20日起至2017年6月19日止。租金为年189800元，月物业费4680元。《房屋租赁合同》第一条约定为：“租赁房屋坐落在天津市河东区××道××号××房屋建筑（计租）面积260平方米，房屋附属设备设施见本合同附件：附属设施设备清单。”第三条约定为：“租金的支付方式与期限：该房屋2017年6月20日至2020年6月19日年租金为：2元／天／平米＊260平米＊365＝189800元（壹拾捌万玖仟捌佰元整），此价格不含相关税费。月物业费260平米＊18元／月＝4680元（肆仟陆佰捌拾元），此价格不含相关税费。免租期间物业费乙方承担4680元。租金按（半年）期间结算，交付方式为乙方以现金或转账交付给甲方，乙方需在租金到期日之前一星期交付下一期房租。乙方首次需支付保证金及前半年房租和7个月物业费即15816元＋94900元＋32760元＝143476元。乙方如逾期交付租金，除支付拖欠租金外，每逾期一日按欠交租金的3‰向甲方支付违约金。”昌耀公司依约将房屋交付李娟娟使用。李娟娟交纳房屋租金至2020年1月31日，物业费交纳至2019年9月18日。2019年4月，第三人梁雅杰购买了天津市河东区××道××号××号房屋。2019年4月8日，梁雅杰取得上述房屋的不动产登记证。李娟娟在与梁雅杰协商1403号房屋承租事宜时认为昌耀公司多计算了租赁面积。昌耀公司分别于2019年12月2日、2020年5月27日将李娟娟给付的租金中应给付梁雅杰的租金转给了梁雅杰。本案审理过程中，昌耀公司申请对李娟娟承租房屋建筑面积进行测量鉴定，因无鉴定机构承接测量事宜，故未能鉴定。2020年11月11日，本院到现场对李娟娟使用的承租房屋使用面积进行了测量。减去承租房屋内的变电室面积，李娟娟占用的房屋使用面积为213.47平方米，经与不动产登记证载明图纸比对实际占用了1401、1403号两套房屋的各一部分面积以及电梯间8.48平方米面积。结合该大厦套内使用面积与建筑面积的比例为0.795进行换算，李娟娟实际承租房屋的建筑面积为268.52平方米。此外，本院在实地勘验时发现，讼争房屋所在楼层房屋均未按照不动产登记部门登记的房屋面积划分房屋范围，现场1401、1402、1403房屋及楼梯间均有交叉分隔。本院认为，昌耀公司经产权人委托与李娟娟签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效。根据合同法第五十四条规定，本案李娟娟李娟娟在订立合同时即了解了租赁物的状况，虽然合同约定租赁房屋为1401号，但实际占用为1401、1403及电梯间部分面积，从实际占用面积状况即可判断是否存在可撤销情形。现李娟娟要求撤销合同第三条关于面积的约定，而合同第三条中面积部分系包含在租金及物业费计算方式中，该条中租赁物面积实际来源于合同第一条约定，撤销第三条约定中的面积部分并不能实现其要求昌耀公司退还多收费用的目的。且经现场勘验，李娟娟实际使用房屋建筑面积已经超过260平方米，因此合同中关于面积的约定既不具备订立合同时存在重大误解、显示公平的情形，也不满足昌耀公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使李娟娟在违背真实意思的情况下订立合同。所以，李娟娟要求判令撤销李娟娟与昌耀公司签订的《房屋租赁合同》第三条关于房屋面积的约定的请求不符合法律规定，本院不予支持。关于李娟娟要求昌耀公司返还因昌耀公司行为造成李娟娟租金损失162830元，物业费损失45960元，合计208790元的请求，因李娟娟要求撤销合同中关于面积的约定的请求未予支持，所以昌耀公司不存在多收租金及物业费情形，故对于李娟娟该请求本院不予支持。至于李娟娟提出的现在使用房屋的门为其安装，但门内部分面积为过道，不在租赁合同约定承租范围内一节，经本院现场勘验结合不动产登记证载明图纸比对，该部分并非过道，且李娟娟未提供证据证明其认为系过道的面积不在承租范围内，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回李娟娟全部诉讼请求。案件受理费4432元，由李娟娟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  袁宝瑞审 判 员  张 楠人民陪审员  王云辅二〇二〇年十二月十七日法官助理张欢书记员王萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。