广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1874号原告：佛冈县利鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县**********，统一社会信用代码：914************300。法定代表人：张大青，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖小心，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳丽花，该公司法务专员。被告：赵业香，女，1974年4月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区*************。被告：刘艳芳，女，1987年6月25日出生，汉族，身份证地址：广东省佛冈县*****************。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司与被告赵业香、刘艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序后于2020年8月7日转为普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳丽花，被告刘艳芳到庭参加了诉讼，被告赵业香经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的2011年4月-2017年4月、2018年5月-2019年12月物业管理服务费用共计人民币18804.98元及滞纳金95750.98元（以自然年度为计算周期，每一周期的滞纳金从下一年度的1月11日起每天按应交管理费的千分之三交纳，直至被告向原告付清全部费用之日止，暂计至2020年6月10日的滞纳金共计95750.98元）；（以上合计114555.96元）2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告赵业香（原业主）于2010年12月6日、被告刘艳芳（现业主）于2018年3月26日分别就其名下物业（*****栋**室）与原告签订《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，合同明确约定相关物业管理服务费用的收费标准、交费时间以及逾期交纳需承担应交管理费3‰/日的滞纳金。原告依合同约定向被告提供物业管理服务，被告却未依合同约定向原告支付物业管理服务相关费用。被告已构成违约，应依合同约定承担相关违约责任。被告一直拖欠原告的物业管理服务费用迟迟不予交纳的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告特向法院申请诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告刘艳芳辩称，1、赵业香应承担的费用我方是不清楚如何计算的，而应由我承担的物业费用，物管人员通知我的时候，我并不在佛冈。我第一次去缴费的时候，原告需要我一并支付前业主赵业香欠下的物管费用，但当时签订合同时已经注明不需要我承担赵业香的物业费用的。在物业交付给我后，我就已经把我所欠的费用交给了物管中心。后来原告要求我交齐赵业香所欠下的物管费，才愿意收后期我所欠下的物管费，我不同意交付赵业香所欠下的费用，双方协商不成，我就没有再交物业费，再后来对方告知我要把我们这一批未交物管费的业主起诉；2、按滞纳金来说，滞纳金是远高于物管费的，我对滞纳金是有异议的。2018年5月-2019年12月，对于我名下房屋所欠的物业管理费是无异议的，后期我也会交还给原告，但是我要求原告退还2000元的装修费给我。我不同意滞纳金的计算方式，应按照银行的利率调整，也不同意支付赵业香的物业管理费用。被告赵业香未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交证据。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司围绕其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、两被告身份证；2、《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》两份；3、《房屋买卖合同》、房产证；4、广东省收费许可证复印件；5、收款收据；6、交费通知单；7、枫士丹顿前期物业管理服务合同。被告刘艳芳向本院提交了如下证据：1、收款收据。被告赵业香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原、被告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：佛冈利鑫房地产开发有限公司是佛冈县石角镇枫仕丹顿商住大楼的开发商，于2007年6月27日注册成立。枫仕丹顿物业管理服务中心是佛冈利鑫房地产开发有限公司属下对物业实施管理的部门。2009年12月25日，佛冈利鑫房地产开发有限公司与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司签订了《枫仕丹顿前期物业管理服务合同》，将枫仕丹顿商住区物业委托原告实行物业管理。2010年12月6日，佛冈利鑫房地产开发有限公司、枫仕丹顿物业管理服务中心（受托方，又称乙方）与被告赵业香（委托方，又称甲方）签订了《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，合同约定：“1、甲方将座落于佛冈县******************、建筑面积174.96平方米的房屋委托乙方管理；2、物业管理服务费：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元计收，每月10日前交纳当月的物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；3、合同期限自2009年12月30日起至2014年12月29日止”。2017年5月3日，被告赵业香（卖方）与被告刘艳芳（买方）在中介方佛冈县石角镇一帆中介服务部见证下签订了《房屋买卖合同》，该买卖合同约定“卖方将位于佛冈县****************楼***房屋，建筑面积177.6平方米以总楼价为730000元转卖给买方，卖方在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）”。2018年3月26日，被告刘艳芳（委托方，又称甲方）与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司（受托方，又称乙方）签订了《枫仕丹顿物业管理服务委托合同》，该合同约定“1、甲方将座落于佛冈县******************建筑面积177.51平方米的房屋委托乙方进行物业管理服务，收费标准1元/平方米/月；2、物业服务有关费用（管理费、停车费）按月交纳，每月10日前交纳当月的物业管理费用，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。”被告赵业香将案涉房屋转卖给被告刘艳芳后，尚欠物业管理服务费14786.19元未交，其中2011年*月至2011年12月欠1950.52元、2012年1月至2012年12月欠2467.32元、2013年1月至2013年12月欠2468.15元、2014年1月至2014年12月欠2467.32元、2015年1月至2015年12月欠2402.02元、2016年1月至2016年12月欠2330.82元、2017年1月至2017年*月欠710.04元；被告刘艳芳购买了案涉房屋后尚欠物业管理服务费4058.89元，其中2018年5月至2018年12月欠1621.18元、2019年1月至2019年12月欠2437.71元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是调整物业服务合同当事人之间权利义务的依据。佛冈利鑫房地产开发有限公司是案涉佛冈县*********枫仕丹顿房屋的开发商，佛冈利鑫房地产开发有限公司于2009年12月25日与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司签订了《枫仕丹顿前期物业管理服务合同》将枫仕丹顿委托原告进行物业管理，2010年12月*日，枫仕丹顿房屋原业主即被告赵业香与佛冈利鑫房地产开发有限公司及该公司下属物业管理部门枫仕丹顿物业管理服务中心签订了《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告赵业香与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司形成了物业服务合同关系；被告刘艳芳购买了案涉房屋后与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司签订了《枫仕丹顿物业管理服务委托合同》，上述合同均是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，本院予以确认，各方当事人均应当诚信履行，否则，须依合同约定承担相应的违约责任。原告要求被告赵业香、刘艳芳支付物业管理服务费的请求，合同依据充分，本院予以支持；但要求两被告对案涉房屋转让前后全部物业管理费共同承担偿还责任，缺乏理由与依据，本院不予支持，被告赵业香只对案涉房屋转让前的物业管理服务费承担责任，被告刘艳芳只对案涉房屋转让后的物业管理服务费承担责任；合同虽然明确约定了逾期交纳管理服务费须按每日千分之三即每月9%的利率计付违约金，但被告刘艳芳提出该约定过高要求按银行的利率予以调整的抗辩意见，该意见符合相关法律规定，本院予以采纳；因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利率的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，2019年8月20日前拖欠的物业管理服务费的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月21日后拖欠的物业管理服务费的利息，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。由于原告提供的《佛冈县利鑫物业管理有限公司业主交费通知单》只是载明被告在各个年度的欠款总额，没有具体分清各月的欠费数额，而各月的欠费构成除了按房屋面积计收服务费用外，还包含有分摊的其他水、电费等费用，各月的欠费数额不清，且各份业主交费通知但都是在每年的12月份才签发催收的，因此，对各年度逾期交费的违约金（滞纳金）只能从通知单签发催收之日起按该年度的欠费总额为基数才能具体计算，具体是：一、被告赵业香尚欠的2011年4月至2017年4月共7年的物业管理服务费7单合计共14786.19元，逾期交款违约金为：1、2011年度的违约金以1950.52元为基数从2011年12月3日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；2、2012年度的违约金以2467.32元为基数从2012年12月2日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；3、2013年度的违约金以2468.15元为基数从2013年12月2日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；4、2014年度的违约金以2457.32为基数从2014年12月3日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；5、2015年度的违约金以2402.02元为基数从2015年12月2日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；*、2016年度的违约金以2330.82元为基数从2016年12月2日交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；7、2017年度的违约金以710.04元为基数从2017年12月3日从交费通知单签发之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；8、2019年8月21日后的违约金以14786.15元为基数从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清全部款项之日止的利息。二、被告刘艳芳尚欠的2018年5月至2019年12月的物业管理服务费两单合计共4058.89元，逾期交款违约金为：1、2018年度的违约金以1621.18元为基数从2018年12月5日交费通知单签发之日起按按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至2019年8月20日止的利息；2、2019年度的违约金以4058.89元为基数（1621.18元+2437.71元=4058.89元）从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清全部款项之日止的利息。原告要求两被告支付逾期付款违约金（滞纳金）95750.98元的请求，因约定的违约金计付标准过高，本院不予支持，但可按上述规定计算逾期付款利息。被告赵业香经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵业香在本判决生效之日起十五日内支付物业管理服务费14786.19元及逾期交费违约金（违约金的计算如下：1、以1950.52元为基数从2011年12月3日起、以2467.32元为基数从2012年2月起、以2468.15元为基数从2013年12月2日起、以2457.32元为基数从2014年12月3日起、以2402.02元为基数从2015年12月2日、以2330.82元基数从2016年12月2日起、以710.04元为基数从2017年12月3日起分别按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；2、以14786.19元为基数从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清全部款项之日止的利息）给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；二、被告刘艳芳在本判决生效之日起十五日内支付物业管理服务费4058.89元及逾期交费违约金（违约金的计算如下：1、以1621.18元为基数从2018年12月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日止的利息；2、以4058.89元为基数从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清全部款项之日止的利息）给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；三、驳回原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2592元，由原告佛冈县利鑫物业管理有限公司负担2026元，被告赵业香负担451元，被告刘艳芳负担115元。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回566元；被告赵业香、刘艳芳负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  蓝茂荣人民陪审员  黄小珍人民陪审员  范仙凤二〇二〇年十二月一日书 记 员  朱嘉桢申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。