河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7689号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：朱如月，女，1991年6月10日出生，汉族，住河南省杞县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码9141000086995250X4，住所地郑州市花园路**。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾磊，河南睿辰律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告朱如月、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人樊华、第三人建设银行的委托诉讼代理人李大明到庭参加诉讼，被告朱如月经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚宇公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年6月29日签订的编号为XY17003416121的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10,000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明，并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。在庭审过程中原告瀚宇公司增加一项诉讼请求为：要求被告赔偿损失为含代扣的款项26,620元加律师费10,000元和保险费1,596元，共计是38,216元。事实与理由：2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XY17003416121），被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积87.25㎡，每平方米单价7,283.62元，总价款635,496元。合同约定分期付款，首付191,496元，剩余444,000元为银行按揭贷款。被告于2017年7月17日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了7,600元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被划扣的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请予支持。在庭审过程中原告瀚宇公司补充事实与理由为：根据买卖合同附件四第二条第三款约定，被告应当支付原告代其向银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。如因买受人不能按月付清代偿全部款项30日构成严重违约，出卖人有权解除合同，同时有权扣除代被告向按揭银行支付的全部款项。原告截止2020年8月底目前向银行支付的全部款项为26,620元。被告朱如月未进行答辩。第三人建设银行述称，郑州市金水区人民法院已于2020年6月22日做出（2020）豫0105民初5451号民事判决书，判决朱如月偿还第三人贷款本息及违约金，本案原告承担连带保证责任。本案原告于2020年11月9日已代朱如月偿还全部的贷款本息，结清金额为426,228.99元。本案原告可持生效的判决书和公司介绍信到第三人处领取相关的解押手续，第三人将予以配合，但请原告不要把第三人列为被执行人。对于诉讼请求第一、第二、第三项第三人不发表答辩意见，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，原告瀚宇公司与中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同主要载明：保证人郑州瀚宇置业有限公司，债权人中国建设银行股份有限公司郑州金水支行，债务人为因购置坐落于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇天悦湾项目所属之住宅或商业用房而与债权人发生借贷关系的全部债务人。所担保的债权是指自2017年6月19日至2020年6月19日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。保证方式为连带责任保证。2017年6月25日，原告瀚宇公司与被告朱如月签订《瀚宇天悦湾购房借款协议书》一份，合同载明：朱如月于2017年5月16日购买郑州瀚宇置业有限公司开发的瀚宇天悦湾1号院3号楼2单元22层2207号的房屋一套，建筑面积为87.25平方米，合同总价格为635,496元，首付款191,496元，剩余款项办理按揭贷款；朱如月向郑州瀚宇置业有限公司借款金额为152,000元，于2018年5月30日前偿还76,000元，剩余借款76,000元于2019年5月30日前一次性偿还完毕。2017年6月29日，被告朱如月作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY17003416121）及附件，合同约定：被告朱如月购买原告瀚宇公司开发的位于天××单元××层××房屋××套，建筑面积为87.25平方米，总价款为635,496元，首付款191,496元，银行商业贷款444,000元；原告瀚宇公司应当于2019年12月30日前向被告朱如月交付该涉案房屋。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期间向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告朱如月陆续向原告瀚宇公司交纳首付款170,936元及维修基金5,672元。2017年7月17日，被告朱如月与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。被告朱如月向第三人建设银行借款444,000元，2017年8月7日，第三人建设银行将444,000元转至原告瀚宇公司账户。原、被告及第三人建设银行分别于2017年11月27日和2018年11月21日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。后被告朱如月未按期向第三人建设银行还款，自2019年10月至2020年8月期间原告瀚宇公司代被告朱如月向第三人建设银行偿还贷款共计26,620元。后第三人建设银行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院经审理于2020年6月22日作出（2020）豫0105民初5451号民事判决，判决：一、朱如月、李健毫于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金425,033.15元，利息（含罚息、违约金）4,782.66元（利息暂计至2020年6月17日，之后的利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算至实际清偿完毕之日止）；二、郑州瀚宇置业有限公司对本判决第一项确定的债务向中国建设银行股份有限公司河南省分行承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3,891元，由朱如月、李健毫、郑州瀚宇置业有限公司负担。该判决生效后，原告瀚宇公司于2020年11月9日代被告朱如月向第三人建设银行偿还贷款本息共计426,228.99元。同日，第三人建设银行向原告瀚宇公司出具《中国建设银行个人贷款结清证明》一份。2020年6月9日，原告瀚宇公司向被告朱如月邮寄了《催款通知书》。2020年7月21日原告瀚宇公司向被告朱如月邮寄了《解除合同通知书》。2020年11月3日，原告瀚宇公司诉至本院，要求处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告朱如月未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告瀚宇公司作为保证人履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告瀚宇公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告瀚宇公司要求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。原告瀚宇公司已收取被告朱如月购房款614,936元及维修基金5,672元，扣除原告瀚宇公司已代被告朱如月偿还第三人建设银行按揭贷款452,848.99元，下余167,759.01元，原告瀚宇公司应予退还。被告朱如月应协助原告瀚宇公司办理预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记的注销手续。原告瀚宇公司主张的违约金及赔偿损失，原告瀚宇公司未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。原告瀚宇公司主张的律师费10,000元、诉讼保全保险费1,596元，符合法律规定，本院予以支持。原告瀚宇公司要求被告朱如月返还涉案房屋，因该房屋原告瀚宇公司未实际交付，故本院不予支持。被告朱如月经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告朱如月于2017年6月29日签订的合同编号为XY17003416121的《商品房买卖合同》及附件；二、被告朱如月于本判决生效之日起十日内支付原告郑州瀚宇置业有限公司律师费10,000元、诉讼保全保险费1,596元；三、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱如月购房款及维修基金共计167,759.01元；四、被告朱如月于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY17003416121《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0037889号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、被告朱如月及第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2018）荥阳市不动产证明第0048470号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,127元（已减半收取），保全费3,697元，均由被告朱如月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年十二月二十三日书记员  马钰航