河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4863号上诉人（原审被告）：王立庆，男，1981年4月18日出生，汉族，住河南省信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：付志宇，系王立庆亲属。被上诉人（原审原告）：信阳市羊山新区万达物业管理有限公司。法定代表人：张立朋。委托诉讼代理人：张立友、陈智，该公司员工。原审被告：吕琳，女，成年，住信阳市羊山新区。上诉人王立庆因与被上诉人信阳市羊山新区万达物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）、原审被告吕琳物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3967号，向本院提出上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王立庆的委托诉讼代理人付志宇、被上诉人万达物业公司的委托诉讼代理人张立友、陈智到庭参加诉讼。原审被告吕琳未到庭。本案现已审理终结。王立庆上诉请求：一、被上诉人在《物业管理合同》中未尽到该尽的义务；二、被上诉人2012年至2014年未在和谐家园小区从事物业服务；三、被上诉人经理、保安殴打业主，停业主水电，长期门卫无人状态，导致业主烧伤，建议上诉人只交百分之五十以下物业服务费。事实与理由：一、上诉人维修房顶所花费用4000元应在物业费中扣除。二、被上诉人2012年-2014年未在和谐家园小区从事物业服务，有收费票据为证，在此期间，由郑州恒孚物业服务有限公司管理。三、和谐家园小区物业长期无服务状态，保安殴打业主，管理存在漏洞，造成24号楼楼道起火致人烧伤。就目前小区服务状况，在抵扣上诉人维修费的前提下，建议只交50%以下物业服务费。万达物业公司答辩称，其已申请了维修基金修理房屋，后来因故为拨付。吕琳未到庭答辩。万达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告应所欠2012.5-2020.12.31期间的物业服务费及公摊水电费用共计8049元，并承担违约金7936元；2.判令被告支付判决书截止日期至支付当月的物业费等费用；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：万达物业公司成立于2005年1月31日，经营范围为物业管理、房屋修缮、水电安装、园林绿化工程、室内外装饰、家政服务。2008年12月26日，信阳市博林置业有限公司（甲方）与万达物业公司（乙方）签订了《博林·和谐家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理博林和谐家园位于羊山新区中环路南侧（府都花园对面），占地面积约79亩，共有商住楼3幢，住宅楼**，总建筑面积11万亩，包括小区道路、绿化、景观以及给排水、供电等市政配套设施的管理维护等。合同期限为永久性管理，若因乙方管理服务不到位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理时，本合同自动解除。被告吕琳原系信阳市羊山新区博林和谐家园小区9号楼3单元606室的业主，建筑面积：198.84平方米。2009年5月25日，原告（乙方）与被告吕琳（甲方）签订《物业管理合同》，合同第一条约定：管理服务内容：1、房屋公用部位的日常维修和管理；2、小区公用设施、设备及其运行使用的日常维修、养护；3、小区公共区域的卫生清洁、垃圾清运；4、绿化养护；5、小区公共秩序、车辆及交通等协助管理；6、车辆停放及场地管理…。第四条约定：1、物业管理综合服务费按建筑面积0.35元/㎡/户、月收缴…2、每月1-10号为收费期，在小区管理站交纳，现金结算，乙方出具收费凭证，逾期日加收欠费总额2%的滞纳金。合同第七条约定：本合同期限暂定五年，到期续约…。双方另约定公摊水电费8元/月。2009年5月17日，信阳市羊山新区博林和谐家园小区9号楼3单元606室的业主变更为被告王立庆。双方未签订《物业服务合同》，但万达物业公司至今为博林和谐家园小区提供物业服务。审理中，万达物业公司称被告王立庆的物业费及公摊水电费交至2012年5月，要求被告补交物业费及公摊水电费至2020年12月31日，并当庭放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。另查明，信阳市羊山新区博林和谐家园业主委员会于2017年6月6日以万达物业公司在履行物业服务中严重违约为由诉至法院，要求确认《物业管理合同》已于2016年8月4日解除，因证据不足且无法律依据未获法院支持。一审法院认为，本案系业主欠费引发的物业服务纠纷，原告与被告王立庆虽然未签订《物业服务合同》，但已形成事实上的物业服务关系。万达物业公司提供了物业服务，依法享有收取物业服务费用的权利，被告王立庆应当履行交纳物业费、公摊水电费的义务，故原告要求被告王立庆支付物业费及公摊水电费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。被告王立庆辩称原告的服务工作未到位，物业管理混乱、车辆管理、环境卫生等工作未尽到全面的管理责任，房屋漏水未予维修的辩解意见，其可根据物业服务合同的约定要求被告限期改正，逾期未改正造成其损失的，可以另行起诉要求赔偿；也可通过业主委员会协调、交涉或更换物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。对于被告提出的房屋维修费问题，系另一个法律关系，本案不宜处理。被告可与原告协商解决，协商不成的另行主张。关于本案的诉讼时效问题，该院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。故被告王立庆的时效抗辩，该院不予采纳。关于被告王立庆应交纳物业费及公摊水电费的金额。经该院查实，原告为涉案小区提供服务期间，在公共设施、消防设备的维护维修、车辆管理、环境卫生等方面的服务存在瑕疵，就业主的需求未能及时回应，与业主沟通不畅，给业主的生活带来了不便，应适当酌减部分物业费。该院依据原告服务期间的服务状况，确定酌减20%。故被告应交纳物业费的金额，据该院查明被告房屋建筑面积、双方约定的收费标准及欠费时间计算为198.84㎡×0.35元/月/㎡×100个月（2012年5月25日-2020年9月30日）×80%=5567.5元，公摊水电费为8元/月×100个月=800元，共计6367.5元。对于原告提出的要求被告给付2020年10月1日至2020年12月31日期间物业费的请求，因原告尚未提供物业服务，物业费并未产生，故该院对原告的该部分请求不予支持。被告吕琳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视其放弃诉讼权利，该院对本案依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《河南省物业管理条例》第十七条第六项、第八十八条规定，判决：一、被告王立庆于本判决生效之日起十日内向原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司支付2012年5月25日至2020年9月30日期间的物业管理费及公摊水电费共计6367.5元；二、驳回原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取100元，由原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司承担60元，被告王立庆承担40元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，根据本院查明事实，案涉《物业管理合同》虽是原审被告吕琳与被上诉人万达物业公司签订，但上诉人王立庆于2009年5月购买案涉小区房屋并入住后至今，接受了被上诉人万达物业公司服务，同时前期亦缴纳了部分物业费，双方建立了事实上的物业服务合同关系。现王立庆以万达物业公司在公共设施维修维护、安保、环境卫生等方面存在服务瑕疵，应减免物业费至50%以下为由提出上诉，并围绕其主张的事实提交了相关照片等证据予以证明，但原审法院已对万达物业公司的物业服务在服务质量及服务效率上存在不足之处给予了认定，也正是基于物业公司服务瑕疵对王立庆应交物业费酌减了20%，因此，王立庆的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王立庆负担。本判决为终审判决。审判长  付巍审判员  吴斌审判员  张杰二〇二〇年十二月七日法官助理马征程书记员任有为