河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初9565号原告李**，男，1992年12月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王蒙，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人顾欣雅，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告河南新合鑫置业集团有限公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处瑞达路**附**。法定代表人张志军，董事长。委托代理人万晨燕，女，1991年5月5日出生，汉族，住河南省西平县，系公司员工。被告郑州建岩房地产营销策划有限公司，，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**法定代表人曹岩，总经理。委托代理人鲁东见，男，1986年6月22日出生，汉族，住河南省郸城县，系公司员工。原告李**诉被告河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫）、郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人王蒙、顾欣雅；被告新合鑫委托代理人万晨燕；被告建岩公司委托代理人鲁东见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李**诉称，2019年4月19日，原告经中介公司介绍与被告新合鑫签订《新合鑫·观悦商品房认购书》，约定被告将位于郑州市西四环莲花街北1000米路西17栋1单元31层121户建筑面积127.69㎡的房屋，以10800元/㎡出售给原告，合同签订后，原告依约向被告新合鑫支付购房款729052元，并向中介公司支付中介费3万元，被告新合鑫应于2019年6月15日与原告签订正式买卖合同，但经原告多次催促，被告新合鑫均以各种理由推诿。后经原告查询，被告新合鑫在与原告签订房屋买卖合同时，隐瞒上述房屋已抵押给银行的事实，中介公司明知上述房屋已被抵押的情况仍推荐原告购买上述房屋，均存在过错。又查明中介公司系挂靠被告建岩公司，借用被告的名义开展中介业务。为维护的合法权益，诉至法院,请求判令：1、解除被告新合鑫与原告签订的《新合鑫·观悦商品房认购书》；2、被告新合鑫返还原告购房款729052元并支付利息（利息自2019年4月19日起按照中国人民同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日）；3、被告新合鑫向原告支付赔偿金729052元；4、被告建岩公司退还中介费30000元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告新合鑫辩称,原告主张被告新合鑫向其支付赔偿金，无相关事实及法律依据。原告通过建岩公司向被告新合鑫购买涉案房屋时，被告新合鑫已提供郑州高新区人民法院与涉案房屋前手买家解除房屋买卖合同的判决，并已向郑州高新区人民法院申请强制执行，故本案不涉及一房二卖问题，原告要求支付赔偿金无相关事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告建岩公司辩称，被告新合鑫售卖买涉案房屋时“五证齐全”，具备销售条件，不存在一房二卖情形，且在签约过程中多次沟通协商网签及银行贷款办理事宜。经审理查明：2019年4月19日，原告（××）与被告新合鑫（出卖人）签订《新合鑫·观悦商品房认购书》，约定被告新合鑫将位于郑州市西四环与莲花街北1000米路西17栋1单元31层121户房屋出售给原告。建筑面积为127.69平方米，认购单价10800元/平方米，认购总价1379052元。××同意按贷款付款方式向出卖人交付购房款，定金2万元整须于签署本认购书时付清；首期房款729052元（含定金）须于2019年4月30日前付清；其余房款650000元须在2019年6月15日前按出卖人指定时间向银行办理按揭手续。××须于签订本认购书后57日内，即2019年6月15日前携同本认购书、身份证和有关资料（限按揭、公积金付款方式者）以及上述首期房款与出卖人签署商品房买卖合同。本认购书的相关内容将作为即将签署的买卖合同的依据，买卖合同一经签订，本认购书自动失效。本认购书签订后，若因出卖人原因致使××认购物业不能购买时，××有权要求出卖人双倍返还定金。原告在××处签名捺印，被告新合鑫在出卖人出加盖合同专用章，确认认购书内容。2019年4月19日，原告POS刷卡支付30000元，被告建岩公司出具收据确认收到观悦17-1-31-121购房定金。2019年4月19日、2019年4月30日，原告通过POS刷卡向河南石佛艺术公社有限责任公司支付726052元；同时，被告新合鑫向原告出具收据，确认共计收到729052元（浦发银行卡支付3000元）。另查明，1、（2017）豫0191民初18318号民事判决书，已判决被告新合鑫与案外人陈朋解除涉案房产的商品房买卖合同，并判决陈朋协助被告新合鑫办理注销涉案房产的备案登记、预告登记、抵押登记。2、2020年8月31日，不动产登记资料查询结果证明显示涉案房产权利人为被告新合鑫，无预告、抵押信息。以上案件事实由《商品房认购书》、购房款付款凭证、收据、不动产登记资料查询结果证明、（2017）豫0191民初18318号民事判决书及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告新合鑫签订的商品房认购书中对当事人的基本情况、商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款时间等进行了明确约定，且原告在签订商品房认购书后，按照约定支付购房款，被告新合鑫向原告出具收据，确认收到购房款，应视为对商品房买卖合同的实际履行，且协议内容的约定和实际履行行为符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故原告与被告新合鑫于2019年4月19日签订商品房认购书应依法认定商品房买卖合同。双方应依协议书约定履行自己的义务。原告支付了购房定金、首期房款后，双方应于2019年6月15日前签署房屋买卖合同，由于被告新合鑫在将涉案房产出售给原告之前，未完成办理注销预售商品房预告登记和注销预售商品房抵押权登记，致使双方之间协议书无法继续履行。故被告新合鑫未按约定与原告签署房屋买卖合同的行为构成违约，应承担违约责任。关于原告要求解除商品房认购书问题，现涉案房屋已经注销预售商品房预告登记和预售商品房抵押权登记，商品房认购书可以继续履行，但结合原告履行意愿、实际履行情况、房价市场波动等因素，本院对原告主张解除商品房认购书的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告新合鑫退还购房款，因被告新合鑫存在违约行为，原告支付的购房款729052元应退还。对利息，因原告于2019年4月30日将购房款729052元全部支付给被告新合鑫，故利息应自2019年4月30日起算。被告新合鑫应向原告支付以729052元为基数，自2019年4月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息。关于原告主张被告新合鑫支付赔偿金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人……。本院认为，1、被告在与原告签订认购书时，虽已取得与案外人陈朋解除商品房买卖合的生效判决，但并未实际完成注销登记，也无证据表明告知原告该情况，致使双方未能在与原告约定期限内签订正式书面合同；2、在本案审理过程中，被告新合鑫积极办理涉案房产的注销预告登记和抵押登记，并于2020年8月31日完成注销预告登记和注销抵押登记。结合本案案情、被告新合鑫的过错程度以及被告新合鑫弥补过错的态度，本院酌定被告新合鑫向原告支付赔偿金20万元。关于被告建岩公司是否应退还中介费问题，中介公司的业务是促成买卖双方达成合同，从中抽取利润，但中介公司在售卖出卖人房屋应核实房屋状况并且如实告知××。在本案中，被告建岩公司在庭审中陈述其售卖的涉案房屋“五证齐全，符合售卖条件”，但根据原、被告提交的不动产登记资料查询结果证明，涉案房屋在原被告签订商品房认购合同时处于抵押状态，且被告建岩公司未提交证据证明其核实涉案房屋状况并如实告知原告。故被告建岩公司在售卖涉案房屋时，存在过错，应退还原告中介费3万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除被告河南新合鑫置业集团有限公司与原告李**于2019年4月19日签订的《新合鑫·观悦商品房认购书》；二、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告李**购房款729052元，并支付利息（以729052元为基数，自2019年4月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付赔偿金200000元；四、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告李**中介费30000元；五、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18405元、减半收取9202元，保全费5000元，由被告河南新合鑫置业集团有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十一月三十日书记员  胡文雪