江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5423号原告：俞杭宁，男，1969年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：傅双华，江苏圣典律师事务所律师。原告：周莉，女，1972年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：张长河，男，1976年12月13日出生，汉族，住江苏南京市江宁区，现住江苏省南京市玄武区。原告俞杭宁、周莉与被告张长河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年10月27日、10月28日、11月13日三次公开开庭进行审理。原告俞杭宁的委托诉讼代理人傅双华、原告周莉、被告张长河（第一次、第二次）到庭参加诉讼。张长河在本院第三次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告俞杭宁、周莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金85800元；3.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理费和水电公摊费4903.6元；4.判令被告向原告支付2017年3月1日至2017年3月31日期间的租金33000元。事实和理由：原告与被告于2017年2月24日、4月1日、2018年5月24日订立了《租赁合同》，约定原告向被告出租位于南京市栖霞区间房屋，租赁期限至2025年2月28日止。合同约定2020年上半年的租金应当于2020年3月1日支付，原告多次催要，被告共拖欠了2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金85800元，2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理费和水电公摊费4903.6元；合同同时约定，合同实际履行期限未满8年，被告应当支付装修期的租金（33000元）。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告张长河辩称，因为疫情原因，从2020年1月到3月，被告一直没有正常开工，场馆一直闲置。被告房租已经交纳到3月31日，原告在3月8日向被告催要房租，但是当时被告没有复工，被告6月份才正式复工。被告在3月回复原告因为行业特殊性，被告暂时无法复工也无法确认复工时间，另外四楼在2019年经消防检查不符合消防要求，这两点都是不可抗力。被告基于这两点向原告提出提前解约。在3月25、26日被告和原告有过面谈，原告提出装修期间的租金，被告未同意。2020年3月31日，被告向原告的联系人童经理说明了提前解约的原因，并且在3月31日清空场地，于4月1日将钥匙交给了童经理。双方合同因不可抗力于2020年3月31日已经解除，而且被告还有4至6万元押金在原告处。不认可原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告俞杭宁与原告周莉系夫妻。周莉为位于中山房屋所有权人，俞杭宁为位于中山房屋所有权人。上述房屋规划用途均为酒店式公寓。周莉与俞杭宁先后分别与被告张长河签订三份《租赁合同》，分别为：一、2017年2月24日，周莉（甲方）与张长河（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于南京市栖霞区，共计7间，245.17平方米出租给乙方用于健身培训；租赁期限8年，自2017年3月1日至2025年2月28日，2017年3月1日至2017年3月31日为免装修期，满8年租期可享受，不满8年收回免装修期租金；租金：第一年租金252000元整，第二年租金260400元整，第三年租金268800元整，第四年租金277200元整，第五年租金285600元整……；支付方式押一付六月，在租赁合同签署时，乙方向甲方支付壹个月的房屋押金2万元，由定金直接转入；合同签署四小时内，乙方支付半年租金126000元，半年的物业管理费和水电公摊费7825元，物业费、公共水电公摊费及水费押金1000元，合计134825元。二、2017年4月1日，俞杭宁与张长河（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于南京市栖霞区，共计4间，210.31平方米出租给乙方用于健身培训、办公；租赁期限8年，自2017年3月1日至2025年2月28日，2017年3月1日至2017年3月31日为免装修期，满8年租期可享受，不满8年收回免装修期租金；租金：第一年租金144000元、第二年租金148800元、第三年租金153600元、第四年租金158400元……；支付方式押一付六月，在租赁合同签署时，乙方向甲方支付壹个月的房屋押金1万元，由定金直接转入；合同签署四小时内，乙方支付半年租金72000元，半年的物业管理费和水电公摊费4644元，物业费、公共水电公摊费及水费押金1000元，合计77644元。三、2018年5月24日，周莉（甲方）与张长河（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于南京市栖霞区，共计2间，80.06平方米出租给乙方用于健身培训、办公；租赁期限8年（此处应为7年），自2018年9月1日至2025年2月28日；租金：第一年租金434000元（此处应为43400元）、第二年租金76800元、第三年租金79200元、第四年租金81600元……；支付方式押一付六月，在租赁合同签署时，乙方向甲方支付壹个月的房屋押金1万元，由定金直接转入；合同签署四小时内，乙方支付半年租金43400元，半年的物业管理费和水电公摊费2242元，物业费、公共水电公摊费及水费押金1000元，合计46642元。上述三份合同第4.2.4条均约定，每年分别在3月1日和9月1日支付当期的租金、物业费及水电公摊费用，逾期一周支付，视同合同解约，甲方有权收回该租赁的房屋；合同第六条第（7）项均约定，乙方在正常支付房租租金期限内未及时支付，逾期未付达三十天，甲方有权提前解除本合同，并可要求乙方保留现有装饰和设备归甲方所有，同时甲方有权扣留保证金，作为乙方赔偿甲方的经济损失（甲方同意给予乙方一个月的整改期限）。三份租赁合同另对双方的其他权利义务进行了约定。张长河于2017年2月21日通过手机银行转账方式向周莉支付房租押金3万元、定金1万元、装修押金2万元，于2017年2月22日向周莉支付管理费1万元，于2017年2月24日向周莉支付物业及水电费押金2000元，于2018年4月1日向周莉支付455、456室押金1万元。租赁合同签订后，俞杭宁、周莉向张长河交付租赁房屋、空调及水电卡。在合同履行期间，因张长河未按约定于2020年3月1日支付到期房屋租金，周莉于2020年3月8日通过微信及上门张贴的方式向张长河送达由周莉、俞杭宁共同签署的通知函，通知函主要内容为“按照合同约定到2020年3月1号前需支付下一个周期的房屋租金。但至今未收到款项，多次致电、微信给你，但都未联系上。我们抱着积极的态度，希望能长久的合作。也考虑到近期的特殊性。希望你能在5日内与我们尽快联系，共同协商解决问题。逾期不来，我们视同你放弃沟通的需求。我们即严格按照合同约定执行。”2020年3月13日，张长河通过微信回复周莉：“由于近期的特殊性，我们还没有复工，我们属于健身培训类行业，目前已经停业两个多月，且复工日期很不明朗；另去年消防也多次来我们楼层检查，这个事情之前也微信联跟您说过……现在最主要的是学校没有明确的开学日期，我们更加无法开业，也无法未知啥时能复工……故痛定思痛，我们现在只能提前解约了，鉴于特殊时期也属于不可抗力因素，故希望两位老总免除我们提前解约责任。疫情期间房屋空置两个多月我们也不申请一定的免租了，只申请退还房屋押金/保证金即可，另我们的房租已交到本月底，我们会安排本月31号前清空场地。”周莉于当日回复：“已收到你的解约通知。基于对双方的负责，抱着好聚好散的宗旨，我希望在下周二下午一点半，根据合同约定我们商讨解除的最后细则。双方签署完成后，你再联系搬家。”后双方经沟通，周莉、俞杭宁草拟《合同终止赔偿协议》，主要内容为：“针对甲乙双方于2017年和2018年签署的13套花园城泰格公寓的房产，由于疫情原因，乙方在2020.3.13提出提前解约。经双方友好商议，达成共识并签订本协议，以资共同遵守。1.乙方结清以上房产至2020年3月31日的物业费、水、电和网络等其他费用，归还合同约定的物品（11台空调）。2.根据合同约定乙方提前解约需要提前3个月通知甲方。现需再2个半月的房租给甲方，约110110元，物业费约5400元。3.合同约定乙方合同周期没有履行完整，即乙方退回第一个月的装修周期的房租给甲方，约39200元。4.合同约定本期缴纳房租的时间为2020.3.1，考虑到疫情的原因，甲方同意减免乙方的滞纳金，……。”2020年3月26日，张长河微信回复周莉，内容为“我们的意见您是知道的，上次已经面聊过～您写的这个协议，若取消第二条即可～”。后双方未有联系，未签署《合同终止赔偿协议》。2020年6月9日，周莉通过微信向张长河发出《租赁合同解除通知书》，通知书主要内容为：“你方应当于2020年3月1日向我方支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金，但我方多次催要，你方仍未履行，你方的迟延付款行为，已构成严重违约。按照合同约定，截至2020年5月31日，你方已经拖欠租金85800元，物业管理费和水电公摊费4903.6元。我方于2020年5月26日到以上13间房屋现场查看，发现你方早已将物品搬空逃场。你方的行为已经严重违约，现我方正式函告你方：双方签订的《租赁合同》于2020年6月3日解除。我方要求你方在2020年6月10日前缴清拖欠的租金及物业管理费和水电公摊费，同时按合同约定补足装修期间租金。”周莉另通过顺丰快递向张长河邮寄送达《租赁合同解除通知书》。现俞杭宁、周莉以要求解除租赁合同，并要求张长河支付租金、物业管理费等为由，起诉至法院要求处理。审理中，俞杭宁、周莉确认其已经于2020年6月实际控制案涉租赁房屋；张长河已经支付截止至2020年3月31日止的租金。因张长河在第三次庭审中未到庭参加诉讼，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述；俞杭宁、周莉共同举证的结婚证、房屋所有权证、租赁合同、微信聊天记录、通知函、租赁合同解除通知书、顺丰快递详情单、手机银行转账记录、空调交接单、水电卡交接表、物品签收单；张长河举证的微信聊天记录、合同终止赔偿协议、手机银行转账记录、收据等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。周莉举证的交易日期为2017年2月14日两笔手机银行转账记录无对方户名或对方户名非张长河，且与张长河举证的手机银行转账记录不能对应，不能认定与本案事实有关联，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告俞杭宁、周莉与被告张长河签订租赁合同，分别将其所有的房屋出租给张长河用于健身培训和办公，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉租赁合同约定张长河应当于2020年3月1日支付当期租金。在双方沟通过程中，张长河以疫情影响为由，要求解除案涉租赁合同，俞杭宁、周莉草拟合同终止赔偿协议，要求张长河结清至2020年3月31日的费用，并要求张长河最迟于2020年4月1日返还租赁房屋。虽然双方因违约责任问题未能达成一致而未签署该协议，但可以认定双方对2020年3月31日解除案涉租赁合同达成一致意见。故本院确认案涉租赁合同于2020年3月31日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同经双方协商一致解除，张长河应当向原告返还租赁房屋。张长河对其辩称的其于2020年4月1日将租赁房屋返还给原告的意见，当庭未能举证证实，该辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告确认其已经于2020年6月实际控制租赁房屋，并主张截止至2020年5月31日止的租金。因此，张长河应当按照合同约定租金标准向原告支付2020年4月1日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费85800元［（277200元/年+158400元/年+79200元/年）÷12个月×2个月］。考虑到张长河租赁房屋用于经营健身培训，由于疫情防控措施导致其营业收入明显减少。本院根据张长河租赁房屋的经营业态、疫情影响的实际情况，酌情确定原告免除张长河一个月的租金42900元［（277200元/年+158400元/年+79200元/年）÷12个月］。故本院认定原告主张的租金为房屋占有使用费，占有使用费的数额为42900元。虽然因疫情对张长河租赁房屋产生重大影响，但疫情影响只是导致合同履行困难而非不能履行，在租赁合同履行期间，因张长河提出解除案涉租赁合同，故张长河仍应按合同约定向原告支付免装修期租金，原告要求张长河按合同约定当期租金标准支付免装修期租金33000元［（252000元/年+144000元/年）÷12个月］，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的物业管理费及水电公摊费4903.60元［（4644元+7825元+2242元）÷6个月×2个月］，符合合同约定，本院亦予以支持。张长河在第三次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告俞杭宁、周莉与被告张长河先后于2017年2月24日、2017年4月1日、2018年5月24日签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告张长河于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告俞杭宁、周莉截止至2020年5月31日期间房屋占有使用费42900元；三、被告张长河于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告俞杭宁、周莉2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理费和水电公摊费4903.60元；四、被告张长河于本判决发生法律效力之日起三日内向原告俞杭宁、周莉支付2017年3月1日至2017年3月31日期间的租金33000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2774元，减半收取1387元，由被告张长河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十二月二十日法官助理 晋静书 记 员 尹紫