湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5378号原告：湖南省第六工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路****。法定代表人：陈光乐，董事长。委托诉讼代理人：曹井超，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭星，湖南云天律师事务所律师。被告：何再元，女，1973年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李洪，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卫红，男，1972年5月10日出生，汉族，系被告丈夫，住湖南省长沙市雨花区。第三人：张超，男，1987年5月30日出生，汉族，住湖南省。第三人：王丽华，女，1973年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：余双全，男，1981年3月19日，汉族，住湖南省益阳市赫山区。第三人：李霞飞，男，1967年12月3日，汉族，住湖南省湘乡市。第三人：彭添乐，男，1993年10月15日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：巢秋波，女，1973年9月25日，汉族，住湖南省汨罗市。第三人：付春阳，男，1964年3月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。第三人：周玲，女，1989年4月5日出生，汉族，住湖南省。原告湖南省第六工程有限公司（以下简称六公司）与被告何再元及第三人张超、王丽华、余双全、李霞飞、彭添乐、巢秋波、付春阳、周玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六公司的委托诉讼代理人曹井超、张旭星、被告何再元及其委托诉讼代理人李洪、周卫红、第三人张超、王丽华、余双全、李霞飞、彭添乐、付春阳、周玲到庭参加诉讼。第三人巢秋波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告六公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋门面租赁合同》已解除；2、判令被告何再元立即腾空并搬离长沙市天心区门面；3、判令被告何再元支付租金、物业管理费及超期占用费（暂计算至2020年4月30日为92400元，并按照15400元每月的标准计算至实际腾房之日止）；4、判令被告何再元支付逾期付款违约金（暂计算至2020年4月30日为5861.7元，此后按每日万分之六的标准计算至清偿之日止），履约保证金26254元归原告六公司所有；5、本案诉讼费用由被告何再元承担。事实及理由：2017年7月16日，原、被告签订《房屋门面租赁合同》，约定被告何再元承租原告六公司位于长沙市天心区门面（以下简称“案涉房屋”）用于经营汽车修理，租赁期限自2016年11月1日至2017年12月31日止，每月租金及物业管理费为15400元，拖欠租赁费或其他费用超过30日及未经原告六公司书面同意擅自进行装修和转租的，视为严重违约，原告六公司有权单方解除合同并收回案涉房屋，被告何再元无条件退出且履约保证金不予退还。合同签订后，原告六公司按约交付案涉房屋，被告何再元使用该房屋，合同期满后，继续使用案涉房屋，有关租金缴纳至2019年10月31日。原告六公司于2019年8月19日向被告何再元邮寄《解除合同通知函》，通知终止租赁关系收回案涉房屋，被告何再元一直未腾房，酿成纠纷。被告何再元辩称：1、租期届满后，被告何再元继续使用案涉房屋并缴纳租金，双方形成不定期租赁关系；2、原告六公司在2019年11月1日后未发函要求解除合同，此前发出的函件无效，解除不定期租赁关系合同应提前通知被告何再元并给予合理搬迁期限；3、被告何再元未违约，合同到期后，双方未约定支付租金的期限，2019年11月后的租金，被告何再元受疫情影响未付，原告六公司也未要求支付，故原告六公司无权解除合同；4、有关疫情期间的租金，应予相应减免；5、因被告何再元未违约，有关履约保证金应予退还会冲抵未付租金。第三人周玲、张超述称：今年4月收到原告六公司通知搬走，以前没通知过，时间太仓促，而且生意不好，还断水断电，不愿意搬走。第三人王丽华述称：我是在案外人周华清手上租的，租期到拆迁为止，原告六公司的起诉于法无据。第三人余双全述称：门面是我是和案外人程卫波租的，租期1年，可以续签。第三人李霞飞述称：门面是我是和案外人程卫波租的，今年4月至7月的房租已交纳。第三人彭添乐述称：疫情以前搞的装修，现在不愿意搬离。第三人付春阳述称：我是和案外人周卫红签的合同，与原告六公司无关，其无权要求第三人付春阳搬离。第三人巢秋波未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人巢秋波未到庭应诉，视为对自身诉讼权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：案涉房屋自2004年9月16日起由被告何再元丈夫周卫红承租用于经营汽修站，被告何再元缴纳履约保证金26254元，至2009年，承租人变为被告何再元。2017年7月16日，原、被告补充签订《房屋门面租赁合同》，约定被告何再元承租原告六公司位于长沙市天心区门面（以下简称“案涉房屋”）用于经营汽车修理，租赁期限自2016年11月1日至2017年12月31日止，每月租金及物业管理费为15400元，被告何再元应于每季度5日前缴清当季度的租赁费用，逾期未缴纳房租费等费用的，除仍应及时如数补交外，还需按每日万分之六缴纳违约金，拖欠租赁费或其他费用超过30日及未经原告六公司书面同意擅自进行装修和转租的，视为严重违约，原告六公司有权单方解除合同并收回案涉房屋，被告何再元无条件退出且履约保证金不予退还。合同签订后，原告六公司按约交付案涉房屋，合同期限届满后，原告六公司于2019年8月19日向被告何再元邮寄《解除合同通知函》，通知其终止租赁关系收回案涉房屋。有关租金缴纳至2019年10月31日，被告何再元一直未搬离，酿成纠纷。另查明，案外人周卫红于2008年将案涉房屋临街第7、8缝门面转租给第三人付春阳，被告何再元于2013年将案涉房屋临街第5缝门面转租给第三人彭添乐，有关转租情况未经原告六公司书面同意，原告六公司知情后未提出异议。本案审理中，被告何再元于2020年5月29日收到本案民事起诉状。本院认为：原告六公司与被告何再元签订的《房屋门面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定的租期于2017年12月31日届满后，被告何再元继续使用案涉房屋并缴纳租金，原租赁合同继续履行，双方形成不定期租赁关系，原告六公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告何再元。原告六公司以诉讼的方式要求解除合同，本院予以支持；有关合同解除时间，应为被告何再元收到本案民事起诉状之日即2020年5月29日。合同解除后，被告何再元应及时腾退案涉房屋。被告何再元擅自将案涉房屋临街第5、7、8缝门面分别转租给第三人彭添乐、付春阳，其行为已构成严重违约，根据合同约定，原告六公司有权解除合同且收取的履约保证金26254元不予退还。第三人彭添乐、付春阳负有腾房义务；有关欠付租金，原告六公司已收取2019年10月31日以前的租金，自2019年11月1日起至2020年4月30日为92400元，被告何再元提出因受疫情影响应减免部分租金，该主张符合长沙市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》第7条规定，本院对其2020年2月的租金予以减免，对3、4月的租金予以减半收取。经核算，截至2020年4月30日，被告何再元欠付租金为61600元，后续租金应继续按合同约定的标准支付至腾房之日止。有关逾期付款违约金，因原告六公司于2019年8月19日向被告何再元发出《解除合同通知函》，被告何再元未及时支付租金的行为不构成违约，故对原告六公司的该项诉请，本院不予支持。第三人张超、王丽华、余双全、李霞飞、巢秋波、周玲，因实际转租房屋不属于案涉房物范围内，故不应承担本案有关腾房义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南省第六工程有限公司与被告何再元签订的《房屋门面租赁合同》于2020年5月29日解除；二、由被告何再元及第三人彭添乐、付春阳在本判决生效之日起30日内腾空并搬离实际占用的位于长沙市天心区门面；三、由被告何再元在本判决生效之日起10日支付原告湖南省第六工程有限公司租金及物业管理费（截至2020年4月30日为61600元，后续租金按每月15400元的标准继续计至腾房之日止）；四、原告湖南省第六工程有限公司收取的履约保证金26254元不予退还；五、驳回原告湖南省第六工程有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费3360元，由原告湖南省第六工程有限公司承担1000元，被告何再元承担2360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈韶鹰人民陪审员  孙树霞人民陪审员  刘 健二〇二〇年九月七日法官助理陈汉书记员李丽彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》第七条减免中小企业租金。对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半2个月租金。鼓励民营业主参照上述标准减免中小企业工商业用房租金。参照上述标准切实减免租金的业主可申请减免房产税、城镇土地使用税。