湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1685号上诉人（原审原告）：苏虹，女，1989年11月11日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：苏建明，男，汉族，1962年12月15日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，系苏虹父亲。委托诉讼代理人：周学军，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢洪斌，男，1974年1月13日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市，现住湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：彭顶峰，男，1977年10月18日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：凌泽，男，1980年10月25日出生，汉族，住湘湖南省潭市雨湖区。上诉人苏虹、上诉人谢洪斌因与被上诉人彭顶峰、凌泽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1751号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷后决定不开庭审理本案，并通知各方当事人接受询问调查。上诉人苏虹委托诉讼代理人苏建明、周学军，上诉人谢洪斌、被上诉人彭顶峰到庭接受询问调查，被上诉人凌泽经传票传唤未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。苏虹上诉请求：1.依法撤销雨湖区人民法院（2020)湘0302民初1751号民事判决第二、三、四项判决；2.改判彭顶峰、谢洪斌、凌泽共同向苏虹支付租金189100元（已计算至2020年4月30日),并从2020年5月1日起按16913元每月（每年递增百分之八）继续支付租金（合同解除后为占用费），直至彭顶峰、谢洪斌、凌泽交还门面之日止；3.一、二审诉讼费由彭顶峰、谢洪斌、凌泽承担。事实与理由：一、彭顶峰、谢洪斌、凌泽系合伙经营茶餐厅，租赁苏虹的门面系三人合伙期间的债务。一审法院认定彭顶峰、谢洪斌系个人合伙，而没认定凌泽系个人合伙，属于认定基本事实错误。苏虹委托父亲苏建明催促承租人交纳涉案门面的租金时，彭顶峰、谢洪斌、凌泽都是以合伙人的身份与苏建明交往，其全部都留有联系电话及微信给苏建明。谢洪斌、凌泽分别通过拍照的方式，向苏建明通过微信传送《协议书》，该《协议书》虽然没有彭顶峰的签名，但不能否定凌泽合伙人的身份。谢洪斌、凌泽发送的《协议书》内容一致，该《协议书》明确表明三人系个人合伙关系，该《协议书》还表明2019年10月30日至12月30日由凌泽负责具体经营，合伙账务的出进由其负责，并且凌泽负责承担支付2019年8月至12月的房租。凌泽也按该《协议书》支付了部分房租。苏虹提供的证据已经形成证据链，足以证明彭顶峰、谢洪斌、凌泽系个人合伙经营茶餐厅的事实。二、一审法院酌情减免两个月的租金33862元显失公平，也没有法律依据。本案引起的纠纷主要原因是彭顶峰、谢洪斌、凌泽不讲诚信，肆意违约引起的，而不是受新冠肺炎疫情的影响，导致经营收入大幅度下降而交不起租金引起的。三人租赁苏虹的房屋，从开始起就没有按照约定按期按实履行交纳租金的义务，所欠的租金大部分与新冠肺炎疫情无关。尽管期间遇到新冠肺炎疫情，一审法院将两个月的租金全免，仅考虑彭顶峰、谢洪斌、凌泽的损失，丝毫没有考虑苏虹的损失，这种判决显失公平。新冠肺炎疫情影响两个月的时间，但全免租金既不公平也没有法律依据，请求二审法院酌情予以纠正。谢洪斌答辩称：一、苏虹未提供任何证据证明是谢洪斌和凌泽授权彭顶峰办理合伙事宜，谢洪斌也未授权彭顶峰签订合同。二、谢洪斌与彭顶峰的合作是基于朋友关系，彭顶峰租了一个门面，让谢洪斌参股投点资。三、至于租的门面是用于做什么几个人合伙，与苏虹主张收取租金没有直接关系，直接关系人只有彭顶峰，彭顶峰与谢洪斌的内部债权债务自己解决，苏虹只能主张与彭顶峰签订门面应收的租金，不能将其他所有人都列为债务人。四、门面层高的问题已经影响了两个月的经营时间，因为与原定5.4米有区别，所以装修设计的时候影响了两个月，无法按照原计划装修。五、凌泽的股东问题是无稽之谈，谢洪斌在告诉苏虹方相关内部情况的时候，苏虹方表示彭顶峰、谢洪斌、凌泽内部的问题自行解决，他只管收租金。六、向苏建明转租金是因为谢洪斌是彭顶峰的财务，所以才转租金，内部的账是谢洪斌写的。七、2020年1-4月份的租金2万元问题不做答辩，当时谢洪斌已经退出没有参与。彭顶峰答辩称：一、彭顶峰与苏虹方的租赁协议从头到尾都是其个人直接联系，在签合同的时候只看了图纸，没有看门面就交付了5万元押金，叫装修队进场装修才发现层高是5.1米而非图纸的5.4米，导致延长了装修时间，成本增加。二、彭顶峰本人没有恶意拖欠房租，在经营状态不佳时也是经与苏虹方的协商并在其同意下达成协议，写了欠条继续经营。三、由于疫情的影响，2020年1-3月与苏虹方联系，疫情过后第一时间商量房租减免问题，因为茶餐厅内部经营产生变动，所以向苏虹方提出变更相关的经营手续，但对方以欠房租为由拒绝配合，导致停业至今，无法经营。四、彭顶峰愿意承担一切由于自身经营不善造成的欠租。五、由于苏虹拒绝配合彭顶峰办理变更经营者的相关手续，导致无法经营的这一段时间的经济损失应核减。六、彭顶峰租赁门面经营与何人合作，苏虹无权干涉，所需租金由彭顶峰一人承担，请求法院酌情审理。谢洪斌上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回苏虹解除与彭顶峰于2017年8月16日签订的《门面租赁合同》并腾空湘潭市雨湖区××街街道××路××号门面归还给苏虹的诉讼请求。2.改判欠缴2018年1月至2020年4月30日租金由彭顶峰独自偿还。3.苏虹承担本案一审、二审诉讼费，保全费。事实与理由:一审判决认定事实不清，一、谢洪斌与彭顶峰合伙承租了苏虹的门面,用于开设天下随缘茶餐厅，租赁的期限约定了5年。在签订合同时苏虹向谢洪斌承诺门面层高为5.4米可做两层，但装修时发现，实际层高只有5.1米无法做两层，给谢洪斌增加了巨大的运营成本;在谢洪斌的茶餐厅内部转让完成需要重新办理相关证照时，苏虹拒不配合，造成茶餐厅几个月无法营业，苏虹违约在先，应当依法赔偿相关损失。对该门面谢洪斌投入了巨额的装修经费，苏虹未依合同约定，要求腾退会让谢洪斌造成巨大的经济损失，如需解除合同，苏虹应当赔偿谢洪斌的全部损失。且谢洪斌并没有刻意违约，因经济环境下行，茶餐厅艰难运营的情况下一直坚持缴纳欠费，苏虹也是知道其违约在先，且一直有收到缴纳的房租欠费，对谢洪斌延后支付欠费是认可的，并非诉状中陈述的情况。二、2020年1月1日起谢洪斌已彻底退出经营并转出股权。对于之前合作经营期间的债务也已股东内部做了明确说明,并用股权作为了交换。另外租赁合同是彭顶峰与苏虹之间单独签署，谢洪斌与彭顶峰的合作是在他们签订合同之后进行的，合作的原因是彭顶峰个人原因不能办理营业执照，故借用谢洪斌名字登记注册。谢洪斌并没与苏虹签署租赁合同及约定任何债务连带责任,故股东内部的合作与债权转让也不需跟房东来说明。苏虹答辩称：一、一审已经查明彭顶峰、谢洪斌、凌泽的协议不是真实意思的表示，是他们为了应付官司签订的，即便协议是真实的也进一步证明了他们是合伙债务。谢洪斌在上诉状中明确表示三人系个人合伙经营，虽然谢洪斌与彭顶峰在一审时推卸凌泽的合伙人身份，但谢洪斌及凌泽发给苏建明的微信主动释明其是合伙人，苏虹向法院提供的三人合伙协议也是谢洪斌和凌泽提供给苏虹方的，一审查明苏虹收取的涉案门面租金，是由三个人缴纳租金组成的，因此三人应对合伙期间债务承担连带责任。本案虽然是彭顶峰签订的租赁合同，但他是代表了三人合伙对外签订的协议，从他们履约的态度也承认了该合同约束谢洪斌及凌泽。因此谢洪斌的上诉理由不成立。二、涉案门面只有5.1米层高而不是5.4米的理由不能成立，合同并未对涉案门面层高进行约定，合同签订后移交给三人经营，也从未对门面层高提出异议。苏虹是在三人多次违约才提起的诉讼。三、关于谢洪斌请求减免租金的上诉请求，一审判决减免两个月的租金显失公平，缴纳租金不受疫情的影响。彭顶峰答辩意见与对谢洪斌上诉请求答辩意见一致。凌泽未到庭未提交书面答辩意见。苏虹向一审法院起诉请求：1.判决解除与彭顶峰、谢洪斌、凌泽签订的《门面租赁合同》，彭顶峰、谢洪斌、凌泽腾空房屋，将房屋返还给苏虹；2、彭顶峰、谢洪斌、凌泽立即支付拖欠苏虹的租金189100元（所欠租金截至2020年4月30日止），并继续支付至彭顶峰、谢洪斌、凌泽腾空房屋之日止；3、诉讼费用由彭顶峰、谢洪斌、凌泽承担。原审判决认定：彭顶峰、谢洪斌合伙经营湘潭市雨湖区天下随缘茶餐厅，需要租赁门面。2017年8月16日，苏虹（甲方）与彭顶峰（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将位于湘潭市雨湖区××街街道××路××号门面出租给乙方使用，建筑面积309.13平方米；二、乙方承租上述房屋仅作商业用房使用。乙方交甲方押金5万元，双方租赁期满，乙方无违约，则甲方退还乙方押金；三、租赁期限自2017年8月16日起至2022年9月30日止；四、房屋租金从2017年10月1日起至2022年9月30日止，按每月14500元，从2018年10月1日起房屋月租金按每年递增8%；五、甲方对乙方承租房屋所有装修、装饰按“来修去丢”的原则处理，甲方对乙方房屋装修、装饰所耗费用一概不予补偿；六、乙方租赁期满无条件腾空、返还房屋给甲方；七、乙方如拖欠租金一个月，甲方有权单方终止合同，收回房屋，乙方应无条件腾退房屋交甲方，并承担相应的损失。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告方向苏虹交纳了押金5万元，对上述门面进行装修后，开始经营。被告方从2018年1月开始不按合同约定支付租金，计算至2020年4月，已累计拖欠苏虹租金189100元。2018年4月1日，彭顶峰向苏虹出具《说明》，载明：天下随缘会所欠付苏虹2018年1-3月份的房屋租金共计43500元。2018年6月30日，彭顶峰向苏虹出具《欠条》，载明：今欠苏虹门面租金38500元，包括5月9500元、6月14500元、7月14500元，并保证在7月底交清，否则房主按租赁合同约定的条款收回门面。但是，被告方未按承诺付款。原审判决认为，双方当事人存在以下争议焦点：一，苏虹要求解除《门面租赁合同》是否具有事实与法律依据。被告方从2018年1月开始即出现逾期支付租金的情况，虽然多次承诺付款，但是未按承诺履行，拖欠的次数越来越多，金额越来越大，已经严重违约。根据《门面租赁合同》第七条第3小条的约定，苏虹有权单方解除合同。二，苏虹的第二项诉讼请求是否具有事实与法律依据。根据《门面租赁合同》的约定，彭顶峰应当每月支付租金14500元（从第二年起每年递增8%），根据彭顶峰出具的《说明》和《欠条》，其从2018年1月开始即拖欠租金，被告方作为付款方，虽然对拖欠的金额有异议，却未提供任何付款的证据，法院认定被告方截至2020年4月底共计拖欠苏虹租金189100元。但是彭顶峰租赁门面是用于经营餐饮，受新冠肺炎疫情的影响比较严重，经营收入大幅度下降。考虑到被告方的实际困难，酌情减免被告方两个月的租金共计33826元。三，向苏虹承担支付租金义务的主体有哪些。本案中彭顶峰、谢洪斌是合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，应当对合伙的债务承担连带责任。即使彭顶峰提交的2019年12月31日的转让协议具备真实性，谢洪斌也应当对2020年1月1日之前的租金承担支付责任。更何况，根据凌泽的质证意见，彭顶峰提交的合作协议与转让协议都是彭顶峰、谢洪斌为了应付诉讼才“签订的”，也无12万元转让款的支付记录予以佐证，茶餐厅登记的经营者至今仍是谢洪斌，所以彭顶峰、谢洪斌之间转让股份的事实难以认定，彭顶峰、谢洪斌应当对苏虹的租金承担连带清偿责任。苏虹提交的《协议书》中，彭顶峰尚未签字确认，协议没有成立；彭顶峰、谢洪斌均否认凌泽是合伙人；苏虹仅凭凌泽的付款记录无法证明其为合伙人，所以认定凌泽是合伙人的事实依据不足。综上，苏虹与彭顶峰签订的《门面租赁合同》合法有效，苏虹已经履行了提供租赁物的合同义务，被告方拖欠租金已经违约，彭顶峰、谢洪斌应当连带清偿。苏虹有权解除合同。苏虹向凌泽主张权利缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除苏虹与彭顶峰于2017年8月16日签订的《门面租赁合同》，彭顶峰、谢洪斌在本判决生效之日起十五日内共同腾空湘潭市雨湖区××街街道××路××号门面，并将门面归还给苏虹；二、彭顶峰、谢洪斌在本判决生效之日三日内共同向苏虹支付租金155274元（已计算至2020年4月30日），并从2020年5月1日起按16913元每月（每年递增8%）继续支付租金（合同解除后为占用费），直到彭顶峰、谢洪斌交还上述门面之日止；三、驳回苏虹对凌泽的诉讼请求；四、驳回苏虹其他诉讼请求。案件受理费4080元，减半收取计2040元，财产保全费1720元，诉讼保全责任保险保险费500元，共计4260元，由彭顶峰、谢洪斌共同负担。二审中，谢洪斌向本院提供了四份证据：证据1、2017年12月19日茶餐厅合作协议一份；证据2、2018年10月19日茶餐厅合作协议一份；证据3、2019年8月8日茶餐厅合作协议一份；证据4、2019年12月31日茶餐厅转让协议一份。拟共同证明谢洪斌、彭顶峰内部合作方式无需向苏虹说明，凌泽与本案无关，苏虹只能向彭顶峰收取租金。苏虹质证意见为：对于谢洪斌提供的证据真实性、合法性、关联性均有异议。彭顶峰与谢洪斌的合伙关系是无需置疑的。转让协议一审已经提交过了，凌泽质证说是为了应付本案诉讼签订的，不能推卸凌泽的法律责任。彭顶峰质证意见为：对于谢洪斌提供的证据无异议。本院经审查认为，关于证据1、4在一审中已经提交，不属于新证据，本院不予确认。证据2、3未提供原件核对，亦不能达到谢洪斌的证明目的。本院不予确认。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点是：一、苏虹与彭顶峰于2017年8月16日签订的《门面租赁合同》是否应予解除，合同涉及的门面应否腾空归还苏虹。二、一审判决减免两个月租金是否正确。三、案涉门面租金及占用费应当由谁支付。关于焦点一。苏虹与彭顶峰签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。彭顶峰从2018年1月开始逾期支付租金，拖欠数额较大，已构成实质违约，苏虹根据《门面租赁合同》要求解除合同并将涉案门面腾空归还的请求应予支持。彭顶峰抗辩及谢洪斌上诉主张涉案门面层高不够导致增加运营成本、苏虹未配合办理茶餐厅内部变更经营手续，违约在先。首先，《门面租赁合同》并未约定涉案门面的层高，彭顶峰、谢洪斌也未提交就涉案门面层高问题与苏虹进行交涉的证据。其次，彭顶峰与谢洪斌变更茶餐厅经营手续，苏虹未予配合，是因为租金拖欠在先，苏虹不予配合也未违反《门面租赁合同》约定。所以苏虹并未违约在先，彭顶峰的抗辩意见和谢洪斌的上诉主张本院不予支持。关于焦点二。苏虹上诉主张一审酌情减免两个月租金33862元显失公平，没有法律依据。本院认为，案涉门面系经营茶酒楼，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，疫情期间包括茶酒楼在内的餐饮、堂食受到限制，无法正常营业，经营影响严重，此系不可抗力，彭顶峰在一审答辩时也请求因疫情降低租金，一审法院据此酌情减免两个月租金并无不当。苏虹该上诉主张本院不予支持。关于焦点三。首先，彭顶峰租赁苏虹案涉门面后，经营湘潭市雨湖区天下随缘茶餐厅，该茶餐厅登记经营者为谢洪斌。谢洪斌与彭顶峰在一、二审中对于两人合伙经营天下随缘茶餐厅事实亦无异议。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外”，故谢洪斌与彭顶峰对于合伙期间的债务应当承担连带责任。谢洪斌、彭顶峰不能以转让协议约定由彭顶峰承担合伙期间债务的内部约定免除谢洪斌应承担的连带责任，谢洪斌上诉及彭顶峰抗辩主张谢洪斌不需承担连带责任的理由于法无据，本院不予支持。其次，苏虹上诉主张彭顶峰、谢洪斌、凌泽系合伙关系的主要证据是凌泽与彭顶峰、谢洪斌签订的《协议书》以及凌泽向苏虹父亲苏建明支付过租金。经查，该《协议书》上彭顶峰并未签字，故三人合伙未达一致合意，协议尚未成立，不能依据该《协议书》认定凌泽与彭顶峰、谢洪斌的合伙关系。且一、二审中彭顶峰、谢洪斌对凌泽的合伙身份均不认可，仅认可凌泽是受彭顶峰委托经营过一段茶餐厅，并向苏建明支付过租金。苏虹提供的支付租金凭据和聊天微信记录亦不能证明凌泽与彭顶峰、谢洪斌系合伙关系。因苏虹未能提供充分证据证明凌泽系合伙经营茶餐厅，故苏虹关于凌泽对欠付租金承担连带责任的上诉主张本院亦不予支持。综上所述，苏虹、谢洪斌的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8162元，由上诉人苏虹承担4082元，由上诉人谢洪斌承担4080元。本判决为终审判决。审判长  张雪强审判员  马 兰审判员  周智湘二〇二〇年十二月三十日法官助理何霖书记员谭力加附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……