天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初3271号原告：王树明，男，1964年10月3日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王茜（系王树明之女），住天津市东丽区。被告：天津融创元浩置业有限公司（统一社会信用代码91120110MA07E0659U），住所地天津市东丽区津塘公路**桥西700米新立街道招商总部大楼2门****。法定代表人：刘延青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。原告王树明与被告天津融创元浩置业有限公司（以下简称“融创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王树明及其委托诉讼代理人王茜，被告融创公司及其委托诉讼代理人李强、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树明向本院提出诉讼请求：1.判令融创公司限期修复坐落于天津市东丽区××路××号××商房屋漏水处（包括室内和室外防水）；2.判令融创公司向王树明赔偿2019年7月至2020年6月逾期维修期间物业管理费损失，共计4854.24元；赔偿因房屋质量问题造成的无法出租而产生的额外费用，共计120000元；3.判令融创公司赔偿2019年9月份房屋私自占用费10000元、对房屋地砖、消防栓破坏的补偿费用及水电费补偿共计5000元；4.判令本案全部诉讼费用由融创公司承担。2020年9月8日，王树明变更其诉讼请求为：1.判令融创公司向王树明赔偿2019年7月至2020年6月逾期维修期间物业管理费损失，共计4854.24元；赔偿因房屋质量问题造成的无法出租而产生的额外费用，共计120000元；2.判令融创公司赔偿2019年9月份房屋私自占用费10000元、水电费补偿2000元；3.判令本案全部诉讼费用由融创公司承担。事实和理由:王树明与融创公司于2018年10月19日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定王树明向融创公司购买位于天津市东丽区××路××号××商（下称“案涉房屋”），并于2019年3月交房。合同约定融创公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定，未达到国家规定标准和承诺的，融创公司应承担责任。2019年7月，王树明发现由于房后绿化浇水、房屋防水存在缺陷，导致屋内多处渗水、墙皮脱落，造成房屋无法正常使用。因此，王树明于2019年7月至2020年6月一年多的时间里，通过拨打400电话、联系融创房屋维修人员等各种渠道，多次要求修理，但融创公司仅在电话中答应会修理，但后续无人进行维修，各方推诿不承担责任、不及时整改，也从未就其逾期维修做出过任何说明。其间，融创公司于2019年10月对案涉屋内进行了维修，但对屋后未进行防水处理，导致房屋于2020年1月开始继续出现屋内渗水、墙皮脱落等问题。此后，再联系融创公司维修人员，对方推诿没时间，不给维修。此外，2019年8月底，融创公司房屋修理潘主管答应修理房屋漏水问题，口头约定工期15天，王树明将房屋钥匙于8月底交于潘主管用于维修房屋。2019年9月中旬，王树明查看房屋修理情况时，发现屋内堆放数十袋水泥、若干瓷砖、两台切割机以及若干装修工具，但并未对案涉房屋进行修理，通过询问装修工人得知，是将案涉房屋作为工地为其他住户进行维修。王树明通过查询小区监控发现自2019年9月2日起，屋内就放入大量水泥等装修原料以及工具。直至2019年9月28日，融创公司才在王树明要求下，搬走屋内大量装修原料及工具。综上，融创公司接到王树明的维修要求后没有及时履行其修理义务，对王树明出租、使用房产造成了实际障碍，对王树明造成了一定经济损失，欺骗、擅自使用案涉房屋作为工地，并损坏房屋内部分设施，侵犯了王树明的合法权益，给王树明造成巨大的损失。因此，王树明特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出裁决，维护王树明的合法权利。融创公司辩称，已经对案涉房屋进行了及时维修，无须进行赔偿。案涉房屋的物业管理费并非向融创公司缴纳，王树明请求支付2019年7月至2020年6月的物业管理费损失，缺乏依据。融创公司对案涉房屋维修期间不存在私自占用及破坏设备的情形，且本案为合同纠纷，王树明主张房屋占用费及相关补偿费，缺乏依据。此外，2019年10月28日赔偿协议已对案涉房屋全部损失进行了赔偿，王树明不应继续主张。因此，不同意王树明的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、王树明提供:1.商品房买卖合同，拟证明王树明与融创公司间的合同关系；2.融创物业服务集团有限公司专用收据，拟证明王树明的物业费支出情况；3.预存费收款通知单，拟证明融创公司占用案涉房屋期间的水电费支出情况；4.监控录像照片，拟证明融创公司占用案涉房屋情况；5.房屋租赁合同，拟证明案涉房屋租金收益情况；6.融创城融翰园底商112号赔偿协议，拟证明融创公司对王树明的赔偿情况；7.收条，拟证明案涉房屋的第二次维修时间；8.视频、照片，拟证明案涉房屋受损情况；9.收款记录，拟证明案涉房屋在受损前房屋出租收益情况。经庭审质证，融创公司对证据1认可；对证据2的真实性认可，但认为融创公司并未收取该费用；对证据3的真实性认可，但认为不能证明该费用损失系由融创公司造成；对证据4、7、8不予认可；对证据5的真实性认可，但融创公司在王树明报修后已经对案涉房屋进行了及时维修，故不同意赔偿；对证据6认可，但认为融创公司已经对王树明进行了相应赔偿，故不同意重复赔偿；对证据9的关联性不认可。本院对上述证据1予以采信；对证据2、3、4的真实性予以确认；证据5和9能够相互印证，本院对其真实性均予确认；对证据6的真实性予以确认。融创公司主张该协议系施工方对案涉房屋全部损失的赔偿，此主张与该赔偿协议所载明的期间及赔偿项目信息不符，本院对此观点不予采纳；对证据7、8的真实性予以认可。二、融创公司提供照片两张，拟证明案涉房屋已于2020年7月9日修复完毕。经庭审质证，王树明对上述证据无异议。本院对上述照片的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：一、2018年10月19日，王树明与融创公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定：王树明向融创公司购买天津市东丽区××路××号房屋，建筑面积67.42㎡，价款合计3283751元；设计用途为商业服务网点；应于2019年6月30日之前交房；房屋质量和设备等应符合国家有关规定和融创公司的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，融创公司应承担责任；附件三规定：质量合格；详见交工标准；《融创城一期商业交工标准》“户内部分”规定：地：地面--素水泥砂浆面层面--腻子交活。2018年10月24日，王树明取得案涉房屋的预告登记，登记权利人为王树明。2019年3月1日，融创公司通知王树明办理交房手续。经融创公司确认，案涉房屋漏水保修期为交房之日起两年。二、2019年2月23日，王树明与天津和盛房地产经纪有限公司签订天津市房屋租赁合同，合同约定由天津和盛房地产经纪有限公司承租案涉房屋用于办公，租赁期限为2019年2月23日至2022年2月22日。其中，免租期为2019年2月23日至2019年4月15日，租金为每年12万元，第一年租金押一付三，即交房当日支付第一期租金（相当于3个月租金），以后每期至少提前7天预付租金，按季将租金（包括押金）汇入王树明指定的银行账户。租赁期间内（含免租期）发生的水费、电费、煤气费、冬季取暖费、卫生费、物业管理费等均由天津和盛房地产经纪有限公司负担。2019年2月23日，天津和盛房地产经纪有限公司法定代表人贾某通过银行转账向王树明支付46666元。2019年1月31日，王树明预存电费2000元，融创公司出具收款通知单一份。2019年1月31日，王树明缴纳2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业管理服务费4854.24元。三、王树明主张于2019年6月中旬报修，期间未能完成维修，直至2020年7月19日才维修完毕。而融创公司主张，王树明于2019年7月16日第一次就房屋漏水问题报修，于2020年1月就房屋漏水问题再次报修。2019年10月28日，王树明与案外人东屹（天津）建设工程管理有限公司（由张某代表签字）签订《融创城融翰园底商112号赔偿协议》，上载“因室内墙面渗水，需砸地砖、墙面、铲墙皮、在施工过程中，给地面造成污染，给地面及社内设施造成损坏污染，给业主造成一定经济损失，经双方协商由施工方给业主两万元经济补偿，电费物业费1000元整，对其室内进行恢复，墙面刷防水、刮石膏、全屋刷浆，地，地面瓷砖铺贴活后对其室内做一次保洁，在其入住后墙面地面及室内所有设施出现任何质量问题，施工方不予承担任何经济责任。此施工日期自2019年10月1日开始截止到2019年10月28日。截止2019年10月28日之前，室内墙面质量与施工方无关”。2020年6月17日，案外人姜某向王树明出具收条一份，上载“今收到融翰园底商112号钥匙一把，预计维修15天，维修外墙渗水，施工开始时间2020年6月18日”。2020年7月3日，案涉房屋进行了外墙堵漏施工。2020年7月9日，进行了外墙防水施工。本院认为，王树明与融创公司间成立商品房买卖合同关系，该合同关系未见效力瑕疵，应属合法有效，双方应如约履行各自合同义务。一、责任主体问题法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，案涉房屋在保修期间出现外墙漏水问题，融创公司应依法承担修复责任。融创公司主张，由于已将案涉房所在区域的保修业务交由物业公司负责，故王树明应向物业公司主张权利。然而，王树明作为原告有权选择其请求权基础。本案中，王树明已明确选择依据商品房买卖合同的法律关系主张权利，基于合同的相对性原则，即应由融创公司承担相关责任。因此，本院对融创公司的上述抗辩意见依法不予采纳。二、未能及时修复之违约赔偿法律规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，融创公司未在合理期限内完成对案涉房屋的修复，已构成违约，应依法承担给王树明的损失。法律另规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（一）租金收益损失融创公司虽主张已对案涉房屋进行了及时维修，但直至2020年7月前，案涉房屋的渗漏问题都未得到彻底解决，足可认定其迟延履行保修义务。融创公司主张第一次维修后已不再影响房屋使用，但未能提供有效证据，且案涉房屋设计用途为商业服务，使用标准较高，故应认定在上述维修期间内，案涉房屋无法对外出租使用。由于融创公司未能完全履行其保修义务，造成王树明本可取得的预期利益落空。按案涉房屋性质，其购置用途多为做“门脸房”出租获利，融创公司作为开发商应了解此类房屋，故对此种损失足可预见。况且，王树明提供的证据也足以证明案涉房屋在维修前已实际出租获利，故其主张相应租金损失，具有事实和法律依据，依法应予支持。就租金损失赔偿金额问题，王树明主张2019年7月至2020年6月期间内的租金损失。由于王树明已向案外承租人实际收取3个月的租金30000元和10000元的押金，为避免重复获利，上述款项应从租金收入赔偿中予以酌减。租赁合同第一条第2款的约定了免租期，故应从该期间及押金对应期间向后酌减。同时，按照2019年10月28日的《赔偿协议》的内容，赔偿义务人给予王树明“经济补偿”20000元，其租金收益损失也已获得一定弥补。据此，本院斟酌案情，考量上述因素，认为融创公司向王树明赔偿的租金收入损失应以76000元为公允。（二）物业管理费代缴损失王树明主张融创公司应赔偿其在2019年7月至2020年6月逾期维修期间所产生的物业管理费损失。王树明缴纳物业管理费虽然是在履行其基于物业服务合同的合同义务，但依据王树明与案外承租人间租赁合同第5条的约定，物业管理费系由该承租人负担。王树明向物业公司缴纳物业费是财产的消极减少，承租人代为缴付相关费用将减少王树明的支出，使王树明受益。因此，此物业管理费所对应的款项亦应视为王树明基于房屋出租所可获取的预期收益。商用房屋出租时由租户负担物业费支出，系市场惯例，融创公司就此亦足可预见。就物业费代缴损失赔偿金额问题，王树明缴纳了2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费，依据其陈述，承租人已向其支付了该期间内的物业费，其并未实际遭受此段期间内该项损失。因此，就上述期间内的物业费代缴损失诉请部分，本院依法不予支持。此外，在2019年10月28日赔偿协议中，施工方又对2019年10月物业费进行了赔偿，该重复部分亦当考虑扣减。因此，对于2020年3月至2020年6月期间的物业费损失，酌情支持1200元。三、非法占用房屋之违约赔偿王树明提供的证据足以证明融创公司所指派的维修人员在2019年9月期间对案涉房屋进行了占用。融创公司主张该占用系维修房屋过程中的合理使用，但案涉房屋维修重点在外墙部分而非室内，维修人员占用案涉房屋的方式及时间均已超出了对案涉房屋维修的必要限度。据此，融创公司在履行保修义务的过程中，对王树明造成了新的损害，其行为构成所谓“加害给付”的违约类型，应负相应责任。就其赔偿范围：（一）王树明主张房屋占用费用损失10000元，由于其同时主张了2019年7月至2020年6月期间内的租金收益损失，已涵盖上述房屋占用期间，而无论租金收益损失还是房屋占用费用损失，均是同一房屋使用权的价值反映，不能重复计算。据此，王树明的该项诉请，本院依法不予支持。（二）王树明主张房屋被占用期间的水电费损失2000元，但按其自述，房屋被占期间的水电费具体金额已无法核算，该金额仅为估算，且王树明无法证明非法占用期间确有水电费损失。因此，本院对其上述主张依法不予支持。综上所述，王树明的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津融创元浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王树明赔偿租金收益损失76000元、物业费代缴损失1200元，合计77200元；二、驳回原告王树明的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1519元，由原告王树明负担662元，由被告天津融创元浩置业有限公司负担857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 张 梁二〇二〇年九月二十五日书记员 董建婧本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。