江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1028号原告（反诉被告）:朱军，男，1980年3月24日生，汉族，户籍在无锡市新吴区，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐静，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晴，无锡市新吴区旺庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张灿锋，男，1984年10月10日生，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。被告：无锡市如家房地产经纪咨询有限公司，住所地无锡市。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔星，该公司员工。原告（反诉被告）朱军与被告（反诉原告）张灿峰、被告无锡市如家房地产经纪咨询有限公司（以下简称如家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱军的委托诉讼代理人徐静、王晴（庭前会议），被告（反诉原告）张灿峰及其委托诉讼代理人张虎，被告如家公司的委托诉讼代理人崔星（第二次庭前会议）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱军向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除其余张灿峰、如家公司于2019年12月3日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张灿峰赔偿违约金469200元；3、判令如家公司对张灿峰的上述责任承担连带责任；4、其产生的律师费损失15000元由张灿峰、如家公司承担；5、本诉诉讼费用由张灿峰、如家公司承担。事实和理由：2019年12月3日，其与张灿峰、如家公司签订了《房屋买卖合同》一份。合同签订后，其向张灿峰支付了定金50000元、预付款50000元。但购买的案涉房屋的邻居有精神失常人员，张灿峰告知其该户人员已经将房屋出卖，其才同意购买案涉房屋，但此后其发现该精神失常人员还住在原处，其认为其受到了张灿峰和如家公司的欺诈，作出了错误的意思表示。故现其诉至本院，请求判如所请。经本院释明，朱军仍要求解除合同。被告（反诉原告）张灿峰本诉辩称，1、其同意解除合同，但并不同意朱军的索赔请求；2、告知相邻业主是否办理或者房屋是否买卖并非案涉房屋买卖合同约定的内容，也不是案涉合同签订的前提，其不存在违约情形，反而朱军起诉要求解除合同并违反买卖合同中房款支付期限，构成违约。被告如家公司本诉辩称，1、50000元定金中有10000元是转给其的，剩余40000元是转给张灿峰的；2、其认为其不存在违约行为，不应承担连带责任。被告（反诉原告）张灿峰向本院提出反诉诉讼请求：1、判令朱军赔偿其违约金496000元；2、判令朱军赔偿其律师费损失45000元；3、反诉诉讼费用由朱军承担。原告（反诉被告）朱军反诉辩称，由于张灿峰的违约行为导致了案涉合同无法履行，从而导致其起诉解除合同，因此，其不同意张灿峰的反诉诉讼请求，请求法院驳回张灿峰的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年12月3日，张灿峰（甲方）、朱军（乙方）与如家公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于无锡市新吴区金禧家园11-904的房屋出售给乙方。合同还约定：1、房屋成交价格为2346000元；2、乙方于2019年12月3日支付给甲方购房定金50000元，于2020年1月15日前支付房款1050000元，剩余房款1246000元由丙方协助乙方办理组合贷款；3、甲方承诺于2020年1月15日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方；4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金以及赔偿丙方房屋实际成交价格的3%的信息服务费且违约方需承担守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、评估费等。当日，朱军向如家公司和张灿峰分别转账10000元和40000元，共计50000元定金。如家公司和张灿峰共同出具收款收据确认收到朱军交付的购房定金50000元。2019年12月6日、2019年12月9日，朱军又向张灿峰支付了30000元、20000元购房款。以上事实有房屋买卖合同、收款收据、转账凭证结合当事人陈述在卷予以佐证。本诉中，朱军为证明其诉讼请求，还向本院提供了以下证据：1、2020年1月2日，其妻子杨文君与如家公司员工崔星的通话录音，拟证明合同的磋商过程中，其已经明确询问案涉房屋楼下（11栋503室）的邻居有无将房屋转让，而如家公司称张灿峰已核实该房屋已经卖掉；2、其与张灿峰的微信聊天记录，拟证明双方于2020年1月2日仍就11栋503室房屋有无出卖进行核实，张灿峰回复已经卖掉了，可能还没搬走；3、其与崔星的微信聊天记录1份，拟证明中介公司员工明确表示11栋503室房屋已经卖掉是案涉房屋买卖合同签订的前提；4、微信群聊天记录，拟证明张灿峰在没有核实真实情况的前提下向其提供了错误信息，导致其做出了错误的意思表示；5、2020年1月6日，朱军、杨文君、崔星的谈话录音，拟证明其在签合同前已经明确在11栋503室没有出售的前提下，其是不会购买案涉房屋的。张灿峰对朱军提供的证据的质证意见为：1、对证据1的真实性无法确认，录音中中介公司人员的话大多数是客套性回复，对于11栋503室房屋有无出售，中介公司人员也只是猜测；2、对证据2真实性无异议，但相关内容是双方在合同签订后对其他情况进行的沟通，张灿峰的回复也是在合同签订后询问物业并得到的反馈情况，张灿峰自己也并不清楚；3、对证据3的真实性无异议，但朱军与中介公司员工的聊天重点是价格，并未确认11栋503室房屋有无出售，对于张灿峰说过11栋503室已经出售的话是朱军单方面陈述；4、微信群是建立在合同签订后，不影响合同的效力，内容中可以看出朱军发言多为诱导性的，其和如家公司均作出了回应，否认11栋503室业主搬离作为签订合同的前提；5、对于证据5的真实性无异议，但不认可朱军的证明目的，录音是在合同签订后，朱军故意录取的，存在诱导性。如家公司对张灿峰提供的证据的质证意见为：同张灿峰的质证意见。本诉中，张灿峰为证明其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、杨文君与中介公司员工吴正发的微信聊天记录，拟证明朱军在与中介公司人员沟通过程中从未提及将11栋503室房屋搬离作为前提条件；2、张灿峰与吴正发的微信聊天记录，拟证明各方并未将11栋503室房屋搬离作为买卖的前提条件；3、张灿峰与如家公司另外的一家门店的工作人员程宏伟的聊天记录，拟证明其并非要急于出手案涉房屋；4、2020年3月25日，其与崔星的通话录音，拟证明其并没有向朱军承诺11栋503室已经卖掉。朱军对上述证据的质证意见：1、聊天记录中能够看出张灿峰在签订合同时对真实情况进行了隐瞒；2、对证据2的真实性无异议，但认为不能达到张灿峰的证明目的；3、证据3与本案无关联性；4、对证据4的真实性无异议，但是形成时间远迟于合同签订时间，崔星的陈述也前后矛盾。如家公司对张灿峰提供的证据均表示无异议。反诉中，张灿峰为证明其反诉诉讼请求向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同和收款收据，拟证明双方的合同关系和接收定金情况；2、微信群聊天记录、诉状，拟证明朱军起诉要求解除合同，构成违约；3、委托律师合同、发票收费标准，拟证明其花费律师费45000元，其中本诉、反诉部分律师费均为24268，其收费时给予一定的优惠，总金额为45000元。朱军对上述证据的质证意见为：1、对证据1无异议；2、对证据2真实性无异议，但其认为其不存在违约行为，而且其已经在2020年1月15日明确告知张灿峰不再履行案涉合同；3、对证据3，其认为与本案无关。本院对朱军与张灿峰提供的证据的认证意见：所有证据均有原件或可以出示原始载体，且与本案有关联性，本院均采纳作为本案定案依据。本院对相关争议事实的认定：1、朱军提供的证据均是在合同签订后所采集，主要内容均是各方当事人的聊天及通话，但纵观所有证据，并不能清晰的看出买卖双方当事人在合同签订前将11栋503室房屋已经出卖作为重要前提，仅凭事后朱军单方面的陈述和如家公司人员的模糊回应也不能得出以上结论；2、现有证据均未指向11栋503室，无法证明11栋503室有有精神失常人员，会影响其他业主居住、生活；3、张灿峰因本案花费律师费45000元，其中本诉、反诉部分分别按相同标准收费。诉讼中，对于案涉房屋目前的情况，张灿峰陈述：2020年8月29日，其已经与其他客户签订了合同，房屋出售价格为2390000元。本院认为：朱军与张灿峰签订的房屋买卖合同书成立、合法、有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在2020年4月7日的庭前会议中，朱军、张灿峰均同意解除案涉房屋买卖合同，本院对此予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱军主张张灿峰存在欺诈或者违约行为，应由其承担举证责任。但朱军提供的证据并不能证明11栋503室房屋存在精神失常人员，影响他人居住、生活，也不能证明张灿峰在合同签订前曾承诺11栋503室已经出售，因此，无法得出张灿峰存在欺诈或者违约行为。故对于朱军的索赔请求，本院不予支持。反而，按照合同约定，朱军应当在2020年1月15日前支付房款1050000元，而朱军仅支付了50000元，朱军的行为构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失,合同解除也不影响合同中结算和清理条款的效力。房屋买卖合同中约定违约金为成交价的20%即469200元，但是，结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，违约金的计算应当以实际损失为基础。本案中，张灿峰的花费的律师费包括本诉和反诉部分的律师费，鉴于本诉部分，本院对于朱军的索赔请求不予支持，因此按照合同约定，朱军应当赔偿张灿峰的本诉部分的律师费损失，同时，因反诉部分，本院仅支持张灿峰的部分诉讼请求，故张灿峰在反诉部分花费的律师费应当按照得到支持的诉请金额与全部诉请金额的占比同比例缩减后由朱军承担，据此，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以、预期利益以及案涉房屋现交易情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为50000元。对于朱军要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。与此同时，由于合同已经解除，张灿峰和如家公司收取的房款90000元、10000元应当返还给朱军，此款项与朱军应支付的违约金相抵消，张灿峰、如家公司还应返还朱军房款40000元、10000元。综上，对于朱军的本诉诉讼请求，本院予以部分支持，对于张灿峰的反诉诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、朱军与张灿峰在2019年12月3日签订的房屋买卖合同于2020年4月7日解除；二、张灿峰退还朱军房款90000元，朱军赔偿张灿峰违约金50000元，上述两项充抵后，张灿峰于本判决发生法律效力之日起十日内退还朱军40000元；三、无锡市如家房地产经纪咨询有限公司本判决发生法律效力之日起十日内退还朱军10000元；四、驳回朱军的其他本诉诉讼请求；五、驳回张灿峰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29322元，财产保全费2870元，合计32192元（已由朱军预交），由朱军负担。反诉案件受理费减半收取4471元（已由张灿峰预交），由张灿峰负担4036元，由朱军负担435元（张灿峰同意其预交的诉讼费用中的435元由朱军向其直接支付，本院不再退还，由朱军在本判决发生法律效力之日起10日内向张灿峰直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 周勤南二〇二〇年十一月二十四日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。