陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初2417号     原告（反诉被告）:杨涛，男，汉族，1975年06月02日出生，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：杨涛，陕西德伦律师事务所律师。    被告（反诉原告）:白芳，女，汉族，1981年04月07日出生，住陕西省洛南县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：李庆红，陕西朱西江律师事务所律师。    原告杨涛与被告白芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求判决被告立即向原告退还房屋转让费80000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2019年10月28日起，计算至被告付清全部款项之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由： 2019年8月13日，原被告协商一致，由被告将其位于西安市长安区XX街XX街安仔包子铺房屋以及经营权转让给原告，由原告向被告白芳支付100000元转让费，其中首付款80000元，待转让手续办理完毕后，再支付剩余的20000元。后原告严格按照约定分别于2019年8月13日、14日向白芳支付5000元定金及75000元转让费，但被告白芳未按照约定为原告办理租赁合同更名以及品牌转让手续，后案外人张某某以原租赁合同不允许转租为由，拒绝收取原告以其名义交纳的租金，于2019年10月28日收回店铺，导致原告无法正常经营，被告的行为已构成违约，原被告之间的转让合同已无法继续履行，被告理应返还租赁费及转让费并承担原告的利息损失。被告辩称，该转让合同仅为品牌特许经营权转让，不涉及租金。原告已经参加了特许经营方的培训，且经营了两个月，掌握了特许品牌的加工配方，现在毁约，要求归还租金等于法无据。特许经营方允许被告转让，但不办理变更是因为原告不配合造成的，且原告未承诺为其办理商铺租赁合同变更，在房东要求交纳租金后，被告及时转告原告，但原告已资金紧张为由未交纳，被告亦明确告知原告，如其不缴纳租金，就给房东腾房。反诉原告向本院提出的反诉请求为：判令反诉被告支付拖欠的品牌转让费2万元；被反诉人承担诉讼费。事实与理由，2019年8月13日，原被告达成口头转让安仔包转让协议，由杨涛缴付10万元品牌和经营权转让费，经营白芳的安仔包加盟品牌。后杨涛因自身问题，单方毁约。但尚未支付剩余的转让费2万元。反诉被告辩称：反诉原告转让的是安仔包商铺及经营权，口头约定待办理完商铺租赁合同更名及经营权转让手续后再支付剩余20000元。另外，原告在双方达成协议时隐瞒房屋不能转租的事实，也隐瞒了《安仔包服务合同》中不得私自转让门店的事实，属于欺诈，原被告之间的合同应予撤销。经审理查明，原、被告经人介绍，于2019年8月13日，达成口头协议，被告白芳将其经营的位于西安市长安区XX街XX街安仔包子铺转让给原告杨涛经营，约定转让费为100000元。同日，原告向被告支付定金5000元，并于8月14日向白芳支付75000元转让费，后被告通过微信向原告发送了“今收到定金五千元，收款人白芳”、“今收到杨涛智慧城安仔包品牌转让费七万五（75000）收款人白芳”的消息。2019年10月12日案外人要求被告交纳下半年的房屋，被告通过微信向原告发送了其与案外人张某某签订的商铺租赁合同，原告得知被告无商铺转让权。2019年10月16日被告要求原告尽快给案外人交纳房租，原告称以资金紧张未向原房东支付。2019年10月28日原告未再继续经营涉案商铺。审理过程中原告称，自己受让的是房屋承租权以及特许经营权，被告辩称，转让的仅仅为品牌使用权和特许经营权。原告称2019年10月28日原告未在继续经营的原因为房东要求收回房屋，被告称原告离开后，房东才更换了门锁。审理过程中，原告坚持以被告存在欺诈为由，撤销原被告之间的商铺转让协议。另查明，被告从案外人张某某处承租涉案的XX城XX号楼XX号门面房”。被告及张某某之间的合同约定租期为一年，2019年5月1日至2020年4月30日，租金半年支付一次，每次35000元人民币，租金提前30日交付。被告无权将租赁商铺转租或转让第三方使用。被告与陕西中盛企业管理顾问有限公司签订的《安仔包服务合同约定》：未经甲方（陕西中盛企业管理顾问有限公司）许可乙方（白芳）不得私自转让门店，若因故需转让，必须要有实体店存在，乙方可以向甲方申请转让,但该门店只允许转让一次，且办理转让后不允许更换门店地址。转让门店经甲方审查同意后，乙方需协助甲方与新经营方重新签订服务合同，甲方免费为新经营方提供辅导服务……原告交纳2019年4月至2020年4月的品牌使用费及管理费3000元。以上事实，有原、被告陈述、《安仔包服务合同》、转账凭证、微信聊天记录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是被告转让的是特许经营权还是特许经营权及房屋租赁权的问题。本案中原被告未签订书面合同，对争议焦点双方亦各执一词，均无有力证据证明。但根据《安仔包服务合同》中规定特许经营权有特定的经营范围，不允许变更门店地址，因特许经营权的转让不能独立于门店而存在，结合证人证言、商铺经营权转让的交易习惯，本院认定原告受让的不仅有安仔包的特许经营权、室内经营设施，还应当有获得承租设施与物品所依附的商铺房屋权利。虽被告微信向原告发送了“今收到杨涛智慧城安仔包品牌转让费七万五（75000）”的信息，但显与其租金已交至2019年10月底的事实不符，本院不予采信。商铺经营权转让，转让人既要保证商铺所有人同意与受让人签订新的租赁合同；又要保证受让的商铺能够用于从事商业经营，本案中被告隐瞒其不具有房屋租赁转让权的事实，承诺为原告办理房屋租赁合同更名事宜，促使原告与其达成商铺转让的合意，依法应当认定为欺诈。综上，原告有权行使撤销权，现原告主张撤销该协议，本院予以确认。因原告已实际使用涉案商铺经营2月有余，且在达成合意时未要求被告提供房屋租赁合同，未尽到相应的审慎义务，再考虑本案被告客观上亦具有一定的损失，故本院酌定被告返还原告转让费50000元，对其主张的其他款项以及利息的主张不予支持。关于反诉原告的反诉请求，双方约定完成更名后再予以给付20000元，因被告未能依照约定完成《商铺租赁合同》以及《安仔包服务合同》的更名，故反诉被告具有先履行抗辩权，加之涉案协议应被撤销，本院对反诉原告要求反诉被告支付20000元转让费的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告白芳于本判决生效后十五日内日退还原告转让费50000元。二、驳回原告其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告的诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，原告已预交，由被告1125元，原告675元。反诉受理费150元，由反诉原告自行承担。被告承担的受理费限本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     范建锋 二〇二〇 年 十一 月 十一 日 书  记  员     高宏蓉   202001162417197506022820XXXXXXXXXXXXXXXXXX19810407XXXXXXXXXXXXXXXXXX20200217121800001