河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4590号原告：李宇栋，男，1990年11月27日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。委托诉讼代理人：林美宏，浙江新中大律师事务所实习律师。被告：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路**。法定代表人：聂小丽，总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，公司员工。委托诉讼代理人：李海伟，河南九威律师事务所律师。原告李宇栋与被告济源泰宏置业有限公司（泰宏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋惠多，被告泰宏置业公司的委托诉讼代理人吴小飞、李海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多余购房款667210元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金3905326元；3、要求被告支付资金使用费，以667210元为基数按照年息0.6%，从2019年5月11日起至2020年8月11日之间的利息。被告泰宏置业公司辩称：原告所述不属实，其不欠原告任何款项。基于2013年10月22日双方签订的订购合同，原告方仅实际缴纳房款410万元，后又与其公司协商将订购合同权利义务转让给王李涛，原告方已不再是诉争房屋及相关房款的权利主体，故请求驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有：1、原、被告签订的《泰宏?天安广场商铺订购协议》（以下简称《订购协议》）一份，证明原、被告签订商品房买卖合同，商品房买卖合同法律关系成立；原告向被告购买泰宏天安广场项目B区0.1、0.2户商品房，总建筑面积为850平方米，总房款8044000元；被告应于2014年6月30日前交付商品房，被告逾期交房应按照已交房款的1%计算月利息向原告承担逾期交房的违约金。2、收据5份，证明原告向被告支付房款7420000元。3、商品房预售合同6份，证明原告向被告购置的泰宏天安广场项目B区01、0.2户，转让给王李涛，现编号为泰宏天安广场项目商铺第28楼104、105、106、204、205、206户，合计建筑面积为710.82平方米，总房款为6752790元；被告同意原告将其购置的商品房转让给王李涛，并与王李涛签订了《商品房预售合同》；原、被告同意王李涛购置的商品房房款6752790元从原告已付的购房款中抵扣。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但该协议在原告将房屋及房款转让给王李涛，被告和王李涛签订商品房预售合同后该协议已经作废。同时按照当初的订购协议约定，原告方应于2013年10月25日前缴纳8044000元房款，但原告方仅缴纳200万元。后于2013年11月8日、2014年1月29日共计又缴纳210万元。对证据2中2015年7月20日收据的内容不清，无法辨识。其认为该组证据仅能证明原告方向被告缴纳房款410万元，并非原告主张的742万元。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明方向有异议。本案原告是将2013年10月22日和被告签订的订购合同所涉及到的全部内容整体转让给王李涛，而不是同意王李涛的房款从已支付的房款中抵扣。被告对证据1、3的真实性无异议，予以认定。对证据2中2015年7月20日的收据认为内容不清，无法辨识。原告提供的2015年7月20日的收据系被告公司留存的记账联，被告认为不能看清楚，本院要求被告提供原件，但被告不予提供，因该记账联收据系被告保管，被告公司加盖了财务专用章，视为已经其公司经过核对，被告应当提供原件予以核实，被告拒不提供，本院对原告提供的证据予以采信。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，原、被告签订《泰宏?天安广场商铺订购协议》，第二条约定：原告购买被告位于济源××××大道与东环路交叉口西北泰宏?天安广场项目B区01.02户，建筑面积一层394平方米，二层456平方米。第三条计价方式与责任：1、该商铺面积为出卖人测算建筑面积，实际产权面积以房管局实测为准，多退少补，据实结算房价款。2、该商铺以出卖人测算建筑面积计价，单价为一层10000元/平方米，二层9000元/平方米，总价款为8044000元。3、买受人选择一次性付款，买受人于10月25日前付清。4、买受人应于约定时间内支付房价款，若逾期支付，买受人需承担逾期违约责任，按月息付给出卖人应缴纳房款的1%作为违约金。第四条交付期限约定：买卖双方约定买受人所购买商铺于2014年6月30日完工，且达到交付标准；若逾期未交工，出卖人需承担逾期违约责任，按月息付给买受人所交纳房款的1%作为违约金。李宇栋于2013年10月25日支付200万元，2013年11月8日向泰宏置业公司支付90万元，2014年1月29日分两笔共计支付120万元，2015年7月20日支付332万元，以上共计742万元。2019年5月10日双方协商将《订购协议》项下房屋转让给王李涛，当日被告泰宏置业公司与王李涛签订6份商品房预售合同。其中泰宏天安广场28号楼1层104号房屋价款1072300元，泰宏天安广场28号楼1层105号房屋价款1295000元，1层106号房屋价款1186800元，2层204号房屋价款965070元，2层205号房屋价款1165500元，2层206号房屋价款1068120元，总计6752790元，原告同意上述房款从其预交房款中相应折抵，原告所交房款剩余部分为（原告缴款742万元减去6752790元）为667210元，该款被告未退还原告。本院认为，原、被告双方签订的《订购协议》不违反法律规定，属于有效协议，双方应当遵守协议。此后，双方协商，原告将《订购协议》项下房屋的买受权转让给案外人王李涛，王李涛与被告就《定购协议》项下房屋签订了《商品房预售合同》。王李涛应交房款原告同意在其所交房款折抵，两相折抵后，原告所交房款剩余667210元，现原告要求被告返还，本院予以支持。被告认为原告是将《订购协议》转让给王李涛，原告享有的权利义务也应一并转让给王李涛，该款应退还给王李涛，不应退还给原告。因原、被告双方并未签订书面协议进行明确约定，不能确定原告将多余购房款转让给了王李涛，被告该抗辩理由不足，本院不予采纳。原告要求被告承担逾期交房违约金，虽然双方在《订购协议》中约定了逾期交房的违约责任，但同时也约定了逾期交款的违约责任，原告也未按照约定交完全部房款，也存在违约行为。双方在《订购协议》签订后未签订正式的商品房预售合同，未进一步明确权利义务及违约责任。2019年5月10日原、被告协商，原告将《订购协议》项下房屋的买受权转让给王李涛，该转让事实已经完成，说明双方已经就《订购协议》如何履行达成了一致。现原告又按照《订购协议》的约定要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。双方《订购协议》履行后，被告应将多余房款及时退还原告，被告未能及时退还原告多余房款，应当支付资金占用期间的利息，故被告应从2019年5月11日起支付逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第九十四条，第九十条之规定，判决如下：一、被告济源泰宏置业有限公司在判决生效后十日内支付原告李宇栋667210元及利息(以667210元为基数，2019年5月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)。二、驳回原告李宇栋的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43781元，依法减半收取21890.5元，原告负担15654.5元，被告负担6236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二〇年九月十四日书记员  吕林倩