天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初13634号原告：保利物业发展股份有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：张红华，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁江波，山西金壶律师事务所律师。被告：武维生，男，1970年3月12日出生，汉族，住天津市武清区。原告保利物业发展股份有限公司天津分公司与被告武维生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁江波、被告武维生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。保利物业发展股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自2017年2月13日至2020年6月30日的物业服务费12335.26元；2、判令被告支付违约金3661.49元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系天津市武清区上河雅颂南里小区的物业服务企业，与保利（天津）房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。被告为天津市武清区保利上河雅颂南里小区15号楼1门2603号房屋的业主，房屋建筑面积168.91平方米。原告已经按照《天津市前期物业管理服务合同》的相关条款履行了合同义务，但被告一直拖欠2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业服务费。被告违反了《天津市前期物业管理服务合同》的约定，构成违约，需要承担违约责任。故起诉至法院。武维生辩称，被告认可原告与案外人保利（天津）房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，且被告一直向原告缴纳物业服务费至2017年2月份。亦认可2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业服务费12335.26元未予缴纳，对原告主张的违约金3661.49元未提出异议。但被告拒缴物业服务费有如下理由：一是原告擅自扩大收费范围，是违约行为。被告与原告约定物业服务费是按建筑面积每月每平方米1.8元，原告在服务地下车库时，起初是本着“使用收费不使用不收费的原则”，到2009年春节，当被告再度缴纳车位使用费时，原告却要求被告补缴2017年以来每月50元的所谓“能耗费”，期间被告并未使用车库，原告也未通知被告“改变收费规则”，而是强行设杆拦车收费。二是被告屋顶存在漏水问题，屋顶是主体结构，被告自2014年5、6月份报修，原告一直未予修好，被告要求原告尽早解决房顶漏水问题并赔偿财产损失5万元。三是诉讼费用由原告承担并保留其它追诉权。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点当庭提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。庭审中，原告提交以下证据：1．《天津市前期物业管理服务合同》一份、2．确认书一份，证明被告是保利上河雅颂南里15号楼1门2603号房屋的业主，并且确认原告与案外人保利天津房地产开发有限公司之间签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对原被告均有法律约束力。被告武维生提交了：2019年8月、9月、12月及2020年8月、9月被告屋顶渗漏照片及报给物业楼管的截图，并提交了一个U盘，内容显示被告屋顶被水渗漏，证明被告屋顶仍在渗漏，原告未予修好及房屋损坏程度，同时显示原告向被告收取2014年7月、8月能耗费收据二张。经庭审质证，原告对被告提交的截图的真实性不予认可，认为被告所称的属主体结构的屋顶漏水原因不清，与原告的物业管理有无关系不确定。U盘内容与本案无关联性。被告对原告提交的证据均予以认可。对双方上述无异议的证据及相关材料，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2008年9月10日与保利（天津）房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，依法成为天津市武清区保利上河雅颂南里小区的物业服务企业。根据该合同约定，原告物业服务内容包括：小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共有绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶的停放秩序的管理服务；物业管理区域内公共秩序的管理服务；物业管理有关文件、资料和业主情况的管理等。双方约定住宅房屋物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的万分之5缴纳违约金。被告于2014年2月12日针对上述《天津市前期物业管理服务合同》签订了确认书，并声明“已经全部阅读《天津市前期物业管理服务合同》和《临时管理公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”，被告认可上述合同对自己的效力。本案涉诉房屋的建筑面积为168.91平方米，2017年2月13日起至2020年6月30日期间的物业服务费为12335.26元。2017年2月13日至2020年6月30日，原告为被告提供了物业服务，根据《天津市前期物业管理服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳物业服务费12335.26元，但被告未予缴纳。另查，被告房屋位于××南里小区××号楼××层，自2014年以来，被告多次向原告反映屋顶漏水问题，原告于2019年进行了维修。本院认为，原告与保利（天津）房地产开发有限公司于2008年9月10日签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。被告通过《确认书》的形式认可该合同，故该合同对被告具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告对包括被告房屋在内的天津市武清区保利上河雅颂南里小区提供了物业服务，被告应当按合同约定缴纳物业服务费。被告的行为违反了合同的约定，应当承担给付义务。庭审中，被告提供的证据不能证明原告擅自扩大物业服务收费范围，对被告的抗辩事由，本院不予支持；对于被告所称其屋顶漏水，原告一直未予修好，因其主张的屋顶漏水系主体结构问题，故原告非屋顶漏水的责任主体。对于被告要求原告赔偿损失的主张，与本案不属于同一法律关系，况且被告已就该项请求另行提起了诉讼。被告的抗辩事由不能构成其拒缴物业费的正当理由。故，对原告提出的要求被告支付2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业服务费12335.26元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未能依约并逾期履行给付物业服务费的义务，存在违约行为，应当按照《天津市前期物业管理服务合同》的规定支付违约金。对原告提出的要求被告支付违约金3661.49元的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告武维生于本判决生效之日起十日内一次性给付原告保利物业发展股份有限公司天津分公司2017年2月13日至2020年6月30日期间的物业管理服务费12335.26元及违约金3661.49元，二项合计15996.75元。二、驳回原告保利物业发展股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘景欣二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。