广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0303民初41055-41118号 六十四案共同原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300192204533K。 法定代表人：宋澜涛，总经理。 委托诉讼代理人：王开鑫，男，汉族，1995年1月6日出生，户籍地址湖北省xx，身份证号码xx，系公司员工。 委托诉讼代理人：倪嘉瑶，女，汉族，1991年10月29日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区xx，身份证号码xx，系公司员工。 六十四案共同被告：深圳融发投资有限公司，住所，住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗商务中心主楼40F-12信用代码914403006188672396。 法定代表人：陈小海。 委托诉讼代理人：齐放，女，满族，1992年2月6日出生，户籍地址广东省深圳市xx，身份证号码xxx，系公司员工。 六十四案共同被告：深圳市皇庭物业发展有限公司，住所地深圳，住所地深圳市福田区上步南路国大厦永辉楼**用代码9144030061888942XC。 法定代表人：陈小海。 委托诉讼代理人：龙雪花，女，汉族，1993年12月23日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区xx，身份证号码xxx，系公司员工。 原告深圳市万科物业服务有限公司（以下简称：“万科物业公司”）与被告深圳融发投资有限公司（以下简称：“融发投资公司”）、深圳市皇庭物业发展有限公司（以下简称：“皇庭物业公司”）物业服务合同纠纷六十四案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人王开鑫、倪嘉瑶，被告融发投资公司委托诉讼代理人齐放，被告皇庭物业公司委托诉讼代理人龙雪花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告融发投资公司立即缴纳所拖欠的物业服务费及物业专项维修资金（详见附表一）；2.请求判令被告融发投资公司支付逾期付款违约金（物业服务费每期的违约金，在2017年11月至2020年7月期间，从逾期之日起按照中国人民银行同期银行贷款利率标准开始计算；物业专项维修资金每期的违约金，在2017年11月至2020年7月期间，从逾期之日起按照中国人民银行同期银行贷款利率标准开始计算；此后的违约金以物业服务费及物业专项维修资金的总和为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计至实际支付之日止）（详见附表一）；3.请求判令皇庭物业公司对被告融发投资公司的上述欠款承担连带清偿责任；4.请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为xx小区的物业服务企业，自2017年11月1日开始为xx小区提供物业服务，深圳市xx第一届业主委员会与原告就小区的物业服务相关事项签订了《深圳市罗湖区xx物业服务合同》。合同第五条约定，本小区物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先缴纳，具体标准：商业物业和其他物业（会所等）按照10元/月/平方米缴纳；合同第八条约定，物业服务费应当从合同起始之日计收。此后，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应于每月30日前向乙方缴纳下期的物业服务费。深圳市人民政府为小区xx裙楼涉案64套物业的业主，拥有小区裙楼商业用途房产，根据2005年8月18日深圳市中级人民法院出具的《（2004）深中法民五初字第159号民事调解书》，被告融发投资公司需代深圳市人民政府支付15年物业管理费用（包括中央空调费、本体维修资金），被告皇庭物业公司对被告融发投资公司的代付物业费提供担保，承担连带责任。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告融发投资公司未履行按时缴纳物业费的义务。上述房产自2017年11月起暂计至2020年7月拖欠物业服务费本金、物业专项维修资金、违约金，被告皇庭物业公司对上述欠款应承担连带清偿责任。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时缴纳物业服务费的义务，但二被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告融发投资公司、皇庭物业公司共同辩称：原告提供的物业服务存在严重瑕疵,不符合《物业服务合同》约定的物业服务质量标准,物业管理费应当予以减免。2017年10月,原告与深圳市xx第一届业主委员会就涉案物业签订了《物业服务合同》,约定由原告为涉案物业提供物业服务,《物业服务合同》附件三“物业服务质量标准”中明确约定了原告向涉案物业提供物业服务的质量标准及要求,但原告自2017年11月1日接管涉案物业时起提供的物业服务就具有严重瑕疵,没有履行《物业服务合同》附件三中的“出入服务一通行服务”、“秩序维护一公共区域管理”、“业务支持一消防系统、电梯系统、维修管理”之义务,任由他人占用商铺过道区域、垂直电梯出入口、消防楼梯口及4楼空置区域,对电梯无法运行、消防设施损坏等问题均置之不理。鉴于原告提供的物业服务存在严重瑕疵,不符合《物业服务合同》约定的物业服务质量标准,原告存在违约情形,因此涉案物业管理费应当予以减免。即便涉案物业原属于带电梯的物业,涉案物业电梯近年处于停运状态仅充当步梯使用,物业专项维修资金应按照不带电梯的物业的标准收取,即每月每平方米建筑面积0.15元。三、原告主张的违约金没有合同与法律依据,因原告提供的物业服务存在严重瑕疵且至今未整改,两被告为维护自身合法权益,暂停支付物业服务费、专项维修资金,不应当承担违约责任、支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年10月15日，原告与深圳市xx第一届业主委员会签订了《深圳市罗湖区xx物业服务合同》，其中约定：原告负责xx物业服务；原告在约定时点接管物业区域内档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域；原告物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，法规和政策规定由物业服务企业提供的其他物业管理事项；物业服务费由业主按其物业的建筑面积预交，高层住宅物业3.8元/月/平方米，商业物业10元/月/平方米；物业服务费每月30日前交纳；原告遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；合同期限自2017年11月1日至2020年10月31日止。涉案64套物业位于深圳市罗湖区xx裙楼，业主均为深圳市人民政府，房屋用途均为商业金融业（每套房屋的具体房号、建筑面积详见附表二）。 根据原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关规定，房屋本体维修资金由业主按规定标准交由物业服务企业设专账代管，涉案64套物业属带电梯物业，应缴纳本体维修资金为0.25元/平方米/月。 二、2005年8月18日，深圳市人民政府为原告、融发投资公司为被告、深圳市国际商场、皇庭物业公司（前身为深圳国商物业管理有限公司）为第三人的合作建房纠纷一案，广东省深圳市中级人民法院作出（2004）深中法民五初字第159号民事调解书，确认深圳市人民政府（甲方）、融发投资公司（乙方）、深圳市国际商场（丙方）、皇庭物业公司（丁方）自愿达成如下调解协议:1.乙方承诺以“xx”裙楼商业用途房产对甲方进行赔偿，赔偿的房产建筑面积为2500平方米。2.乙方承诺分期将赔偿房产的产权证（绿本）办理到甲方或甲方指定的单位名下。第一期办理520平方米，在签订本协议时立即办理产权过户手续，按国土资源和房产管理局规定的办理时间完成；第二期于2005年9月前办理完1500平方米的产权过户手续；第三期于2005年12月前办理完480平方米的产权过户手续。如乙方为甲方办理的房产证件为红本，乙方因此而增加的费用分担由甲、乙双方另行协商。3.乙方同时承诺为甲方代付上述2500平方米房产15年的物业管理费用（包括中央空调费、本体维修资金），以抵偿乙方所欠甲方尚未缴付部分的房产及迟交的利息损失，甲方对乙方上述承诺表示同意。4.乙方应保证向甲方交付的房产上已交清有关款项，所交付房产上述均未设置抵押等权利瑕疵，并保证所交付给甲方的房产不受第三人追索。乙方为甲方办理的房产证件均应为真实有效，不存在权利限制。甲方取得乙方交付的房产后，对该房产有行使绝对的占有、使用、收益、处分等权利。5.乙方代替甲方向物业管理公司交付物业管理费的时间自上述房产已办理到甲方或甲方指定的单位名下时起算。甲方或甲方指定的单位无需再向管理该房产的物业公司支付任何物业管理费用。丁方对乙方的承诺表示同意并对乙方代甲方向物业管理供公司支付上述房产的15年物业管理费提供担保，承担连带责任。6.乙方在向甲方代交物业管理费期间，不得以物业管理费调整，物业管理供公司破产或变更等理由拖延或拒绝向物业管理公司缴纳，如因此导致甲方被物业管理公司追索，乙方及丁方应承担甲方的一切直接和间接损失。7.为保证乙方能按其承诺的时间和数量向甲方履行义务，在签订本协议时，乙方向甲方提供“xx”会所作为履行本协议的担保（查封登记延期至2006年2月），待乙方向甲方履行完毕全部房产给付义务后，由甲方自办理完过户后三个工作日内申请办理解封手续。同时丙方承诺作为乙方向甲方履行本协议全部房产给付义务的担保方，对乙方向甲方的全部义务承担连带清偿责任。担保期限自签订本协议时起至乙方向甲方履行完协议项下全部房产给付义务时止。8.乙方未按上述时间或数量向甲方履行义务的，甲方有权终止本协议，乙方及丙方应立即按原债务即无偿向甲方交付“xx”4040平方米房产（商业用途）向甲方履行义务，甲方并有权追究乙方及丙方的违约责任；如乙方在15年期限内未按本协议约定代甲方向物业管理公司支付全部物业管理费用的，乙方及丁方应承担违约责任，甲方有权终止本协议并要求乙方及丁方按剩余时间的物业管理费折算成现金一次性赔偿给甲方。9.乙方按上述时间和数量向甲方履行完交付房产义务后，甲、乙双方在合作建房协议中所约定的权利、义务自动终结（乙方仍应按照本协议约定为甲方代付2500平方米房产的15年的物业管理费用）。该调解书已生效。 不动产信息查询单显示，涉案64套物业均是根据（2004）深中法民五初字第159号民事调解书办理登记至深圳市人民政府名下，最早办理登记至深圳市人民政府名下的时间为2005年11月14日（每套物业办理登记至深圳市人民政府名下的时间见附表二）。 庭审中，原告主张根据（2004）深中法民五初字第159号民事调解书，皇庭物业公司为被告融发投资公司代缴15年物业管理费等费用提供连带责任担保，结合涉案物业最早办理登记至深圳市人民政府的时间为2005年11月14日，被告皇庭物业公司提供的连带责任担保期限最早至2020年11月13日到期。被告融发投资公司与被告皇庭物业公司对原告上述主张予以认可。 四、被告融发投资公司、皇庭物业公司在庭审中确认自2017年11月1日起未缴纳涉案64套物业的物业管理费、本体维修资金，辩称不缴纳物业管理费及维修资金的原因是：1.原告提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合《物业服务合同》约定的物业服务质量标准，物业管理费应当予以减免；2.涉案物业电梯今年处于停运状态，仅充当步梯使用，物业专项维修资金应按照不带电梯的物业的标准收取。为此，两被告提交了图片若干拟予佐证。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。深圳市万科物业服务有限公司与深圳市xx第一届业主委员会签订的《深圳市罗湖区xx物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的规定，合法有效。该物业服务合同效力依法及于涉案小区业主，对作为涉案小区业主的深圳市人民政府具有法律拘束力。原告依约为涉案小区提供物业服务，现原告要求被告融发投资公司代替深圳市人民政府缴纳2017年11月1日至2020年7月30日期间的物业管理费、本体维修资金，并由被告皇庭物业公司承担连带清偿责任，有生效的（2004）深中法民五初字第159号民事调解书为依据，事实清楚、理由充分，本院予以支持，依据《深圳市罗湖区xx物业服务合同》约定的标准，计得两被告应代替深圳市人民政府向原告支付涉案64套物业2017年11月1日至2020年7月30日期间的物业服务费（10元/平方米/月×建筑面积×33个月）、本体维修资金金额（0.25元/平方米/月×建筑面积×33个月）（详见附表二）。两被告抗辩原告提供的服务存在严重瑕疵，物业管理费应当予以减免，本体维修资金应按照不带电梯的物业的标准收取，但其提交的证据不足以证明原告未提供符合合同约定的服务、存在违约，及涉案物业所在楼层的电梯无法正常使用的情形，故对其该抗辩理由，本院不予采纳。 关于违约金，原告提交的《深圳市罗湖区xx物业服务合同》未对违约金进行约定，原告的该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司缴纳位于深圳市罗湖区xx裙楼的涉案64套物业（详见附表二）2017年11月1日至2020年7月30日期间的物业管理费、本体维修资金（每案金额详见附表二）。 二、被告深圳市皇庭物业发展有限公司对被告深圳融发投资有限公司的上述缴纳义务承担连带清偿责任；被告深圳市皇庭物业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告深圳融发投资有限公司追偿。 三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果两被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（详见附表二），由两被告负担。上述费用已由原告预缴，本院予以退回。两被告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳案件受理费（详见附表二），拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长 李 星 审判员 张曼丽 审判员 李 乾 二〇二〇年十一月十八日 杨健 书记员 柏榕楠                            附表一                               序号                       案号                       房号       （裙楼）                       原告诉讼请求（单位：元）                               拖欠时间                       物业服务费本金                       物业费违约金                       物业专项维修资金                       专项维修资金违约金                       违约金合计                       金额合计                       案件受理费                               1                       （2020）粤0303民初41055号                       4F-76                       2017年11月1日-2020年7月30日                       4395.6                       274.92                       109.89                       6.87                       281.79                       4787.28                       50                               2                       （2020）粤0303民初41056号                       4F-53                       2017年11月1日-2020年7月30日                       13190.1                       824.98                       329.75                       20.62                       845.6                       14365.45                       160                               3                       （2020）粤0303民初41057号                       4F-30                       2017年11月1日-2020年7月30日                       14982                       937.06                       374.55                       23.43                       960.49                       16317.04                       208                               4                       （2020）粤0303民初41058号                       4F-25                       2017年11月1日-2020年7月30日                       17843.1                       1116                       446.08                       27.9                       1143.9         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   16.97                       695.61                       11817.27                       96                               8                       （2020）粤0303民初41062号                       4F-33                       2017年11月1日-2020年7月30日                       5817.9                       363.88                       145.45                       9.1                       372.98                       6336.33                       50                               9                       （2020）粤0303民初41063号                       4F-18                       2017年11月1日-2020年7月30日                       8735.1                       546.34                       218.38                       13.66                       560                       9513.48                       50                               10                       （2020）粤0303民初41064号                       4F-42                       2017年11月1日-2020年7月30日                       15328.5                       958.73                 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              案件相关信息                       裁判结果（单位：元）                               房号       （裙楼）                       面积       (平方米）                       拖欠时间                       权属办理至深圳市人民政府名下时间                       物业服务费                       物业专项维修资金                       案件受理费                               1                       （2020）粤0303民初41055号                       4F-76                       13.32                       2017年11月1日-2020年7月30日                       2005.12.23                       4395.6                       109.89                       50                               2                       （2020）粤0303民初41056号                       4F-53                       39.97                       2017年11月1日-2020年7月30日                       2005.11.14                       13190.1                       329.75                       160                               3                       （2020）粤0303民初41057号                       4F-30                       45.4   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