贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初8126号原告：曾云燕，女，汉族，1990年11月8日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：万爽，重庆钜沃律师事务所律师。被告：伍小勇，男，汉族，1989年3月4日生，住所地贵州省长顺县。委托诉讼代理人：伍小芬，女，与伍小勇系姐弟关系。原告曾云燕与被告伍小勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人万爽到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾云燕向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告、被告于2020年4月23日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；二、判决被告立即向原告返还定金50000元；三、判决被告立即向原告支付违约金197500元；四、判决本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2020年4月23日，原告与被告签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，约定原告以790000元的价格购买被告名下位于贵阳市观山湖区房屋。原告应在合同签订当日向被告支付购房定金5万元，被告应在签订合同之日起5个工作日内向银行申请偿还全部贷款本息，并须在被告银行贷款审批通过后的七个工作日内及被告取得一手产权后办理过户手续。被告偿还银行贷款后当日原告应向被告支付25万元，剩余款项在原告取得产权证后7个工作日内支付。原告于合同签订当日通过银行转账方式向被告支付了定金5万元。然而经原告多次催促，被告均以缺乏资金偿还银行贷款等为由，拒绝按约定向银行偿还贷款本息及办理过户手续，至今已逾三月。根据合同约定，因被告违约行为导致本次交易无法完成，被告应承担交易价格25％的违约金。被告行为已严重侵害原告的财产权益，故依法请求判如所请。被告伍小勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，庭审结束后至本院发表意见辩称，同意解除合同，定金根据合同约定不予退还。合同签订后至今原告仅支付定金5万元，我方早已结清银行贷款，按照合同约定，原告应在清偿银行贷款当日支付首期款30万元，原告逾期支付远超15日，根据合同约定我方有权解除合同，不予退还定金，不用承担违约责任并追究原告的违约责任。本院经审理认定事实如下：2020年4月23日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）通过贵州成房联房地产经纪有限公司（丙方、以下简称成房联公司）提供居间服务签订一份《贵阳市存量房屋买卖合同》，主要内容有：1、乙方以79万元价款向甲方购买位于贵阳市观山湖区房屋（建筑面积71.94平方米）；2、乙方在甲方取得商品房买卖合同当日支付购房定金5万元；双方约定：如甲方仍有银行按揭贷款的，须在签订合同之日起5个工作日内向银行申请偿还剩余全部贷款本息，并须在乙方银行贷款审批通过后的七个工作日内以及甲方取得一手产权后由丙方协助双方至贵阳市房地产交易中心办理过户手续；3、首期款30万元（含定金）乙方在甲方偿还银行贷款当日支付给甲方（定金及购房款首付款作为房屋按揭贷款及抵押贷款的唯一用途，甲方不得他用）；尾款49万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在甲方取得一手产权证7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方须在递件过户当日以现金形式补足；4、甲方保证该房屋无产权纠纷、未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易、认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的、由甲方承担违约责任；5、收齐房款（物业交割保证金除外）3日内甲方将该房屋交付给乙方；6、乙方未按照约定时间复原的，逾期超过15日，甲方有权单方书面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的25%向甲方支付违约金、甲方有权扣除违约金后退还乙方已付款的剩余部分，乙方已付款不足以偿付违约金的，则由乙方在合同解除当日内予以补足；7、如一方未能履行本合同条款至交易不能完成的，违约方须承担交易价格25%的违约金，且守约方有权选择要求违约方承担违约责任的方式，包括但不限于合同继续履行、定金罚则、支付违约金、补偿房屋增值、装修费用等。同日，原被告及成房联公司还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等系列附属合同。上述合同均由伍小芬持伍小勇出具的授权委托书代理伍小勇签订。当日，原告通过银行转账向被告支付定金5万元。2020年4月24日，成房联公司经办人员吕永强通过微信与伍小芬联系预约还款事宜，伍小芬称未回话。5月8日，吕永强再次要求伍小芬确认还款时间未果。5月20日，吕永强向伍小芬反映客户要求按照合同走，拿不出多的钱，并向伍小芬提出可为其寻找垫资公司。5月21日，吕永强向伍小芬提出客户可以借给她10万，但要收3分利息同时需其他房屋抵押、过户后再解押；伍小芬回复可以给2分利息，但其他房屋不能办抵押；吕永强表示尾款需走第三方银行监管，如果不同意只能找垫资公司，伍小芬询问垫资公司费用后认为过高，建议客户帮忙垫付10万，给2分的利息，次日吕永强回复客户不同意2分利息，伍小芬回复3分利息需借15万。6月2日，吕永强回复客户不同意借钱，要求按照合同付款；伍小芬要求确认客户最长等待时间以及如果客户贷款办不下来怎么办。6月6日，吕永强回复客户贷款没有问题，签合同当天已经把征信报告给银行看了，时间最多等到这个月底；伍小芬提出房子可以先装修入住，如果贷款下不来得支付全部剩下的款，并表示月底肯定处理不了，至少需要3到4个月时间。6月12日，吕永强向伍小芬表示客户不愿意等4个月，想先搬进去，等你还款当天付款，伍小芬表示须现付15万元，剩下10万元去还贷时当天支付，表示这是底线，如果不同意，就等到3个月后再处理，明天将叫中介公司的其他处客人过来签合同（租赁合同）。6月15日，吕永强回复伍小芬客户不同意支付15万，即将提起诉讼。7月8日，吕永强向伍小芬表示客户愿意等到10月份，包括帮你还40万元的按揭款，但希望房价再便宜5万元，伍小芬回复如果愿意现在付40万，就不用等到10月份，随时可以办理，价格可以少3万，同时40万不包括原来支付的定金5万元，如一次性付款可以少5万元；吕永强回复这样首付款就是45万元，经其沟通后回复客户还是希望优惠5万元，如现再支付40万元加上税费还需准备47万元，目前没有这么多；伍小芬回复一次性付款可以，其他的不行；吕永强要求伍小芬确认何时能还钱、怎么还、还了后什么时候可以办产权；伍小芬回复如果确定都可以；吕永强后回复客户坚持少5万元，后双方未达成一致。7月23日，伍小芬向吕永强提出案涉房屋一次性付款73万元，看看有没有人要。7月27日，吕永强向伍小芬提出客户需要伍小勇电话，伍小芬回复没有，给我的就好。2020年7月28日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。2020年9月15日，伍小勇、伍小芬（代理人）出具一份《声明书》，内容为其与原告及成房联公司签订的买卖合同存在纠纷，协商多次未果，委托伍小芬将商品房买卖合同收回，从2020年9月15日后，产生的任何纠纷与成房联公司无关。2020年9月18日，伍小芬代伍小勇签署一份《解除合同通知书》向原告邮寄，主要内容为：根据双方与成房联公司于2020年4月23日签订的房屋买卖合同及附件约定，买受人以79万元价格购买案涉房屋，购房定金5万元在取得商品房买卖合同当天支付，首期款30万元在出卖人偿还银行贷款当日支付，剩余49万元买受人向银行贷款支付，合同签订至今，原告仅支付可购房定金5万元，我方早已清偿银行贷款，按照合同约定原告应在我方清偿银行贷款之日支付首付款30万元，原告逾期支付远超15日，根据合同第九条第一款第二项约定，我方有权解除合同，根据合同法第一百一十五条规定，我方有权不退还定金，现向原告发出通知：双方于2020年4月23日签订的房屋买卖合同至原告收到本通知之日解除，其他附属合同一并解除；原告支付的购房定金5万元不予退还。庭审中，吕永强出庭作证称案涉房屋买卖合同约定交易时间为交定金后一个星期，被告承诺一个星期内向银行提交还款申请，一个月后被告说追加首付，原因系被告向房开商支付的首付款系分期，尚欠房开商十几万，现需40多万首付，并称需交40多万后方能办理相关手续。被告在签了合同后20多天方告知尚欠房开首付分期款，一个月后称银行贷款房开已经帮忙还清，只需买方偿还房开的钱40几万，买方称没有这么多钱，经其沟通双方未谈妥。庭审结束后，被告于2020年12月16日向本院提供一份工商银行贵阳白云支行于2020年11月23日出具的《个人贷款结清证明》，内容为伍小勇在该行申请的一手住房购置房贷，本息已于2019年7月26日全部结清，同意据此办理抵押登记权证的抵押权注销登记。该贷款结清证明被告称未向原告及中介公司提供，但在其向原告发解除合同通知前几天告知过中介公司。同时陈述其尚欠房开商30余万元首付款至今未还（不仅因案涉房屋）。另查明，在案涉房屋买卖合同签署后，原告已提前备足需支付的首期房款及办理贷款资料。此外，根据案涉房屋的不动产查询信息，案涉房屋已取得初始登记，至今未办理转移登记，且除本案诉讼保全查封外另于2020年10月12日有余庆县人民法院的轮候查封。本院认为，被告同意解除合同，对原告的该项诉请，本院予以支持。本案争议的焦点系导致案涉房屋买卖合同未能履行系何方原因导致，对此焦点，本院意见如下：首先，被告在原告提起诉讼后于2020年9月18日向原告送达解除合同通知，理由为其就案涉房屋贷款早已还清，根据合同约定，原告应在其还清房贷当日支付首期款30万元，而原告至今未付构成违约。经审理查实，案涉房屋买卖合同虽约定原告应在被告归还银行贷款当日支付首期款30万元（不含定金），但被告于2020年12月16日方向本院提供贷款银行于2020年11月23出具的贷款结清证明，该证明中陈述的贷款已于2019年7月26日结清，也就是说在与原告签订案涉房屋买卖合同前该贷款即已清偿，而被告在合同签署过程中从未向原告或者中介公司告知此一情形，导致双方签署了以偿还贷款为支付首期房款条件的房屋买卖合同，其行为构成欺诈，以此主张原告构成违约不能成立，其辩解本院不予采信。其次，被告一方面隐瞒案涉房屋贷款早已结清的事实，造成双方与中介公司签署以还清贷款为支付购房首期款条件的房屋买卖合同，在合同签订后中介公司催促其办理还款手续时也未及时告知；同时被告在签署合同时还隐瞒了欠付房开商首付款的事实，并据此在中介公司向其催促履行办理偿还银行贷款手续过程中提出了超出合同约定的首付款数额，迟迟未配合办理相关交易手续，在双方协商未果、原告已提起诉讼的情况下又以不能成立的理由向原告提出解除合同、不退还原告支付的定金；此外案涉房屋至今尚有其他法院的司法查封。被告的行为显然是导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的过错方，应当向原告承担违约责任。因案涉合同解除系因被告过错，对原告要求其返还定金的诉请，本院予以支持。根据双方合同约定，因一方原因导致交易不能完成的，需承担交易价格25%的违约金，被告以其不构成违约提出抗辩，考虑到原告并未提供证据证实其实际损失，对原告主张的违约金本院酌情支持5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告曾云燕与被告伍小勇于2020年4月23日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；二、被告伍小勇于本判决生效之日起五日内返还原告曾云燕定金5万元；三、被告伍小勇于本判决生效之日起五日内支付原告曾云燕违约金5万元；四、驳回原告曾云燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2606元，诉讼保全费1757元，共计4363元，由被告伍小勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月二十四日书记员 莫丹玲