河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初2964号原告：中国工商银行股份有限公司西峡支行，住所地西峡县白羽路**，统一社会信用代码：91411323196481784K。负责人：杨进山，系该行行长。委托诉讼代理人:贺玉平，河南鼎新律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:贺岩，河南鼎新律师事务所律师，一般代理。被告：南阳市三豪房地产开发有限责任公司，，住所地西峡县建设路中段原检察院）。统一社会信用代码914113237407088727。法定代表人：张涛，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：薛书林，男，汉族，1962年8月10日出生，住河南省西峡县。被告：吕玉改，女，汉族，1964年3月6日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：薛书林(吕玉改丈夫)，男，汉族，1962年8月10日出生，住河南省西峡县。特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司西峡支行（以下简称工行西峡支行）与被告薛书林、吕玉改、南阳市三豪房地产开发有限责任公司（以下简称三豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告工行西峡支行的委托诉讼代理人贺玉平、贺岩，被告三豪公司的委托诉讼代理人刘兵，被告薛书林及被告吕玉改的委托诉讼代理人薛书林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行西峡支行向本院提出诉讼请求：1.请求西峡县人民法院依法判令被告薛书林、吕玉改清偿所欠原告借款本金1970702.14元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2020年6月20日为126495.29元，本息合计2097197.43元，其后的利息、罚息、复利按照合同约定的计算标准计算至本息还清之日止）。2.本案所产生的律师代理费104859.87元由被告薛书林、吕玉改承担。3.依法判决原告对被告薛书林、吕玉改共同所有的位于西峡县建设路中段锦都商城1幢1单元1-11、1-12号房产有优先受偿权（预登记号为西房字第**)，并有权对以上述抵押房产折价、拍卖、变卖的款项优先清偿二被告所欠原告的贷款本金、利息、罚息、复利以及为实现债权、担保权利而所发生的一切费用。4.依法判令被告三豪公司对上述借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权所产生的律师代理费等承担连带清偿责任。5.本案的诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：2015年8月26日，被告薛书林与被告南阳市三豪房地产开发有限责任有限公司签订商品房买卖合同，因此向原告申请贷款。2015年10月19日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定:原告向被告薛书林、吕玉改发放贷款2900000元整，贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮25%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准（若贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按合同约定相应调整)。还款方式为按月等额本息还款法，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。罚息利率按合同所约定的贷款利率基础上加收30%确定。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。三豪公司对上述借款承担连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为主合同项下贷款到期之日起两年;贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的,保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告薛书林、吕玉改将共同所有的位于西峡县建设路中段锦都商城1幢1单元1-11、1-12号房产（预登登记号为西房字第**抵押给原告，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用,并在西峡县房产管理局办理了预抵押登记。2015年10月19日，原告依据合同约定发放了2900000元贷款，被告薛书林、吕玉改却没有按照合同约定按时还本付息，原告多次催收，被告仍未还款，保证人也未履行保证责任，其行为已构成严重违约,截止2020年6月20日起诉之日原告扣划了被告三豪公司账户金额231144.92元，下欠借款本金1970702.14元，利息、罚息、复利为126495.29元，本息合计2097197.43元。原告因为本次诉讼与代理律师签订有委托代理合同，约定有具体的律师费支付标准，且根据借款合同、担保合同的约定，三被告应当对原告实现债权所发生的费用（包含律师费）承担责任，原告的代理律师实际也付出了工作，无论代理费是否实际支付，该费用是必然发生的。现原告要求被告偿还剩余全部借款本息并承担违约责任。被告薛书林、吕玉改辩称，其共同所有的位于西峡县建设路中段锦都商城1幢1单元1-11、1-12号房产是从2015年开始付的按揭，从2015到2019年每年按时还本付息，到2019年下半年仍在偿还，今年的疫情导致没有收入，所以还的少了，应该还款，请求原告给予期限偿还所欠利息，剩余的利息正常按时偿还。被告三豪公司辩称，1.三豪公司给该借款提供保证担保属实；2.借款人是否欠款三豪公司不清楚，请法院审核；3.截止2020年10月份，原告已在三豪公司的保证金账号扣款231144.92元，因为原告本次集中起诉案件比较多，所以望原告明确与本案有关的扣款，可以在随后查明告知，由于涉及到三豪公司的追偿权及数额；4.因为本案有抵押担保，所以如本案借款本息被法院支持，应就抵押物优先受偿后保证人才承担担保责任；5.原告起诉的本金、利息和罚息、复利是否违反国家的相关金融法规由法院审核；6.因本案的律师代理费等费用未实际发生法院不应支持，即使发生，费用的是否合理不确定，原告诉请支付律师代理费缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，薛书林和吕玉改（共同借款人）因购买三豪公司位于西峡县建设路中段锦都商城1幢1单元1-11号、1-12号房产（合同编号：2015-锦都-058），与三豪公司（保证人）、工行西峡支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1.贷款种类为个人购置商用房贷款，贷款金额为2900000元；2.贷款用途为购房；3.贷款期限为120个月，自2015年10月19日至2025年10月19日；4.贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮25%,罚息为借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%;5.放款方式为将贷款一次性划入三豪公司，账号17×××44（开户行：工行西峡支行）的账户；6.还款方式为按月等额本息还款法;7.抵押房产为薛书林位于西峡县建设路中段锦都商城1幢1单元1-11号、1-12号，建筑面积为410.04平方米，价值5800000元，办理预抵押登记证号证号为西房字第**.保证担保为阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。9.违约及违约责任为借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。个人购房借款/担保合同签订后，原告工行西峡支行于2015年10月19日向合同约定账户发放贷款2900000元。贷款发放后，被告薛书林还款至2019年10月31日，其中原告从被告三豪公司银行账户扣款117442.16元，2020年10月29日庭审中及2020年11月4日质证意见中被告三豪公司、薛书林及吕玉改委托诉讼代理人到庭对原告提供的截止2020年6月20日被告薛书林、吕玉改下欠贷款本金1970702.14元及利息、罚息、复利126495.29元予以认可。2015年10月19日，西峡县房管局在双方的《个人购房借款/担保合同》上加盖“该合同已在我局抵押登记，（西，（西房字第**押房屋在抵押期间竣工的，抵押权人在房屋所有权人领取《房屋所有权证》后，应重新办理抵押权登记。”印章由经办人员查勇签名，并在合同尾页加盖西峡县房管局印章。2020年5月15日甲方中国工商银行股份有限公司南阳分行与乙方河南鼎新律师事务所签订了委托代理合同，合同约定在委托代理期间，每户按照起诉时诉讼标的的5%比例计算代理费，甲方收到法院生效胜诉判决后支付。本案在双方委托清单范围之内。本院认为，原告工行西峡支行与被告薛书林、吕玉改、三豪公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告按约发放了贷款，履行了放款义务，但被告薛书林、吕玉改却未按照约定按期履行还款义务，仅偿还了部分贷款本息，故被告薛书林、吕玉改的行为已构成违约，被告薛书林、吕玉改应偿还所欠的贷款本金1970702.14元及相应的利息、罚息与复利。对于复利，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。工行西峡支行依据合同约定有权对合同期内的利息计收复利，超过部分本院不予支持。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》进行了抵押登记，但该登记属于房屋抵押预告登记，而非房屋抵押权登记。因案涉房屋没有办理房权证，至今该房屋并没有办理房屋抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”故房屋抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权,是保全债权实现的措施,该请求权具有排他效力,但并非现实的抵押权，不发生设立抵押物权的法律效力。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋正式抵押权设立登记之前,其享有抵押登记条件成就后办理抵押权登记的请求权,并非对涉案房屋享有现实的抵押权,预告登记后,未向登记机关办理抵押权正式登记,不能产生抵押权效力，故原告诉请行使抵押物权，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》约定，被告三豪公司提供阶段性连带责任担保，自正式抵押登记手续已办理完毕并且原告收到他项权证书之日起对之后到期的债务免除保证责任。因被告三豪公司没有为被告薛书林、吕玉改购买的房屋办理房权证，无法办理房屋抵押权登记，原告无法取得他项权证，故原告诉请被告三豪公司应对被告薛书林、吕玉改下欠的全部借款本息等承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。因抵押预登记不发生设立抵押物权的法律效力，因此三豪公司辩称应就抵押物优先受偿后保证人才承担担保责任的理由，本院不予采纳。三豪公司承担保证责任后，有权向债务人薛书林、吕玉改追偿。对于律师费用，本案中，被告薛书林、吕玉改未能按照合同约定按时向原告支付借款本息，作为出借人，工行西峡支行在无法实现债权的情况下通过聘请律师行使诉权的方式救济自身权利所产生的律师费支出属于原告的合理损失，其要求被告赔偿具有合同依据。同时根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定：保证担保为阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等，第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。故原告要求借款人薛书林、吕玉改承担律师费及要求保证人三豪公司承担保证责任同样具有合同依据。原告诉请的律师费也在合理范围之内。至于是否实际向律师事务所支付了代理费用，是原告与律师事务之间履行委托代理合同的问题，不属于本案审查的范围。原告委托的律师也出庭参加了诉讼，原告诉请具有合同依据和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告薛书林、吕玉改于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西峡支行偿还借款本金1970702.14元及利息、罚息、复利126495.29元及后续利息（后续利息自2020年6月21日起以1970702.14元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮25%支付至实际履行之日止；后续罚息自2020年6月21日起以1970702.14元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮25%的基础上再上浮30%支付至实际履行之日止；复利自2020年6月21日起以当期未还利息为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算至实际履行之日止）。二、被告薛书林、吕玉改于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西峡支行支付本案律师费用104859.87元。三、被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司对前述款项承担连带清偿责任。在南阳市三豪房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向债务人薛书林、吕玉改进行追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司西峡支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23578元，减半收取11789元，保全费5000元，共计16789元，由被告薛书林、吕玉改、南阳市三豪房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈永江二〇二〇年十一月十一日书记员  于大早附：相关法条《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。