贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0424民初1254号 原告：朱祖国，男，1977年10月4日生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。 原告：鄢芬，女，1982年2月5日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。 委托代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201610245375。代理权限为特别授权代理。 委托代理人：廖攀，贵州群众律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。 被告：贵州安顺大地房地产开发有限公司。 住所：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县万豪商业广场正一层。 法定代表人：吴信任。 统一社会信用代码：91520424337288409X。 委托代理人：陈永瀚，贵州爱律师事务所律师，执业证号：15204201710013874。代理权限为特别授权代理。 委托代理人：田唯岐，贵州爱律师事务所律师，执业证号：15204202010188493。代理权限为特别授权代理。 原告朱祖国、鄢芬诉被告贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称：大地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托代理人罗力精、廖攀，被告大地公司委托代理人田唯岐到庭参加诉讼，二原告、被告大地公司法定代表人吴信任及其委托代理人陈永瀚未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱祖国、鄢芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请依法判令被告一次性返还原告购房款307142元，并支付资金占用利息至实际返还购房款之日（资金占用利息以307142元为基数，从2016年10月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际返还完毕时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉时暂计40000元）；3、判令被告一次性偿还原告购房的契税、维修基金、手续费等各项费用共计13536元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2016年10月2日，原、被告与黄果树.高铁商业广场销售中心签订了商品房预字第××号015号《商品房买卖合同》，合同中约定被告将位于关岭自治县顶云新区预售给原告，合同中约定商铺建筑面积为18.88米，按16268.11元／㎡计算，商铺总价为307142元。合同签订后，原告如约向被告支付首付款。被告交房时，经过原、被告双方测量，该房屋的实际测量建筑面积仅为17.21㎡，面积误差绝对值远远超出法定的3%，原告有权解除合同。2017年9月15日，原告向被告提交书面退房申请，被告拒绝退房，并在被告的强势地位下，原告无奈于2017年10月31日与被告签订了黄果树.高铁商业广场算价单，后又应被告要求，原、被告于2017年11月1日签订了070号《商品房买卖合同》，合同中对商铺面积及总价款进行看重新约定（其余未变化），原告又于2020年1月16日再次向被告书面提出退房要求，被告仍然置之不理。其次，被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记有关文书，其行为已经严重违反合同约定，按照《商品房买卖合同》第二十二条的规定，原告有权解除合同并要求被告返还上述已付房款及相关费用。但被告对于原告的多次退房申请未予理会。综上所述，原告为维护自身合法权益，提出如上诉请。 被告大地公司辩称：015号合同已经被070号合同替代，对于原告明确要求解除的是070号合同无异议，但不同意解除070号合同：1、因为合同不存在约定和法定的解除条件，双方并未对产权转移的期限作出约定，原告未先行使催告被告办理涉案商铺事宜，故070号合同不具备合同约定的解除条件；原告将商铺委托租赁，并已取得租金，合同目的已经实现，故070号合同不具备不存在法定解除条件；对于面积差部分，双方已经签订了070号合同，并且被告已经退还了多余面积的款项，不存在面积差解除合同的问题。2、原告诉请购房款的金额与事实不符，因为被告已经退还原告方购房款46599元，不存在资金占用使用费的问题，被告不存在违约行为，原告自收到商铺后，就对商铺进行了管理和使用，就被告存在逾期办证的问题，也应从原告第一次起诉2020年3月23日起计算资金占用费。3、即使原告享有解除权，但是该解除权已过除斥期间，本案的涉案商铺属于预售商铺，该商铺自2017年6月6日就已经交付给原告占有、管理、使用，即原告自2018年9月6日至2019年9月6日期间，可以请求解除涉案070号合同，原告直到2020年3月23日才向一审法院提起诉讼要求解除合同，该解除权已于2019年9月7日起已经消灭。4、及时我方构成违约，但合同是否必然解除，应当综合考虑违约行为的原因、过错程度及因此造成的损失，未完成转移登记原因不在被告，涉案商铺已交付给了原告。5、070号合同合法有效，被告退还给原告的46599元应予扣除。 本院经审理认定事实如下：2016年10月2日，原告朱祖国、鄢芬作为买受人，被告大地公司作为出卖人，双方签订编号为商品房预字第××号015《商品房买卖合同》）（以下简称：“015号《商品房买卖合同》”），二原告购买被告大地公司开发的位于关岭自治县顶云新区，房屋套内建筑面积为18.88平方米，购房价款按照套内建筑面积计算，每平方米单价为18000元，总价款为307142元。同时合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》签订当日，二原告向被告支付了购房款307142元。 2017年10月31日，二原告与被告签订黄果树.高铁商业广场算价单，该算价单上载明：原建筑面积18.88㎡、原单价16268.11元、原总价307142元、原代缴费用总计13536元、原实收金额总计320678元、实测建筑面积17.21㎡、差1.67㎡、最终成交总价262014元；其他相关办理手续费3000元/户、维修基金1205元、代收契税7860元、相关费用总计12065元。相差1.67㎡中：3%（0.566）按16268.11/㎡计算总计9208元，剩余1.104㎡按16268.11×2/㎡来计算为35920元，总计45128元。现实收金额合计274079元，退金额46599元。同日，案外人冯忠仁代原告朱祖国向被告大地公司出具《收条》一份，该收条上载明：“今收到贵州安顺大地房地产开发有限公司开发建设黄果树.高铁商业广场铺号1-121，原建筑面积18.88㎡，原购房总价￥307142元，原实收金额总计￥262014元整，实收金额￥274079元整，应退差额￥46599元整。”2017年11月2日，被告大地公司将46599元汇入原告朱祖国账户，银行电子回单上附言处载明：“退多平方数房款。” 2017年11月1日，二原告与被告大地公司签订编号为070号《商品房买卖合同》（以下简称“070号《商品房买卖合同》”），该合同所指向的标的物与015号《商品房买卖合同》相同，均为案涉商品房。该合同载明：第三条：基本情况：……该商品房建筑面积为17.21平方米，套内建筑面积为16.4平方米……。第七条：计价方式与价款：出卖人与买受人按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15976.46元，总价款（小写）262014元，（大写）贰拾陆万贰仟零壹拾肆元整……。第十一条：交付时间和条件：（一）出卖人应当在2018年3月25日前向买受人交付该商品房……。第十五条：面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第七条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：……（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价由买受人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。第二十二条：房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）买受人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理。1、约定日期起360工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行活期存款同期利率支付利息……。同时合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 同时查明：1、本案审理中，原告变更第四项诉讼请求“本案诉讼费由被告承担”为“要求被告承担保全费、购买保函产生的费用及诉讼费。”同时，原告明确其第一项诉讼请求为“解除原、被告签订的070号《商品房买卖合同》”。2、2016年12月2日，原告朱祖国与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。3、涉案商品房为预售商品房，被告大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，许可证号为关岭县商房预字第××号，该商品房已进行网上备案登记。4、贵州瑞华运营管理有限公司在2017年6月至2019年1月期间向原告朱祖国支付租金16262元。5、二原告向被告支付维修基金1205元、契税7860元、代办相关手续3000元，共计12065元，被告大地公司于2017年11月1日向原告朱祖国出具收到上述费用的收据。6、2020年4月22日，关岭自治县不动产登记中心出具《情况说明》，该说明载明：贵州安顺大地房地产开发有限公司所开发的黄果树.高铁商业广场，该项目在2017年年初已向关岭自治县不动产登记中心申请初始登记，该项目已在2017年5月完成初始登记。7、2020年6月15日，关岭自治县不动产登记中心出具《补充说明》，该说明载明：该中心于2020年4月22日出具贵州安顺大地房地产开发有限公司情况说明中初始登记仅指土地的初始登记。8、2020年12月22日，关岭自治县不动产登记中心出具的《情况说明》，该说明载明：大地公司开发的位于关岭县，该楼盘一直处于在建工程抵押状态，在未释放前无法办理产权转移登记。同日，该中心出具的抵押权登记信息表载明：2018年8月31日，案涉房屋办理了在建工程的抵押权注销登记，释放房屋。 另查明：2020年3月27日，原告以要求与被告大地公司解除合同，退还购房款、购房契税、维修基金、手续费并支付相应的资金占用费为由诉至本院，于2020年5月20日申请撤回起诉，本院于2020年5月20日依法作出（2020）黔0424民初252号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。本案审理中，二原告向本院提出保全申请，本院依法作出民事裁定书，裁定查询被申请人贵州安顺大地房地产开发有限公司的银行账户，并347142元的限额内冻结被申请人贵州安顺大地房地产开发有限公司的银行账户存款，冻结期限为一年，即从2020年12月3日至2021年12月2日。二原告预交申请费2256元。 上述事实，有二原告提供的身份证复印件、被告企业信息打印件、015号《商品房买卖合同》、070号《商品房买卖合同》、收据4张、黄果树.高铁商业广场算价单复印件、补充说明、收据、民事判决书、预售合同登记表打印件、民事裁定书，被告大地公司提供的被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、预售许可证复印件、合同编号为070号商品房买卖合同复印件、房屋分层分户平面图、房屋建筑面积分户汇总表、房屋面积测绘报告、黄果树.高铁商业广场算价单、收条、银行电子回单、安顺商品房预售合同备案登记表、网上银行电子回单、结算业务申请书、情况说明复印件，本院依法向关岭自治县不动产登记中心调取的情况说明、抵押权登记信息表，及原、被告庭审陈述予以证实，以上证据经庭审质证，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于原告提供的两份退房通知书及照片，被告不认可收到该通知书，原告未能提供其他证据予以佐证，本院不予认可其证明目的。 本院认为：原告明确其要求解除的是070号《商品房买卖合同》，被告亦表示015号《商品房买卖合同》已被070号《商品房买卖合同》替代，本院予以确认原告诉请要求解除的合同为070号《商品房买卖合同》。对于070号合同是否应当解除的问题。根据二原告与被告大地公司的在070号《商品房买卖合同》中的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期360日以上，二原告即可要求退房。原告朱祖国与贵州瑞华运营管理有限公司在2016年12月2日就已经签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，说明案涉房屋已经可以交付实际投入使用，则在2016年12月2日时就应当视为房屋已经交付，从之后的登记情况来看，没有被告就案涉房屋办理商品房初始登记的情况记载，该事实无法认定。但是，案涉房屋所属楼盘目前的权利人是被告大地公司，从商品房登记程序来说，办理转移登记之前必然完成了初始登记，所以结合原告委托租赁即交付房屋的时间2016年12月2日来看，被告应当在2017年3月2日前申请该商品房的初始登记。但是被告并没有依约履行申请义务。2018年8月31日，案涉房屋的在建工程抵押注销登记被释放，则自2018年9月1日起，阻碍被告办理初始登记并办理转移登记和交付给买受人的情形消失，被告应当在合理时间内办理完毕。《不动产登记暂行条例》第二十条的规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此最迟在2018年10月1日前，不动产初始登记应当完成，被告最迟应于2018年11月1日前完成转移登记并将转移登记的有关文书交付给原告方。此时间的360日后也就是2019年11月1日后二原告依照合同取得解除合同的权利。综上，因被告未完成合同义务的行为触发了合同解除条款，二原告与被告签订的070号《商品房买卖合同》应当予以解除。对于被告大地公司关于合同解除的除斥期间已过的辩称，2019年11月1日至2020年11月1日期间二原告依照合同取得解除合同的权利，二原告于2020年3月27日以案涉诉请向本院提起诉讼，系其对合同解除形成权的行使，在除斥期间内，而二原告撤诉后于2020年11月11日向本院提起本次诉讼，系对前诉中行使形成权所产生的法律后果的确认，故对被告的该辩称本院不予采纳。对于被告是否应当退还购房款及相应的资金占用利息和契税、维修基金、手续费的问题。合同解除后，二原告所缴纳的购房款和契税、维修基金、手续费等费用应予退还，并支付资金占用费。关于购房款的问题。二原告共缴纳房款为307142元，2017年11月2日，被告大地公司向原告退还房屋面积差价款46599元，该笔金额应当扣除，故被告实际收取的二原告的房款为260543元，故对于原告要求被告退还购房款的主张，本院予以支持260543元。对于原告关于所退46599元系对其进行的赔偿的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，依照070号《商品房买卖合同》中第十五条的约定:“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”结合算价单上载明的内容，冯忠仁代原告朱祖国向被告大地公司出具《收条》上载明的内容，被告大地公司将46599元汇入原告朱祖国账户的银行电子回单上附言，本院予以认定被告向原告所退的46599元为退房款，对于原告的该主张本院不予支持。关于契税、维修基金、手续费等费用的问题。二原告向被告支付其他费用为维修基金1205元、契税7860元、代办相关手续费3000元，共计12065元，被告应向原告退还，原告主张契税、维修基金、手续费等费用为13536元，对于高于12065元的部分原告未能提供证据予以证明，本院不予支持。对于资金占用利息问题。由于二原告并不能提供证据证明其提交的《退房通知书》已经送达给被告，故不能证明二原告已经向被告主张过关于退房的事宜，因此关于资金占用费的起算时间应从二原告第一次提起诉讼之日2020年3月27日起30日后开始计算，即从2020年4月27日开始计算，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于诉讼保全担保保险费的问题，二原告未提供其已向担保保险公司缴纳保险费的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告朱祖国、鄢芬与被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于2017年11月1日签订的合同编号为070的《商品房买卖合同》。 二、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告朱祖国、鄢芬购房款260543元及资金占用利息（以260543元为基数，自2020年3月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。 三、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告朱祖国、鄢芬维修基金、契税、相关办理手续费共计12065元。 四、驳回原告朱祖国、鄢芬的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果义务人未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费3355元（已按简易程序减半收取）、保全费2256元，共计5611元，由被告贵州安顺大地房地产开发有限公司承担4241元，原告朱祖国、鄢芬承担1370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧诗敏 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  廖龙炜