湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11474号原告：湖南湘天才华房地产有限公司，住所地长沙市雨花区万芙北路**才子嘉都****201。法定代表人：蔡玉宝，执行董事。委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：李涛，男，1990年11月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省沅江市。第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住，住所地长沙市芙蓉区白沙路**/div>负责人：文爱华，行长。委托诉讼代理人：刘雅妮，女，1992年7月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，系该行员工。委托诉讼代理人：龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师。原告湖南湘天才华房地产有限公司（以下简称原告）诉被告李涛（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐攀，第三人的委托诉讼代理人龚蕾到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2016年1月22日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201405006-504）；解除被告与第三人签订的金融借款合同；2、判令被告向原告支付垫付银行按揭款暂计45251.1元，并以垫付款为基数按照银行贷款利息标准支付利息至实际归还之日止，至起诉暂计算为52.9元；3、判令被告支付违约金59622元，并判令被告在判决生效五日内协助原告办理长沙市雨花区××路××号××幢××层××房解除房屋备案登记或注销房屋产权证手续，判令被告在判决生效五日内向原告归还涉案房屋（长沙市雨花区××路××号××幢××层××房）；4、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费用、财产保全保单费等费用。事实与理由：原、被告双方于2016年1月22日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201405006-504），被告购买原告开发的商品房--才子嘉都6、8幢5层6-504房，房款总价为596218元。根据合同附件九补充协议约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。被告未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告未答辩。第三人述称，希望法院判决解除合同同时保障银行的债权。经审理查明，2016年1月22日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201405006-504）及补充协议，约定：买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区××路××号才子嘉都第6、8幢5层6-504号房屋（地（地址最终以房屋所有权登记的地址为准规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积为115.1平方米，其中套内建筑面积91.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23.16平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为5180元／平方米，总房价596218元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）156218元，剩余房款440000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起按照合同总价款的万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，被告依约向原告支付了购房款596218元（其中首付款156218元，从第三人处银行贷款440000元）。之后，被告未依约足额向第三人偿还贷款本息。第三人遂分别于2018年8月29日、10月29日、11月29日、2019年1月30日、12月25日、2020年2月27日、3月30日、4月30日、6月29日、9月29日从原告的保证金专户中扣划款项8512.8元、2789.89元、2820.61元、8512.81元、5656.87元、5657.62元、2821.71元、2820.61元、5658.18元、8516.15元，合计53767.25元。之后，被告未向原告支付上述代偿款。原告以被告违反合同约定为由遂于2020年10月23日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、2019年6月18日，涉案房屋办理了不动产权登记，登记的权利人为被告，抵押权人为第三人。2、原告对诉求中的垫付银行按揭款明确为截至2020年12月11日的垫付银行按揭款，合计53767.25元。原告对第4项诉求中的费用明确为诉讼费和保全费。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、个人贷款还款凭证、中国建设银行单位客户专用回单、不动产登记情况表以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未依约足额向第三人偿还贷款本息导致原告的保证金专户被第三人扣划款项53767.25元，被告的行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除其与被告于2016年1月22日签订的《长沙市商品房买卖合同》及被告与第三人签订的金融借款合同；被告协助原告办理位于长沙市雨花区××路××号××幢××层××房解除房屋备案登记或注销房屋产权证的手续并向原告归还涉案房屋，因涉案房屋已办理了不动产权登记，登记的权利人为被告，抵押权人为第三人，原告要求解除上述合同，有违公平原则，如被告确实不能支付原告代偿款，原告完全可就涉案房屋的处置价款进行清偿。故对原告的上述诉求本院均不予支持。原告要求被告支付代偿款53767.25元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张的违约金过高，本院将其酌情调整为以每期代偿款为基数，从代偿之日起按照年利率12%的标准计算至实际清偿之日止。对原告主张超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付代偿款的利息，因本院已支持了原告违约金的主张，故对原告该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李涛应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南湘天才华房地产有限公司代偿款53767.25元；二、被告李涛应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南湘天才华房地产有限公司违约金（以每期代偿款为基数，从代偿之日起按照年利率12%的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南湘天才华房地产有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费466元，保全费3501元，合计3967元，由被告李涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二〇年十二月十六日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。