山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初3570号原告：耿松，男，1987年3月23日出生，汉族，住山东省齐河县。原告：张苹苹，女，1983年8月21日出生，汉族，住山东省齐河县。两原告共同委托诉讼代理人:刘凯，山东豪才律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人:张晨，山东豪才律师事务所实习律师。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地山东省德州市齐河县城齐鲁大街**。法定代表人：程延春，执行董事。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：泮宜志，山东杨宜广律师事务所律师。原告耿松、张苹苹与被告山东昌奥置业有限公司（以下简称昌奥置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿松、张苹苹共同委托诉讼代理人刘凯、张晨，被告昌奥置业公司委托诉讼代理人泮宜志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿松、张苹苹共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告昌奥置业公司支付违约金57,607.14元（以415,906元为基数按照日万分之一，从2016年10月5日暂计算至2020年7月21日）；2.请求判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月8日，耿松、张苹苹与昌奥置业公司签订的《商品房预售合同》，约定耿松、张苹苹在昌奥置业公司处购买位于山东省齐河县贵和华成三期17号楼1单元1201室处房屋及储藏室，总价款为415906元。合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记。原告按照合同约定支付了房屋全部价款，双方于2016年7月7日办理交房手续。但被告迟迟未为原告办理房屋所有权转移登记，直至2020年8月20日，原告才办理涉案房产的权属证书。为维护自身合法权益，特诉至人民法院。山东昌奥置业有限公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.延期办证的责任不在被告，原告存在先行违约的情形，因涉案楼房的全体业主并未及时缴纳契税、维修基金，导致无法办理房屋权属证书；2.业主签署交房通知的注意条款中明确说明了房产证业务应由业主自行办理；3.本案已超出诉讼时效。一、原告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一、商品房预售合同复印件一份，以证明被告应当于2016年6月30日前向原告交房，同时证明被告未按照合同约定为原告办理房屋登记，构成违约，原告依据合同的约定要求被告支付违约金；证据二、山东省增值税普通发票一张，以证明原告已支付购房款415906元；证据三、交房通知一份，以证明被告于2016年7月7日向原告交付房屋；证据四、不动产证办理通知打印件一份，以证明办理房产的所有权登记并不需要办理契税、房屋维修基金业务，未能办理不动产权证的责任应当归责于被告；证据五、山东省临沭县人民法院的民事判决书一份，以证明类案中主张的违约金被法院判决支持，本案所诉违约金未超诉讼时效。被告质证后对证据一、二、三的真实性无异议，但认为交房通知中已经明确载明，办理房产证前应由业主自行缴纳契税及房屋维修基金，且在条款中对办证主体变更为由业主自行办理，对于证据四的真实性无法核实，认为即便该证据系真实的，也不能免除交房通知中规定的义务，对证据五有异议，认为不能确定该判决是否生效，且该判决与本案无关。当事人围绕诉讼请求及辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据证据规则进行审查认证，并对相关案件事实进行认定。一、原告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一、商品房预售合同复印件一份，以证明被告应当于2016年6月30日前向原告交房，同时证明被告未按照合同约定为原告办理房屋登记，构成违约，原告依据合同的约定要求被告支付违约金；证据二、山东省增值税普通发票一张，以证明原告已支付购房款415906元；证据三、交房通知一份，以证明被告于2016年7月7日向原告交付房屋；证据四、不动产证办理通知打印件一份，以证明办理房产的所有权登记并不需要办理契税、房屋维修基金业务，未能办理不动产权证的责任应当归责于被告；证据五、山东省临沭县人民法院的民事判决书一份，以证明类案中主张的违约金被法院判决支持，本案所诉违约金未超诉讼时效。被告质证后对证据一、二、三的真实性无异议，但认为交房通知中已经明确载明，办理房产证前应由业主自行缴纳契税及房屋维修基金，且在条款中对办证主体变更为由业主自行办理，对于证据四的真实性无法核实，认为即便该证据系真实的，也不能免除交房通知中规定的义务，对证据五有异议，认为不能确定该判决是否生效，且该判决与本案无关。本院经审查认为，原告提供的证据一、二、三，客观真实，且与本案存在关联，应当认定为有效证据，对上述证据所载明的案件事实，本院予以确认。原告提供的证据四虽并非原件，但该通知内容与本案有直接相关，是案涉房屋开发单位通知业主办理不动产权登记的通知，本院予以采信，并对该通知所载明的案件事实予以确认。对原告提供的证据五，因与本案缺乏关联性，本院不予采纳认定。被告昌奥置业公司对其抗辩主张提交交房通知一份，以证明在办理房产证之前，原告应当缴纳契税和房屋维修基金，且房产证由业主自行办理。原告质证后对证据真实性无异议，但认为根据房管部门的要求，办理产权证需先由开发商完善相关材料并办理相应手续后，业主才能办理产权登记，且原告已经按照被告张贴的办证通知缴纳相关费用。本院经审查认为，被告提供的该通知与原告所提供的证据三一致，本院对该证据予以采纳认定支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月8日，耿松、张苹苹购买被告昌奥置业公司开发的位于齐河县贵和华城三期17号楼1单元1201室房屋，房屋总价款415906元，双方签订了商品房预售合同。原告购买的房屋于2016年7月7日交付使用。2020年6月12日，原告所居住的齐河县贵和华城三期17号楼收到办理不动产权证的通知。原告称，其已于2020年8月20日办理案涉房屋不动产权证书。本院认为，当事人对《商品房预售合同》所约定逾期交房违约条款及房屋实际交付时间均无异议，本案当事人争执的主要焦点问题：一是原告的诉求是否超出诉讼时效;二是被告是否存在违约办证行为，是否应当承担违约金及违约金的计算方法。本院结合双方庭审举证、质证，法院审查认证情况，并依据相关法律规定，做出如下认定。关于焦点一，原告的诉求是否超出诉讼时效的问题。根据我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中原被告双方合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告于2016年7月7日实际接收了案涉房屋，被告最迟应于2016年10月7日前办理完毕相关前置手续，已便于原告提交房屋登记申请能够被房屋登记机构受理。被告未能提供证据证实其在上述期限前已经完成初始登记，亦未在上述期限内提出为原告办理房屋所有权转移登记，原告也未选择解除合同，则应按合同约定的按购房总价款为基数，以日万分之一计算违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，因此该违约金的请求给付为继续性债权，该债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告于2020年9月4日向本院起诉，时距2016年10月7日虽已超出三年，但因被告未为原告办理房屋所有权转移登记的违约行为处于继续状态，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告主张逾期办证违约金应自起诉之日起往前推算三年即自2017年9月4日起计算，本院予以支持，而原告主张2017年9月4日之前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。关于焦点二，被告是否存在违约办证行为，是否应当承担违约金及违约金的计算方法。双方合同约定，“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”因涉案房屋于2016年7月7日交付使用，根据该条款的约定，被告最迟应于2016年10月7日前办理完毕相关前置手续，已便于原告提交房屋登记申请能够被房屋登记机构受理。但根据庭审查明，直至2020年6月12日原告才收到办理不动产权登记的通知，且被告亦未能提供证据证实其在2016年10月7日前已经完成初始登记，符合责任免除的情形。故本院认为，被告的行为违反了合同约定，构成违约，应当支付违约金。按照合同约定的违约金计算方式折合年利率为3.6%，与一年期贷款市场报价利率相当，属于合理期间，本院予以确认。根据前段论述，基于时效原因，原告主张的违约金应于2017年9月4日起算，对于违约金计算的截止之日，合同虽约定为实际取得房屋所有权登记之日，但房屋所有权登记之日会受转移登记申请及受理的时间、办理转移登记业务的复杂程度、房屋登记部门工作任务繁忙与否等被告自身之外因素掣肘，存在不确定性，且原告并未提供证据证实其实际取得房屋所有权登记的时间，故违约金计算截止之日应为被告完成初始登记手续，通知原告办证之日，即2020年6月12日。综上所述，本案违约金的计算期限自2017年9月4日至2020年6月12日，共计998天，按照原告总房款415906元，按日万分之一计算，应为41507.42元。（415906元×998天÷10000）综上，依照《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告耿松、张苹苹房屋逾期办证违约金41507.42元；二、驳回原告耿松、张苹苹的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由原告耿松、张苹苹共同负担201元，由被告山东昌奥置业有限公司负担419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  黄勇二〇二〇年十一月三十日法官助理纪凯书记员高晓晗