重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8126号原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码91500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王绍煜，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：包兴海，男，1969年9月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称"赢三物管公司"）与被告包兴海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人王绍煜、郝保建，被告包兴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢三物管公司诉称：2014年3月19日，被告购买了位于重庆市綦江区xxx号房,房屋面积：81.18平方米。按照被告与赢三物管公司签订的《綦城雅筑前期物业管理服务协议》约定，物管费（含电梯费）1.2元/㎡•月，公摊费10元/月。被告系原告管理服务的xxx业主，于2015年1月至2020年7月拖欠物管费6526.87元（81.18㎡×1.2元/㎡•月×67月）、公共能源费690元（10元/月×67月），以上费用共计7196.87元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金5000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告包兴海辩称，我认可我没有交费，但是对时间不确定，对物管费收费标准有异议，公共能源费的收费标准无异议，但是该缴纳还是要缴纳。我没有缴纳是因为我购房时说一楼和二楼不收取电梯费，我去交费的时候物业公司要收取我的电梯费；我房屋在二楼,一楼业主搭了雨棚，一下雨，雨水就滴进我家里,物业公司也不处理；我室内的厕所墙体倾斜一公分，找到物业公司也不给我处理；小区环境差，楼梯间长期有人大小便，公用扶梯坏了也不维修。经审理查明，被告包兴海系重庆市綦江区xxx号房的业主，房屋面积为81.18平方米。2014年3月19日被告包兴海与重庆市赢三物业管理有限公司签订了《綦城雅筑前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理服务期限从商品房买卖合同中建设单位约定的接房之日起叁年。本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业服务企业，本合同自动续期。续期年限叁年。本物业服务合同续期年限届满，甲方及业主大会没有作出选聘或者续聘决定，本合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。物管费，高层住宅第二层以上（含第二层）物业按建筑面积每月每平方米1.3元计算（包含电梯费），第一层按建筑面积每月每平方米0.9元计算；小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，其加压设备电费按每吨水0.8元计算；公共能耗费：主要是指小区业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，由全体业主进行分摊，预收为住宅每户每月10元；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金；乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。合同签订后，原告物业公司便按照约定开始向被告提供物业管理服务，物管费实际按照每月每平方米1.2元的标准收取，目前该小区在物业服务方面存在些许瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2015年1月至2020年7月，未交物管费6526.87元（81.18㎡×1.2元/㎡×67月）、公共能源费670元（10元/月×67月），以上费用共计7196.87元。经赢三物管公司多次催收仍未交纳。以上事实有当事人陈述、营业执照、《綦城雅筑前期物业管理服务合同》、《欠费明细表》、《收费明细表》、《催收通知书》、图片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。《綦城雅筑前期物业管理服务合同》是原告与被告合法签订的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业主也应该主动共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，对于被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位且收费过高为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。被告以其居住的楼层为二楼为由,质疑物管费的收费标准,本院认为,根据双方签订的合同,高层住宅第二层以上（含第二层）物业费按建筑面积每月每平方米1.3元计算（包含电梯费）,并且原告在收取物管费时，已经降低了收费标准，因此，对于原告要求被告按照每月每平方米1.2元的标准支付物管费，本院予以支持。关于公共能耗费，由于被告对公共能耗费的收费标准无异议，本院对原告要求被告按照每月10元标准支付公共能耗费予以准许。审理中，原告举示证据证明被告交纳了2014年的费用，而被告在庭审中陈述到未交纳2015年以后的费用，因此，对于原告要求被告交纳2015年1月至2020年7月期间的物管费6526.87元、公共能耗费670元,本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映的意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主的意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告包兴海在本判决生效后五日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2015年1月至2020年7月期间的物管费6526.87元、公共能源费670元，共计7196.87元；二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告包兴海负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告包兴海在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年九月二十九日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程