云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10488号上诉人（原审被告）：黄晓蓉，男，汉族，1986年6月17日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：欧丽娟，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张宣帅，男，汉族，1990年2月15日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：曹云春，云南同润律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：昆明坤居房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市经济技术开发区佳逸盛景花园二期Ш区25幢2号商铺。法定代表人：叶平康，执行董事。委托诉讼代理人：叶平玉，女，特别授权代理。上诉人黄晓蓉因与被上诉人张宣帅、原审第三人昆明坤居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄晓蓉上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张宣帅一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张宣帅承担。事实及理由：一、一审遗漏必要共同诉讼人。本案房屋系黄晓蓉与妻子赵玉珠在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。且房屋买卖定金合同载明卖方是黄晓蓉和赵玉珠。因此，赵玉珠与本案由法律利害关系，本案应当追加赵玉珠参加诉讼。二、一审认定事实错误。1、本案没有证据证实张宣帅在2019年10月10日前与黄晓蓉确定办理过户的时间；2、张宣帅表示可以全款支付的时间是2019年10月14日，且有短信记录证实；3、一审认定“被告黄晓蓉长期未在昆明，故双方一直未对上述事项进行处理，故原告张宣帅也未支付首付款”系张宣帅未支付首付款的辩解，该主张无证据证实且与事实不符。案涉合同第13条载明“因为甲方银行有贷款需要乙方提前支付首付款”。因此，未能过户的根本原因是张宣帅没有支付首付款。三、关于黄晓蓉收取定金尾款的问题。黄晓蓉认为，定金在合同第四条和第五条已经写明，定金无论是张宣帅本人支付还是交给第三人转交，是在所不问的，因为50000元定金已经属于黄晓蓉所有，黄晓蓉在任何时候去拿这笔钱都是可以的。综上，请求二审法院改判支持黄晓蓉的上诉请求。张宣帅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆明坤居房地产经纪有限公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张宣帅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2019年9月1日签订的《房屋买卖定金合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金共计100000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张宣帅、被告黄晓蓉均是个人，第三人坤居房地产系在云南省昆明市经济及开发区从事房地产经纪业务、经纪信息咨询的有限责任公司（自然人投资或控股），涉案房屋所有权人为被告黄晓蓉，涉案房屋因被告黄晓蓉在招商银行贷款而抵押于招商银行，抵押金额为560000.00元。卖方（甲方）即被告黄晓蓉、案外人赵玉珠与买方（乙方）即原告张宣帅，居间方（丙方）即第三人坤居房地产于2019年9月1日签订《房屋买卖定金合同》，约定甲方自愿将坐落于昆明市经济技术开发区第三城金呈东泰花园东一区11幢2单元6层602室及602ａ房屋出售给乙方。合同第二条成交价格约定：甲、乙双方协议上述房屋及车位成交总价格为人民币（大写）壹佰贰拾柒万捌仟元整（￥1278000.00元），为甲方净收款；合同第四条信用保障约定：为保证交易顺利进行，乙方支付甲方人民币大写伍万元整（￥50000.00元）为定金，由甲方出具收条为据。甲方需提供产权证复印件、交款单据复印件、身份证复印件及购房支付款项的其他票据的复印件，乙方提供身份证复印件；合同第五条房产过户约定：甲、乙双方约定于2019年10月10日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托坤居房地产协助办理。甲、乙双方必须保证提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全。任何一方提供材料的过错行为导致交易不成，由过错方承担一切法律责任。丙方不承担甲、乙任何一方材料不真实有效所产生的法律责任；付款方式约定：银行按揭付款：在网签当日，乙方支付给甲方购房款人民币大写：肆拾肆万捌仟元整（￥448000.00元定金转为首付款），剩余购房款人民币大写捌拾叁万元整（￥830000.00），由乙方办理贷款，完成贷款后由银行支付给甲方；合同第十条违约责任约定：1、除不可抗力因素外，任何一方违约导致无法完成交易过户行为的，由违约方必须赔偿守约方双倍定金作为违约金，2、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方房产过户完毕的视为违约，3、如果甲、乙双方协商解除合同，则甲、乙双方自行承担法律后果；合同第十三条补充内容约定：若因为政策原因导致买卖双方不能如期交易，则甲方退还乙方定金，双方互不追究违约责任，此定金合同复印件与原件产生同等法律效力，因为甲方银行有贷款需要乙方提前支付首付款。合同上有甲方黄晓蓉、乙方张宣帅的签名捺印、丙方坤居房地产加盖的公司印章。合同签订后，原告张宣帅将合同约定的购房定金50000.00元支付给第三人坤居房地产，第三人坤居房地产于合同签订当日通过手机银行向被告黄晓蓉转账30000.00元，被告黄晓蓉在微信中回复第三人坤居房地产的法定代表人叶平康：“收到定金三万，定金余款20000.00元本人到昆明之日您要给我。”被告黄晓蓉于2019年9月2日向招商银行申请提前还款并审批成功，2019年9月3日，被告黄晓蓉通过微信向第三人表示：“您好，根据合同约定，我已经预约好银行还款了，请您和买房者说一下尽快安排首付款才能还款拿房产证出来过户。”当时原告处于筹集首付款阶段。之后原告张宣帅在合同约定的办理过户手续前即2019年10月10日前向被告确定签订房屋买卖合同办理过户手续时间，表示即使贷款未下来也可以全款支付，因被告黄晓蓉长期未在昆明，故双方一直未见面对上述事项进行处理，故原告张宣帅也未支付首付款。2019年10月10日，被告黄晓蓉到达昆明，因当时被告黄晓蓉表示还愿意继续出卖涉案房屋，第三人坤居房地产并将剩余定金20000.00元，因当时已是银行下班时间，故并未对支付首付款、办理过户手续等事项进行处理。第二天，被告黄晓蓉表示已经过了合同约定的时间，不愿意再出卖涉案房屋。后经原告张宣帅及第三人多次催促，被告黄晓蓉均表示不愿意再出售涉案房屋，且不愿意退还原告所支付的50000.00元购房定金，原告张宣帅遂向一审法院提起诉讼，主张如上所诉。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《房屋买卖定金协议》系当事人自愿签订的协议、合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告张宣帅已经按照合同约定向被告黄晓蓉支付了购房定金50,000.00元，并积极筹集购房首付款使合同具备签订购房合同、办理过户手续的条件，履行了自己应尽的义务。被告黄晓蓉在《房屋买卖定金合同》约定的最后一天银行下班时间后才到达昆明，致使后续合同无法签订，无法办理过户手续，且在原告张宣帅多次要求继续履行《房屋买卖定金合同》后，仍不配合履行合同约定义务，存在违约行为。关于被告黄晓蓉所辩述的其之所以未进行过户等后续相关事项，是因为原告张宣帅未将首付款支付给被告，原告张宣帅基于对涉案房屋相关情况的了解，如果可以支付首付款完全可以直接支付至被告所提供的银行账户或支付给第三人坤居房地产的辩解意见，一审法院认为，被告黄晓蓉在收到原告张宣帅通过第三人坤居房地产支付的第一笔金额为30,000.00元的购房定金后，通过微信聊天向第三人坤居房地产法定代表人表述：“收到定金三万，定金余款20,000.00元本人到昆明之日您要给我。”而被告黄晓蓉于2019年10月10日才到达昆明收取了该笔定金，故在对方未完全收取购房定金、双方未见面、未进行房屋买卖公证、被告黄晓蓉无法出具收款收据等情形下，由原告将如此大金额的购房首付款直接支付给被告黄晓蓉是不符合一般交易习惯的，故被告黄晓蓉的该项辩解意见一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告黄晓蓉应按照《房屋买卖定金合同》约定双倍返还定金，故原告的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于庭审过程中，被告黄晓蓉所称的本案遗漏被告即被告黄晓蓉的妻子赵玉珠的意见，一审法院认为，从双方所提交的证据《房屋信息查询摘抄表》来看，涉案房屋的所有权人为被告黄晓蓉个人，其妻子赵玉珠的名字虽出现在《房屋买卖定金合同》中的卖方位置，但案外人赵玉珠并未在合同上签字，也未有相关证据证明案外人赵玉珠委托张宣帅签订合同、案外人赵玉珠为涉案房屋的共有人，故一审法院对该意见不予采信。关于原告张宣帅要求解除与被告黄晓蓉、第三人坤居房地产所签订的《房屋买卖定金合同》的诉讼请求，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中原告张宣帅、被告黄晓蓉、第三人坤居房地产均同意解除上述合同，故原告的该项诉讼请求一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决：“一、被告黄晓蓉与原告张宣帅和第三人昆明坤居房地产经纪有限公司于2019年9月1日签订的《房屋买卖定金合同》于本判决生效之日解除；二、被告黄晓蓉于本判决生效之日起十日内向原告张宣帅双倍返还定金计100,000.00元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：黄晓蓉是否应当承担合同责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《房屋买卖定金合同》系黄晓蓉与张宣帅的真实意思表示，不违反相关法律法规，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，张宣帅在签订合同后，依约支付了定金，并积极筹集购房首付款使合同具备签订购房合同、办理过户手续的条件，已积极为履行合同义务进行前期准备。2019年9月2日至2019年10月8日期间，昆明坤居房地产经纪有限公司与黄晓蓉之间多次电话联系沟通，黄晓蓉均未能出现。直至定金合同约定的过户期限最后一天银行下班时间后，黄晓蓉才出现，收取了第三人昆明坤居房地产经纪有限公司代收的2万元剩余定金。当天因为时间较晚，且黄晓蓉妻子赵玉珠未到场，双方未能签订正式的房屋买卖合同。因此，在双方未能对后续购房事宜、未签订正式房屋买卖合同、未能办理房屋买卖公证等情形下，由张宣帅将如此大金额的购房首付款直接支付给黄晓蓉是不符合一般交易习惯的。即便后续张宣帅一直要求黄晓蓉继续履行《房屋买卖定金合同》，黄晓蓉仍不配合履行合同约定义务。一审法院据此认定黄晓蓉存在违约行为，导致《房屋买卖定金合同》未能继续履行有事实及法律依据，本院依法予以维持。关于黄晓蓉所称的本案遗漏必要诉讼参加人即黄晓蓉的妻子赵玉珠的意见，本院认为，其妻子赵玉珠的名字虽出现在《房屋买卖定金合同》中的卖方位置，但从双方所提交的证据《房屋信息查询摘抄表》来看，案涉房屋的所有权人为黄晓蓉个人，且案外人赵玉珠并未在合同上签字，也未有相关证据证明案外人赵玉珠委托黄晓蓉签订合同以及赵玉珠为案涉房屋的共有人。根据合同的相对性原则，赵玉珠并非本案必要共同诉讼参加人。同时，双方签订的仅仅是房屋买卖定金合同，并未签订正式的房屋买卖合同，未实际对案涉房屋作出处分，并未损害赵玉珠的权利。因此，黄晓蓉主张本案应当追加赵玉珠参加诉讼没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄晓蓉的上诉主张不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人黄晓蓉负担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  杨 雪审判员  姚 丹二〇二〇年十一月二十七日法官助理潘鑫书记员袁艺