新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初831号 原告：程光明，男，1962年11月18日出生，汉族，原阿山皮革集团退休职工，住阿勒泰市。 原告：姜爱莲，女，1963年9月28日出生，汉族，原阿山皮革集团退休职工，住阿勒泰市。 共同委托诉讼代理人：邵敏，新疆新北律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：阿兰·萨托什，新疆新北律师事务所律师。 被告：新疆中汇银丰房地产开发有限责任公司阿勒泰分公司，住所地阿勒泰市。 负责人：杨**，该公司经理。 委托诉讼代理人：李爱君，新疆克兰律师事务所律师。 原告程光明、姜爱莲与被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司（以下简称中汇银丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告程光明、姜爱莲及委托诉讼代理人邵敏、阿兰·萨托什，被告中汇银丰公司的委托诉讼代理人李爱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程光明、姜爱莲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订商品房预售合同；2、被告退还原告商铺的全部购房款384140元，并承担已付房款一倍的赔偿责任384140元，上述金额为768280元；3、被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年9月22日，原告从被告处购买四国六方城一期商铺一间，房屋编号为A5-xxx，商铺面积为72.06平方米。当日双方签订了商品房预售合同，合同约定房屋单价为72.06／平方米，房屋总价款为384140元，被告于2016年10月1日前将商品房交付原告使用。原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今逾期4年未向原告交付房屋，给原告造成了巨大的经济损失。此后，原告还了解到被告所售房屋未按规划进行建设，系被告自行增加的建筑面积，且未进行消防验收。被告在签订合同时不仅未向原告告知该情形，还称商品房预售许可证的字号为房售字第xxxxxx号。故请求判如所请。 被告中汇银丰公司辩称，被告认为原告与被告解除合同没有事实及法律依据，原、被告于2016年9月22日签订了商品房预售合同后如约履行交房义务，不存在任何违约行为。双方对商品房预售合同约定的义务均已履行完毕，被告与原告解除合同的主张已过了时效期限，按照诉状中原告所称被告已经逾期4年未交房，按照《中华人民共和国合同法》第九条的约定，逾期超过30日后，原告有权与被告解除合同，4年之后才主张合同解除权，已经超过了1年期限的法律规定。原告要求赔偿购房款384140元，没有事实和法律依据。被告方已如约履行了合同，不存在欺诈或者逾期交房的行为。被告所开发的四国六方商业一期项目，取得了行政部门的相关手续，包括土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件，被告向原告销售案涉商品房合法，被告没有对销售给原告的房屋进行过抵押或者销售给第三人，因此不存在合同解除的事实条件及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告程光明、姜爱莲为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 证据1、2016年9月22日商品房预售合同（编号为000xxx号）。证明二原告于2016年9月22日在被告处购买了45号四国六方城××栋商铺房，房屋面积为72.06平方米，商品房单价为5330.84元/平方米，总价384140元。其中有192000元房款原告以银行按揭贷款的方式支付被告，被告承诺于2016年10月1日前将该商品房交付原告使用，若被告逾期超过30日，原告有权解除合同，并有权要求被告退还房款及违约金。 证据2、2016年9月22日四国六方城商业一期商铺委托管理合同（合同编号为000xxxx）。该份合同签订的时间及编号均与证据1一致，该合同为证据1的从合同，该商品房一直由被告管理使用，尚未交付。该合同是原告与阿勒泰六方城市场管理有限公司签订的，被告并非合同当事人，被告仍需向原告履行交房义务。 证据3、中国银行客户贷款清单、中国银行还款流水明细清单共6页，证明原告程光明于2016年11月10日从中国银行阿勒泰地区分行贷款192000元，分121期还款，连本带息共计需还259105.8元，需支付利息67105.8元。 证据4、收据5份。证明原告分别于2016年9月18日、2016年9月22日、2016年11月10日分五次向被告支付了全部购房款。 证据5、2019年12月26日阿勒泰市行政执法局出具的结案报告一份。证明被告在建设四国六方一期项目时，未按照规划审批进行建设，擅自增加建筑面积5120.72平方米，其中包括原告从被告处购买的商品房。因此阿勒泰市行政执法局对被告作出了拆除违建、消除影响、缴纳罚款等行政处罚。 经被告中汇银丰公司质证对原告证据对证据1真实性、合法性、关联性认可，交房时间为2016年10月1日，该合同的第九条约定逾期交房30日原告可以行使合同解除权，原告时至今日才向被告发出解除合同，已超过一年期的时效期。对证据2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告与阿勒泰六方城市场管理有限公司签订的商铺委托管理合同，不是与被告所签订的，合同主体与被告是两个不同的独立法人，不是商品房预售合同的从合同。该合同可以证明被告在2016年10月1日前已经将原告购买的商铺交付给了原告，并且原告与第三方签订了商铺委托管理合同。对证据3认可，原告已付清购房款。对证据4的真实性、合法性认可，与本案没有关联性。对证据5是复印件，不认可；被告所售房屋否是违法建筑，市行政执法局无权认定。 被告中汇银丰公司为抗辩原告的主张向法庭出示如下证据： 证据1、2015年11月25日建设工程规划许可证。证明被告建设的四国六方一期项目取得了合法手续。 证据2、2015年12月11日商品房预销售许可证。发证机关为阿勒泰市房地产管理局，时间为2015年12月11日。证明被告开发的阿勒泰市四国六方商业一期项目，在2015年12月11日取得了预售许可证，包括原告所购买的商铺。 证据3、2016年9月22日商品房买卖合同（预售）。证明原、被告签订了商品房预售合同后，被告如约履行合同全部义务，将房屋交付给原告，并原告已经将商铺委托第三方进行了管理，被告并不存在任何违约行为。原、被告签订的合同已经过原阿勒泰市房产管理局备案、网签，说明被告向阿勒泰市房产管理局进行预售许可备案的时候已经将原告购买的商铺在房产局报备。 证据4、2016年9月30日商铺委托管理合同。证明被告已按照合同约定将商铺交付给原告，原告也于2016年9月将商铺委托给第三方进行管理。 证据5、2020年7月10日四国六方城一期建设项目竣工验收备案表。证明四国六方一期项目于2016年9月22日竣工，竣工后被告向阿勒泰市建筑工程质量管理站进行了备案。证明四国六方一期项目包括原告购买的商铺，已经在阿勒泰市质监站进行了备案，工程全部交工，质量合格，被告不存在违约行为。 证据6、在2020年10月15日被告向阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的是编号为新建房许字（2015）xxxxx号商品房预售许可证楼盘表。证明两原告购买的被告的A5-xxx商铺，在上述预售许可证范围之内。 经原告质证对被告证据1的真实性认可，但是被告没有提供附图，无法显示原告购买的商铺是否在红线图中。对证据2真实性、合法性认可，只有销售总面积和建筑总面积，只能证明被告对阿勒泰市迎宾路45号四国六方城一栋具有商品房预售许可证。原告购买的商铺是否在该范围内，无法确认。对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对证据4真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。商品房预售合同与商铺委托管理合同是同一天签订的，当时房款没有交清，房屋没有交工。对证据5的真实性不认可，该证据显示工程竣工日期为2016年9月22日，与双方签订商品房预售合同的时间是一致的，备案时间为2020年7月10日。该备案表缺具体的验收范围，只是基础设施的验收范围，不是全部工程竣工验收的备案登记表。 原告对证据6的真实性、合法性、关联性不认可。根据阿勒泰市住房保障和房产服务中心出具的说明内容记载2016年9月5日被告对出售楼盘进行变更登记，2015年的预售许可证也需要变更登记。该证据中记载原告购买的A5-xxx商铺的建筑面积和套内建筑面积均与原、被告签订的商品房预售合同中的面积不同，被告出具的商铺所有建筑面积总和为41691.45平方米，比预售许可证上的37542.03平方米超出4149.42平方米，可以说明并不是表格上所有的商品房都在预售许可范围之内。 法庭依职权调取的证据： 1、2020年10月31日自阿勒泰地区消防救援支队调取四国六方城一期A地商业楼图纸及说明。 2、2020年10月29日自阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的2016年12月18日房产预测成果报告及说明。 3、法庭于2020年10月11日原告对案涉房屋现状录制的视频、拍摄的照片。 4-1、2020年11月2日中汇银丰公司及“四国六方商业一期”预售情况说明；4-2、2016年8月9日中汇银丰公司楼盘变更申请及2016年8月5日房产预测成果报及所附情况说明。 经原告质证对法庭调取证据1、2的真实性认可。从阿勒泰地区消防救援支队调取的证据可以看出在2017年11月4日消防竣工验收时被告出售给原告的楼房图纸上没有该原告购买的房屋。证据2中阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司作出的房产预测成果报告第二页显示该报告作出时间为2016年12月18日，而阿勒泰市住房保障和房产服务中心出示的证明中称于2016年9月5日根据《房产预测成果报告》作了楼盘变更，楼盘变更是在房产预测成果报告作出之前，因此证明内容存在虚假。证据3真实性、合法性认可，该组证据可以证明原告购买的房屋尚未投入使用。对视频中自称运营公司工作人员的所述不认可，与事实不符。第2、4组证据中存在两份时间冲突的预测成果报告说明有一份是虚假的。原告认为住房保障服务中心存在提供虚假证据的嫌疑，因此对自阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的预测成果报告、预售情况说明的合法性、真实性均不认可。 经被告质证对证据1公章的真实性认可，其中的内容不认可，称图纸上15轴至18轴、H至N轴范围内没有建筑物是不符合客观事实的，被告在2016年四国六方城一期A地商业楼设计图纸，已经发生了变更，阿勒泰地区消防救援支队提供的是以前的老图纸，阿勒泰地区消防救援支队在2017年11月4日对被告建设的四国六方城+一期建设项目出具了消防验收合格报告，报告出来之后，阿勒泰地区消防救援支队从未给被告下发过消防整改通知，原告购买的房屋可以正常使用，没有任何障碍。阿勒泰地区消防救援支队出具的说明从形式上看不符合民事诉讼证据规则。对证据2阿勒泰市住房保障和房产服务中心成果报告及说明认可。恰恰可以证明被告出售的房屋已取得了政府部门的预售许可。对证据3真实性、合法性、关联性认可。可以证明原告购买的房屋被告如约履行交房义务，并且将房屋交给管理公司进行管理、运营。视频中自称运营公司工作人员的人是运营公司的法定代表人席文峰，当时程光明就在该运营公司工作，与席文峰是同事关系，在拍该段视频时程光明也未提出任何异议。对第4组证据无意见，可以证明中汇银丰公司在2016年8月9日向原阿勒泰市房产局申请楼盘变更，将其中A栋二层的120房间分割成110间房子，其中就包括本案诉争的房屋，没有增加建筑面积，原阿勒泰市房产局同意中汇银丰公司楼盘变更申请，本案诉争的房屋在2015年12月11日核发的商品房预售许可证范围之内。 本院认证意见。对原告证据1、2真实性予以确认。对证据3的真实性确认，被告逾期交房的违约金应当按照商品房预售合同中约定的方式进行计算，本院对原告的证明目的不予确认。对原告证据4予以确认。证据5为复印件，未提供证据原件核对，亦无其他证据相互印证，对该证据的真实性无法确认。本院对被告证据1的真实性予以确认。被告证据2结合本院依照职权调取的第4组证据中阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的房产预测成果报告及说明及被告证据6阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的是编号为新建房许字（2015）xxxxx号商品房预售许可证楼盘表。相互印证，本院对该证据予以确认。对被告证据3的证明将房屋已交付原告的证明目的不予确认。对被告证据4的真实性予以确认，对被告证明其已将案涉房屋交付原告的证明目的不予确认。对被告证据5、6真实性予以确认。对法庭依职权调取的证据1、3及第4组证据予以确认。证据2中2016年12月18日房产预测成果报告，已由阿勒泰市住房保障和房产服务中心出具情况说明，解释由于工作人员疏忽误将2016年12月18日房产预测成果报告提交法庭，故本院对该组证据中2016年12月18日房产预测成果报告与本案的关联性不予确认，对该组证据中其他证据予以确认。 本案经审理认定事实如下：2016年9月22日原、被告签订了商品房预售合同。原告从被告处购买四国六方城一期商铺一间，房屋编号为A5-104，商铺面积为72.06平方米。当日双方签订了商品房预售合同，合同约定房屋面积为72.06平方米，房屋总价款为384140元。合同第十条约定被告于2016年10月1日前将商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照约定付清了全部购房款。2016年9月22日原告与阿勒泰市六方城市场管理有限公司签订的商铺委托管理合同，合同约定原告将房屋交给阿勒泰市六方城市场管理公司代为出租。 2016年9月22日原、被告签订商品房预售合同时原告及其他购房户的8间房屋作为一个整体存在，被告向原告指了一下商铺的位置，但其中未有相隔的隔断，也未具体画出分隔线。2020年6月被告采用打隔断的方式将原告房屋的具体四至进行确定。 被告承建的四国六方城一期已于2016年9月22日整体竣工验收。2017年11月4日阿勒泰地区消防救援支队对针对中汇银丰公司提供的四国六方一期A地块商业楼图纸中存在的建构筑物进行实地验收，因该图纸中不包括原告房屋，故对原告所购房屋未进行消防验收。 另查，包括原告所购房屋在内的四国六方城工程已于2015年取得商品房预销售许可证。 本案争议焦点：被告是否按合同约定向原告交付房屋、案涉房屋是否进行消防验收；原、被告签订的商品房预售合同是否应予解除；被告应否退还原告购房款并赔偿损失。 本院认为，按照合同约定被告应当于2016年10月1日前交付房屋，如逾期交房超过30日，原告有权解除合同。如被告在2016年11月1日前仍未将案涉房屋交付原告，原告有权解除合同。被告虽在2016年9月22日签订了商品房预售合同时为原告指出原告所购商品的位置，且由原告在当日与管理公司签订了商铺委托管理合同，但被告当时未将原告房屋具体的界限实地标出，直至2020年6月被告才采用打隔断的方式将原告房屋的具体四至进行确定，打隔断的时间为房屋交付的时间。故本院确认被告未按照合同约定的时间将案涉房屋交付原告且已逾期30日以上，原告以被告逾期交房为由解除合同的理由成立。同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请设计审核，并在建设工程竣工验收后向出具消防审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场……”。本案原告所购房屋位处商场中，该商场面积达37542.03平方米，按照以上规定被告向原告交付的房屋应当办理消防验收手续。被告向原告交付的房屋未办理消防验收手续应当禁止投入使用，因原告所购商铺无法投入使用，导致原告订立合同的目的不能实现。综上，本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。双方合同解除的同时原告将房屋返还被告。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告违约导致合同解除，应当赔偿原告损失。被告应当退还原告购房款384140元。原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任384140元。原告房屋于2015年取得商品房预销售许可证，原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任于法无据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 被告认为即使原告有权原告请求解除合同，其起诉也已超过时效期间。因合同中只规定原告解除合同行使权利的开始时间，并未约定结束期间。故被告辩解原告申请解除合同超过时效期间的辩解意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2016年9月22日原告程光明、姜爱莲与被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司签订的商品房预售合同，原告程光明、姜爱莲向被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司返还四国六方城一期A5-104商铺一间；被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司于判决生效后十日内向原告程光明、姜爱莲退还购房款384140元； 二、驳回原告程光明、姜爱莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11742元，减半收取5871元，由原告程光明、姜爱莲负担2336元，被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司负担3535元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  王博 二〇二〇年十二月十八日 书记员  彭翔