宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2020）宁0381民初718号原告：孙祥，男，1996年8月1日出生，汉族，大学文化，现役军人，住宁夏青铜峡市。委托诉讼代理人：孙建兵，系孙祥父亲，特别授权代理。被告：赵新军，男，1970年11月6日出生，汉族，小学文化，个体经营者，住宁夏青铜峡市。被告：盛飞，男，1995年12月1日出生，汉族，小学文化，农民，住宁夏青铜峡市。被告：史宁，女，1988年7月7日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏青铜峡市。原告孙祥与被告赵新军、盛飞、史宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙祥的委托诉讼代理人孙建兵，被告赵新军、盛飞、史宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙祥向本院提出诉讼请求：1.三被告共同支付原告购房款110000元、违约金22000元，共计132000元；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告盛飞系被告赵新军的儿子，被告史宁系被告赵新军的儿媳，原告孙祥系孙建兵的儿子。原告孙祥由于长期不在家，便委托孙建兵办理位于青铜峡市某小区某房屋买卖的一切事宜。2018年10月15日，被告赵新军与孙建兵签订房屋买卖合同，约定：被告赵新军购买位于青铜峡市某小区某房屋房屋；购房款共计18万元，第一次付6万元，第二次在儿子结婚后2018年年底前支付2万元，第三次在2019年5月1日前支付2万元，剩余尾款在2020年9月1日支付2万元，2021年9月1日支付3万元，2022年支付3万元；违约金为房款的30%。被告赵新军购买房子后一直由被告盛飞、史宁居住。合同签订后，被告赵新军仅支付孙建兵7万元。2019年5月1日后被告赵新军再未支付过房款，其行为已经构成违约。原告无奈又找到被告盛飞、史宁催要房款，但盛飞、史宁拒绝支付。被告至今下欠房款11万元，现原告要求三被告共同支付购房款11万元并支付违约金。赵新军辩称，原告陈述购房的事属实。自己与妻子已向原告支付房款共计8万元，而不是7万元。原告并未向盛飞、史宁主张房屋价款。2019年年底，自己给原告信用卡1张，后因密码错误，原告没有取出现金，原告将卡扔在自己家中，称不要钱了、要房子。盛飞辩称，原告从未向自己和史宁主张过房款。史宁辩称，原告没有向自己要过钱，房屋合同本就是赵新军签订的，原告也不应向自己主张房屋价款。签订房屋买卖合同时，原告未摁手印，房屋本身存在问题，而且口头约定房款可以迟支付几日，所以我们没有违约。双方口头约定，在办理产权证后再支付3万元，但未在合同中约定。房屋的物业费等原告也未交清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交了付款记录一份，拟证实自己已向原告支付房款8万元。原告对证据的真实性不认可，认为该份证据系被告自行记录。经审核，该份证据系被告单方制作，没有其他证据予以佐证，对证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，孙祥与宁夏双合房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定：孙祥购买某小区房屋（建筑面积94.1㎡）；总价款为234221元，孙祥于2013年11月14日前支付全部价款。2018年10月15日，孙建兵与赵新军签订房屋买卖合同一份，约定：赵新军同意购买孙建兵拥有的坐落在青铜峡市某小区某房屋住宅（面积94.1㎡）；交易总价18万元；赵新军第一次支付6万元，第二次在儿子结婚后（2018年年底前）付2万元，第三次在2019年5月1日前付2万元，剩余8万元在2020年9月1日付2万元、2021年9月1日付3万元、2022年付3万元；赵新军必须办理过户手续，费用由孙建兵承担；一方违约，付给对方房款30%的违约金。另查明，孙建兵系孙祥父亲，盛飞、史宁系赵新军儿子与儿媳。2020年3月，孙祥出具委托书，授权孙建兵处理自己位于青铜峡市某小区某房屋买卖及诉讼事宜。案涉房屋尚未依法登记领取权属证书。本院认为，虽然房屋买卖合同系孙建兵与赵新军签订，但从孙祥事后委托孙建兵收取购房款、提起诉讼等情形看，孙祥对孙建兵出售其房屋认可。因此，孙建兵作为无处分权人，处分孙祥案涉房产之举业经权利人孙祥追认，其与赵新军签订的房屋买卖合同有效。孙建兵处分他人财产，与本案买卖合同没有直接的利害关系，无权主张被告履行合同义务，本院已裁定驳回孙建兵的起诉。盛飞、史宁与孙祥之间不存在买卖或其他协议，无需承担合同义务。因此，本案合同的主体实为孙祥与赵新军。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告自认被告已支付房物价款7万元，被告虽认为自己已支付房屋价款8万元，但未提交充分的证据予以证明。因此，本院认定被告已支付房屋价款为7万元。当事人应按合同约定全面履行义务，被告应按约支付房屋交易价款。合同约定分期履行价款的期限部分到期，截止法庭辩论终结前，已届履行期限的价款共计10万元，被告已付7万元，因此，被告赵新军现应支付原告孙祥房屋价款3万元。被告未按约定的期限分期支付价款，应当承担违约责任。协议约定的违约金计算方式为房款的30%，但对于计算基数为房屋总价款还是未付价款的约定不明。因原、被告对付款时间已达成阶段性约定，本院认定违约金的计算基数应当以已届履行期的价款3万元为基数计算，因此，违约金为9000元（3万元×30%）。另外，被告以案涉房屋尚未办理权属证书为由，辩称双方口头约定待办理产权证后支付部分价款。虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。因此，原告就将来取得产权的房屋设定买卖，并不必然导致因当下未领取权属证书而致案涉房屋的交易行为无效，被告应按约支付已届履行期的房屋价款。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任，但在本案中，被告并未提出反诉，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵新军于本判决生效之日起十日内向原告孙祥支付房屋价款3万元、违约金0.9万元，共计3.9万元。二、驳回原告孙祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由被告赵新军负担434元，原告孙祥负担1036元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员  杨志毅二〇二〇年九月一日书记员  丁小花引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。