文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申5452-5465号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:余海超等十四人。（再审申请人身份信息及委托代理人信息详见附表）被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东中胜置业有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜春。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东清泉商业运营管理有限公司。住。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******房/div>法定代表人：颜孟山。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所律师。再审申请人余海超等十四人因与被申请人广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）、广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称清泉公司）商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠州中级人民法院（2019）粤13民终7890、7875、7881、7886、7870、7896、7873、7879、7868、7889、7882、7866、7897、7863号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。余海超等十四人申请再审称：（一）中胜公司恶意隐瞒土地查封事实，导致申请人不能完成合同预售备案登记，已构成违约，根据涉案商品房买卖合同第五条约定，申请人具有约定解除权。申请人已经依约合法行使了解除权，涉案合同自解除通知首次达到被申请人时已经发生解除的效力。（二）中胜公司不能以合同网签为由代替其应依法依约办理商品房预售登记备案的义务。（三）二审法院于2019年8月31日作出（2019）粤13民终4715-4721号民事判决，支持了买受人解除合同的请求，该系列案与本案事实一致，诉请相同，主要审判组织相同，但判决结果相反，明显“同案不同判”。（四）本案所涉合同属于格式合同，对申请人的权利诸多限制，二审判决突破合同明确约定，适用法律明显错误，造成不良示范效应。因中胜公司原因导致申请人无法办理按揭贷款，无法实现合同目的。据此，依法申请再审本案。中胜公司、清泉公司提交意见称，《商品房买卖合同（预售）》第五条约定是对房屋状况的承诺，并没有明确约定土地使用权查封属于解除条件，不应随意作扩大解释，且没有约定多长时间未备案可以解除合同。合同第十九条约定了备案时间不超过30日内，但未约定超过30日的法律后果。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第47条规定，合同约定解除权成就，守约方也不当然享有解除权，还应考虑违约程度及是否影响合同目的实现。部分小业主以无法办理按揭为由要求解除合同不能成立，支付购房款是小业主的合同义务，而银行按揭贷款的付款方式不能改变小业主的合同义务，且办理按揭贷款的义务在小业主，现也不能举证证明不能办理按揭贷款的的原因在中胜公司及清泉公司。再审申请人的再审理由不能成立，请求驳回再审申请。本院经审查认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案主要争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否已经解除。涉案合同第五条约定：“该商品房没有司法查封或其他限制转让情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”对约定解除权的行使条件，应当根据合同类型、交易目的予以解释。前述约定解除权以商品房被司法查封导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记为条件，其涵盖的具体情形应当是司法查封导致合同目的不能实现。从商品房预售合同的一般履行情况分析，项目所占土地使用权被司法查封，以及因司法查封未在约定期限办理预售合同登记备案，对项目建设无实质影响，对办理所有权转移登记前的合同履行行为不构成实质障碍，并不必然导致申请人的合同目的落空。而在一审法庭辩论终结前，司法查封已经解除，二审据此认定被申请人构成办理合同登记备案的逾期违约行为，不构成根本违约，有事实依据。根据中胜公司仅构成逾期履行的事实，应认定涉案合同约定的解除权行使条件尚不具备，申请人不具有约定解除权，其通知解除亦不发生解除合同的法律效果。至于银行贷款问题，现涉案土地使用权上的司法查封已解除，申请人可要求中胜公司予以协助，申请人以前述事由主张涉案合同目的无法实现，尚缺乏事实基础。综上，余海超等十四人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回余海超等十四人的再审申请。审判长  王振宏审判员  许 娟审判员  张扬云二〇二〇年十一月二十四日法官助理黄玉霞书记员陈贤璇附表：            序号              申请再审案号              二审案号              申请人及委托代理人信息                  1              (2020)粤民申5452号              （2019）粤13民终7890号              余海超，女，1985年5月4日出生，汉族，住广东省深圳。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  2              (2020)粤民申5453号              （2019）粤13民终7875号              王玉书，女，1981年8月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  3              (2020)粤民申5454号              （2019）粤13民终7881号              江展梅，女，1981年5月18日出生，汉族，住广东省惠州。                  委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  4              (2020)粤民申5455号              （2019）粤13民终7886号              陈永时，女，1980年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  5              (2020)粤民申5456号              （2019）粤13民终7870号              魏君丽，女，1982年10月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  6                    (2020)粤民申5457号              （2019）粤13民终7896号              唐荣辉，男，1978年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市前海路星海名城****团**5A。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  7              (2020)粤民申5458号              （2019）粤13民终7873号              刘永道，男，1982年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  8              (2020)粤民申5459号              （2019）粤13民终7879号              吴震宇，男，1975年2月21日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。      委托诉讼代理人：尹琼芳，湖北捷旺律师事务所律师。                  9              (2020)粤民申5460号              （2019）粤13民终7868号              陈梅，女，1991年11月9日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。                  10              (2020)粤民申5461号              （2019）粤13民终7889号              邹健强，女，1984年10月9日出生，汉族，住湖南省新化县。                  11              (2020)粤民申5462号              （2019）粤13民终7882号              方冬丽，女，1978年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。                  12              (2020)粤民申5463号              （2019）粤13民终7866号              高艳燕，女，1981年8月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  13              (2020)粤民申5464号              （2019）粤13民终7897号              张靖玮，女，1988年6月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  14              (2020)粤民申5465号              （2019）粤13民终7863号              吴青峰，男，1989年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。