上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初22081号原告：张岳洲，男，1981年3月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴滨，上海市通浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。被告：顾京宁，男，1969年10月14日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：张妍，女，1979年1月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：张天祥，男，1951年7月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张妍。被告：黄某某，女，1949年9月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张妍。原告张岳洲与被告顾京宁、张妍、张天祥、黄某某抵押权纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，但法律适用明确，本院依法转为普通程序适用独任审理，并于2020年11月28日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人刘高凤，被告顾京宁、张妍(即被告张天祥、黄某某的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岳洲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告张岳洲对被告顾京宁、被告张妍、被告黄某某、被告张天祥所有的坐落于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室享有抵押权；2.请求依法判令原告有权就上述房屋和车位折价或以拍卖、变卖该财产的价款在借款本金人民币(币种下同)3,719,038.06元以及以3,719,038.06元为基数自2018年7月6日起至全部还清之日止按照年利率15%计算的利息范围内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归被告顾京宁、被告张妍、被告黄某某、被告张天祥所有，不足部分由被告顾京宁、被告张妍清偿；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2015年12月25日，原告与被告顾京宁签订《借款合同》,约定被告顾京宁向原告借款2,500万元，借款期限不超过一年。双方约定，借款利息为年化15%。原告于2015年12月24日分别向被告顾京宁银行卡内汇款250万元、375万元和625万元，合计借款人民币1,250万元。双方约定，被告顾京宁提供被告顾京宁持股公司符合约定条件的财务报表后，原告再向被告顾京宁提供剩余的1,250万元借款。但是被告顾京宁未能如约提供前述财务报表。故按照《借款合同》第五条的约定,原告要求被告顾京宁还款。2016年原告起诉至闵行区人民法院，要求被告顾京宁、被告张妍偿还上述借款本息及律师费。经法院调解，原告与被告顾京宁、被告张妍达成调解协议，约定被告顾京宁、被告张妍欠原告借款本金、利息及律师费以1,450万元计算，被告顾京宁、被告张妍于调解协议生效之日给付原告921万，余款529万元于2016年12月31日之前付清。若被告顾京宁、被告张妍未能于2016年12月31日前付清尾款529万元，则最迟2017年3月31日前付清，并支付上述尾款529万元自2016年11月25日起至全部还清之日止按照年利率15%计算的利息。上海市闵行区人民法院于2016年12月9日作出(2016)沪0112民初23119号《民事调解书》。经协商，本案四被告愿意以闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室及91号地下1层车位48室作为抵押物，为上述尾款529万元进行担保。2016年12月8日，原告与四被告签订了《房地产抵押借款合同》，约定借款金额529万，借款还款期限变更2017年3月31日，并为理抵押登记。2017年12月至2018年7月期间，被告顾京宁、被告张妍向原告还款共计2,809,375元，之后再无还款。暂计至2020年3月18日，被告顾京宁、被告张妍尚欠付的借款本金为3,719,038.06元，利息为人民币971,598.69元。原告根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条相关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告顾京宁、张妍、张天祥、黄某某共同辩称，对于原告陈述的四笔还款的金额和日期均无异议。但认为被告顾京宁的借款本金为1,250万元，故调解协议中协商的1,450万元中，200万元系利息。调解协议达成后，被告当时偿还了本金921万元，剩余529万元中系本金329万元，利息200万元。此后偿还的四笔2,809,375元均是在偿还本金，在每次还款转账中都记录了还款的目的，故现在尚未偿还的本金金额为48万余元，该本金金额是同意偿还的。对于200万元的利息及48万余元本金计算的利息也同意偿还。经审理查明，2015年12月25日，原告张岳洲与被告顾京宁签订《借款合同》一份，约定被告顾京宁向原告张岳洲借款，并对金额、借款期限、利息等作出了约定。此后因被告顾京宁未能按期还款，原告起诉至本院，本院立案审理后并于2016年11月25日公开开庭予以审理。2016年11月25日的庭审过程中，原告与被告顾京宁、张妍达成调解协议，约定：一、被告顾京宁、张妍欠原告张岳洲借款本金、利息及律师费以1,450万元计，此款被告顾京宁、张妍于本调解协议生效之日给付原告张岳洲921万元(其中421万元为冻结款)，余款529万元于2016年12月31日之前付清；若被告顾京宁、张妍未能于2016年12月31日之前付清尾款529万元，则最迟于2017年3月31日前付清，并支付上述尾款自2016年11月25日起至全部还清之日止按年利率15%计算的利息；二、自被告顾京宁、张妍将上述第一项应付款付清之日，原告张岳洲将其名下上海智多星信息科技发展有限公司5%股权无偿转让给被告顾京宁，原告张岳洲在转让条件具备之日起三日内根据被告顾京宁的通知，协助办理相关股权变更登记手续，若有税费发生由被告顾京宁负担；三、原告张岳洲放弃其余诉讼请求；四、案件受理费128,970.19元减半收取计64,485.05元、财产保全费5,000元，共计694,485.05元由被告顾京宁、张妍负担(被告顾京宁、张妍负担部分于2016年12月31日之前直接支付原告张岳洲)。双方并约定，对上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室解封后办理房屋抵押手续，抵押手续办妥后签收本案的民事调解书，并一致同意本案的民事调解书自送达之日生效。2016年12月8日，原告张岳洲(抵押权人、出借人、签约甲方)与被告顾京宁(借款人、签约乙方)及被告顾京宁、被告张妍、被告黄某某、被告张天祥(抵押人、签约丙方)签订《房地产抵押借款合同》一份，约定：借款金额为529万元，借款期限自2015年12月24日至2017年3月31日，年利率15%，借款已发放，到期一次归还本息；抵押物坐落上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室，抵押物类型为住宅；本合同中的抵押物所有人将本合同所利抵押物抵押给甲方，作为偿还本合同借款的担保。抵押担保范围是本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、甲方实现债权和抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)，以及可能产生的甲方代垫的保险费等其他费用；本合同自办妥抵押登记手续之日起生效等。当日，双方共同至上海市房地产交易中心办理了抵押登记手续，系争房屋上共有二项抵押，一是招商银行股份有限公司上海分行的最高额抵押，二是上述抵押。2016年12月9日，本院出具(2016)沪0112民初23119号民事调解书，并于同日送达原告及被告顾京宁、张妍，双方的调解协议生效。原告同年向本院申请强制执行，将上述案件中冻结的款项421万元予以支付。此后，因被告顾京宁、张妍未能按期履行(2016)沪0112民初23119号民事调解书中约定的还款义务，原告于2017年5月向本院申请强制执行，本院立案后原告与被告顾京宁、张妍达成执行和解协议，该次执行终结。被告顾京宁、张妍于2017年12月29日向原告转账归还150万元、于2018年2月9日向原告转账归还10万元，于2018年5月30日向原告转账归还709,375元，于2018年7月6日向原告转账归还50万元。因被告顾京宁、张妍未能按照执行和解协议履行还款义务，原告向本院申请恢复执行。上述事实，由原告提交的《借款合同》、收条、银行对账单一组，(2016)沪0112民初23119号案件庭审笔录及民事调解书、上海市不动产登记簿、《房地产抵押借款合同》、不动产登记收件收据、不动产登记证明等证据等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，公民合法借贷关系受法律保护，原告与被告顾京宁达成了借贷关系，原告此后按约向被告顾京宁交付了借款。此后因被告顾京宁未能按约偿还欠款，原告与被告顾京宁、张妍于(2016)沪0112民初23119号案件审理过程中达成了和解，结算了前期借款本息及实现债权之费用共计1,450万元，由顾京宁、张妍清偿了921万元，并对余款529万元重新达成了还款协议，并基于该还款合意由原告与四被告签订了《房地产抵押借款合同》，原、被告此后至房地产交易中心办理了上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室房屋的抵押权登记，原告之抵押权自登记时已设立，原告要求确认对系争房屋享有抵押权的诉讼请求，本院予以支持。依据原、被告签订的《房地产抵押借款合同》约定，借款期限自2015年12月24日至2017年3月31日，原告与被告顾京宁、张妍的调解协议中亦明确债务履行期限至2017年3月31日，现双方约定的债务履行期届满，被告顾京宁、张妍未能履行到期债务，原告有权就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。现本案争议焦点为原告享有的优先受偿范围？就此，被告认为双方的借款本金为1,250万元，其于(2016)沪0112民初23119号案件中归还了921万元，此后又分四笔归还了本金150万元、10万元、709,375元及50万元，剩余本金金额为48万余元，同意就48万元余元的本金及以此计算的利息优先受偿。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持”，原告与被告顾京宁、张妍于本院调解过程中结算了借款本息及实现债权之费用，在此情况下重新出具债权凭证，并以此签订了《房地产抵押借款合同》。双方结算的前期利率并没有超过年利率24%，故被告对借款本金的抗辩，本院不予支持。至于被告顾京宁、张妍归还的四笔费用，双方并未约定四笔还款的性质，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用；(二)利息；(三)主债务，被告顾京宁、张妍抗辩其系归还本金的主张，本院不予支持。现依据双方约定的本金金额、利息标准、计息起算日及被告顾京宁、张妍的四笔还款金额，本院确认被告顾京宁、张妍于2017年12月29日的还款150万元，系偿付自2016年11月25日起至2017年12月28日止的利息867,415.07元及本金632,584.93元；被告顾京宁、张妍于2018年2月9日的还款10万元，系偿付自2017年12月29日起至2018年2月8日止的利息80,388.26元及本金19,611.74元；被告顾京宁、张妍于2018年5月30日的还款709,375元，系偿付自2018年2月9日起至2018年5月29日止的利息209,654.12元及本金499,720.88元;被告顾京宁、张妍于2018年7月6日的还款50万元，系偿付自2018年5月30日起至2018年7月5日止的利息62,921.53元及本金437,078.47元。综上，被告顾京宁、张妍总计归还本金1,588,996.02元(632,584.93元+19,611.74元+499,720.88元+437,078.47元)。故被告顾京宁、张妍还应向原告偿还欠款3,701,003.98元，及以3,701,003.98元为本金，按照年利率15%计算的自2018年7月6日起至全部还清之日止的利息；原告有权就系争房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款在上述债务范围内优先受偿，系争房屋折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归四被告所有，不足部分由被告顾京宁、张妍清偿。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张岳洲对被告顾京宁、张妍、张天祥、黄某某所有的坐落于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室房屋享有抵押权；二、原告张岳洲有权就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号地下1层车位(人防)48室房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款在借款本金3,701,003.98元及以3,701,003.98元为基数，按照年利率15%计算的自2018年7月6日起至全部还清之日止的利息范围内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归被告顾京宁、张妍、张天祥、黄某某所有，不足部分由被告顾京宁、张妍清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,552.30元，由被告顾京宁、张妍、张天祥、黄某某负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年十二月四日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。