江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9797号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴锶淇（曾用名吴亚），女，1975年9月21日生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴宇铭（曾用名李明凯），男，1995年8月27日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：吴锶淇，系吴宇铭母亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢作展，男，1976年7月12日生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐海华，女，1979年10月26日生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。上诉人吴宇铭、吴锶淇因与被上诉人谢作展、徐海华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宇铭、吴锶淇的上诉请求：依法改判。事实和理由：承租房屋原为住宅民房，谢作展改造为商业用房，导致政府查封，使吴宇铭、吴锶淇蒙受经济损失，应由谢作展进行赔偿。谢作展、徐海华二审辩称，一、2014年谢作展、徐海华已经租赁吴宇铭、吴锶淇房屋经营足浴店，2016年3月7日签订租赁合同中明确吴宇铭、吴锶淇不负责办理营业执照，吴宇铭、吴锶淇明知谢作展、徐海华租赁目的是继续经营足浴店。二、吴锶淇一审中陈述购买涉案房屋后将院子改造成房屋，属于违章建筑，三合一整治的后果应由吴宇铭、吴锶淇承担。三、2018年7月31日后吴宇铭、吴锶淇一直控制着租赁房屋，谢作展、徐海华无法进入。谢作展、徐海华向一审法院本诉请求：1、解除与吴宇铭、吴锶淇之间的租赁协议；2、吴宇铭、吴锶淇退还房租金24200元(110*220)；3、吴宇铭、吴锶淇退还押金3000元；4、吴宇铭、吴锶淇返还租赁房内的两台空调，如返还不能则赔偿损失3000元；5、吴宇铭、吴锶淇按照和赁合同标的的30%承担违约责任；6、诉讼费由吴宇铭、吴锶淇负担。审理中，谢作展、徐海华撤回了第一项诉讼请求。吴宇铭、吴锶淇向一审法院反诉请求：谢作展赔偿损失5万元。一审法院认定事实：常熟市湖苑新村一区103幢104房屋自2015年9月29日起登记权利人为李明凯。吴宇铭的曾用名为李明凯，吴锶淇的曾用名为吴亚。2016年3月3日，吴宇铭、吴亚（甲方、出租方）与谢作展（乙方、承租方）签订《租房协议》一份，约定：“经甲、乙双方协商，为明确甲、乙双方租赁的权利和义务，达成如下协议：一、甲方将湖苑一区103幢104室房屋出租给乙方，作为住房，租期3年，从2016年3月8日到2019年3月7日止。年租金为4万元，第一次乙方须于2016年3月7日前付房租4万元，第二次乙方须于2017年3月7日前付房租金四万元给甲方，提前一个月付房租金，以此类推，先付后住。二、自租用之日起水费、电费等费用由乙方负担，乙方向甲方预付水电费及设备押金3000元。三、协议期满需要续租应提前30天向甲方办理续租手续，乙方中途退房，甲方所收取的房屋租金不予退还，合约期满，乙方结清应付的费用时，甲方当及时退还乙方所付的押金。四、租房期间乙方不得擅自改造房屋的结构与用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的损毁应负恢复房屋原样或赔偿经济损失，租房期间下水道由乙方负责疏通。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋，租金不退。1乙方擅自将房屋转租、转让、转借或联营的；同意转让或出租但甲方协商另签合同由甲方签。2乙方利用房屋进行违反法律规定的活动，一切后果由乙方承担，与甲方无关。3乙方逾期未付房租费超过7天，以及水电费拖欠累计达500元，甲方有权终止协议，并视乙方留在房屋内物品为废弃物处理。六、租用期内乙方必须保证用水、用电、防火及防盗等安全，否则一切责任由乙方负责。租用期内因不可抗拒的自然灾害及国家政策拆迁，协议无条件终止。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲方不负责办理营业执照。八、附交记录：电320.15度，水108吨。房屋内设施空调1个、油烟机1个、热水器1个、机顶盒1个、晾衣架1个、全套窗帘。”次日，谢作展向吴锶淇支付房屋租金4万元、押金3000元。2017年2月20日，谢作展向吴锶淇支付租金4万元。2018年2月5日，徐海华为案涉房屋向吴锶淇支付租金4万元。谢作展租赁上述房屋后，房屋产权证登记的房屋部分用于居住，房屋外面搭建的院子用作门面房，从事足浴经营。2018年7月30日，租赁房屋被常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室贴了封条，房屋内被停水停电，谢作展离开了租赁房屋。2018年8月9日，徐海华与吴锶淇因租赁问题发生纠纷，吴锶淇当时报警并称“租客不让房东进行整改”。后常熟市人民政府琴川街道办事处综合执法部门认定案涉租赁房屋存在违章搭建，分别于2018年8月15日、9月26日向吴锶淇送达了《责令停止违反城市管理行为通知书》，要求其进行整改。吴锶淇叫工人许某,4等拆掉了门面房内的小隔间，并对门面房进行了改造。2018年10月29日，谢作展与吴锶淇又因租赁问题发生冲突，被告吴锶淇报警。庭审中，吴锶淇表示：购买案涉房屋后，其对房子进行了装修，将外面院子用泡沫板封顶，安装了吊顶、灯和空调，当时是一通间，后来谢作展隔成了一小间一小间……政府不允许住宅用房做门面房，院子因为违反了三合一，政府发了整改通知，我才对院子进行了装修，这期间谢作展一直在使用房屋，直到2019年三、四月份的时候，谢作展将自己的东西拿走了……2019年二、三月份房子里才来水来电，之前的装修是从别处接电的，其还买了一个发电机，想自己发电。谢作展、徐海华表示：其在2014年起就住在租赁房屋内，原房东将房屋卖给了吴宇铭、吴锶淇，其就与吴宇铭、吴锶淇签订了租赁协议，其租下来后门面房就是一小间一小间的，2018年7月30日被停水停电，吴宇铭、吴锶淇说要装修，所以其就离开了，但是一直没有搬，之后就没有回去过……2018年10月份，其找吴宇铭、吴锶淇要回剩余的租金，因为吴宇铭、吴锶淇不退租，双方发生纠纷后报警。一审法院认为，谢作展与吴宇铭、吴锶淇签订的《租赁协议》合法有效，根据合同的相对性，该租赁合同的承租方应为谢作展，至于谢作展与徐海华内部的关系，应由其另行处理。根据合同约定，租赁期限已于2019年3月7日届满，故谢作展要求退还押金3000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于谢作展要求退还租金24200元的诉讼请求，由于双方在租赁期内虽有纠纷，但一直未解除合同，谢作展亦未与吴宇铭、吴锶淇办理房屋交还手续，现租期已届满，吴宇铭、吴锶淇亦收回了房屋，考虑租赁房屋因违章搭建被查封、停水停电，随后吴宇铭、吴锶淇进行装修整改，事实上妨碍了谢作展对租赁房屋的使用，基于公平及诚实信用原则，谢作展要求吴宇铭、吴锶淇退还租金24200元的诉讼请求，法院酌情确定吴宇铭、吴锶淇退还谢作展租金7000元。关于租赁房屋内的空调，谢作展未提供证据证明相关事实，吴宇铭、吴锶淇对此不予认可，其主张返还空调或赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，不予支持。吴宇铭、吴锶淇作为房屋所有权人，将院子封闭成门面房出租，违反了相关部门“三合一”的规定，吴宇铭、吴锶淇存在过错。谢作展作为承租方，在租赁协议中约定租赁用途是作住房，却违反协议约定及相关部门的规定，在院子搭成的门面房内从事经营活动，谢作展亦存在过错。以上皆是案涉房屋在“三合一”整治中被查封的原因。故谢作展要求吴宇铭、吴锶淇按租赁合同标的的30%承担违约责任的诉讼请求不予支持，吴宇铭、吴锶淇反诉要求谢作展赔偿整改装修损失5万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、吴宇铭、吴锶淇于判决生效之日起十日内返还谢作展押金3000元、租金7000元，合计10000元。二、驳回谢作展的其他诉讼请求。三、驳回徐海华的诉讼请求。四、驳回宇铭、吴锶淇的反诉请求。本诉案件受理费555元，由谢作展、徐海华负担505元，吴宇铭、吴锶淇负担50元。反诉案件受理费525元，由吴宇铭、吴锶淇负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，吴宇铭、吴锶淇在一审中申请证人许某,4出庭作证，许某,4称2018年7月吴锶淇说儿子要结婚了，房屋要装修，包工包料总计45000元。本院认为：2016年3月3日，吴宇铭、吴锶淇与谢作展签订租赁合同，将案涉房屋包括院子出租给谢作展。双方对院子中的违章搭建情况说法不一。吴锶淇一审中陈述其将院子搭建成房屋后出租，谢作展在租赁期间又将院子隔成小间用于足浴经营。谢作展则认为，其签订租赁合同时，院子里的违章建筑已经存在。根据吴锶淇的陈述，其违章将院子搭建成房屋，谢作展租赁住宅房屋用于足浴经营，导致被相关部门整治查封，因此双方均有过错。吴宇铭、吴锶淇上诉要求谢作展承担重新装修的费用，一审中证人许某,4证言吴锶淇是为儿子结婚而重新装修房屋，因此该笔费用与谢作展的过错行为无关，本院不予支持。综上所述，吴宇铭、吴锶淇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由上诉人吴宇铭、吴锶淇负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十一月二十日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。