广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19334号原告（反诉被告）：广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆，住所地广州市白云区景泰街平安路**。负责人：戴瀚宁。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓坤，广东广之洲律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邱翠芬，女，1982年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。委托诉讼代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。本院受理原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆（反诉被告，以下简称原告平安家园宾馆）与被告邱翠芬（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安家园宾馆的委托诉讼代理人姜平、邓坤，被告邱翠芬及其委托诉讼代理人陈双云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平安家园宾馆向本院提出诉讼请求：1、被告向我司支付2019年10月16日至2020年6月15日期间拖欠的租金32000元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金以每月租金为基数，从每月21日起每日以月租金的万分之五为标准计至实际付清之日止）；2、被告向我司支付2019年10月16日至2020年6月15日期间拖欠的水电费1196元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，我司与被告签订《邱翠芬租赁合同》，约定由我司将坐落在广州市白云区景泰街平安路21号地下自编104号铺出租给被告使用。合同第二条第四款约定租金缴纳按月结算，第一年（2019年7月16日至2020年7月15日止）的租金为每月4000元；以先交租后使用的原则，由被告于每月的15号前缴纳当月租金给我司，被告如拖欠租金超出5天，我司开始以月租金的每日万分之五为标准计收滞纳金。合同签订后，我司按约向被告交付了租赁物业，被告承租至今，却拖欠了2019年10月16日至2020年6月15日期间的租金32000元及水电费1196元。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告邱翠芬的反诉请求，原告平安家园宾馆辩称，一、涉案商铺曾开张经营了6个月并产生了水电费用，2020年1月后，被告在欠缴租金及水电费的情形下擅自停止经营，但仍一直占有场地拒不退还，对我司的催告也置之不理。根据合同约定，我司有权终止合同、收回场地并没收保证金，涉案租赁合同已于2020年6月30日终止。二、涉案商铺可以办理餐饮类营业执照，我司已经履行了出租人的基本义务，不应再对被告的经营活动和案涉合同的终止承担责任。三、被告装修案涉商铺的成本无法确定，且案涉租赁合同终止的原因是被告拒不履行合同义务，严重违约，我司并无过错，被告无权诉请我司承担装修损失。综上所述，被告的诉请没有事实和法律上的依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。被告邱翠芬辩称，原告要求我支付租金及滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：一、双方签订的租赁合同已明确约定涉案租赁房屋的用途为“餐饮”用途，且我使用租赁房屋必须拥有合法经营牌照进行经营。根据我提交的第2-14项证据显示，原告提供给我用于办理涉案商铺营业执照的房屋产权证明资料所载明的地址系“白云区广园路柯子岭”，明显与租赁合同载明的租赁房屋地址“白云区景泰街平安路21号”不一致，即原告并未能向我提供案涉租赁房屋的有效产权证明材料，而且原告提供的房屋产权证明资料显示的用途也是商品房（住宅小区），并不是可用于餐饮的用途，足以证明案涉商铺未能办理餐饮类的营业执照，不能用于餐饮用途。根据相关的法律规定，交付租赁房屋并保证所交付的房产符合约定的使用用途是原告作为出租人的主要义务，也是首要义务。就本案，租赁合同明确约定租赁房屋用于餐饮经营，原告有义务提供租赁房屋产权证明资料给我办理证照，其作为房屋出租人，理应积极促成该合同目的的实现，依法和依约及时向我提供办理经营餐饮证照所需的资料，原告在租赁期间并未按约向我交付符合“餐饮”用途的租赁房屋，亦未向我提供齐全办理经营餐饮证照所需的房屋产权证明资料，致使我自始至终均无法按照合同约定使用租赁房屋，原告的行为已构成根本违约，其违约行为已致使我不能实现合同目的，根据上述规定，原告所提供的租赁物于租赁关系存续期间无法保持租赁物符合约定使用收益状态，我为保护自己的期待利益享有不履行合同的权利，有权利拒绝支付租金。因此，我停止支付自2019年10月16日起的租金行为是原告的上述违约行为造成的，为此，我现提出如下反诉请求：1、确认我与原告于2019年7月1日签订的《邱翠芬租赁合同》无效；2、原告向我返还租金共计12000元；3、原告向我退还租赁保证金8000元、水电保证金1000元；4、原告向我赔偿装修损失共计46900元；5、本案的诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《邱翠芬租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区景泰街平安路21号地下自编104号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用（餐饮）。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限共三年；租金缴纳（按月结算，租金每年递增5%），第一年即2019年7月16日至2020年7月15日止每月租金4000元；第二年即2020年7月16日至2021年7月15日止每月租金4000元；第三年即2021年7月16日至2022年7月15日止每月租金4200元；以先交租后使用的原则，由乙方每月的15号前缴纳当月租金给甲方，如乙方要求开具发票，税费由乙方自行承担。乙方如拖欠租金超出5天，甲方开始以月租金每日万分之五计收滞纳金，超出一个月，甲方有权无条件收回所出租物业并终止合约，同时保留追诉因此造成甲方经济损失的权利。三、租赁期保证金乙方向甲方交付租赁保证金8000元，水电保证金1000元，并于签订本合同的五天内交付完毕。乙方应按照双方签订的租赁合同使用该物业，甲方应在租赁期满乙方将物业退回甲方后的五天内将保证金本金无息退回乙方。四、有关注意事项1、甲方因自身原因需要提前收回场地终止合同，应提前2个月同乙方协商，需向乙方退回押金并少收一个月租金作为补偿。2、乙方必须拥有合法经营牌照并合法经营。乙方办理营业执照的一切费用，由乙方自行负担。合同期内，乙方如需中途退出，应提前2个月向甲方协商，如临时退出，乙方除付清所有费用外，押金归甲方所有。（在甲方收到乙方退租通知即日起，甲方即可对外出租，并有权要求乙方撤离所租物业；等。上述合同签订后，被告向原告支付租赁保证金8000元及水电保证金1000元。后原告将涉案商铺交付被告经营餐饮，被告已向原告支付2019年7月至2019年9月的租金12000元及上述期间的水电费。2020年1月6日，原告委托广东广之洲律师事务所律师向被告发送律师函，内容为：合同签订后，平安家园宾馆严格履行了租赁合同所规定的责任和义务，但您至今拖欠2019年10、11、12月的租金。现要求您在接到此函后三天内，向平安家园宾馆支付租金12000元、违约金：依合同约定自拖欠租金的第五日起以月租金为标准每日按万分之五计收滞纳金，计至付清为止。否则，平安家园宾馆有权依合同约定收回所出租物业并终止合约，同时保留追诉平安家园宾馆所受经济损失的权利。该律师函于2020年1月6日寄予被告，被告于2020年1月7日本人签收。2020年5月31日，原告向被告发送催告函，内容为：于2019年10月15日至2020年5月31日你已欠缴租金32000元，欠缴水电费1196元，产生滞纳金5160元，合计欠缴38356元。现特发此函，请你尽快向我司付清欠款，逾期超过一个月，我司有权单方解除合同，收回该店，租赁保证金不予退还，且我司有权继续追讨欠缴费用，违约金及给我司造成的全部损失。同年6月10日，原告方人员通过微信向被告发送：“你好，这几天有空麻烦把当铺的私人东西拿走，所有已清理到地下车库！”。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、《租赁合同》、《核准变更登记通知书》、《证明》。拟证实原告与案外人广州市农工商集团建设开发公司就涉案商铺所在建筑物签订租赁合同，原告有权向被告出租涉案商铺；2、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》。拟证实涉案商铺所在建筑已取得上述证书，上述证书载明建设位置为柯子岭云西新村，建设规模为九层（部分三层）：贰仟伍佰柒拾平方米，故上述证书所载建筑物所在位置及面积均与涉案商铺所在建筑物不一致；3、《营业执照》。拟证实涉案商铺已于2020年1月10日办理营业执照。被告向本院提交如下证据：1、《广州市城市国有土地使用权有期有偿使用合同书》、《广州市国有土地使用证》、《证明》、广州市不动产登记查册表、政府信息公开申请告知书、办照指引、景泰市场监督管理所要求提供的补充材料及录音文字。拟证实涉案商铺因房屋产权证明材料不齐全无法办理营业执照；2、涉案商铺的现场照片及微信聊天记录，拟证实原告已于2020年5月31日前清理被告存放在案涉商铺的物品，并已接管涉案商铺；3、涉案商铺装修报价清单、装修前后的照片、微信转账凭证及证明。拟证实被告为装修涉案商铺支出46900元。其中37000元为许卫华收取（18000元为微信转账支付，19000元为现金支付）并出具收款收据，金额与报价清单一致，另有9900元原告提供微信转账记录及收据（5450元为微信支付，剩余4450元为现金支付）。庭审中，原告确认广州市白云区广园路平安路21号与广州市白云区景泰街平安路21号为同一地址；被告确认其搬离涉案商铺时未与原告办理交接手续，且2020年6月10日前原告已将涉案商铺收回，现涉案商铺处于空置状态。同时，原、被告均确认2019年10月16日后的租金及水电费被告未支付。再查：本院在（2020）粤0111民初1161号案中曾就广州市白云区广园路平安路21号的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。同年2月6日，广州市规划和自然资源局复函称涉案房屋无产权记录，未查到相关《建设工程规划许可证》信息。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《邱翠芬租赁合同》应为无效，故被告反诉要求确认双方签订的上述合同无效，本院予以支持。被告向原告支付的租金及被告欠付的租金实为占有使用费。根据合同无效后财产相互返还的原则，被告要求原告退还租赁保证金8000元及水电保证金1000元的反诉请求合法合理，本院予以支持。关于占有使用费。如前所述，涉案合同虽无效，但被告占有使用涉案商铺理应向原告支付占有使用费。被告主张其使用涉案商铺至2020年1月，但其未与原告办理交接手续且其亦陈述有物品存放于商铺内，现被告未能举证证实其在搬离前有告知原告收回商铺，故被告单方不使用涉案商铺不能视为涉案商铺已交还原告，故本院对被告主张2020年1月已撤离涉案商铺的意见不予采纳。原告方工作人员于2020年6月10日通过微信告知被告商铺内物品已清理到地下车库让其有空拿走，庭审中，被告亦确认涉案商铺于2020年6月10日由原告收回，故被告应向原告支付2019年10月16日至2020年6月10日的占有使用费，该占有使用费应当按照合同约定2019年7月16日至2020年7月15日每月租金4000元的标准向原告计付，经核算，上述占有使用费为31398元，对于原告主张超出部分，本院不予支持。被告实际占用涉案商铺并向原告支付了2019年10月15日前的占有使用费12000元，上述期间亦产生并支付了相应的水、电费，故被告反诉要求原告退还上述占有使用费12000元理据不足，本院不予支持。关于滞纳金。原告主张的滞纳金实为要求被告向其计付逾期支付占有使用费的违约金，由于双方租赁合同无效，合同中约定的滞纳金条款亦无效，故原告要求被告计付逾期支付占有使用费滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于水电费。被告占有使用涉案商铺必然会产生相应水电费，且2019年10月16日前被告支付水电费均是以原告确认数额为依据，被告对此情况并无异议。现原告已提供水电费支付情况记录并实际垫付了包含涉案商铺在内产生的水电费，在被告未提出相反证据予以推翻的情况下，本院对原告主张被告向其支付2019年10月16日至2020年6月15日的水电费1196元的诉讼请求予以支持。关于被告主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，应当由原、被告双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人对涉案商铺的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，应当由原、被告各承担50%的责任。被告承租涉案商铺经营餐饮，且从其提供的现场照片来看涉案商铺确有形成附合的装饰装修物，本院对被告主张已装修涉案商铺的事实予以采信。对于装修损失的金额，原告已提供装修前后的现场照片、装修项目明细，许卫华收据及部分装修费用的微信转账明细，上述各项证据之间就被告支付装修款项的情况能够相互印证，原告的陈述亦符合常理，且装修项目明细中未包含可移动项目，在原告无相反证据推翻且未申请评估的前提下，本院对被告主张其因装修涉案商铺支出37000元的意见予以采信。另有9900元因无合同依据，收据及转账记录均不足以证明是用于涉案商铺装修的支出，故本院对被告主张该9900元属于涉案商铺的装修损失的意见不予采纳。鉴于被告已实际使用涉案商铺约12个月，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌定被告的装修损失为24667元（37000元－12个月÷36个月×37000元），如前所述，该装修损失应由原、被告各承担一半，故原告应向被告赔偿装修损失12333.5元，被告反诉主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆与被告邱翠芬于2019年7月1日签订的《邱翠芬租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆向被告邱翠芬返还押金8000元及水电保证金1000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告邱翠芬向原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆支付2019年10月16日至2020年6月10日的占用使用费31398元；四、自本判决生效之日起三日内，被告邱翠芬向原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆支付水电费1196元；五、自本判决生效之日起三日内，原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆向被告邱翠芬赔偿装修损失12333.5元；六、驳回原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆的其他诉讼请求；七、驳回被告邱翠芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费341元，由原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担38元，被告邱翠芬负担303元；本案反诉受理费748.75元，由被告邱翠芬负担513.75元，原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担235元，由被告邱翠芬负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆，由原告广东家园投资发展有限公司平安家园宾馆负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告邱翠芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月十七日书记员 傅奎显