江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0982民初2564号 原告：张银华，女，1971年10月01日出生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：姚竹平（特别授权），江苏姚竹平律师事务所律师。 被告：朱永康，男，1951年2月19日出生，汉族，住盐城市大丰区。 被告：朱亚文，女，1998年7月25日出生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：邓春香（朱亚文母亲，特别授权），女，1961年2月12日出生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：周春华（特别授权），江苏华晓律师事务所律师。 原告张银华与被告朱永康、朱亚文租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张银华及其委托诉讼代理人姚竹平、被告朱亚文及其委托诉讼代理人邓春香、周春华到庭参加诉讼，被告朱永康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张银华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原告与被告签订的租房协议有效，并支付原告违约金10万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，邓春香、朱永康向我借款5万元，直至2017年未还款。2017年我租的房屋到期后，朱永康问我后续房租怎么办，我说还像以前一样，你反正借我的钱也没有还，就抵房租。所以原、被告双方于2017年12月31日签订了《租房协议》，约定：“甲方（被告）自愿将坐落于大丰区同德小区门面房一间有偿出租给乙方（原告），约定租赁期限自2017年12月17日至2030年12月16日止，租期13年。13年租金总共52500元整，交款方式一次性，十三年内甲方不得以任何理由调高租金和收回所租房屋转作他用，乙方也不得以任何理由退租所租房屋，索回已交房租。如有一方违约，则向另一方支付违约金10万元整”，52500元租金，原告以借款抵销的方式一次性给付了被告。被告朱永康说房子是他小女儿朱亚文的，原告让朱永康给其小女儿签字，原告没有看到朱亚文是否在家，朱永康将协议拿到楼上给朱亚文签字的，签完字下楼给原告的。租赁协议邓春香也是知道的，原告跟朱永康说这个借款抵多长时间的房租，朱永康说要跟邓春香商量一下，13年应该是52000元，朱永康还开玩笑说占了原告500元，原告说500元就拉倒了。现朱亚文、邓春香不认可双方间所签订的《租房协议》，多次到原告门市吵闹，要求收回所租赁的房屋，致使原告无法开业，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁协议，但朱亚文、邓春香拒不履行，对原告的要求置之不理。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁协议合法有效，原告向被告支付了13年租金，朱亚文、邓春香理应履行13年房屋租期。但是，朱亚文、邓春香却拒不认可协议，致使原告无法履行合同。朱亚文、邓春香的行为显然构成违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告朱永康未到庭，在本院调查时陈述，张银华提供的2017年12月31日的租房协议上朱永康名字是他本人所签，但是房子不是他的，签协议时就说过他签了也没用，朱亚文的签字是不是朱亚文签的，他不清楚，他没有拿给朱亚文签。张银华说是朱亚文签的，朱亚文说不是她签的，那就去鉴定吧。 被告朱亚文辩称，1、关于原告所诉的以借款抵租金中的借款情况：朱亚文的母亲邓春香、父亲朱永康曾向原告张银华借款5万元，借款后，邓春香、朱永康向张银华出具了借条。2016年10月20日，邓春香拿5万元给朱永康，让朱永康将欠张银华的5万元借款还掉并将借条收回，第二天朱永康将借条原件收回并交给了邓春香。邓春香和朱永康2018年7月11日的离婚协议书中仍有“张银华伍万元”，是因为该离婚协议书是直接套用的2016年的离婚协议书，2018年7月11日的离婚协议书中载明的很多其他债务也于2018年7月11日之前还清了。当时急于去登记，没有来得及修改协议。2、关于案涉房屋的产权情况：案涉租赁合同中的房屋产权属于被告朱亚文单独所有。3、关于原告提供的2017年12月31日的租房协议：被告朱亚文未与原告张银华签过任何租房协议，原告目前是非法占有属于被告朱亚文的房屋，根据2017年12月31日合同的约定，13年的租期只有租金52500元，而周边相邻地段的租金均达到12000元/年以上，显然原告所主张的依据的协议严重侵害了权利人朱亚文的合法利益，原告是否与朱永康之间存在这份书面的租房协议，被告朱亚文现在也不能确认，在法庭上，更不追认2017年12月31日的租房协议书，因此，朱亚文认为原告主张的协议是不存在的，应当属于无效协议，并且其主张违约金10万元，已经完全超出合同的总价，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告张银华围绕诉讼请求提供了下列证据： 1、2017年12月31日租房协议1份，证明在2017年12月31日被告朱永康、朱亚文将位于大丰区同德小区门面房租给原告，租期十三年，租金上面虽然写的是52500元，还有50000元五年的租金，也就是在2012年左右，朱永康、邓春香向原告借款50000元，约定利息是每年5000元，到期以后朱永康夫妻没有归还，就以这间房十三年的租金抵充借款及利息，为了证明原告的主张，原告提供朱永康、邓春香的离婚协议，离婚协议上面注明欠原告50000元，由邓春香偿还，就是以所收房租偿还； 2、2012年12月17日的租房协议原件，在2012年，原告就跟朱永康租赁了这间房，到期以后原告是续租的； 3、2020年5月14日原告父亲、原告丈夫与朱永康的谈话录音，可以当庭用手机播放，录音的主要内容是，2017年签这份协议的时候，让朱亚文签字也是朱永康的意思，他的意思是如果十三年以后他已经80岁了，所以让他女儿朱亚文也签个字，当时是在原告门市签的这份协议。并且朱永康和邓春香离婚的时候，所有的财产都给了两个女儿和邓春香，房产转让给朱亚文的时候，我们的债务其实已经发生了，52500元已经借给朱永康、邓春香了，就是借给他们买房子的。被告应实事求是； 4、房产证复印件，这个房子一开始是朱永康、邓春香的，2015年转给朱亚文的，在2018年之前，所有的门面房出租都是由朱永康签订的，没有朱亚文姐妹俩签字，但是房产证已经过户到他们姐妹俩名下了。 被告朱亚文对上述证据的质证意见： 1、对2017年的这份协议，朱亚文对此协议从不清楚，也不追认，该协议是一个虚构协议，内容严重侵犯了朱亚文的合法利益，一是租金没有向朱亚文支付，原告称是以借款形式支付给朱永康，该事实与客观情况不符，朱永康、邓春香与原告的债务早已清偿，离婚协议书只是对过去的事实的记载，原告如果认为债务未清偿，而以租金的方式抵销，应当向法庭举证朱永康、邓春香出具给原告的借款借据，即使有借据的存在，与本案被告房东朱亚文也没有关联，十三年的租金合同约定只有52500元，与周边的年租金12000元的现状严重不对称； 2、2012年的协议书朱亚文不知晓，对其真实性无法确认，但需要说明的是，案涉房屋在拆迁前，是以国有土地出让的形式由大丰区人民政府安排，其房屋的前身的权利人就是朱亚文、陈某、邓春香，也就是说这个房屋从拆迁到建成，权利人一直是朱亚文等人，与被告朱永康没有关联性，对该份协议我方不予认可； 3、录音的内容是形成于2020年5月份，朱永康的陈述并没有明确是朱亚文签的这份协议，朱永康的陈述与法院调查的情况基本一致，且该份协议经法院委托鉴定，确认了“朱亚文”不是朱亚文所签，因此这份协议是虚假的协议，朱亚文也不予追认。 4、对房产证真实性无异议，但是涉案房屋在拆迁前权利人就是朱亚文、陈某、邓春香等三人所有，拆迁后重建登记在朱亚文名下，与朱永康无关联。租房没有权利人朱亚文签字。 被告朱亚文为证明自己的主张，提供了下列证据：提交2009年6月1日大丰市国土资源局的告知书，证明涉案房屋的前身所有权人是本案的被告朱亚文及陈某、邓春香，与被告朱永康没有关系。 原告张银华质证意见：对被告提交的该份证据真实性无异议，但被告的证据不能达到被告的证明目的，离婚协议与租房协议已经相互印证，能够证明房租用于归还张银华的借款。离婚协议上载明“浴室和饭店的租金由女方偿还外债，直至女方还清后到终老的那一天，到那时候租金再由陈某、朱亚文两女儿享有”，说明邓春香外面有外债。 2020年6月29日，被告朱亚文对原告提交的2017年12月31日的租房协议上的“朱亚文”的签名提出异议并向本院申请笔迹鉴定。2020年7月8日，原告张银华申请对朱亚文、邓春香提交的2013年9月30日的租房协议上的“张银华”的签名一并进行笔迹鉴定。本院鉴定中心委托苏州同济司法鉴定所对两份租房协议上的签名进行了字迹鉴定，苏同济鉴所【2020】文鉴字第258号鉴定书意见为：1、根据现有样本材料检验，日期为2017年12月31日《租房协议》上落款处“朱亚文”签名字迹与对应的比对材料字迹不是同一人书写。2、根据现有样本材料检验，日期为2013年9月30日《租房协议》上落款“张银华”签名字迹与对应的比对材料字迹不是同一人书写。 原告对鉴定意见有异议，认为朱亚文提交的两个对比样本，一个是时间太早，不能确定是朱亚文本人所写。2012年到2017年租赁是连贯的，2017年到2030年也是按照4000元/年房租折算的，都是借款抵的房租。朱亚文、朱永康、邓春香要么还钱，要么出租房子。 本院认定如下事实：盐城市大丰区西康路东同德农民公寓商业用房107室，207室，208室（包含案涉租赁协议中的房屋）于2015年8月5日登记在被告朱亚文名下，产权形式为：单独所有。2012年起，原告一直租用登记在朱亚文名下的一间门面房从事理发业务至今。原告称租金均是以朱永康、邓春香向其所借的款项抵充的。2020年5月中下旬，邓春香与原告之间产生矛盾，邓春香向原告提出要么把房租要么走人，原告出示落款时间为2017年12月31日、有朱亚文朱永康签名、租期自2017年12月17日-2030年12月16日共13年、租金已以借款52500元一次性抵算、约定违约金10万元的租房协议抗辩，朱亚文、邓春香当即对租房协议提出异议。2020年6月8日，原告张银华向本院提起诉讼，请求确认《租赁协议》有效，并要求判令被告朱永康、朱亚文赔付违约金10万元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张银华诉请确认原、被告双方于2017年12月31日签订租房协议的协议有效，应提供由原、被告双方本人签订的租房协议，现根据鉴定机构出具的鉴定意见认定，原告提供的2017年12月31日的租房协议非朱亚文本人所签，且张银华在签协议时即知晓所租门市权利人为朱亚文，朱永康非权利人，尽管至本案争议产生前，朱亚文未提出异议，现朱亚文不予追认，朱永康亦不构成表见代理。张银华对鉴定意见有异议，但未能提供相反证据予以推翻，也未能提供其他证据证明与朱亚文存在书面租赁合同，张银华持非朱亚文所签、未得到朱亚文追认、朱永康又不构成表见代理的书面租赁合同，要求本院确认该书面租赁合同有效的证据不足，其诉求本院不予支持。被告朱永康经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证及抗辩等诉讼权利的放弃，责任自负。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百零八条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告张银华的诉讼请求。 案件受理费3350元，鉴定费3960元，合计7310元，由原告张银华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  姜安国 人民陪审员  李 云 人民陪审员  徐 政 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  朱丹丹 书 记 员  王 霞 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。