大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5032号原告：韩树忠，男，1942年5月12日出生，汉族，住大连市甘井子区。原告：王增贵，男，1940年2月3日出生，汉族，住大连市甘井子区。二原告共同委托诉讼代理人：李荣、勇弈均，均系辽宁社和律师事务所律师。被告：大连通宝微电子有限公司，住所地大连市甘井子区海茂街182号，统一社会信用代码9121021111857195XQ。法定代表人：周建，系该公司总经理。委托代理人：李迎雪，女，汉族，1984年10月12日生，系单位员工。住址大连市金州区。被告：马合鹏，男，1973年4月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：李哲，系辽宁申智律师事务所律师。原告韩树忠、王增贵与被告大连通宝微电子有限公司、马合鹏关于房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王增贵、韩树忠及其共同委托诉讼代理人李荣、勇弈均，被告马合鹏及其委托诉讼代理人李哲，被告大连通宝微电子有限公司委托代理人李迎雪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩树忠、王增贵诉称，二原告曾为大连地毯厂员工，按照政策于1987年福利分得位于辽宁省大连市甘井子区公有住房居住。被告一与大连地毯厂皆为大连市工业局下属企业，经甘井子区工业局委托被告一在1993年与二原告办理了公有住房租赁手续并签订租赁合同。二原告自1987年分得房屋后一直居住使用至今，且一直按照约定向房屋产权单位大连市甘井子区玻璃仪器厂（该单位后改制为大连通宝微电子有限公司）交纳租金。自1987年起至2019年8月，双方之间合同一直依约履行，二原告也一直向被告一交纳租金。2019年被告一在租赁合同履行期间，在二原告不知情的情况之下，与被告二签订房屋买卖合同。2020年4月15日被告二诉至法院要求二原告腾退房屋。二原告认为根据《中华人民共和国城市公有房屋管理规定》第二十七条、《大连市城市共有房屋管理规定》第二十二条的规定，二原告享有对该住房的使用权，被告二要求二原告腾退房屋严重侵犯二原告的使用权。故诉至法院，请求：1.判令二被告签订的大连市房地产买卖合同无效；2.判令被告一与二原告签订的大连市公有住房租赁合同合法有效，并判令房屋租赁合同继续履行；3.本案诉讼费由被告共同承担。被告大连通宝微电子有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于二原告的租赁合同早已到期，属于不定期租赁合同，且王宗贵的租金一直未交，韩树忠租金交到2019年8月，该房屋不属于公租房，是属于我单位房产。被告马合鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告的房屋买卖合同真实合法有效，不存在合同无效的事实。经审理查明：二原告系原大连地毯厂员工。大连市甘井子区玻璃仪器厂与大连地毯厂均是大连市甘井子区工业局下属企业。1987年,二原告通过福利分房，取得案涉房屋（大连市甘井子区东纬路218-220号公有住房）并居住至今，且一直向产权单位按照相关政策规定缴纳房屋租金。案涉房屋的产权人为大连市甘井子区玻璃仪器厂，2003年8月27日大连市甘井子区玻璃仪器厂由集体所有制企业改制为有限责任公司，企业名称变更为大连通宝微电子有限公司。2019年8月,被告大连通宝微电子有限公司与被告马合鹏签订了合同编号为E201900113398号的《大连市房地产买卖合同》，被告大连通宝微电子有限公司将案涉房屋转让给被告马合鹏，双方办理了存量房屋所有权转移登记。2019年8月18日房地产登记机关就案涉房屋转移登记询问了买方马和鹏和卖方大连通宝微电子有限公司经办人李迎雪，内容为：1、登记申请是否是申请人的真实意思表示？答：是。2、申请人所提交的资料是否真实、合法、有效？答：是。3、申请人是否清楚若隐瞒事实或提交虚假资料获得登记的，该登记存在被撤销的风险？给他人或登记机构造成损害的，将承担相应的法律责任？答：清楚。4、申请登记的房地产权属是否无争议？答：无争议。5、申请人是否充分了解该房地产实际情况并已现场查看确认无第三人占有或提出异议？答：是。6、卖方是否确认该房屋无出租情形，买方是否确认？答：确认无出租。确认。7、交易双方当事人是否自愿承担因未进行存量房交易资金监管可能产生的经济、法律及其他全部责任，并且不会因此向不动产登记机构及经办工作人员提出任何主张？答：是。本院确认上述事实，有房租缴费收据、房屋所有权证、合同编号为E201900113398号的《大连市房地产买卖合同》、资产评估报告、企业改制通知、房地产档案、原被告的陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案的焦点问题是：1、二被告之间签订的大连市房地产买卖合同是否有效2、被告一与二原告签订的大连市公有住房租赁合同是否应继续履行。关于焦点问题1一节，首先，根据一般生活常理，被告马合朋作为买受人，在购房时理应了解房屋的自然状况和使用情况。本案查明的事实显示，被告马合朋与被告大连通宝微电子有限公司签署房屋买卖合同时，案涉房屋已经由二原告长期租用。被告马合朋在明知其所购房屋已经有人占有并使用的情况下，未对房屋使用人有关情况了解核实，就与被告大连通宝微电子有限公司签署房屋买卖合同，这本身有违有违常理。其次，被告大连通宝微电子有限公司在出售案涉房屋时并未通知原告，且二被告之间的房屋买卖合同约定于2019年8月18日由被告大连通宝微电子有限公司将案涉房屋交付给被告马合鹏，但是原告韩树忠已将租金交付至2019年8月31日。最后，2019年8月18日房地产登记机关就案涉房屋转移登记询问二被告时，被告大连通宝微电子有限公司隐瞒案涉房屋租赁情况，二被告均确认案涉房屋无出租的事实。以上种种诸多不合理之处，结合日常生活经验，难以认定二被告之间签订的房屋买卖合同属于善意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”之规定，被告大连通宝微电子有限公司与被告马合朋签订的合同编号为E201900113398号的《大连市房地产买卖合同》应当认定无效。关于焦点问题2一节，案涉房屋系被告大连通宝微电子有限公司集体所有制企业改制以前依相关政策规定分配给企业职工的福利住房，为公有住房性质，其租金标准执行的是大连市人民政府规定的统一租金标准。因此，案涉房屋的租赁关系完全不同于一般的房屋租赁关系，其履行内容也有别于一般的房屋租赁，具有计划经济时期的历史特征，应当给予尊重。本案中，二原告与被告大连通宝微电子有限公司签订的公有住房租赁合同合法有效，虽然原告韩树忠未按照约定提前一年交付下一年的租金，但主要原因在于被告大连通宝微电子有限公司在合同履行期限内将房屋出售，致使原告韩树忠不能及时交付房租。同时，被告大连通宝微电子有限公司主张原告王增贵一直未交纳租金，且不承认曾同意以原告王增贵支付的房屋维修费抵顶房屋租金，但又未向原告王增贵进行过房屋租金的催交，其认为原告王增贵未交付房屋租金的理由不符合常理。因此，被告大连通宝微电子有限公司有关二原告未交付房屋租金的主张与事实不符，故被告大连通宝微电子有限公司应当继续履行与二原告的公有房屋租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、确认被告大连通宝微电子有限公司与被告马合朋签订的合同编号为E201900113398号的《大连市房地产买卖合同》无效。二、被告大连通宝微电子有限公司与原告韩树忠、王增贵间的《大连市公有住房租赁合同》合法有效。三、被告大连通宝微电子有限公司与原告韩树忠、王增贵继续履行《大连市公有住房租赁合同》。案件受理费9,000元，由被告大连通宝微电子有限公司、马合朋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇二〇年九月三日书 记 员  郝安琪