湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0503民初1493号 原告：李某某，男，1962年10月26日出生，苗族，住所：湖南省绥宁县。 委托诉讼代理人：唐忠卿，湖南银剑律师事务所律师。 被告：何某某，女，1979年9月13日出生，汉族，住所：邵阳市北塔区。 委托诉讼代理人：许军，湖南通程律师事务所律师。 被告：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所：邵阳市火车南站汇鑫商业广场****门面。 法定代表人：孙红发，该公司董事长。 原告李某某与被告何欢良、邵阳市天源房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人唐忠卿与被告何某某的委托诉讼代理人许军到庭参加诉讼，被告邵阳市天源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出以下诉讼请求：停止执行法院对邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑x号楼xxxxx号房屋采取的执行措施；确认邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑x号楼xxxx号房屋为原告所有；判令两被告协助办理不动产登记手续。事实与理由：原告作为案外人对邵阳市大祥区人民法院执行（2014）大民初字第1104号民间借贷一案中，查封被告邵阳市天源房地产开发有限公司大祥区学院路金蕾佳苑x号楼xxxxx房屋提出有异议，湖南省邵阳市大祥区人民法院作出（2020）湘0503执异9号裁定书，驳回原告的异议申请。原告不服，提出执行异议之诉。其理由：原告与被告邵阳市天源房地产开发有限公司于2011年12月5日签订的《集资房认领协议书》合法有效。符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条其权利能够排除执行。原告系原农业局集资建房户，自2008年开始交集资款建房，到2011年才签订《集资房认领协议书》，合同签订前已缴纳大部分购房款，合同签订后，原告将全部购房款交清。合同签订没有违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，且已经支付了全部合同价款。故此，原告依法提起诉讼，请求查明案情、秉公处理。 被告何某某辩称，原告提交的《集资认领协议书》不是合法有效的书面买卖合同；《集资房认领协议书》属于倒签合同，没有也无法向相关职能部门办理登记、备案，不具有公示性、合法性；原告无法证明其向邵阳市天源房地产开发有限公司支付了购房款；原告未能举证证明其权利能够排除执行。综上，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告邵阳市天源房地产开发有限公司未予答辩，亦未提供任何证据。 经审理查明：2011年5月9日、2012年1月18日，何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司分别就邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑x栋x单元x层xxxx、x栋2单元x层xxxx、x栋x单元5层xxx、x栋x单元xx层xxxx号、x栋x单元xx层xxxx号、x栋x单元xx层xxx号共6套房屋签订了《商品房买卖合同》。2013年3月28日，邵阳市大祥区人民法院作出（2012）大民初字第581号民事判决书，判决涉及上述6套房屋的《商品房买卖合同》无效。何某某不服，上诉至邵阳市中级人民法院，该院裁定撤销（2012）大民初字第581号民事判决书，将案件发回重审。2015年7月15日，邵阳市大祥区人民法院作出（2014）大民初字第1104号民事判决书，认定何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司关于上述6套房屋的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷，从借款协议看，双方订立商品房买卖合同的目的不是为了买卖商品房，而是为了确保借款的偿还，是为申请执行人何某某实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，实际上为变相抵押，于是判决由邵阳市天源房地产开发有限公司偿还何某某借款本金1150000元、支付利息1040658.9元（按年息23.4%已计算至2015年6月15日，自2015年6月16日至本院指定的履行期间，利息顺延照计）。判决生效后，因邵阳市天源房地产开发有限公司未履行，何某某于2015年11月11日向本院申请执行，执行过程中，本院查封天源公司网签在何某某名下位于邵阳市大祥区金蕾佳苑x栋x单元x层xxxx、x栋x单元x层xxxx、x栋x单元x层xxxx号、x栋x单元xx层xxxx号、x栋x单元xx层xxxxx号、x栋x单元xx层xxxxx号共计6套房屋。2017年9月21日作出（2017）湘0503执恢142号执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。经过一拍、二拍，因无人竞买而流拍。2018年2月13日，经何某某谈话同意后，本院作出（2017）湘0503执恢142号执行裁定书，裁定将上述6套房屋作价3099366.40元，交付申请执行人抵偿借款本息及迟延履行期间的债务利息共计3083346.40元。2019年9月2日，本院作出（2019）湘0503民监1号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）湘0503执恢142号以物抵债执行裁定书。本院于2019年9月5日，作出（2017）湘0503执恢142号之二执行裁定书，继续查封邵阳市天源房地产开发有限公司网签在何某某名下位于邵阳市大祥区金蕾佳苑x栋x单元x层xxx、x栋x单元x层xxx、x栋x单元x层xxxx、x栋x单元xx层xxxx号、x栋x单元xx层xxx号、x栋x单元xx层xxx号共计6套房屋。李某某对本院上述查封裁定不服，提出执行异议，要求本院解除位于邵阳市大祥区金蕾佳苑x栋x单元x层xxxx房屋的查封，本院于2020年8月12日作出（2020）湘0503执异9号执行裁定书，驳回李某某的异议请求。 另查明，2007年10月，原邵阳市农业局为解决下属二级单位下岗职工的住房困难问题，该局对原邵阳市农业科技推广中心的建设用地改变土地用途并转让土地使用权，用于金蕾佳苑集资房建设，由邵阳市天源房地产开发有限公司承建；原农业局金蕾佳苑共有37户集资户（李某某系其中的集资户之一）。2011年12月5日，邵阳市天源房地产开发有限公司与李某某签订了一份《集资房认领协议书》，该协议书确认：李某某取得的集资房位于大祥区学院路金蕾佳苑x幢x单元x层xxxx号，建筑面积137.47㎡。房屋单价为1506.23元／㎡，总房款金额为207061元。李某某依照《集资房认领协议书》的约定，分别于2008年7月31日交付定金30000元，于2010年6月15日交付购房款50000元，于2011年11月8日交付购房款30000元，于2011年12月5日交付总购房款余额97061元。 以上事实，有身份证、营业执照、法院生效法律文书、集资房认领协议书、收款收据等证据及当事人的陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，本案是一起案外人执行异议之诉纠纷。本案争议焦点为：李某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。李某某为证明其主张，提供了《集资房认领协议书》及支付购房款的收据等证据，现有证据可以证明李某某在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李某某与邵阳市天源房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，李某某作为买受人有权要求邵阳市天源房地产开发有限公司履行合同，虽然李某某未取得案涉房屋的产权证，现无证据证明李某某对未办理过户登记手续有过错。另外，案涉房屋已被李某某实际控制、占有。 何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然经过备案，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力，且本院（2014）大民初字第1104号民事判决书认定何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司关于涉案房屋的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借款担保，没有认定涉案房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，虽然申请执行人享有担保物权，但如法律、司法解释有规定的，仍应当予以审查，并非一律不予支持。从两份合同成立的先后时间来看，虽然何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的时间在2011年5月9日，但何某某与邵阳市天源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非房屋买卖，而是为民间借贷提供担保，故何某某不能以签订商品房买卖合同时间在先对抗本案原告与邵阳市天源房地产开发有限公司签订的《集资房认领协议书》，且李某某从2008年7月支付购买涉案房屋的定金，交款时间早于何某某向邵阳市天源房地产开发有限公司提供借款的时间。 综上所述，李某某所主张的排除执行的理由成立，但其诉讼请求中关于办理房产证的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，对此，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下： 一、停止对邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑x号楼xxxxx号房屋采取的执行措施； 二、邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑x号楼xxxxx号房屋属原告李某某所有； 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费4530元，由被告邵阳市天源房地产开发有限公司与何某某各负担2265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  刘 莲 审 判 员  张红兵 审 判 员  刘玉红 二〇二〇年十一月二十二日 代书记员  陈 路 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。