四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11152号 原告：大连豪之英物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市高新区世纪城南路******-1F。 负责人：蔡永文，总裁。 委托诉讼代理人：赵俊，公司员工。 委托诉讼代理人：杨嵋，公司员工。 被告：成都巴国布衣酒店管理有限公司。住。住所地四川省成都市高新区世纪城南路**/div> 法定代表人：向芝荣，执行董事。 委托诉讼代理人：晏有兵，公司员工。 委托诉讼代理人：谭晓娇，重庆瑾帆律师事务所律师。 原告大连豪之英物业管理有限公司成都分公司（以下简称豪之英物业公司）与被告成都巴国布衣酒店管理有限公司（以下简称巴国布衣酒店）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪之英物业公司的委托诉讼代理人赵俊、杨嵋到庭参加诉讼，被告巴国布衣酒店的委托诉讼代理人晏有兵、谭晓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪之英物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年1月23日的物业费121993.57元，2019年11月15日至2020年1月23日的水费14489.58元，2019年11月15日至2020年1月23日的电费133123.73元，以上共计269606.88元。此外，巴国布衣酒店需另支付违约金53921.38元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：巴国布衣酒店自2012年1月1日正式入驻天府软件园D区，自2019年10月1日起开始拖欠我司物业费、水费、电费共计269606.88元，附加期间产生的违约金合计金额达323528.26元。原告工作人员己进行过多次现场、电话、发送律师函催收，但被告至今仍未交纳上述任何费用。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告巴国布衣酒店答辩称：第一，巴国布衣酒店与豪之英物业公司双方以实际履行行为变更了合同内容，约定2019年10月1日至2020年1月23日的物业费支付时间为2020年2月、3月，但是豪之英物业公司在还未到支付时间也未进行催告的情况下，无故对巴国布衣酒店采取停水停电措施，导致巴国布衣酒店因无法经营产生巨大经济损失。豪之英物业公司的行为构成侵权，巴国布衣酒店以此为由拒绝履行支付义务系维护自身合法权益并不违约，无须支付违约金。第二，根据巴国布衣酒店与豪之英物业公司签订的《天府软件园D区费用收缴协议》第三条第2款豪之英物业公司应在缴费时间先发出缴费通知书和开具发票，巴国布衣酒店在收到通知书和发票后，再缴纳物业费，而巴国布衣酒店至今未收到豪之英物业公司开具的发票、故根据协议的约定，巴国布衣酒店享有后履行抗辩权，并不违约，不应当支付违约金。第三，本案诉争水费14489.58元，电费133123.73元，合计147613.31元，实际是2019年10月15日至2020年5月15日期间产生的水电费，巴国布衣酒店已于2020年7月11日、2020年7月24日通过银行向豪之英物业公司分别转账50000元、97613元，共计147613.31元，故诉争水费14489.58元、电费133123.73元已全部结清。第四，巴国布衣酒店于2016年8月23日向豪之英物业公司转账99000元，备注用途系水电预存款，应在本案中以扣除。第五，豪之英物业公司作为物业服务合同的相对方，未按照物业服务合同的约定提供相应的物业服务，擅自停水停电的行为构成违约，巴国布衣酒店据此拒付物业费系正当维权，不构成违约，不应当支付违约金。第六，如法院认定巴国布衣应当支付物业费，也应当支付至2020年1月14日，此后的物业费不应当支付。 本院经审理查明：成都高新置业有限公司（后改名成都高投置业有限公司）（甲方、出租方）与巴国布衣酒店（乙方、承租方）签订《天府软件园D1房屋租赁合同》，约定甲方将自有的位于成都高新区天府软件园二期D1幢（经济型酒店部分）租赁给乙方，建筑面积为14818.97平方米。同时约定，1.租赁期自2012年1月1日起至2026年12月31日止。2.乙方须按月向“天府软件园”的物业服务公司支付物业管理费，物业管理费标准暂按2.2元/平方米计，如果此后该项收费标准变更或有另行约定的，应以变更或另行约定的标准为准。3.赁期间届满，或任何情形而致使终止合同的，应在租赁届满或合同终止后十日内，搬离其所有物品并向对方交还房屋。4.乙方逾期支付租金费用（包括支付费用不足额）及其他费用（包括但不限于水、电、气费及相关物业管理费等）达90日的，甲方有权单方面解除合同，不承担违约责任。 成都高投置业有限公司（甲方）与大连豪之英物业管理有限公司（乙方）签订《天府软件园二期（D区）物业服务合同》，约定，甲方及甲方代表的物业服务区域内的全体业主委托乙方对天府软件园二期（D区）提供物业管理服务事宜，订立本合同。甲方指定成都天府软件园有限公司为本物业委托管理方，成都天府软件园有限公司可代表甲方在委托管理范围内行使本合同项下的管理监督权限。2020年6月30日，成都高新区市场监督管理局出具编号为（高新）登记内变核字[2020]第46312号的《准予变更登记通知书》载明：准予大连豪之英物业管理有限公司成都分公司提出的变更名称申请，变更后名称为豪之英不动产管理集团有限公司成都分公司。 2012年1月1日，豪之英物业公司（甲方），与巴国布衣酒店（乙方）签订《天府软件园D区费用收缴协议》约定：一、甲方根据《物业管理条例》、《临时管理规约》及甲方与成都高投置业有限公司所签订之《天府软件园软件外包基地D区物业前期服务代管协议》之规定，对天府软件园D区1号楼A座，实施物业管理。二、乙方根据其与成都高投置业有限公司、成都天府软件园有限公司所签订的《房屋租赁合同》以及甲方与成都高投置业有限公司签订的《天府软件园软件外包基地D区物业前期服务代管协议》之规定，接受甲方之物业管理服务，并按照约定负担相关费用。合同规定的物业管理服务费用为每平方米每月人民币2.2元，乙方承租的面积为14818.97平方米，每月物业管理服务费用共计：32601.73元人民币。水、电、气及空调费用（所涉相关费用的收取标准按有关部门核定数额计取）。三、关于缴费期限及方式。缴费方式为转账；缴费期限为协议签订之日起至甲方物业管理服务期满日或乙方解除其与成都高投置业有限公司、成都天府软件园有限公司所签订的《房屋租赁合同》之日止；缴费方式为按季缴纳，甲方应于每季度前10日向乙方发出费用缴纳通知书和正规行业发票，乙方应于接到缴费通知书和发票后5日内，按照通知书所载缴费金额支付相关费用。四、违约责任。若乙方无故延期交付物业管理服务费，乙方应当按未付金额每日千分之三向甲方支付滞纳金，按日累计；乙方连续3月拖欠应交给甲方的相关费用，甲方有权要求乙方支付所拖欠物业管理费及滞纳金外，还可另行要求乙方支付相当于拖欠物业管理服务费总额的20%作为违约金。 上述协议签订后，豪之英物业公司成都分公司按约提供了物业服务，后巴国布衣酒店未按时足额支付物业费及水电费。庭审中，豪之英物业公司成都分公司主张自2019年10月1日至2020年1月23日期间巴国布衣酒店拖欠的物业管理服务费共计121993.57元（其中，2019年10月1日至2019年12月31日的欠付物业费为：32601.73元×3个月=97805.19元；2020年1月1日至2020年1月23日欠付的物业费为：32601.73元÷31天×23天=24188.38元，以上合计121993.57元）。巴国布衣酒店认为，即便应支付物业费，也只能主张计算至2020年1月14日止，此后的物业费因豪之英物业公司无故停水停电，不应当继续支付。关于豪之英物业公司主张的水电费共计147613.31元，巴国布衣酒店称其已通过银行转账予以全额支付，豪之英物业公司对此表示认可。巴国布衣酒店要求将其于2016年8月23日预存的水电费99000元在本案中一并解决，但豪之英物业公司成都分公司表示该笔费用根据双方约定应在被告退租后进行返还，故不同意在本案中一并解决。 另查明，因巴国布衣酒店在房屋租赁期间拖欠成都高投置业有限公司租金未付，成都高投置业有限公司向法院起诉。2020年5月，四川自由贸易试验区人民法院作出一审判决，判令巴国布衣酒店向成都高投置业公司支付拖欠的房租、腾退案涉房屋并支付至房屋实际腾退之日止的房屋占用费、违约金。后巴国布衣酒店不服提起上诉，成都市中级人民法院已作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，2020年1月14日，大连豪之英物业管理有限公司成都分公司向巴国布衣公司发出《关于巴国布衣酒店部分停电通知》，载明因巴国布衣公司长期拖欠案涉房屋房租，接天府软件园公司通知，将于2020年1月14日15时对巴国布衣酒店的观光电梯和洗衣房供电回路进行停电。 另查明，直至庭审时，巴国布衣酒店未交还案涉房屋。2020年10月27日，巴国布衣酒店张贴《停业公告》。 上述事实，有当事人陈述、《天府软件园费用收缴协议》、《天府软件园二期（D区）物业服务合同》、转账交易电子回单、《关于巴国布衣酒店部分通电通知》、民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的《天府软件园D区费用收缴协议》系真实意思表示，豪之英物业公司依约向巴国布衣酒店提供了物业服务，巴国布衣酒店未按时足额支付物业费构成违约，应当承担法律责任。关于巴国布衣酒店辩称因豪之英物业公司无故停水停电，既构成侵权又构成违约，故巴国布衣酒店不应当支付物业费的意见，本院认为，豪之英物业公司按照业主方要求断电，巴国布衣酒店据此事实提出的主张跟本案事实并非同一法律关系，不应在本案中予以处理，巴国布衣酒店可另行主张。对于豪之英物业公司认为巴国布衣酒店构成违约的意见，与事实不符，不予采纳。庭审中，豪之英物业公司主张计算至2020年1月23日止，巴国布衣酒店主张计算至2020年1月14日止，本院认为，《天府软件园D区费用收缴协议》约定，物业费的缴费期限为“协议签订之日起至甲方物业管理服务期满日或乙方解除其与成都高投置业有限公司、成都天府软件园有限公司所签订的《房屋租赁合同》之日止”，但是直至庭审时，巴国布衣酒店未交还案涉房屋，案涉房屋实际仍处于巴国布衣酒店的控制之下，豪之英物业公司据此主张截止2020年1月23日止物业费的请求于法有据，本院予以支持。 关于巴国布衣酒店主张拖欠的水电费，庭审中，豪之英物业公司认可巴国布衣酒店已将拖欠的水电费结清，故该主张已不具备判令的基础，本院不再予以支持。 关于违约金53921.38元主张，豪之英物业公司表示系分别按照拖欠物业费121993.57元和拖欠水电费147613.31元的20%标准进行主张，巴国布衣酒店不认可违约金。本院认为，虽然《天府软件园D区费用收缴协议》对违约金的计收标准进行了约定，但双方并未就拖欠水电费部分可以收取违约金作出约定。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”庭审中，豪之英物业公司未提供充分证据证明其因巴国布衣酒店的违约行为所遭受的实际损失情况。考虑到巴国布衣酒店拖欠物业费产生的损失主要为资金占用损失，故综合本案的实际履行情况及当事人的过错程度，本院酌定按照拖欠物业费121993.57元的10%标准确定违约金为12199.357元。 关于巴国布衣酒店预缴的水电费99000元应否在本案中一并处理的问题，豪之英物业公司表示该笔费用根据双方约定应在被告退租后进行返还，故不同意在本案中一并解决，但豪之英物业公司并未提供相关证据予以证明。本院认为，从预缴99000元水电费的性质看，该笔费用系作为巴国布衣酒店正常营业所需提前预缴的水电费部分，豪之英物业公司已经收取，当双方结束物业合同关系并进行结算时，应当就预缴的水电费部分一并进行结算，故对巴国布衣酒店的该意见，本院予以采纳。经过计算品迭后，巴国布衣酒店还应当支付豪之英物业公司的费用为35192.927元（121993.57元+12199.357元-99000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都巴国布衣酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连豪之英物业管理有限公司成都分公司支付35192.927元； 二、驳回原告大连豪之英物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3076元，由原告大连豪之英物业管理有限公司成都分公司负担1614元，被告成都巴国布衣酒店管理有限公司负担1462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 琳 二〇二〇年十一月二十日 书记员 张圣佳