福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3594号 原告:福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路**。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 被告：王强生，男，1979年1月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称“星海公司”）与被告王强生商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序。本院于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告星海公司的委托诉讼代理人郑高廷、郑春芳及被告王强生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令王强生立即与星海公司共同办理案涉房屋不动产权转移登记手续；2.判令王强生向星海公司支付逾期办证违约金（按已付购房款792639元的日万分之三计算，自2018年2月19日起计至案涉房屋不动产权转移登记手续办结之日止）；3.判令王强生承担星海公司因本案而支出的律师代理费2000元；4.判令王强生承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月28日，王强生（买受人）与星海公司（出卖人）就购买位于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXX号房签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），房屋总价款为792639元。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。2018年1月19日，案涉房屋进行房屋所有权初始登记，已具备办理所有权转移条件。后星海公司曾于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日、2018年1月16日、2018年6月5日多次催促王强生配合办理相关转移登记手续，但王强生均未办理。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所就王强生怠于办理案涉房屋转移登记事宜，向王强生发函催办。王强生至今未办理房屋不动产权转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。 王强生辩称，其未收到星海公司的催告办证函件或电话，星海公司的违约金诉请应当予以驳回；其同意办理房屋所有权转移登记手续。 当事人为支持其诉讼主张向本院提供证据。本院组织各方当事人进行证据交换及质证。对星海公司提交的《合同》及附件六合同补充协议，《委托代理合同》及律师费票据，不动产登记审批表，首次登记通知书，开发商备案材料及备案花名册，中国建设银行活期存款明细账，个人住房借款合同，水电卡签收表等证据，王强生对其真实性无异议，本院予以确认。对王强生有争议的证据，本院作如下分析： 1.2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日的关于配合办理房屋所有权证通知书。本院认为，首先，星海公司主张于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日通知王强生等人办证。星海公司未提供有效证据证明上述通知书已交邮且按合同约定进行投递。退一步讲，即使上述材料已按约进行投递。案涉小区于2018年1月19日才取得所有权初始登记。案涉小区总登尚未办理就通知办证，不符合正常人的行为逻辑、交易习惯和日常生活经验法则，故不予采纳。 2.中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2019年5月7日出具的《说明函》。本院认为，《说明函》载明“大部分收件地址集中在星海湾楼盘”，该送达地址与王强生在案涉《合同》中约定的确认送达地址不一致，故该证据与本案的关联性存疑，本院不予采纳。 3.2018年1月16日、2018年6月5日的EMS面单及2020年11月19日中国邮政集团有限公司福建省平潭综合实验区分公司（以下简称邮政公司）的《函》，本院认为，星海公司仅提供邮寄面单而未提供邮寄详情单相印证，邮政公司的《函》虽载明上述面单“确定为我司收寄并已投递”，但亦载明“相关档案材料被我司销毁”，《函》内容前后矛盾。在本院要求该公司提供“收寄并投递”的相应证据后，该公司《复函》如下：“相关档案凭证已销毁，故我司无法提供任何档案凭证”。基于该公司出具的《函》内容前后矛盾，无法证明星海公司已将通知办证函投递及投递的状态，故对上述证据不予采纳。 4.2020年1月13日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单，王强生虽有异议，但确认邮件面单上签收人“林时娇”确系其岳母，且邮寄投递的地址为案涉合同中约定的确认送达地址，故本院对其予以确认，并在卷佐证。 5.2020年6月11日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单，王强生虽有异议，但邮寄投递的地址为案涉合同中约定的确认送达地址，故本院对其予以确认，并在卷佐证。 根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定事实如下： 2014年8月28日，王强生（买受人）与星海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款792639元购买星海公司开发的坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXX号商品房。《合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十天内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。 2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发放首次登记通知，通知其申请的星海湾1号A1、A2区的住宅部分的房屋所有权首次登记已办结。 2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。 2018年5月31日，星海公司按公告要求向平潭综合实验区行政服务中心一次性提交案涉房产转移登记的申请材料。 2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照王强生在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向王强生发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月18日被“林时娇”签收。 另查，2014年9月30日，王强生（借款人）、星海公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司平潭综合实验区支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定星海公司为王强生为案涉房产申请的按揭贷款包括全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担连带责任保证，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证证明，星海公司对该项条件满足之日后，到期的借款人的债务免除保证责任。 中国工商银行股份有限公司福建自贸实验区分行于2020年11月19日出具情况说明，载明“……截止2020年11月18日尚有肆户按揭贷款业主未办理产权证，未办证业主名字分别为：王强生（身份证号：350128197901××××）……2.截止2020年11月18日贵司平潭县星海湾1号楼盘尚有￥1375958.17元保证金在我行的保证金账户”。 本院认为，案涉合同系星海公司与陈金贵在协商达成一致意见后签订，即使条款由星海公司提供，也不能否认系双方当事人真实意思表示，约定中除第六条违约金标准的约定外，其他约定不属于免除或限制星海公司责任、加重陈金贵责任、排除陈金贵主要权利的情形，合法有效，可以作为本案的判决依据。本案的争议焦点如下： 一、王强生是否需承担违约责任？ 首先，案涉房屋小区于2018年1月19日取得房屋所有权首次登记手续，按照平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，星海公司于2018年5月31日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。其次，《合同》附件六合同补充协议第六条约定，王强生若未按合同约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定。再次，星海公司为王强生案涉房产按揭贷款提供阶段性保证，若王强生未积极履行办证义务，导致星海公司缴纳的保证金被占用，且可能承担保证责任的预期风险，故王强生对按期办理房屋权属证书负有义务。王强生至今仍未办理相关权属转移手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金的计算标准及计算期间。 关于违约金的计算标准问题，按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，王强生按购房款总额792639元的日万分之三向星海公司支付违约金。王强生主张该标准过高，应予调整降低。本院认为，从违约的结果看，王强生未积极履行办证义务，导致星海公司的保证金被占用，星海公司确认其缴纳的保证金金额为业主贷款余额的5%，且可能承担贷款余额保证责任的预期风险。结合本案讼争合同的实际履行情况，王强生在本案中不存在拖延支付按揭贷款的情形，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻王强生的违约责任，故酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。 关于违约金的计算期间问题。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照王强生在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向王强生发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月18日被签收。按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，王强生应自2020年1月18日起的第31日即2020年2月18日起，按购房款总额792639元的日0.0075%计算，向星海公司支付违约金至王强生申请办理案涉房屋不动产权属登记手续之日止。星海公司主张其分别于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日、2018年1月16日、2018年6月5日向王强生送达办证催告函。如前所述，星海公司未提供有效证据证明其已按《合同》约定进行上述邮件投递及投递详情，对其关于按上述时间已履行通知办证义务的主张，本院不予采信。 关于律师费承担的问题。星海公司主张王强生应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费2000元。本院认为，星海公司未举证证明其与王强生就律师费承担有过约定，故其上述主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告王强生应于本判决生效之日起十日内申请办理坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXX号商品房的不动产权属登记手续； 二、被告王强生应于本判决生效之日起十日内向原告福建星海房地产有限公司支付逾期办证违约金（按购房款总额792639元的日0.0075%计算，自2020年2月18日起至其申请办理案涉房屋不动产权属登记手续之日止）； 三、驳回原告福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，支付迟延履行金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4386元，由福建星海房地产有限公司负担4102元，王强生负担284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  李华峰 书 记 员  何 艳