河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1622民初4165号原告：理盼，女，汉族，1981年12月20日出生，住西华县。委托诉讼代理人：黄运动，西华县信达法律服务所法律工作者。被告：胡占杨，男，汉族，1976年12月7日出生，住西华县。委托诉讼代理人：闫英戈，周口市川汇区宏大法律服务所法律工作者。原告理盼与被告胡占杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日作出（2020）豫1622民初2227号民事判决书，被告胡占杨不服判决提起上诉。周口市中级人民法院于2020年10月14日作出（2020）豫16民终3927号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告理盼及其委托诉讼代理人黄运动、被告胡占杨委托诉讼代理人闫英戈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告理盼向本院提出诉讼请求：1、确认原告理盼与被告胡占杨于2020年3月27日签订的《房屋买卖协议书》无效。如果法院认为该房屋买卖协议书有效，应当向原告释明，原告则变更诉讼请求要求解除该房屋买卖协议。2、被告胡占杨返还原告理盼购房款30万元和配套费用4800元、装修押金3000元、垃圾处理费432元、物业费1728元，合计9960元。并按同期银行贷款利息支付赔偿款，赔偿款按照本金30万元从2020年3月27日计算至付清之日止。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年3月27日，原、被告经协商，签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告胡占杨将其位于新都国际1楼1单元1101号房屋卖给原告理盼，购房总款50万元。原告理盼将首付款30万元交付给被告胡占杨，但被告一直办不成不动产登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。被告胡占杨签订房屋买卖合同书时，并没有取得房屋的权属证书，该房屋依法不得转让。因此，原告理盼与被告胡占杨签订的《房屋买卖协议书》为无效合同，被告应当将所收取的购房款返还给原告，并赔偿原告因此造成的损失。被告胡占杨辩称：1、原被告双方所签订的房屋买卖协议书，是双方真实意思的表达，也是双方在自愿平等协商一致的基础上所签订的；2、协议签订后被告积极履行在协议中所规定的权利和义务，不存在违约行为，也不存在任何解除该协议行为；3、协议既然有效就应该继续履行。4、原被告双方所签订的买卖协议中所约定的房产根据我国合同法及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原被告双方所签订的房屋买卖合同是具有法律效力的，原告以被告对所签订的房屋没有所有权为由主张合同无效是不符合法律规定的。5、原告方已经对该合同所签订的房产实际占有并使用，也不存在要求解除买卖协议的条件。6、原告已实际缴纳了各项费用，如燃气开口费、物业费等，说明原告方对双方所签订的房屋买卖协议没有任何异议，并实际已接收了该房屋并已自用。所以原告诉请无理，应驳回原告诉讼请求。原告理盼向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖协议书一份。证明：原被告签订房屋买卖协议的事实，被告在出卖该房屋时，没有取得权属证书，根据我国城市房地产法第38条和合同法第52条规定，该协议书属于无效协议；2、房款收到条一张；中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份；自动取款机小票一份。证明：原告向被告支付购房款30万元的事实。3、收据四张。证明：原告支出配套费（包括燃气开口费和自来水公司开口费）4800元和支出的装修押金以及物业费用、垃圾处理费合计9960元。被告胡占杨质证意见：对证据1真实性无异议，但对原告证明目的有异议，原告方没有提供任何其他证据证明买卖协议书无效。对证据2、3没有异议，证明原被告双方已经履行买卖协议的约定，原告已实际接收买卖协议约定的房屋。被告胡占杨向本院提交的证据材料有：《商品房买卖合同》一份。证明本案诉争的房屋是被告胡占杨购买周口新地置业有限公司开发的房屋。原告理盼质证意见：对合同真实性无异议。但是按照合同的约定，房屋的产权证书应当在房屋交付后360日内办理完毕，该合同约定的房屋交付期限为2016年6月30日前交付，但是，截止到今天，被告仍未取得该房屋的产权证书，根据城市房地产管理法的有关规定，被告对该房屋不得进行交易。本院依职权调取证据有：西华县不动产登记中心证明一份。原告理盼质证意见：无异议。从该证明上可以证实，涉案的房屋无法办理产权登记手续，也不能办理过户，房屋的物权不能转移。被告胡占杨质证意见：真实性无异议。但不能证明涉案房屋不能办理权属证书，该证明也没有说明涉案房屋的土地性质，也没有说明周口新地置业有限公司获得该块土地的相关手续，也不能说明本案的原被告双方及周口新地置业有限公司为本案所涉及的房屋在缴纳相关的契税后不能办理不动产权属证书。原被告对对方提供证据的真实性互无异议；对本院依职权调取证据真实性均无异议；本院予以采信。根据审查确认的有效证据和当事人陈述，本院认定以下案件事实:2015年8月24日，被告胡占杨与周口新地置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，胡占杨购买了西华县迎宾大道南侧人才交流中心北侧新都国际1栋1单元1101号房屋。该合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2020年3月27日，原告理盼与被告胡占杨签订《房屋买卖协议书》。约定：胡占杨将其购买的上述房屋以50万元的价格出售给理盼。2020年3月27日支付购房款30万元。剩余20万元，等理盼办完不动产登记证时再给胡占杨。该房屋办理不动产登记证等手续，名称全部为理盼，如果办理不动产登记证时，不能直接办成理盼的名字则有胡占杨办理不动产登记证，然后，再过户给理盼，胡占杨无条件提供一切办理该房屋手续，无偿协助理盼办理房产手续，费用归理盼承担。合同签订当日，理盼给付胡占杨购房款30万元。向周口新地置业有限公司交纳配套费4800元；向物业服务公司交纳装修押金3000元、垃圾处理费432元、物业费1728元。另查明，周口新地置业有限公司开发的新都国际小区没有在西华县不动产登记中心办理房屋所有权首次登记，胡占杨没有取得涉案房屋的产权证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据前述规定,合同效力与物权效力属不同法律关系,无论出卖人订立合同时是否取得标的物的物权,合同成立后能否办理物权转移登记,都属于合同履行过程中的问题,并不影响合同本身的效力。只要合同已经成立,且无法律规定的无效或可撤销等事由,该合同合法有效。本案的主要争议焦点在于涉案合同是否因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定而无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于行政管理过程中对未领取权属证书不得转让的管理性规定,旨在规范房屋交易的行政管理,而非禁止交易关系,所涉及事项亦不损害国家和社会利益,故在性质上属于管理性禁止规范,并非效力性禁止规范。违反该规定并不会导致《房屋买卖协议》无效。并且,没有产权证的房屋,是因为不具备物权变动的条件而不能发生物权变动。综上，原被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效,对当事人均具有约束力。案涉房屋是周口新地置业有限公司开发的商品房，该公司未在西华县不动产登记中心办理房屋所有权首次登记，胡占杨未取得权属证书，因此，原被告在短期内无法完成所有权的登记变更。虽然双方已交付部分房款,但因无法完成权属登记变更,案涉房屋的尾款20万元的交付一直无法实现。致使合同陷入履行不能的僵局。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。本案原告起诉请求确认合同无效并返还财产,而被告主张合同有效的,从减轻当事人诉累、节约司法资源角度出发,对于当事人起诉合同无效而经人民法院审查合同有效的情形,应一次性解决纠纷。且原告在庭审中已明确表示如法院审理认为双方之间的买卖合同有效,则其要求解除合同,符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定,应予支持。故对原被告之间签订的《房屋买卖协议》应予以解除。胡占杨与理盼在订立合同时,明知案涉房屋没有取得房屋所有权登记证书而与理盼签订合同,存在过错。理盼在购买房屋时,未对房屋是否取得权属证书进行审查,也存在过错。综合本案案情，对原告请求被告返还购房款30万元的诉请予以支持；对原告请求被告支付购房款利息的诉请不予支持。原告诉请的配套费等9960元不是向被告交纳的，其向被告主张返还没有事实和法律依据，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，拟判决如下：一、解除原告理盼与被告胡占杨于2020年3月27日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告胡占杨于本判决生效之日起十日内返还原告理盼购房款300,000元。三、驳回原告理盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，诉讼保全费2120元，由被告胡占杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邓春玲审判员  刘冬梅审判员  和 昕二〇二〇年十二月二十三日法官助理田绘敏书记员郭白雪