山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初7350号 原告：李明汉，男，1946年9月26日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：李**，山东理达寰球律师事务所律师。 被告：张俭忠，男，1967年1月22日生，汉族，住诸城市。 原告李明汉与被告张俭忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明汉的委托诉讼代理人李**，被告张俭忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明汉向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除双方之间的租赁关系，并判令张俭忠限期搬离；2、判令张俭忠偿付租金330000元、违约金26000元，两项合计356000元；租金计算至2020年6月14日，自2020年6月15日至搬离期间的租金仍按年租金50000元的标准支付；3、本案诉讼费用由张俭忠负担。事实和理由：张俭忠租用李明汉的房屋及场地，租赁期限至2020年5月20日，年租金50000元。租赁期限届满后，张俭忠仍未搬离，且欠租金合计330000元。张俭忠的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，诉至法院。 张俭忠辩称，1、不同意解除租赁关系，不同意搬离。因为在签订租赁合同时与李明汉有约定，张俭忠在涉案土地上已投资一百五六十万元，涉案土地由张俭忠优先使用。2、张俭忠在经营过程中发生经济纠纷，致经济困难，才不能按时支付租金。3、欠租金330000元属实，双方对违约金没有约定，故只同意支付租金330000元，不同意支付违约金。4、同意按年租金50000元继续履行租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2004年2月25日，李明汉与诸城市人民政府龙都街道办事处西十里村村民委员会（以下简称西十里村委会）签订承包使用合同，双方约定：西十里村委会将该村面积为2.97亩的塘湾一个（四至：东至张让波场、西至路、北至大棚、南至张勤荣大棚后路，东西长45米、南北宽44米）发包给李明汉管理使用，承包期限为二十五年，自2004年2月25日至2029年2月25日，每年承包费为100元。 2010年5月19日，李明汉与张俭忠签订书面租赁合同，李明汉将上述2.97亩土地及土地上的十四间房屋出租给张俭忠，租赁期限为2010年5月19日至2015年5月19日。双方约定租金支付方式为一年一付，李明汉同意张俭忠对房屋进行装修和改善增设房屋，租赁期限届满后，房屋所属由双方协商解决。双方对逾期支付租金的违约责任未作书面约定。张俭忠在租赁期间于2010年6月份至2010年10月份在承租的土地上投资建设1600平方米钢结构车间一个。 2015年5月20日，李明汉与张俭忠签订租赁合同，双方约定：李明汉将涉案土地上的十四间房屋、1600平方米的钢结构车间出租给张俭忠；租赁期限自2015年5月20日至2020年5月20日；每年租金为50000元，支付方式为年缴，租金随市场行情调整，如果张俭忠继续使用需提前一个月交齐租金；如张俭忠延迟交付出租房屋一个月，应及时补交外，还应支付10%滞纳金。双方还对其他事项作了约定。 李明汉与张俭忠之间的租赁合同在2020年5月20日到期后，涉案土地和房屋仍由张俭忠继续占有、使用。李明汉与张俭忠未另行签订书面租赁合同，双方均一致认可租赁合同到期后李明汉不同意张俭忠继续租赁涉案土地和房屋。 2020年6月14日，张俭忠为李明汉出具欠条一份，内容为：“欠条欠款人张俭忠（身份证号码：370728××××），今欠李明汉（身份证号码：370728××××）场地租金（自2010年5月19日至2020年5月19日）共计330000元整（叁拾叁万元整），此款未加这几年因欠款人未按时交纳租金而产生的滞纳金。李明汉场地坐落方位：龙都街道西十里村，南至张勤荣原蔬菜大棚后边路，西至本村路，东至张勤高、张让波菜园边，北至李明汉原蔬菜大棚后边的村中心路。房租偿还日期于2020年8月1日还清。如有违约，另加收欠款全额1%滞纳金。欠款人：张俭忠身份证号码：370728××××2020年6月14日”。 张俭忠于2020年6月份向李明汉支付20000元。关于该20,000元的支付原因，张俭忠陈述如下：租赁合同到期后，李明汉没有让张俭忠搬离。2020年6月份，李明汉找张俭忠要房租。张俭忠说没有，李明汉就让张俭忠搬离。后双方达成协议，张俭忠给了李明汉20000元租金，另外每月再给3000元。后因李明汉反悔，协议没有签，后来就一直没有下文了。李明汉则主张上述20000元为张俭忠支付的违约金。 关于请求解除的租赁关系，李明汉陈述如下：双方2015年5月20日至2020年5月20日期间的租赁合同已到期，到期后双方未签订书面租赁合同，但张俭忠仍在涉案房屋、土地上生产经营，故请求解除双方之间的租赁关系，并要求张俭忠限期搬离。关于双方是否形成不定期租赁关系，李明汉自认没有形成不定期租赁关系。 关于违约金计算方式及依据，李明汉陈述如下：张俭忠未按约定时间支付租金，故按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%/年计算违约金。具体计算方式为：张俭忠欠2015年之前的租金80000元，按年利率3.85%计算六年，数额为18480元；张俭忠欠2015年租金50000元，按年利率3.85%计算五年，数额为9625元；张俭忠欠2016年租金50000元，按年利率3.85%计算四年，数额为7700元；张俭忠欠2017年租金50000元，按年利率3.85%计算三年，数额为5775元；张俭忠欠2018年租金50000元，按年利率3.85%计算两年，数额为3850元；张俭忠欠2019年租金50000元，按年利率3.85%计算一年，数额为1925元；以上共计47355元，扣除已经支付的20000元，尚应支付违约金27355元，但只主张26000元，自愿放弃剩余1355元。 本院认为，李明汉与张俭忠之间的2010年5月19日至2020年5月20日期间的租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。根据双方诉辩情况，本案争议焦点为：一、李明汉请求解除租赁关系、张俭忠限期搬离有无事实和法律依据；二、张俭忠于2020年6月份支付的20000元的性质应当如何认定；三、李明汉请求张俭忠支付租金、违约金有无事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据双方陈述，能够认定李明汉与张俭忠之间的租赁合同租赁期限已经届满，而双方在租赁期限届满后未签订书面租赁合同，且双方一致认可李明汉在租赁合同到期后不同意张俭忠继续租赁涉案土地及房屋，应当视为李明汉在租赁期限届满后对张俭忠继续使用租赁物提出异议，双方之间未形成不定期租赁。李明汉亦主张租赁合同到期后一直要求张俭忠搬离，双方之间没有形成不定期租赁。因此，至本案起诉时，李明汉与张俭忠之间的原租赁合同关系因租赁期限届满而消灭，新的租赁合同关系未形成，双方之间已不存在租赁合同关系。因此，李明汉请求解除租赁关系，并请求张俭忠限期搬离所依据的租赁合同法律关系不存在，故其请求权基础不当，本院不予支持。李明汉可依据其他基础法律关系另行请求张俭忠限期搬离。 关于争议焦点二，李明汉未提供证据证明张俭忠于2020年6月份支付的20000元为违约金，应当承担不利后果，本院不予支持。张俭忠有关该20000元的支付原因的陈述更符合常理，本院予以支持。但是，依据张俭忠陈述能够认定其与李明汉之间最终未达成一致协议，因此该20000元款项因双方最终未达成一致协议而不能认定为租金。本院认定该20000元为张俭忠对李明汉享有的债权，可以与张俭忠对李明汉负有的债务进行抵销。 关于争议焦点三，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行义务。张俭忠为李明汉出具的欠条能够证明张俭忠欠李明汉2010年5月19日至2020年5月20日期间的租金330000元的事实成立，本院予以采纳。依据欠条，双方约定该330000元于2020年8月1日还清。张俭忠未按约定时间支付租金330000元，构成违约。李明汉请求张俭忠支付租金330000元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，本院认为，1、关于2010年5月19日至2015年5月19日期间租赁合同违约金问题。依据双方陈述能够认定李明汉、张俭忠在该段期间的租赁合同中对逾期支付租金的违约责任未作约定，现有证据也无法认定双方约定该段期间逾期支付租金的违约责任为支付违约金，故李明汉请求张俭忠支付该段期间的违约金，无法律依据，本院不予支持。但是，逾期付款违约金请求权与违约损害赔偿请求权是不同的请求权，关于该段期间的损失，李明汉可依据违约损害赔偿请求权向张俭忠另行主张。2、关于2015年5月20日至2020年5月20日期间的违约金问题。张俭忠作为承租人的主要义务为按约定时间支付租金。因此，双方在合同中约定的“张俭忠延迟交付出租房屋一个月，应及时补交外，还应支付10%的滞纳金”，应当理解为如张俭忠逾期支付租金，则应支付10%的滞纳金，该条款为违约金条款。张俭忠于2020年6月14日出具的欠条中明确载明该欠条不包括未按时支付租金而产生的滞纳金，故张俭忠有关双方未约定违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依据双方陈述及李明汉提供该段期间的租赁合同、欠条，能够认定张俭忠尚欠2010年5月19日至2015年5月19日期间的租金80000元，2015年5月20日至2020年5月20日期间的租金250000元。而2015年5月20日至2020年5月20日期间每年度的租金为50000元，由此可以认定张俭忠在2015年5月20日至2020年5月20日各个年度的租金50000元均未支付，构成违约。关于违约金数额，李明汉与张俭忠在租赁合同中约定租金的支付期限为年缴，如张俭忠继续使用需提前一个月交齐租金。因此，本院认定每年度的租金需提前一个月交齐。李明汉主张的2015-2019年度违约金计算期间、计算标准，不违反法律规定，本院予以支持。按年利率3.85%计算，2015年度违约金为9625元、2016年度违约金为7700元、2017年度违约金为5775元、2018年度违约金为3850元、2019年度违约金为1925元。按双方约定的违约金计算方式，每年度违约金为租金的10%，即最高为5000元。因此可以认定双方约定的2015-2017年度的每年度违约金数额低于违约造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，李明汉主张2015年度违约金为9625元、2016年度违约金为7700元、2017年度违约金为5775元，符合法律规定，本院予以支持。李明汉主张2018年度违约金为3850元、2019年度违约金为1925元，亦不违反法律规定，本院予以支持。本院认定2015年5月20日至2020年5月20日期间的逾期付款违约金共计28875元。因张俭忠对李明汉享有20000元的债权，该债权可与债务进行相应的抵销。租金债务为主债务，违约金债务为从债务，本院认为20000元债权应当先抵充违约金，抵充后，张俭忠尚欠违约金8,875元。关于2020年6月15日之后的租金，实为张俭忠在租赁合同到期后继续占有、使用租赁物给李明汉造成的损失。李明汉主张张俭忠自2020年6月15日至搬离期间按年租金50000元的标准支付，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告张俭忠支付原告李明汉租金330000元、违约金8875元，共计338875元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告张俭忠支付原告李明汉自2020年6月15日起至实际返还租赁物之日止按年租金50000元计算的款项，如占有、使用租赁物的期间超过一年，则应当每届满一年时支付，占有、使用期间不满一年的，应当在期间届满时支付； 三、驳回原告李明汉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6640元，减半收取计3320元，财产保全申请费2300元，共计5620元，由原告李明汉负担214元，被告张俭忠负担5406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  杨礼军 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  于振伟