广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终17586-17603号 上诉人（原审原告）：林欣怡等20人 共同委托诉讼代理人：黄知中，北京大成（深圳）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李沁宇，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳恒邦伟业投资集团有限公司 法定代表人：郝占伟。 委托诉讼代理人：原一源，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘润英，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。 上诉人林欣怡等20人因与被上诉人深圳恒邦伟业投资集团有限公司（以下简称恒邦伟业公司）房屋买卖合同纠纷十八案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初14318、14319、14321-14328、14330-14331、14333、14335、14337、14340-14342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本十八案进行合并审理，现已审理终结。 上诉人林欣怡等20人上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判恒邦伟业公司向林欣怡等20人支付逾期交房违约金（详见附表一,以总房款为基数，按日万分之五计算违约金，从2018年10月1日起至林欣怡等20人收房之日止）；2.判令恒邦伟业公司承担一审和二审诉讼费。 上诉事实和理由：一、涉案房产交付不符合法定条件和合同约定条件。在商品房买卖合同关系中，房地产开发企业对房屋交付所负有的义务，我国相关法律法规均有明确规定。1.法定交付条件是不可通过当事人的约定而改变的。明确涉及交付条件的法律、行政法规主要包括：《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《深圳市城市规划条例》第六十一条，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。涉案房产截至2019年6月12日方取得《建设工程规划验收合格证》，按照上述法律法规的规定，涉案房产在此之前均不具备法定交付条件，林欣怡等20人拒绝入伙有事实和法律依据。2.涉案房产约定的交付条件。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条和第十条明确约定了涉案房屋的交付标准，应按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定办理。恒邦伟业公司未能在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的2018年10月1日前交付符合法律规定和合同约定条件的房产，已经构成违约，恒邦伟业公司应当承担逾期交房违约责任。二、一审法院认定《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房标准错误。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条和第十八条的约定，林欣怡等20人在一审提交的样板房照片和涉案房产的交付标准清单，均可以证明《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房标准是精装房。一审法院不顾《深圳市房地产买卖合同（预售）》的明确约定，错误认定《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交付标准为毛坯房。三、涉案房产不存在“二次交房”的问题。1.《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房标准是精装房。2.精装房的交付时间和标准应按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，并不是以《某大厦装修委托协议书》的约定。从合同相对性原则、协议实际履行和举证责任均可证明林欣怡等20人与案外人签署的《某大厦装修委托协议书》约定的工程施工时间不能视为对《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间的变更。恒邦伟业公司主张精装房的交付时间和标准按《某大厦装修委托协议书》约定没有事实依据和法律依据。一审法院错误认定涉案房产的交房时间，恳请贵院依法改判。四、《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，本案入伙时间应该以出卖人交付本房地产的钥匙之日，即以业主实际入伙时间为准，而不是以通知入伙时间为准。五、一审法院适用法律错误。在本案中，林欣怡等20人与恒邦伟业公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，但一审法院无视该合同的约定，违反合同法之意思自治和契约精神。关于涉案房产的交付条件还应依据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定。在一审中，一审法院对《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规视而不见，导致对本案交房条件和交付时间错误认定，望二审法院及时予以纠正。综上，一审判决事实认定错误和法律适用错误，请求二审法院在查清事实和正确适用法律的基础上，公平公正依法改判。 林欣怡等20人在二审调查询问时，补充其上诉事实与理由称，涉案房地产项目在2018年10月1日之前尚未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合相关法律法规的强制性规定，不具备交房条件，林欣怡等20人可依法拒绝收房。一审法院认定五方主体验收合格作为法定交房条件有误，最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定书明确商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一法定证明文件。《某大厦装修委托协议书》与本案无关联性，恒邦伟业公司并非该协议当事人，不能作为证据采信。 被上诉人恒邦伟业公司辩称，恒邦伟业公司于2018年10月1日将涉案房产以毛坯房标准交付给买受人，符合法律与合同约定的交付条件。一、涉案房产在2018年10月1日之前已经符合法律规定的房屋交付使用条件。1.我国法律规定的房屋交付法定条件为工程竣工验收合格。2.涉案房产已于2018年7月17日竣工验收合格，符合法定交付条件。3.竣工备案属于主管部门事后监管的告知性备案，不是房屋是否竣工验收合格的判断标准。二、双方涉案房产在2018年10月1日之前已经符合合同约定的房屋交付标准。首先，《房地产买卖合同》中对应当交付的房屋标准有具体约定，其内容为毛坯房交付。其次，根据林欣怡等20人与案外人深圳市华辰建筑工程有限公司签署的《装修委托协议书》第一条第1款，从侧面印证林欣怡等20人确知《房地产买卖合同》中双方约定的是毛坯房交付的事实。综上，林欣怡等20人要求恒邦伟业公司支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 林欣怡等20人向一审法院起诉请求：1.恒邦伟业公司按房产总价的日万分之五向林欣怡等20人支付逾期交房违约金（详见附表一）；2.恒邦伟业公司承担每案的诉讼费用。 一审法院认定事实：林欣怡等20人分别与恒邦伟业公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同主要内容为:林欣怡等20人购买恒邦伟业公司开发的某大厦特定房产(详见附表一)；恒邦伟业公司应于2018年10月1日前交付，交付标准为毛坯房,交付前应取得并向林欣怡等20人提供《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文件；恒邦伟业公司逾期交房，林欣怡等20人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，恒邦伟业公司按日向林欣怡等20人支付房产总价款万分之五的迟延履行违约金，总金额不超过总价款5%。 林欣怡等20人分别与深圳市华辰建筑工程有限公司(以下简称华辰公司)签订了《某大厦装修委托协议书》和《房产室内装修确认书》,并分别向华辰公司出具《授权委托书》,委托华辰公司办理涉案房产毛坯入伙验收手续（代为验收房产、领取钥匙、签署相关文件等），验收后按《房产室内装修确认书》约定的精装标准对物业进行装修。装修委托协议书中分别约定了各房产精装工程的具体完工时间（详见附表二）。 2018年5月18日，某大厦消防验收合格。2018年7月17日，某大厦建设工程完成五方评定，工程质量合格，竣工验收。 2018年10月1日，华辰公司出具《收楼意见书》称，涉案物业符合双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交付标准，没有整改意见，同意收楼，并收到相关物业钥匙。 2019年6月14日，恒邦伟业公司取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（回执）》。当天，恒邦伟业公司向林欣怡等20人发出《入伙通知书》，通知林欣怡等20人于特定时间分批办理入伙手续（通知入伙日期详见附表二），林欣怡等20人分别办理了入伙手续（实际入伙日期见附表二），入伙时签署了《业主入伙签署、签领文件物品一览表》，林欣怡等20人领取了空调、消毒柜、洗衣机、吸烟机、燃气灶等电器及其他物品。 一审法院认为，林欣怡等20人与恒邦伟业公司商品房买卖合同关系成立，一审法院予以确认。林欣怡等20人称所购房产为精装房，恒邦伟业公司亦不否认精装交房的义务，一审法院认定恒邦伟业公司应向林欣怡等20人交付精装房。但是，从证据材料来看，林欣怡等20人分别与恒邦伟业公司和华辰公司签订了房产预售合同和房产装修协议，并委托华辰公司代为向恒邦伟业公司收取毛坯房。应理解为林欣怡等20人知晓涉案房产分两个步骤交付，恒邦伟业公司首先交付毛坯房，然后委托华辰公司进行室内装修，待装修完成后，再向林欣怡等20人交付精装房。毛坯交付的时间和标准应该按照商品房预售合同约定为准，精装房交付时间和标准应该以装修协议约定为准。 恒邦伟业公司于2018年10月1日向华辰公司交付了毛坯房，虽然恒邦伟业公司并未于2018年10月1日前取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（回执）》，但是涉案项目的主体工程、消防等均已竣工验收合格，未影响林欣怡等20人权益，且华辰公司在收楼时未提出意见，视为毛坯房交付完成。装修协议约定了各房产的精装完成时间（详见附表二），恒邦伟业公司超过该时间向林欣怡等20人交付精装房的，视为精装交房逾期，一审法院根据精装交付时间、通知入伙时间、实际入伙时间计算恒邦伟业公司精装交房的逾期天数。恒邦伟业公司于2019年6月14日通知林欣怡等20人分批入伙，林欣怡等20人实际晚于通知时间入伙且未提前与恒邦伟业公司沟通一致的，林欣怡等20人自行承担法律后果，一审法院按照通知中要求入伙的日期计算逾期天数。当事人在此之前或者在此期间入伙的，根据实际入伙日期计算逾期的天数。关于恒邦伟业公司向林欣怡等20人逾期交房的天数，具体核算情况详见附表二。 关于违约金标准。房产虽由华辰公司装修，但装修后交房仍属于恒邦伟业公司的义务，且也系恒邦伟业公司为林欣怡等20人办理的入伙手续，据此恒邦伟业公司逾期交房仍应适用买卖合同约定的日万分之五标准。林欣怡等20人购买的房号不同，入伙日期不同，以日万分之五计算的违约金亦不同，具体情况详见附表（房产价格详见附表一，其他信息详见附表二）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、恒邦伟业公司应于判决生效之日起十日内向林欣怡等20人支付逾期交房违约金（详见附表二）；二、驳回林欣怡等20人的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案件一审受理费林欣怡等20人已预交，因适用简易程序减半收取，林欣怡等20人、恒邦伟业公司根据胜诉比例分别承担（详见附表二）。 本院审理查明，一、林欣怡等20人与恒邦伟业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定，出卖人应当于2018年10月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。二、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本十八案系房屋买卖合同纠纷。林欣怡等20人各自与恒邦伟业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），系合同双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，一审判决确认恒邦伟业公司存在逾期交房情形，应支付相应期间的逾期交房违约金，该违约金自《某大厦装修委托协议书》确定的精装交付时间计至恒邦伟业公司通知入伙的时间。恒邦伟业公司对此未提起上诉，视为其对自身权利的处分；林欣怡等20人则上诉主张恒邦伟业公司依约应于2018年10月1日前交房，但涉案房屋至2018年10月1日仍未具备交付条件、不符合交付标准，故涉案逾期交房违约金应自2018年10月1日计至林欣怡等20人实际收房时止。综合前述情形，本院认为，依林欣怡等20人上诉请求，本十八案二审的争议焦点为：逾期交房违约金的计付期间。 首先，关于逾期交房违约金的起算点。依本案查明事实，林欣怡等20人向华辰公司出具《授权委托书》,委托华辰公司办理涉案房屋毛坯入伙验收手续；2018年10月1日，涉案房屋并未取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，而华辰公司于该日向恒邦伟业公司出具《收楼意见书》表明涉案房屋符合约定的交付标准、同意收楼，并于当天接收房屋钥匙。对此，本院认为，前述涉案房屋未于2018年10月1日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》的情形不符合涉案合同第九条的约定。但本案中，林欣怡等20人已向华辰公司出具《授权委托书》委托其收楼，故华辰公司依该授权委托手续对涉案房屋进行验收并同意接收，其行为效力归于林欣怡等20人，应视为林欣怡等20人同意恒邦伟业公司在前述情形下以毛坯房状态交付涉案房屋。现林欣怡等20人又以恒邦伟业公司交付时房屋仅为毛坯房且未取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》为由，主张涉案房屋在2018年10月1日并不符合交付标准、不具备交付条件，该主张显与其委托华辰公司已作出的同意收楼意思表示不符，本院不予采纳。林欣怡等20人据此诉请逾期交房违约金应自2018年10月1日起算，理据不足，本院不予支持。 从本案现有证据看，华辰公司代林欣怡等20人收楼后对涉案房屋进行装修，恒邦伟业公司亦是在房屋装修完毕后才通知林欣怡等20人入伙。据此，本院认为，林欣怡等20人主张涉案双方系约定精装交房，具高度可能性，应予采纳。一审认定恒邦伟业公司最终应以精装房状态交房，处理正确，应予维持。一审据此参照《某大厦装修委托协议书》确定的精装交付时间作为计付涉案逾期交房违约金的起算点，亦无不妥，本院予以维持。 其次，关于逾期交房违约金的截止时间。前述涉案合同第九条约定，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。本案中，恒邦伟业公司于2019年6月14日向林欣怡等20人发出《入伙通知》，各《入伙通知》均有明确办理入伙的具体日期（详见附表二），涉案房屋于此时已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》且均已装修完毕，未有证据表明林欣怡等20人具拒绝收房或迟延收房的正当理由。故林欣怡等20人应依《入伙通知书》中通知入伙的日期办理入伙手续，其如存在迟延收房的情形应自负其责，恒邦伟业公司无需就此承担逾期交房违约金责任。因此，一审认定涉案逾期交房违约金应计至恒邦伟业公司通知林欣怡等20人入伙的时间，处理正确，本院予以维持。林欣怡等20人上诉主张该违约金应计至实际收房时间，与涉案合同约定不符，本院不予采纳。 综上，林欣怡等20人的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费（详见附表二），由林欣怡等20人负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 周    敏 审判员 路  德  虎 二〇二〇年九月三日 书记员 林翘 （ 兼） 书记员 陈晓莹（兼）