西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初1019号原告：那曲地区天域物业管理有限公司，住所地那曲地区那曲县文化东路品上品后院停车场大院。法定代表人：何腾龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李萍，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏子豪，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被告：顿珠次仁，男，1979年2月12日出生，藏族，住那曲市色尼区。委托诉讼代理人：边巴次仁，西藏梧谷雄律师事务所律师。被告：多次仁，男，1977年9月9日出生，藏族，住那曲县。原告那曲地区天域物业管理有限公司（以下简称天域公司）与被告顿珠次仁、多次仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，被告顿珠次仁、多次仁于2020年12月9日对原告天域公司提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了合并审理，被告顿珠次仁、多次仁于2020年12月21日当庭申请撤回反诉，本院于2020年12月21日裁定准许反诉原告顿珠次仁、多次仁撤回反诉。原告天域公司的委托诉讼代理人李萍及被告顿珠次仁及其委托诉讼代理人边巴次仁到庭参加诉讼，被告多次仁经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天域公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令原告与被告顿珠次仁解除商铺租赁合同，被告顿珠次仁立即搬离商铺；2．依法判令被告顿珠次仁支付原告租金477,645元、违约金143,293.5元、律师费35,000元，共计655,938.5元；3．依法判令被告多次仁对被告顿珠次仁的应付款项承担连带责任；4．本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2019年原告与被告顿珠次仁签订了商铺租赁合同，被告顿珠次仁承租了原告位于那曲市色尼区文化路的文苑商贸大厦C区三、四楼共两层商铺。合同约定租赁期限为8年，从2019年1月1日至2026年12月31日，租金30.87元／平方米，月租金37,908元，全年租金454,900元，每年按前一年租金总额递增5％。租金先交后租，半年支付一次，上半年的租金于上一年度的12月30日前付清，下半年的租金于本年度的6月30日前付清。水电费由顿珠次仁承担，于次月5日前向原告交纳。同时双方约定了逾期支付房屋租金、水电费的违约责任；未按期向原告交纳租金、水电费的视为顿珠次仁违约应当向原告按照应付款项＊违约天数＊3‰支付违约金，顿珠次仁如拖欠房屋租金累计超过15天的，原告有权解除合同、扣留保证金、要求顿珠次仁承担违约责任及支付为主张债权产生的律师费、诉讼费、预期利益等相关损失。被告多次仁作为担保人，担保整个合同履行期间的义务，如被告顿珠次仁未能履行合同相关义务的，由保证人承担连带责任。合同签订后，被告顿珠次仁并未向原告按期支付租金，截止起诉之日被告顿珠次仁共计欠付原告房屋租金477,645元，原告曾多次向两被告主张要求及时支付，但截止起诉，两被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，原告与被告顿珠次仁之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，被告多次仁对债务承担保证责任，理应按照给付时间承担连带责任。但两被告却无理拒不支付租金，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。顿珠次仁辩称，一、被告顿珠次仁同意解除双方之间的商铺租赁合同；二、原告提起的违约金和律师费不予认可，租金予以认可。因被告顿珠次仁经营的是慢摇吧，原告不履行与其他商户进行协调、协商的义务，导致文化市场管理部门对被告进行了停业整顿的行政处罚、检查情况告知书。三楼慢摇吧和四季富氧酒店之间有个过道，该过道是安全通道不能封闭，导致酒店产生噪音，酒店向有关部门反映以后给被告造成停业整顿两个月，因此被告拖欠了房屋租金。出现这些情况后被告几次找了相关部门，也和原告进行了协商，但协商未果。根据合同法的相关规定和根据双方之间所约定的内容，租赁物瑕疵担保责任应当由原告一起承担，因被告经营的慢摇吧产生噪音的原因无法正常经营，故产生了拖欠房屋租金。根据双方之间签订的合同第十四条第三款明确规定由于不可抗力原因合同不能正常履行的被告无法承担相应的违约金和律师费。多次仁未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1．原告提交的商铺租赁合同，拟证明原、被告签订的合同内容；2．联合开发文苑商贸大厦项目协议书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、委托经营管理协议书、商铺租赁合同各原件一份，拟证明原告主体适格，原告有权出租商铺。被告顿珠次仁对上述证据没有异议，被告多次仁未到庭对上述证据表示质疑。本院认为上述证据内容真实，符合证据形式要件且与本案具有关联性，故，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3．原告提交的证据房租催缴通知及催收短信（手机截屏）各一份，拟证明被告逾期缴纳房租，原告工作人员向其发送催收短信并在其承租商铺处张贴催收公告进行了催收，同时被告未向原告回复该商铺存在瑕疵无法经营的主张。被告顿珠次仁表示对催收短信予以认可，房租催缴通知系原告单方制作的，且被告未收到，因此三性不予认可。本院认为，被告顿珠次仁对催收短信予以认可，故本院对该证据对予以确认；房租催缴通知单，本院认为，原告未提交证据证明该房租催缴通知被告顿珠次仁已签收，故本院对该证据的证明目的不予确认。4．原告提交的民事诉讼代理合同、增值税发票各原件一份以及西藏自治区律师行业收费标准复印件一份，拟证明原告为实现债权产生的律师费35,000元，符合律师行业收费标准，按照合同约定应当由被告承担。被告顿珠次仁对该组证据的三性没有异议，证明目的不予认可。本院认为以上证据内容真实，符合证据形式要件且与本案具有关联性，故，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。5．被告顿珠次仁提交的证据商铺租赁合同原件一份、文化经营许可证实地勘察检查台账复印件一份、西藏自治区文化市场检查情况告知书复印件一份，拟证明因实地勘察对象云峰酒店管理有限公司提出存在噪音，西藏自治区文化市场检查部门下发了停业整顿告知书，从而导致被告从2020年10月9日至今停业，造成被告经营上的损失，原告作为出租房，应当对正常的使用状态与瑕疵承担责任，因此原告要求被告支付违约金与律师费不予认可；商铺租赁合同原件一份，拟证明原被告之间存在租赁合同关系。原告对该组证据的文化经营许可证实地勘察检查台账、西藏自治区文化市场检查情况告知书该组证据系复印件，三性不予认可。本院认为，商铺租赁合同系原件，且与原告提交的商铺租赁合同原件一致，故，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；文化经营许可证实地勘察检查台、西藏自治区文化市场检查情况告知书均为复印件，无法与原件核实，故，本院该组证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月16日，四川省泸州市建设工程公司（以下简称泸州公司）委托代理人冯立新与那曲地区文化局签订《联合开发文苑商贸大厦项目协议书》，协议约定由泸州公司与那曲地区文化局合作开发位于那曲镇文化路东段的文苑商贸大厦。该大厦于2012年6月25日分别办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设项目选址意见书》，于2012年8月22日办理了《建筑工程施工许可证》。2012年12月10日，泸州公司与冯立新签订了《委托经营管理协议书》，协议约定泸州公司全权委托冯立新对外出租及经营管理文苑商贸大厦，委托期限为2013年1月1日至2033年1月1日。2018年12月16日，冯立新与天域公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定冯立新基于泸州公司的委托将位于那曲镇文化路的“文苑商贸大厦”C区的三层、四层商铺出租给天域公司，建筑面积1228平方米。租期十年，自2019年1月1日至2028年12月31日。合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任。2019年4月29日，天域公司与顿珠次仁签订了《商铺租赁合同》，合同约定：顿珠次仁承租了天域公司位于那曲镇文化东路的文苑商贸大厦C区三层、四城商铺共两层，建筑面积总计1228平方米。租赁用途为慢摇吧。租赁期限为8年，自2019年1月1日起至2026年12月31日止。租期届满，天域公司有权收回本合同项下承租商铺。如顿珠次仁在租赁期满后拟续租的，应在租赁期限届满前至少60日向天域公司提出书面申请，取得天域公司同意后，顿珠次仁应于租赁期限届满前30日与天域公司另行签订租赁合同。月租金37,908元，全年租金454,900元。递增方式为，每年按前一年租金总额递增5％。租金支付时间为半年支付一次，上半年的租金于上一年度的12月30日前付清，下半年的租金于本年度的6月30日前付清。水电费由乙方承担于次月5日前向甲方交纳。在本合同签订时，顿珠次仁应向天域公司支付商铺租赁保证金100,000元。若顿珠次仁未按期向天域公司交纳租金、水电费的视为违约，顿珠次仁应当向天域公司按照应付款项＊违约天数＊3‰支付违约金；顿珠次仁如拖欠房屋租金累计超过15天的，天域公司有权单方面解除合同、不予退还顿珠次仁已支付的商铺租赁保证金、并由顿珠次仁承担全部违约责任，包括但不限于承担违约金、律师费、诉讼费、预期利益等损失。天域公司已于2018年12月向顿珠次仁交付了商铺。天域公司自认顿珠次仁自2020年1月至2020年12月拖欠租金，至今共欠付租金477,645元。2020年10月14日，天域公司通过手机向顿珠次仁的手机号码136XXXXXXXX发送短信载明“顿珠次仁应于2020年1月1日前向天域公司支付下一年度的房屋租金，现顿珠次仁已拖欠房租12个月，合计477,446元，经多次催要仍未交纳。现根据双方的合同约定，解除与顿珠次仁签订的《房屋租赁合同》，并追究顿珠次仁的违约责任。”被告多次仁作为被告顿珠次仁的保证人，在《房屋租赁合同》上签字确认，并约定作为本合同项下顿珠次仁的保证人，担保整个合同履行期间及本合同的履行。如承租人未能履行该合同的相关义务，由保证人负责承担。因本案，天域公司产生了律师费35,000元。本院认为，天域公司与顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。天域公司依约履行了向顿珠次仁交付商铺的义务，顿珠次仁应当按照合同约定支付租金。顿珠次仁自2020年1月起一直拖欠租金，根据双方约定，天域公司有权单方面解除合同，现顿珠次仁明确表示同意解除合同，因此，天域公司要求解除与顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。关于解除合同的时间问题，虽然天域公司于2020年10月14日向顿珠次仁发送了解除合同的手机短信，但该短信解除的是《房屋租赁合同》而不是双方签订的《商铺租赁合同》，因此，双方签订的《商铺租赁合同》在该日并未解除。针对原告主张被告顿珠次仁搬离商铺的问题，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，顿珠次仁应返还租赁物，因此，天域公司要求顿珠次仁立即搬离商铺的请求，本院予以支持。针对本案的租金问题，本院认为，被告顿珠次仁在庭审中认可原告主张的拖欠的租金477,645元，属于被告顿珠次仁的自认行为，本院予以支持。针对原告主张的违约金，本院认为，被告顿珠次仁自2020年1月至今未支付租金，被告顿珠次仁存在违约，根据双方的合同约定，顿珠次仁应当向天域公司支付违约金，天域公司要求的违约金143,293.5元未超过合同约定，本院予以支持，且双方合同约定的违约金包括律师费，故天域公司因本案产生的律师费35,000元，本院予以支持。天域公司主张要求被告多次仁对本案承担连带责任的诉讼请求，本院认为，多次仁作为顿珠次仁的担保人，而该合同中双方当事人对保证的方式约定不明确，因此根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，以及第二十一条第二款规定“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”那么，多次仁的保证责任为连带保证责任，且应对全部债务承担保证责任。被告顿珠次仁辩称，租赁标的物存在瑕疵，根据合同法相关规定及双方签订的合同约定，标的物存在瑕疵的应当由双方分担责任，且因不可抗力的原因，造成合同不能正常履行的，不属于违约，因此不承担违约责任，本院认为，顿珠次仁提出的不可抗力理由不属于《商铺租赁合同》约定项下的不可抗力，故，本院对该辩称不予采信。多次仁经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及辩论的权利，本院将根据查明的事实依法判决。综上所述，原告要求解除商铺租赁合同，被告顿珠次仁立即搬离商铺并判令被告顿珠次仁支付原告租金477,645元、违约金143,293.5元、律师费35,000元，共计655,938.5元的诉讼请求本院依法予以支持；原告要求判令被告多次仁对被告顿珠次仁的应付款项承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、解除原告那曲地区天域物业管理有限公司与被告顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，被告顿珠次仁于本判决生效后立即搬离所承租的商铺；二、被告顿珠次仁于本判决生效后立即向原告那曲地区天域物业管理有限公司支付拖欠的租金477,645元、违约金143,293.5元、律师费35,000元，共计655,938.5元；三、被告多次仁对上述款项承担连带支付责任。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,359.39元（原告已预交），由被告顿珠次仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   戴兴华审  判  员   旦增拉姆审  判  员   刚祖二〇二〇年十二月三十一日法 官 助 理   边巴普尺书  记  员   欧珠次仁《中华人民共和国合同法》第四十四条    依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条    有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条    当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条    合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条    当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款    连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条    当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条    保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条    连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。1