广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3044、3047、3051号上诉人（原审被告）：大亚湾粤银实业开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）**。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：麦某某，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：兰某某，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘某某等三户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：谢珂珂，广东深泉律师事务所律师。上诉人大亚湾粤银实业开发有限公司与被上诉人刘某某等三户业主商品房预售合同纠纷三案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终3044号案件为例进行表述、论证）。上诉人向本院提出上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3768号民事判决中第一项判决,依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院关于交付时间的认定问题,实属认定事实不清、适用法律错误。原审判决认为“原告(即二审被上诉人)在2016年5月3日实际收房后,交纳2015年6月1日起算的物业管理费用的行为,也表明原告对被告于2015年6月1日履行交房义务事实的认可。”(具体判决内容详见判决书第4页第2段)上诉人认为原审法院作出上述认定存在以下错误:第一、同案不同判的错误。首先,根据惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一系列同类案件的其他判决文书(参见（2017）粤1391民初2767号等一系列民事判决),同样是商品房预售合同纠纷之逾期办证案件,同样是商品房交付使用的时间确定问题,该案判决认为“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。房屋的交付是指商品房实物的交付,其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。该案原告于2016年4月2日领取涉案房屋钥匙,故商品房交付使用的时间应为2016年4月2日。”从该案判决清晰可见,该案商品房的交付使用时间应以被上诉人前往物业管理处实际办理入伙事宜(领取涉案房产钥匙或签订物业管理协议)的时间为准,而并非是通过被上诉人补交纳欠付的物业管理费的行为就表明原告履行收房事实的认定。为何在本案却出现不一样的裁判结果呢?原审法院的错误判决无疑是对上诉人意见的偏颇,同时明显违背法律规定,有损法律权威。其次,从原审诉状及证据清单等材料清晰可见,被上诉人刘某某提交的《房租、水、电费(专用)收据》上清晰载明“管理费为2015年6月1日至2016年5月30日”,且开具时间为2016年5月3日,收据上的载明信息恰恰证明了业主实际前往办理入伙的实际时间应为2016年5月3日。原审判决直接认定,“本案房屋交付的时间,应当认定为2015年6月1日”，这显然是无事实及法律依据。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院依法查明事实,依法纠正一审错误且极其不公正的判决,以维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益。被上诉人未发表答辩意见。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.判令被告支付原告2016年2月18日至2018年2月1日的逾期办证违约金42879.31元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2013年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头石化大道中443号的二月天花园第4栋一单元15层02号房，总价款为364824元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年6月1日，被告电话通知原告办理收楼手续，但原告未予办理。2016年5月3日，原告自行收楼，并办理了本案房屋的收楼手续。同日，原告交纳了本案房屋自2015年6月1日至2016年5月30日期间的物业管理费用。2016年8月4日至2016年8月15日，本案房屋办理完成了首次登记权籍调查手续，用时11天。2016年11月14日至2016年12月1日，本案房屋办理完成了不动产权籍调查手续，用时17天。2017年11月24日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交登记部门备案。2018年2月2日，涉案房屋办理完成房地产权属登记手续，办出登记权利人为原告的房地产权属证书。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。2019年8月22日，原告向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于交付时间的认定问题。被告履行了通知原告收楼的义务，原告无正当理由拒绝办理收楼手续，应当作出不利于原告的解释，认定为被告已经履行了交房义务。原告在2016年5月3日实际收房后，交纳2015年6月1日起算的物业管理费用的行为，也表明原告对被告于2015年6月1日履行交房义务事实的认可。故对于本案房屋的交付时间，应当认定为2015年6月1日。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案商品房已于2015年6月1日交付原告使用，被告应当在2016年2月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直至2017年11月24日才完成该项合同义务，超出约定报备时间642天。在2016年6月份不动产登记政策调整之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。但是，被告提出的增加两次权籍调查环节的情况，发生在被告存在逾期办证行为之后。新政策开始于2016年6月30日，而被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务履行期限已于2016年2月21日届满。被告违约之后发生的不可抗力事件，依法不得免除被告的违约责任。故被告仍然存在逾期办证的违约事实，应承担违约责任。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。民法通则规定诉讼时效期间为两年，新的民法总则则规定诉讼时效期间为三年。民法总则于2017年10月1日开始实施，在此之前已经超过两年诉讼时效的债权，其诉讼时效仍然适用民法通则的规定，不因民法总则的实施而变更；在民法总则开始实施后诉讼时效尚未超过两年的债权，其诉讼时效适用民法总则的最新规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的产权登记时间为“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”被告应当承担的逾期办证责任，应当自2016年2月21日起算。至2017年10月1日民法总则开始实施时，原告的相应权利尚未超过两年的诉讼时效期间，依法应当适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。原告于2019年8月22日才向一审法院起诉提出要求被告支付逾期办证违约金的请求，其主张的2016年8月22日之后的违约金，尚未超过诉讼时效。原告主张的2016年8月21日之前的违约金，已经超过诉讼时效期间，一审法院依法不予支持。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故被告应承担的违约金，应当按照逾期办证天数，以总房价款为基数按年利率6%的标准计算。关于逾期办证违约金的计算问题。如前所述，原告主张的未超过诉讼时效的违约金的计算时间，应当自2016年8月22日起，计算至2017年11月24日被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，共计为459天。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金计为：364824元×6%/年÷365天/年×459天＝27526.72元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大亚湾粤银实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起之日起10日内向原告刘某某支付违约金27526.72元。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费435.99元，由原告刘某某负担263元，由被告大亚湾粤银实业开发有限公司172.99元。本案二审期间，上诉人向本院提交新证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明二月天花园工程的竣工验收备案时间。2、同类案件裁判文书（2019）粤1391民初2687号，拟证明在惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一系列同类案件的其他判决文书上清晰可见均认定业主实际交楼时间为前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订前期物业管理协议、首次缴纳物业管理费）的时间为准，即采纳实际入伙时间，而非合同约定交房时间。3、同类案件裁判文书（2018）粤1391民初2122号，拟证明同一主审法官在作出一系列同类案件的其他判决文书上清晰可见亦认定业主实际交楼时间为前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订前期物业管理协议、首次缴纳物业管理费）的时间为准，即采纳实际入伙时间，而非合同约定交房时间。本院依法组织双方当事人进行了质证。另查明，涉案商品房于2015年5月26日五方验收合格，2015年6月2日取得竣工验收备案文件。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。具体分析如下：涉案《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付条件为经验收合格；又根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人在收到收楼通知或收楼公告之日起15日内前来办理收楼交接手续，买受人需在收楼前付清应付款项，在规定期限内仍未付清全部应付款，出卖人有权按本合同第七条执行，买受人在逾期超过30天起不办理收楼手续，则视出卖人已对该房屋验收合格，并已交付使用，买受人应即日起履行物业管理规定交纳的各种物业管理费和维修基金。由此可见，双方在涉案合同中对交付商品房的方式、交房日期均做了详实的约定。涉案商品房已于2015年5月26日五方验收合格，符合合同约定的交付条件，按照流程开发商随即会向业主发送《入伙通知书》，通知业主收楼。上诉人在本案答辩状中的陈述即为如此。按照交易流程，通知收楼时间通常为10天至半个月左右，则至2015年6月2日，涉案房屋由于既符合法定又符合约定交付条件，因此按照涉案合同的约定，此日可视为上诉人履行了交付义务，被上诉人收楼日期应以此日为准。一审法院以被上诉人自认的2015年6月1日作为交付日期，不具有事实与法律依据，本院不予支持。按照合同的约定，上诉人应当在2016年2月22日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人应承担的逾期办证责任，也应当自2016年6月22日起算。由于诉讼时效的原因，一审法院支持的是2016年8月22日之后的违约金，因此虽然本系列案收楼时间应更正为2015年6月2日，但是一审法院的处理仍无不当，可予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费，经核准，均由上诉人大亚湾粤银实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十日书记员 叶秀婷附表：