江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1024民初1295号诉被告）：李水孙，男，1973年6月15日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。崇仁县，委托诉讼代理人：陈国民，崇仁县城关法律服务所法律工作者，特别授权。被告：黄子剑，女，1970年3月12日出生，汉族，崇仁县人，住江西省抚州市临川区，被告（反诉原告）：崇仁县鑫运房产中介有限公司，住所地崇仁县巴山镇宝水大街（宝水菜市场对面），统一社会信用代码91361024MA39142342。法定代表人：刘燕芳，总经理。委托诉讼代理人：邱艳芳，崇仁县河上镇法律服务所法律工作者，特别授权。原告李水孙与被告黄子剑、崇仁县鑫运房产中介有限公司（以下简称鑫运中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年9月17日裁定查封、扣押、冻结被申请人黄子剑、崇仁县鑫运房产中介有限公司的银行存款42,000元或价值42,000元的其他财产权。被告鑫运中介公司于2020年10月9日向本院提起反诉。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李水孙向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性向原告支付定金违约金20,000元，赔偿原告因此造成的损失15,240元，合计35,240元；2、本案诉讼费及其他费用由被告鑫运中介公司承担。事实与理由：被告黄子剑将坐落于崇仁县巴山镇宝水大街(宝水大街商住楼)1栋1单元1室的房屋出售给原告(不动产证编号为28562号，建筑面积为52.53平方米)，双方在崇仁县鑫运房产中介有限公司签订了买卖合同，合同约定交易总价格为1,150,000元，合同签订日起30个工作日内支付首期房款800,000元，余款350,000元在贷款方放款时支付，过户费用由甲方承担，乙方要在合同签订时支付购房定金20,000元，若乙方违约承担合同约定的违约责任，若甲方违约需支付双倍定金给乙方，还应自收到房款之日起按所收金额的0.5%计每日违约金给乙方。合同签订的当天，原告就将定金20,000元通过中介支付给黄子剑，黄子剑也向原告出具了定金收条。7月29日9时，原告向黄子剑支付购房款500,000元，另外300,000元购房款打入鑫运中介公司法定代表人刘燕芳账户。双方去办理过户手续时，黄子剑以过户费用太高而反悔，原告要求按合同办理过户手续，但黄子剑坚决不同意，并在7月29日下午3时许将购房款及定金共计520,000元打回原告，鑫运中介公司也于7月31日将购房款300,000元打回原告。为了购房，原告多次请假往返深圳崇仁两地，并将5年定期的500,000元提前取出支付购房款，还在银行贷款300,000元用于购买房屋。黄子剑单方毁约不但给原告造成了经济损失，而且使原告精神疲惫不堪。因此，黄子剑应双倍返还原告定金并承担由此而给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，特向崇仁县人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，即要求解除原、被告签订的房屋买卖合同。鑫运中介公司辩称，1、本案中，原告诉讼请求及事实理由部分并没有要求本方承担任何责任，原告把本方作为被告完全是无稽之谈，试问：既然把本方作为被告，又不要求本方承担任何责任，这是不是明显本案主体错误。2、本案中，本方依约促成原告与被告黄子剑达成了房屋买卖合同。合同中也约定了买卖双方的权利和义务，并约定双方任何一方不得违约。被告黄子剑违约理应对原告承担相应的责任，与本方无任何关系。综上，原告把本方作为被告，又不提出具体诉请及阐述事实和理由，明显不符合起诉规则。加之，原告与被告黄子剑房屋买卖合同已经本方中介后签订成立，他们在合同履行过程中发生的纠纷与本方无任何关系，任何一方的违约行为应由违约方自行承担。因此，请法院依法判决或裁定本方作为本案被告不适格。同时，若原告对被告黄子剑的诉请得到支持，原告还应支付本方中介费20,000元。黄子剑辩称，一、合同因重大误解订立的。被告黄子剑于2020年7月21日在崇仁县鑫运房产中介有限公司签订了出售坐落于崇仁县巴山镇宝水大街的一间商铺给李水孙。李水孙当时并未在场，是由鑫运房产中介的员工苏建梅代签。当时由于黄子剑本人的特殊原因，因十年前的一个劳动纠纷案致使黄子剑在崇仁邮政银行一笔贷款不能发放，致使贷款逾期。当时黄子剑本人并没有打算出卖店铺，而是在想其他办法，也未跟家里商量。但鑫运房产中介不知哪里得到消息，不停打我电话，开始我并未理会，但他们连续打了20多个电话，7月21日我就去了一趟崇仁，我对房产税也不是很了解，当时就打了我在市地税局朋友祝琴华的电话，向她咨询，她要我当天下午带上房产证去办事大厅柜台让熟人帮我算一下费用，电话是鑫运房产中介打的，刘燕芳和两位同事就极力劝我不要去柜台算，说会打草惊蛇，到时费用减不下来，并举了好几个案例给我听，说是税费按算就要300,000元，但找熟人有200,000元就可以拿下来，并提供了房产和税务部门领导的电话给我，要我找熟人直接去找他们，鑫运房产中介三个工作人员轮番劝说了几个小时，我也就相信了她们，并且她们还承诺给她们的中介佣金只收8,000元，但在交易那天，我也找了熟人去说，但费用减不下来，要30多万元，而且我店铺在房产交易中心的最低价格是28,000元每平方，总价值1,500,000元，而我买给李水孙的价格1,150,000元，并且所有税费由我承担，所以当时我就感觉上当了，提出不卖了，并于当天下午全部还清了李水孙当天支付给我的500,000元首付款和定金20,000元，根据合同法第五十四条(可变更可撤销的合同)下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。二、在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意图的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更。由于黄子剑本人当时在鑫运房产的时候也是跟她们说了实话，是不想让家人知道投资失败的事情，正因如此，为了做成这单生意，刘燕芳以欺诈的手段让黄子剑签订了合同，并让本人的家庭因此事闹得不可开交，让本人身心俱疲，根据以上事实和理由，答辩人黄子剑请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益，请求法院：1、判令被答辩人崇仁县鑫运房产中介有限公司一次性向答辩人黄子剑退回定金10,000元，并赔偿因此合同纠纷所产生的一切费用；2、本案诉讼费及其他费用由被答辩人崇仁县鑫运房产中介有限公司承担。3、判令解除此房屋买卖合同。鑫运中介公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告李水孙支付本反诉方房屋中介费10,000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：本反诉原告作为中介，于2020年7月21日促成反诉被告李水孙与黄子剑达成了房产买卖合同。合同第六条第1款约定：李水孙和黄子剑均须向本反诉原告支付中介佣金10,000元。但双方买卖合同成立后，本反诉原告已完成中介义务，只有黄子剑依约支付了中介佣金10,000元，而反诉被告未依约支付应承担的中介佣金10,000元。因此，反诉原告诉至法院，要求反诉被告依合同约定支付本反诉原告中介佣金10,000元，请法院依法判决。诉讼过程中，反诉原告变更增加诉请如下：1、依法判令反诉被告向反诉方支付房屋买卖中介费20,000元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉事实和理由变更如下：本反诉原告作为中介，于2020年7月21日促成反诉被告李水孙与黄子剑达成了房产买卖合同。合同签订后，由于卖方黄子剑违约，造成了反诉被告李水孙的损失，现反诉被告李水孙向贵院起诉要求黄子剑向其承担违约金等，依据涉案合同第八条第1款约定，本反诉原告可从反诉被告李水孙所得黄子剑的违约金中收取双方全额佣金20,000元，因此，特向贵院要求反诉被告承担中介费20,000元。合同第八条第1款又约定：……甲乙双方同意丙方(中介)优先在定金及履约保证金或房款中扣抵佣金，未付清佣金的一方按本合同约定另行支付。本案中出卖方黄子剑已先行向本中介交纳了合同履约保证金，按合同是否能抵扣10,000元中介费，请法院依法裁决认定。若能够抵扣，实际上反诉被告只要付10,000元中介费给本方即可，若不能抵扣，那么反诉被告必须在所得违约金范围内支付20,000元中介费给本方，若所得违约金不足以支付，那么不足部分应由黄子剑补足。以上诉请法院依法判决。李水孙对鑫运中介公司的反诉辩称，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。理由如下：一、房屋买卖没有成功，答辩人无需支付佣金。中介房屋买卖合同第六条第一款约定：“…甲方支付中介佣金计币10,000元，乙方支付中介佣金计币10000元给丙方，丙方(中介公司)应收的佣金须在交易中心签字前收齐…”，本条约定是指交易成功，甲乙双方支付佣金的数量、地点、时间。由于甲乙双方没有进行实质性的交易，更谈不上交易成功，因此，甲乙双方无需支付佣金。从另一角度讲，虽然甲乙丙三方签订了房屋买卖合同，但丙方作为居间人，未完成该次房屋交易中的全部服务流程，义务没有履行完毕，不能认定促成合同成立，根据我国《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。因此反诉方要求反诉答辩方支付报酬(即佣金)是没有任何依据的。若需支付佣金，应在违约金中扣除，由违约方承担。中介房屋买卖合同第八条约定：“本合同的签订视为丙方中介成功，无论甲乙双方任何一方违约，丙方均在约定的违约金中收取甲乙双方全额佣金，如违约金不足支付丙方佣金的，不足部分由违约方补齐…”。本案是甲方违约，应在甲方的违约金中扣除，不足部分由违约方即甲方补足，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人方不履行合同义务要承担赔偿损失等违约责任。这就意味着，如需要支付佣金则由违约方支付，而我方(答辩方、守约方)没有任何违约行为，不存在支付佣金的问题。综上所述，反诉被告方信守诺言，严格履行合同，不存在不依约支付佣金问题，反诉原告方要求反诉被告方支付房屋中介费是没有任何事实和法律依据的，请求依法驳回反诉原告方全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月21日，经协商，原告李水孙（买方即乙方）与被告黄子剑（出卖方即甲方）、鑫运中介公司（丙方）签订了一份房产买卖合同，合同约定：甲方将坐落于崇仁县宝水大街1号1栋1单元1室的物业（不动产权证号：28562，建筑面积52.53平方米）出售给乙方，该物业交易总价1,150,000元；乙方本次购房需向银行申请按揭贷款的，乙方应于本合同签订之日起30个工作日内支付首期房款800,000元给甲方，该房款由甲方暂管，剩余房款350,000元在贷款方放款时付清。甲、乙双方自本合同签订之日起30个工作日内按贷款方要求提交完所需各项合法手续并配合办理相关按揭申请手续，甲乙双方为确保交易的安全性，同意委托丙方代为办理上述按揭贷款及过户事宜，并由乙支付计币元的按揭代办佣金及评估费（丙方代收），代办过户费计币3,000元等相关费用给丙方；本次物业交易过户所产生的增值税、个人所得税、契税、交易费、评估费等全部剩由甲方承担，甲方支付中介佣金计币10,000元，乙方支付中介佣金10,000元给丙方，丙方应收的佣金须在交易中心签字前收齐，具体以丙方实际收到为准；本合同签订时，乙方支付购房定金计币20,000元给甲方，如甲方未质押该物业不动产权证或其他证明资料原件的，甲方应支付履约保证金计币10,000元给乙方，定金及履约保证金由丙方暂管；本合同签订后，如甲方违约，需支付双倍定金作为违约金给乙方，如甲方已收取乙方部分或全部购房款的，甲方还应自收到购房款之日起按所收金额的0.5%计每日违约金给乙方，直至所收房款还清之日止；如乙方违约，则定金视为违约金由甲方没收。本合同的签订视为丙方中介成功，无论甲乙双方任何一方违约，丙方均在本合同约定违约中收取甲乙双方全额佣金，如违约金不足支付丙方佣金的，不足部分由违约方补齐。甲乙双方同意丙方优先在定金及履约保证金或房款中抵扣佣金，未付清佣金的一方按本合同约定另行支付；过户前首付款500,000元过户前付清，过户后交税当天付房款300,000元，余款350,000元则等不动产权证下来付清，店租则等不动产权证下来，甲乙双方当面对接，甲方支付所有该套店面所有税，乙方一切不管，除中介费外等内容。黄子剑在甲方签名，乙方签名由苏建梅代签，丙方由鑫运中介公司盖章。合同签订当日，原告向被告黄子剑预交了保证金2,0000元。2020年9月29日上午9时19分，原告向黄子剑转账购房款500,000元，9时32分向鑫运中介公司法定代表人刘燕芳转账购房款300,000元。当日下午，原告李水孙与被告黄子剑、鑫运中介公司到崇仁县不动产交易中心办理房产过户手续，因被告黄子剑认为所需交纳的各项税费金额与鑫运中介公司工作人员所说的金额相差过大，故不同意出卖该房产并拒绝办理房产过户手续。黄子剑于当日下午分三次向原告转账购房款500,000元及定金20,000元。刘燕芳于7月31日10时9分向原告转账300,000元。双方因此产生纠纷，故李水孙向本院提起诉讼。本院认为，原告李水孙与被告黄子剑、鑫运中介公司签订的房产买卖合同不违反法律规定，其合法、有效，依法予以确认。当事人均应全面履行本合同确定的法律义务。原告李水孙按照合同约定履行了交纳定金以及支付购房款义务，被告黄子剑应按照合同约定履行房产交付及办理相关房产过户手续，但黄子剑未能按照合同约定履行义务，其已构成违约。鉴于双方均同意解除合同，本院依法予以准许。现原告主张黄子剑双倍返还定金，依法予以支持，因黄子剑已返还定金20,000元，故其还应向原告支付定金20,000元。原告还主张损失1,5240元，因原告提交的证据不足以证明其主张，依法不予支持。黄子剑辩称，合同是在重大误解以及显失公平情况下订立的，并要求鑫运中介公司退回定金10,000元等。本院认为，涉案合同是在双方自愿的情况下订立的，不违反法律规定，原告在签订合同过程中也不存在任何不当行为；黄子剑要求鑫运中介退回定金不属于本案处理范围，可由其另行主张权利，故对其辩称意见不予支持。鑫运中介公司提出反诉要求李水孙支付佣金20,000元，因涉案房屋尚未办理过户手续，且其未向李水孙、黄子剑告知房产过户需交纳的各项税费金额，从而导致合同未能履行，原告在履行合同过程中也不存在违约行为。因此，鑫运中介公司没有全面履行完自己的合同义务，未能促成合同全面履行完毕，故对其提出的反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李水孙与被告黄子剑、崇仁县鑫运房产中介有限公司于2020年7月21日签订的《房产买卖合同》；二、被告黄子剑于本判决生效之日起十日内向原告李水孙支付定金20,000元；三、驳回原告李水孙的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告崇仁县鑫运房产中介有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费681元，财产保全申请费440元，合计1,121元，由原告李水孙负担484.8元，被告黄子剑负担636.2元；反诉案件受理费150元，由反诉原告崇仁县鑫运房产中介有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉费交至户名为：抚州市中级人民法院，开户行：农行抚州市抚河支行，账号：35×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判员  孙晓敏二〇二〇年十一月二十四日书记员  徐梦佳