吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2020）吉0602民初1567号原告：代海燕，女，1970年3月28日生，汉族，白山市妇幼保健院医生，住白山市。被告：尚宏靖，女，1974年7月13日生，汉族，崔云希望学校教师，住白山市。被告：吉林市广泽物业服务有限公司白山分公司。统一社会信用代码：912206023167823011。经营场所：白山市浑江区浑江大街152号广泽国际购物中心302室。负责人：江辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李萍，女，1979年4月24日生，汉族，广泽商管公司员工，住白山市浑江区利安花园7号楼4单元302室。身份证号码：×××。原告代海燕诉被告尚宏靖、吉林市广泽物业服务有限公司白山分公司（以下简称广泽物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告代海燕、被告尚宏靖、被告广泽物业公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代海燕向本院提出诉讼请求：尚宏靖与白山市广泽物业服务有限公司共同按责任比例承担排水管漏水维修金9568元，并赔偿因漏水长期无法维修致原告代海燕家楼板、墙面裂缝、棚板腐蚀的修复金5000元整。庭审中，原告撤回主张修复金5000元。事实与理由：2019年11月3日，因广泽国购1号楼2单元A708室卫生间棚顶漏水，找到楼上808尚宏靖与物业公司，因尚宏靖家卫生间对所有的供水、排水管进行了全封闭式装修，无法判断漏水点，漏水问题不能解决。经专业资质测试公司，测出是位于尚宏靖家主排水管段漏水，并给予书面证明，于是两家找到广泽物业协商维修事宜。广泽物业按照尚宏靖家违反《民法通则》83条，中华人民共和国建设部令第110号《室内住宅装饰装修管理办法》，物业与住户签订的广泽业主手册中规定，禁止全封闭公共给水和排水管道的规定，要求808尚宏靖家先拆除主管道的封闭装修，物业再负责更换主管道，但尚宏靖家要求广泽也要负责其装修的损失费，广泽物业与尚宏靖家未能达成共识。因漏水33天之久致使708代海燕家棚顶渗水越来越严重，楼板与墙面的裂缝越来越大，漏出了黄色浑浊的粪水，臭味刺鼻，因漏水和裂缝越来越严重，2019年12月4日，代海燕只好同意按照尚宏靖家的要求和标准与尚宏靖家签协议垫付维修金15,000元，由尚宏靖家先行维修，待完工后由代海燕诉讼法律最终由法院裁定维修费用和损失费用该由谁承担。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院查明事实，依法做出公正裁判。被告尚宏靖辩称：因主下水管道是公共设施，渗水不是我的原因，我也尽到积极配合的义务，且原告和我主动签订了协议，原告起诉不合理。一、原告诉状中事实理由表述有误，与事实不符。1.广泽物业公司未提出过，且我装修卫生间也未违反法律规定2.原告说家中渗水严重、楼板与墙面裂缝严重、漏出黄色的粪水，是夸大事实。3.物业从未让我先拆除封闭装修，然后由物业负责更换主管道。开始物业口头同意承担维修，要我报维修价格，但没有书面承诺，我要求物业作书面承诺，物业不同意。二、主排水管道漏水不是我的责任，而且我已经尽到积极处理，积极配合的义务。我自己找了测漏查出是主下水管道渗水，并承担测漏费600元，原告找另一家测漏，我也请假积极配合，因冬天停水停气，我60天没在家住。三、漏水33天是原告的责任，因漏水第5天我找的测漏就测出是主管道渗水，告知原告她不信，原告相信能耽误33天吗？四、在因主管道漏水的责任划分及如何处理的案例中，可见主管道漏水与我无关。五、卫生间封闭主下水管道是普遍现象，有科学依据和必要性的。且渗水和我封闭主下水管道无关，是下水管接口处松脱密闭不严渗水。六、原告未如实陈述，未“被迫”与我签订协议；为了查找渗水点，我们积极配合；原告主张我和物业按责任比列承担维修费，无事实和法律依据。被告广泽物业公司辩称：一、本案漏水原因为业主室内下排水主管道漏水所致，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：业主室内下排水主管道属于共用设施，由业主共同共有。因此该维修费用应由本单元使用该下排水管道的全体业主共同承担。二、答辩人没有怠于履行职责，不存在过错。是尚宏靖在装修时违反规定，将主排水管道封闭，在出现漏水情况后，尚宏靖拒不自行拆除封闭物，导致答辩人无法进行维修。答辩人根据《物业管理条例》第52条的规定，只是对装修中的禁止行为和注意事项附有告知义务。答辩人并没有执法权，不可能对尚宏靖采取任何强制及处罚措施。因此答辩人不应当承担任何赔偿责任。三、根据《民法通则》第83条规定，因过错给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失的责任。四、如因楼上业主装修或其他不当行为造成的房屋渗水，给业主造成损失的，根据《民法通则》第117条规定损坏他人财产的，应当承担恢复原状或者折价赔偿的责任。综上所述，答辩人既不是本案的侵权人，在本案中也不存在任何过错，被答辩人代海燕要求答辩人承担赔偿责任没有事实及法律依据，答辩人无须承担维修及赔偿责任。请求人民法院依法驳回被答辩人代海燕对答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：代海燕为广泽国购1号楼2单元A708室业主，尚宏靖为广泽国购1号楼2单元A808室业主。广泽物业公司为该小区物业公司。2016年1月31日，广泽物业公司（甲方，下同）与尚宏靖（乙方，下同）签订《业主手册》，其中《前期物业管理服务协议》6.2.2.1条款约定：物业服务管理项目包括共用排水管道、共用沟渠、池、井等的养护管理。7.1.2物业服务费收取标准：住宅1.1元/㎡/月。7.2.2条款约定：物业服务费由以下部分构成（以下涉及的费用构成部分均指为管理广泽国际购物中心所发生的费用支出）：人员工资、福利费、劳动保护用品和各项依法应缴纳的社会保险费等。物业管理区域秩序维护费。物业管理区域秩序维护费。物业管理区域环境清洁费。物业管理区域绿化养护费。物业公共部分零星维修养护费。物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费。社区文化活动、宣传费和节日布置费。行政办公费。物业服务企业固定资产折旧费。会计费用。人员教育培训费。雇用聘请审计、律师咨询费。法定税项。法律法规规定的其它费用。以上费用构成项目不包括房屋共用部位和共用设施设备中修、大修、更新、改造的费用。7.5.1质量保修期内，房屋出现质量问题，物业公司应协助业主与开发商及施工单位联系，促使问题尽快解决。9.1物业维修资金专项用于物业保修期满后共用部分和共用设施设备的中修、大修、更新、改造。9.2物业维修资金由甲方按政府出台的现行有效的有关规定申请和使用。14.1.4条款约定：如因乙方的过失（如水浸、火灾等）造成对公共利益及他人利益的损害，乙方须承担相应的经济及法律责任。14.2.2甲方因管理不善，导致乙方人身、财产安全受到损害的，甲方依法承担相应的经济及法律责任。《装修管理服务手册》载明：禁止封闭公共给排水管道、燃气管道、采暖管道及相关维修调试阀门。2019年11月3日，代海燕发现自家卫生间棚顶处的下水管道附近有渗水现象，便找到尚宏靖协商解决。后双方找到专业人士进行排查检测。2019年11月14日，检测人王利修出具了一份《室内漏水检测报告》，载明：“位于广泽××楼的卫生间棚顶漏水，经过我们对楼上808室的检测，808室的自来水、地热和自家的下水管道均无漏水迹象，又通过对908室卫生间放水，发现708泄露现象严重，于是我们在908再次放热水，708泄露的水温同样为热水，接着我们又通过红外线热成像仪检测，最终检测结果为位于广泽××楼卫生间的公共排水总管道漏水”。2019年12月4日，代海燕与尚宏靖签订了一份《关于维修广泽国购1号楼2单元A808室内公共下水管道的协议》，载明：“一个月前，广泽国购1号楼2单元A708室卫生间棚顶位于下水管道附近有渗水现象，于是708业主便找到808业主协商解决事宜，后708和808两家便找到专业人士进行排查，初步诊断为卫生间的公共管道有渗水现象，与808室的自家管道无关，于是两家便找到广泽物业进行协商维修事宜，广泽物业先是以楼内的公共设施保质期为两年为由拒绝维修，后经过协商，广泽物业同意维修，但要自行派人再次查找渗水处，经过两天的排查，广泽物业的排查结果与上次排查的结果一致，为公共下水管道渗水，与808室自家的上下水管道和地热管道无关，于是便商讨维修事宜，但是由于808室的家装使用的是马可波罗的高档瓷砖，精致装修，仅卫生间的瓷砖和装修造价就高达八万多元，而维修就涉及到墙砖和地面、棚顶铝扣等部位的破坏，且无法恢复原貌（原批次的瓷砖已无法买到），所以就涉及到后期赔偿事宜，而广泽物业表示仅负责维修，不负责赔偿，而708室又急于维修，后经过708室与808室两家业主协商，最终708室业主同意按照808室业主的要求和标准进行维修，所有的购买材料费和人工费由708室业主垫付，并且后期涉及到808室业主的损失赔偿费壹万元暂由××室开具收条），待完工后，由708室业主诉讼法律，最终法院裁定所有维修费用和损失费用该由谁承担就由谁承担。在708室和808室两家协议签订后，在广泽物业和808业主、708业主的共同监督下，由808业主选人（原来的装修师傅）进行维修”。2019年12月5日，尚宏靖出具了一份《收条》，载明：“今收到代海燕垫付维修费伍仟元（5000.00元），损失费壹万元（10,000.00元），总计壹万伍仟元（15,000.00元）”。2020年6月22日，本院作出（2020）吉0602民初873号民事判决书，该判决审理查明“案涉公共管道已维修完毕，尚宏靖花费室内漏水检测费1300元、维修费4100元、瓷砖费用3868元、美缝费用200元、吊顶边条及安装费用100元，总计9568元”。代海燕先行垫付公共管道的维修款项及尚宏靖家的损失合计15,000元，扣除已产生各项维修费用和损失9568元，最终判决“尚宏靖于本判决发生法律效力后十日内返还代海燕5432元”。现该判决已生效，尚宏靖已履行判决书确定的给付义务。另查，尚宏靖已缴纳了2016年1月10日至2020年1月9日的物业费。其在装修过程中将家中卫生间主下水管道封闭。上述案件事实，有经过庭审质证的照片、《业主手册》《室内漏水检测报告》《关于维修广泽国购1号楼2单元A808室内公共下水管道的协议》《收条》、（2020）吉0602民初873号民事判决书，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。本院认为，代海燕家房屋顶部漏水确实无疑，漏水原因是公共排水总管道漏水，因维修总管道共产生漏水检测费1300元、维修费4100元、瓷砖费用3868元、美缝费用200元、吊顶边条和安装费用100元，总计9568元。广泽物业公司作为该小区的物业管理公司，应当按照约定提供相应的物业服务。现广泽物业公司未能提供证据证明其尽到了日常养护管理的义务，故其应承担损失赔偿责任。尚宏靖对公共排水管道封闭的不当装修行为，产生了相应的损失金额，故被告尚宏靖亦承担相应责任。故本院根据其原因力比例，确定广泽物业公司承担漏水检测费1300元、维修费4100元及瓷砖费用3868元、美缝费用200元、吊顶边条和安装费用100元的70％，计算后为8317.60元，尚宏靖承担瓷砖费用3868元、美缝费用200元、吊顶边条和安装费用100元的30％责任，计算后为1250.40元。据此，广泽物业公司应负担8317.60元，尚宏靖应负担1250.40元。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”、第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”之规定，判决如下：一、被告吉林市广泽物业服务有限公司白山分公司于本判决发生法律效力后立即给付原告代海燕8317.60元；二、被告尚宏靖本判决发生法律效力后立即给付原告代海燕1250.40元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吉林市广泽物业服务有限公司白山分公司负担20元，被告尚宏靖负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 王 颖 二〇二〇年十一月三日书记员 李文博