河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15522号原告：殷鑫，男，1987年1月24日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：张炯，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振锋，河南路德律师事务所律师。被告：郑州臻道房地产经纪有限公司金域上郡店，住所地河南省郑州市**汝河路****楼**附**。负责人：朱晓旭，总经理。被告：郑州臻道房地产经纪有限公司，住所地河，住所地河南省郑州市中原区中原中路****楼综合楼******v>法定代表人：冯长芹，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：郑建波，河南仟铄律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张一鸣，河南仟铄律师事务所律师。原告殷鑫与被告郑州臻道房地产经纪有限公司金域上郡店（以下简称“臻道房产金域上郡店”）、郑州臻道房地产经纪有限公司（以下简称“臻道房产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张振锋，二被告共同委托诉讼代理人郑建波、张一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告臻道房产签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》于2020年7月28日解除；2、判令被告向原告支付租金1320808.54元，并支付违约金270631.28元；3、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用等。事实与理由：2019年11月29日，被告臻道房产金域上郡店与原告签署《郑州市房屋出租委托代理合同》，约定原告将其拥有的位于郑州市郑东新区正光北街40号华能河南大厦11层1112-1118、1120-1123共十一间房屋出租给被告使用，建筑面积742.60平方米；出租代理期限2019年7月1日至2022年6月30日；第一年租金1623787.68元，第二年租金1786165元，第三年租金1965441元，被告需在2019年7月1日、2019年10月1日、以此类推将各期租金划入原告账户。另约定，被告未按约定划付租金达15日以上的，原告有权解除合同，被告应按月租金的200%向原告承担违约责任。被告臻道房产在《郑州市房屋出租委托代理合同》下方盖章，被告经办人刘良签字。在合同履行过程中，由被告臻道房产金域上郡店负责人朱晓旭向原告支付房租。期间，被告臻道房产金域上郡店多次违约，拒绝向原告支付租金，原告多次催要无果后，于2020年7月28日向被告臻道房产送达《合同解除通知函》。被告臻道房产金域上郡店作为被告臻道房产的分支机构，应当对租金承担连带责任。综上，原告与被告签署的《郑州市房屋出租委托代理合同》合法有效，应依法受到法律保护。现被告违反约定，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告臻道房产及臻道房产金域上郡店均辩称，一、臻道房产金域上郡店与殷鑫不成立租赁合同关系，系委托代理关系，被告代理权限仅为代收租金。合同签订时间为2019年11月29日，委托权限起始期间为2019年7月1日、划付租金日期为2019年7月1日，二者不能相互照应，显然不符合一般交易习惯；并且年租金为1623787.68元的合同竟然未约定押金、也未约定甲方收款账户，足以证明租赁房屋并非双方真实意思表示，委托代理才是双方真实法律关系。综上，依据合同约定的主要权利义务内容和合同签订过程综合判断，租赁房屋并非合同双方真实意思表示，臻道房产金域上郡店与原告不存在租赁合同关系，臻道房产金域上郡店只是原告委托的租金代收人和发票代开人，不应当承担租金。二、被告并非实际承租人，实际租赁合同双方系殷鑫与河南九域腾龙信息工程有限公司（以下简称“九域腾龙公司”），应当依法追加九域腾龙公司为被告。本案事实为：九域腾龙公司与原告达成一致租赁意见在先，但因原告表示无法开具房屋租赁相应发票，故原告委托臻道房产金域上郡店与九域腾龙公司签订《房屋租赁合同》，由被告开具发票，代收租金。九域腾龙公司确实实际使用该房屋，系实际承租人，被告无权监督承租人，原告应当向九域腾龙公司行使相应职权，要求九域腾龙公司直接支付租金。三、原告主张违约金无事实和理论依据。首先催促房租系原告权限，九域腾龙公司未能按约交付房租责任在于原告，臻道房产金域上郡店无违约行为，不应承担违约责任。综上，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2019年11月29日，原告（甲方、委托人）与被告臻道房产（乙方）签订《郑州市房屋出租委托代理合同》，约定，甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区正光北街40号华能河南大厦11层1112-1118,1120-1123共十一间房屋出租给乙方使用，建筑面积约742.60平方米。租赁用途为办公。乙方出租代理权限为代甲方向承租人收取租金。出租代理期限自2019年7月1日至2022年6月30日，共计三年。甲方应于2019年7月1日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或合同终止后，乙方应将房屋交回。第一年租金5.99元/天/平方米，之后每年租金上浮10%。第一年租赁费1623787.68元，第二年租赁费1786165元，第三年租赁费1965441元。制冷费、采暖费、网络模块费、物业费、保洁费、车位费、水电费包含在房租内。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2019.7.1,2019.10.1，以此类推余不列举。甲方不向乙方支付佣金，但乙方可向承租人收取相应的服务费用。出租委托代理期限内，甲方承担水费、电费、网络使用费、制冷费、采暖费、物业管理费、保洁费、车位费、室内设施维修费。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。乙方未按约定划付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同。因乙方原因导致合同解除的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失（包括但不限于：当年租金15%的违约金，因甲方另行租赁房屋而造成的损失、甲方处理争议的所有费用、律师费用等全部损失）。合同首页乙方显示为被告臻道房产金域上郡店，但合同签章页的乙方处加盖了被告臻道房产的印章。2020年1月2日、1月3日，朱晓旭均向王帆中行卡转款10万元，1月4日、1月5日、1月7日、1月10日，朱晓旭均向王帆中行账户转款5万元。2020年4月10日、4月15日，朱晓旭均向徐楠农行账户转款2万元。2020年4月10日，原告与被告工作人员刘良微信聊天,要求其将“应付的总金额算一下”，5月持续与刘良微信沟通，刘良未予回复。2020年8月10日，刘良微信中回复“下月10号之前把剩余的尾款付清。”2020年7月28日，原告向被告臻道房产出具合同解除通知函，载明，截至2020年7月28日，被告臻道房产未按照合同约定向原告支付租金，逾期时间已经超过15日。现根据涉案合同第四条、第十条，原告通知被告，原、被告于2019年11月29日签订的涉案合同于被告臻道房产收到该函之日起解除，并要求被告于收到该函后三日内向原告支付租金1370808元。当日，原告通过邮政快递将该通知函邮寄给刘良。2020年7月29日，该邮件被签收。庭审中，原告称其于2019年7月1日向被告交付了涉案房屋，2020年1月中旬，实际使用人九域腾龙公司搬离涉案房屋。现房屋仍处于空置状态。被告称其从未直接接手房屋，九域腾龙公司搬离涉案房屋后，原告已自行收回涉案房屋。因九域腾龙公司拖欠一两个月的租金未到被告账户，故被告与九域腾龙公司之间有交涉。另查明，河南天阔工程管理咨询有限公司（以下简称“天阔公司”）与华能国际电力股份有限公司河南分公司签订《房屋租赁合同》，承租位于郑州市郑东新区正光北街××、才××街以西，华能河南大厦第11层的房屋。2019年5月24日，天阔公司向原告出具《房屋租赁委托书》，委托原告全权办理关于郑州市郑东新区正光北街40号华能河南大厦11层的租赁事项，包括租赁合同条款商谈、签署租赁合同、租金收取等相关租赁事宜。委托期限自2019年6月1日至2024年5月31日。本授权书不得转委托。原告于2019年11月29日出具承诺书，载明，原告受天阔公司委托，全权办理关于华能河南大厦11层的租赁事项，现原告委托中介公司臻道房产金域上郡店，将华能河南大厦11层1112-1118、1120-1123共11间房屋出租给九域腾龙公司。原告承诺对华能河南大厦11层的出租权系合法取得。原告委托中介公司将该房屋出租给九域腾龙公司系原告、中介公司协商一致的真实意思表示。庭审中，被告称其对原告与天阔公司之间的租赁授权并不知情，是在与九域腾龙公司接触时了解到的，并称上述承诺书是原告直接出具给九域腾龙公司的。以上事实有原告提交的房屋租赁委托书、郑州市房屋出租委托代理合同、房屋租赁合同、银行交易清单、合同解除通知函、EMS回执、微信聊天截图，被告提交的郑州市房屋出租委托代理合同、承诺书。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告虽系受天阔公司的委托处理涉案房屋的租赁事宜，但在与臻道房产订立《郑州市房屋出租委托代理合同》时，原告系以自己的名义签署该合同，被告臻道房产对原告与天阔公司之间的委托关系并不知情，被告也未对原告身份提出异议，故依照合同相对性原则，原、被告系该合同的当事人，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告与被告臻道房产签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》，虽名为委托合同，但合同中明确约定原告将房屋交付被告臻道房产，被告臻道房产定期向原告支付租金，符合租赁合同的特征，并不符合委托合同的特征，故原、被告双方形成房屋租赁合同关系，原告是出租人，被告臻道房产是承租人。现被告臻道房产未按约定划付租金，构成违约，符合合同约定的解除情形，原告有权要求解除合同。原告已向被告臻道房产邮寄合同解除通知函，被告臻道房产已经签收，并未提出异议，故双方签订的涉案合同已于2020年7月29日解除。关于原告主张的租金，因2020年1月底出现新冠肺炎疫情，属不可抗力，由此采取的相应疫情防控措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响，故对此期间的房屋租金按照两个月的标准予以酌减。按照合同约定的年租赁费标准计算，自2019年7月1日至2020年7月29日，再扣除两个月租金后，被告臻道房产应支付的租金为1495070.88元（1623787.68-1623787.68÷12×2＋1786165÷365×29天），被告已实际支付44万元，尚欠1055070.88元。对原告主张过高部分，本院不予支持。关于违约金，被告未按时支付租金的行为，违反合同约定，现原告主张按照合同约定的月租金的200%支付违约金，该标准计算过高，故综合案件情况，本院酌定违约金数额为15万元。被告臻道房产金域上郡店虽显示在涉案合同的首页乙方处，但合同实际加盖了被告臻道房产的印章，且被告臻道房产金域上郡店系被告臻道房产的分公司，臻道房产金域上郡店的相关责任均由被告臻道房产承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告殷鑫与被告郑州臻道房地产经纪有限公司签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》于2020年7月29日解除；被告郑州臻道房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告殷鑫房屋租金1055070.88元及违约金150000元；驳回原告殷鑫的其他诉讼请求；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19123元，减半收取9561.5元，保全费5000元，共计14561.5元，由原告殷鑫负担3535.5元，由被告郑州臻道房地产经纪有限公司负担11026元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十八日书记员  刘宏丽