江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7598号原告：万颖翔，女，1985年12月11日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区通扬南路****，（统一社会信用代码：91320200668995546G）。诉讼代表人：无锡华宸置业发展有限公司管理人。负责人：倪荣。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原告万颖翔与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万颖翔，被告华宸置业公司管理人的委托诉讼代理人丁洁瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万颖翔向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除万颖翔和华宸置业公司签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》；2.判令华宸置业公司向万颖翔支付租金25760元（暂计至2020年8月28日）及违约金（以38460元为基数，按照每日0.1%计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由华宸置业公司承担。诉讼过程中，万颖翔变更第2项诉讼请求为判令华宸置业公司向万颖翔支付租金25760元（暂计至2020年8月28日）及违约金（以19320元为基数，自2020年6月29日起至实际给付之日止，按每日0.1%计算）。事实和理由：2018年12月19日，万颖翔与华宸置业公司签订房屋买卖合同，由万颖翔购买华宸置业公司位于梁溪区房屋，房屋总价款552000元。万颖翔已按合同约定将全部房款552000元支付完毕。合同约定在签约365个工作日内办理取得产权登记证书。现双方约定办理取得产权登记证书期间已经过，经万颖翔多次沟通，华宸置业公司却以各种理由推脱，至今仍未办理房产权属证书。双方签订房屋买卖合同的当日还签订了委托租赁合同，约定由华宸置业公司向万颖翔支付租金，租金收益支付的方式应为签约后第二年起每半年支付一次租金，第二年以房价款的7%确定年租金标准，第三年以房价款的8%确定年租金标准，第四年至第十年以房价款的9%确定年租金标准，但至今华宸置业公司未向万颖翔支付租金，故要求解除委托租赁合同并支付租金及违约金。华宸置业公司辩称，同意解除《汇普金融大厦委托租赁合同》，租金部分由法院依法裁判，违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，甲方华宸置业公司与乙方万颖翔签订《汇普金融大厦房屋买卖合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.乙方购买汇普金融大厦251号1号楼406号房屋，该房屋的用途为商业用房，合同约定的建筑面积为40.62平方米，层高为4.6米；2.双方约定房屋单价为每平方米13589元，总价为552000元整；3.乙方于2018年12月29日前支付276000元，于2019年1月31日前支付200000元，2019年2月29日前支付76000元整；4.甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的房屋予以交付；5.乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之一向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下面的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该房屋另行出售；6.自本合同签订之日起，乙方自愿将该房屋交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用，乙方同意甲方与运营商在统一经营管理时重新规划商业动线；7.履约期内因甲方原因或政府相关政策造成本合同无法履行时，甲方按照乙方实际付款金额的1.1倍退款并终止本合同；8.甲、乙双方商定在签约365个工作日之内，甲方直接将乙方所订购房屋报产权机关取得房产证权属证书，办证期间所产生的税费由甲乙双方各自承担。如因甲方原因，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方须在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除。同日，甲方万颖翔与乙方华宸置业公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》1份，该合同约定的主要内容有：1.委托出让房屋为汇普金融大厦1栋4层406号房，该房屋建筑面积为40.62平方米；2.房屋用途为商业用房；3.甲方同意在本合同有效期内将涉及房屋经营管理所有事项均委托由乙方处理；4.自2018年12月29日起至2028年12月29日止为10年；5.租赁期内该房屋租金收益按照递增方式计收：第二年以房价款的7%确定年租金标准，第三年以房价款的8%确定年租金标准，第四年至第十年以房价款的9%确定年租金标准；6.该房屋自甲方付清甲方应当支付的购房款后次日起算租金；7.租金收益每半年支付一次，甲方前一年租金收益已在甲方签订房屋认购合同时直接优惠，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付，即第一年的租金收益于2020年6月28日后7日内支付，以此类推；7.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按每日本年度租金的0.1%标准向甲方支付违约金。万颖翔于2018年12月22日、12月28日、12月29日、2019年1月28日、2019年2月25日通过银行向华宸置业公司法定代表人陈金环个人账户转账支付5万元、5万元、17.6万元、20万元、7.6万元。华宸置业公司于2018年12月29日、2019年2月25日、2019年1月28日出具收据，确认收到万颖翔支付的购房款27.6万元、20万元、7.6万元。无锡市汇普金融大厦251-406号房屋现登记在华宸置业公司名下，该房屋于2017年7月30日抵押给顾君浩。2019年8月5日，上海市第二中级人民法院查封案涉房屋，现案涉房屋被多家法院查封。2020年9月1日，万颖翔以华宸置业公司未按约交房及办理房屋权属证书，致使购房目的无法实现为由，起诉至本院，要求解除与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦房屋买卖合同》并退款552000元及赔偿相应违约金，案号为（2020）苏0213民初7596号。申请人费燕以被申请人华宸置业公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对华宸置业公司进行破产清算。本院于2020年9月17日做出(2019)苏0213破申15号民事裁定书,裁定受理申请人费燕对被申请人华宸置业公司的重整申请。（2020）苏0213民初7596号一案中，华宸置业公司陈述：2017年5月，华宸置业公司向上海金海棠公司借款归还江苏银行借款，江苏银行将抵押置换给上海金海棠公司指定的出资方顾君浩。借款到期后，顾君浩要求华宸置业公司归还借款。华宸置业公司销售房屋并归还款项后，顾君浩未按照约定解除抵押，并起诉至法院，要求华宸置业公司归还剩余借款，目前案件在上海市第二中级人民法院审理。本院认为，万颖翔与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。万颖翔与华宸置业公司签订《汇普金融大厦委托租赁合同》后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，万颖翔向华宸置业公司购买案涉房屋后，委托华宸置业公司对外出租，并收取租金，但华宸置业公司未按照《汇普金融大厦房屋买卖合同》的约定将案涉房屋转移登记至万颖翔名下，且现案涉房屋被抵押及法院查封，实际亦无法完成过户手续，导致合同目的无法实现，同时华宸置业公司也未按照约定支付租金，现万颖翔要求解除与华宸置业公司签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》，并要求华宸置业公司支付租金的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定：“华宸置业公司无正当理由逾期向王宏燕支付租金，华宸置业公司应按每日本年度租金的0.1%标准向甲方支付违约金”，但本院结合市场情况、华宸置业公司的过错程度、万颖翔的实际损失，依法予以调整为以华宸置业公司未支付的租金19320元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金。另根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款规定,付利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案万颖翔主张的利息应自2020年6月29日起计付至2020年9月16日止。综上所述，依照中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除万颖翔与无锡华宸置业发展有限公司于2018年12月29日签订的《汇普金融大厦委托租赁合同》；二、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向万颖翔支付2019年1月至2020年8月的房屋租金25760元及相应利息损失（以19320元为基数，自2020年6月29日起至2020年9月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取计222元，保全申请费278元，两项合计500元（万颖翔已预交），由无锡华宸置业发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向万颖翔支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年十一月九日书记员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国企业破产法》：第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。