广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初823号原告：陈如俊，男，1970年9月18日出生，汉族，住清远市清城区×××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐方恒，广东飞来湖律师事务所律师。被告：清远市中业投资有限公司，住所地清远市清城区东城街办加州路加州花园一号楼A第四层。法定代表人：罗浩飞。委托诉讼代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。被告：周志勇，男，1971年5月25日出生，汉族，住清远市清城区×××××××××。委托诉讼代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。被告：罗浩飞，男，1986年10月20日出生，汉族，住清远市清新区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。第三人：朱锡强，男，1969年1月9日出生，汉族，住清远市清城区×××××××××××××。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志华，广东合誉律师事务所实习律师。原告陈如俊与被告清远市中业投资有限公司（以下简称中业公司）、周志勇、罗浩飞以及第三人朱锡强合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈如俊的委托诉讼代理人梁杰、唐方恒，被告中业公司、周志勇、罗浩飞的共同委托诉讼代理人刘庆斌，第三人朱锡强的委托诉讼代理人范国茂、曾志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈如俊向本院提出诉讼请求：１、解除2017年1月12日原告、第三人与被告一、二签订的《合作开发协议》。２、被告一、二、三返还投资款16383913.06元给原告。３、被告一、二、三赔偿6000万元（具体以司法鉴定审计为准）给原告。４、被告一、二、三支付违约金1000万元给原告。５、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，被告中业公司、周志勇作为甲方，与原告陈如俊和第三人朱锡强作为乙方签署了《合作开发协议》，约定：1、甲方以其名下的两幅国有土地使用权【1、清远市国用（2011）第01751号，宗地图号为B22016l、用地面积15073.27平方米；2、清远市府用（2011）第01750号，宗地图号为B22015l、用地面积为7173.39平方米】，总用地面积22246.66平方米，已取得《建设用地规划许可证》，证号地字第用地20100071号，及相关审批手续作为合作条件。2、乙方负责办理该土地项目的报建前所有的用地手续，包括一切报建费用由乙方负责，但甲方必须无条件协助乙方办理相关手续，以及提供本项目全部垫资方式组建施工队伍为合作条件。3、甲方在2017年2月28日前出资2000万元到项目公司基本账户上，该款必须专款专用，用于项目报建、规划等用途。4、如甲方不能在2017年2月28日前投入2000万元资金到项目公司基本账户，则甲方收取固定利润2700万元，前期投入4000万元，合共6700万元。5、项目由乙方进行运营和管理，项目的公章、财务印章、合同章等由乙方进行管理。6、因违约方的行为导致本合同无法正常履行，守约方有权终止合同，并要求违约方承担违约责任，并要求赔偿由此给守约方造成的全部损失并支付1000万元违约金给守约方。7、本合同履行过程中，因一方违约另一方行使了单方解除权而终止时，双方应结算乙方对该项目的投资总额，增加或扣除违约方应承担的违约金和赔偿金额后，由甲方向乙方返还投资款项等。签订《合作开发协议》后，原告以被告一的名义完善和办理了《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等许可证件，按照约定投入前期费用，并组织工程施工和垫付工程施工费用等。整个项目6幢房屋和地下车库，总建筑面积约为113万平方米，其中住宅面积约为平方米，车位840个建筑面积约为平方米，12楼己经封顶，3#、4#、5#、6#楼己经竣工，6#房屋已在2018年11至12月开始销售。然，被告并没有按约定在2017年2月28日前投入2000万元资金到项目公司基本账户。另外，原本协议约定项目由原告进行运营和管理，项目的公章、财务印章、合同章等也应由原告进行管理，但三被告并没有按约定执行，三被告实际上控制了合作房地产项目，并控制了项目的公章、财务印章、合同章等。随着合作项目房屋销售而资金回收，三被告更是违反约定，以各种隐瞒、不告知原告有关项目的销售、资金去向等情况，单方把持项目的资金、控制销售，不让原告了解项目情况，擅自将项目资金支取用于项目外用途等个人事务或者其他用途，造成项目资金风险，严重损害原告的权益。之后，三被告不让原告到公司，甚至不让原告进入公司的经营场所，三被告的上述行为已经构成违约，双方已没有可能继续合作，原告的合法利益己经无法得到保障，原告有权解除《合作开发协议》，协议亦应予以解除。再，《合作开发协议》约定如被告一不能在2017年2月28日前投入2000万元资金到项目公司基本账户，则被告一只收取固定利润2700万元，前期投入4000万元，合共6700万元。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同之规定，被告只享有固定利益，应当认定《合作开发协议》为土地使用权转让合同，即被告一2700万元利润和前期土地使用权价款和部分报建费用补偿4000万元实质为全部转让价款，合共6700万元，项目其余收益归原告所有。虽第三人名义上作为乙方的一员，但第三人没有投入任何的资金，故不应享有任何收益。因此，项目的利润扣减6700万元和建设开发成本后，剩余收益应归原告所有，但由于三被告控制了项目，事实上占有了整个项目，并且项目全部以被告一的名义进行，原告已经无法参与控制项目，被告二、三作为合作项目和中业公司实际控制人，被告一已经失去其法人独立性人格，被告二、三应与中业公司负连带责任。三被告应当返还原告的前期投入款项，承担违约责任支付违约金，并赔偿项目收益给原告。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中业公司辩称，一、答辩人与原告陈如俊于2017年1月12日签订的《合作开发协议》是无效合同，答辩人同意解除《合作开发协议》。二、原告陈如俊通过各种途径，套取好年连项目98373648元。三、原告陈如俊投入合作项目的款项只有11498912.64元，远远少于答辩人投入款项。被告周志勇、罗浩飞辩称，两答辩人不是中业公司的实际控制人，不需对中业公司的经营承担责任。罗浩飞是中业公司法定代表人，代表中业公司履行职务。周志勇是中业公司一般管理人员，没有干涉中业公司经营活动。仅是在陈如俊套取好年连项目款项后，为维持项目顺利推进筹集资金和协调关系。请法院查明事实，驳回原告对两答辩人的诉讼请求。第三人朱锡强述称，一、《合作开发协议》合法有效，不符合解除条件。二、第三人作为已履行合同义务的合作施工方，依约享有与原告共同的利润分配权。本院经审理查明，2017年1月12日，原告陈如俊、第三人朱锡强（乙方）与被告中业公司（甲方）签订《合作开发协议》，主要约定：第一条，双方合作的土地位于清远市清城区×××××××民委员会辖区内，甲方为项目用地的国有土地使用权人并已取得《建设用地规划许可证》，双方拟以该宗地块为开发资源，共同投资合作开发商住楼住宅小区，该项目暂定名称为好年连，合作项目前期投资总额约为4000万元人民币。第二条，甲方以第一条所述用地国有土地使用权及相关审批手续作为双方投资合作的条件。乙方负责该土地项目的报建前所有用地手续，包括一切报建费用由乙方负责，但甲方必须无条件协助乙方办理相关手续，以及提供本项目全垫资方式组建施工队伍作为合作条件。在签订本合同后，甲方在2017年2月28日前出资2000万元到项目公司基本账户上，该款必须专款专用，用于支付项目报建、规划等用途。第三条，甲方协助乙方办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》等，施工阶段项目所需支付的费用由乙方垫付。本合同履行过程中，甲方还须承担如下合同义务：1、在合作项目建设开发阶段，甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系，保证合作项目的正常开发。2、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜，保证合作项目正常实施。3、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。4、甲方负责承担本项目在签订合同前所产生的全部债务，但不包括前期拖欠的工程款。5、负责协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。6、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事宜。第四条，乙方承担完成本项目所需支付的全部建筑工程费用。第五条，项目公司的法定代表人、董事由乙方指定人选担任。在签订项目合同后，项目公司由乙方进行经营管理，项目公司的印章、财务印章、合同章等由乙方进行管理，在乙方管理期间产生由于乙方行为造成项目公司损失由乙方承担。第七条，若甲方按上述第二条约定时间将2000万元出资到项目公司基本账户，则甲乙双方按利润（即减除应付工程款、政府报建支出、税金及项目应付费用）各占33.33%分配（即甲方占33.33%、乙方陈如俊占33.33%、乙方朱锡强占33.33%）。如甲方不能按上述第二条约定时间将2000万元出资到项目公司基本账户，则甲方收取固定利润2700万元，前期投入4000万元，合共6700万元；如合作开发项目销售金额不足以支付上述利润及本金，则甲乙双方同意用开发项目所建房屋每平方米4000元、车位每个10万元计算进行抵偿上述款项。上述两条约定的利润分配必须在全部支付完开发项目建筑工程款以及项目支出后才进行分配。如在支付完毕开发项目全部建筑工程款及项目支出后，项目公司账号上款项超过500万元，则甲乙双方按3:7比例先行收取利润款。第八条，乙方保证在2月20日前进场施工，乙方保证在建设部门出具施工许可证后24个月内完成开发项目竣工。乙方保证开发项目的计价标准是按竣工建筑面积不高于1700元／平方米（含地下室）的工程款包干完成整个项目施工（不包括园林绿化、市政配套、高低压电、煤气管道、通信、人防、电梯、二次装饰）。在施工过程中，若工程量无增减，工程款按上述总造价结算，若工程量发生增减，则工程款以上述总造价为基数增加或减少总造价为最终工程款结算总价。第九条，因违约方的违约行为导致本合同无法正常履行，守约方有权终止本合同，并要求违约方承担违约责任，并要求赔偿由此给守约方造成的全部损失并支付1000万元违约金给守约方。第十条，本合同履行过程中，因一方违约另一方行使了单方解除权而终止时，双方应当结算乙方对该项目投资总额，增加或扣除违约方应承担的违约金和赔偿金额后，由甲方向乙方返还投资款项。合同还就其他事项作出约定。诉讼中，原告表示，其前期投入好年连项目16383913.06元用于规划、报建等。为此，原告向本院提交了投入款项明细表并附相关凭据。被告质证时，对明细中2017年2月15日的城市基础设施配套费1885000.42元不予认可，认为该款项是中业公司缴纳的，对2017年3月27日转入永方建筑工程公司的300万元不予认可，认为是陈如俊委托永方公司交纳的投标保证金。被告中业公司诉讼中表示，1、其委托广东永方建筑工程有限公司及通过梁海英、周志强、邹华兴、罗某1向陈如俊支付了77079294元；中业公司及通过委托周志强、邹华兴、罗某1代陈如俊还款现金1400万元；中业公司通过好年连项目房屋代陈如俊抵债7294354元。以上金额共计98373648元。2、中业公司通过广东永方建筑工程有限公司发放部分施工班组工资33828516元。3、中业公司通过广东永方建筑工程有限公司支付各类工程材料款39851493.96元。4、中业公司通过罗某1、徐绍民、邹华兴支付材料款5182487.67元。5、中业公司通过广东永方建筑工程有限公司、清城区人民法院划转等途径，从监管账户提取款项发放工人工资39522125.06元。6、中业公司向监管账户提取监管资金37596939.54元用于支付工程材料款。原告陈如俊对被告以上陈述所附证据发表质证意见认为，1、77079297元确是中业公司支付给陈如俊的工程款。2、2018年9月14日的200万元、2018年9月21日的800万元已作为中业公司支付原告的工程款。关于黄家新的借款，只确认其中的200万元。2018年10月16日的150万元、2018年11月6日的50万元已作为中业公司支付原告的工程款。对罗浩飞于2019年5月31日汇付给黄家新的100万元、于2019年6月24日汇付给黄家新的50万元，以及中业公司于2019年12月17日汇付给黄家新的50万元不予认可。不予认可彭凡光于2019年1月27日签订的四份《认购书》。确认张海辉签订的《认购书》，但认为该3873154元已作为中业公司支付给原告的工程款。对于广东永方建筑工程有限公司发放好年连项目工人工资，对其中1431216元不予确认。对于广东永方建筑工程有限公司代付的材料款、工程款，对其中6847213.46元不予确认。对中业公司委托罗浩飞、徐绍民、邹华兴代付材料款，部分已作为中业公司支付给原告的工程款，部分不是支付原告的工程款。对中业公司委托东城人社所代发2018年至2020年1月的工人工资，部分已作为中业公司支付给原告的工程款，部分金额不是支付原告的工程款。对清远市住房和城乡建设局请款支付明细2019年至2020年不予确认，不是支付原告的工程款。第三人朱锡强表示，其已向好年连项目实际投入资金、组织施工，期间专项借款2100万元用于项目建设，应当享有合同约定的利润分配权，并向本院提交了《情况说明》和《转账记录》。原告陈如俊对此不予认可，认为第三人没有任何投入，不应当享有任何权利。另查明，１、市住建部门于2017年12月7日向中业公司颁发了好年连商住小区3#、4#、５#、6#的商品房预售许可证。于2018年10月16日向中业公司颁发了好年连花园1号楼、2号楼的商品房预售许可证。２、清远市国用（2011）第01750号、第01751号土地使用权人为中业公司，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让。土地使用权证备注“该宗地如发生转让，需到土地交易中心办理招拍挂手续。”3、原告表示其撤场的时间是2019年7月。案涉工程现在尚未全部竣工，被告表示，好年连花园现由政府监管从中业公司的预售账户提取资金继续施工，其无法接手该项目。本院认为，本案系因合资、合作开发房地产引发的纠纷。案涉好年连项目开发涉及的土地，载明的使用权类型为出让，项目的开发以中业公司的名义进行，并未发生土地转让的情况。现原告主张解除《合作开发协议》及由被告返还投资款、赔偿损失及支付违约金。就案件的实际情况而言，好年连项目现在尚未全部竣工，且被告明确表示不能接手该项目继续施工。涉案项目已经开始预售，若解除合同后被告不接手项目继续施工，可能使得案涉项目无法全部竣工，进而严重损害购房人的合法权益，不利于社会稳定。因此，《合作开发协议》不应当解除，对原告本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。在好年连项目全部竣工后，若双方对于《合作开发协议》中各自的权利、义务仍存在争议，原告届时可再主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈如俊的诉讼请求。案件受理费473720元（已预交25万元）、财产保全费5000元，合共478720元，由原告陈如俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  杨向晖审判员  曲洋逸审判员  黄洁怡二〇二〇年十二月十一日书记员  李乐怡附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。