山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3360号上诉人（原审被告）：谢运海，男，1975年10月15日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：枣庄市薛城和顺物业服务有限公司，住所地枣庄市薛城区黄河路与燕山路交汇处（燕山国际**），统一社会信用代码91370403554375621R。法定代表人：任生坡，总经理。委托诉讼代理人：张守艳，山东长明阳律师事务所律师。上诉人谢运海因与被上诉人枣庄市薛城和顺物业服务有限公司（以下简称和顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢运海及被上诉人和顺物业的委托诉讼代理人张守艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢运海上诉请求：1.依法撤销薛城区人民法院（2020）鲁C4**民初2669号民事判决书或者发回重审，或依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：谢运海系薛城区燕山国际A区18号楼东单元1001室房屋的业主。2015年2月27日被上诉人与原业主委员会主任签订合同书是虚假的合同，是凌驾于业主之上，强压于业主，欺骗业主。小区环境脏、乱、差，监控设施处于瘫痪状态，偷盗现象经常发生，门禁设置智能卡，物业不能采用，电梯广告等公共收益不返还业主。物业法人与原小区业主委员会主任私签服务合同，没有召开业主委员会进行表决通过，没有公示，没有召开业主代表大会，各业主没有签字确认是滥用职权，严重侵犯各业主的合法权益，是违法违约行为，是一种无效的合同，并有小区业主和业主委员会进行佐证，申请人民法院调查取证，予以公正判决。被上诉人和顺物业辩称，和顺物业一审提交的合同合法有效，且依照合同提供了物业服务，上诉人应当支付物业费等费用，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不成立。和顺物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告谢运海支付物业费5，824元（物业费750元/年，电梯费706元/年，从2017年1月1日起至2020年12月31日止，共计4年）及滞纳金（以1，456元为基数，自2018年1月1日至实际付清之日止，按照日3‰标准计算；以2，912元为基数，自2019年1月1日计算至实际付清之日止，按照日3‰标准计算；以4，368元为基数，自2020年1月1日计算至实际付清之日止，按照日3‰标准计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系薛城区燕山国际A区18号楼东单元1001室房屋（建筑面积为125.15平方米）的业主。2012年3月26日，原告（乙方）与枣庄市薛城区城市建设综合开发公司（甲方）签订《燕山国际前期物业管理服务合同》，该合同约定：在物业管理区域内，乙方提供燕山国际小区的前期物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.52元/月.平方米，电梯使用费和自来水二次加压费用按实际测算后另收。本合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《燕山国际A、D区小区管理服务协议》，该协议约定：根据有关法律、法规及乙方与开发单位签订的《商品房买卖合同》内有关前期物业服务的约定，双方就前期物业管理服务达成协议。小区名称燕山国际A、D区.住宅基本物业费0.50元/平方米/月收取；电梯使用费以1层住户电梯费按0.2元/平方米/月标准收取，每增加一层，电梯费用增加0.03元/平方米/月.物业服务费等费用按季度收取，上房时业主应提前预交半年物业服务费和装修保证金；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，直至交清欠费。委托服务期限暂定为三年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止；合同期满或业主委员会成立，如没有选聘新的物业管理企业，本物业服务合同自然延续。2015年2月27日，原告（乙方）与燕山国际业主委员会（甲方）签订协议一份，该协议约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对薛城区燕山国际A区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业服务期限为15年，自2015年2月27日起至2030年2月26日止。物业服务费继续沿用前期物业合同，由乙方按年向业主收取；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收缴费用千分之三的滞纳金。另查明，被告物业计费标准为：物业费750元/年，电梯费706元/年。被告从2017年1月起开始拖欠电梯费和物业服务费，至今未予支付。一审法院认为，原告与枣庄市薛城区城市建设综合开发公司签订《燕山国际前期物业管理服务合同》、与被告签订《燕山国际A、D区小区管理服务协议》、与燕山国际业主委员会签订的协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，原告为涉案小区提供物业服务，其有权利向被告主张物业费。被告提供的证据不能证明其不交纳物业费的主张成立。由于原、被告之间约定按季度收取服务费用，故原告主张的费用应从2017年计算至2020年9月底（该年第三季度）。综上，原告主张的服务费应为5，460元（物业费187.5元/季x15+电梯费176.5元/季x15=5，460元）。双方约定的逾期交费滞纳金明显过高，应适当调低，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算滞纳金；滞纳金的起算日期，宜从原告起诉之日开始计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告谢运海于本判决生效之日起十日内向原告枣庄市薛城和顺物业服务有限公司支付物业服务费5，460元及滞纳金（以5，460元为基数，自2020年7月2日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回原告枣庄市薛城和顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告谢运海负担，于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，和顺物业未提交新证据，谢运海提交证据四组：1.证明一份，拟证明小区脏乱差；2.照片一宗，拟证明小区公共收益不返还业主；3.小区业委会主任与任生坡签订的合同复印件，拟证明合同是虚假的，且欺骗了业主。4.业主签字的罢免和顺物业登记表，拟证明业主要求和顺物业退出小区。枣庄市薛城和顺物业服务有限公司质证认为：证据1形成于2020年11月16日，与原判决上诉人支付的2017年到2020年9月份的物业费不具有关联性，且业委会副主任与业主代表的身份无法核实，证据内容与小区实际情况不相符，仅有5人签字不能代表全体业主的真实意思表示；证据2广告收益是否返还与本案无关，关联性不予认可；证据3是复印件，和顺物业一审中提交了该合同原件，并被法庭采纳，证明目的不予认可；证据4与本案不具有关联性，和顺物业已经提供了物业服务，上诉人作为业主应当支付物业费，即便业主对于物业公司存在异议，也应当通过业主委员会以正当途径与物业公司交涉，在未解除合同的前提下仅有该登记表不能排除其缴费义务。本院认为，谢运海提交的证据1，该证明实质为证人证言，其签字人员身份无法核实，且证人应当出庭作证，对该证明的效力不予认定；证据2照片形成于一审判决之后，不能否定和顺物业本案所主张的2017年到2020年9月份期间的服务情况，且既无法显示公共收益归属情况，对其证明效力不予认定；证据3不属于二审阶段的新证据，一审已对其证明效力作出认定，该证据不能证明合同存在虚假或欺骗情形；证据4说明部分业主对和顺物业所提供的物业服务不满意，但应不能以此免除交纳物业费的义务，对该证据的证明效力不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为小区业主一员，有权对被上诉人提供的物业服务进行监督并提出批评和建议，但同时也应支持物业公司工作，及时缴纳物业费用，以保障物业公司维持正常运作；被上诉人作为物业管理服务提供者，应主动接受业主委员会和全体业主的监督，按约提供优质的物业管理服务，并及时听取业主的批评和建议，不断提升服务质量。产生纠纷后，双方均应互谅互让，共同营造和谐稳定幸福的生活环境。上诉人主张被上诉人与原业主委员会主任签订虚假合同侵犯业主权益，但其提交的证据并不足以证明其主张，一审认定涉案合同及协议合法有效没有不当。被上诉人基于该合同提供了物业管理服务，业主理应缴纳物业费，物业服务质量存在瑕疵并不是拒交物业费的正当理由。本案是物业服务合同纠纷，至于物业管理服务合同的签署有没有召开业主委员会进行表决通过、有没有公示、有没有召开业主代表大会或各业主有没有签字确认,均不在本案审理范围，上诉人以此主张物业服务合同无效的理由不成立。综上，谢运海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢运海负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  朱运涛审判员  张洪光二〇二〇年十二月十九日书记员  赵 丽