四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初5277号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司,住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸西区D街区E2、E3幢5层1-2号，统一社会信用代码91511500089882870D。 法定代表人：罗超，总经理。 委托诉讼代理人：朱永周，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈胜高，男，系公司员工。 被告：黄显文，男，1981年12月13日出生，汉族，住四川省叙州区。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司（以下简称三和佳宜宾分公司）与被告黄显文物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭对本案进行了审理。原告三和佳宜宾分公司的委托诉讼代理人朱永周、陈胜高，被告黄显文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三和佳宜宾分公司提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1854.51元；2、判令被告支付原告生活垃圾处理费105元；3、判令被告支付原告物业服务费及生活垃圾处理费违约金2508.17元；4、由被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告三和佳宜宾分公司向本院申请撤回上述第3项诉讼请求，本院经审查后裁定予以准许。事实与理由：2018年4月1日，原告与四川宜宾华富•戎州兴城第一届业主委员会签订《戎州兴城小区物业服务合同》，按照合同约定从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳，业主应于上半年期间满5日内缴纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。被告是小区业主，住房面积88.31平方米，按照1元/㎡/月支付相应的物业服务费和生活垃圾清运处置费5元/月，协议签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告从2018年4月1日开始拖欠物业服务费和垃圾清理费，截止2019年12月31日，被告拖欠物业服务费和垃圾清理费共计1959.51元。经原告多次催收无果，现诉至法院，请求判如所诉。 被告黄显文辩称，垃圾没有及时清理，花园地面、绿化、水池、监控设施有损坏，没有进行维修，7幢电梯没有进行年检，存在安全隐患，物业公司没有缴纳电费导致小区停电，违章违建小区没有进行劝阻，广告收入没有进行公示，我是从2018年4月1日开始没有交物业费。 原告围绕诉讼请求提交了物业服务合同、戎州兴城验收情况表、戎州兴城整改完成情况汇报、被告身份证复印件等证据。被告围绕其答辩意见提交了；1、商品房买卖合同、物业服务合同的签章图片；2、原告进场时的整改方案；3、小区移交清单复印件及照片；4、小区路面和墙面的照片、晾晒衣物、座椅损坏照片；5、保安在岗期间睡觉照片；6、小区由原告移交给泓杨物业公司移交清单；7、业主代表、物业公司、社区、住建局会议纪要；8、供电公司催费通知、未交电梯年检费的公示。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了宜宾华富戎州兴城小区《物业服务合同》，该合同约定：“合同期限为叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。第一条、物业服务项目包括：1、对小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的养护和管理。2、对小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、清掏化粪池、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的养护、管理和运行服务。3、对小区规划红线内属配套服务设施的养护和管理。4、对小区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、对小区消杀，公共区域绿化等。6、对小区交通、车辆行驶、停泊及管理。7、对本小区实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区治安工作。8、为本小区业主提供社区文化娱乐服务。9、做好本小区物业及物业管理档案、资料的建立、保存；第二条、委托区域范围：戎州兴城所有住宅物业、商业物业、车库全部的物业服务；第三条、物业管理服务费及其管理：1、经甲乙双方协商决定，本小区物业服务费按照如下标准收取：1、电梯住宅按照每平方1元/月；2、商业物业费（住改商）每平方2元/月。乙方通过加大投入，一年后提高物业服务质量和服务效率大道二分之一以上的业主满意后电梯住宅物业服务费由1元/平方/月调整为1.2元/平方/月。3、生活垃圾处置费根据政府部门相关规定按5元/户/月计算，由乙方代环卫部门收取。……4、业主的物业服务费从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳。业主应于上半年期满前5日内交纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，乙方以书面通知、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳。经催告后仍未交纳的，承担违约责任。违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。 合同签订后，原告为华富•戎州兴城小区提供物业服务。被告系华富•戎州兴城的业主，该房屋面积为88.31平方米。2018年6月11日，成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司更名为三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司。 2020年1月1日，原告撤出华富•戎州兴城小区，宜宾泓杨物业管理有限责任公司正式入驻该小区进行物业服务及管理。被告在2018年4月1日至2019年12月31日（21个月）期间未向原告交纳物业服务费，按合同约定计算，被告差欠物业费为1854.51元（88.31㎡×1元/月/㎡×21个月）、垃圾清理费105元。 原告提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，据被告提供的照片显示，小区局部存在违章搭建、小区绿化管理不到位、部分公共设施未及时维修、垃圾未及时清理等现象。 本院认为，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会与原告三和佳宜宾分公司签订的《物业服务合同》，系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。 本案中，被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从被告提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，不足以认定原告提供的物业服务与约定存在明显差距。因此被告黄显文提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由，对其请求酌情减免部分物业费本院亦不予支持。 被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。原告诉请被告支付从2018年4月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费1854.51元，生活垃圾处理费105元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告黄显文于本判决生效之日起十日内向原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司支付2018年4月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费1854.51元，生活垃圾处理费105元，总计1959.51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄显文负担。 本判决为终审判决。 本案生效后,被告黄显文须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟