山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0784民初3775号原告：中国建设银行股份有限公司安丘支行。住所地：安丘市永安路323号。负责人：朱洪波，经理。委托诉讼代理人：李金，律师。被告：宿敏。被告：宿连禄。被告：傅金美。被告：潍坊新大置业有限公司。住所地：安丘市青云花园。法定代表人：赵鹏，经理。委托诉讼代理人：李文龙，该公司职工。委托诉讼代理人：宋洋，该公职工。原告中国建设银行股份有限公司安丘支行（以下简称“建行安丘支行”）与被告宿敏、宿连禄、傅金美、潍坊新大置业有限公司（下称“新大置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行安丘支行委托诉讼代理人李金，被告新大置业公司委托诉讼代理人李文龙、宋洋到庭参加诉讼，被告宿敏、宿连禄、傅金美经本院合法传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告建行安丘支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告宿敏、宿连禄、傅金美立即归还原告借款本金400111.63元，利息7311.74元（利息暂计算至2020年7月14日，之后的利息按合同约定计算至实际偿还之日止），合计407423.37元；2、请求依法确认原告对抵押财产享有优先受偿权；3、被告新大置业公司对被告宿敏、宿连禄的借款本息承担连带清偿责任；4、本案律师费20000元及诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由被告承担。审理中，原告申请撤回对潍坊晨阳信息咨询有限公司的起诉。事实与理由：2018年3月2日，被告宿敏因购买房屋向原告贷款430000元整，借款期限18年，以安丘市瑞景园四区商住楼66号楼东一单元201室的房产作为抵押。被告宿连禄、傅金美为被告宿敏的共同债务人，被告新大置业公司为被告宿敏、宿连禄、傅金美提供连带担保责任。自2020年3月开始，被告宿敏、宿连禄未按合同约定的还款期限按时偿还借款，根据合同约定，原告有权要求被告立即偿还借款本金及其利息、逾期利息和律师费等实现债权的费用，故，依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，具状贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告新大置业公司辩称，1、担保事实予以认可，但不应向被告新大置业公司主张权利。（1）被告宿敏因涉案房产于2018年4月12日设立抵押也办理预告抵押登记，同意银行对该房享有优先受偿权，根据担保法的规定，被告担保的债权既有物的担保，又有保证担保的，债权人应先就物的担保实现债权，且原告已对涉案财产进行保全，已经确定享有优先受偿权；（2）被告宿敏购买该房多年，办理按揭贷款已经偿还许久，而涉案房产早就具备办理房产证及正式抵押的条件，被告新大置业公司多次通知被告宿敏办理房产证及预告抵押转正式抵押，但被告宿敏一直置之不理，且原告作为出借人，明知该房具备正式抵押的条件，却一直放任该状态存在，系疏于对其权利的行使，被告新大置业公司作为担保人，已无法采取任何手段，强制原告及被告宿敏办理正式抵押手续，原告就被告宿敏未办理正式抵押手续存在过错，要求被告新大置业公司继续承担连带责任有失公平，缺乏依据；（3）案涉保证合同系原告的格式合同，合同格式条款中存在免除原告责任，加重被告新大置业公司责任、排除被告新大置业公司主要权利的条款，而原告并未提请被告新大置业公司予以注意和予以说明，根据《合同法》第三十九条和第四十条的规定，这些条款属于无效条款。综上，原告应先通过被告宿敏、宿连禄、傅金美或通过涉案房屋的处置权实现债权，不应该向被告新大置业公司主张权利。2、保证人担保范围：被告新大置业公司担保范围仅限于本金及利息，不包含实现债权的费用。被告宿敏、宿连禄、傅金美均未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，被告宿敏、宿连禄、傅金美作为借款人，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：该三被告向原告借款430000元，借款用途为购置房产，房屋坐落于安丘市青云.瑞景园，借款期限为216个月，自2019年3月2日至2036年3月2日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，还款方式为等额本息还款法，还款为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。同时，该合同约定，被告宿敏以安丘市青云.瑞景园Ⅳ区商住楼66#楼东1单元201室作为抵押财产提供抵押担保，2019年12月17日，被告宿敏在安丘市自然资源和规划局办理了预告登记，登记证号为鲁（2019）安丘市不动产证明第0018586号，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为430000元，履行债务期限自2019年10月31日至2037年10月31日。上述合同签订后，原告于当日向被告宿敏、宿连臻、傅金美发放借款430000元，并出具个人贷款支付凭证。该三被告收到借款后偿还部分借款本息，至2020年7月14日尚欠原告借款本金400111.63元及利息7311.74元。另查明，2016年7月27日，原告与被告新大置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：被告新大置业公司作为保证人，对因购置坐落于青云.瑞景园项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，前述债务人与原告在保证期间内所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件为主合同，本最高额保证所担保的债权是指自2016年7月28日至2021年7月28日期间（即债权确定期间）因原告向债务人发放个人住房（商业住房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为贰亿元整，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，保证方式为连带责任保证，如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告新大置业公司应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告新大置业公司在本合同项下的保证责任均不因此免除，原告均可直接要求被告新大置业公司按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告新大置业公司不提出任何异议，原告与被告新大置业公司均在该合同上盖章，并有负责人或授权代理人的签字。2020年8月4日，原告诉来本院，要求判如所请。审理中，原告要求被告支付律师费20000元，并提交委托代理合同、律师费发票、律师费转账凭证、山东省律师收费标准各一份，证明其主张，被告新大置业公司质证后对上述证据的真实性无异议，但认为不属于担保范围。被告新大置业公司提交预告抵押证交接本一份，证明该房屋已办理预告抵押登记并将抵押证交给了原告。原告质证后对该证据的真实性不予认可，认为该证据系原告单方出具，且涉案房屋系预告抵押登记，根据最高额保证合同的约定，被告的保证期间为在涉案房屋办理不动产登记手续，且办理不动产抵押登记后方能免除责任，预告抵押不是法律上的抵押登记，因此不能免除担保人的担保责任。本院认为，原告与被告签订的个人住房借款合同、最高额保证合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意全面履行合同义务。被告新大置业公司辩称最高额保证合同系格式合同，存在加重被告新大置业公司责任、减轻原告责任的情形，系无效合同，经本院审查，该合同不存在法律规定的无效情形，对被告新大置业公司的该辩称意见不予采纳。上述合同签订后，原告向被告宿敏、宿连臻、傅金美发放借款430000元，后被告偿还部分借款本息，至2020年7月14日尚欠原告借款本金400111.63元及利息7311.74元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告宿敏、宿连臻、傅金美作为借款人未按约偿还借款本息，已构成违约，原告按合同约定有权提前收回借款本息，故，原告要求被告宿敏、宿连臻、傅金美偿还借款本金400111.63元及利息7311.74元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告宿敏、宿连臻、傅金美支付律师费20000元，证据充分，且符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告宿敏以其购买的房屋提供抵押担保，并办理抵押权预告登记，原告作为抵押权预告登记的权利人，在房屋未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对案涉房屋进行处置，但并非享有现实抵押权，同时被告宿敏提供抵押的房屋属于不动产，未依法进行登记，依法不发生抵押效力，故，原告对办理抵押权预告登记的房屋不享有优先受偿权。被告新大置业公司与原告签订的最高额保证合同合法有效，被告宿敏、宿连臻、傅金美因买卖涉案房屋向原告借款形成的债权债务关系发生在保证期间内，且未办理不动产登记及抵押登记，符合承担保证责任的条件，根据最高额保证合同的约定，保证范围包括借款本金、利息及律师费等，故，被告新大置业公司应对被告宿敏、宿连臻、傅金美的上述还款义务均承担连带责任保证。且，被告新大置业公司在承担连带还款义务后有权向被告宿敏、宿连臻、傅金美进行追偿。被告宿敏、宿连臻、傅金美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、质证等诉讼权利，并不影响本院对证据的分析认定和对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第三十八条、第四十一条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宿敏、宿连臻、傅金美共同偿还原告中国建设银行股份有限公司安丘支行借款本金400111.63元及利息7311.74元（利息计算至2020年7月14日），共计407423.37元，并按合同约定自2020年7月15日至借款本息还清之日向原告支付利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告宿敏、宿连臻、傅金美共同向原告中国建设银行股份有限公司安丘支行支付律师费20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告潍坊新大置业有限公司为上述第一项、第二项被告宿敏、宿连臻、傅金美的还款义务承担连带还款责任，并在承担还款义务后有权向被告宿敏、宿连臻、傅金美进行追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司安丘支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7711元，诉讼保全费2557元，共计10268元，由被告宿敏、宿连臻、傅金美、潍坊新大置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李 梅人民陪审员  周罗清人民陪审员  殷淑云二〇二〇年十二月十日书 记 员  刘 晔