山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终6414号 上诉人（原审原告）：高仁华，男，1971年4月9日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：郑立芝，山东界湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市天龙房地产开发有限公司，住所地山东省沂南县人民路中段正阳大厦**。 法定代表人：胡发顺，执行董事。 委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所律师。 上诉人高仁华因与被上诉人临沂市天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）委托合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高仁华上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同，向上诉人支付2019年使用费4500元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人认可涉案楼房是上诉人购买了其开发的涉案楼房，并为上诉人办理了产权证，但又否认临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部与其有关，并且得到了一审的认定，显然是错误的。上诉人从领取ＶＩＰ卡签订万豪佳苑酒店式公寓认筹登记单、到签订《万豪佳苑酒店式公寓认购协议书》，支付首付款、签订《物业委托协议书》均是以临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部名义办理的；在办理按揭贷款时才以被上诉人的名义签订《商品房买卖合同》。在ＶＩＰ卡使用说明第1条中写明“ＶＩＰ卡”是万豪上品酒店式公寓选房序号的合法凭证，在第二条中写明“开盘当天持此卡购房可享受1000元优惠”，在第7条中写明“ＶＩＰ卡”的最终解释权归开发公司所有；上诉人在办理按揭贷款时，首付款是7万元，贷款金额16万元；7万元的首付款构成是：上诉人支付现金13800元、ＶＩＰ卡优惠1000元、用《物业委托协议书》中约定的前三年房租款55200元抵顶了相应的首付款。上述事实均证实了临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部就是被上诉人的项目部，由于项目部不具备独立法人资格，项目部所实施的行为应由被上诉人承担。二、在物业委托协议中约定上诉人委托临沂市××房××项目部对外招商经营的期限为15年，在委托经营期间为不可撤销合同，年使用费18400元，于每年10月1日前支付。在支付每年使用费时被上诉人无论是通过个人支付还是通过其他单位支付，均不影响上诉人与其之间委托物业管理关系的存在，对于第三方未支付完的使用费被上诉人仍然有支付的义务。三、被上诉人印刷发放的宣传单也能证实被上诉人设立了万豪佳苑项目部，并对万豪佳苑公寓购房回租进行了宣传。购房者手中都持有此宣传单，上诉人委托被上诉人项目部对外招商经营的期限为15年，经营期间为不可撤销合同，被上诉人主张使用费是由山东省嘉恒农业开发有限公司支付并提供了购款凭证，这足以说明嘉恒农业公司与被上诉人之间存在关联关系，但是年使用费18400元无论由谁支付均不影响上诉人与被上诉人之间委托物业管理关系的存在。上诉人2011年10月12日向被上诉人的项目部交纳了1万元的现金进行认筹，并获取了认筹登记卡，按照认筹登记卡约定优惠了房款1000元，2012年1月31日上诉人与被上诉人的项目部签订了认购协议书，2012年2月13日上诉人向被上诉人项目部交纳3800元现金房款，由被上诉人项目部开具收据，2015年2月16日被上诉人项目部又为上诉人开具了三年返款55200收据，总共合计首付款7万元，后期上诉人又办理贷款16万元，房款总计为23万元，既是认购协议书中所载明的房款数额又是上诉人与被上诉人公司正式签订的房屋买卖合同所载明的房款总额，上诉人提供所有的证据都能证实万豪佳苑项目部是由被上诉人所设立，被上诉人应当承担法律责任。综上所述，一审法院认定事实错误，上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，请二审法院查明事实，依法判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人天龙公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决得当。被上诉人系2012年6月11日和上诉人签订《房地产买卖合同书》，将被上诉人开发的万豪佳苑1#1单元405室房产出卖于上诉人，房产面积为49.18平方米，价款为173800元。且被上诉人从来也没有设立万豪佳苑项目部，这一点在工商部门有据可查，更没有委托和授权任何人与上诉人签订过对外租赁招商合同书。上诉人所出示的与项目部所签订的协议书中载明买卖房屋面积为52.47平方米，也与备案的实际合同不符，与沂南县不动产登记中心所颁发的证书不符。协议中的房屋买卖价款也与实际合同不符。上诉人所称的招商使用费已经连续支付多年，租赁支付主体明确，与被上诉人之间无任何关联。在上诉人明知租赁费支付主体的前提下，诉求被上诉人承担付款责任无事实依据。 高仁华向一审法院起诉请求：1.判令天龙公司履行合同，支付2019年度使用费4500元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年1月31日，署名为临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部（甲方）与高仁华（乙方）签订万豪佳苑酒店式公寓认购协议书一份，协议主要约定，高仁华认购万-2豪佳苑小区1号楼4层405室房产一套，面积为52.47平方米，楼房按套计算价格，该套楼房总价为230000元。高仁华于2012年1月31日前交付定金11000元，剩余房款自双方签订协议书之日起7日内付清，认购协议书还对其他事项进行了约定。2016年10月13日，高仁华（甲方）与署名为天龙房地产万豪佳苑项目部（乙方）又签订协议书一份，双方主要约定，高仁华同意将位于沂南县××路××路××号物业委托给乙方对外招商经营。委托期限：自2012年10月1日起至2013年3月31日为免费装修期，使用费自2013年4月1日起至2028年3月31日止。使用费每年18400元，于每年10月1日前支付给高仁华；在委托经营期限内本合同为不可撤销合同；协议中还对其他事项进行了约定。协议签订后，双方协商约定，用2013年4月1日至2016年4月1日三年的租金抵顶了购房款；自2016年4月1日起开始支付租金，每年的10月1日前支付。至2018年10月1日，共计3年的租金，均由山东省嘉恒农业开发有限公司通过银行账户支付给原告。2019年10月1日前应当支付的租金，由山东省嘉恒农业开发有限公司于2019年11月22日打到高仁华在中国银行股份有限公司沂南支行6013××××9596账户内，金额13900元。另查明，2012年6月11日，高仁华、孙加菊与本案被告即天龙公司签订房地产买卖合同一份，天龙公司将位于沂南县××路××段××路××号楼××单元××号××平方米）房产一套出售给高仁华、孙加菊，该套房产价格为173800元，该购房合同在沂南县不动产登记中心登记备案。2017年，沂南县不动产登记中心以鲁（2017）沂南县不动产权第0000504号证书为高仁华、孙加菊颁发所有权证。原、被告间没有发生物业委托招商事宜。原告的房产现在被米高国际酒店（沂南店）租赁使用，租赁协议由酒店方代表人李凤杨与临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部代表人刘成杰签订。一审法院未查到临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部的相关登记注册信息。 一审法院认为，合同具有相对性，合同的双方基于合同上的权利义务关系而向对方提出请求，也是基于合同上的权利义务关系而对双方具有约束力。本案中，高仁华基于与临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部签订的认购书及返租协议而要求履行合同，故被请求履行合同义务的对方应为临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部。本案被告天龙公司否认临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部是其下属单位；原告也没有证据证明该项目部是本案被告的一个部门或是其授权、委托的公司。高仁华虽提交署名为本案被告的广告宣传单页，但该宣传单页没有被告的有效认定标志，无法证明是本案被告制作；且就同一套房产，高仁华已于2012年6月11日与天龙公司签订购房合同并在不动产中心登记备案，且已颁发所有权证书。原告在与署名为临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部签订租赁协议时，其应当明确承租方的基本信息。另外，自2016年4月起至2019年度四年的租赁费也均由山东省嘉恒农业开发有限公司通过银行账户支付给原告。本案中，原、被告也均未向法庭提交证据证实其与山东省嘉恒农业开发有限公司的关联关系、或者临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部与山东省嘉恒农业开发有限公司的关联关系。综上，高仁华未提交有效证据证明其租赁合同的相对方为本案被告，故高仁华要求天龙公司履行合同义务，缺乏法律和事实依据，对其请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第七十五条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回高仁华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由高仁华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人高仁华提交证据如下：证据一，收款凭证三张，分别是被上诉人项目部所开具的55200的三年返利3800元的现金，以及1万元的现金，再加ＶＩＰ优惠1000元，合计正好为7万元。证据二，中国银行的个人贷款凭证和贷款还款回单，证明上诉人购买涉案房产向银行贷款16万元。两份证据能够证明案涉房屋总房款为23万元。证据三，商品房买卖合同。证明案涉房屋面积为52.47平方米，合同落款有被上诉人签章，并不是被上诉人答辩状中所说的房产面积49.18平方米，如果房产实际面积达不到合同约定的面积，只能证明被上诉人存在违约行为。证据四，证人张某、李某出庭作证。二证人均证实，和上诉人一起买的万豪佳苑的房子。房租前几年都付过，去年的尾款没付。当时看的宣传页去的售楼处咨询，因为房子价格比较高，房子是每平米4700元，带精装，当时说是按比例返还，每年返还8%。交了首付后黄小霞协助办的贷款。在天龙房地产公司万豪佳苑项目部签订的协议，万豪佳苑项目部是天龙公司的下属部门，黄小霞是里面的会计。 被上诉人天龙公司的质证意见是：1.对证据一的真实性与关联性均有异议，在上诉人所举证的凭证中有沂南县万豪佳苑印章，还有天龙房地产万豪佳苑项目部，而万豪佳苑项目部我公司从未设立，更没有刻制和使用万豪佳苑项目部印章。2.对于证据二，李**的借款、还款情况与本案没有关联。3.对证据三，同样，李**签订的合同与本案没有关联性，更不应该作为本案证据使用。合同签订的日期是2012年11月12日，而上诉人与被上诉人之间的合同签订于2012年6月12日，并且6月12日所签订的合同已经由沂南县房管局备案。4.两证人与上诉人均是万豪佳苑的购房户，在本案中均具有相同的利益，与被上诉人之间均具有利害关系，其证言不能作为定案依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对上诉人提交的证据一的真实性本院予以采信，该证据可以证实“临沂市天龙房地产开发有限公司万豪佳苑项目部”向上诉人支付返利款55200元，“沂南县万豪佳苑”收取上诉人房款13800元，再加上上诉人一审提交的缴纳1万元定金及优惠1000元的单据，数额总计为房款的首付款7万元。2.对上诉人提交的证据二、三的真实性本院予以采信，该证据可以证实上诉人向被上诉人缴纳购房款16万元。3.对证人张某、李某的证言，因二证人系万豪佳苑的购房户，与本案具有利害关系，故对其证言本院不予单独认定，结合其他证据在本院认为部分予以阐述。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：上诉人高仁华与被上诉人天龙公司是否存在委托经营合同，上诉人要求被上诉人支付2019年使用费4500元的诉讼请求应否支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本案，上诉人主张其与被上诉人存在委托经营合同，应当提交证据证实。首先，综合上诉人一、二审提交的证据，可以认定上诉人系与天龙公司万豪佳苑项目部联系，签订认购协议并委托天龙公司万豪佳苑项目部经营管理案涉房屋，天龙公司万豪佳苑项目部又将该房屋出租给案外人米高国际酒店租赁使用，米高国际酒店委托案外人山东省嘉恒农业开发有限公司向上诉人支付租赁使用费，与上诉人订立合同的主体名义上是天龙公司万豪佳苑项目部。其次，因万豪佳苑项目部不具备法人资格，其公章亦未做工商登记，该项目部并非民事责任主体，故其行为后果应由其开办单位承担。再次，被上诉人认可该万豪佳苑项目工程系其开发建设，并在二审中明确认可该项目并未委托他人招商、销售，系被上诉人公司自行销售。故该项目对外招商、订立合同的行为应认定为被上诉人公司的行为。最后，上诉人一审提交的广告宣传单页载明，该项目开发商系被上诉人，被上诉人对外招商并承诺“支付月供还盈余，租养贷”、“开发商1000万实物保证”，该项承诺与上诉人后期与万豪佳苑项目部签订的委托经营合同可以相互印证，且上诉人亦实际通过租金折抵首付款、按揭贷款的方式向被上诉人缴纳了全部购房款，并已取得对案涉房产的所有权。故综合一、二审中上诉人提交的书面证据，证人证言以及双方签订的书面合同、被上诉人的庭审陈述等，可以认定，该万豪佳苑项目系被上诉人自行销售招商，在招商过程中以项目部的名义与上诉人等业主订立委托经营合同。上诉人请求被上诉人支付2019年租赁使用费4500元，符合合同约定，应予支持。对被上诉人以万豪佳苑项目部不是其下属单位为由要求不承担付款责任的答辩理由本院不予采信。 综上所述，上诉人高仁华的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决仅以形式证据认定天龙公司不是合同主体不当，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初1288号民事判决； 二、被上诉人临沂市天龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人支付2019年的使用费4500元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元、减半收取25元；二审案件受理费50元，均由被上诉人临沂市天龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  王 雨