江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1102民初2351号原告：王本度，男，1959年7月21日出生，汉族，住镇江市京口区镇江。委托诉讼代理人：刘秋生，江苏甘露律师事务所律师。原告：韦凤琴，女，1962年10月6日出生，汉族，住镇江市京口区镇江。委托诉讼代理人：刘秋生，江苏甘露律师事务所律师。被告：王银，男，1990年1月23日出生，汉族，住丹阳市。原告王本度、韦凤琴与被告王银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序，由审判员胡绪美独任审理该案，于2020年8月3日、9月23日公开开庭进行了审理。原告王本度及其与韦凤琴的共同委托诉讼代理人刘秋生，被告王银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王本度、韦凤琴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2020年6月1日解除；2.判令被告给付2020年5月份房租2万元；3.判令被告给付逾期支付第二期房租的违约金6万元；4.判令被告给付6月、7月、8月房屋占有使用费6万元；5.判令被告房屋内所有装修装饰、全部设施及物品归原告所有。事实和理由为，2019年2月16日原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，被告租用了原告所有的位于京口区房屋（建筑面积688.41平方米）。随后被告支付首期租金12万元和押金2万元，开始使用承租房屋。双方约定2019年5月1日是租金起算时间，之前被告使用时间原告让与被告作为装修时间。该合同对房屋租赁的相关事务进行了较为详细的约定。按照合同约定租金“先付租金后用房屋”的原则，被告应当在2019年9月30日前支付第二期租金12万元。但是截至被告首期租金期满日2019年10月31日被告分文未付，经过原告10月21日、10月30日、11月1日三次发函催促，被告方才在11月份分5次付清。另按照合同约定，被告应当在2020年4月1日前支付第三期租金24万元。但是虽经原告通过各种方式多次催促（包括三次书面催促通知），截至本案起诉之日，被告仍是分文没付。被告于春节后2020年3月下旬恢复营业。此外被告自承租以来，一直不能按期足额交付物业费、电费，构成合同约定的其他违约。鉴于被告严重的违约行为，和合同目的无法实现的现状，依照合同约定，原告于2020年5月31日发出《解除合同通知书》并向被告送达。通知被告于2020年6月1日起正式解除双方于2019年2月16日所定的《房屋租赁合同书》。被告在收到通知后在于2020年6月5日离开承租房屋。原告认为，被告从第二期租金支付开始，一直没有诚信履约的表现。自2020年4月以来，原告考虑到疫情对被告的经营活动影响，主动提出租金可以适当减免但是合同必须原则执行的方案，但是被告漫天要价，居然提出要原告让8个月房租的无理要求，完全违背了最高法院制定审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见的初衷和民事行为诚实信用的基本原则，拒不履行合同，致使原告合同目的无法实现。实际上被告所经营的健身房项目，其主要客户不是江苏大学学生，所以江苏大学开学与否，对其经营影响不大。现原告因无法实现合同目的，出于无奈，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告王银辩称，1.同意双方合同于2020年6月1日解除。2.受新冠××疫情影响，被告自2020年1月至4月期间未营业，期间租金应当予以减免。3.被告在签订合同时缴纳了2万元押金，原告应当在扣除水电费、物业费后返还被告。4.2020年6月双方合同解除后，被告多次前往租赁房屋搬离健身器材，但原告予以阻拦，故不应支付2020年6月、7月、8月份租金。5.被告逾期缴纳租金，同意房屋内装饰装修归原告所有，但不同意房屋内健身器材及其他物品归原告所有，该部分违约金的约定明显超过了原告的实际损失。本案原告围绕诉讼请求提供了下列证据材料：1.房屋产权证书、《房屋租赁合同书》，证明涉案房屋系原告所有。原、被告于2019年2月16日签订房屋租赁合同，约定房屋租赁相关事项及违约责任。2.交易明细，证明被告于2019年11月7日、8日、10日、16日、22日分别缴纳第二期租金6万元、2万元、2万元、1万元、1万元。3.催收函3份，证明原告分别于2019年10月21日、30日、11月1日通知原告缴纳第二次租金。4.催缴租金通知书及解除合同通知书3份、照片6张，证明原告分别于2020年5月7日、17日通知被告缴纳2020年4月1日至2021年3月31日租金24万元，并于2020年6月1日通知被告于2020年6月1日解除双方之间的租赁合同关系。5.业主办告知书2份、欠款催讨通知3份，证明被告结欠水电费、物业费的事实。6.原、被告微信聊天记录，证明被告要求减免8个月租金，原告未予同意。被告王银经质证后认为，对证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，对证据5的真实性有异议，认为电费被告已经支付给原告，物业费并无相关缴费单据。本院经审查后认为，证据1至4均系双方签订、履行房屋租赁合同中的相关事实情况，原、被告双方一致认可，本院予以确认。证据5经双方当庭确认，被告结欠电费5640元，2019年第四季度物业费4010元。证据6系双方微信聊天记录，本院对其真实性予以确认，关于原告的租金是否应当予以减免，本院将在其后论述。被告王银向本院提交了下列证据：1.原、被告双方的通话录音，证明原、被告就第二期租金即2019年11月1日至2020年4月30日期间租金缴纳达成一致意见。2.照片一组，证明受新冠××疫情影响，健身房于2020年4月1日开业经营。3.接处警登记表，证明被告于2020年6月2日、7月9日、29日、30日报警反映原告将健身房封门。原告王本度、韦凤琴经质证后认为，对证据的真实性无异议，通话记录仅能证明被告缴纳租金的时间，并不代表原告免除了被告延迟缴纳租金的违约责任。证据3因本案在诉讼期间，对房屋内物品归属尚无定论，故原告不同意被告搬离。本院经审查后认为，上述证据均具备真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月16日，原告王本度、韦凤琴与被告王银签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定被告承租原告位于东风新家园30幢503室房屋。房屋租赁期限自2019年5月1日至2029年4月30日止。合同签订日至租金起算日为装修期免租金。水电费、物业费自房屋交付之日起由被告承担。租金标准为前五年每年24万元，自第六年起每年租金在上年度租金基础上上浮3%，第一年租金分两期支付，合同签订时付一半，六个月期满日前30日付一半，其他年份均是每年支付一次，每期租金必须在上期租金期满日前30日一次性付清。被告逾期支付租金的，应当承担逾期付款违约金，标准为每日应付租金的千分之五。水电费、物业费押金2万元，合同解除后，被告结算完毕水电、物业费后原告无息退款，否则原告有权从中直接扣除。在租赁期间，如被告拖欠应付租金时间达到60日的，原告有权单方书面通知被告，随时解除合同，并不承担被告的任何补偿。被告在租赁场所所有改扩建投入包括装饰装修、全部设施及物品全部归原告所有，被告应在收到通知后的五天内离开租赁房屋。合同签订后，被告王银支付第一期租金12万元及押金2万元，并对房屋进行装修。2019年10月21日、30日、11月1日，原告王本度分别向被告王银催收第二期租金12万元，被告王银于2019年11月7日、8日、10日、16日、22日分别缴纳6万元、2万元、2万元、1万元、1万元。2020年5月7日、17日，原告王本度分两次向被告王银催收第二年度租金24万元。2020年6月1日，原告王本度向被告王银发函，认为被告王银拖欠租金超过60日，依据合同约定解除双方于2019年2月16日签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告五日内搬离上述房屋。目前该房屋被原告王本度、韦凤琴封堵，被告在房屋内尚有健身器材等未搬离。另查明，受新冠××疫情影响，被告经营的健身房于2020年2月停业，于2020年4月1日恢复经营。又查明，被告王银尚结欠水电费5640元，2019年第四季度物业费4010元，其后物业费亦未缴纳。本院认为，原告王本度、韦凤琴与被告王银签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定每期租金必须在上期租金期满日前30日一次性付清，拖欠缴纳租金达60日，原告有权随时解除合同。被告王银应在2020年4月1日前缴纳第二年度租金24万元，但截止2020年6月1日仍未缴纳，故原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告通知被告合同于2020年6月1日解除，被告对此无异议，故本院确认双方合同于该日解除。关于原告主张的2020年5月1日至5月30日租金2万元，该期间被告已经实际使用房屋，故原告关于该部分租金的诉讼请求本院依法予以支持。关于原告主张被告逾期缴纳第二期租金，应当支付违约金6万元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据合同约定，被告逾期支付租金的，应当承担逾期付款违约金，标准为每日应付租金的千分之五。被告应在2019年10月1日支付第二期租金12万元，但实际给付时间为2019年11月，该部分违约金约定明显过高，本院酌定按同期银行贷款利率计算为721.77元。关于原告主张的6、7、8月期间房屋占有使用费6万元，本院认为合同解除后，被告应当及时将房屋清空后退还原告。因双方对房屋内物品归属存在争议，导致房屋无法及时退还，原告阻止被告搬离，被告在此期间并未实际占有使用上述房屋，无需支付占有使用费，但被告违约行为给原告造成了其他损失，本院将在原告主张的违约金中综合认定该部分损失。关于原告主张被告房屋内所有装修装饰、全部设施及物品归原告所有的诉讼请求（原告在庭审中明确该诉讼请求系依据合同约定要求被告承担的违约责任），本院认为，违约金是指当事人通过约定预先确定的、独立于履行行为之外的给付。本案合同中约定若被告拖欠应付租金时间达到60日的，原告有权单方解除合同，被告在租赁场所所有改扩建投入包括装饰装修、全部设施及物品归原告所有。在签订合同、履行合同过程中，房屋内物品、设施随时变动，约定的违约金金额不明确，该条款不能作为违约金的计算方式。结合被告的违约程度及新冠××疫情的社会因素，本院酌定违约金为5万元。被告抗辩在疫情期间应当减免租金，本院认为，根据《江苏省高级人民法院审判第一庭关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第8项规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。本案中，受疫情影响，被告自2020年2月、3月期间停止经营，无法使用标的物，兼顾原、被告双方当事人的利益，本院酌定给予减免一个月租金2万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，原告应当在结清水电、物业费后将剩余押金退还被告。经核算，尚欠电费5640元、2019年第四季度物业费4010元，2020年1月至6月1日物业费8020元（根据2019年标准计算），剩余2330元。以上全部费用相互折抵后，被告王银还需支付原告王本度、韦凤琴48391.77元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王本度、韦凤琴与被告王银于2019年2月16日签订的《房屋租赁合同书》于2020年6月1日解除。二、被告王银于本判决生效后十日内支付原告王本度、韦凤琴48391.77元。三、被告王银在本判决生效后五日内将房屋内设施、物品自行搬离，清空房屋，原告王本度、韦凤琴予以配合。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，已减半收取，保全费1270元，由被告王银负担1040元，原告王本度、韦凤琴负担1780元（该款已由原告预交至本院，被告在履行判决主文确定的义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）审判员  胡绪美二〇二〇年九月三十日书记员  蒋天麟附：相应法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。