广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2126号上诉人（原审被告）：国寿投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区*********(14)1703单元，统一社会信用代码911********0321266。法定代表人：尹兆君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建军，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘晓妍。广东诺钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯国健，女，1980年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区*********。委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东众帮律师事务所实习律师。原审被告：中国人寿保险股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市荔湾区********广东荔湾大厦2、7、8、13-15层及首层，统一社会信用代码914********1115189。法定代表人：刘月进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建军，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘晓妍。广东诺钧律师事务所律师。原审被告：中国人寿保险股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东区*******，统一社会信用代码914************422。法定代表人：廖耀恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建军，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘晓妍，广东诺钧律师事务所律师。上诉人国寿投资控股有限公司（以下简称国寿投资公司）因与被上诉人柯国健、原审被告中国人寿保险股份有限公司中山分公司（以下简称人寿保险中山分公司）、中国人寿保险股份有限公司广东省分公司（以下简称人寿保险广东分公司）拍卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国寿投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柯国健全部诉讼请求。事实与理由：柯国健通过诉讼方式要求国寿投资公司配合办理过户登记，以及一审判令国寿投资公司自判决生效之日起十五日内协助柯国健办理变更登记,不符合合同的相关约定。（一）相关风险已经事先披露及申明，柯国健应依约自行承担相应的交易风险。1.《竞买协议书》第八条第4项已明确约定拍卖的标的存在无法过户的交易风险及委托人不承诺办理权证变更的时间，同时还明确了竞买人不得以办理权属变更时间过长或无法办理而提出异议。上述条款内容并不违法，且一审判决已认定该事实，故该内容对柯国健具有约束力，柯国健不能因权属变更时间过长或无法办理过户而提起诉讼。2.国寿投资公司不承诺办理权属变更登记的时间且竞买人不持异议，是双方能够签署《竞买协议书》的前提，正是由于存在无法过户及国寿投资公司不承诺办理权证变更的时间的交易风险，所以成交价格相对较低。柯国健明知且确认前述风险才参与竞买,并从成交价格方面获利,却又以国寿投资公司等尚未完成变更登记为由起诉国寿投资公司,有违诚实信用原则。（二）国寿投资公司未能及时办理过户系由于客观原因所致，国寿投资公司不存在故意拖延协助柯国健办理过户的情形。柯国健也无证据证明其曾提出协助的请求。1.涉案房产权属登记在原“中国人寿保险公司中山分公司”名下，人寿保险中山分公司系经过股份制改造后的上市公司，在处理股改时未划入上市公司的财产等遗留问题时，存在诸多困难。2.涉案房产经财政部批准已无偿划转国寿投资公司，而国寿投资公司、人寿保险中山分公司与当地税务机关在执行国有资产无偿划转环节的税务问题存在对相关政策理解的不一致，直接影响了涉案房屋的过户流程。为实现柯国健房屋过户目的，国寿投资公司、人寿保险中山分公司与税务机关不断进行沟通、协调，已向相关部门提交文件、请示报告，目前虽尚未办理完毕，但国寿投资公司始终努力与相关部门沟通。故国寿投资公司未及时办理过户并非故意拖延。在国寿投资公司与相关税务机关就执行国有资产无偿划转环节的税务问题对相关政策理解未完全达成共识的情况下，一审判令国寿投资公司协助柯国健办理权属变更手续，不利于保护国寿投资公司的合法权益，依法应当予以纠正。3.协议对过户时间不设期限限制是双方的真实意思表示。《竞买协议书》第八条第4项已明确约定国寿投资公司不承诺办理权证变更时间及竞买人不得以变更时间过长为由提出异议，该意思表示明确，不属于履行期限未明确约定的情形。即使将该条款理解为约定不明，则依据我国合同法第六十一条的规定，在双方未有补充协议的情形下，只能按照我国合同有关条款确定，而合同的有关条款已明确约定过户不受期限限制。依据合同法第六十二条第四项规定，买受人可以随时要求国寿投资公司履行，如此，一审判决显然违背了双方的本意。（三）一审回避柯国健不得以权属变更期限过长而提出异议的约定，以涉案房产可以办理过户为由判令国寿投资公司、人寿保险中山分公司、人寿保险广东分公司限期协助过户，犯了转移论题的逻辑错误。《竞买协议书》第八条第4项约定，明确的是国寿投资公司不承诺办证期限及柯国健不得以办证期限过长而向国寿投资公司主张权利的问题，并非约定具备办证条件即应及时办证的问题。涉案房产属于可以办理产权变更登记双方并无争议，问题的关键在于国寿投资公司是否应当承担及时办理或限期办理的义务，换言之，柯国健是否可以以国寿投资公司办理时间过长为由而要求国寿投资公司履行配合过户义务。考虑到对涉案房产的处置存在着诸多的历史遗留问题，涉及物业多，办理产权变更登记过程中所需文件较多，且存在多次过户及政策法律上的理解、执行问题，因此，协议在第八条第4项作出“委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议”特别约定。前述条款的约定，虽然“并不否定委托人在拍卖标的具备条件时办理权属变更登记的配合义务”，但无疑排除了竞买人要求委托人及时或限期配合办理权属变更登记的权利。该约定合法有效，柯国健应受该约定的约束。（四）当事人在《竞买协议书》第八条第4项约定的权利和义务的效力，应适用我国拍卖法的特别规定予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定，拍卖当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。我国拍卖法第六十一条第二款规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。鉴于该竞买协议属于拍卖合同性质，除适用我国合同法的一般规定外，在拍卖法有明确规定的情形下，应优先适用拍卖法的特别规定。显然，双方特别约定“委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议”，属于拍卖的当事人就相关权利义务所作的特别约定，需要特别强调的是，如果竞买人不同意前述条件，则竞买协议就不可能达成。该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予维护。（五）关于过户顺序与税费承担。如二审法院支持柯国健要求国寿投资公司限期协助过户的请求，则对于过户顺序及过户费用的承担应在二审判决中予以明确，以免在履行或执行判决时产生争议。柯国健辩称，（一）柯国健在购买人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司所属的房屋就约定必须由人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司承担相应义务，且是国寿投资公司委托拍卖公司处置房产，国寿投资公司有明确的处分权并收取其支付的全部房款，应当履行协助房屋过户的全部义务。涉案房屋不是不能过户，而是人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司怠于履行义务，没有将房屋先行过户到国寿投资公司处，导致房屋一直没有过户到柯国健的名下。（二）柯国健通过拍卖购买人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司的房屋不止这六套，佛山法院关于另外两套房产的生效判决也是判令人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司履行过户义务，现处于执行阶段，差不多完成过户手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。人寿保险中山分公司、人寿保险广东分公司述称，（一）人寿保险中山分公司、人寿保险广东分公司并非合同当事人。1.人寿保险中山分公司未实际与柯国健就涉案房屋成立买卖合同关系。国寿投资公司委托拍卖机构对涉案房产公开拍卖及与原告签订《竞买协议书》，人寿保险中山分公司均不是合同的当事人，根据合同相对性原则，前述合同中约定的内容对人寿保险中山分公司并无约束力。2.人寿保险广东分公司并非涉案房屋拍卖的委托人，国寿投资公司以自己的名义与拍卖机构签订了《委托拍卖合同》，并委托拍卖人与柯国健签订《竞买协议书》，人寿保险广东分公司也并非该协议的当事人，其职责是依据《委托拍卖合同》的约定，为国寿投资公司委托就拍卖相关事宜代为接洽及代为确认，其不应承担因处理委托事务所产生的法律后果。（二）人寿保险中山分公司、人寿保险广东分公司对涉案房产并不具有合法的处分权。1.涉案房屋虽然仍然登记在原“中国人寿保险公司中山分公司”名下，但该公司与现人寿保险中山分公司并非同一主体，且上级机关及行政主管部门已就相关资产无偿划转国寿投资公司作出了具有法律效力的决定，根据国寿投资公司与中国人寿保险（集团）公司签订的《资产无偿划转协议》的约定，相关资产在2008年9月30日交割日后，已属于国寿投资公司的资产，人寿保险中山分公司对涉案房产并无实际上的物权，不应被判决强制履行配合过户义务。2.人寿保险广东分公司既非涉案房屋权属登记的产权人，也非无偿划转资产的接收人，更不具有处分权，不应也无法承担案涉房屋的协助过户义务。综上所述，柯国健的诉讼请求不能成立，应予驳回。柯国健向一审法院起诉请求:1.依法判令人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司协助柯国健将中山市石岐区********之一101、102、103、104号房（房屋拍卖成交金额为人民币98万元）的房屋产权过户到柯国健名下；2.依法判令人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司赔偿柯国健因不履行房产过户手续造成的经济损失【以房屋拍卖成交金额98万元为基数，从2017年5月4日起至实际赔偿损失之日止（暂计到2019年1月15日），按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，利息为：99796.67元】。一审法院认定事实：2016年10月17日，国寿投资公司和人寿保险广东分公司与嘉禾拍卖公司签订《委托拍卖合同》，由国寿投资公司委托嘉禾拍卖公司清查处置留存的资产，人寿保险广东分公司作为留存资产委托管理方经国寿投资公司授权，代国寿投资公司与嘉禾拍卖公司、意向方、买受人等就标的拍卖过程中相关事宜进行接洽，并在合同明确的权限范围内代国寿投资公司作相关确认。2016年11月11日，嘉禾拍卖公司与厦门嘉禾拍卖有限公司在羊城晚报的《新快报》上刊登了“受国寿投资控股有限公司委托定于2016年11月23日在广州市越秀区*******广州大厦会议厅举行拍卖会拍卖国寿投资控股有限公司持有的房产”的拍卖公告，公告拍卖标的包括涉本案位于广东省中山市石岐区********之一101、102、103、104号房的房产共四套，整体拍卖。2016年11月22日，柯国健与嘉禾拍卖公司签订了《竞买协议书》，参与竞拍人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司委托嘉禾拍卖公司拍卖的房产。2016年11月23日，柯国健参与嘉禾拍卖公司举办的拍卖会，以成交价98万元竞得人寿保险中山分公司位于广东省中山市石岐区********之一101、102、103、104号房的房产，并取得拍卖成交确认书。柯国健付清了全部款项后，该房屋原权属人人寿保险中山分公司因其内部各种原因一直未为柯国健办理房产过户手续。上述《竞买协议书》第八条第4项约定：“本次拍卖的标的在办理权属登记或过户中所需文件较多，且可能存在多次过户，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议。”涉案房屋登记的权利人至今仍为人寿保险中山分公司。另查明：2008年3月20日，我国财政部作出《关于中国人寿保险（集团）公司无偿划转留存资产有关事宜的批复》（财金函【2008】39号），该批复同意中国人寿保险（集团）公司就将改制后的留存资产划至全资子公司国寿投资公司。一审法院认为，本案为拍卖合同纠纷。涉案的《委托拍卖合同》及其附件、《竞买协议书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”据此，委托人和买受人一起办理相关证照变更、产权过户手续当属委托人的法定义务。柯国健与嘉禾拍卖公司签订《竞买协议书》第八条第4项约定的内容，并不否定委托人在拍卖标的具备条件时办理权属变更登记的配合义务，只是强调办理权属变更登记的时间可能较长。目前没有相反证据证明涉案房屋存在抵押未解除、被依法查封等导致无法过户的情形，说明其可以办理过户手续。故柯国健要求人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司协助柯国健将位于广东省中山市石岐区********之一101、102、103、104号房之产权过户至其名下的诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。《竞买协议书》第八条第4项已明确约定“委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更时间过长或无法办理提出异议。”据此，柯国健要求人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司赔偿其房产未办过户手续的经济损失之诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司应于判决生效之日起十五日内协助柯国健办理将中山市石岐区********之一101、102、103、104号房变更登记到柯国健名下的手续；二、驳回柯国健的其他诉讼请求。案件受理费14518元（柯国健已预交），由柯国健负担6518元，人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司共同负担8000元（此款由人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司于判决生效之日起七日内迳付柯国健，一审法院不另行收退）。本院二审期间，柯国健向本院提交佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终7868号民事判决书。人寿保险中山分公司、国寿投资公司、人寿保险广东分公司没有新证据提交，对柯国健提交的新证据质证如下：对证据的真实性无异议，但不确认关联性，该判例不具有判例的效力，其不是最高人民法院作出的判决或发布的判例。本院对一审查明事实予以确认。另查明：《竞买协议书》的附件1“标的的现状及瑕疵不担保声明”载明，涉案房产已被打通，房屋结构已发生变化，长期闲置，房屋破旧，部分窗户被封死，部分建筑的墙体、屋顶、门窗及设备设施年久失修或丢失，如果标的需要加固、改造、维修及更新所属设备设施，全部由买受人负责并承担相应的费用，委托人及拍卖人不承担任何责任。本院认为，本案系拍卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。本案争议的焦点在于上诉人国寿投资公司是否负有协助被上诉人柯国健办理涉案房屋过户手续的法律义务。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”柯国健竞买的拍卖标的属于房产，只有依法办理过户登记，柯国健方才享有涉案房产的物权。虽然《竞买协议书》第八条第4款约定拍卖的标的存在无法过户的交易风险及委托人不承诺办理权证变更的时间，同时还明确了竞买人不得以办理权属变更时间过长或无法办理而提出异议。但涉案房屋并不属于无法过户的情形，只是过户手续办理过程较为漫长，故国寿投资公司仍应当按照上述《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，协助柯国健办理过户手续。国寿投资公司认为柯国健不得对涉案房产权属变更时间过长或无法办理提出异议，但该约定应当受限于柯国健提出异议的合理期限，否则在具备过户条件情形下迟迟未过户，将损害柯国健获得涉案房产物权的正当权利。柯国健竞拍获得涉案房产距今已近四年，仍然无法获得涉案房产的物权，早已超过要求国寿投资公司协助履行的合理期限，其起诉主张国寿投资公司协助过户，符合情理和法律规定。国寿投资公司认为柯国健以较低价格拍得涉案房产，故其不得要求国寿投资公司办理过户手续，否则有违诚实信用原则。对此，本院认为，涉案房产长期闲置，年久失修，老化破旧，是具有一定瑕疵的拍卖品，即使柯国健竞拍的价格较为低廉，也还需要支出不菲的修复改造费用或者以较低的价格转让涉案房产，故现有证据不足以证明柯国健以牺牲物权为代价来竞得涉案房产，国寿投资公司的上述意见不能成立，本院不予支持。人寿保险中山分公司是涉案房产的权利登记人，人寿保险广东分公司是留存资产委托管理方，且受国寿投资公司委托对涉案房产的拍卖过程中的相关事宜进行接洽，并在合同明确的权限范围内代国寿投资公司进行相关确认，且二者未对一审判决提出上诉，故其二者应当与国寿投资公司一起协助柯国健办理过户手续。至于国寿投资公司所述二审判决应写明过户顺序及过户费用的分担问题，本院认为，关于过户顺序，因一审判决已认定涉案房产过户流程所涉三被告均负有协助原告柯国健办理过户手续的法律责任，在判决履行或执行中自会按照法律规定的过户流程进行过户，无须在判项中写明过户顺序。而过户费用的分担问题，不在本案的一审诉讼请求范围内，国寿投资公司亦未在本案中提出反诉，故本院对此问题不予审查。综上所述，国寿投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14518元，由上诉人国寿投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜新林审判员  蔡惠群审判员  刘运充二〇二〇年九月二十九日书记员  黄铭怡王甲欣