北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12370号原告：张长凤，女，1963年10月9日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告：赵春梅，女，1986年4月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：郝喜新，北京市大嘉律师事务所律师。被告：穆旺林，男，1945年7月20日出生，汉族，北京市丰台区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：穆博雅（被告穆旺林之女），1987年12月20日出生，汉族，北京市丰台区居民。第三人:张瑞芸，女，1966年3月9日出生，满族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙立格，北京市京悦律师事务所律师。原告张长凤、赵春梅与被告穆旺林及其委托诉讼代理人穆博雅、第三人张瑞芸农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员张婷独任审判,公开开庭进行了审理。原告张长凤、赵春梅之委托诉讼代理人郝喜新，被告穆旺林及其委托诉讼代理人穆博雅以及第三人张瑞芸及其委托诉讼代理人孙立格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张长凤、赵春梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告穆旺林与赵广军于1997年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：赵广军与原告张长凤是夫妻关系，育有一女赵春梅。赵广军于2005年去世，其父赵述青20**年去世，其母2005年去世。赵广军和张长凤共有房屋位于北京市顺义区×镇×村×号（以下简称×号房屋）。1997年10月22日赵广军在张长凤不知情的情况下将26号房屋卖给北京市丰台区的被告穆旺林。根据相关法律规定，原告认为上述《房屋买卖协议》应为无效合同。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求公正判决。被告穆旺林辩称，不同意原告诉讼请求。当时是张长凤本人要卖涉案的房屋，之后赵广军找到我说要卖涉案的房屋，我支付了定金后，过了几天，赵广军又打算不卖了，我让赵广军退定金，赵广军说把我支付的定金给花了。后来，1997年10月22日，我与赵广军签订的合同，合同签订当天我就一次性给了赵广军一万元购房款，赵广军当天也把房子交付了。我跟赵广军要集体土地使用证，当时赵广军说还没有下来，就把×大队的房产批示给我了，后来房本下来了，我跟赵广军要了两次都没有给我。我买涉诉房子时是怀柔县的农户。我购买后一直居住着，因为家人生病，房屋没人管理，闲置了两三年，后于2017年我将涉案的房屋卖给了张瑞芸，2017年11月15日交付的房款并当天交付了房屋，签订了买卖合同。第三人张瑞芸述称：不同意原告的诉讼请求。从本案的事实和被告的陈述可以证明，原告与被告签订的买卖协议是双方真实意思表示，双方履行了合同的义务，该合同不存在法律规定的欺诈等情形，自双方从1997年签订协议后，直至2020年第一次主张权利期间已长达23年，张长凤主张对赵广军卖涉诉房屋一事不知情与事实不符。被告在2017年与张瑞芸签订了涉案房屋的买卖协议，张瑞芸是涉诉宅院所在村的村集体经济组织成员，第三人与被告签订的协议使原告主张的被告是城镇户口不能购买涉案宅院的事实已经彻底清除。张瑞芸作为涉案宅院所在地的集体经济组织成员，我方有权利在支付合理对价的情况下，签订房屋买卖协议获得本村的宅基地的使用权及房屋的所有权，原告与被告签订的协议无效已经丧失了权利基础和法律依据。本案的原告张长凤其主张对赵广军处分房屋不知情不符合事实，也不符合常理，同时最高人民法院关于审理买卖房屋合同解释第三条规定，当事人不得以没有处分权，作为合同无效的事由。张瑞芸完全符合合同法上所认定的善意第三人，我方与被告签订买卖协议并支付了合理对价，被告将涉案房屋交付给了第三人，原告与被告之间的协议，以及被告与我方签订的协议都是合法有效的。本院经审理认定事实如下：1997年10月22日赵广军与穆旺林签订了房屋买卖协议，约定赵广军将涉诉宅院内全部房屋及地上物以1万元价格卖给穆旺林。穆旺林将1万元的购房款当天全部支付给赵广军，双方于当天也完成了涉案院落的交付。2017年11月15日，穆旺林与张瑞芸签订了买卖协议，约定将涉诉宅院内房屋及地上物卖与张瑞芸。房款260000元张瑞芸签订本协议当日付清，双方也于当日完成院落交付，穆旺林将原购房手续一并交给张瑞芸。穆旺林自始至今均非×村农业户籍人口，张瑞芸系×村农业户籍人口。另查，赵述青与李桂华系夫妻关系，二人共育有赵广明、赵会保、赵广荣、赵会生、赵广会、赵广军、赵广芬七个子女。赵述青于2008年6月25日死亡注销户口，李桂华于2005年12月31日死亡注销户口，赵广军于2005年2月18日死亡注销户口。赵广军与张长凤系夫妻关系，二人育有一女赵春梅。庭审中，张长凤称：赵广军卖房时其不知情，快一年了才才知晓，我当时不同意赵广军卖涉案房屋，因我当时做不了主，没有采取措施。赵广军去世后联系不到穆旺林，直至第三人张瑞芸要拆建房屋才知道穆旺林将涉案房屋卖给了张瑞芸。本院就赵广军的法定继承人赵广明、赵会保、赵广荣、赵会生、赵广会、赵广芬进行了询问，上述人员均表示对本次诉讼知晓，自愿放弃对北京市顺义区×镇×村×号的房屋继承权，不要求参加诉讼了。上述事实，有庭审笔录、当事人双方陈述、询问笔录、《房屋买卖协议》、《买卖协议》、户口本、证明、集体土地使用证、照片、声明等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，张长凤、赵春梅作为赵广军的法定继承人，在赵广军死亡后，其他法定继承人放弃继承不参与本次诉讼的情况下作为原告起诉主体适格。本案原告张长凤、赵春梅请求确认合同无效的理由有两点：一是赵广军是在张长凤不知情的情况下处分了作为夫妻共同财产涉案房屋；二是被告穆旺林非本村集体经济组织。就张长凤不知情一节，根据张长凤自述，在涉诉宅院被赵广军处分一年后就知晓此事，但张长凤未在合理期限主张相应权利，故本院对其不知情主张合同无效的理由不予支持。关于赵广军与穆旺林签订的农村房屋买卖合同是否违反我国《土地管理法》第十条之规定问题。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，原告方认为本案原告主张的是赵广军与穆旺林之间的房屋买卖协议效力问题，与第三人无关，且穆旺林在没有取得房屋所有权和宅基地使用权的情况下将涉案房屋卖给第三人，是无权处分，应属无效。但本院在上一节已经论述了第三人张瑞芸与被告穆旺林签订的《买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。结合庭审认定的事实以及涉诉宅院内房屋所有权转移的过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中原告主张的房屋买卖协议有效，原告的诉讼请求应予驳回。具体裁判理由如下：该涉诉宅院内房屋所有权及其宅基地使用权最终仍旧是在本村集体组织经济成员手中，并未损害本集体经济组织其他成员的利益，不属于法律所禁止的行为。赵广军与穆旺林签订房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且合同签订后双方依约各自履行了各自的合同义务，即穆旺林将房款10000元支付给赵广军，作为出卖方的赵广军也接受了穆旺林给付的房款并将涉诉房屋交付给穆旺林，从1997年合同签订至原告起诉主张权利，房屋买卖行为已过去近23年，该期间赵广军从未向穆旺林主张过任何权利，故此，应认定赵广军与穆旺林之间在履行农村房屋买卖合同过程中系自愿、真实和连贯的。穆旺林虽不是×村集体经济组织成员，但2017年11月15日，穆旺林与张瑞芸签订《买卖协议》，将涉诉房屋卖给张瑞芸，因张瑞芸系×村集体经济组织成员，故穆旺林将涉诉房屋卖给张瑞芸后，涉诉宅基地重新流入×村集体经济组织，穆旺林与张瑞芸签订的《买卖协议》未侵害×村不特定多数集体经济组织成员的利益，当属有效。综上所述，本院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被穆旺林将位于北京市顺义区×镇×村×号院内房屋重新卖给了取得同一集体经济组织成员资格的张瑞芸而消除，涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在×村集体经济组织成员手中，而原告未能举证证明张瑞芸依据赵广军与穆旺林所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，综合认定原告张长凤、赵春梅要求确认赵广军与被告穆旺林于1997年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告张长凤、赵春梅的全部诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告张长凤、赵春梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 婷二〇二〇年九月二十九日书记员 王俊姬