河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3494号上诉人（一审原告、反诉被告）山东拜登实业发展集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区井冈山路**全栋。法定代表人魏普照，该公司董事长。上诉人（一审原告、反诉被告）青岛拜登置业发展有限公司，住，住所地山东省青岛市黄岛区漓江西路**商业201/div>法定代表人魏玉萍，该公司副总裁。委托诉讼代理人刘芳、肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）信阳市翔如置业发展有限公司，住所地，住所地信阳市南湖路**iv>法定代表人李路滨，该公司董事长。委托代理人祝鹏沛、杨文洁，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人山东拜登实业发展集团有限公司（以下简称山东拜登公司）、青岛拜登置业发展有限公司（以下简称青岛拜登公司）因与被上诉人信阳市翔如置业发展有限公司（以下简称信阳翔如公司）合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人山东拜登公司、青岛拜登公司委托诉讼代理人刘芳、肖翩翩、被上诉人信阳翔如公司委托诉讼代理人祝鹏沛、杨文洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东拜登公司、青岛拜登公司上诉请求：判令被上诉人向上诉人赔偿为筹备及经营托管项目投入的人力损失成本115364元、筹备开办费用损失141580元、物资采购费用330340元，合计587284元，并从立案之日起按中国人民同期贷款利率支付利息至该款项支付完毕之日止（对于上述损失不服一审判决的金额为587284元-255054.27元=332229.73元）；判令被上诉人向俩上诉人支付违约金人民币2，090，000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。信阳翔如公司答辩称，原审认定上诉人对合同解除承担责任，符合客观事实，上诉人主张被上诉人单方违约并通过强制手段收房无任何依据。上诉人主张赔偿违约金及其他损失无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。山东拜登公司、青岛拜登公司一审诉讼请求：1、判令被告向两原告赔偿为筹备及经营托管项目投入的人力成本损失115364元、筹备开办费用损失141580元、物资采购费用（包括物资被扣押造成的损失）330340元，合计587284元，并以此为本金从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项支付完毕之日止；2、判令被告向两原告支付违约金2090000元。信阳翔如公司一审反诉请求：1、判令原告支付被告因房屋闲置造成是损失948822元；2、判令原告退还被告门锁、布草费用418000元，物资保管费用30000元。一审法院查明，2016年5月11日，原告山东拜登实业发展集团有限公司(乙方)与被告(甲方)签订《房屋托管合作协议》，双方就被告开发的中原国际公寓项目的托管业务达成协议，约定一、项目交付状态：精装完成，包括硬装及软装家具家电齐全(以房源交付时验收为准)；二、托管合作内容:1、乙方为甲方项目提供3年的托管养护服务，作为甲方项目增值服务，甲方可在销售过程中对外宣传推广该增值服务；2、乙方在甲方销售中原国际项目时依照甲方购房客户的选择，为其提供托管服务作为附加增值选择，托管服务的内容为：购房客户购得甲方房产后，乙方依照与购房客户之间签署的《房屋托管经营协议》，利用该房屋的闲置时间，将购房客户托管的房屋按照高品质公寓标准进行布草配备及管理，并按《房屋托管经营协议》约定的合作模式与购房客户分配托管收益；3、乙方为甲方业主提供以下房屋托管经营合作模式：乙方与购房业主采用收益分成模式，托管经营房屋的分成收益需扣除营业税5.65%(以实际发生额为准)、0TA佣金(以实际发生佣金比例为准)、银行刷卡手续费1.28%(以实际发生额为准)后，甲方与乙方在此基础上按照业主50%，拜登方50%的比例分配，但甲方或甲方业主需承担运营期间产生的50%能耗费(即水费、电费，以实际发生额为准)以及房屋租赁税(以当地税收标准实际发生额为准)；4、为保障公寓的良好运营和业主分成收益，乙方向产权项目所有方申请为托管项目免费提供功能配套用房，包括但不限于独家接待前厅、店招、仓库2间；5、乙方承诺与购房客户签订《房屋托管经营协议》达到至少50套即可开始筹建开业；三、合作期限:1、本次意向合作协议期限为2016年5月10日起至2019年9月30日；2、乙方与业主签订的《房屋托管经营协议》的生效期限与履行期限以实际签署日期为准；四、双方权责：甲方配合乙方提供营业执照办理所需资料，包括户型图、产证、综合验收、消防验收等资料；乙方负责托管房屋运营所需的各类证件、各类手续办理，包括后期消防的验收工作，建立自己的公寓管理系统，配备相应的工作人员；五、违约责任:1、如因甲方原因，甲方未能如期交付房屋、工程质量问题、消防安全验收、相关证照办理等原因导致乙方无法按本协议约定向甲方项目的购房客户提供托管服务，乙方有权解除本协议，且不承担任何违约责任，由此产生的对购房客户及乙方的违约责任由甲方负责承担；2、如乙方未经甲方同意，将项目以转租、承包、委托经营、加盟合作等方式与非乙方控股子公司交由第三方经营或因乙方自身原因造成不能开业运营、不能如期给业主产生收益，则乙方属违约行为，甲方有权解除本协议，且不承担任何违约责任，由此产生的对购房客户及甲方的违约责任由乙方负责承担。2016年11月份，原告青岛拜登置业发展有限公司（乙方）与吴雪梅等209户购房业主（甲方）签订《房屋托管合作协议》，约定托管房屋需按照装修约定标准进行家电家具等附属设施的配置，托管房屋需统一使用拜登指定的门锁和布草，产生的相关费用由甲方承担；甲方在2016年10月10日前一次性支付智能门锁和布草费用2000元，此费用为一次性费用，不予退还；本次经营托管服务的期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；乙方在甲方将符合约定条件的托管房屋交付后，7日内予以上线运营，即乙方筹备免租期15天；托管物业收益自上线之日起开始生效；经营收入分成及支付方式及费用组成详见甲乙与信阳市翔如置业发展有限公司签订的合作协议的约定为准，甲乙已知晓并对其无异议；乙方有权在筹备期即房屋上线前验收房屋是否符合运营标准，包括对房屋进行全方位验收；违约责任：1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金贰万元人民币；2、除另有约定外，本协议项下的违约金为贰万元人民币。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；3、无特殊原因且未经乙方同意，甲方延迟交付房屋超过15日的，从第16天起应向乙方支付违约金每天100元。超过30日，乙方有权单方面解除协议；4、如甲方在合作期内单方终止协议甲方应赔偿乙方为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的提失费用，并支付违约金：￥2000×合同未履行总月份(不满一个月按一个月计算)。同时，原告青岛拜登置业发展有限公司(乙方)与吴雪梅等209户购房业主（甲方)、被告(丙方)签订《河南信阳项目》，约定1、因甲方在购买丙方房屋时已获得3年18%的托管收益，该收益已从甲方支付的购房款中扣除，故本次经营托管服务的期限内，约定收益分配由乙方和丙方约定，同时甲方必须履行本合同中甲方的义务且甲方无权享有托管期间的收益；乙方与丙方采用分成的收益方式：采取乙方50%、丙方50%的分配比例，按月分配；根据该合同约定的托管经营房屋的营业收入需扣除增值税、0TA佣金、手续费、水电费等相关经营开支、其他费用后，乙方与丙方在此基础上进行收益分配；2、丙方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到丙方指定的银行账户，同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知丙方，丙方自收到通知之日起三日内确认回复；如自乙方发出之日起三日内，丙方未回复的，视为丙方已经确认；3、乙、丙双方需要承担费用如下：乙方：水电费(50%)、宽带月费、有线电视月费、营业易耗品消耗、托管物业广告费用、服务人力成本、其他经营活动产生的费用；丙方：水电费(50%)、因房屋质量原因导致的维修费、装修整改费用，经营物业所需的基本配置、有线电视初装费、宽带初装费、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款；4、乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向丙方支付经营托管收入。2016年5月13日，被告与案外装修公司签订一份装饰装修工程施工合同，将案涉公寓装修工程承包给案外装修公司，合同约定工期为2016年5月28日至2017年3月27日。工程实际开工日期为2016年8月23日，竣工日期为2017年9月6日。2017年10月12日，原告派员来信阳项目现场勘查。2017年11月11日至15日，原告派员来对案涉项目房源验收及沟通部分欠款。2017年12月5日，原告青岛拜登置业发展有限公司给被告出具收款声明称“截止11月30日，我司已收齐信阳市翔如置业发展有限公司(天怡华景住宅花园小区)合作的209户的软装款共计209户，每户2000元，合计418000元”。2018年1月19日，由原告方设立的信阳市拜登公寓管理有限公司（据天眼查app:股东为拜登置业发展有限公司）取得信阳市工商行政管理局颁发的营业执照。2018年1月31日，原、被告双方就案涉公寓硬装（精装空房）办理交接手续，交接单上注明“信阳市天怡华景（中原国际）1＃楼10F-20F共209间精装公寓及1F大堂已装修配备齐全，已符合交房及接房要求。”2018年2月8日，被告向原告方移交了公寓资料，包括房必达软件、智能卡、必达磁卡锁机械钥匙及家用电器资料等。2018年3月份，信阳市拜登公寓管理有限公司开始将案涉公寓上线运营。3月至5月7日原告离场前，原告方累计收入61666.76元。2018年3月7日，被告向原告青岛拜登置业发展有限公司发出催告函，称“根据我公司与贵公司和业主方(托管方)签订的《房屋经营托管协议》和《房屋托管合作协议》，我公司和业主方按照协议约定将装修好的房屋以及家具和配套设施托管给贵公司，贵公司应当在2017年11月1日正式开始经营托管服务。但是贵公司接受托管后迟迟不予开业。经我公司多次催告，贵公司仍然未能开始经营。鉴于我公司在与业主方签订房屋买卖合同时，已经将3年18%的托管收益直接支付给了业主方，且从托管之日截止到今天，我公司未能获取托管经营收入50%的收益。所以贵公司未能正常开展经营活动的违约行为导致我公司的利益遭受严重损失。鉴于以上情况，我公司正式催告贵公司：1、立即开展托管经营活动，在10个工作日内正式开业。2、贵公司支付托管开始之日至开业之日止由我公司向业主方支付的托管收益，共计壹佰肆拾万元。3、托管服务正式开始后，贵公司按照合同约定每月平均收入的标准向我公司支付托管收益。4、如贵公司在接到此函后继续违约，贵公司将承担进一步扩大损失”。2018年3月13日，原告青岛拜登置业发展有限公司给被告回函称“1、我公司亦一直持续跟进项目进展事宜，但未能如期开业非我公司单方原因导致。贵方一直未能按约如期交付托管物业(包括但不限于托管房屋及合同约定的各项功能设施)，如：贵方一楼的大堂装修竣工延期到2018年2月上旬；我方与小业主签署的《房屋托管合作协议》约定，服务期自2017年11月1日起，但贵公司交付托管物业的时间延迟到2018年2月8日。且贵公司仅交付了附件1的仓库和前厅，项目大堂等尚未交付我司。另，我方作为合法合规经营企业，希望在正式开业前办理好各类证照，现由于贵方委托的房屋产权性质问题，我方证照办理进度缓慢，合作以来我方已经积极处理证照办理事宜，同时也向贵方求助，希望贵方能够提供更多的协助，以便尽快能办理好证照。2、贵公司要求的140万元托管收益，我公司无法认可。首先贵我双方，以及我公司与业主签署的合同，均为分成模式，我司未对收益做保底承诺。其次，未能如期开业，非我公司单方面原因所致，故我公司无法认可贵公司140万元的托管收益主张。对于贵公司的主张，我方虽无法认可，但非常理解贵公司的心情，同时也请贵方能够理解我方焦急的心情，积极给予支持，尽快办理证照及交付各项配套用房及设施，早日实现贵我双方合同约定的收益。”2018年4月12日，信阳市公安局浉河派出所五星社区警务中队给信阳市拜登公寓管理有限公司下发责令改正通知书，称该公司未制定消防安全制度，未组织防火检查、消防安全教育培训、消防演练及证件未办理完善，责令该公司不准营业。同日，被告委托河南竞远律师事务所向原告发出律师告知函，称“2016年5月11日，山东拜登与委托人签订《房屋托管合作协议》，约定由山东拜登公司托管经营委托人开发的中原国际的所有公寓物业。后山东拜登将该项目交于自己投资的青岛拜登公司经营。根据青岛拜登与中原国际项目的业主签订的《房屋托管合作协议》，经营托管服务的期限自2017年11月1日起至2020年的10月30日止。随后委托人和业主方严格按照协议约定将装修好的房屋以及家具和配套设施托管给青岛拜登，青岛拜登在接受托管后没有按时在2017年11月1日开始营业。经委托人多次催告，青岛拜登除了办理营业执照以外，公寓的二次消防以及派出所的备案等各项手续均未办理。由于委托人在与业主方签订房屋买卖合同时，已经将3年18%的托管收益直接支付给了业主方。且从托管之日截止到今天，委托人未能获取托管经营收入50%的收益。所以青岛拜登未能正常开展经营活动的违约行为导致委托人的利益遭受严重损失。鉴于以上情况，委托人于2018年的3月7日向贵公司送达催告函，但山东拜登与青岛拜登于2018年3月21日派有关人员沟通后，并没有针对以上情况进行改善，公寓仍然未能正常开业。2018年清明节假期期间店长在手续不全的情况下私自经营，被派出所告知停业。现公寓有可能会受到相关部门的行政处罚或者罚款，委托人的损失遭到进一步的扩大。委托人与山东拜和青岛拜登签订的《房屋托管合作协议》第五条违约责任第二款约定：因乙方自身原因造成不能开业经营，不能如期给业主产生收益，则乙方属违约行为，甲方有权解除本协议，且不承担任何违约责任，由此产生的对购房客户及甲方的违约责任由乙方责任承担。目前山东拜登和青岛拜登行为已经严重违反合同约定，双方的合同目的已经无法实现。为避免委托人的损失进一步扩大，现依据合同约定以及《中华人和国合同法》第93条的规定，正式通知解除与山东拜登和青岛拜登的《房屋托管合作协议》，该告知函在到达贵公司后立即生效。委托人将依法收回托管公寓。关于对方给委托人造成的损失，我方委托人会另行提起诉讼，主张自己的合法权益。”2018年4月18日，原告委托广东钦达律师事务所向被告回复律师函称“贵司通过函件无理指责拜登公司，并单方提出解除《房屋托管合作协议》，对贵司的说辞拜登公司不能接受。双方合作的中原国际合作项目未能正常开业并非拜登公司方面的原因导致。首先，贵司迟延交付托管物业已严重拖延拜登公司办理相关证照的进程，另外，贵司提供的房产资料不符合办理二次消防及备案手续的要求，导致合作公寓因无法办理相关许可，这是导致拜登公司不能正常营业的根本原因。由此可见，是贵司的原因导致合作公寓无法正常营业。《房屋托管合作协议》第五条第1款约定：如甲方原因，甲方未能如期交付房屋、工程质量问题、消防安全验收、相关证照办理等原因导致乙方无法按本协议约定向甲方项目的购房客户提供托管服务，乙方有权解除本协议，且不承担任何违约责任，由此产生的对购房客户及乙方的违约责任由甲方负责承担。依据上述合同约定，贵司应对不能办理相关证照造成合作项目不能正常经营产生的损害后果承担全部责任，而且，贵司发函单方提出解除合同等行为已构成根本性违约，合同已无法继续履行，现本律师代表拜登公司郑重函告贵司：在收到本函件之日起双方签订的《房屋托管合作协议》解除，请贵司在接到本函后，尽快指派人员办理交接手续，配合拜登公司撒离自有物资。拜登公司为履行合同投入了大量的人力、物力、财力，因贵司违约导致合同无法继续履行，贵司应对拜登公司遭受的损失承担赔偿责任。请贵司在收到本函件后10日内赔偿拜登公司损失150万元，具体损失情况如下：1、前期筹备投入费用12万余元，包括但不限于区域巡店费用、质检巡店费用、市场人员出差收房费用、品牌宣传费用、人员工资；2、购置物资投入费用46万余元；3、因未能正常营业造成经营损失及提前解约造成的预期可得利益损失100余万元，合计150余万元。如果贵司不及时向拜登公司赔偿损失，拜登公司将诉诸法律途径维护自身合法权益。届时贵司不仅需要向拜登公司承担赔偿责任，还需承担支付诉讼费、违约利息以及丧失商业信誉等法律风险。”2018年4月25日，被告委托河南竞远律师事务所就与原告解除《房屋托管合作协议》的后续事宜向二原告发出律师告知函称“托管方与山东拜登和青岛拜登签订的《房屋托管合作协议》已经解除。公寓内的布草和智能门锁共计2000元的费用由托管方支付购买的。因为贵公司提供的智能门锁与厂家签订的有《电子协议》，不经贵公司许可不能使用；布草上印有拜登LOGO托管方也不能正常使用。所以请求贵公司在解除合同时立即退还托管方支付的2000元费用。望贵公司在收到本函后的三个工作日及时退还以上费用。如果不能及时退还，视为托管方购买贵公司印有拜登L0G的布草，并同意托管方使用且不构成侵权；同时因智能门锁的《电子协议》不移交给我方造成的经济损失也由贵公司承担。”2018年5月7日，信阳市拜登公寓管理有限公司(甲方)与被告(乙方)签订“离场交接书”，载明“就拜登公寓信阳中原国际店争议事宜，青岛拜登置业发展有限公司(以下筒称甲方)委派谭芬芬、谷洪志与业主代表信阳市翔如置业发展有限公司（以下简称乙方）做离场交接，现乙方委派的廖启荣全权处理上述事宜。双方就现场物资做清点，明细清单详见附件。自交接之日起，业主的物资交由乙方保管；另甲方物资因乙方不同意撤出，暂由乙方保管。”2018年5月10日，原告方给购房业主发送《合作终止通知函》。2018年7月5日，信阳市拜登公寓管理有限公司被申请注销。一审法院认为，原告山东拜登实业发展集团有限公司与被告签订的《房屋托管合作协议》，原告青岛拜登置业发展有限公司与吴雪梅等209户购房业主签订的《房屋托管合作协议》以及原告青岛拜登置业发展有限公司与吴雪梅等209户购房业主、被告签订的《河南信阳项目》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。现双方均指称对方违约，向对方发出律师函，通知对方解除合同，且双方亦已办理了离场交接手续，双方之间的合同业已解除。一、关于原告方的主体问题。虽然案涉信阳公寓项目系由新设立的信阳市拜登公寓管理有限公司管理运营，但其与原告山东拜登实业发展集团有限公司、青岛拜登置业发展有限公司等系关联公司，且与被告及业主签订托管合作协议的是二原告，因履行托管合作协议发生纠纷，二原告有权提起诉讼。因此，二原告系本案的适格主体。二、关于处理本案应适用的法律依据。原、被告之间的合同关系已经依法解除，双方的权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，该条规定系处理合同解除后纠纷应遵循的法律依据，处理本案纠纷亦应遵循该条规定。三、关于导致合同解除的责任问题。根据案涉合同约定及原、被告双方均认可的事实是，双方对案涉公寓的托管合作期限为2017年11月1日至2020年10月31日。合同虽然对公寓的交付时间未做明确约定，但2017年11月1日对双方来说都是一个重要的时间节点。对原告方而言，原告方应当在此日期之前做好公寓运营的一切准备工作；对被告而言，被告应当在此日期之前将符合公寓运营要求的装修好的公寓移交给原告方。考虑到原告方在接收公寓后还需要对公寓房间进行软装，还需要办理营业执照、特种行业许可证及二次消防验收，因此，被告在向原告方移交公寓时，应当为原告方预留出一个合理的时间。从原、被告双方的履约情况看，双方都存在履约不到位的情况。从被告方的情况看，被告早在2016年11月份就与原告及购房业主签署了三方合作协议。被告与案外装修方约定的装修工期为2016年5月28日至2017年3月27日，但最终公寓装修的竣工日期为2017年9月6日，且根据被告的陈述，被告在2017年10月份才通知原告方来对公寓进行验收。原告方于2017年11月11日也才派员来对公寓进行验收工作，但验收结果如何无相应证据证实。双方最终于2018年2月8日才办理完成全部交接手续。被告称原告方拖延公寓验收工作缺乏证据证实。从原告方的情况来看，按照合同约定，公寓运营所需的各种证照、易耗用品及人力等事项都应当由原告方负责。但从原告方的准备情况看，其营业执照是于2018年1月19日才办理，易耗用品于2017年12月份才开始采购，员工于2017年12月至2018年2月才陆续招聘，且10层楼209间房仅有9名员工；而经营所需办理的二次消防验收及特种行业许可证至原告方于2018年3月份开始经营时还未申办，并导致2018年4月12日，信阳市公安局浉河派出所五星社区警务中队给信阳市拜登公寓管理有限公司下发责令改正通知书。综上所述，被告存在着交房过晚、延迟的问题，造成公寓不能在2017年11月1日开业；原告方存在着准备工作不积极、不充分的问题，导致公寓运营后不顺利、不理想的状况。给实现双方的合同目的造成重大不利影响。被告应对延迟交房承担主要责任，原告应对合同最终被解除承担责任。四、关于原告的诉讼请求。1、关于判令被告向两原告赔偿为筹备及经营托管项目投入的人力成本损失115364元、筹备开办费用损失141580元、物资采购费用（包括物资被扣押造成的损失）330340元，合计587284元，并以此为本金从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项支付完毕之日止的诉请。原告主张的人力成本损失115364元（原告注：含工资、社保、公积金），仅提供了9人的劳动合同，未提供工资发放证据，以及为员工缴纳社保、公积金的相关证据，不能证明该9人是否已实际全部上岗工作，亦不能证明实际发放了多少工资，缴纳了多少社保和公积金；并且，根据原、被告及购房业主的三方协议，经营期间的人力成本应由原告方承担，而原告方主张的人力成本就是合同解除前经营期间的人力成本，依照协议应由原告方承担。因此，对原告主张的人力成本损失，本院依法不予认定。原告主张的筹备开办费用损失141580元（原告注：含开办人员差旅、报销、采购、能耗、办公费），根据原告方提供的证据，可以认定其中的30091元为原告方为筹备案涉公寓项目而支出的费用，属于原告方的损失。因导致合同被解除的责任在原告，因此该部分损失应由原告自行承担。而其中的2月至4月的电费及2月份的水费52006元发生在合同履行期间，按照协议约定应由双方各承担50%；因原告方在有限的经营时间内所取得的收入，都由原告所掌控，并未与被告结算分成，因此，对原告方主张的该部分费用损失，本院依法不予认定。经营期间的员工宿舍费、燃气费、暖气费等9396元，应属于合同存续期内公寓运营期间的人力成本费用，不应计算在原告方的筹备费用损失内，亦应由原告方自行承担。合同存续经营期间原告方派员来公寓进行巡查的差旅费4650元及其他费用5740元，亦应属于经营期间的人力成本费用，亦应由原告方自行承担。另有4309元或没有证据或与案件无关。而原告交纳的2017年上半年的电信宽带使用费37800元，4月份（含4月份）之前的费用25200元，属于合同存续期间的运营费用，按照三方合同的约定，应由原告方承担；4月份之后的费用12600元，因合同已经解除，电信宽带已移交给被告，该费用应由被告退还给原告方。原告方主张的物资采购费用（包括物资被扣押造成的损失）330340元（原告注：含易耗品、布草、店招、办公电器等），其中可以认定的被被告扣留的原告的物品（双方有盘点清单）为易耗品计242454.27元，上述物品现被被告所用，被告应将该款支付给原告方。其中的店招费用33000元、广告制作费2396元属于筹备开办费用的损失，应由原告方自行承担。原告方主张的办公电器费用，虽提供有电器采购合同，但在双方的离场交接书中并无办公电器的记录；原告方该项主张证据不足，本院依法不予认定。原告请求被告支付赔偿款的利息于法无据，本院依法不予支持。2、关于判令被告向两原告支付违约金2090000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后的纠纷处理方式为“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，其中并不包含违约金，且导致合同被解除的责任在原告方，因此，原告方的该项请求缺乏事实和法律依据，对该项请求，本院依法不予支持。五、关于被告的反诉请求。1、关于判令原告支付被告因房屋闲置造成的损失948822元的诉请。首先，被告为了促进其公寓房的销售，在与购房者结算购房款时，按照3年18%的托管收益预先从购房业主支付的购房款中扣除给购房业主，从而取得了购房业主与原告方所签订的房屋托管合作协议中购房业主对原告方的有关收益分配的权利义务。该3年18%的托管收益，系被告与购房业主之间的合同约定，该约定并不能约束原告方。根据原、被告及购房业主三方相互之间的协议约定，原、被告的收益是在扣除了相关费用后各享有50%的经营收益。因此，被告以其与购房业主之间约定的收益为标准来计算其房屋闲置造成的损失，缺乏事实和法律依据。其次，被告迟至2018年2月8日才将公寓房间完全交付给原告方，导致原告方在此之前无法经营，因此，被告要求该期间的房屋闲置损失由原告方赔偿缺乏依据。其三，原告方接收公寓房间后，从三月份开始上线运营了两个多月，但收入并不高。因缺乏相关证据，现无法认定这三个月内的盈亏情况。综合上述理由，对被告的该项反诉请求，本院依法不予支持。2、关于判令原告退还被告门锁、布草费用418000元的诉请。根据合同约定，购房业主每户应当向原告方交纳2000元，共计418000元，用于购置门锁、布草等。原告方收到该笔款项后，已用于购置门锁、布草之用，并已用于公寓房间；在双方办理离场交接手续时，上述物品均已交付给被告。因此，对被告的该项反诉请求，本院依法不予支持。3、关于判令原告支付物资保管费用30000元的诉请。因在双方办理离场交接手续时，原告方的物品是被被告给扣留的，因此，对被告要求原告支付该项保管费用的反诉请求，本院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审判决：一、被告信阳市翔如置业发展有限公司应于判决生效后五日内退还原告山东拜登实业发展集团有限公司、青岛拜登置业发展有限公司的物资等款项255054.27元。二、驳回原告山东拜登实业发展集团有限公司、青岛拜登置业发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告信阳市翔如置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28218元，由原告负担23092元，被告负担5126元；反诉费17371元，由被告负担。二审查明事实与一审认定的事实一致。信阳市翔如置业发展有限公司在二审期间自愿撤回上诉，已经本院准许。本院认为，本案山东拜登公司与信阳翔如公司经协商签订《房屋托管合作协议》，青岛拜登公司与吴雪梅等209户购房业主签订《房屋托管合作协议》以及青岛拜登公司与吴雪梅等209户购房业主、信阳翔如公司签订的《河南信阳项目》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，所签订的合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。因双方当事人在签订合同时均未尽到审慎注意义务，导致合同目的不能实现，双方均有过错，一审根据查明的事实，作出的判决并无不当。上诉人山东拜登公司、青岛拜登公司的上诉理由经查：1、二上诉人主张为筹备及经营托管项目投入的损失以及利息应否支持问题。根据双方及购房业主的三方协议，经营期间的人力成本应由上诉人单方承担，且上诉人仅提供了9人的劳动合同，未提供工资发放证据，以及为员工缴纳社保、公积金等相关证据，其该部分上诉请求，本院不予支持。上诉人主张的筹备开办费用损失（含开办人员差旅、报销、采购、能耗、办公费），根据上诉人在一审提供的证据，一审认定其中的30091元是为筹备案涉公寓项目而支出的费用，因导致合同被解除的责任存在过错，一审认定该部分损失应由上诉人自行承担亦无不当。上诉人因主张赔偿损失的上诉理由不能成立，故请求赔偿利息也无依据。上诉人待有新的证据后，可另案主张权利。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28218元，由上诉人山东拜登实业发展集团有限公司、青岛拜登置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二〇年九月二十九日法官助理马征程书记员李鸿杰