湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初10184号原告：张逴，女，1986年1月2日出生，汉族，户籍地广东省广州市越秀区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄婷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔瑾，湖南天地人律师事务所律师。原告：肖某，女，1959年4月12日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄婷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔瑾，湖南天地人律师事务所律师。被告：何某，女，1966年7月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王朝，湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：刘秋云，女，1965年8月8日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。原告张逴、肖某与被告何某、刘秋云所有权确认一案，于2020年10月10日起诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄婷，被告何某的委托诉讼代理人王朝、郑士军，被告刘秋云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋归原告张逴所有；2、判令确认张和平和被告刘秋云2015年12月17日签订的关于长沙市雨花区××小区××层××栋××号房屋的交易过户登记无效；3、判令被告刘秋云将上述房屋产权变更登记至原告张逴名下；4、判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用、保全费用。事实及理由：经向长沙市不动产登记中心查询，2005年7月7日，张和平和长沙市经济适用住房发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得长沙市雨花区新星小区小高层住宅6栋1204号房，即本案诉争房屋，建筑面积232.46㎡，购房价格为558370元。该房屋系张和平和肖某双方婚姻关系存续期间购买，系二人的夫妻共同财产，由二人共同共有。购房后，张和平和肖某为新房装修花费了30多万元。2007年9月11日，张和平和肖某协议离婚，并对夫妻共同财产协议处置，诉争房屋归女儿张逴所有。2015年12月17日，张和平未经原告肖某同意，和刘秋云签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出售给刘秋云，房屋转让价款为60万元，明显不合常理。2015年12月24日，诉争房屋过户登记至刘秋云名下。事实上，被告刘秋云的丈夫何衡辉（案外人）系何某的亲哥哥，被告刘秋云是被告何某的亲嫂子。张和平和何某于2005年前相识，何某曾在另案中【案号：（2020）湘0111民初5440号】提供与本案诉争房屋有关的“家具销售单、燃气、物业、有线等单据”、“离婚协议书”等证据，声称其与张和平自2005年起至2007年11月15日张和平和原告肖某离婚前、何某与其丈夫离婚前长期存在不正当男女关系，何某理应清楚本案诉争房屋为张和平与原告肖某在婚姻存续期间的夫妻共同财产以及离婚财产的分配情况。此外，何某曾在另案中【案号：（2020）湘0111民初5440号】提供2008年拍摄的“全家福照片”证据，照片中就包括张和平、何某、何衡辉和刘秋云，因此被告刘秋云至少在2008年前就和张和平相识，并知晓何某与张和平之间的复杂男女关系，对本案诉争房屋的共有情况是充分知悉的。综上，原告认为诉争房屋是张和平和肖某双方婚姻关系存期间购买，系二人的夫妻共同财产，由二人共同共有，张和平未经原告肖某同意，单方处置夫妻共同财产，严重侵害了原告肖某的合法权益；且协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款，与解除婚姻关系密不可分，在双方婚姻关系已经解除的情形下，任何一方不得反悔撤销赠与。此外，被告理应知晓该房屋系张和平与肖某的共同财产，转让对价明显不合理，且被告并未实际支付，不构成善意取得。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若问题的解释（二）》第八条、第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法＞若问题的解释（三）》第十ー条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条等规定，原告特诉至贵院，望判如所请。被告何某辩称：一、涉案房屋登记在张和平名下，根据物权法“登记主义”原则、“公示公信”原则，张和平为涉案房屋的物权所有人，具有处分权。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，根据法律规定，涉案房屋登记在张和平名下，张和平即为涉案房屋的物权所有人。原告一方仅凭主观臆断，认为张和平与肖某曾经存在婚姻关系，何某、刘秋云就应该清楚张和平与肖某离婚财产分配情况及房屋共有情况，这没有事实依据，原告也没有提供证据支持。而实际上，原告张逴在录音情况中也清晰陈述至2020年4月时认为“她没有必要告诉何某涉案房产的情况”。从事实上来看，张和平与肖某自2007年就离婚，即便2007年出具的《承诺书》属实，但房屋过户登记发生在2015年，在长达8年多的时间里，在张和平生前，张逴也没有向张和平主张房产过户，而房产一直登记在张和平名下，何某、刘秋云有法定理由相信该房屋实际为张和平所有。二、张和平以其实际出售行为，撤销了对张逴的房产赠与行为。首先厘清一个概念，夫妻双方在离婚协议中对男女双方的财产分割条款，与解除婚姻关系密不可分，不得任意解除撤销，但仅限于离婚协议的男女双方，而不是其子女。法律依据在于《婚姻法解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。财产分割涉及子女的部分，只能是赠与，原告在诉状中也明确表示该行为系赠与子女。根据《合同法》第一百八十六条【任意撤销权】规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。2015年12月17日，张和平与刘秋云签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给刘秋云，并且办理了过户登记手续。实际早在2014年，就由张和平多次主动提出，将涉案房子卖给刘秋云，方便两家互相来往、互帮互助，在之后房子就交由刘秋云占有使用。张和平以其实际出售行为，撤销了对张逴的房产赠与行为。张和平出售涉案房产，并未侵害原告肖某的合法权益，因为涉案房产并非承诺书中分配给肖某的房产。即便是对财产分割反悔，《婚姻法解释（二）》第九条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。张和平与肖某于2007年9月12日离婚，距离2015年12月17日出售房产时，已经过了长达8年多的时间，肖某已经丧失了诉权。并且也没有任何欺诈、胁迫情形。三、即便是张逴不承认张和平在出售房屋之前明确告知过出售房屋的情况，但张逴至迟在2015年就知道了张和平将房屋销售给刘秋云的事实。但在知道之后直至2020年3月17日张和平过世之前，也从来没有主张过权利，早已超过法定的诉讼时效及除斥期间。四、关于善意取得及涉案房屋交易价格。根据上述第一点论述，我们认为，张和平并不是无权处分，而是有权处分，所以本案不适用善意取得制度。涉案房屋的交易价格，判断主体应该在于张和平和刘秋云两个直接当事人，当事人的继承人对交易价格进行评判，没有法律依据。张和平与何某再婚后，与刘秋云系亲属关系，房屋买卖也不是一个单纯的市场交易行为，而是综合考虑两个人的亲属关系、感情密切程度、刘秋云对张和平家里的照顾，以及涉案房屋土地为划拨地、房屋存在质量瑕疵等等因素的结果。五、即便《承诺书》属实，该内容也应为“长沙市新星小区六栋一处房产的一半以及老家一栋尚未建成房子的一半归张逴所有”，二者属于并列关系。综上所述，张和平出售涉案房屋，属有权处分。张和平以其实际出售行为，撤销了对张逴的房产赠与，况且在2007年至2020年3月17日张和平在世的长达13年的时间里，张逴从来没有主张过自己的权利，还亲手将涉案房屋的钥匙交给了刘秋云，而在张和平去世之后即向法院起诉，其居心显而易见。请法院查明事实，辨明是非，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘秋云辩称：2014年，张和平主动提出把涉案房屋卖给刘秋云，因为两家是亲戚关系，走得近，相互有个照应。因为涉案的房屋当时存在漏水等质量瑕疵，所以双方当时口头约定房屋交易价格为70万元，后刘秋云向亲戚筹房款，先后向张和平支付了50万元房款，随后刘秋云就占有了涉案房屋。2015年12月17日，刘秋云和张和平亲自一起到房产交易中心办理的过户手续，工作人员在填写购买合同时，问房屋交易价格时，张和平就按原房购买的价格加上维修基金差不多60万，就填报了60万，但交易税费是房产中心按系统评估评估价格收取的。房子过户后，刘秋云又分几次将剩余房款20万元支付给了张和平。原告张逴对于张和平把房子卖给刘秋云也是明知的，在卖房子之前，张和平多次在饭桌上问张逴及何某的女儿曹琳浠，问她们两个要不要新星小区的房子，她们两个都表示不要，且新星小区房子的钥匙也是张逴亲手交给刘秋云的。关于房子是否存在争议，刘秋云一直不知道，长达六年的时间，也没有谁告诉过刘秋云，直到收到这纸诉状，才惊知此事。经审理查明：原告肖某与案外人张和平于1984年5月11日办理结婚登记手续，婚后生育原告张逴一名子女。2005年7月7日，张和平和长沙市经济适用住房发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得长沙市雨花区新星小区小高层住宅6栋1204号房，即本案诉争房屋，建筑面积232.46㎡，购房价格为558370元。2005年7月8日，何某在中国银行东塘支行以现金解款单形式向长沙市经济适用住房发展有限公司支付涉案房款560000元整。2007年9月11日，原告肖某与张和平签订《承诺书》，约定：张和平与肖某离婚后，东山区小东园一处房产归肖某所有；长沙市新星小区六栋一处房产、老家一栋尚未建成房子的一半归女儿张逴所有；如将来恢复家庭关系，三处房产属共同所有等。该承诺书见证人位置有案外人徐竹萍签名，并附有徐竹萍手写“此承诺书是张和平同志亲笔所书，是他本人的真实意愿，我愿为之证明。”2007年9月12日，原告肖某与张和平办理了离婚登记手续。2008年，张和平参加何某的父亲何槐甫的生日庆典并拍摄全家福照片。2012年3月16日，张和平和被告何某登记结婚。2014年8月22日，刘秋云向何某建行账户（卡号：2920××××9898）转账210000元，同日，何某向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账200000元。2014年9月22日，刘秋云向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账200000元。2014年11月13日，刘秋云向张和平建行账户（卡号：6217××××1148）转账90000元。2015年12月17日，张和平与刘秋云签订《房屋买卖合同》，约定甲（张和平）、乙（刘秋云）双方就房屋买卖事宜，经充分友好协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于雨花区××小区××层××栋××的房屋出售给乙方。乙方已对该房做了充分了解，愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。二、双方约定，房屋转让时所交存的物业专项维修基金的结余资金全额转让给乙方。三、双方议定上述房屋成交总价为人民币（大写）陆拾万元。四、房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任。五、合同签订后1日内，甲乙双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳。六、交付。甲方应于房屋所有权转移登记完成之日起2日内将转让房屋交付给乙方，并将与转让房屋有关的权利凭证同时交付，并配合乙方办理产权过户的相关手续。甲方保证所转让的房屋权属明晰，没有房屋所有权转移登记的法律障碍，否则，由此产生的法律责任由甲方承担……2015年12月24日，涉案房屋产权由张和平名下转移登记至刘秋云名下。2018年10月18日，案外人何衡辉（系刘秋云丈夫）向张和平建行账户（卡号：6217××××5159）转账50000元。2018年10月19日，何衡辉向张和平建行账户（卡号：6217××××5159）转账50000元。2020年1月16日，何衡辉向张和平广东南粤银行账户（卡号：6231××××1460）转账100000元。刘秋云累计共向张和平转账700000元。2020年3月17日，张和平因病去世。以上事实有常住人口登记卡、《承诺书》、《离婚协议书》、离婚证、结婚登记证明、死亡证明、（2020）粤0104民初19425号民事判决书、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、不动产情况登记表、全家福照片、银行转账凭证、现金解款单、刘秋云结婚证、当事人陈述等证据，开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：张和平对涉案房屋是否享有处分权？《承诺书》对协议当事人均具有约束力，但其仍属于债权债务关系，不具有对外效力亦不产生物权效力。涉案房屋登记在张和平名下，根据物权公示、公信原则，张和平享有处分权，刘秋云有理由相信涉案房屋为张和平所有。张和平与刘秋云签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，张和平也以实际行为配合刘秋云办理了房屋过户登记手续，刘秋云也按合同约定的价款支付了全部购房款，且已实际交付并占有使用该房屋，双方的权利义务已经履行完毕。对于案涉房屋上既已形成的物权关系及稳定的物权秩序，应依物权法关于“明确物的归属，发挥物的效用”的立法精神予以维护。即使根据《承诺书》，张和平亦享有涉案房屋一半的所有权。既然张和平有权处分涉案房屋，涉案房屋的物权已归属刘秋云，《承诺书》已无法实际履行，基于《承诺书》中有关涉案房屋的权利随之消灭。两原告认为被告理应知晓涉案房屋系张和平与肖某的共同财产，转让对价明显不合理，不构成善意取得。但构成善意取得系以当事人无权处分为前提条件，且两原告没有提供证据证明被告理应知晓涉案房屋为他人所有的证据，故本院依法不予采信。且自2007年9月11日张和平签署《承诺书》之后直至2015年张和平处分涉案房屋之前，原告也没有向不动产登记机关申请物权登记。因此，两原告主张张和平处置涉案房屋属于无权处分，要求判令确认长沙市雨花区新星小区小高层住宅6栋1204号房屋归原告张逴所有、判令确认张和平和被告刘秋云2015年12月17日关于长沙市雨花区新星小区小高层住宅6栋1204号房屋的交易过户登记无效、判令被告刘秋云将上述房屋产权变更登记至原告张逴名下的诉讼主张，没有法律依据，本院不予支持。经本院主持调解，双方不能达成一致调解协议。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张逴、肖某的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取7800元，财产保全费5000元，合计12800元，由原告张逴、肖某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  宁昊杰二〇二〇年十二月六日代理书记员  朱丽丽附：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。