河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1029号上诉人（原审被告、反诉原告）：李涛，男，1976年9月14日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：段东波，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚丽，河南凌峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济源市居然之家家居建材有限公司，住所地：济源市济水大道**中原国际商贸城建材广场**楼**。法定代表人：张智杭，该公司经理。委托诉讼代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人济源市居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家建材公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛上诉请求：1.支持李涛的一审反诉请求，即居然之家建材公司赔偿李涛装修补偿款98340元（196.68平方米×500元/每平方米）；2.诉讼费由居然之家建材公司承担。事实和理由：双方租赁合同解除系居然之家建材公司强制断电的重大违约行为所导致，居然之家建材公司应对合同提前解除承担违约责任。一、双方当时的争议在于：（一）我方意见：1、关于物业管理费的收取。疫情期间，居然之家建材公司没有给李涛提供任何物业管理服务，在闭馆期间没有经营。而物业管理费的收取是建立在提供安保、保洁、空调等物业服务的基础上，是对居然之家建材公司这些服务投入的回报，因此，在居然之家建材公司未产生这些服务的费用时，向李涛收取该费用不公平。2、关于市场管理费的收取。根据合同约定，该费用收费依据在于销售收入，且有保底额度。因此，该约定是将市场管理费建立在正常经营的情况下，在生意不好时适用保底额度。因此，疫情期间未经营就不应收取该费用。3、关于固定租金的收取。疫情过后，居然之家建材公司发出通知，减免疫情期间2个月租金，李涛表示赞同。（二）商场意见：坚决要按照正常经营状态的标准全额收取。二、关于合同提前解除的原因。灯饰销售须要将灯全部打开来展示开灯效果，居然之家建材公司的断电行为使开灯效果无法展示，因居然之家建材公司的故意断电、暴力催收无理费用的行为导致无法经营，李涛最终无奈撤场。撤场时商铺装修部分如果继续经营还有很大使用价值，尤其是知名品牌，且装修部分不可连同商品一并带走。若合同不解除，装修部分还有很大的利用价值，这也是合同约定按照500元/平方赔偿装修损失的基础，更是合同约定撤场不撤装修，否则要按照500元/平方赔偿出租人的原因。李涛找居然之家建材公司协商疫情期间的费用该不该交、交多少的问题时，居然之家建材公司态度强硬。居然之家建材公司为逼迫李涛交费，在未经李涛同意的情况下，于3月26日对商铺进行断电，而租赁合同并未约定欠缴租金时可以采取断电方式催收。李涛代理的是琪朗灯饰，属知名品牌，产品的展示需要用电，断电直接导致李涛不能经营，最终，经与居然之家建材公司多次协商未果，导致李涛再无继续经营的条件和心情，无奈提出撤场。自李涛2014年入驻商铺以来，对店铺进行了三次升级装修，花费巨大，最近一次装修是在2019年11月至12月，可见李涛具有继续履行合同的目的和诚意，因此，居然之家建材公司的断电行为使造成合同提前解除的根本原因。三、一审判决理由错误。一审一方面认定居然之家建材公司采取的措施不当，一方面又认为该措施并不导致合同必然解除，双方仍可通过协商或诉讼解决纠纷。双方经过多次协商未果，李涛没有信心继续履行合同，同时了解到诉讼不是解除合同最经济的方案，因此，李涛提出撤场并经居然之家建材公司同意是最佳的解决方案。一审法院已经确认居然之家建材公司措施不当，就意味着对合同解除应承担责任，至少也应酌定个责任比例。但一审没有考虑该不当措施对双方合同的解除所产生的作用，也没有让居然之家建材公司为不当行为承担责任，显属不妥。居然之家建材公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李涛的上诉没有依据，应当依法驳回李涛的上诉请求，维持原判。二、在90%以上客户都能按时缴纳租金及各项费用的情况下，李涛不能按合同约定缴纳租赁相关费用，是造成合同不能履行的根本原因，且居然之家建材公司在李涛长期拖欠各种费用的情况下，也没有通知李涛解除合同，而是在李涛主动提出解除合同后，为了减少损失而同意的，故居然之家建材公司在合同解除中没有任何过错，不应承担任何责任和违约责任。三、物业费及市场管理费收取符合合同约定，在停业期间，居然之家建材公司为了商户的财产安全、消防安全、环境的卫生，组织安保人员、消防人员、卫生保洁人员打扫和管理，居然之家建材公司提供了服务。四、因为疫情的原因，居然之家建材公司在原房东不同意减少房租的情况下，为了响应政府号召，主动向经营者提出了在未来一年内分两次减免经营者的租金和费用，减免期限为两个月，李涛的上诉意见称不应该收取疫情期间的房租，属断章取义，而李涛认为一审期间没有开业，居然之家建材公司应当承担全部费用，没有任何法律依据。五、合同解除的原因是李涛拖欠租金及各项费用，经居然之家建材公司多次通知后仍拒绝支付，在此情形下李涛又主动提出了解除合同，居然之家建材公司为了避免损失扩大才同意解除，因此本案的合同解除原因并不在于居然之家建材公司，而是由李涛单方作出的。六、从2019年11月李涛拒绝交纳租金，至2020年3月李涛贴出公告解除合同，双方多次沟通协商，但李涛对所拖欠的费用拒不缴纳，这不是李涛所述的愿意协商解决。措施不当和违约有过错是不同的两个法律概念，因此措施不当不应当承担违约责任。李涛拒不缴纳所欠费用，又主动提出了解除合同，因此居然之家建材公司对合同的解除没有任何过错，更没有违约，无需承担任何责任。居然之家建材公司向一审法院起诉请求：1.李涛支付房租5074.2元、物业管理费3894元、市场管理费1968元及滞纳金；2.李涛支付违约金14653.2元。李涛提出反诉请求：居然之家建材公司赔偿装修费98340元，退还保证金1万元。一审法院认定事实：2019年8月1日居然之家建材公司（甲方）、李涛（乙方）签订《居然之家招商合同（2018版）》约定，一、合作形式：甲方将位于济源市太行店，面积196.68平方米，系数为0.2，摊位号2-037的场地租赁给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付租金及相关费用，并接受甲方统一管理。二、经营范围：1、乙方的产品经营类型为灯具，主经营品牌为“琪朗”。2、乙方须严格按照合同约定的经营范围开展经营活动，中途更换品牌须报甲方同意；未经甲方同意擅自更换、增加品牌，甲方视同乙方违约并有权终止合同……。三、合同租赁期限、免租期：1、租赁期限：自2019年8月1日至2020年4月30日，共计274天。2、免租期：免租期共计0天。四、计租期、租金及付款方式：1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金：自2019年8月11日至2020年4月30日，每平方米日租金0.43元，合同期内的计租期共计264天；租金支付方式为每3个月一付。五、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：自2019年8月11日至2020年4月30日，每平方米物业管理费0.33元，支付方式为每3个月一付。六、保底销售和市场管理：1、乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额0.5%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论大小月）每平方米1000元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的0.5%收取，乙方销售连续2个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。八、……若双方不再续约，甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不含利息）返还乙方。4、按照上述约定，乙方向甲方缴纳1万元保证金。十、其它费用：乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其他费用。十一、乙方未按照上述规定向甲方支付租金等费用（含税费）的，乙方应每日按未付金额1‰向甲方支付滞纳金；超过7天，甲方视同乙方违约并有权终止合同。装修及消防安全：第十七条、因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间／合同期，乙方不提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。十八条、不论何种原因撤场，如未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿。五十七条、合同终止后，甲方给予乙方撤场时间不得少于5天，所有费用计算至乙方撤场向甲方交付场地之日止。居然之家建材公司通知各商户2020年1月23日至1月29日春节放假。因疫情影响，居然之家建材公司于3月7日发出通知，告知经审核批准，商场定于2020年3月7日复工，周一至周五营业时间10点-16点，周六、周日10点-18点。3月23日通知恢复正常营业。合同履行中，李涛2020年1月31日之前的费用均已结清。居然之家建材公司通知李涛于2020年1月25日交清下季度租金、物业费等费用，李涛认为2、3月份因疫情影响，居然之家建材公司不应收取物业服务管理费和其他费用，双方发生争执，未能达成一致意见，居然之家建材公司于3月26日停止李涛商铺用电。2020年3月31日李涛发出撤场声明载明：主要内容为：居然之家建材公司响应国家号召决定疫情期间闭馆2020年1月23日至2020年3月23日，期间租金进行变相减免，在后期租金中采取3个月免1月的方式减免，表示赞扬。但居然之家建材公司要求其全部缴纳疫情闭馆期间的物业费和市场管理费，表示反对，因该期间居然之家建材公司没有为客户提供任何服务，其同意结清2020年1月23日之前的物业费和市场管理费，疫情期间的费用作为争议协商，因居然之家建材公司不同意，因协商未果，居然之家建材公司对其商铺断电，导致其无法经营，其向居然之家建材公司提出终止合同，居然之家建材公司同意，从即日起开始撤场。李涛撤场后，2020年4月10居然之家建材公司接收摊位场地。根据双方合同计算，李涛应缴各项费用为2月份固定租金2452.53元，市场管理费984元，物业管理费1882.1元；3月份固定租金2621.67元，市场管理费984元，物业管理费2011.9元，共计10936.2元。一审法院认为，双方签订的招商合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，双方当事人均应遵照合同履行各自义务。现居然之家建材公司要求支付2020年2月、3月的相关费用，李涛称2月、3月受到新冠疫情影响，客观上不能经营，居然之家建材公司对商场也未对进行管理，况且居然之家建材公司也同意对客户免除两个月租金，故不应缴纳2月和3月的相关费用。2月份和3月份期间因受新冠疫情影响，商场不能正常营业，系不可抗力的原因造成，该损失由一方全部承担，也不公平，故根据公平原则，由双方当事人分担。李涛2、3月份应缴各项费用合计10936.2元，李涛应缴纳一半为5468.1元。另居然之家建材公司要求支付滞纳金及违约金，考虑到实际情况，均不支持。李涛反诉要求赔偿装修费98340元，理由是居然之家建材公司断电导致其不能经营，解除合同是居然之家建材公司违约造成。居然之家建材公司断电是在要求李涛缴纳相关费用因双方协商未果后采取，居然之家建材公司采取的措施确属不当，但并不导致合同必然解除，双方仍然可以通过协商或者诉讼解决其间纠纷，李涛要求赔偿装修费用，证据不足，不予支持。此外，李涛要求退还保证金1万元，现双方之间除本案涉及的费用外并无其他纠纷，居然之家建材公司也未能提供证据证明另有其他纠纷，为一并解决双方纠纷，居然之家建材公司应退还李涛保证金1万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李涛在判决生效后十日内支付居然之家建材公司5468.1元；二、居然之家建材公司在判决生效后十日内支付李涛10000元；三、驳回居然之家建材公司其他诉讼请求；四、驳回李涛的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取222.5元，居然之家建材公司负担172.5元，李涛负担50元；反诉费1233元，居然之家建材公司负担1183元，李涛负担50元。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李涛请求的装修损失应否支持的问题，李涛认为双方解除合同是居然之家建材公司违约造成的，故应承担赔偿装修损失的违约责任。经审理查明，居然之家建材公司是在要求李涛缴纳相关费用未果后采取的断电措施，而居然之家建材公司采取的措施并不必然导致合同解除，后李涛向居然之家建材公司提出终止合同，居然之家建材公司表示同意，双方一致同意解除合同，故李涛要求居然之家建材公司赔偿其装修损失，理由不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，李涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1233元，由李涛负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二〇年十一月二十九日书记员 赵昱坤