上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12144号原告：张夏明，男，1981年6月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：张红玲，女，1984年8月30日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：吕晓晗，男。原告张夏明、张红玲诉被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(下称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年7月23日第一次公开开庭进行了审理，原告张夏明、张红玲、被告委托诉讼代理人吕晓晗到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序继续进行审理。2020年11月19日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告张夏明、张红玲到庭参加诉讼。被告青客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张夏明、张红玲向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告签订的房屋托管租赁合同；2、判令被告支付原告2020年3月24日至房屋实际返还之日止的租金及占用费；3、判令被告支付原告占用期间所发生的水电费用；4、判令被告腾退系争房屋并返还原告；5、判令被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)201,398.04元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的房屋托管租赁合同，以实际收回房屋的日期即2020年8月4日为合同解除时间；2、判令被告支付原告自2020年3月26日至2020年8月4日期间的租金，按照每月5,594.39元计算；3、判令被告支付原告水电费1,238.32元；4、判令被告支付原告违约金，以每月5,594.39元为标准，自2020年8月5日计算至2021年9月24日止。事实和理由：原告将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称“系争房屋”)托管租赁给被告，并签订了《房屋托管租赁合同》及相关补充协议，约定租期为8年，自2019年9月13日起至2024年9月24日止；被告三个月支付一次房屋租金，支付时间为支付款周期月25日。自2019年12月25日开始被告出现不按约定支付租金的情况，且自2020年3月24日至今未曾向原告支付租金及水电费，原告多次要求被告按约支付，但被告仍未支付。2020年4月19日原告至被告指定登记地点登记诉求要求解除双方合同，但之后被告反而发送无理短信要求与原告解除合同。原告认为被告未按约履行付款义务，已严重侵害原告合法权益，故依法起诉，望判如所请。被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司辩称：1、同意解除案涉租赁合同；2、因新冠疫情及政府管控原因导致被告无法正常经营，故不同意支付租金及违约金；3、对水电费没有异议。经开庭审理查明：系争房屋登记在张夏明、张红玲名下。2016年7月30日，张夏明、张红玲(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定由甲方将系争房屋租赁给乙方，房屋租赁期限为8年，自2016年9月13日至2024年9月24日止，前三年租金每月5,180元，第四年起每年每月租金递增414.40元；付三押一，2016年7月30日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及12天的租金7,252元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办；租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。后，张夏明、张红玲(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满5年又12天(即2016年9月13日起至2021年9月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任；逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。合同签订后，青客公司支付原告租金至2020年3月24日。2020年4月19日，张红玲至被告处填写《房东信息、诉求登记表》，述求为：按合同约定履行双方责任，由于你们严重违约，现要求解除合同并按合同约定赔偿。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、托管合同、收款明细、登记表等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、由于被告自2019年12月份开始就开始存在迟延支付租金的情形，直至2020年3月24日就不再支付租金，故原告有权解除合同；在本案审理过程中，原告与被告公司工作人员联系后被告表示让原告收回房屋，故原告于2020年8月4日将系争房屋收回，故原告认为双方租赁合同于2020年8月4日解除；2、被告自2020年3月26日起结欠原告租金，故应按照约定向原告支付2020年3月26日至2020年8月4日期间的租金；3、被告在使用系争房屋过程中未按照合同约定支付水电费，故应向原告支付水电费；4、被告违反合同约定导致合同无法继续履行，并提出无故解除案涉合同，应按照合同约定向原告支付剩余租期即自2020年8月5日至2021年9月24日期间的租金作为违约金。为此，原告提供短信、水电费账单、解除通知书及邮寄底单等作为证据。原告对水电费账单没有异议，对原告主张的水电费没有异议；对其他证据材料不予认可。被告主张：1、案涉合同是由于新冠疫情及政府管控导致小区封闭，被告无法复工，进而导致合同无法履行，属不可抗力，根据合同约定因不可抗力导致合同解除的，双方互不承担责任，故对原告主张的租金、违约金不予认可；2、如法院认定被告方存在违约行为应承担违约责任的话，被告认为原告主张的违约金金额过高，请求法院予以调整至一两个月租金作为违约金。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋托管租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告迟延履行租金支付义务，导致原告出租系争房屋的合同目的无法实现，故原告有权解除案涉租赁合同。合同解除时间，本院认定以原告填写《房东信息、诉求登记表》之日即2020年4月19日为准。被告欠付租金导致合同解除，应承担金钱债务继续履行及支付违约金等违约责任，对被告提出的因新冠疫情不可抗力导致合同不能履行故其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。原告自认其于2020年8月份收回系争房屋并主张租金至2020年8月4日，而被告未提供证据证明其于2020年8月4日前将系争房屋返还给原告，故本院认定被告应向原告支付2020年3月26日至2020年8月4日期间的租金及占用费24,242.36元。对于原告主张的违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张按照合同约定的违约金计算标准即提前归还天数的租金1倍计算违约金，对此被告认为过高要求法院调整至一到两个月租金标准，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告违约金16,783.17元。被告对原告主张的水电费没有异议，本院予以确认。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张夏明、张红玲与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月19日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张夏明、张红玲租金及占用费24,242.36元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张夏明、张红玲水电费1,238.32元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张夏明、张红玲违约金16,783.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,208.60元，减半收取计1,104.30元，由原告张夏明、张红玲负担676元，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担428.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十一月三十日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。