北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16521号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里****。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：王泽，男，1987年8月20日出生，汉族，该公司员工，住河北省保定市。被告：赵瑞兰，女，1965年4月7日出生，回族，退休职员，住北京市北京经济技术开发区。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称：金地格林公司）与被告赵瑞兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金地格林公司的委托诉讼代理人王泽，被告赵瑞兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地格林公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵瑞兰支付2018年12月25日至2020年12月31日的物业服务费3540.97元，支付滞纳金2104.06元；2、诉讼费由赵瑞兰承担。事实与理由：2018年12月24日，我公司与北京经济技术开发区新康家园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由我公司为新康家园项目提供物业服务。其中，第三章约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，1、2、3、5、6、7、8、11-3、11-4、12-1、12-2、18号楼物业费1.5元/月·平方米；11-1、11-2、12-3、12-4、16、17号楼物业费2元/月·平方米；第六章第二十七条约定未能按时足额交纳物业服务费，应当按照每5‰的标准向乙方支付违约金，本合同自2018年12月25日起至2021年12月24日。赵瑞兰是新康家园x-x-x业主，现拖欠2018-12.25-2020.12.31期间的物业服务费。自赵瑞兰欠费伊始，我公司就通过在小区张贴收费通知、电话催促、上门催促、发送律师函等多种催缴方式催促赵瑞兰交纳物业服务费，但对方一直未予交纳。综上所述，我公司依法提起上述诉讼请求，请求贵院依法裁判。赵瑞兰辩称：房屋产权人是我，房屋面积是97.41平方米，对于欠缴年度确实没交过，但拒绝交费是因为物业没有提供合格的服务，给业主的人身、财产安全造成损害。首先，金地格林公司入住时的招标文件、物业合同没有进行公示，最大的业主新康房地产都起诉新康家园业委会物业合同部分条款一事也可以佐证，因此合同与招标文件存在冲突条款，违约金计算方法、公共区域收益分成、服务验收等约定损害业主条款，签订合同时只有田跃一人签字，合同没有骑缝章，因此合同无效。其次，金地格林公司的物业服务水平不达标，金地格林公司进驻小区时向业主承诺了八项改进项目、时间节点及工期，承诺“不会因为物业费收取等问题，降低服务水平”，但至今各项均未完成。在维修电梯时使用公共维修基金不合规，采取一系列手段促使自己聘请的维保单位中标，使用非原厂件维修，存在套取公共维修基金的现象，2020年10月30日电梯验收后仍有多部电梯停运、关人。因此为避免金地格林像其他物业一样取得大修基金后物业服务期满就撤场损害业主利益，要求2/3业主验收合格后才能合法取得公共维修基金。因业委会解散，业主对其物业服务水平也无法进行评估，金地格林公司却将物业服务不达标归因于上一家。但我认为，金地格林公司已提供服务达22个月，服务期限已超60%，应该履行其对业主的承诺，尤其是维修电梯时用心不良，并伙同前业委会成员对其他业主实施软暴力阻碍业主维权，以达到操控公共维修基金的目的。此外，向法院着重说明以下几点：1、我家紧邻4#楼会馆西侧，物业安装的快递柜、水柜紧贴在会馆的西墙上，距我的住房窗户约15米左右。快递柜巨大的关门声音、快递员的快递车声响以及人员聊天的声音均严重影响我的生活，长期影响睡眠，要求金地格林公司补偿医药费300元，见药方和票据，业主多次建议将快递柜迁移到东门的一块空地上，但金地格林公司总是找借口和各种原因不解决。我们只好搬离新康家园另租别的小区去居住。2、4#楼会馆大厅内放了两张乒乓球台，与物业办公室相邻。业主打球时嬉闹声太大，大晚上的也静不下来，希望物业公司出面解决。3、2019年11月6日晚，我的小轿车（车牌号：×××），停放在新康家园东部停车场。车在停车位里，左前门被人撞了一个大坑。我当时报警，警察说：小区里的事儿自行解决，而且出警当时过不来。我打电话给金地格林物业，一个女的接的电话，之后派了一个老头来，当时也没问姓什么，他说没有监控，车门也拍了照片，因手机丢失无法找到证据。又因2020年的疫情就一直没有开车也没修车，直到3月份上保险时，因划痕险种没有上，保险公司不予报销，自费1500元。因监控系统没有运行，这部分损失应由金地物业赔偿。故要求法院按照不高于70%的标准计算物业费，并组织建立业主与物业的物业群处理纠纷，督促金地格林公司解决快递车辆、快递柜、水站等设施严重扰民问题。本院经审查认定事实如下：赵瑞兰系北京经济技术开发区天华园一里三区x幢x-x的业主，房屋建筑面积为97.41平方米。2018年12月24日，新康家园业主委员会与金地格林公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定6号楼的物业费收费标准每月每平方米1.5元，合同约定物业服务标准为三级以上，明确了服务内容和标准。公共部分出租和广告分成比例业委会占30%，金地格林公司占70%。2020年1月15日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司受新康家园业委会委托，就新康家园小区状况进行评估，并出具《新康家园小区物业项目交接查验评估报告》，结论为：小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。鉴定报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失，地灯、，地灯蚀，楼道瓷砖脱落，园区路面破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防设施老化、地下水、地下水管漏水等问题iv>庭审中，赵瑞兰认为金地格林公司入住小区程序不合法，入住后服务22个月仍没有达到其对业主的承诺服务水准，故未缴纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费用3539.75元。赵瑞兰提交照片一组欲证明物业服务存在重大瑕疵绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏等，提交视频证明业主查阅文件时被业委会阻拦，提交照片一组证明自己的房屋附近有快递柜、净水机、乒乓球场地等等，产生大量的噪音，给自己的生活造成困扰；自己停在车位的车辆被剐蹭，但因为物业的安全监控缺失无法找到侵权人。针对赵瑞兰的上述抗辩事由，金地格林公司表示进驻后，公司及其工作人员都在尽力处理和解决。金地格林公司提交安全巡逻签到表、电梯巡检记录、清洁作业记录表、生活水泵房巡视表、高低压配电室巡视表、来人来访登记表、电梯日常维护保养记录、灭火器检查记录表等证明履行了基本的物业服务义务。提交数封业主表扬信和锦旗，欲证明金地格林公司进驻小区后变化很大，绝大部分业主认可金地格林公司的物业服务。针对快递柜、乒乓球场噪音问题，也曾多次出面进行劝告，张贴温馨提示，但效果不佳。2020年4月20日，北京中科华航检测技术有限公司就新康家园小区的生活饮用水进行检测，报告显示小区内市政水、设备出口水及末梢水22项指标全部合格。金地格林公司提交的各部门4月份工作汇总及进场后工作汇总，显示客服部开展了电梯动用共维签字，排查渗漏，处理报修事件等；工程部疏通下水管道、抢修漏水管道、粉刷各地，维修单元门及楼道瓷砖等；环境部清理广告、清除垃圾、清洗垃圾桶、地下室、地下室、园区消杀、补种绿植等；秩序部整顿停车位、更换地桩、购置消防设备、清理自行车、捕捉鸽子、配备便民推车和雨伞等。物业费收缴率超过95%，得到了诸多业主的好评赞扬。本院认为，金地格林公司为赵瑞兰所有的房屋提供物业服务至今，双方形成物业服务合同关系，双方约定的物业服务费标准亦合理，赵瑞兰应缴纳相应的物业费用。赵瑞兰抗辩物业服务不到位，但本院认为，物业服务是一项持续性、综合性、公共性、全面性的服务，尤其是涉案小区已建设15余年，建筑物、公共设施等存在自然老旧的客观事实，前物业公司对小区的维护不力等导致小区存在较多的问题。冰冻三尺非一日之寒，常年的问题很难在短期内得到解决。虽然目前小区的公共区域确实仍有种种不尽人意之处，但金地格林公司提交的证据可以看出该公司进驻后，确实做出了很多的努力，小区有了令人欣喜的新面貌。本院希望更多的业主能够理性看待物业服务，给金地格林公司多一些时间，给彼此多一些信任、双方同心协力，把小区建设得更加和谐美好。赵瑞兰拒绝交纳物业费系对物业服务不满所致，有鉴于此就金地格林公司主张的滞纳金，本院不予支持。赵瑞兰在答辩意见中要求的改变公共区域收益分成、建立对接微信群等不属于法院管辖，赵瑞兰可与金地格林公司另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、赵瑞兰于本判决生效后十日内支付北京金地格林物业管理有限公司2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业服务费3539.75元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵瑞兰负担（已由北京金地格林物业管理有限公司先行交纳，赵瑞兰于本判决生效后十日内直接给付北京金地格林物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 张 杰二〇二〇年十一月三十日书记员 李惠卿