云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7224号上诉人（原审被告）：张景荣，男，白族，1965年10月24日生，现住云南省安宁市。被上诉人（原审原告）：丁显刚，男，汉族，1972年5月10日生，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：梁俊杰，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邓敏，女，白族，1988年10月29日生，现住云南省安宁市。上诉人张景荣因与被上诉人丁显刚、邓敏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张景荣上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，判决涉案《商铺租赁合同》继续履行；驳回被上诉人丁显刚要求上诉人张景荣及被上诉人邓敏承担违约金及支付律师代理费10000元的诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，改判由张景荣、邓敏支付丁显刚2019年8月1日至2020年3月26日期间的租金（360000元/年÷365天×148天）145972.6元；3、维持一审判决第六项；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年5月25日上诉人的代表邓敏与被上诉人丁显刚签订《商铺租赁合同》，合同签订后，邓敏于2018年5月29日、30日三次通过转账方式支付丁显刚租金共计人民币36万元。因从开业至今由于经营管理不善和市场竞争激烈等诸多原因，一直处于亏损状态，特别是新冠病毒疫情的影响，从2020年1月25日至3月25日都是停业状态，故第二年房租未能及时交付被上诉人。上诉人一审表示愿意支付租金，合同继续履行，仅是要求被上诉人给必要的时间，但法院判决不采纳。综上，上诉人认为一审法院适用法律不当，请求二审法院依法改判。丁显刚答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓敏未到庭陈述意见。丁显刚向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》。2、判令被告立即将本案租赁房屋恢复原状，并立即向原告退还租赁房屋。3、判令被告按照36万元/年的标准向原告支付房屋租金至实际返还房屋之日止，自2019年8月1日起算，暂计至2020年2月1日，即180000元。4、判令被告按当年租金总额0.1%/天向原告支付延迟支付租金的违约金至全部租金付清之日止，暂计至2020年2月1日，即64800元。5、判令被告向原告支付实际使用租赁物期间的物业费与电费至实际返还租赁房屋之日止，暂计至2019年12月31日，即34925.5元。6、判令被告承担本案律师费10000元。7、判令本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2018年5月25日，原告丁显刚（甲方）与被告邓敏（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定原告丁显刚将其所有的位于安宁市出租给被告邓敏用于经营餐饮服务业。租赁期5年，自2018年8月1日至2023年8月1日。租金支付方式，第一年租期2018年8月1日至2019年8月1日，租金为360000元（该商铺装修免租期为60天，自2018年6月1日至8月1日）；第二年租期2019年8月1日至2020年8月1日，租金为360000元，在2019年7月30日前支付；第三年租期2020年8月1日至2021年8月1日，租金360000元；第四年租金380000元；第五年租金400000元，租期内按先付后用的原则支付租金。商铺租赁期间产生的物业服务费、水费、电费等由被告邓敏自行支付。合同第二条第（三）款第1项约定：“为保证乙方按本合同约定履行相关义务，乙方应于本合同签订之日，向甲方一次性支付商铺租赁保证金50000元。乙方未能按合同约定的日期交纳保证金的，则本合同自行终止，甲方有权另行处置该商铺。”第三条第（三）款约定：“因合同终止或解除，甲、乙双方就本合同之规定的相关费用进行结算。合同终止或解除后，甲方可以给予乙方10日的搬迁时间。……由此产生的相关费用（包括但不限于运输费、垃圾处理费、公证费、律师费）由乙方承担……。”第五条第（二）款约定：“乙方未按本合同第一条第（2）款的约定向甲方支付租金的，则按每逾期一日，乙方应向甲方支付当年租金总额1%的违约金，按实际违约日累计计算。”第六条第（二）款约定：“乙方有下列情况之一的，甲方可终止本合同，并收回商铺、追究乙方违约责任，由此给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿：……4、乙方拖欠租金、物业服务费、水电费等其他应自行承担费用累计达一个月的……。”合同签订当日，原告丁显刚与被告邓敏办理了商铺移交手续，将涉案商铺交付给了被告邓敏。被告张景荣向原告丁显刚转账支付了2018年8月1日至2019年8月1日期间的租金360000元。另查明，原告丁显刚因本案诉讼支付了律师代理费10000元。一审法院认为，原告丁显刚与被告邓敏签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告邓敏未按照约定于2019年7月30日前支付2019年8月1日至2020年8月1日期间的租金，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同约定“乙方有下列情况之一的，甲方可终止本合同，并收回商铺、追究乙方违约责任，由此给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿：……4、乙方拖欠租金、物业服务费、水电费等其他应自行承担费用累计达一个月的。”至本案诉讼时，被告邓敏拖欠租金的时间已经超过了一个月，故原告丁显刚要求解除与被告邓敏于2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院于2020年3月26日向被告邓敏送达了民事起诉状副本，可视为原告丁显刚解除合同的通知已经到达，原告丁显刚与被告邓敏于2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月26日解除。合同解除后，被告邓敏应当将涉案商铺返还原告丁显刚，但对于原告丁显刚要求将涉案商铺恢复原状后退还的主张，因合同中未约定返还涉案租赁商铺时应恢复原状，故一审法院不予支持。对于原告丁显刚要求被告邓敏支付未付租金的问题，被告邓敏应当按照约定支付2019年8月1日至2020年3月26日期间的欠付租金，按照360000元/年的标准，计算为360000÷365×238=234740元。同时，被告邓敏还应按照360000元/年的标准向原告丁显刚支付自2020年3月27日起至实际返还涉案租赁商铺期间的占用费。对于原告丁显刚要求被告邓敏支付违约金的诉请，合同约定:“乙方未按本合同第一条第（2）款的约定向甲方支付租金的，则按每逾期一日，乙方应向甲方支付当年租金总额1%的违约金，按实际违约日累计计算。”现原告丁显刚自愿降低违约金的计算标准为按当年租金总额0.1%/天计算，结合本案查明事实，一审法院确认被告邓敏应以未付租金234740元为基数，自2019年8月1日起按照0.1%/天的标准向原告丁显刚支付违约金至付清所欠租金及占用费时止。对于原告丁显刚要求被告邓敏支付实际使用涉案租赁商铺期间的物业费、电费的主张，因原告丁显刚不是上述费用的收取主体，且原告丁显刚也未提供证据证实其已经支付了上述费用，故对原告丁显刚的该项诉请，一审法院不予支持。对于原告丁显刚要求被告邓敏支付律师费的诉请，因合同中已经明确约定了该费用的负担方式，故一审法院予以支持。基于合同相对性的原则，被告张景荣并不是本案《商铺租赁合同》的相对方，但被告张景荣自认是涉案商铺的实际承租人，并在庭审中表示愿意向原告丁显刚支付欠付的租金等费用，故原告丁显刚要求被告张景荣与被告邓敏共同支付欠付租金、违约金、律师费的主张，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告丁显刚与被告邓敏2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月26日解除。二、由被告邓敏于判决生效后十日内将位于安宁市退还原告丁显刚。三、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付2019年8月1日至2020年3月26日期间的租金234740元；并按照360000元／年的标准向原告丁显刚支付自2020年3月27日起至实际返还安宁市期间的占用费。四、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付违约金（以未付租金234740元基数，自2019年8月1日起至款清时止按照0.1%／天的标准计算）。五、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付律师代理费10000元。六、驳回原告丁显刚的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：《云南发布重大突发公共卫生事件一级响应20条措施》《云南省市场监督管理局关于加强市场监管积极做好疫情防控工作的紧急通知》即云市监4办发（2020)2号文件、昆明市政府《关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通知》，欲证明上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》后的实际履行过程中，于2020年1月发生了不可抗力的新冠肺炎疫情，该疫情的发生给被上诉人从事的餐饮业造成了严重影响，不同程度影响了上诉人履行向被上诉人支付租金的情况。经质证，丁显刚对证据的真实性认可，但对关联性、证明目的不认可。本院认为，丁显刚对张景荣提交证据的真实性无异议，本院亦予以确认。对一审认定的案件事实，双方当事人均无异议。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人张景荣的上诉请求能否成立？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人张景荣不同意解除合同，要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，但是张景荣自2019年8月就开始欠付租金，导致丁显刚的合同目的无法实现，因此，一审认定双方签订的《商铺租赁合同》解除并无不当，本院予以维持。对于张景荣、邓敏应付租金的问题，本院考虑到张景荣2020年受新冠肺炎疫情的影响，可能导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，如果按照原合同约定支付租金显失公平，因此，本院酌情予以扣减三个月租金，支付2019年8月1日至2020年3月26日期间的租金144740元（234740元-30000元/月×3个月）。关于违约金的计算标准，上诉人张景荣主张过高，要求法院予以调整，本院认为，被上诉人丁显刚未提交证据证明其实际损失，而上诉人张景荣逾期支付租金的行为造成被上诉人丁显刚资金的占用，故张景荣应当支付丁显刚资金占用期间的利息，因此本院酌情将违约金调整为自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。关于律师费，因双方签订的《商铺租赁合同》中有明确约定，上诉人张景荣主张不支付律师费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初85号民事判决第一、二、五、六项，即“一、原告丁显刚与被告邓敏2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月26日解除。二、由被告邓敏于判决生效后十日内将位于安宁市退还原告丁显刚。五、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付律师代理费10000元。六、驳回原告丁显刚的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初85号民事判决第三、四项，即“三、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付2019年8月1日至2020年3月26日期间的租金234740元；并按照360000元／年的标准向原告丁显刚支付自2020年3月27日起至实际返还安宁市期间的占用费。四、由被告邓敏、张景荣于判决生效后十日内向原告丁显刚支付违约金（以未付租金234740元基数，自2019年8月1日起至款清时止按照0.1%／天的标准计算）。”；三、由被上诉人邓敏、上诉人张景荣于本判决生效后十日内向被上诉人丁显刚支付2019年8月1日至2020年3月26日期间的租金144740元；并按照360000元／年的标准向被上诉人丁显刚支付自2020年3月27日起至实际返还安宁市期间的占用费；四、由被上诉人邓敏、上诉人张景荣于本判决生效后十日内向被上诉人丁显刚支付违约金（以未付租金144740元基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息）；五、驳回上诉人张景荣的其他上诉请求。一审案件受理费5646元、保全费1794元，二审案件受理费5646元，由上诉人张景荣承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年十二月十四日书记员 王麒翔