辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1295号上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉龙，男，1959年3月16日出生，满族，农民，住辽宁省。委托诉讼代理人：郭秀英，锦州市古塔区站前法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：北镇市市场监督管理局，住所地北镇市北镇街道办事处和平小区。法定代表人：刘跃红，该局局长。委托诉讼代理人：孟美娜，该局法制科科长。委托诉讼代理人：郝建森，辽宁德营律师事务所律师。上诉人李玉龙因与上诉人北镇市市场监督管理局房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李玉龙及其委托诉讼代理人郭秀英，上诉人北镇市市场监督管理局的委托诉讼代理人孟美娜、郝建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉龙上诉请求：一、请求撤销辽宁省北镇市人民法院（2019)辽0782民初1166号民事判决，依法改判；二、上诉人北镇市市场监督管理局承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审判决北镇市市场监督管理局赔偿上诉人占用涉案楼房已达7年7个月，按双方各自承担50%的民事责任错误。被上诉人为国家执法机关，明知房屋买卖违法而为之，买房后反悔又退房，属于过错在先，而且应负主要责任。2.判决应比照同地段、同类房屋年租金15万元标准赔偿上诉人经济损失，按年10万元标准判决赔偿损害上诉人利益，请求二审法院改判。3.北镇市市场监督管理局申请锦州正大资产评估事务所评估的案涉楼房租金情况与实际不符，未作为定案依据，原审却判决上诉人承担评估费的一半即一万元，无事实与法律依据。综上，原审法院判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。北镇市市场监督管理局答辩意见与其上诉请求一致：一、请求撤销辽宁省北镇市人民法院(2019)辽0782民初1166号民事判决，驳回李玉龙的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼等相关费用由李玉龙承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.原审法院认为锦州正大资产评估事务所评估情况与实际不符是错误的。锦州正大资产评估事务所是依法设立的评估机构，评估结论是双方当事人摇号选定的机构依法定程序作出，是依照当时、当地的市场价格作出的科学结论。李玉龙虽然提出异议，但并未对该评估结论申请重新评估，那么该结论就应该作为认定事实的法定依据。而原审法院仅以一份存在争议的租赁合同就推翻法定评估机构依法作出的评估结论于法无据。评估结论中，房屋占用费应计算到2017年9月14日北镇市人民法院作出（2017)辽0782民初1516号民事判决生效之日，也就是《房屋买卖协议》被确认为无效时止。此后的房屋占用费是由于房屋买卖被判决无效后，李玉龙拒不履行该判决导致，此时，上诉人80万房款未返还，按照法院的生效判决，李玉龙应承担双倍利息，所以上诉人的利息损失要远远的高于房屋占用费损失。2.原审法院将争议房屋在出售前的装修价格确定为20万并判由上诉人承担10万元，没有事实与法律依据，更无相应的证据支持。李玉龙出售该房屋时，是处于歇业出售状态，并未经营。上诉人是看到房屋玻璃上粘贴的“此房出售”字样才和李玉龙商量购买的该房屋。李玉龙出售该房屋时，其装修已使用多年，至出售时为止，根本没有任何实际价值。3.原审法院认为上诉人与李玉龙进行房屋交易时，给李玉龙造成了一定的损失，且存在过错，因而对上诉人反诉请求的利息损失不予支持，于法相悖。首先，李玉龙的损失依照法律规定只有租金损失，而租金损失在本案中已对其作出了判决。上诉人的利息损失是实际发生的损失。在该房屋买卖过程中，双方当事人均存在同等过错，相应的损失各自承担50%的责任，这点已被两级人民法院的判决所确认。因此，上诉人按照合同法之相关规定要求被上诉人承担50%的缔约过失责任，给付相应的利息损失，于法有据。原审法院对此不予支持明显违反法律规定。综上，请二审法院查明事实，依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求以维护上诉人的合法权利。李玉龙辩称，1.锦州正大资产评估事务所的评估报告不具有法律效力。2.原审法院判决北镇市市场监督管理局给付房屋出售前损失是正确的。3.原审法院判决驳回北镇市市场监督管理局要求支付占用购房款80万元利息的请求是正确的，因购房合同违反法律规定无效，自始无效，不应支付占用该款利息。李玉龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告自2012年9月至2019年5月经济损失1866666.66元及利息；2、依法判令被告赔偿原告因卖房而造成的饭店、洗浴中心财产损失30万元；3、本案诉讼费由被告负担。北镇市市场监督管理局向一审法院反诉请求：要求李玉龙给付占用购房款80万元期间的利息损失，并按照年利率6.55％予以赔偿（截止至2018年8月4日），共计人民币应为310320.45元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2012年9月3日，被告北镇市市场监督管理局与原告李玉龙签订《购房协议书》，该协议书主要内容为：北镇市市场监督管理局购买李玉龙所有的位于北镇市砖混结构二层楼房，建筑面积279.50平方米，并包括所售楼房附属设施即院内所建北京平房6间，楼房价款为80万元。协议签定当日，被告向原告全额支付了楼房价款。2017年5月，被告北镇市市场监督管理局向本院提起诉讼，要求依法确认原、被告双方签订的《购房协议书》无效，并返还其购房款80万元及赔偿部分经济损失。2017年9月14日，本院以（2017）辽0782民初1516号民事判决确认原、被告双方于2012年9月3日签订的《购房协议书》无效，且由原告李玉龙返还被告北镇市市场监督管理局购房款80万元，并确定原、被告对该无效的买卖房屋行为所造成的损失承担同等责任，即各自承担50％的民事责任。2019年4月，原告李玉龙诉至本院，要求被告北镇市市场监督管理局赔偿其自2012年9月至2019年5月经济损失186万余元。2019年6月18日，被告北镇市市场监督管理局申请本院委托具备相应资质的评估机构对案涉房屋自2012年9月至2018年4月房屋占用费数额（比照租金）依法进行评估。2019年8月1日，锦州正大资产评估事务所出具资产租金评估咨询报告，评估咨询结论为：2012年9月3日至2019年7月31日咨询项目的评估价值为211728元。2019年8月18日，原告李玉龙向本院书面申请对其2012年9月至2019年8月间经营饭店、洗浴中心每年的实际收入及楼房附属设施毁损价格进行司法评估。2019年10月28日，锦州鑫华资产评估事务所以申请人李玉龙提供的检材无法进行评估为由将该案申请退回。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告北镇市市场监督管理局应如何赔偿原告李玉龙案涉楼房占用费用；二、被告北镇市市场监督管理局应如何赔偿原告李玉龙的信赖利益损失；三、原告李玉龙应否承担被告北镇市市场监督管理局80万元买楼款的利息损失。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应赔偿由此造成的经济损失；若合同另一方当事人亦存在过错的，应根据其过错程度承担相应的民事责任。本案中，案涉楼房买卖合同因违反法律、法规强制性规定被本院认定为无效，但由于被告北镇市市场监督管理局自2012年9月至2020年4月占用案涉楼房及相关附属设施长达7年有余，本院依被告北镇市市场监督管理局申请委托资产评估机构对案涉楼房就2012年9月至2019年7月时间段内的租金数额进行司法评估，该评估公司出具的鉴定意见为211728元。但据原告李玉龙提供的房屋租赁合同，能够证明同村同地段房屋出租人梁文汇、崔敏出租其667.32平方米房屋价格为每年15万元，虽原告李玉龙楼房建筑面积为279.50平方米，但其在出售时包括院内6间北京平房在内的附属设施等使用面积为1200余平方米。据此，锦州正大资产评估事务所评估的案涉楼房租金情况与实际不符，其应参照同地段同类房屋的年租金及当地商用房屋性质作为参考基数，故该资产租金评估咨询报告不能作为本案定案依据，应酌情确定案涉楼房的年租金为10万元。现被告北镇市市场监督管理局占用案涉楼房已达7年7个月，按双方各自承担50％的民事责任，其应赔付原告李玉龙楼房占用费379151.50元（758303元÷2）。关于争议焦点二，原、被告双方在订立购房协议书时均存在缔约过失，致使原告李玉龙在出售楼房时将其经营的饭店、洗浴中心装修设施拆除，并造成其实际的信赖利益损失。结合本案证人证言及当时装修的实际情况，酌情确定原告李玉龙因楼房买卖装修费损失为20万元，按双方各自承担50％的民事责任，被告北镇市市场监督管理局应赔偿原告李玉龙装修费损失10万元。关于原告李玉龙主张的2012年至2019年经营饭店、洗浴中心经济损失的诉求，因原、被告双方的购房协议被法院确认为无效，无效的买卖合同自始无效，不存在预期经济利益损失情况，故其该项主张与法无据，依法不予支持。关于争议焦点三，被告北镇市市场监督管理局在与原告李玉龙订立房屋买卖协议时，其作为市场监督的管理机构，应当对国家法律及行政法规的禁止性规定明知，但其却违背诚实信用原则与原告李玉龙对农村房屋进行买卖交易，并给原告李玉龙造成一定的经济损失，且存在交易过程，故其反诉要求买房款80万元利息的主张不符合法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局于本判决生效后十日内赔偿原告李玉龙楼房占用费379151.50元、装修损失费100000元，合计479151.50元；二、驳回原告（反诉被告）李玉龙的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18000元，反诉案件受理费5955元，鉴定费20000元，合计43955元，由被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局负担21977.50元，由原告李玉龙负担21977.50元。二审中，双方当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有四：一、房屋占用期间租金如何认定。二、装修费用及装修损失是否应予支持。三、利息损失是否应予支持。四、评估费如何认定。首先，关于房屋占用期间租金如何认定的问题。李玉龙不认可锦州正大资产评估事务所的评估结果，认为应比照同地段、同类房屋年租金15万元的标准予以认定，经本院询问李玉龙是否要求重新鉴定，其明确表示不要求重新鉴定，本院亦向李玉龙释明，若其不能提供充分证据证明房屋年租金为15万元，则本院对于原审法院酌情确定的案涉房屋年租金10万元的数额予以确认，李玉龙未提出异议。北镇市市场监督管理局主张应按照评估结论认定案涉房屋租金，因结合案涉房屋建筑面积、附属设施等实际情况，评估报告认定的租金数额实属偏低，原审法院酌情确定房屋年租金10万元，较为合理，本院予以维持。其次，关于装修费用及装修损失是否应予支持。因案涉房屋出售前确实存在装修及设施，对于李玉龙该部分损失，因无法评估，原审法院酌定损失数额并认定双方各承担一半责任，并无不当。再次，对于北镇市市场监督管理局主张购房款的利息损失，符合法律规定，双方亦应根据过错承担，故李玉龙应承担50%责任。最后，对于评估费20000元，因案涉房屋占用费（比照租金）的评估系由北镇市市场监督管理局申请，该评估报告没有被采纳，应由北镇市市场监督管理局承担该笔评估费用，故对于李玉龙关于评估费的上诉主张，本院予以支持。综上所述，李玉龙与北镇市市场监督管理局的上诉请求均部分成立。原审法院认定事实清楚，但部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初1166号民事判决第一项；二、撤销辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初1166号民事判决第二、三项及案件受理费部分；三、上诉人李玉龙于本判决生效后10日内给付上诉人北镇市市场监督管理局80万元购房款利息的50%（利息计算：以80万元为本金，自2012年9月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决指定期间内的实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回上诉人李玉龙的其他上诉请求及诉讼请求；五、驳回上诉人北镇市市场监督管理局的其他上诉请求及反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18000元，反诉案件受理费5955元，合计23955元，由李玉龙负担11977.5元，由北镇市市场监督管理局负担11977.5元。评估费20000元，由北镇市市场监督管理局负担。二审案件受理费23955元，由李玉龙负担11977.5元，北镇市市场监督管理局负担11977.5元。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十一月六日法官助理文涛书记员高俊格