湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2507号原告：湖南省张家界市永定区五交化公司，统一社会信用代码914308021869200234，住所地张家界市永定区北正街1号。法定代表人：周长春，总经理。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘亦萱，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：李志平，男，1980年6月17日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人:陈华丽，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界隆辉商贸有限公司，统一社会信用代码91430800758018853W，住所地张家界市永定区回龙路43号。法定代表人：赵云元，董事长。原告湖南省张家界市永定区五交化公司（以下简称永定区五交化公司）与被告李志平、张家界隆辉商贸有限公司（以下简称隆辉公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永定区五交化公司的法定代表人周长春、委托诉讼代理人张霞、刘亦萱、被告李志平的委托诉讼代理人陈华丽到庭参加诉讼，被告隆辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永定区五交化公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告退还华联商场一楼商铺，原告不予任何补偿。2.判令两被告立即向原告支付下欠2020年6月1日至2020年10月6日期间的租金199500元。3.依法判令两被告按原租金的三倍标准向原告支付2020年10月7日至实际腾让之日止的房屋占有使用费用。4.依法判令两被告共同向原告支付违约金20万元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告立即腾让坐落于张家界市永定区回龙路华联商场一楼属于原告的商铺；2.判令两被告支付自2020年10月7日至实际腾让之日止的房屋占有使用费用（支付标准自2020年10月7日起按原合同约定的租金标准1599元/每天计算，2021年10月7日后按原合同约定的1627元/每天计算）。其他两项诉讼请求与原诉讼请求一致。事实及理由：2012年8月1日，原告与被告隆辉公司赵云元签订了《房屋租赁经营合同》，并于2013年3月13日签订《补充协议》，原告将华联商场一楼出租给隆辉公司使用，租赁期限为2012年8月1日起至2020年l0月6日止。赵云元与被告李志平签订了《房屋租赁经营合同》，约定赵云元将上述商场转租给被告李志平使用，约定租赁时限为2013年4月8日至2020年10月6日。现两份合同约定的租赁期限已届满，被告李志平未按合同约定交纳租金及腾让涉案商铺。原告与被告多次沟通，被告一直不按合同约定交纳下欠租金及腾让案涉商铺。被告在租期届满后不向原告返还商铺的行为构成严重违约。原告特提起诉讼，望判如所请。被告李志平辩称：1.由于原告与隆辉公司恶意串通，双方于2016年2月4日签订《终止租赁合同的协议》，导致李志平承租的商铺自2016年6月1日至2018年3月2日无法正常使用，给李志平造成了经济损失，原告目前没有给李志平赔偿损失，故拒绝腾让房屋。2.李志平承租的商铺因受新冠疫情的影响无力承担租金，请求原告减免3个月租金。3.本案是由于原告恶意串通给李志平造成了重大经济损失，是原告违约在先，原告没有理由要求被告支付20万元违约金。4.原告将房屋租赁给雷云波租金是54万元／年，李志平向原告目前交纳租金是58万元／年，在租赁合同期满后，李志平具有优先承租权，故亦不应腾让房屋。被告隆辉公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状及证据材料。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：1.2012年8月1日，原告永定区五交化公司与隆辉公司签订了《房屋租赁经营合同》一份。该合同约定：（1）永定区五交化公司将其所有的位于张家界市区××路××号××楼中的商用房屋（以华联商厦一楼大厅从杨中一产权商场分界线起南、北约长50米，向西平行移动20米与百货公司交界的范围内，面积约1000㎡）租赁给隆辉公司经营；（2）租赁期限为五年，即2012年10月7日至2017年10月6日；（3）在租赁期内，第一个承租年度的租金为50万元，从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金1万元；（4）在经营期内，未经永定区五交化公司书面同意，隆辉公司中途不得对租赁物转租、对租赁合同不得转让。（5）有违约行为出现时，守约方每次有权向违约方主张不超过20万元的违约金补偿，造成损失超过违约金数额部分，违约方还应承担赔偿责任。（6）隆辉公司对商场内外进行装修、改造，须事先向永定区五交化公司书面报告，并经同意后方可实施。合同履行期届满合同终止的，隆辉公司在承租期间对租赁物添附的不能自然搬动的不动产财产（不含柜式、挂式空调设备）的剩余使用价值全部归永定区五交化公司所有，永定区五交化公司不给予任何经济补偿，所添附的动产财产由隆辉公司所有。2013年3月13日，永定区五交化公司与隆辉公司又签订了《补充协议》，约定原一楼签订的租赁合同继续生效，租赁期限增加3年，即8年（2012年10月7日-2020年10月6日），租金额、交付租金时间不变以及所延长的3年租期同样每年顺加租金1万元。并约定华联一楼永定区五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租。2015年4月9日，隆辉公司与李志平签订了《房屋租赁经营合同》一份，该合同约定：（1）隆辉公司将位于张家界××路××商场××层的场地面积2000平方米（含其所租永定区五交化公司的商铺）转租给李志平；（2）租赁期限为2013年6月1日至2020年10月5日，第一年租金为123万元，此后租金每年递增贰万元；（3）有权进行装修、添置设备。但对租赁物主体结构进行改修、必须经甲方书面同意。如对商场内外进行装修、改造，须事先向隆辉公司书面报告，并提供图纸报消防等有关部门同意后方可实施；（4）在经营期内，未经隆辉公司书面同意，不得转租。（5）有违约行为出现时，守约方每次有权向违约方主张不超过20万元的违约金补偿，造成损失超过违约金数额部分，违约方还应承担赔偿责任。（6）合同履行期届满合同终止的，李志平在承租期间对租赁物添附的不能自然搬动的不动产财产（不含柜式、挂式空调设备）的剩余使用价值全部归隆辉公司所有，隆辉公司不给予任何经济补偿，所添附的动产财产由隆辉公司所有。被告李志平从被告隆辉商贸公司处转租得原告永定区五交化公司的商铺后，又将转租得的商铺出租给黄杏红、陈芬丽、张丽、张树平、李宗群、田静、周志金、田镜等人经营使用。李志平并按约向隆辉公司交纳租金至2016年5月30日。2.2016年1月9日，隆辉公司以经营亏损和投资失误为由，向永定区五交化公司申请终止2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》。2016年2月4日，永定区五交化公司与隆辉公司签订了《终止租赁经营合同的协议》一份，该协议约定：终止2012年8月1日的《房屋租赁经营合同》的时间为2016年2月4日；赵云元负责向永定区五交化公司缴纳租金至2016年5月31日止；永定区五交化公司允许属于其享有产权一楼中的现有经营户经营至2016年5月31日。《终止租赁经营合同的协议》签订后，永定区五交化公司以告知书、通知、函等方式，向李志平以及该商铺范围内的各经营户告知租赁合同解除事宜，并要求各经营户在2016年5月31日前自行撤出商铺。2016年9月9日，被告永定区五交化公司通过公开招租方式，与雷云波签订《房屋租赁经营合同》，将案涉商铺租赁给雷云波。3.李志平要求代隆辉公司交纳租金，继续履行永定区五交化公司与被告隆辉公司签订的租赁合同，双方多次协商未果，李志平遂于2017年1月向本院提起诉讼请求确认永定区五交化公司与隆辉公司之间签订的《终止租赁经营合同的协议》无效。2017年10月23日，本院作出（2017）湘0802民初971号民事判决书，判决确认永定区五交化公司与隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》无效。永定区五交化公司不服，提出上诉。2018年3月2日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2018）湘08民终1号民事判决书，认为永定区五交化公司与隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》系恶意串通损害李志平合法利益，该协议依法不能产生效力，故判决驳回上诉，维持原判。4.2016年10月18日，永定区五交化公司向本院提起诉讼，请求解除其与隆辉公司、赵云元于2012年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》及赵云元与李志平于2015年4月9日签订的《房屋租赁经营合同》，并要求隆辉公司、赵云元、李志平支付自2016年6月1日起至实际腾让之日止的租金（截至2018年5月31日下欠租金54.3万元）。2018年7月6日，本院作出（2016）湘0802民初2558号民事判决，判决隆辉公司、李志平共同支付永定区五交化公司2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金247499元（所欠租金1037499元-李志平已付租金79万元），并驳回永定区五交化公司其他诉讼请求。该案由张家界市中级人民法院作出（2018）湘08民终676号民事判决，维持原判决，驳回李志平上诉。5.2018年3月17日，李志平与案外人陈小叶、陈应文签订《房屋租赁合同》，约定：（1）李志平将华联商厦一楼商业房屋转租给陈小叶、陈应文经营鞋服百货使用，面积约1600平方米，含阁楼，但不包含百货公司西侧的小吃门面与五交化公司东侧的海澜之家与原珠宝店门面。（2）租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年10月1日止。（3）租金为每年70万元。（4）陈小叶、陈应文有权对租赁房屋自主装修，李志平不得干涉，但不得改动房屋的承重结构。合同解除或终止时，附于房屋的装修按“来修去丢”原则处理。可单独拆除的装饰或设施设备可与李志平协商作价处理，如无法达成折价处理的，则由陈小叶、陈应文在交还场地时自行拆除，但不得损害房屋原有承重结构。原海澜之家经营的门面，现由被告李志平经营。6.隆辉公司、李志平至今尚欠交永定区五交化公司2020年6月1日至2020年10月6日的租金199500元，虽经永定区五交化公司催交但至今未交纳。2020年9月7日、2020年10月12日、2020年10月14日，永定区五交化公司通过张贴告知函、到案涉商场口头告知等方式催交前述租金及告知腾让房屋事宜。李志平曾向永定区五交化公司递交受新冠疫情影响要求减免租金的书面函。至今，李志平没有向隆辉公司、永定区五交化公司提交要求续签房屋租赁合同的报告。7.2019年4月4日，李志平向本院提起诉讼，诉称永定区五交化公司、隆辉公司在2016年2月4日签订《终止租赁经营合同的协议》，导致其承租的华联商场一楼商铺自2016年6月1日至今一直处于停业状态（除海澜之家外），给其造成了经营损失和装修损失，要求永定区五交化公司、隆辉公司共同赔偿损失100万元。该案本院已作出（2020）湘0802民初13号民事判决，永定区五交化公司、李志平均已提起上诉。上述事实，有当事人的陈述、原告永定区五交化公司提交的（2016）湘0802民初2558号《民事判决书》、（2018）湘08民终676号《民事判决书》、催缴租金通知、告知函、照片及录像资料、雷云波与原告签订的《房屋租赁经营合同》及补充协议、李志平提交的《新冠肺炎疫情期共克时艰信函》及视频资料等证据证明，足以确认。判决的理由和结果本院认为,本案系排除妨害纠纷。本案的争议焦点为:一、关于两被告应否腾让房屋的问题；二、关于原告诉请两被告支付下欠2020年6月1日至2020年10月6日期间租金问题。三、关于原告诉请两被告支付逾期腾房占有使用费的问题。四、关于原告应否向两被告支付20万元违约金的问题。关于焦点一，两被告应否腾让房屋的问题。原告与被告隆辉公司签订的有关诉争房屋的《房屋租赁经营合同》，以及被告隆辉公司与被告李志平签订的转租本案诉争房屋的《房屋租赁经营合同》，上述合同已经生效判决确认，均属于有效合同。现上述两份租赁合同租赁期间分别于2020年10月6日、10月5日已经届满。赁期间届满，承租人应当返还租赁物。至于次承租人李志平将诉争房屋部分再次转租给陈小叶、陈应文，陈小叶、陈应文目前在实际经营，被告李志平自认其转租没有征求原告同意，但认为原告应当知道该转租的事实。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，被告李志平与陈小叶、陈应文之间的超过原租赁合同租赁期部分的转租期限无效。在此情况下，因原租赁合同、转租合同因租赁期届满合同即自行终止，被告李志平与案外人陈小叶、陈应文的再次转租合同也随之相应终止。案外人陈小叶、陈应文在房屋租赁关系终止后，不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所租赁房屋的无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，以及第三十五条关于“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，故被告李志平虽将诉争房屋转租给案外人占有使用，但不能阻却两被告应腾让房屋。至于被告李志平抗辩其具有优先承租权，不应腾让房屋。因优先承租权并非法定权利，而是依据合同约定享有的权利。本案原告与赵云元签订的合同没有约定优先承租权事宜，李志平与隆辉公司之间的《房屋租赁合同》约定了“合同期满终止后，李志平有优先与华联产权方签订租赁合同，隆辉公司必须配合”，根据合同相对性原则，李志平与隆辉公司的该约定不能直接约束原告，故对李志平的该抗辩，应不予支持。综上，原告要求两被告腾让诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，原告诉请两被告支付下欠2020年6月1日至2020年10月6日期间租金问题。被告李志平对下欠原告自2020年6月1日至2020年10月6日期间租金199500元（57万元∕年÷12个月×4个月+57万元∕年÷12个月÷30天×6天）无异议。该租金本应由被告隆辉公司向原告支付。但因隆辉公司拖欠原告租金，且诉争场地的实际控制人李志平要求租赁使用该场地，故原告也可以要求被告李志平代被告隆辉公司支付租金。因此，两被告应当共同向原告支付下欠租金。至于李志平以受新冠疫情影响为由要求减免三个月租金的问题。因张家界市永定区受新冠疫情影响程度轻，李志平经营的是服装、百货等，疫情对其影响不大，李志平也未举证证明其因受疫情影响而致停业的事实，故对其抗辩不予采纳。关于焦点三，原告诉请两被告支付逾期腾房占有使用费的问题。被告隆辉公司作为原告诉争房屋的承租人，在租赁期届满后逾期腾让房屋，应当支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，故原告也可以要求被告李志平支付逾期腾房占有使用费。参照原告与被告隆辉公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金在上一年度租金额基础上递增一万元的标准计算两被告应支付原告的逾期腾房占有费，其2020年10月7日至2021年10月6日期间租金标准按照58万元／年计算，2021年10月6日后按照59万元／年计算。关于焦点四，原告要求两被告支付20万元违约金。原告称两被告拖欠租金、转租未书面告知原告、几次装修没有向原告报告及报请消防部门备案，到期未滕让房屋，故提出该诉请。首先，根据合同相对性原则，原告只能向隆辉公司主张违约金。其次，基于以下理由对原告主张违约金也不应支持：因原告与隆辉公司签订补充协议，允许隆辉公司在特殊情况下可以转租，故原告诉请转租未书面告知要求承担违约责任，理由不成立。原告诉称两被告几次装修没有向其报告及报请消防部门备案，由于原告陈述其交付隆辉公司的房屋系毛坯房，且原告在以前诉讼中均未主张装修未报备承担违约责任，说明原告对被告装修已经认可，故原告本案中再以装修未报备为由要求承担违约责任，应不予支持。至于原告诉称拖欠租金、到期未腾让门面应付违约金问题。因原告与隆辉公司在2016年2月签订《终止租赁经营合同的协议》，并要求各经营户撤出商铺。李志平向本院提起确认上述协议无效诉讼，该案二审以“原告与隆辉公司恶意串通签订《终止经营合同的协议》，损害李志平的合法利益”为由，判决确认该终止租赁经营合同的协议无效。此后五交化公司又提出要求解除其与隆辉公司、隆辉公司与李志平之间的《房屋租赁经营合同》，该案经二审判决驳回原告要求解除合同的诉讼请求。此后李志平向本院提起诉讼，要求隆辉公司及本案原告赔偿因双方签订终止租赁经营合同协议给其造成的经营损失，本案尚在审理中。根据上述情况，因原告自身过错，导致诉争房屋租赁合同效力陷入诉讼，且在房屋租赁合同效力经法院判决确认后，李志平已经向原告付清2020年6月1日之前的房租。现李志平诉隆辉公司、本案原告赔偿损失一案正在审理中。据前述内容，被告隆辉公司、李志平未交纳租金及腾让房屋属于合理维护自身权益，故对于原告要求两被告承担拖欠租金、未腾让房屋20万元违约金的诉讼请求，不予支持。本案虽不支持违约金，但李志平已经另案主张赔偿损失，故两被告不应以此为理由拒交租金及拒不腾让房屋。被告隆辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界隆辉商贸有限公司、李志平立即腾让占用原告湖南省张家界市永定区五交化公司的位于张家界市区××路××号××楼中的商用房屋（以华联商厦一楼大厅从杨中一产权商场分界线起南、北约长50米，向西平行移动20米与百货公司交界的范围内，面积约1000㎡）；二、被告张家界隆辉商贸有限公司、李志平共同向原告湖南省张家界市永定区五交化公司支付自2020年6月1日至2020年10月6日期间的租金199500元，限于本判决生效后五日内付清；三、被告张家界隆辉商贸有限公司、李志平共同向原告湖南省张家界市永定区五交化公司支付自2020年10月7日起至腾让诉争商用房屋之日止的房屋占有使用费（2020年10月7日至2021年10月6日期间按照58万元／年的租金标准计算，2021年10月7日至实际腾让之日止按照59万元／年的租金标准计算），限于本判决生效后五日内付清；四、驳回原告湖南省张家界市永定区五交化公司的其他诉讼请求。案件受理费7292元，适用简易程序减半收取3646元，由原告湖南省张家界市永定区五交化公司负担1501元，被告张家界隆辉商贸有限公司、李志平共同负担2145元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵李西附：法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。