北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36596号原告：北京北水食品工业有限公司，住所地北京市通州区轻纺服装服饰园区**。法定代表人：彭博翰，执行董事。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。被告：中商国华商贸有限公司，住，住所地北京市海淀区丰润中路**院**楼**103-7/div>法定代表人：纪怀海。原告北京北水食品工业有限公司（以下简称北京北水公司）与被告中商国华商贸有限公司（以下简称中商国华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京北水公司的法定代表人彭博翰及委托诉讼代理人申丽丽，被告中商国华公司法定代表人纪怀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京北水公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年6月8日期间拖欠的租金及占用费3474000元；2.判令被告支付拖欠的能源费（水费、电费）21152.0514元；3.判令被告支付因拖欠租金及占用费产生的违约金，以3474000元为基数，自2018年6月11日至2019年6月9日期间违约金为807241.64元，自2019年6月10日起，按年利率24%计算至实际支付之日止；4.判令被告偿还原告为被告垫付的装修工程款3386400.92元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：北京北水公司与中商国华公司于2018年4月10日签署《房屋租赁合同》，双方就中商国华公司承租北京北水公司位于北京市丰台区角门枫竹苑北路13号院落及院内主体房屋（院落占地面积约6667平方米，主体建筑面积约4000平方米，以下简称“租赁标的物”）及其相关事宜进行了明确约定，主要内容为：租赁标的租赁期限3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止，其中2018年5月1日至2018年7月31日为装修期，免交租金。租赁标的年度租金为696万元，月租金58万元，含税费、物业管理费、供暖费，支付方式为季付。中商国华公司应于2018年6月10日前缴纳首期租金174万元和押金58万元，合计232万元，以后每个季度支付租金174万元（即每个租赁期前二十日前支付下一期租金174万元）。保证金为50万元，从押金中冲抵。租期内，租赁标的的能源费（包括但不限于水费、电费、燃气费等）由中商国华公司支付，北京北水公司代为收取。双方还约定：若中商国华公司未按合同约定的期限交付租金、保证金或相关费用累计3次以上的或拖欠达到三十天以上的，北京北水公司有权单方解除合同、不予退还保证金并要求中商国华公司每逾期一天按应付金额的日千分之三的标准向北京北水公司支付违约金。同时，原被告双方还就租赁标的物装修事宜达成一致意见，并在《房屋租赁合同》中明确约定：原被告双方共同签字确定装修图纸、装修价格、施工单位及装修工程结算造价等，被告与施工单位签订装修施工合同，原告先期垫付装修工程款，且被告应分两次向原告偿还装修款，分别为租期第二年最后一个月偿还50%，租期第三年最后一个月偿还50%。上述《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付租赁标的物，并垫付租赁标的的装修款等工程款项。但是，被告在合同签订后仅让北京中资金汇物业管理有限公司（以下简称“中资公司”）代其支付了保证金50万元后再未缴纳租金，经原告致函被告的上级单位协调缴纳租金事宜后，被告于2019年3月21日支付了拖欠的租金150万元，又于2019年5月14日委托中商华奥实业有限公司代其支付租金50万元，其后被告再未支付任何租金和能源费用，因此，原告于2019年6月4日向被告送达了《关于解除的通知书》函告其即日解除《房屋租赁合同》并要求其支付拖欠租金、违约金、垫付工程款并腾退租赁标的。被告于2019年6月8日腾退后，一直未缴纳上述拖欠费用。鉴于以上，被告拖欠租金、水电费及装修工程款等违约行为已经造成原告重大经济损失，致使国有资产权益严重受损，特提起诉讼，请求支付原告全部诉讼请求。被告中商国华公司辩称：1.我们与原告签订合作协议，装修前期的事情我不知道，都是北京北水公司和我们前法人具体协商的，合同盖章情况不知道，之后我才知道许鹏做的假章。2018年十一之后我们还没搬进去，10月份搬进去的，2019年2月份还没欠租金。后原告给我们锁门不让进，我们曾报过两次警。房屋在租赁期间包括现在原告都没有房产证，是非法租赁。现在三级单位还在里面办公。租金欠付与否，原告去找于涛（音）。我想和原告重新签订合同。装修方案、实施都是双方协商好的。2019年5月我们报警，原因是丰台中心检查工作，我们进不去了，开门让我们进，进来后把门锁了，出不去了。租赁合同中公章是假的，签合同的时候我不在场。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，北京北水公司（出租方、甲方）与中商国华公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市丰台区角门枫竹苑北路13号院落及院内主体房屋（暂名，以下简称该房屋），房屋结构为/，院内占地面积约6667平方米，主体建筑面积约为4000平方米。租赁期限为3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止，（其中2018年5月1日起至2018年7月31日为装修期，免交租金）。标准租赁年度租金为696万元，月租金为58万元，租金支付方式为季付，2018年5月1日至2018年7月31日，为装修免租期；每一个租赁期为三个月，乙方应于每一个租赁期前二十日向甲方一次性支付下一期租金。乙方应于2018年6月10日前向甲方支付232万元作为第一期租金（押一付三方式，其中押金58万元，租金174万元，此租金为2018年8月1日至10月31日的租金。）；租赁合同履行期间租金（含物业管理费、供暖费）支付时间及支付金额如下：2018年6月10日前，支付232万元；2018年10月10日前，支付174万元；2019年1月10日前支付174万元；……以此类推。第五条保证金，5.1乙方应于本《房屋租赁合同》生效后十日内向甲方交纳保证金50万元。在应交押金58万元中冲抵。5.3乙方有下列行为时，甲方可在保证金中扣除；a、乙方拒绝交纳的租金即相关费用；b、合同未到期乙方提前退租并拒绝交纳的违约金；c、因乙方原因致使甲方受到行政管理机关处罚而应交纳的罚款；d、乙方违反《安全协议》中的内容，应交纳的违约金。当保证金扣除比例超过保证金总额百分之三十时，乙方应在5日内补足保证金。第八条装修和改变房屋结构，8.1甲、乙双方共同签字确定：装修图纸、装修价格、装修施工单位、装修时间、施工洽商变更及审核装修工程结算造价。由乙方与施工单位签订装修施工合同。由甲方先期垫付装修工程款。装修工程由甲方按政府规定报经有关部门批准。除此外，乙方不得再单独进行其它装修工程。8.2合同履行期限届满或因其它原因终止，且双方均无违约情形或者违约情形已经弥补完毕的，乙方应对该房屋恢复原状，并在腾空该房屋后保证房屋清洁、随时可以使用，乙方不予恢复原状的，所有装修改造及设备设施均归甲方所有。因乙方违约导致合同解除的，所有装修改造及设备设施归甲方所有，甲方有权自行决定扣留乙方留存在该房屋内的任何装修改造和设备设施等财产。8.4参照本协议第8.1条，甲方代乙方向装修施工单位支付的装修工程款，由乙方分两次偿还甲方，分别为：1、租赁期第二年的最后一个月乙方向甲方支付全部装修款的50％；2、租赁期第三年的最后一个月乙方向甲方支付全部装修款的50％；乙方超过三十天未向甲方支付的，则每逾期一日，按应付数额的日千分之三向甲方支付违约金。第九条相关费用9.1在该房屋租赁期间，能源费（包括但不限于水费、电费、燃气费等）由乙方支付，甲方代为收取，并由乙方自己承担延期付款的违约责任及相应后果。第十条租赁期满，乙方在租赁期限届满后十日内未能腾空该房屋的，则乙方任何遗留在该房屋中的物品，均视为乙方已经放弃了该物品的所有权，甲方有权自行对其进行处置，处置费用双方协商解决。乙方如未能恢复原状，且甲方不同意按照第8.2条取得乙方装修改造部分的财产的，甲方可自行将房屋恢复原状，恢复原状的费用由乙方负担。第十二条合同解除和终止，12.4在合同履行期间，如发生下列情况之一时，甲方有权单方面解除本合同，本合同自甲方书面通知送达乙方时终止。乙方已交纳的保证金不予退还。12.4.3本合同生效后，乙方未按合同约定的期限交付租金、保证金或相关费用累计3次以上的或拖欠达到三十天以上的。第十三条违约责任，13.1.2乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，每逾期一日，按应付数额的日千分之三向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将该房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十五条其他约定事项，15.1.3甲乙双方确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证等证件，乙方向甲方支付租金等的交费义务不受影响，因无房产证等证件所涉及的具体问题，双方协商解决。15.3乙方签署本合同后，视为对标的物无房产证及存在诉讼争议情况知悉，并且对本合同内容不存在任何异议。庭审中，中商国华公司表示对《房屋租赁合同》中其单位的公章的真实性不确定，经本院释明是否申请对公章的真伪性鉴定，其未向本院提出鉴定申请。上述《房屋租赁合同》签订后，北京中资金汇物业管理有限公司于2018年5月21日代中商国华公司支付保证金50万元；中商国华公司于2019年3月21日支付租金150万元，中商华奥实业有限公司于2019年5月14日代中商国华公司支付租金50万元，其后中商国华公司未向北京北水公司支付任何租金及其他费用。2019年6月4日，北京北水公司向中商国华公司发出《关于解除的通知书》，告知其自该通知书作出之日起解除《房屋租赁合同》并要求其一次性支付拖欠租金3300000元（计算至房屋租赁合同解除之日）、违约金3944640元（暂计算至2019年6月4日）、水电费89228元、垫付工程款3422907.7元并腾退租赁房屋。中商国华公司于2019年6月7日签收该份通知，并于2019年6月8日搬离租赁房屋。2019年6月10日，北京北水公司向中商国华公司发出水费缴纳通知书及电费缴纳通知书，告知其2018年8月1日至2019年6月10日期间欠缴水费2400元、电费18752.0514元。另查，2018年5月11日，北京中资金汇物业管理有限公司（甲方、发包人）、北京富锦盛世装饰有限公司（乙方、承包人）与北京北水公司（丙方、产权方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定由乙方对丰台区角门枫竹苑北路13号院办公楼进行装修，乙方包工包料。丙方代表甲方向乙方支付装修工程款。总工期50天，开工日期为2018年6月10日。工程价款暂定为2355453元。经中商国华公司与北京富锦盛世装饰有限公司确认装修款为3456400.92元，北京北水公司已经支付2719907.7元，尚欠736493.22元。中商国华公司向北京北水公司出具说明函，认可上述装修款与欠款，承诺将按合同约定于2021年4月30日之前向北京北水公司清偿完毕。本院认为：北京北水公司与中商国华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽中商国华公司对《房屋租赁合同》中的公章的真实性不确定，但其未提供证据证明公章系伪造，故本院不予采信。2019年6月4日北京北水公司向中商国华公司发出《关于解除的通知书》，中商国华公司于2019年6月7日收到该通知书，并于2019年6月8日搬离租赁房屋。根据合同约定，中商国华公司未按合同约定的期限交付租金、相关费用累计3次以上，且其拖欠租金达到三十天以上，北京北水公司有权单方解除合同，自北京北水公司书面送达中商国华公司时终止，故本院确认双方《房屋租赁合同》于2019年6月7日解除。根据合同约定及北京北水公司发出的《关于解除的通知书》，截止到2019年6月8日，中商国华公司尚欠租金及占用费3377333元。根据合同约定，中商国华公司应支付租赁期间的能源费包括但不限于水费、电费、燃气费等，结合北京北水公司提交的水、电费缴纳通知书，中商国华公司应支付拖欠的能源费21152.05元。关于违约金一节，根据合同约定，中商国华公司拒绝交纳的租金及相关费用，北京北水公司可在保证金中予以扣除，本院认定50万元保证金应予抵扣2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金。因逾期违约金约定标准过高，北京北水公司主动要求降低为按照年利率24%标准计算，本院考虑到北京北水公司未对逾期支付租金所造成的损失进行相应的举证或充分的说明，合同履行过程中中商国华公司多次未按要求支付租金，但北京北水公司未及时主张权利亦使违约情形不断持续等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按日万分之五标准计算。自2018年6月11日起至2019年6月9日期间，因拖欠租金产生的违约金为519940元。中商国华公司需支付2019年6月10日至实际支付之日止的违约金，以3377333元为基数，按照日万分之五标准计算。关于装修工程款一节，根据合同约定，由北京北水公司先期垫付装修工程款，再由中商国华公司分两次偿还。根据证据，双方均认可装修工程款合计3456400.92元，北京北水公司已垫付2719907.7元，尚有736493.22元未支付。本院认为中商国华公司应支付北京北水公司已为其垫付的工程款，对于尚未支付的工程款，双方可协商解决或待垫付完成后，再行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中商国华商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北水食品工业有限公司支付自2018年11月1日至2019年6月8日期间的租金及占用费3377333元；二、中商国华商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北水食品工业有限公司支付拖欠的水电费21152.05元；三、中商国华商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北水食品工业有限公司支付2018年6月11日至2019年6月9日期间因拖欠租金及占用费所产生的违约金519940元，并支付自2019年6月10日起至实际支付之日止的违约金，以3377333元为基数，按日万分之五标准计算；四、中商国华商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向北京北水食品工业有限公司支付装修工程款2719907.7元；五、驳回北京北水食品工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65622元，由北京北水食品工业有限公司负担8965元（已交纳），由中商国华商贸有限公司负担56657元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周生辉人民陪审员  葛远声人民陪审员  朱福勤二〇二〇年十一月三十日法官 助理  刘 畅书 记 员  霍 然