上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19250号原告(反诉被告)：江瑛，女，1988年5月17日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：王庆英、牛梦玲，上海日盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：张兆标，男，1975年6月19日出生，汉族，户籍地江苏省。被告(反诉原告)：谷彩霞，女，1979年7月30日出生，汉族，户籍地江苏省。被告(反诉原告)：张福龙，男，2001年6月19日出生，汉族，户籍地江苏省。上列两被告委托诉讼代理人：张兆标(系被告谷彩霞丈夫、被告张福龙父亲)。原告(反诉被告)江瑛(以下统称原告)与被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙(以下统称被告方、简称张兆标方)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告张兆标、谷彩霞、张福龙提起反诉，本院依法予以受理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告江瑛及其委托诉讼代理人王庆英、牛梦玲、被告张兆标暨谷彩霞、张福龙的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江瑛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2015年11月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令三被告共同退还原告购房款人民币(以下币种同)672,300元；3、判令三被告支付原告违约金1,542,000元。事实和理由：2015年11月19日，经中介公司居间介绍，原告与三被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定三被告将其位于上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房屋出售给原告。同日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为514万元，原告于2015年11月22日前向被告支付45万元、2016年3月28日前支付175万元，剩余294万元在产权过户后由原告申请银行贷款直接支付至被告指定账某中；合同中并就违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约付款，自2015年11月至2016年2月共计支付了被告购房款672,300元，后因该房屋被法院查封，导致无法过户至原告名下。现原告认为因被告的原因导致房屋被查封，导致合同无法继续履行，给原告造成了巨大损失(房屋增值、装修损失等)，三被告应当承担相应的违约责任，故涉讼。被告张兆标、谷彩霞、张福龙共同辩称，三被告与原告签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，确实因被告的原因在合同签订后房屋被司法查封，现同意解除双方签订的买卖合同并返还原告购房款672,300元。张福龙在签订居间协议、买卖合同时系未成年人，均是由其母亲谷彩霞代签，不应当承担责任。当时被告曾提醒过原告因为存在债务纠纷，故需尽快付款并办理过户手续，合同签订后，原告陆续支付了45万元，房屋被查封。双方协商后，被告方也配合了原告将购房款在相关案件中陈述为190万元，并将房屋交付给了原告，此外，原告实际也没有按约付款，故被告方不应当承担违约责任。如果需要承担违约责任，则认为违约金过高。因此，张兆标方提出反诉，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》，原告迁出房屋并将该房屋返还给被告方；2、判令原告支付被告方房屋使用费(自2016年2月1日起至实际返还之日止，按照每月8,000元计算)。江瑛针对张兆标方的反诉辩称，同意解除双方签订的买卖合同，解除后同意搬离房屋并返还给被告方；不同意支付房屋使用费，被该房在签订合同前被告方并未告知原告其有诸多债务，由于被告方的恶意违约行为导致原告损失巨大，另，被告方主张的租金标准过高，2018年前大概只有4,000元，自2018年至今才慢慢涨至8,000元。本院经审理认定事实如下：2015年11月19日，张兆标、谷彩霞、张福龙(出卖方、甲方)与江瑛(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定乙方向甲方购买其位于上海市嘉定区嘉定镇江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)，总房价款为514万元；乙方支付意向金15万元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。……待甲方签订本协议后三日内，乙方应补足定金至30万元……；首期房价款为45万元(含已支付的全部定金、不包含尾款5万元)；第二期房价款294万元，以银行贷款形式支付，银行款清后交房；其他房价款170万元，在2016年3月28日前支付；该协议中另就其他事宜进行了约定。同日，张兆标、谷彩霞、张福龙(卖售人、甲方)与江瑛(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，其中约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价为514万元；第六条中约定：“甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”；第十条中约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)每逾期壹日，甲方应向乙方支付总房价款的万分之伍作为违约金；如甲方未按合同履行卖房义务拒绝向乙方出售房屋则甲方应向乙方支付总房价款的30%作为违约金，并且甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方所支付的全部房价款。”附件三付款协议中约定：“1、乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同后于2015年11月20日之前向支付首期房价款45万元整；2、乙方于2016年3月28日之前再向甲方支付购房款175万元整；3、乙方向银行申请房屋贷款294万元整，该款项在甲乙双方产权过户后由银行直接放到甲方在该银行的指定账某上(贷款不足部分由乙方在交易中心过户当日以现金方式补足给甲方)。”合同另就其他相关事宜进行了约定。居间协议、买卖合同签订时，张福龙系未成年人，故均由其母亲谷彩霞代签。2015年11月19日，谷彩霞出具收款收据，确认收到江瑛、景某支付的系争房屋定金15万元。2015年11月23日，江瑛向谷彩霞转账支付30万元。2016年2月4日及2月28日，江瑛向谷彩霞转账各10万元(共计20万元)，张兆标、谷彩霞出具收款收据一份，确认收到江瑛支付的部分房价款20万元。2016年1月至2月期间，江瑛通过案外人景某向张兆标方支付22,300元。2016年2月4日，江瑛方曾出具借条一份：其中载明：“江瑛、景某、景红向谷彩霞借款115万元。此借条是景某、江瑛向谷彩霞购买嘉怡路XXX弄XXX号房屋之房价款的一部分，因景某、江瑛并没有向谷彩霞实际支付此部分房价款，故向谷彩霞写此借款借条，在该房屋(嘉怡路XXX弄XXX号)由江瑛办出产权证后扣除15万元后向谷彩霞支付，如该房屋经由法院拍卖，拍卖后支付在拍卖款项支付完江瑛所付钱款和违约金后所剩余部分按比例支付予谷彩霞。……”另查明，1、根据2020年8月22日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋权利人为张兆标、谷彩霞、张福龙，存在十余项司法限制。2、在(2016)沪0114执261号案件中，2016年1月25日，嘉定法院明确告知江瑛系争房屋已被司法查封，后续应当关注拍卖程序，而张兆标及江瑛当时均表示购房款支付了45万元且系争房屋仍由张兆标方居住。3、2016年，江瑛作为原告向上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)提起案外人执行异议之诉，提出诉讼请求：“判决立即停止对原告购买的位于上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房屋的强制执行，并依法裁定解除对上述房屋的查封。”该案中，江瑛主张其已经支付了购房款190万元，嘉定法院于2016年8月15日曾向江瑛、张兆标及案外人制作调查笔录，当时江瑛表示：“45万是查封前支付，其余是在查封后支付；没有执行法官和我们联系过，我们是不知道法院查封的事情的”；张兆标作为该案的案外人则表示“差不多支付了190万”。2016年12月28日，嘉定法院作出(2016)沪0114民初8042号(以下简称8042号案件)民事判决书，判决驳回江瑛的诉讼请求，此外，该案中查明：“2015年12月4日，本院在执行已经发生法律效力的上海市嘉定区人民法院作出的(2015)嘉民一(民)初字第8905号民事调解书即申请执行人许红桥、薛洪喜与被执行人上海苏融实业有限公司、张兆标保证合同纠纷一案中，于当日查封了登记在被执行人张兆标名下的系争房屋。原告遂向本院提起执行异议，要求中止对系争房屋的执行。本院于2016年5月4日作出(2016)沪0114执异15号执行裁定书，认为被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，异议人江瑛虽与被执行人张兆标签订了房地产买卖合同，但异议人江瑛占有涉案房屋的行为发生在本院对该房屋查封之后，受查封的效力所及，异议人江瑛占有涉案房屋的行为不得对抗债权人，据此驳回了原告的执行异议。”后因江瑛不服8042号判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年8月25日作出(2017)沪02民终6464号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，江瑛及张兆标方均承认，在买卖合同签订后，由于系争房屋被司法查封，嘉定法院于2016年1月25日曾向双方及案外人制作执行笔录进行了告知。此后，双方商量通过银行转账再转回至案外人账某的方式，制作购房款支付记录，并于2016年2月1日将系争房屋交付给江瑛。本院认为，虽然江瑛与张兆标方在房屋买卖合同履行过程中，明显存在串通，试图通过案外人执行异议之诉的方式排除司法查封，其行为显然违背诚实信用、违反法律规定，应当予以谴责并追究相应法律责任。但是，就本案而言，江瑛与张兆标方就系争房屋签订的买卖合同，并未发现双方存在串通或违反法律法规强制性规定的情况，该买卖合同应属合法有效，双方均应恪守，而系争房屋在双方当时签订房屋买卖合同后不久就被查封，且至今仍存在多项司法限制，故导致合同无法继续履行的原因，显然在于张兆标方，对于张兆标方表示其曾告知过其由诸多债务的意见，江瑛予以否认，而张兆标方对此没有提交证据予以证明，故本院不予采信；另外，张福龙当时虽为未成年人，但由其法定代理人(及其母亲)谷彩霞代为签字，应为代理其实施民事法律行为，因此，张福龙亦应当承担相应的违约责任。现江瑛要求解除与张兆标方签订的买卖合同，于法有据，本院予以支持。对于解除时间，江瑛确认此前并未提出过解除或发送过解除通知，故本院以本案中诉状副本送达之日(即2020年9月15日)予以确定。合同解除后，张兆标方应当返还江瑛支付的购房款672,300元，江瑛则应当搬离系争房屋并将房屋返还给张兆标方。对于江瑛主张违约金1,542,000元的诉讼请求，对此，张兆标方提出过高，且结合本案的实际情况，本院在综合考虑违约的原因、合同履行程度、双方在此后履行中均存在过错、江瑛亦没有及时提出主张维护自身权利、当时房价确存在一定上涨等因素，酌情确定张兆标方应支付江瑛违约金40万元。对于张兆标方反诉要求江瑛支付房屋使用费的诉讼请求，本院认为，张兆标方与江瑛在明知系争房屋被司法查封，并在法院明确告知后，仍通过串通制造房款支付流水、交付房屋的方式，企图不正当地达到自身目的，张兆标本身存在过错，应当自行承担其不当行为的后果，现其要求江瑛支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)江瑛与被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙于2015年11月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年9月15日解除；二、被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙应于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)江瑛购房款672,300元；三、被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)江瑛违约金40万元；四、原告(反诉被告)江瑛应于本判决生效之日起十五日内搬离将位于上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房屋并将该房屋返还被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙；五、对被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙的其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24,514元，减半收取12,257元，保全费5,000元，合计17,257元，由原告(反诉被告)江瑛负担8,900.10元，由被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙共同负担8,356.90元；反诉受理费7,900元，减半收取3,950元，由被告(反诉原告)张兆标、谷彩霞、张福龙共同负担(原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年十二月四日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。