辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初3181号原告：王增和，男，1959年12月31日出生，汉族，退休工人，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：王增财，男，1953年7月13日出生，汉族，退休干部，住宽甸满族自治县。被告：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇。法定代表人：郭桂兰，系该公司经理。第三人：王惠芝，女，1946年9月19日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街****。负责人：赖永革，男，1966年9月3日出生，汉族，系该公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：管苏祥，系辽宁万鹏律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇左子元街**div>负责人：王传日，系该行行长。原告王增和与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宏大公司）、第三人王惠芝、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产）、中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王增和、第三人东方资产的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。被告宏大公司、第三人王惠芝、建设银行经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。王增和向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司签订的商品房买卖合同有效；2、被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司协助办理过户手续。事实和理由：2000年12月19日，原告与被告签订了商品房买卖合同，以84,800.00元的价款购买了该公司开发的宽甸农牧局科技楼四单元401室（由西向东）100.69平方米商品房，被告将房屋交付于原告后，经装修入住至今。原告在办理产权过户时，发现宏大建筑工程有限公司又与第三人王惠芝签订了商品房买卖协议，并在房产管理部门备案登记，名义上将该栋商品房出售给第三人王惠芝，实为以第三人名义抵押贷款为该公司所用。宏大建筑工程有限公司实施一房两售，损害了原告的合法权益，故请求人民法院判令原告与被告签订的商品房买卖合同有效，被告协助办理过户手续。宏大公司未予答辩。第三人王惠芝未予答辩。第三人东方资产述称，不同意原告的诉讼请求。一、建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。第三人王惠芝与被告于2000年3月4日签订了协议书，双方约定了房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式及交工日期等。同日，被告向第三人王惠芝出具了首付款的收款收据。2000年5月23日，第三人建行宽甸支行与被告、第三人王惠芝签订了《中国建设银行个人住房借款合同》（下称：借款合同），第三人王惠芝向建行宽甸支行借款，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出（2000）宽证经字第109号公证书，证明《借款合同》真实、合法、有效。2000年5月29日，建行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款。2000年5月30日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人王惠芝与建行宽甸支行签订的《借款合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原、被告均未提交证据证明原告已经实际支付了购房款，已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。第三人建设银行未予答辩。经审理查明，2000年12月19日，原告与被告宏大公司签订商品房买卖合同，约定原告以84800元的价格购买被告开发建设的座落于宽甸满族自治县宽甸镇农牧局科技楼四单元（由西向东）建筑面积101平方米401号房。并于签订合同当日向被告宏大公司交纳购房款84800元。商品房买卖合同签订后，被告即将案涉房屋交付给原告，原告在案涉房屋居住使用至今。2000年3月4日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司(乙方)(现为宏大公司)与第三人王惠芝（甲方）签订协议书，其内容为：甲方购买乙方农牧局科技楼一套，经过双方协商，达成如下协议：“一、甲方购房建筑面积100.69平方米，第1单元4楼；二、乙方房屋出售价格1200.00元/平方米，三、合计房款120，828.00元，甲方一次交纳30%房款，合计40，000.00元，以乙方代表出据为准。”同日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司向第三人王惠芝出具一份交纳涉案房屋30%的预交款40，000.00元的收款收据。2000年5月23日，第三人王惠芝（甲方）与第三人建设银行（乙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》，其内容为：“第一条借款用途购住房；第二条借款金额甲方向乙方借款人民币捌万元整；第三条借款金额本合同约定借款期限壹拾年，自乙方将借款划入本合同规定的账户内之日起计算……。第十二条贷款担保甲方必须为履行本合同提供担保。甲方自愿采取抵押方式提供担保。一、甲方以保证方式提供担保的，保证人应与乙方另行签订《保证合同》。二、甲方以抵押方式提供担保的，抵押人应与乙方另行签订《借款抵押合同》，抵押合同中列明的抵押物应依法办理抵押登记。…第十三条公证甲乙双方约定应自本合同签订之日起10天内，向县公证处办理合同公证，公证费由甲方承担……”。第三人王惠芝与第三人建设银行签订涉案房屋的《抵押合同》。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第109号《中国建设银行个人住房借款合同和借款抵押合同公证书》，确认第三人王惠芝与第三人建设银行签订的个人住房借款合同、借款抵押合同有效。同年5月30日，第三人王惠芝、被告宏大公司、第三人建设银行申请为涉案房屋办理抵押登记。2003年4月，第三人建设银行将包括涉案房屋在内的债权转让给案外人信达资产公司，案外人信达资产公司又将涉案房屋债权转让给第三人东方资产。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告宏大公司签订的商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋现登记在被告宏大公司名下，原告请求被告宏大公司协助办理涉案房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王增和与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于2000年12月19日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王增和办理涉案房屋［宽甸农牧局科技楼四单元401室（由西向东）］的所有权变更登记。案件受理费1920元，由被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  刘威威人民陪审员  王春静人民陪审员  孙金娥二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王翠芳