湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1776号原告：胡娟，女，1980年7月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈卫，湖北风劲律师事务所律师。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，住黄石市。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道****，统一社会信用代码：91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：周斌、赵翔，均系黄石裕达酒店管理有限公司职工。原告胡娟与被告黄石裕达酒店管理有限公司（以下简称裕达公司）、陈希平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行审理。审理中原、被告均同意按照简易程序继续审理，故本案延长审理期限二个月。原告胡娟的委托诉讼代理人陈卫、两被告的共同委托诉讼代理人周斌、赵翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡娟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付租金76320元，并承担逾期支付租金的违约金（按照年利率15.4%从2020年1月1日起按每月租金分段计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买的湖北联创房地产开发有限公司开发的黄石××区湖滨大道××号房屋中的共计八间产权房，2019后由被告陈希平与原告口头约定租赁用于酒店经营，约定月租金12720元,于上月提前支付下月租金，逾期支付租金，则应当按当月应付租金的千分之八支付每天的逾期利息损失。2019年12月31日被告向原告支付了2020年1月份的租金，但从2020年1月底到现在为止，陈希平即未再给原告支付其应付的租金，原告催讨租金时，陈希平说其开办的裕达公司及丽晶酒店无法给业主支付租金，造成拖欠原告的租金至今。然而原告了解到陈希平及其开办的裕达公司尚在运营，原、被告的租赁关系也未终止，拒付租金实属违约，为此请人民法院判令二被告立即支付拖欠的2020年2月至7月的租金76320元，并承担逾期支付租金的违约金（按月息2分计算）。被告陈希平答辩称，酒店属于产权式酒店，是由裕达公司丽晶酒店经营管理，陈希平只是作为该公司的总经理履行的是职务行为，所以原告将陈希平列为被告没有任何法律依据。被告裕达公司答辩称，2020年2月至4月属于疫情期间，酒店有接待医护人员，同时也有一部分住房补贴，但是该补贴远远低于正常经营的收入水平，所以无法支付业主的租金，同时酒店根据与业主签订的委托经营合同第六款第二条，如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以终止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任，所以酒店于2020年4月1日向业主发出了解除委托经营合同的通知，并于2020年4月26日正式退出酒店的经营管理，同时应广大业主要求，于2020年7月21日刊登解除合同关系的声明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡娟系黄石市黄石××区湖滨大道××号1203室、1205室、1207室、1509室、2602室、2702室、2707室、2101-2室业主。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义在黄石市黄石××区湖滨大道××号对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年3月21日，裕达公司登记成立，法定代表人为陈希平，后于2020年5月15日变更法定代表人为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店（以下简称裕达丽晶酒店）系裕达公司的分支机构，于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。自2019年1月1日起至2020年1月31日期间，裕达公司按12720元/月的标准向胡娟支付租金；自2020年2月1日起至今，胡娟再未收到租金。2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，裕达丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。2020年1月27日，周斌以“黄石丽晶酒店”的名义在微信曼晶业主群内发出通知，称酒店已于2020年1月26日暂停营业，员工已放假，具体开业时间视疫情控制情况而定。故二月份业主收益无法按时发放，待开业上班后与三月份收益一起发放。2020年3月30日，裕达丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月12日，裕达丽晶酒店发出通知，称其决定依法终止合同，于2020年4月25日正式停业，4月26日至28日与各位业主办理交接手续。2020年7月15日，众多业主因租金问题向本院提起诉讼。裕达丽晶酒店于2020年7月21日在报纸上刊登公告，称受新型冠状病毒疫情影响，其依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营，对于2020年4月25日之前应由其承担的债权债务，其将继续承担清偿责任。本院认为，一、关于合同效力。胡娟虽未与裕达公司签订书面租赁合同，但自2019年1月1日起裕达公司按12720元/月的标准向胡娟支付租金至2020年1月31日，双方已形成事实租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同合同系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。陈希平并未直接支付租金，且胡娟未与陈希平签订书面租赁合同，胡娟主张其与陈希平口头约定由陈希平承租房屋亦未提交相关证据证明，故陈希平并非房屋租赁合同当事人，胡娟主张其承担合同义务无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除。（一）关于裕达丽晶公司通知解除合同的效力。裕达丽晶酒店曾于2020年3月30日、2020年4月12日分别发出解除合同通知，并于2020年7月21日登报公告解除合同通知。上述三次通知中裕达公司认为因疫情原因属不可抗力，符合合同约定的解除合同的情形。本院认为，裕达公司与胡娟之间系房屋租赁合同关系，裕达公司应履行的义务是向胡娟支付租金，对该义务并不因疫情影响从而导致不可能履行，故疫情对该义务的履行并不构成不可抗力。且结合胡娟提交的证据以及裕达公司自认情况来看，疫情期间裕达丽晶酒店并未停止经营，其在疫情期间接待了包括鄂东医疗集团在内的多家单位等医务人员而收到209万元营业款，故疫情并不是合同约定的因不可抗力可以解除合同的情形，裕达公司不享有合同约定的解除权。此外裕达公司自2020年2月1日起未按约履行支付租金的义务，已构成违约，裕达公司作为违约方，亦不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。综上，裕达公司在既不享有合同约定解除权，又不享有法定解除权的情况下，其以裕达丽晶酒店的名义向包括胡娟在内的业主三次发出的解除合同通知的行为，均不能产生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力，裕达公司仍受双方合同的约束。（二）合同能否继续履行。本案所涉项目系商业地产租赁，裕达公司作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案所涉状况为裕达公司因疫情影响，使酒店经营困难，多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续，且已有部分业主已领取房屋钥匙，收回房屋。裕达公司已实际撤出酒店，无力再行经营。特别是欣曼晶酒店相关业主因租金问题陆续分段向法院提起诉讼，并于2020年7月15日提起诉讼，胡娟等众多业主起诉要求支付租金。由此看出，双方之间的信任基础已然丧失。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，也不能强制裕达公司继续履行对酒店行使经营管理的行为，故继续让其履行支付租金的义务显失公平。本院根据胡娟的诉请与裕达公司的抗辩，确认裕达公司与胡娟之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月15日解除。因裕达公司已多次通知胡娟等众多业主前来办理退房交接手续，而胡娟未前往办理，且庭审过程中，胡娟未举证证明裕达公司拒不退出房屋，故本院酌情确定租赁房屋返还时间为2020年8月15日。三、关于租金。胡娟主张按约定支付租金。对于租金标准。裕达公司自2019年1月1日起按12720元/月的标准实际履行，故对胡娟主张按12720元/月的标准计付租金的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽裕达公司将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别，继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允，根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：（一）2020年2月1日至2020年3月22日期间。本院酌定该期间租金按12720元/月的80%的标准计算，即12720元/月×80%×1个月22天＝17638.40元。（二）2020年3月23日至2020年7月31日期间。虽裕达公司辩称其已于2020年4月26日正式退出酒店经营，但裕达公司发出的通知并未产生合同解除的效力，裕达公司仍应按约定的12720元/月的标准计付租金至合同终止后其返还房屋之日止，故本院对胡娟主张至2020年7月31日的租金予以支持，即12720元/月×4个月9天＝54696元。综上，裕达公司应当支付胡娟自2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金共计72334.40元。对胡娟诉请超过部分，本院不予支持。四、关于违约金。胡娟主张按合同约定标准支付违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，陈希平、裕达公司逾期支付租金系因疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素引起，故对胡娟提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石裕达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡娟2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金72334.40元。二、驳回原告胡娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元（已减半收取）、财产保全费820元，均由被告黄石裕达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇二〇年十二月二十三日书记员  肖 君