宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终546号上诉人（原审原告）：山东省保安器材有限公司，住所地山东省济南市泺源大街**。法定代表人：尹进才，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋毅，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐亮，男，1985年12月29日出生，汉族，职业不详,住宁夏回族自治区平罗县。被上诉人（原审被告）：李俊，男，1972年11月22日出生，汉族，无固定职业,住宁夏回族自治区平罗县。被上诉人（原审被告）：刘倩(与李俊系夫妻关系)，女，1971年5月20日出生，汉族，无固定职业,住宁夏回族自治区平罗县。李俊、刘倩的共同委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。原审第三人：宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司，住，住所地宁夏回族自治区平罗县玉皇阁北街邮政办公楼**/div>负责人：周红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司职工。上诉人山东省保安器材有限公司（以下简称山东保安公司）因与被上诉人徐亮、李俊、刘倩，原审第三人宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司（以下简称汇融房产平罗分公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因本案审理过程中必须以（2020）宁02民再19号案件的审理结果为依据，本院于2020年9月21日裁定中止诉讼。2020年11月9日本院作出（2020）宁02民再19号民事判决，故本案恢复诉讼。上诉人山东保安公司的委托诉讼代理人宋毅，被上诉人李俊、刘倩的共同委托诉讼代理人陈泽东，原审第三人汇融房产平罗分公司的委托诉讼代理人宋文斌到庭参加诉讼。被上诉人徐亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。山东保安公司上诉请求：1.撤销（2019）宁0221民初4309号民事判决，依法改判支持山东保安公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由徐亮、李俊、刘倩承担。事实及理由：首先，山东保安公司提交的证据足以证明徐亮与李俊签订《房屋买卖协议》并处置案涉房产属于恶意串通。在徐亮、李俊、刘倩未提供相应证据反驳的情况下，山东保安公司已经完成了对于恶意串通足以排除合理怀疑的举证责任，一审法院对证据不予采信系认定事实错误。山东保安公司提交的《工程款支付审批单》、《顶账房源审批单》、《顶账协议》，证实徐亮曾从山东保安公司处合法取得四套顶账房，以上顶账房的抵顶手续完备且每套价值不超过400000元。徐亮将其中的xx-x-401号、xx-x-201号处分给李俊，并不需要提供《房屋买卖协议》作为证据，而案涉房产仅通过一份《顶账协议》及《房屋买卖协议》就处分给了李俊，且价值明显超过了以上四套顶账房不符合常理。《结算清单》可以印证山东保安公司已经与徐亮结算完毕，不存在将价值4119347.60元房产抵顶给徐亮的可能性。山东保安公司庭审中出示徐亮于2017年7月6日在（2017）宁02民终358号案件中谈话笔录、2018年8月13日在（2018）宁0221民初1295号案件中谈话笔录以及徐亮、王某某、田某的《劳动保障监察调查询问笔录》，徐亮及其雇佣的农民工田某、王某某证实徐亮因赌博欠高利贷导致工程款无法周转，遂向李俊、刘倩借款用于发放人工工资。《公证书》可以印证徐亮因欠李俊款项，李俊为及时实现债权以不合理低价使得案涉房产合法化，授意徐亮作公证并出具收到房款的收据。以上证据能够证明徐亮与李俊之间存在恶意串通的身份便利以及双方串通的行为。徐亮因涉嫌伪造公司印章罪被平罗县公安局立案侦查，证明案涉房产属于山东保安公司所有以及徐亮签订《房屋买卖协议》侵害山东保安公司合法权益。徐亮在案涉项目施工，熟知山东保安公司向其抵顶房屋的流程，遂利用其身份便利虚构山东保安公司欠其工程款的事实徐亮已认可其私刻山东保安公司印章和伪造山东保安公司法定代表人尹进才的签字，出具虚假《顶账协议》，并利用该协议擅自将案涉房产以“出售”的名义处分给李俊、刘倩，山东保安公司并未将案涉房屋抵顶给徐亮。李俊与徐亮约定的购房价格明显低于当时的市场交易价格，结合双方之间的借贷关系，李俊、刘倩非善意取得案涉房产的行为印证二人与徐亮存在恶意串通。案涉房产价值为4119347.60元，而李俊与徐亮约定的购房价仅为2400000元，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的“明显不合理的低价”。案涉《房屋买卖协议》签订过程不符合交易惯例。李俊、刘倩与汇融房产平罗分公司签署《商品房买卖合同》并取得了3388860元的购房发票后，又与徐亮签署《房屋买卖协议》，时间顺序明显不符合善意买房的交易惯例。结合李俊获取案涉房屋的方式明显与之前不同，可以推定李俊明知徐亮无权处分案涉房产，其为了以合法形式掩盖非法抵债的目的补写《房屋买卖协议》。李俊、刘倩与徐亮并未实际履行《房屋买卖协议》约定的合同义务，双方不存在真实的交易。李俊、刘倩在（2019）宁0221民初1294号以及（2019）宁02民终575号民事诉讼中坚称案涉房屋系徐亮处购买并支付了2400000元的购房款，但二人在所有与案涉房屋相关的诉讼中，从未提供相应的支付凭证，且刻意回避与徐亮存在借贷关系的事实；其次，一审法院适用法律错误，本案应适用特殊的证明标准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定，一审中山东保安公司提交的证据足以证实徐亮与李俊、刘倩共同处置案涉房产的行为存在串通的可能性，且达到了排除合理怀疑的标准。一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，将山东保安公司的举证标准提高到了其他民事纠纷的证明高度，而本案应适用《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定；再次，虽然（2018）宁02民终1175号民事判决书认定应为李俊、刘倩办理案涉房屋的产权证，但是该判决依据的前提是基于汇融房产平罗分公司抵顶山东保安公司工程款而签订的《商品房买卖合同》，即案涉房屋系汇融房产平罗分公司抵顶给山东保安公司，在山东保安公司的指示下与李俊签订《商品房买卖合同》。因该合同有效，判决案涉房屋归李俊、刘倩所有，而非基于李俊与徐亮签署的《房屋买卖协议》。该判决书还确认了李俊、刘倩未向汇融房产平罗分公司或山东保安公司支付购房款的事实。因此，不能因为该房屋现登记在李俊、刘倩名下就推定《房屋买卖协议》有效。一审法院认为山东保安公司不是《房屋买卖协议》的相对人系认定事实有误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款明确规定了存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应认定合同无效。即便山东保安公司不是《房屋买卖协议》的合同相对方，但徐亮与李俊签订的《房屋买卖协议》损害了其利益，山东保安公司有权提起确认合同效力纠纷之诉；最后，山东保安公司对（2019）宁02民终575号判决申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2020）宁民申273号民事裁定指令再审。宁夏回族自治区高级人民法院认为（2019）宁02民终575号民事判决书对徐亮与李俊、刘倩签订《房屋买卖协议》，建立所谓的房屋买卖合同关系属于认定事实错误，也印证了本案《房屋买卖协议》存在无效的情形，故本案中一审判决的重要依据存在瑕疵。综上，徐亮私刻山东保安公司印章伪造《顶账协议》，其与李俊、刘倩恶意串通签订的《房屋买卖协议》系无效协议。因本案须以上述案件的审理结果为依据，山东保安公司申请对本案中止审理。李俊、刘倩辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回上诉,维持原判。汇融房产平罗分公司述称，2015年4月2日，宁夏汇融房地产开发有限公司与山东保安公司签订《建筑安装类合同》中约定：宁夏汇融房地产开发有限公司将消防施工工程承包给山东保安公司，双方约定工程款以一半现金形式支付，一半抵顶房屋的形式支付。合同签订后，汇融房产平罗分公司按约履行义务。2015年11月，汇融房产平罗分公司以位于某某房屋抵顶欠付山东保安公司的工程款，该抵顶房屋的单价为5470元/平方米，预测建筑面积753.08平方米，合计价款4119347.60元。汇融房产平罗分公司与山东保安公司达成抵顶协议后，受山东保安公司指示汇融房产平罗分公司与李俊、刘倩就案涉房产签订《商品房买卖合同》并开具购房发票。随后山东保安公司通知汇融房产平罗分公司，因李俊未向其付款要求汇融房产平罗分公司停止办理房屋交付手续。2018年，李俊、刘倩提起诉讼要求汇融房产平罗分公司履行《商品房买卖合同》并交付房产。（2018）宁02民终1175号民事判决书确认案涉房产归李俊、刘倩所有，汇融房产平罗分公司依据该判决书确定的内容已经将案涉房产办理在李俊、刘倩名下。山东保安公司向一审法院起诉请求：1.依法确认登记证号为宁（2019）平罗县不动产权P00070**房产归山东保安公司所有；2.依法确认徐亮与李俊签订的《房屋买卖协议》无效；3.依法撤销上述房产的过户登记并判令徐亮、李俊、刘倩返还山东保安公司上述房产或给付山东保安公司购房款4119347.60元；4.判令徐亮、李俊、刘倩赔偿山东保安公司经济损失（自2016年1月6日起，以4119347.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日止），共计人民币752782.15元，自起诉日计算至付清为止；5.诉讼费用由徐亮、李俊、刘倩承担。在诉讼过程中山东保安公司放弃了第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年4月2日，宁夏汇融房地产开发有限公司与山东保安公司签订《建筑安装类合同》一份，约定将消防工程承包给山东保安公司，约定的付款方式为约50%现金，50%顶房，房价按售楼部当日销售价格执行。2015年12月，汇融房产平罗分公司将案涉房屋即xx-xx号房屋以抵顶工程款的方式以每平方米5470元抵顶给山东保安公司共计4119347.6元工程款。2016年1月5日，汇融房产平罗分公司财务部向营销部出具购房合同签订通知单一份，载明“xx-xx房屋抵顶山东保安公司消防工程款，面积为753.08平方米，单价为5470元每平方米，房屋总价4119347.6元。抵账总金额4119347.6元，抵顶手续已办理完毕，现按4500元每平方米签订合同，合同总金额3388860元，施工单位自愿将该房屋办理在李俊名下，请营销部给予办理房屋合同签订手续。”同日，汇融房产平罗分公司与李俊、刘倩签订《商品房买卖合同》。2016年1月6日，汇融房产平罗分公司向李俊、刘倩开具了金额为3388860元销售不动产统一发票。同日，徐亮与李俊签订《房屋买卖协议》一份，约定徐亮将案涉房屋即xx-xx房屋出售给李俊，成交价为2400000元，并约定了其他事项。2018年李俊、刘倩将汇融房产平罗分公司、山东保安公司、周某某、徐亮诉至法院，要求确认李俊、刘倩与汇融房产平罗分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求汇融房产平罗分公司为李俊、刘倩办理房屋产权证并交付相关资料等其他诉讼请求。经宁夏回族自治区平罗县人民法院和宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院审理，判决确认该《商品房买卖合同》合法有效，并判决由汇融房产平罗分公司协助李俊、刘倩办理案涉房屋的产权证。汇融房产平罗分公司依据该判决，将案涉房屋产权证办理至李俊、刘倩名下。山东保安公司认为徐亮与李俊签订的《房屋买卖协议》无效，案涉房屋应属于山东保安公司所有，诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。山东保安公司不是徐亮与李俊签订的《房屋买卖协议》的相对人，山东保安公司当庭提供的证据无法证实徐亮与李俊之间存在恶意串通，损害山东保安公司利益的事实，且案涉xx-xx号房屋已经（2018）宁02民终1175号民事判决书确定房屋产权属于李俊、刘倩所有，汇融房产平罗分公司亦依据该判决书确定的内容将房屋产权办理至李俊、刘倩名下，现该房屋登记所有人为李俊、刘倩，故对山东保安公司要求确认《房屋买卖协议》无效、确认案涉房产归山东保安公司所有及要求赔偿经济损失的诉讼请求，依法不予支持。对李俊、刘倩辩解该案属于重复诉讼的意见，因该案与前几次诉讼案件诉讼请求不同，故不构成重复诉讼，综上，依照《最高人民法院》第十条第一款第六项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回山东省保安器材有限公司的诉讼请求。案件受理费11328元，由山东省保安器材有限公司负担。保全费5000元，由山东省保安器材有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：山东保安公司提交证据一：平罗县公安局《立案告知书》，证明徐亮因私刻山东保安公司印章于2020年7月8日被平罗县公安局以伪造企业印章罪立案侦查。现徐亮已认可其利用私刻的印章伪造《顶账协议》，山东保安公司并未将案涉房屋抵顶给徐亮，徐亮系无权处分的事实。结合李俊曾多次从徐亮处取得其他房屋且手续完备，唯有案涉房屋手续欠缺，也可证实李俊、刘倩与徐亮存在恶意串通，擅自处分山东保安公司财产的便利及可能性。证据二:（2020）宁民申273号民事裁定书、（2020）宁02民再19号案件立案审查、审判流程管理信息表、开庭传票，证明山东保安公司因不服（2019)宁02民终575号民事判决书申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院以发现裁判错误为由指令再审。由于（2020）宁02民再19号最终诉讼结果尚无定论，故不能再以（2019)宁02民终575号民事判决书作为案涉《房屋买卖协议》有效的抗辩理由，可以印证《房屋买卖协议》存在无效的情形,徐亮涉嫌伪造企业印章罪,该案即将移送平罗县人民检察院,徐亮已在讯问笔录中认可《顶账协议》系其伪造,其无权处分案涉房产,该刑事案件的审理和(2020)宁02民再19号案件对本案的判决结果有至关重要的作用,本案应当以上述案件的审理结果为判决依据,请求本案中止审理。李俊、刘倩质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议,对证明目的有异议,达不到山东保安公司的证明目的。该案认定本案与（2019)宁02民终575号案件不属于重复诉讼，两案诉讼请求不相同,本案不需以再审案件作为依据。李俊、刘倩与徐亮签订的买卖合同是经汇融房产平罗分公司即房屋所有权人认可,并开具发票和办理备案登记的。汇融房产平罗分公司质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议。因汇融房产平罗分公司不是（2019)宁02民终575号案件的当事人,对该案查明事实不清楚,汇融房产平罗分公司以案涉房产抵顶欠付山东保安公司的工程款,受山东保安公司委托和指示与李俊、刘倩签订《商品房买卖合同》。本院认证意见：本院对山东保安公司提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的不予确认。各方当事人均对一审认定的事实无异议，二审查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定，不动产物权以登记为公示生效的要件。案涉房屋已经（2018）宁02民终1175号民事判决确认李俊、刘倩与汇融房产平罗分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且汇融房产平罗分公司协助李俊、刘倩办理案涉房屋的产权证书，现案涉房屋已经登记在李俊、刘倩名下不动产登记没有变更的情况下，继受取得的法定公示要件尚未达成，山东保安公司基于与汇融房产平罗分公司以房抵债形式成为拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，其要求确认对案涉房屋享有所有权的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。山东保安公司主张李俊、刘倩未支付购房款，但汇融房产平罗分公司却给其二人出具购房发票并办理了备案手续与交易习惯不符,山东保安公司对此未作出合理解释。汇融房产平罗分公司认为其受山东保安公司指示与李俊、刘倩签订《商品房买卖合同》并开具购房发票。李俊、刘倩与汇融房产平罗分公司签订《商品房买卖合同》时认为案涉房屋系汇融房产平罗分公司顶账给徐亮，汇融房产平罗分公司按照合同约定也履行了相应义务。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使徐亮因涉嫌刑事犯罪，导致其无权处分案涉房屋，徐亮与李俊签订《房屋买卖协议》亦不必然因徐亮无权处分而无效。故山东保安公司认为徐亮与李俊、刘倩恶意串通且《房屋买卖协议》无效请求赔偿损失的上诉理由无事实根据和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人山东保安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11328元，由上诉人山东省保安器材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 薄晓霞二○二○年十二月九日书记员 李 彤附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。