云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8507号上诉人（原审被告）：黄德林，男，汉族，1959年5月20日生，住福建省连江县。上诉人（原审被告）：陈利军，男，汉族，1976年1月22日生，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：云南药材有限公司。住所：云南省昆明市吴井路378号。法定代表人：邓学峰，总经理。委托诉讼代理人：方禹斌，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王桂英，女，汉族，1966年3月3日出生，住云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理上诉人黄德林、陈利军因与被上诉人云南药材公司（以下简称：药材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄德林、陈利军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人拒绝支付后期租金的行为不应认定为违约，应属行使先履行抗辩权。一审判决在事实部分认定“按照合同约定，当期被告黄德林、陈利军已欠付租金”。相反，对于被上诉人将一楼物业出租他人，在2018年1月8日投入运营凌晨动漫城的事实，避而不谈。上诉人未付当期租金，事出有因，系被上诉人违约在前。被上诉人没有履行合同约定的义务，合理排除上诉人使用房屋的障碍在前，上诉人有权拒绝支付租金，不应认定为违约。一审忽略被上诉人未先履行合同约定义务的行为，最终认定上诉人违约，有失公正立场，系明显袒护被上诉人。2、假定上诉人违约理由成立，一审判决亦明显加重上诉人违约责任。当事人双方签订的《房屋租赁合同》第八条违约责任约定：乙方未按约定支付租金的，甲方有权解除合同，对乙方已缴纳的租金不予退还，乙方同时还应按年租金的20%向甲方支付违约金并赔偿因此给甲方造成的损失。合同并未约定，乙方未按约定支付租金的，甲方可以没收合同保证金。一审判决既上诉人支付违约金同时又没收押金，明显加重上诉人的义务，有违公平原则，且与市场交易习惯不符，请求二审予以调整。违约金本身具有赔偿性和惩罚性，司法实践中更注重补偿性。3、一审判决将合同解除后的扩大损失强加给上诉人，没有法律依据。《房屋租赁合同》第九条特别约定：本合同解除或终止后十日内，乙方须将租赁房屋完整交还给甲方。逾期不交还钥匙，乙方认可甲方可破坏门锁直接接收房屋，对房屋内的堆放物品视为乙方丟弃，甲方可随意处置。因乙方不交还钥匙造成的一切损失，由乙方自行承担赔偿损失。该特别约定说明，上诉人停业离开后，被上诉人完全可以自行处置堆放物品，不存在继续索赔占用房屋的费用的理由。合同解除后，产生的所谓房屋占用费没有事实依据和法律依据。该费用属于合同解除后的扩大损失，被上诉人无权索赔，合同解除后产生的扩大损失不应由上诉人承担。4、一审认定租赁合同解除时间错误。一审中，上诉人当庭提出，上诉人于2018年9月底停业时，就已通知被上诉人，因被上诉人引进第二家同业态的游艺城，拒绝缴纳剩余租金且解除合同，并交还房屋钥匙。因此，解除合同时间应为2018年9月31日。被上诉人于2018年11月20日向官渡法院提起诉讼，诉讼请求第一项就是明确解除房屋租赁合同，此时合同已解除。虽然被上诉人此次起诉，因其开庭严重迟到，被官渡法院按自动撤诉处理，但其解除合同的意思表示并不因被撤诉而消除。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。药材公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。药材公司向一审法院起诉请求：1、解除药材公司和黄德林、陈利军之间的《商铺租赁合同》；2、黄德林、陈利军支付2017年11月9日至2018年11月8日的拖欠租金15万元；3、黄德林、陈利军支付药材公司自2018年11月9日起至交还房屋之日的租金（以递增5%计算，每日575元）；4、黄德林、陈利军支付药材公司前一年租金百分之二十的违约金4万元；5、黄德林、陈利军支付的押金2万元不予退还；6、本案全部诉讼费用由黄德林、陈利军承担。一审法院认定事实：黄德林、陈利军与药材公司于2016年11月16日签订《房屋场地租赁合同》，约定由黄德林、陈利军（乙方）承租药材公司（甲方）位于昆明市，总租赁面积约290平米，租赁期限为六年，自2016年11月9日起至2022年11月8日止，免租期自2016年11月9日至2016年12月30日，乙方如未按照合同约定履行合同，包括提前解除合同、延期支付相关费用等原因导致甲方解除合同，乙方应按照合同约定的租金标准支付免租期的租金。租金及支付方式为：第一年租金为20万元，自第三年起，租金逐年递增5%。乙方须于前一租赁期限届满一个月前向甲方支付下一年房屋租金。另约定：乙方未按照合同约定支付租金，且迟延支付租金达到七天，甲方有权解除合同，对乙方已交纳的租金和押金不予退还，乙方同时还应按年租金的20%向甲方支付违约金并赔偿因此给甲方造成的损失。黄德林、陈利军于2016年11月8日向药材公司支付合同押金2万元、于2016年11月16日向药材公司支付租金20万元、于2018年3月22日向药材公司支付租金5万元。合同签订后，药材公司将上述物业交由黄德林、陈利军。被陈利军作为经营者于2016年12月15日领取营业执照，开办昆明市官渡区星力动漫城，并于2017年3月9日核发娱乐经营许可证，于2018年9月底停止营业。按照合同约定，当期黄德林、陈利军已欠付租金。至今黄德林、陈利军未向药材公司办理退还房屋手续，案涉房屋内还放置黄德林、陈利军经营设备。另，黄德林、陈利军以药材公司违约为由向官渡法院提起诉讼，请求判令：药材公司返还黄德林、陈利军已经支付的全部租金25万元，退还保证金2万元，赔偿违约金4万元。官渡法院作出的（2019）云O111民初1310号民事判决书确认药材公司不存在违约，并判决驳回黄德林、陈利军的诉讼请求。黄德林、陈利军不服（2019）云O111民初1310号民事判决书，遂上诉至云南省昆明市中级人民法院，云南省昆明市中级人民法院受理后，作出（2019）云01民终7392号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：首先，药材公司与黄德林、陈利军签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合同依法成立并生效，双方当事人均应按约定履行合同义务。药材公司作为出租人已履行交付租赁物的义务，黄德林、陈利军作为承租人未按约定期限支付租金，且至今也未向药材公司履行支付租金义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，药材公司作为出租人向一审法院提起诉讼，一审法院将副本送达黄德林、陈利军之日即为药材公司向黄德林、陈利军催告之日，故对药材公司请求解除《房屋场地租赁合同》的诉请，一审法院依法予以支持。其次，关于支付租金的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，黄德林、陈利军虽抗辩其已提前解除合同并将房屋归还药材公司，就该主张事实其未提交证据予以佐证，且其经营所需设备还放置于案涉房屋内，其又抗辩设备置于案涉房屋内的原因是药材公司扣留不予返还，对该主张亦未提交证据证实，因此，对黄德林、陈利军的抗辩观点一审法院不予采纳。双方签订的合同约定了租金及支付时间，但黄德林、陈利军自第二个租赁年度未按期足额支付租金，故药材公司要求黄德林、陈利军支付租金的诉请一审法院在合理范围内予以支持。对于第二年度（2017年11月9日至2018年11月8日）期间的租金已明确为20万元，扣减黄德林、陈利军已支付的5万元，第二年度租金金额为15万元（20万元-5万元）；自2018年11月9日至实际退还房屋之日的租金，按照双方合同约定及前述论述，一审法院支持由黄德林、陈利军支付药材公司自2018年11月9日至实际退还房屋之日止按年租金21万元（第二年度租金20万元×1.05%）计算第一年度往后年度逐年递增5%计算的租金。第三，关于违约金及押金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。药材公司主张因黄德林、陈利军逾期支付租金构成违约，根据合同约定黄德林、陈利军应向其支付按照前一年度租金的20%计算的违约金4万元，且黄德林、陈利军支付的押金2万元其有权不予退还。一审法院认为，押金条款具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这一特定违约行为的违约金。黄德林、陈利军确有未按约支付租金的情形，双方约定的违约金与押金合计未超过法律的强制性规定，故药材公司关于违约金与押金的主张有事实及法律依据，一审法院以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告云南药材有限公司与被告黄德林、陈利军签订的《房屋场地租赁合同》；二、由被告黄德林、陈利军于本判决书生效之日起十五日内向原告云南药材有限公司支付自2017年11月9日起至2018年11月8日止拖欠的租金15万元；三、由被告黄德林、陈利军于本判决书生效之日起十五日内向原告云南药材有限公司支付自2018年11月9日起至实际退还房屋之日止按年租金21万元计算第一年度往后年度逐年递增5%的租金；四、由被告黄德林、陈利军于本判决书生效之日起十五日内向原告云南药材有限公司支付违约金4万元；五、被告黄德林、陈利军支付原告云南药材有限公司的押金2万元，原告云南药材有限公司不予退还。”二审中，上诉人向被上诉人提交以下证据：照片十六份，欲证实：被上诉人擅自在案涉房屋堆放了物品，并且上诉人已向被上诉人交付了案涉房屋的钥匙。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据真实性无异议，无法确认拍摄时间和地点，被上诉人并未在案涉房屋中堆放任何物品，被上诉人也从未收取过上诉人交付的钥匙，照片反而可以证实上诉人将大量的物品对方在案涉房屋内。对上诉人提交的照片因无法确认拍摄时间，本院对该证据不予采信。被上诉人向本院提交以下证据：1、（2019）云0111民初1310号民事判决、（2019）云01民终7392号民事判决，欲证实：上诉人以被上诉人在履行合同过程中存在违约提起诉讼，该部分事实已由另案生效判决予以确认，被上诉人在本案中无任何违约行为；2、照片，欲证实：上诉人用以经营电玩的大量设备至今仍然对方在租赁房屋内；3、通话及短信记录，欲证实：被上诉人的物业部工作人员晏某以短信和电话方式与上诉人联系，告知上诉人尽快办理物品并腾房。经质证，上诉人对证据1、3的真实性无异议，对其关联性不予认可，对证据2的真实性不予认可。本院对被上诉人提交的证据1、3予以采信，对证据2因无法确认拍摄时间，故本院对证据2不予采信。被上诉人二审中申请证人晏某出庭，欲证实：2020年7月22日、7月25日、8月5日通过电话及短信方式通知上诉人搬离案涉房屋。经质证，上诉人对证人的陈述不予认可，被上诉人对证人证言无异议。结合被上诉人二审提交的电话通话记录及短信发送记录，可以证实被上诉人向上诉人电话及短信告知搬离案涉房屋，故本院对证人证言予以采信。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否享有先履行抗辩权？二、上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金及房屋占用费？三、上诉人支付的违约金应如何认定？本院认为，针对争议焦点一，上诉人是否享有先履行抗辩权。根据本案查明的事实，上诉人未按照《房屋场地租赁合同》向上诉人支付租金，已构成违约，故被上诉人所提解除《房屋场地租赁合同》符合合同约定及法律规定，被上诉人的该项诉讼请求成立，一审法院判令《房屋场地租赁合同》于2018年11月8日解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人所提其享有先履行抗辩权据此拒绝支付租金的主张，本院认为，上诉人未提交证据证实被上诉人存在《房屋场地租赁合同》第五条第6项约定的情形，即使被上诉人确实存在该情形，上诉人可向被上诉人主张违约责任，而生效的（2019）云01民终7392号民事判决也并未认定被上诉人存在先行违约的情形，故本院对上诉人所提其享有先履行抗辩权的上诉主张不予采信。针对争议焦点二，上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金及房屋占用费。因上诉人未按照合同约定向被上诉人支付租金，故上诉人应向被上诉人支付2017年11月9日至2018年11月8日的租金180000元。上诉人一、二审中均未提交证据证实其已向被上诉人移交了案涉房屋，故上诉人仍应向被上诉人支付至腾还案涉房屋之日止的房屋占用费，一审依据《房屋场地租赁合同》的约定，判令上诉人向被上诉人支付2018年11月9日后房屋占用费并无不当，本院予以维持。针对争议焦点三，上诉人支付的违约金如何认定。因上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金，一审法院依据合同约定判令上诉人承担40000元的违约金并不予退还押金20000元符合合同约定，本院亦予以维持。综上所述，上诉人黄德林、陈利军的上诉请不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人黄德林、陈利军承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十一月十六日法官助理潘鑫书记员袁艺