湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1127民初2423号原告：吴定明，男，汉族，生于1971年3月9日，住黄梅县。原告：李带华，女，汉族，生于1970年5月10日，住址同上。两原告委托诉讼代理人：於翔，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：湖北前新房地产开发有限公司，住所地湖北省黄梅县大河镇大桥村八组。统一社会信用代码：91421127MA48884E7F。法定代表人：吴建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖猛，湖北美博律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告吴定明、李带华与被告湖北前新房地产开发有限公司（以下称前新房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依两原告的申请，于2020年11月11日作出（2020）鄂1127民初2423号民事裁定书，裁定冻结前新房地产银行存款110万元。2020年11月19日，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴定明、李带华的共同委托诉讼代理人於翔，被告前新房地产的委托诉讼代理人肖猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴定明、李带华向本院提出诉讼请求（结合两原告代理人当庭陈述）：1、判决解除被告与两原告签订的《商品房买卖合同》（HMX18003427）；2、判决被告返还购房款110万元，并赔偿一倍房款（110万元）；3、判决被告支付违约金及利息共计489860元（以110万为基数，自2018.5.7起至2020.11.19按银行同期贷款利率四倍计，见原告计算表）；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费5000元、代理费44500元。事实和理由：2018年5月6日，原告吴定明、李带华与被告前新房地产签订编号为HMX18003427的《商品房买卖合同》，约定两原告购买黄梅县大河镇308省道旁（大河中心街）4幢105铺205房，建筑面积为448.11平方米的房屋，并约定于2019年12月30日前交房。原告已向被告支付了房款110万元，并在黄梅县不动产登记中心办理了不动产登记备案。此后，原告接到黄梅县法院的另案的传票，才发现被告前新房地产早已与案外人桂定军约定原告购房的房屋由桂定军所有（见另案的两审民事判决书内容）。被告的上述行为导致购房合同无法实现，原告事后多次要求被告解决问题。2020年1月23日，被告前新房地产及吴建新个人向原告出具了“还款保证书”，约定2020年3月8日前退还原告已付的购房款110万元及利息242367元。期限届满后，原告向被告催要，但被告至今未履行任何义务。原告认为，被告故意隐瞒出售的房屋已经安置补偿给他人，后又未按还款保证书的履行义务，致使原告蒙受巨大经济损失，故提起诉讼。被告前新房地产辩称：1、原被告签订商品房买卖合同及原告向被告支付购房款110万元的事实我方予以认可。2、本案中被告没有过错，没有隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实和行为。这是因为在与第三人桂定军签订的拆迁补偿协议中没有约定商品房的详细地址，如果不是法院对桂定军拆迁安置案的判决，被告也不知道其开发的房屋哪一栋是交付桂定军的，经过法院判决后，才确认是将出卖给本案原告的房屋判决给了桂定军。3、2020年1月23日，双方就此次纠纷已经达成了解决协议，并且双方予以签字确认。被告此次起诉有误，应该按照我方与其达成的协议起诉。被告的起诉没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实或证据，本院分析认定如下：关于被告辩称“也不知道自己开发的房屋哪一栋是交付（安置）给桂定军的（即与原告吴定明、李带华购买的房屋为同一房屋）”的意见。因桂定明诉被告前新置业、第三人吴定明房屋拆迁安置补偿纠纷一案（以下称桂定军拆迁安置案），经本院一审、黄冈市中级人民法院二审，（2019）鄂1127民初120号民事判决书及（2019）鄂11民终1884号民事判决书均已发生法律效力，两份判决书均查明并确定了吴定明所购买的房屋包含了桂定军的拆迁还建房。该争议已处理，本院自不赘述。关于被告辩称“没有隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实和行为”的问题。桂定军拆迁安置案中已查明，被告与桂定军签订《折迁还建补偿合同》及其补充协议的时间是2016年6月，而被告与两原告于2018年5月才签订《商品房买卖合同》。诉讼中，本院询问被告是否在签订前告知了原告该出售房屋已被安置给他人，但被告代理人称不清楚，且未在指定时间内回复或提供有效证据。因此，被告辩称其没有隐瞒出售房屋为折迁补偿安置房屋的事实和行为，不能成立。关于被告提供的《还款保证书》。两原告的共同代理人对该保证书的真实性没有异议，并认为签订保证书并不代表原告放弃了被告的其他赔偿责任。本院认为，两原告系夫妻关系，在共同向本院递交的民事诉状中认可该保证书的内容（以此为依据向被告进行了催讨），共同委托的代理人对该证据的真实性没有异议，故本院认定该保证书是两原告与被告的真实意思表示。经审理查明：2016年6月16日，由于被告前新房地产开发的黄梅县大河镇中心街工程需要，被告前新房地产与桂定军签订了《拆迁还建补偿合同》，约定安置还建桂定军的房屋（276.48平方米）位于新桥西边座北朝南第一家。当月22日，双方签订补充协议重申房屋位置不变。2018年5月6日，被告前新房地产在取得“大河中心街”预售商品房许可的情况下，又将前述约定安置给桂定军位置的房屋出售给原告吴定明、李带华（夫妻关系）。被告前新房地产因此与两原告共同签订了《商品房买卖合同》（编号HMX18003427），该合同约定房屋类型为“商业服务，成套住宅”，位置为“大河中心街”4幢105铺205房，建筑面积为448.11平方米，地上共四层（1层为商铺，2-4层为住宅），房屋总价款130万元，签订合同当日付清，约定2019年12月30日前交付验收合格的房屋。该合同还约定了其他内容。合同签订当天，两原告向被告交纳了房款80万元。此前，原告李带华已向被告交纳了购房定金30万元（交款时间2018.4.10）。2018年5月7日，被告前新房地产向原告吴定明开具了购房发票两张，总金额为130万元。2019年1月7日，桂定军以被告前新房地产将给其安置的房屋出卖给吴定明为由诉至本院（吴定明作为第三人参与诉讼），要求被告交付《拆迁安置补偿协议》约定的安置房，并支付租金。桂定军拆迁安置案，经本院一审后判决被告于2018年5月6日出售给两原告的105铺205房底层（69.12平方米）及其二层、三层交付桂定军，并限期办理产权登记手续。此案经黄冈市中级人民法院二审后，于2019年10月10日作出终审判决，维持一审民事判决结果。2020年1月23日，被告前新房地产因大河中心街4幢105铺205房已归属他人（桂定军），故就退还购房款的事宜向两原告作出书面承诺，即《还款保证书》的内容。被告前新房地产的法定代表人吴建新在该保证书上签字并盖公章。原告吴定明代表购房方在该保证书上签字同意。还款保证书的主要内容为：第一条，前新房地产承诺2020年3月8日前退还两原告购房款110万元，并支付利息242367元（2018.5.7-2020.3.8期间按月利率1%计算的利息）；第二条，如未按时还款，每天按逾期金额的5‰支付违约金；第六条，对上述条款，前新房地产及吴建新个人已确认无误；若不按上述期限及时退还购房款，愿承担一切法律责任及赔偿所有的经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、执行费、法律规定的其他赔偿责任等实现债权的费用）；其他条款还约定了法定代表人的个人责任及公司变更、转移资产等情况下的法律责任。前述约定逾期后，虽然原告多次催讨，但被告至今未支付任何款项，两原告遂诉至本院，请求判决如前所请。又查，两原告因本案诉讼，与委托诉讼代理人於翔签订《委托代理合同》，两原告共用去代理费44500元。两原告因本案财产保全用去申请费5000元。本院认为：被告前新房地产向两原告隐瞒并出售桂定军安置还建房是产生本案纠纷的直接原因，被告违反民事主体从事民事活动应遵循的诚信守信原则。在桂定军主张安置房屋优先权的诉讼结束后，被告于2020年1月23日出具的《还款保证书》经过两原告（被告李带华在诉状中追认事实）的同意，是双方真实的意思表示，符合法律规定。该保证书的内容即是对《商品房买卖合同》的合意解除，合同被解除的时间为2020年1月23日。因此，两原告要求再次解除商品房买卖合同的请求不予支持。《还款保证书》对合同解除后双方权利义务进行了约定，应作为合同解除后续事宜的处理依据。因被告前新房地产既未按保证书承诺第一条返还购房款、支付利息，也未按第二条支付逾期违约金，故原告有权依照被告承诺的第六条“若不按上述期限及时退还购房款，愿承担一切法律责任及赔偿损失”主张权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。前述赔偿请求的前提之一是未获得《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的双倍惩罚性赔偿。因此，原告要求被告依法退还购房款、支付利息并赔偿不超过一倍购房款的请求，既符合法律规定，又契合双方约定，本院予以支持。关于被告辩称应按还款保证书的约定履行的意见。本院认为，其一、被告至今未按期履行任何义务，原告选择法律规定的赔偿契合双方认可的保证书第六条的约定。其二、保证书中约定的利息（截止2019.3.8）及逾期利息（按日5‰计算至2020.11.19）合计金额达160万余元，超过原告主张的一倍房款赔偿110万及利息489860元之和1589860元，即保证书中规定的责任（逾期后部分）大于法定的赔偿责任。其三、逾期利息的约定，可视为原告要求被告承担隐瞒并出售安置房的赔偿。其四、关于逾期按日5‰计息的标准问题，因原、被告之间系基于买卖的双务合同，作为对价的价款给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判决违约金过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任（九民纪要）。因此，被告辩称应按保证书（前两条）履行，既不能排斥原告依法主张权利，也不足以抗辩减免责任。关于原告主张的购房款利息，虽然双方约定了阶段性（2020.3.8前）的利率为月利率1%，但因原告主张了法定责任，且本院考虑到同时主张了一倍房款的赔偿责任、实现债权的费用，故可按银行同期贷款基准利率计息。原告主张四倍利息的请求,理由不成立，本院不予支持。原告请求将2018年5月7日作为计算全部购房款利息的起算时间，因该时间在原告付款时间之后，故本院予以准许。原告主张的代理费及保全申请费属于实现债权的费用，在被告保证承诺的范围，本院予以支持。至于保证书中涉及吴建新个人的连带保证责任问题，因原告未主张，且属于非必要的共同诉讼，本案中不予处理。综上，原告吴定明、李带华的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六条第二款、第十条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限湖北前新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还吴定明、李带华购房款110万元；二、限湖北前新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿吴定明、李带华110万元；三、限湖北前新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴定明、李带华购房款利息（以110万为基数，2018.5.7起至2019.8.19止，按一年期同期银行贷款基准利率计息；2019.8.20起至购房款退清之日止，按一年期LRP计息）；四、限湖北前新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿吴定明、李带华代理费44500元、保全申请费5000元；五、驳回吴定明、李带华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28700元，由湖北前新房地产开发有限公司负担26000元，吴定明、李带华共同负担1700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 吉审 判 员  王 伟人民陪审员  桂雪峰二〇二〇年十二月七日书 记 员  艾萌萌