江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初7979号原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号慧谷创意产业园味粽空间B座二层B1-69号，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：石灿华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：南昌尚意文化传播有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区凤凰洲丰和北大道766号印象新天地商业城2号楼3层08号商铺，统一社会信用代码91360111063493260R。法定代表人：袁克亿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋兴明，北京德恒（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：席菲，北京德恒（南昌）律师事务所实习律师。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司与被告南昌尚意文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人石灿华、被告南昌尚意文化传播有限公司的委托诉讼代理人蒋兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告XXX室2019年8月1日至2020年6月30日的物业服务管理费10805.65元及违约金1703.65元，共计12588.58元；2.判令被告立即给付原告XXX室2019年8月1日至2020年6月30日的物业服务管理费5920.2元及违约金976.83元，共计6897.03元；3.判令被告立即给付原告XXX室2019年8月1日至2020年6月30日的物业服务管理费10810.8元及违约金1783.78元，共计12594.58元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供服务管理的南昌绿地外滩城项目XX商业、办公楼三套房屋的业主，建筑面积分别为125.94平方米、69平方米、126平方米，物业服务费为7.8元/平方米。被告签订的《南昌市商品房买卖合同》规定前期物业管理由选聘的原告提供。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但被告一直未缴纳2019年8月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，经原告工作人员多次催告，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告南昌尚意文化传播有限公司辩称，1.原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先，无权请求违约金。原告不履行安全保护义务，2018年2月,被告的租户刚租赁案涉物业时，消防感烟、照明灯、空调控制面板等设施多次被盗，被告偶然发现小偷是从小区地下室搬家具出去的，遂多次向原告反映安保问题并提出加强安保措施的建议，原告一直置之不理；原告不履行维护公共设施的义务，被告的租户多次反映过道破损严重、墙面大面积脱落但原告久拖不修，电梯故障频繁无法使用且原告不及时处理给商户及客户带来严重不便，外墙玻璃自爆原告不维修给租户造成了安全隐患；原告不维修消防设施，五楼消防控制面板自2018年2月就已经损坏，但原告以不知道采购费应由谁承担为由拖了一年半未维修，消防喷淋、消防栓也常年处于不通水的状态，消防设施形同虚设，有重大安全隐患。2.2020年3月，因被告的租户对电费有异议，原告利用管理之便擅自断电，导致租户申请退租，给被告造成了经济损失。3.原告不能适当履行物业服务义务，给被告及租户带来很多不便,根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。4.涉案房屋不是被告在使用，房屋已出租给叶某某，物业费应由实际使用人交付。综上所述，请求法院驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、南昌市商品房买卖合同、案涉房屋过道照片等证据，本院认定事实如下：2013年8月10日，原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司(原公司名称为成都嘉诚新悦物业管理有限公司南昌分公司)与绿地外滩公馆的开发商南昌绿地申翔置业有限公司签订《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》一份，约定：1.甲方（即南昌绿地申翔置业有限公司）选聘乙方（即原告）对绿地外滩公馆提供前期物业管理服务事宜；2.在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，共有绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范事项的协助管理），物业档案资料管理，协助组织开展社区文化活动，装饰装修管理服务；3.乙方服务内容不含业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外；4.合同有效期为本建筑区划内物业首次正式交付使用之日前30日起至本建筑区划内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；5.物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼（高层办公）标准为7.8元/月·平方米，业主收房后次年度起每年分四期向乙方交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。合同签订后，原告依约为绿地外滩公馆提供前期物业管理服务。被告南昌尚意文化传播有限公司于2018年7月与南昌绿地申翔置业有限公司签订了三份商品房买卖合同，购买绿地外滩城XX商业、办公楼XXX室（房屋建筑面积125.94平方米）、XXX室（房屋建筑面积69平方米）、XXX室（建筑面积126平方米）各一套，商品房买卖合同中亦约定前期物业管理由原告提供，服务费为7.8元/月·平方米。上述三套房屋交付后，被告将该三套房屋出租给他人。原告以被告欠付绿地外滩城19#商业、办公楼三套房屋2019年8月1日至2020年6月30日的物业费为由提起本案诉讼，被告对原告主张的欠费期间无异议，但辩称原告违约在先，未按照物业服务合同约定提供安保、公共设施维护等方面的物业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与开发商签订的《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及业主均具有约束力。原告为绿地外滩城提供了物业服务，被告虽陈述称案涉房屋已出租给他人使用，但其作为业主仍应按约定的标准向原告支付2019年8月1日至2020年6月30日期间南昌绿地外滩城XX商业、办公楼三套房屋的物业费，故本院对原告要求被告支付上述期间XXX室物业服务费10805.65元、XXX室物业服务费5920.2元、XXX室物业服务费10810.8元的诉请予以支持。被告以原告未按约定履行物业服务义务为由拒绝支付物业服务费,对此，本院认为,物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，以拒交物业服务费来消极对抗不利于整体物业管理，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。同时，原告作为物业服务企业，对业主提出的问题，属于物业管理职责范围的也应当及时处理。鉴于原告提供物业服务也有需要改善的地方,本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、被告南昌尚意文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司支付2019年8月1日至2020年6月30日期间南昌市红谷滩新区绿地外滩城XX商业、办公楼XXX室的物业服务费10805.65元、XXX室的物业服务费5920.2元、XXX室的物业服务费10810.8元，以上合计27536.65元；二、驳回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费602元（已由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司负担114元，由被告南昌尚意文化传播有限公司负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  吴明根人民陪审员  陈 冬二〇二〇年十二月十日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。