青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终663号 上诉人（原审被告）：孟国献，男，1985年1月4日生，汉族，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：吕毅，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李桂侠，女，1966年7月15日生，汉族，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：赵海宁，青海法脉律师事务所律师。 上诉人孟国献因与被上诉人李桂侠房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟国献及其委托诉讼代理人吕毅，被上诉人李桂侠及其委托诉讼代理人赵海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟国献上诉请求：1.撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1667号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、程序违法。一、被上诉人李桂侠收回案涉房屋并锁门的时间是2018年9月，不是12月18日，合同解除时间是2018年9月1日而不是12月18日。被上诉人在一审诉状中承认案涉房屋于2018年9月收回并上锁，因此，2018年9月1日案涉房屋已经被被上诉人收回，租赁合同就此被解除，合同解除的效力始于2018年9月1日。但一审判决认定2018年12月18日被上诉人才收回房屋并锁门的事实，从而认定合同解除效力始于2018年12月18日，明显违背物权法及当事人自认。二、一审法院认定2018年12月18日前被上诉人无权解除合同，实际上认可该日前被上诉人不是房屋的所有权人，那么被上诉人就无权主张2018年9月1日至12月18日期间的租金，但一审判决认可被上诉人的该项主张，要求上诉人支付该期间租金35999.94元，两相矛盾。三、案涉房屋于2018年9月1日被收回并锁门，此后出租人李桂侠并没有将租赁物交给上诉人，双方之间不存在租赁合同关系。被上诉人主张此日后的租金就没有租赁合同事实依据。四、一审判决上诉人承担合同解除后的使用费没有法律依据，本案合同于2018年9月1日解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房才承担使用费，现有证据证实上诉人不是次承租人，一审判决认定上诉人是次承租人，没有证据支持，判决上诉人承担逾期使用费错误。五、一审判决认定合同解除后上诉人逾期腾房造成房屋租金损失，实际上是将使用费认定为违约金，但被上诉人并没有主张违约金，根据不告不理的原则，一审法院超范围审理并判决，违反程序法的规定。上诉人并没有逾期腾房，2018年9月1日被上诉人收回房屋并锁门，一直没有通知上诉人，2020年4月上诉人才知道出租人由张运动变更为被上诉人，此时被上诉人才通知上诉人腾房，腾房确需准备时间，依据实际情况大概需2个月。因此上诉人逾期腾房不存在，也不存在逾期过错，依法不承担支付使用费的逾期责任。 李桂侠辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法驳回。事实和理由：1.上诉人认为收回案涉房屋的时间是2018年9月1日，合同解除时间是2018年9月1日，一审法院在查明事实后，以2018年12月18日执行交付的涉案房屋认定日期没有问题。2.2018年8月25日判决取得房屋所有权，但是租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，一审中上诉人认可其与张运动签订的租赁合同，并没有证据证实其与张运动的租赁合同解除，那么双方的租赁合同有效，而只是租赁期限不明确，因此一审法院对此认定没有问题。如果按照上诉人的意思，被上诉人没有行使解除权，那么也可以说明合同一直在履行中，就应当认定被上诉人在一审起诉时才明确解除，上诉人应当支付2018年9月1日起至起诉时的租金。3.按一审法院查明的事实，涉案房屋于2018年12月18日执行交付给被上诉人后，上诉人一直占着租赁房屋，不予腾退，法院判令其支付使用费，合情合理合法。一审法院未认定上诉人是次承租人，一审中上诉人自己提交了与张运动签订的房屋租赁合同，且明确表示认可该合同，他们之间不是次承租关系。 李桂侠向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告双方的租赁合同；2.要求被告向原告腾退房屋，并支付2018年9月1日至2020年6月1日（21个月）的租赁费21万元及2020年6月2日至房屋返还之日的租赁费；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月26日甲方（张运动）与乙方（被告）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于格尔木市××路房屋一套（面积约为320平米）租赁给乙方使用，乙方对该房屋状况已有充分了解。租期1年，自2018年3月26日起至2019年3月25日止。租金第一年为12万元，从第二年起房屋租金随行就市进行调整。租金支付方式为先交租金后使用，每年提前三个月一次性交清，如超出10天租金未交，甲方有权收回房屋。不论何种原因解除、终止、履行完毕等，乙方只能搬走可移动物品，对房屋的装修、装饰归甲方所有，乙方不得拆除、损坏，如拆除、损坏乙方应当恢复原状或赔偿损失。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。被告在租赁案涉房屋后，未交纳房屋租金。 2018年8月10日，格尔木市人民法院作出（2017）青2801民初1315号民事判决书，判决案涉房屋归原告所有，该判决已生效。原告根据该民事判决书申请法院强制执行，并于2018年12月18日收到经执行交付的案涉房屋并锁门。2019年4月8日，格尔木市国土资源局颁发的青（2019）格尔木市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，载明：坐落于格尔木市××路（不动产单元号为632801、100220、GB03112、F00010010）的房屋权利人为原告，共有情况系单独所有。 被告提交的2018年4月28日手机号为137XXXX****的用户给被告发送短信，内容为：“小孟，我给你打电话，你一次都不接电话，我以给你店里发过通知，你欠房费，电费，暖气费，限你在4月30日前交清如果不交，我于2018年5月1号停电，锁门，收回房屋，由此产生的后果自负”。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中被告与张运动于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且诉讼中原告亦认可该租赁合同，对此一审予以确认。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。案涉《房屋租赁合同》中约定先交租金后使用房屋，每年提前三个月一次性交清，因该合同的租期自2018年3月26日至2019年3月25日为一年，提前三个月时被告尚未从张运动处租赁该房屋，故应视为该履行期限不明确，张运动可随时要求被告支付房屋租金，被告提交的短信记录亦能说明张运动给了被告必要的准备时间。被告以其认为合同中约定的提前三个月是往后延三个月的意见不能成立，一审不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称案涉房门被张运动于2018年5月1日锁住后双方合同已解除，但其提交的短信记录及照片不足以证实案涉房门系被张运动锁住及锁住的时间，故该辩解意见不能成立，一审不予采纳。被告以其未交纳房屋租金系因张运动提供的案涉房屋动力电存在问题，属于合同约定“甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同”的情形，对此被告提供的证据不足证实案涉房屋存在上述情形，故被告的该辩解意见亦不能成立，一审不予采纳。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年8月10日，原告与张运动经法院判决离婚，并判令案涉房屋归原告所有，现该民事判决书已生效，案涉《房屋租赁合同》的出租人变更为李桂侠，故李桂侠作为本案原告提起诉讼主体适格。被告以案涉《房屋租赁合同》并非原、被告签订为由，主张原告主体不适格的理由不能成立，一审不予采纳。一审庭审中，原告认可经法院强制执行，其于2018年9月取得案涉房屋房门钥匙并将房门上锁，但经一审法院查明原告收到执行交付的案涉房屋的时间为2018年12月18日，被告此后无法正常使用亦未实际使用该房屋，应视为原告于2018年12月18日已解除双方租赁关系，故现原告要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求不能成立，一审不予支持。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。被告租赁案涉房屋使用，理应支付房屋租金。原告要求被告自2018年9月1日开始支付租金，至合同解除之日，被告应向原告支付的租金为35999.94元（12万/年×3个月18天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行。案涉房屋租赁合同解除后，被告应向原告腾退房屋，其将物品仍放置于房屋内实际是一种逾期腾房行为，故其应向原告支付逾期腾房期间相应的房屋使用费。原告在实际取得房屋控制权的情况下，未采取合理的减损措施，配合被告腾退房屋，造成损失扩大，亦应承担相应责任。综合考虑双方过错，根据公平原则，一审认为自2018年12月19日至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费由原、被告各承担50%的责任，原告主张的该期间的房屋租金实际应为房屋使用费。原告参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准12万/年计算，自2018年12月19日至2020年6月1日的房屋使用费由原、被告各承担87166.65元（12万/年×17个月13天÷2人）。因被告未腾退房屋一直处于逾期腾房状态，故原告要求被告参照租金标准计算自2020年6月2日至实际腾退房屋之日止费用的意见成立，一审予以支持，损失数额亦由原、被告各承担一半。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告孟国献于本判决生效之日起十日内向原告李桂侠腾退位于格尔木市××路房屋一套；二、被告孟国献支付原告李桂侠自2018年9月1日至2018年12月18日止的房屋租金35999.94元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告孟国献支付原告李桂侠自2018年12月19日至2020年6月1日止的房屋使用费87166.65元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告孟国献支付原告李桂侠自2020年6月2日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋使用费（计算标准以12万/年×实际使用天数÷2人）；五、驳回原告李桂侠的其他诉讼请求。案件受理费4450元（原告李桂侠已预交），减半收取2225元，由原告李桂侠负担843.5元，由被告孟国献负担1381.5元，于本判决生效之日起七日内向一审交纳。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 依据一审双方当事人出示并质证的证据，二审查明，因案涉房租问题，案外人张运动曾将孟国献诉至格尔木市人民法院，该院于2019年3月4日立案，并将李桂侠列为第三人，此后张运动申请撤诉，格尔木市人民法院于2019年6月16日作出（2019）青2801民初450号民事裁定书，准许张运动撤诉。 另查明，2020年10月12日至10月17日,上诉人孟国献从案涉房屋内搬离物品，对此上诉人认为在2020年10月17日其已将房屋腾退，被上诉人李桂侠认为上诉人在搬离物品后并未告知被上诉人，故应以二审庭审调查时间2020年11月27日认定上诉人已腾退涉案房屋，同时提交了放弃孟国献腾退房屋的诉讼请求申请。 本院查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人李桂侠收回房屋时间，即房屋租赁合同解除时间是2018年9月1日还是2018年12月18日的问题。经查，被上诉人李桂侠与案外人张运动之间的离婚纠纷一案，2018年8月10日格尔木市人民法院作出（2017）青2801民初1315号民事判决书，判项中案涉房屋判令给被上诉人李桂侠所有，该判决双方均未上诉，在送达双方当事人后15日生效。就案涉租赁房屋被上诉人李桂侠在原审庭审称：“门是我在2018年9月通过强制执行后，我锁的门”，二审中亦称“案涉房屋的钥匙是法院在2018年9月份执行的时候给我的”，被上诉人在一审已自认2018年9月取得案涉房屋房门钥匙并将房门上锁，二审中亦对此予以确认，一审法院以被上诉人李桂侠2018年12月18日出具的收到案涉房屋凭证时间确认房屋租赁合同解除时间欠妥，应予以纠正，根据双方的陈述意见，案涉《房屋租赁合同》应是2018年9月1日解除。上诉人孟国献提出的合同解除时间应为2018年9月1日意见，本院予以采纳。 关于上诉人孟国献提出的案涉房屋在2018年9月1日被上诉人李桂侠锁门后，并未交付上诉人孟国献，双方不存在租赁合同，在合同解除后，被上诉人李桂侠未通知上诉人孟国献，上诉人孟国献并没有逾期腾房，不应承担使用费，一审认定的房屋使用费实际为违约金属超范围审理的意见。首先，案涉房屋因上诉人孟国献未支付房租，而由案外人张运动将上诉人孟国献起诉至格尔木市人民法院，被上诉人李桂侠作为第三人，上诉人孟国献对其租用占用案涉房屋致产生租赁费纠纷一事应属明知。其次，上诉人孟国献曾是案涉房屋的承租人，一直占用房屋，至二审立案时一直未腾退房屋，对此上诉人孟国献辩称2020年4月后才知道出租人由张运动变更为被上诉人李桂侠，但不论是上诉人孟国献认为的出租人是张运动，还是被上诉人李桂侠，其未腾房的事实使得案涉房屋的所有人不能及时出租房屋收取房租造成损失，但被上诉人李桂侠在案涉房屋实际交付于其后锁门行为亦有过错，一审法院认定被上诉人李桂侠主张的该期间的房屋租金实际应为房屋使用费的定性并无不当，且未超范围审理。上诉人孟国献应当支付被上诉人李桂侠自2018年9月1日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋使用费。再次，一审依据案件事实认定双方合同解除后产生的房屋使用费均有过错，并对房屋使用费酌定为租金的50%亦无不当。最后，对于实际腾退之日的问题，双方均认可上诉人于2020年10月12日开始搬离物品至10月17日，但被上诉人李桂侠认为上诉人在搬离物品后并未告知被上诉人是否已搬离完毕，且案涉房屋中存有部分物品，因案涉房屋钥匙在被上诉人李桂侠处，其应对案涉房屋现状明知，且应核实相关搬离情况，而不是以上诉人孟国献未回复来继续扩大损失，故本院认定2020年10月17日为实际腾退房屋之日。上诉人孟国献应当支付被上诉人李桂侠自2018年9月1日至2020年10月17日的房屋使用费，即12万/年×2年1个月零17天×50%=127833元。 综上所述，上诉人孟国献的部分上诉请求成立，本院予以支持；原审判决基本事实认定清楚，因二审中出现已腾退房屋的事实变化，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1667号民事判决； 二、上诉人孟国献支付被上诉人李桂侠自2018年9月1日至2020年10月17日止的房屋使用费127833元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回上诉人孟国献的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人李桂侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4450元（原告李桂侠已预交），减半收取2225元，由原告李桂侠负担797元，由被告孟国献负担1428元；二审案件受理费4450元，由上诉人孟国献负担4250元，被上诉人李桂侠负担250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊 旭 华 审 判 员 张 永 涛 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 罗 丽 娟 书 记 员 刘 霞 青