呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2071号上诉人（原审被告）：内蒙古元和房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永光，男，1975年9月21日出生，住呼和浩特市，系该公司法务主管。委托诉讼代理人：滕国军，男，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县，系该公司工程主管。被上诉人（原审原告）：董宝春，男，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马玉萍，女，住呼和浩特市赛罕区昭乌达路元和国际小区**楼****，与董宝春系夫妻关系。委托诉讼代理人：白宝如，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉萍，女，1973年9月19日出生，蒙古族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白宝如，内蒙古恒众尧律师事务所律师。上诉人内蒙古元和房地产开发有限责任公司（以下简称元和公司）因与被上诉人马玉萍、董宝春房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。元和公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第二项,并改判驳回马玉萍、董宝春请求元和公司支付迟延办理房屋权属证书违约金之诉讼请求；2.判决本案一审、二审诉讼费由马玉萍、董宝春承担。事实和理由：一、一审法院在审理期间,存在程序不当情形：(一)董宝春并未提起本案诉讼。在诉讼中,元和公司发现董宝春于2019年6月16日书写的《民事诉状》落款处的“董宝春”的签字,与双方于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》中的董宝春的签字笔体不一样,一审中马玉萍声称：“诉状中的签字是我代签的”。一审法院查明马玉萍所举证的由内蒙古自治区呼伦贝尔市公证处公证的《委托书》的内容只是由董宝春授权其办理案涉房屋的撤销房屋网签、办理退税、签订与该项有关的协议(合同),并未授权马玉萍代其行使诉权。故董宝春作为房产的权利人之一应由其自己行使诉权,马玉萍无权代为行使诉权,元和公司据此向一审法院提出笔迹鉴定,但未准予。(二)一审法院并未依元和公司申请对此案涉房屋委托评估机构作出价值评估。马玉萍、董宝春向元和公司主张违约赔偿,元和公司认为,将未能依约办理房产证的责任全部归责于元和公司于法不公。按照双方《商品房买卖合同》约定,元和公司严格按办证业务流程向有关行政部门申请办理包括但不限于房产面积测绘、消防、人防等系列关联性手续,经历了办证难整个过程。2019年“元和国际”楼盘被当地政府列入遗留项目予以办理，于2019年7月19日获得了单独所有的《不动产权证书》,就此产权分户已具备了条件。元和公司未给马玉萍、董宝春造成购房损失，反之,该涉案房屋现每平米均价为9000元/㎡，原案涉房屋合同价5560元/㎡，房屋总价相比较增值60余万元。并且，于一审诉讼中,元和公司依法提出对此房屋的价值委托专业评估机构予以评估,而一审法院认为“本院依法委托具有资质的机构对涉案房屋进行评估,评估机构因无法进入涉案房屋内部了解房屋的结构布局和内部装修情况,不具备出具评估报告的条件,并将评估申请予以退回”。既然是马玉萍、董宝春购买的房屋且已交付其使用,为何不能入户评估，显然是马玉萍、董宝春抗拒评估，只能反证元和公司关于房屋增值的观点是正确的,根本未因迟延办理权属证书而给马玉萍、董宝春造成了实质损失。二、判决元和公司按总房款对马玉萍、董宝春承担7%的违约金于法无据，一审法院在本院认为部分分析认为:“……本院综合考量元和公司的履约情况、违约情形、过错程度及董宝春、马玉萍可能获得的预期利益等因素,根据公平原则及诚实信用原则,调整后的违约金应以不宜超过实际损失为限,董宝春、马玉萍未提供相关证据证明其实际损失,故法院酌情调整元和公司给付的违约金,元和公司应按照已付购房款834834元的7％向董宝春、马玉萍支付违约金58438.38元。”元和公司认为,按照《最高法关于商品房买卖合同的司法解释》之规定,若需出卖人承担迟延办证的违约责任,若购房合同未约定违约金承担方式和比例,则买受人需举证证明是因出卖人的原因造成迟延办证的后果方适用违约金法定情形。事实上,买受人未能证明是由于出卖人的原因所致；退其次，据悉马玉萍已将此案涉房屋以115万元的价格出售给了案外人许某,其已从中获利32万余元,从未有丝毫损失或其他权益损害。三、元和公司不应承担违约金的责任豁免当事人于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第8款约定,“若因买受人或房屋产权登记机关的责任致使出卖人未能在本条约定日期办妥房屋权属证书的,则买受人免除因此而产生的出卖人未能按期办理房屋产权证的责任”。对于房屋产权登记行为属于包括但不限于国土、规划、城建、消防、测绘、房产登记机关等若干行政职能部门的具体行为,需获得其相关审批手续,出卖人一直竭力履行办证义务从未拖延,按照《民事诉讼证据规则》属于公认的事实,无须举证说明。综上,恳请二审法院依法支持元和公司的上诉请求董宝春、马玉萍辩称，一、元和公司的上诉请求没有事实根据和法律依据。具体如下：元和公司违约事实清楚，证据确凿。双方签订的商品房买卖合同第十五条、商品房买卖合同补充协议第一条明确约定，以2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书，双方约定的非常清楚。所以说，元和公司上诉请求认为自己没有违约，是完全没有法律依据的。关于的违约事实，元和公司提到消防、测绘等等的原因，把这个责任都推到政府职能部门，一审的时候就没有提交证据。元和公司2019年1月4号才办完消防验收，验收不合格，怎么能办理房本，所以责任在元和公司。另外元和公司把办理房本的义务委托给另一家登记公司，违反法律规定，董宝春、马玉萍提交的书面材料可以证明以上事实。二、元和公司承担违约责任，是有法律依据的，商品房买卖合同第十八条约定了按照同期人民银行规定的贷款利率，但一审法院只支持了5万多，董宝春、马玉萍接受一审法院的调整，只要求把房本办下来。三、元和公司的主张没有事实根据和法律依据。元和公司未能在约定的期限内办妥房屋产权证，系政府房屋产权登记机关不予办理所致。但元和公司没有提供证据证明这一点，合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。所以元和公司应当承担违约责任。一审判决认定，至本案起诉时已逾期4年，故请求二审法院驳回元和公司的上诉请求。董宝春、马玉萍向一审法院起诉请求：1.判令元和公司立即协助为董宝春、马玉萍办理房地产所有权证；2.元和公司支付逾期办理房地产所有权证的违约金，按已付购房款834834元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际给付之日(暂计算至2019年6月30日已发生利息214761元);3.判令元和公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月30日,董宝春、马玉萍(买受人)与元和公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》[合同编号:YS(2014)00023727],约定买受人购买出卖人位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房,该商品房用途为住宅,预测建筑面积共150.15平方米,总金额834834元。合同第六条约定付款方式及期限,买受人签约当日已交清30%首付款254834元,剩余房款58万元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限,出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋。合同第十五条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按实际交房之次日起算360日内办理房屋产权证,此期间双方互不因此担责。同日,双方签订《商品房买卖合同》补充协议,协议第一条双方同意《商品房买卖合同》关于产权登记的约定补充如下:1.双方同意以2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起箅日。出卖人应当在商品房交付使用后360日内,向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书。如出卖人延期交付房屋,办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日起算360日内。开具日期为2014年10月30日的销售不动产统一发票载明，董宝春为涉案房屋交纳购房款664833.9976元;开具日期为2014年11月25日的销售不动产统一发票载明,董宝春为涉案房屋交纳购房款170000.0024元。董宝春已将总额为58万元的个人贷款于2018年11月23日结清。董宝春、马玉萍及元和公司均认可,涉案房屋的房款已经交清。2014年9月30日,元和公司发出《元和国际入住通知书》,载明涉案房屋将于2014年9月30日交付。该通知书上有董宝春的签字。2014年12月1日,董宝春在涉案房屋的《元和国际业主装修承诺书》上签字、捺印。登记时间为2010年2月20日的结婚证载明,董宝春、马玉萍为夫妻关系。董宝春于2018年11月19日作出《委托书》,委托其配偶马玉萍代其办理涉案房屋撤销房屋网签事宜、办理退税事宜、签订与该事项有关的协议(合同)。该委托书经内蒙古自治区呼伦贝尔市公证处公证。2019年6月,马玉萍曾就办理涉案房屋不动产权证一事与元和公司员工进行交涉。元和公司于2019年7月20日发出《致元和国际业主知晓书》载明涉案房屋所在的3#4#楼大产权手续已于2019年7月19日全部办理完结,目前正在等待不动产权证中心出证,即可按照住建局相关程序为业主办理产权分户手续。涉案房屋所在楼宇于2019年7月20日取得元和公司单独所有的《不动产权证》。审理中,元和公司就涉案房屋的房屋价值向本院提出评估申请,本院依法委托具备资质的机构对涉案房屋进行评估,评估机构因无法进入涉案房屋内部了解房屋的结构布局和内部装修情况,不具备出具评估报告的条件,并将评估申请予以退回。一审法院认为，董宝春、马玉萍与元和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人均应依据合同约定履行各自义务。关于董宝春、马玉萍主张元和公司立即协助为其办理房屋所有权证的诉讼请求,本院认为,依据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定,元和公司对办理房屋权属证书负有协助义务,现涉案房屋已具备办理权属证书的条件,元和公司应履行其协助义务。关于董宝春、马玉萍主张元和公司向其支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,因此,我国法律规定的违约责任以填补损失为基本原则,应以造成的实际损失为基准,违约金是否过高考量的因素包括已付购房款金额、违约的时间、违约行为及过错程度等因素,具体到本案中,董宝春、马玉萍已付清全部购房款834834元,且自合同约定的商品房交付使用后360日内,出卖人向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书,至本案起诉时已逾四年,元和公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因完全系因政府及相关部门所致。本院综合考量元和公司的履约情况、违约情形、过错程度及董宝春、马玉萍可能获得的逾期利益等因素,根据公平原则及诚实信用原则,调整后的违约金应以不宜超过实际损失为限,董宝春、马玉萍未提供相关证据证明其实际损失,故法院酌情调整元和公司给付的违约金,元和公司应按照已付购房款834834元的7%向董宝春、马玉萍支付违约金58438.38元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助董宝春、马玉萍办理位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房的权属证书；二、内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向董宝春、马玉萍支付逾期办理房屋权属证书的违约金58438.38元。案件受理费4522元(董宝春、马玉萍已预交2261元，剩余2261元缓交至执行中扣除),由董宝春、马玉萍负担3261元、由内蒙古元和房地产开发有限公司负担1261元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法新提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。元和公司提供了两组证据，分别为元和国际部分业主的产权证和财产保全措施告知书及保全申请书，拟证明小区部分业主已经按流程办理了权属证书，因董宝春、马玉萍将房屋出售给徐亮，无法提供合同，也不缴纳相关费用，后房屋被保全，无法办理产权，且房屋售价115万，董宝春、马玉萍并无任何损失。董宝春、马玉萍不认可上述证据，主张房屋并未出售，房屋被查封与其二人无关。董宝春、马玉萍提交了两份证据，分别为微信聊天记录及呼市住房和城乡建设局于2020年7月17日发布的呼住建字发（2020）496号文件，拟证明元和公司将协助买受人办理房产证的义务单方委托给第三人，收取不合理费用，违反了该文件规定，应当受到行政处罚。因董宝春、马玉萍提交的两份证据与本案无实质上的关联性，本院对该两组证据不予认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.董宝春是否作为诉讼主体提起了本案诉讼；2.元和公司是否应当向马玉萍、董宝春支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金的标准应如何确定。关于第一个争议焦点，元和公司主张董宝春在一审民事诉状中的签名为马玉萍代签的，董宝春只是授权马玉萍代其办理房屋网签等事宜，并未授权马玉萍代其行使诉权，因此主张董宝春并未提起本案诉讼。本院二审期间，董宝春向马玉萍出具了授权委托书，载明：因本人患有重病又下肢残疾不在本地，现委托马玉萍全权代理我受理关于同元和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，作为我方参加诉讼的委托代理人。本院认为，董宝春与马玉萍系夫妻关系，一审起诉时由马玉萍代董宝春签字符合常理，且二审时董宝春出具了授权委托书委托马玉萍代其行使诉权，视为对先前代理行为的追认，故对元和公司提出的董宝春并未提起本案诉讼的主张本院不予认可。关于第二个争议焦点，元和公司与董宝春、马玉萍于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》，约定将位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼，面积150.15平方米的房屋出售给董宝春、马玉萍，总金额834834元。同时，合同第八条约定交付期限，元和公司应当在2014年12月30日前交付房屋。第十五条关于产权登记作出约定，元和公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定以2014年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，元和公司应当在商品房交付使用360日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书，如出卖人延期交付房屋，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日起算360日内。根据元和公司发出的《元和国际入住通知书》显示，案涉房屋已于2014年9月30日交付，所以按照双方补充协议约定，应以2014年12月30日之次日作为办理产权登记期限的起算日，但元和公司并未在360日内向产权登记机关为买受人办妥房屋产权证书，直至2019年7月20日案涉楼宇才取得不动产权证书。元和公司主张其一直在办理相关审批手续，从未拖延，房屋产权办理逾期责任在房屋权属登记机关，属于不应当承担违约责任的免责是由，且董宝春、马玉萍将房屋出售给第三人导致房产被查封，间接导致了房屋产权无法办理。本院查明，该房产在另案中的保全时间为2019年12月26日，并不在元和公司承诺办理房屋产权登记的期限内，故案涉房屋被查封的事实并不能成为元和公司超过约定期限办理产权登记的抗辩理由。至于元和公司主张的逾期办证系由于房屋权属登记机关原因所导致，因其并未提供相应的证据予以作证，故应当承担举证不能的不利后果。综合以上事实，元和公司应当按照合同约定，承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。本案中案涉房屋已于2014年9月30日交付使用，马玉萍、董宝春对房屋行使占有、使用和收益的权利，并没有证据证明因逾期办证给其造成具体损失及损失的金额。综合全案的实际情况，本院认为一审法院认定的违约金数额过高，依法将违约金调整为元和公司向董宝春、马玉萍支付违约金18282.86元（以834834元为基数，以三年为期限，按每日0.2计算）。另,一审法院对于董宝春、马玉萍的诉讼请求中不予支持的部分在判项中未予表述，董宝春、马玉萍及元和公司对此部分均未上诉，为节省诉讼资源，减少当事人诉累，本院在二审程序中予以更正。综上所述，元和公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用违约金过高，本院予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5367号民事判决第一项，即“内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助董宝春、马玉萍办理位于金桥开发区乌尼尔东街南侧内蒙古总商会大厦及住宅项目××楼房的权属证书”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5367号民事判决第二项为“内蒙古元和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向董宝春、马玉萍支付逾期办理房屋权属证书的违约金18282.86元”。三、驳回董宝春、马玉萍的其他诉讼请求。二审案件受理费4522元，由内蒙古元和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年九月二十九日（法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升