大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初6214号原告：邱兰雅，女，2011年9月9日出生，汉族，住大连市中山区。法定监护人：王娜（系其母亲），女，1982年5月20日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：魏芸，系辽宁新世纪律师事务所律师。被告：恒力地产（大连）有限公司。住所地：大连市中山区港兴路56号维多利亚广场B楼21层。法定代表人：徐寅飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴俊，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：徐盛昌，男，系该公司法务部职员。原告邱兰雅与被告恒力地产（大连)有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱兰雅的委托诉讼代理人魏芸、被告恒力地产（大连）有限公司的委托诉讼代理人吴俊、徐盛昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱兰雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的赔偿金25438元（自2019年7月2日至2020年3月30日，共272天，按已交房款的日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月31日，原告与被告恒力地产（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号12680106），以单价18089.75元、总价935240元购买被告公司开发商品房一套，位于大连市中山区，建筑面积51.7平方米。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为24个月，自该房屋交付之日起算，买受人同意由出卖人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该24个月期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，合同继续履行。”合同签订后，原告按合同约定的方式支付了全部房款。2017年7月1日，被告向原告交付了房屋。然而交房后至今，直至2020年3月30日被告才通知原告可以办理产权证书，已经逾期272天。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，原告按合同约定交付了购房款履行了付款义务，被告亦应当按合同约定在商品房交付后24个月内为买受人办理房屋权属登记。根据相关法律规定及合同约定，被告的上述行为已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付赔偿金自2019年7月2日至办理产权初始登记之日2020年3月30日为止（272天，按已交房款的日万分之一计算）为25438元。为维护原告合法权利，特诉至贵院望判如所请。被告恒力地产（大连)有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。造成逾期办理房屋权属登记证书的原因不能全部规责于被告。自原、被告签署买卖合同之后，被告的开发工程团队随即开始准备各种资料，办理各种手续。但过程中确实遭遇到辽宁省对工程验收制度的改革，比如新创7部门联合验收的改革、验收职权的下移等，致使各部门验收业务都重新进行调整，在此期间导致部门业务停滞，延长了我方的办证期限。又遭遇职能部门体制改革，导致我们需要到各个部门问询了解，对接比平时多出很多倍时间。另外大连市举办各项文体活动（如马拉松、达沃斯论坛），加上遭遇新冠疫情等诸多原因，造成部分业务迟迟没有进展，从而影响整个项目办证进度，直到2020年3月30日才办理完毕。鉴于上述事宜不以被告主观意识为转移，亦无法通过自身的努力去改善和克服。被告作为一个房地产开发企业，已尽谨慎履行合同义务，因此本案不应对被告过于苛责。综上，基于上述情势变更及不可抗力等事由的出现，无论是被告或是其他房地产企业均无法在约定的时间内完成上述办证义务。同时本身办理核发权属证书亦是行政行为，被告提交办证资料给相关职能门后，被告对其核发所有权证书的时间也并不可控。因此不能全部归责于被告过错，被告不应承担赔偿责任。另外，原告主张的赔偿金金额不合理，主张的金额过高，不应获得法院支持。从违约产生的原因来看，本案被告违约无主观故意或恶意，也没有需要违约的动机。从违约的后果来看，本案被告逾期出证，未影响原告居住及使用，对原告没有造成实际损失，也没有造成其他不利影响。从整个市场来看，房地产行业基本都受影响，逾期出证并非仅被告一家。尚有大部分企业截至今日，出证日期仍遥遥无期，并且起诉后亦无法强制执行。从整个市场的涉诉情况来看，整个大连市范围一年产生的同类型案数量已经是广东一省的数倍。但值得注意的是一大部分业主仍然选择了对房地产企业的谅解或与之和解或放弃追索。房地产合同，作为买方最主要的合同目的是获得房屋的交付及使用，目前该目的已实现，应视为卖方已经履行完毕合同的主要义务。同时，鉴于原告并未提交关于损失达到或者超过其主张的赔偿金的有力证据，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》第十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“过分高于造成的损失”的情形，当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。我们希望可以减免总额30%的赔偿金或对其不合理的部分应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月31日，原告邱兰雅及其法定监护人王娜与被告恒力地产（大连）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积51.7平方米，总房款935240元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。第十五条约定，办理产权证的期限为24个月，自该房屋交付之日起算，买受人同意由出卖人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该24个月期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，合同继续履行。”原告依约支付了全部房款。2017年7月1日，被告向原告交付了案涉房屋。2020年3月30日，被告向原告发送办理产权证通知书，通知原告案涉房屋于2020年3月30日可办理产权证。另查，案外人方中圆诉被告恒力地产（大连）有限公司就案涉项目的商品房销售合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2020年8月21日作出（2020）辽02民终5446号民事判决书，该判决认定被告未按合同约定时间配合购房者办理房屋权属登记手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方已经明确约定，自房屋交付之日起超过24个月买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该24个月期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。现被告未按照约定的时间办理房屋产权登记手续，已构成违约，应依约当承担违约责任。被告即应在实际交房日即2017年7月1日的24个月后的次日即2019年7月2日开始至2020年3月30日止，按已付房款的日万分之一计算，向原告承担逾期办证的违约责任，故原告的诉求，符合合同约定亦于法有据，本院予以支持。关于被告辩称因政府机构改革等原因不应承担违约责任及违约金过高应予以调整的意见，并无事实及法律依据，且已经生效的法律文书已对案涉事实予以了确认，本院不再赘述，对被告此节辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：被告恒力地产（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱兰雅逾期办理房屋权属证书赔偿金25438元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告恒力地产（大连）有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 婧人民陪审员  丛淑华人民陪审员  郝宏晓二〇二〇年九月十六日书 记 员  袁秀娜