惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4475号原告：彭水生，男，汉族，1951年8月15日出生，住江西省吉安市安福县××××××××，身份证号码：362××××××××××××010。委托代理人：罗红琴，广东智仕律师事务所律师。委托代理人：谭鹏阳，广东智仕律师事务所律师。被告：曾美玉，男，汉族，1969年2月12日出生，住湖南省永兴县×××××××××，身份证号码：432××××××××××××536。第三人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾×××路×××号之101。负责人：李琴枢。原告彭水生与被告曾美玉、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行审理。原告彭水生及其委托代理人罗红琴到庭参加诉讼，被告曾美玉及第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告彭水生向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的关于购买位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园14栋5层05号房的《商品房买卖合同》及补充协议（合同总价为259800元）；2、判令原告代被告向第三人清偿涉案房屋贷款，第三人在原告清偿贷款后协助注销涉案房屋的抵押权；3、判令被告曾美玉协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续；4、判令被告向原告支付逾期履行合同违约金150000元；5、判令被告向原告返还代其向第三人代偿的款项扣除剩余房款47437元的款项并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告代偿之日起计付至被告付清款项之日止）；6、判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月4日，被告在业主群发布因经济困难需出售其名下房屋的公告，原告为向其提供帮助，与被告签订了《草签协议》，约定以259800元的价格购买被告的房屋。2017年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告名下位于惠州大亚湾澳头×××路×××号××××花园××栋×层××号房，该合同约定房屋转让总价款为259800元，由原告在签订合同时支付9万元，余款分两次付清，第二期款项9万元于2018年1月5日前支付，第三期款项于2019年1月5日前付清。合同签订当日，被告即将房屋及屋内物品交付给原告。2017年11月4日，原、被告签订补充协议，约定第二期9万元提前至2017年11月4日支付，房屋贷款自2017年11月起由被告自行负责，购房余款待过户并将产权证交付原告后结清。2018年10月22日原、被告再次签订补充协议，约定原告向被告支付购房款1万元，余款待被告清贷过户后付清，同时约定被告负责三年内清贷过户，并约定了补充协议签订后，被告将房产证及税务发票原件交付原告，补充协议签订后，被告将其不动产权证书及相关税票、发票原件等全部交予原告保管。2017年1月4日，原告以现金形式向被告支付1000元，2017年1月5日以现金存款的方式向被告支付购房款89000元；2017年1月7日，以现金支付购房款共计2000元，并向物业公司支付被告拖欠的物业管理费213元，2017年3月2日以现金形式付2017年2-3月月供款2800元，2017年4月至10月，每月支付月供款1100元（其中9月支付1000元），2017年11月4日，通过银行转账支付购房款90000元，2018年4月20日，原告以现金形式向被告支付2017年1月10日至2018年4月10日房贷利息共计8550元，2018年10月22日通过银行转账支付购房款10300元，原告共计支付购房款211463元。被告已将涉案房屋的钥匙、不动产权证书、贷款合同、发票、契税发票、商品房买卖合同等全部原件交给原告，涉案房屋的物业管理费、水电费等自2017年1月一直由原告支付，涉案房屋一直由原告使用，已经由原告合法占有。被告收取原告购房款后，一直称自己经济困难，无法赎楼，导致涉案房屋至今未办理过户手续，现被告逾期偿还银行贷款，引发第三人诉讼，涉案房屋被查封，导致涉案房屋无法办理产权登记手续，已经构成严重违约。原告有权要求被告继续履行合同，同时被告应当向原告支付违约金15万元。综上，原告诉至法院要求判如所请。原告为证据其主张，向法庭提交证据如下：1、草签协议，拟证明原、被告就涉案房屋交易达成一致；2、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原告与被告的房屋买卖合同关系以及合同约定；3、收据、回单，拟证明原告已向被告支付购房款211463元的事实；4、赠送家具家电清单及价格，拟证明原告已向被告交付房屋及屋内物品的事实；5、不动产权证书，拟证明涉案房屋为被告单独所有，被告有权出售；6、个人购房担保借款合同，拟证明被告以涉案房屋抵押向第三人贷款的事实；7、购房发票、契税税票，拟证明被告已经将办过户手续的原购房发票和契税票等交给原告；8、惠州市德美南海物业管理有限公司大亚湾第七分公司收款收据、居住证明；拟证明涉案房屋由原告占有、使用并交纳物业管理费、水电费等；9、应诉通知书、民事起诉状，拟证明被告未按约定偿还贷款，被第三人起诉的事实。被告曾美玉未到庭，未向法庭提交书面答辩意见和证据副本。第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行未到庭，未向法庭提交书面答辩意见和证据副本。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，原告作为买方与作为卖方的被告签订协议，约定：原告购买被告位于惠州大亚湾澳头×××路×××号××××花园××栋×层××号房，房价共25.98万元，先收原告定金1000元，2017年1月5日上午12点之前交付首付款9万元，否则1000元只退500元；交清首付款9万元后，协助公证、过户、清还农行按揭贷款；没有过户之前的月供以后在25.98万元里减去月供本金，卖方不承担农行月供利息，以农行打单为准。2017年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告名下位于惠州大亚湾澳头×××路×××号××××花园××栋×层××号房，该合同约定房屋转让总价款为259800元，由原告在2017年1月5日前支付9万元，余款分两次付清，第二期款项9万元于2018年1月5日前支付，第三期款项于2019年1月5日前付清。关于清偿按揭贷款，合同第二条、第三条约定：鉴于目前暂时不能办理产权转移手续，卖方曾美玉银行按揭月供1100.56元由买方彭水生支付，支付日期为每月9号前，否则产生一切后果和不良影响由买方彭水生负责；买方彭水生所交月供本金相应递减购房款，卖方曾美玉不承担月供产生的利息，具体月供及利息以按揭银行出单为准。关于水电费、物业管理费，第四条约定：水电、物业管理费由按揭银行代收，买方彭水生务必在水电通知单下达之日起支付；卖方曾美玉搬出房屋交钥匙给买方彭水生之前的以上费用由卖方曾美玉负担，以后的以上费用由买方彭水生负担。关于交接，合同第五条约定：卖方曾美玉积极配合买方彭水生办理产权转移手续，办理产权转移手续时本金、利息、违约金由按揭银行出单为准，买方彭水生支付费用本金相应在购房总款中递减，卖方曾美玉不再承担任何利息和违约金。关于违约责任，第十条约定：卖方曾美玉如不积极配合协助买方彭水生办理产权转移手续或单方收回房屋所有权，曾美玉应全额退回彭水生所有支付款，并由曾美玉支付彭水生十五万元违约金。合同签订当日，被告将房屋及屋内物品交付给原告。2017年11月4日，原、被告签订补充协议，约定：第二期9万元提前至2017年11月4日支付，房屋贷款自2017年11月起由被告自行负责，购房余款待过户并将产权证交付原告后结清，办理过户时赎房款由被告负责，被告不再承担任何利息和手续费。2018年10月22日，原、被告再次签订补充协议，约定：原告向被告支付购房款1万元，余款待被告清贷过户后付清，同时约定被告负责三年内清贷过户（2021年10月31日前），并且原告只承担单方赎楼过户手续等费用，如到期没有清贷、过户，被告冲减原告购房款3万元；2019年6月份以后含6月份的房贷利息由原告负责，并约定补充协议签订后，被告将房产证及税务发票原件交付原告，补充协议签订后，被告将其不动产权证书及相关税票、发票原件等全部交予原告保管。另查，原告向被告付款明细如下：2017年1月4日支付1000元，2017年1月5日以现金存款的方式支付89000元，2017年1月7日现金支付2000元，2017年3月2日现金形式付2017年2-3月的月供款2800元，2017年4月至10月月供款7600元（其中9月支付1000元），2017年11月4日银行转账支付90000元，2018年10月22日支付10300元，2017年1月10日至2018年4月10日房贷利息共计8550元，2017年1月至2017年10月房贷利息多付的5424元冲抵购房款，原告为被告代交了48元的物业管理费冲抵为购房款。综上，原告共计支付购房款208172元。自2017年1月5日起原告开始在涉案房屋居住并一直由原告交纳物业管理费、水电费。被告已将涉案房屋的钥匙、不动产权证书、贷款合同、发票、契税发票、商品房买卖合同等全部原件交给原告收执。再查，被告名下涉案房屋采用按揭贷款方式付清购房款，因被告逾期归还按揭贷款，第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行以被告逾期还款为由起诉至本院请求解除与被告的《个人购房担保借款合同》、被告偿还贷款本息并请求对被告名下的涉案房产享有优先受偿权。目前，涉案房屋已被抵押，该案尚未审理终结。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出了（2020）粤1391民初4475号民事裁定书，查封被告名下位于惠州大亚湾澳头×××路×××号××××花园××栋×层××号房，查封价值以人民币311760元为限，查封期限为三年。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告彭水生与被告曾美玉签订的《草签协议》、《商品房买卖合同》及补充协议均是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信予以履行。上述合同签订后，原告已经支付了绝大部分购房款，被告也于2017年1月5日将房屋交付原告居住使用，且原告当庭表示继续支付剩余购房款并同意代被告向第三人全额清偿抵押贷款而消灭诉争房屋上设定的抵押权，原告的代偿行为使第三人作为抵押权人的合法权益得到充分保障，符合《物权法》第一百九十一条第二款受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，经审查合同继续履行不存在现实困难，从维护市场交易安全，保护守约方合法利息的角度考虑，合同应当继续履行。故原告请求继续履行合同、代被告向第三人清偿贷款后由注销涉案房屋的抵押权等诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至本案审理终结前，原告已向被告支付购房款208172元，尚欠51628元未支付。原、被告在2018年10月22日签订的购房补充协议中约定，2019年6月及以后的房贷利息由原告负责。原告代被告向第三人偿还剩余贷款本息后，扣除未支付的房款51628元及2019年6月及之后房贷利息后的款项（以第三人系统出具的数据为准），可由原告向被告追偿并请求被告支付相应的利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告代偿之日起计付至付清款项之日止）。本案中，被告收取原告的购房款，但未按约定向第三人赎楼以注销抵押登记，致使原告的合同目的部分不能实现，被告的行为明显有违合同及诚信原则，应当承担违约责任。虽然双方约定了违约金，但违约金过高，根据公平原则并综合考虑合同的性质、原告的预期利益，本院酌定以合同总价的20%左右确定被告向原告支付4万元违约金为宜。被告曾美玉、第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响案件审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：一、原告彭水生与被告曾美玉签订的位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园14栋5层05号房的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行；二、被告曾美玉自本判决生效后十日内向原告彭水生支付违约金4万元；三、原告彭水生自本判决生效后十日内代被告曾美玉偿还第三人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行的按揭贷款本息，具体金额以第三人核算为准。第三人在涉案房屋按揭贷款清偿后三十日内，协助原告办理该房屋解除抵押登记手续。被告在该房屋解除抵押登记手续后的三十日内，协助原告办理该房屋的产权过户登记手续；四、驳回原告彭水生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3723.5元，保全费2078.8元，由被告曾美玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  徐 黎二〇二〇年十一月二十七日法官助理  刘国庆书 记 员  陈海珊