北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初5300号原告：周雪，女，1984年11月7日出生，汉族，辽宁省大连市甘井子区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××被告：史培林，女，1990年10月27日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××被告：王爱国，女，1979年12月23日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××被告：陈连军，男，1982年8月31日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××被告：胡丽丽，女，1982年7月15日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××被告：北京旺凯睿兴业科技有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇老官地**。统一社会信用代码：91110117MA00DAL5XQ法定代表人：崔国旺，经理。原告周雪与被告史培林、王爱国、陈连军、胡丽丽、北京旺凯睿兴业科技有限公司（以下简称兴业科技公司）中介合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周雪，被告史培林、王爱国、胡丽丽、兴业科技公司的法定代表人崔国旺到庭参加了诉讼，被告陈连军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周雪向本院提出诉讼请求：1、要求被告方偿还原告支付给熊连山的13700元信息服务费；2、要求被告方偿还原告支付给熊连山的双倍退还定金中的20000元。诉讼过程中，周雪变更诉讼请求为：1、要求被告方连带赔偿周雪信息服务费、定金、执行过程中发生的费用共计34308．8元；2、要求被告方连带赔偿精神损失费10000元、医疗费13392元、误工费10000元。事实与理由：2018年1月18日上午10点左右，一位自称中兴旺达房地产经纪有限公司（以下简称中兴旺达公司）的工作人员王红芝联系周雪，称有人要高价购买周雪的房屋，并且可以办理过户手续，还说经常可以给客户办理更名手续。当日下午王红芝将周雪骗至中兴旺达公司，中兴旺达公司的工作人员李英俊（又称李治坤）和王红芝承诺可以办理更名手续，但需要交一定的费用，在该公司工作人员李英俊、崔国旺、史培林、王爱国、王红芝等人的欺骗及诱惑下，促成周雪和熊连山签订了涉案合同。熊连山与周雪于2018年1月18日签订《房屋买卖合同》，约定周雪将其所有的平谷区夏各庄镇x小区x号院x号楼3单元302号房屋（以下简称3单元302号房屋）出售给熊连山，房屋建筑面积87平方米，房屋成交价137万元整，定金2万元。熊连山和中兴旺达公司、开发商的工作人员都是北京市平谷区夏各庄镇安固村村民，开发商工作人员张小翠、中介崔国旺还是熊连山的学生，他们关系非常密切，有组织有计划有预谋的骗取周雪，引诱周雪与其签订无效的房屋买卖合同，以达到骗取双倍定金、中介费用及其他损失的非法目的。签订合同过后出现了合同不能改底单的情况，之后熊连山以周雪为被告、以史培林、王爱国为第三人向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿费用，最终法院判决解除涉案合同，周雪向熊连山双倍退还定金4万元、赔偿信息服务费13700元。原告认为中介人员没有尽到应尽的义务，承诺房屋可以改底单，但签订合同之前没有得到开发商的明确答复，事后也没有办理成功，作为从事房屋中介的专业人员未尽到注意与审查义务。被告方在明知周雪仅是签订了《北京市商品房认购书》及缴纳了5万元定金的情况下就居间促成交易，存在重大过错，应承担全部责任，故诉至法院。史培林辩称，不同意周雪的诉讼请求，我方不存在任何过错。周雪起诉书中所述不属实，是其主动将自己的房屋信息挂到了李英俊的信息部，我们作为信息服务人员从中介公司了解到了房源。史培林为周雪方中介，王爱国系熊连山方中介。我们与涉案房屋的开发商并不认识，也没有业务往来，不存在有组织、有预谋的情况。居间过程中，是中介公司员工陪同周雪到开发商处核实，周雪自行向中介方承诺可以改名，我们才让她和熊连山签订合同，最终原告未能履行自己的承诺。此外，信息服务费是熊连山交纳的，不是周雪交纳的，且合同履行过程中中介方已经向熊连山退回了中介费13700元。陈连军、胡丽丽辩称，不同意原告的诉讼请求。我们对此居间买卖合同不知情。王爱国辩称，不同意原告的诉讼请求。我们没有收周雪中介费，周雪赔偿熊连山与我方无关，我方无过错，我方没有承诺改名，我与周雪也没有任何沟通。我们有专门去审核房屋是否存在，是周雪自己保证其房屋可以改名，才达成了买卖合同。合同周雪本人已经看了，认可该合同才签的字。周雪所有损失是其本人导致的，与我方无关。兴业科技公司辩称，与王爱国的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周雪向本院提交了北京市商品房认购书、房屋买卖合同、崔国旺出具的证明、结案证明、案款收据、中介费收据、与崔国旺的通话录音光盘。被告史培林、王爱国、兴业科技公司对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为系原告自行承诺可以更名，因更名未果导致合同解除中介方没有过错。陈连军、胡丽丽称案涉交易在其接手中兴旺达公司之前发生，无法核实原告方提交证据的真实性。被告各方均未向本院提交证据。对于周雪补充提交的诊断证明、医疗费票据、劳动合同复印件、微信聊天记录截屏、案件信息等证据，王爱国、兴业科技公司表示不发表意见，由法院核实，其他被告未到庭参与质证。对于本院调取的（2018）京0117民初10478号、（2019）京0117民初408号、（2019）京0117民初1965号、（2020）京0117民初1200号案件材料，各方当事人均无异议。结合当事人陈述以及经当事人质证的证据，本院认定事实如下：2016年5月，周雪为购买北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）开发的位于北京市平谷区夏各庄镇x项目房屋，向弘轩鼎成公司支付了5万元房屋认购金并签署《北京市商品房认购书》，弘轩鼎成公司为周雪出具了一张收据。该认购书约定：认购人认购的商品房是出卖人开发的位于北京市平谷区x项目中第x幢2单元302号房，认购房屋的用途为住宅，建筑面积87．65平方米，套内建筑面积74．48平方米，商品房按照套内建筑面积计价，单价12827．4元/平方米，总房价955385元。第九条“其他约定”：1、认购人确认本认购书中所称该商品房为自住型商品房，买受人及购房家庭成员同意遵守本市关于自住房的政策、规定，并符合购房资格、条件，不存在骗购情形。2、上述商品房买卖合同的买受人应为认购人本人或是认购人在本认购书中明确的其他人员；本认购书签订后，协商签订商品房买卖合同时，认购人不得对买受人合同主体进行变更等。第九条“其他约定”的文字均添加了下划线。周雪向弘轩鼎成公司交纳定金时具备购买本市自住型商品房的资格，但签订认购书后双方未能签订商品房预售合同。2017年3月，北京市调整了商品房限购政策，其中有关于“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”的规定，周雪因此不再具有购房资格。2017年底，案涉房屋所在项目的预售许可证延期，弘轩鼎成公司通知了周雪。2018年1月18日，熊连山、周雪及中介人员史培林、王爱国、崔国旺、李英俊等人见面协商转让房屋事宜。史培林系中兴旺达公司的员工，李英俊时任中兴旺达公司的法定代表人、经理。王爱国系北京国旺兴业房地产经纪有限公司（以下简称国旺兴业经纪公司）的员工，崔国旺系国旺兴业经纪公司的法定代表人、经理。因周雪携带的认购收据上所写认购房号不清晰，经中介人员及买卖双方辨别将认购房屋位置辨认为3单元302号房屋。3单元302号房屋与2单元302号房屋均属于弘轩鼎成公司开发的自住型商品房，熊连山具备购房资格。后三方共同签订《房屋买卖合同》，甲方为周雪，乙方为熊连山，史培林、王爱国在丙方落款处签名。合同约定，甲方自愿将3单元302号房屋出售给乙方，房屋建筑面积87平方米，成交价格137万元，乙方同意于2018年1月18日交给甲方购房定金2万元；首付款分2次付清。乙方于2018年1月19日前支付给丙方第一次首付款5万元（含定金），于2018年2月23日前支付给丙方第二次首付款54万元，剩余房款76万元乙方通过公积金贷款方式付清。交付定金的同时需交纳总房价款2%的信息服务费，其中包括贷款服务费1%由乙方支付。同时约定，定金交付后，如果甲方违约双倍赔偿乙方已付定金并赔偿乙方成交价的20%违约金，同时赔偿给乙方已付的信息服务费。史培林手写了补充协议，该协议约定：甲方保证此房能更名到乙方名下，甲方承担一切改名费用，如不能改名视为甲方违约；乙方于2018年2月23日给付给丙方的首付款59万元由丙方保管，甲方确定改名前一日，乙方将首付款59万元给付给丙方，如改名能够成功，丙方将支付给开发商部分首付款，剩余首付款支付给甲方，如改名不成功，丙方原数退还乙方所支付的首付款。合同签订后，熊连山付给周雪定金2万元，付给中介人员信息服务费2．74万元。因弘轩鼎成公司不同意更名，2018年1月24日周雪、熊连山与中介方面人员史培林、王爱国、崔国旺、李英俊等就有关问题进行协商，但未果。后熊连山将周雪诉至本院，即（2019）京0117民初408号案件，要求周雪双倍返还熊连山定金4万元、赔偿熊连山已支付的信息服务费2．74万元和违约金3万元。案件审理过程中，两方中介共同向熊连山退还1．37万元，熊连山相应变更诉讼请求。2019年3月25日，本院作出（2019）京0117民初408号判决，解除双方2018年1月18日签订的房屋买卖合同，判决周雪向熊连山双倍退还定金共计4万元，并向熊连山赔偿信息服务费损失1．37万元。周雪不服判决提起上诉，经二审驳回上诉，维持原判。后熊连山申请强制执行，执行局自周雪账户划转款项共计54308．8元。2020年1月10日，周雪将史培林、王爱国诉至法院，将熊连山列为第三人，要求二被告赔偿其支付给熊连山的定金2万元及信息服务费1．37万元，即（2020）京0117民初1200号案件。熊连山委托诉讼代理人出庭时表示周雪起诉书中陈述情况与事实不符，不是中介人员承诺的可以更名，而是周雪自己承诺购房可以更名。后该案因周雪未缴纳诉讼费用按撤回起诉处理，周雪另行提起诉讼，即为本案。另查一，中兴旺达公司于2018年4月8日进行股东、法定代表人变更，股东由李英俊变更为陈连军、胡丽丽，法定代表人由李英俊变更为陈连军。2020年5月19日，中兴旺达公司办理了注销登记。2019年11月28日，国旺兴业经纪公司变更名称为兴业科技公司。对于居间服务费，王爱国、史培林均认可是两方中介各分得一半，其将收取的服务费交给公司，自己拿提成。另查二，案件审理过程中，本院询问周雪在签订合同前是否询问过开发商是否可以更名，周雪回答：“没有问，问开发商他们也不给改名。但李英俊说他们经常给客户改名，只要给点钱就可以，我们才签的合同。王爱国和崔国旺没有承诺过可以改名”。经询史培林、李英俊，二人均称未向周雪承诺过保证房屋更名。对于各方在订立合同前是否询问过弘轩鼎成公司是否同意更名一事，周雪表示各方前去售楼处时仅确认了周雪在该公司认购了一套房屋，未问过更名的问题。王爱国称系因周雪说不能提前问，怕影响找人更名，周雪对此不予认可。李英俊称其和史培林都问过周雪改名的事，周雪自己说可以改，但没让她再打电话确认一下。史培林称以为其他人确认过改名的事情了。本院认为：居间合同纠纷是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。提供居间服务过程中，居间人应当严格履行自身的居间义务。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。周雪对认购房屋并无所有权，所称的买卖实际上是向熊连山概括转让同第三方弘轩鼎成公司签订商品房买卖合同的缔约机会及相关权利义务。因此，案涉房屋买卖合同包括了周雪、熊连山之间的债权债务概括转移关系，以及中介公司与房屋出卖方和买受方之间的居间合同关系。中兴旺达公司的中介人员史培林、李英俊等人作为周雪一方的中介，国旺兴业经纪公司的中介人员王爱国、崔国旺等人作为熊连山一方的中介，分别向周雪和熊连山提供了居间服务，并共同促成双方最终签订案涉房屋买卖合同。根据查明的房屋买卖合同签订过程，应视为二中介公司向周雪、熊连山提供居间服务，史培林、王爱国在房屋买卖合同上签字的行为应视为职务行为。现周雪以中介方伙同他人欺骗、引诱周雪签订涉案无法履行的房屋买卖合同，中介方向其承诺可以办理更名手续但最终未能成功，中介方未尽到注意义务等为由，要求中介方对其本人因承担违约责任而受到的损失承担全部赔偿责任。第一，周雪认为中介人员、熊连山、张小翠等人存在欺诈、恶意串通的主张在（2019）京0117民初408号判决书中未被法院采信，而本案中周雪补充提供的证据亦不足以证明该主张，故本院对周雪所称中介伙同他人欺骗、引诱其订立合同的主张不予采信。第二，关于周雪所称中介方李英俊等向其承诺可以办理更名手续一事，其未能提供充分证据，李英俊、史培林均否认作出了承诺，故本院对周雪该项主张不予采信。第三，关于周雪所称中介方未尽到注意与审查义务一节。首先，认购书中以特别提示的方式对买卖主体变更的情形作了约定，结合房屋买卖合同内容、当事人陈述以及在案证据，可见周雪应知晓开发商关于更名的规定，但其仍希望转让认购资格并获得一定的差价收益。而补充协议中针对房屋更名问题进行了特别约定，可见各方在订立合同时已明确知晓该合同的顺利履行需要经过开发商确认更名这一特殊步骤，故不存在中介人员隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。房屋买卖合同中约定周雪保证更名、如不能更名视为周雪违约等，周雪在该合同上签字即视为接受合同义务条款的约束，故周雪应对其因无法更名承担违约责任的后果承担直接责任。其次，中兴旺达公司作为周雪方中介，向周雪报告了订约机会，参与现场看房、各方协商，并最终与国旺兴业经纪公司一同促成案涉房屋买卖合同的订立，可见中兴旺达公司提供的并非单纯报告订约机会的服务，而是提供订约媒介服务。中兴旺达公司作为专门从事房屋交易的居间机构，应知晓房地产销售市场的一般交易习惯，了解平谷地区在售项目的房地产公司销售情况及政策，对弘轩鼎成公司是否同意认购房更名的情况亦应有所了解；同时，中兴旺达公司作为专业机构，应知晓认购资格转让不同于普通的二手商品房买卖，其本身应对促成认购资格转让的特殊交易负有更高的注意义务。周雪与熊连山之间的概括转让行为必须经过第三方弘轩鼎成公司的同意方可完成，而弘轩鼎成公司并非案涉房屋买卖合同的相对方。周雪本人虽称保证房屋可更名，但是否同意更名的权利实际属于弘轩鼎成公司，涉房屋买卖合同能否顺利履约系基于案外人弘轩鼎成公司的意思表示，而非基于周雪本人的履约能力。在未经弘轩鼎成公司明确表示同意更名的情况下，各方签订的房屋买卖合同本身即具有较高的履约风险，合同中约定周雪更名不成则承担包括双倍定金、成交额20%的违约金以及居间服务费在内的赔偿责任，周雪本人亦承担了较高的违约风险。从保障委托人利益、减少交易风险、维护交易安全和稳定性的角度，中兴旺达公司作为周雪一方中介和专业机构，理应为周雪与熊连山订约提供有关合同条款设定的专业意见，在订约前亦应充分提醒周雪相关交易风险和违约后果，不能仅以委托人自述作为豁免自身义务的理由。本案中，中兴旺达公司未与弘轩鼎成公司核实，仅因周雪本人承诺保证房屋可更名而促成了案涉房屋买卖合同的签订，最终周雪因弘轩鼎成公司拒绝更名无法继续履行合同而承担了违约赔偿责任。故此，中兴旺达公司提供的居间服务存在一定瑕疵。但该瑕疵并非造成周雪损失后果的主要原因，周雪应就其自行作出承诺以及合同违约的后果承担主要责任。国旺兴业经纪公司作为熊连山一方中介，在协助其委托人熊连山订立合同过程中尽到了注意义务，并无过错，其对周雪的损失无需承担责任。第四，对于周雪主张的诉讼请求。其中因迟延履行判决确定的给付义务导致的债务利息和执行费用，系因当事人不作为而产生，该费用应由周雪自行负担，本院不予支持；对于周雪主张的精神损失费、误工费、医疗费，其并未就与本案所涉事实之间的关联性提供充分证据，即使因参诉产生误工费，亦属当事人支出的诉讼成本，故对于上述费用的主张，本院亦不予支持。对于周雪因案涉房屋买卖合同不能履行而产生的有关损失，本院根据查明的订约情况、瑕疵服务的程度、损失数额等酌情确定中兴旺达公司向周雪赔偿的数额。因中兴旺达公司已经注销，故由其股东陈连军、胡丽丽承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈连军、胡丽丽于本判决生效后七日内赔偿原告周雪五千元；二、驳回原告周雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元，由原告周雪负担1468元（已交纳），由被告陈连军、胡丽丽负担25元（限于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宁昀二〇二〇年十二月三十一日法官助理 王宏书 记 员 郑坤-12--1-