广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7460、7465、7466号上诉人（原审被告）：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢某某等三户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：屈敦煌，广东赋诚律师事务所律师。上诉人惠州市金衡实业有限公司与被上诉人谢某某等三户业主商品房销售合同纠纷三案，不服广东省博罗县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终7460号案件为例进行表述、论证）。上诉人向本院提出上诉请求：一、撤销博罗县人民法院（2020）粤1322民初1600号《民事判决书》，改判驳回其诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决并未就被上诉人逾期交房属不可抗力的事实及商品房买卖合同《补充协议》予以确认。1、上诉人逾期交房属不可抗力因素，不应承担违约责任。上诉人所开发的楼盘实际上是一个镇级“BT”工程，整个楼盘的报建是以总面积报建，所以每一栋的验收要以整个楼盘的综合验收为准，被上诉人明知楼盘在2018年10月30日不能如期交房，双方在《商品房买卖合同》补充协议里已有对交房时间和不可控因素都有清楚的认识和明确约定。本楼盘已列入问题楼盘，镇政府跟相关部门成立专门的工作组，针对楼盘的验收和交楼予以进行指导，但又由于疫情影响，又一再推迟，故上诉人逾期交房属不可抗力情形，不应承担违约责任。2、判决上诉人向被上诉人支付违约金95637.26元存在事实错误。上诉人与被上诉人双方针对《商品房买卖合同》第十二条作出补充协议，该补充协议是双方真实意思表示，该补充协议约定双方同意对出卖人逾期交房的违约责任做以下修改：无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的0.01%，最高赔付不超过总房价款的2%。一审判决未按上诉人与被上诉人之前签订的《补充协议》计算违约金，存在事实认定错误。3、违约金起算时间按2018年10月30日起算存在事实错误。根据《补充协议》第八条约定，鉴于交房日期不可控因素太多，买受人同意，若出卖人未能按照商品房买卖合同约定日期交房的，买受人同意给予60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期内的违约责任。故违约金起算时间应按2019年1月1日起算。又根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，分别处理（1）和（2）不作累加：（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。此项条款明确约定，逾期超过180日后，且不可累加，故违约金起算时间应自2019年1月1日超过180日后，即2019年7月1日起算，且上诉人于2019年12月10日已交付房屋给被上诉人，故上诉人实际违约时间应自2019年7月1日起至2019年12月10日止。一审判决计算违约金时间存在事实错误。综上所述，本案上诉人逾期交房属不可抗力因素，不应向被上诉人支付违约金，请求法院依法作出公正合理裁决。被上诉人发表答辩意见：一审法院认定事实清楚，判决正确。1、上诉人逾期交房的原因，是因其出售的商品房并不符合《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件且处于持续违约状态，上诉人是专业的房地产开发企业，熟知房地产开发流程，关于楼盘的报建与验收等事宜，亦属于其业务范畴之内。上诉人主张不可抗力事由不能成立，逾期交房是因上诉人自身原因造成，不能将已知可预见的商业风险描述成未知不可预见的突发灾害。2、关于违约金的支付与《商品房买卖合同》补充协议的效力问题，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十八条之规定:补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。可知违约金的支付按《商品房买卖合同》的约定并无不当，如按《商品房买卖合同》补充协议的约定，明显损害被上诉人利益，减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任。3、关于违约金的起算时间，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条，明确约定了交房日期，上诉人逾期交房是事实，起算日自应交房日次日起算并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2018）10001479）；二、判令被告支付逾期交楼违约金至标的房屋实际交付使用之日（违约金按全部房价910831元每日万分之二的标准计算，从2018年10月31日起暂计至2020年1月15日为：80335元）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原、被告于2018年1月26日签订编号为博罗(2018)10001479的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园54栋7层01号房，价格为910831元，其中首付款为280831元，剩余房款630000元由原告通过向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2018年10月30日前向买受人交付该案涉商品房。被告于2018年1月30日向原告出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园54栋701房首期款280831元。原告于2018年1月30日支付住宅专项维修基金8318元。原告于2018年2月6日通过银行按揭贷款支付房屋余款，被告于2019年9月17日出具尾款支付发票，表明原告支付山水华章花园54栋701房尾款630000元。被告于庭审中确认收到全部房款910831元。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：博罗(2018)10001479）、两份加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票、《博罗县住宅专项维修资金分户交存凭证》《个人购房按揭贷款合同》及银行还款交易记录予以佐证。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”《补充协议》第八条第一项第二款约定：“逾期超过240日（含宽延免责期）买受人要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由出卖人按不超过已付房款的3%向买受人支付违约金。”一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋是否具备交付条件、本案逾期交房违约金的计算标准和起算时间及原被告签订的补充协议中关于对上述起算时间段的计算标准进行调整的条款效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：博罗(2018)10001479）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于房屋是否具备交付条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告主张案涉房屋具备交付条件，但未提供证据予以佐证，故一审法院对被告的主张不予认可。关于本案逾期交房违约金的计算标准和起算时间，根据合同条款第十一条的约定，被告将于2018年10月30日前交付房屋，并将于交房前十日办理完成相关交房手续，由于被告未能提供证据证明房屋具备交付条件，且当庭承认案涉房屋未交付使用、未办理登记，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，一审法院予以确认。由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房违约金责任，因此本案违约金应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计算。被告主张违约金数额过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，综合考虑违约金计算标准，原、被告合同约定的违约金未超过合理范围，故一审法院认定案涉违约金应当从2018年10月31日起每日按已付全部房款的万分之二的计算。经计算，被告应当支付的违约金为910831元×每日0.02%×525天（从2018年10月31日暂计至诉讼之日2020年4月7日，共525天），共计95637.26元。提起诉讼之后发生的违约金，原告可待违约事由发生后，另案主张。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢某某支付违约金95637.26元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费904.19元，由原告谢某某负担54.19元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担850元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人是否应当支付逾期交房违约金及逾期交房违约金的计算问题。关于上诉人是否应当支付逾期交房违约金的问题。上诉人未能于合同约定的交房日前交付房屋，存在逾期交房的事实，应当承担相应的违约责任。上诉人上诉称涉案楼盘属于问题楼盘，逾期交房属于不可抗力，但上诉人并未提供证据予以证明，本院不予采纳。至于逾期交房违约金的计算标准，涉案商品房买卖合同已约定按全部房价款万分之二的标准按日计算违约金，虽然双方在补充协议第八条中对逾期交房违约金的标准作出修改，该补充协议减轻了出卖人的逾期交房违约责任，一审法院认定该条款无效并无不当。因此，应当以《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准计付违约金。综上，上诉人惠州市金衡实业有限公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，已由上诉人预缴，经核准，均由上诉人惠州市金衡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月二十五日书记员 叶秀婷附表：