广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6307、6308、6562号上诉人（原审原告）：文芬等业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：唐智勇，广东诚公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所地广东省惠东县×××××××××××。法定代表人：陈益明，总经理。委托诉讼代理人：罗青松、刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。上诉人文芬等业主与上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（以下简称鑫亿港公司）因商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（具体案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6307号案件上诉人文芬为例进行表述、论证）上诉人文芬上诉请求：1、判决撤销(2019)粤1323民初5342号民事判决书，改判被上诉人从2018年11月9日起，按每日240元向上诉人支付违约金，直至被上诉人支付全部违约金之日（违约金暂计至2019年5月27日为人民币48000元）。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下:一、2016年10月20日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，商品房的总价款为793001元，上诉人依合同约定支付了全部购房款。合同约定被上诉人应于2018年11月8日前将房屋交付上诉人使用。迄今已逾期一年多，被上诉人仍未将房屋交付给上诉人，依法应接合同约定承担迟延交付的违约责任(按购房总价万分之三每日支付违约金给上诉人)。二、一审法院以被上诉人增加人防及消防工程为由，酌情增加120天工期，没有任何事实及法律依据。上诉人所购买房产为酒店式公寓，在规划时就应设计配套的人防及消防项目，无需临时调整规划。退一步讲，即使在项目建设过程中，人防及消防工程有部分设计变更，也应由被上诉人承担相应责任，不应由上诉人承担延期收楼四个月的后果。惠东县人民法院滥用裁量权，望二审法院予以纠正，支付上诉人的上诉请求。上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法确认《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条中关于“出卖人向买受人文付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”的约定合法有效。二、请求二审法院依法撤销(20l9)粤1323民初5342号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。三、请求二审法院依法维持(2019)粤1323民初5342号民事判决书第二项判决。四、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”无效没有事实及法律依据，该条款应合法有效。首先，在售楼时，上诉人在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示(详见上诉人提供的证据现场照片)。其次，在签订补充协议时，上诉人已经尽到了提示和说明义务。在补充协议中，上诉人对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。例如，补充协议第六条是“六、对买卖合同第十二条的补充”。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，被上诉人亦未提交相应证据证明上诉人未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果，故该违约金最高限额合理合法。综上，补充协议约定的内容并未违反法律规定，合同内容也不存在免除上诉人自身责任，加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形。故补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的。二、一审法院认定“案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为120天”不合理，远远低于实际天数。实际上，因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延31O天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年6月l4日交付且不承担违约责任。(一)因政府主管部门新政策要求上诉人增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延196天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统(该事实可以从上诉人提交的证据设计变更单中20l6年1月27日的施工图可以看出)。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司(以下简称“君廷酒店”)用于酒店经营(详见《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条之约定)。君廷酒店是国际酒店连锁品牌，君廷酒店基于行业标准要求于2017年3月要求上诉人增加投资，对事海度假公馆所有客房加装室内消防系统(以上事实详见上诉人证据君廷酒店出具的证明)。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)的消防工程应按公共建筑的标准执行。即根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统(该事实有惠东县自然资源局《关于协助调查的复函》予以证实)。基于以上原因，上诉人免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统(案涉房产所在的5、6号楼喷头数量为3991个，其中5号楼喷头数量为2075个，6号楼喷头数量为1916个。详见上诉人证据5号、6号楼喷头计算明细)。在进行增建自动喷水灭火系统过程中，同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于:探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装，线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。上诉人认为:首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。其次，上诉人无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算(注:因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长)。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(2011)，增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28,即2000.00个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加l00个以内增加3天。因此，其对应延长工期为196天[5、6号楼喷头数量共计为3991个，工期计算式为:136+(3991-2000)十100X3=195.73天，向上取整为196天。](二)因政策变化需要增建地下室人防工程，客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为12599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。该项增加工程客观存在，是不可否认的事实。至于对方认为在主体工程已经建设的情况下，上诉人不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4﹟、5﹟、6﹟、8﹟楼的北侧(详见上诉人证据惠东县住建局的会议纪要)，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明、监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。上诉人认为，增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20l1)，增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。（三)因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。2016年3月至20l8年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、20l6-2018年港口自动站资料(晴雨表)、2016-20l8年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。上诉人认为，恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。综上，合同原约定交付时间为2018年11月8日，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年9月14日交付且不承担违约责任。三、商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条的约定，足以使上诉人确信君廷酒店有权代表被上诉人收楼，上诉人已经于2018年11月8日前将涉案房产移交给了君廷酒店，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为已经交付给被上诉人。因此，应认定2018年11月8日为被上诉人接接收案涉房产的时间，故上诉人不存在逾期交付的行为，不应承担逾期交付的违约责任。案涉房产属于旅游地产，被上诉人购买案涉房产的目的是为了投资，即委托给君廷酒店用于酒店经营赚取经营利润。因此，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条约定“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动”。有鉴于此，上诉人已经于2018年10月15日至11月8日期间将包括案涉房产在内的享海度假公馆5号楼的所有客房移交给了君廷酒店，君廷酒店也按照君廷酒店经营的标准进行了验收并进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试。根据君廷酒店与大部分业主签订的《享海1777项目5号楼移交协议》之约定，君廷酒店对其免费进行了升级改造，被上诉人是受益方。君廷酒店也按约定已经支付收益给业主。因此，第一、商品房买卖合同附件十一第十六条关于独家委托君廷酒店的约定，足以使上诉人相信君廷酒店有权代理被上诉人收楼。根据中华人民共和国合同法第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，君廷酒店与被上诉人之间形成了表现代理关系，且被上诉人是受益方，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为交付给被上诉人。第二，案涉工程项目具有特殊性，即包括被上诉人在内的业主购买案涉房产签订商品房买卖合同时已明确都是委托给君廷酒店用于酒店经营。因此，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店的行为符合包括被上诉人在内的所有业主的合同目的，也符合所有业主的利益。第三，案涉工程项目在2018年11月8日前就已经完工，并于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店，君廷酒店也进行了升级改造。同时，上诉人从2018年11月开始多次通知包括被上诉人在内的所有业主前来完善相关手续，大部分业主都及时前来现场完善了相关手续，未提出异议。上诉人从2018年11月开始多次通知被上诉人前来完善相关手续，其中一次上诉人于2019年9月22日通过书面通知，被上诉人收到通知后未按通知要求前来完善手续。（该事实详见上诉人证据通知、EMS邮寄单、送达情况查询结果）被上诉人之行为应视为其对酒店收楼行为的默认。综上，上诉人已于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店，应视为已经交付给被上诉人。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之约定，被上诉人主张上诉人承担逾期交房违约责任不应当予以支持。原审原告文芬向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付违约金人民币48000元(违约金暂计至2019年5月27日，实际违约金总额从2018年ll月9日起按人民币24O元每日计至被告将房屋交付给原告之日);2、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：1.原告文芬（买受人）与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（出卖人）于2016年10月20日签订了商品房买卖合同及相关附件，约定标的房屋为惠东县港口东山海地段享海度假公馆6号楼12层03号房，总房价款为793001元；商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。”第十条约定“商品房相关设施设备交付条件㈠基础设施设备，⒈供水、排水，⒉供电，⒊供暖，⒋燃气，⒌电话通信，⒍有限电视，⒎宽带网络……㈡公共服务及其他配套设施，⒈小区内绿地率，⒉小区内非市政道路，⒊规划的车位、车库，⒋物业服务用房，⒌医疗卫生机构……”第十一条约定“出卖人应当在2018年8月8日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，⒈按照逾期时间，分别处理，⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”补充协议第四条约定“对买卖合同第十条的补充，⒈基础设施交付时，水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口，该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担，⒉如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈠款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行，⒊配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证，⒋如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈡款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。”补充协议第五条约定“对买卖合同第十一条的补充，⒈买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。⒉如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任，⑴遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的，⑵配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误，⑶施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因⑵⑶项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。⒊出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第㈢款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第㈢款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。⒋买卖合同第十一条第㈢款第3项中‘详见附件十一第五条’为因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。”补充协议第六条约定“对买卖合同第十二条的补充，出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。”补充协议第十六条约定“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”2.被告主张因天气、政策原因导致工期延长，政策原因包括人防设计变更增加工程量、消防设计变更增加工程量，被告提交了广州高新工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市恩歌源建设集团有限公司分别出具的证明、惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明、惠东县人民防空办公室出具的证明、惠州市人防工程设计院有限公司出具的证明、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选、原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选、广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》等予以证明；原告对被告的主张及提交的证据均不予认可。⑴广州高新工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市恩歌源建设集团有限公司分别出具的证明，广州高新工程顾问有限公司惠东分公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的监理单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、暴雨台风等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的施工单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司的原企业名称为深圳市恩歌源建筑工程有限公司。⑵惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明，该证明载“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”⑶惠东县人民防空办公室于2019年1月25日出具的证明，该证明记载“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。特此证明。”⑷惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明，该证明同时加盖了惠东县人民防空办公室公章并签署“属实”，内容记载“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防设计单位，现对本工程设计过程作如下说明，根据人防设计要点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。证明单位惠州市人防工程设计院有限公司，日期2019年8月27日”。⑸《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选，被告提交的该纪要并非完整内容，无加盖相关核对章，内容记载“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”⑹原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选，其中5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，显示享海度假公馆5号加装喷头数量；《广东省建设工程施工标准工期定额》记载建设工程项目标准工期；计变更图纸系反映享海度假公馆5、6号楼部分楼层房屋设计变更前后情况的图纸。⑺广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》，显示惠东县港口滨海旅游度假区受台风、暴雨天气影响的情况。3.被告主张涉案房屋已按合同约定完成交付，提交了惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明惠州双月湾君廷酒店管理有限公司于2019年l0月21日出具的证明，证明记载“本酒店于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆六号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年I月1日开始接受业主免费入住体验，并确定酒店于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店按约定已经支付2019年第二季度及第三季度的收益给业主。”原告对被告的该主张不予认可。4.被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司主张涉案房屋于2018年11月22日竣工验收，并于2019年2月1日取得竣工验收备案表，提交了竣工验收备案表予以证明，该竣工验收备案表记载深圳市恩歌源建筑工程有限公司系该工程项目的施工单位，广州高新工程顾问有限公司系该工程项目的监理单位。原告对竣工验收备案表真实性未提异议。5.本院在审理相关业主诉被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件中，本院就相关案件事实依法向惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证，相关调查内容如下：⑴惠东县自然资源局于2019年10月21日作出关于协助调查的复函，该复函记载“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行”，并提交了《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》（惠东规委纪［2018］2号）。⑵惠东县住房和城乡建设局于2019年10月14日作出惠东住建函[2019]375号回函，该回函称“关于人防问题，见惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见、惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的《证明》（见附件）”，附件系涉案惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明。⑶惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日作出《关于享海度假公馆的情况说明》，载“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人防工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”⑷惠东县自然资源局向本院提交了惠东县港口东山海地段享海度假公馆《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书记载涉案房屋项目取得测绘成果的时间为2019年4月23日。6.被告于2019年9月22日按照原告在合同上所确定的地址及电话向原告寄送材料通知原告前来办理收楼手续，根据EMS记录显示，上述通知于2019年9月23日被签收。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.补充协议第六条违约金上限5%的条款是否有效；2.被告抗辩的天气、政策原因导致迟延交楼问题如何处理；3.本案违约金应当如何处理。关于第一个焦点，合同系当事人就相关民事法律行为进行的约定，合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，补充协议第六条限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议第六条除限制违约金总额外的约定，系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款。关于第二个焦点，对被告主张的天气、政策原因分别论述如下，⑴关于天气问题，涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等系自然现象，被告作为房地产开发企业，对当地沿海的天气、气候等应当有充分的了解，对工程建设可能遇到的阻碍也应该有更强的预见性，且未提交客观证据证明其主张的台风、暴雨对工程建设造成的具体影响，也未在其主张的台风、暴雨等问题发生后及时的通知原告，据此抗辩称系天气原因导致了工期延迟并进而主张延迟交付的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑵关于人防工程问题，结合现有证据，被告确实增加了人防工程，人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响，而增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括原告在内的众多业主均系实际受益人，被告主张扣减（延长）因人防工程增加的延长工期，本院予以采纳。⑶关于消防工程问题，结合现有证据，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被告变更消防工程设计，系符合该政策指引的；又结合现有证据可知，惠州双月湾酒店管理有限公司于2017年3月即要求被告按照公寓酒店标准加装室内消防系统，2017年7月开始被告即已经开始增加室内消防工程，说明被告在相关政府会议纪要实施之前就已经变更了消防设计并进行了实际整改。被告变更消防设计虽在相关政府会议纪要实施之前，但符合之后实施的相关政府会议纪要要求，并通过验收，被告主张扣减因室内消防工程增加延长的工期，本院予以采纳。至于延长的时间及标准，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、被告未举证所增加人防工程的标准工期以及被告未履行通知义务的等情况，本院酌情延长工期合理期限为120天。关于第三个焦点，结合上述分析知，涉案房屋交付时间应当在约定期限内延长120日，即被告应当交付日期为2019年3月8日。结合现有证据，案涉商品房所在项目竣工验收备案时间为2019年2月1日，取得房屋测绘报告的时间为2019年4月23日，根据商品房买卖合同第九条“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房己经取得房屋测绘报告……”的约定，涉案房屋符合交付条件的时间为2019年4月23日。综合考虑补充协议第五条要求买受人无论是否收到通知都应在合同约定的交付日期前往涉案楼盘接收房屋的条款、合同第十一条违约金条款以及案涉商品房竣工验收备案以及取得测绘报告时间等相关情况，违约金计算至符合交付条件之日为宜，即从延长工期后交付日期的次日即2019年3月9日起每日按照案涉商品房总价款的万分之三计算至2019年4月23日，共计10943.41元。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告文芬支付逾期交付违约金人民币10943.41元；二、驳回原告文芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人提交证据：企业信用信息查询，证明被上诉人与惠州双月湾君廷酒店管理有限公司之间的关联关系。二审期间，惠东县人民法院在审理被上诉人与赵璐等商品房预售合同纠纷中，函询惠东县公安消防大队，惠东县消防救援大队回复：“为加强惠东县沿海旅游业消防管理，增强沿海住宅建筑抗御火灾的能力，经县城乡规划委员会审定，从2018年起，沿海一线的高层住宅建筑需按照规委会会议纪要要求，遵照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关公共高层民用建筑的规定设置自动灭火系统。”本院组织了当事人对上述证据进行质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、有关涉案合同条款的效力问题；二、一审法院对被上诉人的逾期交房日予以扣减120天是否合理；三、被上诉人交付房屋的时间如何认定。本院分析如下：关于涉案合同补充协议有关条款的效力问题。对于补充协议第六条，双方约定“房价款总额5%作为最高赔偿限额”，该约定系与主合同十二条关于逾期交付责任的不同约定，属于排除被上诉人主要权利的条款，该条款无效。至于补充协议第四、五、十六条，均属双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，一审法院认定均有效正确。关于逾期交房日酌情延长120天的问题。上诉人上诉认为被上诉人增加人防工程、消防工程均无政策依据，并非有利于公共利益和业主利益，一审法院予以延长120天于法无据。对此，本院认为，首先，被上诉人确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对被上诉人扣减人防工程增加的延长工期不当，本院予以纠正。其次，根据一审期间的惠东县自然资源局的回函、本院二审期间取得的惠东消防大队的回函以及被上诉人提交的惠州双月湾酒店管理有限公司的证明等可知，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被上诉人在相关政府会议纪要实施之前变更消防工程设计，符合之后实施的政策，且客观上有利于公共安全，有利于保护包括上诉人在内的财产利益，一审法院对因室内消防工程增加延长工期予以扣减并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院对一审法院酌情的合理期限120天予以认可，上诉人鑫亿港公司要求顺延310天的依据不足，本院不予采纳。关于交付房屋时间的认定问题。上诉人鑫亿港公司主张其已于2018年11月8日前将案涉房屋交付案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司，但没有提交充分证据予以证明，不能认定其已于2018年11月8日交付房屋。涉案房屋于2019年2月1日取得竣工验收备案表，2019年4月23日取得房屋测绘报告，故根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，案涉房屋符合交付条件的日期为2019年4月23日。因此，即使上诉人鑫亿港公司于2019年4月23日前通知业主收房，但此时上诉人尚不具备交楼条件，其通知收楼行为并不对业主发生法律效力，故一审法院以涉案房屋符合交付条件的日期即2019年4月23日作为交付日期，并无不当，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人文芬与上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号业主一审案号1（2020）粤13民终6307号文芬（2019）粤1323民初5342号2（2020）粤13民终6308号刘永兰（2019）粤1323民初5341号3（2020）粤13民终6562号杜汪朋（2019）粤1323民初5996号