湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初2234号原告袁坚，男，1977年1月2日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告李海艳，女，1985年5月9日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，系袁坚妻子。委托代理人刘谋煌、段志强，湖南湘誉律师事务所律师。被告卢胜民,男,1968年8月6日出生,汉族,住湖南省新邵县。被告大汉控股集团邵阳置业有限公司，住邵阳市大祥区红旗路59号百步蹬通讯公寓第五层西面。法定代表人：付胜龙。委托代理人邓河南，男，1962年2月1日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人韦敏，男，1972年9月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告袁坚、李海艳与被告卢胜民、大汉控股集团邵阳置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法由审判员唐步城适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告袁坚、李海艳的委托代理人段志强、被告卢胜民、被告大汉控股集团邵阳置业有限公司的委托代理人邓河南、韦敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告袁坚与李海艳系夫妻，两人购买案涉房产。当时进行产权登记时只登记在原告李海艳名下。2018年4月20日，原告袁坚（出租人）与被告卢胜民（承租人）签订了《租赁合同》，合同约定：原告将现有座落于邵阳市大祥区邵水西路37号综合楼二层窗户（长约20米，高约3.8米）出租给被告做招聘使用。合同约定的租赁期限为五年，即2018年7月1日至2023年7月1日止，房屋的租金约定为年租金10万元，先交两年租金共计贰拾万元，以后三年一年一交。被告必须按时缴纳租金，否则出租方有权终止合同，收回招牌使用。合同签订后，被告卢胜民依约支付了两年的租金。依照先付款后租用的原则，从2020年6月底起，原告数次向被告卢胜民催收租金，被告卢胜民均以各种理由推诿。据卢胜民讲，现在占用窗户的实际使用人为大汉控股集团邵阳置业有限公司。经现场核实，案涉位置确实挂了大汉天玺营销中心的宣传牌。原告又数次与被告大汉控股集团邵阳置业有限公司的工作人员沟通，也未果。两被告互相推托，拒不承担支付租金的责任。为保障原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院特提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告袁坚与被告卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同，限期拆除占用原告窗户（露台位置）制作的广告招牌；2、依法判令两被告向原告支付所欠的房屋租金27397元（按年租金10万元，从2020年7月1日计算至2020年10月10日，顺延照计）；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件1份,拟证明原告诉讼主体资格.2、公民信息检索单、企业信用信息公示报告复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格。3、租赁合同复印件1份，拟证明2018年4月20日，被告与原告签订租赁合同，租赁位于大祥区邵水西路37号综合楼二层窗户（露台位置）用于作为招牌广告使用的事实。4、不动产权证复印件1份，拟证明原告系案涉房产的所有权人。5、现场照片复印件1份，拟证明被告占用原告的窗户位置制作并使用招牌广告。被告卢胜民辩称，我于2018年7月1日与袁坚签了一份租赁合同，当时签的是5年，但6个月之后因为经营不善，门店没有开了，招牌也拆了，也电话通知原告公司倒闭了，不用再租他的窗户制作招牌了，我也没有要原告退钱给我，他自己也没说要退钱，这件事就不了了之了，之后我就把门面卖给了邓河南，卖了之后我就没有去管了，合同上有约定，我没有再继续交租金就可以终止合同，可以收回自己使用。被告卢胜民为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：1、照片复印件1份，拟证明3.8米招牌已拆除。被告大汉控股集团邵阳置业有限公司辩称，本案诉讼的是二层窗户，但是大汉天玺的招牌没有到原告的二层窗户，跟他的窗台是平起的，本案起诉的是房屋租赁合同纠纷，跟我们大汉天玺没有关系，我们没有租用他的窗户，在2020年7月初，原告李海艳到我们售楼部说与被告卢胜民签订了一份10万元一年的窗户使用合同，我们没有理睬，公司认为金额超乎于常理，原告李海艳就到中心路办事处城管队投诉我们，后来协调的时候，原告也不在场，至于采光权的问题，我们咨询了城管队，得到的答复是我们的招牌没有影响到原告二楼的采光。被告大汉控股集团邵阳置业有限公司未向本院提供证据。原告提供的证据，被告卢胜民提出以下质证意见：对证据1-2三性无异议；证据3有异议，合同是真实的，但是我没有再继续交租金，就算自动终止，我也打过电话给原告的；证据4三性无异议；证据5有异议，照片不能代表什么，这个照片里的装修是我自己做的，当时是需要装3.8米高的招牌，才与原告签订租赁合同。原告提供的证据，被告大汉控股集团邵阳置业有限公司提出以下质证意见：对证据1-5三性无异议。被告卢胜民提供的证据，原告提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，只能证明被告在原合同约定的位置继续制作了招牌广告并使用，只是比原合同约定招牌的3.8米的高度略减。被告卢胜民提供的证据，被告大汉控股集团邵阳置业有限公司提出以下质证意见：对证据1三性无异议。经庭审质证，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5，被告卢胜民提供的证据1，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告袁坚与原告李海艳系夫妻关系，坐落于邵阳市大祥区××路××货公司综合楼（不动产单元号：430503001008ＧＢ00193Ｆ00020011）系原告李海艳所有，不动产权证:湘（2018）邵阳市不动产权第0××9号。2018年4月20日原告袁坚（出租方、甲方）与被告卢胜民（承租方、乙方、报喜鸟服饰邵阳总代理）签订了一份《租赁合同》，根据该合同，甲方同意将座落于邵阳市大祥区邵水西路37号综合楼二层窗户出租给乙方做招聘使用，为明确双方的权利、义务签订本合同，并达成以下合同条款：一、租赁范围：甲方将位于邵阳市大祥区××路××号××楼××层××米长左右、约3.8米高给乙方使用，该门面临邵水西路的临街二层。乙方作为招牌广告使用。二、租赁期限：伍年，自2018年7月1日至2023年7月1日止。三、租金、付款：1、年租金为人民币壹拾万元整。2、乙方以现金或转账的方式向甲方支付租金，先交两年租金共贰拾万元整，以后三年一年一交；租赁期间，承租方必须按照本合同约定时间向甲方缴纳租金，否则甲方有权终止合同、收回招牌使用。……四、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，自双方签订后生效。上述合同签订后，原告将上述综合楼二层窗户交给被告卢胜民使用，被告卢胜民依约支付了两年的租金200000元给原告，并制作了3.8米高的广告招牌（报喜鸟服饰）。但6个月之后因为被告卢胜民经营不善，被告卢胜民的门店（报喜鸟服饰）没有开了，并于2018年12月16日完全拆除了其制作的广告牌。之后被告卢胜民就把门店（报喜鸟服饰）门面（其中两间出卖、3间出租）转让给了被告大汉控股集团邵阳置业有限公司的委托代理人邓河南，邓河南将上述门面全部出租给被告大汉控股集团邵阳置业有限公司。2019年5月，被告大汉控股集团邵阳置业有限公司重新制作了广告牌（大汉天玺营销中心），但没有经过原告同意，也没有与原告签订相关合同。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。被告卢胜民与原告袁坚签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，且原告李海艳也没有提出异议，应确认为有效合同，合同双方当事人应严格履行。被告卢胜民与原告袁坚已经部分履行，且从2018年12月16日被告卢胜民完全拆除了其制作的广告牌之日即实际解除了《租赁合同》，但双方没有签订解除合同的书面协议，被告卢胜民在本案中应承担相应责任。当然原告也有责任，虽然该《租赁合同》尚未到期，但根据第三条的约定，被告卢胜民没有按约定向原告交纳租金，原告有权终止合同、收回招牌使用。原告未根据该条款约定及被告卢胜民已拆除招牌的实际情况，与被告卢胜民及时终止及解除合同，原告在本案中也应承担相应责任。原告的诉讼请求提出要求解除原告袁坚与被告卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同，符合合同的约定且没有违反法律的规定，本院予以支持；但要求“限期拆除占用原告窗户（露台位置）制作的广告招牌”，因请求谁限期拆除不明确，被告卢胜民的招牌已经拆除，被告大汉控股集团邵阳置业有限公司另行制作的招牌的拆除，不属于本案审理的范围，故本院不予支持。原告请求两被告支付后期租金，因被告卢胜民的招牌在两年内就已经拆除，并已支付了两年的租金，故理由不能成立，本院不予支持。之后被告大汉控股集团邵阳置业有限公司另行制作的招牌，没有经过原告同意，也没有与原告签订相关合同，如果存在违约或侵权行为，因被告大汉控股集团邵阳置业有限公司不是该《租赁合同》的当事人，根据合同相对性原理，原告与被告大汉控股集团邵阳置业有限公司也是另一法律关系，与本案审理的房屋租赁合同不属于同一法律关系，原告应另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告袁坚与被告卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同。二、驳回原告袁坚、李海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费243元，由原告负担100元，被告卢胜民负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 唐 步 城二〇二〇年十二月二十一日书记员 肖露樱芝附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。