安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初3347号 原告：阚乃武，男，1977年5月5日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：崔培洋，男，1992年11月10日生，汉族，住安徽省明光市。 被告：郭俊俊，女，1992年10月19日生，汉族，住安徽省明光市。 被告：安徽世家地产集团有限公司，住所地：滁州市南谯南路**，统一社会信用代码91341103MA2NC86U28。 法定代表人：史钊，执行董事兼总经理。 被告：安徽世家地产集团有限公司明光分公司，住，住所地：明光市花园路**一社会作用代码91341182MA2RAHCH1K。 负责人：徐华峰。 共同委托诉讼代理人：王军，公司员工。 原告阚乃武与被告崔培洋、郭俊俊、安徽世家地产集团有限公司(以下简称世家公司)、安徽世家地产集团有限公司明光分公司(以下简称明光分公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阚乃武及其委托诉讼代理人冯天浪，被告世家公司及明光分公司的共同委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，被告崔培洋、郭俊俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告阚乃武向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除2019年6月25日原告与被告崔培洋、被告明光分公司签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告崔培洋、被告郭俊俊共同返还原告已支付的购房款人民币305000元；3、请求法院依法判决被告崔培洋、被告郭俊俊共同向原告支付违约金人民币109000元；4、请求法院依法判决被告世家公司、明光分公司对305000元购房款承担连带返还责任；5、请求法院依法判决被告世家公司、明光分公司对109000元违约金承担连带支付责任；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告崔培洋与郭俊俊原系夫妻关系，夫妻关系存续期间购买了位于安徽省明光市，2019年6月25日，崔培洋、郭俊俊共同委托安徽世家房产经纪有限公司明光分公司为其出售案涉房屋提供中介服务。明光分公司经理及业务员向原告承诺房屋买卖会顺利过户不会有任何问题，如果有什么问题我们会承担责任。2019年6月25日原告与崔培洋签订房屋买卖合同。原告按约定向两被告支付305000元。2019年10月18日原、被告约定的房屋过户期限届至，原告要求被告协助办理房屋过户手续，被告拖延不办。后原告得知该房屋被明光市人民法院查封。2020年4月原告向明光市人民法院提出执行异议，2020年4月27日明光市人民法院作出（2020）皖1182民初1885号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已生效。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，现因被告行为致使房屋买卖合同履行不能，合同依法应当解除。被告除了返还原告已支付的购房款外，还应当按约定承担违约责任。明光分公司承诺房屋能够过户，如果出现任何问题由其承担法律责任，明光分公司依法对崔培洋、郭俊俊返还购房款，支付违约金承担连带责任。 被告世家公司及明光分公司辩称：1、原告单方提除解除合同属于违约，我方不同意解除合同；2、对诉讼请求第2、3项无异议；3、我方做为房产中介提供房产买卖服务，三方签订的房产买卖合同中没有条款，表明我方自愿或者承诺我方承担连带责任；4、房屋买卖合同签订日期为2019年6月25日，签订合同是双方自愿签订，我方没有隐瞒事实，2019年7月10日原告和崔培洋、郭俊俊达成补充协议，约定产权过户推迟。2019年7月份在房产被法院查封后，不能交易；5、该房产有抵押贷款，我方已告知。请求法院驳回原告对我方公司的诉请。 被告崔培洋、郭俊俊未作答辩。 本院经审理查明事实如下：崔培洋与郭俊俊于2016年2月24日办理结婚登记，其夫妻关系存续期间购置了明光市祁昌路星光华景2栋1单元604室房屋，产权证登记在崔培洋一人名下，产权证号为皖（2017）明光市不动产权第0012478号。该房屋系崔培洋以按揭贷款方式购买。2018年11月22日，崔培洋以案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司明光支行为其按揭贷款作抵押担保，抵押他项权利证号为皖（2018）明光市不动产证明第0112679号。2018年11月23日，崔培洋与郭俊俊在明光市民政局办理了离婚登记，离婚协议中约定案涉房屋归女方（郭俊俊）所有。2019年6月25日，崔培洋、郭俊俊共同委托明光分公司为其出售案涉房屋提供中介服务。明光分公司联系客户阚乃武、孙敏夫妇看房。2019年6月25日崔培洋（甲方）、阚乃武（乙方）、明光分公司三方签订案涉房屋买卖合同，签订地点在案涉房屋内，在场人除崔培洋、阚乃武、明光分公司两位工作人员外还有郭俊俊。双方在该合同中约定：出售价格545000元；阚乃武于2019年6月25日支付定金20000元；阚乃武全款购买；因崔培洋当初购买此房时所交的契税未满两年，双方同意阚乃武先付23万元，此房等契税缴纳满两年后（满两年时间为2019年10月18日）再办理过户手续。《房屋买卖合同》第六条还约定，在进入过户、公正或甲方收到乙方部分房款期间，因一方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任。合同签订后，阚乃武于2019年7月11日向崔培洋支付23.5万元，2019年8月17日支付5万元，加上合同签订之日支付的2万元定金，阚乃武向崔培洋支付购房款计30.5万元。2019年7月10日阚乃武与崔培洋将案涉房屋交付给阚乃武，阚乃武同日入住该房屋至今。本院在审理（2019）皖1182民初3658号即钱永广与崔培洋、郭俊俊民间借贷纠纷一案中，钱永广申请对崔培洋、郭俊俊诉讼保全，本院于2019年7月31日以（2019）皖1182民初3658号民事裁定，查封了崔培洋、郭俊俊名下的案涉房屋【产权证号（2017）第0012478号】。2020年4月17日，阚乃武向本院提出执行异议，请求撤销本院（2020）皖1182民初3658号执行裁定书并依法解除对案涉房屋的查封。2020年4月27日，本院作出驳回阚乃武异议请求的（2020）皖1182民初执异7号执行裁定。2020年5月19日，阚乃武提起案外人执行异议之诉。2020年8月6日本院作出（2020）皖1182民初1885号民事判决，驳回原告阚乃武的诉讼请求。 另查明，崔培洋、郭俊俊出售案涉房屋时未将其已离婚的事实告知明光分公司和房屋买受人阚乃武；阚乃武在购买案涉房屋时知道崔培洋、郭俊俊欠银行按揭贷款未还清，该房屋仍抵押在银行；崔培洋缴纳契税时间满两年的时间为2019年10月18日，该期间届至阚乃武、孙敏夫妻要求崔培洋、郭俊俊协助办理案涉房屋过户，因案涉房屋已被本院查封且该房屋抵押登记的存在无法办理过户；2019年7月27日崔培洋与阚乃武妻子孙敏就案涉房屋购房尾款支付达成协议，协议载明孙敏无法支付尾欠的购房款24万元是崔培洋个人问题导致；崔培洋欠银行的贷款由其自己解决，孙敏所欠的24万元尾款待案涉房屋过户时再支付。 本院认为，阚乃武与崔培洋签订案涉房屋买卖合同时被告崔培洋郭俊俊虽然已协议离婚,且离婚协议约定案涉房产归郭俊俊所有，但双方在签订合同时崔培洋、郭俊俊并未将上述事实告知明光分公司和买受人阚乃武、孙敏。庭审查明：案涉房屋出售系崔培洋、郭俊俊共同委托明光分公司；从合同签订至房屋交付以及双方就案涉房屋进行过户所进行的商讨，郭俊俊始终以房屋共同出售人身份参与其中。上述事实足以证实案涉房屋出售给阚乃武系崔培洋、郭俊俊共同的意思表示，本院认定案涉房屋的出售主体系崔培洋、郭俊俊。该合同系出售方崔培洋、郭俊俊与买受方阚乃武真实意思表示且不违反法律、行政法规，应为合法有效之合同。该合同签订时间及案涉房屋交付时间均在2019年7月31日本院查封案涉房屋之前。阚乃武已交付购房款30.5万元，尚有余款24万元未支付。 关于房屋买卖合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同。案涉房屋抵押权尚未消灭，仍然处于法院采取强制执行措施中。致使房屋买卖合同目的无法实现。故原告要求解除买卖合同的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，崔培洋、郭俊俊应当退还原告阚乃武购房款305000元，原告阚乃武同时将房屋返还给被告崔培洋。 对于原告要求被告支付违约金人民币109000元。本案中，阚乃武在签订房屋买卖合同时，已知案涉房屋存在抵押按揭贷款，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，阚乃武买房时就应当预见到办理房屋过户登记存在涉房屋抵押给银行的障碍，其理应尽到审慎的注意义务，但其仍然放任法律风险推进交易，具体表现：2019年6月25日崔培洋（甲方）、阚乃武（乙方）、明光分公司（中介方）三方签订案涉房屋买卖合同前未征求抵押权人意见；阚乃武支付30.5万元给崔培洋后，未督促崔培洋收款后向不动产登记机关涂销案涉房地产的抵押登记；签订案涉合同时间是2019年6月25日，合同约定过户时间为崔培洋当初购买该房时所缴的房屋交易契税满2年的2019年10月18日之后，法院查封时间是2019年7月31日。如果阚乃武积极追求案涉房屋及时过户，自合同签订到法院查封长达一个多月时间，阚乃武与崔培洋、郭俊俊在该期间是可以从容完成案涉房屋过户的，但阚乃武为了少缴点税与崔培洋、郭俊俊约定等到崔培洋当初购买案涉房屋时所缴的契税满两年后再过户，从而延误了过户时间，以致案涉房屋被本院查封。现有证据可以证实阚乃武怠于办理案涉房屋所有权转移登记，在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，案涉房屋至今未办理过户登记阚乃武显然具有过错。且崔培洋于2019年7月10日即将案涉房屋交付阚乃武无偿使用至今。对原告要求崔培洋、郭俊俊共同支付违约金人民币109000元的请求不予支持。原告要求被告世家公司、明光分公司对305000元购房款及109000元违约金承担连带支付责任，因阚乃武在购买案涉房屋时知道崔培洋、郭俊俊欠银行按揭贷款未还清，该房屋仍抵押在银行，明光分公司并未故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阚乃武与被告崔培洋签订的房屋买卖合同； 二、被告崔培洋、郭俊俊于判决生效后三十日内连带返还原告阚乃武购房款305000元，原告阚乃武同时将案涉房屋返还给被告崔培洋、郭俊俊； 三、驳回原告阚乃武的其他诉讼请求。 案件受理费7510元，公告费300元，诉讼保全申请费2590元，合计10400元，由原告阚乃武负担2000元，被告崔培洋、郭俊俊负担8400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  陈家燕 人民陪审员  陆 凯 人民陪审员  徐靖宇 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  杨 丽 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。