安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初18728号原告：牛婧婧，女，1986年10月出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：夏明志，安徽高速律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉，安徽高速律师事务所实习律师。被告：安徽谊品弘科技有限公司，住所地安徽省长丰县双墩镇檬河路南侧物华苑**，统一社会信用代码91340121MA2RBDGG3J(1-1)。法定代表人：杨仕中，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁娟娟，女，公司员工。被告：安徽和弘谊品商业运营管理有限公司，住所地合肥市庐阳区合瓦路**阳光地带**负**，统一社会代码91340100MA2N4K4G4H。法定代表人：朱谧，该公司总经理。原告牛婧婧与被告安徽和弘谊品商业运营管理有限公司（以下简称“和弘谊品公司”）、安徽谊品弘科技有限公司（以下简称“谊品弘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛婧婧的委托诉讼代理人夏明志、谢玉，被告谊品弘公司的委托诉讼代理人鲁娟娟到庭参加诉讼，被告和弘谊品公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告牛婧婧向本院提出诉讼请求：1.原告要求被告给付从2020年2月17日至7月17日两个季度的租金227851.5元。2.原告请求法院判定两被告给付擅自解除租赁合同违约金500000元。前两项合计727851.5元。3.被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全担保费）。事实和理由：2017年8月15日，原告授权委托代理人缪奇志和被告经充分协商，签订了一份租赁合同，由被告租赁原告位于合肥市桐城南路123号绿城玉兰公寓13栋101号一层建筑面积369.05平米的框架商房，租期10年，即2017年8月18日至2027年10月17日，原告给予被告两个月的装修期，实际租金从2017年10月17日开始计租，按每年递增方式分别约定了每年的租金数额，约定被告按季度给付租金，并对其他相关内容进行了较为详细的约定，同时约定在房屋租赁期限内如有单方面解约，视同违约，违约方应赔偿对方50万费用。合同签订后，原告按被告安徽谊品弘科技有限公司指示将租赁房屋按合同约定的时间与条件交付给了实际租赁方安徽和弘谊品商业运营管理有限公司，合同签订后被告给付租金至2020年元月17日，后被告安徽谊品弘科技有限公司于2019年10月19日在未与原告沟通的情况下突然单方宣布解除合同，后期租金也拖欠不付，有违合同约定并且违反诚信原则，显属违约。当初订立合同时因为选择了被告而使原告失去了潜在的租赁客户，现在被告单方面解除合同必然给原告带来严重损失。被告谊品弘公司辩称：我方已经于2019年10月19日向原告发送解除租赁合同通知，原告知晓后于2019年10月底将案涉房屋上锁，案涉房屋内仍有固定资产，不允许我方搬走，给我方造成损失，原告锁门行为放任损失扩大，未采取积极措施减少损失，我方在违约时已经配合积极转租，但原告一直锁门要求50万元违约金，发送解除通知时间是2019年10月19日，此时我方仍多支付了3个月租金，租期2019年10月18日-2020年1月17日，金额为113925.8元，且还有4万元押金在原告处，该合同约定的违约金数额明显高于损失，原告滥用权力锁门具有很大的过错，请求考虑多付的3个月租金和4万元押金，合情减免违约金，本案房租支付应以占有使用为前提，我方提出解除合同后，案涉房屋就已经被原告锁门，房子由原告占有控制，我方无理由支付后续房租。被告和弘谊品公司未作答辩。经审理查明：2017年8月15日，缪奇志受牛婧婧委托，分别与谊品弘公司、和弘谊品公司各签订《租赁合同》一份，约定牛婧婧将其名下位于合肥市桐城南路123号绿城玉兰公寓13栋101号一层的房屋出租给谊品弘公司与和弘谊品公司使用，租期为2017年8月18日至2027年10月17日，自2017年10月17日起开始计算租金，按季度支付，租金逐年递增，2017年10月18日至2018年10月17日租金为434003元，2018年10月18日至2019年10月17日租金为434003元，2019年10月18日至2020年10月17日租金为455703元，2020年10月18日至2021年10月17日租金为478488元。合同同时约定押金4万元，违约金50万元。合同签订后，牛婧婧于2017年8月18日将案涉房屋交付和弘谊品公司，谊品弘公司、和弘谊品公司向牛婧婧支付了押金4万元及至2020年1月17日的租金。另查明，2019年10月19日谊品弘公司向牛婧婧发出《关于提前解除租赁合同的申请》，通知发出后，谊品弘公司将案涉房屋大部分清空。2019年11月29日，牛婧婧诉至本院主张谊品弘公司、和弘谊品公司向其支付解除合同的违约金50万元。2020年11月25日谊品弘公司、和弘谊品公司彻底清空案涉房屋。以上事实，除双方当事人当庭陈述外，还有《租赁合同》、委托授权书、授权委托书、房地权证、房屋交接单、《关于提前解除租赁合同的申请》、微信聊天记录、(2019)皖0111诉前调8156号民事案件诉状等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，合同条款对双方均有约束力。关于案涉合同，谊品弘公司于2019年10月19日向牛婧婧发出解除通知，牛婧婧于2019年11月29日向人民法院主张其支付解除合同的违约金。虽然谊品弘公司发出解除通知无合同依据，但根据牛婧婧于2019年11月29日向本院提出的主张被告支付擅自解除合同违约金的诉请，可以看出牛婧婧对被告违约解除合同是知晓的，并已认可该合同行为，应认定案涉合同于2019年11月29日因被告违约解除。关于租金，合同已经于2019年11月29日解除，谊品弘公司、和弘谊品公司应立即返还牛婧婧案涉房屋，牛婧婧在收到被告解除通知后，明知被告要求于2019年10月底返还房屋，牛婧婧作为出租人亦应积极及时取回案涉房屋，减少房屋占有期间租金损失的扩大。谊品弘公司、和弘谊品公司辩称牛婧婧将案涉房屋落锁致其无法搬离，但未提供相应证据证明，不予采信。2019年11月29日合同解除之日至2020年10月25日谊品弘公司、和弘谊品公司全部搬离之日期间的房屋占有使用的租金损失，应由牛婧婧与谊品弘公司、和弘谊品公司共同承担。经计算，该部分损失为415001.85元（455703/365*324+478488/365*8），此款牛婧婧与谊品弘公司、和弘谊品公司应各自负担一半。扣除谊品弘公司、和弘谊品公司已付2019年11月29日至2020年1月17日租金62425.07元及押金4万元后，谊品弘公司、和弘谊品公司尚欠牛婧婧房屋占有使用费105075.86元。关于违约金，谊品弘公司、和弘谊品公司提前解除合同，系属违约，应当承担相应违约责任。因合同约定的违约金标准明显过高，本院综合考虑被告的违约程度、原告房屋空置二次招租期间的的损失，依法酌定违约金为20万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽谊品弘科技有限公司、安徽和弘谊品商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛婧婧房屋占有使用费105075.86元及违约金20万元；二、驳回原告牛婧婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5539元、保全费4150元，合计9689元，由原告牛婧婧负担4000元，被告安徽谊品弘科技有限公司、安徽和弘谊品商业运营管理有限公司负担5689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。（本页无正文）审判员  丁文华二〇二〇年十二月二日法官助理陈君书记员龚丽娟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。