重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8058号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李智红，男，该公司员工。委托诉讼代理人：叶惠，女，该公司员工。被告：陈跃，男，1989年1月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光物业）与被告陈跃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福光物业之委托诉讼代理人李智红、叶惠，被告陈跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福光物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费5944元、公共水电费342元，合计6286元；2、判令被告立即支付违约金3102.7元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原告福光物业与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告对香江丰源小区提供物业服务，根据协议约定，物业费1元/月/平方米，公共水电费7元/月/户（实际按6元/月/户计收），二次供水费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律法规的规定对香江丰源小区进行物业服务。但被告长期拖欠物业费，经原告多次催收，被告一直拒交，截止到2020年6月30日，被告已拖欠物业服务费、公共水电费及违约金、本案诉讼费共计9413.7元。原告遂诉至法院请求依法判决。被告陈跃辩称：原告对我的起诉已经超过了诉讼时效。重庆天骄物业发展有限公司在与原告福光物业签订《前期物业服务合同》时已经注销登记，该合同是无效合同。香江丰源小区部分业主私自开挖绿化带为自家私设道路、乱搭乱建违章建筑，我要求原告恢复绿地，小区地面破损严重，消防管道没有水，很多楼栋楼层为放置灭火器，电梯经常关闭运行，还存在高空抛物，原告对上述问题持消极态度，且不闻不问。小区停车收费是公共收益，应当全部归业主所有，要求原告退出侵占的公共收益。本院经审理认定事实如下：重庆天骄物业发展有限公司系綦江区香江丰源小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务，住宅电梯楼按1元/月/平方米（含电梯费）收取物业服务费，按6元/月/户收取公摊水电费。重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于香江丰源小区的《前期物业服务合同》到期后，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区当时尚未成立业主委员会，2015年9月9日，重庆天骄物业发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务、违约责任等内容。其中双方约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元/月/平方米，住宅电梯楼1元/月/平方米（含电梯费）。二次供水能耗费：在当时国家水费标准基础上每吨增收0.8元作为二次供水费。公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费，实际按6元/月收取）。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同约定的生效时间为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年10月，重庆天骄物业发展有限公司将前述前期物业服务合同向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局申请备案，2015年10月14日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局同意备案。合同签订后，原告于2015年10月开始为该小区提供物业服务至今。此后，虽然香江丰源小区成立了业主委员会，但一直未与物业服务企业签订新的物业服务合同。原告福光物业于2014年11月取得物业管理贰级资质。被告陈跃系香江丰源小区12栋4-3号房屋的业主，房屋面积104.28平方米，从2015年10月1日至2020年6月30日拖欠物业服务费5944元、公共水电费342元，经原告催收仍未缴纳。原告在庭审中举示了前期物业服务合同及其备案申请表、古南街道新山村社区证明、物业资质证书、向消防支队提交的备案申请、情况报备、动用大修基金进行消防整改的请示、公共收益公示表、违章建筑统计表、乱搭乱建报告单、停车收费委托合同、停车收费征求意见程序通知、征求意见公示结果、车辆管理通知、高空抛物警示、电梯日常维护保养记录、保安巡逻表、保安交接班表、客户登记表、上门维修派工单、照片、古南街道办事处关于香江丰源小区外墙渗水启用大修基金紧急程序的证明、催费单、催费记录等证据，拟证明原告对香江丰源小区履行了合同约定的物业服务，原告曾于2017年2月16日对被告进行了邮寄挂号信催收物业费。经被告质证后认为，原告虽提供了以上证据，但小区中违章建筑依然存在，公共收益分配不合理、消防器材不完备、人身和财产安全得不到保障、无保安巡逻等，认为原告没有尽到责任，服务质量并未达到贰级标准。另查明，原告福光物业曾于2019年8月21日对被告陈跃提起过物业服务合同纠纷诉讼。重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，重庆天骄物业发展有限公司已于2014年11月17日向登记机关注销登记，其法人民事主体资格消灭，其民事权利和行为能力也随之消灭，故重庆天骄物业发展有限公司与原告于2015年9月9日签订的《前期物业服务合同》并未依法成立。原告福光物业于2015年10月开始为该小区提供物业服务至今，审理中被告对香江丰源小区是由原告提供物业服务并不否认，只对服务质量提出质疑，故可以认定原告为该小区提供了物业服务这一客观事实，双方已形成事实物业服务合同关系，故本院对原告要求被告支付物业服务费用的请求予以支持。根据重庆市綦江区物业服务收费政府指导价标准的规定，物业服务等级为贰级的物业服务企业收费标准为1.15元/平方米/月（有电梯住宅）。原告福光物业按1元/平方米/月收取物业服务费并未超过政府指导价，且跟该小区前一个物业服务企业重庆洁庆置业管理有限公司收取的物业服务费标准一致，本院予以确认。居民生活小区需要物业公司与小区全体业主共同努力，环境品质才能不断的改善和提高，而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。原告福光物业曾于2017年2月16日向被告邮寄挂号信催收物业费，又于2019年8月21日对被告陈跃提起过物业服务合同纠纷诉讼，该行为符合法定的诉讼时效中断的条件，故从2015年10月1日至2020年6月30日的物业服务费5944元、公共水电费342元未超过诉讼时效，本院予以支持。从审理查明的情况看，原告福光物业存在对香江丰源小区环境未有效管理，导致出现部分业主违章搭建、高空抛物、清洁卫生不到位、消防器材不完备等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵，故本院对原告的违约金请求不予支持。原告今后还应增强员工服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈跃于本判决生效后立即支付原告重庆福光物业管理有限公司物业服务费物业服务费5944元、公共水电费342元，合计6286元。二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈跃负担，此款原告已预交，被告陈跃在履行前述判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员  邹雪蕾二〇二〇年十一月六日书记员  杨文婷