安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初12013号 原告:李媛媛,女,1986年3月1日生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人:路新晨,原告配偶。 被告:安徽无限度商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路**绿地赢海大厦****。 法定代表人:林玉平。 被告:陈亚明,男,1973年7月18日生,汉族,住安徽省合肥市。 被告:安徽明宇投资集团有限公司,住所地安,住所地安徽省合肥市包河区合巢路玲珑大厦****v> 法定代表人:陈宪熙。 被告:合肥维毅电子商务有限公司,住所地:安,住所地:安徽省合肥市包河区合巢路玲珑大厦****> 法定代表人:林潮慧。 四被告共同委托诉讼代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。 原告李媛媛与被告安徽无限度商业管理有限公司（以下简称无限度公司）、陈亚明、安徽明宇投资集团有限公司（以下简称明宇集团公司）、合肥维毅电子商务有限公司（以下简称维毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李媛媛委托诉讼代理人路新晨,无限度公司、陈亚明、明宇集团公司、维毅公司共同委托诉讼代理人李应华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令无限度公司支付逾期至今的应付租金、逾期违约金、单方解除合同违约金合计100356.86元（其中单方解除违约金43157元，应欠租金55104.2元，逾期违约金2095.66元，租金暂计算至2020年7月24日，直至款清结束）；2、判令被告陈亚明、明宇集团公司、维毅公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任。3、判令本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年12月份，位于合肥市庐阳区北一环濉溪路与合瓦路段豆瓣汇商业项目由安徽方兴置业有限公司开发，该项目由合肥明亮博远房地产顾问有限公司该公司（由被告陈亚明父亲陈宪熙注册于2007年7月19日，并在2019年9月27日注销登记）营销总代理，由被告陈亚明注册公司无限度公司进行商业运营，当年无限度公司以购买商铺统一返租十年回报租金收益进行宣传许诺销售，同年12月27日原告与安徽方兴置业有限公司签署完房屋买卖合同后，与无限度公司签订就上述万豪广场A栋207号商铺（现房产证编号为合庐字第××号）签署豆瓣汇步行街物业租赁经营合同，租赁合同约定租期十年，从2012年12月1日起计算至2022年11月30日截止，无限度公司为培育商业环境的需要特与签约商铺出租人约定2012年12月1日至2015年11月30日三年期限租金为1元;从2015年12月1日开始计算租金，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间约定租金为每季度9144元;2016年12月1日至2019年11月30日期间约定租金为每季度10972元;2019年12月1日至2022年11月30日期间约定租金为每季度12801元。上述每期间段租金约定支付时间为每季度第三个月的前五日即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日支付，每期应付逾期支付的按合同约定由无限度公司按照未付款数额以日万分之2.5向原告支付违约金，同时还约定合同履行期单方不得终止合同，否者视为违约，违约金为房产物业房价的10%，如违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方。租赁合同签订后，无限度公司于2015年12月1日开始履行租金支付义务，直到2018年12月5日应付第四季度租金时出现迟延支付，推迟至2019年2月28日才进行支付，随后2019年第一季度应付租金也迟延至2019年5月7日才进行支付，原告基于租赁合同期限长且考虑被告前期履约良好的情形下没有再及时主张无限度公司按照合同承担当次逾期违约责任，但是从2019年6月6日开始无限度公司没有再按照合同约定进行准时支付，同时将租金按季度支付单方更改为按月租金不定期支付，直到2019年10月24日最后一次支付月度租金后至今没有再履行租金支付义务，与无限度公司交涉中频频以再等等为由进行搪塞，催要无果现在才知当时众多出租人均未再收到租金处于逾期状态，截止当前无限度公司累计拖欠租金、租金逾期违约金合计达57199.86元，无限度公司还要承担单方解除合同按房价10%支付解除违约金即43157元。经了解，与原告同样遭遇至今没有收到租金且同属于租赁物所在地豆辨汇商业的业主多达153户，无限度公司逾期持久非但不履行义务，还在2020年7月15日向上述受众商户业主153余户发送内容以新冠××为不可抗力因素单方解除合同的解除合同通知书。为维护合法租赁权益，7月21日原告前往无限度公司办公地点大门紧闭，再到被告明宇集团公司办公地点玲珑大厦发现已有百余位业主祈盼相关政府单位介入，后包河区望湖街道工作人员、派出所民警均到现场了解民情，实地到访办公楼地点也无法找寻单位负责人。从被告三公司注册时间，现有股东和过往股东变更经历以及户口本显示陈宪熙与陈亚明为父子关系，可推断三公司运营均为陈亚明实际控制、股东之间属于亲属关系，系家族企业运营。另，从原告银行流水历史进账记录得知在2019年2月28日之前房租支付均为时任无限度公司法定代表人陈亚明以私人账户转账支付，2019年2月28日之后由被告维毅公司法定代表人林潮慧私人账户转账支付，与该商业其他出租业主在微信群了解沟通确认大部分业主接收租金流水中显示均为陈亚明、林潮慧私人账户转账支付。据此，从银行流水进账记录、支付受众业主多，涉及资金量大且形成稳定持续的转账记录，没有按照合同签署主体被告公司账户中支出，股东以私人账户支付公司应付款项，便是股东的个人账户与公司账户未能严格区分，具备财产混同的外观表现形式，且从上述三公司成立、股东变更关系、被告无限度公司、明宇集团公司、维毅公司实际办公人员均在玲珑大厦办公，对外负责商业运营及与出租业主租金支付办理手续，有人员、业务高度混同;实际控制人被告陈亚明对三公司运营进行支配和控制，使公司之间丧失独立性，无限度公司在运营中属于股东的工具、躯壳、严重损害债权人的利益，应当否认公司人格且应当由实际控制股东陈亚明承担债务的连带责任。无限度公司、陈亚明在2019年下半年欠租众多持续逾期的情形下将股权进行恶意变更，同时业主多次维权上门均无法找到相关人员，且以利用以新冠××为不可抗力因素单方解除租赁合同逃避合同解除应承担的违约金，合同约定迟延履行时间远早于我国新冠××疫情通报时间，违背合同法关于不可抗力因素解除合同的法律规定，长时间拖欠应付租金，严重侵害业主利益、债权人利益。 被告无限度公司辩称：1、双方的房屋租赁合同已经于2020年7月15日依法解除，租金支付至2019年10月31日，截止至合同解除日，无限度公司尚欠原告租金为人民币32092元，鉴于其间发生新冠××疫情，应相应减少三个月租金，因此，无限度公司实际尚欠原告租金为20572元。原告主张的55104.2元租金不正确。2、无限度公司解除房屋租赁合同，是依据房屋租赁合同的约定，遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因（例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见、控制、避免和克服的其他事件），致使双方无法履行本合同条款长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担违约责任。由于新冠疫情的影响，无限度公司依约有权解除合同，因此，原告主张的违约金不能成立。并且违约金数额达到11个月的房租，也明显过高，即使成立，也应当予以减少。 被告陈亚明辩称：1、陈亚明于2019年6月19日起，已经不是无限度公司的股东，公司人格否认要求承担连带责任的主体是公司股东，陈亚明不符合被告主体要求。2、在陈亚明是股东期间，没有拖欠原告房屋租金，在公司亏损的情况，多方筹集资金支付租金，要求陈亚明对其不是无限度公司股东后的债务承担连带责任没有任何法律和事实依据。3、公司人格否认案件，是属于侵权纠纷，股东承担责任应符合侵权责任的构成要件，陈亚明没有任何故意滥用公司法人独立地位及股东有限责任，严重损害原告债权的行为。原告起诉的理由不符合侵权案件的构成要件。4、无限度公司现在无法支付租金，是因为豆瓣汇步行街自开业以来，店铺空置率太高，无法出租，一直负债经营，是市场原因导致经营困难造成的。5、无限度公司在法院还有作为申请人的执行案件没有执行完毕，这些案件执行完毕，是可以清偿原告租金的，原告的债权没有受到损害。综上，原告要求陈亚明承担连带责任，没有事实和法律依据，不能成立。 被告明宇集团公司和维毅公司辩称：该两公司根本就不是无限度公司的股东，原告要求其承担连带责任，没有任何法律和事实依据，不能成立。 本院经审理认定事实如下：2012年12月份，原告与无限度公司签订就万豪广场A栋207号商铺（现房产证编号为合庐字第××号）签署豆瓣汇步行街物业租赁经营合同，约定租期十年，从2012年12月1日起计算至2022年11月30日止，约定2012年12月1日至2015年11月30日三年期限租金为1元;从2015年12月1日开始计算租金，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间约定租金为每季度9144元;2016年12月1日至2019年11月30日期间约定租金为每季度10972元;2019年12月1日至2022年11月30日期间约定租金为每季度12801元。上述每期间段租金约定支付时间为每季度第三个月的前五日即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日支付，第七条违约责任条款规定，乙方应按约定及时向甲方支付经营收益。逾期支付的，应按照未付款数额，以每日万分之2.5向原告支付违约金。本合同已经签订，双方均应严格遵守，不得单方终止，否则视为违约。违约金标准为该物业房价的10%。如违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方。第八条免责条款规定，遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因，例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见控制、避免和克服的其他事件继续，双方无法履行本合同条款长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。 租赁合同签订后，无限度公司接收了商铺，并于2015年12月1日开始履行租金支付义务，2019年10月24日最后一次支付至10月31日租金，之后未再支付租金。被告因新冠疫情影响，所租商铺未能营业。2020年7月15日被告向原告发出解除合同通知书一份，称“我公司一直在负债兑付租赁经营收益，早已资不抵债。2020年新冠疫情持续蔓延，我公司未能幸免、宣告倒闭。因税务部门要求，我方应在限制期限内办理工商注销。结合本合同第八条免责条款约定，现通知贵方即日起解除本合同，请贵方即日起收回商铺。”原告收到该通知书。原告与无限度公司交涉无果，现诉至法院要求判如所请。 另查明，截止2020年7月15日无限度公司累计拖欠原告租金35660元（含税）。 以上事实由当事人陈述以及原告提供的身份证、代理人身份证明、结婚证、房屋所有权证书、物业租赁合同、租金流水-银行流水、房屋购买发票、解除合同通知书、三被告公司企查查APP证照信息截图、企查查APP查询被告明宇集团公司简介信息、三被告国家企业信息公示系统股权变动、工商局关于三被告的档案查询变更经历、户口本、被告提供的媒体报道、民事判决书、庐阳区人民法院（2020）0103民初6096号民事判决书等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系。该合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能按约支付租金，存在违约行为。2020年初由于存在新冠疫情的影响，租赁的商铺未能营业，被告依据合同第八条规定于2020年7月15日提出解除合同，原告收到邮件，原告虽对解除合同不予认可，但按合同约定由于新冠疫情影响致被告无法履行超过六十天以上，任何一方可以解除合同，故被告依约有权通知解除合同，因此本院确认双方合同于2020年7月15日解除。 原告要求无限度公司支付逾期至今的应付租金、逾期违约金、单方解除合同违约金合计100356.86元其中单方解除违约金43157元，应欠租金55104.2元，逾期违约金2095.66元，租金暂计算至2020年7月24日，直至款清结束。根据本案情况可计算出应付租金自2019年10月31日至2020年7月15日欠款35660元（含税），由于新冠疫情的影响，本院根据最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的相关规定，承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控的措施导致影响营业收入，承租人请求减免租金等，法院调解不成的应当结合实际情况，根据公平原则处理，故本院酌定减少一个月租金4267元（12801元/3），故可支持租金31393元。原告主张单方解除的违约金，因被告单方解除有一定依据，故不予支持。原告主张付款逾期违约金2095.66元，因被告存在逾期支付租金的事实，根据计算截止2019年7月24付款逾期违约金数额为2410.40元，故原告主张2095.66元本院可予以支持。 原告要求被告陈亚明、明宇集团公司、维毅公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任，由于此问题涉及到公司股东是否滥用公司法人独立地位和股东有限责任的认定，属于另一法律关系，原告就此可另行主张，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李媛媛支付租金31393元、逾期违约金2095.66元； 二、驳回原告李媛媛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1194元，由原告李媛媛负担794元，被告安徽无限度商业管理有限公司负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十一月十九日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。