河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1252号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘有合，男，1967年7月14日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王星利，女，1990年6月18日出生，汉族，住济源市。上诉人刘有合因与被上诉人王星利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘有合上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判王星利给付刘有合剩余10万元房款及其利息，并给付多出的房屋面积10.48平方米价款78600元；2.一审、二审诉讼费由王星利承担。事实和理由：一、王星利现在要求刘有合过户的房屋实际面积是136.62平方米，比和刘有合之间签订的房屋买卖合同面积126.14平方米多出10.48平方米，应当按照现在的市场价格7500元／平方米进行计算支付。1．因是两份单独独立的房屋买卖合同，刘有合向开发商补交多少款项与王星利无关，王星利并不是开发商的合同相对方。根据合同约定：若该房产发生与甲方有关（刘有合）的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。刘有合不能只承担产权纠纷或债权债务，有关开发商优惠于刘有合的福利，也相应由刘有合享受。2016年10月18日刘有合与王星利之间签订的房屋买卖合同中房屋面积是126.14平方米，房款价格是48万元。10.48平方米并不在合同约定范围内。2．刘有合与王星利的合同约定：在办理到刘有合房产证前的所有费用和债权债务均由刘有合负责清理，与王星利无关。房产证办理下来后，过户到王星利名下时，王星利才能享有该房屋的所有权利。实际交付给王星利房屋面积现在是136.62平方米，多出了10.48平方米，但此面积并不在合同约定范围内。经过了解济源市升龙城房屋现在的市场行情价款是7500元至8200元，在11月19日庭审笔录第6页倒数第3行中，王星利也认可现在的行情价格。假如：刘有合给王星利办理的的房产证是126.14平方米，王星利去市场上交易就是126.14平方米×7500元=946050元，假如刘有合给王星利办理的房产证是136.62平方米，王星利去市场上交易是136.62平方米×7500元=1024650元。多出来的房价款1024650元-946050元=78600元，王星利只能享有对合同内126.14平方米的增加值，即：946050元-480000元=466050元。合同外的10.48平方米的增加值，即：78600元-39879.5元=38720.5元应当归于出卖方刘有合所有。一审只支持刘有合39879.5元是错误的，剩余的38720.5元不给付出卖方，王星利此行为就是不当得利行为，根据公平原则：王星利应当对合同外的10.48平方米×7500元=78600元房价款，现在交付按现在市场价格承担付款义务，双方才能办理过户手续。二、王星利应当给付刘有合剩余10万元房款及其利息。刘有合与王星利签订房屋买卖的48万元房款，王星利仅给付刘有合38万元，剩余的10万元至今没有给付，现要求王星利支付合同中约定剩余的10万元房款及其利息（利息从2020年8月25日给付直至10万元房款付清之日止）。王星利应当支付剩余的10万元房款及其利息，也可以现在支付或房产证过户到王星利名下后再支付，但是剩余的10万元房款及其利息是不可分割，付息可以先不付房款。签订合同时双方认可是全款交易，因王星利称资金紧张，愿意付息，等于王星利借刘有合的借款或欠刘有合的欠款。约束刘有合办理过户房产证是用合同和法律来约束，并不是用剩余10万元房款及利息来约束。王星利停止付利息就是违反合同约定，刘有合完全有理由停止办理过户手续，要求王星利归还剩余10万元房款及其利息，双方才能办理过户手续。综上，本案应改判王星利给付刘有合剩余10万元房款及其利息，并判决王星利按市场价款给付合同外的10.48平方米房屋价款78600元，共计178600元。王星利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。王星利向一审法院起诉请求：要求刘有合履行双方于2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》义务，到相关部门办理房产证，并及时过户到王星利名下。刘有合向一审法院反诉请求：王星利立即给付刘有合剩余10万元房款及其利息，并给付多出的房屋面积10.48平方米价款78600元，共计178600元。一审法院认定事实：2016年10月18日王星利（受让人，以下简称乙方）、刘有合（出让人，以下简称甲方）双方签订《房屋买卖合同》约定：一、房产成交确认：甲方自愿将坐落在济源市黄河路东段升龙城A区3号楼902户本人的房产，房屋建筑面积约126.14平方米的房产出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、权属状况：甲方提供了购房合同、购房发票、契税单据、维修基金单据、房屋钥匙证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可。甲方保证上述房产权属清楚，且出售该房产是产权所有人共同意愿；若该房产发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方承担全部赔偿责任。三、房产交易细则：1、甲、乙双方协商，确定上述房产的交易成交价人民币48万元。2、甲、乙双方签署合同当日，乙方须向甲方支付人民币4万元作为定金，冲抵首付房款。3、因升龙城现在不能办理个人房产证，甲方须将契税、维修基金、物业费等一切手续办理完整，拿到房屋钥匙，且将房屋钥匙交于乙方，供乙方开始装修使用，乙方须在甲方交付房屋钥匙同时支付甲方20万元与定金一起作为首付房款。剩余房款24万元须按月息0.5%向甲方支付剩余房款利息，每月二十五号前付清利息。根据房产过户有关政策规定，甲方取得房产证后或契税满两年及时通知乙方办理房产过户手续，双方过户手续及土地使用权利人变更办理完成后，乙方须将尾款给甲方，甲方将房产证及该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。4、该房交付房屋钥匙之前所有产生的水、电、物业费用均由甲方承担；该房交付房屋钥匙之日起所产生的一切费用均由乙方承担，但合同另有约定的除外。四、税费承担：办理上述房产甲方房产证费用由甲方承担，甲方将房产证过户至乙方所发生的税费由乙方承担。自本合同签订之日起，视为乙方对该房产及甲方出卖的所有附属设施验收符合要求。五、违约责任：1、合同签订后，甲方不得将房产抵押给任何个人、银行、担保公司，不得一房二卖，或违约解除合同等。2、甲方若违约，应在违约之日起十日内将已收所有房款退还给乙方，另给付乙方相当于全部购房款的违约金，如甲方不能履行合同条款将由其子女承担履行。3、乙方若违约，不得向甲方索要已付购房款，该房屋所有权仍归甲方所有。六、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，作为本合同的补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。七、本合同在履行中发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。该合同的甲方刘有合及刘有合的妻子朱会玲及子女刘四方签字，乙方王星利、李哲签字。合同签订后，王星利2016年10月18日支付刘有合定金4万元，11月2日支付刘有合20万元，2018年5月25日支付刘有合41200元，2019年6月30日支付刘有合10万元。利息从2016年11月25日开始按照约定每月支付被告利息1200元，2018年6月开始每月支付刘有合利息1000元，2019年7月开始每月支付刘有合利息500元，支付至2020年8月25日，共计支付刘有合利息42300元。余剩房款本金10万元未支付刘有合。王星利认为房屋已经符合办证条件，刘有合不予办证，之后未再支付刘有合利息。审理中，双方认可房屋2020年8月份已符合办证条件，因涉案房屋实际面积与刘有合和开发商签订的《商品房买卖合同》实际面积不符，实际面积比《商品房买卖合同》约定面积增加10.48平方米。刘有合为办理房产证已经向开发商就增加面积补交15110元，尚有增加面积的税费、维修基金未补交，已缴纳办证测绘费185元。王星利表示经其和售楼部咨询，房屋实际增加的面积为10.48平方米，开发商承担70%，购房户承担30%，按照刘有合与开发商签订的《商品房买卖合同》单价3992.6元每平方米补交面积差价为15092元，按1.5%补交契税为627.6元，维修基金需要补交839元，办证测绘费为185元，共计16743.6元。经一审法院调解王星利连同上述费用同意支付刘有合2万元，刘有合认为其与开发商的签订合同和其与王星利签订的合同，系独立的合同，增加的面积要求王星利按照当前房屋市场单价7500元支付78600元，双方未能达成一致意见。一审法院认为，刘有合、王星利签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应遵照履行。现房屋已经符合办证条件，刘有合应将涉案房屋权属先行登记到自己名下，然后协助王星利将房产权属登记到王星利名下。根据双方合同约定刘有合办理房产权属登记的费用由刘有合负担，王星利办理房屋产权转移登记的费用由王星利负担。刘有合反诉要求王星利支付未付房款10万元，根据约定在办理房屋产权转移登记后由王星利支付给刘有合。在实际测绘过程中，涉案房屋实际面积比合同约定面积增加10.48平方米，该增加面积刘有合向开发商补交了15110元，因双方签订的房屋买卖合同约定房屋面积是126.14平方米，总价款是48万元，王星利应以该平均单价向刘有合补付10.48平方米的房屋价款（48万元÷126.14元×10.48平方米）为39879.5元。刘有合要求王星利按照当前房屋市场价格每平方米7500元支付，理由并不充分，一审法院不予支持。刘有合要求王星利支付10万元未付房款的利息，因王星利2020年8月之前已经按照合同约定支付了此前未付房款的相应利息，涉案房屋在2020年8月份已经符合办证条件，刘有合应当首先自行办理房屋产权登记手续，并在产权登记手续办妥后协助王星利办理房屋过户手续，刘有合并未提供证据证明其已经先行办理了涉案房屋的产权登记手续，导致不能办理过户手续的责任在王星利，故刘有合该项请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘有合于判决生效之日起一个月之内履行位于济源市××东××区××楼××号房屋的初始登记义务，即将该商品房登记至自己名下，以便于协助王星利办理转移登记（初始登记的相关税费由刘有合承担）;二、刘有合于判决第一项登记事项完成之日起一个月内协助王星利依法办理该商品房的产权转移登记，即将该商品房变更登记至王星利名下（转移登记的相关税费由王星利承担）;三、王星利在判决第二项履行完毕后10日内支付刘有合139879.5元;四、驳回刘有合的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘有合负担。反诉费1936元，王星利负担700元，刘有合负担1236元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘有合提交了2020年10月23日其向开发商补交10.48平方米房款的缴费单凭据三张，证明其已经向开发商补交费用，已经开始办理房产登记手续，应当支持刘有合关于利息的请求。王星利质证后认为，刘有合虽然向开发商补交增加面积的房款，但没有补交契税和维修基金。本院经审查认为，刘有合提交的缴费单凭据客观、真实，显示刘有合2020年10月23日向济源升龙置业有限公司交纳房款15110元、面积测绘费185.8元，与一审查明的事实基本一致，对该三张缴费单凭据的真实性予以认定。本院经审理查明，刘有合与王星利在《房屋买卖合同》签订当年完成了房产的交付。刘有合2020年10月23日向济源升龙置业有限公司交纳房款15110元、面积测绘费185.8元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，刘有合与王星利于2016年10月18日签订《房屋买卖合同》，约定王星利取得济源市黄河路东段升龙城A区3号楼902户房产的所有权，双方于签订合同当年完成了房屋的交付。双方签订该买卖合同时，依据刘有合与开发商济源升龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定交易房屋面积为126.14平方米，2020年经测绘机构实际测量，确定该房屋的实际面积为136.62平方米，较双方合同约定的面积增加了10.48平方米。客观上来看，刘有合与王星利在签订《房屋买卖合同》时，双方无法预见房屋的面积会发生较大变化，虽然刘有合已经将该房屋交付王星利，后刘有合就房屋增加面积已经向开发商补交了房款，根据权利义务相对等原则，王星利应当将房屋面积差价补给刘有合。关于房屋差价的计算标准问题，因双方在《房屋买卖合同》中未约定房屋面积出现误差如何处理，也未协议补充，且按照交易习惯，二手房交易的价格在双方签订买卖合同时已予以确定，一审以双方《房屋买卖合同》约定的房屋交易价格计算10.48平方米面积差价，并判决王星利在诉争房屋产权变更至其名下后向刘有合支付剩余房款及房屋面积差价，并无不当。综上所述，刘有合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由刘有合负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二〇年十二月三十日书记员 赵昱坤