北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3959号原告：马兴良，男，1970年6月4日出生。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：刘华健，男，1992年3月21日出生。被告：曹秋菊，女，1980年9月30日出生。被告刘华健、曹秋菊之共同委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：昌大为，男，1989年4月3日出生。原告马兴良与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、刘华健、曹秋菊、昌大为合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马兴良之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告刘华健、曹秋菊之共同委托诉讼代理人郭艳平，被告昌大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马兴良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与绿地京纬公司签订的绿地朗山X商品房预约合同关系；2.判令被告共同退还原告房款3283391元及利息（以45万元为基数，从2015年5月15日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以1663391元为基数，从2015年5月20日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以50万元为基数，从2015年9月24日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以67万元为基数，从2015年11月30日开始计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月15日，经曹秋菊、刘华健的居间服务，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，约定原告向绿地京纬公司购买绿地X底商一套（以下简称涉案房屋），原告向被告共支付3283391元。2017年3月份，因北京市限购政策，原告丧失购房资格，后原告一直联系被告要求退房退款，但被告以各种理由拖延。为维护原告的合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，1.在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款2933391元，不同意支付利息，不同意原告的其他诉讼请求。2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司没有隐瞒相关事实。3.选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意及过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。4.原告主张向其他被告或其他民事主体支付了35万元，是否实际支付、是否已由收款方退还，我公司均不知情，与我公司无关。上述35万元也与双方之间的商品房预约合同关系不属于同一法律关系，应另案解决，我公司没有返还或赔偿上述款项的义务，同时，该35万元如果属于其他被告收取的居间费用，该费用也明显过高，不是原告的合理损失，我公司没有退还或赔偿义务。5.北京市密云区人民法院生效判决确认除产生5万抵8万元被认定为购房款外，超出5万元部分的服务费即非购房款也非原告未成功购房而产生的合理损失，对于原告要求我公司退赔该部分费用的诉讼请求，法院不应予以支持。另依据生效判决书确认，该部分款项由实际收取方退还，我公司无退还或赔偿义务。刘华健辩称，我原系绿地京纬公司员工，原告交纳现金5万元及打入昌大为账户的30万元款项均系居间费用，我已经促成原告与绿地京纬公司签订合同，故不同意退还该笔款项。曹秋菊辩称，我原系绿地京纬公司员工，原告交纳现金5万元及打入昌大为账户的30万元款项均系居间费用，我已经促成原告与绿地京纬公司签订合同，故不同意退还该笔款项。昌大为辩称，我曾系绿地京纬公司员工，但任职时间较短，对涉案事实不清楚，我记不清是曹秋菊或刘华健要求我提供账号收居间费用，我对涉案款项打入我账户的事实不清楚，亦记不清款项去向，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2015年5月15日，马兴良与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，记载销售房屋为涉案房屋，建筑面积283.32㎡、原总房价8027880元、成交单价20660元/㎡、成交总价5853391元、首付款金额2933391元、置业顾问处有曹秋菊签名，另记载：“1.签署《定制开发协议书》于2015年5月21日，乙方向甲方支付房款1663391元，付款比例30%。2.于2015年9月25日，乙方向甲方支付房款1170000元，付款比例20%”。2015年5月15日，马兴良主张其向绿地京纬公司共计交纳房款45万元，其中10万元由绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来X人民币（大写）壹拾万元正”，收据加盖有绿地京纬公司财务专用章；5万元亦有绿地京纬公司出具收据，载明：“今收到马兴良交来绿地朗山X（5万抵30万优惠）人民币（大写）伍万元整”，收据底部收款人处有刘华健签名，另加盖有绿地京纬公司购房合同专用章，绿地京纬公司对该收据不予认可，主张未收到该笔款项，曹秋菊、刘华健认可该收据，主张该收据记载金额性质为居间费用，昌大为未发表具体质证意见；马兴良剩余30万元系委托李佳洋，由李佳洋通过自有账户按照刘华健指示向昌大为账户转款30万元，绿地京纬公司对该部分事实及证据均不予认可，刘华健、曹秋菊主张该款项为居间费用，昌大为未发表具体质证意见。2015年5月20日，马兴良向绿地京纬公司交款1663391元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来X人民币（大写）壹佰陆拾陆万叁仟叁佰玖拾壹元正”。绿地京纬公司认可收到该笔款项。2015年9月24日，马兴良交纳房款50万元，绿地京纬公司认可收到该笔房款。2015年11月30日，马兴良向绿地京纬公司交款67万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到马兴良交来X人民币（大写）陆拾柒万元正”。绿地京纬公司认可收到该笔款项。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》、收据、持卡人存根、银行个人业务凭证、银行交易明细等证据材料在案佐证。本院认为，本案中，马兴良通过曹秋菊、刘华健在绿地京纬公司售楼处购买涉案房屋，并通过二人交纳购房款项，曹秋菊、刘华健对此事实予以确认，故曹秋菊、刘华健以绿地京纬公司员工的名义接待马兴良，马兴良通过曹秋菊、刘华健共交纳购房款项3283391元。基于上述事实及本案现有证据，马兴良在购买涉案房屋过程中有充足的理由相信曹秋菊、刘华健系代表绿地京纬公司销售涉案房屋，故即使曹秋菊、刘华健并非绿地京纬公司员工，也应认定曹秋菊、刘华健与绿地京纬公司之间构成表见代理关系。曹秋菊、刘华健等人的收款行为对绿地京纬公司发生法律效力，应由绿地京纬公司承担相应法律责任。现因“3.26”购房政策，马兴良丧失购买涉案商业用房的资格，马兴良与绿地京纬公司之间的合同不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院对马兴良主张绿地京纬公司退还房款及支付合理利息的诉讼请求予以支持。至于曹秋菊、刘华健陈述居间费用的答辩意见一项，依据本案现有证据尚不足以认定该事实，故对曹秋菊、刘华健该项答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告马兴良与被告绿地集团北京京纬置业有限公司关于绿地朗山X室房屋的合同关系解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告马兴良购房款三百二十八万三千三百九十一元及利息（利息按照以下标准支付：1.以四十五万元为基数，自二〇一五年五月十五日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以一百六十六万三千三百九十一元为基数，自二〇一五年五月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3.以五十万元为基数，自二〇一五年九月二十四日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；4.以六十七万元为基数，自二〇一五年十一月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告马兴良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千五百三十四元（系原告马兴良预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十二月十四日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠