江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1181民初1727号原告：德兴市小丁废品回收站，个体工商户，住所地江西省德兴市新营街道红山（老味精厂内），统一社会信用代码92361181MA36MNWY4。经营者：丁勇祥，男，1982年1月23日生，汉族，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：叶绍英，江西梦企航律师事务所律师，特别授权。被告：王秀梅，女，1970年10月28日生，汉族，住江西省德兴市。被告：史季高，男，1966年9月25日生，汉族，住江西省德兴市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：汪寿宝，德兴市朝阳法律服务所法律工作者，一般授权。上述二被告的共同委托诉讼代理人：曾仲伦，德兴市朝阳法律服务所法律工作者，一般授权。原告德兴市小丁废品回收站与被告王秀梅、被告史季高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德兴市小丁废品回收站的经营者丁勇祥及委托诉讼代理人叶绍英、被告史季高、被告王秀梅的共同委托诉讼代理人汪寿宝、曾仲伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德兴市小丁废品回收站向本院提出诉讼请求：１．请求法院依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；２．请求法院依法判令两被告返还原告租金10万元、房租押金1万元、承担违约金3万元，并赔偿被告违约造成原告的各项经济损失134万元，总计148万元；３．本案所有诉讼费用由被告承担。后原告德兴市小丁废品回收站变更诉讼请求为：１．请求法院依法解除原、被告房屋租赁关系，判令两被告返还原告租金10万元、房租押金1万元、承担违约金3万元。并赔偿被告违约造成原告的各项经济损失38.3106万元，鉴定费1万元，计53.3106万元；２．判令被告立即支付给原告搬家补助费20144.8元、临时过渡安置补助84434.4元、停厂停业补助385365.6元、工业停厂停业补助58959.6元，设施移迁补偿地磅2台12×××**元、废旧物质打包机6000元，计567404.4元；３．本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系经营废品回收的个体工商户，2017年11月1日原告的经营者丁勇祥与被告史季高（被告史季高以被告王秀梅的名义签订合同签字并收取租金）签订了《房屋租赁合同》，合同到期后双方分别于2019年8月16日、2019年11月1日签订了两份《房屋租赁合同》合同约定被告将位于德兴市红山居委会的房屋租给原告房屋面积分别是一至五层房屋1400㎡、土地1500㎡（租期三年），700㎡、土地900㎡（租期两年）从事商业经营。合同履行期间原告因生产经营需要对承租场地进行了场地硬化、围墙修建、装修并添置了大量附属设施及安装设备，场地内存有大量货物。原告依约履行了支付租金的合同义务，现被告单方拒不履行合同义务要求单方解除合同属于严重的违约行为。2020年10月28日两被告与德兴市住房和城乡建设局签订了《德兴市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿协议书》各项拆迁补偿款为14964775.03元该款项中包含了原告应得的相关补偿款，两被告已于2020年10月29日领取上述拆迁补偿款，原告曾多次与被告协商要求被告将原告应得的拆迁补偿款支付给原告，但被告置之不理，故诉至本院。被告王秀梅与被告史季高的共同委托诉讼代理人辩称：1.两答辩人不存在合同违约，提前终止合同是因政府征收房屋所致，征收拆迁属于政府行政行为，属不可抗力；2.答辩人与被答辩人就甲方即答辩人违约或支付棚改拆迁提前终止合同，甲方赔偿乙方经济损失，或乙方即被答辩人违约提前终止合同，乙方赔偿甲方违约金，在合同中已经明确约定；3.诉讼主体错误，答辩人是因政府棚改征收拆迁，系不可抗力终止租房合同，答辩人无过错，不存在违约，且政府征收拆迁补偿款是支付补偿给业主的拆迁损失，与被答辩人无关，被答辩人应当去找政府而不是答辩人；4.答辩人与被答辩人签订的合同，是为明确双方的权利与义务经双方协商一致达成的合同，并实际履行。被答辩人提起的第二、三项诉讼请求违反合同约定，请求驳回。原告德兴市小丁废品回收站为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：一、原告营业执照复印件、经营者丁勇祥身份证复印件、两被告户籍信息查询件，证明原、被告诉讼主体资格；二、1.原被告分别于2017年11月1日、2019年8月16日、2019年11月1日签订的三份租赁合同《房屋租赁合同》；2.被告向原告出具的收取房租及押金的收条、原告向被告支付租金的银行凭证，原告向供电、供水公司缴纳电费、水费记录；3.原告拍摄涉案房屋及场地的照片及视频，证明：1.证明原告向被告承租了位于德兴市银城红山居委会的房屋及场地，分别为房屋面积700㎡、土地900㎡；房屋面积1400㎡、土地1500㎡。租赁期限分别为2019年11月1日至2021年10月31日、2019年8月18日至2022年8月17日，现合同仍在租赁期内；2.原告向被告履行了合同义务、被告要求单方解除合同构成严重违约；3.原告系涉案房屋及场地的唯一经营者，不存在其他租户或被告在涉案房屋场地内经营；三、江西广发价格评估有限公司出具的江广价（2020）评字第A085号《关于对废品回收站投入成本价格评估报告书》、评估费发票，证明原告在租赁期间投入成本383106元，被告单方解除合同给原告造成了巨大经济损失应予赔偿，鉴定费1万元被告应当承担；四、被告史季高作为被告王秀梅的代理人与德兴市房屋征收补偿办公室签订的《德兴市棚户区改造房屋征收补偿协议书》及征收补偿档案，证明：1.被告签订的上述拆迁协议系案涉租赁房屋；2.被告收取的拆迁征收补偿款14964775.03元中包括了原告拆迁补偿中应得利益，含搬家补助费20144.8元、临时过渡安置补助84434.4元、停厂停业补助385365.6元、工业停厂停业补助58959.6元、设施移迁补偿地磅2台12×××**元、废旧物质打包机6000元，计567404.4元；3.原告系涉案房屋的唯一租户被告通过非法手段将德兴市七海工贸有限公司登记拆迁补偿，侵害了原告的合法权益。二被告对原告提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据一无异议；对证据二，对三份租赁合同无异议，对租金、涉案房屋无异议，是事实；对证据三的三性有异议，原告单方面作出的鉴定不能确保真实性合法性，不予采信；对证据四有异议，该份证据与租赁协议无关联性，政府征收房屋的补偿是对房屋所有人的，不是对房屋承租人，停厂停业是政府行为不是个人行为，业主也承受了停厂停业损失。原告对二被告的质证意见作出了如下补充：原被告双方签订的房屋租赁合同已明确约定了合同租赁场地的面积，原告系该场地内唯一的经营者，根据德兴市人民政府下发的德府字202030号以及国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中相关规定，原告因拆迁遭受的相关损失以及应得的拆迁补偿应当由原告取得，只是通过政府与被告签订协议的方式，该款项发放至被告账户。双方之间就合同解除已进行的约定，该约定并没有就相关拆迁补偿款的分配方式进行约定，仅约定了条件成就合同解除，被告给原告支付违约金，同时，被告称房屋拆迁系政府行政行为，系不可抗力，但案涉房屋的拆迁是否经过了江西省有关部门的报备不得而知。二被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料：一、王秀梅及史季高的身份证复印件，证明被告主体资格；二、房屋产权登记复印件，证明原告经营场所合法登记是600平米；三、2019年11月1日签订的房屋租赁合同，证明合同上已经约定了政府拆迁时的补助，合同第四条及第九条的约定，被告不承担损失及赔偿原告经济损失一万元；2019年8月16日的房屋租赁合同，证明该合同第四条及第九条也约定了，包括搬迁费等两万元。原告对二被告提交的证据材料发表了如下质证意见：对证据一无异议；对证据二，认为该份证据无法达成证明目的，实际经营是以签订的房屋租赁合同的面积为准；对证据三的三性无异议，但对其证明对象和目的有异议，该合同第四条及第九条并不是被告所表述的意思，整份合同中没有就原告在拆迁活动中应得的拆迁补偿款进行约定，根据原告提供的拆迁补偿协议中的明细表明了原告应得的拆迁补偿利益，但该款项已由政府拆迁办打入被告账户，故被告应当支付给原告。被告提供的这两份合同恰恰证明原告系该场地的唯一经营者，如本案中涉嫌骗取国家拆迁补偿款的情况，请求法院移交相关部门处理。被告史季高对原告的质证意见作出了如下补充：政府拆迁补偿是针对业主的补偿，并不是对承租人的补偿，且房屋租赁合同是君子协议，原被告双方应当遵守，故我方不承担违约责任。不存在骗取，是政府第三方公开测量补偿的，且德兴市纪检委对此也进行过调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告德兴市小丁废品回收站系个体工商户，经营范围为废品收购，丁勇祥系其经营者。2017年11月1日，被告王秀梅与丁勇祥签订了房屋租赁合同，被告王秀梅将位于德兴市银城红山居委会的房屋（房屋700㎡，土地900㎡）出租给丁勇祥，租赁期限为二年，自2017年11月1日至2019年10月31日止，租金约定第一年为三万元，并交纳租房押金三千元整，第二年租金递增10%。2017年11月2日，被告王秀梅及案外人苏斌出具收条一张：“今收到丁勇祥红山味精厂河边厂房房租计人民币三万元整，房屋租赁押金及人民币三千元证，合计三万三千元整。”2019年8月16日，被告王秀梅与原告经营者丁勇祥签订房屋租赁合同，被告王秀梅将位于德兴市银城红山居委会的房屋（壹至五层房屋1400㎡，土地1500㎡）出租，租赁期限为三年，自2019年8月18日至2022年8月17日止，每年房租陆万元整，租房押金柒仟元整，并于合同第四条中约定：“乙方（本案原告）对所租赁的房屋必须妥善保护，原房屋的装潢、装修属甲方（本案被告）所有，乙方如由于业务需要再进行装修，须征得甲方同意，费用由乙方自行承担，但不得破坏房屋的主体结构，租赁期满后或提前终止合同，乙方不得拆除装潢，装潢物（包括：门窗、玻璃墙、水路、电路、开关、卷闸门）则归甲方所有，甲方不承担乙方的任何损失。”，另于合同第九条约定违约责任：“如甲方违约或政府棚改拆迁提前终止合同，甲方必须赔偿乙方经济损失（包括：装潢、设备搬迁等计贰万元整），如乙方违约或提前终止合同，乙方必须赔偿甲方违约金计人民币贰万元整。”签订该房屋租赁合同当日，被告王秀梅出具收条一张：“今收到丁勇祥红山味精厂主楼一至五层2019年8月18日至2020年8月17日的房租和押金计人民币陆万柒仟元整。”2019年11月1日，第一份2017年11月1日签订的房屋租赁合同到期，被告王秀梅与原告的经营者丁勇祥再次签订了一份房屋租赁合同，被告王秀梅将位于德兴市银城红山居委会的房屋（房屋700㎡，土地900㎡），租期二年，自2019年11月1日至2021年10月31日止，房屋租金每年肆万元整，并于合同中第四条约定：“乙方（本案原告）对所租赁的房屋必须妥善保护，原房屋的装潢、装修属甲方（本案被告）所有，乙方如由于业务需要再进行装修，须征得甲方同意，费用由乙方自行承担，但不得破坏房屋的主体结构，租赁期满后或提前终止合同，乙方不得拆除装潢，装潢物（包括：门窗、玻璃墙、水路、电路、开关、卷闸门）则归甲方所有，甲方不承担乙方的任何损失。”，另于合同中第九条约定违约责任：“如甲方违约或政府棚改拆迁提前终止合同，甲方必须赔偿乙方经济损失（包括：装潢、设备搬迁等计壹万元整），如乙方违约或提前终止合同，乙方必须赔偿甲方违约金计人民币壹万元整。”2020年8月17日，被告王秀梅出具收条一份：“今收到丁勇祥交味精厂主楼房租2020年9月1日至2021年9月1日一年房租计人民币肆万伍仟元整加抵扣苏斌壹万伍仟元整（合计陆万）。”2020年10月23日，丁勇祥通过手机银行向被告史季高转账四万元整。另查，被告史季高与被告王秀梅系夫妻关系，案涉房屋系二人共同共有。2020年6月2日，德兴市人民政府下发了《关于印发德兴市城中村棚户区改造项目建设房屋征收补偿方案的通知》。约于2020年9月25日，被告告知原告案涉房屋即将拆迁。2020年10月28日，被告史季高签订德兴市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿协议书，案涉房屋征收为国家所有并进行棚户区改造。本院认为，涉案《房屋租赁合同》的双方当事人虽为王秀梅与丁勇祥，但丁勇祥为原告德兴市小丁废品回收站的经营者，租赁合同中约定的租赁地点即为德兴市小丁废品回收站工商登记的经营地址，故丁勇祥系为经营德兴市小丁废品回收站签订的涉案合同，德兴市小丁废品回收站实际享有合同权利，可依据涉案《房屋租赁合同》主张权利、承担义务，德兴市小丁废品回收站可依法作为适格原告。被告王秀梅与丁勇祥签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容合法有效，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。2020年10月28日，被告史季高与德兴市房屋征收补偿办公室签订《德兴市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿协议书》，讼争房屋因被征收，导致合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案中涉案房屋因遇德兴市政府棚改拆迁致使合同目的不能实现，涉案两份房屋租赁合同应予以解除。因原告已支付被告2020年8月至2021年8月的房屋租金6万元，被告通知原告搬离房屋时为2020年9月25日，故减除一个月的房租5000元，尚未履行的房屋租金55000元被告应予返还。关于2019年11月1日至2021年10月31日止的房屋租赁合同，丁勇祥已于2020年10月23日提前预交了2020年11月1日至2020年10月31日的4万元房租，该年度的房屋租赁已无法履行，该笔房租被告应当予以返还。另两份房屋租赁合同押金总计1万元，因合同解除，被告应当予以返还。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明的，依照有关法律规定”。本案中，王秀梅与丁勇祥签订的合同是房屋租赁合同，丁勇祥是基于租赁合同关系的房屋占有人，双方在2019年8月16日签订的合同中约定，“如甲方（本案被告王秀梅）违约或政府棚改拆迁提前终止合同，甲方必须赔偿乙方（丁勇祥）经济损失（包括：装潢、设备搬迁等计贰万元整）”，在2019年11月1日签订的合同中约定，“如甲方（本案被告王秀梅）违约或政府棚改拆迁提前终止合同，甲方必须赔偿乙方（丁勇祥）经济损失（包括：装潢、设备搬迁等计壹万元整）”，且两份合同中均约定了“原房屋的装修、装潢属甲方（王秀梅）所有”，本案系政府棚改拆迁导致原被告双方提前终止合同，故依照合同约定，被告方应当赔偿原告经济损失（包括装潢、设备搬迁等）总计3万元。关于原告要求被告赔偿违约造成原告的各项经济损失38.3106万元及鉴定费1万元的诉讼请求，由于合同双方已在合同中约定了经济损失，且原告诉请的经济损失数额依据的是其单方委托的评估，不具有法律效力，本院无法认可，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付给原告搬家补助费20144.8元、临时过渡安置补助84434.4元、停厂停业补助385365.6元、工业停厂停业补助58959.6元，设施移迁补偿地磅2台12×××**元、废旧物质打包机6000元，计567404.4元的诉请，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”及《德兴市城中村棚户区改造项目建设房屋征收补偿方案》第四条第4项“本次征收的补偿、安置对象为被征收房屋的产权所有人”之规定，本案讼争房屋的产权所有人系二被告，搬家补助费、临时过渡安置补助费、停厂停业补助、工业停厂停业补助等费用应当系二被告所有，故原告主张这四项费用缺乏法律依据，本院不予支持。关于设施迁移补偿地磅及废旧物质打包机费用，既未在房屋征收补偿协议中提及这两项费用，原告也未举证证明该两项费用的存在及必要性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告德兴市小丁废品回收站与被告王秀梅之间的房屋租赁关系；二、由被告王秀梅、被告史季高返还原告德兴市小丁废品回收站房屋租金95000元及房屋押金10000元，并支付原告经济损失30000元，上述共计135000元限二被告于判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告德兴市小丁废品回收站其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16145元，由被告王秀梅、史季高负担1729元，由原告德兴市小丁废品回收站负担14416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  赵 斌人民陪审员  唐杰灵人民陪审员  张 剑二〇二〇年十二月十五日书 记 员  王 萃