山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初7103号原告：陈桂敏，女，1969年4月9日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：高贤龙，男，1993年12月26日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区，（系原告之子）委托诉讼代理人：陈鑫，菏泽牡丹权维法律服务所法律工作者。被告：魏梦君，男，1987年1月25日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：武文娜，山东雅敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕敏，山东雅敏律师事务所律师。原告陈桂敏与被告魏梦君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈桂敏的委托诉讼代理人高贤龙、陈鑫，被告魏梦君的委托诉讼代理人武文娜、李燕敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》无效；2.判令被告返还原告购房款300000元；3.涉案费用由被告承担。事实和理由：2017年9月16日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于菏泽市牡丹区家后独院一处，原告向被告支付了购房款300000元。因涉案土地为集体所有，且原告非田苑社区李丁楼村集体经济成员，故双方签订的《房屋买卖居间合同》违反法律、法规强制性规定，应属无效。据此，特诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求。魏梦君辩称，1.物权的取得方式为原始取得和继受取得，被告以买卖方式取得涉案房屋所有权，且涉案房屋至今未被任何部门认定为违法建筑，足以说明，原告对涉案房屋拥有完全合法的处分权。2.原、被告在涉案合同上签字按印，是双方的真实意思表示，房产中介机构在涉案合同上加盖了公章，涉案房屋也已经交付原告使用。3.原告主张涉案土地为集体土地，以原告非涉案房屋所在菏泽市牡丹区城办事处田苑社区集体经济组织成员为由，认为涉案买卖合同违反了法律的强制性规定属于无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体经济组织成员转让的地上附着物，一般是指建造于农村宅基地上的房屋，并没有限定建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋占用的土地显然不属于农民宅基地的范围，故原告的主张不应得到支持。4.原告在购买被告的涉案房屋后，于2018年5月9日又将涉案房屋卖给案外人解永生、孙明祥，原告一边向被告主张涉案房屋买卖合同存在违法行为应认定为无效，而原告本身就是涉案房屋的出卖人，在原告明知违法的情况下，仍将房屋转让于他人，并以此为由主张合同无效，违背诚实信用原则，明显属于恶意抗辩。5.原告明知涉案房屋无房权证和土地证，不能办理产权过户，原告应当自己承担无证的风险；涉案房屋买卖合同已经履行完毕，不存在欺诈、胁迫的行为，系双方的真实意思表示，如果认定合同无效，原告有违诚实信用原则，不利于市场经济鼓励交易的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：证据一、原告身份证、户口本各一份，证明原告系牡丹区中岳社区居民，具备诉讼主体资格；被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，涉案房屋物权已经转让，原告不是本案适格主体。证据二、《房屋买卖居间合同》一份，证明原告购买被告所有的位于牡丹区城办事处李丁楼家后独院一处，双方于2017年9月16日签订房屋买卖居间合同，该合同违反法律法规的强制性规定，应为无效合同；被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，该合同能够证明原告自愿购买涉案院落，是双方真实意思表示，并且原告在签合同时也深知，涉案房屋无房产证、土地证，不能办理产权过户，但该合同不违反法律规定，系合法有效的合同。证据三、银行明细查询、房屋买卖居间合同第四页各一份，证明涉案合同签订后原告分两次共计向支付购房款300000元，即2017年9月16日支付购房定金50000元，2017年9月24日支付购房款250000元；被告对该证据无异议，辩称，该证据恰恰能够证明该涉案房屋已经交付给原告，物权已经转移。证据四、《解除房屋买卖合同协议书》一份，证明原告在起诉前就案涉房屋与案外人孙明祥、解永生签订解除房屋买卖合同，因此原告系本案的适格主体。证据五、调查笔录一份。被告对证据四、五的关联性及原告的证明目的均有异议，辩称，原、被告之间的买卖合同已经履行完毕，且原告取得物权后又转移他人，无论原告与案外人合同是否解除，均与被告无关，且涉案房屋经历多次买卖，房屋配置是否发生变化，均未可知。因此，原告主张合同无效，于法无据。被告为证明自己的辩解主张，向本院提交了以下证据：证据一：2017年9月16日原告陈桂敏与被告魏梦君签订的《房屋买卖合同》一份，证明该合同约定原告作为买受方自愿购买被告所有的坐落于菏泽市牡丹区家后独院一处，该院落建筑面积约120平方米；合同约定涉案房屋总房款为300000元。合同签订时原告明知该涉案房屋无房权证和土地证，不能办理产权过户；该《房屋买卖合同》系原被告双方真实意思表示，合同内容也不具有《合同法》第52条规定的任一无效情形，双方也均在买卖合同上签字摁手印，菏泽市世儒房地产咨询有限公司也在合同上加盖公章。由此可证明原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，原、被告签订的涉案合同违反法律法规的强制性规定，应属无效。证据二、牡丹区法院（2020）鲁1702民初5966号案卷资料1份；证明在2018年5月9日原告作为出卖人将涉案房屋出售给了案外人孙明祥、解永生，并与二案外人签订了《房屋买卖合同》，合同约定涉案房屋总房款为314000元；原告收到案外人全部购房款后，为其出具了收条，并明确涉案房屋已交接给案外人，据此案外人已经取得涉案房屋的所有权；如原告在诉状中陈述，其主张与被告签订的《房屋买卖合同》存在违法行为，应认定为无效合同；但原告在明知自己已违法的情形下，其本身又作为涉案房屋的出卖人，仍将涉案房屋转让他人，原告的所作所为显然属于前后矛盾；因此也足以证明原告在将涉案房屋转售他人之时，已完全认可其与被告签订《房屋买卖合同》的行为合法，现原告又反过来以此为由主张与被告签订的合同无效，不但违反了民事诉讼法禁止反言的原则，也明显属于恶意抗辩行为；同时该证据也证明了，涉案房屋所有权现已转让他人，原告与涉案房屋已不具有直接的利害关系，起诉被告确认《房屋买卖合同》主体不适格。原告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，原告与案外人孙明祥、解永生已于本案起诉前即2020年10月17日签订解除房屋买卖合同，案外人已将涉案房屋返还原告，原告系本案的适格主体，原告诉请符合法律规定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一、二、三，被告对其真实性无异议，本院予以采信，原告提交的证据四系解除房屋买卖合同协议书，与证据五（本院的调查笔录）两者相一致，两证据本院均予以采信。被告提交的证据一、二，原告对其真实性无异议，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为:1.涉案房屋买卖合同是否无效？有何事实和法律依据？2.如果合同无效，双方应当承担什么责任，有何事实和法律依据？3.原告要求被告返还购房款30万元的事实和依据？针对焦点一、第一，原、被告均未举证证明涉案房屋系违法建筑，认定涉案房屋是否属于违法建筑系当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定。第二、关于涉案房屋买卖合同的主体资格问题。原告主张涉案房屋占用的系集体土地，依照土地管理法的有关规定，涉案房屋只能在农村集体经济组织成员之间转让，原告不是涉案土地所在地菏泽市牡丹区城办事处田苑社区居民，不具有受让涉案房屋的主体资格，认为被告将涉案房屋转让给原告所订立的房屋买卖合同为无效合同。依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制集体土地上的所有房屋均不能转让，原告未举证证明涉案房屋占用的土地属于农民宅基地，因此，原告应具备受让涉案房屋的主体资格。被告辩称，原告已将涉案房屋转让他人，原告与涉案房屋已不具有直接的利害关系，不具有本案诉讼主体资格。原告已经举证证明原告与案外人之间的房屋买卖合同已经解除，案外人已将涉案房屋返还给原告，并与本院调查的结果相符，因此，原告应具备本案诉讼主体资格。第三，涉案房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。1.原告未列举涉案房屋买卖合同违反了哪一部、哪一条法律、行政法规的效力性强制性规定，应当承担对己不利的法律后果；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了禁止转让房地产的情形，但涉案房屋明显不属于城市房地产，其转让并非该法调整的范围；3.《山东省农村宅基地管理办法》第六条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租、或者以其他形式非法转让土地。”而《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，依据地随房走的原则，原、被告签订房屋买卖合同并已履行未违反农村土地转让的法律规定。第四，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”原告在知晓涉案房屋没有房权证、土地证的情况下与被告签订的《房屋买卖居间合同》应自成立时生效。第五，原告主张涉案房屋买卖存在违法行为应认定为无效合同，而原告本身也是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让涉案房屋，并以此为由主张与被告签订的买卖合同无效，属于恶意抗辩，违反了公平原则，不支持其诉请具有法理基础。综上，原告提起诉讼的事实和理由不成立，应当驳回其诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《山东省农村宅基地管理办法》第六条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百三十四条规定，判决如下：驳回原告陈桂敏的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告陈桂敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王显玉二〇二〇年十二月十八日书记员  李 宇