北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初7316号原告：何超，男，1967年12月11日出生，汉族，北京市丰台区长辛店镇东河沿下营村农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈鹏，北京市领度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少金，男，1982年9月18日出生，汉族，北京市领度律师事务所实习律师，住北京市石景山区。被告：北京市赛欧工贸有限公司，住所地北京市丰台区文体路**。法定代表人：陈思勇，总经理。被告：北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司，，住所地北京市丰台区西王佐**法定代表人：刘立青，经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：琚凯，北京市中永律师事务所律师。被告：北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会，住所地北，住所地北京市丰台区辛庄镇大灰厂东路**v>法定代表人：申淑娣，主任。委托诉讼代理人：李楠，北京谦君律师事务所律师。原告何超与被告北京市赛欧工贸有限公司（以下简称赛欧公司）、北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司（以下简称赛欧京西分公司）、北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告何超向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告财产损失100万元；2.判令三被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与赛欧京西分公司于1998年10月1日签订《房屋使用权有偿转让协议书》，根据该协议书原告取得位于丰台区南营村商店商业网点的房屋七间及附属院落所有权，并按房屋及院落面积缴纳房产税及城镇土地使用税，原告一直在该处居住生活、经营谋生，至今十余年间，原告不断对原房屋院落环境及周边道路进行巨额投资修建，最终形成房屋34间，总建筑面积约870平方米。2017年5月26日，三被告在明知我是该房屋及院落的实际产权人的情况下，依然共同合谋强行拆除前述房屋，造成房屋灭失，经营利益严重受损，全部投资无法收回，三被告的行为严重侵害了原告的财产权益，给原告财产造成巨大损失，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辛庄村委会辩称，辛庄村委会作为本案的主体资格不适格，且原告的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告提交证据无法证明是辛庄村委会实施了侵权行为。辛庄村委会原工作人员因涉嫌刑事犯罪已被刑事拘留，所有材料亦被公安机关取走，故对原告房屋被拆除一事，确不清楚。二、《房屋使用权有偿转让协议书》属无效协议，原告对涉案房屋无财产权利，其主张财产受到损失无法律依据。赛欧京西分公司既不是土地使用权人，也不是房屋所有权人，亦未取得涉案房屋所有权人的授权，其无权就转让房屋事宜与原告签署协议。三、原告不是涉案房屋的合法权利人，其主体资格不适格，无权主张损害赔偿。原告所称被拆除的房屋，原告既无产权登记证书，又无有关行政机关批准兴建房屋的行政许可，原告现有证据无法证明其对涉案房屋享有合法权利。原告自建房屋部分，未取得合法建设手续文件，原告主张面积无合理依据，且未提交损失相关证据。被告赛欧公司、赛欧京西分公司辩称，原告起诉我二公司拆除房屋无事实依据，该房屋不是二公司拆除。不清楚房屋是谁拆除的。涉及土地是在丰台区供销社名下，土地性质是国有划拨，划拨给丰台供销合作社。二公司是土地权利人，土地的使用权归我公司。辛庄村委会就拆迁事宜未与我公司协商，我公司权利灭失。本院经审理认定事实如下：1992年7月20日，北京市丰台区长辛店供销合作社（甲方）与何超（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将座落在北京市丰台区南营的房屋7间，135平方米，院落766平方米，以及房内营业设施（见财产清单）价值1119.10元，租给乙方使用。第二条，租赁期限为三年，即从1992年7月1日归乙方使用，至1995年7月1日由甲方收回。第三条，租金经双方自愿协商确定为每年3500元（月为291元），支付租金的方式为每年季月一次支付。租赁开始当月的五日前，乙方向甲方交纳当月租金。第四条，租赁前的流动资金，包括商品、材料、包装物、营业用具等一律由双方按财务有关规定协商作价。认定总价值为23795.7元，由乙方在承租前用现金偿还给甲方。由于乙方筹措资金困难，经双方商定可分次交清……。第五条，乙方在租赁期间，自主独立经营，和甲方是业务关系，自立营业执照和纳税登记……。第六条，甲方的权利和义务。1、出租方有权按合同收取租金和罚款……。2、出租方要保留原供销社人员的身份及其档案……。1995年7月1日，北京市丰台区京西商业分公司与何超签订《社有个营协议书》,约定：根据市、区深化商业改革，转换经营机制的要求，社、部（法定代表人受区社委托，代表甲方）将其所使用的南营门市部的固定财产租赁给何超（代表乙方）使用。第一条：甲方将座落在丰台区京西商业公司南营商店的房屋7间135平方米，院落766平方米以及屋内营业设施（见财产清单）价值1194.15元租赁给乙方使用。第二条：租赁期限为五年，即从1995年7月1日至2000年6月30日止。第三条：租赁方式为职工合伙或个人租赁。承租人何超。合伙人无。第四条：租金每年3000元（月租金为250元）……。1998年10月1日，京西商业分公司（转让方、甲方）与何超（受让方、乙方）签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方将位于丰台区南营村商店商业网点的房屋柒间，126平方米的房屋有偿转让给乙方，用于生产经营性使用。二、房屋转让期永久性，转让金3.5万元，转让金自签订协议之日起一次性付清。三、甲方将所属营业网点的房屋有偿转让给乙方，协议生效之日起，房屋所有权归乙方，甲方根据国家有关规定，为乙方办理产权移交手续，转移手续费用甲乙双方各承担50%。四、自签订协议之日起，发生的一切费用均由乙方承担（如：房屋修缮费，房产土地税及其它费用），其中房产土地税按国家有关规定，每年十月一日前交清……六、违约责任：1.乙方未按时向甲方交付房产土地税，除及时补交外，应支付转让金的20%违约金。2.转让期内甲乙双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金。何超当庭出示2017年6月8日辛庄村委会出具的《情况说明》复印件，载明：现坐落在辛庄村南营社区的原南营供销社在辛庄村一期开发范围内，从2012年底至2013年初与原供销社的承包人何超多次谈腾退问题协商未果。原南营供销社的腾退问题已经严重的影响了辛庄村一期开发收尾工作和二期开发的进程。为此在2017年5月我村成立了原供销社腾退小组，并多次与承包人何超沟通协商，其中包括土地性质的确认、面积的确认、资产的评估等。双方最大的争议点是、何超坚持要村委会以宅基地形式给予腾退，但此地块2011年已经被确认为集体土地，按宅基地腾退不合法。并且从5月17日起多次用口头和书面的形式进行了腾退通知。最后承包人何超跟我村说让我们与原供销社上级主管部门谈腾退一事。我们在2017年5月26日与原供销社领导郭总在辛庄村委会进行了沟通并达成了口头腾退协议。赛欧公司及赛欧京西分公司均不认可曾达成口头腾退协议。辛庄村委会对该份证据无异议。辛庄村委会在本案审理中曾认可拆除四排房，但称系获得赛欧公司的同意后拆除的，在之后的庭审中又辩称其未对诉争房屋进行拆除。赛欧公司、赛欧京西分公司向本院提交北京供销社投资管理中心出具的《情况说明》，载明：就贵院审理的何超与北京市赛欧工贸有限公司财产损害赔偿纠纷，由于北京供销社投资管理中心（以下简称我中心）系该案诉争房屋所占用的土地之权属单位。该案诉争房屋所占用土地系70年代划归供销社所属的作为供销社在长辛店镇南营门市部建设用地，依据丰台区供销社章程该土地使用权属于丰台区供销合作联合社所有。2011年1月25日北京市国土资源局、北京市人民政府国有资产监督管理委员会联合发文《关于加快办理本市供销合作社土地确权登记手续的通知》（京国土籍【2011】43号），为贯彻落实国务院《关于加快供销合作社改革发展的若干意见》（国发【2009】40号）、《国土资源部、中华全国供销合作总社关于加快供销合作社土地确权登记工作的通知》（国土资发【2009】173号）的精神，明确要求将北京市供销合作总社（以下简称市总社）及其直属企事业单位所占土地，统一确权登记到北京供销社投资管理中心名下。其中更进一步说明将原石景山、丰台两区供销社所占土地，统一确权登记到北京供销社投资管理中心名下。该文件中对用途的认定更明确指明按照国家标准《土地利用现状分类》二级地类进行认定。基于此涉及该土地的《土地分类面积表（国有）》对该土地的权属单位已经明确确定为北京供销社投资管理中心。该房屋拆迁过程中我中心作为权属单位，授权委托北京市赛欧工贸有限公司处理拆迁事宜。查明，何超签订《房屋使用权有偿转让协议书》时，协议约定房屋七间，后何超陆续增建房屋至三十余间，上述房屋均未取得房屋产权登记。又查，京西商业分公司系于1993年由原北京市丰台区王佐供销社变更，当时的经济性质为集体所有制，当时的隶属单位为北京市丰台区供销合作联合社；后经改制、合并，于2003年成为赛欧公司下属企业，现更名为北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西分公司。赛欧公司系根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会2004年文件关于北京市供销合作社体制改革的要求，由北京市丰台区供销社对外挂牌成立，其前身为北京市丰台区供销社北京市赛欧工贸集团。辛庄村委会向本院提交被拆迁人为何超的评估材料一份，该材料载明房屋建筑面积769.99平方米，房屋重置成新价为542835元，装修、设备及附属物重置成新价为104211元，合计647046元。何超认可该份评估材料所载房屋建筑面积与其诉争房屋面积一致，并认可评估结果。本院认为：何超与赛欧京西分公司于1998年10月1日签订了《房屋使用权有偿转让协议书》，该合同中又写明赛欧京西分公司将位于丰台区南营村商店商业网点的房屋所有权有偿转让给何超。因此，该合同对于约定的是涉及房屋的所有权的有偿转让还是使用权的有偿转让，存在约定不清的问题。从该合同签订后的履行情况看，合同涉及的房屋并未取得房屋所有权登记，其所占土地的使用权也未办理转移登记手续。根据本案现已查明的事实，该合同涉及房屋所占的土地性质为国有，使用权人为案外人北京供销社投资管理中心，涉案房屋尚未取得过房屋所有权登记，与何超签订合同的赛欧京西分公司，既不是该合同所涉及房屋的所有者，也不是该合同所涉及房屋占用土地的使用权人，因此何超根据该合同，并不能对涉案房屋占用的土地取得合法权利。何超在涉案《房屋使用权有偿转让协议书》签订后支付了约定的价款和费用，并实际使用了该合同涉及的房屋并进行修缮，且其又自建了本案涉及的其他被拆除的房屋，这两部分房屋共同构成辛庄村委会提交评估材料中认定的769.99平方米房屋建筑，确定了讼争房屋的重置成新价、装修、设备及附属物重置成新价647046元中包括何超的自建房部分。本案系侵权纠纷，上述合同涉及的房屋及何超自建的房屋在未取得合法补偿前被拆除，何超主张系辛庄村委会实施的拆除行为，辛庄村委会曾在审理过程中认可拆除诉争房屋，后又在答辩中对该事实予以否认，本院对该答辩意见不予采信。辛庄村委会另辩称其与原供销社领导沟通后达成口头腾退协议，何超及赛欧公司、赛欧京西分公司均予以否认，本院亦不予采信。辛庄村委会擅自拆除了诉争房屋，应当对何超的合理财产损失进行赔偿。如前所述，何超对于案涉房屋所占土地并不享有合法权利，故获得的赔偿范围亦不包括案涉房屋所占的土地权益。现何超要求对被拆除的涉案房屋财产价值进行赔偿，本院应予支持，并以辛庄村委会所提交的评估材料中被拆除房屋的重置成新价、装修、设备及附属物重置成新价647046元为赔偿标准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会于本判决生效后十日内赔偿何超房屋重置成新、装修、设备及附属物重置成新损失647046元。二、驳回何超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会负担（何超已交纳，北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会于本判决生效后十日内给付何超）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张立楠人民陪审员  张晓煜人民陪审员  贾 昀二〇二〇年九月二十九日书 记 员  王 玉