湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初39号原告：武汉立原九鼎装饰工程有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙一路**，统一社会信用代码91420116333521592C。法定代表人：柳荣国，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄先进、黄凯，湖北扬子律师事务所律师（一般代理）。被告：武汉悦诗风吟商贸有限公司，，住所地：武汉市黄陂区横店街前进大街**统一社会信用代码91420116077737676K。法定代表人：李玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙瑾铄、张竹，湖北珞珈律师事务所律师（一般代理）。原告武汉立原九鼎装饰工程有限公司（以下简称立原九鼎公司）诉被告武汉悦诗风吟商贸有限公司（以下简称悦诗风吟公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李黎嘉于2020年7月28日公开开庭进行了独任审理，书记员谈力担任法庭记录。原告立原九鼎公司的法定代表人柳荣国、委托诉讼代理人黄先进，被告悦诗风吟公司的委托诉讼代理人孙瑾铄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告立原九鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋定制合同》；2、判令被告向原告返还购房款2860830.40元及违约金2860830.40元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原、被告签订《房屋定制合同》一份，原告预定了被告开发的龙发企业天地3-302/3-2/3-4#栋房屋作为生产研发基地及办公室宿舍等之用。原告依约向被告支付了2567380元，又为被告的项目进行了施工，工程款总额为293450.40元，双方约定该工程款直接冲抵购房款，故原告现已向被告支付购房款为2860830.40元。根据《房屋定制合同》的约定，被告应于2018年8月30日完成房屋的竣工验收，但该工程至今尚未完工。据此，原告诉至法院要求判如所请。被告悦诗风吟公司辩称：1、《房屋定制合同》签订后，双方已经以事实行为变更了合同约定，被告没有违约，原告无权要求解除合同并返还已付购房款；2、原告通过诉讼的方式要求解除合同是预期违约行为，被告有权要求解除合同，并由原告承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月29日，原告立原九鼎公司（乙方）与被告悦诗风吟公司（甲方）签订一份《房屋定制合同》，双方约定：甲方已经取得有关部门批准，在位于武汉市黄陂区临空西街的项目地块上建设工业园区，项目定名为龙发企业天地。乙方愿意预定甲方龙发企业天地3-302/3-2/3-4#栋房屋作为其生产研发基地及办公宿舍等。本合同交易标的房屋的作价按建筑面积×单位建筑面积单价计算，其中地上房屋按照2500元/平方米计算，地，地上房屋暂定总金额为12836900元、乙双方签订《房屋定制合同》并开立共管账户七日内，乙方支付第一次定制房屋款项1000000元。2017年11月30日前，乙方支付第二笔定制房屋款项1000000元。2017年12月30日前，支付第三笔定制房屋款项567380元。定制房屋主体结构封顶后，甲方完成预售许可证办理，乙方支付甲方合同总价款30%即3851070元作为第四次定制房屋款项。在乙方达到银行按揭贷款条件后五个工作日内，双方签署正式的《商品房买卖合同》，乙方支付的上述款项自动转为购房款……；在2018年4月30日前定制房屋单体竣工验收（含消防验收），乙方可以进场并进行装修。在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的房屋正式交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、由于买受人未向出卖人交清房款或买受人提供了设计变更，买受人造成的原因工期延误；3、因政府原因引致的包括但不限于市场规划、配套批准、安装延误以及验收时间滞后。若乙方无故单方解除本合同的，已交付的款项不予退还，不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应就甲方实际损失进行赔偿。若甲方无故单方面解除本合同的，应双倍返还乙方所付定金，并退还乙方除定金以外其他已支付款项；如因甲方原因定制房屋无法于2018年8月30日完成竣工验收，影响定制房屋正常使用，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方已交购房款……。合同签订后，原、被告双方在银行设立一个以“秦鑫”为户名的共管账户。2017年11月30日、2017年12月1日、2017年12月27日，原告立原九鼎公司分别向“秦鑫”账户汇款600000元、400000元、500000元；2018年2月8日，原告分二次向“秦鑫”账户支付厂房预付款567380元、500000元。综前所述，原告共计支付定制房屋款2567380元。2018年4月2日，原告立原九鼎公司与被告悦诗风吟公司签订《协议书》一份，约定被告将龙发产业基地一期项目3#楼组团（包含3-1#、3-2#、3-3#、3-4#）铝合金门窗工程委托给原告施工。在原告完成该施工项目后，双方于2019年3月12日经结算，确认原告施工的工程量为1222.71平方米，工程款总额为293450.4元，并约定该笔工程款直接冲抵原告定制厂房的购房款。现因被告向原告交付定制房屋未果，故而引发本案诉争。另查明，被告悦诗风吟公司至今未取得《武汉市商品房预售许可证》。上述事实，有《房屋定制合同》、《协议书》、《工程款确认书》、银行汇款回单及情况说明等证据证实。本院认为：根据《合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，被告悦诗风吟公司对位于武汉市黄陂区横店街临空经济区示范工业园规划范围内的土地已经取得《国有建设用地使用权证》，对“龙发产业基地”建设项目亦取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，原告立原九鼎公司为购买被告在此范围内开发的房屋与之签订《房屋定制合同》，并约定所建房屋在具备一定条件后再签订《商品房买卖合同》，可见《房屋定制合同》的实质内容符合预约合同的基本性质和法律特征，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的预约合同，依法应受法律保护。庭审中，原、被告双方对解除《房屋定制合同》均无异议，故本院确认被告收到原告的诉状副本时，即2020年5月22日《房屋定制合同》已解除。合同解除后，被告应向原告返还定制房款2567380元，并支付经双方结算认可的铝合金门窗工程款293450.4元，二项合计2860830.4元。根据《房屋定制合同》约定，原告立原九鼎公司于2017年12月30日前应支付三笔定制房款总计2567380元。经庭审查明，截止2017年12月27日，原告仅支付定制房款1500000元，直至2018年2月8日才向共管账户转汇第三笔房款1067380元，故其存在逾期支付的违约行为。被告悦诗风吟公司本应在定制房屋主体结构封顶后，完成预售许可证办理；在2018年8月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但事实上其至今未取得《武汉市商品房预售许可证》，不能与原告签订正式的《商品房买卖合同》。因此，原、被告双方均有违约行为存在，依照《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告要求被告支付违约金2860830.40元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但是相较于被告悦诗风吟公司的违约行为，原告立原九鼎公司的违约行为尚属轻微，加之被告提出原合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整，故结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度等综合因素，本院确定被告应以2860830.40元为基数，向原告支付自2020年1月2日（起诉之日）起至款项实际付清之日止的利息损失，其标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉悦诗风吟商贸有限公司向原告武汉立原九鼎装饰工程有限公司返还定制房款2567380元；二、被告武汉悦诗风吟商贸有限公司向原告武汉立原九鼎装饰工程有限公司支付工程款293450.4元；三、被告武汉悦诗风吟商贸有限公司向原告武汉立原九鼎装饰工程有限公司支付利息（该利息以2860830.4元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，自2020年1月2日起计算至该款项付清之日止）；四、驳回原告武汉立原九鼎装饰工程有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51887元，由武汉悦诗风吟商贸有限公司负担29687元，武汉立原九鼎装饰工程有限公司负担22200元；保全费5000元，由武汉悦诗风吟商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年十一月二十日书记员  谈 力