广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5985号上诉人（原审原告）：东莞康景实业有限公司，住所地为广东省东莞市******，统一社会信用代码为914**********710X1。法定代表人：李康，总经理。委托诉讼代理人：林燕华，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市兴业富通实业有限公司，住所地为广东省深圳市宝安区***************，统一社会信用代码为914************158。法定代表人：黄伟志，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：唐伟成，广东名道律师事务所律师。原审第三人：封业平，男，1973年11月23日出生，汉族，住海南省儋州市***************，公民身份号码：460************410。原审第三人：封祎荷，女，1995年5月15日出生，汉族，住海南省儋州市***************，公民身份号码：460************422。两原审第三人共同委托诉讼代理人：唐立雄，广东名道律师事务所律师。上诉人东莞康景实业有限公司（以下简称康景实业公司）因与被上诉人深圳市兴业富通实业有限公司（以下简称富通实业公司）及原审第三人封业平、封祎荷确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。康景实业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认富通实业公司与封业平、封祎荷签订的《创富中心城房屋使用合同》无效；3.改判富通实业公司停止对东莞市*******城的违法销售行为；4.由富通实业公司负担本案全部诉讼费用。二审中，康景实业公司予以明确，其第二项上诉请求系基于合同纠纷提起，指向富通实业公司与封业平、封祎荷签订的《创富中心城房屋使用合同》，其第三项上诉请求系基于侵权责任纠纷提起，指向富通实业公司销售创富中心城房屋的行为。经本院释明，康景实业公司明确表示，其选择按合同纠纷法律关系提起上诉，并放弃基于侵权责任纠纷提出的第三项上诉请求。事实与理由：（一）康景实业公司为案涉土地的使用权人，案涉房屋所在楼栋的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设单位均是康景实业公司，故可以认定康景实业公司为案涉房屋的权属人。富通实业公司非法出售案涉房屋，侵害到康景实业公司的权利，康景实业公司依法据具有原告的诉讼主体资格。一审法院认为暂时无法确定案涉房屋产权属于康景实业公司，认定事实不清，并据此驳回康景实业公司的诉讼请求，属于适用法律错误。（二）虽然康景实业公司与富通实业公司签订了《合作建房合同》，但富通实业公司享有的是合作建房的合同权益和未来的分配期待权，在制定具体的分配方案、分配规则之前，富通实业公司不享有对案涉土地使用权及地上房屋的所有权和处分权。合作建房各方对创富中心城的物业应当是按份共有关系，富通实业公司无权处分案涉物业，其与封业平、封祎荷签订的《房屋使用合同》侵害了康景实业公司的合法权益，应为无效。（三）富通实业公司与封业平、封祎荷签订《房屋使用合同书》，由富通实业公司向封业平、封祎荷出售房屋50年使用权，封业平、封祎荷一次性支付50年的使用费，名义上出售使用权，实际性质为房屋买卖合同。而案涉物业所在土地为工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。富通实业公司将工业用土上的配套宿舍对外出售，改变了土地的使用性质，违反了国家法律的强制性规定，损害了社会公共利益，富通实业公司与封业平、封祎荷签订的案涉《房屋使用合同书》依法应属无效合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人富通实业公司辩称，（一）一审法院驳回康景实业公司全部诉讼请求符合法律规定。康景实业公司的一审诉讼请求是要求确认富通实业公司与封业平、封祎荷签订的《创富中心城房屋使用合同》无效，要求富通实业公司停止违法销售行为，理由是富通实业公司无权处分。一审法院按照“不告不理”的原则，围绕康景实业公司的诉求及所依据的事实和理由，重点审查富通实业公司是否存在无权处分行为，康景实业公司是否为案涉房屋的所有权人。而经过一审法院的审理，得出的结论是康景实业公司没有证据证明案涉房屋经有关部门确权登记其为所有权人，富通实业公司依据与康景实业公司的《合作建房合同》享有对案涉房屋的处分权。康景实业公司对富通实业公司与封业平、封祎荷订立合同，及封业平、封祎荷使用案涉房屋的情况是确认的，由此认为康景实业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，作出驳回诉讼请求的判决。一审法院并未否认康景实业公司的诉讼主体资格，因此不能对本案作出驳回起诉的裁定，康景实业公司的此点上诉理由不成立。（二）富通实业公司对案涉房屋享有处分权，康景实业公司没有证据证明其是案涉房屋的所有权人或者推翻《合作建房合同》的情况下，就不能排除富通实业公司依据《合作建房合同》享有的处分权。2015年3月18日签订的《合作建房合同》第六条约定产权分成，全部建筑包括停车位、楼宇按平方米由三方按比例分成。案涉房屋办理产权登记后方能确定所有权人，即使案涉房屋经初始登记权利人为康景实业公司，也不能当然排除富通实业公司的处分权，三方签订的《合作建房合同》依然有效，富通实业公司依然可以依据《合作建房合同》约定的产权分成比例分配产权并予以处分，因此，对于案涉的几套房屋，在康景实业公司没有完成确权及产权登记或三方未对产权分配达成一致前，都不能断定富通实业公司没有处分权，富通实业公司与封业平、封祎荷签订的合同至少处于效力待定的状态。（三）案涉《房屋使用合同书》是否因违反法律强制性规定而无效，不是本案的审理范围。康景实业公司不是案涉《房屋使用合同书》的当事人，即使该合同违反了法律的强制性规定，康景实业公司亦无权提起确认合同无效之诉。康景实业公司如认为富通实业公司侵犯了其物权，可在取得物权后另行提起侵权之诉。康景实业公司一审以富通实业公司无权处分为由主张合同无效，一审法院围绕其诉讼请求及事实和理由进行审查符合法律规定。康景实业公司在上诉后增加理由，主张案涉《房屋使用合同书》违反法律的强制性规定而无效，二审对此应不予审理。（四）案涉《房屋使用合同》属于租赁合同，并未涉及房屋所有权的转让，康景实业公司认为案涉合同属于商品房买卖合同没有法律依据。案涉房屋取得了建设工程规划许可，租赁合同是有效的。原审第三人封业平、封祎荷述称，认可富通实业公司的答辩意见。另外，封业平、封祎荷属于善意第三人，无论康景实业公司与富通实业公司诉争的房产属于哪一方，封业平、封祎荷的权益都应受到保护。根据《合作建房合同》对产权分成的约定，封业平、封祎荷有理由相信富通实业公司有权处分案涉房产。案涉房屋处于康景实业公司的控制下，封业平、封祎荷与富通实业公司签订合同是在康景实业公司项目楼盘的接待大厅进行，合同签订后，封业平、封祎荷便办理了房屋的交付手续，持有了房屋的钥匙，房屋交付后，封业平、封祎荷便在康景实业公司委托的物管公司办理了装修备案手续，也进行了房屋的装修，房屋装修完毕后，房屋内水、电、煤气等生活设施也陆续开通，部分人已经入住。从上述合同签订、房屋交付、房屋装修、生活设施的开通这些事实可以得知，康景实业公司对封业平、封祎荷与富通实业公司签订合同知情且同意，康景实业公司默许封业平、封祎荷进行房屋装修及入住。封业平、封祎荷签订合同及入住过程中，富通实业公司也大量出售房产并有业主入住，这一点让封业平、封祎荷更加坚信双方关于产权的约定。康景实业公司与富通实业公司对案涉房产的争端不应波及业主，封业平、封祎荷属于善意的相对人，其权利应受到保护。康景实业公司向一审法院起诉请求：1.确认富通实业公司与封业平、封祎荷签订《创富中心城房屋使用合同》无效；2.富通实业公司停止对东莞市*******城的违法销售行为；3.本案的诉讼费用由富通实业公司承担。一审法院认定的事实：康景实业公司于2014年以出让方式取得位于东莞市******的土地，《国有土地使用证》证号为[东府国用（2014）第特223号]，该土地属于东莞市产业转型升级基地。康景实业公司取得土地后，康景实业公司与深圳市兴业富通投资有限公司（以下简称富通投资公司）、深圳兴业富通建材贸易有限公司（以下简称富通建材公司）签订了《合作建房合同》，约定：由康景实业公司提供上述土地使用权，富通投资公司、富通建材公司提供建房资金，三方合作开发建成工业大厦、宿舍及其他配套设施；全部建筑包括停车位、楼宇按平方米由三方按比例分成，康景实业公司拥有40%、富通投资公司拥有30%、富通建材公司拥有30%，三方各自负责销售楼宇时需缴纳的税金及相关费用。富通投资公司于2016年5月13日变更名称为富通实业公司。案涉工程已取得了《建设用地规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，工程第1期已建成4栋，其中1至3栋是宿舍楼、4栋是工业厂房，宿舍楼未经验收，故均未办理确权。第1期的物业由康景实业公司委托了深圳市金地物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“金地物业公司”）进行管理。2019年10月21日，富通实业公司与封业平、封祎荷就案涉工程第1期的1栋3层05号房屋签订《房屋使用合同书》，约定：案涉房屋由封业平、封祎荷使用，使用期限至2064年11月22日止，使用费共790000元。因案涉房屋是工程第1期已带装修的样板房，封业平、封祎荷在合同签订后收楼，一直居住至今。一审法院对有争议事实的认定：《合作建房合同》中的产权分成约定。康景实业公司主张是康景实业公司与富通实业公司、富通建材公司对地上建筑物销售后分配利润所约定的比例。富通实业公司对该主张不予认可。根据合同约定，康景实业公司提供土地，富通实业公司、富通建材公司提供建房资金，三方对出资、成本、利润等没有约定，而分配则按平方米分成，各自负责销售时需缴纳的税金及相关费用，合同的约定与正常的利润分配原则明显不符，不能直接将该约定解释为利润分配的约定，故一审法院对康景实业公司的主张不予采纳。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷，争议焦点：一、合同的效力问题。首先，富通实业公司与封业平、封祎荷签订《房屋使用合同书》的基础是《合作建房合同》，康景实业公司没有提交证据证明富通实业公司根据《合作建房合同》无法取得案涉房屋的处分权。其次，案涉房屋为工程第1期的样板房，康景实业公司作为工程的开发者之一，其对样板房的交付使用没有提出异议，故不能直接推断富通实业公司是在未授权的情况下擅自与封业平、封祎荷签订《房屋使用合同书》。第三，案涉工程第1期的建筑物均未确权，暂无法确定案涉房屋的产权人必然为康景实业公司。因康景实业公司的证据不足，故本院对其关于《房屋使用合同书》无效的主张不予支持。二、停止违法销售问题。康景实业公司主张的违法销售行为属于侵权行为，不属于本案的处理范围，康景实业公司可通过侵权纠纷另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回康景实业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5850元，由康景实业公司负担。二审期间，上诉人康景实业公司提交了《国有建设用地使用权出让合同》、《内部确认书》、《人民调解协议书》、《致深圳市金地物业管理有限责任公司的通知函》、东莞市自然资源局原官网公示的创富中心城项目规划方案公示、东莞市住房和城乡建设局官网公示以及东莞市人民政府官网项目公示信息、创富中心城项目登报声明及声明公告图片，富通实业公司私设管理处的照片和强占后门、增设门卡、强行拆除公寓大门的视频，报警回执等八组材料。经审查，上述材料均非在一审法庭辩论终结后形成，不属于新证据，且与本案审理无关联性，故本院对上述材料不作为本案证据使用。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。康景实业公司明确表示放弃第三项上诉请求，本院予以准许。基于当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、康景实业公司是否具备本案民事诉讼原告的主体资格；二、富通实业公司与封业平、封祎荷签订的案涉《房屋使用合同书》是否无效。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项起诉条件的规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，康景实业公司与富通投资公司（后更名为富通实业公司）、富通建材公司签订《合作建房合同》，约定由康景实业公司提供土地使用权，富通投资公司、富通建材公司提供建房资金，三方按比例对产权进行分成，则三方形成合作开发房地产合同关系。案涉项目一期1至3栋为宿舍楼，尚未经过竣工验收，亦未办理确权手续。富通实业公司对案涉房屋的处置，直接影响到康景实业公司依据《合作建房合同》所享有的权利实现问题，故康景公实业司与本案存在直接利害关系。康景实业公司为保护自己的民事权益而提起诉讼，符合上述法律规定，具备本案民事诉讼原告的主体资格。关于争议焦点二。合同效力属于法院主动审查的范围。案涉《房屋使用合同书》约定，富通实业公司将案涉创富中心城配套宿舍用房提供给封业平、封祎荷使用，于2019年12月31日前交付，使用期限至2064年11月22日止，封业平、封祎荷应支付房屋使用费790000元。可以看出，案涉《房屋使用合同书》在实质上为房屋买卖合同，富通实业公司出售房屋，封业平、封祎荷支付购房款。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。富通实业公司与封业平、封祎荷买卖的是在工业用地上建设，供企业员工使用的配套宿舍，在未依法变更土地用途性质，并按规定取得商品房销售许可之前，对外销售该宿舍违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，富通实业公司与封业平、封祎荷签订的案涉《房屋使用合同书》因违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定为无效。综上所述，上诉人康景实业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定及前述援引法律条文，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4491号民事判决；二、确认深圳市兴业富通实业有限公司与封业平、封祎荷于2019年10月21日签订的编号1-305《房屋使用合同书》无效。一审案件受理费5850元，由深圳市兴业富通实业有限公司负担；二审案件受理费11700元，深圳市兴业富通实业有限公司负担（经本院释明，各方当事人同意，东莞康景实业有限公司预交的诉讼费11700元，本院不再退还；由深圳市兴业富通实业有限公司于本判决生效后五日内迳付东莞康景实业有限公司）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年九月二十三日书记员  徐烨榆附录相关法律：《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。