陕西省延安市宝塔区人民法院   民事判决书      （2020）陕0602民初6002号      原告：陕旅集团延安商业运营管理有限公司   法定代表人：刘博，系该公司执行董事。   住所地：陕西省延安市宝塔区圣地河谷文化旅游产业园区金延安一路   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4931   委托代理人：崔朦元、贠冯敏，（实习)，系陕西丰瑞律师事务所律师。   被告：北京中诚友道国际贸易有限公司   法定代表人：李楠，系该公司经理。   住所地：北京市海淀区阜石路甲69号院13号楼5层509   统一社会信用代码：91110108695000217Y   委托代理人：郑毅、张德仁，系北京吉瀧律师事务所律师。   原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司与被告北京中诚友道国际贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人崔朦元、贠冯敏，被告法定代表人李楠、委托代理人郑毅、张德仁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租金2046317.42元（其中，2018年12月24日至2018年12月31日租金44485.16元，2019年1月1日至2019年12月19日租金2001832.26元）、房屋占用费205743.87元（2019年12月20日至2020年1月25日）、物业费和推广费4169.46元（开业以来销售额的1%），合计2256230.75元；2、请求依法判令被告支付违约金517140元（三个月租金）；3、请求依法判令被告返还原告支付的装修补贴2028000元；4、本案诉讼费由被告承担。   原告诉称，2016年原被告签订了编号为JYA字ZS16036号的《金延安购物中心租赁合同书》（下称租赁合同），约定被告承租原告金延安购物中心一、二层铺位号为1-53-59、2F-50-51，面积为1014㎡的场地从事ZARA奥莱品牌商品的经营活动，租赁期限从2016年12月20日起至2019年12月19日止，租金收取采取固定租金与扣点二者取其高，固定租金为第一个租约年150元/月/㎡、第二个租约年160元/月/㎡、第三个租约年170元/月/㎡，扣点为第一个租约年为12%、第二个租约年为13%，第二个租约年为14%，物业费和推广费为营业额的1%，原告向被告支付2028000元的装修补贴，合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告商铺于2016年12月23日开业经营，但于2018年12月5日擅自关闭店铺，后经原告及商场管XX沟XX店铺营业，且未向原告返还房屋。考虑到被告拖欠自开业以来的租金、物业管理费、推广费，为避免损失扩大，原告无奈之下通知被告自2020年1月11日起解除租赁合同，截至2020年1月25日，被告欠缴应付租金2046317.42元，房屋占用费205743.87元，物业费和推广费4169.46元，同时被告还应向原告支付三个月租金的违约金517140元，另外，根据原告与被告与装修方签署的《ZARA奥莱商铺装修三方协议书》第4.3条约定：因乙方原因导致甲乙双方合作终止的，乙方将退还甲方装修补贴并赔偿甲方一切损失，丙方对此无异议。现被告违反租赁合同约定，应当依约返还原告支付的装修补贴2028000元。   被告辩称，不同意向原告支付租金、房屋占用费、物业费和推广费，根据双方签订的租赁合同书第3.4条约定“因不可抗力致使租赁场地遭到严重损坏及圣地河谷文化产业园整体发生变化，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如果在上述事件发生后三十日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，甲乙双方互不承担违约责任”，被告考虑到延安作为红色旅游革命根据地，响应发展延安的国家战略，并且积极支持本地政府，作为国际知明名牌首批来到金延安项目，金延安项目在后续建设中没有达到招商承诺，金延安购物中心在被告2016年入驻几个月之后还是一片荒无，根据没有达到其向国家所承诺的地步，原告在百度百科宣传中承诺的两条主题商业街、四条特色街区、六大主题酒店、十大博物馆、钟楼广场等均没有实现，被告昨天到现场做了了解，作为XX道XX中心的商户并不是一两家，而是全部商户都离开金延安购物中心，因此，该种情况应视为合同第3.4条约定的园区整体发生变化，根据合同法规定的情势变更原则，如果继续履行合同将对被告明显的不公平。截至2018年底被告已经完成了合同约定的两年租赁期限，为了支持金延安项目被告将在全国其他门店的销售额计为金延安店的销售额，被告在经营困难的情况下向原告委托的招商代理人中美华尔公司提出变更或解除合同，中美华尔公司告知被告等待通知，但一直未得到回复，且原告在起诉之前也没有与被告沟通，原告诉讼请求第一项中的房屋占用费没有法律依据；对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，依据情势变更原则及合同约定，被告对原告并不构成违约，原告的违约金是按照合同约定的三个月租金标准计算的，但是本案不属于被告擅自停业，且被告向原告委托的招商代理人事先已经提出解除合同的意愿；对于原告请求返还装修补贴的诉讼请求，因双方签订的合同租赁期限是三年，现被告已实际经营了两年，原告所要求返还全部装修补贴既不合理也不合法，被告租赁期内最后一年没有经营的责任在于原告方，装修补贴是原告招商引资的一项优惠措施，按照商业惯例，被告投入装修在合同约定租赁期三年届满后归原告，因此，原告要求返还装修补贴没有事实和法律依据。   经审理查明，原被告双方于2016年签订了编号为JYA字ZS16036号的《租赁合同》，约定原告将享有经营管理权的金延安购物中心一、二层铺位号为1-53-59、2F-50-51面积为1014㎡的场地租赁给被告，被告从事ZARA奥莱品牌商品的经营活动，租赁期限从2016年12月20日起至2019年12月19日止，租金收取采取固定租金与按照销售额扣点两种方式，原告可以二者取其高进行收取，固定租金为第一个租约年150元/月/㎡、第二个租约年160元/月/㎡、第三个租约年170元/月/㎡，按照销售额扣点为第一个租约年为12%、第二个租约年为13%，第三个租约年为14%，物业费和推广费按照销售额1%收取，合同同时约定，若被告擅自停止、中断营业，或变相不营业超过1日应向原告支付3个月租金的违约金并赔偿甲方遭受的损失，同时原被告与第三方北京北方世纪建筑装饰工程有限公司签订了《ZARA奥莱商铺装修三方协议书》，装修协议书约定原告向被告指定的第三方装饰公司支付装修补贴2028000元，该款原告已实际予以支付。被告经营的ZARA奥莱金延安店于2016年12月23日开业，后于2018年12月5日停止营业，被告交纳了部分租赁费用，现双方均认可被告的租金交纳至2018年12月23日止。   另查明，被告经营的ZARA奥莱金延安店2016年12月23日至2018年12月23日期间的营业额为416946元，原告按照销售额扣点收取租金，实际收取租金为51636.48元。   以上事实，有租赁合同、装修三方协议书、银行转账凭证、、店铺营业数据统计表及当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同成立并生效，原告已经按照合同约定履行了向被告交付租赁物的义务，被告就应当按照合同约定按期足额向原告交纳租赁费，原告请求被告支付停业以后的租赁费及合同期满后未返还租赁物期间的房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，支付标准按照被告已支付租赁期间的租赁费予以确定，从2018年12月24日起至2019年12月19日止的租赁费为25464.57元（51636.48元÷730天×360天），从2019年12月20日起至2020年1月25日止的房屋占用费为2546.46元（51636.48元÷730天×36天），原告请求被告支付物业费和推广费，双方在合同中已经进行了约定，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，物业费和推广费为4169.46元（416946元×1%），原告请求被告支付违约金的诉讼请求，现原告提供的证据不足以支持其主张的事实，本院不予支持，原告请求被告返还装修补贴的诉讼请求，被告存在未经原告同意停止营业的行为，考虑到装修投入在租期届满后实际归原告所有，被告也已实际经营两年，原告主张被告全额返还装修补贴有违公平原则，本院酌情确定被告返还停止营业至租赁期限届满期间尚未分摊的装修补贴676000元（2028000元÷3年）；被告以其停止营业是因为原告未履行招商承诺、配套商业设施未建成、客流量小等因素造成，其有权基于《租赁合同》的约定和法律规定的适用情势变更原则可以解除合同，但双方并未在《租赁合同》对被告所主张的招商条件、配套设施和客流量等进行明确约定，且被告所述情形应属于商业风险，并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更情形，被告的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告北京中诚友道国际贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性向原告支付拖欠的从2018年12月24日起至2019年12月19日止的租赁费25464.57元和从2019年12月20日起至2020年1月25日止的房屋占用费2546.46元、及物业费和推广费4169.46元；   二、被告北京中诚友道国际贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性向原告返还装修补贴676000元；   三、驳回原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费45211元，原告陕旅集团延安商业运营管理有限公司已预交，现减半收取，实际由原告负担8200元，被告北京中诚友道国际贸易有限公司负担14405.5元。   如不服本判决，自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。            审 判 员  张 虎             二0二0年十二月二十五日         书 记 员  马亚妮            20200602600291610600300586583420201016      1