大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5306号原告：中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行，住所地大连市沙河口区长江路783号，统一社会信用代码：9121020424127896XN。负责人：牛爱华，行长。委托诉讼代理人：王梦冬，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：房巍，辽宁华夏律师事务所律师。被告：张悦，女，1988年7月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被告：大连新跃房地产开发有限公司，住所地大连市金州区友谊街道御海园100号，统一社会信用代码：91210213687052746X。法定代表人：毛永志，执行董事。委托诉讼代理人：付林超，辽宁住邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：初婧婷，辽宁住邦律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行与被告张悦、大连新跃房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行的委托诉讼代理人王梦冬、被告大连新跃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付林超、初婧婷到庭参加了诉讼，被告张悦经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行向本院提出诉讼请求：1.被告张悦偿还原告个人购房贷款295753.72元及至最终还款日的利息、复息、罚息（暂计算至2020年5月19日欠息合计2310.21元）暂计欠款总数298063.93元；2.原告对被告张悦所有的位于大连市金州区的抵押房屋享有抵押优先权，原告对上述抵押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；3.被告大连新跃房地产开发有限公司对被告张悦拖欠原告款项承担连带保证责任；4.本案诉讼费及其他诉讼费用由二被告共同负担。事实和理由：原告与被告张悦于2012年11月21日在原告行办理了《个人购房担保借款合同》。合同约定原告向被告张悦提供总额为人民币34万元的购房借款，用于购买大连市金州区金海国际花园20号楼1单元12层2号房屋，贷款期限360个月（自2012年11月6日起至2042年11月5日）；借款人、抵押人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；在被告张悦不能按期归还本协议项下所欠贷款本息和应付费用的情况下，原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费、执行费、公告费等费用均由被告张悦承担；以及借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回己发放借款，有权提前行使担保权。同时，为确保号《个人购房担保借款合同》项下债权的实现，原告与被告张悦双方对大连市金州区房屋进行了抵押登记，登记内容为被告张悦以该房屋对原告(贷款人)借款进行担保，并由被告大连新跃房地产开发有限公司为被告张悦提供了购房阶段性担保。合同签订后，原告依照合同约定向被告发放了全额贷款。但被告张悦未按照约定偿还贷款本息，截至2020年5月19日己逾期超过90天，逾期还款4261.05元，其中本金1950.84元，利息2310.21元（逾期复利1.44元、逾期正常利息2305.51元、逾期罚息3.26元)。借款发生后，2014年1月7日，高新园支行降格为二级支行，划归沙河口支行管辖，原告有权主张案涉相关权利。综上所述，被告张悦未能依合同约定履行还款义务己经构成了违约，其行为已经给原告造成了巨大经济损失；被告大连新跃房地产开发有限公司作为阶段性保证责任人，应当对于被告张悦的购房借款承担连带保证责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告大连新跃房地产开发有限公司辩称，首先，我方与农行高新园区支行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，与原告无关，我方是否承担连带保证责任看我方与原告签订的保证担保合同是否有效，如果有效，我方也应对抵押物不足清偿的部分承担保证责任。其次，本案因原告与张悦的过错导致案涉房屋未能办理抵押登记，在此情况下，仍判决我方承担连带保证责任，对我方不公平。最后，如果判决我方承担保证责任，在我方承担保证责任后有权对张悦追偿。被告张悦未向法庭提交书面答辩意见。经审理查明，2012年5月8日，中国农业银行股份有限公司大连高新园支行（甲方）与被告大连新跃房地产开发有限公司（乙方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定甲乙双方就乙方开发建设的坐落于金州区项目个人住房贷款业务进行合作；甲方为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年；乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用；对单一购房人的保证责任自甲方向购房人发放借款之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续；甲方承诺在乙方承担保证责任后，配合乙方向违约人追索代为偿付的相关款项。该合作协议还对各方其他权利义务进行了约定。2012年10月9日，被告张悦（买受人）与被告大连新跃房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于金州区房屋，购房款494597元，首付款154597元，贷款34万元。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2012年10月23日，被告填写《个人信贷业务申请表》向中国农业银行股份有限公司大连高新园支行申请贷款。2012年11月6日，中国农业银行股份有限公司大连高新园支行（贷款人，抵押权人）与被告张悦（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款34万元，用于购买位于大连市金州区房屋；贷款期限360个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%；如借款人申请的借款出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权从逾期之日起计收罚息，罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权等；合同采用的担保方式为抵押，抵押人同意以大连市金州区房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。中国农业银行股份有限公司大连高新园支行在该合同贷款人处加盖公章，被告张悦在该合同借款人、抵押人处签字。原告称合同签订后，大连市金州区房屋办理了抵押预告登记，未办理抵押权登记。2012年11月21日，中国农业银行股份有限公司大连高新园支行按合同约定发放贷款34万元。贷款发放后，被告张悦仅偿还了部分借款并自2019年5月12日起逾期还款，截至2020年5月19日被告张悦尚欠借款本金295753.72元、逾期利息2305.51元、逾期罚息3.26元、逾期复利1.44元未偿还。另查，2014年1月7日，中国农业银行股份有限公司大连市分行作出农银大发[2014]2号《关于高新园区支行降格为二级支行的通知》，内容为：经分行党委研究决定，高新园支行降格为二级支行，划归沙河口支行管辖。上述事实，有原告提供的起诉状、《一手住房贷款业务银企合作协议》《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》《商品房买卖合同》《贷款发放通知单》《个人借款凭证》、交易明细、逾期情况明细表、农银大发[2014]2号《关于高新园区支行降格为二级支行的通知》及当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经本院的审查，应予采信。本院认为，中国农业银行股份有限公司大连高新园支行与被告张悦签订的《个人购房担保借款合同》、中国农业银行股份有限公司大连高新园支行与被告大连新跃房地产开发有限公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力，各方均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，中国农业银行股份有限公司大连高新园支行依约发放了34万元贷款，但借款人被告张悦未按合同约定按时足额偿还贷款本息，截至2020年5月19日尚欠借款本金295753.72元、逾期利息2305.51元、逾期罚息3.26元、逾期复利1.44元未还，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。中国农业银行股份有限公司大连高新园支行降格为二级支行，划归原告管辖，原告有权依照相关合同主张权利。原告依照合同约定要求被告张悦偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉请符合双方约定，于法有据，本院予以支持。关于原告对大连市金州区房屋优先权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物和其他土地附着物的抵押权自登记时设立，因该房屋至今未办理抵押权登记，故原告的该项诉请，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告大连新跃房地产开发有限公司对被告张悦相关欠款承担连带保证责任的主张，因《一手住房贷款业务银企合作协议》约定被告大连新跃房地产开发有限公司为原告向购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用，保证期限至购房人取得房地产权利证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续，至今案涉房屋并未办理抵押权登记，被告大连新跃房地产开发有限公司仍应对被告张悦上述债务承担连带保证责任，故原告该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告大连新跃房地产开发有限公司清偿后，有权向被告张悦追偿。本案中被告张悦违约，原告为此支付保全费2520元，原告要求被告张悦负担的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张悦于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行借款本金295753.72元，并支付逾期利息2305.51元、逾期罚息3.26元、逾期复利1.44元，并自2020年5月20日起按《个人购房担保借款合同》约定的标准向原告支付利息、罚息、复利至款项全部付清之日止；二、被告大连新跃房地产开发有限公司对被告张悦的上述第一项债务承担连带清偿责任，被告大连新跃房地产开发有限公司清偿后，有权向被告张悦追偿；三、被告张悦于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行保全费2520元；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5771元（原告已预交），由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李丽莉人民陪审员  阎承肃人民陪审员  谢士超二〇二〇年十一月二十五日法官助理南庆鑫书记员赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。