福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民初192号 原告：福建鑫科置业有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道******，统一社会信用代码91350481694381492X。 诉讼代表人：福建鑫科置业有限公司重整清算组，该公司管理人。 委托诉讼代理人：王洋凌，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾立伟，福建联合信实律师事务所实习律师。 被告：黄捷，男，汉族，1992年6月6日出生，住福建省厦门市海沧区。 被告：黄建国，男，汉族，1964年3月12日出生，住福建省厦门市海沧区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告福建鑫科置业有限公司（以下简称鑫科公司）与被告黄捷、黄建国与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫科公司的委托诉讼代理人王洋凌、曾立伟，被告黄捷、黄建国及其共同委托诉讼代理人王嘉鹏、陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫科公司向本院提起诉讼请求：1.请求确认鑫科公司与黄捷于2017年1月25日签订的合同编号为ＸＳ×××40、ＸＳ×××46和ＸＳ×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位为鑫科公司财产。2.请求确认黄捷对合同编号为ＸＳ×××40、ＸＳ×××46和ＸＳ×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位不享有优先权；3.请求判令本案的案件受理费、财产保全费和财产保全担保费等由黄捷、黄建国承担。事实和理由：2015年4月30日，黄建国（甲方／出借人）、案外人林青水（乙方／借款人）、案外人刘宗厚（丙方／担保人）和鑫科公司（丁方／担保人）签订《还款协议书》，约定：经甲、乙、丙、丁各方核对一致确认，至2015年3月30日乙方尚欠甲方借款本金人民币叁佰陆拾万元整（¥3600000），约定月利息为90000元，该借款由乙方指定汇入丙方账户内并用于丁方投资项目上。协议约定如下：还款金额为本金人民币3600000元整，利息747600元（按银行利率4倍计算至2015年4月30日），合计4347600元；还款期限为自签订此协议之日起至2016年3月20日前还清；月利率为1.8%，即自2015年5月1日起按月利率1.8%计息计算至借款还清时止；丙方、丁方自愿作为连带担保人；丁方自愿以位于永安市地块上合计15套总建筑面积1525.78平方米的商品房做抵押，向甲方提供担保；乙、丙、丁三方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则甲方有权处置抵押物等。当天，案外人林青水（甲方）、鑫科公司（乙方）和黄建国（丙方）签订《协议书》，约定：经三方确认，甲方欠丙方借款本金人民币叁佰陆拾万元，利息747600元（按银行利率4倍计算至2015年4月30日），合计4347600元；三方同意乙方以位于永安市地块，合计15套房屋（总建筑面积1525.78平方米，单价每平方米3000元，共计4577340元）抵偿该借款本息4347600元；本协议书签订后，丙方即拥有上述房屋的产权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等），乙方应将所抵押的房屋交付丙方等。2014年12月15日，鑫科公司将清竹苑景共计15套住宅网签至黄建国指定人员名下（黄建国、黄捷、黄宁、黄艳兰、黄捷）。2017年，经双方协商，黄建国同意用永安山庄第85幢103室及6号、7号车位、永安及3号、5号车位及清竹苑景21幢101室与前述清竹苑景15套住宅置换，并于2017年1月23日办理了前述清竹苑景15套住宅的解除网签手续，并于2017年1月24日将永安山庄两套别墅及其配套车位、清竹苑景1套小洋房网签至黄建国指定人员名下（黄捷、黄捷、黄宁）。2017年1月25日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为ＸＳ×××40《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房，该商品房产权登记建筑面积共262.75平方米，其中套内建筑面积252.35平方米，公共部分共有分摊建筑面积10.4平方米；该商品房总价款为壹佰万元。2017年1月25日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为ＸＳ×××46《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢3号车位，该车位总价款为伍万元。2017年1月25日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为ＸＳ×××47《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢5号车位，该车位总价款为伍万元。2019年4月17日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04破申1号民事裁定书，裁定受理鑫科公司提出的重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）闽04破2号决定书，指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。2019年8月26日，管理人向被告黄捷寄出《通知函》，通知如下：针对“通过签订商品房买卖合同，为相关债务设定让与担保”的情况，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条等规定精神，管理人不支持设定让与担保债权人交房请求。相关设定让与担保债权人如未申报，可进行货币债权补充申报；如已申报交房，可变更申报请求，主张货币债权，由管理人对货币债权进行审査；如已申报交房，拒不变更申报请求，管理人将作出不予支持交房请求的认定，并不对货币债权进行审查；如既申报交房，又申报货币债权，管理人将对交房请求不予支持，对货币债权申报进行审查。2020年4月30日，管理人在案涉房屋粘贴《关于立即停止强占永安山庄86栋102室等房产及装修行为的通知》，再次告知黄捷、黄建国及相关施工人员立即停止对案涉房屋的强制占有、装修等违法行为，并退出案涉房屋。但黄捷、黄建国却对管理人的前述通知置之不理，在案涉房屋未竣工验收的情况下，仍非法装修、强占至今。鑫科公司多次向辖区派出所报警，但始终无法阻止被告黄捷、黄建国的侵权行为。鑫科公司与黄捷签订《商品房买卖合同》的真实目的并非买卖商品房，而是为鑫科公司与黄建国的债务提供担保，其性质为让与担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，鑫科公司与黄建国之间系民间借贷法律关系，鑫科公司与黄捷之间并非真实的商品房买卖合同关系。因此，合同编号ＸＳ×××40、ＸＳ×××46和ＸＳ×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位为鑫科公司财产，黄捷不享有优先权。 黄捷、黄建国辩称，（一）涉案主要事实。自2011年3月22日起至2014年1月30日，案外人刘宗厚、林青水先后向黄建国借款，出具数份《借条》,同时借贷双方签订《借款协议》,刘宗厚、林青水互为借款人和担保人。2015年4月27日，永安市人民政府转发《关于对房地产开发企业民间借贷资金实行‘以房抵债’的实施方案的通知》。三天后，即2015年4月30日，黄建国、林青水、刘宗厚、鑫科公司签订《还款协议书》。同一天，林青水、鑫科公司、黄建国签订《协议书》，主要内容：1.确认林青水欠款本息总额，各方同意以鑫科公司位于永安市地块，合计15套房屋（总建筑面积1525.78平方米，单价每平方米3000元，共计4577340元）抵偿。2.抵押的房产黄建国可以随时出售，售房款归黄建国所有。3.有关签订购房合同、开具发票、提供相关资料及办理过户的约定。4.明确本协议书签订后，黄建国即拥有房屋产权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等），鑫科公司应将抵押房屋交付黄建国。5.如非因黄建国原因导致该房产权归属不清或不能按期取得该房产权等，黄建国可以单方解除本协议，林青水、鑫科公司应以现金支付所欠借款本息及相关费用。2015年5月13日，鑫科公司出具15份《收款收据》，确认收到黄捷、黄建国购买15套清竹苑景商品房的购房款，接着双方签订15套房屋《商品房买卖合同》，并办理备案登记。2017年1月20日左右，鑫科公司另一债权人永安城投公司希望以普通商品住宅抵债，提出以永安山庄两套连体别墅、四个车位及紫花小区一套住宅置换黄建国等人的15套房屋，黄建国等人到永安山庄现场看房并当场表示同意，鑫科公司当即交付房屋。2017年1月25日，鑫科公司与黄捷签订编号ＸＳ×××40、ＸＳ×××46、ＸＳ×××47《商品房买卖合同》，所购商品房为鑫科永安山庄86幢102号房和3号、5号车位。次日，购房合同在在永安市房产管理局备案。2018年12月26日，永安市标准地名标志设置工作领导小组办公室确定燕南街道巴溪湾户主黄捷，地址南山二路，地址南山二路******月17日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04破申1号《民事裁定书》，受理鑫科公司重整申请；并于2019年12月3日作出（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》，裁定：一、批准鑫科公司重整计划；二、终止鑫科公司重整程序。该裁定附二《福建鑫科置业有限公司重整计划》第三章“重整方案”第一部分“买房人权益保护方案”规定：“法院受理鑫科公司重整前，鑫科公司与买房人签订‘永安山庄’或‘清竹苑景’一期商品房买卖合同，并支付超过50%以上购房款，形成真实的商品房买卖合同关系（具体以法院裁定确认为准），该部分买房人权益保护按照如下方式处理：（一）实物清偿方案。买房人如要求交付商品房的，以实物清偿为原则，……”。其中第（四）项“以房抵债或让与担保处理方案”称：“鑫科公司存在：（1）在鑫科公司重整受理前与鑫科公司达成以福建鑫科置业有限公司名下‘永安山庄’及（或）‘清竹苑景’一期等商品房抵偿欠款；或（2）通过签订商品房买卖合同，为相关债务设定让与担保。就该等情形，鑫科公司不以商品房买卖合同关系论，并不再履行债权人交付商品房的请求；债权人可就基础法律关系按照《破产法》相关规定主张权利”。2020年7月24日，黄捷与永安安燃管道燃气有限公司签订《用气合同（居民）》，用气地址：福建省永安市。2020年4月30日，鑫科公司破产管理人发布《关于立即停止强占永安等房产及装修行为的通知》，要求黄建国、黄捷及相关施工人员立即停止对永安山庄第86幢102室等房产的强制占有、装修等行为，并退出房产。另，据鑫科公司提交的工程竣工验收备案表，永安山庄85＃-87＃房屋于2013年11月1日申请办理竣工验收备案。备案表显示竣工日期为2013年9月29日。（二）鑫科公司主张讼争房产所有权，否定黄捷购买讼争房产真实意思违背客观事实。1.涉案15套商品房购房合同体现当事人的真实意思。首先，“清竹苑景”15套商品房买卖不构成鑫科公司“以房抵债”。2015年4月30日鑫科公司与黄建国签订15套商品房购房合同前，鑫科公司股东林清水、刘宗厚向黄建国借款，无论款项是否用于鑫科公司业务，均不属于鑫科公司债务。15套购房合同签订时，鑫科公司自愿加入债务，用涉案15套商品房抵偿借款，免除的是林清水、刘宗厚的个人债务。其次，鑫科公司转让15套商品房不属于“让与担保”。《协议书》第六条黄建国与鑫科公司约定：如非因黄建国原因导致该房产权归属不清或不能按期取得该房产权等，黄建国可以单方解除本协议，林青水、鑫科公司应以现金支付所欠借款本息及相关费用。证实黄建国首要目的是取得15套商品房产，只在房屋无法取得时，再要求林清水等人还款，上述意思表示，明显有别于“让与担保”法律特征。同时，15套商品房分别由黄建国、黄宁、黄捷、黄艳兰签订购房合同，黄建国之外的购房人，与林青水和鑫得公司并无债权债务关系，鑫科公司并无向他们提供“让与担保”的事由。2.讼争房产包括车位买卖合同亦为当事人真实意思。讼争房产包括车位，是黄捷应永安城投公司要求，用其买下的“清竹苑景”相关房产与永安城投公司置换，另行与鑫科公司订立购房合同取得，与黄建国、林青水及鑫科公司订立的《协议书》并无直接关联。同时，黄建国同意讼争房产与15套“清竹苑景”置换后，鑫科公司当即交房，在双方发生争议前，已装修入住，足以证实鑫科公司了解黄建国、黄捷购买讼争房产的真实意思。3.本案不属于最高法民间借贷司法解释第二十四条规定的情形。与本案有关的《协议书》所涉借款在本案当事人订立购房合同前已经到期。同时，《协议书》第六条显示，黄建国要求履行购房合同，并非林青水、鑫科公司明确表示不能还款。即使涉案《协议书》确为“让与担保”协议，鑫科公司的诉讼主张亦损害了黄建国、黄捷权益。 鑫科公司围绕其诉讼请求向本院提交9份证据材料。证据1.《还款协议书》《协议书》，拟证明：（1）2015年4月30日，经各方确认案外人林青水尚欠黄建国借款本金360万元；（2）鑫科公司自愿以位于永安市地块上合计15套总建筑面积1525.78平方米的商品房做抵押，为前述借款提供担保；（3）鑫科公司用清竹苑景15套住宅为前述借款设定让与担保的事实。证据2.《商品房买卖合同》，拟证明：2017年1月25日，黄捷通过向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位设定让与担保。证据3.《民事裁定书》《决定书》，拟证明：（1）2019年4月17日，三明市中级人民法院立案受理鑫科公司破产重整一案；（2）鑫科公司重整清算组管理人被三明市中级人民法院指定担任管理人。证据4.《通知函》、ＥＭＳ快递面单及签收回执，拟证明：管理人通知黄捷不支持设定让与担保债权人的交房请求。证据5.《债权申报表》《债权申报审查意见书》，拟证明：（1）2019年5月8日，黄建国向鑫科公司管理人申报货币债权；（2）2020年3月12日，管理人对黄建国主张的货币债权予以认定的事实。证据6.照片、《关于立即停止强占永安等房产及装修行为的通知》，拟证明：（1）黄捷、黄建国对案涉房屋强制占有和装修等事实；（2）管理人告知黄捷、黄建国立即停止对案涉房屋强制占有、装修等违法行为，并退出案涉房屋的事实。证据7.身份证复印件，拟证明：黄捷、黄建国的身份信息。证据8.《清竹苑景15套住宅网签情况明细表》，拟证明：（1）鑫科公司于2014年12月15日、12月17日和12月18日，分别将清竹苑景共计15套住宅网签至黄建国指定人员名下；（2）黄建国指定人员分别于2017年1月19日、1月23日，办理前述清竹苑景15套住宅的网签注销手续。证据9.询问笔录，拟证明：黄建国在管理人询问时表示签订案涉协议的目的是如果鑫科公司还款，房子就归还给鑫科公司，如果鑫科公司没有还款，房子就抵借款。 黄捷、黄建国质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为：（1）《还款协议书》为借款抵押合同，《协议书》为以房抵债合同，两份协议性质不同，当事人权利义务不同。协议订立后发生的事实足以证明协议双方当事人实际履行的是以房抵债合同。（2）据《协议书》相关约定及黄建国等人与鑫科公司签订15套房产买卖合同并办理备案登记等事实，黄建国等人订立协议首要目的是取得15套商品房，只在该目的无法实现时，才要求林青水和鑫科公司还款。这种“要物不成再要钱”的约定，与“让与担保”债权人“要钱不成再要物”恰恰相反，故黄建国与鑫科公司签订商品房买卖合同不构成“让与担保”。（3）鑫科公司加入债务之前，仅有案外人林青水对黄建国负有借贷债务，《协议书》约定鑫科公司转让15套商品房，消灭的是林青水个人负债，系林青水以鑫科公司房产抵债，不是鑫科公司“以房抵债”。另，《协议房屋明细表》证明，15套商品房购房者除债权人黄建国外，还有非债权人黄捷、黄捷、黄宁、黄艳兰等人。对证据2真实性、合法性无异议、但认为：（1）该三份房产和车位购房合同，买卖标的不是两份协议对应的“清竹苑景”15套商品房。（2）黄建国、黄捷、黄捷、黄宁、黄艳兰等人通过“以房换房”，与鑫科公司另行订立涉案房产买卖合同，设立新的购房合同关系，与黄建国的债权无直接关联。前15套房产是买卖双方基于协议的约定成交；本案的房产是黄建国等人是“以房换房”取得。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议，因鑫科公司管理人告知不支持交房请求，黄建国为保护自身利益，先作货币债权申报，但不能因此否认双方签订涉案购房合同的事实。据黄建国对房屋进行装修并入住等事实，表明黄建国没有放弃交房主张。对证据6真实性无异议，但认为黄建国、黄捷在鑫科公司进入破产重整前交付涉案房产后，对房产的装修使用，有合同及法律依据。对证据7真实性、合法性、关联性无异议。对证据8的真实性、合法性、关联性无异议。对证据9真实性无异议，但认为当时黄建国的陈述符合《协议书》的约定。 本院认为，黄建国、黄捷对鑫科公司提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认。 黄建国、黄捷围绕答辩意见向本院提交7份证据。证据1.《借款协议》《借条》《借款协议》《借据》《借条》，拟证明：自2011年3月22日起至2014年1月30日，案外人刘宗厚、林青水先后向被告借款，出具数份《借条》,双方先后签订数份《借款协议》,刘宗厚、林青水互为借款人和担保人。证据2.《永安市商品房预售许可证》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明：2013年7月24日，永安市房产管理局颁发2013024《永安市商品房预售许可证》，许可鑫科公司开发的永安山庄项目85幢、86幢等6幢房屋预售。永安山庄85＃-87＃房屋于2013年9月29日竣工，鑫科公司2013年11月1日办理竣工验收备案。证据3.《收款收据》,拟证明：2015年5月13日，鑫科公司出具15套商品房的《收款收据》，确认收到黄建国及其指定人员15套商品房购房款。证据4.备案证明，拟证明：2017年1月26日，黄捷与鑫科公司就买卖永安市南山二路166号永安山庄第86幢102室房屋签订编号为ＸＳ×××40的《商品房买卖合同》办理合同备案。证据5.（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》，拟证明：三明市中级人民法院2019年12月3日作出（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》，裁定：一、批准鑫科公司重整计划；二、终止鑫科公司重整程序。该裁定附二《福建鑫科置业有限公司重整计划》第三章“重整方案”第一部分“买房人权益保护方案”规定：“法院受理鑫科公司重整前，鑫科公司与买房人签订‘永安山庄’或‘清竹苑景’一期商品房买卖合同，并支付超过50%以上购房款，形成真实的商品房买卖合同关系（具体以法院裁定确认为准），该部分买房人权益保护按照如下方式处理：（一）实物清偿方案。买房人如要求交付商品房的，以实物清偿为原则，……”。证据6.门牌证、《用气合同（居民）》，拟证明2018年12月26日，永安市标准地名标志设置工作领导小组办公室确定燕南街道巴溪湾南山二路166号86幢102室户主为黄捷。2020年7月24日，黄捷与永安安燃管道燃气有限公司签订《用气合同（居民）》，用气地址：永安。证据7.三明市中级人民法院（2020）闽04民终1214号民事判决书，拟证明：与本案类似的情形，二审判决认为以房抵债的商品房买卖合同合法有效。在本案诉讼中，依黄建国、黄捷申请，林青水出庭作证，拟证明鑫科公司已将案涉房产和车位抵偿给黄建国、黄捷，并交房。 鑫科公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，鑫科公司并非借款人，对该组证据载明的情况不清楚，对证据2的真实性、合法性没有异议，但是永安山庄的85幢-87幢房屋，系容缺办证才办理竣工验收，事实上案涉房产水电不通，道路面层未施工，达不到竣工验收的条件，且竣工验收仅仅针对房屋单独进行竣工验收备案，除了房屋之外的配套设施仍需复工，续建，故永安山庄二期目前仍无法整体竣工验收。对证据3的真实性没有异议，对证据的合法性有异议，首先鑫科公司并未收到该收据载明的购房款，其次，鑫科公司在未收到购房款的情况下，向黄建国及其指定人员出具收款收据的行为，属于虚构债务，或者承认不真实债务的行为，该行为自始无效。最后，鑫科公司向黄建国及其指定人员出具收款收据的真实目的，系为案外人林青水等人的借款提供抵押担保及设定让与担保，鑫科公司与黄建国及其指定人员之间并非商品房买卖合同关系。对证据4的真实性和合法性没有异议，但该证据证实：（1）鑫科公司用案涉房产与清竹苑景15套让与担保的房产置换的事实。（2）鑫科公司通过签订商品房买卖合同的方式为案外人林青水等人的借款设定让与担保。（3）鑫科公司与黄建国之间系让与担保法律关系，鑫科公司与黄建国与黄捷之间并非真实的商品房买卖合同关系。对证据5的真实性和合法性没有异议，但黄捷并未就案涉房产向管理人申报购房者债权，且黄建国、黄捷提出管理人在债权申报的时候告知其不支持让与担保的交房请求不是事实。黄捷并非鑫科公司的购房债权人，其无权向鑫科公司主张交付房屋办理房屋权属证书，更无权直接提起反诉，另外，黄建国、黄捷并非真实购房人不属于消费性购房者，其无权向管理人主张按照鑫科公司重整计划获得实物清偿。对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，黄捷并非案涉房产的产权人。永安市标准地名标志设置工作领导小组办公室无权确认黄捷系案涉房产的户主，凭该证据无法证明黄捷系案涉房产的户主。对证据7的真实性、合法性没有异议，但认为该判决与本案没有可比性，该判决是正常的民事诉讼，本案是破产的衍生诉讼。本案黄建国、黄捷提交的证据可以确定双方真实的意思表示是用鑫科公司的房产为黄建国与案外人林青水等人的借款提供抵押担保，双方之间真实的意思表示并非购买商品房，且涉房产尚未整体竣工验收，没办法达到交付的条件，鑫科公司并未向黄建国、黄捷交付案涉房产。即使是以房抵债，在进入破产程序，鑫科公司与管理人都无权履行以房抵债的协议，否则就构成个别清偿，损害其他债权人的合法权益。对林青水的证人证言，认为该证言证实鑫科公司就案涉房产和车位为案外人林青水、刘宗厚借款向黄建国、黄捷提供抵押担保，并没有交房。 本院认为，鑫科公司对黄建国、黄捷提交的证据2、3、4、5、7的真实性没有异议，本院予以确认。鑫科公司对证据1、6中的真实性和证明内容有异议，故对上述证据以及林青水的证人证言是否采信，本院将结合具体案情予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 一、2015年4月30日，黄建国（甲方／出借人）、案外人林青水（乙方／借款人）、案外人刘宗厚（丙方／担保人）和鑫科公司（丁方／担保人）签订《还款协议书》。《还款协议书》约定：经甲、乙、丙、丁各方核对一致确认，至2015年3月30日乙方尚欠甲方借款本金人民币叁佰陆拾万元整（¥3600000），约定月利息为90000元，该借款由乙方指定汇入丙方账户内并用于丁方投资项目上。还款金额为本金人民币3600000元整，利息747600元（按银行利率4倍计算至2015年4月30日），合计4347600元；还款期限为自签订此协议之日起至2016年3月20日前还清；月利率为1.8%，即自2015年5月1日起按月利率1.8%计息计算至借款还清时止；丙方、丁方自愿作为连带担保人；丁方自愿以位于永安市地块上合计15套总建筑面积1525.78平方米的商品房做抵押，向甲方提供担保；乙、丙、丁三方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则甲方有权处置抵押物。 同日，案外人林青水（甲方）、原告鑫科公司（乙方）和被告黄建国（丙方）签订《协议书》。《协议书》约定：经三方确认，甲方欠丙方借款本金人民币叁佰陆拾万元，利息747600元（按银行利率4倍计算至2015年4月30日），合计4347600元；三方同意乙方以位于永安市地块，合计15套房屋（总建筑面积1525.78平方米，单价每平方米3000元，共计4577340元）抵偿该借款本息4347600元；本协议书签订后，丙方即拥有上述房屋的产权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等），乙方应将所抵押的房屋交付丙方。 2014年12月15日、17日、18日，鑫科公司分别将清竹苑景15套住宅网签至黄建国、黄捷、黄宁、黄艳兰、黄辛名下，于2017年1月19日、23日办理了清竹苑景15套住宅网签注销。 2017年1月25日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为XS×××40《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房，该商品房产权登记建筑面积共262.75平方米，其中套内建筑面积252.35平方米，公共部分共有分摊建筑面积10.4平方米；该商品房总价款为壹佰万元。同日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为XS×××46《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢3号车位，该车位总价款为伍万元。同日，鑫科公司与黄捷签订合同编号为XS×××47《商品房买卖合同》，约定黄捷向鑫科公司购买永安市南山二路166号永安山庄第86幢5号车位，该车位总价款为伍万元。合同编号为XS×××40《商品房买卖合同》于2017年1月26日办理了合同备案。 二、本院于2019年4月17日作出（2019）闽04破申1号《民事裁定书》，裁定受理鑫科公司的重整申请。本院于2019年4月23日作出（2019）闽04破2号《决定书》，指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。本院于2019年12月3日作出（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》，裁定批准鑫科公司重整计划，终止鑫科公司重整程序。 三、黄建国依据案涉《还款协议书》《协议书》等材料向鑫科公司管理人申报债权本金3600000元、利息5607600元，合计9207600元。鑫科公司管理人经审查认为，借款人刘宗厚、林青水向黄建国借款、鑫科公司为前述借款提供担保系各方真实意见表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效；对债权本金3600000元、孳息债权3827760元，本息合计7427760元，按普通债权予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉房产和车位系鑫科公司开发建设。虽然鑫科公司与黄捷就案涉房产和车位签订《商品房买卖合同》，并办理了合同备案，但双方均未能提交证据证明，在本院受理鑫科公司破产重整申请之日前已就案涉房产和车位办理产权变更手续，故案涉房产和车位仍属于鑫科公司的财产。鑫科公司关于确认鑫科公司与黄捷于2017年1月25日签订的合同编号为XS×××40、XS×××46和XS×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位为鑫科公司财产的诉讼请求，本院予以支持。 鑫科公司诉讼请求确认黄捷对合同编号为XS×××40、XS×××46、XS×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位不享有优先权。黄捷、黄建国在本案诉讼中提出反诉请求判令鑫科公司按照（2019）闽04破2号之四《民事裁定书》批准的《福建鑫科置业有限公司重整计划》“买房人权益保护方案”的规定，对合同编号XS×××40、XS×××46、XS×××47《商品房买卖合同》实施实物清偿，备齐相关资料，将永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位权属登记至黄捷、黄建国名下。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十八条、第五十六条、第五十八条规定,人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照破产法规定的程序行使权利。债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的,可以在破产财产最后分配前补充申报。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。黄捷、黄建国未向鑫科公司管理人申报买房人债权，直接提起本案反诉不符合起诉条件。本院另行作出民事裁定书，驳回黄捷、黄建国反诉。黄捷、黄建国可另行向鑫科公司管理人申报买房人债权以主张权利。由于鑫科公司关于确认黄捷对案涉《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位不享有优先权的诉讼请求，涉及到黄捷、黄建国是否享有买房人债权的核查。因此，在债权核查前，本院对该诉讼请求不予处理。 综上所述，鑫科公司关于确认鑫科公司与黄捷于2017年1月25日签订的合同编号为XS×××40、XS×××46和XS×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位为鑫科公司财产的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鑫科公司关于确认黄捷对案涉《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位不享有优先权的诉讼请求，因未经破产债权核查程序，本院不予处理。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第四十四条、第四十八条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告福建鑫科置业有限公司与被告黄捷于2017年1月25日签订的合同编号为XS×××40、XS×××46和XS×××47的《商品房买卖合同》项下的永安市南山二路166号永安山庄第86幢102号房屋及3号、5号车位为原告福建鑫科置业有限公司财产。 二、驳回原告福建鑫科置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告福建鑫科置业有限公司负担7350元，被告黄捷负担7350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  吴春迎 审判员  孙 斌 审判员  董克云 二〇二〇年十一月五日 书记员  陈文奇 附：主要法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。 债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。 第五十六条在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。 债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。