湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6468号上诉人（原审原告）：刘保华，男，1954年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：杨正文，男，1971年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：杨柳，男，1962年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。三上诉人共同委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：余铭娜，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南金信房地产开发有限公司管理人。负责人：李斌。委托诉讼代理人：王施珏，浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永萍，浙江智仁律师事务所实习律师。原审第三人：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，执行董事。刘保华、杨正文、杨柳与湖南金信房地产开发有限公司管理人（以下简称“金信公司”）、阳珺、长沙融程花园酒店有限公司（以下简称“融程公司”）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2017年1月22日作出（2016）湘0111民初3830号民事判决。刘保华、杨正文、杨柳不服，提出上诉。本院于2017年6月5日作出（2017）湘01民终2663号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘保华、杨正文、杨柳仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院提审后，于2018年11月2日作出（2018）湘民再416号民事裁定，撤销本院（2017）湘01民终2663号民事判决和湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3830号民事判决，案件发回湖南省长沙市雨花区人民法院重审。湖南省长沙市雨花区人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘0111民初5805号民事判决，刘保华、杨正文、杨柳、阳珺均不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。刘保华、杨正文、杨柳上诉请求：1．依法改判原审判决第一项的购房款，在原审认定的基础上增加23.8万元；2．依法改判原审判决第二项，判决由阳珺向刘保华、杨正文、杨柳支付租金损失71.6373万元，融程公司、金信公司承担连带偿还责任；3．本案诉讼费由金信公司、阳珺承担。主要事实与理由：一、阳珺于2014年10月至2015年10月向刘保华、杨正文、杨柳支付的23.8万元为案涉1××0号房屋的租金。1．三方《协议》签订后，阳珺便于次月开始履行该协议，虽最终因个人原因未能全面履行，但不可否认的是三方《协议》已生效且得到实际履行；根据协议约定，23.8万元便是阳珺以租金形式支付给刘保华、杨正文、杨柳以履行协议的直接体现。2．刘保华、杨正文、杨柳提供了证据证实23.8万元为案涉1××0号房屋的租金，且金信公司、融程公司在答辩意见中对此予以认可，故再次确认该笔款项性质为租金。3．在原二审的庭审中，阳珺认可23.8万元为案涉1××0号房屋的租金。二、原审法院判决的租金与合同约定的租金不符，损害了刘保华、杨正文、杨柳的合法权益。阳珺上诉请求：1．撤销（2019）湘0111民初5805号民事判决第一项；2．本案诉讼费由刘保华、杨正文、杨柳、金信公司承担。主要事实与理由：1．三方《协议》成立而未生效。协议约定了生效条件，即“融程花园酒店精英楼1841房屋完成过户”、“本协议在阳珺（乙方）将刘保华、杨正文、杨柳（甲方）全部按揭款打入甲方账户时生效”，至今未成就。2．原审法院不应支持刘保华、杨正文、杨柳向阳珺主张债权的诉讼请求。刘保华、杨正文、杨柳在重审案件中增加诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条的规定，且增加诉讼请求系在法庭辩论终结后提出，原审法院不能合并审理；原审法院受理后亦未重新指定举证期限，程序违法。刘保华、杨正文、杨柳只能依法向金信公司主张债权。3．原审判决阳珺向刘保华、杨正文、杨柳支付253.5412万元属于适用法律错误。刘保华、杨正文、杨柳辩称：1．同意阳珺的第一项上诉请求，撤销原审判决的第一项判决，改判阳珺腾退和返还房屋，但不同意阳珺陈述的撤销原审判决的理由。三方《协议》已经生效，且得到阳珺的履行，阳珺在违约之后按照三方《协议》的规定向刘保华、杨正文、杨柳按月支付了13个月的租金；本案在高院再审时，阳珺陈述支付13个月租金系刘保华、杨正文、杨柳暴力所致，但阳珺均未举证证明其支付租金迫于刘保华、杨正文、杨柳的暴力行为，则三方《协议》已经履行的事实客观存在，故在本上诉状中阳珺再以三方协议未生效作为理由没有事实依据。2．同意阳珺关于“原审法院依法不应支持刘保华、杨正文、杨柳向阳珺主张债权的诉讼请求”的观点。刘保华、杨正文、杨柳认为应向阳珺主张物权，诉讼请求的变更并非刘保华、杨正文、杨柳自愿，而是原审法院为保护阳珺的利益，多次做工作的结果。3．阳珺关于既不承担物权返还义务，也不承担债权偿还义务的观点，缺乏事实和法律依据。阳珺辩称：1．刘保华、杨正文、杨柳与阳珺未形成房屋买卖合同民事法律关系，依据合同相对性原则，刘保华、杨正文、杨柳无权对阳珺主张物权。2．刘保华、杨正文、杨柳与阳珺未形成其他民事法律关系，依法无权向阳珺主张债权；3．三方《协议》是附条件的协议，因所附条件不成就，该协议只是成立而未生效。本案刘保华、杨正文、杨柳的诉讼请求可以通过另诉解决。金信公司辩称：本案案涉融程国际广场项目至今未通过规划验收，无论是刘保华、杨正文、杨柳还是阳珺均未取得案涉房屋的物权。针对刘保华、杨正文、杨柳的上诉请求，1．原审刘保华、杨正文、杨柳的诉讼请求是矛盾的，应当变更诉讼请求。2．三方《协议》约定，如阳珺未能按月支付购房款，则由阳珺支付房屋租金，与金信公司无关。3．三方《协议》签订后，金信公司按协议履行了相应责任，且与阳珺、刘保华、杨正文、杨柳结算清楚协议中的资金，金信公司已履行完毕三方《协议》约定的责任，不应要求金信公司继续向刘保华、杨正文、杨柳承担支付租金损失的连带保证责任。针对阳珺的上诉请求，1．阳珺主张案涉三方《协议》未生效，阳珺应当说明其占有使用案涉1××0号房屋的权利基础及其向刘保华、杨正文、杨柳支付23.8万元的合同依据。阳珺主张其依据该协议代金信公司支付购房款与其主张该协议未生效相矛盾；该协议中已约定在阳珺未支付剩余房款的情况下由其负责支付退房实现后的租金，故无论阳珺主张23.8万元支付的是租金还是购房款都是基于三方《协议》，但阳珺在再审中主张其支付该款项是迫于刘保华、杨正文、杨柳的暴力行为，其应当就该主张承担举证责任并且在该主张成立的前提下存在案涉三方《协议》未生效未履行。2．无论本案是否认定三方《协议》有效，金信公司均不放弃向阳珺追讨对融程花园酒店房屋占有使用的费用的权利，如果本案依法认定由金信公司向刘保华、杨正文、杨柳退还购房款，则阳珺应当向金信公司支付剩余购房款，如果阳珺直接向刘保华、杨正文、杨柳支付购房款应当有合同依据，符合合同相对性，否则为两个房屋买卖合同关系。3．阳珺在上诉状中主张的法律依据为《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条，根据该条第四项规定，当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的，人民法院应当准许，故本案原审程序合法。融程公司未答辩。刘保华、杨正文、杨柳向原审法院起诉请求：1．判令解除刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、阳珺2014年8月28日签订的三方《协议》；2．判令阳珺立即停止对刘保华、杨正文、杨柳名下的融程国际广场项目第一幢Ｎ单元18层1××0号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费21.5726万元（参照月租2.1606万元标准自2014年9月开始暂计算到2016年5月底，共计45.3726万元，扣除已支付的23.8万元，尚应支付21.5726万元），并请求继续计算到实际腾退房屋之日止；3．如果阳珺坚持购买1××0号房产，要求阳珺按“三方协议”的约定支付购房款277.3412万元，并支付2014年9月至2019年12月计64个月的剩余房屋使用费57.5534万元（277.3412万元×5.3333年×5.5％－23.8万元）。同时要求金信公司及融程公司支付剩余租金14.0839万元（64个月×2.1606万元／月－42.8411万元（融程公司已支付租金）-57.5534万元-23.8万元）。4．本案诉讼费由金信公司、阳珺共同承担。原审法院认定事实：2010年1月27日，刘保华（买受人）、杨正文（共有人）、杨柳（共有人）与金信公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：刘保华、杨正文、杨柳购买金信公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场中的第1幢Ｎ单18层1××0号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积259.27平方米，总房款259.27万元，首付款130.27万元，余款129万元以按揭贷款方式支付。作为该合同的附加条件，刘保华、杨正文、杨柳（出租方）同时与融程公司（承租方）、金信公司（担保方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将案涉房屋出租给融程公司用于酒店经营，租期10年，自购房款及相关费用支付至金信公司账户之次月1日起租，年租金25.9272万元（折算月租2.1606万元）。同日，刘保华、杨正文、杨柳（转让方）还与金信公司（受让人）签订《房屋转让协议书》，其中约定在刘保华、杨正文、杨柳与融程公司租赁期满或已将全部租金支付完毕时，由金信公司以初始购买价回购涉案房屋。上述合同与协议签订后，刘保华、杨正文、杨柳支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，贷款发放至金信公司账户。据长沙市不动产登记中心出具的“预购商品房户室信息表”显示，该项预售商品房办理预告登记日期为2010年4月12日，预告登记的抵押期限为2010年3月11日至2020年2月11日。2013年1月30日，刘保华、杨正文、杨柳（乙方）与金信公司（甲方）、融程公司（丙方）签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》（以下简称《解除协议书》），其中约定：甲乙双方经协商一致同意解除双方于2010年1月27日签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》，乙丙双方经协商一致同意解除双方于2010年1月27日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；乙方同意向甲方退还案涉房屋，甲方向乙方支付解除合同后应返还的购房款259.27万元；在甲方按协议支付全部款项完毕之前，甲方保证乙方享有按原租赁合同向丙方收取租金的权利；若乙方以按揭方式购买房屋的，在甲方将尚未偿还的银行按揭贷款支付到乙方还款账户前，乙方按揭部分的月供款由甲方代付并冲抵丙方应付租金（第三条第3项）；在甲方按约定将款项足额支付到专用账户前，丙方有义务向乙方支付租金；协议签订后，甲方对涉案房屋有权进行处置，有权公开销售，待双方共同在职能部门办理完退房手续后，甲方可与第三方签订正式的销售合同；本协议签字后发生法律效力，未经三方另行签署书面协议，有关内容不得变更或解除。协议签订后，金信公司未按约定支付解除合同后应返还的购房款，融程公司基本上按月向刘保华、杨正文、杨柳支付了租金或以租金方式承担的损失（其中有间隔，最长间隔期间是2014年10月至2016年10月）。2013年3月13日，金信公司（甲方）与阳珺（乙方）签订《商品房定购协议》，约定：乙方向甲方预订18楼1840、1841、1842、1843号共4套房，建筑面积分别为259.14平方米、133.87平方米、192.47平方米、41.2平方米，1840、1841、1842号房屋单价为每平方米1.45万元，1843号房单价为每平方米1.387876万元，总销售款为906.1265万元；乙方同意支付200万元作为订立《商品房买卖合同》的担保，于《商品房买卖合同》签订时转为房款，其中100万元协议签订日支付，另100万元在甲方对公共部分进场装修后于2013年3月31日前支付完毕；甲方保证于2013年4月30日前与乙方签订《商品房买卖合同》，否则须双倍返还乙方定金并赔偿装修损失，乙方未如期前来签订《商品房买卖合同》，甲方有权另行处置房屋并不退定金；乙方在签订《商品房买卖合同》同时于2013年4月30日前将首付款付清，并办理完毕按揭手续，否则甲方有权不返还定金；如因乙方原因银行不予审批贷款，乙方须于甲方开具不动产正式发票后3天内将余款一次性付清，否则甲方有权停止乙方对房屋使用，如因甲方原因导致银行不能按时放款，乙方可以正常使用该物业；在《商品房买卖合同》尚未签订情况下，如乙方为提前进场装修而要求提前交房的，甲方可以提前交房；合同自乙方付清定金之日生效。此后，金信公司收取了定金200万元，于2013年5月3日向阳珺交付1××0号房。阳珺对18层电梯至其所购房屋的过道等公共部分进行了装修，自称投入装修费49.8万元，该款应按与金信公司的约定折抵购房款。当阳珺了解到金信公司未退完原购房者交付的购房款，要求金信公司对其所购房屋物权排除妨害，未再向金信公司支付后续购房款。阳珺与金信公司亦未按《商品房定购协议》约定签订《商品房买卖合同》。2014年7月8日，刘保华、杨正文、杨柳以《解除协议书》已签订有16个月，金信公司未向刘保华、杨正文、杨柳支付约定的款项、无任何履行协议行为、构成严重违约为由，通过公证员向金信公司与融程公司送达“关于解除《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”（以下简称《解除函》）。2014年9月1日，刘保华、杨正文、杨柳（甲方）与阳珺（乙方）、金信公司（丙方）签订《协议》（以下简称三方《协议》），载明三方经友好协商，在融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户的前提下，就甲方交付退出同层1××0号房屋并由丙方过户至乙方或乙方指定人名下的相关问题及三方权利义务达成如下协议：甲方所购1××0号房屋尚有银行按揭款83.86万元银行按揭款未偿还，该款由乙方代为垫付并直接支付至甲方按揭银行，甲方收款后当天立即与丙方配合办理按揭抵押解除手续并于1周内完成；甲方剩余房款193.4812万元中的184.5281万元在房屋解冻后两日内支付至甲乙双方共同开立的双控账户，剩余8.9531万元由乙方在1840、1841、1842号房屋全部签订购房合同后一周内代丙方支付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，乙方向甲方支付应付未付款0.3%的违约金；乙方将剩余房款打入双控账户后3日内，甲丙双方配合办理退房手续；甲方退房当日，乙丙双方签订《商品房买卖合同》；如甲方原因导致按揭抵押解冻手续及退房手续未能如期完成，丙方不再向甲方支付约定退房时限后的租金，如乙方未能如期将剩余房款打入双控账户，由乙方负责向甲方支付约定退房时限后的租金；如甲方如约办理退房手续后，乙方不能签到新的网签合同的，不论出于何种原因，甲方均不承担任何责任。丙方负责支付标的房屋所有购房款及其承担房屋已产生的租金，并按照甲丙方之间签订的原租赁合同继续支付租金，直到甲方收到全部房款和租金为止；丙方有责任与乙方共同完善所有的房屋过户登记手续并在2015年6月1日前将产权证办至乙方名下；丙方有义务在乙方交付购房款后开具不动产发票；三方严格遵照合同约定改造相应的权利义务，如有一方违约，则应向其他两方支付违约赔偿其他两方因此所造成的损失；本协议签订并全面履行后，甲乙丙三方之间因本协议标的签订的系列合同产生的权利义务全部清理完毕，任何一方不得再以原协议向三方中的任何一方申请赔偿或追究其他责任；本协议自乙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。该协议签订后，阳珺以“1841号房屋未完成过户”之前提未成就，协议未生效为由，未履行该协议约定的付款义务。自2010年10月至今融程公司自身及通过“长沙瑞丽酒店管理咨询有限公司”向刘保华、杨正文、杨柳共支付127.18948万元租金损失，其中2014年10月以后支付42.8411万元。在刘保华、杨正文、杨柳要求下，阳珺自2014年10月至2015年10月向刘保华、杨正文、杨柳支付23.8万元，2015年10月至今未再付款。近年，刘保华、杨正文、杨柳向银行偿付的“月供”款为1.462676万元／月。2017年4月29日，刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司签订“补充协议书”。协议约定：三方一致同意废除2013年初签订的《解除（商品房买卖合同及相关合同与协议的协议书）》，恢复2010年签订的《长沙市商品房买卖合同》及《产权式酒店公寓租赁合同书》。该证据由刘保华、杨正文、杨柳在原二审期间首次提供，二审主持了质证、未予采信。另查明：2014年9月1日，阳珺（乙方）、金信公司（丙方）还与熊科文（甲方）签订《协议》，就甲方交付退出融程花园酒店精英楼1841号房屋并由丙方过户至乙方名下相关问题达成协议，约定：丙方应于协议签订后2日内将甲方银行贷款66万元打入甲方按揭银行账户，一周内完成按揭抵押解除手续后，由乙方将房款中的72.6505万元打入双控账户，剩余8.1045万元在1840、1841、1842号房屋购房合同全部签订后一周内代丙方支付给甲方；本协议在丙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。该《协议》签订后，金信公司向熊科文支付了66万元。故此，刘保华、杨正文、杨柳认为，阳珺未按该协议约定将款项全部打入构成恶意阻止条件成就，阳珺称在金信公司支付款项后其亦支付了一半款项，但因产权过户手续办理存在障碍且同时购买的1843号房屋被查封，熊科文对履行风险也存在担忧，故一直在协调处理过程中，并于2017年11月15日与熊科文共同向金信公司出具《关于督促湖南金信房地产开发有限公司尽快完备房屋过户条件的函》。案涉房屋所在楼栋栋证至今尚未取得。2019年12月4日，本院裁定受理湖南金信房地产开发有限公司破产清算重整一案。原审法院认为，本案争议焦点问题有：1．在阳珺与金信公司签订《商品房定购协议》，阳珺支付定金、金信公司交付1××0号房屋给阳珺后，刘保华、杨正文、杨柳能否通过单方行为，或与金信公司、融程公司签订“补充协议书”的方式“恢复”对1××0号房屋的物权期待权？因金信公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的栋证，1××0号房屋的买受人目前所获得的只能是商品房的物权期待权。“一物一权”是我国《中华人民共和国物权法》的原则。金信公司与刘保华、杨正文、杨柳解除《商品房买卖合同》后，未按约定退还刘保华、杨正文、杨柳购房款、未卸去附着在标的物上的权利负担，又未及时将该情况告知阳珺，却与阳珺签订《商品房定购协议》并收取定金、将1××0号房屋交付给阳珺装修并使用，客观上成为本案纠纷的起因；1××0号房屋权证至今无法办理，且各方主体围绕购房、退款、房屋权属、返租等问题设定的权利义务又相互缠绕。在金信公司将1××0号房屋交付给阳珺使用后，刘保华、杨正文、杨柳拟通过单方面送达《解除函》，或与金信公司、融程公司签订“补充协议书”的方式“恢复”对1××0号房屋的物权期待权，有否具备约定或法定效力？一是刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司签订1××0号房屋《解除协议书》后，可否以向金信公司与融程公司以单方面送达《解除函》的方式重新取得1××0号房屋的物权期待权？亦即《解除函》是否有效？刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司之间签订的《解除协议书》于2013年1月30日经三方当事人签字生效，刘保华、杨正文、杨柳与金信公司签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》及其与融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，各方合同权利义务终止，刘保华、杨正文、杨柳不再具备房屋买受人身份，相应丧失了涉案房屋的物权期待权，而取得债权请求权、即退回购房款等权利，该协议为刘保华、杨正文、杨柳约定后续租金收益，系对解除合同、退还房款的过渡性安排，不代表对业主地位的保留，更不能否定合同解除的法律效果。最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。刘保华、杨正文、杨柳以金信公司未履行房款返还义务为由，主张单方面行使通知解除合同行为有效，并以公证送达《解除函》的方式“恢复”一项已消灭的物权期待权，该主张没有约定与法定依据。原审法院不予以支持。《解除函》不具备法律效力。二是刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司是否能以于2017年4月29日签订“补充协议书”的方式废除2013年初签订的《解除协议书》、“恢复”2010年签订的《长沙市商品房买卖合同》及《产权式酒店公寓租赁合同书》，从而“恢复”刘保华、杨正文、杨柳对1××0号房屋的物权期待权？该“补充协议书”处分的是1841号房屋的物权期待权，应当以金信公司具备完整的处分权作为合同生效的基础，而“补充协议书”签订时，该标的物已由开发商金信公司交付阳珺占有使用多年，且该标的物正是案件争议标的物，原审法院认为，该“补充协议书”的效力，待法院审理确认。金信公司、融程公司共同提交委托函一份及2019年1月至8月广发网上银行电子回单等证据，也只有在“补充协议书”有效成立的基础上才能达成证明目的。2．如何确定1××0号房屋的物权期待权的权属？我国《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。据此，出卖人尚未将房屋所有权转移（办理所有权转移登记手续）给买受人之前、又将该房屋出卖，后一个合同亦属有效合同。合同标的物归属一般按以下原则处理：（1）已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得所有权、（2）均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相当损失。本案中，刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司签订《解除协议书》后，2013年3月13日，金信公司与阳珺签订《商品房定购协议》，约定后续签订正式商品房买卖合同，该协议主体适格，意思表示真实一致，不违反法律、法规强制性规定，阳珺依据协议支付定金、金信公司交付1××0号房屋给阳珺装修使用。自此，刘保华、杨正文、杨柳丧失对1××0号房屋的物权期待权，享有购房款返还利益，其名下的预售商品房的预告登记以及抵押权的预告登记应予以注销。阳珺取得案涉房屋的占有、使用权的依据是与金信公司签订的《商品房定购协议》及金信公司的交付行为，而并非源自刘保华、杨正文、杨柳。因此，原审法院认为，1××0号房屋的物权期待权归属于阳珺。刘保华、杨正文、杨柳对1××0号房屋的物权期待权消灭，刘保华、杨正文、杨柳与金信公司、融程公司于2017年4月29日所签订“补充协议书”无法生效，金信公司与融程公司关于返租1××0号业主系刘保华的主张缺乏事实依据，不予以采纳。刘保华、杨正文、杨柳要求阳珺立即停止对刘保华、杨正文、杨柳名下的融程国际广场项目第一幢Ｎ单元18层1××0号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。阳珺以行使不安抗辩权为由未主动协调并付清1××0号房屋的购房款亦有违诚信原则，亦应承担相应责任。3．各方主体之间的权利义务以何为据予以确定？三方《协议》系各方主体真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，合法有效。三方《协议》将“融程花园酒店精英楼1841房屋完成过户”设定为前提，又规定“本协议在阳珺（乙方）将刘保华、杨正文、杨柳（甲方）全部按揭款打入甲方账户时生效”，这两个条件至今未成就，致使各方多年来陷于僵局。原审认为，关于“1841号房屋完成过户”的条件与争议标的无关且在近期内因建设项目栋证仍未取得而难以实现，关于“本协议在阳珺（乙方）将刘保华、杨正文、杨柳（甲方）全部按揭款打入甲方账户时生效”的条件，为阳珺诚信履行合同设置了屏障。三方《协议》约定，“本协议签订并全面履行后，甲乙丙三方之间因本协议标的签订的系列合同产生的权利义务全部清理完毕，任何一方不得再以原协议向三方中的任何一方申请赔偿或追究其他责任”，是对之前系列合同确定的权利义务的终止，是对争议标的关联方的权利义务的完整规定，只是三方《协议》设置的生效条件阻却了合同履行。原审认为，为破除僵局、纠纷解决，应自本判决生效之日起，视为三方《协议》条件成就，各主体的权利义务以该协议约定确定。刘保华、杨正文、杨柳要求解除三方《协议》的诉讼请求不予支持。4．关于刘保华、杨正文、杨柳要求阳珺支付购房款并按年利率5.5%支付自2014年9月起至2019年12月共64个月的房屋使用费，同时要求金信公司及融程公司按2.1606万元/月的标准支付自2014年9月起至今尚欠的租金的问题。刘保华、杨正文、杨柳主张，如确定阳珺取得1××0号房屋的物权期待权，则阳珺应依据三方《协议》约定履行债务，包括支付刘保华、杨正文、杨柳的购房款及自2014年9月起至2019年12月止的占用资金利息。原审认为，依三方《协议》约定，刘保华、杨正文、杨柳应负责将1××0号房屋预告登记及抵押登记注销，金信公司应为阳珺申办物权，同时，阳珺应按三方《协议》向刘保华、杨正文、杨柳支付277.3412万元（包括银行按揭款83.86万元及剩余房款193.4812万元），扣减已支付的23.8万元，尚欠253.5412万元应予以偿付。关于刘保华、杨正文、杨柳要求金信公司与阳珺共同承担其自2014年9月起至今按2.1606万元／月计算的租金损失的尚欠部分诉讼请求，原审认为，刘保华、杨正文、杨柳请求自2014年9月起以三方《协议》为依据，由相对方承担租金损失，不予支持。刘保华、杨正文、杨柳要求依据早已解除的《产权式酒店公寓租赁合同》确定租金损失标准的请求亦不予支持，但基于刘保华、杨正文、杨柳购房款一直未收回的事实，可依据三方《协议》签订前，合法有效存在的《解除协议书》确定租金损失承担。因《解除协议书》中并未明确相对方赔偿租金损失的标准，综合《解除协议书》第三条第3项的文义及刘保华、杨正文、杨柳实际承受损失的情况，可按刘保华、杨正文、杨柳向银行支付的“月供款”标准确定该租金损失，计算为1.462676万元／月×64月﹦93.611264万元，扣减融程公司已向刘保华、杨正文、杨柳支付的42.8411万元，余欠50.770164万元，由融程公司负责偿付，由金信公司承担连带保证责任。刘保华、杨正文、杨柳关于由阳珺承担房屋使用费的诉讼请求，原审认为该项请求在计算租金损失后，不予以支持。综合前述分析和认定，为较为彻底地解决本案纠纷，对阳珺要求驳回刘保华、杨正文、杨柳诉讼请求的主张不予以采纳；对金信公司关于无需承担责任、对融程公司与本案无关的诉讼主张不予以采纳。阳珺与金信公司之间的债权债务关系，由其另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第一百三十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、阳珺自本判决书生效之日起10日内向刘保华、杨正文、杨柳支付253.5412万元；二、长沙融程花园酒店有限公司自本判决书生效之日起10日内向刘保华、杨正文、杨柳支付租金损失50.770164万元，由湖南金信房地产开发有限公司承担连带保证责任；三、驳回刘保华、杨正文、杨柳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，由湖南金信房地产开发有限公司，阳珺各负担2268元。本院二审审理期间，双方均未提交新证据。二审查明，2020年3月12日，本院指定浙江智仁律师事务所和湖南昌言律师事务所联合体担任湖南金信房地产开发有限公司管理人，李斌为管理负责人。本院二审查明的其他事实与原审审理查明的事实基本一致。本院认为，结合上诉人的上诉事由和被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：1．刘保华、杨正文、杨柳是否享有物权期待权；2．三方《协议》是否生效；3．原审法院判决阳珺向刘保华、杨正文、杨柳支付253.5412万元是否正确；4．原审法院判决融程公司向刘保华、杨正文、杨柳支付租金损失50.770164万元是否正确。一、刘保华、杨正文、杨柳是否享有物权期待权。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。刘保华、杨正文、杨柳与金信公司于2010年1月27日签订《长沙市商品房买卖合同》后，支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，贷款发放至金信公司账户，并办理了预告登记，但刘保华、杨正文、杨柳（乙方）又于2013年1月30日与金信公司（甲方）、融程公司（丙方）签订《解除协议书》已经发生法律效力，其中约定：“甲乙双方经协商一致同意解除双方于2010年1月27日签订的《长沙市商品房买卖合同……协议签订后，甲方对涉案房屋有权进行处置，有权公开销售……”。上述协议签订后，刘保华、杨正文、杨柳与金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》与《房屋转让协议》及其与融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已被解除。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。涉案房屋预告登记虽登记在刘保华、杨正文、杨柳名下，但刘保华、杨正文、杨柳与金信公司之间的《长沙市商品房买卖合同》被解除，刘保华、杨正文、杨柳对涉案房屋享有的物权期待权消灭，涉案房屋恢复到出售前的状态。第三，1××0号房屋的物权期待权属于阳珺。根据原审查明的事实，金信公司与阳珺于2013年3月13日签订《商品房订购协议》，约定后续签订正式商品房买卖合同。阳珺依据协议支付定金，金信公司交付1××0号房屋给阳珺装修使用。自此，阳珺取得涉案房屋的占有、使用权。综上，原审法院认定涉案房屋的物权期待权属于阳珺，并无不当。刘保华、杨正文、杨柳关于其享有物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、三方《协议》是否生效。阳珺认为三方《协议》成立但因条件未成就而未生效。本院认为，三方《协议》内容中虽然涉及条件难以成就问题，但过错不在刘保华、杨正文、杨柳，该三人享有的房款返还利益应予保护。首先，该协议中，涉及两个条件至今未成就问题，但条件未成就有其客观原因，原审法院已详细叙述，在此本院不再赘述。其次，该协议中设置的条件之一与争议标的无关，涉及金信公司和阳珺之间的房屋过户问题，而另一条件则是以阳珺诚信履行合同义务为协议生效要件，该两个条件是否成就并非刘保华、杨正文、杨柳所能控制，刘保华、杨正文、杨柳对此并无过错。第三，三方《协议》是三方的真实意思表示，旨在解决刘保华、杨正文、杨柳与金信公司之间《解除协议书》以及金信公司与阳珺之间《商品房定购协议》履行中存在的相互牵连制约问题，以期同时达到刘保华、杨正文、杨柳房款返还权利实现、阳珺房屋交易过户之目的，系对原协议的继续履行而非效力终止，且各方依据《协议》履行部分义务，可以依据原审法院的认定确认《协议》的效力。综上，原审法院对于刘保华、杨正文、杨柳解除三方《协议》的请求未予支持，并无不当。三、原审法院判决阳珺向刘保华、杨正文、杨柳支付253.5412万元是否正确。根据三方《协议》的约定，阳珺应当向刘保华、杨正文、杨柳支付277.3412万元（包括1××0号房屋按揭款83.86万元及剩余房款193.4812万元）；刘保华、杨正文、杨柳与金信公司配合办理完成标的房屋的退房手续等。而根据原审查明的事实，阳珺以三方《协议》未生效为由，未履行该协议约定的付款义务。刘保华、杨正文、杨柳已支付金信公司购房款，并将涉案房屋交出且允许公开销售，而金信公司将购房款返还义务转移给了阳珺，刘保华、杨正文、杨柳的购房款返还利益受损，阳珺有依据三方《协议》继续履行向刘保华、杨正文、杨柳支付购房款的义务，且购房款的计算金额是依据《协议》约定的金额减去阳珺已支付的金额（277.3412万元-23.8万元＝253.5412万元）计算的，并无不当。四、原审法院判决融程公司向刘保华、杨正文、杨柳支付租金损失50.770164万元是否正确首先，刘保华、杨正文、杨柳主张，阳珺向其支付的23.8万元为案涉1××0号房屋的租金。本院认为，原审已经认定阳珺有依据三方《协议》应向刘保华、杨正文、杨柳履行支付购房款的义务，且本院予以确认。根据公平原则，刘保华、杨正文、杨柳不宜主张**珺支付租金损失。其次，刘保华、杨正文、杨柳因购房款未收回而客观存在租金损失，其合法权益应予保护。原审法院依据三方《协议》签订前合法有效存在的《解除协议书》确定租金损失承担，并无不当。第三，根据原审查明的事实，融程公司2010年10月至今向刘保华、杨正文、杨柳支付127.18948万元租金损失，其中2014年10月以后支付42.8411万元，而刘保华、杨正文、杨柳向银行偿付的“月供”款为1.462676万元／月。本案中，刘保华、杨正文、杨柳要求的租金损失过高，原审法院根据《解除协议书》第三条第3款的文义解释及其实际损失的情况，将租金损失标准调整为以刘保华、杨正文、杨柳向银行支付的“月供”款标准确定租金损失，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5805号民事判决。二审受理费4536元，由刘保华、杨正文、杨柳负担2268元,阳珺负担2268元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 罗芳海审判员 肖志维二〇二〇年十一月十三日法官助理黄琼书记员彭丹附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。