江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初1487号 原告：无锡极富房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000086901992N，住所地无锡市新吴区新华路5号创新创意园-B栋116室。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。 被告：刘文祥，男，1993年5月12日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。 委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。 被告：詹丽萍，女，1995年2月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。 原告无锡极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）诉被告刘文祥、詹丽萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告极富公司的委托诉讼代理人陈培嘉、被告刘文祥及其与詹丽萍的共同委托诉讼代理人王轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 极富公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除极富公司与刘文祥、詹丽萍签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为201810032452），刘文祥、詹丽萍配合极富公司办理该合同的网签备案登记的注销手续。2.请求判令刘文祥、詹丽萍共同支付极富公司违约金262930元。3.请求判令刘文祥、詹丽萍共同支付极富公司律师费损失76815元。4.本案诉讼费由刘文祥、詹丽萍承担。事实和理由：2017年12月4日，极富公司与刘文祥、詹丽萍签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由刘文祥、詹丽萍向极富公司购买无锡金禧家园D7幢32单元2402室房屋（以下简称2402室房屋），总价款为1314649元。因政府调控原因，该合同于2018年10月3日在无锡市房屋交易管理中心备案（合同备案号为201810032452）。合同第七条约定，刘文祥、詹丽萍应当于2017年12月4日前支付首期房价款534649元，余款780000元由刘文祥、詹丽萍申请贷款支付。第八条约定，刘文祥、詹丽萍逾期付款在60日之内，应按日计算向极富公司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，极富公司有权解除合同并书面通知刘文祥、詹丽萍，刘文祥、詹丽萍应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向极富公司支付违约金，同时极富公司退还刘文祥、詹丽萍已付房款。《补充协议》第五条约定，刘文祥、詹丽萍应于签订合同之日起7日内提交办理按揭贷款的材料，同时约定刘文祥、詹丽萍逾期提交按揭贷款所需材料超过30日的，视为逾期。第十四条约定，因刘文祥、詹丽萍原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，极富公司采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法局指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由刘文祥、詹丽萍承担；本合同因法律规定或合同约定解除的，除应按照合同约定承担违约责任外，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。合同签订后，刘文祥、詹丽萍已经按约支付了首期房款534649元，但迟迟不能提交贷款所需材料并办理贷款。2019年1月24日，极富公司按合同约定的通讯地址向刘文祥、詹丽萍发《催告函》，要求刘文祥、詹丽萍办理贷款申请手续，但刘文祥、詹丽萍始终未办理贷款申请手续亦未自筹资金支付余款，极富公司有权按约解除合同。因为2402室房屋相应合同已经办理了网上备案手续，故刘文祥、詹丽萍不能足额付清房款，其也不能将该房屋另售，造成其不能如期获得银行贷款的损失。故其有权要求刘文祥、詹丽萍支付房屋总价款20%的违约金254069元，并主张因此产生的律师费76815元。刘文祥、詹丽萍已付购房款与上述其应承担的费用相冲抵后，余款194904元极富公司同意在上述合同备案的注销手续办理完成后退还刘文祥、詹丽萍。 刘文祥、詹丽萍辩称：1.不同意解除合同，希望继续履行合同。2.刘文祥、詹丽萍当时是基于恋人关系共同向极富公司协商购买2402室房屋，合同签订时间是2017年12月4日，此时如果立即办理网上备案手续，刘文祥、詹丽萍就能马上办理贷款手续，但因极富公司的原因一直无法及时办理合同的网上备案手续，直到等待了一年之后的2018年下旬极富公司才通知可以办理。此时，刘文祥、詹丽萍因发生分歧不能继续结婚，虽然这是刘文祥、詹丽萍自身的原因，但是极富公司的责任也是很明显的。3.刘文祥与詹丽萍分手后，刘文祥有能力也有意愿继续合同，且刘文祥、詹丽萍也及时与极富公司的销售人员宋阳联系，希望办理将合同的买受人由刘文祥、詹丽萍便跟为刘文祥一人，宋阳也协助刘文祥向极富公司申请，极富公司领导也予以了批准。但是在继续申请的过程中，由于极富公司法务的阻拦导致合同买受人变更的手续无法完成，并进而导致刘文祥、詹丽萍无法及时办理贷款手续。4.因为上述原因，极富公司主张总房价款20%的违约金明显过高，极富公司主张的律师费亦不应得到支持。刘文祥、詹丽萍认可后期因二人恋爱关系结束导致贷款无法办理完毕，认可自己责任范围内的违约金。因极富公司是在2019年5月底明确拒绝无法变更合同的买受人继续履行合同的，故其认为其应承担的违约金应按照未付房价款780000元为基数，自极富公司销售人员答复其不同意办理变更合同买受人时起计算，标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 经审理查明：2017年12月4日，买受人刘文祥、詹丽萍与出卖人极富公司签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为FLC-D-1348，载明由买受人购买案涉房屋，预测建筑面积85.76平方米，总价款为1314649元。第七条付款方式及期限载明，签订本合同前，买受人已支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取办理商业贷款的方式付款的，应当于2017年12月25日前支付首期房价款534649元，余款780000元申请贷款支付。第八条逾期付款责任载明，除不可抗力外，买受人未按照载明时间付款的，（1）逾期在60日之内，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款是指依照第七条及附件四载明的到期应付款与该期实际已付款的差额。第九条商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续载明，出卖人应当在2019年12月30日前交付该商品房。第十二条逾期交付责任载明，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条载明交付商品房的，（1）逾期在60日之内，自第十一条载明的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十九条预售合同登记备案载明，双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并即时备案。第二十条房屋登记载明，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条送达载明，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政特快专递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十八条补充协议载明，对本合同中未载明或载明不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中载明由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条合同生效载明，本合同自双方签字或盖章之日生效，本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共26页，一式五份，其中出卖人一份，买受人一份，无锡市房屋登记机构一份，按揭银行二份。 合同附件十一补充协议载明：在本合同及补充协议签订前，出卖人（以下简称甲方）与买受人（以下简称乙方）对本合同及补充条款进行了充分协商，甲方已将本合同、附件及补充条款进行了充分协商，甲方已将本合同、附件及补充协议提示乙方详细阅读，并已就免除或者限制甲方责任的条款作出了特别提示，乙方在完全清楚、理解条款内容的基础上与甲方签订本合同及补充协议。乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在本市购房的条件，乙方自愿承担因此暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果，无权因此解除合同或主张撤销合同。在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理产权登记后，双方将按合同载明的条件办理相应备案或登记，届时若需重新签订相应合同的，则双方同意按照与本合同相同的条件签订相应合同或文件，如一方不配合导致相关备案或登记不能办理的，则另一方不承担违约责任。乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款期限，如无法及时付款的，将严格按照本合同载明承担违约责任。第三条载明，签订合同时未设定抵押的，甲方在签订合同后可对在建工程或该商品房所分摊的土地使用权设定抵押，但甲方必须保证在乙方所购商品房办理小产证时对所分摊的土地使用权设定的抵押或在建工程抵押已经解除。第四条载明，付款方式为商业贷款，2017年11月26日前支付定金20000元，2017年12月4日前支付首期款244649元，同时签订商品房买卖合同，2017年12月25日前支付第二期270000元，2017年12月4日前，780000元办理商业贷款。乙方未按合同载明足额缴纳房款逾期不足60日或者超过60日，乙方要求继续履行，甲方同意的，乙方应先行依据主合同第八条第（1）款缴齐违约金，否则甲方有权解除合同，乙方应按本补充协议第五条承担违约责任。第五条办理贷款手续时的有关载明，乙方自行选择贷款方式，并保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及所需提供的所有资料，甲方不负责审查乙方是否符合贷款机构贷款条件，且甲方不保证乙方的贷款申请获得贷款机构批准。乙方同意于签订本合同之日起7日内提交办理按揭贷款相应材料。若银行审查中要求乙方补齐材料，乙方应于收到补齐材料通知书之日起3天内补齐。乙方保证向甲方提供的材料真实可靠，如因材料不实或地址不详导致退信而影响办理按揭贷款，由乙方承担责任。非因甲方原因，导致按揭贷款不能按时到甲方账户，即视为乙方逾期付款，乙方按主合同第八条载明承担逾期付款的违约责任。乙方逾期提交按揭贷款所需材料超过30日的，视为乙方逾期付款，乙方应按本补充协议第五条承担违约责任。第十二条载明，无论乙方自行办理权属证书或系委托甲方或第三人办理的，由于甲方责任，自房屋交付起一年内乙方仍无法取得房地产权属证书的，甲方才承担违约责任。第十四条其他载明，因乙方原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，甲方采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权（费用以各地司法局指导价计）、合同注销费用等措施而发生的费用由乙方承担。乙方应承担违约或赔偿责任，其范围包括违约金、赔偿金及因商品房降价给甲方造成的房屋销售损失等。房屋销售损失以同小区同幢或相近楼层房屋售价减去本合同标的房屋售价的差价计算，但不低于本合同标的房屋售价的20%。发生甲方有权解除合同情形的，乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并应承担主合同第八条关于逾期付款的违约责任。第十八条双方通讯地址明确了甲乙双方的地址，并载明本合同乙方按照载明向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，在投邮后第10日将被视为已送达另一方，如一直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。双方承诺合同中提供的联系地址、电话等真实有效，且所列住所系送达地址，若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。第十九条载明，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致时，以本补充协议的载明为准。特别提示说明：乙方对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。乙方签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款，甲方已对乙方进行了充分的提示和说明。 极富公司于2017年10月16日取得案涉房屋所在商品房开发项目的商品房预售许可证。刘文祥、詹丽萍于2017年11月26日支付极富公司定金20000元，于2017年12月4日支付244649元，于2017年12月30日支付170000元，于2018年1月2日支付了100000元，合计534649元。 2018年10月3日，极富公司自行办理了上述《商品房买卖合同》的网上备案登记手续，合同备案号为201810032452。但该备案合同的签订时间载明为2018年10月3日，无刘文祥、詹丽萍的签字，且合同中所有因买受人有权解除合同的，出卖人支付的违约金均由全部房价款的0.1%变更为了0%。 2018年10月22日，极富公司在业主群中发消息称2402室房屋所在的富力城项目的商品房买卖合同网上备案已经放开。因刘文祥、詹丽萍当时已有结婚计划，考虑到根据当时的政策夫妻共同办理住房公积金贷款的话，所需利息较商业贷款少，而要如此办理的话其二人必须补缴足6个月的住房公积金，故其二人与极富公司的销售人员说明情况要求晚一点去办理合同的网上备案手续。 2019年1月24日，极富公司向刘文祥、詹丽萍寄送《催告函》1份，言明合同的网上备案手续已于2018年10月3日办理完毕，但刘文祥、詹丽萍在2019年1月18日前仍未办理完毕商业贷款手续，应于受函后7日内向指定银行提交办理按揭贷款所需相关材料，积极办理贷款手续，否则应按合同及补充协议的约定承担违约责任，且极富公司有权解除合同。极富公司是按照刘文祥、詹丽萍在合同及补充协议中留存的通讯地址进行邮寄，后被退回。现在无法查询到该邮件的签收及退回时间，考虑到快递送达的合理时间，其认为在2019年1月31日是能够完成送达和退回的手续的，故按约自2019年2月7日起应计算办理贷款逾期责任。刘文祥、詹丽萍于2019年1月25日签收该函件。 2019年3月，刘文祥、詹丽萍与极富公司销售人员宋阳沟通，约定当月22日去极富公司办理合同的网上备案手续，后刘文祥、詹丽萍因二人感情出现问题决定分手而未去办理。3月39日，刘文祥在与詹丽萍达成一致的情况下，与宋阳沟通并申请将合同的买受人变更为刘文祥一人，获得极富公司同意后，刘文祥、詹丽萍于2019年4月10日至极富公司售楼处，按照极富公司的要求出具了情况说明、承诺书、放弃认购申请，并在极富公司提供的相应变更申请单上签字。2019年5月10日，宋阳告知刘文祥，极富公司法务部不同意上述变更申请，已经着手准备法律程序。 2019年10月，极富公司委托江苏法舟律师事务所处理其与刘文祥、詹丽萍商品房买卖合同纠纷一案，并签订有《委托代理合同》，约定律师费76815元，但未支付完毕亦未开具相应发票。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件补充协议、《商品房买卖合同》（合同备案号为201810032452）《催告函》及相顺丰快递送流程单、《商品房预售许可证》《委托代理合同》、微信群聊天记录截图、刘文祥与宋阳的聊天记录截图、情况说明、放弃认购申请、承诺书、变更申请单等证据在卷佐证。 诉讼中，极富公司主张：根据合同签订当时无锡的房产调控政策，部分高价楼盘的合同网上备案受到严格的政府调控，在这种情况下，商品房销售买卖双方通常都会就合同主要的条款签订所谓的线下合同，这种情况是买卖双方都心知肚明的。目前在商品房销售过程中，由于流程设计原因，合同网上备案权利下放给出卖人，只要出卖人单方凭出卖人及买受人签订的《商品房买卖合同》就可以完成网上备案手续，不需要合同相对双方到备案现场共同签字。故极富公司于2018年10月3日至无锡市房屋交易管理中心完成了合同网上备案手续，该网上备案合同上没有刘文祥、詹丽萍签字。双方当事人于2017年12月4日签订的线下合同只能算是草签合同，草签合同及补充协议中的“本合同”实际指的应该是网上备案的合同。在草签合同时其明确告知刘文祥、詹丽萍无法马上办理合同的网上备案手续，但因网上备案系政府调控行为，作为开发商无法预知何时可以办理及完成的时间，故没有明确告知刘文祥、詹丽萍具体的时间。根据上述合同网上备案的流程，故其公司自行完成网上备案手续后将有备案合同号的合同文本下载下来并打印，随后会通知买受人来案场正式签订备案合同。销售人员应该是电话通知过刘文祥、詹丽萍的，因销售人员现已离职故无法提供证据证明，但刘文祥、詹丽萍答辩时曾表示其接到过通知，2018年10月时可以办理网上备案手续。 刘文祥、詹丽萍陈述：2017年签订合同时，极富公司的销售人员曾经向其二人解释过，目前富力城项目整体无法进行合同的网上备案，需要等待，所以在其二人按时付清房屋首期款之后，进入合同网上备案的等待期。但当时其二人已经向极富公司提供了贷款相关材料，也约了一个银行进行贷款签约，但因为没有确切的合同备案时间而未完成，当时还交给银行100多元的费用。极富公司所谓草签合同的说法是不能成立的，网上备案的合同应该是与双方签订的合同内容一致的，双方2017年12月4日签订的就是正式的合同。极富公司所谓《催告函》其从未收到，不予认可。极富公司从未通知过其何时可以办理合同的网上备案手续，其也是2018年10月22日时在业主微信群里看到极富公司发的消息，该消息也只是说富力城网签放开了而已。 本院认为：双方当事人于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》已经包含了商品房买卖合同应具备的全部内容，且合同中未约定以网上备案作为合同生效的条件，该合同的内容不违法法律的强制性规定，故双方当事人在该合同上签字、盖章时，该合同即成立并生效。极富公司认为该合同只是双方当事人草签合同的意见，依法不能成立。该合同及相应附件补充协议中均未将其中的“本合同”定义为网上备案的合同，故根据文义，该合同及相应附件补充协议中的“本合同”均应认定为指的是上述双方当事人于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》。 根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，双方当事人签订《补充协议》是对本合同中未载明或载明不明的内容进行明确，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中载明由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故虽然《补充协议》第十九条载明，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致时，以本补充协议的载明为准，且做了特别提示说明。但《补充协议》的内容与《商品房买卖合同》相应内容不一致时，仍应以《商品房买卖合同》相应约定内容为准。 无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》中，均未载明极富公司所谓因为政策原因无法马上办理合同相应网上备案手续的内容，相反，《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案载明，双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并即时备案。该约定内容明确了该合同签订后应即时备案，极富公司虽曾告知刘文祥、詹丽萍因房产调控政策无法马上办理网上备案手续，但就极富公司主张的该内容而言，明显属于规避相关房产调控政策的行为，不应当予以鼓励和支持，故极富公司的该告知行为不能构成其合法的拖延办理合同网上备案手续的理由。而刘文祥、詹丽萍按照合同约定及时、足额支付了首期购房款，在此情况下，刘文祥、詹丽萍贷款未能及时办理的原因在于极富公司未能及时完成合同的网上备案手续，过错在于极富公司，故极富公司无权依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，认为刘文祥、詹丽萍逾期提交贷款材料、逾期付款而要求解除合同。 而且，根据极富公司的陈述，目前合同网上备案权利已下放给出卖人，只要出卖人单方凭出卖人及买受人签订的《商品房买卖合同》就可以完成网上备案手续，甚至不需要合同相对双方到备案现场共同签字。也就是说，就合同网上备案手续的办理而言，极富公司作为开发商具有绝对的主动权，不需承担因拖延办理期间任何情况变化导致的后果，而买房人对此却没有任何制约措施，处于极其被动的地位，还需要承担拖延办理期间政策及个人经济状况变化所导致的几乎全部损失，合同相对双方的权利义务是极其不对等的。因此，在极富公司办理合同的往前备案手续时通知刘文祥、詹丽萍并征得其同意应为极富公司应履行之义务，即使根据《补充协议》的约定，也是双方按合同载明的条件办理相应备案或登记，……如一方不配合导致相关备案或登记不能办理的，则另一方不承担违约责任。但极富公司未有效履行该义务，首先，极富公司主张其曾通知过刘文祥、詹丽萍可以办理合同的网上备案手续了，但未提供证据予以证明。相反，极富公司援引刘文祥、詹丽萍认可的极富公司销售人员在业主微信群中说富力城项目开放网签的时间是2018年10月22日，已在极富公司自行办理合同网上备案手续的时间之后。其次，《商品房买卖合同》第二十五条载明任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政特快专递方式送达对方。故虽然刘文祥、詹丽萍曾表示其了解到极富公司在业主微信群中发消息称合同可以备案了，但如此关乎当事人重大权利义务履行的事宜未直接通知买房人，特别是在距离合同签订之日已过一年多之后不直接通知买房人，且不按照合同约定通过书面方式告知，明显不当。第三，虽然极富公司在2019年1月曾向刘文祥、詹丽萍寄送《催告函》，但该函件的内容也不是通知刘文祥、詹丽萍配合办理合同的网上备案手续，而是在已经将网上备案手续办理完毕后据此要求刘文祥、詹丽萍履行合同义务，并不是对此义务的妥善履行方式。最后，结合极富公司自行办理合同网上备案登记手续时，将合同中所有因买受人有权解除合同情形下，出卖人应支付的违约金均由全部房价款的0.1%变更为了0%的情况下，极富公司实际上是利用了其优势地位滥用了其能够单方办理合同网上备案手续的权利，其因此以其单方办理合同网上备案手续作为时间基点要求刘文祥、詹丽萍按合同约定承担逾期付款违约责任的请求，本院不能予以支持。其主张因为2402室房屋相应合同已经办理了网上备案手续，刘文祥、詹丽萍不能足额付清房款，其也不能将该房屋另售，造成其不能如期获得银行贷款损失的主张，依法亦不能成立。同理，再结合极富公司未提供律师费支付凭证及相应的发票等情况，其要去刘文祥、詹丽萍承担律师费的请求，本院依法不予支持。 但是，根据刘文祥、詹丽萍的陈述，其在知晓合同办理了网上备案手续后，未要求解除合同，而是要求继续履行合同的。但是因其自身原因意图变更买受人的变通的方式继续购买2402室房屋，虽然刘文祥、詹丽萍也曾就此与极富公司进行过沟通，也应极富公司的要求填写了相关材料，但最终双方并未达成一致，在原合同无法履行的情况下，极富公司要求解除合同，符合法律的规定。因极富公司在本案诉讼之前未以书面方式向刘文祥、詹丽萍作出过解除合同的意思表示，其以提起本案诉讼的方式要求解除合同，亦无不当，故合同解除的时间应确定为本案立案之日即2020年3月26日。因《商品房买卖合同》（合同备案号201810032452）是对《商品房买卖合同》的网上备案手续，且没有刘文祥、詹丽萍的签字，故解除的合同应为双方于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》。至于根据相关法律规定，极富公司要求刘文祥、詹丽萍配合办理该合同相应的网上备案《商品房买卖合同》（合同备案号201810032452）的注销手续，并无不当，本院依法予以支持。刘文祥、詹丽萍应当因此承担一定的违约金，但因极富公司未提供证据证明其实际经济损失，根据上结合上述分析的合同履行情况、当事人各自的过错情况以及极富公司却曾答应刘文祥、詹丽萍协调合同履行变通方式等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，刘文祥、詹丽萍要求将违约金调整为以其未支付部分的房屋价款880000元为基数，自2020年5月10日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3被计算的抗辩意见，亦属合理，本院依法予以支持。 因双方一致同意，刘文祥、詹丽萍已支付极富公司的首期购房款534649元的返还问题在本案中一并处理，故合同解除后，极富公司应将上述534649元返还给刘文祥、詹丽萍。因此，双方当事人各自的付款义务可以相互冲抵，由极富公司将冲抵后的余款直接支付给刘文祥、詹丽萍，因此，刘文祥、詹丽萍应支付的违约金应计算至本判决生效之日止为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第二十二条之规定，判决如下： 一、无锡极富房地产开发有限公司与刘文祥、詹丽萍于2017年12月4日签订的《商品房买卖合同》于2020年3月26日解除； 二、刘文祥、詹丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内配合无锡极富房地产开发有限公司办理上述第一条所涉合同的网上备案《商品房买卖合同》（合同备案号201810032452）的注销手续； 三、刘文祥、詹丽萍支付无锡极富房地产开发有限公司违约金（以780000元为基数，自2020年3月26日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、无锡极富房地产开发有限公司返还刘文祥、詹丽萍已付购房款534649元； 五、上述第三项、第四项付款义务相冲抵，由无锡极富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按冲抵后剩余的金额向刘文祥、詹丽萍履行付款义务； 六、驳回无锡极富房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17324元（此款已由无锡极富房地产开发有限公司预交），由无锡极富房地产开发有限公司负担9146元，由刘文祥、詹丽萍负担8178元。（无锡极富房地产开发有限公司要求其预交的案件受理费8178元由刘文祥、詹丽萍向其直接支付，不要求本院退还，由刘文祥、詹丽萍在本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡极富房地产开发有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  周为平 人民陪审员  王治生 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  包檬丹 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。