陕 西 省 眉 县 人 民 法 院   民事判决书                    (2020)陕0326民初1067号   原告：段全林   委托代理人：侯红旗，陕西秦轩律师事务所律师，（特别授权）   原告：李玉爱（缺席）   委托代理人：段全林,系原告李玉爱之夫（特别授权）   被告：赵刚强   被告：吴虹   共同委托代理人：高雅杰，陕西正泰律师事务所律师。   原告段学林、李玉爱与被告赵刚强、吴虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员依法独任于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告段全林及其委托代理人、原告李玉爱委托代理人、被告赵刚强、吴虹及其共同委托代理人均到庭参加诉讼。后本院于2020年9月15日依法裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告段全林委托代理人、被告吴虹及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告段学林、李玉爱向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2020年1月10日签订的房屋买卖合同。2、判令被告立即搬出眉县XX小区XX号楼XX单元XX室，并从2020年5月29日起按每月1000元向原告支付房屋占用费直至搬出之日为止。3、诉讼费由二被告承担。   事实与理由：原、被告于2020年1月10日签订房屋买卖合同，合同约定由被告分别支付原告购房款257000元，若被告任何一期未足额支付超过60日的，则原告有权解除购房合同，且被告应在合同终止之日起30日内搬出房屋，同时支付原告自合同终止之日起至被告搬出房屋之日止按每月1000元作为原告的租金损失。合同签订后，被告仅支付了首期17000元，剩余房款再未支付，逾期已超过60日。本案法律关系和基础事实清楚，双方基于金桂苑602室房屋建立房屋买卖合同关系，与所谓的民间借贷等无关。二被告答辩中确认2020年1月10日与原告签订过房屋买卖合同，合同是双方真实意思表示，合同不违反任何法律规定，合同是合法有效的。假设合同无效，签订房屋合同也是好意，因为被告经常反悔，被告答辩无事实理由、法律依据，请求法院支持原告三项诉讼请求。   被告赵刚强辩称：被告房子是135.46平方米，只用了原告167800元，现在的房价高于257000元，利息给原告付了，房子再给原告留下是不可能的。该案虽为房屋买卖合同，但如何形成有原因，房子是2019年4月15日过户，2020年1月10日再签买卖协议书，不合乎正常逻辑。从2018年11月13日拿原告第一笔款，被告方都有证据，被告拿原告的钱是事实，也给利息了，希望法庭公正处理。   被告吴虹辩称：不同意原告的诉讼请求。2019年4月15日房屋过户，2020年1月10日签订协议显然多此一举。2019年4月15日，被告未一次性收到李玉爱257000元，这是被告让李玉爱出庭的原因。原、被告之间不是简单的房屋买卖合同关系，还有借贷关系。2018年11月13日借原告10万元，有担保人，实际拿到手82800元，扣息四个月，计17200元，利息平均为4.3分。2019年2月3日借款5万元，转给原告利息6000元，借款时说好用20天，2019年2月21日因未还上款，分三次微信转账4000元利息，2019年3月21日转3600元，2019年3月21日转1400元，两次转利息5000元。2019年4月15日，本说借给被告10万元，扣除之前的利息，实际拿到手5万元。三次共拿到手的现金为167800元，每次给被告钱时扣除砍头息，加之转的钱，共计82200元，期间被告还给过原告现金4300元。通过被告赵刚强手还给过原告三个10000元。所有事情都是由段全林经手的，李玉爱只是签字。房子拧账250000元，7000元为过户费，转为房款，经三次借款构成的借条，因诱导转换成了房屋买卖合同。被告方在红河谷有酒店，拿原告钱是事实，对原告给被告帮忙深表感谢，借款还钱天经地仪，中间有人说话。就是因和原告关系熟悉，好多事情被告听了原告的话，现在成为这样也是被原告设的圈套套住了，被告尊重法律，希望法庭公正处理。钱被告会还的，但房子不能给原告，被告打电话给原告段全林，他不接电话，被告见到李玉爱，李玉爱说她只签字，不管其他事。温恺知道被告和原告之间的事，但其不想得罪原告和被告，不会出庭作证。被告实际拿原告多少钱，就给原告还多少钱。房子是原告以不正当手段让被告过户的，不能给原告。本案表面为房屋买卖合同，双方间的基础关系实为民间借贷，案件的审理应尊重真实性的关系和基础法律关系，如果从此角度调解不了，裁决时也应此法律关系。双方之间的合同非真实有效的房屋买卖合同关系，原告要求解除合同没有基础。原告要求腾房并让被告承担占有费不成立。诉讼费产生因原告诉讼引起，由原告承担。故请求驳回原告诉讼请求。   原告为证明其主张，在庭审中举证如下：   1、不动产权证书、2020年1月10日协议书。证明：原告对涉案房屋具有处分权，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，对原、被告均具有约束力，被告应当依约履行付款义务，现被告未按约支付原告房款，已构成违约，应当依法解除原被告之间的房屋买卖协议书。被告应当立即搬出涉案房屋，并按每月1000元支付原告租金损失。   二被告共同质证认为，对原告提供的不动产权证书真实性无异议，对建立基础、形成过程有异议，不符合双方真实意思的表示，仅为民间借贷提供的担保。2019年4月15日卖房协议是被告吴虹与李玉爱所签、房款257000元也是写在李玉爱名下，实际李玉爱未付257000元，是被告方要求原告李玉爱出庭的原因。2020年1月10日协议书是二被告本人签字，房子是吴虹的房子，不是双方真实意思表示，双方没有真实的房屋买卖关系，过户只是为了要欠款。   本院认为，对原告提供的不动产权证书真实性、合法性、关联性均予以认定，不动产权证书足以证实原告段学林、李玉爱现为涉案房屋的所有权人。尽管原告段学林与二被告于2020年1月10日签订的协议书，只有原告段学林的签字，但现李玉爱亦为本案的原告，故应视为李玉爱对该协议书予以了追认；同时，二被告在该协议书上均签名按印，故双方于2020年1月10日签订的协议书，合法有效，双方均应依约履行。   二、微信截图、短信截图。证明：被告未按约支付原告房款，已构成违约，应当依法确认原被告之间的房屋买卖协议书于2020年5月29日解除。被告应立即搬出涉案房屋，并自2020年5月29日起至实际搬出之日按月1000元支付原告租金损失。   二被告共同质证认为，短信及微信均已收到了，原告目的是为了让被告还钱，因今年的疫情致被告店无法正常营业，故未及时还款。被告多次打电话原告也不接，不正面和被告交涉处理此事。   本院认为，从原告提供的微信截图、短信截图可以认定原告于2020年5月29日分别向被告吴虹发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的微信、向被告赵刚强发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的手机短信的事实。   二被告为证明其主张，在庭审中举证如下：   一、1、2018年11月13日借条(修复件)。2、赵刚强中国银行2018年11月1日-2019年1月1日交易流水明细。3、2019年2月3日微信转账账单。4、2019年2月21日微信转账账单3张。5、2019年3月21日微信转账账单。6、2019年3月22日微信转账账单。7、2019年4月15日借条(修复件)。8、吴虹中国建设银行交易明细。证明原、被告间基础的、真实的法律关系是民间借贷。原告向被告借款时预先扣除了利息。原告假借他人之名向被告出借资金。   原告方质证认为，对该组证据的关联性均不认可，因本案为房屋买卖协议，二被告未给原告出具过借条，原告不认可，时间久了，原告记不清，房屋给原告方过户后以前的经济手续都清了。   本院认为，二被告提供的上述证据中原告段全林虽当庭对2018年11月13日借条（10万元）及2019年4月15日借条（15万元，借期为2019年4月15日至2019年11月15日）不认可，但在本院要求下，其于2020年9月28日（第二次庭审后）向本院出具的情况说明中，一是自认2018年11月13日10万元借条，并自认其于2019年春节前后借给被告吴虹5万元，在2019年4月15日给二被告给了10万元房款，加上在涉案房屋过户费7000元，共计房款25.7万元，但就2019年4月15日给二被告给了10万元房款，原告段学林无证据予以证实；二是自认在过户前原、被告双方结算清楚后，就将2018年11月13日借条（10万元）及2019年4月15日借条（15万元）于2019年4月15日撕毁。而被告吴虹辩解两张借条是原告于2019年9月26日在被告家撕毁的，后被告将撕毁的借条碎片修复成被告方当庭提交的两张借条证据。同时，二被告辩解2018年11月13日虽向原告段全林出具10万元借条，但提前按月利率平均4.3分，扣了四个月利息共17200后，实际借款本金为82800元；2019年2月3日虽向原告段全林借款5万元，但提前扣利息6000元，实际借款本金为44000元；2019年4月15日虽向原告段全林出具了借条15万元，段全林当时虽说借给被告10万元，实际借款本金仅为5万元，算上2019年2月3日向原告段全林借款5万元，加之前所欠的利息，二被告才于当日出具了15万元借条；原告段全林向二被告实际出借本金共计176800元。但因原告段全林在本案中，未提供三次出借款项的相关转账凭证等证据，证实其向二被告出借借款本金共25万元的事实。故综上所述，本院涉及借款的相关事实认定如下：二被告于2018年11月13日向原告段全林借款，并出具借条，该借条载明：今借到段全林现金100000元，借款期限为2018年11月15日至2019年5月13日，并付每日罚款2000元。二被告又于2019年2月3日向原告段全林借款50000元。二被告于2019年4月15日，按原告段全林的要求，向其出具了借条，该借条载明：今借到温恺现金150000元，借款期限为2019年4月15日至2019年11月15日。   赵刚强中国银行2018年11月1日-2019年1月1日交易流水明细中显示，其中国银行借记卡于2018年11月13日晚21时52分起至当日晚22时许分7笔共进帐59600元，于2018年11月14日0时49分50秒许分三笔共进帐23200元，共计进账82800元，但原告段全林在本案中未提供向二被告出借该笔借款为10万元的相关证据，故本案中不宜认定原告段全林实际向二被告出借的该笔借款本金为82800元。   关于2019年2月3日向原告段全林微信转账6000元账单，二被告认为该6000元是2019年2月3日向原告段全林借款5万元，提前扣的利息，但原告段学林对此不认可，且结合2018年11月13日借条中有“并付每日罚款2000元”的约定，故本案中不宜认定该6000元系提前扣除2019年2月3日5万元借款的利息，即本案中不宜认定原告段全林实际向二被告出借的该笔借款本金为44000元。   关于2019年2月21日向原告段全林微信转账账单3张共4000元、2019年3月21日向原告段全林微信转账账单3600元、2019年3月22日向原告段全林微信转账账单1400元，以上共计9000元，二被告辩解是支付借款利息，原告段全林不认可，故本案中不宜认定该9000元系二被告向原告支付的借款利息。   关于吴虹中国建设银行交易明细中显示的其账户于2019年4月15日进账50000元，被告辩解是原告段全林于2019年4月15日实际向二被告出借借款本金为50000元，但2019年4月15日二被告原告段全林出具了借条15万元，且原告在本案中未提交相关转账凭证，故本案中不宜认定原告段全林于2019年4月15日实际向二被告出借借款本金为50000元。   二、1、2019.4.15卖房协议。2、2019.4.15收条。3、2020.1.10协议书。4、2020.1.10微信转账账单。5、XX镇XX号房权证。6、视听资料。证实：原、被告间名义上的房屋买卖实为民间借贷的担保。   原告方质证认为，对 2019年4月15日卖房协议、2019年4月15日收条、2020年1月10日协议书、2020年1月10日微信转账账单、XX镇XX号房权证等证据的真实性、关联性、合法性均无异议，吴虹在2018年4月15日所打的257000元收到房款的收条，可证实双方主动履行2019年4月15日的买房协议，证明当初双方房屋买卖是真实意思表示。17000元微信转账可证明本案被告主动履行2020年1月10日双方签订房屋买卖协议，证明该协议是双方真实意思表示。2019年4月15日的257000元收条能证明双方在此前民事权利义务已经结算并已履行完毕，民事法律关系终止，和房子买进卖出多少次无关。   原告对该组证据中11份手机录音质证意见如下：一、真实性不认可。1、该组证据不应作为定案依据；2、该组证据中除与原告李玉爱的录音外的其余录音，无法确认其形成时间、形成地点；3、该组录音的录音人和被录音人无法确定，原告无法核实和确认是否为原、被告，且大部分录音存在多个案外人，其与本案无关，故对该组录音的真实性不予认可；4、该组录音证据是不完整的，从录音的内容可以看出，被告所录音的内容均是突然开始又突然结束，显然是不完整的，存在被编辑和截断的痕迹。录音内容绝大部分模糊不清，不能证明和反应真实完整的音频内容。二、该组录音与本案待证事实无关联性，不应作为定案依据。本案审理的是2020年1月10日房屋买卖合同，而二被告提供的录音证据的内容，从断断续续模模糊糊的部分内容来看，反映的是2020年1月10日房屋买卖合同签订以前的事情，甚至是2019年4月15日房屋过户以前的事情，与本案待证事实没有关联性。三、从证明目的看，被告的录音证据以及提交到庭的其他证据，均不能证明2020年1月10日房屋买卖合同在签订时存在胁迫等违背被告意志的情形，再追溯到2019年4月15日房屋过户，也不存在胁迫等违背被告意志的情形。更多的反映了二被告一次次出尔反尔，不守诚信。故只要原告方合法取得了602室的所有权，合法与二被告签订了2020年1月10日房屋买卖合同，那本案剩下的问题就非常简单，即2020年1月10日房屋买卖合同是否解除，二被告是否应该退房的问题。总之，被告答辩及证据均与本案无关联，无证据支持。被告无权要求法院审理与本案无关的事，被告所谓的民间借贷关系已终结。原告对涉案房屋享有合法物权，有处分权，被告方承认2019年4月15日办理房屋过户手续，不能证实房子是原告抢、骗所得，不动产以登记为准，登记所有人为二原告。2020年1月10日房屋买卖协议合法有效，协议上的字是二被告签的，系其二被告真实意思表示。2020年1月10日协议已经解除，协议明确约定解除的条件，被告违约，解除权利形成，2020年5月29日给二被告分别短信通知，解除具有合法效力，产生合同解除的法律后果。请求法院支持原告诉请，责令被告立即腾房，并从2020年5月29日起按每月1000元向原告支付房屋占用费直至搬出之日为止。   本院认为，因原告方对 2019年4月15日卖房协议、2019年4月15日收条、2020年1月10日协议书、2020年1月10日微信转账账单、XX镇XX号房权证等证据的真实性、关联性、合法性均无异议，故本院对上述证据依法予以认定。原告方对被告提供的11份手机录音，提出了异议，也说明了异议的理由，本院经分析认为，11份手机录音内容大多涉及原、被告协商房屋过户给原告的相关过程，也有涉及原、被告协商签订2020年1月10日房屋买卖合同的相关事宜。   综合原、被告提交的证据及当事人庭审的陈述，可以认定下列事实:被告赵刚强、吴虹（二人系夫妻关系）于2018年11月13日向原告段全林借款，并出具借条，该借条载明：今借到段全林现金100000元，借款期限为2018年11月15日至2019年5月13日，并付每日罚款2000元。被告赵刚强、吴虹于2019年2月3日向原告段全林借款50000元。被告赵刚强、吴虹又于2019年4月15日按原告段全林的要求，向原告段全林出具了借条，该借条载明：今借到温恺现金150000元，借款期限为2019年4月15日至2019年11月15日。同时，为了解决双方间的债务纠纷，经双方协商，原告李玉爱与被告吴虹于2019年4月15日签订了《卖房协议》，该协议约定：“……李玉爱同意购买吴虹拥有眉县XX小区XX号楼XX单元XX室住宅，面积为135.45㎡，房产交易价格为257000元，其中7000元为过户费用……”。被告吴虹当日向原告李玉爱出具收条，该收条载明：“今收到李玉爱交到房款257000元”。原告段全林、李玉爱和被告赵刚强、吴虹又于当日在不动产登记机关办理了房屋过户登记，将涉案房屋过户登记到原告段学林、李玉爱名下，但被告赵刚强、吴虹至今仍居住在涉案房屋中。后原告段学林将2018年11月13日借条和2019年4月15 日借条均予以撕毁。被告赵刚强、吴虹（乙方）多次找原告段学林、李玉爱（甲方）协商，双方又于2020年1月10日签订《协议书》，该协议书约定：“……一、乙方夫妻赵刚强、吴虹在合同签订当日一次性返还甲方房款17000元，剩余房款按照如下计划所载明的时间和金额予以支付，直至付清：1.2020年3月28日，10万元；2. 2020年5月28日，4万元；3.2020年6月28日，10万元。二、乙方夫妻赵刚强、吴虹如未能按上述第一条载明的时间、金额返还房款的，则应按房屋总金额的每月2%支付甲方违约金。任何一期未足额支付超过60日的，甲方有权解除本协议，解除通知自甲方发至乙方夫妻任何一方的手机或微信之日，即产生合同解除的效力。三、因本协议第二条的原因致使本合同解除的，或者因其他任何原因导致合同终止的，乙方夫妻均应在合同终止之日起30日内搬出房屋，并将房屋完好无损的交予甲方，逾期甲方有权要求乙方夫妻支付因采取司法或非司法救济途径而产生的误工费、交通费、律师费、诉讼费等所有相关费用。自合同终止到乙方搬出，乙方夫妻应每月支付1000元作为甲方租金损失。四、在乙方夫妻未付清全部257000元房款前，眉县XX小区XX号楼XX单元XX室所有权仍归甲方所有，原《卖房协议》继续有效……”。该协议签订后，被告吴虹于当日向原告段全林微信转账17000元。后被告赵刚强、吴虹再未向原告方支付过房款。原告方于2020年5月29日分别向被告吴虹发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的微信、向被告赵刚强发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的手机短信。现二原告诉至本院，要求判如所请。   本院认为，本案涉及主要焦点问题如下：一、原、被告双方间形成的是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系。二、原、被告双方于2020年1月10日签订的买房协议能否解除以及原告其他诉请能否支持。   一、关于原、被告双方间形成的是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系的问题。   综合分析原、被告双方提供的证据，本案中能确认的事实为：被告赵刚强、吴虹（二人系夫妻关系）于2018年11月13日向原告段全林借款，并出具借条，该借条载明：今借到段全林现金100000元，借款期限为2018年11月15日至2019年5月13日，并付每日罚款2000元。被告赵刚强、吴虹于2019年2月3日向原告段全林借款50000元。被告赵刚强、吴虹又于2019年4月15日按原告段全林的要求，向原告段全林出具了借条，该借条载明：今借到温恺现金150000元，借款期限为2019年4月15日至2019年11月15日。综上，本院可以确认2019年4月15之前原、被告双方之间存在民间借贷法律关系。关于二被告于2019年4月15日与原告方签订房屋买卖协议并于当日将原属二被告的涉案房屋过户登记在二原告名下的行为如何认定的问题，原告方对此问题的主张是过户前原、被告双方债务结算清楚，借款抵顶了部分房款，且涉案房屋已过户登记，二被告已将涉案房屋抵给了原告方，民间借贷关系已消灭，根据民法规定，债权转化为物权；而被告方对此问题的主张是2019年4月15日与原告方签订房屋买卖协议并于当日将原属二被告的涉案房屋过户登记在二原告名下，是为二被告向原告所借全部款项的抵押担保；本院认为，原、被告双方就此问题的主张实际是原、被告之间签订房屋买卖协议并过户涉案房屋究竟是以房抵债还是以房抵押。就原告实际主张的以房抵债而言，虽双方之间无书面的以房抵债协议，但综合分析2019年4月15日之前原、被告双方之间存在民间借贷法律关系、2019年4月15日签订了房屋买卖协议并过户登记、被告吴虹于2019年4月15日向原告李玉爱出具“今收到李玉爱交到房款257000元”收条、原告后将涉案两张借条撕毁、二被告与二原告又于2020年1月10日签订买房协议即二被告从二原告购买涉案房屋并向原告方支付17000元购房款等事实，符合以房抵债法律关系的法律特征；尽管被告方认为签订房屋买卖协议并过户涉案房屋属以房抵押，但提供的证据不足以证实其主张；故本院认为，原被告双方之间最终形成事实上的以房抵债法律关系，同时双方之间的民间借贷法律关系随之消灭。故综上所述，本院认为，二原告在2019年4月15日涉案房屋过户登记后即成为涉案房屋的所有权人，后二被告与二原告于2020年1月10日签订的买房协议合法有效，双方均应依约全面履行。   二、关于原、被告双方于2020年1月10日签订的买房协议能否解除以及原告其他诉请能否支持的问题。   本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定 “当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中因二被告未按照2020年1月10日签订协议书第一条的约定，于2020年3月28日前支付10万元房款，故依照双方于2020年1月10日签订协议书第二条中约定的关于“任何一期未足额支付超过60日的，甲方有权解除本协议，解除通知自甲方发至乙方夫妻任何一方的手机或微信之日，即产生合同解除的效力”的约定，原告方解除本协议的条件已成就；依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的相关规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。”，而本案原告方也于2020年5月29日分别向被告吴虹发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的微信、向被告赵刚强发送了因未按约定支付10万元而要求解除2020年1月10日签订协议书的手机短信，上述行为应认定为原告方行使约定解除权的行为。故综上所述，原、被告双方于2020年1月10日签订的协议书已于2020年5月29日解除，本院依法予以确认。   同时，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，原、被告双方2020年1月10日签订的协议书解除后，作为涉案房屋出卖人的二原告可以要求作为涉案房屋买受人的二被告腾退涉案房屋。现原告方要求二被告搬出眉县XX小区XX号楼XX单元XX室的诉请，于法有据，本院依法予以支持。同时，二原告应当依法返还二被告已向其支付的购房款17000元。   本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的相关规定，二原告也可以同时要求二被告支付涉案房屋的使用费。关于原告方要求二被告自2020年5月29日起按每月1000元向原告支付房屋占用费直至搬出之日为止的诉请，本院认为，因双方在2020年1月10日协议书中有关于“自合同终止到乙方搬出，乙方夫妻应每月支付1000元作为甲方租金损失”的约定，故二原告要求按每月1000元向二原告支付房屋占用费并无不当，唯对自2020年5月29日起支付该费用，本院酌情调整为自2020年6月1日起支付该费用。   鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百三十条、第一百六十七条之规定，判决如下：   一、确认原告段全林、李玉爱和被告赵刚强、吴虹于2020年1月10日签订的协议书已于2020年5月29日解除。   二、由被告赵刚强、吴虹于本判决生效之日起三十日内搬出眉县XX小区XX号楼XX单元XX室。   三、由被告赵刚强、吴虹自2020年6月1日起，按每月1000元，向原告段全林、李玉爱支付房屋占用费直至搬出之日止。   四、由原告段全林、李玉爱于本判决生效之日起三十日内向被告赵刚强、吴虹返还购房款17000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费100元，由被告赵刚强、吴虹承担。   如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费用，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。       审判长  闫 占 彬                      审判员  杜  娟                      人民陪审员  刘 天 时                      二〇二〇年十一月三十日                        书记员  张 粉 宁