河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11193号上诉人（原审原告）：栾丽梅，女，1982年11月20日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：张金良，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亮亮，河南千业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地河南省郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人：赵丽明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人栾丽梅与上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称“建业高新公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人栾丽梅的委托诉讼代理人张金良、上诉人建业高新公司的委托诉讼代理人郭志宏、李晓芳到庭参加诉讼。本案二审审理过程中，上诉人建业高新公司向本院提交申请，申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。故本案仅针对上诉人栾丽梅上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案现已审理终结。栾丽梅上诉请求：1、撤销原审判决，判令建业高新公司支付栾丽梅因燃气、暖气、通讯设施未达标准的违约交房违约金27075.51元（暂计，持续至设施达到全部交房标准之日），逾期提交办证资料、没有办理产权登记违约金2780.48元，以及强制扣除的物业费（实际上是逾期交房违约金）3088.99元，以上三项费用合计共32944.98元；2、一审、二审诉讼费用全部由建业高新公司承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，程序不当。关于原审判决认定事实错误。一、1、建业高新公司在举证期限内所提交的证据不能证明热力网已经验收合格。一审法院认定香榭园集中供热设施经过审核验收的认定，与事实不符。热力设备的验收合格应当出具热力公司的验收合格证明文件。2、建业高新公司提交的2019年6月21日燃气竣工验收证书不是原件，而且没有任何施工单位，监理单位等相应部门的盖章，不具有真实性。工程质量认定结果是室内部分合格，也就是说室内燃气设施仅仅部分工程达到了合格，还有另外一部分没有达到合格，部分不合格就是整个不能使用。3、通讯设施及各项公共基础设施都没有达到双方约定的标准，至今整个小区的通讯信号极差，公共基础设施还在建设和维修中，没有达到居住的标准。二、建业高新公司在基础设施、公共配套建筑没有达到交付标准的前提下，强制违约交房应当认定为逾期违约交房，应承担相应的逾期交房违约金。虽然建业高新公司承担了相应的逾期交房违约金，但是2019年4月25日，建业高新公司强制交付的房屋根本没有达到交付的条件，建业高新公司强制交钥匙后，栾丽梅根本无法入住自己的房屋。所以在此情形下，建业高新公司应当承担逾期交房的违约金延长至栾丽梅能够真正入住该房屋的时间。三、建业高新公司逾期违约交房违约金的计算应当适用双方签订的合同第九条第(2）项的约定，不应当适用建业高新公司认为应当适用的合同第十三条的规定。建业高新公司在一审庭审中自认因燃气、暖气、通讯设施和公共配套建筑没有达到双方约定的标准，应当适用合同第十三条的违约金计算标准。合同第十三条与合同第十四条的基础设施、公共配套建筑正常运行是两个概念。根据第十四条的适用条件，达不到入住的交房条件，就要承担相应的违约交房的赔偿责任，支付栾丽梅相应的违约金，也就是第九条第（2）项规定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，直至达到实质交房能够入住之日止。在一审中，建业高新公司也自认自己的违约行为，自认应当承担违约金，只是计算依据标准和计算方法不一致，一审法院对此没有认定和判决，属认定案件事实错误。四、一审判决关于供暖强制补贴电费认定事实严重错误。整个五龙新城小区均没有供暖，建业高新公司只针对1、2、7、8号楼进行了强制性的电取暖的补救措施，但一审在4、5号楼12户业主(包括5号楼业主李培杰、王聪、栾丽梅、钟铭、王兴;4号楼业主贺梦颖、臧军凯、武晶晶、郑伟、杨泉青、李乾阳、张伟）的判决中，也认定根本没有存在的取暖强制电费补贴的案件事实，属于严重认定事实错误。五、栾丽梅物业费的支付是栾丽梅作为业主和物业公司之间的法律关系，建业高新公司强制扣除逾期交房违约金，擅自将扣除的逾期交房违约金充抵栾丽梅的物业费，其行为没有法律依据。事实上许多业主由于建业高新公司的逾期违约交房导致了根本无法入住建业高新公司交付的小区，也根本没有接受物业的服务，何来的物业费。六、一审判决逾期办理产权登记违约金过少。1、政府职能部门职权的变动不能阻断建业高新公司承担逾期办理产权登记的违约责任。2、建业高新公司明知不动产产权登记变更的事实，又与栾丽梅签订了相应的格式条款合同，作为开发商应当承担相应的过错责任。3、一审法院给予建业高新公司4个月合理期限准备相关材料，没有相应的事实依据和法律依据。4、一审法院27份判决有的判决给予建业高新公司2个月合理期限准备相关材料，有的判决给予了4个月的合理期限准备相关材料。5、建业高新公司的交房最后期限是2019年4月25日，逾期办证违约金应当从2019年4月25日计算至判决之日，而不是从2019年10月26日至2020年3月31日。6、对于本案办证违约金，应当包括首次登记违约金和转移登记违约金，所以本案逾期办证违约金应当计算至判决之日。关于一审法院判决程序不当问题。一、一审判决中没有阐明理由，直接适用了简易程序，程序不当。二、有27位业主起诉建业高新公司，事实与理由并不完全一致，但是开庭过程并没有一一调查清楚，仅仅审理一位业主的案件事实就做出了27位业主的判决，导致了27位业主的判决事实与理由基本完全一致，严重与本案事实不符，所以一审判决程序不当。建业高新公司辩称：一、栾丽梅故意混淆逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定行为的本质区别，企图诱导一审法院按逾期交房的赔偿标准，作为认定设施、设备不合格的赔偿标准。一审法院认定事实准确，判决驳回栾丽梅的该项诉讼请求，坚守了公平、公正的司法底线。1、逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定的行为，有着本质的不同。2、在商品房买卖合同中，对于逾期交房行为应承担的违约金标准，与交付的配套设施、设备不符合约定的行为应承担的违约金标准，分别约定了不同的标准，栾丽梅故意混淆两种标准。建业高新公司交付栾丽梅的房屋，于2019年7月1号，已满足供暖设施的使用条件；于2019年6月21日，已满足燃气设施的使用条件。一审中我方提供的二次热力网质量验收单、立管带气通知单、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书等证据已足以证明上述事实。根据双方的约定，如果建业高新公司交付房屋的设施、设备不满足条件，建业高新公司可于90个工作日（合计126天自然日）宽展期内完成，即于2020年1月14完成即不应承担违约责任。栾丽梅以逾期交房违约责任标准计算燃气等配套设施、设备不合格违约金，逻辑是荒谬的。栾丽梅以通讯信号差，通信设施不达标，作为主张逾期交房的上诉理由，显然是对事实的歪曲。栾丽梅如果认为通信信号差，应基于通信服务合同关系索赔，而不应把电信部门应承担的责任作为房屋出卖人的建业高新公司的责任。按照栾丽梅的逻辑，只要换一个理由，栾丽梅就可以把“逾期交房违约金”反复主张。二、建业高新公司与栾丽梅在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实上及法律上均已无法实际履行，栾丽梅以类推方式用关于房屋初始登记的约定追究建业高新公司的违约责任，既无合同依据，也无法律依据，其上诉请求应依法予以驳回！为维护法律的尊严与统一性，避免同案不同判的尴尬局面，损害司法的权威，理应同案同判！故，栾丽梅要求支付逾期办证违约金的上诉请求应依法予以驳回！三、栾丽梅要求支付已扣除物业费的诉讼请求，涉及物业公司物业费用缴纳的问题，栾丽梅在举证期限内未提供《前期物业服务协议》等证据，故，一审法院以“减少交易成本及当事人诉累”做出的处理，并无不当，栾丽梅的上诉请求应予以驳回！四、关于栾丽梅上诉称供暖电费补贴的上诉理由并不成立，一审判决的处理并无不当。建业高新公司作为房屋出卖人，交付的房屋只需将供暖设施设备铺设安装完毕，能够使用暖气，即已完成合同义务，至于郑州市热力公司是否对其供暖，其何时享受供暖服务，属于郑州市热力公司的职权范畴，并非建业高新公司的合同义务，建业高新公司对进入第二采暖季的楼栋进行采暖用电补贴，体现的是人文关怀，并非必需履行的合同义务。由于香谢园4、5号楼本来就不应该在2019年度冬季供暖，栾丽梅即使未享受供暖用电补贴，也并非建业高新公司未履行合同义务的违约行为，一审判决处理并无不当。五、一审判决栾丽梅承担相应的诉讼费符合法律规定，栾丽梅上诉理由并不成立。综上所述，栾丽梅的上诉请求，无合同依据、无事实依据、无法律依据，应依法予以驳回！栾丽梅向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因燃气、供暖、通讯设施未到标准违约金暂计43092.1元（按总房款的日万分之二，截止2020年6月20日为43092.1元，持续计算至设施达到约定标准和产权登记完毕之日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金4797.48元（按总房款的日万分之零点一，计算至2020年6月20日）；3.被告返还原告强制扣除的物业费3088.99元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月02日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1139542元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2018年3月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年3月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。合同附件四《合同补充协议》第六条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”原告按合同约定支付了全部购房款。涉案的香榭园7号楼于2018年10月10日竣工，2018年12月13日竣工验收合格，2018年12月19日竣工验收备案。2019年4月25日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2018年3月30日至2018年12月24日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费3088.99元（2019年4月25日至2020年4月24日）。2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格。2019年7月1日，香榭园的二次热力网经过了质量验收，但未能实现2019年冬季供暖，为此，被告提供了供暖补贴，即对香榭园1、2、7、8号楼供暖期内发生的电费予以50%的补贴，补贴形式为赠送等额的物业服务费。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年4月1日。以上事实有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商品房买卖合同》、购房发票；2、延期交付通知书、交付使用通知书；3、关于天然气的通知、关于暖气的通知、关于通讯的聊天记录、银行卡交易记录；4、不动产面签通知；5、工程竣工验收备案证书、燃气工程竣工验收证书、二次热力网质量验收单；6、2019年12月6日关于今冬采暖供热问题的解决方案；7、涉案房屋的不动产权证；8、郑州市住房保障和房地产管理局《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（郑房【2011】133号文）、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通【2016】37号）、河南政务网网页打印件、首次登记办理流程。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称的合同第八条、第十四条等条款，虽然在表述上与现行法律、法规的条文存在不一致之处，但从合同整体来看，上述条款的内容并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故被告主张对自己不利的合同条款无效而对自己有利的合同条款有效，并无法律依据，一审法院对被告的该项辩称不予采纳。被告确实存在逾期交房的情况，但已经向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付时供暖、燃气设施未达合同第十四条约定的使用条件，但对于供暖问题，业主可自行用电取暖，且被告给予了供暖期用电量一半的电费补贴，燃气在交房后半年内也达使用条件，合同中并没有约定该项违约金，原告也没有提供证据证明因燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故对于原告有关燃气、供暖、通讯设施不达标准的违约金请求，一审法院不予支持。合同附件四第六条约定“产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之后，但并不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，应当给予被告4个月合理期限准备相关材料，故参照附件四第六条的违约金标准，被告应当向原告承担2019年10月26日至2020年3月31日共158天的逾期办证违约金1800.5元（1139542×0.001%×158=1800.5）。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，转移登记只需原、被告双方配合即可办理，故对于首次登记之后的违约金一审法院不再予以支持。对于被告代扣代缴的物业费3088.99元，系原、被告双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是被告根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，为减少交易成本及当事人讼累，一审法院不再判令被告退还该项费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告栾丽梅逾期办证违约金1800.5元；二、驳回原告栾丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取537元，由原告栾丽梅负担512元，被告郑州建业高新置业有限公司负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方当事人于2016年4月02日签订的《商品买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于国家不动产登记政策发生变化，郑州市2016年8月20日之后原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记；根据相关规定，办理不动产权属首次登记业务与房屋权属初始登记业务，在办理流程、房屋开发企业准备相关材料的要求等方面确有明显不同。但是，无论不动产权属首次登记还是原来的房屋权属初始登记，均是房屋买受人办理房屋权属转移登记的前提，是房屋买受人取得所购买的房屋的权属证书的先决条件；不动产权属登记政策的变化，并不意味着双方当事人合同约定的房屋出卖人应及时向房屋买受人办理商品房所有权转移登记的权利义务关系发生变化。但是，房屋权属初始登记业务转为不动产权属首次登记，对房屋开发企业提出更高的要求，同时由于不动产权属登记政策发生变化后可能存在的业务交割、人员变动、业务熟练程度、相关部门之间的协调等方面可能造成的影响，故双方合同约定的出卖人应当在房屋交付使用后60日内向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料的约定，不能适应不动产权属登记政策变化，应依法进行调整。一审法院综合考虑本案案情，酌定应当给予建业高新公司4个月合理期限的准备相关材料时间，符合本案的案情，应予维持。关于栾丽梅上诉主张的基础设施、公共配套建筑未达到交付标准问题。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同第八条对所涉房屋的交付期限、交付条件等进行了明确约定。案涉房屋所在建筑于2018年12月13日竣工验收合格，2018年12月19日经竣工验收备案。合同第八条约定的房屋交付条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。合同第十四条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等要达到的使用条件进行了具体约定；同时，该条又约定：如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套设施无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。本案中，建业高新公司作为房屋出卖人，在向栾丽梅交付案涉房屋时，按照双方合同约定自行承担了逾期交房违约金，栾丽梅也已经实际接收房屋。根据本案双方当事人举证质证情况，一审判决认定至2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格，2019年7月1日，香榭园小区的二次热力网经过了质量验收，事实清楚，并无不当。本案中，一审法院综合本案具体案情，对于栾丽梅主张的有关燃气、暖气、通讯设施未达到标准的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于栾丽梅要求建业公司应向其返还扣除的物业费问题，由于该费用系双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是建业公司根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，所以，原审法院为减少交易成本及当事人讼累，从而不再判令退还该项费用并无不当。栾丽梅上诉称原审存在程序错误，未提交相应的证据证明一审法院在审理过程中确实存在其主张的程序问题，故本院对其该项理由，亦不予采纳。综上所述，栾丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由上诉人栾丽梅负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年九月十四日书记员  张 好