江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1808号原告：陈娇香，女，汉族，1962年6月30日出生。委托诉讼代理人：占慧聪，江西华镇律师事务所律师。被告一：曹雪荣，女，汉族，1950年12月13日出生。被告二：孔德伟，男，汉族，1995年10月7日出生。二被告共同委托诉讼代理人：夏松松，江西远瀚律师事务所律师。原告陈娇香诉被告曹雪荣、孔德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭于同年10月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、二被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈娇香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付景德镇市为宇路东方商住楼18号店面KTV的附属设施补偿费18482.5元、装修补偿金166400元、停产停业补助费47732.5元、非住宅搬迁费2889.6元，以上共计235505元；2、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实与理由：2014年1月，原告从他人手中接手五月天KTV并经被告曹雪荣同意后重新对该店面进行装修，于2014年5月1日装修完工并开业。2014年5月6日，原告与被告之间正式签订《租店协议》约定：租金为每年2500元整，租赁合同每年一订。2018年5月，珠山区环境治理棚户区改造项目部发布征收公告，对该片区进行征收。此时被告并未对原告继续使用该店面提出异议，原告也依约继续支付租金。2019年6月，珠山区环境治理棚户区改造项目部用围墙将该片区围住致使原告无法正常经营，原告遂停止支付房租。被告孔德伟作为被征收人就原告所租赁的门面与项目部签订征收协议，其与被告曹雪荣系爷孙关系，原告知情后，多次就KTV的补偿问题上门协商，未果，遂具状至贵院望判如所请。二被告辩称：1、原告的事实与理由陈述不属实，曹雪荣从未同意原告装修，原告也从未告之曹雪荣装修；2、原告在诉状中陈述租金每年2500元，实际上是每月2500元，双方只签订了一年的租赁合同，从2014年5月6日起至2015年4月6日止，双方口头协商租一个月付一个月租金，形成不定期租赁关系。且原告支付租金截止的时间为2019年1月份，之后被告从未收到过原告的租金：从2019年2月至2019年6月初，原告在未付租金的情况下一直在使用并经营该店面，期间被告曾向原告付租金遭原告拒绝，原告的行为已构成违约，之后原告就从店面撤回；3、原告承租的店面并非原告诉请中提到的为宇路东方商住楼18号店面，而1栋8号店面，建筑面积为66平方米，位置在为宇路中心南侧，该店面截止至2020年8月才停止对外使用，截止今天为止被告未获取任何拆迁补偿款，被告在出租该店面时已经对该店面进行基础装修，原告在承租之前已在之前的承租人装修基础上进行经营；4、原告诉求缺乏法律依据。原告诉请被告支付为宇路东方商住楼18号KTV相关费用错误，被告从未有过该店面，被告承租的是为宇路中心花园南侧1栋8号店面，幢号为1，房号为8号店；5、原告所提供的证据证明不了原告主张的费用。原告诉请应按《合同法》及相关法律规定主张相应的损失，而不是附属设施费、装饰装修费等；6、原告承租该店面，装修装饰应按折旧率计算，截止2019年5月装饰装修已基本被原告利用完毕，原告通过经营店面相应的装修成本已基本摊销完毕，不存在装饰装修残值损失的问题。7、原告存在违约行为，并因其违约行为导致租金合同终止，根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解释，承租人请求出租人赔偿剩余租期装饰装修残值损失的，不应支持；按原告陈述即使在租赁之前对店面装修了，但未征得被告同意也未通知被告的情形下，依据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修扩建发生的费用，由承租人承担。因此，原告诉请缺乏相关法律规定，与事实不符，请法庭驳回原告诉请。原告在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、原告的身份证一份，证明原告身份信息；证据二、曹雪荣及孔德伟的户籍信息各一份，证明二被告身份信息及两被告之间的关系；证据三、《租赁协议》一份，证明双方存在租赁关系；证据四、照片一组，证明翻修KTV的事实；证据五、收条一组，证明原告缴纳房租的事实，虽然只显示到2019年1月，但我方提交的光盘录音中，曹雪荣承认原告租金缴纳至2019年6月份；证据六、孔德伟与珠山治理环境项目部签订的《补偿协议》二份，证明诉争店面的征收补偿事宜；证据七、录音资料，证明原告支付租金至2019年6月份。针对上述证据，二被告的质证意见为：对证据一，三性无异议；对证据二，该户籍信息没有加盖单位公章及单位负责人的签字，对该证据的三性均有异议；对证据三，真实性、合法性无异议。对关联性有异议，该协议截止至2015年4月6日已经履行完毕，与本案没有关系。且该协议没有约定装饰装修及违约导致的赔偿的事项；对证据四，对照片三性均有异议，无法证明其真实性，无法显示拍摄的时间，与无法证明与诉争的店面具有关联性。拍照的时间无法得知是拆迁前还是拆迁后，从拍照的内容来看装修是普通的装修，可以推断装修的成本并不高；对证据五，收条上的曹雪荣的签名有些不是她本人签字，有些是由曹雪荣的丈夫代为签字的，租金曹雪荣确实上收取了，截止到2019年1月租金原告确实也支付了。对证据六，关联性有异议，本案是合同纠纷，该补偿协议是一份行政补偿协议，协议中也没有提到设施补偿费、装饰装修补偿金赔偿的事项。且补偿协议中的店面并不是原告诉请的为宇路东方商住楼18号店面。证据七，1、该视听资料是进行了剪辑的，该电话录音请法庭核实，且录音代有诱导性。录音待本代理人与曹雪荣核实后再予以确认是否是曹雪荣本人的声音。2、按常理来说2019年1月既然都有收条，为何离我们最近的2019年6月没有收条呢?结合证据的三性我方均有异议，如果原告没有提供收条来印证的话我方不予认可。针对二被告的质证意见，原告提出补充意见如下：1、被告的户籍信息上清楚可见户口专用章；2、租赁协议，之后双方没有续签合同我方认可双方形成了不定期租赁关系，双方签订合同是以每年为单位；3、对于照片，是我方去拆迁办拍取的，无法提供原件；照片就是孔德伟与拆迁办签订的拆迁店面，被告不需要纠缠于店面名称；4、关于收条，因为该店面的合伙人很多，另外的收条被其他合伙遗失了，通过我方提供的录音可以证实租金确实支付到2019年6月；5、关于补偿协议，协议中清晰记载了装修补偿款、附属设施补助费、停业停产补助费等。关于原告的补充意见，二被告辩称如下：关于两份补偿协议书，该两份补偿协议书属于行政法律法规调整的范围，我方对真实性、合法性无异议，对协议中所有的赔偿项目金额与今天的民事诉讼没有相关联，原告不能以行政法律法规来证实原告的损失；关于原告所谈到的事实就是事实，原告并未提供证据证明原告诉请的店面就是为宇路东方商住楼18号店面，原告诉请错误。但我们不否认原、被告存在租赁关系。二被告在举证期限内向法庭提交如下证据：房产证复印件，证明被告孔德伟拥有为宇路中心花园南侧第1栋108号店面，幢号为1，房号为8号店，面积为66平方米。对此证据，原告的质证意见为：对三性无异议。因为原告诉请是根据租赁协议上来写的。根据举证、质证及庭审调查，本院对无争议的证据材料予以确认并在卷佐证。对于原告所提供的《租店协议》可以证明双方存在租赁关系，虽然合同约定的租赁期为一年，但结合原告所提交的一组收条可以得知从2014年起原告一直与被告保持着租赁关系。原告所提供的照片能够显示其已对租赁物进行了装修装饰，但光凭照片不能判定装修的等次与金额。《补偿协议书》能够证明被告孔德伟就涉案租赁物的征收获得了相应的补偿，其中装修补偿款为166400元、附属设施补偿费18482.5元、非住宅搬迁费2889.6元、停产停业补助费47732.5元。被告提供的房产证复印件，虽能证明其拥有为宇路中心花园南侧第1栋108号店面，但不能因此就能反证出原、被告所签订的《租店协议》所指向的租赁物为不同的标的。根据庭审调查与其他相关证明均能证明出为宇路中心花园南侧第1栋108号店面为诉争标的物。经举证、质证并结合庭审调查，本院所能确认的事实如下：被告曹雪荣与被告孔德伟为祖孙关系，2014年5月6日，原告陈娇香与被告曹雪荣签订《租店协议》，约定由原告承租被告位于景德镇市店面。租赁期限为一年，租金为每月2500元。其余条款甚简，如并未对装修装饰、房屋拆迁安置补偿造成的相关损失与补偿如何进行分配进行约定。此后，原告投入资金将该店面装修装饰为ＫＴＶ对外营业。原告每月按期向被告交纳租金，但并未如协议约定每年一签《租赁协议》，该状态一直持续到2019年6月该租赁物被景德镇市珠山区环境治理棚户区改造项目部拆迁补偿为止。根据被告与珠山区房屋征收与补偿管理办公室所签订的《房屋征收货币补偿协议书》显示，装修补偿款为166400元、附属设施补偿费18482.5元、非住宅搬迁费2889.6元、停产停业补助费47732.5元，上述款项最终落入被告账户中。原告因拆迁补偿之事向被告多次交涉，均未果，故诉至法院请求判如所请。本院认为：围绕着原告的诉请，本院简要阐述如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原、被告之间的租赁关系一直持续到2019年6月租赁物被政府征收时为止，原、被告之间在2014年签订的《租店协议》中没有提及装修装饰物残值的分配等问题，但根据上述法律的规定，装饰装修的残值等相关补偿费用，应按照公平原则分担。根据被告与珠山区房屋征收与补偿管理办公室所签订的《房屋征收货币补偿协议书》显示，被告共获得装修补偿款166400元、附属设施补偿费18482.5元、非住宅搬迁费2889.6元、停产停业补助费47732.5元。上述款项，根据公平原则，原告可以获得一半，即117752.3元。故原告诉请于法有据，本院对其诉请合理部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告曹雪荣、孔德伟在本判决生效之日起十五日内向原告陈娇香支付装修补偿款、附属设施补偿费、非住宅搬迁费、停产停业补助费共计117752.3元；二、驳回原告陈娇香的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费4833元、保全费1747元，共计6580元，由被告曹雪荣、孔德伟，原告陈娇香各自承担3290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  张景生人民陪审员  江笑倩二〇二〇年十一月五日书 记 员  靳晓琳