文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初654号原告：唐先广，男，1955年12月6日出生，住衡阳市。委托诉讼代理人：何海波，湖南溥天律师事务所律师。被告：湖南民生堂投资有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区常胜西路3号。法定代表人：唐清伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘剑昆，湖南居安律师事务所律师。被告：衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司，住所地：衡阳市先锋路162号。法定代表人：唐应林，该公司董事长及清算小组组长。委托代理人：王秀松，男，1966年10月17日生，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市雁峰区。原告唐先广与被告湖南民生堂投资有限公司（以下简称民生堂公司）、衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司清算小组（以下简称渔溪清算组）所有权确认纠纷一案，于2017年7月10日向本院提起诉讼。本院受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2018年2月11日作出（2017）湘0406民初882号民事判决。原告唐先广与被告民生堂公司均不服，向衡阳市中级人民法院提出上诉。衡阳市中级人民法院作出（2018）湘04民终588号民事裁定书以被告不适格及事实不清为由将本案发回本院重审。本院于2018年8月8日重新立案并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理期间，原告唐先广于2018年8月20日向本院申请撤回对被告渔溪清算组的起诉，并申请追加衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司（以下简称渔溪公司）为本案被告，本院予以准许。后本院于2018年12月21日作出（2018）湘0406民初1268号之一民事裁定书，裁定驳回唐先广的起诉，唐先广不服，向衡阳市中级人民法院提出上诉。衡阳市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）湘04民终680号民事裁定，驳回唐先广的上诉。唐先广仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）湘民申3950号民事裁定，指令衡阳市中级人民法院再审。衡阳市中级人民法院于2020年6月3日作出（2020）湘04民再30号民事裁定，裁定撤销衡阳市中级人民法院（2019）湘04民终680号民事裁定及本院（2018）湘0406民初1268号之一民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2020年6月11日重新立案后另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐先广及其委托诉讼代理人何海波、被告民生堂公司的委托诉讼代理人刘剑昆、渔溪公司的法定代表人唐应林及其委托代理人王秀松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐先广向本院提出诉讼请求：1、判决民生堂公司与渔溪清算组于2005年5月18日就衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋所签订的湘工商合许字第（2002）***号商品房买卖合同无效，民生堂公司将衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋返还给原告。2、本案诉讼费由民生堂公司承担。2018年8月20日原告唐先广将诉讼请求变更为：1、确认衡阳市××大厦××栋××房屋归原告所有；确认被告民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与被告渔溪清算组2005年5月18日签订的湘工商许字第（2002）***号《商品房买卖合同》无效；判决湖南民生堂公司将房屋返还给原告；2、本案诉讼费由二被告承担。2020年9月2日，原告唐先广将诉讼请求再次变更为：1、确认被告民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与被告渔溪清算组2005年5月18日签订的湘工商许字第（2002）***号《商品房买卖合同》无效；判决民生堂公司将涉案房屋即从渔溪清算小组购买的房屋（衡阳市××大厦××栋××号房，321.07㎡）返还给原告；2、本案诉讼费由二被告承担。后经本院释明，原告唐先广再次将诉讼请求变更为：1、确认被告民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与被告渔溪清算组2005年5月18日就衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋（321.07㎡）签订的湘工商许字第（2002）***号《商品房买卖合同》无效；2、确认衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋（321.07㎡）归原告唐先广所有；3、判决民生堂公司将衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋（321.07㎡）返还给原告；4、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：1998年渔溪公司因开发衡阳市仙姬大厦房地产项目资金短缺导致多次停工，拆迁户多次集体上访，市政府为此召开协商会，要求作为施工方的原告筹钱垫资继续施工，并以会议纪要的形式明确保障施工方的权益。2000年11月仙姬大厦工程竣工验收合格，渔溪公司将其中的411㎡的门面抵偿给原告作为工程款。2000年11月30日，原告办理了该门面的房屋产权证，产权证号为0××4号。因刘翠生、曾广俊对原告办理的该房屋所有权证有异议，提起了诉讼，经法院判决处理后，衡阳市房地局于2003年1月24日，再次将涉案门面颁发了产权证登记在原告名下，产权证号为：××。2002年3月5日，原告与湖南民生堂药店连锁有限公司（以下简称民生堂药店，后更名为民生堂公司）的发起人兼总经理屈文策签订了一份租房性质的《合作合同书》，约定原告将涉案门面在内的房屋与屈文策合作开办药房，原告收取固定的门面收益，屈文策负责经营自负盈亏，合同期限自2002年3月29日起至2005年3月28日止。2004年6月30日，原衡阳市房产管理局以原告在办理房屋所有权证过程中房屋价格申报不实为由注销了原告涉案门的房屋产权证。2004年7月13日，原告申请重新办证，原衡阳市房产管理局不予受理，原告为此进行行政复议及行政诉讼。2004年8月24日，渔溪公司书面要求民生堂药店将门面租金直接缴纳给清算小组。2005年5月18日，民生堂药店与渔溪公司签订了湘工商合许字第（2002）***号《商品房买卖合同》，并于2005年5月22日办理了房屋产权证（原产权证号为：××，因民生堂药店更名为民生堂公司，产权证号变更为：0××9号），占有使用至今。原告认为，其与渔溪公司签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，合同签订后，渔溪公司将门面交付原告，办理了所有权证，该证虽被房产管理部门注销，但原告仍是涉案门面的实质所有权人。民生堂药店在明知该门面属于原告所有的情况下，将房屋租金交纳给渔溪公司，更在原告不知情的情况下，民生堂药店与渔溪公司签订房屋买卖合同，将本属于原告的房屋出卖给民生堂公司，并办理产权登记手续，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告民生堂公司辩称：1、民生堂公司与渔溪清算组所签订的商品房买卖合同合法有效。渔溪公司是涉案房屋的所有权人，民生堂公司从渔溪清算组购买诉争房产合法有据。即使法院认定渔溪公司对诉争的房产无处分权，民生堂公司取得房产也是善意取得。民生堂公司主观上从无通过非法的方式获得该房产的恶意，购买时唐先广原办理的房产证、国土证都已经被注销，民生堂公司是在收到渔溪公司的通知向市委联合工作组指定账户支付租金长达九个月之后才购买诉争房产的，渔溪公司出售涉案房产时也得到市委联合工作组的同意，无论从哪个角度看民生堂公司都只能认为购买的是渔溪公司的房产。客观上民生堂公司购买房产是在市委联合工作组的九个市级职能部门的全程监督下，民生堂公司支付超过评估价全款购买涉案房产并合法办理的不动产权证。唐先广也提供不出任何证据证明民生堂公司有恶意。2、唐先广对于诉争的房产没有任何的合法权利。唐先广通过十多年的行政诉讼想恢复其房产证，案件上诉至最高院都败诉，已不可能办到房产证。市委联合工作组在2004年组织渔溪公司与唐先广结算，除开诉争房产外，唐先广还倒欠渔溪公司的工程款，唐先广与渔溪公司所签订的商品房买卖合同因没有支付购房款已经无效，唐先广已没有主张涉争房产所有权的资格。按照《物权法》的规定，房屋以登记为准，唐先广购置的房屋面积是400多平米，而民生堂公司购置的房屋面积是300多平米，这两个不是同一标的物。唐先广的房产证被注销后，就丧失了房屋的所有权，所有权归属于渔溪公司。唐先广对诉争的房屋没有合法权利，因为其没有支付相应对价。民生堂公司已合法取得了涉案房屋的产权，支付了对价，且已经使用了十多年，因此涉案房屋应归属民生堂公司。3、唐先广诉请判决返还原物于法无据、于理不合。依据《物权法》的规定以及不动产公示原则，唐先广原违法办理的房产证被依法注销后，其所取得的房产证自始无效，因此并未取得房屋所有权。在无所有权的前提下，怎么可能直接获得无所有权原物的返还呢？无论法院最终如何认定民生堂公司与渔溪清算组的合同是否无效，都无法解决房产所有权的问题，判决返还涉案房产不符合《物权法》关于不动产所有权应进行登记的相关规定。事实上民生堂公司已经合法办理涉案房屋所有权证，未经法定程序撤销民生堂公司对涉案房产的所有权，是不可能直接判决返还不动产的。综上，唐先广的诉请没有事实与法律依据，请求予以驳回。被告渔溪公司辩称：1、渔溪公司出售商品房给民生堂公司合法。2004年6月30日，原衡阳市房产管理局以唐先广申报价格不实为由注销唐先广涉案房产的第0××2号房产证。2004年8月24日，渔溪公司书面通知民生堂公司“你公司原承租唐先广的该门面，渔溪公司已收回，续租请将房租交给渔溪清算组。2005年5月18日，在市纪委“**大厦综合楼项目”工作组的监督和指导下，渔溪清算组与民生堂公司就**大厦****房屋签订《商品房买卖合同》，民生堂公司已全额将333.9万元购房款支付至市纪委“**大厦综合楼项目”工作组指定的市房产局纪委银行账户，并在市产权处办理了房屋产权证。市房产局纪委将该购房款全部用于清偿**大厦综合楼项目的税金、规费、拖欠的水费、电费、材料款、拆迁户补退款等。唐先广对注销房产证不服，通过十多年的行政诉讼均无法达到目的。故渔溪清算组与民生堂公司签订的房屋买卖合同合法有效。2、唐先广诉讼请求没有法律依据。2000年9月19日唐先广与渔溪公司签订的《衡阳市商品房购销合同》明确约定购房款是以工程款抵付的，工程款清结完毕，渔溪公司不欠唐先广购房合同价款后，双方签订的合同自行废止。2000年9月13日双方签订的《补充协议》和2000年9月28日签订的《抵房协议》，都明确约定抵付的工程款由双方根据结算金额多退少补按原合同价进行退补或门面找补。湖南华鹏会计师事务所依据仙姬大厦工程项目项目开发和承建双方提供的施工图、材料收付清单以及工程项目签证等相关资料，于2004年11月18日出具《工程预（结）算审查验证定案通知书》（含Ｃ栋给排水及电气工程款189432.27元），确定**大厦工程项目结算总金额为6369370.05元（已扣减开发商代购的材料款2482655元）。唐先广收到渔溪公司工程款现金2854291.43元，抵偿工程款的三处房屋共折价3668633.78元（其中14套住宅1603.2平方米计1432619.78元，地层门面296平方米计1210496元，二层营业房788.86平方米计1025518元），共计6522925.21元，以上不包含本案诉争的房产411平方米抵偿工程款的2864856元，故渔溪公司已多付了153555.16元。因此，渔溪公司与唐先广于2000年9月19日签订的以房抵债的购房合同在2004年结算后就已自行废止。唐先广就注销产权一事提起行政诉讼败诉后又提起民事诉讼，浪费司法资源，请求驳回原告唐先广的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告唐先广提交的《关于注销ＮＯ.××房屋所有权证的决定》、《复议申请报告》、《重新办证申请书》、（2006）衡中法行初字第1号行政判决书、（2006）湘高法行终字第15号行政判决书、湘检民行立字【2007】18号民事行政检察立案决定书、（2012）湘高法行监字第12号驳回申诉通知书、（2008）行监字第174-1号通知书、ＥＭＳ快递送达回证、第0××4号房产证、第0××2号房产证、第303899号国土证、《**大厦拆迁安置协调会议记录》、《合作合同书》、渔溪清算组给民生堂公司的《函》、《房租交纳协议书》、《关于注销303899国有土地使用证的决定》、《衡阳市商品房买卖合同》、第0××8号房产证、第0××9号房产证、涉案工程项目竣工验收资料，被告民生堂公司、渔溪公司对其真实性均无异议，本院予以确认。对被告民生堂公司提交的《衡阳市商品房买卖合同》、新盛房估字（2005）第0****号《房地产估价报告》、中国农业银行票号为0****3、0****1、0****6、0****8四张转账支票、第0××9号房产证及登记信息表、《关于注销ＮＯ.××房屋所有权证的决定》、关于注销ＮＯ.××房屋所有权证的公告、《关于注销3****国有土地使用证的决定》、《关于同意成立衡阳市渔溪公司清算小组的通知》、渔溪清算组给民生堂公司的《函》、《房租交纳协议书》、关于收回《关于渔溪公司拆迁安置遗留问题的处理协调会议纪要》的函、《补充协议》、湖南华鹏会计师事务所湘华基审【2004】046号《关于衡阳市渔溪房地产**大厦Ｂ、Ｃ、Ｄ栋土建及Ｃ栋水电安装工程结算造价审核报告》、唐先广于1999年收到渔溪公司抵付工程款14套住宅房产清单和收据、唐先广2000年收到渔溪公司抵付工程款Ｃ栋地层门面和Ｄ栋二楼门面的清单及购房合同、渔溪清算组于2005年6月27日在衡阳日报上刊登的《公告》、（2006）衡中法行初字第1号行政判决书、涉案房屋的房地产权登记信息、抵押权登记信息，原告唐先广对其真实性均无异议、被告渔溪公司无异议，本院予以确认。对被告渔溪公司提供2000年9月28日唐先广给渔溪公司的《承诺》、2000年10月24日唐先广出具的《证明》，原告唐先广、被告民生堂公司均无异议，本院予以确认。对本院依职权从建行衡阳市分行调取的《小微企业抵押快贷借款合同》、《小微企业抵押快贷最高额抵押合同》、不动产登记证明，各方均无异议。本院予以确认。对双方有争议的证据，本院作如下认定：1、对原告唐先广提交的唐先广与渔溪公司分别于2000年9月19日、2000年9月26日签订的两份《衡阳市商品房购销合同》，被告民生堂公司、渔溪公司对其三性均有异议，因上述两份合同系行政机关注销唐先广房产证的依据，相关行政诉讼已对其真实性予以确认，故本院对上述两份合同的真实性予以确认；2、对原告唐先广提交的《**大厦Ｂ、Ｃ、Ｄ栋工程预（结）算审查验证定案通知单》，被告民生堂公司、渔溪公司认为该份证据无原件，无鉴定人签字及鉴定部门盖章，其已被废止，湘华基审【2004】***号《关于衡阳市渔溪房地产**大厦Ｂ、Ｃ、Ｄ栋土建及Ｃ栋水电安装工程结算造价审核报告》才是合法有效的结算依据；因被告公司的王秀松、唐应林对其在上面签名无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；3、对原告唐先广提交的《工程项目各项费用明细表》，因唐先广未提交原件，且上述证据无鉴定机构的盖章，本院不予确认；4、对原告唐先广提交的唐先广于2001年6月17日出具的领条、《衡阳市商品房购销合同》、第0××7号房产证、唐先广分别于2001年8月1日、8月29日出具的两份领条、2001年6月27日唐先广与渔溪公司的协议，本院对其真实性予以确认；5、对唐先广提交的2001年7月8日的财务结算草表、2001年7月8日之后的财务结算清单，民生堂公司及渔溪公司有异议且无双方的签字确认，本院不予确认。6、对唐先广提交的12282元的报建费交费票据及刘付国出具的领条，因未提交原件核对，本院不予确认。7、对唐先广提交的2004年询问通知单、2008年不予立案通知书，与本案无关，本院不予确认。8、对唐先广补充提交的《补充条款》、《**大厦工程补充合同》、《**大厦工程对账清单（Ａ栋）》、**大厦Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋标准平面图、**大厦拆迁户安置方案定位图（Ｄ栋）、**大厦商品房销售及拆迁安置示意图（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋），民生堂公司、渔溪公司有异议且未提交原件核对，故本院对上述证据不予确认；9、对唐先广补充提交的《渔溪公司已付款及未付款的说明》，系唐先广单方制作，本院不予确认；10、民生堂公司提交的唐先广收取渔溪公司工程款现金收款一览表和付款凭证复印件、唐先广于1999年收到渔溪公司抵付工程款14套住宅清单和收据、唐先广2000年收到渔溪公司抵付工程款Ｃ栋地层门面和Ｄ栋二楼门面的清单及购房合同，唐先广除对其中渔溪公司代其支付的预制板费28000元及代付建工局报建费14096元及Ｄ栋二楼楼梯间抵偿工程款有异议外，其他均无异议，故可确认唐先广共收到渔溪公司工程款现金2706274元，14套住宅抵工程款1481018.78元，Ｃ栋地层抵工程款1210496元，Ｄ栋二楼门面抵工程款1025518元，共计6423306.78元；11、对民生堂公司提交的衡阳市纪委《关于唐先广网上载文反映的几个问题的情况汇报》，该份证据系有权机关出具的公文，无须进行确认。12、对证人贺某的出庭作证的证言，本院予以确认。根据审核认定的证据、双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：1997年，中共衡阳市委政策研究室、中共衡阳市委党史资料征集研究办公室、衡阳市经济信息中心、衡阳市人民政府城市管理办公室、中共衡阳市委、衡阳市人民政府信访办公室成立衡阳市委市政府机关五单位集资建房办公室（以下间称集资建房办公室），拆除旧房兴建****大厦。1998年1月，集资建房办公室在无资金投入的情况下，将***大厦工程和与该地段拆迁户签订的拆迁补偿协议书全部移交给渔溪公司。唐先广以衡阳古建筑公司的名义作为**大厦的实际负责人、承建人承接该工程的B、C、D栋。**大厦工程在施工过程中，因渔溪公司未按期拨付工程款，造成工程多次停工，被衡阳市列为14个严重的拆迁遗留问题之一。2000年9月6日，市政府相关职能部门组织渔溪公司、唐先广等人进行协调，确定由渔溪公司以门面和房子作价工程款抵给唐先广。2000年9月13日，渔溪公司（建设方）的代表王秀松、唐应林等与衡阳古建筑公司（施工方）的代表唐先广签订了一份《补充协议》，双方就**大厦工程的扫尾工作在市政府及拆迁办领导的协调下，达成如下共识：一、建设方同意将该厦地层西北角即：19.72×12.72-2.7×6.1=250.84㎡，作价10000元/㎡,计币2508400元，北向及西向梯间：3.62×12.72+6×13.62=127.77㎡，作价7000元/㎡，计币894390元，二楼营业用房估1000㎡，作价1626元/㎡，计币1626000元，以上共计5027790元，按原工程施工合同规定用门面抵款应优惠20%售给施工方，折合计币4022232元，售给施工方作为工程欠款拨付。具体建筑面积以市产权处核定为准，并办理其手续。二、施工方进场施工时，三天之内由建设方付给施工方起动费用壹拾伍万元。三、建设方应积极配合施工方继续尽快完成本工程的施工决算，并根据审定的工程款额，按多退少补的办法进行现金或门面找补。四、施工方办理上述手续的同时应立即组织泥、木、焊工对屋面门窗及楼梯等工程进行全面施工，B、C、D栋在十月底前全面交付。五、建设方所抵售给施工方的门面，应服从地层门面的整体经营或做整体超市，并以未优惠售价入股。六、建设方在该工程竣工半年内如有现金可将抵售给施工方的门面购回。七、本协议双方共同执行，不得违约，如有违约，一切责任由违约方承担。八、本协议双方签字生效，生效后以前所签订的协议及抵押手续作废并退回各方。2000年9月19日，渔溪公司与唐先广签订了一份《衡阳市商品房屋购销合同》，双方约定将**大厦Ｃ、Ｄ栋地层西北角共411平方米的门面作价2864856元的价格抵付给唐先广，作为渔溪公司应支付给唐先广的工程款。2000年9月26日，唐先广与渔溪公司另行签订了一份《商品房屋购销合同》，将上述同一门面约定价格为1300195元。唐先广于2000年11月30日将上述411平方米的门面办理了房屋产权证，产权证号为：衡房权证城南区字第0××4号。2002年7月31日，衡阳市中级人民法院以衡阳市房产管理局颁发给唐先广的0××4号房屋产权证时，渔溪公司未提交**大厦房屋竣工验收合格证，属程序违法为由，终审判决撤销该房屋所有权证。2003年1月24日，衡阳市房产管理局根据唐先广提供的衡阳市政府衡法办纪字［2002］第2号《关于渔溪公司拆迁安置遗留问题的处理协调会议纪要》和2000年9月26日唐先广与渔溪公司签订的《商品房屋购销合同》等资料，将坐落于衡阳市**大厦Ｄ栋房号为****、建筑面积为413.51平方米的房屋办理了房屋产权证至唐先广名下，房屋产权证号为：衡房权证雁峰区字第0××2号。2002年5月29日，衡阳市国土资源局雁峰分局为唐先广办理了该宗土地的国土使用权证，证号为：衡国用2002Ｂ字第3***号。产权证号为0××4号的房屋与产权证号为0××2号的房屋系同一房屋。2004年6月30日，衡阳市房产管理局根据渔溪公司《关于撤销衡房权雁峰区0××2号产权证的报告》，以唐先广在申请办理该产权证时房屋价格申报不实等问题为由，以衡房法字［2004］71号文件《关于注销ＮＯ.0××2号房屋所有权证的决定》，依法注销了该房屋所有权证。唐先广于2004年7月6日向衡阳市房产管理局提交了《申请复议报告》，于2004年7月13日向该局提交了请求对0××2号房屋所有权证所确定的房屋进行重新办理产权证的《申请书》，均未得到有效解决。2004年8月16日，唐先广向本院提起行政诉讼，因未按期缴纳诉讼费，本院依法裁定按撤诉处理。2005年5月17日，衡阳市国土资源局以唐先广的0××2号房屋所有权证被注销为由，注销了唐先广所持有的编号为3****号的国土使用权证。2005年12月28日，唐先广不服衡阳市房产管理局作出的衡房法字［2004］71号《关于注销ＮＯ.0××2号房屋所有权证的决定》，向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，2006年3月27日，衡阳市中级人民法院作出（2006）衡中法行初字第1号行政判决书，该判决查明了该案被涉具体行政行为涉及的房屋所有权证被注销后，该房屋产权归属渔溪清算组，并由渔溪清算组根据该院（2004）衡中法民一终字第240号民事判决书所确认确定的内容及其与曾广俊达成的执行和解协议确定的内容分别安置给了第三人曾广俊、刘翠生；余下部分售与民生堂公司。并确认了唐先广在房地产交易过程中价格申报不实，判决：一、维持衡阳市房产管理局2004年6月30日作出的衡房法字［2004］71号《关于注销ＮＯ.0××2号房屋所有权证的决定》；二、驳回唐先广要求衡阳市房产管理局恢复衡房权证雁峰区字第0××2号房屋所有权证的诉讼请求；三、驳回唐先广的赔偿请求。唐先广不服，提起上诉。湖南省高级人民法院经审理后，作出（2006）湘高行终字第15号行政判决书，该判决书认定审理查明的与原判认定的事实无异，判决：驳回上诉，维持原判。唐先广不服，向湖南省人民检察院申诉，湖南省人民检察院于2007年8月6日决定立案审查。2013年8月8日，湖南省高级人民法院以（2012）湘高法行监字第12号驳回申诉通知书，驳回唐先广的申诉。唐先广向中华人民共和国最高人民法院进行申诉，2015年7月1日，中华人民共和国最高人民法院作出（2008）行监字第174-1号通知书，认为唐先广的申请不符合法律规定，决定不对该案提起再审。该通知书于2015年7月31日邮寄唐先广，唐先广于次日收到。另查明，2002年3月5日，唐先广与屈文策（民生堂公司的发起人）签订了一份《合作合同书》，唐先广以**大厦的门面出资，屈文策以现金出资，双方共同合作经营药品商场，合作期限自2002年3月29日起到2005年3月28日止，共计三年；唐先广只出资，不参与经营，屈文策每月按期向唐先广支付投资收益；屈文策还向唐先广支付了6万元的保证金。对于该《合作合同书》，双方均认可实为房屋租赁关系。屈文策作为发起人成立了湖南民生堂医药有限公司，湖南民生堂医药有限公司后更名为湖南民生堂医药连锁有限公司、民生堂公司。2003年11月12日，衡阳市工商行政管理局向渔溪公司董事会发出《关于同意成立渔溪清算组的通知》。2004年8月24日，渔溪清算组向民生堂药店发函称：衡阳市****号（民生大药房）原由唐先广收取房租，从2004年8月份起，由渔溪清算组按原合同收取房租，从2004年8月起，如出现房屋租金纠纷，由渔溪清算组负一切法律责任。其后，湖南民生堂医药连锁有限公司与渔溪清算组签订了一份《房租交纳协议书》，对上述内容进行了具体化，并明确屈文策交纳给唐先广的合同保证金6万元，由渔溪清算组负责退还。2005年2月26日，渔溪清算组委托衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司对位衡阳市雁峰区****一幢九层建筑物的第一层商服用房建筑面积315平方米的房屋进行估价，衡阳新盛房地产价格评估有限责任公司于2005年3月3日作出新盛房估字（2005）第0****号《房地产估价报告》，对上述房产估价为3263400元。2005年5月18日，渔溪清算组与湖南民生堂医药连锁有限公司签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，合同编号为0***。将原0××2号产权证中确定的门面中的****房屋以3339000元出售给了湖南民生堂医药连锁有限公司。湖南民生堂医药连锁有限公司根据渔溪清算组的要求于2005年6月10日前将购房款3339000元支付至衡阳市房产管理局纪律检查工作委员会账户。涉案的***房屋建筑面积经产权部门确定为321.07平方米。2005年5月22日，湖南民生堂医药连锁有限公司将该房屋办理产权登记至其名下，产权证号为：衡房权证雁峰区字第0××8号，因湖南民生堂医药连锁有限公司更名为民生堂公司，该房屋的产权证号变更为：衡房权证雁峰区字第0××9号。原0××2号产权证中确定的门面***，除渔溪房产公司出售给湖南民生堂医药连锁有限公司部分的***房屋，其余部分，经法院生效裁判确定属于被拆迁户曾广俊、刘翠生所有。再查明，仙姬大厦B、C、D栋主体工程于2001年竣工后，渔溪公司与衡阳古建筑工程公司委托衡阳市审计师事务所对工程进行造价审计，2001年6月10日衡阳市审计师事务所向渔溪公司、衡阳古建筑工程公司发出了《工程预（结）算审查验证定案通知单》，对**大厦B、C、D栋工程定案造价为8446278.23元（含未完工程款176605.04元），该通知单上无衡阳市审计师事务所盖章或审核人签名，但王秀松、唐应林等人在建设单位处签名并加盖了渔溪公司的公章，唐先广在施工单位处签名，未加盖衡阳古建筑工程公司的公章。后渔溪清算组于2004年委托湖南华鹏有限责任会计师事务所对**大厦B、C、D栋土建及C栋水电安装工程进行造价鉴定，湖南华鹏有限责任会计师事务所于2004年11月19日出具了《关于衡阳市渔溪房地产**大厦B、C、D栋土建及C栋水电安装工程造价审核报告》，结论为该工程送审金额13022169.24元；审定金额6369370.05元；核减金额6652799.19元（含建设方代购建材2482655.00元）。唐先广已收到渔溪公司工程款（含以房抵工程款，不含本案诉争房产的抵偿款）共计6423306.78元。还查明，涉案房产上存在最高额抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，抵押人为民生堂公司，债务人为衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司，被担保主债权数额为480万元，债务履行期限自2019年6月25日起至2024年6月24日止。2020年6月19日，衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司与建行衡阳市分行签订了一份《小微企业抵押快贷借款合同》，约定贷款额度为370万元，有效期间为2020年6月19日至2021年6月19日。同日，民生堂公司与建行衡阳市分行签订了一份《小微企业快贷最高额抵押合同》，约定民生堂公司以案涉房产为衡阳颐和山水健康养生乡村俱乐部有限公司向建行衡阳市分行的贷款提供最高额抵押担保。本院认为：唐先广诉请确认二被告之间签订《商品房买卖合同》无效，要求确认涉案房屋归其所有,故本案案由应定为所有权确认纠纷。本案的主要争议焦点为：1、被告民生堂公司前身湖南民生堂药店连锁有限公司与被告渔溪清算组2005年5月18日就衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋（321.07㎡）签订的湘工许字第（2002）002号《商品房买卖合同》是否有效；2、位于衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋（321.07㎡）应归谁所有。对此，本院综合分析认定如下：一、关于民生堂公司与渔溪清算组的之间签订《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”唐先广持有的涉案房屋的所有权证被衡阳市房产管理局注销后，唐先广已丧失了涉案房屋的所有权。（2006）衡中法行初字第1号行政判决书及（2006）湘高行终字第15号行政判决书均查明涉案的房屋所有权证被注销后，该房屋产权归属渔溪清算组，故渔溪清算组有权处分涉案房屋。民生堂公司在市委联合工作组的监督下以超过涉案房屋的评估价购买了涉案房屋，支付了相应的对价，民生堂公司与渔溪清算组之间签订的《商品房买卖合同》应合法有效。故对唐先广要求确认渔溪清算组与民生堂公司于2005年5月18日签订的关于衡阳市雁峰区××大厦××栋××房屋的买卖合同无效的诉请，本院不予支持。二、本案唐先广提起的是物权确认之诉。在物权权属确认之诉中应当限于已经享有物权的人,依法主张确认其物权,对于并未依法享有物权的人,请求确认其享有物权的主张不能得到支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。根据该规定,在不动产买卖关系中,未经登记不发生物权效力,故不动产权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。换言之,要取得不动产所有权,不仅需要有效的原因行为作为要件,还需要登记作为生效要件,二者缺一不可。本案中唐先广与渔溪公司于2001年9月19日签订的《商品房屋购销合同》名为房屋买卖,实为以房抵工程款。该合同内容不违背法律法规的强制性规定,是双方真实意思表示,合法有效。该合同只是涉案房屋发生物权变动的原因行为,虽然涉案房屋产权曾经登记到唐先广名下，但唐先广持有的涉案房屋的所有权证被衡阳市房产管理局注销后，唐先广已丧失了涉案房屋的所有权。故唐先广对渔溪公司享有的只是债权,而非物权。唐先广可依据合同向法院请求判令渔溪公司履行协助过户登记,而不能直接请求确认物权归其所有,故唐先广请求涉案房屋归其所有的诉讼请求于法无据,应予驳回。鉴于渔溪公司事实上不能协助唐先广办理过户登记,涉案合同应予解除。唐先广可向相关违约人或侵权人主张赔偿。故对唐先广要求确认涉案房屋属其所有及要求民生堂公司返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告唐先广的诉讼请求。本案受理费33512元，财产保全费5000元，合计38512元，由原告唐先广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李林民人民陪审员  田丽萍人民陪审员  谢金良二〇二〇年十二月三十日法官助理熊彬羽书记员韦萍            校对责任人：熊  彬  羽      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。