铜川市耀州区人民法院   民事判决书      (2020)陕0204民初1101号   原告：中国工商银行股份有限公司铜川分行，住所地：陕西省铜川市新区。   负责人：吴浩强，该行行长。   委托诉讼代理人：李燕，陕西红河律师事务所律师。   被告：李文工，男，汉族，住铜川市耀州区。   被告：张爱玲，女，汉族，住铜川市耀州区。   被告：陕西华居置业有限公司，住所地：铜川市印台区。   法定代表人：丁鹏。   原告中国工商银行股份有限公司铜川分行（以下简称工行铜川分行）诉被告李文工、张爱玲、陕西华居置业有限公司（以下简称华居公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告工行铜川分行的委托诉讼代理人李燕，被告李文工、张爱玲到庭参加了诉讼，被告华居公司经公告送达开庭传票未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。   原告工行铜川分行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与三被告签订的《个人借款/担保合同》，判决被告李文工和张爱玲立即偿还原告贷款本金173476.33元和截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计2773.7元，及自2020年10月19日始至实际清偿之日前的所欠利息、罚息和复利；二、被告李文工和张爱玲承担原告律师代理费18963元和公告费800元；三、被告陕西华居置业有限公司对上述贷款本金、利息、罚息和复利以及律师代理费、公告费承担连带清偿责任；四、拍卖、变卖铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX室房产所得价款，请求判决原告对被告所欠款项和律师代理费有优先受偿权；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月4日，原告工行铜川分行作为贷款人与被告李文工作为借款人，被告张爱玲作为共同借款人，被告华居公司作为保证人订立《个人购房借款/担保合同》，因李文工和张爱玲购买位于铜川市印台区三里洞XX路XX巷XX居XX号XX号楼20503号房产，向原告贷款23万元，贷款期限180个月，贷款利率按照人民银行基准利率，实际放款日与到期日、执行利率以借款凭证记载为准。还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息。合同还约定借款人未按照约定偿还贷款时，贷款人有权收取复利和罚息，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款构成违约，贷款人有权解除该合同，并约定贷款人为实现债权及担保权力而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等均由借款人承担。同时，保证人华居置业对借款人提供阶段性连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第55条约定，发生纠纷时向贷款人所在地人民法院提起民事诉讼。另外，2015年7月20日，被告将其位于铜川市印台区XX路XX巷XX居XX号XX号楼20503房产抵押予原告，双方在登记机关办理了预抵押登记（铜房预印台字第×××××××××号）。抵押物担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同约定，若被告未按约定还款，原告对预抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款有优先受偿权。2015年8月4日，原告向被告发放贷款23万元，当日贷款利率5.4%。因自2019年7月开始至今，被告李文工和张爱玲已连续逾期9期未按月偿还原告贷款。被告违约期间，原告向被告李文工和张爱玲多次电话催收，并向三被告发出书面逾期催收通知书催款，三被告均置之不理，至今未归还所欠贷款。综上所述，因被告未按合同约定履行还款义务构成严重违约，原告为了使信贷资金不受损失，依法向贵某某提出上述诉讼请求，请求贵某某支持原告的诉讼请求。被告收到民事起诉状后，其在2020年5月26日归还本金9659.26元和6310.94元，在6月11日归还了本金1095.42元和利息684.93元。   原告工商银行铜川分行提交了以下证据以支持其诉讼请求：   一、被告李文工和张爱玲身份证、户口本及其结婚证复印件、《个人借款/担保合同》，证明：1.原、被告各方签订的借款担保合同主体、形式以及内容合法，被告因购买商品房向原告借款23万元整，贷款期限180个月按等额本息方式按月还款，180个月还清贷款，若第一、二被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除该合同，被告应当赔偿原告的损失，损失包括律师费、评估费、拍卖费等实现债权的费用；2.合同第十九条、第二十条、第二十一条、第五十七条约定二被告以其××1号6幢1单元20503号、面积101.63平方米、价值330297元的商品房作为抵押，并办理抵押登记手续，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利，和原告实现债权的费用。并且，在处分抵押商品房过程中原告有优先受偿权；3.根据合同第五十四条约定的保证人承担保证责任的范围按10.2确定，约定第三被告作为保证人，对第一、二被告所欠原告的贷款本金、利息、罚息和复利，及违约金和贷款实现债权费用承担阶段性连带责任保证。   二、借款凭证及借据历史处理明细，证明：1.原告按照借款合同约定于2015年8月4日向被告账户放贷23万元，完成了借款合同约定的发放贷款的义务；2.截至2020年5月15日立案，被告连续逾期9期未按约定还款，根据《借款担保合同》第十四条14.1L和14.2（5）之规定，三被告违约，符合解除《借款担保合同》的条件，原告解除与三被告的借款/担保合同，请求被告归还贷款本息、支付律师费等费用有事实和合同依据，符合法律规定。   三、房屋销售合同（预售）、首付款收款凭证、李文工银行交款凭证、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人住房贷款客户谈话笔录、委托转账付款授权书、客户须知、抵押物共有人同意抵押声明、贷款用途声明、房产抵押担保人家庭主要成员意见表、诚信保证函、特别声明、开通短信提示服务功能协议、共同还款承诺书和照片，以及第三被告的开发商承诺、担保函和房屋预登记证（铜房预印台字第×××××××××号）。证明：1.第一、二被告与第三被告订立和办理登记备案的《商品房买卖合同（预售）》自2015年8月4日依法成立，第一、二被告按照该售房合同约定履行交付100297元首付款给第三被告，该售房合同内容合法，形式有效，且买卖合同已经实际履行。2.第一、二被告对所签订的《个人购房借款/担保合同》所有条款充分理解，承诺遵守借款合同的全部条款。3.第一、二被告因其二人购房申请贷款23万元，同时以所购房屋办理了抵押登记，原告取得他项权证，三被告承诺在不能履行债务时无条件迁出设抵押房屋同意采取变卖、拍卖、抵债等方式处置设押房屋，原告有权因借款担保合同向三被告主张债权，并享有对抵押商品房拍卖和变卖的优先受偿权。4.证明第三被告华居置业实际收到第一、二被告商品房首付款，并自愿对借款承担阶段性担保责任，其承诺若借款合同与事实不符时同意对第一、二被告贷款承担连带还款责任。   四、逾期贷款催收通知书两份、特快专递邮寄单一份，以及物流跟踪网络查询信息，证明在第一、二被告未按约定还款在2019年12月23日连续4期违约，原告向被告发出催款通知，三被告接到原告催收通知后，均仍未履行还款义务，故被告依约解除与三被告签订的借款担保合同符合约定，原告请求的本金及利息和实现债权的费用，有事实依据，符合约定和法律规定。   五、委托代理合同及票据、公告费票据，证明原告因实现债权实际支付了律师代理费，符合《个人借款/担保合同》规定，属于原告实现债权的费用，三被告应当承担此费用。                   对原告提交证据的分析认定。被告华居公司不到庭质证，是对自己权利的放弃。1、被告李文工、张爱玲对原告提交的第一组证据被告李文工、张爱玲身份证复印件以及结婚证复印件真实性无异议，《个人借款担保合同》李文工和张爱玲签字是我写的，但其他的字不是我们签字，证明目的不认可，我们没有向银行申请贷款；2、对第二组证据借款凭证及借据历史处理明细真实性认可，证明目的不认可，理由与第一组质证意见一致，还款是由开发商偿还，华居公司已经还款4年多；3、对第三组证据中《房屋销售合同（预售）》真实性认可，首付款收款凭证、诚信保证函、第三被告的开发商承诺、房屋预登记证（铜房预印台字第×××××××××号）真实性不认可，我没有给华居公司交纳首付款100297元，我给华居公司交纳的是165148元，李文工银行交款凭证真实性不认可，我们没有给银行交过款，我们当时全是现金交给开发商了，中国工商银行个人住房贷款申请表上的字确实是我们两个签的，个人住房贷款客户谈话笔录、委托转账付款授权书、客户须知、抵押物共有人同意抵押声明、贷款用途声明、房产抵押担保人家庭主要成员意见表、特别声明、开通短信提示服务功能协议、共同还款承诺书和照片，担保函的真实认可，证明目的不认可，因为当时华居公司提出我们只负责签字，由华居公司偿还贷款，五年到期如果继续借用我们名义贷款，没有办理房产证，给我们赔偿2万元；4、对第四组证据逾期贷款催收通知书、特快专递真实性无异议，证明目的不认可，借款应当由开发商还款，并且原告起诉以后我们也向原告还了17750.37元，不能向我们主张；5、对第五组证据真实性无异议，证明目的不认可，理由是个人借款合同的贷款本息都不应当由被告偿还，所以实现债权的费用也不应当由被告偿还。被告李文工、张爱玲认可原告提交的以上证据中签字是二人所签，原告提交的以上五组证据能够相互印证形成有效的证据链，对以上五组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。   被告李文工、张爱玲辩称，2015年华居公司发放广告，说可以享受羊年半价购房活动在XX居XX小区XX房，我当时向华居公司交了2万元认购金，之后华居公司提出要以我的名义向银行贷款，但是贷款由华居公司偿还，与我无关。我不同意，华居公司说我缴纳的2万元定金就不能返还，没有办法，我就同意华居公司以我的名义向银行贷款，在XX居XX城XX居XX小区XX号楼XX单元XX层XX的房屋，我们已经全款购买了房屋，该房屋是按照半价活动支付的购房款，签订贷款合同以后，我们并没有向银行还过款，都是由开发商华居公司还款，到今年原告起诉以后找我们催要还款，说是害怕影响我们的征信，我们才给银行还了一部分钱。我们当时签订贷款合同时，什么都不知道，是银行和华居公司说好的，只让我们签字，我们都没有看合同，也没有向银行申请贷款。   被告李文工、张爱玲提交了以下证据以支持其抗辩理由：   一、商品房买卖合同一份，证明2015年8月5日，李文工与华居公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于华居1号小区6号楼2单元5层503房屋，房屋总价款330297元，合同第四条第三款约定，李文工参与甲方实施的羊年活动，在乙方办理完毕银行按揭手续，银行已放款的前提下，甲方以签订房款的五折将房屋一次性授予乙方，乙方支付房款后，银行月供由甲方按时支付，每五年为一个确认段，若五年后任何一方不愿继续贷款，甲方不得以任何理由拒绝，需及时办理还款手续，并为乙方办理房产证相关手续，所有费用以商品房总价款为基数，由各自承担。被告李文工半价向华居公司购买了涉案房屋，并没有办理按揭贷款，该按揭贷款是按照合同约定，由开发商华居公司偿还。   二、收款收据两份，证明2015年8月5日，李文工向华居置业公司交付所有房款165148元，交付契税、住宅专项维修基金、办理房产证等费用21445元，原告李文工全款向华居公司购买了涉案房屋，不存在按揭贷款。   三、转账凭证一份，证明张爱玲和李文工2015年7月19日向陕西华居置业有限公司缴纳一半的购房款145148元，另外2万元是直接存入对方账户。   对被告李文工、张爱玲提交证据的分析认定。被告华居公司不到庭质证，是对自己权利的放弃。1、被告提供的第一组商品房买卖合同，与原告提交的商品房买卖合同（预售）的内容以及形式均不相符，真实性不予认可，并且提交的借款合同，能够证明原告对不知道这份合同的存在，由此证明第一、二被告与开发公司利用欺诈手段骗取原告贷款；2、对第二组证据的两份收据的真实性请法庭予以确认真实，我们对真实性不认可；3、对第三组证据对转账凭证的真实性认可，证明目的不认可，理由是不能证明是交给开发商的，与本案没有关联性。本院对被告提交的以上三组证据的真实性予以确认。   被告华居公司未到庭答辩亦未提交证据。   经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：   被告华居公司系铜川市印台区三里洞华居・快乐城（备案名华居 1号）项目的开发商。2015年7月，被告李文工持华居公司发放的＜羊年五折活动＞宣传购房广告到被告售楼部咨询，向华居公司缴纳2万元认购金。华居公司告知李文工半价购房是先以李文工名义办理房屋抵押贷款，由华居公司使用贷款并由华居公司按期偿还。   2015年7月9日，李文工（买受人）与华居公司（出卖人） 签订商品房买卖合同（预售）一份，合同主要约定李文工购买被告开发的位于铜川市印台区XX路XX居XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为330297元，原告采取商业贷款方式付款。原告应于2015年7月8日前支付首期房价款100297元，占全部房价款的30%，余款230000元向银行申请贷款支付，合同还约定了其他权利义务等。华居公司在出卖人处加盖合同专用章及委托代理人崔万民名章，李文工在买受人处签名捺印。商品房买卖合同（预售）签订后在铜川市住房和城乡建设管理局备案，2015年7月8日华居公司出具交纳购房首付款100297元的收款收据。   2015年8月4日原告工行铜川分行、被告李文工与华居公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：李文工作为借款人与妻子张爱玲作为共同借款人向工行铜川分行借款本金230000元用于购买位于铜川市印台区×××××一号小区× 幢2单元5层×××××号房屋，借款期限为180个月，贷款利率以发放贷款时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按照下列公示换算：月利率=年利率/12。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照次调整后的基准利率及4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人一次性发放贷款，贷款利息自实际发放之日起计算，户名：陕西华居置业有限公司，账户：XXXXXXXXXXXXXXX3217，开户行：铜川印台区支行。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。合同第52条约定，罚息利率按照第四条约定的利率基础上加收50%。本合同项下担保方式为保证、抵押，其中，保证人承担保证责任的范围按照阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。抵押财产为被告李文工、张爱玲所购涉案房屋。合同注明：“贷款人已提请借款人和担保人对本合同各条款，特别是黑体部分作全面准确的理解，并应借款人和担保人的要求对相应条款作了说明，借款人和担保人确认对本合同内容不存在误解或异议。” 被告李文工、张爱玲在借款人与抵押人处签名，被告华居公司在保证人处加盖公章，原告在贷款人处加盖公章。2015年7月9日，李文工与张爱玲向原告出具了委托转账付款授权书、抵押物共有人同意抵押声明、房产抵押、担保人家庭主要成员意见、共同还款承诺书等。2015年7月20日，原告工行铜川分行将涉案印台区XX居XX号XX号楼XX号房屋办理了预告登记，涉案房屋至今未办理房产证，至今未办理抵押登记。合同签订后，原告工行铜川分行于2015年8月4日向被告李文工授权银行将借款资金一次性转入华居公司尾号为3217的账号，发放了贷款23万元。   2015年8月5日李文工（买受人、乙方）与华居公司（出卖人、甲方）又签订一份《商品房买卖合同》合同，主要约定：1、乙方购买位于铜川市印台区三里洞 “××××”小区×号楼×单元5层3室两室两厅房屋一套，总价款为330297元，因乙方参加甲方实施的“羊年活动”，故在乙方办理完毕银行按揭手续，银行已放款的前提下，甲方以签订房款的五折将房屋一次性售予乙方，乙方支付房款后，银行月供由甲方按时支付。每五年为一个确认段，若五年后任何一方不愿继续贷款，甲为不得以任何理由拒绝，需及时办理还款手续并为乙方办理房产证相关手续，所有费用基数以商品房总价款为基数，各自承担，付款以其他方式即“羊年活动”，一次性支付50％的商品房总价款，合同还约定了其他权利义务。合同签订同日，被告李文工向华居公司交纳预收契税、住宅专项维修资金和办理房产证等费用21445元，向华居公司交纳购房款165148元。   另查明，自2015年9月4日至2019年9月4日，被告华居公司代李文工向原告工行铜川分行偿还银行贷款部分本金及利息，原告起诉后李文工向原告偿还17900.03元，至今剩余本金173476.33元及截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计2773.7元未偿还。   本院认为，李文工持华居公司购房宣传单向其咨询并向华居公司缴纳2万元认购金，双方初步约定李文工以半价购买涉案房屋，李文工向原告借款由华居公司使用并由华居公司按期向原告偿还，后双方依次签订了商品房买卖合同（预售)，2015年8月5日的商品房买卖合同，并与原告工行铜川分行签订了《个人购房借款/担保合同》。上述合同均为原、被告的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，原告履行了发放23万元贷款的义务，被告李文工、张爱玲未按合同约定按月偿还贷款，抗辩其与华居公司约定该笔贷款由华居公司使用并偿还，李文工已经足额向华居公司半价支付了购房款。庭审查明，李文工与华居公司2015年8月5日签订的商品房买卖合同约定李文工以半价购买涉案房屋，李文工应在原告处办理购房个人贷款，所借款项由华居公司使用并由华居公司按期向原告偿还，该约定实质上是将李文工对原告的借款债务转移给了华居公司。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。李文工抗辩原告明知李文工与华居公司约定借款由华居公司使用并由华居公司按期偿还，且原告与华居公司恶意串通损害李文工的利益。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李文工虽然提出了抗辩理由，但未提交有效证据予以证明，原告表明对此事前不知情且事后没有同意，故李文工抗辩理由不能成立。综上所述，李文工与华居公司约定将李文工的债务转移给华居公司，该约定仅对双方具有约束力，对原告无法律约束力。李文工与共同借款人张爱玲应当向原告承担还款责任。李文工与张爱玲向原告还款后，可依据双方于2015年8月5日签订的《商品房买卖合同》另案向华居公司主张权利。   本案中，华居公司代李文工向原告偿还本息至2019年9月4日之后未还款，原告起诉之后，李文工向原告偿还17900.03元，已经超过合同约定的连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的约定，致使原告合同目的不能实现，借款人李文工构成违约，原告主张解除与李文工、张爱玲、华居公司签订的《个人借款/担保合同》，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告李文工与张爱玲偿还原告贷款本金173476.33元，截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计2773.7元及自2020年10月19日至实际清偿之日前的所欠利息、罚息和复利，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的利息应当按照双方合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为标准，罚息、复利按照合同约定的利率的1.5倍计算。原告主张被告李文工与张爱玲承担律师代理费18963元和公告费800元，提交了委托代理合同、发票。律师费属于双方合同约定的违约后给原告造成的其他损失，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。公告费属于原告的诉讼成本，原告主张李文工与张爱玲承担，于法无据，本院不予支持。《个人借款/担保合同》约定保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。故原告主张被告华居公司对上述贷款本金173476.33元、利息、罚息和复利以及律师代理费承担连带清偿责任，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。   原告主张拍卖、变卖铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX单元XX房产所得价款，原告对被告所欠款项和律师代理费有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。依据上述法律规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，也即虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权。本案中，涉案房屋至今未办理房产证，也未办理抵押登记，该抵押权并未设立，不产生优先受偿的效力。原告主张对该抵押预告登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。被告华居公司未到庭是对自己权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告中国工商银行股份有限公司铜川分行与被告李文工、张爱玲、陕西华居置业有限公司签订的《个人借款/担保合同》。   二、被告李文工、张爱玲于判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铜川分行贷款本金173476.33元。   三、被告李文工、张爱玲于判决生效后三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜川分行截止2020年10月18日的利息、罚息和复利合计2773.7元及自2020年10月19日始至实际清偿之日前的利息、罚息和复利（利息按照双方合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为标准，罚息、复利按照合同约定利率的1.5倍计算）。   四、被告李文工、张爱玲于判决生效后三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜川分行律师代理费18963元。   五、被告陕西华居置业有限公司对上述债务本金173476.33元及利息、罚息、复利、律师代理费承担连带清偿责任。   六、驳回原告中国工商银行股份有限公司铜川分行的其他诉讼请求。   本案受理费3825元，原告中国工商银行股份有限公司铜川分行负担50元，被告李文工、张爱玲、陕西华居置业有限公司连带负担3775元直接支付原告，原告已经预交的受理费本院退还603元。公告费原告中国工商银行股份有限公司铜川分行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审 判 长    杨 敏   人民陪审员    刘亚萍   人民陪审员    贺亚荣                               二〇二〇年十一月十三日                          书 记 员  袁潇      1