XXX人民法院 重庆市綦江区人民法院民事判决书 (2020)渝0110民初7419号 原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码91500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王绍煜，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：张少群，女，1967年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称"赢三物管公司"）与被告张少群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人王绍煜、郝保建，被告张少群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赢三物管公司诉称：2013年11月20日，被告购买了位于重庆市綦江区xxx号房,房屋面积：89.46平方米。按照被告与赢三物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，物管费（含电梯费）1.2元/㎡•月，公摊费10元/月。被告系原告管理服务的綦城雅筑小区4栋11-7业主，于2015年1月至2020年7月，拖欠物管费7192.58元（89.46㎡×1.2元/㎡•月×67月）、公共能源费670元（10元/月×67月）、二次供水费164.8元【（206吨-0吨）*0.8元/吨】，以上费用共计8027.38元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金5000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告张少群辩称，对拖欠物业费的时间和费用无异议，其余费用不清楚，我该缴纳的我没有意见，我不应当缴纳的我就有意见。违约金5000元我有异议，是原告先违约，原告在提供服务过程中没有满足业主的要求，以及服务不到位。经审理查明，被告张少群系重庆市綦江区xxx号房的业主，房屋面积为89.46平方米。2013年11月20日被告张少群作为业主接房, 当日被告张少群与重庆市德宜信物业管理有限公司签订了《綦城雅筑前期物业管理服务合同》。重庆市德宜信物业管理有限公司在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。合同约定：物业管理服务期限从商品房买卖合同中建设单位约定的接房之日起叁年。本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业服务企业，本合同自动续期。续期年限叁年。本物业服务合同续期年限届满，甲方及业主大会没有作出选聘或者续聘决定，本合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。物管费，高层住宅第二层以上（含第二层）物业按建筑面积每月每平方米1.3元计算（包含电梯费）；小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，其加压设备电梯按每吨水0.8元计算；公共能耗费：住宅每户每月10元；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金；乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。合同签订后，原告物业公司便按照约定开始向被告提供物业管理服务，物管费实际按照每月每平方米1.2元的标准收取，目前该小区在物业服务方面存在些许瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2015年1月至2020年7月期间未交纳物管费7192.58元（89.46㎡×1.2元/㎡•月×67月）、公共能源费670元（10元/月×67月）、二次供水费164.8元【（206吨-0吨）*0.8元/吨】，以上费用共计8027.38元。经赢三物管公司多次催收仍未交纳。审理中，被告张少群举示张少群（甲方）与重庆市德宜信物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》一份，该合同上未载明签订时间，合同第十四条:甲方和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起甲方每日向乙方交纳所欠物管费3‰的违约金。以上事实有当事人陈述、《綦城雅筑前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《欠费明细表》、《催收通知书》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、图片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。虽然被告张少群提交的合同与原告提交的合同形式不一样，但因被告张少群对所欠费用无异议且两份合同均对违约金约定相同，另原告所举示的合同签订时间与被告张少群所陈述接房时间也是一致的，故本庭对原告所提交的《綦城雅筑前期物业管理服务合同》予以认可。该合同是原告与被告合法签订的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业主也应该主动共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，在被告认可所拖欠费用的情况下以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。并且原告在收取物管费时，已经降低了收费标准。因此，对于原告要求被告交纳在2015年1月至2020年7月期间未交纳物管费7192.58元、公共能源费670元、二次供水费164.8元，以上费用共计8027.38元，本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映的意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张少群在本判决生效后五日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2015年1月至2020年7月期间的物管费7192.58元、公共能源费670元、二次供水费164.8元，共计8027.38元。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告张少群负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告张少群在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司)。本判决为终审判决。                            审 判 员  代桂林      二〇二〇 年九月十七日                         法 官助 理    黄  亚书 记 员  邓  程1