湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15605号原告孙冯，男，1975年10月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人刘小虎，湖南屏翰律师事务所律师。委托代理人谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。被告湖南微媒星视科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道五星村刘家湾组左五路金牛小区赵航私宅。法定代表人邓丽平，系该公司行政总监。委托代理人翟德鹏,男，1979年1月21日出生,汉族,住长沙市岳麓区。被告湖南新悦付科技有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2616房。法定代表人刘嘉骏,系该公司经理。委托代理人张城东,男,1992年7月1日出生,汉族,住湖南省祁阳县。被告湖南省一众优品数据科技有限责任公司,住所地：湖南省长沙市开福区新河街道晴岚路68号北辰凤凰天阶苑Ｂ1Ｅ1区1-10栋及地下车库、连接平台2××××室。法定代表人江秋华，系该公司经理。委托代理人欧琼瑶,女,1989年11月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告孙冯诉被告湖南微媒星视科技有限公司（以下简称“微媒星视公司”）、被告湖南新悦付科技有限公司（以下简称“新悦付公司”）、被告湖南省一众优品数据科技有限责任公司（以下简称“一众优品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月28日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告孙冯的委托代理人刘小虎，被告微媒星视公司的委托代理人翟德鹏，被告新悦付公司的委托代理人张城东，被告一众优品公司的委托代理人欧琼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙冯向本院提出如下诉讼请求：1.判令三被告向原告支付因被告擅自提前退租之违约金20万元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2020年4月15日,原告孙冯作为甲方与三被告（乙方）签订《房屋租赁协议》,约定:“乙方之共同指定联系通知／司法送达地址长沙市岳麓区岳麓街道五星村刘家湾组左五路金牛小区办公楼,共同指定联系人翟德鹏……经甲乙双方友好协商，兹就乙方承租长沙市岳麓区五星村刘家湾组左五路金牛小区办公楼,相关事宜达成协议如下：一、指定物业系甲方享有相关权利之自建的位于岳麓区××村××组××路××小区××楼,使用总面积约2000平方米,甲方向乙方出租的指定物业包含一楼大厅全部、二楼大厅全部、二楼所有办公区域、后面厨房以及职工食堂区域,在租赁期内围墙内东坪归乙方使用。双方一致确认,该指定物业已经于2019年11月1日由乙方实际接收。二、甲方指定物业租赁期限,2020年5月1日前已经由乙方之相关方实际承租并支付租金,2020年5月1日起甲方自愿减免租金一个月,甲方同意将指定物业出租于乙方至2022年11月30日止,乙方须实际交付自2020年6月1日至2022年11月30日止的全部约定租金。三、指定物业租金及交租方式1.指定物业初始租金为人民币85万元／年）（不含税,如需要甲方开具发票,乙方必须另行负责承担并支付相应的全部税金）。2021年11月1日起对租金进行适当增加3%-8%,具体增加比例届时由双方按照市场实际行情另行商议。2.乙方于本协议签署之日向甲方交纳半年租金（即2020年6月1日至2020年11月30日之租金）。双方约定,乙方须于每次下一个半年租期开始前的30日之前提前付清下一个半年指定物业的租金。四、指定物业租金付款方式1.指定物业租金按每半年支付一次,每次提前于下一个半年租期开始前的30日之前提前付清42.5万元,但2021年11月1日起按双方另行商定的涨价后的租金标准支付）……六、违约责任1.若乙方逾期支付租金,每延迟一天,按每天1000元的标准向甲方缴纳违约金;逾期付款超过10日,甲方有权单方面解除本协议。2.若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人,视为甲方违约,需向乙方赔偿违约金人民币20万元。3.若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议,视为乙方违约,需向赔偿违约金人民币20万元。……八、争议解决如因本协议引起的有关争议,由双方协商解决;协商不成的,双方可依法向指定物业所在地有管辖权的人民法院起诉。九、根据本协议作出的任何通知、请求、要求和其他通信往来应以书面形式进行并应送往本协议首部记载的联系送达地址。如当面送递,则一经面交即视为送达;如以ＥＭＳ方式发出,在投邮后24小时（法定节假日除外）即视为送达。各方也可在《潇湘晨报》以公告方式送达,自登报之日即视为送达。各方特别约定:甲方若通知乙方1、乙方2、乙方3及或其中任何一方,即视为已经全部通知乙方1、乙方2、乙方3。双方通过上述联系方式之任何一种（包括电子邮箱）,就本协议有关事项向对方发送相关通知等,无论对方是否实际查阅,均视为有效送达与告知对方。上述邮寄送达地址同时作为有效司法送达地址。”之后,经原告多方、多次催促,被告仅实际支付了首期租金,且系迟延支付。被告自2020年11月1日起未再依约支付租金,且被告因经营出现问题已经不在指定房产实际办公（人去楼空）,经原告多方、多次联系,但被告电话不接、微信不回,实际上已经形成被告违约、单方终止租赁合同的履行,导致原告利益严重受损,应依法、依约承担违约责任。为依法维护自身合法权益,原告特起诉至法院,恳请支持原告全部诉讼请求。被告微媒星视公司辩称，本公司对租赁事实无异议，因受疫情的影响，本公司收益微薄，经营不下去。2020年8月13日就搬离了涉案房屋,后来有其他公司入驻。本公司以为法定代表人跟原告协商好了,现在既然没有协商好,本公司愿意跟原告协商解决。被告新悦付公司辩称，因涉案房屋的电费高,一个月电费需两三万元。被告整个公司的员工只有三个人,所以几乎没有在涉案房屋办公。同时，因受疫情的影响,导致本公司无法经营。本公司愿意协调处理。被告一众优品公司辩称，本公司对违约不认可，对违约金也不认可。依照合同约定,本公司于2020年7月30日搬离了涉案房屋,搬离过程有完整视频予以证明,因为原告不接受被告与其单独沟通,所以在7月上旬本公司就委托了三被告的共同股东(隐名股东)与原告去沟通。2020年8月1日至2020年11月30日的房租等于是被告给原告的违约金20万元,这4个月的租金是94400元,按照合同约定的违约责任,本公司应付的违约金是66600元。另外,因为本公司搬离涉案房屋之后,有其他公司入驻，本公司以为是原告与新的承租人签订了合同，所以本公司未再处理。期间，本公司担心没有沟通,后来还与原告联络沟通，但原告电话打不通，后来与其律师进行了沟通。经审理查明，2020年4月15日，原告孙冯（甲方）与被告（乙方）微媒星视公司、新悦付公司、一众优品公司签订《房屋租赁协议》，约定：“一、指定物业租赁指定物业系甲方享有相关权利之自建的位于岳麓区××村××组××路××小区××楼,使用总面积约2000平方米,甲方向乙方出租的指定物业包含一楼大厅全部、二楼大厅全部、二楼所有办公区域、后面厨房以及职工食堂区域,在租赁期内围墙内东坪归乙方使用。双方一致确认,该指定物业已经于2019年11月1日由乙方实际接收。二、指定物业租赁期限甲方指定物业租赁期限,2020年5月1日前已经由乙方之相关方实际承租并支付租金,2020年5月1日起甲方自愿减免租金一个月,甲方同意将指定物业出租予乙方至2022年11月30日止,乙方须实际交付自2020年6月1日至2022年11月30日止的全部约定租金。三、指定物业租金及交租方式1.指定物业初始租金为人民币捌拾伍万元／年（￥85万元／年）（不含税,如需要甲方开具发票,乙方必须另行负责承担并支付相应的全部税金）。2021年11月1日起对租金进行适当增加3%-8%,具体增加比例届时由双方按照市场实际行情另行商议。2.乙方于本协议签署之日向甲方交纳半年租金（即2020年6月1日至2020年11月30日之租金）。双方约定,乙方须于每次下一个半年租期开始前的30日之前提前付清下一个半年指定物业的租金。四、指定物业租金付款方式1.指定物业租金按每半年支付一次,每次提前于下一个半年租期开始前的30日之前提前付清肆拾贰万伍仟元（￥42.5万元,但2021年11月1日起按双方另行商定的涨价后的租金标准支付）……五、双方的权利义务1.乙方应按期支付租金,甲方不得再收取乙方除本协议约定之外的其他任何费用。2.本协议一经签订不得随意更改,如有异议相互提前商量,如遇国家征收征用或其他有不可抗力原因,甲方应积极帮助乙方获取合法的补偿或赔偿。3.乙方不得擅自转租、转让商铺,如需转让或转租,须经甲方书面同意。4.双方确认甲方已经将指定物业及设施水电消防设备完好通畅交给乙方使用,租赁期间的水电费等由乙方自行承担。5.双方确认甲方已经将指定物业所有办公设备完好交给乙方免费使用,租用后需要维修由乙方自行负责。6.租赁期满后,乙方有优先承租场地的优先权。六、违约责任1.若乙方逾期支付租金,每延迟一天,按每天1000元的标准向甲方缴纳违约金;逾期付款超过10日,甲方有权单方面解除本协议。2.若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人,视为甲方违约,需向乙方赔偿违约金人民币贰拾万元（￥20万元）。3.若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议,视为乙方违约,需向赔偿违约金人民币贰拾万元（￥20万元）。4.乙方违反协议,擅自将承租房屋转给他人使用的,应支付违约金人民币壹拾万元（￥10万元）。如因此造成甲方损失的,还应负责赔偿。七、经营范围1.乙方不得超出核准登记的经营范围,不得以甲方名义从事经营活动。2.乙方在协议期限内不得违法经营,如有违反或触犯法律行为,一切后果由乙方自行负责,甲方不承担任何责任。3.乙方经营过程中所产生的任何纠纷及安全责任事故,由乙方自行处理,与甲方无关。八、争议解决如因本协议引起的有关争议,由双方协商解决;协商不成的,双方可依法向指定物业所在地有管辖权的人民法院起诉。九、通知根据本协议作出的任何通知、请求、要求和其他通信往来应以书面形式进行并应送往本协议首部记载的联系送达地址。如当面送递,则一经面交即视为送达;如以ＥＭＳ方式发出,在投邮后24小时（法定节假日除外）即视为送达。各方也可在《潇湘晨报》以公告方式送达,自登报之日即视为送达。各方特别约定:甲方若通知乙方1、乙方2、乙方3及或其中任何一方,即视为已经全部通知乙方1、乙方2、乙方3。双方通过上述联系方式之任何一种（包括电子邮箱）,就本协议有关事项向对方发送相关通知等,无论对方是否实际查阅,均视为有效送达与告知对方。上述邮寄送达地址同时作为有效司法送达地址。一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起10日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此产生的相关法律责任……”。上述协议签订后，三被告依约支付了首期租金共计42.5万元，租金已支付至2020年11月30日。上述协议履行过程中，三被告在未与原告办理退租手续的情形下陆续于2020年11月之前从涉案房屋退场，其中，被告一众优品公司于2020年11月3日向原告出具书面函件一份，告知原告其已于2020年7月底前搬离涉案房屋，其他两被告亦随后搬离。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁协议》、银行流水、微信聊天记录截图，被告一众优品公司提交并经庭审质证的书面函件、银行流水等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告孙冯与三被告签订的涉案《房屋租赁协议》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务，不得擅自解除协议。然三被告在合同履行过程中在未与原告协商一致并办理退租手续的情形下即擅自提前退租，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。关于违约金的确定问题，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失,则应当予以调整。虽然原、被告在涉案租赁合同中约定了违约金的标准为20万元，但是该违约金标准明显过高，原告亦未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受损失的具体情况。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，原告在2020年11月3日收到被告一众优品公司发出的书面函件告知其三被告已搬离涉案租赁房屋的情形下，其理应及时采取合理有效的措施收回房屋防止损失扩大。因此，在被告未提供有效证据证明其实际损失的情形下，本院对原告主张的违约金综合案件实际情况及被告的实际违约情形酌情认定为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条判决如下：一、限被告湖南微媒星视科技有限公司、湖南新悦付科技有限公司、湖南省一众优品数据科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙冯支付违约金100000元；二、驳回原告孙冯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1548元，由原告负担48元，由被告湖南微媒星视科技有限公司负担500元，由被告湖南新悦付科技有限公司负担500元，由被告湖南省一众优品数据科技有限责任公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月三十一日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。