北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10333号上诉人（原审原告）：北京易连国际货物运输代理有限公司，住所地北京市东城区安化寺幸福家园****10B。法定代表人：张穗生，经理。委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，北京谦君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京朝东鑫旺商贸有限公司，，住所地北京市朝阳区金盏乡东村**法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：金连洞，男，北京朝东鑫旺商贸有限公司员工。上诉人北京易连国际货物运输代理有限公司（以下简称易连运输公司）因与被上诉人北京朝东鑫旺商贸有限公司（以下简称朝东鑫旺公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人易连运输公司之委托诉讼代理人陈榕金、李楠，被上诉人朝东鑫旺公司之委托诉讼代理人金连洞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易连运输公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朝东鑫旺公司赔偿易连运输公司三层办公楼的建设费用1027899元，搭建二层平台及装修费用411694元，以及旧料费用200000元（合计金额1639593元）。2.本案一审、二审诉讼费由朝东鑫旺公司承担。事实和理由：一、三层办公楼的原建造成3324741.5元，因仅使用至2016年10月（租金交至2016年11月9日），按照租赁期限5年分摊，还有1468427.5元建造成本未分摊；若按照办公楼返租的租金来计算，朝东鑫旺公司在剩余的租赁期限内还应支付1453025元；如果按照朝东鑫旺公司承担70%过错责任来说，亦应承担1027899元，故一审判决关于三层办公楼酌定300000元的赔偿数额明显过低。二、3841平方米库房中搭建二层钢平台及装修费用为1331626元，因仅的使用至2016年10月（租金交纳至2016年11月），还有2年2个月15天时间未使用，按照租赁期限5年分摊，还有588135元建造成本未分摊，如果按照朝东鑫旺公司承担70%过错承担责任来说，亦应承担411694元，但一审判决仅酌定200000元，明显数额过低。三、旧料补偿一事，由于朝东鑫旺公司对3841平方米库房进行拆除，其对旧料具有保管义务，负有举证责任，如其不能进行举证，应由朝东鑫旺公司承担举证不能的法律后果，一审判决存在举证责任分配失当，故朝东鑫旺公司应当支付易连运输公司200000元的旧料补偿款；退一步来说，假使无法认定旧料由哪一方取走的事实，亦应根据《会议纪要》第三条的约定由朝东鑫旺公司支付易连运输公司100000元。朝东鑫旺公司辩称，同意一审判决，不同意易连运输公司的上诉请求及理由。易连运输公司所主张的旧料，不是朝东鑫旺公司拿走的，是易连运输公司拉走。三层办公楼是易连运输公司自己加盖的违章建筑，所以主要责任在易连运输公司。除了朝东鑫旺公司建的三层办公楼外，所有库房都是朝东鑫旺公司建设，与易连运输公司没有任何关系。易连运输公司向一审法院起诉请求：1.朝东鑫旺公司赔偿建设1900平方米三层办公楼的费用3324741.5元；2.要求朝东鑫旺公司赔偿在3800平方米库房中搭建二层钢平台及装修费用1331626元；3.要求朝东鑫旺公司赔偿3800平方米库房提前终止合同的补偿金151879.54元；4.要求朝东鑫旺公司支付旧料费用200000元。一审法院认定事实：2013年7月1日，北京市朝阳金盏乡农工商公司（甲方）、北京朝东鑫旺钢材销售有限公司（朝东鑫旺公司曾用名）（乙方）签订《租赁合同》，约定朝东鑫旺公司承租位于朝阳区金盏乡东村土地116亩，建筑面积3000平方米，租期五年，自2013年7月1日至2018年7月1日，四至为：东侧为金盏南路、南侧为东村土地、西侧为朝政检测场、北侧为苗圃地。2013年12月23日，北京市朝阳金盏乡农工商公司（甲方）、朝东鑫旺公司（乙方）签订《意向书》，载明：因区域发展需要，将金融园区用地范围内北京朝东鑫旺钢材市场迁至北马房村星河园林东侧，项目用地130亩，朝东鑫旺公司自2014年1月1日开始迁址。后，朝东鑫旺公司搬至涉案地块土地，并在院内建造房屋若干，分别对外出租。易连运输公司、朝东鑫旺公司之间签订了数份租约，具体内容如下：一、2014年1月22日，易连运输公司（乙方）、朝东鑫旺公司（甲方）签订《库房及土地租赁协议》（以下简称2014年1月22日协议），约定乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡东村金盏钢材市场的建筑物库房（该库房从库房内部地面至库房顶部低处最低处的高度不低于8米，水泥地板，1.15米的高平台，与京东公司向甲方租赁的高平台库房为标准），双方认可该库房面积5000平方米（最终以实际丈量为准），租赁物适用于普通货物常温储存。库房由甲方于2014年4月10日前交付，若在此之前即交付，则以库房交付日的次日为起租日。同时，乙方承租场地内700平方米土地，由乙方建设两层的钢结构办公楼，建楼费用由乙方自行承担，乙方不须办理审批手续。若建设后，政府部门或乡、村等机构要求拆除或者作出罚款、没收等行政处罚行为的，由甲方承担，并且甲方承诺由甲方赔偿乙方的所有损失。土地由签约之日交付乙方，租期届满后，乙方自建钢结构办公楼由乙方拆除移走。租期5年，免租期1个月，起租日为2014年5月10日。双方签订协议后，易连运输公司在承租的700平方米土地上建造一栋三层办公楼，建筑面积约200平方米，建造完毕后交由朝东鑫旺公司承租使用，朝东鑫旺公司交纳一定的租金，租金付至2016年11月9日。易连运输公司称为建设三层办公楼花费3324741.5元，并提供支出凭单佐证所述。朝东鑫旺公司对上述建造成本不认可。2016年10月左右，该三层办公楼被拆除。朝东鑫旺公司称该三层办公楼拆除后，朝东鑫旺公司为其在北马房村内置换了一处约4000平方米的库房，由易连运输公司免费使用。易连运输公司称该库房的面积仅为3125平方米，并非朝东鑫旺公司所称4000平方米，并非置换了三层办公楼，并非免费使用，而是正常缴纳租金。二、2014年3月17日，易连运输公司（乙方）、朝东鑫旺公司（甲方）签订《库房及土地租赁协议》（以下简称3193平方米库房协议），约定乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡东村金盏钢材市场的建筑物库房3193平方米（该库房从库房内部地面至库房顶部低处最低处的高度不低于8米，水泥地板，1.15米的高平台，与京东公司向甲方租赁的高平台库房为标准），租赁物适用于普通货物常温储存。库房起租日为交付日。租期5年，免租期1个月，起租日为2014年5月10日。易连运输公司在该3193平方米库房中加建二层钢结构分层，二层面积约为2500平方米。三、朝东鑫旺公司称2014年3月17日，双方另签订一份《库房及场地租赁协议》，约定易连运输公司承租的库房面积为1446平方米，但现已无法提供该份租约。易连运输公司另称该份租约和3193平方米库房协议涉及的租赁标的物合计4639平方米折合了2014年1月22日协议中约定应由朝东鑫旺公司建造的5000平方米库房，所以2014年1月22日协议中涉及的5000平方米库房合同内容并未实际履行。易连运输公司则称双方未签订过该份租约，也不认可朝东鑫旺公司所称库房折抵意见。易连运输公司在该1446平方米库房中加建二层钢结构分层，二层面积约为950平方米。四、朝东鑫旺公司称2014年4-5月期间，双方还曾签订过一份《库房及场地租赁协议》，约定易连运输公司承租面积为3841平方米的库房，但租约已无法提供，基于该份租约的履行，后置换为北马坊村院落内朝东鑫旺公司为其新建的库房二层钢结构。易连运输公司不认可双方曾就此库房单独签订租约，认为双方2014年1月22日协议中约定的由易连运输公司自建5000平方米库房即包含该3841平方米库房和1446平方米库房，换言之，实际承租库房面积为5287平方米，该面积数额与2014年1月22日协议约定的5000平方米库房面积较为吻合，朝东鑫旺公司之所以无法提供上述两个库房的租约是因为双方根本就未曾签订过。易连运输公司在该3841平方米库房中加建二层钢结构分层，二层面积3600平方米。易连运输公司主张搭建二层钢结构分层花费1331626元，并提供费用支出凭单佐证所述。2016年12月左右，该3841平方米库房被拆除。朝东鑫旺公司称因该3841平方米库房被拆除且未给予补偿，故朝东鑫旺公司同意为易连运输公司置换位于北马房村的租赁场地，并为其搭建二层钢结构平台，租金仅按照3841平方米标准收取，超出部分不收租金，免费使用至原合同租期2019年5月9日，但之后租金易连运输公司尚未缴纳。易连运输公司对该意见不认可，认为若需支付租金完全可以租赁库房，没有必要承租二层钢结构平台。五、2015年12月18日，双方另签订《库房租赁协议》，约定双方分别于2014年1月22日、2014年3月17日签订了《库房及土地租赁协议》，约定易连运输公司承租金盏钢材市场租赁面积分别为3193平方米库房和1446平方米库房，两个库房面积合计4639平方米，租金按照0.65元/平方米/日计算。乙方自费在旧租赁物内加盖二层平台，经双方确认，使用面积为2500平方米和950平方米，共计3450平方米。现朝东鑫旺公司将收回上述租赁物，同时将北马房村库房置换给易连运输公司使用，新的租赁物面积8089平方米，其中4639平方米为有偿使用面积，另外3450平方米为置换面积，乙方在原租约期限内（至2019年5月9日）无偿使用。新租赁物租期10年，自2016年1月1日至2025年12月31日。此外，甲方在新租赁物内加盖二层钢平台65**.8平方米（按最终实际面积计算），乙方按照80元/平方米支付费用，二层钢平台的所有权归乙方，甲方承诺二层钢平台承重标准为1000公斤/平方米。针对二层钢平台65**.8平方米的建造费用负担问题，经双方确认，易连运输公司主张均系己方出资建造，出资标准为80元/平方米。六、2017年1月16日，朝东鑫旺公司法定代表人田永生（甲方）与易连运输公司代理人签订《会谈纪要》，约定“1.如政府对金盏后院3800平方米库房进行赔偿，对库内装修、货物、搬家运费的赔偿，归乙方所有；对库房的赔偿归甲方所有；2.如国家对3193平方米、1446平方米库内二层赔偿，赔偿款一半归乙方所有；3、拆后院3800平方米二层平台旧料，如归甲方所有，甲方补偿乙方200000，含搬家费；如归乙方所有，乙方于2017年3月底将旧料搬走，甲方补偿乙方100000元，含搬家费。”现易连运输公司承租房屋已全部拆除，根据法院调取的拆迁档案材料，被拆除的标的物未给予拆迁补偿。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋系出租人建造，应由出租人对房屋合法性承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错。围绕双方争议事实，衍生出来的双方合同关系情况争议表现在以下几个方面：一、双方租约签订、履行情况的争议。1.关于双方所签租约的实际履行情况方面。双方虽然在2014年1月22日签订了一份关于将要承租5000平方米库房的合同，但针对该库房，签约时，尚未形成。所以，后期双方就该5000平方米库房对应的合同存在争议。结合双方举证和交易惯例，易连运输公司的陈述具有较大可信度，法院予以采纳。首先，朝东鑫旺公司虽然表示双方另行签订了承租面积为3193平方米和1446平方米的租约，但并未提供租约文本，应承担举证不能的法律后果。其次，朝东鑫旺公司主张的5000平方米库房折抵该3193平方米库房和1446平方米库房仅系其单方意见，易连运输公司提交的反驳意见则主张5000平方米库房折抵3841平方米库房和1446平方米库房。从意见的对抗性上看，二者并不存在证据效力认定上的差异，但从交易习惯来看，双方签订租约并约定后期由出租人建造一定建筑面积的库房，依常理，该库房的面积应与约定面积相当或适当超过约定面积，朝东鑫旺公司所称面积总和为4639平方米，而易连运输公司所称面积总和为5246平方米，易连运输公司所称面积置换方案与约定面积相差数额更小，更有可信度。所以，法院认为：双方形成的租赁关系包括：3193平方米库房租约、1446平方米库房租约、3841平方米库房租约、700平方米土地租赁租约。2.关于置换协议与之前双方所签协议的对接情况。第一、2015年12月18日，双方另签租约，针对前述3193平方米库房和1446平方米库房租约无法继续履行而重新置换了新的承租房屋，该事实法院予以确认。第二、关于朝东鑫旺公司所称三层办公楼被拆除后置换到北马房村内约4000平方米库房的意见，未见双方约定，且易连运输公司已明确表示针对该部分库房的实际面积为3125平方米及如期交付租金的意见，法院认为双方就三层办公楼并不存在置换库房的合意。第三、关于3841平方米库房也未见双方举证证明曾存在置换库房的协议，法院难以对朝东鑫旺公司所述意见予以采纳。二、在双方合同标的物均被拆除，且库房租约被依法认定无效的情况下，如何审定易连运输公司主张的损失计量问题。1.因法院难以认定针对3841平方米库房、三层办公楼房存在置换的合意，所以，就该部分损失易连运输公司可得提起诉讼，且均属于租赁合同法律关系，法院可在本案中予以处理。朝东鑫旺公司主张已给与置换补偿且需分案审理的请求，于法无据。2.关于3841平方米库房系朝东鑫旺公司出资建造，拆除后未获得补偿，由此产生的损失应由朝东鑫旺公司自行承担；关于该库房内建造的二层钢结构平台出资人虽然为易连运输公司，但双方在明知该库房系未经合法规划许可手续审批形成的房屋基础上，仍然同意由易连运输公司自行搭建二层钢结构平台，现钢结构平台被拆除，各自均应承担相应损失。但考虑到朝东鑫旺公司系出租人，应对租赁标的物的合法性尽到更大的注意义务，现合同无法继续履行，应承担较大的过错，应给与易连运输公司适当的经济补偿，具体数额由法院结合二层钢结构平台建造的成本举证，酌定200000元。3.关于三层办公楼被拆除后导致易连运输公司的建造成本损失，如上所述，亦应由朝东鑫旺公司给与一定的补偿，酌定数额300000元。4.关于易连运输公司主张的旧料补偿，无充分举证，难以认定旧料的回收、处理情况，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京朝东鑫旺商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京易联国际货物运输代理有限公司五十万元；二、驳回北京易联国际货物运输代理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，朝东鑫旺公司与易连运输公司就未取得建设工程规划许可证的房屋签订租赁协议，一审法院认定的双方租赁合同的标的、协议效力，本院不持异议，双方对租赁合同无效均有一定过错。朝东鑫旺公司作为涉案房屋及场地出租人，明知三层办公楼、涉案库房及二层钢结构平台建设审批手续不合法，仍允许易连运输公司建造并出租使用，应对该合同无效承担较大责任。对于涉案库房二层钢结构平台搭建及装修损失、三层办公楼的建造成本，一审法院根据双方的过错程度、合同的履行程度及易连运输公司的实际支出等情况，酌定朝东鑫旺公司支付易连运输公司建造成本损失共计500000元，基本属于法官自由裁量权的合理范围，并无明显不当，较好平衡了双方的利益，本院不再调整。关于易连运输公司主张的旧料补偿。因3841平方米的涉案库房进行拆除时，承租人易连运输公司已经丧失占有，故出租人朝东鑫旺公司对旧料回收、处理情况，负有举证责任。现朝东鑫旺公司不能举证证明易连运输公司将旧料拉走，应承担支付易连运输公司旧料补偿的法律后果。根据2017年1月16日的《会谈纪要》，本院认定金额为200000元。综上所述，易连运输公司上诉请求的合理部分，本院予以支持；一审判决处理旧料补偿有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83967号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83967号民事判决第一项为：北京朝东鑫旺商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京易联国际货物运输代理有限公司七十万元；三、驳回北京易联国际货物运输代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23429元，由北京易联国际货物运输代理有限公司负担14729元（已交纳），由北京朝东鑫旺商贸有限公司负担8700元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费19557元，由北京易连国际货物运输代理有限公司负担15257元（已交纳），由北京朝东鑫旺商贸有限公司负担4300元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年十一月三十日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪