天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初3748号原告：张蓉蓉，女，1990年7月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘昱，天津益业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骏，天津益业律师事务所律师。被告：王毅，男，1984年6月5日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：孙文霆，女，1985年3月1日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：聂秀华，天津言如鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚清敏，天津言如鼎律师事务所律师。原告张蓉蓉与被告王毅、第三人孙文霆案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.请求贵院解除对“天津市西青区中北镇××道××号××号”房屋（以下简称涉案房屋）采取的查封措施；2.依法确认涉案房屋归原告所有；3.判令第三人配合原告办理涉案房屋的所有权转移手续；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年6月份，原告与孙文霆已就涉案房屋签订了房屋买卖合同，随后在履行过程中原告也全额支付了房款，并且孙文霆已经实际交付了该房屋并由原告实际占有至今。前不久，原告在办理涉案房屋产权变更登记过程中才知晓该房屋被贵院采取了查封措施。原告事前并不认识孙文霆，也并不知晓其与他人存在债权债务纠纷，原告是在房屋中介公司的居间介绍下才与其相识，并签订了房屋买卖合同，后续原告也在积极履行房屋买卖合同。原告认为自身在整个交易过程中均不存在过错，原告才是该房屋实际所有人。为此，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定向贵院提出了异议申请，但被贵院驳回，为此特向贵院提出本次诉讼，望贵院查明事实后依法裁判。王毅辩称，涉案房屋过户手续没有完成，该房屋未登记在原告名下，产权还未确定，原告与第三人通过中介签订的买卖协议中的房屋价格与房管局的备案价格不一致，买卖合同不成立，而且涉诉房屋在法院查封之前并未交付原告，故不同意原告的诉讼请求。孙文霆述称，其与原告签署的房屋买卖合同真实有效，而且已经履行完相应的付款及过户前期手续，第三人认为应当支持原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市西青区中北镇××道××号××号房屋登记在孙文霆名下，因需清偿上述房屋抵押贷款，孙文霆于2019年9月6日通过他人向从事房产经纪业务的王毅借款1750000元，并向王毅出具《借据》，约定借款期限自2019年9月6日起至2019年11月5日止。后因孙文霆未按约定偿还借款，王毅将孙文霆诉至本院，并在诉前申请对涉案房屋进行查封。本院于2020年7月20日作出（2020）津0106财保30号民事裁定书，并于2020年7月21日向天津市西青区自然资源调查登记中心送达协助执行通知书及上述民事裁定书，对该房屋采取了查封措施，期限为自查封之日起三年。另，本院于2020年8月31日作出（2020）津0106民初3547号民事判决书，判决孙文霆自该判决生效之日起十日内向王毅偿还借款本金1600000元，并支付相应利息。该判决书现已生效，王毅已于2020年10月10日向本院申请执行。另查，2020年6月13日，出售方孙文霆、买受方丁鑫（张蓉蓉配偶）及居间方天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》，约定丁鑫购买孙文霆名下位于天津市西青区中北镇××道××号××号房屋，成交价为1670000元，定金50000元，并约定全部房款到账之后7日内进行物业交验、签署物业交验单及进行房屋交接。同日，居间方出具告知书一份，告知书记录上述房产交易合同购房人名字为张蓉蓉。2020年6月13日、6月15日，丁鑫通过手机银行汇款方式分两次给付孙文霆定金50000元。2020年6月30日，孙文霆与张蓉蓉签订《补充协议（追加定金）》，约定张蓉蓉当日再给孙文霆购房定金650000元用于孙文霆清贷，孙文霆配合张蓉蓉降低房产评估值。同日，张蓉蓉通过银行转账方式给付孙文霆650000元。2020年7月10日，出卖人孙文霆与买受人张蓉蓉签订《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：82020-053037），约定张蓉蓉购买孙文霆名下涉诉房屋，房屋价款900000元，首付款360000元，申请银行贷款540000元。2020年7月13日，张蓉蓉通过其名下中国银行汇入天津市房地产交易资金监管中心360000元。2020年7月15日，张蓉蓉与中国银行股份有限公司天津河东支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定贷款金额540000元，贷款期限自2020年7月15日至2045年7月15日，放款账户为天津市房地产交易资金监管中心。2020年7月17日，张蓉蓉向孙文霆转账70000元，并交纳涉诉房屋登记费（住宅）80元、契税9000元、印花税2.5元，天津市西青区住房和建设委员会向张蓉蓉开具金额为900000元的购房发票，天津市规划和自然资源局受理了张蓉蓉提出的涉诉房屋产权转移登记申请。同日，孙文霆、丁鑫以及居间方天津中原物业顾问有限公司签署物业交验单，该交验单注明：双方确认该房地产相关费用均已结算完毕，双方于2020年7月17日签署的《装修及附属设施清单》中所列各项均已交接完毕，买受方同意接受该房地产，双方不再有任何异议。因涉诉房屋于2020年7月21日被查封，涉诉房屋未能办理产权转移登记，上述《个人二手住房贷款合同》亦未能履行。2020年7月29日，张蓉蓉向本院提出执行异议，要求撤销天津市红桥区人民法院对天津市西青区中北镇××道××号××号楼××室号房屋采取的查封措施。本院于2020年8月11日作出（2020）津0106执异36号执行裁定书，裁定驳回张蓉蓉的异议申请。在该次诉讼中，张蓉蓉向本院提交天津市西青区中北镇××社区居民委员会于2020年7月31日出具的《证明信》，载明“房主张蓉蓉，其爱人丁鑫，其女儿丁××，现居住在天津市西青区中北镇××道××号××号房屋。”本案审理中，张蓉蓉已将原欲办理按揭贷款的540000元购房款已按本院要求交付执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点是：张蓉蓉对已被查封的涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，首先，本院对涉诉房屋查封之前，张蓉蓉即与孙文霆通过签订《房产交易合同》《天津市存量房屋买卖协议》购买了涉诉房屋，上述两份合同虽均系张蓉蓉与孙文霆真实意思表示，但两份合同关于房屋价款约定不一致，有避税之嫌，故《天津市存量房屋买卖协议》中的价格条款无效，房屋价款应以双方真实意思即1670000元为准，双方实际亦是按照此价格履行。除上述无效条款之外，两份合同中的其他条款未违反法律法规强制性规定，亦无恶意串通或损害国家、集体或第三人利益的情形，应属合法有效。其次，上述合同签订后，张蓉蓉于2020年7月17日之前已将除约定办理银行贷款540000元之外的个人应付款项1130000元给付完毕，并与银行签订《个人二手住房贷款合同》，张蓉蓉已按合同履行了其所负合同义务，在此情形下，孙文霆于2020年7月17日向张蓉蓉交付涉诉房屋符合合同约定，且该房屋自交付后由张蓉蓉一直使用至今。王毅虽对涉诉房屋的交付时间存有异议，但其未提供充分反驳证据，本院对其异议不予采纳。关于约定办理贷款的540000元，张蓉蓉已按本院要求交付执行至天津市房地产交易资金监管中心。再次，张蓉蓉在涉诉房屋查封之前即向房屋管理部门提出产权转移登记申请，房屋管理部门亦予以受理，未办理过户登记并非张蓉蓉自身原因，同时，亦无证据证明张蓉蓉在购买房屋时知晓王毅与孙文霆之间存在民间借贷纠纷。综上，张蓉蓉的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以认定张蓉蓉对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求本院停止执行涉案房屋的诉讼请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于张蓉蓉提出的第二项诉讼请求，张蓉蓉与孙文霆系房屋买卖合同关系，涉诉房屋现仍登记在孙文霆名下，该房屋只有在产权转移登记至张蓉蓉名下时才发生物权变动，此时张蓉蓉才能取得涉诉房屋所有权，故张蓉蓉在本案中提出确权请求于法无据，本院不予支持。关于张蓉蓉提出的第三项诉讼请求，该项主张非本案审理范围，张蓉蓉可待合同约定的条件成就时要求孙文霆协助其办理涉诉房屋产权转移登记手续，如孙文霆拒绝履行合同义务，张蓉蓉可另案向其主张权利，本案不予支持。另，应当指出，张蓉蓉、孙文霆不如实申报房地产交易价格的行为违反了国家税收管理规定，本院在此对二人的上述行为提出批评，张蓉蓉与孙文霆应当按照涉诉房屋实际成交价格积极向税务机关补交相应税款。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对天津市西青区中北镇××道××号××号房屋的执行；二、驳回原告张蓉蓉的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，由第三人孙文霆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张彦海人民陪审员  朱志萍人民陪审员  于 虹二〇二〇年十一月二十三日法官助理唐雪萌书记员王怡附一、本案证据目录原告张蓉蓉提交证据和证明目的如下：证据一、房产交易合同、银行贷款备件明细、办理房产转移备件明细、装修及附属设施清单、佣金确认书、告知书，证明原告与第三人在中原物业居间下签订房产交易合同，并交纳居间服务费35070元；证据二、工商银行流水、业主收据，证明原告向第三人支付定金5万元；证据三、补充协议（追加定金）、农业银行卡活期存折交易明细清单、业主收据，证明原告另付购房定金650000元，用于第三人清贷；证据四、存量房屋买卖协议、购房人家庭情况申报表，证明双方签订房屋买卖协议，房价900000元；证据五、中国银行交易流水，存量房屋交易监管资金收款凭证，证明原告已将首付款汇入监管账户；证据六、微信转账明细、微信聊天记录、农业银行明细清单，证明原告依约支付70000元尾款；证据七、天津市财政票据、税收缴款书、印花税票销售凭证，天津增值税普通发票，证明原告交纳房屋过户税费，西青区住建委开具发票；证据八、不动产登记受理凭证，证明不动产登记机关已经受理原告变更登记申请；证据九、物业交验单、居委会证明，证明原告与第三人在查封之前办理了房屋交接手续，并实际占有使用房屋至今；证据十、裁定书，证明涉案房屋被被告申请查封。被告王毅提交证据和证明目的如下：视频资料，证明涉诉房屋查封当日，被告进入涉诉房屋录像，涉诉房屋无人居住。附二：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。