北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16393号原告：郝朝，男，1989年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京远金房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街**山水大厦****-1032。法定代表人：袁勃瑞。委托诉讼代理人：赵英润，男，住北京市通州区。第三人：高富秋，女，1962年12月12日，汉族，住北京市海淀区。原告郝朝与被告北京远金房地产经纪有限公司（以下简称远金公司）、第三人高富秋房屋租赁合同纠纷一案，我院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郝朝，被告远金公司之委托诉讼代理人赵英润，第三人高富秋到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。郝朝向本院提出诉讼请求，要求：1、确认我与远金公司间签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月15日解除；2、判决远金公司向我退还租金16666元、卫生垃圾处理费400元，押金5000元；3、判决远金公司向我支付合同违约金1万元；4、判决远金公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月25日，我与远金公司签订《北京市房屋租赁合同》承租北京市海淀区某家园X屋，约定租赁期限至2020年5月24日，月租金5000元，押一付六，保证金5100元，中介服务费5000元，卫生垃圾处理费1460元并约定违约金为两个月租金。我于2019年11月4日支付租金3万元，因远金公司未按时将租金转交房主高富秋，2020年1月高富秋上门收房，不再让我继续使用房屋。2020年2月15日，高富秋直接向我收取租金5000元，我与高富秋在事实上建立了房屋租赁合同关系，故提起本案诉讼以维护本人合法权益。远金公司辩称，如果郝朝所述情况属实，则我公司同意退款，但不同意支付违约金。高富秋述称，认可租赁事实，但郝朝诉求退款与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，本案中双方对以下事实无争议：2017年5月12日，高富秋、尚跃作为被腾退人，与中建新牧（北京）置业发展有限公司、某村村民委员会签写《某定向安置房房屋交付确认单》，办理交房入住手续，载明被安置房屋为某里X号楼X单元X房。2017年9月18日，尚跃（甲方、委托人）与远金公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理版）》（以下简称代理租赁合同），约定：尚跃将北京市海淀区某家园某里X号楼X单元X房（以下简称X房屋）租给远金公司，远金公司对外签署租赁合同、代尚跃向承租人收取租金；租期60个月，至2022年9月31日止；远金公司每年向尚跃支付11个月房租；月租金5350元，按季缴付。具体缴付日期……第九次2019年10月1日10700元、第十次2020年1月1日16050元、第十一次2020年4月1日16050元……。2019年5月25日，远金公司（出租方）与郝朝（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定郝朝承租X房屋用于居住，租赁期限至2020年5月24日。2020年1月9日，郝朝曾在接受派出所询问时称“2019年11月4日我接到中介电话，说该付下半年房租了，我就转给对方3万元……2020年1月8日上午房东找我说不让我住了，要换锁，中介没给房东钱，我联系不上中介，发现被骗，来报警”。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案核心争议为郝朝与远金公司间房屋租赁合同是否业已解除？郝朝诉求各项款项是否有据？争议一、房屋租赁合同是否已解除郝朝主张，其与远金公司间的房屋租赁合同已于2020年2月15日解除。郝朝称，虽因远金公司失联，电话不接、微信不回，其未能以书面或口头形式向远金公司发出解除通知，但当日房主高富秋向其收取了一个月的房租，其与高富秋之间已建立事实上的房屋租赁关系，故其与远金公司间的房屋租赁合同应已解除。就此主张，郝朝提交如下材料为证：1、与“北安河远近地产中介”间微信聊天记录截图打印件、与“远金江鑫”间短信记录截图打印件。郝朝称对话人分别为远金公司工作人员关志文、江鑫。微信聊天记录截图显示，1月8日，郝朝微信联系“北安河远近地产中介”称“房东没收到你们的钱要锁门了，你们提前一个月收了我们的钱”，对方未回复；1月9日，郝朝短信联系“远金江鑫”称“房东说解决完也要收房子，不让我们住了”，对方称“我这尽量处理好”。经质证，远金公司对微信聊天记录真实性不予认可，对“远金江鑫”短信记录截图打印件真实性予以认可；高富秋则表示真实性均无法核实。2、与“happy跃”间微信聊天记录截图打印件。郝朝据此主张2020年2月15日向房主高富秋之女尚跃支付了X房屋2020年2月15日至3月15日期间的租金5000元，至2020年3月15日被房东轰走，搬离X房屋。该微信聊天记录截图显示，郝朝向对方转账5000元，标注为“2.15-3.15房租”，2月18日郝朝称“跃姐好，高阿姨昨天跟我打电话说，她跟中介联系上了，说这钱可以先退给我”；对方表示“我打电话问一下，昨天我妈不是这么说的”。经质证，远金公司表示真实性无法核实，但认可2020年未向房主支付代理租赁合同中约定的租金；称因疫情原因公司放假，按公司规定员工的工作手机必须放在公司保险柜中不能带走，至2020年4月回京上班方知晓X房屋已经被房东收回，但不清楚郝朝搬走的具体时间及房东收回房屋的具体时间。高富秋对证据的真实性予以认可，表示因远金公司并未按代理租赁合同的约定在2020年1月1日支付租金且不接电话、失去联系，故其于2月15日向郝朝收取房租；此后，郝朝不同意继续缴纳租金，故2020年3月15日其要求郝朝搬走并收回X房屋；因联系不到远金公司工作人员，其并未通知远金公司解除双方间代理租赁合同。本案审理过程中，经询问：（1）远金公司自认X房屋所涉房屋租赁合同、代理租赁合同在客观上均已解除，但因双方并未就解除事宜进行沟通，故不应将郝朝搬离X房屋、高富秋收回X房屋的日期认定为上述合同的解除日期；（2）高富秋则在自认2020年2月15日收取郝朝5000元房租至今未予退回，2020年3月15日郝朝搬走、其已收回X房屋的情况下，主张与远金公司间代理出租合同仍未解除。争议二、郝朝诉求的各项款项郝朝主张，远金公司应退还2020年2月15日至5月24日期间的租金16666元、押金5000元、卫生垃圾处理费400元，支付合同违约金1万元。就此主张，郝朝提交如下材料为证：1、房屋租赁合同。郝朝据此主张月租金5000元，并援引合同第十条第二款第二项主张违约金。因郝朝所提交合同复印件有涂改痕迹，故我院收取其所持有的合同原件在案。经核对，郝朝提交的房屋租赁合同原件中，部分条款亦存有涂改痕迹。合同显示：第四条，租赁期限为2019年5月25日至2020年5月24日……第五条，押一付六，每月按30天计算，被涂改的租金标准似为5000元、又似为5100元……第六条，租赁保证金5100元……第七条，卫生垃圾处理费1460元，服务佣金5000元……第十条合同的解除……（二）甲方（远金公司）有下列情形之一的，乙方（郝朝）有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋超过三日的；2、交付的房屋不符合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务导致无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的……第十一条，违约责任，甲方有本合同第十条第二款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金。经质证，远金公司对证据的真实性不持异议；高富秋则表示证据的真实性无法核实。2、招商银行业务回单（复印件）。郝朝据此主张2019年11月4日按照远金公司的要求将租金3万元支付至沈超个人账户内，其已支付租金至2020年5月24日。经质证，远金公司对证据的真实性不持异议，确认收款人沈超为公司财务；高富秋则表示对证据的真实性无法核实。本案审理过程中，经询问：（1）押金。远金公司称以收据为准。郝朝表示无收据，但有微信转账记录可证明2019年5月21日曾扫二维码付款5000元给远金公司并当庭出示手机展示付款记录。（2）垃圾处理费。郝朝称并无缴费单据，垃圾费实际由四人缴纳，每人365元，其想于本案中一并要回。此外，我院受理本案后，曾多次联系远金公司未果、邮寄材料被退回，至2020年8月5日于东携带远金公司公章到庭表示可与郝朝协商调解事宜，其提出调解方案“退郝朝2万元，就双方间房屋租赁合同再无争议；款项分期给付，每期1000元，每月一期，自2020年9月（含当月)起支付，每月5日前到账，直至付清”并附督促履行条款“如不能按期支付调解款，则郝朝可申请强制执行，要求一次性支付剩余全部未付款项”。因郝朝表示不同意前述调解方案，双方未能协商达成一致。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将承租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，尚跃与远金公司所签协议虽名为代理租赁合同，但其中约定远金公司应支付固定租金，故该代理租赁合同，实为房屋租赁合同。故在X房屋出租一事上，远金公司实为X房屋的承租人，郝朝实为X房屋的次承租人。进而，对于本案争议，分析如下：首先，郝朝与远金公司间房屋租赁合同是否已经解除？合同具有相对性，故郝朝与远金公司间的房屋租赁合同关系，实际上是指作为承租人的远金公司将其公司承租的X房屋转租给次承租人郝朝居住使用、承租人远金公司从中取得租金收益的房屋租赁法律关系。结合在案证据及各方陈述可知：2020年2月15日高富秋向郝朝直接收取了X房屋租金，而郝朝并未认可该租金给付行为系代远金公司清偿债务。故高富秋向郝朝收取租金的这一事实，产生如下两方面法律效果：一是高富秋代出租人尚跃自承租人远金公司处收回了X房屋，使得远金公司作为承租人丧失了对于X房屋的占有、使用、收益权；二是高富秋作为出租人直接与郝朝建立了事实上的房屋租赁合同关系。据上，远金公司与郝朝间的房屋租赁合同，已因远金公司无法继续向郝朝提供X房屋用于居住、双方合同目的无法实现而于2020年2月15日解除。进而，郝朝诉求的各项款项是否有据？租金。虽房屋租赁合同中月租金标准处有修改痕迹，但远金公司并未就郝朝提出的5000元/月的租金标准提出异议，故我院对此租金标准予以采信。基于房屋租赁合同中所约定的租金支付方式等在案证据可知郝朝2019年11月4日支付的3万系双方间一年期租赁合同的后六个月，即2019年11月25日至2020年5月24日期间的租金，故在扣除郝朝应负担的2019年11月25日至2020年2月15日（合同解除日）房屋租金后，经核算，远金公司应向郝朝返还租金16333.33元。押金。虽远金公司称押金应以收据为准、郝朝无法出示收据，但双方房屋租赁合同中确约定“押一付六”而郝朝能够出示付款记录。故我院采信郝朝所述，认定其支付了一个月租金标准的押金5000元，故远金公司应向郝朝退还押金5000元。垃圾处理费。考虑到：其一、虽双方房屋租赁合同中约定有垃圾处理费，但从租金、押金的实际履行情况看，双方确在履行过程中变更了原合同约定，故合同约定不能成为郝朝实际支付垃圾处理费的有效证据。其二、郝朝无证据证明远金公司确收取了该项费用，故对于此项诉求，我院不予支持。违约金。虽郝朝援引房屋租赁合同第十条第二款为证，但该约定与本案情形不服，故因其主张违约金缺乏合同依据，我院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决如下：一、确认北京远金房地产经纪有限公司与郝朝所签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月15日解除；二、北京远金房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向郝朝返还租金16333.33元、押金5000元；三、驳回郝朝的其他诉讼请求。案件受理费301元，由郝朝负担101元（已交纳），由北京远金房地产经纪有限公司负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡笑二〇二〇年九月二十七日书记员  马赫