江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1277号原告：余传银，男，1989年3月8日生，汉族，住上犹县。被告：江西顺祥实业有限公司，住所地：上犹县东山镇犹江大道龙腾盛世**楼201写字楼，统一社会信用代码91360724759952330F。法定代表人：周芳太，执行董事。委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师。原告余传银与被告江西顺祥实业有限公司（以下简称顺祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余传银和被告的诉讼代理人方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余传银向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告自2018年12月30日起至2020年7月1日的逾期交房违约金56578.8元（以房款517174元为基数，按每日万分之二计算），此后违约金继续计算至实际交房止。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月29日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买了龙腾盛世二期2号楼-601号房，总价517174元，被告应于2018年12月30日前交房。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，但被告至今未交付房屋，应按约定支付逾期交房的违约金。被告顺祥公司辩称，1.上犹县东山镇平富路道路管网工程于2018年8月16日开工，封闭了龙腾盛世二期建设工程原料进出唯一通道，直到2019年11月15日再次通车，导致龙腾盛世二期工程停工456天。以上客观原因及今年疫情影响，都属于不可抗力因素，答辩人不应承担违约责任。2.原告违约在先，双方签订房屋买卖合同的同时，还签订了停车位（杂间）协议，并作为房屋买卖合同一部分。原告未按协议支付45000元杂间款项，答辩人享有抗辩权，无需承担延期交房的违约责任。原告延期支付杂间款项，应向答辩人支付违约金47400元。且答辩人于2020年1月2日张贴了交房公告，于2020年1月7日电话通知原告交房，但原告以各种理由拖延。3.原告主张的违约金明显过高，明显高于周边房屋租金，答辩人给原告造成的实际损失，不足以抵扣原告应向答辩人支付的违约金，因此答辩人无需支付任何违约金。本院经审理查明，原告余传银购买被告顺祥公司开发的位于上犹县县城犹江大道南侧的龙腾盛世二期2号楼-601号房，双方于2017年11月2日签订编号为2017101600281的《赣州市商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：该房屋建筑面积111.46平方米，单价为4640元，总价为517174元；买受人应当在2017年10月16日前支付首期房价款157174元，余额360000元向银行贷款；逾期付款在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；买受人未按约定时间足额支付房款，出卖人不承担逾期交房的违约责任；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；出卖人应在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同；……。合同签订后，原告按合同约定支付了商品房价款。2017年11月2日，原告为购买地下停车场（杂间）A区54号停车位（间），与被告签订了《停车位（杂间）协议》，并作为房屋买卖合同的一部分。协议约定：停车位（杂间）总价89459元，已首付24459元，余款65000元于2017年12月30日前支付20000元，于2018年3月30日前付20000元，买受人于交房前付清余款25000元；逾期达七日为付清期款，买受人自逾期之日起按日加付逾期余款万分之五迟延利息；出卖人应于2016年1月30日开工，自开工日起730日以前完工，并以建筑主管机关合法使用执照日为完工日，并于办理点交本契约停车位（杂间）时给付买受人。协议签订后，原告至今仍有停车位（杂间）价款45000元未支付。2020年1月2日，被告顺祥公司张贴交付通知，要求龙腾盛世二期业主于2020年1月2日起办理交房手续，并于2020年1月7日电话通知原告交房。原告以案涉房屋未达到交房要求为由拒绝接收房屋。本院认为，原告余传银与被告顺祥公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告余传银按约定期限履行了支付购房款的义务，被告顺祥公司未按约定期限向原告余传银履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告均主张继续履行合同，对原告余传银要求被告顺祥公司交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于商品房逾期交付的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告2018年12月30日前交房，被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为2018年12月31日。被告于2020年1月初通知原告办理交房手续，但未提交房屋建设工程竣工验收备案登记手续，原告有权拒绝接收，应认定被告尚未履行交房义务，故被告逾期交房期间的截止时间应计算至被告向原告实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止。被告主张因城市管网建设导致进出工地的唯一道路平富路被封闭造成案涉房屋迟延交付，经查，案涉房屋所在工地有多条道路可供通行，平富路施工建设并不足以导致案涉房屋的建设停工，被告的此项主张与事实不符，本院不予支持。被告主张疫情期间不应计算违约金，经查，自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年3月20日调整为三级应急响应期间，上犹县采取了一系列严格的疫情防控措施。该疫情影响属于不可抗力因素，被告主张疫情影响期间不计算违约金，应予以支持，本院参照上述响应等级调整的期间确定不计算违约金的期间为2个月。关于逾期交房违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之二计算，该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然偏高，被告请求予以调整，依法应予以支持。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之零点五计算。自2018年12月31日起至2020年7月1日计549天，扣除疫情影响期间2个月计60日，因此，至2020年7月1日止，被告逾期交房的期间为489天，以房款517174元为基数按日以万分零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为12645元。2020年7月2日起的逾期交房违约金，被告应继续以房款517174元为基数按每日万分零点五，支付至被告向原告实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止。关于停车位（杂间）的问题。原、被告虽在《停车位（杂间）协议》中约定将该协议作为商品房买卖合同的一部分，但两份合同具有独立性，现原告仅依据商品房买卖合同要求被告承担延期交付的违约责任，未就停车位（杂间）提出诉讼主张，被告也未提起反诉，故本院在本案中不作处理，原、被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告江西顺祥实业有限公司于判决生效后十五日内支付原告余传银自2018年12月31日起至2020年7月1日止的逾期交房违约金12645元；二、被告江西顺祥实业有限公司自2020年9月1日起应继续以房款517174元为基数按日以万分零点五标准向原告余传银支付逾期交房违约金，至实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日止；三、驳回原告余传银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元，减半收取计607.50元，由被告江西顺祥实业有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  王贵鹏二〇二〇年九月十日代理书记员  王晓玲附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行