宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10344号原告：宁夏中宁县三旺物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县宁安镇福康花园****综合用房。法定代表人：杨望，该公司经理。委托诉讼代理人：杨博，男，该公司员工。被告：刘敬红，女，1968年10月10日出生，汉族，银川市公共交通有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司与被告刘敬红物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月24日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年9月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨博、被告刘敬红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费3645元（费用计算期间自2016年1月15日计算至2017年12月31日，63.02平方米×1.5元/月/平方米×23.5个月）、电梯费1080元（540元/年×2年）、公共水电费240元（120元/年×2年）、二次增压水费400元（200元/年×2年）、违约金965元（按月利率6‰计算30个月），共计6330元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定原告承接银川市兴庆区国际花园小区的物业服务，约定住宅用户物业服务费每月每平方米1.5元，二次增压供水费用五层以上含每户每年200元，电梯运行费按年收取，二层每月30元，每上一层增加5元，九层至十一层按每月65元收取；院内照明、绿化用水等公摊水电费每户每年120元。原告自2016年1月16日至2017年12月31日期间管理该小区。2018年1月5日撤出该小区。被告系银川市兴庆区某室业主，房屋建筑面积为103.42平方米。被告尚欠物业服务费、电梯费、公共水电费、二次增压费及产生的违约金共计6330元未付，故原告诉至法院，请求判如所请。刘敬红答辩称不认可原告诉请的收费标准，2015年7月，业主为小区基础设施建设进行了捐款，如小区绿化、小区地坪、量化监控、小区篮球场等。原告的服务达不到1.5元的服务标准，小区保安少且年龄过大，外来人员可随意进出小区。消防器材未维护、更换。楼道清扫不及时，不达标。小区垃圾清运不及时。公共区域玻璃从未清理。电梯从未进行过维修、保养，无专业电梯维修人员。小区电梯内的公告费收取未公示。管道井没有地坪。原告要求业主更换水表，否则不能购买用水；当时每家为东门门禁捐了20元，但直到现在东门门禁都没有弄起来；根据相关规定，公共水电费、绿化养护等费用应由原告负担，不应向业主分担，且原告收取的费用不符合相关标准，向业主重复收取水费；购房合同中载明开发商承诺十年不收取涉及电梯的相关费用，物业费为0.5元，十年不变，故其收取电梯费无依据。综上，原告未提供服务，达不到其主张的标准。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，原告与银川市国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定由原告银川市国际花园提供物业服务；合同自2015年12月31日至2019年1月1日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；二次增压供水费用按五层以上含五层业主每户每年统一按照200元收费；电梯费二层每月30元，每上一层增加5元。九至十一层按每月65元收取。楼道照明、院内照明、绿化用水、公摊水电费每户每年120元；业主应于2016年1月1日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费对应日前履行交纳义务。原告于2016年1月16日进驻，2017年12月25日搬离国际花园小区。被告系银川市兴庆区某室业主，该房屋建筑面积为103.42平方米。另查明，在原告起诉的同类案件中，大部分业主提出拒交物业费的原因为原告服务不到位，且就此提交了相应的证据。庭审中，被告为证明自己的主张向法庭提交了《收据》一张、照片一组等证据，其中照片显示有在垃圾桶附近堆积的垃圾、未及时维修的公共管理区域等；由原告出具的《收据》，载明交费项目为购水费，明细为30T×3.16。被告对此不予认可，认为上述证据不能说明问题。本院认为，原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称拒不交纳物业费是因为原告的物业服务存在有诸多问题。对此，根据被告提交的证据及涉案小区的其他同类案件，可以认定原告提供的物业服务在绿化、安保、保洁等方面存在有管理不到位等问题，故本院酌定被告按照75%的标准向原告交纳物业费。对于具体的交费金额，虽然原告在诉请中主张2016年1月15日至2017年12月31日期间的物业费，但其在事实与理由中又称自2016年1月16日开始提供物业服务，且原告搬离涉案小区的时间应为2017年12月25日，故被告应向原告支付2016年1月16日至2017年12月25日期间的物业服务费2715.84元（103.42平方米×1.5元/月/平方米×12个月÷365天×710天×75%）。此外，被告还应全额向原告交纳电梯费1050.41元（45元/月×12个月÷365天×710天）及公共水电费233.42元（120元/年÷365天×710天）。关于二次增加水费，被告提交的收据所载内容无法证明所交水费中含有二次增压费，故被告仍应按《物业服务承接合同》中的约定向原告支付二次增压水费389.04元（200元/年÷365天×710天），至于业主对水费收取标准存在的争议，可另行主张。关于被告称服务标准应遵守开发商承诺的答辩意见，因原告并非房屋买卖合同的相对人，不受开发商承诺的约束，故对被告的答辩意见不予采信。对于原告主张违约金，因原告的物业服务的确存在问题，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘敬红于本判决生效之日起三日内向原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司支付物业费2715.84元、电梯费1050.41元、公共水电费233.42元、二次增压水费为389.04元，共计4388.71元；二、驳回原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘敬红负担17元，原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二〇二〇年十月十五日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。