上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18384号原告：施晓军，男，1972年7月4日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱惟益，上海雄琴律师事务所律师。被告：周英，女，1977年2月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：周振平，男，1952年6月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：汪琼林，女，1952年2月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：姜勇(系周振平、汪琼林之女婿)，男，1970年6月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告施晓军与被告周英、周振平、汪琼林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序。原告向本院申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告施晓军及其委托诉讼代理人朱惟益、被告周振平及汪琼林共同委托诉讼代理人姜勇到庭参加诉讼。被告周英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。施晓军向本院提出诉讼请求：1、判令解除上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的房地产买卖协议，并由周英、周振平、汪琼林返还施晓军购房款人民币943,200元；2、判令周英、周振平、汪琼林支付违约金188,640元；3、判令周英、周振平、汪琼林赔偿施晓军装修费用105,000元。审理中，施晓军撤回第三项诉讼请求。事实与理由：周振平、汪琼林系周英父母。2013年9月27日，施晓军与周英、周振平、汪琼林通过上海宇杰房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定：周英、周振平、汪琼林将坐落于上海市青浦区华新镇朱长村姚介宅队XXX号的住房动迁补偿安置房XXX号XXX室(该房屋门牌号现为上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室)转让给施晓军，转让价款863,200元。同日，施晓军支付全部转让价款。后由于涉案房屋实际面积大于购房合同所注，故施晓军补交80,000元购房款并对房屋进行装修居住至今。2017年6月14日周英取得涉案房屋产权证，但未及时将房屋过户至施晓军名下，并于2019年11月13日将涉案房屋抵押借款1,550,000元。现周英、周振平、汪琼林未涤除涉案房屋抵押登记，致使房屋无法过户至施晓军名下，给施晓军造成重大损失。故施晓军诉至法院，作如上诉请。被告周英未作答辩。被告周振平、汪琼林共同辩称，同意施晓军的诉讼请求，对施晓军起诉状中陈述的事实无异议。所有房款均为周英收取，周振平、汪琼林没拿到过房款。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，周英、周振平、汪琼林(甲方、出售方)与施晓军(乙方、买受方)在上海宇杰房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积86.32平方米(以实际产证面积为准)，总房价款863,200元。上述居间协议附件一《房地产买卖协议》另约定双方应赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户，还约定：甲方于2014年12月30日前将房屋交付乙方。本协议约定所指物业地址为甲方于朱长村姚介宅队XXX号周振平户动迁补偿安置房XXX号XXX室。甲方于交房前确保房屋内无户口。甲方取得本房屋使用权属证书后交由乙方保管。甲方应于本房屋能够签订买卖合同并交易产权后拾日签订房地产买卖合同(交易中心版)。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述房价款的20%向守约方支付违约金。协议另对其他事项作了约定。签订上述协议当日，施晓军支付房款863,200元，周英向施晓军出具了房款收据。2015年，周英、周振平、汪琼林将涉案房屋交付施晓军，施晓军装修入住使用至今。因涉案房屋实际面积为94.04平方米，施晓军另补交80,000房款。另查明，涉案房屋系周英、周振平、汪琼林家庭位于青浦区华新镇朱长村姚介宅队XXX号房屋的动迁安置房，建筑面积94.04平方米，核准登记于周英名下，于2019年11月11日被设定抵押登记，抵押权人为广州拉卡拉网络小额贷款有限责任公司(以下简称广州拉卡拉小额贷款公司)，债权数额1,550,000元，于2020年5月7日被上海市嘉定区人民法院查封，于2020年8月7日被本院轮候查封。还查明，2019年11月，周英、姜勇(借款人)与广州拉卡拉小额贷款公司(贷款人)签订《个人借款合同》，借款金额1,550,000元，借款起始日2019年11月1日，借款到期日2020年11月1日。同时，为担保上述借款债务能够得到清偿，周英(抵押人)与广州拉卡拉小额贷款公司(抵押权人)签订《抵押合同》，周英以涉案房屋设定抵押，办理抵押登记。后广州市越秀区人民法院以(2020)粤0104民初15297号受理广州拉卡拉小额贷款公司诉周英、姜勇借款合同纠纷一案。上述查明的事实，由原、被告的陈述、房地产买卖居间协议、银行凭证、收据、上海市不动产登记簿、民房补偿安置协议、房型室号确认单、支付宝交易记录、水电煤气账单、上海市室内装饰施工合同、(2020)粤0104民初15297号应诉通知书、民事起诉状、个人借款合同及抵押合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以审查确认。根据庭审查明的事实，本院认为，施晓军与周英、周振平、汪琼林签订的房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。施晓军作为买受方已按约支付全部房款，周英、周振平、汪琼林作为出售方理应按约履行产权过户义务。现因周英其他债权债务关系致使涉案房屋被设定抵押登记及被司法查封，无法过户至施晓军名下，施晓军买受涉案房屋的合同目的无法实现，故本院对施晓军要求解除房地产买卖协议的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，周英、周振平、汪琼林作为出售方应返还施晓军已付购房款943,200元。周英、周振平、汪琼林作为合同违约方，应当赔偿因其违约行为给施晓军造成的损失。现施晓军依据双方协议约定按房价款的20%支付违约金，周振平、汪琼林对此无异议，且本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，对施晓军主张的违约金金额予以确认。被告周英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告施晓军与被告周英、周振平、汪琼林就上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》；二、被告周英、周振平、汪琼林应于本判决生效之日起十日内返还原告施晓军房款943,200元；三、被告周英、周振平、汪琼林应于本判决生效之日起十日内支付原告施晓军违约金188,640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,986.50元，减半收取计7,493.25元，保全费2,000元，由被告周英、周振平、汪琼林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年十一月三十日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。