四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4660号 原告：宜宾三和佳物业服务有限公司，住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾大楼，统一社会信用代码：915115217446901397。 法定代表人：罗超，总经理。 委托诉讼代理人：徐国平，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗阳普，男，系公司员工。 被告：何敏，女，1982年3月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾三和佳物业服务有限公司（以下简称宜宾三和佳物业公司）与被告何敏物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭对本案进行了审理。原告宜宾三和佳物业公司的委托诉讼代理人徐国平、罗阳普、被告何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾三和佳物业公司提出以下诉讼请求：1、判决被告支付原告物业服务费2455.1元（2017年1月17日至2019年12月31日）；2、判决被告支付原告生活垃圾处理费178元（2017年1月17日至2019年12月31日）；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：我公司受四川量典置业有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司委托，负责伊顿公馆小区的前期物业管理工作，于2015年7月1日签订《寅吾.伊顿公馆前期物业服务合同》，同时与伊顿公馆小区业主签订了《前期物业服务合同》，按照合同约定从物业服务计收之日起以预付费的形式按每个缴费周期起始日起10个工作日内按年向本公司交纳物业服务费。逾期未缴纳的，经催告后仍未缴纳，应承担违约责任，违约金按每日5‰的标准向业主或物业使用人进行收取。被告是小区业主，住房面积57.71平方米，按照1.2元/㎡/月支付相应的物业服务费和生活垃圾清运处置费5元/月，协议签订后我单位依约保质保量地完成了各项物业服务和生活垃圾处置工作。而被告则从2017年1月17日开始拖欠物业服务费和生活垃圾处置费，截止2019年12月31日已累计拖欠35个月14天物业服务费及生活垃圾处理费共计2633.1元，经多次催收仍未缴纳。依据合同法相关规定，诉至法院，请求判如所请。 被告何敏辩称，我住在顶楼，我房屋厕所的位置渗水，屋顶属于公用部分，物业没有及时处理，我房屋过道卫生没有及时处理，小区存在乱停乱放的情况，很多车辆没有停到规定区域，外来人员存在随意出入小区情况，曾经还有外来人员进入小区实施抢劫犯罪，小区内有流浪狗没有及时处理。 原告围绕诉讼请求提交了营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、寅吾·伊顿公馆前期物业服务合同、照片74页、物业费催费照片。被告围绕其答辩意见提交了手机拍摄视频及照片。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何敏系翠屏区江北翠屏岷江新区寅吾·伊顿公馆小区业主，房屋建筑面积为57.71㎡。2015年7月1日，寅吾·伊顿公馆小区建设单位宜宾寅吾房地产有限责任公司、四川量典置业有限公司（甲方）与四川大管家物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：1、本合同对业主的效力：甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；2、委托物业项目基本情况：委托物业项目名称：寅吾.伊顿公馆；3、物业服务标准：参照四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》（DB510100/T073-2011）中的三级物业服务标准提供服务，即综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护。4、合同的履行期限：本合同的履行期限自2015年10月31日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务合同生效止（如甲方提前交房，以实际交房日作为本合同正式旅行日期）；5、物业服务费收费标准：（1）居住物业类：高层住宅1.2元/平方米.月；（2）物业服务费交纳：业主的物业服务费从物业交付之日（物业集中交房之日）起按年交纳。甲方、业主于每个缴纳周期起始日起10日内交纳物业服务费。 2016年2月16日，被告何敏（甲方）与四川大管家物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：1、物业基本情况：伊顿公馆小区XX号，建筑面积：57.71平方米；2、合同期限：本协议期限自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止；3、物业服务内容：（1）物业共用部位的维修和管理；（2）物业共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）环境卫生；（4）公共秩序维护；（5）交通秩序与车辆停放；（6）房屋装饰装修管理；4、物业服务质量：本物业区域的物业服务质量标准如下（1）公共部位、共用设备实施的运行、维护和管理：运行、使用、维护由专业人员按规定操作并留有记录；公共设施设备维护管理得当；管道畅通，无长期堵塞外溢现象；道路畅通、路面平整；共用部位、共用设施设备小修和急修及时、合格；（2）环境卫生：整体环境卫生良好；共用部位、共用设施定期保洁；化粪池、污水井、水沟清掏及时；（3）公共绿化：整体环境优美舒适；绿化维护管理良好；（4）公共秩序维护：实行24小时值班巡逻管理；对建筑有危及人身安全处设有明显标识；（5）交通秩序与车辆停放：交通秩序良好，车辆共用通道畅通；（6）消防管理：定期检查共用先先消防设施设备和器材，随时保持共用安全通道畅通；消防监控及义务消防，发生火警，立即组织灭火或报警；与甲方签订《消防安全责任书》；5、物业服务费及相关费用交纳标准：高层住宅按其拥有物业的建筑面积（产权证建筑面积）1.2元/㎡·月的标准收取；住宅生活垃圾处理费用按宜价字费【2003】231号文执行，暂按5.00元/户·月的标准向业主/使用人收取，在收取物业服务费用时一并收取。 前期物业服务合同的签订主体四川大管家物业服务有限公司于2018年4月18日变更公司名称为宜宾三和佳物业服务有限公司。案涉小区未成立业主委员会，原告为案涉小区提供前期物业管理服务至今。被告在2017年1月17日至2019年12月31日期间（35个月14天）未向原告交纳物业服务费，按合同约定计算，被告差欠物业费2455.1元（57.71㎡×1.2元/月/㎡×35个月+57.71㎡×1.2元/月/㎡÷31天×14天）、垃圾清理费178元。 原告提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，据被告提供的照片、视频显示，小区局部存在车辆随意停放、违章搭建、小区绿化管理不到位、部分公共设施未及时维修、垃圾未及时清理等现象。 本院认为，寅吾·伊顿公馆小区建设单位宜宾寅吾房地产有限责任公司、四川量典置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，被告何敏与原告签订的《前期物业服务协议》，均系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，寅吾·伊顿公馆小区建设单位宜宾寅吾房地产有限责任公司、四川量典置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。 本案中，被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从被告提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，不足以认定原告提供的物业服务与约定存在明显差距。因此被告提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。 被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付从2017年1月17日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费2455.1元，生活垃圾处理费178元。故原告的诉请符合合同约定，本院予以支持。 需要指出的是，被告对于原告怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。而物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，宜宾三和佳物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告何敏于本判决生效之日起十日内向原告宜宾三和佳物业服务有限公司支付2017年1月17日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费2455.1元，生活垃圾处理费178元，总计2633.1元。 如果被告何敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何敏负担。 本判决为终审判决。 本案生效后,被告何敏须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年九月四日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟