广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1657号上诉人(原审被告，反诉原告)：陈美健，女，1989年12月24日出生，汉族，住广东省阳西县***********。公民身份号码：4417***********。委托诉讼代理人：范志强，男，1985年1月18日出生，汉族，住广东省阳西县***********。公民身份号码：4417***********。系陈美健的丈夫。被上诉人（原审原告，反诉被告）：赖娥，女，1965年10月18日出生，汉族，住广东省阳西县***********。公民身份号码：4407***********。委托诉讼代理人：曾纪伟，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省阳西县上洋镇河北村委会渔民新村三巷**。公民身份号码：4417211971********。上诉人陈美健因与被上诉人赖娥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈美健上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判陈美健于判决生效之日起十日内以《租赁合同书》约定的租金为标准支付自2019年10月16日起至2019年10月28日止的房屋占有使用费给赖娥。二、本案一、二审诉讼费由赖娥承担。事实与理由：一、本案并非陈美健不腾退房屋。在2019年10月28日，陈美健曾让工人到赖娥商铺搬离物品，但被赖娥阻止，赖娥当场报警并赶走工人，最后反锁商铺至今。2019年11月26日，双方到一审法院进行庭前调解。陈美健要求赖娥开锁，让其搬离物品，再次遭到赖娥阻止。之后赖娥多次报警，声称陈美健占用其房屋，并于2019年12月20日对陈美健提起诉讼。二、陈美健于2019年10月27日已经搬走商铺中的设备，仅剩余部分物品。不是陈美健故意不搬离，而是多次遭到赖娥阻拦，无从搬离。并且受疫情影响，开庭时间一拖再拖，陈美健也不应该为疫情这种不可抗力因素支付相关房屋占用费。综上所述，请支持陈美健的上诉请求。赖娥答辩称：一、陈美健上诉称，在2019年10月28日，陈美健曾让工人到赖娥商铺搬离物品，但被赖娥阻止，赖娥当场报警并赶走工人，最后反锁商铺至今。而陈美健的反诉书载明，其在2019年10月28日叫工人对该商铺装修。上述两种说法前后矛盾。《商铺租赁合同提前解约协议书》第④点载明：承租方（乙方）向甲方交回房屋必须经甲方当面验收完好无损后才能将经商设备搬离商铺。陈美健叫他人进入商铺拆除设备，但本人不到场。屋主多次拨打其电话也不接听，并且水费、电费未交清，可见其居心不良。按照常理，在没有签订合同和财物作为保障的前提下，屋主不会让自己的房屋给他人胡乱拆卸装修。二、陈美健说屋主反锁商铺至今不属实。2019年9月19日双方签订《商铺租赁合同提前解约协议书》后，陈美健支付租金至2019年10月15日，此后不再在该商铺经营，屋主将该商铺租给任何人与陈美健没有关系。解约书签订后，陈美健又提出续租与转租意向，但双方未重新签订书面合同。2019年10月27日，陈美健搬离部分设备。2019年10月28日，安装工人到涉案房屋装修，赖娥多次拨打陈美健电话无回应后，阻止工人拆卸行为并报警求助。陈美健的工人离开后，由于屋内有货物，赖娥才将房屋大门上锁。此后，陈美健叫人将房屋大门上锁。陈美健叫人上锁后，赖娥将锁解开。如果赖娥将大门反锁了，陈美健在2019年11月l4日23时16分和2020年1月26日（大年初二）凌晨02时24分是不能进入商铺搬货物的。三、2019年10月28日多次拨打陈美健电话不接听后，赖娥只好用短信的方式与其沟通，叫其开门，讲明合同已解除，叫其搬清货物离开。但陈美健反而恐吓赖娥要报警抓赖娥，并蛮横说其合同到2022年12月终止。陈美健在商铺租赁合同提前解除，且未与屋主签订任何合同及没有财物作为保障的前提下，强占民宅，还要屋主向其赔付营业收入、装修费、精神损失费共计134000元，简直是勒索、强盗行为。综上所述，请驳回陈美健的上诉请求，维持原判。赖娥向一审法院起诉请求：一、解除其与陈美健于2019年5月9日签订的房屋租赁合同；二、陈美健立即从赖娥的房屋搬出；三、陈美健从2019年10月16日起按每天100元的标准向赖娥支付房屋使用费和水电费至其实际搬离房屋时止。陈美健反诉请求：一、判决解除双方签订的《商铺租赁合同提前解约协议书》；二、判决赖娥赔偿陈美健自2019年10月28日至2020年3月12日共计130天的营业损失104000元（按商铺最低营业额每天800元为标准计算）、精神损失费10000元和装修损失费20000元；三、本案反诉费用由赖娥方承担。一审法院查明事实：广东省阳西县***********房屋登记在赖娥的丈夫佘文伟名下。2019年5月9日，赖娥（甲方、出租方）与陈美健（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将上述房屋中约35平方米出租给乙方经营奶茶生意，租期自2019年5月16日至2022年12月15日。2019年5月16日至2019年12月15日每月租金2500元；2019年12月16日至2020年12月15日每月租金2600元；2020年12月16日至2021年12月15日每月租金2860元；2021年12月16日至2022年12月15日每月租金3120元。2019年9月19日，赖娥、陈美健双方签订《商铺租赁合同提前解约协议书》，约定乙方支付租金至2019年10月15日，此后不再在该商铺经营，该商铺甲方（赖娥）租给任何人与乙方（陈美健）没有关系。提前解约协议签订后，陈美健再提出续租或转租的意向，但双方未重新签订书面合同。2019年10月27日，陈美健搬离部分设备。次日，陈美健安排工人到案涉房屋装修，受到赖娥的阻拦，装修工人离开后，赖娥将房屋反锁。此后，陈美健唤人将房屋大门上锁。一审法院认为：赖娥、陈美健签订的《租赁合同书》与《商铺租赁合同提前解约协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，赖娥、陈美健均应依照约定完整履行义务。《商铺租赁合同提前解约协议书》中约定陈美健租赁案涉房屋至2019年10月15日，故《租赁合同书》根据双方自行约定已解除，一审法院不再判决解除《租赁合同书》。至于陈美健提出续租或转租的意向，由于合同到期后双方未重新签订书面合同，赖娥亦以实际行动阻止陈美健安排的工人装修，应视为双方未达成合意，陈美健已经不再享有案涉房屋租赁使用权，赖娥有权要求陈美健腾退房屋。故赖娥诉请陈美健从案涉房屋搬离，予以支持,陈美健反诉提出的全部反诉请求于法无据，不予支持。关于赖娥诉请的房屋使用费，合同到期后，陈美健使人将案涉房屋大门上锁致使赖娥无法利用案涉房屋，陈美健应向赖娥支付房屋占有使用费弥补赖娥租金的损失。但赖娥主张每天100元的标准过高，一审法院酌定陈美健以2019年5月9日双方签订的《租赁合同书》上约定的租金为标准，向赖娥支付房屋占用使用费。关于赖娥诉请的水电费，由于赖娥不能提供相关证据证明陈美健拖欠水电费的事实，应承担举证不能的法律后果，故对于该主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,作出判决:一、限陈美健于判决生效之日起十日内腾退位于广东省阳西县***********房屋；二、限陈美健于判决生效之日起十日内支付自2019年10月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以《租赁合同书》上约定的租金为标准）；三、驳回赖娥的其他诉讼请求；四、驳回陈美健的反诉请求。本案本诉受理费2805元，由赖娥负担2755元，由陈美健负担50元。反诉受理费1490元，由陈美健负担。二审期间，陈美健提供两张照片（照片显示拍摄于2020年6月19日、2020年6月24日，房门在外面反锁），拟证明商铺于2019年10月28日至2020年6月19日止，都处于被赖娥反锁状态。赖娥质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该照片拍照的时间是在2020年6月19日～2020年6月24日，在一审判决发出之后，与本案没有关联性。赖娥提供短信聊天记录，拟证明合同解约后，陈美健不肯搬迁，没有将租赁房屋交还给业主。该短信聊天记录显示：赖娥在2019年10月28日质问陈美健为何锁了门又没有听电话，并要求陈美健在10月29日解开商铺大门锁。陈美健回复：“我合同到2020年12月终止，现在重新装修，还有很多货在里面，如果你私自闯入铺，我报警抓你。”陈美健对该证据的真实性无异议，但认为在2019年10月27日晚搬东西的时候已经和业主沟通好，第二天将会带人去装修和搬剩下的物品。由于当天搬东西很晚，钥匙交给了工人，工人将门锁了。具体房屋有没有反锁，其不清楚。在10月28日，赖娥是有一直打陈美健的电话，而陈美健因为上班没有接电话。但赖娥有陈美健丈夫的电话，赖娥并没有联系陈美健丈夫。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。另查明，赖娥一审提供了两张监控录像照片，拟证明陈美健在2019年11月14日和2020年1月26日从涉案商铺搬走财物，赖娥没有锁商铺大门。陈美健在2020年4月14日庭审质证认为，赖娥只有农历初一、十五两天没有反锁商铺，其余时间都反锁商铺。本院经查阅日历，上述两天并非农历的初一或十五。在一审庭审（2020年4月14日）调解阶段，赖娥提出由陈美健五天内搬出商铺及交清欠费的方案，陈美健则表示如赖娥交还押金给其，就同意赖娥的方案。赖娥在二审庭审中陈述，其一直要求陈美健搬清涉案商铺的物品，但陈美健没有搬清其物品并一直将涉案商铺锁上，在开庭后赖娥才将涉案房屋反锁；2020年6月19日，陈美健曾要求搬走涉案商铺中属于其的物品，赖娥要求其付清期间的租金才允许其搬运物品。又查明，陈美健已于2020年9月27日将涉案房屋腾退给赖娥。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。赖娥、陈美健签订的《租赁合同书》与《商铺租赁合同提前解约协议书》均系双方在协商一致的基础上自愿签订，意思表示真实，是合法有效的。依法成立的有效协议，对双方具有约束力，赖娥、陈美健均应依照协议的约定履行各自义务。本案争议的焦点问题是，陈美健应支付的涉案商铺占用费如何确定。本案中，根据双方在2019年9月19日签订的《商铺租赁合同提前解约协议书》的约定，陈美健租赁涉案房屋的期间到2019年10月15日届满。在该合同期限届满前，双方没有就租赁涉案房屋达成一致意见，重新签订房屋租赁合同，因此，陈美健应在房屋租赁期限届满后将涉案房屋交回给出租方。从双方的陈述看，双方对2019年10月28日后谁实际控制涉案房屋，导致房屋物品未能搬清交回给出租方存在争议。对此，本院分析如下：一、从陈美健与赖娥在2019年10月28日的短信聊天记录可知，陈美健当时认为涉案房屋的租赁期间尚未届满，不同意将涉案房屋交回给赖娥。而陈美健在本案提起反诉，请求判决解除双方签订的《商铺租赁合同提前解约协议书》，在一审庭审调解阶段亦表示如赖娥返还押金才能将涉案房屋交回给赖娥，上述事实证明在一审庭审（2020年4月14日）时陈美健仍然不同意将涉案房屋交还给赖娥。虽然赖娥曾有反锁涉案商铺的行为，但综合赖娥在短信中要求陈美健搬离涉案商铺及监控显示陈美健在此期间仍能自行搬走涉案商铺的物品等情况考虑，可认定在2019年10月16日至2020年4月14日期间，陈美健可自由控制涉案房屋。因此，陈美健应按《租赁合同书》约定的租金标准支付该期间的房屋占有使用费15313元（2500元/月×2个月＋2600元/月×3个月29日）给赖娥。二、赖娥在庭审中确认在（一审）开庭后将涉案房屋反锁；2020年6月19日，陈美健曾要求搬走涉案商铺中属于其的物品，赖娥要求其付清期间的租金才允许其搬走物品。因赖娥反锁涉案商铺，且陈美健要求搬清涉案房屋物品时遭到赖娥阻止，证明赖娥对陈美健未能腾退涉案房屋有一定的过错，因此，赖娥应对涉案房屋的闲置承担相应的责任。鉴于陈美健未能提供证据证明其要求赖娥让其腾退涉案房屋的时间，本案可按赖娥自认的时间2020年6月19日作为陈美健提出要求腾退房屋的时间。陈美健已在2020年6月19日要求赖娥让其腾退房屋，赖娥以陈美健未付清欠费而阻止陈美健腾退，其行为不具备合法性，因此，自2020年6月19日后的房屋闲置费应由赖娥自行负担。而在2020年4月15日至2020年6月18日期间，陈美健没有提出腾退涉案房屋，赖娥反锁涉案房屋的行为对陈美健腾退房屋存在客观障碍，则双方对该段时间房屋的闲置均有过错，本院酌定陈美健应按《租赁合同书》约定的租金标准的一半支付该期间的房屋占有使用费2774元【（2600元/月×2个月4日）/2】给赖娥。即陈美健合共应支付房屋占有使用费18087元（15313元＋2774元）给赖娥。一审认定陈美健应承担自2019年10月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费欠妥，本院予以纠正。因陈美健已在二审期间将涉案房屋腾退给赖娥，本案已无需处理赖娥关于腾退房屋的诉请，因此对一审判决第一项予以撤销。综上所述，陈美健的部分上诉理据成立，本院予以支持。一审判决对双方腾退涉案房屋的责任不当，导致确定陈美健应支付的房屋占有使用费错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初4139号判决第四项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初4139号判决第一、三项；三、限陈美健于本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费18087元给赖娥；四、驳回赖娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2805元，由赖娥负担2384元，陈美健负担421元；反诉案件受理费1490元，由陈美健负担。二审案件受理费304元，由赖娥负担32元，陈美健负担272元。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十一月二十日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。