江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1047号原告（反诉被告）：南昌景尚物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上海北路**青湖欢乐街B221。法定代表人：万建彪，系公司经理。委托诉讼代理人：吴仁宝，广东百朋（东莞）律师事务所律师。被告：南昌睿亮贸易有限公司，住，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路**洪城大市场国际服装大厦银座**（第**）/div>法定代表人：刘爱梅，系公司总经理。被告（反诉原告）：刘晓亮，男，汉族，1974年9月12日出生，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：吴柳娟，江西豫章律师事务所律师。被告：汤慧娥，女，汉族，1975年6月17日出生，住江西省永兴县原告南昌景尚物业管理有限公司（以下简称景尚物业）与被告南昌睿亮贸易有限公司（以下简称睿亮公司）、刘晓亮、汤慧娥房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告刘晓亮与反诉被告景尚物业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景尚物业的委托诉讼代理人吴仁宝、被告（反诉原告）刘晓亮的委托诉讼代理人吴柳娟到庭参加诉讼，被告睿亮公司、汤慧娥经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。景尚物业向本院提出诉讼请求:1.判令景尚物业、睿亮公司立即解除上海北路818号青湖国际四层整层房屋租赁合同；2.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付拖欠租金534824元，违约金5791.81元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；3.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付物业费102240元，违约金2038.41元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；4.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付水电费16458元，违约金298.3元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；5.判令立即睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥支付新增加的水电费21947元；6.请求判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥承担从2020年6月1日起至搬出该房屋的租金、物业费及付清全部款项止的违约金及利息；7.由睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥承担本案的诉讼费用。事实和理由：景尚物业与睿亮公司于2014年5月30日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定景尚物业将位于南昌市整层商铺，建筑面积2130平方米，以每平方米36.2元的价格租给睿亮公司使用。即自2014年12月1日起至2022年11月30日止。月租金为76723元每月，物业费为每平方4元每月，合计物业费为8520元整。睿亮公司租用该商铺后，开始还能按时交付租金、物业费、水电费。2019年6月开始拖欠物业费，2019年11月份开始拖欠租金及水电费，景尚物业多次上门催讨，睿亮公司总是以暂时无钱为由进行推拖，拒不支付欠款。景尚物业在向睿亮公司和刘晓亮追讨租金、物业费、水电费不果的情况下，于2020年4月向江西省青山湖区人民法院提起诉讼。睿亮公司在收到法院通知的情况下，于2020年5月19日在工商登记机关即南昌市西湖区市场监督管理局进行工商登记注销（详见证据国际企业信用信息公示报告）。刘晓亮在工商登记注销后仍然使用睿亮公司的名称、健身器材及其租用景尚物业的房屋继续营业。睿亮公司及其大股东刘晓亮在法院立案之后，没有经过清算，直接注销公司，大股东刘晓亮转移大量公司财产，逃避景尚物业对其债务的追索，侵犯了景尚物业的合法权益，请求贵院依法判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付所拖欠的费用及诉讼费。睿亮公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩权。刘晓亮辩称：一、刘晓亮既不是案涉《房屋租赁合同》的一方当事人，也不存在转移睿亮公司财产、逃避景尚物业对其债务追索，造成景尚物业损失的情况，依据合同相对性原则及《公司法》第一百八十九条的规定，刘晓亮不是本案适格主体。1.2014年5月30日，景尚物业与睿亮公司签订了《房屋租赁合同》一份，刘晓亮并非合同一方当事人，不是本案适格主体，景尚物业要求刘晓亮承担承租人责任，支付租金、物业费、水电费等，没有事实和法律依据，请求依法驳回景尚物业对刘晓亮的各项诉讼请求。2.睿亮公司经清算后，申请公司注销。该公司注销前，已常年亏损，并于2014年起停止运营至今，该公司注销时没有任何剩余资产，不存在景尚物业所称转移公司财产，给其造成财产损失的情形，刘晓亮依法不应承担睿亮公司的债务。公司与其股东系两个民事主体，公司对其债权债务承担责任，股东在其出资限额内对公司的债权债务承担责任。本案中，睿亮公司于2012年6月申请设立，公司注册资本额为80万元整，刘晓亮持有该公司60%的股权，认缴出资额为48万元整。刘晓亮于2012年6月14日即已经履行全部出资义务，实缴全部出资。刘晓亮已经承担其全部出资责任，睿亮公司的债权债务与刘晓亮无关。睿亮公司的经营范围为服装与服装辅料的批发与零售，因该行业市场竞争激烈，公司经营不善，发生巨额亏损，并于2014年停止经营直至公司注销。睿亮公司注销时没有任何剩余财产，甚至刘晓亮在该公司运营期间垫付的大量的款项未收回。二、景尚物业诉请的租金过高，没有事实和法律，请法院依据公平原则进行调整。1.睿亮公司在承租案涉租赁房屋时，向景尚物业交纳了3个月共计204480元的保证金，应当在租金中进行抵扣。2.2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，实际使用租赁物的动岚健身会所停止经营，直至2020年4月1日复工复产。2020年4月1日起，动岚健身会所按照相关部门的要求，仅开放400平方米投入经营，2020年5月18日起，健身会所依据相关规定全面开放，但会所经营并没有恢复，会所经营困难。青山湖区人民政府制定的《关于对全区中小企业（含个体工商户）减免租金的政策》规定“关于承租村集体资产类生产经营用房的原则上减免疫情期间不少于一个月的租金。”案涉租赁物的所有人为南昌市青山湖区青湖村民委员会，系集体所有房屋，景尚物业应依法免除睿亮公司不少于一个月的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）（法发【2020】17号）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”睿亮公司自发生疫情后至5月18日，有4个月完全没有营业收入，自5月18日起营业收入明显减少。3.2020年6月17日，景尚物业切断案涉租赁物电源，以致动岚会所会员向市场监管部门投诉，向新闻媒体发布相关信息，造成动岚会所大量会员要求退费，让动岚会所经营雪上加霜，严重损害动岚会所商誉，且拒不向动岚会所提供物业服务，不准动岚会所车辆进入停车场，严重违反了其与睿亮公司的合同约定，应当承担损害赔偿责任。故请求法院依法准予扣除睿亮公司已经交纳的保证金204480元，免除睿亮公司1月24日起至3月31日止停止营业期间的租金，减半收取4月1日起的租金。三、景尚物业存在诸多违约行为，违反先合同履行义务，无权要求睿亮公司承担违约责任。1.租赁合同第三条约定，景尚物业应向睿亮公司开具租金发票，但是自2014年6月睿亮公司向景尚物业支付租金以来，景尚物业从未向睿亮公司开具过一张发票，至今拖欠睿亮公司3959065元租金发票及承租期间所有物业费发票。2.《商铺租赁合同补充协议》第二款约定：“合同履行期间，甲方（景尚物业）承诺如青湖国际整栋大楼60%租户租金下降15%时，乙方（睿亮公司）递增免除，若整栋大楼60%租户租金下降25%时，乙方租金重新按本大楼60%租户租金下降幅度处理。”睿亮公司多次据此要求景尚物业告知青湖国际整栋大楼租金调整情况，并相应调整租金，然原告景尚物业均予拒绝，该行为严重违反合同约定，损害睿亮公司的合法利益。3.景尚物业作为出租方，拒不承担房屋维修责任，造成房屋常年漏水，睿亮公司无法正常使用部分租赁物。景尚物业作为物业服务公司，拒不对案涉租赁物上方公共卫生间进行维修，造成该公共卫生间常年往案涉租赁物内漏水，造成部分租赁物无法正常使用，严重损坏睿亮公司的装饰装修。对此睿亮公司多次向景尚物业反应，景尚物业均置之不理，严重违反合同约定。且睿亮公司承租范围内的公共卫生间，景尚物业从未安排相关物业服务人员进行清扫，应扣减相应物业费。4.《商铺租赁合同补充协议》第四条约定，合同履行期间，甲方承诺停车位乙方可免费使用，但不包括过夜车辆，过夜车辆另行收费。但景尚物业却要求睿亮公司的工作人员及客户均按小时缴纳停车费，严重违反合同约定，给睿亮公司造成极大的财产损失。综上，景尚物业违反先合同履行义务，又因疫情影响，无权要求睿亮公司承担逾期付款的违约责任。四、景尚物业的水电费请求过高，依法驳回该诉讼请求。1、睿亮公司在承租该租赁物时，已经向景尚物业交纳了6000元的水电费押金，应当进行冲抵。2、景尚物业未提供任何证据证明睿亮公司拖欠水电费的金额，应当承担举证不能的不利后果。汤慧娥经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩权。刘晓亮向本院提出反诉请求：1.判令景尚物业开具3959065元租金增值税专用发票及自2019年11月1日起应付租金相应的增值税专用发票；2.判令景尚物业开具408960元物业费发票；3、本案诉讼费用由景尚物业承担。事实和理由：2014年9月13日，景尚物业与睿亮公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定景尚物业将位于南昌市整层商铺出租给睿亮公司，租期自2014年12月1日起至2022年11月30日止。合同明确约定了租金数额，并约定景尚物业应当开具租金发票。合同签订后，睿亮公司按合同约定支付了3959065元租金及相关物业费，且2019年11月1日后，可能会产生其他租金。然自睿亮公司租房起，景尚物业拒不开具租金发票，该行为严重违反了合同约定，现睿亮公司已经注销，刘晓亮作为该公司原股东，为维护其合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求法院依法审理，判如所请。景尚物业辩称：反诉请求中的税金没有任何证据，且关于税金的问题不是法院管辖的范围，请求驳回反诉请求。反诉请求中的所谓发票，其本身就是睿亮公司从2012年开始就没有交过税，也就是说有七八年这个公司都没有交过税，景尚物业申请法院将睿亮公司不付税的情况向有关部门反映。对于反诉请求我方不予认可，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：景尚物业与睿亮公司于2014年5月30日签订《房屋租赁合同》，刘晓亮在合同签字并加盖睿亮公司公章，双方约定甲方（景尚物业）将坐落在南昌市整层，面积为2130平方米的房屋租赁给乙方（睿亮公司），乙方承诺该房屋的经营类别为健身会所，公司名称为动岚健身会所，租期自2014年12月1日起至2022年11月30日止，其中2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为74486元，2019年12月1日至2020年11月30日期间的月租金为76723元，甲方负责出具租金发票，保证合法性，租金为每季度支付一次，先付租金后用房，付款时间为每季度第一个月的10日前，若乙方未缴纳租金，则每日按未付租金的3%交给甲方滞纳金。房屋的物业管理费为8520元／月，物业费为每半年支付一次，支付时间为每半年第一个月的10日前。水费为3.37元／吨、电费为1.3元／度，按实际用量缴纳所产生的费用，水、电费为每月结算一次，此水电费为签合同时标准，若国家商业水电有所调整时，按国家调整相应幅度增减。乙方在签订合同时须先期交纳3个月的租金作为履约保证金，待合同期满后，乙方在无违约的情况下，并交清房屋租金、物业费、水电费等，经甲方验收书面认可后，甲方在15个工作日内无息返还乙方履约保证金（未缴纳的费用可在保证金内扣除）。租赁期间，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照本合同约定房屋的3个月租金向甲方支付违约金，并赔偿甲方全部损失。合同附件1《物业相关费用标准》中约定水电押金6000元，租赁期满后，乙方交清相关水电费用后退还乙方。经查明，物业费交纳至2019年5月31日，租金交纳至2019年10月31日。依据刘晓亮提供的交纳租金的ＰＯＳ签购单显示，持卡人为刘晓亮。2020年7月22日，本院短信通知双方当事人尽快做好办理房屋交接手续，并在短信中向景尚物业释明“请尽快协助被告方腾空房屋，若因原告方拒绝配合搬离工作造成扩大的损失，由原告方自行承担”，但景尚物业仍拒不配合搬离工作。另查明，案涉租赁房屋系南昌市青山湖区塘山镇青湖村所有，依据南昌市青山湖区人民政府办公室2020年5月6日印发的《关于对全区中小企业（含个体工商户）减免租金的政策》，关于承租村集体资产类生产经营用房的原则上减免疫情期间不少于一个月的租金。又查明，睿亮公司于2012年6月19日注册成立，注册资本为80万元，经营范围为服装与服装辅料的批发、零售，刘晓亮及汤慧娥为睿亮公司的股东，所持股份各占比60%、40%，且两人系夫妻关系，江西平安会计师事务所有限责任公司出具的验资报告显示睿亮公司的全体股东已于2012年6月14日之前一次性缴足注册资本。2020年5月19日，南昌市西湖区市场和质量监督管理局出具准予注销登记通知书，准许睿亮公司注销登记。再查明，青山湖区睿亮健身会所于2016年3月1日注册成立，经营场所为南昌市青山湖区上海北路**青湖国际**，经营者为刘晓亮。本院认为，《房屋租赁合同》中的承租方虽为睿亮公司，并盖有睿亮公司的公章，但实际却用于青山湖区睿亮健身会所（即合同中约定的动岚健身会所）经营使用，而青山湖区睿亮健身会所并非睿亮公司的子公司，两者亦无转租关系，唯一联系是刘晓亮同时作为睿亮公司的股东及青山湖区睿亮健身会所的经营者，结合《房屋租赁合同》及缴纳租金ＰＯＳ签购单上刘晓亮的签名，应认定《房屋租赁合同》系刘晓亮为成立青山湖区睿亮健身会所，以睿亮公司名义与景尚物业签订的，故合同的实际履行双方为景尚物业与刘晓亮，景尚物业主张刘晓亮按照合同约定支付租金及物业费，与法有据，本院予以支持。合同约定，租赁期间若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，经查实，案涉房屋物业费交纳至2019年5月31日，租金交纳至2019年10月31日，刘晓亮拖欠租金、物业管理费已超过30日，景尚物业有权解除合同，收回房屋。依据刘晓亮举证的2020年7月22日搬离视频，景尚物业在法院释明法律后果的情况下，依旧拒绝配合搬离工作，阻止承租方搬离房屋，由此造成扩大的损失，由景尚物业自行承担。故刘晓亮应向景尚物业支付自2019年11月1日起至2020年7月22日止的租金及自2019年6月1日起至2020年7月22日止的物业费，并按合同约定承担违约责任。但因租赁物产权方减免了景尚物业一个月的租金，基于公平原则，该一个月租金也应从刘晓亮应付款项中扣除。同时，考虑到诉争租赁物为商铺，而新冠××疫情这一突发公共性事件对商铺的影响从2月份持续到了4月份，长达三个月的时间，除去已减免的一个月租金，对于剩余两个月的租金酌情由景尚物业和刘晓亮各自承担一半。经计算，刘晓亮应向景尚物业支付租金512550元（74486元／月×1个月＋76723元／月×5个月零22天）、物业费116806元（8520元／月×13个月零22天）。景尚物业主动将逾期支付租金的违约金由合同约定的每日3%调整为按年利率4.35%计算，本院不持异议。因合同约定租金为每季度支付一次，先付租金后用房，付款时间为每季度第一个月的10日前，2019年11月的租金应于2019年9月10日前交纳，逾期即开始计算违约金，由于景尚物业2019年11月的逾期付款违约金仅主张自2019年11月1日起算，故逾期支付租金的违约金应分四段计算，2019年11月1日至2019年12月10日的逾期付款违约金为355元（74486元×4.35%÷365天×40天），2019年12月11日至2020年3月10日的逾期付款违约金为2479元［（74486元＋76723元／月×2个月）×4.35%÷12个月×3个月］，2020年3月11日至2020年6月10日的逾期付款违约金为4147元［（74486元＋76723元／月×4个月）×4.35%÷12个月×3个月］，2020年6月11日起至付清租金之日止的逾期付款违约金应以512550元为基数，按年利率4.35%计算。物业费双方未约定违约金计算方式，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费，故物业费的资金占用费自逾期之日即2019年6月10日起，以每六个月应付物业费为基数（2019年6月10日至2020年1月9日、2020年1月10日至2020年6月9日的应付物业费为51120元，2020年6月10日至2020年7月22日的应付物业费为14566元），按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算至付清物业费之日止。合同约定交纳的履约保证金待合同期满后，在承租方无违约情形并交清房屋租金、物业费、水电费等后，经出租方验收书面认可，在15个工作日内无息返还，但本案中刘晓亮存在拖欠租金30日以上的违约情形，依照合同约定履约保证金不予返还，故对于刘晓亮主张的履约保证金折抵房租，本院不予支持。刘晓亮主张在承租该租赁物时，已经向景尚物业交纳了6000元的水电费押金，应当进行冲抵，但依据合同约定租赁期满后，水电费押金应在承租人交清相关水电费用后退还，因本案中承租方违约导致合同提前解除，约定的租赁期间未满，水电费押金应当不予退回，故对其主张，本院不予支持。景尚物业主张水电费的金额，仅提供了水电表的记录，该记录表格制作主体及来源不明，且无充分证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予支持。刘晓亮主张在其交纳租金后，一直未收到景尚物业出具的增值税发票，景尚物业也未能提供其开具发票的相关证明，应认定景尚物业未履行合同约定的开具增值税发票的义务，依据合同约定，在承租人支付租金后，景尚物业负责出具租金发票，故对刘晓亮主张开具租金增值税发票的请求，本院予以支持。因合同中未有开具物业费增值税发票的约定，故对于刘晓亮主张开具物业费增值税发票的请求本院不予支持，如确有未开具发票的情形，可向相关行政主管单位主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘晓亮于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘晓亮于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司租金512550元及逾期付款违约金（2019年11月1日至2020年6月10日的逾期付款违约金为6981元，2020年6月11日起至付清租金之日止的逾期付款违约金应以512550元为基数，按年利率4.35%计算）；三、被告（反诉原告）刘晓亮于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司物业费116806元及资金占用费（物业费的资金占用费自逾期之日即2019年6月10日起，以每六个月应付物业费为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算至付清物业费之日止）；四、原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）刘晓亮开具租金的增值税发票；五、驳回原告南昌景尚物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘晓亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10694元，减半收取5347元，由原告南昌景尚物业管理有限公司承担265元，由被告刘晓亮承担5082元。反诉费6828元，减半收取3414元，由反诉原告刘晓亮承担92元，由反诉被告南昌景尚物业管理有限公司承担3322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  宋赣平二〇二〇年九月四日法官助理张晨蕾书记员丁文涛