贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11299号 原告：七星关区市东街道办事处水西田社区居民委员会（组织机构代码520502002009），住所地贵州省毕节市七星关区市东街道办事处。 负责人：杨坤，该社区居委会主任。 委托诉讼代理人：方洪伟、左秀柒，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。。 被告：邱和平，男，1968年4月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹德立、钟影，贵州朗意律师事务所律师。 原告七星关区市东街道办事处水西田社区居民委员会（以下简称水西田社区居委会）诉被告邱和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告水西田社区居委会委托诉讼代理人方洪伟、被告邱和平委托诉讼代理人钟影均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告水西田社区居委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即赔偿原告自2014年4月1日起至2019年8月31日止期问的损失人民币324187.24元：2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原、被告双方于2006年6月签订《租用铺面协议书》，约定原告将位于毕节市七星关区出租给被告用于经营歌厅，租赁期限自2006年6月1日至2008年5月31日，租金为每年叁万元整。但2008年5月31日租赁期满后，被告却拒绝将商铺返还给原告，一直强行占用该商铺。期问，原告多次与被告交涉无果。被告的侵权行为引起了社区居民的不满，有居民指责被告，并向相关机关反映情况。2019年5月，被告与原告协商，并提出愿意以10万元补偿给原告，同时交回商铺。2019年6月20日，经原告开会讨论，决定自2014年4月起，对涉案商铺租金进行评估，并由被告按照评估价格赔偿原告损失，以及退还商铺。2019年8月7日，原告委托贵州中信智恒资产评估有限公司对涉案商铺自2014年4月至2019年8月期间租金进行评估，经评估确认涉案商铺自2014年4月至2019年8月期问的租金总额为324187.24元。原告认为：原、被告之间租赁合同关系终止后，被告拒绝将涉案商铺返还给原告，并恶意占有的行为严重侵害了原告的财产权益，应当承担相应的赔偿责任。被告给原告造成的经济损失，相当于商铺被侵占期问的正常市价的租金损失。由于被告拒绝赔偿，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望贵院判如所请为谢! 被告邱和平答辩称，原告诉我被告物权保护纠纷一案，现被告邱和平答辩如下：一、本案基础法律关系应为房屋租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷。水西田社区诉请邱和平赔偿2014年4月1日起至2019年8月31日止期间的损失属房屋租赁费用，故本案本质法律关系应为房屋租赁合同纠纷，原告诉称的法律关系错误。二、原告的起诉已过诉讼时效期间。《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：......（三）延付或者拒付租金的......”。水西田社区于2020年8月（据《民事起诉状》）诉请支付2014年4月1日至2019年8月31日期间的租金，属超过诉讼时效期间起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”则应判决驳回原告的诉讼请求。三、原告系出租人，案外人邢海燕、糜玉林系承租人，邱和平系次承租人，根据合同相对性原则，原告应诉请邢海燕、糜玉林支付租金，而非直接向邱和平主张。邢海燕与糜玉林系夫妻关系，原告（原天河村）作为出租人，于2001年12月28日将涉案房屋出租给邢海燕，并订立了《房屋租赁合同》，约定租金标准为4000元/年，租赁期限为2002年1月1日起至2006年12月31日止。糜玉林（原天河村村支书）于2005年6月1日与邱和平订立《租用铺面协议书》，约定将涉案房屋转租给邱和平，租金标准为10000元/年，租赁期限为2005年6月1日起至2008年5月31日止，原告未提出异议。租期届满后，原告未向邢海燕、糜玉林收回房屋，糜玉林也未向邱和平收回房屋。根据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故自2007年1月1日起，原告与邢海燕、糜玉林之间属不定期租赁关系，继续履行邢海燕与原告订立的《房屋租赁合同》，原告以于2019年8月1日与陈峰订立《房屋租赁合同》的行为终止了该不定期租赁合同关系，原告诉请支付租金，其仅有权向承租人邢海燕、糜玉林追索，现其突破合同相对性原则向次承租人邱和平追索租金属错误。四、原告诉请的租金标准应执行邢海燕与原告约定的4000元/年，且次承租人邱和平已支付的10万元租金已完全覆盖出租人原告应获得的租金利益。出租人原告与承租人邢海燕订立的《房屋租赁合同》约定的租金标准4000元/年，则2014年4月1日至2019年7月31日期间（5年零4个月）的对应租金仅为21333.33元，原告依据评估结论诉请324187.24元租金无事实和法律依据。此外，次承租人邱和平已支付10万元，已代承租人邢海燕与糜玉林超额支付，原告无权再诉请支付。五、若法院支持原告的诉请，则诉请金额中应抵消邱和平支出的扩建造价费用10万元、并扣减邱和平先前支付的10万元，共计抵减20万元。邱和平对涉案房屋进行了扩建（约29平方米），支出扩建造价费用约10万元，该扩建造价费用应由原告承担。在法院支持原告诉讼请求的情况下，邱和平有权要求以原告应赔偿的扩建造价费用抵销租金，且应扣减邱和平支付的10万元，经抵减后，原告诉请的30万余元租金仅余10万余元。六、原告诉请的324187.24元租金中包含了2019年8月的租金，而自2019年8月1日起的租金应由案外人陈峰负担。原告于2019年8月1日已将涉案房屋出租给陈峰，故原告诉请2019年8月31日前的租金中，2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金支付责任主体应为陈峰，而非邱和平。综上意见，原告违反合同相对性原则诉请次承租人邱和平支付租金无事实和法律依据，即便承租人邢海燕、糜玉林（本案遗漏的诉讼当事人）应向原告支付租金，也已由次承租人邱和平代为超额支付，故原告的诉请应予驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，双方当事人对原告提供的法定代表人身份证明、集体土地使用权证、租用铺面协议、民事起诉状、会议纪要、资产评估报告、被告邱和平提供的身份证、房屋租赁合同、租用铺面协议、水西田社区情况说明、租金收据均无异议，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定如下事实：原告前称为天河村委会，于1996年4月依法取得原交警队对面毕市天集建（96）字第0018号集体土地160.78平方米使用权，并以修建该村计划生育服务室名义建造成营业商铺。时任天河村支书糜玉林以天河村委会名义于2001年12月28日与邢海燕签订《房屋租赁合同》，将该商铺出租给邢海燕经营，实际为糜玉林与邢海燕合伙租赁经营，约定租期为五年即从2002年1月1日起至2006年12月31日止；租金4000元/年。租期即将届满，糜玉林以自己名义于2005年6月1日与被告邱和平签订《租用铺面协议》，将上述玉林雅阁4个商铺转租给被告邱和平经营歌厅，约定租期为三年即从2005年6月1日起至2008年5月30日止；约定租金10000元/年；经原告同意，被告一直续租至2014年11月27日。被告经原告同意，于2014年11月28日与陈峰签订《房屋租赁合同》，将上述商铺转租给陈峰经营超市。原天河村委会变更为原告水西田社区居委会，原告于2019年6月20日召开居民代表大会核查清理社区集体资产。以在被告租赁期间及被告转租期间未收到被告租金为由，要求被告先支付租金10万元并收回商铺再由原告出租给陈峰，被告于2019年5月13日向原告账户支付租金10万元，原告于2019年8月1日收回商铺重新出租给陈峰。原告以陈峰经营超市为前提单方委托资产评估对近六年后商铺租金进行评估为2014年28845.1元、2015年45961.86元、2016年52149.68元、2017年62384.94元、2018年74966.28元、2019年59878.38元共计324187.24元，主张被告赔偿损失324187.24元，但是被告邱和平提出原告诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩。 本案原、被告双方争议焦点在于：1、原告主张赔偿损失是物权还是债权请求权？2、原告诉讼请求是否超过诉讼时效？ 本院认为，首先，原告涉案商铺土地使用权经过国家登记，自己建造商铺依法取得物权。但在涉案商铺出租时，时任原告水西田社区居委会支书糜玉林以自己名义与被告签订《租用铺面协议》直至被告将涉案商铺转租给陈峰，原告及糜玉林都是知情的，而且该商铺上层就设有原告办公的计划生育服务室，不论是糜玉林经营期间、被告经营期间、陈峰经营期间，原告都是明知的，无论是谁在经营都是取之有道，绝对不是故意霸占侵权；如果原告不同意被告承租、续租、转租可以收回，租期内未收到租金可以找有关部门处理或通过诉讼解决，但是原告在2019年6月20日前从未向被告主张权利，故推定被告承租、转租经过原告同意或默许。其次，被告经营期间，原告涉案商铺未遭受损坏；再次，原告以商铺转租陈峰经营超市为前提评估未收到租金的损失，并要求被告对该租金损失进行赔偿，应当认定原告诉求实质上是源于同意默许的租赁合同租金及转租合同租金的债权请求权，故该案的基础法律关系是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，被告提出诉讼时效抗辩，原告时任支书糜玉林与被告签订的《租用铺面协议》约定租金为10000元/年，从2019年6月20日反推三年，原告主张的2016年6月20日前租金超过诉讼时效且没有中止、中断、延长的情况，故本院支持原告近三年租金3万元，但是被告已经于2019年5月13日履行支付10万元，超额支付的7万元系当事人意思自治，本院不再支持返还。原告单方面委托的资产评估与双方租赁合同约定不符，故对原告主张被告立即赔偿从2014年4月1日起至2019年8月31日止期间的损失324187.24元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告七星关区市东街道办事处水西田社区居民委员会诉讼请求。 本案本诉受理费减半收取人民币3081元，由原告七星关区市东街道办事处水西田社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李为成 二〇二〇年九月二十七日 书记员  陈虞军