山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初5997号 原告：山东力国建安有限公司，住所地沂水县东环路以西。 法定代表人：王国华，总经理。 委托诉讼代理人：王丽华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋艳艳，山东华正义律师事务所律师。 被告：沂水县第三中学，住所地沂水县健康东路73号。 法定代表人：王新民，校长。 委托诉讼代理人：王德法，山东鼎衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉辉，沂水宏晟法律服务所法律工作者。 被告：沂水县第二中学，住所地沂水县中心南街32号。 法定代表人：孙卫东，校长。 委托诉讼代理人：高金升，山东华正义律师事务所律师。 第三人：高秀芹，女，1969年1月2日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：张爱华，北京市惠诚律师事务所律师。 原告山东力国建安有限公司与被告沂水县第二中学、沂水县第三中学、第三人高秀芹确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东力国建安有限公司委托诉讼代理人王丽华、宋艳艳，被告沂水县第三中学委托诉讼代理人张辉辉，被告沂水县第二中学委托诉讼代理人高金升，第三人高秀芹及其委托诉讼代理人张爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东力国建安有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认合同有效；2、请求法院依法调解或判决被告及第三人立即协助办理房屋、土地转让合同书所确定土地、房屋产权过户手续，将我公司出资购买的现在仍然登记在第三人名下的沂国用（2005）第××号国有土地使用证下的土地及该宗土地上的房权证号为沂房字第××号房产过户至我公司名下；3、请求法院依法调解或判决被告支付原告办理涉案合同房产产权的费用及本案土地、房产等过户手续相关费用；4、本案诉讼费、保全费、诉讼保险费等程序性费用由被告承担。事实与理由：2006年7月28日，原告与原沂水县第三中学签订了土地、房屋转让合同书，根据合同约定，沂水县第三中学将其购得的位于沂水县第三中学校园东侧，东环路以西、矿泉水以北、跋山水库东干渠以东、工业园饭店以南的土地及地上附着物转让给原告，转让价格为120万元。合同同时约定，沂水县第三中学办理土地等过户手续，并承担过户费用。合同签订后原告履行了付款义务，沂水县第三中学也将合同约定的土地及地上建筑物交付给原告使用。原告使用期间支付了该宗土地及房屋的规划、准建、验收手续及办理房地产的费用，虽然经原告多次催促沂水县第三中学履行其应尽的产权过户义务，沂水县第三中学一直未履行土地房屋的产权过户义务。现该宗土地及地上建筑物仍未过户至我公司名下，因原告所购买的土地及房屋系被告从第三人处购得，被告已经付清合同款项，但至今未及时要求第三人履行过户手续，导致原告权利迟迟得不到保障。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法公正处理，以维护原告的合法权益。 诉讼过程中，原告申请追加沂水县第二中学为本案被告参加诉讼。事实与理由：原告诉被告沂水县第三中学、第三人高秀芹确认合同有效纠纷一案，贵院已受理。2019年12月23日经过贵院开庭审理，被申请人沂水县第二中学与本案正在进行的诉讼，具有法律上的利害关系。理由如下：原沂水县第三中学2005年1月与高秀芹签订水厂出售协议，高秀芹将位于原第三中学学校以东，东环路以西面积为9.5亩的土地及地上物及水厂全部资产出售给原第三中学。申请人于2006年7月28日与原第三中学签订土地转让合同，购买原第三中学位于第三中学以东，东环路以西沂国用（2005）第××号土地及地上房产，并使用至今。合同签订后原第三中学及高秀芹一直未配合申请人办理土地及地上房屋的过户手续。2012年3月26日原沂水县第三中学注销，2013年10月8日经沂编【2013】24号《关于整合沂水县的通知》，将沂水县第二中学与原沂水县第三中学整合为沂水县第二中学。因此，两学校的所有人员编制、资产、债权、债务等均由沂水县第二中学承继。2018年11月16日，经沂编【2018】27号《关于设立沂水县的通知》决定设立现沂水县第三中学，所有编制从沂水县调剂。现沂水县第三中学于2019年1月30日设立登记。对于被申请人与现沂水县第三中学各自所有的资产、债权、债务的登记情况并未公示。申请人认为，被申请人作为现第三中学之前人员编制、资产、债权、债务等情况的整合单位，与本案的审理有关，对于本案的审理被申请人必须作为被告共同参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第57条的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第65条规定，特申请追加被申请人沂水县第二中学为本案被告参加诉讼。 针对第三人的起诉，原告辩称，第三人的诉讼请求没有事实和法律依据，我方与三中签订的土地转让合同中涉及土地及地上房屋系三中与第三人于2005年1月签订的水厂出售合同中的一部分，水厂出售合同的效力已于（2018）鲁1323民初3887号、（2019）鲁1323民终4116号民事判决书判决合同有效，即三中与第三人签订的水厂出售合同合法有效，三中对合同中关于本案涉案的土地及地上房屋于2006年7月28日转让给我方，系双方的真实意思表示，没有任何恶意行为，未损害国家集体和社会公共利益，请求驳回当事人的诉讼请求。 针对原告的起诉，沂水县第三中学辩称，原、被告之间签订的《土地转让（出售）合同书》为无效合同，理由如下：答辩人是由政府财政拨款成立的公办学校，属于事业单位，学校全部资产为国有资产，涉案土地及地上建筑物由答辩人购买后即成为国有资产，而对于国有资产的处置，根据财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第25条规定，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置，且对于出售价值较高的资产，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处理。本案中，涉案国有资产未经审批，也没有通过公开竞价方式进行处理，损害国家、社会公共利益，根据《合同法》第52条规定，原、被告签订的《土地转让（出售）合同书》为无效合同。为此，请求根据事实和法律，确认原被告签订的《土地转让（出售）合同书》为无效合同，并依法驳回原告的诉讼请求。 针对第三人的起诉，沂水县第三中学辩称，对于第三人确认原、被告签订合同无效的诉讼请求没有异议，但对第三人确认合同无效的理由有异议，原、被告双方签订无效的理由是涉案资产属于国有资产，根据相关规定未经过批准手续擅自处置国有资产的行为是无效的。 针对原告的追加被告申请，沂水县第二中学辩称，原沂水县第二中学和沂水县第三中学的重组是发生在涉案他方已经建立合同关系之后，而且重组行为发生后并没有进行实质上的重组，即仍然独立运行，沂水县第二中学和第三中学再次重新设立时原归属于第三中学的财产仍然由第三中学享有，第二中学对该涉案合同并不知情，其对财产也并不属于第二中学所有，故请求驳回对第二中学的起诉。 针对第三人的起诉，沂水县第二中学辩称，原沂水县第二中学和沂水县第三中学的重组是发生在涉案他方已经建立合同关系之后，而且重组行为发生后并没有进行实质上的资产重组，即仍然独立运营。沂水县第二中学和第三中学再次重新设立时原归属于第三中学的财产仍然由第三中学享有，第二中学对该涉案合同并不知情，其对财产也并不属于第二中学所有，故请求驳回对第二中学的起诉。 针对原告的起诉，作为无独立请求权的第三人高秀芹述称，1、原告力国建安有限公司诉讼主体错误，不适格，对于涉案土地及房产权始终在第三人名下的事实。因此本案被告沂水县第三中学至今拖欠第三人该土地及房产价款未给结清，故此被告已构成违约行为，当前还存在争议，其无权买卖，土地房产权还在第三人名下，所以被告与原告买卖协议无效，当前已将被告诉至人民法院等待审理中。2、对于原告力国公司诉讼请求不成立，因此，涉案土地及房产权是人民政府审批后颁发给第三人的，合法有效。根据《民事诉讼法》及证据证明力效力的规定，行政部门出具的证据证明力，高于任何证据证明力，事实证明原告举证的证据（与第三中学签订合同）是无效证据不能成立，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉求。 高秀芹作为有独立诉讼请求的第三人，向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2006年7月28日签订的《土地转让（出售）合同书》无效。2、本案诉讼费用由本诉原被告双方承担。事实与理由：本案原告要求确认之《土地转让（出售）合同书》为原被告双方于2006年7月28日签订。申请人高秀芹并非该合同一方当事人，对该合同签订内容一直不知情，但现在得知该合同涉及到对申请人土地使用权及房屋产权（申请人已取得土地使用权证书和房屋所有权登记）的处分，申请人认为原被告存在恶意串通行为，并损害了第三人的利益。按照《合同法》的五十一条、五十二条之规定，应确认为无效合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的有关证据，本院认定如下： 一、关于对原告提供的有争议的下列证据的认定： 1、原告提交的《水厂出售协议书》与本案相关待证事实具有关联性的内容，同时具备真实性、合法性特征，对其证明力予以认定。 2、原告提交的本院（2018）鲁1323民初3887号民事判决书复印件和临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终4166号民事判决书复印件中载明的相应事实与《水厂出售协议书》复印件中的有关内容能够相互印证，对相应待证事实具有证明力的部分，本院予以认定。 3、原告提交的办理第三人产权登记手续缴纳相关费用的发票、收据、通知单、凭证、收条等证据复印件中与其他证据能够相互印证的内容，同时具备真实性、关联性、合法性特征，对其证明力予以认定。 二、关于对第三人提交的下列证据的认定： 1、第三人提交的沂水镇工业园区用地付款协议复印件、沂水县不动产登机信息查询证明复印件、沂国用（2005）第××号国有土地所有权证复印件、沂国用（2005）第××号国有土地所有权证复印件、沂房字第××号房产证复印件、沂房地买卖契字××号房地产买卖契约复印件、水厂出售协议书复印件、临沂广播电视报复印件复印件中能够相互印证，形成相应证据链条的部分，特别是相应产权证书复印件中关于土地四至的记载，同时具备真实性、合法性、关联性特征，对待证事实具有证明力，本案予以认定。 2、第三人提交的房屋所有权初始登记申请书审批书，同时具备真实性、关联性、合法性特征，为有效证据，本院予以采纳。 3、第三人提交的沂水县建设局编号2003年鲁13-06-39建设用地规划许可证复印件、沂水县建设局编号2003年鲁13-06-38建设用地规划许可证复印件，同时具备真实性、合法性、关联性特征，具有证明力，本院予以采纳。 对于其他有争议证据中能够与别的证据相互印证，形成相应证据链条，具有相应证明力的部分，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年1月，第三人高秀芹作为甲方（出卖方），与作为乙方（买方）的原沂水县第三中学达成了《水厂出卖协议书》，有关内容为：甲、乙双方经平等协商，就“东皋泉水厂”有关事宜自愿达成如下协议：一、甲方将自己拥有合法手续、合法经营“山东沂水东皋泉水厂”（位置：学校以东，东环路以西）部分出售给乙方，出售范围包括：1、土地使用权（见土地所有权证及评估报告），水厂占地面积经土地局丈量，实际面积9.5亩，并经评估后价格为每亩6万元。2、厂房（见确权证，厂房平面图及评估报告）……四、水厂出售价格贰佰捌拾伍万元人民币，由乙方分三批支付。 2006年7月28日，原沂水县第三中学作为甲方，与作为乙方的山东力国建安有限公司达成了《土地转让（出售）合同书》，有关的内容为：沂水三中校园东侧、水厂北侧土地一块，及地上建筑若干，现属三中所有，现转让（出售）。力国建安公司购买上述土地及地上建筑物。1、土地在水厂北侧，东环路西侧，具体大小、位置，见土地部门确权附表。2、甲方将上述土地及地上建筑物一次性全部转让给乙方。3、经双方协商价格为120元，地上建筑物价格100万元，土地价格20万元。…….7、未尽事宜，双方协商解决。 上述《水厂出卖协议书》和《土地转让（出售）合同书》中的“水厂”、“东皋泉水厂”、“山东沂水东皋泉水厂”，指沂水县沂蒙雪山矿泉水有限责任公司。 2005年1月高秀芹与原沂水县第三中学签订的《水厂出卖协议书》所涉及的土地使用权，系沂国用（2005）第××号国有土地使用权证载明的土地使用权，该国有土地使用权证载明的该土地使用权人为柳兆强，土地使用权面积为4622平方米，土地使用权证颁发时间为2005年5月20日。 第三人高秀芹提供了一份订立日期为2006年4月20日的《房地产买卖契约》复印件。该契约载明的，契约的内容主要为沂国用（2005）第××号国有土地使用权证载明的房屋由高秀芹、柳兆强出卖并移交给马奎文，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给马奎文。但该契约上的所谓高秀芹、柳兆强签字捺印是否确系高秀芹、柳兆强本人所签所按，没有其他证据证实。第三人称，上述土地上的房屋已被马奎文过户到他个人名下。 2006年7月28日原告与原沂水县第三中学签订的《土地转让（出售）合同书》所涉及的土地使用权，系沂国用（2005）第××号国有土地使用权证载明的土地使用权，该国有土地使用权证载明的该土地使用权人为高秀芹，土地使用权面积为3952平方米，土地使用权证颁发时间为2005年5月27日。《土地转让（出售）合同书》，系房权证沂房字第××号房屋所有权证上载明的房屋，该房屋所有权人为高秀芹，所有权登记时间为2009年10月，房屋所有权证上载明的房屋建筑面积分别为740.88平方米和395.2平方米。 另查明，2013年10月8日，沂水县机构编制委员会沂编【2013】24号文件决定，将沂水县第二中学与沂水县第三中学整合为沂水县第二中学。2018年11月16日，沂水县机构编制委员会沂编【2018】27号文件决定，设立沂水县。山东省事业单位监督管理信息系统显示：原沂水县第三中学（已注销），设立日期为2012年3月28日；现沂水县第三中学设立日期为2019年1月30日。沂水县第二中学为2014年3月24日设立。 本院认为，一、关于对合同是否有效的问题。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明的责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 合同有效须具备以下要件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 对于原告与原沂水县第三中学于2006年7月28日订立的《土地转让（出售）合同书》，原告主张有效，应提供证据证明具备合同有效的要件，排除合同无效的情形。因《土地转让（出售）合同书》订立时土地使用权人系第三人高秀芹，合同订立后房屋所有权登记归第三人高秀芹，因而该合同涉及第三人利益，也因原沂水县第三中学系国有学校而涉及国家利益，因而原告既需举证证明合同具备包括意思表示真实、不违背公序良俗等在内合同有效要件，也需举证证明不具备包括以欺诈的手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家或者第三者利益、以合法形式掩盖非法目的等导致合同无效的情形。但本案原、被告的陈述，均不是《土地转让（出售）合同书》订立时签字人马奎文、王世筑等人的陈述，不是原始证据，证明力较弱，原告提供的其他证据也不足以证明合同是否有效，应承担举证不能的责任，其要求确认合同有效的诉讼请求，本案难以支持。 第三人在其起诉中以原告与原沂水县第三中学存在恶意串通行为，损害了第三人的利益为由主张《土地转让（出售）合同书》无效，但提供的证据也没能证明存在恶意串通行为，损害了第三人的利益这一待证事实，亦应承担举证不能的责任，其要求确认合同无效的诉讼请求，本案亦不予支持。 二、关于原告请求被告及第三人协助办理土地、房屋产权过户手续问题。 （一）原告请求被告履行协助办理土地、房屋产权过户手续，应以存在发生法律效力的生效合同为前提条件。合同有效是合同生效的前提。由于本案根据现有证据难以认定《土地转让（出售）合同书》是否有效，相应也难以认定《土地转让（出售）合同书》是否已经生效，因而本案也就不能依据《土地转让（出售）合同书》，判令被告承担协助办理土地、房屋产权过户手续的义务。 （二）由于《土地转让（出售）合同书》订立后原沂水县第三中学与沂水县第二中学先是合并为沂水县第二中学，之后沂水县第二中学又分立为现沂水县第二中学和现沂水县第三中学。本案现有证据不能证明《土地转让（出售）合同书》中由原沂水县第三中学承担的义务是否转移给现沂水县第二中学或现沂水县第三中学，因而本案也无法判令作为被告的现沂水县第二中学或现沂水县第三中学承担协助办理土地、房屋产权过户登记手续的义务。 (三)假若《土地转让（出售）合同书》合同有效，原告请求被告协助土地、房屋产权过户手续的诉讼请求亦难以得到支持。 1、本案存有合同不能履行的情形。 《合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定：登记申请存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十八条的规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交不动产权属证书、买卖、互换、赠与合同。 原告提出请求被告协助办理房产过户登记手续的诉讼请求，应提供证据证明本案不存在尚未解决的权属争议，被告有不动产权属证明，当事人之间有房屋买卖合同等，以排除债务履行的除外情形，但原告提供的证据不能证明上述待证事实，导致本院无法判定被告是否能够履行协助办理房产登记手续的义务，相应难以做出判令被告履行协助办理房产登记手续义务的判决。 2、第三人高秀芹不是《土地转让（出售）合同书》的当事人，没有相应的合同义务，因而不负有协助原告办理相应产权过户登记手续的合同义务。 （四）根据原告主张和房屋土地权属证书等相应证据，本案不能排除存在无权处分行为。 本案《水厂出卖协议书》和《土地转让（出售）合同书》所涉及的土地房屋，分别系两块土地及两块土地上的房屋等。《水厂出卖协议书》所涉及的房屋土地权属，通过2006年4月20日的《房地产买卖契约》向马奎文进行了转让，而非向原沂水县第三中学进行了转让。本案原告关于第三人高秀芹通过《水厂出卖协议书》将《土地转让（出售）合同书》所涉及的土地房屋转让给原沂水县第三中学，然后原沂水县第三中学又通过《土地转让（出售）合同书》将这些土地房屋转让给原告的主张，与上述事实不符。因此，根据原告的上述主张及房屋土地权属证书等相应证据，不能排除原沂水县第三中学通过《土地转让（出售）合同书》处分相应房地产的行为存有无权处分他人财产的行为。 综上所述，原告山东力国建安有限公司和第三人高秀芹的诉讼请求均应予以驳回。如果当事人能够提供其他证据，使相应证明达到民事诉讼证明标准要求，可以另行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条及其他民事法律政策的规定，判决如下： 一、驳回原告山东力国建安有限公司的诉讼请求； 二、驳回第三人高秀芹的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告和第三人平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张润波 审 判 员  朱先胜 人民陪审员  朱敬刚 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  赵建华