山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初3089号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼****，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海；职务，董事长。委托诉讼代理人：杨培贤，该公司员工。被告：林涛，男，1967年10月16日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：于啸金、白午阳，山东伟祺律师事务所律师。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业）与被告林涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。伟琦物业委托诉讼代理人杨培贤，被告林涛的委托诉讼代理人于啸金、白午阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费2391.77元。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所（以下简称兖州干休所）、山东民祥房地产开发有限公司（以下简称民祥房地产开发公司）（甲方）与原告（乙方）签订一份《物业服务合同》，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域为干休所一、二期工程全部，委托服务期限是2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。被告是该物业小区2号楼1单元402室业主。在原告提供物业服务期间，被告自2017年8月1日起一直未交纳物业管理费，原告多次向被告催要，被告仍然拒绝支付。被告林涛辩称，原告起诉被告物业服务合同纠纷并要求被告承担服务业费没有事实及法律依据，一、被告并非本案《物业服务合同》的主体，该物业合同是原告与作为甲方的兖州干休所、民祥房地产开发公司签订的，被告也从未授权上述单位与原告签订物业服务合同，合同中约定的义务不能对被告产生法律效力。二、原告应按照签订的《物业服务合同》向合同主体兖州干休所、民祥房地产开发公司主张物业费。三、原告不能证明其已经履行了合同义务。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所现为兖州金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及民祥房地产公司开发建造的。原告伟琦物业与兖州干休所、民祥房地产公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓（无电梯）按每月每平方米0.45元收取，多层公寓（有电梯）按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层（6层以下含6层）按每月每平方米1元收取；3、小高层（7层以上含7层）按每月每平方米1.1元收取。同时约定物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，原告又继续为金阁花园小区提供物业服务至今。被告林涛系该小区2号楼1单元402室的业主，其房产建筑面积为143.65平方米，自2017年8月1日至2020年8月31日，林涛应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为2391.77元（0.45元×143.65平方米×37个月）。林涛没有交纳该物业费用。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、物业服务合同一份，证明前期物业服务合同是由开发建设单位民祥房地产开发公司和兖州干休所代表广大业主签订的合同，该合同对所有业主均有约束力；2、济宁市兖州区城市住宅小区管理办公室出具的备案证明一份，证明原告已按物业管理条例的规定在物业管理主管部门进行备案；3、提供会议纪要一份，在物业合同期满前，2019年7月19日上午10点-11点在兖州干休所综合楼一楼会议室，由济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业继续在小区提供服务，证明伟琦物业享有2017年8月1日至今的物业费追索权。4、收费公示牌及24小时服务电话，证实原告按物业管理条例要求及物业服务合同要求履行收费告知义务。5、小区公众责任险，证明为保障小区整体安全购买该保险；6、各类专项委托合同和电梯维保合同、垃圾清运合同、化粪池清运合同及相关发票，证明原告对相关设备设施履行了管理义务，并按期支付相关费用。7、日常工作记录、业主满意度调查、公司质量监督，证明公司对该小区的各项管理均有据可查；8、小区环境、员工工作场景、社区活动等照片，证明原告承接小区物业后，对该小区实施了专业化管理；9、已判决的案例，证明法律支持原告方的诉求；10、济宁市公安局户籍登记信息一份，证明林涛户籍所在地为兖州区建设东路****楼****；11、提供被告的用电信息及发票，证明被告一直在该住宅居住；12、提供原告向被告曾经催收过物业费的照片一份，证明原告已按合同要求提供服务并向业主催收物业费。13、提交房产面积一份，证明2号楼1单元402室的房屋面积为143.65平方米，据此催要的物业费为2017年8月1日-2020年8月31日，单价为0.45元/平方米，37个月合计2391.77元。被告对原告提供的证据一，认为该合同是原告与兖州干休所和民祥房地产开发公司签订的物业服务合同，不能约束本案被告，不能为本案被告设定合同义务，合同第三条所约定的：本合同签订前，乙方（本案原告）应先行支付20000元保证金，交于兖州干休所财务办，更能证实这是原告履行合同义务的保证条款，也证实了接受原告物业服务的主体是物业服务合同的合同当事人。而且在原告进驻兖州干休所，即现在的金阁花园小区之前，已经有两家物业公司分别入驻了，因此该物业服务合同不是前期物业合同。被告从小就在兖州干休所长大，众所周知兖州干休所系为部队离休干部提供的修养场所，被告的父母所居住的房屋系兖州干休所提供，其服务也是由兖州干休所提供的。案外人兖州干休所与物业服务公司签订该物业服务合同也是合情合理的。另外，金阁花园小区开盘时间是在2012年11月份，原告以2017年签订的物业服务合同来主张为前期物业服务合同与事实及相关法律法规相悖。对原告提供的备案证明无异议。对于原告提供的会议纪要系复印件，原告应当提供原件。该证据既然是会议纪要，但并没有制作人的签字、捺印，无法证实上述的签名均为本人所签。即使签名为参会人员签名，也不是所有人员的签名，该会议纪要上并无业主代表签字，也就证实了原告是为兖州干休所提供的物业服务，与原告诉状当中以及提交的第一份证据证明的事实能够互相印证。另外，该会议纪要时间是在2019年7月19日，不能证实2017年7月份签署的物业服务合同的有效性，也与该物业合同无关。原告陈述，该会议是兖州干休所发起的，因此会议纪要原件由兖州干休所保存。对于原告提供的证据四至证据九，被告认为与本案无关联性，该类证据主要是原告履行与案外人兖州干休所和民祥房地产公司的合同，与被告无关，且其出具的相关证明不符合证据的形式要件，因为上述证据中所谓的证明均没有制作人的签名，不应予以采信，根据原告所提交的证据，其中一份2018年5月19日安全巡查表记载了门卫两人均在保安室睡觉，这就证明了即使原告提供了所谓了物业服务合同，其服务质量也较差。对于证据十至十一，被告主张一直在干休所长大，被告的户籍也是在户籍也是在干休所，户籍地不能户籍地不能代表住所地；交的用电票据，从用电电波上可以看出电量显示不是均匀的，被告很长时间没在该房屋居住，电量使用较少。电费花费为2020年7月、2020年9月，这两个月份均不在原告提供的服务合同约定的服务期限内。对于证据十二至十三，被告表示均有异议，该项目名称为兖州干休所老干部改造工程，也就印证了被告提出的主张，原告是为兖州干休所提供的物业服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。本案中，案外人兖州干休所、民祥房地产公司作为建设单位，依法与伟琦物业签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。伟琦物业按照合同约定向林涛提供了物业管理服务，林涛亦应按合同约定交纳物业管理服务费。伟琦物业要求林涛支付自2017年8月1日起至2020年8月31日的物业管理服务费2391.77元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告林涛于本判决生效后十日内给付原告山东伟琦物业服务有限公司物业费2391.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告林涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 杰二〇二〇年十一月二十三日书记员 王欣迪