海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初4933号原告：乔漪。委托诉讼代理人：王丽娟。委托诉讼代理人：李艳平。被告：海城市益德房屋开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381097419034F。住所地：海城市海州管理区东关街新东委法定代表人：盛德振，系该公司董事长。被告：马春晓。被告：海城江一建设有限公司，统一社会信用代码证号：91210381577208957E。住所地：海城市响堂管理区荒岭委。法定代表人：蒋建华，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨凯，系辽宁弘扬律师事务所律师。原告乔漪诉被告海城市益德房屋开发有限公司（以下简称益德公司）、马丽威、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法由审判员陈雪适用简易程序独任审判。原告于2020年8月7日申请对被告马丽威撤诉，并于2020年8月12日将马春晓、海城江一建设有限公司（以下简称江一公司）追加为被告，本案于2020年9月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王丽娟、李艳平、被告江一公司委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼，被告益德公司、马春晓经本院开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔漪诉称：原告与被告海城市益德房屋开发有限公司于2018年9月25日签订的商品房买卖合同，被告海城市益德房屋开发有限公司将其开发坐落于海城市海州区建筑面积77.55平方米房屋以219,466.50元价款出售给原告，并在房屋管理部门予以登记备案，双方互相履行交付房屋及交款之义务。2020年5月下旬原告发现被告马春晓擅自将原告所有的该房屋进行装修，原告向其辩理，马春晓不讲道理，原告报警公安机关，被告要原告找海城市益德房屋开发有限公司老板盛德振解决，故原告诉至法院：1、请求法院依法确认原告与被告海城市益德房屋开发有限公司于2018年9月25日签订的商品房买卖合同合法有效，并配合原告办理房屋所有权证书；2、请求法院判令被告马春晓立即将坐落于海城市海州区建筑面积77.55平方米房屋倒出归还给原告，诉讼费由被告承担。被告益德公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。被告马春晓未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。被告江一公司辩称：案涉房屋为益德公司支付江一公司工程款，在原告2018年9月25日签订商品房买卖合同之前，该房屋已作为工程款抵顶给江一公司。2020年5月22日，以马春晓名义办理了相应的交款手续及入住手续。我方认为涉案房屋与原告之间只有合同关系，该房屋已交付给江一公司，虽然是2020年更名为马春晓所有，但并不影响益德公司对该房屋没有处分权的事实，原告的诉讼请求要求确认买卖合同合法有效，我方认可，但该案涉房屋并不能交付给原告，更不能由原告去办理相关产权手续，本案被告江一公司及马春晓没有义务将该房屋退还给原告。经审理查明：2018年9月26日，蒋立友、王丽娟与被告益德公司法定代表人盛德振及其女儿盛开斌签订《还款协议书》一份，内容为“2017年6月20日盛德振向蒋立友借款人民币壹佰万元整。截止2018年9月25日，共欠蒋立有本息合计人民币140万元，经双方协商现达成协议如下：一、今蒋立有向盛德振所属的开发公司以乔漪名字购买太府御花园一号楼二单元住宅五户，总面积约352.95平方米，分别为（1）2-1003户77.55平方米，（2）2-1302户61.39平方米，（3）2-1303户77.55平方米，（4）2-1402户58.91平方米，（5）2-1403户77.55平方米。购买价每平方米约2830元，总楼款合计100万元，一次结清购楼款。购楼款与盛德振所欠款相互转账抵顶欠款100万元，即截止2018年9月25日止，盛德镇尚欠蒋立有人民币40万元。二、……。三、盛德振保证蒋立有以乔漪名字所购的住宅楼产权清晰，购买前无任何纠葛，同时保证蒋立有能到房产部门备案。如果蒋立有处理此房，开发公司不收取更名费等任何费用，按正常业主办理房照。四、此协议双方当事人签字生效。”。盛德振、盛开斌、蒋立有、王丽娟在该《还款协议书》上签字。另查：2018年9月25日，原告与被告益德公司就位于海城市海州管理区新东委太府御花园1号楼2单元14层2143号、建筑面积77.55平方米房屋签订《商品房买卖合同》一份。同日被告益德公司给原告出具价款为219,466.50元的增值税发票一张；同日原告向海城市物业管理中心交纳了住宅专项维修资金5273元。该《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了网签备案。再查：原告持有案涉房屋的钥匙一把。被告马春晓对案涉房屋进行了装修。以上事实，原告提供的证据有：《商品房买卖合同》1份、购房发票1张、维修资金专用收据1张、钥匙1把、上海浦东发展银行鞍山湖南支行银行流水1份、还款协议书1份、结婚证1本、证人刘某、吕某出庭证言各1份及其陈述；被告江一公司提供的证据有：《施工承包合同》、2020年5月22日被告益德公司开具的专用收款收据2张及其陈述，以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于被告江一公司提供的装修票据14张，因无法核实其真实性，故本院不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。蒋立友、王丽娟在原告与被告益德公司签订《商品房买卖合同》前存在借款合同关系。借款到期后被告益德公司未偿还借款，故原告与被告益德公司签订的《商品房买卖合同》，是将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转化为部分购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭。除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案蒋立有、王丽娟与被告益德公司经协商一致终止部分借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，是被告益德公司在难以清偿债务时通过将其所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。且被告益德公司于签订合同当日将案涉房屋的钥匙交付给原告，原告即占有使用该房屋。关于被告江一公司辩称“案涉房屋系被告益德公司因欠付其工程款而抵顶给其，其亦将案涉房屋出售给被告马春晓”一节，被告江一公司提供的《施工承包合同》中约定“以1号楼西单元一至十七层商品房抵顶50%工程款”，因该合同中约定的抵顶工程款的房屋无法判定包括案涉房屋，且该《施工承包合同》并不是双方工程款最终的结算手续，被告江一公司仅仅提供《施工承包合同》不足以证明案涉房屋于2018年9月25日前已由益德公司抵顶给江一公司且江一公司合法占有案涉房屋。而江一公司提供的专用收款收据反而能够证明被告益德公司将案涉房屋抵顶给江一公司的时间是2020年5月22日。综上，虽然被告益德公司将案涉房屋先后以顶账的方式出售给原告和被告江一公司，但原告与被告江一公司或马春晓对案涉房屋均未办理过户手续，因原告与被告益德公司签订的房屋买卖合同时间在先，办理了网签备案手续，并交纳了住宅维修资金，为办理房屋过户做好了前期准备，且合法占有房屋的时间亦在先，故原告与被告益德公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告益德公司应在具备办理房屋所有权证书的条件时配合原告办理相关手续，原告优先取得案涉房屋的所有权，被告江一公司将不享有所有权的房屋又出售给被告马春晓，被告马春晓亦不对案涉房屋享有所有权，应将案涉房屋倒出并交付原告，故对原告的全部诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告乔漪与被告海城市益德房屋开发有限公司于2018年9月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告海城市益德房屋开发有限公司在具备办理位于海城市海州管理区新东委太府御花园1号楼2单元14层2143号、建筑面积77.55平方米房屋的房屋所有权证书的条件时配合原告办理相关手续；三、被告马春晓于本判决生效后15日内将位于海城市海州区建筑面积77.55平方米房屋倒出并交付原告乔漪。案件受理费2196元，由被告海城市益德房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  陈雪二〇二〇年九月十八日书记员  王月