长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初510号原告：刘某，户籍地长春市南关区，经常居住地长春市二道区。委托诉讼代理人：李某，吉林张成彦律师事务所执业律师。被告：吉林亚泰房地产开发有限公司。法定代表人：韩某。委托诉讼代理人：姜某。委托诉讼代理人：马某，吉林功承律师事务所执业律师。原告刘某与被告吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人李某、被告亚泰地产公司的委托诉讼代理人姜某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还购房款71000元及利息（利息自2010年1月1日起至款项实际还清之日止，按年利率6%计算）；3.依法判令被告承担已付购房款一倍，即71000元的赔偿责任；4.依法判令被告返还契税、物维、手续费共计10208元及利息（利息自2010年1月1日起计算至款项实际还清之日止，按年利率6%计算）；5.依法判令被告赔偿原告租赁损失143129.6元（2010年1月1日起至2018年2月31日止）；6.依法判令被告赔偿房屋增值损失，具体数额委托评估后确定；7.诉讼费等一切费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加第六项诉讼请求为：依法判令被告赔偿房屋增值损失320000元（按每平方米增值40000元计算）。事实和理由：2003年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发的亚泰豪苑第D栋一层194-195号商服出售给原告，建筑面积8平方米，单价每平方米22000元，总金额人民币壹拾柒万陆仟元整，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的40%，即35192元（已将第四年和第七年租金提前返还），贷款总额为总房款60%，105000元整（六成、十年）；房屋交付期限为2003年12月10日。2004年6月29日，被告为原告开具销售不动产发票一张，载明付款方式为现金，总金额为176000元。同日，原告与亚泰富苑公司签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》一份，约定：“一、代租对象：（甲方）刘某自愿将已购买的位于长春市自由大路的亚泰豪苑商业用房内第一层、第194、195号铺位（建筑面积8平方米、总房价为壹拾柒万陆仟元）由乙方（亚泰富苑公司）代为出租和管理；二、代租期限：乙方承诺代甲方出租，代租期限为十五年整，即2004年1月1日至2018年12月31日止；三、代租条件：乙方承诺代租保底税前租金标准如下：2004年1月1日-2005年12月31日保底租金为3.7元/平方米/天，2006年1月1日-2014年12月31日租金以2005年标准为基数按每年7%的增长率上涨，2015年1月1日-2018年12月31日保底租金将维持2014年12月31日起的租金不变。如有实际租金额不足保底租金情况乙方将按承诺的保底租金额补足……八、对甲方为按揭付款方式购买产权商铺者。乙方已将第四年、第七年的租金（第四年租金构成为：第四年的保底租金和第十一年分摊后提前支付的租金；第七年租金构成为：第七年的保底租金和第十二年分摊后提前支付的租金）提前支付给甲方，用于甲方冲抵部分首付。2009年12月30日，被告与张芸歌签订《亚泰豪苑D#101号商铺销售协议书》，约定被告将长春市自由大路亚泰豪苑D#101号商铺，建设面积1550.4平方米，出售给张芸歌，总房款31008000元，房屋交付日期为2010年1月1日。被告的行为违反了其与原告的合同约定，应承担相应的违约损害赔偿责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告可以请求解除与被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿原告的损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，为了维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。亚泰地产公司辩称，原告诉请要求解除《商品房买卖合同》于2004年即已终止履行，原告诉请要求赔偿利息损失、租金损失、房屋增值损失及支付首付款一倍的赔偿已严重超过原告的实际损失，应当予以调整。具体理由如下：一、案涉《商品房买卖合同》因政府政策调整无法办理产权，已于2004年终止履行。双方2003年签订《商品房买卖合同》时，按照当时房管部门的政策，案涉商铺可以办理独立产权，但实际办理过程中，房管部门政策调整，导致案涉商铺无法办理独立产权。基于上述情况，被告便与该项目所涉商铺购买人协商退房。至2006年末，除原告在内的极个别购买人没有签署退房协议外，其余购买人均签署退房协议退房。原告在长春市南关区人民法院审理的其诉吉林亚泰富苑购物中心有限公司委托合同纠纷案件中，原告已确认案涉合同因被政府叫停无法正常履行的事实。另，《商品房买卖合同》约定，原告的付款方式为按揭贷款，但合同签订后，原告并未实际办理银行按揭贷款，没有与银行签订贷款合同，且自2004年至今，原告亦从未履行过还贷义务，原告对于案涉房屋未办理银行贷款的事实应当知晓，且在长达12年的时间里，原告亦未缴纳按揭贷款无法办理所对应的剩余房款。上述事实足以说明，原告对于合同无法继续履行的客观事实是知晓的，且认可终止履行《商品房买卖合同》。另，原告在长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初2997号案件中所提供的租金计算表显示，原告主张2004年、2005年租金金额为12381元，2006年租金为11563元，2007年租金为12381元，据此足以说明原告对于定期领取租金的事实是知晓的，但其在长达10余年的时间里未主张领取租金，亦可以印证原告在2004年即已知晓案涉《商品房买卖合同》无法继续履行的事实，且双方已实际终止履行合同；二、原告主张的应返还的已付购房款中，部分金额为提前返还租金抵扣，并非原告实际支付的购房款，被告应返还原告的房款数额应为35192元。《商品房买卖合同》第六条第一款第三项约定付款方式为“银行按揭：首付款为总房款的40%，即35192元整，（已将第四年和第七年租金提前返还），贷款为总房款的60%，即105000元整。”《商品房买卖合同》补充协议第三条约定退房时“买受人须返还提前获得的租金。”据此可以确定原告实际缴纳的购房首付款仅为35192元，合同中约定的提前返还第四年（即2007年）及第七年（即2010年）租金并非原告实际交付的购房款，仅为原告可获得的预期利益，不应作为原告已付购房款返还。据此，原告主张返还71000元缺乏事实依据。三、按照合同约定，合同解除后被告仅需返还原告已付购房款，无需退还税费或承担违约责任，原告诉请赔偿违反合同约定，不应予以支持。《商品房买卖合同》补充协议中明确约定，“退房时，买房所交纳的各种税费不退；买受人须返还提前获得的租金。”且合同解除后原值退房。上述约定均为双方真实意思表示，合法有效。因此，合同解除后应按照该约定履行，被告仅需返还原告实际已支付的购房款35192元，无需另行支付其他款项。四、即使法院认为被告应赔偿原告损失，原告所主张的各项损失已严重超过其实际损失，依法亦应予以调整。首先，原告主张以71000元作为计算利息损失和一倍赔偿的基数缺乏事实及法律依据。原告已付购房款仅为35192元，合同约定提前返还的2007年及2010年的租金为原告预期可得利益，并非原告实际支付的购房款，根据合同法第一百零七条、第一百一十三条规定，损失赔偿应当仅限于原告的实际损失。本案中，原告主张的预期利益的利息和加倍赔偿并非原告的实际损失，亦超出被告可预见范围，不应予以支持。据此，即使法院最终认定被告依法需向原告给付相关款项，其计算标准亦应以原告实际支付的房款35192元作为计算基数。其次，被告另行出售案涉商铺前《商品房买卖合同》因政策调整无法办理独立产权已终止履行，被告主观不存在一房二卖的故意，不应适用《商品房买卖合同解释》第八条规定支付赔偿金。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，因政府政策调整无法办理独立产权，合同目的无法实现，基于上述情况，原告并未办理银行按揭贷款，亦未补交剩余价款，双方终止买卖合同的履行。且至2006年末，被告已与案涉项目其他买受人签订了解除协议，收回案涉项目商铺。因此，被告2009年另行出售案涉商铺时，不存在一房二卖的主观过错，不具有司法解释第八条规定的情形，不应承担不超过一倍的赔偿责任。另，最高人民法院（2014）民一终字第198号郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案判决中，最高院已阐明“考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的‘损失’并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅过大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低，从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。”据此可知，《商品房买卖合同解释》第八条规定的惩罚性赔偿与可得利益损失不应兼得。再次，原告主张的利息损失与其主张的租金损失、房屋增值损失均基于同一履行行为和违约行为产生，合并计算严重超过原告实际损失，不应兼得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院确定违约责任时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告仅交纳了35192元的首付款，且原告在南关区人民法院诉吉林亚泰富苑购物中心有限公司合同纠纷案件中已获得亚泰富苑支付的租金及违约金172052.09元，为其已付首付款的5倍，一方面原告仅交纳了35192元首付款，剩余款项并未实际支付，其并未完全履行合同约定的付款义务，而另一方面其又主张租金损失和房屋增值损失均是基于其缴纳了全部合同价款而计算得出的，原告的诉请有违诉讼诚信原则。原告所主张的房屋增值损失因双方签订的《商品房买卖合同》于2004年即已终止履行，原告未办理银行按揭贷款亦未补交剩余房款，且至其2016年向南关区人民法院提起诉讼前，原告并未向被告或吉林亚泰富苑购物中心有限公司主张任何权利，应视为其对于《商品房买卖合同》解除的认可。因此，其不存在租金损失及房屋增值损失。另，因案涉房屋已于2009年末出售给案外人，案涉合同已客观上不能履行，且出售价格低于原告购房价格，因此，亦不存在原告主张的增值损失问题。最后，长春市南关区人民法院审理的(2018)吉0102民初2997号刘某诉吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司委托合同纠纷案件与本案，均是因本案诉争的《商品房买卖合同》履行问题产生的争议，基于同一法律事实，且虽两份合同签约主体不同，但实际上《亚泰豪苑产权商铺代租协议》中所约定的租金一直由被告支付给刘某，刘某向被告出具收条，刘某已明确知晓被告为案涉商铺所涉协议的实际履行主体，因此，长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初2997号与本案应当统一协调处理，综合考虑刘某的实际损失及其另案已获得的赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月2日，亚泰地产公司（甲方）与刘某（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为长房售证（2003）第02NJ32号，第D幢194-195号房，用途为商服，属框架结构，层高4.5米，地上二层，地下二层，建筑出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价每平方米22000元。买受人按照银行按揭方式付款：首付款为总房款的40%，即35192元整（已将第四年和第七年租金提前返还），贷款为总房款60%，105000元整（六成十年）。出卖人应当在2003年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除该合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。关于交接双方约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。该合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与该合同具有同等法律效力。该合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。同日，刘某（甲方）与吉林亚泰富苑购物中心有限公司（乙方）签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》一份，约定甲方自愿将已购买的位于长春市自由大路的亚泰豪苑D栋楼商业用房内第一层、第194、195号铺位（建筑面积为8平方米，总房价为176000整），由乙方代为出租和管理。代租期限为十五年整，即2004年1月1日起至2018年12月31日止。乙方承诺代租保底税前租金标准如下：2004年1月1日至2005年12月31日保底租金为3.7元/平方米/天，2006年1月1日至2014年12月31日租金以2005年标准为基数按每年7%的增长率上涨，2015年1月1日至2018年12月31日保底租金将维持2014年12月31日起的租金不变。如有实际租金额不足保底租金情况（发生不可抗力因素除外），乙方将按承诺的保底租金额补足。甲方自愿从购买该铺位之日起即将铺位的使用权及代租管理权移交乙方进行代租经营管理，包括前期必要的统一装修，铺位出租、转租及物业管理等权利。乙方承诺15年代租期满后，如双方无异议，乙方与甲方重新签订代租合同，若双方有异议，甲方可委托业主委员会另行选择其他商业管理公司统一经营。甲方同意根据代租标准支付税后租金，每月结算一次，每季度给付结算款；并且乙方为甲方在银行开设个人结算账户，通过银行按季支付甲方租金。对甲方为按揭付款方式购买产权商铺者。乙方已将第四年、第七年的租金（第四年租金构成为：第四年的保底租金和第十一年分摊后提前支付的租金；第七年租金构成为：第七年的保底租金和第十二年分摊后提前支付的租金）提前支付给甲方，用于甲方冲抵部分首付；将第十一年的租金平分成四份，在第一至第四年提前支付给甲方；将第十二年的租金平分成六份，在第五至第十年提前支付给甲方。甲方同意上述租金支付办法，并同意用此方式于第四年、第七年、第十一年、第十二年将租金返还给乙方。如甲方不能按时偿还银行按揭贷款，则乙方有权从给甲方所得的租金中扣除应还的按揭贷款。在合同有效期内，如乙方违约，不能按照该协议规定按时支付租金，则乙方承担每日万分之五的滞纳金；如甲方在合同有效期内不履行本协议相关条款，并给乙方经营造成直接及间接损失，甲方须承担相应的赔偿。2004年3月24日，刘某交纳契税、公共维修基金、手续费等合计10208元。同日，亚泰地产公司向刘某出具交款凭证一份，载明：人民币35192元系豪苑商铺D栋1层194-195号刘某房款。2004年6月29日，刘某出具收条一份，载明：今收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司提前返还的豪苑产权商铺D栋一层194-195第四年租金人民币17344元；第七年租金18464元。2004年8月18日，吉林亚泰富苑购物中心有限公司（甲方）与刘某（乙方）签订《协议书》一份，载明：乙方以按揭贷款方式购买由亚泰地产开发的亚泰豪苑产权商铺，为方便乙方每月按揭还款，经甲乙双方协商就甲方为乙方代缴银行按揭还款一事达成如下协议：1.乙方购买亚泰地产开发的亚泰豪苑产权商铺按揭贷款共计10.5万元，月供1214.43元（如遇国家利率调整，还款额随国家规定进行调整，亚泰地产将以书面的形式通知乙方）。2.乙方同意甲方为其购买的产权商铺代缴银行按揭还款，时限为三年（等同于银行按揭时限），即2004年1月至2007年1月。3.甲方按照《豪苑产权商铺代租协议》约定的额度为乙方提供产权商铺的回报租金，并在扣除按揭月供款后将剩余部分（税后）按季返给乙方；如不足，差额部分由乙方补足。4.甲方有义务每季度将发、缴情况以书面形式通知乙方。5.甲方为乙方代缴的按揭款须保证每月按时还款，如因甲方的原因不能及时还款所造成的一切损失由甲方承担。6.甲方提前返还给乙方的租金（即第四年、第七年），应由乙方在第四年和第七年以所得的租金形式按季交还给甲方，然后由甲方代为交纳按揭还款。如不能按期交纳，由此造成的一切损失由乙方承担。此协议开始执行时间为乙方购买商铺的时间，偿还月供款也以购买商铺时间为准，不以实际放贷日结算。甲方代乙方偿还的银行贷款期数为贷款年限3年乘以12个月，即36个月。双方结算时甲方将不欠款的贷款存折交还给乙方，双方进行交接后此协议自动结束。原告当庭提交的亚泰豪苑宣传材料显示有“投资1.8万……十五年赚到40万”字样。宣传光盘中有“投资亚泰豪苑产权商铺首付18000元每单位十年后收益=35万元以上黄金旺铺+6000元以上现金收益/年”字样。原告提交的《亚泰豪苑产权商铺标准铺位投资收益分析》资料有“预测将增值6倍”等字样。被告虽对上述证据不予认可，但依照法定程序，全面、客观地审核本案证据，运用逻辑推理和日常生活经验，本院对上述材料予以采信。2004年8月18日，刘某出具收条，载明：收到吉林亚泰房地产开发有限公司返还一、二季度（差额）租金575.82元。2004年10月13日，刘某出具收条，载明：收到吉林亚泰房地产开发有限公司返还三季度（差额）租金331.11元。2005年3月22日，刘某出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第1季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金174.45元。2005年6月27日，刘某出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第2季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金217.65元。2005年9月28日，刘某出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第3季度返还的豪苑产权商铺（差额）租金260.85元。2005年12月28日，刘某出具收条，载明：今收到吉林亚泰房地产开发有限公司2005年第四季度产权商铺（差额）租金260.85元。庭审过程中，被告的职员米强出庭作证。证实其就“退房”一事，于2004年至2007年期间与刘某进行过多次沟通，但协商不成。此外，被告庭审中举证其与李铁军、凌伟、郑建新、马彦平、左淑梅等签订的《协议书》，用以证明因案涉商铺无法办理产权单独出售，亚泰地产告知商铺买受人，并与多名买受人办理了退铺手续，退还商铺买受人已支付的款项。综合分析证人证言，结合全案证据情况，本院对米强的证言及上述协议书均予采信。2009年12月30日，亚泰地产公司（甲方）与张芸歌（乙方）签订《亚泰豪苑D#101号商铺销售协议书》（以下简称《销售协议书》），约定乙方购买由甲方开发的位于长春市自由大路亚泰豪苑D#101号商铺（平面图13轴-26轴），建筑面积共计1550.4平方米。上述房屋按照20000元/平方米的销售价格成交，总房款为31008000元。并约定乙方于2009年11月6日交纳2336373元房款，剩余房款28671627元采用分期付款的形式交纳。“由于该房屋现由‘竹林再一轩’租赁经营，2010年1月1甲方与‘竹林再一轩’解除租赁关系，乙方与‘竹林再一轩’另行签署租赁协议，发生任何纠纷均与甲方无关。”乙方按本协议约定将房款全部按时交于甲方后，甲方与乙方签署正式《商品房买卖合同》。该《销售协议书》所涉房屋包含刘某所购商铺。2016年7月8日，刘某向被告提交《亚泰豪苑产权商铺争议甲方诉求》。载明：“1.从2004年到2016年租金大约15万，和现在亚泰豪苑8平米产权商铺房屋价值预计80万（以评估中心鉴定为标准）共计95万。以现金形式亚泰一次性支付给产权业主。2.亚泰可以找一处门市，如果门市价值远远超过豪苑价值，产权业主可以用现金形式一次性交给亚泰。3.亚泰也可以商品房进行交换。如果商品房价值远远超过豪苑价值，产权业主可以用现金形式一次性交给亚泰。4.业主也可以按照以前出租形式，用每年租金交付给产权业主。”2018年7月23日，刘某将吉林亚泰富苑购物中心有限公司、亚泰地产公司诉至长春市南关区人民法院，提出诉讼请求：“一、依法确认原、被告亚泰富苑公司于2003年12月2日签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》、2004年8月18日签订的《协议书》合法有效；二、依法确认二被告亚泰富苑公司违约；三、依法判令二被告给付原告代租租金162669元，违约金109646.61元；四、二被告承担案件受理费。”2018年10月25日，长春市南关区人民法院作出（2018）吉0102民初2997号民事判决：一、刘某与亚泰富苑购物中心有限公司于2003年12月2日签订的《亚泰豪苑产权商铺代租协议》及2004年8月18日签订的《协议书》合法有效；二、亚泰富苑购物中心于判决生效后给付原告代租租金60565.48元并支付违约金；三、驳回刘某的其他诉讼请求。南关法院认为，亚泰富苑公司应给付2004年1月1日至2009年12月31日期间的租金。2004年租金为10804元、2005年租金为10804元、2006年租金为11560.28元、2007年租金为12369.5元（已给付）、2008年租金为13235.36元、2009年租金为14161.84元。2018年12月4日，刘某出具收条一份，载明：“本人刘某，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间的纠纷已在长春市南关区人民法院审理完毕，（2018）吉0102民初2997号民事判决书已生效。本日收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付的租金60565.48元、违约金109646.61元、案件受理费1840元，共计人民币172052.09元。至此，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间再无任何争议。”收款人处有刘某签字捺印。诉讼过程中，刘某申请对房屋升值损失进行鉴定。2020年8月17日，吉林兴安房地产土地评估咨询有限责任公司向本院出具《司法鉴定退件申请函》，载明：“我机构接受贵院委托对位于长春亚泰豪苑第D栋一层194-195号、建筑面积8平方米房地产价值进行评估，现申请退件。根据委托方提供资料及现场勘查，本次评估估价对象因为规划的原因没有按当时设计的建筑图完成工程，格局的改变无法确定估价对象所在位置及估价对象现状，故无法确定其估价对象市场价值，本着司法鉴定的严肃性、客观性、特殊性，因此本公司申请退件，特此申请。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。关于解除合同。亚泰地产公司对解除合同无异议，因此，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于返还购房款及利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告实际交纳购房款35192元，被告应予返还。关于利息，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”则被告还应支付资金占用期间的利息，但自2010年1月1日起至2019年8月19日，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但均以不超过年利率6%为限。关于原告要求被告承担已付购房款一倍即71000元的赔偿责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解释合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”亚泰地产公司将案涉商铺另行出售，系在案涉商铺存在无法办理独立产权又与刘某就解除合同无法达成一致的情况下，为了充分发挥商铺价值，减少财产浪费，有效利用资源，避免损失扩大而采取的措施。且其在与刘某的商品房买卖合同无法履行后，已与刘某进行了多次磋商，难以认定其系恶意违约和存在欺诈行为，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的立法本意是为有效地制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，但本案亚泰地产公司将商铺另售的行为并非该立法本意规定的欺诈和恶意毁约行为，不应适用该条规定，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还契税、物维、手续费10208元及利息（利息自2010年1月1日起计算至款项实际还清之日止，按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应将契税、物维、手续费10208元及利息返还，利息自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但均以不超过年利率6%为限。关于原告主张的租赁损失143129.6元。首先，因原告系与吉林亚泰富苑购物中心有限公司签订《亚泰豪苑产权商铺代租协议》，相关租赁损失应向吉林亚泰富苑购物中心有限公司主张，其向本案被告主张依据不足；其次，即使亚泰地产公司对刘某与吉林亚泰富苑购物中心有限公司的租金之债构成债的加入，刘某于2018年7月23日在长春市南关区人民法院诉请二被告给付原告代租租金162669元，违约金109646.61元，原告并无证据证明在本次诉讼中起诉的143129.6元不包含在该162669元之中，因此，其在本案中再次主张租金损失应属重复主张；再次，2018年12月4日，刘某出具收条一份，载明：“本人刘某，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间的纠纷已在长春市南关区人民法院审理完毕，（2018）吉0102民初2997号民事判决书已生效。本日收到吉林亚泰富苑购物中心有限公司支付的租金60565.48元、违约金109646.61元、案件受理费1840元，共计人民币172052.09元。至此，我与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间再无任何争议。”收款人处有刘某签字捺印。亦说明刘某对长春市南关区人民法院关于租金的判决认可，有关租金问题与吉林亚泰富苑购物中心有限公司、吉林亚泰房地产开发有限公司之间不再有任何争议。因此，对该项请求，本院不予支持。关于原告要求依法判令被告赔偿房屋增值损失320000元。原告虽主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人应商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告所举的关于亚泰豪苑产权商铺投资收益分析的相关宣传资料中，使用“预测”等字样，刘某作为完全民事行为能力人，应当知晓任何投资均存在风险，房屋价格的确定及增值情况，受房屋坐落位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场变化、社会经济发展状况、国家政策变化等综合因素影响，亚泰地产公司宣传材料虽有“投资亚泰豪苑产权商铺首付18000元每单位十年后收益=35万元以上黄金旺铺+6000元以上现金收益/年”字样，但不构成“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，该宣传资料应仅为要约邀请，且刘某作为完全民事行为能力人，亦应有独立判断能力。结合本地区经济发展水平、案涉商铺所处位置等综合因素，本院酌情确定案涉商铺每平米增值18000元，即商铺现值40000元/平方米，则增值率为（40000元-22000元）÷22000元≈0.82。而原告实际交纳购房款35192元，且原告所举证据不足以证明租金实际拆抵了首付，则被告应支付原告增值损失为35192元×0.82=28857元。综上所述，原告的部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘某与吉林亚泰房地产开发有限公司于2003年12月2日签订的《商品房买卖合同》解除；二、吉林亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘某购房款35192元及利息（利息以35192元为基数，自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但以不超过年利率6%为限）；三、吉林亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘某契税、物维、手续费10208元及利息（利息以10208元为基数，自2010年1月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至款项实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但以不超过年利率6%为限）；四、吉林亚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘某房屋升值损失28857元；五、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9953元，由吉林亚泰房地产开发有限公司负担1656元，由刘某负担8297元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 胡雪莹人民陪审员 于占林人民陪审员 刘 虹二〇二〇年九月二十三日书记员 李方旭