江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1703号原告：裘友红，男，1971年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：张海燕、熊坚，江西灯正律师事务所律师。被告：南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组，住所地：南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村。负责人：罗国平，系该村小组小组长。委托诉讼代理人：肖玉佳、曾康佳，江西青仁律师事务所律师。原告裘友红诉被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组（以下简称为罗家村小组）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裘友红及其委托诉讼代理人张海燕、熊坚，被告罗家村小组的负责人罗国平及其委托诉讼代理人肖玉佳、曾康佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告投标保证金395万元；2、依法判令被告支付利息、费用开支共计88.68万元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费、前期一切招商开支费用等。事实与理由：2019年10月6日，被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会面向社会对于榴云路商业楼（榴云路以西江西科技师范学院门口，江西财经大学以东1#，8786㎡为第一标段、2#，4446㎡为第二标段、4#，448㎡为第三标段商业楼）招租进行公开招标，原告按照招标邀请函的要求，总共向被告支付了395万元投标保证金。2019年12月8日开标，原告中标，被告向原告出具了《中标通知书》。此后，原告携带有关证件与被告协商签订合同事宜。经多次上门，被告一直不履行招投标后的合同签订义务。由于被告违约不签订合同，原告同意解除该招投标行为，但原告因本次招投标造成的损失应由被告依法给予赔偿（原告已经投入巨资进行了半年的商铺招商活动）。综上，由于被告违约不与原告签订租赁合同，原告也同意解除双方招投标关系，被告应返还原告投标保证金395万元，并向被告支付利息、费用开支共计88.68万元作为赔偿。原告依法起诉，望贵院判如所请。被告罗家村小组辩称：原告的诉讼主张不符合客观事实，于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第一、原告在起诉状中所述的内容与事实不符，原告与被告在中标结果出来之后迟迟未能签订租赁合同的责任在于原告；第二、原告在起诉状中称其同意解除该招投标行为，于法无据。《招标投标法》第四十五条中规定，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标投标不只是招标人和一方投标人之间的事，还牵涉到其他参与投标者的利益关系。中标结果发出后，即对外产生公示效力，招标人和中标人均不得改变中标结果。在被告要求按照招标文件签订合同被原告拒绝后，被告并未表示要取消原告的中标资格，也未向原告表示过要解除该招投标行为，何来原告同意解除一说？反而是在原告违反中标后签约的义务后，被告仍为争取合同成功签订积极与原告沟通联系，被告自始至终都从未表示要解除双方的招投标关系，也从未拒绝与原告签订租赁合同。第三、原告要求被告赔偿费用开支的请求没有法律依据，应当依法驳回。原被告双方未能签订租赁合同的过错在于原告，被告并无过错，并且，原告主张的费用开支和招商损失并未提供充分证据予以证明，依法应予驳回原告的该项请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的第二组证据：《榴云路商业楼招租招标书》一份；原告通过中国建设银行向被告转帐支付395万元投标保证金的客户回单一张；中标通知三张。被告对其三性均无异议，本院予以确认。被告认为该组证据的证明目的有异议，不影响对证据性质的认定。2、原告提交的第三组证据：罗国华、罗为平、罗来胜出具《申明》一份；罗国华、罗为平、罗来胜出具的《腾房通知》一份；《房屋补充协议》一份。本院认为，上述证据所反映的事实是在案涉房屋腾迁过程中真实发生的，双方对上述材料的真实性均未提出异议，本院予以采纳。3、原告提交的第四组证据：被告出具的《通知》一份。被告对其三性均有异议，本院认为，该通知系由被告发出，落款处盖有被告的公章，本院对该证据予以采纳。4、被告提交的第一组证据：招标告示的照片四张；《榴云路商业楼招租招标书》（包括招标邀请函一份、招标文件一份、承诺书一份、开标一览表一份、原告及其代理人身份证复印件各一份、授权委托书一份、房屋租赁合同一份）。第二组证据：罗家村小组公开招标结果一份；第一标段、第二标段、第三标段中标通知各一份。第三组证据：罗家小组再次联系被告来村小组办公室签订合同的《通知》一份。被告提交的上述证据能与原告提交的证据及主张的事实相互印证，故对上述证据，本院均予以采纳，5、被告提交的第四组、第五组证据，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认并采纳。6、对原告补充提交的五组证据，本院认为，《经开区正元购物广场定位招商合作协议》原告未提交原件，本院不予采纳；两份设计图未有出具单位盖章，亦不能确定其出具时间，本院不予采纳；案件受理费及保全费发票系本案的真实票据，本院予以采纳；律师代理费发票，原告未提出相关诉求，与本案无关，不予采纳；招标房屋照片，被告对其真实性无异议，本院予以采纳。综上所述，本院查明事实如下：2019年10月6日，被告面向社会对于榴云路商业楼（榴云路以西江西科技师范学院门口，江西财经大学以东1＃，8786㎡为第一标段、2＃，4446㎡为第二标段、4＃，448㎡为第三标段商业楼）招租进行公开招标。标书对案涉房屋的相关情况进行了说明，载明房租租赁期10年，十年租期分两次增长，租金一年一付。如中标方在收到招标方通知书，招标方通知签订合同日期五天内未签订合同，视为自动放弃，投标保证金不予退还，且招标方有权另行招标。原告按照招标邀请函的要求，总共向被告支付了395万元投标保证金。2019年12月8日开标，被告向原告寄送了三份《中标通知书》，载明在2019年12月8日下罗村罗家村小组榴云路以西、江西科技师范学院门口、江西财经大学以东，一号楼面积8786平方米为第一标段进行招标中，你以月租金31.33元／平方米中标；二号楼面积4446平方米为第二标段进行招标中，你以月租金41.33元／平方米中标；四号楼面积448平方米为第三标段进行招标中，你以月租金74.6元／平方米中标；请在接到村小组通知后7日内签订租赁合同，如在规定时间内未签订合同，将视为放弃并没收保证金。原告在收到上述通知后即与被告进行协商，并要求被告明确租赁合同的起租期，被告无法明确具体日期，因而未能签订正式的租赁合同。此后，原被告双方多次就租赁期的具体起止时间进行协商，但均未能达成一致，亦未能签署正式的《租赁合同》。2020年9月25日，被告再次发出通知，通知裘友红、罗智仁在2020年10月1日前到商业楼的房屋租赁合同，但双方仍未能达成合意。原告以被告不履行签约义务，向本院提起此次诉讼。本院认为，被告依法对案涉房屋进行公开招投标，原告按相关程序投标并最终中标，该招投标行为合法有效，原、被告间就案涉房屋已达成预约合同，双方均应按《招标文件》等约定，进一步磋商并签署正式的《租赁合同》。《招标文件》中对租赁合同的部分条款进行了约定，并载明中标方需在收到中标通知后五日内与招标方签署正式的租赁合同。原告中标后，被告向其送达了三份《中标通知》，要求原告在收到通知后七日内签订租赁合同，如在规定时间内未签订合同，将视为放弃没收保证金。原告在收到通知后，依约前往了被告处进行协商，但双方未就租赁期的具体起止时间协商一致，双方未能签订《租赁合同》。2020年9月25日，被告再次向原告送达了一份《通知》，要求原告在2020年10月1日前到签订案涉房屋的租赁合同，但双方仍旧未能达成合意。本院认为，《招标文件》第六条合同要约中，载明了投标保证金的处理方式、租赁房屋的相关情况、租期十年及租金缴纳情况等。而在租赁关系中，最重要的一环就包括对租赁物的使用期限，该期限应当是明确的、具体的，在不确定租赁起始日期的情况下，不足以成就一个完整的租赁关系。故仅就《招标文件》中载明的上述条款，尚不足以成立一个完整的租赁合同，原、被告需进一步就租赁合同租赁期的起止时间达成一致，方能签署正式的租赁合同，并完成预约合同对签约的约定。但在我国现行法律规定中，并无对预约合同的具体规定，其中在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条中有相关规定，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中可参照适用。从上述规定可见，预约合同是约定在将来一定期限内订立本约的协议，双方在订立预约合同后，即处于一个前契约阶段，双方应秉持诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中，双方在此时互负信赖利益，一方不履行订约义务的，另一方有权要求解除预约合同并要求对方承担相应损失。但预约合同的订约义务是否能限制解释为双方必须订立本约？此时，则应根据预约合同中的条款是否完备并足以支撑起本约合同而分别讨论。若预约合同的条款足够完备，双方仅根据预约合同的条款就足以签订本约，则预约合同双方有义务订立本约，一方不签订本约时，应视为违约；若预约合同的条款不够完备不足以支撑本约，本约条款还需进一步协商确认，则预约合同的订约义务应体现为双方负有对订立本约的进一步磋商义务，如有一方不履行该磋商义务的，应当承担违约责任。本案中，《招标文件》并未明确租赁合同的主要条款，尤其是在于租赁期上，双方并不能仅凭《招标文件》的内容即可完成租赁合同的缔约。也即此时的原、被告双方仅有针对案涉房屋缔约的合意，而无对租赁合同内容的合意，此时对于租赁期间，仍需双方进一步协商确认。且《招标文件》亦属于要约邀请，原告中标亦非承诺，在双方间并未形成租赁关系，双方需就租赁合同进行进一步协商。被告在原告中标后，向原告发出了通知函，邀请原告前来签约，原告依约前往，双方就租赁合同的具体内容进行了协商，但在针对租期问题上未能达成一致，此后双方有过多次交涉，均无果。此时，应当认为原、被告均按《招标文件》的要求，履行了进一步磋商的义务。而双方未能就租赁期协商达成一致，属于正常的商业风险，双方均无过错。现被告按照《招标文件》第七条第4项的约定“如中标方在收到招标方通知书，招标方通知签订合同日期五天内未签订合同，视为自动放弃，投标保证金不予退还，且招标方有权另行招标”，主张没收保证金。该条约定之前提是被告通知原告签订合同，原告拒绝签订，即需有可签订之合同，原告拒绝签订。但在本案中，原、被告间并不能就租赁合同协商达成一致，被告每次通知原告虽写明为签订租赁合同，但实则被告亦无法确定具体的起租日期，合同内容亦属待定状态，双方无可签之合同，则该条款尚未成就。故被告援引该款没收保证金，本院不予支持。本案双方无法就租赁合同内容达成合意，现已无继续签订本约合同之可能，而对于未能订立本约之风险，原、被告双方作为完全民事行为能力人，均应有所预见。被告在《招标文件》中对租赁物的租赁期不进行明确，就应当预见到租赁期需进一步协商并存有协商失败之可能；同理，原告在知晓《招标文件》内容也应当对双方无法达成合意有所预见。故原告为订立本约所支付的商业费用开支等，属于正常的商业风险范畴，其要求被告承担于法无据，本院不予支持。双方协商失败，未能订立本约，属双方可预见之商业风险，应按招标失败处理，故可参照《招标文件》第六条第1项之约定“未中标的在投标后15天内全额无息退还”处理，原告要求被告退还投标保证金395万元，本院予以支持。对于原告主张的利息部分，对于投标后15天以内的利息，本院不予支持；对于投标15天以后的利息，本院予以支持。原告向本院申请财产保全而购买的保险费用，要求被告承担于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十五条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组于本判决生效后十五日内返还原告裘友红投标保证金395万元；二、被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组于本判决生效后十五日内返还原告裘友红保证金395万元利息（保证金利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款基准利率从2019年12月24日起计算至实际还清之日止）。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45494元，减半收取计22747元由原告裘友红承担3547元、被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组承担19200元；保全费5000元由被告南昌经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会罗家村小组承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日后十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李云根二〇二〇年十二月四日书记员  詹智雯