广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初1027号原告：广州市富景房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场第09层自编05单元，统一社会信用代码91440101671838189T。法定代表人：李思廉，职务董事长。委托诉讼代理人：余剑光、何雪莹，广东广大律师事务所律师。被告：广州市安兴屋餐饮管理有限公司（原佛山市安庆屋餐饮管理有限公司），住所地广州市天河区猎德街兴民路222号自编裙楼商场第四层（部位：413），统一社会信用代码91440606058572976Y。法定代表人：何泽恩，职务执行董事。被告：佛山二德餐饮管理有限公司，住所地佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场2座1617D室，统一社会信用代码914406043511716450。法定代表人：郑志强，职务执行董事及经理。原告广州市富景房地产开发有限公司（以下简称为富景公司）与被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司（以下简称为安兴屋公司）、佛山二德餐饮管理有限公司（以下简称为二德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告富景公司的委托诉讼代理人何雪莹到庭参加诉讼。被告安兴屋公司、二德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告富景公司向本院提出诉讼请求：1.安兴屋公司向我方支付2019年10月1日至2019年12月15日租金523227.42元及租金滞纳金（其中：2019年10月1日至10月31日租金为210650元；2019年11月1日至11月30日租金为210650元；2019年12月1日至12月15日租金为101927.42元；计算方法：210650元/月除以31天乘以15天；租金滞纳金按照月息3%计算，自当月1日起计算至款项付清之日止）；2.安兴屋公司向我方支付2018年8月份至2019年9月份租金滞纳金94570.17元（租金滞纳金按照月息3%计算；其中：2018年8月份租金本金172350元，自2018年8月1日起计算至2018年8月21日，租金滞纳金为3502.6元；2018年9月份租金本金172350元，自2018年9月1日起计算至2018年9月16日，租金滞纳金为2757.6元；2018年10月份租金本金191500元，自2018年10月1日起计算至2018年10月28日，租金滞纳金为4778.23元；2018年11月份租金本金191500元，自2018年11月1日起计算至2018年11月25日，租金滞纳金为4787.50元；2018年12月份租金本金191500元，自2018年12月1日起计算至2018年12月18日，租金滞纳金为3335.81元；2019年1月份租金本金191500元，自2019年1月1日起计算至2019年1月20日，租金滞纳金为3706.45元；2019年2月份租金本金191500元，自2019年2月1日起计算至2019年3月18日，租金滞纳金为8016.29元；2019年3月份租金本金191500元，自2019年3月1日起计算至2019年4月25日，租金滞纳金为9432.5元；2019年4月份租金本金191500元，自2019年4月1日起计算至2019年6月2日，租金滞纳金为9817.1元；2019年5月份租金本金191500元，自2019年5月1日起计算至2019年6月19日，租金滞纳金为7968.5元；2019年6月份租金本金191500元，自2019年6月1日起计算至2019年7月30日，租金滞纳金为8267.21元；2019年7月份租金本金191500元，自2019年7月1日起计算至2019年8月29日，租金滞纳金为9214.95元；2019年8月份租金本金191500元，自2019年8月1日计算至2019年9月25日，租金滞纳金为7945.92元；2019年9月份租金本金191500元，自2019年9月1日起计算至2019年11月27日，租金滞纳金为11039.52元）；3.安兴屋公司向我方支付2019年10月1日至2019年12月15日推广费本金47566.13元及推广费滞纳金（其中：2019年10月1日至10月31日推广费为19150元；2019年11月1日至11月30日推广费为19150元；2019年12月1日至12月15日推广费为9266.13元，计算方式：19150元/月除以31天乘以15天；推广费滞纳金按照月息3%计算；推广费滞纳金自当月1日起计算至款项付清之日止）；4.安兴屋公司向我方支付2018年8月份至2019年9月份推广费滞纳金12468.97元（推广费滞纳金按照月息3%计算；其中：2018年8月份推广费本金19150元，自2018年8月1日计算至2018年8月26日，推广费滞纳金为481.84元；2018年9月份推广费本金19150元，自2018年9月1日计算至2018年10月2日，推广费滞纳金为611.56元；2018年10月份推广费本金19150元，自2018年10月1日计算至2018年10月28日，推广费滞纳金为518.9元；2018年11月份推广费本金19150元，自2018年11月1日计算至2018年11月25日，推广费滞纳金为478.75元；2018年12月份推广费本金19150元，自2018年12月1日计算至2019年1月1日，推广费滞纳金为593.03元；2019年1月份推广费本金19150元，自2019年1月1日计算至2019年1月21日，推广费滞纳金为389.18元；2019年2月份推广费本金19150元，自2019年2月1日计算至2019年5月7日，推广费滞纳金为1853.23元；2019年3月份推广费本金19150元，自2019年3月1日计算至2019年6月9日，推广费滞纳金为1895.85元；2019年4月份推广费本金19150元，自2019年4月1日计算至2019年6月9日，推广费滞纳金为1321.35元；2019年5月份推广费本金19150元，自2019年5月1日计算至2019年6月19日，推广费滞纳金为938.35元；2019年6月份推广费本金19150元，自2019年6月1日计算至2019年7月31日，推广费滞纳金为1149元；2019年7月份推广费本金19150元，自2019年7月1日计算至2019年8月11日，推广费滞纳金为588.55元；2019年8月份推广费本金19150元，自2019年8月1日计算至2019年8月29日，推广费滞纳金为537.44元；2019年9月份推广费本金19150元，自2019年9月1日计算至2019年10月29日，推广费滞纳金为1111.94元）；5.安兴屋公司向我方支付2019年7月份至2019年9月份附加租金本金101035.5元及附加租金滞纳金（其中：2019年7月1日至7月31日部分附加租金48853.73元；2019年8月1日至8月31日附加租金为51318.05元；2019年9月1日至9月30日附加租金863.72元；附加租金滞纳金按照月息3%计算；附加租金滞纳金应自本金应付日起计算至款项付清之日止）；6.安兴屋公司向我方支付2018年5月份至2019年6月份附加租金滞纳金34643.94元（附加租金滞纳金按照月息3%计算，其中：2018年5月附加租金本金61136.68元，自2018年8月1日计算至2018年8月21日，租金滞纳金为1242.46元；2018年6月附加租金本金55439.13元，自2018年9月1日计算至2018年10月2日，租金滞纳金为1866.28元；2018年7月附加租金本金93095.84元，自2018年10月1日计算至2018年11月8日，租金滞纳金为3537.64元；2018年8月附加租金本金99983.67元，自2018年11月1日计算至2019年2月19日，租金滞纳金为11033.91元；2018年9月附加租金本金43822.42元，自2018年12月1日计算至2019年1月1日，租金滞纳金为1357.08元；2018年10月附加租金本金27087.4元，自2019年1月1日计算至2019年1月21日，租金滞纳金为550.49元；2018年11月附加租金本金36246.38元，自2019年2月1日计算至2019年7月30日，租金滞纳金为6489.27元；2018年12月附加租金本金60434.25元，自2019年3月1日计算至2019年5月7日，租金滞纳金为4035.45元；2019年1月附加租金本金30547.05元，自2019年4月1日计算至2019年5月7日，租金滞纳金为1123.34元；2019年3月附加租金本金22134.68元，自2019年6月1日计算至2019年7月31日，租金滞纳金为1319.26元；2019年4月附加租金本金4609.08元，自2019年7月1日计算至2019年7月30日，租金滞纳金为133.81元；2019年5月附加租金本金21016.88元，自2019年8月1日计算至2019年8月12日，租金滞纳金为244.07元；2019年6月附加租金本金39286.84元，自2019年9月1日计算至2019年10月14日，租金滞纳金为1710.88元；）；7.安兴屋公司向我方支付POS接入费/维护费/服务费/月租费共计8707.8元及滞纳金（2017年2月24日至2018年12月31日期间以7272.32元为本金，自2018年5月1日起计至款项付清之日止，按照月息3%的标准计算；2019年1月1日至2019年12月15日期间以1435.48元为本金，自2019年5月1日起计至款项付清之日止，按照月息3%的标准计算。）；8.安兴屋公司向我方支付还原清拆工程款855750.42元；9.安兴屋公司向我方按日支付相当于日租金二倍的占用使用费（14043元/日）及推广费（1277元/日），自2019年12月16日起计算，实际应算至安兴屋公司将商铺恢复至毛坯状态并交还给我方之日止；10.安兴屋公司在将其商事登记注册地址迁出广州市天河区珠江新城兴民路222号猎德项目商场部分第四层413号商铺；11.本案受理费、财产保全费、原告聘请代理律师所支出的律师费82000元等全部费用均由安兴屋公司承担；12.二德公司对上述第1项至第9项、第11项债务承担连带责任保证。事实和理由：2016年4月1日，我方与二德公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定由二德公司向我方承租位于广州市天河区珠江新城兴民路222号猎德项目商场部分第四层413号商铺（下称涉案商铺）。2017年9月18日，我方与安兴屋公司、二德公司签订《广州市天河区珠江新城兴民路222号猎德项目商场部分第四层413号商铺之租赁合同权利义务转让协议》（下称《涉案商铺租赁合同权利义务转让协议》），约定二德公司将其在《广州市房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让予安兴屋公司，由我方与安兴屋公司签订新的租赁合同，二德公司为安兴屋公司在新租赁合同项下的所有义务和责任承担不可撤销地连带责任保证。2017年9月18日，我方与安兴屋公司（承租人）、二德公司（保证人)签订《广州市天河区珠江新城兴民路222号自编裙楼商场第四层413号商铺之租赁合同》（下称《涉案商铺租赁合同》），约定由安兴屋公司承租涉案商铺用于经营美食广场，安兴屋公司应于每个日历月的首日或在此之前向我方缴付当月的基本租金和推广费，若当月的营业租金超过安兴屋公司应付的基本租金，则安兴屋公司应在该日历月结束后10日内向我方支付营业租金差额。对于所有有关安兴屋公司的义务和责任，二德公司向我方承担保证责任。合同签订后，我方将商铺交付给安兴屋公司。自2018年8月份起，安兴屋公司多次违反合同约定，无故拖欠租金、推广费、附加租金、POS接入费、维护费、服务费及月租费等费用，经我方反复催促，安兴屋公司仍未缴清其应付费用。因安兴屋公司严重违反合同约定导致我方利益严重受损，2019年11月29日，我方委托律师向安兴屋公司、二德公司发函，告知安兴屋公司、二德公司将于2019年12月15日提前终止《涉案商铺租赁合同》，要求安兴屋公司缴清其拖欠多时的费用，并于2019年12月15日当天内将商铺还原至毛坯状态并返还予我方，二德公司对此应承担连带责任保证。就关于解除租赁合同的相关事宜，我方与安兴屋公司、二德公司签署了《租赁合同解除协议》，约定双方于2019年12月15日提前解除租赁合同，安兴屋公司负有于2019年12月15日前结清所有欠款、按照约定将商铺恢复至毛坯状态交还给我方、配合办理注销租赁登记备案等义务，二德公司对此承担连带保证责任。但截止至起诉之日，安兴屋公司仍有物品遗留于商铺内，未开展商铺的恢复工程，亦未支付其拖欠的租金、推广费等费用。我方认为，因安兴屋公司长期拖欠租金、推广费及附加租金等费用，安兴屋公司应当依照合同约定及法律规定承担违约赔偿责任，二德公司应对此承担连带责任保证。庭审中，富景公司撤回了诉讼请求10。被告安兴屋公司、二德公司未到庭、未答辩也未提交证据。经审理查明，富景公司是位于天河××××房的产权人。2016年4月1日，富景公司（出租人，甲方）与二德公司（承租人，乙方）就承租涉案商铺签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议。2016年5月30日，二德公司办理了涉案商铺的接收手续。2017年9月18日，富景公司与二德公司及安兴屋公司签订《涉案商铺租赁合同权利义务转让协议》，内容为：鉴于：（i）根据出租人与原承租人所签订的原租赁合同（其定义见以下第1条），出租人将承租单元（其定义见以下第1条）按照原租赁合同的条款和条件出租予原承租人。（ii）因经营管理之需要，根据原租赁合同内的补充协议附表四（特殊条款）第7条的规定，原承租人向出租人提出申请，希望将原承租人在租赁合同项下的全部权利义务转让予新承租人，而新承租人亦同意接受该转让。（iii）在原承租人与新承租人遵守及履行本协议规定的前提下，出租人同意原承租人将原承租人在租赁合同项下的全部权利义务转让予新承租人。（iv）因此，本协议为新承租人取替原承租人作为承租单元的承租人之目的而订立。兹达成协议如下：1.释义：“原租赁合同”指由出租人与原承租人就租赁承租单元于2016年4月1日所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议。2.权利义务概括转让2.1自本协议签署之日（“转让日”）起，原承租人在租赁合同项下的全部权利和义务一并转让予新承租人。2.2新承租人向出租人承诺，自转让日起，新承租人须履行及承担原承租人在原租赁合同项下的所有义务和责任，并且在所有方面受原租赁合同条款的约束。在此方面，各方同意在本协议之日，出租人及新承租人同时签署一份内容和原租赁合同一致（经各方同意的必要调整除外）的租赁合同（“新租赁合同”），新租赁合同在转让日起将全面取代原租赁合同，各方将根据新租赁合同全面行使权利和履行义务。2.3各方同意及确认，新承租人取代原承租人承继原承租人在原租赁合同项下的权利义务在任何方面均不会损害或影响出租人针对原承租人而享有的任何权利、救济或补救。若原承租人在转让日之前发生违反原租赁合同的任何行为，出租人有权向原承租人追讨有关责任及损失，而原承租人仍须根据原租赁合同的约定以及相关法律法规向出租人承担责任。就此，新承租人亦须对原承租人的行为承担连带责任，出租人有权选择向原承租人及/或新承租人追讨有关责任及损失。5.原承租人的连带责任保证5.1不论原租赁合同、新租赁合同或本协议有任何其他条款或规定，原承租人不可撤销及无条件地同意为新承租人对新租赁合同及本协议项下的所有义务及责任的全面和妥当的履行（包括但不限于根据新租赁合同项下的条款及条件妥当和准时支付租金、管理费等所有费用及款项）向出租人承担保证责任（“原承租人的保证”）。5.2原承租人的保证方式为连带责任保证，包括以下各项：（i）保证期直至新租赁合同项下所有有关新承租人的义务和责任履行完成（包括但不限于新租赁合同项下租金、管理费等所有新承租人应付之费用已全部付清）之日止。（ii）若新承租人未能支付新租赁合同项下其应支付的任何款项及/或未能妥当及准时履行其任何义务和责任，则原承租人一经出租人的要求，须立刻向出租人支付新承租人未能支付的款项及/或履行及承担其它相应的义务和责任。同日，富景公司（出租人）与安兴屋公司（承租人）及二德公司（保证人）签订《涉案商铺租赁合同》，内容为：7.01租金：出租人和承租人约定的承租单元的租金已列于附表三第1部分。7.02管理及空调费、推广费和其它费用：出租人和承租人约定承租单元的管理及空调费、推广费和其它费用已分别列于附表三第2部分、第3部分及第4部分。7.06支付时间及支付方式：（a）基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间：除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先交付当月的基本租金、管理及空调费和推广费。若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间是部分月份，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例。为避免歧义，承租人须在交付日之前向出租人预先支付第一个月的基本租金及一个月的管理及空调费和推广费。该等预先付款在首月的基本租金和管理及空调费和推广费根据本合同的其它条款到期应付时应用于支付首月的基本租金和管理及空调费和推广费。若首月的基本租金或管理及空调费和推广费的计算期间为部分月份，则该等预先付款的余额亦应用于部分抵消下一月份的基本租金和管理及空调费和推广费，且承租人应付的该下一月份的基本租金和管理及空调费和推广费亦应相应减少。（d）滞纳金：倘承租人向出租人拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其它费用等各项费用超过7日，在不影响出租人其它权利或补救的前提下，出租人有权向承租人要求支付月息百分之三的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。19.04出租人提前终止合同的权利：在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地收回承租单元：（a）承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的15天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催讨）；若出租人因上述情形而终止本合同，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金）。出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有））向承租人进行追讨。21.01承租人须在租赁期届满或提前终止前至少30日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止的当日内，把承租单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下（租赁期内该等设施的自然损耗除外），交还出租人。出租人和承租人应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格。同时，承租人须将承租单元及本商场各部分的锁匙（如有）交还出租人。21.02为了避免产生疑问，承租人有义务于租赁期满或提前终止时将承租单元恢复成“毛坯”状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门等均应被拆除。本合同第2条对“毛坯”状态已作出定义解释，除非出租人另行书面同意，否则承租人必须按该条款所述内容执行承租单元的恢复工程。21.03若承租人未按本条约定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担。出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨。若承租人未按本条约定的时间将承租单元返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付承租单元而需承担的违约金、中介费。此外，承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为日租金二倍的占用使用费。此等赔偿金等的支付并不构成租赁期之延续。附表二承租单元详情及租赁期：第4部分：租赁期：共计五年，自起租日（2016年10月1日）起计算。交付日：2016年6月1日，即出租人将承租单元交付予承租人的日期。出租人应于交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》以确认交付日的确实日期。起租日：2016年10月1日，即为本商场的开业日，出租人将于商场开张日前至少14天向承租人发出通知书以确认起租日的日期。承租人须在该日起计算租金，租赁期由该日起计算。装修期：共计四个月，自出租人向承租人发出《出租人通知书》上的交付承租单元日（即交付日）起计算（即2016年6月1日至2016年9月30日）。附表三：第1部分租金：承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销。A.基本租金：租赁期：第一年：每个日历月基本租金共计153200元；第二年：每个日历月基本租金共计172350元；第三年：每个日历月基本租金共计191500元；第四年：每个日历月基本租金共计210650元；第五年：每个日历月基本租金共计229800元。续租期第六至八年：续租期间的租金按照当时的市场价格确定，但不得低于每个日历月基本租金共计229800元。B.营业租金：租赁期第一年至五年每个日历月营业总收入乘以10%；续租期第六至八年：续租期间的营业租金按照当时的市场价格确定。C.支付和计算方式：（1）若按上述B项方式计算的每个日历月的营业租金超过该月承租人应付的基本租金，则承租人须根据下列条款向出租人缴付该差额（“营业租金差额”）。（2）承租人须在整个租赁期内保持或安排保持一份关于每个日历月的完整、准确和真实的营业总收入报表。承租人须于每个日历月结束后5日内将该日历月的实际营业总收入准确地记录在出租人不时规定的格式账目表（该账目表须同时准确反映承租人于该日历月内的营业总收入及应付的营业租金）并经承租人财务负责人和法定代表人签字，且加盖承租人公司公章以确保该账目表真实、准确，并将之交回予出租人。（3）每个日历月的营业租金差额须在该日历月结束后10日内由承租人支付。D.POS系统：为方便出租人按照承租单元月营业总收入计算承租单元营业租金和按政府规定提供必要数据，承租人向出租人作出如下承诺：（2）承租人需聘请出租人指定的承办商替承租单元内的POS系统与出租人的电脑服务器联网，一切费用需由承租人承担。第2部分管理及空调费：管理及空调费为每个日历月172350元。第3部分推广费：推广费为每个日历月19150元。承租人须根据本合同第7.05条的规定向出租人或根据出租人指示向物业服务企业支付承租单元的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵销。第4部分其它费用：承租单元内由承租人发生的通讯费用（如有）、水费（如有）、电费及其它增值、有偿服务的实际金额、承租人根据本合同的规定应支付的所有款项、承租人作为承租人或承租单元的占有人或与本合同相关而被政府有关部门可能收取的所有登记和相关费用、及有关国家、地方规定应由承租人缴纳的费用。2019年9月12日、24日，10月12日、18日、25日，11月6日、13日，富景公司分别向安兴屋公司邮寄《律师函》催缴各项费用。2019年11月29日，富景公司向安庆屋公司发出《关于提前终止租赁合同关系的律师函》，内容为“……截至2019年11月29日，贵公司尚欠：1、2019年11月份租金210650元，推广费19150元……以上暂计1329056.56元，上述欠款在富景公司多次催告的情况下贵公司仍未缴交。贵公司所欠费用总额最终以实际产生的总额为准。……为此，富景公司特委托本律师郑重通知贵公司：1、富景公司将依照合同约定提前终止租赁合同，双方之间的租赁合同关系将于2019年12月15日终止。2、请贵公司在2019年11月30日18点前向富景公司及启胜公司支付上述欠款及滞纳金并把该商铺连同其所有附属物、装置、附加物，按照合同的规定，在与原状一致或富景公司书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下，于2019年12月15日当日内交还富景公司。……3、富景公司因贵公司严重违约而终止本合同，贵公司必须向富景公司支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿富景公司因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及该商铺空置期间富景公司根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金）。……”2019年12月1日，富景公司（甲方）与安兴屋公司（乙方）、二德公司（丙方）签订《租赁合同解除协议》，内容为“……现就有关解除租赁合同相关事宜约定如下：一、甲、乙双方同意于2019年12月15日提前解除租赁合同。二、由于租赁合同解除的原因在于乙方，故乙方同意其根据租赁合同约定缴纳的租金保证金、管理及空调费保证金、推广费保证金（以下统称‘保证金’），共计1723500元由甲方没收处理。三、乙方须于2019年12月15日前结清所有租金、管理费、推广费、其他费用等欠款及逾期付款的滞纳金，否则甲方将依照法律规定和合同约定维护自身权益，向人民法院依法提起诉讼要求乙方支付欠费、承担违约责任并赔偿损失等。四、乙方须于2019年12月15日前按照《涉案商铺租赁合同》第21条的约定完成承租单元的恢复工程并经甲方及物业服务企业验收合格后，将承租单元返还予甲方。恢复承租单元所产生的一切费用由乙方自行承担。另外，乙方需自费建造符合甲方要求的施工围档，并在返还承租单元时一并交给甲方。如乙方不能在约定期限内按上述要求交还承租单元的，须按照租赁合同的有关约定承担相关责任（包括但不限于支付占用使用费）。五、乙方并应在甲方指定的时间内无条件配合办理注销租赁登记备案的手续，因此产生的一切费用由乙方承担。如乙方不能配合在指定期限内按上述要求办理注销租赁登记备案的手续的，须按照每逾期一天向甲方支付1000元违约金的方式承担相关责任。六、丙方保证乙方依时履行相关义务并承担连带保证责任。七、在本协议所涉的约定全部履行完毕后，双方就租赁合同的权利义务即全部结清。甲方无须就租赁合同的解除承担任何责任。甲方有权自租赁合同解除之日（即2019年12月15日）起自行处分承租单元。”富景公司于2020年7月9日的庭审中陈述安兴屋公司于2019年12月15日当天撤场，未按照上述合同履行，富景公司于2019年12月15日出资进行围闭，由其看管，场内的装修物仍未拆除。2020年7月24日，富景公司以在涉案商铺地址张贴及邮寄的方式向安兴屋公司、二德公司发出《关于天汇广场L413号商铺之收铺通知函》，内容为“……因贵公司怠于履行商铺还原义务，致使贵我双方至今仍未能完成商铺交接手续。根据租赁合同第20.03条及21.03条的约定，我司决定自本通知函出具之日（即2020年7月24日）收回商铺并开展还原工程，由此而产生的一切费用及开支，我司将继续向贵公司追讨。此外，因自解除租赁合同以来，贵公司仍未将商铺内所有物品清空，依照租赁合同第20.02条的约定，我司将视为贵公司放弃该等物品并有权以任何方式进行处理。”富景公司确认其于当日收回了涉案商铺。为证明安兴屋公司应支付POS接入费、维护费、服务费、月租费等费用，富景公司提供其（甲方）与二德公司（乙方）签订的《广州igc天汇广场租户POS数据采集系统租户方案确认协议》《付款通知书》《签收表》，上述协议内容为：一、合同期内，POS数据采集系统所产生的费用，包括设备维护费、POS设备使用租金等均由乙方承担。二、请乙方于以下方案选择其中一项，并进行勾选：2、由广州igc(iRetail)提供程序软件开发服务，把乙方销售交易数据上传至甲方服务器，收费4500元/次。另每年收取1500元接口维护费用。三、乙方选择上述任一方案，即表示确认POS数据采集系统方案及同意承担相关费用。富景公司及二德公司分别于落款处盖章。上述《付款通知书》记载：发单日期为2018年4月21日的通知书记载2017年2月24日至2018年12月31日的POS接入费维护费服务费月租为7272.32元，到期日为2018年5月20日；发单日期为2019年12月16日的通知书记载，前期POS费用为7272.32元、2019年1月1日至2019年12月15日POS维护/月租费1435.48元，应付总额8707.80元。上述（截至2018.12.31）的签收表显示涉案商铺二德公司于2018.4.29日签收，安兴屋公司于2019年4月19日签收了2019年的POS数据采集费用付款通知书。为证明涉案商铺的附加租金，富景公司提供了《附加租金计算表》及营业额报表，上述营业额报表记载2018年5月至2019年11月的营业额分别为2334866.80元、2307891.30元、2654458.40元、2723336.70元、2161724.20元、2185874元、2277463.80元、2519342.50元、2220470.50元、1769911.60元、2136346.80元、1961090.80元、2125168.80元、2307868.40元、2510668.90元、2428180.50元、1923637.20元、1877969.30元、1740979.80元，营业额报表下方均盖有二德公司或安兴屋公司的印章。为证明两被告缴纳的租金费用等，富景公司提供了收付款业务回单、业务回单，具体如下：2016年11月3日支付153200元，2016年11月16日支付153200元，2016年12月13日支付134050元，2016年12月21日支付153280元，2017年1月10日支付273500元，2017年2月10日支付153280元，2017年3月1日支付153280元，2017年4月5日支付153280元，2017年4月25日支付76600元，2017年4月26日支付153200元，2017年5月23日支付153200元，2017年6月1日支付19150元，2017年6月23日支付19150元，2017年6月26日支付153200元，2017年8月10日（2笔）支付153200元、19150元，2017年9月1日（2笔）支付153200元、19150元，2017年9月27日（4笔）支付3200元、50000元、50000元、50000元，2017年10月12日支付19150元，2017年11月13日支付153200元，2017年11月6日支付19150元，2017年11月16日支付19150元，2017年12月6日支付120000元,2017年12月11日（2笔）支付52350元、19150元，2018年1月2日（2笔）支付172350元、19150元，2018年1月30日（2笔）支付19150元、172350元，2018年2月27日（2笔）支付172350元、19150元，2018年3月26日（5笔）支付19150元、50000元、22350元、50000元、50000元，2018年4月11日（2笔）支付4037.32元、50000元，2018年4月24日（2笔）支付19150元、172350元，2018年5月7日（2笔）支付50000元、23915.04元，2018年5月21日（2笔）支付19150元、172350元，2018年6月22日（4笔）支付22350元、50000元、50000元、50000元，2018年7月1日支付19150元，2018年7月23日（5笔）支付19150元、172350元、46860.48元、54642.17元、35729.63元，2018年8月22日（6笔）支付50000元、50000元、50000元、22350元、50000元、11136.68元，2018年8月27日支付19150元，2018年9月17日（4笔）支付50000元、50000元、50000元、22350元，2018年10月3日（3笔）支付19150元、50000元、8439.13元，2018年10月26日（3笔）支付50000元、50000元、41500元，2018年10月29日（2笔）支付50000元、19150元，2018年11月9日（2笔）支付50000元、43095.84元，2018年11月26日（5笔）支付50000元、50000元、50000元、41500元、19150元，2018年12月19日（4笔）支付了50000元、50000元、50000元、41500元，2019年1月2日（2笔）支付了19150元、43822.42元，2019年1月21日（4笔）支付了50000元、50000元、50000元、41500元，2019年1月22日（2笔）支付了19150元、27087.40元，2019年2月20日（2笔）支付了50000元、49983.67元，2019年3月8日（2笔）支付了50000元、50000元，2019年3月19日（2笔）支付了50000元、41500元，2019年4月4日支付了50000元，2019年4月26日（3笔）支付了50000元、50000元、41500元，2019年5月8日（4笔）支付了19150元、50000元、10434.25元、30547.05元，2019年5月14日（2笔）支付了50000元、20000元，2019年5月24日（2笔）支付了50000元、21500元，2019年6月3日支付了50000元，2019年6月10日（5笔）支付了19150元、19150元、50000元、41500元、50000元，2019年6月20日（2笔）支付了50000元、19150元，2019年7月5日（2笔）支付了50000元、30000元，2019年7月21日支付了50000元，2019年7月22日支付了50000元，2019年7月23日支付了11150元，2019年7月31日支付了50000元，2019年8月1日支付了50000元，2019年8月12日支付了50000元，2019年8月15日支付了41500元，2019年8月16日支付了36246.38元，2019年8月26日（2笔）支付了50000元、35000元，2019年8月30日（2笔）支付了40000元、10000元，2019年9月2日（2笔）支付了31500元、13500元，2019年9月9日支付了35000元，2019年9月24日支付了30000元，2019年9月25日支付了50000元，2019年9月26日支付了1740.64元，2019年10月10日支付了50000元，2019年10月15日支付了50000元，2019年10月21日支付了30000元，2019年10月25日（2笔）支付了50000元、11500元，2019年10月30日支付了19150元，2019年11月28日支付了50000元。就上述费用明细，富景公司就2018年8月22日至2019年11月28日期间支付的款项制作了2份《表格》（列明交易时间、金额、银行交易序号）（安兴屋公司支付租金、管理费、附加租金的具体时间、金额、银行交易序号及滞纳金的计算表），表格记载的交易数据与上述银行明细相符。为证明其向安兴屋公司出具付款通知书等，富景公司提供了《付款通知书》《催款通知书》及签收表。为证明富景公司向第三方询价所得案涉商铺还原至毛坯状态所需费用，富景公司提供了《还原工程报价单》，具体如下：1.《广州市启胜物业管理有限公司报价邀请书》（序号RFQ-IGC-19-233）：工程内容：天汇广场L413机电还原工程，工程报价共计129492元；2.《广州市启胜物业管理有限公司报价邀请书》（序号RFQ-IGC-19-232）:工程内容：天汇广场L413土建还原工程，工程报价合计459249.7元；3.《广州市启胜物业管理有限公司报价邀请书》（序号RFQ-IGC-19-231）：工程内容：天汇广场L413消防还原工程，工程报价合计224565.73元；4.《广州市启胜物业管理有限公司报价邀请书》（序号RFQ-IGC-19-223）：工程内容：天汇广场L413商铺围挡搭设工程，工程报价合计38150元；5.广州市佳美喷绘有限公司于2020年5月27日出具《证明》“……2019年12月5日……由本公司承接位于天汇广场L413号铺的围挡贴画喷绘事宜。于2019年12月11日本公司已完成该围挡贴画喷绘（如下图）并移交予富景公司……2020年4月7日，本公司全数收到富景公司支付的天汇广场L413号铺围挡贴画工程款4293元。……”庭审中，富景公司确认其诉请8主张的费用尚未实际发生，涉案商铺由现有装修恢复至毛坯状态需要一个月时间。2019年12月15日，富景公司（甲方）与广东广大律师事务所（乙方）签订的《民事案件委托合同》，内容为“……第一条委托代理事项，乙方接受甲方委托，委派律师在下列案件的一审程序中担任甲方的委托代理人：1、对方当事人名称：安兴屋公司、二德公司。2、案由：租赁合同纠纷……1、自本合同签订之日起15日内，甲方向乙方支付一审律师代理费82000元，该代理费已包含乙方委托财产保险公司出具《诉讼保全责任保险担保书》的费用。……”2020年1月8日，广东广大律师事务所开具了相应的发票。诉讼中，富景公司向本院申请财产保全，本院于2020年2月3日作出（2020）粤0191民初1027号《民事裁定书》裁定“冻结被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司、佛山二德餐饮管理有限公司银行存款1799616.74元或者查封、扣押其他等值的财产。”保全费5000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安兴屋公司、二德公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，在无相反证据的情况下，应当对富景公司所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。涉案《广州市房屋租赁合同》《涉案商铺租赁合同权利义务转让协议》《涉案商铺租赁合同》均为当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，当事人应依约履行。关于诉讼请求1。其一，根据富景公司证据可以证实其已于2016年5月30日交付了涉案商铺，结合富景公司与二德公司及安兴屋公司于2017年9月18日签订《涉案商铺租赁合同权利义务转让协议》约定该协议签署之日二德公司在租赁合同项下的全部权利和义务一并转让予安兴屋公司，安兴屋公司自该日起履行及承担二德公司在原租赁合同项下的所有义务和责任，故安兴屋公司在2017年9月18日起成为涉案商铺新的承租人，应从该日起开始向富景公司支付租金等费用；根据富景公司证据显示涉案合同于2019年12月15日解除，故相应的租金应计至合同解除之日。其二，富景公司提供了收付款业务回单、业务回单及《表格》可以证实其所主张的安兴屋公司已缴纳租金至2019年9月31日止，本院予以采信；安兴屋公司未举证证实其缴纳了2019年10月1日之后的租金，应承担举证不能的法律责任。故安兴屋公司应向富景公司支付2019年10月1日至2019年12月15日租金523227.42元（210650元×2个月+210650元÷31天×15天即101927.42元）。其三，根据涉案合同约定安兴屋公司应于每个日历月的首日或之前预先交付当月的基本租金、管理及空调费和推广费,超过7日应按月息百分之三的标准自费用应付之日起计算滞纳金，据此，富景公司主张以每月欠缴的租金为本金，自当月1日起计算至款项付清之日止违约金，合理有据，本院予以支持，根据公平合理原则，租金滞纳金应以当月欠款的本金为限。关于诉讼请求2。根据涉案合同约定，安兴屋公司应于每个日历月的首日或之前向出租人预先交付当月的基本租金，逾期缴纳的，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算至付清之日。根据富景公司证据收款业务回单记载的部分备注内容及《表格》中对安兴屋公司支付款项进行的确认情况，可以证实安兴屋公司未依时缴纳租金，2018年8月至2019年9月租金的每月滞纳金分别为：3502.6元、2757.6元、4778.23元、4787.5元、3335.81元、3706.45元、8016.29元、9432.5元、9817.1元、7968.5元、8267.21元、9214.95元、7945.92元、11039.52元，合计94570.18元。安兴屋公司未依时缴纳租金，其行为已构成违约，富景公司主张安兴屋公司向其支付上述租金滞纳金94570.17元，符合合同约定，本院予以照准。关于诉讼请求3。关于推广费，根据涉案合同约定推广费为每个日历月19150元，安兴屋公司应于每个日历月的首日或之前向富景公司支付推广费，根据富景公司证据可以证实安兴屋缴纳了2019年10月1日前的推广费，安兴屋公司未举证证明其缴纳了该日之后的费用，应承担举证不能的法律责任，故富景公司主张安兴屋公司向其支付2019年10月1日至2019年12月15日推广费本金47566.13元（19150元×2+19150元÷31天×15天即9266.13元），合理有据，本院予以支持。关于滞纳金，根据涉案合同约定安兴屋公司应于每个日历月的首日或之前预先交付当月推广费,超过7日应按月息百分之三的标准自费用应付之日起计算滞纳金，据此，富景公司主张以当月欠缴的推广费为本金，从当月1日起计算至款项付清之日止的滞纳金，合理有据，本院予以支持，根据公平合理原则，推广费滞纳金应以当月欠款的本金为限。关于诉讼请求4。如上所述，安兴屋公司逾期缴纳推广费的，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算至付清之日，根据富景公司证据收款业务回单记载的部分备注内容及《表格》中对安兴屋公司支付款项确认情况，可以证实安兴屋公司未依时缴纳推广费，其行为已构成违约，对应期间2018年8月至2019年9月推广费的每月滞纳金分别为481.84元、611.56元、518.9元、478.75元、593.03元、389.18元、1853.23元、1895.85元、1321.35元、938.35元、1149元、588.55元、537.44元、1111.94元，合计12468.97元，富景公司主张的上述推广费滞纳金符合合同约定，本院予以支持。关于诉讼请求5。其一，根据涉案合同约定安兴屋公司应按每个日历月营业总收入乘以10%计算每个日历月的营业租金，超过该月基本租金的，应向富景公司支付营业租金差额，富景公司有权向安兴屋公司主张营业租金差额。其二，富景公司证据《营业额报表》有安兴屋公司或二德公司的盖章，故对该证据予以采信，根据该营业额报表记载2019年7月至9月的营业额分别为2510668.90元、2428180.50元、1923637.20元，结合涉案合同约定，2019年7月至9月的基本租金均为191500元，故安兴屋公司应向富景公司支付该期间的营业租金差额111748.66元（2510668.90元×10%-191500元+2428180.50元×10%-191500元+1923637.20元×10%-191500元），富景公司主张安兴屋公司向其支付该期间的附加租金为101035.5元，未超过上述金额，符合双方合同约定；安兴屋公司未举证证实其已缴纳2019年7月至2019年9月的营业租金差额，应承担举证不能的法律责任，故对富景公司该部分诉讼，本院予以支持。其三，根据涉案合同约定安兴屋公司每个日历月的营业租金差额须在该日历月结束后10日内向富景公司支付。安兴屋公司未缴纳上述费用，富景公司主张安兴屋公司向其支付按照月息3%计算至款项付清之日止的滞纳金，合理有据，本院予以支持，但滞纳金的起算时间应为次月11日，分别以当月欠缴的附加租金为本金（2019年7月为48853.73元；2019年8月为51318.05元；2019年9月为863.72元），根据公平原则，滞纳金应以当月欠缴的本金为限。关于诉讼请求6。如上所述，安兴屋公司应于每个日历月结束后10日内向富景公司支付附加租金，其未依时缴纳，理应支付滞纳金，滞纳金应以当月欠付的附加租金为本金，按月息3%的标准，自次月11日起计算至款项付清之日止，结合富景公司证据可以证实安兴屋公司未及时缴纳2018年5月份至2019年6月份附加租金，富景公司主张该期间的滞纳金符合合同约定，本院予以照准，故2018年5月份至2019年6月份附加租金的滞纳金分别为：1242.46元、1866.28元、3537.64元、11033.91元、1357.08元、550.49元、6489.27元、4035.45元、1123.34元、1319.26元、133.81元、244.07元、1710.88元，合计34643.94元，对富景公司主张的该部分附加租金滞纳金，本院予以支持。关于诉讼请求7。其一，根据富景公司证据《广州igc天汇广场租户POS数据采集系统租户方案确认协议》，POS数据采集系统所产生的费用由承租方承担，富景公司主张安兴屋公司向其支付POS系统费用，有合同依据；其二，根据富景公司《付款通知书》《签收表》，安兴屋公司确认2017年2月24日至2018年12月31日的POS接入费维护费服务费月租为7272.32元、2019年1月1日至2019年12月15日POS维护/月租费1435.48元，故富景公司主张安兴屋公司向其支付8707.8元（7272.32元+1435.48元），合理有据，本院予以支持。其三，根据《签收表》显示安兴屋公司于2018年4月29日签收了截至2018年12月31日的付款通知书，于2019年4月19日签收了2019年的付款通知书，富景公司主张2017年2月24日至2018年12月31日期间的滞纳金以7272.32元为本金，自2018年5月1日起计至款项付清之日止，2019年1月1日至2019年12月15日的滞纳金以1435.48元为本金，自2019年5月1日起计至款项付清之日止，均按月息3%的标准计算，符合合同约定，本院予以照准，但滞纳金应以本金为限。关于诉讼请求8。虽然富景公司与安兴屋公司对还原清拆工程款的承担问题有约定，但富景公司自认其主张的该费用尚未实际发生，故对该诉讼，本院不予支持，富景公司可待该项费用实际发生后另寻合法途径解决。关于诉讼请求9。其一，根据涉案《租赁合同解除协议》约定“乙方须于2019年12月15日前按照《涉案商铺租赁合同》第21条的约定完成承租单元的恢复工程并经甲方及物业服务企业验收合格后，将承租单元返还予甲方。”及《涉案商铺租赁合同》约定“承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为日租金二倍的占用使用费。”安兴屋公司未在2019年12月15日依约交还涉案物业，富景公司主张二倍的占用使用费，合理有据，本院予以支持。其二，合同解除后，富景公司理应及时行使权利恢复涉案商铺，根据富景公司自认涉案商铺由现有装修恢复至毛坯状态需要一个月时间，故本院酌情安兴屋公司向富景公司支付1个月的占用使用费损失。富景公司未及时对涉案商铺进行恢复处理，系因其怠于行使自身权利所致，相应扩大损失理应由其自身承担。其三，根据涉案合同约定2019年12月月租金为210650元，故安兴屋公司应向富景公司支付占用使用费421300元，对富景公司主张的超过该金额的占用费，本院不予支持。双方合同已于2019年12月15日解除，富景公司主张该日以后的推广费缺乏依据，即使有相应推广费用发生，亦属于扩大损失，理应由富景公司自行承担，且考虑到富景公司主张的双倍占用费已能弥补因安兴屋公司违约给其造成的租赁费用损失，故对其该部分诉请，本院不予支持。关于诉讼请求11。根据涉案租赁合同约定安兴屋公司未依时支付租金等费用超过15天的导致涉案合同终止的，应向富景公司赔偿因此遭致的一切损失，包括律师费等。结合双方在《租赁合同解除协议》中确认双方合同解除原因在安兴屋公司，故富景公司主张律师费，合理有据。富景公司证据《民事案件委托合同》及发票，可以证实富景公司已支付律师费82000元，故对富景公司的该诉请，本院予以支持。关于诉讼请求12。根据《涉案商铺租赁合同权利义务转让协议》约定“原承租人不可撤销及无条件地同意为新承租人对新租赁合同及本协议项下的所有义务及责任的全面和妥当的履行（包括但不限于根据新租赁合同项下的条款及条件妥当和支付租金、管理费等所有费用及款项）向出租人承担保证责任”富景公司主张二德公司对安兴屋公司上述债务承担连带责任，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年12月15日期间的租金523227.42元及滞纳金（以每月欠缴的租金为本金，其中10月、11月本金均为210650元、12月份本金为101927.42元，按月息3%的标准，自当月1日起计至款项付清之日止，滞纳金以当月欠款的本金为限）；二、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2018年8月至2019年9月期间租金的滞纳金94570.17元；三、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2019年10月1日至2019年12月15日期间的推广费47566.13元及滞纳金（以每月欠付的推广费为本金，其中10月、11月本金均为19150元、12月份本金为9266.13元，按月息3%的标准，从当月1日起计算至款项付清之日止，滞纳金以当月欠款的本金为限）；四、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2018年8月至2019年9月期间的推广费滞纳金12468.97元；五、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2019年7月至9月附加租金101035.5元及滞纳金（2019年7月以48853.73元为本金，2019年8月以51318.05元为本金，2019年9月以863.72元为本金，按月息3%的标准，从次月11日起计至款项付清之日止，滞纳金以当月欠款的本金为限）；六、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2018年5月份至2019年6月份期间附加租金滞纳金34643.94元；七、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付POS接入费/维护费/服务费/月租费共计8707.8元及滞纳金（2017年2月24日至2018年12月31日期间的滞纳金以7272.32元为本金，自2018年5月1日起计；2019年1月1日至2019年12月15日的滞纳金以1435.48元为本金，自2019年5月1日起计，均按月息3%的标准计算至款项付清之日止，滞纳金以当期所欠本金为限）；八、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付占用费421300元；九、被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付律师费82000元；十、被告佛山二德餐饮管理有限公司对上述第一至九项判项的债务承担连带清偿责任；十一、驳回原告广州市富景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44411元，由原告广州市富景房地产开发有限公司负担17424元，被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司、佛山二德餐饮管理有限公司负担26987元；保全费5000元，由原告广州市富景房地产开发有限公司负担2000元，被告广州市安兴屋餐饮管理有限公司、佛山二德餐饮管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  陈金好二〇二〇年十二月二十三日法官助理周书宇书记员陈细妹