湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1700号上诉人（原审原告）：陈芳芳，女，汉族，1985年3月13日出生，湖北省团风县人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：马剑伟、熊俊，均为湖北敏讷律师事务所律师。代理权限均为特别授权。上诉人（原审被告）：黄冈德华物业服务有限公司。住所地：黄冈市黄州区赤壁大道76号。统一社会信用代码：91421102MA48E3UM7C。法定代表人：姚建祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗翔林，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：黄冈怡华物业服务有限责任公司。住所地：黄冈市黄州区赤壁一路25号。统一社会信用代码：914211000661322174。法定代表人：屈佰林，该公司执行董事。上诉人陈芳芳、黄冈德华物业服务有限公司（以下简称“德华公司”）因与被上诉人黄冈怡华物业服务有限责任公司（以下简称“怡华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因德华公司在审理期间向本院申请撤回上诉，本院已另行作出裁定，准许其撤回上诉。本案现已审理终结。陈芳芳上诉请求：撤销一审判决，并支持陈芳芳的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实相互矛盾。德华公司建立的巡检台账及巡检记录与怡华公司将翡翠一品小区物业合同权利义务转让给德华公司的时间节点上不符，即巡检台账及巡检记录的时间早于合同权利义务转让的时间，该巡查记录不能作为认定德华公司履行了相应巡查义务的证据使用。2、一审判决适用法律错误。根据物权法及物业管理条例的规定，更换物业公司系小区业主大会的权利，怡华公司无权将小区物业管理的业务转让给德华公司，怡华公司转让物业服务合同权利义务的行为系无效的。3、怡华公司及德华公司未履行物业服务协议的约定义务，给陈芳芳造成损失，理应承担全部赔偿责任。德华公司、怡华公司均未发表答辩意见。陈芳芳向一审法院起诉请求：1、判令怡华公司、德华公司赔偿陈芳芳因漏水产生的房屋修复费用70000元（或以鉴定机构评估的修复费用为准）；2、本案的全部诉讼费用由怡华公司、德华公司承担。一审法院认定事实：陈芳芳为升华翡翠一品小区8幢1单元3层302号房屋的所有权人，怡华公司原系升华翡翠一品的物业服务单位。2018年陈芳芳与怡华公司签订了《前期物业服务协议》，该合同约定，物业管理服务中包含共用部位、共用设施设备的维护和管理，其中公用设施设备包含公用排水管等部分。其中第三条物业管理服务质量项下“共用部位、共用设施设备的维护和管理”第2条约定，（物业公司）制定设备安全运行岗位责任制、操作规程，并定期巡检测试及维护保养和做好记录。同时约定，如物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，应承担相应的法律责任。合同签订后，陈芳芳缴纳了物业管理费，德华公司出具收据。德华物业公司对巡检测试共用设备设施建立了台账，并有巡检记录。2019年1月4日，陈芳芳从工作地返家，发现家里被污水浸泡，通知物业维修人员前来现场。经排查，厨房排污管道及排污井长期没有维护和管理导致排污管道堵塞，污水从厨房排污管道倒灌漫溢并浸泡陈芳芳房屋，德华公司遂对室外排污井及厨房排污管道进行了清理和疏通，并对陈芳芳房屋内的污水进行了清理。在审理过程中，经陈芳芳申请一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋内污水倒灌的原因进行鉴定，鉴定结论为由于该单元住宅楼主排污管三层以下管道出现较多生活杂物而引起管道堵塞，导致排水不畅而从8幢1单元1-302室厨房排水管处倒灌溢出。经湖北循其本价格鉴定评估有限公司鉴定，由于污水浸泡导致的房屋损失价值为79522.16元。陈芳芳支付上述两次鉴定费用共计13000元。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定人出庭接受法庭和双方当事人的质询，并针对本案中管道堵塞情况，建议物业公司增加疏通频率。另查明，2018年年底升华翡翠一品小区物业服务由怡华公司转让给德华公司，怡华公司签订的物业管理中的合同权利义务均由德华公司继受。一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，合同约定主排污管道属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，由物业公司对此进行维护、检修。同时约定（物业公司）制定设备安全运行岗位责任制、操作规程，并定期巡检测试及维护保养和做好记录。合同签订后，德华公司依照合同约定建立了台账，并定期对共用排污管道进行巡检。虽然合同并未约定巡检的频率，但是从合同目的来看，定期巡检是为了保障排污管道的畅通，而德华公司的巡检频率明显不足，导致下水道主管道堵塞，致污水回灌到陈芳芳家中导致其财产受损。依照鉴定人的建议，物业公司应对堵塞情况及时调整并增加疏通频率。因而，德华公司履行合同有瑕疵，应承担相应的民事责任。就陈芳芳的损失，结合本案具体情况，一审法院确定由德华公司承担20％的民事责任。根据鉴定意见，房屋损失价值为79522.16元，鉴定费13000元，合计92522.16元，由德华公司承担18504.43元。因怡华公司将翡翠一品小区物业服务转让给德华公司后，已退出原物业服务合同，不属于合同当事人，在本案中不承担责任。综上，遂判决：德华公司于判决生效后十日内赔偿陈芳芳各项损失18504.43元；怡华公司在本案中不承担责任；驳回陈芳芳的其他诉讼请求。案件受理费1550元，陈芳芳负担1240元，德华公司负担310元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审查认为，一审法院查明的其他事实属实。本院认为，虽然一审中德华公司陈述的业务交接时间节点与巡查台账记录的巡查时间有出入，巡查记录存有瑕疵，但并不能因此否认巡查记录的真实性，一审法院根据德华公司提供的证据对此予以认定并无不当。根据德华公司向陈芳芳出具的物业费收费收据可知，德华公司已于2018年11月24日前进驻翡翠一品小区实施物业管理，陈芳芳接收收据对此并未提出异议，德华公司理应对其履职不力所造成的损失承担相应的赔偿责任，一审法院判决由德华公司承担赔偿责任并无不当，应予维持。对于德华公司进驻翡翠一品小区实施物业管理的行为是否经过了业主大会的同意，并非本案的审理范畴。针对德华公司是否应承担全部赔偿责任的问题，本院认为，根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的房屋污水倒灌原因鉴定报告可知，污水倒灌的原因系由于该单元住宅楼主排污管三层以下管道出现较多生活杂物而引起管道堵塞，导致排水不畅而从8栋1单元1-302室厨房排水管处倒灌溢出；处理建议：定期对主排污管进行清理，保持其排水畅通。依据该结论，主要原因系生活杂物引发管道堵塞，管道内有塑料袋、饭菜残渣、抹布等杂物，即存在相邻业主非正常使用排污管道的行为。同时，物业管理单位未及时排查疏通主排污管道，亦系造成最终污水倒灌的原因之一，即首先由于非正常使用排污管道导致排污管的堵塞，而后因物业公司未尽物业服务合同义务及时检查疏通管道，最终导致污水倒灌的结果，德华公司理应承担与其过错相当的民事赔偿责任。一审法院判定德华公司承担20%的赔偿责任，明显偏低，我院根据具体情况，结合原因力大小，确定德华公司承担本案40%的赔偿责任，即赔偿陈芳芳损失37008.86元。综上所述，陈芳芳的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定部分事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1172号民事判决第一项，即黄冈怡华物业服务有限责任公司在本案中不承担责任。二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1172号民事判决第一项、第三项，即黄冈德华物业服务有限公司于判决生效之日后十日内赔偿陈芳芳各项损失18504.43元；驳回陈芳芳的其他诉讼请求。三、由黄冈德华物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈芳芳各项损失37008.86元。四、驳回陈芳芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由陈芳芳负担930元，由黄冈德华物业服务有限公司负担620元；二审案件受理费1550元，由上诉人陈芳芳负担930元，由黄冈德华物业服务有限公司负担620元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年九月十一日书记员  刘雄