吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4293号上诉人(原审被告、反诉原告)：孙继伟，男，1970年9月22日出生，汉族，住农安县龙王镇翁克村二社。委托诉讼代理人：孙德林（系孙继伟父亲），男，1950年4月3日出生，汉族，住农安县龙王镇翁克村二社。委托诉讼代理人：王晓路，吉林创融律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：长春市晟源房地产开发有限公司，住所地农安县合隆镇谷家岭村。法定代表人：周柱民，经理。上诉人孙继伟因与上诉人长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙继伟上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认双方签订的占地补偿合同有效；3.解除双方签订的占地补偿合同；4.晟源公司向孙继伟支付违约金380000元；5.一审案件受理费、上诉费、律师费由晟源公司负担。事实和理由：1.双方签订的占地补偿平等建立，合同合法有效，应受法律保护。2.双方签订的合同不违反法律的强制性无效规定。3.双方签订的占地补偿合同孙继伟是在迫不得已的情况下同意解除。4.因晟源公司未按照约定履行合同，其应按照合同约定向孙继伟支付违约金。晟源公司未提交答辩意见。晟源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告孙继伟立即退还原告房屋（翁克门市龙泰佳郡东数第二个，面积123.56平方米，地下室，面积123.56平方米；住宅楼**，****，面积89.4平方米，2单元401室，面积89.4平方米）；3.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》无效；2.解除原、被告于2012年12月18日、2011年12月26日、2013年3月7日签订的房屋买卖合同并返还上述房屋；3.被告支付占用原告上述房屋损失30万元（门市房18万元、两套住宅12万元）；4.案件受理费由被告承担。孙继伟反诉请求：1.继续履行原、被告双方签订的征地补偿合同，如解除合同，请求判令原告支付被告拖欠的首付款100万元；2.判令原告支付被告被告违约金38万元（合同价款的10%）；3.判令原告赔偿被告三套房屋装修损失36万元；4.判令原告赔偿被告占用原告土地上的果园果树损失30万元；5.本案的诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更反诉请求为：1.解除原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》；2.判令原告支付被告拖欠的首付款100万元；3.判令原告支付被告违约金38万元（合同价款的10%）；4.判令原告赔偿被告三套房屋装修损失289129元（按鉴定结论）及评估费3000元；5.本案的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2011年10月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《合同书》，按县乡政府开发规划双方达成如下协议：一、现金补偿。1．甲方占用乙方承包耕地0.38公顷，补偿安置费50万元每公顷，计19万元。2．果树补偿费350万元。3．西大墙、西大门、机井共计11万元。合计380万元。4．甲方拆迁乙方正房5间、后房3间，大约250平方米；机井一口，葡萄80棵等地上物。5．付款方式，签署合同时交押金10万元，首付款11月15日前交90万元（此款交不上乙方有权给甲方停工，甲方盖楼已占乙方100平方米），其余280万元在开工前付清乙方，方可在果园施工。6．甲方在开工前付清此款，方可占用果园。每年开工之前，必须在3月末之前通知乙方，否则3月末以后甲方施工造成乙方人工费、化肥费用等造成经济损失由甲方负责。二、房屋补偿。7．在原有供销社宋佳全北侧给回迁门市房一套，132.56平方米；住宅；住宅楼**90平方米地下室一套132.56平方米。8．在太平池公路北原有位置给门市房两套，每套132.56平方米；住宅；住宅楼两套90平方米。9．甲乙双方信守合约，如有违约则支付给对方现金百分之十的违约金。10．原有房屋果树，院墙等残值物归乙方自行拆除。西边贾树坤、王云龙谈妥后方可同时拆迁，保证按时完成。11．此合同双方签字交押金后生效，有效期两年整。2011年10月18日至2013年10月18日两年以后不开发首付款100万元归乙方所有，以后再开发价格另谈。2012年12月18日、2012年12月26日、2013年3月7日，原、被告签订了三份房屋买卖协议，原告将其开发建设的农安县龙王乡翁克村龙泰佳郡小区一栋二单元401室住宅楼（房屋价款203832元）、402室住宅楼（房屋价款203832元）、南数第二门市房及地下室（房屋价款975360元）作为拆迁房屋补偿交付被告，被告接收后对上述房屋进行了装修并居住使用。至今原告未对被告房屋等进行拆迁。在本案审理过程中，根据被告的申请，法院委托鉴定机构对被告接收原告的农安县龙王乡翁克村龙泰佳郡小区一栋二单元401室住宅楼、402室住宅楼、门市房装修费用进行了评估，吉林圣祥茗达资产评估有限公司评估结论为：401室房屋装修评估值67433元；402室房屋装修评估值65742元；门市房装修评估值155954元，合计289129元。被告为此支付评估费3000元。一审法院认为，2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，第二十七条规定禁止建设单位参与搬迁活动。原、被告于2011年10月18日签订的《合同书》是房屋拆迁安置补偿合同，而按照上述规定，房屋征收是政府行为，因此，双方签订的合同违背该条例的强制性规定，该《合同书》无效。对于合同的无效，双方均具有过错，应承担合同无效产生的后果责任。被告因该合同取得的财产应返还原告。原、被告签订的三套房屋买卖合同其真实意思是拆迁补偿，三份合同有效，鉴于原告请求解除合同返还房屋，被告同意返还房屋，法院予以准许。原告请求被告给付占用房屋期间的损失没有证据支持，不予保护。因合同无效，被告主张原告按《合同书》约定支付首付款及违约金不能得到支持。原告虽然对被告接收的房屋装修评估结论有异议，但无反驳的证据，对该评估结论法院予以采信。被告请求赔偿其房屋装修损失及损失评估费符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告长春市晟源房地产开发有限公司与被告孙继伟于2011年10月18日签订的《合同书》无效；二、解除原告长春市晟源房地产开发有限公司与被告孙继伟于2012年12月18日、2012年12月26日、2013年3月7日签订的房屋买卖合同；三、被告孙继伟于判决生效后10日内返还原告长春市晟源房地产开发有限公司农安县龙王乡翁克村龙泰佳郡小区一栋二单元401室、402室、南数第二门市房及地下室；四、原告长春市晟源房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告孙继伟三套房屋装修损失289129元及评估费3000元；五、驳回原告长春市晟源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告孙继伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33846元（原告预交19600元、被告预交14246元），由原告长春市晟源房地产开发有限公司负担11436元，由被告孙继伟负担22410元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方于2011年10月18日签订的《合同书》明确约定“按县乡政府开发规划双方达成如下协议”，主要内容是现金补偿和房屋补偿，可见该合同书是房屋拆迁安置补偿合同。孙继伟主张双方进行的占地使用支付赔偿协议不违反强制性规定没有法律依据，该合同书违反了2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第二十七条。故双方签订的合同书无效。合同解除的前提是合同有效，故孙继伟上诉请求解除该合同书没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”孙继伟和晟源公司在签订合同时，该地块并无征收公告，晟源公司也不是征收主体，双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应责任。原审已经判决晟源公司对孙继伟房屋装修损失进行了赔偿，对该项判决孙继伟在二审询问中表示不予上诉。鉴于双方签订的合同书无效，孙继伟主张依据合同书的约定支付违约金的请求无合同依据，本院不予支持。综上所述，孙继伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件孙继伟预交的上诉费7000元，由孙继伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 张海胶二〇二〇年十一月二十三日书记员 张维峰