山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4117号 原告：海南中鲁煤业有限公司，住所地海口市龙昆南路金霖花园201室。注册号：4600002008412。 法定代表人：马新军，董事长。 委托诉讼代理人：宋庆刚，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俞，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告：济南域潇集团有限公司，住所地济南市历城区仲宫街道杨而村月亮湾别墅区幽兰品境。统一社会信用代码：91370103264330169P。 法定代表人：吴涛，董事长。 委托诉讼代理人：于江萍，该单位职工。 委托诉讼代理人：尉静静，山东鼎杰律师事务所律师。 原告海南中鲁煤业有限公司（以下简称中鲁煤业）与被告济南域潇集团有限公司（以下简称域潇集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日、2020年8月11日两次公开开庭审理了本案。诉讼中，被告域潇集团变更委托诉讼代理人陈国艳为尉静静。两次开庭原告中鲁煤业的委托诉讼代理人宋庆刚，被告域潇集团的委托诉讼代理人于江萍均到庭参加了诉讼，第一次开庭被告域潇集团的委托诉讼代理人陈国艳到庭参加诉讼，第二次开庭被告域潇集团的委托诉讼代理人尉静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中鲁煤业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余购房款4563547元；2.判令诉讼费用等由被告承担。诉讼中，中鲁煤业变更第一项诉讼请求为：判令被告支付剩余购房款3360773.1元。事实与理由：2003年8月8日，原告中鲁煤业与被告域潇集团签订《协议书》，约定：原告将荣泰小区8号楼卖给域潇集团，每平方米价格2100元，总价款共计9537024元；双方签订盖章生效之日域潇集团支付购房款200万元，其他付款条件经双方协商后再签订补充协议，经多次协商未果，被告域潇集团仍欠中鲁煤业4563547元房款未付，故诉至法院。 域潇集团辩称，一、被答辩人法定代表人于2018年去世，被答辩人未依法变更法定代表人，其提起诉讼不符合法律规定，且被答辩人代理人无代理权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，法人由其法定代表人进行诉讼。被答辩人自2015年处于“被吊销营业执照未注销”状态，其法定代表人马新军于2018年10月23日去世，被答辩人应当按照公司章程规定由股东会决议任命新的法定代表人，以代表公司进行诉讼，但被答辩人未依法变更法定代表人，其提起诉讼不符合法律规定，且被答辩人代理人未提交证据证明其提交的授权委托书系被答辩人的真实意思表示，即代理人无权代理被答辩人参与此次诉讼。二、被答辩人提出支付剩余购房款的请求已超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。答辩人与被答辩人于2003年8月8日签订涉案《协议书》，涉案房屋于2009年4月2日过户至答辩人名下。直至被答辩人提起本次诉讼前，被答辩人从未向答辩人主张过剩余购房款。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。按照交易习惯，被答辩人最晚应于涉案房屋过户至答辩人名下后主张支付剩余购房款，而被答辩人在10余年中从未向答辩人主张过，其提起的支付剩余购房款4563547元的诉讼时效期间已届满，应判决驳回其诉讼请求。三、答辩人已支付的购房款加上被答辩人尚欠答辩人的违约金等已远远超过剩余房款，被答辩人要求答辩人支付剩余购房款4563547元的主张无事实依据，理由如下：1、被答辩人实际交付答辩人的房屋共计35套，非涉案《协议书》约定的40套，扣减5套未交付房屋后，实际总房款应为8364720元。根据答辩人与被答辩人于2003年8月18日签订的交接协议书，被答辩人向答辩人交付了35套房屋，未交付的房屋包括1单元302,4单元501,3单元101,3单元501，4单元502，面积分别为127.69平方米，127.69平方米，100.81平方米,100.81、101.24平方米，共计558.24平方米。以答辩人与被答辩人签订的涉案《协议书》约定的每平方米价格2100元计算，该5套未交付房屋价值总计1172304元。扣减后，涉案房屋实际总房款应为8364720元。2、经历下区人民法院（2005）历民初字第3480号民事判决书确认，答辩人已经向被答辩人支付了购房款5063250元，扣除已付款项后，实际未支付房款为3301470元。3、再扣除（2005）天执字第1736-1号民事裁定书、（2006）历执字第848号民事裁定书分别裁定从未支付的购房款中抵扣756000元、1723600元后，实际剩余购房款为821870元。（1）因被答辩人未按照合同约定为答辩人办理过户手续，答辩人于2005年1月26日向济南市天桥区人民法院提起诉讼，法院作出（2005）天民一初字第227号民事判决书。因被答辩人未在生效判决载明的期限内履行支付违约金义务，答辩人于2005年12月12日申请强制执行。天桥区人民法院于2006年3月13日作出（2005）天执字第1736-1号民事裁定书，裁定提取被答辩人在答辩人未支付的房屋出售款756000元。（2）因被答辩人仍未给答辩人办理过户手续，答辩人将被答辩人诉至历下区人民法院，法院于2006年3月27日作出了（2005）历民初字第3480号民事判决书。被答辩人于2006年5月29日申请强制执行，历下区人民法院作出（2006）历执字第848号民事裁定书，裁定将被答辩人在答辩人处应享有的所得房款中扣除1723600元，用以折抵欠款。实际未支付房款3301470元扣减上述第3、4项法院裁定抵扣的违约金后，剩余房款为821870元。4、再扣除因被答辩人未提供购房发票导致答辩人未能差额缴税，多缴纳的各项税费505460.56元，剩余购房款为316409.43元。涉案房屋产权证书过户至答辩人名下后，答辩人将35套房屋销售并过户给案外买房人，答辩人因此缴纳了营业税等相关税费及附加费。根据当时生效的《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财政部、国家税务局财税字[2003]16号）第三条：“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”，及第四条“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证”之规定，答辩人应以自被答辩人处购买涉案35套房屋的价格与缴税时该35套房屋的评估价格的差额为基数缴纳营业税及其他税费，但因被答辩人未向我司提供发票或其他有效凭证，因此答辩人实际以评估价格全额为基数缴纳了税费，多缴纳的税费共计505460.57元（具体计算方式见情况说明）。该多缴纳的税金及附加费505460.57元本应由被答辩人承担，与未支付房款抵销后，剩余款项为316409.43元。5、答辩人在2006年5月29日申请强制执行后，被答辩人仍未按照涉案《协议书》约定为答辩人办理过户手续，直至2009年4月2日答辩人才另行通过诉讼、强制执行程序获得涉案房屋所有权证。被答辩人应当依据《协议书》第十五条之规定，自2006年5月30日至2009年4月1日，以实际总房款8364720元为基数，按照日万分之四向答辩人支付违约金，违约金总计3469499.20元。该违约金远远超过剩余款项316409.43元，足以抵销该剩余房款。四、被答辩人尚欠答辩人其他款项，答辩人保留追诉的权利。因被答辩人迟迟未给答辩人办理过户手续，答辩人无奈之下将涉案房屋开发商天马房地产诉至济南市天桥区人民法院，法院于2006年11月17日作出（2006）天民园初字第532号民事判决书，判决天马房地产将涉案房产登记及相应的土地使用权登记过户至答辩人。后因天马房地产未履行过户义务，答辩人申请强制执行，于2009年4月2日完成过户，答辩人支付了契税共计286110.72元。根据涉案《协议书》第十三条约定，办理涉案房产及土地过户手续有关费用由被答辩人承担。基于以上事实可以证实：被答辩人之所以在10余年内从未向答辩人提出支付剩余购房款的主张，是因为被答辩人时任法定代表人、亦即涉案交易经手人马新军深知被答辩人欠付答辩人的、已经法院生效判决确定的以及尚未起诉的违约金，加上被答辩人应当承担的过户税费等各项费用已远超过剩余房款。被答辩人现提起本案之诉显属恶意诉讼，且诉讼时效期间早已届满，故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 域潇集团最初名称为济南域潇有限责任公司，1999年9月21日，名称变更为济南域潇房地产开发有限公司（以下简称域潇房地产公司）、2008年4月21日变更为济南域潇投资集团有限公司、2008年5月13日变更为济南域潇集团有限公司。海南中鲁煤业有限公司山东分公司（以下简称中鲁煤业山东分公司）系中鲁煤业开办的分公司。 2003年8月8日，中鲁煤业山东分公司（甲方）与域潇房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方以出让方式取得位于天桥区堤口路100号地块的土地使用权。二、甲方经批准，在上述地块上建设商品房为荣泰小区8号楼，主体建筑物的性质为砖混结构，建筑层数为5层。三、乙方向甲方购买商品房，建筑面积共5598平方米，其中阁楼面积为254.21平方米，地下室面积为802.35平方米，不计面积实得建筑面积为4541.44平方米，计40户。五、该商品房为现房，商品房预售许可证号为：（济）房预售证第00-008号。六、该商品房价格经甲、乙双方商定为人民币每平方米2100元，总价款为9537024元。七、本合同甲、乙双方签字盖章后生效之日乙方向甲方支付购房定金贰佰万元整，其他付款条件经双方协商后在签订补充协议。十、甲方承诺在本协议签订后12个月内为乙方办理完毕房产证及土地证的过户手续，或者办理到乙方指定的客户名下。十三、办理房产证及土地证过户手续有关费用由甲方承担。十四、经甲、乙双方协商，乙方同意甲方保留两套住房，面积在总面积及房款中递减。十五、合同签订后双方严格履行各项条款，单方违反合同条款导致合同不能履行，须交纳违约金，按本合同总价款的日万分之四向对方支付违约金。 2003年8月18日，中鲁煤业与域潇房地产公司签订《交接协议书》一份，载明中鲁煤业仅向域潇集团交付了35套房屋（不包括8号楼1单元302室；3单元101室、501室；4单元501室、502室）。在结算购房款时，双方按照已交接的35套房屋面积计算。 2004年1月9日，中国银行济南市槐荫支行向中鲁煤业山东分公司发送承诺书一份，内容为：“根据我行与你公司签订的关于堤口路荣泰小区8号楼拍卖协议书中相关条款，我行承诺自2003年5月13日起18个月内为你公司办理完毕荣泰小区8号楼的房产及土地的过户手续。否则根据我行与你公司签订的协议中有关条款承担相应责任。” 2004年1月17日，中鲁煤业山东分公司向域潇房地产公司发送承诺书一份，内容为：“我公司与贵公司在2003年8月8日签订了一份购房协议书，该合同大部分已履行完毕，该合同所涉房产已交付贵公司。为了该合同更完善的履行，对于该合同的一些细节问题，我公司特作出如下承诺：1、该合同所涉房产3单元8个房间的钥匙和4单元402房间的钥匙，我公司保证即日起（2004年1月17日）十日内交付给贵公司。2、协助贵公司办理公证及他项权利证书等事项。3、负责与中行济南市槐荫支行联系让其承诺贵公司将办至我公司名下房产及土地手续直接办到贵公司名下。” 后域潇集团将涉案35套房屋出售，域潇集团共计为35套房屋缴纳798660.57元税费。 2004年9月15日，域潇房地产公司（丙方）与山东天马房地产开发总公司（甲方，以下简称天马公司）、中国银行济南市槐荫支行（乙方）签订《协议书》一份，约定：“甲方依据法院裁定以位于堤口路荣泰小区8号楼抵偿所欠乙方债务，乙方经过公开拍卖将上述抵债房产卖给中鲁煤业，中鲁煤业又将该房产卖给丙方。现甲、乙、丙三方就上述房产办理土地证、房产证问题经过协议，达成一致协议如下：乙方同意并委托甲方将上述房产的土地证、房产证直接办理给丙方，过户费用甲、丙双方按国家规定各自缴纳（因丙方与中鲁煤业协议约定过户费由中鲁煤业负担，现中鲁煤业无力支付，过户费用暂由丙方垫付）。乙、丙双方与中鲁煤业的纠纷与本协议无关。”域潇集团、山东天马房地产开发总公司、中国银行济南市槐荫支行均在《协议书》尾部加盖公章。 2005年1月26日，域潇房地产公司向济南市天桥区人民法院起诉中鲁煤业山东分公司、中鲁煤业，济南市天桥区人民法院经审理于2005年4月20日作出（2005）天民一初字第227号民事判决书，认定中鲁煤业山东分公司未按约定在规定的期限内为域潇房地产公司办理房产及土地的过户手续，违反协议约定，应承担违约责任，中鲁煤业作为中鲁煤业山东分公司的企业法人单位，理应对分公司的违约承担连带责任。判决中鲁煤业山东分公司向域潇房地产公司支付违约金710665元（2004年8月8日至2005年2月15日，按合同总价款9537024元的日万分之四计算），中鲁煤业承担连带责任。后域潇房地产公司以同样事由再次向济南市历下区人民法院起诉中鲁煤业山东分公司、中鲁煤业，济南市历下区人民法院经审理于2006年3月27日作出（2005）历民初字第3480号民事判决书，认定域潇房地产公司已向中鲁煤业山东分公司支付价款5063250元，中鲁煤业山东分公司未按约为域潇房地产公司办理房产过户及土地证过户手续，应承担违约责任。域潇房地产公司要求二被告承担违约金理由正当。判决内容为：一、被告海南中鲁煤业有限公司山东分公司向原告济南域潇房地产开发有限公司支付违约金（自2005年2月16日起至本判决确定付款日止按9537024元以日万分之四计算），于本判决书生效之日起十日内履行完毕。三、被告海南中鲁煤业有限公司对被告海南中鲁煤业有限公司山东分公司的上述一条债务承担连带责任。两份判决均已生效。 2006年3月13日，济南市天桥区人民法院作出（2005）天执字第1736-1号裁定书，裁定提取中鲁煤业山东分公司在域潇房地产公司未支付的房屋出售款756000元至济南市天桥区人民法院账户内。2006年6月6日，济南市历下区人民法院作出（2006）历执字第848号裁定书，裁定将中鲁煤业在域潇房地产公司处应享有的所得房款中扣除1723600元，用以折抵本案欠款。 后域潇房地产公司作为原告向济南市天桥区人民法院起诉中国银行股份有限公司济南槐荫支行和天马公司，要求两被告将涉案房屋的房产证、土地证过户至域潇房地产公司名下，并赔偿由此给域潇房地产公司造成的损失。济南市天桥区人民法院经审理于2006年11月17日作出（2006）天民园初字第532号判决书，判决天马公司将房屋的房产登记及相应的土地使用权登记转移给域潇房地产公司，并判决天马公司向域潇房地产公司赔偿损失，驳回了域潇房地产公司对中国银行股份有限公司济南槐荫支行的诉讼请求。后天马公司上诉至济南市中级人民法院，济南中院经审理作出（2007）济民一终字第344号判决书，维持天桥区人民法院作出的天马公司将房屋的房产登记及相应的土地使用权登记转移给域潇房地产公司、驳回对中国银行股份有限公司济南槐荫支行的诉讼请求的判决内容，改判天马公司赔偿域潇房地产公司损失为：以4370000元为本金，自2006年7月21日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算。 2009年3月10日，济南域潇集团有限公司为涉案房屋向济南市天桥区财政局缴纳契税286110.72元。2009年4月2日，涉案房屋过户至济南域潇投资集团有限公司名下。 本院认为：中鲁煤业山东分公司与域潇房地产公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定内容履行各自义务。中鲁煤业山东分公司系中鲁煤业的分公司，现中鲁煤业作为原告起诉符合法律规定。 中鲁煤业主张域潇集团应按协议约定向其支付剩余购房款，域潇集团辩称中鲁煤业山东分公司仅向其交付了35套房屋，不是协议中约定的40套，中鲁煤业不应按40套房屋的价款主张剩余购房款，为证实其答辩主张，域潇集团提供了《交接协议书》，《交接协议书》载明中鲁煤业仅向域潇集团交付了35套房屋。其中8号楼1单元302室，3单元101室、501室，4单元501室、502室五套房屋未交付给域潇集团。中鲁煤业对该份《交接协议书》真实性不予认可。本院认为，该份《交接协议书》系原件，且加盖有域潇房地产公司和中鲁煤业的公章，中鲁煤业虽对该份《交接协议书》有异议，但未能提供相应证据予以推翻，故本院对该份证据予以认定。对域潇集团该项答辩主张予以采信。根据域潇集团提供的房产测绘成果报告书显示8号楼1单元302室面积为127.69㎡，3单元101室100.81㎡、501室100.81㎡，4单元501室127.69㎡、502室101.24㎡，上述未交付的5套房屋面积共计558.24㎡。根据《协议书》约定每平方米2100元，则域潇集团应支付给中鲁煤业的全部购房款为9537024元—558.24㎡*2100元/㎡=8364720元。 本案的争议焦点为，域潇房地产公司与天马公司、中国银行济南市槐荫支行签订的《协议书》是否免除了中鲁煤业山东公司与域潇房地产公司所签订的《协议书》中中鲁煤业山东公司逾期办理房产证及土地证过户手续违约责任。中鲁煤业主张域潇房地产公司与天马公司、中国银行济南市槐荫支行签订的《协议书》中载明已将为域潇房地产公司办理房产证及土地证的义务转移给了天马公司。域潇集团辩称，根据（2005）历民初字3480号民事判决书、（2006）历执字第848号民事裁定书，该两份生效的文书认定了中鲁煤业未按照约定向域潇集团办理产权过户，应按照约定向域潇集团支付违约金，该两份生效文书证实中鲁煤业为域潇集团办理过户的义务并未转移。本院认为，域潇集团提供的生效文书均认定中鲁煤业山东公司未按约定向域潇集团办理房产证、土地证的过户手续构成违约，并判决中鲁煤业按《协议书》约定向域潇集团承担违约责任。中鲁煤业虽不认可，但未能提供证据予以推翻上述事实，故本院对域潇集团提供的判决书中认定的事实予以采纳。认定中鲁煤业应向域潇集团承担违约责任。根据域潇集团提供的（2005）天执字第1736-1号裁定书、（2006）历执字第848号裁定书可以证实法院从域潇集团未支付购房款中分别扣除756000元、1723600元，以抵扣中鲁煤业应支付给域潇集团的违约金。该两笔款项中鲁煤业同意在主张的剩余购房款中已扣除，本院予以认定。 域潇集团提供的济南市历下区人民法院作出的（2005）历民初字第3480号已生效的民事判决书中认定域潇集团已支付价款5063250元，本院予以认定。该价款应从总购房款中予以扣除。综上，域潇集团未支付的购房款为8364720元-756000元-1723600元-5063250元=821870元。 根据域潇集团提供的济南市历下区人民法院作出的已生效的（2005）历民初字第3480号民事判决书可以证实中鲁煤业应向域潇集团支付违约金（以9537024元为基数，以日万分之四为标准计算），2006年5月29日，域潇集团根据该份判决申请执行，济南市历下区人民法院依法于2006年6月6日将中鲁煤业在域潇集团处应享有的所得房款中扣除1723600元，用于折抵欠款。根据域潇集团提供的房屋所有权证可以证实直至2009年4月2日涉案房屋才过户至域潇集团名下。则按照（2005）历民初字第3480号民事判决书中的违约金的计算方式，自2006年6月7日至2009年4月2日的违约金已经远远超出上述剩余购房款金额。故本院对中鲁煤业要求域潇集团向其支付剩余购房款3360773.1元的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条；第九十条之规定，判决如下： 驳回原告海南中鲁煤业有限公司的诉讼请求。 案件受理费43308元，减半收取计21654元，由原告海南中鲁煤业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年九月八日 书记员  吕纯纯