广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1124号 原告：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市长洲区新兴二路137-6号4楼。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：覃观金，男，1983年1月6日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：韦发华，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：禤钦珍，广西益远律师事务所律师。 被告：伍艳云，女，1989年4月15日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：覃观金（伍艳云丈夫），男。 原告梧州国海置业有限公司与被告覃观金、伍艳云商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州国海置业有限公司的委托诉讼代理人黄世军，被告伍艳云的委托诉讼代理人即被告覃观金，被告覃观金的委托诉讼代理人韦发华、禤钦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州国海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金人民币218058.86元[累计应付款820360.52元×10%+代偿款项883523.44元×0.0008×150天（从2019年12月24日暂计至2020年5月24日）+3万元]；4.判令第三项金额218058.86元直接从被告已付房款中扣除；5.判令被告支付本案律师代理费1.5万元。 事实和理由：2016年4月27日，原告与两被告于梧州市长洲区签订了编号为ＷＺ2016061060的《梧州市商品房买卖合同》，约定把原告所有的位于梧州市长洲区（商品房预售许可证号为：梧房售字2015第××号）出售给被告。商品房总价1425532元，被告覃观金、伍艳云应于合同签订当天支付首付款575532元，剩余房款85万元于合同签订当天起60日内以贷款方式付清。2016年6月1日，被告与桂林银行股份有限公司梧州分行签订了一份《个人住房抵押借款合同》，原告作为被告的保证人，承担阶段性连带责任。合同第七条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四第一条第4款约定，买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清偿还款项（含本金、利息、罚息等），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《梧州市商品房买卖合同》并处买受人违约金3万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或者出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。 上述合同签订后，原告已经到有关机关办理了《梧州市商品房买卖合同》备案及配合被告办理商品房预告登记手续。原告依约履行了义务。 2019年12月23日，因被告未按时偿还银行贷款，桂林银行股份有限公司梧州分行根据与原告签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》从原告保证金账户划扣了本金、利息、罚息共计883523.44元，导致原告承担了代偿责任。被告拖欠行为已构成解除合同的条件，原告已发函向被告追讨代偿款，但被告未能支付。 原告认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，因被告违约，原告要求解除双方之间的《梧州市商品房买卖合同》，判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续，依约向原告支付违约金及原告因维权产生的诉讼费及律师代理费。现起诉到法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告覃观金、伍艳云辩称，1.原告未按合同约定自行回购或经过被告同意代为偿付被告的贷款，原告的代偿行为所产生的后果不应由被告承担；2.原告要求解除合同的理由不成立；3.原告要求被告支付违约金218058.86元没有依据；4.原告要求被告支付的律师代理费金额与《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》不符，并且不应由被告承担。综上，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，2016年4月27日原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，约定：1.买受人向出卖人购买其开发建设的梧州市长洲区，建筑面积151.93平方米，每平方米9382.82元，总金额1425532元，付款方式为首付＋银行贷款支付方式，买受人于签约之日按该商品房价款总金额的40%以上计575532元支付首付款(含定金)，其余60%房价款85万元于签订购房合同当日起于60日内以贷款方式支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限(即60日)届满之日起10日内付清房款。2.买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。《梧州市商品房买卖合同》附件四、合同补充协议第一条第4款约定买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项(含本金、利息、罚息等)，并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除买卖合同并处买受人违约金3万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。 同年6月1日被告作为借款人(甲方)、抵押人(丙方)与作为贷款人、抵押权人的桂林银行股份有限公司梧州分行(乙方)、作为保证人的原告(丁方)签订了一份《个人住房抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款85万元用于购置上述商品房，借款期限360个月，还款方式为等额本息，每月偿还贷款本息4767.7元，同时提供上述商品房作为借款的抵押。丁方提供连带责任保证，当甲方没有按借款合同约定履行其债务，乙方有权直接要求丁方承担保证责任。丁方应在接到乙方《催收到(逾)期贷款通知书》之日起10个工作日内履行清偿义务。 2016年5月27日原、被告办理了案涉商品房的预购商品房预告登记。上述合同签订后，被告向原告支付了首付款575532元，缴纳了契税款20364.75元、住房维修资金9116元。同年6月6日被告和桂林银行股份有限公司梧州分行办理了案涉商品房的预购商品房抵押权预告登记，桂林银行股份有限公司梧州分行向被告发放了贷款85万元。2017年3月18日原告将案涉商品房交付被告。 桂林银行股份有限公司梧州分行因被告从2018年8月21日起没有按期归还借款，且联系不上，于2019年12月2日向原告发出《关于我行扣划梧州国海置业有限公司按揭回购款的函》，要求原告按《桂林银行个人房屋按揭贷款合作协议》第六条约定，对被告覃观金目前在该行的逾期贷款本金820360.52元及贷款合同期内产生的所有欠息58849.99元，按照合同约定履行回购义务。2020年2月25日桂林银行股份有限公司梧州分行出具了一份《结清证明》，注明了2019年12月23日于原告账户扣除、结清覃观金办理的房屋按揭贷款，扣除本金820360.52元、利息59237.23元、罚息3925.69元，共883523.44元。 原告（乙方）与桂林银行股份有限公司梧州分行（甲方）签订了一份《桂林银行个人房屋按揭贷款合作协议》，约定：第一条乙方开发的楼盘项目进度符合监管部门及甲方要求，甲方同意对乙方销售的房产提供个人住房（含商用房）按揭贷款，总额度为20000万元，其中个人住房按揭贷款额度为20000万元。…第四条乙方同意在借款人贷款期间发生逾期时协助甲方催收。乙方同意在甲方为该贷款的抵押办妥以前，如借款人发生连续逾期三期或累计逾期六期时，或因乙方或借款人原因导致该抵押物被查封、扣押、拆迁、诉讼或其他影响甲方办理相关抵押登记手续的，对贷款承担连带保证责任。第五条乙方为本协议项下所有借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证，保证期限为：从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止。第六条乙方如依据上述第四、五条为借款人提供保证担保，在保证期限内，若借款人连续三期或累计六期不按贷款合同的规定按时偿付借款本息及其他相关费用，或借款人违约导致甲方依据《桂林银行个人购房按揭抵押贷款合同》提前收回贷款本息的，甲方有权要求乙方承担连带责任，乙方应在接到甲方的通知书后的一个月内按照通知书中所载明的偿还金额、方式向甲方履行清偿义务。清偿方式包括但不限于：(一）甲方有权从乙方在甲方处开立的“保证金专户”内直接扣收相应的金额，如有不足，甲方可继续向乙方追偿；(二）由乙方对借款人已购房产进行回购，借款人因此获得的回购款项优先用于支付借款人尚未清偿给甲方的借款本息、违约金、赔偿金及相关费用等。原告为提起本案诉讼，委托广西迈泰律师事务所代理诉讼并支出律师代理费1.5万元。 上述事实，有原告提供的《梧州市商品房买卖合同》、税收缴款书（税务收现专用）、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、《个人住房抵押借款合同》、《桂林银行个人房屋按揭贷款合作协议》、《关于我行扣划梧州国海置业有限公司按揭回购款的函》、《结清证明》、《委托代理合同》、广西增值税发票，被告提供的《梧州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人住房抵押借款合同》、梧房预长洲区字第××号预购商品房预告登记证、梧州市不动产登记资料查询结果证明等以及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，本院予以确认。 本院认为，原告与被告于2016年4月27日签订的《梧州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同补充协议第一条第1款约定买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项(含本金、利息、罚息等)，并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除买卖合同并处买受人违约金3万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。本案中，被告未能按约偿还桂林银行的借款本息，在原告为其偿还上述借款本息后，又未按约支付原告代偿款项，且案涉的商品房未能取得不动产权证书，现原告要求解除与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，符合双方约定，本院予以支持。被告认为其在签订《梧州市商品房买卖合同》后，已经向原告支付了首付款和通过银行贷款支付了余下的房款85万元，已经履行合同约定的付款义务，原告未经其同意为其代偿桂林银行的借款本息，只能行使追偿权，而不能解除合同，对此本院认为，在买卖合同中，被告主要义务是支付价款，主要权利是取得房屋；原告主要义务是交付房屋，主要权利是取得房款。表面上看，被告支付首付款，随后银行按揭款也支付完毕，原告权利已实现，被告有权利取得房屋，如解除合同将使得被告该权利被排除。实质上，被告支付的房款是通过按揭从银行取得，原告为按揭贷款提供了保证担保，被告不偿还按揭款，原告就要承担担保责任，被告没有按期偿还桂林银行股份有限公司梧州分行的借款，原告履行保证责任，代被告偿还了借款，现被告已无偿还能力，如不解除合同，将出现原告自己垫资购买自己房屋的结局，不能实现其出卖房屋的目的，对于原告来说也是不公平的。上述条款约定的解除合同条件，是被告可以预见并可控的，只要被告及时履行偿还按揭款义务，并不会发生解除合同情形。按揭款不能偿还系被告自身违约造成，其因违约而承担商品房买卖合同被解除的责任符合双方约定。因此本院对于被告抗辩已经全部支付购房款，原告应行使追偿权的意见不予采纳。合同解除后，原告应向被告退还其支付的首付款575532元，被告向原告返还案涉商品房并配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续。 关于被告应支付的违约金的问题。本案被告在《梧州市商品房买卖合同》签订后，已经按合同的约定在6月6日将银行发放的贷款支付给原告。因此被告在《梧州市商品房买卖合同》并不存在逾期付款，原告要求被告按《梧州市商品房买卖合同》第七条的约定支付逾期付款违约金，与事实不符，故对原告要求被告按累计应付款820360.52元支付10%违约金的请求，本院不予支持。被告在原告代偿借款后，应在15日内向原告还清代偿款项，但至今没有偿还，故原告要求其支付逾期还款违约金合法有据，本院予以支持。原、被告约定逾期还款违约金按日万分之八计算，达到了月利率2.4%，明显过高，本案被告逾期还款造成原告的实际损失为利息损失，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整本案被告逾期还款违约金按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，从2019年12月24日至2020年5月24日为19382.30元。由于被告违约导致合同解除，故原告要求被告支付违约金3万元，合法有据，本院予以支持。 关于律师代理费的问题。原、被告在合同补充协议第一条第4款约定“出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此产生诉讼费、律师费等实现债权的所有费用”，原告主张因提起本案诉讼而支出的律师代理费1.5万元，被告认为该收费不符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，根据双方约定及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，本院支持10312元。 综上所述，原告应返还被告的首期房款575532元，扣减了被告应支付原告的违约金49382.30元和律师费10312元后，尚应退还被告515837.70元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，判决如下： 一、解除原告梧州国海置业有限公司与被告覃观金、伍艳云签订的《梧州市商品房买卖合同》； 二、被告覃观金、伍艳云应在判决生效后十五日内配合原告梧州国海置业有限公司到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续； 三、原告梧州国海置业有限公司应退还被告覃观金、伍艳云购房款人民币515837.70元； 四、驳回原告梧州国海置业有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17630元，减半收取计8815元（原告已预交8819元），保全申请费5000元，合计13815元，由原告梧州国海置业有限公司负担3189元，被告覃观金、伍艳云负担10626元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。