广东省佛山市三水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0607民初4442号 原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行，住所地广东省佛山市三水区*************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA53JPAH32。 负责人：黎世乾，该行行长。 委托诉讼代理人：李**，广东金纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎嘉燕，广东金纳律师事务所律师。 被告：高雁鸿，男，1992年4月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区和平镇高丰中区******，公民身份号码440************839。 被告：佛山鼎图房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区****************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA4WG1WQXU。 法定代表人：陆兆传，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄国潮，男，该公司员工。 原告佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行（以下简称农商行西南支行）与被告高雁鸿、佛山鼎图房地产有限公司（以下简称鼎图公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行西南支行的委托诉讼代理人黎嘉燕到庭参加诉讼，被告高雁鸿、鼎图公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商行西南支行本院提出诉讼请求：1.判令被告高雁鸿向原告偿还贷款本金700530.65元及至实际清偿日止的利息、利息罚息、本金罚息、复利（依据《个人购房抵押借款合同》约定，贷款年利率为5.635%；利息罚息、本金罚息、复利按贷款利率水平上加收50%计收；暂计至2020年6月11日，拖欠利息8939.21元、利息罚息56.61元、本金罚息14.96元、复利0.15元，本息合计709541.58元）；2.判令被告高雁鸿办理过户登记和现房抵押登记；3.判令原告对被告高雁鸿提供抵押的位于佛山市三水区********5*****7*****[粤（2018）佛三不动产证明第0017137*]享有优先受偿权；4.判令被告高雁鸿向原告支付前期律师费3000元；5.判令被告鼎图公司对本案全部债务承担连带保证责任；6.判令本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：一、2018年3月28日，原告与高雁鸿签订合同编号为100***********941号的《个人购房抵押借款合同》，约定：被告高雁鸿向原告申请借款72万元；借款用途为购买住房；借款期限为三十年，即由2018年3月28日至2048年3月21日止；借款利率采取浮动利率方式计收；按中国人民银行同期贷款五年以上期档次贷款基准利率上浮15%执行，遇基准利率调整的，于次年1月1日开始执行；被告高雁鸿未按约还款的，从逾期日起原告根据逾期本金的余额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，不能按时支付的利息，按人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利。还款方式为等额本息偿还法，按月还本付息，付息日为每月21日。被告高雁鸿连续超过三期以上（含三期）或累计六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息和处置抵押物。同时，高雁鸿已购买的住房即其名下位于佛山市三水区********5*****7*****为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记[粤（2018）佛三不动产证明第0017137*]，担保的范围包括借款本息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用。二、原告与被告鼎图公司签订《楼宇按揭合作协议》约定：从原告向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，被告鼎图公司无条件对按揭借款承担连带保证责任。保证担保范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的全部费用。三、2018年3月30日，原告依约发放贷款720000元，年利率为5.635%（贷款利息利率按中国人民银行同期贷款基准利率基础上浮15%计收），借款到期日为2048年3月21日，还款方式为等额本息。自2020年4月21日起，高雁鸿未依约偿还本息，构成严重违约。暂计至2020年6月11日，拖欠利息8939.21元、利息罚息56.61元、本金罚息14.96元、复利0.15元。依约，原告有权要求两被告立即偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权所产生诉讼费用、律师费，故为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告鼎图公司辩称，原告应优先折价、拍卖、变卖涉案房屋，答辩人对涉案房屋不足清偿部分再承担连带清偿责任。根据原告与高雁鸿签订的《个人购房抵押借款合同》的相关约定，涉案房屋已办理按揭预告登记，原告有权就该涉案房屋的折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》相关规定，债务人有抵押物的，应先实现抵押债权，不足清偿部分再由答辩人承担连带清偿责任；且从诉讼便利和解决纠纷的角度出发，也应先实现抵押债权，避免答辩人承担担保责任后重复再向高雁鸿追偿。 被告高雁鸿在诉讼中未提交答辩意见。 本案原告农商行西南支行围绕诉讼请求依法提交了佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行营业执照（复印件）、金融许可证（复印件）、银保监复[2019]404号中国银保监会文件、粤银保监复[2019]620号中国银保监会广东监管局文件、佛银保鉴复[2019]107号中国银保监会佛山监管分局文件及附件、高雁鸿身份证复印件、鼎图公司企业信用信息公示报告（打印件）、100***********941号《个人购房抵押借款合同》、三农信合字111201801号《楼宇按揭合作协议》、粤（201*）佛三不动产证明第0017136号《不动产登记证明》、粤（201*）佛三不动产证明第0017137号《不动产登记证明》、借款借据、业务办讫单（2020年*月**日）、《民事委托代理合同》、律师费发票、业务办讫单（2020年9月27日）、账户交易明细、鼎图公司机读档案等证据。 本院依职权向佛山市自然资源局三水分局调查涉案房屋的登记情况，取得佛自然资三函[2020]593号《关于调查取证的复函》。 被告高雁鸿、鼎图公司在诉讼中并没有提交证据。 原告农商行西南支行提交的证据来源、形式合法，且结合原告陈述可形成较为可信的证据链，本院对原告提交的证据均予以确认采信并在卷佐证。本院向佛山市自然资源局三水分局询函所得复函系国家有权机关在其职能范围内出具的，合法有效，本院予以采信确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 被告高雁鸿因自有资金不足向佛山市三水区**信用合作联社西南信用社（以下简称农信社西南分社）申请购房抵押借款，双方于2018年3月28日签订了合同编号为100***********941号的《个人购房抵押借款合同》，合同约定：高雁鸿向农信社西南分社借款人民币720000元用于购买佛山市三水区**************7*******；借款总期限30年，从2018年3月28日起至2048年3月21日止，具体期限以借款借据上记载为准；借款利率采取浮动利率方式计收即按照中国人民银行公布的*年以上期档次贷款基准利率上浮15%执行，据此确定年利率为5.6350%；借款人采取等额本息偿还法还款，每月21日为还本付息日；借款人若因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期之日起贷款人根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至借款人存款余额能足额还本付息为止，同时对借款人未按时偿付的利息贷款人有权按人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利；借款人自愿以佛山市三水区**************7*******地产抵押予贷款人，担保范围包括合同项下的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用；本合同签订过后，由双方持本合同、商品房买卖合同及借款人身份证等有关资料向房管部门办理房地产权属登记和抵押登记（备案）手续。抵押房地产的上述有关权证及文件交由贷款人保管。待抵押房产竣工交付使用后，借款人应及时到房管部门办理房屋所有权证和他项权证。上述登记（备案）费用皆由借款人承担。办理抵押登记后，抵押房地产的他项权证应交由乙方保管；借款人连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权解除合同、提前收回借款本息；借款人确认签字栏所载的通讯地址为其所涉债务催收或诉讼（仲裁）文书的送达地址，借款人保证上述地址是准确、有效的，如送达地址有变更，借款人应在变更后3日内与贷款人签订新的送达地址确认书，否则贷款人或司法机关按原地址送的文书仍有法律效力，文书退回之日视为送达之日等。2018年4月24日，双方就涉案不动产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记编号为粤（2018）佛三不动产证明第0017137号。 上述合同签订后，农信社西南分社于2018年3月30日向高雁鸿发放贷款720000元。高雁鸿从2020年4月21日开始逾期，至起诉日已连续逾期超三期。根据原告提供的业务办讫单，截止至2020年9月27日，高雁鸿尚欠原告贷款本金700530.65元、应收利息19634.18元、本金罚息93.64元、应收利息的罚息353.95元、复利（以拖欠本金罚息、复利与每期转结复利的总和为基数，再按罚息利率计息）4.31元。 根据佛山市自然资源局三水分局佛自然资三函[2020]593号《关于调查取证的复函》，涉案房屋已办理首次确认，但尚未办理转移登记至高雁鸿名下。另外，就涉案房屋的查封情况，本院在办理（2020）粤0607执保708号案中于2020年9月15日对涉案房屋已进行预查封。原告在本案中也申请对涉案房屋采取保全措施，本院裁定予以准许，但本案[保全案号：（2020）粤0607执保709号]查封为轮候预查封。 2020年8月，佛山农村商业银行股份有限公司委托广东金纳律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托李**、黎嘉燕律师作为本案的委托诉讼代理人，约定前期律师费为3000元，并于2020年9月4日提起本案诉讼。 另查明，2018年2月26日，农信社西南分社与被告鼎图公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定：鼎图公司开发璟荟豪园楼宇，双方经平等协商，农信社西南分社同意为购买璟荟豪园楼宇并符合个人购房贷款条件的业主提供个人住房（含车库、车位）和个人商业用房抵押贷款。该协议第四条各方权利义务中第（三）项约定，从农信社西南分社向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，鼎图公司对该按揭借款承担连带保证担保责任。保证担保范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的费用。该协议第四条各方权利义务中第（六）项约定，从农信社西南分社向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至业主领取房地产取证并办妥正式的房地产他项权利证书之日期间，如果借款业主严重违约，农信社西南分社根据个人住房抵押贷款合同的约定需要解除合同并实现抵押权时，鼎图公司无条件对该笔按揭贷款承担连带保证担保责任。该《楼宇按揭合作协议》乙方处加盖鼎图公司公章及周成辉印。 再查明，农信社西南分社的债权债务经吸收合并程序由佛山农村商业银行股份有限公司承继。2019年7月经批复同意，农信社西南分社变更为佛山市**商业银行股份有限公司三水西南支行。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。农信社西南分社与高雁鸿签订的《个人购房抵押借款合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。农信社西南分社已依约发放贷款，履行了作为贷款人的主要义务，但高雁鸿作为借款人未按期归还借款本息，且截至起诉日已连续逾期超三期，现本案原告农商行西南支行作为农信社西南分社之债权债务继受人，根据上述合同“借款人连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权解除合同、提前收回借款本息”的约定，主张收回贷款，由高雁鸿提前偿还合同项下的全部借款本息，合法有据，本院予支持。 结合原告提交的最新的截止至2020年9月27日的欠息表，被告高雁鸿应向原告偿还未到期贷款本金695311.55元、拖欠本金5219.1元，合计借款本金700530.65元。对于利息、罚息、复利，根据合同的约定，被告高雁鸿应支付截止2020年9月27日的（应收利息）应付未付利息19634.18元，拖欠本金的罚息93.64元、应收利息的复利353.95元；2020年9月28日起至高雁鸿实际清偿之日，应分别以所欠借款本金700530.65元和应付未付利息19634.18元为基数，按合同约定的罚息利率（即按照中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率上浮15%基础上再上浮50%）计算罚息和复利。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2020年9月28日起的罚息利率（逾期利率）应按LPR上浮15%再上浮50%计算。此外，原告还主张以拖欠本金罚息、复利与每期转结复利的总和为基数，再按罚息利率计息，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于律师费问题，双方所签借款合同对律师费的负担并未作出约定，故原告诉请律师费3000元由被告高雁鸿承担，缺乏合同依据，本院不予以支持。 关于原告诉请高雁鸿配合办理过户登记和现房抵押登记的问题。原告与高雁鸿所签订的上述合同中约定“待抵押房产竣工交付使用后，借款人应及时到房管部门办理房屋所有权证和他项权证”，根据已查明的事实，涉案房屋已办理首次确权即涉案房屋必然已通过竣工验收，但原告并未提供证据证明涉案房屋已交付高雁鸿使用，故上述办理房屋所有权证和他项权证的约定条件是否成就尚不可知。退一步讲，即便条件已成就，高雁鸿未及时办理房屋所有权登记和抵押登记可构成违约的情形下，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，法律上或者事实上不能履行的非金钱债务，不得要求继续履行，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。原告所诉请要求的履行相关登记义务即为履行非金钱债务，在本案涉案不动产已因他案被先行查封的情况下，原告在本案中主张办理该不动产的所有权及抵押权登记，也已不具备法律上、事实上的履行可能，故其主张缺乏依据，本院不予支持。 关于优先受偿权问题。原告在本案涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的相关法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故其现诉请就涉案房产享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 关于鼎图公司应否承担连带保证责任的问题。被告鼎图公司对高雁鸿的债务向原告提供阶段性连带保证担保责任，并且尚处于从发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止的担保期限内，故原告诉请鼎图公司就高雁鸿债务承担连带清偿责任，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”，即保证人承担保证责任后，有权向债务人高雁鸿追偿。 被告高雁鸿、鼎图公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告高雁鸿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行偿还借款本金700530.65元和利息、复利、罚息（包括①计算至2020年9月27日止的应付未付利息19634.18元、复利353.95元、罚息93.64元；②以上述借款本金700530.65元为基数从2020年9月28日起至实际清偿之日止按罚息利率标准计付罚息；③以上述应付未付利息19634.18元为基数从2020年9月28日起至实际清偿之日止按罚息利率标准计付复利，其中②③部分的罚息利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR上浮15%的基础上再上浮50%计算）； 二、被告佛山鼎图房地产有限公司对被告高雁鸿的对上述第一项判项所确定的债务承担连带清偿责任，被告佛山鼎图房地产有限公司承担连带清偿责任（保证责任）后，有权向被告高雁鸿追偿； 三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取即5463元、财产保全费4083元，合计9546元（原告已预交），由原告佛山农村商业银行股份有限公司三水西南支行负担40元，被告高雁鸿、佛山鼎图房地产有限公司共同负担9506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  周绪阳 书记员  张俊彦 书记员张俊彦