河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7697号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：王航通，男，1985年8月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码9141000086995250X4，住所地郑州市花园路**。负责人：石永栓，行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾磊，河南睿辰律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司与被告王航通、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州瀚宇置业有限公司的委托诉讼代理人蒲英杰、樊华，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人李大明到庭参加诉讼，被告王航通经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年2月9日签订的编号为XY180××××****的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与滨河××交叉口东北××瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明,并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求的损失数额变更为60990元（包括代偿款项49360元、律师费10000元、诉讼保全保函费1630元）。事实和理由：2018年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号XY180××××****)，被告购买原告开发的位于荥阳市××与滨河××交叉口东北××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积91.02㎡，每平方米单价7158.27元，总价款651546元。合同约定分期付款，首付195546元，剩余456000元为银行按揭贷款。被告于2018年3月9日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了27400元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被扣划的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，截止到2020年8月底，扣划的款项共计49360元，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告补充如下：因被告拖欠银行贷款，第三人已经向法院提起诉讼，原告于2020年11月9日根据法院判决向第三人偿还了全部的贷款本金、利息、罚息、违约金等。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告应当支付代银行偿还的全部款项，以及原告因此遭受的全部损失，损失包括但不限于诉讼或仲裁费、律师代理费等，同时原告有权扣除代被告向按揭银行支付的全部款项。被告未作答辩。第三人述称：1、针对第一、二、三项诉讼请求，不发表答辩意见，请法院依法裁判。2、针对第四项诉讼请求，由于被告未按时偿还第三人贷款本息，第三人向金水区人民法院提起诉讼，该院判决后原告已代被告偿还第三人全部贷款本息，且第三人已将贷款结清证明交付给原告，涉案房屋未办理抵押权预告登记，故请依法驳回原告的第四项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月9日被告作为买受人与原告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY180××××****）及附件，合同约定：被告购买原告开发的位于荥阳市××与滨河××交叉口东北××瀚××天××单元××层××房屋××套，建筑面积为91.02平方米，总价款为651546元，首付款195546元，银行商业贷款456000元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告向原告交纳首付款39546元及维修基金5917元。2018年1月30日原告与被告签订了《瀚宇天悦湾购房借款协议书》一份，原告借给被告156000元用于支付剩余首付款。2018年3月9日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人借款456000元，后第三人将456000元转给原告。原、被告于2018年6月13日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记，原、被告及第三人未办理预售商品房抵押权预告登记。被告至今未偿还原告借款156000元，原告至今未将涉案房屋交付被告。被告按期向第三人还款至2019年3月，此后未再偿还贷款。自2019年6月至2020年8月第三人从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本金、利息及罚息共计49360元。第三人向郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院于2020年5月21日作出（2020）豫0105民初5328号判决，判决一、王航通、王小培于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金445840.13元及利息（含罚息）10413.15元（利息暂计算至2020年5月21日，2020年5月22日之后的利息按照双方合同约定继续计算至实际清偿之日）；二、郑州瀚宇置业有限公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任，郑州瀚宇置业有限公司承担清偿责任后，可就清偿部分向王航通、王小培追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。案件受理费4042元，由王航通、王小培、郑州瀚宇置业有限公司负担。该判决生效后，第三人于2020年11月9日从原告账户扣划被告的借款本息447076.35元及诉讼费4042元，第三人给原告出具了贷款结清证明。原告于2020年6月9日向被告邮寄了催款通知书，于2020年7月23日向被告邮寄了解除合同通知书。2020年11月3日，原告诉至本院，要求处理。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。因原告未将涉案房屋交付被告，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告已收取被告购房款495546元及维修基金5917元，扣除原告已代被告偿还第三人的代偿款项49360元及第三人依据生效判决从原告的银行账户扣划被告所欠的借款本息447076.35元及诉讼费4042元后，剩余款项984.65元被告应返还原告。被告应协助原告办理预售商品房买卖预告登记的注销手续。原告主张的律师费10000元、诉讼保全担保保险费1630元，符合双方约定，本院予以支持。因涉案房屋未办理抵押权预告登记，且第三人已经将贷款结清证明交付原告，故原告对第三人的诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告配合办理解除抵押权预告登记的诉讼请求，本院不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告王航通于2018年2月9日签订的合同编号为XY1800380****的《商品房买卖合同》及附件；二、被告王航通于本判决生效之日起十日内支付原告郑州瀚宇置业有限公司律师费10000元、诉讼保全担保保险费1630元，共计11630元；三、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王航通购房及维修基金剩余款项984.65元；四、被告王航通于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY1800380****《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2018）荥阳市不动产证明第0019892号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5658元（已减半收取），保全费3778元，均由被告王航通负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十二月九日书记员  张 景