上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16981号原告：上海九楹建材有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：乔钧，总经理。委托诉讼代理人：黄佳蕾，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海湘图国际物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨毅，执行董事。委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨如日，男。原告上海九楹建材有限公司(以下简称九楹公司)诉被告上海湘图国际物流有限公司(以下简称湘图公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序。依原告九楹公司申请，本院依法采取保全措施。本案于2020年10月14日公开开庭进行审理，原告九楹公司的委托诉讼代理人黄佳蕾、被告湘图公司的委托诉讼代理人薛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九楹公司向本院提出诉讼请求：1、九楹公司与湘图公司的租赁关系于2020年4月30日解除；2、湘图公司向九楹公司返还2020年5月1日起至2020年8月17日止的租金人民币(以下币种均为人民币)13,929元；3、湘图公司向九楹公司赔偿装修损失63,000元。事实与理由：2019年11月18日，双方签订了《办公室租赁合同》，由湘图公司将坐落于上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号办公室(以下简称系争房屋)租赁给九楹公司使用，租赁期为3年，自2019年2月18日起至2021年11月17日止。双方明确约定了租金标准及其支付方式及违约责任。上述合同签订后，九楹公司一直按约履行合同。2020年7月，有执行法官上门让九楹公司退房清场，九楹公司才得知系争房屋产权人上海创源建材制造有限公司(以下简称创源公司)诉上海华芳货运服务有限公司(以下简称华芳公司)，湘图公司作为第三人的(2019)沪0118民初2496号、(2020)沪02民终2369号案件中，认定华芳公司与湘图公司擅自转租，且超出合同约定的用途，判决华芳公司腾退包括本案系争房屋在内的房屋。九楹公司的权益因此受到极大影响，而湘图公司一直隐瞒，还让九楹公司按约交付房租，因此九楹公司起诉要求判如所请。被告湘图公司辩称，请求驳回九楹公司全部诉请。双方签订的租赁合同继续有效，尚在履行期间，九楹公司要求确认2020年4月30日解除合同缺乏依据。且九楹公司自2020年8月17日开始拖欠租金，湘图公司多次催讨无果，九楹公司为过错方，故不同意赔偿装修损失。九楹公司使用系争房屋的过程中，额外的占用了湘图公司房屋的面积。本院认定事实如下：2019年11月18日，湘图公司(甲方)与九楹公司(乙方)签订《办公室租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁于乙方使用，租赁面积85.60平方米(含公摊20%)，租期从2019年2月18日起至2021年11月17日止。2019年2月18日至2021年11月17日的年租金46,866元，乙方应提前1个月支付房租，先支付后使用。第三年开始递增，每2年递增8%。物业费每月856元，乙方首次需支付3个月租金11,716.50元+3个月物业管理费2,568元。乙方在签订本合同10个工作日内向甲方缴纳3个月房租和3个月物业管理费共计14,284.50元，如逾期支付则按逾期支付金额的日百分之一计算滞纳金。逾期30天未支付租金的，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权终止合同，保证金不予退还。为实现乙方租赁本合同标的物之目的，在不能破坏主体建筑和不影响安全性能的情况下，如确属要改造的，乙方必须以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后才能动工，否则由此造成的一切后果由乙方负责承担。甲方并与乙方签订安全协议书。九楹公司向湘图公司付清了截至2020年8月17日止的租金。在创源公司起诉华芳公司、湘图公司作为第三人的(2019)沪0118民初2496号、(2020)沪02民终2369号已生效的判决书查明如下事实：创源公司系上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号房屋的产权人，土地用途为工业用地。2016年4月18日，创源公司将前述房屋出租给华芳公司，约定租赁功能为仓储、办公、供应链服务，未经创源公司书面同意不得改变上述用途，不得转租，否则创源公司有权终止合同。2016年7月26日，华芳公司将前述房屋出租给湘图公司，约定租赁功能为仓储、办公、供应链服务、商贸物流，未经华芳公司书面同意不得改变上述用途，不得转租，否则华芳公司有权终止合同。后湘图公司将房屋分割转租给多家承租户。法院经审理后认为无法认定创源公司同意华芳公司转租，华芳公司转租给湘图公司、湘图公司转租给多家企业包括多家生产加工型企业，违反合同约定的用途，华芳公司存在违约，创源公司与华芳公司一致确认双方合同于2018年12月17日解除。合同解除后，华芳公司应及时将湘图公司及租客腾退，将房屋交还。该案于2020年4月30日生效。在华芳公司起诉湘图公司、创源公司作为第三人的(2020)沪02民终4852号已生效的判决书认定：“生效文书已经判决华芳公司与创源公司的租赁合同解除，华芳公司与湘图公司的租赁合同已无履行的可能，故双方间有证面积的租赁合同亦应解除，对于两份合同的解除，华芳公司与湘图公司均有过错……合同解除后，湘图公司理应及时腾退，向合同相对方华芳公司返还涉案房屋并支付相应的使用费”，判决华芳公司与湘图公司就有证建筑签订的厂房租赁合同于2018年12月17日解除、湘图公司腾退涉案房屋并支付违约金、华芳公司支付维修费等。该案于2020年7月23日生效。九楹公司与湘图公司确认，因湘图公司与华芳公司的案件已进入执行程序，系争房屋目前由法院统一协调，故在本案中不要求处理腾退。以上事实，由九楹公司、湘图公司的陈述、《厂房租赁合同》、民事判决书、银行回单、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，2020年7月23日的生效判决确认湘图公司与华芳公司的租赁合同解除且湘图公司腾退房屋，湘图公司与九楹公司的租赁关系已无继续履行的可能，九楹公司要求解除与湘图公司的租赁关系，具有事实和法律依据，本院予以支持，双方租赁关系的解除时间为2020年7月23日，导致租赁合同解除的过错方在于湘图公司。基于九楹公司仍使用系争房屋，故其要求返还2020年8月17日之前的租金的诉请，本院不予支持。湘图公司表示双方签订的租赁合同明确约定九楹公司对系争房屋进行装修需要经过湘图公司的同意，擅自装修，由此产生的损失应当由其自行负担，九楹公司亦未提供证据证明湘图公司同意其装修。九楹公司表示承租系争房屋后对该房屋进行装修并支付了63,000元的装修款，为此提供了《木雅装饰装修项目承包合同》及现金收款收据，湘图公司表示对该装修合同的真实性及履行的情况均有异议，且大额的装修款的支付通过现金支付有违常理，九楹公司对此并未进一步提供证据予以证明，本院难以采信；且经本院释明后，九楹公司亦未在规定的时间内提出对系争房屋的装修进行审价，自行承担不利的后果。故对九楹公司主张的装修损失本院不予支持。九楹公司表示就解除的其他损失另行主张，不要求在本案中一并处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海九楹建材有限公司与被告上海湘图国际物流有限公司之间就上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号XXX栋的租赁关系于2020年7月23日解除；二、原告上海九楹建材有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费1,723.20元，减半收取计861.60元，由原告上海九楹建材有限公司负担821.60元，被告上海湘图国际物流有限公司负担40元；保全费789.20元，由被告上海湘图国际物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。