河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6263号原告：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：李东东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩，男，该公司员工。被告：周淅现，男，1978年9月21日出生，汉族，住河南省淅川县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园**楼）。负责人：李仌，支行行长。委托诉讼代理人：范建全，男，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行，住所地郑州市**航海中路**。负责人：肖莹。原告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）与被告周淅现、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工商银行陇海支行）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州祥和支行（以下简称工商银行祥和支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威利公司的委托诉讼代理人李东东、王浩，被告周淅现，第三人工商银行陇海支行的委托诉讼代理人范建全到庭参加诉讼，第三人工商银行祥和支行经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威利公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为ZM150××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋的商品房买卖合同备案登记注销、商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被告向原告支付解除合同违约金50155.90元；3.判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计65676.11元（此数额暂计至2020年06月10日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；4.判令被告立即返还位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号指定房屋，与原告完成房屋交接；5.判令被告配合完成《个人购房借款／担保合同》解除手续以及位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号的抵押预告登记注销手续；6.本案诉讼费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求3变更为:判令被告归还原告为其代偿的贷款本息68834.58元、违约金11462元（代偿本息暂计算至2020年9月18日，应以原告代偿的银行凭证为准，计算至实际归还之日止；违约金以代偿本息为基数自代偿之日以日万分之五为标准计算至本息付清之日止）。事实和理由：2015年02月28日原告与被告周淅现签订《商品房买卖合同》，将位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋出卖给被告。被告周淅现与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，原告为被告周淅现的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告周淅现多次逾期未还款，第三人要求原告承担连带保证责任，分期从原告公司账户划扣按揭款项。现原告为被告周淅现代偿本金、利息、罚息等共计65676.11元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告周淅现催其还款均未有回应，被告周淅现至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，已达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告周淅现在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现为维护原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，故向法院提起诉讼。周淅现辩称，认可原告所述是事实。涉案房屋已经装修入住，不同意解除合同。我会尽快把违约金还给原告。工商银行陇海支行述称，1.第三人工商银行祥和支行是工商银行陇海支行的下属网点，工商银行祥和支行权利义务由工商银行陇海支行负责；2.被告在工商银行陇海支行处办理的《住房按揭贷款》并用被告名下贷款涉及房产办理了商品房抵押登记，该抵押登记合法有效，工商银行陇海支行对该抵押房产处置享有优先受偿权；3.原告对被告名下房产涉及的贷款，承担阶段性连带责任担保，工商银行陇海支行可要求原告履行担保责任，偿还被告名下贷款；4.被告的贷款本息截止目前并未得到清偿，在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，购房合同和借款合同不应解除。工商银行祥和支行未到庭，无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人工商银行祥和支行缺席无质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月28日，原告（××）与被告周淅现（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM150××××****），主要约定：1.××自××处购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房产，房屋建筑面积共137.05㎡，总价款为1003118元，××应于2015年2月28日前以现金方式交纳购房首付款301118元，剩余房款702000元以商业贷款方式支付；2.××未在规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款2%向××支付违约金，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金等。附件四《合同补充协议》第二条约定：在××承担担保责任期间，因××未按期偿还到期贷款本息、罚息及相关费用，导致××承担担保责任的，××应在××发出缴费通知三日内将××代其向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代偿之日起，按××代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向××支付违约金，如因××未按期归还到期贷款本息、导致银行终止借款合同并要求××承担担保责任的，或者因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致××承担担保责任的，××有权随时以通知方式解除《商品房买卖合同》，且××须向××支付房款总额百分之五的违约金，并承担相关费用等。2015年4月30日，原告（保证人）与被告周淅现（借款人、抵押人）、第三人工商银行陇海支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：1.借款人向贷款人借款702000元，期限为360个月，借款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；2.借款人以位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号商品房作为抵押；3.保证人自愿为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证等。第三人工商银行陇海支行出具的扣款明细单载明，工商银行祥和支行自2018年9月29日至2020年8月21日期间自原告保证金账户中扣划周淅现所欠贷款本息、罚息等共计68834.58元，尚有贷款未偿还。2020年7月2日，原告向被告邮寄《交纳代偿款通知函》，主要载明：周淅现，你与我司于2015年2月28日签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时，我司为你与银行间的个人购房/担保合同提供了担保。现因你未能如期偿还银行到期贷款本息，导致我司承担担保责任，代偿的银行本息共计57339.11元（暂计算至2020年6月10日，具体数额以我司代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）请你于收到本函后3日内缴清以上代偿款及利息等。另查明，1.郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明：案涉房屋于2015年4月21日办理了预售商品房预告登记（1509029471号），于2015年5月7日办理了预售商品房抵押权登记（1507037760号）。2.2016年3月19日，原、被告办理房屋交付手续。被告向涉案房屋物业部门（河南嘉业物业管理有限公司）出具《业主房屋使用性质承诺书》，并递交《装修申请》。本院认为，原告与被告周淅现签订的《商品房买卖合同》及原告与被告周淅现、第三人工商银行陇海支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件四中约定，××不履行贷款还款义务而导致××承担担保责任的，××有权单方解除合同。现因被告未按约定向第三人工商银行陇海支行偿还银行按揭借款，导致原告承担相应的担保责任，代被告向第三人工商银行陇海支行偿还了相应款项，该代偿款项经过通知催要，被告至今未支付给原告，故原告请求解除其与被告周淅现签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，而且第三人工商银行陇海支行述称时明确表示在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，不同意解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，因此，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告周淅现签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告周淅现应当返还涉案房屋，协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，按照合同约定支付违约金50155.9元；同时，原告亦应将被告周淅现已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告代偿款项，系因履行《个人购房借款/担保合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告周淅现的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。原告主张被告配合完成涉案房屋的解除抵押预告登记注销手续，条件不成就，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、待位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座3单元18层1802号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州威利实业有限公司与被告周淅现签订的编号为ZM1500192****的《商品房买卖合同》；二、编号为ZM1500192****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告周淅现将位于中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座3单元18层1802号房屋返还给原告郑州威利实业有限公司；三、编号为ZM1500192****的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告周淅现协助原告郑州威利实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为ZM1500192****的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告周淅现向原告郑州威利实业有限公司支付违约金50155.9元；五、编号为ZM1500192****的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州威利实业有限公司返还被告周淅现已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；六、驳回原告郑州威利实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2617元，减半收取计1309元，保全费5000元，由被告周淅现负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二〇年十一月十二日书记员  位铭燕