安徽省芜湖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖02民终2872号上诉人（原审反诉原告）：张国明，男，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。委托诉讼代理人：张世林，男，汉族，1966年4月24日出生，住安徽省芜湖市镜湖区荆山街道县。被上诉人（原审反诉被告）：芜湖居士达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇迎宾大道世纪广场，统一社会信用代码91340221669453204N。法定代表人：游兆丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐慧君，安徽洪至强律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪至强，安徽洪至强律师事务所律师。上诉人张国明因与被上诉人芜湖居士达房地产开发有限公司（以下简称居士达公司）追偿权纠纷反诉一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院(2020)皖0221民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国明上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审查明事实不清。1.一审判决没有查明上诉人断缴购房按揭贷款导致被上诉人行使追偿权的原因。由于被上诉人出售的商品房出现严重质量问题，又延期交房，至今没有给上诉人办理产权证书，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人严重违约。为了解决问题多次找被上诉人协商仍然无法找到被上诉人，在逼迫无奈情况下上诉人于2016年2月份断缴房屋按揭贷款，以此逼迫被上诉人出来协商解决相关问题，但仍然无济于事，上诉人有正当的抗辩理由。2.一审没有查明每月等额还贷数额、违约金、逾期罚息及复息等，由于被上诉人违约在先是导致上诉人贷款违约的主要原因，因此，被上诉人应当承担违约金、逾期罚息及复息等全部责任，还应当承担合同约定的赔偿责任。同时，上诉人断缴房屋按揭贷款长达二年之久，被上诉人应当知道上诉人没有按时还贷违约后果，在此期间被上诉人从未通知上诉人或找过上诉人协商，导致扩大的损失逾期罚、承担违约金、复息等应当由被上诉人承担。由于自己的违约过错行为，根据合同的规定应当减少上诉人承担的义务。3.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:按每日20元赔偿买受人的损失。然而，一审无视上诉人的抗辩理由。二、一审判决适用法律错误。一审不应适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十四条第四款的规定，此案还应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十八的规定:出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。三、一审判决程序违法，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三规定，诉讼请求基于相同法律关系不是反诉唯一条件，诉讼请求基于相同事实的也符合反诉条件，一审驳回上诉人的反诉请求确属不当。四、根据被上诉人当庭提交的公告证据表明，被上诉人早在2016年前后就因经营不善、股东会宣布解散，仅存在一个空壳公司无实际运营，如果上诉人的反诉得不到支持，显然判决不公。故请求二审法院支持上诉人的请求，维护社会的公平正义。居士达公司辩称，原审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。张国明向一审法院反诉请求：1.依法判令居士达公司协助张国明办理所购江南瑞城小区5幢605室房屋产权过户手续；2.依法判令居士达公司支付张国明逾期交房违约金32760元；3.依法判令居士达公司给张国明房屋维修并赔偿损失3万元；4.本案的诉讼费由居士达公司承担。一审法院认定事实：2011年5月30日，居士达公司与张国明签订《商品房买卖合同》，张国明向居士达公司购买位于安徽省芜湖市湾沚区江南瑞城5幢605室的房屋一套，房屋面积为89.93平方米，房屋成交价为390000元。根据该合同约定，张国明采用首付加按揭贷款的方式支付房款。合同签订后，张国明于合同签订当日付清了首付款117000元，并与中国农业银行股份有限公司芜湖县支行签订了《个人一手往房贷款合同》申请按揭贷款273000元，该份贷款合同居士达公司系保证人。但是自2016年2月29日起至2018年7月25日，张国明累计欠付按揭贷款38466.8元，中国农业银行芜湖县支行直接从居士达公司的保证金专用账户中划扣用于清偿张国明欠付的按揭款。一审法院认为，本案的处理存在以下争议焦点：一、居士达公司是否享有追偿权；二、张国明是否应当支付利息损失；三、张国明提出的反诉部分诉请的法律关系与本诉的法律关系是否系同一法律关系。现就双方当事人提交的证据和查明的事实，结合本案的争议焦点，分析如下：本案争议焦点一、居士达公司是否享有追偿权。居士达公司与张国明签订的《商品房买卖合同》，以及与中国农业银行芜湖县支行签订了《个人一手往房贷款合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并有效。张国明在履行合同的过程中，未按约向中国农业银行湾沚支行返还按揭贷款，导致居士达公司承担了连带保证责任，为张国明垫付了按揭贷款的本息38466.8元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，居士达公司依法享有追偿权。现居士达公司要求张国明支付垫付款，符合合同约定及法律规定，居士达公司的诉请理据充分，于法有据，该院予以支持。本案争议焦点二、张国明是否应当支付利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，现居士达公司在诉讼请求中要求张国明支付逾期利息损失的请求，有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，居士达公司主张自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付利息的请求，于法有据，该院予以支持。本案争议焦点三、张国明提出的反诉部分诉请的法律关系与本诉的法律关系是否系同一法律关系。经审理查明，张国明提起反诉的法律关系与本案案涉合同不属于同一法律关系，根据“合同的相对性”原则，张国明的反诉请求，并非本案审查的范围，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条之规定,判决：一、张国明于判决生效之日起十日内向芜湖居士达房地产开发有限公司支付垫付的房屋按揭贷款38466.8元，并自起诉之日起以欠款38466.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付利息至实际清偿之日止。二、驳回张国明的全部诉讼请求。案件受理费381元，反诉诉讼费683，合计1064元，由张国明负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实同一审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。张国明主张居士达公司承担违约责任及协助过户的反诉请求，依据的是双方签订的《房屋买卖合同》及居士达公司是否存在违约的事实，而本诉系因张国明未按时归还贷款，居士达公司承担担保责任后向张国明追偿的事实。反诉与本诉的法律关系、诉讼标的均不相同，诉讼请求所依据的事实和理由亦无关联，一审法院经审理查明，张国明提起反诉的法律关系与本案案涉合同不属于同一法律关系，但对两诉合并审理并判决驳回张国明的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省芜湖市湾沚区人民法院(2020)皖0221民初2696号民事判决第二项；二、驳回张国明的反诉。一审案件反诉受理费683元，退还张国明。本裁定为终审裁定。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十一月二日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。