湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3087号上诉人（原审被告）：殷小燕，女，1989年1月12日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：蔡巍、龙赐元，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳绍波物业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路。法定代表人：李文富，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜鹏，湖北亘恒律师事务所律师。上诉人殷小燕因与被上诉人襄阳绍波物业管理有限公司（以下简称绍波物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人殷小燕的委托诉讼代理人蔡巍、龙赐元，被上诉人绍波物业公司的委托诉讼代理人姜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷小燕上诉请求：撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2824号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.与上诉人签订前期物业服务合同的是中房襄樊祥安物业公司，一审判决认定上诉人与中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司签订前期物业服务合同是错误的；2.上诉人与被上诉人之间并未签订物业服务合同，双方之间没有物业服务关系，被上诉人无权依据行政收费标准向上诉人收取物业费；3.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在事实服务合同关系，缺乏证据证实。二、一审判决适用法律错误。1.本案中，绍波物业公司与中房直属三公司签订的前期物业合同，是典型的中房三公司将物业服务合同全部委托给绍波物业公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一项的规定，该合同应当是无效的，对全体业主没有约束力；2.即使委托管理关系存在，绍波物业公司也应当以委托人的名义而行为，不具备直接向业主主张物业费的资格；3.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在事实合同关系，不符合合同签订的自由原则，是错误的。三、一审判决程序错误。1.本案合并审理的时间长达二年，超过了审理时限；2.本案应当将中房直属三公司追加为无独立请求权的第三人，但一审法院并未追加。综上所述，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。绍波物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。绍波物业公司向一审法院起诉请求：判令殷小燕支付拖欠的物业费4796元；判令殷小燕承担违约责任，并从应当支付物业费之日起，按日3‰计算违约金至实际支付之日止；案件受理费、执行费由殷小燕负担。一审法院认定事实：2012年8月31日，殷小燕（甲方）与中房襄樊祥安物业公司中房盛景小区物业服务处（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方所购物业建筑面积为96.03平方米；物业管理费按建筑面积收取，执行物价局审定的收费标准；每次缴纳物业费用的时间为每月10日之前；甲方不按有关规定和合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰交违约金等。后中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司（以下简称甲方）与绍波物业公司（以下简称乙方）于2014年8月26日签订了前期物业服务合同，约定：物业服务费不高于市物价局核定的标准；合同有效期为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日，合同期限内，业主委员会成立时，本合同自然终止；合同期满前三个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；双方约定自本合同签字之日生效，在2014年8月31日前办理完交接手续。前期物业服务合同签订后，绍波物业公司进场服务，前期物业服务合同期满后，甲、乙双方也未就延长合同期限达成协议，该小区业主委员会也未成立，绍波物业公司继续在中房盛景小区服务至今。因殷小燕一直未向绍波物业公司交纳物业服务费用，自2012年8月31日至2018年6月30日，累计欠缴物业服务费用4796元，引起本案诉讼。另依据湖北省服务价格监审证（监审证副本号：20141020057），确定物业管理综合服务费收费标准为1.2元/平方米/月。一审法院认为，绍波物业公司与案外人中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应对绍波物业公司及全体业主均具有约束力。前期物业服务合同虽已到期，但绍波物业公司仍在为涉案小区提供物业服务，双方形成事实的物业服务合同，殷小燕仍应按原合同约定交纳物业服务费用，故对绍波物业公司要求殷小燕交纳2012年8月31日至2018年6月30日的物业服务费4796元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于绍波物业公司要求殷小燕按日3‰交纳违约金的主张，因绍波物业公司与中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司签订的《前期物业服务合同》并未约定业主的违约责任，而殷小燕与中房襄樊祥安物业公司中房盛景小区物业服务处签订的《物业管理服务合同》与绍波物业公司无关，故绍波物业公司主张业主承担违约金没有依据，一审法院不予支持。殷小燕辩称《前期物业服务合同》系全部物业一并委托的委托合同，依法应属无效的主张，因中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司并非物业服务企业，故其将该小区的物业服务业务委托绍波物业签订的合同的行为不属于合同无效情形，故对殷小燕此项主张，一审法院不予支持。根据双方当事人陈述以及现有证据材料证明的情况，中房盛景小区的物业服务管理在绿化养护等方面确实存在一定瑕疵，需要加以改善。但小区绿化、环境卫生、治安管理系由多方面原因导致，如小区业主缴费配合、物业企业养护、突发情况的处理等，不能简单等同于物业服务质量差，且个别瑕疵不影响物业服务合同整体目的的实现，殷小燕不应以此作为拒绝或少缴纳物业费的理由，故对殷小燕的此项辩称主张，一审法院不予支持。殷小燕辩称2015年8月26日前的物业费诉请已超过法定诉讼时效，绍波物业公司无权主张，一审法院认为，该小区大部分业主已经交纳了物业费，足以证明绍波物业公司在此期间就拖欠物业费的问题进行了告知催收，故对殷小燕此项辩称主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、殷小燕向绍波物业公司支付2012年8月31日至2018年6月30日的物业服务费4796元；二、驳回绍波物业公司的其他诉讼请求。上述应付款项于判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由殷小燕负担。二审期间，上诉人殷小燕向本院提交了一组新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的新证据为中房集团襄阳房地产开发股份有限公司及中房集团襄阳祥安物业管理有限公司的工商信息各一份，用于证明诉争小区的建设单位是中房集团襄阳房地产开发股份有限公司，而不是中房集团襄阳直属三公司，且本案中上诉人与中房集团襄阳祥安物业管理有限公司存在合法的物业服务合同关系，双方签订的合同并未将解除。被上诉人绍波物业公司的质证意见为，对该新证据的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案小区的开发商系中房集团襄阳直属三公司，中房集团襄阳祥安物业管理有限公司在2018年8月之前已经撤离了涉案小区，这个事实小区的业主均知晓。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”因此，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同是在特定的条件下,为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。本案中，根据查明的事实，诉争的《前期物业服务合同》系被上诉人绍波物业公司与中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司于2014年8月26日签订，2012年8月31日，上诉人殷小燕已经与襄樊祥安物业公司中房盛景小区物业服务处签订了《物业管理服务合同》，而与被上诉人绍波物业公司签订《前期物业服务合同》的中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属三公司不是诉争小区的建设单位，且该《前期物业服务合同》也并非签订于业主、业主大会选聘物业服务企业之前,故被上诉人绍波物业公司依据2014年8月26日签订的《前期物业服务合同》向业主主张物业费缺乏合同和法律依据，上诉人殷小燕的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决依据《前期物业服务合同》的约定判令上诉人殷小燕向被上诉人绍波物业公司支付物业费属于实体处理不当，本院予以纠正。综上所述，殷小燕的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2824号民事判决；二、驳回襄阳绍波物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由襄阳绍波物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由襄阳绍波物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二〇二〇年十一月二十四日书记员  杨 喆