湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初3267号原告：株洲宜天二手车交易市场有限公司，住所地：株洲市云龙示范区红旗北路**。法定代表人：刘奎，系该公司执行董事。委托代理人：袁文，湖南卓进律师事务所律师。被告：黄灿，男，1987年6月23日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人：张珣，湖南众铭律师事务所律师。原告株洲宜天二手车交易市场有限公司（以下简称宜天二手车公司）与被告黄灿租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁文、被告的委托代理人张珣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜天二手车公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年7月5日签订的《门面租赁合同》，被告将其承租的31、32号共计3间门面返还给原告；2、被告支付原告租金55482元及逾期支付租金的违约金11384.84元（以欠交的租金为基数，按0.1%∕天的标准，暂计算至2020年9月30日；自2020年10月1日起，以欠交的租金为基数，按0.1%∕天的标准，计算至实际清偿之日止）；3、被告支付原告物业管理费3900元及逾期支付物业管理费的违约金28179元（以欠交的物业管理费为基数，按3%∕天的标准，暂计算至2020年9月30日；自2020年10月1日起，以欠交的物业管理费为基数，按3%∕天的标准，计算至实际清偿之日止）；4、被告支付原告水费14.1元、电费2397元，合计2411.1元；5、原告无需退还被告租赁保证金10000元；6、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告支付原告物业管理费3900元及逾期支付物业管理费的违约金26037元（以欠交的物业管理费为基数，按3%∕天的标准，暂计算至2020年9月30日；自2020年10月1日起，以欠交的物业管理费为基数，按3%∕天的标准，计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告宜天二手车公司系合法设立的公司，市场物业服务管理、场地租赁属于其经营范围。2019年7月5日，原告宜天二手车公司作为甲方与被告黄灿作为乙方签订《门面租赁合同》，约定：乙方承租宜天二手车公司31、32号门面（自编号，共计3间），车位为5+5+4个车位，用途只能用于二手车的交易，不得作为其他用途；门面租赁期限为壹年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止；门面租赁费为1500元∕间∕月，按季度缴纳，须在每季度第一个月份15日前向甲方交纳，逾期不交者，按所欠缴的费用1%∕天收取滞纳金；乙方连续二个月欠交门面租金的，甲方将视乙方根本性违约，甲方有权解除租赁合同收回此门面经营权；门面租金每季度在上季度的月租金上递增5%，每季度以此类推，直至月租金为1750元∕间∕月不再递增；除门面租赁费外乙方须另行交纳门面租赁保证金10000元，在本合同签订时交纳，租赁保证金不计息，不冲抵门面租金，合同期满后，甲方与乙方就解除租赁合同事宜达成一致，由甲方退还租赁保证金给乙方；水、电费按每户实际抄表数收取，物业管理费100元∕间∕月，收费标准按国家政策及物业管理方的规定收取，每月5日前向甲方交纳，乙方未按照约定支付水电费、物业管理费的，应按所欠缴的费用30%∕天收取滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回门面，押金不予退还；拖欠租金、水电费、物业管理费等累计二个月以上的以及其他相关权利义务等内容。同日，原告与被告签订了《株洲宜天二手车交易市场消防安全责任书》。同日，被告向原告交纳了2019年三季度租金13500元、2019年7月份物业管理费300元。2019年7月8日，被告向原告交纳了10000元租赁保证金。原告依约将门面交付给了被告租赁使用。被告在租赁门面悬挂的招牌名称为“天顺精品车业”。因新冠肺炎疫情原因，原告减免了被告2020年一季度的一个月租金。租赁期满后，被告继续使用租赁门面，但未与原告续签门面租赁合同。除2019年三季度租金及2019年7月份物业管理费外，被告未按约交纳其他租金及物业管理费，且一直未交纳水电费，至2020年9月22日，已拖欠水费14.1元、电费2397元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，被告黄灿继续使用租赁门面，原告未提出异议，《门面租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告黄灿已构成根本违约，《门面租赁合同》约定的解除合同条件已经成就。因考虑《门面租赁合同》约定的违约金过高，故原告自愿将逾期支付租金的违约金标准由1%∕天调减至0.1%∕天，将逾期支付物业管理费的违约金标准由30%∕天调减至3%∕天。原告经通知并催交未果，特向法院起诉，请求公正裁判如请。被告黄灿辩称：第一、原告主张被告欠租金55482元及未付租金、物业费违约金主张，没有事实与法律依据：1、被告租赁原告涉案门面后，实际并未能够为被告提供符合经营条件的场地及相关配套设施。门面多次发生涉水、漏水事件，因涉水出现墙体发霉，及其他如地板裂开、房顶隔板掉落等一系列不符合经营条件的房屋质量问题。该系列问题严重影响到被告的正常经营；2、营业执照的办理，由于原告迟迟未予配合，致使被告一直处于经营风险中，无法上网直销造成可得利益损失，同时投入几十万的资金和装修费用也耗在租赁场地，严重影响被告合同目的的实现；3、房屋租赁内涉疫，被告将近四个月未开门营业，未有任何盈利。原告减免一个月的房屋租金明显无法保护被告的利益，也不符合国家政策的倡导主旨。由此，履约过程中，原告并未提供符合条件的经营场地及相关配套设施给与被告进行营业，且无法配合被告提供办理证照相关的合同资料，导致严重影响被告经营，另疫情影响，履约期间长达几个月无法正常营业，原告违约在先，被告行使先履行抗辩权合法合理，未付租金及物业费违约金部分不应支持；第三，水电费抄表度数以实际发生为准，但是向我方主张的金额应当以我方实际支付的金额为实际损失的确定金额。欠租违约金及欠物业费违约金，均以我方实际违约为必要条件，我方提出的是履约抗辩，不属于违约行为。且该部分条款第一属于格式合同条款，第二约定的数额远超最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，属于无效条款；第四，不退还保证金的行为属于违法行为，10000元押金应予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合案情予以综合认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年，原告宜天二手车公司与株洲齿轮股份有限公司签订了租赁合同，租赁株洲云龙示范区红旗北路9号场地，后原告将该场地建设成二手车交易市场，并办理工商执照，经营范围为：二手车交易市场管理服务、市场物业管理服务；场地租赁；二手车交易、租赁；汽车美容服务（不含维修）等等。2019年7月5日，原告宜天二手车公司（甲方）与被告黄灿（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：“第一条1.1、乙方承租株洲宜天二手车交易市场内31、32号门面（自编号，共计3间），车位为5+5+4个车位，用途只能用于二手车的交易，不得作为其他用途；门面租赁期限为壹年，自2019年7月10日起至2020年7月9日止……1.2、费用：门面费为1500元∕间∕月，按季度缴纳，须在每季第一个月份15日前向甲方交纳，逾期不交者，按所欠缴的费用1%∕天收取滞纳金；乙方连续二个月欠交门面租金的，甲方将视乙方根本性违约，甲方有权解除租赁合同收回此门面经营权；门面租金每季度在上季度的月租金上递增5%，每季度以此类推，直至月租金为1750元∕间∕月不再递增；1.3、除门面租赁费外乙方须另行交纳门面租赁保证金10000元，在本合同签订时交纳，租赁保证金不计息，不冲抵门面租金，合同期满后，甲方与乙方就解除租赁合同事宜达成一致，由甲方退还租赁保证金给乙方；1.4、水、电费按每户实际抄表数收取，物业管理费100元∕间∕月，收费标准按国家政策及物业管理方的规定收取，每月5日前向甲方交纳，乙方未按照约定支付水电费、物业管理费的，应按所欠缴的费用30%∕天收取滞纳金；第二条、甲方权利义务:2.3、应按约定为乙方提供符合经营条件的场地及相关配套设施；2.6、甲方负责对市场的经营秩序进行管理，配置完善安全防范设施，如市场内发生民事纠纷或刑事等突发性事件，甲方有义务配合相关部门调查处理。负责建筑物（公共区域及使用场地）的管理及维修保养；清洁管理；消防管理；内外各种通道、道路、停车场的管理。第三条、乙方权利义务：3.4、应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费;第四条、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回门面，押金不予退还。4.6、拖欠租金、水电费、物业管理费等累计二个月以上的……。”合同签订后，被告黄灿于2019年7月5日向原告交纳了2019年7、8、9月门面租金和2019年7月物业费共计13800元，同年7月8日交纳了门面押金10000元，并在租赁的门面经营“天顺精品车业”。此后，被告未再向原告交纳门面租金及物业费。另查明，因新冠肺炎疫情影响，原告宜天二手车公司在市场内张贴公告，减免了含被告黄灿在内的商户2020年一季度的一个月的租金及物业费。综上，截止2020年9月30日，被告黄灿共拖欠门面租金55475.44元（计算方式为：1500元×（1+5%）×3间×3个月+1500元×（1+5%）×（1+5%）×3间×2个月+1500元×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×3间×3个月+1700元××3间×3个月=55475.44元），物业费3900元（计算方式为：100元×3间×13个月=3900元）；至2020年9月22日，共拖欠水费14.1元、电费2397元（实际抄表数，被告自认）。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。现就双方争议的焦点分析如下：一、《门面租赁合同》是否应当解除及门面是否应当返还？原、被告双方签订的《门面租赁合同》期限为一年，在2020年7月9日到期后，没有续签合同，但被告继续租赁使用，视为不定期租赁合同，原租赁合同的内容继续有效。《门面租赁合同》中对于原告单方面解除合同作出了约定，现被告拖欠租金、水电费、物业管理费的情形符合原告单方面解除合同的条件，故对原告要求解除合同及返还门面的请求，本院予以支持。二、被告是否应当支付租金、违约金？如需支付，金额是多少？原告已将租赁物交付给被告使用，被告应按约定缴纳门面租赁费。被告辩称原告提供的场地及相关配套设施不符合经营条件而拒绝缴纳门面租金的意见，经查，被告系从事二手车交易的商户,租赁的场地主要用于二手车的停放和展示，从其提供的证据可证明由于租赁场地地势较低，遇到大雨的恶劣天气时，外面的积水会流向租赁场地，导致租赁场地有进水现象，对被告的经营有一定影响，但不足以成为被告拒绝缴纳全部租金的理由,本院酌情予以核减。被告还辩称，由于新冠肺炎疫情影响，造成2020年1-4月未营业，应减免该期间租金的意见，经查，原告已经考虑了疫情的影响，对全市场的租户都减免了一个月的租金，符合有关政策精神，故对被告的该辩解，本院不予采纳。被告还辩称原告未协助办理营业执照，但未提供相关证据应承担举证不能的法律后果。综上，本院酌情考虑核减租金5%即2773.77元（55475.44元×0.05%），对原告要求被告支付租金52701.67元的请求，本院予以支持；被告黄灿未按双方约定及时足额缴纳门面租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告自愿调整违约金标准，符合法律规定，但违约金的总额不得超过损失的30%即15810元。故对于原告要求被告支付欠缴门面租金的违约金（以欠交的租金为基数，按0.1%∕天的标准，计算至实际清偿之日止，但总额不得超过15810元）请求，本院予以支持。三、被告是否应当支付物业管理费及违约金？如需支付，金额是多少？原告宜天二手车公司的经营范围为：二手车交易市场管理服务、市场物业管理服务。双方所签订的《门面租赁合同》中对于物业服务的权利义务作出了约定，现原告已提供了物业服务，被告应按约支付物业费，故对原告要求被告支付物业管理费3900元的请求，本院予以支持；被告未按约定及时足额缴纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任，但不得超过损失的30%，故对原告要求被告支付违约金1170元（3900元×30%=1170元）的请求，本院予以支持。四、被告是否应当支付水、电费2411.1元？《门面租赁合同》中约定水、电费按每户实际抄表数收取，被告在庭审中认可水、电费，故对原告要求被告支付水、电费2411.1元的请求，本院予以支持。五、原告是否应当退还被告租赁保证金10000元？原、被告双方签订的《门面租赁合同》第四条：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回门面，押金不予退还的约定，实际上是对被告违约的一种惩罚性规定，相当于违约金的性质，依据公平原则，违约金不宜重复计算。故对于原告无需退还被告租赁保证金的请求，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲宜天二手车交易市场有限公司与被告黄灿于2019年7月5日签订的《门面租赁合同》；二、被告黄灿于本判决生效后十五日内将承租的31、32号共计3间门面返还给原告株洲宜天二手车交易市场有限公司；三、被告黄灿于本判决生效后十五日内向原告株洲宜天二手车交易市场有限公司支付欠缴的门面租金人民币52701.67元及违约金（违约金以欠交的租金为基数，按0.1%∕天的标准，从违约日计算至实际清偿之日止，但总额不得超过15810元）；四、被告黄灿于本判决生效后十五日内向原告株洲宜天二手车交易市场有限公司支付欠缴的物业管理费人民币3900元及违约金1170元；五、被告黄灿于本判决生效后十五日内向原告株洲宜天二手车交易市场有限公司支付欠缴的水、电费共计人民币2411.1元；六、原告株洲宜天二手车交易市场有限公司于本判决生效后十五日内向被告退还租赁保证金人民币10000元；七、驳回原告株洲宜天二手车交易市场有限公司其他的诉讼请求。（上述三—六项相抵，被告黄灿共计应向原告株洲宜天二手车交易市场有限公司支付人民币50182.77元，门面租金违约金另行计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2528元，减半收取1264元，财产保全费1270元，共计2534元，由被告黄灿承担1048元，原告株洲宜天二手车交易市场有限公司承担1486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  黄晓华二〇二〇年十二月十四日法官助理杨永书记员刘芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。