江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初7602号原告：黄涛，男，1981年12月19日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市西湖区，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：谢东方，江西翘楚律师事务所律师。执业证号：13601201510244026。被告：杨蓓蓓，女，1983年2月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，住江西省南昌市西湖区。被告：南昌中晨地产咨询有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖区洪都中大道******（第**）。统一社会信用代码：913601115584593550。法定代表人：熊壮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛敏，男，该公司员工，住安徽省铜陵市铜官区。原告黄涛与被告杨蓓蓓、南昌中晨地产咨询有限公司（以下简称中晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄涛及其委托诉讼代理人谢东方，被告杨蓓蓓，被告中晨公司的委托诉讼代理人葛敏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨蓓蓓向原告支付购房款人民币145万元，并承担逾期未付款利息暂计算至起诉之日为8.12万元（利息自2019年5月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；2、判令被告中晨公司在被告杨蓓蓓应付的购房款支付不能的情况下承担补充赔偿责任；3、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2019年5月16日，原告黄涛与被告杨蓓蓓、中晨公司签订了《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》，约定：原告将名下坐落于南昌市西湖区云飞路118号朝阳江上院7＃楼二单元103室房屋（下简称案涉房）出售给被告杨蓓蓓，总价款为212万元，首付款67万元在办理交易手续当日通过资金托管，余款145万元通过办理银行按揭方式支付。因房屋之前存在银行按揭，经原、被告协商一致，由被告杨蓓蓓用首付款67万元替原告还清贷款，支付完成之后抵扣购房款。合同还约定，原告与被告杨蓓蓓共同委托被告中晨公司代办房屋交易过户、银行按揭等手续，代办费用为10600元。2019年5月26日，原告与被告杨蓓蓓办理了房屋过户网签手续，原告于当日将房屋交付给了被告杨蓓蓓。2019年5月31日，案涉房屋变更登记至被告杨蓓蓓名下。但时至今日被告杨蓓蓓除了支付67万元首付款，剩余的购房款145万元经原告多次催促分文未付。被告中晨公司收取了代办费用之后也未履行代办银行按揭的义务。被告杨蓓蓓作为房屋的买受人，理应按照合同约定及时支付购房款，被告杨蓓蓓迟迟不履行支付房款的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益，也导致了原告巨大的财产损失，原告要求其支付剩余房款145万元及支付相应利息损失有事实依据更有法律依据。被告中晨公司作为房产中介机构有确保交易安全、告知买卖双方交易风险的义务，依据《房地产经纪管理办法》第21条的规定，被告中晨公司在房屋交易过程中必须告知交易风险，并要求被告杨蓓蓓提供相应的办理银行按揭材料。而被告中晨公司在交易过程中却从未向原告告知被告杨蓓蓓存在办理不了银行按揭的风险，也从未去落实办理银行按揭。如果被告中晨公司将被告杨蓓蓓不能办理银行按揭的情况告知了原告，原告根本就不会将房屋卖给她，现在导致原告迟迟收不到房款，被告中晨公司存在严重的过错及重大违约。原告要求其在被告杨蓓蓓应付的购房款支付不能的情况下承担补充赔偿责任合理合法。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。原告黄涛向本院提交了如下证据：证据一、原告黄涛及被告杨蓓蓓身份证复印件、被告中晨公司企业信息。证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》及被告中晨公司出具的《收条》。证明：1、原告黄涛与被告杨蓓蓓之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。房屋买卖价款为212万元，其中首付款67万元，余款145万元通过办理银行按揭方式支付；2、被告中晨公司作为合同主体一方，根据合同约定，原告与被告杨蓓蓓共同委托被告中晨公司代办房屋交易过户、银行按揭等手续，代办费用为10600元。证据三、南昌市不动产档案信息中心出具的《南昌市存量房买卖合同》网签备案材料、《南昌市不动产登记信息查询结果》。证明：1、2019年5月26日，原告与被告杨蓓蓓已办理了房屋过户网签手续；2、2019年5月31日，案涉房屋变更登记至被告杨蓓蓓名下。被告杨蓓蓓辩称：1、此合同为双方自愿签订，原告违反了合同第九条约定，合同约定原告在交接前结清该房屋的水、电、气、物管费用，原告并未履行，剩余水、电、气、物管费用都由本人缴清，原告应当归还；2、原告一直不迁移户口导致本人及家人无法迁户，原告户口应当及时迁走；3、合同约定，本人在不限购、不限贷的情况下补足首付款，我方在2019年5月20日之前已付清首付款67万。后我方又分五次向原告支付款项，合计向原告付款20万元，剩余125万元购房款未支付；4、关于剩余按揭贷款问题，合同并未规定具体银行放款日期。本人一直积极配合银行，提供房屋按揭贷款所需的各种材料，及满足贷款所需的各种条件。由于房屋评估价不足的原因，原告与本人已经签订一份补充协议并约定，剩余贷款金额变更为125万元整。后因疫情影响拖延。2020年5月，原告要求按原合同贷款金额145万元整并加上相应的利息。因此造成贷款延后，应由原告承担相应的责任。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实不相符，不能证明其主张。原告的各项诉讼请求均应予以驳回，并应履行其该履行的义务。被告杨蓓蓓向本院提交了如下证据：证据一、《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》。证明：1、原、被告自愿签订了该买卖代办合同；2、我方根据合同约定向原告支付了首付款67万元。证据二、《个人婚姻状况声明》、《杨蓓蓓提交意见》、《个人住房（商业用房）借款合同》。证明：在2020年过年前，其与原告一起到银行办理银行按揭贷款，并已审核通过。证据三、《补充协议》。证明与原告签订了补充协议，向原告支付了20万元购房款，以现金支付，尚欠原告购房款125万元。证据四、U盘一个（内附视频，已当庭播放），证明：1、原告反悔当初约定的购房款价格，要求我方还需支付其购房款145万元及8万元的利息；2、原告跟踪我十余次，还威胁我和我的家人。证据五、缴纳物业费、水、电、燃气费的微信转账记录，证明原告未结清2019年5月30日之前的水、电、燃气及物业费用，我方均代其缴纳。被告中晨公司辩称：1、合同为买卖双方自行签订的代办合同，我司只提供代办此房产权过户的手续，如产生其他纠纷与我司无关，由原告和被告杨蓓蓓通过法律途径自行解决；2、合同中的补充条款已明确约定，双方自行找银行办理此房的按揭手续，与我司无关；3、合同已有约定被告杨蓓蓓承诺不限贷，无不良征信记录，如银行贷款审批不足由被告杨蓓蓓补足，原告所说的银行贷款问题由被告杨蓓蓓承担责任与我司无关；4、自本合同签订之日的2019年5月16日到2020年10月8日，原告从未告知我司原告和被告杨蓓蓓的任何问题，不需要我司协调处理原告和被告杨蓓蓓房屋交易中产生的问题，我司认为原告应自行承担相应的责任。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张。原告对我方的诉讼请求应予以驳回。被告中晨公司向本院提交了如下证据：《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》。证明：原告与被告杨蓓蓓自愿签订了该房屋买卖代办合同，中晨公司合同义务已履行完毕。经审理查明，2019年5月16日，原告黄涛（甲方）与被告杨蓓蓓（乙方）在中晨公司的象湖中心店签订《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》，合同主要约定：“甲方自愿将合法拥有产权的坐落于南昌市西湖区云飞路118号朝阳江上院7＃楼二单元103室房屋（下简称案涉房）出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按本协议价格购买；该房屋发证时间为2015年12月，房屋用途为住宅，建筑面积106.24㎡；房屋主要设施有电视、冰箱、洗衣机、空调、燃气灶各一台，床2张；房屋买卖价款（含装饰装修及附属设施）212万元；首付款67万元由乙方替甲方还清贷款，冲抵购房款，余款145万元通过办理银行按揭方式支付；甲方同意收到乙方首付款当日内，与乙方正式办理房屋交接手续。甲方应在办理房屋交接前结清水、电、气、有线电视、物管等费用；甲乙双方同意委托中晨公司代办房屋交易过户、银行按揭手续，代办费用为10600元；合同第十六条其他约定事项（如果以上约定条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）约定：2019年5月20日之前，甲乙双方去还贷。甲乙双方自行找银行办理按揭手续。乙方承诺不限购、不限贷、无不良征信问题，如遇银行问题，乙方必须补足首付款。”2019年5月26日，原告与被告杨蓓蓓办理了房屋过户网签手续，并于当日办理了房屋交接。2019年5月31日，案涉房屋变更登记至被告杨蓓蓓名下。后因被告杨蓓蓓办理银行按揭贷款受阻，剩余购房款未能及时支付给原告。原告多次上门催促均未果，原、被告为此发生过争执。被告杨蓓蓓在庭审中陈述：“因其个人征信及房屋评估价格问题，银行只同意贷款125万元。原告多次向其催款，其先后分五次将20万元现金支付给原告，并由双方于2020年1月19日签订了补充协议，原告确认收到20万元现金，剩余125万元以按揭贷款方式支付，但原告事后反悔，又要求其贷款145万元，并要求支付8万余元利息，且原告未将户口迁移，未结清水、电、气、有线电视、物管等费用，原告首先违约，应由原告承担违约责任，实欠原告购房款125万元。”原告抗辩否认收到20万元现金，水、电、气、有线电视、物管等费用已交清，户口未迁移是因被告未付清购房款，并承诺将户口迁移。被告杨蓓蓓提供的《补充协议》为打印件，内容为“关于合同编号为0018022的补充说明，乙方已为甲方付清贷款，转账陆拾柒万元，剩余款项以现金200000，银行贷款壹佰贰拾伍万形式还清。甲方已经收到乙方贰拾万元现金。原合同贷款金额变更为壹佰贰拾伍万元整。”该补充协议有甲、乙双方的签名及联系电话，但无签订日期。原告黄涛对该签名持不确定意见，并陈述为按揭贷款之事他积极配合被告办理，并应被告要求出具过《个人婚姻状况说明》，也许签过该协议，是为了配合被告办理按揭贷款手续，并未收到被告任何现金。被告杨蓓蓓提供的《杨蓓蓓提交意见》载明：“借款人家庭本次购房享受首套房贷。借款人家庭有3笔贷款、借款人有一笔贷款近2年逾期2次、5张贷记卡累计逾期14次，……借款人家庭每月收入与负债比为43.61%，抵押率64.95%，同意该客户申请个人再交易住房贷款138万元，期限23年。”被告杨蓓蓓虽一直与银行联系申请按揭贷款，但始终未办妥贷款手续。原告因索要剩余购房款未果，向本院提出如上诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按约履行各自的合同义务。2019年5月16日，原告黄涛与被告杨蓓蓓在中晨公司象湖中心店签订的《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》，为合同各方的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告已按合同约定将所出售的房屋交付给被告杨蓓蓓，并已办理产权转移登记手续，房屋已登记至被告杨蓓蓓名下，被告杨蓓蓓应按约办妥按揭贷款手续，将剩余房款及时支付给原告。现因被告杨蓓蓓的单方原因，未能及时办妥贷款手续，责任在被告杨蓓蓓，被告杨蓓蓓的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故对原告要求被告承担支付剩余购房款并承担逾期支付款项的利息诉请，本院依法应予以支持，但利率应以年利率3.85%计算，并应给予一定的办理贷款手续期限2个月为宜；被告杨蓓蓓辩称合同并未规定办理贷款的具体期限，其一直在积极和银行协商，原告未结清交房前的费用和迁移户口，责任在原告本人。本院认为被告的辩称意见理由不当，合同虽未明确办理贷款具体期限，但该期限应为一个合理的期限，不可能遥遥无期，买卖双方在2019年5月已办理房屋交接和转移登记手续，被告入住所购房屋也一年有余，至今被告未付清剩余房款，于情于理都不通。被告杨蓓蓓虽提供了交纳水、电、物管费等费用的票据，但不能证明该费用为原告未结清的费用。原告未及时迁移户口，是因为未收到售房尾款，并已承诺尽快将户口迁移。故对被告杨蓓蓓的抗辩意见，本院不予采纳；至于剩余房款是125万元还是145万元？被告杨蓓蓓虽提供了《补充协议》，以证明已付20万元现金给原告，实欠购房款125万元，但该补充协议不足以证明被告杨蓓蓓已实际支付了20万元现金。一是原告虽不确定签过该补充协议，但抗辩即使签字，也是为配合办理按揭贷款；二是支付现金的手续不清，被告杨蓓蓓不能明确说明每次支付现金的具体数目、款项来源、给付地点等，在与原告为支付房款已有争执的情况下，支付20万元现金，数目不小，双方应该履行支付手续，最简便也最为合理的方法是由原告出具收款凭据。故本院认定被告杨蓓蓓实欠原告购房款145万元。关于被告中晨公司是否承担责任问题，代办合同第十六条其他约定事项明确约定：“如果以上约定条款与本约定事项发生冲突，则以本条款约定为准，甲乙双方自行找银行办理按揭手续。乙方承诺不限购、不限贷、无不良征信问题，如遇银行问题，乙方必须补足首付款。”被告中晨公司在本案中虽收取了代办费，但买卖双方选择自行办理按揭手续，被告杨蓓蓓承诺不限购、不限贷、无不良征信问题，被告中晨公司在本案中不应承担补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨蓓蓓于本判决生效之日起十日内向原告支付黄涛购房款人民币145万元；二、被告杨蓓蓓于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄涛购房款人民币145万元的利息损失（利息计算方法：以人民币145万元为基数，按年利率3.85%，自2019年8月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告黄涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告黄涛预交的案件受理费18580元、诉讼财产保全费5000元，合计23580元，由被告杨蓓蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  程 红人民陪审员  罗娟昱二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  黄前琴