河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1448号上诉人（一审原告）：张鲁英，女，1956年4月19日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：汪图南，女，1986年4月20日出生，汉族，现住濮阳市华龙区。被上诉人（一审被告）：赵翔（又名赵飞），男，1983年6月26日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人张鲁英因与被上诉人汪图南、赵翔租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张鲁英及其委托诉讼代理人王军勇、被上诉人赵翔到庭参加诉讼，汪图南经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张鲁英上诉请求：撤销濮阳市华龙区人民法院作出的（2020）豫0902民初第1907号民事判决，改判支持张鲁英的一审诉讼请求。事实和理由：一、赵翔与汪图南应该承担共同清偿拖欠张鲁英租金的责任，原判适用合同相对性的原则排除赵翔的清偿责任错误。本案所涉唯一的一份一年租期的书面房屋租赁合同，是赵翔与张鲁英商谈后以妻子汪图南的名义于2011年10月1日签订的，其后七八年期间双方并没有再签订书面房屋租赁合同，但租金一直是以赵翔的名义向张鲁英交纳，说明赵翔、汪图南二人租赁张鲁英房屋所经营的服装店铺，是用家庭或夫妻共有财产投资经营的，其经营产生的债务根据民法通则司法解释第42、43条的规定，亦应该以家庭或夫妻共有财产偿还，虽然赵翔与汪图南于2014年11月24日办理了离婚手续，但事实上二人“离婚不离家”仍居住在一起，并又于2018年再生一女儿，这就说明其二人组建的家庭仍然存在，店铺属于家庭共同经营的事实仍然存在，债务也应该由其二人共同承担。即使2014年11月24日后汪图南、赵翔二人办理了离婚手续后，店铺不属于家庭或夫妻共同经营，但离婚后汪图南负责店铺经营、赵翔负责缴纳租金以及协调外围关系的事实，就属于合伙经营法律关系，合伙经营产生的债务也应该依法由合伙人共同承担。二、原审判决将自2014年1月1日至2020年5月8日期间的月租金标准全部认定为每月2，000元错误；2013年10月1日至2018年9月30日期间的月租金标准应为每月2，200元，2018年10月1日至2020年5月8日期间的月租金标准应为每月2，700元。1．在一审期间张鲁英提交的赵翔、汪图南录音材料证据中，二人均认可自2014租赁年度起每年度均拖欠张鲁英一部分租金，汪图南更是直接认可张鲁英起诉书中所列明的每年拖欠租金的数额，原审应据此认定二人拖欠租金的数额。2．虽然本案双方自2012年10月1日起没有签订书面租赁合同，但事实上的租赁合同关系至今一直存在，在没有书面合同约定、合同双方又对租金标准有分歧的情况下，应该依照法律的规定进行判定。根据《合同法》第六十二条第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，本案在赵翔、汪图南不认可张鲁英主张的租金价格的情况下，应按照同时期同街道门面房的租金价格标准进行确定，一审中张鲁英提供了自己另外两间同时期的租赁合同以及相邻的其他门店租赁合同，这些租赁合同显示租金市场价格标准为：自2014年起每间门面的月租金价格已上涨到2，500元以上，2015年以后又上涨到2，700元以上。张鲁英向二人主张2014至2018年度月租金2，200元的价格，远低于市场价格，已经把人情因素考虑进去，但二人对张鲁英不仅不感恩，反而恶意拖欠租金达数年之久，张鲁英将自2018年10月1日以后的月租金标准主张为2，700元，只是恢复了市场价格，并不超过市场价，因此，张鲁英一审的诉讼请求是完全符合法律规定的，应予支持。三、原审判决以赵翔、汪图南向法庭交钥匙的时间确定租金缴纳的截止时间和房屋返还的时间错误。租赁房屋的返还，租赁双方应进行验收确认，以确定租赁房屋是否改变结构、是否被损坏、是否符合交付时的使用状态、是否还有租赁期间产生而未交纳的费用，不能仅依据承租方单方面交房屋钥匙来认定已完成交付房屋的义务，况且张鲁英庭后也未实际接收到房屋钥匙。另本案是在赵翔、汪图南严重违约的情形下，张鲁英依法提起的诉讼，其二人还应承担房屋实际交付后至新承租人租赁前的等待期内给张鲁英造成的租金利益损失，以起到惩戒恶意违约人的法律和社会效果。赵翔辩称：1．房屋租赁合同是张鲁英与汪图南签订的，合同与赵翔无关。2．赵翔和汪图南在2014年办理了离婚手续，已不是夫妻关系，不是适格被告。3．房屋的租金问题请求法院去周边调查，其它的房屋房租据了解都很低。汪图南未到庭，亦未提交书面答辩意见。张鲁英向一审法院起诉请求：1．解除张鲁英与赵翔、汪图南之间的租赁关系；2．赵翔、汪图南返还房屋并结清经营期间产生的水电、卫生、物业费用；3．赵翔、汪图南支付2013年10月1日至2020年6月30日租金90，300元（2013年10月1日至2014年9月30日年租金标准是每月2，000元，2013年10月1日至2014年9月30日二被告欠交8，000元租金，2014年10月1日至2018年9月30日之间赵翔、汪图南每年只向张鲁英交纳20，000元租金，此期间的租金标准是每月2，200元，赵翔、汪图南每年向张鲁英少交了6，400元，2018年10月1日之后赵翔、汪图南没有再交纳租金，故2018年10月1日至今的租金标准是按每月2，700元向赵翔、汪图南主张）；4．诉讼费由赵翔、汪图南承担。一审法院认定事实：2011年10月1日，张鲁英（出租方，甲方）与汪图南（承租方，乙方）就张鲁英购买的重华街门面房签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租费一年一定，从2011年10月1日至2012年10月1日，月租金1，300元，年租金15，600元，提前一个月交下半年租金；2．租赁期间，招商办的管理费、水、电、暖、卫生、治安等费用及政府和有关部门规定的税、费均由乙方全部负担；3．合同期满，乙方要保证房屋内外及安全门窗完好，否则扣押金，如甲方继续出租，在同等条件下，如乙方没有违约行为，乙方享有优先权；4．本合同未尽事宜，应由合同双方共同协商，另作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等效力，在新的协议未达成之前，本合同自然有效。合同签订后，张鲁英依照合同约定将涉案房屋承租给汪图南，用于经营服装，汪图南按照前述合同约定支付张鲁英2011年10月1日至2012年10月1日期间的租金15,600元。上述租赁合同期满后，汪图南继续使用涉案房屋并支付张鲁英2012年10月1日至2013年9月30日期间的房屋租金（按年租金15,600元计算）。赵翔、汪图南已于2014年11月24日办理离婚手续。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。经各方意见及庭审情况，本案争议焦点包括：1．涉案租赁合同是否有效；2．租金标准及其他物业费、水电费、卫生费如何确定；3．租赁关系何时解除。就涉案租赁合同是否有效，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。汪图南辩称，涉案房屋没有规划审批等合规手续，属于违章建筑，涉案租赁合同应属无效合同，对此，张鲁英已提交濮阳市计划委员会文件、收款收据、中共濮阳市委濮阳市人民政府机关事务管理局出具的证明材料予以证明涉案房屋的来源，且汪图南自2011年10月起已实际取得涉案房屋经营使用权以此获得相应的收益并陆续向张鲁英支付租金，现汪图南又辩称涉案租赁合同无效，明显不符合上述法律规定的立法理念及民事活动诚实信用的基本原则，故一审法院对汪图南答辩不予采纳，张鲁英与汪图南已自2011年10月1日起因涉案房屋出租与承租形成租赁关系。就租金标准及其他物业费、水电费、卫生费如何确定，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租金是出租方即张鲁英以涉案房屋为媒介获取的收益，也是承租方获取涉案房屋使用权应支付的对价，是租赁关系的主要内容，张鲁英与汪图南作为出租房与承租方均应本着公平、公正、诚实守信的理念全面履行各自权利义务，并均应自行承担各自行为所产生的法律后果，结合张鲁英提交的租金收据、庭审情况及合同相对性的基本原则，在2011年10月至2013年9月期间的月租金标准为1，300元，汪图南已按该标准向张鲁英支付2011年10月至2013年9月期间的租金，之后的租金标准，张鲁英自行提交的编号为5091672的租金收据显示：2014年1月至6月期间月租金为2，000元，张鲁英与汪图南均在该收据上签名予以确认，此外的收据上并未显示月租金标准，根据“谁主张，谁举证”的证据规则及各方意见，自2014年1月起双方就调高月租金标准为2，000元达成合意，故2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金应按月租金标准1，300元为宜，2014年1月以后的租金应按月租金2，000元计算为宜。张鲁英另要求汪图南结清经营期间产生的水电、卫生、物业费用，但未就该费用提供证据证明，且未明确具体请求数额，故一审法院对该请求不予处理。就租赁关系何时解除，张鲁英于2020年4月2日诉至一审法院，要求解除租赁关系，汪图南于2020年5月8日庭审时当庭提交钥匙，故双方之间的租赁关系于2020年5月8日解除。综合上述内容，张鲁英与汪图南自2011年10月1日起至2020年5月8日止就重华街门面房存在租赁关系，根据合同相对性原则，一审法院对张鲁英要求赵翔承担租赁关系民事责任的请求不予支持；2011年10月至2013年12月期间的月租金标准为1，300元，且2011年10月至2013年9月期间的租金已付清，2014年1月至2020年5月8日期间的月租金标准为2，000元，经核算，2013年10月起至2020年5月8日止期间的租金数额应为156，417元，扣除汪图南已支付的租金97，000元，汪图南还应支付张鲁英剩余租金59，417元。综上，依照《中华人民共和国合同》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张鲁英与汪图南租赁关系于2020年5月8日解除；二、汪图南支付张鲁英2013年10月至2020年5月8日期间的剩余租金59，417元，于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回张鲁英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2，058元，由张鲁英负担572元，汪图南负担1，486元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张鲁英提交三份录音的书面材料（一审中提交了四份录音，其中两份录音有书面材料，今天提供的这两份录音在一审中未播放，再提交书面材料，加上一审中提交的两份，一共是五份）。证明：1．赵翔是共同的承租人，在签订合同之初赵翔对张鲁英的房屋进行了充分的了解，对租金的价格和张鲁英进行充分协商，后期的租赁合同存续期间，每次缴纳租金都是由赵翔出面缴纳，在张鲁英催要租金的过程中也是赵翔出面和张鲁英协调，从录音材料中证实赵翔是共同承租人。2．赵翔、汪图南拖欠租金的事实，在汪图南的录音材料中，汪图南对每年拖欠张鲁英租金数额没有异议，这些数额是张鲁英在一审中诉讼请求中主张的数额。3．赵翔、汪图南二人属于事实上的夫妻关系，张鲁英根本不知道其二人离婚的事实。对张鲁英提交的录音证据赵翔质证称：第一条录音张鲁英有威逼利诱的因素。第二条录音涉案房屋产权是否合法，是否归张鲁英所有，希望法院调查。第三条录音请求法院去周边房屋调查租金事宜。因张鲁英提交的录音资料涉及赵翔是否应承担偿还租金责任以及涉案房屋租金标准等争议焦点认定，本院将在下文予以评判。本院认为，根据张鲁英的上诉理由与赵翔的答辩意见归纳本案争议焦点为：1．赵翔是否应当承担清偿本案租金的责任；2．涉案房屋租赁费标准是多少；3．一审认定双方解除租赁关系时间是否正确。一、关于赵翔应否承担偿还本案租金的责任问题2011年10月1日，张鲁英与汪图南签订《房屋租赁合同》，双方之间成立房屋租赁合同关系。汪图南应按照合同约定履行缴纳房租的义务。张鲁英上诉称赵翔应与汪图南共同承担清偿拖欠其租金的责任。赵翔辩称，赵翔和汪图南在2014年办理了离婚手续，不是适格被告。经查阅一审卷宗，在张鲁英给汪图南、赵翔出具收到租金的收据上显示，自2015年2月13日至2019年1月28日，赵翔（赵飞）共在17份交纳房租收据上签字确认，且在部分收据中交款人显示“今收到赵飞、汪图南交来房租费”字样，据此，应认定赵翔加入本案房屋租赁合同之债的履行，应与汪图南共同承担缴纳房租的义务。二、本案房屋租赁费标准问题原审查明，2011年10月至2013年9月期间的租金已付清。对2013年10月1日之后的租金标准双方存在分歧。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张鲁英主张2013年10月1日至2018年9月30日期间的月租金标准应为每月2，200元，2018年10月1日至2020年5月8日期间的月租金标准应为每月2，700元，并提交张鲁英另外两间同时期的租赁合同以及相邻的其他门店租赁合同及一审和二审提交的录音材料予以证明。汪图南、赵翔未举证。本院将根据张鲁英的举证并参照市场价格认定双方争议的租金标准。根据一审时张鲁英提交的编号为5091672的租金收据可知，2014年1月至6月期间月租金为2，000元，且张鲁英与汪图南均在该收据上签名予以确认。故一审法院对2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金按月租金1，300元，2014年租金按照月租金2，000元计算并无不当；根据张鲁英录音材料中有“张鲁英：这都是从2016年每月都是2，700元；汪图南：嗯。张鲁英：我这都按2，200元算，截止2018年底，…。”、“张鲁英：…2019年咱还没说是不?汪图南：嗯嗯；张鲁英：按2，700元来说，该再给我增加15，000元，一个月差500元，…？汪图南：嗯。”等内容，再参照张鲁英另外两间同时期的租赁合同以及相邻的其他门店租赁合同，应认定2016年起租金标准为每月2，200元，2019年起租金标准每月2，700元为宜。经核算，2013年10月起至2020年5月8日止期间的租金数额应为177，000元，扣除汪图南已支付的租金97，000元，汪图南还应支付张鲁英剩余租金80，000元。三、双方合同解除时间认定问题张鲁英于2020年4月2日诉至一审法院，要求解除租赁关系，汪图南于2020年5月8日一审当庭提交钥匙，至此双方对解除本案的租赁合同达成一致意见。故一审法院认定双方之间的租赁关系于2020年5月8日解除并无不当。另，张鲁英上诉称汪图南、赵翔还应承担房屋实际交付后至新承租人租赁前的等待期内给张鲁英造成的租金利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。张鲁英对汪图南一审交钥匙后的空闲房屋应采取积极措施，且一审时张鲁英对租赁等待期内的租金利益损失未主张，本院对其该项上诉理由不予采纳。综上，张鲁英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1907号民事判决第一项；二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1907号民事判决第二项；三、汪图南支付张鲁英2013年10月至2020年5月8日期间的剩余租金80，000元，于判决生效后10日内履行完毕；四、驳回张鲁英的其他诉讼请求。一审案件受理费2，058元，由张鲁英负担572元，汪图南负担1，486元，二审案件受理费2，058元，由张鲁英负担260元，由汪图南、赵翔负担1，798元。本判决为终审判决。审判长 周培勋审判员孙立新审判员孔德军二〇二〇年九月十四日书记员 程      思      琦