福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3571号 原告:福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路**。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 被告：陈金贵，男，1988年12月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称“星海公司”）与被告陈金贵商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序。本院于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告星海公司的委托诉讼代理人郑高廷到庭参加诉讼。被告陈金贵经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令陈金贵立即与星海公司共同办理案涉房屋不动产权转移登记手续；2.判令陈金贵向星海公司支付逾期办证违约金（按已付购房款1016900元的日万分之三计算，自2018年2月19日起计至案涉房屋不动产权转移登记手续办结之日止）；3.判令陈金贵承担星海公司因本案而支出的律师代理费2000元；4.判令陈金贵承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月2日，陈金贵（买受人）与星海公司（出卖人）就购买位于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXXX号房签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），房屋总价款为1016900元。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。2018年1月19日，案涉房屋进行房屋所有权初始登记，已具备办理所有权转移条件。后星海公司曾于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日、2018年1月16日、2018年6月5日多次催促陈金贵配合办理相关转移登记手续，但陈金贵均未办理。2020年1月13日、2020年6月、2020年7月，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所就陈金贵怠于办理案涉房屋转移登记事宜，向陈金贵发函催办。陈金贵至今未办理房屋不动产权转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。 陈金贵未进行答辩及提交证据抗辩。 当事人为支持其诉讼主张向本院提供证据。本院组织各方当事人进行证据交换及质证。陈金贵经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利。对星海公司提交的《合同》及附件六合同补充协议，《委托代理合同》及律师费票据，不动产登记审批表，首次登记通知书，开发商备案材料及备案花名册，中国建设银行活期存款明细账，个人住房借款合同，水电卡签收表等证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院作如下分析： 1.2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日的关于配合办理房屋所有权证通知书。本院认为，首先，星海公司主张于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日通知陈金贵等人办证。星海公司未提供有效证据证明上述通知书已交邮且按合同约定进行投递。退一步讲，即使上述材料已按约进行投递。案涉小区于2018年1月19日才取得所有权初始登记。案涉小区总登尚未办理就通知办证，不符合正常人的行为逻辑、交易习惯和日常生活经验法则，故不予采纳。 2.中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2019年5月7日出具的《说明函》。本院认为，《说明函》载明“大部分收件地址集中在星海湾楼盘”，该送达地址与陈金贵在案涉《合同》中约定的确认送达地址不一致，故该证据与本案的关联性存疑，本院不予采纳。 3.2018年1月16日、2018年6月5日的EMS面单及2020年11月19日中国邮政集团有限公司福建省平潭综合实验区分公司（以下简称邮政公司）的《函》，本院认为，星海公司仅提供邮寄面单而未提供邮寄详情单相印证，邮政公司的《函》虽载明上述面单“确定为我司收寄并已投递”，但亦载明“相关档案材料被我司销毁”，《函》内容前后矛盾。在本院要求该公司提供“收寄并投递”的相应证据后，该公司《复函》如下：“相关档案凭证已销毁，故我司无法提供任何档案凭证”。基于该公司出具的《函》内容前后矛盾，无法证明星海公司已将通知办证函投递及投递的状态，故对上述证据不予采纳。 4.2020年1月13日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单、2020年6月的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单及2020年7月EMS邮政快递面单及物流详情单邮寄投递的地址为案涉合同中约定的确认送达地址，EMS邮件详情单显示该函件被“退回妥投”，故本院对其真实性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定事实如下： 2014年12月2日，陈金贵（买受人）与星海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1016900元购买星海公司开发的坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXXX号房商品房。《合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十天内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。 2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发放首次登记通知，通知其申请的星海湾1号A1、A2区的住宅部分的房屋所有权首次登记已办结。 2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。 2018年5月31日，星海公司按公告要求向平潭综合实验区行政服务中心一次性提交案涉房产转移登记的申请材料。 2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照陈金贵在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向陈金贵发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月24日被“退回妥投”。 另查，2015年3月12日，陈金贵（借款人）、星海公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司平潭支行（贷款人）签订《个人住房借款合同》，约定星海公司为陈金贵为案涉房产申请的按揭贷款承担保证责任的范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用。星海公司的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。 星海公司先后在中国建设银行股份有限公司平潭支行的保证金账户缴纳保证金13117116.36元。星海公司庭审中确认为陈金贵案涉房产的按揭贷款在上述保证金账户缴纳贷款额5%的保证金。 本院认为，案涉合同系星海公司与陈金贵在协商达成一致意见后签订，即使条款由星海公司提供，也不能否认系双方当事人真实意思表示，约定中除附件六合同补充协议第四条约定“出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达”及第六条违约金标准的约定外，其他约定不属于免除或限制星海公司责任、加重陈金贵责任、排除陈金贵主要权利的情形，合法有效，可以作为本案的判决依据。本案的争议焦点如下： 一、陈金贵是否需承担违约责任？ 首先，案涉房屋小区于2018年1月19日取得房屋所有权首次登记手续，按照平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，星海公司于2018年5月31日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。其次，《合同》附件六合同补充协议第六条约定，陈金贵若未按合同约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定。再次，星海公司为陈金贵案涉房产按揭贷款提供阶段性保证，若陈金贵未积极履行办证义务，导致星海公司缴纳的保证金被占用，且可能承担保证责任的预期风险，故陈金贵对按期办理房屋权属证书负有义务。陈金贵至今仍未办理相关权属转移手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金的计算标准及计算期间。 关于违约金的计算标准问题，按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，陈金贵按购房款总额1016900元的日万分之三向星海公司支付违约金。本院认为，从违约的结果看，陈金贵未积极履行办证义务，导致星海公司的保证金被占用，星海公司确认其缴纳的保证金金额为业主贷款余额的5%，且可能承担贷款余额保证责任的预期风险。结合本案讼争合同的实际履行情况，陈金贵在本案中不存在拖延支付按揭贷款的情形，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻陈金贵的违约责任，故酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。 关于违约金的计算期间问题。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照陈金贵在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向陈金贵发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月17日交邮，于2020年1月24日被“退回妥投”。案涉合同按附件六合同补充协议第四条约定，星海公司按照地址寄发通知后5日，即视为送达。按照上述约定，邮件应于2020年1月22日视为送达。但本院认为，邮件的投递还受到邮递公司配合等诸多因素影响，并非买受人单方能够控制，故上述条款加重了买受人的责任，上述函件应认定在2020年1月24日被“退还妥投”时才完成送达。据《合同》附件六合同补充协议第六条约定，陈金贵应自2020年1月24日起的第31日即2020年2月24日起，按购房款总额1016900元的日0.0075%计算，向星海公司支付违约金至陈金贵申请办理案涉房屋不动产权属登记手续之日止。星海公司主张其分别于2017年9月7日、2017年11月30日、2018年1月11日、2018年1月16日、2018年6月5日向陈金贵送达办证催告函。如前所述，星海公司未提供有效证据证明其已按《合同》约定进行上述邮件投递及投递详情，对其关于按上述时间已履行通知办证义务的主张，本院不予采信。 关于律师费承担的问题。星海公司主张陈金贵应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费2000元。本院认为，星海公司未举证证明其与陈金贵就律师费承担有过约定，故其上述主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告陈金贵应于本判决生效之日起十日内申请办理坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第XX幢XX层XXXX号房商品房的不动产权属登记手续； 二、被告陈金贵应于本判决生效之日起十日内向原告福建星海房地产有限公司支付逾期办证违约金（按购房款总额1016900元的日0.0075%计算，自2020年2月24日起至其申请办理案涉房屋不动产权属登记手续之日止）； 三、驳回原告福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，支付迟延履行金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5251元，由福建星海房地产有限公司负担1149元，陈金贵负担274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  李华峰 书 记 员  何 艳