北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7943号原告：刘峻波，女，1978年9月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林浩，原告之夫。被告：杨宝东，男，1976年8月31日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。被告：刘永峰，男，1977年8月24日出生，汉族，住北京市房山区。原告刘峻波与被告杨宝东、刘永峰案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘峻波及其委托诉讼代理人杨与平、张林浩，被告杨宝东、刘永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峻波向本院提出诉讼请求:1、判决撤销房山区人民法院（2020）京0111执异258号裁定书；2、判决立即停止对位于北京市房山区良乡苏庄二里甲x号楼x单元xxx号房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封；3、判决确认北京市房山区人民法院在2019年10月10日做出（2019）京0111民初第16322号调解书合法有效；4、判决被告协助原告,按照上述调解书的内容,将位于北京市房山区良乡苏庄二里甲x号楼x单元xxx号房屋过户至原告名下；5、诉讼费由被告承担。事实及理由:房山区人民法院在2019年10月10日做出（2019）京0111民初16322号调解书,依据调解书的内容,被告应当在调解书作出后的三个月内,协助原告将北京市房山区良乡苏庄二里甲xx号楼x单元xxx号房屋过户到原告名下,依照法律规定、依照该调解书的表述,调解书在“经各方当事人签收后,即具有法律效力”,故调解书在2019年10月10日当天就发生了法律效力。在执行过程中,原告发现上述房屋被贵院在2019年12月30日对上述房产进行查封,故原告立即提出了对上述查封的异议,现贵院做出（2020）京0111执异258号裁定书,原告对该裁定书不服,故提出本诉。原告认为,按照调解书的内容,被告一应当协助原告将房屋过户至原告名下,该调解书在2019年10月10日当天就发生了法律效力。但是上述查封在发生在2019年12月30日,是在原告的调解书生效之后进行的查封,故原告生效的法律文书在先，法律文书的基本事实在先,在先的权利应当得到保证。由于上述查封导致原告无法实际过户,造成了对原告合法权利的障碍。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,结合本案的案情,原告已经在贵院查封之前实际占有了房屋、实际支付了对应的全部购房款,存在在先的、合法的法院调解文书,且两笔查封发生在有效法律文书之后,同时,该房屋是原告的唯一住房,原告的权利应当得到保障。综合以上原因,为维护原告的合法权益,故依法提起诉讼,请法院依法公正裁判。被告杨宝东辩称，我和原告不是真实的买卖关系，他们诱导我跟他们做的调解。原告去我家里闹，我父母年纪大了，后来还报了警之后，实在没办法才签的调解书。被告刘永峰辩称，我是正常申请执行，正常起诉，在今年有个执行裁定书给原告驳回了。我也不知情这个事情，我在执行庭的时候问杨宝东，杨宝东和原告房产没有买卖的事就是有其他的纠纷。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，原告与杨宝东签订房屋买卖合同，原告购买被告房山区良乡苏庄二里甲x号楼x单元xxx号房屋，房价款130万元。当日杨宝东出具了130万元收条。庭审中原告和杨宝东认可房价款非签约当日给付，而是签房屋买卖合同之前多次多笔交接资金。2017年，原告起诉杨宝东、张xx房屋买卖合同纠纷一案，我院作出（2017）京0111民初2065号裁定书，认为涉案房屋相关建设手续尚未办理完成，待涉案房屋相关建设手续办理完成后再行处理。2018年11月22日，原告与杨宝东再次签订协议，确认杨宝东已经将房屋出卖给原告，杨宝东向原告承诺房屋的所有权归原告个人所有。从双方签订本协议书之当日杨宝东及其家人立即搬离房屋，将房屋腾退给原告居住使用。由于该房屋暂时无法办理不动产登记证书，该房屋只要具备办理不动产登记证书的条件，杨宝东必须无条件配合原告将该房屋过户到原告名下。2019年3月杨宝东腾退房屋将钥匙交给刘峻波，原告入住涉案房屋，且自行交纳了水电等费用。2019年10月10日，原告再次起诉杨宝东房屋买卖合同纠纷，我院作出（2019）京0111民初16322号调解书，调解内容：一、杨宝东于调解书送达后三个月内将位于房山区西潞街道苏庄二里甲x号楼x层x单元xxx号房屋过户到原告刘峻波名下；二、上述房屋解押所需费用由原告刘峻波垫付，被告杨宝东按照每月1000元还款给原告刘峻波，至贷款期限届满止；过户所需其他费用均由原告刘峻波承担。三个月后，原告对上述调解书申请强制执行，发现涉案房屋已经被采取保全措施。2019年12月30日，刘永峰针对与杨宝东的民间借贷纠纷申请诉前财产保全，我院作出（2019）京0111财保322号民事裁定书，裁定查封被申请人杨宝东名下的位于房山区西潞街道苏庄二里甲x号楼x单元x层xxx房屋。我院采取保全措施，查封期限自2020年1月3日至2023年1月2日止。2020年3月21日，我院针对刘永峰诉杨宝东民间借贷纠纷一案作出（2020）京0111民初1446号判决书，判决杨宝东偿还刘永峰借款100万元并支付利息20万元。后刘永峰申请执行上述民间借贷判决，执行案号为（2020）京0111执2795号。2020年6月11日，（2020）京0111执2795号执行裁定书裁定查封杨宝东名下位于北京市房山区西潞街道苏庄二里甲x号楼x层x单元xxx的房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，现针对涉案房屋所采取的执行行为是2020年1月3日开始的诉前保全查封措施，诉前保全查封在生效判决进入执行阶段后，转为执行阶段的查封措施。原告、杨宝东于2014年3月9日签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，应系合法有效。原告亦已支付了房款，虽一直未办理过户手续，但涉案房屋已在本院查封前由原告实际占有。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋在2019年才办理产权登记，2019年10月10日原告和杨宝东就房屋过户事宜领取了调解书，但是房屋需要偿还银行贷款后解押，且调解书载明三个月履行期，原告在履行期届满后才能申请执行立案，故涉案房屋未能办理过户手续并非原告之过。综上，原告依据其与杨宝东签订的《商品房转卖合同》，已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，亦对未办理过户登记手续不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于涉诉房屋查封之前。因此，原告要求停止对涉案房屋的执行、解除查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。根据民事诉讼法司法解释规定，诉前保全（2019）京0111财保322号裁定中的查封措施，在民间借贷判决生效后已经转为执行阶段的查封措施，故应解除执行查封。原告要求确认（2019）京0111民初16322号调解书合法有效，调解书的法律效力目前没有其他法律文书推翻，且不属于本案执行异议之诉的审理范围内，执行异议之诉审理的是当事人对执行异议裁定不服提起的诉讼，故本院不予处理。原告要求杨宝东协助办理涉案房屋过户至原告名下，该诉讼请求已经在（2019）京0111民初16322号调解书处理完毕，原告在本案中重复主张，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止（2020）京0111执2795号执行案件对位于房山区西潞街道苏庄二里甲x号楼x单元x层xxx房屋的强制执行，解除该案中对该房屋的查封措施；二、驳回原告刘峻波的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由原告杨峻波负担16430元（已交纳），由被告杨宝东负担70元（于判决书生效后七日内给付原告杨峻波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异258号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  栾林林人民陪审员  朱春艳人民陪审员  牛建华二〇二〇年十一月二日法官 助理  马存君书 记 员  佟 彤