新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2972号 上诉人（原审被告）：李彦，女，1977年6月7日出生，汉族，新疆维吾尔自治区人社厅人力资源市场员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：程晓保（系李彦丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：郑小玲，女，1975年10月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙树堂（系郑小玲丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人李彦因与被上诉人郑小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭于2020年10月27日开庭进行了审理。上诉人李彦及其委托诉讼代理人程小保，被上诉人郑小玲及其委托诉讼代理人孙树堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彦上诉请求：依法撤销一审判决第四项，依法改判驳回郑小玲的诉讼请求。事实和理由：一、关于住房公积金贷款支付期限的问题。住房公积金贷款最终的支付期限并不以双方具体的意思表示来确定，而是由乌鲁木齐住房公积金管理中心根据其审批、发放住房公积金贷款的工作安排、客观情况自己决定何时支付，并直接支付给郑小玲。双方在签订《房产转让合同书》时无法确定准确的住房公积金贷款的支付期限，双方在《房产转让合同书》补充条款第2条第2款约定：“公积金所贷款项随到随付给甲方”。公积金贷款的支付期限就是双方约定的“随到随付”。补充条款第5条的约定是除公积金贷款外其他可以确定具体支付期限房款的逾期付款责任，公积金贷款不适用补充条款第5条约定的违约责任。《房产转让合同书》补充条款第5条第2款：“乙方如在2019年8月1日后，超出叁个月后未支付剩余款项，乙方按剩余未付款项的15%支付违约金给甲方”的约定，实际上明确了房款给付的最后期限。补充条款第5条第1款约定：“乙方在2019年8月1日后未付清剩余房款按剩余房款的5%支付违约金于甲方”，结合补充条款第5条第1款来看，补充条款第5条第2款是对“超出叁个月后未支付剩余款项”的行为约定了更为严重的违约责任，而不是对住房公积金贷款支付期限的变更约定。综上，本案因住房公积金贷款的支付期限不为本人或郑小玲任何一方所掌控，所以双方约定的支付期限就是“随到随付”，而住房公积金贷款审批通过后是由住房公积金管理中心直接支付给郑小玲，本人从未经手，不存在逾期支付的事实，也不存在产生违约金的事实。二、关于“公积金贷款迟延发放由第三方造成”是否构成本案的免责事由的问题。住房公积金管理中心已经将公积金贷款“随到随付”给了郑小玲，就公积金贷款的支付不存在违约的事实，也没有产生相应的违约责任，更不会存在我以“公积金贷款迟延发放由第三方造成”为由免去其相应的责任。一审法院认为“公积金贷款迟延发放是由第三方造成不构成本案的免责事由”系明显错误，本案就公积金贷款的支付就没有产生任何违约责任，更不会有“不构成本案的免责事由”一说。综上所述，一审判决的第四判项没有事实与法律依据，请求依法改判支持我的上诉请求。 郑小玲辩称，不同意李彦的上诉请求。我们去公积金管理中心进行查询，李彦单位漏缴公积金导致没办法办理公积金，但是李彦告知我方可以办理，所以李彦是恶意拖欠办理公积金。双方约定第三次付款支付三十万元整，李彦直到2019年8月还没有支付，合同中约定了逾期支付尾款需要支付违约金，所以我认为这些都是尾款。李彦称述的都不是恶意拖欠的理由，李彦在买卖中多次违约，所以要追究李彦违约责任。违约条款是双方进行协商的，违约条款是对方强烈要求约定为百分之十五的。公积金原本三月份可以办理但一直拖欠至六月份，所以李彦是恶意拖欠。 郑小玲向一审法院起诉请求：1．判令李彦支付暖气费924元；2．判令李彦支付第一笔违约金1,650元；3．判令李彦支付第二笔违约金40,050元。 一审法院认定事实：李彦（乙方）购买郑小玲（甲方）名下位于乌鲁木齐市XX区XX房屋一套。2019年1月14日签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》，同日办理房屋产权过户。《乌鲁木齐市房产转让合同书》约定：房款于2019年1月14日前支付35万元，1月24日前支付25万元，8月1日前支付30万元。第八条约定：“办理房产转让过户手续应缴纳的税费，甲乙双方应按规定缴纳，如另有约定、注明：经双方协商乙方承担所有费用”。第三笔房款李彦于2019年8月18日给付郑小玲33,000元，2019年12月17日公积金贷款支付262,000元，2019年12月30日银行转账付款5,000元。 2019年1月24日双方签订补充条款，第1条约定“乙方交完房款60万元时（陆拾万元整），房产证由甲方保管，房屋使用权归乙方”，第2条约定“甲方必须于2019年8月1日前迁出户口，为乙方支付最后一笔房款的前提条件，公积金所贷款项随到随付给甲方”，第5条约定“乙方在2019年8月1日后未付清剩余房款，按剩余房款的5％支付违约金于甲方。乙方如在2019年8月1日后，超出叁个月后未支付剩余款项，乙方按剩余未付款项的15％支付违约金给甲方”。2019年2月14日郑小玲与李彦交接房屋。郑小玲于2019年7月24日将户口从**迁出。XX室不动产权证书郑小玲于本案第一次开庭当庭交付李彦。郑小玲于2019年4月30日缴纳XX室2018-2019年度采暖费1848.22元。 一审法院认为，郑小玲与李彦签订的《乌鲁木齐市房产转让合同书》及补充条款，是双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于郑小玲要求李彦给付采暖费924元的诉讼请求，根据房屋买卖以房屋交接时为买卖双方承担房屋水电暖等费用分界点的交易习惯，以及房屋水电暖等费用承担遵循“谁使用受益谁承担”的通常做法，一审法院认定，以双方确认XX室2019年2月14日交接为界，此前一个月采暖费由郑小玲承担，此后两个月采暖费由李彦承担，计算为616元（924元÷3个月），郑小玲该诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。李彦关于本案法律关系是房屋买卖合同纠纷，而非暖气费的纠纷，不应当在本案中进行审理的意见亦不成立，一审法院亦不予采纳，理由一同上文关于暖气费承担说理部分；理由二李彦认可缴纳暖气费是郑小玲作为出卖人的附随义务，即认可缴纳暖气费是《乌鲁木齐市房产转让合同书》的附随义务，同时，房屋买卖双方交接水电暖等费用是行业交易习惯，是避免次生矛盾发生的有效作法，应予维护维持，本案一并处理。理由三郑小玲已缴纳年度全部采暖费。对于郑小玲要求李彦支付违约金的诉讼请求，本案郑小玲与李彦围绕房屋买卖事宜产生诸多事端，核心问题是李彦延迟给付部分房款，从而使双方之间缺乏信任，根据双方达成的《乌鲁木齐市房产转让合同书》和补充条款，李彦存在违约行为。李彦关于补充条款“乙方交完房款60万元时（陆拾万元整），房产证由甲方保管”系笔误，郑小玲暂扣房产证，导致李彦部分房款逾期给付，郑小玲有过错，应当承担相应责任的意见，未提供证据证实，且补充条款第1条内容中前一句“房产证由甲方保管”，后一句即为“房屋使用权归乙方”，分别明确了房产证的保管和房屋使用权的归属，故李彦该意见不成立，一审法院不予采纳。关于违约金的计算，补充条款第5条约定“乙方在2019年8月1日后未付清剩余房款，按剩余房款的5％支付违约金于甲方。乙方如在2019年8月1日后，超出叁个月后未支付剩余款项，乙方按剩余未付款项的15％支付违约金给甲方”，该条双方自愿约定了5％、15％两个违约金比例。本案中，李彦逾期给付部分房款是违约方，郑小玲配合办理房产过户，交接房屋，按约定迁出户口，是守约方，对郑小玲主张的第一笔违约金一审法院予以支持，计算为1,650元（33,000元×5％）。郑小玲主张的第二笔违约金中，其中李彦于2020年12月30日给付郑小玲5,000元房款，该笔房款数额小、逾期时间长，李彦存在故意拖欠行为，郑小玲主张按15％计算违约金，一审法院予以支持，计算为750元（5,000元×15％）。对于郑小玲要求公积金贷款262,000元房款违约金按15％计算，李彦当庭提交的情况说明反映，李彦于2019年1月24日向乌鲁木齐市住房公积金管理中心申请贷款业务，公积金贷款迟延发放主要是因为李彦所在单位在2018年11月有断交情况，以及2019年以来乌鲁木齐市公积金放贷贷款额度不够，需轮后排队放款造成，可见公积金贷款迟延发放是由第三方造成，不构成本案免责事由，李彦主张该部分房款违约金不计算的意见不成立，一审法院不予采纳。结合本案房屋买卖过程中，郑小玲知道部分房款李彦需使用住房公积金贷款支付，这部分房款李彦不存在故意拖欠行为，不适用双方约定的15％的计算比例，一审法院确认按双方约定的5％计算违约金为13,100元（262,000元×5％）。李彦关于公积金贷款即到即付自己没有违约的意见，补充条款第2条虽然约定“公积金所贷款项随到随付给甲方”，但补充条款第5条“乙方如在2019年8月1日后，超出叁个月后未支付剩余款项，乙方按剩余未付款项的15％支付违约金给甲方”的约定，实际上明确了房款给付的最后期限，亦反映双方自愿约定在2019年8月1日后再3个月未支付房款即为违约，故李彦上述意见不成立，一审法院不予采纳。李彦关于违约金应当按银行同期贷款利率计算的意见，本案中郑小玲为确保按时收到房款、李彦为保证按时付款在签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》后，即以补充条款的形式约定了5％和15％高低不同两个违约金计算比例，可见双方是在充分协商的基础上，真实表达了自己的意见表示，遵循合同订立“意思自治”原则，违约金计算标准，一审法院在充分考量双方真实意思表示的基础上，结合双方履行合同义务情况，依法保护守约方合法权益，对第三笔房款违约金分笔分别予以计算，故李彦上述意见不成立，一审法院不予采纳。判决：一、李彦给付郑小玲位于乌鲁木齐市XX区XX室2018-2019年度部分采暖款616元；二、李彦给付郑小玲2019年8月18日支付房款33,000元的违约金1,650元；三、李彦给付郑小玲2019年12月30日支付房款5,000元的违约金750元；四、李彦给付郑小玲2019年12月17日支付房款262,000元的违约金13,100元。上述款项，李彦均须于判决生效后十日内给付郑小玲；五、驳回郑小玲的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李彦出示下列证据：李彦与孙树堂的微信聊天记录，用于证实李彦多次向郑小玲要求给付房款，对方一直拒收，郑小玲知晓无法办理住房公积金贷款的事实。郑小玲质证认为：对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。该聊天记录仅是部分内容，内容不连贯，李彦一直占有使用涉案房屋，但未交付所有房款，李彦要求我出具放弃追究她责任的证明，我拒绝出示对方拒绝付款。本院对上述证据认定如下：因双方对该部分证据的真实性、合法性均于认可，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据不能反映郑小玲拒绝收款的事实，亦不能反映李彦按照合同约定付款的事实，本院对上述证据的关联性不予确认，对该证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，郑小玲与李彦之间因涉案房屋买卖合同的履行、房款给付、违约责任承担等问题产生争议，本案的争议焦点为：郑小玲主张李彦支付违约金的数额及标准应当如何确定。对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、旅行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。郑小玲与李彦就买卖涉案XX室房屋分别于2019年1月14日签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》、2019年1月24日签订了补充条款，上述合同及补充协议对于支付涉案房款的期限及方式进行了约定，《乌鲁木齐市房产转让合同书》中对于涉案XX室房屋的总价款及支付期限、支付金额进行了约定，该合同中仅约定了以转账方式将房款支付完毕，并未约定李彦以何种付款方式转账支付房款。补充条款中约定了李彦以公积金的方式贷款支付房款，但对于公积金贷款支付的房款数额并未进行约定，补充条款中第二条约定“甲方必须于2019年8月1日前迁出户口，为乙方支付最后一笔房款的前提条件，公积金所贷款项随到随付给甲方”，上述补充约定内容中并无变更最后一笔付款期限为2019年8月1日的内容，关于李彦抗辩认为补充条款中约定的“公积金所贷款项随到随付给甲方”，应当视为以公积金贷款支付的房款部分不受2019年8月1日最后付款期限的约束，公积金贷款不适用逾期付款的违约责任。本院认为，房屋买卖合同签订过程中，选择以何种方式支付购房款、如何确定付款期限系当事人意思自治的范畴，双方签订的合同条款及补充条款中并未约定公积金贷款方式支付购房款可以不受付款期限的限制，李彦作为房屋买受人，应当按照双方约定的期限及支付方式履行付款义务，李彦与公积金管理中心之间的法律关系、履行内容及履行期限不能限制郑小玲在房屋买卖合同履行的权利。根据上述法律规定，双方的补充约定并未对购房款的最后付款期限进行变更，李彦未按照双方约定的付款期限支付购房款，应当承担违约责任，其主张不应当向郑小玲支付逾期付款违约金的理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，李彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，李彦预交的127.5元，由李彦负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十一月十九日 书记员 李玉涛