河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初4131号原告：杜学义，男，汉族，1962年12月6日出生，住址:原阳县。委托诉讼代理人：赵英杰，河南力天律师事务所律师。被告：张业平，男，汉族，1968年2月10日出生，住址：巩义市。委托诉讼代理人：刘天璞，女，汉族，1966年9月26日出生，住址：郑州市金水区,（系张业平妻子）。被告：刘天璞，女，汉族，1966年9月26日出生，住址：郑州市金水区。第三人：新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司，营业场所新乡市平原示范区太行大道恒大金碧天下228号楼115室。负责人：王帅。委托诉讼代理人：刘明阳，男，汉族，住址：河南省原阳县，系该公司职工。原告杜学义与被告张业平、刘天璞，第三人新乡市明晨房地产营销策划有限公司（以下简称明晨地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜学义及委托诉讼代理人赵英杰，被告刘天璞(张业平委托代理人)，第三人明晨地产到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜学义向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，为原告将房屋解除抵押，并过户登记给原告名下；2、被告支付原告违约金177000元；事实和理由：2020年8月2日，原告、被告经第三人中介，签订房屋买卖合同，约定被告将位于平原示范区恒大御景湾15号楼1单元2层1201号的房屋出售给原告，若违约支付违约金。2020年8月6日，又签订补充协议，约定原告将首付款付给被告，由被告在3日内用于偿还约定房屋的银行抵押贷款；而且在房产解押后因被告原因导致房产无法过户，同样视为被告违约。原告如约支付了被告房款，但被告至今并未为原告解押，更无法为原告过户，严重违约，为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院。被告刘天璞、张业平辩称，原告的起诉是事实，我们愿意按照合同规定履行义务。我与张业平在恒大御景湾分别以两个人的名义购置了两套房，张业平名下的这套房卖给了原告，我名下的这套房子卖给了李跃文，在我履行与原告的房屋买卖合同的过程中因为李跃文起诉了我们，所以法院根据李跃文的申请把张业平名下的房子也查封了，在我们去给原告办理房屋产权交易手续时得知张业平名下的房产已被法院查封，所以客观上造成了房屋手续暂时无法办理。我愿意和李跃文去协商，积极办理这个事情。第三人明晨地产述称，原告起诉的是事实，我们的意见是按合同办。原告杜学义为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1、两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是补充协议，合同第九条约定中被告应当支付原告23.2万元的违约金，原告要求被告支付17.7万元的违约金，是按照总房款59万的30%的计算根据补充的协议原告在向被告支付首付款38万元后，被告应当于三日内偿还银行抵押贷款。解压后因被告的原因导致无法过户的，应支付原告与首付款相同的38万元的违约金。2、一个是原告支付的定金收据，另一个是原告支付38万元的一个收据，一个是转账评证。该三份证据能够证明原告依照约定交纳了2万元定金和38万元首付款。3、被告购买涉案房屋的发票及税票交款书，涉案房屋的登记证明，证明被告是案涉房屋的实际权利人。4、保全费的发票、原告缴纳的中介的佣金，证明被告失信对原告造成的实际部分损失，另一个是交给保险公司的保费，在卷里边。5、上海市浦发银行郑州分行出具的撤销抵押联系公函和结清证明，证明该涉案房屋的抵押款已于2020年8月7日结清。被告刘天璞、张业平，第三人明晨地产未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张业平与刘天璞系夫妻，二人以张业平的名义购买了恒大御景湾15号楼1单元2层1201室，以刘天璞名义购买了1层1201室。2020年8月2日，张业平、杜学义、明晨地产有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定“甲方：张业平、刘天璞。乙方：杜学义。居间方：新乡市明晨房地产营销策有限公司平原示范区分公司。第一条房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在新乡市平原示范区恒大御景湾15号楼1单元2层1201室的房屋出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋购房合同编号为：2015-1118480所有权人：张业平建筑面积：111.14平米。第二条：房屋成交价格甲乙双方经协商同意该房屋的总价款为：590000元整。第五条：违约责任2、甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。若甲方未按照合同约定赔偿乙方和丙方损失，乙、丙双方可到房产管理部门对此房的债务纠纷申请备案，防止甲方对此房房产证的挂失。并按合同（第十二条）约定的到法院提起诉讼或到新乡仲裁委员会仲裁，来保证合同的公平性，同时来保证自己的合法权利。合同履行过程中，原告于2020年8月3日向被告交付了定金20000元，于8月6日支付了购房款380000元。被告将案涉房屋交由原告使用控制。2020年8月7日，二被告在上海市浦发银行郑州分行结清了按揭贷款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，原告杜学义与被告刘天璞、张业平、明晨地产签订的《房屋买卖（巨间）合同》，系当事人的真实意思表示，双方应按照约定履行各自的权利和义务。在合同签订后，原告按照合同约定分别支付被告刘天璞定金20000元、首付款380000元，被告刘天璞在收到原告支付的款项后，应积极办理银行解押，并协助原告办理过户登记手续，但被告未办理过户登记，违反了合同约定，故对原告主张被告协助原告办理过户登记手续的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，二被告在收到原告款项后未能办理房屋产权转移过户手续，违反了合同的约定，应当向原告支付违约金。合同明确约定违约方向另一方支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约金。违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，主张二被告支付违约金177000元明显过高。本院根据公平原则和诚实信用原则，以及考虑双方合同履行的实际状况，酌定二被告按原告支付购房款的余额、即190000元的20%的标准支付原告违约金38000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张业平刘天璞于本判决生效后三十日内，为原告杜学义办理新乡市平原示范区恒大御景湾15号楼1单元2层1201室的过户登记手续；二、被告张业平、刘天璞于本判决生效后十日内，向支付原告杜学义支付违约金38000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3840元，减半收取1920元，保全费3470元，由被告张业平、刘天璞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  徐献国二〇二〇年十二月十八日书记员  王**英