北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初1991号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1663号，统一社会信用代码91110229098793845C。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，1986年10月2日出生，北京八达岭山庄社区服务有限公司职员，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：苏萌，男，1989年3月17日出生，北京八达岭山庄社区服务有限公司职员，住北京八达岭山庄社区。被告：李兆年，男，1962年1月7日出生，住北京市丰台区。原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告李兆年物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日和2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告山庄服务公司的委托诉讼代理人李海涛、被告李兆年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求李兆年给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费55305元。事实及理由：2012年9月30日，北京市延庆县八达岭山庄业主委员会与程某签订《八达岭山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程某作为物业经理人负责八达岭山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》11条规定，程某应成立物业公司作为物业运行的载体，山庄服务公司系程某作为实控人的物业公司，作为八达岭山庄物业运营的载体。李兆年为××小区××号的业主，拖欠2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计55305元，山庄服务公司多次催要未果。故此，山庄服务公司诉至法院。李兆年辩称，1、不知道山庄服务公司与李兆年有什么关系，八年间李兆年没有收到任何山庄服务公司催收物业费的通知。如果山庄服务公司称其对李兆年进行了物业费的催收，应提供电话录音、微信通知等证据，现在山庄服务公司的起诉已超过了诉讼时效。2、如果山庄服务公司认定其在2012年10月1日至2018年12月15日期间是合法的物业公司的情况下，李兆年一直没有居住××小区××号（E-7）房屋，那么李兆年上述房屋院内的水井里的水管被锯掉的事情，2013年李兆年向康庄派出所报警，警察没有调查出来是谁干的，山庄服务公司称其不知道是谁干的，李兆年怀疑是程某指使人干的。因上述水管被破坏，李兆年的房屋不能使用，山庄服务公司是不是应当承担赔偿责任？现在，李兆年将上述房屋卖了，山庄服务公司起诉要求给付物业费，如果山庄服务公司要收取李兆年的物业费，李兆年则要求山庄服务公司赔偿。还有，李兆年自从购买了上述房屋，从没有居住过，房屋没有居住，山庄服务公司也不应该全额收取物业费。另外，李兆年请求法院查明山庄服务公司管理期间，房屋院里因修高铁给业主的补贴款，该补贴款应给业主发放。综上，李兆年不同意山庄服务公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县八达岭山庄业主委员会；乙方：程某。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程某负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以××小区××号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高某、王某、王某1、张某、孙某、曹某、彭某与程某于二○一二年九月三十日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李某，李某与程某系母子关系。李某出具情况说明认可程某为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程某在本院与其谈话中表示：“八达岭山庄所涉追索物业费的权利义务均归山庄服务公司。虽然在该公司成立之前是我在经营管理，但是我同意由公司承继债权债务，进行物业费用的追索。此外，我想说明一下，关于物业管理问题，物权法规定可以委托物业公司或者其他管理人进行管理，所以无论是我个人，还是公司，在进行物业服务方面都是具有合法资格的。”四、本院（2019）京0119民初145号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书认定：2017年8月28日，北京市延庆区八达岭镇人民政府对北京市延庆区八达岭山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具告知函：“八达岭山庄物业负责人程某：八达岭山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程某不再担任八达岭山庄物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程某已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与八达岭山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程某支付。望程某及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程某予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《八达岭山庄物业管理与服务责任书》第十五条规定在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，责任书一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《八达岭山庄物业管理与服务责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程某，该案案号为（2018）京0119民初6833号（以下简称6833号案件）。2018年12月13日，6833号案件民事调解书调解：被告程某及其雇用人员（详见名单）于2018年12月16日10时撤离八达岭山庄小区1号、2号、3号大门门卫室、岗亭，腾空物业服务中心大楼（原名“物业综合楼”）并移交给原告北京市延庆区八达岭山庄业主委员会。2018年12月16日，程某撤出该小区。五、庭审中李兆年认可××小区××号房屋是其购买的，房屋面积为296.94平方米，上述房屋是2010年交付李兆年的。2020年7月23日，××小区××号房屋的所有权人由李兆年变更为张某1。六、庭审中，山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》不完整，李兆年提出山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》是假的。对此，山庄服务公司称《商品房买卖合同》是其从开发商处复印的，不知道真假。本院认为，山庄服务公司提交《商品房买卖合同》，证明的是李兆年是××小区××号房屋的业主，庭审中，李兆年认可2020年7月23日之前其为××小区××号房屋的业主。因此，山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》真假的问题，本院没有再继续进行审查的必要。七、山庄服务公司提交的本院（2019）京0119民初145号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书，证明的是其在2012年10月1日至2018年12月15日期间为李兆年的××小区××号房屋所在的小区提供了事实上的物业服务。李兆年对上述判决书的真实性认可，但不认可山庄服务公司的证明目的。本院认为，上述两份民事判决书均已发生法律效力，该两份判决书中认定的事实，本院予以确认。八、山庄服务公司提交的张贴在大门上的催交物业费的照片，证明其2019年12月向李兆年催交过物业费。李兆年不认可该催交物业费的照片，认为该照片不是2012年至2018年期间张贴的，山庄服务公司的起诉超过了诉讼时效。本院认为，山庄服务公司提交的照片虽不是其2012年至2018年期间张贴的，但由于物业服务具有连续性，山庄服务公司撤出小区至今未满三年，故李兆年关于山庄服务公司的起诉超过了诉讼时效的意见，本院不予采纳。九、诉讼中，李兆年提出因其××小区××号房屋院内水井里的水管被破坏，导致房屋不能使用，山庄服务公司是不是应当赔偿李兆年损失的问题。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，对于山庄服务公司是否承担赔偿李兆年损失的问题，李兆年应另行要求解决。另，李兆年提出山庄服务公司管理期间，其院里修高铁给房屋业主的补贴款一事，不在本案的审理范围内，李兆年可另行要求解决。上述事实，《有北京市内销商品房预售契约》、《责任书》、北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初145号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程某基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合2017年11月22日北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具的告知函内容、6833号案件民事调解书，可以形成证据链，证明程某、山庄服务公司自2012年10月1日起为李兆年居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故本院认定事实服务期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于山庄服务公司是否有收取物业费资格的问题以及李兆年提出其与山庄服务公司的关系问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程某、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用，故李兆年关于其不知道与山庄服务公司有物业服务合同关系的意见，于法无据，本院不予支持。关于山庄服务公司主体资格问题，程某自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程某的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定，故李兆年应给付山庄服务公司物业费。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交物业费业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。李兆年关于山庄服务公司的起诉已超过了诉讼时效的抗辩，由于物业服务具有连续性，山庄服务公司撤出小区至今不满三年，故本院不予采纳。2020年7月23日之前，李兆年是××小区××号房屋的所有权人，无论李兆年是否居住上述房屋，山庄服务公司为李兆年提供了事实上的物业服务，李兆年就应支付相应的物业费。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程某、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，故本院在山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的物业费标准基础上酌情减少15%。李兆年2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为47009.25元（55305×85%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、李兆年于本判决生效后七日内给付北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计47009.25元；二、驳回北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，由北京八达岭山庄社区服务有限公司负担208元（已交纳），由李兆年负担975元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 朱和平二〇二〇年十二月十六日法官助理 王竟百书 记 员 张 欣