河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13292号上诉人（原审原告）：洪景云，女，1983年10月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张鹏翔，北京乾成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恺，北京乾成（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南百纳威尔置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区熊儿河路**龙湖办事处**。法定代表人：倪刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾建辉，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：范冬蕊，北京市安理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京百纳威尔科技有限公司，住所，住所地北京市通州区光电一体化产业基地办公室**（政府路**）div>法定代表人：倪刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建辉，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：范冬蕊，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南天语无线互联有限公司，住所，住所地河南省郑州航空港区大寨路与立德街交叉口东北角div>法定代表人：张斌。上诉人洪景云、河南百纳威尔置业有限公司（以下简称河南百纳威尔）、北京百纳威尔科技有限公司（以下简称北京百纳威尔）因与被上诉人河南天语无线互联有限公司（以下简称天语无线）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本院二审审理过程中，上诉人河南百纳威尔、北京百纳威尔向本院提交撤回上诉申请书，申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。故本案仅针对上诉人洪景云上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案现已审理终结。洪景云上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，并改判支持洪景云的一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由河南百纳威尔、北京百纳威尔、天语无线承担。事实与理由：一、案涉项目逾期交付房屋系由自身原因所致，与政府大气治理、环境管控等因素皆无关联，一审判决认定“2017年10月24日－2020年1月31日期间，天语兰园项目因配合郑州市政府对大气治理、环境管控，发生有停工情况，共计427天”，与客观事实明显不符，系认定事实错误。首先，河南百纳威尔由于自身资金出现严重问题，长期延期支付工程款，且与施工方、材料供应商等主体就合同履行问题发生争议，从而导致项目长期停工、进展缓慢，无法按照约定向洪景云交付房屋。针对该客观事实，洪景云向一审法院提交的河南蓝城房产建设管理有限公司出具的《承诺书》及多份视听资料可以予以充分证明，且该客观事实亦可通过河南百纳威尔提交的诸多证据加以佐证。因此，逾期交房确系河南百纳威尔原因所致。其次，近年来，为治理环境污染，各级政府出台相应的管控措施是客观存在的，但在双方签订《商品房买卖合同》之前，包括郑州市政府在内的多地政府就已出台了多项管控措施，因此，大气治理、环境管控具有普遍性。河南百纳威尔作为具有房地产开发资质的企业，对该类管控措施更应具备从事该行业所应具备的预见力、知情力和敏感度，而非不能预见、不可预见。此外，政府发布的各项管控文件，并非采用“一刀切”的方式勒令所有工程停工，而是针对不特定主体作出的统一要求，适用于部分施工节点、部分违规施工情形，且河南百纳威尔也未提供证据证明案涉项目符合政府文件要求停工情形，故根据举证责任分配原则，应当承担不利后果。再次，根据洪景云一审提交的案涉天语兰园预售许可前公示信息，项目的开工日期为2016年10月13日，竣工交付日期为2018年12月31日，结合《商品房买卖合同》约定的2019年4月30日的房屋交付时间，河南百纳威尔在与洪景云签订《商品房买卖合同》的同时，已经充分预留了工程竣工后的验收等环节所需时间。其次，2019年4月29日，河南百纳威尔向业主出具的《延期交付通知书》明确记载“因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交付条件，故于2019年4月30日交付日期不能完成房屋交接。房屋交付将延期至2019年8月31日。”由此可以充分说明，河南百纳威尔在作出该通知之前，在充分考虑各种因素的前提下，再一次对其履行房屋交付义务预留了长达4个月的时间。最后，无视客观事实，滥用公平原则进行酌定，于洪景云而言，本质上属于变相的不公平。二、“新冠疫情”不应作为免除河南百纳威尔责任的合法事由。根据《商品房买卖合同》之约定，房屋交付时间应为2019年4月30日，而“新冠疫情”是在河南百纳威尔逾期交付房屋近十个月之后才发生的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，“新冠疫情”不应作为免除河南百纳威尔责任的合法事由，一审法院以“新冠疫情”所作出的45天的扣减，明显违反法律规定。三、一审判决以“河南天语无线股权转让发生于逾期交房之前”为由，判决天语无线不承担连带责任，明显不当。河南百纳威尔系一人有限公司，北京百纳威尔、天语无线先后为其唯一法人股东。河南百纳威尔成立于2014年5月，自公司成立之日至2018年8月期间，天语无线系其唯一股东，而《商品房买卖合同》的签订及购房款的收取，均发生在天语无线作为河南百纳威尔的唯一股东期间。河南百纳威尔、北京百纳威尔辩称:一、河南百纳威尔系涉案天语兰园项目的开发商，在天语兰园项目建设期间，河南百纳威尔自身经营状况良好、资金充足，不存在拖欠工程款的情况。天语兰园项目确系因受政府大气治理、环境管控及新冠肺炎疫情等多种因素的影响导致工期延误且至今未能交付，直接影响洪景云的实际入住，对此河南百纳威尔深表歉意。天语兰园项目的竣工备案预计一周内可办理完毕，房屋会尽快交付给业主使用。二、天语兰园项目延期交房的成因较为复杂，其主要系因郑州市政府基于大气治理及环保管控而禁止或限制施工导致，同时包括业主在项目施工过程中对地暖及公共区域部分精装修提出了变更意见导致重新施工延误了工期，以及在项目收尾末期遭受新冠肺炎疫情的影响等，上述因素交织叠加导致工期延误较久。政府的管控措施及新冠肺炎疫情的影响，确系河南百纳威尔不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，故因上述不可抗力或情势变更及非河南百纳威尔原因导致的迟延交付行为，其不应由河南百纳威尔承担全部的责任。一审判决将上述大气治理、环境管控导致的逾期天数按照50%予以酌定分摊，并扣除答259天的逾期交房天数，一审判决公平、公正、合理，并兼顾了双方当事人的利益，确保各方的合同能继续履行，且保证了天语兰园项目不至于烂尾。三、如果政府部门基于大气治理、环保管控及新冠肺炎疫情影响实施禁止或限制施工行为不构成不可抗力，人民法院也应当适用情势变更原则，相应扣减因受管控致使项目停工的天数。四、洪景云主张天语兰园项目预售许可证记载信息显示，项目竣工交付日期为2018年12月31日，房屋交付日期为2019年4月30日，两者差了4个月，河南百纳威尔已预留工程竣工后的验收等环节所需时间，但因前述不可抗力等因素影响，涉案项目未能如期竣工，工期应当顺延，即房屋交付日期亦应相应顺延，此4个月的预留期间系为完成包括水、电、燃气、道路、绿化等配套工程的施工建设，与环保管控或不可抗力无任何关联。五、河南百纳威尔按照商品房预售合同的约定向购房人发送《延期交付通知书》中所载预计交付时间系河南百纳威尔根据项目进度情况并充分考虑购房人焦急等待的心情，对未来交付时间做出的预计，在发现无法按照初始预计的延期交付时间交房后，河南百纳威尔及时向购房人再次发送延期通知，通知中所预留的时间都是根据项目进度及待完成的收尾工作所进行的估算，符合当时的客观情况。六、基于郑州市的特殊管控措施导致商品房延期交付的情形已经发生了大量的类似的案例，贵院也做出了较多生效判决，确认上述管控施工期间从延期交付的天数中扣除，从而公平、合理的处理类似纠纷。天语无线未到庭未答辩。洪景云向一审法院起诉请求：1、被告河南百纳威尔以购房款8571556元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年5月1日起向原告支付违约金至符合约定的房屋实际交付之日（计算至2019年11月19日的违约金为173145元）；2、被告河南百纳威尔以543915元为基数，自2019年7月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，赔偿原告损失至符合约定的储藏室实际交付之日止（计算至2019年11月19日损失为9267元）3、被告北京百纳威尔、天语无线对被告河南百纳威尔的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告以出让方式取得位于龙腾××、××路北、编号××ＺＤ1-100-905的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】【国有土地使用证】为郑国用（2015）第XQO38号。另约定买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：郑东新区丰盛路北、龙腾四街东7【幢】【座】3【层】301号房，户型为五室二厅。该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高3.2米，建筑层地上6层。合同第八条约定出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府有关部门调整规划配套实施方案影响工程进度，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；3、本条中该房屋交付时，买受人应当已付清全部房价款，否则出卖人可顺延交付时间。合同第九条第一款第二项约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）中的比率）的违约金。2018年1月2日原告支付河南百纳威尔8571556元。原告与被告河南百纳威尔签订四份《天语兰园储藏室使用权转让协议》约定原告作为买受人，购买被告转让的7幢地下二层暂定编号为C115、C116、C117、C118号的储藏室，价款合计543915元，原告已支付，约定交付期限为2019年6月30日。2018年8月9日北京百纳威尔成为河南百纳威尔唯一股东。一审法院另查明，2017年10月24日-2020年1月31日期间，天语兰园项因配合郑州市政府对大气治理、环境管控，发生有停工情况，共计427天。2020年2月1日-2020年3月16日期间，项目亦因新冠肺炎疫情影响停工，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第10号（以下简称“通告”）显示房地产等建设工程复工时间为3月16日，停工共计45天。以上案件事实由《房屋买卖合同》、《天语兰园储藏室使用权转让协议》、河南增值税普通发票、天语兰园项目因环境管控及新冠肺炎疫情影响停工时间统计表、通告、收据、企业信用信息公示报告及庭审笔录予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方均应当按照合同的约定履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经查，郑州市近几年因治理大气污染等采取了相应措施，对建筑工地土石方等作业产生一定影响，如按该合同约定交房期限如期履行，对于被告明显不公平，故该院对被告延期交房的天数予以酌定扣减，酌定被告因大气治理、环境管控导致延期交房应扣减的天数支持50%为214天，被告因新冠疫情的影响导致直接停工45天，共计259天。故违约金根据合同约定计算方式为以8571556元基数，自2019年5月1日至判决之日止497天，扣除259天，按照日万分之一计算，为204003.03元。原告主张储藏室逾期交房损失，因大气治理、环境管控、新冠肺炎导致逾期交房的同时必然导致逾期交付储藏室，该院酌定储藏室逾期交付损失亦以543915元为基数，自2019年7月1日至判决之日止436天，扣除259天，按照日万分之一计算，为9627.30元。共计213630.33元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，河南天语无线股权转让发生于逾期交房之前，原告主张天语无线承担责任无依据，该院不予支持。被告北京百纳威尔对上述事项进行举证，证据不足，故应当对原告洪景云主张的逾期交房违约金、逾期交付储藏室损失承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南百纳威尔置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告洪景云逾期交房违约金及逾期交付储藏室损失合计213630.33元，并以9115471元为基数，按照日万分之一标准支付自2020年9月10日至房屋及储藏室实际交付之日的违约金及损失；二、被告北京百纳威尔科技有限公司对判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告洪景云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，减半收取1974元，由被告河南百纳威尔置业有限公司、北京百纳威尔科技有限公司负担。二审期间，洪景云提交《天语兰园项目补充协议一》复印件一份，证明河南百纳威尔与施工方北京城建八建设发展有限责任公司在合同履行过程中因为材料价格问题导致施工方发生停工，与一审中提交的视听资料相互印证，共同证明河南百纳威尔由于自身原因，与施工方、材料供应商等就合同履行问题发生争议，致使项目长期停工、进展缓慢，无法按照约定向业主交付房屋。河南百纳威尔、北京百纳威尔质证称，《补充协议一》记载的竣工日期为2018年11月30日，早于天语兰园项目房屋销售合同约定的交房日期，早了有四五个月，协议载明是双方因为材料价格和市场价格之间存在差额而签订，河南百纳威尔按照协议约定完成了价差的支付，所以河南百纳威尔不存在资金问题，也没有拖欠工程款的情况。按照商品房预售的管理来说，预售商品房、预售资金都是要进入资金监管账户，监管账户里的资金只能用于支付工程款和原材料购买。截止目前，天语兰园项目的预售资金监管账户中仍有一部分资金可供提取，公司是不存在资金问题，工程延期确实是因为环境管控以及疫情等多种因素影响，导致工期延误至今直接影响到业主的实际入住。本院经审查认为，洪景云提交的《补充协议一》不能证明其待证的事实，不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，洪景云、河南百纳威尔签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定河南百纳威尔应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。截止二审开庭时，河南百纳威尔仍未向洪景云交付符合交付条件的商品房，应属违约，其应承担违约责任。郑州市近几年因治理大气污染等采取了相应措施，对建筑工地土石方等作业产生一定影响，一审法院根据举证质证及双方的陈述、签订合同的时间、郑州市政府对大气治理环境管控的治理以及疫情的影响等因素，酌定扣减259天，并以交付房款为基数，按照日万分之一的标准，计算逾期交房违约金并无不当。洪景云的上诉理由，依据不足，不予采纳。北京百纳威尔系河南百纳威尔的唯一股东，其对洪景云主张的逾期交房违约金、逾期交付储藏室损失应承担连带责任。因天语无线股权转让发生于逾期交房之前，其已不再是河南百纳威尔的股东，洪景云上诉主张天语无线承担连带责任，依据不足，不予支持。综上所述，洪景云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由上诉人洪景云负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十一月二十日书记员  马梦涵