广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终24558-24560号 24558-24660号案件上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段12号2楼，统一社会信用代码91510121720313873J。 法定代表人：黄清平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 24558-24559号案件被上诉人（原审原告）：深圳梵美文化传播有限公司，住所地深圳市福田园岭街道上林社区八卦三路88-8号清凤荣盛创投大厦2109号，统一社会信用代码91440300MA5ETLG65Y。 法定代表人：李香，经理。 24560号案件被上诉人（原审原告）：深圳市跃同清凤科技有限公司，住所地深圳市福田园岭街道上林社区八卦三路88-8号清凤荣盛创投大厦2111号，统一社会信用代码91440300MA5ETYXT7U。 法定代表人：胡修正，经理。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵永丽，广东深仁律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：王妍妍，广东深仁律师事务所实习律师。 上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤房地产公司）因与被上诉人深圳梵美文化传播有限公司（以下简称梵美公司）、深圳市跃同清凤科技有限公司（以下简称跃同公司）房屋买卖合同纠纷三案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初36495号、36496号、36498号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人清凤房地产公司的上诉请求：1.请求撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初36495号、36496号、36498号民事判决第一项，改判驳回三被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。 被上诉人梵美公司、跃同公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，上诉人称荣林路移交延迟属政府原因、为不可抗力的答辩意见与事实不符，相应期间应予扣除的上诉理由不成立；二、根据《深圳市不动产登记中心关于清4荣盛创投大厦房产转移登记相关事宜的复函》，2018年12月6日至2020年1月31日期间，产业研发用房的不动产登记依然适用《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定，办理不动产登记所依据法规的时效问题并不影响不动产权证书的办理，在新法生效前，仍按照旧法办理；三、上诉人主张按照被上诉人实际递交完成的资料并交齐所有费用之日起算办证义务时间，该主张明显是推卸责任，违背合同约定；四、上诉人以新冠肺炎疫情作为不可抗力，将2020年1月23日期广东省启动应急一级响应开始至实际办理完成产权证之日止从上诉人的办证时间中扣除，与实际情况不符，不应被采纳；五、《深圳市房地产买卖合同（预售）》是上诉人提供的格式合同，上诉人无权在违约后以违约金过高为由推翻合同约定。综上，因上诉人自身原因导致不能在合同约定期限内为涉案房屋办理不动产权证书，上诉人答辩理由不具备事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 24558号案件梵美公司一审诉讼请求：1.判令清凤房地产公司按照购房总价款万分之四向梵美公司支付延期办证期间的违约金，自2019年4月30日起计算至实际取得房产证之日止，目前暂计算至2019年11月29日，共计为214天，违约金为297347元。2.判令清凤房地产公司承担本案诉讼费。 24559号案件梵美公司一审诉讼请求：1.判令清凤房地产公司按照购房总价款万分之四向梵美公司支付延期办证期间的违约金，从2019年4月30日起计算至实际取得房产证之日止，目前暂计算至2019年11月29日，共计为214天，违约金为292738元。2.判令清凤房地产公司承担本案诉讼费。 24560号案件跃同公司一审诉讼请求：1.判令清凤房地产公司按照购房总价款万分之四向跃同公司支付延期办证期间的违约金，从2019年4月29日起计算至实际取得房产证之日止，目前暂计算至2019年11月29日，共计为215天，违约金为294106元。2.判令清凤房地产公司承担本案诉讼费。 24558号案件一审判决结果：一、清凤房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梵美公司支付逾期办证违约金427957.99元；二、驳回梵美公司其他诉讼请求。 24559号案件一审判决结果：一、清凤房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梵美公司支付逾期办证违约金421324.04元；二、驳回梵美公司其他诉讼请求。 24560号案件一审判决结果：一、清凤房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向跃同公司支付逾期办证违约金432267.52元元；二、驳回跃同公司其他诉讼请求。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，围绕上诉人的上诉请求，本院认为本三宗案件的争议焦点有五方面：一是上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力，如果属于不可抗力，则相应的修路和移交时间应在240天办证期限内予以扣除，如果不属于不可抗力，则相应期间修路和移交时间不应予以扣除，240天的办证期间持续计算；二是办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效；三是各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题；四是新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担；五是一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。 一、关于争议焦点一上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力的问题。 《深圳市房地产买卖合同》（预售）第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的。出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件五关于“不可抗力”补充约定：“1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差、第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，或按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。”上述约定表明不可抗力是双方不能预见不可避免并不能克服的客观情况。本案上诉人协议受让案涉房产所在土地使用权时已经清晰知道其应配建荣林路项目，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时，应该将其配建荣林路项目所需要的时间，包括荣林路建设和移交可能需要的时间一并考虑在内，并在此基础上与被上诉人协商交房及办证时间。上诉人配建的荣林路项目并不是上诉人与被上诉人签订房地产买卖合同之后政府新提出的配建要求，上诉人配建荣林路项目不属于上诉人不能预见、不能克服的客观情况，上诉人主张其配建荣林路项目而导致延期办证应属于不可抗力，缺乏合同依据，本院不予采纳。 二、关于争议焦点二办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效的问题。 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）施行日期为2013年1月7日。2020年1月19日，深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规〔2020〕2号），本办法自2020年2月1日期施行，有效期5年。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）废止。从上述两项文件的规定来看，时间上确实未能形成有效衔接，但根据深圳市不动产权登记中心就深圳市福田区人民法院审理的深圳市翰峰速迅科技有限公司等43名原告诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案件的回函来看，涉案房产在2020年1月31日前均可依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）办理不动产权证书，上诉人称办证已失去文件依据，与事实不符，本院不予采纳。 三、关于各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题。上诉人称因被上诉人未能提交完整的办证资料而导致其延期，但上诉人并未提交证据证明被上诉人提交的办证资料不完整，且其在催告后被上诉人仍未能提供完整的办证资料而导致其办证延期，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉意见不予采纳。 四、关于新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担的问题。上诉人主张新冠肺炎疫情属于法定的不可抗力，在疫情期间上诉人也积极通知履行办证义务，自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为被上诉人办理完成产权证的时间段应从上诉人的办证时间中进行扣除。对此，本院认为，根据双方约定，上诉人应在交房后的240天内完成办证义务，上诉人未能在240天内完成办证义务，已构成逾期履行，上诉人逾期履行期间发生的新冠肺炎疫情即便存在给上诉人办证带来的时间延后的影响，但其不利后果应由上诉人自行承担，上诉人主张扣自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为被上诉人办理完成产权证的这一期间，没有法律依据，本院不予支持。 五、关于一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人在买卖合同中明确约定上诉人逾期办证时应每日按照购房总价款每天万分之四的标准向被上诉人支付违约金，一审根据双方约定的违约金标准判决上诉人应向被上诉人支付违约金，并非明显偏高，上诉人请求调整，本院不予支持。    综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 24558、24559、24560号三宗案件的二审案件受理费分别为5760元、5691元、5712元，由上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭    琛 审判员 陈    凯 审判员 赵  明  升 二〇二〇年十二月十五日 本件与原件核对无异 书记员 魏楚娟（兼）