上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10482号上诉人(原审原告、反诉被告)：王智胜，男，1972年6月9日出生，回族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：韩超，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：杨广松。上诉人王智胜因与被上诉人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王智胜上诉请求：撤销一审判决，改判支持王智胜的一审本诉请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清及错误，导致一审判决错误，显失公平。一、万街公司与案外人李某某恶意串通，损害王智胜利益，双方签订的《租赁管理合同》无效，万街公司应继续履行与王智胜签订的《上海万街经营管理有限公司租赁合同》。2019年3月11日前，王智胜曾多次向案外人李某某催缴租金，李某某始终以经营困难、资金紧张为由拖欠租金。王智胜另案起诉李某某后，才知晓李某某于2019年3月11日向万街公司支付人民币(以下币种均为人民币)200，000元。李某某在另案中称该笔款项系其与万街公司建立租赁关系后向万街公司支付的租金，万街公司提交的证据中也显示将该笔款项记作李某某支付的进场费。可见，李某某并非经营困难、资金紧张，而是为了跳过王智胜直接与万街公司签订合同，刻意拖欠租金，造成王智胜对万街公司违约，万街公司隐瞒李某某的付款情况，明显与李某某恶意串通，意图排挤掉王智胜，损害王智胜利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，万街公司与李某某签订的合同应为无效，万街公司应继续履行与王智胜签订的合同。二、关于案外人李某某于2019年3月11日向万街公司支付的200，000元款项。1．万街公司在另案中提交的付款结算单显示，李某某于2019年3月11日向万街公司支付200，000元，备注为“李某某快捷酒店圣逸保证金，城市快捷酒店进场费”，该笔款项性质显然是李某某向万街公司支付的保证金。2．李某某与万街公司直至一审开庭前从未告知王智胜该笔款项的存在。在王智胜向李某某催缴租金的过程中，李某某始终以经营困难、资金紧张为由拖欠租金。万街公司于2019年3月11日向王智胜发出的《解除合同通知书》，2019年3月15日、2019年3月29日向王智胜发出的清场通知书，2019年5月9日发出的联系函中对上述款项均只字未提。3．万街公司无任何证据证明李某某作出过代王智胜支付租金的意思表示。李某某在另案中称该笔款项系其与万街公司建立租赁关系后向万街公司支付的租金，不认可其代为支付租金。因此，李某某于2019年3月11日向万街公司支付的200，000元不应被认定为李某某代王智胜向万街公司支付的租金。三、关于交房日期。万街公司同意免除2018年3月1日至2018年4月30日期间的综合管理费，意味着万街公司认可双方对交房日期有一定分歧，但一审法院仍然认定交房日期为2017年4月28日，明显认定事实不清。万街公司一审中提交的交付确认书记载日期并非真实交房日期，王智胜与案外人李某某签署的交付确认书也是在签订合同时一并签署的文件，双方实际于2017年5月28日交房。如果对交房日期不存在分歧，万街公司不会同意免除综合管理费。四、关于免除租金。王智胜一审中提交的万街公司工作人员于2018年12月向其出具的补充协议及情况说明可以证明，万街公司交付的房屋存在消防问题，导致王智胜迟迟无法完成消防验收，无法投入酒店经营，万街公司理应赔偿损失，免除租金，但一审判决未认定该项损失，明显认定事实不清。该补充协议上约定，若王智胜于2019年1月1日之前无法提供相关损失的证据，则协议无效，王智胜认为该约定显失公平，王智胜无法在短短几日内提供损失证据。即使协议未生效，也不意味着损失不存在，否则万街公司不会向王智胜出具该份协议。综上，请求支持王智胜的上诉请求。被上诉人万街公司辩称，不同意王智胜的上诉请求。王智胜向一审法院起诉请求：1．判令万街公司继续履行双方于2017年4月28日签署的租赁合同；2．判令万街公司返还延迟交房期间的房屋租金99，909.65元(自2017年8月15日至2017年10月31日止)；3．判令万街公司免除王智胜自2017年8月20日起至2018年3月16日止的房屋租金689，525.57元；4．判令万街公司支付延期交房违约金199，819.30元(按2个月租金标准计算)；5．判令万街公司赔偿王智胜经济损失55，000元。一审庭审中，王智胜撤回第2项诉请，并将第5项诉请的金额调整为35，000元。万街公司提出反诉请求：1．确认双方的租赁合同于2019年3月13日解除；2．判令王智胜支付的押金299，360元不予退还；3．判令王智胜支付2019年3月14日至2019年3月31日的房屋占有使用费7，934.95元(计算方式为2018年12月1日至2019年3月13日期间的应付租金为248，243.11元，2019年3月14日至2019年3月31日期间的应付房屋使用费为59，051.70元，两项合计307，294.81元，减去王智胜已付款299，359.86元后为7，934.95元)。一审法院归纳双方争议的事实为：一、上海市嘉定区曹安公路4908弄，面积2733.88平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)的交付日期；二、双方是否就2019年1月1日至2019年4月30日作为免租期限协商一致；三、2018年10月16日的6000元是否应作为王智胜的已付租金。对于争议一交房日期，王智胜主张系争房屋于2017年5月28日交付，并提交了仅有其一方签署落款日期为2017年5月28日的交付确认书，该交付确认书上正文未填写交付时间。万街公司则对此不予认可，表示实际交付日期为2017年4月28日，并提交了一份由王智胜签署落款日期为2017年4月28日的交付确认书。王智胜则表示该交付确认书上的签字非其本人，要求申请司法鉴定，后又未向一审法院提出司法鉴定申请。对此一审法院认为，虽然两份房屋交接书上王智胜的签名有繁体、简体的区别，落款时间也不一致，但结合一审法院在另案中查明，王智胜提交的其与万街公司签署的交付确认书上正文及落款日期均为空白，且王智胜与次承租人签署的交付确认书确认的交房日期为2017年4月28日，故一审法院对王智胜主张交付日期为2017年5月28日的意见不予采信，交付日期应为2017年4月28日。对于争议二，王智胜表示万街公司同意因消防验收未通过减免4个月即2019年1月1日至2019年4月30日期间租金，为此提交一份2018年4月3日的补充协议、案外人出具的情况说明及微信聊天记录，另补充提交由万街公司工作人员于2018年12月向其出具的补充协议及情况说明。万街公司认可第一份补充协议上代表其公司签字的人员为其法定代表人的弟弟张亚飞，但认为上面无公司盖章，不应发生效力，并对其余证据真实性均不予认可，认为即便是真实的，双方也从未就免租事宜达成补充协议。对此一审法院认为，2018年4月3日的补充协议万街公司确认由万街公司法定代表人的弟弟张亚飞与王智胜签订，故对真实性一审法院予以确认，但根据该补充协议的约定，万街公司同意免除王智胜2018年3月1日至2018年4月30日期间的综合管理费，并未约定免除4个月的租金。对于万街公司盖章的补充协议及万街公司出具的情况说明，一审法院认为，补充协议上仅有万街公司一方盖章，无公司员工签字，王智胜亦未签字，且补充协议上明确约定，若王智胜于2019年1月1日之前无法提供相关损失的证据，则协议无效，王智胜明知无法在2019年1月1日前提交证据，故未签名，可见即便协议是真实的，亦未生效，故一审法院对王智胜主张的万街公司同意2019年1月1日至2019年4月30日免租的意见，不予采信。对于争议三，王智胜表示因房屋漏水，其进行维修，之后与万街公司进行协商，同意在应付租金中扣除6000元，并提交了一张万街公司于2018年10月16日出具的编号为XXXXXXXXX收款收据；万街公司则表示从未同意抵扣租金，收款收据中备注一栏也注明未付，并提交了同日出具的编号为XXXXXXXXX收款收据。对此一审法院认为，虽然万街公司未能解释为何就同一笔款项出具了2张编号不同的收款收据，但均指向同一笔款项，且两张收据均备注未付，但也均同时注明万街公司需找开发商结算，况且编号为XXXXXXXXX收款收据背后，张亚飞手书“入账6000元，我司自行与开发商结算”，故一审法院认定万街公司同意租金减免6000元。一审法院认定事实：系争房屋于2016年10月核准登记至案外人上海西上海上食科技发展有限公司名下，面积为2733.88平方米。2017年4月28日，王智胜(承租方，乙方)与万街公司(出租方，甲方)签订一份《上海万街经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积为2733.88平方米，经营业态为经济型酒店类，经营品牌为城市便捷酒店；乙方于本合同生效之日按约缴纳首期(2017年8月15日至2017年10月31日)租金和押金后，甲方于2017年4月17日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟)向乙方交付该房产；乙方在此声明：在签订本合同前已经现场视察过该房产，对该房产及其附属设施设备等工程条件的现场充分了解，乙方确认该房产及其附属设施设备等工程条件符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，并无异议；租赁期为2017年4月17日起至2024年12月31日止；免租期为2017年4月17日至2017年8月14日；2017年8月15日为租金起算日；第一、第二年租金标准按租赁面积计算为1.2元／平方米／天，年租金1，197，439元；首期(2017年8月15日至2017年10月31日)的租金255，344.39元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即第二期(2017年11月1日至2018年1月31日)租金299，359.86元缴纳时间为2017年10月15日，第三期(2018年2月1日至2018年4月30日)租金299，359.86元缴纳时间为2018年1月15日，依次类推；乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方应按日租金标准的100％支付违约金，逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金；乙方应于本合同签订之日，向甲方支付押金299，360元；甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用；租赁关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并根据甲方规定，由甲方在租赁关系终止且乙方按约履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方，否则甲方有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任；乙方不得将租赁房产转租给他人；合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空系争房屋；乙方单方提出终止合同或者有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(合同约定的逾期支付租金违约金等另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金：……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的；除本合同另有约定外，由于甲方提出终止合同的，则甲方应该向乙方支付相当于二个月的租金作为违约金，因甲方违约给乙方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；本合同未能规定的情形，若过错方给受约方造成损失，应当承担赔偿责任；甲方依据本合同或法律规定情形提前终止本合同的，甲方提前终止的书面通知送至本合同指定地址，本合同自行终止；乙方确认，该房产也是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。同日，万街公司向王智胜交付了系争房屋，并签署交付确认书。合同签订后，王智胜向万街公司支付了押金299，360元并陆续支付租金，虽有逾期支付的情况，但2018年12月前尚能足额支付租金，2018年12月19日支付了99，786元租金，系2018年12月1日至2019年2月28日的部分房租。2018年4月3日，王智胜与张亚飞签订一份补充协议，约定因双方在房屋交付确认书上日期有一定分歧，万街公司同意免除王智胜2018年3月1日至2018年4月30日期间综合管理费。2019年3月11日，万街公司向王智胜发出《解除合同通知书》，载明：王智胜逾期缴纳租金已超过90日，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。万街公司分别于2019年3月15日、2019年3月29日向王智胜发出清场通知书，要求王智胜于2019年3月20日17：30分前、2019年4月1日17：30分前返还系争房屋。2019年5月7日，王智胜向万街公司支付租金299，359.86元。2019年5月9日，万街公司向王智胜出具一份联系函，载明：王智胜逾期支付2019年1月1日至2019年3月31日期间租金超过30日，万街公司已于2019年3月11日向王智胜寄送解除合同通知书，故双方的合同关系已于2019年3月13日解除，万街公司于2019年5月7日收到租金299，359.86元，王智胜尚拖欠372.07元，要求及时补缴。王智胜收函后于同年5月17日回函称，万街公司曾承诺免除2019年1月1日至4月30日四个月租金，但难以弥补酒店未能正常开业的损失；其无任何违约责任，不认可万街公司的解除行为，要求继续履行合同，并保留通过司法途径向万街公司主张单方违约解除合同的责任及赔偿因消防验收滞后造成的经济损失。同年5月23日，万街公司向王智胜回函，认为双方的合同已于2019年3月13日解除。因双方就合同解除事宜协商未果，故王智胜涉诉，并为此支付了律师费35，000元。一审法院另查明，王智胜承租系争房屋后将系争房屋全部转租给案外人李某某，王智胜以上海汪满企业管理有限公司(以下简称“汪满公司”)的名义与李某某于2017年4月28日签订租赁合同，租赁期为2017年4月28日至2027年7月27日止；免租期为2017年4月28日至2017年7月27日止。同日，双方签署交付确认书，汪满公司向李某某交付了系争房屋。2019年3月11日，汪满公司向李某某发出《解除合同通知书》，载明：李某某逾期缴纳租金150天，已构成违约，故于2019年3月13日正式解除双方之间的租赁合同。2019年3月11日，李某某代王智胜向万街公司支付租金200，000元。2019年3月29日，汪满公司在系争房屋上张贴租赁合同解除通知，通知李某某于2019年3月29日解除租赁合同。一审法院再查明，2019年4月2日，万街公司与李某某签订一份《租赁管理合同》，约定万街公司将系争房屋出租给李某某使用，租赁期为2019年4月1日起至2024年12月31日止。次日，李某某向万街公司支付了第一期租赁费用349，253.18元和押金232，835元，共计582，088.18元。系争房屋现由李某某使用。一审法院认为，王智胜与万街公司签订的《上海万街经营管理有限公司租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现对双方争议事项分述如下：一、关于合同解除事宜首先，王智胜主张2018年12月4日与万街公司达成合意，免除2019年1月至4月租金，故其于2018年12月19日支付了2018年12月的租金，2019年5月开始支付2019年5月至7月租金，但根据一审法院认定，双方未就2019年1月至4月免租事宜达成一致，王智胜应向万街公司支付在此期间内的租金及房屋使用费，故对王智胜的该节意见，一审法院不予采信。其次，根据合同约定，每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，故王智胜应于2018年11月15日前支付2018年12月1日至2019年2月28日租金299，359.86元，然王智胜仅于2018月12月19日支付租金99，786元，王智胜逾期不付租金超过30日，根据合同约定，万街公司可据此解除合同，万街公司于2019年3月11日行使单方解除权，合法有据，故一审法院确认双方之间的租赁关系已于万街公司解除通知送达王智胜之日即2019年3月13日解除。再者，在万街公司向王智胜发出解除通知的同日，王智胜亦向其承租人发出解除通知，万街公司已于2019年4月1日与王智胜的承租人建立了租赁关系，万街公司与王智胜签订的租赁合同实际上也无法继续履行。综上，万街公司要求确认合同解除的诉请，予以支持。王智胜要求合同继续履行的诉请，不予支持。因王智胜违约导致合同解除，故王智胜要求万街公司赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。由于一审法院认定系争房屋的交付日期为2017年4月28日，王智胜主张延期交房无事实依据，且2018年4月3日补充协议中仅约定免除管理费，故王智胜主张的延期交房违约金，一审法院不予支持。至于王智胜主张的因漏水导致房屋无法使用，要求免除2017年8月20日至2018年3月16日租金，其未提交证据予以证明且该期间房屋使用人按约向王智胜支付租金，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。二、关于王智胜欠付租金问题根据查明事实，万街公司已于2019年4月1日起与李某某建立租赁关系，王智胜仅支付租金至2018年12月31日，其还应向万街公司支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金及房屋使用费299，360.48元。但李某某于2019年3月11日代王智胜向万街公司支付租金200，000元，王智胜又于2019年5月7日向万街公司支付租金299，359.86元，故王智胜不存在欠付万街公司租金及房屋使用费，其已付款金额已超过应付款项，超过部分万街公司应当予以返还。至于万街公司主张的押金不予返还，考虑到双方确实一直对免租事宜进行协商，王智胜现已不欠付租金及房屋使用费，且王智胜违约导致合同解除亦未对万街公司造成房屋空置期等实际损失，故万街公司应向王智胜返还押金。一审法院判决：一、确认王智胜与上海万街商业经营管理有限公司于2017年4月28日签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》于2019年3月13日解除；二、上海万街商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还王智胜押金299，360元；三、上海万街商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还王智胜多付的租金199，999.38元；四、驳回王智胜的全部诉讼请求；五、驳回上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于王智胜上诉中以李某某刻意拖欠王智胜租金、造成王智胜对万街公司违约等为由，主张万街公司与李某某恶意串通，意图排挤掉王智胜，损害王智胜利益的意见。因王智胜按照其与万街公司的合同约定向万街公司支付租金是王智胜的合同义务，并不以李某某向王智胜支付租金为前提，故王智胜的该上诉意见，本院不予采纳。关于王智胜对“2019年3月11日，李某某代王智胜向万街公司支付租金200，000元”所提出的上诉意见。2020年10月20日，在汪满公司(法定代表人为王智胜)与李某某、丁鸣、上海圣逸酒店有限公司、万街公司房屋租赁合同纠纷一案二审审理中，李某某、丁鸣、上海圣逸酒店有限公司、万街公司均确认李某某于2019年3月11日向万街公司支付的200，000元系代王智胜向万街公司支付的租金。故王智胜的该上诉意见，本院也不予采纳。关于王智胜对交房日期、免除租金所提出的意见，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，王智胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，044元，由上诉人王智胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月十四日法官助理 沈 宸书 记 员 王 玺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……