安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2283号 原告:合肥市中城商贸有限公司,住所地安徽省合肥市。 法定代表人:金建妙,总经理。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 被告:万正斌,男,汉族,1974年2月14日出生,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符宇翔，安徽华人律师事务所实习律师。 原告合肥市中城商贸有限公司（以下简称中城商贸公司）与被告万正斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告中城商贸公司的委托诉讼代理人刁忠阳、被告万正斌及其委托诉讼代理人王翔、符宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中城商贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《御华园地下车库租赁合同》;2.依法判令被告立即返还出租给被告的全部车位（合产字第11××111号、合产字第8110191188号）;3.依法判令被告支付原告租金85000元（以年租金60000元为标准,自2018年8月1日暂算至2019年12月31日,期后顺延至被告将车位全部返还原告之日止）及违约金18000元（以60000元为基数,按月利率2%自2018年9月13日暂算至2019年12月13日,期后顺延至款清之日止）,合计103000元;4.依法判决被告向原告支付经营期间（截止到2019年12月10日）拖欠的电费7542元,物业费26000元;5.依法判决被告给付原告地下车库维修费46338.57元;6.本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年8月1日,原被告签订《御华园地下车库租赁合同》约定:原告将自有的坐落于合肥市蒙城北路109号御华园地下停车场房产证第11××11及第81××88全部车位出租给被告使用（扣除已出售的）;租赁期限自2017年8月1日起到2022年7月30日止;每年租金60000元,第一年租金于2017年9月12日之前支付,以后每年租金在9月12日之前支付;逾期交付租金,除应补交欠租外,按欠交租金的月息2分以天数计算支付违约金;租赁期间内维修房屋所支付的费用由被告承担。 合同签订后,原告将车位交付给被告使用,被告于2017年10月16日支付了60000元租金。但被告此后未能按照约定于2018年9月12日前支付2018年8月1日至2019年7月31日期间租金60000元,根据合同法第九十四条第三款的规定,原告有权解除合同,同时根据合同的约定,原告有权要求被告承担逾期付款违约责任。 原告通过车库所在小区物业服务单位了解到,截止2019年12月10日,被告拖欠电费7542元和物业费26000元。同时, 被告承租车库后,未能妥善管理和及时修复,导致车库配套设施设备损坏严重。原告现委托第三方进行维修,维修单位报价维修费46338.57元。上述费用应由被告承担。 原告为了维护自身合法权益,特向贵院提起诉请,希望贵院判如所请。 被告万正斌辩称：被告同意原告解除合同与返还车位的诉讼请求，但被告不存在违约行为，原告诉请的支付到期租金、违约金、电费、物业费、维修费等费用缺乏事实及法律依据。 一、被告同意原告解除合同与返还车位的诉讼请求，但由于原告于合同订立前已收取停车费致使被告订立合同的根本目的无法达成，遭受了较大的经济损失，原告应返还被告所支付的租金6万元。 二、原告订立合同前收取了案涉地下车库停车费，已构成根本违约，被告不存在违约行为，原告请求支付到期租金及违约金的诉讼请求无事实及法律依据。 首先，根据《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”本案中双方订立合同时未对租赁期间租赁物的收益问题另作约定，故该收益应归被告所有。 其次，原告于订立合同前已收取大部分车位停车费，属于先期根本违约。原告于2017年4月1日、7月22日曾分别作出《缴纳地下停车场租赁费的通知》，通知案涉地下车库的业主缴纳2017年及之后的停车费且事实上已经收取大部分业主一年甚至两年的停车费，并出具了收条或停车费发票。对此，被告订立合同时毫不知情。原告提前收取案涉地下车库租赁期间租金的行为违反了合同法的规定，致使被告订立合同的根本目的无法实现，严重侵犯了被告的合法权益，属于先期根本违约。 三、原告请求支付电费、物业费的诉讼请求无事实及法律依据。 四、原告请求支付案涉地下车库维修费的诉讼请求无事实及法律依据。 综上所述，被告请求法庭驳回原告第三、四、五、六项诉讼请求。 原告中城商贸公司围绕其诉讼请求提交证据如下： 证据一、房产证，证明原告系合产字第11××111号、 合产字第81××88号车位的所有人,有权处分该车位。 证据二、《御华园地下车库租赁合同》，证明原被告双方于2017年8月1日签订租赁合同,对于租赁物、租赁期间、租金标准及支付时间、违约责任等作出了约定。 证据三、银行交易明细，证明被告于2017年10月16日向原告支付租金60000元,此后再未向原告支付租金。 证据四、短信记录，证明原告诉前向被告催要过拖欠租金,被告未及时履行,原告享有法定的合同解除权。 证据五、情况说明，证明截止2019年12月10日,被告拖欠电费7542元和物业费26000元未付。 证据六、维修报价单，证明因被告管理不善造成车库损坏，第三方维修单位报价维修费46338.57元。 被告质证意见如下： 对证据一、证据三的真实性、合法性、关联性无异议。 对证据二、真实性、合法性无异议，但该证据中并未说到物业费，也没有说到被告有维修的义务，也没有说到被告在租赁房屋时，双方对水电费的交接事宜。 对证据四、真实性无异议，但这只是双方关于房屋租赁交涉事宜中的节选，不能反映整个事情的真实性。 对证据五、有异议，因情况说明不符合法律对于书面证据的要求，没有经办人签字，被告也没有和物业公司签订合同，物业公司反映的欠付物业费，我方并不知情。 对证据六、有异议，原告并没有相应的付款凭证。 被告为证明其答辩意见，向法庭举证如下： 一、温馨提示（2017年4月1日）、《缴纳地下停车租赁费的通知》（2017年7月22日）； 二、收款收据，系御华园业主提供的缴费收据，其中部分由原告盖章、部分由黄祖勇个人签字收取； 三、《关于御华园小区地下车库相关事宜的通知》（2019年9月20日）； 以上三组证据证明原告在签订合同后，仍然向业主收取停车费，导致被告无法正常收取停车费，致使合同无法履行。 原告质证意见如下： 证据一、2017年4月的温馨提示上面没有盖章，真实性、合法性、关联性均有异议；2017年7月22日的停车费缴纳通知，真实性、合法性无异议，但与本案无关，这是原告与前一任租赁人到期后，与被告未签订合同之前发出的缴费通知； 证据二、收据凭证我方只看到6个车位的收取票据，共计金额为2万元，当时收据是为了配合被告收费而提供给被告的，上述的款项并不是由原告实际收取，即使法院认定原告出具了收款收据，该笔费用应当予以扣除，也没有导致整个合同根本不能履行，涉及到的只有6个车位，原告出租给被告的是50多个车位；微信支付和收条没有原件，收款人并非是原告，原告不予认可。 证据三、2019年9月20日的通知，我方对真实性、合法性无异议，关联性有异议，当时发通知是因为被告逾期支付租金，原被告双方在协商解除案涉车位，另物业公司的物业费和电费没有交清，短信中有注明，实际上本案合同一直在履行，被告并未将车库返还给原告； 对原告提供的证据一、二、三、四即：房产证、御华园地下车库租赁合同、银行交易明细、短信记录，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定；对原告提供的证据五和证据六，本院对其与本案的关联性不予以认定。 对被告提供的2017年7月22日《缴纳地下停车租赁费的通知》、2019年9月20日《关于御华园小区地下车库相关事宜的通知》、原告盖章的收款收据，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 综合对本案证据的审查认定及法庭调查，本院经审理认定事实如下： 2017年8月1日,原告中城商贸公司与被告万正斌签订《御华园地下车库租赁合同》约定:中城商贸公司将自有的坐落于合肥市蒙城北路109号御华园地下停车场房产证第11××11及第81××88全部车位出租给万正斌使用（扣除已出售的）;租赁期限自2017年8月1日起到2022年7月30日止;每年租金60000元,第一年租金于2017年9月12日之前支付,以后每年租金在9月12日之前支付;逾期交付租金,除应补交欠租外,按欠交租金的月息2分以天数计算支付违约金。万正斌未按合同期限支付房租，中城商贸公司可以终止合同，收回房屋。另外双方还约定在租赁期内维修房屋所支付的费用及物业管理费由万正斌负担。 在合同签订前，中城商贸公司向御华园业主发出《缴纳地下停车租赁费的通知》，通知称：鉴于地下车位租赁期限已到（原我公司与合肥海川物业管理有限公司签订合同租赁期到2017年7月30日），为了不影响需要停车的业主的正常停车，请需要继续租赁停车位的业主在2017年8月1日前到我公司办理租赁协议并缴纳租赁费用。 合同签订后,中城商贸公司将57个地下车位交付给万正斌管理，万正斌安排专人向御华园小区业主收取部分停车位租金,自认金额约8万元。在此期间，中城商贸公司也向部分御华园小区业主收取了车位租金，并出具收据，经本院组织双方当事人庭后再次确认，中城商贸公司对万正斌提供的收款收据中，确认收取31500元，分别为：2017年11月10日收取4000元（票据号0715397）；2017年8月19日收取8000元（票据号0715399）；2017年11月7日收取2000元（票据号1084784）；2018年8月30日收取2000元（票据号4959216）；2017年8月13日收取2000元（票据号0715389）；2018年7月30日收取2000元（票据号4959219）；2017年11月10日收取1000元（票据号0715398）；2017年8月收取2500元（票据号4959218）；认可收到8000元（票据号0715394）。 在原、被告双方向不同业主收取地下停车租赁费用的同时，黄祖勇向其他部分业主收取了地下停车租赁费用，分别出具收据和收条，收据中无原告盖章，中城商贸公司对此不认可，认为黄祖勇非原告公司的工作人员，所收租金并未交至原告公司财务。 在合同履行过程中，万正斌于2017年10月16日向中城商贸公司支付了2017年8月1日至2018年7月31日的租金60000元，之后租金未支付，中城商贸公司向万正斌发送短信催款未果。 2019年9月20日，中城商贸公司在御华园小区张贴《关于御华园小区地下车库相关事宜的通知》，告知御华园小区业主及车位产权人，称目前租赁合同状态未明，还处在洽谈中，已租赁车位的业主持相关凭证到物业公司登记核实，若已期满的请停止缴纳相应的车位租赁费给任何个人，以防带来财产损失，具体情况待我单位于2019年10月1日另行通知。该通知发出后，地下车库由被告继续管理。 另，中城商贸公司主张车库配套设施设备损坏严重、委托第三方报价维修，要求万正斌承担维修费，截止庭审时，并未实际维修。 本院认为，原告中城商贸公司与被告万正斌签订租赁合同，系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。中城商贸公司在合同签订后，将自有的地下车库交付给万正斌租赁使用，万正斌向小区业主收取了地下停车费用，合同目的并未落空，中城商贸公司在合同履行期间，收取部分业主停车费用，可从万正斌应支付的租金中进行抵扣，因此中城商贸公司的行为不属严重违约，对万正斌认为中城商贸公司构成根本违约的抗辩，本院不予支持。万正斌未按照合同约定支付租金，迟延履行债务，经中城商贸公司催告后仍未履行，中城商贸公司要求解除合同、返还车位，符合法律规定，本院予以支持，对中城商贸公司要求万正斌支付租金，并要求顺延至交付之日的请求，本院认为至2019年9月20日，中城商贸公司向小区业主发出停止缴费的通知，已造成万正斌签订租赁合同的目的在此之后无法实现，因此对2019年9月20日之后的地下停车费用的收取及之前中城商贸公司收取地下停车费用的尚未抵扣的数额，由原被告自行核对后另行处理。但自2018年8月1日至2019年9月20日的租金68219元，扣除中城商贸公司认可自行收取的31500元，实际数额为36719元，万正斌应当支付。关于中城商贸公司违约金的请求，由于原被告双方均存在违约行为，本院不予支持。对中城商贸公司主张的电费、物业费，其并非法定的请求权人，本院不予支持；中城商贸公司要求万正斌支付地下车库维修费，因未实际发生且合同并未约定其享有代修权利，本院亦不予以支持。黄祖勇收取业主的地下停车费用，因万正斌无证据证实黄祖勇系职务行为，不利后果由万正斌自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法解除合肥市中城商贸有限公司与万正斌签订的《御华园地下车库租赁合同》； 二、被告万正斌于本判决生效之日起十五日内向原告合肥市中城商贸有限公司返还合同约定的出租车位； 三、被告万正斌于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市中城商贸有限公司租金36719元； 四、驳回原告合肥市中城商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4419元，由原告合肥市中城商贸有限公司负担1639元，被告万正斌负担2780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李冬梅 二〇二〇年九月一日 书记员  丁淑娟 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。