上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初13432号原告：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：沈海平，上海理度律师事务所律师。被告：方源，男，1978年1月2日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告方源房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。诉讼中，经原告申请并提供担保，本院依法裁定对被告的财产进行了保全。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月18日解除，被告将案涉房屋内的物品搬离，庭审中，原告将该项诉请变更为请求法院确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月18日解除；2、请求依法判令被告支付原告保证金20542元；3、请求依法判决被告支付原告商铺租金人民币60240元；(从2019年9月30日起计算至2020年4月18日)；4、请求依法判决被告支付原告物业管理费人民币9480元；(从2019年9月30日起计算至2020年5月28日)；5、请求依法判决被告支付原告逾期支付租金滞纳金82950.48元；(从2019年9月30日起计算至2020年12月31日止，按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率为3‰计算)；6、请求依法判决被告支付原告逾期支付物业管理费滞纳金13053.96元；(从2019年9月30日起计算至2020年12月31日止，按照租赁合同约定的逾期支付租金的日利率为3‰计算)；7、请求依法判决被告支付原告商铺占用使用费人民币25440元；(从2020年4月19日起至2020年5月28日，按照租赁合同约定的合同终止时商铺租金标准的200%来计算)；8、请求依法判决被告支付原告租赁合同违约金人民币38714元。事实和理由：2017年12月18日，原告与被告签订《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》，约定：原告将位于上海市金山区玫瑰天街海芙路159、161、163号一层商铺出租给被告，租赁面积129.88㎡，被告支付了保证金20542元。租金(含物业管理费)按套内面积计付。租赁合同约定在租赁期限内若被告延迟交纳租金累计超过3次(含本数)，则原告有权解除合同，被告还应赔偿因此对原告造成的损失、将商铺交还给原告并向原告支付占有使用费。合同签订后，被告自2019年9月30日起未按约定支付租金及物业费。2020年4月17日，原告向被告发出律师函，要求解除合同、搬离返还房屋、支付拖欠租金及物业费，被告未履行。被告逾期支付租金及物业费构成根本违约，原告有权解除，遂涉诉。被告当庭辩称，是原告没有尽到义务，请法院驳回原告全部诉请。租赁房屋漏水，但向原告报修却无法联系。经审理查明：2017年12月18日，原告与被告签订《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》，约定：原告是位于上海市金山区玫瑰天街委托经营管理方。原告将位于上海市金山区玫瑰天街海芙路159、161、163号一层商铺(以下称案涉商铺)出租给被告，租赁面积129.88㎡，租赁期限为2017年12月30日至2021年3月29日(装修期为2017年12月30日至2018年1月29日)，物业管理费为1185元/月，2017年12月30日至2019年3月29日月租金7269元，2019年3月30日至2020年3月29日月租金9086元，2020年3月30日至2021年3月29日月租金9540元，租金每三个月交纳一次，于每个租期前10个工作日内支付。被告支付了保证金20542元。被告延迟交纳合同项下租金及其他费用，每延迟一日则支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权解除合同。合同终止后，乙方应在7日内交还，交还期内无需支付占用费，期满次日起按合同终止时的租金标准的200%向原告支付占用费。合同因被告违约解除或终止的，甲方有权没收本合同项下保证金，且被告应按终止前租金标准向原告支付两个月租金作为违约金。以上事实，由原告提交的《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的焦点问题：被告抗辩案涉商铺存在质量问题，故其不应支付租金承担违约责任的主张能否成立？本院认为，根据合同法之规定，租赁物存在瑕疵的，出租人负有维修义务，承租人则负有通知义务，出租人经通知未在合理期限内维修的，承租人可以自行维修，相应费用由出租人负担，因维修影响承租人使用租赁物的，承租人可主张减免租金或延长租赁期限。本案中，被告主张案涉商铺漏水原告未履行维修义务，在原告否认租赁物存在漏水，亦否认被告曾向其报修的情况下，被告负有证明案涉商铺在其拒付到期租金前存在漏水且曾向原告报修的责任。被告未能举证予以证明，本院无法采信其辩解意见。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应依约全面诚信履行。被告自2019年9月30日其未按约支付租金及物业管理费，被告于2020年4月17日向原告发出解除通知，符合合同约定。2020年4月18日，该邮件由他人代收。被告虽否认收到该邮件，但该邮件邮寄地址为案涉租赁合同约定的地址，本院确认2020年4月18日为案涉租赁合同的解除日期。合同解除前的租金被告应予支付，并分段计算：2019年9月30日至2019年12月29日的租金为27258元，按合同约定应不迟于2019年9月29日前支付，被告逾期未支付，原告主张被告按日千分之三的标准支付延迟付款违约金，被告抗辩标准过高，本院采纳其辩解意见，酌情调整为日万分之三，以欠付的到期租金为基数计算。原告主张违约金计算至2020年12月31日，缺少依据，本院酌情准予计算至原告实际付款之日，但若被告实际付款日晚于原告主张的前述日期的，则应按2020年12月31日计算。2019年12月30日至2020年3月29日的租金为27258元，按合同约定应不迟于2019年12月29日前支付，被告逾期未支付，原告主张被告按日千分之三的标准支付延迟付款违约金，被告抗辩标准过高，本院采纳其辩解意见，酌情调整为日万分之三，以欠付的到期租金为基数计算。原告主张违约金计算至2020年12月31日，缺少依据，本院酌情准予计算至原告实际付款之日，但若被告实际付款日晚于原告主张的前述日期的，则应按2020年12月31日计算。2020年3月30日至2020年4月18日的租金为5724元，按合同约定应不迟于2020年3月29日前支付，被告逾期未支付，原告主张被告按日千分之三的标准支付延迟付款违约金，被告抗辩标准过高，本院采纳其辩解意见，酌情调整为日万分之三，以欠付的到期租金为基数计算。原告主张违约金计算至2020年12月31日，缺少依据，本院酌情准予计算至原告实际付款之日，但若被告实际付款日晚于原告主张的前述日期的，则应按2020年12月31日计算。物业管理费按1185元/月的标准，计算自2019年9月30日至2020年4月18日，为7821元。被告未支付，原告主张被告按日千分之三的标准支付延迟付款违约金。但合同对于何时支付物业管理费没有约定，原告的解除函中虽有催收通知却没有明确的催缴金额，故本院对于其主张的物业管理费延迟履行违约金不予支持。原告自认于2020年5月29日在律师见证下收回了案涉商铺，主张被告按两倍租金标准支付2020年5月28日前的占有使用费，符合合同约定，但起始期限应按合同约定给予原告7日宽限期，应自2020年4月26日起算，据此计算的金额为20988元【(9540元/月+9540元/月÷30天×3天)×2】。原告主张的2020年4月19日至2020年5月28日的物业管理费发生在租赁合同解除后，本应归入占有使用费，但因双方在合同中约定了按两倍租金标准计算占用费，已足以覆盖被告的损失，本院不再另行支持合同解除后被告占用期间的物业管理费。原告主张没收保证金20542元，符合合同约定，本院予以支持。该笔款项的金额高于合同解除时两个月租金，性质为解除合同违约金。原告主张被告另支付两个月租金作为违约金，被告辩称同意原告没收保证金后已经起到了相当于不能履约的金额，本院采纳被告的辩解意见，对被告另行主张的两个月租金作为违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告方源2017年12月18日签订的《金山红星国际广场玫瑰风情街租赁合同》于2020年4月18日解除；二、被告方源应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付2019年9月30日至2019年12月29日的租金27258元及逾期付款违约金【违约金的计算方式：以27258元为基数，按日万分之三的标准，自2019年9月30日计算至被告实际支付之日或2020年12月31日(前述截止日期以在先的日期为准)】；三、被告方源应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付2019年12月30日至2020年3月29日的租金27258元及逾期付款违约金【违约金的计算方式：以27258元为基数，按日万分之三的标准，自2019年12月30日计算至被告实际支付之日或2020年12月31日(前述截止日期以在先的日期为准)】；四、被告方源应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付2020年3月30日至2020年4月18日的租金5724元及逾期付款违约金【违约金的计算方式：以5724元为基数，按日万分之三的标准，自2020年3月30日计算至被告实际支付之日或2020年12月31日(前述截止日期以在先的日期为准)】；五、被告方源应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付2019年9月30日至2020年4月18日的物业管理费7821元；六、被告方源应于本判决生效之日起十日内向原告上海千弈企业管理有限公司支付2020年4月26日至2020年5月28日的占有使用费20988元；七、准予原告上海千弈企业管理有限公司没收被告方源交纳的保证金20542元(其性质为解除合同违约金)；八、驳回原告上海千弈企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2374元、财产保全费3348元，由原告负担2860元，被告负担2862元。被告所负之款，应于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年十二月十一日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。