四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9371号 原告：陈柯羽，女，1992年3月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：江冬梅，女，1975年1月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告陈柯羽诉被告江冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈柯羽，被告江冬梅到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2020年9月15日依法转为普通程序适用独任审理，于2020年12月8日再次公开开庭进行了审理。原告陈柯羽到庭参加诉讼，被告江冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 陈柯羽向本院提出诉讼请求：1.判令江冬梅返还陈柯羽已支付但未使用的2020年3月15日至2020年5月31日的房屋租金7000元；2.判令江冬梅返还陈柯羽押金2800元。事实与理由：2019年8月28日，陈柯羽与江冬梅签订房屋租赁合同，约定江冬梅将位于高新区××路××号××广场××幢××单元××号房屋出租给陈柯羽。陈柯羽按照合同约定于2020年2月24日向江冬梅支付2020年3月至2020年5月的租金8400元。陈柯羽因个人原因预计于2020年3月中旬或月底终止租赁，并当日通过微信通知江冬梅。经江冬梅同意，陈柯羽于3月10日确认下一任租客并告知江冬梅。后陈柯羽于2020年3月14日搬离租赁房屋。其通过下一任租客了解到江冬梅与下一任租客于2020年3月15日就案涉房屋签订了房屋租赁合同。陈柯羽多次联系江冬梅要求退还剩余租金7000元及押金2800元，江冬梅均推脱不予理睬。陈柯羽基于事实及合同约定起诉至法院，望依法判决。 江冬梅辩称，陈柯羽与江冬梅签订的租赁合同期限为一年，签订合同时陈柯羽称要租两年。陈柯羽要求换大冰箱，江冬梅同意由其自行购买后将相应款项支付陈柯羽。承租期间，陈柯羽的母亲将橱柜损坏，现无法修复还原。陈柯羽于2020年2、3月提前一两天通知江冬梅称其不租了，要找新租客。但因新租客只租半年，江冬梅并未与新租客签订房屋租赁合同。陈柯羽未结清水电气费及物业费，陈柯羽已违约，且江冬梅损失了冰箱及橱柜的费用，案涉房屋现仍空置且杂乱，故剩余租金及押金均不应当退还。 本院经审理认定事实如下：2019年8月28日，作为甲方的江冬梅与作为乙方的陈柯羽签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区××路××号××幢××单元××号房屋出租给陈柯羽居住。房屋租赁期自2019年8月28日至2020年8月27日，共计12个月，甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。该房屋租金为2800元每月，每三个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计8400元，在本合同签订之日起1日内付清；第二次租金于2019年11月28日前付清，之后每间隔三个月支付一次租金。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2800元。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。合同第九条第三款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金。 2019年8月19日，陈柯羽向江冬梅支付押金1400元。合同签订后，江冬梅按照合同约定向陈柯羽交付了房屋，陈柯羽于2019年8月28日支付首次租金8400元及剩余押金1400元，合计9800元。2019年11月25日、2020年2月24日陈柯羽分两次向江冬梅支付了租金共计16800元，房屋租金已交至2020年5月27日。此后，陈柯羽未再支付租金，并于2020年3月14日搬离租赁房屋。 2020年2月13日，陈柯羽通过微信告知江冬梅其打算搬家，因合同未到期，询问江冬梅是否能将房屋转租出去，江冬梅回复“可以哈找个爱干净点的哈，我是说你找人租嘛”、“你找到合适的人通知我就可以了”。 陈柯羽将案涉租赁房屋信息通过豆瓣应用软件发布后，备注为“Jani租房”的案外人通过微信向陈柯羽表示将租赁案涉房屋。2020年3月10日，陈柯羽微信告知江冬梅“江姐，房子找到下家啦，是个妹子，我们这周六交接，你方便到时候来签个合同吧”。江冬梅回复“好的，到时你们把物业水电气这些都要去物管结清哈”。2020年3月14日，陈柯羽搬离租赁房屋，当日晚上20时52分，其询问案外人“妹子，你回去没？麻烦你帮我看下我的卧室床头柜有没有一个卡包”，案外人于3月15日凌晨00时37分，回复“床头柜没有卡包”，并于2020年3月15日中午12时52分告知陈柯羽“我们这边合同签好了”。陈柯羽于当日下午将交气费及电费的户号发给案外人告知其绑定，案外人回复“好的”。2020年3月17日，案外人通过微信向陈柯羽发送一张收据图片（No.x00037892），称“我们今天把第一季度的物业费及水费缴了哈”。收据备注：2020年1月1日至2020年3月31日电梯物业服务费549.24元，2020年1月1日至2020年3月31日生活垃圾费24元，2019年10月1日至2020年2月1日居民水费33.33元，共计606.57元。陈柯羽称“物管183+183+92，垃圾费24，水费33，一共515，减去100（电费余额），该给你415。再就是月底天然气出来了是好多再给你。你看下对不？”案外人回复“没问题”。2020年3月21日，案外人再次通过微信向陈柯羽发送3月燃气费缴费截图，金额为10元。 2020年3月15日，陈柯羽微信联系案外人“妹子，你们签了合同租金押金已经交给房东了吗”，案外人回复“交了呀”。后陈柯羽联系江冬梅“江姐，你们合同都签了，我这边钱该退给我吧”，江冬梅称“等月底结清了我们再见面交接嘛”。陈柯羽向其发送微信“江姐，物管费和水费我交到了去年12月底，需补交今年1月至三月中旬的，物管458元，水费最多按60算。气费只有3月份上半月，最多按50算。电费还有结余100。总共需要交的568元。你那里压（押）800是完全够的。先退9000给我吧”，江冬梅回复“那个妹妹说了她去交你然后补她的嘛，到时再接（结）嘛”。后陈柯羽多次联系江冬梅要求见面处理结清水电气物业费及退还房租、押金事宜，因江冬梅微信称“我铺子要准备复工的事情多都有点忙下星期嘛”、“有点忙晚点联系你”、“过几天哈太忙了”、“在学习”等原因未能成功约见。 上述事实有《房屋租赁合同》、银行交易明细表、微信支付转账电子凭证、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，陈柯羽与江冬梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，江冬梅按照合同约定向陈柯羽交付了房屋，陈柯羽亦按照合同约定支付租金至2020年5月27日。关于陈柯羽在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。陈柯羽于2020年2月13日告知江冬梅其打算搬离，经江冬梅同意寻找新租客，符合合同约定的“乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，甲方应退还相应的租金及押金”。 庭审过程中，陈柯羽向法庭举示其与案外人的聊天记录，证明案外人结清了其入住时的物业费、水费、垃圾费及气费。江冬梅称上述费用系其缴纳但并未当庭举证证明，庭后再向法庭补充提交。本院认为，陈柯羽在庭审中提交物业费收据的照片与江冬梅庭审后提交的物业费收据的金额和编号均一致，足以证明陈柯羽在庭审中提交的与转租人的对话的真实性。如果是江冬梅支付了该物业费用，陈柯羽是不可能取得该物业费票据的图片。据此，陈柯羽提交的证据能够证明其于2020年3月14日实际搬离租赁房屋，新租客于2020年3月15日实际入住该房屋，并结清了房屋物业费、水费及气费。陈柯羽经江冬梅同意寻找新租客，陈柯羽自告知江冬梅打算搬离起至其实际搬离逾一个月时间，案外人交纳了案涉房屋的物业费、垃圾费、水费及气费，证明其已实际入住该房屋，陈柯羽自2020年3月15日起不再实际占有使用该房屋。虽陈柯羽未举示案外人与江冬梅新签订的房屋租赁合同，但从微信聊天记录看，案外人告知陈柯羽其与房东已签订了合同，并称其也向房东交纳了租金押金，后陈柯羽联系江冬梅，江冬梅并未否定其与案外人签订房屋租赁合同的事实，且还声称“那个妹妹说了她去交你然后补她的嘛，到时再接（结）嘛”，证明江冬梅认可案外人已实际入住该房屋且同意与陈柯羽结清相关费用。陈柯羽与江冬梅系合意解除租赁合同。关于江冬梅称其损失了冰箱及橱柜的问题。冰箱系江冬梅同意购买，且归其所有并放置于租赁房屋内，江冬梅可继续使用获利。对于橱柜，根据合同约定，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到通知后的七日内进行维修。本案中，陈柯羽告知江冬梅橱柜出现塌陷情况，江冬梅亦及时找人维修，事发时江冬梅并未对此提出异议，亦未在审理过程中举证证明该橱柜损坏系陈柯羽不当使用所致。故陈柯羽在本案房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为。本院确认陈柯羽与江冬梅签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除，江冬梅应当按照合同约定退还陈柯羽剩余租金。陈柯羽已将房屋租金交至2020年5月27日，其于2020年3月14日搬离该房屋，故本院确认江冬梅应退还陈柯羽2020年3月15日至2020年5月27日的房屋租金7000元。 关于陈柯羽应当承担的费用问题。根据合同约定，租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担。江冬梅庭后向法庭补充提交了成都世豪新瑞物业服务有限公司出具的《收据》原件，证明其与案外人已结算完毕。陈柯羽在搬离该房屋时未结清相关费用，但在庭审中表示同意在支付给江冬梅的押金中扣除其应当承担的费用，本院对此予以确认。根据聊天记录及成都世豪新瑞物业服务有限公司出具的《收据》载明，2020年1月1日至2020年3月31日电梯物业服务费549.24元，2020年1月1日至2020年3月31日生活垃圾费24元，2019年10月1日至2020年2月1日居民水费33.33元，共计606.57元，另产生气费10元。2020年3月17日、3月21日，陈柯羽与转租人对水、电、燃气、物管费进行了结算，双方确认由陈柯羽向转租人支付425元，但因江冬梅一直未退还租金及押金，陈柯羽也一直未支付该费用。庭审中，陈柯羽同意在押金中予以抵扣，本院予以确认。故江冬梅应当退还押金2375元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告江冬梅于本判决生效之日起十日内退还原告陈柯羽2020年3月15日至2020年5月27日期间剩余房屋租金7000元、押金2375元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告江冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  周文莉