上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初66289号原告：张崇兴，男，1954年1月4日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被告：许向山，男，1970年1月9日生，汉族，住江苏省东台市。原告张崇兴与被告许向山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张崇兴及其委托诉讼代理人罗新宇、被告许向山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张崇兴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月7日签订的《房屋租赁合同》；2、被告搬离并返还原告位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；3、被告支付原告2019年度剩余租金人民币(以下币种同)163,558元；4、被告支付原告2020年4月1日至2020年6月30租金47,838元；5、被告支付原告自2020年7月1日至实际返还之日租金及占用费；6、原告没收被告交付的押金15,187元；7、被告承担诉讼费。诉讼过程中，原、被告合意双方租赁合同于开庭之日即2020年11月12日解除，原告调整第4项诉讼请求为要求被告支付2020年4月1日至2020年11月12日期间的租金117,469元，撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2016年10月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁涉案房屋，租期10年。合同约定后，原告按约交付房屋，但被告未按约支付租金。截至目前，被告拖欠2019年度租金163,558元及自2020年4月1日起的租金，构成违约，且符合合同约定的解除条件。被告许向山辩称，虽然租赁合同系被告签订，但被告不是房屋实际使用人，不应向原告支付租金等。对于原告诉请的欠付租金金额没有异议，未付的原因是，2018年8月24日至2019年4月，因涉案房屋所在的整个园区存在消防问题，由相关部门要求进行消防改造，导致整个园区无法正常经营，园区关闭1个月，改造时间长达8个月。原告租赁房屋用于做白领公寓的，消防整改期间路上挖的都是大坑，公寓经营受到极大影响。2020年的租金不付是因为疫情原因导致原告经营困难。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。原告提交了房屋租赁合同、上海市房地产权证、原告儿子的银行转账记录，被告提交了原告儿子与案外人黄某某的微信聊天记录和租金支付凭证，双方对各自提交的证据真实性均不持异议。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下事实：原告系涉案房屋产权人。2016年10月7日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积：416.07平方米，租期自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金逐年递增，2018年的月租金为15,187元，2019年的月租金为15,946元，2020年度月租金15,946元。租金采用付三押一方式，签合同当日支付押金15,187元，房租每三个月一付，支付时间为这三个月开始之前10天。合同第7条约定，系争房屋为未装修标准出租给乙方。合同第十一条约定：“有下列情况之一的，甲方有权随时收回房屋，没收押金，解除合同，自由进入房内，更换门锁，另租他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。若因此造成乙方损失的，与甲方无关，涉及乙方违约责任的，违约责任仍需乙方承担……(二)乙方拖欠租金超过20天的……”合同签订后，被告许向山向原告支付押金15,187元。2017年4月2日，许向山向原告支付租金21,959元、2017年7月5日，许向山向原告支付租金45,560元。其余租金由案外人黄某某向原告支付。被告向本院提交了案外人黄某某与原告儿子张清的微信聊天记录，根据聊天记录，原告儿子张清于2018年至2020年期间就租金催讨事宜等与黄某某联系。其中部分内容如下：2018年4月1日，张清：“黄小姐，您好！许先生说已经转告你。请转一下1幢丙02号2018年第2季度的租金45,560元。谢谢”黄：“嗯嗯，对的，我这几天转过来。非常抱歉，每次的房租都打晚了”……2018年9月1日：黄：“这边整个川图路的酒店被封掉了，但我人在川图”“这边被封的很突然”，张回复：“嗯。我和许先生也聊了”黄：“嗯嗯，不知道什么时候能解封”张回复：“在努力中”……2020年5月31日，张：“已经给你一个半月的时间了。”黄：“嗯嗯，在极力想办法”“尽全力了，刚刚才凑到8,000，剩下的余款这2天付清，拜托张先生了，2次停业下来确实山穷水尽了”……原、被告一致确认，被告承租涉案房屋系经营白领公寓，涉案房屋所在园区为工业性质，但是园区大部分房屋都系开设酒店或者公寓。诉讼过程中，被告表示，同意解除合同，也不反对原告没收押金，也同意将房屋恢复原状，但是被告在系争房屋内存在装修，要求用装修冲抵欠付租金。另外，消防和疫情影响被告使用房屋，要求消防改造期间的租金减免3个月，疫情租金至少减免2个月。原告同意减免被告5个月的租金。但是不同意用装修抵租金，要求被告恢复原状后返还原告。法庭向被告释明，支付租金与装修补偿系不同的关系，如果原告不同意用装修抵租金，被告对于装修是什么意见？被告表示，同意恢复原状。本院认为，原告与许向山签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告许向山称其只是代签合同，实际并未使用房屋，对此，从合同的签订及履行情况来看，合同由许向山本人签订，许向山亦向原告支付了押金及部分租金，而且从被告提交的黄某某与原告之间的微信聊天记录来看，租赁合同履行期间原告也与许向山沟通过，说明许向山显然并不只是代签合同的地位。许向山作为完全民事行为能力人，在合同上签字，应当承担相应的合同责任，至于许向山和黄某某之间的内部关系，与原告无关。被告对于原告诉请的租金金额没有异议，但是认为消防改造和疫情期间的租金要适当减免，消防改造要求减免三个月租金，疫情至少减免2个月租金。就消防改造期间的租金，原告同意减免3个月租金，系对其自身权利的处分，本院予以确认。据此，2019年度未付租金163,558元，2019年度月租金15,946元，减免三个月租金后，被告还应支付租金115,720元。关于2020年4月1日以后的租金，根据合同约定，租金按季度支付，先付后用，应当在每个季度开始的前十日支付下一期租金，被告作为承租人，支付其租金是其基本义务，被告应当按约履行。就疫情问题，被告也未提供证据证明其与原告协商过减免事宜，即便疫情期间被告不支付租金具有合理理由，之后被告从2020年4月1日开始至今均完全不付租金，构成违约，且符合约定的解除条件，据此，原告依据租赁合同第十一条要求解除合同并没收押金15,187元，具有合同依据，本院予以支持。诉讼过程中，原、被告一致确认租赁合同于2020年11月12日解除，本院予以准许。合同解除后，被告应当返还房屋。合同约定租赁房屋为毛坯交付，原告要求被告将房屋恢复原状后返还，被告亦表示同意，本院予以确认。就疫情期间的租金，原告自愿减免两个月，其对其自身权利处分，于法不悖，本院予以确认。根据双方合同，2020年度月租金为15,946元，2020年4月1日至2020年11月12日租金117,469元，减免两个月后，被告还应支付85,577元。综上，被告合计应当支付原告租金201,297元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告张崇兴、被告许向山就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月12日解除；二、被告许向山于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋并将上述房屋恢复原状后返还原告张崇兴；三、被告许向山于本判决生效之日起十日内支付原告张崇兴欠付租金201,297元；四、原告张崇兴已经收取的租赁押金15,187元不予返还被告许向山。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,698.75元，减半收取计2,349.35元，财产保全费1,576.98元，均由被告许向山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十一月十八日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。