北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8557号原告：李永会，女，1964年6月5日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。被告：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，男，该公司员工。原告李永会与被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永会，被告联优生活公司的委托诉讼代理人张艳楠、邓朝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永会向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除李永会与联优生活公司签订的XXX租赁合同;2.请求判令联优生活公司向李永会支付违约金9000元；3.请求判令联优生活公司支付拖欠李永会的房屋租金6300元；4.请求判令联优生活公司支付李永会两个月房屋空置期费用9000元；5.请求判令联优生活公司支付李永会房屋空置损失23150元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:李永会与联优生活公司于2019年2月16日签订了贵XX**年期租赁合同，合同约定联优生活公司按季度支付李永会房屋租金4500元/月，空房期两个月不付租金（因为3年期合同），联优生活公司从2019年5月5日开始支付租金。2020年2月6日，联优生活公司未按期支付李永会房屋租金，李永会询问情况，联优生活公司以疫情为理由，说房屋空置没人居住，请求免除两个月（2020年2月、3月）租金后就马上支付租金，或者同意免除2月份租金后等待延期支付。李永会不同意，因为2019年3月5日至5月5日联优生活公司要求李永会给予两个月空置期不支付租金（实际是美丽屋续租，联优生活公司说3年合同期时间长，可能会有空房的时候），即自2019年5月5日联优生活公司才支付租金，至今租期仅仅12个月，又要扣除2个月租金，合计4个月租金（空置期、减免2个月）。经李永会到涉案房屋与租户核实，得知租住人员一直都在此居住，联优生活公司一直在收取租金，并没有空置现象，所以李永会依然不同意免除租金。由于李永会没有同意联优生活公司提出的免除租金的不合理要求，联优生活公司不支付租金，李永会多次投诉到联优生活公司的总公司，也多次联系和前往亦庄区域公司，多次通过电话、微信要求联优生活公司支付所拖欠租金，李永会于2020年2月8日、2月22日、2月29日分别去联优生活公司进行书面催告，联优生活公司均以公司没钱、疫情空置等各种理由拖欠不予支付，先后三次让李永会签写解除合同书，合同书载有李永会中途要求解约。由于多次与违约的联优生活公司沟通没有合理答复，李永会的精神和生活受到了严重影响，为维护李永会合法权益，特诉至法院。联优生活公司辩称，不同意李永会诉讼请求。2019年7月29日，联优生活公司与李永会签订了关于XXX房屋的《资产管理服务合同》，约定李永会将该房屋委托联优生活公司进行资产管理，管理期间为2019年8月6日至2022年5月5日。首先，2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情政府采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防疫措施。疫情亦导致联优生活公司业务无法正常开展，出现重大亏损，且远远超过了联优生活公司正常经营风险抵抗范围。因联优生活公司经营困难，2020年2月6日联优生活公司应当支付2020年2月6日至2020年5月5日预期收益，但因疫情影响，联优生活公司与李永会协商迟延支付一事，李永会表示可以协商，遂联优生活公司协商过程中暂未支付，联优生活公司明确表示协商完毕，联优生活公司将即刻支付，但协商过程中，2020年3月25日，李永会强制将房屋换锁将房屋收回。根据《合同法》94条、第117条规定，因疫情属于不可抗力因素，因新冠病毒疫情为不可预见、不可避免、不能克服之情形属于不可抗力因素，遂因疫情导致双方签署的合同不能继续履行属于无责解约之范围。同时，根据《资产管理服务合同》第2.6条约定，联优生活公司因疫情原因导致暂未向李永会支付预期收益时，李永会可以联优生活公司向其支付的服务质量保证金作为预期收益的抵扣，遂联优生活公司不存在事实上的逾期支付预期收益的行为。如法院认为联优生活公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求法院予以调整。关于李永会要求联优生活公司客户租金的诉讼请求没有事实依据，没有合同约定，亦无法律依据，联优生活公司不同意，2020年3月24日的预期收益，联优生活公司同意按合同约定金额向李永会支付，但应考虑疫情因素，遂联优生活公司要求2020年2月6日至2020年3月24日疫情期间的预期收益进行全部或部分减免，减免后剩余部分，联优生活公司同意支付。李永会向联优生活公司主张空置期的预期收益，根据合同第2.2条约定，空置期为甲方承受，并且空置期作为装修、寻找客户及客户更换的空档期，该空置期的产生符合资产管理的实际情况需求，双方的合同内并未约定因合同签订三年才给联优生活公司两个月的空置期，并且合同中没有当合同终止履行的情况下，空置期的预期收益须乙方承当或须乙方进行退还空置期的预期收益，遂李永会要求联优生活公司支付空置期的收益于法无据，亦无合同约定，联优生活公司不同意。另，由于李永会已经收回房屋，房屋空置的损失并非由联优生活公司造成，因此不应承担该损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月16日，李永会（委托人、甲方）与北京美丽屋资产管理有限公司（房屋管理机构、乙方）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签署了《北京市房屋出租委托合同》，约定如下：就甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务的有关事宜达成如下协议，共同遵守：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市大兴区XXX，建筑面积86.62平方米，户型二居室（以下简称涉案房屋）；（四）房屋用途为居住；第二条甲方授权乙方的权限及期限（一）甲方授权乙方的委托期限自2019年5月6日至2022年5月5日，共3年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。（二）甲方应于2019年3月5日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》见附件一；（三）甲方授权乙方的房屋管理委托权限如下:1.代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；2.甲方同意乙方在房屋出租时授权丙方与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；3.乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行全面义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；4.乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；7.甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；第三条（一）租金标准：第一年2019年5月6日起租金为4500元/月，合同总租金共计54000元，其中2019年3月6日至2019年5月5日为免租期共2个月；第二年……。2019年7月29日,李永会与加入美丽屋品牌的联优生活公司就涉案房屋租赁事宜重新签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于XXX。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年8月6日起至2022年5月5日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年7月29日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为4500元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计13500元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年8月6日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。6.5标的资产返还：合同终止后，乙方应向甲方返还标的的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件五：资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为13500元，支付日期为2019年8月6日；结算周期：2019年8月6日至2019年11月5日的预期收益为13500元，2019年11月6日至2020年2月5日的预期收益为13500元，2020年2月6日至2020年5月5日的预期收益为13500元；2020年5月6日至2020年8月5日的预期收益为13500元；……。《北京市房屋出租委托合同》签订后，李永会按照约定对涉案房屋进行了交付，北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）及联优生活公司先后将涉案房屋出租于案外人并获取收益。联优生活公司向李永会支付租金至2020年2月5日。为证明多次向联优生活公司催交租金，李永会提交了《催交告知书》、张贴图片以及与联优生活公司工作人员揣晶丽的微信聊天截图。联优生活公司虽否认收到过《催交告知书》，但认可李永会向其催收租金的事实。经询，涉案房屋的实际承租人均于2020年3月25日前退租并搬离，当日，李永会自行收回涉案房屋并更换了锁芯。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。李永会与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，李永会将其所有的涉案房屋交付给联优生活公司使用，联优生活公司向李永会支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，李永会同意联优生活公司将涉案房屋进行装修配置后转租案外人，由案外人与联优生活公司签订房屋租赁合同并直接向联优生活公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优生活公司向李永会支付预期收益。由此可见，李永会与联优生活公司之间符合房屋租赁合同关系，联优生活公司向李永会支付的预期收益实质为房屋租金。联优生活公司作为承租人，应当按约支付租金，根据双方合同约定，联优生活公司延期支付当期租金，经李永会书面催告后达15个工作日仍未支付的，李永会有权随时单方面解除合同。本案中，李永会通过多种形式多次向联优生活公司催收房屋租金，但联优生活公司始终未能支付，现涉案房屋已由李永会自行收回，该合同已无继续履行之必要，因此，本院确认《资产管理服务合同》于2020年3月25日即李永会收回涉案房屋时解除。关于李永会主张的违约金。联优生活公司未能按照《资产管理服务合同》约定向李永会支付房屋租金，并以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩。本院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情对联优生活公司整体运营带来一定困难，继而在一定程度上影响了本案合同目的之实现，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优生活公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优生活公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，本院综合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为5000元。关于李永会主张联优生活公司拖欠的房屋租金。根据双方确认，联优生活公司尚欠2020年2月6日之后的租金，且因《资产管理服务合同》于2020年3月25日解除，故联优生活公司应支付李永会2020年2月6日至2020年3月25日期间的租金，李永会主张的数额未超过本院核算金额，本院予以支持。关于李永会主张的两个月房屋空置期费用。根据本案证据及当事人陈述，李永会与联优生活公司未约定房屋空置期，故李永会的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李永会主张的房屋空置损失。合同解除后,根据合同履行情况和合同性质,当事人有权要求赔偿损失。本案中,联优生活公司作为承租人未按约支付租金构成违约,李永会因此解除双方所签《资产管理服务合同》,有权向联优生活公司主张房屋空置期间造成的损失。李永会于2020年3月25日自行收回涉案房屋，并称涉案房屋中主卧、次卧、客厅分别于2020年6月20日、2020年8月20日、2020年9月13日出租给案外人,本院综合考虑联优生活公司过错程度、李永会收回涉案房屋时间以及剩余租期等因素酌定联优生活公司按照每月4500元标准赔偿李永会一个月的房屋空置损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,依法判决如下：一、确认李永会与北京联优生活物业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》解除。二、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李永会违约金5000元；三、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李永会房屋租金6300元；四、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李永会房屋空置损失费4500元；五、驳回李永会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由李永会负担167元（已交纳），由北京联优生活物业管理有限公司负担83元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十一月十六日书记员  张瑞瑞