北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10330号上诉人（原审原告、反诉被告）：王合沛，男，1971年8月12日出生,汉族,自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王宏，女，1971年12月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李媛媛，北京市尚衡律师事务所律师。上诉人王合沛因与被上诉人王宏房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王合沛上诉请求：撤销一审判决，依法改判王宏给付我2020年7月1日至8月9日的租金44444元、违约金100000元并改判驳回王宏要求我返还2020年4月29日至2020年6月30日的租金68888.89元及押金66666元的诉讼请求。事实与理由：1.我认可双方租赁合同解除时间为2020年4月28日，王宏于该日明确的意思表示及明确的搬家行为已经是擅自解除了我们之间的租赁合同，王宏违约行为在先，我是出租人没有任何违约行为，我是实际受损方。一审法院认为我没有单方解除权，是适用法律错误。在这种情况下，我不应当向王宏返还已经支付的租金。王宏在履约期间有多项违约行为，按照双方的租赁合同约定，我不应当向其退还押金。首先是其将北京市丰台区宜兰园二区G3楼105、106室（下称诉争房屋）进行了改造，按照合同约定，其不应当将房屋改造，其应当按照房屋的使用用途进行使用。如果王宏要改造房屋，其在不履行合同后应将房屋恢复原状；如果不恢复原状我有权要求赔偿损失。现在是王宏没有将诉争房屋恢复原状，为了使诉争房屋能重新出租，我已经将诉争房屋装修拆除产生了相应的费用。其次，王宏擅自经营幼儿园已经属于违约，我在2019年知道王宏在经营幼儿园，不能推定为我不向王宏主张违约责任，我有权要求王宏支付违约金。另，我有权主张王宏实际占用诉争房屋期间的占用费。王宏辩称：同意一审判决，不同意王合沛的上诉请求和理由。我不同意支付2020年4月29日至6月30日期间的租金，因自4月28日起王合沛将诉争房屋断水断电、封堵锁眼并勾结社会人员使用暴力手段导致租赁合同不能继续履行，发生了根本违约行为，因此我有权主张已支付租金的返还。租赁合同约定，我有权对诉争房屋进行装修改造，在装修期间，王合沛多次去诉争分割房屋进行监督施工，从未对装修改造提出过任何异议。相反，因为王合沛的单方违约导致我巨大的装修损失，我有权主张退还已交纳的押金。我不同意支付违约金，我不存在任何违约行为，我经营幼儿园，王合沛是明知的，我不存在超范围经营，如果存在超范围经营，也应当由市场监督部门来认定，并不是由王合沛进行认定。王合沛向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令王宏给付2020年7月1日至8月9日的租金44444元；3.判令王宏给付违约金100000元。王宏向一审法院反诉请求：1.判令王合沛返还未到期剩余租金70000元；2.判令王合沛返还押金66666元；3.判令王合沛返还迟延交付房屋的租金11111元；4.判令王合沛给付违约金66666元并赔偿装修损失132000元。一审法院认定事实：2018年2月13日，王合沛（甲方）与王宏（乙方）签订租赁合同，王宏承租诉争房屋用于经营幼儿园，租期自2018年2月22日至2027年2月21日，免租期自2018年2月22日至2018年3月31日。租金押二付六，每年3月1日前和9月1日前给付租金。2018年4月1日至2021年3月31日的租金标准为每年400000元。合同第五条约定“5.3乙方终止租房合同需提前两个月通知甲方，否则需赔偿甲方年租金的25%作为违约金”；合同第六条约定“6.2……若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金。6.3租赁期限内，甲方将房屋抵押，导致乙方无法正常经营，赔偿乙方已付房租剩余部分及年租金的25%作为违约金”。合同签订后，王宏依约给付押金66666元以及截止2020年3月31日的租金。王宏未依约给付2020年4月1日至9月30日的租金，但租金已付至2020年6月30日。2020年4月14日，王宏向王合沛通过微信发出解除通知，告知提前两个月解除合同。王合沛于当日收到上述通知。2020年8月10日，双方完成房屋交接手续。王合沛主张王宏未依约给付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，故要求解除合同。王宏同意解除合同，但称双方因疫情原因已在2月时协商变更付款方式为三月一付。王宏对上述主张提交录音资料予以佐证。王合沛对王宏所述内容不予认可。王合沛称因王宏于2020年8月10日才腾退房屋，故要求继续给付2020年7月1日至8月10日的租金。王宏对王合沛上述诉讼请求不予认可。王宏称王合沛于2020年4月28日将房屋上锁，房屋已经无法使用。王宏对上述主张提交录音资料等证据予以佐证。录音资料中“王宏：今天我们这倒腾东西呢，那个小王来了，把我们前后门全给锁了。王合沛：你先啊把物业这些杂七杂八的费用给弄清了。王宏：物业上午给我打过电话了，我跟他说我今天下午三点多钟过去去交。王合沛：是，你也不差这几个小时，你先弄清了这个”。王合沛对录音资料真实性不持异议，认可小王是王合沛的儿子，但称就锁了一个大门，其他的门没有锁。另，王合沛主张王宏在诉争房屋经营幼儿园未经过相应审批，依照租赁合同6.2条应当支付违约金100000元。王宏称王合沛对于王宏使用诉争房屋经营幼儿园知情，还协助办理证照，且从未主张过权利，故不同意给付违约金。经询问，王合沛称2019年下半年王宏在诉争房屋悬挂了幼儿园字样的招牌。王宏主张其依约提前两个月主张解除合同，应当返还押金。王合沛主张王宏违约在先，不同意返还押金。王宏主张因王合沛迟至2018年3月2日才将房屋交付，应当返还相应期间的租金。王合沛认可延迟交付，但认为原因在于上一个承租人迟延退租，而王宏与上一个承租人已就补偿问题自行协商。王合沛对上述主张提交书面证言予以佐证。王宏对证言内容不予认可。王宏主张王合沛于2020年4月28日将诉争房屋上锁，导致无法使用房屋，故王合沛应返还相应租金并参照合同第5.3、6.3条款给付违约金。另，王宏称对诉争房屋进行了装修，王合沛应当在装修残值的基础上给付一定比例的装修损失，但不申请鉴定，要求法院依据租赁合同、支出凭证等确定残值。王合沛认可王宏对房屋进行了装修，但不同意给付装修损失。审理过程中，王合沛称王宏原有装修已经全部拆除，另行出租。王宏认可王合沛已将诉争房屋另行出租。一审法院认为：租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方对于王宏承租诉争房屋经营幼儿园不持异议，法院予以认定。疫情对于王宏使用诉争房屋势必造成较大影响，在此情况下，即使王宏确实未能依约给付2020年4月1日至9月30日租金，亦不宜承担违约责任。因此，法院认定王合沛并不因王宏未依约给付租金享有单方解除权，对王合沛要求基于未依约给付租金解除租赁合同，不予支持。依据租赁合同第5.3条，王宏于2020年4月14日向王合沛发出解除合同通知，告知行使单方解除权，王合沛亦认可已收到该通知，故截止法庭辩论终结时租赁合同已解除。王合沛应当保证王宏能够正常使用诉争房屋。依据王宏提交的录音资料可知，王宏先提出王合沛之子将前后门上锁，王合沛在听到上述内容后并未反驳未上锁，而是提出条件，要求王宏先去缴纳各项费用。因此，法院有理由相信王合沛确将房屋前后门上锁，势必导致王宏无法使用房屋。因此，法院认定王合沛应将2020年4月29日至6月30日的租金予以返还。同时，法院对王合沛要求2020年7月1日至2020年8月10日的租金，不予支持。一方面，依照王合沛所述可以认定，王合沛最晚于2019年下半年已知晓王宏将诉争房屋用于经营幼儿园，且在诉讼前并未提出异议；另一方面，租赁合同第6.2条应理解为如果王宏出现约定情形，王合沛据此提出解除合同的情况下，王合沛才享有扣除押金、要求给付违约金的权利。但王合沛直至本次诉讼，也并未基于该条款向王宏主张解除合同。因此，法院对于王合沛主张的违约金，不予支持。如前，因租赁合同中亦未约定扣除押金的其他情形，故在合同已经解除的情形下，王合沛应当返还已收押金。依据当事人陈述可知，王合沛确实迟延交付诉争房屋。即使王宏与案外人就迟延交付房屋达成协议，并不能据此免除王合沛迟延交付的违约责任。但王合沛最终交付诉争房屋时尚在免租期内，且免租期为事先约定的固定期间，王合沛并未收取该期间租金，故对王宏要求返还对应期间租金的请求，不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因《租赁合同》并未就本案中王合沛锁门导致房屋无法使用的情形约定违约金，故法院对王宏主张的违约金不予支持，王宏就王合沛的行为可另行主张权利。关于装修损失一节，首先，租赁合同解除的原因系王宏行使单方解除权，即并非王合沛违约导致合同解除。其次，王合沛自述已将原有装修全部拆除另行出租，王宏亦认可房屋已经另行出租。第三，王宏未提交证据证明王合沛继续使用原有装修。结合上述三点，因王宏行使单方解除权要求解除租赁合同，且王合沛未通过原有装修获益，故法院对王宏所述装修损失，不予支持。据此，一审法院于2020年8月31日判决如下：一、驳回王合沛的诉讼请求；二、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏二〇二〇年四月二十九日至二〇二〇年六月三十日的租金68888.89元；三、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏押金66666元；四、驳回王宏其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，王宏和王合沛均认可租赁合同中未约定租赁用途为经营幼儿园。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，王合沛、王宏分别围绕其上诉意见、答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王合沛提交录音证据一份，用以证明王宏在2020年4月14日就已经明确其不想租赁房屋了，且准备在4月底将诉争房屋腾空，房租不要了，希望把押金退回来。王宏的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的，我们只是在协商，但王合沛最终并未同意我的意见，所以双方并未达成合意。同时，王宏提交：1.案外人胡某与王合沛的微信聊天记录截屏一页，用以证明幼儿园的胡某向王合沛支付了办营业执照的2万元，王合沛承诺给我办理幼儿园的营业执照，且保证有教育的字样；2.证人胡某、陈某的证人证言。证人胡某出庭作证称：王宏和我一起承租的王合沛房屋，租房之前先确认好王合沛能够帮我们办理营业执照，当时说的最好可以办理跟教育相关的营业执照，因为我们之后打算做幼儿园，王合沛同意说帮助我们办理营业执照并收取了2万元费用，王宏才把定金交给了王合沛。从租房屋到签订合同，都是我和王宏一起办理，幼儿园也是我和王宏合作一起办的，所有事情我们之间都是通气知晓的，王合沛的上述承诺是口头的，现在没有证据可以提交。证人陈某出庭作证称：王合沛带着他媳妇和孙子到幼儿园去玩，王合沛知道王宏经营幼儿园，我是王宏雇佣装修幼儿园后勤负责的人，我是王宏雇的监工。王合沛去过装修现场，也直接和王合沛沟通过三次，当时是口头与王合沛沟通的，现就此无证据提交。王合沛的质证意见为：证据1的真实性、证明目的予以认可；证据2中证人胡某的证言是真实的，但不认可证明目的，证人陈某证言的真实性、证明目的均不予认可，陈某描述的事件经过只是说明他在整改的时候，即从原结构变成现在结构经过了我的同意，且在施工之前跟我商量过，但装修之后的用途与我无关。二审审理中，经本院询问：1.王合沛称其确于2020年4月28日将诉争房屋上锁，但在次日就将门锁打开。王宏对此不予认可，主张直至2020年8月8日深夜或8月9日凌晨门锁才被打开。王合沛未能就其主张的打开门锁时间一事提交相应证据予以证明；2.王合沛称因王宏将诉争房屋改造导致其无法重新出租，需要自行拆除装修，且双方约定租期至2027年，现在这么短时间内就不租赁房屋，导致其产生了相应的损失，故王合沛不同意退还押金；3.王合沛称王宏违反合同约定超范围经营，依据合同第6.2条的规定，故要求王宏支付违约金10万元；4.王合沛认可其于2019年8、9月份或者9、10月份就已经知道王宏承租诉争房屋经营幼儿园，王宏认可其现还未取得开办幼儿园的相应经营许可。另，双方均认可租赁合同于2020年4月28日解除。本院认为：王宏与王合沛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因新冠疫情因素，王宏承租诉争房屋经营幼儿园势必会受到严重影响，虽王宏未能按合同约定交纳2020年4月1日之后的房屋租金，但王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要去搬离诉争房屋，故王合沛仅以此由要求解除合同，依据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。鉴于双方均认可双方所签租赁合同于2020年4月28日解除，本院对此不持异议。关于王宏已交纳的2020年4月29日至6月30日租金是否返还、以及王合沛主张的2020年7月1日至8月9日租金是否应当支付的问题。经查明，王宏于2020年4月28日去诉争房屋处搬离物品，王合沛将房门上锁，导致王宏不能正常腾退诉争房屋。虽二审审理中，王合沛称其确于2020年4月28日将诉争房屋上锁，但在次日就将门锁打开，但在王宏对此不予认可的情形下，王合沛未能就其该项陈述提交相应证据予以证明，故一审法院依据王宏诉请判决王合沛返还已交纳的2020年4月29日至6月30日期间的租金，并判决驳回王合沛要求王宏支付2020年7月1日至8月9日租金的诉讼请求，并无不当。关于王宏已交纳押金是否退还的问题。双方租赁合同已经解除，王合沛作为出租人理应及时将押金予以退还，虽王合沛称因王宏将诉争房屋改造导致其无法重新出租，需要自行拆除装修，且双方约定租期至2027年，现在这么短时间内就不租赁房屋，导致其产生了相应的损失，故王合沛不同意退还押金，但王合沛的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于王合沛主张的违约金是否已应当支付的问题。首先，租赁合同第6.2条约定“若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金”；其次，经查明，虽王宏现仍未取得开办幼儿园的相应经营许可，但王合沛自2019年8、9月份或者9、10月份起就已明知王宏承租诉争房屋用于经营幼儿园。直至本案起诉，王合沛从未以此为由向王宏提出异议，亦未就此提出解除合同，故一审法院未对王合沛以此为由要求王宏支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不妥。综上所述，王合沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由王合沛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇二〇二〇年十一月二十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪