辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2873号原告：庄河市新兴物业管理有限公司，住所地：庄河市徐岭镇衣屯村中张屯（庄河市新兴家园住宅小区**楼****）。法定代表人：姜思羽，系该公司副经理。委托诉讼代理人：赵国栋，男，1990年1月8日出生，汉族，系公司经理，住庄河市。被告：张彦英，男，1963年6月22日出生，汉族，住庄河市。原告庄河市新兴物业管理有限公司与被告张彦英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，于2020年9月1日依法裁定由适用简易程序转为普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告庄河市新兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵国栋、被告张彦英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄河市新兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2015年6月1日至2020年1月15日物业费4495元；2、缴纳2016年6月1日至2019年5月31日欠缴物业费的日千分之二滞纳金（只要3年欠费金额982元的滞纳金）即2150元，以上合计6645元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告张彦英于2015年6月1日至2020年1月15日期间未交纳物业费，理由是政府没有给办理产权证，经本公司多次索要无果，故向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告张彦英辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：（一）被告不拖欠原告物业费。1.被告居住的回迁小区系政府工程，当时村镇政府领导在大会上表示，小区回迁居民物业费由政府负担；2.自2014年回迁户住进至今，原告从未向被告索要物业费；3.今年开始原告才向被告催要物业费的时候被告随小区回迁户一起去徐岭镇政府及信访局，现两级政府未确切答复；4.即使是在事实调查清楚的情况下，原告起诉诉讼时效已过；5.记得当时物业管理部门拿一份东西让签字，说是与交装修保证金有关，签字后没看扔一边完事，原告纯属欺诈后起诉；6.自从回迁到这个小区，根本看不见打扫卫生的，小区什么东西都丢失。（二）被告居住的是政府回迁楼，存在很多问题。应作为整体政府一并处理清楚，并不是单一的物业管理问题。1.房照问题，在回迁的时候，政府承诺6个月内发放房照，结果到现在也没有发放房照，影响了回迁户的正常买卖交易。2.回迁楼工程质量差，在没有任何检测的情况下于2018年12月31日找人签字验收，2014年住进时有的窗户就裂缝，现在80%的窗户已经开始透气漏水，当时按图纸要求是断桥铝材质，每平方米310元，可现在安装的窗户是塑料的。3.防盗门质量太差，当时的施工图纸及预算为盼盼厂家的最好防盗门，可现在用拳头一打就是一个坑，盼盼厂家姓庞的庄河代理维修师傅说小区防盗门的价格只有600元左右，最好的盼盼防盗门应为3000元左右。4.小区的配套设施全部为伪劣产品，小区路灯没有一个是好的，监控90%不能用，单元门90%是坏的，小区道路破坏严重，方砖下沉，车位、草坪杂草丛生，绿化树死亡40%，没有人去管。望查清事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告张彦英系庄河市业主，建筑面积分别为84.46平方米、6.52平方米，建筑面积合计为90.98平方米。2014年6月28日，庄河市北部新城区管委会（以下简称新城区管委会）与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定新城区管委会有权委托物业管理企业实施前期物业管理，新城区管委会委托物业管理企业向被告提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设备及其运行的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生及房屋及附属建筑物生活垃圾清运等。物业管理服务费按被告所占住宅、厦子的建筑面积每月每平方米0.9元交纳。政府回迁户物业管理费缴付办法：被告接收物业时（以被告接收物业钥匙的时间为起算日），第一年即2014年6月1日至2015年5月31日物业管理服务费、电梯费、垃圾清运费由庄河市政府替代业主交纳；第二年之后即2015年6月1日后的物业管理服务费、电梯费由被告自己交纳；物业管理费收取方式为每年12月31日前，业主到物业公司一次性交清一年的物业费，逾期不交者，按《物业管理条例》规定交纳欠费总额的日0.3%滞纳金。该协议还约定：新城区管委会现委托原告对“新兴家园”住宅小区实施前期物业管理。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理服务企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。原、被告同时还在《物业管理委托协议》附件一《临时管理规约》和附件二《住宅与公建装饰装修管理协议》上签字、盖章。被告领取了12号楼2单元202室、12号楼15号厦子的钥匙及《物业管理手册》等。2014年6月1日至2020年1月15日期间，原告对案涉小区提供了物业管理服务。案涉小区于2020年1月16日更换了新的物业公司。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准，经计算被告每年度应付物业费982.58元（0.9元/平方米/月×90.98平方米×12个月）、每月应付物业费81.88元（90.98平方米×0.9元/平方米/月）、15天应付物业费40.94元（90.98平方米×0.9元/平方米/月÷30天/月×15天）。现原告按照被告每年度应付物业费982元、每月应付物业费81元、15天应付物业费40元向被告主张物业费，因原告主张的数额均低于前述计算结果，故本院按照原告的主张计算被告拖欠物业费数额。按照《前期物业管理服务协议》约定被告2014年6月28日至2015年6月27日期间应付的物业费已由庄河市政府替代交纳。被告拖欠原告物业费的期限应为2015年6月28日至2020年1月15日，该期间（54个月18天）的物业费合计为4398元（81元/月×54个月＋40元/月÷30天×18天）。2015年6月28日至2016年6月27日期间、2016年6月28日至2017年6月27日期间、2017年6月28日至2018年6月27日、2018年6月28日至2019年6月27日期间，被告应付的每年度物业费均为982元。另查明，1.诉讼中，被告提出了诉讼时效抗辩，其在答辩状中自认原告从今年开始才向被告催要物业费，被告在庭审中称其去年2019年看到过张贴的催缴物业费通知。原告主张自2015年起每年均在小区单元门、进户门、大门口等处张贴追缴物业费通知，但仅向本院提供了2020年1月20日张贴的《新兴家园住宅小区追缴物业费通知》，原告未提供每年都张贴追缴物业费通知的证据；2.本院同时还受理了原告以案涉小区另外6名业主为被告的物业服务合同纠纷案件，诉讼中，被告与另外6名业主提出主要问题为：回迁房屋的房照至今未发放；回迁工程质量差，体现在窗户透气漏水、所用材料不符合图纸要求；小区配套设施系伪劣产品，体现在监控和路灯大部分不能用；道路损坏严重、道路方砖下沉、车位和草坪杂草丛生、绿化树木死亡40%等。被告虽然未提供证据证明其主张，但综观全案，包括被告在内的6名业主均提出原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本院认定原告提供的服务存在瑕疵。本院认为，案涉的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据前述协议规定物业费应以被告接收物业的时间（以被告接收物业钥匙的时间）作为交纳物业费的起算日，被告接收物业钥匙的时间为2014年6月28日，故协议中“2014年6月1日至2015年5月31日物业费由庄河市政府替代业主交纳”表述错误，应为2014年6月28日至2015年6月27日，本院予以纠正。原告对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，故被告负有按约给付原告物业费义务。关于被告提出的政府承诺小区回迁居民的物业费由政府承担的抗辩意见。《前期物业管理服务协议》约定第一年物业费等费用由庄河市政府替代业主交纳，第二年之后的物业费等费用由业主自己交纳。被告主张政府承诺承担物业费的主张，因未提供证据证明，本院不予采纳。关于被告提出的未按期发放房照及工程质量存在问题的抗辩意见。经查，本案系物业服务合同纠纷，而原告提出的房照和工程质量问题与本案不属于同一法律关系，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，本院对被告提出的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出本案已过诉讼时效的抗辩意见。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，《前期物业管理服务协议》约定物业费收取方式为每年12月31日前，业主到物业公司一次性交清一年物业费。据此，被告应于每年12月31日前分别一次性交清2015年6月28日至2016年6月27日期间、2016年6月28日至2017年6月27日期间、2017年6月28日至2018年6月27日、2018年6月28日至2019年6月27日期间、2019年6月28日至2020年1月15日期间物业费。因被告未按约交纳上述期间物业费，故上述每一个交费年度应付物业费的诉讼时效期间分别自2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日开始起算。自2015年12月31日、2016年12月31日始至原告于2020年1月20日主张权利时止，已经超过了三年的诉讼时效期间，且原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断情形，故原告要求被告给付的2015年6月28日至2016年6月27日期间和2016年6月28日至2017年6月27日期间的物业费已经超过三年诉讼时效期间，本院对被告的该部分诉讼时效抗辩予以支持。原告请求被告给付2017年6月28日至2020年1月15日期间物业费，因为尚未超过三年诉讼时效期间，故本院对被告的该部分诉讼时效抗辩不予支持。关于被告提出的原告提供的物业管理服务存在服务不到位等问题。综合被告及另案6名业主的陈述，可以认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，不能免除被告的交纳义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。考虑到被告欠费期间，原告客观存在履行义务不完全符合合同约定情形，为保护业主的合法权益，对被告该期间应交纳的物业费，酌情减免10%，该期间被告按照合同约定物业费标准的90%交纳物业费，除已经超过诉讼时效期间的2015年度物业费外，被告还应付2017年6月28日至2020年1月15日期间物业费，该期限物业费为2454元（81元/月×30个月＋40元/月÷30天×18天）。扣除减免部分，被告应给付被告物业费2208.6元（2454元×90%）。关于原告的违约金请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，现要求被告承担拖欠物业费期间的违约金，于法无据。本院对该请求不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张彦英于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告庄河市新兴物业管理有限公司2017年6月28日至2020年1月15日期间的物业管理费2208.6元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋相官人民陪审员  高程鸬人民陪审员  徐丽华二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  娄严文