大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4117号原告：大连市甘井子区人民政府。法定代表人：郭云峰，系区长。委托代理人：高原、王雪松，系辽宁悦泰律师事务所律师。被告：大连恒汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102000580949001，住所地大连市甘井子区南关岭路**。法定代表人：杨建华，系执行董事。委托代理人：胡婷婷，女，1992年10月27日生，系该公司员工。委托代理人：林红，系辽宁青松律师事务所律师。被告：保利（大连）房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210231690307761，，住所地大连高新技术产业园区火炬路**纳米大厦****法定代表人：杨建华，系执行董事。委托代理人：林红，系辽宁青松律师事务所律师。第三人：大连市住房城乡建设事务服务中心，统一社会信用代码12210200MB1769575L，住所地大，住所地大连市西岗区八里路131Av>法定代表人：郭春久，系主任。委托代理人：李会延，男，1984年3月17日生，汉族，系该中心职员。委托代理人：宋敏，系辽宁智库律师事务所律师。原告大连市甘井子区人民政府与被告大连恒汇房地产开发有限公司（以下简称恒汇公司）、保利（大连）房地产开发有限公司（以下简称保利公司），第三人大连市住房城乡建设事务服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市甘井子区人民政府的委托代理人高原，被告大连恒汇房地产开发有限公司、保利（大连）房地产开发有限公司的委托代理人林红，第三人大连市住房城乡建设事务服务中心的委托代理人宋敏、李会延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求判令第一被告向第三人给付维修专项资金4,907,360.7元（建筑面积74,353平方米*66元/平方米）；2、第二被告对于第一被告的给付义务承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年原告与第一被告签订《南关岭新车站广场动迁回迁宗地改造C、D区建设项目建设工程整体购买合同》及补充协议。合同及协议约定，由第一被告开发建设案涉项目，第一被告应当向第三人交纳专项维修基金，但是第一被告至今未交纳。第一被告属于一人有限责任公司，第二被告是第一被告的股东，如第二被告不能证明财产独立，应当承担连带责任。被告恒汇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。该被告答辩如下：第一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告恒汇公司于2016年6月30日将案涉工程完工交付原告，合同义务已经履行完毕。原告在诉前从未向被告主张过该款项，丧失胜诉权。第二、被告恒汇公司不是交纳专项维修基金的义务人。案涉工程的产权人是原告，向购房者出售房屋的也是原告，应由原告交纳相应专项维修基金；原告与被告恒汇公司属于委托代建关系，对于产权证的办理，恒汇公司只是配合，合同并未约定由恒汇公司交纳维修基金。第三、即使认定恒汇公司代为支付维修基金，原告仅向恒汇公司支付90,500元，恒汇公司仅在此范围内支付维修基金。被告保利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告是两个独立的法人单位，不存在混同，不属于应当承担连带责任的情形。本院认定事实如下：大连市国务资源和房屋局于2012年12月28日下发大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知。该须知第五条第（四）项规定，该地块中须由竞得人建设65,650平方米住宅，由甘井子区政府按6,500元/平方米价格回购，作为回迁安置房使用。回购的安置房产权归政府所有，竞得人不得就该回迁安置房及其对应的土地进行违法抵押、担保、出租及转让等资产处置行为。竞买申请人须与甘井子区政府签订安置房项目开发建设协议后，方可取得竞买人资格。大连市甘井子区开发建设中心（买受人1、甲方）、大连市甘井子区南关岭街道办事处（买受人2、甲方）与被告恒汇公司（出卖人、乙方）于2014年6月30日签订南关岭火车站广场动迁回迁楼宗地改造C、D区建设项目建设工程（住宅及配套设施）整体购买合同。合同部分内容约定如下：1.2、项目建设内容：2栋小高层和7栋高层住宅楼。总建筑面积约85,219平方米，其中地上建筑面积约72,122平方米，保函住宅66,218平方米，配套公建5904平方米；地下建筑；地下建筑面积约13方米，包含人防8,975平方米，地下车库，地下车库3方米，不可售地下配套公建356平方米。2.1、地上住宅、地上住宅部分面积单价为6方米，暂按66,218平方米计算，回购总价为43,041.7万元，最终按照实测面积计算。2.2、地上配套、地上配套用房5方米，由甲方或甲方指定单位回购，双方按照建安费用、公摊费用、政府规费、管理费用、财务费用、税金加利润的方式确定回购价格，并在2014年8月31日前签订补充协议。4.1、协议签订后15日内，甲方须向乙方支付地上住宅部分的购房款15,000万元；在项目验收合格后10日内，甲方须向乙方支付地上住宅部分剩余购房款28,000万元；余款甲方将根据双方签订的补充协议约定向乙方支付。大连市甘井子区开发建设中心（买受人1、甲方）、大连市甘井子区南关岭街道办事处（买受人2、甲方）与被告恒汇公司（出卖人、乙方）于2016年6月29日签订南关岭新火车站广场动迁回迁楼宗地改造C、D区建设项目建设工程（住宅及配套设施）整体购买合同补充协议。该协议部分内容如下：1、根据整体购买合同第二条2.5款的规定，大连市房地产测绘中心出具的测绘报告D5号公建规划面积及两座变电亭实算面积确认总建筑面积85,327.17平方米，其中住宅66,072.84平方米，公建6,144.12平方米（含可售配套4,672平方米【其中未见公建D5规划建筑面积2,210平方米】、不可售的社区服务中心、居委会、治安联防站、物业管理、卫生服务站、变电亭等配套公建1,472.12平方米【其中两座变电亭实算面积321.29平方米】）、地下车库、地下车库及地下配套公建13,110米(其中人防建筑面积8,441.93平方米、地下配套、地下配套公建356平方米套。地上配套公建建筑面积为6,144米和地下建筑面积为13,110.21平方米，作为双方计算地上配套公建和地下建筑工程购买价款的计算依据。2、根据整体购买合同第二条2.2和2.3款确定的计价规则，经审计部门依照项目实施过程中形成的工程竣工图纸、工程设计变更、工程签证单、招投标文件、合同、协议书、付款凭证以及国家和地方相关文件标准等进行审计核定项目整体购买价款为53,156.74万元，其中住宅购买价款为42,947.35万元，地上配套，地上配套公建和地下建筑工程购买价款为11,047，无收益公建和扣成本费549万元，住宅及公建人工工程扣代建费288.87万元。5、乙方配合甲方为该回迁楼业主办理房屋权属登记事宜，如因乙方的原因造成业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方负责协调、解决。如因甲方的原因造成业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方负责协调、解决。原告提供大连市住房和城乡建设局于2019年11月5日下发的关于加强房屋专项维修资金交存工作的通知。该通知要求，从即日起，按照《管理办法》第九条规定，进行房屋预售的开发建设单应在办理预售许可证后购房合同网上备案前，按照预测绘面积交存维修资金，同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。维修资金交存标准为：一、2017年7月1日前取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋，每平方米建筑面积交存106元，包括业主应交费用40元。二、2017年7月1日后取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋。电梯房屋每平方米建筑面积交存200元，无电梯房屋每平方米建筑面积交存130元，包括业主应交费用50元。原告申请本院出具调查令调取案涉项目测绘面积及维修资金缴费明细表，第三人出具南关岭新过车站广场动迁回迁项目测绘面积及维修资金缴费明细表，该表记载需缴维修资金的面积为74,353.95平方米。原告按照每平方米66元的而标准计算维修资金的数额（106元扣除业主承担的40元）。被告恒汇公司提供辽宁天合联合会计师事务所出具的2017、2018两年恒汇公司的审计报告、恒汇公司2018年财务报表，用以证实被告恒汇公司具备独立资产，与被告保利公司不存在混同情形。第三人与庭审中表示，其并未收到被告交存的维修资金，同时说明本案中应当交存维修资金的主体是被告，是否交存维修资金，主要影响房屋产权证的办理。以上事实有大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知、南关岭火车站广场动迁回迁楼宗地改造C、D区建设项目建设工程（住宅及配套设施）整体购买合同、南关岭新火车站广场动迁回迁楼宗地改造C、D区建设项目建设工程（住宅及配套设施）整体购买合同补充协议、关于加强房屋专项维修资金交存工作的通知、南关岭新过车站广场动迁回迁项目测绘面积及维修资金缴费明细表以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于如何确定交存维修资金的主体。本案中由被告恒汇公司对于案涉房屋进行整体建造，原告进行统一购置，依据原告提供的证据，可以认定被告恒汇公司系开发建设单位。根据大连市住房和城乡建设局于下发的关于加强房屋专项维修资金交存工作的通知，交存维修资金的主体系进行房屋预售的开发建设单位。原告整体购置房屋用于动迁户回迁安置，并不涉及商品房预售合同的签订或备案，案涉房屋存在区别于普通商品房出售的一般程序要求，结合专门收取专项维修资金的第三人的陈诉，交存该维修资金的义务主体系开发建设单位及本案被告恒汇公司，故被告恒汇公司应当向第三人交存维修资金。关于交存的数额，根据第三人出具的计算明细表，应当交存维修资金的建筑面积为74,353.95平方米，按照每平方米66元计算，维修资金数额为4,907,360.7元。关于被告保利公司是否承担责任一节，被告恒汇公司提供的证据能够证明其独立于被告保利公司，原告并未进一步证明存在其他混同情况，故被告保利公司不应当成连带责任。关于被告辩称的诉讼时效一节，本案中收取维修资金的主体并非原告，交存维修资金系办理产权手续的前置程序，在回迁居民办理产权手续时才会涉及交存维修资金的主张，故本案并未发生超过诉讼时效、丧失胜诉权的后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：一、被告大连恒汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人大连市住房城乡建设事务服务中心交存维修资金4,907,360.7元。二、驳回原告大连市甘井子区人民政府的其他诉讼请求。案件受理费46,059元，由被告大连恒汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张 禾人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  姚 波二〇二〇年九月十一日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。