河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11185号上诉人（原审原告）：李则扬，女，1990年2月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵曌，河南信行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地河南省郑州高新区环保路1号。法定代表人：赵丽明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人李则扬与上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法适用独任，开庭进行了审理。上诉人李则扬的委托诉讼代理人赵曌、上诉人建业高新公司的委托诉讼代理人郭志宏、李晓芳到庭参加诉讼。本院二审审理过程中，上诉人建业高新公司向本院提交撤回上诉申请书，申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。故本案仅针对上诉人李则扬上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案现已审理终结。李则扬上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用全部由建业高新公司承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，且本案中李则扬要求的是建业高新公司承担房屋瑕疵交付的违约金，而非原审判决所谓的损失。第一，涉案系《商品房买卖合同》纠纷，李则扬作为购房户的基本义务是向开发商支付合同约定的全部购房款，而郑州建业高新置业有限公司作为开发商的义务是将符合买卖合同约定的房屋，按时间、按条件交付给购房户即可，这才是《商品房买卖合同》的基本权利义务关系。第二，建业高新公司并未按照合同约定的交付时间、交付条件将涉案的房屋交付给李则扬，虽然李则扬在起诉时已经占有房屋，但并不代表李则扬放弃了向郑州建业高新置业有限公司主张燃气、暖气、通讯设施达到合同约定条件的权利。即，郑州建业高新置业有限公司应当为自己瑕疵交付房屋的行为承担违约责任。第三，本案当中，李则扬主张的是暖气、燃气、通讯设施未达到合同第十四条约定条件，瑕疵交付房屋的违约金，并非原审判决中认定需要李则扬举证暖气、燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故原审判决在认定该部分事实时，完全偏离了李则扬的原审请求，是不当的，应当予以纠正。除此之外，根据原审判决的“本院认为”部分，也认定了暖气、燃气存在延期交付使用的情况。综述，原审也查明了暖气、燃气存在延期交付使用的情况，但却并未支持李则扬的要求瑕疵交付的违约金，是错误的。本案当中，举证暖气、燃气、通讯设施达到合同约定的交付使用条件，是建业高新公司的举证责任，而非李则扬的。原审法院不能仅以李则扬无法举证上述“三通”设施延期交付造成的损失而不支持其诉求。更为重要的是本合同第八条对延期交付的条件，所包含的内容亦有明确约定。二、原审判决依据的事实不清、证据不足，燃气、暖气、通讯设施并未达到合同约定的条件。第一，涉案房屋的暖气是否通过验收，出具合格证明等，建业高新公司在原审举证期限内所提交的证据完全不能证明热力网已经验收合格。建业高新公司提供的二次热力网验收单中，写明涉案小区热力设施存在多处问题需要整改，例如“热力设施单元装置存在锈蚀现象，入户管道均为橡塑保温，保温不规整，存在脱落风险；管道安装吸顶安装支吊架较多，且螺栓安装不全，存在安全隐患；部分热力小室无地漏；站房顶部有消防喷淋系统，部分热力小室及管道井照明不足，未按要求悬挂标识标牌等一系列的质量问题和风险”等等，没有任何热力公司验收合格进行确认的盖章或签字。原审法院罔顾事实，肆意认定涉案小区在2019年7月1日经过了热力质量验收，毫无依据和事实基础。除此之外，涉案房屋自收房至今经历2个通暖季，确实没有通暖，这是不争的事实。建业高新公司提交的二次热力网证据的证明效力只能够证明郑州建业高新置业有限公司向热力公司进行报装和申请验收，并不能证明验收成功合格。热力设备的验收合格应当出具热力公司的验收合格证明文件。在建业高新公司的举证中并没有出具相关的证明文件，因此，法庭依据此证据即认定五龙新城香谢园于2019年7月1日经过了质量验收，而且验收合格毫无依据，也没有证据支持。因此认定事实错误。原审法院认定香谢园集中供热设施经过审核验收的认定，与事实完全不符。第二，关于燃气，合同第十四条明确说明“达到使用条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件”，但是原审法院提供的燃气竣工验收证书系复印件，根据《民诉法》和证据规则可知，无法核对原件的复印件是无法作为证据使用的。且该份验收证书并不是燃气公司出具的验收合格的证明文件，没有燃气公司的盖章或签字。另外，该份验收证书上说明室内部分合格，而非全部验收合格，燃气作为民生工程，涉及到重大安全问题，存在验收不合格的情况是无法使用的。原审法院在仅仅见到复印件且该份复印件中明确表示部分合格且并没有任何燃气公司签字或盖章的情况下，就认定燃气合格时间是2019年6月21日，基本事实完全错误。第三，目前，通讯设施仍未达到使用条件，小区的通讯信号极差。第四，李则扬主张的是暖气、燃气、通讯设施未达到合同第十四条约定条件，瑕疵交付房屋的违约金，不应当使用建业高新公司认为适用的合同第十三条的规定。三、原审法院判决建业高新公司不退还物业费（实际为逾期交房违约金）,属于适用法律错误，且不是同一个法律主体。郑州建业高新置业有限公司强制扣除应当支付给李则扬的逾期交房违约金，冲抵物业费，原审法院没有判决返还给李则扬是错误的。物业费的支付是李则扬作为业主和物业公司之间的法律关系，延期交房的违约金属于李则扬与建业高新公司之间的法律关系。郑州建业高新置业有限公司强制从逾期交房违约金中扣除无任何理由和依据，随后又擅自将扣除的逾期交房违约金充抵李则扬的物业费，是建业高新公司单方面行为，其行为没有法律依据。李则扬的合法权益受到了侵害。原审法庭驳回李则扬关于要求建业高新公司支付强制扣除的逾期交房违约金仅仅是为了减少诉累和交易成本的理由完全没有依据。完全不考虑基本法律关系，适用法律错误。应当予以纠正。四、原审庭审情况存在程序错误，原审法院的主审法官在庭审并未结束前中途离场，仅留下书记员现场记录，是不符合法庭审理程序和民事诉讼法的规定的。涉案原审判决应当予以撤销。五、涉案判决书中，存在多处书写错误的情况，同类型案件关于房屋初始登记法院扣减的违约天数不同，有扣减2个月的，有扣减4个月的，诉讼费金额也计算有误，完全体现不出法律应由的严肃、认真。建业高新公司辩称：一、李则扬故意混淆逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定行为的本质区别，企图诱导一审法院按逾期交房的赔偿标准，作为认定设施、设备不合格的赔偿标准。一审法院认定事实准确，判决驳回李则扬的该项诉讼请求，坚守了公平、公正的司法底线。李则扬的上诉理由不成立，应予以驳回。1、逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定的行为，有着本质的不同。2、在商品房买卖合同中，对于逾期交房行为应承担的违约金标准，与交付的配套设施、设备不符合约定的行为应承担的违约金标准，分别约定了不同的标准，李则扬故意混淆两种标准。建业高新公司交付李则扬的房屋，于2019年7月1号，已满足供暖设施的使用条件；于2019年6月21日，已满足燃气设施的使用条件。一审中我方提供的二次热力网质量验收单、立管带气通知单、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书等证据已足以证明上述事实。根据双方的约定，如果建业高新公司交付房屋的设施、设备不满足条件，建业高新公司可于90个工作日（合计126天自然日）宽展期内完成，即于2020年1月14日完成即不应承担违约责任。李则扬以逾期交房违约责任标准计算燃气等配套设施、设备不合格违约金，逻辑是荒谬的。李则扬以通讯信号差，通信设施不达标，作为主张逾期交房的上诉理由，显然是对事实的歪曲。二、建业高新公司与李则扬在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实上及法律上均已无法实际履行，李则扬以类推方式用关于房屋初始登记的约定追究建业高新公司的违约责任，既无合同依据，也无法律依据，其上诉请求应依法予以驳回！三、李则扬要求支付已扣除物业费的诉讼请求，涉及物业公司物业费用缴纳的问题，李则扬在举证期限内未提供《前期物业服务协议》等证据，故，一审法院以“减少交易成本及当事人诉累”做出的处理，并无不当，李则扬的上诉请求应予以驳回！四、关于李则扬上诉称供暖电费补贴的上诉理由并不成立，一审判决的处理并无不当。建业高新公司作为房屋出卖人，交付的房屋只需将供暖设施设备铺设安装完毕，能够使用暖气，即已完成合同义务，至于郑州市热力公司是否对其供暖，其何时享受供暖服务，属于郑州市热力公司的职权范畴，并非建业高新公司的合同义务，建业高新公司对进入第二采暖季的楼栋进行采暖用电补贴，体现的是人文关怀，并非必需履行的合同义务。由于香谢园4、5号楼本来就不应该在2019年度冬季供暖，李则扬即使未享受供暖用电补贴，也并非建业高新公司未履行合同义务的违约行为，一审判决处理并无不当。五、一审判决李则扬承担相应的诉讼费符合法律规定，李则扬上诉理由并不成立。综上所述，李则扬的上诉请求，无合同依据、无事实依据、无法律依据，应依法予以驳回！李则扬向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因燃气、供暖、通讯设施未到标准违约金暂计52312.04元（按总房款的日万分之二，截止2020年6月20日为52312.04元，持续计算至设施达到约定标准和产权登记完毕之日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金5312.97元（按总房款的日万分之零点一，计算至2020年6月20日）；3.被告返还原告强制扣除的物业费3111.63元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1161139元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2018年3月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年3月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。合同附件四《合同补充协议》第六条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”原告按合同约定支付了全部购房款。涉案的香榭园7号楼于2018年10月10日竣工，2018年12月13日竣工验收合格，2018年12月19日竣工验收备案。2019年4月24日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2018年3月30日至2018年12月24日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费3111.62元（2019年4月25日至2020年4月24日）。2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格。2019年7月1日，香榭园的二次热力网经过了质量验收，但未能实现2019年冬季供暖，为此，被告提供了供暖补贴，即对香榭园1、2、7、8号楼供暖期内发生的电费予以50%的补贴，补贴形式为赠送等额的物业服务费。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年1月17日。以上事实有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商品房买卖合同》、购房发票；2、延期交付通知书、交付使用通知书；3、关于天然气的通知、关于暖气的通知、关于通讯的聊天记录、银行卡交易记录；4、不动产面签通知；5、工程竣工验收备案证书、燃气工程竣工验收证书、二次热力网质量验收单；6、2019年12月6日关于今冬采暖供热问题的解决方案；7、涉案房屋的不动产权证；8、郑州市住房保障和房地产管理局《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（郑房【2011】133号文）、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通【2016】37号）、河南政务网网页打印件、首次登记办理流程。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称的合同第八条、第十四条等条款，虽然在表述上与现行法律、法规的条文存在不一致之处，但从合同整体来看，上述条款的内容并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故被告主张对自己不利的合同条款无效而对自己有利的合同条款有效，并无法律依据，该院对被告的该项辩称不予采纳。被告确实存在逾期交房的情况，但已经向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付时供暖、燃气设施未达合同第十四条约定的使用条件，但对于供暖问题，业主可自行用电取暖，且被告给予了供暖期用电量一半的电费补贴，燃气在交房后半年内也达使用条件，合同中并没有约定该项违约金，原告也没有提供证据证明因燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故对于原告有关燃气、供暖、通讯设施不达标准的违约金请求，该院不予支持。合同附件四第六条约定“产权初始登记。出卖人应当在2018年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之前，但并不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，应当给予被告4个月合理期限准备相关材料，故参照附件四第六条的违约金标准，被告应当向原告承担2019年10月25日至2020年1月16日共84天的逾期办证违约金975.3元（1161139×0.001%×84=975.3）。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，转移登记只需原、被告双方配合即可办理，故对于首次登记之后的违约金该院不再予以支持。对于被告代扣代缴的物业费3111.62元，系原、被告双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是被告根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，为减少交易成本及当事人讼累，该院不再判令被告退还该项费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李则扬逾期办证违约金975.3元。二、驳回原告李则扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取659元，由原告李则扬负担634元，被告郑州建业高新置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向该院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交该院查验，逾期视为放弃上诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于国家不动产登记政策发生变化，郑州市2016年8月20日之后原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记；根据相关规定，办理不动产权属首次登记业务与房屋权属初始登记业务，在办理流程、房屋开发企业准备相关材料的要求等方面确有明显不同。但是，无论不动产权属首次登记还是原来的房屋权属初始登记，均是房屋买受人办理房屋权属转移登记的前提，是房屋买受人取得所购买的房屋的权属证书的先决条件；不动产权属登记政策的变化，并不意味着双方当事人合同约定的房屋出卖人应及时向房屋买受人办理商品房所有权转移登记的权利义务关系发生变化。但是，房屋权属初始登记业务转为不动产权属首次登记，对房屋开发企业提出更高的要求，同时由于不动产权属登记政策发生变化后可能存在的业务交割、人员变动、业务熟练程度、相关部门之间的协调等方面可能造成的影响，故双方合同约定的出卖人应当在房屋交付使用后60日内向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料的约定，不能适应不动产权属登记政策变化，应依法进行调整。一审法院综合考虑本案案情，酌定给予建业高新公司4个月合理期限的准备相关材料时间，符合本案的案情，应予维持。关于李则扬上诉主张的基础设施、公共配套建筑未达到交付标准问题。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同第八条对所涉房屋的交付期限、交付条件等进行了明确约定。案涉房屋所在建筑于2018年12月13日竣工验收合格，2018年12月19日经竣工验收备案。合同第八条约定的房屋交付条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；关期物业管理已经落实。合同第十四条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等要达到的使用条件进行了具体约定；同时，该条又约定：如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套设施无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。本案中，建业高新公司作为房屋出卖人，在向李则扬交付案涉房屋时，按照双方合同约定自行承担了逾期交房违约金，李则扬也已经实际接收房屋。根据本案双方当事人举证质证情况，一审判决认定至2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格，2019年7月1日，香榭园小区的二次热力网经过了质量验收，事实清楚，并无不当。本案中，一审法院综合本案具体案情，对于李则扬主张的有关燃气、暖气、通讯设施未达到标准的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于李则扬要求建业高新公司应向其返还扣除的物业费问题，由于该费用系双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是建业高新公司根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，所以，原审法院为减少交易成本及当事人讼累，从而不再判令退还该项费用并无不当。李则扬上诉称原审存在程序错误，未提交相应的证据证明一审法院在审理过程中确实存在其主张的程序问题，故本院对其该项理由，亦不予采纳。综上所述，李则扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人李则扬负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年九月十四日书记员  李明雪