湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11668号原告：毛某某，女，1953年5月29日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦/div>法定代表人：毛致平，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，系公司法律顾问。原告毛某某与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际大酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛某某的委托诉讼代理人肖淑蓉，被告大成国际大酒店、大成酒店管理公司的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告湖南大成酒店管理有限公司向原告支付位于长沙市××道××号××大厦××号房屋转让款699400元（本金538000元递增130%），并判决支付逾期支付房屋转让款违约金301091元（自2018年4月4日暂计算至起诉时，以699400元为基数，按日万分之五继续计付违约金至房屋转让款全部清偿之日止）；2.判令被告湖南大成酒店管理有限公司支付原告租金280109元（暂计算至2020年8月，要求按8220／月计付租金至被告受让房屋止）；并判决支付逾期付租违约金132332元（暂计算至2020年8月，要求以当年欠付租金金额为基数，按每日千分之零点五继续计付违约金至本案租金全部清偿之日止）；3.判令被告湖南大成国际大酒店有限公司对被告湖南大成酒店管理有限公司所负债务承担连带支付责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2008年4月4日与被告大成国际大酒店签订一份《商品房买卖合同》，购买其位于长沙市××道××号××大厦××号房屋，并于当日与两被告签订《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》、《房屋转让协议书》，双方在上述三份协议中约定原告购买本案房屋的同时，大成酒店管理公司承租本案房屋并承诺租赁满五年后无条件受让，大成国际大酒店对大成酒店管理公司向原告支付租金及房屋转让款、违约金等承担连带责任。双方签订合同后，原告于2008年4月4日付清全部房款。后原告另行付款以儿子笪恺名义购买新成大厦2104号房。合同签订后，被告如约支付租金，但自2016年10月起被告开始少付、拒付租金。基于被告的违约行为，原告于2018年9月向两被告书面致函，要求被告回购房屋并依约支付房屋转让款，但被告至今仍未履行合同约定的支付房屋租金和转让款的义务。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告大成酒店管理公司、大成国际大酒店共同辩称：关于回购款是否按购房款递增30%计算请求法院依法判决；关于原告主张回购房屋，原告提交了申请报告我公司盖章表示同意回购，同时转让协议约定双方当天在房产局解除网签时被告支付转让款给原告，原告至今未到房产局解除网签，被告可以行使先履行抗辩权；关于本案违约金，法院有相应判决；关于租金，与本案回购房屋属于不同的法律关系，据以往的判例，该两者不能一起判，且原告主张的租金与被告计算的不符，毛某某购买的房屋及其以笪恺名义购买的房屋的租金共204974元，其中笪恺房屋租金为104694元，毛某某房屋的租金为100828元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：位于长沙市××道××号××大厦××幢××层××号房屋（以下简称涉案房屋）系原告毛某某购买。2008年4月4日,毛某某（甲方）与大成酒店管理公司（曾用名湖南大成华天大酒店有限公司）（乙方）、大成国际大酒店（丙方）签订一份《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》,该合同约定：甲方将其购买涉案出租给乙方,租赁期间内，乙方对涉案房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方名义对外出租；租赁期限为10年；租赁标准为每月4035元；丙方对乙方就本合同限定的权利义务在本合同租赁期内提供连带担保；丙方以大成华天大酒店不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、3楼、4楼、5楼共约8500平方米的物业作为担保物，为乙方向甲方支付租金及转让款提供担保；本合同租赁期限内，如逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方租金之外，乙方应按日向甲方支付涉案房屋本年度租金的0.05%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同还约定了其他的事项。同日，原告与二被告签订《房屋转让协议书》，协议约定原告于2008年4月4日购买的涉案房屋，并签订的《商品房买卖合同》、《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》，原告有权在涉案房屋租满五年后至租赁期满止，按本协议书约定的转让价转让涉案房屋予大成酒店管理公司，但须提前两个月向大成酒店管理公司提出转让的书面报告，大成酒店管理公司在接到原告的书面报告60日内必须与原告到相关部门办妥相关手续的同时一次性将该物业的转让款支付予原告。2017年9月11日，原告向二被告提交《申请回购报告》，请求二被告于到期日的60天内与原告到相关部门办妥涉案房屋的回购手续，并在回购手续办妥之日将双方约定的回购款一次性支付给原告。大成国际大酒店相关负责人在报告上签字并盖章。毛某某将涉案房屋出租给大成酒店管理公司后，大成酒店管理公司一直如约支付租金。但从2016年10月起，大成酒店管理公司未再依约足额支付租金。从2016年10月1日至2019年6月2日，大成酒店管理公司应向毛某某支付租金129389元，但在此期间大成酒店管理公司仅支付租金28561元，其中在2016年10月1日至2017年4月30日期间仅支付15694元租金；在2018年1月1日至2019年6月2日期间仅支付12867元租金。经核对，在2016年10月1日至2019年6月2日期间，大成酒店管理公司欠付租金共计100828元。此后，因业主维权导致大成国际大酒店于2019年6月2日停业，大成酒店管理公司已于停业当日停止使用涉案房屋。因大成酒店管理公司一直未支付剩余租金，毛某某遂向本院提起诉讼。本院认为：毛某某与大成酒店管理公司签订的《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。大成酒店管理公司作为房屋的承租人，拖欠毛某某租金已经构成违约，因大成国际大酒店已于2019年6月2日停业，大成酒店管理公司已经停止对涉案房屋的占有使用，故原告请求大成酒店管理公司支付租金至被告受让房屋止缺乏事实依据，本院不予支持。经核对，大成酒店管理公司实际拖欠原告房屋租金100828元，原告请求被告大成酒店管理公司支付280109元租金的诉讼请求，本院在100828元的范围内予以支持，超出部分本院不予支持。关于原告请求被告按日万分之五支付逾期付租违约金的诉讼请求，本院认为该违约金标准显著偏高，酌情核减至以欠付租金总额的3%计算违约金，故大成酒店管理公司还应向原告支付3025元违约金。大成国际大酒店作为担保人，应对大成酒店管理公司偿付拖欠原告笪培蓓的租金承担连带清偿责任。关于原告请求被告支付长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦2104号房屋租金的诉讼请求，对此本院认为2104房的房屋买卖合同及房屋租赁合同的签订主体均为笪恺，根据合同相对性原则，被告欠付该房屋的租金应由笪恺本人主张，且原告在本案中主张权利并未得到笪恺的授权，故本院对于原告请求被告长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦2104号房屋的租金的诉讼请求不予支持。关于原告请求被告支付房屋回购款及利息的诉讼请求，本院认为该案系房屋租赁合同纠纷，此诉求与本案并非同一法律关系，原告需另案起诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向毛某某支付租金100828元（计算至2019年6月2日）；二、湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向毛某某支付违约金3025元（计算至2019年6月2日）；三、湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第一、二项确定的金额承担连带清偿责任；四、驳回毛某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17516元，诉讼保全费5000元，共计22516元，由被告湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  柳满希人民陪审员  苏 麟二〇二〇年十一月十日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。