湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初3508号原告：姚晓燕，女，1972年6月3日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王**，湖北君随律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：汪文凭，女，1982年6月2日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人:苏长金、李岳钰，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：王卓，男，1981年10月25日出生，汉族，住随州市曾都区。被告：随州市鹏诚房地产营销有限公司。住所地：随州市东城街道香港街紫荆花苑。法定代表人：腾鹏，该公司股东。委托诉讼代理人：滕鹏，男，1987年3月10日出生，住随县。系该公司总经理，代理权限：特别授权。被告（追加）：王世勋，男，1968年9月10日出生，汉族，住随县。原告姚晓燕与被告汪文凭、王卓、随州市鹏诚房地产营销有限公司（以下简称“鹏诚公司”）、王世勋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚晓燕的委托诉讼代理人王**、被告汪文凭的委托诉讼代理人李岳钰、被告王世勋、被告鹏诚公司的委托诉讼代理人腾鹏到庭参加了诉讼。被告王卓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姚晓燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款120749.89元。2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月2日，我与四被告签订《存量房居间（买卖）合同》，约定将被告汪文凭、王卓共同所有的位于随州市××山大道××号（驰乐汽车股权有限公司）9栋4单元208号房屋连同搭建未办理登记的一室一厅面积24.01平方米房屋以44万元的价格整体出售给我，被告鹏诚公司为居间人。2020年9月11日，上述24.01平方米房屋作为违章建筑被执法机关拆除，被告恶意隐瞒房屋将被拆除的事实，将包含违建部分房屋高价、快速出售给我，现房屋被拆除，给我带来了损失，被告应返还合同中不能实现部分的购房款并赔偿我的损失。为此，特诉至法院，请法院依法支持我的诉讼请求。被告汪文凭辩称，原告所诉与我无关，我已将房屋卖给被告王世勋，并约定了若搭建的房屋被拆除，与我无关，故我不是适格被告。且我卖给王世勋的是32万，而王世勋卖给原告的是44万，故即使原告诉请成立，也应当由被告王世勋赔偿。被告鹏诚公司辩称，我公司明确告知了原告涉案被拆房屋系违建房屋，我公司主要是协助办理房屋过户手续，原告现已合法取得房产证，我公司不应承担任何责任。被告王世勋辩称，我已明确告知原告涉案被拆房屋系违建，我不应承担责任。被告王卓未作答辩。经本院审理查明：2020年7月2日，原告姚晓燕通过被告鹏诚公司购买被告汪文凭、王卓共有的位于随州市××山大道××单元××号房屋一套。同日，被告汪文凭、王卓的委托代理人即被告王世勋作为卖方（甲方），原告姚晓燕作为买方（乙方）、被告鹏诚公司作为经纪代理方（丙方），三方签订《存量房居间（买卖）合同》，合同主要约定：“甲、乙、丙三方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖、经纪代理事宜，订立本合同，共同守信；甲方所有的位于随州市××山大道××单元××号房屋一套房屋，面积为63.48平方米，不动产权证号为：鄂（2019）随州市不动产权第0012448号，另甲方在房子南面搭建一室一厅，大约二十平方米，归乙方所有，由乙方使用；房屋价格共计44万元，付款方式为：合同签订当日乙方支付2万元给甲方作为购房定金，双方于2020年7月8日前到随州市不动产登记局办理上述房屋产权转移过户后一次性支付剩余房款42万元给甲方；房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，自合同签订之日，甲方、乙方分别按宗需向丙方支付经纪代理费4400元，甲方、乙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此给无过错方造成的损失，应当承担赔偿责任；……”。原告姚晓燕及被告王世勋、鹏诚公司均在该合同上签字盖章确认。合同签订后，原告依约履行了全部出资义务，并向被告鹏诚公司支付了经纪代理费，被告也依约协助原告办理了涉案房屋过户手续。2020年9月11日，涉案房屋搭建部分作为违章建筑被执法机关依法拆除。经原告委托，随州市精益测绘有限公司对涉案被拆除部分房屋进行测绘，随州市精益测绘有限公司作出编号为20200073号《房产测绘报告书》，经调查测绘，涉案房屋被拆除部分面积为24.1平方米。原告认为四被告恶意隐瞒房屋将被拆除的事实，快速向其出售，给其造成了损失，请求被告返还被拆除部分房屋的购房款及赔偿损失，与被告多次协商未果，特诉至本院。另查明，被告汪文凭、王卓二人系夫妻关系。虽双方于2019年7月22日协议离婚，但并未对涉案房屋进行分割处理。还查明，2020年6月10日，被告汪文凭与被告王世勋签订《存量房（买卖）居间合同》，合同主要约定：“被告汪文凭（甲方）自愿将位于随州市××山大道××单元××号房屋一套出售给被告王世勋（乙方），房屋面积为63.48平方米，房屋价格共计32万元；其中，甲方在收到乙方全部房款当天，须配合乙方到公证处办理房屋买卖公正手续，及开办农商卡空卡一张用于办理房屋相关手续（密码、来电提醒由乙方设置）仅用于乙方办理房屋过户使用，甲方搭建的房屋面积包含在该房屋内，总价款包含此面积，如果以后拆迁或其他原因导致该平台不存在，与甲方无任何关系。2020年6月10日”。被告汪文凭、王卓、王世勋均在该合同上签字确认，但双方并未办理不动产权变更登记。次日，被告汪文凭、王卓还向被告汪世勋出具了委托书，委托书的主要内容为：“委托人：汪文凭、王卓，受托人：王世勋。委托人汪文凭、王卓原为夫妻，两人婚姻关系存续期间的共同拥有位于随州市××山大道××单元××号房屋不动产权证号：鄂（2019）随州市不动产权第0012448号。委托人商量一致出售房屋，因委托人没有时间办理相关过户手续，特委托受托人为代理人，并可以单独以委托人的名义在代理期限内办理事项……委托期限：自签署之日起至2021年6月10日止，2020年6月11日。”被告汪文凭、王卓作为委托人在该委托书上签字捺印确认，并在随州烈山公证处为此委托书办理了公证。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。原告姚晓燕与被告汪文凭、王卓二人的委托代理人即被告王世勋、被告鹏诚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约定履行了全部付款义务，但被告汪文凭、王卓向原告交付的房屋部分面积在短时间内被拆除，即履行交付房屋义务不符合约定，已构成违约，应当承担违约责任，应向原告返还因拆房屋部分面积的购房款。经随州市精益测绘有限公司作出的测绘报告，涉案被拆房屋面积为24.01平方米，参照各方购房款的数额,本院酌情认定原告被拆除房屋价款为120749.79元【440000元÷（63.48平方米+24.01平方米）×24.01平方米】，故被告汪文凭、王卓应向原告姚晓燕返还被拆除房屋部分购房款120749.79元。虽被告王卓与被告汪文凭已于2019年7月22日协议离婚，但双方并未就涉案房屋进行分割，该房屋仍是其夫妻共同财产，二被告向被告王世勋出具委托书也表明该房屋系二人共有，且被告王卓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视作其放弃了抗辩和质证、认证的诉讼权利，对由此所产生的不利诉讼后果，其应自行承担。被告汪文凭辩称其早已将涉案房屋卖给被告王世勋，其不是本案的适格被告，不应承担责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条之规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被告汪文凭、王卓作为涉案房屋的产权人，对自己的财产享有处分权，其签署的委托书经过公证机关公证具有法律效力，故其代理人即被告王世勋具有出售涉案房屋的权限，该授权内容为被告汪文凭、王卓的真实意思表示，也不妨碍公证书所产生的公信力，故涉案买卖合同出售方相应的责任应当由被告汪文凭、王卓承担，故被告汪文凭、王卓系适格被告，且从《存量房居间（买卖）合同》的形式上看，被告王世勋在该合同上以被代理人即被告汪文凭、王卓的名义签字，原告姚晓燕也认为是与涉案房屋房主即被告汪文凭、王卓签订的合同，合同的相对方系被告汪文凭、王卓，该合同也在被告鹏诚公司签订，原告有理由相信被告王世勋有代理权，被告王世勋作为被告汪文凭、王卓的委托代理人，其代理行为有效,该合同产生的权利义务关系由被告汪文凭、王卓承担。虽被告汪文凭、王卓与被告王世勋签订了《存量房（买卖）居间合同》，但双方并未就涉案房屋办理变更登记手续，不能对抗善意第三人即原告姚晓燕，故被告汪文凭的该项辩解，本院不予采纳。被告汪文凭辩称虽原告向其银行卡转款44万元，但该卡一直由被告王世勋持有并使用，其只收到32万元购房款，原告的损失应向被告王世勋主张，但本案的合同双方系原告姚晓燕与被告汪文凭、王卓，其上述辩解系另一法律关系，可另行主张。被告鹏诚公司、王世勋均辩称其在签合同时已向原告释明涉案房屋搭建部分会马上被拆除，但未提供证据予以证明，且按日常交易习惯及市场价格，若原告明知该搭建部分会马上被拆除，其不会按照合同约定的价格购买涉案整体房屋，故二被告的该项辩解本院不予采纳。被告鹏诚公司在本案中仅起到房产中介及协助办理房产过户手续的作用，且其在居间活动中只收取了原告的居间费用，故原告诉请被告鹏诚公司返还其购房款于法无据，本院不予支持。原告诉请被告向其赔偿损失，但未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告汪文凭、王卓于本判决生效之日起十五日内共同返还原告姚晓燕被拆除部分房屋购房款120749.79元；二、驳回原告姚晓燕的其他诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，保全费1120元，共计2207.5元由被告汪文凭、王卓共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  梁平二〇二〇年十二月十日书记员  周利