湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16103号原告：杨大勇，男，汉族，1963年12月14日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：蒋学胜，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张礼正，湖南金州律师事务所律师。被告：梁鸿，女，汉族，1990年3月29日出生，户籍地湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘振华，湖南求剑律师事务所律师。原告杨大勇与被告梁鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨大勇的委托诉讼代理人蒋学胜、被告梁鸿及其委托诉讼代理人刘振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨大勇向本院提出如下诉讼请求：1.判令梁鸿向杨大勇支付房屋租金16500元，及延期支付租金的违约金（以欠付租金16500元为基数，按照每日2%的标准从2020年1月4日计算至实际支付之日止）；2.判令梁鸿向杨大勇支付物业管理费、水电费共计人民币1333.5元；3.判令梁鸿向杨大勇支付提前解除合同的违约金13200元；4.本案诉讼费用由梁鸿负担。事实与理由：2019年8月13日，杨大勇与梁鸿签订一份《房屋租赁协议》，杨大勇将其名下位于长沙市芙蓉区××路××街××街××号商铺出租给梁鸿；租赁期限为一年，从2019年11月5日至2020年11月4日；租金为5500元／月；租金为每三个月支付一次，在每三个月期满前三十日交清下三个月房租。但在合同履行过程中，梁鸿没有按时支付租金。2020年5月4日，梁鸿未经杨大勇同意擅自解除租赁协议，并在涉案门面旁边不远处另行租赁商铺，梁鸿的行为已经构成违约。按照上述租赁协议约定，梁鸿应向杨大勇支付拖欠的租金、欠缴的物业管理费、水电费，以及未按时支付房租的违约金和提前解除合同的违约金。杨大勇多次找梁鸿协商，双方未能达成一致意见，杨大勇为维护自己的合法权益，诉至本院。被告梁鸿辩称：1.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任；梁鸿经营的店铺因受新冠肺炎疫情影响暂停营业近两个月，经双方协商，杨大勇同意免除部分租金，梁鸿认为至少应当减免一个月租金；2.2020年2月29日，涉案房屋发生严重漏水导致店铺无法正常营业，应当免除漏水期间的租金，即应免除一周至半个月的租金；3.因涉案房屋漏水导致梁鸿店铺无法营业，双方经协商解除了租赁合同，梁鸿同意将已交付的10000元押金抵扣拖欠的房屋租金，梁鸿已于2020年3月31日将涉案房屋钥匙交给了杨大勇；4.杨大勇于2020年4月中旬将涉案房屋另行出租给案外第三人，案外第三人将涉案房屋重新装修后已经正常营业，杨大勇没有租金损失。综上，请求法院依法驳回杨大勇的诉讼请求。杨大勇围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》一份，拟证明双方存在合法的房屋租赁合同法律关系，及有关租金标准、租金支付方式、违约责任等具体约定；证据2.长沙美好愿京物业管理有限公司出具的《证明》一份，拟证明物业费的计算标准及梁鸿从2020年1月1日起拖欠物业费的事实。梁鸿向本院提交了如下证据：证据1.涉案房屋漏水视频录像一份，拟证明因涉案房屋主下水管爆裂导致该店铺无法营业，租赁合同不能履行；证据2.2020年4月10日杨大勇与梁鸿交涉过程的监控录像视频一份，拟证明梁鸿于2020年4月5日搬离涉案房屋。同年4月10日，杨大勇通知梁鸿把涉案房屋内剩余的少量物品搬走，双方已经协商解除租赁合同；证据3.潘某、文某的证人证言各一份，拟证明杨大勇已经将涉案房屋另行出租，新的承租户已重新装修的事实；证据4.短信截图（2张），拟证明杨大勇同意减免半个月租金的事实。本院经审查认为，杨大勇的证据1、2具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；梁鸿的证据1能证明涉案房屋主下水管爆裂漏水的事实，但该主下水管爆裂并非杨大勇的过错所致，也不必然导致租赁合同无法履行，且物业公司及时对该漏水管道进行了维修和更换，解决了漏水问题，故该份证据无法达到其证明目的；梁鸿的证据2能证明梁鸿已于2020年4月5日搬离涉案房屋的事实，杨大勇亦对此时间和搬离行为的真实性予以认可，本院对该证据予以采信；梁鸿的证据3，因证人未按规定出庭，该证据存在瑕疵，但杨大勇承认已将涉案房屋另行出租，新的承租户已重新装修并投入使用的事实，故本院对此予以采信；对于梁鸿的证据4，在短信中杨大勇述称“不要再谈了，是2月5日应付房租，交房租在疫情之前，每天有2%的滞纳金，今天不交租金，免半个月租金（的承诺）自动作废，按合同执行。”杨大勇作出的是附条件的免除半个月租金的承诺，因梁鸿并未按照约定的时间在2020年2月5日前支付下一个季度的房屋租金，免租条件没有成就，故杨大勇无需兑现承诺免除梁鸿半个月租金。虽然梁鸿提出要求解除双方签订的租赁合同，但杨大勇并未就解除合同事项作出明确回复，双方没有就解除合同事项达成一致，该证据无法达到其证明目的，本院对该证据的举证内容不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年，梁鸿开始承租杨大勇的位于长沙市芙蓉区××路××街××街××号商铺，为此梁鸿向杨大勇交纳了押金10000元。2019年8月13日，杨大勇与梁鸿签订重新一份《房屋租赁合同》，梁鸿继续承租该商铺用于经营手机店。该合同约定：租赁期限为一年，自2019年11月5日起至2020年11月4日止；租金为5500元／月；梁鸿需向杨大勇交纳押金10000元（实际以2018年已交纳的10000元押金转交），租赁期限届满，在梁鸿结清水、电、电话、宽带、物业管理费等费用后一次性退还给梁鸿；如梁鸿违约，未满租期（提前解除租赁合同）该10000元押金不予退还；租金每3个月支付一次（书面合同约定每6个月支付一次，但双方认可此后经口头约定更改为租金每3个月支付一次），第一次由梁鸿在本合同签订之日支付给杨大勇，以后梁鸿在每三个月期满前30天内支付下一个季度的租金，以此类推。如未按时支付房租，梁鸿每天向杨大勇按应付租金总额2%的标准支付违约金；物业管理费由梁鸿自行向物业管理公司交纳，水电费由梁鸿自行交纳，直至合同期满；若梁鸿在杨大勇没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为梁鸿违约，梁鸿应当按照一年租金总额百分之二十的标准支付违约金。上述合同签订后，杨大勇将涉案房屋交付给梁鸿使用，梁鸿依约向杨大勇支付了2019年11月5日至2020年2月4日期间的房屋租金16500元（押金10000元已于2018年实际交纳）。2020年2月18日，杨大勇向梁鸿催交2020年2月5日至同年5月4日期间的租金，双方就该季度房屋租金的交纳问题、租金减免问题及是否提前解除租赁合同等进行了协商，但未能达成一致意见。此后，梁鸿没有再支付任何租金。2020年4月5日，梁鸿搬离涉案房屋，将涉案房屋钥匙退还给杨大勇。此后，双方就涉案房屋租金、物业管理费及水费的支付问题多次协商，均未能达成一致，由此引起本案诉讼。另查明，涉案房屋在2020年1月1日至2020年4月4日期间应缴纳物业管理费807.46元（257.7元/月×3个月＋257.7元/月÷30天×4天＝807.46元），上述物业管理费至今未付。本院认为：杨大勇与梁鸿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人均应全面履行。杨大勇已依约将涉案房屋交付给梁鸿使用，梁鸿应当依约全面履行合同，及时支付相应的房屋租金。梁鸿拖欠租金，并提前解除租赁合同，违反合同约定，属于单方违约，应承担的相应违约责任。故对杨大勇要求梁鸿支付2020年2月5日至2020年4月4日期间的房屋租金11000元（5500元/月×2个月＝11000元）的诉讼请求，本院予以支持。因梁鸿已于2020年4月5日将涉案房屋退还给杨大勇，杨大勇予以接收，并已将该房屋另行出租给他人使用，故杨大勇要求梁鸿支付该日期之后的房屋租金没有事实依据，本院不予支持。梁鸿辩称系因疫情这一不可抗力因素的影响导致无法继续履行合同，应当减免全部或部分租金。对此，本院认为，手机销售及运营商的业务开展受疫情影响不大，本次疫情对手机经营店没有造成根本性的冲击，不会导致租赁合同无法继续履行，且梁鸿系在本合同刚开始履行不久即单方违约提前解除合同，故梁鸿的上述抗辩理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于物业管理费。按照双方签订的上述租赁合同约定，租赁期间的物业管理费应当由梁鸿承担，故对杨大勇要求梁鸿支付2020年1月1日至2020年4月4日期间的物业管理费807.46元（257.7元/月×3个月＋257.7元/月÷30天×4天＝807.46元）的诉讼请求，本院予以支持；至于杨大勇要求梁鸿支付此后的物业管理费，因缺乏事实依据，本院不予支持。对杨大勇要求梁鸿支付水费45元的诉讼请求，因杨大勇没有提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。对于违约金。梁鸿未依照合同约定支付租金，并擅自提前解除房屋租赁合同，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。该房屋租赁合同约定，若梁鸿在杨大勇没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为梁鸿违约，梁鸿应按照一年租金总额百分之二十的标准支付违约金。故对杨大勇主张按照一年租金20%的标准支付违约金13200元（5500元/月×12个月×20%＝13200元）的诉讼请求，本院予以支持。此外，双方在房屋租赁合同中约定了押金条款，并明确约定如梁鸿单方提前解除合同，则该10000元押金不予退还。从上述约定看，该押金实际属于违约金性质。杨大勇在本案中已经主张了违约金，且在经本院释明后仍坚持选择按照一年租金总额百分之二十的标准主张违约金，因此梁鸿已支付的10000元押金应当从上述违约金中予以冲抵，经冲抵后，梁鸿还应当向杨大勇支付违约金3200元。至于杨大勇要求梁鸿以拖欠租金为基数，按日2%的标准另行支付逾期违约金的诉讼请求，因该约定标准明显偏高，综合杨大勇的实际损失考量，其损失已经足以得到弥补，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、梁鸿在本判决生效之日起三日内向杨大勇支付2020年2月5日至2020年4月4日期间的房屋租金11000元；二、梁鸿在本判决生效之日起三日内向杨大勇支付2020年1月1日至2020年4月4日期间的物业管理费807.46元；三、梁鸿已经支付给杨大勇的押金10000元归杨大勇所有，梁鸿应在本判决生效之日起三日内向杨大勇另行支付违约金3200元；四、驳回杨大勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费576元，因适用简易程序，减半收取288元,由杨大勇负担149元，梁鸿负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年十一月二十七日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。