四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3132、5228号 原告：曾令鸣，女，1968年10月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：杨亚庆，男，1959年9月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。 法定代表人：曾成志，总经理（执行董事）。 委托诉讼代理人：蒲晗，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。 法定代表人：周伟杰，职务不详。 被告：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。 法定代表人：周伟杰，职务不详。 第三人：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江区均隆街69号/-1-2幢3层3-4号（自编号）。 法定代表人：高莉莉，执行董事。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 第三人：大连银行股份有限公司成都分行。营业场所：成都市锦江区滨江西路8号。 负责人：韩萍，行长。 委托诉讼代理人：熊博海，男，1991年1月21日出生，汉族，住成都市高新区，该行员工。 原告曾令鸣、杨亚庆与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）、成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、第三人四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）、第三人大连银行股份有限公司成都分行（以下简称大连银行成都分行）商品房预售合同纠纷两案，其中（2020）川0191民初3132号案本院于2020年5月14日立案受理，（2020）川0191民初5228号案本院于2020年7月2日立案受理，后依法适用普通程序，由审判员林旭担任审判长，与人民陪审员马新民、人民陪审员张骏组成合议庭审理，本院于2020年6月24日、8月18日组织进行证据交换，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告曾令鸣、杨亚庆的共同委托诉讼代理人尤元昶到庭参加诉讼，被告场站公司的委托诉讼代理人蒲晗到庭参加诉讼，第三人大连银行成都分行的委托诉讼代理人熊博海到庭参加诉讼，被告金七浦公司、被告新南公司、第三人以太公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。两案现已审理终结。 曾令鸣、杨亚庆在3132号案中向本院提出诉讼请求：1.判令解除曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令解除曾令鸣、杨亚庆与大连银行成都分行签订的《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》；3.判令解除曾令鸣、杨亚庆与新南公司签订的《商铺租赁合同》；4.判令解除曾令鸣、杨亚庆与金七浦公司签订的《新南中心商业管理合同》；5.判令场站公司退还曾令鸣、杨亚庆购房款中的首付款1021046元、面积补差1521元、代收费用65984元、资金占用利息（从付款之日至2019年8月19日，以首付款1021046元为基数，按照中国人民银行一到三年的贷款利息计算；2019年8月20日至付清之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判令场站公司将按揭房款860000元退还大连银行成都分行；7.判令大连银行成都分行将截止2020年6月20日已收取的曾令鸣、杨亚庆按揭本金返还给曾令鸣、杨亚庆（已收取的按揭本金以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；8.判令场站公司赔偿曾令鸣、杨亚庆截止2020年6月20日曾令鸣、杨亚庆已支付大连银行成都分行的按揭贷款利息损失（按揭贷款利息损失以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；9.场站公司承担本案诉讼费及保全费。 曾令鸣、杨亚庆在5228号案中向本院提出诉讼请求：1.请求确认曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年5月18日解除；2.判令解除曾令鸣、杨亚庆与大连银行成都分行签订的《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》；3.判令解除曾令鸣、杨亚庆与新南公司签订的《商铺租赁合同》；4.判令解除曾令鸣、杨亚庆与金七浦公司签订的《新南中心商业管理合同》；5.判令场站公司退还曾令鸣、杨亚庆购房款中的首付款749677元、面积补差1353元、代收费用46683元、资金占用利息（从2018年5月18日至2019年8月19日，以首付款749677元为基数，按照中国人民银行一到三年的贷款利息计算；2019年8月20日至付清之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判令场站公司将按揭房款580000元返还大连银行成都分行；7.判令大连银行成都分行将截止2020年7月20日已收取的曾令鸣、杨亚庆按揭本金返还给曾令鸣、杨亚庆（已收取的按揭本金以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；8.判令场站公司赔偿曾令鸣、杨亚庆截止2020年7月20日曾令鸣、杨亚庆已支付大连银行成都分行的按揭贷款利息损失（按揭贷款利息损失以判决生效之日前大连银行成都分行最终收取的金额为准）；9.场站公司承担本案诉讼费。 事实和理由：2013年6月30日，曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订两份《商品房买卖合同》及其补充协议，曾令鸣、杨亚庆向场站公司购买了位于成都市高新区原桂溪乡和平村2组红光村2组成都××幢××层××号××号商铺××，曾令鸣、杨亚庆支付完毕购房款及契税款项。但场站公司委托的新南公司及金七浦公司至今无法完成案涉商铺负一层的统一打造管理及返租义务，该商铺至今无法开业正常经营。曾令鸣、杨亚庆的购房目的无法实现，按照合同法的规定，曾令鸣、杨亚庆有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》解除后，《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》《商铺租赁合同》《商业管理合同》均无法单独履行，应当判令一并解除。 场站公司针对两案共同答辩称，1.场站公司与曾令鸣、杨亚庆签订商品房买卖合同及补充协议以后，已按协议全面履行合同义务，案涉房屋已实际交付，并办理房屋产权证书，合同已实际履行完毕，不具备合同法关于合同解除的前提条件；2.场站公司交付的房屋严格依照相关建设工程管理法律法规规定，经过相关法定部门验收合格，不存在基础及主体工程质量问题，不存在法定或合同约定的合同解除情形；3.案涉房屋交付后，曾令鸣、杨亚庆作为房屋所有权人，与新南公司签订了《商铺租赁合同》并收取了相应的收益，同时与金七浦公司签订《新南中心商业管理合同》，实际行使了所有权人对房屋的占有、使用、收益等权能；4.曾令鸣、杨亚庆诉请的事实及理由均不构成法定或约定的解除事由，且诉讼请求已超过除斥期间；5.曾令鸣、杨亚庆要求场站公司返还的购房金额与实施不符，场站公司仅仅收取了双方商品房买卖合同及补充协议约定的房价，超出合同约定的房款，并非场站公司收取，与场站公司无关；6.在《个人一手房贷款借款合同》中，场站公司仅负有阶段性担保责任，担保截止期限为办理完毕房屋抵押登记手续之日止，场站公司已经为曾令鸣、杨亚庆办理了房屋产权证并办妥了房屋抵押登记手续，阶段性担保责任已经解除，借款合同中违约责任等其他权利义务条款与场站公司无关；7.曾令鸣、杨亚庆依据其与大连银行成都分行之间的借款合同向大连银行成都分行支付利息是其履行合同义务的行为，与场站公司无关，同时并非本案损失，不应当由场站公司承担责任，曾令鸣、杨亚庆要求场站公司支付其按揭款的利息无事实及法律依据。综上所述，曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订商品房买卖合同及补充协议合法有效，且案涉房屋已按合同约定实际交付，并已办理完毕房屋产权证，合同目的已实现，曾令鸣、杨亚庆主张解除合同以及要求场站公司赔偿其支付给大连银行成都分行利息没有事实以及法律依据，因此，请求人民依法驳回曾令鸣、杨亚庆的全部诉讼请求。 大连银行成都分行针对两案共同答辩称，1.曾令鸣、杨亚庆提出的第一、三、四、五、八、九项诉讼请求与我行并无利害关系，我行对此不发表意见。2.我行原则上同意曾令鸣、杨亚庆提出的第二、六、七项诉讼请求，但认为借款合同及抵押合同解除导致我行贷款提前到期，即使场站公司向我行退还了由我行代曾令鸣、杨亚庆支付的购房款本金，但未结清当期应付利息，我行存在利息损失，因导致借款合同及抵押合同解除的过错方并非我行，由此产生的利息损失应由过错方承担，故应由曾令鸣、杨亚庆及场站公司对我行相应的利息损失承担连带赔偿责任。3.针对第二项诉请，若法院判令解除借款合同及抵押合同，我行同意在收到我行实际发放的贷款本金后，曾令鸣、杨亚庆自解除之日起不再向我行缴纳按揭款；针对第六项诉请，我行同意场站公司向我行退还由我行代曾令鸣、杨亚庆支付的全部购房款本金，但曾令鸣、杨亚庆应对此返还义务承担连带责任；针对第七项诉请，若法院判令解除借款合同及抵押合同，并要求曾令鸣、杨亚庆与场站公司返还我行实际发放的全额贷款本金的基础上，我行同意返还曾令鸣、杨亚庆已归还的贷款本金。 大连银行成都分行针对（2020）川0191民初3132号一案向本院提出诉讼请求：1.判令曾令鸣、杨亚庆及场站公司对《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》解除后给大连银行成都分行造成的利息损失（利息损失计算方式为：以借款合同约定的本金为基数，按借款合同约定年利率7.5325％，自最近一期正常付息日2020年7月20日起计算至借款实际清偿完毕之日止，具体金额以银行系统数据为准）承担连带赔偿责任；2.请求判令《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》解除后，曾令鸣、杨亚庆及场站公司支付全部借款本金及利息给大连银行成都分行之前，大连银行成都分行就《一手房贷款抵押合同》中所约定的抵押物拍卖、变卖、折价等处置所得的价款优先受偿；3.请求判令曾令鸣、杨亚庆及场站公司就场站公司分别向大连银行返还按揭房款1440000元承担连带责任；4.本案诉讼费用由曾令鸣、杨亚庆及场站公司承担。 事实和理由：曾令鸣、杨亚庆因与场站公司签订房屋买卖合同，为此曾令鸣、杨亚庆与大连银行成都分行于2014年4月4日签订《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》，借款本金为1440000元，并约定了利息、还款方式及抵押条款。现因曾令鸣、杨亚庆诉请解除其与场站公司的商品房买卖合同，大连银行成都分行对双方诉争合同所涉标的中的购房贷款本金及利息享有返还请求权，对标的房屋享有抵押权，上述标的如何处理必然影响大连银行成都分行的合法权利。又因曾令鸣、杨亚庆与场站公司解除合同，对大连银行成都分行合法权益造成的损失，大连银行成都分行认为有权向曾令鸣、杨亚庆及场站公司要求赔偿。 曾令鸣、杨亚庆针对大连银行成都分行的诉讼请求答辩称，1.针对大连银行成都分行第一、三项诉讼请求，曾令鸣、杨亚庆认为是场站公司未履行打造义务，构成根本违约，因场站公司的违约行为导致商品房买卖合同及借款合同、抵押合同解除，出卖人应当将收受的贷款和购房款本金和利息分别返还担保权人和买受人，因此，曾令鸣、杨亚庆作为买受人对大连银行成都分行的借款本金和利息不承担返还义务；2.针对第二项诉讼请求，曾令鸣、杨亚庆认为其作为买受人对大连银行成都分行的借款本金和利息不承担返还义务，大连银行成都分行的诉讼请求没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，商品房买卖合同解除后致使借款目的无法实现，当事人解除借款合同及抵押合同，法院应当核实，现曾令鸣、杨亚庆要求解除与大连银行成都分行签订的抵押合同，大连银行成都分行无权就抵押合同约定的抵押物行使优先受偿的权利；3.针对第四项诉讼请求，曾令鸣、杨亚庆认为本案是因场站公司违约行为导致商品房买卖合同和借款合同、抵押合同解除，应当由场站公司承担本案的全部诉讼费用。 场站公司针对大连银行成都分行的诉讼请求答辩称， 请求驳回大连银行成都分行对场站公司的全部诉讼请求。1.场站公司仅是曾令鸣、杨亚庆与大连银行成都分行签订的贷款借款合同的阶段性担保义务人，并非还本付息的直接义务人，而场站公司已办妥房屋抵押手续，阶段性担保责任已经解除，大连银行成都分行主张场站公司对其应收未收的利息损失承担连带责任，无合同及法律依据；2.本案中，曾令鸣、杨亚庆不具备约定以及法定的合同解除条件，场站公司不应退还大连银行成都分行代曾令鸣、杨亚庆支付的购房款本金。 新南公司、金七浦公司、以太公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。 2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。 2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。 随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。 2013年6月30日，曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订2份《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，曾令鸣、杨亚庆购买场站公司开发的火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层316号、467号房屋。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：曾令鸣、杨亚庆以首付款加按揭贷款付款方式购买火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层316号、467号房屋，用途为商业，其中316号房建筑面积29.49平方米、套内建筑面积11.62平方米、单价45089.08元/平方米、总价1329677元；467号房建筑面积49.48平方米、套内建筑面积19.5平方米、单价38016.29元/平方米、总价1881046元。场站公司应当在2014年2月15日前向曾令鸣、杨亚庆交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；曾令鸣、杨亚庆同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：316号房曾令鸣、杨亚庆于合同签订当日支付首付款669677元，余款660000元由曾令鸣、杨亚庆以向银行申请按揭贷款的方式支付；467号房曾令鸣、杨亚庆于合同签订当日支付首付款941046元，余款940000元由曾令鸣、杨亚庆以向银行申请按揭贷款的方式支付；曾令鸣、杨亚庆同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与曾令鸣、杨亚庆签订的《新南中心商业管理合同》，曾令鸣、杨亚庆同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的曾令鸣、杨亚庆有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到曾令鸣、杨亚庆解除合同的书面通知，视为曾令鸣、杨亚庆放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给曾令鸣、杨亚庆的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。 当日，曾令鸣、杨亚庆就其购买的两套房屋还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：曾令鸣、杨亚庆自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照316号房月租金8865元、467号房月租金12540元的标准向曾令鸣、杨亚庆支付租金，租金从交房次日开始计算，若因曾令鸣、杨亚庆原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为曾令鸣、杨亚庆开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代曾令鸣、杨亚庆与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为曾令鸣、杨亚庆向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 2014年3月至2016年2月5日，曾令鸣、杨亚庆就316号房以租金形式收取195545.64元、467号房以租金形式收取276543.14元，共计收取472088.78元。此后，曾令鸣、杨亚庆未再收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，曾令鸣、杨亚庆同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；曾令鸣、杨亚庆应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含曾令鸣、杨亚庆应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，曾令鸣、杨亚庆支付两套房屋房款情况如下： 1.曾令鸣、杨亚庆向新南公司支付316号房首付款669677元，向新南公司支付316号首付款80000元、面积补差款1353元，新南公司分别出具收据。 2.曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付467号房首付款941046元，向新南公司支付467号房首付款80000元、面积补差款1521元，场站公司、新南公司分别出具收据。 2014年4月4日，曾令鸣、杨亚庆作为借款人与贷款人大连银行成都分行、保证人场站公司签订《个人一手房贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），主要约定：大连银行成都分行同意向曾令鸣、杨亚庆发放住房贷款1440000元用于曾令鸣、杨亚庆购买曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订的2份《商品房买卖合同》项下的商品房；贷款期限自2014年4月4日起至2024年4月3日止，贷款基准年利率6.55%、执行年利率为7.5325%、贷款利息自大连银行成都分行划拨贷款之日起计算，按月结息、按积数计息、结息日按中国人民银行规定执行；贷款支付方式为受托支付，曾令鸣、杨亚庆授权大连银行成都分行在合同生效后以曾令鸣、杨亚庆购房款名义将贷款一次性划入场站公司指定账户；曾令鸣、杨亚庆采用等额本息方式还本付息；对借款合同项下的全部债务（包括借款本息及相关费用）由曾令鸣、杨亚庆以借款合同项下其所购房产提供抵押担保，并由曾令鸣、杨亚庆与大连银行成都分行签订《个人一手房住房抵押合同》作为借款合同的从合同；场站公司自愿为借款合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及曾令鸣、杨亚庆应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间为自合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止；曾令鸣、杨亚庆不能按期归还本合同项下的贷款本息和大连银行成都分行为实现债权而支付的费用，由曾令鸣、杨亚庆负担；大连银行成都分行为保障自身利益先行垫付的费用，其有权随时向曾令鸣、杨亚庆追讨。 同日，曾令鸣、杨亚庆作为抵押人与大连银行成都分行签订《个人一手房贷款抵押合同》（以下简称《抵押合同》），主要约定：曾令鸣、杨亚庆愿意以其财产作为曾令鸣、杨亚庆向大连银行成都分行借款的抵押物，大连银行成都分行经审查同意接受曾令鸣、杨亚庆提供的高新区都会路55号1幢-1层316号、467号房屋作为借款抵押物；曾令鸣、杨亚庆保证以抵押财产作为大连银行成都分行基于借款合同所发生的全部债务提供全额担保，曾令鸣、杨亚庆无论何种原因未按借款合同履行到期应付债务，大连银行成都分行有权以抵押财产优先受偿；抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止；债务是指曾令鸣、杨亚庆根据借款合同应当向大连银行成都分行偿还、支付的全部款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、实现债权的费用等款项。 2014年4月4日，大连银行成都分行向曾令鸣、杨亚庆发放贷款1440000元，并按约将该笔款项直接转入场站公司账户。 2014年12月11日，316号、467号房屋办理抵押登记。 2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。 2014年4月11日，曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付办理产权证代收费及场站公司代交相关税、费情况如下： 1.曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付316号房办理房屋产权证代收费46683元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税39930.9元、权证印花税5元、产权转移印花税665.52元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费4658.6元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金811.8元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费560元，剩余代收费用51.18元。 2.曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付467号房办理房屋产权证代收费65984元。场站公司代收费后，向成都市地税局缴纳房屋买卖契税56477.01元、权证印花税5元、产权转移印花税941.28元，向成都市房屋产权交易所缴纳房地产转让手续费6589元，向成都市房管局设立的新南中心项目专项维修资金账户缴纳房屋专项维修资金1361.8元，向成都市房屋产权登记中心缴纳产权登记费560元，剩余代收费用49.91元。 2015年6月23日，曾令鸣、杨亚庆取得案涉316号、467号两套房屋的房屋产权证（成房权证监证字第4××5号、4××6号、4××2号、4××3号）。 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）、《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 庭审中，曾令鸣、杨亚庆认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。 2020年5月28日，本院向场站公司送达3132号案载有解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事起诉状。2020年5月26日，本院向大连银行成都分行送达3132号案载有解除《借款合同》《抵押合同》诉讼请求的民事起诉状。 2020年7月3日，本院向场站公司送5228号案载有解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事起诉状。2020年7月3日，本院向大连银行成都分行送达5228号案载有解除《借款合同》《抵押合同》诉讼请求的民事起诉状。 另查明，2018年1月11日，原告曾令鸣、杨亚庆以商品房预售合同纠纷将被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司诉至本院，案号（2018）川0191民初1124号，请求判令解除曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订的316号房商品房买卖合同及补充协议，场站公司退还实际支付购房款1407066元、契税46683元及资金利息200000元为基数，自曾令鸣、杨亚庆付款之日计算至起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算，共计1653749元。2019年11月29日，杨亚庆、曾令鸣向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回其对被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司的起诉，本院当日裁定予以准许。本案中，曾令鸣、杨亚庆在5228号案中向本院提出诉讼请求确认曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2018年5月18日解除的理由在于其曾就316号房屋提起过诉讼，故应以（2018）川0191民初1124号民事起诉状副本送达场站公司时间作为316号房屋商品房买卖合同及补充协议的解除时间。 再查明，曾令鸣、杨亚庆每月还款日为20号，2020年8月21日至2020年11月23日，曾令鸣、杨亚庆贷款产生的利息为277.96元。截止2020年11月23日（曾令鸣、杨亚庆最近一期还款日），曾令鸣、杨亚庆已还款本金848074.5元、利息434102.49元、欠付本金591925.5元。 以上事实，有成高国用（2010）第4569号国有土地使用权证、建字第510107201139218号《建设工程规划许可证》、CGGJ（2012）_Ｊ002《建设工程施工许可证》、高新公消验[2014]第0031号《建设工程消防验收合格意见书》、验字第510107201459034号《建设工程规划合格证》《房屋建筑面积测绘成果报告》《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》《的补充协议》《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议补充协议（二）》《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》《权利义务转让协议》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《新南中心商业管理合同》《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》、大连银行成都分行出具的贷款明细表、房款及税费支付凭证、广告宣传册、房屋信息查询记录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。 （一）曾令鸣、杨亚庆是否享有合同解除权。曾令鸣、杨亚庆与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，按约向场站公司支付了全部购房款，履行了购房人的合同义务。但场站公司自2014年交房至今长达6年的时间内，未按约定对案涉房屋所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广，案涉房屋至今不具备商业物业的基本用途和经营条件，不符合场站公司在合同中承诺的商业物业的状态，不能满足曾令鸣、杨亚庆购买商业物业应当实现的经济效益和合同目的，场站公司的行为已经构成根本违约，曾令鸣、杨亚庆作为合同守约方享有合同法定解除权。 （二）曾令鸣、杨亚庆是否在约定时间内行使合同解除权。根据曾令鸣、杨亚庆与场站公司对解除权行使期间的约定，曾令鸣、杨亚庆有权在解除事由发生之日起30日内解除合同。本案中曾令鸣、杨亚庆以场站公司未履行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广合同义务构成违约主张合同解除，虽然《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》未约定场站公司完成打造的具体时间，但场站公司自2014年2月15日交房至今未进行任何打造，早已超过打造的合理期限，场站公司至今处于持续违约的状态，曾令鸣、杨亚庆有权在场站公司履行打造义务之前主张解除合同。 （三）合同解除时间的认定。本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达场站公司时，发生合同解除的效力。曾令鸣、杨亚庆通过诉讼的方式向场站公司发出了解除通知，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》自本两案起诉状送达场站公司之日解除（3132号案于2020年5月28日解除，5228号案于2020年7月3日解除）。对于曾令鸣、杨亚庆认为应以（2018）川0191民初1124号民事起诉状副本送达场站公司时间作为316号房屋（即5228号案）商品房买卖合同及补充协议的解除时间的主张。本院认为，虽然曾令鸣、杨亚庆曾向本院提起过诉讼，但在本院依法判决前其自愿申请撤诉，故其以前案起诉状副本送达时间作为本案认定合同解除时间于法无据，本院不予认可。 二、《商业管理合同》《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。案涉两份《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 三、《借款合同》《抵押合同》是否应与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，曾令鸣、杨亚庆请求解除《借款合同》《抵押合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，大连银行成都分行于2020年5月26日收到曾令鸣、杨亚庆请求解除《借款合同》《抵押合同》的起诉状，因此案涉《借款合同》《抵押合同》于2020年5月26日解除。 四、租金的性质及场站公司返还购房款时是否应当扣除。 本院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本两案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济效益，曾令鸣、杨亚庆就两套房屋分别以租金形式收取195545.64元、276543.14元费用，并非物业实际租赁所得，而是新南公司代场站公司收取房款后，在未实际出租物业的情况下，以租金之名退还的购房款，实质是房款退还的一部分，本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此，当房屋买卖合同解除后，场站公司在返还曾令鸣、杨亚庆购房款时当应扣除该项费用。 五、房屋买卖合同、担保借款合同解除后场站公司如何返还购房款。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同、担保借款合同解除后，曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付的316号房全部购房款1331030元，以租金之名收回房款195545.64元，剩余1135484.36元场站公司应当予以返还；曾令鸣、杨亚庆向场站公司支付467号房全部购房款1882567元，以租金形式收取276543.14元，剩余1606023.86元场站公司应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，场站公司应当向曾令鸣、杨亚庆返还316号房剩余首付款555484.36元、467号房剩余首付款746023.86元，向大连银行成都分行返还购房贷款1440000元。 六、场站公司是否应当赔偿损失。 本院认为，房屋买卖合同因场站公司违约导致解除，曾令鸣、杨亚庆有权要求场站公司赔偿损失。场站公司占用曾令鸣、杨亚庆支付的首付款，给曾令鸣、杨亚庆造成了资金占用的利息损失，场站公司应当赔偿，资金占用利息损失的计算标准为：316号房以房屋剩余首付款555484.36元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年7月4日起计算至实际退清之日止；467号房以房屋剩余首付款746023.86元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2020年5月29日起计算至实际退清之日止。同时，《借款合同》《抵押合同》因房屋买卖合同解除而一并解除，曾令鸣、杨亚庆已向大连银行成都分行偿还的利息434102.49元，系其因房屋买卖合同解除遭受的实际损失，场站公司应当一并赔偿。 七、场站公司是否应当退还税费。 本院认为，房屋交易过程产生的税费由税务机关依法予以收取。场站公司代收曾令鸣、杨亚庆契税、权证印花税、产权转移印花税后，已按照相关规定代曾令鸣、杨亚庆向税务机关实际缴交，曾令鸣、杨亚庆要求场站公司退还税费的请求因场站公司不是税费的收取人，其主张事实依据不足，本院不予支持。曾令鸣、杨亚庆因购买案涉房屋缴纳税费，由于房屋买卖合同已依法解除，其所诉退税问题应依法依规向税务机关提出。 八、场站公司是否应当退还产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金、其他费用。 场站公司代收两套房屋产权登记费1120元、房屋转让手续费11247.6元、房屋专项维修资金2173.6元后，已依照相关规定向有关行政机关缴纳，有关行政机关已经完成了相应工作、办理了相关手续并收取了办理手续的费用。由于房屋买卖合同已依法解除，对曾令鸣、杨亚庆而言，其缴纳的产权登记费、房屋转让手续费、房屋专项维修资金系其因案涉房屋买卖合同解除遭受的实际损失，因此曾令鸣、杨亚庆要求场站公司赔偿该部分损失的请求成立，本院予以支持。另，场站公司代收曾令鸣、杨亚庆办证费用还剩余101.09元，场站公司应当一并予以退还。 九、大连银行成都分行是否应当返还曾令鸣、杨亚庆已还贷款本金。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。《借款合同》解除后，曾令鸣、杨亚庆已经向大连银行成都分行归还的贷款本金，大连银行成都分行应当予以返还。因此，曾令鸣、杨亚庆诉请大连银行成都分行返还已还贷本金的请求成立，本院予以支持。 十、《借款合同》解除后，曾令鸣、杨亚庆是否应赔偿大连银行成都分行预期利息损失。 本院认为，大连银行成都分行要求曾令鸣、杨亚庆赔偿自合同解除之日至借款实际清偿完毕之日止的借款利息，其实质为要求曾令鸣、杨亚庆赔偿合同正常履行情况下的预期利益损失。本院认为，依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，一方当事人要求对方赔偿损失应以对方违约为前提，本案曾令鸣、杨亚庆对《借款合同》的解除并不存在过错，曾令鸣、杨亚庆不应赔偿大连银行成都分行预期利息损失。 十一、关于大连银行成都分行要求确认《抵押合同》解除后贷款清偿前其仍享有《抵押合同》约定的优先受偿权问题。 本院认为，抵押合同的解除与抵押权的消灭是完全不同的法律性质和法律关系，抵押合同解除后，并不必然导致抵押权的消灭，只有当债权消灭后，抵押权人与抵押人依法办理注销抵押登记或以其他法定形式注销抵押登记后，抵押权才归于消灭。大连银行成都分行在同意解除《抵押合同》的情况下即提出对抵押物享有优先受偿的权利，与目前抵押权事实上仍处于存续状态相重合，其诉请并无通过法院裁判另行予以确认的必要，因此对其该项诉讼请求，本院不予支持。 十二、曾令鸣、杨亚庆是否应就场站公司向大连银行成都分行返还购房贷款1440000元承担连带责任。 本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本院已依法将返还购房贷款的责任确定由场站公司承担，大连银行成都分行要求曾令鸣、杨亚庆对此承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 十三、合同解除后案涉房屋不动产权是否应当恢复登记至场站公司名下。 本院认为，房屋买卖合同解除后案涉两套房屋的不动产权应当恢复登记至场站公司名下，案涉两套房屋目前办理了抵押登记，曾令鸣、杨亚庆、大连银行成都分行应当在场站公司支付完毕前述款项后协助场站公司将案涉两套房屋的不动产权属恢复登记至场站公司名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告曾令鸣、杨亚庆2013年6月30日与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司签订的（2020）川0191民初3132、5228号案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，与被告成都新南时代房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》、与被告成都金七浦投资管理有限公司签订的《新南中心商业管理合同》分别于2020年5月28日、2020年7月3日解除； 二、原告曾令鸣、杨亚庆与第三人大连银行股份有限公司成都分行于2014年4月4日签订的（2020）川0191民初3132、5228号案涉《个人一手房贷款借款合同》《个人一手房贷款抵押合同》分别于2020年5月26日解除； 三、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告曾令鸣、杨亚庆购买的位于成都市高新区××路××号××楼××号××号房屋剩余首付款1301508.22元并赔偿资金占用利息损失，资金占用利息损失的计算标准为：以555484.36元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ），自2020年7月4日起计算至实际退清之日止；以746023.86元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ），自2020年5月29日起计算至实际退清之日止； 四、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告曾令鸣、杨亚庆已实际向第三人大连银行股份有限公司成都分行归还的贷款利息434102.49元； 五、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告曾令鸣、杨亚庆支付的产权登记费1120元、房屋转让手续费11247.6元、房屋专项维修资金2173.6元，以上合计14541.2元； 六、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告曾令鸣、杨亚庆剩余办理房屋所有权证代收费101.09元； 七、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还第三人大连银行股份有限公司成都分行购房贷款1440000元； 八、第三人大连银行股份有限公司成都分行于本判决生效之日起三十日内返还原告曾令鸣、杨亚庆已实际归还的贷款本金848074.5元； 九、被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司付清前述款项后，原告曾令鸣、杨亚庆、第三人大连银行股份有限公司成都分行于三十日内协助被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司将位于成都市高新区××路××号××楼××号××号房屋的不动产权属恢复登记至被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司名下； 十、驳回原告曾令鸣、杨亚庆的其他诉讼请求； 十一、驳回第三人大连银行股份有限公司成都分行的全部诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2020）川0191民初3132号案原告曾令鸣、杨亚庆请求标的案件受理费23976元，由被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担，第三人大连银行股份有限公司成都分行请求标的案件受理费50元，由第三人大连银行股份有限公司成都分行承担；（2020）川0191民初5228号案原告曾令鸣、杨亚庆请求标的案件受理费18346元，由被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林 旭 人民陪审员  马新民 人民陪审员  张 骏 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  王炼石