河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0923民初1893号原告：运永跃，男，1982年9月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东东，河南长庚律师事务所律师。被告：赵喜亭，男，1966年6月27日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：郭智诚，濮阳市乐县智诚法律服务所法律工作者。原告运永跃与被告赵喜亭农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告运永跃及其委托诉讼代理人蒋利飞、张东东，被告委托诉讼代理人郭智诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运永跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，并向原告履行交付房屋的义务；2.判决被告赔偿损失10000元；3.诉讼费由被告承担。在审理过程中，经本院向原告释明，原告称：假如法院认定原、被告签订的房屋买卖合同无效，原告将诉讼请求变更为：1.被告返还原告购房款494000元以及占用资金期间的利息（利息计算标准自2016年4月12日起至2019年8月20日期间按照年利率6%计算；自2019年8月20日至付清之日止期间的利息按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，原、被告签订了一份《农村土地房屋买卖合同》，双方约定，被告将其自有的一套房屋卖给原告，总房款为494000元。合同签订后，原告立即将购房款现金支付给被告，被告向原告出具了收条。按照约定，在原告支付房款后的20日内，被告应当将房屋交付给原告使用，但被告在原告多次催促下至今仍未交付房屋。被告的违约行为，严重影响了原告的合法利益，故诉至本院。被告赵喜亭未提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人庭审中口头辩称，原、被告签订的《农村土地房屋买卖合同》没有实际履行，属于无效合同。被告向原告出具的收到条也没有实际履行，原告没有将购房款494000元实际交付给被告。因合同无效，原告不具备本案主体资格，无权向被告主张权利，要求驳回原告诉讼请求。本案争议的是《农村土地房屋买卖合同》，该合同已由原告作为主要证据向法院提交，按照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；第九条第二款规定，案涉土地属于集体所有，被告对该土地不具有所有权；第十四条规定，土地所有权和使用权发生争议，由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。原告的主张包含土地所有权争议，建议法院按照法律规定，裁定驳回原告起诉，由乡人民政府确权处理，完毕后，再另行主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.运永跃身份证；2.2016年4月12日，被告给原告出具的收到现金494000元的收到条；3.《农村土地房屋买卖合同》；4.2016年5月1日，被告与案外人李克己出具的证明协议；5.原告于2014年5月1日至2016年4月30日期间在中国农业银行南乐支行的银行流水，于2014年1月1日至2016年6月1日期间在中国邮政储蓄银行濮阳市支行的银行流水，于2015年至2016年期间微信朋友圈转发内容截图；6.原告自2020年9月29日将其户口从濮阳市华龙区迁至南乐县西邵乡运××××村前街**的户口本及身份证。被告对原告提交的运永跃身份证、2016年4月12日被告给原告出具的现金收到条、《农村土地房屋买卖合同》、李克己出具的证明真实性均无异议，但认为，收到条和合同签订好后，原告没有将494000元现金给付被告，被告也没有将房屋交付给原告，均未实际履行。对原告提交的银行流水和微信朋友圈截图，被告认为与本案不具有关联性，被告没有收到原告现金，原告也未提交已向被告银行账户转款凭证，原告没有提供资金来源，涉嫌虚假诉讼，应移送公安机关处理。对原告提交的2020年9月29日将其户户口从濮阳市华龙区迁至南乐县西邵乡运××××村前街**户口本及身份证的真实性无异议，被告认为，无论原告户口户口在濮阳市还是在运××××村，告无权出卖村集体土地，原、被告签订的合同均为无效合同。被告提交的证据：1.赵占轻出具的证明；2.被告于2016年1月1日至2020年6月5日期间在中国邮政储蓄银行南乐县支付的银行流水；3.2020年5月13日，被告向南乐县西邵乡运××××村村委会交纳企业用地租赁费1880元收据一支。原告对被告提交的赵占轻出具的证明不认可，认为赵占轻只是给他们调解过纠纷，但没有参与他们之间的交易，不能证明原告未交付房款；对被告提交的银行流水，认为原告采用的是现金交易，至于被告收到现金后如何使用与本案无关；对被告于2020年5月13日向南乐县西邵乡运××××村村委会交纳企业用地租赁费1880元收据，认为该证据恰能证明涉案房屋所占用的土地为集体经营性建设用地，根据法律规定，可以出让流转，根据房随地走，房地一体原则，被告房屋可以买卖，所以，案涉合同合法有效。本院于2020年9月4日调查赵占轻笔录；于2020年10月16日调查李克己笔录；于2020年11月19日向原告释明合同效力笔录，双方诉争的房屋现场照片四张。原、被告对本院调查笔录的真实性均无异议。但原告认为，上述调查笔录均证明了原告主张的合法性。对当事人无异议的证据及调查笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即赵占轻出具的证明，因赵占轻只是调解了原、被告双方的纠纷，并未参与原、被告之间的交易，故对赵占轻出具的证明不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原、被告均系南乐县西邵乡运××××村人。原告在濮阳市工作，2020年9月29日，原告将其户口户口从濮阳市华龙区迁至南乐县西邵乡运××××村前街**。前，被告从南乐县西邵乡运××××村村民委员会承包了村集体企业建设用地（运××××村东106国道东侧），该村委会将案涉土地出租给被告时，未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未办理出让手续。被告在该宗土地上建设了永丰面粉厂（无土地使用证、无房产证），并经营多年，后该面粉厂停产，被告将该厂房租赁给案外人李克己使用。2016年4月12日（李克己租赁期间），原、被告签订了《农村土地房屋买卖合同》，合同载明的主要内容：原、被告双方就位于运××××国道东侧原永丰面粉厂的一处农村房屋买卖事宜，达成一致意见：原、被告双方均为运××××村成员；建筑面积为原永丰面粉厂全院；该交易房屋为被告全额出资建造，使用土地为运××××村承包土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用；被告享有完整的处分权；房屋交易价格为人民币肆拾玖万肆仟元整，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费；房款自合同双方签字当日一次性付清全部款项；将全部房款交付被告之日起20日内，被告须将本合同项下的房屋及房屋宅基地使用证、房产证等全部相关资料原件交付给原告，并负责腾空房屋；该房屋交付给原告后，该房屋（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归原告所有，包括但不限于征地补偿、拆迁补偿等；原告基于本合同的约定而享有占有、使用和处分房屋的权利；合同签订地点在原告家中。原、被告双方在合同上均签字摁印。2016年4月12日，被告给原告出具了现金收到条一支，载明：“今收到现金49.4万元肆拾玖万肆仟元整，赵喜亭，2016年4月12日”。2016年5月1日，被告与李克己共同出具证明，载明：“原永丰面粉厂东院自2016年5月1日归运永跃所有权，允许李克己使用房租到期，到期后，若继续使用与运永跃签订协议。房租到期时间为2017年2月底”。后李克己不再租赁该案涉房屋，李克己离开时，将房屋钥匙交给了被告妻子。2020年5月13日，被告向南乐县西邵乡运××××村交纳土地承包费1880元。自原、被告签订合同之日起至本案法庭辩论终结前，被告一直未向原告交付案涉房屋。本院认为，本案争议焦点：原、被告签订的《农村土地房屋买卖合同》是否有效；如有效，被告应否向原告履行交付房屋义务，赔偿原告损失10000元；如无效，被告应否返还原告购房款494000元以及占用资金期间的利息（利息计算标准自2016年4月12日起至2019年8月20日期间按照年利率6%计算；自2019年8月20日至付清之日止期间的利息按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。关于原、被告签订的《农村土地房屋买卖合同》是否有效问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。……。”本案中，首先，案涉房屋所占用的土地为村集体企业建设用地，根据“房地一体,地随房走,房随地走”原则，被告出卖房屋必将牵涉房屋所占用的土地，且双方签订的合同中明确约定：“该房屋（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归原告所有”“房屋交易价格为人民币肆拾玖万肆仟元整，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费”。其次，案涉房屋所占用的土地的所有权人××县西××乡××古××村村民委员会出租给被告时，未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，且被告是以非出让方式取得的该土地使用权，被告无权转让。综上，被告的转让行为，不但违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害了村集体利益，故原、被告签订的《农村土地房屋买卖合同》为无效合同。关于合同无效后，原告请求被告返还原告购房款494000元以及占用资金期间的利息问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对于原告要求被告返还其购房款494000元的诉讼请求予以支持。被告辩称，被告根本没有收到原告的购房款，关于被告是否收到原告购房款问题，本院认为，原告持有被告亲笔书写的现金收到条，在被告未提交相关反驳证据的情况下，对该收到条的真实性、合法性和关联性予以确认，依据该收到条，被告此辩解意见本院不予采信。关于原告主张的494000元的利息问题，本院认为，原、被告双方作为完全民事行为能力人，对合同无效都存在过错，经综合考虑本案情况，原告请求的自2016年4月12日起至2020年7月5日期间的损失（利息损失）不予支持；对原告请求的自2020年7月6日（本案原告起诉之日）至付清之日止期间的损失（利息损失），本院予以支持。利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称，原告主张包含土地所有权争议，应裁定驳回原告起诉，由乡人民政府确权处理，因于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、原告运永跃与被告赵喜亭于2016年4月12日签订的《农村土地房屋买卖合同》为无效合同。二、被告赵喜亭于本判决生效后十日内返还原告运永跃购房款494000元。三、被告赵喜亭于本判决生效后十日内赔偿原告运永跃利息损失（利息损失计算方法：以494000元为计算基数，自2020年7月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告赵喜亭实际付清之日止）。四、驳回原告运永跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费8710元，由被告赵喜亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  王丽婷审 判 员  冯利敏人民陪审员  郭可娟二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  郭家鸣