广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14547号原告：杨周娥，女，1965年12月11日出生，澳门特别行政区居民，澳门永久性居民身份证号码为13****9（3）。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈雅丽，女，1992年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵****，公民身份号码为350************32X，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘立泉，男，1991年11月25日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为441************519，系该公司员工。原告杨周娥诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员钟丽丽、柯金玲、莫秀波组成合议庭于2020年11月3日、5日两次公开开庭进行了审理。原告杨周娥的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人陈雅丽、刘立泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金47218元（以已付房价款690490元为基数，按年利率6%，从2019年1月19日起计至2020年3月10日即原告取得案涉商品房房地产权属证书截止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年2月12日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市*********************，交易总金额690490元，双方约定被告应当于交楼日期2017年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；被告应在商品房交付使用60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告交付了全部的房款，被告于2018年1月19日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，致使原告未能按合同约定取得房地产权属证书，因此，被告应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、原告主张逾期办证违约金标准过高，根据公平原则，应予以调整，原告主张按年利率6%的标准无事实和法律依据，根据最新民间借贷规定，已取消了6%的逾期利率，原告无据证明逾期办证损失，应承担举证不利的后果；二、逾期办证的天数应扣除部分业主违法加建导致案涉房产无法办理的实测报告备案手续，进而影响办理所有权首次登记业务进度74天，根据《商品房买卖合同》合同附件五第八条第三款第四项“其他非出卖人所能控制的原因造成的延误，出卖人无需承担违约责任”，根据东莞市常平房管所出具的公告及通知，可以证明确有因业主违建导致无法办理所有权业务首次登记，因此应免除被告该期限的责任，即逾期办证的期限应以实际收楼日期2018年1月25日计算至领取办证资料时间2019年7月29日，再扣除74天并且扣除365天。本院经审理查明认定事实如下：2017年2月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于东莞市*********************，总金额690490元。被告应在2017年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条规定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同附件五第八条第三款第四项约定“如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记……其他非出卖人所能控制的原因造成的延误，出卖人无需承担违约责任”。合同第十一条还约定，出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务，自通知的交付期限届满之日起，开始计算包括物业管理费在内的相关费用。关于房屋的实际交付时间。原告在起诉状中陈述为2018年1月19日；庭审时主张为2018年1月15日，对此，提交了缴费起始日期为2018年1月15日的物业管理费缴费票据为证。被告主张为2018年1月25日，提交了《业主资料登记表》（有原告签名，落款为2018年1月25日）、《房屋交付验收记录表》（无原告签名）及《收楼通知书》为证。上述物业管理费票据的开票日期显示为2018年1月25日，与被告主张的实际收楼时间相同。《收楼通知书》显示，被告通知原告应于2018年1月15日前到物业服务中心办理收楼手续，双方对于《收楼通知书》的送达时间均称记不清楚。被告陈述《房屋交付验收记录表》虽无原告签名，但系与《业主资料登记表》都是收楼当天形成；根据《收楼通知书》期限即2018年1月15日前及《商品房买卖合同》第十一条约定，该时间点为视为收楼时间，开始计算物业管理费，并非实际交付时间。实际收楼当天，被告交纳物业管理费并签署《业主资料登记表》。另查，在原告起诉被告逾期交楼违约责任的（2018）粤1973民初7765号案件中，原告主张逾期交楼的违约责任计算至2018年1月25日。关于领取办证资料时间。原告主张为2020年3月初，但无证据予以证实。被告主张为2019年7月29日，对此，提交了有原告签名的收条为证，该收条内容为“5商铺1-7资料已领取136……杨周娥29/7”,原告确认签名及时间系原告书写，但主张不确定“资料”具体为何资料，故不予确认被告主张的领取办证资料时间。2018年10月29日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉4-7幢楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，导致无法办理实测报告备案手续，进而影响房屋所有权首次登记业务。2019年11月11日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称4-7幢总共435套房间，其中20套房屋（案涉房屋不在该范围内）存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。被告据此主张逾期办证的时间扣除上述因加建改建影响办证的74天，原告不予认可。第一次庭审后，被告提交微信聊天记录截图（未出示原始载体），拟证明被告没有导入“办证证明”，导致原告办不了房产证，该聊天内容的起始时间为2020年3月24日至2020年3月27日，聊天中对方提出“已经重新导入了办证证明”。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、（2018）粤1973民初7765号《民事调解书》、《不动产权证》、微信聊天记录截图，被告提交的《收楼通知书》、《业主资料登记表》、《房屋交付验收记录表》、《公告》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告为澳门特别行政区居民，本案涉澳商品房预售合同纠纷，参照涉外案件处理。关于准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》，第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，法庭辩论终结前，原、被告一致选择同意适用中华人民共和国内地法律，故本案应确定中华人民共和国内地法律作为准据法。原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日被告仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，需按已收房价款的万分之五向原告支付违约金。关于房屋的实际交付时间，原告在另案中起诉被告支付逾期交楼违约金计算至2018年1月25日，且原告提交的物业管理费开票日期为2018年1月25日，该时间与被告陈述的实际收楼时间以及被告提交的《业主资料登记表》落款时间相吻合，本院采信被告的主张，认定房屋实际交付时间为2018年1月25日。至于物业管理费缴费自2018年1月15日开始计算的问题，被告根据《商品房买卖合同》第十一条约定，作出了合理解释，即视为收楼时间开始计算物业管理费，合法合理，本院予以采信。原告主张领取办证资料的时间为2020年3月初，但无证据予以证实。被告主张为2019年7月29日，并提供了有原告签名的收条为证，原告不认可收条中的“资料”为办证资料，未能进行举证，也未说明是何种资料，本院采信被告的主张，该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。至于被告提交的微信聊天记录截图，首先，未出示原始载体，无法确认聊天内容的真实性与聊天人员的身份；其次，在假定确实是被告工作人员与原告的聊天记录，聊天中也明确提到“已经重新导入了办证证明”，即说明被告曾经导入了“办证证明”，那么，原告在领取办证资料近八个月后，再次需要被告导入“办证证明”的原因不明，目前证据不能证明被告存在过错，被告要求逾期办证违约金计算至案涉房产证上载明时间于法无据。至于逾期时间，被告主张需扣减365天后再扣减东莞市常平镇房地产管理所公告通知无法办证的74天（2018年10月29日至2019年1月10日），本院认为被告主张扣减365天，有合同约定，本院予以支持；被告主张扣减因客观原因无法办证的74天，该结果的产生不能归咎于被告，被告不存在过错，且案涉合同附件五第八条第三款第四项也有明确的免责约定，故被告主张扣减该74天亦属合理，本院对此予以支持。此外，双方在合同中关于逾期办证的违约责任约定为已收房价款的万分之五，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告因此产生的损失，原告亦就该标准提出调整，故本院结合被告的过错程度以及公平、诚实信用原则，调整标准为年利率4%计算为宜。综上，逾期办证违约金的计算天数为2018年1月25日至2019年7月29日共计550天，扣减365天，再扣减74天，即为111天。被告应向原告支付的违约金为690490元×111天×4%÷365=8399元；对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨周娥支付延迟办证违约金8399元；二、驳回原告杨周娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1351元（原告已预交），由原告杨周娥负担1168元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担183元。如不服本判决，原告杨周娥可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  柯金玲审判员  莫秀波二〇二〇年十一月十三日书记员  高 远附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。