辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初6512号 原告：李硕，男，1986年8月30日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：王林雨，辽宁瀛沈律师事务所律师。 被告：沈阳汇荣典当有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区黄河北大街1号，统一社会信用代码91210100679546551G。 法定代表人：王志东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙正，辽宁恒生律师事务所律师。 被告：刘红玉，女，1987年2月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 被告：宋铁磊，男，1984年2月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。 原告李硕诉被告沈阳汇荣典当有限责任公司（以下简称“汇荣典当公司”）、刘红玉、宋铁磊案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员陈凤云、路宏组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告李硕的委托诉讼代理人王林雨，被告汇荣典当公司的委托诉讼代理人孙正到庭参加诉讼。被告刘红玉、宋铁磊经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告李硕诉称，2008年9月20日，原告与案外人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）签订《商品房买卖合同》，原告以总金额269,724元购得位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1商品房（建筑面积128.44平方米）一处。《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款，原告遂在合同签订当日即以现金方式支付了全部房款并实际占有该房屋，金晟公司向原告出具收款收据予以确认。之所以交纳购房全款，是因为当时金晟公司承诺全款交付可享受购房折扣，但原告当时手中并没有全部房款，而是从亲属朋友处凑齐27万余元后才现金交付的。当时购房时是现房，整个项目是在2007年建设，2008年交房的。在取得案涉房屋后，原告于2018年10月15日起开始进行装修并作为婚房居住至今，这从原告定期交纳的案涉房屋的物业费、采暖费、水电费可以证明。原告与金晟公司签订的买卖合同即为商品房备案合同，合同编号为GF-2000-0171，也就是说该该商品房买卖合同即为备案合同，因为按照正常的购买商品房流程，买受人支付完毕全款后与开发商签订由政府部门制订的具有合同编号的备案合同，该备案合同签订后，再由开发商将合同及相关缴费、缴税手续交至房产部门即完成登记备案，因该商品房买卖合同并非开发商制作，因此其签订及作废有严格的程序，如果原告不配合进行该合同的撤销，该合同不可能撤销备案，并且原告也在签订合同后未接到相关撤销通知，故原告认为，该《商品房买卖合同》已在房产部分办理备案登记。原告签订《商品房买卖合同》后至今未办理案涉房屋的产权登记，是因为自2010年至2011年金晟公司承诺原告可以办理房产证开始，原告就多次至售楼处咨询办理房产证相关事宜，但是金晟公司一直以各种理由搪塞，且2011年金晟公司涉嫌刑事犯罪，相关人员被采取强制措施，故原告一直没有办法与金晟公司进行有效沟通。同时，该小区内像原告一样的业主众多，政府部门也多次介入协调，承诺在查明刑事犯罪相关事实后，为原告等同类业主办理房屋相关手续，但是一直拖延至2019年仍未办理。期间，有的同小区业主为了销售房屋，也通过诉讼途径确定了对其房屋的所有权。本案原告也在此时接到案涉房屋被查封的通知，因此提起本案诉讼。在购买案涉房屋后多年，原告从未停止与金晟公司沟通办理房产证事宜，但是均因金晟公司原因未予办理。现被告汇荣典当公司因另案将上述房屋查封并申请执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第十二八条之规定，原告认为对案涉房屋享有所有权。目前，涉案房屋具体登记在谁名下，原告不了解，但该房屋确系原告是从金晟公司处购买的商品房。根据原告提供的污水处理费发票，其中记载的缴费人姓名为“付（符）朝敏”，该人是原告的岳父，其也同原告居住在案涉房屋内。原告与金晟公司或者该公司的法定代表人不存在任何亲属关系。原告提交的收款日期为“2020年8月28日”的收款收据中显示的缴款人应为“符朝敏”，并非“符立敏”。符朝敏与金晟公司法定代表人符立华之间也没有亲属关系。关于被告汇荣典当公司提供的证据，对其中的抵押借款合同的真实性有异议，该合同并非合同原件，且与原告无关，不予认可。对房产证、他项权证，其中记载的登记时间为2011年4月19日，是在原告购买房屋后，并不能因此否定原告购买案涉房屋签订合法合同并交付全部房款的事实。对判决书的真实性无异议，但与原告没有直接的权利义务关系。综上，因此诉至法院，请求判令停止对位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1的房屋强制执行，解除查封措施；判令原告对辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1房屋享有所有权；本案诉讼费用由被告承担。 被告汇荣典当公司辩称，2011年4月19日，我公司与被告刘红玉、宋铁磊签订《房地产抵押借款合同》，约定我公司向该二被告出借资金25万元，月利息0.9%，其他综合费用2.1%，借款期限2011年4月19日至2012年4月18日。被告刘红玉、宋铁磊将其共同共有的位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1房屋（建筑面积128.44平方米）抵押给我公司，并办理了房屋抵押登记手续。后因被告刘红玉、宋铁磊涉及刑事案件造成未能还款，故我公司于2014年5月27日向沈阳市和平区人民法院起诉，要求该二被告偿还借款，并就案涉抵押房屋行使优先受偿权。另，涉案房屋在2011年4月全部开始办理了产权登记手续，案外人李硕并未进行任何权利主张，到2019年才向人民法院提出执行异议，且案涉房地产开发公司涉及的诈骗案件即一房多卖，在该小区中影响巨大，而原告李硕也未进行任何权利主张，不符合一般性的商品房买卖特征。事实上，原告律师在执行异议审查过程中已当庭陈述，其支付的所谓房款是支付给了自然人，而非房地产开发公司，并且不能提供资金的来源，该情况也不符合商品房买卖的形式要件和实质要件。我公司依据相关典当法律规定合法取得的房屋抵押权应受到保护。原告李硕所述的《商品房买卖合同》并非备案合同，根据该合同第二十四条约定，至合同签订后30日内申请登记备案，其符合商品房交易的惯例，即当日签订的《商品房买卖合同》并不是备案合同。根据不动产登记相关规定，如原告李硕所述已就该《商品房买卖合同》办理了备案登记，那么，被告刘红玉、宋铁磊是不可能取得该房屋的不动产权属证书的，且我公司办理房屋抵押登记时也将受阻。据此，原告律师所述签订的《商品房买卖合同》是否体现了其与金晟公司间的真实法律关系存疑，即原告李硕与金晟公司之间系民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系不能确定。如是商品房买卖合同关系，其应当在签订合同后积极主张办理备案登记，且其也明知其他业主能够通过诉讼程序确认房屋权属，而原告律师并未进行任何权利主张，足以说明其行为并不符合商品房买卖的惯例。案涉房屋登记在被告刘红玉、宋铁磊名下,二人系夫妻关系。该二被告向我公司以该房产作为抵押借款时，向我公司提供了该房产的房产证原件，根据该房产证记载，被告刘红玉、宋铁磊系共同共有。且我公司已与被告刘红玉、宋铁磊办理了该房屋的他项权证书。关于原告李硕提供的《商品房买卖合同》有异议，该合同第二条商品房销售的依据是预售商品房，即当时该商品房并没有建设完成，在施工期不存在如原告李硕所述当日即交付房屋并进住。该《商品房买卖合同》并不符合备案登记合同的要件，正如原告李硕所述，合同的备案要件是能够提供《商品房买卖合同》以及要有开发商的配合，还要缴纳相关税费及取得购买商品房的发票。原告李硕并没有其他相关证据材料，不能证明该商品房已进行备案登记的事实。对于原告李硕提供的收款收据，并没有表明对商品房买卖合同的发票属性，且2008年按原告李硕所述交付现金不符合商品房买卖的一般属性。一般来讲，无论是个人还是开发商，大量收取现金或携带现金均不安全，且在交易习惯上，2008年已大量使用刷卡交易，且根据金晟公司的刑事案件调查，2008年金晟公司进行大量民间融资行为采取的都是开收款收据的方式，故该收款收据不能证明原告李硕是否已全额交付了该商品房的购房款，也不符合商品房购买发票的任何特征。对于原告李硕提供的专用收款收据、电费收据、专用发票、李权的证人证言，收据中记载的“付（符）朝敏”应与金晟公司的法定代表人符立华具有亲属关系。费用明细具有发票属性，时间结点均是2018年之后，证明了原告李硕所述在签订完《商品房买卖合同》后即占有房屋的事实不成立。对于李权的证人证言，据了解，李权系原告李硕的近亲属，该证据不具有任何证明力。根据原告李硕所述，其购买的房屋面积为128.44平方米，但根据其支付的房款总额，折合成单价却不到2,000元/平方米。根据2008年的商品房市场行情，商品房销售价格在2,000元/平方米的楼盘尚不够成本价，进一步说明原告李硕所述其与金晟公司之间的商品房买卖合同法律关系性质是不准确的，他们之间并非商品房买卖关系，而是存在其他权利义务关系，并且，原告李硕自2008年一直没有进行权利主张，也不符合常理。综上，请求人民法院依法驳回原告李硕的诉讼请求。 被告刘红玉、宋铁磊经本院依法传唤未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。 经审理查明，2011年4月19日，被告汇荣典当公司（甲方）与被告刘红玉、宋铁磊（乙方）签订《房地产抵押借款合同》，合同约定，被告刘红玉、宋铁磊向被告汇荣典当公司借款25万元，月息0.9%，其他综合费用2.1%，合计月利率3%，借款期限自2011年4月19日起至2012年4月18日止。同时，被告刘红玉、宋铁磊将其共同共的位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1房产（建筑面积128.44平方米）抵押给被告汇荣典当公司，并于同日至房产部门办理了他项权利证（证书编号：沈房他证新民字第××号）。依据该他项权证显示，房屋他项权利人为被告汇荣典当公司，房屋所有权人为被告宋铁磊、刘红玉，房屋所有权证号N170029815，房屋坐落于新民市施工庙街9-3号4-2-1债权数额为250,000元，他项权利种类为抵押权，登记时间为2011-4-19。依据该房屋产权证书记载，房屋所有权人为被告宋铁磊、刘红玉，系共同共有；登记时间为2011年4月8日。该产权证书“附记”栏记载有“登记卷号：17-2-0071544，购金晟公司房”等字样。上述《房地产抵押借款合同》第五条还约定，乙方承诺如果不按期赎当或交清息费，则该行为可视为乙方违约。乙方自愿承担违约责任。上述合同签订并生效后，被告汇荣典当公司依约向被告刘红玉、宋铁磊出借款项25万元，但被告刘红玉、宋铁磊未能按合同约定履行义务，在合同到期后未能偿还借款本金，仅支付利息（包括综合费用）至2012年7月18日。被告汇荣典当公司于2014年5月27日作为原告以典当合同纠纷为由向本院提起诉讼。诉讼中，被告汇荣典当公司称涉案借款合同约定的月利率3%（月息0.9%，其他综合费用2.1%）已超过中国人民银行同期贷款利率的4倍，对于超出部分，放弃主张。本案审理期间，被告刘红玉、宋铁磊经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审判，并于2014年9月22日作出（2014）沈和民三初字第666号民事判决书，判决：“一、被告刘红玉、宋铁磊于本判决生效之日起十日内偿还原告沈阳汇荣典当有限公司借款本金25万元，并自2012年7月19日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍给付原告沈阳汇荣典当有限公司利息；二、上述款项到期未受清偿时，原告沈阳汇荣典当有限公司可依法对被告刘红玉、宋铁磊共同共有的位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1、建筑面积128.44平方米的房产行使抵押权优先受偿。若被告刘红玉、宋铁磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。诉讼费7,188元、公告费800元（两次），均由被告刘红玉、宋铁磊负担。”该案宣判后，各方均未在法定期间内提起上诉，判决发生法律效力。后因被告刘红玉、宋铁磊未按照生效判决确定的内容履行金钱给付义务，2015年3月18日，被告汇荣典当公司作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2015）沈和执字第01067号、（2019）辽0102执恢228号。本院于2019年7月16日轮候查封被执行人即本案二被告刘红玉、宋铁磊名下共有的位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1房屋（建筑面积128.44平方米）一处。执行过程中，原告李硕作为案外人提出执行异议，经本院审查于2019年11月20日作出（2019）辽0102执异749号执行裁定书，认为“案外人李硕的异议请求，不具有足以排除、阻却强制执行的法律效力”，故裁定：“驳回案外人李硕的异议请求。”原告李硕对该执行裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2008年9月20日，原告李硕（买受人）与案外人金晟公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人即原告李硕购买出卖人即金晟公司开发建设的位于辽宁省新民市施工庙街9-3号4-2-1房产一处，建筑面积128.44平方米，每平方米2,100元，总金额269,724元，一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向新民市房产管理处申请登记备案。同日，金晟公司向原告李硕出具收款收据一份，其中载明“付款单位（交款人）李硕；收款项目：楼款；人民币：269,724元……”。2008年11月1日，新民市丽华新都物业管理有限公司向原告李硕出具收款收据一份，其中载明“收款项目：装修押金；人民币（大写）壹仟元1,000元；收款事由：华丽新都9#4-2-1”。同日，该物业公司还向原告李硕出具收款项目为“取暖费”“物业费”“垃圾清运”的收款收据三份，金额分别为3,018元、2,311元、260元。本案审理中，原告李硕还提交了部分电费收据、电费通知单以及交纳污水处理费的发票等票据，其中污水处理费发票记载的交费人名称为“付/符朝敏”。原告李硕自称付/符朝敏系其岳父，与之同住于案涉房屋。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、（2014）沈和民三初字第666号民事判决书、商品房买卖合同、交费票据、房产证、他项权证等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告刘红玉、宋铁磊经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告李硕提供的证据及其当庭陈述意见，并结合出庭被告汇荣典当公司提供的证据及其当庭答辩、质证意见等，对本案事实予以认定。 本案系案外人执行异议之诉，原告李硕提起本案诉讼的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的即案涉房产的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告李硕是否系案涉房产的真实物权人；原告李硕对案涉房产所享有的权益是否能够排除强制执行。 第一，关于原告李硕是否系案涉房产的真实物权人的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件等，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对于案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关条款为参照。同时，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而《执行异议和复议规定》第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，案涉房产系案外人金晟公司开发建设，但根据本院已生效的（2014）沈和民三初字第666号民事判决所查明的事实，该房屋系被告刘红玉、宋铁磊共同所有，房屋产权证登记在该二被告名下，且其已就该房屋向被告汇荣典当公司办理抵押登记他项权证书。根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，并根据上述查明的事实，案涉房屋应认定为被告刘红玉、宋铁磊所有，原告李硕并非该房屋的实际权利人。基于此，本案并不存在《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条的适用条件。 第二，关于原告李硕对案涉房产所享有的权益是否能够排除强制执行的问题。如前所述，案涉房屋系被告刘红玉、宋铁磊从案外人金晟公司处购得，房屋产权登记在被告刘红玉、宋铁磊名下，系共同共有。据此，虽然原告李硕于2008年9月20日与金晟公司签订了《商品房买卖合同》，并且按原告李硕主张，已向金晟公司一次性缴纳了购房款269,724元，但因未办理案涉房屋产权登记，并未取得该房屋物权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故原告李硕对案涉房屋所享有的权利不足以排除本案强制执行，本院对其诉讼请求不予支持。至于原告李硕与案外人金晟公司之间的权利义务关系，原告李硕可另行主张。 综上所述，对于原告李硕提出的各项诉讼请求，因均无事实及法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告李硕的诉讼请求。 案件受理费6,550元，由原告李硕负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王金利 人民陪审员  陈凤云 人民陪审员  路 宏 二〇二〇年九月十四日 法官助理陈荟茹 书记员王琳 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。