上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4248号原告：毛平艳，女，1995年1月5日生，汉族，住上海市松江区。原告：马冬冬，男，1986年4月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，上海市志致远律师事务所律师。被告：朱青，男，1978年10月9日生，汉族，住上海市松江区。被告：朱卫平，男，1963年7月18日生，汉族，住上海市松江区。被告：塑金电子(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱卫明，总经理。被告：上海易家缘超市有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪斌，总经理。委托诉讼代理人：朱国勇，男。第三人：上海霞山商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪斌，职务不详。原告毛平艳、马冬冬与被告朱青、朱卫平、塑金电子(上海)有限公司(以下简称“塑金公司”)、上海易家缘超市有限公司(以下简称“易家缘公司”)、第三人上海霞山商贸有限公司(以下简称“霞山公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。审理中，原告曾撤回对被告朱卫平的起诉，后本院又依其申请重新追加朱卫平为本案共同被告参加诉讼。本院另追加霞山公司作为第三人参加诉讼。原告毛平艳、马冬冬的委托诉讼代理人张艳玲与被告易家缘公司的委托诉讼代理人朱国勇到庭参加诉讼。被告朱青、朱卫平、塑金公司、霞山公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛平艳、马冬冬向本院提出诉讼请求：一、判令四被告共同支付原告截至2018年12月31日止欠付的房屋租金及保证金38,850元(币种为人民币，以下同)；二、判令四被告共同支付原告逾期支付租金的违约金(以38,850元为本金，按年利率18.25%的标准自2018年11月1日起计算至租金付清之日止)。事实与理由：2009年8月18日，原告与被告塑金公司签订《房屋使用权转让合同》，约定被告塑金公司将位于上海市松江区小昆山镇秦安街XXX号XXX室商铺(以下简称“涉案房屋”)使用权转让给原告。同时，原告与案外人上海三雄实业有限公司(以下简称“三雄公司”)、被告塑金公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给三雄公司，同时三雄公司向原告按季度支付房屋租金及保证金，被告塑金公司对此承担连带担保责任。《商铺租赁合同》签订后，上述三方又与被告易家缘公司签订《协议书》，明确涉案房屋实际由被告易家缘公司占有使用，相应的租金也由被告易家缘公司支付。《商铺租赁合同》签订后，原告按约向三雄公司及被告易家缘公司交付涉案房屋并缴纳保证金，但被告却未按约支付房屋租金及保证金，截至2018年底，共计拖欠原告房屋租金及保证金38,850元。另查，三雄公司于2011年4月19日注销，被告朱青、朱卫平为三雄公司的股东暨清算组成员，应承担三雄公司的债务。综上所述，原告认为被告的行为已严重违约，损害了原告的利益，请求法院判如所请。被告易家缘公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告和被告塑金公司和已注销的三雄公司之间存在合同关系，与被告易家缘公司不存在合同关系。被告易家缘公司在承租期间没有欠租。被告朱青、朱卫平、塑金公司未作答辩。第三人霞山公司未发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：被告塑金公司原为包括涉案房屋在内的上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋(与秦安街XXX号、昆港公路2100弄系同一地址)的产权人，土地用途为工业，房屋用途为工业厂房，被告塑金公司于2014年6月17日取得前述房屋的房地产权证。2009年8月18日，原告(乙方)、被告塑金公司(甲方)共同签订《房屋使用权转让合同》一份，载明乙方受让甲方位于上海市松江区秦安街XXX号XXX室的房屋使用权，建筑面积暂测45.05平方米；转让价款190,829.23元，于合同签订时由乙方一次性向甲方支付；该房屋仅用于商业，使用年限50年；该房屋所涉土地为工业用地，地上建筑物所有权(工业产证)不可分割，乙方买受的是房屋使用权，并非房屋所有权，该房屋无产权证；签订合同时甲方已明确告知，乙方对此予以认可，自愿签订合同并依约履行义务，如遇动迁，动迁费归乙方所有；交房时间为2009年7月30日。合同另对其他事项作了约定。同日，原告(甲方，出租方)、三雄公司(乙方，承租方)、被告塑金公司(丙方，租金担保方)共同签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的商铺位于上海市松江区秦安街XXX号XXX室，租赁期限自2009年11月1日起至2020年12月31日止，租赁期限届满，乙方有权选择续租该商铺，续租期限为五年；甲方应于本合同签订时，向乙方一次性交付委托经营管理保证金120,000元，作为甲方的履约担保，该保证金乙方从租期开始后分10年返还，保证金返还不计利息；租金支付方式为先付后用，乙方按季度支付租金，在每个季度开始后首月15日前向甲方支付本季度的租金或保证金；甲、乙、丙三方同意由丙方承担乙方向甲方支付租金和返还保证金的连带担保责任，如乙方没有按照合同约定支付甲方租金或返还保证金，丙方承担支付甲方租金、返还保证金的义务；甲方同意乙方转租该商铺；乙方逾期支付甲方租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。此后，塑金公司(甲方)、原告(乙方)、三雄公司(丙方)、易家缘公司(丁方)就涉案房屋签订《协议书》一份，约定：1、甲方与丁方于2009年08月01日就上海松江小昆山秦安街XXX号秦安广场1007号商铺签订《租赁合同》，租赁期限截至2020年12月31日止；2、甲方已将该商铺的所有权转让给乙方；3、乙方将就该商铺出租人的权利义务转让给丙方。甲、乙、丙、丁四方就商铺出租事宜达成以下一致协议：1、甲方在此告知丁方该商铺所有权已转移至乙方的事实。2、根据相关法律规定及甲、乙双方合同约定，租赁期限内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，故自该商铺的所有权转移之日起，乙方成为《租赁合同》的出租方。3、为维护和稳定秦安广场的正常经营管理秩序，方便乙方缴纳租金和其他费用。乙、丙、丁三方同意：乙方将《租赁合同》项下出租人的权利义务并转让给丙方。丙方成为《租赁合同》的出租方。享有租赁合同项下出租人的权利，承担租赁合同项下出租人应承担的义务，即丙方和丁方分别为《租赁合同》的出租人和承租人。4、丁方就《租赁合同》项下的全部款项，以支票、汇票形式转入丙方的银行账户，丁方支付租金和其他费用后由丙方开具相应的票据。该份《协议书》上有原告的签字，并盖有三雄公司、被告塑金公司和“上海易家缘超市有限公司合同专用章”字样的印章。第三人易家缘公司对于“上海易家缘超市有限公司合同专用章”字样的印章的真实性表示质疑，称公司并无该字样的印章。另查明：2011年1月，三雄公司经股东被告朱青、朱卫平制作股东会决议，决定进行注销清算，后于2011年4月13日向工商部门申请注销登记，于2011年4月19日获得批准。在公司的注销清算报告中，被告朱青、朱卫平承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。审理中，原告向本院提供未付房租明细清单一份，用于证明被告截至2018年年底欠付的房租明细，该份清单上有被告塑金公司的盖章，另有已注销的三雄公司的盖章。根据该份明细，截至2018年底，毛平艳、马冬冬户的未付房租及保证金为38,850元。原告明确本案中无论合同效力如何，均主张参照该份清单暂时仅处理截至2018年底前的相关后果。审理中，被告塑金公司向本院提供书面意见称，对原告起诉的欠付金额并无异议，在三雄公司注销后，之后的租金一直是由被告塑金公司代为支付，但其认为被告易家缘公司也有义务直接向小业主支付租金，且曾经多次实际履行过。被告朱青向本院提供书面意见称，三雄公司注销多年，始终由被告塑金公司和易家缘超市支付租金，原告对于被告朱青主张权利已过诉讼时效，且被告朱青在三雄公司注销后，实际未再收取任何房租，但如原告胜诉，如被告易家缘超市无法支付款项，其也愿意承担其应承担的责任。被告朱卫平向本院提供书面意见称，三雄公司注销多年，始终由被告塑金公司和易家缘超市支付租金，原告对于被告朱卫平主张权利已过诉讼时效，且被告朱卫平在三雄公司注销后，实际未再收取任何房租，三雄公司清算时明确公司无任何债务和资产，被告朱卫平在股东会决议中未承诺对三雄公司债务承担。再查明：2008年11月20日，被告塑金公司(甲方、出租方)，第三人霞山公司(乙方、承租方)，签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将包括涉案房屋在内的上海市松江区小昆山镇秦安街XXX号房屋出租给乙方，租期自2010年1月1日起至2021年12月30日止；年租金为2,550,000元，该房屋租金三年内不变，以后每二年调整一次，每次递增5%；租金的支付方式为前三年分二期支付，分别为每年一月份支付上半年租金，每年六月份支付下半年租金，以后每年一月份一次性支付一年租金，逾期一日则乙方需按日租金的3%支付违约金。该合同另对其他租赁事宜作了约定。2018年1月18日，本院受理被告塑金公司与第三人霞山公司、案外人蒋雪军房屋租赁合同纠纷一案，被告塑金公司提出诉讼请求：判令其与霞山公司于2008年11月20日签订的《上海市房屋租赁合同》已解除。本院于2018年9月20日作出(2018)沪0117民初1842号民事判决书，判决驳回了被告塑金公司的诉讼请求。该判决书业已生效。该份判决书本院认为部分载明被告塑金公司与霞山公司签订的《上海市房屋租赁合同》属有效合同，因被告塑金公司所提的两项解除合同的理由(霞山公司拒付到期租金超过一个月、霞山公司擅自转租涉案房屋)均不成立，故对其诉讼请求不予支持。2017年1月，上海市第一中级人民法院发布了上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋的拍卖详情，载明于2018年1月30日10：00时至2018年2月2日10：00时在公拍网上公开进行网络司法拍卖活动。在竞买须知中载明“现场勘查3幢厂房目前均被占用，厂区内设有超市、餐饮、办公。标的目前有人使用，按房地产现状拍卖。”2018年3月20日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中执字第190号执行裁定书，该裁定主文第二、三项内容为：“二、将被执行人塑金电子(上海)有限公司名下位于本市松江区小昆山镇昆港公路XXX号1-3幢房地产作价人民币46,261,600元，交付申请执行人王某某抵偿相应债务，其所有权自本裁定送达申请执行人王某某时起转移；三、申请执行人王某某(台湾居民往来大陆通行证号码：XXXXXXXX)可持本裁定书到相关登记机构办理产权过户登记手续”。该份裁定书后于2018年9月送达案外人王某某。对于送达的确切日期，本院于2020年12月4日与王某某本人电话联系核实，其表示记不清了，相关送达回证系由其签署后寄回法院。但涉案房屋实际已于2018年8月29日被核准登记于王某某名下。2018年8月30日，案外人王某某作为甲方、案外人上海鸿运置业有限公司(以下简称“鸿运公司”)作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋以48,000,000元的价格转让给乙方，乙方于2018年9月18日前支付全部购房款。第四条约定：甲方于乙方付清全部房屋转让款且取得该房屋不动产所有权证后30个工作日内按照现状交付该房屋，甲方不负责清场。乙方应在收到通知之日起10个工作日内按照现状对该房屋进行查验。查验后，若双方签订房屋交接书、甲方将房屋钥匙交付给乙方或双方另行确定的其他交付方式，前述择一完成均视作为该房屋转移占有已完成。该协议另对其他买卖事宜做了约定。2018年10月24日，上海市第一中级人民法院执行人员对案外人王某某制作一份谈话笔录，笔录载明：“执：今天到现场，将(2015)沪一中执字第190号拍卖的涉案房地产交付给你。王：从现在起，我接管本市松江区小昆山镇昆港公路XXX号1-3幢房地产。后续事宜由我自行处理。”同日，案外人王某某作为甲方、鸿运公司作为乙方，签订《房屋交接书》，载明：双方确认自2018年10月24日起该房产由甲方交付给乙方；双方确认已办理完毕房产交接手续；甲方应配合乙方办理产权证；房产交接后，乙方对该房产行使所有权和使用权等完全产权，所有与该房产相关之费用与甲方无关。2018年10月25日，涉案房屋核准登记在鸿运公司名下。2019年5月17日，鸿运公司以本案被告易家缘公司、第三人霞山公司为共同被告，向本院起诉要求：1.判令霞山公司支付鸿运公司自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金3,099,540.94元；2.判令易家缘公司对霞山公司的上述付款义务承担共同清偿责任。本院于2019年11月18日做出(2019)沪0117民初8598号民事判决：一、霞山公司于本判决生效之日起十日内支付鸿运公司自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金2,441,478.84元；二、驳回鸿运公司的其余诉讼请求。该判决业已发生法律效力。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋使用权转让合同》、《商铺租赁合同》、《协议书》、企业工商登记资料、未付房租明细清单、(2018)沪0117民初1842号民事判决书、拍卖公告、(2015)沪一中执字第190号执行裁定书、(2019)沪0117民初8598号民事判决书、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中原告、三雄公司、被告塑金公司三方共同签订《商铺租赁合同》，但此后三雄公司的股东被告朱青、朱卫平在未对合同权利义务作妥善安排的情况下即擅自注销公司，并在公司的注销清算报告中承诺公司债务已清偿完毕并愿意承担责任，故本院认定与涉案合同相关的三雄公司未竟的债权债务关系应由被告朱青、朱卫平共同承继。关于原告、三雄公司、被告塑金公司三方共同签订《商铺租赁合同》的效力，鉴于合同所针对的标的系对工业厂房进行违法分割和转让的商铺，相应的分割未取得相应的行政规划许可，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，鉴于目前涉案房屋的产权已实际由他人取得，故被告朱青、朱卫平、塑金公司无需再向原告返还涉案房屋，原告主张的逾期付款违约金，本院不再予以支持。同时，基于原告在本案中明确的意见，本院参照原告关于租金和保证金的主张，仅对被告朱青、朱卫平、塑金公司截至2018年12月底之前因占用涉案房屋发生的房屋占有使用费和保证金予以认定和结算。原告向本院提供未付房租明细清单上有被告塑金公司的盖章，另有已注销的三雄公司的盖章，且三雄公司注销后，涉案房屋主要由被告塑金公司代为支付租金，因此在无相反证据推翻的情况下，本院对于该份未付房租明细清单的真实性予以采信，根据该份明细，截至2018年底，毛平艳、马冬冬户的未付租金及保证金为38,850元，其中2018年每季度欠付的租金及保证金数额为7,770元(包含每月应退还的保证金1,000元)。由于涉案房屋已经司法拍卖，相关裁定送达时间为2018年9月，本院结合本案情况认定产权转移时间为涉案房屋实际核准登记于王某某名下的时间即2018年8月29日，鉴于原告在当时即已成为无权占有人，因此对于2018年8月29日以后的房屋占有使用费，原告已无权主张，应参照前述租金标准予以扣除(每月应退还的保证金1,000元除外)。结合未付房租明细清单，涉案房屋应扣除的2018年8月29日以后的房屋占有使用费为6,514元，扣除后实际应付房屋占有使用费和保证金为32,336元。对于责任的承担主体，原告基于合同相对性向三雄公司原股东朱青、朱卫平主张房屋占有使用费，于法有据；被告塑金公司作为债务的连带保证人，由于主合同归于无效，担保条款亦归于无效，根据相关法律规定，被告塑金公司应当按照其过错承担连带责任，结合本案实际情况，本院认定被告塑金公司应当在被告朱青、朱卫平不能清偿部分的三分之一范围内承担责任。对于原告向被告易家缘公司提出的主张，鉴于原告提供的《协议书》上明确载明三雄公司和被告易家缘公司为出租人和承租人的关系，原告突破合同相对性对被告易家缘公司提出主张，显有不妥，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条之规定，判决如下：一、被告朱青、朱卫平于本判决生效之日起十日内向原告毛平艳、马冬冬支付截至2018年12月底欠付的房屋占有使用费和保证金32,336元；二、被告塑金电子(上海)有限公司在被告朱青、朱卫平上述给付义务不能清偿部分的三分之一范围内承担责任；三、驳回原告毛平艳、马冬冬的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由原告毛平艳、马冬冬负担129元，由被告朱青、朱卫平、塑金电子(上海)有限公司负担642元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  蒋秋云二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。