广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初848号原告：邹建昌，男，汉族，1973年6月28日出生，住广东省肇庆市端州区明珠路新区******。委托代理人：董旖旎，广东山丰律师事务所律师。被告：李谦，男，汉族，1992年1月16日出生，住广东省肇庆市鼎湖区**************。原告邹建昌与被告李谦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告邹建昌的委托代理人董旖旎、被告李谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为“出租人（以下简称甲方）”与被告作为“承租人（以下简称乙方）”于2018年12月24日就位于鼎湖区创业路北侧“鼎湖山瑞和家园”B108、B109、B110、B111卡商铺签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述商铺租赁给乙方，出租期限自2019年1月1日至2023年12月31日止。合同第六条第2款约定，除发生不可抗力的原因外，乙方均不得以任何理由推迟或拒交租金，否则，每延误缴纳租金一日，由甲方按拖欠租金的1‰收取滞纳金，如乙方延迟支付租金超过10日（含10日）甲方有权提前解除本合同，收回该物业，没收全部押金，有权要求乙方付清其使用期间拖欠的租金及滞纳金，并按本条第7款的内容追究乙方的违约责任；本条第7款约定，若因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应按租赁期间余下未履行租期的租金总额50%的标准向甲方支付违约金，因此对甲方造成的损失由乙方承担。合同签订后，原告已按约定履行所有义务，而被告欠付上述商铺2019年5月至2020年6月共计126257元租金。且因被告经常逾期交付租金，按照合同第六条第2款约定，被告应向原告支付滞纳金18084.86元。在租赁期间，上述商铺中的B110卡于2020年3月13日已出售给案外人杨定坤。B110卡商铺的《商铺房买卖合同》约定商铺于2020年5月30日交付商铺，交付商铺后商铺租金归新业主所有，而B110卡商铺新业主杨定坤同意解除与B110卡商铺的租赁合同，并委托原告主张2020年5月30日至租赁合同解除后被告应支付的全部租金及违约金。按照双方合同第六条第2款约定，原告有权提出解除合同，并要求被告支付拖欠租金的滞纳金，并按第7款主张违约金。原告应支付原告违约金676516元（暂按合同解除时间为2020年7月30日计算，最终以法院判令解除之日后一个月起算租赁期间余下未履行租金，算至2023年12月31日）*50%=338263元，原告主动调整总损失的30%，及676526元*30%=202957.8元。原告多次催促被告按照合同约定支付欠付的租金及滞纳金，但被告仍不清偿。原告为维护自己的合法权益，委托广东山丰律师事务所代理本案。按照合同第八条特别约定第2点，如果双方在履行本合同中产生任何纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。被告应承担原告因本案支出的律师费用。综上所述，原告认为双方的租赁合同真实合法有效。合同履行过程中由于被告违约拖欠租金，按照《商铺租赁合同》第六条第2款，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告立即支付欠付“鼎湖山瑞和家园”B108、B109、B110、B111卡商铺2019年2月至2020年6月租金126257元及因逾期支付租金所产生的滞纳金18084.86元（自2019年5月11日起，以所欠款项为本金，按每日1‰分段计算至实际付清之日止，现暂计至2020年6月16日）；3、被告向原告立即支付欠付上述商铺在租赁期产生的电费8040.95元；4、被告立即向原告交付商铺，并支付涉案商铺占有费（按合同约定之租金标准，自合同解除之次日起计算至涉案商铺实际交还之日止）；5、被告向原告支付合同解除违约金202957.8元（暂按合同解除时间为2020年7月30日计算，最终以法院判令解除之日后一个月起算租赁期间余下未履行租金，算至2023年12月31日止）；6、判令被告向原告支付律师费6000元；7、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供证据如下：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；3、商铺租赁合同，证明原被告之间存在租赁关系；4、不动产登记证明、证明，证明案涉租赁物所有权人同意原告使用并出租租赁物；5、被告支付租金收据，证明被告延期支付租金，原告有权按照合同约定计算滞纳金；6、电表数截图、电费收据，证明被告确认起算表为94067，现在为107174，共计电费11140.95元，已付3100元，尚欠付电费8040.95元；7、B110卡商铺《商品房买卖合同》、声明、身份证复印件，证明B110卡商铺新业主同意解除租赁合同，并委托原告主张该商铺的租金违约金等；8、委托代理合同、发票、转账记录、委托付款证明，证明原告维护自己权益支出律师费6000元。被告辩称：1、同意解除合同；2、被告只欠2019年9月的部分租金与10月共两万多元租金。被告已经在11月份不再经营，且11月份在修路直至疫情，因此后来的租金不应支付；3、愿意支付电费8040.92元；4、同意交付商铺给原告，但不同意支付商铺占有费；5、不同意支付合同解除违约金；6、同意支付律师费6000元。希望法院公正处理。被告没有提交证据。经审理查明：肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司是坐落在肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢8、9、10、11卡商铺的权利人，其同意上述商铺由原告无偿使用，并于2018年10月1日出具证明，同意原告转租，无偿使用至2023年12月31日止。2018年12月24日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将上述商铺（建筑面积315.78平方米）出租给被告作餐饮使用，期限为2019年1月1日起至2023年12月31日，第一年月租金为12631元，第二年月租金为13894元，第三年月租金为15284元，第四年月租金为16812元，第五年月租金为18492元，原告提供45天作为被告装修时间，租金自2019年2月15日开始计算，先收租后使用，每月10日前必须缴清当月租金，逾期不交，每天按应交租金的1‰加收逾期滞纳金，延迟支付租金超过10日，原告有权提前解除合同，收回物业，要求被告付清使用期间拖欠的租金和滞纳金，并按租赁期间余下未履行租期的租金总额的50%收取违约金。在履行合同产生纠纷无法协商一致解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。自合同签订之日起，被告负责缴纳物业管理费及水电费等其他应缴费用。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用。被告在2018年12月24日支付了租金12631元，2019年4月13日支付18947元，2019年6月12日支付了2019年5月租金12631元，7月9日支付了6月租金12631元，7月31日支付了7月部分租金6631元，8月6日支付了7月剩余租金6000元，9月12日支付了8月部分租金7000元，10月7日支付了13262元，其余租金没有依约按时缴纳。被告至今尚欠电费8040.95元。为实现本案债权，原告与广东山丰律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师提起本案诉讼，约定本案律师服务费为6000元。广东山丰律师事务所开具了相应的发票给原告，并实际提供了律师代理服务。另查明，肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司将涉案B（B1、B2）幢10卡商铺出售给杨定坤，并与其于2020年3月13日签订《商品房买卖合同（现售）》。2020年7月4日，杨定坤出具《声明》，同意解除涉案《商铺租赁合同》，同时委托原告主张2020年5月30日至租赁合同解除后被告应支付的全部租金及违约金。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案B（B1、B2）幢10卡商铺在被告租赁期间出售给杨定坤，杨定坤委托原告主张该商铺的相关租金及违约金，因此原告有权向被告追偿B（B1、B2）幢10卡商铺的所有租金及违约金等。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告也应依约付清租金，但被告至2020年6月，尚欠租金126257元（至2019年10月份尚欠17631元，11月-12月共25262元；2020年1月-6月共83364元）和电费8040.95元至今未付，被告的行为已构成根本性违约，原告主张解除双方于2018年12月24日签订的《商铺租赁合同》和被告交还商铺并支付租金及电费，理据充分，本院予以支持，但主张按合同约定以逾期租金每天1‰加收逾期滞纳金，明显过高，本院调整为按中国人民银行一年期贷款利率4.25%的四倍计算，滞纳金计至2020年7月11日为10252.27元［2019年5月租金12631元应在2019年5月10日前支付，被告于2019年6月12日支付，逾期33天，滞纳金为194.14元（12631元×4.25%×4÷365天×33天）。2019年6月租金12631元应在2019年6月10日前支付，被告于2019年7月9日支付，逾期29天，滞纳金为170.61元（12631元×4.25%×4÷365天×29天）。2019年7月租金12631元应在2019年7月10日前支付，被告于2019年7月31日支付6631元，逾期21天，滞纳金为123.54元（12631元×4.25%×4÷365天×21天）；2019年8月6日支付6000元，逾期27天，滞纳金为75.45元（6000元×4.25%×4÷365天×27天）。2019年8月租金12631元应在2019年8月10日前支付，被告于2019年9月12日支付7000元，逾期33天，滞纳金为194.14元（12631元×4.25%×4÷365天×33天）；2019年10月7日支付5631元，逾期58天，滞纳金为152.11元（5631元×4.25%×4÷365天×58天）。2019年9月租金12631元应在2019年9月10日前支付，被告于2019年10月7日支付7631元，逾期27天，滞纳金为158.84元（12631元×4.25%×4÷365天×27天）；2019年9月租金尚欠5000元至今未付，至2020年7月11日逾期305天，滞纳金为710.27元（5000元×4.25%×4÷365天×305天）。2019年10月租金12631元应在2019年10月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期275天，滞纳金为1617.81元（12631元×4.25%×4÷365天×275天）。2019年11月租金12631元应在2019年11月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期244天，滞纳金为1435.44元（12631元×4.25%×4÷365天×244天）。2019年12月租金12631元应在2019年12月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期214天，滞纳金为1258.95元（12631元×4.25%×4÷365天×214天）。2020年1月租金13894元应在2020年1月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期183天，滞纳金为1184.23元（13894元×4.25%×4÷365天×183天）。2020年2月租金13894元应在2020年2月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期152天，滞纳金为983.62元（13894元×4.25%×4÷365天×152天）。2020年3月租金13894元应在2020年3月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期123天，滞纳金为795.95元（13894元×4.25%×4÷365天×123天）。2020年4月租金13894元应在2020年4月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期92天，滞纳金为595.35元（13894元×4.25%×4÷365天×92天）。2020年5月租金13894元应在2020年5月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期62天，滞纳金为401.21元（13894元×4.25%×4÷365天×62天）。2020年6月租金13894元应在2020年6月10日前支付，被告至今未付，至2020年7月11日逾期31天，滞纳金为200.61元（13894元×4.25%×4÷365天×31天）］。2020年7月12日起至付清租金日止的滞纳金按年利率4.25%的四倍计算。因被告拖欠至2020年6月的租金共126257元未付，被告的行为已构成根本性违约，导致原告提前解除租赁合同，被告应负违约责任，根据租赁合同约定，被告应按租赁期间余下租期的租金总额50%向原告支付违约金。原告虽然调整主张按余下租期的租金总额30%计付违约金，但原告在本案中已主张逾期租金的滞纳金和交还商铺前的商铺占用费，故合同约定和原告主张的违约金均明显过高，违约金应按未履行合同租金总额的20%计付，本案一审辩论终结是在2020年8月18日，本院依法调整为按2020年9月1日至2023年12月31日的余下租期租金共648738元20%计付违约金，违约金共129747.6元。依租赁合同约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。因此，原告请求被告支付因实现本案债权而产生的律师费6000元，被告本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告邹建昌与被告李谦于2018年12月24日签订的《商铺租赁合同》在本判决发生法律效力之日解除。二、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的位于肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢8、9、10、11卡商铺交还给原告邹建昌。三、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹建昌支付尚欠的肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢8、9、10、11卡商铺2019年9月至2020年6月的租金126257元和滞纳金（计至2020年7月11日为10252.27元，2020年7月12日起的滞纳金按年利率4.25%的四倍计算至付清日止）。四、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹建昌支付尚欠租赁肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢8、9、10、11卡商铺产生的电费8040.95元。五、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹建昌支付肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢8、9、10、11卡商铺2020年7月1日至2020年8月30日止的租金27788元。六、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内按合同约定月租金的标准向原告邹建昌支付从2020年9月1日起计至交还肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园B（B1、B2）幢*、9、10、11卡商铺之日止的租金和商铺占用费。七、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹建昌支付违约金129747.6元。八、限被告李谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹建昌支付律师费6000元。九、驳回原告邹建昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3360.06元，由原告邹建昌负担753.61元，被告李谦负担2606.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇二〇年九月七日书记员 梁亚秋