河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初2414号原告：吴俊卿，女，1931年5月13日出生，现住河南省。委托诉讼代理人：尹浚，河南滳康律师事务所律师。被告：河南普利置业有限公司住所地：新乡市平原路76号法定代表人：许长征，董事长被告：罗华，男，汉族，1978年9月17日出生，住河南省。原告吴俊卿与被告河南普利置业有限公司（以下简称普利置业）、罗华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊卿的委托诉讼代理人尹浚、被告罗华到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告普利置业无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴俊卿向本院提出诉讼请求：1、确认河南普利置业有限公司与罗华签订的普利商贸城A座301、308、309、310商品房预售合同无效；2、涂销罗华名下普利商贸城A座301、308、309、310的商品房预售合同登记备案；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告是河南普利置业有限公司（以下简称普利公司）的债权人；河南省新乡市中级人民法院（2012）新中民一初字第4号调解书确认原告对普利公司享有6000万元本金及利息、违约金的债权。上述调解书生效后，普利公司未履行法定义务，新乡市中级人民法院依法作出（2017）豫07执恢7号之三执行裁定书，查封了普利公司开发建设的普利商贸城A座78处房屋；但其中301、308、309、310共4套房屋已预售备案至罗华名下。据原告了解，罗华未向普利公司支付案涉房屋的购房款，普利公司将案涉房屋预售登记备案至罗华名下是为了逃避自身的债务。河南省高级人民法院（2018）豫民再912号民事判决书认定：“罗华作为普利公司股东，将该公司商贸城A座多套房产登记备案到自己名下的行为，并没有合理的理由，……严重损害了公司债权人的利益”。根据上述事实，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定，普利公司与罗华订立商品房预售合同、办理商品房预售合同登记备案手续的行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……”根据上述法律规范确定的无效民事法律行为的法律后果，人民法院应当判令涂销案涉房屋的登记备案，恢复普利公司对案涉房屋的处分权，以保障原告对普利公司的合法债权能够依法实现。综上，为依法维护原告的合法权益，现诉至人民法院。被告罗华口头答辩称，这些房子是当时因为普利置业多次向我借款，无能力偿还我，所以卖给了我。原告吴俊卿向本院提交的证据材料有：1（2012）新中民一初字第4号民事调解书一份及生效证明一份，证明原告与被告普利置业之间存在债权债务，双方债权债务已经新乡市中级人民法院调解确认，并已发生效力。2、（2017）豫07执恢7号之三执行裁定书一份、（2017）豫07执恢7号查封房屋清单一份，证明原告申请执行被告普利置业过程中，发现被告普利置业将其名下位于新乡市平原路普利商贸城A座78处房屋备案登记在第三人名下，且至今未办理产权过户变更登记。其中该商贸城A座301、308、309、310房屋备案登记在被告罗华名下。3、（2018）豫民再912号民事判决书一份，证明被告罗华作为普利置业股东，将该公司名下商贸城A座多套登记在自己名下且没有合理理由，严重损害了公司债权人的利益。被告普利置业明知其与原告之间存在债权债务关系，仍将案涉四套房屋备案登记在罗华名下。二被告备案登记行为系恶意串通，该行为因损害原告作为公司债权人的合法权益而无效。4、普利置业工商档案一份，证明吴俊卿原系河南普利置业公司股东及法定代表人。该公司成立于2004年9月21日，股东为吴俊卿、罗华。2010年12月15日吴俊卿将其70%转让给许长征，罗华将其10%股权转让给许长征，同时变更股东为许长征、罗华，同日变更公司法定代表人为许长征，之后吴俊卿退出该公司经营。5、普利置业与罗华签订的普利商贸城A座301、308、309、310商品房预售备案信息一份，证明二被告签订的房屋买卖合同于2012年11月14日在新乡市房产交易中心由普利置业将案涉四套房屋备案登记在罗华名下，该备案登记行为发生于吴俊卿退出公司经营之后，与吴俊卿不具关联性。被告罗华质证称，对上述证据的真实性均认可，但不认可原告的观点。这些房子都是普利置业欠我钱，当时都是现金的借贷，没有转账凭证。被告罗华向本院提交的证据材料有：编号分别为0805925、0805926、0805927、0805948的商品房买卖合同一份，证明其与普利置业签订了案涉四套房产的买卖合同。原告吴俊卿对被告罗华提交的证据材料的真实性无异议。被告普利置业未到庭，视为放弃对原告吴俊卿、被告罗华提交证据质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，原告提交的证据的真实客观，具有关联性，可以作为本案定案依据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据和庭审，本院确认以下案件事实，关于本案的由来：原告吴俊卿在2012年曾因与嘉隆房地产（河南）有限公司、河南普利置业有限公司民间借贷纠纷诉至河南省新乡市中级人民法院。河南省新乡市中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）新中民一初字第4号调解书确认：“…三、被告河南普利置业有限公司对原告吴俊卿、被告嘉隆房地产（河南）有限公司签订的还款协议予以确认。并愿意对被告嘉隆房地产（河南）有限公司应当承担的6000万元本金还款责任、利息、违约金承担连带还款保证责任。”。2012年11月20日，新乡市中级人民法院民一庭出具法律文书生效证明确认（2012）新中民一初字第4号调解书已生效。原告吴俊卿是被告普利置业的债权人。上述调解书生效后，普利公司未履行法定义务。新乡市中级人民法院依法作出（2017）豫07执恢7号之三执行裁定书，查封了普利置业开发建设的普利商贸城A座78处房屋，其中301、308、309、310共四套房屋，被告普利置业与被告罗华于2012年11月12日签订了商品房买卖合同，该四套房屋买卖合同分别为编号GF-2000-0171NO.0805918、GF-2000-0171NO.0805925、GF-2000-0171NO.0805926、GF-2000-0171NO.0805927。二被告于2012年11月14日在新乡市房地产交易中心登记备案，备案号分别为2012-1101730、2012-1101752、2012-1101753、2012-1101756。另查明，河南普利置业有限公司成立于2004年9月21日，股东为吴俊卿、罗华。2010年12月16日吴俊卿将其70%转让给许长征，罗华将其10%股权转让给许长征，同日该公司股东变更为许长征、罗华，同日变更公司法定代表人为许长征，之后吴俊卿退出该公司经营。本院认为，本案主要焦点如下：一、被告罗华与被告普利置业签订的关于新乡市平原路152号（现平原路76号）普利商贸城A座301、308、309、3104套房屋的《商品房买卖合同》的性质。原告吴俊卿与嘉隆房地产（河南）有限公司、河南普利置业有限公司民间借贷纠纷一案经新乡市中级人民法院调解确认吴俊卿为普利置业的债权人，后经执行程序查封普利置业开发建设的普利商贸城A座78处房屋，包含本案涉诉的四套房屋。被告罗华作为普利置业的股东之一，对于将案涉房屋登记备案到自己名下的行为，没有合理的解释自己是对四套房屋是善意取得，是公平合法的，且仅是在房管局备案，没有证据证明罗华支付房款。在庭审中，被告罗华辩称是被告普利置业向其借款无法偿还，但不能提供有效证据证明其主张，其抗辩理由不能成立。另外，河南省高级人民法院（2018）豫民再912号民事判决书第14页中载明：“本案中，根据已查明事实，罗华作为普利公司股东，将该公司商贸城A座多套房产登记备案到自己名下的行为，并没有合理的理由，二审对此认定严重损害了公司债权人的利益，应承担连带清偿责任，并无不当。本院予以维持。”庭审查实该判决书所称A座多套房屋包含案涉的四套房屋，故被告罗华与被告普利置业在房产管理部门备案的关于新乡市平原路普利商贸城A座301、308、309、3104套房屋的《商品房预售合同》的性质属于无效的民事法律行为。二、被告罗华与被告普利置业备案的关于新乡市平原路152号（现平原路76号）普利商贸城A座301、308、309、3104套房屋的《商品房买卖合同》是否应予撤销。被告罗华没有合理的解释自己是对四套房屋是善意取得，也没有证据证明自己向被告普利置业支付了价款。其与被告普利置业签订的关于新乡市平原路普利商贸城A座301、308、309、3104套房屋的《商品房买卖》影响了原告吴俊卿作为普利置业债权人的债权得到实现，应到不动产登记部门作撤销登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，缺席判决如下：一、被告河南普利置业有限公司与被告罗华于2012年11月12日签订的关于新乡市平原路152号（现平原路76号）普利商贸城A座301、308、309、310室的商品房买卖合同无效（合同编号分别为GF-2000-0171NO.0805918、GF-2000-0171NO.0805925、GF-2000-0171NO.0805926、GF-2000-0171NO.0805927）；二、被告河南普利置业有限公司、被告罗华于本判决生效后三十日内撤销关于新乡市平原路152号（现平原路76号）普利商贸城A座301、308、309、310室的商品房买卖合同在新乡市房地产交易中心的合同备案登记；案件受理费100元，由被告河南普利置业有限公司负担被告罗华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  吕惠芹二〇二〇年十二月二十一日书记员  吴 青