云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10582号上诉人（原审原告）：黄吕昌，女，1967年10月29日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市绥江县。委托诉讼代理人：李建川，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：鲍丽，云南冰鉴律师事务所实习律师，一般诉讼代理。被上诉人（原审被告）：何文泽，男，1968年7月4日出生，汉族，湖北省蕲春县人，身份证住址湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：何康，男，汉族，1987年3月21日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。系何文泽儿子，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：周飞荣，男，1974年8月9日出生，汉族，身份证住址湖南省洪江市。上诉人黄吕昌因与被上诉人何文泽、周飞荣房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告何文泽于2012年2月1日签订的《协议书》；2、被告何文泽、周飞荣立即支付原告欠付的2016年7月1日至2017年1月28日止的租金145833元，并支付自2017年1月29日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息（暂计至2020年1月28日止的利息为人民币21050.59元）；3、被告何文泽支付原告自2017年1月29日起至2019年7月18日止的转租补偿费用人民币170000元，支付逾期违约金14334.79元（暂计至2020年5月3日），并支付自2020年5月4日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率上浮30%（年利率5.65%）计算的利息；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。一审判决认定以下法律事实：2006年1月20日，案外人黄福忠（甲方）与原告、案外人陈建明（乙方）签订《租房合同》，约定黄福忠将其位于贵昆路黑土凹上凹村加油站旁房屋出租给原告及陈建明。租期从2006年元月28日至2016年元月28日共10年。租金每年70000元，先交租后使用。租用5年后房屋租金每年递增2%，即从第6年房租为71400元，第10年房租为77000元。房屋改造装修款一律不予退还，转让无效。修路期间乙方承担全部水、电费，房租减免，租房时间依次后推，如修半年就增加半年，修路一年就增加一年。2011年12月13日，黄福忠（甲方）与被告何文泽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于昆明市口的整栋临街综合楼（除已出租的五金综合商场外）的全部及附属的场地设施等租赁给乙方作为经营场所使用，租赁期限为15年，即自2012年元月28日起至2027年元月28日止。考虑到乙方租用后须进行整体改造装修，经协商，甲方自愿出让三个月，第三方黄吕昌自愿出让两个月共计五个月的装修期给乙方作为改造装修的免租期，亦即租金计算时间应于此免租期期满后开始计算，租期向后顺延五个月。由于甲方在签订此合同前与黄吕昌所签的租赁合同还未到期，故经甲、乙和第三方黄吕昌共同协商，年租金的交付方式分为三个阶段执行。第一阶段从2012年元月28日起至2017年元月27日止的5年的交付方式为甲方与黄吕昌所签合同的剩余期，由乙方与黄吕昌自由达成协议完成实施（注：具体交付方式为乙方先将租金交付给黄吕昌，再由黄吕昌向甲方交付），甲方同意此种交付方式且认可此种交付方式不影响甲方与乙方所签订的租赁合同的第二、三阶段的实施和执行。第二阶段的5年（从2017年元月28日起至2022年元月27日止），乙方每年所承租的租金为250000元，由乙方每年向甲方直接交纳，此时原甲方与黄吕昌所签租赁合同则自然失效。第三阶段的5年（从2022年元月28日至2027年元月28日止），乙方每年所承担的租金为300000元（注：按250000元递增20%计算而得）一直到合同期满为止，满期后在同等条件下，乙方可享有优先承租权。租金交付方式为，考虑到乙方进场需大量资金投入，故第一阶段的5年，每年的租金分两次支付，即每半年支付一次。第二、三阶段共10年的租期内，每年的租金必须在该年租期满期前1个月一次性交清。若乙方在规定的时限内（该年租期满期前一个月）未交清或未缴纳房租的，甲方有权收回房屋，同时视为合同无效。在租期内，乙方因种种原因不能继续经营的，在保证甲方利益（即上交的租金）无损的前提下，乙方可将租赁物及场所进行转租或转让，或者分租给第三方或与第三方共同经营；甲方不得从中刁难或收取任何费用，并须积极配合乙方办理相关的转租手续（即与受让方签订租赁合同）。乙方在合同期内应依法自主经营、自负盈亏、自主承担债权债务。因考虑到有第三方黄吕昌的相关事宜，第三方黄吕昌以公证人的身份执本合同1份监督。原告作为第三方公证人在合同上签字。上述合同签订后，被告何文泽使用租赁物与许长富、许某经营“官渡区关上彩鸿宾馆”。“官渡区关上彩鸿宾馆”的《股东协议书》中由被告何文泽、被告周飞荣签字认可的附加协议载明，从2016年6月1日起，何文泽在彩鸿宾馆的法定代表人及名下所有股本（五十万元）转让给周飞荣，自此以后彩鸿宾馆内所有事项归周飞荣自理，与何文泽无关。由许某、许浪签字认可附加转让协议载明，许某名下五十万元股本从2016年6月1日起转让至许浪名下，从6月1日起彩鸿宾馆一切经营责任事务归许浪负责，股本归许浪所有，许某不再享受，不负一切责任。2012年2月1日，原告（甲方）与被告何文泽（乙方）签订《协议书》，约定甲方把正常使用的房屋转租给乙方，并协助乙方与房东签订15年的承租合同（注：含甲方与户主租来未使用的年限）。租房时间从2012年元月28日起到2017年元月28日止到甲方与房东的合同结束。乙方与房东的租房合同的计租时间应于乙方改造装修的免租期五个月期满后开始计算，租期向后顺延五个月。（注：时间以收款收据注明为准）。年租金及交付方式为，一年250000元，房租每半年交一次，第一次150000元，余款100000元第二次交付。本着先交租金后使用的原则，乙方必须提前一个月交纳房租方可使用。在租房期间（注：含乙方和房东的十年租期，乙方承诺把移动公司已建好的房顶及主楼三楼基站房一间及副楼电信基站房一间归甲方使用，租金水电费由甲方收取。乙方承诺甲方现行居住的场地和厕所对面的一小间储藏室归甲方使用，乙方承诺在甲方与房东合同结束后，乙方每年支付68000元给甲方，支付时间与甲乙双方和房东签定的合同一致，直到与房东的合同结束为止，此款无递增。如乙方不按时交纳租金，超出十五天甲方有权收回房子及房子里的一切设备，终止此协议，自己经营及转租给他人。2016年元月26日，黄福忠（甲方）与原告（乙方）、被告何文泽（丙方）签订《调解协议》，约定就丙方支付乙方的租金（2016年）租房款一事，经协商，由丙方直接支付给甲方180000元正。其余条款待商议再定。支付时间第一次在2016年3月支付8万元，第二次在2016年6月30日前支付10万元。丙方支付的租金是2015年6月30日至2016年6月30日的租金。2016年7月7日，官渡区工商行政管理局核准登记“昆明市官渡区彩鸿宾馆”，经营者为被告周飞荣。同年7月13日，该局向被告何文泽发出准予注销“昆明市官渡区彩鸿旅馆”的通知。2017年3月30日，案外人许浪在本案涉案租赁物地点登记注册了“官渡区彩鸿宾馆”，经营者为许浪；2019年7月18日，昆明市官渡区市场监督管理局向许浪发出准予注销“官渡区彩鸿宾馆”的通知。2019年8月8日，黄福忠向一审法院起诉，请求判令：1、解除2011年12月13日黄福忠和黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》；2、黄吕昌、何文泽、许浪立即把位于昆明市官渡区口的一栋临街综合楼，其一楼（五金综合商场除外）全部和临街小二楼加上主楼2—6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施腾还黄福忠；3、黄吕昌支付黄福忠自2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金91700元；4、何文泽支付黄福忠2016年6月30日前下欠租金10000元及按照每日684.93元计算支付黄福忠自2017年6月29日起至实际腾还房屋之日止的租金（2017年6月29日至2019年7月29日的租金为520547.95元）。黄吕昌在该案中作为被告答辩称，其不是《房屋租赁合同》的当事人，不是该案适格被告。支付租金的主体是何文泽和许浪，其不是租金的支付义务主体。该案经审理，一审法院于2019年12月27日作出（2019）云0111民初9658号民事判决书。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案涉案租赁物虽涉及三个合同（协议），但从三个合同（协议）以及《调解协议》的内容看，2006年1月20日的《租房合同》的合同主体及权利、义务已被2011年12月13日的《房屋租赁合同》所承继、吸收。《协议书》载明的时间虽为2012年2月1日，但结合2011年12月13日的《房屋租赁合同》和《调解协议》的内容看，《协议书》达成的合意应在《房屋租赁合同》签订之前，否则无法解释《房屋租赁合同》及《调解协议》的相关约定，故一审法院确认《房屋租赁合同》应为确定该合同双方当事人权利义务的依据。根据《房屋租赁合同》的约定，2012年元月28日起至2017年元月28日止的租金由原告收取后支付给黄福忠，说明原告并非租金的最终收取主体，而一审法院（2019）云0111民初9658号案件的原告黄福忠的诉请已涵盖了本案原告黄吕昌要求被告支付自2016年7月1日起至2017年1月28日止的租金的请求，且一审法院（2019）云0111民初9658号案件对相关当事人的权利义务作了处理，故原告要求被告何文泽、周飞荣支付自2016年7月1日起至2017年1月28日止的租金的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院（2019）云0111民初9658号案件的原告黄福忠已主张解除合同、收回租赁物，案外人许浪于2019年7月18日注销了“官渡区彩鸿宾馆”，《协议书》现已无继续履行的可能，故一审法院对原告要求解除协议的诉请予以支持。《房屋租赁合同》确定原告与黄福忠的合同期限至2017年元月28日止，案外人许浪于2019年7月18日注销了“官渡区彩鸿宾馆”，结合《协议书》关于在原告与房东合同结束后，被告何文泽每年支付原告68000元的约定，一审法院对原告要求被告何文泽支付170000元的诉请予以支持。《协议书》约定的逾期付款违约金过高，故一审法院对原告要求支付利息的诉请予以酌情调整。被告何文泽将租赁物及股份转让他人的行为并不能对抗第三人，被告周飞荣及案外人许浪与原告并未订立合同，故一审法院对被告何文泽关于应由被告周飞荣、许浪承担责任的辩解不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除原告黄吕昌与被告何文泽于2012年2月1日签订的《协议书》；二、被告何文泽于本判决生效之日起十五日内，支付原告黄吕昌款项170000元，并承担此款自2018年2月14日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告黄吕昌的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人黄吕昌不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6949号民事判决第三项，并依法将判决第二项改判为：被上诉人何文泽于本判决生效之日起十五日内，支付上诉人黄吕昌转租补偿款项170000元，并承担此款自2018年2月14日起至付清之日止的利息（按同期银行贷款利率上浮30%，即年利率5,65%计算〕；二、依法支持上诉人一审的全部诉讼请求。三、一审、二审的全部诉讼费用由二被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，依法应予改判。第一，根据上诉人在一审中提交的《民事判决书》〔官渡区人民法院云01**民初9658号〉，该生效判决仅对《调解协议》中的租金进行了裁判：“被告何文泽于本判决生效之日起三日内支付原告黄福忠剩余租金10000元。”并未对2016年7月1日至2017年1月28日期间的租金进行评判和处理。第二，上诉人与被上诉人何文泽、黄福忠签订的《房屋租赁合同》第三条约定何文泽有向上诉人交付2016年7月1日至2017年1月28日租金的义务。二、一审判决有违“以事实为依据，以法律为准绳”的审判准则，判决结果显失公正，严重损害了承租人的合法权益，依法应予撤销并改判。被上诉人何文泽辩称：何文泽经营宾馆四年的时间内，原告黄吕昌的水电费每一年都有5到7万，包括黄吕昌自住的房屋和楼顶两个信号塔的电费都是彩虹宾馆缴纳的，从宾馆收入中提前缴纳后扣除房租费。周飞荣接手后，何文泽就没有向黄吕昌支付了。被上诉人周飞荣未发表答辩意见。在二审审理中双方当事人未向本院提交新的证据，被上诉人何文泽申请证人许某、卢某出庭作证，本院组织当事人就证人证言发表了意见。本院认为，两位证人能够证明上诉人黄吕昌、案外人黄福忠同意何文泽将本案房屋转租给周飞荣的事实，本院予以确认。在二审审理中双方当事人对一审判决认定的事实无异议。本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被上诉人何文泽是否应支付上诉人自2016年7月1日至2017年1月28日止的租金？二、本案资金占用利息应当如何计算？本院认为，当事人对合同进行变更的，按照变更后的合同履行。关于被上诉人何文泽是否应支付上诉人自2016年7月1日至2017年1月28日止的租金的问题。上诉人认为，其与被上诉人、案外人黄福忠的租赁合同约定该期间的房租由其支付给黄福忠。但在本院（2020）云01民终7137号民事判决维持了官渡区法院（2019）云0111民初9658号民事判决，并认为相应期间的款项应当由实际经营使用租赁物的主体承担租金支付义务，故上诉人主张该期间租金没有事实依据，本院不予支持。关于本案资金占用利息应当如何计算的问题。上诉人认为一审按照中国人民银行同期贷款利率计算太低，且不符合现行九民会议的规定。本院认为，九民会议要求审理借贷纠纷按照LPR计算，本案系资金占用费的计算标准，因中国人民银行同期贷款利率已经变更为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”即LPR，一审判决认为应当按照银行相关利息计算，但未适用LPR，确有不当，该部分应予变更。至于上诉人认为应该按照三倍LPR计算的主张，因本案并非借贷纠纷，资金占用利息乃上诉人的相应损失，在诉讼中被上诉人认为过高需要调减，上诉人未提交证据证实其实际损失高过资金占用利息，故本案按照一倍LPR计算较为适当。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但所作处理不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6949号民事判决第一、三项，即“解除原告黄吕昌与被告何文泽于2012年2月1日签订的《协议书》”、“驳回原告黄吕昌的其他诉讼请求”；二、变更云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初6949号民事判决第二项“被告何文泽于本判决生效之日起十五日内，支付原告黄吕昌款项170000元，并承担此款自2018年2月14日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）”为“被上诉人何文泽于本判决生效之日起十五日内，支付上诉人黄吕昌款项170000元，并承担此款自2018年2月14日起至付清之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）”。二审案件受理费6568元由上诉人黄吕昌负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年十二月十四日法官助理陈志远书记员汪雪媛