广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4083号上诉人（原审被告）：黄智柔，男，1977年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************352。委托诉讼代理人：杨军，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘土清，广东展豪律师事务所律师。上诉人（原审原告）：曹军，男，1979年12月26日出生，汉族，住广东省东莞市**镇宝屯宝塘厦刘屋十三巷2号，公民身份号码为420************11X。委托诉讼代理人：欧绮雯，广东品峰律师事务所律师。上诉人黄智柔、曹军租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄智柔不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判确认合同无效，曹军向黄智柔返还已支付的租金675000元及利息损失（利息以810000元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.曹军承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、双方均确认案涉土地为国有土地，曹军不具备签订《租赁合同》的主体资格，也未经有关部门或单位的授权。1.依据国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知(国土资发(1999)222号)第五条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条的规定，根据曹军提交的《临时租地合同书》《租地合同书—补充协议》和《租地合同书—补充协议（二）》显示，曹军并非合同的相对方，且上述合同的出租方东莞市**经济发展总公司，并非市县土地行政主管部门，也非县级以上人民政府，无权对案涉场地进行对外出租，交易方式及程序违法。2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30项的规定，本案案涉空地为国有土地，出租未进行相应的登记及造册，故依《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方之间签订的《租赁合同》为无效合同。二、曹军自行收取黄智柔租金，并非是国土自然资源局收取租金上缴财政，属于擅自处分国有土地，获取非法利益，造成国有资产严重流失，属于以欺诈的手段与黄智柔订立合同严重损害了国家利益，损害了社会公共利益，是无效行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的有关规定。三、一审法院要求黄智柔向曹军支付场地占有使用费，属于事实认定及法律适用错误。1.2018年6月19日，东莞市城乡规划局批准了东莞市***********镇2018年008地块用地性质为C2（商业金融业用地）的规划，该场地于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，于2018年10月24日被东莞市厚实置业投资有限公司竞得，上述事实一审双方均已确认，故2018年6月至2018年8月期间曹军无权对案涉地块进行处分。2.曹军通知黄智柔解除合同后，黄智柔撤离场地属于正常耗时，也未用于驾校相关工作的实际运营。针对黄智柔的上诉，曹军辩称：一、一审法院认定案涉租赁合同合法有效，故黄智柔提出的上诉请求确认合同无效没有事实和法律依据，曹军无需向黄智柔支付租金及利息损失。二、黄智柔的驾校车辆在2018年6月至2018年8月31日期间，共进入案涉场地多达489次，平均每天5.5次，该事实可以确认黄智柔在该期间正常使用案涉场地，该场地是空地，无需撤离，故黄智柔应当按照租金标准向曹军支付6-8月期间的场地占用费。上诉人曹军不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.二审诉讼费用由黄智柔承担。事实和理由：黄智柔构成根本违约，案涉《租赁合同》解除，押金无需退还。根据案涉《租赁合同》的约定，黄智柔须在每月15日前将租金转账至曹军的指定账户，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金。如黄智柔未按时缴交租金超过1个月的，曹军有权单方解除合同，不退还已收押金，追回拖欠款项，并收回空地，由此造成黄智柔经济损失的不予赔偿。2018年6月，黄智柔未按时向曹军缴纳租金，曹军多次催促之下，黄智柔仍未向曹军支付租金，直至2018年8月底自行搬离。针对曹军的上诉，黄智柔辩称：一、曹军至今未提交证据证明其是案涉土地的权利人，案涉土地是国有土地，其使用有严格的程序规定，综合本案程序，曹军的出租行为，严重损害国家利益，双方租赁合同应属无效，而非曹军存在瑕疵，是根本没有权利基础，不应当收取黄智柔任何费用。二、退一万步来说，根据案涉合同第八条的约定，黄智柔也有三个月搬迁期，这三个月是非正常使用的，应当予以免费。黄智柔向一审法院起诉请求：一、曹军向黄智柔返还押金135000元；二、曹军向黄智柔返还已支付的租金675000元；三、曹军赔偿黄智柔利息损失（利息以810000元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自起诉之日起计至实际付清之日止）；四、本案诉讼费由曹军承担。一审法院认定事实：关于《租赁合同》的签订及履行情况。曹军作为出租方（甲方），与黄智柔作为承租方（乙方），于2016年12月26日签订《租赁合同》，约定甲方将位于厚街镇体育路1号其中5000平方米的空地的使用权出租给乙方用于机动车驾驶证考试培训场地及业务使用，租赁期为3年，即从2017年3月1日起至2020年2月29日止。场地每月租金45000元，乙方须在每月1至10号交清当月租金，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金，超期一个月不交租金的，甲方有权将土地收回并另租他人，所交押金归甲方所有，且按甲方规定时间内搬走。乙方须先交付甲方3个月租金共计135000元作为押金。第六条甲方违约责任有约定，甲方违反本合同在租赁期内收回空地的，须提前三个月通知乙方收回，退回场地押金，并对乙方的场地投资建设按折旧返还给乙方。第七条乙方违约责任有约定，乙方有未按时向甲方交纳租金超过一个月，甲方有权单方解除合同，不退还已收乙方押金，追回乙方拖欠款项，并收回空地，由此造成乙方经济损失不予赔偿。第八条免责条件里约定，租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用、征收空地的，甲方应及时通知乙方，乙方必须无条件服从上级部门的征用、征收决定及补偿标准等，且应自收到甲方通知后三个月内搬迁完毕，同时，甲方应退回押金给乙方，并对乙方的场地投资建设折旧返还给乙方。签订《租赁合同》后，黄智柔于2017年1月7日向曹军支付押金135000元，并在案涉租赁的空地用作东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司训练场使用。关于案涉租赁物的现状。2018年6月19日，东莞市城乡规划局批准了东莞市***********镇2018年008地块用地性质为C2（商业金融业用地）的规划，该块土地于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，于2018年10月24日被东莞市厚实置业投资有限公司竞得。案涉租赁的空地在东莞市土地资源局未有登记信息，包含在上述被东莞市厚实置业投资有限公司竞得的地块中。关于黄智柔搬离案涉租赁物的时间及原因。黄智柔主张曹军于2018年6月口头通知因案涉租赁物被政府征收征用，要求黄智柔搬迁，并于2018年7月中上旬实际搬离。黄智柔曾于2018年7月3日与曹军协商征收征用后的补偿及退回押金的问题。对双方协商情况，黄智柔提交黄智柔指定的联系人与曹军的微信聊天记录为证。该微信聊天记录中显示，2019年7月3日曹军称“你上个月六月份的租金怎么逾期一个月还没有转过来？”，黄智柔指定的联系人回复称“你约个时间跟我老板谈谈吧”“就是场地准备收回去，如果提前收回去，涉及那个赔付的问题”，曹军回复称“……如果是政府中途要征收回去，是没得赔偿的，因为政府租给我们的时候也是这样说的，那个合同只是一个形式，难道你们要按合同来办事吗？”。曹军则主张其是在2018年8月前一两个月获知政府要征收征用案涉租赁物的情况，但没有通知黄智柔，黄智柔实际使用案涉租赁物到2018年8月底，但于2018年6月起就没有支付租赁费，已根本违约，而且，案涉租赁物虽然被政府征收征用，但实际上仍可正常使用，是黄智柔自行搬离。关于案涉租赁物使用权的性质和来源。曹军主张案涉租赁物为政府储备用地，由东莞市**经济发展总公司出租给曹军，并提交《临时租地合同书》《租地合同书-补充协议》《租地合同书-补充协议（二）》为证。《临时租地合同书》中记载的甲方是东莞市**经济发展总公司，乙方是东莞市**万达广场商业管理有限公司，约定甲方同意将位于省道S256侧一空置地块[原科技电业厂（原TTI）地块]临时出租给乙方作临时停车场使用，租赁时间自2016年12月5日起至2017年12月4日止，每月租金为76500元。《临时租地合同书》落款处均有东莞市**经济发展总公司、东莞市**万达广场商业管理有限公司的公章，曹军是作为乙方的签约代表在该《临时租地合同书》上签名并按捺指印。2018年5月10日，甲乙双方签订《租地合同书-补充协议》，约定租赁期延长至2018年6月30日，即从2017年12月5日至2018年6月30日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。2018年6月30日，甲乙双方又签订《租地合同书-补充协议（二）》，约定租赁期延长至2018年8月31日，即从2018年7月1日至2018年8月31日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。《租地合同书-补充协议》及《租地合同书-补充协议（二）》落款甲方处均有东莞市**经济发展总公司的公章，乙方处均有曹军签名并按捺指印。2018年8月30日，甲方作为接收方，乙方作为移交方，签订《物业移交书》，约定原科技电业厂（原TTI）地块临时租地合同已于2018年8月31日到期。经双方现场清点后，从2018年8月31日起将原科技电业厂（原TTI）地块正式移交回东莞市**经济发展总公司管理。落款处移交方东莞市**万达广场商业管理有限公司负责人处有曹军签名并按捺指印，接收方东莞市**经济发展总公司处有加盖公章。黄智柔质证认为《临时租地合同书》无体现土地的范围，无法确定是否与案涉租赁物是属于同一地块，曹军未能充分证明其有权处分案涉租赁物，并处分到2020年2月29日。以上事实，有《租赁合同》、收款收据及转账记录、微信聊天记录、《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》以及本案一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点一是案涉《租赁合同》是否有效；二是黄智柔请求退还押金及利息能否支持；三是黄智柔请求返还已支付的租金及赔偿利息损失能否支持。关于争议焦点一，案涉《租赁合同》的效力。黄智柔主张因曹军未能举证证明其对案涉租赁物有处分权利故《租赁合同》属于效力待定的合同，后黄智柔主张案涉《租赁合同》违反法律法规强制性规定而主张合同无效。一审法院认为，虽然曹军提交的《临时租地合同书》《租地合同书-补充协议》《租地合同书-补充协议（二）》无法充分证明曹军为案涉租赁物的承租人，但是租赁物的权利瑕疵，并不属于导致合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，若有第三人对案涉租赁物主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，而不是主张合同无效。本案中，《租赁合同》上有黄智柔、曹军签名，是双方的真实意思表示，其内容没有违反相关法律法规等禁止性规定，是合法有效之合同，双方应当全面履行自己的义务。关于争议焦点二，黄智柔主张因案涉租赁物将被征收，曹军于2018年6月口头通知其必须搬离，故《租赁合同》于2018年6月解除。曹军则主张其从未要求黄智柔搬离，即使案涉租赁物被征收，也不影响黄智柔的使用，《租赁合同》是因为黄智柔逾期交纳租金达三个月，已构成根本违约，故曹军通过另案起诉的方式行使解除权。一审法院认为，案涉租赁物确实存在在租赁期内被征收的情况，曹军于2018年8月前一两个月已获知这个信息，根据《租赁合同》的约定，曹军应提前通知黄智柔，黄智柔必须无条件服从征收征用决定。从黄智柔提交的2018年7月3日的微信聊天中可以看出，双方就“场地准备收回去”的事宜进行过协商，且从双方提交的证据可知，案涉租赁物实际于2018年8月31日正式移交回给东莞市**经济发展总公司，并于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，故一审法院认为黄智柔关于曹军于2018年6月口头通知其搬离的主张更为可信。若如曹军所主张的，在案涉租赁物出现征收征用情况下，双方还能继续履行《租赁合同》，曹军该主张是对《租赁合同》的变更，曹军应就该情况与黄智柔协商并达成一致，方能决定是否继续履行《租赁合同》，而曹军对此并未举证证明，对曹军的主张一审法院不予采信。案涉《租赁合同》于曹军2018年6月口头通知黄智柔搬离时解除，根据《租赁合同》第八条的约定，曹军应退回押金给黄智柔，并对黄智柔场地投资建设按折旧返还给黄智柔。现黄智柔主张退还押金135000元符合《租赁合同》的约定，一审法院予以支持，至于利息，因双方对此并无约定，一审法院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，案涉《租赁合同》上有黄智柔、曹军签名，合法有效，黄智柔也实际使用案涉租赁的空地用作东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司训练场使用，理应按照《租赁合同》的约定支付租金，黄智柔关于返还已支付的租金及赔偿利息损失的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限曹军于判决生效之日起五日内向黄智柔返还押金135000元；二、驳回黄智柔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5950元（黄智柔已预交），由黄智柔承担4959元，曹军承担991元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、曹军与黄智柔之间的《租赁合同》是否有效；二、曹军应否退还押金给黄智柔；三、曹军应否返还黄智柔已支付的租金及赔偿利息损失。对此，本院分析如下：关于案涉《租赁合同》的效力问题。黄智柔以案涉土地系国有土地为由，主张曹军与其签订《租赁合同》损害国家利益，进而主张该《租赁合同》无效。本院认为，首先，曹军为证明其有权出租案涉土地提交的《临时租地合同书》上，曹军作为承租人的签约代表签字并捺印；《租地合同书-补充协议》《租地合同书-补充协议（二）》上承租人处亦有曹军签字及捺印。曹军虽非前述三份合同中的直接承租人，但依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，其权利上的瑕疵并不存在导致案涉《租赁合同》无效的情形。其次，自曹军与黄智柔2016年12月26日签订《租赁合同》直至案涉土地被征收，并未有第三人针对案涉土地向双方主张任何权利。再次，黄智柔主张案涉《租赁合同》的签订不符合《中国人民共和国土地管理法实施条例》等规定的程序，但该规定属于管理性强制性规定。综上，一审法院认定曹军与黄智柔之间的《租赁合同》有效正确，本院予以维持。黄智柔依有效的《租赁合同》实际占有并使用了案涉场地，应依合同向曹军履行支付租金的义务，因此其要求曹军返还其已支付的租金及赔偿利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。曹军与黄智柔均确认案涉土地在租赁期限内被征收，并于2018年8月31日正式移交给东莞市**经济发展总公司，结合黄智柔提供的微信聊天记录，其主张于2018年6月收到搬离的口头通知具有高度盖然性，本院予以采信，因此，一审法院认定案涉《租赁合同》的解除时间为2018年6月正确，本院予以维持，曹军应依《租赁合同》第八条的约定退还押金给黄智柔。综上所述，上诉人黄智柔、曹军的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，其中黄智柔上诉部分的10550元，由上诉人黄智柔负担，曹军上诉部分的3000元，由曹军负担。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年八月二十日书记员  许 奡何晴