苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初4987号原告：苏州一航电子科技股份有限公司，统一社会信用代码91320594665752645B，住所地苏州工业园区扬贤路2号2号厂房。法定代表人：叶宁。委托诉讼代理人：林均虎，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽晴，江苏简文律师事务所实习律师。被告：苏州市星宇电子机械有限公司，统一社会信用代码91320506747333022G，住所地苏州市吴中区新家工业区。法定代表人：蒋晓晖。委托诉讼代理人：陈龙，上海小城（苏州）律师事务所律师。第三人：苏州灏海金属制造有限公司，住所地苏州工业园区扬贤路2号。法定代表人：徐留荣。委托诉讼代理人：徐俊，江苏简恒律师事务所律师。原告苏州一航电子科技股份有限公司（以下简称一航公司）与被告苏州市星宇电子机械有限公司（以下简称星宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，后本院追加苏州灏海金属制造有限公司（以下简称灏海公司）为第三人，原告委托诉讼代理人林均虎、朱丽晴，被告的法定代表人蒋晓辉（参加第一次庭审）及委托诉讼代理人陈龙，第三人委托诉讼代理人徐俊（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告一航公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占有使用费50600元及水电费3241.6元（占有使用费自2020年3月22日起，水电费自2019年11月起，暂计算到2020年5月22日，实际计算至实际搬迁之日）；2、判令被告赔偿原告损失共计人民币89980元；3、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告的诉讼请求变更为：1、判决被告向原告支付房屋占有使用费110433元；2、判令被告赔偿原告实际损失253467元。3、判令被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2019年7月3日，原被告双方签订了《房屋租赁合同书》，由原告将其承租的位于苏州工业园区扬贤路2号3#厂房二楼转租给被告，租赁时间自2019年7月20日至2020年2月29日止。2019年08月21日，原告正式以书面方式通知贵司，租赁合同期满不再续签房屋租赁合同，被告签字予以签收。合同期满后，被告并未搬离，履行合同终止后义务。原告认为，被告的行为已经严重违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告星宇公司辩称：原告确认其与产权人的租赁合同期限是2015年3月1日起至2020年2月29日止，期满后，该房屋产权人并没有继续与本案的原告继续建立租赁关系。本案原告也在合同届满后已经搬离了本案的涉案房屋。因此在原告与房屋产权人租赁关系已经终结的情况下，其在2020年2月29日后即对涉案房屋不享有任何权利。其次原告主张的损失计算明细，没有依据，不应当得到支持。没有合同依据要求支付违约金的条款，因此也不应当支付原告诉请第二项其它损失。其次，在合同到期后，由于涉案房屋也处于被拆迁状态。在2020年2月29日后，该房屋已不处于正常使用状态，期间曾于2020年4月份被断水断电。根据原告提供的证据材料也可以显示。综上所述原告不仅没有主张本案诉请的资格，主张本案诉请的依据也不充分，请求法院予以驳回。第三人述称：我方同意由原告方向被告主张相应的权利，对于是否支持具体金额由法院依法认定。我方对上上述费用不再另行向被告主张。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区扬贤路2号登记所有权人为灏海公司。甲方（出租方）灏海公司、乙方（承租方）一航公司签订《厂房租赁合同》，约定：第一条出租厂房情况1.1甲方出租给乙方的厂房座落在苏州工业园区扬贤路2号2#厂房（以下简称“该厂房”），厂房面积3300.36平方米。1.2甲方作为该厂房的【房地产权利人】与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已向乙方出示该厂房的【房地产权证】权证编号：苏房权证园区第00423229号，苏工园国用2008第02022号。1.3该厂房原规划设计的生产使用性质为工业厂房；其现有装修、有关设施设备（包括特种设备、下同）状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容，标准及需约定的其它有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件（一）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方支付该厂房和本合同终止时乙方向甲方返还该厂房的验收依据。第二条租赁使用性质和生产用途2.1乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事生产活动。2.2乙方保证，租赁期内未征得甲方书面同意，或未按规定的安全生产监管，消防等有关部门批准，不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质。2.3甲方同意乙方在厂房剩余时可以对外转租，转租收入归乙方所有，转租企业各方面监管由乙方负责，乙方必须保证转租企业合法经营。2.4乙方转租期限不得高于本合同所规定的租赁日期。第三条交付日期和租赁期限3.1甲乙双方约定，甲方于2015年4月1日前向乙方交付该厂房和按本合同附件（一）中约定的有关设施设备（以下简称：有关设施设备）。租赁日期自2015年4月1日起至2020年3月31日止，其中2015年4月1日至2015年6月15日免租金。3.2租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前壹个月，向甲方提出续租书面请求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。第四条租金、支付方式和限期4.1甲、乙双方约定，该厂房租金为134970.00元/季度，场地租金为55130.00元/季度，总计人民币760400.00元/年，甲方收到租金后开具租赁发票给乙方。4.2该厂房租金60月内不变，如需续租，双方可协商对租金进行调整。4.3乙方应于每月3日前向甲方支付租金，每3月支付一次，先付后用。第五条保证金和其他费用5.1甲、乙双方约定，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为（人民币）30000.00元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分无息归还乙方。5.2租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、通讯费用由乙方承担。第六条厂房的使用要求6.1乙方不得擅自改变厂房用途，不得改变房屋结构或有其他对房屋安全不利的行为。6.2租赁期间，乙方应合理使用并由乙方维护，维修该厂房和有关设施设备。6.3租赁期间，甲方有权对该厂房进行检查，乙方应予以配合，凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改。6.4乙方增设特种设备，或者另需装修或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意。其中按规定必须报有关部门审批的，则还应报有关部门批准后，方可进行。第七条厂房返还时的状态7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后或收到解除合同的通知后的10日内返还该厂房和有关设施设备，逾期返还的，逾期期间按双倍租金计算逾期使用费。7.2乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，乙方须将该厂房恢复原样，但未经甲方同意，固定装修不得拆除，并相互结清各自应当承担的费用。第八条解除本合同的条件8.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的。（二）该厂房因涉及动迁、搬迁的。（三）该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致损毁，灭失的。8.2双方协商一致解除合同的。第九条违约责任9.1甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的50%支付违约金：给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，按实际损失赔偿：（一）甲方未按时交付该厂房，经乙方催告后15日内仍未交付的。（二）甲方发现乙方生产经营存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方15日内仍整改不力或拒不整改的。（三）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，用于非法从事生产经营活动的，或擅自改变房屋结构的。（四）乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。（五）乙方未征得甲方书面同意，擅自全部或部分转租该厂房或与他人交换该厂房承租权的。（六）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。9.2乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。9.3未经协商一致，任何一方提前解除本协议的，应按剩余租期租金的50%向另一方支付违约金，损失高于违约金的，一方可要求另一方赔偿损失。一航公司与星宇公司于2019年7月20日签订《房屋租赁合同书》，约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将从苏州濒海金属制造有限公司租赁的位于苏州工业园区扬贤路2号3#的厂房二楼（以下简称租赁物）转租于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方可确定为1150平方米。1.2本租赁物的功能为生产经营，转租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经苏州灏海金属制造有限公司及甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限2.1租赁期限为7个月，即从2019年7月20日起至2020年2月29日止。2.2租赁期限届满前2个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条免租期及租赁物的交付3.2在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用4.1租金为每月每平方米人民币22元（含5%增值税开票价），月租余25300元。如续租价格面议。水电费用按水表、电表相应度数和价格承担。租金每三个月支付一次（最后一次按实际天数收取），先付后用（厂区限停3个车位），电梯保养分摊费1500元／年，电梯电费按当月实际发生费用的50%承担。4.2乙方向甲方支付租房保证金人民币18000元整（不计利息），甲方收到保证金后向乙方开具收据，租赁关系终止时，保证金用于抵冲合同约定应由乙方承担的费用，剩余部分归还乙方。4.3合同期内租金不变，到期如需续租，双方可协商对租金进行调整。第五条厂房使用、维护、转租及归还5.1厂房使用要求和维修责任5.1.1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。5.1.2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5.1.3、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。5.1.4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。5.2、厂房转租和归还5.2.1乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得灏海金属制造有限公司和甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金并追究违约责任。5.2.2、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。该厂房归还时，应当符合正常使用状态。第六条违约责任甲乙双方同意，有下列情形之一的一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按剩余租期租金的50％支付违约金；给另一方造成损失的违约金不足抵付损失的，按实际损失赔偿。（一）甲方未按时交付该厂房，经乙方书面催告后15日内仍未交付的。（二）甲方发现乙方生产经营存在安全生产隐患且书面告知乙方责令整改，乙方15日内仍整改不力或拒不整改的。（三）乙方未征得甲方书面同意和相关部门批准，擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，用于非法从事生产经营活动的，或擅自改变房屋结构的。（四）乙方未征得甲方书面同意将该厂房转租的。（五）乙方未逾期支付租金累计超过一个月的。2019年8月21日由原告向被告发送租赁合同到期不续租通知，并由蒋晓辉签字，载明双方于2019年7月20日签订的厂房租赁合同约定，贵司承租我司扬贤路2号3＃厂房，租赁合同约定租期自2019年7月20日至2020年2月29日止。为配合政府拆迁工作，现我司正式通知贵司，上述租赁合同期满不再续约，按厂房租赁合同约定2020年2月29日终止，届时我司不再向贵司续租承租房屋，请贵司及时寻找其他厂房。原告提交落款于2020年5月由原告向被告发出通知函，载明要求搬离物品将厂房交还腾空，保证金已经抵扣2020年2月29日至2020年3月21日期间的房屋占用费。落款于2020年5月原告发出通知函，请贵司缴纳水电费等费用。以上的两份通知函快递单原件（显示拒收），通过邮寄和张贴的方式，邮寄的反馈是被告拒收，提供的张贴的两张照片打印件。被告于2020年7月28日将钥匙交还原告。庭审各方确认原告与灏海公司合同的合同已于2020年2月29日到期，未续租，原告将房屋承租后转租给被告使用。被告方自2020年3月1日之后的占用使用费未支付，前面的租金已经结清，保证金18000元尚在原告方处。除此之外未支付其他费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应诚信履行。并无证据表明原被告签订的上述《房屋租赁合同》有违反法律行政法规强制性规定的情形，上述《房屋租赁合同》应被认定有效。针对被告辩称原告主体地位问题，本院认为，原告系租赁关系中的转租方，虽原告与所有权人灏海公司之间的厂房租赁合同已经到期，然灏海公司确认就原告作为转租人向被告主张相应权利不持异议，故被告上述就原告主体资格的抗辩意见本院不予采纳。针对原告主张各项费用，本院分析如下：1、占有使用费：原告主张被告支付房屋占有使用费110433元，就该占有使用期间，原告陈述系自2020年3月1日起按照原房屋租赁月租金25300元计算（该金额扣除被告已付的保证金18000元），算至2020年7月28日，本院认为，双方的房屋租赁合同已经到期，且未续签租赁合同，且原告亦向被告发函要求其自案涉房屋搬离，故被告无正当理由占有使用案涉房屋，应当支付相应的占有使用费，针对被告辩称原告同意就其3月的房租免除，原告对此不予认可，被告未能就此举证证实，本院对此碍难支持。被告称原房东即灏海公司于4月期间对案涉房屋予以断水，原告于合同到期后发函要求被告自案涉房屋搬离，然被告并未能自案涉房屋中搬离，虽其抗辩房东就该房屋予以断水，然房东就此不予认可，且原告对此亦不存在相应过错，且被告占有使用该房屋亦为客观事实，综上被告无正当理由占有使用案涉房屋，应当支付相应的占有使用费。原告自愿就被告已付的保证金18000元予以折抵，本院对此予以确认。经核算，扣除上述保证金后，本院对原自2020年3月1日起的房屋占有使用费106051.61（124051.61-18000）元本院予以支持。2、损失：原告主张判令被告赔偿原告实际损失253467元，就该损失原告主张系依照其与灏海公司签订的《厂房租赁合同》之7.1条约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同的租赁期届满之后或者收到解除通知后10日内返还厂房和设备，逾期返还的，逾期期间按照双倍租金计算费用”。原告主张自2020年4月1日至2020年7月30日按照其与灏海公司签订合同中的年租金795220计算四个月为265073元。然庭审中，原告与第三人均确认上述费用原告并未支付。上述损失尚未实际发生，其原告并未支付第三人，故现原告主张被告赔偿上述损失并无相应事实依据，本院对此碍难支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市星宇电子机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州一航电子科技股份有限公司款项106051.61元；二、驳回原告苏州一航电子科技股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1588元、保全费1270元，合计2858元，由被告苏州市星宇电子机械有限公司负担870元，原告苏州一航电子科技股份有限公司负担1988元，上述被告应负担的款项已由原告预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 贞二〇二〇年十一月三十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。