浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初9314号 原告：浙江诸暨华中袜业有限公司，住所地诸暨市大唐街道政通路**。 法定代表人：徐雷乐。 诉讼代表人：浙江振邦律师事务所（系浙江诸暨华中袜业有限公司管理人），住所地诸暨市。 负责人：李乐敏。 委托诉讼代理人：何雨梦,浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞鲁烽,浙江振邦律师事务所律师。 被告：诸暨市百强针纺织品厂，住所地诸暨市大唐街道（原草塔镇）麻园村。 投资人：杨大萍。 委托诉讼代理人：周倩，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅忠彬，浙江六和律师事务所律师。 原告浙江诸暨华中袜业有限公司与被告诸暨市百强针纺织品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告浙江诸暨华中袜业有限公司的委托诉讼代理人何雨梦、被告诸暨市百强针纺织品厂的委托诉讼代理人周倩和傅忠彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江诸暨华中袜业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告诸暨市百强针纺织品厂立即腾退其占用的位于诸暨市大唐街道政通路1号浙江诸暨华中袜业有限公司名下的房产；二、判令被告诸暨市百强针纺织品厂支付自2018年7月1日起至实际腾房之日止按748.86元/日（即273333元/年）计算的房屋占有使用费。审理中，原告增加要求确认原、被告于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求。事实和理由：原告浙江诸暨华中袜业有限公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，绍兴市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）浙06破申33、34号民事裁定书，裁定受理申请人郦卡玲、浙江诸暨农村商业银行股份有限公司对浙江诸暨华中袜业有限公司的破产清算申请，并于同日作出（2017）浙06破申33、34号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任管理人。后绍兴市中级人民法院于2018年2月23日作出（2017）浙06破申33、34号之一民事裁定书，裁定将该案移交诸暨市人民法院审理。管理人在履职过程中发现房屋被占有，据被告向管理人反映，原、被告于2013年8月20日签订了《房屋租赁合同》一份，协议约定：被告向原告租赁位于诸暨市大唐街道政通路1号的房产，租赁期限从2013年8月20日起至2028年8月19日止，租金为273333元/年，合同期总计租金410万元。为使资产能加速变现，尽快推进破产程序，根据破产法第十八条规定，管理人于2018年6月15日向被告送达了解除租赁合同的通知，并要求被告接到通知后七日内腾房，对其造成的损失可向管理人申报债权。但时至今日，被告仍未腾退承租房屋。原告管理人遂依据《企业破产法》第十八条、第二十一条规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告诸暨市百强针纺织品厂辩称，涉案《房屋租赁合同》合法有效应当继续履行，被告无需腾房和支付占有使用费；如果法院判决确认解除《房屋租赁合同》及让被告腾退房屋，则原告也应该退还租金及装饰装修费用，且该返还款应该作为共益债务清偿；被告因合同解除所产生的损失应作为普通债权参与分配。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1、《房屋租赁合同》一份（复印件），以证明原、被告之间于2013年8月20日签订租房合同的事实，并约定租房期限为2013年8月20日起至2028年8月19日止及租金金额、租金支付方式、违约责任等。经质证，被告对真实性无异议。 2、《腾房通知书》、快递单各一份，以证明2018年6月15日管理人向被告邮寄腾房通知书通知腾退房屋的事实。经质证，被告无异议。 3、绍兴中级人民法院（2017）浙06破申33、34号民事裁定书、（2017）浙06破申33、34号之一民事裁定书、（2017）浙06破申33、34号决定书，以证明管理人的身份。经质证，被告无异议。 被告对其抗辩主张向本院提供了如下证据： 4、《房屋租赁合同》一份，以证明租赁合同第三条第2款对装饰装修物返还进行了约定；第六条第2款约定：“甲方保证在租赁合同存续期内，向乙方提供符合约定的租赁物。如发生无法继续提供符合约定租赁物的情形，甲方应按本合同第八条第1款承担违约责任”；第九条第1款规定：在租赁期内任何一方单方面提前终止本合同，均构成违约；第八条违约责任及处理约定，违约方需向守约方支付房产总租赁费20%的款项（即82万元）作为违约金；出租人违约，除退还乙方已交的租赁费并支付违约金外，还应赔偿承租人因装修房屋等支出的费用。 5、编号为×××21、×××22、×××23、×××24、ＮＯ.6199802的收款收据及其附件一组，以证明被告已经全额支付了租赁期内的全部租金。 6、《关于腾房通知书的异议》一份，以证明被告对于管理人发出的《腾房通知书》明确表示有异议，应该继续履行合同，保障其租赁权和优先购买权；如管理人强行腾退的情况下，原告应该赔偿装修以及被告另行租赁厂房的一切损失；管理人成员在该异议书上签字并盖章，证明管理人已经收到该异议书。 7、涉案租赁房屋的《竞买公告》三份，以证明涉案租赁房屋的三次竞买公告均披露了拍卖标的附带租赁的情况，即带租拍卖已成事实。 经质证，原告对证据4的真实性无异议，但对被告的证明目的即要求原告赔偿违约金等有异议，认为被告可以向管理人申报债权。对证据5的真实性认可，但认为有部分款项是借款而不是租金款，其中一份2015年2月17日收条“今收到……”明确载明是借款而不是房屋租金；其中编号为×××24收款收据是借款银行转账；2014年8月20日转账凭证备注的是房产转让款。对证据6的形式真实性认可，但对被告提出的异议内容不予认可。对证据7的形式真实性予以认可，因被告没有腾退承租房屋，该竞买公告仅是告知竞买人拍卖房屋的真实情况，故将租赁的事实进行告知，并不是对涉案租赁关系的认可。 上述原、被告提交证据的真实性，因双方均予以认可，故本院予以确认在卷佐证；证据5中的2014年8月20日转账凭证虽注明是房产转让款，但因原告已向被告开具了租金款收据，故该款项应确认为系被告支付涉案约定的租金；编号为×××24收款收据载明的50万元系借款银行转账，且原告向被告出具的收条中明确该50万元款项为借款，并约定了利息，但借款期限届满后原告未归还该借款本息，且原告就被告应于2015年2月17日应给付的50万元租金也未向被告主张权利，结合被告于上述50万元借款期限届满后未再向原告主张该笔债权的事实，本院认为该笔50万元借款经原、被告合意已抵付涉案被告所欠原告的50万元租金较符合常理。证据7中注明的租赁情况是对原租赁户未腾退租赁房屋的披露，故不能达到被告的证明目的。 经审理，本院认定事实如下： 原、被告于2013年8月20日签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告向原告租赁位于诸暨市大唐街道政通路1号的房产，租赁期限从2013年8月20日起至2028年8月19日止，租金为273333元/年，合同期总计租金410万元。合同签订后，被告按约分期付清了涉案410万元租金。涉案租赁房屋一直由被告使用管理。后因原告浙江诸暨华中袜业有限公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，绍兴市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）浙06破申33、34号民事裁定书，裁定受理申请人郦卡玲、浙江诸暨农村商业银行股份有限公司对浙江诸暨华中袜业有限公司的破产清算申请，并于同日作出（2017）浙06破申33、34号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任管理人。后绍兴市中级人民法院于2018年2月23日作出（2017）浙06破申33、34号之一民事裁定书，裁定将该案移交诸暨市人民法院审理。为尽快推进破产程序，原告管理人根据破产法第十八条规定，于2018年6月15日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，并要求被告接到该通知后七日内腾房，同时告知被告对其造成的损失可向管理人申报债权。被告接到该解除合同通知后，向原告管理人提出《关于腾房通知书的异议》一份，认为其公司已履行完毕涉案《房屋租赁合同》的全部义务，原告管理人应当继续履行合同，无权单方解除合同；如管理人强行被告腾房，被告有权请求原告赔偿装修损失以及被告因另行租赁厂房所产生的一切损失等。原告管理人签收了该异议书。被告未请求人民法院或仲裁机构确认原告管理人作出的解除合同的效力。因被告至今未腾退承租房屋，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，原告管理人就原告所有的位于诸暨市大唐街道政通路1号的房产建筑物、装修及安装工程作为拍卖标的物（评估价23629950.57元，其中建筑物21493878元、装修及安装工程2136072.57元）分别于2020年2月10日、4月16日、6月18日在淘宝网阿里司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，其发布的竞卖公告上的瑕疵说明里注明：对于房地产被占用和租赁情况，由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险，一切风险和费用由竞买人自行承担，若在拍卖成交及交付拍卖标的物时，租赁户尚未腾空的，应由买受人自行与相关租赁户协商处理腾退事宜等内容。 本院认为，原、被告间于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。本案争议焦点一、原告是否有权解除涉案《房屋租赁合同》。虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件,但企业破产法第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行。但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利,只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点,交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等,因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于履行租赁合同的过程中。因此,租赁合同只要在租赁期内,承租人与出租人的义务即均未履行完毕,原告管理人单方解除该租赁合同有法律依据，本院予以支持。被告主张涉案租赁合同不能解除,没有法律依据,本院不予采纳。原告管理人向被告下发解除合同通知书,双方合同解除。故本院确认原、被告于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月15日解除。争议焦点二、关于合同解除后,承租房屋的返还问题及剩余租期的租金、装修添附损失如何处理，该两笔损失能否作为共益债务清偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同为继续性合同,对承租人而言,合同解除后负有返还租赁物的义务，故被告应返还涉案承租房屋;对出租人而言,合同解除后,多收的剩余租期租金即构成不当得利,根据权利义务对等原则,亦应予以返还，故原告应将剩余租期的租金返还给被告。返还租金的计算方式为:返还数额=租金总额÷总租赁年限×剩余年限,即2778888.89元[410万元÷15年×10年零2个月]。关于被告基于15年租赁房屋的物权使用权所添附的配套投入而形成的配套物所有权应归属被告所有。租赁合同解除后，被告应返还承租房屋的同时，该添附的配套物须一并返还原告（即原告收回涉案租赁房屋的同时该添附部分财产一并归原告所有），该添附部分财产也应属于不当得利。因共益债务是人民法院受理破产申请后为全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。本案中,承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权,不应当作普通债权对待。根据破产法第四十二条规定，原告应返还被告的剩余租期租金及装修和安装工程损失，本院确认为共益债务。争议焦点三、租赁合同解除后，被告继续占用承租房屋是否应当支付占有使用费问题。鉴于被告收到原告管理人的解除合同通知书后未在七日内腾房，其一直占有使用承租房屋至今事实，故对原告要求被告支付自2018年7月1日起至实际腾房日止按年租金273333元/年计算的房屋占有使用费，本院予以支持。鉴于被告未明确因解除合同所受的其他损失的项目及金额,其对该部分损失可作为普通债权依法向原告管理人进行申报。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条规定,判决如下: 一、确认原告浙江诸暨华中袜业有限公司与被告诸暨市百强针纺织品厂于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月15日解除； 二、被告诸暨市百强针纺织品厂应限本判决生效之日起三十日内腾退其占用的位于诸暨市大唐街道政通路1号原告浙江诸暨华中袜业有限公司名下的房产； 三、原告浙江诸暨华中袜业有限公司应限本判决生效之日起三十日内返还被告诸暨市百强针纺织品厂剩余租期内的租金2778888.89元和装修及安装工程款2136072.57元，合计人民币4914961.46元，被告诸暨市百强针纺织品厂对该共益债权享有从原告浙江诸暨华中袜业有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利； 四、被告诸暨市百强针纺织品厂应支付原告浙江诸暨华中袜业有限公司自2018年7月1日起至实际腾房之日止按748.86元/日（即273333元/年）计算的房屋占有使用费，限本判决生效之日起三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9042元，依法减半收取4521元，由被告诸暨市百强针纺织品厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二〇年十一月十三日 书记员  周 侃