上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12223号原告：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：谢中豪，男，1984年5月12日出生，汉族，住所地上海市虹口区。被告：方怀，男，1986年6月20日出生，汉族，住所地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：颜新华，上海李小华律师事务所律师。原告上海泓邦置业有限公司(以下简称泓邦公司)与被告谢中豪、方怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。泓邦公司委托诉讼代理人李小林，谢中豪、方怀共同委托诉讼代理人李明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓邦公司与上海玥暾企业管理咨询有限公司(以下简称玥暾公司)订立的房屋租赁合同于2019年2月1日解除；2、判令谢中豪、方怀支付违约金284,046元(按月租金的六倍计算)。事实与理由：2018年4月1日，泓邦公司与玥暾公司订立房屋租赁合同，玥暾公司向泓邦公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号XXX室房屋，租赁期限自同年5月16日起至2020年5月15日止，每月租金47,341.11元，保证金164,973.93元。合同订立后，双方按约履行。2019年1月23日，玥暾公司提出退租，随即擅自搬离，未将房屋恢复原状，构成违约。根据合同规定，除保证金不予返还之外，玥暾公司应当继续支付违约金。玥暾公司于2020年3月注销，谢中豪、方怀作为玥暾公司股东，未履行出资义务，清算时亦未通知泓邦公司，对清偿玥暾公司的未了债务负有清偿责任。谢中豪、方怀共同辩称，同意房屋租赁合同于2019年2月1日解除。玥暾公司提前退租，确属违约。玥暾公司尚有保证金在泓邦公司处，已可就保证金承担违约责任，故在玥暾公司清算时未通知泓邦公司。现其愿意承担玥暾公司的未了债务。泓邦公司按合同约定主张的违约金过高，应予调整减少。违约金应以三个月租金标准的1.3倍计算，即在保证金折抵的情况下，其再承担违约金19,656.40元。本院经审理认定事实如下：泓邦公司系案涉房屋权利人。玥暾公司注册资本1,000万元，谢中豪、方怀系股东，持股比例为51%、49%。2018年4月1日，泓邦公司与玥暾公司订立房屋租赁合同，约定玥暾公司承租案涉房屋，租期自同年5月16日起至2020年5月15日止；月租金47,341.11元，玥暾公司应于每月10日前支付下一周期的租金和物业管理费；玥暾公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金142,023.33元，物业管理费22,950.60元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由玥暾公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，玥暾公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿等。合同订立后，玥暾公司支付房屋租赁保证金164,973.93元，双方依约履行。2019年1月23日，玥暾公司出具《情况说明》，并张贴于案涉房屋，表示因公司经营亏损，不再继续经营，只能舍弃押金部分，自同年2月1日起退租。玥暾公司迁出案涉房屋。2020年3月12日，玥暾公司注销登记。其清算报告记载，清算组成员为谢中豪、方怀及案外人丰玲；清算组已在成立之日起10日内通知了所有债权人；股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。庭审中，泓邦公司表示，其于2019年8月将案涉房屋另行租于他人，房屋空关损失加上复原费用与其诉讼请求金额相当，其主张的违约金不应调整减少。本院认为，泓邦公司与玥暾公司订立的房屋租赁合同依法成立，为有效合同。在租赁期间，玥暾公司擅自退租，构成违约，依法应当承担违约责任。根据本案事实，现泓邦公司要求确认合同于2019年2月1日解除并无不当，本院予以确认。泓邦公司认为除保证金不予返还之外，玥暾公司还应当支付违约金，本院依法予以支持。玥暾公司注销清算过程中，清算组未履行通知债权人的法定义务，其清算报告记载事项显与事实不符，谢中豪、方怀作为玥暾公司股东，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取登记机关办理公司注销登记，现泓邦公司要求谢中豪、方怀对玥暾公司债务承担相应责任，本院依法予以支持。谢中豪、方怀主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院综合泓邦公司的实际损失、合同的履行情况、玥暾公司的过错程度等因素，酌定保证金不予返还，谢中豪、方怀还应当按月租金的四倍向泓邦公司支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条第一款、第十九条规定，判决如下：一、确认上海泓邦置业有限公司与上海玥暾企业管理咨询有限公司订立的房屋租赁合同于2019年2月1日解除；二、谢中豪、方怀支付上海泓邦置业有限公司违约金189,364.44元，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,560.69元，由谢中豪、方怀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二〇年十二月二十五日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。