安徽省绩溪县人民法院行 政 判 决 书（2019）皖1824行初14号原告：周孝平，男，1969年10月20日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托代理人:杨莹,上海瑞富律师事务所律师。委托代理人:许顺兴,上海一曼律师事务所律师。被告：绩溪县科技商务经济信息化局，住所地安徽省绩溪县龙川大道**（行政办公中心）。法定代表人：舒卫华，该局局长。出庭负责人：江家荣，该局工会主席。出庭负责人：冯晓君，该局副局长。委托代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。第三人：绩溪县海鹏置业有限公司，，住所地安徽省绩溪县华阳镇校场小区****法定代表人：刘献征，该公司董事长。委托代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。原告周孝平诉被告绩溪县科技商务经济信息化局（以下简称经信局）、第三人绩溪县海鹏置业有限公司（以下简称海鹏公司）城市规划管理(规划)行政合同一案，本院于2019年5月20日立案受理，依法组成合议庭，于2019年7月3日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告周孝平及其委托代理人杨莹、许顺兴，被告经信局的出庭应诉负责人冯晓君、江家荣及其委托代理人章熙飞，第三人海鹏公司的委托代理人吴育勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告经信局与原告周孝平于2013年6月5日签订《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，协议履行过程中，双方发生争议，原告认为被告未按照约定履行协议，要求被告采取补救措施，赔偿损失。原告周孝平诉称，2013年6月5日，原告与被告就自有的位于原华阳农贸市场东南向32号（建筑面积83.44平方米）的商铺回迁达成《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，《回迁协议》第二条约定：“绩溪县商务局承诺按照‘三同’（即同朝向、同面积、同功能）原则将升级改造的农贸中心东南向32号商铺兑换给原告”。回迁协议第三条约定：“回迁协议的整个建筑布局按本协议确定的方案进行，任何一方不得随意改动，否则后果由变动方承担”，同时绩溪县农贸中心升级改造项目的开发商海鹏置业公司提供了建筑施工图纸对建筑布局予以确认。但是，农贸中心升级后，原告发现，被告和第三人违反协议约定，并未按照约定的规划图纸施工，且改造后的商铺在面积、功能、及进出通道等结构布局上与改造前商铺完全不同。改造前原告商铺的前后门皆通透且面对开放式摊位，但改建后，原告商铺面对封闭式商店，且与商店内开放的摊位整体隔离，丧失了原有功能，造成了商铺价值出现重大贬损。原告多次与被告、第三人协商，但其百般推脱。被告的行为构成违约，请求依法判令：1、判令被告赔偿原告涉诉商铺一楼层高损失预估20万元、二楼产权价值损失预估38.18万元，案涉房产布局变更的商用价值损失预估63.9万元，共计122.08万元；2、请求被告给原告办理房屋产权证，并承担房产证协议违约金10万元；3、请求被告拆除原告涉诉商铺后面的旧墙；4、被告承担本案诉讼费用；5、第三人与被告共同承担连带责任。被告经信局辩称，一、原告要求被告赔偿其回迁商铺一楼层高损失，二楼产权价值损失、布局变更的价值损失1220800元没有事实依据。1、对该户商铺一层内空少了约20公分的事实没有异议，因此而造成原告的合理损失，被告愿承担赔偿责任，但是原告主张要求赔偿该项损失总额20万元没有依据；2、原告主张被告没有按照图纸进行施工，商铺在功能、面积及进出通道等结构布局与改造前的商铺完全不同，改建后的商铺面对着封闭式商店，且与商店内开放的摊位整体隔离，造成其商业价值贬损的观点没有依据，现在原告回迁房后侧的商铺非封闭式商铺，回迁后的商铺功能与原商铺对比有明显的提升，面积超过回迁前的商铺，目前原告经营存在一定的困难是市场因素所决定的，与案涉商铺本身无关，原告据此要求赔偿1020800元的损失没有事实依据和法律根据。3、被告也不同意本案原告的损失参照章天宝户的司法鉴定意见书作为本案原告定损的依据。二、原告要求被告为其办理涉案房屋产权证并承担违约金10万元不能成立。1、案涉房屋的产权人为原告，根据《城市房地产开发经营管理条例》第23条之规定，办理房屋产权证的权利主体只能是原告本人，其他主体不能替代；2、刘江**与原告同为拆迁户，刘江**2017年3月向绩溪县人民法院提起的诉讼，案件的性质为民事案件，案由为回迁合同纠纷，诉讼请求同为要求办理房地产权属证书并承担违约责任，一、二审法院均以民事案件进行裁决，现判决早已发生法律效力，故原告的该项诉讼请求不属于行政案件处理的范畴；3、即使本案可以审理，根据生效判决书的判决，承担提供办证资料并承担违约责任的主体为案涉第三人，同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第23条之规定，要求出卖人承担违约责任的前提为出卖人（在本案中应该是第三人）的原因导致不动产权证不能办理，而本案中原告在本次诉讼前一直在起诉要求确认案涉回迁协议无效,起诉要求撤销回迁协议，故其不存在同时向登记机关要求办理不动产权证，且双方对回迁房屋增加面积部分的契税缴纳不能达成一致，不动产权证没有办理的原因不能归咎于被告或者第三人。即使法院认定被告或者第三人要承担没有办证的违约责任，违约金的起算时间应该从本案起诉之日为起点开始计算至90天后的次日，故原告本次起诉要求支付逾期办证违约金没有请求权基础。三、原告要求拆除商铺后门的旧墙的诉讼请求不能成立。在房屋建设及交付过程中，无论是被告还是第三人均没有在原告商铺后门处建设有任何性质的墙体存在，如果该墙体在交房后形成，则属于违章建筑，原告可以申请相关行政机关履行行政职能予以拆除，该项诉请不属于行政合同纠纷处理的范畴。在本案中，如果法院判决被告将承担赔偿责任，则被告对原告主张要求第三人承担连带责任不持异议。第三人海鹏公司辩称，我们是严格按照合同约定履行的。在双方签订的回迁协议里面，示意图已经表明改建后，原告所面对的并不是开放式摊位，不存在改变原有商铺布局问题。第三人没有任何办证义务，也不是办证主体。要求第三人承担连带赔偿责任没有任何法律依据。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、涉诉商铺产权证书，证明原告为涉诉的32号商铺的合法产权人；2、原农贸市场照片，证明拆迁前涉诉商铺在原农贸市场的建筑布局等情况；3、绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议，证明原告和被告就涉诉商铺的拆迁及回迁事宜签订协议；协议就回迁商铺的建筑布局等进行约定；4、绩溪县农贸中心产权商铺回迁补充协议，证明原告与被告及第三人签订协议，由被告负责涉诉商铺的换证事宜；5、回迁商铺建筑布局照片，证明案涉商铺一楼层高2.8米，被告违反协议约定，从多方面擅自变更了回迁商铺的建筑布局；6、绩溪县商品房买卖合同，证明商铺二楼功能丧失，变成夹层，无法办产权；7、章天宝户宣城市中级人民法院判决书，证明存在违约的事实，章天宝户的鉴定时效已过，在本案中不适用；被告经信局为反驳原告诉请，向本院提交如下证据：1、绩溪县科技商务经济信息化局统一社会信用代码证复印件，法定代表人身份证明书原件各一份，证明被告的基本信息情况；2、回迁补充协议复印件1份，证明原、被告及第三人于2013年6月5日签订回迁补充协议，约定由国土局按照相关规定给予原告办理土地证，原告不向第三人缴纳土地出让金，房产证和土地使用权证的办证费用由原告承担；3、绩溪县人民法院（2017）皖1824民初280号、宣城市中级人民法院（2017）皖18民终942号民事判决书各一份，证明1、案件的性质为民事案件而非行政案件；2、生效判决书认定拆迁回迁房屋进行房屋产权登记主体为拆迁户，进行房屋产权登记的资料由第三人海鹏公司向不动产登记机关进行备案，并依法承担违约责任；3、进行房地产登记的行为与被告经信局无关；4、（2017）皖1824行初26号行政判决书、宣城市中级人民法院（2018）皖18行终11号行政裁定书、（2018）皖1824行初8号行政判决书复印件各一份，证明原告前后数次向法院提起行政诉讼，要求法院判决确认原被告签订的回迁协议无效，判决撤销原被告签订的回迁协议，原告提出该诉讼请求的同时，不存在办理权属证书的问题，也不可能要求被告或者第三人为其办证提供资料或者要求被告协助其办理权属证书。第三人海鹏公司未举证。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据均来源合法，被告及第三人对其真实性不持异议，本院予以认定。被告提交的证据也均来源合法，原告及第三人对其真实性不持异议，本院予以认定。经审理查明：2013年6月5日，原、被告就原告购买并办理产权证的位于原华阳农贸市场东南向32号商铺签订《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》，协议约定：被告承诺在升级改造后的农贸中心东南向32号商铺兑换给原告，按照‘三同’（即同朝向、同面积、同功能）原则。回迁协议的整个建筑布局按本协议确定的方案进行，双方不得随意改动，否则后果由变动方承担。回迁协议还就双方其他权利和义务进行了约定。其后，案涉华阳农贸市场交由第三人升级改造后，被告向原告交付了案涉回迁商铺。2015年9月，原告等众多商户以市场改造后的建筑布局与原设计图纸不符要求被告协商解决，被告对原告等众多商户反映的问题出具的《关于原华阳农贸市场回迁安置户方再华等人信访事项答复意见书》载明：“……存在开发商与各回迁户签订协议时提供的图纸与开发商报规划、建管备案的施工图纸不完全一致的事实，建议你们业主通过司法渠道解决问题”；关于城墙路、台客隆方向商铺存在层高不足、门楼变矮、采光不足等问题，也在该答复中得到了确认。在各方多次协商未果情况下，原告分别于2017年7月和2018年6月两次向本院提起行政诉讼，请求被告全面履行《回迁协议》和撤销《回迁协议》，均被本院驳回。2019年5月，原告再次诉至法院，要求被告采取补救措施，赔偿损失。案件审理过程中，经本院依法释明，原告周孝平向本院提出司法鉴定申请，请求对原告涉诉商铺因征收回迁造成的经济损失进行鉴定。本院于2019年11月18日依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司（以下简称安徽正诚评估公司）对上述申请事项进行鉴定，2020年8月28日，安徽正诚评估公司出具的价格评估报告书对回迁商铺价值的损失认定如下：经评估，截止于评估基准日2020年5月21日，绩溪县华阳生活广场的回迁商铺（农贸中心东南向32号商铺）的商铺损失价格：RMB242000元，大写（人民币）：贰拾肆万贰仟元整。原告对价格评估报告书提出异议，本院经审查认为，安徽正诚评估公司出具的价格评估报告书可以作为认定案件事实的依据。另查明，由于单位人事调整，原告法定代表人变更为舒卫华，出庭负责人变更为江家荣。本院认为，被告绩溪县科技商务经济信息化局与原告周孝平签订的《绩溪县农贸中心产权商铺回迁协议》系双方的真实意思表示，该行政协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，大量的证据及农贸市场现实状态均表明被告交付给原告的商铺，确实存在建筑布局变更、层高不足等一系列不符合合同约定的违约行为，对于该违约事实，被告在《关于原华阳农贸市场回迁安置户方再华等人信访事项答复意见书》中也予以认可。由于被告交付原告的商铺并不符合双方签订的回迁协议的要求，其行为显已构成违约，导致原告商铺价值贬损，并造成经济损失。对此，被告作为合同的相对方，应承担相应的赔偿损失的违约责任。关于赔偿损失的数额，应原告申请，本院委托了评估鉴定机构进行评估，因此评估鉴定机构的评估结论应作为认定本案原告损失的依据。原告认为评估结论违背事实，存在重大疏漏，严重低估价值损失，请求重新鉴定。本院认为，原告申请重新鉴定的理由并不充分，也缺乏事实依据，因此不予准许。关于原告诉请要求被告为其办理案涉商铺产权证、承担违约金10万元以及拆除商铺后门旧墙的诉讼请求，本院认为，上述诉请缺乏事实和法律依据，因此不予支持。本案第三人海鹏公司并非案涉的商铺回迁协议的一方当事人，根据合同的相对性原则，本案的违约责任，只能由被告承担。原告请求判令第三人承担连带责任，亦无法律依据。如果第三人在开发涉案的农贸市场中确实存在差错或瑕疵，被告可以向第三人另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绩溪县科技商务经济信息化局在本判决生效后十日赔偿原告周孝平242000元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，鉴定费5500元，共计5550元，由原告周孝平负担4500元。由被告绩溪县科技商务经济信息化局负担1050。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王晓燕审 判 员  程祥琪人民陪审员  胡广宇二〇二〇年十二月一日法官助理施承杰书记员徐艳附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。