上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16986号原告：上海宇粮商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王志荣，执行董事。委托诉讼代理人：闵坤勇，上海和华利盛律师事务所律师。被告：上海大明可可制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海宇粮商贸有限公司诉被告上海大明可可制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年11月9日公开开庭进行审理，原告的法定代表人王志荣及委托诉讼代理人闵坤勇、被告的委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宇粮商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币13,793.18元；2、被告赔偿原告197,025.88元(包括向第三方赔偿款29,318元、运输费15,240元、人工费58,050元、房租损失84,417.88元、律师费1万元)。事实与理由：2016年2月25日，原告与被告签订厂房租赁合同，约定被告将上海市青浦区纪鹤公路XXX号厂房中的485平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为2016年3月15日至2022年3月14日，年租金150,471元，第4年起递增10%。合同签订后，原告依约支付租金并使用系争房屋。2019年12月30日，原告正常进出厂房的车辆被拦截，无法正常装卸货物。原告随即联系被告，被告称会联系办理出入证，但是始终未办理，导致原告存放在厂房内的800余吨面粉无法装卸，无法正常使用房屋。原告为此向第三方赔偿了相关费用，另行租赁房屋，将系争房屋内的面粉全部搬离。被告的违约行为造成原告巨大经济损失，故原告起诉至法院。被告上海大明可可制品有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因为政府将系争房屋纳入产业调整拆迁范围，对厂区实施了管控行为，被告也是受害者，原告应当向政府主张相关损失。原告租赁的房屋为无证房屋，租赁合同无效，原告无权主张违约金。租赁合同约定如遇政府拆迁，原告应予配合，被告无需赔偿，故原告无权要求被告赔偿。2020年5月原告与被告就租赁事宜进行协商，双方达成一致意见即被告退还原告2万元，双方纠纷已经处理完毕。本院经审理认定事实如下：案外人上海青宇塑胶五金工业有限公司(以下简称青宇公司)原系上海市青浦区纪鹤公路**房屋的权利人。青宇公司的法定代表人系被告法定代表人丁鹏。2016年2月25日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方租赁厂房用于从事食品级面粉、砂糖、油脂储运。租赁期限6年，自2016年3月15日至2022年3月14日。年租金150,471元，自第4年起递增10%。租赁期内，任一方单方面解除合同的，则守约方按照本合同向违约方收取相当于1个月租金的违约金。合同签订后次日，乙方向甲方支付5万元定金。甲方应保证对出租场地拥有出租权利，按时对场地的进户水、电负责安装设施，确保乙方进出工厂的道路通畅。甲乙双方任何一方未按本合同的条款履行构成违约的，应向对方承担违约责任，违约金标准为本合同规定的一个月的租金金额，如违约金不足以弥补因违约而造成对方损失的，违约方还应向对方赔偿损失与违约金的差额部分。租赁期间，如遇政府拆迁，乙方应于配合，甲方无需支付任何赔偿等。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用。2020年12月30日，系争房屋所在厂区大门被管控，原告车辆无法正常进出。原告于2020年1月19日左右搬离。2020年1月1日，原告法定代表人王志荣、经理戴秀义与被告法定代表人丁鹏、秘书杨某在纪鹤公路XXX号丁鹏办公室内进行谈话，王志荣表示“厂里所有的大车都推掉了，不敢来货。”丁鹏表示“有没有可能你外面租一个地方临时周转下。”王志荣表示“我们在外面产生的费用啊……”丁鹏表示“到时候我肯定会补给你”、“这个费用我承担的”、“损失咱们现在先不谈，我肯定承担，先讲清楚”、“你再租个两三百个平方两三个月”、“最坏的结果，谁便宜租谁的，钱我来付就完了。”2020年3月15日，青宇公司向上海市青浦区人民政府申请行政复议，被申请人为上海市青浦区华新镇人民政府(华新镇政府)，青宇公司表示2019年11月至2020年1月，华新镇政府相关人员及聘请的第三方安保人员在厂区门口设置岗亭、标语，不允许所有车辆进入厂区，侵害了青宇公司合法权益。后青宇公司撤回了行政复议，并与相关部门签订了动迁协议。2020年5月20日，原告法定代表人王志荣出具收条，表示收到被告退回的2019年预收租金20,552.75元(已扣除水电费548.95元)。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，厂房租赁合同、产权证、微信聊天记录、行政复议申请书、收条、转账凭证、录音等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明系争房屋不在产权证登记的合法建筑范围内，提供了产权证及附图。原告表示租赁房屋时被告表示房屋有证，原告租赁的房屋位于厂区进门右侧。经本院比对，原告陈述的房屋位置与产证附图上的房屋无法对应。原告为证明其向第三方支付了赔偿款29,318元，提供了告知书、通知函、收条、告知函。原告表示该组赔偿款都是通过从货款中抵扣方式处理。原告为证明其向运输车辆司机赔偿了15,240元，提供了收条、收据。原告表示这组费用都是以现金方式支付。有些车辆是到厂房门口无法卸货又返回需要支付运费和下车费，有些是空车没有运送需要支付放空费，有些是要车等待一两天才卸货需要支付压车费。原告为证明为了将房屋内的面粉搬离，花费了人工费58,050元，提供了收条、微信聊天记录。原告表示面粉是通过先用铲车运到门口，再用小推车运出的方式搬离的，梁发奇是平常与原告合作运输面粉的，但是因为此次搬离量大，故由梁发奇找人搬运，原告将人工费支付给梁发奇。原告为证明其另行租房损失84,417.88元，提供了与案外人上海九陌实业有限公司的租赁合同和租金收据，租赁合同约定租赁地址位于上海市青浦区华蔡路XXX-XXX号，面积723平方米，租期自2020年1月20日至2025年1月19日，年租金326,000元。原告按照每日租金差额439.68元主张2020年12月20日至2020年7月30日期间的差额损失。被告对原告提供的上述证据均不予认可，认为原告并未提供支付相关费用的凭证，原告遇到车辆无法进入的情况理应及时止损。根据原告陈述，面粉可以通过小车运送，并不必然导致无法进货和送货。原告提供的证明无法证明系为了将面粉搬离产生的费用，且梁发奇本身就与原告之间有合作关系。原告租赁其他房屋面积比系争房屋大，地点也不一致，价格贵是正常的。根据庭审查明的事实，本院认为：根据当事人陈述的房屋位置结合产权证看，系争房屋不在产证登记范围内，当事人也未提供证据证明系争房屋具有合法批建手续，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定无效，对原告主张的违约金本院不予支持。根据当事人的陈述，系争房屋自2019年12月30日起存在被管控的情况，车辆无法正常进出。原告租赁房屋用于储运面粉等物资，该情况对原告使用房屋造成了重大影响。被告作为出租方，有义务保证房屋能够正常使用，无论管控主体是否为被告，被告均负有相关义务，应承担法律责任。根据原告提供的录音资料看，被告也认可对原告进行赔偿。对此，本院结合当事人的陈述、原告的实际损失、过错程度等因素，酌情认定被告应赔偿原告41,379元。关于律师费，原告并未提供相应的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海大明可可制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海宇粮商贸有限公司41,379元；二、原告上海宇粮商贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,036.20元，减半收取计3,018.10元，财产保全费1,574.10元，由原告和被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。