江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初2190号 原告（反诉被告）：谢贤锋，男，1987年3月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：张卫勇，江苏润远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马佳虹，江苏润远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘志平，男，1965年8月24日生，汉族，住江阴市。 被告（反诉原告）：蒋彦峰，女，1964年11月25日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：董再强（受上述两被告共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓龙（受上述两被告共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢贤锋与被告（反诉原告）刘志平、被告（反诉原告）蒋彦峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。谢贤锋及其委托诉讼代理人张卫勇、马佳虹，刘志平及其委托诉讼代理人董再强、张晓龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告谢贤峰向本院提出诉讼请求：一、判令双方签订的《无锡市房屋转让协议》继续履行；二、判令刘志平、蒋彦峰支付逾期交房的违约金，自补办完产权证件至实际交付日止，按照总房价的千分之五计算。事实与理由：其向刘志平、蒋彦峰购买房屋，双方签订了房屋买卖合同，但刘志平、蒋彦峰迟迟不能配合办理首付款的资金监管手续，并提出不再出卖房屋，其遂诉至法院，望判如所请。 被告刘志平、蒋彦峰辩称，因谢贤峰违约在先，迟迟不能支付首付款，合同达到了解除条件，其已提出解除合同，双方合同已解除，谢贤峰的诉讼请求于法无据。 反诉原告刘志平、蒋彦峰向本院提出反诉请求：一、判令双方签订的《无锡市房屋转让协议》解除；二、判令谢贤峰支付违约金182160元，扣除已付定金30800元，尚需支付151360元。事实与理由：其在与谢贤峰签订了房屋买卖合同后，谢贤峰拖延支付首付款，其在催告后，谢贤峰仍拖延付款，遂提出解除合同，现请求法院判令支持其反诉请求。 反诉被告谢贤峰辩称，其未支付首付款的原因在于刘志平、蒋彦峰没有土地使用权证，且不予配合办理资金监管手续，故刘志平、蒋彦峰的各项反诉请求于法无据。 经审理查明，2019年10月7日，谢贤峰与刘志平、蒋彦峰通过中介无锡南山房产经纪有限公司（以下简称“南山公司”）签订了《无锡市房屋转让协议》，协议约定：谢贤峰向刘志平、蒋彦峰购买无锡市惠山区××花园××号××室；购房款共计910800元，定金3万元于合同签订当日支付，首付款610800元于2019年12月18日之前支付，余款30万元由谢贤峰通过银行贷款的方式支付；首付款以无锡资金监管政策为准；贷款手续通过后三日内，交易双方办理过户手续；手续办妥，房款付清后三日内，刘志平、蒋彦峰将房屋交付谢贤峰；合同签订后，刘志平、蒋彦峰需将产权证、共有证、土地证或不动产权证书作为质押，在过户前暂存于居间方；刘志平、蒋彦峰逾期交付房屋的，每逾期一日，应当支付房屋成交价的千分之五作为违约金；谢贤峰未按约付款，逾期二十日刘志平、蒋彦峰有权视为谢贤峰拒绝履行合同，有权要求谢贤峰支付房屋成交价20%作为违约金，即日起合同解除。合同签订当日，谢贤峰向刘志平支付了购房定金30800元。此后，双方因购房款支付发生纠纷，合同未再继续履行，案涉房屋未过户和交付。案涉房屋现登记在刘志平、蒋彦峰名下，不动产证书登记时间为2020年1月19日。 关于合同履行经过，谢贤峰陈述：因双方时间冲突，故约定将原合同约定的首付款付款日调整为2019年12月25日；当日，中介提出需要办理公积金资金监管，无人提出反对；由于该日刘志平遗失了国有土地使用权证，导致资金监管手续无法办理；依据合同，首付款支付同样需要办理资金监管，故在当日没有支付首付款；直至2020年3月18日，其才知晓刘志平已经办理产权证书完毕，并要求刘志平、蒋彦峰配合办理首付款及贷款的资金监管手续，但刘志平已提出解除合同了；关于资金监管，在支付定金时，其姐姐曾告知资金监管的事项，中介未在2019年12月18日前明确提及资金监管；其认为，依照合同，首付款需要以资金监管的方式支付，由于刘志平、蒋彦峰的原因导致首付款资金监管手续无法办理，应当由刘志平、蒋彦峰承担违约责任。 谢贤峰向本院提供了其与中介微信聊天记录和案涉房屋买卖事项群聊的记录，其与中介的聊天记录显示：2019年12月，谢贤峰与中介沟通确定款项交接的具体时间和材料，其中中介表示谢贤峰要走资金监管，所以需要将时间放在房管局上班的工作日；也表示需要谢贤峰夫妻二人到场，商业贷款办理可以人员错开，公积金走资金监管，需要双方全部到场；在2019年12月25日至2020年3月期间，除中介推送的广告信息外，双方未就本案合同事项形成聊天记录，至2020年3月4日，谢贤峰向中介询问什么时候可以交易，中介答复其还在老家，上班后可以办手续，谢贤峰则称其在外地出差，等其回来再说；2020年3月18日，中介告知谢贤峰因迟迟未能付款，房东不再出售房屋，谢贤峰表示在外出差，需回锡后处理；2020年3月22日，中介告知谢贤峰房东欲取回房产证，问其意见，谢贤峰表示不同意；2020年3月23日，中介询问房东退还定金，能否和平解决？谢贤峰未再回复；此后双方未再就本案合同问题形成微信聊天记录。除了上述中介两次提及的资金监管，聊天记录中无其他有关资金监管的内容。 群聊人员为中介及买卖双方，聊天记录显示：2019年12月18日至2019年12月22日，各方协商沟通手续办理的时间及准备材料；2020年1月6日，谢贤峰询问何时可以办理手续，中介回复需要半个月取得房产证；2020年3月22日，谢贤峰询问房款已备好多时，何时可以办手续？刘志平回复称因拖延付款，不再出卖房屋；谢贤峰则要求继续履行。群聊记录中未涉及资金监管的内容。 刘志平对上述聊天记录无异议，并陈述：其在2019年10月7日签订合同时带来房产证和土地证，但中介表示不需要土地证，遂将房产证留存中介处，土地证带回；双方在签订合同时，中介告知其首付款直接支付给其，并未告知需要资金监管；在整个交易及合同履行过程中，其也只知道贷款需要资金监管，并不知道首付款需要资金监管；至本案诉讼中，谢贤峰方才提出首付款也需要资金监管；2019年12月25日，因其土地证遗失，双方未再进一步交易；之后，其补办了相关证件，并在2020年1月19日取得不动产登记证书；此后，其不断向中介表达支付首付款的要求，谢贤峰始终未予支付，遂在2020年3月提出解除合同。 刘志平提供了其与中介的微信聊天记录，聊天记录显示：2020年2月12日，刘志平催讨房款，并表示如果该日不付，就不卖了；中介回复称房东不是不给，其还没有上班，上班后会联系双方办理手续；刘志平则表示不再履行合同，待中介上班后退还已付款；2020年3月11日，刘志平告知中介其欲取回房产证；中介则表示需要待事情处理完毕后才能退还证件，25日因刘志平未带土地证导致无法办理贷款，为保险起见未支付首付款，产权证办理完毕后，因春节和疫情，故其一直未安排谢贤峰付款。谢贤峰对上述聊天记录无异议。 审理中，南山公司高文龙到庭作证称：案涉合同交易是其下属业务员做的，其对该合同的交易情况也是清楚的；2019年10月7日签订合同时，刘志平只带了房产证，未带土地证，其遂告知刘志平补交土地证；2019年12月25日，因刘志平土地证遗失，谢贤峰担心证件不全，故未支付首付款，双方都是认可的；房屋不动产登记证办理完毕时，因遇上春节放假和疫情，其公司一直没有上班；其公司三月复工时，刘志平因迟迟未收到房款，故不再同意卖房；刘志平补办的不动产证书是其公司人员去领取的，其下属业务员应当告知谢贤峰相关情况，具体不清楚；刘志平曾称需要钱，要求将首付款直接支付给其，双方都是知道的；涉及到本案合同，因谢贤峰办理公积金贷款，按照规定需要进行资金监管，首付款和贷款都需要进行资金监管；如果先期已直接支付了部分购房款，资金监管时仍需将先期直接支付的金额打入资金监管账户，如果首付款不到位，无法开设资金监管帐户；办理资金监管的方式为其指定银行，开立资金监管账户，买方向资金监管账户付款；关于定金的问题，首付款的监管额度取决于贷款数额的多少，如果贷款数额较小，有一小部分金额可以不进入资金监管帐户，有无规定不清楚，但平时有这样的操作；关于如何与双方沟通首付款支付方式，其记不清了。谢贤峰对证人证言无异议，称定金因为金额较小，又是合同签订当天支付的，所以没有进入资金监管帐户。刘志平、蒋彦峰对证人证言均无异议，但认为缺失土地证和公积金的资金监管不影响首付款的支付。 关于资金监管，无锡市人民政府于2017年12月5日颁发《无锡市存量房交易资金监管办法（试行）》（以下简称“资金监管办法”），该办法规定：全面建立市区国有土地上存量房交易资金监管制度，无锡市房屋交易管理中心（以下简称“交易监管机构”）负责交易资金监管工作；存量房交易资金指的是存量房交易中结算的房价款，包括首付款、购房贷款等款项；自行成交的交易双方共同签署放弃资金监管声明、交易双方约定先行支付部分房价款用于解除房屋抵押状态以及可以免除监管的其他情形的三种情形下，可以免除全部或部分资金监管。根据该办法，资金监管具体流程为：交易双方与交易监管机构签订资金监管协议、买受方将监管资金存入资金监管账户；交易资金全部到账后，交易双方申请办理不动产登记；登记完成后，监管机构按照监管协议的约定向出卖方划转交易资金。 2017年12月29日，无锡市住房和城乡建设局颁发《无锡市存量房交易资金监管服务操作细则》（以下简称“细则”）根据该细则：交易监管机构与监管服务银行签订《存量房交易资金监管合作协议》，交易双方通过存量房买卖网上签约备案系统签订《无锡市存量房买卖合同》（以下简称“存量房买卖合同”），并按要求上传合同信息备案后，可自行选择监管服务银行办理存量房交易资金监管手续；签订资金监管协议时，需要提交存量房买卖合同、交易双方身份证明、交易双方在监管服务银行开设的借记卡以及其他证明材料；买受人有贷款的，应先将首付款存入专用账户，监管服务银行核对无误后，应当出具首付款到账书面凭证，买受方凭首付款到账凭证等办理购房贷款手续。依照该细则：免于监管的情形包括以下几种情形：（一）交易双方约定先行支付部分房价款用于出卖方解除抵押权的；（二）依据生效法律文书进行房屋所有权转移的，及通过继承、赠与、交换、拍卖、房屋共有人份额转让或以房屋出资入股取得房屋所有权的；（三）直系亲属间转让的或者交易双方未通过中介机构促成交易的，可以自行交付房价款。 审理中，谢贤峰向本院提供了其与配偶许元洁的银行流水明细，根据银行流水明细，谢贤峰账户在2019年12月18日余额为55万元余元，2019年12月24日和2019年12月26日余额均为54万7千余元。许元洁账户2019年12月18日余额为4万余元，2019年12月25日余额为3万8千余元。谢贤峰据此主张其具有履行能力。刘志平、蒋彦峰对该证据无异议。 以上事实有房屋买卖合同、收条、微信聊天记录、证人证言、银行流水以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，谢贤峰与刘志平、蒋彦峰签订的《无锡市房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人的争议在于首付款支付应当以何种方式履行，进而确定买卖双方的违约责任。从双方当事人的陈述、微信聊天记录以及中介的证人证言来看，买卖双方通过协商将首付款的支付时间变更为2019年12月25日，谢贤峰需要完成首付款支付、贷款办理等一系列操作。由于刘志平土地证遗失，上述操作均未进行。双方对首付款是否应当资金监管，土地证办理是否影响首付款支付各执一词。双方的合同中明确约定了首付款履行以无锡资金监管政策为准。从住建局的资金监管操作细则来看，案涉合同系通过中介公司签订的存量房买卖合同，并不属于可以免除资金监管的情形。谢贤峰需要通过贷款的方式来支付部分购房款，而首付款的资金监管则是贷款发放的前提条件，故谢贤峰主张首付款需要通过资金监管的方式履行，有相应的事实依据，本院予以采信。资金监管需要双方网签备案《无锡市存量房买卖合同》，而完整的产权证书又是网签备案审核的前提条件，故土地证的缺失是合同后续履行的重大障碍。据此，首付款的履行，需要在刘志平、蒋彦峰补办证件后，在双方到场的情况下，方能进行资金监管的操作。这一步骤也有赖于中介的居中联络和专业指导，一方单独无法完成。刘志平、蒋彦峰的不动产证书在2020年1月19日补办完毕。中介公司称临近春节及后续疫情防控的影响导致无法及时组织双方操作付款，符合今年的客观情况，本院予以采信。而中介在2020年3月组织双方进行进一步履行时，刘志平已明确表明不再出卖房屋，导致合同未再继续履行。有鉴于上述案涉合同首付款履行的特殊性，谢贤峰也提供证据证明了其具有履行能力，其也积极联系中介履行合同，并不存在违约。刘志平、蒋彦峰以谢贤峰拖延付款为由，主张解除合同及违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。谢贤峰主张案涉合同继续履行，于法有据，本院予以支持。 另一方面，从微信聊天记录可以看出，刘志平始终认为首付款应当直接支付，并不存在需要资金监管的问题。而中介作为专业的居间机构，也并未对合同条款的含义和合同履行方式进行明确的告知。当买卖双方就合同履行问题发生争议的时候，中介也没有就合同履行问题作出进一步的澄清和释明，从而导致买卖双方对合同首付款的履行发生重大分歧。考虑到刘志平、蒋彦峰未能配合办理资金监管、单方面提出解除合同是中介公司沟通不当所致，也受疫情客观环境的影响，并非恶意违约。谢贤峰主张刘志平承担违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、谢贤峰与刘志平、蒋彦峰签订的《无锡市房屋转让协议》继续履行。 二、驳回谢贤峰的其他诉讼请求。 三、驳回刘志平、蒋彦峰的反诉请求。 本诉案件受理费收取12908元，由刘志平、蒋彦峰负担。保全费5000元，由谢贤峰负担。反诉案件受理费减半收取7180元，由刘志平、蒋彦峰负担。本诉案件受理费由谢贤峰预交，谢贤峰可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。刘志平、蒋彦峰应自本判决发生法律效力之日向本院缴纳本诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  边 嵘 人民陪审员  叶剑军 人民陪审员  陈伟东 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  顾正阳 书 记 员  张怡婷