中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初2493号 原告：牛凯凯，男，1998年10月31日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县。 委托诉讼代理人：丁学武，山东志城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光祥，山东志城律师事务所律师. 被告：马文华，男，1976年12月26日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：李广卫，滨州滨城西区法律服务所法律工作者。 原告牛凯凯与被告马文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛凯凯及其委托诉讼代理人丁学武、李光祥，被告马文华及其委托诉讼代理人李广卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛凯凯向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年7月13日达成的房屋买卖合同；2.判令被告双倍返还定金20万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月13日，原被告就买卖xx号楼x-xxx室和x-xxx室达成口头协议，原告支付定金10万元。后，在协商过程中，得知被告并非涉案楼房所有权人，原告多次催促被告尽快取得涉案楼房的所有权。但至起诉之日被告始终不能取得涉案楼房的所有权。因此，原告有充足的理由相信被告不能按照约定履行买卖合同的义务，不能实现原告购买涉案房屋的目的。原被告就以上事宜多次协商未果。 被告马文华辩称，1.被告并不认识原告。根据本案民事起诉状的事实与理由，被告推定原告牛凯凯与牛洪君是父子关系。从身份证信息可以看出，2018年时牛凯凯的实际年龄是20岁，在多数人还在上学的年龄，显然牛凯凯不具有支付80万元购房款的经济实力。真正的交易方是原告牛凯凯的父亲牛洪君。被告自始至终都是在和牛洪君商定买卖房产事宜，因此合同的相对方是牛洪君。2018年7月份，马文华与牛洪君达成口头协议，将涉案两套房产以80万元的价格卖给牛洪君。牛洪君在交10万元房款后，并没有按照约定及时结清余款70万元。经协商，2018年11月10日，由牛洪君向被告出具保证书一份，保证书内容：2018年7月份，牛洪君在马文华处购买xx楼西户xx和x楼东户xxx。两套房产计80万元带车库50平方米。7月份牛洪君首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。牛洪君因种种原因未能付款。2018年11月10日，牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置，在交32万元首付款后过户给牛洪君。特此保证。保证合同到期后，保证人没有如期交纳购房款。该保证书对于买卖双方发生的事实和经过进行了描述，并对后续房款缴纳时间、逾期不能缴纳房款的后果、对所交10万元购房款的处分以及两套涉案房产的处置进行了约定并予以保证。基于该份保证书的约定，涉案10万元购房款更适合保证金使用规则（一方在法律规定的范围内可以给对方保证金，债务人履行债务后，保证金应当抵作价款或收回，给保证金的一方不履行债务的，无权要求返还保证金。接受保证金的一方不履行债务的，应当双倍返还保证金），原告请求无事实依据。2.原告诉称多次催促被告尽快取得涉案房产所有权与事实不符。在原告的父亲向被告出具保证书后，被告马文华并没有收到原告牛凯凯及其父亲牛洪君任何形式的催促，被告尽快取得涉案房产的所有权证的请求。理由是：涉案两套房产因开发商对外有债务、无人办公等原因，致使暂时不能办理房产证。被告当时已向原告的父亲做了情况说明。依据2018年7月份涉案房产周边成交的参考价格，房产均价应为7500元左右每平方米，而交易双方所达成的买卖合同的房产均价为4000元每平方米，该价格远低于市场价的原因，就是暂时不能办理房产证。对此，被告请当时参与撮合交易的滨州市领域房产有限公司（中介方，以下简称领域房产公司）出具了证明一份。中介方同时提供了原告牛凯凯与牛洪君父子二人向领域房产公司出具的欠到5000元中介费欠条一份。该份证据证明了领域房产公司对两套涉案房产详细信息已向买方作出了情况说明，并无隐瞒。以此佐证被告陈述的交易事实经过，同时证实在交易达成时，被告已向买方告知了暂时不能办理房产证瑕疵的事实。3.关于原告诉称被告不是涉案房产的所有人与事实不符。被告已在交易时说明了房产权属情况，并且向原告父亲牛洪君出具了购房合同和授权委托书，证明被告马文华有两套房产的处分权。综上买卖合同订立时，卖方向买方充分告知了房产的权属及现状，并无任何信息隐瞒。涉案房款10万元原告牛凯凯的父亲牛洪君也已经做出了处分。双方买卖关系，在买方没有履行保证书约定的条款时已自动解除。据此，原告的诉求不能成立，应驳回其诉讼请求，本案费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：诉讼当事人户籍登记信息查询结果、收到条、中国农业银行银行卡交易明细清单、证明、保证书、欠条、商品房买卖合同、授权委托书、常住人口登记卡、补充说明、死亡注销证明、照片打印件、证人证言，本院认定如下： 原告牛凯凯委托其父亲牛洪君为其购买房产。牛洪君通过领域房产公司居间介绍向被告马文华购买涉案xx号楼x单元xxx室、xxx室。双方未签订书面购房合同，口头约定房款共计80万元。 2018年7月13日，被告马文华出具收条一张，载明：今收到牛凯凯交来水岸华庭16号楼2单元1层2-102号、2单元2层2-201号两套房定金10万元。收到条以实际资金到账为准。收到条后，马文华还书写了“等牛凯凯交清全部房款80万元，双方办理中介公司签约”、“此协议7月13日至9月13日办理完毕”内容。 同日，牛洪君通过牛凯凯账户向被告马文华支付定金10万元。牛凯凯、牛洪君共同向领域房产公司出具欠两套房产中介费5000元的欠条。 2018年11月10日，牛洪君向马文华出具保证书，载明：2018年7月份，牛洪君在马文华处购买xx号楼x单元x楼西户xxx和x楼东户xxx。两套房产计80万元带车库50平方米。7月份牛洪君首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。牛洪君因种种原因未能付款。2018年11月10日，牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置。在交32万元首付款后过户给牛洪君。特此保证。该保证书中载明的xx号楼x单元x楼西户xxx和x楼东户xxx在管理部门登记编号为xx号楼x单元xxx室、xxx室。 后，牛洪君、牛凯凯未能如期支付购房款。 另，涉案房产备案登记在案外人胡学雷名下。胡学雷于2014年去世，其法定继承人为其父母、妻子及两个女儿（分别出生于2004年3月、2008年12月）。2015年12月25日，胡学雷父母及妻子向马文华、吕民华出具授权委托书，委托其出售涉案房产。 本院认为，本案争议焦点为被告马文华是否有权出售涉案房产。胡学雷法定继承人向被告马文华出具了授权委托书，委托其出售涉案房产。被告马文华的行为系有权处分。原告主张被告未取得涉案房产的所有权导致其合同目的无法实现，无事实及法律依据。牛洪君系原告牛凯凯进行涉案房产买卖的代理人，其代理行为对委托人牛凯凯发生法律约束力。牛洪君在未能如期支付购房款的情况下向被告出具了保证书，该保证书对牛凯凯有约束力。依据牛洪君出具的保证书“牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置”，该承诺的意思表示为附条件的合同解除。即如牛洪君未能在2018年12月30日前支付购房款32万元，则房屋买卖合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，涉案房屋买卖合同于牛洪君、牛凯凯未依保证书承诺支付购房款时解除。原告现主张解除涉案房屋买卖合同，无法律依据，本院不予支持。牛洪君、牛凯凯未依约付款，应依约承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，原告牛凯凯主张被告双倍返还定金20万元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四十五条第一款，第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 驳回原告牛凯凯的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告牛凯凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张青 二〇二〇年九月八日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李鑫