广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初7459号原告：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××××（广发大厦）第16层01室。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被告：赵明珍，女，1975年9月9日出生，白族，住贵州省毕节市大方县××××××新隆组，公民身份号码522××××××××××××629。原告清远市荣景投资有限公司与被告赵明珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣景投资有限公司的委托诉讼代理人邱煜蓓、卓霞到庭参加诉讼，被告赵明珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣景投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为201××××××××××671）及相关补充协议;2.判令被告向原告支付违约金70200元；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金，每日按照逾期付款金额的0.03%计算至合同实际解除之日（至暂计算至202年6月24日为170564.10元）；4.判决被告立即腾退位于清远市清城区×××××××××××××××××××××并将涉案房屋交付予原告；5.判决被告立即配合原告到房管部门办妥清远市清城区××××××××××××××××××××的商品房合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年6月20日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，双方约定被告购买原告位于清远市清城区×××××××××××××××××××××的商品房,合同总价款为人民币702000元。双方还在《关于付款方式调整的补充协议》第一条约定房款702000元被告分11期向原告支付完毕；被告未能按照本协议的约定按时支付任一期购房款的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；同时原告也有权取消被告的分期付款方式，并要求被告在15天内一次性支付全部剩余购房款。如被告仍未在15天内一次性支付全部剩余购房款，则原告有权从上述15天期限届满之日起按日向被告收取全部剩余购房款万分之五的违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告另行支付房款总额的10%作为违约金，原告在被告己付款中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。在《商品房买卖合同》及相关补充协议签订后，被告没有按照约定向原告支付房款，在原告多次催促下至今仍未支付房款378000元及违约金。现原告己经无法联系上被告，双方签订的《商品房买卖合同》完全无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及原、被告双方的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，并要求被告另行支付房款总额的10%作为违约金及支付逾期付款违约金，被告应当立即配合原告到房管部门办妥合同解除的全部手续，并自合同解除后立即腾空房屋归还给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证，拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2.《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明双方于2014年6月20日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，因被告违约，原告有权解除合同，并要求被告支付房款总额10%的违约金及逾期付款违约金，原告在被告已付款中扣除税费、手续费、违约金等费用后将余款（若有）无息退回给被告；3.催款通知书、一次性支付剩余房款通知书、解除买卖合同通知书、快递单，拟证明被告没有依约支付房款，在原告多次催促下至今仍未支付房款及违约金；4.广东省房地产预告登记证明，拟证明涉案房屋已经办理了房地产预告登记证明，合同解除后，被告有义务协助原告到房管部门办妥合同解除的全部手续；5.收楼确认书，拟证明涉案房屋于2014年11月21日交付被告使用，合同解除后，被告应返还房屋；6.中国银行住宅维修基金缴存通知书，拟证明被告交了住宅维修基金，合同解除后被告应配合原告办理退款手续。被告赵明珍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定被告购买原告开发建设的清远市清城区××××××××××××××××××××预售商品房，总房价款702000元，分11期支付，被告须于2014年6月20日支付首期款212000元，2015年1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前各支付56000元，2016年1月20日、4月20日前各支付49000元，2016年×月20日、10月20日、2017年1月20日、4月20日前各支付42000元；被告未能按照本协议的约定按时支付任一期购房款的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时原告也有权取消被告的分期付款方式，并要求被告在15天内一次性支付全部剩余购房款；如被告仍未在15天之内一次性支付全部剩余购房款，则原告有权从上述15天期限届满之日起按日向被告收取全部剩余购房款万分之五的违约金，同时原告也有权解除合同，并要求被告另行支付房款总额的10%作为违约金，原告在被告己付款中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告...。原告确认被告在签订合同后只支付了前3期房款共324000元。2014年6月20日，被告交纳了住宅专项维修基金3295.30元。同年6月26日，涉案房屋在清远市住房和城乡建设管理局办理了商品房预售合同登记，预告登记权利人为被告赵明珍，预告登记义务人为原告清远市荣景投资有限公司。涉案房屋被告于2014年11月21日已办理收楼手续。2015年5月11日至2019年8月8日，原告先后4次向被告发出《催款通知书》。2020年3月11日，原告向被告发出《一次性支付剩余房款通知书》，要求被告支付剩余房款378000元及违约金158657.1元。2020年4月1日，原告再向被告发出《解除买卖合同通知书》，该书载明：“依据买卖合同的约定，阁下逾期付款超过15日的，我司有权单方解除买卖合同，阁下应向我司支付该物业总价款10%的违约金，并应自买卖合同解除之日起15日内与我司到房管部门办妥合同解除的全部手续。现我司正式通知阁下：1.双方签署的买卖合同于本通知书发出之日解除。2.阁下应向我司支付该物业总价款10%的违约金。3.如买卖合同已办理网签/备案，则阁下应自买卖合同解除之日起15日内与我司到房管部门办妥合同解除的全部手续。4.如买卖合同解除前，该物业已交付阁下使用，则阁下应自解除之日起30日内办妥退房手续并将该物业腾空归还给我司。5.对于前述违约金，我司有权从阁下已付款中抵扣，已付款不足抵扣的，阁下应于本函发出之日起30日内补足...。”据原告提供的清远市不动产登记资料查询结果证明显示，截至2020年7月21日，涉案房屋预登记的权利人为被告赵明珍，房屋没有抵押、查封情况。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方对合同义务均应恪守履行。被告自支付前3期房款后，经原告多次催告的情况下，至今仍不依约支付剩余价款的行为，显然属于《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，合同应予以解除，并且被告应当承担导致合同解除的违约责任。关于被告应当承担的违约责任。首先，依照《商品房买卖合同》的补充协议，原、被告双方约定的逾期付款违约金方式为“被告未能按照本协议的约定按时支付任一期购房款的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时原告也有权取消被告的分期付款方式，并要求被告在15天内一次性支付全部剩余购房款；如被告仍未在15天之内一次性支付全部剩余购房款，则原告有权从上述15天期限届满之日起按日向被告收取全部剩余购房款万分之五的违约金，同时原告也有权解除合同，并要求被告另行支付房款总额的10%作为违约金，原告在被告己付款中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告”，所约定的违约金分别适用于不同情形，前者的适用需基于“合同继续履行”，后者的适用是基于“原告也有权解除合同”，而本案原告起诉要求解除合同，本案的违约金应当适用“原告也有权解除合同，并要求被告另行支付房款总额的10%作为违约金”的约定，故本院只予支持原告请求被告支付的违约金70200元（702000元×10%），对原告请求的被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。上述被告需支付的违约金70200元,原告可在被告已支付的购房款324000元中扣减，余款可直接退回给被告。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，由于涉案合同解除，结合涉案房屋已预登记在被告名下且被告已收楼、及被告已交纳住宅专项维修基金的事实，房屋权属情况及房屋住宅专项维修基金等应当恢复至合同订立前之状态，为此，对原告要求被告腾退交还涉案房屋、协助办理涉案房屋合同解除手续和住宅专项维修基金退款手续的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市荣景投资有限公司与被告赵明珍于2014年6月20日签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议；二、被告赵明珍于本判决生效之日起15日内向原告清远市荣景投资有限公司支付违约金70200元；三、被告赵明珍于本判决生效之日起15日内腾退位于清远市清城区××××××××××××××××××××房屋并交还给原告清远市荣景投资有限公司；四、被告赵明珍于本判决生效之日起15日内配合原告清远市荣景投资有限公司办理清远市清城区×××××××××××××××××××××屋的合同解除手续和住宅专项维修基金退款手续；五、驳回原告清远市荣景投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，保全费5000元，合计15820元，由原告清远市荣景投资有限公司负担2629元，被告赵明珍负担13191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  梁秀兰人民陪审员  梁艳玲二〇二〇年十二月五日书 记 员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。