江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5939号原告：岳志芳，男，1960年4月10日生，汉族，溧阳市人，户籍地址：溧阳市，现住：溧阳市。委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琴芬，女，1962年7月10日生，汉族，溧阳市人，户籍地址：溧阳市，现住：溧阳市，系岳志芳的妻子。被告：岳爱芳，女，1963年8月30日生，汉族，溧阳市人，户籍地址：溧阳市，现住：溧阳市。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈劲桦，江苏平凌律师事务所实习律师。原告岳志芳诉被告岳爱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年10月16日和2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告岳志芳及其委托诉讼代理人周惠忠、沈琴芬和被告岳爱芳及其委托诉讼代理人吴富春、陈劲桦到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告诉称，位于XXX村**的房屋面积34.02平米，该房屋实际是由原告所建造，在房屋拆迁过程中，该房屋以7200元/平方米作价给原告的两个妹妹，即被告与岳爱萍，通过协商与结算，两个妹妹需各自支付131865元给原告。协议书签订后，岳爱萍一直按约履行协议，但被告却未付分文，虽经多次催要，却至今未有结果。为此，原告为维护自己的合法权益，只能请求：1、判令被告立即支付房费131865元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告岳爱芳辩称：一、答辩人与原告于2017年6月18日签订的协议书是无效的。XXX村XXX号房屋系岳小牛、王阿伢所有，户主岳小牛已过世，属于岳小牛所有的部分房屋应当由所有的第一顺序的法定继承人平均继承，被答辩人的份额很小，根本无权就案涉房屋进行作价处置。二、岳小牛的其他法定继承人已经向贵院申请作为第三人参加本案诉讼，就案涉的XXX村XXX号的房屋主张相应的权益。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告系兄妹关系，父亲岳小牛（已于2008年去世），母亲王阿伢，原、被告共有兄弟姐妹六人，被告岳爱芳1987年出嫁，但户口一直在其娘家溧阳市溧城镇清安村委徐家园村没有迁出。2017年6月18日，原告岳志芳与被告岳爱芳、案外人岳爱萍签订协议书一份，该协议书载明：“XXX村XXX号，王阿伢房屋面积34.02㎡，评估价23786元。房屋为岳志芳建造，在本次拆迁中为便于妹妹岳爱芳、岳爱萍安置，现将房屋按7200元/㎡作价卖于岳爱芳、岳爱萍二人，同时岳爱芳、岳爱萍将房屋评估款支付给岳志芳，岳志芳减去王阿伢户头奖金5000元，王阿伢补偿安置协议上户头奖金5000元。苗木补偿款、有线电视费、空调拆装费、30元/㎡奖励及以后过渡费归岳志芳所有。本次买卖协议，岳爱芳、岳爱萍需支付岳志芳263730元，大写贰拾陆万叁仟柒佰叁拾元整。（计算公式如下：34.02*7200+23786-5000），另有岳爱芳与岳爱萍协商一致，对于上述款项各自承担一半，即131865元，大写壹拾叁万壹仟捌佰陆拾伍元整。上述买卖协议成交后，王阿伢房屋面积34.02㎡与岳志芳再无关联，无论今后发生什么涉及此房面权属争议的情况都与岳志芳无关，岳志芳保证不再牵扯这套房屋的任何事宜。XXX村XXX号房屋面积34.02㎡产权归属于岳爱芳、岳爱萍所有。协商一致，无异议——2017年6月18日。协议人签名：岳志芳、岳爱萍、岳爱芳。贰零壹柒年陆月壹拾捌日。”2020年8月27日，原告岳志芳以被告在上述协议签订后一直未按约履行协议，经多次催要至今分为未付为由诉至本院，要求判令被告立即支付房费131865元，并承担本案的诉讼费用。庭审中，原告陈述本案讼争房屋原先是原告父亲的，2008年该房屋是危房，是原告拆了重建给原告母亲住的，当时原告父亲已经去世。该房没有房产证，只有土地使用证，土地使用证上的名字是原告父亲岳小牛。庭审中，被告辩称：“本案讼争的房屋因为漏水是原告将屋顶掀掉后重新盖的，时间应该是2008年我父亲去世后。该房屋是我父亲的，我有继承权，减去继承权后，我该给原告多少就给原告多少。”庭审中，原告提供书证一：原告岳志芳、被告岳爱芳和案外人岳爱萍2017年6月18日签订的协议书一份。书证二：委托书和承诺书各一份，证明：1、原、被告的母亲王阿伢于2017年5月20日委托岳志芳全权处理本案案涉房屋。2、王阿伢2017年5月20日确认案涉房屋是岳志芳个人出资建造的，该房屋如果出卖的话房款由岳志芳全款享有。承诺书和委托书分别由王阿伢签名按手印。书证三：收条三张，证明：协议书的另外一个当事人岳爱萍分别于2018年2月24日支付岳爱萍房屋款30000元，于2019年1月30日支付30000元，于2020年1月20日支付40000元。该收条与出具给岳爱萍的收条一致。书证四：征地房屋补偿安置协议书复印件1份，被补偿人为岳爱芳和岳爱萍，被征地房屋的建筑面积为34.02平方米，签订时间为2017年6月18日，安置房地址为：XXX村安置小区XXX号XXX室，建筑面积为122.61平方米；XXX号XXXX室，建筑面积为103.39平方米，甲方由溧阳市人民政府盖章，乙方由岳爱芳、岳爱萍签字，丙方由委托拆迁单位溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司盖章。征地单位为溧阳市溧城镇人民政府，委托拆迁单位为溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司。主要证明：该份补偿安置协议书是基于同一天签订的原、被告之间的协议书。也就是说，因为被征地房屋是由原告出资建造的，拆迁的待遇由岳爱芳和岳爱萍签订协议书之后由他们享受。庭审中，被告对原告提供的书证一协议书的真实性无异议，但不同意原告的证明目的：1、XXX村XXX号房屋的产权人属于王阿伢和岳小牛，协议中的表述也是王阿伢房屋面积，原告无权处分他人的房屋面积。2、原告称房屋系其出资建造，据被告方了解，原告是在父亲去世后因房屋漏雨修缮了屋顶，该行为并不改变房屋的产权归属，况且原告在XXX村XX号有自己的房屋一幢两层半，根据一户村民只能拥有一户宅基地的法律规定，原告在XXX村XX号之外不可能再拥有宅基地和房屋。3、该协议仅是用于安置，并不是真的房屋买卖关系，因为拆迁的时候拆迁公司说岳爱芳、岳爱萍户口在XXX村**，应该有人均十几平方的面积才方便安置，在这种情况下才签订了这份协议，协议中的房屋作价也明显与普通的房屋买卖关系不同，不符合市场交易惯例，徐家园村旧房子的面积不可能值7200元每平方，评估价23786元应该是拆迁人支付给被拆迁人，协议上将23786元评估价转嫁到岳爱芳、岳爱萍名下，这和普通的房屋买卖根本不符。4、XXX村XXX号房屋面积是66.8平方米，岳小牛去世后他有七个继承人，该房屋应当属于王阿伢及包括原、被告在内的兄弟姐妹六人，原告在其中的面积微乎其微，无权将王阿伢的房屋面积出售，根据合同法无权处分的确认规则，无权处分经追认后才有效，属于效力待定。据被告了解，其他人都不同意原告出售，所以这份合同是无效的。原告基于无效的合同向被告主张购房款没有法律依据。对原告提供的书证二，从委托书、承诺书的内容来看，该房屋是王阿伢、岳小牛两人所有，王阿伢没有权利单方进行处分，而且王阿伢年事已高，对法律有误解，儿子岳志芳即使对房屋有改造、翻建或修缮也不改变房屋的产权归属，仅仅是儿子和原来的房屋产权人之间产生债权债务关系，所以我方认为该委托书和承诺书是无效的。对原告提供的书证三，是原告自己出具的，应该向岳爱萍核实。因为买卖协议是无效的，原告即使受到了岳爱萍的房款也应当返还。对原告提供的书证四，被告认为该份证据与本案没有关联性，因为本案是房屋买卖合同，被告认为原告无权出售34.02平方米房屋给被告，因为这34.02平方米的房屋可能牵涉到其他人的权益，原告的出售行为是无权处分，如果原告是无权处分那么就涉及到其他人的追认问题，被告也可以从其他人手中购买原告无权处分的面积，所以这份补偿安置协议书和本案是不同的法律关系，原告的证明目的被告不认可，因为这份协议不能解决34.02平方米的产权归属问题。庭审中，被告岳爱芳对本院询问其是否认可2017年6月18日溧阳市溧城镇人民政府和岳爱芳、岳爱萍、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司签订的《征地房屋补偿安置协议书》的问题未作回答。庭审中，原告申请证人沈某、岳某、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司委托代理人潘某、江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司的工作人员杨某出庭作证。沈某当庭证明：原告岳志芳是其姐夫，他自己平时是做装修的，2008年左右XXX村XXX号的房屋即将要倒塌了，是我姐夫岳志芳出的钱，将那栋房屋全部拆除了重建的，是我叫工人去造的，没有其他人参与。证人岳某当庭证明：原告是他的堂叔，被告是他的堂姑，他目前已经不住在村上，以前住在原告的西边，原告的父母住在原告的东边，XXX村XXX号房屋何时做的他已经记不得了，但是将房屋重新改造一下，将瓦片重新弄弄，家里面装修一下，没有拆掉，大概哪一年我记不清了。证人潘某当庭证明：当时原、被告及岳爱萍三方签订原告提供的协议书的时候，我和杨某在场，是在原告家里堂前的桌子上写的。当时他们叫我起草的，我就叫杨某起草了这份协议书，写好后他们三个人在协议书上签了名。房屋是岳志芳建造的，当时谈的时候因为原告的两个妹子是空挂户，光是空挂户不能安置，名下要有一些面积才能安置的，因为原告名下有面积，为了不浪费，三个人协商好原告按照市场安置的面积卖给他两个妹妹（包括被告岳爱芳），这样她们两个人名下就有面积可以签署安置协议了，作为她们亲戚来说这是好事。征地房屋补偿安置协议书上丙方委托代理人的签名是我签的，乙方岳爱芳、岳爱萍两个人的签名应该是同一个人签的，是岳爱萍签的。征地房屋补偿安置协议书和协议书是同一天签的，协议书先签，是在原告家里签的，征地房屋补偿安置协议书后签，是在我办公室签的。当时她们和原告协商后，她们要这些面积，当时原告不同意，光是空挂户不能安置，名下要有一些面积才能安置的，因为原告名下有面积，为了不浪费，三个人协商好原告按照市场安置的面积卖给他两个妹妹（包括被告岳爱芳），这样她们两个人名下就有面积可以签署安置协议了。因为有了原告和岳爱芳、岳爱萍签的协议书，才会签征地房屋补偿安置协议书。征地房屋补偿安置协议书上被征地房屋的面积34.02平方就是根据原、被告和岳爱萍三方签的协议书而来。证人杨某当庭证明：34.02平方应该是原告岳志芳边上的小房子，当时实际由原告母亲王阿伢居住，虽然34.02个平方当时没有权属证书，在拆迁时没有权属证书的情况很正常是普遍现象，作为岳志芳大房子边上的附房，经过2008年航拍它是2008年前建成的房子，而且该房屋属于徐家园的村基范围内，所以我们认定这个附房是合法的，在此次征收中是可以安置的。由于当时评估时是分开了评估的，34.02平方应当评估在王阿伢名下，但是评估报告发下去后岳志芳和其夫人到我们办公室提出该34.02平方应当跟他的大房子合在一起，他说这个34.02平方的房子是他的，岳志芳当时在村上连自己在内有三个亲兄弟，当时其他两个亲兄弟对这个34.02平方的房子是岳志芳的没有提出异议，当时如果其他两个兄弟或者其他相关利害人对本案讼争的34.02个平方提出异议，那么我们就会告知他们自己协商解除，如果协商不成就通过法律途径到法院起诉，法院出具判决书后我们再来认定。当时在房子拆之前都没有任何人提出过异议，当时34.02个平方是评估在王阿伢名下的，当时岳志芳及其夫人要求将该34.02个平方放在他们名下，我们当时看了一下34.02个平方的房子对应的是王阿伢的户口，户口户口上还有岳爱芳和岳爱萍，一个是岳爱芳或者岳爱萍的子女，我们看了户口户口本后我们就跟岳志芳分析了利弊，不要把34.02个平方与他的大房子合并，因为这样会影响到岳爱芳和岳爱萍的利益，如果这34.02个平方评估在岳志芳的名下的话，那么岳爱芳、岳爱萍以及她的子女就不能享受当时的安置政策了，就不能签署安置协议，就不是我们的征收和评估对象了，我们是根据合法房产来的。我们跟岳志芳分析利弊后就劝他回去和岳爱芳、岳爱萍协商一下怎么解决。协商多次后，岳志芳夫妻两也多次到我们征收办公室咨询怎么来使利益最大化，既能保证岳志芳的利益，又能保证岳爱芳、岳爱萍的利益。当时我们按照当时的政策帮他算了一下，如果按照当时市场价的话是每平米7200元，34.02个平方按照市场价就由岳爱芳和岳爱萍补偿给岳志芳，34.02个平方的房子的评估价值归岳志芳所有。通过这个方案后，岳爱萍、岳爱芳就享有这个34.02个平方的安置面积，在徐家园就有34.02个平方的合法面积，然后就可以签署征地房屋补偿安置协议了，岳爱芳和岳爱萍的户口户口就可以享受拆迁安置政策了，口户口没面积的空挂户不能享受拆迁政策，是我们的征收对象，不能签拆迁安置协议。按照这个方案，我们和岳志芳和他夫人说了一下，让他们去协商，这是利益最大化的方案。我们让岳志芳去找岳爱萍、岳爱芳去商量一下，如果她们同意的话就把她们两人带到我们办公室，按照当初给他们的协商的方案正式落笔签协议，当时在2017年6月份，岳志芳夫妻俩带了人过来，初步把她们协商的方案跟我们说了下，岳爱芳和岳爱萍怎么去承担付给岳志芳34.02个平方算下来的房款，她们最后的方案应该是岳爱芳和岳爱萍一人付给岳志芳34.02平方米房款的一半，这个34.02平方的房款包含34.02平方＊市场价7200元每平方再加上房屋评估价值两万多元（具体数额不记得了），当时我们让岳志芳做点让步，因为签了协议后有5000元钱奖励，岳志芳就放弃了岳爱芳、岳爱萍应付给岳志芳的房款中的5000元。他们协商一致后，我们就根据他们协商的方案落笔起草了一份协议，就是原告放弃这个34.02平方的安置权，岳爱芳、岳爱萍补偿原告他们当初算下来协商一致的价值，她们一人一半。如果他们对协议无异议的话就签字，如果有异议的话就继续协商。后来他们三个人都签字了，不管当时在不在场都签了，不在场的也代签了，签完协议后他们把协议拿给我们，我们复印了一份存档作为岳爱芳、岳爱萍、王阿伢安置的依据。庭审中，被告对证人杨某的证言提出：认为与事实不符，首先证人弄错了涉案房屋和原告房屋的关系，在拆迁中原告房屋是作为XXX村XX号来拆迁的，涉案房屋是作为31号来拆迁的，也就是说这是两个单独的房屋，并不是附属关系，证人将涉案房屋误解为31号的附房，这影响了他作证的基础。另外，证人明确说涉案房屋评估在王阿伢名下，说明评估公司认可该房屋的产权人是王阿伢，证人作证不得有猜测评论性的语言，该证人在作证时在产权归属的判断上他自己发表了猜测、评论性的语言，我方认为法院不应该采信。还有，两个证人证言有矛盾，潘某说签订涉案买卖合同时他说所有当事人都在场，他强调杨某最清楚，但杨某对所有的当事人是否在场签买卖协议明确称不记得了，这个请法庭注意证人说话的矛盾，正常来说证人如果不看档案的话时隔三年半对众多拆迁户中的一个人的拆迁经过来作证记忆经过肯定有误差。庭审中，被告提供书证一：土地登记审批表复印件1份，证明：XXX村XXX号的房屋土地登记在岳小牛名下，该房屋的土地使用者是岳小牛，房屋建筑面积为66.8平方米，地上物类别及权属载明：房屋属本人所有。说明XXX村XXX号房屋的所有权人及土地使用权人均是岳小牛，岳小牛因为去世该房屋涉及到继承问题，原告并没有证据证明涉案的34.02平方米房屋的权属人是原告。书证二：申请书原件1份，证明：案外人岳志敏、居克荣、岳秀芳、王阿伢认为他们作为岳小牛的近亲属对案涉房屋享有继承权，要求作为本案的第三人参与诉讼。书证三：受理案件通知书原件1份，案号为（2020）苏0481民初7707号。证明：岳志敏、居克荣、岳秀芳、王阿伢、岳爱芳等五人诉岳志芳法定继承纠纷一案已经向法院提起诉讼并得到受理，在该案中原告认为本案讼争的房屋的一半是岳小牛的遗产，应该按照法定继承办理，我们认为本案处理的结果应当以7707号案件为依据，因为本案是买卖合同纠纷，原告对出卖的标的物是否有合法的处分权是首先应该查明的问题，根据被告提供的证据一土地登记表以及该房屋评估在王阿伢名下的事实，涉案房屋应当是王阿伢、岳小牛共有，即使原告对该房屋有翻建、修缮等行为也不影响房屋的权属，况且原告在XXX村XX号有房屋一幢，不可能对XXX村XXX号房屋再拥有单独的产权，我们要求法院裁定中止本案审理。庭审中，原告对被告提供的书证一的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。该份土地登记的时间为1997年9月10日，本案所涉房屋早在土地登记时间之后就由原告出资建造。XXX村XXX号的房屋实际是原告所有，被告也认可，协议书上确认了该房屋是由原告建造的。即使按照土地登记表上也不能证明岳爱芳拥有34.02平方米的权属，因为该份证据载明登记的权利人是岳小牛。庭审中另查明，本案讼争房屋溧阳市现已拆迁，安置房位于张家村安置小区，现尚未交付。上述事实有原、被告提供的书证、证人证言以及双方的庭审笔录附卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告岳志芳与被告岳爱芳以及案外人岳爱萍签订的协议书是双方自愿达成的协议，系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告岳爱芳和案外人岳爱萍已根据2017年6月18日原告岳志芳、被告岳爱芳、案外人岳爱萍签订的《协议书》于当日和溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市溧盛房屋拆迁有限公司签订了《征地房屋补偿安置协议书》，被告岳爱芳应按原、被告双方和案外人岳爱萍签订的协议书的约定向原告支付房款131865元。《协议书》未约定房款的支付时间，按照相关规定岳志芳可随时向岳爱芳主张支付，故原告要求判令被告岳爱芳立即支付房费131865元并承担本案诉讼费用的请求符合相关法律规定，本院予以支持。关于被告提出的其已另案向法院起诉法定继承纠纷，要求法院裁定中止本案的审理，或者追加第三人参与本案诉讼的请求，本院认为本案是房屋买卖合同纠纷，而被告请求以法定继承纠纷一案已另案起诉或要求追加其他继承人为第三人参与本案诉讼为由要求中止审理本案，因与本案不属同一法律关系，因此对被告要求中止本案审理或追加第三人参与本案诉讼的请求本院不予准许，如有其它纠纷被告可另行通过法律途径解决。为此依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条及相关民事法律政策之规定，判决如下：被告岳爱芳于本判决生效之日起十日内支付原告岳志芳房款131865元。案件受理费1469元（已减半收取），诉讼保全费1185元，合计人民币2654元，由原告岳爱芳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费5309元，也可邮政汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  韦建军二〇二〇年十一月十二日书记员  芮彬玲