湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初12716号原告（反诉被告）宋霞，女，1976年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人袁伟海，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人荣飞，男，1975年10月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区，系原告宋霞丈夫。被告（反诉原告）长沙经济技术开发区长钢科技有限公司（曾用名长沙州立教育科技有限公司），住所地：长沙经济技术开发区泉塘街道向阳路12号尚都美寓213。法定代表人胡文奇，执行董事。被告（反诉原告）宋超，男，1990年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。两被告共同委托诉讼代理人王振，湖南精邃律师事务所律师。原告(反诉被告)宋霞与被告（反诉原告）长沙经济技术开发区长钢科技有限公司、宋超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)宋霞及其委托代理人荣飞、袁伟海，被告（反诉原告）长钢公司的委托代理人王振、被告宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。为表述方便，原告(反诉被告)宋霞简称为原告宋霞，被告（反诉原告）长沙经济技术开发区长钢科技有限公司简称为被告长钢公司。原告宋霞请求本院判令：1、被告长钢公司和被告宋超共同向原告支付欠交租金254427.44元和滞纳金763282.32元，总计1017709.76元（该数额暂以2020年10月19日为准进行计算，最终具体数额以原告与被告商铺租赁合同解除之日为准）；2、被告长钢公司、宋超共同向原告支付违约金246578.58元，总计1264288.34元（详见《费用详细列表》）；3、解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》；4、被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费16179元、申请诉讼保全费5000元、保全保险费1264.29元）。被告长钢公司、宋超答辩要点：1、被告长钢公司不存在欠付租金的情况，无任何违约行为，也无需支付滞纳金；2、被告宋超是长钢公司的执行校长，是履行职务行为，其行为的法律后果应由公司承担，应当驳回对宋超的起诉。被告长钢公司反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人之间的商铺租赁合同于2020年10月20日解除；2、请求法院判决被反诉人返还租金和装修款共172278元；3、诉讼费由被反诉人承担。原告宋霞答辩要点：1、原被告双方的租赁合同中并未约定承租方（两被告）可适用不可抗力进行提前单方终止合同；2、原告从未收到过两被告关于解除租赁合同的任何形式的通知，实际情况是两被告是在未通知原告的前提下擅自搬离承租场所，属于恶意欠租逃避债务；3、被告没有任何证据证明“被反诉人也曾参与协调会，对解除租赁合同一事是明知的也是认可的”的事实，因此，租赁合同并未在被告所述的2020年10月20日已经解除，直到法庭确认原被告租赁合同解除之日前，租金理应继续计算并由两被告共同承担；4、被告根据工程装修合同及付款凭证证明其装修花费33万元的主张，明显属于证明力不足，与事实不符，原告宋霞无需向被告返还租金、支付装修款；5、双方签订租赁合同并没有约定装修免租期，我方的计租日是从2019年11月1日开始，由原告宋霞在合同起租前即2019年10月下旬已安排案外人韩新海对涉案出租场所进行装修，后因被告认为韩新海装修费用过高，才转至由被告自行指定的第三方彭志辉（本案证人）继续对涉案房屋进行装修，装修承包人并非原告自主变更，而是应被告要求更换，由被告认可的承包人装修。综上，请求驳回反诉原告长钢公司的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2019年10月22日，宋霞（甲方）与长沙州立教育科技有限公司（乙方，后更名为长沙经济技术开发区长钢科技有限公司）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：第一条，租赁范围及用途：甲方同意将位于长沙市长沙县××路××东商会总部基地（星雅美辰）一号栋401（39.63）、402（39.63）、403（39.63）、404（39.63）、405（39.63）、406（39.63）、407（37.56）、408（70.36）、4011（164.86）、4016（56.61）室共计567.17平方，在装修后（乙方提供的装修方案）租给乙方使用。租赁期限为拾年，自2019年11月1日起至2029年10月30日止。第二条，保证金：为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之前交纳人民币40000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清应交纳所有费用后，甲方将保证金金额退还给乙方。第三条，租金：1、每月租金为人民币32900元；租金每季度（三个月）一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月至第三个月房租，以后每季度租金需在当月10日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；2、乙方从2021年11月1日起房租每年按6%递增。第四条，设施及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（物业费5元／㎡，水电按照实际产生收取）（包括房屋租赁税等与租金外的一切费用）由乙方负责；3、乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶。第五条，甲方责任和义务：甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。第六条，乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按实支付租金及其它各项费用，且按照本合同约定使用房屋；2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动。第七条，合同解除：本合同发生下列情形外，合同期限内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错造成房屋损毁的；3、出现不可抗力造成房屋损毁达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的。第八条，违约责任：1、由于甲方怠于履行维修义务或者情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或者折抵租金，但乙方应提供有效凭证；2、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述租赁费用总额的5%支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；4、乙方如逾期支付租金每逾期一日则按乙方须按日租金的三倍支付滞纳金；5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；6、因不可抗力原因造成或政府拆迁致使本合同不能继续履行或者造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。第九条，补充约定：承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应在第一时间通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失。但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。第十一条：本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼；第十二条：本合同未尽事项，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条：本合同经双方签章即生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。合同落款中，甲方有宋霞的签名（备注卡号：×××05；开户行：湖南省农商行九尾冲支行）；乙方有长沙州立教育科技有限公司的签章及宋超的签名。2、合同签订的当日即2019年10月22日，被告宋超分三次通过自己长沙银行手机银行向宋霞转账共计138700元（38700元一笔，50000元两笔），备注为保证金（40000元）及三个月房租（98700元），收款方账号与合同中提供的宋霞的账号一致。3、合同签订后，原告宋霞按合同的约定找了案外人韩新海对租赁房屋进行装修，韩新海进场并实施了部分装修。2019年11月2日，被告认为韩新海的装修报价过高且进度过慢，便与宋霞达成口头协议：约定由被告自行找第三方进行装修，装修费用由被告先行垫付，相关费用可以折抵房租。但双方并未对装修的标准、工艺以及装修的总费用达成书面协议。事后，被告宋超找到第三方彭志辉对租赁房屋进行了装修，装修费由被告垫付。2019年11月15日，原告宋霞的丈夫荣飞通过浦发银行手机银行向宋超转账50000元，双方均认可该50000元为宋霞支付给被告的房屋装修费。5、被告长钢公司自述租赁房屋的实际用途是从事中小学文化课程面授补课培训，2020年12月底装修进入尾声，因学生上课需要，被告长钢公司不得不一边抢时间装修，一边组织学生开始上课。6、2018年12月28日，长沙州立科技教育有限公司登记成立，胡文奇为法定代表人，陈某任监事。2020年7月21日，长沙州立科技教育有限公司工商登记更名为长沙经济技术开发区长钢科技有限公司。7、2020年7月31日、8月4日、8月12日，被告宋超又先后分三次通过自己长沙银行手机银行向原告宋霞转账共计97000元（三笔金额分别为57000元，10000元、30000元），备注为房租，收款方账号为×××05。8、2020年10月17日，原告宋霞发现被告长钢公司停止经营并搬离了租赁房屋。因无法联系被告，原告诉至本院请求解除双方的租赁合同并由被告承担违约责任，本院于2020年11月26日依法立案后，于2020年12月2日向被告长钢公司的执行校长宋超送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料。争议的事实及认定一、原被告之间《商铺租赁合同》的解除原因及时间。原告宋霞主张因被告擅自搬离租赁，构成了违约致使合同目的不能实现，请求解除双方的租赁合同。对被告在合同租赁期内未通知原告擅自搬离租赁房屋的行为不予认可。被告长钢公司辩称，因新冠疫情影响导致其经营困难，其搬离租赁房屋，属于不可抗力，故双方的合同自搬离时已事实上解除；经租赁房屋所在地长沙县湘龙街道办事处湘润社区居民委员会协调，该社区于2020年10月20日作出了《州立培训学校调解情况说明》，该说明载明：“原地址（山东商会四楼）房屋租赁关系与房东解除”，故其认为双方的租赁合同已于2020年10月20日解除。本院认为，被告在庭审中自认搬离租赁房屋时并未书面通知原告，且被告提供的证据不能证实原告参与了社区的协调，也不能证明原告认可社区的调解结果，故对被告引用不可抗力主张双方已于2020年10月20日解除合同的抗辩理由，本院不予采纳。被告主张自其搬离租赁房屋后双方的租赁关系形成了事实上的解除，现被告也诉请要求解除合同，本院认为应当自载有原告解除合同意思表示的诉状副本到达被告之日即2020年12月2日即视为双方合同的解除。二、租赁房屋装修费由谁承担。原告宋霞认为，合同签订后，原告按照合同的约定找了案外人韩新海对租赁房屋进行装修，后因被告认为韩新海报价200000元的装修费用过高，应被告的要求遂同意由被告自行装修。在质证过程中，原告对被告330000元的装修费不予认可，对案外人陈某支付给装修施工人彭志辉共计200000元的转账凭证有异议，原告仅认可180000元的装修费，于2019年11月15日支付给被告宋超的50000元装修费应予抵扣。被告长钢公司反诉称，因韩新海的装修进程太慢，而被告急需场地开展培训，经原告同意后，被告自行找第三方彭志辉对房屋进行了装修并垫付了330000元的装修费，按照合同约定所有的装修费均应由原告承担。被告提供了银行转账凭证，证明累计向彭志辉支付装修费330000元，具体为：2019年11月5日，一张尾数为3469的长沙银行卡向彭志辉尾数为2976的银行账户转账80000元；2019年11月15日，被告宋超通过建行手机银行向彭志辉转账50000元；2019年11月24日、12月19日、2019年12月30日，证人陈某先后分三次通过民生银行账号为6216××××7232的账户向彭志辉浦东发展银行账号为6217××××5445的账户转账共计200000元（三笔转账金额分别为30000元两笔，140000元一笔）。本院认为，1、双方的《商铺租赁合同》约定由原告对涉案租赁房屋进行装修后交付给被告使用，故原告先期装修的费用应由原告承担。2、双方在合同履行中，口头协商变更为由被告自行装修，是双方协商一致的结果，应视为双方对原合同的变更，本院予以认可。被告主张其为房屋装修的330000元应全部由原告承担，但其在庭审中自认在装修过程中，始终未将工程装修合同、工程项目造价单向原告出示，亦无法证明就装修的总费用得到了原告的追认。3、证人陈某系被告长钢公司监事，与被告存在利害关系，其证言证明力较小，本院不予采信。综上，本院认为，原告自愿承担180000元的装修费不违反法律规定，超出部分因双方约定不明确，应由被告自行承担，扣除原告已经支付给被告50000元的装修费，剩余130000元应由原告承担或折抵房租。三、被告是否欠交租金、是否应当承担滞纳金与违约金，原告是否应当返还租金和装修款。原告主张，被告未按合同约定支付租金，违反了合同约定，故被告应当支付尚欠租金254427.44元和滞纳金763282.32元、违约金246578.58元，总计1264288.34元。（庭审中，原告主动将实际损失作出调整：为5个月租金164500元的租金损失以及463585元的装修损失。）被告反诉主张：1、被告长钢公司不存在欠付租金，无需承担违约责任。因新冠疫情这一不可抗力，导致双方租赁合同解除，租金应计算至合同解除之日即2020年10月20日；2、截至2020年10月20日，其应支付的租金为383422元，其已实际向原告支付租金、装修款共计555700元，故原告应当返还租金及装修款共计172278元。另被告在庭审中提出原告主张的违约金计算标准过高，请求法院依法调整。经审查，截至本院确认的合同解除之日即2020年11月2日，共计13个月零1天（2019年11月1日至2020年12月2日），已经产生的租金应为428797元（32900元/月*13个月+32900元/30天），而被告长钢公司支出的费用共计365700元（含被告支付租金195700元、租房保证金40000元，垫付的装修费130000元），故被告长钢公司尚欠租金为63097元（428797元-365700元）。本院认为，1、合同提前终止后，承租人应当支付尚欠租金，被告已经支付的租金、租房保证金及垫付的装修费可以依约定予以抵扣，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院部分予以支持。2、被告拖欠租金、擅自搬离租赁房屋，应当承担违约责任。滞纳金通常是指行政机关对不按期限履行金钱缴纳义务的相对人，课以带惩罚性质的额外费用。本案中，双方合同中约定的滞纳金实质上仍属于民法意义上的违约金。被告认为违约金的计算方式和标准过高，请求本院予以调整，原告在庭审中表示同意。本院认为，被告长钢公司系从事线下面授培训的教育机构，新冠疫情客观上会对其招生、收入造成一定影响，所在社区介入处理长钢公司与学员之间的纠纷，也印证了长钢公司确实已陷入经营困难；而本案原告的损失主要为预期的租金收益，且租赁房屋的装修在一定程度上增加了房屋的使用、利用价值。综上，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，结合案件的实际情况，根据公平原则，本院酌情将违约金核减为一个月租金即32900元。三、折抵被告已支付给原告的各项费用后，被告尚欠原告租金，故被告要求原告返还租金及装修款的反诉请求没有事实依据。四、被告宋超是否应当承担责任。原告主张：1、宋超不是长钢公司的法定代表人，对外不能代表长钢公司，被告宋超与被告长钢公司并列作为租赁合同的承租方与原告签订了租赁合同，且在合同签章处有被告宋超的个人签名；2、房屋租金均由宋超个人账户向原告进行支付；3、两被告提交法庭的《反诉状》中，未将被告宋超和长钢公司分开论述；4、在庭审中宋超自认，由其本人集中向长钢公司的员工发放工资。综上，被告宋超应为长钢公司实际合伙人，应与长钢公司及其法定代表人胡文奇共同承担责任及后果。被告宋超辩称，宋超作为公司员工，发放工资、收取学费都是职务行为，其行为后果应由被告公司承担。市场交易中，用个人银行账户走公司款项是很普遍的现象，以此认定责任混同缺乏事实依据。本院认为，本案中，根据原告提供的证据表明被告宋超系被告长钢公司的执行校长，被告长钢公司对宋超身份及上述行为均予以认可。因此，宋超的上述行为应当认定为职务行为，其行为后果应由被告长钢公司承担。故对原告要求被告宋超与长钢公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告宋霞与被告长钢公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应依诚实信用原则全面、严格履行各自的合同义务。1、本案中，被告在合同履行期限内不履行合同义务，导致合同目的无法实现，原告起诉要求解除合同，本院依法确认原被告之间的房屋租赁合同自2020年12月2日解除；因被告搬离租赁房屋时未及时通知原告，故对被告长钢公司请求于2020年10月20日解除《商铺租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。2、被告长钢公司未按合同约定支付租金，原告宋霞要求被告长钢公司支付租金的诉讼请求，本院在实欠租金63097元的范围内予以支持；3、关于违约金的问题，被告长钢公司未按合同支付租金已构成违约，依法应当承担违约责任。被告长钢公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院结合案件的实际情况，根据公平原则酌情将违约金核减为一个月租金即32900元。4、企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，应承担民事责任，故对原告要求被告宋超与长钢公司共同承担责任的诉请，本院不予支持。5、因长钢公司支付的所有费用尚不足以覆盖其欠交房屋租金，被告长钢公司反诉要求宋霞返还租金及装修款共计172278元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：一、限被告(反诉原告)长沙经济技术开发区长钢科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宋霞房屋租金63097元及违约金32900元；二、驳回原告（反诉被告）宋霞的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)长沙经济技术开发区长钢科技有限公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16179元，减半收取8089.5元，财产保全费5000元、保全保险费1264.29元，共计14353.79元，由原告（反诉被告）宋霞承担7400.79元；被告(反诉原告)长沙经济技术开发区长钢科技有限公司承担6953元。反诉受理费1873元，减半收取936.5元，由由被告(反诉原告)长沙经济技术开发区长钢科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗少辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 理附适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第四十三条窗体顶端《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。