河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4699号上诉人（原审原告、反诉被告）：周扬锋，男，1984年11月4日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：张卫东，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晓兰，河南骏腾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邱卫国，男，1975年2月14日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘恩，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市殷都区西郊乡小屯村民委员会，住所地：安阳市殷都区西郊乡小屯村。法定代表人：霍志房，职务：主任。委托诉讼代理人：何永献，男，系该村支部书记。上诉人周扬锋与上诉人邱卫国、被上诉人安阳市殷都区西郊乡小屯村民委员会（以下简称小屯村委会）租赁合同纠纷一案，周扬锋、邱卫国均不服河南省安阳市殷都区人民法院（2019）豫0505民初469号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周扬锋上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判驳回邱卫国向周扬锋支付拆迁补偿款274,854.22元和租金25,644元，共计300,498.22元；撤销一审判决第四项，改判邱卫国支付上诉人280,832.22元；2.本案一、二审诉讼费由邱卫国承担。事实和理由：《资产明细表》中5、12、15-17、29-41、45、47-50、54、59-61、63-68、76、78-84、88的项目都是周扬锋在接手后新增设的项目，共42项。2019年5月8日法院组织双方看现场时，邱卫国对周扬锋主张的真人CS区域的所有项目（即《资产明细表》中项目59-61、63-68)、木质长廊区域的项目（即《资产明细表》中项目47-50)、基地中的围栏（即《资产明细表》中项目76)及对部分装修、水泥台阶等当场表示认可，一审法院违背事实仅支持了《资产明细表》第47项木质长廊这一项目的70%补偿款归周扬锋，严重损害了周扬锋的合法权益。其次，邱卫国向法院提交的视频资料中未显示周扬锋主张的如木质长廊区域项目、木屋、铁护栏、空调及真人CS区域的建设等，证明周扬锋接手租赁物后新增了以上项目。此外，周扬锋对一审判决书中认定的《资产审核明细表》中项目92停业补助210,492元，项目91搬家费和项目93奖金的50%即57,885.3元归周扬锋所有无异议，对一审法院认定的《资产审核明细表》中周扬锋主张的其他项目补偿按50,000元周扬锋无异议。综上，周扬锋应得补偿款为574,854.22元，因周扬锋己领取30万元，故邱卫国应支付周扬锋补偿款274,854.22元。邱卫国答辩称：周扬锋的上诉请求没有事实及法律依据，在征收补偿协议和征收协议中行政相对人为邱卫国，并非周扬锋，周扬锋主张权利应向其行政相对人政府主张，而非邱卫国。周扬锋提交的相关证据不符合证据的形式要件，为二联单，不能证明实际花费。周扬锋并没有按照合同约定按时缴纳土地租赁费和物业租赁费，所以已经丧失了相应的债权请求权，并且构成违约，应当承担违约责任。物业租赁协议中明确约定征收补偿款不超过500万元周扬锋无权主张，而事实上征收补偿款是200余万元，并未超过约定的500万元，应当按照合同的约定，故应当驳回周扬锋的上诉请求。小屯委会答辩称，没有意见。邱卫国上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判确认周扬锋与邱卫国2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》有效，并支持邱卫国的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由周扬锋承担。事实与理由：1.邱卫国与周扬锋2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》有效。邱卫国是将童年农庄整体出租给周扬锋，面积达到约55亩土地及地上附属物，其中建设用地面积仅5077m2，而且已经进行了安阳市发改委备案和土地规划部门规划许可，并且己经按照安阳市正常征收标准进行了征收补偿，并没有不予补偿。一审过程中周扬锋虽提供了违建处罚决定但是邱卫国提供的安阳市殷都区自然资源局和政府委托河南省有色金属测绘有限公司测绘报告显示该面积为5077m2土地性质和规划己经在2010年开始为集体建设用地，即在跟周扬锋签订合同和辩论终结前，土地性质和规划许可己经是集体建设用地，认定违建的事实和法律基础己经不存在。2.物业租赁费周扬锋并没有按照约定按时足额缴纳，构成违约。原审判决书显示认定邱卫国弟弟邱爱国收取了周扬锋酒抵偿物业租赁费，由于周扬锋并没有提供邱爱国委托书存在过错，邱卫国事后知道收取酒的事情，但并不认可物业租赁费已清的事实，况且酒价值很低无法抵偿租赁费。基于周扬锋的违约，其已丧失了基于合同任何请求权，且应当承担违约责任，支付邱卫国20万元违约金。3.周扬锋己经收取的30万元无事实和法律依据，应当返还。周扬锋从小屯委会领取30万元没有邱卫国签字认可，也没有事实和法律依据，政府的征收补偿款发放相对人是邱卫国并非周扬锋，如果周扬锋主张权利应当向其行政相对人主张，依据合同相对性和征收相对性，周扬锋收取的30万元都没有依据。4.营业损失应当属于邱卫国。政府行政征收相对人是邱卫国、童年农庄，并非周扬锋，是童年农庄的营业损失并不是红普基地，在政府征收文件没有变更情况下，周扬锋主张营业损失没有事实和法律依据。5.一审适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同具体法律若干问题的规定》为判决依据是错误的。周扬锋答辩称：1.邱卫国与周扬锋于2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》无效。童年农庄是在小屯的水浇地上建造的违章建筑，安阳市殷都区国土资源局于2012年12月26日对邱卫国进行过行政处罚，并曾要求邱卫国限期15个工作日内自行拆除后来租赁给周扬锋的地上建筑物，还对其进行了罚款。邱卫国和小屯委会故意隐瞒本案建筑系无任何手续的违章建筑这一事实，将“童年农庄”建筑物和土地租赁给周扬锋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定案涉《物业租赁经营协议》无效。2.邱卫国、小屯委会无权要求周扬锋向其支付土地租赁费。《物业租赁经营协议》第二.2条明确约定土地租赁费由周扬锋直接向小屯委会支付，与邱卫国无任何关系。一审中小屯委会认可周扬锋已向其支付了从2016年4月到2018年4月之间共计两年的土地租赁费，且由于土地上的租赁物属于违章建筑，周扬锋于2018年6月2日收到拆违通知书，租赁物2018年6月9日被拆除完毕，周扬锋2018年6月2日之前就开始筹划搬迁事宜，所以周扬锋在刚进入第三年租期时租赁物即被拆除的情况下，既不可能继续使用租赁物，也不可能继续使用小屯委会的土地，所以也就不存在租赁物被拆除后继续向小屯委会支付第三年土地租赁费108,760元的可能性。3.邱卫国、小屯委会要求周扬锋返还已领取的30万元补偿款无事实和法律依据。本案补偿款涉及的项目均为地上建筑物和构筑物，没有涉及对土地的补偿，而由于地上的所有建筑物和构筑物均与小屯委会无关，所以补偿款也与小屯委会无关。《物业租赁经营协议》第三.2条中明确约定后期新建部分的赔偿款归乙方（即周扬锋）所有。如果邱卫国认为周扬锋己领取的30万元补偿款与其无关，那么邱卫国就不会同意让周扬锋先期领取。4.邱卫国要求周扬锋支付20万元违约金无事实和法律依据。周扬锋在本案中无违约行为，邱卫国违背协议第三.3条的约定和诚实信用原则，在明知租赁物系违章建筑的情况下，故意隐瞒事实真相，为获得租赁费而诱使周扬锋在租赁前期在租赁物上进行了大量投资，并由此给周扬锋造成了巨大损失，真正违约的是两个缺乏诚信的邱卫国与小屯委会，邱卫国也无证据证明周扬锋的行为给其造成了损失。小屯委会陈述意见：村委会可证明案涉农庄投资都是邱卫国所建，周扬锋基本上没有进行投资。周扬锋的一审诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》无效；2.依法判令两被告向原告支付各项拆迁补偿款共计558,902.95元；3.依法判令被告邱卫国向原告退还地上建筑和设备设施租赁费3万元（从2018年6月2日至2018年8月1日）；4.依法判令两被告赔偿原告各项损失共计2,186,360.85元；5.诉讼费由两被告承担。邱卫国的一审反诉请求：1.判令反诉被告周扬锋支付反诉原告土地租赁费108,760元（2018年4月5日至2019年4月5日）；2.判令周扬锋返还已领取的30万元征收款；3.判令周扬锋支付违约金20万元；4.诉讼费由周扬锋承担。一审法院查明：1、2012年9月，邱卫国租赁殷都区小屯北地54.38亩建有童年农庄。邱卫国及童年农庄委托安阳醍恩贸易有限公司办理小屯北地河南省企业投资项目备案确认事宜。2012年10月24日，安阳市殷都区发展和改革委员会出具了备案确认书，确认该公司申请备案的河南省安阳市殷都区殷商休闲观光园项目，符合国家产业政策，准予备案。2、2012年12月26日，殷都区国土局查明邱卫国未经批准于2012年9月在小屯村东北××土地用途××童年农庄农家乐，占地面积5,077.73平方米，对邱卫国作出行政处罚决定，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，处罚款86,321.4元。该罚款已交纳。经西郊乡政府委托，河南省有色测绘有限公司对童年农庄建设项目用地进行了土地勘测定界，于2020年6月10日出具土地勘测定界技术报告书，其中殷都区2013年土地利用现状图（局部）显示，童年农庄用地面积0.5078公顷全部为建设用地。3、邱卫国于2016年4月5日重新与小屯委会签订了《土地承包合同》，2016年5月20日，周扬锋作为乙方与邱卫国作为甲方签订《物业租赁经营协议》。协议约定：一、物业来源及现状：该地块位于西郊××××北地，合计54.38亩；经营期限从2016年4月5日至2028年4月5日，承包费108,760元/年；该地块上建筑物共间，建筑面积㎡，初步完成装修，围墙完整。水电网线铺设完毕，并可投入运营。地上建筑及设备设施为甲方投资所得。二、合作内容：甲方将该物业整体承包给乙方经营，经营期限为2016年8月1日至2028年4月5日，主要开展包括经营青少年组织拓展、旅游观光、农庄、住宿、餐饮、企业培训、真人CS等项目；土地租赁费用由乙方每年按时支付到小屯委会。地上建筑及设备设施部分租金由乙方支付给甲方，租金第一年为现金8万元，消费款3万元；第二年为现金15万元，消费款3万元；第三年为现金20万元，消费款5万元；第四年为现金20万元，消费款10万元，以后租金不再上涨。每年7月1日前一次性缴清下一年度地上部分租金；甲方与小屯委会私下调整承包合同条款，或者利用原双方签订的其他合同条款对抗乙方的行为无效，由此造成乙方损失的应双倍赔偿乙方损失。三、其他事宜：乙方因经营需要，可以在该地块上及原建筑物上搭建临时性建筑，甲方需要协调村委同意；在项目运营过程中，若遇到征收赔偿，超过原建筑价值获得的赔偿，甲方应给予乙方30%的分成。现物业暂作价为500万元。后期新建部分的赔偿归乙方所有；甲方确保该地块及物业上没有法律上的纠纷。若发生纠纷造成损失的，甲方应承担全部赔偿责任；2016年2月1日起甲方投资的床、被褥、帐篷等物品作价元，由乙方2016年10月1日前以现金支付给甲方，归乙方所有；一方违约导致对方损失的，应赔偿对方损失；本协议生效条件为小屯同意；本协议签订之日，乙方缴清2016年度土地租赁费及地上建筑部分定金5万元，剩余部分2016年8月1日前缴清，双方签字生效。附件：承包合同复印件。甲乙双方分别签字，小屯委会加盖公章并表示同意。4、租金交纳情况：（1）2016年5月20日，西郊乡农业服务中心出具的收据载明，收到邱卫国、周扬锋交纳的2016年4月5日至2017年4月5日租地费108,760元；（2）小屯委会认可周扬锋交纳了2017年4月5日至2018年4月5日的土地租赁费108,760元；（3）小屯委会出具证明，载明邱卫国于2018年2月8日交纳2018年4月5日至2019年4月5日土地租赁费108,760元。（4）2018年2月11日，邱卫国弟弟邱爱国出具收据，载明“今收到现金肆万圆整及老贵酒11箱（合计现金壹万壹仟柒佰圆整）。2017年8月1日-2018年7月31日房费＋消费款已清”。5、童年农庄限期拆除情况：2018年6月2日，殷都区违法建设整治拆除行动指挥部向西郊乡政府发出拆违督导通知，欢乐农庄存在的违法简易房40余间，面积约3,000平方米，限于6月9日前必须拆除完毕。该欢乐农庄即为童年农庄。6、童年农庄补偿及补偿款领取情况：2018年6月26日，西郊乡政府作为甲方与邱卫国作为乙方签订《拆迁补偿协议》，约定范围内乙方所有的房屋建筑及其他附着物，拆迁补偿费共计2347504.53元。邱卫国和周扬锋均系从小屯委会领取的补偿款，其中邱卫国于2018年6月19日领取40万元，同年7月16日领取80万元，2019年2月3日领取30万元，2020年5月25日领取25万元，邱卫国领取补偿款共计175万元；周扬锋于2018年6月19日领取10万元；同年7月16日领取20万元，周扬锋领取补偿款共计30万元；小屯委会认可其账户中还有补偿款5万元未领取，剩余的补偿款未实际拨付。7、周扬锋于2016年8月3日与刘登峰签订防腐木景观亭子及长廊施工合同，工程总价18万元，周扬锋通过银行转账方式支付刘登峰11万元。一审法院认为，本案主要有如下争议焦点：1、关于周扬锋与邱卫国于2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》效力问题。邱卫国租赁案涉土地所建童年农庄因系违章建筑，先后被殷都区国土局和殷都区违法建设整治拆除行动指挥部限期拆除，该《物业租赁经营协议》违反了法律强制性规定，故应认定为无效。2、关于周扬锋主张邱卫国和小屯委会支付各项拆迁补偿款共计558,902.95元，邱卫国、小屯委会反诉要求周扬锋返还已领取的30万元补偿款问题。《物业租赁经营协议》无效，但政府对邱卫国所作拆迁补偿中周扬锋新建部分的赔偿仍应归周扬锋所有。对周扬锋所称新建部分，双方争议较大，邱卫国除认可木质长廊是周扬锋在邱卫国所建砖混地基基础上和十个木质亭基础上改建外，其他均不认可。根据拆迁资产审核明细表中木质长廊补偿款为148,350元，周扬锋提供了防腐木景观亭子及长廊施工合同，并提供11万元转款凭证，本院酌定148,350元中的70%即103,845元归周扬锋所有，30%即44,505元归邱卫国所有。资产审核明细表所涉停业补助210,492元，因系周扬锋经营期间拆迁，应归周扬锋所有；所涉搬家费10524.6元，奖金105,246元，共计115,770.6元，因邱卫国系将物业整体承包给周扬锋经营，其中亦有邱卫国物品，故本院酌定50%即57,885.3元归周扬锋所有，57,885.3元归邱卫国所有，三项中共计268377.3元归周扬锋所有。周扬锋主张的其他项补偿款，结合周扬锋及邱卫国陈述及资产审核明细表，本院酌定补偿款中的5万元归周扬锋所有。拆迁补偿协议中被补偿人为邱卫国，补偿款共计2,347,504.53元，补偿款中共计422,222.3元归周扬锋所有，周扬锋已从小屯委会领取30万元，故剩余款项122222.3元应由邱卫国给付周扬锋，其他拆迁补偿款均归邱卫国所有，周扬锋关于拆迁补偿款的其他诉请不予支持。邱卫国和小屯委会要求周扬锋返还30万元拆迁补偿款的反诉请求不予支持。3、关于周扬锋主张邱卫国退还2018年6月2日至2018年7月31日地上建筑和设备设施租赁费3万元问题。《物业租赁经营协议》约定，地上建筑及设备设施部分租金第二年为现金15万元，消费款3万元。邱卫国弟弟邱爱国出具的收据可以证明周扬锋付清2017年8月1日至2018年7月31日的租金15万元和消费款3万元，因地上建筑等被限于2018年6月9日前拆除，故邱卫国应返还周扬锋2018年6月10日-2018年7月31日的租金25,644元。4、关于周扬锋主张邱卫国、小屯委会赔偿各项损失共计2,186,360.85元问题。周扬锋主张赔偿的两年建筑物租金26万元和2016年4月5日至2018年4月5日两年土地租赁费217,520元，均系周扬锋实际经营期间的租金和土地租赁费，故对上述诉请不予支持。关于周扬锋主张赔偿的入场场地修整、维修费、基地装修费、广告费、体能乐园投资款、真人CS基地投资款、网站建设和推广投资款等其他损失，证据不足，均不予支持。5、关于邱卫国、小屯委会反诉要求周扬锋支付2018年4月5日至2019年4月5日的土地租赁费用108,760元及违约金20万元问题。童年农庄被限于2018年6月9日前拆除完毕，确定周扬锋实际使用案涉土地至2018年6月9日，故周扬锋应支付2018年4月5日至2018年6月9日的土地租赁费19,666元，因邱卫国已将土地租赁费支付小屯委会，故该款应由周扬锋支付给邱卫国，对邱卫国和小屯委会的其他反诉请求不予支持。综上所述，确认原、被告于2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》无效。邱卫国应给付周扬锋拆迁补偿款122,222.3元，退还周扬锋租金25,644元，共计147,866.3元；周扬锋应给付邱卫国土地租赁费19,666元，折抵后邱卫国实际应给付周扬锋128,200.3元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十一条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告周扬锋与被告邱卫国于2016年5月20日签订的《物业租赁经营协议》无效；二、被告邱卫国于本判决生效之日起十日内给付原告周扬锋拆迁补偿款122,222.3元和租金25,644元，共计147,866.3元；三、反诉被告周扬锋于本判决生效之日起十日内给付反诉原告邱卫国土地租赁费19,666元；四、上述一、二项折抵后，邱卫国于本判决生效之日起十日内给付周扬锋128,200.3元；五、驳回原告周扬锋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邱卫国和安阳市殷都区西郊乡小屯村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,002元，由原告周扬锋负担27,457元，被告邱卫国负担1,545元。反诉案件受理费4,494元，由反诉原告邱卫国和安阳市殷都区西郊乡小屯村民委员会负担4,208元，反诉被告周扬锋负担286元。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，邱卫国上诉主张双方签订的合同有效，因邱卫国租赁给周扬锋的土地上的建筑物未取得合法建造手续，系违章建筑，虽然邱卫国称建筑物所占土地仅5,000元平方米，而合同涉及的土地为55亩，根据双方签订的合同，建筑物所占土地与其他土地系不可侵害的整体，将二者分割开来将无法实现周扬锋签订合同的目的，故依照《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定双方签订的合同整体无效并无不当，邱卫国的该上诉主张不能成立，本院不予支持。当事人对于自己的主张，应当提供证据予以证明，因未能提供证据或提供的证据不足以主张其主张的，应当承担举证不能的法律后果。周扬锋主张《资产明细表》中5、12、15-17、29-41、45、47-50、54、59-61、63-68、76、78-84、88的项目都是周扬锋在接手后新增设的项目，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院未予支持该部分补偿费用并无不妥，故周扬锋的该主张不能成立，本院不予支持。周扬锋主张木质长廊均全部系其建筑，但其提供的证据不足以证明该主张，邱卫国认可部分系周扬锋建造，一审据此认定双方各得该部分50%补偿款并无不当。邱卫国上诉主张营业损失部分补偿款应由其享有，因案涉建筑物及场地实际由周扬锋进行经营，故该主张不能成立。邱卫国主张周扬锋领取的30万元补偿款应予返还，因周扬锋实际应得补偿款为40余万元，已超过其领取的部分，故该主张不能成立。邱卫国主张周扬锋违约，应支付违约金20万元，因双方签订的合同无效，该主张无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，周扬锋、邱卫国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,153元，由周扬锋负担3,353元，由邱卫国负担9,800元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月十八日书记员 邢露露