呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1429号上诉人(原审被告)：班福生，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海珍，内蒙古网银律师事务所律师。委托诉讼代理人：其力木格，内蒙古网银律师事务所律师。上诉人(原审被告)：常淑英，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常素萍，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯海南，内蒙古乐水律师事务所律师。委托诉讼代理人：马佳丽，内蒙古乐水律师事务所律师。上诉人班福生、常淑英因与被上诉人常素萍确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人班福生的委托诉讼代理人王海珍、其力木格，上诉人常淑英及其委托诉讼代理人白喜文，被上诉人常素萍的委托诉讼代理人冯海南、马佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。班福生上诉请求：1.请求将（2019）内0102民初6614号民事判决依法改判或发回重审;2.判令常素萍承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、（2015）呼民再字第00008号判决的案由是返还原物纠纷，该判决仅在法院认定中提出常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记薄的记载与房屋真实权利状态不符的意见，并未做出房屋归属实体权利判决。二、一审法院依据（2015）呼民再字第00008号判决中对常素萍支出过部分房款的意见，认定常素萍为涉案房屋共同共有人并享有共同共有权利，显然是混淆了债权和物权的概念。一审法院对常素萍享有涉案房屋共同共有权利事实的认定及适用《中华人民共和国合同法》中关于“无权处分行为效力”的规定，属于认定事实及适用法律错误。综上，一审法院主观臆断采信部分证据，而忽略其它已经生效且形成对抗的生效判决，擅自对房屋权属做出认定属于越权裁判，程序上严重违法。常淑英上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2019）内0102民初6614号民事判决，依法改判驳回常素萍的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、常淑英有充分的证据可以证明涉案房屋所有权人为常淑英，足以推翻呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民再字第00008号民事判决认定的事实，一审法院不应以（2015）呼民再字第00008号民事判决作为认定事实的依据。（一）首先，常淑英提供的《商品房预售合同》、《商品房补充合同》、《商品房销售补充合同》、销售不动产统一发票、首付款收据等证据均显示购房人、付款人为常淑英，（2011）新民三初字第77号民事判决、（2013）新民再字第5号民事判决、（2014）呼民再终字第00010号民事裁定、（2014）新民再字第10号民事判决、（2015）呼民再终字第00016号民事判决、（2012）新民一初字第329号民事判决、（2013）呼民一终字第85号民事判决、（2014）呼民再字第00008号民事判决等证据足以证明常淑英是涉案房屋购买人，具有购买涉案房屋的意思表示且与内蒙古祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）达成了合意并签订了合法有效的购房合同。祥泰公司只认可涉案房屋的购买人为常淑英，并为常淑英办理了不动产权证。（二）涉案房屋已经通过所有权确认纠纷，经（2012）新民一初字第329号民事判决、（2013）呼民一终字第85号民事判决、（2014）呼民再字第00008号民事判决确认所有权人为常淑英，上述判决未经法定程序撤销，为生效判决。虽然返还原物纠纷中经（2015）呼民再字第00008号民事判决认定涉案房屋并非完全由常淑英个人购买，常淑英对涉案房屋不具有完全产权，但返还原物纠纷判决不能使所有权确认纠纷判决失效，故应认定已生效的所有权确认纠纷判决确定的事实，涉案房屋的所有权人应为常淑英。一审法院仅依据（2015）呼民再字第00008号民事判决作为认定事实与裁判的依据，有失公允。（三）常素萍没有提供有效的证据证明其与常淑英具有共同购买涉案房屋的意思表示。（四）（2015）呼民再字第00008号民事判决依据祥泰公司出具的《证明》认定常素萍与常淑英对涉案房屋共同共有没有事实与法律依据。该《证明》系祥泰公司员工个人出具的，没有祥泰公司公章予以确认，也没有祥泰公司授权，该证人也并未到庭接受询问，不符合《民事诉讼法》第七十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、五十六条的规定，不应被采纳。二、常淑萍为涉案房屋所有权人，其与班福生签订的《房屋买卖合同》合法有效，即使常淑英无权处分涉案房屋，班福生也构成善意取得。常淑英与班福生签订《房屋买卖合同》时，不动产权证登记人为常淑英，班福生受让涉案房屋时不知常淑英为无处分权人，且无重大过失,应当认定班福生为善意。涉案房屋现已变更登记在班福生名下，符合善意取得的构成要件。班福生已经支付了合理的对价。综上，常淑英为涉案房屋的合法所有权人，并通过法院生效判决由祥泰公司为常淑英办理了不动产权证，符合法律规定。常淑英作为涉案房屋所有权人处分自己财产的行为合法有效,其与班福生签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。请求二审法院依法驳回常素萍的诉讼请求。常素萍辩称，一、一审判决认定常淑英与班福生签订的《房屋买卖合同》无效，具有事实及法律依据，班福生不构成善意取得。班福生起诉常素萍排除妨害纠纷一案，历经一审、二审、再审，均驳回班福生的请求。依据已生效的呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初6739号民事判决、呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终1466号民事判决及内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民申816号民事裁定，能够认定常素萍对涉案房屋享有共有权，常淑英未经常素萍同意将房屋转让给班福生的行为未经共有权人常素萍追认，应认定为无效。二、常淑英所引用的所有权确认纠纷裁判文书，并未确认常淑英系所有权人，常淑英的陈述与生效裁判文书的内容不符。三、常淑英以房屋买卖合同纠纷裁判文书证明其是涉案房屋所有权人，没有依据。涉案房屋所有权证办至常淑英名下后，常淑英向法院提起返还原物诉讼，要求常素萍返还房屋，经过再审判决，呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再字第00008号民事判决，认定常素萍与常淑英均具有购买涉案房屋的意思表示且分别支出过部分房款，常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记簿上的记载于涉案房屋真实权利状态不符。四、（2015）呼民再字第00008号民事判决与（2014）呼民再字第00008号民事判决并不矛盾，两份判决能够相互印证常素萍与常淑英是涉案房屋的共有权人。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确、证据充足，请求二审法院依法驳回常淑英、班福生的上诉请求，维持原判。常素萍向一审法院起诉请求：请求法院依法确认常淑英与班福生签订的《房屋买卖合同》无效及房屋买卖行为无效。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认。一、关于房屋买卖合同纠纷：常淑英诉祥泰公司房屋买卖合同纠纷，常淑英诉请确认与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效，祥泰公司协助常淑英办理产权登记手续。2011年7月27日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2011）新民三初字第77号民事判决，判决确认常淑英与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效，祥泰公司协助常淑英办理产权登记手续。案外人常素萍申请再审。2013年11月5日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2013）新民再字第5号民事判决，判决维持（2011）新民三初字第77号民事判决，常素萍不服判决上诉至呼和浩特市中级人民法院。2014年5月27日，呼和浩特市中级人民法院作出（2014）新民再终字第00010号民事裁定，裁定撤销呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民再字第5号民事判决及（2011）新民三初字第77号民事判决，发回呼和浩特市新城区人民法院重审。2015年4月17日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2014）新民再字第10号民事判决，判决确认常淑英与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效，驳回常素萍的诉讼请求。常素萍不服上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再终字第00016号民事判决，判决维持呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民再字第10号民事判决。二、关于返还原物纠纷：常淑英与常素萍返还原物纠纷，常淑英诉请常素萍返还涉案房屋。呼和浩特市新城区人民法院2012年6月18日作出（2012）新民一初字第202号民事判决，常素萍不服上诉至呼和浩特市中级人民法院。2013年6月17日，呼和浩特市中级人民法院作出（2012）呼民一终字第1054号民事判决。常素萍不服申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2014年7月7日作出（2014）内民申字第430号民事裁定，指令呼和浩特市中级人民法院再审。2016年3月4日，呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再字第00008号民事判决，判决撤销呼和浩特市中级人民法院（2012）呼民一终字第1054号民事判决、呼和浩特市新城区人民法院（2012）新民一初字第202号民事判决，驳回常淑英的诉讼请求。该判决认为，常素萍、常淑英均具有购买涉案房屋的意思表示且分别支出过部分房款。据此，可认定涉案房屋并非完全由常淑英个人购买，常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记簿的记载与涉案房屋真实权力状态不符，故常淑英主张常素萍返还涉案房屋的请求不能成立。班福生起诉常淑萍排除妨害纠纷一案，请求法院判令常淑萍搬出涉案争议的房屋，呼和浩特市新城区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决驳回班福生的诉讼请求，班福生不服（2016）内0102民初6379号民事判决，提出上诉。呼和浩特市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）内01民终1466号民事判决，内容为：“驳回上诉，维持原判”。班福生向内蒙古自治区高级人民法院提出再审，内蒙古自治区高级人民法院于2018年6月6日作出（2018）内民申816号民事裁定，内容为：“驳回班福生的再审申请”。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、2000年3月17日，常淑英与祥泰公司签订《预定房屋协议》，约定常淑英购买祥泰公司开发的的位××街。2000年4月28日，常淑英与祥泰公司签订了《商品房预售合同》及《商品房补充合同》，约定常淑英购买上述房屋。常淑英向祥泰公司交付购房款534532元。2011年10月8日，常淑英与祥泰公司签订了《商品房销售补充合同》，约定祥泰幼儿园实测面积为613.65平米，常淑英需补清剩余房款11005元。二、呼和浩特市新城区人民法院作出（2003）新行初11号行政判决，判决撤销常淑宏名下的呼房权证新城区字第XXXX号房屋所有权证。房权证新城区字第2011163557号《房屋所有权证》载明位于××区房屋所有权为常淑英所有。2016年6月22日，常淑英与班福生签订《房屋买卖合同》，约定班福生购买常淑英所有的的位××区房屋，合同约定房屋总售价415万元，班福生向常淑英支付购房235万元，剩余购房款180万元未付。班福生办理了蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0003599号证书。一审法院认为，根据上述事实，该涉案房屋属于常淑英、常素萍共有，常淑英未经共有人常素萍同意将涉案房屋出售给班福生，事后也未得到共有人常素萍的追认，故常淑英与班福生于2016年6月22日签订的《房屋买卖合同》应当认定无效，常素萍的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。常淑英与班福生的辩解，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，判决：确认常淑英与班福生于2016年6月22日签订的购买位于呼和浩特市××区房屋的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，由常淑英承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对当事人二审争议的事实认定如下：1.2000年3月17日，常淑英与祥泰公司签订了《预定房屋协议》，2000年4月28日，常淑英与祥泰公司签订《商品房预售合同》、《商品房补充合同》，合同约定由祥泰公司将位于呼和浩特市××区的房屋出售给常淑英。合同签订后，常淑英缴纳了首付房款284542元，剩余房款66万元以常淑英、常素萍、常淑宏、**、乌日娜、刘军平等七人的名义办理了按揭贷款。常素萍在此开办幼儿园并负责偿还贷款，贷款于2010年9月还清。2.2011年4月21日，常淑英起诉祥泰公司，请求确认与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效，并由祥泰公司协助办理所有权登记手续。2011年7月27日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2011）新民三初字第77号民事判决，判决确认常淑英与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效。后该案几经审理，最终由呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再终字第00016号民事判决，判决维持确认常淑英与祥泰公司签订的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房补充合同》有效的结果。3.常淑英于2012年1月6日取得了涉案房屋的产权证书。4.2012年，常淑英诉请常素萍返还涉案房屋。该案一审、二审判决均支持了常淑英的诉讼请求。常素萍不服申请再审。2016年3月4日，呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再字第00008号民事判决，判决驳回常淑英的诉讼请求。该判决认为，常素萍、常淑英均具有购买涉案房屋的意思表示且分别支出过部分房款。据此，可认定涉案房屋并非完全由常淑英个人购买，常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记簿的记载与涉案房屋真实权利状态不符，故常淑英主张常素萍返还涉案房屋的请求不能成立。5.2012年，常素萍诉请确认涉案房屋的所有权。该案一审、二审判决均驳回了常素萍的诉讼请求。2015年12月31日，呼和浩特市中级人民法院作出（2014）呼民再字第00008号民事判决，判决维持二审判决即驳回常素萍的诉讼请求。该判决认为，争议房屋为常素萍、常淑英共有，故不能确认常素萍对涉案房屋有完全产权。6.2016年6月22日，常淑英与班福生签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以415万的价格出售。常淑英、班福生于2016年6月24日办理了过户登记。7.2016年，班福生起诉常素萍排除妨害，请求法院判令常素萍搬出涉案争议的房屋，该案一审、二审均判决驳回了班福生的诉讼请求。班福生向内蒙古自治区高级人民法院提出再审，内蒙古自治区高级人民法院于2018年6月6日做出（2018）内民申816号民事裁定，裁定驳回班福生的再审申请。理由为：根据呼和浩特市中级人民法院作出（2015）呼民再字第00008号民事判决的认定，常淑英对涉案房屋没有完全产权，其出售房屋的行为是无权处分，且班福生进行房屋买卖时有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，具有重大过失，不构成善意取得。故原审判决认为班福生停止侵害，排除妨害的诉讼请求不能成立，并无不当。本院认为，本案的争议焦点是常素萍请求确认常淑英与班福生之间的《房屋买卖合同》无效有无法律依据。常素萍依据已生效的呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初6739号民事判决、呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终1466号民事判决及内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民申816号民事裁定，认为常素萍对涉案房屋享有共有权，常淑英未经常素萍同意将房屋转让给班福生的行为未经共有权人常素萍追认，应认定为无效。一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十一条规定为依据判决确认常淑英与班福生于2016年6月22日签订的《房屋买卖合同》无效，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释明确，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，常素萍无证据证明常淑英与班福生签订《房屋买卖合同》存在因违反上述法律规定导致合同无效的情形，故常淑英与班福生签订的《房屋买卖合同》为有效合同。合同有效只是解决常淑英和班福生之间的债权关系，但因呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民再字第00008号民事判决认定“常淑英对涉案房屋不具有完全产权”以及内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民申816号民事裁定认定“班福生进行房屋买卖时有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，具有重大过失，不构成善意取得”，故班福生不能依据《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释进一步明确，因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，由出卖人承担违约责任。据此，班福生的损失可向出卖人常淑英另行主张。综上，常淑英与班福生之间的《房屋买卖合同》有效，但常淑英与班福生不能据此转移案涉房屋的物权。一审法院判决确认常淑英与班福生之间的《房屋买卖合同》无效，适用法律不当，应予纠正。综上所述，上诉人常淑英及班福生的上诉请求成立，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院号（2019）内0102民初6614民事判决；二、驳回常素萍的诉讼请求。一审案件受理费100元，由常素萍负担。二审案件受理费300元，由常素萍负担。本判决为终审判决。审判长 周 臻审判员 马国民审判员 张雪杨二〇二〇年九月十五日法官助理 齐 乐书记员 杜景瑶