安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1321民初2847号原告：闫思慧，女，1993年8月16日，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人:范自豪，男，1993年7月26日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，系闫思慧丈夫。被告（反诉原告）：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀北路****，统一社会信用代码91341321093160133R。法定代表人：肖毅。委托诉讼代理人：许虎，公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司砀山支行，住所地，住所地砀山县砀郡路**会信用代码91341321852420347P负责人：李立，行长。委托诉讼代理人：汪新春，该行员工。原告（反诉被告）闫思慧与被告（反诉原告）砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界公司）、第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行（砀山建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫思慧共同的委托诉讼代理人范自豪，被告七彩世界公司的委托诉讼代理人许虎，第三人砀山建行的委托诉讼代理人汪新春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫思慧向本院提出诉讼请求：1.依法撤销闫思慧与七彩世界公司签订的编号为04300220190765号商品房买卖合同（预售）；2.请法院依法判令闫思慧与七彩世界公司双方解除商品房买卖合同，并依据商品房买卖合同七彩世界公司退还闫思慧首付款415000元及417天利息86527.5元和返还闫思慧向砀山建行缴纳的贷款本息27460.05（自2019年12月30日至2020年8月10日）；3.请求法院依法判令七彩世界公司向闫思慧支付从贷款下达日至起始日产生的违约金、逾期产生230天违约金40480元（暂计算至2020年8月10日）4.本案的诉讼费用由七彩世界公司承担；5.依法解除闫思慧与砀山建行签订的个人购房借款合同及个人购房借款抵押合同。事实与理由：闫思慧与七彩世界公司于2019年6月13日，签订商品房买卖合同，购买位于砀山七彩世界20#1层0121室商品房，闫思慧依据向七彩世界公司支付首付款415000元，并按照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2020年1月23日将贷款415000元支付七彩世界公司。闫思慧已履行全部付款义务，但七彩世界公司未按照合同约定将验收合格的房屋交付闫思慧使用，根据合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，但截止到起诉之日，七彩世界公司仍没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，也没有向闫思慧实际交付房屋。逾期超过30日，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照5?计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2?向买受人支付违约金。闫思慧与七彩世界公司于2020年6月28日未取得最新房屋竣工验收合格备案表及质量保证书的情况下，在未达到合同配套设施交房条件（商品房现场未做道路、绿化，未取得正规用电，备用电缆裸露在外，未做下水，门口垃圾堆积如山等）强制交房，双方协商未果。七彩世界公司工作人员情绪激动，我方报警处理，经警察协调，给予七彩世界公司15天整改时间，交房时间另做安排，截至起诉之日，未接到交房安排。我方按照合同要求，向七彩世界公司提交退房通知书，七彩世界公司未作答复。七彩世界公司辩称：1.根据合同补充协议约定，七彩世界公司在闫思慧付清房款之前，可不予交付涉案房屋，合同约定交付日期为2019年12月31日，闫思慧付清款项的时间为2020年1月23日。故未向闫思慧发出通知书，是其逾期付款所致。2.闫思慧付款时间已临近春节，加之受疫情影响七彩世界公司在2020年4月份才恢复正常经营，关于案涉房屋并非七彩世界公司不予交付，是因为闫思慧与七彩世界公司对商品房是否达到交付条件存在争议，一直在协商过程中。3.案涉房屋于2019年1月已取得竣工验收备案表，满足了合同约定的交付条件。闫思慧诉讼请求中第二项第三项违约金计算并没有合同依据，因为闫思慧逾期付款七彩世界公司本着合同继续履行的原则未追究闫思慧的逾期付款违约责任，但是闫思慧因为房屋交付诉至法院。在本案中七彩世界公司决定反诉，追究其逾期付款的责任。砀山建行：无论闫思慧与七彩世界公司双方怎么调解或者判决，我们主张我们的权利。七彩世界公司向本院提出反诉请求：1.依法判令解除闫思慧与七彩世界公司签署的《商品房买卖合同》；2.依法判令七彩世界公司向闫思慧支付解除合同违约金83000元；3.依法判令闫思慧配合七彩世界公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；4.诉讼费用由闫思慧承担。事实和理由：2019年6月13日，闫思慧与七彩世界公司签订《商品房买受合同（预售）及补充协议》，约定闫思慧购买七彩世界公司开发的砀山七彩世界20#1层0121号，房屋总价830000元，闫思慧应支付首付款415000元并在签订合同后三日内签订借款合同、办理按揭贷款手续以支付剩余房款415000元。合同签订后，闫思慧支付了首付款415000元，但后续415000元的房款直至2020年1月22日方支付，严重逾期。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定“乙方应及时向按揭贷款银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订3个工作日内签署《借款合同》”、“乙方按揭贷款付款…。或因及其他任何原因（不可抗力除外）导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款均视为乙方违约，甲方有权要求解除合同，并有权要求乙方按照本补充协议约定承担违约责任”。故，七彩世界公司要求与闫思慧解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。七彩世界公司认为，闫思慧在平等、自愿、协调一致的基础上签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，未违反国家相关的法律法规，属真实有效的合同，双方应严格按合同约定履行。但，闫思慧直至签订合同7个多月后付清款项，属严重违约，应按《补充协议》第十三条承担违约责任，向七彩世界公司支付购房款总额10%的违约金。本院经审理认定事实如下：2019年7月9日，七彩世界公司（出卖人）与闫思慧（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告位于砀山县政务新区砀郡路南侧砀山七彩世界小区20#1单元0121号商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币20662.19元，总价款为人民币830000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款415000元，余款415000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5?计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2?向买受人支付违约金”。同日，闫思慧合计缴纳首付款415000元。七彩世界公司（甲方）与闫思慧（乙方）签订《合同补充协议》，协议约定:乙方应及时向按揭贷款银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订3个工作日内签署《借款合同》;乙方按揭贷款付款,未提供符合按揭银行要求的相关资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因及其他任何原因（不可抗力除外）导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权要求解除合同，并有权要求乙方按照本补充协议约定承担违约责任；除本合同另有约定外，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。2019年7月9日闫思慧申请房屋备案，2019年12月10日。砀山县房产管理服务中心审核通过备案登记。2019年12月30日，闫思慧、范自豪与砀山建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款415000元用于购买砀山七彩世界小区20#楼1单元0121号商品房，并以上述房屋作为抵押。2020年1月22日，砀山建行发放贷款415000元，闫思慧付清全部购房款。2020年3月1日，闫思慧开始偿还贷款本息，截至2020年8月1日，闫思慧累计偿还贷款本金15872.43元、利息11587.62元。2020年6月8日，七彩世界公司向闫思慧发送交房通知书，通知交房，闫思慧以涉案商品房未取得最新房屋竣工验收合格备案表及质量保证书的情况下，未达到合同配套设施交房条件拒绝接收房屋。后协商不成，闫思慧向七彩世界公司发放解除合同通知，要求解除涉案商品房买卖合同。本院认为，闫思慧（买受人）与七彩世界公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，闫思慧按照合同约定支付了首付款并于2020年1月22日付清了全部购房款，七彩世界公司理应按合同及补充协议的约定在闫思慧付清全部购房款后交付房屋。七彩世界公司称由于闫思慧逾期支付剩余购房款以及新冠疫情期间封城管控导致没有按期交房，且其已于2020年6月8日和2020年6月14日通知交房，由于闫思慧拒绝接收房屋导致未能交房，不应承担违约责任。根据合同约定，涉案房屋交付时间为2019年12月31日，因此涉案房屋应在2019年12月31日前已具备交付条件，可以履行交付手续。虽七彩世界公司有权在闫思慧交付全部购房款拒绝交房，但在2020年1月22日全部购房款付清之后，七彩世界公司理应立即将涉案房屋交付闫思慧使用。即使受新冠疫情影响导致房屋不能立即交付，但七彩世界公司在2020年4月份疫情部分防控措施解除，可以正常营业后，应及时将房屋交付闫思慧。七彩世界公司截至2020年6月8日才通知交房，逾期交房显然已经超过30天，闫思慧有权要求解除合同，且七彩世界公司亦反诉要求解除合同，本院认为，涉案商品房买卖合同应当予以解除，解除时间应为闫思慧起诉之日即2020年8月12日。对闫思慧要求撤销合同的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，七彩世界公司应返还闫思慧已经支付的首付款415000元以及已经偿还的贷款本息。对于闫思慧要求的首付款利息损失，根据合同约定，合同解除后应按已付全部房款，从付款之日，按5?计算给付利息，但合同同时约定按照全部房价款的2?支付违约金。违约金和利息损失的性质均为损失赔偿,虽合同对被告逾期交房解除合同的违约金作了约定,现因合同约定的违约金仅为房价款的2?，明显低于闫思慧实际的利息损失,故对闫思慧要求七彩世界公司支付首付款的利息损失，本院予以支持。利息损失应从2019年7月9日开始，以415000元为基数，按日5?计算至首付款返还之日止。闫思慧诉求按照全部房价款的日2?支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。涉案商品房买卖合同及补充协议中，虽然约定闫思慧要在签订《商品房买卖合同》后三日内签署借款合同，但涉案商品房直至2019年12月10日才得以备案登记，在未办理房屋备案登记的情况下显然无法办理按揭贷款手续。合同补充协议约定在《商品房买卖合同》后三日内签署借款合同，显属加重闫思慧责任的格式条款，且是否能够签订《借款合同》受制于房屋的客观情况及闫思慧与砀山建行之间的协商，此条款应属无效条款。另，合同及补充协议中并未约定剩余房款的支付时间，因此闫思慧在房屋备案后20日即签订按揭借款合同，且按揭贷款已全额交付给七彩世界公司，闫思慧并未构成商品房买卖合同中的违约，对七彩世界公司诉求闫思慧承担逾期付款责任，本院不予支持。关于闫思慧与砀山建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。虽商品房买卖合同和个人住房借款合同各自独立,但同时也紧密相连。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。同时,该解释第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因闫思慧与七彩世界公司之间的商品房买卖合同解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,闫思慧请求解除与砀山建行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。合同解除后，七彩世界公司应将闫思慧尚未偿还的贷款余额返还砀山建行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除闫思慧与砀山县七彩世界房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还闫思慧购房款415000元及已偿还中国建设银行股份有限公司砀山支行贷款本金及利息27460.05元（暂计算至2020年8月10日，后续已偿还贷款本息按照闫思慧就涉案商品房在中国建设银行股份有限公司砀山支行贷款账户上确定的金额为准），并自2019年7月9日起以415000元为基数，按日5?向闫思慧支付利息损失至首付款415000元付清之日，至首付款返还之日止，同时,闫思慧协助砀山县七彩世界房地产开发有限公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记;二、解除闫思慧与中国建设银行股份有限公司砀山支行个人住房（商业住房）借款合同，砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将闫思慧就涉案商品房按揭贷款尚未偿还的贷款余额返还给中国建设银行股份有限公司砀山支行，同时,闫思慧,中国建设银行股份有限公司砀山支行协助砀山县七彩世界房地产开发有限公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记;三、驳回闫思慧其他的诉讼请求；四、驳回砀山县七彩世界房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4748元，由砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费938元，由砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  张化明二〇二〇年十一月十一日书记员  信 仰附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。