上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6503号原告：陈东生，男，1968年11月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：施志敏，上海沪法律师事务所律师。被告：上海美刻餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陆海峰，董事长。委托诉讼代理人：谢保军。原告陈东生与被告上海美刻餐饮管理有限公司(以下简称美刻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈东生及其委托诉讼代理人施志敏，美刻公司的委托诉讼代理人谢保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东生向本院提出诉讼请求：1、确认陈东生与美刻公司签订的《万有集市·香溢花城场地经营管理服务合同》(以下简称《经营管理服务合同》)于2020年1月21日解除；2、要求美刻公司返还租金36,000元，押金36,000元，垃圾清运费5,000元；3、要求美刻公司赔偿装修费25,000元。事实与理由：陈东生与美刻公司于2019年11月7日签订《经营管理服务合同》一份，约定陈东生承租美刻公司的位于上海市普陀区光新路XXX号A档口(以下简称系争房屋)用于经营爆鱼、手工鱼丸、肉丸。陈东生当日支付美刻公司定金10,000元，2019年11月14日支付67,000元。2019年12月6日，陈东生与美刻公司指定的上海鼎传建筑装饰工程有限公司(以下简称鼎传公司)签订了《装修合同》，约定装修总价款25,000元，2020年1月初装修完毕。美刻公司原本承诺陈东生的档口在2019年12月27日可与商场同步开业，但因美刻公司指定的装修公司迟延装修以及无法接入燃气，未办出食品经营许可证等原因，迟迟未能开业经营。2020年1月19日，陈东生委托律师向美刻公司发送了律师函，要求终止履行合同，退还已付款项并赔偿合理损失。2020年3月初，陈东生与美刻公司协商未果。现诉至法院要求判如所请。美刻公司辩称，其于2020年9月4日通知陈东生在2020年9月9日前将系争房屋内的物品搬离，2020年9月15日双方前往系争房屋办理交接手续，因客观上陈东生已经搬离系争房屋，因此现同意解除双方签订的《经营管理服务合同》，但解除时间是2020年9月15日。陈东生主张的合同解除理由均不能成立，2019年12月27日系美刻公司转达的商场方拟定的开业时间，美刻公司从未发出书面通知表示在该日开业，根据《经营管理服务合同》约定，具体开业时间以美刻公司的正式通知为准，食品经营许可证必须在包括陈东生承租的档口在内的五家档口全部装修完毕后方能办理，该五家档口系委托同一家装修公司进行装修，但美刻公司从未指定装修公司，2020年3月25日左右全部装修完毕，嗣后食品经营许可证办理完毕，2020年4月20日美刻公司向陈东生发出了开业通知，并从该日起计算租金，食品经营许可证办理虽然有所延迟，但是在具备开业条件前，美刻公司并未向陈东生收取租金，2020年3月5日，双方曾见面协商，美刻公司主动表示只要陈东生开业经营，可以减免三个月的租金，《经营管理服务合同》虽然约定了预留燃气接驳口，但商场出于安全原因不允许档口接通燃气，因此2019年12月美刻公司就燃气问题与陈东生进行沟通，陈东生对此未提出书面异议并且还将之前拟购置的燃气设备改为电器设备，陈东生事实上接受了燃气接驳条件的变更。垃圾清运费系因为陈东生需要装修产生的清运装修垃圾一次性费用，美刻公司需要支付给物业公司的，无法返还。由于陈东生单方要求解除合同，因此根据合同关于因陈东生的原因提前解约，合同解除日不得早于其预付租金的用尽之日，否则已付租金不予返还的约定，陈东生预付的租金不同意返还，租赁保证金系陈东生依约履行合同的保证，因此保证金也不同意返还。美刻公司只提供档口的基础建设，装修费用由陈东生自行承担，美刻公司还有权要求陈东生恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年11月，瀚立商业管理(上海)有限公司作为甲方与美刻公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市普陀区石泉东路286弄香溢花城项目的77号铺位，该房屋租赁面积128.86平方米，乙方租赁该房屋经营仅作餐饮用途，租赁期限自2019年11月10日至2029年12月24日，乙方租赁该房屋后的开业时间为2019年12月25日等等。前述合同约定的上海市普陀区石泉东路286弄香溢花城项目的77号铺位中包括了一层的五个档口。2019年11月7日，美刻公司将五个档口中的A档口出租给陈东生，为此，美刻公司(甲方)与陈东生(乙方)订立《经营管理服务合同》一份，合同约定场地地址在普陀区光新路XXX号，经营品牌爆鱼、手工鱼丸、肉丸，档口编号A，档口面积21平方米；甲方拥有场地经营管理权，并具有招商、推广、运营渠道和场地管理经验，由甲方提供经营场地和现场管理服务，并收取相关费用；乙方从事熟食餐饮承包经营服务；本合同期限为1年，自甲乙双方共同签订之日起生效，租金自乙方收到甲方开业通知且经营场地具备开业条件之日起算，水、电、燃气等能源费用自乙方实际产生之日起算；乙方应向甲方支付的场地使用费按照月固定租金12,000元进行收取，本合同签订的当日，乙方须将月固定租金的三倍付给甲方，作为乙方依约履行合同的保证金，同时乙方应预付月固定租金的三倍给甲方，作为本合同前三个月的预付租金，此后合同有效期内，乙方应于每三个公历月首月的10日前向甲方支付该房屋下一期三个月的固定租金；若本合同因乙方原因提前解除，合同解除日不得早于乙方预付租金的用尽之日，否则乙方已支付的固定租金不予返还；本合同签订当日，乙方应一次性向甲方支付垃圾清运费及管理费5,000元；甲方交付乙方的工程条件为地面和墙面基建完成，同时预留水位、电位、燃气、排风接驳口；在合同期满而未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止后的三日内将经营场地及甲方提供的设施、设备等(如有)以良好、整洁的状态交还于甲方；经营场地交还时，乙方因装修、装饰等不可拆除且已和房屋主体工程发生附合的设施、设备归甲方所有，但甲方要求乙方将经营场地恢复原状的，乙方应在合同终止后的三日内予以恢复，如乙方未予以恢复的，甲方有权利代为进行场地的恢复，恢复费用由乙方承担；乙方因自身原因且未经甲方书面同意，超出开业日5日仍未开业的或连续歇业或不遵守餐厅统一营业时间连续达三日以上或累计达十日以上的，甲方有权解除合同并有权利向乙方主张相应的赔偿责任；A区档口内的所有消防改造(包括消防门、灭火装置、烟感喷淋移位、防火墙建顶等)均由乙方承担。合同订立后，陈东生依约向美刻公司支付了保证金36,000元、预付租金36,000元以及垃圾清运管理费5,000元，美刻公司将系争房屋交付陈东生。嗣后，陈东生委托鼎传公司就系争房屋进行装修，并签订《装修合同》一份，约定工程价款25,000元，工程总天数20天。陈东生实际已支付装修款18,000元。2020年1月19日，陈东生连同案外人诸立军、龙梅共同委托律师向美刻公司发送律师函，主要内容是三位业主在2019年11月7日、11月12日同贵公司签订了《经营管理服务合同》，合同签订后，三位业主向贵公司缴纳了三个月租金，三个月押金，垃圾清运费，进场费(龙梅一人交付)等费用，贵公司指定的装修公司对三个档口进行了装修，合同签订已两个多月，至今没有开业，贵公司曾承诺12月27日同商场同步开业，没有实现，贵公司张总承认，至今未开业是公司的过错，另外，合同明确约定，贵公司应接通三个档口的管道燃气，但现在贵公司已经明确燃气已不可能接进三个档口了，这是贵公司违约，鉴于以上情况，三位业主只能同贵公司提前终止履行服务合同，三位业主要求，退还已经交付给贵公司的全部费用，装修费用由贵公司承担，三位业主为经营而购置的设备费用由贵公司承担，请贵公司与三位业主协商解决此事，如协商不成，只能向人民法院提起诉讼了。美刻公司确认于2020年1月21日收到该份律师函。嗣后，系争房屋一直处于空关状态，直至2020年9月15日，陈东生前往系争房屋将油烟机、冰箱、灶台等设施设备搬离，并与美刻公司办理了交接确认手续。2020年3月，陈东生与美刻公司协商未果的情况下提起本案诉讼，2020年3月24日，本案进入诉前调解程序。2020年4月9日，上海市普陀区市场监督管理局向上海美刻餐饮管理有限公司第二分公司颁发了《食品经营许可证》，经营场所上海市普陀区石泉东路******，经营项目热食类食品制售、散装食品销售、冷食类食品制售。美刻公司在取得《食品经营许可证》后，2020年4月20日，其员工通过微信向陈东生发送信息“你好，陈老板，有份开业的催告函需要发给你，请查收，按照合同规定，请于收到本通知之日起5日内开业，否则我们将解除与贵商铺的合同”，同时发送了文件《万有集市·香溢花城一楼商铺开业催告函》，该函件的主要内容是万有集市·香溢花城一楼已装修完毕，证照已全部办齐，具备开业条件，美刻公司此前已通过电话、微信及面对面座谈等方式催促陈东生尽快开业，至今未果，现再次通知请收到本通知之日起5日内开业，如在上述期限内仍未开业的，按照双方于2019年11月签订的《场地经营管理服务合同》第20条第5款的有关约定，美刻公司将与陈东生正式解除合同，同时按照合同第5条的有关规定，陈东生支付的租金将不予退还，合同解除后美刻公司因重新招商造成的租金损失、招租中介费、恢复商铺内部装饰装修原状等其他经济损失，将从陈东生已支付的履约保证金中扣除，不足部分由陈东生进行相应补足。审理中，陈东生表示其曾在2020年3月向美刻公司提出将系争房屋内的设施设备搬离，但美刻公司不予允许，为此陈东生报警，嗣后其就未再去过系争房屋，美刻公司表示2020年3月陈东生还在与美刻公司协商，陈东生仍在犹豫是否继续承租系争房屋，嗣后因陈东生起诉至法院，故美刻公司没有同意陈东生搬离物品。审理中，关于开业时间，陈东生表示整个商场开业时间是2019年12月27日，其与美刻公司签订合同时，美刻公司曾经口头承诺档口在2019年12月27日开业，对此美刻公司未发过书面通知。美刻公司表示整个商场确实在2019年12月27日开业，但并非全部商铺均开业，其从未承诺过档口在该日开业，只是转达商场方的意见，2020年4月20日发送微信正式通知陈东生开业时间。审理中，关于迟延开业的原因，美刻公司表示食品经营许可证需要在五个档口均符合相应条件的情况下方能办理，五个档口均由鼎传公司进行装修，陈东生的档口早已装修完毕，另一家档口装修迟延，在2020年3月底才装修完毕，这是导致食品经营许可证在2020年4月8日才颁发的主要原因，进而在2020年4月20日才通知陈东生开业。审理中，关于燃气接驳口问题，美刻公司表示其在陈东生装修前电话通知燃气变更问题，陈东生对此未提出书面异议，并且购买了电器设备。陈东生对此表示美刻公司电话与其沟通，口头承诺电器设备购置费用由美刻公司承担，因此其购置了电器设备，购置的电器设备可以使其正常经营的，在使用电器设备后对于电力要求较高，美刻公司对电力进行增容，在2020年1月16日系争房屋通电。本院认为，美刻公司与陈东生就系争房屋订立的《经营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，双方均同意解除上述《经营管理服务合同》，并无不妥，本院予以认定。关于双方争议的合同解除之原因，本院作如下论述：首先，虽然美食档口未能与商场同步于2019年12月27日开业，但因《经营管理服务合同》并未明确载明开业时间，而是约定自陈东生收到美刻公司开业通知且经营场地具备开业条件之日起计算租金，因此美刻公司并不因为美食档口延期开业而构成违约，即使如陈东生所述，美刻公司曾经口头承诺于2019年12月27日开业，但具体开业时间、计租日期等应当以双方签订的《经营管理服务合同》约定为准。其次，虽然《经营管理服务合同》约定美刻公司在系争房屋内预留燃气接驳口，但是根据审理查明的事实，美刻公司在合同签订后曾通知陈东生系争房屋无法接通燃气，陈东生对此并未提出异议，而是自行购置了电器设备以供其今后经营所需，由此可见陈东生客观上同意使用燃气设备变更为使用电器设备，美刻公司无法按约提供燃气接驳口并不足以导致陈东生合同目的无法实现，该行为即使违约也是构成一般违约；第三，关于陈东生所述的美刻公司指定装修，应当承担装修延迟的责任，缺乏相应证据。综上，美刻公司在履行《经营管理服务合同》过程中不存在根本违约行为，陈东生并不能以此作为要求解除合同的理由，因此陈东生于2020年1月19日发送《律师函》要求提前解除《经营管理服务合同》的行为不发生解约后果。嗣后，美刻公司于2020年4月20日通过微信方式向陈东生发送了《开业催告函》，要求陈东生在收到通知之日起5日内开业，否则将解除双方签订的《经营管理服务合同》，事实上系争房屋早在陈东生发送《律师函》之后就一直处于空关状态，陈东生从未开业经营，因此本院根据本案实际情况、双方意思表示确定《经营管理服务合同》于2020年4月26日解除。陈东生应当就合同提前解除承担相应的违约责任，然，美刻公司在庭审中自认系争房屋未能尽早开业的原因是另一个档口未能符合条件，加上疫情因素行政机关暂停办证业务，导致其无法及时为系争房屋在内的5个档口办理食品卫生经营许可证，本着公平合理的原则，陈东生应当承担的责任应综合全案予以考虑。合同解除后，陈东生支付的保证金，美刻公司应当予以返还，美刻公司辩称不同意退还缺乏合同依据，本院不予采信。关于陈东生预付的3个月租金36,000元，首先，陈东生应当支付2020年4月20日至2020年4月25日期间的租金；其次，根据合同约定“若因乙方的原因提前解除，合同解除日不得早于乙方预付租金的用尽之日，否则乙方已支付的固定租金不予返还”，该约定应当考虑美刻公司与陈东生就房屋迟延交接各自承担的责任来予以认定，仅仅按照合同约定陈东生预付的3个月租金不予退还，有违公平；第三，陈东生的物品一直在系争房屋内未搬离直至2020年9月15日，其在合同解除后客观上仍占用系争房屋，但考虑到陈东生曾经要求搬离设施设备而被美刻公司拒绝，美刻公司在陈东生未按通知开业后亦没有采取措施及时止损，由此产生的损失双方均负有一定的责任，综合以上三点理由，本院酌情确定陈东生预付的租金用于冲抵其租期内应付的租金、占用费及其他费用，美刻公司不予返还。装修垃圾清运管理费5,000元系因陈东生装修实际产生的费用，故对陈东生要求返还该笔费用的诉讼请求，本院难以支持。关于陈东生主张的装修费25,000元，因美刻公司未根本违约，且该笔费用并未实际支付完毕，陈东生的该诉讼请求缺乏依据，本院亦难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告陈东生与被告上海美刻餐饮管理有限公司签订的《万有集市·香溢花城场地经营管理服务合同》于2020年4月26日解除；二、被告上海美刻餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈东生保证金36,000元；三、驳回原告陈东生的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2,715元，由原告陈东生负担1,745元，被告上海美刻餐饮管理有限公司负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬审 判 员 戴 燚人民陪审员 徐 徵二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。