天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4757号上诉人（一审被告）：天津市新津新天置业有限公司，住所地天津市西青区中北工业园B-H-A9-3。法定代表人：李晓霞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张益钧，天津展格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王久洋，天津展格律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：常金海，董事长。委托诉讼代理人：王宗林，天津君申律师事务所律师。上诉人天津市新津新天置业有限公司因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初12827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市新津新天置业有限公司上诉请求：1.撤销天津市西青区人民法院作出的（2019）津0111民初12827号民事判决第一项，改判为：上诉人应支付被上诉人2017年3月1日至2019年9月30日月30日期间物业服务费420760元（841520*0.5（折扣）=420760元）。2.本案一审、二审受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院关于上诉人已出售房屋由上诉人承担物业服务费认定错误，上诉人已出售房屋的物业费依法应由业主承担。一审中双方认可存在争议的357590.4元系上诉人已经出售给新业主房屋的物业服务费，但一审法院认为上诉人已经出售房屋的物业服务费仍由上诉人负担存在错误。房屋出售后，该房屋的业主是物业服务合同权利义务的主体，应当按照物业服务合同约定交纳物业费。2.一审法院关于上诉人应支付的物业服务费折扣认定不合理，物业服务费应酌情减少五折为宜。北京中实杰肯道夫物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于争议的357590.4元是上诉人与被上诉人在物业交接过程中，因上诉人的原因导致被上诉人未获取购房业主信息，上诉人未按照双方的约定办理交房流转程序，导致被上诉人无法向已售出业主主张物业费，因此该部分物业费应由上诉人承担。被上诉人已按照合同的约定向包括上诉人在内的全体业主提供了物业服务，不存在违约情形，不应将物业费打折给付。北京中实杰肯道夫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费1570836.96元；2.判令被告支付原告违约金1825109.7元，并按照0.3%/日的标准支付至全部物业服务费清偿完毕之日止，以上共计3395946.7元；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：双方争议焦点一：被告应向原告支付物业费金额；原告庭审中认为被告应支付物业服务费1199110.4元。被告认为应支付841520元，其余的357590.4元物业服务费系被告已售出房屋，应由原告直接向业主收取。原告认可被告售出房屋应收取的物业费为357590.4元。但是原告认为，被告在售出房屋后没有通知原告，故应由被告承担。双方争议焦点二：合同中给付违约金的标准；双方均认可物业服务合同第六条第七款约定，按照日千分之三的比例计算违约金。原告主张应以欠付费用为基数，每逾期一日按照千分之三计算违约金。被告认为与业主买卖合同中第五条第一款约定，被告向业主主张的违约金计算标准是日万分之一，因此，应当按照所欠物业费千分之三标准计算。双方争议焦点三：原告在履行物业合同过程中是否存在瑕疵。原告证据：2019津01**民初6034、6038号民事判决书。证明原告在履行物业服务合同期间依约提供了相应的物业服务。判决书中有相应表述。被告质证意见：对于判决书的真实性无异议，证明目的不予认可。该判决书是原告与业主之间的物业服务合同纠纷，不能证明物业公司向所有业主按照合同约定履行了物业服务合同约定的义务。被告证据：证据1.新科园项目物业管理方案。证明原告承诺在物业服务合同中的服务指标，包括房屋的零修及时率99%，保洁率99%，管理满意率98%。证据2.西青区便民专线和北方网业主投诉的情况。投诉施工扰民管理不当、绿化改车位、供水系统损坏不维修、服务态度差侮辱辱骂业主、不维修房屋破损等问题超过80余件。证明原告在提供物业服务中没有按照承诺标准提供服务。证据3.是新科园项目的公共建筑和设施设备现状的不同时间段的部分照片。证明原告在提供物业服务过程中怠于履行物业服务的义务。被告发现问题后口头通知过原告。原告质证意见：对证据1的真实性认可，证明目的不予认可。物业服务管理方案是原告在为包括被告在内的全体业主提供物业服务时的承诺和标准，原告均按照物业服务合同及物业管理方案的标准履行了物业服务，不存在违约行为。对证据2真实性、合法性不予认可，证明目的不予认可。督办单所记载的施工扰民管理不当情形属于业主行为，与原告无关。且供水系统损坏维修责任依照双方的约定应由被告承担。房屋破损维修义务应由被告与业主依照房屋买卖合同约定由被告承担，与原告无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的不予认可。被告提交的照片与新科园D区实际情况不相符，且照片显示的内容无法证实系在新科园D区拍摄。证据4.天津市西青区消防救援支队2019年11月29日出具的青（消）行罚决字（2019）0191号行政处罚决定书。证明新科园项目存在安全隐患，物业服务不尽责，原告应承担违约责任，物业费应打折。原告质证意见：对行政处罚决定书真实性无异议，但对于关联性及证明目的不予认可。原告认为，确认消防维保责任的前提是原告已经取得消防泵站等消防设施的管理权，但自2013年8月1日起至今，被告未曾向原告交接过新科园内的消防泵站控制室等消防设施，因此，该行政处罚决定书产生的原因是被告未按照物业服务合同的约定履行交接责任造成的，并非原告未按照约定履行维护消防设施设备完好的义务，且在原告收到的责令立即改正通知书青消即（2019）第1997号所记载的违法情况系楼梯间内堆放杂物，该杂物是业主私自堆放，并非原告违约行为。一审法院认为，原被告双方订立的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于原告主张的合同内物业服务费问题。双方认可合同约定的物业服务费1199110.4元，其中争议金额为357590.4元。而双方争议的357590.4元部分系被告售出房屋，虽然合同中约定售出房屋的物业费被告不再承担，但是由于被告售出房屋并没有通知原告，原告也不知晓居住人的情况，因此，原告也不能直接向业主收取物业服务费，故原告主张由被告负担的请求一审法院予以支持。被告承担后可向业主另行主张。但是，被告抗辩原告没有履行合同中关于消防维护义务，物业费应打折收取的问题，原告以被告没有移交消防泵站等设备为由，无法尽消防维护义务，而合同中明确约定被告有此方面义务，既然约定了该方面义务原告没有履行义务，被告提出打折收取物业费的请求应予支持。综合考虑酌情减少两折为宜。关于原告在履行物业合同过程中是否存在瑕疵问题。根据双方合同约定，原告承诺在物业服务合同中的服务指标，包括房屋的零修及时率99%，保洁率99%，管理满意率98%。但是，却发生业主投诉的情况，原告也没有举证证明尽了相关职责。同时合同中约定，原告应负责承担的消防、电梯维护义务均没有履约，相关部门出具的消防设施整改通知、天津市西青区消防救援支队2019年11月29日出具的青（消）行罚决字（2019）0191号行政处罚决定书，足以证明此事实。应认定原告服务存在瑕疵。关于双方违约及违约金的问题。关于合同中约定的违约金给付标准问题，从字义上看，应理解为每逾期一日按照日千分之三给付。被告也主张约定过高，从相关规定上看也确实属于约定过高。考虑双方之间履行合同中问题较多，且原告在履行合同过程中确实存在没有尽到义务等瑕疵行为，故原告主张的因被告违约给付违约金、利息的请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告于判决生效后十日内给付原告2017年3月1日至2019年8月31日期间物业服务费959288.32元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16984元，被告负担6696元，原告负担10288元。诉讼保全申请费5000元，由被告负担。二审中，上诉人提交证据关于新科原消防安全隐患问题整改工作的函件、消防安全隐患问题情况汇总、消防检查问题情况、电梯交接检查表，门窗及智能化检查情况、公证书、公告，证明新科园消防、电梯、门窗智能化系统监控系统等存在损坏或不合格，消防安全存在重大隐患，业主对物业服务不满意。经质证，被上诉人对上述证据的证明目的均不予认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张对已售出房屋的物业费应由被上诉人自行向业主收取，不应由其负担，但上诉人并未提交证据证明对其已售出房屋已与被上诉人进行交接，告知被上诉人该部分业主信息，从而将交纳物业费的义务主体予以变更，故对该部分物业费，仍应由上诉人依照合同约定向被上诉人交纳，其负担后可向业主主张。关于物业费减免问题，一审已考虑被上诉人提供的物业服务存在瑕疵的情况，将物业费予以减免，二审上诉人提交的证据不足以证明应进一步减免，故对其主张，本院不予支持。综上所述，天津市新津新天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7611元，由天津市新津新天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 张玉洁审判员 张 莹二〇二〇年十一月二十三日书记员 王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……