北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28681号原告：李顺平，男，1956年9月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李智，男，1983年8月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。被告：李素平，女，1963年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨剑（李素平之子），男，1986年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：赵旭昌，男，1971年5月2日出生，汉族，北京市海淀区太平路********。委托诉讼代理人：孙宁艳，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗蓓，北京市时代九和律师事务所律师。原告李顺平与被告李素平、被告赵旭昌房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李顺平的委托诉讼代理人孙磊、李倩倩、被告李素平及委托诉讼代理人杨剑、被告赵旭昌及委托诉讼代理人孙宁艳、李诗蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李顺平向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的关于北京市西城区XXX的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告一系兄妹关系，北京市西城区XXX的两居室房屋为其父亲李羊林与母亲王秀英共同共有，登记在李羊林名下。1997年9月26日，原告的父亲李羊林与原告的母亲王秀英到北京市西城区公证处进行遗嘱公证，确认位于北京市西城区XXX的两居室的相应份额均由原告继承。2007年1月19日，王秀英去世，2008年9月29日，李羊林去世。原告父母去世后，原告的侄子李智一直居住在涉案房屋中。2019年5月，原告的侄子接到房屋中介的询价电话，原告才知道二被告已经就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》并完成了变更登记，被告二欲将房屋出售。原告认为，涉案房屋系原告父母经遗嘱公证确认为原告所有，二被告在原告不知情的情况下，恶意串通签订《北京市存量房屋买卖合同》，严重损害了原告的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。涉案房屋已经过户到李素平名下，李素平说她欠高利贷，涉案房屋被高利贷公司指示过户到赵旭昌名下。后来我们到公安机关报案，李素平被公安机关立案羁押，现在公安案件在侦查状态。李素平辩称，同意李顺平的诉讼请求，不是我伪造的继承人签字，是套路带的人伪造的放弃声明，我已经报案了。套路带人的真名我不清楚，公安机关有。公安机关以我把涉案房屋过户到自己名下的行为涉嫌盗窃罪被公安机关取保候审。赵旭昌辩称，不同意李顺平的诉讼请求。一、赵旭昌与李素平之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法、有效。赵旭昌在与李素平签订房屋买卖合同时，对李素平使用伪造的公证书取得西城区XXX不动产权证书事宜不知情。李顺平主张赵旭昌与李素平之间恶意串通签订房屋买卖合同，无任何事实及法律依据。1、2019年4月9日，赵旭昌与李素平签订房屋买卖合同。签订房屋买卖合同时，李素平向赵旭昌出示了房产证号为京（2018）西不动产权第XX**的《不动产权证书》，显示涉案房屋所有权人为李素平，且单独所有。李素平告知赵旭昌其本人户口在涉案房屋处，签订买卖合同当天也看了户口本，李素平是户主。赵旭昌明确询问过李素平，房屋有无债权债务关系，李素平告知没有。赵旭昌已尽到合理的审查及注意义务，有理由相信李素平有权处分涉案房屋，能够与其签订房屋买卖合同。2、2020年10月28日，赵旭昌的代理律师持西城区人民法院出具的《调查令》前往西城区不动产登记事务中心调取涉案房屋的档案材料，才知悉李素平于2017年5月18日开始，伪造编号为（2017）京东方内民证字第02065号《公证书》。李素平通过伪造的《公证书》于2018年8月21日取得京（2018）西不动产权第XXXX号《不动产权证书》。就李素平伪造的全部材料，西城区不动产登记事务中心均未审查出存在问题，作为一个专业办理不动产变更、登记的官方机构都无法审核出李素平提供的材料及申请的不动产权证书存在问题，而赵旭昌作出一个普通老百姓有什么能耐审核出。赵旭昌根本无能力知悉及发现李素平无权处分涉案房屋。另外，李素平伪造公证书的时间是2017年5月18日，与赵旭昌签订房屋买卖合同的时间是2019年4月9日，中间间隔长达两年时间，赵旭昌购买涉案房屋时才认识李素平，从时间间隔上来说，赵旭昌不具备知悉李素平伪造公证书等违法行为的条件。二、赵旭昌作为涉案房屋的受让人，对李素平的无权处分行为不知情，赵旭昌购买涉案房屋时是善意的，不存在恶意串通要求双方皆具有损害第三人利益的恶意且双方具有串通行为，在不能证明其中一方具有恶意的情况下，不能认定双方存在恶意串通，亦不能以此为由确认合同无效。本案中，如前文所述，赵旭昌对李素平伪造材料，无权处分的事宜不知道且不应当知道，基于信赖李素平提供的不动产权证书、户口本等资料，购买涉案房屋，赵旭昌已尽到一个通常情况下合理人的注意义务，其在购买涉案房屋时是善意的。因此，李顺平主张赵旭昌与李素平之间恶意串通签订房屋买卖合同，无任何事实及法律依据。三、赵旭昌购买涉案房屋的房款总价为450万，虽低于评估价较多，但该价格是结合涉案房屋的具体状况、付款方式及买卖双方的意愿综合产生的，就本涉案房屋而言，赵旭昌支付的房款价格合理。《物权法司法解释（一）》第十九条规定，物权法第一百零六条第一款第（二）项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。最高人民法院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条时，其认为：“从善意取得制度价值取向而言，主要是为保护受让人对转让人有权处分的信赖利益，从而确保交易安全。对于不动产交易而言，登记具有权利推定力，可以产生很强的公信力。在不动产登记之后，交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利。因此，即使不动产转让的价格偏低，也不能因此直接否定登记公信力。故只要受让人信赖登记并支付了一定的价款就可作为构成善意的初步证据。尤其是在受让人因信赖登记而支付价款并办理了登记过户手续后，如果还允许原权利人以转让价格偏低为由否认善意取得效果，也不利于维护登记的公信力。当然，如果从日常生活经验判断，不动产转让价格显属不正常时，则人民法院可以考虑在个案中要求主张善意取得的受让人提供价格不正常的合理性依据。本案中，涉案房屋价格之所以低于评估报告价格以及赵旭昌受让价款合理的原因如下：1、涉案房屋位于4层，是顶层，该房屋1995年承建，楼龄已高达25年。2、李素平告知赵旭昌其急需用钱，其要求支付全款，李素平只给予赵旭昌16天时间支付房款。二人于2019年4月9日签房屋买卖合同，合同约定赵旭昌必须于2019年4月25日前全款支付，筹款时间极短。3、450万元已经属于巨额款项，虽然折后价低于评估报告认定的价格，但也不能径直认定转让价格不合理，北京房屋以单价7.3万余元卖出，是在通常人认知范围内的，我们认为这是完全符合正常商业交易规则的合理价格，也是双方真实意思表示的。另外，本案中，李顺平无任何证据证明赵旭昌在交易时已知不动产转让人李素平无权处分涉案房屋，进而无证据证明赵旭昌的行为存在恶意。四、李顺平主张其持有其父亲李羊林、母亲王秀英的遗嘱公证，李顺平的父亲晚于其母亲去世，去世时间为2008年9月29日。即自2008年9月30日开始，李顺平已具备申请办理不动产遗嘱过户登记的条件。李顺平明知其妹妹李素平有恶习，在长达十几年以来，怠于办理过户手续，放任损失扩大。李顺平本身存在过错。另外，赵旭昌亦是李素平伪造公证书等非法行为的受害人，因李素平的欺骗行为，导致涉案房产购买后，无法实际入住，为处理涉案房屋事宜，赵旭昌损失了财产，耗费时间及精力，身心受挫。据了解李素平在外有高额负债，根本无法赔偿给赵旭昌造成的损失。恳请贵院审理本案时，综合考虑赵旭昌对权利公示的信赖、保障交易安全，以及涉案房屋的具体状况、付款方式、交易双方的意愿及李素平的经济状况来认定房款价格的合理性。综上所述，李顺平的主张无任何事实及法律依据，恳请贵院根据本案证据及庭审相关事实，依法公证审理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李顺平、李素平系兄妹关系。北京市西城区XXX的两居室房屋为二人父亲李羊林与母亲王秀英共同共有，登记在李羊林名下。1997年9月26日，原告的父亲李羊林与原告的母亲王秀英到北京市西城区公证处进行遗嘱公证，确认位于北京市西城区XXX的两居室的相应份额均由原告继承。2007年1月19日，王秀英去世。2008年9月29日，李羊林去世。北京市西城区人民检察院讯问笔录及京西检第一检察部刑不诉（2020）4号不起诉决定书载明，2018年7月31日，李素平在李顺平不知情的情况下，使用伪造的公证书等材料，将涉案房屋登记过户到自己名下。经评估涉案房屋价值771.66万元。经本院询问，李顺平、李素平、赵旭昌均认可检察院文书中认定的市场价格。2019年4月9日，李素平与赵旭昌签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关交易文件，约定李素平将涉案房屋以450万元价格出售给赵旭昌。房屋交易方式为自行交接，10万元定金于2020年4月10日支付，过户当日支付剩余440万元。庭审中，本院询问赵旭昌买卖交易过程，其陈述：因孩子正好需要上初中，其便将问题告诉朋友李沛霖，李沛霖让其等等。2019年4月，李沛霖说有涉案房屋可以购买，正好解决了孩子上学和李沛霖投资的需求。4月9日，李沛霖带赵旭昌见到了李素平，双方协商了交易价格为450万元。赵旭昌陈述，其在交易前未查看房屋状况，交易资金中有300万元来源于李沛霖。李素平称其收到赵旭昌支付的450万元购房款，但其中250万元当日即转出并未实际支付。李素平银行流水显示，2019年4月11日，其账户内由赵旭昌转入三笔共计90万元，当日转出至蒋文田账户；2019年4月15日，其账户内由赵旭昌转入四笔共计160万元，当日转出100万元至蒋文田账户、转出60万元至李沛霖账户。2019年4月16日，赵旭昌取得涉案房屋产权证书，随即于2019年5月22日向案外人北京市古今小额贷款股份有限公司进行了260万元的抵押借款。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，赵旭昌虽与李素平签订房屋买卖合同，但第一、房屋交易价格450万元，远低于市场价格，属于非正常交易价格；第二、赵旭昌签订购房合同的重大资金的交易前未查看房屋现状，不符合正常房屋买卖特征；第三、赵旭昌支付的450万元购房款，并非其自有资金，其中部分资金来源于李沛霖处，经过数次转账后，又流回李沛霖账户，并未发生实际支付；第四、房屋产权变更后仅一个月，涉案房屋进行抵押贷款。综合以上特征，本院认为，赵旭昌非正常善意购房人。同时，李素平陈述其出售涉案房屋的行为亦非其本意，其本意为以房屋出售的形式进行借款。故本院认为，李素平与赵旭昌构成恶意串通，侵犯了李顺平的利益，房屋买卖合同无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：确认李素平、赵旭昌签订的关于北京市西城区XXX的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费42800元，由李素平、赵旭昌负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩楠二〇二〇年十一月十一日法官助理 苏静书 记 员 刘岩