山西省大宁县人民法院民事判决书 （2020）晋1030民初179号 原告：白兰叶，女，1967年4月23日出生，汉族，山西省大宁县人。委托诉讼代理人：常敏，山西宁天律师事务所律师。被告：山西兴达逸居房地产开发有限责任公司，住所地：太原市小店区长风街918号长风画卷A座2201室。法定代表人：吴元元，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡鹏高，山西晋龙律师事务所律师。原告白兰叶与被告山西兴达逸居房地产开发有限责任公司（以下简称兴达逸居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，于2020年10月21日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白兰叶的委托诉讼代理人常敏、被告兴达逸居公司的委托诉讼代理人胡鹏高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白兰叶向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告解除《委托出租协议书》，合同编号：RTFHC-SY-048；2、判令被告按照《委托出租协议书》第七条第1项约定，被告未按时支付租金，应承担违约责任，除按协议正常支付原告应得租金金额外，每逾期一日，按拖欠租金金额万分之二向原告支付违约金；3、判令被告按照《商品房买卖合同》（附件一）标准归还原告房屋；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告白兰叶与山西荣腾房地产开发有限公司（以下简称荣腾公司）于2014年11月18日签订了《商品房买卖合同》，购买荣腾公司修建的凤凰城商场内铺1层7号房，房屋总价款为¥68915元。原告白兰叶于2014年11月4日向荣腾公司交纳定金¥20000元，于2014年11月18日交付¥48915元。根据《商品房买卖合同》约定，荣腾公司应当于2015年5月1日前将商场内铺交付原告使用。原告白兰叶与荣腾公司于2014年11月18日签订《委托出租协议书》，约定2015年5月1日至2025年5月1日由荣腾公司作为承租人，租赁原告商场内铺，荣腾公司按照《委托出租协议书》第二条约定支付了原告三年租金后，再无支付原告租金。《委托出租协议书》第七条第一项约定：被告未按时支付租金，应承担违约责任。除按协议正常支付原告应得租金金额外，每逾期一日，按拖欠租金金额万分之二向原告支付违约金。被告也没有按照《商品房买卖合同》第十二条：“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”迄今为止，被告兴达逸居公司接收原荣腾公司至今，未按照《商品房买卖合同》、《委托出租协议书》履行，导致《委托出租协议书》的合同目的根本无法实现，被告已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。”依照大宁县发展改革与经济信息化局大发信审批发【2015】37号文件，大宁县发展改革与经济信息化局于2015年8月28日同意荣腾公司退出城西路棚户区连片改造项目，该项目由被告兴达逸居公司继续施工。2015年8月3日，荣腾公司与被告兴达逸居公司签订《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》，约定荣腾公司退出项目开发，由被告兴达逸居公司接手，该协议第八条约定：“协议生效后，拆迁户的还迁责任及已售房屋的交房责任由兴达逸居公司承担。”荣腾公司与被告兴达逸居公司在2015年8月5日正式交接后，关于原荣腾公司的债权、债务也一并交接。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告兴达逸居公司开发城西路棚户区连片改造项目源于和原开发公司即荣腾公司之间的转让行为，被告兴达逸居公司又拥有大宁县发展改革与经济信息化局的【2015】37号批文，其合法有效的承继了原荣腾公司的债权、债务，理应履行与原告的《委托出租协议书》，并且按照合同的规定，承担违约责任。故原告白兰叶现诉至法院提出以上请求。原告白兰叶向本院提交以下证据：1、原告与荣腾公司签订的《商品房买卖合同》、《委托出租协议书》；2、大宁县发展改革与经济信息化局《关于变更大宁县城西路棚户区连片改造项目实施主体的通知》；3、山西兴达逸居房地产开发有限公司营业执照；4、建设工程规划许可证；5、建设用地规划许可证；6、建设工程施工许可证；7、山西省商品房预售许可证；8、山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终2787号民事判决书；9、山西省临汾市中级人民法院（2018）晋10执异133号执行裁定书；10、山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终2789号民事判决书；11、山西省临汾市中级人民法院（2020）晋10民终615号民事判决书；12、山西省大宁县人民法院（2019）晋1030民初387号民事判决书；13、山西省临汾市中级人民法院（2020）晋10民终614号民事判决书、山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终2788号民事判决书、山西省大宁县人民法院（2019）晋1030民初208号民事判决书及山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终2790号民事判决书；14、《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》；15、照片三张。被告兴达逸居公司辩称，一、原告买卖、租赁房产事实的特征：1、2014年间原告购买了荣腾公司的商品房，签订了《商品房买卖合同》，约定2015年5月1日交房；2、购房同日，原告又将房子出租给荣腾公司，签订了《委托出租协议书》，约定租期为2015年5月1日至2025年5月1日，共十年，至今合同仍然有效，荣腾公司支付了一部分租金。二、针对以上事实，提出如下异议：1、《商品房买卖合同》、《委托出租协议书》，荣腾公司从来没有向被告移交过，至本次诉讼时，被告才看到；2、依据原告提供的合同，2015年5月1日前，是交房与租赁同时进行。荣腾公司如何与原告履行交房、租房合同，被告一概不知；3、至今，荣腾公司与原告之间的《委托出租协议书》还是有效的，履行合同的主体是荣腾公司与原告，履行期限为2015年5月1日至2025年5月1日，这与被告无关，现在原告要求与被告解除合同是错误的；4、被告与荣腾公司签订的《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》中约定的权利义务、债权债务非常明确，其中没有对租赁之事的约定。故兴达逸居公司请求法院驳回原告全部诉求。被告兴达逸居公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据1，被告提出异议，认为该证据与其无关。本院认为，该证据可证明原告与荣腾公司于2014年11月18日分别签订《商品房买卖合同》《委托出租协议书》，且原告于当日向荣腾公司付清房款；证据2-14，被告认为与本案租赁关系无关。本院认为，该组证据可证明荣腾公司与兴达逸居公司于2015年8月3日签订《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》，2015年8月28日该项目实施主体变更为兴达逸居公司，该项目于2017年底基本建设完工；证据15，被告提出异议，认为该证据无法反映本案所涉纠纷。本院认为，该证据与本案无关，故不予确认。原告陈述，在凤凰城项目转让给兴达逸居公司后，兴达逸居公司曾向其支付涉案商铺租金，对此被告兴达逸居公司不认可。本院认为，原告无证据证明这一事实，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告白兰叶与荣腾公司于2014年11月18日签订了《商品房买卖合同》，购买荣腾公司修建的凤凰城商场内铺1层7号房，原告按照合同约定付清商场内铺全款¥68915元。同日，原告又与荣腾公司签订《委托出租协议书》，约定原告将其购买商铺出租给荣腾公司，租期为2015年5月1日至2025年5月1日。荣腾公司与被告兴达逸居公司于2015年8月3日签订《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》。2015年8月28日大宁县发展改革与经济信息化局根据大宁县住建局申请，同意荣腾公司退出城西路棚户区连片改造项目，该项目实施主体变更为兴达逸居公司。之后兴达逸居公司办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、山西省商品房预售许可证等相关手续，并于2017年底基本建设完工。本院认为，根据合同的相对性原则，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系当事人之间才能互相提出诉讼请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提交的《委托出租协议书》是与荣腾公司签订的，原告提交的其他证据未能证明荣腾公司将其在《委托出租协议书》中的权利义务一并转让给被告兴达逸居公司，所以被告兴达逸居公司并非该房屋租赁合同的一方当事人，原告无权根据该租赁合同向被告兴达逸居公司主张权利，故对原告提出的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告白兰叶的诉讼请求。案件受理费200元，由原告白兰叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。       审判长冯阿宁人民陪审员冯元宏人民陪审员张淑玲 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  燕栋