广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6979、6980、6981、6982、6983、6985、6986、6987、6988、6991、6992、6993、6995、6997、7454、7455、7456、7457、7460、7461、7462、7463、7464、7466、7467、7468、7469号原告：珠海市**物业管理有限公司，住所珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。被告（6979号）：罗在晚，男，1973年3月13日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：442************813。被告（6979号）：朱礼冰，女，1973年5月6日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************824。被告（6980号）：李倍德，男，1947年2月19日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************151。被告（6980号）：李晓（曾用名：李观银），女，1986年9月17日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************129。被告（6980号）：李杰毅（曾用名：李木秀），汉族，1982年10月1日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************174。被告（6981号）：魏国欢，男，1971年12月20日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************417。被告（6981号）：赖梅梅，女，1972年1月7日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************10X。被告（6983号）：王顺昌，男，1964年1月19日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：410************712。被告（6985号）：叶亚强，男，1968年7月23日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************835。被告（6985号）：赖兰兰，女，1973年9月10日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************120。被告（6986号）：赵郅祺，男，2000年8月15日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************052。被告（6986号）：赵焕荣，男，1970年8月26日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：372************79X。被告（6986号）：赵瑞华，女，1968年8月29日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：372************128。被告（6987号）：邓玉明，男，1972年10月2日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************016。被告（6988号）：吴建辉，男，1953年11月17日出生，汉族，住珠海市香洲区*****************。身份证号码：440************414。被告（6988号）：李世菊，女，1974年9月3日出生，土家族，住珠海市香洲区*****************。身份证号码：433************024。被告（6988号）：吴俊杰，男，1994年2月13日出生，苗族，住珠海市香洲区*****************。身份证号码：433************013。被告（6992号）：黎先进，男，1971年6月29日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************110。被告（6993号）：蔡蓉，女，1973年10月21日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：362************029。被告（6993号）：陈茂洲，男，1975年4月14日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：362************551。被告（6995号）：黄红标，男，1976年10月15出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************814。被告（6995号）：黄玉红，女，1975年2月10日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************760。被告（6997号）：蒋又娥，女，1968年4月30日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************341。被告（6997号）：朱双青，男，1966年12月16日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：432************377。被告（7455号）：薛茹分，女，1990年2月5日出生，汉族，住珠海市香洲区前山金鸡********。身份证号码：142************127。被告（7455号）：郑娟，女，1963年1月6日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：142************129。被告（7455号）：薛世福，男，1962年2月27日出生，汉族，住珠海市，住珠海市香洲区前山金鸡********码：142************112。被告（7456号）：钟强，男，1974年2月25日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：450************513。被告（7456号）：陈媚，女，1969年7月20日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：431************028。被告(7457号)：李勇兵，男，1972年4月10日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：512************234。被告(7457号)：郭道容，女，1973年4月24日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：512************942。被告（7460号）：梁德兰，女，1970年2月5日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************268。被告（7461号）：郭龙中，男，1974年11月17日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：610************637。被告（7461号）：吴小宁，女，1975年12月8日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：610************649。被告（7462号）：巫世华，女，1962年5月22日出生，汉族，住珠海市香洲区**************101车库。身份证号码：210************949。被告（7463号）：谭瑞南，女，1970年4月8日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************889。被告（7464号）：陈伟宏，男，1975年3月28日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************01X。被告（7466号）：杨青，女，1976年9月4日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：420************82X。被告（7467号）：陈**珍，女，1974年8月21日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：360************020。被告(7468号)：伍宏明，男，1973年7月6日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************430。被告(7468号)：伍耀威，男，1998年2月12日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************43X。被告(7468号)：肖飞，女，1974年10月10日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：440************327。被告（7469号）：张宪，女，1971年10月18日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：432************040。以上被告委托诉讼代理人：曾立岐，男，1973年9月5日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************23X。以上被告委托诉讼代理人：蔡宝顺，男，1954年12月13日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：442************112。被告（6991号）：蔡宝顺，男，1954年12月13日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：442************112。委托诉讼代理人（6991号）：曾立岐，男，1973年9月5日出生，汉族，住珠海市******************。身份证号码：441************23X。被告（6982号）：任芙君，女，1972年5月23日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************088。委托诉讼代理人（6982号）:许雄武，男，1971年9月28日出生，汉族，住珠海市香洲区*****珠海市香洲区******************。身份证号码：440************517。系被告的丈夫。被告（7454号）：廖云青，男，1971年1月11日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************119。被告（7454号）：何娇兰，女，1974年3月18日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：362************02X。被告（7463号）：谭小银，男，1978年4月4日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************893。委托诉讼代理人（7463号）：谭瑞南，女，1970年4月8日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************889。系被告姐姐。被告（7463号）：谭赟，女，1999年7月21日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：441************220。委托诉讼代理人（7463号）：谭瑞南，女，1970年4月8日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：430************889。系被告母亲。被告（7466号）：杨静，女，1979年9月27日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：420************846。委托诉讼代理人（7466号）：曾立岐，男，1973年9月5日出生，汉族，住珠海市******************。身份证号码：441************23X。被告（7466号）：杨菊蓉，女，1980年9月14日出生，汉族，住珠海市香洲区******************。身份证号码：420************821。委托诉讼代理人（7466号）：曾立岐，男，1973年9月5日出生，汉族，住珠海市******************。身份证号码：441************23X。原告珠海市**物业管理有限公司（以下简称“金路物业公司”）与上述被告物业服务合同纠纷一案，本院分别于2020年6月4日及6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。金路物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所拖欠的物业管理费、公摊电费、对讲系统维护费、保洁费、吸肥费、分摊费用（具体金额详见附表）；2.判令被告支付银行同期利息至实际清偿之日（以上述费用之和为标准，自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二计算）（具体金额详见附表）；3.判令由被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区*********业主，根据2007年5月11日在前山街道城管办和福石居委会协调组织下并在福石居委会见证下，原告与涉案小区业主代表签订的《中臣花园物业管理合同》，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。2016年8月1日，原告退出涉案小区的物业管理服务。原告认为，被告存在拖欠物业服务费、保洁费、对讲机维护费、吸肥费、公摊费用和公摊电费的严重违约行为，侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告诉请被告自逾期之日起按中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准万分之二作为违约金。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。原告请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，被告不存在拖欠物业管理各项费用的情形；原告金路物业公司提供的《中臣花园物业管理合同》中签名的业主代表未经过业主选举，不能代表业主，合同不具有法律效力，且合同上的签名存在伪造的情况；《中臣花园收费通知书》被告均未收到；物业公司管理混乱，小区偷盗现象严重，下水道堵塞严重，卫生不到位；垃圾处理费已经在水费收费中通过银行托收收取，不应重复收取，对讲机一直没有维护过；金路物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明如下事实：原告金路物业公司成立于1999年6月7日，具有物业管理资质。上述被告均是珠海市香洲区**********臣花园小区业主。2007年初，因原物业服务公司撤出，在前山街道城管办、福石居委会协调下，原告金路物业公司进驻中臣花园小区开始物业管理服务，并于2007年5月11日与业主代表签订《中臣花园物业管理合同》，合同约定的管理期限自2007年5月13日起至2010年5月13日止；收费标准为住宅每平方米0.45元，商铺每平方米1.35元，每月每户收取8元保洁费（包括垃圾清运费、化粪池吸肥费、下水道排污维护费在内），对讲机维护费每户每月按3元；单元防盗电子锁、闭门器、对讲机主板需更换由甲方（原告）出资更换，不再向业主收取任何费用；拖欠各种约定应缴费用达三个月后，按每日3‰收取滞纳金；公用电费每二个月在小区公告栏公告，按实际发生数按户分摊；清洁卫生、垃圾清运费、消杀、卫生保洁所发生费用由物业公司承担。该合同到期后，原告金路物业公司主张于2010年4月26日与业主代表签订第二份物业管理合同，第二份合同约定管理期限为自2010年5月1日起至2015年4月30日止，其他约定与第一份合同相同。被告否认在第二份合同中的签名是小区业主代表或业主本人签名。原告金路物业公司在庭审中认可并未与签名的人见面。案涉物业管理合同的前言记载，2007年4月30日，原物业公司无法经营自行撤出的情况下，在前山城管办、福石居委会的协调组织下，采取公平、公证、公开的方式在取得该小区2/3业主投票同意的基础下选定了珠海市**物业管理公司为该小区的管理公司。原告金路物业公司主张被告拖欠物业服务费，提交《催缴单》证明通过上门发送《催缴单》的方式催缴物业费。欠费期间、金额、违约金数额见附表。被告否认存在欠缴物业费的情形。为查明案件事实，本院向珠海市香洲区****办事处（以下简称“前山街道办”）、珠海市香洲区前山街福石社区*民委员会（以下简称“福石居委会”）发出《调查函》，前山街道办向本院提交了《调查函复函》称：“2007年我街有指导福石社区居委会要求中臣花园小区每栋楼推选楼长作为业主代表，由楼长组织选定物业服务企业。由于时间已过去多年，街道无相关档案保存，无法核实合同签名的业主是否为涉案小区的业主代表。珠海市**物业管理有限公司与中臣花园业主签订的两份《中臣花园物业管理合同》我街并无参与，合同签订时我街亦不在场，无法证明是否为业主本人签名。”福石居委会提交《复函》称：“2007年5月……我社区在街道办城管办指导下，开展中臣花园小区楼栋代表相关工作。经街道物业办发选聘物业公告、物业服务企业报名，最后由楼栋代表投票选定了珠海市**物业管理有限公司为中臣花园小区物业管理服务公司。由于时间久远，经查询相关档案，我社区无组织协调及见证签订两份《中臣花园小区物业管理合同》的相关记录……关于两份合同的签名业主是否为业主代表签名，及合同上业主代表签名是否为业主本人签名，我社区均无法鉴定。”本院认为，一、关于原被告双方的法律关系。根据本案业已查明的事实，2007年5月11日在前山街道办和福石居委会协调组织下，原告与涉案小区楼栋代表签订了《中臣花园物业管理合同》，并约定期限为2007年5月13日起至2010年5月13日止。对于原告提交2010年4月26日的《中臣花园物业管理合同》，由于前山街道办、福石居委会及被告未对该合同予以确认，且原告未举证证明合同上的签名为中臣花园小区业主代表或业主委员会委员的签名，因此本院对该份合同的效力不予确认。2007年5月11日的物业管理合同约定的服务期限届满后，原被告双方没有续订合同，但金路物业公司没有退出中臣花园，而是继续为该小区提供物业管理服务，因此，双方成立了事实上的物业服务关系。金路物业公司实际为中臣花园提供了物业服务，被告作为小区业主，享受了金路物业公司提供的服务，故其应当支付一定的物业管理费用。但是，金路物业公司在没有与中臣花园业主或业主委员会续签书面的物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用，理据不足，对此下文将予以分析。二、关于金路物业公司在本案中的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。金路物业公司向中臣花园提供物业服务是按月计算和收取的，每个月的费用属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效。在业主没有按月缴纳的情况下，金路物业公司应当及时主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，金路物业公司于2019年5月14日向本院提起本案诉讼（后转入诉前调解程序），故其主张2016年5月14日以前的费用已经超过诉讼时效，本院不予支持。金路物业公司主张其一直有向业主催缴物业管理费，但其在本案中没有提供充分的证据予以证明，故本案不存在诉讼时效中断、中止的情形，本院对金路物业公司的该项主张不予采纳。三、关于金路物业公司主张的各项费用。1、物业服务费。金路物业公司实际为中臣花园提供了物业服务，应参照2007年5月11日《物业管理合同》的收费标准计算2016年5月至2016年7月的物业服务费。被告主张中臣花园小区管理混乱，没有履行物业管理服务的内容。如前所述，双方自2010年5月14日以后成立的是事实上的物业服务关系，故被告主张金路物业公司违约不能成立。此外，被告未提交充分证据证明金路物业公司管理时小区的情况，以及被告已经缴纳物业费的具体依据，故对被告主张不应支付物业管理费的理由，本院不予采纳。2、保洁费、对讲机维护费、吸肥费、公摊电费、公摊费用。金路物业公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用电费、公摊费用的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求被告承担公用电费、公摊费用的依据不足，本院不予支持。保洁费、对讲机维护费、吸肥费没有合同依据，本院不予支持。3、滞纳金。由于双方没有续签合同，即对滞纳金并没有约定，金路物业公司要求被告承担滞纳金亦缺乏依据，不予支持。综上分析认定，被告应向金路物业公司支付2016年5月至2016年7月期间的物业服务费，具体金额如下表：综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告罗在晚、朱礼冰向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；被告李倍德、李晓、李杰毅向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币94.1元；被告魏国欢、赖梅梅向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币29.8元；被告任芙君向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币97元；被告王顺昌向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币92.8元；被告叶亚强、赖兰兰向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币98.4元；被告赵郅祺、赵焕荣、赵瑞华向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币98.6元；被告邓玉明向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币92.8元；被告吴建辉、李世菊、吴俊杰向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币94.1元；被告蔡宝顺向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币97元；十一、被告黎先进向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币92.8元；十二、被告蔡蓉、陈茂洲向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；十三、被告黄红标、黄玉红向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币32.8元；十四、被告蒋又娥、朱双青向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；十五、被告廖云清、何娇兰向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；十六、被告薛茹分、郑娟、薛世福向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币98.6元；十七、被告钟强、陈媚向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币30.9元；十八、被告李勇兵、郭道容向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；十九、被告梁德兰向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；二十、被告郭龙中、吴小宁向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币127.3元；二十一、被告巫世华向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币90.6元；二十二、被告谭小银、谭瑞南、谭赟向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币92.8元；二十三、被告陈伟宏向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币92.8元；二十四、被告杨青、杨静、杨菊蓉向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币102.8元；二十五、被告陈**珍向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；二十六、被告伍宏明、伍耀威、肖飞向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；二十七、被告张宪向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币89.5元；上述一至二十七项应于本判决发生法律效力之日起十日内支付。二十八、驳回原告珠海市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述27件案件的受理费各为人民币50元，由被告罗在晚、朱礼冰、李倍德、李晓、李杰毅、魏国欢、赖梅梅、任芙君、王顺昌、叶亚强、赖兰兰、赵郅祺、赵焕荣、赵瑞华、邓玉明、吴建辉、李世菊、吴俊杰、蔡宝顺、黎先进、蔡蓉、陈茂洲、黄红标、黄玉红、蒋又娥、朱双青、廖云清、何娇兰、薛茹分、郑娟、薛世福、钟强、陈媚、李勇兵、郭道容、梁德兰、郭龙中、吴小宁、巫世华、谭小银、谭瑞南、谭赟、陈伟宏、杨青、杨静、杨菊蓉、陈**珍、伍宏明、伍耀威、肖飞、张宪各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  罗魏斌审 判 员  肖辉燕人民陪审员  谭少夏二〇二〇年十二月七日书 记 员  谢彩霞蔡晓成琳附表：附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。