广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终5572、5597号上诉人（原审被告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区**********广宝会所。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：夏欢，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉婷等二户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人大亚湾广宝实业有限公司与被上诉人李玉婷等二户业主因商品房预售合同纠纷二件系列案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5572号案件为例进行表述、论证。）上诉人大亚湾广宝实业有限公司上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3658号《民事判决书》；2、请求将一审判决第一项、第二项改判为驳回原告该项诉讼请求；3、请求判令一审原告承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋已经按照合同约定达到了交付条件，且上诉人也履行了通知义务。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的约定，上诉人应当在交付日期届满前15天（不少于10天）通知被上诉人收楼的时间。在本案中，上诉人已在2019年1月6日向被上诉人寄发《入伙通知书》，且被上诉人在庭审时也确认收到了《入伙通知书》，在《入伙通知书》告知的收楼日期前，涉案房屋已经取得竣工验收备案表，故上诉人已经履行了合同约定的提前通知义务。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第1款“出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《惠州日报》或《深圳特区报》公告送达..”的约定，上诉人在2019年1月14日在惠州日报上刊登收楼通知，通知时，涉案房屋已经符合交付条件，上诉人已经尽到了通知的义务，该收楼通知合法有效。综上，上诉人已经采取了快递《入伙通知书》、刊登收楼通知等多种方式通知被上诉人前来收房，已经充分履行了提前告知收楼的合同义务。二、涉案房屋不存在逾期交付的情形。1、涉案房屋在施工期间，受到不利天气影响，无法进行施工，属于法定不可抗力因素。合同期内受到下雨、台风、高温等恶劣天气影响，无法进行施工作业，因此合同约定的房屋交付期限应当根据无法施工的天数进行相应扣除。2、《商品房买卖合同》签订后至约定的房屋交付期间，政府部分改变消防验收的要求和流程，新的规定增加了验收的要求，同时也拖延了项目竣工验收备案的进度，这是在上诉人在签订合同时无法遇见到的，故合同约定的房屋交付期限应当根据政策变化而导致增加的时间进行顺延。原审判决没有审查上述无法施工的恶劣天气及政策变化的影响，直接认定了合同约定的交付日期为最终交付日期，缺乏事实根据。三、原审判决认定以法庭辩论终结之日作为涉案房屋交付时间没有法律依据，且不公平。本案为系列案，包括本案被上诉人在内，共有139户业主起诉上诉人，原审法院于2019年8月21日同时立案受理了该139户业主的起诉，但是由于原审法院分批开庭导致每批次案件的法庭辩论的时间不一致，即开庭时间不一致导致了上诉人逾期交房的截止计算天数不一致。同时立案受理但在后开庭的买受人违约金高于在先开庭的买受人，甚至给其他未起诉的买受人造成“越迟起诉（开庭）能够获得更多的违约金”的误导，故原审判决以法庭辩论终结之日作为认定上诉人交付房屋的时间没有任何法律依据，也严重脱离实际，且非常不公平、不合理。综上，原审判决存在事实认定错误，请求贵院查清案件事实，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李玉婷答辩称，一、上诉人大亚湾广宝实业有限公司存在逾期交房，其2019年1月6日的书面收楼通知以及1月14日的公告收楼通知因其未达到合同约定的交付条件，对于被上诉人无法律约束力。1、合同第九条约定的交付条件是法定的，也是双方约定的，上诉人应当达到交付条件后才能通知被上诉人收楼。涉案楼盘的交付日期，1栋、2栋的交房时间是2018年7月31日，9栋、10栋、11栋、12栋的交房是2018年11月30日，16栋、19栋、20栋的交房时间基本上都是2018年12月30日。以上的交房日期是开发商自己定下来的，在其销售房屋时，已经预想到在这个时间前肯定能将房屋交付给业主，那么超过这个日期仍没有交付给业主的，上诉人广宝公司就应当承担延期交房的违约责任。2、2019年1月6日，业主在收到上诉人广宝公司的《入伙通知后》，业主前往收房时，上诉人广宝公司没有提供房屋测绘报告和竣工验收备案相关文件，甚至于其连房屋预测报告都没有出示给业主。因此大多数业主在房屋交接单上表示上诉人未提供“三证一表一书”等手续（一审已经提交了相关的证据）或者以口头告知的方式，以表明业主拒绝收楼的原因系上诉人房屋未达到交付条件。因此，上诉人的通知对业主不产生房屋交付的约束力，同样其于2019年1月10日登报的交房通知对业主也不产生交付的约束力。3、同时，上诉人的涉案楼盘存在变更规划、土地年限、人车不分流、房屋质量、未达到交付条件等诸多严重的问题后，从此业主拉开了维权的序幕。而此后，业主通过信访、市长接待日等政府协调部门，表达相关诉求，要求上诉人向业主提供相关证明材料等，广宝公司均不予以理睬。4、关于房屋竣工验收报告，因上诉人未经业主同意擅自变更规划，且在申请项目变更规划时，未按照相关规定要在政府网站上进行公告公示，因此被广东省自然资源厅认定为程序违法，且竣工验收报告上各个部门的签字明显均系一个人的签字，可能存在其他不真实的情况，目前业主在与相关部门沟通核实中，且该房屋竣验收报告在业主收楼时也并未出示给业主。5、按照合同约定第九条、第十一条的约定，上诉人广宝公司不出示测绘报告与竣工验收报告的或者出示的文件不齐全的，业主就有权拒绝收楼。在业主拒绝楼后，上诉人的《入伙通知》和报纸的公告通知对业主就不产生房屋交付的约束力。二、上诉人广宝公司的上的理由均不成立。1、测绘报告当然应当指的是实测报告。上诉人广宝公司应当在房屋达到交付条件后再次通知业主收楼。（1）首先预测报告只是用于建立楼盘信息表及商品房预售，不能用来房屋交付。预测报告是根据规划报建资料和图纸进行计算出来的面积，只是对于将来事情的预测。而在实际的建设中，预测的面积与实际的面积会有差距，很多情况下预测报告是不准确的，那么肯定不能用来交付房屋。而且预测报告在合同签订时已经存在，将其作为交付条件没有实际意义。（2）实测报告是房屋的实际面积的体现，这关系到业主在收房时是否需要向开发商补钱款或者开发商需要向业主退还部分购房款问题，或者解除合同退房等等重大关系到业主权利的问题（如果面积误差比超过3%，业主有权退房，如果没有实测报告，交付房屋时会导致业主直接收楼，收楼就不能退房了。那么这样就已经剥夺了业主退房权利），那么显而易见，房屋交付时需要核查的当然是实测的报告，而非预测报告。（3）合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。该条内容明确约定，在被告交房时，必须提供实测数据即实测报告。（4）从目前所有的司法判例中以及政府行政管理部门得到的回复（行政主管部门要求开商在交付房屋前取得房屋实测成果）均可以得出结论，该测绘报告均是指实测报告。（5）该合同系被告提供的通用的格式合同，关于“商品房交付条件”的约定系属格式条款，在双方对该条款解释存两种以上解释的情况下，依法应采用不利于条款提供者即被告的解释。因此该报告也是指实测报告。2、台风、大雨等不构成对涉案房屋交付的影响，不应当扣除。（1）《合同法》、《商品房管理办法》等法律、法规均规定，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。然而，业主从没有收到过上诉人的关于不可抗力及时告知的通知，既然没有告知，就不能做为逾期的理由。（2）涉案房屋位于大亚湾沿海地区，每年都会有大大小小十几次的台风、大雨、高温天气，然而涉案房屋的交付时间是其单方面定制的，其在制定交房时间时以及签订房屋买卖合同时应当将该等因素考虑在内了。而且该等因素都是短暂，转瞬即过，并没有对房屋交付造成影响。（3）涉案业主大部分的购房时间都在2017年7月份之后，而在此之后是没有相关高温、暴雨天气的，且此时房屋已经基本建成，那么在签订合同时，该等因素已经过去，根本无法影响到房屋交付。2018年9月的“山竹”台风，此时房屋也已经建成竣工（广宝公司在2018年8月就已经向相关部门提交竣工验收报告），这个根本不构成影响。因此，上诉人广宝公司关于“山竹”、高温天气该等因素应当扣除的说法不成立。3、业主维权是正当维护自己合法的权益，上诉人广宝公司不履行相关的义务，即不通知业主，也不与业主沟通，甚至雇佣社会人员殴打维权业主，其不履行合同约定的义务而导致其应当承担的违约责任，并不能让业主为上诉人错误的行为买单。（1）上诉人自被业主拒收房屋后，在达到交房条件后，其有充足的时间履行通知义务。涉案业主分布在全国各处，根本无从得知相关情况，在诉求无果后，由政府部门告知业主可以通过诉讼维护自身权益，于是在2019年5月对上诉人提起诉讼，上诉人也知道业主要起诉，以及在收到法院传票和业主的诉求后仍旧不告知业主房屋已经达到交付条件，严重的违反了合同的约定。直到2019年12月20才想起通知业主收楼，才知道要履行通知义务，其应当为其未履行义务的行为承担相应后果。（2）一审法院以不同时间开庭的日期作为判决违约金截止的日期，这也完全是由上诉人自己造成的。上诉人已经达到交付条件，在一审前后几次的庭审中，负有举证义务的上诉人去怠于举证其已经达到交付条件，导致业主开庭过后仍旧不知道房屋是否达到交付条件，那么上诉人就应当承担相应的法律后果。如果业主于第一次开庭就知道房屋已经达到交付条件了，那么他们就可以早日去收房，以免损失继续扩大。（3）造成房屋延期交付的责任是由上诉人广宝实业造成的，并非业主恶意拒收房屋。如果上诉人诚心与业主沟通以及出示相关材料，不遮遮掩掩，不弄虚作假，严格按照法律规定和合同约定来办事，那么根本就不存在本次诉讼。其一副高高在上的架子，遇到维权就怂恿社会人员攻击业主，致使本就处于矛盾两端的双方更加激化。再加上其未按照法律规定和合同约定办事，本就违法和违反合同约定，其就应当承担不利的法律后果。三、上诉人广宝公司承担的违约责任最少计算至一审法院认定的开庭之日。1、上诉人广宝公司的通知义务是合同所约定的，其必须履行合同约定的义务。涉案楼盘中，1栋、2栋的房屋实际测绘报告于2019年1月30日，9栋、10栋、11栋、12栋、16栋、19栋、20栋等房屋的实际测绘报告于2019年2月20才被批准。然而业主却不知道广宝公司何时取得测绘报告，那么取得测绘报告之后，上诉人广宝公司应当在此后再次通知业主收楼，而且其有充足的条件履行通知义务，然而其不履行义务导致涉案业主无人得知房屋是否达到交付条件，严重违反了合同的约定。2、业主已经尽到善意购房人的注意义务，通过多次维权，业主均向开发商表达相关诉求，并且通过向政府信访部门、市长接待日等公权力部门表达诉求，要求上诉人广宝公司向业主公开相关达到交房条件的证明文件，并且也时刻关注房屋是否达到交付条件，但上诉人不予以公开或者告知相关情况，从而导致业主无从得知房屋是否达到交付条件，那么上诉人广宝公司应当承担相关责任。且合同约定了上诉人广宝公司应当履行的义务，不能以要求购房人尽到善意的购房义务大于上诉人广宝公司的通知义务，所以未履行通知义务的上诉人广宝公司就应当承担损害扩大的责任，而不能由业主来承担。况且在一审开庭时，上诉人广宝公司也有相关的举证责任来举证其达到交付条件，然而其不履行责任，导致业主直至开庭时依然不知道该房屋是否取得测绘报告，购房人时刻关注该房屋是否取得测绘报告，但上诉人不予以配合，购房人也是无法得知的，如果以上诉人的观点来裁判业主善意购房的义务来代替上诉人广宝公司的通知义务，这对于广大的购房人来说是绝对不公平、不公正的。业主相对于开发商来说，本就一直处于弱势。在寻求无果的情况下，才被迫走上维权的道路。一辈子辛辛苦苦的存款就买了一套房子，有的甚至举大债买房子，却被告知没达到交付条件，因此业主的维权都被上诉人逼迫的，而上诉人却采取了更为极端的做法，纠集人手，恐吓、打骂维权者，甚至不放过孕妇，现反过来说业主恶意维权。综上所述，一审法院认定的事实正确，判决也正确，请法院核实情况后，采纳本建议，驳回上诉人的上诉请求。李玉婷向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令被告于2019年1月6日发出要求原告于2019年1月15日前收房的《入伙通知书》违反合同约定，对原告不具有约束力。2、请求贵院判令被告向原告支付延期交房违约金7971.33元（按照合同约定交房日期次日起计算至原告收房之日2019年1月13日止，按照年利率6%计算违约金）。3、请求贵院判令被告向原告赔偿自收房后次日至被告按合同约定完善商品房交付条件之日止的损失暂计2000元（按同期同地段同房屋租金标准计算）。4、请求贵院判令由被告承担延期交房期间的物业管理费。5、请求贵院判令被告将小区规划建设按照交通“人车分流”的原则进行整改。6、请求贵院判令由被告向原告赔偿侵犯原告购买涉案房产时知情权的损失5000元。以上合计：14971.33元。7、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：大亚湾（2017）x。合同约定：由原告购买由被告开发的位于惠州市大亚湾西区*******************屋，购房总金额为1077606元。关于商品房基本状况，合同第一条载明：买受人所购买的商品房所占用的土地使用权终止日期为2072年2月5日。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的责任问题，作为合同附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：买受人逾期付款的，每逾期一日，按揭期金额万分之五的标准向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年12月30日，本案房屋通过勘探、设计、施工、监理、建设等五方验收。2019年1月9日，本案房屋完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年1月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2019年1月15日前往锦河湾物业服务中心（临时管理处）办理入伙手续。2019年1月15日，原告办理收房手续。2019年8月21日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于房屋交付时间的认定问题。合同约定的交付日期届满之日，本案房屋不具备交付条件，原告有权拒收房屋。其后，被告于2019年1月6日发出《入伙通知书》要求原告于2019年1月15日前收房，原告于2019年1月15日收房。关于逾期交房事实认定和相关责任承担问题。合同约定的交房期限为2018年11月30日前，但被告直到2019年1月15日履行告房义务，逾期46天。被告的行为已经构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。逾期交房违约金和逾期付款违约金，属于两种不同性质的违约金，两者的计算基数也不相同，不能相互比较。违约金条款属于对违约行为的惩罚和补偿条款，义务人只要诚实守信按约履行合同义务，即不存在被加重责任的问题。并且，违约金条款还属于可调整条款，违约金约定过高，当事人可以申请调整，并不会因此受到不公平的对待。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交房违约金的参照物是房屋的租金水平，而不是资金利息。故原告提出应当按照资金利息计算标准调整违约金的请求，本院依法不予支持。被告应付原告的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算。违约金计算为4956.99元（1077606元×0.0001×46天）。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业管理费的诉讼请求问题。原告的该项诉讼请求不明确具体，并且涉及案外人权利，本院依法不予支持。关于原告要求被告对小区规划建设按照“人车分流”进行整改及赔偿侵犯其购买涉案房屋时知情权损失的诉讼请求问题。原告的该两项诉讼请求，缺乏相关证据支持，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李玉婷支付违约金4956.99元；二、驳回原告李玉婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174.28元，由原告李玉婷负担110.28元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担64元。本案二审期间，上诉人大亚湾广宝实业有限公司提交了证据：证据一、气象报告；证据二、涉案房屋竣工验收备案表；证据三、入伙通知书邮寄情况及《惠州日报》刊登记录；证据四、涉案房屋预测面积报告及实测面积报告；证据五、相关资料的现场公示照片；证据六、涉案项目业主微信群聊天记录及图片；证据七、网络问政记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查，涉案房屋于2019年2月20日取得房屋测绘报告。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据各方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：一、关于房屋交付时间的认定；二、关于逾期交楼违约金的计算问题。关于房屋交付时间的认定问题。本案中，双方在合同中明确约定房屋的交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于合同约定的系预测报告还是实测报告的问题。房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据，两者具有完全不同的价值。虽然合同并未明确系预测报告还是实测报告，但根据涉案合同第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告”的约定，且预测报告早已于商品房预售前取得，如再作为交付条件约定，无实质意义。因此，涉案合同约定的“房屋测绘报告”应当解释为房屋实测报告，更为合理妥适。其次，关于房屋交付条件的认定。双方在合同中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，此标准高于法定标准，在双方约定的交楼条件高于法定条件时，应当以合同约定的交付条件为准，即应当认定交楼标准系房屋竣工验收备案报告和测绘报告两者均具备。现上诉人于2019年1月9日和2019年2月20日分别取得竣工验收备案报告和测绘报告，上诉人于2019年1月6日通知收房时，并不完全具备交付条件，不属于履行完整交付义务的行为。此后，被上诉人办理了收楼手续，应视为上诉人的交房义务履行完毕，一审法院认定房屋交付时间为办理收楼手续的时间正确，本院予以维持。关于逾期交楼违约金的计算问题。如前所述，上述人未按照合同约定的交房期限交付涉案房屋，上诉人的行为已经构成违约，依法应承担向被上诉人支付逾期交房违约金的违约责任。根据合同约定，上诉人应付的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按照逾期天数，按每日万分之一计算，一审法院计算正确，本院予以维持。上诉人上诉请求扣除台风、暴雨等极端天气的情形，因惠州地处沿海地区，上诉人作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且上诉人亦未举证极端天气对其造成的实际影响，故要求扣除有关极端天气的请求不足，本院不予支持。综上所述，上诉人大亚湾广宝实业有限公司的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人大亚湾广宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人1（2020）粤13民终5572号（2019）粤1391民初3658号李玉婷2（2020）粤13民终5597号（2019）粤1391民初3659号李文军