湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初8052号 原告：姚斌，男，1996年4月5日出生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。 委托诉讼代理人：孟海燕，湖南国风德赛律师事务所律师。 被告：王晓，女，1980年5月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 第三人：湖南新梦想房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区车站北路**天都大厦****。 法定代表人：刘香辉。 委托诉讼代理人：骆思霖，该公司员工。 原告姚斌诉被告王晓、第三人湖南新梦想房地产经纪有限公司（以下简称新梦想公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚斌及其委托诉讼代理人孟海燕、被告王晓、第三人新梦想公司的委托诉讼代理人骆思霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚斌向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还购房定金、购房款等共计400000元；3、被告赔偿原告因履行合同发生的律师费、中介费损失88500元（律师费70000元、中介费18500元）；4、被告承担违约金233000元；5、第三人对原告损失承担连带责任（损失包括定金、购房款、律师费、中介费、违约金、诉讼费、保全费）；6、本案诉讼费、保全费由被告及第三人承担。事实与理由：2020年4月16日，原告通过第三人与被告签订《房屋买卖合同》购买被告位于长沙市开福区××路××号××栋××号房屋。合同第二条约定：该房屋已设定抵押，甲方应于2020年8月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。第十条（二）约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权要求双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项：……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的；（五）甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费和交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费。第十一条：本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，各方同意依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告支付了定金和第一笔购房款共计400000元，但是被告并没有依约于2020年8月20日前将房屋解除抵押，且原告8月11日从被告处得知该房屋因被告个人债务原因已被长沙市开福区人民法院查封冻结，目前正在法院拍卖中。原告认为被告的行为已构成根本违约，多次催促被告退款、赔偿损失，但是被告均以各种理由拒绝退还定金、购房款、赔偿损失等请求。请求法院判如所请。 被告王晓辩称，发生这个事情是被告前期有一笔债务，当时买卖时房屋没有冻结，是因为后面发生变更，被告的房屋被冻结了，导致后面的事情没有走下去，被告收到的钱被告都愿意退给原告，但律师费、违约金被告承担不起。 第三人新梦想公司述称，第三人不认同承担连带责任，第三人得知房源被查封第一时间通知了原告，并且和原告一同去了被告的工作单位进行协调及与原告朋友出面一起找到被告进行协商处理事宜、沟通，采取一些措施，第三人在整个合同和事后的责任第三人承担也好，解决处理也好第三人在第一时间去做，合同第三条第3小点有约定，是业主方违约了，而不是第三违约。在服务居间合同违约责任的第4条也有约定，即便被告违约，第三人也有权利收取居间费，无须退还。在给首付款时建议过原告是否要做资金监管的公证，原告是以书面文字回复第三人，不需要做资金监管公证，所以第三人是按照合同在履行第三人的职责，没有违约。 根据当事人的陈述和经审查确认的房屋买卖合同、居间服务合同、农村商业银行交易回单及收据、交通银行长沙德雅支行交易回单、新梦杨公司专用收据、长沙不动产产权的登记调查、微信聊天记录、居间合同及定金收据等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2020年4月16日，通过第三人的居间介绍，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于长沙市开福区××路××号××栋××号房屋，房屋总价款1165000元，其中定金50000元，于甲乙双方交接房屋时冲抵房屋，乙方于2020年4月22日之前支付第一笔购房款350000元，过户当天将第二笔购房款765000元支付给甲方。合同第二条约定：该房屋已设定抵押，甲方应于2020年8月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。第十条第（二）项约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权要求双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项：……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的；第十条第（五）项约定：甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费和交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费。合同还对其他事项进行了约定。同时，原告作为乙方与被告作为甲方及第三人作为丙方签订了《居间服务合同》，合同约定甲、乙双方共同委托丙方作为涉案房屋的交易居间人，甲乙双方同意于本合同签订当日及时向两方支付居间代理费，其中甲方支付11650元，乙方支付18500元，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，两方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还。《居间服务合同》还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按照合同约定通过银行转账方式向被告支付了购房款350000元，定金50000元由第三人向原告代收，第三人收到该定金50000元后，转了30000元给被告，另20000元作为物业服务保证金，被告另行向第三人交纳了11650元居间服务费，原告向第三人交纳了18500元居间服务费。因被告欠他人债务，2020年5月11日涉案房产被本院予以查封。2020年8月10日第三人在得知涉案房产被查封后，将房屋被查封的信息告知了原告，随后第三人组织原、被告双方进行过沟通与协调，但未果。原告遂诉至本院要求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及原、被告及第三人签订的《居间服务合同》均系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应恪守履行；《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，被告因欠他人债务，涉案房产被本院司法查封，故依据上述规定被告应当对原告承担违约责任。原、被告在《房屋买卖合同》中约定了“甲方构成根本违约，乙方有权要求双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项”，考虑到本案中原告没有全额向被告交付房价款等实际情况，本院认定应由被告向原告双倍返还定金的形式承担违约责任较为适宜，故被告应当向原告双倍返还定金100000元，并返回原告支付的购房款350000元，因涉案房屋已被本院因被告所欠他人债务的原因进行了司法查封，导致原告无法取得房屋所有权，合同目的已无法实现，故原告要求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的诉求符合法律规定与合同约定，本院予以支持；关于第三人如何承担责任的问题，因本案违约系因被告所欠他人债务所致，在原、被告签订合同时第三人已履行了对涉案房产是否存在查封等情形进行了核查，涉案房产的查封系发生在原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》之后，故第三人在本案中不构成违约，依法不应承担违约责任，但原告向被告支付的定金50000元实际由第三人收取后只向被告支付了30000元，另外的20000元第三人没有占有的合法依据，应当直接向原告返还，以抵扣被告应当向原告双倍返还的定金，故被告向原告实际返还的定金数额为80000元；第三人虽没有完成原、被告委托的居间服务义务，但第三人付出了相应的劳务，故本院酌情扣除5500元作为原告向第三人支付的居间费用，其余的13000元应由第三人向原告进行返还；关于原告要求被告及第三人支付律师费的诉求，因原告没有提交律师费发票及转账凭证予以佐证，该项诉求本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十一条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告姚斌与被告王晓于2020年4月16日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告王晓于本判决生效之日起五日内向原告姚斌返还购房款350000元； 三、被告王晓于本判决生效之日起五日内向原告姚斌返还定金80000元； 四、第三人湖南新梦想房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内向原告姚斌返还款项20000元（代被告收取的定金）及退还原告姚斌居间费用13000元； 五、驳回原告姚斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11016元，因适用简易程序减半收取5508元，保全费3020元，共计8528元，由被告王晓承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇二〇年十二月十一日 代理书记员  张凡