湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7367号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）:金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号方茂苑二期15栋5层。 负责人：赵强，总经理。 委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张曲，湖南金州律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：深圳市安锦恒实业有限公司，住广东省深圳市龙华区龙华街道富康社区旭日小区3层旭日大厦301室。 法定代表人：付秀刚，执行董事。 委托诉讼代理人：刘成，男，1980年8月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：彭**，男，1985年12月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司（以下简称金茂长沙公司）因与上诉人深圳市安锦恒实业有限公司（以下简称安锦恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金茂长沙公司上诉请求：1.撤销（2019）湘0104民初4526号判决书第二项关于租金的判决和第三、四、五、六项，依法予以改判；2.安锦恒公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于合同解除过错责任承担主体、比例的事实认定错误。安锦恒公司未履行申报二次消防验收的义务，致使无法开业，拖欠租金，导致合同解除，根据合同约定，安锦恒公司应自行承担铺位装修在内的所有损失，金茂长沙公司不予返还租赁费。二、一审法院关于租金起算时间、计算标准及铺位占用费计算标准的事实认定错误。 安锦恒公司辩称，一、金茂长沙公司以合同约定的消防验收义务偷换其对整栋建筑物消防验收的概念。安锦恒公司的消防验收义务在于单个商铺，金茂长沙公司的消防验收义务在于整栋大厦。安锦恒公司没有按合同约定完成涉案商铺的消防验收是因为金茂长沙公司没有完成整栋大厦的消防设计审核和消防验收，大厦的商业用途在消防审核与验收过程中变更，导致安锦恒公司没有完成涉案商铺的消防验收。二、一审法院认定金茂长沙公司无权收取租金的时间节点有误。金茂长沙公司2017年11月取得的是开业前的消防检查，不是消防设计审核和消防验收通过。三、用途变更的问题。意见书中所称审批用途和实际用途不一致，是指审批用途是超市，而实际用途是儿童场所，上诉人双方的往来邮件已经明确金茂长沙公司知晓安锦恒公司租赁房屋用于儿童培训机构。四、在双方提起上诉，一审判决未生效的情况下，金茂长沙公司发函通知安锦恒公司搬离并强制腾房，侵犯了安锦恒公司的权利，安锦恒公司申请财产保全，对涉案店铺进行查封直至本案结束。 安锦恒公司上诉请求：1.撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决第二项、第三项、第六项；2.判令金茂长沙公司向安锦恒公司退还已交纳的租金74110.34元；3.判令金茂长沙公司向安锦恒公司赔偿铺位装修损失997595.69元，员工工资、差旅费、办公日常开支损失573947.58元，鉴定费34500元；4.判令金茂长沙公司向安锦恒公司赔偿预期利益损失2132931.54元；5.判令金茂长沙公司承担本案一审本诉、反诉和二审全部诉讼费用。事实和理由：涉案铺位未通过消防验收是金茂长沙公司造成，安锦恒公司没有责任，一审法院对此焦点问题作出了错误认定，且在查明事实部分遗漏了金茂长沙公司承认己方违约的事实，由此判定安锦恒公司对合同未能履行承担大部分责任，并在认定双方都有责任的前提下对损失的分担认定有失公平，导致部分错误的判决结果。一审法院对于安锦恒公司的直接损失、预期利益损失的认定也存在错误。 金茂长沙公司辩称，一、案涉合同不能履行的根源在于涉案铺位未能通过二次消防验收，未通过的根本原因在于安锦恒公司将合同约定的教育变更为其他儿童室内活动场所，故违约方为安锦恒公司。消防验收分为一消和二消，涉案建筑主体在2016年8月31日一消验收合格，租赁合同约定的二消验收义务为安锦恒公司，金茂长沙公司已经履行了消防验收义务。因为建筑主体的一消与沃尔玛超市的一消和二消一起通过的消防验收，故出现沃尔玛超市使用性质为超市，与建筑主体验收结果在同一验收意见书上。单个商铺的使用性质是根据店铺申请二消时确定，安锦恒公司在申报二消时无需变更使用性质，将使用用途报批即可。安锦恒公司作为专业教育培训公司，明知所经营的铺位需要独立消防通道，但并未向金茂公司明示，也并未在合同中进行约定，因此消防验收无法通过是安锦恒公司自身原因，因此造成的损失也应当自行承担，与金茂长沙公司无关。金茂长沙公司从未就涉案店铺的相关事宜与安锦恒公司达成一致意见，不存在承诺赔偿100万的事实，租赁事项迟迟未能解决是考虑到安锦恒公司继续履行合同的意愿及能够通过消防验收的承诺。安锦恒公司在上诉状中并未对合同解除的事实提出不服，金茂长沙公司多次发函要求其腾空租赁物，安锦恒实际占用1400多平方米的租赁物长达40多个月，仅支付了7万余元租金，明显是安锦恒公司在扩大损失，金茂长沙公司直至2020年6月才采取公证方式收回铺位，其主张的相关经济损失应当由其自行承担，其预期利益属于商业风险，也应当由其自行承担。一审法院查明事实清楚，安锦恒公司上诉无事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。 金茂长沙公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认金茂长沙公司、安锦恒公司之间签订的两份《长沙金茂汇铺位租赁合同》及其相关补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年3月19日解除；2.判令安锦恒公司支付金茂长沙公司租金1741396.38元、管理费620102.9元、推广费35564.52元、水费199.26元、电费12606.38元共计2409869.44元；3.判令安锦恒公司支付金茂长沙公司逾期缴纳相关费用的滞纳金及违约金1284946.29元（滞纳金暂计算至2019年3月31日，从2019年4月1日至安锦恒公司实际清偿完毕之日止的滞纳金按照千分之一每日的标准另计）；4.判令安锦恒公司支付金茂长沙公司铺位滞留金（即铺位占用费）48000元（该铺位滞留金暂自2019年3月20日起计算至2019年3月31日，从2019年4月1日起至安锦恒公司实际交还[LG19、L314、L314-1]铺位之日止的铺位滞留金按照2000元/日的标准另计）；5.判令金茂长沙公司不予退回安锦恒公司租赁保证金284198.54元；6.判令安锦恒公司支付金茂长沙公司为实现本案债权所产生的律师费8万元，上述六项诉讼请求金额共计4107014元；7.判令安锦恒公司承担本案所有的诉讼费用。 安锦恒公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除安锦恒公司、金茂长沙公司之间的两份《长沙金茂汇铺位租赁合同》及相关补充协议一、补充协议二、《附录修订条款》、《场地使用协议》；2.判令金茂长沙公司向安锦恒公司退还已交纳的租金74110.34元、租赁保证金284210.54元；3.判令金茂长沙公司向安锦恒公司赔偿直接损失2573947.58元（其中，装修损失2000000元、员工工资、差旅费、办公日常开支损失573947.58元）、预期利益损失2132931.54元、鉴定费34500元；4.判令金茂长沙公司承担本案反诉、本诉全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 2016年7月10日，安锦恒公司（乙方，承租方）从案外人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（甲方，出租方）租得位于长沙市岳麓区××路××号长沙金茂汇［ＬＧ19］、［Ｌ314／Ｌ314-1］号铺位，并分别签订了两份内容基本一致的《［长沙金茂汇］铺位租赁合同》，其中，关于［ＬＧ19］号铺位的《［长沙金茂汇］铺位租赁合同》约定：“甲、乙双方经友好协商，就乙方承租［长沙金茂汇］（以下简称“该物业”）［ＬＧ19］铺位事宜达成一致，并订立本合同以共同遵守……第二条释义……2.5推广费：指甲方为该物业的整体经营而进行推广宣传，并按照本合同约定数额向乙方收取的款项；2.6管理费：指乙方按照本合同约定应交纳的因承租铺位而发生的管理费……第四条租赁面积该铺位租赁面积为300平方米……第五条交付鉴于乙方于起租日前已实际占用该铺位，故甲乙双方无需另行办理该铺位的交付手续。第六条租赁期间共120月，自起租日起算，起租日暂定为2016年9月30日，实际以甲方正式通知为准……第八条用途铺位仅供乙方［卓立方］（品牌）经营教育培训之自用……除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更铺位用途及营业范围或者允许他人将之用于任何其他目的。第九条租金9.1租金：租赁期限内，铺位租金分为：保底租金、抽成租金。每月的保底租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。于本合同签署时，租金适用的增值税及其附加税率为11%，以下保底租金和抽成租金已含税。具体如下：第一期，2016年9月30日至2017年3月28日，保底租金单价为2.3元／平方米／天；第二期，2017年3月29日至2018年9月29日，保底租金单价为1.6元／平方米／天；第三期，2018年9月30日至2019年9月29日，保底租金单价为1.68元／平方米／天；第四期，2019年9月30日至2020年9月29日，保底租金单价为1.76元／平方米／天；第五期，2020年9月30日至2021年9月29日，保底租金单价为1.85元／平方米／天；第六期，2021年9月30日至2022年9月29日，保底租金单价为1.94元／平方米／天；第七期，2022年9月30日至2023年9月29日，保底租金单价为2.04元／平方米／天；第八期，2023年9月30日至2024年9月29日，保底租金单价为2.14元／平方米／天；第九期，2025年9月30日至2025年9月29日，保底租金单价为2.25元／平方米／天；第十期，2025年9月30日至2026年9月29日，保底租金单价为2.36元／平方米／天；9.2保底租金计算方法:月保底租金＝保底租金单价×365天÷12个月×租赁面积（计算后四舍五入至小数点后两位），日保底租金＝保底租金单价×租赁面积（计算后四舍五入至小数点后两位）；9.3以上租金不包含管理费及推广费等其它费用。第十条推广费和管理费10.1推广费：为5元／平方米／月，按租赁面积计算，推广费为1500元／月（已含增值税及其附加，税率为6%），作为公共推广促销活动费用……10.2管理费：单价为人民币65元／平方米／月，按租赁面积计算，管理费为19500元／月（已含增值税及其附加，税率为6%）……第十一条付款方式……11.1.1保底租金应按月支付，第一期保底租金应于起租日或之前支付，剩余租赁期间内，乙方应于每月25日之前支付下月保底租金……11.3.1推广费应按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应于每个月25日之前支付下月的推广费；11.3.2第2期首月的推广费：与第2期首月保底租金一并支付，第2期首月推广费以该月租赁天数（自第2期首月起算日起至该月月底）占该月具体天数的比例乘以月推广费计算……11.4管理费支付方式：按月交纳，自第2期首月起计收，乙方应向甲方指定的物业管理公司支付，支付方式与11.3条推广费支付方式一致。11.5甲方及／或物业管理公司应于收到乙方支付的租金、管理费、推广费及其他费用后的5个工作日内向乙方提供增值税发票，乙方只有在同时满足以下条件时方能索取增值税发票，且若由于乙方拖延支付上述费用导致增值税专用发票超过抵扣期限的，由此产生的不利后果由乙方自行承担:11.5.1乙方承租该铺位用于提供增值税应税货物或增值税应税服务；11.5.2乙方具有经主管税务机关认可的增值税一般纳税人资质并按照甲方要求提供刑具增值税专用发票的相关文件。若乙方未能同时满足以上条件，则甲方及／或物业管理公司开具增值税普通发票……第十二条公用事业费12.1乙方应按甲方或甲方指定的物业管理公司指定的期限或方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费（或天然气费）等公用事业费用……第十六条保证金16.1.1乙方应于2016年7月15日前向甲方支付人民币102304.8元作为租赁保证金……16.1.2租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证。甲方有权将租赁保证金用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接和／或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、乙方不履行其义务给甲方造成的支出、费用等……16.1.4租赁保证金在租赁期间由甲方保管，不计利息……17.3乙方相关政府各部门及公用事业单位办理装修方案申报手续，甲方应提供相应协助并签署必要文件。乙方对消防设施的履行必须符合甲方和物业管理公司的相关规定及具体要求。17.4装修结束后，乙方应向甲方提交《商铺开业申请表》报甲方进行工程验收，同时报消防部门进行消防验收。经甲方和物业管理公司书面确认工程验收合格并获得消防验收合格证书后，乙方可开店营业，否则乙方不得擅自开业……17.8乙方根据本合同约定对该铺位进行装修、增建、增设及改建的部分（包括附属设施及设备）应由乙方自行负责维修和保养，甲方无需对此承担任何责任……租赁期间内政府部门如对该装修提出任何整改要求，乙方应立即整改并自行承担由此产生的全部责任及费用……第二十条开业和营业20.1乙方必须于起租日当日（开业日）在该铺位内按本合同第八条约定用途开业……第二十五条违约责任25.1若乙方未能按照本合同约定于开业日当日开业的，需就迟延开业向甲方支付违约金，违约金为每迟延一日人民币5000元；25.2若乙方未能按本合同约定缴纳租金、公用事业费等各项费用达到5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的3‰向乙方按日计算滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算……25.4如乙方逾期支付租金、管理、公用事业费等各项费用连续达到15个工作日或累计达到30个工作日，甲方有权按照27.3条单方终止本合同。若甲方在收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保……25.9由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失方承担违约责任。如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任。由于一方的疏忽或过错或一方与其顾客或第三方的纠纷或一方违反本合同或有关法律法规的行为而导致另一方遭受的损失或损害，由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失……27.1本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：27.1.1甲方违反本合同的约定，导致乙方无法于租赁期限内实际享有该铺位的使用权，并无法于该铺位内继续经营的，且逾期超过90日仍未予以改正……27.2乙方依据27.1条单方终止合同的，应当提前书面通知甲方。乙方应按照本合同约定交还该铺位，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）。如因此给乙方造成实际损失的，甲方应在乙方交还铺位后予以赔偿，但乙方需要按照本合同约定支付乙方使用该铺位期间的租金、管理费、推广费等合同约定的费用。27.3本合同签署后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同……27.3.5拖延支付租金、租赁保证金、推广费或其他租赁合同约定款项连续达到15个工作日或累计达到30个工作日（无论甲方是否书面催缴）……27.3.12若因乙方原因，于起租日后15日内仍未能完成装修并开业的……27.4如甲方依据27.3条或本合同其他约定单方面终止本合同的，应当提前书面通知乙方，乙方应按本合同相关约定交还该铺位，甲方有权不予返还租赁保证金，且乙方还应按以下标准向甲方支付违约金：（全部租赁期间-合同终止时已履行的租赁期间）÷全部租期×第2期月保底租金×6。若不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不仅限于铺位装修费等费用。如在27.3条的情形下，甲方选择继续履行本合同的，则甲方有权扣除乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分……”。 关于[L314/L314-1]号铺位的《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》约定，该铺位租赁面积为1109平方米，租赁期间共120月，自起租日起算，起租日暂定为2016年9月30日；管理费为6元/平方米/月，按租赁面积计算，共计6654元/月；租赁保证金为181893.74元，乙方应于2016年7月15日前支付给甲方；该铺位租赁合同中其他约定内容与LG19号铺位租赁合同中的约定内容基本一致。 2016年7月10日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（甲方）与安锦恒公司（乙方）签订《补充协议（一）》，双方在该合同中对乙方提前进场装修事宜达成如下协议：“一、该铺位符合进场施工条件后，甲方应至少提交10个工作日以书面形式通知乙方接收铺位，乙方应按甲方通知的日期（下称‘提前进场日’）接收该铺位并进场施工。双方届时应签署《铺位接收证明书》，该证明书内容即为交付状态证明。乙方不得无合理理由拒绝进场或拒绝签署《铺位接收证明书》。二、装修期自提前进场日起至起租日前一日止，暂定为70天，乙方应于装修期内完成该铺位的装修工作……四、乙方如未于提前进场日起5日内办理铺位接收手续并进场装修的，视为乙方放弃铺位的承租权，甲方有权单方解除租赁合同，并扣除乙方的租赁保证金作为违约金……”。 2016年7月12日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司（甲方）与安锦恒公司签订《场地使用协议》，约定由甲方将与LG19铺位外部分毗邻场地免费提供给乙方使用，期限与双方签订的铺位租赁合同一致。 上述合同签订后，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司依约将涉案租赁物交付给安锦恒公司，安锦恒公司亦依约向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司支付了租赁保证金284198.54元、租金74110.34元，并依约入场进行了装修，于2016年9月30日前装修完毕。 2016年8月31日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消验字[2016]第W0279号《建设工程消防验收意见书》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司：根据《设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的梅溪湖国际广场二期12#栋建筑主体及沃尔玛超市局部（工程位于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路，地上3层、地下3层，建筑高度23.05米，地上建筑面积70749.95平方米、地下建筑面积165471.62平方米，沃尔玛超市为该建筑地下2层1-B轴至1-P轴交1-1轴至1-14轴区域及2-B轴至2-L轴交2-1轴至2-6轴区域、地上1层卸货平台及超市入口，面积为15287平方米，使用性质为超市。受理凭证号：长公消验凭字[2016]第0274号）进行了消防验收，经资料审查，现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程建筑主体部分及沃尔玛超市局部消防验收合格……三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案；此次消防验收合格的建筑主体部分，其室内装修应依法向我队申报消防设计审核合格后方可施工，消防验收合格后方可投入使用。四、该工程范围内的公众聚集场所应依法向我队申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。”涉案商铺工程建筑主体部分消防验收合格，取得长公消验字[2016]第W0279号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》。 安锦恒公司在涉案铺位装修过程中，以其长沙分公司名义就其装修设计向长沙市公安消防支队申请了消防设计审核，2016年10月26日，长沙市公安消防支队向安锦恒公司长沙分公司出具长公消审字[2016]第W0424号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司：根据《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，你单位向我队申报的由智信安装集团有限公司设计的卓立方L314/314-1、LG19装饰工程[受理凭证文号：长公消审凭字[2016]第0398号；工程位于：岳麓区梅溪湖环湖路；装修范围：12#栋（购物中心）负一层及第三层局部；总装修面积：1409平方米，其中负一层装修面积为300平方米；装修拟做用途：其它室内儿童活动场所，其中负一层为接待洽谈区及员工办公区；原建筑情况：梅溪湖国际广场二期12#栋为地上3层，地下3层，建筑高度为23.05米，地上建筑面积为70749.95平方米，装修所在部位使用性质为商业。]的消防设计及其资料，经我队按照《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）(以下简称《装修规范》)第国家有关消防法律法规和技术标准审核，意见如下：一、该工程消防设计审核合格……四、经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改，应重新向我支队申请消防设计审核；五、该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。” 后长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司又就长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目内公共区域的装修设计（包括该项目人各店铺的装修设计）统一向长沙市公安消防支队申请消防设计审核，2016年12月7日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消审字[2016]第W0491号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司：根据《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，你单位向我队申报的由深圳市美芝装饰设计工程股份有限公司、福建茂荣集团有限公司湖南分公司设计的长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心项目装修工程[受理凭证文号：长公消审凭字[2016]第0450号；工程位于：梅溪湖环湖路；装修范围：金茂梅溪湖国际广场12#栋（购物中心）1-3层、地下1层局部及4层局部；装修面积：87710平方米；装修拟做用途：商业；原建筑情况：12#栋（购物中心）为地上3层，地下3层，建筑高度为23.05米，地上建筑面积为70749.95平方米，地下为165471.62平方米，使用性质为商业]的消防设计及其资料，经我队按照《建筑设计防火规范》[GB50016-2014]（以下简称《建规》）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）(以下简称《装修规范》)、《长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心消防设计变更专家评审会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）等国家有关消防法律法规和技术标准审核，意见如下：一、该工程消防设计审核不合格；二、该工程消防设计存在以下问题：1.该项目消防设计文件不符合《建设工程消防设计文件申报要求》的规定，违反《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号）第十八条第二项规定，主要存在以下问题：（1）该项目中庭各层环道装修图纸中标示的材料编号未提供相应的材料表予以查证，且未明确相应材料耐火等级；（2）建设单位未提供整体装修后的给排水、防排烟、电气等相应专业设计图纸；（3）建设单位未提供完整的商场各店铺装修设计图纸；（4）该项目中大量商铺内设置的附属库房及餐饮店铺内设置的厨房未标与其它部位进行分隔的隔墙的耐火极限，未标注防火隔墙上开设的门窗是否为满足规范要求的防火门窗；（5）未在设计图纸中体现各餐饮店铺是否使用液化石油气、燃气；2.该项目部分商铺内部装修设计时占用疏散通道、圈占室内消炎栓等，影响部分消防设施、疏散走道的正常使用，不符合《装修规范》第3.1.15条规定；3.该项目部分商铺进行装修时破坏商铺与中庭公共区域之间原有防火分隔措施，不符合《建规》第5.3.2条第1款规定；4.该项目中部分店铺经装修设计后只有一个安全出口，不符合《建规》第5.1.15条规定；5.设置在该项目内的儿童活动场所未设置独立的安全出口和疏散楼梯，不符合《建规》第5.4.4条第4款规定；6.该项目部分主力店与步行街（中庭）之间设置的防火卷帘长度大于6米，不符合《会议纪要》第四条规定；三、应按国家有关消防法律法规和技术标准修改消防设计后，重新向我支队申报消防设计审核，未经审核合格，不得施工；四、如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向长沙市公安局或长沙市人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向长沙市开福区人民法院提起行政诉讼。” 后安锦恒公司租赁的涉案店铺的装修一直未通过消防部门验收，2017年1月16日，安锦恒公司以涉案商场未通过二次消防验收为由，向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司发出《关于贵我双方二消验收问题的函》，载明：“长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司：感谢贵司一如既往对我司的大力支持和鼎力相助！我司于2016年8月进驻金茂览秀城并进行装修规划，装修设计图纸已通过贵司的审批同意，并向消防大队申请消防图纸报建且已取得“消防设计审核合格”意见书（编号：长公消审字[2016]第W0424号）。我司装修完毕后曾多次向消防大队提请消防验收，但因贵司览秀城商业未通过二次消防验收合格，导致消防大队对我司不予验收，造成我司L314/314-1/LG19店铺至今无法正常开业。为确保贵我双方良好的合作关系并减少因此问题给我司带来的经济损失，敬请贵司尽快取到“二消证”，并减免2016年12月至览秀城通过二次消防验收期间的贵我租赁合同约定的L314/314-1/LG19店铺一切费用。” 2017年9月4日，安锦恒公司租赁的金茂梅溪湖国际广场12#栋LG19所在LG层以该栋一层、二层公共区域及上述范围内的23个铺面取得长沙市公安消防支队出具的长公消安检字〔2017〕第W0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其租赁的金茂梅溪湖国际广场12#栋L314/L314-1号铺位的所在的地上三层公共区域及上述范围内6个铺面于2017年11月13日取得长沙市公安消防支队出具的长公消安检字〔2017〕第W0118号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 2017年11月28日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理公司向安锦恒公司发出《关于：长沙金茂览秀城[L314、L314-1]铺位整改事宜的函》，载明：“致：深圳市安锦恒实业有限公司贵我双方于2016年7月就题述铺位租赁事宜签署了《长沙金茂汇铺位租赁协议》及其补充协议（以下简称“租赁合同”），根据题述铺位的租赁面积以及租赁合同约定的经营用途，贵司应就题述铺位装修工程消防设计报消防部门审核通过并取得《建筑工程消防设计审核意见书》。然而据我司所知，题述铺位消防设计方案目前仍未送审，且贵司实际未于题述铺位内设置独立的安全出口和疏散楼梯，违反了《建筑设计防火规范》第5.4.4条第4款的强制性规定。故我司特此致函贵司注意，请贵司尽快完成题述铺位装修设计方案及装修工程整改并通过消防部门审核后，不迟于2017年12月25日向我司提供题述铺位装修工程消防设计建审意见书及消防验收合格意见书，供我司及物业公司进行装修工程验收之用……贵司应于开业前通过我司及物业公司对题述铺位装修工程的验收并自行取得于题述铺位内合法经营所需的全部证照，贵司拖延办理消防送审将直接影响题述铺位开业进程，导致租赁合同目的实际无法实现，届时我司将不排除解除租赁合同并收回铺位，以避免损失产生。” 2018年10月3日，长沙市公安消防支队向安锦恒公司长沙分公司出具长公消验字［2018］第Ｗ0359号《建设工程消防验收意见书》，载明：“深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的深圳市安锦恒实业有限公司长沙分公司（工程位于湖南省长沙市岳麓区××街道××路××号长沙××购物中心，使用性质：儿童活动场所，场所所在建筑名称：长沙梅溪湖国际广场置业有限公司12栋，建筑高度：23.05米、地上3层、地下3层，地上建筑面积70749.95平方米，本次装修范围为负一层和地上第三层局部，装修面积：1409平方米，受理凭证文号：长公消验凭字［2018］第0343号）进行了消防验收，根据国家有关消防法律法规及工程建设消防技术标准，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收不合格。二、存在以下问题：该场所使用性质与审批时不一致，现为儿童活动场所且未设置独立的疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）5.4.4条第四项之规定。三、以上问题，你单位应进行整改，整改合格后重新申报消防验收，未经验收合格，该工程不得投入使用。四、如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向长沙市公安局或长沙市人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向长沙市开福区人民法院提起行政诉讼。”同日，该消防支队还向安锦恒公司长沙分公司出具了长公消安检决字［2018］第Ｗ0071号《不同意投入使用、营业决定书》，以安锦恒公司所做的室内装修工程消防验收不合格为由，不具备投入使用、营业前消防安全检查合格的条件为由，不同意其投入使用、营业。 2019年1月1日，长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司与金茂长沙公司、安锦恒公司分别签订了两份《权利义务转让协议》（均为补充协议(二)）,约定由长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司将其在涉案长沙金茂汇LG19、L314/L314-1号铺位两份租赁合同中的全部权利义务一并转让给金茂长沙公司。 后因安锦恒公司租赁的涉案铺位的消防验收一直未验收通过，且其铺位自装修完后一直未开业经营，亦未再向金茂公司支付租金。另，安锦恒公司尚欠水费199.26元、电费12606.38元未付。2019年3月19日，金茂长沙公司向安锦恒公司发出《关于：[长沙金茂览秀城][LG19、L314、L314-1]铺位租赁合同解除的通知函》一份，通知其解除双方之间的涉案租赁合同关系，限期付清拖欠的全部款项并退还租赁铺位。 案件审理过程中，该院根据安锦恒公司的申请就其租赁的涉案铺位的装修价值委托湖南远诚工程咨询有限公司进行鉴定，2020年3月27日，该公司经鉴定后作出湘远诚咨字[2020]第2123号《工程造价咨询报告书》，鉴定结论载明：“本次鉴定金额为997595.69元。”安锦恒公司为上述鉴定支出鉴定费34500元。 另查明，金茂长沙公司先后于2017年4月28日、2017年9月21日、2017年12月20日、2018年9月19日、2018年12月21日多次向安锦恒公司发函催收租赁费用并催促其办理相应证照、尽快营业。 安锦恒公司成立于2003年6月13日，其经营范围包括：一般经营项目是：兴办实业（具体项目另行申报）；自有物业出租……儿童乐园的投资……许可经营的项目是：教育培训（不含学科类培训）；教育信息咨询；餐饮服务。 目前,安锦恒公司仍未将租赁的涉案铺位退还给金茂公司。 一审法院认为，安锦恒公司与案外人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司就长沙金茂汇LG19、L314/L314-1号铺位签订的两份《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》、《场地使用协议》及相应的补充协议一，金茂长沙公司、安锦恒公司与案外人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司商业管理分公司签订的两份《权利义务转让协议》（即《补充协议二》，均系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。该案的争议焦点在于：一是安锦恒公司所租涉案铺位的装修设计未能通过消防验收（即二次消防验收）的责任是否应归责于金茂长沙公司；二是各方的诉讼请求应否支持。 关于争议焦点一，该案中，虽然安锦恒公司称其所租铺位的二次消防验收未能通过系因金茂长沙公司出租给其的涉案铺位所在的长沙金茂览秀城购物中心的建筑设计存在问题未通过消防验收所致，但从金茂长沙公司提供的长公消验字[2016]第W0279号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》来看，长沙金茂梅溪湖国际广场二期12#栋（即安锦恒公司所租涉案铺位所在的建筑）建筑主体的消防验收已于2016年8月31日经长沙市公安消防支队验收合格，且金茂公司对上述12#栋建筑LG层及其地上三层公共区域已分别于2017年9月4日、2017年11月13日取得了相应的消防安全检查合格证，因此，即便此前该建筑工程存在设计上的问题，但自上述消防验收意见书及消防安全检查合格证颁发后，亦可以推定该建筑工程设计上存在的问题已经解决。安锦恒公司自2017年11月14日起即有义务依约办理相应的消防验收，然根据安锦恒公司提交的长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明的内容可知，其所租铺位的装修工程消防验收（二次消防验收）最终未能通过的原因在于其场所使用性质与审批时不一致，其在向公安消防部门申报消防设计审核时的用途为“其他室内儿童活动场所”，而其装修完后申请消防验收时为“儿童活动场所”且未设置独立的疏散楼梯。虽然安锦恒公司在庭审中称系因金茂长沙公司未向其提供独立的疏散楼梯所致，但双方在涉案铺位租赁合同中对疏散楼梯应如何使用以及出租方是否需要向承租方提供独立的疏散楼梯并未作出明确约定，安锦恒公司作为一家具有多年教育培训经验的专业机构，是否需要独立的疏散通道，其理应予以考虑并在租赁合同中明确约定。况且，涉案铺位的装修设计均系由其自身处理，其在装修设计过程中亦应予以考虑，故对安锦恒公司的上述意见，一审法院不予采纳。 关于争议焦点二，分析如下： 关于金茂长沙公司要求确认双方签订的涉案铺位租赁合同及补充协议、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年3月19日解除的诉请。该案中，金茂长沙公司已于2019年3月19日向安锦恒公司发出解约通知函，安锦恒公司在2019年7月23日提出的反诉请求中亦提出解除上述合同，可知，双方当事人客观上对解除双方之间的租赁关系已无异议，至于合同解除的具体时间，一审法院以安锦恒公司提起反诉之日即视其承诺同意解除双方租赁关系之日，故确认双方上述铺位租赁合同及补充协议、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年7月23日解除。 对金茂长沙公司要求安锦恒公司支付租金、管理费、推广费、水费、电费的诉讼请求，关于租金，该案中，金茂长沙公司已依约将涉案铺位交付给安锦恒公司装修使用，安锦恒公司理应依约履行相应的租金支付义务，但金茂长沙公司对金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证分别于2017年9月4日、2017年11月13日才取得，客观上对安锦恒公司申报二次消防验收造成了影响，致使安锦恒公司在此之前未能如期使用涉案租赁铺位，存在一定过错，故对自起租日即2016年9月30日起至上述合格证取得之前的租金，安锦恒公司有权不予支付。对上述合格证取得之后的租金，金茂长沙公司已分别于2017年9月21日、2017年11月28日、2018年9月19日、2018年12月21日先后多次向安锦恒公司催促其开业或办理消防验收手续，安锦恒公司既未及时办理二次消防验收，亦未及时提出解除合同、退还租赁物以减少双方损失，亦存在一定过错，故在金茂长沙公司取得金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证之后，安锦恒公司对涉案租赁铺位的租金理应予以支付，但考虑到安锦恒公司办理“二次消防验收”需要时间，故一审法院从案件实际情况出发酌情给予其1个月的宽限期，对涉案租赁铺位租金的起算日统一认定自2017年12月13日起计算。同时，考虑到安锦恒公司一直未使用涉案租赁铺位的实际情况及当事人双方在涉案租赁合同履行过程中存在的过错大小等因素，故对租金标准，一审法院在涉案租赁合同的约定的基础上，酌情调整为按1元/平方米/天计算，自2017年12月13日起暂计算至2019年7月23日为：1元×1409平方米×587天=827083元。关于管理费、推广费的问题，因金茂长沙公司在安锦恒公司装修完后近一年才取得金茂梅溪湖国际广场购物中心12#栋LG层及地上三层公共区域的消防安全检查合格证，客观上对安锦恒公司二次消防验收造成了影响，金茂长沙公司对此存在过错，且安锦恒公司在装修完后一直未实际使用所租铺位，故对其上述诉请，该院不予支持。关于安锦恒公司欠付的水费199.26元、电费12606.38元的问题，因安锦恒公司已实际使用，故其理应予以支付。 关于金茂长沙公司要求安锦恒公司支付滞纳金、违约金及律师费的诉讼请求，因金茂长沙公司在涉案租赁合同履行过程中亦存在过错，故对其上述诉请，本院不予支持。 关于金茂长沙公司要求安锦恒公司支付铺位占用费的诉请，虽然安锦恒公司自装修完后一直未实际经营使用涉案租赁铺位，但其亦未采取合理有效措施将租赁的涉案铺位退还金茂长沙公司，致使金茂长沙公司无法及时对涉案租赁铺位行使权利，致使金茂长沙公司的预期租金利益受损，故对租赁合同解除后安锦恒公司因实际占用涉案租赁铺位所产生的铺位占用费，理应支付给金茂公司，对占用费的计算标准，一审法院从公平原则的角度考量，参照上文所述的租金标准即1元/平方米/天计算，暂自2019年7月24日计算至2020年4月1日为：1元×1409平方米×252天=355068元，并应自2020年4月2日起按上述标准支付铺位占用费至安锦恒公司将涉案租赁铺位实际返还给金茂长沙公司之日止。 关于金茂长沙公司要求对安锦恒公司缴纳的租赁保证金不予退还的诉请，该案中，安锦恒公司自涉案租赁铺位装修完后一直未实际经营使用，且金茂长沙公司在租赁合同履行过程中亦存在一定过错，现双方租赁合同解除，故对安锦恒公司缴纳的租赁保证金理应予以退还。 关于安锦恒公司要求金茂长沙公司退还其已交纳的74110.34元租金的诉请，该案系房屋租赁合同纠纷，金茂长沙公司作为出租人，其已将涉案租赁物交付给安锦恒公司，履行了租赁合同的主要义务，虽然该租赁物所在的购物中心公共区域的消防安全检查在取得合格证的时间上对安锦恒公司所租铺位的二次消防验收造成了一定影响，但在金茂长沙公司取得上述公共区域的消防安全检查合格证之日即2017年11月13日起，上述影响即已消失，且一审法院已在考虑上述实际情况的情形下，对金茂长沙公司主张的2017年12月13日之前的租金未予支持。同时，根据长公消验字[2018]第W0359号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明的内容可知，安锦恒公司对所租铺位二次消防验收未能通过的原因在于其自身，故对其要求金茂长沙公司退还其已交纳的74110.34元租金的诉请，一审法院不予支持。但该租金可在其欠付的租金中予以抵扣，核减该款项后，安锦恒公司自2017年12月13日至2019年7月23日期间还应支付金茂长沙公司租金827083元-74110.34元=752972.66元。 关于安锦恒公司要求金茂长沙公司赔偿其直接损失2573947.58元（装修损失2000000元、员工工资、差旅费、办公日常开支损失573947.58元）的诉请，该案中，安锦恒公司为履行涉案租赁合同对所租铺位进行了装修，投入了大量人力、物力及财力，虽然安锦恒公司所租铺位的二次消防验收最终未能通过的原因在于其自身，但如前文所述，金茂长沙公司对涉案租赁铺位所在的购物中心公共区域的消防安全检查合格的时间在客观上影响了安锦恒公司所租赁铺位的二次消防验收，金茂长沙公司对此存在一定过错，故对其取得公共区域消防安全检查合格证之前，安锦恒公司因履行涉案租赁合同而投入的装修损失，金茂长沙公司理应在过错范围内承担赔偿责任；对金茂长沙公司取得公共区域消防安全检查合格证之后安锦恒公司遭受的损失，因就涉案租赁铺位申报消防验收的主体系安锦恒公司，导致涉案租赁合同最终未能履行的原因亦在安锦恒公司自身，故对金茂长沙公司取得公共区域消防安全检查合格证之后安锦恒公司遭受的损失应由安锦恒公司自行承担。对安锦恒公司直接损失的具体计算问题，关于装修损失，因安锦恒公司与金茂长沙公司在涉案租赁合同履行过程中均存在过错，因此，一审法院在综合双方当事人各自过错大小的基础上，结合双方所签租赁合同的期限及金茂长沙公司未及时取得公共区域消防安全检查合格证造成安锦恒公司在该段期间内无法及时使用租赁物等实际因素，参照湖南远诚工程咨询有限公司作出的湘远诚咨字[2020]第2123号《工程造价咨询报告书》认定的装修价格，酌定由金茂长沙公司对安锦恒公司遭受的装修损失承担30%赔偿责任，即997595.69元×30%=299278.71元。对安锦恒公司支出的34500元鉴定费，亦酌定由金茂长沙公司承担30%责任，即10350元。关于安锦恒公司主张的员工工资、差旅费、办公日常开支等损失共计573947.58元的问题，安锦恒公司装修完后并未实际开业经营，其亦未提供相应的劳动合同、社保缴纳凭证证明聘请员工并支出相应工资的具体情况，且差旅费属于其日常办公开支的一部分，但考虑到安锦恒公司装修期间为履行涉案租赁合同投入了大量人力、物力、财力等实际情况，且金茂长沙公司未及时取得公共区域消防安全检查合格证在客观上对安锦恒公司的上述投入造成了一定影响，故对金茂长沙公司取得公共区域消防安全检查合格证之前给安锦恒公司造成的上述损失，一审法院根据案件实际情况及双方过错大小酌情认定为50000元。 对安锦恒公司要求金茂长沙公司赔偿的预期利益损失2132931.54元的诉请，因其未提供相应的证据佐证，且涉案租赁合同最终未能履行的原因在于其自身，故对其该项诉请，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、确认金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司与深圳市安锦恒实业有限公司于2016年7月10日签订的两份《[长沙金茂汇]铺位租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《附录修订条款》、《场地使用协议》于2019年7月23日解除；二、限深圳市安锦恒实业有限公司在本判决书生效之日起十日内向金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司支付租金752972.66元、水费199.26元、电费12606.38元；三、限深圳市安锦恒实业有限公司在本判决书生效之日起十日内向金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司支付铺位占用费355068元，并应自2020年4月2日起按1元/平方米/天的标准支付铺位占用费至其将涉案租赁铺位实际返还给金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司之日止；四、驳回金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；五、限金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司在本判决书生效之日起十日内向深圳市安锦恒实业有限公司退还租赁保证金284198.54元；六、限金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司在本判决书生效之日起十日内赔偿深圳市安锦恒实业有限公司铺位装修损失299278.71、员工工资、差旅费、办公日常开支损失50000元、鉴定费10350元；七、驳回深圳市安锦恒实业有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.金茂长沙公司向安锦恒公司发送的催告函，安锦恒公司对其真实性予以认可，本院予以采信；2.长沙市公安消防支队长公消审字（2015）第W0136号建设工程消防设计审核意见书、长公消验字（2017）第W0263号建设工程消防验收意见书、长公消验字（2017）第W0347号建设工程消防验收意见书，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信。 本院二审经审理查明： 2015年4月10日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消审字（2015）第W0136号建设工程消防设计审核意见书，载明，你单位向我队申报的由北京市设计研究院有限公司设计的梅溪湖国际广场二期公建12#、13#、15#栋及公建地下室新建工程{受理凭证文号：长公消审凭字（2015）第0112号；工程位于：梅溪湖环湖路；工程规模：12#栋为地上3层，地下3层，建筑高度为23.05米，地上建筑面积为70749.95平方米；13#栋为地上52层，地下3层，建筑高度为219.9米，建筑面积为110904平方米；15#栋为地上51层，地下3层，建筑高度为219.9米，建筑面积为96646平方米；地下室为地下3层，高为15.9米，建筑面积为165471.62平方米；使用性质：12#栋地面1至3层为商业、餐饮、儿童娱乐、电影院等，四层为影院放映夹层及IMAX厅上空；地下室地下1层为商业、餐饮、汽车库及备用房等，地下二层为超市、汽车库及设备用房，地下3层为汽车库及设备用房；13#栋1至5层及38至52层为酒店及酒店配套餐饮、商业，7层至36层为办公，6层、21层及37层为避难层及设备用房；15#栋1、2层为办公大堂，3、4层为餐饮，5层以上楼层为办公，6层、21层及37层为避难层及设备用房。}的消防设计及其资料，经我队按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版)等国家有关消防法律法规和技术标准审核，意见如下：一、该工程消防设计审核合格。二、工程选用的消防产品和由防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料，应当符合国家有关市场准入规定。三、工程施工过程中应按《建筑工程施工现场消防安全技术规范》（GB50720-2011）的要求加强工地的消防安全管理。四、经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改，应重新向我队申请消防设计审核。五、该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。 2017年8月31日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消验字（2017）第Ｗ0263号建设工程消防验收意见书，载明，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心装修工程（工程位于长沙市岳麓区××街道××路××号长沙金茂览秀城，使用性质：商业，场所所在建筑名称：金茂梅溪湖国际广场12＃栋（购物中心），裙楼建筑高度：23.05米、地上3层，地下3层，地上建筑面积70749.95平方米，地下建筑面积165471.62平方米，本次申报验收范围为地上一、二层和地下一层公共区域及上述范围内：Ｌ102、Ｌ105、Ｌ108、Ｌ111／112、Ｌ113、Ｌ119-1、Ｌ126、Ｌ130、Ｌ131、Ｌ207、Ｌ223／Ｌ224、Ｌ226、Ｌ236／Ｌ236-1、ＬＧ04、ＬＧ05、ＬＧ08、ＬＧ09、ＬＧ10、ＬＧ11、ＬＧ16、ＬＧ24-1、ＬＧ30-1、ＬＧ39等铺面的室内装修工程，装修面积：29027.5平方米，受理凭证文号：长公消验凭字（2017）第0248号。）进行了消防验收，根据国家有关消防法律法规及工程建设消防技术标准，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。三、该公众聚集场所应依法向我队申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。四、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，保证消控室全天24小时双人值班，并持证上岗，加强对消防设施定期维修保养，确保完好有效。 2017年11月13日，长沙市公安消防支队向长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司出具长公消验字（2017）第Ｗ0347号建设工程消防验收意见书，载明，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的长沙金茂梅溪湖国际广场购物中心装修工程（工程位于长沙市岳麓区××街道××路××号长沙金茂览秀城，使用性质：商业，场所所在建筑名称：金茂梅溪湖国际广场12＃栋（购物中心），裙楼建筑高度：23.05米、地上3层，地下3层，地上建筑面积70749.95平方米，地下建筑面积165471.62平方米，本次装修范围为地上三层公共区域及上述范围内：Ｌ309、Ｌ310-1、Ｌ318、Ｌ318Ａ、Ｌ318Ｂ、Ｌ308等铺面的室内装修工程，装修面积：8241.5平方米，受理凭证文号：长公消验凭字（2017）第0352号。）进行了消防验收，根据国家有关消防法律法规及工程建设消防技术标准，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。三、该公众聚集场所应依法向我队申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。 2020年4月26日及5月8日，金茂长沙公司向安锦恒公司邮寄长沙览秀城LG19、L314、L314-1铺位返还事宜的催告函，请安锦恒公司办理铺位复原装修进场手续并进场施工。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的上诉理由和二审查明的事实，本案二审的争议焦点为案涉合同解除的责任主体、双方当事人在合同履行中的违约行为及责任承担。 关于合同解除。安锦恒公司认为，涉案铺位装修工程未通过消防验收的原因是金茂长沙公司未办理用途变更，未提供独立的疏散通道导致，合同解除的违约责任应由金茂长沙公司承担。本案中，安锦恒公司通过涉案合同租赁金茂长沙公司位于金茂览秀城的L314、L314-1、LG19铺位，上述铺位安锦恒公司至今未能投入使用，其合同目的不能实现，而铺位不能使用的原因是装修工程未通过长沙市公安消防支队的消防验收，长沙市公安消防支队作出的长公消验字（2018）第W0359号建设工程消防验收意见书载明，该场所使用性质与审批时不一致，现为“儿童活动场所”且未设置独立的疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.4.5条第四项之规定。根据该意见书内容可知，案涉铺位未通过消防验收的原因为其验收时性质与审批时不一致，且没有设置独立的疏散楼梯。关于场所使用性质，案涉铺位装修工程申请消防设计审核时列明的用途为“其他室内儿童活动场所”，而该审核的申请人和消防验收申请人均为安锦恒公司，故场所使用性质的变化系由安锦恒公司提出。关于未设置独立的疏散楼梯。金茂长沙公司在二审谈话时陈述，案涉店铺在金茂览秀城整体建筑工程施工时没有设计独立疏散楼梯，而独立疏散楼梯在金茂览秀城整体竣工后已不能在铺位内增设，故案涉铺位自金茂览秀城竣工之始已不能作为儿童活动场所使用，而案涉合同载明的铺位租赁用途为“教育培训”，合同中也没有对配备独立疏散楼梯进行约定，安锦恒公司的现有证据亦不能证明出租人在签订合同时对案涉铺位将作为“儿童活动场所”使用的事实知情，故金茂长沙公司对于案涉铺位变更使用性质和未设置独立疏散楼梯没有过错。安锦恒公司作为一家经营教育培训的专业企业，应当知道案涉铺位作为儿童活动场所使用所需达到的消防条件，且合同附件包含租赁铺位平面图，故案涉铺位缺少独立疏散楼梯系安锦恒公司订立合同时应当预见而没有预见的事实，其应当就该过错承担责任。据此，案涉合同目的已无法实现，而金茂长沙公司和安锦恒公司在一审诉讼中均主张解除合同，一审法院认定合同在2019年7月23日因合同目的无法实现解除，认定安锦恒公司对合同解除承担责任并无不当。 关于租金。金茂长沙公司认为，租金的起算时间应从合同约定的起租日2016年9月30日计算，合同解除的过错在于安锦恒公司，安锦恒公司应当按合同约定的标准支付租金。安锦恒公司认为，合同解除系金茂长沙公司的违约行为造成，安锦恒公司无需向其支付租金，已支付的租金应当返还。本案中，案涉合同约定的铺位起租时间为2016年9月30日，安锦恒公司应当支付自2016年9月30日至2019年7月23日合同解除的租金，但金茂长沙公司对金茂览秀城公共区域的消防安全检查合格证至2017年11月13日才全部取得，而安锦恒公司就案涉铺位装修工程的消防设计审核已于2016年10月26日通过，金茂长沙公司延迟取得金茂览秀城公共区域的消防安全检查合格证对安锦恒公司申报案涉铺位的装修工程消防验收造成了影响，使安锦恒公司未能按时申报消防验收，故金茂长沙公司对此存在过错，一审法院据此认定安锦恒公司对于2016年9月30日至2017年11月13日的租金不予支付并无不当。而自2017年11月13日，金茂长沙公司取得金茂览秀城公共区域的消防安全检查合格证后，至2019年7月23日的铺位租金，安锦恒公司已无理由拒付，一审法院基于安锦恒公司办理二次消防验收需要一个月宽限期，将租金起算时间认定为2017年12月13日，并基于安锦恒公司至今未使用案涉铺位的事实等因素，将租金标准从合同约定标准酌情调整为1元/平方米/天计算亦无不当，故本院对双方当事人对租金的异议理由均不予支持。 关于管理费和推广费。金茂长沙公司认为应当由安锦恒公司按照合同约定标准支付，安锦恒公司认为合同解除系金茂长沙公司违约造成，其不应支付管理费和推广费。经查，案涉合同约定推广费为公共推广促销活动费用。本案中，案涉铺位因未通过消防验收从未营业，且金茂长沙公司的现有证据不能证明对尚未营业的案涉铺位进行了推广和管理，故对金茂长沙公司的上述上诉理由，本院不予支持。 关于水费和电费。安锦恒公司认为合同解除系金茂长沙公司违约造成，其不应支付上述费用。虽然涉案铺位未开始营业，但水电费均系安锦恒公司接收使用铺位后实际使用产生，其应当支付。 关于金茂长沙公司要求安锦恒公司支付违约金的诉讼请求。经查，案涉合同中金茂长沙公司主张适用的违约金条款为“如甲方依据27.3条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当提前书面通知乙方，乙方应按本合同相关约定交还该铺位，甲方有权不予返还租赁保证金，且乙方还应按以下标准向甲方支付违约金：（全部租赁期间-合同终止时已履行的租赁期间）÷全部租赁期间×第2期月保底租金×6……”。本院认为，案涉合同并非由金茂长沙公司依据27.3条或相关约定解除，不符合27.4违约金条款的适用条件，故对金茂长沙公司主张上述违约金的请求不予支持。 关于金茂长沙公司要求安锦恒公司支付滞纳金和对租赁保证金不予退还的诉请。安锦恒公司认为合同解除应归责于金茂长沙公司，合同解除后租赁保证金应全部退还。经查，案涉合同中的滞纳金条款为“若乙方未能按本合同约定缴纳租金、公用事业费等各项费用达到5个工作日，甲方有权按所欠缴费用的3‰向乙方按日计算收取滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算”；租赁保证金的条款为“租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证。甲方有权将租赁保证金用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、乙方不履行其义务给甲方造成的支出、费用等”。本院认为，根据合同约定内容可知，案涉合同约定的滞纳金属于逾期付款违约金的范畴；关于租赁保证金，结合合同的解释条款和其他抵扣条款中对其抵扣的各项费用的说明可知，租赁保证金属于定金的范畴，金茂长沙公司在本案中既主张违约金，又主张定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于违约金和定金择一主张的规定，本院基于合同约定的滞纳金明显过高，而租赁保证金已经足够弥补金茂长沙公司因安锦恒公司逾期付款所造成的损失的事实，对金茂长沙公司要求不予退还保证金的主张予以支持，对滞纳金不予支持。一审法院对金茂长沙公司上述主张均不予支持系认定事实错误，本院依法予以纠正。 关于铺位占用费。金茂长沙公司认为一审判决的认定标准过低；安锦恒公司认为合同解除系金茂长沙公司违约造成，其不应支付上述费用。经查，合同第19.6项约定“乙方逾期未按本合同规定完成退房事宜的，每逾期一日，乙方应按照2000元/日的标准向甲方支付滞留金”。本案中，合同解除系安锦恒公司过错造成，其应当就合同解除后的铺位占用费用承担责任。金茂长沙公司在一审起诉时主张2019年3月20日至2019年3月31日的占用费48000元，并从2019年4月1日起按2000元/日的标准计算至安锦恒公司实际交还铺位之日止，而2019年3月20日至3月31日期间合同尚未解除，不符合合同中滞留金条款的适用条件，一审法院认定案涉合同于2019年7月23日解除，故该费用应当从2019年7月24日计算至安锦恒公司实际返还铺位为止，一审法院根据公平原则判决该费用以1元/平方米/天为标准计算并无不当。 关于安锦恒公司要求退还已支付租金74110.34元的诉讼请求。因金茂长沙公司延迟取得金茂览秀城公共区域消防安全检查合格证对安锦恒公司使用案涉铺位造成了影响，故对于安锦恒公司在签订合同后支付的租金，应当予以退还，又因为安锦恒公司尚有欠付租金未付清，故一审法院将上述租金在安锦恒公司欠付租金中直接抵扣的认定并无不当。 关于安锦恒公司就案涉铺位的装修损失、员工工资、差旅费、办公日常开支。金茂长沙公司认为，安锦恒公司系合同解除的过错方，金茂长沙公司没有过错，不应就装修损失等费用承担责任；安锦恒公司认为合同解除系金茂长沙公司违约造成，应由金茂长沙公司承担全部上述费用。本案中，虽然合同解除的过错方系安锦恒公司，但不论安锦恒公司就案涉铺位的消防验收能否通过，金茂长沙公司延迟取得消防安全检查合格证对安锦恒公司在铺位装修完工后的正常使用均造成了实质性影响，故金茂长沙公司应当就安锦恒公司的损失承担部分责任。一审法院据此认定金茂长沙公司对安锦恒公司的装修损失和装修价格鉴定费承担30%的责任，以及对员工工资、差旅费、办公日常开支承担50000元均无不当，本院对双方当事人的上诉理由均不支持。 安锦恒公司在本案中还主张了预期利益损失，但安锦恒公司作为合同解除的过错方，且没有提交损失相关证据，故其主张没有事实和法律依据，对其就预期利益损失的上诉理由本院不予支持。 综上所述，金茂长沙公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决第一项、第二项、第六项； 二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决第四项、第七项； 三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决第三项为上诉人深圳市安锦恒实业有限公司应自2019年7月24日起按1元/平方米/天的标准支付铺位占用费至其将涉案租赁铺位实际返还金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司之日止； 四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4526号民事判决第五项为上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司已向深圳市安锦恒实业有限公司收取的租赁保证金284198.54元不予退还； 五、驳回上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人深圳市安锦恒实业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费本诉39656元，反诉23628元，财产保全费5000元，由上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司30000元，上诉人深圳市安锦恒实业有限公司负担38284元。二审案件受理费65516元，上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司已预缴63284元，上诉人深圳市安锦恒实业有限公司已预缴68234元，由上诉人金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司30000元，上诉人深圳市安锦恒实业有限公司负担35516元。 本判决为终审判决。 审判长  周平平 审判员  孙一中 审判员  潘 威 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理何叶 书记员刘妙 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。