襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初1259号原告（执行案外人）：琚远圣，男，1967年12月13日出生，汉族，登记住址湖北省枣阳市北城办事处书院街**，现住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：吴鑫，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：襄阳金永和金属材料有限公司，住所地：襄阳市襄州区华中光彩大市场钢材城****。法定代表人：周国斌，该公司总经理。被告（被执行人）：襄阳君祥房地产开发有限公司，住所地：，住所地：襄阳高新技术产业开发区江山北路**v>法定代表人：张成军，该公司总经理。第三人（被执行人）：襄阳科胜汽车零部件股份有限公司，住所地：襄，住所地：襄阳高新技术产业开发区邓城大道**>法定代表人：张成军，该公司总经理。第三人（被执行人）：张成军，男，1972年9月18日出生，汉族，住襄，住襄阳市襄州区程河镇小吕庄村**身份号码：4206211972********。第三人（被执行人）：刘荣琴，女，1971年1月22日出生，汉族，住襄，住襄阳市襄州区div>第三人：陶明刚，男，1967年8月18日出生，汉族，住襄，住襄阳市樊城区div>原告琚远圣与被告襄阳金永和金属材料有限公司（以下简称金永和公司）、被告襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称君祥房地产公司）、第三人襄阳科胜汽车零部件股份有限公司（以下简称科胜公司）、张成军、刘荣琴、陶明刚执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告琚远圣及其委托诉讼代理人吴鑫，被告金永和公司法定代表人周国斌，第三人张成军、被告君祥房地产公司及第三人科胜公司的法定代表人张成军（与第三人张成军同一人），第三人陶明刚到庭参加了诉讼，被告刘荣琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告琚远圣向本院提出诉讼请求：1.中止（2016）鄂0691执304-4号《协助执行通知书》中对位于襄阳市××路××小区××单元××楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2．确认位于襄阳市××路××小区××单元××楼××号的房屋归原告所有；3.判决被告君祥房地产公司立即协助和配合原告办理位于襄阳市××路××小区××单元××楼××号房屋的产权过户手续；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年9月19日，原告与被告君祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告君祥房地产公司开发的位于××城区××路××小区住宅××单元××楼××号的房屋，总价款744665元。付款方式为：第三人陶明刚借给被告君祥房地产公司的借款中，含有原告借给陶明刚的193万元，原告用该借款中的744665元支付该购房款，并在三方借款中相互进行冲抵确认。被告君祥房地产公司向原告出具购房款《收据》，所签《商品房买卖合同》进行了网签。2017年4月1日，原告入住所购房屋。后原告得知，因被告君祥房地产公司与被告金永和公司存在经济纠纷，导致金永和公司申请法院对案涉房屋进行查封并已进入执行程序。原告提出执行异议，被法院裁定驳回。现原告认为，其所购案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故此，原告认为金永和公司申请执行该案涉房屋存在不当，特向贵院提起诉讼。被告金永和公司辩称，1.购房合同中所支付的购房款并没有进入监管账户，《商品房买卖合同》亦未在房管部门办理产权备案登记，故原告并未获得不动产产权的证明；2.原告引用法律条款正确，但理解错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的条件是需要支付全部价款，但原告并未向被告君祥房地产公司的监管账户支付过购房款，其《商品房买卖合同》亦未在房管部门办理有效的备案登记手续。因此，双方签订的《商品房买卖合同》无效，君祥房地产公司财务开具的《收款收据》亦无效；目前案涉房屋已被原告非法侵占，法律上应不予支持；3.涉案房屋存在严重消灭诋毁其他债权人债权的情形，原告将钱借给湖北华诚融资担保有限公司（法定代表人为陶明刚）、利息约定不详。该担保公司先后又将4300万元以每月4.5%的利息借给被告君祥房地产公司法定代表人张成军。最后总决算，张成军尚欠陶明刚借款1500万元，该欠款到底是本金还是利息，均无证据支持。后因第三人张成军无力偿还所欠陶明刚的1500万元高利贷借款，经协商将包括案涉房屋在内的20余套商品房及14个地下停车位抵偿给陶明刚，陶明刚又将商品房抵偿给涉案房屋的各业主。故被告君祥房地产公司与原告琚远圣之间并不存在任何商品房买卖关系；4、原告琚远圣与第三人陶明刚的借贷本息情况，原告应提供证据予以证明；5、原告琚远圣为房屋交付事宜到市政府上访与本案无关，法院执行查封该涉案房屋符合法律规定。故请求驳回原告全部诉讼请求，依法继续执行。被告君祥房地产公司、第三人科胜公司及第三人张成军共同辩称，君祥房地产公司抵偿给原告琚远圣的案涉房屋，已于2014年9月签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，虽未在房管部门办理不动产备案登记，但不存在侵害其他债权人合法权益的情形。原告琚远圣诉称的涉案房屋买卖合同签订的原因及因欠款以房抵债的事实经过均属实。故同意原告的诉讼请求。第三人陶明刚述称，被告君祥房地产公司及第三人张成军因累计向其借款达4300多万元，虽偿还了部分款项，但仍尚欠其1500多万本息未还，后经其与张成军对账协商，张成军同意将君祥房地产公司开发的22套商品房及地下部分车位抵偿其上述剩余欠款。因其与原告琚远圣是亲戚关系，其向原告琚远圣的借款亦未偿还，后经其与原告及第三人张成军协商，原告琚远圣同意张成军以君祥房地产公司用以抵偿的22套商品房中的一套转抵给其，并以其名义与君祥房地产公司签订《商品房买卖合同》。该套房屋转抵原告琚远圣后，经算账，因其仍尚欠原告不到120万元的剩余债务。因原告与案外人琚会燕是亲兄弟关系，其与琚会燕是表兄弟关系，其也欠琚会燕的30万元借款未还。后经其与琚远圣、琚会燕协商，琚远圣同意将对陶明刚享有的剩余不到120万元债权中的50万元转让其弟弟琚会燕，加上琚会燕对陶明刚享有的30万元借款债权，合计作为琚会燕应向君祥房地产公司交纳的80万元购房款，由君祥房地产公司向琚会燕开具收款《收据》。由此，琚会燕以自己名义又与君祥房地产公司签订了另一份《商品房买卖合同》，以四方冲账方式冲抵君祥房地产公司向其抵偿的22套房屋及地下停车位。第三人刘荣琴未到庭，无述称意见。经审理查明，金永和公司诉科胜公司、君祥房地产公司、张成军、刘荣琴借款合同纠纷一案，本院受理后，于2016年3月14日作出（2016）鄂0691民初299号《民事调解书》，载明原、被告各方经协商一致，达成如下调解协议：“一、被告科胜公司在2016年3月31日前偿还金永和公司借款本金1353.88411万元；二、如果科胜公司不能按期还款，科胜公司向金永和公司支付利息，按1353.88411万元为基数，月息1分2计算自2016年4月1日起至付清为止；三、被告君祥房地产公司、被告张成军、被告刘荣琴对以上借款本息承担连带清偿责任；四、诉讼费减半收取为51520元，保全费5000元，由四被告承担。”该调解书生效后，因科胜公司、君祥房地产公司、张成军、刘荣琴未履行偿还义务，金永和公司向本院申请强制执行。执行期间，本院于2016年4月26日作出（2016）鄂0691执304-1号执行裁定：冻结、划拨被执行人科胜公司、君祥房地产公司、张成军、刘荣琴银行存款1400万元或查封扣押同等价值的其他财产。2019年5月10日，本院向襄阳不动产登记中心下达（2016）鄂0691执304-4号《协助执行通知书》，对君祥房地产公司开发的位于襄阳襄城区檀溪路（君祥·御景佳园）6幢（丘号为4206020040197，幢编号为ZY1312035）已网签未备案的商用房屋进行查封。附件《明细表》显示，本院查封的房屋包含本案原告琚远圣诉争的房屋。襄阳不动产登记中心在《送达回证》上备注：首次预查封，该房产尚未办理相关权属登记，为预查封。原告琚远圣知悉其房屋被查封后，向本院提出执行异议。2020年5月14日，本院作出（2020）鄂0691执异12号《执行裁定书》，驳回了琚远圣的执行异议。琚远圣不服，遂提起本案执行异议之诉。另查明，第三人陶明刚系湖北华诚融资担保有限公司的股东，占股50%。第三人张成军系被告君祥房地产公司、第三人科胜公司及案外人襄阳君凯金属材料有限公司的股东和担任法定代表人。张成军在经营公司期间，因其需要资金周转，便向陶明刚借款，陶明刚表示同意。后陶明刚指使湖北华诚融资担保有限公司出纳李洋洋（系陶明刚之妻张学成的外甥女）于2012年8月28日向被告君祥房地产公司打款1000000元；同年8月30日分别向襄阳君凯金属材料有限公司打款2700000元、向君祥房地产公司打款2000000元；同年12月7日向张成军分别打款250000元，6550000元；2013年1月8日向张成军打款500000元；同年1月18日向张成军分别打款4600000元、3400000元；同年5月28日向张成军打款5000000元；同年9月9日向张成军打款5000000元。此外，陶明刚又指使其妻张学成于2012年12月7日向张成军打款2750000元；2013年7月5日向张成军分别打款3000000元、2000000元；同年9月24日向张成军分别打款2000000元、3000000元。据此，陶明刚向第三人张成军支付的出借款本金合计43750000元。诉讼中，第三人陶明刚自认称：张成军借款后，已先后偿还28450000元，对剩余1500余万元欠款，经双方协商，张成军同意以其担任法定代表人的君祥房地产公司开发的位于襄阳市××城区××路路××小区××套商品房作价进行抵偿，以清偿所欠债务；现因双方债权债务已清偿完毕，其已将借条销毁，故无法当庭提交。对此，第三人张成军及被告君祥房地产公司均予以认可。原告琚远圣为证明其对第三人陶明刚享有借款债权的事实，向本院提交如下证据：1、借据5份：（1）2013年3月5日陶明刚出具的《借据》一份，载明：“今借到琚远圣人民币28万元，年息24%”；（2）2013年3月19日陶明刚出具的《借据》一份，载明：“今借到琚远圣人民币26万元，2014年3月19日前归还，年息24%”；（3）2013年4月5日陶明刚出具的《借据》一份，载明：“今借到琚远圣人民币13万元，2014年4月5日前归还，年息24%”；（4）2013年4月18日陶明刚出具的《借据》一份，载明：“今借到琚远圣人民币33万元，2014年4月18日前归还，年息24%”；（5）2013年12月10日陶明刚、王会共同出具的《借据》一份，载明：“今借到琚远圣人民币43万元，2014年12月10日前归还，年息24%”。2、琚远圣按照陶明刚指使向李洋洋的银行账户转款记录一组：载明2012年3月20日转款24万元、2012年4月18日转款24万元、2012年7月20日转款25万元、2013年3月5日转款78万元、2013年3月19日转款26万元、2013年4月18日转款33万元。上述借款到期后，因陶明刚未能向原告琚远圣清偿借款，而第三人张成军也未能向陶明刚清偿借款，相互形成“三角债”，后经陶明刚、君祥房地产公司法定代表人张成军及琚远圣三方协商，张成军同意将君祥房地产公司开发的位于襄阳市××路××小区××单元××楼××号的房屋（系张成军用以抵偿给陶明刚的御景佳园小区的22套房屋中的一套）作价744665元、车位作价124200元抵偿给琚远圣，以消灭三方之间存在的部分债权债务。抵偿后，因陶明刚仍尚欠原告琚远圣部分款项，琚远圣便将其对陶明刚享有的剩余债权中的50万元转让其弟弟琚会燕，加上陶明刚向琚会燕所借的30余万元本金及利息未还，陶明刚又同意将张成军以君祥房地产公司抵偿的位于襄城区××路××小区××房屋中××单元××楼××号房屋作价684284元、车位作价115200元抵偿给案外人琚会燕，由君祥房地产公司开具收款收据，并以琚会燕名义与君祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，以清偿张成军、陶明刚、琚远圣及琚会燕四方之间的部分债权债务。现御景佳园小区的22套房屋中的5幢1单元10楼2号房屋已交付琚会燕，因被本院一并执行查封，案外人琚会燕已另案提起执行异议之诉（正在审理之中）。2014年9月19日，原告琚远圣与被告君祥房地产公司根据张成军、陶明刚及琚远圣三方以房抵债的合意，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2014090426）一份，约定：买受人琚远圣购买君祥房地产公司开发的位于襄阳市××路××·××小区××单元××楼××号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共130.48平方米，单价5707.12元，总价款744665元。同日，君祥房地产公司就所抵房屋和车位分别向琚远圣出具《收据》二份，载明：收到琚远圣5-1-18-1购房款人民币744665元整和C29车位款人民币124200元。该《商品房买卖合同》签订后，被告君祥房地产公司给原告琚远圣办理了网签手续。2017年4月1日，原告琚远圣正式入住该房屋。经本院查询，同时期、同地段其他商品房买卖合同载明的每平米市场售价，与原告琚远圣接收抵偿的房屋售价处于同一水平。又查明，襄阳房屋产权与市场管理处档案室《证明》显示：“经查，截止2020-11-27，琚远圣、李久红在我处无有效住宅房屋权属登记信息。”根据原告琚远圣提交的《户口簿》显示，李久红系琚远圣之妻。本院认为，第三人张成军因其公司经营需要，向第三人陶明刚借款后未能全部清偿，双方达成由张成军以其担任法定代表人的君祥房地产公司开发的位于襄阳市××城区××路××·××小区××套房屋及部分地下车位抵偿给陶明刚，以消灭双方债权债务的合意。而第三人陶明刚则因向原告琚远圣的借款亦未能偿还，与原告及第三人张成军形成借贷“三角债”，后经三方协商，由张成军将其抵偿给债权人陶明刚的君祥·御景佳园小区的22套房屋中的5幢1单元18楼1号房屋转抵给陶明刚的债权人琚远圣，由原告琚远圣直接与君祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，转化为双方商品房买卖合同关系，从而消灭张成军、陶明刚及琚远圣三方相互之间部分债权债务。从抵偿主体看，原告琚远圣与第三人张成军虽无直接借贷关系，但因张成军向陶明刚的所借款项中，包含有陶明刚向原告借款的债务，而陶明刚亦同意将其抵偿受让的一套房屋转抵原告琚远圣，故三方依法构成合法的债权转移合同关系；所抵房屋虽系被告君祥房地产公司开发建设，但第三人张成军系该公司法定代表人，其在该公司与原告琚远圣的《商品房买卖合同》上盖有私人印章，也加盖有君祥房地产公司的合同专用章，并办理了网签手续，应视为其履行职务行为且已得到君祥房地产公司追认。从“以房抵债”的价值判断，君祥房地产公司与原告签订的《商品房买卖合同》，其每平方米单价与同时期、同地段其他商品房买卖合同的市场售价处于同一水平、不存在以明显低价转移财产、逃避债务的情形。从履行事实看，案涉房屋虽未办理产权过户登记，也未办理不动产预告备案登记，但君祥房地产公司已于2017年4月1日办理交付手续，原告已合法占有该不动产，且早于本院执行查封之前。故第三人张成军与陶明刚之间及张成军、陶明刚与琚远圣之间分别进行以房抵债的行为，及原告琚远圣与被告君祥房地产公司单独签订的《商品房买卖合同》，意思表示均真实，内容均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告琚远圣在签订《商品房买卖合同》时，虽未向君祥房地产公司银行监管账户汇入购房款，但其通过抵消借款方式消灭债权，应认定向出卖人君祥房地产公司提前支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故原告琚远圣依法享有足以排除强制执行的权利。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条意见，“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。对于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”现案涉房屋虽仍登记在被告君祥房地产公司名下，但原告琚远圣在本院查封之前已占有该不动产，且自入住至今，襄阳房屋产权与市场管理处档案显示，截止2020年11月27日，其夫妻在襄阳并无其他用于居住的房屋。故琚远圣作为该案涉商品房的消费者，其请求中止对位于襄阳市××路××·××小区××单元××楼××号房屋的执行，并解除对该房屋查封的请求，具有事实及法律依据，本院应予以支持，不得继续执行，并应解除对该房屋的查封。被告金永和公司辩称，原告琚远圣与被告君祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效、原告及第三人陶明刚与第三人张成军之间的借款均属“高利贷”、涉嫌转移君祥房地产公司财产以逃避债务等理由，与事实及法律规定均不符，本院均不予采纳。原告琚远圣又主张依法确认对该案涉房屋享有所有权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，原告琚远圣基于其与第三人陶明刚、张成军三方之间以房抵债的合意及其与被告君祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其已依法取得案涉房屋的物权，双方虽未办理物权过户登记，并不影响合同的效力，故其主张确认襄阳市××城区××路××·××小区××单元××楼××号房屋归其所有的请求，事实和法律依据充分，本院依法予以确认。原告还要求被告君祥房地产公司立即协助和配合办理房屋产权过户手续的请求，因该请求属双方履行合同义务范畴，不属本案执行异议之诉的处理范围，故本院不予支持，其有权另行主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认位于襄阳市襄城区檀溪路君祥·御景佳园小区5幢1单元18楼1号房屋归原告琚远圣所有；二、不得对位于襄阳市襄城区檀溪路御景佳园小区5幢1单元18楼1号房屋强制执行；三、驳回原告琚远圣的其他诉讼请求。案件受理费11250元，由被告襄阳金永和金属材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  时金爱人民陪审员  沈照强二〇二〇年十二月二十八日法官助理吴怡帆书记员刘蔚敏