广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5864号原告：江门农村商业银行股份有限公司古井支行，经营场所广东省江门市新会区********（西座），统一社会信用代码914***********206N。负责人：区振华。委托诉讼代理人：李秋虹，女，1986年7月13日出生，汉族，住址广东省江门市蓬江区**********，公民身份号码440************127，是江门农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：周健锋，男，1984年7月3日出生，汉族，住址广东省江门市新会区************之一，公民身份号码440************196，是江门农村商业银行股份有限公司职员。被告：叶全怀，男，1971年2月25日出生，汉族，住址广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************139。被告：方丽爱，女，1977年7月15日出生，汉族，住址广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************122。被告：胡某1，男，1968年3月30日出生，汉族，住址广东省江门市新会区会城东湖里1号，公民身份号码440************031。被告：江门市新会区合和房地产开发有限公司，住所广东省江门市新会区********，统一社会信用代码914************903。法定代表人：胡某1。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行（以下简称“农商行古井支行”）诉被告叶全怀、方丽爱、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下简称“合和房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，由审判员陈辉灿适用简易程序于同年9月21日公开开庭进行了审理。原告农商行古井支行的委托诉讼代理人李秋虹、周健锋到庭参加诉讼，被告叶全怀、方丽爱、胡某1、合和房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行古井支行请求判令：1.解除原告农商行古井支行与被告叶全怀签订的合同编号为100********222809《个人购房抵押借款合同》；2.被告叶全怀向原告农商行古井支行偿还上项合同项下的借款本金249802.39元及应收利息3798.41元，本金罚息82.41元，应收利息罚息60.47元，复利1.33元，本息合计253745.01元，暂计至2020年6月19日，从2020年6月20日起按上项合同约定的利率计算利息、罚息及复利至贷款清偿之日；3.被告方丽爱、胡某1、合和房地产公司对被告叶全怀上项债务承担连带保证责任；4.原告农商行古井支行对处置被告叶全怀抵押给原告农商行古井支行的江门市新会区************4*产所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由四被告承担。被告叶全怀、方丽爱、胡某1、合和房地产公司没有答辩，亦未向本院提交证据。根据双方的诉辩意见和举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年12月6日，被告合和房地产公司与原告农商行古井支行签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》约定，原告农商行古井支行为购买古井地王广场项目（该项目由被告合和房地产公司开发）并符合贷款条件的自然人（购房人）提供购房按揭贷款，原告农商行古井支行与购房人签订相关借款合同，被告合和房地产公司同意为购房人向原告农商行古井支行提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及原告农商行古井支行为实现债权所实际支付的合理费用，保证期间为本协议生效之日起至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按原告农商行古井支行的要求办妥及完善抵押登记手续之日止，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，被告合和房地产公司应按原告农商行古井支行的要求代为偿还借款本息并承担相关责任。被告合和房地产公司开发的古井地王大厦1座（坐落古井镇新建路11号1座）、古井地王大厦2座（坐落古井镇新建路11号2座）及古井地王大厦（商铺）（坐落古井镇新建路11号）均于2016年11月10日取得《广东省江门市新会区商品房预售许可证》。2019年2月26日，被告胡某1（保证人）与原告农商行古井支行（债权人）签订《最高额保证合同》约定，保证人自愿为债务人（被告叶全怀）自2019年2月26日至2030年12月20日期间在原告农商行古井支行处办理各类业务所实际形成的债务的最高债权数额折合2000000元提供不可撤销的连带责任保证担保，本合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人间承担连带保证责任。2019年2月26日，原告农商行古井支行（贷款人）与被告叶全怀（借款人/抵押人）、被告方丽爱（保证人）签订《个人购房抵押借款合同》（合同编号：100********222809）约定被告叶全怀向原告农商行古井支行商业贷款270000元，用于购买位于江门市新会区**************产；借款期限为120个月，以借款借据为准（即从2019年3月29日至2029年3月29日）；每月20日为还款日，采用按月等额本息还款，即每期应还本息为3014.53元；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮25%，一年一定；逾期借款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息利率为借款利率上加收50%，对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息至本息清偿完毕为止；对借款人不能按时支付的利息，贷款人有权按逾期罚息利率计收复利；借款人出现违约或其他足以影响借款安全的行为或情形时，贷款人可以停止发放贷款或向借款人主张提前归还借款本息；保证人自愿为借款人依本合同所形成的全部债务提供不可撤销的连带责任保证担保，本合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人间承担连带保证责任，抵押人自愿提供本合同拟购买的房产作为本合同债务清偿的抵押担保。原告农商行古井支行依约于2019年3月29日发放贷款270000元。被告叶全怀于2020年4月21日起逾期偿还本息，截至2020年6月19日，被告叶全怀尚欠借款本金249802.39元及相关利息，故原告农商行古井支行向本院提起本案诉讼，本院于2020年9月9日向被告叶全怀送达本案的起诉状副本等应诉文书。另查明，江门市新会区**************产于2019年3月29日办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为原告农商行古井支行，但未办理抵押权登记。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告农商行古井支行与被告叶全怀、方丽爱签订的《个人购房抵押借款合同》、与被告合和房地产公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》和与被告胡某1签订的《最高额保证合同》，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应依约履行义务。被告叶全怀尚欠借款本金249802.39元及相关利息，原告农商行古井支行依约有权解除《个人购房抵押借款合同》，并要求被告方丽爱、胡某1、合和房地产公司承担连带保证责任。原告农商行古井支行在被告叶全怀逾期偿还借款本息后，径直向本院提起本案诉讼主张解除《个人购房抵押借款合同》，被告叶全怀于2020年9月9日收到原告农商行古井支行的起诉状副本，因此本案《个人购房抵押借款合同》于2020年9月9日解除，即本案《个人购房抵押借款合同》的借款期限至2020年9月9日。关于利息计算问题。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款:“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款,从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起,按罚息利率计收利息,直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。”的规定和《个人购房抵押借款合同》的约定,被告叶全怀应支付的借款利息按以下原则处理：借款期限（2019年3月29日至2020年9月9日）内的利息（含复利）按照《个人购房抵押借款合同》约定的利率计付；借款期限届满之后的利息按照《个人购房抵押借款合同》约定的罚息利率计至实际清偿之日止（对借款期限内的利息仍可计收复利至清偿之日止，但对于复利不能再计收罚息）。原告农行商古井支行主张超出本院核定的部分，本院不予支持。关于抵押物优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”的规定,预售商品房抵押权预告登记其设立之目的系保障将来实现物权、维护交易安全,法律赋予预告登记权利人以预告登记之形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力,然系争房屋上成立之预售商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记,并不产生优先受偿的效力,即该预告登记并未使原告农商行古井支行获得现实的抵押权。因此,原告农商行古井支行请求对处置坐落江门市新会区**************产所得价款优先受偿,于法无据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行与被告叶全怀、被告方丽爱签订的合同编号为100********222809《个人购房抵押借款合同》于2020年9月9日解除。二、被告叶全怀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行偿还借款本金249802.39元及利息[借款期限（2019年3月29日至2020年9月9日）内的利息（含复利）按照《个人购房抵押借款合同》约定的利率计付；借款期限届满之后的利息按照《个人购房抵押借款合同》约定的罚息利率计至实际清偿之日止（对借款期限内的利息仍可计收复利至清偿之日止，但对于复利不能再计收罚息）]。三、被告方丽爱对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证担保责任后，有权向被告叶全怀追偿。四、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证担保责任后，有权向被告叶全怀追偿。五、被告胡某1对本判决第二项确定的债务在最高额2000000元范围内承担连带清偿责任，并在承担该保证担保责任后，有权向被告叶全怀追偿。（在最高额保证担保期间发生多笔担保债务的，担保人累计承担的担保责任以最高额为限。）六、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2553.09元、财产保全费1788.73元，合共4341.82元（均已由原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行预交），由被告叶全怀、方丽爱、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司连带负担4341.82元。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行预交的一审案件受理费和财产保全费合共4341.82元，由本院予以退回；被告叶全怀、方丽爱、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司应连带向本院补缴一审案件受理费2553.09元、财产保全费1788.73元，合共4341.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈辉灿二〇二〇年九月二十二日法官助理 陈银英书 记 员 赵丽燕