上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48487号原告：刘根兰，女，1979年5月27日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：胡启栋，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：何国强，男，1987年7月1日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。被告：王夏立，男，1987年5月30日生，汉族，住上海市浦东新区。以上被告共同委托诉讼代理人：江鹏燕，上海海宽律师事务所律师。原告刘根兰诉被告何国强、王夏立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。审理中，双方申请庭外和解一个月。2020年11月9日，本案转为普通程序。2020年12月4日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告刘根兰的委托诉讼代理人胡启栋，被告何国强、王夏立的委托诉讼代理人江鹏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘根兰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁合同于2020年4月27日解除；2、被告返还上海市浦东新区陆家嘴东路XXX号XXX、XXX室房屋；3、被告支付房屋租金人民币(以下币种同)171,140元(2019年11月28日计算至2020年4月27日，之后的费用暂不在本案中主张，保留诉权)；4、被告支付逾期付款违约金8,312.90元(以2019年11月28日至2020年4月27日期间的每月未付租金34,228元为基数、按月租金日万之五的标准分段计算，暂计至2020年4月27日，主张至判决生效之日止)5、被告支付2020年3、4月物业管理费1,185.80元、4,790.60元，合计5,976.40元；6、被告支付解除合同违约金102,684元。第二次庭审中，原告确认2020年6月中、下旬已收回房屋，故放弃第2项诉请。事实与理由：2018年3月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于本市浦东新区陆家嘴东路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为5年，自2018年5月28日至2023年5月27日，月租金34,228元。租金先付后用，被告每支付月5天前支付下月度租金，逾期超过5个自然日，自逾期之日起每逾期一日，被告须按月租金的万分之五支付违约金，逾期超过30个自然日视为根本违约，原告有权单方面解除合同，被告除应补足迟交租金外，还应赔偿原告三个月租金的经济损失，并按照合同约定交还房屋。2018年3月29日，原告交付了租赁房屋，并提供了二个月免租期。2019年11月以来，被告未履行支付租金义务。2020年4月25日，原告委托律师发函，通知被告自收到通知之日正式解除租赁合同。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告何国强、王夏立辩称，系争房屋于2019年12月底被原告私自上锁，合同目的无法实现，合同应于此时解除，且房屋处于原告可支配状态，不存在返还房屋。同意支付2019年11月28日至2019年11月27日的租金及逾期付款违约金，之后的不同意支付。解约违约金和逾期付款违约金过高，要求法庭根据原告损失调整。物业公司处有被告三个月物业押金，不同意支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明如下事实：系争房屋为原告刘根兰与案外人共同所有。2018年3月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋(建筑面积160.76平方米)作为办公使用，租赁期自2018年5月28日至2023年5月27日，其中2018年3月28日至2018年5月27日为免租期。其中合同4-1、4-2条中约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为7元，月租金34,228元，第三年起每两年递增5%。租金支付方式：每两个月为一期支付，被告应于每支付月5天前支付下月度租金，逾期超过5个自然日，自逾期之日起每逾期一日，被告须按月租金的万分之五支付违约金，逾期超过30个自然日视为根本违约，原告有权单方面解除合同，并按合同及法律追究被告违约责任。5-2条约定，租赁期间使用房屋所发生的水、电、通讯、车位、物业等费用由被告承担。9-2条中约定，被告逾期不支付租金累计超过30个自然日的、被告逾期不足额支付租金或物业管理费或水电电信等公共事业费累计超过1个月的，违反合同的一方，应向另一方按当月租金的三倍支付违约金。经原告同意，被告承租后将房屋转租给案外人北京梦漪教育咨询有限公司作为办公使用，月租金44,500元。2020年3月6日，因被告拖欠2019年11月28日起的租金等费用，原告向被告发出律师函。2020年4月，原告向被告王夏立户籍地址(即浙江省杭州市临安区昌化镇永丰路**)寄送《关于解除房屋合同的律师函》，以被告拖欠支付租金、物业费为由，通知被告解除合同。该函于2020年4月27日被签收。另查，2020年3月20日，原告支付物业费1,185.80元。2020年4月24日，原告分二笔各支付物业费2,395.30元。经原、被告确认，被告支付租赁押金(保证金)68,456元，双方同意抵扣欠租。审理中，被告称，次承租人从事教育咨询业务，主要为海外留学者提供政策咨询和手续办理，因疫情是世界性的，对第三方经营冲击很大；租金同意支付至2020年4月27日，但受疫情影响要求减免2020年1月24日至2020年3月的租金。原告称，根据被告自述的第三方使用用途，不属疫情可减免情形；原告主张的3月份物业费即为扣掉三个月物业押金后的差额；原告主张的违约金已包含免租期损失。庭后，原告表示可以接受不超过一个月租金的减免金额。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行。被告未按约支付2019年11月28日起的租金，已超过合同约定宽限期，其行为构成根本违约，原告要求确认合同于2020年4月27日解除，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约结算相关租赁费用。被告承租后进行转租经营，其所述今年新冠疫情对次承租人的经营影响具有客观性。本着共担分险、共渡难关的原则，现原告表示可以接受不超过一个月租金的减免金额，经查尚属合理，本院据此判决。被告未按约支付租金，应当支付相应的逾期付款违约金。考虑到疫情影响及租金减免情况，本院酌定截止合同解除时的逾期付款违约金为3,000元，之后的违约金被告按万分之三的标准支付。免租期系出租方给予承租方正常履行合同情况下的优惠，现合同期限履行不到一半即因被告违约而提前解除，相应的免租期租金即成为原告实际损失。在原告明确表明其主张的解约违约金已包含免租期损失的前提下，结合剩余租赁期限，原告要求被告支付相当于三个月租金的违约金是合理的，对该项违约金本院不再调整。合同约定租赁期间使用房屋所发生的物业费由被告承担。原告已提供2020年3、4月缴纳物业费的发票，被告认为其实际没有欠付，未提供相应缴费凭证，原告的该项诉请本院予以支持。对被告支付的租赁押金，双方同意抵扣欠租，本院照准。审理中，原告放弃返还房屋的诉请，系其对自身权利处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘根兰与被告何国强、王夏立签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告何国强、王夏立于本判决生效之日起十日内支付原告刘根兰2019年11月28日至2020年4月27日期间的租金68,456元(已扣除租赁押金68,456元)；三、被告何国强、王夏立于本判决生效之日起十日内支付原告刘根兰逾期付款违约金，包括两部分：1、截至2020年4月27日止的违约金为3,000元；2、以68,456为基数，按每日万分之三的标准从2020年4月28日计算至本判决生效之日止的违约金；四、被告何国强、王夏立于本判决生效之日起十日内支付原告刘根兰2020年3、4月的物业管理费1,185.80元、4,790.60元，合计5,976.40元；五、被告何国强、王夏立于本判决生效之日起十日内支付原告刘根兰解约违约金102,684元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,622元，由原告刘根兰负担594元，被告何国强、王夏立负担5,028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十二月十五日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。