广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11769号原告（反诉被告）：关志平，男，1980年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告（反诉原告）：梁甫言，男，1985年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。委托诉讼代理人：潘惠慧，广东永哲律师事务所律师。关志平诉梁甫言租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，梁甫言于2020年5月20日提起反诉，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。关志平及梁甫言的委托诉讼代理人潘惠慧到庭参加了庭审。本案现已审理终结。关志平本诉诉称：判令梁甫言支付2019年12月1日至2020年4月30日的房租27600元、水电费5000元、房屋维修费10000元，共42600元。事实和理由：双方于2016年10月1日签订租赁合同，期限6年，从2019年12月1日起每月租金9200元，但梁甫言未依约交纳租金和相关费用。梁甫言本诉辩称：请求驳回关志平的诉讼请求。首先，关志平未提交涉案房产的产权证明，请求依法对本案租赁合同的效力进行审查；其次，我方租赁涉案房产是用于经营公寓业务，因为疫情及疫情防控措施的原因，营业额大减，资金周转困难租金确有迟延，但早已按每月4600元的标准予以了补足，该标准是关志平同意核减的，而且我方已经与关志平签订了《房屋经营转让协议》，对本案的租赁合同进行了处理，只是关志平一直没有履行，并于2020年4月15日将我方工作人员及租客赶出涉案房产，且更换了门禁；再次，关志平要求我方支付水电费、维修费没有事实依据，并未提交证明水电费、维修费数额的证据；最后，根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第五条和第六条的规定，梁甫言承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致梁甫言资金周转困难，营业收入明显减少的，关志平无权以承租人没有按期缴纳租金请求解除租赁合同，故关志平强行将梁甫言及租客赶出涉案房产的行为也构成了违约，并且梁甫言是可以要求变更租金的。梁甫言反诉诉称：1.关志平返还梁甫言押金30000元；2.关志平向梁甫言支付转让费20000元；3.关志平赔偿梁甫言违约金10000元；4.确认变更2019年12月至2020年4月的月租金为4600元；5.诉讼费由关志平承担。事实和理由：2016年10月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定我向关志平租赁太营路265号14套房屋作为公寓使用（对外出租），租期至2022年12月1日。2019年12月1日开始每月租金9200元，每月5日前支付当月租金。合同签订时，我向关志平交了30000元押金。由于疫情影响，涉案房屋所处村落长期处于封闭状态，新客户无法入住，旧客户又无法返穗务工，致使我方所经营的公寓入住率大减，亏损严重，期间我方多次与关志平商谈减少租金，关志平同意暂按4600元/月计收。2020年4月9日，双方协商一致，由我方代表人与关志平妻子签订了《房屋经营转让协议》，约定我方将经营权转让给关志平，关志平需退还押金30000元及支付转让费20000元，如违约需给付违约金10000元。协议签订后，我方积极进行交接工作，但关志平未予理会，并于4月15日将我及租客赶出涉案房产，更换门禁，导致我方无法返回，物品亦无法取出。我方认为，疫情期间，我方经营的住宿行业受到影响，有权请求减少租金，关志平将我方及租客赶出，构成违约。关志平反诉辩称：2019年12月、2020年1月是没有疫情的，且梁甫言在疫情最严重的时候还收入一万多元的房租，根本没有受影响。梁甫言说的《房屋经营转让协议》，我就觉得很滑稽和可笑，因为当时签这份东西是梁甫言自己要求签署，房子是我的，我出租给梁甫言经营，梁甫言同意退租，何来需要签个经营权转让协议。该协议是梁甫言和我老婆签的，当时是梁甫言说不好经营，要求我减租，双方达成了3月底梁甫言退出，把现有的租客全部交接给我，在这个情形下签署了该份协议。但是，这份协议早上签，下午我老婆就当着梁甫言的面撕掉，因为梁甫言预收了房客4月份的房租不肯给我们，我们肯定不同意。经审理查明：2016年10月1日，关志平、梁甫言双方签订了《房屋租赁合同》，约定梁甫言向关志平承租广州市白云区太和镇营溪太营路265号一共14套房屋作为公寓使用，梁甫言自主经营，自负盈亏；合同期限自2016年10月1日起至2022年12月1日止，关志平给予梁甫言60天的免租期，租金自2016年12月1日至2019年12月1日为每月4600元，自2019年12月1日至2022年12月1日为每月9200元，梁甫言需于每月5日前交付当月租金给关志平；水电费按照国家规定收费标准计收；梁甫言根据合同约定向关志平交纳了30000元押金。合同签订后，梁甫言将涉案房屋转租给其他人居住使用，梁甫言有依约交纳租金给关志平，但自2019年12月1日起，梁甫言未再足额支付租金给关志平，仅支付了2019年12月1日至2020年3月31日租金合计18400元（4600元/月×4个月）。2020年2月，关志平通过微信催促梁甫言交租，梁甫言称因为疫情原因很多租客无法返回公寓，空置的房间又无法出租，故暂时无法按照合同约定交纳。2020年4月1日，梁甫言方向关志平表达了因租金过高、无法盈利，拟解除租赁合同的意思表示，原梁甫言在协商过程中产生争议，关志平停用了涉案房屋门禁卡，2020年4月15日左右，次承租人均陆续搬离，涉案房屋由关志平收回自行管控，次承租人全部搬离的时间双方均无法明确，梁甫言称是4月15日失去对租赁房屋的管控。庭审中，双方当事人一致确认2020年4月份前的水费已交清，2020年3月份前的电费已交清。另查明，梁甫言提交了一份《房屋经营转让协议》复印件，该协议签约方甲方为邓超，乙方为冯燕玲，主要内容如下：1.甲方现将营溪太营路265号房客转让给乙方经营，甲方即日起将房屋在住租客所有信息和合同提供给乙方并配合乙方对接好租客；2.乙方在甲方配合下完成家私清点和人员对接，在确认无误后将事先双方约定转让金50000元并扣除所有在住租客押金后转入甲方账号，并在一星期内完成所有交接及转账；3.如有一方违约需向另一方赔偿违约金10000元。备注：2020年4月1日-4月9日甲方收取的租客租金也由乙方在押金内扣除后再转账给甲方，前面甲乙双方所签订的所有合同作废。同时，梁甫言提交了邓超的身份证复印件及《情况说明》一份，《情况说明》的说明人为邓超，其表示在2020年4月9日接受梁甫言的委托前往太和镇出租屋管理中心与关志平的妻子冯燕玲就营溪太营路265号房租赁纠纷进行调解，双方签署了《房屋经营转让协议》。关志平对《房屋经营转让协议》《情况说明》、邓超身份证复印件的真实性、合法性、关联性均不予确认，其表示不认识邓超，本案之前也没有见过《房屋经营转让协议》。另查明，涉案宅基地使用权人为关志平的爷爷，宅基地证登记房屋层数为三层半，2015年关志平向当地村委会申请拆旧建新，申请报建层数为四层半，实际建成七层半，涉嫌违建。本院已依法向双方当事人释明《房屋租赁合同》无效。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案《房屋租赁合同》无效。关志平将无合法报建手续的建筑物出租给梁甫言，而梁甫言对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均负有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因《房屋租赁合同》无效，关志平应将收取的押金30000元退还梁甫言，故对于梁甫言要求关志平返还押金的诉讼请求，本院予以支持。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于梁甫言抗辩合同履行受疫情影响应减免租金的问题，因梁甫言承租房屋后转租，其未提交证据证实有减免次承租人的租金，故对于其要求变更租金标准为4600元/月的意见，本院不予采纳。鉴于双方当事人均未能提交有效证据证实梁甫言完全退出租赁房屋的具体时间，疫情对于租赁合同的履行确实存在一定的影响，故本院参照合同约定的租金标准，综合考虑合同实际履行情况、双方过错程度，依据公平合理原则，酌情确定梁甫言应给付关志平房屋占有使用费19000元。对于关志平主张的水电费，关志平没有提交应属于梁甫言负担的水电费具体数额的证据，本应承担举证不能的不利后果，本院可不支持其该项诉请，但因梁甫言在庭审中确认了拖欠部分水电费，若本院完全不支持关志平的该项诉讼请求有失公允，同时避免当事人诉累，本院酌情确定梁甫言还应支付关志平水电费500元。对于关志平主张的维修费，因无举证证实有实际产生，也未举证证实与梁甫言有关，故本院不予支持。第三，对于梁甫言主张的转让费、违约金，其据以主张的事实依据是《房屋经营转让协议》，但梁甫言在庭审中并未提交证据原件，且该份协议是在《房屋租赁合同》的基础上签订，亦属无效合同，协议中有关转让费、违约金的条款均不具有法律效力，故梁甫言的相关诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，梁甫言给付关志平房屋占有使用费19000元；二、于本判决生效之日起三日内，梁甫言给付关志平水电费500元；三、于本判决生效之日起三日内，关志平返还梁甫言押金30000元；四、驳回关志平其他诉讼请求；五、驳回梁甫言的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费866元、反诉受理费708元，由关志平负担799元，梁甫言负担775元并于本判决生效之日起三日内迳付关志平67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年十一月二十三日书记员 何丽欣