河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初4079号原告：李彬，女，汉族，1976年4月11日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：王自成、贾仕臻（实习），河南恩达律师事务所律师。被告：河南恒润置业有限公司，住所地漯河市源汇区湘江路**，统一社会信用代码91411100783401512U。法定代表人：赵毅伟，总经理。委托诉讼代理人：李红娅，公司员工。被告：吕爱萍，女，汉族，1965年9月24日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。第三人：郭海旺，男，汉族，1965年8月1日出生，现住漯河市召陵区。原告李彬与被告河南恒润置业有限公司（以下简称恒润置业公司）、吕爱萍，第三人郭海旺商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李彬的委托诉讼代理人王自成、贾仕臻，被告恒润置业公司的委托诉讼代理人李红娅，被告吕爱萍的委托诉讼代理人樊朝阳，第三人郭海旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李彬向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告恒润置业公司退还原告预收房款2250000元及利息（利息自2014年10月8日起按年利率15%计算至2020年10月7日，以后利息按同等利率另行计算至本息全部还清之日止）；二、判令被告吕爱萍对上述房款及利息承担连带清偿责任，并以所抵押土地使用权及地上附属物的拍卖、变卖价款优先偿还原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月29日，原告与被告恒润置业公司签订《认购协议书》，原告认购被告恒润置业公司开发的位于辽河路与××路交叉口恒润城市广场项目A、B座115号、116号、117号、118号商业用房，并于2014年10月8日向被告恒润置业公司交付预收款共计3000000元。因所认购房屋至今未建成，达不到商品房销售条件，2020年9月2日，原告与被告恒润置业公司协商同意先行解除《认购协议书》中115号、116号、117号房屋的买卖关系，同时签订了《退房协议书》，约定：本协议签订后一个月内，被告恒润置业公司向原告退还预收房款2250000元，并自2014年10月8日起按年利率15%支付利息，直至退款全部付清之日止。被告吕爱萍自愿以第三人郭海旺名下、实际归吕爱萍所有的位于嵩山证号为漯国用（2004）第002484号面积421㎡和漯国用（2004）第002353号面积83.1㎡两宗土地使用权及地面附属物，对恒润置业公司退还225万元预收房款及利息设定抵押担保，如恒润置业公司未在约定的期限退款，被告吕爱萍承担连带担保责任，以抵押物拍卖、变卖价款优先偿还原告。《退房协议》签订后，被告恒润置业公司未按约定的期限向原告退还预收房款及利息，故诉至法院。被告恒润置业公司辩称，诉状事实属实，对原告要求的退还预收房款2250000元金额有异议，当时共收4套房的预收房款3000000元整，2015年5月27日退过1000000元预收房款，现剩余4套房的预收房款共计2000000元未退。被告吕爱萍辩称，被告在退房协议中的担保栏签字了，同意将嵩山的两宗土地使用权抵偿给原告。对买房的交款、退款情况被告不清楚。第三人郭海旺述称，该案事实与第三人无关，第三人也不清楚，但被告吕爱萍买的地登记在第三人名下，第三人签字了，同意配合过户。经审理查明，原告李彬于2014年9月29日与被告恒润置业公司签订《认购协议书》，协议约定：原告李彬认购恒润置业公司开发的位于辽河路与××路交叉口“恒润城市广场”项目A、B座115号、116号、117号、118号商业用房，房屋建筑面积857.29平米，单价25000元／㎡，总房款21432250元整。后原告李彬通过银行转账向被告恒润置业公司支付了3000000元预收房款，被告恒润置业公司向其出具“预收房款3000000元”的收据一张。后因房屋未建成，原告李彬向被告恒润置业公司提出退房，2020年9月2日，原告李彬作为甲方、被告恒润置业公司作为乙方、被告吕爱萍作为担保人三方签订“退房协议书”一份，约定：双方解除《认购协议书》中115号、116号、117号商品用房的买卖关系，协议签订一个月后，乙方向甲方退还预收房款2250000元，并自2014年10月8日起按年利率15%向原告支付利息，至退款还清之日止。担保人吕爱萍自愿以郭海旺名下，实际归吕爱萍所有的，位于嵩山证号为漯国用（2004）第**面积421㎡和漯国用（2004）第002353号面积83.1㎡两宗土地使用权及地面附属物，对乙方退还甲方2250000元预收房款及利息设定抵押担保，如乙方未能在协议约定的期限向甲方履行义务，担保人承担连带担保责任，以抵押物拍卖、变卖价款优先偿还甲方。庭审中，被告恒润置业提交“银行回执单”证明其已于2015年5月27日将1000000元退房款支付给了原告的指定收款人黎军，原告李彬对此事实不予认可，称黎军并非指定的收款人。另查明，漯国用（2004）第002484号土地和漯国用（2004）第002353号土地登记的土地使用权人是第三人郭海旺。2004年10月9日，吕爱萍与郭海旺签订“证明”一份，证明载明：该两宗土地及地面附属物系被告吕爱萍用现金购买，实际所有权归吕爱萍所有，如需过户郭海旺配合过户，该二宗土地如有经济纠纷，郭海旺不负法律责任。上述事实有双方当事人陈述、认购协议书、银行凭证、收据、退房协议书、土地证复印件、证明等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告李彬与被告恒润置业公司协商一致，解除了《认购协议书》中115号、116号、117号房屋的预售关系，被告恒润置业公司应按约定退还原告李彬已支付的2250000元购房款及利息，故原告李彬请求被告恒润置业公司退还购房款2250000元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。关于利息部分，因双方约定的年利率15%并未超过起诉时（2020年）贷款市场报价利率的四倍，故原告李彬请求利息自2014年10月8日起按年利率15%计算至退房款还清之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告吕爱萍，因“退房协议书”上约定被告吕爱萍系担保人，虽未约定担保方式，但依照法律规定，当事人未约定担保方式的应按连带责任保证承担保证责任，原告请求按被告吕爱萍对上述房款及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告吕爱萍用以所抵押土地使用权及地上附属物的拍卖、变卖价款优先受偿给原告的诉讼请求，因用以抵押的（2004）第002484号和（2004）第002353号两块土地并未办理抵押登记，依照法律规定，土地使用权抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立，不办理抵押权登记，抵押权不能设立，故原告的此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告恒润置业公司辩称，“其已经向原告退过1000000元房款，现剩余4套房的预收房款共计2000000元未退”的意见，因与双方签订的解除协议约定的数额不符，且无证据证明被告向案外人黎军转账的1000000元与本案相关，故被告恒润置业公司的此项辩称意见，本院不予采信。关于第三人郭海旺，因涉案抵押的两块土地只是登记在了其名下，第三人郭海旺与本案争议没有法律关系，在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河南恒润置业有限公司于本判决生效后十日内退还给原告李彬预收房款2250000元及利息（利息自2014年10月8日起按年利率15%计算至偿还之日止），被告吕爱萍对上述款项及利息承担连带清偿责任。二、被告吕爱萍承担保证责任后，有权向被告河南恒润置业有限公司追偿。三、驳回原告李彬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费41000元减半收取20500元，由原告李彬承担500元，被告河南恒润置业有限公司承担20000元，被告吕爱萍承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  闫磊二０二〇年十二月十二日法官助理孙慧玲书记员王璐