江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初4410号原告：甘某某，男，1961年8月1日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：漆某某，江西某某律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：舒某，江西某某律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：刘某，女，1956年12月26日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。被告：赵某某，男，1956年12月12日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。上述两被告委托诉讼代理人：陈某某，高安市某某法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告甘某某（以下简称原告）诉被告刘某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人漆某某、被告刘某、赵某某及两被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼；于2020年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人漆某某、被告刘某、赵某某及两被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼；后依法适用普通程序于2020年11月5日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人漆某某、被告刘某、赵某某及两被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼；于2020年11月24日第四次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人漆某某、被告刘某、赵某某及两被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩内容及事实与理由一、原告诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于高安.92平方米房屋的《国有土地土地使用权证》，所需费用由被告承担；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年原告与被告协商，被告将位于高安自己建造的房屋的五楼建筑面积108.29平方米作价56000元转让给原告，因当时被告给出的房价和商品房的市场价相当，在被告向原告承诺原告所购买的房屋和房地产商开发的商品房应办理的各种证件一致时，原告才同意购买，并支付了约定的房款，被告也为原告办理了房屋所有权证，交付了房屋。2019年9月份原告拟将房屋转让于是持房屋所有权证到高安市不动产登记中心去办理房屋的不动产登记手续，被告知该房屋未进行土地分割并办理《土地使用权证》，原告多次与被告协商，要求被告协助办理国有土地使用权证和不动产权证书，但被告以各种借口推辞并拖延至今不办。原告认为，原被告之间形成的房屋买卖合同合法有效，依据双方的约定被告应负责为原告办理土地使用权证，同时根据房地产管理法的相关规定，被告也负有将房屋占用范围内的土地使用权转让给原告的法定义务。原告为维护自身合法权益，故此特向贵院提出诉讼，诉请如前，请依法判处。二、两被告辩称：1、原、被告双方在1997年11月30签订了涉案房屋买卖协议是事实，按照协议的约定，被告在1997年12月为原告办理了房产证手续，原告也认可支付了房款，交付了房屋，被告已按协议内容履行了自己的义务，双方不存在有任何纠纷和遗留问题。2、双方约定只办理房屋产权证并没有约定办理《国有土地证》。根据双方签订的协议第四条：“房产证手续的办理费用由甲方（被告）承担，乙方（原告）付清购房款时，甲方同时将房产证交付给乙方。今后如国家收取的各种费用，甲方一概不负责。”所以，被告没有权利也没有义务再为原告办理所谓的《国有土地证》。3、双方约定涉案的房屋不能买卖转让，若要转让或买卖应优先被告购买。因为双方在售房协议第八条约定：“乙方（原告）因特殊情况需要转让本套房屋，甲方（被告）有优先购买权，价格按当时市场价议定。如甲方不需要乙方可以按市场价另行转让。”被告当时出售时就是因为建房资金不足欠账，卖房的目的是为了还账，如果原告再转卖，失去了整幢房屋的完整性，所以双方约定优先被告购买，价格也是按当时原告支付的房款进行回收、回购。4、原告在诉状中讲的与事实不符，被告没有对原告作出任何承诺，双方的承诺应以售房协议为准；原告讲什么“因当时被告给出的房价和商品房的市场价相当，在被告向原告承诺原告所购买的房屋和房地产商开发的商品房应办理的各种证件一致时，原告才同意购买。”被告并没有这样承诺，当时被告给出的房价肯定比市场价优惠得多，否则原告是不会购买的，如果像原告所讲与市场商品房的价格一样，原告不会去购买商品房吗？5、原告的诉求不符合《不动产登记暂行条例》有关转移、变更登记事由的规定。因为根据《不动产登记暂行条例》第三章第十四条第二款有关七种情形，原告一直生活居住在里面，不符合变更转移的法定要求，按照国家“不变不换”的原则，各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换，旧证、新证同时具有同等的法律效力。从目前的情况讲，原告无须更换房权证书。6、原告的诉求已经超过了诉讼时效。从1997年11月30日签订合同到1997年12月交付房产后，已大大超过了法定的诉讼时效，法院应驳回原告的诉求。本院查明的事实1997年11月30日，经协商，原告以56000元价格购买位于高安510号登记在被告赵某某名下自建房的五楼，建筑面积为108.92平方米，双方并于当日签订了售房协议。被告赵某某、刘某先后收到原告购房款计56000元。1997年12月4日，原告与被告赵某某在高安市房地产交易所签订了《高安市房地产交易文契》。1997年12月8日，原告在高安市房地产管理局申请后并办理了高房权证筠字第**房屋所有权证。被告赵某某自建房所占土地（面积237.6平方米），性质为国有划拨。2006年4月，被告赵某某向高安市国土资源局申请将自建房所占土地使用性质由国有划拨变更为国有转让并分割一半至被告刘某名下。经高安市国土资源局审查并上报高安市人民政府，同意予以分割，登记在被告赵某某、刘某名下的土地各为118.8平方米。本案诉争的房屋占用土地位于被告刘某名下。2020年年初，原告拟将房屋转让去办理房屋不动产登记手续，由于未进行土地分割，无法办理不动产登记，原告要求被告协助办理土地使用证无果，遂诉至本院。另查明，被告赵某某、刘某为夫妻关系，涉案房屋系二人共有财产。裁判理由及结果原告与被告赵某某签订的售房协议和房地产交易文契，为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同关系依法成立有效，双方均应全面履行各自的义务。买卖合同是以买受人取得标的物所有权，出卖人获得价款为合同目的的，出卖人向买受人出让标的物并转移标的物所有权是出卖人的基本义务。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该规定明确了“地随房走”的基本原则。因此被告将房屋出卖给原告，该房屋占用范围内的土地使用权同时应转让给原告，故转移诉争房屋所有权及该房屋占用范围的土地使用权，是被告方应当履行的义务。虽然根据双方售房协议及签订的房地产交易文契，并未就“土地使用证的转移登记”进行约定，但依据该合同的性质目的，协助原告办理诉争房屋占用范围内的土地使用权转移登记，是被告应当履行的合同附随义务。被告并无证据证明当时双方约定不能转移土地使用权，故对原告要求被告协助办理诉争房屋的《国有土地使用权证》的诉请本院予以支持。被告辩称原告诉请超过20年的诉讼时效，本院认为，被告方在2006年办理了土地使用权性质变更，未提供证据证明即时告知了原告，故应适用从权利受侵害之日起三年内且最高不超过二十年的规定，原告从2020年起要求办理土地使用权过户申请，并未违反上述规定。故对被告提出的已超诉讼时效的辩称不予采纳。被告方提出原告未有明确分割面积，而不能协助办证的辩称，本院认为，办理土地使用权转移需要提供的土地面积分割、出让金费用分摊等费用，被告方办理了房屋土地使用权变更，而支付了相应的土地出让费、契税等相关费用，作为共同权益人及受益方，原告应承担相应的分摊费用。被告辩称已为原告办理房产证无需再办不动产证的主张，本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国房地产管理法》均规定房屋转让，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，且原告办理房产证时，《中华人民共和国物权法》并未颁布，故被告的该辩称不成立。另外，本案诉争房屋原登记在被告赵某某名下，是被告赵某某、刘某夫妻共有财产，登记在被告赵某某名下的国有土地面积已分割，尽管本案诉争房屋占有土地使用权登记在被告刘某名下，但房屋产权属不动产权，房屋产权与土地使用权不可分割，被告赵某某诉讼主体适格。综上，为维护社会主义市场经济制度，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘某、赵某某在本判决生效后十日内协助原告甘某某办理位于高安.92平方米房屋（高房权证筠字第**）一套的国有土地使用权转移登记手续（土地使用面积以土地管理部门分割确认的为准）；二、由原告甘某某按实际过户的土地面积承担相应的土地出让金等其他费用。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由原告甘某某承担1170元，被告刘某、赵某某承担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未缴纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  何建新人民陪审员  陈芳联人民陪审员  谌志斌二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  黄晓华