广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20752号上诉人（原审原告）：关丽珍，女，汉族，1962年4月3日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：古维宪，男，汉族，1955年8月28日出生，身份证住址广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东温迪数字传播股份有限公司。住所地广东省广州市越秀区东风中路**之一自编****。法定代表人：关丽芬，董事长。诉讼代表人：胡育新，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘敏霖，男，汉族，1975年6月28日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：关丽芬，女，汉族，1975年3月7日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人关丽珍、古维宪因与被上诉人广东温迪数字传播股份有限公司（以下简称温迪公司）、甘敏霖、关丽芬合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关丽珍、古维宪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判关丽芬向关丽珍、古维宪赔偿房屋损失3810698元，并判决以此数额为准维持第三项确定的承责主体、方式、类别等；2.请求判决温迪公司、甘敏霖、关丽芬承担本案两审案件受理费。事实与理由：价格评估报告对涉案房产价值（损失）的确定，真实性、合理性、可信、可采纳度高于司法拍卖价格。即对温迪公司、甘敏霖、关丽芬拿关丽珍、古维宪房屋担保丧失的损失，应该依据评估价确认。一审法院认定关丽珍、古维宪损失程度和事实不符，对房产因为非正常处理方式造成价值损失全由关丽珍、古维宪承受明显不公，和法律公平原则的精神违背。第一，关丽珍、古维宪失去的房屋损失是评估价格。房屋价格评估报告是事实求是的实际的房产价值。报告合法有效，且在效力期限。至于房产因为担保被司法拍卖，这是另行的特殊的非常规的对房屋的处理，所以其以此价格司法拍卖有法律规定的合理性，但不具有价值实际额度的确认性。相反，正是这一程序，是房屋在低于实际价值情况下低价的处理，是实际降低了房产价值。第二，拍卖价格和评估价格之差的损失，是温迪公司、甘敏霖、关丽芬造成。通过法律程序的拍卖，处理房产，非是正常的实现商品价值的渠道。但这一法律规定性认可了它的可行性，但不具有现实的合理的真实性。法律同样维护真实合理的价格确定，尤其是这种价值限制和固化的当事人权利。这种情况下，司法拍卖的产生，是温迪公司、甘敏霖、关丽芬责任造成；司法拍卖造成的损失，自然应该由温迪公司、甘敏霖、关丽芬承担。温迪公司、甘敏霖、关丽芬应该在拍卖价值低于实际价值的额度对关丽珍、古维宪承担实际的合同损失责任。第三，恢复使用同等房屋的代价是付出房屋的评估价格，回复到关丽珍、古维宪同等标准使用房屋的价值，也仍然是评估价格。担保合同的约定和履行都强调了不损害关丽珍、古维宪继续使用房屋的权利，这个要求一是通过温迪公司、甘敏霖、关丽芬正常履行借款还款责任，确保房产担保借出款项，而不是最好拍卖房产还其借款；二是温迪公司、甘敏霖、关丽芬履行合同发生意外，按回归关丽珍、古维宪同等房屋使用和使用同等房屋价值承担责任。无论从哪个角度讲，在合同履行后，温迪公司、甘敏霖、关丽芬都是要按照房产实际评估价值赔偿关丽珍、古维宪。这种价格，是关丽珍、古维宪和温迪公司、甘敏霖、关丽芬签订合同时认可和期待、承诺的价格。但按照一审法院的判决是在温迪公司、甘敏霖、关丽芬认可和承诺、关丽珍、古维宪期待、和实际一直的价值基础上，降低了这种价值。这种价格，现在仍然是回归得以使用房屋的价值。按照民事法律“实际损失”的原则，判决温迪公司、甘敏霖、关丽芬弥补关丽珍、古维宪实际损失，应该是关丽珍、古维宪获得同等房屋使用权利，回归拍卖前的使用房屋水平。这种价值水平的回复，按广州房地产市场实际，同等房产购买仍需这个价格。而拍卖价格是达不到这个水平的，也就是说不能达到弥补实际损失的标准的。因此温迪公司、甘敏霖、关丽芬应该赔偿关丽珍、古维宪的损失额度，是涉案房产评估价格而非拍卖价格；判决应该依据评估价格而不应该是拍卖价格。温迪公司辩称：不同意关丽珍、古维宪的上诉请求，同意一审判决的处理结果。甘敏霖、关丽芬二审期间未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。关丽珍、古维宪于2019年9月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、温迪公司、甘敏霖、关丽芬连带向关丽珍、古维宪支付房款411万元；2、温迪公司、甘敏霖、关丽芬连带向关丽珍、古维宪支付利息（以300万元为本金，从2018年4月19日至2019年9月10日止，按照月息1%支付）；3、温迪公司、甘敏霖、关丽芬连带向关丽珍、古维宪支付利息（以411万元为本金，从2019年9月10日至实际支付之日止，按照同期银行贷款利率计算）；4、温迪公司、甘敏霖、关丽芬承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年2月，关丽珍、古维宪（共同作为甲方）与关丽芬（乙方）、温迪公司（丙方）签订《借款函》，订明：由于丙方经营资金周转，现乙方向甲方借用其拥有的房产（海珠区XXX房）作为向中国银行贷款的抵押物，担保人为甘敏霖、温迪公司；房屋借用3个月内，由丙方出资购买一套评估价值不少于300万元的房子作为替换质押，把房子赎出，新置的房子由关丽碧代持；房子抵押后，乙方或丙方在2017年3月31日前向甲方支付100万元，替换房子成功后，由甲方将100万原路退回；如果三个月内不能置出，按评估价300万元的月息1%向甲方支付利息，直到置出；如果产生不能归还的情况，关丽芬和甘敏霖负有终生连带责任，直至归还为止。合同落款的甲方处有关丽珍、古维宪签名，乙方处有关丽芬、甘敏霖签名，丙方处加盖有温迪公司印章。2017年2月17日，关丽珍以抵押人身份与中国银行股份有限公司广州荔湾支行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，该合同的附件《抵押物清单》载明抵押物名称为海珠区XXX房，权利凭证号码为粤房地权证穗字第**。古维宪在附件2《同意函》以抵押物共有人身份签字，并同意将抵押物清单中的房产作为《最高额抵押合同》项下的主债权的抵押物。2017年2月21日，登记在关丽珍名下的上述房产办理了不动产抵押登记，他项权利人为中国银行股份有限公司广州荔湾支行。因温迪公司未依约履行还款义务，中国银行股份有限公司广州荔湾支行以温迪公司、关丽芬、古维宪、关丽珍、甘敏霖为被申请人向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会于2017年12月1日作出（2017）穗仲案字第11318号裁决书，裁决如下：……（五）……申请人对第四、第五被申请人名下位于广州市XXX房屋拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；……。因上述被申请人未履行上述裁决书，中国银行股份有限公司荔湾支行向广州市中级人民法院申请强制执行中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第11318号裁决书。广州市中级人民法院作出的（2018）粤01执212-3号执行裁定书载明：在执行过程中，2019年3月26日，广州市中级人民法院经网络司法拍卖京东平台公开拍卖，买受人甘敏杰以3177790元的最高竞价竞得关丽珍名下位于广州市海珠区XXX房产，买受人甘敏杰于2019年4月8日已将上述房屋拍卖成交价余款缴纳完毕。……余款30万元作为预留租金退还给关丽珍。广州市中级人民法院在拍卖登记在关丽珍名下位于广州市海珠区XXX房屋前，委托京东大数据评估平台对上述房屋进行询价，京东大数据评估平台出具的《询价建议书》的《询价结果》载明：询价对象为广州市海珠区XXX房，建筑面积为83.8918平方米的房产。…….在满足本次询价的全部假设和限制条件下，确定询价对象在价值时间点2018年8月8日的市场价值为4110698元。本询价结果在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为一年（自2018年8月8日起至2019年8月7日止），若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，需重新进行询价。另查：2018年4月18日，广州市海珠区人民法院立案受理（2018）粤0105民初4302号关丽珍、古维宪与关丽芬、温迪公司、甘敏霖合同纠纷一案。关丽珍、古维宪在该案件中的诉讼请求为：1、判令关丽芬、温迪公司、甘敏霖按关丽珍、古维宪的房屋现价值500万元赔偿（暂以起诉日的房屋价值500万元计算）；2、判令关丽芬、温迪公司、甘敏霖按评估价300万元月息1%的标准支付关丽珍、古维宪利息33万元直至清算为止（利息暂从2017年5月14日计算至2018年4月13日止）；3、判令关丽芬、温迪公司、甘敏霖对上述债务承担连带赔偿责任。4、由关丽芬、温迪公司、甘敏霖共同承担本案诉讼费用及其他费用。广州市海珠区人民法院经审理，于2018年10月17日作出（2018）粤0105民初4302号民事判决书，判决如下：一、关丽芬、温迪公司、甘敏霖在判决生效之日起10日内向关丽珍、古维宪支付利息328000元（计算利息的期限为2017年5月21日至2018年4月18日）；二、驳回关丽珍、古维宪的其他诉讼请求。再查：因温迪公司拖欠广州市铭轩建筑装饰工程有限公司到期债务未偿还，广州市铭轩建筑装饰工程有限公司向广州市中级人民法院申请对温迪公司进行破产清算。2019年7月3日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破135-1号民事裁定书，裁定受理广州市铭轩建筑装饰工程有限公司对温迪公司的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破135号指定管理人决定书，指定广东启源律师事务所担任温迪公司的管理人，负责人为胡育新。庭审中，关丽珍、古维宪表示其已向温迪公司的管理人申报债权。一审法院认为，温迪公司、甘敏霖、关丽芬是否应当对关丽珍、古维宪的房屋损失承担责任。关丽芬系《借款函》中所涉房屋的借用人，温迪公司系实际使用人及担保人。现有证据显示，案涉房屋因被拍卖无法归还给关丽珍、古维宪，故关丽芬应当承担赔偿责任。温迪公司、甘敏霖系以担保人的名义在上述《借款函》上签字，其中甘敏霖承诺如发生案涉房屋不能归还关丽珍、古维宪时，愿意承担连带清偿责任。《借款函》未明确载明担保类型及载明担保物的情况下，一审法院认定温迪公司、甘敏霖系以共同保证人的身份对关丽芬借用关丽珍、古维宪房屋不能归还的后果承担连带责任保证。如前所述，关丽芬未依约履行义务，故温迪公司、甘敏霖应当对关丽芬的本案债务承担连带清偿责任，但鉴于温迪公司已进入破产清算程序，关丽珍、古维宪也已向温迪公司的管理人申报债权，故温迪公司不能在破产清算程序之外单独向关丽珍、古维宪进行清偿。关于关丽芬应赔偿关丽珍、古维宪房屋损失的金额。虽案涉房屋在拍卖前的估价为4110698元，但实际拍卖款项仅为3177790元，故应当依据实际拍卖款项作为认定关丽珍、古维宪案涉房屋损失的依据。关丽珍、古维宪主张按照评估价认定其房屋损失的依据不足，一审法院不予采信。另外，根据广州市中级人民法院作出的（2019）粤01破135-1号民事裁定书可知，案涉房屋拍卖款项3177790元中的300000元作为预留租金退还给关丽珍，故关丽珍、古维宪案涉房屋的实际损失本金为2877790元（3177790元-300000元），故关丽芬应向关丽珍、古维宪赔偿房屋损失本金2877790元。关丽珍、古维宪主张关丽芬赔偿案涉房屋损失本金4110000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于关丽珍、古维宪主张利息的诉讼请求。根据关丽珍、古维宪与温迪公司、甘敏霖、关丽芬签订的《借款函》及广州市海珠区人民法院作出的（2018）粤0105民初4302号民事判决书可知，关丽芬违约时，关丽珍、古维宪有权按照约定的评估价3000000元为基数，按照月息1%主张利息，且有关案涉抵押房屋不能归还的利息已计算至2018年4月18日，故关丽珍、古维宪主张从2018年4月19日起至2019年9月10日止，以3000000元为基数，按照月息1%计算利息，符合各方约定，一审法院予以支持。但2019年9月11日之后的利息，一审法院仍按照双方约定的评估价3000000元为基数进行计算。关于利息的计算标准，根据中国人民银行公告【2019】第15号文，2019年8月20日之后的贷款利息计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故关丽珍、古维宪主张2019年9月10日之后的利息标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算不妥，一审法院予以调整。鉴于温迪公司已进入破产清算程序，其应承担的利息计算至破产申请受理之日即2019年7月3日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国破产法》第四十六条之规定，于2020年4月13日作出一审判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告关丽芬向原告关丽珍、古维宪赔偿房屋损失本金2877790元；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告关丽芬向原告关丽珍、古维宪赔偿利息损失（以3000000元为本金，从2018年4月19日起至2019年9月10日止，按照月息1%计算；以3000000元为基数，从2019年9月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广东温迪数字传播股份有限公司、甘敏霖对被告关丽芬的上述债务承担连带清偿责任，但被告广东温迪数字传播股份有限公司应承担的利息计算至2019年7月3日止；被告广东温迪数字传播股份有限公司不能在破产清算程序之外单独向原告关丽珍、古维宪进行清偿；被告广东温迪数字传播股份有限公司、甘敏霖承担保证责任后，有权向被告关丽芬行使追偿权；四、驳回原告关丽珍、古维宪的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43376元，原告关丽珍、古维宪负担13013元，被告广东温迪数字传播股份有限公司、甘敏霖、关丽芬共同负担30363元。二审中，关丽珍、古维宪提交了广州市中级人民法院作出的（2018）粤01执251号公告，其中载明在执行过程中，拟裁定拍卖已查封的关丽珍名下位于广州市海珠区XXX房，经向京东大数据评估平台询价，该房产均价为49000元每平方米，总价格为4110698元。经本院组织证据交换及质证，温迪公司对该公告的真实性予以确认。温迪公司、甘敏霖、关丽芬未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，关丽珍、古维宪于本案一审起诉前向温迪公司的管理人申报了本案所涉债权。温迪公司的管理人于2019年8月25日作出《广东温迪数字传播股份有限公司破产案关丽珍古维宪申报债权的审核意见》（2019粤01破135债审01号），其中管理人认为关丽珍、古维宪主张按抵押物（涉案房产）被拍卖前的评估价主张温迪公司赔偿411万元，管理人认为合理，但应减去预留的租金30万元，即381万元。温迪公司的管理人于2019年11月4日作出《广东温迪数字传播股份有限公司破产案关丽珍古维宪补充申报债权的审核意见》（2019粤01破135债审01-2号），管理人认为关丽珍、古维宪要求计算从房屋被拍卖之日起至受理破产之日的利息具有合理性，予以支持。二审庭询中，关丽珍、古维宪表示其对上述审核意见无异议，并表示同意就其与温迪公司之间本案所涉债权在温迪公司的破产案件中通过破产程序依法处理，同意在本案中撤回对温迪公司的起诉。温迪公司确认本案所涉债务以申报债权的审核意见为准，对关丽珍、古维宪撤回对温迪公司的起诉无异议，并表示不影响关丽珍、古维宪通过破产程序实现债权。本院已另行制作民事裁定书，准许关丽珍、古维宪撤回对广东温迪数字传播股份有限公司的起诉。再查，《借款函》约定“房子抵押后，乙方或丙方在2017年3月31日前向甲方支付100万元，替换房子成功后，由甲方将100万元原路退回”，关丽珍、古维宪主张上述约定的100万元温迪公司、甘敏霖、关丽芬均未向关丽珍、古维宪支付。关丽珍、古维宪表示对一审判决第二项判决内容无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：甘敏霖、关丽芬应按评估机构确定的市场价值还是按实际拍卖价格向关丽珍、古维宪赔偿房屋损失。按照关丽珍、古维宪与温迪公司、甘敏霖、关丽芬签订的《借款函》约定，关丽珍、古维宪将涉案房屋出借用给关丽芬用于贷款抵押，关丽芬应依约另购房屋将涉案房屋置换出来，并交还关丽珍、古维宪，温迪公司、甘敏霖对此承担担保责任。上述《借款函》签订之后，涉案房屋已依约办理了抵押登记，但关丽芬未能依约履行，导致涉案房屋作为抵押物被拍卖无法归还，关丽芬已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于涉案房屋已被依法拍卖，关丽芬客观上已无法返还房屋，应向关丽珍、古维宪赔偿涉案房屋的价值损失，该价值损失应按涉案房屋无法返还时的市场价值计算。根据本案查明事实，在拍卖前评估机构对涉案房屋的市场价值出具《询价结果》，显示涉案房屋在2018年8月8日的市场价值为4110698元，结合广州市的房地产市场价格波动情况，该数额可以客观反映涉案房屋在被拍卖时的市场价值，关丽珍、古维宪主张按4110698元计算房屋损失合理，本院予以采纳。至于涉案房屋的拍卖价格3177790元，由于《借款函》的标的是涉案房屋，并非代为偿还的债权数额，因关丽芬违约导致房屋被拍卖而产生的拍卖价与市场价之间的差额应由关丽芬承担，一审判决按照拍卖价格计算关丽芬应赔偿关丽珍、古维宪的房屋损失欠妥，本院予以纠正。由于关丽珍已取得拍卖款项中的300000元作为预留租金，该部分数额应从损失数额中予以扣减，关丽芬应向关丽珍、古维宪赔偿房屋损失3810698元（4110698元-300000元），甘敏霖对该项损失承担连带清偿责任，甘敏霖承担担保责任后，有权向关丽芬行使追偿权。综上所述，关丽珍、古维宪的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40036号民事判决第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40036号民事判决第三项、第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40036号民事判决第一项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，关丽芬向关丽珍、古维宪赔偿房屋损失3810698元；四、甘敏霖对关丽芬的上述债务承担连带清偿责任，甘敏霖承担担保责任后，有权向关丽芬行使追偿权；五、驳回关丽珍、古维宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43376元，由关丽珍、古维宪共同负担2846元，关丽芬、甘敏霖共同负担40530元。二审案件受理费13400元，由关丽芬、甘敏霖共同负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十二月二十九日书记员  林臻灏熊盈颖