河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7695号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：郑志永，男，1982年8月9日出生，汉族，住河南省通许县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码9141000086995250X4，住所地郑州市花园路**。负责人：石永栓，行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司与被告郑志永、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州瀚宇置业有限公司的委托诉讼代理人蒲英杰、樊华，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人李大明到庭参加诉讼，被告郑志永经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年9月1日签订的编号为XY17003558960的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明,并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求的损失数额变更为33480元（包括代偿款项21060元、律师费10000元、诉讼保全保函费2420元）。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号XYXY17003558960)，被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积151.69㎡，每平方米单价6383.98元，总价款968386元。合同约定分期付款，首付291386元，剩余677000元为银行按揭贷款。被告于2017年9月7日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了16900元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被扣划的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，截止到2020年9月底，扣划的款项共计21060元，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告补充如下：根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告应当支付代银行偿还的全部款项，以及原告因此遭受的全部损失，损失包括但不限于诉讼或仲裁费、律师代理费等，同时原告有权扣除代被告向按揭银行支付的全部款项。被告未作答辩。第三人辩称：1、针对第一、二、三项诉讼请求，第三人不发表答辩意见，请法院依法裁判。2、针对第四项诉讼请求，根据原告提供的个人住房借款合同第18条约定，第三人保留对被告的诉讼权利，如法院判决原告代被告偿还第三人全部贷款本息，第三人予以配合出具结清证明和出具相关的抵押权预告登记解除手续，请原告委托相应人员在贷款结清后予以领取，也请原告不要将第三人列为被执行人。本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号XY17003558960）及附件，合同约定：被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××房屋××套，建筑面积151.69㎡，总价款968386元，首付款291386元，银行商业贷款677000元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期间向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告向原告交纳首付款59386元及维修基金9860元。2017年8月30日原告与被告签订了《瀚宇天悦湾购房借款协议书》一份，原告借给被告232000元用于支付剩余首付款。2017年9月7日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》。被告向第三人借款677000元，后第三人将677000元转给原告。原、被告及第三人分别于2017年11月9日和2018年11月13日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。原告至今未将涉案房屋交付被告。被告按期向第三人还款至2019年1月，此后被告断断续续还款，2019年3月至2020年9月第三人三次从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本金、利息及罚息共计21060元，此后被告未再偿还贷款。原告于2020年6月9日向被告邮寄了催款通知书，于2020年7月21日向被告邮寄了解除合同通知书。2020年11月3日，原告诉至本院，要求处理。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件均成立有效，但附件四合同补充协议第二条第3款（2）、（3）中关于附解除条件的约定内容具有重复之处，考虑本案的事实情况，从该内容、格式条款、本案事实等角度考虑，该约定解除条件应为原告承担上述保证责任，即原告承担全部保证责任后并依法具有追偿权，该条件才能成就，但结合本案实际情况，原告仅代被告偿还第三人贷款本金、利息及罚息共计21060元，并未完全履行保证义务，故该条件并不成就，原告不享有约定解除权，对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7208元（已减半收取），保全费5000元，均由原告郑州瀚宇置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十二月九日书记员  张 景