北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10746号原告（反诉被告）：刘素华，女，1964年1月24日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：徐传飞，北京格竹律师事务所律师。被告（反诉原告）：马荣昌，男，1982年1月16日出生，汉族，河北省沧州市盐山县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告（反诉原告）：刘玉环，女，1978年3月28日出生，汉族，河北省廊坊市香河县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）刘素华与被告（反诉原告）马荣昌、刘玉环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月14日、2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘素华及其委托诉讼代理人徐传飞，被告（反诉原告）马荣昌、刘玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素华向本院提出诉讼请求：1．确认原告与二被告达成的房屋租赁合同于2020年6月13日解除；2．判令二被告向原告支付租金20537．9元；3．判令二被告向原告支付租金利息损失，以20537．9元为基数，自2020年6月13日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算；4．判令二被告按照每天191元的标准给付原告自2020年6月14日起至2020年8月20日的房屋占有使用费12988元；5．判令二被告给付原告电费1378元；6．判令案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年8月14日，被告马荣昌与原告口头达成房屋租赁合约，双方约定被告承租原告所建位于北京市顺义区×××的门面房[集体土地建设用地使用证证号为×××，户主王雨林为丈夫]，房租每年70000元。2019年8月14日，被告支付原告定金1000元。2019年8月17日被告支付原告房租7000元、2019年12月6日支付房租10000元整。双方约定自2019年8月25日开始计算房租，未签订书面房屋租赁合同。自2020年2月25日起，被告拒绝支付房租，经原告多次催要未果，原告于2020年5月12日发出解除房屋租赁通知，通知被告于2020年6月11日解除双方达成的房屋租赁协议，并要求被告支付所欠付房租、腾退房屋。被告未能按时补齐房租、腾退房屋。综上所述，原告认为被告无故拖欠房租，拒绝腾退房屋，给原告造成严重经济损失。原告为维护自身合法权益故起诉。被告刘玉环、马荣昌辩称，关于合同解除时间，由于双方之间的租赁合同一直无法达到合同目的，应自约定时就解除，时间为2019年8月25日。我方租房是为了经营面馆，但由于涉诉房屋没有卫生许可证，营业执照由隔壁房屋在使用，刘素华只为我方提供了营业执照复印件，故一直都未曾开业，合同目的无法履行。关于欠付房租及利息损失，我方不欠付租金，更不应支付利息。年租金35000元，我方已经支付17000元及1000元定金。由于装修，双方约定房租自2019年8月25日计算。2019年11月6日我方准备开业时，发现刘素华将隔壁租给经营牛肉板面的，并表示两家共用一个营业执照。经我方向卫生部门咨询，共用一个营业执照违法，我方要求刘素华解决问题，但刘素华各种推脱，不予解决。12月中旬，因没有卫生许可证，检疫部门要求我方门店不得经营，且必须关一家才可以经营，刘素华一直称可以想办法，要求我方再等等，我方只能关门等。12月底卫生部门又来检查，直接将我方门店的厨房用具拉走，并将门店装修全部铲除。后双方协商重新装修，并且约定办理下来卫生许可证再开始算房租。我方租房目的一直无法实现是因刘素华导致的，其应退还我方定金、房租并赔偿损失。我方同意腾退，但房屋已经装修，刘素华应向我方支付装修费。我方不同意支付6月12日起的占有使用费，房屋被占用不是我方原因，而是因为刘素华锁门导致，且我方5月份就起诉解决此事，但刘素华拖延时间。反诉原告刘玉环、马荣昌向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告返还二反诉原告定金1000元及租金17000元；2．判令反诉被告赔偿二反诉原告损失50290．5元（其中装修损失29020．5元，厨房设备21270元）；3．反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉事实和理由与刘玉环、马荣昌答辩意见所述基本一致。刘玉环、马荣昌表示：其装修花费29020．5元，经营设备花费21270元，由于隔壁房屋没怎么装修，故刘素华赔偿隔壁，只留其一家经营，当时说东侧房屋不算租金，其对东侧房屋进行装修只是为了办卫生许可证（食品经营许可证），双方约定自办证后再开始计算房租；2020年1月12日其将破坏的装修重新装修，但由于疫情原因一直没有装修完，一直未营业，因合同目的无法实现，现要求解除租赁合同。反诉被告刘素华辩称，不同意全部反诉请求。反诉原告逾期支付租金，且经催要仍未支付，并一直占用涉诉房屋，应当支付租金，其已经交纳的租金及押金已经抵扣租金。2020年6月12日我方通过短信通知反诉原告解除合同，反诉原告应搬离涉诉房屋。因反诉原告根本违约导致合同解除，过错在反诉原告。反诉原告可以自行处理设备，不存在损失。我方不同意利用其所谓的装修，也不认可装修残值，不同意支付其任何装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对刘素华提交的集体土地建设用地使用证、户口本、照片一组、2020年5月12日短信截图、2020年6月13日短信截图，对刘玉环、马荣昌提交的聊天记录、转账记录、受案回执、门店图片一组，本院自×××派出所调取的出警视频，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：刘素华在位于顺义区×××地区×××的自家宅基地上建有门面房，并拥有名为北京素林餐饮服务店的个体营业执照。2019年8月14日，刘素华与刘玉环、马荣昌达成口头租赁合同，约定刘素华将西侧一间门面房出租给刘玉环、马荣昌经营早点，由刘素华提供营业执照，刘玉环、马荣昌进行装修，租金按照每年35000元计算。刘玉环、马荣昌分别于2019年8月14日支付定金1000元，于2019年8月17日支付租金7000元，于2019年12月6日支付租金10000元。刘素华交付房屋后，刘玉环、马荣昌对涉诉房屋进行装修。在该房屋东侧也有一间门面房，刘素华称其于2019年10月将该东侧门面房出租给案外人经营牛肉板面，并将营业执照同时提供给案外人使用。2019年12月相关部门检查告知不能两家店共用同一个营业执照，并对刘玉环、马荣昌经营的店面进行查处，后刘素华将东侧门面房收回，并于2020年1月将东侧门面房也交付给刘玉环、马荣昌使用。刘玉环、马荣昌表示其于2020年1月12日进行装修，将东、西两间房屋打通隔断，形成一间房。但对于东侧门面房租金问题双方各执一词。刘素华称当时刘玉环、马荣昌要求东侧门面房先不计算租金，自2020年2月25日起与西侧房屋一起计算租金，每年35000元。刘玉环、马荣昌则主张当时说好东侧房屋不算租金。此后刘玉环、马荣昌未再支付租金。2020年5月9日，双方因租金问题发生争执而报警。当日出警视频显示，涉诉房屋当时未营业，刘素华称是因为疫情，刘玉环、马荣昌则表示是因为没有卫生许可证（食品经营许可证）。当天晚上，刘玉环报警称刘素华将房屋上锁，其无法进入，冰箱内仍有许多肉、鱼等食材。2020年5月12日，刘素华向刘玉环发送文字短信，告知刘玉环已将门锁打开，可以进入，并要求刘玉环于2020年6月11日前补齐房租，如到期未交租金视为不再续租，将于2020年6月12日收回房屋。2020年6月13日，刘素华再次给刘玉环发送短信，称因刘玉环未按照此前短信要求如期支付房租，双方合同于2020年6月11日解除合同，并要求刘玉环付清房租、电费，清退房屋。鉴于双方均要求解除租赁合同，经本院组织，刘玉环、马荣昌于2020年8月20日将涉诉两间房屋内未形成附合的设备设施搬走，将房屋腾退给刘素华，并确认欠付刘素华电费1378元。当日，涉诉房屋仍被锁，双方均称并非自己的锁，后强行破坏锁以后进入屋内。关于房屋上锁情况，刘素华表示2020年5月9日其在刘玉环、马荣昌已经上锁的基础上加了一把锁，但在5月11日其就将锁打开并且通知了刘玉环、马荣昌。刘玉环、马荣昌则表示5月11日收到刘素华短信后，其到现场发现门锁并未打开，第二天其见锁仍未打开，此后就未再与刘素华联系。关于食品经营许可证相关情况，刘素华提交网上下载打印的食品经营许可新办申请表三份，证明其履行了申请办理食品经营许可证的义务。三份申请时间分别为2019年6月10日、2020年1月6日、2020年4月25日，其中2020年1月6日、2020年4月25日的两份申请表中，食品安全管理人员均为马荣昌。刘玉环、马荣昌表示，认可该证据真实性，但不认可关联性和证明目的，1月6日申请时东侧房屋原承租人还没走，故不是为刘玉环、马荣昌申请的。本院自顺义区市场监督管理局×××所调查，该部门答复称：2020年1月，涉诉场地因没有食品经营许可证，我所要求其暂停经营，并告知其有营业执照可以申请办理食品经营许可证，几天后刘素华前来咨询如何申办；2020年3月巡查时发现场地装修不符合办理食品经营许可证的条件，遂告知经营者不要再继续经营；2020年4月刘素华向我所申请办理食品经营许可证，我所告知需要按图施工，待现场检查合格后即可发证，但后来一直没有联系我所检查现场，后续联合执法时发现现场未营业，且装修仍未改动，仍不符合要求；2020年5月，刘素华表示不再办理，并于6月份取回申请材料。刘玉环、马荣昌提交支付票据、收条、关全书面证言，证明其损失。刘素华对该证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。本院认为，2019年8月14日，刘素华与刘玉环、马荣昌就房屋租赁事宜达成口头租赁合同，约定自2019年8月25日起计算西侧房屋租金，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于违约及合同解除，本院认为，双方认可租赁涉诉房屋是用于经营早点，但并未约定将取得食品经营许可证作为支付租金的条件，刘素华交付了房屋，刘玉环、马荣昌进行装修并经营，则刘玉环、马荣昌应当依约支付租金。刘玉环、马荣昌认可在2020年1月对东侧房屋也进行了装修，虽其表示当时约定东侧房屋不算租金，但其就此未能举证证明，刘素华对此不予认可，刘素华主张东侧房屋自2020年2月25日开始按照每年35000元计算租金，且对此解释较为合理，故关于东侧房屋租金标准及起算时间，本院对刘素华的意见予以采信，对刘玉环、马荣昌的意见不予采信。食品经营许可证是对食品经营者的许可，从本院调查情况来看，未取得食品经营许可证是由于刘玉环、马荣昌作为食品经营者对房屋所做的装修不符合办理食品经营许可证的要求，而非刘素华原因导致，刘素华提交的申请表上记载食品安全管理人员为马荣昌，可以证明其已经尽到协助申请办证的义务，故未取得食品经营许可证不能成为拒绝缴纳租金的正当理由，其拒不支付租金的行为构成违约。刘素华在租赁合同尚未解除的情况下，于2020年5月9日即将涉诉房屋上锁，致使刘玉环、马荣昌无法进入，刘素华该行为也构成违约，作为违约方其无权行使单方解除权。故本院认定双方租赁合同于2020年8月20日实际腾退之日解除。关于租金，如前所述，未取得食品经营许可证并不能成为拒绝支付租金的正当理由，西侧房屋于2019年8月25日开始计算租金，东侧房屋于2020年2月25日开始计算租金，刘玉环、马荣昌要求退还租金的请求本院不予支持。但考虑到刘素华在已经与刘玉环、马荣昌达成租赁合同的同时，又将营业执照供案外人使用，导致刘玉环、马荣昌经营的店面被查处这一情况，以及新冠疫情这一不可抗力因素，本院根据公平原则对2020年5月9日之前的租金酌情予以扣减。因刘玉环、马荣昌逾期支付租金违约在先，2020年5月9日刘素华在租赁合同尚未解除的情况下，将涉诉房屋上锁，虽其主张其后已将锁打开，但刘玉环、马荣昌对此不予认可，故2020年5月9日至2020年8月20日的租金双方各自承担一半。由于双方并未对租金给付时间进行约定，故对于租金利息损失，本院酌情自合同解除之日起计算。关于刘玉环、马荣昌主张的损失，厨房设备属于未形成附合的装饰装修物，且已由承租人自行拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，本院对相关损失不予支持。关于已经形成附合的装饰装修，双方没有约定，本案是由于双方违约行为导致合同解除，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据双方履行情况及过错程度，对刘玉环、马荣昌主张的损失合理部分予以支持，过高部分不予支持。刘玉环、马荣昌对刘素华主张的电费金额认可，本院不持异议，对刘素华主张的电费予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘素华与被告刘玉环、马荣昌就涉诉两间房屋达成的房屋租赁合同关系于二〇二〇年八月二十日解除；二、被告刘玉环、马荣昌于本判决生效之日起七日内给付原告刘素华租金一万七千七百七十三元，并给付利息（以一万七千七百七十三元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年八月二十日起计算至实际给付之日止）；三、被告刘玉环、马荣昌于本判决生效之日起七日内给付原告刘素华电费一千三百七十八元；四、反诉被告刘素华赔偿反诉原告刘玉环、马荣昌损失七千八百元；五、驳回原告刘素华其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘玉环、马荣昌其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三百三十六元，由原告刘素华负担五十六（已交纳），由被告马荣昌、刘玉环负担二百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七百五十四元，由反诉原告马荣昌、刘玉环负担七百零四元（已交纳），由反诉被告刘素华负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  周 益二〇二〇年十二月十八日法官助理  何星星书 记 员  朱 颖