江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初10401号原告：陆美芬，女，1964年7月13日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓磊，江苏梁丰律师事务所律师。被告：周建松，男，1970年10月25日出生，汉族，住张家港市。被告：褚奕红，女，1971年1月31日出生，汉族，住张家港市。二被告共同委托诉讼代理人：王佳伟，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。原告陆美芬与被告周建松、褚奕红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。2020年9月29日，原告陆美芬及其委托诉讼代理人朱蕾、被告褚奕红及被告周建松、褚奕红共同的委托诉讼代理人王佳伟到庭参加诉讼；2020年10月21日，原告陆美芬及其委托诉讼代理人袁晓磊、被告周建松、褚奕红共同的委托诉讼代理人王佳伟到庭参加质证。2020年12月25日，原告陆美芬及其委托诉讼代理人朱蕾、被告周建松、褚奕红及被告周建松、褚奕红共同的委托诉讼代理人王佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆美芬向本院提出诉讼请求：一、两被告配合原告办理位于张家港市房屋(含自行车库)的过户手续。二、本案的诉讼费用、保全担保费由两被告承担。审理过程中，原告陆美芬变更诉讼请求为：一、解除2016年3月23日原告与被告签订的《房地产买卖中介服务协议》。二、被告周建松、褚奕红返还原告购房款20万元。三、被告秦志强赔偿房屋差价损失（具体金额以鉴定结果为准）。四、本案的诉讼费用、鉴定费用由被告秦志强承担。后原告陆美芬明确诉讼请求中房屋差价损失为45万元，鉴定费用9490元。事实与理由：2014年12月19日被告与张家港市人民政府、张家港保税区昌诚房屋拆迁有限公司签订《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，被告位于张家港市的老房子拆迁安置了新镇区拆迁定销房一套大户，两套中户。2016年3月23日，原告通过张家港市大新锦绣信息服务部与两被告签订《房地产买卖中介服务协议》，两被告承诺将其今后安置的位于新南小区B区的一套中户(含自行车库)转让给原告，转让总价为38万元，协议约定原告于2016年3月23日支付定金1万元，2016年4月3日支付房款19万元，剩余房款18万元于双方办理过户手续后，原告将该房屋抵押贷款，银行放款之日还清房款。原告已经按约支付了房款20万元。协议约定由原告抽签。因新南三期的中户已经安置完毕，原告一直认为两被告没有拿到房屋。2020年8月20日，被告二电话联系中介，称其只拿到一套中户，要求与原告解除《房地产买卖中介服务协议》，房屋不再出售给原告。后原告了解到两被告已于2019年12月28日未经得原告同意抽取了新东小区的两套中户，分别是张家港市新东小区31幢1002室房屋(含自行车库)、张家港市房屋(含自行车库)，且已经办理了上述两套中户的不动产登记证，但是一直未告知原告以及中介已经到拿到了两套中户。2020年7月29日两被告已经将张家港市新东小区31幢1002室房屋(含自行车库)出售给了案外人王雨欣。被告周建松、褚奕红均辩称，房地产买卖中介服务实为附生效条件的合同，即以被告取得新南三期安置房为合同生效的基础，现被告事实上无法取得上述房屋，该合同生效条件并未成就。其次，退一步说，即使认定合同有效，被告也并非故意违约，被告未能履行合同的原因是履行不了，并且双方在协议中也明确约定了定金1万元，如若被告违约的，双倍返还定金且被告出具的收条上，也均明确了交易标的物为新南三期房产，如一方违约，则按照定金罚则承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，周建松（被拆迁人、乙方）与张家港市人民政府（拆迁人、甲方）签订《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，约定一、乙方房屋坐落于。二、甲方应补偿乙方被拆除房屋补偿金总额551878.84元。三、甲方提供乙方位于新镇区拆迁定销房（期房），大户（约135平方米）一套，中户（约115平方米）二套……。2016年3月23日，周建松、褚奕红（甲方、出售方）与陆美芬（乙方、购买方）经张家港市锦绣信息服务部作为中介撮合，签订《房地产买卖中介服务协议》一份，约定：“一、甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房（期房）转让给乙方。新南三期建筑面积以115平方米加一个自行车库（不计面积大小）计算。如套房建筑面积超过115平方米，超过部分由乙方按政府价向政府结算，如套房建筑面积不足115平方米，乙方仍按政府价计算。该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价由乙方按政府实际价格为准。二、乙方已对甲方出售的房产（期房）做了充分了解，自愿向甲方购买上述房产。三、甲乙双方协议并同意上述房产（期房）出售为38万元。售价中包括自行车库一个，上述房地产办理过户手续所产生的费用和税费由乙方承担，甲方领好该房产的房地产证。甲乙双方配合办理过户手续。四、在房产交易部门办理过户手续时的自报价或评估价，仅为上交有关税费的依据，并不影响前款中的房产售价，实际付款以本协议为准。五、在签订本协议时，乙方于2016年3月23日先付给甲方定金1万元，2016年4月3日19万元整，甲方收取乙方定金的同时，将该房产（期房）所有权证的复印件交给中介和乙方。乙方所欠房款18万元在双方办理过户手续后，乙方将该房产抵押贷款，银行放款之日还清欠款。六、甲方保证上述房地产权属清楚并合法，若发生与甲方有关的房地产产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责全部赔偿。七、违约责任，甲乙双方不得违约。1、如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还首付。2、如甲方中途毁约，甲方将首付的双倍返还给乙方。3、乙方在取得房地产权证后，必须在45日内结清欠房款，否则作违约处理。……十六、补充约定：同意转让第三方，配合第三方做好过户手续，不收取任何费用”。合同并对其他事项作了约定。陆美芬于2016年3月23日及4月1日共支付购房款20万元。后经拆迁安置取得二套中户房产，周建松于2020年6月29日办理了张家港市新东小区31幢1002室（建筑面积131.2平方米）及Z21室（建筑面积9.21平方米）的不动产登记，因出售于2020年7月29日转移登记给了案外人。褚奕红于2020年8月10日领取了张家港市（建筑面积131.35平方米）的房屋及Z044室（建筑面积10.13平方米）的不动产登记。庭审中，被告周建松、褚奕红均陈述：“实际已安置的新东小区29幢1104室及自行车库装修后于2020年8、9月份出租给他人，该房产办理了贷款并做了抵押登记；新东小区******及自行车库已变更登记给他人。另一大套未安置”。并提交陆美芬微信朋友圈截图，证明原告从事房地产交易事务，并且签订合同后一周，其于2016年3月29日在朋友圈发布新南社区11楼中套的售价为44万，也说明其当时签订房地产买卖协议预期利益为6万元，其购买房产的目的主要是用于交易。原告陆美芬质证后认为：对证据的真实性无异议，但是原、被告在签订房地产买卖合同时，原告并不是从事房屋中介工作，而是经营百货商店，原告名下并无其他商品房，唯一购买了本案所涉的拆迁安置房。根据原告陆美芬申请，本院依法委托对张家港市新东小区（二期）拆迁安置房三楼（设定为按不计楼层差价的三楼、建筑面积115平方米）及10.13平方米的自行车库房屋价格评估。2020年12月25日，中证房地产评估造价集团有限公司出具中证（苏州鉴）估字（2020）第0004号房地产估价报告，经评估，确定估价对象房地产于价值时点2020年12月3日可能实现的市场价值83万元。为此，原告陆美芬支付司法鉴定评估费9490元。经质证，原告陆美芬认为无异议。被告周建松、褚奕红均认为估价报告没有房屋及车库的计算单价；对于鉴定时间不应当以2020年12月3日作为基准日，应当按照合同签订的时间；对鉴定方法，评估面积应当以评估报告后面的131.35平方米作为整体，而非直接以115平方米作为评估内容。双方均不需要鉴定人书面答复或申请鉴定人出庭。上述事实，有《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》复印件、《房地产买卖中介服务协议》、收条2份、不动产登记簿查询记录、证人杨某,4出庭作证笔录、杨某,4与褚奕红的通话录音、房屋租赁协议、抵押物清单复印件、房地产估价报告、司法鉴定评估费发票及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：合法的房屋买卖合同关系受法律保护。2016年3月23日，周建松、褚奕红与陆美芬签订的《房地产买卖中介服务协议》均为双方真实意思表示，合同对合同标的出售房屋、数量、价款、履行期限、违约责任等均作了约定，合同成立并生效。周建松、褚奕红辩称的陆美芬为中介及购房目的为出售不足以否定合同效力，本院依法不予采信。案涉房产为拆迁定销房且签订合同时尚未实际安置，结合拆迁安置协议中对拆迁房屋中套数量等均明确，对实际安置地点需根据政策及实际建造地点确定等双方当事人应当均为明知，故合同中对具体安置地点约定与实际安置地点不一致部分并不影响合同其余条款的效力。本案中，因周建松、褚奕红明知案涉拆迁定销房已签订买卖合同仍将取得的二中套安置房中一套出售并将另一套设置他项权，对房产过户设置法律障碍，故为合同违约方及过错方，由此造成无法履行房屋买卖合同中不动产转移登记等约定，为此陆美芬无法实现取得房产的合同目的，陆美芬主张解除合同，于法有据，本院依法支持。按照法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2020年10月21日，陆美芬当庭提出解除合同并已通知周建松、褚奕红，故合同于2020年10月21日解除。陆美芬明知购买的房屋尚未取得不动产登记，对合同签订未尽审慎义务，亦有过错。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，陆美芬主张返还已支付的购房款20万元，于法有据，本院依法支持。因合同解除造成的陆美芬实际损失有：房屋差价损失为评估价83万元与购房价38万元的差价45万元、司法鉴定评估费9490元，上述损失合计459490元。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现陆美芬主张的赔偿损失中为房屋升值的差价损失及因合同相对方违约引起本案诉讼，为主张权利及确认损失数额产生的鉴定费、诉讼财产保全责任保险费等，均系因违约造成的损失及支出的合理必要费用，属陆美芬的损失部分。周建松、褚奕红辩称仅承担合同约定的首付双倍返还的责任于法无据，本院依法不予采信。损失应以实际发生的予以确认，陆美芬起诉主张权利并申请对房屋差价损失鉴定，依法应当按照主张及申请时作为损失数额鉴定的基准日；结合双方购房合同约定及对鉴定范围等的设定已经质证确认等事实及证据，周建松、褚奕红关于鉴定范围、逾期利益损失的辩称无事实及法律依据，本院依法不予采信。本院依法酌定周建松、褚奕红赔偿陆美芬上述损失80%为367592元，其余损失陆美芬自理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告陆美芬与被告周建松、褚奕红于2016年3月23日签订的《房地产买卖中介服务协议》于2020年10月21日解除。二、被告周建松、褚奕红应返还原告陆美芬购房款200000元。三、被告周建松、褚奕红赔偿原告陆美芬损失367592元。四、驳回原告陆美芬其他诉讼请求。上述二、三项均限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5197元，保全费5000元，合计10197元，由原告陆美芬负担1039元，由被告周建松、褚奕红负担9158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员 曹 刚二〇二〇年十二月二十五日书记员 黄晓雷