上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13488号原告：吴孝芬，女，1963年6月2日出生，汉族，住址江苏省常州市。原告：吴小妹，女，1966年2月6日出生，汉族，住址江苏省常州市。被告：上海笙肖贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：庄智海，总经理。委托诉讼代理人：张彦杰，上海汇道律师事务所律师。原告吴孝芬、吴小妹与被告上海笙肖贸易有限公司(以下简称笙肖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方同意延长适用简易程序一个月。原告吴孝芬、吴小妹，被告笙肖公司委托诉讼代理人张彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴孝芬、吴小妹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；2、判令被告支付两原告2019年11月8日至2020年4月14日租金261,512.83元；3、判令被告支付两原告2017年4月9日至2017年5月8日免租期内的物业费4,414.14元及2019年12月1日至2020年4月14日的物业费19,845元；4、判令被告支付两原告2020年1月至4月电费180.53元；5、判令被告支付两原告2020年4月燃气费185.90元；6、被告保证金100,000元由两原告作违约金没收。事实和理由：2017年3月9日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租上海市黄浦区瑞金南路XXX号XXX室(以下简称案涉房屋)，租期自2017年5月8日至2020年5月7日，月租金50,000元，被告应于每两个月5日前向原告支付租金。合同履行期间,因被告多次逾期支付租金,而案涉房屋有案外人求某，原告于2019年7月、9月询问被告，若被告提前退租，原告不作被告违约处理，被告均回复不同意提前退租，称合同期满后还要续租，并承诺以后的租金不会再拖欠。但至2019年11月7日,被告向原告提出无力付租，要求提前退租，原告予以拒绝，并于11月11日,赶至被告处商谈,被告表示帮原告找新租客，原告同意被告转租、转让，但被告之后未有任何消息。至2020年4月14日，被告才搬离了屋内物品，与原告交接了房屋，但被告拖欠原告多项费用，故诉至法院，请求判如所请。被告笙肖公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。2019年11月7日被告电话联系原告告知其要退租，并表示愿意将已付保证金100,000元作为违约金支付两原告，双方已协商达成一致，故合同于该日已解除，该日之后的费用被告均不应承担。被告方人员及桌椅等办公用品于该日也已撤离，但房屋内的大型设备在11月20日搬离时，因原告拒绝配合，物业不予放行，被告于当日与原告协商也未果。被告之后于11月22日、12月20日向原告两次发函告知退租一事，两原告已予承认。双方达成一致解约意向后，原告已对外发布房屋招租公告，被告亦积极配合原告带新租客看房，同时也帮原告寻找新租客。另，原告主张的免租期内的物业管理费已由前手租客代被告支付。针对被告所作辩称，两原告表示2019年11月7日接到被告方电话，但明确表示不同意被告退租，双方并未达成解约合意。被告也没有提出过要求原告配合搬离的请求。免租期内的物业管理费在前手租客支付给物业公司后，原告与前手租客在双方租赁关系终止时已作结算。经审理，本院认定事实如下：2017年3月9日，原告(甲方)吴孝芬、吴小妹与被告(乙方)笙肖公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉上海市黄浦区瑞金南路XXX号XXX、XXX室(建筑面积合计355.12平方米)出租给乙方办公使用，甲方于2017年4月9日前向乙方交付案涉房屋，租赁期限自2017年5月8日至2020年5月7日；月租金为50,000元，乙方应于每两个月5日前支付租金；租赁保证金100,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用房屋的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担；自交房之日起至2017年5月8日为乙方装修期，装修期内不计算租金，但须支付物业费及水、电等相关使用费用；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金，甲方可从保证金中抵扣。合同签订后，被告向原告支付了保证金100,000元，租金支付至2019年11月7日。2019年11月7日，被告致电原告提出退租。之后，被告于当月20日搬离房屋内设备及空调时，因物业不予放行，被告遂与原告微信联系，表示现要从案涉房屋内搬离设备、空调，搬场公司车辆也已联系并已付费，物业管理费被告都可以付掉，但物业公司称原告业主不同意搬离，不予放行。后被告又经微信表示今天就不搬了，原告明日是否方便过来，清点清点，交接一下，然后再搬。原告未作回应。11月22日，被告向两原告发送《关于上海市黄浦区海兴广场25楼A、B座退租告知书》，表示被告于2019年11月7日与原告方电话联系，经协商双方均同意提前结束租赁关系，被告已缴纳的押金100,000元同意不再收回。11月25日，被告再次与原告微信联系协商房屋交接一事。原告微信回复表示要求被告先将费用结清以后再谈解约事宜，另表示原先有租客求某案涉房屋，但被告坚决不同意提前终止合同，现在临近年关、春节租赁淡季，被告要提前解约，原告也没法同意，但原告同意被告转租。12月中旬，被告又联系原告表示案涉房屋交接事宜还需赶紧处理。被告所作回复意思表示同前。12月20日，被告又向两原告发《律师函》，函告称根据租赁合同相关条款约定，被告向原告支付相应违约金即可在租赁期间退租房屋，被告方自2019年11月起多次致电、致信原告要求退租且已于11月8日实际搬离案涉房屋，原告虽给予愿意退租的回应，但未配合被告办理后续退租事宜，特此函告要求原告于收到该函后2日内联系被告，协商退租事宜。次日，原告向被告发送《通知函》，函告内容与之前原告意思表示一致。之后，原告在2020年4月14日，微信询问被告屋内有一台机器是否能在明天搬离。被告回复这个机器早就要搬走，是那时候原告不让搬，被告随时都可以搬。双方遂约定第二日搬离。次日，被告将剩余在案涉房屋的机器设备搬离，双方交接了房屋。另查明，两原告已支付案涉房屋2019年12月1日至2020年4月14日的物业费19,716元、2020年1月至4月14日的电费204元，于2020年5月6日支付案涉房屋燃气费185.90元。原、被告审理中就燃气费达成一致，由被告支付原告燃气费90元。上述事实，有当事人陈述、上海市房屋租赁合同、房地产权证、通知函、退租告知书、律师函、微信聊天记录、物业费及电费发票、燃气费缴费凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告于2019年11月7日向原告提出退租，双方不存争议，但原告不认可该日同意被告退租，而被告对其辩称的双方于该日达成解约合意亦未能提供证据，故本院对被告该辩称事实不予采信。被告认为支付违约金即可解除合同的意见，因支付违约金并非解除合同的条件，而是提前解约的可能后果，故本院不予认同。鉴于被告此后客观上已在进行搬离，不再继续租赁使用案涉房屋，并多次联系原告配合，考虑到租赁合同无法强制履行的特性，原告在前述情形下也应及时收回房屋，避免房屋空置而致损失扩大，鉴于此，本院依法确认合同于2019年11月20日解除，但被告应就其提前解约承担违约后果，并与原告分担合同解除至房屋交接期间的房屋费用，具体数额由本院综合本案案情酌定。关于原告主张的其他费用，其中免租期物业费，被告虽辩称前手租客为其代付，但并无依据，原告该诉请亦符合合同约定，本院予以支持。房屋交接前所产生的电费、燃气费，均由被告承担，燃气费金额双方已达成一致，本院照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告吴孝芬、吴小妹与被告上海笙肖贸易有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；二、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹2019年11月8日至2019年11月20日期间的租金21,666.71元；三、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹2017年4月9日至2017年5月8日免租期期间的物业费4,414元；四、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹合同解除至房屋交接期间的房屋占用费100,000元、物业费8,828元；五、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹电费180.53元；六、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹燃气费90元；七、被告上海笙肖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、吴小妹违约金100,000元(该违约金以被告保证金100,000元抵冲)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,695元，本案适用简易程序，减半收取计2,847.50元，由吴孝芬、吴小妹负担400元，上海笙肖贸易有限公司负担2,447.50元；保全费1,920元，由上海笙肖贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 赵海生二〇二〇年九月三十日法官助理 周海月书 记 员 王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。