云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7239号上诉人（原审原告）：刘丽琼，女，1971年11月10日出生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。被上诉人（原审被告）：石林彝族自治县石林街道乐尔村村委会天生桥村第一村民小组。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县石林街道乐尔村。负责人：李明红，组长。被上诉人（原审被告）：石林彝族自治县石林街道乐尔村村委会天生桥村第二村民小组。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县石林街道乐尔村。负责人：保寿，组长。上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：梅倩，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘丽琼因与被上诉人石林彝族自治县石林街道乐尔村村委会天生桥村第一村民小组（以下简称“第一村民小组”）、石林彝族自治县石林街道乐尔村村委会天生桥村第二村民小组（以下简称“第二村民小组”）租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2020）云0126民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘丽琼，二被上诉人共同委托的诉讼代理人梅倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘丽琼上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定上诉人对房屋建设施工未经被上诉人同意属于认定事实错误。上诉人自承租后，于2010年开始对建筑进行部分施工，期间二被上诉人从未进行过阻止，二被上诉人的行为已经表明其同意上诉人的施工行为。二、上诉人对房屋进行装修装饰已经过二被上诉人的默示同意，上诉人虽然未能提供涉案房屋实际装饰装修的费用证据以及对现有价值的评估，但上诉人提交的部分装饰装修费用的收据应得到支持。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人第一村民小组、第二村民小组辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘丽琼向一审法院起诉请求：1、由被告退还原告尚未使用租赁物期间的租金31,250.00元；2、由被告赔偿因合同被石林法院判决解除而给原告造成的经济损失100,000.00元（包括原告所建物和对租赁物进行装饰装修费用）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月10日，原告（乙方）与被告第一村民小组、第二村民小组（甲方）签订了《房屋出租协议》，约定“石林镇乐尔村村委会天生桥芝云洞公园初建时期建盖的房子，坐落于石安公路边、芝云洞的东南方，现在根据我村实际情况，需要进行出租。2010年5月8日，本村村民刘丽琼与天生桥村两个村民小组共同协商实地察看，达成以下协议：一、此幢房屋和周边空地进行出租，四至界线东边以围墙为界，南边以围墙接石安路侧沟为界，西边以进芝云洞的路边侧沟为界，北边以上场坎头上的农用车路为界。四至界线以内的建筑物及土地属甲方所有。二、房屋交给乙方使用，应进行维修和管理好，保持现状……三、乙方为了发展，需要拆建和扩建房屋和固定设施，必须经两个小组同意方可施工，双方协商同意方可动工，否则甲方有权取消协议。四、乙方在合同期限内，新建的房屋和新建的固定设施，如遇需要拆迁，必须无条件交归村上，新建的房屋和新建的固定设施所发生的费用，甲乙双方各占一半，到合同期满未被拆迁，全部无条件交归村上……六、周边的石头和树木，乙方未经允许，不得采伐，应加以保护。七、出租期为二十年，即2010年5月10日至2030年5月10日，每年3,000.00元，共计60,000.00元”等内容。协议签订后，二被告将房屋和空地交由原告经营使用，原告也分两次向二被告支付租金60,000.00元。原告租用房屋后又以坤霖苗木基地和自己的名义向农户租用了附近部分土地进行了改、扩建涉案房屋和周边场地。二被告于2019年9月3日对原告、案外人谢泽云提起租赁合同纠纷一案，一审法院经审理作出（2019）云0126民初1855号民事判决书，判决“一、解除原告第一村民小组、第二村民小组与被告刘丽琼2010年5月10日签订的《房屋出租协议》；二、由被告刘丽琼在本判决生效后三十日内自行拆除租赁场地上的建筑物及附属物，将场地恢复原状后将租赁房屋及周边空地（东边以围墙为界，南边以围墙接石安路侧沟为界，西边以进芝云洞的路边侧沟为界，北边以上场坎头上的农用车路为界）交付原告第一村民小组、第二村民小组管理、使用；三、驳回原告第一村民小组、第二村民小组对被告谢泽云的诉讼请求和其他诉讼请求”。该判决书现已生效。庭审中，原告认可对新建的建筑物等未办理过审批建盖手续。现原告要求二被告退还租金并赔偿经济损失，诉至一审法院。另查明，原告系案外人谢泽云的前妻，双方于2008年8月15日离婚。案外人谢泽云自2012年至2018年涉嫌犯罪时与原告共同使用涉案房屋。案外人谢泽云涉嫌组织、领导黑社会性质组织罪、强迫交易罪等犯罪，一审法院经审理后作出（2018）云0126刑初381号刑事判决书，该判决书认定了多起案外人谢泽云借用所承包的天生桥芝云洞景点及周边场地的违法犯罪行为。该案宣判后，谢泽云等人提起上诉，昆明市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）云01刑终462号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。一审法院认为：归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：二被告应否赔偿原告经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告与二被告签订的《房屋出租协议》解除时因协议约定的租期尚未届满，二被告应向原告退还尚未使用租赁物期间的租金31,250.00元。故原告要求二被告退还租金31,250.00元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。针对争议焦点。首先，原告对其新、扩建房屋和固定设施未办理过审批建盖手续。原告虽主张其新、扩建行为得到二被告口头同意，但二被告予以否认，原告亦无证据证实其主张；其次，原告主张其对涉案房屋进行装修装饰，但其提交的证据不能证实其装修装饰涉案房屋实际支出的费用以及现有价值，应由原告承担举证不能的法律后果；最后，原告作为承租人，未妥善管理使用涉案房屋，将房屋及周边场地借给其前夫谢泽云使用，为其前夫谢泽云实施违法犯罪活动提供一定便利，而被告基于上述情况才起诉要求解除合同，符合公序良俗的要求。综上，原告要求二被告赔偿因合同被法院判决解除而给其造成的经济损失100,000.00元，无依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、由被告石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第一村民小组、石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第二村民小组于本判决生效之日起十五日内共同退还原告刘丽琼租金31,250.00元；二、驳回原告刘丽琼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,463.00元，由原告承担1,113.00元，由二被告共同承担350.00元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，本院组织各方当事人勘验现场。经勘验，本院确认涉案房屋为砖混结构的二层房屋，房屋内部被分隔为多个房间，窗户均为钢架窗，部分房间的地板贴了木地板和瓷砖。双方当事人均认可被上诉人将房屋交付给上诉人时地板是水泥地板，窗子为木窗。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失的上诉请求是否成立？本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据本院勘验现场并结合双方当事人的陈述，可以确认上诉人接收涉案场地后确实对房屋进行了装饰装修，但上诉人对其主张的装修损失所提交的证据为付款证明、收据、销售单等，前述证据均形成于上诉人与案外人之间，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证实上诉人确实支出了前述证据中载明的费用且该费用均用于涉案房屋装修的事实，上诉人对此应承担举证不利的法律后果，本院对其主张的装修费用不予确认。本院认为，《房屋出租协议》虽是因上诉人的违约行为而解除，但考虑到该合同约定的租赁期限为20年，至2030年5月10日才届满，上诉人基于此投入了资金对房屋进行装饰装修，客观上增加了房屋的价值，并且自上诉人接收涉案场地至被上诉人提起诉讼要求解除《房屋出租协议》时已经过了九年多的时间，被上诉人均未对上诉人的装饰装修行为提出异议，而合同解除被上诉人收回场地后可以继续使用房屋获取收益，基于前述分析评判理由，本院基于公平原则并结合合同实际履行情况，判决被上诉人酌情补偿上诉人装修损失20000元。综上所述，上诉人刘丽琼的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决对本案处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省石林彝族自治县人民法院（2020）云0126民初339号民事判决第一项，即“由被告石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第一村民小组、石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第二村民小组于本判决生效之日起十五日内共同退还原告刘丽琼租金31,250.00元”；二、撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2020）云0126民初339号民事判决第二项，即“驳回原告刘丽琼的其他诉讼请求”；三、由石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第一村民小组、石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第二村民小组于本判决生效之日起十五日内支付刘丽琼装修损失20000元”；四、驳回刘丽琼的其他诉讼请求。一审案件受理费1463元，由上诉人刘丽琼负担1000元，由被上诉人石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第一村民小组、石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第二村民小组负担463元。二审案件受理费2926元，由上诉人刘丽琼负担2000元，由被上诉人石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第一村民小组、石林彝族自治县石林街道乐尔村村民委员会天生桥村第二村民小组负担926元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年九月十一日法官助理仝倩华书记员刘雯