广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28031号原告：中山市坦洲永一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市*********，统一社会信用代码N2442000C03892638Q。法定代表人：林培元，社长。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：江愉，广东中亿律师事务所律师。被告：党诗斌，男，1975年11月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码511************015。委托诉讼代理人：龚仁贵，女，1976年5月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码512************028。系被告党诗斌妻子。委托诉讼代理人：刘中杨，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社（以下简称永一经联社）与被告党诗斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永一经联社委托诉讼代理人钟燕飞，被告党诗斌及其委托诉讼代理人刘中杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永一经联社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金80850元及逾期付款利息（以80850元为基数，从2020年7月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清楚之日止，暂计至2020年9月11日为501.5元）；2.被告支付的押金15000元归原告所有。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付租金20209.5元及逾期付款利息（以20209.5元为基数，从2020年7月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.被告向原告支付押金15000元，并押金归原告所有。事实和理由：2019年1月1日，原告及原告的生茜小组的村民代表与被告签订空地租赁合同，约定原告将永一村生茜小组禾亭即自来水厂对面面积约1700平方米、生茜队及老林队面积为450平方米，其中生茜队占225平方米，合计1925平方米的空地出租给被告用作堆放建筑材料使用。合同对租期、租金、违约责任等进行了约定。签订合同后，原告依约向被告交付了上述土地。按合同约定，被告应在2020年7月15日前支付完毕2020年度的租金80850元，但被告至今尚未支付。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告党诗斌辩称，1.原告未能提供涉案土地的权属证明，无权出租土地，涉案合同属于无效合同，原告无权向被告要求租金；2.退一步讲，如果租金合同成立的话，被告也已经付清了租金，且被告已经支付了15000元押金，原告应将押金退还给被告，在使用出租土地的过程中，被告收到中山市自然资源局的行政处罚告知书，告知被告在涉案土地中的大部分的土地不能使用，该部分土地的费用应当相应予以扣除，具体起算点从2020年6月1日起算，本案中被告不存在违约的行为，被告多支付的相应费用，恳请法院判决予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2015年8月13日，党诗斌与他人签订一份空地租赁合同，主要约定：党诗斌承租位于永一村茜组禾亭即自来水厂村路边面积约2600平方（包括民房一间）用作堆放建筑材料使用，租期由2015年9月1日起至2021年8月31日止。编号为1207305收据显示，党诗斌于2015年8月13日支付永一村生茜队禾亭押金20000元。该收据下方有不可辨认的签名及捺印。2019年1月1日，永一经联社生茜队（甲方）与党诗斌（乙方）签订一份空地租赁合同，主要约定：甲方将永一村生茜小组禾亭即自来水厂对面面积约1700平方米，生茜队及老林队联队土地面积450平方米，其中生茜队占225平方米，合共1925平方米，租给乙方堆放建筑材料使用。乙方租赁期限由2019年1月1日起至2021年12月31日止，2019年1月1日起至2021年12月31日止，每月每方租金为3.5元，即每月租金6737.5元整，一年租金80850元；租金以银行划账方式支付，上半年租金乙方需在每年1月15日前划入甲方银行账户，下半年租金乙方需在每年7月15日前划入甲方银行账户；户名：永一经联社，账号：800***********227。乙方在签约之日需交保证金15000元整，租约期满后，水、电租金结算完毕，甲方将保证金退还给乙方（不计利息），如乙方在使用期内，甲方地亭如有造成塌方，属于乙方责任造成一切费用由乙方自行负责，与甲方无关。乙方在租约期内，要需合法经营和服从地方有关部门管理，造成法律责任、纠纷一切由乙方负责，与甲方无关。双方还约定了其他权利义务。永一经联社于2020年9月18日出具的收款收据显示，永一村生茜队收到党诗斌支付的2020年1月至6月地租（1925平方米）40425元、2020年下半年部分地租20215.5元。2020年5月21日，中山市自然资源局出具了编号为中山自然资执法告字[2020]45号行政处罚告知书，主要载明：党诗斌未经依法批准，于2019年1月始，占用位于中山市******生茜、老林小组地段处的土地，实施填土平整并搭建简易棚等设施作建筑设备及建筑材料仓储等用途，经实地测量，占用土地面积2014.2平方米，经核查该用地土地利用现状地类，其中建设用地1660.4平方米，未利用地353.8平方米。根据《中山市坦洲镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，该宗用地不符合土地利用总体规划，依据以上事实，本机关认定你涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，构成非法占用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条和《广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准》第一条的规定，本机关拟对你作出如下行政处罚：1、责令退还非法占用的2014.2平方米土地。2、对非法占用2014.2平方米土地处以每平方米10元的罚款，共计罚款20142元。党诗斌提供的2020年6月18日至2020年9月7日期间的微信聊天记录显示，党诗斌于2020年9月7日说：“前天你通知叫我们搬走，我把人车都弄出去了，你叫村民过来堵我们，然后你不接电话，大哥你这样做对吗？”庭审中，双方确认涉案土地的用途为堆放建筑材料；确认涉案土地在签订合同时已实际交付使用；对中山市自然资源局于2020年5月31日作出的行政处罚告知书的内容不持异议。永一经联社称虽然涉案合同约定了押金条款，但党诗斌至今未向其支付押金；其对前期涉案土地转租给党诗斌的一部分情况清楚，但因三方没有共同确认将党诗斌支付给林焕彬的押金抵作党诗斌应向其支付的涉案押金，故不能视为党诗斌已支付押金；目前仍有建筑材料堆放在涉案土地上，不确认涉案土地已退还；对党诗斌提供的微信聊天记录不予确认。党诗斌则认为实际上其与永一经联社签订合同承租涉案土地前，是从他人处承租涉案土地，其与林焕彬签订租赁合同时已向林焕彬交付了20000元保证金，因永一经联社知道该情况后，加上之前的租赁合同已到期，所以永一经联社直接与其签订租赁合同，林焕彬就将把其交付的保证金转付给永一经联社，所以其已实际交付了涉案押金，如其没有交付押金，按村民的要求及管理，双方是不可能履行合同；其于2020年6月18日基本搬离涉案土地，剩余一点点材料未搬走。庭后，为证明涉案土地的权属，永一经联社提供了编号为粤（2017）中山市不动产权第0273965号不动产权证书予以证明，认为涉案土地权利人为永一经联社农民集体。经质证，党诗斌认为该不动产权证书能够证明涉案土地根本没有在不动产证及集体土地所有权用地图、界址点坐标表中，且自然资源局未出具一份正式的函件回复涉案土地的权属为永一经联社，故原告无权出租涉案土地，涉案租赁合同无效，原告无权收取租金，已收取租金应予以退还。庭后，本院组织双方到现场进行勘察。双方确认涉案土地仍有约1/3份额部分由党诗斌使用，剩余部分于2020年12月9日进行复绿。永一经联社于2020年6月份通知党诗斌退场，但在复绿前涉案土地仍有杂物堆放在土地，具体情况详见工作照片（2020年6月22日工作照片显示复绿部分的土地处于硬底化，有车辆盛满建筑用料，其他地方空余）。党诗斌则认为现复绿部分其已于2020年6月份搬离，现在仍在使用的部分计划在2020年12月底彻底搬离。本院认为，本案为租赁合同纠纷。永一经联社为证明涉案土地的权属，提供了编号为粤（2017）中山市不动产权第0273965号不动产权证书予以证明，党诗斌虽不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，本院对此予以确认。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，永一经联社与党诗斌签订空地租赁合同，将涉案土地作堆放建筑材料之用，并不符合土地利用总体规划用途，合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，但党诗斌已实际使用涉案租赁物，双方可参照案涉合同约定的租金支付占有使用费。关于占有使用费的问题。永一经联社主张党诗斌拖欠2020年度占有使用费20209.5元，党诗斌则认为其已于2020年6月18日撤场，且其已支付完毕占有使用费，不拖欠永一经联社款项。综合双方的陈述、证据分析及现场勘察笔录，涉案土地中的约1/3份额仍由党诗斌使用，党诗斌应按实际使用情况支付占有使用费。至于剩余土地，永一经联社称涉案土地于2020年12月9日进行复绿种植，但党诗斌认为其已于2020年6月份搬离。根据永一经联社提供的2020年6月22日工作照片，复绿部分的土地已大部分处于空置状态，且当时现场已有车辆装满建筑材料，该情况可与党诗斌的抗辩意见相互印证，故本院采信党诗斌的抗辩意见，认定涉案土地复绿部分党诗斌已于2020年6月底搬离，即党诗斌应向永一经联社支付2020年1月至6月期间的占有使用费合计40425元及按每月2245.8元（6737.5×1/3）标准计算自2020年7月至返还涉案租赁物之日止的占有使用费。庭审中，双方确认党诗斌已按涉案空地租赁合同约定于2020年9月18日支付2020年1月至6月的占有使用费40425元及下半年部分占有使用费20215.5元，本院予以确认。经计算，党诗斌已支付完毕涉案土地2020年上半年的占有使用费；截至2020年12月，党诗斌应向永一经联社支付占有使用费为13474.8元（2245.8元/月×6个月），党诗斌已支付20215.5元。综上，永一经联社主张党诗斌支付占有使用费[自2020年7月至实际退还涉案租赁物之日止，按每月2245.8元（6737.5×1/3）计算]及逾期付款利息[以6737.4元（2245.8元/月×3个月）为基数，自2020年7月16日起至2020年9月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付]，于法有据，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院予以驳回。因涉案土地至今尚未完成交接手续，占有使用费数额存在不确定性，目前党诗斌已足额支付上述费用，本院上述认定涉案合同无效，双方相互返还的义务仍然构成对待给付，故上述认定自2020年7月至实际退还涉案租赁物之日止拖欠的占有使用费及逾期付款利息之和应减去已支付20215.5元，多退少补。关于押金的问题。永一经联社要求党诗斌按涉案空地租赁合同约定支付押金15000元，由于涉案空地租赁合同已被认定为无效合同，故永一经联社主张党诗斌支付押金15000元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社与被告党诗斌于2019年1月1日签订的空地租赁合同无效；二、被告党诗斌于本判决生效之日起七日内向原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社支付占有使用费（自2020年7月至实际退还涉案租赁物之日止，按每月2245.8元计算）及逾期付款利息（以6737.4元为基数，自2020年7月16日起至2020年9月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；实际占有使用费及逾期付款利息之和应减去已支付的20215.5元，多退少补；三、驳回原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元,诉讼保全申请费984元，合计1324元（已由原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社预交），由原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社负担1070元，被告党诗斌负担254元，并直接支付给原告中山市坦洲永一股份合作经济联合社。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十二月二十八日书记员  李德莲李晓童