江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初2994号原告（反诉被告）：南昌励拓房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91360125352134846G，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道525号万科时代广场19栋110商铺。法定代表人：胡秋虹，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖崇林、王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赣州绿地置业有限公司，统一社会信用代码：91360700MA37Q2W77G，住所地：江西省赣州经济技术开发区凤岗片区博罗洲路与赣丰路交汇处、绿地国际博览城5栋。法定代表人：李景斌，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李勇华、郭飞，北京市中银（赣州）律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌励拓房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）赣州绿地置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌励拓房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付佣金5198783.04元及利息（利息以佣金238202.36元为基数，自2019年11月1日起按年利率6%计算至清偿之日止；利息以2552615.98元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至清偿之日止；利息以718199.57元为基数，自2019年4月1日起按年利率6%计算至清偿之日止；利息以1689764.96元为基数，自2020年1月1日起按年利率6%计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2019年，原被告签订的《赣州城际空间站项目委托分销合同》，约定被告为原告在赣州城际空间站的分销渠道代理商，被告委托原告销售房源为项目1#-9#及11#地块可售房源，分销期限为2019年10月1日至2019年10月31日止，佣金于双方确认后90日内结算。双方结算后签订了《绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售确认明细2019年10月》，确认被告仍欠原告佣金共计238202.36元。2019年，原被告签订《赣州城际空间站项目委托分销合同》及《2019.3.25-6.30赣州城际空间站励拓分销合同之变更补充协议书》，约定被告委托原告销售房源为2期5#地块1-10栋可售房源，分销期限为2019年3月25日起至2019年6月30日止，佣金于双方确认后90日内结算，补充协议约定合同总金额为250万元。委托销售后双方进行结算，并制作明细表确认被告仍拖欠原告佣金2552615.98元。2019年，原被告签订《赣州城际空间站销售服务委托代理合同》，约定被告委托原告销售房源为项目1#-9#及11#地块，分销期限为2020年1月1日至2020年3月31日止，佣金于隔月计算，经双方结算，被告仍拖欠原告佣金718199.57元。合同约定管辖法院为合同签订地，签订地为赣州城际空间站营销中心。2019年，原被告签订《赣州城际空间站销售服务委托代理合同》及《2019.11.1-12.31赣州城际空间站励拓分销合同之变更补充协议书》，约定被告委托原告销售房源为项目1#-9#及11#地块可售房源，分销期限为2019年11月1日起至2019年12月31日止，佣金于隔月结算，截至今日，被告仍拖欠原告佣金1689764.98元。基于以上事实，被告拒不履行付款义务的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求处理。被告赣州绿地置业有限公司辩称，1.原告未向被告提供营业执照、房地产中介机构服务资质证书、赣州市房地产经纪机构备案证明等相关文件，应视为原告违约，应自行承担违约责任，被告有权选择要求原告支付合作期间总结算价20%惩罚性违约金或金额5万元惩罚性违约金，并扣除相应销售业绩；2.原告主张的佣金数额与实际佣金数额不符，成交房屋中，存在已支付佣金结算款和未达到结算款条件的情形，并且原告在计算2019年12月份佣金数额时，存在跳点问题，未按合同约定的套数计算佣金比例；3.原告在请求付款前并未提供符合条件的增值税专票，被告享有先履行抗辩权，有权拒付相应佣金结算款；4.即使计算利息，原告诉求中利息按年利率6%计算无任何法律依据，应按一年期贷款市场报价利率计算。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告赣州绿地置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告惩罚性违约金13.4942198万元；2.判令反诉原告无需向反诉被告支付2020年1-3月佣金结算款67.471099万元；3.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告按月份签订了多份《赣州城际空间站销售服务委托代理合同》、《赣州城际空间站项目委托分销合同》并不违反法律、行政法规，合法有效。反诉被告未向反诉原告提供营业执照、房地产中介机构服务资质证书、赣州市房地产经纪机构备案证明等相关文件，是反诉被告未履行合同中约定的义务，视为反诉被告违约，反诉原告有权选择要求原告支付合作期间总结算价20%惩罚性违约金或金额5万元惩罚性违约金，并扣除相应销售业绩，给反诉原告造成其他损失的，还因承担赔偿责任，反诉原告保留本合同解除权。综上，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，反诉被告拒不履行合同构成严重违约，应当依法承担违约责任。反诉被告南昌励拓房地产经纪有限公司辩称，1.反诉被告作为合同相对方，并未违反双方的合同约定，反诉被告无需向反诉原告提交赣州市房地产经纪机构备案证明，双方签署的合同也没有明确约定反诉被告有提交备案证明的义务，且反诉被告已经提供了在南昌市的备案证明，其备案是在南昌而非在赣州，反诉原告无任何证据证明被告无资质或者没有提供相关证明材料，反而是反诉原告逾期支付佣金的行为已构成违约；2.反诉原告要求反诉被告支付惩罚性违约金13.4942198万元没有任何事实依据，也没有任何证据证明在本案中反诉原告有权扣除佣金结算款67.471099万元；3.即使反诉被告在交接有关营业执照资质复印件给反诉原告时存在瑕疵，但反诉原告主张的违约金和扣除款项过高，存在不公平、不合理之处。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份赣州城际空间站项目委托分销合同，合同约定甲方委托乙方为赣州城际空间站项目的境内分销，委托有效期自2019年3月25日起至2019年6月30日止；合作房源为本项目二期5#地块1.2.3.4.5.6.7.8.9.10栋可售房源；一般佣金在分销期内，在相关房源达到支付条件后，甲方按当月分销成功房源总额的1.5%-2%结算佣金，分销佣金起点为房源总额的1.5%。完成当月制定任务的百分之八十及以上的按房源总金额的1.8%结佣，完成当月任务的百分之百及以上的按房源总金额的2%结佣；合同终止后的佣金，合同终止后，双方于终止之日起10日内对合作期限内乙方分销成功的房源予以核算，合同终止后的3个月内依据本条约定的佣金比例对达到支付条件的房源予以佣金结算等；双方还在合同中约定了其他事项。后双方又签订了《2019.3.25-6.30赣州城际空间站励拓分销合同之变更补充协议书》，将原合同费用160万元增加为250万元。后对绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售的2019年3-6月佣金进行了结算，佣金结算额为2552615.98元。此后，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了一份赣州城际空间站项目委托分销合同，合同约定甲方委托乙方为赣州城际空间站项目的境内分销，委托有效期自2019年10月1日起至2019年10月31日止；合作房源为本项目1#-9#及11#地块可售房源等事项；一般佣金在分销期内，在相关房源达到支付条件后，甲方按当月分销成功房源总额的1.5%-2%结算佣金，分销佣金起点为房源总额的1.5%。月度带访成交指标完成23套以下，按1.5%结佣，月度成交指标完成23-30套，按1.8%结佣，月度成交指标完成30套及以上，按2%结佣；合同终止后的佣金，合同终止后，双方于终止之日起10日内对合作期限内乙方分销成功的房源予以核算，合同终止后的3个月内依据本条约定的佣金比例对达到支付条件的房源予以佣金结算等；其他双方权利义务与前一份合同一致。后双方对绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售的2019年10月佣金进行了结算，佣金结算额为238202.36元。原告（乙方）与被告（甲方）再签订了一份赣州城际空间站销售服务委托代理合同，合同约定鉴于甲方系项目（绿地赣州城际空间站）的开发商，乙方系提供中介经纪渠道独家销售的服务商，在本协议有效期内，甲方指定乙方为本项目在赣州的分销渠道代理商，乙方应在甲方授权范围内代理销售；委托销售房源为本项目1#-9##、11#地块可售房源；本协议合作期限自2019年11月1日至2019年12月31日；本合同金额为150万元；具体以实际发生为准；佣金结算标准为按每个自然月为一个周期（其中分销成交套数不得超过当月总成交的30%），每套住宅按合同实际签约成交总价的2.5-3%结算佣金（含税），其中带访成交40套以下（含40套），佣金按2.5%结算，带访成交40套以上，佣金按3%结算，每套商业和办公按合同实际签约成交总价的4.5-5%结算佣金（含税），其中带访成交100套以下（含100套），佣金按4.5%结算，带访成交100套以上，佣金按5%结算，营销部同时将根据项目回暖情况，适时调整成交套数的佣金比例；并于隔月进行佣金结算，付款前乙方需向甲方提供等额合法有效的符合财务部门及当地税务机构要求的税率为6%的增值税专票；乙方提供成交结算依据时需同时向甲方提供等额、合法、有效的甲方财务部门和当地税务机关认可的税率为6%的增值税专票，上述所涉及的金额产生的税费均由乙方承担；乙方应向甲方提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件；在本协议到期时，双方若不再续签，双方应通力协作妥善处理终止协议后相关事宜，结清与本协议有关的法律、经济等事宜；双方还在合同中约定了其他事项。后双方签订了《2019.11.1-12.31赣州城际空间站励拓分销合同之变更补充协议书》，增加合同金额为1550000元。并对绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售的2019年11-12月佣金进行了结算，佣金结算额为1689764.96元。此后原告（乙方）与被告（甲方）再次签订了一份赣州城际空间站销售服务委托代理合同，合同约定鉴于甲方系项目（绿地赣州城际空间站）的开发商，乙方系提供中介经纪渠道独家销售的服务商，在本协议有效期内，甲方指定乙方为本项目在赣州的分销渠道代理商，乙方应在甲方授权范围内代理销售；委托销售房源为本项目1#-9#、11#地块；本协议合作期限自2020年1月1日至2020年3月31日；本合同金额为100万元；具体以实际发生为准；佣金结算标准为按每个自然月为一个周期（其中分销成交套数不得超过当月总成交的30%），每套住宅按合同实际签约成交总价的2.5-3%结算佣金（含税），其中带访成交40套以下（含40套），佣金按2.5%结算，带访成交40套以上，佣金按3%结算，每套商业和办公按合同实际签约成交总价的4.5-5%结算佣金（含税），其中带访成交100套以下（含100套），佣金按4.5%结算，带访成交100套以上，佣金按5%结算，营销部同时将根据项目回暖情况，适时调整成交套数的佣金比例；并于隔月进行佣金结算，付款前乙方需向甲方提供等额合法有效的符合财务部门及当地税务机构要求的税率为6%的增值税专票；乙方提供成交结算依据时需同时向甲方提供等额、合法、有效的甲方财务部门和当地税务机关认可的税率为6%的增值税专票，上述所涉及的金额产生的税费均由乙方承担；乙方应向甲方提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件；在本协议到期时，双方若不再续签，双方应通力协作妥善处理终止协议后相关事宜，结清与本协议有关的法律、经济等事宜；乙方违反本合同第六条约定的任一责任的，均视为乙方违约，甲方有权选择要求乙方支付合作期间总结算价20%惩罚性违约金或金额5万元惩罚性违约金，并扣除相应销售业绩，给甲方造成其他损失的，还应承担赔偿责任，甲方保留本合同解除权等；双方还在合同中约定了其他事项。后双方对绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售的2020年1-3月佣金进行了结算，佣金结算额为718199.57元。在合同履行过程中，原告陆续向被告开具了增值税发票，发票总计1196859.94元，但被告并未支付发票所对应的款项，故原告诉至法院要求处理。另查明，根据2019年9月29日南昌市房管局对南昌市房地产经纪机构备案公示信息，原告作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案。上述事实，有原被告在法庭上的陈述，原告提交的营业执照复印件、赣州城际空间站项目委托分销合同、赣州城际空间站销售服务委托代理合同、绿地赣州城际空间站项目易居励拓成功销售确认明细、备案信息公示等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。对被告提出原告未按合同约定提供赣州市房地产经纪机构备案证明的问题。原告认为其作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案。按双方的合同约定，原告应向被告提供有效的营业执照、房地产中介服务资质证书等相关文件复印件，在本案中，原告已经向被告提供了有效的营业执照，并作为商品房代理机构已经在南昌市房管局备案，被告要求原告在赣州市房管局备案，双方在合同中对此没有明确的约定，且根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定，从事商品房销售代理的是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，并没有要求在房地产开发企业所在地备案，因此本院对被告的这一主张不予采信。对被告提出原告未开具增值税发票而拒绝付款的问题。原告认为其已按合同约定向被告开具了1196859.94元的增值税发票，但被告并未向原告支付已结算佣金，因此其行使不安抗辩权，不再先开具增值税发票。本院认为，虽然原告向本案被告要其支付佣金时没有按合同约定先开具增值税专票，但因为被告先有不按合同履行的行为，原告在向被告主张佣金时没有先开具增值税发票的行为并无不当，对被告的这一主张本院不予采信。综上，本院认为，原告与被告签订的委托分销合同和销售服务委托代理合同依法成立，合法有效，双方均应遵守。在合同签订后，原告向被告提供了有效的营业执照，取得了房地产中介服务资质证书并进行了备案，按合同约定提供了销售代理服务，双方对原告所完成的销售数量及应当给付的佣金进行了确认，但被告却未按合同约定向原告付款，致本案纠纷的发生应承担全部的民事责任。对原告要求被告支付佣金及逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持，其中应支付佣金数额为5198782.87元，但原告仍应按合同约定向被告提供相应的增值税发票,逾期付款违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对反诉原告提出要求反诉被告支付惩罚性违约金13.4942198万元和不支付反诉被告佣金结算款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州绿地置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告南昌励拓房地产经纪有限公司支付佣金5198782.87元，原告南昌励拓房地产经纪有限公司应在被告赣州绿地置业有限公司付款前向被告出具相应的增值税发票。二、被告赣州绿地置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告南昌励拓房地产经纪有限公司支付逾期付款利息（上述逾期付款利息分段计算，其中以所欠佣金2552615.98元为基数，自2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；以所欠佣金238202.36元为基数，自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；以所欠佣金1689764.96元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；以所欠佣金718199.57元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。三、驳回反诉原告赣州绿地置业有限公司要求反诉被告南昌励拓房地产经纪有限公司支付惩罚性违约金13.4942198万元的诉讼请求。四、驳回反诉原告赣州绿地置业有限公司要求无须向反诉被告南昌励拓房地产经纪有限公司支付佣金67.471099万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50244元，减半收取计25122元，反诉费5948元，财产保全费5000元，合计36070元，由被告（反诉原告）赣州绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈瑜青二〇二〇年十二月二十八日代理书记员  陈 丹