呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2829号上诉人（原审原告）：孙建忠，男，1973年12月11日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇二中前街2号二宝水产超市，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。被上诉人（原审被告）：刘爱莲，女，1975年10月17日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇青山家园小区1号楼3单元5层西户，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。被上诉人（原审被告）：李拴虎，男，1975年3月7日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇青山家园小区1号楼3单元5层西户。二被上诉人共同委托诉讼代理人:苏晨亮,内蒙古益鑫律师事务所律师。原审第三人：韩珍，男，1974年9月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市托克托县园区，住内蒙古自治区呼和浩特市托克托县。上诉人孙建忠因与被上诉人刘爱莲、李拴虎，第三人韩珍侵权责任纠纷一案，不服内蒙古自治区武川县人民法院（2019）内0125民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建忠上诉请求：撤销内蒙古自治区武川县人民法院（2019）内0125民初1254号民事判决，依法改判支持孙建忠的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、从事实上讲,孙建忠与韩珍之间是真实的房屋买卖合同关系,并不存在民间借贷抵押房屋的事实,一审判决书在认定案件事实方面存在明显错误。孙建忠于2016年6月6日以8万元的价格向韩珍购买住宅一套(已装修),买卖住××县西户。在买房当天,孙建忠和房屋出卖人韩珍还去青山家园项目部变更了《商品房购房合同》,将房屋买受人更换为孙建忠。以上房屋买卖事实有孙建忠与韩珍签订的《房屋买卖协议》、手机银行转账记录以及变更后的《商品房购房合同》为证,而且房屋买卖过程中还有证人可以证明该交易的真实性。在孙建忠向韩珍支付购房款时,因韩珍在孙建忠经营的水产超市有6480元的赊欠货款没有支付,故双方在赊欠货款结算抵顶之后,孙建忠用手机银行向韩珍转账支付了73520元的购房款。因此,孙建忠是以现金和债务抵顶的方式向韩珍付清了全部购房款,并不是一审法院认定的以房屋买卖的形式借款8万元。在预扣6480元的借款利息之后转账支付了73520元的借款资金,并且还错误地认定孙建忠是以月息2.7分的利率出借的借款资金。这样的事实认定实在是令孙建忠啼笑皆非。二、从证据上讲,一审法院在无其他证据佐证的情况下仅依据案件利害关系人韩珍的口头陈述就认定孙建忠与韩珍之间是民间借贷关系,在证据采信方面存在错误。在本案中，孙建忠提交法庭的证明房屋买卖合同关系的三份主要书证（《房屋买卖协议》、手机银行转账记录和变更后的《商品房购房合同》）,一审法院却错误地作出不予采信的决定，理由如下:首先,韩珍作为本案的利害关系人与本案的案件审判结果有利益上的冲突，如果驳回了孙建忠的诉讼请求，韩珍自然就成为本案争议房屋的合法所有权人,而且韩珍在庭审时曾明确表示对于刘爱莲、李拴虎的二次房屋买卖行为的合法性问题也不认可。因此，韩珍作为违法人员不应该成为本案案件审判结果的间接受益人。其次，一审法院在没有其他证据佐证的情况下,仅依据案件利害关系人韩珍的口头陈述就否定了孙建忠提交的三份重要书证的证明效力，否定了孙建忠主张的房屋买卖合同关系,反而错误地认定成民间借贷抵押合同关系，难道可以直接把《房屋买卖协议》认定成为《借款协议》吗最后，孙建忠虽然曾先后多次陈述的房屋购买价格不同,但孙建忠对购买房屋的事实先后陈述是一致的,孙建忠回避的仅仅是房屋购买价格低的问题,并不是房屋买卖行为本身的真假问题。孙建忠的确是因为房屋价格低才买了这套住宅，韩珍也的确是因为急需用钱才低价格卖了这套住宅，难道就因为房屋买卖价格低就可以错误地认定为民间借贷抵押合同关系吗因此,一审法院在采信证据方面存在明显错误，望二审人民法院予以纠正。三、从法律上讲，孙建忠基于真实有效的房屋买卖合同关系在房屋交付之后所产生的合法占有权应当受法律保护。在本案中,韩珍在《房屋买卖协议》签订后的当天就把房屋钥匙交给了孙建忠,而且在双方签订的《房屋买卖协议》中也明确约定房屋交付时间是2016年6月6日。孙建忠在验房之后就锁了门,双方的买卖房屋交付行为已经履行完成,孙建忠已经取得了买卖房屋的合法占有权。房屋的占有方式不仅能以居住的方式体现,还能以交钥匙锁门的方式进行体现。孙建忠虽然没有在买卖房屋中经常居住,但不能以此来否认孙建忠所享有的合法占有权。韩珍在孙建忠不知情的情况下擅自打开房门,伪造虚假合同把孙建忠购买的房屋再次出售给刘爱莲、李拴虎,该行为严重侵犯了孙建忠对买卖房屋所享有的合法占有权,孙建忠应受到法律的保护。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定,孙建忠的上诉请求依法应当予以支持。综上所述,因孙建忠与韩珍之间的房屋买卖合同关系合法有效,而且在买卖房屋交付之后孙建忠基于该合同所产生的合法占有权也应当受到法律的保护。为维护孙建忠的合法权益,请求二审人民法院依法支持孙建忠的上诉请求。刘爱莲、李拴虎辩称，一、孙建忠与韩珍是借贷关系，并非买卖关系。二、关于孙建忠所称以八万元购买涉案房屋的说法，因为在多次陈述中不一致，无法认定本次诉讼中陈述的真实性。孙建忠现在称涉案房屋是2016年6月6日以八万元购买，而在一审第一次开庭陈述时称该房屋总价款十六万元。其在武川县公安局询问笔录中陈述该房屋以十九万元价格购买。所以购房屋买卖关系真实性无法认定。三、孙建忠称韩珍赊购其货款6480元，需要举证证明。四、孙建忠对房屋买卖法律关系都证明不了，何谈合法占有。况且其并无合法占有该房屋的事实。综上，孙建忠与韩珍实为借贷，买卖合同只是借贷的一种担保形式。孙建忠应以借贷纠纷对韩珍进行诉讼，不应以排除妨害纠纷对刘爱莲、李拴虎一再纠缠。韩珍述称，孙建忠的上诉理由不成立，韩珍不是将房屋卖给孙建忠的。韩珍与孙建忠是借贷关系，韩珍将房屋抵押给孙建忠，孙建忠才借钱给韩珍。2017年马文强逼着韩珍把房屋卖给刘爱莲、李拴虎，房款被马文强收走，房屋一直是刘爱莲、李拴虎居住。孙建忠向一审法院起诉请求：1.判令李拴柱、刘爱莲停止侵权，排除妨碍；2.判令李拴柱、刘爱莲尽快搬离孙建忠所有的的位××县西户的住宅；3.判令李拴柱、刘爱莲按照每月1000元，赔偿孙建忠从2018年4月至交还孙建忠房屋止的租金损失（截止2019年11月共计20个月×1000元／月=20000元）；4.诉讼费用由李拴柱、刘爱莲承担。一审法院认定事实：2016年6月6日，韩珍以借钱为由与孙建忠签订房屋买卖协议，约定将涉诉房屋以80000元出售给孙建忠，并于当日去天府房地产开发公司武川县青山家园项目部更换《商品房购房合同》，将买受人更换为孙建忠，且将合同签订日期改为同韩珍与天府房地产公司签订商品房买卖合同的日期一致（即2014年10月12日），孙建忠于当日通过银行转账支付韩珍73520元。后孙建忠发现该涉诉房屋的实际居住人为李拴柱、刘爱莲，随向武川县公安局报案，称其向韩珍购买的涉诉房屋被李拴虎、刘爱莲所占，且二人拒不腾房。后孙建忠诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，因本案诉争房屋在法庭辩论终结前尚未办理房屋所有权证，即涉诉房屋的所有权并未登记在孙建忠名下，故本案案由应确定为占有排除妨害纠纷而非侵权纠纷。本案的争议焦点在于孙建忠的诉请是否合法有据。针对该争议焦点，首先，韩珍虽与孙建忠签订房屋买卖协议，并去天府房地产公司售楼部办理户名变更手续，即将房屋买受人变更为孙建忠，但韩珍在开庭过程中明确表示，其与孙建忠所进行的上述行为，并无将涉诉房屋出售给孙建忠的意思表示，仅是为了向其借款而作的“抵押”，且从房屋买卖协议中关于房屋交易价款（80000元）的约定以及实际交付房款的数额（73520元）来看，与房屋实际价值相差太多，不符合实际。因为，该涉诉房屋在签订房屋买卖协议时已经装修，且入住时间也不长，再加上房屋面积大小及当时的房屋市场交易价值等因素，涉诉房屋价值应远高于80000元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同受法律保护，且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，双方还应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，韩珍与孙建忠签订的房屋买卖协议显然并非韩珍的真实意思表示，且约定的房屋价款远低于房屋市场行情，即房屋实际价值，故仅协议一方当事人孙建忠认为房屋买卖协议成立且生效的主张并不能成立，其也不能以此为由主张李拴柱、刘爱莲停止侵权，尽快搬离涉诉房屋。再次，本案案由为占有排除妨害纠纷，而占有制度的重要功能之一是对于物在事实上的支配，因此，这种对物的事实支配在受到侵害或侵害的危险时，法律自应赋予占有人具有排除侵害或预防侵害的保护手段，以维护物的秩序和社会平和。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款即“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”，即占有人对妨害占有的行为，有权请求排除妨害，而当事人主张占有排除妨害的前提是拥有合法的占有权。本案中，韩珍在开庭过程中明确表示其并未将涉诉房屋交付给孙建忠占有、使用，且孙建忠自己在武川县公安局所作询问笔录中也陈述“这个房子我买了以后就一直闲置”，其虽在第一次庭审中陈述曾在涉诉房屋居住过三个月，但并未提供证据证明其对涉诉房屋进行了实际占有，因此，孙建忠并不享有占有排除妨害请求权，故对于孙建忠主张要求李拴柱、刘爱莲停止侵权，排除妨碍，并尽快搬离涉诉房屋的诉讼请求，一审法院也不予支持。综上所述，对于孙建忠的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙建忠的诉讼请求。案件受理费400元，由原告孙建忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，因本案诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证，即涉诉房屋的所有权并未登记在孙建忠名下，故本案案由应确定为占有排除妨害纠纷而非侵权纠纷。韩珍虽与孙建忠签订房屋买卖协议，并去天府房地产公司售楼部办理户名变更手续，将房屋买受人变更为孙建忠。但韩珍称其并非将涉诉房屋出售给孙建忠，而是为向孙建忠借款而将房屋作为“抵押”，从房屋买卖协议中关于房屋交易价款（80000元）的约定以及实际交付房款的数额（73520元）来看，与房屋实际价值相差太多，不符合实际。本院认为，涉诉房屋在签订房屋买卖协议时已经装修，且入住时间不长，再加上房屋面积大小及当时的房屋市场交易价值等因素，涉诉房屋价值应远高于80000元。故双方约定的房屋价款远低于房屋市场行情，即房屋实际价值。由此能够认定，韩珍与孙建忠签订房屋买卖协议并非韩珍的真实意思表示。仅协议一方当事人孙建忠认为房屋买卖协议成立且生效的主张并不能成立。当事人主张占有排除妨害的前提是拥有合法的占有权。本案中，韩珍在开庭过程中明确表示其并未将涉诉房屋交付给孙建忠占有、使用。孙建忠在武川县公安局所作询问笔录中也陈述“这个房子我买了以后就一直闲置”，其虽在一审第一次庭审中陈述曾在涉诉房屋居住过三个月，但并未提供证据证明。故对于孙建忠主张李拴柱、刘爱莲停止侵权，排除妨碍，并尽快搬离涉诉房屋等诉讼请求，本院不予支持。综上所述，孙建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由孙建忠负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月十四日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥