吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1009号 原告：李宝书，男，1964年9月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。 被告：马先华，女，1974年11月26日出生，汉族，住吉林省辽源市。 委托诉讼代理人：陶永强，系马先华的丈夫。 第三人：辽源市双龙房地产开发有限责任公司，住所地辽源市柏林小镇售楼处**。 法定代表人：姜玉轩，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。 原告李宝书与被告马先华、第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称“双龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宝书、被告马先华的委托诉讼代理人陶永强、第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宝书向本院提出诉讼请求：1、请求停止对案涉辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺的强制执行，并解除查封;2、请求确认案涉房屋归原告所有，并要求第三人为原告办理产权登记手续；3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告于2003年9月7日购买了第三人开发的辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺，按双方签订的商品房买卖合同,原告已交清全部商铺价款,并对商铺占有、使用、出租收益至今。原告在2020年6月的某一天，物业工作人员给原告打电话，告诉原告购买的商铺被法院查封了,让原告自己到法院提异议。原告才知道购买百乐的商铺早在2018年5月7日就被龙山区法院(2018年)吉0402民初962号民事裁定书查封，于是，原告向龙山区法院提出执行异议,法院以属原告自身原因未办理过户登记为由，而驳回原告异议请求。原告不服认为:不能办理权属登记，是因第三人欠缴税款、没有正式发票的原因，该商铺一直未能办理产权登记证书,这是所有商户有目共睹的，原告与其他业户因此多次上访告状，也未能办理权属登记，责任不在原告。对法院提出后期在政府部门的协调下,伯乐商铺可以办理权属登记，原告未办理属自身原因。原告认为，原告住所地在沈阳，做生意在沈阳，经常居住在沈阳，期间没人告知原告能办理权属登记，这一点，第三人也可以证实;即使在辽源居住的商户，也未接到能办理权属登记通知的大有人在,况且原告不经常在辽源生活工作。法院认为没有办理权属登记的责任在原告方，无事实依据，原告有证据证明。所以，应撤销（2020）及0402执异35号裁定书。原告认为:原告的异议理由充分,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定内容:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3、己支付全部价款，或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行;4、非因买受人原因未办理过户登记。综上，原告完全符合上述最高院规定，请求人民法院依法支持原告的合法请求，保护原告的合法权益。 马先华辩称，马先华与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷案件中,经马先华申请辽源市龙山人民法院于2018年5月7日对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍号008042-0018-3020商铺的查封，民事裁定书为（2018）吉0402民初962号，及产权的产籍008042-0018-3020的查封。案外人未提出异议。2018年6月7日民事判决书（2018）吉0402民初962号，判定被执行人双龙公司五日内偿还马先华本金及利息。2018年8月7日辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决维持原判。李宝书辩称在2003年9月7日就购买商铺并支付了全款，当时双龙公司能办理商品房发票，交纳房屋大修基金，交纳契税。案外人的原因，没有办理不动产登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据民法典第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。没有办理产权登记的不发生物权变动。综上所述，答辩人马先华对双龙公司名下产籍号008042-0018-3020商铺的查封与拍卖是合法有效的。 双龙公司述称，1.案涉房屋早在人民法院进行查封前的2003年9月7日就已经出售给了原告，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部合同价款，进行了实际交付。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》，原告系房屋的权利人，该权利能够排除人民法院的强制执行，请予以支持；2.原告主张的要求第三人为其办理产权登记手续不属于执行异议案件的审理范围，不应当予以支持。且双龙公司出售的商铺早已具备办理商品房产权证照的条件，原告可以持购房手续随时到产权部门进行登记。 经审理查明，本院在审理原告马先华与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中,于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定书，查封被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍号008042-0018-3020、不动产单元号220402001002GB00009F00180590商铺房屋一套。2018年6月7日，本院作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司待本判决生效后五日内向原告偿还借款人民币282,552.00元及利息（利息按年利率24%标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服本判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，2018年8月17日，吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人李宝书向本院提出执行异议，本院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异35号执行裁定书，裁定驳回案外人李宝书的异议请求。李宝书不服，于2020年7月29日向本院提起本案的案外人执行异议之诉。 另查明，2003年9月7日，双龙公司（出卖人）与李宝书（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：买受人向出卖人购买位于百乐购物广场的3单元3020号商品房，建筑面积共14.09平方米，单价为每平方米6700元，总金额94403元。付款方式为分期付款，首付总房款50%，即47202元，余款50%在主体封顶交齐。房屋交付期限为2004年12月31日前。合同还对违约责任等条款作出了约定。合同落款处加盖了双龙公司公章，并有买受人李宝书签名。李宝书向本院提交了收据三张：其中，2003年8与30日收据一张，载明：李宝书向双龙公司交纳三千元作为百乐广场3020号的购房款，该收据收款单位处加盖了双龙公司的财务专用章。2003年9月7日收据两张，其一载明：今收到百乐广场李宝书商铺67133元，经手人处签字为“张”。其二载明：今收到百乐广场3020号三年返租款24270元，经手人处签字为“张”。李宝书提交上述三张收据欲证明其已支付案涉房屋全部价款。李宝书另向本院提交购买商铺的交接书一份，内容为双方确认自2012年8月6日起，该商铺由开发商交付给业主。百乐三楼商铺出租委托合同复印件一份，载明：甲方百乐三楼业主委员会与乙方辽源市双龙百乐购物广场有限公司签订（物业公司）商铺出租委托合同，委托乙方与承租人签订商铺出租合同，租期五年，即2013年4月1日至2014年4月1日，拟证明案涉商铺已对外出租，李宝书一直出租案涉商铺，占有案涉商铺。李宝书另向本院提交双龙公司、辽源市双龙百乐购物广场有限公司分别出具的书面证明两张，载明:李宝书由于本人一直在外地，后期在政府部门协调下，包括涉案房屋在内的百乐广场全部商铺房屋能够办理过户登记时，未能联系上本人及时办理房照。此外，李宝书还向本院提交了沈阳市和平区新华街平安社区居委会开具的居住证明、房照、身份证复印件、户口本复印件各一份，拟证明李宝书户籍地及现居地均为沈阳市五马路**，其一直在外地工作，没有接到办理房照的通知。 上述事实，有当事人提交的民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据、书面说明、商铺的交接书、居住证明、房产证、身份证复印件、户户口本复印件及当事人陈述等在卷佐证。/div> 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。本案焦点为：对于涉案房屋，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民事诉讼法的解释第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人同时具备上述条件方可排除人民法院的强制执行。本案中，李宝书与双龙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2003年9月7日，早于人民法院查封时间2018年5月7日。根据李宝书提交的商铺交接书亦可以认定李宝书于2012年8月6日即人民法院查封前已对案涉房屋已形成合法占有。关于李宝书是否支付全部价款。因李宝书提交的出具时间为2003年9月7日的两张房款收据并无双龙公司公章或负责人签字，无法体现收据开具主体，在无其他证据佐证的情况下，无法认定李宝书已支付全部房款。关于李宝书未办理过户手续的原因。虽然李宝书能证明其本人居住在外地，且因双龙公司未通知其办理产权过户手续，导致其未能及时办理过户登记手续，但即使开发商未通知李宝书办理产权登记手续，亦不能完全免除买受人合理审慎的注意义务。且李宝书购买房屋行为发生在2003年，人民法院的查封行为发生在2018年，时间间隔十几年，在买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理过户登记行为的情况下，应认定为买受人怠于行使自身权利，未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对李宝书请求停止对案涉辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺的强制执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。对李宝书请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记，不发生效力。双龙公司与李宝书基于商品房买卖合同形成的系债权关系，并不当然发生引起物权变动的效力。故对李宝书的此项诉讼请求，本院不予支持。关于李宝书要求第三人为原告办理产权登记手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告李宝书的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告李宝书负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  宋民秀 人民陪审员  孙 平 人民陪审员  陈斯佳 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  褚师仪