上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28468号原告：上海毓瑜置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：马维俊，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海熠升网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴关根，执行董事。委托诉讼代理人：俞则人，上海剑菁律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑菁，上海剑菁律师事务所律师。原告上海毓瑜置业有限公司(以下简称毓瑜公司)与被告上海熠升网络科技有限公司(以下简称熠升公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序独任审理，分别于2020年11月12日、2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告毓瑜公司的委托诉讼代理人张越到庭参加了第一次庭审，原告毓瑜公司的委托诉讼代理人钟景勇到庭参加了第二次庭审，被告熠升公司的原委托诉讼代理人周培培到庭参加了第一次庭审，后变更委托诉讼代理人俞则人到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。毓瑜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金365,660.30元(欠付租金实际为575,183.08元，抵扣租赁保证金209,522.78元)；2.判令被告支付以365,660.30元为本金，自2019年12月8日起至本案一审判决生效之日止，按每日万分之五的利率标准计算的逾期付款违约金。事实和理由：2017年11月，被告与案外人上海临港经济发展集团资产管理有限公司(以下简称临港公司)，签订《浦江科技广场租赁合同》(以下简称租赁合同)，该租赁合同约定，被告承租临港公司位于上海市陈行路XXX号浦江科技广场7幢4B室(以下简称涉案房屋)，租赁期限为3年，自2017年12月7日至2019年12月7日，日租金为每平方米3.30元，年租金为838,091.10元，租赁保证金为209,522.78元，租金每年分四次支付，分别于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前向出租方支付年租金之25%，末期租金系2019年10月1日至2019年12月7日，金额为156,137.52元。按照租赁合同约定，一旦被告违约，临港公司有权以租赁保证金冲抵被告应付未付的到期租金、滞纳金、违约金等各类款项。被告逾期支付任何应付款项的，应当以应付未付款项之日千分之五向临港公司支付违约金。2018年6月22日，原告与临港公司签订了关于上海陈行路XXX号5幢1-6层、11-12层以及7幢全幢(浦江科技广场)的《上海市房地产买卖合同》，且浦江科技广场的不动产权证已于2018年8月9日变更至原告名下。2018年9月4日，临港公司、原告、被告之间签订《浦江科技广场租赁合同》之转让协议(以下简称转让协议)。转让协议约定，按照临港公司与原告之间另行签订的《房屋交接交付确认书》载明的交付日2018年8月22日起，临港公司在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给原告，而原告将替代临港公司成为租赁合同项下的一方，并受让临港公司在租赁合同项下的全部权利义务。转让协议还约定，被告支付给临港公司的租赁保证金209,522.78元由临港公司转交给原告。租赁合同出租方变更后，被告在实际履行合同过程中存在明显的拖欠租金之违约行为，原告采取发送催缴函、律师函等多种方式加以催告，时至今日，租赁合同期限早已届满，但被告拖欠相应租金不予支付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼中，原告陈述，被告通过案外人上海汛宜网络科技有限公司(以下简称汛宜公司)支付了298,320.30元，故变更诉讼请求为：1.判令被告支付拖欠的租金67,340元；2.判令被告向原告交纳的租赁保证金209,522.78元用于抵扣被告欠付的房屋租金，原告无须向被告返还；3.判令被告支付以67,340元为本金，自2019年12月8日起至本案一审判决生效之日止，按每日万分之三的利率标准计算的逾期付款违约金。熠升公司辩称，被告确实一共欠付原告房屋租金575,813.08元，但该欠付租金双方已经通过协商全部结清。具体为：被告通过案外人汛宜公司分别于2020年5月8日、同年6月17日、同月24日向原告支付三笔款项，合计298,320.30元。涉案房屋租赁保证金290,522.78元，用于抵扣被告欠付的房屋租金。剩余的67,340元，系被告经过与原告的员工邢超协商后，从被告向原告交纳的承租位于上海市陈行路XXX号浦江科技广场7幢4A室房屋(以下简称4A室房屋)的租赁保证金中予以抵扣。2020年6月24日，在原告收到被告支付的款项后，邢超出具了一份书面声明，言明原、被告之间的租赁关系全部解除，租金全部结清。因此，被告认为不存在欠付涉案房屋租金的情况。若法院判决认为被告尚存在欠付租金，对于原告主张的逾期付款违约金，希望法院酌情予以调整。理由为，首先，被告一直有履约诚意；其次，被告是基于对邢超出具的声明的信任，认为双方已经全部结清，并不存在故意拖欠租金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，临港公司(甲方)与被告(乙方)签订《浦江科技广场房屋租赁合同》一份，约定：3.1标的房屋位于上海漕河泾开发区浦江高科技园陈行路XXX号浦江科技广场7幢的4B室(平面图详见附件2)；标的房屋类型为工业；3.2标的房屋根据《上海市房地产权证》确定的建筑面积为695.80平方米，甲、乙双方同意将此面积作为计算租金和相关费用的依据；4.1乙方租赁标的房屋从事工商营业执照规定范围内的经济活动，标的房屋将主要用于工业；6.1标的房屋的租期自2017年12月8日起至2019年12月7日止；7.1乙方自2017年12月8日始至租期届满日，承担标的房屋的租金；单位建筑面积租金每天每平方米3.30元，年租金总计为838,091.10元(除首期租金和末期租金外，租期内每季度租金按照租金单价乘以面积乘以365除以4计算)；7.2首期租金自2017年12月8日起计算，至2017年12月31日截止，共总计55,107.36元，乙方应在2017年12月8日前向甲方一次性付清首期租金；7.3末期租金自2019年10月1日起计算，至2019年12月7日截止，共总计156,137.52元；7.4标的房屋先付租金后使用，除7.2、7.3条款约定外，乙方应于当年的1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付，每次付清当年应付年租金的25%，金额为209,522.78元；8.1本合同生效之日起5个日历天数内，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金，即209,522.78元；8.2租赁保证金是乙方履行支付租金义务和责任的担保；一旦乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵充乙方应付未付的到期租金、滞纳金、违约金等各类款项。对租赁保证金的抵充不应影响甲方行使其它权利。租赁保证金按前述规定抵充后，乙方应在收到甲方书面通知的5个工作日内补齐相应差额；8.3租赁保证金不应作为乙方向甲方支付的定金，亦不应当被视为乙方违约时对甲方的损害赔偿金的限额。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁保证金转让或抵押，亦不得将租赁保证金抵冲标的房屋租金或其他任何应付款项；8.4租期届满，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完标的房屋交接手续后10个日历天数内，乙方已付保证金由甲方无息归还；如乙方未付清相关费用，以及因乙方原因造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息归还乙方；17.4乙方拖欠任何应付未付款项的，自应付款项到期日的第二天起，每拖欠一日，应按未付金额千分之五(0.5%)的比例向甲方支付违约金，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止。签约后，临港公司向被告交付了涉案房屋。2018年8月9日，原告经核准登记为坐落于上海市陈行路******房屋权利人。2018年9月4日，临港公司(甲方)、原告(乙方)、被告(丙方)共同签订《浦江科技广场租赁合同》之转让协议，约定：1.甲方与乙方于2018年6月22日签署了关于中国上海陈行路XXX号5幢1-6层、11-12层以及7幢全幢(浦江科技广场)的《上海市房地产买卖合同》，且浦江科技广场的不动产权证已于2018年8月9日变更至乙方名下；2.甲方与丙方于2017年11月签署了关于浦江科技广场中7幢4B室房屋的《浦江科技广场租赁合同》，约定由甲方向丙方出租该房屋；3.各方同意，由甲方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给乙方，而乙方受让甲方在租赁合同项下的全部权利义务，各方本着平等互利的原则，经友好协商，就本次转让的相关事宜达成以下协议：1.1甲方和丙方确认，甲方已按照租赁合同的约定向丙方交付该房屋，截至签署日，甲方和丙方在租赁合同项下未发生任何违约行为，不存在任何未决争议；甲方和丙方应确保，甲乙双方另行签署的《房屋交接交付确认书》载明的交付日2018年8月22日之前，甲方和丙方仍应妥善履行租赁合同，确保不会发生违约行为或者存在未决争议，甲方和丙方因交付日之前的事由导致的责任(比如在租赁合同下的义务及未能履行义务所产生的一切责任及怠于行使权利的后果)皆由甲方和丙方自行承担，甲方和丙方并应确保乙方免于因此承受任何责任及/或遭受任何损失；乙方和丙方因交付日之后的事由导致的责任(比如在租赁合同下的义务及未能履行义务所产生的一切责任及怠于行使权利的后果)皆由乙方和丙方自行承担，乙方和丙方并应确保甲方免于因此承受任何责任及/或遭受任何损失；1.2丙方在此不可撤销地向甲方和乙方承诺，丙方于任何时间均不会就交付日前租赁合同项下已履行的部分，向甲方及/或乙方提出任何要求、主张或索赔；1.3各方同意，自交付日起：1.3.1甲方将其在租赁合同项下的全部权利及义务整体转让给乙方，而乙方将替代甲方成为租赁合同项下的一方，并受让甲方在租赁合同项下的全部权利及义务；1.3.2在租赁合同项下，甲方已经向丙方履行的合同义务视为乙方已经向丙方履行，丙方已经向甲方履行的义务视为丙方已经向乙方履行；1.3.3丙方和乙方将按照租赁合同的约定各自继续履行其在租赁合同项下的权利及义务，而甲方就租赁合同不再享有任何权利，也不承担任何义务；1.4鉴于在本协议签订之前，丙方在租赁合同项下向甲方支付过租赁保证金人民币209,522.78元，甲方应在交付日之日起15日内，将该等租赁保证金转交给乙方，乙方收到该等租赁保证金后，向丙方开具收款凭证(新收款凭证)，新收款凭证应由甲方先行保管，待丙方向甲方返还甲方此前向丙方开具的租赁保证金收款凭证后，甲方再向丙方提供新收款凭证；1.5丙方已按照租赁合同的约定向甲方预付2018年7月1日至2018年9月30日的租金共计人民币209,522.78元、甲方和乙方同意按以下约定进行划分：交付日之前的该房屋租金，由甲方享有，并由甲方向丙方开具相应租金发票，交付日之后(包括交付日)的该房屋租金，由乙方享有，甲方应自交付日之日起15日内将乙方享有的租金转交给乙方，乙方收到租金后由乙方向丙方开具相应租金发票；3.3本协议与租赁合同具有同等法律效力。除本协议所涉及的对租赁合同的变更外，租赁合同中的其它条款及约定均保持不变并持续有效。因被告欠付租金，原告向被告发出《催缴通知单》。同时，原告委托律师向被告发送《关于要求立即付清欠付租金及滞纳金之律师函》，向被告催缴2019年第二季度租金及滞纳金、2019年第三季度租金及滞纳金。2019年12月7日，被告将涉案房屋返还给原告。2020年5月28日，案外人汛宜公司代被告向原告转账支付涉案房屋的房租15万元；同年6月17日，案外人汛宜公司代被告向原告转账支付涉案房屋的房租5万元；同月24日，案外人汛宜公司代被告向原告转账支付涉案房屋的房租98,320.30元。上述三笔款项合计金额为298,320.30元。2020年6月24日，原告的招商部门员工邢超向被告出具《声明》，载明：我司上海毓瑜置业有限公司现收到浦江科技广场7号楼4B单元所欠租金人民币575,183.08元。至此此单元应付我司之房屋租金已全部结清。与我司之租赁协议之租金义务已全部解除。对该份材料，原告认为其中描述的内容与实际不符，被告并没有足额向原告支付所欠租金，邢超作为招商部工作人员无对外免除租金的权利。另查明，原告与被告之间就4A室房屋亦存在房屋租赁合同关系，被告向原告支付4A室房屋的租赁保证金196,632.80元。被告主张其中67,340元就是用于抵扣涉案房屋欠付的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告就涉案房屋所签订的《浦江科技广场房屋租赁合同》《浦江科技广场租赁合同》之转让协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。被告作为承租人，按约支付租金系其基本的合同义务。双方确认被告应向原告支付的欠付房屋租金为575,183.08元，对该款项，抵扣被告通过案外人汛宜公司分三次向原告支付的298,320.30元，被告尚欠付原告房屋租金276,862.78元，本院对此予以确认。现原告同意将被告已支付的涉案房屋租赁保证金209,522.78元抵扣上述欠付的租金，根据双方合同约定，原告有权以租赁保证金抵充被告应付未付的到期租金，被告亦予以同意。故本院对此予以准许，因此，对原告主张的被告交付的租赁保证金209,522.78元用于抵扣被告欠付的房屋租金，原告无须向被告返还租赁保证金之诉请，本院予以支持。同时，扣除租赁保证金后，经计算，被告仍欠原告租金67,340元。现本案的争议焦点在于该欠款是否已经支付。被告认为已经从4A室房屋的租赁保证金中抵扣，同时提供了原告的员工邢超出具的《声明》。对此，本院认为，首先，邢超出具的《声明》并未加盖原告的公章，原告亦不予追认，现无证据表明原告同意将4A室房屋保证金用于抵扣本案欠付租金；其次，从邢超的身份及被告提供的证据材料，尚不足以认定邢超有权对外代表原告处理涉案房屋租金事宜；再次，从被告实际支付款项情况看，其确实尚欠67,340元未支付，而被告抗辩所称的4A室房屋租赁保证金与本案涉案房屋分属不同的房屋租赁合同，因此，对被告的该抗辩意见本院不予采信。综上，被告未向原告支付该款项，显属不当，现原告要求被告支付欠付租金67,340元之诉请，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付上述欠付租金的逾期付款违约金之诉请，根据双方合同约定，被告拖欠任何应付未付款项的，自应付款项到期日的第二天起，每拖欠一日，应按未付金额千分之五(0.5%)的比例向原告支付违约金，直至被告还清所有拖欠款项的当日为止。现原告自愿调整计算标准为每日万分之三，该主张尚属合理，本院予以支持；对于逾期付款违约金的起算时间，原告主张自2019年12月8日开始计算，符合合同约定，本院予以准许。故对原告要求被告支付欠付租金相应的逾期付款违约金之诉请，有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告上海熠升网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海毓瑜置业有限公司欠付的房屋租金67,340元；二、被告上海熠升网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海毓瑜置业有限公司以67,340元为本金，自2019年12月8日起至本判决生效之日止，按每日万分之三的利率计算的逾期付款违约金；三、被告上海熠升网络科技有限公司向原告上海毓瑜置业有限公司支付的租赁保证金209,522.78元归原告上海毓瑜置业有限公司所有，原告上海毓瑜置业有限公司无需向被告上海熠升网络科技有限公司返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,667.83元，由被告上海熠升网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年十二月三日书记员  陶思延附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。