江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0982民初4209号 原告：盐城华达置业有限公司，统一社会信用代码913209026613096036，住所地盐城市亭湖区便仓村**。 法定代表人：卞荣女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。 被告：刘明，男，1961年8月29日出生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：朱斌，江苏朱友山律师事务所律师。 第三人：李洪坤，男，1953年2月11日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。 原告盐城华某置业有限公司（以下简称华某公司）与被告刘明，第三人李洪坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华某公司的委托诉讼代理人束必晟，被告刘明及其委托诉讼代理人朱斌，第三人李洪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华某公司向本院提出诉讼请求：1.确认2016年10月9日原告依法向被告发出的（2016）第01号《解除商品房买卖合同通知书》合法有效；确认双方签订的5份8套商品房买卖合同无效（合同编号0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612），并已经依法解除。2.判令被告协助原告到合同登记机关大丰区住建局办理上述8套商品房买卖合同备案撤销手续。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月7日、5月9日、6月12日，原、被告签订了5份商品房买卖合同（合同编号0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612），被告计向原告购买8套房屋。上述合同已在盐城市大丰区住房和城乡建设局作预登记备案。合同签订后，被告没有按照合同约定时间向原告交付房款，原告也没有按合同的约定在2012年12月31日前交付房屋。2016年10月9日，原告向被告发出（2016）第01号《解除商品房买卖合同通知书》，并告知“如有异议，可请求大丰市人民法院确认解除合同的效力”。被告至今没有向法院提起诉讼。由于原、被告双方签订的合同经过备案，原告要求被告同到盐城市大丰区住建局撤销备案，遭其拒绝。原告因此不能对开发的8套商品房进行销售，客观上导致损失。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望支持其诉请。 被告刘明辩称，原告所诉我与其签订了5份商品房买卖合同，我计向原告购买8套房屋，上述合同已在盐城市大丰区住房和城乡建设局作预登记备案属实；合同签订后我分别于2012年5月12日、2012年6月15日支付了案涉房屋的全部房款计5386400元。原告在房屋建成后也向我交付了房屋，且我也进行了装修并使用；原告寄送的落款时间为2016年10月9日《解除商品房买卖合同通知书》我已收悉。在接到通知书后，我进行了回复，明确表示已在合同约定的期限内缴清了全部房款，原告已将房屋交付，表示不同意解除合同。并告知原告，如有异议，可向大丰区人民法院提起诉讼。原告在没有合同约定及法律规定的可以解除合同的情形下，通知解除合同，依法不产生解除合同的效力；原告购买房屋时间发生在2012年5、6月份，原告向被告提出主张的时间是2016年10月份，已超过法律规定的两年诉讼时效，原告的诉请应依法不予支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人李洪坤述称：我同意原告的诉讼请求。我是华某公司开发白驹凤凰小区项目的负责人。2012年5月份，我向刘明借款50万元，刘明要求新丰镇政府职员张来平担保，约定月息4分，又要求我用白驹凤凰小区3号楼201室、301室、302室、404室4套商品房进行抵押，4套商品房当时的价值1268400元。订立以上商品房买卖合同时，刘明未缴纳房款，此借款我已经还了57万元。2012年6月12日，我又向刘明借款150万元，由韦铁和、倪某担保，约定月息5分，刘明又要求我用白驹凤凰小区1号楼201室、202室、203室、204室4套商品房进行抵押担保。2012年11月12日，我委托倪某通过银行偿还该借款20万元。以上抵押方式都是以我开购房收据并代表华某公司签订商品房买卖合同的方式进行的。当时收据上盖的项目部上的章，该章是我私刻的。商品房买卖合同的章盖的是华某公司的。所出具的两份收据上，第一份收据载明的借款数额是1268300元，第二份收据载明的借款数额是4108000元。实际借款仅200万元，但购房收据虚构为500多万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月30日，由原告华某公司开发的位于盐城市大丰区东侧、三十里河北侧“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”工程经过招投标由大丰市洋心洼建筑公司中标施工。2012年3月16日，原告华某公司向第三人李洪坤出具授权委托书，授权其代表原告办理大丰市白驹镇凤凰小区1号楼售楼，代收售房款事宜，并对授权人在办理售楼相关事宜中签署的一切文件和处理与之相关的一切事务均认可有效。2012年5月7日、5月9日、6月12日，原、被告签订了5份商品房买卖合同（合同编号0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612），被告计向原告购买由原告开发建设的“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”8套房屋（房号为第1幢201室、202室、203室、204室、第3幢201室、301室、302室、404室），房屋总价款为5386400元。上述合同签订后，第三人李洪坤以盐城华某置业有限公司白驹项目部的名义分别于2012年5月12日，6月15日向被告刘明出具了合计购房款为5386400元的收据二份，该收据收款方式均载明为“现金”。上述合同已在盐城市大丰区住房和城乡建设局作预登记备案。2016年10月9日，原告以被告没有按照合同约定时间向原告交付房款，原告也没有按合同的约定在2012年12月31日前交付房屋为由，向被告发出（2016）第01号《解除商品房买卖合同通知书》，被告对此回应不同意解除商品房买卖合同。2020年8月12日，原告就案涉房屋买卖效力等争议向本院提起诉讼。 另查，由原告华某公司开发建设的“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”至今未能完成竣工验收。 又查，被告刘明在庭审中自认其在2012年期间与第三人李洪坤商谈过50万元和150万元两笔借款事宜，并与李洪坤发生过民间借贷关系，后其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋。庭审中其又陈述其两次支付的购房款是交给李洪坤的，其中通过银行分三笔累计汇款185万元，其余按第三人李洪坤的要求以现金给付，两次付款均通过汇款和现金这两种方式完成。但第三人李洪坤否认其要求过被告刘明以现金方式支付购房款。 本院认为，商品房销售合同是指房地产企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点是：一、案涉5份商品房买卖合同是否有效？二、案涉5份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？现分别作如下评判： 一、案涉5份商品房买卖合同是否有效？要确认上述合同的效力，首先要确认刘明与华某公司之间的法律关系性质。本案中，华某公司主张案涉商品房买卖合同未实际履行；刘明主张与华某公司之间系商品房买卖合同关系，已实际履行；李洪坤主张刘明与华某公司签订商品房买卖合同系其向刘明的借款提供担保。由于本案三方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明双方签订的相关合同情况、履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，以认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。 第一，从合同履行的方式看，原告授权的卖房人第三人李洪坤向被告刘明出具的是购房款现金收据而非应由原告出具的，符合财税法规的购房款发票，此种履行方式具有非常的不合理之处。 第二，在2012年期间被告刘明与第三人李洪坤商谈过借款200万元事宜后，其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋。被告刘明突然决定一次性购买多套位于非大丰区中心区域，且无明显投资效益的乡镇商品期房，其投资动机显然存疑。 第三、从被告刘明自述其支付购房款的方式看，其两次付款均通过汇款和现金这两种方式完成，显然不符合正常房屋买卖的交易常规，并与购房款收据中载明的收款方式为“现金”自相矛盾，且其在诉讼中未能举证证明其以现金方式向李洪坤交付购房款的事实。而其自认的关于在2012年期间与第三人李洪坤商谈过200万元借款事宜，后其直接通过第三人李洪坤购买了案涉房屋的事实，以及其通过银行分三笔累计汇款185万元给第三人李洪坤，李洪坤述称已还部分借款并经其承认的事实恰恰与民间借贷中用房屋作担保的特点相符。 由上述几点分析可见，刘明与华某公司签订商品房买卖合同的实质是为李洪坤向其借款所作的担保，刘明与华某公司不存在真实商品房买卖的意思表示，故以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。 二、案涉5份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？本案中，刘明与华某公司签订的商品房买卖合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，华某公司为李洪坤借款提供担保，将房屋买卖合同备案实质上是为了保证借款顺利偿还的一种履行方式。但备案登记是房屋管理部门对销售的房产进行行政管理的一项手段，应当以有效的商品房买卖合同为依据和前提。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”对于这种名为房屋买卖实为民间借贷担保的房屋买卖合同，如出借人主张权利应按民间借贷法律关系进行处理。故应当撤销案涉5份商品房买卖合同的备案登记。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告盐城华达置业有限公司与被告刘明于2012年5月7日、5月9日、6月12日签订的盐城市大丰区白驹镇凤凰小区商住楼5份商品房买卖合同无效（合同编号为：0573682320120507、0573689220120509、0573689320120509、0573689420120509、0573780420120612）。 二、被告刘明协助原告盐城华达置业有限公司到合同登记机关办理上述第一项5份合同中8套商品房（房号为第1幢201室、202室、203室、204室、第3幢201室、301室、302室、404室）买卖合同备案撤销手续，本判决生效后30日内履行完毕。 三、驳回原告盐城华达置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费49585元，减半收取24792.5元，由原告盐城华达置业有限公司负担8264元，被告刘明负担16528.5。被告刘明于本判决生效之日起30日内将上述应负担的案件受理16528.5元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××63。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 王小平 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 徐 嘉 书 记 员 施 慧 附录法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 2、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。