大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1647号 原告：李娜，女，1974年10月22日出生，汉族，住大连市甘井子区。 原告：刘展，男，1969年7月21日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李娜（系原告刘展妻子），1974年10月22日出生，汉族，住大连市甘井子区。 被告：大连圣岛房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区凌水街道河口村，统一社会信用代码：912102317364211314。 法定代表人：秦安昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方园，女，1971年6月6日出生，满族，该公司经理，住大连。 原告李娜、刘展与被告大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李娜（暨原告刘展的委托诉讼代理人）、刘展，被告圣岛公司的委托诉讼代理人方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娜、刘展向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房屋产权登记证书违约金89600元（自2016年11月28日起至2017年8月11日止共计256天）及逾期支付该违约金产生的利息（自2017年8月12日起支付至实际支付日止，其中自2017年8月12日起至2019年8月20日止按人民银行同期商业贷款基准利率1.5倍计算利息，自2019年8月21日起至实际支付日止按全国银行业同业拆借报价利率计算利息)。事实和理由：二原告于2014年11月28日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发位于大连市甘井子区小平岛梦海西园别墅XX号商品房（建筑号X区X组团XX#)。二原告于2014年11月28日一次性付清房款3500000元。2017年6月28日，为办理房产证，原、被告又签订一份《商品房买卖合同》，原合同被被告收回。合同第十五条约定，出卖人应于2016年11月28日前办理房屋产权登记证书，如因为出卖人的责任，自房屋交付日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人己支付房款的日万分之一承担赔偿金。被告于2017年8月11日为二原告办理完毕房屋权属登记，共计逾期256天，损害了原告的利益，应当按照合同约定支付逾期办证违约金。但原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。 被告圣岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告起诉逾期办理产权证的违约金计算依据错误，原告主张违约金起算日为2016年11月28日，是原告2014年11月28日购房后两年，该日期并非交房日期。《商品房买卖合同》第十五条约定：办理所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起算，故原告主张逾期办理产权违约金自购买日两年后起算没有法律依据。2、被告不存在逾期办理产权的违约行为。原告签署的一系列领房手续，显示案涉房屋交付时间为2015年10月19日，根据该交房时间逾期办理产权的起算日期应为2017年10月19日，而原告起诉状中也主张其实际产权办理的时间为2017年8月11日，故被告不存在逾期办理产权的违约行为。3、原告要求被告支付逾期办理产权违约金利息没有法律依据，依法不应予以支持。4、经与高新区房屋管理局核实，案涉房屋取得初始登记的时间为2016年11月11日，具备办理产权的时间为2017年6月26日，被告已电话通知二原告办理产权时间。二原告于2017年6月28日与被告签订《商品房买卖合同》（备案合同），并开具结算发票，可以证明二原告接到了被告的电话通知。5、二原告于起诉状中没有写明具体日期，如二原告于2020年6月28日之后起诉，则已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人提供的不动产权登记证书、《商品房买卖合同》、增值税普通发票、招商银行户口历史交易明细表、《入住通知书》、《入住流程会签单》、《圣汐湾别墅移交业主物品清单》、《入伙资料交接单》、物业费收据、初始登记证书等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。2014年11月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于大连市甘井子区小平岛梦海西园别墅XX号商品房，建筑面积243.83平方米，总房款3500000元。二原告于2014年11月21日支付购房款1900000元，于2014年11月28日支付购房款1600000元，共计3500000元。 合同签订当日，被告向二原告发送《入住通知书》及《入住流程会签单》，以书面方式通知二原告于2014年11月28日办理入住手续，交付中心设有身份确认、文件确认、物业收费、钥匙领取四个办理处，二原告办理房屋交付时需携带《入住通知书》回执、《入住流程会签单》、购房合同、发票等手续，并需以现金方式支付前期物业费及首年供暖费等相关费用。但二原告在办理入住手续时，因对物业费收费面积存有争议，故未在当天交纳物业费。根据原告提供的《入住流程会签单》，其身份确认、文件确认、缴采暖费的时间均记载为2015年4月22日，缴物业费、领取钥匙、验房售楼的时间均为空白。 2015年10月19日，二原告再次到被告处办理入住手续，领取入户铜门钥匙、阳台门钥匙、车库开门机遥控器等物品，签署《入伙资料交接单》及《圣汐湾别墅移交业主物品清单》，并于当日交纳2015年4月22日至2016年4月30日期间的物业费17391.9元，并交纳首年供暖费11385.92元。 2016年11月11日，被告取得案涉房屋的产权初始登记证书，产权证号为大房权证高单字第××号，权利人为大连圣岛房地产开发有限公司。 2017年6月28日，为办理房产证，原、被告重新签订《商品房买卖合同》及补充协议（即备案合同），被告将原《商品房买卖合同》收回。二份《商品房买卖合同》除签订时间不一致外，其余合同条款均一致。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。第十五条约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人己支付房款的日万分之一承担赔偿金。补充协议第十条约定，在房屋交付时，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付以下费用：1、物业管理费；2、垃圾清运费；3、第一个采暖期的采暖费。买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任。补充协议第十一条约定，双方同意《合同》第十一条变更为买受人应按合同规定的交付时间自行到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。被告于2017年6月28日向二原告开具金额为3500000元的商品房结算发票。 2017年8月11日，二原告取得案涉房屋的不动产权登记证书，产权证号为辽（2017）大连高新园区不动产权第XXXXXX号，权利人为李娜、刘展。 本院认为，原、被告于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉房屋的交付时间；二、被告是否存在逾期办证的违约行为；三、原告主张逾期办证违约金的利息是否有事实及法律依据；四、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。 关于第一项争议焦点。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，办理房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。根据本案查明事实，可以确认被告通知原告交房的时间为2014年11月28日，原告交纳案涉房屋物业费的起始时间为2015年4月22日，原告领取案涉房屋钥匙的时间为2015年10月19日。故结合案涉合同约定、商品房交易惯例及司法实践，本院确认案涉房屋的实际交付日期以原告物业费交纳的起始日期为准，即2015年4月22日。原告主张案涉房屋于2014年11月28日交付的主张不能成立，理由如下：一、案涉补充协议第十一条约定，钥匙交接视为房屋交付使用，该约定对双方当事人具有法律约束力。根据原告提供的《入住通知书》及《入住流程会签单》，均未载明案涉房屋钥匙已于2014年11月28日领取。而根据原告李娜签字确认的《圣汐湾别墅移交业主物品清单》，可以确认原告领取钥匙的时间实为2015年10月19日。二、根据原告提供的《入住通知书》及《入住流程会签单》，可以确认案涉房屋交付的主要流程为身份确认、文件确认、物业收费及钥匙领取四个环节。但根据原告自认，其因对物业费收费面积存有异议，并未于2014年11月28日交纳物业费。故根据案涉合同补充协议第十条“在房屋交付时，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付以下费用：1、物业管理费；2、垃圾清运费；3、第一个采暖期的采暖费。买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任”之约定，二原告于2014年11月28日并未完成房屋交付流程，不能认定该日系案涉房屋的实际交付日期。三、根据原告提供的《入住流程会签单》，其中钥匙领取环节之前的身份确认、文件确认、缴采暖费环节的时间均记载为2015年4月22日，亦可佐证原告未于被告通知交房当日办理完毕房屋交付手续的事实。由此可见，原告主张房屋交付日期为2014年11月28日缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告主张案涉房屋于2015年10月19日交付的答辩意见，由于被告已于2014年11月28日通知原告交付房屋，且原告已于2015年10月19日补交自2015年4月22日起的物业费，若以《圣汐湾别墅移交业主物品清单》载明的领取钥匙时间（2015年10月19日）作为案涉房屋的交付日期，不仅有违法律的公平原则，且与常理不符，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。 关于第二项争议焦点。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人己支付房款的日万分之一承担赔偿金。根据该条合同约定及逾期办证违约责任认定的司法实践，应以案涉房屋具备办证条件之日作为被告完全履行该项合同义务的日期。故根据被告提供的案涉房屋初始登记证书的登记时间（2016年11月11日）及双方当事人庭审陈述（被告称其于2017年6月26日电话通知原告可以办理产权证，原告认可2017年6月28日《商品房买卖合同》系为办理产权证所补签），可以认定双方补签备案合同之日为案涉房屋具备办证条件的日期，即2017年6月28日。综上，被告存在逾期办证的违约行为，其应自2017年4月23日至2017年6月28日（共计67天）按照原告己支付房款的日万分之一向原告支付逾期办证违约金23450元（3500000元×67天×日万分之一）。关于原告主张以其取得房屋权属证书之日作为逾期办证违约金计算的截止日期的意见，由于房屋权属证书的取得受权利人实际办理日期及登记机关办理业务期限的影响，故原告的该项主张既不符合合同约定，亦不符合商品房交易惯例及法律的公平原则，本院不予采纳。 关于第三项争议焦点。由于逾期办证违约金的赔付已经涵盖原告的实际损失及被告违约的惩罚性赔偿，其要求被告支付逾期办证违约金的利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于第四项争议焦点。由于原告取得案涉房屋不动产登记证书的时间为2017年8月11日，应以该日作为诉讼时效期间的起算点。故原告于2020年7月30日起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效期间的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连圣岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李娜、刘展逾期办证违约金23450元； 二、驳回原告李娜、刘展的其他诉讼请求。 案件受理费2432元，由原告李娜、刘展负担2000元，由被告大连圣岛房地产开发有限公司负担432元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘 博 人民陪审员  窦红艳 人民陪审员  杨 梓 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  谷 郁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。