天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4188号上诉人（原审原告）：胡建发，男，1968年9月19日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：褚金和，天津洪允德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市赤龙房地产开发有限公司，住所地天津市津**双港镇久隆街（双港慈善中心旁）。法定代表人：刘桂发，经理。委托诉讼代理人：牛雅楠，天津星泽律师事务所律师。上诉人胡建发因与被上诉人天津市赤龙房地产开发有限公司（以下简称赤龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡建发上诉请求：撤销一审法院判决书，改判支持胡建发一审全部诉讼请求；一、二审诉讼中产生的所有费用由赤龙公司承担。事实和理由：一审程序不合法，且一审庭审中也没对证据及焦点问题归纳论证。一审法院没有审查赤龙公司在“房屋商业租赁中，该房屋竣工手续及房屋产权手续和房屋租赁实行登记备案制度”，进一步证实赤龙公司对案涉房屋未取得竣工验收，亦没有任何房屋产权手续，其出租案涉房屋为违法租赁。赤龙公司采用了欺骗手段与胡建发签订了商业用房租赁协议，应赔偿给胡建发造成的各项损失。赤龙公司辩称，胡建发的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。胡建发向一审法院起诉请求：1．请求一审法院依法确认胡建发与赤龙公司于2014年7月10日签订的《商业用房租赁协议》无效，并由赤龙公司返还胡建发房屋租金296,929元、保证金10,000元及利息（自2014年7月1日至2019年12月31日，以306,929元为基数，按照同期银行贷款利率的3倍计算）；2．请求一审法院判令赤龙公司赔偿胡建发装修费用及家具电器损失共计1,124,773元；3．请求一审法院判令赤龙公司赔偿胡建发因房屋漏雨及没有消防用水设备造成胡建发的经济损失100,000元；4．本案的诉讼费用、评估费用由赤龙公司承担。一审法院认定事实：2014年7月10日，赤龙公司（出租人）与胡建发（承租人）签订《商业用房租赁协议》，约定赤龙公司将天津市津南区双港镇鑫港园商业街商铺34号楼4号、5号、8号房屋租赁给胡建发使用，用于开办快捷宾馆，租期为4年，自2014年7月14日至2018年11月14日，租金每年缴纳一次，胡建发需在每年租期开始的前30日内将下一年度租金一次性交付给赤龙公司，四年租金分别为296,929元、305,837元、321,129元、337,185元，逐年递增。协议签订后，赤龙公司如约交付了租赁房屋，胡建发亦交付了第一年的租赁费。2016年1月12日，因胡建发未按期支付租金，赤龙公司诉至一审法院，请求一审法院判令胡建发支付2015年11月14日至2016年11月14日的租金305,837元及违约金，胡建发提出反诉，要求赤龙公司返还2014年至2015年的租金296,929元，一审法院于2016年5月27日作出（2016）津0112民初379号民事判决书，判令赤龙公司于判决生效后三日内返还胡建发2014年11月14日至2015年4月28日的租金135,855元，判令胡建发于判决生效后三日内给付赤龙公司2015年11月14日至2016年11月13日的租金305,837元及违约金7,071元。上述判决作出后，胡建发不服，向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）津02民终3894号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月20日，因胡建发未按期支付租金，赤龙公司再次诉至一审法院，请求一审法院判令解除双方于2014年7月10日签订的《商业用房租赁协议》，判令胡建发将天津市津南区鑫港园商业街商铺34号楼4号、5号、8号房屋腾空并返还赤龙公司，判令胡建发向赤龙公司支付自2016年11月14日起至2018年7月13日的租金545,919元及逾期支付租金的违约金41,494元，判令胡建发向赤龙公司支付自2018年7月14日起至合同解除之日的租金（按合同约定的2018年租金标准计算）及自合同解除次日起至胡建发实际返还房屋之日的房屋占用费（按合同约定的2018年租金标准的双倍计算，即每平方米每月55元），本案诉讼费及因诉讼产生的一切费用由胡建发承担。一审法院于2018年8月28日作出（2018）津0112民初6851号民事判决书，判决双方于2014年7月10日签订的《商业用房租赁协议》于本判决生效之日解除，胡建发于本判决生效后七日内将天津市津南区鑫港园商业街商铺34号楼4号、5号、8号房屋腾空并返还赤龙公司，胡建发于本判决生效后七日内给付赤龙公司2016年11月14日起至2018年7月13日的租金545,919元及违约金41,315元，胡建发于本判决生效后七日内给付赤龙公司自2018年7月14日起至本判决生效之日的租金（按照年租金337,185元的标准计算）及自本判决生效次日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按照每月每平方米55元的标准计算）。上述判决作出后，双方均未上诉，但胡建发未按判决内容履行。在该案执行阶段，双方于2019年6、7月份进行了交接，胡建发将电视、空调、热水器、床、柜子等搬出后，将房屋交还给了赤龙公司。另查，天津市规划和自然资源局津南分局于2019年12月16日收到褚金和提出查询津南区双港镇鑫港园商业街商铺34号楼项目的建设用地审批书、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的申请，该局于2019年12月26日为褚金和出具政府信息公开答复书（编号：2019-175）：经查询，您申请的政府信息本行政机关不存在。赤龙公司亦当庭陈述涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，赤龙公司提交2007年8月23日天津市建设管理委员会文件（建房［2007］921号），天津市建设管理委员会同意由赤龙公司建设双港镇鑫港湾居住区四段项目，项目四至为东至九隆街、南至规划支路一、西至五大街、北至梨双路，规划总建筑面积97100平方米，其中住宅面积73000平方米，配套公建面积24100平方米。一审法院认为，胡建发提交的天津市规划和自然资源局津南分局政府信息公开答复书附图显示的申请查询地块及赤龙公司提交的标准地名证中34号楼均在天津市建设管理委员会文件批准建设的项目四至范围内，故涉案租赁房屋已经主管部门批准建设，符合上述法律规定中但书部分的内容。胡建发在事实与理由中引用的《天津市房屋租赁管理规定》系地方政府规章，非法律、法规的效力性、强制性规定，违反该规章的规定不必然导致合同无效。综上，赤龙公司与胡建发于2014年7月10日签订的《商业用房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故协议应为有效，对胡建发主张确认协议无效的诉讼请求，不予支持。关于返还租金及保证金一节。一审庭审中，胡建发表示其主张赤龙公司返还租金296,929元及保证金10,000元的依据是租赁合同无效，但一审法院确认租赁合同有效。另外，胡建发曾在（2016）津0112民初379号案件的反诉请求中主张赤龙公司返还租金296,929元，该诉讼请求已经一审法院判决，胡建发在本案中再次主张亦违反“一事不再理”的原则。综上，对胡建发的该项诉讼请求及其主张的相应利息，不予支持。关于装饰装修损失一节。首先，一审庭审中胡建发表示其主张赤龙公司赔偿装修费用系基于租赁合同无效，但一审法院确认租赁合同有效。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，即便租赁合同无效，也应区分已形成附合及未形成附合的装饰装修物分别进行处理，胡建发亦无法就其主张的装饰装修物进行区分。综上，对胡建发提出的该项诉讼请求，不予支持。关于家具电器损失一节。一审庭审中，胡建发表示其主张赤龙公司赔偿装修费用系基于租赁合同无效，但一审法院确认租赁合同有效。胡建发基于合同无效主张家具电器损失亦缺乏合同依据及法律依据。综上，对胡建发的该项诉讼请求，不予支持。关于漏雨及没有消防用水设备造成的损失一节。胡建发在一审庭审中陈述该诉讼请求中的100,000元包括罚款50,000元及购置消防设备费用50,000元，但胡建发提交的代收罚款收据金额为5,000元，且该收据不能证明罚款原因是因为消防用水设备缺失导致处罚，胡建发亦未能提交购置消防设备的证据，故对胡建发的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回胡建发的全部诉讼请求。案件受理费18,585元，由胡建发负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡建发提供了如下证据：1．政府信息公开申请答复书，证明经向天津市津南区住房建设委员会查询，被告知案涉房屋天津市建设竣工验收表备案不存在；2．天津市消防救援总队政府信息公开答复书，证明案涉房屋消防意见书不存在，没有消防验收的验收手续；3．施工图预算书及相关的计价表，证明对案涉房屋投入的装修费用、电器费用等；4．视频，证明案涉房屋存在漏雨的情况；5．照片三张，证明案涉房屋装修情况。赤龙公司质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，对于证明目的不认可；对证据3、4、5真实性不认可，且装修工程的支出与赤龙公司无关。本院认为，对证据1、2的真实性双方均不持异议，本院予以确认；对证据3因系胡建发自行制作，本院不予采纳；对证据4、5因涉及胡建发关于装修损失等诉讼请求，与本案具有关联性。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．案涉租赁合同的效力问题；2．胡建发要求赤龙公司返还租金、保证金、利息、装修及家具电器损失、经济损失等是否有事实与法律依据。本院认为，通过（2018）津0112民初6851号案件，胡建发已将案涉房屋腾空，并与赤龙公司进行了交接，案涉合同项下的权利义务已经终止。现胡建发针对案涉租赁合同的效力问题提起诉讼，并要求赤龙公司返还或支付各项费用。对此，本院认为，（2016）津02民终3894号案件中已对胡建发主张赤龙公司返还2014年至2015年度租金296,929元的诉讼请求予以审理；关于装修损失、电器损失等，胡建发在合同约定期限前被判令腾交房屋系因其未按期支付租金，且双方在租赁合同中并未约定装饰装修物、电器等的处置问题；关于漏雨、没有消防用水设施造成的损失，在（2016）津02民终3894号案件中已认定案涉房屋在2015年4月29日正式营业，消防设施符合法律规定，本案中胡建发未提供足够证据证明其主张。故，一审法院判决驳回胡建发诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，胡建发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,585元，由上诉人胡建发负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月七日书记员 唐 啸