福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5137号 上诉人（原审原告）：蔡清松，男，1975年1月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张梦洋，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德霖，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈诗怡，女，1990年10月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 上诉人蔡清松因与被上诉人陈诗怡房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初5006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蔡清松上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判陈诗怡立即向蔡清松支付违约金90万元；由陈诗怡承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决法律适用错误，依法应予以改判。一、商品房未交付、存在预抵押情况即转卖他人系二手房交易市场的普遍现象，一审判决认定该风险应由蔡清松自行承担与市场交易习惯不符，于法无据。首先，陈诗怡虽未取得案涉商品房的所有权，但已与福建侨成房地产开发有限公司就案涉商品房买卖事宜向晋江市住房和城乡建设局房产登记交易中心申请并完成商品房期房买卖合同登记备案。据此，蔡清松对该商品房买卖合同登记备案的审查系已尽到买受人的注意义务。其次，案涉商品房存在因办理购房贷款而预抵押给银行的情况，系二手房交易市场的普遍现象。双方在案涉《商品房转让合同》中已约定由蔡清松代陈诗怡向银行支付自2017年6月1日起的按揭贷款本息，据此，蔡清松有理由相信，只要双方依照合同约定履行合同义务，合同即可顺利履行完毕，故案涉商品房并不存在履行的障碍。因此，一审法院认定“蔡清松无视案涉商品房可履行的权利障碍，由此造成风险应自行承担”，系增设蔡清松在商品房买卖关系中的义务，于法无据。二、一审判决认定案涉《商品房转让合同》有效的同时，又认为蔡清松应自行承担因房屋买卖造成的风险，明显矛盾。蔡清松与陈诗怡签订的《商品房转让合同》中，对于案涉商品房权属状况、抵押情况已有明确说明。基于上述情况，双方在《商品房转让合同》第八条明确约定合同履行过程中双方的违约责任。三、蔡清松停止继续代陈诗怡缴纳案涉商品房抵押按揭贷款系出于保护自身合法利益的自我救济行为，不构成违约。2018年11月5日，中国建设银行股份有限公司晋江分行(以下简称“建行晋江分行”)起诉泉州黛莉贸易有限公司、陈诗怡要求偿还贷款本金200万元及相应利息。鉴于建行晋江分行系案涉商品房按揭贷款的银行，陈诗怡通过建行晋江分行获知，因上述案件情况该银行拟提前回收陈诗怡的商品房按揭贷款。因案涉商品房处于抵押状态，无法办理过户手续，若蔡清松继续代陈诗怡偿还按揭贷款可能造成更大损失。四、案涉《商品房转让合同》已对双方违约责任作出明确约定，陈诗怡未能依约履行合同义务，应承担相应违约责任。案涉《商品房转让合同》第八条第6款约定，因陈诗怡违反本合同约定义务，致使合同目的落空的，除应返还蔡清松已付购房款外，还应按本合同约定转让总价款的一倍向蔡清松支付违约金，以及赔偿蔡清松因此造成的全部损失。本案系因陈诗怡与福建侨成房地产开发有限公司达成解除其《商品房买卖合同》，致使案涉《商品房转让合同》合同目的无法实现，蔡清松有权依据合同约定要求陈诗怡支付违约金。结合本案实际履行情况，蔡清松依照合同约定金额的20%即90万元主张违约金，系属于合理范围之内，符合法律规定，应予支持。 陈诗怡辩称，陈诗怡认同蔡清松代其支付按揭贷款的事实，但蔡清松要求支付资金占用期间的利息及违约金没有事实和法律依据，应予以驳回。1.案涉《商品房转让合同》依法没有成立，该转让合同没有约定转让价格，转让价款处是空白的，因此该转让合同至今没有成立，不存在解除的情形。2.若法庭认定案涉转让合同成立，则转让合同属于无效合同。双方签订该合同不是双方真实意思表示，该合同是因陈诗怡的前男友陈永生结欠蔡清松大额赌债，致使陈诗怡被迫与蔡清松签订该份不合常理的合同，虽然该合同约定房屋总价款450万元，但双方在第一期的约定是空白的，另外在（2020）闽0582民初6641案件中，也是因为陈诗怡前男友结欠大额赌债的原因，签订了另外一套上悦城的房产，明显双方签订的该合同是以合法形式掩盖非法目的，并非双方真实意思表示，根据合同法52条规定是无效合同。3.如果法庭认为《商品房转让合同》依法成立、有效，陈诗怡也无需支付蔡清松占用期间利息及违约金。蔡清松自2018年12月14日缴纳最后一笔按揭贷款本息后便停止继续代陈诗怡缴纳房屋按揭贷款本息，导致福建侨城房地产开发有限公司与陈诗怡解除案涉商品房的买卖合同并收走案涉商品房。陈诗怡与蔡清松的房屋转让合同目的无法实现的过错在于蔡清松。 蔡清松向一审法院起诉请求：1.解除蔡清松与陈诗怡于2017年5月15日签订的《商品房转让合同》；2.陈诗怡立即返还蔡清松代为支付的按揭贷款共计407991.18元，并支付每期按揭贷款支付之日起至实际还清款项之日止的资金占用利息（计算标准详见《资金占用利息计算明细表》）；3.陈诗怡支付违约金90万元。 一审法院认定事实：1.2017年5月15日，蔡清松与陈诗怡签订《商品房转让合同》一份，约定陈诗怡将其向福建侨成房地产开发公司购买的位于晋江市安海镇海东××号××地块）Ａ-19幢103单元商品房一套（《商品房买卖合同》编号为201608190003）以450万元转让给蔡清松，则由蔡清松代陈诗怡向银行支付自2017年6月1日起的按揭贷款本息；合同签订时，案涉商品房尚未交付给陈诗怡，陈诗怡尚未取得案涉商品房所有权，且案涉商品房处于预抵押状态。2.蔡清松于2017年5月31日、2017年6月30日、2017年7月31日、2017年8月29日、2017年9月28日、2017年10月30日、2017年12月1日、2017年12月28日、2018年1月29日、2018年2月26日、2018年3月27日、2018年4月29日、2018年5月30日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月27日、2018年9月27日、2018年10月30日、2018年12月14日代陈诗怡支付了银行按揭贷款每期各21473.22元共计407991.18元。3.2019年5月29日，陈诗怡在（2019）闽0582民初3942号案件中与福建侨成房地产开发有限公司达成解除双方于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201608190003）及其附件的调解协议。 一审法院认为，蔡清松与陈诗怡之间的《商品房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。本案案涉商品房已因陈诗怡在（2019）闽0582民初3942号案件中与福建侨成房地产开发有限公司达成解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201608190003）被收回，致使案涉《商品房转让合同》的合同目的不能实现，蔡清松以诉讼方式请求解除双方签订的合同，陈诗怡经法院送达起诉状等应诉材料时视为通知已到达，故蔡清松请求解除双方于2017年5月15日签订的案涉《商品房转让合同》有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，蔡清松已代陈诗怡支付了银行按揭贷款共计407991.18元，蔡清松请求予以返还并支付自每期按揭贷款支付之日起至还清款项之日止的资金占用利息，符合法律规定，予以支持。关于资金占用利息蔡清松在计算明细表中请求2019年8月19日前的利息按银行同期同类贷款基准利率计算、2019年8月20日之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，予以准许。双方签订合同时，蔡清松明知案涉商品房尚未交付、陈诗怡尚未取得案涉商品房的所有权，且案涉商品房存在预抵押的情形仍进行交易，其无视案涉商品房可履行的权利障碍，由此造成的风险应自行承担，故蔡清松请求陈诗怡支付违约金90万元的诉讼请求，不予支持。陈诗怡抗辩案涉《商品房转让合同》系受胁迫签订、以合法形式掩盖非法目的，蔡清松予以否认，陈诗怡未提供任何证据予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除蔡清松与陈诗怡于2017年5月15日签订的《商品房转让合同》；二、陈诗怡应于判决生效之日起十日内返还蔡清松代为支付的按揭贷款407991.18元，并支付资金占用利息（以21473.22元为基数分别自2017年5月31日、2017年6月30日、2017年7月31日、2017年8月29日、2017年9月28日、2017年10月30日、2017年12月1日、2017年12月28日、2018年1月29日、2018年2月26日、2018年3月27日、2018年4月29日、2018年5月30日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月27日、2018年9月27日、2018年10月30日、2018年12月14日起至2019年8月19日止按银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回蔡清松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42800元，减半收取21400元，由蔡清松负担6400元，陈诗怡负担15000元。 经审查，二审中，当事人未提供证据。除一审查明的双方约定陈诗怡将案涉商品房“以450万元转让给蔡清松”事实外，当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。 本院认为，蔡清松购买案涉商品房时知晓陈诗怡尚未取得案涉商品房所有权，且案涉商品房设有银行按揭贷款抵押但未重新办理抵押，而是继续以陈诗怡的名义偿还按揭贷款，蔡清松对若未按时足额偿还按揭贷款而产生的风险应具有预期。（2019）闽0582民初3942号案件调解书体现因蔡清松未能代陈诗怡按期偿还银行按揭贷款导致福建侨成房地产开发有限公司作为保证人被按揭银行扣划款项后，福建侨成房地产开发有限公司诉请法院解除其与陈诗怡的《商品房买卖合同》及收回案涉商品房。案涉商品房现因福建侨成房地产开发有限公司行使解除权被收回，蔡清松与陈诗怡之间的商品房转让合同目的无法实现，陈诗怡不具有过错，故蔡清松请求陈诗怡支付违约金90万元没有合同依据，不予支持。 综上所述，蔡清松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由蔡清松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪颍雅 审 判 员 郑 励 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十二月三日 法官助理 陈伟莲 书 记 员 梁锡鸿 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。