江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2416号上诉人（原审原告）：陈伟，男，1979年5月25日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。上诉人（原审原告）：巫凤清，女，1984年7月4日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。上诉人（原审原告）：陈征翔，男，1953年7月6日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：陈伟，系陈征翔儿子。上诉人（原审原告）：王玉珍，女，1954年2月7日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：陈伟，系王玉珍儿子。被上诉人（原审被告）：江西富瑞房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市泰和县澄江大道**。统一社会信用代码：913608267460941621。法定代表人：肖立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄燕花，江西荟萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚松，该公司员工。上诉人陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍因与被上诉人江西富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈伟、巫凤清、陈伟同时作为陈征翔、王玉珍的委托诉讼代理人、被上诉人富瑞房产公司的委托诉讼代理人刘亚松、黄燕花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还购房款59,290.8元及逾期利息10,968.8元（自2017年8月8日起按年利率6%计算至2020年9月7日，以后利息照算至实际付清之日止）；2、判令被上诉人支付逾期办证违约金6,361.65元；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2014年1月28日陈征翔按被上诉人要求通过九江银行向被上诉人股东李学云转账1,272,330元，银行业务中注明用途为购房款，被上诉人盖章确认。2016年4月25日税务机关开具购房发票，售房款1,213,039.2元。上诉人在一审中提交支付1,232,330元购房款凭证，被上诉人也盖章确认股东的收款行为，一审法院认定房款为1,232,746元，对于差额39,584元并非是被上诉人收取。一审法院要求上诉人举证证明被上诉人收到1,232,330元，属举证责任划分错误。2、2017年11月1日上诉人收到产权证，至此才能以产权人身份主张权利，诉讼时效应当从收到产权证之日起计算，至本案诉讼尚未超过诉讼时效。富瑞房产公司辩称，上诉人主张我方收取1,272,330元房款，其应当承担举证责任。涉案房产实际是由李学云出售，我方是配合李学云办理相应手续。按照合同约定上诉人主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍向一审法院起诉请求：1．判决富瑞房产公司返还购房款59,290.8元，契税12,918.82元，物业维修基金181元；2．判决富瑞房产公司支付逾期办证违约金和利息，总金额为34,493.6元；3．本案诉讼费由富瑞房产公司承担。一审法院认定事实：2014年1月28日，陈征翔通过九江银行向案外人李学云转账支付了1272330元，银行个人业务委托书注明的用途为购房款。同日，富瑞房产公司开具了一张1232746元的收据。2014年2月11日，陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍与富瑞房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为20140100046。合同约定：陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍向富瑞房产公司购买位于泰和县西侧）香寓花城34幢商-36号店面，店面总价为1232746元。合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”。合同第六条约定：“买受人按一次性付款方式按期付款：买受人签约当日一次性付房款1232746元。”2014年6月26日，买方将购房契税49310元和物业维修基金11310元支付给富瑞房产公司。2016年4月25日，泰和县地方税务局开具了购房发票，售房款为1213039.2元。2016年7月15日，泰和县房地产管理局收取物业维修基金11129元。2016年7月26日，泰和县地方税务局开具契税完税证明，金额为36391.18元。2018年2月11日，泰和县房地产管理局通过银行转账向陈征翔退回契税及物业维修基金13100元。2017年8月8日，泰和县不动产登记局颁发赣（2017）泰和县不动产权第××号不动产权证书。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。陈征翔向案外人李学云支付了1,272,330元，富瑞房产公司认可收到合同约定的购房款1,232,746元，剩余款项39,584元，陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍未提交证据证明系富瑞房产公司收取，故其主张富瑞房产公司返还购房款39,584元的诉讼请求，一审法院不予支持。陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍购买店铺的产权登记面积为139.11㎡，比《商品房买卖合同》约定的面积141.37㎡少2.26㎡，依据合同约定，富瑞房产公司应当返还购房款19,707.2元（8,720元×2.26㎡），对该项诉讼请求，一审法院予以支持。2018年2月11日，陈征翔已经通过银行转账领取了应当退回的契税及物业维修基金13,100元。陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍主张返还契税和物业维修基金的诉讼请求，一审法院不予支持。双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年2月11日，办证期限届满之日为2014年5月10日，逾期办证的诉讼时效适用一般的诉讼时效，即3年。富瑞房产公司辩称逾期办证的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院对富瑞房产公司的该辩解意见予以采纳，陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍主张逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。因富瑞房产公司未及时向买方返还购房款19,707.2元，给买方造成了逾期利息损失，陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍主张富瑞房产公司支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院予以支持，利息应当自不动产权证书登记之日即2017年8月8日起按年利率6%计算至实际付清之日止，至2020年9月7日止的逾期利息为3,645.84元（19,707.2元×6%×3年＋19707.2×6%÷12个月×1个月）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、富瑞房产公司于本判决生效之日起三日内向陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍返还购房款19,707.2元及逾期利息3,645.84元，总计23,353.04元（逾期利息计算至2020年9月7日，自2020年9月8日起以19,707.2元为基数按年利率6%计算至实际付清之日止）；二、驳回陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍的其他诉讼请求。案件受理费1,216元，由陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍承担1,024元，由富瑞房产公司承担192元。二审中，当事人未提交证据。二审另查明，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。上诉人自认于2014年6月26日收房。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人以被上诉人收取购房款1,272,330元为由，要求被上诉人对超出产权登记面积部分的房款予以退还。涉案《商品房买卖合同》约定房屋总价1,232,746元，被上诉人出具的收款收据显示收取购房款1,232,746元。上诉人主张的购房款并未直接支付给被上诉人，而是支付给案外人李学云。上诉人提交的现有证据不足以证明被上诉人收取购房款1,272,330元，故其要求被上诉人返还超额支付的购房款，证据不足。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，上诉人于2014年6月26日收房，按合同约定，被上诉人应在交房后90日内将办理产权证需要的资料提交登记机关备案，即2014年10月4日前完成登记资料备案。至本案诉讼，已超过法律保护的三年诉讼时效。故上诉人要求支付逾期办证违约金及利息于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,723元，由陈伟、巫凤清、陈征翔、王玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  吴富强审判员  罗良华二〇二〇年十一月二十三日法官助理郭琴书记员谢佳艺