广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17530号上诉人(原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码：914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈昱瀛，男，汉族，1997年4月24日出生，住所，住所地：广东省深圳市宝安区div>委托诉讼代理人：陆进沂，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶礼宁，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人陈昱瀛房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初12739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金地北城公司的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回陈昱瀛的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈昱瀛承担。事实与理由：一、一审判决曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条的规定，适用法律错误。1.金地北城公司认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条“但是”条款的规定，将商品房的销售广告和宣传资料视为合同内容的前提和基础条件是：房屋及相关设施属于开发规划范围内的合法建筑。而本案中涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）不属于开发规划范围内的合法建筑。2.深圳市龙华区规划土地监察局作出的《限期拆除通知书》明确认定，涉案地下停车区域违法搭建成对等封闭空间的隔离墙，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，即：地下：地下室违法加建的地下**不属于“开发规划范围内”的房屋及相关设施未经政府规划主管部门批准并办理建设工程规划许可证的“违章建筑”。3.根据销售现场如实展示的《土地出让合同》、土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、规划验收合格证等，涉案房屋不包括地下室，地下，地下**规划为小区公共停车位对等封闭空间（隔离墙）。因此，涉案地下一层对等封闭空间属规划范围外的“违章建筑”，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条“但是”条款的规定，将宣传资料和样板房视为合同约定。二、没有任何证据证明涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）属“规划范围内”的房屋或相关设施，一审法院也未对该事实进行查明。金地北城公司请求二审法院对涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）是否属于“规划范围内”的房屋或相关设施作出认定，或根据《最高人民法院技术咨询、技术审核工作管理规定》向司法技术人员、相关专家（如规划局）提出咨询，根据司法技术人员、相关专家的答复再作出认定。在查明并认定事实的基础上依法撤销一审判决发回重审或改判。三、房屋买卖合同明确约定地下车库（地下（地下**、夹层卖人所有，买受人也未支付地下车库对价。如法院认定地下一层为合同内容，陈昱瀛应当按照套内建筑面积单价61737.48元标准支付合同对价。一审判决未要求陈昱瀛支付合同对价，反而判决金地北城公司赔偿不存在的“损失”没有法律依据。四、合法有效的房屋买卖合同及补充协议，已排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条“但是”条款的适用。在金地北城公司查询到的诸多生效判决中，人民法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护。需指出的是，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出约定，应适用上述司法解释的规定。本案双方签订的房屋买卖合同已经约定宣传资料和样板房不作为合同内容，陈昱瀛对此是明知的，且房屋买卖合同中约定地下车库的所有权归出卖人所有，故宣传资料和样板房不能直接构成商品房买卖合同的一部分。五、如将涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）视为合同内容，则该合同内容条款为无效条款。截止目前，金地北城公司没有取得地下一层对等封闭空间（隔离墙)的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条规定，人民法院应当认定为无效的合同内容。根据《土地使用权出让合同书》、《深圳市建设用地规划许可证》、《限期拆除通知书》，地下，地下车库不计容积率于规划范围内可出售区域，地下，地下**对等封闭空间墙）属规划范围外的“违章建筑”，不可能取得“预售许可证”，也不可能满足竣工验收的条件。将已被强制拆除的违章建筑物视为房屋买卖合同的标的物，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，亦应属无效的合同内容。将宣传资料与样板房视为合同内容，将与房屋买卖合同部分条款完全相悖、矛盾，导致截然相反的两种约定出现在同一份合同中，应当如何适用合同内容约定一审判决未给予明示。六、陈昱瀛未提交合法有效的损失证明，一审法院将损失“酌定”为房屋总价款的30%缺乏依据。陈昱瀛答辩称，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条中的“开发规划范围”是指红线范围、可建设的用地范围。二、金地北城公司在销售房屋时无论是宣传资料、广告、户型平面及效果图，还是样板房，均有宣传、展示房屋的别墅地下室（有地下负一层和地下夹层）的情况，其对此作出的说明及允诺都是具体、确定的，应当属于合同的重要组成部分。三、陈昱瀛正是因为金地北城公司对地下室的销售宣传，才决定与其订立商品房买卖合同，且是以高于同期楼盘的价格购入。四、《金地1号院风险提示》第17条、第18条，《认购书补充协议》第5条及《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）附件五第二十条及附图“4.楼层剖面图”都有清楚显示“地下室”字样，且约定地下室是房屋买受人专属的与房屋所有权不可分割的权利。这与金地北城公司销售房屋时作出的说明、允诺是能相呼应的。五、地下、地下室独立、封闭）被认定违法建筑并已强制拆除，不影响涉案合同的效力。且陈昱瀛在认购涉案房产时无从知悉该部分建筑的违法性，地下，地下**的装修也是由金地北城公司指定处理的。涉案房产为别墅，宣传、样板房展示的地下一层及地下夹层均为房屋的重要配套，具有非常重要的价值功能。金地北城公司向陈昱瀛交付的房产与约定严重不符，是严重的违约行为，且给陈昱瀛造成了巨大经济损失。陈昱瀛向一审法院起诉请求：1.判令金地北城公司赔偿陈昱瀛违约损失3431060.40元；2.本案全部诉讼费由金地北城公司负担。一审法院认定事实：一、合同签订及履行情况2016年4月16日，陈昱瀛与金地北城公司签订一份《预售合同》，约定陈昱瀛向金地北城公司购买位于深圳市宝安区观澜办事处金地塞维拉花园南区项目第25栋1层1G号房，用途为住宅，建筑面积193.96平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米人民币61737.48元，总价为人民币11436868元。《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。一审庭审中，陈昱瀛与金地北城公司双方确认涉案《预售合同》已经实际履行，陈昱瀛依照合同约定向金地北城公司足额支付了购房款，金地北城公司亦向陈昱瀛交付了涉案房产。二、样板房、宣传资料的情况陈昱瀛主张金地北城公司的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层，这应视为金地北城公司对陈昱瀛承诺涉案房地产包含有地下负一层和地下夹层。金地北城公司对此不予认可，主张陈昱瀛提交的宣传资料是有关房地产媒体在自己的宣传渠道上发布的项目推介，未经金地北城公司审核同意，该内容不能证明地下室属于交付范围，金地北城公司亦提交了样板房视频，证明其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。三、地下车库隔墙的情况2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。结合一审庭审查明的事实，涉案房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。金地北城公司向陈昱瀛交付房产时为地上三层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明别墅房号的标志予以区分；现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车位中。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案为房屋买卖合同纠纷，陈昱瀛与金地北城公司之间签订的《预售合同》及其附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的主要争议焦点为：一、关于地下负一层和地下夹层的广告宣传内容是否是预售合同的组成部分，可否作为涉案房产的交付标准；二、诉争《预售合同》及其附件中是否存在无效格式条款；三、金地北城公司是否存在违约行为以及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《预售合同》中并无关于地下负一层及夹层的约定，金地北城公司在销售涉案房产时销售广告和宣传资料所展示的房屋为五层结构，其中地上三层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为二层（即地下负一层和地下夹层），而该地下二层结构已明确、直观地向购房者进行展示。考虑涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，根据一般生活常理理解，该地下二层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响，故金地北城公司在销售广告和宣传资料中所展示的地下空间为要约，应视为合同内容，金地北城公司有义务向陈昱瀛提供包含地下二层结构（地下（地下负**和地下夹层产。金地北城公司关于该地下二层不属于预售合同的组成部分的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，金地北城公司关于地下二层结构（地下（地下负**和地下夹层传内容属于合同组成部分，《预售合同》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了金地北城公司（格式条款提供方）的责任，排除了陈昱瀛的主要权利，故该格式条款应认定为无效。关于第三个争议焦点。根据一审庭审查明的事实，涉案房产的现状为共有地上三层，地下，地下空间已与小区整体地下车库形成一体通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面。金地北城公司无法提供地下一层、夹层以及独立的楼梯、电梯给陈昱瀛单独使用，已构成违约，陈昱瀛要求金地北城公司承担违约责任，理由充分，一审法院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情节之违约责任进行约定，一审法院综合考虑金地北城公司的违约情节、过错程度以及涉案房产的现状等因素，酌定金地北城公司按照购房总价款的30%赔偿陈昱瀛损失，故金地北城公司应向陈昱瀛支付违约金3431060.40元（11436868元×30%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：金地北城公司于判决生效之日起十日内向陈昱瀛支付损失赔偿金3431060.40元。本案一审案件受理费17124元，由金地北城公司负担。一审案件受理费陈昱瀛已预缴。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本院针对涉案同一小区别墅、同一事由所致纠纷作出的（2019）粤03民终10430-10452号民事判决认定：一、金地北城公司关于“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容为房屋买卖合同的组成部分；二、金地北城公司未能提供符合合同约定的房产，应按照购房总价款的30%赔偿购房人损失。金地北城公司不服该民事判决，就前述争议事实认定及法律适用问题向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年5月26日作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回金地北城公司的再审申请。广东省高级人民法院在该民事裁定中明确表示：二审法院认定该地下室负一层和地下夹层应视为合同内容并无不当；二审法院酌定金地北城公司按照房产购房总价款30%向业主承担赔偿责任公平合理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点在于：一、关于地下负一层和地下夹层的广告宣传内容是否是涉案合同的组成部分；二、金地北城公司是否违约及如何承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场提供给购房者取阅的宣传资料及样板房均明确、直观展示陈昱瀛购买的同类型别墅有地下室负一层及地下夹层，金地北城公司向业主实际交付涉案房产时亦包含地下车库隔墙（后被有关土地监察规划部门依法拆除）。而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下负一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，对别墅的使用功能和价值均存在较大影响。按生活常理，购房者对于别墅的居住要求与对普通高层住宅不同，别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响。结合本案合同交易标的（别墅）、合同签订过程（展示宣传）、合同履行（交付房产后却被拆除地下车库隔墙）情况综合分析，宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层为涉案交易别墅房产的组成部分应是当事人缔约时的真实意思表示，依法应当视为合同内容。金地北城公司未能如约履行该交付义务，构成违约，应承担相应的违约责任。免除上述违约责任的对应格式条款既违反上述司法解释规定，亦排除了业主的主要权利，依法归属无效。综合考虑涉案房产现状、金地北城公司的违约情节、过错程度、履约情况等因素，一审法院酌定按照涉案房产购房总价款的30%向陈昱瀛赔偿损失，并无不妥，可予维持。综上所述，金地北城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34248元、保全费5000元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年九月三十日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。