湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初16145号 原告：申某，女，汉族，住湖南省邵阳市。 委托诉讼代理人：甘某，律师。 委托诉讼代理人：李某，律师。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 委托诉讼代理人：杨某，女，汉族，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 委托诉讼代理人：君某，女，汉族，系该公司员工。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某。 原告申某诉被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、被告长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、被告长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申某的委托诉讼代理人甘某、李某，被告某成公司的委托诉讼代理人杨某、被告某通公司的委托诉讼代理人君某到庭参加诉讼,被告某进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告申某向本院提出了如下诉讼请求：1.请求判令解除申某与某成公司签订的《委托经营管理协议》；2.请求判令某成公司向申某支付所欠的6个月租金17796.5元（35593元÷12×6），以及自2020年10月1日起至*幢*号公寓实际交付之日止的租金；3.请求判令某成公司向申某支付已欠违约金651元，以及自2020年10月1日起至上述房屋实际交付之日止的违约金（以逾期金额为基数，按万分之二/日计算）和合同预期收益损失；4.判令某通公司和某进公司对上述支付义务承担连带赔偿责任；5.判令三被告共同向申某交付上述房屋；6.本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2016年10月14日，申某与某成公司签订了《委托经营管理协议》，约定申某授权某成公司对其名下的涉案房屋进行全方位的管理，经营管理的收益归某成公司所有，某成公司按期向申某支付租金；如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；某成公司无正当理由逾期支付租金，应当按照逾期金额的万分之二/日的比例支付违约金。截至目前，某成公司逾期支付租金超过3个月，已构成严重违约，应当支付租金和违约金。某通公司、某进公司出具了《担保函》，其应承担连带清偿责任。申某为维护自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告某成公司辩称，1.某成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。某成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，某成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对某成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，某成公司可同意解除合同。2.关于租金，请求原告和法院考虑某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给某成公司的租金都低于某成公司支付给原告的租金，某成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非某成公司主观因素所致，某成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告申某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决某通公司不承担连带清偿责任。 被告某进公司未答辩。 根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月14日，申某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：申某将其名下位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心*幢*号房屋委托给狂买狂卖公司经营管理，建筑面积为50.57平方米，房屋实际成交价为593216元，委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2017年5月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为实际成交价6%/年，即35593元/年，租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金，某成公司在本协议签署后三个工作日内提前支付两年（即2017年5月1日至2019年4月30日）的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，申某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向申某支付违约金。同日，某通公司、某进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。申某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。 协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为某成公司。某成公司接收房屋后将涉案房屋转租给案外人杭州某物联网科技有限公司经营使用，并与杭州某物联网科技有限公司签订《物业租赁合同》，租赁期限为12年。杭州某物联网科技有限公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。 另查明，某成公司陆续向申某支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至本案法庭辩论终结，某成公司尚拖欠申某2020年2、3、4、8、9、10月共6个月的房租计17796.5元未付。 本院认为，申某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。申某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司尚拖欠申某2020年2、3、4、8、9、10月的房租17796.5元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，申某有权解除合同，但由于申某的涉案房屋已转租给案外人杭州某物联网科技有限公司经营使用，案外人将包括申某的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合杭州某物联网科技有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的杭州某物联网科技有限公司内无法准确找出申某房屋的具体空间位置，因此，申某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，案外人杭州某物联网科技有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除申某与某成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对申某的权益不会造成更大损害。因此，申某要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给申某的诉讼请求，本院不予支持。 根据查明的事实，某成公司尚拖欠申某2020年2、3、4、8、9、10月的房租17796.5元未付，故申某要求某成公司支付截至2020年10月31日的房租17796.5元，并按照合同约定支付后续房租的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告某成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故申某要求某成公司支付截至2020年9月30日的违约金651元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。申某要求某成公司支付合同预期收益损失，但没有提供证据证明，故本院不予支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为申某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故申某已尽到善意第三人的审慎注意义务。对某通公司提出的“对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效”抗辩理由，本院不予采信。因此，申某要求某通公司、某进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告申某支付截至2020年10月31日的房屋租金17796.5元； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告申某支付违约金（违约金计算至2020年9月30日为651元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任； 四、驳回申某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取131元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林