大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2075号原告（反诉被告）：大连圣汐湾物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区邻海街**，统一社会信用代码：91210231559832174T。法定代表人：秦滨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。被告（反诉原告）：高阳，女，1977年1月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。原告（反诉被告）大连圣汐湾物业服务有限公司（以下以本诉称谓行文）与被告（反诉原告）高阳（以下以本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连圣汐湾物业服务有限公司的委托诉讼代理人劳星星、徐珊珊、被告高阳的委托诉讼代理人李锴镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年6月至2020年9月的物业服务费（以下简称物业费）52,482.4元（228.62平方米×4元/月/平方米×40个月+198.79平方米×2元/月/平方米×40个月），以及自2017年6月11日按每日0.3%计算至2020年9月10日的违约金5,428元。事实和理由：原告系小平岛圣汐湾别墅区的物业服务企业，被告系小平岛圣汐湾别墅C区E组团126号别墅（以下简称案涉房屋）的业主。2014年6月4日，原、被告签署《前期物业管理服务协议》，约定被告案涉别墅建筑面积232.17平方米、赠送面积198.79平方米，物业费标准：按建筑面积（产权面积）4元/月/平方米，含地下车库公共车场管理区域的按合同赠送面积2元/月/平方米，被告应于每季初月10日前交纳物业费，如逾期交纳，自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。原告已向被告提供了物业服务，被告未向原告支付自2017年6月至2020年9月的物业费52,482.4元（其中产权面积部分物业费以不动产登记的专有建筑面积228.62平方米为基数计算）。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、《前期物业管理服务协议》签订于被告取得案涉房屋所有权之前，原告存在欺诈行为，该协议属于可撤销合同，原告不具有诉讼主体资格。二、《前期物业管理服务协议》及《补充协议》中关于对房屋赠送面积收取物业费的条款属于格式条款，且违反法律、行政法规的强制性规定，损害被告合法权益，属于无效条款。三、原告存在长时间未清扫公共区域的情况，服务质量未达到约定标准，且原告从未按合同约定公布物业费收支情况，侵犯了业主的知情权，属于违约行为，被告多次要求原告改进未果，故被告有权行使先履行抗辩权，不予支付物业费及违约金。四、原告收取水电费违法。被告向本院提出反诉请求：1.撤销《前期物业管理服务协议》，原告向被告返还对案涉房屋产权面积收取的物业费10,973.76元；2.确认《补充协议》第十条第一款及《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的对房屋赠送面积收取物业费的条款无效，原告向被告返还对案涉房屋赠送面积收取的物业费4,941.84元；3.原告向被告返还违法收取的水电费13,277.4元；4.原告公布物业管理服务费收支情况、维修基金利息收支情况、利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况、物业承接查验协议、物业管理区域相关资料；5.原告公开乌托邦听巢聚会别墅的租赁合同，并制止擅自将住宅改变为经营性用房并在物业区域内经营的行为。事实和理由：一、被告于2018年8月15日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，于2018年11月28日取得房屋所有权，原告于2014年6月4日采用欺诈的手段，使不懂房产、物业法律知识的被告与之签订《前期物业管理服务协议》，故该协议应予撤销，被告已支付的产权面积部分的物业费应返还；二、原告主张的房屋赠送面积未经测量和被告认可，《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）（以下简称《通知》）第六条第一款第二项规定：“物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积计算。未办理房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房屋测绘部门实测的房屋建筑面积计算。”故《补充协议》第十条第一款及《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的对房屋赠送面积收取物业费的条款无效，被告已支付的赠送面积部分的物业费应予返还。三、原告未经有权单位委托即代收水电费违法。四、根据《大连市物业管理条例》第四十九条规定、《前期物业管理服务协议》第五条约定，原告应公布反诉请求第三项的相关信息。五、根据《大连市物业管理条例》第五十五条规定，原告应制止擅自将住宅改变为经营性用房的行为。原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。一、案涉房屋已于2014年6月4日交付被告，被告自该日起占有案涉房屋并享受物业服务，故被告应自该日起支付物业费，而非取得房屋产权之日。二、关于对赠送面积收费问题，第一，《前期物业管理服务协议》及《补充协议》中关于对房屋赠送面积收取物业费的条款，系以划线方式明示，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；第二，《通知》第二条“住宅小区物业服务收费”第二款第五项明确规定：“商厦、写字楼、公寓和别墅及其他非住宅类物业服务的收费标准由业主（物业买受人）与物业服务企业协商确定。”案涉房屋系别墅，不属于该《通知》调整范围，且《通知》系规范性文件，不具有致使合同无效的强制效力；第三，被告在房屋交付后已多次交纳物业费，应视为被告对赠送面积以及赠送面积收费标准知情且认可。三、原告系提供代收水电费服务，原告已将代收的水电费转交给供水、供电单位。四、公示并非物业服务的主要内容，原告已提供了合同约定的物业服务，被告以此拒交物业费不能成立。五、被告第五项反诉请求与本诉无关，不应合并审理，且其他业主有权出租其所有房屋，原告无权公开业主的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：以前年度缴费发票、《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产产权证、购房发票、水电费发票、物业费发票，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房产品出库单》、业主资料登记表，拟证明案涉房屋于2014年6月4日交付。被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，提出并非被告签字。本院认为，《房产品出库单》及业主资料登记表落款处均签有被告名字，被告并未提供证据否定上述证据真实性，且上述证据具有合法性、与本案具有关联性，本院予以采信。2.关于原告提交的案外人大连凯尔富物业管理有限责任公司出具的《情况说明》，拟证明原告自2013年10月1日起为案涉小区提供物业服务。被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据属于证人证言，而证人未出庭作证，其证言不应予以采信。本院认为，该证据加盖了案外人大连凯尔富物业管理有限责任公司的印章，形式合法，被告并未提供证据否定上述证据真实性，本院对该证据予以采信。3.关于原告提交的《前期物业管理服务协议》，拟证明物业费收费标准及物业费交纳时间。被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据落款处签有被告名字，被告并未提供证据否定上述证据真实性，且上述证据具有合法性、与本案具有关联性，本院予以采信。4.关于原告提交的物业费催收记录、律师函邮寄单底联，拟证明自被告逾期交纳物业费开始，原告以微信催收、张贴催收单的方式向被告进行催收，并于2019年9月向被告邮寄律师函。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据没有被告的签字，亦没有证据证明系被告签收。本院认为，关于物业费催收记录，因没有被告签字，且原告未提供证据证明被告收到该催收文件，故本院对该证据不予采信；关于律师函邮寄单底联，因原告未提供该快递单的邮寄详情及邮寄文件，故本院对该证据不予采信。5.关于原告提交的照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务；被告提交的照片，拟证明原告提供的物业服务质量差，不符合合同约定。原、被告对对方提供的照片的真实性均不予认可。本院认为，照片仅是对客观情况一瞬间的记录，而物业服务具有持续性，上述照片不能完全反映物业服务的实际情况，且双方对照片真实性亦不予认可，故本院对上述照片证据不予采信。6.关于被告提交的大众点评软件截图，拟证明乌托邦听巢聚会别墅在案涉小区内经营并造成污染，影响业主的正常生活，且上述别墅为住宅性质房屋，原告应公开经营备案的租赁合同并限期制止擅自将住宅改变为经营性用房的行为。原告对该证据真实性不予认可，且认为该别墅出租与原告及本案无关。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，房屋租赁、经营问题与本案非同一法律关系，对该证据本院不予审查。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2013年10月1日起为被告所有的案涉房屋（坐落于大连市甘井子区所在梦海西园小区提供物业服务。2014年6月4日，建设单位大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛房地产）将案涉房屋交付被告。当日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告房屋建筑面积232.17平方米，赠送面积198.79平方米，物业费标准为按建筑面积（产权面积）4元/月/平方米，含地下车库公共车场管理区域的按合同赠送面积2元/月/平方米，被告应于每季初月10日前交纳物业费，原告每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。2018年8月15日，被告就购买案涉房屋与圣岛房地产签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。约定物业费标准为产权面积4元/月/平方米，赠送面积2元/月/平方米。被告于2018年11月28日取得案涉房屋所有权，不动产权证书记载案涉房屋专有建筑面积为228.62平方米。被告未向原告支付自2017年6月至2020年9月的物业费。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按合同约定履行交费义务，现被告未按合同约定支付自2017年6月至2020年9月的物业费，故原告有权要求被告支付。根据不动产权证书记载的案涉房屋专有建筑面积228.62平方米以及《前期物业管理服务协议》记载的赠送面积198.79平方米，本院认定上述期间物业费为52,482.4元（228.62平方米×4元/月/平方米×40个月+198.79平方米×2元/月/平方米×40个月）。对原告主张被告支付物业费52,482.4元的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出的原告存在清扫不及时、信息不公开等服务质量问题的抗辩意见，根据查明事实，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务存在瑕疵，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所支付的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不付费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到支持，故被告以上述抗辩意见为由不予支付物业费不能成立。关于原告主张违约金的诉讼请求，虽然被告欠付物业费确属事实，但本着化解矛盾的宗旨，亦为督促原告进一步完善其物业服务，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的下列反诉请求：撤销《前期物业管理服务协议》，原告向被告返还对案涉房屋产权面积收取的物业费10,973.76元，以及确认《补充协议》第十条第一款及《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定的对房屋赠送面积收取物业费的条款无效，原告向被告返还对案涉房屋赠送面积收取的物业费4,941.84元。本院认为，第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张原告与之签订的《前期物业管理服务协议》存在欺诈情形，但被告并未提供证据证明“欺诈”事实，应承担举证不能的不利后果，对其主张撤销该协议，返还产权面积部分物业费的反诉请求，本院不予支持。第二，被告主张确认《前期物业管理服务协议》中对房屋赠送面积收取物业费的条款无效，因被告依据的《通知》不属于法律、行政法规，不具有强制性效力，而《前期物业管理服务协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，至于是否完全符合《通知》的规定，不影响合同的有效性，因此，对被告主张条款无效以及返还赠送面积部分物业费的反诉请求，本院不予支持。第三，被告主张确认《补充协议》第十条第一款无效的反诉请求，该补充协议系由被告与圣岛房地产就买卖房屋而签订，该补充协议条款效力问题不属于本案物业服务合同纠纷案件审理范围，本院不予处理。关于被告要求原告返还水电费的反诉请求，原告主张其仅系提供代收水电费服务，其已将代收的水电费转交供水、供电单位，且被告未提供证据证明有其他主体向其主张水电费的事实，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告公布物业管理服务费收支情况、维修基金利息收支情况的反诉请求，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况，故本院支持被告的该项反诉请求，原告应公布自2013年10月1日即其向案涉小区提供物业服务的起始日至本判决作出之日的物业管理服务费收支情况，以及自2013年10月1日至2019年12月31日的全年维修基金利息收支情况。关于被告要求原告公布利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”以及《大连市物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行长期公布。内容发生变化的，应当及时更新：……（七）物业服务企业利用共用部位和共用设施设备经营所得每半年收支情况……”故本院支持被告的该项反诉请求，原告应公布自2013年10月1日至2020年6月30日的利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况。关于被告要求原告公布物业承接查验协议、物业管理区域相关资料的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《大连市物业管理条例》第四十九条的规定“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行长期公布。内容发生变化的，应当及时更新：（一）物业管理区域相关资料；（二）物业承接查验协议；……”故本院支持被告的该项反诉请求。关于被告要求原告公开乌托邦听巢聚会别墅的租赁合同，并制止擅自将住宅改变为经营性用房并在物业区域内经营的行为的反诉请求，本案系物业服务合同纠纷，被告该项反诉请求涉及房屋租赁、经营等问题，且涉及案外人的权益，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告高阳于本判决生效之日起十日内给付原告大连圣汐湾物业服务有限公司自2017年6月至2020年9月的物业服务费52,482.4元；二、原告大连圣汐湾物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在小平岛圣汐湾别墅区内显著位置向被告高阳等业主公布下列事项:1.自2013年10月1日至本判决作出之日的物业管理服务费收支情况；2.自2013年10月1日至2019年12月31日的维修基金利息收支情况；3.自2013年10月1日至2020年6月30日的利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况；4.物业承接查验协议；5.物业管理区域相关资料；三、驳回原告大连圣汐湾物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告高阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,259元，反诉受理费265元，由原告大连圣汐湾物业服务有限公司负担147元，由被告高阳负担1,377元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜林子人民陪审员  刘彩洁人民陪审员  朴善在二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  马 丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。