汉中市汉台区人民法院   民事判决书                  （2020）陕0702民初4383号     原告：胡科亮，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXXXXXXXXXX1。   被告：陕西汉中海德房地产开发有限责任公司，住所：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码：91610700710087382M。   法定代表人：程国际，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王栋，陕西恒爱律师事务所律师，特别授权。   原告胡科亮与被告陕西汉中海德房地产开发有限责任公司（以下简称“海德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，因范军乐、岐会兰、田汉东、张艳、罗斌、王敏、王乐、杨繁等八人还以相同案由向本院分别起诉被告海德公司，上述案件系原告等人基于同一事实和同一种法律关系分别向同一法院提起的诉讼，经当事人同意，本院决定对上述五案合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡科亮、范军乐（同时为原告岐会兰委托诉讼代理人）、田汉东（同时为原告张艳委托诉讼代理人）、罗斌（同时为原告王敏委托诉讼代理人）、杨繁（同时为原告王乐委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告海德公司的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告胡科亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告海德公司支付逾期办证违约金38727.36元（按合同约定自2015年11月1日起计算到办证之日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告海德公司于2012年12月29日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告海德公司开发的位于汉中市汉台区XX路XX城XX号楼XX单元XX室XX房一套，面积101.23平米，总价款286481元。合同第十六条关于产权登记的约定为，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内给原告办理不动产权属证书。合同签订后，原告依据合同约定付清了全部购房款，同时交纳了房屋买卖的契税，被告海德公司代收了房屋维修基金和产权证代办费用。自原告收房入住后，经多次催促，直到2019年7月18日被告才给原告办理了产权登记证书。综上，被告的行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房和逾期办证的违约责任，即按日支付房款万分之一的违约金。   围绕其诉讼请求 ，原告提交了以下证据：1、原告胡科亮身份证复印件各一份，证明原告的身份情况；2、《商品房预售合同》复印件一份，证明双方签订合同及逾期办证，应当承担违约责任的事实；3、《代缴收款凭证》复印件一份，证明被告代收维修基金、测绘费、办证费的事实；4、《税收完税证明》复印件一份，证明原告交纳契税的事实；5、《房产证》复印件一份，证明原告办理房产证的事实；6、物业票据、《入伙资料汇总》、《业主公约》、《前期物业服务协议》复印件，证明原告收房入住的事实。   被告海德公司辩称，对原告所陈述的上述事实予以认可。关于逾期办证问题，被告认为不是因其原因所致，故其不构成违约，不同意支付违约金。本案原告购买的房屋，原是被告用于东关棚户区改造拆迁安置房，因政府要完成限价房指标，在一期完工后，要求对后面的房屋以限价房对外销售。在当时，限价房需在出让土地上修建的政策并未产生，且工程开工后对前期手续已无法进行变更。2012年6月25日汉中市房屋交易中心发布保障房政策指南时才明确限价房需在出让性质的土地上修建，但此时理想城二期工程已基本竣工，无法再对前期证件进行变更。2014年房屋交付后被告多次向政府相关职能部门请示补缴土地出让金，但一直未予回复。直至2019年，在多部门和法院协调下才由现住建局拿出解决方案，将预售证变为经适房，然后补缴出让金之后按经适房上市方式办理商品房产权证。在政策具备的情况下，被告于2019年3月21日按照经适房上市要求替业主垫付评估费对房屋进行评估，并按照评估价（售房价）1%以业主名义缴纳出让金(该项费用已向原告收取)，办理了商品房产权证。原告购买的是限价商品房，仍为有限产权，无法对外交易，但现在被告已为其办理了市场化商品房产权证，未给其造成任何损失。之所以没有按期办理产权证，是因为对于案涉房屋如何办理产权证政府相关职能部门一直在协调，特别是对于土地出让金交纳的比例和标准，相关职能部门一直没有出台具体细则，这不属于出卖方的原因，而根据合同约定，只有属于出卖人的原因，才承担违约责任。同时，原告购买的是限价房，属于保障性住房，销售价格本身就受到政府限制，不同于商品房，合同约定的违约金太高，有失公平，而且现在给原告办理的是商品房，原告没有受到任何损失，故不同意支付违约金。如果法院判定自己违约，要求将违约金调整至购房总款的1%。被告在为原告办理案涉房屋产权证时交纳了案涉房屋的评估费和土地出让金(被告实际向原告收取土地出让金3037元)，被告愿意自行承担评估费用。   被告海德公司为支持其主张，提交了以下证据：1、被告公司的营业执照、法定代表人程国际的身份证复印件各一份以及法人身份证明书一份，证明被告的基本情况；2、汉中保障住房政策指南、洋县人民政府办公室关于转发汉中市限价商品房建设管理暂行办法的通知，证明限价商品房的相关政策,即限价房属保障性住房，其建设用地应通过招拍挂方式出让取得，且5年内不得上市交易；且限价房价格要高于经适房价格10%以上；3、汉中市国土资源局出具的汉市土批[2011]12号审批土地件、汉中市城乡建设规划局关于XX路XX房规划审定通知、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、限价商品房预售许可证、竣工验收会签表的复印件各一份，证明被告海德公司由相关部门颁布了相应证件、并在相关证件齐备后进行了开工建设 ，同时案涉房屋在2012年2月22日起基础验收完毕、2012年10月17日前后主体陆续验收完毕。同时被告也提交了登记备案的相关资料；4、汉中市住房和城市管理局（2011）181号文和（2012）72号文、（2015）66号文，证明原告购买的是限价商品房，同时也证明被告海德公司在2015年7月14日前已经将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；5、《汉中市房地产交易管理办法》，证明土地出让金暂按房屋售价的1%（售价低于评估价的按评估价）交纳；6、陕西正德土地房地产资产评估有限公司对胡科亮等十位原告房地产补缴土地出让金的评估报告和土地出让金交纳情况，对涉案房屋所占用范围内的土地使用权权利类型变更、补缴土地出让金等进行评估以及涉案5户土地出让金代为交纳情况；7、南郑区政府关于对大河坎“蜀汉美郡”限价商品房五年不能上市交易的信访回复，证明对于限价商品房目前中省市暂未出台限价商品房交易的相关依据；8、理想城二期税票登记表，证明业主交纳税款和房产证办理情况。9、被告于2015年1月20日关于理想城限价房补缴土地出让金办理出让手续的报告，证明2012年5月8日市住建局根据市政府会议纪要要求海德公司变更房屋性质时汉中市相关政策尚未产生，该政策在2012年6月21日出台后案涉房屋的主体工程已基本竣工，此时已无法进行变更。同时被告在限价房交付后及时向相关职能部门进行了请示，但未收到回复；10、汉中市住房和城乡建设局《关于解决理想城二期办理房产证相关历史遗留问题的复函》，证明直到2019年3月18日才有政策依据，具备办证条件；11、XX城XX房合同复印件五份（被告提交的五份经适房购房合同，单价在每平米2920元上下且单价相差不大），证明海德理想城一期和二期的销售价格没有差异，一期业主办理的是经适房产权证，限价房房价中未包含土地出让金。   被告对原告提交上述证据的真实性、合法性均予以认可。原告对被告提交上述证据的真实性、合法性也不持异议。但认为原告追究的是被告逾期办证的违约金，被告陈述的不能办理限价房产权证不是事实，且是否交纳土地出让金是被告的事，与本案无关。原告认为既然限价商品房按照相关政策应在出让土地上修建，那么原告支付的购房款中就已经包含了土地出让金，不存在被告为其代缴和垫付的情况。   为查明本案事实，本院先后走访了汉中市不动产登记交易服务中心、汉中市不动产登记局、汉中市不动产登记交易服务中心档案库房、汉中市住房和城乡建设局、汉中市档案馆等单位和部门，对案涉小区房屋开发建设和房屋产权证办理等情况进行了调查。   上述调查内容主要证明，本案所涉“海德理想城”住宅小区原系政府保障性住房项目，该项目原为汉中东关片区棚户区改造项目的安置区，建设用地经2010年市国土资源收购储备委员会第1次全体会议研究，全部为划拨供应，用于东关片区拆迁安置和经济适用房建设，上述用地（共7.64公顷，其中6.5604公顷用于经适房建设，其余1.0796公顷留作城市代征道路建设）未经批准不得改变用途。在1-5#（即一期）住宅楼作为经适房安置后因该项目拆迁安置对象大多数要求在原地安置，造成理想城用于安置的经适房部分剩余，对6、7、9、10、11、12号楼共计796套，根据汉中市政府2011年9月27日第121次专项问题会议纪要精神，同意对上述剩余房源补缴土地出让金后，由被告海德公司将其开发建设的市XX城保障性住房项目二期（即上述房屋）变更为限价商品房，并按照限价商品房办理房屋预售许可证。但当时对于划拨用地如何改为出让土地？怎么转换？出让金怎么交？等等一直没有相应的政策。同时关于理想城限价房的价格是按之前的有关政策进行的核定，之后变更为限价商品房后没有再重新核定。   通过质证，双方均对对方提交证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述、庭审质辩证意见和本院认定及调查的证据，查明如下事实：   2012年12月29日，原告胡科亮与被告海德公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告海德公司开发的限价商品房，房屋位于汉中市汉台区XX路XX城XX号楼XX单元XX室，面积101.23平方米，房屋单价为每平方米2830元，总价款286481元。双方关于产权登记的约定为，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。   上述合同签订后，原告胡科亮交清了购房款，同时被告向原告收取了土地出让金3037元。原告收房后，被告海德公司向原告代收了维修基金、产权证代办费等各项费用10669元，并出具了代缴收款凭证。2015年5月11日，原告缴纳了房屋买卖的契税4297.22元。2019年7月8日，被告海德公司以业主名义交纳了土地出让金2905元，并于2019年7月18日为原告办理了涉案房屋的商品房产权证。   另查明，本案涉及的“海德理想城”住宅小区系政府保障性住房项目，该项目原为汉中东关片区棚户区改造项目的安置区，建设用地经2010年市国土资源收购储备委员会第1次全体会议研究，全部为划拨供应，用于东关片区拆迁安置和经济适用房建设，安置房参照经适房计划管理。1-5#（即一期）住宅楼作为经适房安置后因该项目拆迁安置对象大多数要求在原地安置，造成理想城用于安置的经适房部分剩余，对6、7、9、10、11、12号楼共计796套，根据汉中市政府2011年9月27日第121次专项问题会议纪要精神，同意对上述剩余房源补缴土地出让金后，由被告海德公司将其开发建设的市XX城保障性住房项目二期（即上述房屋）变更为限价商品房，并按照限价商品房办理房屋预售许可证。   2011年10月19日汉中市XX城经济适用房预售价格批复（汉市价发[2011]14号）：一、益州路理想城经济适用住房预售均价为建筑面积每平米2920元；二、楼层、朝向差价按整幢（单元）增减代数和为零的原则由你公司确定，各楼层具体预售价格报市物价局、市住房和城市管理局备案。   2011年11月1日被告海德公司分别取得了6-8#、13#和9-12#楼的建设工程施工许可证，2011年12月28日，原汉中市住房和城市管理局以汉市住管发[2011]181号文对海德理想城二期安置后剩余房源销售价格作了批复：理想城项目为东关片区拆迁安置项目，按照市政府专题会议纪要精神，你司开发建设的房源应首先用于东关片区拆迁安置，在确保东关片区被拆迁人安置的前提下，对剩余房源可在我局监管下对外销售。销售价格应与该项目一期销售价格相衔接，原则上不超过3000元/平米。2012年5月8日被告海德公司取得了理想城6、7、9、10、11、12#楼的商品房预售许可证（编号：（汉市）房预售字[2012]14号），房屋性质为限价商品房。同年5月9日原汉中市住管局对被告海德公司“关于理想城二期建设限价商品房”作出批复（汉市住管发[2012]72号）：按照市政府2011年第121次专项问题会议纪要精神，同意你公司负责实施开发建设的市XX城保障性住房项目二期变更为限价商品房，并按照限价商品房办理房屋预销售许可证。你公司应严格按照《汉中市限价商品住房建设管理暂行办法》以及市政府第121 次会议纪要的规定，开发建设限价商品房。按规定程序重新申报核定二期限价商品房销售价格。2014年5月上述房屋交付使用后，因上述建设用地全部为划拨供应，对于二期限价商品房如何补缴土地出让金以及按什么标准交纳土地出让金没有明确，导致涉案房屋一直无法办理限价房的产权证。   2015年1月20日被告向汉中市国土资源局书面请示《关于理想城小区限价商品房补缴土地出让金办理出让手续的报告》，但未收到回复。2015年7月14日原汉中市住房和城市管理局关于理想城限价房办理房产证时需补缴土地出让金问题又向汉中市政府进行了书面请示[汉市住管（2015）66号文]，2016年5月18日原汉中市XX房XX楼XX房建筑面积进行了确认。2019年3月18日，汉中市住建局向被告陕西海德公司出具了一份《关于解决理想城二期办理房产证相关历史遗留问题的复函》，主要内容为：同意将理想城二期项目6、7、9、10、11、12号楼的《商品房预售许可证》中房屋性质由限价商品房变更为经济适用房，同时由市房产交易管理所（中心）对系统信息同步变更，请你公司按照承诺交纳土地出让金，及时办理商品房房产证。2019年3月21日被告委托陕西正德土地房地产资产评估有限公司对案涉房地产补缴土地出让金进行了评估，并统一交纳了评估费用。2019年6月3日被告完成了案涉房屋的初始登记。   还查明，根据国务院和陕西省有关保障性住房的政策和《汉中市限价商品房建设管理暂行办法》，限价商品房是保障性住房的组成部分，是指为了解决城镇中低收入家庭的住房困难，政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让建设用地时，提出限定销售价格、限定住房套型面积、限制销售对象等要求，由房地产开发企业通过公开竞争方式取得国有土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的政策性住房。即通过土地招拍挂确定开发建设单位。其建设用地可采用“限房价、竞地价”或者“竞房价、竞地价”两种方式出让，其销售价格原则上按照同区位同等房屋高于经适房价格10%以上低于商品房销售价格20%来确定，且5年内不得上市交易。即被告所销售的海德理想城限价房的销售均价最低应不少于每平米3212元 [限价房均价≥经适房均价2920元×（1+10%）],但其实际售价与同区XX房销售价格基本一致。   本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。   本案原被告双方争议的焦点是：1、案涉房屋价款中是否包含了土地出让金？2、对于逾期办证，被告是否构成违约？应否承担逾期办证的违约责任？3、如果承担，违约金的数额如何确定？   1、关于案涉房屋价款中是否包含了土地出让金的问题。   首先，原被告签订的商品房销售合同启用的是本地区统一的商品房销售格式合同，而双方关于限价商品房买卖合同的履行有别于本地区市场普通商品房格式合同的履行。从本案查明的事实来看，被告海德公司所开发建设的“海德理想城”项目原系政府保障性住房项目，该项目原为汉中东关片区棚户区改造项目的安置区，用于东关片区拆迁安置和经济适用房建设，其建设用地全部为划拨供应，安置房参照经适房计划管理。在一期完成后因该项目拆迁安置对象大多数要求在原地安置，造成理想城用于安置的经适房部分剩余。根据汉中市政府2011年第121次专项问题会议纪要精神，同意对剩余房源补缴土地出让金后由开发公司面向社会作为限价商品房进行销售，但此时被告已经以经适房的形式对理想城全部房屋进行了报建并施工，对于按什么标准和方式以及如何缴纳土地出让金并未予以明确，这是造成本案纠纷的根本原因。其次，案涉房屋系限价房，其取得土地使用权的方式本应是出让而非划拨。根据国家相关政策规定：限价房的销售价格是在开发企业以出让方式取得土地前，在土地招拍挂文件中确定。但本案查明的事实是，被告海德公司已经先行通过划拨方式取得了案涉房屋土地的情况下根据政府会议纪要改变了房屋的权利性质，显然不属于上述情况。第三，结合原汉中市住房和城市管理局的答复和其分别于2011年12月28日和2012年5月9日给被告出具的两份批复以及被告海德公司于2015年1月20日给汉中市国土资源局出具的《关于理想城小区限价商品房补缴土地出让金办理出让手续的报告》和汉中市住建局于2019年3月18日向被告海德公司出具的《关于解决理想城二期办理房产证相关历史遗留问题的复函》的内容来看，显然并未将土地出让金的成本测算进限价房销售价格之内。第四，根据汉中市有关限价商品房政策，其销售价格原则上按照同区位同等房屋高于经适房价格10%以上低于商品房销售价格20%来确定，即被告所销售的海德理想城限价房的销售均价最低应不少于每平米3212元,但从本案查明的事实来看，其实际售价与同区XX房销售价格基本一致。综上，原告关于其购买的限价商品房销售价格中已包含了土地出让金的主张与本案事实不符，其理由不能成立。   2、对于逾期办证，被告是否构成违约，应否承担逾期办证的违约责任。   原被告双方根据建设部制定的标准合同文本第十六条关于产权登记的约定中，对于出卖人的该项义务表述为：将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在司法实践中通常将该条理解为，由开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记。办理完毕的时间节点是权属登记机构的受理时间。本案被告未能在合同约定时间完成办理初始登记的义务，构成了违约。那么，被告是否应承担逾期办证的违约责任呢？双方签定的《商品房预售合同》第十六条关于产权登记的约定为，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。依据该条款约定，被告海德公司在因其作为出卖人的责任未能如期办证时承担违约责任，显然，双方约定的被告承担违约责任的原则是过错原则。那么本案中案涉房屋逾期办证是否因被告责任所致和被告有无过错就是判断被告应否承担逾期办证违约责任的依据。   首先，案涉房屋系限价商品房，属有限产权，其建设用地应采取出让而非划拨方式供应。但本案中，原告所购限价商品房是在被告海德公司作为开发建设单位已经先行通过划拨方式取得了案涉房屋土地的情况下根据政府会议纪要精神改变了房屋的权利性质，这样就造成房屋性质与建设工程规划用地用途不一致，导致被告作为开发商无法完成合同约定的由出卖人报产权登记机关备案的义务。这种由于政策调整导致不能进行初始登记的情况，一般的单位和个人是无法预见、不能避免也不能克服的，相关利害关系人也不能通过行政诉讼寻求救济。这种情况下当事人可以援引有关不可抗力的规定抗辩免责。具体到本案，在被告海德公司作为开发建设单位已经先行通过划拨方式取得了案涉房屋土地的情况下根据政府会议纪要精神改变了房屋的权利性质，在此情形下如何解决涉案建设工程土地的权利性质包括如何解决土地出让金交纳以及按什么标准交纳等问题属于被告海德公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。第二，本案被告海德公司在出现了客观上其不能按约办理初始登记的情况下，则负有及时通知买受人的义务，司法实践中其判断标准是被告作为开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式履行了告知义务。若开发商没有完成及时通知义务，则其不能以上述法定事由完全免责，仍要承担一定的责任。本案中被告海德公司没有完成及时通知义务，故其不能完全免责。   综上，被告抗辩自己没有违约，不应当承担逾期办证的违约责任的理由不能成立，本院不予支持。   3、关于被告承担逾期办证的违约金数额问题。   审理中被告提出自己没有违约，不应承担违约责任。同时认为，如果法院判定自己违约，因其开发的本就是保障性住房，原合同约定的违约金计算方法过高，且自己已经为原告办理了市场化商品房产权证，原告没有任何损失，希望将违约金调整至购房总款的1%。   根据合同法的规定，约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，且人民法院有权依据当事人的请求进行调整。最高法院观点认为，约定违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”。违约金制度设计的主要功能在于补偿损失，而非在于惩罚违约方。当约定违约金数额低于造成的损失额时，违约金表现为补偿性；当约定违约金数额高于造成的损失额时，高出部分表现为惩罚性。惩罚性违约金虽不以实际损失的发生为前提，但可以适用司法酌减规则，即可以根据当事人请求，以实际损失为基础，在综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素的基础上，合理平衡合同自由与公平原则予以调减。具体到本案，按照目前政策，限价商品房主要解决中低收入家庭的住房困难，为有限产权，是限制高房价的一种临时性举措，是一种限价格限套型(面积)、自住性质的商品房。政府推出限价房的目的主要是为了解决中低收入家庭的住房困难，而非让业主将房屋上市获利。基于其特殊性，其办证程序有别于普通商品房，亦不能过分强调它能够上市交易后的市场价值。况且在案涉房屋交付5年后，被告海德公司现已为原告办理了市场化商品房产权证，在出现案涉房屋办证困难的事由后，被告虽未履行及时通知义务，但未给原告造成实际损失，原告也无被告主观上存在故意迟延办证的事实依据，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之一计算违约金，明显过高。同时，在政府相关职能部门将原告购买的限价商品房的性质变更后，被告需要按照该宗地的划拨价格和理想城限价房出让土地评估差价补缴土地出让金，对于评估期间也非被告所能掌控，从公平角度讲也应当予以扣除。现被告主张按房价款1%予以调整，理由正当，本院予以准许。同时被告愿意自行承担评估费用，本院亦予以准许。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：   一、被告陕西汉中海德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告胡科亮逾期办证违约金2865元。   二、驳回原告胡科亮的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费560元，减半收取280元，由原告胡科亮负担100元，由被告陕西汉中海德房地产开发有限责任公司负担180元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                                            审判员 周玲                                         二〇二〇年十月二十三日                               书 记 员  任进文        1