云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2331民初1436号 原告：刘会仙，女，1962年5月12日生，汉族，云南省禄丰县人，农民，住禄丰县。 原告：吉玉林，男，1963年5月13日生，汉族，云南省禄丰县人，农民，住禄丰县。 二原告的共同委托诉讼代理人：杨宏伟，云南延德律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：谭秀芳，女，1944年8月2日生，汉族，云南省禄丰县人，小学文化，居民，原住安宁市连然镇连然街********，现住昆明市盘龙区（未出庭）。 委托诉讼代理人：郑松，云南协和律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：郭正英，女，1975年10月22日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，无业，现住昆明市盘龙区。系谭秀芳之女。代理权限：特别授权代理。 原告刘会仙、吉玉林与被告谭秀芳买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告刘会仙、吉玉林及二原告的共同委托诉讼代理人杨宏伟,被告谭秀芳的委托诉讼代理人郑松、郭正英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘会仙、吉玉林向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认2003年2月27日原、被告就禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街××号房屋的买卖成立并合法有效；2.判令被告配合、协助原告办理禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街××号房屋的土地使用权过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告原系夫妻关系，系禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队村民，双方于1987年1月10日到原××人民政府登记结婚。被告系原告吉玉林的孃孃，被告原系禄丰县腰站乡杨家庄村委会杨家庄街九队村民，2007年被告将其户口由杨家庄村委会杨家庄街九队迁出，迁入安宁市连然镇，并办理了农转城手续。2003年2月27日，被告将杨家庄街××号老房子出售给二原告，价款15000元，被告向原告吉玉林出具收条一份，收条记明“今收到吉玉林房子钱（壹万伍仟元）（15000元），此据，谭秀芳，2003年2月27日”，被告同时将禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证交给二原告。禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证载明，土地使用者为被告，土地所有者为集体，座落在，地号为Ａ-4-78，用途为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积39平方米，颁证时间为2001年8月29日。2003年，二原告拆除了被告出售给二原告的老房子，在该地块上出资建盖了砖混结构的房屋三层。2014年12月9日，原告刘会仙向相关部门提交书面申请，申请将禄集用（2001）字第016550号土地使用权变更登记为原告刘会仙，因相关政策的原因暂时不能办理。2019年10月21日，二原告在禄丰县民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议约定，二原告婚后共同建造的杨家庄街××号三层砖混结构房屋（未办理过房产证）产权归原告刘会仙所有。二原告协议离婚至今，经原告多次请求被告配合、协助原告办理土地使用权过户登记手续，被告以种种理由拖延不办。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请人民法院判决处理。 谭秀芳辩称：涉案房屋是被告继承取得，在继承后于1972年对房屋进行翻新，属于被告谭秀芳与郭永庭的夫妻共同财产，出售房屋时谭秀芳没有与丈夫郭永庭进行协商，事后郭永庭也未追认，房屋买卖行为无效。原、被告在进行房屋买卖时口头协商的价款是78000元，并非15000元，房屋系二层的土木结构房屋，建筑面积为78平方米，土地面积为39平方米，按照当时的市场价值不可能是15000元，而是78000元。因原告支付15000元后未支付尾款导致被告未协助原告进行更名。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对原告提交的刘会仙、吉玉林的身份证、户口本，对被告提交的亲属关系证明，原、被告对真实性、合法性及关联性均无异议，予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的谭秀芳与赵清武房屋争议协议、草图，欲证实谭秀芳与邻居赵清武因共用山墙归属产生争议，经原禄丰县腰站乡杨家庄办事处、原禄丰县腰站乡土地管理所调解达成书面协议，共用墙归谭秀芳所有。杨家庄街××号老房子系谭秀芳继承父亲的房产，该房产建盖于解放前，房屋临公路。被告对真实性、合法性无异议，予以认可，但房屋在1972年进行过翻修，是解放前建盖的房子。本院认为，原告提交的协议及草图因有出证单位印章，来源合法、内容客观真实，能够证实原告的证明目的，故本院对真实性、合法性、关联性以及证明目的予以采信。 2.对原告提交的收条、禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证，欲证实2003年2月27日，被告将杨家庄街××号老房子出售给二原告，价款15000元，被告向原告吉玉林出具了收条一份，并注明：今收到吉玉林房子钱（壹万伍仟，15000元），此据，谭秀芳，2003年2月27日”，同时将禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证交给二原告。禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证载明，土地使用者为被告，土地所有者为集体，坐落在，地号为Ａ-4-78，用途为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积39平方米，颁证时间为2001年8月19日。被告对真实性、合法性无异议，予以认可，但对证明内容不认可，认为当时协商的房款是78000元不是15000元。因原、被告是亲属关系，便将土地使用证交给原告保管，但原告在支付15000元的房款后未支付尾款，导致被告未协助办理变更手续，虽没有约定支付尾款的时间，但约定付款后进行土地使用证的更名。本院认为，对原告提交的收条、禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证，因被告对真实性、合法性无异议，予以认可。被告认可该收条系被告亲笔所写，土地使用证有出证单位印章，来源合法、内容客观真实，能够证实被告在收到原告支付的购房款15000元后，写下收条交原告收执，同时将土地使用证及与相邻方发生的土地使用权争议的协商协议交给原告保管的事实。故本院对原告提交的收条、禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证的真实性、合法性及关联性予以采信。 3.对原告提交的建房协议书、收条、证明书，欲证实2003年原告在购买杨家庄街××号房屋后，将房屋承包给陈学武拆除建盖，面积39㎡，砖混结构三层，并约定了其他内容。被告认为，建房协议书、收条、证明书系原告与案外人之间的协议，现被告的房屋确实是被原告在拆除被告的老房子的基础上重新建盖新房居住，被告未参与，不清楚建盖的情况，对真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，对原告提交的建房协议、收条、证明书，因有出具人签名，且与其他证据相印证，能够证实原告在购买被告的房屋后，于2003年3月拆除重建并一直居住至今的事实，故本院对真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。 4.对原告提交的变更申请，欲证实刘会仙系禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队村民，2014年12月9日，刘会仙向相关部门提交书面申请，申请将禄集用（2001）字第016550号土地使用权变更登记为刘会仙。同时证实村委会是同意原告申请变更的事实。被告认为，正常的农村房屋土地买卖先要经过村民小组以及经村民小组有名望的人和亲属进行签名见证，但该协议中村民小组没有签名就到了村委会，村委会是不知道该买卖情况的，该变更申请记载的是赠予而不是买卖，也无谭秀芳签名字认可，对真实性、合法性及关联性均不予认可，认为系假证。本院认为，对原告提交的变更申请因有单位印章，只能证实原告刘会仙曾向相关部门提出申请变更土地使用证，但未经相关部门批准，故本院对真实性予以采信，对合法性、关联性及证明目的不予采信。 5.对原告提交的离婚证、离婚协议，欲证实二原告于1987年1月10日登记结婚，2019年10月21日离婚，二原告在离婚时将杨家庄街××号三层砖混结构房屋（未办理过房产手续）产权归原告刘会仙所有。被告认为，2014年二原告在没有离婚的情况下，就把房子留给刘会仙一人，与变更申请相互冲突，对真实性、合法性认可，但与本案无关，对关联性不予认可。本院认为，对原告提交的离婚证、离婚协议，因有出证单位印章，来源合法、内容真实，能够证实二原告的婚姻关系，在双方离婚时将涉案的财产处分给原告刘会仙的事实。故本院对真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。 6.对被告提交杜契、房屋赠与协议，欲证实农村土地买卖需要村小组及同村村民进行见证，2014年12月原告曾要求被告在房屋赠与协议上签字，但被告没有同意。原告认为，对被告提交的杜契的真实性、合法性及关联性均不予认可，对房屋赠与协议，是村委会要求提交房屋赠与协议才能变更登记，因双方均没有签字确认赠予协议，所以该协议是不存在的，双方系买卖行为，并非赠予行为。本院认为，对被告提交杜契，因与本案无关，且原告提交的杜契并非法定的格式，故本院对真实性、合法性及关联性均不予采信。对房屋赠与协议因无双方的签名，为无效证据，故本院对真实性、合法性及关联性均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：原告吉玉林与原告刘会仙原系夫妻关系，系禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队村民，双方于1987年1月10日登记结婚。原告吉玉林系被告谭秀芳的侄子，双方系亲属关系。被告原系禄丰县腰站乡杨家庄村委会杨家庄街九队村民，2003年2月27日，经原告与被告协商，被告将坐落于杨家庄街××土地××面积为××土木结构××层房屋出售给二原告，价款15000元，原告支付购房款后，被告出具收条一份交原告收执，收条载明“今收到吉玉林房子钱（壹万伍仟元）（15000元），此据，谭秀芳，2003年2月27日”，双方未签订书面协议，同时被告将其与邻居赵清武房屋权属争议的调解协议、禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证交给原告。禄集用（2001）字第016550号集体土地使用证载明，土地使用者：谭秀芳，土地所有者：集体，坐落：，地号：Ａ-4-78，用途：住宅：住宅权类型：批准拨用宅基地，使用权面积：39平方米，颁证时间为2001年8月29日。2003年3月，二原告在购买房屋后，在老房子的基础上拆除重建，在该地块上出资建盖了砖混结构的房屋三层，该房屋由二原告居住至今。2014年12月9日，原告刘会仙向相关部门提交书面申请，申请将禄集用（2001）字第016550号土地使用权变更登记为原告刘会仙，禄丰县金山镇杨家庄村委会签处意见，同意变更，并盖有印章，但该申请未经上级部门批准变更。2019年10月21日，二原告在禄丰县民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议约定，二原告婚后共同建造的杨家庄街××号三层砖混结构房屋（未办理过房产证）产权归原告刘会仙所有。 另查明，被告谭秀芳之夫郭永庭系云南昆明交通运输集团有限公司退休职工，属于城镇居民，于2017年4月病故，双方生育长女郭正英，次女郭正燕。 本案争议的焦点为：1.原、被告的买卖关系是否成立？2、原、被告双方买卖房屋时的价款是15000元还是78000元？对于争议的焦点1，原告认为，原、被告对房屋买卖进行口头协商后，以价款15000元购买被告的房屋，在原告付清购房款后，被告出具收条一份交原告收执，并同时将土地使用证及与邻居争议的土地解决协议交原告保管，双方的买卖关系合法有效。被告认为，涉案的房屋系被告谭秀芳与丈夫的夫妻共同财产，原、被告双方在买卖房屋时未经被告丈夫同意，事后也未经郭永庭的追认，该买卖协议无效。本院认为，被告谭秀芳之夫郭永庭非禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街九队集体经济组织成员，郭永庭系单位职员，因买受人吉玉林是本集体经济组织成员，诉争房屋及宅基地使用权登记为被告谭秀芳，且在房屋买卖时，郭永庭不是诉争宅基地登记的使用权人，在房屋交付二原告后，二原告对房屋进行拆除重建，原告使用至今已经十七年，且被告认可在房屋买卖后郭永庭知道诉争房屋已出售，其作为重要的家庭成员不可能对家中重要财产不闻不问，不符合生活常理。即便被告谭秀芳无权处分，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故诉争的房屋并未转移给本集体经济组织以外的成员，被告是否征求其夫郭永庭同意亦不影响买卖的效力，原、被告双方的买卖关系成立。对于争议的焦点2，原告认为，因原、被告双方系亲属关系，双方未签订买卖协议，双方口头协商约定的价款是15000元，原告按照约定将购房款15000元交给被告，被告出具收条，并将土地使用证及相关材料交给原告，因被告的房屋系解放前建盖的土木结构住房，按照当时的市场价为15000元。被告认为，涉案的房屋虽系解放前建盖，但在1972年对房屋进行修建，房屋为土木结构的二层，土地面积为39平方米，按照当时的市场价格，不可能按15000元价格进行交易，故原、被告双方的房屋买卖的价款是78000元，因原告未支付尾款导致未办理变更手续，如果交易的房款是15000元，被告早就协助原告办理变更手续。本院认为，根据原告提交的房屋买卖价款收条、土地使用证及谭秀芳与相邻的赵清武房屋权属争议调解协议、草图以及原、被告双方的陈述，能够证实原、被告双方当时的房屋交易价款为15000元，根据当地的交易习惯及生活常理，只有在原告支付全部房款后，被告才将土地使用证及涉案的相关重要证明材料交由原告，并移交房屋。而原告于2003年取得房屋的使用权后对房屋进行拆除重建，并居住近十七年事实。被告未能提交证据予以证实当时双方交易的房屋价格78000元的事实，涉案的土地所有权为集体，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给原告，但宅基地的所有权仍归集体所有。本案涉及的是农村房屋买卖，依据相关法律，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，原、被告2003年2月27日达成的口头房屋买卖“协议”，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，对房屋进行了拆除重建，只是双方买卖手续不完备，且该买卖行为系双方当事人真实意思表示，符合农村房屋流转交易的条件，且不违反法律的强制性规定，该买卖行为合法有效，应受法律保护。综上所述，原告要求确认其与被告于2003年2月27日口头协商的农村房屋买卖合同有效，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下： 一.确认原告吉玉林、刘会仙与被告谭秀芳于2003年2月27日口头达成的坐落于禄丰县的农村房屋买卖的买卖协议合法有效。 二.被告谭秀芳应于本判决生效后三十日内配合、协助原告吉玉林、刘会仙办理禄丰县金山镇杨家庄村委会杨家庄街房屋的土地使用权变更登记手续； 案件受理费100元，由被告谭秀芳承担（因原告已预交，现由被告在履行上款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判长  王丽丽 审判员  李玲红 审判员  白世珍 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张游芳