河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2998号原告：于重洋,男,汉族,1990年11月19日出生,住新乡市。委托诉讼代理人:杨涛,河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人:金晓辉,女,汉族,1962年11月4日出生,住新乡市。系原告于重洋的母亲。被告：新乡市贵中置业有限公司，住所地新乡市牧野区新飞大道**，现住所地新乡市牧野区和平大道北小朱庄珠峰花园。法定代表人：侯秉仲。委托诉讼代理人：郭双如，男，汉族，1966年12月6日出生，住辉县。系被告公司员工。原告于重洋与被告新乡市贵中置业有限公司（以下简称贵中置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于重洋的委托诉讼代理人杨涛、金晓辉，被告贵中置业公司的委托诉讼代理人郭双如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房买卖合同，将和平大道北段珠峰花园6栋6户（原第8栋B6户）房屋交付原告，并支付违约金（违约金计算方式：以22万元为基数，以每日万分之一点二为标准，自2017年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，截止2020年6月1日为32920.8元）；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2006年7月15日，原告与被告（原名新乡市蓝宝房地产开发有限公司）签订了商品房买卖合同，以24万元的价格购置了被告开发的位于和平大道北段珠峰花园第8栋B6户房产，并约定先支付22万元房款，剩余2万元在交付钥匙后支付。2016年6月16日被告收取了300元预交电费，2019年6月16日被告收取了3500元的低压供电设施更新费，但截至目前，被告一直未能交付房屋。原告无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告贵中置业公司辩称：1、原告2006年7月15日与新乡市蓝宝房地产开发有限公司（以下简称蓝宝公司）签订房屋买卖合同，直至2020年9月1日向人民法院起诉，已经超过诉讼时效，依法应判决驳回原告诉求。2、原告与蓝宝公司签订的不是商品房买卖合同，是小产权房买卖合同，涉案房屋无产权证，所使用的土地性质是农村集体所有宅基地。鉴于小产权房的购买人资格、土地使用权及房屋产权性质等均未纳入现行法律法规的范围，相关政策也不明确，故涉及小产权房的相关争议不属于法院受案范围。根据最高人民法院关于印发第八次全国法院民事商事相关399号文第二十一条规定，小产权房属于严禁上市交易的类型，由于原告与蓝宝公司签订的合同违反了相关的房地产政策、法律之规定，违反了合同法第52条之规定，依法应为无效合同。3、原告起诉被告诉讼主体不对，依法应不予受理。被告的房屋现已出售他人，房屋都已经入住使用，请求法院查明事实，依法驳回原告诉求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的收费票据，贵中置业公司的通知、声明，被告虽有异议，但未提供相反的证据予以反驳，以上证据均系书面证据且能够相互印证，可以证明被告贵中置业公司是涉案房屋买卖合同的实际当事人，原告起诉被告主体并无不当，故对以上证据的证明效力予以确认，因本案房屋属于在集体土地上建设的小产权房，对房屋买卖合同的效力不予确认。2、对被告提供的新乡市人民政府土地管理文件及牧野区人民政府关于牧野乡小朱庄村农宅用地的批复、责令停止土地违法行为通知书，虽然是复印件，但能够相互印证，且符合实际情况，对以上证据的证明效力予以确认。对被告提供的2020年1月与案外人靳梅枝就本案涉案房屋签订的房屋买卖合同，因被告并未提供相应的房款收据或其他票据，且被告委托代理人郭双如自认现在该房屋中进行装修，无法认定该合同的真实性，故对该合同的证明效力不予确认。依据当事人陈述及有效证据，本院可以认定以下事实：2006年7月15日，于重洋与蓝宝公司签订商品房买卖合同一份，蓝宝公司的委托代理人为侯秉仲。合同约定于重洋购买珠峰花园捌栋B6号房屋一座，该房屋系二层，建筑面积211平方米，房屋总价款为24万元。付款方式为：于7月15日交22万元，待拿钥匙时将2万元结清。合同第八条约定的交付期限为2006年12月31日前。2006年7月15日即签订合同当天，于重洋缴纳了房款22万元，收款人为侯秉仲，收据上加盖有蓝宝公司的财务专用章。另查明，2019年6月16日，于重洋向贵中置业公司缴纳“低压供电设施更新费”3500元、预交电费300元。收据上显示交款款单位为“6栋6户于重洋”。2020年7月3日，于重洋又缴纳水改人工费300元、水改初装费2400元，收款人分别为新乡市牧野区牧野乡小朱庄村村民委员会和新乡市金盛水务有限公司，收据中房屋位置均显示为“珠峰花园6排6号”。2019年12月26日，贵中置业公司在河南法制报刊登声明一份，声明内容为：通知王建岭、于重洋等四人在该公司购买房屋，至今没有付清房款，现公告通知自声明刊登之日起五日内到公司办理手续，逾期公司将按照购房合同规定处理，并依法向人民法院起诉解除购房合同。声明下方署名处为：新乡市贵中置业有限公司（原新乡市蓝宝房地产开发有限公司）。2019年12月27日，贵中置业公司在涉案房产处张贴一份通知，内容为：“于重洋你在我公司购买的房屋，至今没有付清房款，现通知你在五日内到公司办理退房手续，解除购房合同，逾期造成的损失均由你个人承担”。另查明，贵中置业公司的工商登记显示，该公司成立日期为2006年11月21日，侯秉仲为贵中置业公司法定代表人。于重洋提供新乡市市场监督管理局证明一份，证明经河南省市场监管综合业务管理系统查询，在新乡市辖区内没有新乡市蓝宝房地产开发有限公司注册登记企业信息。另查明，涉案珠峰花园房屋所占用土地为新乡市牧野区牧野镇小朱庄村集体所有，该房屋涉案土地未经政府征收，未办理建设用地规划手续、施工许可证、商品房预售许可证及房屋所有权证，属于小产权房。本院认为，原告虽然是和蓝宝公司签订的商品房买卖合同，但合同签订经办人和房款收款人均为侯秉仲，虽然其在合同中显示是蓝宝公司的委托代理人，但结合本案其他证据，可以得知侯秉仲只是借用蓝宝公司的名义实施的上述行为，在贵中置业公司登记成立后，原告所签订的房屋买卖合同实际履行方是贵中置业公司，贵中置业公司是本案涉案房屋买卖合同的实际当事人。理由是：1、被告在庭审中认可，珠峰花园的开发商是贵中置业公司而并非蓝宝公司，其提供的珠峰花园建设的相关手续也显示开发商自始是贵中置业公司；2、从原告提供的水费、设施改造费等费用收据看，收款人均为贵中置业公司；3、从贵中置业公司在河南法制报和自己张贴的通知可以看出，其自己亦认可与于重洋存在房屋买卖关系，其是房屋出卖方，并要求于重洋履行缴纳房屋剩余款项的义务。关于贵中置业公司提出的房屋位置不一致问题，于重洋在珠峰花园只购买了一套房屋，贵中置业公司既然在声明和通知中已认可了于重洋在珠峰花园购买房屋的事实，即代表其对购房合同的认可，在于重洋缴纳相关费用的收据中标明了房屋的位置，与购房合同上房屋的标注位置不一致只能说明房屋的排列号码发生了变更，而不能证明是不同的房屋，故被告主张自己不是合同当事人及房屋位置不一致等辩解意见本院不予采纳。因被告至今未交付房屋，且在2019年又收取了原告相关费用，被告辩称原告超出诉讼时效之理由不能成立。关于被告提出的本案争议房屋是小产权房，合同应属无效合同的问题，本院认为，根据被告提供的新乡市牧野区人民政府牧政文【2004】57号文件及责令停止土地违法行为通知书，可以确定本案争议的房屋所在的土地性质是新乡市牧野区牧野镇小朱庄村集体土地，被告贵中置业公司没有合法的土地使用手续属于违法占地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十九条规定，建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。根据以上法律规定，涉案房产系在集体所有的土地上开发建设，没有取得合法的规划许可手续和建设用地使用手续属于违法建筑，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，案涉房屋买卖合同属无效合同。经本院释明，原告未按照无效合同的相关规定变更诉讼请求，其要求被告交付房屋并承担违约责任之诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告于重洋的诉讼请求。案件受理费5093元，减半收取2546.5元，由原告于重洋承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：侯丽芳二〇二〇年十一月二十四日书记员 ：李佳影