湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16493号原告：刘某，女，1957年8月出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：阳某，男，1955年12月出生，汉族，住长沙市雨花区。两原告共同委托诉讼代理人：叶某，律师。被告：刘某，男，汉族，1952年12月出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘某某，女，汉族，1990年10月出生，住长沙市岳麓区，系被告刘某之女。第三人：陶某某，女，汉族，1957年11月出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周某，律师。原告刘某、阳某与被告刘某所有权确认纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，第三人陶某某认为其与该案的处理有法律上的利害关系，申请参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳某及两原告的共同委托诉讼代理人叶某，被告刘某的委托诉讼代理人刘某某，第三人陶某某的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、阳某向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告与被告口头订立的协议有效；2.确认位于长沙市芙蓉区××屯××村××栋××房归两原告所有；3.被告刘某协助配合将长沙市芙蓉区××屯××村××栋××房过户给原告刘某、阳某；4.本案诉讼费用由被告刘某承担。事实与理由：原告刘某与阳某系夫妻关系，刘某与刘某系亲兄妹关系。1999年元月13日，某汽车客运集团公司长南分公司分配一套集资房即湘运新村9栋某房给被告刘某，因刘某当时家庭困难自愿放弃购买，经原告与被告口头协议，刘某同意他的购房资格让给刘某购买，并由刘某参加该单位的分房协商会议，同意刘某以刘某的名义领取房屋过渡款1600元、交纳集资款、领取房屋产权证和土地证、对房屋进行装修和管理，刘某只认收取房屋过渡款1600元。1999年，刘某以刘某的名义交清了集资款6万元，并亲自领回了集资款的收款凭据，一直保管至今。1999年11月，该套集资房竣工交付，刘某去某汽车客运公司领取了房屋钥匙、住户告知书、领回集资退款471元、交办证费320元、交电视费300元等。刘某收房后，因房屋地处马王堆农村，当时位置偏僻，一直空置了四五年，2004年刘某领取了房屋产权证，之后刘某对该房屋花6万余元进行装修，购买了家具电器等，自住一段时间后将房屋进行出租，一直到现在。自1999年至今21年来该套房屋一直是原告夫妇在进行维护管理。小区的天燃气工程、电视宽带、供水供电、物业费用、抗击疫情等等一切费用都是由两原告负责。刘某和刘某是同胞兄妹，多年来兄妹重感情，讲情义，关系融洽，考虑到刘某是下岗职工，又患有严重的“三度房室传导阻滞”心脏病，长期就医服药，一时拿不出几万元钱来过户，双方都同意暂时不需要急于过户，就一直维持现状至今。2020年8月23日，刘某向刘某提出要求将湘运新村9栋某房过户给她，刘某当场表示同意过户，并在此后告知妻子陶某某，但陶某某与女儿刘某某却借口刘某与刘某当初购房时没有签订书面协议，极力阻拦过户。2020年9月2日，被告刘某竟谎报产权证遗失声明，向长沙市不动产登记中心申请重新办理了产权证，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。以上事实和证据，足以证明原告与被告之间是合法有效的借名购房合同关系，刘某以刘某的名义亲自办理了全套购房手续，支付了相应的对价，接收了房屋并进行装修，且一直占有、使用至今，事实上拥有了这套房屋的所有权、使用权和收益权。故请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告刘某辩称：争议房屋是刘某的单位福利分房。当初刘某没钱购买，但原告也没有钱购买，由原告联系一个卖水果的老板花了六万元买下来这套房，当初承诺给刘某大几千块钱甚至上万元的指标费。卖水果的老板买下来后一直没有给刘某指标费，也没有要求过户，直到今年八月，原告要求将房屋过户至两原告名下。由于涉案房屋一直登记在刘某名下，刘某从未收到过指标费,原告也不是涉案房屋的购买人，因此，原告要求确认房屋归原告所有，缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陶某某述称，陶某某与刘某系夫妻关系，双方于1989年9月9日登记结婚。本案诉争的房屋系刘某所在的国有企业根据刘某的工龄、家庭人口、家庭住房情况等综合评比，并按照严格的政策规定分配的，具有特殊的人身属性。该房产自1999年起就一直登记在刘某名下，陶某某自始认为该房产系其与刘某的夫妻共同财产。若刘某与两原告存在借名买房的口头协议，该协议侵犯了陶某某的合法权利，应予以撤销。综上，陶某某提出如下诉讼请求：1.撤销原告与被告口头订立的借名购房合同；2.确认第三人陶某某对刘某名下位于长沙市芙蓉区××屯××村××栋××房的所有权享有50%的份额。原告刘某、阳某对第三人陶某某的主张答辩如下：1.涉案房屋在原告向集资单位支付价款之前，仅仅是刘某的购房资格，和不动产产权是两个不同的属性，如果原告不交纳集资款，该购房指标就作废了，没有任何价值。原告交纳集资款并装修、使用、管理涉案房屋，房屋所有权归原告所有，第三人陶某某不享有房产份额。2.第三人要求撤销借名购房合同是不成立的，被告刘某、第三人陶某某自始至终是知道被告及第三人未支付过任何集资款，也未管理、使用过涉案房屋，房屋是由原告出资购买，距今已超20年，早已超过法律保护的最长撤销期限。故请求人民法院驳回第三人的诉讼请求。被告刘某对第三人陶某某的诉讼请求，不持异议。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：刘某与刘某系兄妹关系，陶某某系刘某的配偶，阳某系刘某的配偶。1999年元月，刘某所在单位进行集资建房，根据政策，刘某享有购买一套两室一厅房屋的资格。因无钱购买，刘某自愿放弃购房资格。刘某与刘某口头约定，由刘某以刘某的名义购买刘某的单位集资房。1999年1月13日，某汽车客运发展（集团）公司长南分公司（以下简称客运公司）与刘某签订《湘运村平房、公铺楼职工住户拆迁过户协议书》，约定过渡安置费为1600元。刘某在该协议上签署“刘某”的名字，并领取了过渡安置费，后将该款支付给了刘某。1999年1月17日，客运公司（甲方）与刘某（乙方）签订《集资建房协议》，约定房屋的具体位置为长沙市芙蓉区东屯渡狮家老屋九栋204号房，该户控标准为76.93平方米，集资金额总计62047元，乙方处加盖了“刘某”的私章。客运公司分别于1999年1月13日、1999年7月26日、1999年11月5日收到集资款30000元、20000元、10000元，并出具了收款收据，收据上载明的付款单位（人）为刘某。刘某明确表示其本人未交纳过集资款。1999年11月，客运公司将集资房交付给集资人使用，并向集资人发放了《住户须知》。刘某领取了涉案房屋的钥匙及《住户须知》。2004年4月，刘某申请办理上述房屋的产权证件，并在《职工个人集资建房产权登记申请表》上申请人处加盖“刘某”私章。2004年至2005年，刘某领取了涉案房屋的房屋所有权证（权证号为0×**）及土地使用权证，并一直保管两证的原件至今。2004年左右，刘某、阳某对涉案房屋进行了装修，开通了水、电、燃气、电视网络信号，并交纳物业管理费等费用，自住一段时间后将房屋对外出租至今。《湘运村平房、公铺楼职工住户拆迁过户协议书》、集资款收款收据、《住户须知》、物业费等票据的原件及房屋钥匙均由刘某保管至今。2020年8月，刘某、阳某要求刘某协助配合将上述房屋过户登记至刘某、阳某名下，双方发生争执。2020年8月26日，刘某、刘某召集家人召开了家庭协商会议，未达成一致意见。2020年9月2日，刘某以0××6号房产证及国土证遗失为由向长沙市不动产登记中心申请补证，长沙市不动产登记中心于2020年9月24日重新向刘某补发了涉案房屋的产权证，权证号码为×××44。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告刘某、阳某与被告刘某是否存在口头的借名购房协议及该协议的效力如何；2.涉案房屋是否为刘某、阳某所有。关于刘某、阳某与被告刘某是否存在口头的借名购房协议及该协议的效力。刘某拥有一个单位集资房的购房指标，因没钱购买自愿放弃购房指标。由于刘某与刘某系亲兄妹关系，双方口头约定，由刘某用刘某的指标以刘某的名义购买涉案房屋。刘某认为刘某不是自己出资购买，而是由刘某另行找的卖水果的老板出资购买，且应当向刘某支付指标费，但刘某未提交证据予以证明，也未能陈述卖水果的老板的姓名、特征等，故本院对刘某的该抗辩理由不予采信。根据查明的事实，涉案房屋登记在刘某名下，但刘某未交纳过集资款，从房屋交付至今长达二十多年的时间未占有使用过涉案房屋，而刘某、阳某持有购买房屋的原始凭证、保管房屋钥匙、房产证、土地使用权证等房屋权属凭证，并对房屋进行了装饰装修，长时间占有、使用涉案房屋。因此，原被告双方成立口头的借名购房协议，该协议不违法法律法规的强制性禁止性规定，合法有效，且已履行完毕，故第三人陶某某要求撤销口头借名购房协议，缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋是否为刘某、阳某所有。从各方当事人提交的证据来看，除了涉案房屋登记在刘某名下之外，刘某没有任何购买、使用涉案房屋的相关凭据。而刘某、阳某持有《湘运村平房、公铺楼职工住户拆迁过户协议书》、集资款收款收据、《住户须知》、房屋钥匙等购买、接收房屋的原始凭证，长期保管涉案房屋的所有权证及土地使用权证，并对涉案房屋进行了装修，开通并交纳了水、电、燃气、电视网络等费用，且提交了《房屋租赁合同》证明已将涉案房屋出租给他人使用，上述证据足以证明刘某、阳某系涉案房屋的实际出资人和实际购买人，并一直占有和使用涉案房屋。庭审中，被告刘某和第三人陶某某对原告刘某、阳某自2005年起至今一直占有、管理涉案房屋的事实亦不持异议，故可以认定，原告刘某、阳某为涉案房屋的实际权利人，涉案房屋应属于刘某、阳某所有。刘某应协助配合将涉案房屋的产权过户登记至刘某、阳某名下。第三人陶某某主张其对涉案房屋享有50%的所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘某、阳某在诉状中陈述，由于刘某名下登记了涉案房屋，导致刘某家庭未能享受政府发放的3万元房屋补贴款，刘某、阳某同意在房屋过户后向刘某支付3万元，本院对刘某、阳某的该承诺不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、确认刘某、阳某与刘某之间口头订立的借名购房协议有效；二、确认位于长沙市芙蓉区××屯××村××栋××房归刘某、阳某所有；三、刘某于本判决生效之日起十日内协助将位于长沙市芙蓉区××屯××村××栋××房的产权过户登记至刘某、阳某名下；四、驳回第三人陶某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取4025元，财产保全费2770元，合计6795元，由刘某、陶某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年十二月十一日法官助理张依书记员林某