成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0118民初2075号 原告：杨江龙，男，1995年5月8日出生，汉族，住四川省平昌县。 被告：成都津金江房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新津区新平镇迎先村********。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，该公司员工。 原告杨江龙与被告成都津金江房地产开发有限公司（以下简称津金江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨江龙、被告津金江公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨江龙向本院提出诉讼请求：1．判令津金江公司退还购房定金20000元；2．本案诉讼费由津金江公司承担。开庭前杨江龙增加了“解除杨江龙与津金江公司于2020年9月1日签订的《商品房认购书》”这一项诉讼请求。事实和理由：2020年9月1日，杨江龙认购津金江公司开发的位于成都市新津县××镇××村××组××号××栋××号房屋，当日向津金江公司支付购房定金20000元并与津金江公司签订了《成都恒大林溪郡商品房认购书》（合同编号：0006670）（以下简称《认购书》），杨江龙认购的金额为1042691元。之后杨江龙发现其认购的该套房屋在成都市住房和城乡建设局网上政务大厅清水挂牌价为933391元，杨江龙应支付的房屋总价和津金江公司在成都市住房和城乡建设局网上政务大厅挂牌总价相差109300元，杨江龙认为津金江公司销售房屋总价虚高。2020年9月3日，在双方最后一次磋商中，杨江龙提出退还全部已付定金，津金江公司工作人员强调合同内容不更名、不增减名，不换房，定金亦不予退还。杨江龙与津金江公司签署的《认购书》中，津金江公司没有完善楼盘名称和单元号，故《认购书》无效，应退还杨江龙定金20000元。同时，杨江龙同津金江公司签订的《认购书》相对于拟签订的《商品房预售合同》而言，属预约合同与本约合同的关系。杨江龙在签订《认购书》后，本着公平、诚信原则与津金江公司就拟签订的《商品房预售合同》相关条款进行了磋商，只是双方基于各自利益考虑，无法就《商品房预售合同》全部条款达成一致，致使本约不能订立，故属于不可归责于杨江龙一方的原因。这种情况下，预约合同应当终止（因磋商期限届满或双方提出解除而终止），已付定金应当返还。利息之于本金乃法定孳息，津金江公司在收到杨江龙关于退还定金通知后，在合理期限内拒不退还定金，应自期限届满之次日起按银行同期贷款利率支付利息。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请依法判如所请。 津金江公司辩称，1．杨江龙于2020年9月1日与津金江公司签订《认购书》，认购了恒大林溪郡2号地块2栋2404号房，按照《认购书》的约定，杨江龙应于2020年9月3日前向津金江公司支付首期房款302691元并签订《商品房买卖合同》，后因杨江龙本人原因，双方同意变更签约时间及支付首期款时间至2020年9月12日，并告知杨江龙若未按期履行的，津金江公司将按照《认购书》第五条处理。杨江龙截至2020年9月12日未向津金江公司支付首期款并签订合同，导致认购书解除，津金江公司于2020年9月18日向杨江龙以短信方式发送了解除通知，并告知其支付的款项不予退还，津金江公司另行销售房屋；2．杨江龙认为房屋总价高于备案价，因杨江龙认购的房屋属于精装房，备案价为1277909元（清水备案价为933391元，精装备案价为344518元），双方最终确定的认购价格为1042691元，该总价是低于备案价格的，因此，不存在杨江龙所述的津金江公司存在房屋总价虚高销售的情形；3．杨江龙认为津金江公司没有在认购书中完善楼盘名称及单元号，因杨江龙认购的案涉房屋是独栋单元，且只有一个单元，因此没有特别备注为一单元，且该情形不属于合同法定无效情形，因此，双方签订的认购书真实有效。综上，请求法院驳回杨江龙的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年9月1日，杨江龙作为乙方买受人与津金江公司作为甲方出卖人签订《成都恒大林溪郡商品房认购书》，约定：杨江龙向津金江公司认购位于2号地块2栋2404单元，该商品房的规划用途为住宅，该商品房建筑面积116.47平方米，其中，套内建筑面积91.62平方米，按建筑面积计算，单价为8952.44元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为11380.6元/㎡，总金额为人民币1042691元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择按揭付款（公积金贷款）：乙方须于2020年9月3日前支付首期房款302691元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即72万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月8日前（最长不超过缴纳首期房款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续。乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大林溪郡支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，杨江龙向津金江公司支付20000元定金。 2020年9月5日，津金江公司销售人员通过微信告知杨江龙已经向津金江公司申请延期到9月12日签约，如果审批下来再通知杨江龙。2020年9月7日，津金江公司销售人员通过微信告知杨江龙“你准备钱吧，9月12号过来付首付款，如果9月12号你还不过来付这两万元就直接挞定了”，杨江龙回复“好的，我今天又来贵阳了”。2020年9月11日，津金江公司销售人员通过微信询问杨江龙“明天要过来交首付了，你钱准备好了没有呀”，杨江龙回复“我还在贵阳，明天才回去”，杨江龙还询问“还可以延几天不？我主要这周都在出差，没有回去”。津金江公司销售人员回复“没办法，9月12号是最后期限，如果你人来不了，可以直接对公转账，把钱转到我们公司账户”并将津金江公司的账户信息发送给了杨江龙。杨江龙回复“还没有凑齐哒麻”。2020年9月12日，津金江公司销售人员通过微信询问杨江龙“你今天要不要交首付呀？”，杨江龙回复“今天过来不到，我差不多4点到成都”。 2020年9月18日，津金江公司通过手机短信向杨江龙发送了一份《通知》，其内容为“杨江龙先生：阁下于2020年9月1日与我公司签订了《成都恒大林溪郡商品房认购书》（编号：0006670，下简称“认购书”），认购了成都恒大林溪郡2＃-2栋2404号房。依据认购书，阁下须于2020年9月3日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《成都恒大林溪郡商品房认购书》、POS签购单、微信聊天记录、短信通知及当事人当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，关于杨江龙要求解除双方签订的《认购书》的诉讼请求。本案中，杨江龙与津金江公司签订的《认购书》中约定杨江龙须于2020年9月3日前支付首期房款302691元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，后津金江公司同意将杨江龙支付首期房款以及签署《商品房买卖合同》的时间延期至2020年9月12日，但杨江龙未在约定的时间内支付首期房款并签署《商品房买卖合同》。杨江龙与津金江公司签订的《认购书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同，《认购书》作为预约合同确定双方在约定时期签订本约的内容已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项的规定，《认购书》的权利义务已经终止。故杨江龙主张对权利义务已经终止的《认购书》予以解除无诉的利益，本院不予支持。 关于杨江龙是否有权要求津金江公司返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，杨江龙未在约定的时间，即2020年9月12日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，构成违约。杨江龙无权要求津金江公司返还定金，本院对杨江龙要求退还定金20000元的诉讼请求不予支持。对于杨江龙主张的其与津金江公司签署的《认购书》中，津金江公司没有完善楼盘名称和单元号，《认购书》无效，应退还杨江龙定金20000元的理由。本院认为，没有完善楼盘名称和单元号并不导致《认购书》无效，对于杨江龙的提出退还定金的该项理由不予支持。对于杨江龙主张未能签订商品房买卖合同系双方无法就《商品房预售合同》全部条款达成一致，致使本约不能订立，属于不可归责于杨江龙一方的原因，应当退还定金的理由。本院认为，杨江龙并未提交证据证明双方系因商品房买卖合同条款无法达成一致而未签订合同，本院对于其该项理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 驳回杨江龙的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取150元，由杨江龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  杨 鑫 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  谭小雨 书 记 员  黄 毅