北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12473号原告马淑印，男，1965年8月24日出生，汉族，北京市平谷区，公民身份号码×××。委托代理人李金晶，北京市方桥律师事务所律师。委托代理人王雪，北京市方桥律师事务所实习律师。被告李文翠，女，1962年7月18日出生，汉族，陕西省汉阴县，住天津市蓟州区，公民身份号码×××。委托代理人陈镇（李文翠之子），男，1984年7月15日出生，汉族，陕西省汉阴县，住天津市蓟州区，公民身份号码×××。原告马淑印与被告李文翠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马淑印及其委托代理人李金晶、王雪，被告李文翠及其委托代理人陈镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马淑印向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告物品损失共计165860元；二、判令被告立即清理位于顺义区白塔村平顺发养殖场内的垃圾、杂物、猪粪并按164．38元/天的标准向原告支付自2018年12月18日起至实际清理完毕之日止给原告造成的租赁费损失；三、判令被告支付原告电费15466元。事实与理由：约定：被告租赁原告白塔村东北平顺发养殖厂，被告必须爱护厂内树木及以前建筑设施，被告可以根据自己的需求修缮和改建，但不得变卖或销毁。2018年12月17日，被告通知原告，因为国家政策禁养，所以终止合同。原告回到厂区一看，在被告经营期间，其将养猪的粪便浇灌在厂内树木根部，造成院内树木死亡。并将母猪生产的温床和子猪笼用电锯切割成各种块状，随意堆放。厂区内被挖三个大坑和416．5立方米垃圾。院内电线杆和拉线被毁掉一根，回水井3个、铁门6个、两栋产房玻璃及300平米泡沫顶棚、产房门洞2个均有损坏，需要恢复原貌。并且被告还拖欠电费7730元。因为厂区内垃圾、粪便脏乱不堪，造成原告出租损失。被烧死的树木大地将院墙、猪舍、电线砸断。故为维护原告的合法权益，特提反诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告李文翠辩称：李文翠是2018年12月6日处理完租赁场地内的设施才退场的，双方一直都电话协商，马淑印一直不出面，躲着不见面，李文翠也去马淑印平谷家里找过，马淑印还是不见面。一、关于诉状第一项诉讼请求中，一是猪产床、猪笼和电线杆设施问题，李文翠对这些养猪相关设施，并没有损坏，而是依照李文翠与马淑印签订的猪场租赁合同的相应约定，根据养猪经营的需求对原建筑设施进行了改建和修缮。然而改建和修缮后的设施，不但完好，而且其更加具备和增加了使用价值。产床改建经过了马淑印认可，改建的时间是2017年，2018年双方继续履行合同。二是猪场内的粪便和污水的排放处理，依照猪场租赁合同的约定，属于马淑印承担的责任；因排放粪便开挖的粪便三个污水坑，也不是李文翠开挖的，李文翠也没有填平该坑的合同义务。三是在李文翠养猪经营期间，李文翠对养猪场内的回水井、铁门等任何设施，都没有出现过损坏的行为及事实。二、李文翠在经营猪场期间的用电电费，从开始至经营结束，已经全部交付给了马淑印，不欠付其任何电费。一般都是五六百块钱，随时给的，没有打过收条；只有一次，李文翠不在北京，通过微信给原告转了一千元电费。三、马淑印所述树木损失，不是李文翠的行为而损坏或损毁造成的，与李文翠没有任何关系。四、李文翠终止合同后，交付给马淑印的猪场是完整的、设施完备的，是能够正常使用的猪场，更不存在树木砸倒院墙、砸坏猪舍和砸断电线的现象及事实。至于马淑印向法庭提交的照片，照片中所显示的猪场损坏和损毁的财产，与李文翠没有任何关系，李文翠也不应承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：本院（2019）京0113民初22413号李文翠诉马淑印房屋租赁合同纠纷一案中，李文翠诉称：2016年10月6日，李文翠与马淑印签订租赁合同，约定马淑印将位于顺义区杨镇地区白塔村北京平顺发养殖场出租给李文翠进行养殖，租赁期限为三年，每年租金六万元。2018年12月6日因非洲猪瘟导致政府将猪全部清理进行无害化处理，合同目的无法实现。根据双方合同约定，在合同有效期内，如遇禁止养殖的情况，甲方退还乙方交的多余租金。李文翠多次向马淑印索要剩余租金，马淑印一直拒绝给付。故诉至法院，请求判令：1．马淑印给付李文翠剩余租金48000元；2．诉讼费由马淑印负担。本院（2019）京0113民初22413号一案中，马淑印辩称：不同意给付剩余租金，李文翠所述不完全属实，不能同意李文翠的诉讼请求。我与李文翠签订租赁猪场的合同后，李文翠于2018年10月交付了下一年度租金六万元。两个月后猪场的猪进行无害化处理。2018年12月16日，李文翠儿子找我要剩余租金，我跟他说了，要可以，但是得算清我的损失，李文翠损坏了猪场原有的产床、猪笼、树木，电费也没交，垃圾也没有清理，双方直至李文翠撤走都没有见面，没有进行财物清点。我是收到李文翠寄给我的解除合同告知书，认可有这回事。针对本院（2019）京0113民初22413号一案所涉及的纠纷，经审理查明：2016年10月6日，李文翠与马淑印签订“租赁合同”，甲方马淑印将位于顺义区白塔村平顺发养殖厂出租给乙方李文翠，约定由“1．甲方将白塔村东北平顺发养殖厂出租给乙方，乙方必须爱护厂内树木及一切建筑设施，乙方可根据自己的需求修缮和改建，但不得变卖或销毁。2．租赁时间为三年，2016年10月6日至2019年10月6日，每年的租金为陆万元整（60000．00元），每年的10月6日前一次性支付下一年的租金。3．甲方给乙方提供民用标准的水和电，保证乙方的养猪事宜正常有序进行。4．在甲方的安排下，将场区的粪水排到猪厂西南边树林，甲方对此负全部责任，并对今后三年中粪水排放负全部责任。5．在合同有效期内，乙方的人身及财产安全自己负责，一切安全事故甲方概不负责。6．在合同的有效期内，如遇全市禁止养殖的情况，甲方退还乙方交的多于租金。……甲乙双方各一份，签字后生效”。双方当庭对“租赁合同”的真实性共同认可，对合同自签订后实际履行予以确认。马淑印认可收到2018年至2019年的一次性租金六万元。双方共同确认，因非洲猪瘟发生，李文翠在政府安排下于2018年12月6日将涉诉养殖厂内圈养猪进行了无害化处理，李文翠从政府获得了相应补贴。2019年10月16日，本院前往涉诉养殖厂，在双方见证下对养殖厂现状进行勘验并拍照；并向村委会工作人员了解养殖厂租赁的情况，其向本院陈述称养殖厂是马淑印从村委会承租，无害化处理猪的政府补贴款项已经发放给李文翠。双方对本院勘验事实认可，并对本院勘验留存照片予以确认。2018年12月17日李文翠向马淑印寄送“解除租赁合同告知书”，马淑印当庭确认收到该告知书，李文翠提交证据证明马淑印签收日期为2018年12月18日下午16时59分。当庭，李文翠提交录音、照片、视频以证明在2018年12月18日上午其已经正式撤出养殖厂，并告知马淑印；马淑印认可录音真实性，确认是李文翠在撤出当天，其与李文翠儿子的通话录音，称双方当天未见面，亦未达成租金退还的一致意见。庭审中，经本院向马淑印释明，马淑印坚持不应退还租金，对于李文翠给其造成的损失包括未交电费、树木被毁、垃圾未清理、物品被毁等均另案主张财产损失，不在本案中请求法院酌减应退还的租金。针对本院（2019）京0113民初22413号一案所涉及的纠纷，本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方当事人均认可“租房协议书”系双方真实自愿的意思表示，本院对此不持异议，依法认定该租赁合同合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳。对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中李文翠依据双方签订的“租赁合同”向马淑印主张退还剩余租金，并称在撤出养殖厂时对养殖厂进行了清扫，后经庭审，李文翠明确并未进行彻底的清理，有猪粪未处理，并非全部进行了清扫，马淑印确认在李文翠撤走后并未再出租养殖厂，本院勘验现场可见该养殖厂确未经营，从李文翠提交的撤离时视频以及勘验现场照片，可见李文翠在撤离时并未对院内垃圾、杂物、猪粪等进行彻底清理，而且李文翠仅提交撤离时对养殖厂内设施的部分清理后的视频，但，马淑印在本案中不要求法院酌减退还租金，明确要另案诉讼解决自己的财产损失，因此，综上，在本案中本院依法确认李文翠请求退还剩余租金符合双方合同的约定，但李文翠对马淑印造成的财产损失另案解决，马淑印对合同解除并无异议，故本院依法确认双方于2018年12月18日依合同第六条之约定解除租赁合同；另依合同第七条约定，马淑印应退还李文翠剩余租金，本院审核确认应退还租金具体金额为47903．23元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马淑印于本判决生效之日起七日内返还李文翠租金四万七千九百零三元二角三分；二、驳回李文翠的其他诉讼请求。本院（2019）京0113民初22413号民事判决现已生效，并进入执行阶段。马淑印申请对该案47903．23元执行款予以查封、扣押、冻结，本院裁定予以执行。本案中，马淑印主张物品损失数额为165860元，其中包括：1．20个猪产床，30000元；2．12个子猪笼，12000元；3．3个大坑，14250元；4．电线杆及拉线：650元；5．3个回水井，450元；6．6个铁门，900元；7．2个产房玻璃及300平方米泡沫顶棚，1100元；8．2个产房门洞，500元；9．产房暖气片：7730元；10．产房电热板，4780元；11．树木，73700元；12．院墙，2600元；13．3间猪舍、电线，4800元；14．高压电线：12400元。李文翠表示，损失应与李文翠入场时做比对，李文翠离开时比李文翠入场前的条件更好，不认可存在损失；李文翠没有对树木进行销毁或变卖；合同原约定猪粪由马淑印负责，因马淑印没有处理好排粪的问题，树木被猪粪泡死，并非李文翠原因造成。马淑印对此提交的证据有：1．案外人署名的收条两张，以证明李文翠焚烧垃圾，烧死树木，树木砸坏墙体和高压线，马淑印支付了维修墙体、高压线的费用。李文翠不认可收条的真实性，否认存在焚烧垃圾烧坏树木的情形。马淑印自述院墙倒塌时间为2019年5月30日，高压线被砸时间为2020年9月1日。2．照片，以证明承租前养殖场及撤离后养殖场的情况，承租前干净整洁、树木情况良好，撤离后院内有大量未清理的垃圾、杂物、猪粪，猪产床、子猪笼、回水井、铁门、产房玻璃和泡沫顶棚等毁坏，树木因猪粪浸泡死亡，砸坏院墙、猪圈和电线。李文翠不认可照片的真实性，并表示照片是伪造的。李文翠对此提交自己拍摄的照片，马淑印表示该照片并非李文翠拍摄，而是下载的。3．马淑印与介绍人沈月的通话录音，以证明马淑印交付养殖场时，养殖场猪产床、子猪笼、暖气、电热板、树木等均存在，且完好无损。李文翠不认可录音的真实性。马淑印另表示，合同约定猪粪系排放至小树林，但李文翠系用泔水养猪，树木系被污水淹死，而不是被猪粪泡死。本案中，马淑印主张电费15466元，并提交了村经济合作社2020年5月11日收据一张，以证明其支付了2016年10月1日至2018年12月31日电费15466元。李文翠对此不予认可，并表示其每三五个月向马淑印支付电费，不存在拖欠电费的情况，并提交微信转账截图一张，以证明2018年7月7日向马淑印转账1000元，系2018年5月至7月电费。马淑印认可收到该1000元，但不认可是电费，而是给他人买酒买烟的钱。经查，马淑印在猪场内挖了三个水泥池作为粪水坑使用。2018年12月18日，双方未进行财产交接。（2019）京0113民初22413号一案中的照片可见，猪场内树木附近有焚烧痕迹，猪场内有坑，铁门、猪舍受损。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、收条、照片、录音光盘、微信转账截图、通话记录截屏、（2019）京0113民初22413号民事卷宗等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。双方租赁合同中约定，甲方将白塔村东北平顺发养殖厂出租给乙方，乙方必须爱护厂内树木及一切建筑设施，乙方可根据自己的需求修缮和改建，但不得变卖或销毁。对于树木损失问题，李文翠认可树木系被猪粪泡死，根据李文翠的自认，其认可树木已经死亡的事实，仅对树木死亡的原因存在异议。虽然合同中约定“在甲方的安排下，将场区的粪水排到猪厂西南边树林，甲方对此负全部责任，并对今后三年中粪水排放负全部责任。”但该约定并不足以抵消猪粪将树木泡死存在的过错。同时，（2019）京0113民初22413号一案中的照片可见，猪场内树木附近有焚烧痕迹。综上，李文翠应对树木死亡承担赔偿责任。本院根据双方陈述、双方提交的证据以及当地树木价格水平酌定应赔偿数额。李文翠仅自认对产床进行了改造，李文翠对产床进行的改造，属于对部分租赁物进行了修缮、改建，无需承担损害赔偿责任。本院（2019）京0113民初22413号一案中，从李文翠提交的撤离时视频以及勘验现场照片，可见李文翠在撤离时并未对院内垃圾、杂物、猪粪等进行彻底清理，猪场内有坑，铁门、猪舍受损，故李文翠应承担相应的清理及修复费用；对于费用数额，本院予以酌定。本院（2019）京0113民初22413号一案中，依法确认双方于2018年12月18日依合同第六条之约定解除租赁合同，马淑印主张后续租赁费损失于法无据，本院不予支持。针对马淑印主张电费的诉讼请求，马淑印提交了村经济合作社的收据，可以证明猪场2016年10月1日至2018年12月31日电费数额。李文翠租用猪场，用电应支付电费，李文翠主张其向马淑印交纳了电费，但马淑印对此予以否认，李文翠主张其2018年7月7日微信转账包含了2018年7月当月的电费，该说法不符合常理，现有证据难以证实李文翠已经给付了电费，又考虑到马淑印、李文翠合同时间自2016年10月6日至2018年12月18日，与村经济合作社收据中所载的时间范围不同，故本院酌定应付电费数额。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、被告李文翠赔偿马淑印物品损失二万五千元，给付原告马淑印电费一万五千四百元，均于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告马淑印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百三十五元、保全申请费四百九十九元，由原告马淑印负担二千三百一十七元（已交纳），由被告李文翠负担六百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年十二月二十五日书记员  石 在