广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7607号 原告：廖成志，男，1956年8月2日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：王**，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑燕玲，广西祥泰律师事务所实习律师。 被告：陶宏梅，女，1985年7月20日出生，汉族，住广西横县。 原告廖成志与被告陶宏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖成志及其委托诉讼代理人王**、岑燕玲到庭参加诉讼。被告陶宏梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖成志向本院提出诉讼请求：1．解除《综合市场出租合同》；2．被告支付租金170000元及利息8500元（按被告逾期付款额170000元月利率2％计，从2020年5月31日起暂计至2020年8月13日止，以后按此标 2 准计至被告付清本息为止）；3．被告支付三个月补偿金120000元；4．被告支付原告垫付的剩余水电费7650元；5．被告支付律师费14000元；6．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年8月25日，原告与被告签订《综合市场出租合同》，约定被告承租原告位于南梧××××号的约900平方米房屋作为经营场所，月租金43000元，租赁期限至2021年8月25日止。合同约定被告提前解除合同需支付原告三个月的补偿金。合同履行期间，为减轻被告负担，双方于2019年6月口头约定将月租金调整为4万元。2020年1月1日，被告开始拖欠租金。经原告合理催告之后仍不支付租金。2020年4月26日，双方协商一致，签订《拖欠租金还款协议》。协议中确认月租金按4万元支付，经双方核对确认被告欠付自2020年1月1日至2020年5月30日共计五个月租金20万元，2020年4月16日已缴纳2020年1月份租金3万元，尚欠租金17万元。协议约定被告分三次缴纳租金：2020年4月30日前缴纳1万元、2020年5月15日前缴纳8万元、2020年5月30日前缴纳8万元；如逾期未还则按月利率2％计付逾期利息并承担原告为实现债权而产生的一切费用。2020年5月17日，被告向原告发出书面通知，单方解除租赁合同。2020年7月24日，被告已搬离该房屋。原告认为被告未按协议履行义务，根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，被告已构成根本违约，被告亦提出解除合同的意思表示。原告有权要求被告支付所欠租金和逾期利息，并按合同约定的违约责任支付三个月的补偿金（以月租金作为参照标准）。 被告陶宏梅未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本 3 院认定事实如下。 2018年8月25日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《综合市场出租合同》约定：第一条：房屋基本情况……坐落于南宁，该场地部分的建筑面积约900平方米。第三条：租赁期限：租赁期限自2018年8月25日至2021年8月25日止。第四条：租金、押金、付款方式：该综合市场月租金为人民币43000元整。乙方在签订合同当日内向甲方交付50000元定金；15日后再支付36000元定金，共要支付86000元，8月25日转为押金，如2018年8月30日内，乙方不进场，押金不退……；4.3……租赁期间1年内租金不变，第二年租金上调增5％；以此类推，合同生效之日半年内租金月交，半年后租金后按季度交纳，本综合市场以先交租金后使该场地原则，由乙方每季度前10天内向甲方交付下一季度租金。第七条：因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回综合市场，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……拖欠应交租金累计达1个月；第九条：违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年季度向甲方交纳年度租金，乙方逾期未交付租金的，甲方有权按月租金的10％向乙方加收滞纳金。乙方在合同期内提前撤场，必需提前三个月书面告知甲方，并支付甲方三个月的补偿金。合同还就其他事项进行约定。 2020年4月26日，原告（甲方收款人）与被告（乙方还款人）签订《拖欠租金还款协议》约定：乙方租赁甲方位于南梧路××号的房屋用于经营超市等，甲乙双方签订合同以租金每月4万元租赁给乙方，由于乙方单方面原因导致租金自2020年1月1日至2020年5月30日共计五个月租金20万元没有按照原签订的合同缴纳给甲方。经双方确认共计20万元。双方就上述租金欠款事实均认可， 4 现双方自愿、平等、友好协商一致，达成如下结款协议：1、乙方分期支付甲方租金20万元。2、2020年4月30日前乙方缴纳甲方租金1万元。3、2020年5月15日前乙方缴纳甲方租金8万元。4、2020年5月30日前乙方缴纳甲方租金8万元。5、乙方按本协议在约定期限前将上述款项汇至甲方指定户头。以上款项以银行电汇形式支付电子银行转账凭证为准。若乙方按本协议规定还款则甲方放弃对乙方拖欠租金的利息的追责权利，若乙方逾期未还，则月利率2％计付逾期利息。若逾期未还，甲方可向人民法院提起诉讼。乙方愿意承担甲方为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费等）。协议还就其他事项进行约定。 2020年5月17日，被告向原告发出《解除店铺租赁合同通知书》，载明：我公司与贵公司签订一份租赁合同，承租位于南梧路××号铺面，租赁面积700平米，月租4万。感谢承租期间，贵公司为我公司提供租用服务。由于疫情期间生意难做，无法维持铺租。决定于2020年5月31日退租。 2020年5月22日，原告通过微信向被告发送《收据》图片并说“这个是这个月电费”，《收据》载明：今收到3688金街超市交来水、电费合计10650元，经办人为黄屿博，时间为2020年5月19日。被告回复“收到”，被告随后向原告转账3000元，原告回复“收到你3000块钱的水电费，尚欠7650”。 原告因被告拖欠前述租金费用，故诉至法院，诉请如前。 另查明，南梧路××号房所有权人为廖成志。 原告因与被告纠纷，委托广西祥泰律师事务所代理，为此支付律师代理费14000元。 5 本案庭审中，原告自认租金自2019年6月调整为4万元每月，被告已支付3万租金，尚欠17万；《综合市场出租合同》约定了押金，但押金已经冲抵了2020年1月1日之前的租金；被告已经支付水电费3000元，尚欠7650元。原告认可被告发出的《解除店铺租赁合同通知书》，认可双方租赁合同于2020年5月30日解除。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人有提交证据及对对方提交的证据进行质证的权利，被告陶宏梅均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告与被告签订的《综合市场出租合同》、《拖欠租金还款协议》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。 关于《综合市场出租合同》何时解除的问题。被告于2020年5月17日向原告发出《解除店铺租赁合同通知书》决定于2020年5月31日退租。原告亦表示对该通知予以认可，主张合同于2020年5月30日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、被告属于协商解除合同，本院予以认可，确认原、被告签订的《综合市场出租合同》于2020年5月30日解除。 关于租金的问题。原告主张被告尚欠租金170000元，该主张在《拖欠租金还款协议》中得到原、被告双方确认，本院对此予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百六十七条的规定，被告应向原告支付租金170000元。 关于水电费的问题。原告主张被告尚欠电费7650元，原告为此提供了《收 6 据》、微信聊天记录予以证明。被告在微信聊天记录中对该《收据》所载水电费数额10650元予以认可，并支付了3000元，剩余未支付7650元。故本院对原告主张予以采信，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告应向原告支付水电费7650元。 关于补偿金及租金逾期利息的问题。原告主张按《综合市场出租合同》第九条要求被告支付三个月补偿金，按《拖欠租金还款协议》要求被告支付租金逾期利息。原告主张补偿金及租金逾期利息实际上都具有违约金的性质，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条的规定，原告所主张的违约损失明显过高，综合考虑原告的损失，本院仅支持按原、被告约定的最高数额的违约金计算方式计算违约金，即按《综合市场出租合同》第九条约定，由被告支付原告三个月补偿金。在本案庭审过程中，原告自认按月租40000元支付三个月补偿金，未违反法律规定，本院予以支持。综上，被告支付原告补偿金40000×3＝120000元。原告主张被告支付租金逾期利息，本院不予支持。 关于律师费的问题。原、被告在《拖欠租金还款协议》中约定了由被告承担包括律师费在内的原告追索租金产生的费用，且原告提供了相应的律师费票据，故对原告主张被告承担律师费14000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陶宏梅支付原告廖成志租金170000元； 二、被告陶宏梅支付原告廖成志水电费7650元； 7 三、被告陶宏梅支付原告廖成志违约金120000元； 四、被告陶宏梅支付原告廖成志律师费14000元； 五、驳回原告廖成志其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6340元，由原告廖成志负担168元，被告陶宏梅负担6172元。 案件保全费2121元，由原告廖成志负担64元，被告陶宏梅负担2057元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 8 审 判 员 聂凯 二〇二〇年十二月一日 法官助理 曾莹 书 记 员 刘艳 9 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《 中华人民共和国消费 者权益保护法 》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 10 第二百六十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。