广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3305号上诉人（原审被告）：傅国良，男，1969年2月10日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码为G439305(7)。委托诉讼代理人：香洁瑜，广东说文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市粤安物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市****************。统一社会信用代码:914***********402B。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠莲，广东常正律师事务所律师。上诉人傅国良因与被上诉人东莞市粤安物业管理有限公司（以下简称粤安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。粤安物业公司向一审法院起诉请求：1.傅国良向粤安物业公司交纳东莞市***************办公2203、2204号物业管理费共计43075.9元（自2014年10月起暂计算至2019年8月，后期物业管理费计算至实际清偿之日至）；2.傅国良向粤安物业公司支付延迟支付物业管理费的违约金19346.56元（违约金逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费730.1元为本金，按照日万分之五的标准，从每个拖欠月份的6日起计至2019年8月22日，后续违约金从2019年8月23日开始，按照上述计算方式逐月计算至实际清偿之日止；3.本案诉讼费由傅国良负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条,参照《广东省物业管理条例》第五十条的规定，判决：一、傅国良应于判决生效之日起五日内支付粤安物业公司东莞市***************办公2203号房屋以及东莞市***************办公2204号房屋2014年10月至2019年8月期间物业管理费人民币43075.9元；二、傅国良应于判决生效之日起五日内支付粤安物业公司违约金（具体计算方式：1、东莞市***************办公2203号房屋从2014年10月开始逐月分别计算至2015年1月，以每个月管理费为本金，从次月的1日开始按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，违约金应以每月拖欠物业管理费数额为上限；2、东莞市***************办公2204号房屋从2014年10月开始逐月分别计算至2015年1月，以每个月管理费为本金，从次月的1日开始按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，违约金应以每月拖欠物业管理费数额为上限）；三、驳回粤安物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费680元、保全费644元，粤安物业公司已预交，由粤安物业公司负担382元，由傅国良负担942元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初14098号民事判决。傅国良上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回粤安物业公司全部诉讼请求。事实与理由：（一）傅国良从未与粤安物业公司签订任何服务合同，双方不存在合同关系，亦未享受其提供的服务，粤安物业公司并非本案适格主体。从粤安物业公司提供的证据可知其自认的催款主体为嘉骏中心管理处，而并非粤安物业公司。（二）案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当具备下列第4种“该商品房具备验收合同标准”条件，并符合合同约定的商品房交付傅国良使用。案涉商品房的现状是连最基本的四面墙都不具备，并未单独间开，根本不符合合同约定的交楼条件，交付物业管理物业费更无从谈起。傅国良至今未收到案涉房产，亦并未使用。一审法院以傅国良同一小区其他房屋已实际出租给他人使用而认为案涉商品房也已经合格交付给傅国良使用，完全缺乏事实依据。双方签订的《物业管理委托合同》约定的委托管理事项是否有完成并不清楚。故案涉《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》均未达到生效条件，傅国良不应支付物业管理费。（三）粤安物业公司诉请的物业管理服务费起算日期混乱，未提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任。粤安物业公司诉请的物业管理服务费有些从2014年10月起算，而有的案件却从2013年8月起诉，故此起算日期完全由粤安物业公司自行定夺，其并未提交相关证据予以证明。（四）案涉物业服务合同纠纷于2019年9月25日由一审法院立案审理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案已超过诉讼时效，粤安物业公司丧失胜诉权。（五）傅国良并非案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》的签订主体，对管理费的计算标准及违约金不确认。而根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务政府指导价的通知》，三级物业管理的最高价为1.4元/月/平方米，与粤安物业公司主张的收费标准存在较大的差距。综上所述，一审法院认定事实错误，判决缺乏法律依据，应当依法予以改判。被上诉人粤安物业公司辩称，（一）傅国良为案涉物业的所有权人，应当交纳物业管理费用。案涉物业已于2011年1月11日竣工验收合格，开发商东莞市嘉骏豪苑房地产开发有限公司（以下简称“嘉骏公司”）已于竣工验收合格之日把该物业交付给傅国良使用。且傅国良在一审庭审时也承认，其与开发商之间存在返租协议。粤安物业公司也于庭后将返租协议提交给法庭作为参考，足以证明傅国良已实际收楼，并已实际使用案涉物业。所以，傅国良应当承当作为案涉物业业主的责任。不论该物业租与何人使用，傅国良均应履行作为该物业业主按时交纳物业管理费的义务。（二）粤安物业公司对该物业的收费符合法律规定。截至二审开庭，案涉物业并没有成立业主大会，嘉骏公司有权根据《物业管理条例》第二十一条的规定选聘粤安物业公司为该物业的服务企业，案涉《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》为有效合同。案涉物业为办公楼，并非住宅，应实行市场调节价，案涉物业管理费为每平方米5.8元低于市场调节价。傅国良提到的《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》已经失效，而根据该通知，办公楼的物业管理收费标准为：三级，每平方米8元。（三）粤安物业公司诉请的物业管理服务费起算日期并不混乱，均以傅国良实际欠费之日开始计算。傅国良于常平镇嘉骏豪苑共购买了17套物业，为现楼购买，但并非同一时间购买，交付时间也不一样。（四）粤安物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，傅国良在一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审也应当不予支持。从傅国良开始欠费时起，粤安物业公司已穷尽一切方式通知其支付物业管理费，并告知其逾期支付将产生的违约责任。傅国良于嘉骏豪苑共购买了17套物业，有4套物业是正常支付物业管理费的，没有出现欠费情况。按常理来说，傅国良不可能不知道其余物业欠费情况。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，傅国良为香港特别行政区居民，本案物业服务合同纠纷具有涉港因素。因双方当事人并未协议选择适用法律，而案涉物业服务合同的签订地、履行地均在内地，故本案应适用作为最密切联系地的内地法律作为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人傅国良上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为:粤安物业公司要求傅国良支付物业管理费及违约金是否合法有据。关于粤安物业公司是否为本案适格原告的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，粤安物业公司与嘉骏公司分别于2011年签订《物业管理委托合同》、于2015年签订《前期物业服务合同》。案涉小区尚未成立业主委员会，故嘉骏公司作为建设单位与粤安物业公司签订的上述物业服务合同对傅国良具有约束力。傅国良以粤安物业公司不存在合同关系为由提出抗辩，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。关于傅国良是否已经收房的问题。傅国良与开发商嘉骏公司于2011年5月22日签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交楼时间为2011年6月22日，而案涉小区于2009年6月9日已经验收合格，双方签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已经以及符合交楼条件。另，傅国良与开发商嘉骏公司存在返租的约定，返租两年的租金已预先从房价款中扣除。一审法院综合上述情况，并结合傅国良同一小区其他房屋已实际出租给他人使用的事实，认定傅国良已经收房符合常理，本院予以支持。傅国良主张案涉房屋不符合交付条件，故其尚未收楼，但其未能举证证明因交房标准问题向开发商主张过权利或产生纠纷，傅国良另主张粤安物业公司存在物业服务不到位的情况，故拒绝交纳物业费，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。关于物业管理费收费标准和违约金的问题。国家发展和改革委员会、建设部关于《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”案涉物业用途为办公楼。本案中的《物业委托合同》、《前期物业服务合同》均约定案涉物业管理费标准为5.8/月/㎡,该标准未超过法律法规规定的标准，本院依法予以确认。粤安物业公司主张傅国良从2014年10月开始拖欠物业管理费，是否缴纳物业管理费应由傅国良承担举证责任，而傅国良未提交证据证明其已经缴纳物业管理费，故本院对粤安物业公司的主张依法予以确认。一审法院根据上述物业管理费缴纳标准，认定傅国良须支付2014年10月至2019年8月期间的物业管理费43075.9元并无不当，本院予以确认。至于违约金问题，傅国良上诉未提出新的事实与理由，而一审法院对违约金的认定符合《物业管理委托合同》的约定及法律的规定，论述充分，本院不再赘述，依法予以确认。关于诉讼时效抗辩的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”根据该规定，傅国良未在一审期间提出诉讼时效抗辩，现其在二审中提出，且不存在上述司法解释规定的例外情形，本院不予支持。综上所述，上诉人傅国良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项及上述司法解释、行政规章的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费877元，由上诉人傅国良负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年九月十五日书记员  卢淑霞附相关法律条文：国家发展和改革委员会、建设部关于《物业服务收费管理办法》第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。