沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初906号原告：李雪，女，汉族，1987年12月21日出生，住址沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：姜丽颖，系辽宁秀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛培礼，男，1955年3月15日出生，汉族，现住抚顺高湾经济区。被告：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所辽宁省抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：郁慕明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马淑玲，系辽宁马淑玲律师事务所律师。被告：抚顺乐活物业管理有限公司，住所辽宁省抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：何德新，系该公司经理。委托诉讼代理人：马淑玲，系辽宁马淑玲律师事务所律师。原告李雪与被告抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活房产公司）、抚顺乐活物业管理有限公司（以下简称乐活物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告李雪及其委托诉讼代理人姜丽颖、丛培礼，被告乐活房产公司、乐活物业公司的共同委托诉讼代理人马淑玲到庭参加诉讼，本案经合议庭评议现己审理终结。原告李雪向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带承担原告的房屋修葺费用43,214.4元；2、判令二被告连带承担赔偿因屋顶墙体漏水导致房屋不能居住另行租赁房屋的租金24,000元；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。原告庭审后撤回对被告乐活物业公司的起诉。事实与理由：2014年9月10日，原告李雪购买由被告乐活房产公司开发的568庄园小区107号楼1单元201室住宅。2015年4月开始装修,11月份装修完成。准备入住时发现原告本人怀孕,本着对孩子健康的考虑,原告打算等室内的有毒气体彻底清除干净后再入住。在2016年筹备完家电家具准备布置摆放时,7月份一场大雨导致雨水从楼房外墙保温层漏进原告家中,导致屋内大面积漏水及墙体开裂,必须进行修葺，否则无法居住，装修期间原告被迫在外租房居住。当时原告找到二被告，第一被告负责人郁慕明表示,此场大雨造成园区内多个单位漏水,因为此工程尚在保修期内,物业已通知总包工程队进行维修,但由于维修数量多人手少,暂时没有条件也没有时间马上给原告维修房屋。郁总表示如着急入住,可先行自己出钱维修,并把维修过程中针对漏水处所用的材料费和人工费等票据保存下来,以便之后物业公司帮助原告与有关部门进行沟通给予合理的赔偿，原告遂写明房屋损坏和维修方式的“情况说明”，二被告的法定代表人在“情况说明”上签字认可。原告遂对漏水房屋进行维修，事后原告拿着票据多次找到二被告商讨赔偿事宜,但由于被告同意支付的赔偿金额与原告实际维修所花的费用相距甚远,至今沟通无果。综上所述，原告无奈向法院提起诉讼，根据合同法、侵权责任法等相关规定，请求法院依法支持原告诉求判令被告承担相应责任。被告乐活房产公司辩称，请求法院依法驳回原告要求被告承担房屋维修费和租赁费的诉请，原告确是被告园区业主，2016年7月，原告报修家中漏水时，经被告物业管家到现场查看发现漏水，原因是原告私自将北侧及南侧露台封闭。露台封闭后墙体外侧向内漏水，在查明原因后，被告向业主释明由于其私自改变房屋内部结构而造成漏水的后果，同时被告也联系了施工单位对原告所居住的107号楼所有外墙进行重新防水，所以对于原告所要求漏水造成的损失，被告不同意赔偿。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原、被告提供的证据认定如下：关于原告提交的《房屋产权证书》、《配户通知书》、房屋受损照片、《情况说明》，能够证明原告李雪购买了被告乐活房产的房屋，并于2014年10月31日入住，2016年7月房屋漏水，漏水后原告和被告乐活房产公司及物业公司协商解决方案，对上述证据本院予以采信。对于原告提交的《受损前工程报价单》、《受损后工程报价单》、《房屋租赁合同》、发票，因无实际付款的证明，不能证明被告的实际损失，对该组证据本院不予采信。对于被告乐活房产公司提交的户型图，因面积与原告房屋面积不同，不能证明该户型图系原告的房屋，对该证据本院不予采信。据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月10日，李雪购买被告乐活房产公司位于抚顺市开发区的房屋，房屋建筑面积为133.56平方米。乐活房产公司于2014年10月31日向李雪交房。2016年7月，因降雨原告李雪的房屋漏水。2017年9月25日，原告李雪出具《情况说明》，载明：7月份一场大雨从楼房外墙保温层漏进原告家中，导致屋内大面积漏水，不得已只能二次维修，但是原告找到568物业管理公司的负责人郁总。郁总表示此工程尚在保修期内，物业已经通知总包工程队进行维修，由于维修数量多人手少，暂时没有条件给原告维修，原告可以自行维修，保存维修材料费及人工费等票据，物业公司可以帮原告与相关部门进行沟通给予合理赔偿，被告乐活房产公司的工作人员郁慕平在该情况说明下部手写“此业主所反映的情况基本属实，且本人当时也前往该业主房屋的漏水现场看过”。乐活物业公司的工作人员王莺歌在该情况说明的手写“情况属实”。原告提供漏水后维修前的照片可以显示，墙面有漏水后形成的水渍，部分墙皮裂缝并脱落，房屋内没有安装灯具，仅安装了少量的开关插座，大部分的开关插座没有安装，屋内没有橱柜及家具。漏水前原告一直没有在涉案房屋里居住，原告称房屋的漏水房间为南客厅及南主卧。房屋漏水后，经与被告协商后，原告自行找人维修，原告自称维修费用为43,214.4元及因房屋漏水需要等待维修产生租房费用24,000元。因维修费用过高被告不同意支付。故原告诉至法院，要求被告赔偿损失及租房费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年。本案中，被告乐活房产公司向原告交房时间为2014年10月31日。涉案房屋因下雨墙面向屋内漏水，该时间为2016年7月，未超过3年的保修期。按照上述法律规定被告应承担修复义务，因被告未及时修复房屋，且被告同意原告自行修复，故合理的修复费用应由被告承担。原告虽称其修复房屋损失金额为43,214.4元，但本院认为，赔偿金额需为因该次房屋漏水而导致原告李雪实际受损的金额，原告现有证据不能证明其支出的装修费用全部为漏水所致，故本院综合考虑漏点、原告房屋受损区域、维修材质及修复改造必要性等因素酌定损失赔偿金额为10,000元，对于原告李雪诉讼请求超出的部分，本院不予支持。对于原告要求被告承担租房损失的诉讼请求，因结合原告一直没有入住该房屋，原告房屋的漏水仅是客厅及南主卧，其他的房间不影响原告居住，且原告提供的证据不足以证明其实际租赁房屋，故对原告主张的租房损失本院不予支持。对于被告提出本案房屋漏水系原告自行封闭阳台导致的答辩意见，因被告在《情况说明》中已经签字，即确认该《情况说明》中载明的事实，且被告也无证据对其答辩观点予以佐证，故对被告的该答辩观点本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李雪房屋损失10,000元;二、驳回原告李雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,115元，由原告李雪负担1,500元，被告抚顺乐活房地产开发有限公司负担615元。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，并缴纳上诉费2,115元。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王守英人民陪审员  魏 敏人民陪审员  李 楠二〇二〇年十一月十五日法官助理王东阳书记员于晓琳本案判决所依据的相关规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项《住宅质量保证书》应当包括以下内容：３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。