广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7724号 原告：南宁资博通项目管理咨询有限公司，住所广西壮族自治区南宁市金湖路38-1时代丽都1103-1，统一社会信用代码：91450103729766756A。 法定代表人：黄加仕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林思聪，广西律翔律师事务所律师。 被告：南宁市何氏饭庄，经营场所广西壮族自治区南宁市兴宁区邕武路**狮山公园西大门第**商铺。 经营者：何玲，女，1978年6月8日出生，壮族，住广西壮族自治区靖西县。 委托诉讼代理人：农献，广西建邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆锐，广西建邦律师事务所实习律师。 原告南宁资博通项目管理咨询有限公司（以下简称“资博通公司”）与被告南宁市何氏饭庄（以下简称“何氏饭庄”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告资博通公司的委托诉讼代理人林思聪，被告何氏饭庄的经营者何玲及其委托诉讼代理人农献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资博通公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付所欠租金639111 2 元；2．被告向原告支付逾期付款的违约金268426.62元；3．原告于本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2005年10月8日与南宁市狮山公园签订《南宁市狮山公园西大门配套设施租赁总承包合同》，约定由原告投资建设位于邕武路4号狮山公园西大门配套设施（即铺面建设），承租期从建设期满后三个月起算12年，即从2005年10月1日至2017年9月3日；合同期满前，原告与南宁狮山公园在2016年2月15日签订《补充协议》，约定原告承租的狮山公园西大门配套设施的承包期限延长一年（即到2018年9月30日）。被告于2014年9月30日与原告签订《南宁市狮山公园商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），被告租赁原告承包的B17至B19号铺面及B17至B19号铺面后搭建房，均约定了铺面的租金和铺面后面搭建房的租金，被告在承租的铺面经营餐饮，取名为“何氏饭店”。被告的承租合同到2018年9月30日期满，原告与南宁市狮山公园的合同也是到2018年9月30日。但被告在经营的后期拖欠原告的租金，但合同期满后，被告尚欠639111元租金未付。拖欠租金至今，向被告追收其拖欠的租金，但被告总以经济困难为由拒绝支付。原告的工作人员一直都与被告在微信上沟通，被告在2019年11月12日发微信给原告的工作人员，希望原告的工作人员帮她向原告的股东说情，希望能减免一些租金，原告的工作人员希望被告能够出来见面谈，但被告却以各种理由不面谈。按照原告与被告签订的租赁合同第五条第二款第3项的约定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应向甲方支付应付未付之租金额的千份之五的违约金；”按照该条计算，就算从合同期满的第二天起算，即2018年10月1日起暂计至2020年6月30日，总共逾期了21个月（即630天），如果按每天千分方五的话，每个月逾朗的违约金为95866.65元（相当于每月的违约金达到所欠租总额的15％)，现原告主张要求被告支付逾期付款的违约金按月息2％的比例计算违约金，即按639111 3 元的月2％的比例计算违约金，每个月的违约金为12782.22元，总违约金为12782.22元×21个月＝268426.22元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告何氏饭庄辩称：对拖欠租金的具体数额被告无法确认，双方并没有进行对账，但被告确实有欠一部分租金，请求法庭给予一定时间收集相关材料核实具体拖欠租金的数额。对违约金部分，认为原告主张过高，原告主张的远高于被告逾期支付租金造成损失的数额。原告通过租赁获得租金实际已经有收益，被告认为违约金应当按银行同期贷款利率上浮30％计算。被告所租赁的铺面，在2017年就开始修建立交桥导致长期封路，被告提交的2018年1月20日的新闻也证实，从此日开始修建地铁，对该路段进行封闭管理，从2017至2018年期间整条路段通行不顺畅，餐饮业无法经营。因此本着实事求是原则要求对租金方面进行调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年10月8日，南宁市狮山公园（甲方）与南宁市资博项目管理咨询有限公司（乙方）签订《南宁市狮山公园西大门配套设施租赁总承包合同》，约定南宁市资博项目管理咨询有限公司租赁总承包的商铺位于邕××路××公园西大门配套设施，面积为2017平方米，租期从2005年10月1日至2017年9月31日。在承包期内甲方保证乙方使用权。 2006年2月15日，南宁市狮山公园与南宁市资博项目管理咨询有限公司签订《补充协议》，约定南宁市狮山公园以延长西大门配套设施项目承包期限（从2017年10月1日起至2018年9月30日）的方式，作为南宁市资博项目管理咨询有限公司投资建设新增供变电设施的回报。 4 2014年9月30日，原告资博通公司（甲方）与被告的经营者何玲（乙方）签订《南宁市狮山公园商铺租赁合同》（本合同称合同1），约定:第一条租赁场地位置、租赁用途及计租面积一、位置：甲方同意将自己投资兴建的，位于南宁市邕武路**南宁市铺面出租给乙方使用和开展合法经营。第四条租赁期限2014年10月1日起至2018年9月30日止。第五条租金及其缴付方式一、租金：ｌ、从2014年10月1日起至2015年4月30日止，……每月租金总额为人民币25350元，每季租金总额为76050元。2、从2015年5月1日起至2017年4月30日止，……每月租金总额为人民币27885元，每季租金总额为人民币83655元；3、从2017年5月1日起至2018年9月30日止，……每月租金总额为人民币32110元，每季租金总额为人民币96330元。二、租金缴付：2、租金按季交纳即每次缴纳3个月租金，实行先交租金后使用租赁房屋原则，除第一期租金外，乙方应于每期租金期满5日前将下期租金付清给甲方。3、乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应向甲方支付应付未付之租金额的千分之五的违约金……第六条押金一、乙方须在本合同签订当日向甲方支付押金计人民币76050元。二、……若出现乙方应向甲方支付欠款：如房屋租金、水电费用、用电增容费、物业管理费等应付而未付的款项、违约金及赔偿金的情形而乙方拒绝支付上述款项的，甲方有权用押金折抵，押金不足以折抵的，乙方仍应支付不足部分。 2014年9月30日，原告资博通公司（甲方）与被告的经营者何玲（乙方）签订《南宁市狮山公园商铺租赁合同》（本合同称合同2），约定:第一条租赁场地位置、租赁用途及计租面积一、位置：甲方同意将自己投资兴建的，位于南宁市邕武路4号南宁市狮山公园大门 5 商铺第B17至B19号铺面后搭建房出租给乙方使用和开展合法经营动。第四条租赁期限2014年10月1日起至2018年9月30日止。第五条租金及其缴付方式一、租金：l、从2014年10月1日起至2015年4月30日止，……每月租金总额为人民币3441元，每季租金总额为10323元。2、从2015年5月1日起至2017年4月30日止，……每月租金总额为人民币3813元，每季租金总额为人民币11439元；3、从2017年5月1日起至2018年9月30日止，……每月租金总额为人民币4557元，每季租金总额为人民币13671元。二、租金缴付：2、租金按季交纳即每次缴纳3个月租金，实行先交租金后使用租赁房屋原则，除第一期租金外，乙方应于每期租金期满5日前将下期租金付清给甲方。3、乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应向甲方支付应付未付之租金额的千分之五的违约金……第六条押金一、乙方须在本合同签订当日向甲方支付押金计人民币10323元。二、……若出现乙方应向甲方支付欠款：如房屋租金、水电费用、用电增容费、物业管理费等应付而未付的款项、违约金及赔偿金的情形而乙方拒绝支付上述款项的，甲方有权用押金折抵，押金不足以折抵的，乙方仍应支付不部分。 因原告认为被告拖欠原告的租金未予支付，原告遂向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南宁市资博项目管理咨询有限公司于2007年7月25日经工商登记变更为南宁资博通项目管理咨询有限公司。 本院认为，原告资博通公司与被告何氏饭庄签订的两份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。 关于租金问题。原告主张被告应付从2014年10月1日至合同期满之日（即 6 2018年9月30日）的铺面和搭建房租金共计1501155元（其中原告自认经双方口头协议，2017年5月1日至2018年9月30日的租金不再递增，按2015年5月1日至2017年4月30日的租金标准计算），已支付862043元，未付639111元。被告对原告主张的数额不予认可，并主张因狮山公园地铁站施工封闭道路导致其于2018年2日开始无法经营。本院认为，被告作为履行租金给付义务一方，应当对其给付的租金承担举证责任，现被告既未能提供证据证明其已付租金的数额，也无证据证明其于2018年2月无法实际经营后向原告主张解除合同并交还场地的事实，故本院对原告的抗辩不予采信，对原告关于欠付租金计算至2018年9月30日的数额予以确认。 根据原、被告双方签订的两份租赁合同的约定，当出现被告欠付原告租金、水电费用的情况下，被告缴纳的押金用于折抵，不足部分，被告需仍支付原告。现原告主张被告欠付租金639111元，其中还应扣除被告已经交付的店铺和搭建房押金86373元，因此，被告应支付原告的铺面和搭建房租金应为552738元（639111元－86373元）。 关于违约金的问题。原、被告双方签订的两份合同均约定了逾期支付租金的的违约金计算方式按应付未付之租金额的千分之五逐日计付违约金。现原、被告双方均主张应对该违约金计付标准予以调整，本院对此予以确认。至于违约金调整的标准，本院酌情考虑被告的违约情况及狮山公园地铁站建设施工确实会对被告实际经营造成一定影响的事实，酌情按照被告自认的计算方式计付违约金，即以欠付租金总额552738元为基数，从2018年10月1日起计至被告实际清偿欠付租金之日，按中国人民银行公布的贷款基准利率上浮30％分段计付，并以欠付租金总额的30％即165821.4元为限。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起调整为按全国银 7 行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告南宁市何氏饭庄支付原告南宁资博通项目管理咨询有限公司租金552738元； 二、被告南宁市何氏饭庄支付原告南宁资博通项目管理咨询有限公司违约金（以552738元为基数，从2018年10月1日起计至2019年8月19日，按中国人民银行公布的贷款基准利率上浮30％分段计付，从2019年8月20日至被告实际履行上述第一项义务完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％分段计付，违约金总额以165821.4元为限）； 三、驳回原告南宁资博通项目管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6438元，由原告南宁资博通项目管理咨询有限公司负担945元，被告南宁市何氏饭庄负担5493元。 案件保全费5000元，由原告南宁资博通项目管理咨询有限公司负担887元，被告南宁市何氏饭庄负担4113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国 8 农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 聂凯 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 何丹 书 记 员 刘艳 9 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。