江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1467号 原告：中大房地产集团南昌有限公司，住所地南昌市青山湖区南昌民营科技园企业服务中心办公大楼**。 法定代表人：史昱,该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告:姜映旭，男，汉族，1964年9月22日出生，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：程德土，江西博明律师事务所律师。 第三人：池州市洋浦房产营销有限公司。 法定代表人：宋晓润，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷小斌，江西豫章律师事务所实习律师。 原告中大房地产集团南昌有限公司（以下简称：中大地产公司）与被告姜映旭、第三人池州市洋浦房产营销有限公司（以下简称：池州洋浦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，因案情复杂，于2020年9月11日裁定转为普通程序，并依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员邓金林、万国莲参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。原告中大地产公司的委托诉讼代理人胡滢、徐敏，被告姜映旭的委托诉讼代理人程德土，第三人池州洋浦公司的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中大地产公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告支付剩余购房款180000元。2.请求判令被告承担违约金50940元(逾期在90日内，每日按逾期应付款的万分之一计算违约金；逾期超过90日，出卖人不解除合同的，每日按逾期应付款的万分之五计算违约金，从2018年10月15日到实际支付购房款之日止，暂计算至2020年3月3日)，上述购房款及违约金暂总计为230940元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2018年8月30日签订《商品房买卖合同》,原告作为出卖方，出售中大青山湖东园商品房给被告。合同约定房屋总金额为362474元，买受人(被告）须在合同签订当日内付清首付款即182474元,余款180000元以按揭贷款形式支付，买受人应在2018年10月14日前付清。原告积极履行该《商品房买卖合同》义务，然而被告的按揭款部分因其个人原因未获银行审批，又未能按约定自行补足，从2018年10月15日开始拖欠购房款。根据商品房买卖合同附件十一补充协议“对主合同第三章的补充约定”第四款约定:除出卖人原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的金额少于买受人申请的金额，买受人应在签订本合同后45日内自筹资金付清差额部分，若买受人全部款项不能在合同约定之日全部到达出卖人账户的，则买受人即构成逾期付款，须按合同主文约定承担逾期付款的违约责任。同时根据商品房买卖合同第八条“逾期付款”的约定:买受人(被告)逾期付款在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金;超过90日的，出卖人(原告)有权解除本合同或要求买受人继续履行合同，若出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告至今仅支付182474元，剩余购房款180000元迟迟未能支付，其行为已经违反了合同的约定，给原告造成了极大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。 姜映旭辩称，其一，被告已支付了242474元购房款；其二，原告主张的违约金过高，应当予以调整；其三，原告至今没有拿到购房买卖合同的文本，对于合同的相关条款不尽知情；第四，被告不存在违约行为，没有支付相应的购房余款是原告违约在先，全部购房款为362474元，被告已交付242474元，余下仅应当支付120000元，而非原告主张的180000元，原告也没有把相应的合同文本给被告，故被告不存在迟延支付房款的违约行为；第五，关于双方争议的60000元款项性质，第三人与原告之间存在包销代理合同关系，销售后产生的服务费是由原告向第三人支付，不应由被告承担，本案中也没有任何证据证明原告或者第三人向被告告知了60000元属于服务费而不是购房款，开具的收据没有注明开具事由，被告是在一定程度的误导情况下与原告和第三人进行了房款交易，被告认为所交付的款项均是购房款，第三人的收款行为应当是代理原告的行为，原告不认可60000元为购房款，作为被告有正当理由拒绝履行相应的合同行为，不应当承担违约责任。 池州洋浦公司述称，对于原告的诉讼请求没有异议，且本案当中原告的诉请与第三人并无法律上的关系，被告也未就案件提出反诉，故案涉争讼标的与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下： 对于中大地产公司所提交的证据，姜映旭对其中的《南昌市商品房买卖合同》中签名的真实性认为无法确定，其手上没有合同原件；对于律师函其没有收到；对于首付款收款收据有异议，认为其总共交了242474元购房款，收据少开了60000元；对于安徽增值税普通发票、案外人陈巍的收据及发票认为均为复印件，且与本案无关；对于办理案涉房屋按揭贷款手续申请材料的证明目的有异议，认为代理商对于60000款项承诺过会给一个说法，因一直没有谈好故未继续补交办理贷款的材料。池州洋浦公司对上述证据均无异议，且认为姜映旭所购买的涉案房屋原认购总价为457577元，中大地产公司与池州洋浦公司之间存在实质上的包销代理关系，部分款项是池州洋浦公司代为收取。 对姜映旭所举证的四张《收据》，中大地产公司对关联性、证明目的有异议，认为其中2018年8月1日的收据并没有注明购房款，结合安徽增值税普通发票可证明该费用为第三方池州洋浦公司收取的服务费，中大地产公司收取的购房款为182474元。池州洋浦公司对该组《收据》的关联性有异议，认为其中60000元未注明收款事由，实质上是姜映旭参与享受60000元抵80000元活动并享受折扣优惠的前提条件，该60000元不应当计入商品房买卖合同的购房款中。 对于池州洋浦公司所提交的证据，中大地产公司对《团购合作合同》及其补充协议、银行流水的证明目的有异议，认为池州洋浦公司支付给中大地产公司的款项系按照补充协议约定支付的相应款项，并不包括姜映旭所诉称的60000元；对其余证据无异议。姜映旭对《团购合作合同》及其补充协议的证明目的有异议，认为中大地产公司与池州洋浦公司之间的合作关系对于姜映旭没有法律效力；对池州洋浦公司与其他分销公司签订的分销代理合同及银行流水、营销推广照片有异议，认为中大地产公司与池州洋浦公司之间存在包销合同关系，池州洋浦公司收取姜映旭购房款的行为应当由中大地产公司承担；对《商品房认购书》池州洋浦公司开具的发票有异议，认为《商品房认购书》上的甲方没有中大地产公司的印章，形式上存在瑕疵，不能作为定案依据；发票是由池州洋浦公司单方开具的，姜映旭与池州洋浦公司之间不存在开具发票的法律关系。 经审查，本院对上述有异议的证据认证如下：对于中大地产公司所举证据的真实性均予以认定，对证明目的综合全案证据予以考虑，姜映旭虽对其中《南昌市商品房买卖合同》签名的真实性有异议，但未在本院指定期限内申请笔迹鉴定，且经本院向姜映旭本人询问，其明确表示知道需“一个星期内交完首付，一个月内办理完按揭”的付款时间；对姜映旭和池州洋浦公司所举证据的真实性均予以认定，对于双方争议的60000元款项的性质，结合姜映旭自述的购房过程及全案证据综合认定。 根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下： 2018年4月28日，中大地产公司为甲方，池州洋浦公司为乙方，双方签订《[阳光城江西区域南昌中大青山湖东园项目]团购合作合同》（以下简称：《团购合作合同》），约定：乙方团购甲方开发的“中大青山湖东园”项目房源1041套并向甲方支付定金；乙方有权再次销售房屋，甲方配合乙方更名一次；甲方不得自行销售双方团购房屋，亦不得授权指定代理销售商销售团购房屋；合作期限内，甲方承担销售现场所需的水、电、电话、光纤等费用，以及销售现场所应当配备的沙盘、办公桌椅等办公设备及物业服务，乙方为完成合同约定销售任务自身产生的营销推广费、销售工作人员的开支及日常支出等，由乙方自行承担；乙方将房屋成功销售最终购房者后，就所售房源已向甲方支付款项，由最终购房者向乙方支付，视同甲方已经将相应的房源的房款预付款退还给乙方；在合同期内乙方的责任为代表甲方与个人购房客户沟通、谈判，但签署意向书、合同、收受定金、预付款和购房款需由甲方配合执行等。《团购合作合同》后附以中大地产公司为甲方的《商品房认购书》模板、房源均价等作为附件，其中1号地块公寓团购均价为10500元。 2018年7月15日，姜映旭与池州洋浦公司销售人员达成购房意向，并签订了池州洋浦公司提供的以中大地产公司为甲方的《商品房认购书》，其上载明：认购房屋为阳光城青山湖大境，建筑面积总计33.46平方米，单价为13675.34元，原总房价为457577元；双方同意总房款为基础固定总价，折扣后成交总价＝总房款×购房折扣，折扣后成交单价＝折扣后成交总价÷预测建筑面积；上述面积和折扣后房款计算若有误差或错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准；首付款50%，于2018年7月30日前支付，余款50%申请按揭贷款。同日直至2018年8月30日，姜映旭共向池州洋浦公司支付款项242474元，池州洋浦公司均开具了收据交付姜映旭，支付时间和金额分别为：2018年7月15日30000元（收据备注“38#-1219定金”），2018年8月1日60000元（收据无备注）、132474元（收据备注“38#-1219公寓房款”），2018年8月30日20000元（收据备注“38#-1219房款”）。 2018年8月30日，姜映旭在以中大地产公司为出卖人的《南昌市商品房买卖合同》上签名，该合同载明：所购商品房为中大青山湖东园，预测建筑面积33.46平方米，商品房单价为10833.05元，总价款为362474元，买受人采取商业贷款方式付款，于本合同签订前支付首付款182474元，占全部房价款的50.34%，余款180000元向合作银行申请贷款支付，其中商业贷款180000元；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该《南昌市商品房买卖合同》的附件四约定：买受人必须在签订《南昌市商品房买卖合同》时付该商品房总价款的50%给出卖人，即182474元整，并于2018年8月30日前向贷款机构办理按揭申请手续，买受人必须在2018年10月4日前，付清该商品房总房价的50%（按揭款项）给出卖人，即180000元整。附件十一的补充协议条款“第三章商品房价款”部分约定：除出卖人原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的金额少于买受人申请的金额，买受人应在签订本合同后45日内自筹资金付清差额部分，若买受人全部款项不能在合同约定之日全部到达出卖人账户的，则买受人即构成逾期付款，须按合同主文约定承担逾期付款的违约责任。同日，姜映旭签订了授权兴业银行股份有限公司南昌分行进行贷款审批的授权书。 2018年11月1日，姜映旭在兴业银行股份有限公司南昌分行出具的《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表及访谈记录》上签字，其中载明申请借款的抵押物为案涉公寓，首付款金额为182474元，房屋总价为362474元，申请借款金额为180000元，最终收款人为中大地产公司，放款金额为180000元。对于按揭贷款未能办理的原因，姜映旭陈述是因对于其余60000元，代理商承诺会给其一个说法，但一直没有说好，所以其就没有继续交材料给银行办理贷款手续。因 姜映旭也未向中大地产公司补足房款，中大地产公司故诉至本院。 本案审理过程中，池州洋浦公司主张姜映旭交纳的242474元款项中，有60000元为服务费，其于2020年4月9日开具了相应服务费发票，并于2020年4月12日邮寄给姜映旭，但于次日被姜映旭拒收退回，且姜映旭是因池州洋浦公司的斡旋服务，在原总价457577元的基础上享受了6万元抵8万元等购房优惠。中大地产公司主张诉争60000元非购房价款，中大地产公司也未收取该费用，不应从购房款中抵扣，其于2018年10月30日向姜映旭邮寄律师函一份，要求其收到函件之日起15日内付清剩余180000元房款，并按照协议约定承担相应违约责任，但该份邮件被拒收退回。姜映旭陈述其买房过程都是池州洋浦公司的一个经理与其沟通的，告知其可以6万元抵8万元，代理费可以给其便宜一点，当天签订商品房认购书时上面的金额是45万元，但池州洋浦公司的人员跟其说了价格会有优惠，事后池州洋浦公司说代理费为60000元，其觉得代理费过高，最多3-5个点，双方争执不下，因这件事情没有解决，所以后续其没有再办理按揭，也拒收了律师函。 本院认为，中大地产公司与姜映旭签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案双方的争议焦点为：第一，姜映旭支付的242474元款项中，由池州洋浦公司收取并开具服务费发票的60000元是否应计入购房款，其应支付中大地产公司的剩余购房款是180000元还是120000元；第二，姜映旭是否构成违约，是否应支付逾期付款违约金及违约金的确定。 对于第一个争议焦点，对于姜映旭已付242474元款项是否均为购房款，本院经审查认为，从《商品房认购书》载明的内容来看，姜映旭应当知道案涉商品房的原总价为457577元，而最终签订《南昌市商品房买卖合同》时的房屋总价为362474元，期间的差价达95103元，结合姜映旭本人陈述的购房过程，其在购房时已大致知晓60000元抵80000元优惠以及池州洋浦公司将收取代理费一事，故足以认定该购房差价包含团购服务费以及购房优惠，姜映旭已通过池州洋浦公司实际享受购房优惠，事后其主张所付款项均为履行《南昌市商品房买卖合同》支付的购房款，与前述查明的事实不一致，也与双方所陈述的优惠力度相差甚远，故姜映旭已支付的242474元不全是购房款足以认定。从付款行为来看，姜映旭在签订《南昌市商品房买卖合同》之前已陆续向池州洋浦公司交付款项222474元，而《南昌市商品房买卖合同》所约定的首付款为182474元，余下180000元办理按揭，如姜映旭认为其所付款项均为购房款，则其无需在签订《南昌市商品房买卖合同》当天继续支付20000元，且其在兴业银行股份有限公司南昌分行办理按揭贷款手续时，所签字的《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表及访谈记录》上均载明首付款为182474元，申请贷款金额为180000元，该金额与《南昌市商品房买卖合同》的约定一致，上述事实足以说明姜映旭对于剩余购房款为180000元是明知的。 故综合前述分析，池州洋浦公司既已促成姜映旭与中大地产公司签订案涉商品房买卖合同，姜映旭也自愿向池州洋浦公司支付了60000元款项，后池州洋浦公司也就该60000元开具了服务费发票，姜映旭主张该款项抵扣剩余购房款，与事实和证据不符，不予支持。现姜映旭实际已支付购房款182474元，故中大地产公司主张其立即支付剩余购房款180000元，符合《南昌市商品房买卖合同》的约定，予以支持。 对于第二个争议焦点，池州洋浦公司未提供证据证明其在销售房屋过程中明确告知了姜映旭收取服务费的标准，其服务费发票直至2020年4月9日才开具，上述行为与姜映旭未按《南昌市商品房买卖合同》约定支付剩余购房款存在关联。池州洋浦公司既以中大地产公司的名义销售房屋，因其行为导致买受人逾期付款产生的损失应由中大地产公司承担，故对于服务费发票开具及交付之前的逾期付款损失不予支持。姜映旭于2020年4月13日拒收池州洋浦公司的发票，其拒收行为并不影响本院对民事法律行为效力的判断，逾期付款违约金可从其拒收之日起算，双方约定的违约金计算标准过高，本院结合合同履行情况、纠纷的起因以及合同预期利益等综合因素，酌情调整至按日万分之一计算，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告姜映旭于本判决生效之日起十五日内支付原告中大房地产集团有限公司购买中大青山湖东园房屋剩余购房款180000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以180000元为基数，自2020年4月13日起至付清之日止，按日万分之一计算）； 二、驳回原告中大房地产集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4766元，由原告中大房地产集团有限公司负担1051元，由被告姜映旭负担3715元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡恋梅 人民陪审员  邓金林 人民陪审员  万国莲 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  李 芸 书 记 员  沈鸿倩