北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12390号原告：北京绿源鑫晟园林绿化有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇柳行村柳欣二街**，统一社会信用代码911101137786136339。法定代表人：郭怀忠，总经理。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。被告：陈雅利，女，1968年8月9日出生，汉族，北京市顺义区居民。被告：丁桂芝，女，1941年4月16日出生，汉族，北京市顺义区村民。二被告之共同委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：冯旭，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京绿源鑫晟园林绿化有限公司（以下简称绿源鑫晟公司）与被告陈雅利、丁桂芝合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿源鑫晟公司的委托诉讼代理人刘绍昆，被告陈雅利、丁桂芝的共同委托诉讼代理人王晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿源鑫晟公司向本院提出诉讼请求：1.确认2012年2月20日双方签订的《转让协议》无效；2.被告向原告返还转让费135万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年6月12日，北京市顺义区南彩镇柳行村村民委员会（以下简称柳行村委会）与被告丁桂芝签订《合同书》，约定将村西废坑1.28亩承包给丁桂芝使用。《合同书》第二天第三款明确约定被告使用期间，如需上级主管部门审批的一定要经过审批，一切违章违纪，违法经营造成损失，后果自负。2012年2月20日，陈雅利用丁桂芝的名义与原告签订《转让协议》，约定将被告承包的废坑地1.28亩及地上建筑物一次性转给原告，转让价款135万元，其中原告直接向陈雅利付款131.34万元，用租金抵款3.66万元。原告受让地上建筑物后，于2012年6月6日迁入，并于2016年3月17日将公司名称变更为绿源鑫晟公司。2020年7月16日，原告收到北京市顺义区南彩镇人民政府限期拆除通知书，告知受让地上物为违法建筑，责令原告于2020年7月20日自行拆除。2020年7月20日，再次发出拆违催告通知书，要求原告在5日内拆除，原告收到上述通知后感觉非常震惊，于2020年7月22日赶到陈雅利工作单位找到被告交涉，要求补偿。陈雅利承认没有相关审批手续，但表示没有能力赔偿。2020年7月24日，顺义区南彩镇政府又向原告发出强制拆除公告和强制拆除决定书。根据合同法规定，出卖人应当承担标的物的权利瑕疵担保责任。原、被告签订的《转让协议》第四条第二款约定，甲方（被告）保证转让地上物不涉及第三方权利，如涉及，甲方应退还购房全款并赔偿损失。如今，被告转让的地上物被政府部门认定为违法建筑，面临拆除，极大损害了原告切身利益。因被告对违建赔偿事宜没有积极回应。原告不得不起诉至人民法院，请法院查明事实，依法裁判。被告丁桂芝答辩称，涉诉转让协议的效力问题与涉案土地的性质无关，不存在相关法律规定中无效的情形。绿源鑫晟公司对转让协议的转让标的是明知的，且其实现了转让协议的合同目的。如果转让协议无效，绿源鑫晟公司应支付实际占用使用涉案地块的费用。本案中，丁桂芝出示了其与村委会签订的合同书，且转让协议亦经过村委会盖章同意，丁桂芝不存在任何过错。在各自返还的基础上，实际发生了绿源鑫晟公司占用使用涉案地块及其地上物的事实，故在返还的转让费中，应该对绿源鑫晟公司应予支付的涉案地块及地上物的使用费予以抵扣，超出转让费的部分，绿源鑫晟公司应该另行向丁桂芝支付。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告陈雅利答辩称，本案中陈雅利始终是丁桂芝的代理人，不论是从转让协议本身还是合同书看，陈雅利均是代理人。转让协议和合同书均是丁桂芝签署的，实际履行合同相关权利义务的均是丁桂芝，原告对陈雅利代理人的身份亦是明知的，原告以陈雅利实际代理参与合同商谈过程，代理收款等行为认为陈雅利是实际承包人证据不足，在原告提供的录音中，亦不能说明陈雅利自认是实际承包人。原告对陈雅利提出诉讼请求，没有事实和法律依据，其行为是在破坏和跨越相关法律关系，破坏审理案件的基本规则，综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年6月12日，柳行村委会与丁桂芝签订《合同书》一份，合同中约定将村西坑承包给丁桂芝使用，总面积1.28亩，合同签订期为30年即自2004年6月12日至2034年6月12日止，一次性收取乙方的承包金1万元。2012年2月20日，转让方丁桂芝作为甲方与乙方受让方绿源鑫晟公司签订《转让协议》一份，协议中约定甲方将位于柳行村西侧，总面积1.28亩废坑地使用权及地上自有建筑物一次性转让给乙方。转让土地使用权及房屋基本情况，土地使用权转让日期自2012年2月20日起至2034年6月12日止。位置北起路边南至大道地，全长43米，东起黄从刚、西至大道地，全长20米，总面积1.28亩。。地上物厂房400平方米办公用房400平方米及院外变压器一台。转让价为135万元，其中包括甲方向村委会一次性缴清的土地承包费，甲方自建地上物及变压器所有权。付款方式为乙方于2012年2月15日前付100万元，第二次于2012年2月20日前付款35万元，付清余款后，甲方将国泰未履行完的出租房款2.34万元退还给乙方。乙方付清转让款后，甲方协助乙方与村委会交涉，洽谈转让事宜，并促成村委会与乙方签订承租合同，或在本协议上加盖村委会公章以示同意此转让协议。乙方享有甲方与村委会于2004年6月12日签订合同的全部权利与义务。2012年3月5日，丁桂芝、陈雅利向绿源鑫晟公司出具收据一张，收据中载明收到绿源鑫晟公司购房款135万元，扣除房屋3.66万元，实付131.34万元。2020年7月20日，北京市顺义区南彩镇人民政府作出（2020年）第9号催告通知书，该通知书中载明，郭怀忠：2020年7月16日，本行政机关对您（单位）作出了2020年第9号《限期拆除决定书》，责令您（单位）于2020年7月20日前将该违法建设自行拆除，您（单位）未自行拆除，依据相关规定，责令自接到本通知书之日起5日内自行拆除上述违法建设。2020年7月24日，北京市顺义区南彩镇人民政府再次作出（2020年）第9号《强制拆除公告》《强制拆除决定书》，载明决定于2020年7月24日对违法建设进行强制拆除。庭审中，丁桂芝、陈雅利称涉诉转让协议中已经经过柳行村委会的同意，并提交盖有柳行村委会公章的《转让协议》予以证明。绿源鑫晟公司称认可上述转让协议的真实性，丁桂芝的签字时陈雅利代签的。故该协议的主体是陈雅利，因为陈雅利当时不想让村委会知道转让价格，故转让价格等都是空白的，村委会盖章无法影响合同的有效性。庭审中，绿源鑫晟公司称合同的实际履行主体是陈雅利，当时谈合同时均是和陈雅利谈的，因陈雅利不是村里的成员，涉诉土地是丁桂芝承包的，所以也直接以丁桂芝的名义进行了转包，是为了和村里的协议一致，并提交录音等证据予以证明。庭审中，陈雅利称因其为丁桂芝的女儿，整个事宜是陈雅利代丁桂芝谈的，钱也应当是属于丁桂芝。诉讼中，本院根据绿源鑫晟公司的申请及提供的担保，作出（2020）京0113民初12390号民事裁定书，裁定对陈雅利名下价值135万元的财产予以冻结或者查封。上述事实，有当事人提交的证据及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据已查明事实，涉诉土地面积仅为1.28亩，而厂房与办公用房面积达800平方米，且将地上房屋一并作为标的物进行转让，丁桂芝并没有提供证据证明涉诉土地地上物取得相关许可手续，故涉诉合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本院对于绿源鑫晟公司要求丁桂芝返还转让款的诉讼请求予以支持。因绿源鑫晟公司已经实际占用涉诉土地及房屋，故对于已经发生的使用费应当予以扣除。对于应扣除的使用费本院暂计至2020年7月24日，同时对于涉诉场院使用费的计算标准，本院酌情确定为每年5万元，故扣除上述使用费后应当返还的费用为929160元。对于绿源鑫晟公司要求陈雅利共同承担责任的诉讼请求，本院认为涉诉合同书及转让协议一方相对人均为丁桂芝，丁桂芝与陈雅利系母女关系、且在订立合同时绿源鑫晟公司并未要求当时的洽谈方陈雅利在合同相对方处签字确认，综上，本院认为陈雅利与丁桂芝系代理关系，绿源鑫晟公司要求陈雅利承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京绿源鑫晟园林绿化有限公司与被告丁桂芝于2012年2月20日签订的《转让协议》无效；二、被告丁桂芝返还原告北京绿源鑫晟园林绿化有限公司929160元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京绿源鑫晟园林绿化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8475元、保全费5000元，由原告北京绿源鑫晟园林绿化有限公司负担5475元（已交纳）；由被告丁桂芝负担8000元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  胡 波二〇二〇年十一月十六日法官助理  王天兴书 记 员  聂佳飞