湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初570号原告：黄建，男，1984年10月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，被告：王伟，男，1975年11月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，被告：郑宏艳，女，1979年9月30日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，原告黄建与被告王伟、郑宏艳房屋买卖合同纠纷，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建到庭参加诉讼。被告王伟、郑宏艳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄建向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告继续履行双方所签订的房屋买卖合同，将此房屋过户给原告。2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月27日签订了一份房屋买卖合同，房屋总价为50万元，此房屋位于湖北省宜昌市××单元××室。原告已分批将全部购房款转入两被告账户中，原告认为房屋买卖双方应当诚实守信，合同内容也是双方真实意思的表达，被告应当依约履行。现被告的违约行为已给原告带来了巨大的损失，原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。被告王伟、郑宏艳未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月22日，黄建通过其名下中国建设银行个人账户向王伟转账20000元。2019年5月23日，黄建通过该账户向郑宏艳转账80000元。2019年6月27日，王伟、郑宏艳（甲方）与黄建（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，此房坐落于中南路××栋，产权所有人王伟、郑宏艳，产权证号0012362，房屋建筑面积92.65㎡，该房总价为50万元，人民币大写：伍拾万元，先交付10万元定金，其他房款在房屋交易时结清，交易时应再付剩余房款40万元。”当日，王伟、郑宏艳于该《房屋买卖合同》后签署《收条》两份，分别载明：“今收到黄建购房定金人民币：拾万元整”；“今收到黄建购房款人民币：壹拾壹万元”。2019年7月1日，黄建通过其名下中国建设银行个人账户向王伟转账40000元。2019年7月15日，黄建通过微信向备注名为NO.2王总的账号微信转账3000元。2019年7月31日，王伟签署《收条》一份，载明：“今收到黄建购房款大写：柒万伍仟元整，小写75000元，转账大写：陆万伍仟元整，小写65000，现金壹万元整。”经黄建当庭确认，该10000元现金实际并未支付。2019年8月1日，黄建名下中国建设银行个人账户向王伟转账32000元。2019年8月6日，王伟、郑宏艳签署《收条》一份，载明“今收到黄建购房款现金人民币：伍万伍仟元整，小写55000，双方交房时间定于2019年9月15日”，经黄建当庭确认，该笔收条经双方对账黄建前期已支付5000元，黄建当日实际再向王伟转账50000元。黄建当庭自述案涉房屋及钥匙、密码是在2019年6月27日签订合同时向其交付并录入其指纹，后于2020年9月15日实际入住案涉房屋。2019年12月18日，黄建向宜昌市佳维物业有限公司转账1222元，宜昌市佳维物业有限公司于当日出具《收据》一张，载明“今收到民安家园11-1-204黄建，人民币壹仟贰佰贰拾贰元整，￥1222，系付物业费”。2020年5月8日，宜昌市佳维物业有限公司出具《收据》一张，载明“今收到民安家园11-1-204王伟黄建，人民币壹仟贰佰贰拾叁元整，￥1223，系付物业费”。同时查明，2018年11月28日，案外人万宇（乙方）与王伟、郑宏艳（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，载明“甲方自愿将坐落于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋出售给乙方。房屋产权证编号为0012362号、0012363号，土地性质为划拨。该房屋成交价为640000元，乙方在签订本合同时支付首付款定金20000元，二次房款280000元在2018年12月5日前支付，三次房款100000元在2019年1月30日前支付，余款240000元在办理产权过户签字当天一次性付清。”合同签订后，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方同意将交房时间由2019年3月18日变更为2019年4月1日。”2019年4月12日，王伟、郑宏艳向万宇交付了案涉房屋及房屋门钥匙、密码和水、电、气卡。2019年9月8日，王伟、郑宏艳与万宇签订《补充协议》一份，载明“双方同意将购房款由640000元降低为620000元，万宇于当日支付购房款30000元，余款190000元在办理产权过户签字当天一次性支付。”截止该补充协议签订当日，万宇已支付购房款合计430000元。2019年11月26日，黄建与案外人万宇因本案所涉房屋发生纠纷，万宇报警后，宜昌市公安局伍家岗区分局宝塔河派出所出警并告知双方自行协商或通过法院解决问题。2020年4月24日，万宇因王伟、郑宏艳将案涉房屋抵押给案外人芦晓满诉至本院【案号：（2020）鄂0503民初633号】，本院于2020年8月19日作出（2020）鄂0503民初633号判决书，确认案外人万宇于2019年4月12日即取得了该房屋的控制权并已合法占有该房屋，系先行合法占有房屋的当事人，其物权期待权受法律保护，故判决万宇与王伟、郑宏艳签订的《房屋买卖合同》有效，该判决现已生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是本案合同是否有效？案外人万宇与王伟、郑宏艳于2018年11月28日签订《房屋买卖合同》，万宇已支付前期款项合计430000元，已达到了合同约定的交房条件，王伟、郑宏艳亦于2019年4月12日向万宇交付本案所涉位于中南路××栋（民安家园11号楼1单元2层010204号）的房屋，并交付了房屋门钥匙及密码以及水、电、气卡。由此可见，万宇与王伟、郑宏艳所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方签订合同后均按照合同开始履行各自的义务，该合同成立并生效。2019年6月27日，王伟、郑宏艳又与黄建签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但参照已有法律法规的精神，在均未办理过户登记的情形下，可以明确应保护先行占有房屋的买受人的合法权益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”我国虽然未对“一房数卖”的情形作出专门性规定，但是参照上述相关规定的法律精神，可以明确对于“一房数卖”的情形，如买受人均未将房屋变更登记至自己名下的，应当保护先行合法占有房屋的买受人的合法权益。本案中，王伟、郑宏艳于2019年4月12日即向万宇交付房屋，万宇虽未入住该房屋，但因万宇已掌握该房屋钥匙及密码，取得了该房屋的控制权，故万宇自2019年4月12日起已合法占有该房屋。而根据庭审中黄建的自述，其是2019年6月27日才取得案涉房屋及钥匙、密码，故万宇系先行合法占有房屋的当事人，其物权期待权应受法律保护。（2020）鄂0503民初633号判决书现已发生法律效力，故黄建要求王伟、郑宏艳继续履行双方所签订的房屋买卖合同，将此房屋过户给黄建的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：驳回原告黄建的诉讼请求。案件受理费4400元，保全费3020元，共计7420元，由原告黄建负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李琳二〇二〇年九月十五日法官助理魏娟书记员夏梦蝶