河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1920号原告（反诉被告）：洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会，住所洛阳高新开发区马营村中段。负责人：邓白女。委托诉讼代理人：耿虎，河南九都律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳锋宇矿山机械成套有限公司，住所洛阳市涧**建设路西段。法定代表人：张书锋，总经理。委托诉讼代理人：全中旭，河南行有格律师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会（以下简称马营村委会）与被告（反诉原告）洛阳锋宇矿山机械成套有限公司（以下简称锋宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年10月23日进行了第一次公开开庭审理。因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员蔡惠娥独任审理，并于2020年12月16日进行了第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）马营村委会的委托诉讼代理人耿虎、被告（反诉原告）锋宇公司的法定代表人张书锋及其委托诉讼代理人全中旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马营村委会向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁合同期内租金89106元及同期银行贷款利息和10%的违约金；2.判令被告支付租赁合同到期后非法占有村耐火厂13个月租金65000元；3.判令被告赔偿原告租赁期内被烧毁的两间办公室价值50000元并返还原告100千瓦变压器一台；4.判令被告立即从该厂迁出并清空相关物品；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年原被告签订租赁合同，约定将原告村集体所有的原耐火厂整体租赁给被告，期限为15年，每年租金为13000元，自2004年10月1日至2019年9月30日止。自2010年至2019年9月30日，被告以与原告存在其他纠纷为由拒交租金81461元。2019年10月1日租赁合同期满后，原告多次找被告协商迁出或续租事宜，但被告明确表示不再续租亦不予迁出。截止2020年10月1日，被告已非法强占我村原耐火厂15个月之久，严重侵犯我村的合法权益，给我村集体经济造成严重损失。被告（反诉原告）锋宇公司针对本诉辩称，一、原告的陈述不是事实，原告经法院判决欠被告131215元，经双方协商，该费用抵租金直到抵完为止，目前原告尚欠被告42109.93元，根据双方合同约定，租期尚未到期。二、原告第三项诉讼请求经生效判决认定被告不承担责任，在被告接收租赁物时，其租赁物就没有变压器，不存在丢失的问题。被告（反诉原告）锋宇公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告马营村委会支付反诉原告锋宇公司对租赁物的修复费用124930元；2.判令反诉被告马营村委会支付反诉原告锋宇公司添加设备、设施（变压器及水井）的费用159320元；3.判令反诉被告马营村委会支付反诉原告锋宇公司附属物（绿化）的费用37180元；4.本案讼费用由反诉被告马营村委会承担。事实与理由：反诉原告在租赁反诉被告租赁物期间，所租赁的房屋、院墙多次倒塌，水电道路无法使用，无电力设备，水电不通。反诉被告不履行维修义务，并承诺由反诉原告维修添附设备，费用由反诉被告承担，现合同到期，反诉被告应当支付给反诉原告该笔款项。在租赁期间，反诉原告在租赁物上种植大量的果树及绿化树木，反诉被告是受益人，应当支付反诉原告费用。根据反诉原告提交的高压供用电合同和电费结算单，以及反诉被告提交的洛信德评事评报字(2010)第26号资产评估报告书内容(表5-1-1)对比，不但车间面积根本达不到1500平方米，属于反诉被告的资产也无水井及变压器。由此可证明反诉被告发布了虚假的招租信息。原告（反诉被告）马营村委会针对反诉辩称，对租赁物的修复是正常进行的维护，应该由反诉原告自己承担，合同也没有约定由反诉被告承担。变压器在出租的时候就已经存在，不是反诉原告添加的。水井在出租的时候也已经存在，反诉原告觉得水不好，又在旁边打了一口井，这与反诉被告无关，费用也不应当由反诉被告承担。树木绿化也与反诉被告无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方当事人对证据进行了交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月16日，马营村委会（甲方）与锋宇公司（乙方）签订了一份《租赁经营合同》，约定马营村委会将原马营村耐火材料厂场地、厂房、仓库、办公室及附助设施，面积共计约6.8亩租给乙方作为生产用房，租赁期15年，自2004年10月1日至2019年9月30日。合同第三条约定租金和租金的交纳期限为年租金13000元，租金每年元月十五日前和七月十五日前分两次付清，甲方开具票据。第四条对租赁期间租赁财产的维修保养约定租赁期间乙方应维护原有厂房、仓库及办公室主体结构的完整（自然损耗除外）。第五.3条约定合同期满后厂内建筑物归甲方所有。第五.4条约定乙方在厂内自行添置的设备各在合同终止时有权自行处理，甲方不得以任何理由干涉。第五.5条约定乙方利用现有100KV变压器及水井，若乙方用电量大，超过现有变压器负荷须另行向主管部门申请解决。第六.2条约定乙方不能履行上述条款及不按时缴纳租金的，应承担违约责任，甲方有权加收所欠租金10％的违约金。第八条约定：1.甲方负责乙方大门前道路的硬化；2.甲方负责现有变压器的恢复正常至送上电。3.乙方预付10-12月租金3250元。上述合同签订后，马营村委会即将租赁房屋交付锋宇公司使用。2008年9月20日，马营村委会和锋宇公司又签订了一份《协议书》，约定：因原马营耐火厂门前村中道路损坏严重，如遇阴雨天气则无法通行，给村民及企业带来极大的不变。为造福村民，也为了企业生产经营的方便。双方同意将上述道路硬化，所需费用约三万元左右。因甲方经济困难，则由乙方垫付，然后从厂房租金中分期扣除，直至抵完为止。在2008年春节前如遇乡里统一安排修路事宜，则以乡里的安排为准。2010年11月19日，马营村委会以锋宇公司拖欠租金，擅自转租，原告依照合同法的规定解除双方的租赁关系，被告占有场地的基础已不存在，但是仍然拒绝搬迁，直接侵害原告合法权益为由，诉至本院，要求被告停止侵害，排除妨碍，撤出租赁场地并赔偿原告租赁房屋烧毁导致的损失69500元。本院经审理作出（2011）洛开民初字第31号民事判决书，以马营村委会未向锋宇公司合理催付租金、未合理送达解除合同通知为由驳回了马营村委会的诉讼请求。该民事判决书同时查明以下事实：2010年8月15日，锋宇公司与李遂标签订道路硬化协议一份，约定厂前道路由被告委托李遂标进行硬化施工，工程总金额51450元。在施工过程中，因原被告之间矛盾，发生村民阻碍道路施工问题，致使硬化道路工程至今没有施工完。2010年10月23日，被告的成品仓库发生火灾，火灾烧损成品仓库内橡胶制品、桌子、柜子等，烧毁建筑面积50㎡。公安机关的火灾事故认定书认为:可排除外部火源引起火灾的可能，但不能排除内部火源引起火灾的可能，故火灾原因不明。公安机关对火灾一事决定不予刑事立案。2011年5月6日，锋宇公司以马营村委会雇佣不明真相的村民强行卸掉锋宇公司大门隐匿起来，拿走大门上原告的产品硅胶(带)布(用于广告宣传)，同时雇人封堵锋宇公司进出车通道，用垃圾封堵锋宇公司大门，并拉闸断电使锋宇公司不能正常生产，职工不能正常生活为由，诉至本院，要求判令原被告双方于2004年7月16日签订的《租赁经营合同》合法有效；依法确认原告于2010年8月27日下达的解除租赁合同《通知》无效；判令原告返还非法占有被告的大门及产品(总价值1.5万元)；判令原告赔偿因侵权行为给被告造成的各项经济损失30万元。本院经审理作出（2012）洛开民初字第250号民事判决书，判决确认原被告于2004年7月16日签订的《经营租赁合同》合法有效、马营村委会赔偿锋宇公司停工期间利润损失和直接人工费损失88021.16元等。该民事判决书生效后，因马营村委会未按生效文书履行义务，锋宇公司向本院申请了强制执行【案号：（2020）豫0391执恢74号】，执行过程中，原被告于2020年9月23日达成一份《和解协议》，约定：1.马营村委会应支付锋宇公司停工期间利润损失和直接人工费损失合计88021.16元、大门损失费5500元、迟延履行期间债务利息31469.77元、诉讼费用6225元，合计131215.93元。2.锋宇公司欠交马营村委会租金89106元，(1)(2)相抵马营村委会应再付给锋宇公司42109.93元。2020年9月30日之前马营村委会将42109.93元交至洛阳高新区法院执行款账户，洛阳高新技术产业开发区孙旗屯多马营村村民委员会按协议履行完毕后，双方了结纠纷，互不追究。本院认为，原、被告于2004年7月16日签订的《经营租赁合同》业经生效的（2012）洛开民初字第250号民事判决书确认合法有效，双方当事人均应依约履行。关于马营村委会的本诉请求，虽然双方合同约定租赁期限至2019年9月30日届满，但租赁期限届满后，锋宇公司作为承租人继续使用案涉租赁物至今，而马营村委会没有证据证明其以合理有效的方式向承租人提出了异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现马营村委会在没有证据证明其已经向锋宇公司发出解除合同通知并给予合理搬迁期限的情况下，即以原合同租赁期限到期、锋宇公司强行占用为由要求锋宇公司返还租赁物，不符合法律规定，本院不予支持。但是，锋宇公司依法依约仍有义务支付不定期租赁期间实际使用租赁物的租金，按照原合同约定的租金标准计得2019年10月1日至2020年10月31日期间租金为14083.33元，马营村委会主张按照每月5000元计算租金既无证据支持也不符合双方原合同约定，该项请求超过部分，本院不予支持。锋宇公司主张以另案马营村委会因侵权而欠付的42109.93元赔偿款抵付租金，因租赁合同与侵权损害赔偿属不同的法律关系，锋宇公司该项主张没有法律依据，本院不予支持。关于马营村委会所主张的2019年9月30日前欠付租金一项，因双方就该项事宜在（2020）豫0391执恢74号执行案中达成的《和解协议》中已经予以确认并抵扣了马营村委会应当承担的侵权损害赔偿款，现马营村委会再次请求锋宇公司予以支付，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于马营村委会因租赁房屋烧毁而请求锋宇公司赔偿的50000元一项及返还变压器一项，因双方租赁关系尚未解除，租赁物仍由锋宇公司承租使用中，该两项请求应根据租赁关系解除后双方交接和确认租赁物的情况再行主张。关于锋宇公司的反诉请求，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。锋宇公司没有证据可以证明其在案涉租赁物上增设水井、变压器和种植树木经过了出租人的同意，其现请求出租人承担增设水井、变压器和种植树木的费用没有法律依据，本院不予支持。锋宇公司有关对其添附附属设施的价值进行评估的申请，本院亦不予准许。关于锋宇公司主张的修路费用，由于生效的（2011）洛开民初字第31号民事判决书已经查明2010年8月15日锋宇公司与李遂标签订的《道路硬化协议》因村民阻碍道路施工导致道路没有施工完毕，由此产生的是阻碍村民与锋宇公司之间的侵权责任纠纷，与本案原被告之间的租赁合同关系不是同一法律关系。而锋宇公司主张此后其又进行了两次修路，但其所提交的证据不足以证明修路系其所为，马营村委会又否认该事实，故锋宇公司主张的修路费用因证据不足，本院不予支持。关于锋宇公司主张的修复厂房的费用，在本案审理过程中，锋宇公司确认其在签订案涉租赁合同前实地查看了当时厂房的现状，在此前提下其与马营村委会签订了案涉租赁合同，且案涉租赁合同第四条约定租赁期间锋宇公司应维护原有厂房、仓库及办公室主体结构的完整（自然损耗除外），故有关案涉租赁物主体结构部分的修缮费用依约应由锋宇公司自行承担。而其他部分的修缮，因锋宇公司没有证据证明其在修缮之前通知了马营村委会，由此直接导致了房屋损坏的时间、原因、程度以及修缮是否必须等事项均无法确定，现锋宇公司直接请求马营村委会赔偿其全部修缮费用，没有证据支持，本院不予支持。锋宇公司有关对其危房改造项目的价值进行评估的申请，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洛阳锋宇矿山机械成套有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会支付2019年10月1日至2020年10月31日期间租金14083.33元；二、驳回原告（反诉被告）洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡马营村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）洛阳锋宇矿山机械成套有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。·本案本诉受理费1789.1元，由原告（反诉被告）马营村委会负担1635.1元，由被告（反诉原告）锋宇公司负担154元。反诉受理费3061元，由被告（反诉原告）锋宇公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二〇年十二月二十日书记员  武晶晶