广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1575号上诉人（原审原告）：阳江市威尔登堡花苑业主委员会，住所地：广东省阳江市江城区。负责人：杨永和，业委会主任。委托诉讼代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江东鹏东辉物业管理有限公司，住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：阮进辉，该公司经理。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。上诉人阳江市威尔登堡花苑业主委员会（以下简称威尔登堡业委会）因与被上诉人阳江东鹏东辉物业管理有限公司（以下简称东鹏东辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2408号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。威尔登堡业委会上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持威尔登堡业委会一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由东鹏东辉公司承担。事实与理由：一、一审不予认定威尔登堡业委会所诉请的公共设施损失是东鹏东辉公司在其提供物业服务期间造成的事实，明显错误。虽然威尔登堡业委会的主任在（2019）粤1702民初7334号案中到庭接受询问时表示，东鹏东辉公司于2019年1月起减少服务，2019年2月1日起完全没有提供服务，但是东鹏东辉公司在2019年2月1日之后根本没有与威尔登堡业委会交接物业资料和设备，仍将公共设备的管理室用大锁锁住，导致威尔登堡业委会未能对公共设备的管理室进行临时管理，也未能对公共设施进行有效维护，直到2020年6月18日东鹏东辉公司正式终止威尔登堡花苑小区的物业服务后，在2020年7月5日才将公共设备管理室的钥匙交给新的物业管理公司。该事实有威尔登堡业委会提供的证据可以证实，其中阳江市住建局2019年6月6日出具的《通知》明确了东鹏东辉公司在2019年6月6日前未将属于业主共有的物业共用部位、共用设施交接给威尔登堡业委会进行临时管理的事实；经威尔登堡业委会和银湾居委会2019年6月6日盖章确认的《关于物业管理公司撤出威尔登堡花苑小区管理的公告》亦明确规定了东鹏东辉公司在撤离前需依照相关物业条例向业委会移交相关的资料及设备设施，威尔登堡业委会也正是凭此公告在2019年7月5日组织了住建局物管所、居委会等相关单位对公共设施备进行检查，东鹏东辉公司的员工黄某某也在公共设施备的检查签到表上签名。综合威尔登堡业委会提供的证据，可证实东鹏东辉公司在2019年1月31日后虽然不再提供物业服务，但拒绝归还公共设施的管理权，导致公共设备没有得到有效的维护，而威尔登堡业委会在东鹏东辉公司正式撤离威尔登堡花苑小区的管理后积极组织各方代表对小区的公共设备进行检验交接的事实，故一审认定威尔登堡业委会是在东鹏东辉公司停止提供物业服务5个月后才组织人员检查发现消防系统等设施、设备损坏，明显错误。二、一审认为威尔登堡业委会未能举证证明东鹏东辉公司没有尽到对公共设施设备巡查及正常维护的合同义务，是分配举证责任错误。根据“谁主张谁举证”的原则，威尔登堡业委会已在本案中举证证明在东鹏东辉公司正式撤离威尔登堡花苑小区管理后，积极组织了各方代表对小区被的公共设备进行了检验交接，并对受损的公共设施进行了评估，证实了公用设施的受损程度和损失，已完成了全部的举证责任，对于东鹏东辉公司是否尽到对公共设施设备巡查及正常维护的举证责任应在东鹏东辉公司一方。综上所述，一审判决认定事实、举证责任分配不当，判决不公，请求二审法院支持威尔登堡业委会的上诉请求。东鹏东辉公司辩称：一、坚持一审答辩意见。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回威尔登堡业委会的全部上诉请求，维持原判。威尔登堡业委会向一审法院起诉请求：一、判令东鹏东辉公司赔偿威尔登堡业委会维修威尔登堡花苑公共设施（消防系统和监控门禁智能化系统）费用391249.55元、预算审核费用4000元和利息(利息按本金395249.55元和年利率6%计算,从起诉之日起计至东鹏东辉公司实际全部清偿完毕日期止)；二、本案的诉讼费用由东鹏东辉公司承担。一审法院认定事实：东鹏东辉公司是从事物业管理、园林绿化工程、市政道路工程、房地产中介服务的有限责任公司。2014年10月19日，东鹏东辉公司（乙方）与业主项柏（甲方）签订了《威尔登堡花苑前期物业服务合同》，合同对共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理（包括道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、电梯、消防设施设备）的服务质量及要求作出了约定：“依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及进行日常维护。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方和其他物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，使共用设施设备保持正常使用状态。”2019年1月1日，威尔登堡业委会发一份《告知函》给东鹏东辉公司，内容为“威尔登堡花苑业委会受业主委托于2019年1月1日零时终止与你公司在威尔登堡花苑物业区域内的物业管理权利和义务，请于规定的时间内将小区内各项设备设施、物品、图纸资料相关事宜与新物业公司（阳江市阳东区宜家物业服务有限公司）进行交接工作，否则威尔登堡花苑物业管理区域内产生的所有问题由你公司负责的一切后果。希望你公司配合移交工作并提前准备好相关移交物品及资料。”2019年7月5日，威尔登堡业委会与有关人员检查小区的设备设施时，发现小区消防系统故障无法使用、小区监控故障无法使用、小区门禁大部分故障无法使用。2019年7月10日，威尔登堡业委会委托案外人广东某某消防设施检测有限公司对阳江市威尔登堡花苑的消防设施和消防安全管理现状进行检测评估。广东某某消防设施检测有限公司总体检测评估意见为：阳江市威尔登堡花苑的火灾自动报警、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统等消防设施长期处于失管和失控状态。由于火灾自动报警系统报警控制器严重损毁，导致受火灾自动报警系统报警控制器联动控制的报警系统和联动设备处于瘫痪状态，室外内消火栓系统构件部分损毁，自动喷水灭火系统被关停，气体灭火系统被关停，大部分防火卷帘故障，部分防火门故障，部分应急照明及疏散指示标志故障或损坏。2019年11月26日，阳江市消防支队江城区大队以阳江市阳东区某某物业管理有限公司未履行消防安全职责导致威尔登堡花苑小区消防设施、器材未保持完好有效的违法行为为由，作出江（消）行罚决字[2019]xxxx号行政处罚决定书，给予阳江市阳东区宜家物业管理有限公司10000元的处罚。2020年1月14日，案外人广东某某工程咨询有限公司对阳江市威尔登堡花苑小区公共设备设施消防系统维修更新项目作出预算价：190245.61元。威尔登堡业委会支付预算审核费用2000元。同日，案外人广东某某工程咨询有限公司对阳江市威尔登堡花苑小区公共设备设施监控门禁系统维修更新项目作出预算价：201003.94元。威尔登堡业委会认为东鹏东辉公司应赔偿其小区公共设备设施消防系统、监控门禁系统维修更新的损失391249.55元（190245.61元+201003.94元）及预算审核费用4000元和相应的利息，遂向一审法院提起本案诉讼。另查明，东鹏东辉公司以业主洪某某为被告于2019年10月29日向一审法院提起物业服务合同纠纷一案，案号：（2019）粤1702民初xxxx号。一审法院于2019年11月15日作出（2019）粤1702民初xxxx号民事判决书，该判决已发生法律效力。在该案审理过程中，威尔登堡业委会主任杨某某到庭接受询问时表示：东鹏东辉公司于2019年1月起已经减少了服务，于2019年2月1日起已完全没有提供服务。威尔登堡业委会为了小区的正常运作，从2019年2月至2019年6月期间代收取小区业主的物业费用于另行聘请保安公司及保洁人员，从2019年7月开始业主的物业费交给新的物业公司。在上述判决中，一审法院查明如下事实：东鹏东辉公司为威尔登堡花苑小区提供物业服务的时间计至2019年1月31日，威尔登堡业委会与东鹏东辉公司已于2019年2月1日解除了物业服务合同。东鹏东辉公司从2019年2月1日起就没有收取威尔登堡业委会的物业费。一审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。威尔登堡业委会因消防系统等共用设施设备受损而提起诉讼。本案中，根据东鹏东辉公司提供的一审法院于2019年11月15日作出的已经发生法律效力的（2019）粤1702民初7334号民事判决书查明的事实，东鹏东辉公司为威尔登堡业委会提供物业服务的时间计至2019年1月31日，威尔登堡业委会与东鹏东辉公司已于2019年2月1日解除了物业服务合同。东鹏东辉公司从2019年2月1日起就没有收取威尔登堡业委会的物业费。因此，东鹏东辉公司履行物业服务合同期间是在2019年2月1日之前。威尔登堡业委会在东鹏东辉公司不提供物业服务5个月之后，即在2019年7月5日组织人员检查发现消防系统等设施、设备损坏，但威尔登堡业委会未能举证证明消防系统等设施、设备损坏的时间是在东鹏东辉公司提供物业服务期间的2019年2月1日之前。即使有部分的消防系统等设施、设备的损坏是在2019年2月1日之前损坏的，依照东鹏东辉公司与业主签订的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》的约定，东鹏东辉公司是负有定期对共用设施设备进行巡查及进行日常维护的合同义务，但威尔登堡业委会未能举证证明东鹏东辉公司没有尽到对共用设施设备进行巡查及进行日常维护的合同义务。涉案消防系统等设施、设备已使用多年，其受损应是由多方面的原因造成的，即使东鹏东辉公司存在对共用设施设备进行巡查及进行日常维护有缺失的情况，威尔登堡业委会也未能举证证明东鹏东辉公司对共用设施设备进行巡查及进行日常维护有缺失而导致了消防系统等设施、设备损坏，产生了391249.55元的损失。综上，威尔登堡业委会在本案未能提供证据证明消防系统等共用设施设备受损是因东鹏东辉公司违约不履行物业服务合同导致的，故威尔登堡业委会请求东鹏东辉公司赔偿维修威尔登堡花苑公共设施（消防系统和监控门禁智能化系统）费用391249.55元、预算审核费用4000元和利息，于法无据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出判决：驳回威尔登堡业委会的诉讼请求。一审案件受理费7228元，由威尔登堡业委会负担。二审中，威尔登堡业委会提供以下证据：一、《信访事项处理意见书》(阳住建法函（2019）xxx号），《关于物业管理公司撤出威尔登堡花苑小区管理的公告》，《阳江市威尔登堡花苑小区物业管理服务终止移交》，拟证明东鹏东辉公司至2019年6月18日撤离威尔登堡花苑小区和不再进行管理的事实。二、《威尔登堡公共设备设施检查情况告知请求》，拟证明在2019年7月5日对小区内公共设施设备检查的情况。经本院组织东鹏东辉公司质证，东鹏东辉公司的质证意见为：一、证据的真实性由法院认定。二、对合法性不予认可，该两组证据在一审判决作出前已存在，威尔登堡业委会在二审期间才提供，超过了举证期限。二、对关联性有异议，证据一只证明了威尔登堡业委会与东鹏东辉公司尚存在撤离前交接手续不完善的情况，并不能证明东鹏东辉公司是在2019年6月18日这一时间节点搬离威尔登堡花苑小区，事实上威尔登堡业委会在2018年12月25日解聘东鹏东辉公司之后，即时接管整个小区的物业管理。证据二与本案无关联性，新物业公司对小区物业设施的检查情况不能证明东鹏东辉公司在物业服务期间未履行服务的义务。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：《威尔登堡花苑前期物业服务协议》第二条第一项第2点约定：“共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、电梯、消防设施设备、安防设施设备。服务质量及要求：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及进行日常维护。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准备，在甲方和其他物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，使共用设施设备保持正常使用状态。”第五条约定：“本物业的一切管理费用支出及共用部位、共用设施设备的维护、装修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。”第十一条约定：“该商品房交付使用后，其共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等费用支出，保修期内的，由开发公司承担；保修期届满后由全体业主共同承担，在专项维修资金中支出。”又查明：2019年1月29日，阳江市住房和城乡建设局向威尔登堡业主作出《信访事项处理意见书》，针对威尔登堡业主反映东鹏东辉公司退场问题回复如下：“2019年1月15日下午及2019年1月22日上午，我局牵头组织市发改局、市市场监管局、城北街道办和银湾居委会与威尔登堡花苑小区业主委员会、阳江东鹏东辉物业管理有限公司（下称“东鹏物业”）召开协调会，就东鹏物业退出小区物业管理、物业收费、电梯维保等问题进行协商。经过协调，业委会和东鹏物业公司已就小区存在的问题基本达成共识，现双方正在处理物业欠费追缴和退还业主的收费问题的核对及收退工作，并将在7天内完成，7天后东鹏物业退出威尔登堡花苑小区管业管理，同时，我局也继续督促新旧物业服务公司及时做好相关交接工作。”2019年6月6日，阳江市住房和城乡建设局向东鹏东辉公司发出《通知》：“你公司于2013年8月和阳江同心房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，协议有效期为五年。该合同已到期，小区业主委员会已于2018年12月依法选聘出新的物业公司作为小区物业服务企业。威尔登堡花苑小区业主委员会于2018年12月15日书面告知你公司，需于2018年12月25日前退出威尔登堡花苑小区物业服务，并移交属于业主共有的物业共用部位、共用设施设备及规定需要移交的相关资料给该小区业主委员会。但至今你公司未能履行上述义务。威尔登堡花苑小区业主委员会多次到我局反映该问题，经我局多次组织协调，你公司仍未向业主委员会移交属于业主共有的物业共用部位、共用设施设备及规定需要移交的相关资料。为尽快解决威尔登堡花苑小区无物业管理现状，维护该小区的环境卫生和相关秩序，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关规定，我局要求你公司自收到本通知之日起十五日内，向威尔登堡花苑小区业主委员会移交属于业主共有的物业共用部位、共用设施设备及规定需要移交的相关资料，并配合小区业主委员会及时做好物业服务企业之间的交接工作。逾期不履行上述责任和义务，我局将依法按有关规定进行处理。”同日，由威尔登堡业委会、东鹏东辉公司、阳江市江城区城北街道办银湾居民委员会加盖公章共同出具了《关于物业管理公司撤出威尔登堡花苑小区管理的公告》：“广大业主及住户：经阳江市江城区城北街道银湾居委会（以下简称居委会）牵头组织阳江市威尔登堡花苑业主委员会（以下简称业委会）和阳江东鹏东辉物业管理有限公司（以下简称物业公司）进行调解，就阳江市威尔登堡花苑小区业委会依法辞退阳江东鹏东辉物业管理有限公司，共同商讨移交事宜，并现场达成一致意见，现公告如下：一、威尔登堡花苑小区业委会已于2019年2月1日合法解除与阳江东鹏东辉物业公司物业服务合同，由于存在纠纷尚未移交完善，现经过政府部门协调，业委会与物业公司达成一致，确定物业公司于2019年6月18日9时撤离该小区并终止物业公司的管理服务权限及一切安全责任。二、业委会同意原物业公司从2019年6月8日至2019年6月17日止共10天在原办公室办公，作为应缴尚欠物业公司的一切费用，物业公司应退还业主的预收、多收、不合理的收费，需要退款业主凭票办理。否则，逾期不办理的后果由业主自行负责承担，与业委会代表无关。物业公司保留继续追索欠费的权利，物业公司有权依法提出起诉追索业主尚欠款，不能按时退款给业主的，业主也有权保留追讨权利或继续向阳江东鹏东辉物业管理有限公司进行索退应退款项。三、物业公司撤离前需依照相关条例向业委会移交小区的相关资料及设备设施，配合新聘物业公司对水电表更名工作，届时居委会派员现场支持监督交接，同时欢迎广大业主前来见证。”再查明：东鹏东辉公司一审提供监控视频，拟证明威尔登堡业委会于2018年12月25日解聘东鹏东辉公司后，在未解决业主拖欠物业费的情况下，强行搬离东鹏东辉公司的物品并锁上东鹏东辉公司的物业办公用房，不准东鹏东辉公司的工作人员进入。威尔登堡业委会对该监控视频的真实性没有异议，但不认可关联性及证明事实，并主张业主拖欠物业费并非东鹏东辉公司拒不交接物业管理服务的依据，2019年6月6日，阳江市住房和城乡建设局向东鹏东辉公司发出的《通知》可证实东鹏东辉公司在2019年6月6日前一直在威尔登堡花苑小区进行管理。东鹏东辉公司主张，东鹏东辉公司分两次撤场，第一次是2019年1月1日撤走大部分工作人员并撤离原办公场所（物业用房），留下个别人员追索物业服务费及办理一些费用的退费手续，办公场所搬至地下停车室的储物间，原办公场所被威尔登堡业委会收回并锁上门锁；第二次是在2019年6月18日正式将剩余几名员工全部撤离，双方在居委社区的见证下签订了撤场声明。威尔登堡业委会对东鹏东辉公司主张的事实不予认可，主张双方至2019年7月1日才进行了物业管理的交接手续，但东鹏东辉公司没有移交相关资料。威尔登堡业委会确认物业用房在2019年1月起没有提供给东鹏东辉公司使用，当时东鹏东辉公司还有工作人员在地下停车场进行管理，管理收取停车费用，属于开发商的车位由东鹏东辉公司继续管理，没有移交。东鹏东辉公司一审提供了《收据》，拟证明威尔登堡花苑小区业主从2019年2月起向威尔登堡业委会交纳物业费、公摊费等费用。威尔登堡业委会对《收据》的真实性没有异议，但认为威尔登堡业委会代收费的行为不代表威尔登堡业委会已行使了小区物业管理权。一审庭审中，威尔登堡业委会确认所收取的物业管理费用于小区管理，没有交纳给东鹏东辉公司。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点问题是东鹏东辉公司应否赔偿威尔登堡业委会维修威尔登堡花苑公共设施的消防系统和监控门禁智能化系统所需要的费用、预算费用及利息，如果应予赔偿，上述费用应如何确定。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”按照《威尔登堡花苑前期物业服务协议》的约定，东鹏东辉公司在提供物业服务期间，依照设施、设备的保养要求，定期对消防设施设备、安防设施设备等共用设施设备进行巡查及进行日常维护，发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在物业使用人的配合下，及时组织对受损部分进行维修，使共同设施设备保持正常使用状态；同时约定威尔登堡花苑物业的一切管理服务费用支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。本案现有证据可查明，物业服务合同已于2019年2月1日解除，威尔登堡花苑小区业主与东鹏东辉公司就东鹏东辉公司退出小区物业管理、物业收费、电梯维保等问题产生较大的纠纷，物业用房在2019年1月起没有继续提供给东鹏东辉公司使用，威尔登堡业主会虽然主张东鹏东辉公司“还有工作人员在地下停车场进行管理，管理收取停车费用”，但其也仅是陈述“属于开发商的车位由东鹏东辉公司继续管理，没有移交”；同时，威尔登堡业委会的主任在（2019）粤1702民初7334号案中到庭陈述东鹏东辉公司于2019年1月起已经减少了服务，2019年2月1日起完全没有提供服务；在本案中亦确认2019年2月起的物业服务费由威尔登堡业委会收取并用于小区管理。由于威尔登堡业委会没有提供充足证据证明在2019年2月至6月期间东鹏东辉公司仍有继续对威尔登堡花苑小区提供其他物业服务，一审认定东鹏东辉公司履行物业服务合同期间按是在2019年2月1日之前并无不当。本案中，威尔登堡业委会没有提供证据证明威尔登堡花苑小区的公共消防系统和监控门禁智能化系统的损坏是由于东鹏东辉公司在提供物业服务期间没有按照物业服务合同的约定提供相应的物业服务而造成的，而且消防系统和监控门禁智能化系统在正常使用过程中本就会有一定的损耗。《威尔登堡花苑前期物业服务协议》约定，威尔登堡花苑物业的一切管理服务费用支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用，由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金，物业服务费是维持物业管理服务运作的必要开支，业主不得以任何理由拖延或拒交。由于业主与东鹏东辉公司因业主拖欠东鹏东辉公司物业管理费以及东鹏东辉公司要退还业主预收、多收、不合理的收费等问题产生较大纠纷，威尔登堡业主会与东鹏东辉公司在解除物业服务合同之后一直未能完善移交手续，物业用房自2019年1月起没有继续提供给东鹏东辉公司使用，威尔登堡业委会在另案【（2019）粤1702民初7334号】亦确认从2019年2月至2019年6月期间收取小区业主的物业费用用于另行聘请保安公司及保洁人员对小区进行管理。而威尔登堡业委会与有关人员是在2019年7月5日对小区设备设施进行检查时发现小区消防系统故障无法使用、小区监控系统故障无法使用、小区门禁大部分故障无法使用，威尔登堡业委会在本案中并未能充分举证证明消防系统和监控门禁智能化系统受损完全是由于东鹏东辉公司违约造成的。故一审认定威尔登堡业委会应承担举证不能的法律后果并判决驳回威尔登堡业主会的诉请，处理正确，本院予以维持。威尔登堡业委会上诉理据不足，本院不予采纳。综上所述，威尔登堡业委会的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7228元，由阳江市威尔登堡花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十一月九日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。