江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初10323号原告：赵汝宝，男，1953年7月2日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张浩，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛少平，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。被告：江苏禾家房产营销策划有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号。法定代表人：孔德宇，总经理。被告：赵海晴，女，1977年5月24日生，汉族，住张家港市。上述二被告共同委托诉讼代理人：杜玲，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈嘉慧，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告：居勤，女，1988年6月20日生，汉族，住张家港市。第三人：张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部，住所地张家港市金港镇中兴南路205号。经营者：刘波，男，1982年9月25日生，汉族，住张家港市。原告赵汝宝诉被告江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴、居勤、第三人张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵汝宝的委托代理人张浩、毛少平，被告江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴的委托诉讼代理人杜玲、陈嘉慧到庭参加了诉讼。被告居勤、第三人张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告赵汝宝向本院提出诉讼请求为：1、判令原告与被告江苏禾家房产营销策划有限公司解除2018年7月30日签订的《张家港房地产买卖合同》。2、判令被告双倍返还购房定金共计人民币10万元。3、判令被告赔偿原告损失共计553234.46元(详见损失清单)。4、三被告应对上述债务承担连带清偿责任。5、本案受理费、保全费等相关诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉请为返还定金5万元。事实和理由：2018年7月，原告通过居间方张家港市金港镇顺丰源信息服务部、张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部与被告江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴商量购置位于金港镇紫竹庭园14幢M05的房产，相关事宜均已谈定后原告通过微信转账支付第三人经营者顾豪贤50000元购房定金，第三人便出具收条给原告；后由于被告赵海晴长期在外地做生意，买卖双方约定在2018年7月30日签订房屋买卖合同。签合同时，被告赵海晴由于有事先走，便口头委托被告居勤全权代理其出售房屋的相关事宜，并于签订合同第二天收取原告的购房定金。2018年8月10日前，原告多次催促被告办理网签事宜，但被告知被告赵海晴在外地旅游，需等其回来后办理，后被告居勤和第三人又告知原告被告赵海晴反悔了，之后也将案涉房屋进行再次出售，无法履行该合同，为此起诉。被告江苏禾家房产营销策划有限公司辩称：1、被告居勤无代理权限，其与原告签订的合同对江苏禾家房产营销策划有限公司不产生效力，江苏禾家房产营销策划有限公司未与原告就房屋买卖达成合意，更未签订房屋买卖合同，也未授权被告居勤签订，被告居勤只是其中的居间方之一，其无权代表江苏禾家房产营销策划有限公司，且事后江苏禾家房产营销策划有限公司对买卖合同并未确认，江苏禾家房产营销策划有限公司也从未收到原告的相关款项。2、第三人擅自将江苏禾家房产营销策划有限公司已出售的房屋再次出售，与江苏禾家房产营销策划有限公司无关。从原告提供的聊天记录及房产证看原告与第三人一直是就M05房屋的出售进行商谈，原告诉状中也明确是购置M05房屋，而实际上M05房屋早在2018年2月就已出售，故该案中原告与第三人之间的房屋买卖磋商根本无法实现，原告与第三人之间的买卖行为与被告江苏禾家房产营销策划有限公司无关，原告对江苏禾家房产营销策划有限公司的诉请无事实及法律依据。3、原告自身未尽审查义务，由此产生的不利后果由其承担。原告与居间方签订的房屋买卖合同是在2020年7月30日，而原告却于7月25日就将5万元款项支付给第三人，该款项无法认定为房屋买卖定金，且案涉房屋的所有权人为江苏禾家房产营销策划有限公司，在被告居勤未拿出合法有效代理证明的情况下，原告即草率与被告居勤签订房屋买卖合同，由其产生的不利后果由其自行承担。被告赵海晴辩称：被告赵海晴并非房屋所有权人，也未与原告签订过合同，原告起诉被告赵海晴无任何法律依据，请求法院驳回原告对被告赵海晴的起诉。被告居勤未作答辩。第三人张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月30日，买方赵汝宝（乙方）与卖方江苏禾家房产营销策划有限公司（甲方）签订《张家港房地产买卖合同》一份，合同约定，卖方同意将其名下位于的房产转让给买方，转让价格为247万元，买方在签订合同当日支付卖方购房定金5万元，首付100万元于2018年8月10日前办理网签时支付，余款142万元于2018年10月30日前付清（付清后交房）。合同还约定，买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等。合同下方买方由赵汝宝签名，卖方由居勤签名，并代赵海晴签名。居间方张家港市金港镇中兴爱置家信息服务部盖章。原告于2018年7月25日将定金5万元转账给张家港市金港镇顺风源信息服务部的经办人顾国正，顾国正于2018年7月31日将5万元转账给了居勤。另查明，双方微信中商谈的房屋产权证是金港镇紫竹庭园14幢M05的房屋，房屋所有权人是江苏禾家房产营销策划有限公司，而《张家港房地产买卖合同》上是的房屋，该房屋已于2019年5月29日过户给案外人。上述事实，有《张家港房地产买卖合同》、收条、收据、转账凭证、查询记录及庭审笔录等予以证实。本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能得到的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，居勤以江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴名义与赵汝宝签订房屋买卖合同，并无江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴的授权，居勤签订房屋买卖合同的行为为无权代理，江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴知道居勤以其名义签订房屋买卖合同后，对其签约行为拒绝追认。赵汝宝在签订房屋买卖合同时，也知道当时居勤并无江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴的授权，故双方应按各自过错承担责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因合同违反可能造成的损失。本案当事人在订立合同时约定了违约金计算方法，属于当事人在订立合同时所预见到的损失数额，并没有超过订约人的预见范围。居勤以江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴名义签订房屋买卖合同的行为，自始未被江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴追认。故本案应按2018年7月30日签订的房屋买卖合同中的约定的房屋总价247万元的20%违约金计算损失。在本案中，行为人居勤和相对人赵汝宝过错责任相当，应各自承担24.7万元损失。关于原告要求被告江苏禾家房产营销策划有限公司、赵海晴、居勤承担连带清偿责任，无事实和法律依据，对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵汝宝与被告江苏禾家房产营销策划有限公司于2018年7月30日签订的《张家港房地产买卖合同》无效。二、被告居勤应返还原告赵汝宝定金5万元，并赔偿原告赵汝宝损失24.7万元。于本判决生效之日起十日内支付。三、驳回原告赵汝宝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取13280元、财产保全费5000元，合计18280元。由原告赵汝宝负担9140元，由被告居勤负担9140元。被告负担部分原告已预交，由被告居勤在履行本判决时直接给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  申佩二〇二〇年十二月二十九日书记员  高澜张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××60。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××61。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。