天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3177号原告：方杰，男，1953年7月4日出生，汉族，退休，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李广丁，天津天循律师事务所律师。被告：天津市凯立房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦6-1501。法定代表人：李建明，总经理。委托诉讼代理人：阎立群，男，该公司会计。委托诉讼代理人：张春雨，男，该公司职员。第三人：郑金香，女，1964年9月1日出生，汉族，退休，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马政（母子关系），1986年8月23日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。第三人：林艳奎，男，1985年9月5日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李保兵，天津铭邦律师事务所律师。第三人：方继英，男，1980年6月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告方杰与被告天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立公司）及第三人郑金香、林艳奎、方继英合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告方杰及其委托诉讼代理人李广丁，被告凯立公司的委托诉讼代理人阎立群、张春雨，第三人郑金香及其委托诉讼代理人马政，第三人林艳奎及其委托诉讼代理人李保兵，第三人方继英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告和原告继续履行南开区××路××南里××号房屋公有住房房屋租赁合同；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年原告从被告处购买一套位于南开区××路××南里××号企业产房屋，由原告儿子方继英一家居住使用。2020年2月19日，原告获悉该房屋被出售。后经了解得知该房屋被方继英以伪造原告委托书的方式过户给了郑金香，后郑金香又过户给了林艳奎，但两次过户（承租权转让）均不是真实交易。该房屋一直由方继英一家居住至今。虽然由于疫情，为方便生活，方继英一家和原告一起居住在原告红桥区龙禧园的房屋内，但涉案房屋内物品未动，仍由方继英占有。原告认为，原告购买的涉案房屋未经原告同意或有效委托，方继英就将房屋承租权过户给郑金香属于无权处分行为，被告办理过户登记行为不规范，显系违法。经向方继英了解，两次过户行为都是因为其对外欠债，而将房屋抵押担保给对方，并不是真实的房屋承租权转让行为，且方继英无权处分原告房屋。郑金香和林艳奎不能因此而获得房屋承租权，被告应和原告继续履行公有住房房屋租赁合同。被告凯立公司辩称，一、被告属于私人有限责任公司，原告称被告办理过户登记行为不规范，显系违法纯属误论。涉案房屋所有权属于被告，被告依法依规，按照规定程序受理及办理相关房屋租赁合同备案登记业务，为客户提供服务，是应尽的职责。被告应出租方（原承租方）、承租方（郑金香）请求变更租赁合同备案登记，证件、要件齐全实属正当。双方当事人请求变更，是双方当事人真实的意思表示，与被告无关。何论不规范、显系违法。二、原告称2016年从被告处购买一套位于南开区××路××南里××号的企业产房屋与事实根本不符，纯属编造。事实情况是，涉案房屋是原告于2016年4月1日从原房屋承租人翟金祥处协议转租的，租赁使用该房屋。三、原告的受托人方继英与郑金香于2017年8月9日来被告处，请求办理变更承租登记手续，持有证件：住房租赁合同、房屋买卖协议、委托书，其委托书明确载明：“委托人方杰，受托人方继英，委托事项（1）出售房屋；（2）代收房款。”被告办事人员对双方当事人提供的证件及要件现场质询，双方一致表示相关证件真实，意思表示真实可靠，确属自愿，并承诺自行承担一切法律责任。被告作为产权单位，执行国家相关政策，也是为房屋承租人提供服务的平台。住房租赁合同明确规定房屋承租人的责任和义务，只要不违反国家法律规定，不损害产权方的合法权益，可依法享有转让、变更承租关系的权利。另出租方、承租方自愿依法变更租赁合同关系登记手续，履行住房租赁合同权利与义务，被告无权干涉。原告要求判令被告和原告继续履行原租赁合同，没有法理事实及法律依据。四、被告是产权单位，原告住房租赁合同转让的上家是翟金祥，下家是郑金香，被告不是房屋租赁合同转让与变更发生诉讼争议的出租方或承租方。被告与原告不存有诉讼争议的直接利害关系，原告起诉被告实属不当，不合规、不合法。五、原告借以编造的虚假事实与本案租赁合同双方实际当事人发生诉讼争议的事实不顾，诬告被告。其目的就是混淆事实真相，使利己所得合法化，实属恶意。被告根本不是租赁合同发生诉讼争议相对方及利害关系的直接人，请法庭依法裁定原告不适格。六、依法签订的合同受法律保护，任何单位和部门不得干涉。被告认为，原告与郑金香签订的协议并不违反国家法律，且自愿、平等、协商一致，达成的意思表示合法有效。七、原告作为委托方应对受托方方继英的行为承担法律责任及后果。八、请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。第三人郑金香述称，不同意原告的诉讼请求。郑金香之子马政与方继英系朋友关系，方继英在外面欠钱，于2017年5月9日向马政借款200000元，于2017年8月9日向马政借款150000元，于2018年6月5日向马政借款650000元，共计1000000元。当时方继英说将涉案房屋过户给马政抵1000000元借款，两年以后其以1000000元回购，如果两年没有回购，其自己指定回购人，购买涉案房屋，方继英保留居住权和回购权。2017年8月9日，方继英书写上述说明，当时只借款150000元，但数额写的是1000000元。同日，方继英拿着原告的委托书、原租赁合同及原告身份证复印件与郑金香签署了合同，约定房屋出售价款1000000元。当日，双方办理了过户手续。此后方继英陆续还款250000元，还差750000元没有还上，方继英找到林艳奎回购涉案房屋，价格是以应还马政750000元而确定的。2019年8月27日，郑金香与林艳奎签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户给林艳奎，林艳奎转给马政720000元，剩余30000元是林艳奎替方继英垫付的手续费。此外，2019年9月9日，方继英另向马政借款45000元，加在一起现尚欠马政75000元。第三人林艳奎述称，不同意原告的诉讼请求。林艳奎与案外人付立强是朋友，方继英通过付立强找到林艳奎，让林艳奎购买其房屋。方继英说其与郑金香是合伙购买的房屋，其让林艳奎口头协议在半年内以市场价让其回购，这半年内每个月可以给付3个点的利息。因方继英说30000元由其给付，所以林艳奎只给付郑金香720000元，但最终30000元也给了方继英。经询问，涉案房屋当时的市场价格为1000000元左右，双方协商如果半年内无法回购，林艳奎就按照市场价格对外出售。方继英是在隐瞒和虚构大部分事实的情况下，才让林艳奎介入购买涉案房屋，林艳奎已按照约定办理相关手续并支付对价，整个过程都是善意的。2019年10月，林艳奎询问方继英是否回购，方继英表示不回购，由林艳奎自行出售。为了方继英后续租房，林艳奎还给付其50000元。2020年4月，林艳奎又以1190000元价格将涉案房屋卖给案外人胡彦虎，但因原告报警导致无法办理租赁合同变更手续，胡彦虎已另案起诉林艳奎。林艳奎通过合法程序并支付相应价款取得涉案房屋承租权，并已在被告公司办理房屋租赁合同，林艳奎是涉案房屋的合法承租人。现林艳奎与原告共同使用涉案房屋，林艳奎偶尔敲门进入房屋在客厅居住。第三人方继英述称，2016年方继英的妻子怀孕，想购置一套房屋，方继英在西安做生意赔了30余万元，方杰为了支持方继英夫妻要孩子，便花费900000元购买了涉案房屋。因为方继英在西安做生意向天津的朋友借款40余万元，方继英与方杰陆续偿还了一部分，还欠20余万元。方继英与马政是踢球时认识的朋友，2017年5月，方继英向马政借款200000元。当时双方口头协议，每月给付10000元利息。因无法偿还借款且以后还有不断的利息，另想干别的事情，方继英于2017年8月又向马政借款150000元。马政提出需要拿点什么东西作抵押，方继英便以审核房屋面积为由骗取了方杰的房本，并自行书写了委托书，与郑金香、马政到被告处办理了过户，并交纳了8000元左右的费用。当时欠马政30余万元，但购房协议约定30余万元购房款不真实，所以约定1000000元，显得真实。事后方继英又购买了一份假房本交还给方杰。此后方继英陆续给付利息，另有其他借款未还，债务越积越多，恰好方继英又看上了安徽的一个项目，需要资金，故于2018年5月左右又向马政借款650000元。方继英收到借款后，向安徽的项目投入410000元，剩余资金又投入到熙悦汇的刨冰机中，但安徽的项目出现问题，还没有拿到钱，导致无力还款。2019年3月左右，马政催要借款，称不还钱就处理房屋。2019年6月，郑金香与方继英到中介公司刊登了售房信息，当时登记的价款为1400000元，但没有卖出。2019年7月，方继英通过朋友付立强认识了林艳奎，谎称其与别人合伙购买的房屋，当时不敢说是欠了高利贷。因当时欠马政750000元借款，所以房款也约定750000元。林艳奎找朋友一起凑了750000元，帮方继英将此事平复了。方继英与郑金香、林艳奎一起到被告处办理了过户手续，此次交纳了44600元费用。当时购房协议约定750000元，但后续林艳奎给付郑金香或马政多少钱，方继英不清楚。方继英提出让林艳奎以750000元价格买走，半年内方继英将房屋赎回，每月给付3%的利息。第一个月的利息没有给付，第二个月刷信用卡补上了，第三个月又没有给付，林艳奎问方继英是什么意思，方继英告知没有钱偿还。2019年10月，林艳奎将售房信息登出，登记价格为1200000元。此后中介人员带客户到涉案房屋看房，看到门口有快递，按照快递上面的电话询问，通过客户打电话原告才得知涉案房屋已经出售。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市南开区号房屋为被告企业产房屋。原告通过置换方式取得涉案房屋承租权，并于2016年4月1日与被告签署公有住房租赁合同，约定被告将涉案房屋（建筑面积95.6平方米）出租给原告作为住房使用，合同有效期自2016年4月1日起，未约定终止日期及租金。涉案房屋交付后，由原告之子方继英一家居住使用。2017年8月9日，方继英自行书写委托人为方杰的委托书一份，载明委托事项为1.出售房屋；2.代收房款。此外，方继英以方杰（甲方）名义与郑金香（乙方）签订房屋买卖协议，约定乙方购买甲方合法拥有的涉案房屋，双方议定房屋出售价格为1000000元，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用；甲方收到乙方全款1000000元；甲方保证出售房屋符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；甲方应在2017年8月9日将该房屋交付乙方，室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。后方继英持房屋买卖协议、委托书、公有住房租赁合同及原告身份证复印件与郑金香到被告处办理了承租人变更手续，为此向被告支付费用8000元。同日，方继英书写情况说明一份，载明：“因做生意资金周转不开将名下天津市凯立房地产开发有限公司企业产地址：天津市南开区××路××南里××号楼××.6平方米于2017.8.9以壹佰万元整的价格过户给郑金香所有，但本人暂时可以居住，并有回购权，最终房屋指定交易权。如果本人方继英两年内没有资金回购房屋，会指定其他人回购上述房屋，保证不会让郑金香有任何损失。如果有任何法律责任，由本人方继英承担，与郑金香无关。”庭审中，郑金香与方继英均表示方继英从郑金香之子马政处借款1000000元，双方签订房屋买卖协议是基于为借款提供担保，协议签订当日，马政已给付方继英借款350000元，其余650000元借款后于2018年给付；此后因方继英对剩余750000元借款无力偿还，故找到林艳奎以750000元的价格回购涉案房屋用以偿还马政的借款。郑金香另表示马政实际收到林艳奎给付的720000元。后经方继英联系，郑金香与林艳奎于2019年8月27日签订房屋买卖协议，约定郑金香自愿将涉案房屋出售给林艳奎，双方约定价格为750000元；房屋设施包括水电、煤气、暖气。后方继英与郑金香及林艳奎到被告处办理了承租人变更手续，为此向被告支付40000余元。2019年9月9日，林艳奎与被告签署公有住房租赁合同，约定被告将涉案房屋出租给林艳奎作为住房使用，每月租金160元，合同有效期自2019年9月9日起，未约定终止日期。此时，涉案房屋仍由方继英居住使用。庭审中，林艳奎与方继英均表示当时双方商定方继英在半年内将涉案房屋回购，此期间每月给付3%的利息，后因方继英不能按时给付利息且无力回购，经双方沟通决定出售涉案房屋。后林艳奎委托中介公司对外发布出售涉案房屋的信息，并于2019年11月将房屋钥匙托管给中介公司。2020年2月19日，林艳奎与案外人胡彦虎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订房屋交易合同，约定林艳奎与胡彦虎通过天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍，自愿出售及购买涉案房屋，该房屋成交价格为1195000元，胡彦虎于2020年2月19日将50000元交付林艳奎作为定金。上述合同签订后，林艳奎将涉案房屋钥匙交予胡彦虎。胡彦虎自行到涉案房屋处看房，发现房屋门外留有快递，遂通过电话与该快递收件人联系，告知其已购买涉案房屋，不要再向该地址邮寄快递，方杰得知此事后向公安机关报案并搬到涉案房屋居住。2020年4月，胡彦虎向法院提起诉讼，要求解除其与林艳奎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的房产交易合同并确认林艳奎承担违约责任，返还定金50000元，支付违约金119500元。本院经审理，作出(2020)津0104民初2862号民事判决书，判决解除胡彦虎与林艳奎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的房产交易合同，林艳奎返还胡彦虎定金50000元，给付胡彦虎违约金35000元。另查，公安机关受理方杰报案后，对涉案相关材料进行了鉴定。经鉴定，委托书中留有的“方杰”签名与方杰本人书写的“方杰”签名字迹不是同一人书写；委托书上“方杰”处红色油墨捺印的指印与方继英捺印的十指指印样本中右手中指指印为同一人所留；方杰提交的天津市公有住房租赁合同中留有的“天津市凯立房地产开发有限公司”印文与天津市凯立房地产开发有限公司提交的印文印模不是同一枚印文盖印。2020年3月20日，天津市公安局南开分局出具立案告知书，载明方杰被诈骗案一案，该局认为符合立案条件，决定对方杰被诈骗案立案侦查，现该案正在侦办过程中。经与公安机关沟通，其承办人员表示刑事案件的认定需要等待本案民事案件的处理结果。本院认为，原告通过置换取得涉案房屋承租权并支付了相应对价，且该房屋一直由方继英及原告一家居住使用，该承租权具有异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权，应界定为一种高度物权化的特殊权利，是一项具有财产价值的财产权，应受到法律保护。方继英与郑金香签订房屋买卖协议时方继英向马政仅有350000元涉案借款，协议约定的1000000元款项并未完全给付，签订协议系为借款提供担保，双方并无承租权转让的真实意思表示。郑金香与林艳奎签订房屋买卖协议则是基于方继英急需偿还马政750000元借款，协议约定的750000元房屋价款亦明显低于市场价格，且方继英与林艳奎另约定半年内回购涉案房屋，此期间按月支付固定利息。由此可以认定两次交易行为均是基于方继英为担保债务的履行而实施，实质属于让与担保。郑金香及林艳奎虽分别与被告签署了公有住房租赁合同，形式上先后将涉案房屋财产权益转让至其名下，但其二人仍属债权人，不能当然直接成为涉案房屋的承租权人。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据已查明的事实可以证实方继英以原告名义与郑金香签订房屋买卖协议并至被告处办理房屋承租人变更手续并未取得原告的授权，应属无权代理，且事后原告拒绝追认，故方继英实施的上述行为对原告不发生效力。同样，基于前述事实，郑金香另与林艳奎签订房屋买卖协议及双方到被告处办理房屋承租人变更手续的行为，亦对原告不发生效力。而原告与被告之间所签订的公有住房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现原告要求双方继续履行南开区××路××南里××号房屋公有住房房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于方继英与马政及林艳奎之间的债务问题，各方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百一十九条、第一百七十一条规定，判决如下：原告方杰与被告天津市凯立房地产开发有限公司于2016年4月1日就坐落天津市南开区号房屋签订的公有住房租赁合同继续履行。案件受理费80元，由被告天津市凯立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  韩 树人民陪审员  李淑敏二〇二〇年十一月六日法官助理金红双书记员尚俣杉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。