广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12726号原告：广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区*路****首**，统一社会信用代码91440101088224024L。法定代表人：王玉柱，经理。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：席苏健，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：黄銮贞，女，1975年10月8日出生，汉族，住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝曦，广东金领律师事务所实习人员。第三人：广州圣弘商贸有限公司，广州市白云区*路1103号广东一统（国际）酒类交易中心三层C3017号，统一社会信用代码91440111585650286N。法定代表人：常乐。委托诉讼代理人：刘桥飞，广东柏盈律师事务所律师。原告广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司（以下简称一统公司）与被告黄銮贞、第三人广州圣弘商贸有限公司（以下简称圣弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人彭亚，被告黄銮贞，第三人圣弘公司的委托诉讼代理人刘桥飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告一统公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照原告与圣弘公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定的内容来履行与原告之间的租赁合同的权利义务关系；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月1日与圣弘公司签订了租赁期限为20年的《房屋租赁合同》，原告依约向圣弘公司支付了400000元押金以及600000元租金，并一直合法占有使用该租赁物至今。上述事实有租赁合同、广发银行转账凭证和圣弘公司收据为证。后圣弘公司（经调查了解并非公司行为）在未通知原告的情况下，将该房屋出让给被告。中国广州仲裁委员会据此于2018年8月16日作出（2017）穗仲案字第22497号《裁决书》，裁决圣弘公司向被告交付涉案房屋。现广州中院于2020年4月29日作出粤01执4495号《关于搬离房屋的通知》，要求原告于2020年5月13日前搬离该租赁房屋。根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则。圣弘公司与被告的房屋买卖行为系发生在原告对该房屋的租赁期内，依据法律规定，房屋的受让人也就是被告应当继续履行该租赁合同，其无权请求对原告强制清场。《合同法》第230条规定，出租人买卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。圣弘公司在出卖涉案房屋前未通知原告，此行为严重侵害了原告的优先购买权。广州中院下发的《通知》引用的广州中院和广东省高院驳回原告的理由均属对广州中院强制执行清场异议不成立，裁定书并未从事实和法律层面否定原告的合法租赁关系，而是指明原告另循法律途径予以解决。综上，原告诉请事实清楚、证据确实充分，请求法院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告黄銮贞辩称：我方向圣弘公司购买涉案房屋是不带租约的，涉案房屋根本不存在租赁关系。我方于2017年3月14日与圣弘公司以及中介公司三方签订的《房地产买卖合同》的第一条明确约定涉案房屋是不带租约出售，双方在2017年3月15日办理涉案房屋产权交易过户手续时所签订的《存量房买卖合同》第一条同样写明该房屋是不带租赁合同出售的。事实上，涉案房屋一直是由圣弘公司的实际控制人姚志祥与其家人在内居住，根本不存在已经出租给第三人的情形。第二，原告所提出的其已承租涉案房屋的事实，不符合逻辑常理，是子虚乌有之事。原告主张存在租赁关系的《房屋租赁合同》的合同条款只有三条，该合同条款设置上简单得不像是正常合同，明显违背常理。该合同约定租赁期限是20年，租金却没有任何上涨，甚至还一次性收取20年的租金。从租期、租金约定、租金收取上全部都是有违常理的。从原告提供的100万元汇款凭证来看，该凭证上没有任何备注，无法证实是支付租金。100万元的汇款金额与20年的租金总额相差甚远，汇款金额与合同约定租金金额完全不相符。至于原告在起诉状中称有40万元是押金的说法更是毫无道理。合同根本没有任何押金的约定，且40万元押金的金额等同于13年多的租金总额，这种情况在正常的租赁关系中完全不可能存在。原告主张其已租赁涉案房屋，也没有提供其租赁使用该房屋的凭证。第三，原告与圣弘公司系关联企业，二者的工商登记地址是一致的。从工商登记资料来看，原告、原告的股东与圣弘公司的股东、主要人员都是互为亲属。如原告的监事姚爱云是圣弘公司的前法定代表人姚瑶的母亲。原告的唯一股东广东一统酒文化创意产业园发展有限公司（以下简称一统酒文化公司）的法定代表人是常启林，监事是常乐。而常启林就是圣弘公司的前法定代表人姚瑶的父亲，常乐就是圣弘公司现在的法定代表人。原告在提起本案诉讼前，曾向广州中院提起执行异议，原告在起诉状中也有提到此事。其中原告在执行异议申请书里的签字人是王玲玲，而王玲玲就是圣弘公司当时卖房子给我方的委托人姚志祥的配偶。以上可以看出，圣弘公司出卖房产后，原告作为关联公司就跳出来提异议，其提起本案诉讼是为了恶意拖延执行、继续非法占用房屋而作的虚假诉讼。综上，原告所主张的租赁关系并非真实存在，因不存在真实的租赁关系，故也没有承租人的优先购买权，且我方已经善意取得案涉房屋的所有权，案涉房屋已经过户至我方名下，原告主张侵犯其优先购买权应向圣弘公司主张赔偿，优先受偿权不是本案审理的范围。因涉案房屋交易后，房价上涨，圣弘公司要求补偿未果，其与原告就以各种名义、途径恶意拖延房产交付。请求法院尽快做出判决驳回原告的诉讼请求，以便我方申请恢复执行。第三人圣弘公司述称：我方在2014年就将房屋租赁给原告了，对于被告和我们之间的买卖合同我方是不予认可的。我们通过行政诉讼一审、二审，虽然败诉，但是我们还在再审。经审理查明，位于广州市白云区*路*街****的原房屋权属人为第三人圣弘公司，登记时间为2012年1月19日。2017年3月14日，圣弘公司（卖方）的代理人姚志祥代圣弘公司与被告黄銮贞（买方）就买卖上述房屋签订《房地产买卖合同》。后双方因该房屋买卖合同事宜产生纠纷。黄銮贞于2017年12月27日就此向中国广州仲裁委员会申请仲裁。2018年8月16日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第22497号裁决书，裁决：（一）圣弘公司向黄銮贞交付位于广州市白云区*路*街4号1001房的房屋【粤（2017）*权第*号】；（二）圣弘公司向黄銮贞支付违约金【违约金以100万元为基数，按照每日0.05%的标准，自2017年12月1日起计算至圣弘公司实际交付上述裁决第（一）项中房屋之日止】；（三）本案仲裁费25483元，由圣弘公司承担（该费用已由黄銮贞预缴，本会不予退回，由圣弘公司迳付黄銮贞。上述仲裁裁决生效后，涉案房屋已过户至黄銮贞名下。因圣弘公司未履行裁决书所确定的房屋交付义务，根据黄銮贞的申请，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2018年9月11日以（2018）粤01执4495号立案执行。2018年12月20日，广州中院作出（2018）粤01执4495号公告，内容如下：“……本院现准备对广州市白云区*路*街4号1001房进行强制清场，将该房产交付给申请执行人，如对上述房产产权有异议或存在租赁等情况，请于十五日内，即2019年1月24日前，书面向本院提出，并附相关证明材料……”后原告一统公司对广州中院强制清场的执行行为提出异议。2019年4月17日，广州中院作出（2019）粤01执异177号执行裁定书，认为原告主张圣弘公司与黄銮贞之间的《房屋买卖合同》侵犯了其合法权益，该主张实际是对仲裁裁决不服，一统公司应另循法律途径提出主张，故裁定驳回一统公司的异议申请。一统公司不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院于2019年10月31日作出（2019）粤执复385号执行裁定书，认为一统公司的异议实质上是认为中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决错误，该执行异议不符合受理条件，故裁定驳回一统公司的复议申请，维持广州中院（2017）粤01执异177号执行裁定。2019年12月12日，一统公司另向广州中院申请不予执行上述（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决。2019年12月26日，广州中院作出（2019）粤01执异1162号执行裁定书，认为一统公司于2019年12月12日提起该案申请已超过法定期限，而其主张黄銮贞、圣弘公司隐瞒足以影响仲裁案件公证裁决的证据并非案外人申请不予执行的情形，故裁定驳回一统公司不予执行中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号裁决的申请。后一统公司不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。2020年4月8日，广东省高级人民法院作出（2020）粤执复144号执行裁定书，驳回一统公司的复议申请，维持广州中院（2019）粤01执异1162号执行裁定。2020年4月29日，广州中院作出（2018）粤01执4495号之一执行裁定书，裁定恢复中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第22497号裁决书的执行，并再次作出关于搬离房屋的通知，责令一统公司必须在2020年5月13日前自行清空并搬离涉案房屋。2020年5月12日，一统公司向本院提起本案诉讼，并于次日向广州中院申请中止执行（2018）粤01执4495号案件的执行。2020年5月29日，广州中院作出《关于暂不对广州市白云区*路*街4号1001房清场的通知》，以上述执行案件需等待本案判决结果为由暂不对涉案房屋进行清场。诉讼中，一统公司主张其已向圣弘公司承租涉案的1001房，并提供了以下证据用以证明：1、一统公司与圣弘公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定一统公司向圣弘公司租赁涉案的1001房，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日，每月租金2500元，租金60万元一次性交付。2、银行汇款凭证。该凭证显示一统公司于2014年3月6日向圣弘公司支付100万元。3、圣弘公司于2014年3月6日出具的《收据》，该《收据》载明收到一统公司交来租金60万元。被告黄銮贞对上述证据均不予认可。对于上述100万元款项中除原告声称的60万元之外的剩余40万元款项，一统公司在起诉及第一次庭审中主张是押金款项，后在二次开庭庭审中则称是其应该退还给圣弘公司的其他款项。第三人圣弘公司在庭审中亦称上述40万元是押金。一统公司与圣弘公司均确认二者在租赁合同签订时间前后，除上述100万元款项外，尚有其他资金往来。一统公司称涉案房屋现由案外人王玲玲及其女儿实际使用。一统公司的股东为一统酒文化公司，王玲玲曾是一统酒文化公司的法定代表人，也是曾代表圣弘公司将涉案房屋出售给黄銮贞的案外人姚志祥的前妻。圣弘公司与一统公司的工商登记地址均位于广州市白云区*路1103号的不同楼层。圣弘公司的现法定代表人常乐同时担任一统酒文化公司的监事。以上事实，有仲裁裁决书、搬离房屋通知、执行裁定书、《房屋租赁合同》、银行汇款凭证、《收据》、工商登记信息及当事人陈述等证据证实。本院认为，中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决书已裁决圣弘公司向黄銮贞交付涉案房屋，且已进入执行程序，一统公司在本案中的诉请与该仲裁裁决内容相冲突，其实质上是对该裁决内容不服，一统公司应依法定程序寻求救济，本案对仲裁裁决内容本身不作处理。在上述仲裁裁决依法生效并裁决圣弘公司向黄銮贞交付涉案房屋的情况下，一统公司要求黄銮贞履行其与圣弘公司之间的涉案租赁合同的条件实际上不具备。其次，一统公司及一统酒文化公司与圣弘公司之间存在关联关系，一统公司与圣弘公司之间亦存在其他资金往来，而一统公司转账支付给圣弘公司的100万元款项与涉案租赁合同的租金金额不符，亦无备注款项用途，一统公司对除其所称的60万元租金款项之外的剩余40万元款项的性质的主张前后不一，与圣弘公司对该款项性质的主张亦不相同，在此情况下，无法认定该100万元款项包含一统公司支付的涉案租金，在无其他证据证实一统公司曾另向圣弘公司实际支付租金的情况下，不足以证实一统公司与圣弘公司之间就涉案房屋存在实际的租赁合同关系，故本院对一统公司的涉案诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3762.5元，由原告广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年九月三日书记员  冼颖斯