广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8910号原告：黄启平，男，1943年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告：谭颜妹，女，1957年8月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，上述两原告共同委托诉讼代理人：杨艺，广东格林律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：余怡，广东格林律师事务所律师。被告：郭金梅，女，1962年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：曾小章，男，系被告丈夫。委托诉讼代理人：吴进德，广东君直律师事务所律师。原告黄启平、谭颜妹与被告郭金梅合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄启平、谭颜妹及其委托诉讼代理人杨艺，被告郭金梅及其委托诉讼代理人吴进德、曾小章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄启平、谭颜妹共同向本院提出诉讼请求：1.被告向我们赔偿房屋经济损失200万元；2.被告向我们退还6000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是位于广州市白云区XXXX村XXXXXXX生产队的宅基地使用权人，我们原为夫妻关系。被告因经济困难无钱建房，向黄启平提出合建房屋，双方于1994年4月11日签订《合建房屋合同》，约定由被告提供前述宅基地与我们合建，我们承担兴建楼房的全部资金费用及负责建筑工程施工的全部工作。原被告双方各占一半房屋产权，楼房建成后被告负责协助我们办理房屋所有权证。同日，上述协议书经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，我们根据《合建房屋合同》约定支付了1万元保证金并承担了兴建楼房的全部资金费用及负责建筑工程施工的全部工作，履行了涉案合同的全部义务。被告在退回保证金时称需办理预交电话费等手续，而且被告1995年5月17日便获得涉案《农村（墟镇）宅基地使用证》，却一直对我们谎称尚未办到，更未按涉案合同约定办理过户手续。被告甚至在使用房屋多年后，于2018年10月30日起诉至法院，要求确认《合建房屋合同》无效。判决作出后，我们已向被告返还涉案房屋。我们认为，被告欺骗我们。谎称待条件成熟时可协助我们办理过户手续，但拖延至今后又为独占房屋而违背诚信原则，要求确认双方签订的合同无效。涉案房屋建成至今20余年，楼价迅速上涨，我们投入大量资金、精力兴建涉案房屋，却未能获得房屋使用权，产生重大损失。被告对合同无效具有重大过错，应当向我们承担赔偿责任，并按市场价值向我们赔偿返还房屋所造成的损失。综上所述，为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告郭金梅辩称，（一）双方签订的《合建房屋合同》无效，我会根据法律规定对原告进行补偿。我认为原告要求赔偿的金额过高，不符合实际情况。涉案房屋建成后，原告分得五个单元房房间，并已经占有使用了20多年，在此期间，原告对占有的房间进行了出租，获取租金收益，原告占有、使用、出租房间已经是对原告的一种补偿。我询问了与涉案房屋同一地段，相似面积和楼龄的房屋补偿，其补偿金额为60万元左右，我愿以此金额进行协商补偿。若双方差距较大，最终需要对房屋现值进行评估后再确定补偿数额。此外，原告占有的涉案房屋第1、4、5层套间至今还未交还给我管业，请原告配合及时交还。（二）我已经于1996年4月16日归还了建房定金1万元给原告，双方对此没有纠纷。（三）本案诉讼费以及评估费用由法院依法判决由原被告分担。但由于原告提出的诉请金额过高导致的诉讼费用过高的部分应由原告承担。（四）对于办理宅基地证的问题，我当时已经通知原告办理，但是原告考虑到费用的问题，没有办理，之后便无法再办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭金梅是位于广州市白云区XXXX村XXXXX生产队的宅基地使用权人。根据广州市白云区石井镇人民政府于XXX年XX月XXX日核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.XXXXXX号）记载，上述宅基地四至面积115.5平方米，宅基地建筑面积645.90平方米，建筑种类为框架结构五层。1994年4月11日，郭金梅（甲方）与黄启平（乙方）签订《合建房屋合同》，约定：甲方经申请批准在广州市白云区XXXXXX村宅基地（用地面积115.5平方）兴建五层框架结构楼房；甲方提供上述经批准使用的宅基地115.5平方与乙方合建，并负责办理房屋报建，水电报装手续。乙方自愿承担兴建楼房的全部资金费用，并负责建筑工程施工的全部工作；楼房每层两个单元套房。整栋楼房共十个单元套房，各套单元面积相等。楼梯建成后，甲乙双方每层各占一套单元房间，乙方同意甲方，优先挑选。甲方占的五套单元房屋归甲方所有，乙方占的五套单元房屋归乙方所有；楼房建成使用后，甲方负责协同乙方办理宅基地使用证。将来在国家政策，法律许可的情况下，则甲方负责协同乙方到房管部门或有关部门办理上述楼房（一半）属于乙方所有的房屋所有权证；楼房一至五层梯宽90公分（若楼梯公用，楼梯和梯台产权为各占二分之一。定建造楼梯壹座，则甲、乙各占有使用、产权归各自一半）等。同日，上述协议书经广州市荔湾区公证处公证。上述协议书签订后，黄启平依约出资在上述宅基地上兴建了一栋五层、每层两个套间的楼房，并申领了前述郭金梅为登记使用权人的宅基地证。该五层楼房建成后，以中间楼梯为界，原被告各占每层楼的一个套间。另查，黄启平和谭颜妹原为夫妻关系，双方于2006年12月31日登记离婚，并协议涉案宅基地房屋的第四、五层套间归黄启平所有，第一、二、三层套间归谭颜妹所有。2018年10月30日，郭金梅就上述《合建房屋合同》纠纷向本院提起诉讼，要求确认上述《合建房屋合同》无效，黄启平和谭颜妹向其返还占有的位于广州市白云区XXXX街XXXX巷XX号房屋中的五个单元套房的经营管理权等。本院受理后，立案号为(2018）粤0111民初14924号，该案中，本院告知因郭金梅诉请要求返还房屋，黄启平、谭颜妹有权在本案中提出反诉向郭金梅主张赔偿损失。黄启平、谭颜妹坚持表示不在该案中就赔偿问题提出反诉主张。该案经审理于2019年3月27日作出(2018）粤0111民初14924号民事判决书，判决：一、原告郭金梅与被告黄启平于1994年4月11日签订的《合建房屋合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告黄启平将位于广州市白云XX**街XXXX巷XX号（农村宅基地使用权证：穗郊字第NO.XXXXX号）由黄启平使用管理的第四、五层套间交还给原告郭金梅管业；第三人谭颜妹将位于广州市白云区XXXX街XXXX巷XX号（农村宅基地使用权证：穗郊字第NO.XXXXXXXXX号）由谭颜妹使用管理的第一、二、三层套间交还给原告郭金梅管业。该判决作出后，黄启平、谭颜妹不服提起上诉。广州市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）粤01民终11631号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，黄启平同意谭颜妹占用房屋相对应的赔偿款直接由被告向谭颜妹支付。因郭金梅对黄启平、谭颜妹主张的赔偿数额不认可，郭金梅向本院申请对涉案房屋由黄启平、谭颜妹占用的五个套间上盖物价值进行评估的申请。因黄启平、谭颜妹和郭金梅对采用何种评估方法及对评估基准日均在争议，经双方同意，本院委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）分别采用重置成本法和收益法两种方法，以2019年8月1日、2020年3月12日（本案起诉之日）、2020年4月10日为评估基准日对申请标的进行评估。2002年7月22日，德高公司出具评估穗德价估[2020]0198号评估报告书，该报告书评估结论显示，于评估基准日2019年8月1日，涉案五个单元套间上盖物的房屋现值成本法结论为656325元，收益法结论为1092714元。于评估基准日2020年3月12日，涉案五个单元套间上盖物的房屋现值成本法结论为668757元，收益法结论为1086813元。于评估基准日2020年4月10日，涉案五个单元套间上盖物房屋现值成本法结论为670600元，收益法结论为1086267元。郭金梅因此预付评估费4万元。黄启平、谭颜妹坚持认为应该采纳德高公司以收益法得出的评估结论确定赔偿数额。郭金梅坚持认为应该以成本法得出评估结论确定赔偿数额。另黄启平、谭颜妹明确其要求郭金梅返还的6000元是建房时其向郭金梅支付的保证金1万元，后郭金梅要求扣减安装电话费用4000元，地下填土扣2000元，后郭金梅没有安装电话线及地下填土，故要求退还6000元。郭金梅为证明已将保证金1万元退还黄启平、谭颜妹，提交收据一份。该收据主要内容为：“今收到郭金梅退回建房定金1万元，其补电话四仟元正，地下贰仟元正。共陆仟元正。实退四仟元正。”该收据处落款签名为“黄平”、“谭苏华”，落款时间为96.4.16。黄启平、谭颜妹均确认收据中“黄平”、“谭苏华”的签名是其原来的名字。本院认为，生效判决已认定涉案《合建房屋合同》无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失，本案中，双方均对合同无效有过错。黄启平、谭颜妹出资建设涉案房屋时，其支出了相应对价而取得了包括对涉案房屋价值在内的信赖利益，在涉案房屋现价值确实高于原出资建设房屋价值的情况下，如发生涉案房屋返还郭金梅的事实，该房屋价值升值部分构成黄启平、谭颜妹对涉案房屋信赖利益的损失，黄启平、谭颜妹有权要求郭金梅按照责任比例予以赔偿。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围，黄启平、谭颜妹有权要求郭金梅赔偿的差价损失应仅为因涉案房屋上盖物差价导致的损失。郭金梅已向黄启平、谭颜妹主张返还涉案房屋，现黄启平、谭颜妹有权要求郭金梅赔偿已返还涉案房屋的上盖物价值损失有据。对于涉案房屋上盖物价值损失数额的确定，德高公司根据委托采用了成本法和收益法两种方法进行了评估，并分别以2019年8月1日、2020年3月12日（本案起诉之日）、2020年4月10日为评估基准日得出了评估结论。（一）考虑到房屋楼价多年来一直呈上涨趋势，在成本法和收益法均可计算得出上盖物价值的情况下，采用收益法计算损失数额更符合当前的市场价值，故本院采纳德高公司通过收益法计算得出的结论。（二）对于评估基准日的确定，本院认定按黄启平、谭颜妹向本院提起诉讼之日，即2020年3月12日作出评估基准日。综上，本院认定德高公司作出的评估结论1086813元作为涉案房屋上盖物价值的损失。故黄启平、谭颜要求郭金梅赔偿1086813元的诉请本院予以支持。驳回黄启平、谭颜妹主张多出上述数额的诉请。因黄启平、谭颜妹均同意在本案中分别按各自占用的房屋层数情况分别收取赔偿款，本院结合报告书中对收益法测算过程的数据核算，黄启平可获得赔偿的数额为420128元，谭颜妹可获得赔偿的数额为666685元。关于黄启平、谭颜妹主张郭金梅退还保证金6000元的问题。从郭金梅提交的收据可反映，双方已对黄启平、谭颜妹支付的保证金1万元的退还问题已经了进行抵扣、退还处理，现黄启平、谭颜妹要求郭金梅退还该保证金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告郭金梅向原告黄启平赔偿房屋价值损失420128元、向原告谭颜妹赔偿房屋价值损失666685元；二、驳回原告黄启平、谭颜妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11424元，由原告黄启平、谭颜妹负担4133元，被告郭金梅负担7291元；本案评估费40000元，由原告黄启平、谭颜妹负担20000元，被告郭金梅负担20000元。由被告郭金梅负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由原告黄启平、谭颜妹负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告郭金梅。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年九月十五日书记员  陈玉梅