河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初4767号原告：谢银亮，男，汉族，1990年3月7日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：盛立贞，上海锦名律师事务所律师。被告：孙**，男，汉族，1983年6月23日出生，住河南省商丘市睢阳区。第三人：中国建设银行股份有限公司商丘分行，住所地河南省商丘市文化中路**。统一社会信用代码：91411400706701386D。负责人：闫伟，行长。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。第三人：河南信华置业投资有限公司，住，住所地河南省商丘市睢阳区古政路**一社会信用代码：91411400576346944M。法定代表人：张凌，系该公司经理。委托诉讼代理人：高艳春，该公司客服经理。原告谢银亮与被告孙**、第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行、河南信华置业投资有限公司房屋买卖合同合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谢银亮及其委托诉讼代理人盛立贞，被告孙**到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行、河南信华置业投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢银亮向本院提出诉讼请求：1、判决被告按约定办理位于河南省商丘市××大道南侧银河路西侧信××楼××单元××楼××室房屋的抵押注销手续，并协助原告办理上述房屋的过户手续；2、判令原告代被告清偿被告拖欠第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行的抵押贷款，且中国建设银行股份有限公司商丘分行配合原告解除该房屋的抵押手续；3、判令原告仅承担10000元以内的过户费用，其他均由被告承担；4、判令原告代被告到信华城售楼处领取被告的房产证用于办理房屋过户，河南信华置业投资有限公司同意原告代被告处理房屋的剩余的相关手续及与物业公司的交接手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于20×××年2月14日签订《房屋买卖协议》，案涉房屋为河南省商丘市××大道南侧银河路西侧信××楼××单元××楼××室（不动产证号：豫（2018）商丘市不动产0011698号），双方签订买卖协议约定房屋总价款36.8万元，原告当时转账支付16万元定金给被告，被告移交钥匙给原告，原告开始装修入住，后续原告又持续分期转给被告49693元房款，合同约定被告应于20×××年12月31日前办理完过户手续，但被告经催促后仍不积极配合办理相关手续，最终导致被告没有按约定日期将房产过户给原告。经双方协商，于2018年2月13日签订《房屋买卖协议补充协议》，补充协议约定被告最迟应于2018年5月31日前配合原告完成过户手续。由于被告违约在先，经沟通原告不再为被告偿还按揭贷款。截止2019年7月24日被告仍未将约定的房产过户给原告。由于被告没有及时在建行办理销抵押登记手续，经沟通为尽快完成过户手续，原告同意代被告偿还该房屋的剩余按揭贷款，但被告仍以各种理由推迟办理。截止2020年7月6日，已支付给被告总房款2×××393元，其中补充协议签订时已付款199324元（含定金、代还贷款、代缴水电费、代缴物业费），向本人借款7670元（冲抵房款），代缴2019年物业费2699元，代偿还建行贷款7700元，总计2×××393元。被告的行为严重损害了原告的利益，故诉至本院。被告孙**辩称，以前让你把分期先还了，你不还，现在又让我配合，还要我拿过户费，我没有能力拿过户费；同意配合原告过户，但现在没有能力；借原告的钱都算到房款里，物业费、电费应由原告负担。第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行述称，2014年9月23日，被告孙**以其购买的位于商丘市××楼××单元××楼××房抵押，向本行借款18万元，借款期限240个月，贷款利率为在基准利率水平上上浮15%，采取等额本息发生还款，每月归还金额为1453.65元，河南信华置业投资有限公司为被告孙**的借款提供连带责任担保。本行按约定向被告孙**发放了借款，但被告孙**未按约定的期限和金额还款，截止2020年9月7日，被告孙**已还本金32293.35元、已还利息57587.04元，尚欠贷款余额147706.65元、拖欠总额992.64元。本行不是案涉房屋买卖合同的当事人，对案涉房屋的抵押权取得于原、被告签订房屋买卖合同之前，优于原告的债权，如原告清偿全部借款本息，本行可以配合办理解除该房屋抵押登记的手续。第三人河南信华置业投资有限公司未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据房屋买卖协议1份、被告身份信息1组、案涉房屋不动产权证书1份、被告出具的收条1份、招商银行转账汇款电子回单3份、补充房屋买卖合同1份、招商银行转账汇款电子回单10份、微信转账截图1份、招商银行转账汇款电子回单6份、被告出具收据1份、招商银行转账汇款电子回单3份、发票2份、账单查询1份、被告出具收条1份、物业费收据和转账凭据共3份、微信×××份、通话记录7份、短信19份、购买房屋过程及付款情况单1份，第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行提交的证据个人住房借款合同1份、中国建设银行个人贷款对账单1份，第三人河南信华置业投资有限公司提交的证据个人住房借款最高额保证合同一份、中国建设银行回单3份及还款凭证3份，被告孙**对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年，被告孙**按揭购买第三人河南信华置业投资有限公司不动产一套，该不动产坐落于河南省××××大道南侧银河路西侧信华城4号楼1-3002；2014年9月23日，被告孙**与第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行、河南信华置业投资有限公司签订个人住房借款合同，被告孙**以其购买的案涉房屋抵押，向第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行借款180000元，借款期限240个月，由第三人河南信华置业投资有限公司提供最高额抵押加阶段性保证。2016年2月22日，第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行与河南信华置业投资有限公司签订个人住房借款最高额保证合同。20×××年2月14日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告孙**将案涉位于河南省××××大道南侧银河路西侧信华城4号楼1-3002房屋出售给原告谢银亮，双方约定房屋总价款36.8万元，原告当时转账支付160000元给被告，被告移交钥匙给原告，原告开始装修入住，后续原告又持续分期转给被告部分房款，合同约定被告应于20×××年12月31日前办理完过户手续，但被告经催促后仍未积极配合办理相关手续，导致被告没有按约定日期将房产过户给原告；原、被告双方于2018年2月13日签订《房屋买卖协议补充协议》，补充协议约定被告最迟应于2018年5月31日前配合原告完成过户手续，但被告未按约定履行义务；截止至2020年11月20日，原告谢银亮已支付给被告孙**房款222393元（包括定金及首付款160000元、代还按揭贷款29200元、代交水电费及物业费5523元、借款冲抵房款27670元）。庭审中，原告自愿承担相关物业费用，并自愿放弃其第3项诉请，即原告仅承担10000元以内的过户费用、其他均由被告承担的诉请。另查明，因被告孙**未按合同约定的期限及金额还款，第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行划扣第三人河南信华置业投资有限公司保证金12605.69元（2019年6月26日划扣5006.1元、2019年9月26日划扣3799.11元、2019年12月27日划扣3800.57元）；截止2020年9月7日，被告孙**向第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行已还本金32293.35元、已还利息57587.04元，尚欠贷款余额147706.65元、拖欠总额992.64元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，被告孙**未按约定履行相关合同义务，构成违约，被告孙**怠于履行义务，应承担相应的违约责任，故原告诉请要求被告孙**协助办理案涉房屋过户手续的诉请，本院予以支持。第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行对案涉房屋享有抵押权，且第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行同意原告代被告孙**清偿全部借款本息后，配合办理解除该房屋抵押登记的手续，故原告要求代被告清偿第三人抵押贷款、第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行配合原告解除该房屋抵押登记手续的诉请，本院予以支持。因被告孙**未按合同约定的期限及金额还款，第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行划扣第三人河南信华置业投资有限公司保证金12605.69元，该款应由被告孙**向第三人河南信华置业投资有限公司清偿，故原告要求第三人河南信华置业投资有限公司协助办理房屋过户的诉请，应待原告代被告孙**清偿该笔债务后第三人河南信华置业投资有限公司予以协助办理房屋过户。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告孙**于本判决生效后十日内协助原告谢银亮办理案涉房屋过户手续；准许原告谢银亮代被告孙**清偿因案涉房屋（坐落于河南省商丘市睢阳区华商大道南侧银河路西侧信华城**楼1-3002）在银行抵押贷款所欠第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行的全部款项，原告谢银亮于本判决生效后十日内偿还给第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行（具体金额以还款日计算为准）；第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行在收到上述款项之日起十日内办理案涉房屋（坐落于河南省商丘市睢阳区华商大道南侧银河路西侧信华城**楼1-3002）的解除抵押登记手续；在案涉房屋解除抵押登记手续办妥后五日内，原告谢银亮代被告孙**偿还给第三人河南信华置业投资有限公司代扣保证金（金额以第三人中国建设银行股份有限公司商丘分行扣划金额为准），第三人河南信华置业投资有限公司在收到该款项后十日内协助原告谢银亮办理案涉房屋过户手续；驳回原告谢银亮的其他诉讼请求。一审案件受理费3506元，由被告孙**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  鞠洪涛人民陪审员  夏 雷人民陪审员  李小侠二〇二〇年十一月三十日书 记 员  苑长建