文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5231号原告：盛芬，女，1990年8月16日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：张硕，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，湖南锐杰律师事务所律师。被告：邓世奇，男，1987年12月23日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：长沙链房房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道高沙村土桥村山水湾D10栋315号。法定代表人：高帅。委托诉讼代理人：彭丰，男，1991年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告盛芬诉被告邓世奇房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月20日受理后，依职权追加长沙链房房地产经纪有限公司（以下简称链房公司）为第三人。依法适用简易程序公开开庭审理。原告盛芬委托诉讼代理人刘婷，被告邓世奇，第三人链房公司委托诉讼代理人彭丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛芬向本院提出的诉讼请求为：一、判决被告邓世奇退还原告盛芬购房款190000元；二、判决被告邓世奇支付原告盛芬损失106546元；三、判决被告邓世奇支付原告盛芬逾期利息（以296546元为基数，从2020年1月3日起按月息2分计算逾期利息，计算到实际清偿之日止）；四、判决被告邓世奇支付原告盛芬因本案产生的律师费30000元；五、判决本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告邓世奇承担。事实与理由:原、被告及居间方第三人链房公司于2019年9月18日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告盛芬购买被告邓世奇所有的坐落于天心区××路××段××号的丽发新城二期35栋1001房，购房款共计1058000元，原告盛芬于2019年9月18日支付购房定金40000元，居间服务费等费用共计45580元。原告盛芬按约支付购房定金40000元，被告邓世奇出具收据一份，2019年原、被告及居间方签订《补充协议》，协议约定原告盛芬出资部分首付款共计355000元替被告邓世奇偿还工商银行房屋贷款，被告邓世奇收到款项后，仅限用于偿还涉案房屋贷款，不能挪作他用。原告盛芬按约委托其哥哥盛星星支付房屋首付款至被告邓世奇贷款账户。后因被告邓世奇挪用其中190000元，导致涉案房屋无法偿还贷款。《房屋买卖居间合同》根本目的无法实现，原、被告及居间方三方协商一致，解除合同，于2019年12月31日签订《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》，约定被告邓世奇于协议签订之日起三日内退还挪用的款项190000元并赔偿原告盛芬由此遭受的损失共计106546元，逾期未偿还上述款项，由此产生的律师费、诉讼费由其承担。后被告邓世奇于2020年3月6日出具《丽发新城35-1001买卖合同解除协议之补充承诺》，被告邓世奇愿意承担以未还本金加损失296546元为基数，按月息两分从2020年1月3日起计算至实际清偿之日止的逾期利息等一切其他费用。被告邓世奇辩称，一、解除协议及解除协议补充承诺是在原告盛芬胁迫下出具的，赔偿损失及逾期利息的承诺不是被告邓世奇的真实意思表示，请求人民法院撤销上述协议及承诺。二、原告盛芬主张赔偿损失的违约金106546元过高，依法应当予以调减。三、原告盛芬主张的律师服务费30000元不予认可。四、原告盛芬主张要求按2分利息过高，不予认可。第三人链房公司辩称，第三人链房公司系本案房屋买卖合同的居间方，收取了原告盛芬银行贷款代办服务费38300元，依合同约定原告盛芬还需在房屋过户后支付3000元中介费，因第三人链房公司已为涉案合同办理了相关银行贷款手续，故该38300元不予退还；本案系因被告邓世奇将原告盛芬支付的房款挪去他用，未去银行办理还贷解押，导致房屋无法过户，合同无法履行；原告盛芬提交的证据中“彭丰”即第三人链房公司的代理人，同时系其员工，本案的居间系“彭丰”经手。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2019年9月18日，原告盛芬（购买方）、被告邓世奇（出售方）及第三人链房公司（居间方）三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告邓世奇将其所有的坐落于天心区××路××段××号的丽发新城二期35栋1001房出售给原告盛芬，该房抵押给工商银行，抵押贷款金额约350000元，由被告邓世奇在办理房屋产权过户前解除抵押。房屋售价为1058000元，原告盛芬应于2019年9月18日支付被告邓世奇购房定金40000元，原告盛芬于2019年10月31日前办理产权过户手续时支付被告邓世奇购房首付款318000元，原告盛芬通过银行贷款向被告邓世奇支付购房款700000元。签订本合同后，原、被告一致认定链房公司已提供居间服务，双方应向链房公司支付服务费用。在签订本合同当日，原告盛芬应支付链房公司按揭服务费3000元，还应支付代办银行按揭服务费42000元，银行评估费500元，他项工本费80元。原、被告签订合同后，任何一方违约，违约方应向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付原、被告应向居间方链房公司支付的服务费用。该合同备注处手写有：“买方与卖方之间过户方式为夫妻名形式，双方需积极配合经纪公司到场办理相应手续”。庭审中，被告邓世奇称，上述合同中约定的涉案房屋当时取得房产证未满4年，根据长沙市限购政策尚不能出售。因被告邓世奇与原告盛芬哥哥盛星星住同一小区，其碰巧知道被告邓世奇预出售涉案房屋，便携房屋中介员工找被告邓世奇洽谈。对方想出规避限购政策的方法，即原、被告采取假结婚再离婚，在离婚过程中将涉案房屋过户至原告盛芬的方式履行上述合同。合同签订当日，原告盛芬将购房定金40000元转账给居间方链房公司员工彭丰，被告邓世奇随即出具一张收条，写明收到涉案房屋购房定金40000元。2019年11月14日，原、被告签订《补充协议》，约定原告盛芬出资部分首付款共计355000元替被告邓世奇偿还工商银行房屋贷款，被告邓世奇收到款项后，仅限用于偿还涉案房屋贷款，不能挪作他用。该协议的经纪方链房公司处签名为“彭丰”，并未加盖公章。《补充协议》签订同日，彭丰将购房定金40000元转账支付给被告邓世奇，原告盛芬委托其兄盛星星将315000元转账支付给被告邓世奇。邓世奇出具一张收条，写明收到原告盛芬交付涉案房屋首付款355000元，并备注该款项仅用于偿还房屋贷款，不能挪作他用。庭审中，被告邓世奇承认收到上述用于偿还涉案房屋贷款的房屋首付款355000元后，将其中部分房款挪作他用，未偿还还银行贷款解除房屋抵押。2019年12月27日，被告邓世奇退还原告盛芬购房款165000元。2019年12月31日，原告盛芬与被告邓世奇签订《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》，写明原告盛芬出资355000元替被告邓世奇偿还银行贷款，由于被告邓世奇挪用该笔款项中的190000元，导致合同无法继续履行，原、被告一致同意解除合同，被告邓世奇自愿承担违约责任。约定被告邓世奇于协议签订之日起三日内退还挪用的款项190000元，并赔偿原告盛芬损失共计106546元，逾期未偿还上述款项，被告邓世奇愿意承担因此产生的律师费、诉讼费等一切费用。合同上见证方签名为“彭丰”。原告盛芬提供的一张照片显示，被告邓世奇面向镜头，手持其身份证与已签名的《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》。2020年3月6日，被告邓世奇出具一份《丽发新城35-1001买卖合同解除协议之补充承诺》，写明原、被告签订的《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》中，被告邓世奇承诺同意赔偿支付原告盛芬所有损失共计106546元（其中损失包含：购房违约金40000元、中介服务费36380元、首付房款利息6000元、误工费9750元、差旅费7521元、交通费4895元）。现已超出该协议约定的支付期限，被告邓世奇愿意承担因此产生的法律责任包括但不限于律师费、诉讼费以及逾期利息等其他一切费用。逾期利息以未还本金加损失296546元为基数，按月息两分从解除协议约定的时间起计算至实际清偿之日止。庭审中，被告邓世奇称，上述解除协议及补充承诺均系原告盛芬哥哥盛星星胁迫下签订和出具的，其虽未直接威胁，但有进行暗示。由于当时处于新冠病毒疫情期间，故没有报警。另庭审中，第三人链房公司称“彭丰”系该公司员工，第三人链房公司收取了原告盛芬银行贷款代办服务费38300元且无法退还。被告邓世奇在合同履行过程中将原告盛芬支付的房款挪去他用，未办理房屋还贷并解除抵押，导致房屋无法办理过户手续。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》、《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》、《丽发新城35-1001买卖合同解除协议之补充承诺》、转账凭证、微信记录截图等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告盛芬、被告邓世奇与第三人链房公司三方于2019年9月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》（以下简称《买卖合同》）较为特殊，因涉案房屋受当地政府限购政策影响，当时无法办理过户手续。故订立合同时，原、被告便拟定合同规避限购政策的方法，即双方先登记结婚，旋即离婚，分割财产时将涉案房屋过户至原告盛芬名下，以履行《买卖合同》。该合同约定以此种严重违背公序良俗的方式履行，因此其合同效力当应给予否定性评价，故本院认定《买卖合同》无效，其补充签订的《补充协议》自然无效。因《买卖合同》履行过程中，被告邓世奇违反合同之约定，将原告盛芬出借给被告邓世奇偿还涉案房屋银行按揭贷款的355000元其中部分款项挪作他用。故原、被告签订了一份《丽发新城35-1001买卖合同解除协议》，写明被告邓世奇挪用款项190000元，导致合同无法继续履行，原、被告解除合同。被告邓世奇于协议签订之日起三日内退还挪用款项190000元，并赔偿原告盛芬损失共计106546元，逾期未偿还上述款项，被告邓世奇愿意承担因此产生的律师费、诉讼费等一切费用。双方还签订了补充该协议的《丽发新城35-1001买卖合同解除协议之补充承诺》，再次明确被告邓世奇承诺赔偿原告盛芬损失106546元及相应诉讼费用，同时承诺赔偿逾期利息以未还本金加损失共计296546元为基数，按月息两分从解除协议约定的时间起计算至实际清偿之日止。合同无效后，本应恢复原状。但原、被告已达成上述两份关于合同解除后的协议，因主合同已自始无效，故上述两份协议关于解除的部分自无效力，但协议中关于被告邓世奇退还房款并赔偿原告盛芬损失的部分条款，其效力仍应予以肯定。其一，因该部分条款实系约定合同解除后的处理，合同无效与合同解除虽系不同法律效果，但仍存在一定的一致性；其二，合同法律关系中，应尽量尊重合同当事人意思自治；其三，被告邓世奇在履行无效的《买卖合同》中违反合同之约定，而该违反约定系以恶意挪用合同款项严重违背诚实信用的方式实现。若认定上述两份协议全部无效，因《买卖合同》约定均为无效，则被告邓世奇违背诚实信用而未遭任何否定性评价，显然不合法理。故本院认定上述两份协议关于赔偿处理部分的条款有效，被告邓世奇仍应按该两份协议的该部分条款继续履行。至于被告邓世奇辩称上述两份协议系原告盛芬及其亲属胁迫签订，完全没有证据证明，且关于胁迫说辞亦不合逻辑，故本院不予采信。被告邓世奇已收取且尚未退还的购房款为190000元，根据上述两份协议约定，当应退还该购房款190000元。协议约定赔偿原告盛芬损失106546元，其中列明购房违约金40000元。该约定的损失明显过高，且因《买卖合同》无效，违约金当不适用，不属于原告盛芬的损失，故本院酌定被告邓世奇应赔偿原告盛芬66546元。至于协议约定承诺赔偿逾期利息以未还本金加损失共计296546元为基数，按月息两分从解除协议约定的时间起计算至实际清偿之日止的约定。该约定明显过高且重复计算，故本院酌定以应退还房款190000元为基数，按月利率1%自解除协议约定之日即2020年1月3日计算至实际清偿之日。原告盛芬支付本案律师费30000元，该律师费过高，本院酌定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告邓世奇于本判决书生效之日起10日内向原告盛芬一次性返还购房款190000元；二、限被告邓世奇于本判决书生效之日起10日内向原告盛芬一次性支付自2020年1月3日起至实际清偿之日止的利息损失（以未返还购房款为基数，按月利率1%计付）；三、限被告邓世奇于本判决书生效之日起10日内向原告盛芬一次性赔偿损失66546元；四、限被告邓世奇于本判决书生效之日起10日内向原告盛芬一次性赔偿律师费损失20000元；五、驳回原告盛芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6200元，减半收取3100元，由原告盛芬负担300元，被告邓世奇负担2800元（该费用原告盛芬已缴纳，由被告邓世奇直接支付给原告盛芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年十一月十七日法官助理于孝宁代理书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。