广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8887号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，住所地××××××，统一社会信用代码914××××××××××××914。负责人：吕辉。委托诉讼代理人：刘倚琪、贺桔平，该分公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾健，男，汉族，香港特别行政区居民，1957年1月2日出生，香港永久性居民身份证号码××××××，现住广东省惠州市大亚湾**西南大道**龙光城**××××××××号×。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨素英，女，汉族，香港特别行政区居民，1956年8月22日出生，香港永久性居民身份证号码××××××，，现住广东省惠州市大亚湾**西南大道**龙光城**××××××××号×被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾宇轩，男，汉族，香港特别行政区居民，1986年3月7日出生，香港永久性居民身份证号码××××××，现，现住广东省惠州市大亚湾**西南大道**龙光城**××××××××号×/div>上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司（以下简称“龙光物业惠州分公司”）因与被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭。经双方同意，本案进行了书面审理。本案现已审理终结。龙光物业惠州分公司上诉请求：1.撤销（2020）粤1391民初728号民事判决书中的第一项判决，改判支持龙光物业惠州分公司的第一项、第二项诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由顾健、杨素英、顾宇轩承担。事实和理由：一、一审法院认定“龙光物业惠州分公司提供的服务项目和质量与合同约定标准存在差距，酌情减免顾健、杨素英、顾宇轩的物业费的50%”存在不妥。1.根据《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内有违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对于本案中违建的事情，龙光物业惠州分公司在没有执法权的情况下，已经多次与违建业主沟通并向其发出整改通知书要求恢复原貌，且龙光物业惠州分公司亦向有关行政管理部门报告，请求处理该违建问题，按照《物业管理条例》履行了相应的告知义务与上报义务，并不存在管理不善的情形。二、一审法院在认定车位管理费的问题上存在偏差。由于强降雨等不可抗力因素，造成积水水灾，顾健等三被上诉人因此主张龙光物业惠州分公司承担责任并赔偿损失没有事实和法律依据。水灾发生后，龙光物业惠州分公司已经按照前期物业服务协议的约定对下水管道进行疏通，并向保险公司报了保险，履行了相应的管理义务。另经核查，顾健等三被上诉人地下车库并没有用水泥墙封死，顾健等三被上诉人仍能自由地使用该车库。且龙光物业惠州分公司请求顾健等三被上诉人缴纳的车位管理费是按照三被上诉人所办的停车月卡为依据来收费的。所以顾健等三被上诉人应按双方签订的前期物业服务协议支付车位管理费。综上，顾健等三被上诉人应向龙光物业惠州分公司支付从2017年9月1日至2018年12月31日欠缴的物业服务费11180.64元及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年10月10日，违约金为17603.22元，该违约金应计至还清物业服务费之日止）；支付2018年7月1日至2018年12月31日的车位管理费300元。龙光物业惠州分公司补充上诉意见：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，假设物业公司存在不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以另行请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但业主没有权利拒绝按时交纳物业管理费。顾健、杨素英、顾宇轩辩称，1.龙光物业惠州分公司的请求无有效的证据支撑，物业管理服务存在许多问题，违反了《前期物业服务协议》，并长期影响业主们日常生活。针对存在的问题，业主与管理方多次沟通，并于2017年，2018年先后两次提交投诉信，政府相关部门也对此发过处理意见书。贵院在本案系列案（2020）粤13民终7786号判决中予以确认，相反龙光物业惠州分公司新提供的证据却缺乏关联性，不能证明其内容。2.龙光物业惠州分公司补充上诉意见中引用法律条款时存在变更引用的情形，其在引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条时擅自删减法律条文，有违司法初衷，且不适用于本案背景。我们业主在维护自己合法权益的整个过程中，所作所为一直合理合法，我们认为一审判决也合理合法。我们暂停缴纳物管费只是遵循“调解优先、协商处理问题”的原则，为的是让物业公司能重视在服务过程中存在的问题并积极整改，但迄今为止都未见到物业公司的有效行动。一审我方递交的材料可以证明，上诉人已于2019年1月已恢复缴费，我方自购房至今共5.7年，而缺缴物业费的期间只有1.4年，未补缴2017年9月至2018年12月的物管费是因为问题一直未得到有效解决，相对于物业服务的缺失等于我方早已超额预缴了应减免的那部分物业费。我们仅是以此引起物业重视以便解决问题，而龙光物业在尚在政府介入调解阶段就起诉业主，很显然是在激化矛盾，制造社会混乱和浪费司法资源。我们对龙光物业惠州分公司提起反诉也是因为龙光物业惠州分公司长期违背服务合同在先，导致业主人身、财产安全受到损害，侵犯了业主的合法权益，应当依法承担相应法律责任，同时在一审中我们也提供了一些共性证据和材料，证明了龙光别墅小区提供的物业服务和合同约定有着巨大差距。遵循质价相符的原则，龙光物业管理上的缺失严重影响业主的正常生活，物业服务存在极大瑕疵，对此我方可以此为由抗辩请求减免物业费。一审法院在审理案件过程中，到现场亲自核实证据并依法予以采信，对我们合法提出减免物业费的反诉请求也予以了支持，判令减免物业费后由我们缴纳，同时也驳回了龙光物业收取违约金的要求，我方认为一审判决结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙光物业惠州分公司向一审法院起诉，请求判令顾健、杨素英、顾宇轩向龙光物业惠州分公司支付：1.从2017年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费11180.64元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年10月10日，违约金为17603.22元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.从2018年7月1日至2018年12月31日止的车位管理费300元；3.从2018年6月1日至2018年9月30日、2018年11月1日至2019年5月31日止的水费741.64元；4.从2018年6月1日至2018年9月30日、2018年11月1日至2019年5月31日止的污水处理费236.3元；5.从2018年6月1日至2018年9月30日、2018年11月1日至2019年5月31日的垃圾处理费136.22元；6.承担本案的诉讼费。顾健、杨素英、顾宇轩向一审法院提出反诉，请求判令龙光物业惠州分公司：1.对龙光城南区别墅区管理上的一系列不符合《服务协议》的问题作出整改，并对起诉书上不实错谬之处向反诉顾健、杨素英、顾宇轩书面道歉；2.赔偿顾健、杨素英、顾宇轩2017年水灾损失13600元、滞纳金38474元；3.向顾健、杨素英、顾宇轩支付违约金及滞纳金共计23410元；4.承担本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月27日，顾健、杨素英、顾宇轩与案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定顾健、杨素英、顾宇轩购买案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司开发建设的龙光城南一期一组团别墅10栋××号房，建筑面积为236.26平方米。2015年5月30日，原告与顾健签订《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：一、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商业及办公每月每平方米3元、公共水电费每月按实均摊；私家车位每月每位50元（别墅车位无论是赠送还是购买，每月按50元每位收取，双车位按100元每位收取）；二、顾健应从入伙通知书安排交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，顾健应在每月10日前履行缴纳义务，若顾健或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求顾健补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；等等。案涉房屋于2015年5月30日交付给顾健、杨素英、顾宇轩。2017年因强降雨导致顾健、杨素英、顾宇轩车库被水淹，因水淹问题无法得到有效解决，顾健、杨素英、顾宇轩将车库通向房屋的防盗门封住防止水进入房屋。顾健、杨素英、顾宇轩认为原告的管理不到位，与合同约定的物业服务标准不符合，故拒绝交纳2017年9月1日至2018年12月31日的物业服务费、车位管理费等费用。因顾健、杨素英、顾宇轩未支付物业费等费用，原告于2019年3月28日向顾健、杨素英、顾宇轩邮寄了催款函。顾健、杨素英、顾宇轩于2019年开始按期向原告交纳物业服务费。一审法院依法于2020年6月5日对案涉房屋进行了现场勘验，案涉房屋车库通向房屋的防盗门用水泥墙封死，从车库无法直接进入房屋。小区内存在违建现象。本院二审期间，龙光物业惠州分公司提交了新证据：1.车库照片，证明车库里面并未用水泥墙封死，能正常使用；2.国家执法部门的执法照片，证明龙光物业惠州分公司已将违建事宜上报至有关部门，履行了上报的义务；3.违法装修整改通知书，证明龙光物业惠州分公司已对违建业主进行了制止，履行了制止的义务，亦证明顾健、杨素英、顾宇轩存在违建事实；4.占用公共区域照片，证明顾健、杨素英、顾宇轩占用公共区域的事实；5.工作人员疏通水管的照片，证明龙光物业惠州分公司已在水灾发生后对管道进行了疏通，履行了管理义务；6.惠州大亚湾龙光城公众责任险2018916损失案公估意见函，证明龙光物业惠州分公司除了对管道进行了疏通，还报了保险，履行了管理义务；7.缴纳物业管理费用的收据明细。顾健、杨素英、顾宇轩提交了新证据：1.用于大型违建的铲车长期在别墅区出入、停泊照片，业主对话截屏，小区监控系统长期处于失修状态截屏，证明小区物业管理缺失；2.案件开庭信息，证明物业在有关部门尚在调解就把业主陆续告上法庭；3.业主对话截屏、照片、本人家后花园，证明龙光物业惠州分公司不能证明其主张内容；4.类案判决书，证明法院在物业合同纠纷案中使用同时履行抗辩权的法条进行判决。对双方提交的证据，本院均依法送达给相对人，龙光物业惠州分公司未有新意见。顾健、杨素英、顾宇轩质证意见如下：（1）关于车库照片，龙光物业在一审时就提供了虚假证据，一审已验证存在封死地下室的防水墙，导致我家不能从防盗门进入地下室。而且车库在雨季也根本不能用。（2）关于执法队执法照片，不能证明物业尽到了劝阻和举报责任。（3）关于违建“整改通知书”和占用公共区域照片，首先，我家从未收到过这份标为2018年的“通知书”；其次，我方提交的证据（附件3-3有箭头标明）证明我家院子铁围栏还是用的原来发展商的，且2016年初通过装修验收且全款退还装修押金，说明规范装修得到认可，所以根本不存在占用河道面积的事实。（4）关于疏通管道照片，恰好旁证了2017年水灾的事实，对此，9-102业主也提供证据证明了排水渠堵塞造成雨水涌进车库的事实。（5）关于保险公司公估意见，龙光物业辩称水灾由“强降雨等不可抗因素”造成，但自2014年至2018年小区车库大范围被水淹发生了七、八次，只凭一份2018年的保险公司的“公估意见”并不能证明他们的抗辩理由，且我家水灾损失发生在2017年，但防水墙是在2017年水灾后才修的（见一审附件2）。（6）关于2018年10月至12月的收费明细和收据，首先，三个月的收据和收缴率并不能证明物业服务是完整和令人满意的。其次，由于当时刚上任的吴坚和经理的虚假承诺，部分业主恢复了缴纳物业费，我家也是自2019年1月开始实施缴费的。另外，龙光物业自2018年下旬就开始提起诉讼，这个收缴率内也包括了部分被迫放弃的业主，故此时段的收据和收缴率与本案不具关联性，我方认为物业公司应提供与本案相关的2017年6月到2018年9月的收据和收缴率数据。总之，上诉人提供的收费明细和收据不具关联性，也不能证明其内容。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。鉴于本案双方当事人均未对一审反诉事项提起上诉，本院仅对龙光物业惠州分公司的上诉请求进行处理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩是否应向上诉人龙光物业惠州分公司支付从2017年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费11180.64元以及欠缴物业服务费所产生的违约金以及从2018年7月1日至2018年12月31日止的车位管理费300元。本院认为，《龙光城前期物业服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，事关整个小区全体业主的根本利益。被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩没有按时交纳物业服务费用的理由是物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，而不是物业公司完全没有履行合同义务，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故在物业服务合同关系中，业主顾健、杨素英、顾宇轩认为龙光物业惠州分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，或是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，另行向上诉人龙光物业惠州分公司主张相关权利，亦可通过业主内部表决方式，更换物业公司或实现小区自治，但不能就此拒交物业服务费，故应承担继续支付费用及违约金的义务。但双方约定从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金过高，本院调整为按日万分之五。按照《龙光城前期物业服务协议》的规定，并结合龙光物业惠州分公司的请求范围，被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩应向上诉人龙光物业惠州分公司支付从2017年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费11180.64元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（每月的逾期违约金以708.78元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）。车位管理费亦是物业管理物的延伸，并不是提供固定停车位收取的费用，故龙光物业惠州分公司请求顾健、杨素英、顾宇轩支付从2018年7月1日至2018年12月31日止的车位管理费300元，本院予以支持。综上所述，龙光物业惠州分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初728号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初730号民事判决第一、二项；三、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初728号民事判决第一项为：顾健、杨素英、顾宇轩自本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付从2017年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费11180.64元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（每月的逾期违约金以708.78元为基数，按日万分之五自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）以及从2018年7月1日至2018年12月31日止的车位管理费300元。一审本诉受理费541.54元，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担241.54元，由顾健、杨素英、顾宇轩共同负担300元。二审案件受理费113.67元，由上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负担53.67元，广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司多预交的60元，由本院予以退回。被上诉人顾健、杨素英、顾宇轩共同负担60元，并应在本判决送达之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。