德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初4365号 原告：德阳市旌源建设发展有限公司，住所地四川省德阳市泰山北路二段**，统一社会信用代码91510600599995613Q。 法定代表人：阳珂，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡城,上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雪婷,上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告：德阳旌涪糖尿病专科医院，住，住所地四川省德阳市庐山南路亭江街**，社会信用代码525106007978805775。 法定代表人:明阳。 委托诉讼代理人：李成,四川言品言律师事务所律师。 原告德阳市旌源建设发展有限公司（以下简称旌源公司）与被告德阳旌涪糖尿病专科医院（以下简称糖尿病专科医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旌源公司的委托诉讼代理人胡城，被告糖尿病专科医院的委托诉讼代理人李成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旌源公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将租赁房屋返还原告；2.判决被告向原告支付房屋租金427945.21元（庭审中变更为427500元，自2019年6月5日起，暂计算至2020年7月21日，其后租金参照合同标准计算至房屋实际返还之日止）；逾期付款违约金162505.82元（庭审中变更为127857.50元，自2019年5月15日起按照支付周期应当支付金额每日1‰计算，暂算至2020年7月21日，其后违约金依照前述标准，计算至租金付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于德阳市河东区××路××楼（亭江街177号），建筑面积约1324.36平方米的门面出租给被告用于开展医疗活动。合同约定租赁期限为2018年12月5日至2023年12月4日，前两年的租金为450000元，第三、四年的租金为463500元，第五年租金为477405元。租金支付期限及方式：每半年为租金支付周期，合同签订后3日内支付首个半年租金225000元，以后每个付款周期开始前20日内付款，先付款后使用，逾期支付将按照应当支付金额每天1‰收取违约金。合同还约定了保证金、违约责任等其他内容。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定支付相应租金，截止2020年7月21日，被告仍拖欠原告租金共计427945.21元（庭审中变更为427500元）。根据合同约定，被告未按照约定支付租金的，视为违约，原告有权解除合同，收回房屋且不退还保证金。综上，原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，请求判如所请。 糖尿病专科医院辩称,1.同意解除双方签订的房屋租赁合同。2.对原告主张的欠付租金金额没有异议，但保证金在合同约定中可以视为是用于承担相应设施完整性的一个保证，若不予退还，是可以用于抵扣相应租金和违约金，而非原告所说的不予退还。3.关于违约金的约定过高，请求法院酌情判决。4.答辩人拖欠租金期间为2019年6月到2020年7月，期间存在疫情，根据八部委（包括国资委）出台的734号指导意见第二条第一款规定，因原告系国有企业，应当免收答辩人三个月的租金。 根据当事人的陈述、结合本案审查认定的证据，本院认定事实如下： 原告取得案涉租赁物所有权后，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.租赁房屋位于德阳市河东区××路××楼，建筑面积1324.36平方米（含公摊）。2.租赁期限从2018年12月5日起至2023年12月4日止。3.年租金：450000元／年（含税价）；每两年按3％递增，即第1年、第2年租金为450000元／年，第3年、第4年租金为463500元／年，第5年租金为租金为477405元／年。4.租金支付方式及时间，租金支付周期为每半年支付，合同签订后三个工作日内支付首个半年租金225000元，以后每个付款周期开始前20日内付款，先付款后使用，逾期支付将按照当期应当支付金额每天1‰收取违约金。5.保证金5万元，为确保国有资产和设备设施的完整不受损失，甲方一次性收取乙方房屋租用保证金。如乙方未按合同约定承担违约金，乙方同意甲方在保证金中直接扣除相应款项。6.乙方不按合同约定交纳租金，视同乙方违约，甲方有权解除租赁合同，无条件收回租赁房屋，且不退还保证金。7.本合同一式两份，甲乙双方签字盖章后生效。原被告分别在该合同尾部签字盖章。合同签订后，被告按约向原告支付保证金5万元。 合同履行过程中，被告按约支付了截至2019年6月4日的租金；此后的租金，被告仅于2019年6月支付5万元、同年11月9日支付3万元。原被告双方确认，截至2020年7月21日止，被告尚欠原告租金427500元。 另查明：2019年9月18日，被告向原告发送函件一份，申请在2019年10月支付2019年下半年房租费175000元及欠款利息。2019年11月14日，原告向被告送达《催款通知书》，通知被告5日内到原告处结清所欠房租及欠款利息；逾期5日，被告将失去合同期满时同等条件下的优先承租权；逾期10日，原告将单方面解除租赁合同，无条件收回租赁房屋，且不退还保证金。2020年3月6日，被告向原告出具《承诺书》，载明:因受疫情影响造成资金运转困难，承诺于2020年5月15日前付清2019年房租余款。庭审中，原被告一致同意案涉《房屋租赁合同》解除的时间为2020年9月19日。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《催款通知》、《承诺书》等证据在卷佐证。 本案经开庭审理，原被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见和理由，本院对本案争议焦点及原告主张的诉讼请求分析评判如下： 一、关于原告请求解除《房屋租赁合同》，被告立即腾退租赁房屋的诉请。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方意思真实表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。对合法有效的合同，当事人可以协商或依法定事由解除。本案中，原告请求解除合同，被告予以同意，同时双方将合同解除时间确定为2020年9月19日，因此，本院对原告请求双方《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除的诉请予以支持。关于租赁房屋腾退时间，结合本案实际，以本判决生效后20日内腾退为宜。 二、关于原告请求被告给付租金的诉请。 原告主张，被告应当支付截至2020年7月21日欠付的租金427500元，以及此后至实际腾退租赁房屋之日止按合同约定的租金。 被告抗辩称，被告拖欠租金期间为2019年6月到2020年7月，期间存在疫情，根据八部委（包括国资委）出台的734号指导意见第二条规定，因原告系国有企业，应当免收答辩人三个月的租金。 本院认为，根据国家发展改革委等八部委于2020年5月9日出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）的文件精神，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。同时，依据最高人民法院于2020年5月15日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持……”的规定，因本案原告系国有企业，租赁物属国有房屋，结合本案实际，本院对被告关于免除租金的抗辩意见予以部分采纳，即免除被告今年上半年应付的2个月租金。综上，本院对原告的该项诉请予以部分支持，即被告应当向原告支付截至2020年7月21日的租金352500元（427500元-450000元/年÷12月/年×2月），以及从2020年7月22日起至实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的租金（合同约定租金标准：2020年7月22日至2020年12月4日期间为1232.88元/日，2020年12月5日至2022年12月4日期间为1269.86/日，2022年12月5日起为1307.96元/日）。 三、关于原告请求被告支付违约金的诉请。 原告主张，由于被告未按约支付租金，导致合同解除，被告应按合同约定承担从欠付租金之日起至实际腾退房屋之日止，以欠付租金为基数，按每日1‰标准计算的违约金；同时，保证金5万元不予退还。 被告抗辩称，双方合同约定的违约金过高，请求人民法院依法予以调整；保证金在合同约定中可以视为是用于承担相应设施完整性的一个保证，可以用于抵扣相应租金和违约金。 本院认为，1.关于保证金在本案中的性质。纵观双方合同约定，本案保证金既是对租赁物完整性的担保，也是被告违约时应承担的违约金，因此，本院认定本案保证金属于双方约定被告应承担违约责任的范畴。2.关于双方合同约定的违约金是否过高的问题。根据合同法的规定，当约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因违约金具有“补偿性”和“惩罚性”双重功能，对违约金金额的确定，应结合原告的损失、合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素综合考虑。基于上述原则，本院认定双方约定违约金过高，应依法予以调整，结合本案实际，以被告承担5万元违约金为宜。另，由于原告未提供证据证实被告对租赁物造成损害，以及未按约承担水电费等合同约定的相关费用等事实，因此，被告已付的保证金可以冲抵其应承担的租金及违约金。综上，本院对原告要求被告支付违约金的诉请予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告德阳市旌源建设发展有限公司与被告德阳旌涪糖尿病专科医院签订的《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除； 二、被告德阳旌涪糖尿病专科医院应向原告德阳市旌源建设发展有限公司支付租金352500元（截至2020年7月21日），违约金50000元，合计402500元，扣除被告已支付的保证金50000元后，被告德阳旌涪糖尿病专科医院还应承担352500元，此款于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告德阳旌涪糖尿病专科医院于本判决生效之日起二十日内向原告德阳市旌源建设发展有限公司腾退租赁房屋；并支付自2020年7月22日起至租赁物实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的租金（合同约定租金标准：2020年7月22日至2020年12月4日期间为1232.88元/日，2020年12月5日至2022年12月4日期间为1269.86/日，2022年12月5日起为1307.96元/日）； 四、驳回原告德阳市旌源建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费4852元，保全费3320元，合计8172元，由原告德阳市旌源建设发展有限公司负担1172元，被告德阳旌涪糖尿病专科医院负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈太金 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 何松满 书 记 员 张 敏