安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初2728号 原告：王磊，男，1984年8月8日出生，汉族，住安徽省寿县。 原告：王延芳，女，1989年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：沈锐，男，1986年7月4日出生，汉族，住安徽省寿县。 三原告共同委托诉讼代理人：王和伦，安徽事茂律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：舒业创，安徽事茂律师事务所律师。 被告：芜湖浩研房地产有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区。 法定代表人：牟海莲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄俊，安徽宇润律师事务所律师。 被告：芜湖市繁昌区住房和城乡建设局，住所地芜湖市繁昌区。 法定代表人：姚放，系该局局长。 委托诉讼代理人：马胜群，安徽渡江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱飞，系该局员工。 被告：芜湖市繁昌区教育局，住所地芜湖市繁昌区。 法定代表人：滕德愿，系该局局长。 委托诉讼代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。 原告王磊、王延芳、沈锐与被告芜湖浩研房地产有限公司（以下简称浩研公司）、被告芜湖市繁昌区住房和城乡建设局（以下简称繁昌住建局）、被告芜湖市繁昌区教育局（以下简称繁昌教育局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告王磊、王延芳、沈锐的共同委托诉讼代理人王和伦、被告浩研公司的委托诉讼代理人黄俊、被告繁昌住建局的委托诉讼代理人马胜群、朱飞、被告繁昌教育局的委托诉讼代理人王强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王磊、王延芳、沈锐向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款1132180元、补偿款267780元以及利息损失20999.4元（以1399960元为基数，按月利率千分之五，自2020年7月18日暂计算至2020年10月18日，要求计息至款清之日）；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实及理由：2019年4月4日，原告与被告浩研公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告浩研公司开发的位于繁昌县繁阳镇峨溪河景观步行街西侧的浩研浪琴湾幼儿园，总价款为590万元，交房时间为2019年8月30日。该合同签订后，原告依约向被告浩研公司交付购房款472万元。但是，被告浩研公司以芜湖市繁昌区政府要求回购浪琴湾幼儿园为由未依约将原告购买的浩研浪琴湾幼儿园交付原告。2019年12月24日，被告浩研公司要求原告签订《补充协议书》，约定将幼儿园回购款538万元转至原告王磊的账户，收到第一笔回购款后，扣除原告购房款472万元后的余款转回浩研公司指定的钱爱中的账户，第二笔回购款作为补偿款支付给原告。2020年6月17日，浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局签订《浪琴湾幼儿园资产回购协议》，由繁昌住建局、繁昌教育局以5355600元价格回购浪琴湾幼儿园土地及建筑等全部资产，第一笔回购款在签订协议后一个月支付5087820元，第二笔回购款在签订协议后六个月支付267780元，并约定繁昌住建局、繁昌教育局将回购款支付至王磊账户（招商银行芜湖支行，6214835536833583）。同日，即2020年6月17日，浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局办理了浪琴湾幼儿园资产移交手续，完成资产交接。但是，截至目前，原告只收到被告3587820元，余款1132180元及补偿款267780元，被告一直没有支付。为此，特诉至法院，望判如所请。 原告王磊、王延芳、沈锐为证明其主张，向本院提交下列证据： 1、商品房买卖合同原件一份、转款单据打印件，证明2019年4月4日，原告与被告浩研公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告浩研公司开发的位于繁昌县繁阳镇峨溪河景观步行街西侧的浩研浪琴湾幼儿园，总价款为590万元，交房时间为2019年8月30日。原告依约向被告浩研公司交付购房款472万。 2、补充协议原件一份，证明2019年12月24日，被告浩研公司以芜湖市繁昌区政府要求回购浪琴湾幼儿园为由，要求原告签订《补充协议书》，约定将幼儿园回购款538万元转至原告王磊的账户，收到第一笔回购款产后，扣除原告购房款472万元后的余款转回浩研公司指定的钱爱中的账户，第二笔回购款作为补偿款支付给原告。与证据二补充协议签订同时，原、被告签订了回购协议，因被告繁昌住建局、繁昌教育局说回购协议说要拿回去盖章，没有交给原告，后拖延近6个月，到2020年6月份被告繁昌住建局、繁昌教育局说回购款价款经核算需减低2万多元，后重新签订证据三回购协议。 3、浪琴湾幼儿园资产回购协议原件一份,浪琴湾幼儿园资产移交书原件一份、授权书原件一份，证明：2020年6月17日，浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局签订《浪琴湾幼儿园资产回购协议》，由繁昌住建局及繁昌教育局以5355600元价格回购浪琴湾幼儿园土地建筑等全部资产，第一笔回购款在签订协议元后一个月内支付5087820元，第二笔回购款在签订协议后六个月支付267780元，并约定繁昌住建局、繁昌教育局将该回购款支付至原告王磊账户(招商银芜湖支行：6214835536833583)。2020年6月17日，浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局办理了浪琴湾幼儿园资产转移手续。 4、回购款支付凭证打印件，证明2020年7月21日，被告繁昌县教育局通过繁昌县国库集中支付中心支付原告回购款3587820元，余款1132180元及补偿款267780元，被告一直没有支付。 浩研公司辩称：浩研公司按照合同约定适格地履行了合同，浩研公司于2019年12月24日与原告签订补充协议，原告只是授权被告浩研公司与被告繁昌住建局、繁昌教育局签订浪琴湾回购协议，被告繁昌住建局、繁昌教育局至今没有支付余款，被告浩研公司没有责任。同时补充说明第一笔回购款3587820元通过国库中心直接支付给原告，所以被告浩研公司没有责任，请求驳回原告诉请。 被告浩研公司未向本院提交任何证据材料。 被告繁昌住建局辩称：1、原告起诉繁昌住建局、繁昌教育局是主体不适格，原告与繁昌住建局及繁昌教育局之间没有房屋买卖合同关系，而浪琴湾幼儿园资产回购协议是浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局于2020年6月17日签订的，原告不是该合同的当事人。根据合同相对性原则，原告无权起诉繁昌住建局及繁昌教育局。2、对于原告与浩研公司签订的房屋买卖合同和补充协议书，三性均持有异议。（1）违反法律规定，签订的房屋买卖合同并未到房屋主管部门进行备案，城市经营管理条例规定商品房房屋买卖合同签订后，30日内需要到房屋主管部门予以备案。（2）据繁昌区自然规划局了解，涉案的幼儿园房屋需补交土地出让金，而城市管理法第39条规定，以出让方式取得房地产的，转让房地产时需按出让合同约定支付全部土地出让金，因此浩研公司在未补交土地价款时将涉案房屋出售给原告是违法的。综上，请求法庭驳回原告诉请。 被告繁昌住建局未向本院提交任何证据材料。 繁昌教育局辩称：1、涉案回购协议加上资产移交协议是完整的证据链，回购后还需要向社会公示，足以证明繁昌住建局、繁昌教育局是为履行公共职责和职能，移交乙方是公办幼儿园，是为了城东幼儿上学的问题，是行政行为，不是民事行为。2、协议项下的王磊不是缔约主体，是代理人，付款行为是基于浩研公司的指示行为。3、同意繁昌住建局代理人的意见，不能排除原告与浩研公司的串通行为，对于我方出具的函，原告方不认可，我方会向繁昌区自然资源和规划局予以确认，容积率增加后补交的土地出让金，并非原本的土地出让金。综上，请求驳回原告对繁昌教育局的全部诉请。 被告繁昌教育局为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料： 1、关于协助追缴浪琴湾项目土地价款的函原件一份，证明被告浩研公司要求繁昌教育局和繁昌住建局支付回购协议约定的价款时，因被告浩研公司拖欠土地出让金，繁昌区自然资源和规划局要求繁昌教育局和繁昌住建局协助追缴拖欠土地出让金104.159万元而未果，其并非怠于主张权利。 2、芜湖市繁昌区人民法院协助执行通知书及执行裁定书原件，证明被告浩研公司在要求繁昌教育局和繁昌住建局支付回购协议约定的价款过程中，再次因其拖欠第三人工程款，法院要求繁昌教育局扣留回购协议价款70万元而未果，其并非怠于主张权利。 本案经公开开庭审理，对原、被告提交的证据，通过当庭举证、质证及辩论，本院对证据效力酌情综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，三原告与浩研公司签订一份《商品房买卖合同》，购买浩研公司开发的繁昌浪琴湾小区幼儿园，双方约定的价款是590万元，付款方式为分期付款。合同签订后，原告方按照合同约定分别于2019年3月25日、2019年4月4日、2019年8月21日支付浩研公司100万元（定金转购房款）、254万元、118万元，合计支付购房款472万元。2019年12月24日，三原告与浩研公司签订《补充协议书》，就繁昌浪琴湾幼儿园回购事宜达成协议，约定原告方授权浩研公司以浩研公司的名义与繁昌住建局、繁昌教育局签订浪琴湾幼儿园回购协议；浩研公司同意将幼儿园回购款538万元（上下不相差2万元）转至浩研公司代表王磊账户，原告方代表王磊在收到第一笔回购款后三日之内，扣除原告方已支付本金472万元后，剩余款39万元左右转回浩研公司代表钱爱中账户，第二笔回购款浩研公司作为补偿款补偿给原告方。2020年6月10日，浩研公司出具授权书，授权委托王磊作为其代表签署幼儿园回购协议，回购款转账至王磊账户。2020年6月17日，繁昌住建局、繁昌教育局与浩研公司签订《资产回购协议》，王磊作为浩研公司委托授权人在协议上签名，协议约定繁昌住建局、繁昌教育局按照评估价535.56万元整体回购浩研公司投资建设的浪琴湾幼儿园资产，在签订协议后一个月内支付浩研公司508.782万元，余款26.778万元在签订协议六个月后浩研公司无违约情形、主体建筑无质量问题一次性付清。同日，浩研公司与繁昌县春谷幼儿园签订《资产移交书》，约定根据《资产回购协议》，浩研公司将浪琴湾小区内浪琴湾幼儿园产权、使用权和管理权全部移交给繁昌县春谷幼儿园。2020年7月21日繁昌教育局按照浩研公司授权书要求，通过繁昌县国库集中支付中心支付了回购款358.782万元，汇入王磊账户。 另查明，2020年6月17日，繁昌县自然资源和规划局向繁昌教育局出具《关于协助追缴浪琴湾项目土地价款的函》，称浩研公司应补缴土地价款104.159万元，要求繁昌住建局、繁昌教育局在回购浪琴湾小区幼儿园结算费用时协助其做好补缴价款的追缴。2020年11月3日本院（2020）皖0222执782-3号协助执行通知书，要求繁昌教育局协助扣留浩研公司收入70万元，不得将上述款项支付给浩研公司。 本院认为，当事人应当按照合同的约定履行义务主张权利。首先，关于《资产回购协议》的合同主体。该协议抬头部分甲方注明系繁昌住建局、繁昌教育局，乙方注明系浩研公司，而王磊系授权代表，另依据浩研公司出具的授权书，浩研公司委托授权王磊作为公司代表签署幼儿园回购协议，并要求将回购款转至王磊账户。故《资产回购协议》的合同主体系浩研公司与繁昌住建局、繁昌教育局，原告王磊仅系浩研公司授权签署协议代表，并非合同主体。根据合同相对性原则，繁昌教育局、繁昌住建局仅对浩研公司负有依据协议支付回购款的义务，而繁昌教育局向王磊付款的行为，亦是依据浩研公司的授权书要求进行的。故对原告要求繁昌住建局、繁昌教育局承担付款义务本院不予支持。其次，对于原告依据《补充协议书》要求浩研公司支付回购款。根据《补充协议书》的约定，浩研公司向原告方支付款项的前提是繁昌住建局、繁昌教育局支付了回购款，并未就浩研公司支付款项的期限进行约定。而本案中由于补缴土地出让金、浩研公司与案外人债务纠纷等原因，繁昌住建局和繁昌教育局实际仅向浩研公司支付了358.782万元，其余款项尚未收到，且扣留的款项目前也尚未实际代浩研公司偿还其债务，因此三原告依据《补充协议书》向被告浩研公司主张剩余款项的给付条件尚不具备。并且如基于因司法或行政行为导致款项实际清偿了浩研公司债务的，原告与被告浩研公司二者之间的法律关系也不再是房屋买卖合同关系，而是委托代理关系进行主张，亦不宜在本案中进行处理。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告王磊、王延芳、沈锐的全部诉讼请求。 案件受理费17400元、保全费5000元，合计人民币22400元（原告已预交），由原告王磊、王延芳、沈锐共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  叶进财 人民陪审员  罗发琴 人民陪审员  王江伟 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理李进 书记员佘颖 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。