上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2847号原告：上海浦东黄工印刷有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜兴华，总经理。委托诉讼代理人：周明发，男。委托诉讼代理人：顾海良。被告：上海励美家居装饰工程有限公司，住所地上海市浦东新区。诉讼代表人：方俊，上海励美家居装饰工程有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄燕娜，女。本院受理原告上海浦东黄工印刷有限公司诉被告上海励美家居装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序。2020年2月3日至2020年7月12日期间，受新冠疫情影响，本案中止诉讼。2020年7月13日，本院对本案公开开庭进行了审理。2020年9月9日，本案转为普通程序。2020年11月30日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告上海浦东黄工印刷有限公司的委托诉讼代理人周明发、顾海良，被告上海励美家居装饰工程有限公司的委托诉讼代理人黄燕娜(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东黄工印刷有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付房屋租赁费人民币(以下币种同)115万元。事实与理由：被告因生产经营需要从2013年9月1日至2017年8月30日租赁原告位于浦东新区六灶镇会龙村朱店路XXX号厂房、办公楼等(以下简称系争房屋)整体建筑面积约5922平方米。2018年10月26日，经双方核对，被告尚欠原告租赁费115万元。经原告多次催讨，被告以经营不善无资金偿还为由迟迟不承担付款义务，故原告提起本案诉讼。被告上海励美家居装饰工程有限公司辩称，不同意原告诉请。对欠款115万元无异议，但应扣除被告拆迁费用420万元(装饰费用130万元，物资搬迁费120万元、运输费30万元、工人工资损失120万元、合同违约赔偿费20万元)，故被告不应再支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。现查明：2013年6月25日，原告与案外人上海廷汇商贸有限公司(以下简称廷汇公司)签订《房屋租赁合同》，约定廷汇公司向原告承租系争房屋(整体建筑总面积约5922平方米)用于家具制作车间及办公使用，租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日。另租赁合同所附照片反映出租赁厂房已建有卫生间，厂房为空置状态。2014年9月22日，廷汇公司出具授权委托书，授权谢修廷与原告办理系争房屋租赁变更手续及厂房租赁期间一切事务。2014年9月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁补充合同》，合同乙方落款处除盖有被告印章外，谢修廷作为乙方全权代表在合同上签字。合同约定，被告作为代表乙方唯一的具有法人资格的公司，在今后租赁期间与甲方的一切财务往来、事务纠纷处理的甲方认定的企业单位；本补充合同与2013年6月25日原告与廷汇公司签订的租赁具有同样法律效力。2018年10月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租金协议书》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期为2013年9月1日至2017年8月30日，共欠原告租金115万元。如乙方减量化搬迁应得部分补偿款不满115万应补足115万元给予甲方，应得部分补偿款中超出115万元，甲方应退还给乙方搬迁补偿款多余部分。2018年1月18日，浦东新区川沙新镇会龙村村民委员会与原告签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》，约定村委会一次性补偿原告5,508,300元。《企业协议搬迁补偿结算单》记载：无证建筑物评估补偿费(包括房屋、装饰装潢、附属设施)5,679,398元、设备搬迁补贴447,192元、物资搬迁补贴4,920元、货物运输费146,400元、配合补贴651,299元(6512.99平方米×100元/平方米)，以上合计6,929,209元，按减量化80%补偿标准计算为5,543,367元；企业清拆项目占地7.869亩，按限额70万元/亩计算的实际补偿金额为5,508,300元。《企业协议搬迁补偿计算表》记载：一、建筑物等补偿总评估值11,753,393元(房屋10,470,533元、装饰装潢768,100元、附属设施514,760元)，实际总补偿5,679,398元，具体为：1、2005年前无证建筑4989.04平方米，房屋、装饰装潢、附属设施的评估值为9,503,675元(房屋、装修、附属设施分别为8,458,636元、650,705元、394,334元)，按补偿标准“50%×(1+20%)”计算为5,702,205元(房屋、装修、附属设施分别为5,075,182元、390,423元、236,600元)，实际按限额1,000元/平方米补偿为4,989,040元；2、2006年-2009年期间无证建筑1044.38平方米，房屋、装饰装潢、附属设施的评估值为1,984,178元(房屋、装修、附属设施分别为1,784,235元、117,395元、82,548元)，按补偿标准“30%×(1+20%)”计算为714,304元(房屋、装修、附属设施分别为642,325元、42,262元、29,717元)，实际按限额600元/平方米补偿为626,628元；3、2010年-2012年期间无证建筑479.57平方米，房屋、附属设施的评估值为265,540元(房屋、附属设施分别为227,662元、37,878元)，实际按补偿标准“20%×(1+20%)”计算为63,730元(房屋、附属设施分别为54,639元、9,091元)。二、设备搬迁补贴：总评估值为941,937元，其中2005年前无证建筑按50%计(831,761×50%)，2006年-2009年期间无证建筑按30%计(92,764×30%)，2010年-2012年期间无证建筑按20%计(17,412×20%)，实际补偿为447,192元。三、物资搬迁补贴为4,920元。评估明细表载明：一、无证总面积6512.99平方米，房屋评估总价10,470,533元，其中1、2号房建造年份在2005年或2009年底前，建筑面积分别为2035.45平方米和3971.31平方米，评估价分别为3,549,825元、6,683,715元；3、4、6-8号房建造年份在2012年底前，5号房建造年份在2009年底前，3-8号房建筑面积分别为408.60平方米、16.01平方米、26.66平方米、6.20平方米、14.35平方米、34.41平方米，评估价分别为204,300元、5,604元、9,331元、3,100元、5,023元、9,635元。二、1、2号装修评估总价768,100元，其中1号房主要装修为地砖、小卫生、不锈钢防盗、便漕、瓷砖、PVC吊顶、木板间隔、矿棉板吊顶、环氧地坪、彩钢间隔、不锈钢扶手、外墙涂料等；2号房主要装修为广场砖、环氧地坪、彩钢间隔、不锈钢防盗、铁防盗、便漕、瓷砖、大理石、矿棉板吊顶、外墙涂料等。三、附属设施评估总价514,760元，其中厂牌(含大理石、字)的评估价为32,510元。原、被告确认该项中厂牌为被告制作。四、设备搬迁评估总价941,937元，其中无法恢复使用机器设备评估价为882,392元，包括1、2号房内的空气压缩管22,140元、消防设施292,298元、2号房内的引式货梯158,600元、底漆喷漆台45,500元、喷漆房48,391元、待干房79,219元、厂区内的监控设备5,520元、配电箱及配电柜30,600元、电线200,124元；可恢复使用机器设备搬迁和安装费为59,545元。五、物资搬迁费4,920元。经质证，原告表示，1、认可3-8号房为被告搭建；2、被告承租后确改造过，装修各半享有，附属设施中仅有一块厂牌属被告；3、可恢复设备搬迁费同意支付给被告，无法恢复设备中，空气压缩管、喷漆房、待干房、监控设备属被告，另被告根据设备需要增加了一些线路；4、货物运输费、物资搬迁费同意支付被告。被告表示，1、承租时有一些装修，但至少90%以上都是被告装修；2、货梯属原告，消防是被告施工，到厂区配电箱的总线是原告的，厂区内电线是被告的；3、认可附属设施中厂牌是被告的。经原、被告确认，因另案执行，法院已从原告处扣划了补偿款204,114元。经法院释明，原告表示合同确认无效，租金变更为房屋使用费。另查，根据《川沙新镇关于环境综合整治以奖代补相关口径》的相关规定，实施减量化的企事业单位，其中暂未被认定为违法建筑部分的补贴款按本口径的80%结算，最高限额为70万元/亩。审理中，被告确认各项拆迁费构成如下：一、装饰装潢费130万元，包括：1、办公室、门卫、食堂装修费176,000元；2、厂房钢结构搭建175,000元(700平方米×250元/平方米)；3、自行车棚搭建14,250元(95平方米×150元/平方米)；4、厂区内所有水电改造33万元；5、污水池及废气过滤装置改造145,000元；6、厂区机械的电线布置89,000元；7、厂区高压气管布置67,000元；8、底漆房改造147,000元；9、面漆房改造235,000元。二、物资搬运费约120万元，包括：1、工厂搬迁，库存家具临时租用的仓储费三个月计67,250元；2、新厂房改造中未完成合约内的业务，借用别人厂房生产费三个月245,000元；3、新厂房改造水电18万元、食堂建造127,000元、底漆房改造128,000元、面漆房改造185,000元、污水池加废气处理设备118,000元；4、半成品家具搬运保护及异地生产费用183,750元。三、工人工资120万元，包括全厂所有工人工资和合同工未到期的违约金(三个月的工资补贴)。四、运输费用约30万元，包括1、厂区内所有机器的运输费用86,000元(含吊机费用)；2、库存板材的运输费用32,000元；3、库存家具的运输费用79,000元；4、员工的车旅费补贴112,500元(75人×1,500元/人)。对此，原告认为，减量化补偿中应当归被告的同意支付，补偿范围之外的不同意支付；被告未提及配合补贴，原告同意按其搭建面积支付，计5,062.30元。考虑到被告现处于申请破产的实际情况，原告同意支付补偿款70万元。本院认为，系争房屋无合法建造手续，原、被告之间的房屋租赁合同关系应依法确认无效。合同无效，但被告实际使用了租赁房屋，其仍应参照租金标准支付相应的房屋使用费。鉴于双方就租期内被告“欠租”已进行结算，该结算金额系当事人真实意思表示，被告亦无异议，本院予以确认。双方约定被告在减量化搬迁中应得补偿款在“欠租”中抵扣，被告主张该部分补偿款项在欠费中直接抵扣符合双方合意，对被告主张的其他损失，明显已脱离补偿利益范围，因其未提起反诉，对被告主张的补偿款之外的损失，本案中不作认定处理。根据本案补偿评估结算材料反映，房屋、装修、附属设施、设备搬迁补贴均是区分建筑物建造年份后按对应评估值乘以不同比例折算(如超过补偿限额则按限额标准计)，折算后加上货物运输费、配合补贴费再乘以80%减量化补偿标准后得出补偿数额，因该数额超过70万元/亩的补偿限额，故最终按补偿限额进行实际补偿。经查，根据《补偿计算表》，相较评估价格，2005年前及2006年-2009年期间无证建筑部分房屋、装修、附属设施按限额计算的实际补偿比例分别为52.50%(4,989,040÷9,503,675)、31.58%(626,628÷1,984,178)；2010年-2012年无证建筑部分房屋、附属设施按补偿标准未超过限额，实际补偿按20%×(1+20%)计算。又根据《结算单》，实际补偿额与最终补偿额相比较，最终补偿比例为79.49%(5,508,300÷6,929,209)。在此基础上，对被告主张的各项补偿费：一、搭建房屋。1、2号房评估面积与合同约定租赁面积基本吻合，原告认为系租赁标的物的主张，本院予以采信。评估材料反映3、4、6-8号建于2012年底前，5号房建于2009年底前，原告认可3-8号房为被告搭建，该部分补偿利益由被告享有，最终补偿款为45,775元。二、装修补偿。现有证据反映出租时已建有卫生间，厂房空置状态，被告承租后为经营所需进行必要装修具有合理性，在新老装修难以区分情况下，本院酌定被告享有最终补偿的70%，计210,716元。三、附属设施补偿。双方确认厂牌为被告所有，本院根据厂牌在该项评估中的占比，确定被告享有最终补偿款12,167元。四、设备搬迁补贴。原告认可可恢复设备搬迁由被告享有，但双方对不可恢复设备争议较大，本院酌定该部分由双方各半享有。经计算，被告应享有设备搬迁补贴200,202元。五、物资搬迁补贴和货物运输费，原告同意由被告享有，最终补偿款计120,284元。六、配合补贴5,062.30元。上述六项补偿款合计594,206.30元。现原告同意支付被告补偿款70万元，系其对自身权利处分，经查并无不当，本院据此判决。被告应享有的补偿款扣除另案执行中法院已从原告处扣划的补偿款204,114元，剩余部分在被告“欠租”中抵扣后，被告还应支付原告房屋使用费654,114元。因被告已进行破产清算程序，本案仅对被告所欠原告的债务数额予以确认，原告应通过企业破产程序统一受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，判决如下：一、原告上海浦东黄工印刷有限公司与被告上海励美家居装饰工程有限公司之间的房屋租赁合同关系无效；二、确认原告上海浦东黄工印刷有限公司对被告上海励美家居装饰工程有限公司享有房屋使用费654,114元的债权。案件受理费15,150元，由原告上海浦东黄工印刷有限公司负担4,809元，被告上海励美家居装饰工程有限公司负担10,341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  李世宇人民陪审员  沈杏菊二〇二〇年十二月十日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。