广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2061号原告：温保良，男，1966年9月11日出生，汉族，住广州市黄埔区**********，公民身份号码：440************315。委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被告：鹤山市富盈房地产代理有限公司，住所地：鹤山市*********，统一社会信用代码：91440784MA4UWBABXG。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：吕炜泉，广东凌志律师事务所律师。被告：吕某1，女，1984年8月10日出生，汉族，住广东省鹤山市*******************，公民身份号码：440************325。第三人：鹤山市文明典当有限公司，住所地：鹤山市*************之十三，统一社会信用代码：914********518620X。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。第三人：鹤山市禾信创润物业管理有限公司，住所地：鹤山市**********，统一社会信用代码：914**********345XQ。法定代表人：石某1。原告温保良与被告鹤山市富盈房地产代理有限公司（以下简称富盈公司）、吕某1、第三人鹤山市文明典当有限公司（以下简称文明公司）、鹤山市禾信创润物业管理有限公司（以下简称禾信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告温保良的委托诉讼代理人钟柳，被告富盈公司的委托诉讼代理人吕炜泉，第三人文明公司的委托诉讼代理人黄丽斌、周兰桂到庭参加诉讼，被告吕某1、第三人禾信公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。温保良向本院提出诉讼请求：1.判决被告富盈公司返还购房款109960元、咨询费8000元，合共117960元以及逾期利息（逾期利息以117960元为本金，自2019午4月16日开始至清偿之日止，按月利率2%计算，暂计至2020年5月15日为30669.60元）给原告温保良。2.判决被告富盈公司支付违约金12996元给原告温保良。3.判决被告吕某1对被告富盈公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年11月6日，原告与被告富盈公司签订一份《房屋、商铺买卖合同》，约定富盈公司将位于鹤山市**********之四十七604房屋转让给原告，转让价129960元和咨询费8000元；买卖一方违约致解除合同的，守约方有权要求违约方按照购房总价10%为违约金；合同还约定了其他事项。原告在签订合同当天支付5万元购房款，在2018年12月14日支付余下房款79960元和咨询费8000元。2018年12月21日，因涉案房屋登记所有人鹤山市禾信创润物业管理有限公司（禾信公司）存在判决债务，转让的房屋被人民法院查封。原告作为案外人因此提出执行异议，后经终审判决准许继续执行涉案房屋，合同目的无法实现。原告与富盈公司因此签订了一份《补充协议》，约定富盈公司退还购房款及咨询费。但富盈公司至今仅退还2万元房款，余下房款、咨询费及违约金经原告多次催促，无果。涉案房屋登记在第三人禾信公司名下，但己抵押给第三人鹤山市文明典当有限公司（文明典当公司），文明典当公司又将享有的抵押权转让给被告富盈公司。富盈公司隐瞒涉案房屋登记、抵押等重要事实，属严重的违约行为。被告吕某1是被告富盈公司的唯一股东，其股东财产与公司财产混同，依法对富盈公司的债务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特提出诉讼，请依法判决。庭审中，原告明确撤回第二项诉讼请求。因为第一项诉讼请求中的逾期利息实际就是违约金，与第二项诉讼请求有重复，所以现撤回第二项诉讼请求。第一项诉讼请求实际上是违约金，将利息变更为违约金，计算方式不变。富盈公司辩称，根据合同相对性原则，原告与被告之间是居间合同的法律关系，并非本案房屋买卖合同法律关系。被告只是代为收取购房款项，并非购房款的实际收取方，非房屋买卖合同的合同相对方，因此原告请求被告返还购房款没有事实和法律依据。根据双方的约定，由被告促成原告与第三人禾信公司的购房合同成立，原告应当在签订合同当日向被告支付中介代理费和咨询费8000元。而原告与禾信公司的购房合同已经成立并生效，只是因为房屋被查封而无法过户，暂时无法履行。因此，原告要求被告返还咨询费8000元没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人文明公司没有意见陈述。被告吕某1、第三人禾信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的起诉无提出答辩，在举证期限内亦无向本院提供证据，应视为其放弃对本案答辩及举证、辩证、质证的权利。经审理查明：原告温保良与被告富盈公司于2018年11月6日签订《房屋、商铺买卖合约》，富盈公司为卖方（卖方委托人）及经纪方，温保良为买方，合同约定卖方将位于鹤山市**********之四十七604房以129960元卖给买方，付款方式为买方在2018年11月3日支付50000元作为定金给卖方，买方在鹤山市*******办理不动产转移登记手续前须付79960元给卖方。合同还约定：基于经纪方已促成本合约成立，买方同意在合约签订当日买方向经纪方支付中介代理费及咨询费8000元。合同第三条约定了违约责任：“1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按照购房款总价10%为违约金作出赔偿：……（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现……2、若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失……守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方……”，合同第八条约定：“买卖双方约定于2019年2月5日前到鹤山市*******办理不动产转移登记手续，若逾期未能办理不动产转移登记手续的，卖方应于2019年2月5日当天内退还所有款项给买方，本合同终止。”，合同还约定了其他事项。原告在“买方”栏签字并按捺指纹确认，被告富盈公司在“卖方”及“经纪方”分别盖公章确认。合同签订当日，原告向被告富盈公司支付了定金50000元，被告富盈公司向原告开具了收据，收据内容为：“温保良交来鹤山市******之四十七604房的购房定金人民币伍万元整。”。原告于2018年12月14日通过向冯浩俊转账263880元支付了涉案房屋的购房尾款给被告富盈公司，被告富盈公司向原告开具了收据，收据内容为：“温保良交来鹤山市**********之四十七604房、鹤山市**********之四十七703房、鹤山市**********之四十七705房的购房尾款人民币贰拾陆万叁仟捌佰捌拾元整。”。2019年3月13日，被告富盈公司与冯英杰签订《补充协议》，被告富盈公司为甲方，《补充协议》所载乙方为温保良，内容为：“鉴于：乙方通过甲方于2018年12月份购买地址：鹤山市**********之四十七604、703、705房在过户期间被法院查封的情况。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同部分内容，特订立以下补充协议。一、因房屋被查封，不能按原合同时间过户，现暂把购房款中的300000元（大写：叁拾万元整）退还给乙方，大写与小写不一致时以大写为准。2019年3月13日前甲方先退还60000元（大写：陆万元整），尾款240000元（大写：贰拾肆万元整）于2019年4月15日前支付。逾期部分将以每月百分之二的违约金赔偿给乙方。并约定于2019年8月13日前成功将被查封的房产过户到乙方，否则甲方有义务退还所有购房款（含税费），中介费等所有一切费用给乙方。并按照原合同的违约责任赔偿给买方。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。三、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”。被告富盈公司在“甲方”栏盖章确认，冯英杰在“乙方”栏签字并按捺指纹确认，庭审中原告温保良确认冯英杰是代其签字，确认对该份补充协议书是认可的。现原告温保良认为被告富盈公司未按上述《补充协议》履行退还房款及咨询费，遂诉至本院，形成本诉。除本案涉案鹤山市**********之四十七604房外，原告温保良还就《补充协议》中的鹤山市**********之四十七705房、鹤山市**********之四十七703房起诉被告富盈公司要求退还房款及咨询费，本院分别以（2020）粤0784民初2059号、（2020）粤0784民初2062号立案受理。庭审中，原告确认被告已退还60000元，其中本案鹤山市**********之四十七604房退还了20000元，鹤山市**********之四十七705房、鹤山市**********之四十七703房分别退还了20000元。另查明：位于鹤山市**********之四十七604、703、705房的登记权属人为第三人禾信公司。被告富盈公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人为被告吕某1。还查明：何汝其诉禾信公司、鹤山兆昌物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院作出的（2018）粤0784民初52号民事判决书于2018年10月8日生效，根据何汝其的申请，本院于2018年12月13日立案执行，案号（2019）粤0784执39号。其后原告温保良向本院提出案外人执行异议，本院于2019年1月28日作出（2019）粤0784执异3号《执行裁定书》，裁定：“中止对登记在被执行人鹤山市禾信公司名下的3间房屋即广东省鹤山市**********之四十七604（证号：0100048819）、703（证号：0100048749）、705（证号：0100048742）的执行。”，申请执行人何汝其对该裁定不服，于2019年2月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院于2019年7月9日作出（2019）粤0784民初804号民事判决书，判决驳回何汝其的诉讼请求。何汝其不服该判决上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）粤07民终3071号民事判决书，判决：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初804号民事判决；二、准许执行广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执39号案件中对鹤山市禾信创润物业管理有限公司名下位于鹤山市**********之四十七604、703、705房的执行，广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执异3号执行裁定自本判决生效之日自动失效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告温保良与被告富盈公司签订的《房屋、商铺买卖合约》是双方当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案的争议焦点是，一、被告富盈公司是否应向原告退还房款及咨询费；二、原告各项诉讼请求应否支持。一、关于被告富盈公司是否应向原告退还房款及咨询费的问题。根据原被告的诉辩称，本院对被告富盈公司是否应向原告退还房款及咨询费的争议焦点分析如下：原告认为，原告是与被告富盈公司签订房屋商铺买卖合同，合同约定是富盈公司将涉案房屋转让给原告，在涉案房屋被查封之后，被告富盈公司也有与原告签订补充协议，被告富盈公司在补充协议中承诺将所有的购房款、咨询费退还给原告，并愿意承担逾期违约金的责任。被告富盈公司抗辩认为，富盈公司与原告成立的是居间合同关系，原告与禾信公司成立房屋买卖合同关系，原告向被告富盈公司追讨购房款没有事实和法律依据。被告富盈公司提交了以下证据：1、禾信公司与富盈公司签订的《委托中介合同》一份，证明禾信公司委托富盈公司出售案涉房屋的事实。经查，该《委托中介合同》仅有盖章，但没有具体日期。2、禾信公司与温保良于2018年12月14日签订的《不动产转让合同》，证明温保良与禾信公司签订买卖合同的事实。3、冯浩俊招商银行账户流水，证明被告富盈公司将购房款转给文明公司的事实。本院认为，首先，被告富盈公司提交的《委托中介合同》中没有写明签订日期，有违常理，本院难以认可。故对于被告富盈公司认为其依该《委托中介合同》而与原告签订《房屋、商铺买卖合约》，与原告之间是居间合同的抗辩意见，本院不予采信。次之，根据（2019）粤07民终3071号生效判决书，原告与禾信公司签订的《不动产转让合同》虽然属实，但对《不动产转让合同》合法性、有效性不予认可；同时，原告支付的相关款项并未进入禾信公司的账户，而是2018年12月14日前的款项由富盈公司收取，之后的款项先进入冯浩俊个人账户，庭审中，被告富盈公司确认冯浩俊是代为收取款项。温保良的付款行为是按涉案《房屋、商铺买卖合约》的约定向被告富盈公司支付，根据合同相对性，可见《房屋、商铺买卖合约》是原告与被告富盈公司签订的，是双方的真实意思表示。至于被告富盈公司称相关款项转至文明公司的法定代表人黄某1个人账户，并提供了银行流水，但被告富盈公司并没有提供原告温保良与文明公司存在法律关系，文明公司指示温保良付款给富盈公司或文明公司委托富盈公司代收款项的证据，故被告富盈公司转账给文明公司的行为不能否认被告富盈公司已收取原告温保良支付涉案房屋价款的事实。最后，涉案房屋因被法院查封及执行，申请执行人何汝其于2019年2月21日提起申请执行人执行异议之诉，涉案房屋不能按《房屋、商铺买卖合约》约定的时间过户，被告富盈公司与原告于2019年3月13日签订《补充协议》，约定暂把购房款中的300000元退还给温保良，2019年3月13日前甲方先退还60000元，尾款240000元于2019年4月15日前支付。逾期部分将以每月百分之二的违约金赔偿，并约定于2019年8月13日前成功将被查封的房产过户到温保良，否则富盈公司有义务退还所有购房款（含税费），中介费等所有一切费用给温保良。江门市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）粤07民终3071号民事判决书判决准许对位于鹤山市**********之四十七604、703、705房的执行，至此，涉案鹤山市**********之四十七604房已明确不能过户，涉案《房屋、商铺买卖合约》的合同目的已不能实现，按照原告与被告富盈公司签订的《补充协议》，被告富盈公司应向原告退还涉案房款、咨询费。至于被告富盈公司认为“由于法律意识的淡薄，所以认为应担一定的责任，所以与原告签订该协议。但在法律层面上，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。该约定对双方不具有约束力”的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。综上所述，涉案《房屋、商铺买卖合约》是原告温保良与被告富盈公司所签订，是双方的真实意思表示，原告温保良已按合同约定支付全部价款，因涉案鹤山市**********之四十七604房被执行而致不能过户，合同目的不能实现，被告富盈公司应按照原告与被告富盈公司签订的《补充协议》向原告退还涉案房款、咨询费及承担违约责任。二、关于原告各项诉讼请求应否支持的问题。1、关于原告请求被告富盈公司退还购房款109960元、咨询费8000元合共117960元及违约金（违约金以117960元为本金，自2019年4月16日开始至清偿之日止，按月利率2%计算）的问题。首先，按照《房屋、商铺买卖合约》，鹤山市**********之四十七604、703、705房的房款均为129960元、咨询费均为8000元，合共413880元（129960元×3+8000元×3），原告共向被告富盈公司支付了鹤山市**********之四十七604、703、705房的款项共413880元（604房定金50000元+703房定金50000元+705房定金50000元+尾款263880元），可见，原告已足额支付本案房款129960元及中介费（咨询费）8000元。其次，按照《补充协议》约定：被告富盈公司暂将购房款中的300000元退还给温保良，于2019年3月13日退还60000元，尾款240000元于2019年4月15日前支付，逾期部分将以每月百分之二的违约金赔偿。庭审中，原告确认被告富盈公司已退还60000元，其中鹤山市**********之四十七604、703、705房各20000元，被告富盈公司应在2019年4月15日前支付240000元，即本案中应退购房款80000元（240000元÷3），被告富盈公司未按期支付，应承担违约责任，以80000元为基数，按2%/月自2019年4月16日起计算违约金。再次，按照《补充协议》约定：被告富盈公司于2019年8月13日前成功将被查封的房产过户到温保良，否则有义务退还所有购房款（含税费），中介费等所有一切费用给温保良。并按照原合同的违约责任赔偿给买方。而《房屋、商铺买卖合约》第三条约定了违约责任：“1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方购房款总价10%为违约金作出赔偿：……（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现……2、若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失……守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方……”，被告富盈公司应退还剩余购房款为29960元（129960元-20000元-80000元），按《房屋、商铺买卖合约》约定承担购房款10%的违约金，即2996元（29960元×10%）。被告富盈公司还应按《补充协议退还》中介费（咨询费）8000元，至于咨询费的违约金，《房屋、商铺买卖合约》对咨询费的违约金没有约定，故原告请求违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，被告富盈公司应向原告退还购房款109960元（80000元+29960元）及支付违约金[其中80000元的违约金的计算方式：以80000元为基数，自2019年4月16日起按月利率2%计付，计算至被告富盈公司实际付清款项之日止；29960元的违约金为2996元；上述两项违约金暂计算至本判决作出之日（2020年9月15日）为30196元（80000元×2%/月×17个月+2996元），自2020年9月16日起，违约金以80000元为基数，按月利率2%计付至实际付清款项之日止]；被告富盈公司应向原告退还咨询费8000元。2、关于原告请求被告吕某1对被告富盈公司的上述债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告富盈公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人为被告吕某1，被告吕某1作为被告富盈公司的唯一股东应对被告富盈公司欠原告的债务承担连带责任，故原告请求被告吕某1对被告富盈公司的上述债务承担连带责任，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鹤山市富盈房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温保良退还购房款109960元及支付违约金（违约金暂计至2020年9月15日为30196元，自2020年9月16日起，违约金以80000元为基数，按月利率2%计付，计算至被告鹤山市富盈房地产代理有限公司实际付清款项之日止）；二、被告鹤山市富盈房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温保良退还咨询费8000元；三、被告吕某1对被告鹤山市富盈房地产代理有限公司上述的第一、二项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告温保良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1766.26元（原告已预交），由原告负担217.14元，被告鹤山市富盈房地产代理有限公司负担1549.12元、被告吕某1负连带责任。原告多预交的受理费1549.12元，由本院予以退回；被告鹤山市富盈房地产代理有限公司、被告吕某1应向本院补缴受理费1549.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   陈洽胜二〇二〇年九月十五日法官助理   书 记 员   招杰恒赖丽娜