辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初2330号原告：灯塔市乐群物业服务有限公司，住所地:灯塔市房产小区，统一社会信用代码91211022555392941M法定代表人:李华，职务:总经理。委托诉讼代理人：黄海欧，男，1978年9月24日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。原告公司职员。被告：金竹影，女，1964年3月8日出生，住辽宁省灯塔市。原告灯塔市乐群物业服务有限公司（以下简称“乐群物业公司”）与被告金竹影物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐群物业公司的诉讼代理人黄海鸥、被告金竹影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔市乐群物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年1月至2020年12月末期间的物业管理服务费2275元；2、判决被告支付2016年1月至给付之日的本金2275元的违约金(计算公式：本金X万分之六X天数)；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月3日灯塔市乐群物业服务有限公司与灯塔市房产小区业主委员会签订物业协议。在协议第17条业主必须按物业要求主动配合好物业做好各项工作，主动按要求及时交物业费，业主拖欠物业费一年以上的物业公司每天按千分之三收取违约金。由于申请支付令时灯塔法院认为违约金过高，按照相关法律规定酌情考虑减免为每日万分之六收取违约金。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告金竹影系房产小2-1-201(建筑面积为75.83平方米)的产权人，物业管理服务费标准为住宅物业费0.5元/月/平方米，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2016年1月至2020年12月末共拖欠物业服务费为2275元(计算公式为：物业管理服务费标准X建筑面积X所欠月数)。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令原告所有请求。被告金竹影辩称：1、物业公司不合法，本小区没有业主委员会，根据物权法的有关规定，聘用物业公司应当履行相应的程序；2、物业公司应当向小区业主公示物业服务的范围和服务费用的收费标准；3、物业服务质量差，小区内树木被砍伐，垃圾无人清运，本人曾找过物业公司的工作人员，此人回复称无法解决。另外小区的凉亭破旧不堪，物业公司应当修缮，否认有倒塌的风险，所以物业公司不应向被告全额收取物业费。原告乐群物业公司为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、协议书；2、业主委员会选举通知；3、业主委员会名单；4、物业保洁人员工作的照片及维修记录。被告金竹影未提交证据，对原告提交的证据发表质证意见如下：真实性没有异议，但即使社区盖章，我也不同意，我们没有选举，照片不能证明物业公司完全履行了物业服务义务，维修记录不能证明物业公司对整个小区服务到位。经本院审查，对乐群物业公司提交的全部证据的真实性予以确认，并采信。本院经审理认定事实如下：原告乐群物业公司与房产小区业主委员会之间签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。乐群物业公司虽然未逐一与房产小区业主签订物业服务合同，但是房产小区业主委员会所与乐群物业公司签订的物业服务协议，对全体业主均具有约束力。金竹影居住的房产小区2-3-301号房屋在乐群物业公司提供物业服务的范围内，金竹影作为房产小区2-1-201号房产的业主，亦受物业服务协议相关条款的约束。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。金竹影作为该小区的业主，理应向乐群物业公司交纳物业服务费用。根据通常的交易习惯及双方在协议书中交费的约定，原告为被告提供物业服务，被告须主动按要求及时交物业费，因双方未能约定给付物业服务费的时间、期限，故原告所主张被告给付物业服务费的时间应截止至原告起诉的当月即2020年8月，按照双方约定的物业服务费收费标准，截止2020年8月，金竹影应支付的物业服务费应为2123.24元。关于金竹影主张乐群物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、垃圾未及时清运、小区内树木被砍伐等问题，不能否定乐群物业公司已履行合同主要义务的事实。本院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是全体业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。关于乐群物业公司诉请主张的违约金，因协议中约定按照每日千分之三收取违约金的数额过高，乐群物业公司主动将违约金调整为每日万分之六,系对自身权利的自由行使，并不违反法律规定,本院予以认可。关于原告主张自2016年1月至给付之日止以2288元为本金计算违约金的诉求，因物业服务协议中未明确约定物业费交纳时间，原告亦未提供向被告催要物业费的相关证据，故可从原告主张权利之日即起诉之日至给付之日以2123.24元为基数，按日万分之六计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项之、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金竹影于本判决发生法律效力后五日内向原告灯塔市乐群物业服务有限公司支付2016年1月至2020年8月物业费人民币2123.24元，并自2020年8月12日起至给付之日止按日万分之六支付违约金。二、驳回原告灯塔市乐群物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金竹影负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  殷晓伟二〇二〇年十一月三日申请执行的期限为贰年法官助理曹健书记员赵莹莹附：本判决所适用的法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。