广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初3424号 原告：韩凤英，女，1963年1月21日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：张明喜,广西海竞律师事务所律师。 被告：广西中裕置业发展有限公司，住所地：广西钦州市金海湾东大街**，统一社会信用代码：914507005718201175。 法定代表人：吴金木，执行董事。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 原告韩凤英诉被告广西中裕置业发展有限公司（以下简称中裕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告韩凤英的委托诉讼代理人张明喜到庭参加诉讼，被告中裕公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩凤英向本院提出诉讼请求：1.判令被告中裕公司支付2014年11月28日至2019年9月2日逾期交房违约金91311.90元给原告；2.被告承担案件受理费。事实与理由：被告在钦州市从事房地产开发经营，2014年11月28日、29日分别与原告签订两份《商品房买卖合同》（编号2014112806374、2014112906449）,确定原告向被告购买位于钦州市金海湾东大街88号中国广西东盟商贸城商业Ｂ区（凤凰商业广场）商品房第Ｂ-20号楼3层30X、31X号商铺，每个商铺价款156356元，总价款312712元，原告已交清购房款和契税。合同第八条约定被告在2015年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“取得工程竣工验收备案表”条件的商铺交付原告使用。被告于2019年9月2日取得工程竣工验收备案表，与合同约定的交房时间逾期4年，应承担逾期交房的违约责任。根据商品房买卖合同第九条约定，被告自2014年11月28日至2019年9月2日的逾期交付违约金为91311.90元（312712元×0.2‰×365日×4年），请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 原告韩凤英为证明其陈述事实向本院提供的证据有： 1.居民身份证、电脑咨询单，证明原被告基本情况； 2.商品房买卖合同，证明原告与被告形成合法有效的商品房买卖关系； 3.税收缴款书2张，证明原告付清购房款； 4.竣工验收备案表，证明涉案商铺工程竣工验收备案日期为2019年9月2日； 5.（2019）桂民再381号民事判决书，证实生效判决确认中裕公司2015年8月31日前交房未达到合同约定和法律规定的交付标准，2019年9月2日具备交房条件。 被告广西中裕置业发展有限公司提出书面答辩意见：1.原告此前曾以被告违约交房为由提起诉讼，该案经人民法院一、二审、再审认定，涉案商铺已经实际交付使用，生效判决已确认被告不存在逾期交房的违约行为，被告无需承担逾期交房的责任；2.原告此前曾提起诉讼，以被告逾期交房为由请求被告支付违约金，再次起诉请求被告支付违约金，属重复起诉，应驳回其起诉。 被告广西中裕置业发展有限公司为证明其辩称事实向本院提供（2017）桂0702民初2176号案件的民事起诉状、民事判决书、（2018）桂0702民终369号民事判决书、（2018）桂民申4340号民事裁定书，拟证明答辩意见成立。 综合诉辩双方的诉讼主张及全案证据，本院确认以下法律事实： 2014年11月28日原告与被告签订了两份《商品买卖合同》（合同编号：2014112806374、2014112906449），约定原告分别购买被告开发建设位于广西钦州市金海湾东大街88号的中国广西东盟商贸城第B-17号楼3层318号、319号商铺，建筑面积各为27.38平方米，房价款共312712元，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定交房时间应当在2015年8月31日前，房屋具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、取得工程竣工验收备案表。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”第十一条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。 原告作为委托人于2014年11月28日、2014年11月29日与广西东盟商贸城有限公司签订了《授权委托书》，约定由该公司代为与被告办理涉案商铺的交付及验收事宜（包括代为对是否接受该商铺的开发商所交付的商铺作出最终决定，代为领受该商铺，代为办理该商铺在交接过程需要办理的其他事项等），与被告及被告委托的物业公司签署交接相关的文件，并代为领取有关文件，代为领取商铺钥匙、交接资料、物品等，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认，并由委托人承担由此产生的一切法律后果。被告根据委托经营管理协议，于2015年8月10日对商铺进行了交接验收，将原告的两间商铺交与广西东盟商贸城有限公司经营管理。 2018年11月29日，涉案商铺所在中国广西东盟商贸城一期商业B区B1#至B20#商业楼及连廊通过竣工验收，2019年9月2日取得竣工验收备案表。 原告认为，被告于2019年9月2日取得工程竣工验收备案表，与合同约定的交房时间逾期4年，应承担逾期交房的违约责任。经双方协商未果，遂提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定严格履行各自的权利义务。 关于原告是否重复起诉的问题。（2017）桂0702民初2176号案件中原告以涉案商铺不具备交房条件为由主张解除合同、支付房价总款20%的违约金、利息损失、直接经济损失、契税、印花税等，经核实，原告在该案诉状中并没有主张逾期交房违约金的诉讼请求，因此，被告的这一答辩意见不成立，本院不予采纳。 关于被告是否构成逾期交房的问题。被告主张生效判决已确认被告不存在逾期交房的违约行为。本院认为，原告提供的（2019）桂民再381号民事判决书，证实生效判决确认中裕公司2015年8月31日前交房未达到合同约定和法律规定的交付标准，2019年9月2日才具备交房条件。该案的涉及的商铺与本案涉及的商铺是同一时期同一类型同一性质的，该案判决确认的事实，应当可以作为本案认定事实的依据。对被告的主张，本院不予采纳。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，根据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家地方人民政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表的商品房交付买受人使用，这一约定有两重意思：1.2015年8月31日前交付涉案商铺；2.涉案商铺取得工程竣工验收备案表。涉案工程竣工验收日期为2018年11月29日，备案日期为2019年9月2日，反映出涉案商品房的竣工验收日期和备案日期均远在合同约定交付的时间2015年8月31日之后；且被告与广西东盟商贸城有限公司于2015年8月10日签订《确认书》就案涉商品房办理交接手续时，未达到合同约定的交付条件。法律对交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，购房者对房屋的接收不影响开发商承担不具备交付条件时交房的违约责任。案涉商品房的交付并未达到合同约定交付条件，应视为被告未按合同约定向原告交付案涉房屋，实际交付时间应认定为房屋取得工程竣工验收备案表之日，即2019年9月2日。因此，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第一条第二款“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之2的违约金”的规定，逾期交房违约金应从合同约定交房日期的次日，即2015年9月1日起，计至2019年9月2日符合合同约定交付条件之日，共1463天，以原告已交清的房价款312712元为基数，逾期交房违约金应为914995.31元。原告请求被告支付逾期交房违约金91311.90元，没有超过上述金额，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下： 被告广西中裕置业发展有限公司应当向原告韩凤英支付逾期交房违约金91311.90元。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2082元，减半收取1041元，由被告广西中裕置业发展有限公司负担（原告已预交1041元，被告在付款时一并加入付还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓英旦 二〇二〇年十二月十五日 书记员  符文娴 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》第八条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《商品房销售管理办法》第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 四、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款 原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。