大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初2114号原告（执行案外人）：安小斌，男，1966年11月18日出生，汉族，装修工人，现住大连市旅顺口区。被告（申请执行人）：赵芬，女，1970年2月8日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：张家巍（被告赵芬儿子），男，1991年2月14日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。被告（被执行人）：孙迎秋，女，1967年9月11日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。被告（被执行人）：张齐霄，男，1965年10月8日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。原告安小斌与被告赵芬、孙迎秋、张齐霄案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安小斌，被告赵芬及其委托诉讼代理人张家巍，被告孙迎秋、张齐霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安小斌向本院提出诉讼请求：1、要求被告孙迎秋、张齐霄协助原告办理位于旅顺口区房屋（房产证号：20××**）的房屋过户手续；2、请求贵院依法立即停止对张齐霄名下的位于旅顺口区房屋（房产证号：20××**）的强制执行，并解除查封；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：张齐霄与孙迎秋夫妻早在2013年6月11日就将案涉房屋出卖给安小斌，安小斌支付了购房款后一直居住至今。2018年3月21日，贵院作出（2018）辽0212民初617号民事裁定，对张齐霄所有的位于旅顺口区房屋（房产证号：20××**）进行了查封，依据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院当予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请人在法院查封之前已经与张齐霄、孙迎秋签订了书面买卖合同，支付了对应的房屋价款，并且已经实际占有该房屋，未办理过户登记是由于张齐霄、孙迎秋告知申请人房产证一直未下发，导致申请人无法办理房屋的过户登记，因此依照相关法律法规的规定，案涉房屋应当为原告所有。被告赵芬系执行案件的申请人，被告张齐霄、孙迎秋系执行案件的被申请人，在执行程序中被告赵芬向贵院申请对原告所有的上述房产申请执行，原告对贵院提出案外人执行异议，贵院于2020年5月25日作出（2020）辽0212执异14号裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并告知如对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉请。被告赵芬辩称，因为孙迎秋、张齐霄欠我的钱没有还，所以现在涉案房屋不能解除查封。被告孙迎秋辩称，在2013年我是说将房子卖给安小斌，但是张齐霄并不知道，2018年赵芬将我起诉将房屋查封以后，安小斌不知道在哪儿弄的协议，就逼着我签字，张齐霄当时有病，又逼着张齐霄签字，我就告诉张齐霄把字签了吧，张齐霄就将字给签了；2016年因为我欠有外债，就是欠赵芬的钱，我就到哈尔滨银行贷款用涉案房屋做抵押，现在我要先偿还哈尔滨银行的贷款，到现在安小斌还欠我7.5万元的购房款。被告张齐霄辩称，之前孙迎秋将房屋卖给安小斌的事情我并不知道，后来在2018年让我签字的时候我也不清楚是卖房子的事情，签字之后我问孙迎秋才知道是卖房子签字的事，因为我当时身体不好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：证据1、（2018）辽0212民初2793号民事调解书1份，用以证明原告与孙迎秋、张齐霄签订的房屋买卖合同真实合法有效的事实。证据2、安小斌、邓雪梅的中国邮政储蓄银行本外币定期一本通2本，用以证明2013年6月11日安小斌、邓雪梅通过支取银行存款207467.52元用来支付购买孙迎秋、张齐霄房屋的购房款的事实。证据3、收条3张、借条1张，用以证明2013年6月11日原告给付被告孙迎秋、张齐霄20万元购房款、2013年7月11日原告给付被告孙迎秋、张齐霄10万元购房款、2015年11月3日原告给付被告孙迎秋、张齐霄购房款2万元、2018年4月1日孙迎秋出具的1000元借条（购房款）、还有一张没有时间的收条4000元（2018年孙迎秋、张齐霄与赵芬发生民事纠纷案件的时候，孙迎秋找原告要的购房款），以上共计325000元是原告向被告孙迎秋、张齐霄支付的购房款。证据4、2018年4月1日孙迎秋、张齐霄向原告出具的情况说明1份，用以证明原告购买被告孙迎秋、张齐霄的房子，原告支付购房款的情况。证据5、涉案房屋照片5张，用以证明原告对涉案房屋一直在居住使用的事实。证据6、交纳水费单据、电费单据，用以证明涉案房屋一直由原告居住，并交纳水电费的事实。证据7、2020年9月1日水师营村民委员会出具的证明1份，用以证明原告从2013年在涉案房屋居住至今的事实。证据8、2013年6月11日房屋买卖定金契约1份、2013年6月11日补充协议1份，用以证明原告与被告孙迎秋、张齐霄签订了房屋买卖协议，并约定付款情况的事实。证据9、（2018）辽0212民初617号之二民事裁定书1份、（2019）辽0212民监3号民事裁定书1份、（2020）辽0212执异14号执行裁定书1份，用以证明旅顺口区人民法院将案涉房屋查封，原告作为案外人提出复议，（2018）辽0212民初617号之二裁定驳回原告的复议请求，（2019）辽0212民监3号民事裁定书又将（2018）辽0212民初617号之二民事裁定书撤销，原告作为案外人提出执行异议，旅顺法院又作出（2020）辽0212执异14号执行裁定书驳回原告提出的执行异议。证据10、户口簿1本，用以证明安小斌、邓雪梅是夫妻关系的事实。被告赵芬、孙迎秋、张齐霄均未提交证据。本院调取的证据（2018）辽0212民初617号民事裁定书，证明2018年3月21日大连市旅顺口区人民法院裁定查封了被告张齐霄名下的位于大连市旅顺口区房屋（建筑面积69.79ｍ2，房产证号：20××34），该案申请人为本案赵芬，被申请人为孙迎秋、张齐霄。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告赵芬对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性没有异议。被告孙迎秋对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10真实性没有异议。被告张齐霄对原告提交的证据1、2、4、5、6、7、9、10的真实性无异议，对原告提交的证据3，被告张齐霄称其不知道这些事，是2018年签字以后才知道的，对证据8，房屋买卖定金契约和补充协议都是孙迎秋办的，我不知道，而且补充协议上的签字、按印都是2018年补签的按的手印。对本院调取的（2018）辽0212民初617号民事裁定书原、被告均无异议。对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定本案的事实是：被告赵芬与被告孙迎秋、张齐霄民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，赵芬向本院提出诉讼保全申请，要求查封案涉房屋，本院于2018年3月21日作出（2018）辽0212民初617号民事裁定书，裁定查封了被告张齐霄名下的位于大连市旅顺口区房屋（建筑面积69.79ｍ2房产证号：20××34），并于2018年4月10日作出（2018）辽0212民初617号民事判决书，判决张齐霄、孙迎秋于本判决生效次日起十日内共同偿还赵芬借款510000元，并自2018年3月13日起按照6%的年利率支付资金占用期间的利息至实际还清之日止。案件受理费4300元，减半收取计2150元，保全费3070元，共计5220元，由张齐霄、孙迎秋共同负担。该判决生效后，被告赵芬向本院申请执行，本院在执行过程中，原告（执行案外人）安小斌对本院在诉讼保全中查封的案涉房屋向本院提出案外人执行异议，称张齐霄与孙迎秋夫妻早在2013年6月11日就将案涉房屋出卖给安小斌，在法院查封之前已经与张齐霄、孙迎秋签订了书面买卖合同，支付了对应的房屋价款，并已经实际占有案涉房屋，未办理过户登记是由于张齐霄、孙迎秋告知案外人安小斌房证一直未下发，导致案外人无法办理房屋过户登记。要求本院解除对张齐霄所有的位于大连市旅顺口区房屋（房产证号：20××**）的查封。本院受理异议后，于2020年5月25日作出（2020）辽0212执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人安小斌的异议请求。安小斌收到该裁定后，在规定的期限内向本院提起案外人执行异议之诉。经查，二被告孙迎秋、张齐霄系夫妻，2013年6月11日，原告安小斌与被告孙迎秋签订了房屋买卖定金契约及补充协议，被告孙迎秋为甲方（卖家），原告安小斌为乙方（买家），该契约约定孙迎秋已收到原告预付的购房定金人民币壹万元，孙迎秋将位于旅顺口区（建筑面积69.79平方米）出卖给原告安小斌，约定房屋总价款为400000元，原告于6月11日交房款190000元，7月11日交房款100000元，剩余的100000元等房屋过户后一次性付清。补充协议约定甲乙双方皆知此房屋属于回迁房，房屋产权证现未办好。地址：旅顺口区水师营东方戴维营小区**西数1门洞**。在回迁房的房屋产权证能办下时，甲方应积极办理此房的产权证，且甲乙双方应在一个月内办理房产证过户事宜。同日原告给付被告孙迎秋购房款200000元（含定金10000元），被告孙迎秋为原告出具200000元收条，被告孙迎秋将房屋交付原告安小斌居住；后原告又陆续给付被告孙迎秋购房款125000元，被告孙迎秋为原告出具收条和借条，2018年被告张齐霄在房屋买卖定金契约、补充协议和收条上签字和按印予以确认。原告共向被告孙迎秋、张齐霄支付购房款325000元，尚有75000元未向被告孙迎秋、张齐霄支付。原告自2013年6月11日在所购买的房屋居住至今。另查，原告购买的旅顺口区水师营东方戴维营小区1号西数1门洞402室，被告张齐霄于2016年办理了房屋产权证书，该房屋登记的地址位于旅顺口区，建筑面积69.79平方米，房产证号:20××34。被告孙迎秋、张齐霄对该房屋办理完产权证后，未告知原告亦未将该房屋产权过户至原告名下。2018年在被告赵芬诉被告孙迎秋、张齐霄民间借贷纠纷一案中，因赵芬提出财产保全申请，大连市旅顺口区人民法院于2018年3月21日作出（2018）辽0212民初617号民事裁定书，将位于旅顺口区，建筑面积69.79平方米的房屋予以查封后，原告安小斌才知道其购买的房屋已办理了房屋产权证，同时，安小斌对该查封裁定不服，提出了复议申请，大连市旅顺口区人民法院于2018年4月11日作出（2018）辽0212民初617号之二民事裁定书裁定驳回安小斌的复议请求。后安小斌又在大连市旅顺口区人民法院作为原告起诉被告孙迎秋、张齐霄房屋买卖合同纠纷，要求确认房屋买卖协议有效，大连市旅顺口区人民法院于2018年11月10日作出（2018）辽0212民初2793号民事调解书，确认原告安小斌与被告张齐霄、孙迎秋于2013年6月11日签订的房屋买卖定金契约及补充协议有效。再查，大连市旅顺口区人民法院于2019年12月23日作出（2019）辽0212民监字3号民事裁定书。裁定撤销本院（2018）辽0212民初617号之二民事裁定。本院认为，原告安小斌与被告孙迎秋、张齐霄于2013年6月11日签订的房屋买卖定金契约及补充协议已被本院生效的民事调解书确认为有效，根据该有效的房屋买卖定金契约及补充协议的约定，被告孙迎秋、张齐霄应在取得房屋产权证后一个月内办理房产证过户事宜，但被告孙迎秋、张齐霄在办理产权证后，一直未告知原告，亦未协助原告办理房屋产权登记的过户手续，被告孙迎秋、张齐霄应按约定协助原告办理房屋产权过户手续；因原告于2013年6月11日购买案涉房屋时即在该房屋居住至今，其自2013年6月11日就已合法占有案涉房屋，是在本院查封案涉房屋之前，并且安小斌按约定交付了大部分房款，剩余房款尚未达到付款条件，而该付款条件是房屋过户后一次付清，然该房屋未办理过户非因原告安小斌自身原因未办理过户登记，原告安小斌作为买房人和房屋的实际占有人，对该案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，对原告的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持；综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款的规定，判决如下：一、被告孙迎秋、张齐霄于本判决生效后十日内协助原告安小斌办理位于旅顺口区（建筑面积69.79平方米，房产证号：20××**）房屋的产权过户登记手续；二、停止对位于旅顺口区（建筑面积69.79平方米，房产证号：：20××**房屋的执行。案件受理费7300元，由被告赵芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵燕杰人民陪审员  杨 敏人民陪审员  刘丽红二〇二〇年十一月九日书 记 员  隋晓鸥附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。