福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初4629号 原告：福建省华港农牧集团有限公司，住所地莆田市荔城区新度镇白埕村。统一社会信用代码：91350304155519245Y。 法定代表人：彭炳华,该公司董事长。 委托诉讼代理人:吴勇,福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所执业律师。 被告：莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司，住所地莆田市城厢区凤办月塘居委会荔城大道**。统一社会信用代码：91350302062268408E。 法定代表人：李威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:李瑞郁,福建鹏翼律师事务所执业律师。 原告福建省华港农牧集团有限公司（以下简称“华港公司”）与被告莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司（以下简称“英伦公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华港公司的委托诉讼代理人吴勇、彭晓红和被告英伦公司的委托诉讼代理人李瑞郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华港公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除华港公司、英伦公司于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》、2013年7月19日签订的《补充协议》、2013年11月15日签订的《房屋补充租赁协议》和2018年6月1日签订的《房屋租赁补充协议》，并责令英伦公司立即搬离、腾空涉租房屋；2、判令英伦公司支付自2020年1月28日起至实际腾退房屋之日止按月租138175.2元标准计算的租金；3、判令英伦公司支付自2020年1月1日起至实际腾出房屋之日止拖欠的水电费（暂计至同年8月1日电费为77972元、水费为9152元）；4、判令华港公司不予退还英伦公司交纳的履约保证金38万元；5、判令英伦公司向华港公司支付违约金276350.4元；6、本案的诉讼费用由英伦公司负担。事实和理由：2013年2月1日，华港公司与英伦公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定华港公司将其位于莆田市城厢区××路××号××道大楼××层出租给英伦公司，租赁面积共4198平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2025年6月30日止；自2013年7月1日起，月租金125940元，第四个租赁年度（2016年7月1日）起，租金在前一年的基础上递增8%；除首月租金应于免租结束5个工作日内支付外，其他时段应于每月30日前支付下个月的租金；电梯费、电梯维修费、水电费和卫生费等均由承租人承担。合同还约定逾期支付租金的，每逾期一日，需按拖欠租金的0.05%支付违约金；逾期超过30日的，出租人有权解除合同。2013年7月19日，双方签订《补充协议》，约定自2013年7月起环卫费由英伦公司自行向有关部门交纳。同年11月15日，双方签订《房屋补充租赁协议》，约定英伦公司向华港公司租赁一楼靠南部分作为接待处，自同年12月1日起，月租金为2000元，按原合同约定递增租金。2018年6月1日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定自2018年6月1日至2019年12月31日，每月租金调整为116000元，租金于每月的20日前支付，否则按违约金额加收3%违约金等。上述各协议签订后，英伦公司仅依约履行至2019年9月止，自同年10月开始拖欠租金和水电费。后华港公司于2020年1月8日诉至城厢区人民法院，要求英伦公司支付截止2019年12月31日止拖欠的租金、水电费及违约金等，该案已由城厢区人民法院作出判决。判决生效后，英伦公司既未履行判决书确定的租金、水电费等，也未向华港公司支付此后产生的租金及水电费，已构成违约，故请求判如所请。 英伦公司辩称：1、自房屋租赁合同生效后，英伦公司一直按合同约定履行义务，及时向华港公司支付每月租金和水电费。但华港公司每月均超标准向英伦公司多收取水电费，引发纠纷。2、受疫情影响，英伦公司向华港公司仍支付了2020年1月、2月、3月、4月的租金和部分水电费。3、2020年1月23日起至同年3月26日期间，因受疫情影响，导致英伦公司酒店闭门停业，没有营业收入，无法履行合同，属不可抗力，英伦公司应免除该期间的全部租金。4、2020年3月27日起，受我市疫情防控影响，酒店业仍属限制开放类行业，英伦公司经营仍受困，营业额减少，导致合同履行存在现实困难，属情势变更。如按原租赁合同支付租金明显对英伦公司不公平。5、2020年5月起，我市基本全面复工复产。但华港公司于2020年4月8日、21日和5月6日，3次纠集多人采取非法手段强行断水断电。导致英伦公司自2020年5月7日起至今无法正常营业。 华港公司和英伦公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人没争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 华港公司系莆田市城厢区凤办月塘居委会荔城大道**房屋的登记产权人。2013年2月1日，华港公司与英伦公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定华港公司将坐落在莆田市城厢区荔城路699号荔城南大道大楼的4-9层，建筑面积4148平方米、一层合用大堂约50平方米，出租给英伦公司作为酒店及酒店配套设施经营使用；租赁期限自2013年3月1日至2025年6月30日；免租金装修期为2013年3月1日至同年6月30日；租金为每平方米每月30元，即全部租金为每月125940元；第四个租赁年度即2016年7月1日起租金在前一年的基础上递增8%；租赁期间的电梯费、电梯维修费、电费、水费和环卫管理费等均由英伦公司承担；租金（不含水电费、卫生环卫费等）支付方式为按月支付，除免租期外其他各月的租金应于每月30日前支付下个月的租金。华港公司收取租金的账户开户人为彭玉森，开户银行为建设银行延寿支行，账号为×××65。英伦公司将租金汇入上述账户视为完成付款义务。如果华港公司账户变更，应于英伦公司付款前5个工作日内书面通知英伦公司；华港公司未按合同约定的期限向英伦公司交付房屋，每逾期一天，应向英伦公司支付月租金的0.05%的违约金；英伦公司逾期支付租金的，每逾期一日，需按月租金的0.05%的违约金支付违约金；逾期超过30日的，华港公司有权解除合同等。2013年7月19日，双方签订《补充协议》，约定英伦公司还需承担除本合同租金外的水电费、电梯费、电梯维护费和环卫费等在内的任何费用，对卫管部门委托华港公司代收的垃圾卫生费，自2013年7月环卫费由英伦公司自行向有关部门缴纳。如果今后对此项产生什么异议，华港公司不承担任何责任，由英伦公司自行解决。同年11月15日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定英伦公司因业务需要，向华港公司承租华港大厦一楼大堂靠南部分作为酒店接待处，自2013年12月1日起每月租金2000元等。2018年6月1日，双方再次签订《房屋租赁补充协议》，约定自2018年6月1日至2019年12月31日，月租金调整为116000元（2018年1月1日至同年5月31日每月租金为110800元）；自2020年1月1日起恢复至2013年2月签订的原合同规定的租金价格，即每平方米30元。每月租金为125940元加上大堂2000元，共计127940元，并在此基础上递增8%。另外2020年1月1日开始，租金按前一年的基数上每年递增8%；英伦公司应于每月20日前付清当月租金，否则按违约金额加收3%违约金等。上述协议签订后，双方依约履行。因双方在履约过程中，发生纠纷。华港公司于2020年1月8日向本院提起诉讼。本院于2020年6月29日作出（2020）闽0303民初344号《民事判决书》，判决：一、莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建省华港农牧集团有限公司拖欠的房屋租金332872元、水电费74651元、违约金12225.69元，共计419748.69元；二、驳回福建省华港农牧集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司的反诉请求。该判决认为：因双方在租赁合同上明确约定租金汇入指定的彭玉森（后改为王玉英）等人的银行账户方视为完成付款义务，现英伦公司虽持有华港公司开具的收款收据，但又未能举证证明其具体的付款方式，而华港公司主张其之所以未收款先开具收款收据，是应英伦公司的做账要求才这样做的。本院认为现实交易中确实存在为做账而未收款先出具收据的做法，且英伦公司又未能提供证据证明其具体的付款方式，故本院对其关于收款收据上载明的款项已全部付清的主张不予采纳。宣判后，英伦公司不服，向莆田市中级人民法院提起上诉。后莆田市中级人民法院作出（2020）闽03民终2171号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书认为：英伦公司虽提供收款收据欲证实其已履行支付租金的义务，但根据双方在案涉合同第四条第5点的约定，双方明确租金须汇入华港公司指定的彭玉森（后改为王玉英）账户方视为完成付款义务，且英伦公司也未能提供证据证实其付款的具体方式，故一审法院对英伦公司主张收款收据上载明的款项已全部付清的理由不能成立，不予采纳是正确的。2020年9月1日，华港公司以英伦公司拒不支付自2020年1月1日起的租金为由，再次诉至本院。 庭审期间，华港公司陈述英伦公司分别于2020年4月22日、28日支付租金5万元和78224元，经折抵，仍拖欠自2020年1月28日起的租金。 本案审理期间，华港公司向本院提出诉讼保全申请。本院于2020年9月14日作出（2020）闽0302民初4629号民事裁定书，裁定：冻结莆田市英伦皇冠投资管理有限公司莆田城厢支行的账户为3500××××8286的银行账户内的存款50万元。 综上，本院认为：华港公司与英伦公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定履行义务。因英伦公司自2020年1月1日起未按约足额支付租金，其行为已构成违约。双方在《房屋租赁合同》中约定，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，承租方应按月租金0.05%支付违约金，逾期30日不缴纳租金，出租方有权解除合同。故现华港公司请求解除双方于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》、2013年7月19日签订的《补充协议》、2013年11月15日签订的《房屋补充租赁协议》和2018年6月1日签订的《房屋租赁补充协议》符合双方约定，本院予以支持。同理，华港公司请求英伦公司搬离讼争租赁房屋，本院亦予以支持。华港公司还请求英伦公司支付自2020年1月28日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金（已抵扣2020年4月22日、28日英伦公司分别支付的租金5万元和78224元），因2020年2月受疫情防控因素影响，确影响英伦公司的正常生产、经营，本院根据公平原则，酌情免除该月一半的租金即69087.6元。故英伦公司合计拖欠租金138175.2元+69087.6元=207262.8元以及自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金。因英伦公司分别于2020年4月22日、28日支付租金5万元和78224元，故扣除该款后，英伦公司仍应支付给华港公司租金207262.8元-50000元-78244元=79018.8元以及自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金。华港公司请求英伦公司支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的水电费，暂计至2020年8月1日电费为77972元、水费为9152元，因2020年8月1日后的水电费在华港公司起诉时尚未实际产生，故该日之后的水电费华港公司可待实际产生后另行主张权利，即英伦公司应支付给华港公司自2020年1月1日起至同年8月1日止的电费77972元、水费9152元。双方在《房屋租赁合同》中约定：在签订本合同前，承租方应支付定金10万元。签订合同时，再交28万元。共计38万。出租方收取押金后，应向承租方开具收款证明，作为乙方的履约保证金，在租赁期满后退还给承租方。该合同同时约定，在本合同签订后，非本合同约定的情况下，若承租方单方变更、终止或解除合同的，需提前2个月向出租方提出，取消定金、并承担赔偿金，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修物归出租方所有。因双方在合同中明确约定，非本合同约定的情形，承租方单方变更、终止或解除合同，取消定金，对其余28万元的履约保证金作如何处理，并未明确约定。且双方约定的定金金额为10万元，故华港公司请求英伦公司交纳的履约保证金38万元不予退还，缺乏依据，本院依法调整为英伦公司交纳的定金10万元，华港公司不予退还。同时，为避免当事人讼累，该28万元的履约保证金，本院一并予以抵扣英伦公司拖欠的租金。英伦公司合计拖欠租金为79018.8元以及自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金，抵扣该28万元后，英伦公司仍应支付给华港公司自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金（交纳的履行保证金200981.2元，予以扣除）。双方在《房屋租赁合同》中约定：承租方逾期支付租金的，每逾期一日，承租方按拖欠月租金的0.05%支付违约金；在该合同第9.3条约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向守约方按月租金的二倍支付违约金……。第9.3.5条约定：承租方每次延迟支付租金超过60天的。但在双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁补充协议》第3条约定：承租方同意每月20日前向出租方付清当月租金，否则按违约金额加收3%违约金。该《房屋租赁补充协议》约定的违约条款，已对前述《房屋租赁合同》约定的违约条款作出变更，故华港公司仍请求英伦公司支付违约金276250.4元缺乏依据，根据双方约定，英伦公司应支付至实际腾退之日以实际产生的租金为基数按按3%计算的违约金。英伦公司主张自房屋租赁合同生效后，英伦公司一直按合同约定履行义务，及时向华港公司支付每月租金和水电费。但华港公司每月均超标准向英伦公司多收取水电费，引发纠纷。在已生效的本院（2020）闽0302民初344号民事判决书以及莆田市中级人民法院（2020）闽03民终2171号民事判决书中，均认定英伦公司主张华港公司超标准收取水电费缺乏依据，故本院对英伦公司的前述主张不予采纳。同时，英伦公司还主张其支付了2020年1到4月的租金，并提供了收款收据，但已生效的本院（2020）闽0302民初344号民事判决书以及莆田市中级人民法院（2020）闽03民终2171号民事判决书中，均认定双方在租赁合同上明确约定租金汇入指定的彭玉森（后改为王玉英）等人的银行账户方视为完成付款义务，现英伦公司虽持有华港公司开具的收款收据，但又未能举证证明其具体的付款方式，故本院对英伦公司的该主张也不予采纳。英伦公司还主张因华港公司的干扰等导致其无法正常营业，但又未能提供充足证据予以证明，故本院对英伦公司的该主张也不予采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除福建省华港农牧集团有限公司与莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》、2013年7月19日签订的《补充协议》、2013年11月15日签订的《房屋补充租赁协议》和2018年6月1日签订的《房屋租赁补充协议》； 二、莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内将坐落于莆田市城厢区荔城路699号荔城南大道大楼的4-9层（建筑面积4148平方米）、一层合用大堂（建筑面积约50平方米）以及一楼大堂靠南部分的建筑物腾退给福建省华港农牧集团有限公司； 三、莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给福建省华港农牧集团有限公司自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月138175.2元计算的租金（交纳的履行保证金200981.2元，予以扣除），并支付至实际腾退房屋之日止以实际产生的租金总额为基数按3%计算的违约金； 四、莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给福建省华港农牧集团有限公司自2020年1月1日起至同年8月1日止的电费77972元、水费9152元； 五、莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司交纳的定金10万元，福建省华港农牧集团有限公司不予退还； 六、驳回福建省华港农牧集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费79810元，由福建省华港农牧集团有限公司负担4510元，由莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司负担75300元；诉讼保全费3020元，由莆田市英伦皇冠酒店投资管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  洪俊达 人民陪审员  陈美秀 人民陪审员  姚爱育 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  陈 颖 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。