湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初869号原告（反诉被告）：湖南省郴州市中天房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市南岭大道中颐大酒店16楼。法定代表人：张永毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓清，男，1957年12月12日出生，汉族，郴州市苏仙区人，个体工商户，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）与被告（反诉原告）刘晓清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中天公司的委托诉讼代理人刘俊跃、被告（反诉原告）刘晓清的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中天公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还租赁房产（位于郴州市××路××大厦××楼××栋××层××层××㎡）；2、被告立即支付原告所欠租金579945.3元（截至2019年12月25日）及滞纳金579945.3元（依照《房产租赁合同》第十六条第2项）；3、请求依法判令被告支付原告违约金152116.8元（依照《房产租赁合同》第十六务第1项）；4、逾期退场滞纳金21127元（依照《房产租赁合同》第十二条第2项，按日租金的两倍计算，暂算至2020年1月13日，以后算至实际退还租赁房产之口止）5、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘晓清答辩并反诉称：反诉原、被告于2017年6月1日签订《房产租赁合同书》，由反诉原告租赁反诉被告位于郴州市××路××楼××栋××层××层面积3708㎡的场地，租赁期限自2017年6月1日至2025年6月30日止共96个月，房屋租金每季度支付一次，实行先支付租金后使用的原则，并由承租人向出租人交付100000元租赁保证金。同时约定了出租人的违约责任：租期内出租人若单方要求提前解除（终止）合同，应向承租人承担以下违约赔偿：（1）双倍返还已交但未使用期间的租金；（2）双倍返还租赁保证金；（3）赔偿承担人租赁房产装修、装饰损失。合同签订后，反诉原告如约交纳了租金和10万元租赁保证金，并为开展经营投入了巨大装修装饰和广告费用。但在反诉原告经营过程中，租赁场地存在严重漏水、面积不实、装卸困难、无法使用车位等问题，给反诉原告造成上百万元的损失。反诉原告多次向反诉被告请求协商处理相关问题无果后无奈选择暂停支付房屋租金。双方诉至法院后，经法院主持调解，反诉原告作出巨大让步，双方达成调解协议。调解协议约定，反诉被告应彻底处理好反诉原告租赁场地漏水缺陷，若仍出现漏水现象反诉被告承诺在24小时内响应，10日内维修好，若继续出现漏水现象则所有问题双方另行友好协商。反诉原告按照调解书支付了所欠租金，反诉被告却未按调解书的约定维修好租赁场地漏水缺陷，反诉原告多次电话联系维修事宜未果，在正常经营严重受阻的情况下，只能选择再次暂停支付房屋租金，期待双方友好商讨维修事宜，但反诉被告执意单方终止合同，于2019年12月25日开具《解除通知书》，并于2020年1月13日起中断供电，并将反诉原告诉至贵院。首先，合同的解除中当事人一方不履行或迟延履行主要债务，只有在“无正当理由”的情况下才视为解除条件达成。其次，反诉原告暂停支付房屋租金的行为属于行使不安抗辩权。《合同法》规定:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”再次，请求反诉被告赔偿因擅自断电给反诉原告造成的停业销售损失。最后，在反诉被告存在重大过失的情况下，反诉被告擅自单方提出解除（终止）本合同，应当承担责任。被告（反诉原告）刘晓清向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉被告中天公司单方面解除《房产租赁合同书》的行为无效；2.因反诉被告不履行北湖区法院（2018）湘1002民初2778号民事调解书约定的彻底修缮漏水缺陷的义务，所造成的销售营业损失（自调解书生效之日2018年12月28日起计算）由反诉被告承担；及因反诉被告2020年1月13日强行中断租赁场地供电导致的停业销售损失，自2020年1月13日起计算；以上合计约2000000元，以评估数字为准，均暂计至2020年3月25日，之后损失另计；3.判令反诉被告单方面要求提前解除（终止）合同时，承担以下违约赔偿损失①双倍返还租赁保证金200000元；②赔偿租赁房产装修装饰损失4000000元（依照《房产租赁合同》第十五条第3项，以评估为准）；③广告宣传损失约500000元（以合同或票据为准）；4.本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，被告（反诉原告）刘晓清的第2项诉讼请求予以变更，变更为：因反诉被告不履行北湖区法院（2018）湘1002民初2778号民事调解书约定的彻底修缮漏水缺陷的义务，所造成的销售营业损失（自调解书生效之日2018年12月28日起计算）由反诉被告承担；及因反诉被告2020年1月13日强行中断租赁场地供电导致的停业销售损失，自2020年1月13日起计算；以上合计200万元，以评估数字为准，均暂计算至2020年3月25日，之后损失另计。原告（反诉被告）中天公司对被告（反诉原告）刘晓清的反诉答辩要点：我方认为被告的反诉不能成立。1.反诉提出的租赁场地在双方达成民事调解书后仍然出现漏水没有事实依据。反诉原告从未向反诉被告提出漏水的要求维修相关请求。且根据民事调解书对调解书达成之前的漏水维修问题，调解书中专门有条款约定，如反诉被告没有履行民事调解书的维修义务，反诉原告可以依据民事调解申请法院强制执行，然而，民事调解协议达成后，反诉原告既没有向反诉被告提出维修事宜，也没有向人民法院申请强制执行。2.调解书中明确约定预留5%的租金，如调解书达成后需要维修，反诉原告完全可以自行维修并从预留的租金中扣除相关维修费用，因此，反诉原告提出房屋漏水而拒绝交付租金的理由不能成立。3.根据租赁合同约定，采取先交付租金后使用的原则，交纳租金是反诉原告租赁场地的前提条件。因此，反诉原告未按照合同约定按期缴纳租金，实际上是无权使用租赁场地的。因此，反诉原告提出不安抗辩权理由不能成立。4.2019年12月25日，因反诉原告欠缴租金经反诉被告多次催缴仍不交纳，反诉被告依照合同约定行使合同解除权，并通过公证向反诉原告送达，根据合同法相关规定，合同至通知到达对方时解除。因此，双方租赁合同于2019年12月25日已经解除。反诉原告应当依照合同约定向反诉被告退还租赁场地，合同解除后，反诉原告不再享有租赁使用权。其主张2019年12月25日后所造成的营业损失不能成立。5.本案纠纷是反诉原告根本违约，因此，其装修损失及广告费用等损失应当由其自行承担。查明的事实根据原、被告诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2017年6月1日，以中天公司为出租方、刘晓清为承租方签订《房产租赁合同书》及合同附件，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房产出租给乙方使用，乙方承租甲方房产事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条租赁物业基本情况：本合同租赁物业位于湖南省郴州市××路××楼，8栋101Ａ，一层面积95㎡、二层面积3673㎡，建筑面积共3803㎡（最终面积以房产部门测绘为准，租金据实多退少补）。第二条租赁期限：租赁期共96个月。自2017年06月01日至2025年06月30日止。第三条租金、物业费及支付方式：1.月租金以实际建筑面积每平方米每月为单位，按以下标准计算收取：（前三年不递增，从第四年起每两年累计递增5%）……3.依照第三条第1项约定标准每季度向甲方支付一次租金，先付后用，首期租金在本合同签订后5个工作日内支付，以甲方实际收到为准。以后按到期日提前10个工作日乙方在收到甲方对应金额的租赁发票后支付下季度的租金。……4.上述租金应涵盖使用租赁物业所必须的一切相关设施的使用，承租方无须向出租方支付任何额外费用（承租方应承担的水、电、电话、消防维护及远程监控等公用设施费用及物业管理费以及其他应由乙方自行承担的费用除外）。第四条租金收取方式：该房屋租金实行先支付后使用的原则。乙方应依照本合同第三条约定时间按时交付租金，甲方出具相应租赁发票。……第十条房产修缮与使用：1.租赁期内，租赁房产公共部分由甲方负责维护，维护费用由甲方负担，租赁房产由乙方负责维护，第十二条续租及退场：……2.合同期届满或合同解除时，乙方如不再续租该房产或未就续租事宜与甲方达成协议，乙方应在合同期届满或合同解除之日15日内撤离该租赁房产，……逾期未退场，甲方有权依据法律规定或依合同约定收回租赁房产，并就每逾期一日向乙方收取合同规定当年日租金2倍的滞纳金。第十三条保证金：为确保乙方在租赁期内能妥善保管和使用房产，乙方应在本合同签订当日向甲方交付合同保证金壹拾万元整。租赁期满后，乙方依约撤离该房产时，如租赁房产没有因乙方原因造成损毁，并且乙方未欠缴租金等相关费用，合同保证金（不计息）一次性全部退还；如乙方……或欠缴租金等相关费用，甲方有权从保证金中直接扣除相关费用。第十四条合同的变更、解除与终止；2.房产租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房产：2..逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的；……第十五条甲方违约责任：3.除本合同另有约定，租期内甲方若单方要求提前解除（终止）合同，应向乙方承担以下违约赔偿：3.1双倍返还已交但未使用期间的租金；3.2双倍返还租赁保证金；3.赔偿乙方租赁房产装修、装饰损失。……第十六条乙方违约责任：1.租赁期间，乙方如拖欠房租累计一个月以上，甲方有权终止合同，收回该房产，乙方应按照本合同当年租金总额的20%向甲方支付违约金。2.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应按当年日租金2倍向甲方支付滞纳金。……”合同签订后，中天公司于当日将租赁房屋交付刘晓清。刘晓清于2018年6月12日向中天公司支付保证金100000元。中天公司与刘晓清在履行上述合同过程中因出租房屋部分漏水、承租人刘晓清未按时交纳租金产生纠纷，2018年7月11日，中天公司将刘晓清诉至本院，请求本院判决：“1.依法解除原、被告2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》，立即退还租赁房产（位于郴州市××路××大厦××楼××栋××层××层××㎡）；2.被告立即向原告支付所欠租金485000元及滞纳金468000元；3.被告支付原告违约金156000元（当年租金的20%）；4.本案诉讼费由被告承担。”刘晓清提起反诉请求：“1.继续履行原被告双方2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》；2.反诉被告维护所租房产并承担相关费用，并顺延租期；3.反诉被告赔偿房屋漏水造成装修损失75700元，物品损失13300元，经营损失911920元（销售损失4549600元×利润率20%＝911920元），合计1000920元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。”该案诉讼过程中，刘晓清于2018年6月30日向湖南省郴州市福城公证处申请公证，对其承租的涉案房屋漏水情况、房屋面积等申请证据保全，公证处工作人员制作《现场记录》，载明：……拍摄录像自14时30分开始，分别对从侧电脑办公室以及超市南厅、中部等多处的漏水、渗水的情况进行了拍照、摄像……。2018年12月28日，该案经本院组织调解，制作（2018）湘1002民初2878号民事调解书：“一、原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘晓清继续履行于2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》。二、原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘晓清同意从合同约定租赁面积3803平方米中核减被告（反诉原告）刘晓清未实际租赁使用的面积后作为合同期内计租面积，其中：一楼：95平方米－21平方米＝74平方米；二楼3708平方米－35平方米＝3673平方米。以上合计核减56平方米。三、按上述计租面积计算，被告（反诉原告）刘晓清应付给原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司月租金为63382元。（其中一楼：74平方米×50元／平方米＝3700元，二楼：3673平方米×16.2489元／平方米＝59682元，合计63382元）。以后租金按此标准支付。四、截至2018年12月31日，被告（反诉原告）刘晓清尚欠原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司租金844258元（应付租金总额63382元×19个月＝1204258元；已付租金360000元；欠付租金：1204258元－360000元＝844258元）；五、原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司同意补偿被告（反诉原告）刘晓清因租赁期间场地漏水造成全部损失（包括但不限于装修、水电维修、影响使用价值、停业等）共计150000元。六、第四、五项相抵后，被告（反诉原告）刘晓清应付原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司租金（截至2018年12月31日）共计694258元，此款被告（反诉原告）刘晓清在2019年1月15日前付清给原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。如被告（反诉原告）刘晓清未按上述协议约定期限向原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司支付所欠付的租金，则被告（反诉原告）刘晓清应按年租金总额的20%向原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司支付违约金。七、原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司承诺在天气放晴后四十五日内彻底处理好被告（反诉原告）刘晓清租赁场地屋面伸缩缝处渗漏水缺陷。八、如本协议签订后仍出现漏水现象，原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司承诺在24小时响应到现场查勘，天气放晴后十日内维修好。并双方同意被告（反诉原告）刘晓清从2019年月租金中预留5%金额暂缓交纳（其他95%应按期交纳），待漏水维修好了后再支付。如此次漏水问题维修好后继续出现漏水现象，所有问题则双方另行友好协商处理。九、原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司自愿放弃其他诉讼请求。被告（反诉原告）刘晓清自愿放弃其他反诉诉讼请求。”调解后，中天公司履行了调解书确定的维修义务。刘晓清先后于2019年1月15日、1月25日支付了2018年12月31日前的租金200000元、494258元，两项共计694258元。2018年12月31日后的租金刘晓清未再支付。因刘晓清未按期支付2019年1月之后的租金，2019年12月25日，中天公司在湖南省郴州市福城公证处的公证下向刘晓清送达了《解除通知书》，载明：你与我公司于2017年6月1日签订《房产租赁合同书》，租赁位于郴州市××路××楼××栋××层××层面积3708㎡，租赁期限自2017年6月1日至2025年6月30日止。租金每季度支付一次，先付后用。合同履行过程中，你长期拖欠租金，经多次催收仍拒不交纳租金。截止2019年12月25日，你已拖欠应交租金579945.3元。我公司现特根据《房产租赁合同书》第十四条、第十六条约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知如下：一、解除你与我公司于2017年6月1日签订《房产租赁合同书》，双方《房产租赁合同书》自本通知送达之日起解除；二、你应当依照《房产租赁合同书》第十二条第2项约定，在合同解除之日起15日内撤离该租赁房产，……逾期未退场，我公司有权采取措施收回租赁房产，并就每逾期一日向你收取合同规定当年日租金的2倍的滞纳金。……三、你应当立即向我公司支付拖欠租金579945.3元；四、你应当依照《房产租赁合同书》第十六条2项约定，从逾期交纳租金之日起，每逾期一日按当年日租金2倍支付滞纳金；五、你应依照《房产租赁合同书》第十六条第1项约定按照合同当年租金总额的20%支付违约金；六、你交纳的合同保证金抵扣滞纳金或违约金。刘晓清未予支理睬，中天公司遂诉至本院，刘晓清亦提出反诉请求。诉讼中，刘晓清向本院举证房屋漏水的照片及向中天公司物业管理部经理的通话记录，照片拍摄时间显示：2019年1月4日、1月6日、1月19日、1月20日、2月13日、2月21日、2月22日、2月24日、2月26日、3月3日、3月4日、3月5日、3月22日、3月25日、3月30日、4月10日、4月19日、4月20日、4月21日、4月22日、4月24日、4月26日、4月28日、5月17日、5月27日、6月9日、6月10日、7月16日、7月20日，通话记录时间显示：2019月7月25日、8月5日、8月15日、9月9日、9月13日、2020年3月5日。刘晓清向本院提出鉴定申请：1.对位于郴州市××路××楼春天家具超市的装修装饰现有价值评估；2.2019年1月至2020年1月12日因经营场地漏水的经营损失评估鉴定；3.2020年1月13日停电后造成的停业销售损失进行评估鉴定。本院委托郴州宏信资产评估事务所进行评估，2020年12月17日，该资产评估事务所制作郴宏评报字（2020）第102号《资产评估报告书》，结果为：经评估，在评估基准日2020年7月13日，郴州市××路××楼春天家具超市装修工程评估总值为161.01万元。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，中天公司与刘晓清于2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当履行各自的义务。中天公司按照合同约定交付出租房产，刘晓清承租房产，后因出租房屋部分漏水、承租人刘晓清未按时交纳租金致原、被告产生纠纷，后中天公司起诉至本院，本院组织调解，双方达成调解协议。中天公司按照生效调解书确定的内容履行涉案房产的维修义务，刘晓清在继续承租的情况下，仅交纳调解书中约定的租金，对继续履行合同过程中的2018年12月31日后产生租金再未支付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中天公司在刘晓清未支付租金已违约的情况下，于2019年12月25日向刘晓清送达了《解除通知书》，中天公司已明确向刘晓清表达解除合同的意思，刘晓清未予理睬，至解除的通知书送达到刘晓清之日起，双方于2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》已解除。刘晓清反诉请求本院确认中天公司单方解除《房产租赁合同书》的行为无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案《房产租赁合同书》已于2019年12月25日解除，刘晓清应当返还其所租赁的房产（即位于郴州市××路××大厦××楼××栋××层××层××㎡）。中天公司诉请要求刘晓清返还涉案房产，并支付所欠租金，租金为750020.33元（计算方式：63382元／㎡×÷30天×355天,自2019年1月1日起至2019年12月25日止），中天公司诉请要求支付租金579945.3元，不违反法律规定，本院依法予以支持。至于中天公司诉请要求刘晓清支付逾期支付租金所产生的滞纳金579945.3元、违约金152116.8元、预期退场滞纳金21127元，中天公司作为出租人，应当按照合同约定向承租人提供无瑕疵的租赁房屋，中天公司在出租房屋之初所交付租赁物有漏水等情况，虽在后期多次予以维修，但在合同履行中出租房屋尚有漏水现象发生，亦存在违约行为，其诉请要求刘晓清支付滞纳金、违约金等，本院不予支持。刘晓清申请资产评估公司鉴定，结果为：在评估基准日2020年7月13日，郴州市××路××楼春天家具超市装修工程评估总值为1610100元，其诉请要求中天公司因其断电导致停业销售损失约2000000元（以评估数字为准），该《资产评估报告书》不足以证明刘晓清的漏水损失，且刘晓清举证的漏水照片与电话通话记录时间不符，亦无法证明刘晓清租赁房屋漏水情况。刘晓清申请评估的事项及查明的事实与该项反诉请求的停业销售损失事项不一致，本院在本案中不予采信，故对刘晓清的该项反诉请求不予支持。刘晓清反诉请求的广告费500000元与本案无关联，本院予以驳回。刘晓清反诉请求中天公司单方提前解除（终止合同），应承担违约赔偿责任，本案刘晓清违约未按照合同约定支付租金，中天公司解除双方签订的《房产租赁合同书》，符合双方约定及法律规定，中天公司解除合同的程序合法。本院依法认定中天公司于2019年12月25日向刘晓清送达的《解除通知书》合法有效。刘晓清反诉请求中天公司因单方解除合同需承担违约赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司于2019年12月25日向被告（反诉原告）刘晓清送达《解除通知书》解除双方于2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》合法有效；原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘晓清于2017年6月1日签订的《房产租赁合同书》于2019年12月25日解除。二、被告（反诉原告）刘晓清于本案判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司返还租赁房产（即位于郴州市××路××大厦××楼××栋××层××层××㎡）。三、被告（反诉原告）刘晓清于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司支付租金579945.3元。四、驳回原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘晓清的反诉请求。如果被告（反诉原告）刘晓清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8399元，反诉费减半收取29350元，合计37749元，由原告（反诉被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司负担4749元，被告（反诉原告）刘晓清负担33000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  陈建国二〇二〇年十二月二十五日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。