湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4612号 原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓天路**金瑞麓谷科技产业园****。 法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕米娜，湖南怀治律师事务所实习律师。 被告：文必，男，1984年1月22日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业公司”）与被告文必物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲲鹏物业公司的委托诉讼代理人左堃、吕米娜及被告文必均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲲鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费7658元，违约金2000元，共计9658元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：被告为润和之悦10栋804房的业主。原告和被告签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为1.5元/㎡·月。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年9月1日起停止缴纳物业费，截止2016年8月31日；2017年9月1日起停止缴纳物业费，截止2019年12月31日，欠费月数为40个月。据此，被告欠缴物业费共计7658元，违约金部分原告请求2000元。综上，各项请求金额合计9658元。被告装修时所交了的费用属装修押金、装修服务费、垃圾清运费，上述费用未违反法律强制性规定，长发改价条2019年的8号文件明确肯定了上述费用收取有合理性和合法性。目前原告收取的押金，被告可随时凭押金条到原告处退费。可视对讲问题，因被告并未长期居住在小区内，其返回小区也未提前告知原告，而原告要安装可视对讲需要被告配合，可视对讲未安装并非原告原因造成，如果被告愿意配合，原告随时可为被告安装可视对讲。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。 被告文必辩称，我于2015年8月20日一次性付款买了案涉商品房，于2016年收房领钥匙搞装修，并向原告交了各种费用5214元，其中2000元装修保证金属原告乱收费。收房时房屋墙壁空鼓，原告拖了五个月才修补好，导致我延后了五个月才入住。虽原告在小区业主群发了装门禁系统的消息，但我没在业主群里，至开庭前原告还未为我安装门禁系统。我和楼下业主之间的公共外墙漏水，原告承诺维护，但一直未处理。小区里的电动车被偷，驱虫灭鼠等原告服务不到位，我对其服务不满，不承担违约金，物业费需打折。 经审理查明：望城区润和之悦小区是由长沙金德置业发展有限责任公司开发建设的商业住宅小区，原告于2015年通过长沙金德置业发展有限责任公司引进为望城区润和之悦小区提供前期物业。被告文必购买了望城区润和之悦10栋804房，该房屋面积127.63㎡。被告于2016年9月1日收房，于2016年9月8日与原告签订《润和之悦前期物业服务协议》：约定由原告为润和之悦小区提供前期物业管理服务；物业管理费由业主按其物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，住宅收费标准为1.5元/㎡·月；首期物业服务费的计收时间为通知收楼之日起的次月1日起计算，在下首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付滞纳金；管理服务费的缴付采用交纳现金的方式，交纳现金的时间为每月5日前；业主逾期三个月仍未交纳的，原告可向法院起诉。被告以收房时案涉房屋空鼓，原告未及时修补等物业服务不到位等为由拒绝支付，原告于2019年10月20日向被告发出起诉通知书，该通知书载明截止至2019年10月31日止被告欠物业管理费7275元。但被告至今仍未履行。 另查明，至本案宣判前，原告为被告案涉房屋安装了可视对讲。 上述事实，有原告提交的《润和之悦前期物业服务协议》、业主信息登记表、起诉通知书及双方当事人的当庭陈述予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《润和之悦前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告已按照协议约定履行了相关物业管理义务，被告应当及时交纳物业管理费。关于原告主张2015年9月1日至2016年8月31日止的物业管理费问题。根据谁主张谁举证的原则，原告应对其收取被告2015年9月1日至2016年8月31日止的物业管理费承担举证责任，因原告未提交案涉收楼通知书、商品房买卖合同等，本院无法查明双方在《润和之悦前期物业服务协议》第三部分相关费用以及服务标准措施第八条第二款中约定的“通知收楼之日”，原告应承担举证不能的法律后果，故其该部分诉讼请求证据不足，本院不予支持。鉴于被告于2016年9月1日收房，因此，本院确定从2016年9月1日起计收被告的物业管理费。原告发出的起诉通知书中催收案涉物业管理费截止日期为2019年10月31日止，而原告主张2019年11月1日至2019年12月31日止的物业管理费，因原告未向本院提交该时间段欠缴物业管理费书面催收的证据，现原告未经书面催交而直接提起诉讼，不符合法律规定，本院另行制作裁定书对该部分主张依法驳回起诉。因此，本院确定以原告催收至2019年10月31日作为被告欠缴物业管理费的截止日期。故被告欠缴物业管理费金额从2016年9月1日起计算至2019年10月31日止为7275元（127.63㎡×1.5元/㎡·月×38月）。本案中，被告辩称的墙壁空鼓、外墙渗水的质量问题不属于原告应承担的义务范围。被告辩称的押金问题，因原告承诺退回，被告未提供相应的证据证明原告有拒不退还的事实，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称的可视对讲，原告已发出安装可视对讲的信息，因被告未及时关注信息，导致产生纠纷，本案庭审后，原告已为被告安装了可视对讲，已尽到相应的管理责任。被告辩称的小区电动车被偷，驱虫灭鼠等原告服务不到位的其他事由未提供相应的证据予以佐证。因此被告要求物业管理费打折的抗辩意见，本院不予采纳。故对于原告主张被告给付物业管理费7658元的诉讼请求，超过被告实际欠缴数额7275元，本院予以部分支持。关于原告违约金的主张，考虑到被告墙壁空鼓、外墙渗水、可视对讲安装等问题，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告文必于本判决生效之日起三日内向原告湖南鲲鹏物业服务有限公司支付自2016年9月1日起至2019年10月31日止的物业管理费7275元； 二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告文必负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二〇年十二月二日 法官助理  陈 潇 代理书记员  熊博闻 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。