云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初2394、2558号原告（反诉被告）：徐健，男，1980年12月27日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市西山区。委托诉讼代理人：詹晴洲，云南君晟律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李曜辰，云南君晟律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：瑞丽市博创房地产开发有限公司，统一社会信用代码91533102568806154N，住所中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市项赛街******。法定代表人：叶连飞，系公司总经理。委托诉讼代理人：江中明，男，1992年5月25日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市永善县，现住昆明市官渡区。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：聂朝坤，云南红云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告徐健与被告瑞丽市博创房地产开发有限公司（以下简称“博创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理；2020年12月4日，本院立案受理了反诉原告博创公司与反诉被告徐健房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐健及其委托诉讼代理人詹晴洲、被告（反诉原告）博创公司委托诉讼代理人江中明、聂朝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐健向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并按照合同相关约定配合原告办理房屋产权登记手续；2.被告向原告支付延迟交房违约金84868.4元；3.被告承担本案诉讼费、保全费及原告因主张债权所产生的一切费用。事实和理由：2016年4月29日，原被告双方协商一致签订《商品房购销合同》（合同编号：国门公馆字004）。合同约定原告向被告购买由原告开发的国门公馆（一期）第23幢第一单元第四层511号房屋，房屋总价款为317913元，首付款为购房款总价的50.30%，金额159912元，其余价款采取银行贷款方式支付。由于原告同时向被告签订了四份《商品房购销合同》，付款时将4套房屋的房款合并支付。2016年3月23日，原告向被告支付了24万元；2016年5月13日、5月25日、5月27日原告又分别向被告转账支付56万元、50万元、49.5万元，合计155.5万元的购房款。以上共计1795000元。以上金额已经远远超过了四套商品房的总价，因此，原告的购房款已经全部付清。合同签订后，原告按约定向被告履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，截止今日，被告亦未履行交房义务，给原告造成了巨大损失。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定，截至原告起诉之日止，即2020年9月15日，被告应当向原告支付违约金84868.4元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告博创公司口头辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方的合同已于2017年3月24日解除，被告不承担继续履行合同的义务，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）博创公司反诉称：1.解除原被告双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：国门公馆字004）及《补充协议》；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金55671.84元；3.反诉被告配合反诉原告办理解除商品房买卖合同登记备案；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告购买反诉原告开发的瑞丽市“国门公馆一期”房屋共计十二套（房号为：506、507、511、509、510、511、512、513、515、516、517、518），每套房屋首付款2万元。在合同签订之前，即2016年3月23日反诉被告已将十二套房屋首付款共计24万元支付给反诉原告，故本案案涉商品房首付款为2万元。2016年4月29日，双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，并于2016年5月15日对合同办理了登记备案。但其后反诉被告一直未按合同约定向反诉原告支付购房款，致使双方之间的合同目的无法实现，反诉被告的行为构成违约。经双方协商，于2017年3月24日达成《撤销协议书》，针对上诉《商品房购销合同》予以协议解除。但其后反诉被告却不认可该《撤销协议书》的效力，依然提起诉讼请求履行合同。反诉原告只有依法提起反诉，以维护自身的合法权益。原告（反诉被告）徐健口头辩称，1.2017年3月24日原告签署的《撤销协议书》撤销的并非本案诉争的4套商品房。原告一共购买了12套商品房，但因贷款和房屋不能如期交付，经协商，原告同意解除其中8套《商品房购销合同》。2017年3月24日签署的《撤销协议书》指的就是其中8套的撤销。本案诉争的4套商品房并没有撤销。原告已经完全履行了合同约定的义务，并且办理了商品房预售许可登记，因此该4套《商品房购销合同》应该继续履行；2.本案被告无论是在答辩过程中还是在反诉诉状中对155.5万元款项的性质均没有作出主张和陈述，原告认为155.5万元款项并非如被告所说的是被告公司自己所有的资金。该155.5万元是案外人伊天园餐饮有限公司向原告支付的货款。因为伊天园公司的实际控制人杨舟也是本案被告公司的实际控制人。当时伊天园公司向原告支付货款的前提是要求原告支持其在瑞丽的房地产开发项目。所以在其向原告支付货款后，要求原告马上用该款项支付购房款。故该155.5万元的性质和来源不属于本案本反诉案件的审查内容。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原被告双方提交的合同编号：国门公馆字第004《商品房购销合同》《补充协议》《商品房买卖合同登记备案表》各一份、2016年3月23日编号为NO.9066109《收据》一份、博创公司营业执照、徐健身份证复印件各一份的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、徐健提交的徐健《个人账户交易明细单》复印件1页、徐健2014年1月1日至2018年6月1日借记卡银行流水明细复印件6页，欲证明：1.2016年5月13日、5月25日、5月27日原告分别向被告转账支付56万元、50万元、49.5万元，共计155.5万元，将剩余购房款付清。原告已按约定完成了付款义务；2.徐健的银行卡在2016年流水较大，部分时间段的余额达到了20-30万元，被告所主张转款是为了将原告银行流水做大的事实不存在；3.流水中出现案外人唐频的转账记录，唐频与徐健存在长期、多笔的资金往来，唐频向徐健支付的是货款。事实上唐频是将本案案涉的155.5万元陆续转入王曹燕的个人账户，再由王曹燕转入徐健的银行账户。经质证，博创公司对该组证据中徐健《个人账户交易明细单》真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可，1.《个人账户交易明细单》与本案房款没有直接的关联性，在《个人账户交易明细单》中2016年5月13日的支付流水是在签订合同之前产生的，王曹燕是博创公司员工，该款项与本案没有关联性。且款项和合同约定的购房款金额也不相符，合同约定的剩余款项是以银行贷款支付；2.案外人唐频、王曹燕都是博创公司的工作人员，唐频与徐健之间还有其他经济往来，双方之间的其他转款是货款，是另一法律关系。本院认为，对该组证据的真实性予以采信，对合法性、关联性及证明力，结合事实统一认定。二、博创公司提交的落款时间为2020年11月27日《付款委托书》原件一份、王曹燕账户银行流水核对件一组共计3页、落款时间为2020年11月27日《员工证明》原件一份、王曹燕身份证复印件一份、落款时间为2020年11月27日由王曹燕出具的《情况说明》原件一份，欲证明：1.徐健向博创公司购买了共计12套商品房，每套支付首付款2万元，共计24万元；2.博创公司委托公司员工王曹燕代为收取了上述款项，而本案案涉的4套商品房博创公司实际每套仅收取了2万元的首付款，其余款项徐健并未按合同约定支付；3.本案原被告之间155.5万元的转账行为是由于博创公司为了业务需要，即徐健为将其银行流水做大，达到其他的目的需求。故此笔款项与双方签订的商品房购销合同中约定的购房款无关。经质证，徐健对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1.证据均由案外人王曹燕表述并签字按印，但王曹燕没有作为本案证人出庭作证，无法核实王曹燕签字按印及表述内容的真实性；2.证实王曹燕是博创公司员工的核心证据应当是劳动合同，并非一份简单的员工证明。若王曹燕确实是博创公司员工，那王曹燕也应当出庭作证；3.《付款委托书》《情况说明》落款日期有涂改的痕迹，涂改后的日期为2020年11月27日，可以证明即使王曹燕本人陈述真实，但其陈述形成的时间也是在2020年11月27日，是在本案购房款实际支付之后发生的，也是在本案诉讼发生之后形成的陈述，不能真实反映当时的付款情况。本院认为，该组证据与案外人王曹燕具有直接的关联性，其应作为本案证人出庭接受双方当事人的质询，并对证据的来源及形成予以说明。其未出庭作证，对该组证据本案不予确认。三、博创公司提交的落款时间为2017年3月24日《撤销协议书》原件12份、《委托收款通知》原件10份，欲证明：1.原被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议经双方协议于2017年3月24日解除；2.合同解除后应退还徐健的金额为每套2万元，并非155.5万元，故再一次证明了该155.5万元与本案的购房款无关。经质证，徐健对该组证据的真实性无异议，徐健在2017年确实与博创公司协商后愿意撤销该十二份购房合同。但博创公司提交的《委托收款通知》只有10份，真实原因是由于随后双方对退款金额产生争议，徐健主张，退款金额不仅应当包含首付款24万，还应当退还徐健155.5万元。由于双方对退款金额无法达成一致，徐健便仅实际签署了10份《委托收款通知书》，并非博创公司主张的12份，丢失了2份。本院认为，原告（反诉被告）徐健对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信；该组证据来源不违反法律的禁止性规定，与本案具有直接的关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）博创公司系依法成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。2016年3月23日，原告（反诉被告）徐健向被告（反诉原告）博创公司支付12套商品房首付款24万元，由博创公司向徐健出具编号NO.9066109《收据》一份，载明：兹收到徐健国门公馆23幢506、507、511、509、510、511、512、513、515、516、517、518号购房首付款24万元。双方并口头约定每套商品房预付款为2万元。2016年4月29日，原被告经协商一致签订国门公馆字第004《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于瑞丽市南侧，国门公馆（一期）23幢1单元第4层511号框剪结构商品房一套，建筑面积为52.12㎡，合同总价为317913元，付款方式为买受人于2016年4月29日支付购房总价款的50.30%，金额159912元。其余价款158000元，向中国银行股份有限公司瑞丽市支行贷款支付。合同第七条交付期限，约定甲方（博创公司）应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（徐健）。第八条乙方逾期付款违约责任，约定自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条甲方逾期交房违约责任，约定自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，同日双方签订合同《补充协议》。2016年5月16日，该《商品房购销合同》依法于瑞丽市建设局房产股登记备案。2017年3月24日，因案涉商品房未能竣工验收交付原告（反诉被告）使用，双方协商后签订《撤销协议书》，载明：甲乙双方于2016年3月23日签订的商品房购销合同，因无法执行合同协议，经双方协商同意，合同协议于2017年3月24日予以撤销。本金及利息于2017年3月24日一次性付清。对于撤销合同协议造成的损失，双方各自承担，互不追究。《撤销协议书》由徐健签字按印，博创公司员工聂鹏签字并加盖博创公司公章确认。同时由徐健向博创公司出具《委托收款通知》，载明：本人在贵公司缴纳的招商诚意金，金额合计2万元，现已申请退款，请贵公司将此款支付到本人如下账户，收款人：徐健，开户行：昆明广福支行，账户：工商银行62×××52。本人承诺该账户真实有效，申请的退款金额到达上述账户后，贵公司的退款义务完成，由此产生的一切经济纠纷与贵公司无关。另查明，被告（反诉原告）博创公司提交的《撤销协议书》共计原件12份，即对应2016年3月23日编号NO.9066109《收据》上载明的12套商品房。《委托收款通知书》原件共计10份。博创公司迄今未履行24万元的退款义务。再查明，2016年5月13日，案外人王曹燕通过其银行账户向徐健银行账户转账56万元，同日由徐健向博创公司银行账户转账56万元；2016年5月25日，案外人王曹燕再次向徐健转账50万元，同日由徐健向博创公司转账50万元；2016年5月27日，案外人王曹燕又再次向徐健转账49.5万元，同日由徐健向博创公司转账49.5万元，以上共计155.5万元。原告（反诉被告）徐健认为该笔款项系由案外人伊天园公司通过案外人唐频向王曹燕支付，再由王曹燕向其支付的货款。后由其向被告支付，其性质为12套商品房的前期购房款。被告（反诉原告）博创公司认为该笔款项是由其公司员工王曹燕转入徐健银行账户，再由徐健转还博创公司。其性质与本案购房款无关，双方对该笔款项的性质未能协商一致。再查明，本案系本院立案受理的原告（反诉被告）徐健与被告（反诉原告）博创公司房屋买卖合同八件系列案件之一，共涉及四份不同标的、金额，但同一原被告及法律关系的《商品房购销合同》及《补充协议》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人本反诉诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原被告之间的房屋买卖合同关系是否真实、合法有效，案涉《商品房购销合同》及合同《补充协议》应否继续履行还是依法解除；（二）原被告双方在履行合同的过程中是否具有违约行为，违约责任及违约金如何认定，应否支持。本院综合评论如下：原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”由此可见，合同协议解除，是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。合同协议解除是双方当事人的法律行为，应当遵循合同订立的程序，即双方当事人应当对解除合同的意思表示达成一致。我国法律将合同的解除权赋予了订立合同的双方当事人。本案中，原被告双方于2017年3月24日签订了12份《撤销协议书》，协议上书写内容虽为“撤销”，但该《商品房购销合同》并不属于合同法定撤销的要件。根据庭审中原告（反诉被告）徐健的当庭表述“当时因为被告房子已经烂尾，被告老板找我说全额退款，当时我同意并签署，但是签了后一分钱都没有退，所以我现在要求继续履行4套房屋的归属权和剩余房屋的退款。”故双方在签订《撤销协议书》时的真实意思表示应为解除双方签订的《商品房购销合同》。同时，双方对解除后款项的退还也进行了约定，由被告（反诉原告）博创公司足额返还原告（反诉被告）购房款，并由徐健向博创公司出具《委托收款通知》。双方经过协商解除合同，符合法律规定，本院予以确认。本案案涉《商品房购销合同》及《补充协议》应予以解除。原告（反诉被告）徐健的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告（反诉被告）应当配合被告（反诉原告）撤销案涉《商品房购销合同》的登记备案。但因双方协议解除合同时,并未对解约违约金进行重新约定，故对被告（反诉原告）博创公司请求按合同约定由原告（反诉被告）徐健支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。另，关于购房款金额的认定及返还问题。双方对2016年3月23日购房首付款24万元均无异议，《商品房购销合同》及《补充协议》解除后，被告（反诉原告）博创公司应向原告（反诉被告）徐健进行返还。但又因双方对24万元本金及利息，以及155.5万元款项的性质未能协商一致，且本案原被告双方均未对购房款的返还提出诉讼请求，本院不做处置，双方可另行解决。综上，原告徐健的诉讼请求不能成立，本院不予支持；反诉原告博创公司的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定判决如下：本诉部分：驳回原告徐健的诉讼请求。案件受理费1607元，由原告徐健负担。反诉部分：一、解除反诉原告瑞丽市博创房地产开发有限公司与反诉被告徐健于2016年4月29日签订的合同编号为国门公馆字第004《商品房购销合同》及《补充协议》；二、反诉被告徐健于本判决生效之日起十五日内配合反诉原告瑞丽市博创房地产开发有限公司办理国门公馆字第004《商品房购销合同》及《补充协议》撤销登记备案手续；三、驳回反诉原告瑞丽市博创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。反诉案件受理费596元，由反诉原告瑞丽市博创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林审 判 员  黄国倩人民陪审员  段红晶二〇二〇年十二月二十八日法官助理杨元霜书记员翁美丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。