广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4257-4261、4265、4269-4273号上诉人（原审原告）：罗万祺等十一户业主（案号详见附表）。委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区*******河畔城。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：李泰乾，广东增华律师事务所律师。上诉人罗万祺等十一户业主与被上诉人惠州市名人实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷十一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述十一案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终4257号案件为例进行表述、论证）。上诉人向本院提出上诉请求：一、原审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法改判;二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认为上诉人主张已经支付涉案房产购房款的证据不足,是错误的。原审法院已经查明,上诉人与被上诉人于2013年11月签订了《商品房买卖合同》,合同已经明确约定的了被上诉人向上诉人出售的房屋信息,包括具体的记号,建筑面积、购房款总价,以及房产的交付、房产证的办理、违约责任等等内容。根据原审法院查明,《商品房买卖合同》是由被上诉人法定代表人直接签章并加盖了被上诉人公司的印章。原审法院同时查明,被上诉人向上诉人出具了两份加盖其公司财务专用章,并由其公司人员签名的《专用收据》,其中一张收据载明被上诉人已经收到了上诉人购房款,另一张收据载明了被上诉人已经收取到上诉人向共交付的登记费、查档费、维修基金等费用。基于此,原审法院对于上诉人是否为股权协议甲方指定的第三人、以及无证据证明被上诉人是否知道股权转让款折抵购房款等事宜的认定,明显是错误的。1、本案双方确认的《商品房买卖合同》、《专用收据》均由被上诉人签名及盖章,形成于2013年11月,由被上诉人向上诉人出具。印证和证明了被上诉人与上诉人在签订该合同时,是清楚知道该房屋的转让对价是以通过《股权转让协议》约定的转让款进行兑现的,而被上诉人向上诉人出具两份专用收据时就说明了被上诉人已经确认兑现了购房款,以及该房办理相关产权登记时所需的查档费用及维修基金等各项费用。由于被上诉人是光耀集团100%控股的企业,其企业内部之间关于股权转让款如何折算为购房款,是其集团内部的财务处理问题。被上诉人也是基于此才与上诉人签订前述合同,进一步印证和证明被上诉人是通过向上诉人出售房产以达到抵销其集团公司支付股权转让款的义务。因《商品房买卖合同》及《专用收据》是双方的真实意思表示,内容未违反法律禁止性规定,故上诉人的诉请是符合法律规定的。2、《股权转让协议》签订于2012年4月份,根据合同约定,甲方新华公司、罗冠贤等人通过转让雍景发展有限公司100%股权方式向光耀集团香港有限公司转让位于深圳市的雍景酒店管理(深圳)有限公司100%股权。作为转让款的对价,光耀集团将其关联公司的房产用于抵扣部分转让款,并且在该协议中已经明确约定了具体的房产明细。本案涉案的房产即为该转让协议中所约定的房产之一。二、关于光耀集团与被上诉人关系等问题。被上诉人惠州市名人实业发展有限公司是由郭耀名通过层层控股的企业,其中惠州市名人实业发展有限公司是光耀集团有限公司的合资子公司,光耀集团有限公司是深圳市光耀地产集团有限公司的合资子公司,深圳市光耀地产集团有限公司是郭耀名持股85%的控股公司,而光耀集团香港有限公司是郭耀名名下企业。郭耀名通过光耀集团香港有限公司收购深圳市的雍景酒店管理(深圳)有限公司100%股权,并以其控股的被上诉人公司持有的房产抵作转让款,被上诉人以签订合同、出具收款收据等行为表明其知道也愿意用房产抵股权转让款的行为是符合法律规定。三、原审法院程序是违法的。本案上诉人原是通过惠州市中级人民法院立案,所诉的被告包括光耀集团香港有限公司、光耀集团有限公司等,但惠州市中级人民法院经审查认为应当由惠阳区人民法院受理,上诉人依据中级人法院的裁定向惠阳区人民法院立案,然而一审法院以该院对光耀集团的案件没有管理权为由拒绝上诉人列光耀集团等公司为被告。在一审期间,光耀集团有限公司及光耀集团香港有限公司作为本案的利害关系人,与本案的审理结果具有法律上的直接关联关系,是本案应当参加诉讼的利害关系人,一审法院依法、依职权应当追加该公司参加诉讼,但一审法院并没有依法履职的进行追加,其程序违法。四、《股权转让协议》中涉及到被上诉人名下的房产共计30套,其中部分房产已经办理了预告登记,该登记是由被上诉人向房产管理部门办理,证明了被上诉人知道其集团股权转让事实,并履行其集团安排以房款抵扣股权转让款的事实。而本案被上诉人在此后没有按合同约定履行房屋交付的原因并不是其是否知道集团公司的股权转让等原因,而是因为其公司内部原因所导致,且被上诉人没有履行房屋买卖合同办理房产登记及交付的并不止上诉人,经上诉人核实,就涉案的房产项目,被上诉人与购房人签订合同后,几乎都没有履行合同约定办理过户、交付房屋。基于此向一审法院起诉要求被上诉人办理过户、交付房屋的购房人多达数百人。证明了被上诉人对于涉案房产买卖合同的履行都是持消极的态度。因此,涉案房屋买卖合同是因被上诉人内部原因导致其无法及时履行,而非其是否知道集团公司的股权转让等事宜。综上所述,为维护上诉人合法权益,特依法向贵院提起上诉,恳请贵院依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：第一，上诉人事实上没有向被上诉人支付过购房款，我方也没有在光耀集团香港有限公司处收取过购房款，无论是郭耀名还是光耀香港公司都无权处置名人公司的财产。第二，光耀集团香港有限公司与名人实业之间没有控股上的法律关系。第三，上诉人名人花园所有房屋均没有办过预告登记。第四，我方收到的起诉状只列了名人公司为被告，且是以商品房买卖合同为基础提起的，所以本案中不存在程序违法，请求法院驳回上诉，维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判令被告履行与原告签订的商品房买卖合同义务,向原告交付房屋并办理房屋权属证书;2、判令被告自2O14年1月1日起至办理权属登记之日止,按日万分之一的标准支付原告违约金(现暂计至2018年6月30日止共计56788.5元);3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告罗万祺(买受人)与被告惠州市名人实业发展有限公司(出卖人)签订的《商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道的山水名人花园7幢32层07号房,房屋建筑面积为90.6平方米,总价为350546元。买受人应在2013年11月16日前付清全部房款,即人民币350546元。合同第八条约定:被告应于2013年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定:出卖人(被告)逾期交房的违约责任,除合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人(原告)使用,则：…(2)逾期超过90日后,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:……3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证,出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万元之一的违约金。该合同出卖人签章栏盖有被告惠州市名人实业发展有限公司合同专用章及法定代表人袁克俭印章,原告在该合同买受人签章栏签名并捺指印。本案庭审时,原告主张涉案房产的购房款350546元已通过股权转让款折抵购房款的方式支付。为此,原告向法庭提交了案外人新华泰有限公司、罗冠贤、颜琼章、周玲、吴锐华(协议甲方,转让方)与光耀集团香港有限公司(协议乙方,受让方)、雍景发展有限公司(协议丙方)、陈梦熊(协议丁方)2012年11月5日签订的《股权转让协议》等佐证。该协议约定,甲方将其持有的丙方的10O%股权转让给乙方,股权转让价款为人民币3000万元,其中股权转让款1850万元,由乙方用其下属或关联的房地产公司按甲方要求,转让等额的房产给甲方或甲方指定第三方,折抵人民币1850万元股权转让款。该协议约定的折抵房产包括了涉案房产,涉案房产抵扣款项金额为350546元。另查明,原告提交两份被告公司的专用收据,显示被告公司收到原告购房款350546元(收款性质：抵工程款)及预告登记费、查档费、维修基金等费用共计5646元(收款性质：刷卡)。此外,原告还提交多份《签购单》,显示特约商户名称是被告惠州市名人实业发展有限公司,持卡人签字栏签字为“罗万祺”。庭审时,原告表示其庭后向法庭提交工商查档信息,证明股权转让已完成股权转移登记,及被告和案外人光耀集团香港有限公司之间的关系。但截至2020年3月23日止,仍未收到原告提交的证据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律禁止性规定,合法有效,原、被告应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为:1、原告是否已经支付购房款给被告;2、案外人光耀集团香港有限公司与被告的关系?关于原告是否支付购房款给被告问题。第一,原告作为先履行义务一方,应按合同约定向被告支付购房款。原告主张涉案房产的购房款已通过股权转让款折抵购房款的方式支付,并为此提交了案外人新华泰有限公司、罗冠贤、颜琼章、周玲、吴锐华与光耀集团香港有限公司、雍景发展有限公司、陈梦熊签订的《股权转让协议》等佐证,但该股权转让协议是否已经履行完毕,是否完成股权转让登记，原告未提交证据证明,且原告是否是该股权转让协议甲方指定的第三人,亦无证据证明。第二,原告提供的购房款收据显示的收款性质为抵工程款,与原告所称的股权转让款折抵购房款相矛盾,且被告在庭审时表示从未收到购房款。第三,股权转让款即使已经支付,但按照该协议,该股权转让的受让方亦非本案被告,而是案外人光耀集团香港有限公司,且该股权转让协议及以房产折抵股权转让款等事宜,被告是否知情,原告均无证据证明。综上,一审法院认为原告诉称用股权转让款折抵购房款的事实存疑,故原告主张已付清涉案房产购房款,证据不足,一审法院不予认定。关于案外人光耀集团香港有限公司与被告的关系问题。原告庭审时表示庭后提交查档信息,但一直未提交证明案外人光耀集团香港有限公司与本案被告关系的相关证据。故原告主张案外人光耀集团香港有限公司通过层层控股被告,理据不足,一审法院不予认定。综上,原告诉求被告继续履行合同义务,向原告交付房屋并办理房屋权属证书、支付违约金等,缺乏证据支持,其诉求理由不成立,一审法院不予支持,予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告罗万祺的全部诉讼请求。本案诉讼费610元,由原告罗万祺负担。本案二审期间，上诉人向本院提交新证据：证明书《公司资料（状况）证明》，拟证明雍景酒店股东与光耀公司签订《股权转让协议》，将雍景酒店以3000万元价格转让给光耀公司，双方因此已办理完雍景酒店的股权变更至光耀集团及其指定人员名下，证明雍景公司及股东已经履行完股权转让协议的义务，作为对价，光耀集团及其关联企业按《股权转让协议》约定，将涉案房产抵扣部分股权转让款，并与上诉人签订《房屋买卖合同》，因此，被上诉人应当依据《房屋买卖合同》约定履行房屋的交付义务。被上诉人发表质证意见：首先说明，光耀集团香港有限公司与光耀公司不是同一个公司，光耀集团香港有限公司与名人实业之间没有控股上的关系。这份证明无法证明名人实业用股份抵房款。对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。具体分析如下：上诉人主张涉案房产的取得是通过股权转让的方式获得的，提供了《股权转让协议》予以佐证。但是该协议的签署方没有名人实业，而是光耀集团香港有限公司。上诉人主张光耀集团香港有限公司是郭耀名名下企业，而郭耀名通过层层控股的方式持有名人实业的股份，具有对名人实业名下房产的处置权，但是对其观点，上诉人没有提供充分的证据予以证实。就现有证据而言，无法证实上诉人对涉案房产已支付了相应的对价。故一审法院未予支持上诉人主张的办理房产过户的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十六日书记员 叶秀婷附表：序号二审案号业主一审案号1（2020）粤13民终4257号罗万祺（2019）粤1303民初3921号2（2020）粤13民终4258号罗万祺（2019）粤1303民初3922号3（2020）粤13民终4259号潘丽艳（2019）粤1303民初3874号4（2020）粤13民终4260号罗万祺（2019）粤1303民初3930号5（2020）粤13民终4261号罗万祺（2019）粤1303民初3924号6（2020）粤13民终4265号罗万祺（2019）粤1303民初3923号7（2020）粤13民终4269号罗万祺（2019）粤1303民初3926号8（2020）粤13民终4270号罗万祺（2019）粤1303民初3925号9（2020）粤13民终4271号罗万祺（2019）粤1303民初3927号10（2020）粤13民终4272号罗万祺（2019）粤1303民初3928号11（2020）粤13民终4273号罗万祺（2019）粤1303民初3929号