广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23634号上诉人（原审原告，反诉被告）：彭春英，女，汉族，1975年2月11日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告，反诉被告）：彭文成，男，汉族，1979年7月10日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄键，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市万**路汽车服务有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道康乐社区****楼商业********，统一社会信用代码：914403000859572147。法定代表人：阳社英。委托诉讼代理人：张宗保，广东伟然律师事务所律师。上诉人彭春英、彭文成因与被上诉人深圳市万**路汽车服务有限公司（以下简称万**路公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭春英、彭文成的上诉请求：1.判令撤销一审判决第二、三项；2.判令万**路公司立即向彭春英、彭文成支付差额占有使用费11820元（自2019年1月起，按每月22725元与18785元差额为3940元的标准，计算至2019年3月）；3.判令万**路公司立即向彭春英、彭文成支付差额占有使用费60080元{自2019年4月起，按每月18785元与12000元差额为6875元的标准，计算至2020年2月为68750元，减去多支付的（21675-18785)*3)=8670}；4.判令万**路公司立即向彭春英、彭文成依照每月18785元的标准支付占有使用费自2020年3月起至实际搬离之日止；5.由万**路公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。彭春英、彭文成二审庭审变更上诉请求为：1.撤销一审判决第二项及第三项；2.判令万**路公司立即向彭春英、彭文成支付自2019年8月起，每月22725元的租金；3.请求判令万**路公司按协议每逾期一日向彭春英、彭文成支付1%的违约金；4.由万**路公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定2019年1月至3月的占有使用费为18785元不合理，双方就此三个月的占有使用费已口头约定为每月22725元，且已实际支付。一审法院事实认定错误。二、一审法院认定彭春英、彭文成未采取理性、正当、和平方式维护自身权益，属事实认定错误，并据此认定占有涉案商铺使用费标准为每月12000元不当。2019年4月10日，彭春英、彭文成需对涉案商铺收回并进行装修，在权利受到侵害后采取私力救济的方式停止供水供电。此后因万**路公司仍未搬离，2019年4月24日彭春英、彭文成才将自有车辆停放于商铺门前，彭春英、彭文成采取的措施未干涉万**路公司的正常经营。而彭春英、彭文成采取的行为仅发生于当天，并非持续性的。三、彭春英、彭文成向物业公司查询取得新证据，自2019年4月10日起至今万**路公司一直使用涉案商铺的水电在生产经营，据使用量统计其经营完全没有受到影响，一审法院依据万**路公司受影响的程度调降占有使用费标准不当，已经造成彭春英、彭文成利益受损。四、彭春英、彭文成2019年1月-8月期间收取万**路公司实际控制人廖某红所转来的170770元，无须用于抵扣占有使用费差额。综上，一审法院判决对部分事实认定错误，请二审法院依法纠正后改判或发回重审，依法支持彭春英、彭文成的诉讼请求。万**路公司辩称，一、一审判决认定2019年1月至3月的占有使用费为18785元是合理的。万**路公司在2019年1月向彭春英、彭文成支付的占有使用费并不当然得出以22725元续租的合意。二、一审法院认定彭春英、彭文成未采取理性正当和平方式维护自身权益属于对事实的正确认定。三、水电使用量并不充分及必然地反映生产经营的必然情况。彭春英、彭文成向一审法院起诉请求：1.万**路公司立即停止侵占并搬离位于深圳市龙岗区XX（北区）4号楼商业124、125号商铺；2.万**路公司赔偿彭春英、彭文成经济损失60000元；3.万**路公司向彭春英、彭文成支付从起诉之日起至实际搬离之日止按150元/平方米的标准计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由万**路公司承担。万**路公司向一审法院反诉请求：1.彭春英、彭文成按照双方已经实际履行的原《商铺租赁合同》的约定继续全面完善履行新的商铺租赁合同；2.彭春英、彭文成、万**路公司签订新的《商铺租赁合同》；3.彭春英、彭文成恢复涉案商铺的供水供电；4.彭春英、彭文成返还2019年1-3月期间多收取的租金3150元；5.彭春英、彭文成赔偿因停水停电、上门闹事等违约行为给万**路公司造成的经济损失400000元；6.反诉费用由彭春英、彭文成承担。一审法院认定事实：彭春英系涉案深圳市龙岗区XX（北区）4号楼商业124号商铺的所有权人，彭文成系涉案深圳市龙岗区XX（北区）4号楼商业125号商铺的所有权人。2015年1月1日，彭春英作为出租方（甲方），唐某拓作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案XX（北区）4号楼124、125号商铺出租给乙方作商业经营用途，房屋建筑面积共144.48平方米，租赁期限从2015年1月1日至2018年12月31日；2015-2016年每月租金为17340元，约120元/平方米，2017-2018年每月租金为18785元，约130元/平方米，租金应在月前准时存入甲方指定的银行账户，若失约将自动取消届满优先续租权；合同签订时，乙方需向甲方交纳保证金及租金，押金商定为两个月店租；乙方未按时向甲方支付所有应付款项，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天应向甲方支付所欠金额1%的违约金；合同期满后，甲方如继续出租该商铺，在同等条件下，乙方可享有优先承租权，乙方如有意续租，可于合同期满前60天向甲方提出要求，届时双方另行协商订立新的租赁合同，但租金按当时物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。上述合同签订后，彭春英、彭文成将涉案商铺交付予唐某拓使用。2017年8月，唐某拓将涉案商铺交予万**路公司使用，从此时起万**路公司通过案外人廖某红的账户按月向彭春英、彭文成交纳租金，其中2017年8月至2018年12月每月支付18785元、2019年1-3月每月支付22725元、4-6月每月支付21675元、7-8月每月支付18785元，2019年9月之后的租金未予支付。2018年底，因租期即将届满，万**路公司与彭春英、彭文成协商续租事宜。2019年1月16日，彭春英、彭文成通过微信方式向万**路公司发送空白的《XX商铺租赁合同》，该份合同约定承租人应向出租人支付150000元喝茶费，租期3年，从2019年1月1日至2021年12月30日，其中2019年每月租金150元/平方米，共22725元，2020年每月租金160元/平方米，共24240元，2021年每月租金170元/平方米，共25755元。万**路公司不同意上述合同中有关150000元喝茶费的约定，故双方未签署该份租赁合同。2019年3月19日，彭春英、彭文成在涉案商铺门口张贴《通知》，陈述唐某拓承租涉案商铺的租期已满，双方累计三个月沟通未果，要求唐某拓在当月31日前搬迁。其后，因万**路公司拒绝搬离涉案商铺，彭春英、彭文成于2019年4月10日对涉案商铺停水停电，同时又于2019年4月23日用车辆、沙发床封堵涉案商铺。经龙岗区南湾街道康乐社区工作站调解，双方口头约定在2019年5月底签订租赁合同，但随后双方仍未能协商一致，故彭春英、彭文成诉至一审法院。另查明，2019年4月15日，彭文成（甲方）与深圳市金栢丽家具有限公司（乙方）签订《商铺合作经营协议》，约定甲方提供龙岗区XX（北区）5号楼的商铺，乙方负责经营管理，乙方每月以现金定额形式向甲方分配经营分红，乙方向甲方交纳合作经营保证金60000元，如甲方在收取保证金后不履行合同约定，则按保证金同等金额赔偿乙方并全额退还保证金。彭春英、彭文成陈述因万**路公司未按时交付涉案商铺导致其赔偿了深圳市金栢丽家具有限公司60000元。一审法院认为，彭春英于2015年1月1日与唐某拓签订《商铺租赁合同》，双方就租赁涉案商铺事宜达成一致意见。在合同履行过程中，唐某拓于2017年8月将其在上述合同中享有的承租人的权利义务概括转让予万**路公司，从此时起万**路公司直接向彭春英、彭文成交纳租金，彭春英、彭文成对于上述转让事宜知情且从未提出异议，表明彭春英、彭文成同意上述转让行为，因此从2017年8月起涉案《商铺租赁合同》的承租人由唐某拓变更为万**路公司。该《商铺租赁合同》是彭春英、彭文成、万**路公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，租期于2018年12月31日届满，此后万**路公司继续使用租赁商铺且向彭春英、彭文成支付租金，彭春英、彭文成对此并未提出异议，故在彭春英、彭文成明确要求万**路公司搬离租赁商铺之前，双方之间的《商铺租赁合同》继续有效，租赁期限变更为不定期。因双方未就续租事宜达成一致意见，彭春英、彭文成在2019年3月19日以张贴《通知》的形式要求万**路公司搬离，故双方之间的租赁期限于此时届满，其后万**路公司拒绝交还商铺，侵害了彭春英、彭文成的合法权益，彭春英、彭文成诉请万**路公司搬离商铺并支付相应的占有使用费，合法有理，一审法院予以支持。万**路公司辩称其继续使用涉案商铺并非无权占有，但仅凭万**路公司交纳租金的行为不足以证明其与彭春英、彭文成已就续租事宜达成了合意，故万**路公司依法应承担举证不能的法律后果，对于万**路公司的该项辩解，一审法院不予采纳。租期届满后，因万**路公司拒绝交还租赁商铺，此时彭春英、彭文成理应采取理性、正当、和平方式维护自身权益，其擅自于2019年4月10日对商铺停水停电，又于2019年4月23日用车辆、沙发床封堵商铺，上门闹事，客观上妨碍了万**路公司门店的正常经营，激化了双方之间的矛盾，一审法院在考量万**路公司受影响程度的基础上，参考该商铺的市场租金标准，酌情确认万**路公司从2019年4月开始按12000元/月的标准向彭春英、彭文成支付停水停电期间的占有使用费。因万**路公司已于2019年1-8月期间实际向彭春英、彭文成支付占有使用费共170770元（22725元×3＋21675元×3＋18785元×2），抵扣该笔款项后，万**路公司应从2020年2月开始向彭春英、彭文成支付占有使用费直至搬离涉案商铺之日止，其中2020年2月支付5585元（18785元/月×3个月＋12000元/月×10个月－170770元），从2020年3月起按12000元/月计算。至于彭春英、彭文成诉请万**路公司赔偿60000元损失，一审法院认为彭春英、彭文成在未实际收回涉案商铺的情况下就擅自与深圳市金栢丽家具有限公司签订《商铺合作经营协议》，从而导致其无法按时提供商铺予对方经营，其因此支付的违约金与万**路公司逾期交还商铺的行为之间不存在必然的因果关系。彭春英、彭文成因其未尽谨慎注意义务而造成的损失，后果应由其自行承担，故对于彭春英、彭文成的该项请求，一审法院不予支持。万**路公司反诉请求彭春英、彭文成赔偿其因停水停电、上门闹事等行为造成的损失400000元，其并未提交有效证据证明其主张的各项损失的依据，且其在租期届满后拒绝搬离涉案商铺自身也存在一定过错，另外一审法院已通过酌情减少占有使用费的方式对于万**路公司的经营损失给予了适当补偿，故对于万**路公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万**路公司于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市龙岗区XX（北区）4号楼商业124、125号商铺；二、万**路公司于判决生效之日起十五日内向彭春英、彭文成支付从2020年2月起至实际搬离商铺之日止的占有使用费（其中2020年2月支付5585元，从2020年3月起按12000元/月的标准计算）；三、驳回彭春英、彭文成的其他诉讼请求；四、驳回万**路公司的全部反诉请求。案件本诉受理费1868元、保全费847.25元，合计2715.25元，由彭春英、彭文成负担1768元，万**路公司负担947.25元；反诉受理费3673.63元，由万**路公司负担。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，彭春英、彭文成在二审提交了房产证、收费通知单、水管线路照、门店照片、电费发票、电费截图等证据，拟证明其对万**路公司停水停电后，实际上万**路公司的水电使用未受影响，未产生经营损失；提交了万**路商铺租赁合同1、微信聊天记录，拟证明双方已经约定原租赁合同到期后，租金变更为每月22725元。本院认为，本案为排除妨害纠纷。根据彭春英、彭文成的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、原租赁合同到期后的租金标准；二、2019年4月后的占有使用费标准；三、万**路公司应向彭春英、彭文成支付的占有使用费金额。关于第一个争议焦点，由于万**路公司2019年1-3月每月支付租金22725元，与彭春英、彭文成的主张吻合，故本院认定双方就租金变更为每月22725元已达成合意。关于第二个争议焦点，彭春英、彭文成在2019年3月19日以张贴《通知》的形式要求万**路公司于当月31日前搬离，故双方之间的租赁期限于当月31日届满，其后万**路公司拒绝交还商铺，侵害了彭春英、彭文成的合法权益。此时彭春英、彭文成理应采取合法正当的方式维护自身权益。但彭春英、彭文成于2019年4月10日对商铺停水停电，又于2019年4月23日用车辆、沙发床封堵商铺，彭春英、彭文成的上述行为已超出合理私力救济的界限。故本院综合考量万**路公司拒绝交还商铺、彭春英和彭文成行为对万**路公司的影响等因素，参考该商铺的市场租金标准及双方当事人原租赁合同约定的租金和租赁合同到期后双方约定的租金，酌情确认万**路公司从2019年4月开始按18785元/月的标准向彭春英、彭文成支付占有使用费。关于第三个争议焦点，因万**路公司已于2019年1-8月期间实际向彭春英、彭文成支付占有使用费共170770元（22725元×3＋21675元×3＋18785元×2），抵扣该笔款项后，万**路公司应从2019年9月开始向彭春英、彭文成支付占有使用费直至搬离涉案商铺之日止，其中2019年9月支付10115元（22725元/月×3个月＋18785元/月×6个月－170770元），从2019年10月起按18785元/月计算。另外，彭春英、彭文成的上诉请求超出诉讼请求的部分，本院不予审理，彭春英、彭文成可以另循法律途径解决。综上所述，彭春英、彭文成的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15625号民事判决第一、四项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15625号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15625号民事判决第二项为：深圳市万**路汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭春英、彭文成支付从2019年9月起至实际搬离商铺之日止的占有使用费（其中2019年9月支付10115元，从2019年10月起按18785元/月的标准计算）；四、驳回彭春英、彭文成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1868元、保全费847.25元，合计2715.25元，由彭春英、彭文成负担1215.25元，深圳市万**路汽车服务有限公司负担1500元，反诉受理费3673.63元，由深圳市万**路汽车服务有限公司负担；二审案件受理费3616.5元，由彭春英、彭文成负担616.5元，深圳市万**路汽车服务有限公司负担3000元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十五日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十二月二十二日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。