黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初570号原告(反诉被告)：哈尔滨市香坊区千禾居餐厅，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街**。经营者：邵双燕，该餐厅老板。委托诉讼代理人：曾宪坤，黑龙江良治律师事务所律师。被告(反诉原告)：王张龙，男，1974年2月17日出生，汉族，哈尔滨市排水集团工人，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：祝军，黑龙江贯通律师事务所律师。原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅与被告王张龙房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告经营者邵双燕及其委托诉讼代理人曾宪坤，与被告王张龙及其委托代理人祝军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告给付房屋租金48000元（自2019年9月1日-2020年12月31日止），每月3000元租金，共16个月；2、判令被告给付拖欠的电费1037.01元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：本人因有其他生意没有精力经营饭店，于2019月8月将饭店租给被告使用，双方约定原饭店租金不变，店内设备设施被告可以使用，不得破坏或变更，被告如因经营需要添置设备于租约到期无条件归原告所有，被告需支付原告剩余房款（2019.8-2019.12.31），并于2019年11月份交付下年（2020年租金，一年租金），如被告不续约经营，则无条件搬出饭店，店内所有设备设施均归原告所有，截止2020年1月7日止，被告拖欠租金不付，拒不搬出饭店，并且态度恶劣，殴打原告，还谎称店内设备设施都是他的，故诉至法院，请求保护原告合法权益及经济损失。被告辩称：1、被告是于2019年9月份租赁原告经营的哈尔滨市香坊区千禾居餐厅（位于哈尔滨市香坊区菜艺街**）开办火锅饭店。双方口头约定，原饭店租金不变，头一个月装修不计收租金，剩余2个月租金正常交付（10月、11月），2019年12月1日三方（原、被告及房主）签订正式房屋租赁合同（按年付），租期3至5年。2019年10月7日，原告以借款的方式收到了5000元两个月租金。被告不欠原告2019年剩余租期的租金。2、2019年12月1日，被告要求与原告签订正式房屋租赁合同并准备交付下一年租金36000元，但原告却不提供出租房屋所有权证明、原告房屋租赁合同（原告不是房主，是承租人）及实际房主对转租的确认等相关文件及手续，无法保证房屋租赁行为的合法有效，另外违背约定只能签订一年租期的合同，致使被告不能签订正式房屋租赁合同及交付租金。被告多次与原告磋商并要求，原告置之不理，原告具有过错，应承担一切后果和责任。原告没有合法手续或凭证，无权主张房屋租金。3、哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部于2020年2月3日因疫情责令所有饭店停止营业（见哈疫指办发2020第6号公告），被告经营的饭店截止6月14日才允许恢复堂食（见哈疫指办发2020第60号文件），被告在此期间不能经营使用租赁房屋，没有任何收益，根据《合同法》第117条规定，属于不可抗力免责法定情形，不应收取该时间段的租金。再者，因原告的原因及过错致使双方不能签订正式房屋租赁合同，疫情期间产生的租金损失理应由原告自己承担。4、被告承租的哈尔滨市香坊区菜艺街8号房屋系国有房产，依照2020年5月9日国家发展改革委等8部门下发的关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（见发改投资规2020第734号），对小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。被告符合以上条件，也应享受该项待遇。5、原告出租的房屋一直不能提供合法手续，不具有出租使用条件，无法实现房屋租赁合同目的，被告同意解除租赁关系，但前提是原告及相关方必须赔偿因其缔约过错责任给被告造成的经济损失。根据原告提交的证据房屋租赁协议显示，公滨路农垦办公楼管理委员会是诉争房屋出租人（房屋所有人），实际中也是与原告和公滨路农垦办公楼管理委员会共同交涉的房屋租赁相关事宜，该单位在房屋租金及使用、管理事项上有利害关系。为了查明案件要件事实，明确当事人之间的权利义务关系和赔偿责任，被告人申请法院依职权追加公滨路农垦办公楼管理委员会为第三人参加本案诉讼，对本案有一个公正的处理结果。原告不是房屋所有人，原被告双方没有签订任何书面协议，没有权利义务关系，原告向被告主张48000元租金没有任何根据。诉状中增加的第二项诉请，因双方没有签订正式租赁合同，后期闭店没有正常使用，该电费1037.01元我方不予认可、不予承担。请求法院依法驳回原告诉请。在原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅与被告王张龙房屋租赁合同纠纷一案中，根据原告提交的证据房屋租赁协议显示，公滨路农垦办公楼管理委员会是诉争房屋出租人（房屋所有人），在房屋租金及使用、管理事项上有利害关系。为了查明案件要件事实，明确当事人之间的权利义务关系和赔偿责任，被告人申请法院依职权追加公滨路农垦办公楼管理委员会为第三人参加本案诉讼，请予准许。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求原告、第三人共同赔偿被告经济损失257000元。事实与理由：被告于2019年9月份租赁原告经营的哈尔滨市香坊区千禾居餐厅（位于哈尔滨市香坊区菜艺街**）开办火锅饭店。双方口头约定，原饭店租金不变，头一个月装修不计收租金，剩余2个月租金正常交付（11月、12月），2019年12月1日三方签订正式房屋租赁合同（按年付）。被告对所租赁的房屋进行装修、装饰和修缮，为此支付各项费用257000元。第三人公滨路农垦办公楼管理委员会负责人谭成坤知悉以上情况，也同意被告承租和装修、装饰及修缮。2019年12月1日，被告再三要求原告和第三人同时到场签订正式房屋租赁协议，原告、第三人到达被告火锅店后，不出示、不提供房产手续，拒绝同时签订房屋租赁协议，经过多次沟通没有结果，原告及第三人还经常无理干扰被告正常经营活动，被告现无法正常经营和实现合同目的。这一切后果都是原告与第三人违背诚实信用原则造成的，原告、第三人具有缔约过错和责任，应共同赔偿给被告造成的损失。为此，被告特提出反诉请求，请法院给于依法处理。原告（反诉被告）辩称：1、被告损失257000元与原告没有任何关系，也没有任何事实依据，被告提到是修缮，修缮费用不可能花25万多，因此被告的理由是不成立的不客观的。2、被告已经在答辩中及反诉事实理由中承认和原告是口头约定饭店租金不变，那么被告认可了与原告之间的房屋租赁关系，现在被告又以原告不是合格主体为由拒绝给付房屋租金的理由是不成立的，被告前后所说的话矛盾，无非就是想拒付租金。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、房屋租赁协议两份。证明：原告有权使用该房屋，出租给被告也是合法的。被告对于证据一中2019年1月1日的租赁协议没有异议，对于另一份协议有异议，该份协议日期及租赁期限有改动，后边是至2023年12月1日，租金是36000元，与实际是不符的，我们怀疑其真实性。对关联性有异议，该协议租赁房屋是位于菜艺街4号地下饭店，原告营业执照显示诉争的经营场所为哈尔滨市香坊区菜艺街8号，门牌号不一致。另外我们在2019年12月-2020年1月期间多次要求原告提供，原告都没有提供，既不提供下一年的租赁合同，也没有相应房产手续佐证，我们对该份证据真实性有异议。证据二、手机截图、电费账单详情一份。证明：被告已经欠电费1037.01元。被告对证据二没有异议。我们用了我们承认，没有使用就不承认。证据三、手机截图一份。证明：被告在朋友圈发的信息是9月12日开业，可以证实被告所主张的在9月份装修一个月是虚假的，事实上九月份被告已经开业了，因此原告收取九月份的房租也是合理的。被告对证据三真实性没有异议，对证明问题有异议。通过双方微信聊天记录和谈话录音可以明确知道原告一直在向被告要求6000元租金，租金是每月3000元，很明显6000元是两个月租金，也就是10、11月份的租金，所以说原告要求九月份租金给付与事实不符。被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、哈尔滨市香坊区千禾居餐厅营业执照一份。证明：原告营业执照显示诉争的经营场所为哈尔滨市香坊区菜艺街8号，同原告提交的房屋租赁协议证据体现的出租房屋位置不符。原告对证据一真实性没有异议，证明问题有异议。由于社区管理的原因，菜艺街8号也是菜艺街4号。房屋被告使用的事实存在，原告对被告使用该房屋，原告承担被告可以使用的义务。如果由第三人主张权利，责任也是由原告来承担，所以被告主张门牌号不统一来拒付房租的理由不成立。证据二、邵双燕于2019年10月7日出具的欠条一份。证明：原告收到被告5000元钱，该款是10月、11月的房租。原告对被告证明是房租的事实没有异议，事实是被告以借原告款的名义变向的支付了房屋租金，从而更进一步证实被告认可了与原告的房屋租赁关系。证据三、原、被告微信聊天记录14页。证明：1、原告知道被告维修漏水管道。（3页、4页），2、原告收到房租5000元。被告不差原告钱和事。（6、7、8、13页）3、原告拖延签订房屋租赁协议（9、11、13页）4、不履行签订房屋租赁合同义务责任在原告。被告没有非法侵占原告饭店。原告给被告造成较大经济损失，拒不搬出有合法理由。原告对证据三真实性没有异议，对证明问题1没有异议，楼上已经给赔钱了，对漏水事实没有异议，和我们没有关系。证明问题2与被告提交的欠条是一个，同证据二的质证意见。对证明问题3、4有异议，原告一直在要求与被告签订协议，是被告在一直的拖延，直到现在也不同原告签订租赁协议，与原告没有关系。这份聊天内容更证明了被告租赁原告房屋事实存在，自始至终都是被告在和原告进行商谈，因此被告现在认为原告没有权利出租房屋是不客观的。证据四、原、被告双方于2019年9月7日上午十点许谈话录音一份（附文字记载节录）。证明：1、原告同意被告对承租房屋进行装修及修缮（见文字记载2页）。2、双方商定一个月装修时间，剩余2个月租期不签订合同，11月底到期后原告提供相关房屋手续三方到场签订3年合同（见文字记载3、4、6、7页）。原告对证据四录音真实性没有异议，对证明问题和关联性有异议。我们的请求是要求给付租金及电费，而被告所证明的问题与请求没有任何关系。对证明问题1有异议，被告证明不了原告同意装修及修缮，当时双方谈到的是烟道，所以即使勉强靠上修缮，也只是针对的是烟道。对证明问题2有异议，8月份下旬租给被告的，8月份也没有计算租金，租金还得原告自己承担8月份的。计算租金是从9月份开始，所以原告租给被告是自己在赔钱租给的。三方到场签订合同没有这回事。房主只针对原告说话，不针对其他人，原告也无权要求房主与谁签订合同。该份证据还是证明了被告始终在从原告处租赁房屋，现在被告又以种种理由为难原告，其目的就是想拒付租金。证据五、装修工程施工合同一份、收据三份。证明：2019年8月25日被告与承包人王金鑫签订了装修工程施工合同，工程地点是香坊区菜艺街4号，工程内容吊棚、水电、排污等，承包范围是商铺基础装修，承包方式是包工包料。开工日期2019年8月27日-2019年9月10日，工程总价款是257000元整。工程已经完毕并把工程款交付承包人。原告对证据五的关联性有异议，与原告要租金的诉请没有关系，对真实性有异议，1、正常应当承包人王金鑫出庭证明装修的事实及用料、工时等事实存在。2、被告提交的三份收据在任何一个地方都能开出来，不是正规票据，更能证明合同是虚假的。对证明问题有异议，被告拿这份合同证明不了自己的损失存在，被告装修是其自己的行为。在答辩中称是修缮，现在又称是装修，前后互相矛盾。而且原告在租赁给被告房屋时餐厅是经营状态，不需要装修，所以被告所有的装修行为与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：案涉房屋位于哈尔滨市××区菜××街××号，房屋所有权人系案外人公滨路农垦办公楼管理委员会。原告经营场所登记地为黑龙江省哈尔滨市香坊区菜艺街8号。2019年1月1日，原告（乙方）与案外人公滨路农垦办公楼管理委员会（甲方）于签订了《房屋租赁协议》，协议中约定：第一条、甲方房屋位于菜艺街4号地下饭店；第三条、租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月30日止；第四条、该房屋租金为人民币叁万陆仟元整。2019年12月1日，原告（乙方）与案外人公滨路农垦办公楼管理委员会（甲方）再次签订《房屋租赁协议》进行续约，协议中约定：第一条、甲方房屋位于菜艺街4号地下饭店；第三条、租赁期限自2019年12月1日起至2023年12月1日止（2023年系由2020年经手写改动）；第四条、该房屋租金为人民币叁万陆仟元整。两份房屋租赁协议中在出租方签字盖章处均有案外人公滨路农垦办公楼管理委员会及法人代表盖章，承租方签字处均有原告经营者签字。2019年8月，原、被告经口头约定，原告将案涉房屋出租给被告经营饭店，每月租金3000元，装修不计收租金，被告对饭店进行了装修，并于2019年9月12日开始营业。双方未签订书面的房屋租赁合同。另查明，2019年10月7日，原告经营者出具《欠条》，载明：“今日邵双燕欠王张龙5000人民币（伍仟元整），约定2019年11月30日还清。欠款人：邵双燕”。庭审中，被告认可该笔款项系给付原告的房屋租金。原、被告双方亦认可约定房屋租金每月3000元，一年36000元。2019年8月至今，被告一直占有使用案涉房屋。开庭前，案涉房屋已欠缴电费1037.01元。再查明，自2020年1月24日起发生新冠疫情。2020年2月3日，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部发布哈疫指办发2020第6号公告，因疫情责令所有饭店停止营业。2020年5月9日，经国务院同意，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号），提出意见：实施房屋租金减免，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户（优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮等行业），免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年6月11日，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部下发通知，自2020年6月14日零时起，全市经营烧烤、涮串、涮火锅、铁锅炖的餐饮服务单位可以恢复堂食。本院认为，原告与案外人公滨路农垦办公楼管理委员会签订的两份《房屋租赁协议》，有双方的签字盖章，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，应具有法律效力，租赁期限虽存在涂改，但并不影响合同效力，原告实际取得了案涉房屋的承租权。2019年8月，原、被告经口头约定，原告将案涉房屋出租给被告经营饭店，被告实际占有使用案涉房屋并向原告交付了租金，双方实际履行了口头约定，原、被告之间实际形成了房屋租赁合同关系，双方应当按照约定各自履行义务。原告将案涉房屋租赁给被告，被告应给付原告占用使用租赁房屋期间的租金。关于原告诉请被告给付房屋租金48000元（自2019年9月1日至2020年12月31日止）的问题，因原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，对租赁期限亦未达成口头约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”，故原、被告双方形成的应为不定期租赁合同，被告应给付原告实际占有使用租赁房屋期间的房屋租金。根据双方口头约定的租房事项以及提交的相关证据可知，原告同意被告装修期间不计租金，双方对于不计租金的期间存在分歧，并均未提交充分的证据予以证明，租金应从2019年9月12日被告开始实际营业时开始计算为宜，故2019年9月12日至2019年12月31日期间的房屋租金应为7900元。关于2020年1月至2020年8月期间的租金问题，根据2020年5月9日的发改投资规[2020]734号指导意见，被告承租的案涉房屋符合房屋租金减免条件，应免除上半年3个月房屋租金，故2020年1月至2020年8月期间的房屋租金应为15000元。因被告已给付原告房租租金5000元，故被告还应给付原告房屋租金，共计17900元（7900元+15000元-5000元）。2020年9月至2020年12月31日期间的房屋租金尚未实际发生，故本院对原告诉请该期间的房屋租金不予支持，原告可在实际发生后另行主张权利。关于原告诉请被告给付拖欠的电费1037.01元的问题，因该笔费用发生在被告占有使用租赁房屋期间，被告对此亦予以认可，故本院对于原告的该项诉请予以支持。关于被告申请追加公滨路农垦办公楼管理委员会为第三人的问题，原告从公滨路农垦办公楼管理委员会处取得了案涉房屋的承租权，本案系原、被告因房屋租赁关系产生的纠纷，双方系合同相对方，第三人与被告之间不存在房屋租赁关系，被告亦未提交充分的证据证明本案的处理结果与公滨路农垦办公楼管理委员会有法律上的利害关系，故本院对被告的该项申请不予允许。关于被告的反诉请求，案件审理过程中，被告在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在规定日期内预交案件反诉费，故本院对被告的反诉请求不予审理，被告可另行起诉主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条，第六十条，第五十二条，第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王张龙于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅房屋租金，共计17900元；二、被告王张龙于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅电费1037.01元；三、驳回原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅的其他诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交1050元），由原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅承担775元，由被告王张龙承担275元，并与上述款项一同给付原告哈尔滨市香坊区千禾居餐厅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 超人民陪审员  刘晓晖人民陪审员  张燕慧二〇二〇年九月三日法官助理樊明芳书记员周琳