福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3944号 上诉人（原审原告）：厦门学时优教育咨询有限公司，住所地福建省厦门市湖里区华昌路**。 法定代表人：吕露露，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林成章、许志东，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林福霖，男，1965年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王子清、陈跃通，福建理则达律师事务所律师。 上诉人厦门学时优教育咨询有限公司（以下称“学时优公司”）与被告林福霖房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初11634号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年8月26日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 学时优公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持学时优公司的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人并非案涉房屋的所有权人或者使用权人，上诉人在与被上诉人签订该协议之时，关于房屋租赁的意思表示是错误的，被上诉人也认可没有与上诉人签订租赁合同的真实意思，该合同是无效的，一审判决驳回上诉人的全部诉请请求，属于认定事实不清、适用法律错误。在《门店转让协议书》中，并没有涉及房屋租赁的具体约定，只不过将部分金额一并加在店面转让价款中，故，有关店面转让的事项虽约定了仲裁管辖，但有关房屋租赁的相关争议事项仍应由人民法院审理。 一、上诉人并没有向被上诉人租赁房屋的真实、正确的意思表示，案涉《房屋租赁合同》无效。上诉人与被上诉人签订《个人房屋租赁合同》，旨在取得案涉房屋的合法使用权，为了保证该意思表示正确，为了实现使用该房屋的目的，上诉人在合同签订后，多次向被上诉人提出取得其与原房东的租赁合同，被上诉人一直没有提供。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《个人房屋租赁合同》是双方真实意思表示，显然是错误的。被上诉人在答辩状中称：“（签订该合同）是以转租诉争店面的获利的行使，弥补答辩人（被上诉人）的损失”，店面是“在《门店转让协议》签订后当日完成店面的移交”，且不论店面移交的时间和依据以及被上诉人陈述的真实性，被上诉人当庭表示，该《个人房屋租赁合同》并没有真实的房屋租赁的意思表示。 二、一审判决以“合同有效”为由，驳回上诉人的全部诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误。即便一审法院拟认定案涉租赁合同的效力，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第36条，原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。一审法院在没有审查合同双方意思表示的真实性等因素属于认定事实不清；在没有释明的情况下，做出判决驳回上诉人一审全部诉讼请求的判决，属于程序处理错误。 三、本案合同无效，属于被上诉人故意隐瞒事实，导致上诉人房屋被收回，给上诉人造成了装修、经营上的各种损失，被上诉人应当予以赔偿。案涉《个人房屋租赁合同》签订时，被上诉人故意隐瞒事实，导致上诉人受让店面的目的无法实现，上诉人由此遭受了使用过程中投入装修无法收回，生员招募、培训无法展开等一系列经营损失，被上诉人应承担主要过错，应承担相应赔偿责任。 四、一审裁定租金应当在《门店转让协议》项下处理，由厦门仲裁委员会仲裁的认定是错误的，依法应予撤销。 林福霖答辩称，一、一审裁定驳回上诉人诉讼请求第二项“要求答辩人返还房屋租金及利息”的起诉，是正确的。本案双方一审已当庭共认讼争2018年8月28日起至2019年4月30日止的房屋租金64000元包含在《门店转让协议》约定的转让费320000元中，故该租金争议属于履行《门店转让协议》的内容，与本案自2019年5月1日起租的《个人房屋租赁合同》并无关联。根据本案双方及案外人厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、陈丁荣在《门店转让协议》所达成的仲裁条款，一审认定该争议不在法院受理范围，是正确的。姑且不论案件的主管问题，但上诉人要求返还2018年9月至2019年4月底8个月租金64000元的主张，也近乎荒谬。该8个月期间，上诉人已占有并使用诉争78号店面；该8个月租金包含在门店转让费中，属于门店转让协议的内容，系由答辩人、陈丁荣等三方作为共同转让方所收取，不能要求答辩人一人退还；上诉人一审当庭述称要求退还8个月租金的理由是“假想”答辩人等人未向房东交付该8个月租金。而事实上，答辩人等人已向房东交清至2019年5月9日的租金。上诉人一审证据《律师函》体现，房东郭乃萍委托律师向答辩人妻子及陈丁荣发函确认“贵方的房租支付至2019年5月9日止”、“自2019年5月10日起终止合同”；退一万步讲，即便答辩人等人有欠房东租金，但8个月租金也仅为36666.67元（计算公式55000元/年÷12个月×8个月），且根据合同相对性，这也属于答辩人等人与房东的事宜，与上诉人无关。 二、一审认定讼争《个人房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并无错误之处。上诉人时而称“没有向被上诉人租赁房屋的意思表示”，时而称签约是因“被上诉人刻意隐瞒下做出的错误意思表示”，令人费解。弥补答辩人门店转让损失8万元及当初装修门店的劳务费2万元，是促成本案双方签订讼争合同的初衷及原因，但这并不能否认签订该合同系双方真实意思表示的事实。2017年3月10日答辩人妻子陈瑞珍、陈丁荣二人向房东郭乃萍承租讼争华昌路78号店面用于经营答辩人与案外人厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、陈丁荣合办“高兴的小鸟”华昌店。2018年8月28日答辩人、厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、陈丁荣三方共同与上诉人的代表吕露露签订了《门店转让协议》，并在当日完成店面的移交。对于答辩人提出的8万元损失及2万元劳务费，吕露露声称由于要支付32万元转让费，一时资金有困难，故提出分期分批逐年补偿的替代方案，并拿出事先准备好的《个人房屋租赁合同》给答辩人签订，以转租诉争店面获利的形式弥补答辩人损失。《门店转让协议》多处强调上诉人“明确知晓诉争店面存在的租赁、装修风险”，根本不存在所谓的答辩人“隐瞒无权出租事实”一说，更不存在虚假意思表示的情形。因此，一审不支持上诉人诉求第一项“确认《个人房屋租赁合同》无效”是正确的。 三、一审驳回上诉人第三项“要求赔偿装修费用107488元”诉求，认定事实清楚，适用法律正确。首先，该装修费用与本案双方的《个人房屋租赁合同》并无关联。讼争78号门店不是因履行《个人房屋租赁合同》上诉人才投入装修并使用的，该装修费用均发生在2018年，实际上是属于履行《门店转让协议》的内容。而根据《门店转让协议》，上诉人自愿独立承担租赁、装修、改造、拆迁等事宜的责任，与其他方无关；其次，权当该装修发生在《个人房屋租赁合同》的租赁期间，但该装修也并未征得答辩人的同意，故此也应由上诉人自担其费用。《个人房屋租赁合同》第六条明确约定，租赁期间承租方如需装修或改造需先征得出租方的同意。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，只要是未经出租人同意的，由装饰、装修发生的费用就应由承租人承担；再次，暂不论答辩人是否同意上诉人装修以及这些装修费用是否实际发生的问题，但上诉人所主张的装饰装修物为视频监控和人像人脸识别系统、热水器等，这些均为未形成附合的装饰装修物和家电，可由承租人拆除；最后，上诉人实际上并不认为这些装修装饰物与答辩人有任何关联，是其在未通知答辩人更未征得答辩人同意的情况下，按上诉人自己的说法，它自行处分，直接盘给了赖志云继续使用。上诉人既已自行处分这些装修装饰物，现又怎能要求答辩人承担该损失？ 四、一审驳回上诉人第四项“要求赔偿学员流失损失440000元”的诉求并无不妥。1、上诉人只提供其单方制作的《托管收入清单》来证明其诉求，但该证据不足以证明其因《个人房屋租赁合同》无法履行导致学员流失损失440000元。应一提的是，上诉人一审庭审时还坦承该44万元并非营利，亦即纵然该44万元收入属实，但依法也不属于可预期利润损失。2、事实上并不存在因合同无法履行而致上诉人学员流失的情形。自2018年8月28日起至今，诉争78号门店的经营团队及店招均未改变过，上诉人团队的经营活动从未因诉争合同无法履行而中断过。该店面早在2018年8月28日就已由答辩人、陈丁荣等三人根据《门店转让协议》共同交付给上诉人经营，而至2019年5月10日后则由吕露露带赖志云直接与房东建立房屋租赁关系。所谓的“2019年7月店面被锁，原告被赶出”云云纯属无稽之谈。暂不论上诉人与赖志云之间实际上是合作关系的事实，但按上诉人一审庭审的说法，在78号店面盘给赖志云之后，因赖不懂经营，也是由上诉人原团队吕露露、陈艺等人在继续经营，且店招也一直沿用“卓优托教”没变。因此，即便其间有学员流失也显然与诉争合同无关。3、上诉人的法定代表人陈艺确认上诉人经营亏损的原因系因诉争78号店面租金太贵以及80号店面投资没有回本造成的，与诉争合同无关，这有答辩人的证据8《2019年11月与陈艺的通话录音内容（摘要）》可证（见证据P15、16）。另有答辩人证据11《2017、2018年度报告》体现，上诉人本身至一审期间注册资本均未到位，且按2017、2018年度连续经营亏损的惯性，2019年度要实现净利润44万元不太可能。 学时优公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认学时优公司与林福霖于2018年8月28日签订的《个人房屋租赁合同》无效；2.判令林福霖返还学时优公司房屋租金64000元（2018年8月28日至2019年4月30日共计8个月，按每月8000元标准计算）并支付利息（以64000元为基数，按照年利率6%计算，自起诉之日起到实际返还之日止）；3.判令林福霖赔偿因合同无效导致的学时优公司装修等损失107488元；4.判令林福霖赔偿因合同无法履行导致的学时优公司学员流失损失440000元（暂以一年可收取的学费计）；5.判令由林福霖承担本案案件受理费、保全费3577元。 一审法院认定事实：2017年3月10日，郭乃萍（出租方，甲方）与陈瑞珍、陈丁荣（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于湖里区××路××号店面出租给乙方，租赁期限为2017年3月10日至2023年5月9日止；租金按年度结算，2017年5月10日至2019年5月9日期间的年租金为55000元，2019年5月10日至2023年5月9日期间的年租金为60000元；双方还约定若乙方未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方向甲方支付3个月租金作为违约金。 合同签订后，厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、林福霖（陈瑞珍的配偶）、陈丁荣在本案讼争房屋经营“高兴的小鸟”华昌店。 2018年8月28日，转让方厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司（甲方）、林福霖（乙方）、陈丁荣（丙方）与受让方吕露露（丁方）签订一份《门店转让协议》，协议约定：甲、乙、丙方同意将其在“高兴的小鸟”华昌店（注册地址：厦门市湖里区××路××号××单元）所持有的股权（其中甲方40%，乙方40%，丙方20%）以320000元转让给丁方，丁方同意以此价格受让该股权；丁方合同价款到账后，3日内甲、乙、丙向丁方交接华昌店，甲方向丁方移交华昌店物资清单、学生花名册；自本协议生效之日起，甲、乙、丙方完全退出“高兴的小鸟”华昌店的经营，不再参与华昌店财产、利润的分配，甲、乙、丙方已明确告知丁方华昌店经营场所存在的租赁、装修、改造、拆迁等相关事宜的风险，丁方已明确知晓华昌店经营场所存在的租赁、装修、改造、拆迁风险，并确认本协议签订之日由丁方独立承担风险，并确认该风险与甲、乙、丙方无关；甲、乙、丙、丁四方因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，如协商不成，任何一方有权将争议提交厦门仲裁委仲裁，仲裁是终局的，对四方均有约束力。学时优公司委托吕露露代为签订上述《门店转让协议》。协议签订后，学时优公司向厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、林福霖、陈丁荣支付转让费320000元，厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、林福霖、陈丁荣将本案讼争房屋交付给学时优公司使用。 2018年8月28日，林福霖（出租方，甲方）与学时优公司的法定代表人陈艺（承租方，乙方）签订一份《个人房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于厦门市湖里区××路××号店面的房屋出租给乙方使用；租赁期限为4年，乙方从2019年5月1日起使用至2023年4月30日止；租金为每月8000元，按年结算，乙方于每年4月15日向甲方支付下一年租金；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；租赁期间，任何一方违反本合同约定，须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；合同期内，如遇原房东对乙方使用房屋存在争议，由甲方负责协调；甲方应在合同生效之日起一周内提供（原租房合同复印件、房屋产权证复印件）给乙方。陈艺代表学时优公司与林福霖签订上述《个人房屋租赁合同》。 2019年5月17日，学时优公司向厦门市公安局湖里派出所报警称“华昌路卓优教育托管被人恶意加锁大门。” 2019年7月3日，郭乃萍委托福建天翼律师事务所卢启龙律师向陈丁荣、陈瑞珍发出一份《律师函》，《律师函》载明：陈丁荣、陈瑞珍擅自将承租房屋转租给学时优公司使用，据查陈丁荣、陈瑞珍房租已支付至2019年5月9日止，现郑重通知陈丁荣、陈瑞珍自2019年5月10日起终止双方签订的《房屋租赁合同》，并收回出租房屋。 2019年7月11日，郭乃萍（出租方，甲方）与赖志云（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于厦门市湖里区××路××号店面的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年5月10日至2023年5月9日，租金为每月8000元。 2019年8月21日，赖志云在案涉房屋地址上注册登记设立“厦门市湖里区查博琳教育咨询服务部”。 庭审中，学时优公司与林福霖共同确认，《门店转让协议》的转让费320000元包含案涉房屋自2018年8月28日起至2019年4月30日止的租金，《个人房屋租赁合同》自2019年5月1日起开始履行。学时优公司自认实际经营时间为2018年8月28日至2019年7月3日。 在本案审理过程中，学时优公司向本院申请财产保全并提供中国大地财产保险股份有限公司厦门分公司出具的担保函作为担保，本院于2019年9月11日作出（2019）闽0206民初11634号民事裁定书，裁定冻结林福霖银行存款611488元或者查封、扣押其等值财产。之后，一审法院于2019年9月20日冻结了冻结林福霖建设银行尾号为9989账户银行存款93877.7元。学时优公司因申请财产保全已支付保全费3577元。 一审法院认为，租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，出租人对租赁物是否享有权利不是租赁合同必须考虑的内容，林福霖无权出租并不导致租赁合同无效。学时优公司与林福霖签订的《个人房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效。学时优公司要求确认学时优公司与林福霖于2018年8月28日签订的《个人房屋租赁合同》无效，于法无据，一审法院不予支持。该讼争门店不是因与林福霖签订了《个人房屋租赁合同》后学时优公司才投入装修并使用，且学时优公司与林福霖之间签订的合同属于有效，故学时优公司要求赔偿因合同无效导致的学时优公司装修损失没有依据，一审法院不予支持。 学时优公司与林福霖共同确认《门店转让协议》约定的转让费320000元中包含本案讼争房屋自2018年8月28日起至2019年4月30日止的租金，因此，关于2018年8月28日起至2019年4月30日止的租金争议问题属于履行《门店转让协议》的内容。根据《门店转让协议》约定，厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司、林福霖、陈丁荣与学时优公司因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，如协商不成，任何一方有权将争议提交厦门仲裁委仲裁处理。故，学时优公司诉求林福霖退还2018年8月28日起至2019年4月30日止的租金64000元及利息，不属于受理民事诉讼的范围，一审法院另行裁定驳回起诉。学时优公司只提供单方制作的《托管收入清单》要求林福霖赔偿因合同无法履行导致的学时优公司学员流失损失440000元，该证据不足以证明学时优公司因合同无法履行导致学员流失发生实际损失440000元，林福霖对此又不予确认。故学时优公司要求林福霖赔偿因合同无法履行导致的学时优公司学员流失损失440000元理由不成立，一审法院不予支持。学时优公司要求林福霖赔偿保全费3577元没有法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门学时优教育咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4957元，由厦门学时优教育咨询有限公司负担。 二审中，学时优公司对一审判决查明的事实有以下异议：判决书第九页“《个人房屋租赁合同》自2019年5月1日起开始履行”有异议，实际履行时间是2018年8月28日开始。除此之外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方均未提交新证据。 本院认为，讼争店面系由陈瑞珍、陈丁荣向郭乃萍承租用于经营厦门高兴的小鸟教育咨询有限公司，租赁期限处2017年3月10日至2023年5月9日。同时，该租赁合同约定，未经出租方书面同意，将房屋出租给他人使用的，出租方有权终止合同，收回房屋。2018年8月28日，学时优公司的法定代表人陈艺与林福霖于签订的案涉《个人房屋租赁合同》约定，合同期内如遇原房东对房屋使用有异议，由林福霖负责协调。现原房东郭乃萍已于2019年5月10日发函收回讼争房屋，并与赖志云签订《房屋租赁合同》。故林福霖应对案涉《个人房屋租赁合同》不能履行承担相应的损失赔偿责任。因学时优公司未能举证证明具体损失数额，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，学时优公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9914元，由厦门学时优教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘文珍 二〇二〇年十二月三日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。