文书内容河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初4049号原告：郑州航空港区慧晟物业管理有限公司，住所地郑州市航空港区迎宾大道中段北侧。法定代表人：张梦佳，公司总经理。委托诉讼代理人：王攀攀，男，公司工作人员。被告：张艳红，女，1974年12月28日出生，汉族，住河南省新郑市龙王经济开发区。被告：张冬现，男，1979年10月3日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：佘鹤玲，女，1972年6月23日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：友强国际贸易（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路477号3层B63室。法定代表人：丘淑英。原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司（以下简称慧晟物业公司）与被告张艳红、张冬现、佘鹤玲、友强国际贸易（上海）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。慧晟物业公司委托诉讼代理人王攀攀，被告张艳红到庭参加诉讼，被告张冬现、佘鹤玲、友强国际贸易（上海）有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧晟物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令张艳红向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费10344元；请求判令张艳红按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由张艳红承担。二、请求判令张冬现向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9955元；请求判令张冬现按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由张冬现承担。三、请求判令佘鹤玲向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9357元；请求判令佘鹤玲按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由佘鹤玲承担。四、请求判令友强国际贸易（上海）有限公司向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费13800元；请求判令友强国际贸易（上海）有限公司按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由友强国际贸易（上海）有限公司承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，原告与被告分别签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为xxxxxx小区提供物业管理服务，并就物业管理费的收费标准、收取方式及逾期支付的违约责任进行了约定。原告进驻xxxxxx小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费。为维护原告的合法权益，诉至法院。张艳红辩称，1.小区环境不太好，存在道路上乱停车、地下车库卫生不达标的情况，对原告提供的服务不满意；2.其所购买的房，房产证一直未批下来，房屋存在漏水、双气没开通的现象，希望房产证尽快办下来；3.前几年其交了物业费，后因原告物业服务不到位，其就没有再交纳物业费。张冬现、佘鹤玲、友强国际贸易（上海）有限公司未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，并约定了物业费的计算方式；物业管理服务项目包括：1.对房屋共用部位的维修，2.养护和管理，3.对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理，4.提供环境清洁卫生服务，5.本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共秩序的维护，6.对业主房屋装饰装修进行管理；交费时间为：每年的1至3月份征收全年的物业服务费；该协议第十条第三款约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起向被告收取拖欠费用数额的日千分之五的违约金；该协议第八条约定：本协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日，业主委员会未成立，本协议自动延期。合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止。庭审中，张冬现、佘鹤玲、友强国际贸易（上海）有限公司未到庭，亦未向本院提交自上述逾期交纳物业费之日其交纳物业费的相关凭证。慧晟物业公司自认佘鹤玲缴纳了2015年6月至2016年8月的物业费。上述当事人缴纳物业费情况具体如下：            姓名              房屋详情及面积（平方米）              收费标准（元/月.平方米）              物业费金额（元/月）              逾期未交纳物业费起始时间                  张艳红              6#-1-xx1      xxx.55              x.5              xxx.33              2016.01.01                  友强国际贸易（上海）有限公司              4#-1-xxxx1      xxx.01              x.5              xxx.02              2015.01.01                  佘鹤玲              1#-2-xx2      xxx.8              x.5              xxx.2              2015.01.01                  张冬现              5#-2-10楼东户xxx.16              x.5              xxx.74              2016.01.01      另查明，2018年4月13日，xxxxxx业主委员会（第一届）成立，2018年11月21日，xxxxxx业主委员会（第一届）向郑州xxxxxx区人民法院提起诉讼，要求确认郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与全体业主签订的物业服务协议已经解除，并要求郑州航空港区慧晟物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。郑州xxxxxx区人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫0192民初xxxx号民事判决书，认定郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。2019年3月13日，郑州市中级人民法院维持了该判决，该判决已经生效。后xxxxxx业主委员会（第一届）申请强制执行，郑州xxxxxx区人民法院于2019年10月17日执行完毕。本院认为，原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效。原告基于《前期物业服务协议》对被告所在小区提供物业管理服务,享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告张艳红提出原告提供的物业服务存在瑕疵证据不足，应承担举证不力的法律后果。关于原告在被告所在小区提供物业管理服务截止日期的问题，涉案《前期物业服务协议》约定该协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日。本案xxxx委员会成立于2018年4月13日，但之后原告继续履行着物业服务义务，对于原告继续进行物业服务,期间被告及其所在小区的业主委员会并未提出异议。2018年11月21日，xxxxxx业主委员会（第一届）向本院提起诉讼，本院于2018年12月24日作出（2018）豫0192民初xxxx号民事判决书，认定郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。2019年3月13日，郑州市中级人民法院维持了该判决。故认定双方合同关系于判决生效之日起解除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。双方权利义务终止，慧晟物业公司应于判决生效之日（2019年3月13日）退出物业服务区域，故对于原告诉请的2019年3月13日之后的物业费本院不予支持。综上，结合原告举证情况，对于原告向张艳红、张冬现主张的2016年1月1日至2019年3月13日的物业费，对于原告向友强国际贸易（上海）有限公司主张的2015年1月1日至2019年3月13日的物业费，本院予以支持。对于原告向佘鹤玲主张的物业费，本院支持2015年1月1日至2015年5月31日，2016年9月1日至2019年3月13日期间产生的物业费。本案中，张艳红6#-1-xx1号房屋，建筑面积xxx.55平方米，2016年1月1日至2018年12月31日共计三年，每年物业费为2727.96元(xxx.33元/月×12个月)；2019年1月1日至2019年3月13日共计71天，物业费为538.01元（xxx.33元/月÷30天×71天）。以上张艳红的物业费共计8721.89元。张冬现5#-2-xx楼东户，建筑面积xxx.16平方米，2016年1月1日至2018年12月31日共计三年，每年物业费为2612.88元(217.74元/月×12个月)；2019年1月1日至2019年3月13日共计71天，物业费为515.32元（xxx.74元/月÷30天×71天）。以上张冬现的物业费共计8353.96元。佘鹤玲1#-2-xx2号房屋，建筑面积xxx.8平方米，2015年1月1日至2015年5月31日共计150天，物业费为1101元（xxx.2元/月÷30天×150天）；2016年9月1日至2016年12月31日共计121天，物业费为888.14元（xxx.2元/月÷30天×121天）；2017年1月1日至2018年12月31日共计两年，每年物业费为2642.4元（xxx.2元/月×12个月）；2019年1月1日至2019年3月13日共计71天，物业费为521.14元（xxx.2元/月÷30天×71天）。以上佘鹤玲的物业费共计7795.08元。友强国际贸易（上海）有限公司4#-1-xxx1号房屋，建筑面积xxx.01平方米，2015年1月1日至2018年12月31日，共计四年，每年物业费为2880.24元（xxx.02元/月×12个月）。2019年1月1日至2019年3月13日，共计71天，物业费为568.05元（xxx.02元/月÷30天×71天）。友强国际贸易（上海）有限公司以上物业费共计12089.01元。关于原告主张的违约金问题，物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的,按欠费总额每日千分之五加收违约金。结合本案实际，本院酌定被告应自逾期之日起按照年利率12%向原告支付违约金，因《前期物业服务协议》中约定每年的1至3月份征收全年的物业服务费，故应从每年的4月1日开始计算违约金，计算至实际清偿之日。被告张冬现、佘鹤玲、友强国际贸易（上海）有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告张艳红于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费8721.89元及违约金（违约金计算方法：违约金以2727.96为基数，按照年利率12%，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止；以2727.96元为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2727.96元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以538.01元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；二、被告张冬现于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费8353.96元及违约金（违约金计算方法：违约金以2612.88为基数，按照年利率12%，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止；以2612.88元为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2612.88元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以515.32元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；三、被告佘鹤玲于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费7795.08元及违约金（违约金计算方法：违约金以1101元为基数，按照年利率12%，自2015年4月1日计算至实际清偿之日止；以888.14元为基数，按照年利率12%，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止；以2642.4元为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2642.4元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以521.14元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；四、被告友强国际贸易（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费12089.01元及违约金（违约金计算方法：违约金以2880.24元为基数，按照年利率12%，自2015年4月1日计算至实际清偿之日止；以2880.24元为基数，按照年利率12%，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止；以2880.24元为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2880.24元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以568.05元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取计315元，由原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司负担46元，被告张艳红负担56元，张冬现负担51元，佘鹤玲负担55元，友强国际贸易（上海）有限公司负担107元。本判决为终审判决。审判员  刘利鹏二〇二〇年十二月三十日法官助理蔡令书记员何晨晨