江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初11161号原告（反诉被告）：邓益华，女，1995年6月20日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告（反诉被告）：蔡娇娇，女，1992年12月17日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：罗敏，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201811029582。被告（反诉原告）：任晓东，男，1976年11月19日生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：郭利兵，江西艾民律师事务所律师，执业证号13601201810025853。第三人：黄寅，男，1986年9月3日生，汉族，住安徽省旌德县。原告邓益华、蔡娇娇与被告任晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案，被告任晓东于2020年1月6日提起反诉，本院依法受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）邓益华、蔡娇娇及其委托诉讼代理人罗敏，被告（反诉原告）任晓东及其委托诉讼代理人郭利兵，第三人黄寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓益华、蔡娇娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告任晓东向原告邓益华、蔡娇娇返还房屋押金及房屋转让费共计45000元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；2.判令被告任晓东返还房屋递增费3111元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；3.判令被告任晓东返还2018年12月10日至2018年12月31日期间多缴纳的物业管理费894.81元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；4.本案诉讼费由被告任晓东承担。事实与理由：2018年3月13日，原、被告之间签订《房屋租赁转让合同》一份，约定由被告任晓东将承租于第三人黄寅坐落在南昌市红谷滩新区306室的写字楼房屋转租至原告邓益华、蔡娇娇，建筑面积266.33平方米，租赁期限自2017年5月29日起至2022年6月30日止，每月租金17290元，押金25000元，房屋转让费50000元整。合同签订当日，原告邓益华、蔡娇娇立即按照合同约定及被告任晓东指示，当场通过微信、支付宝账户向原告指定收款人肖瑛共计转款计126870元，其中包括押金25000元、转让费50000元、3个月租金51870元。同时，被告任晓东也按照合同约定，当场向原告邓益华支付宝账户转回30000元，用于给付原、被告双方确认的合同期内所有递增6%的房租费用。之后，原告邓益华、蔡娇娇一直按照被告任晓东的指示，如期将租金直接支付至第三人黄寅，并按时缴纳物业管理费、水电费等各类费用。2018年12月，涉案租赁标的物产权所有人（原出租人）李曦从中介处得知第三人黄寅在未征得其同意的情况下，即将房屋转租给被告任晓东，后被告任晓东转租给原告邓益华、蔡娇娇，案外人（原出租人）李曦遂于2019年1月29日愤而向法院起诉[案号为（2019）赣0102民初978号]，要求解除其与第三人黄寅之间的《写字楼租赁合同》，责令第三人黄寅腾房迁出并向案外人（原出租人）李曦返还租赁标的物。现该案已审理终结，案外人（原出租人）李曦与第三人黄寅之间签订的《写字楼租赁合同》已解除，案外人（原出租人）李曦已将涉案租赁标的物另行出租于案外人陶立强。自（2019）赣0102民初978号案件审理后，原告邓益华、蔡娇娇才知晓第三人黄寅并非涉案租赁标的物的合法所有权人，被告任晓东及第三人黄寅在未经案外人（原出租人）李曦同意的情况下，擅自将涉案租赁标的物转租于原告邓益华、蔡娇娇，其行为属于无权处分，且事后未获得案外人（原出租人）李曦的追认，由此，宣告原、被告之间签订的《房屋租赁转让合同》为无效合同。被告任晓东根本无权向原告邓益华、蔡娇娇收取押金及转让费等，其应当向原告返还押金、转让费合计45000元（75000元－30000元）。原告邓益华、蔡娇娇早已不能使用租赁标的物，其多次与被告任晓东沟通协商要求其退还押金及转让费等，但均未果。任晓东辩称，1.原告与答辩人签订的房屋租赁转让合同属于有效合同。原告蔡娇娇与答辩人2018年3月13日签订的房屋租赁转让合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定。无权处分订立的合同不影响合同的效力，未经出租人同意订立的转租合同，承租人的救济途径是主张解除合同而不是诉请合同无效。2.原告未主张解除合同，答辩人无需向原告返还房屋押金、转让费及利息。3.原告在起诉状中提出的第三人黄寅在李曦发函后强行上锁、答辩人与原告的合同在2018年12月9日就终止的主张无任何依据。原告蔡娇娇并未提供上锁的证据，实际情况是李曦与黄寅之间的纠纷没有使原告不能使用房屋，李曦发函黄寅之后李曦也未收回房屋，原告作为承租人明知房屋当时存在纠纷，但是原告在2018年12月、2019年1月及此后的时间未以任何方式通知被告任晓东要求解决，亦未要求解除双方签订的合同。4.答辩人无需向原告返还3111元递增费及利息。答辩人与原告签订的租赁合同明确约定了递增费一事，原告此前也向第三人黄寅支付过递增费，截至目前原告仍然拖欠递增费。第三人黄寅也多次要求原告缴纳拖欠的递增费，但原告至今未缴纳。5.原告无权要求答辩人返还2018年12月的物业费，原告2018年11月6日已将房屋转租给周艳玲，2018年12月的物业费是周艳玲缴纳的。原告不可能去缴纳12月的物业费，且2018年12月份，原告仍在使用房屋。6.房屋产权人李曦2018年12月9日确实向第三人黄寅发出过《通知函》，但李曦与黄寅并未谈妥解除一事，房屋并未交还给李曦，故李曦提起要求解除合同的诉讼。7.原告邓益华并非合同签订主体，根据合同的相对性，本案适格的原告只是蔡娇娇，邓益华非适格原告。第三人黄寅辩称，第三人不清楚原告和被告签订合同的情况，第三人是在领到开庭传票后才知道案涉房屋转租的事情。原告称案涉房屋在2018年12月9日被锁门不属实，大门是谁锁的，第三人不清楚，小门是在二〇一八年十二月十几号的时候由第三人上锁的，但房东第二天又把上的锁剪掉了。反诉原告任晓东向本院提出反诉请求：1.判令两反诉被告支付拖欠的2018年12月租金17290元、空调费7124.8元、电费139.3元；支付拖欠的2019年1月租金17290元、空调费3299.41元、电费30.2元、物业费1278元；支付拖欠的5个月递增费5185元，共计51636.71元;2.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月13日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁转让合同》，反诉原告将从第三人黄寅处承租的坐落于红谷滩国际金融中心位于第三层306室转让给反诉被告，租赁期限自2017年5月29日至2022年6月30日，月租金17290元，每月10号缴纳租金，合同期内的递增费按房租6%计算。合同签订后,反诉被告支付了转让费、押金、第一季度租金共计126870元，后反诉被告向第三人黄寅支付了6月至11月的租金、6月至8月的递增费。反诉被告从2018年12月起就再未支付过任何费用。期间，第三人黄寅通过微信向反诉被告催缴过12月的租金以及尚未缴纳的递增费，反诉被告迟迟未予支付。2019年1月份，反诉被告与反诉原告之间签订的合同仍在履行中。反诉被告于2018年11月6日将房屋擅自转租给周艳玲。反诉原告与反诉被告签订的合同在2018年12月、2019年1月仍在履行，反诉被告理应支付合同期内产生的租金、空调、水电、物业费等费用，但是反诉被告以各种理由拒不支付2018年12月、2019年1月房屋租赁期间产生的各种费用。反诉被告邓益华、蔡娇娇辩称，1.答辩人邓益华、蔡娇娇租金已支付至2018年12月12日。2018年12月9日，原出租人李曦向第三人黄寅发出解除租赁协议的《通知函》，且要求房屋使用人即答辩人邓益华、蔡娇娇立即腾房，且第三人黄寅亦于同日对涉案租赁标的物强行上锁，导致答辩人邓益华、蔡娇娇于2018年12月9日即已无法使用租赁标的物。2018年12月10日，原出租人李曦与新承租人陶立强签订新《房屋租赁合同》。答辩人邓益华、蔡娇娇已至物业中心清缴完毕相关空调使用费、电费至2018年12月12日，物业管理费清缴至2018年12月31日，但没有开相应的收据。2.被答辩人任晓东、第三人黄寅并非涉案租赁标的物的合法所有权人，均系非法转租，案涉房屋租赁合同属无效合同，其要求答辩人邓益华、蔡娇娇支付房屋使用递增费，于法无据。第三人黄寅辩称，答辩人不清楚原、被告关于递增费的约定。答辩人在2018年12月9日没上锁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告签订的《房屋租赁转让合同》、原告向被告指定收款人肖瑛微信、支付宝转账记录、被告向原告邓益华支付宝转账支付记录、原告邓益华向第三人黄寅支付两个季度的租金转账记录、原告于2018年4月10日、2018年7月8日支付的物业管理费发票、案外人（原出租人）李曦与第三人黄寅签订的《写字楼租赁合同》、第三人黄寅与被告任晓东签订的《写字楼租赁合同》、案外人（原出租人）李曦诉第三人黄寅（2019）赣0102民初978号房屋租赁合同纠纷案《起诉状》、开庭笔录、询问笔录、调解笔录、《结案报告》、原告邓益华与案外人肖瑛的微信聊天记录、原告邓益华与被告任晓东的微信聊天记录、原告邓益华、蔡娇娇与案外人周艳玲签订的房屋租赁转让合同、原告邓益华与第三人黄寅的微信聊天记录等证据，本院认定事实如下：2017年6月17日，李曦与黄寅签订一份《写字楼租赁合同》，约定：李曦将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区A306室出租给黄寅，该房屋建筑面积266.32平方米；房屋租赁期限共5年，自2017年7月1日至2022年6月30日止，租金变化按每年6%递增幅度计算；月租金为15000元，按季度支付；黄寅支付李曦房屋押金3万元；黄寅在租赁期限内，须事先征得李曦的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；在租赁期内，黄寅未经李曦书面同意，擅自将房屋转租的，李曦有权终止合同，收回该房屋。2017年5月29日，任晓东与黄寅签订一份《写字楼租赁合同》，约定：黄寅将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区A306室出租给任晓东，该房屋建筑面积266.32平方米；房屋租赁期限自2017年5月29日至2022年6月30日止，租金变化按每年6%递增幅度计算；月租金为17290元，按季度支付；任晓东支付黄寅房屋押金34580元；任晓东装修后可自行转让，合同与黄寅签订，黄寅同意任晓东在合同期内转租，合同与黄寅签订。2018年3月13日，任晓东与蔡娇娇签订一份《房屋租赁转让合同》，约定：任晓东房屋坐落于红谷滩国际金融中心，位于第****，房屋结构为写字楼，建筑面积约266.33平方米；任晓东与原房东(房屋产权人)签订的时间是2017年5月29日至2022年6月30日，租赁合同时间全由蔡娇娇全权承接履行；房屋租金每月为17290元，任晓东与原房东（房屋产权人）签订押金为34580元，全部转由蔡娇娇所有；蔡娇娇应于本合同生效之日向任晓东支付押金25000元（合同期满后，任晓东应保证原房东无条件退还押金给蔡娇娇），租金按月结算，由蔡娇娇于每月的10号交付给原房东；转让期间蔡娇娇给予任晓东承接转让费用5万元，店面所有物品全部归蔡娇娇所有；蔡娇娇与任晓东签订的合同如原房东（房屋产权人）不给予蔡娇娇履行使用，任晓东需要出面帮助解决，如出现解决不了中断合同，任晓东需双倍赔偿蔡娇娇（按转让费的双倍计算）；该房屋每年按房租6%递增，每月10号按时交纳房屋，如蔡娇娇未按时交纳房租，与任晓东无任何关联，蔡娇娇经营到合同期满方可退两个月押金34580元，蔡娇娇如合同期内转租转让，之前34580元押金不予退还，任晓东给付给蔡娇娇合同期内所有递增6%的房租费用，经双方协商确定为3万元，蔡娇娇在店内所有经营范围与任晓东无关。合同签订后，邓益华、蔡娇娇向任晓东支付了转让费、押金、第一季度租金共计126870元。2018年6月10日及2018年9月11日，蔡娇娇分别将2018年6月13日至2018年9月12日及2018年9月13日至2018年12月12日的租金合计103740元支付给黄寅，庭审中，任晓东对该笔费用表示认可。2018年12月，蔡娇娇支付递增费3111元给黄寅。2018年11月16日，邓益华、蔡娇娇将案涉房屋转租给案外人周艳玲。2018年12月9日，李曦将案涉房屋出租给案外人陶立强。2018年12月10日晚，蔡娇娇通过微信与黄寅的聊天记录显示，蔡娇娇问：“下午有人说是她跟房东签订了合同，拿合同给我看了，叫我们打包东西走人……原房东电话也给我了。”黄寅回复：“不存在的，我合同还在……所有的东西我跟原房东签的，明天我过去锁门。”蔡娇娇接着说：“我也有东西。”黄寅答：“我明天过去锁门……东西都别拿了处理完再说吧。”2018年12月14日，李曦以黄寅擅自转租为由向其发出解除租赁合同的通知函，黄寅自述在12月中下旬将房屋上锁2次至3次。2019年1月29日，李曦向本院提起诉讼，要求解除与黄寅签订的《写字楼租赁合同》，并返还租赁房屋。2019年4月20日，李曦与黄寅达成调解协议，一致同意解除租赁关系，黄寅于当天将租赁房屋返还给了李曦。另查明，任晓东缴纳了2018年12月1日至2019年1月31日期间的空调费10424.21元（7124.8元+3299.41元）、电费169.5元（139.3元+30.2元）、物业费1278元。本院认为，蔡娇娇与任晓东签订的《房屋租赁转让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蔡娇娇主张《房屋租赁转让合同》属无效合同，与合同法第二百二十四条规定相悖，本院对该意见不予采纳。黄寅、任晓东未经出租人同意擅自转租案涉房屋，导致案涉房屋于2019年4月20日被提前收回，任晓东作为蔡娇娇的合同相对方，依照双方合同约定，任晓东应承担违约责任。因蔡娇娇实际使用租赁物的时间尚不及合同期限的30%，剩余超过70%的期限尚未使用，现蔡娇娇主张返还转让费2万元，仅为转让费总额的40%，且蔡娇娇对租赁房屋因黄寅、任晓东未经出租人同意擅自转租被提前收回而无法继续使用，故对蔡娇娇要求任晓东返还押金及转让费45000元的诉请，本院予以支持。因蔡娇娇在签订合同时未对案涉房屋所有权人尽相应的审核义务，自身存在过错，故本院对其要求支付押金及转让费利息之诉请，不予支持。关于蔡娇娇主张的2018年12月10日至2018年12月31日期间多缴纳的物业费及利息，蔡娇娇未提供证据证实，本院不予支持。关于蔡娇娇诉请的递增费3111元，因其支付的递增费3111元系支付给黄寅，且其并未举证证明系根据任晓东的指示支付，任晓东无返还的义务，故对蔡娇娇该诉请，本院不予支持。关于任晓东反诉请求的2018年12月12日至2019年2月12日期间的租金34580元及2018年12月1日至2019年1月31日的空调费10424.21元、电费169.5元、物业费1278元，因蔡娇娇在2018年11月16日仍将案涉房屋转租给了案外人周艳玲，而其并未充分举证证明其在2019年2月12日之前已将案涉房屋交还给任晓东或被收回，故对任晓东的上述反诉请求，本院予以支持。关于任晓东反诉请求的递增费，因蔡娇娇与任晓东签订的《房屋租赁转让合同》约定每年按房租6%作为支付递增费的前提条件，而蔡娇娇实际使用时间尚未满一年，不符合支付条件，故对任晓东要求支付5个月递增费的反诉请求，本院不予支持。因邓益华并非案涉房屋租赁转让合同的相对方，故其并非适格的原告，其对任晓东提出的诉请及任晓东对其提出的反诉请求，本院均不予支持，但邓益华与蔡娇娇之间若对案涉房屋租赁产生的利益与责任有纠纷，双方可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告任晓东于本判决生效之日起十日内返还原告蔡娇娇房屋押金及转让费45000元；二、反诉被告蔡娇娇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告任晓东租金34580元、10424.21元、电费169.5元、物业费1278元；三、驳回原告蔡娇娇的其他诉讼请求；四、驳回原告邓益华的诉讼请求；五、驳回反诉原告任晓东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元（原告邓益华、蔡娇娇已预交），由原告邓益华、蔡娇娇负担55元，被告任晓东负担925元。反诉案件受理费545元（反诉原告任晓东已预交），由反诉原告任晓东负担65元，反诉被告邓益华、蔡娇娇负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  熊靖明人民陪审员  万淑婛二〇二〇年九月二十九日书 记 员  胡 炫附相关法条及司法解释：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。