甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异33号 案外人（异议人）：李维强，男，1980年12月25日出生，汉族，住甘肃省武山县。 申请执行人:刘秦洲，女，1955年8月14日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托代理人：周亚婷，女，住天水市秦州 被执行人：王诚民，男，1963年7月7日出生，汉族，住甘肃省武山县。 被执行人：天水广华房地产开发有限公司，住所地：天水市武山县。 法定代表人：张春军，该公司执行董事。 委托代理人：李红珍，女，该公司工作人员 在本院执行申请执行人刘秦洲与被执行人王诚民、天水广华房地产开发有限公司（以下简称广华公司）民间借贷纠纷一案中，案外人李维强对本院执行的（2020）甘0502执1451号案件中位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1号楼x号商铺评估、拍卖的执行行为不服，向本院提出书面异议，要求中止评估、拍卖上述房屋。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并于2020年11月16日举行了听证。现已审查终结。 案外人李维强称，其对本院执行（2020）甘0502执1451号案件中位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1号楼2号商铺评估、拍卖的执行行为不服，故向本院提出书面异议，要求中止评估、拍卖上述商铺。事实与理由：2020年3月27日，我与广华公司签订《房屋买卖合同》，约定将该公司名下位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1号楼2号商铺（以下简称涉案商铺）出售给我，该房屋面积55.36平方米，每平方米13348元，总价款738992元，我已支付578992元，尚余16万元未付，合同签订当日，已交付我占有使用。2020年8月，我得知上述房屋被天水市秦州区人民法院查封，现提出异议，请求支持异议请求，并要求广华公司继续履行合同。 刘秦洲称，1.异议人与广华公司签订的房屋买卖合同是2020年3月27日，按约定和法律规定应向不动产中心备案，但执行中在不动产中心及房屋交易中心均无双方登记备案信息，双方之间是否存在涉案商铺的真实买卖无法查实；2.异议人所称已经交付50余万元房屋款，但其提供的转账凭证也无法证明是交付涉案商铺的房款；3.不动产以登记为准，至今所查封的涉案商铺仍在广华公司名下。综上，对于他们之间的买卖合同，不仅不能证明是真实有效的，也不能对抗我的执行申请，更不能对抗天水市秦州区人民法院的查封执行裁定书，故请求驳回其申请，继续评估、拍卖。 王诚民称，我认为李维强的异议成立，李维强是通过两次转账交付了购房款，广华公司也收到了其50余万元的购房款，如果再执行，将引起新的诉讼案件，我不同意评估拍卖。 广华公司称，我公司与异议人李维强《房屋买卖合同》没有备案登记的原因系李维强购房款没有全部交清，我公司收到了李维强支付的涉案商铺购房款，转账凭证注明是房款，我公司收据上写明了房屋的具体地址及房号，要求继续履行合同。 案外人李维强提交了以下证据： 1.交款收据；2.银行转账凭证；3.商铺钥匙领条（复印件）；4.商品房买卖合同；以上证据均证明涉案商铺属于异议人李维强所有的事实。 经质证，申请执行人对证据1真实性及证明目的均不认可，收据上的交款时间相差一个月，而票号相连，故不能证明买房的真实性；证据2真实性及证明目的均不予认可，虽然写了房款，但未写明房屋的具体位置及房号，手机转账凭证不能显示是从哪个银行转账；证据3为复印件，根本无法证实买卖的真实性，不能排除李维强与广华公司恶意串通提供虚假证据的可能性，听证时李维强收据原件竟然由广华公司保管有违常理；证据4李维强和广华公司签订的房屋买卖合同，且不说该合同的真假，但合同的第24条明确约定，该合同应当在30日向武山县房管局登记备案，但至今未备案。该合同有多处涂改，包括价款和付款方式，涂改处无盖指印和盖章，可见该份合同是李维强和广华公司为了阻止执行而提供的虚假合同。被执行人王诚民、广华公司对上述证据及证明目的均无异议。 本院审核后认为，证据1.2.4即交款收据、银行转账、房屋买卖合同能够证明李维强购买了广华公司位于武山县城关镇观渭家园1号楼2号商铺一间，并通过银行转账交付购房款578992元,尚余16万元未付。李维强提交证据3即领条虽然是复印件，广华公司陈述原件由其保管，因李维强从该公司领走涉案商铺钥匙，领条由广华公司保管也符合常理，故上述证据形成证据链，能证明李维强购买了涉案商铺并占有使用，仅因购房款未付清而未办理登记备案，上述证据客观真实，本院予以采信。 申请执行人刘秦洲及被执行人王诚民、天水广华房地产开发有限公司均未提交证据。 本院查明，2020年3月27日，李维强与广华公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：广华公司将位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1号楼2号商铺一间出售给李维强，建筑面积55.36平方米，套内建筑面积53.30平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积2.06平方米，每平方米13348.84元，总金额738992元，付款方式：分期付款，2020年3月27日前付购房款20万元……商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向武山房产管理局申请登记备案……当日李维强给广华公司通过银行转账支付购房款20万元，4月27日通过手机银行转账支付378992元，共计578992元，后该公司给李维强交付了上述商铺，其余购房款支付时间由双方口头约定，因李维强购房款未交清部分购房款，该公司未向武山县房产管理局登记备案。2020年8月3日，本院在执行申请执行人刘秦洲与被执行人王诚民、广华公司民间借贷纠纷一案中,作出（2020）甘0502执1451号执行裁定书：查封被执行人名下位于武山县城关镇滨河路南侧观渭家园1号楼一层2号铺面一间。2020年9月15日本院对上述商铺进行评估。2020年11月11日，李维强因本院查封了上述商铺并已进入评估程序而提出书面异议，要求中止对位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1号楼2号商铺1间的评估、拍卖。 本院认为，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其权利能排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人李维强与被执行人天水广华房地产开发有限责任公司签订的书面房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容合法，约定的价格也没有明显低于市场价，李维强支付78%以上的购房款后该公司交付了商铺，并由李维强占有使用，但未办理备案登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”涉案商铺的买卖合同未登记备案的原因系李维强尚有16万元的购房款未交清，该公司按当地交易习惯未办理备案登记，现双方均同意继续履行合同，而未办理备案登记并不违反法律、行政法规的强制性规定，故不影响合同效力，且李维强与广华公司之间的房屋买卖合同签订在本院（2020）甘0502执1451号案件查封之前。综上，本院执行的刘秦洲与被执行人王诚民、天水广华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案是金钱债权，而案外人李维强履行了主要义务，广华公司交付了涉案商铺，并由李维强占有使用，其权利能够排除执行，故李维强的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十九条规定，裁定如下： 中止对位于甘肃省武山县城关镇观渭家园1幢2号商铺（未办理备案登记）一间的评估、拍卖的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王存芳 审判员  吴全弟 审判员  陈建生 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王孝平