湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11127号原告：林元财，男，汉族，1977年1月18日出生，住福建省长泰县。被告：黄锋，男，汉族，1980年6月6日出生，住长沙市雨花区。被告：张琴，女，汉族，1986年10月12日出生，住长沙市岳麓区。原告林元财诉被告黄锋、被告张琴（以下简称“两被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林元财、被告黄锋及被告张琴到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告林元财向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的房地产买卖居间合同及个人车位转让协议；2、判令两被告退还原告定金25万元并支付逾期退款的利息损失（利息损失自收到原告款项之日起至全部退还之日止按照银行贷款利率计算，按年利率8%计算）；3、判令两被告承担全部诉讼费用。事实与理由：两被告是夫妻关系。2019年7月30日，原告与两被告签订房地产买卖居间合同，两被告为卖方（甲方），原告为买方（乙方）。合同约定两被告将坐落在长沙市岳麓区云栖路175号中海江御三期14栋604房屋及该房屋占有的土地使用权出售给原告，房屋所有权证编号0056184，建筑面积139.31平方米，房屋为已装修，房屋成交价格（含装修及附属设施）143万元。合同还约定甲方在签订合同之日起120个工作日内负责办妥产权转移手续，并承担相关费用。乙方于合同签订后两日内支付甲方购房定金13万元。双方共同约定于2019年11月30日前办理过户手续，乙方在过户缴税时向甲方支付除定金之外的全部购房款。合同第十条约定任何一方违约，对方可以解除合同并追究违约方责任。第十六条约定甲方收到全部定金后三十日内必须空房交给乙方，约定的过户时间可以推后15个工作日，如未能完成，由甲方有权原价收回房屋，退还收到的全部定金并支付全部手续费9万元。当天，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《个人车位转让协议》，协议约定甲方将位于中海三期14栋604附带地下负1层E157号停车位转让给乙方，总价款为12万元。上述两份合同签订后，原告向两被告支付了25万元，两被告出具了定金收据，收据上写明今收到林元财购买中海国际三期14栋604号房屋0056184定金13万元，车位E157号定金12万元，共计25万元。两被告还将房屋的所有不动产发票、契税和印花税发票、车位发票、两被告购买车位的协议原件和房产证复印件全部交给原告。2019年8月30日，原告和两被告进行交房，双方签订了交房确认书，确认了房屋内的家电家私。因受房产调控政策影响，两被告的房屋一直无法过户，原告购买车位也无任何意义。原告多次要求解除合同并退还定金，但两被告一直不配合协商解决，导致原告的利益严重受损。根据合同约定；因受政策原因导致合同无法履行的，所收定金应当退还给原告。原告认为，两被告的房屋无法过户，应当按照约定退还定金，并承担逾期退款利息损失。被告黄锋辩称：对原告的第一项诉讼请求无异议，但是对第二项诉讼请求有异议，被告不同意退还全部的定金25万元。因原告要求被告住在外面以便于处理涉案房屋，被告便在外面租房，现在过了将近两年原告要求解除合同并退还定金，被告的租金损失、涉案房屋以及被告租的房屋的物业费损失无法得到补偿。租金损失自2019年9月1日至2021年9月1日共计6万多，涉案房屋及被告租的房屋物业管理费两年损失6000多元。被告张琴辩称，与被告黄锋的答辩意见一致。经审理查明：被告黄锋和被告张琴原系夫妻关系。2019年7月30日，被告黄锋（甲方、卖方）、被告张琴（共有权人）与原告林元财（乙方、买方）签订《房地产买卖居间合同》，将坐落于长沙市岳麓区云栖路175号中海江御三期14栋604房出售给林元财，该房屋的成交价格为143万元。前述合同第二条约定：该房屋的建筑面积为139.31平方米。如甲方房屋产权尚需完善产权等变更手续的，则甲方应在本合同签订之日起120个工作日内负责办妥产权转移手续，并承担相关费用，以使甲方对该房产具备合法的完全的处置权；第六条约定：乙方于本合同签订后两日内向甲方支付购房定金13万元，甲乙双方约定于2019年11月30日前办理过户手续，乙方于过户缴税时向甲方支付除定金之外的全部购房款，甲方同意在收取购房款时支付1万元作为交房保证金交丙方代保管；第十条约定：若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；第十六条约定：甲方收到全部定金后三十日内必须空房交给乙方，在甲方收到全部房屋款项之前，须提收款卡和优盾，约定的过户时间可以推后15个工作日，如未能完成，由甲方有权原价收回房屋，退还收到的全部定金并支付全部手续费9万元。同日，原告（受让方、乙方）与两被告（转让方、甲方）签订《个人车位转让协议》，协议约定甲方将位于中海三期14栋地下负1层E157号停车位转让给乙方，总价款为12万元。同日，原告向被告黄锋转账支付25万元。两被告向原告出具《定金收条》一份，收条载明“今收到林元财购买中海国际三期14栋604号房屋0056184定金13万元，车位E157号定金12万元，共计25万元”。两被告将房屋的不动产发票、契税和印花税发票、车位发票、购买车位的协议原件和房产证复印件交给原告。后因根据长沙市现行购房政策，原告不具备房屋资质，涉案房屋尚未达到房屋上市交易条件，涉案房屋未能按约过户，原告遂诉至本院。另查明：1、长沙市岳麓区云栖路175号中海江御三期14栋604房原系两被告共同共有，房屋购买时间为2016年1月29日。2、原、被告当庭认可，签订涉案合同时均知晓原告不具备购房资格以及涉案房屋尚未达到上市交易条件。3、2019年8月30日，原、被告签订了交房确认书，确认被告已将涉案房屋交付原告。涉案房屋交付后，被告另行租房居住。上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的房地产买卖居间合同、个人车位转让协议、税费发票、产权证、车位有偿使用协议书有偿协议以及停车场车位服务协议、定金收据、银行转账记录、交房确认书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房地产买卖居间合同》及《个人车位转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题。原告主张解除涉案《房地产买卖居间合同》及《个人车位转让协议》，两被告当庭同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人双方协议一致可以解除合同，故对原告该诉请，本院予以支持，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》及《个人车位转让协议》自本案开庭之日即2020年11月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求返还购房定金并支付逾期退款利息的诉请，本院认为，涉案合同签订时，原告不具备购房资格且涉案房屋不具备上市交易条件，双方对此均知情，故对涉案合同未能履行双方均存在过错。合同签订后，两被告积极履行合同义务并已将涉案房屋于2019年8月30日实际交付原告，合同解除对其的确造成了一定的损失。本院根据诚实信用原则和公平原则，综合考量原、被告双方履约情况及过错程度等因素，酌定原告向两被告支付损失5万元，该款项从被告已收取原告的25万元定金中抵扣，抵扣后两被告还应向原告退还20万元。原告主张两被告支付逾期退款利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告林元财与被告黄锋、被告张琴在2019年7月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《个人车位转让协议》自2020年11月16日解除；二、被告黄锋、被告张琴在本判决生效之日起五日内向原告林元财退还定金200000元；三、驳回原告林元财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取2525元、保全费用1870元，合计4395元，由被告黄锋、被告张琴负担3516元，原告林元财负担879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二〇年十二月十四日法官助理孙颖书记员柳遇珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。