安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1104号 上诉人（原审原告）：长淮信达地产有限公司，住安徽省淮南市洞山东路，统一社会信用代码913404007901131054。 法定代表人：周增好，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡利利，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：王洁,女,1982年2月6日出生,汉族,安徽省合肥市人，安徽省淮南市凤台县张集矿工程师，住安徽省合肥市。 原审第三人：淮南市龙鸿商业运营管理有限公司，住安徽省淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商，统一社会信用代码91340400MA2N13DLXT。 法定代表人：纪九照，该公司总经理。 上诉人长淮信达地产有限公司（以下简称长淮信达公司）因与被上诉人王洁、原审第三人淮南市龙鸿商业运营管理有限公司（以下简称龙鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭上公开开庭审理了本案。上诉人长淮信达公司的委托诉讼代理人闫正科、蔡利利，被上诉人王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长淮信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王洁支付房屋占用费128564.65元、水电费用1499元，并从2019年5月21日起以128564.65元为基础按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用费利息至付清之日止；2.一、二审诉讼费由王洁负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足。一审判决认定王洁已经交纳了2017年3月16日至2019年3月16日两年的租金事实不清,证据不足。首先,一审判决书(P4页)第三人龙鸿公司认为,其与王洁签订合同后约定房屋租金,王洁支付了90000元。该陈述,意思表示为王洁支付租金一次,金额为90000元。一审中,王洁只提供90000元租金的一次支付凭证,虽然龙鸿公司自认收到截止为2019年3月16日租金,考虑在(2020)皖0403民初374号案件中,龙鸿公司尚欠长淮信达公司275万多元租金,法院应当对龙鸿公司的自认,持谨慎的态度。王洁陈述向龙鸿公司交纳了2017年3月16日至2019年3月16日两年的租金,但并没有提供签订合同时支付租金的凭证(即没有第一次租金交付凭证),一审判决认定全部交纳证据不足。其次,一审中龙鸿公司认可其收到了王洁2018年3月16日至2019年3月16日的9万租金,免除王洁5万元的租金支付义务,上述自认可能存在恶意串通损害长淮信达公司利益的情况，一审判决对此予以认定有损长淮信达公司的利益。综上,本案中每年的租金应为132840元,王洁仅提供了一次90000元的租金支付凭证,法院未查明案件事实情况下,仅根据第三人的自认,认定王洁缴纳两年的租金,属于认定事实不清。二、一审认定王洁为善意第三人,属于认定错误。一审判决认定:根据一审查明案件的事实,长淮信达公司在2018年9月17日通知王洁,解除合同以及再行签订租赁合同等事项,王洁从这一天,就已不是善意第三人,反而,为恶意第三人。王洁在接到通知后,既没有签订租赁合同也没有向长淮信达公司交还房屋,继续占有房屋,长淮信达公司迫于无奈,通过公证方式收回房屋,王洁明显为恶意第三人。三、一审判决未全部支持长淮信达公司要求王洁支付房屋占有费用,适用法律错误。首先,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,明确了次承租人逾期腾房支付占用使用费的义务。可见,根据上述司法解释,出租人可以突破合同相对性,要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费。不难看出,该权利来源于物权,而非合同约定。本案中,长淮信达公司诉讼请求基于房屋租赁合同解除后,要求次承租人支付占有使用费。王洁和第三人龙鸿公司之间的租赁合同履行情况,与本案的诉讼请求没有关联性。本案中,一审判决以王洁与第三人租金对抗长淮信达公司要求王洁支付占有使用费,显然是适用法律错误。其次,本案中,从2018年9月17日开始王洁知道租赁合同解除的事实,且未与长淮信达公司达成新的租赁合同关系,王洁不履行腾房等义务,应为恶意第三人。四、一审判决未判决支持长淮信达公司水电费用的诉请错误，关于水电费的诉讼，长淮信达公司提交详细的计算清单,而且发生的水、电用量都是客观存在的,虽然第三人陈述其将所有的水电费交纳至2018年10月份,但并没有提供相应的依据,因此王洁应承担其举证不能的不利后果,支付房屋占用期间的水电费。 王洁当庭答辩称，1.其与龙鸿公司的合同合法有效，租金也已按时付清，龙鸿公司对此予以认可；2.其从未拖欠水电费，水电费是交给龙鸿公司，该公司在一审时也做了说明；3.长淮信达公司采取停水停电后，其向长淮信达公司发过通知，表明三方应在一起协商处理此事，但对方未回应。 龙鸿公司未到庭陈述意见。 长淮信达公司向一审法院起诉请求：1.判令王洁支付长淮信达公司房屋占用费用128564.65元,并从2019年5月21日起以128564.65元为基础,按照同期银行贷款利率标准支付资金占用费至付清之日止(详见计算清单);2.判令王洁支付因房屋占用期间产生的水费、电费等各项费用1499元(详见计算清单);3.本案的全部诉讼费用由王洁承担。 一审法院认定事实如下：案涉房屋坐落于田家庵区团（Ｄ13栋）商业、地下车库-101的商服用地的权利人为淮矿地产有限责任公司。该公司于2019年1月2日变更企业名称为“长淮信达地产有限公司”，即本案原告。2015年6月19日,长淮信达公司同淮南市华杰商贸有限公司（以下简称华杰公司）签订一份房屋租赁合同,约定长淮信达公司将案涉房屋出租给华杰公司,双方对租赁期限和租赁费用进行了约定。2016年10月24日，长淮信达公司与华杰公司、第三人龙鸿公司签订了一份三方房屋租赁合同的补充协议,约定从2016年的10月20日起,长淮信达公司房屋的承租主体由华杰公司变更为第三人龙鸿公司，龙鸿公司承担租赁合同约定的所有权利义务。2017年3月6日,王洁为成立东方金子塔儿童潜能培训学校遂与龙鸿公司签订一份《租赁合同》,约定龙鸿公司将水云庭25-2004商铺（面积为615平方米）出租给王洁，合同中约定租赁期限为5年，自2017年3月16日至2022年3月16日止租金单价为18元／月／㎡，即每月租金为人民币11070元。从租赁第二年开始每年租金按比例递增，每年租金递增率按百分之七（7%）计算。后第三人龙鸿公司与长淮信达公司协商租赁合同于2018年6月30日终止。长淮信达公司要求第三人龙鸿公司返还相关租赁房屋,龙鸿公司以王洁实际占有房屋为由一直未能履行返还租赁房屋的义务。2018年10月10日左右，王洁从涉案房屋中搬出其部分物品。2019年5月21日，长淮信达公司向安徽省淮南市正诚公证处提出对淮南市田家庵老龙眼居住区水云庭小区龙城广场水云庭大商的东方金子塔教育培训学校内所留物品进行清点申请。该公证处于2019年6月10日作出（2019）皖淮正公证字第4200号公证书，对现场物品进行了清点记录。长淮信达公司认为,在其与第三人的房屋租赁合同解除后,王洁继续占有长淮信达公司租赁房屋的法律基础已经丧失,王洁及第三人有义务将租赁房屋返还给长淮信达公司，遂诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，本案在审理过程中已依法释明，长淮信达公司坚持依照最高人民法院关于房屋租赁合同的相关司法解释向王洁主张其房屋占用费用128564.65元，并从2019年5月21日起以128564.65元为基础，按照同期银行贷款利率标准支付资金占用费至付清之日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，长淮信达公司与第三人龙鸿公司签订的房屋租赁合同、王洁与第三人龙鸿公司签订的转租合同均系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但由于转租合同是以承租人租赁权的存在为基础的，故在本案当中，长淮信达公司与第三人龙鸿公司签订的房屋租赁合同于2018年6月30日协议解除，此时龙鸿公司的租赁权归于消灭，次承租人王洁即丧失了继续租赁房屋的合法依据，长淮信达公司有权要求王洁支付占用商铺期间的费用。对于商铺占用费的计算时间，一审法院认为，龙鸿公司将案涉商铺转租给王洁的行为已获得长淮信达公司的同意，且转租的期限为2017年3月16日至2022年3月16日，并未超过龙鸿公司与长淮信达公司签订的出租合同的租赁期限（2015年7月1日至2025年6月30日），根据王洁与龙鸿公司签订的转租合同，签订合同时（2017年3月16日）王洁承付首次租金，下期租金每12个月一次付清。由于龙鸿公司当庭自认已收取了王洁截止至2019年3月16日的租金（王洁实际交纳金额为90000元，另龙鸿公司自愿免除了王洁的租金50000元），故本院认定王洁在承租合同生效的期间内已履行了支付2018年3月16日至2019年3月16日租金的义务，2018年6月30日长淮信达公司与龙鸿公司签订的出租合同协议解除，王洁作为善意第三人在履行支付租金的义务时对合同解除一事并不知情且无法预见，在其已经支付房屋租金的情况下同时要求其支付房屋占有费亦显失公平，同时经本院依法释明，长淮信达公司未在本案要求第三人龙鸿公司承担责任，故对于长淮信达公司主张王洁支付2018年7月1日至2019年3月16日房屋占用费的诉讼请求，依法不予支持。对于该段时间的房屋占用费，长淮信达公司可以向龙鸿公司另行主张。由于王洁支付给龙鸿公司的租金仅计算至2019年3月16日，之后并未再缴纳租金，且仍无权占有案涉房屋至2019年5月21日（即长淮信达公司向淮南市正诚公证处申请公证之日），故对于长淮信达公司要求王洁支付2019年3月16日至2019年5月21日房屋占用费的诉讼请求，依法予以支持，具体的计算标准按照王洁与龙鸿公司签订的承租合同的租金标准，第三年的租金为142138.8元[132840×(1+7%)]，故2019年3月16日至2019年5月21日房屋占用费为24144.1元（142138.8元÷365天×62天），并以24144.1元为基数，从2019年5月21日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行贷款基准利率4.35%计算资金占用期间的利息为262.6元，合计24406.7元，2019年8月20日之后的资金占用费以24144.1元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，超出的部分依法不予支持。对于王洁主张长淮信达公司仅起诉其一人不符合主体资格的答辩意见，由于被告当庭并未提交相关营业执照，且其与龙鸿公司签署的转租合同中仅有王洁的签名，并未加盖其经营的教育机构所加盖的公章，故对于该项答辩意见，依法不予支持。对于王洁主张长淮信达公司在与承租人解除合同时未与其进行协商后续租金履行问题，而长淮信达公司采取强制停水停电等措施，其作为房屋出租人明显存在过错的答辩意见，一审法院认为，根据长淮信达公司提交的照片、商户告知书及其他证据，可以认定长淮信达公司于2018年9月17日就与龙鸿公司解除合同以及再行签订租赁合同等事项对王洁进行了告知，故对于该项答辩意见，依法不予支持。对于王洁主张长淮信达公司所出租房屋不具备消防规划，不满足房屋基本使用条件的答辩意见，由于其并未提交相关证据予以佐证，故依法不予支持。 对于长淮信达公司主张王洁支付因房屋占用期间所产生的水费、电费等各项费用1499元的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，由于长淮信达公司未能提交相关证据证明其垫付了王洁占用房屋期间产生的水费、电费等各项费用，故对于该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.王洁于本判决生效后十日内一次性支付长淮信达地产有限公司房屋占用费24144.1元，利息262.6元，合计24406.7元（2019年8月20日之后的资金占用期间利息以24144.1元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿完毕止）；2.驳回长淮信达地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2901元，依法减半收取计1450.5元，由王洁负担272元，由长淮信达地产有限公司负担1178.5元。 二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.长淮信达公司请求王洁支付房屋占用费数额应当如何认定；2.长淮信达公司请求王洁支付水电费1499元有无事实及法律依据，针对上述焦点问题，本院评判如下： 关于争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。结合本案，2018年6月30日，长淮信达公司与第三人龙鸿公司的租赁合同协议解除，根据合同相对性原理，负有腾房义务的应是龙鸿公司，但双方对此未作出任何约定。此时，由于龙鸿公司与王洁之间存在租赁合同关系的原因，案涉房屋被王洁实际占有，对于2018年7月1日至2019年3月15日期间的占有使用费应否由王洁给付的问题，若龙鸿公司认可该部分租金王洁已经给付完毕，则龙鸿公司应向长淮信达公司支付房屋占用费，一审庭审中龙鸿公司作为出租方，对于王洁第二年租金已经缴纳的事实予以承认，则王洁无需对此再承担举证责任，一审从2019年3月16日起计算房屋占用费，并判决由王洁负担并无不当。龙鸿公司上诉认为王洁未举证第二年租金支付情况，导致本案一审事实不清的理由不能成立，依法不予支持。 关于争议焦点2，本院认为，长淮信达公司向王洁主张房屋占用期间的水电费，其应承担举证责任，本案一、二审中，长淮信达公司均未提交其代为支付水电费的证据，依法应承担举证不能的不利后果，故该项诉请依法不应得到支持。 综上所述，长淮信达公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2418元，由长淮信达地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 瑞 审判员 王元元 审判员 李 侠 二〇二〇年九月十日 法官助理姚丽娅 书记员梁婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。