西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初9143号原告：韩召宁，男，1979年4月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：雒磊，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇蒙蒙，陕西兆守律师事务所实习律师。被告：许泾，女，1963年7月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告韩召宁诉被告许泾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩召宁委托诉讼代理人雒磊、寇蒙蒙、被告许泾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩召宁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月6日签订的《房地产买卖协议》；2、判令被告返还原告购房款本金20万元及利息（按照年利率6%，自起诉之日支付至还款之日止）。事实与理由：2017年9月6日，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋，以139万元的价格出售给原告。原告共向被告支付20万元购房款。协议签订后，被告迟迟不配合原告办理房屋过户手续。2020年1月21日，该房屋被西安市雁塔区人民法院进行网络拍卖并成交。故此，该合同已无法履行。现原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规之规定，诉至法院,望判如所请。被告许泾辩称，一、本案因原告的过错造成房屋不能过户，原告应依法向被告承担违约责任，原告无权要求被告退还定金。原告在诉状中称“被告迟迟不配合原告办理房屋过户手续”之说法完全与事实相悖。事实上本案所涉房屋不能过户的根本原因恰恰是原告迟迟不配合被告办理房屋交易手续，导致该房不能办理过户手续。原告购买该房屋时，隐瞒其不具有购房资格的重大事实，造成房屋买卖协议无法正常履行，被告因急需用钱才出卖自己的唯一住房，在原、被告2017年签订《房地产买卖协议》后，在签订协议近三个月内被告出售的房屋无查封等情况，在得知原告无购房资格后被告多次告知原告，如果原告不能及时解决购房资格，不能正常及时支付房款，将导致房屋被查封，正是原告的原因造成购房协议无法继续履行，原告不仅未能积极消除购房资格障碍，反而在2017年12月左右又在西安购买了紫薇臻品14号楼2-401房屋，其完全不具备西安市购房资格，进一步造成协议无法履行，被告多次催促原告办理房屋过户手续，原告迟迟推诿不去办理过户手续。事实上是原告的过错导致该房不能办理过户手续，完全与被告无关。对本案房屋不能过户应视为原告严重违约，原告依约应向被告承担违约责任，依照我国相关法律规定和《房地产买卖协议》第五条的规定，原告无权要求被告退还定金。另外，原告未按《房地产买卖协议》第三条规定办理银行贷款评估手续，也是懈怠办理房产过户手续的违约行为。二、原告请求被告支付定金利息缺乏事实和法律依据。所以原告的诉请不能支持。综上，原告无权要求被告返还定金，请求的定金利息缺乏事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2017年9月6日，原告韩召宁作为乙方（买方）与被告许泾作为甲方（卖方）签订了《房地产买卖协议》，双方约定：乙方预定坐落于西安市高新区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX房，该房屋权属产权证号为105XXXXXXX-13-0-6-50301-0，建筑面积为132.2平方米，购房价格为139万元。乙方已对该房屋现状充分了解，同意签订本协议并向甲方支付购房定金20万元，购房定金将在购房付款时冲抵。第三条约定：目前甲方房产处于银行抵押状态，撤押流程预计需要60天，因此双方约定在本合同签订一周内由乙方联系银行及评估公司对购买此房产的银行贷款手续进行评估，如因银行等第三方原因导致乙方贷款办不下来，甲方退还乙方订金20万元，乙方的贷款评估通过后甲方再将20万订金用于银行撤押，房产撤押成功后再进行房产过户交易。第五条约定：预定期间，若因甲方原因解除本协议，则甲方应向乙方双倍返还定金；若因乙方原因本协议解除，则乙方无权要求甲方退还定金；如因银行贷款审批等第三方原因造成交易不能进行，甲方向乙方退还定金；定金罚则的执行，不影响任何一方要求赔偿的权利。2017年9月4日，原告向被告支付定金1万元，2017年9月6日，原告通过银行转账向被告支付定金19万元，共计向被告支付购房定金20万元，被告为原告出具了收条。根据原告提交的2017年9月5日西安市不动产登记服务中心出具的西安市房屋登记薄查询信息显示，坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房，产权人为许泾，建筑面积132.20平方米，他项权利状况为：1、抵押，他项权利人为招商银行股份有限公司西安分行，担保债权数额为70，他项权利证书编号为2013030450，登记时间2013年3月4日，债务履行期限2013年2月26日至2023年2月26日；2、抵押，他项权利人为招商银行股份有限公司西安分行，担保债权数额为29，他项权利证书编号为2016053518，登记时间2016年5月11日，债务履行期限为2013年2月25日志2018年2月25日。合同签订后，被告未办理撤押手续，原告未办理贷款评估，双方未办理房屋过户手续。2017年11月24日，案涉房屋被西安市雁塔区人民法院查封，查封期限为2017年11月24日至2020年11月23日。2020年1月21日，案涉房屋被西安市雁塔区人民法院通过网拍拍卖成交。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，系合法、有效的协议，双方均应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方2017年9月6日签订《房地产买卖协议》，被告未办理案涉房屋撤押手续，后因案涉房屋被法院查封且已被法院拍卖成交，该《房地产买卖协议》已无法继续履行，原告请求解除与被告签订的《房地产买卖协议》，本院予以支持。关于被告是否应当返还原告已支付定金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告签订买卖协议后，被告未办理案涉房屋撤押手续，且因被告与案外人存在纠纷被西安市雁塔区人民法院查封、后被拍卖，本案系因被告原因导致《房地产买卖协议》无法继续履行被解除，其应当返还原告支付的20万元定金，原告主张资金占用期间的利息损失，应予支持，利息应以20万元为基数，自2020年8月11日起至款项退还之日止按照年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告韩召宁与被告许泾于2017年9月6日签订的《房地产买卖协议》解除；二、本判决生效后十五日内，被告许泾返还原告韩召宁购房定金20万元，并支付利息损失（利息以20万元为基数，自2020年8月11日起至款项退还之日止按照年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4300元，由被告许泾承担（原告已预交，被告在履行本判决时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李 娟   二○二○年十二月十六日  书  记  员    种文康 1