江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1982号 原告：中大房地产集团南昌有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：史昱，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：郭艳，女，汉族，1980年6月15日出生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：陈飞，湖北宽定律师事务所律师。 第三人：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：陈磊，该行行长。 委托诉讼代理人：江洋，公司员工。 委托诉讼代理人：邓欢，公司员工。 原告中大房地产集团南昌有限公司（以下简称：中大公司）诉被告郭艳、第三人招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称招商银行南昌分行）追偿权纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法由审判员宋赣平适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中大公司委托诉讼代理人胡滢、徐敏，被告郭艳的委托诉讼代理人陈飞到庭参加了诉讼，第三人招商银行南昌分行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 中大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郭艳一次性向中大公司偿还代偿款967881.57元；2.请求判令郭艳支付中大公司违约金131587.2元；3.判令郭艳支付中大公司律师费8000元、保全保险费1447元，共计9447元。以上款项共计1108915.77元；4.本案诉讼费用、保全费用由郭艳承担。事实与理由：2015年6月23日，郭艳与中大公司签订合同编号为1000495092的《南昌市商品房买卖合同》，约定中大公司作为卖方，将位于南昌市青山湖区商品房（以下简称：该商品房）出卖给郭艳，房屋总价为人民币1315872元，首付款为395872元须在合同签订当日内付清，余款920000元办理银行按揭贷款。2015年7月2日，招商银行南昌分行作为贷款人、中大公司作为保证人与郭艳作为借款人签订了《个人购房借款及担保合同》1份，该担保合同约定：招商银行南昌分行就郭艳购买的该商品房提供92万元按揭贷款即借款金额为92万元，借款期限360个月，从2015年7月29日起至2045年7月29日止，按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证。在合同履行过程中，因郭艳在借款期限内长期拖欠招商银行南昌分行借款本息，导致贷款长期逾期，进入不良，招商银行南昌分行遂向南昌市西湖区人民法院起诉，南昌市西湖区人民法院于2018年7月2日作出（2018）赣0103民初1186号民事判决书，判决确定：郭艳归还招商银行南昌分行全部借款本金、利息、复息、罚息及实现债权的费用，中大公司对该款项承担连带清偿责任。判决书生效后，2019年3月23日，招商银行南昌分行向中大公司发出《履行连带保证责任通知书》，要求中大公司按合同约定履行代偿义务。至2019年4月17日，招商银行南昌分行共从中大公司账户扣款3次，共计967881.57元，2019年4月24日，招商银行南昌分行向中大公司出具该套房产的《结清证明》，至此，该商品房的全部贷款本息及实现债权的费用已由中大公司代郭艳向招商银行南昌分行全部结清。根据《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第三条“关于解除合同、退房的约定”中第一款的约定：“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的10%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均有买受人自行承担…”因此，中大公司有权解除该《商品房买卖合同》，并要求郭艳腾空房屋将房屋返还给中大公司，同时按该商品房总价款的10%支付违约金和律师费、诉讼费等费用。除此之外，按照《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第三条：如果在接到银行要求承担保证责任的通知后，出卖人未解除本合同及收回该商品房的，买受人应按本合同房款总金额的10%向出卖人偿付违约金。中大公司承担代偿责任至今，曾多次与郭艳协商合同解除事宜均未果，郭艳的行为已经构成严重违约，为维护自身的合法权益，中大公司现特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持中大公司的全部诉讼请求。 郭艳辩称：1.对于中大公司的第一项诉请，郭艳愿意承担2018年7月2日一审法院所确认的本金866313.24元及诉讼费、保全费17640元，合计883955.24元。2018年7月2日，判决书判令中大公司履行偿还义务，而中大公司未履行部分，郭艳不予承担。2.对于第二项诉请的违约金，违约金以购房款总额为基数计算，其违约标准过高，请求法院予以调整。3.郭艳在依据合同递交所有办证手续后，而中大公司并未依据合同约定，于2016年8月31日办理产权证书，直至2017年5月26日案涉房屋被法院查封无法办证，故中大公司应当以购房款为基数，按照日万分之一点五支付郭艳从2016年8月31日至2017年5月26日，合计268天，逾期办证的违约金52898.054元。该违约金可以冲抵郭艳应出给中大公司的各项损失（庭审时法院对郭艳该点答辩意见，向郭艳释明属于反诉范畴，而本案并未反诉，可另行起诉）。 第三人招商银行南昌分行经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩权。 本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，中大公司与郭艳签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：中大公司将坐落于南昌市青山湖区青山湖大道1333号[中大青山湖东园]4#楼一单元8层801号房出卖给郭艳，价款为1315872元。首付395872元，银行贷款92万元。合同附件四（补充协议）还约定：如果在接到银行要求承担保证责任的通知后，出卖人未解除本合同及收回该商品房的，买受人应按本合同房款总金额的10％向出卖人偿付违约金。在出卖人代为偿还银行按揭贷款的本息、违约金、滞纳金、罚金等后，即视为出卖人将买受人原通过各种方式已支付的同等金额的房款(包括首付款及按揭贷款)退还给了买受人并用于归还了银行贷款，买受人因此对出卖人存在自始未付清相应金额房价款的逾期付款之事实。在此情形下，出卖人仍享有解除合同或要求买受人继续付款的选择权。如果出卖人通知解除合同的，则出卖人尚可退还给买受人的房款余额，与商品房买卖合同及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于商品房买卖合同解除之日自动抵销，抵销后仍有剩余款项的，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人。如果出卖人未解除合同而要求买受人继续履行付款义务的，买受人应每日按逾期支付房款金额万分之五向出卖人支付违约金。买受人未付清剩余房款及违约金的，出卖人有权不交付该商品房，出卖人仍保留该商品房的所有权，并可视情况选择解除商品房买卖合同及补充协议，买受人同时应向出卖人承担约定的违约责任(含原逾期付款应偿付的违约金)。 2015年7月2日，中大公司、郭艳、招商银行南昌分行三方签订《个人购房借款及担保合同》1份，由招商银行南昌分行贷款92万元给郭艳，贷款期限360个月，自2015年7月29日起到2045年7月29日止，中大公司作为连带担保人在合同上盖章。合同签订后，郭艳支付了首付款，招商银行南昌分行也发放了92万元贷款，中大公司也交付了房屋。2017年5月后，因郭艳未按期还款，截止2018年7月2日，郭艳尚欠本金866313.24元，欠利息、罚息、复息46542.33元。招商银行南昌分行向南昌市西湖区人民法院提起诉讼，要求解除《个人购房借款及担保合同》合同，由郭艳归还贷款本息，并由中大公司承担连带保证责任。2018年7月2日，南昌市西湖区人民法院作出判决：一、解除招商银行南昌分行与郭艳、中大公司于2015年7月2日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、郭艳于本判决生效之日起十日内归还招商银行南昌分行本金866313.24元及欠利息、复息、罚息（截止2018年7月2日为46542.33元，自2018年7月3日起至给付借款之日止，以双方借款合同约定计付）；三、中大公司对上述款项承担连带清偿责任。中大公司承担保证责任后，有权向郭艳追偿；四、驳回招商银行南昌分行其他诉讼诉求。案件受理费12640元、诉前保全费5000元，合计17640元，由郭艳、中大公司承担，限随上述款项一并偿付。2019年3月23日招商银行南昌分行向中大公司发出履行连带保证通知书。并于2019年3月27日、2019年4月17日共分三笔扣划中大公司账户存款967881.24元（包括本金、利息、诉讼费）。招商银行南昌分行于2019年4月24日出具结清证明。中大公司多次向郭艳催要垫付款未果，遂诉至本院处理。在诉讼过程中，中大公司向本院提出诉讼保全，要求平安保险江西分公司提供担保，交纳保险费1447元。 本院认为：郭艳是本次房贷的贷款人，中大公司仅为担保人，江西省南昌市西湖区法院判决是由郭艳偿还贷款及利息等，中大公司承担连带保证责任，因此，郭艳迟迟没有履行还款义务，导致担保人中大公司承担了连带保证责任，迟延履行造成损失的扩大，应由郭艳自己承担，其辩论观点于法无据，本院不予认可，中大公司向招商银行南昌分行支付的所有费用（包括诉讼费等）应由郭艳承担。中大公司与郭艳签订的房屋买卖合同违约金不合理且过高，郭艳已支付的购房款不能再次计算违约金，本院按郭艳未付清的购房款本金866313.24元的10%计算违约金（即86631.32元）。中大公司为诉讼支付的律师费8000元，属于其自己的开支费用，要求郭艳承担不合理，该请求本院不予支持。为防止郭艳财产转移，中大公司支付的担保费1447元属合理费用，该请求本院予以支持。招商银行南昌分行经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩权，由此产生相应的法律后果，应由其自己承担，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、由被告郭艳在本判决生效后十日内，支付原告中大房地产集团南昌有限公司代其偿付款967881.57元； 二、由被告郭艳在本判决生效后十日内，支付原告中大房地产集团南昌有限公司违约金86631.32元； 三、由被告郭艳在本判决生效后十日内，支付原告中大房地产集团南昌有限公司财产保全保险保费1447元 四、驳回原告中大房地产集团南昌有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7391元（已减半收取），财产保全费5000元，共计12391元，由被告郭艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 宋赣平 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 张晨蕾 书 记 员 丁文涛