上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8651号原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站，住所地上海市静安区。法定代表人：崔海江，站长。委托诉讼代理人：张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。被告：上海复旦复华商业资产投资有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨晓军，执行董事。委托诉讼代理人：尹宏，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曦妤，上海市凤凰律师事务所实习律师。原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站(以下简称“联勤部队资产管理局上海站”)诉上海复旦复华商业资产投资有限公司(以下简称“复旦复华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，先适用简易程序，于2020年9月4日转为普通程序独任制，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张蕾蕾，被告委托诉讼代理人尹宏、王曦妤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退、搬离并返还上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号楼1-2层房屋(以下简称系争房屋);2、要求被告按照原租赁合同约定的每月21万元的租金标准，支付系争房屋自2018年11月19日起至房屋返还之日止的租金和使用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月2日,原、被告就系争房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定：原告向被告提供系争房屋用于商业,建筑面积1770.06平方米，租赁期限自2013年4月15日至2018年4月14日止。第四年至五年年租金252万元，按季支付。根据被告需要，原告向杨浦公安分局申请国顺路XXX弄XXX号楼门牌编号，被告租赁房屋的具体门牌编号为：国顺路XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号共10个门牌号。合同到期后，由于系争房屋作为特殊项目处理，双方之间形成不定期租赁关系，被告迟迟不搬离，并拖欠使用费，且被告转租过程中有超租期的行为，要求于2020年8月6日解除双方之间的不定期租赁关系，腾退返还房屋，并支付拖欠租金等。现原告至法院作如上诉请。被告辩称：同意原告的第一项诉请，不同意原告对租金的计算依据。2017年8月23日，因中央军委停偿政策，原告在2017年10月14日前两次向被告发出告知书，要求腾退房屋，被告在2017年清退了三户租赁的商户。2018年5月16日，双方在备忘录中约定，被告配合原告做了腾退工作，由于被告没有给予补偿，只强行清退了国顺路XXX号海参店、139-1号德祐地产、141号仁丰地产三家商铺。以后137号和137-1号沙县小吃、143号杏花楼陆续关停，但原告所称系争房屋的特殊项目又不明确，被告为减少损失，又将143号租给叶子养生，现在实际出租的有143号叶子养生(125.03㎡)、143-1号叶子足浴(611.7㎡)、135-1号酒店(585.7㎡)、137-1号水果店(144.78㎡)、141-1号叶子美发(80.59㎡)五家商户。2018年6月11日被告向原告发出请示说明清退商户的情况，原告也已将部分腾退商铺砌墙封闭，实际无法经营。原告所说的将系争房屋作为特殊项目是说辞，当时部队停偿政策只有停止一切有偿服务或托管两种方式。合同到期后的租金计算要考虑清退商户，以及停偿封门对周围商铺经营造成的影响而减少，并要求退还租赁保证金24万元。至于超期转租，是房屋存在一层面积小于二层面积的缺陷，无法引入租户所致，且当时也期望和原告方后期续租。经审理查明：2013年4月2日，南京军区空军上海房地产管理处(出租方、甲方)与复旦复华公司(承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号1-2层的房屋建筑面积1770.06平方米出租给乙方使用；用途为商业；租期自2013年4月15日起至2018年4月14日止；租金总额1164万元，租金按季支付，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为支票；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、通讯等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金24万元；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；附加条款：租金按第一至三年年租金240万元，第四至五年年租金252万元。鉴于乙方需要装修期，甲方同意给予3个月免租期；合同另对逾期付款的违约金等做了约定。2017年8月23日，原告向被告发出《告知书》，内容如下：根据党中央、中央军委和习主席《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，军队将全面停止对外出租空余房地产租赁活动。为坚决贯彻执行中央军委决策部署，严格落实全面停止房地产租赁有偿服务工作，现将有关事宜告知如下：一、我部与你司签订的租赁合同(空南[2013]052016)于2018年4月14日到期，根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和上海市停偿工作相关要求，上海市所有有偿服务项目的停止工作必须在2017年年底前完成。为避免影响你司的正常工作生活，发生不必要的矛盾纠纷，请你司立即着手做好重新选址和搬离腾退工作，尽早与我部协商提前解除租赁合同。对于不配合停偿工作的承租户，根据《军队房地产租赁合同》第九条第(四)款“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，我部将采取必要措施依法收回房产。二、根据《军队房地产租赁合同》相关规定，你司于转分租户签订的超主合同期的转分租合同，应立即进行整改，租赁期限不得超过2018年4月14日……。2017年10月14日，原告向被告发出《告知书》，内容摘要如下：根据停偿通知要求，我部将于2017年10月14日与你司提前终止合同，请立即着手做好搬离腾退工作，请你司解决配合落实停偿任务。2018年5月16日，原告(甲方)，出席人员：邵留平(处长)、谢颖(租赁办主任)、初丽琴(财务办主任)、张蕾蕾(法律顾问)与被告(乙方)，出席人员杨晓军(法定代表人)、姚钰铭(办公室主任)签订《备忘录》约定：1、甲乙双方间的《军队房地产租赁合同》于2018年4月14日到期终止，双方未续签。2、乙方于2018年5月18日前向甲方付清拖欠租金210万元，否则乙方同意于2018年6月30日前全部清空并交还甲方所租房产。3、该房产租赁项目已纳入军队停偿特殊项目，由于特殊项目的相关政策尚未出台，待相关政策出台后，甲乙双方按军委政策执行。4、乙方于2018年5月25日前向甲方暂交还该房产1层已清空门面房，并办理交接手续。5、乙方请求继续使用该房产2层及1层未收回房屋事宜，一周内书面向甲方及甲方上级提请专项申请报告，继续使用事宜及房屋使用费以甲方上级机关批复为准。2018年9月29日，原告向被告发出《告知书》，内容如下：你司承租的国顺路131弄两层商铺已于2018年4月14日合同到期，该项目已被纳入军队停偿特殊项目(经适房配套)，由于该项目相关政策未出台，按照上级要求你司现使用的房产参照原合同标准缴纳房屋使用费。现正式通知你司接到告知书后10日内支付2018年4月14日至今的房屋使用费，否则，我处将通过诉讼途径主张权利。2018年11月14日，原告向被告发出《告知书》，摘要如下：你司承租的国顺路131弄两层商铺已于2018年4月14日合同到期，该项目已被纳入军队停偿特殊项目(经适房配套)，由于该项目相关政策未出台，根据《深入推进军队全面停止有偿服务工作座谈会部队反映有关问题答复意见》要求，关于特殊项目合同到期后处置问题，已通过军委机关审核的经济适用房小区规划配套、地处边远以租代管、擅自处置房地产、以租赁形式体现权属等类型特殊项目，合同到期后，可按不定期租赁维持运行，但不得新签租赁合同，待后按相关政策办理，期间继续收取租金，实行经费收支两条线”。我处于2018年9月已发出告知书和律师函与你司，并多次联系你司财务人员支付使用费，均未见你司回复，再次告知你司接到告知书后10日内支付2018年4月15日至今的房屋使用费。2020年2月25日，原告向被告发出《催款通知书》，催讨2018年11月18日起至2020年2月25日的房屋使用费320.35万元。审理中，双方确认国顺路XXX弄XXX号楼1-2层房屋的门牌号包含国顺路XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号，其中10号楼133号、133-1号为原告物业用房，其余10个门牌编号的房屋系被告承租房屋。审理中，原、被告表示2018年4月14日原租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁关系，现确定双方之间的不定期租赁关系于2020年8月6日解除。双方经结算，被告于2018年5月18日付清了截止2018年4月14日合同期内的租金210万元。被告另有24万元的房屋租赁保证金在原告处。自2018年6月18日起至2019年5月15日，被告分四次共支付租金1,498,378.86元。原告认为，按照原合同约定的每月21万元的月租金标准，1,498,378.86元是计算至2018年11月18日止的租金。被告认为，在正常租赁全部房屋的前提下，理论上同意按每月21万元标准支付租金，已支付的租金可计算至2018年11月18日，但被告为配合停偿工作，自2018年5月起有商铺被清退关停，实际无法出租，被告也无法预判原告会根据停偿服务精神要求我们提前退出，要求法院扣除关停商铺的租金。审理中，被告另提供以下证据，一、2018年6月11日，被告向原告发出《关于国顺路租赁房屋最新情况说明及请示》，摘要如下：根据《军队房地产租赁合同》及2018年5月16日《备忘录》，我方对现阶段国顺路租赁房屋清理腾退和履约续租工作进展简要汇总，请核准。1、我方已于2018年5月18日付清租金210万元。故双方均应不再追究相对方在清理腾退和继续履约中的违约责任。2、我方已清退一层租赁户4家(135号、139-1号、141号、143号)，可随时根据贵方要求返还贵方。何时办理交接手续，请贵方进一步明确指示。3、对于目前仍在使用的租赁房(135-1号、143-1号、137号、137-1号)及一层通道门面，我方意见参照《合同》中相关约定，由我方进行承租使用。相应租金按照面积分摊及一二层租金标准差异等作调整，为每年106万元。待甲方最终相关政策出台，乙方遵照执行。二、2018年7月9日发给国顺路137、137-1号门面店铺租赁户请提前终止合同的《通知函》。三、国顺路租赁房屋照片一组，其中135号、137号、139-1号、141号店铺大门上锁或是门面被砌墙封闭。证明被告配合腾退租户，但原告不予接收这部分腾空的房屋。原告认为被告所述的请示函未收到。对被告给商户的通知函不知情。经查看，现场关停商户的照片属实，但被告未将已搬离腾空的房屋交还原告。审理中，被告称国顺路XXX号海参店(面积54.65㎡)是2017年10月19日关停，国顺路XXX-XXX号德祐地产(面积108.56㎡)是2017年2月10日关停，国顺路XXX号仁丰地产(面积95.46㎡)是2017年2月24日关停。国顺路XXX号、XXX-XXX号沙县小吃原承租人宗深玲租赁至2019年6月30日就不再经营，后由陈家旺租赁国顺路XXX-XXX号(面积73㎡)进行经营沙县小吃至2020年8月31日。被告还提供(1)财务记账和银行交易凭证，其中海参店(毛大德)租户的月租金10,472元，租金支付至2017年12月19日，2017年12月14日被告退还两个月租金20,944元，2018年4月8日退房屋押金19,947元。仁丰地产月租金18,292.5元，租金支付至2017年7月24日。德祐地产月租金20,000元，租金支付至2017年2月10日，退房屋押金40,000元。(2)与商户的租赁合同。原告对以上租赁合同的真实性表示无法确认。双方在2020年12月2日庭审中确认目前仍在经营的商户有135-1号酒店(585.7平方米)、137-1号水果店(144.78平方米)、141-1号叶子美发(80.59平方米)、143号叶子养生(125.03平方米)、141-1号叶子足浴(611.7平方米)。原告另表示，对被告出租房屋除叶子足浴、酒店两户有租赁合同可知道面积，其余三户租赁面积均不清楚。2019年12月4日，中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局向本院出具《证明》两份，分别如下：1、坐落于上海市杨浦区国顺路****楼房地产系军用房地产,尚未办理房地产权证,归我部下设的中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局实施管理。2、我部下设的中国人民解放军南京军区第**地产管理分局系军队法人,无营业执照及组织代码证等证照。2016年,因军队机构改革,中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处变更名称为中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处。2019年,因军队编制调整,中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处与中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局合并为中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局。2020年12月21日，中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站向本院出具《当事人名称变更说明》，内如如下：鉴于部队改编，原中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局变更为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站，特此证明。以上事实，有当事人提供的《军队房地产租赁合同》、《备忘录》、《告知书》、门牌编号通知、证明、银行转账凭证、照片打印件、以及当事人陈述等证据，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《军队房地产租赁合同》、《备忘录》系双方真实意思的表示，且不违反相关规定，应为有效，均应切实履行。合同期内，原告根据中央军委发出的有关军队停止有偿服务的通知精神，要求与被告在2017年10月14日提前终止合同，年底前做好腾退工作，后因系争房屋被纳入军队停偿特殊项目，双方在合同期满后又以《备忘录》的形式对二层及一层未收回的房屋建立了不定期租赁关系。现对原、被告确定双方之间的不定期租赁关系于2020年8月6日解除，被告同意腾退、搬离并返还房屋，应于准许。对原告主张按照原合同约定的每月21万元租金标准结算不定期租赁合同期间的租金及使用费，被告辩称根据原告告知的军队停偿服务通知要求，已配合腾退国顺路XXX弄XXX号楼一层部分商户，实际未收取租金，要求减免。本院认为，双方在《备忘录》的第四、五条中，已表明一层已有门面房被清退，且对租赁范围及使用费问题需等被告一周内书面向原告请示。审理中，原告虽称未收到过被告2018年6月11日的清退情况和请示，但结合《备忘录》和《关于国顺路租赁房屋最新情况说明及请示》以及现场照片，可以反映被告的抗辩比较客观。因此，对于不定期租赁关系期间的租金以及解除后占用房屋期间的使用费计算标准，本院应考虑清退关停商铺的因素，酌情确定为每月18万元。被告已支付了1,498,378.86元租金，相应折抵至2018年12月17日，被告应自2018年12月18日起支付房屋租金及使用费。租赁合同期满后，被告要求退还保证金并无不当，应于准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、准原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站与被告上海复旦复华商业资产投资有限公司就上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号楼1-2层房屋的不定期租赁关系于2020年8月6日解除；二、被告上海复旦复华商业资产投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾退并返还原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站；三、被告上海复旦复华商业资产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月180,000元的标准，支付原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站上述房屋自2018年12月18日起至返还房屋止的房屋租金及使用费；四、原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站应在被告上海复旦复华商业资产投资有限公司返还房屋后三天内退还房屋租赁保证金240,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币45,440元，由原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局上海管理站负担4,080元，被告上海复旦复华商业资产投资有限公司负担41,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇二〇年十二月二十五日书记员 胡玉玺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。