安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初3087号 原告：凤阳中盛置业有限公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇工业新区。统一社会信用代码913411266910534189(1-1)。 法定代表人：郭行凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。 被告：魏广顺，男，1981年10月26日出生，汉族，安徽省淮南市大通区人，住安徽省淮南市大通区。 被告：孙守艳，女，1986年7月10日出生，汉族，安徽省淮南市大通区人，住安徽省淮南市大通区（系魏广顺妻子）。 原告凤阳中盛置业有限公司（以下简称“凤阳中盛公司”）与被告魏广顺、孙守艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤阳中盛公司的委托诉讼代理人陈勇、被告魏广顺到庭参加诉讼，被告孙守艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤阳中盛公司向本院提出诉讼请求：判令魏广顺、孙守艳按房屋认购合同履行，支付购房尾款130000元，及违约金19890元（违约金自2016年5月19日综合验收合格日起，自至2020年7月29日，共1530天，按日违约金13元计算）。事实和理由：2012年12月，魏广顺、孙守艳购买了凤阳中盛公司开发的位于凤阳县，双方签订了房屋认购合同，对房屋的位置、面积、价款、付款方式及期限、违约责任等进行了约定。案涉房屋为Ｂ07幢商业108室、合同面积63.64平方米，价款为275654元。购房人支付了145654元，双方约定剩余房款130000元在签约90天内由买受人到银行办理按揭贷款支付。因买受人一起怠于履行按揭贷款审批义务，致使剩余购房款130000元至今没有支付。依据合同第六条1、（1）约定，乙方应按日支付万分之一违约金。2016年5月19日，案涉房屋通过了综合验收，买受人也交纳了物业费用，且入住使用至今。为维护合法权益，特提起诉讼。 魏广顺辩称，同意支付剩余购房款130000元，不同意支付违约金。我并没有违约，他们先违约。当时买房的时候，我到公司去办理了相关手续，要求他们提交办按揭的材料，凤阳中盛公司一直未答复，拖至到今日，都没给我相关的材料去办房产证。由于公司违约在先，我对他们不信任，就没有缴纳购房款。我并没有违约，违约的是他们。 孙守艳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织了质证，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院将综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月10日，魏广顺、孙守艳作为买受人，与出卖人凤阳中盛公司签订了一份《房屋认购合同》，主要内容如下：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就认购房屋达成如下协议：第一条项目建议依据第二条乙方所认购房屋的基本情况乙方认购的房屋为本合同第一条规定的项目中的：水晶花园第07幢底商1.2层108、208室。该房屋的用途为商业，属于框架结构，层高为3.90米、3.30米，建筑层数为地上2层，地下**，该房屋阳台为全封闭，合同约定建筑面积共63.64平方米。第三条计价方式与价款甲乙双方约定按建筑面积计算方式，每平方米4331.00元。总金额人民币275654.00元整。第四条面积确认及面积差异处理第五条付款方式及期限。1、乙方于2012年10月15日支付甲方人民币壹万元整。2、乙方于2012年12月10日支付甲方人民币壹拾叁万伍仟陆佰伍拾肆元。3、余款壹拾叁万元办理银行按揭。第六条乙方逾期付款的违约责任1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应累积付款的1﹪向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期一定付款万分之1的违约金。第七条交付期限甲方应当在2013年5月31日，按照国家和地方政府有有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。2、该房屋经综合验收合格。第八条不可抗力第九条甲方逾期交房的违约责任第十条规划、设计变更的约定第十一条房屋交付房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交付时，甲方应当与乙方签署房屋交接单。第十二条甲方保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷第十三条甲方关于装饰、设备标准应符合双方约定的标准。第十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十五条保修责任第十六条第十七条本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解除；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向凤阳县人民法院起诉。第十八条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议第十九条合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十条本合同一式叁份，具有同等法律效力。第二十一条本合同自双方签订之日起有效。 认购合同签订后，魏广顺分二次支付了购房款145654元，2014年9月1日，凤阳中盛公司将案涉的商铺交付魏广顺、孙守艳使用。魏广顺、孙守艳实际接收了涉案的房屋，凤阳中盛公司在将房产交付使用时，未提供房产已符合交付条件的证明文件。 涉案的房产于2016年5月9日经综合验收，凤阳县国土资源和房产管理书同意为涉案的房产备案。在涉案的房产符合办理产权证的情况下，魏广顺、孙守艳未支付其余购房款130000元，凤阳中盛公司也未给其办理产权变更登记手续。为余款如何履行，双方协商未果，凤阳中盛公司遂起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、合同的效力？第二、买受人应否支付其余购房款？第三、买受人应否支付逾期付款违约金？ 第一、合同的效力？ 魏广顺、孙守艳与凤阳中盛公司签订的房屋认购合同，为双方当事人真实意思表示，该合同有效。合法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行各自的义务。 第二、买受人应否支付其余购房款？ 2016年5月9日涉案的房屋通过综合验收，具备办理权属证书条件的情况下，买受人即应支付其余购房款，故凤阳中盛公司要求买受人魏广顺、孙守艳支付其余购房款130000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。 第三、买受人应否支付逾期付款违约金？ 在出卖人房屋通过综合验收合格之前，出卖人未能将符合合同约定的房屋交付买受人，买受人也未如期支付其余购房款，双方均构成违约，对于2016年5月9日前的违约损失应各自承担。 但2016年5月9日，出卖人的房屋已经符合合同约定的交付条件，可以办理权属登记手续，在此背景下，买受人仍然没有支付其余购房款，其行为构成违约，出卖人要求自2016年5月19日起，按日支付万分之一违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持；魏广顺不同意支付违约金的辩称意见，本院不予采纳。至法庭辩论结束之日2020年9月8日，违约金为20324元，凤阳中盛公司只主张19890元是对自己权利的行使，不违背法律规定，本院予以准许。 孙守艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 被告魏广顺、孙守艳于本判决生效后二十日内，支付所欠原告凤阳中盛置业有限公司购房款本金130000元及违约金19890元，合计149890元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3297.80元，减半收取1648.90元，由被告魏广顺、孙守艳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二〇年九月九日 书记员 张怀国 附一、证据目录 凤阳中盛公司提交的证据及对方的质证意见 1、凤阳中盛置业有限公司营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明目的：凤阳中盛公司的诉讼主体资格。魏广顺质证：无异议。 2、商品房预售许可证、土地使用证各一份。证明目的：房屋符合出售的条件。魏广顺质证：无异议。 3、房屋认购合同一份，魏广顺付款票据两张。证明目的：双方存在房屋买卖关系，买受人付房款145644元。魏广顺质证：无异议 4、滁州市新建住宅小区综合查验备案表复印件1份。证明目的证明：案涉房屋已于2016年5月19日经过综合验收。魏广顺质证：无异议。 5、凤阳中盛市场运营管理有限公司入住通知书、物业收据一张。证明目的：案涉房屋已有效地交付给魏广顺、孙守艳。魏广顺质证：无异议 附二：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。