天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2640号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津糖果空间房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路与五爱道交口新基业大厦****。法定代表人：郭琳强，总经理。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街道丁字沽**路与五爱道交口新基业大厦****。法定代表人：高雨，执行董事。委托诉讼代理人：李之彤，男。一审被告：天津百货大楼凯莱赛商厦有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路。法定代表人：程兆平，董事长。委托诉讼代理人：刘赓，男，该公司职工。一审第三人：李之彤，男，1986年3月7日出生，汉族，住天津市河**。一审第三人：郭志强，男，1984年3月8日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。一审第三人：高雨，男，1986年5月20日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。上诉人天津糖果空间房地产经纪有限公司（以下简称糖果空间公司）因与被上诉人胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司（以下简称胡杨同春公司），一审被告天津百货大楼凯莱赛商厦有限公司（以下简称凯莱赛公司），一审第三人郭志强、李之彤、高雨房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人糖果空间公司的委托诉讼代理人杨杨、田彬，被上诉人胡杨同春公司的委托诉讼代理人李之彤，一审被告凯莱赛公司的委托诉讼代理人刘赓，一审第三人李之彤，一审第三人郭志强的委托诉讼代理人杨杨、田彬到庭参加诉讼。一审第三人高雨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。糖果空间公司上诉请求：1.依法判决撤销一审判决第一、二、四、五项内容，依法发回重审或者改判驳回胡杨同春公司的全部诉讼请求并支持糖果空间公司的全部反诉请求；2.两审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、李之彤向郭志强转账的400000元并非本案租金，一审判决认定事实错误，证据不足。1.李之彤与郭志强曾经是朋友关系，双方存在多笔经济往来，不能证明该笔转账的用途为涉案租金。2.本案中接收租金的权利主体应为上诉人，而并非郭志强，一审判决认定错误。3.租赁合同约定被上诉人向上诉人履行付款义务，但是上诉人未收到被上诉人或者李之彤转账的租金。4.李之彤与糖果餐饮公司股权转让协议已经实际履行，李之彤实际参与并负责糖果餐饮公司的日常经营和管理，该转让协议对双方均具有法律约束力。5.涉案400000元是2017年10月27日、28日多笔转账构成，不能认定为租金。6.被上诉人不欠租金，一审法院未采纳证人证言且未说明理由，不能使上诉人信服。二、被上诉人应就400000元租金的情况进一步举证证明，否则应当承担举证不能的责任。一审法院并未严格按照证据规则要求被上诉人继续承担举证责任。三、一审判决认定“糖果空间公司于2018年5月15日以欠付租金为由解除合同，没有事实依据”错误。被上诉人的违约行为包括欠付租金和未交纳履约保证金，其未交纳履约保证金的行为已构成违约，上诉人有权单方解除租赁合同。上诉人已将拖欠租金和履约保证金两个理由写入书面解除通知并张贴在被上诉人店铺的门面上，其已经收到，被上诉人未在三个月内提出异议，合同实际已经解除，不需要法院再进行解除。四、一审判决要求上诉人返还租金和赔偿损失属于认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人从未收到过被上诉人支付的租金，反而是被上诉人一直拖欠租金；2.因被上诉人拖欠租金和履约保证金，上诉人此时已经没有义务再继续给被上诉人买电，由此导致的一切后果应由被上诉人自行承担。3.一审判决酌情支持的800000元损失没有任何依据，即使有损失也应当由被上诉人自行承担。五、被上诉人未按照租赁合同约定支付租金和履约保证金，违约在先，被上诉人应当支付租金和履约保证金以及违约金。同时，在上诉人解除租赁合同后，被上诉人仍非法占有涉案房屋，给上诉人造成一定经济损失，按照租赁合同约定应当支付双倍租金的房屋使用费。胡杨同春公司及李之彤辩称，郭志强与凯莱赛公司签订租赁合同承租整个二楼，李之彤从郭志强处承租了二楼的一部分，当天和转天就把400000元的房租转给郭志强了，之后其交了30000元装修保证金，共花费820000元，营业没有几个月，电就被停了。其没有向糖果餐饮公司投资，也没有参与糖果餐饮公司的经营。停电之后其找公证处做了公证，同时为防止海鲜食材损坏给商场发函要求恢复用电，但未收到回复。凯莱赛公司辩称，服从法庭判决。郭志强辩称，同意糖果空间公司的上诉请求。高雨未答辩。胡杨同春公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告糖果空间公司签订的《租赁合同》；2.判令糖果空间公司和郭志强返还房租66667元；3.判令被告及郭志强共同赔偿原告经济损失1178881元；4.判令被告糖果空间公司和郭志强立即向原告返还其擅自拿走的租赁房产内的物品；5.诉讼费、保全费由被告承担。糖果空间公司反诉请求：1.判决被反诉人支付反诉人2018年1月1日至2018年5月15日合同期限内房屋租金366666元；2.判决被反诉人支付反诉人履约保证金133333元以及违约金19999.95元；3.判决被反诉人支付反诉人2018年1月1日至租金及给付日的逾期支付租金的违约金（暂计算至2019年6月30日为215200元）；4.判决被反诉人支付反诉人2018年5月16日至2018年7月15日房屋占用使用费266666元；5.判决被反诉人支付本案反诉费用。以上费用共计1001864.95元。一审法院认定事实：坐落天津市红桥区××号路××道××大厦××层××层××商城有限公司自建房产，该公司授权被告凯莱赛公司对外出租。2016年4月18日被告糖果空间公司与被告凯莱赛公司签订《租赁合同》，被告凯莱赛公司将上述房屋中二层1200平方米房屋出租给被告糖果空间公司使用，租期10年，自2016年4月18日至2026年2月28日。2017年，被告糖果空间公司与第三人高雨签订了《租赁合同》，约定高雨承租上述房屋中二层670平方米用于经营老北京炸酱面，合同约定2017年10月30日完成场地交接，租期5年，自2017年11月1日至2022年10月31日，免租期60日，首年租金800000元，履约保证金133333元（签订合同后7日内支付），租金交付方式为每半年预付租金形式，于每期最初一个月的前五个工作日向被告糖果空间公司交付当期固定租赁费用。2017年10月27日，第三人李之彤通过转账方式向给付第三人郭志强转账200000元，10月28日再次转账200000元。高雨承租上述房屋后与李之彤进行了装修，2017年12月15日，由高雨、李之彤、天津极限创梦企业孵化器有限公司、天津华政企业管理咨询有限公司在上述地址发起成立了原告胡杨同春公司，第三人高雨为法定代表人，后通过股权变更，第三人李之彤占股70%，并以原告胡杨同春公司名义在讼争地址经营老北京炸酱面。2018年6月4日，应被告糖果空间公司要求，被告凯莱赛公司停止向原告售电，原告不再继续经营，2018年10月，上述地址已再次转租给其他商户使用。次查，被告糖果空间公司成立于2016年4月15日，第三人郭志强占股60%，监事为第三人郭志强，2018年12月24日郭志强将其占有的60%股份转让给其弟弟郭琳强。一审庭审中，被告糖果空间公司表示2017年10月27日、28日第三人李之彤转账的400000元系第三人郭志强与李之彤口头约定就糖果空间餐饮管理有限公司的股权转让款，并曾通过张贴通知的方式多次通知原告，要求其交纳欠租。一审法院认为，被告凯莱赛公司取得讼争房屋的出租权利，其与被告糖果空间公司之间的租赁合同合法有效，被告糖果空间公司对外转租上述房屋，被告凯莱赛公司知情且不反对，转租行为合法有效，关于双方争议焦点，一审法院分析如下：一、关于原告胡杨同春公司与被告糖果空间公司是否成立租赁关系，原告主体是否适格。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中原告系由第三人李之彤、高雨等发起成立的，本案所涉及的租赁合同亦为成立原告胡杨同春公司所签，公司亦在租赁合同所涉的地址经营，故被告糖果空间公司与第三人高雨签订的《租赁合同》应由成立后的原告胡杨同春公司承担，原告胡杨同春公司起诉符合法律规定；郭志强虽曾为糖果空间公司的大股东，但上述租赁合同由糖果空间公司签订，属于公司行为，应由糖果空间公司承担权利、履行义务。二、关于2017年10月27日、28日第三人李之彤向郭志强转账400000元是否为租金。第三人郭志强主张上述款项系2017年1月就糖果空间餐饮管理有限公司股份转让款，但被告糖果空间公司提交的股东会决议显示股份转让价格为600000元，除股东会决议外，李之彤及郭志强并未签订书面的股份转让协议，故对第三人郭志强主张该款项为股份转让款的抗辩不予采信。合同签订之时，胡杨同春公司尚未成立，李之彤作为共同发起人在租期开始前向糖果空间公司的股东转账400000元与首期租金数额相符，对原告主张已给付租金的主张，予以采信。三、关于被告糖果空间公司反诉主张原告胡杨同春欠付租金是否构成违约。双方合同载明免租期60日，首期租金期间应为2017年12月30日至2018年6月29日，停电事发之时尚未期满，被告糖果空间公司于2018年5月15日以欠付租金为由解除合同，没有事实依据，一审法院不予支持；但双方合同约定了履约保证金133333元，高雨及其他发起人并未在约定的期限内支付履约保证金，应按照合同约定承担违约责任。四、关于原告以停电为由主张解除租赁合同关系，2018年6月4日，应被告糖果空间公司要求，被告凯莱赛公司停止向原告售电，经原告要求后仍不予供电，致使合同目的无法实现，构成违约，现讼争房屋已转租他人，原告主张解除合同，一审法院予以支持。五、关于被告凯莱赛公司的责任，本案系合同纠纷，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，被告凯莱赛公司应被告糖果空间公司的要求停止向原告售电，应由被告糖果空间公司承担违约责任，原告主张凯莱赛公司承担赔偿责任，没有法律依据，不予支持。六、关于原、被告主张的违约责任，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告糖果空间公司停电后，原告无法经营，剩余租期的租金应予以返还，一审法院支持返还租金54794.5元(800000÷365×25)；被告主张原告给付保证金133333元及违约金19999.95元，符合双方合同约定，且因原告及发起人未按约定时间交付保证金，被告糖果空间公司可收取上述133333元作为违约赔偿金并按日支付1%的违约金，故对反诉原告主张给付133333元保证金及19999.95元违约金的请求予以支持；关于原告主张经济损失，上述地址现已经转租他人重新装修，对原告的装修损失及劳动争议损失，酌情支持800000元，原告主张被告糖果空间公司及郭志强返还物品，未能证明系被告糖果空间公司及郭志强取得，不予支持。原、被告主张的其他损失，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司与被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内一次性返还原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司租金54794.5元；三、原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司于判决生效之日起十五日内一次性支付被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司保证金133333元及违约金19999.95元；四、被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司800000元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，反诉费6908元，保全费5000元，由原告（反诉被告）胡杨同春餐饮管理（天津）有限公司负担6621元，被告（反诉原告）天津糖果空间房地产经纪有限公司负担20227元。二审中，糖果空间公司和郭志强提交一份新证据即一审法院（2019）津0106民初6669号民事判决书，以证明李之彤确实参与糖果餐饮公司的经营管理，与郭志强存在股权转让交易。胡杨同春公司、李之彤质证意见为：真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关，该判决是糖果餐饮公司，与本案糖果空间公司不是一家公司。凯莱赛公司不发表质证意见。胡杨同春公司、李之彤提交证据三份，即证据一、2016年底的糖果餐饮公司的pos机消费单，以证明糖果餐饮公司与糖果空间公司是不同的公司。证据二、2017年3月份糖果餐饮公司的收据，以证明其之前跟糖果餐饮公司有关系，但与糖果空间公司没有任何关系。证据三、糖果餐饮公司2016年12月28日开具的300000元投资款收据，以证明其以个人的名义向糖果餐饮公司陆续投资将近500000元，其他的现金和转账是借款。糖果空间公司、郭志强质证意见为：对于证据一、二，李之彤确实参与过糖果餐饮公司经营，确实有转账；对于证据三，真实性无法核实，另投资款与400000元转让费是两码事。凯莱赛公司不发表质证意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，糖果餐饮公司于2017年10月份停止经营，胡杨同春公司与糖果空间公司签订租赁合同，约定胡杨同春公司承租糖果餐饮公司场所的一部分，并约定租赁期限自2017年11月1日到2020年10月31日。对于糖果空间公司将涉案的场所转租给胡杨同春公司，凯莱赛公司予以认可。合同签订后，李之彤未直接向糖果空间公司缴纳租金，李之彤解释系因为其跟郭志强是朋友，就把房租转给郭志强。李之彤自述其当初跟糖果餐饮公司有一份股权意向书，但在投资过程中觉得风险太大，然后以朋友的名义给郭志强一部分资助。对于履约保证金和租金，糖果空间公司主张在胡杨同春公司没有缴纳的情况，进行过催告，是采取的口头催告和书面张贴的方式，时间无法确定，没有书面邮寄。李之彤称糖果空间公司和郭志强从没找其要过租金，也未要过履约保证金。本案中，胡杨同春公司不能经营的原因是因为糖果空间公司要求凯莱赛停电。本院认为，糖果空间公司向胡杨同春公司转租涉案房屋，凯莱赛公司在本院庭审中表示知情且不反对，转租行为合法有效，本院予以认定。针对诉辩当事人的意见，本院将本案的争议焦点确定为：一、2017年10月27日、28日李之彤向郭志强转账的400000元如何定性，能否认定为租金；二、涉案租赁合同履行过程中，当事人是否存在违约行为，糖果空间公司是否享有涉案租赁合同的解除权并要求胡杨同春公司支付违约金；三、糖果空间公司是否应当向胡杨同春公司返还54794.5元租金并支付赔偿款；四、胡杨同春公司是否应当向糖果空间公司支付2018年1月1日至2018年5月15日期间的房屋租金及之后的占有使用费。关于争议焦点一，郭志强主张涉案400000元系李之彤于2017年给付糖果餐饮公司的股份转让款，但糖果空间公司提交的股东会决议显示股份转让价格为600000元，二者不相符合，此外，除股东会决议外，李之彤及郭志强并未签订书面的股份转让协议，故对郭志强该项主张本院不予采信。2017年10月27日、28日李之彤转款之时，糖果餐饮公司已经停止经营，李之彤继续转款购买股份有悖常理，另合同签订之时，胡杨同春公司尚未成立，李之彤作为共同发起人在租期开始前向糖果空间公司的股东转账400000元与首期租金数额相符，据此，本院认定该400000元为胡杨同春公司向糖果空间公司交纳的租金。关于争议焦点二，一、二审庭审之时，当事人均认同涉案合同已经解除，本院予以尊重，但对于解除时间当事人之间各持己见，本院综合考量当事人占有使用涉案房屋及实际经营等因素，确定涉案合同于2018年6月4日解除。糖果空间公司主张胡杨同春公司因逾期且未交纳租金构成违约，胡杨同春公司主张糖果空间公司因停电给其造成损失构成违约。经本院审查，2018年6月4日，糖果空间公司在不能提供充分证据证实其已经催告胡杨同春公司履行交纳租金义务的情况下，要求凯莱赛公司停止向胡杨同春公司售电，经胡杨同春公司要求后仍不予供电，致使合同目的无法实现，构成违约，应依法承担违约责任，故糖果空间公司系违约方不享有合同解除权，亦无权要求胡杨同春公司向其支付违约金。关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。糖果空间公司停电后，胡杨同春公司无法经营，剩余租期的租金应予以返还，一审法院计算租金数额准确，本院予以确认。糖果空间公司因违约给胡杨同春公司造成的装修损失及劳动争议损失，一审法院经考量酌情支持800000元，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点四，糖果空间公司与胡杨同春公司签订的房屋租赁合同载明：免租期60日，故首期租金期间应为2017年12月30日至2018年6月29日，鉴于停电事发之时尚未期满，胡杨同春公司不存在欠付糖果空间公司租赁费的情形，此外，自2019年6月4日糖果空间公司停电后，胡杨同春公司无法经营，未再使用涉案房屋，故胡杨同春公司不应向糖果空间公司支付2018年1月1日至2018年5月15日期间的房屋租金及之后的占有使用费。综上所述，上诉人糖果空间公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15227元，由糖果空间公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘剑腾二〇二〇年九月二日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：2.第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。