青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3855号原告：青海京科房地产置业有限公司（统一社会信用代码： ），住所地：青海省西宁经济开发区内。法定代表人：张帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓岐，青海徐晓同律师事务所律师。被告：孙亚尼，女，1982年5月26日出生，汉族，群众，住西宁市。委托代理人：陈居安，男，1975年4月13日出生，汉族，群众，系被告孙亚尼丈夫，住西宁市。原告青海京科房地产置业有限公司与被告孙亚尼占有物返还纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海京科房地产置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓岐、被告孙亚尼及其委托诉讼代理人陈居安均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海京科房地产置业有限公司（以下简称“京科公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退西宁市城东经济技术开发区开元路18号半岛新家园小区27号楼一楼房屋；2.判令被告承担2019年7月至2020年11月房屋占用期间损失10600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告开发建设了城东经济技术开发区开元路18号半岛新家园房地产项目，2010年9月原告向西宁市房产管理局物业处申请配置了该项目临时物业用房，物业用房临时设置在小区内27号楼一层及19号楼一层，西宁市城东区半岛新家园业主委员会使用该临时物业用房；2014年12月10日，原告向西宁市房产管理局物业处提出《半岛新家园物业用房置换申请》，该房产行政主管部门于2014年12月25日同意原告最终物业用房置换请求。后原告向西宁市城东区半岛新家园业主委员会要求腾退临时物业用房未果,原告于2019年1月18日、2020年5月15日向被告孙亚尼书面通知，期间数次口头通知，被告孙亚尼无故拒不交还占有房屋，故为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告京科公司为支持其诉求提交证据如下：1.《临时物业用房申请报告》，用于证明2010年9月1日原告向房产管理处申请将涉案房屋的27号楼及19号楼一层商铺作为临时物业用房，该房屋系原告开发、原告对该房屋具有所有权的事实。2.《半岛新家园物业用房置换申请》，用于证明2014年12月10日原告向西宁市住房保障和房产管理局提出申请将27号楼、19号楼房屋置换，2014年12月25日西宁市房产局物管处同意原告方的房屋置换请求的事实。3.通知，用于证明原告在2019年1月18日给被告通知要求收回房屋并收取房租的事实。4.私自占用商铺限期清退公告，用于证明2020年5月15日原告向被告公告通知要求被告于2020年6月1日前清退房屋，逾期将依法主张权利的事实。被告孙亚尼辩称，我方和业主委员会于2014年10月31日签了房屋租赁协议，协议约定的租赁终止日期是2024年10月31日，不存在无故占用房屋的情形，之前的房租一直按时缴纳，直到2019年7月开始，由于业主委员会换届就没有交，当时开发商也派人来收费，跟业委会商量后按照协议缴纳，跟业委会商量新的业委会成立后交给新的业委会，签订协议时业委会出具了业委会和开发商签订的协议，说房子是业委会的，不是开发商的，因此我们也一直放心缴纳房租，后对房屋进行了装修，现在要我们腾退房屋，我们的损失无法得到保障。被告孙亚尼为支持其主张提交证据如下：1.《租赁协议》，用于证明2014年10月31日被告与业主委员会签订了租赁协议，约定涉案房屋租给被告使用，租期是2014年10月31日至2024年10月31日10年，每月租金600元等内容的事实。2.收据，用于证明2014年11月至2019年6月按时缴纳房租的事实。3.转让清单、收据，用于证明该商铺转让及交费的相关情况。经庭审质证：被告孙亚尼对于原告京科公司提交的《临时物业用房申请报告》、《半岛新家园物业用房置换申请》、通知、私自占用商铺限期清退公告等证据均持有异议，认为《临时物业用房申请报告》与其并无关联关系，认为其对《半岛新家园物业用房置换申请》不懂，认为并未收到催收租金的通知及要求腾退房屋的公告，本院认为，上述《临时物业用房申请报告》、《半岛新家园物业用房置换申请》均系京科公司文件，并报请相关机构审核盖章确认，能够证明京科公司向主管机关报请物业用房及物业用房置换申请、相关主管机关进行了审批的事实，本院认定为有效证据；被告否认收到原告催收租金通知及要求腾退房屋公告的事实，原告京科公司也未提交证据证明上述通知及公告已送达被告孙亚尼处，对此本院不予采信。原告京科公司对于被告孙亚尼提交的收据的真实性及证明方向均不持异议，该组证据能够证明2014年11月至2019年6月期间的房租已支付的事实，本院认定为有效证据；原告京科公司对于被告孙亚尼提交的《租赁协议》的真实性不持异议，但对该份《租赁协议》的合法性持有异议，认为案涉房屋性质属于临时物业用房，但是半岛新家园业主委员会却与被告孙亚尼签订了为期十年的租赁合同，损害了原告的权利，根据合同法的规定，该租赁协议书超期部分属于无效协议，另认为该协议书明确约定交纳房租的期限，即2019年7月10日缴纳第三季度的房租，在被告孙亚尼未依约缴纳房租的情况下，半岛新家园业主委员会有权解除合同的事实；本院认为该份《租赁协议》能够证明被告孙亚尼占有使用案涉房屋的权利来源，本院认定为有效证据；原告京科公司对于被告孙亚尼提交的转让清单、收据等证据的真实性及证明方向均持有异议，认为与本案并无关联关系，本院认为，该组被告孙亚尼用于证明该商铺转让及交费情况的证据材料与本案争议的焦点并无关联关系，本院不予采信。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列法律事实予以确认：2010年9月1日，京科公司向西宁市房产管理局物业处上报了《临时物业用房申请报告》，列明物业用房所在地为小区内27号楼一层商铺以及19号楼一层商铺，西宁市房产管理局物业处于2010年9月10日审批意见为“同意按以上意见配置物业管理用房”；2014年12月20日，京科公司向西宁市住房保障和房产管理局物业处上报“半岛新家园物业用房置换申请”，申请对上述临时物业用房进行置换，并申请确定半岛新家园西区39号楼161室、19号楼171室等房屋为最终物业用房，西宁市住房保障和房产管理局物业处于2014年12月25日审批意见为“同意按以上意见配置物业用房”。2014年10月31日，出租方（甲方）西宁市城东区半岛新家园业主委员会与承租方（乙方）孙亚尼订立《租赁协议书》，约定甲方将其合法拥有的坐落于半岛新家园27号楼一层业委会用房出租给乙方用于百货超市经营，该门面建筑面积共64平方米，租赁期限为十年，自2014年10月31日起至2024年10月30日止，每月租金600元，租金支付方式为季度结（每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日支付当季房租），同时约定“乙方未按约定交付租金，超过60天以上甲方有权解除合同，收回房屋，所有损失由乙方承担”等内容；2014年11月至2019年6月期间每月600元的租金，被告孙亚尼已向西宁市城东区半岛新家园业主委员会缴纳。另查，西宁市城东区半岛新家园业主委员会任期届满后，并未改选新的业委会委员，目前相关事务由社区代管。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，青海京科房地产置业有限公司作为案涉房屋的开发商，将其开发建设的房屋以临时物业用房的形式配备给该小区业主委员会作为工作场所使用，后又经审批置换配置了新的物业用房，自2014年12月起案涉房屋的相应权利人应属青海京科房地产置业有限公司，故原告青海京科房地产置业有限公司基于其物权请求权，要求被告腾退位于西宁市城东经济技术开发区开元路18号半岛新家园27号楼一楼64平米房屋的请求，于法有据，本院予以支持；而对于该小区业主委员会将上述临时物业用房中的一间64平米的房屋单独出租给被告孙亚尼使用的情形，原告青海京科房地产置业有限公司在双方发生纠纷之前，属于默许的状态，结合庭审中被告孙亚尼的截止2019年6月之前每月600元的租金已向业委会付清、后开发商来催要向其缴纳房租的陈述，以及原告仅主张2019年7月至2020年11月间按每月租金600元计付房屋占用期间费用损失10600元的意思表示，能够认定原告青海京科房地产置业有限公司对于2019年6月之前该小区业主委员会将案涉房屋出租给被告孙亚尼使用并收取租金行为的追认，自2019年7月起，被告孙亚尼无偿占有使用该青海京科房地产置业有限公司的房屋，理应支付相应的房屋占用费用损失，原告以之前合同约定的每月600元计付，符合情理，应予支持，故经核算2019年7月至2020年11月房屋占用损失费用为10200元，本院予以支持；关于被告孙亚尼所称其与业主委员会基于合法有效的合同取得房屋使用权及按约应将租金缴纳于换届后的业主委员会的辩解意见，其与业主委员会之间租赁合同的效力、该小区原业主委员会是否有权利就临时物业用房与被告订立为期十年的租赁合同以及该订立合同的行为是否经业主大会讨论通过等问题，不是本案审理的范围，对因合同引起的纠纷，合同双方应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙亚尼于判决书生效后三十日内腾退由其占有的位于西宁市城东经济技术开发区开元路18号半岛新家园小区27号楼一楼房屋，并将上述房屋返还给原告青海京科房地产置业有限公司。二、被告孙亚尼于判决书生效后三十日内给付原告青海京科房地产置业有限公司房屋占用费用损失10200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35元，由被告孙亚尼负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷二〇二〇年十二月一日法官助理 姚 丽书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。