广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0402民初7486号 原告：杜敏娟，女，汉族，1958年6月18日出生，现住广东省珠海市。 被告：珠海市夏村二手家居超市管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。 法定代表人：禤元芳，执行董事兼经理。 被告：珠海市新保力华厦商业管理有限公司，住所地：珠海市前山。 法定代表人：吴长和，执行董事。 委托诉讼代理人：陈国雄，系该公司员工。 原告杜敏娟与被告珠海市夏村二手家居超市管理有限公司（以下简称夏村二手家居超市）、珠海市新保力华厦商业管理有限公司（以下简称新保力公司）侵权纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜敏娟、被告夏村二手家居超市的法定代表人禤元芳、被告新保力公司的委托诉讼代理人陈国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜敏娟提出的诉讼请求，庭审时明确如下：一、被告夏村二手家居超市、新保力公司连带支付房屋占用费20092.8元［按1545.6元/月（租金60元/平方米/月×25.76平方米），从2019年7月1日计至2020年7月31日］；二、被告夏村二手家居超市、新保力公司连带赔偿强拆装修费52455.34元；三、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2006年12月，原告向珠海市中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）购买了珠海市香洲区前山逸仙路2号（华夏陶瓷建材城）25栋X号商铺（以下称X号铺），并于2008年9月5日取得了房地产权证书，建筑面积为25.76平方米。购房合同约定5年给原告返租金，当时，中广置业公司委托新保力公司作为营运管理部门负责至今。2016年3月1日，在新保力公司的引荐之下与珠海天峰商业管理有限公司（以下简称天峰公司）签订租赁合同，有效期至2030年2月28日。天峰公司由于种种原因无法继续经营，在原告追讨租金时，被迫与原告达成承诺协议。 2019年7月，被告夏村二手家居超市、新保力公司获得了部分业主的同意并签订租赁合同。在尚有较多业主未签约的情况下，新保力公司同意夏村二手家居超市将整体二楼商铺的装修进行了拆除。2019年7月22日，原告发现夏村二手家居超市正在对原告名下的商铺进行拆除。当时，原告有报警。原告告知夏村居委会和前山街道办并向前山派出所报案，经多方协调，达成一致意见：街道办杨主任向两被告发出口头通知，要求停止拆除。当时，两被告同意不再继续拆除，大家散去。后来在两被告的密切配合下，还是完成了全部拆除并营业至今。在夏村二手家居超市使用原告商铺营运期间，原告多次接到新保力公司的电话，让原告和夏村二手家居超市签合同，原告拒绝。最近，原告多次到自己的铺位查看商铺，每次都被占用（附照片为证）。 原告认为，原告和夏村二手家居超市不存在租赁合同关系，也未授权任何单位或个人对外出租原告名下的商铺；新保力公司不仅没有按夏村居委会、前山街道办、前山派出所和原告共同商量的暂停拆除《通知》，制止夏村二手家居超市的行为，反而协助该公司拆除原告商铺的装修及强占原告商铺至今。两被告的行为已侵犯了原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 被告夏村二手家居超市辩称，据了解，2008年，中广置业公司出售118个产权式“划线”商铺给业主开始营运，并承诺5年返租，但一年半左右即停止运营。2010年，冠珠陶瓷有限公司重新装修后运营四年，因经营不善而撤场。一年后，粤竹贸易公司又入场做旅游商场，运营三年后无法继续。2016年，天峰公司接手入场，重新装修后运营一年多后处于半停业状态，拖欠业主租金和管理费，直到2018年4月大部分商铺撤场。上述三家运营商在拆除重新装修时均没有给业主赔偿装修费的先例。 2019年3月经华夏陶瓷城管理处推荐，2楼整层招商。当时考察发现有很多商铺的墙体和天花在原商户搬走时打烂，甚至发现多处严重漏水。前期本公司委托管理处与业主洽谈，但未谈成。直至5月份，因夏湾旧货市场要拆除，本公司才同管理处协商，与业主直接沟通。通过两个月左右时间的沟通，有大部分业主同意租给本公司。直到7月18日，经管理处协商同意，为了维护大部分业主切身利益，凡是愿意租给本公司的都可以清理，如果是独立未同意的就暂时不清理，有个条件是清理完成后本公司要将第三、四层漏水的地方维修好，其中2017、2018、2093号（2016号也有少部分）铺因严重漏水原因长出草。至于清理问题，由于前任公司将场地原有消防通道设计作了变动，天花材料也不符合消防要求，本公司要恢复原图纸的场地消防设计，必须清理部分妨碍的装修，否则消防无法通过，商场无法运营。 本公司做开放式商场，所以有些未同意出租给本公司的独立商铺不影响经营的，仍然保留。杜敏娟起诉本公司拆除X号商铺的装修无事实根据。2113、2114、2115、2117、2118号铺都同意租给本公司，这一连串商铺均是开放式，只有一点点天花。本公司也通知工程队保留X号铺不清理。工程队按照本公司指示将两边天花清理，保留X号铺的天花，但一周后，天花自动掉下来差点打中人。其次，杜敏娟的商铺空置，要求本公司补偿租金更加无理。1、我公司已经在该商铺张贴告示，不要在该商铺堆放东西，违者保安作垃圾处理；2、未签的商铺不属于本公司管理责任范围；3、本公司已签约3200平方米场地，但因为疫情仅租出2600平方米，没有必要占用X号商铺。综上，本公司从2019年7月入场，清理场地、装修、盘货到12月份开始试业，1月过年，2、3月疫情严重停业，直到4月才开始复业。即时每月亏本经营，如业主愿意以同等条件将商铺出租，本公司表示欢迎。庭审时，补充意见如下：本公司要求清理人员不要动X号商铺物品；2113-2118号铺均是空置且无任何隔墙；本公司从未占用过原告商铺，也不清楚谁占用，该商铺也并非本公司管理。 被告新保力公司与夏村二手家居超市的答辩意见基本一致，庭审时补充意见如下：当初，夏村二手家居超市曾让本公司出面与商铺业主协商租赁事宜。本公司也找过原告商谈，但原告认为租赁价格太低不同意出租。目前，案涉商铺空置，也未交管理费。 本院经审理认定事实如下：原告于2006年12月向中广置业公司购置了X号商铺，建筑面积25.76平方米，并以返租方式与中广置业公司签订了租赁合同，中广置业公司则委托新保力公司对该商铺进行管理。之后，中广置业公司因经营不善停业。 2016年3月1日，原告与天峰公司签订《华夏陶瓷建材城租赁合同》，主要内容包括：原告将X号商铺出租给天峰公司，租期自2016年3月1日至2030年2月28日止；2016年3月1日至2017年2月28日止月租金为35元/平方米，2017年3月1日至2018年2月28日止月租金为40元/平方米，2018年3月1日至2019年2月28日止月租金为45元/平方米，2019年3月1日至2020年2月28日止月租金为47.25元/平方米,2020年3月1日至2021年2月28日止月租金为49.61元/平方米，以后每年递增5%；天峰公司委托华夏陶瓷建材营运管理中心（即新保力公司）进行物业管理；管理费等由原告按租赁面积分摊，若铺位出租成功，管理费等由天峰公司支付，若铺位空置，空置期间的管理费等由原告支付。2018年10月27日，原告与天峰公司签订一份《承诺协议书》，约定：经协商，天峰公司同意用遗留在商铺内的装修价值作为其对原告所欠租金的补偿，装修价值按该公司所投入的装修总额作为计算标准，经核算该公司在二楼装修面积为3002平方米，装修投入6113000元；原告商铺面积为25.76平方米，折算装修价值52455.30元；该公司于2018年10月27日交回商铺给原告，原告收回商铺后不再向该公司追讨租金，原告对商铺内的所有装修拥有自主权。 2019年7月18日，珠海市成锦机电安装工程有限公司按夏村二手家居超市要求入场对华夏陶瓷城二楼进行清拆。庭审时，原告主张，天峰公司接手X号商铺后，将2115-2117号商铺打通，但无法提供天峰公司改造之后及夏村二手家居超市入场清理前的商铺照片；2019年7月22日上午，原告到现场发现X号商铺已被拆除一半，故报警处理；同年10月14日，原告发现商铺区域放有塑料桶、矿泉水桶；同年11月12日，该商铺区域放有茶具、桌子和二手床；同年11月15日，原告发现有人在该商铺区域内喝茶；2020年5月25日，该商铺区域内堆放有家私等杂物。对于原告提供的手机拍摄图片，两被告对其真实性没有异议，但夏村二手家居超市辩称：图片中的物品并非该公司所有，可能是其他经营户堆放，应由新保力公司进行管理；2019年11月18日，该公司张贴了禁止堆放货物的通告。新保力公司表示，有关物品可能是业主分不清界线才在那里摆放。另外，根据原告提交的天峰公司与珠海市铭鸿装饰设计工程有限公司（以下称铭鸿公司）签订的《铭鸿装饰合同书》、天峰公司银行存款日记账、收款收据，显示：天峰公司将华夏陶瓷城建材城二楼约3000平方米、三楼约4000多平方米、负一层约4000多平方米装饰项目设计、施工、安装工程发包给铭鸿公司，具体内容以工程设计图纸和工程报价单为准，工期自2016年3月1日起210个工作日；二楼以210万元工程款结算，即700元/平方米；2016年10月18日，铭鸿公司代理人李国林出具收据，载明收到天峰公司装修尾款90万元，总装修款155万元已全部结清。 2020年8月7日，本院组织双方到现场查勘：X号商铺区域内四周无隔墙，处于空置状态，右后侧梁柱上贴有禁止堆放物品的通告。原告称其于2020年7月25日到现场，发现商铺内仍摆放有物品，现状为被告临时清理。两被告对此予以否认。根据被告夏村二手家居超市提供的其与2114、2115号商铺业主分别签订的《华夏陶瓷建材城二楼租赁合同》显示：租期从2019年7月15日至2029年7月14日，其中2019年7月15日至2020年7月14日期间的月租金为40元/平方米；免租期4个月分两期免，开始免两个月，然后2020年6、7月再免两个月。原、被告双方均表示不申请对案涉商铺的市场租金标准进行评估。 另查，根据本院向珠海市公安局前山派出所调取的相关询问笔录显示，2019年7月22日，何永浩（2楼2026号商铺业主）报警称，当日上午10时30分左右，本人和其他十几位未签约的商铺业主，来到前山华夏陶瓷建材城二楼，看到有约20个工人在进行拆除作业，故要求施工方停工，将铺位恢复原状，赔偿损失并追究物业管理处管理不善的责任。袁红辉（新保力公司前山华夏陶瓷建材城物业管理处主任）表示，新保力公司从2008年开始负责华夏陶瓷建材城的物业管理，建材城二楼于2018年8月起空置，商家搬离后留下部分垃圾；今年建材城二楼对外招商，已有70%的业主跟夏村二手家居超市签订商铺租赁协议，该公司要求进场经营，要对前商户留下的垃圾进行清理，有部分未签订租赁协议的业主出来阻挠，故发生纠纷；夏村二手家居超市已经获得了70%业主的同意，本公司同意他们进场清理已经签约的商铺，但不清楚是否侵犯到未签约商户的财产或其他权益；本公司有清理之前的照片。 本院认为，原告向中广置业公司购得X号商铺并办理了权属登记，为该商铺所有权人，享有占有、使用、收益和处分的权利。 关于商铺占用损失。原告并未与夏村二手家居超市就X号商铺签订租赁合同，在未征得原告同意情况下，该超市在日常经营过程中不得占用该商铺。结合本案证据，原告提交的有关图片可以反映在一些时间点如2019年11月、2020年5月该商铺存在被占用的情况。该商铺所在二楼为开放式商场，以夏村二手家居市场名义对外统一经营，两被告辩称商铺内杂物可能为实际经营户堆放，但又无法提供相关人员信息。因此，夏村二手家居超市应向原告赔偿占用损失。综合考虑原告提交有关图片反映的占用时间、占用程度、案涉商铺面积以及相邻商铺的计租标准（40元/平方米/月）等各因素，本院酌定夏村二手家居超市适当赔偿原告相当于两个月的商铺占用损失2060.8元（40元/平方米/月×25.76平方米×2）。因现有证据不足以证实该商铺处于持续占用状态，原告要求被告赔偿自2019年7月至2020年7月期间的全部占用损失，理据不足。 关于商铺装修损失。首先，根据天峰公司与原告签订的《承诺协议书》，天峰公司在交回X号商铺的同时将该商铺装修抵作欠付的租金，故商铺装修价值归原告享有。结合本案证据，被告夏村二手家居超市未征得原告同意，在入场前对已签约商铺清拆时将X号商铺装修一并拆除，应承担相应赔偿责任。其次，关于商铺清拆前的装修状况，双方均未提供证据予以证实。另一方面，原告提供的《铭鸿装饰合同书》第四条约定华夏陶瓷建材城二楼装修款计价约700元/平方米，有关《收款收据》载明的总装修款仅为155万元，而《承诺协议书》又提及新峰公司投入装修611.3万元，三处装修标准及金额差异较大，原告仅依据《承诺协议书》主张案涉商铺的装修损失，理据不足。同时，案涉商铺在清拆前与相邻商铺贯通，缺乏独立性，单体装修价值相对有限。综上，结合《收款收据》载明的总装修款、案涉商铺实际面积、使用空间的非独立性以及装修折旧等各因素，本院酌情被告夏村二手家居超市适当赔偿原告装修损失8000元。 关于被告新保力公司的责任问题。虽然并无证据证明新保力公司授意夏村二手家居超市实施清拆案涉商铺的行为，但该公司是华夏陶瓷建材城的物业管理单位，物业管理区域内的安全管理、秩序维护均属于该公司管理服务范围。从案涉商铺被清拆、被占用的情况来看，可以反映该公司在物业管理方面存在过失，这也是导致原告财产损害的次要原因。因此，本院酌定被告新保力公司对于夏村二手家居超市应负担的上述赔偿债务在35%范围内承担补充赔偿责任。至于被告新保力公司提到原告欠付物业管理费的问题，确有争议的，双方可以另循途径解决。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《物业管理条例》第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告珠海市夏村二手家居超市管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜敏娟赔偿商铺占用损失2060.8元； 二、被告珠海市夏村二手家居超市管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜敏娟赔偿商铺装修损失8000元； 三、被告珠海市新保力华厦商业管理有限公司对被告珠海市夏村二手家居超市管理有限公司应负担的本判决第一、二项所涉债务在35%的范围内承担补充赔偿责任； 四、驳回原告杜敏娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取807元，由被告珠海市夏村二手家居超市管理有限公司负担207元，原告杜敏娟负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审判员 谢 光 二〇二〇年九月四日 书记员 赵梵亦 曾淑莹