青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初4123号原告：麻瑞娟，女，汉族，1991年10月8日出生，公民身份号码:×××,现住西宁市。委托诉讼代理人：周玮，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦，统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩。原告麻瑞娟诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告麻瑞娟委托诉讼代理人周玮，被告委托诉讼代理人葛建浩，证人麻×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻瑞娟向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金83679元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月14日签订了《商品房预售合同》，合同约定被告向原告出售城北区海西路61号第14号楼1单元1102室的房屋，房屋总价为324337元，房款在合同签订之日一次性支付，房屋则应在2014年12月30日前交付。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告迟迟未能在约定时间内向原告交房，直至2017年5月才交付房屋。被告的上述行为，给原告的生活造成了巨大的经济损失。原告有权依照《商品房预售合同》第九条的规定，向被告主张逾期违约金。被告海宏房地产公司辩称，原告所述事实属实，我们确实存在违约。但因原告麻瑞娟所购房屋（西宁市城北区海西路61号九号公馆14号楼1单元1102室）于2017年4月28日经工程验收合格交付业主。根据民法总则第188条的规定，原告要求逾期交房违约金的诉讼时效为三年，现原告起诉时间为2020年9月3日，被告认为人民法院应支持立案之日往前推算三年的原告请求权，超过三年，应根据法律规定原告的请求权已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告就其主张提交的证据有：证据一、《商品房预售合同》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖的法律事实；证据二、《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》、《九号公馆交房时间安排表》，拟证实原被告就被告延期交房的事实达成了补充协议，协议第二项明确约定了被告承担的违约金计算方式及赔付方式的事实；证据三、房款交付《收据》二张、2017年9月18日交付的契税等费用《收据》一张，拟证实1、原告已足额交付房款的事实；2、原告2017年9月18日在交付相应费用时向被告主张逾期交房违约金的事实。被告就其辩称提交的证据为：证据一、14号楼的五方验收报告，拟证实14号楼2017年4月28日经五方验收后交付业主的事实；证据二、西宁市城北区民政局楼号变更明细，能证实现在的14号楼是变更之前的15号楼。经当庭质证，被告对原告提交的证据一《商品房预售合同》、证据二《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》《九号公馆交房时间安排表》、证据三《收据》的真实性均无异议，对证明方向不予认可，认为原告收取房屋时给他出具的契税票据，是原告来领取房屋的时间，但并不能以原告的收房时间来计算诉讼时效，我们的交房时间并不是该时间，应当以我们的交房时间来认定诉讼时效。原告对被告提交的证据的质证意见为：对被告提交的证据一的真实性认可，对证明方向有异议，证据显示是2017年4月28日该房屋已验收交房，但不能对抗原告从现有的书面证据反应在2017年9月18日向被告主张逾期交房违约金的事实，故对该证据不能否定原告诉讼时效中断的行为及事实；对证据二真实性认可，对证明方向无异议。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据一《商品房预售合同》、证据二《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》《九号公馆交房时间安排表》证据三《收据》和被告提交的证据一《工程质量竣工验收记录》、证据二《西宁市城北区民政局楼号变更明细》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。经审理查明，2013年6月14日，原告麻瑞娟与被告海宏房地产公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定如下：由原告预购被告开发的位于西宁市城北区海西路61号14号楼1单元1102室，建筑面积116.25平方米，房屋价款：总金额324337元。交房期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年8月28日，原、被告又签订了《〈商品房预售合同〉补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，被告向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（14号楼确定为2015年11月1日），被告向原告按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，被告向原告按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2017年4月28日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2017年9月18日，被告向原告出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。2020年6月1日，青海银泰物业管理有限公司向原告出具了收取物业费的《收据》，《收据》中注明：“收取自2017年5月1日至2020年10月30日期间的物业管理费”。以上事实，有《商品房预售合同》、《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》、《九号公馆交房时间安排表》、《收据》、《工程质量竣工验收记录》、物业费的《收据》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。原告按照合同约定交付了全额购房款，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。原被告签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年12月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案原、被告签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上称为“五方验收”。根据合同约定，该房屋于2017年4月28日通过“五方验收”验收合格，应当确定2017年4月28日“视为买受人已收房”的时间，且原告诉称被告直至2017年5月才交付房屋，原告于2020年6月1日领取房屋钥匙向被告缴纳物业费的《收据》中注明：“收取自2017年5月1日至2020年10月30日期间的物业管理费”。被告辩称的交房时间为2017年4月28日的意见，本院予以采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，原告因逾期交房提起违约之诉，被告在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，原告称2017年9月18日在交付相应费用时向被告主张逾期交房的违约金，未提交其他证据予以印证，无法证明原告一直在向被告主张权利，原告也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2020年8月26日向法院提交诉状）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2017年8月27日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2017年4月28日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，原告于2020年8月26日向本院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告麻瑞娟的诉讼请求。本案诉讼费1892元，减半收取946元，由原告麻瑞娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 周国华二○二○年十一月四日书记员 袁文娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。