上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11738号上诉人（原审被告、反诉原告）：季媛媛，女，1991年11月5日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：庄亚梅，女，1967年12月8日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，江苏永屹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马琦，男，1987年5月17日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。上诉人季媛媛、庄亚梅因与被上诉人马琦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季媛媛、庄亚梅共同上诉请求：撤销一审判决主文第三、五项，改判被上诉人支付上诉人租金人民币55,500元（以下币种均为人民币）、赔偿损失50,000元。事实和理由：被上诉人作为资深的餐饮从业者，应当清楚商场内不可能允许明火烧烤，上诉人并未欺骗被上诉人；被上诉人完全可以从事电烧烤的经营；上诉人没有任何过错，被上诉人关店是其放弃自身经营权利，故被上诉人应该全额承担上诉人需向上位出租人支付的2020年1月至3月期间的租金；合同约定若任何一方违约、应支付对方违约金50,000元，上诉人在本案中主张的是损害赔偿，即便不能全额支持，法院也应参照上述违约金的数额予以支持；房东曾经口头同意上诉人从事重餐饮经营，上诉人在转让店铺前就是搞重餐饮的，所以实际上重餐饮就是被许可在商场里经营的。被上诉人马琦辩称，不同意上诉人的上诉请求；上诉人在转让店铺时并未如实告知相关情况，显存过错；一审判决正确，请求二审维持原判。马琦向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的关于上海市闵行区XX路XX号XX街XX层XX室店铺（以下简称“系争店铺”）的转让协议；2.判令季媛媛、庄亚梅返还马琦转让费130,000元；3.判令季媛媛、庄亚梅支付马琦违约金50,000元；4.本案诉讼费用由季媛媛、庄亚梅承担。季媛媛、庄亚梅向一审法院提出反诉请求：1.判令马琦向季媛媛、庄亚梅支付2020年1月1日至2020年4月11日租金55,500元；2.判令马琦向季媛媛、庄亚梅赔偿经营损失181,283.58元；3.判令马琦向季媛媛、庄亚梅赔偿店铺设施设备损失22,550元；4.马琦承担本案全部诉讼费用。一审中，季媛媛、庄亚梅变更第二项反诉请求为：判令马琦赔偿6个月的租金损失99,900元。一审法院认定的主要事实：季媛媛承租了系争店铺用于餐饮经营，并于2019年6月4日办妥了该店铺的工商营业执照，名称为上海市闵行区诗彦餐饮店，经营范围为餐饮服务。2019年7月9日，季媛媛办妥了该店铺的食品经营许可证，主体业态为餐饮服务经营者（小型饭店），经营项目为热食类食品制售、冷食类食品制售。2019年9月20日，季媛媛（庄亚梅代）、庄亚梅（签约甲方）与马琦（签约乙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方将系争店铺转让给乙方经营，甲方经与房东协商确认乙方经营用途为重餐饮，品牌为XX私房牛肉面；转让费为350,000元，包含租赁押金50,000元及店内所有设施设备;双方约定,乙方先给甲方首付180,000元转让费及三个月租金10月至12月份租金49,950元，等2020年3月份租赁合同到期后，甲方负责签订新的租赁合同给乙方名下，租期三年，租金为16,650元每月基础上预计递增百分之5到8，包含物业管理费，签订新的租赁合同当日乙方支付给甲方尾款170,000元。租赁合同到期后，如未能续签新的租赁合同，甲方应将乙方所支付的180,000元退还给乙方、乙方将店铺还给甲方；甲方负责将租赁合同及店铺相关证照变更为乙方名下，并保证乙方正常经营，乙方必须合法经营，乙方应做到食药监要求卫生标准；双方约定交付日为2019年9月27日，甲方将店铺交付给乙方，乙方支付给甲方10月至12月份租金49,950元，及130,000元转让费，共计179,950元。2019年9月28日甲方将店铺租赁合同复印件、营业执照、餐饮服务许可证原件、支付租金发票原件交给乙方，乙方给甲方再支付50,000元转让费，2019年10月1日之前该店铺所有相关法律责任和经济纠纷以及相关费用(租金、物业管理费、水电、员工工资等)由甲方承担。2019年10月1日起由乙方承担；乙方暂时使用甲方名下营业执照经营，在经营过程当中若发生食品安全问题由乙方负责承担。在经营过程中如发生甲方需要出面事宜时、甲方应积极配合；如双方任意一方违约，违约方有责任向对方赔付违约金50,000元等。2019年9月25日，季媛媛向庄亚梅出具委托书，委托庄亚梅处理商铺转租事宜。2019年9月27日，马琦向季媛媛支付了转让费130,000元及租金49,950元，庄亚梅出具收据。季媛媛、庄亚梅此后将系争店铺交由马琦经营使用，马琦将原招牌更换为“XX私房牛肉面”后自2019年9月底开始对外经营。2019年11月初，马琦向季媛媛提出欲在店铺内做烧烤烹饪，季媛媛表示无法进行烧烤烹饪。马琦并向商场管理人员询问，商场管理人员表示系争店铺内不可以经营烧烤烹饪，若坚持的话无法续签租赁合同。此后马琦于2019年11月底停止经营。2019年12月初，马琦签署本案起诉状，提起诉讼。2019年12月中旬，系争店铺入口处以“XX”字号的广告予以封闭。一审中，双方于2020年4月11日共同至系争店铺办理了交接手续，马琦将其物品清点拿走后，该店铺交还季媛媛、庄亚梅。一审法院审理后，于二〇二〇年七月二十八日作出判决：一、确认马琦与季媛媛、庄亚梅签订的《转让协议》于2020年4月11日解除；二、季媛媛、庄亚梅于判决生效之日起十五日内向马琦返还转让费130,000元；三、马琦于判决生效之日起十五日内向季媛媛、庄亚梅支付租金27,750元；四、驳回马琦的其余本诉请求；五、驳回季媛媛、庄亚梅的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,950元，由马琦负担541.67元，由季媛媛、庄亚梅负担1,408.33元；反诉案件受理费减半收取计1,929.50元，由马琦负担300.89元，由季媛媛、庄亚梅负担1,628.61元。二审中，被上诉人没有提交新证据。上诉人提供了下列材料：1.甲方为上海XX有限公司、乙方为季媛媛、庄亚梅、落款日期为2017年9月30日的《转租协议》一份，记载甲方将位于“上海虹桥天街B2XX超市内006商铺”部分面积转租给乙方用于开设甲方“XX”品脾店，租赁期限以甲方与永辉超市签订的租赁期限一致；2.上海XX有限公司营业执照复印件一份，盖有“上海XX有限公司”字样印章、落款日期为2020年11月11日的《合作说明》一份，记载该公司同意季媛媛、庄亚梅从事重餐饮项目，2019年下半年庄亚梅曾就店铺转让事宜与该公司协商，该公司曾同意马琦增加烧烤经营项目，但事后马琦和季媛媛、庄亚梅发生矛盾，该公司对此不知情。被上诉人同意由本院依法对上诉人提供的材料予以审核。本院经审核后认为，上诉人在二审中提供的上述材料即便属实，其记载内容表明上海XX有限公司显非本案系争店铺的产权人，该公司的意思表示不能代表系争店铺所在房屋之登记权利人的意见，而本案系争《转让协议》中的相关条款内容却是“季媛媛、庄亚梅经与房东协商确认……”，故上诉人二审提供的上述材料无法支持其上诉主张，本院不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，季媛媛、庄亚梅在一审中当庭明确：“不主张违约金。”该事实有2020年6月15日一审法院庭审笔录为证，应予认定。本院认为，根据查明事实，讼争双方在就系争店铺签订《转让协议》时，并未明确约定“烧烤”用途，上诉人亦未向房屋产权人征求意见，故讼争双方对于解约后果均负有责任。上诉人否认自身过错，此等抗辩无事实依据，本院不能采信。系争店铺已在2020年4月11日返还上诉人，上诉人可自行与上位出租人商讨续租或腾退事宜，在此情况下，上诉人还要求赔偿6个月租金损失，依据显非充分，一审据此判决驳回上诉人的相应反诉请求，并无不当。本案中《转让协议》的解除原因显非单方违约，上诉人亦在一审中明确表示“不主张违约金”，故协议中有关违约金50,000元的条款不能参照适用于解约后果的处理。综上所述，上诉人季媛媛、庄亚梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,743.75元，由上诉人季媛媛、庄亚梅负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二〇年十一月二十三日书记员  胡哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……