湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1221民初1431号原告：嘉鱼县外国语学校。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道**。诉讼代表人：湖北南嘉律师事务所，系嘉鱼县外国语学校管理人。委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：嘉鱼县实验寄宿小学。住。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道**/div>法定代表人：雷素兰，系该校校长。委托诉讼代理人：殷德红，湖北凝聚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：任明星，系该校校长。代理权限：特别授权。原告嘉鱼县外国语学校（以下简称嘉鱼外校）与被告嘉鱼县实验寄宿小学（以下简称寄宿小学）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁小炉和被告委托诉讼代理人殷德红、任明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉鱼外校向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告立即支付租赁费120万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月，原、被告签订《嘉鱼县外国语学校2016-2018年租赁协议》，协议约定原告将主教学楼、办公楼、男女生宿舍、学生食堂、校园超市、运动场及辅助设施租赁给被告从事教学活动。租期自2016年7月1日至2018年7月28日止，租赁费每年35万元，每年7月28日前支付，具体支付方式为2016年5月15日支付2016年至2017年租赁费35万元，因双方原协议终止，原告应退还被告租金20万元，故实际支付15万元；2017年7月28日支付2017年至2018年租金35万元，因双方原协议终止，原告应退还租金20万元，故实际支付15万元，该15万元在被告借给原告的100万元借款利息中抵扣。2016年5月17日，双方再次签订《嘉鱼县外国语学校2018-2024年租赁合同书》，约定租期自2018年7月29日至2024年7月28日止，租金第一年为30万元，第二年起租金每年增加5万元，每年7月28日支付租金，即2018年7月28日支付2018年7月29日至2019年7月28日的租金30万元；2019年7月28日支付2019年7月29日至2020年7月28日的租金35万元；2020年7月28日支付2020年7月29日至2021年7月28日的租金40万元，依次类推，租金以被告2016年借给原告100万元借款本息抵扣，扣完为止，不足部分以现金补充。2017年3月20日，嘉鱼法院裁定受理原告的破产清算申请，同日决定指定湖北南嘉律师事务所为原告嘉鱼外校的管理人。2017年5月23日嘉鱼外校第一次债权人会议决定维持原有的租赁关系。2018年5月17日，管理人通知被告2017年3月20日后的租金只能交给管理人。根据合同约定，被告有2017年至2020年共四个年度计120万元租金尚未交纳（其中2017年租金15万元，2018年租金30万元，2019年租金35万元，2020年租金40万元）。原告认为，虽然原、被告在两份合同中均约定租金在借款本息中抵扣，不足部分以现金支付，但自2017年3月20日法院裁定受理原告破产清算申请后，继续履行以借款本息抵扣租金的条款与《破产法》第16条“人民法院受理破产案件后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”发生冲突，也损害了其他债权人利益。故租金不能继续按租赁合同约定执行。为维护债务人、债权人利益，请依法判处。被告寄宿小学辩称，一、原告和被告之间的租赁关系，应按合同约定履行义务。2008年6月26日，原、被告签订《合同书》，约定原告将新校区南楼1.2楼12间教室及相应办公室、操场租给被告办学，另约定自2009年起原告新建教学楼后搬入独立的教学楼，教室不少于14间，租期自2008年7月29日至2013年7月28日，第一年租金10万元，后四年每年租金12.5万元。2011年12月26日，原、被告签订《补充协议》，约定将租期延至2018年7月28日，后五年租金（2013年7月29日至2018年7月28日）100万元一次性交清，签订补充协议时交80万元，余20万元另想法解决。原合同未到期前（即未到2013年7月29日），该100万元按月息2%向被告付息，原合同到期后作后五年租金支付。2013年10月15日，原告向被告出具了100万元收款收据。2016年5月15日，原告召开董事会决定调换被告租赁物，整体搬迁至主教学楼南楼，原租赁物和场地改办幼儿园。2016年5月，双方签订《嘉鱼县外国语学校2016-2018年租赁协议》，新租赁物每年租金35万元，原协议每年租金20万元应退还冲抵，冲抵后的15万元从被告借给原告的100万元借款利息抵扣，利息为月息2%。2016年5月22日，原告向被告出具100万元借款收据。2016年5月17日，原、被告签订《嘉鱼县外国语学校2018-2024年租赁合同书》，约定2016年签订的合同到期续租，租期自2018年7月29日至2024年7月28日共五年，第一年租金30万元，以后每年递增，租金以100万元借款本息抵扣，不足部分以现金补齐。二、2016年借款系租金预付款，未到期前应计息。2013年至2018年的租金被告已付清，因调换租赁物及场地，租金提高，双方重新签订租赁合同时，因租金支付时间未到，增加的15万元租金约定以借款利息抵扣。同理，后期的租金支付时间未到，在租金支付前先计息，到期付租金，以示公平。三、截至2020年7月28日的租金已付清。2016年5月22日，被告预付100万元，自2016年5月22日至2017年7月28日的利息为28万元，支付2017年7月29日至2018年7月28日租金15万元后结余利息13万元，本息合计113万元。至2018年7月28日100万元，利息为24万元，加上一年余息13万元，合计利息37万元，支付2018年7月28日至2019年7月28日租金30万元，余息7万元，本息合计107万元。至2019年7月28日100万元利息为24万元，加余息7万元，合计利息31万元，支付2019年7月28日至2020年7月28日租金35万元，抵息31万元后，需扣本金4万元，被告本金余款96万元。因原告违约，被告按合同约定解除2018年至2024年合同，被告应按本金96万元，月息2%计算，每年利息收入23.04万元，按合同约定还有4年，其利息损失为115.2万元。今年受疫情影响，以国家政策规定，应免三个月租金，减半收取半年租金，全年免收半年租金。原告诉称被告有120万元租金未交付不成立，依法驳回原告诉求。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《嘉鱼县外国语学校2018-2024年租赁合同书》，赔偿反诉人经济损失440.7936万元（预期收益损失155.4236万元，预付租金本息损失212万元，资产损失73.37万元）；2.反诉费由被告承担。事实和理由：2020年9月1日，原告以破产为由，将被告的预付租金作为借款债权，要求被告支付2017年至2020年共四年租金120万元，违反了2016年双方签订的两份租赁合同约定，造成合同不能履行，依据合同第六条第一项约定，并依据合同法和民诉法有关规定，提出上述请求。原告对被告的反诉辩称，1.同意解除合同；2.赔偿损失没有法律依据，也不符合合同约定。双方当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院记录在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年6月26日，原、被告签订《合同书》，约定原告将部分教室、办公室和场地租给被告办学，租期五年，即2008年7月29日至2013年7月28日，第一年租金10万元，后四年每年租金12.5万元。2011年12月26日，双方签订《补充协议书》，约定将租期延至2018年7月28日，被告一次性交清五年租金100万元（2013年7月29日至2018年7月28日）。2013年10月15日，原告向被告出具100万元的收款收据。2016年5月15日，原告经董事会决定调整被告租赁教室和场所。2016年5月，原、被告签订《嘉鱼县外国语学校2016-2018年租赁协议》，约定原协议剩余两年租期终止，新的租期从2016年7月1日至2018年7月28日，租金每年35万元，于每年7月28日前支付。具体支付方式为，2016年5月15日支付2016年至2017年租金35万元，因原协议终止，原告应退还被告租金20万元，被告实际支付租金15万元；2017年7月28日支付2017年至2018年租金35万元，因原协议终止，原告应退还租金20万元，被告实际支付租金15万元，在被告借给原告的100万元借款利息中抵扣。《协议》第6条第1款约定，任何一方违约致合同无法履行，赔偿对方经济损失。第7条第1款约定，双方签订合同时，被告借给原告借款100万元，按月息2%计息，借款利息抵扣租金，结余部分抵扣2018-2024年租金。同年5月17日，双方签订《嘉鱼县外国语学校2018-2024年租赁合同书》，约定租期自2018年7月29日至2024年7月28日止，第一年租金30万元，从第二年起租金每年增加5万元，定于每年7月28日支付租金，即2018年7月28日支付2018年7月29日至2019年7月28日租金30万元，以此类推。所有租金从2016年被告借给原告的100万元借款利息和本金抵扣，扣完为止。不足部分以现金补齐。2016年5月22日，原告向被告出具一份借款收据，载明“今收到实验寄宿小学借款100万元，月息2%”。上述协议签订后，被告按约定租赁原告教学场地经营办学至今。2016年5月被告以现金方式交纳2016年的租金15万元，2016年的租金已付清，后期租金均用借款本息抵扣，但双方一直没有办理租金抵扣借款的手续。2017年3月20日，嘉鱼县人民法院作出裁定，受理嘉鱼县外国语学校、嘉鱼县春晖文化传播有限公司的破产清算申请。同日，作出决定书，指定湖北南嘉律师事务所担任原告的管理人。2018年5月16日，湖北南嘉律师事务所向被告发出书面通知，《通知书》载明，经债权人会议决定，原、被告于2016年签订的两份租赁合同继续履行，涉及合同相关事务与管理人联系，要求被告从2017年3月20日起，依合同约定时间向原告破产管理人湖北南嘉律师事务所交纳租金。同时查明，2020年12月25日被告寄宿小学向本院申请撤回反诉。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。……”，该条第二款规定“管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，……”。2018年5月16日，原告管理人书面通知被告，《通知书》载明“经嘉鱼县外国语学校第一次债权人会议决定，你方于2016年5月及2016年5月17日与嘉鱼县外国语学校签订的租赁合同继续履行。”原、被告签订的两份合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。2016年5月22日，原告向被告借款100万元，该款其实质是计息的租金预付款。双方约定月利息2%，因利息约定过高，应予调整，应按原告起诉时一年期市场报价利率四倍计算，截至2017年3月20日，利息为12.833万元，本息合计112.833万元（100万元×3.85%÷12×4×10个月）。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，自破产申请受理时起停止计息，后期利息不再计算。按合同约定，2017年至2020年，被告应向原告支付租金120万元（其中2017年租金15万元，2018年租金30万元，2019年租金35万元，2020年租金40万元），租金抵扣预付款本息后，被告还应向原告管理人交纳租金7.167万元，后期产生的租金，被告应按合同约定的金额向原告管理人交纳。被告借给原告的100万元，被告不得再作为债权申报。被告主张受疫情影响，应免收2020年半年租金，因未提供相关依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告嘉鱼县实验寄宿小学于本判决生效之日起五日内向原告管理人湖北南嘉律师事务所支付租金7.167万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告嘉鱼县实验寄宿小学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟建人民陪审员  曾水清人民陪审员  李德芦二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  马 也附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。