铜川市王益区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0202民初445号 原告（反诉被告）:白淑鸽，女，1962年09月02日生，汉族，住铜川市王益区。 委托诉讼代理人：刘高则，铜川天地行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑民宪，男，1960年6月23日生，住铜川市王益区。系白淑鸽丈夫。 被告（反诉被告）:陕西玖玺物业服务有限公司（变更前名称陕西伟力投资集团有限公司），住所地陕西省铜川市新区铁诺南路15号，统一社会信用代码91610200779934578P。 法定代表人：左海峰，总经理。 委托诉讼代理人：许晨曦，男，1996年6月2日生，住咸阳市渭城区。系陕西玖玺物业服务有限公司职工。 被告（反诉原告）:铜川人和物业管理有限公司，住所地铜川市王益区育才路福源商住楼A座，统一社会信用代码91610200071286819P。 法定代表人：吴欣欣，总经理。 委托诉讼代理人：周路，男，1978年7月26日生，住西安市新城区。系铜川人和物业管理有限公司职工。 原告（反诉被告）白淑鸽与被告（反诉被告）陕西玖玺物业服务有限公司（以下简称陕西玖玺物业公司）、被告（反诉原告）铜川人和物业管理有限公司（以下简称铜川人和物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，被告铜川人和物业公司提出反诉,本院予以受理并合并审理,依法适用普通程序于2020年8月14日、10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白淑鸽及委托诉讼代理人刘高则、郑民宪、被告陕西玖玺物业服务有限公司（反诉被告）委托诉讼代理人许晨曦、被告（反诉原告）铜川人和物业管理有限公司委托诉讼代理人周路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白淑鸽向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效；二、判令二被告返还原告已交租金107388元；三、判令二被告赔偿原告经济损失275798.60元；四、本案诉讼费等费用由被告承担。原告当庭变更第三项诉讼请求为275798.60元。事实与理由：2019年6月1日，被告陕西伟力投资集团有限公司（以下简称投资公司）,(2019年1月24日，变更为陕西玖玺物业服务有限公司，下称物业公司)、铜川人和物业管理有限公司（下称人和公司）与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同中的出租方即甲方署名为投资公司，但落款处的甲方却是人和公司并加盖公章，承租房为原告。《房屋租赁合同》主要条款为：一、所出租的标的物为铜川市王益区育才路福源A座，面积298.3平方米；二、租期为2019年6月1日至2020年5月30日；三、年租金为107388元；四、租赁期间甲方（被告）向乙方原告提出房屋所有权以及本楼的消防手续；五、出租的房屋为甲方自有房屋，没有产权纠纷；六、乙方有权对出租房屋进行必要的装修或增设设备、设施；七、甲方出卖房屋必须提前三个月通知乙方，乙方有优先购买权；八、同等条件下乙方对房屋有优先承租权。合同还约定了不可抗力的适用及违约条款等内容。签订合同时被告还口头承诺，由原告长期租用该房屋，书面合同每年续签一次，合同签订后，原告一次性向被告交纳了全年租金107388元，并按时交纳其他物业服务费用。2019年6月1日起，原告对房屋进行了装饰装修，并按房屋结构购置了设备、设施，先后投入三十余万元，自2019年8月起原告才开始正式营业，从事健康养生经营活动。2020年元月下旬，因疫情影响，原告的养生馆关闭停业，同年5月下旬逐步恢复经营。2020年6月10日，被告人和公司突然书面通知原告，声称《租赁合同》租赁期限届满，不再续租。涉案房屋已出卖等，要求原告10日内交回房屋，并立即采取停水、断电的野蛮手段，强迫原告停业。综上所述，被告采取欺诈手段，隐瞒房屋所有权人真实身份，诱骗原告签订霸王合同，导致原告投入巨额资金，却无法正常经营，造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，特依照相关法律规定，将被告起诉至贵院，望依法公正判决。 被告（反诉被告）陕西玖玺物业公司答辩称，不同意原告诉讼请求。在此房屋租赁合同中，我方公司并未进行任何签章，不能视为合同的相对人，因此该租赁合同的权利义务并不约束我公司，该房屋系我公司委托人和公司进行管理，我公司不应作为被告。其余答辩意见与第二被告相同，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）铜川人和物业公司答辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告要求确认租赁合同无效无法律依据，双方签订的租赁合同未违反相应法律法规，合同已经履行完毕，双方签订的合同真实有效。2、原告要求返还租金毫无依据，自双方签订租赁合同后原被告双方都已经履行了合同义务，且原告实际占有使用了该房屋，原告要求返还租金没有任何依据。3、原告认为《租赁合同》租赁期限届满后，为不定期租赁合同的意见无事实、法律依据。4、原告要求被告赔偿经济损失，没有任何法律及事实依据。5、原告认为在租赁合同存续期间存在不可抗力与情势变更的情形缺乏事实与法律依据。六、人和公司对该房屋上锁的行为是在履行管理职责。原告请求人和公司提供房屋所有权及消防验收的备案证据，与本案无关。七、原告并未在合同约定的期限内提出房屋续租的意向。依据租赁合同第九条第六款规定，如原告需续租，应在合同期满前一月通知被告，但是原告未通知被告，那么损失理应由原告自行承担。合同期满后被告于2020年6月10日向被告发出通知告知其不再续租，并腾空房屋，原告至今未腾房，理应自行承担相应损失。综上请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 反诉原告铜川人和物业公司向本院提出反诉请求：一、请求被反诉人白淑鸽承担房屋占用费用26847元；二、请求被反诉人白淑鸽承担诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人白淑鸽之前签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月30日履行完毕，被反诉人白淑鸽并未续签合同。该合同到期后，被反诉人白淑鸽仍实际占有涉案房屋，致使反诉人无法正常使用，经我公司催告并给予合理期限后，被反诉人白淑鸽仍未搬离，现我公司依据《房屋租赁合同》中关于租金的约定请求法院判令被反诉人白淑鸽承担自2020年6月1日至诉讼时的逾期返还房屋占用费用共计26847元，并由被反诉人白淑鸽承担本次诉讼费。 反诉被告白淑鸽答辩称，不同意反诉原告的反诉请求。一、反诉原告的请求没有事实根据，理由不能成立，反诉原告主体是否适格存疑。二、《租赁合同》虽约定2020年5月30日租赁期限届满，但是反诉原告于2020年5月22日收取了我方2020年1月至6月30日的物业管理等费用5969元，视为反诉原告同意续租，系不定期租赁，原合同继续有效。三、2020年6月24日，反诉原告派人将房门加锁，占有了出租房屋，不应主张占用费用。 反诉被告陕西玖玺物业公司答辩称，同意反诉方的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 针对本诉部分，原告白淑鸽为证明其诉讼请求，向法院递交以下证据： 证据一：1、《房租租赁合同》，证明双方的合同关系，出租方不知为何人，出租方未履行及有违约责任。2、收据两份，证明被告人和公司收取原告年租金107388元，月租金8949元。2020年5月22日收取原告2020年1月1日至2020年6月30日物业费等5969元，同年6月10日通知原告腾房。3、被告玖玺物业服务有限公司工商登记信息，证明第一被告签订合同时名称已变更，其隐瞒事实。 证据二：被告人和公司通知一份、报警回执、证人黄军利证言、照片两张，证明2020年6月10日被告告知原告20日内腾房，实际要求10日内腾房，2020年6月10日被告人和公司对涉案房屋停收以及2020年6月24日被告强行锁门，泼洒污物。 证据三：1、收据一张，证明白淑鸽装修购置石膏板、龙骨、铝塑板等支付23455元；2、收据一张。证明白淑鸽刷房、购涂料、大白粉等支付2180元；3、收条（郭光荣）一份，证明装修工时费11250元，刷房工时费14400元，合计25650元；4、收据一份，证明购置柜子及安装共支付35000元；5、收据一份，证明广告宣传品制作支出14600元；6、发票三份，证明白淑鸽购置桌椅、地毯、窗帘支付8280元；7、张海军证明一份，证明请人做形象墙及人工费共花费7715元；8、收据两份，证明人和公司收取原告2019年7月1日至2020年6月30日物业费共计12933元；9、照片8幅，证明原告装修、购置设施实务情况；10、谈话录音摘要；证明被告出卖涉案房屋未履行通知义务。 被告陕西玖玺物业公司对上述证据质证意见为：对三组证据，与第二被告质证意见相同，本案与我公司无关，原告装修房屋属于个人行为。 被告人和物业公司对上述证据质证意见为：对证据一，1、真实性予以认可，对其证明目的第二项不认可，虽然在合同第一页是陕西伟力投资集团，但是在合同最后一页写明甲方是人和物业，由此可以来确认，本案出租人是人和物业。2、收据真实性、证明目的均认可，在2019年6月1日收据中，收款人是人和物业，由此可以证明原被告双方认可租赁关系，认可出租人系人和物业。3、对真实性予以认可，证明目的及作用不予认可，因为房屋是由伟力集团委托人和物业租赁了，玖玺物业的身份关系与本案无关。对证据二，1、真实性予以认可，对其证明目及作用不认可，本租赁合同到期期限为2020年5月30日，在届满之后，原告既不交纳租金，拒不腾房，我公司在10号向其发起通知，要求其腾房，而且在通知中明确表示，自2020年6月20日，我公司履行自己的合法的权利，要求其腾房，符合法律规定，且也有事实依据。2、报警回执的真实性予以认可，证明目的和作用不予认可。我公司通知原告在6月20日应当自行搬离，但截止6月24日，对方对自己租赁房屋内的相应设施也没有进行搬离，我们认为这是无主财产，我公司对此房屋加锁上锁，那是我们的义务，而且也是在通知的合理期限之后，所以不存在违法的行为。3、4、真实性均不予认可，黄军利按照证据规则的要求，这是一份证人证言，证人没有出庭作证，不能证明黄军利的身份。其二，这是一份复印件，我无法质证。对于这份照片非常模糊，而且我也承认这个锁就是我公司上的，所以说对这两份证据真实性和证明目的不予认可。对证据三，1、2、3、4、5、6、7真实性及证明目的不予认可，是原告自己的装修与我们无关，并且所有的收据上都没有交款人的信息，用途不明。8、真实性予以认可，证明目的不予认可，物业费一般都是半年收取一次，这个不能看做我们续签合同，如果我们多收了原告的物业费，我们可以退还。9、10真实性及证明目的不予认可，9与我们无关，10只是摘要，录音情况不明，无法证明事实情况，这个录音需要通过左海峰同意。 被告陕西玖玺物业公司未提交证据。 被告铜川人和物业公司向法院递交以下证据： 证据一：房屋租赁合同一份，证明1.人和公司与原告有合同关系，2.合同期限截止日为2020年5月30日。3.原告要续签合同需提前告知被告。 证据二：2020年6月10日通知一份，证明原告同意不续租合同，于2020年6月30日腾房。 证据三：委托书一份，证明伟力公司（玖玺）同意将此房屋物业管理及房屋租赁交由人和物业，人和物业对此房屋的租赁等是有主体权利的。 证据四：建设消防验收意见书，证明涉案房屋不存在消防问题。 证据五：201405549号、20145550号、20145552号、20145553号房权证载明房屋属于伟力公司也就是玖玺物业，登记时间是2014年8月6日。 证据六：（2020）铜川市不动产权第0038950、51、52、53号不动产权证，证明涉案房屋已经出售给左占峰和王美玲。 原告白淑鸽对上述证据质证意见为：对证据一真实性无异议，对形式要件不认可，不符合法律规定，合同中出现两个出租方，这显然是不诚实的表现，对证明目的不予认可。对证据二真实性无异议，不认可其证明目的。对证据三真实性存疑，这个是2015年5月8日的，今年是2020年，从文书的新旧程度看，存在现在形成的可能性，根据两家公司的业务范围，两家公司都有出租房屋的业务，委托书是多此一举，委托书后面应该付委托管理的合同书，因此我们对此证据的证明目的及真实性均不予认可。对证据四没有原件，无法核对证据真实性，不认可其证明目的。对证据五真实性没有异议，证明目的不认可，产权证描述的面积与涉案房屋面积不符，不能证明是涉案房屋的产权证；对证据六产权证的面积与涉案房屋不符，按照规定，将房屋转让给他人，应当通知原告，原告享有对案涉房屋的优先购买权，但被告没有通知，不同意被告证明目的。 被告陕西玖玺物业公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均认可。 针对反诉部分，被告铜川人和物业公司为证明其诉讼请求，向法院递交以下证据： 证据与案件本诉部分一致，证明1、其与被反诉人白淑鸽存在合同关系；2、被反诉人白淑鸽应在6月20日前搬离涉案房屋；3、人和公司有权出租该房屋。 原告白淑鸽对上述证据的质证意见为：对合同的真实性没有异议，委托书真实性存疑。通知书虽然白淑鸽签字了，但是并非其真实意思的表示，通知书可以表示对方已经收回了房屋，因此要求支付房租是无理由的。 被告陕西玖玺物业公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均认可。 经过以上原、被告举证、质证及庭审中的陈述，本院确定以下案件事实：2019年6月1日，原告白淑鸽与被告铜川人和物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同首页显示出租方（甲方）：陕西伟力投资集团有限公司，承租方（乙方）无签名，合同落款出租方（甲方）铜川人和物业管理有限公司，签约代表为冯丹并加盖铜川人和物业公司公章，承租方（乙方）无签字，签约代表白淑鸽。《房屋租赁合同》约定：“第一部分约定条款中1.1.1房屋的具体位置铜川市王益区育才路福源A座商住楼；1.1.2商业用房一层，建筑面积298.3平方米；3.1租赁期限自（2019）6月1日至2020年5月30日止。除本合同另有约定外，任何乙方不得在租赁期限内提前终止本合同。4.1出租房屋租金为每平方30元，月租金8949元，年租金107388元，租赁期限内的租金合计为人民币107388元。第二部分通用条款4.1乙方有权对出租房屋进行必要的装修或增设设备、设施以合适办公或营业需要，费用由乙方自理；5.1如果甲方或者房屋的产权人将房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效；5.2在租赁期间，甲方或者房屋的产权人不得将出租房屋转租，或进行其他影响，乙方正常使用的处置。如果甲方或者房屋产权人对房屋的处置影响乙方的正常使用，甲方应当向乙方支付本合同年租金总额20%的违约金；5.3甲方或房屋的产权所有人如出卖房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权；9.6如果合同期满需要续租该房屋，应在合同期满前一个月，书面通知甲方，并与甲方协商新的租赁费用，签订补充合同。”2019年9月27日被告铜川人和物业公司收取原告白淑鸽2019年7月1日至2019年12月30日物业费等费用6264元。2020年5月22日被告铜川人和物业公司收取原告白淑鸽2020年1月1日至2020年6月30日物业费等费用5969元。 2015年5月8日陕西伟力投资集团有限公司出具委托书一份，载明：“陕西伟力投资集团有限公司委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。”2020年4月20日陕西玖玺物业公司将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左占锋、王美玲，并于2020年5月30日为左占锋、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。 2020年6月10日，被告铜川人和物业公司向原告白淑鸽发出《通知》，该《通知》载明：“根据《租赁合同》约定：2020年5月30日已届满，本合同约定房屋出租人自行使用，不在续租本合同即行终止。为了维护你的利益，特告知并给予20天腾房返还承租房屋期限，自2020年6月20日止。”原告白淑鸽在该《通知》上写收到，2020.6.10.白淑鸽。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原告白淑鸽诉称被告采取欺诈手段，隐瞒房屋所有权人真实身份，诱骗原告签订霸王合同，要求确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效，经查，2015年5月8日，陕西伟力投资集团有限公司（本案被告陕西玖玺物业公司）委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。2019年6月1日，原告白淑鸽与被告铜川人和物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，被告铜川人和物业管理有限公司经授权后有权对该房屋进行出租，且该合同落款出租方（甲方）为铜川人和物业管理有限公司，签约代表为冯丹并加盖铜川人和物业公司公章，承租方（乙方）签约代表白淑鸽，该合同自双方当事人签字或盖章时合同已成立并生效。出租方铜川人和物业公司已将房屋交付承租人白淑鸽使用、收益，白淑鸽也将房屋租金交付与被告铜川人和物业公司，该《房屋租赁合同》并不存在合同无效的情形，故对原告该诉称本院依法不予支持。对原告要求二被告返还原告已交租金107388元，经查，原被告之间签订的《房屋租赁合同》已生效，原告白淑鸽对该房屋进行装饰装修后并投入使用，故对该诉求，本院依法不予支持；对原告要求二被告赔偿原告对房屋的装修、购置的经营设施等经济损失共计275798.60元，根据《房屋租赁合同》第二部分通用条款4.1乙方有权对出租房屋进行必要的装修或增设设备、设施以合适办公或营业需要，费用由乙方自理。故本院依法对原告诉请被告赔付其对房屋的装修费、购置的经营设施等费用，本院不予支持。对于支付违约金21477.60元，根据《房屋租赁合同》第二部分通用条款5.2：“在租赁期间，甲方或者房屋的产权人不得将出租房屋转租，或进行其他影响，乙方正常使用的处置。如果甲方或者房屋产权人对房屋的处置影响乙方的正常使用，甲方应当向乙方支付本合同年租金总额20%的违约金”。根据通用条款5.3：“甲方或房屋的产权所有人如出卖房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权。”本案被告陕西玖玺物业公司将房屋出售于案件外的第三人，未通知原告白淑鸽，侵犯了原告白淑鸽的优先购买权，构成违约，故对该部分损失，本院予以支持。对其庭审中陈述在其提出续租的期限内，要求铜川人和物业公司减免新冠疫情期间的租金和污水管道返流污水进入其租赁房屋造成的营业损失，原告起诉时无此请求，本院不予处理。 针对被告陕西玖玺物业公司当庭辩称的其在此房屋租赁合同中，并未进行任何签章，不能视为合同的相对人，不应作为被告的意见，经查在原告白淑鸽与被告人和物业签订《房屋租赁合同》时，其系房屋的所有人。2020年4月20日其将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左占锋、王美玲，并于2020年5月30日为左占锋、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。至此被告陕西玖玺物业公司和被告铜川人和物业管理有限公司之前的委托合同已经无经营标的，被告陕西玖玺物业公司作为委托合同的委托人，在出售商用房前未按照委托经营合同的约定时间通知被告铜川人和物业公司，导致被告铜川人和物业公司未能按照房屋租赁合同约定通知原告商用房要出租，构成违约，因此被告陕西玖玺物业公司因承担违约责任。被告铜川人和物业公司作为委托经营合同的受托人和租赁合同的出租人，未尽到合同义务，亦应承担违约责任。 针对反诉原告铜川人和物业公司诉请的要求反诉被告白淑鸽承担自2020年6月1日至诉讼时的逾期返还房屋占用费用共计26847元，经查，2015年5月8日本案被告陕西玖玺物业公司委托铜川人和物业管理有限公司对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁。但2020年4月20日陕西玖玺物业公司将福源商住楼A座00102、0-103、0-104、0-105室商铺出售给客户左占锋、王美玲，并于2020年5月30日为左占锋、王美玲在铜川市不动产登记中心办理了房产过户手续。2020年5月30日后，被告陕西玖玺物业公司已对该商住楼无所有权，被告铜川人和物业管理有限公司亦未提供商住楼所有权人左占锋、王美玲授权其对商住楼进行物业管理和租赁的证据，故2020年5月30日后被告铜川人和物业管理有限公司无权对福源商住楼A座进行物业管理及商用房租赁，故对其诉求本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告铜川人和物业管理有限公司、陕西玖玺物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告白淑鸽违约金21477.6元； 二、驳回原告白淑鸽的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告铜川人和物业管理有限公司的诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费5437元,由原告白淑鸽负担3437元，由被告铜川人和物业管理有限公司、陕西玖玺物业管理有限公司负担2000元；本案反诉诉讼费471元，由被告铜川人和物业管理有限公司负担。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省铜川市中级人民法院。 审 判 长  崔文朝 人民陪审员  王永红 人民陪审员  段连琴 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  石玉倩