湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2497号原告：谢旭，女，1975年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告：姚淑萍，女，1954年1月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。两原告共同委托代理人：张和刚，湖南司康律师事务所律师。两原告共同委托代理人：肖君，湖南司康律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司。统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用的代码91430000616771401F,住所地长沙市芙蓉区五一大道**新城大厦。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。原告谢旭、姚淑萍与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（下称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚淑萍、谢旭的共同委托代理人张和刚、肖君到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢旭、姚淑萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向原告谢旭支付（截止2020年9月30日）租金和占有使用费共计97201元；2、判令被告张家界大成酒店公司向原告姚淑萍支付（截止2020年10月2日）租金和占有使用费124033元；3、判令被告张家界大成酒店公司向原告谢旭支付违约金22000元、向原告姚淑萍支付违约金59220元；4、判令被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司对上述款项承担连带责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。案件在审理过程中，原告姚淑萍将第二项诉讼请求变更为：判令被告张家界大成酒店公司向原告姚淑萍支付（截止2020年10月2日）租金和占有使用费121033元。事实和理由：原告谢旭与被告于2010年3月20日签订《商品房买卖合同》和《房屋投资经营合同》，合同约定原告谢旭购买被告的房屋返租给被告用于经营酒店，租金每月1723元，租期五年。合同到期后，2016年6月1日，原告谢旭又与被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，协议约定被告继续租用原告的房屋，租金每月2292元。自2016年6月1日起至2020年9月30日止，被告共欠原告谢旭租金97201元。2012年6月3日，原告姚淑萍与被告签订《商品房买卖合同》和《房屋投资经营合同》，合同约定原告谢旭购买被告的房屋返租给被告用于经营酒店，租金每年29610元。截止2020年10月2日，被告共欠原告租金121033元。原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司未到庭答辩，但向本院提交了一份上面书面答辩状辩称：1、原告主张的违约金过高，请求原告放弃或者人民法院降低违约金标准；2、因疫情影响，请求减免租金；3、被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司的担保责任已免除。查明的事实根据原告的当庭陈述及举证质证情况，本院可以确认如下法律事实:一、2010年3月20日，原告谢旭（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告谢旭以206700元的价格购买被告张家界山水置业公司所有的位于张家界大成山水国际大酒店第8层837B号房。合同签订后，原告谢旭向被告张家界山水置业公司支付了购房款206700元。同日，双方签订了一份《商品房买卖补充合同》，合同约定，双方在签订商品房买卖合同时，原告谢旭必须与张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。2010年3月20日，原告谢旭（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一经营；2、租赁期限不少于2年，不超过5年；3、租金每月1723元，乙方每月20日前一次性将租金划入甲方指定的银行账户；4、丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-01**）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益提供担保；5、丁方以其现经营的长沙达成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益提供担保；6、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。2016年6月1日，原告谢旭与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，协议约定：1、原告谢旭购买的房屋升值至220000元；2、回购期限延长至2019年6月1日；3、租金每月为2292元。二、2012年6月3日，原告姚淑萍（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告姚淑萍以197400元的价格购买被告张家界山水置业公司所有的位于张家界大成山水国际大酒店第14层1407B号房。合同签订后，原告姚淑萍向被告张家界山水置业公司支付了购房款197400元。同日，双方签订了一份《商品房买卖补充合同》，合同约定，双方在签订商品房买卖合同时，原告姚淑萍必须与张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。2012年6月3日，原告姚淑萍（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一经营；2、租赁期限不少于2年，不超过3年；3、租金每年29610元，乙方在甲方投资届满后第一星期将上年度投资收益一次性划入甲方指定的银行账户；4、丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益提供担保；5、丁方以其现经营的长沙达成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益提供连带担保；6、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。三、2016年6月1日，原告姚淑萍、谢旭与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（合同编号：××1442），购买被告开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第14层1442号房。房屋建筑面积54.43平方米，房屋总价款为417400元（原告谢旭220000元，原告姚淑萍197400元），交房时间为2016年6月1日前，并约定由原告于2016年6月1日前一次性付清房款。合同第二条约定：买受人（原告姚淑萍、谢旭）购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：××；合同第十六条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。四、原告姚淑萍、谢旭所购买的房屋在投资经营合同到期后，原告姚淑萍、谢旭未与被告张家界大成酒店公司重新签订房屋租赁合同，原告所购买的房屋仍然由被告张家界大成酒店公司占用经营酒店，原告姚淑萍、谢旭未提出异议。五、截止2020年9月30日，被告张家界大成酒店公司下欠原告谢旭房屋租金97201元。截止2020年10月2日，被告张家界大成酒店公司下欠原告姚淑萍房屋租金121033元。上述事实，有原告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购补充协议》、银行交易记录等证据证明，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原、被告自愿签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》期满后，被告张家界大成酒店公司继续管理、占有、使用原告购买的房屋，原告没有提出异议，应视为原告与被告张家界大成酒店公司继续按照原合同履行，且租赁期限为不定期限。原、被告本应按照合同的约定全面履行各自的合同义务，原告履行了向被告张家界山水置业公司支付购房款和向被告张家界大成酒店公司交付房屋的义务，被告张家界大成酒店没有全面履行向原告支付投资收益的义务，截止2020年9月30日，被告张家界大成酒店公司下欠原告谢旭房屋租金97201元，截止2020年10月2日下欠原告淑萍房屋租金121033元。是被告张家界大成酒店公司违约，应承担违约责任。因疫情对酒店业影响较大，本院酌情确定原告未被告张家界大成酒店公司减免一个月的房屋租金。故，被告张家界大成酒店公司应支付原告谢旭的房屋占用费94909元（97201元-2292元）、应支付姚淑萍的房屋占用费118565.5（121033元-2467.5元），故，对原告谢旭、姚淑萍超过部分的诉讼请求，本院不予支持；对原告谢旭要求被告张家界大成酒店公司支付违约金22000元的诉讼请求和原告姚淑萍要求支付违约金59220元的诉讼请求，违约金的标准双方虽有约定，但约定的违约金标准过分高于其遭受的经济损失，本院酌情确定为下欠租金的1%，故，被告张家界大成酒店应支付原告谢旭违约金949.09元、支付原告姚淑萍违约金1185.66元，故对原告谢旭、姚淑萍超过部分的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告张家界山水置业公司和湖南大成酒店对被告张家界大成酒店公司向原告支付投资收益承担连带清偿责任的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自本判决生效后十日内向原告谢旭支付截止2020年9月30日止的房屋占用费94909元，并支付违约金949.09元，共计95858.09元。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自本判决生效后十日内向原告姚淑萍支付截止2020年10月2日止的房屋占用费118565.5元，并支付违约金1185.66元，共计119751.16元。三、驳回原告谢旭、姚淑萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费5836元，适用简易程序减半收取2918元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。