成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初11438号 原告：宋超，男，1993年8月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李兴龙，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张理杰，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：荣健，男，1990年7月17日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 被告：陈梦婷，女，1994年6月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 二被告共同委托诉讼代理人：曾吉，四川讲理律师事务所律师。 原告宋超与被告荣健、陈梦婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋超及其委托诉讼代理人李兴龙、张理杰，被告荣健、陈梦婷及其委托诉讼代理人曾吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋超向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告荣健与原告签订的房屋买卖合同；2.判令两被告返还房屋，并协助将案涉房屋过户至原告名下；3.判令本案诉讼费、保全费由两被告承担；4.增加诉请，判令被告支付原告违约金20万元。事实和理由：被告荣健、陈梦婷为夫妻关系。原告于2020年5月19日与被告荣健签订房屋买卖合同约定，原告向被告出售其位于成都市武侯区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋，双方约定售价950000元。合同签订后，双方于2020年6月15日在成都市不动产登记中心网签合同（合同备案号2020061500ＥＳ000265、成存房买自第1157528号）。现原告已经向被告履行了相关合同义务，原告多次向被告催收，但被告至今未付清首付款和尾款。故，原告诉至法院,请求判如所请。 被告荣健、陈梦婷辩称，被告仅欠原告首付款2000元，原被告在合同中没有约定银行放款的具体时间即按揭贷款的支付时间，被告不存在严重违约，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月13日，宋超（甲方、出售方）与荣健（乙方、买受方）签订《购房定金协议书》，约定案涉房屋成交价950000元，甲方收取乙方定金30000元。2020年5月19日，宋超（卖方、甲方）与荣健（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》约定，乙方同意购买甲方名下位于成都市武侯区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为89.26平方米（土地房屋权证0××9号），单价为10643元／平方米，总价950000元，合同签定之日，乙方向甲方支付200000元作为购房定金。双方约定以银行按揭方式付款，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）200000元，剩余房款750000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付甲方）并于银行放款当日付给甲方。交易税费由乙方承担。合同签定后，若乙方违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方违约，自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 同日，案外人郑中兴代宋超出具《购房协议书》载明：“本人宋超，今收到荣健购房定金及首付款共计200000元（贰拾万元）整，其中定金30000（叁万元），首付款170000（拾柒万元）整，若甲方单方面违约，应书面通知乙方荣健，并自违约之日起3日内双倍返还乙方定金及首付款，共计400000元整”；郑中兴在该《购房协议书》上签字，荣健签字确认“之前收到30000元收条自行作废”。 2020年6月15日，荣健、陈梦婷（甲方、买方）购买的案涉房屋在成都市房管局进行了存量房买卖登记备案，备案号为2020061500ES000265。原被告双方签订《成都市存量房买卖合同》，该备案合同第2条载明案涉房屋抵押于渤海国际信托股份有限公司（他权证号为川（2019）成都市不动产证明第0240153）号。第4条约定，在申请房屋转让交易事项受理后支付首付款，其余尾款680000元通过贷款支付；第5条约定双方于2020年8月31日前申请办理房屋转让交易手续。庭审中，原告陈述其为解除上述抵押登记手续以将房屋产权办至被告名下，原告向案外人肖洪友借款680000元。后因无力偿还，肖洪友将其诉至法院，成都市青羊区法院作出调解书载明，截止2020年9月27日,宋超、案外人李贵蓉支付肖洪友本金664543.33元及利息，于2020年12月31日前一次性付清。 案涉房屋被解除抵押后，原告于2020年7月10日配合将案涉房屋登记至二被告名下，二被告为办理按揭贷款，将案涉房屋抵押于中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行(以下简称农行蜀都支行)，被担保债权数额为680000元，债务履行期间为2020年7月10日至2041年7月9日。原告在农行蜀都支行的按揭贷款审批额度为680000元。 2020年5月13日，宋超卡号为6230××××2578收款30000元，5月19日收款170000元。庭审中，原告对上述两笔转款系荣健转给宋超的定金及首付款的事实予以确认。2020年5月31日至7月28日，被告荣健通过微信转账向原告宋超支付共计52000元。2020年7月10日，被告通过银行转账向原告支付10000元。2020年8月27日，被告向案外人肖洪友6236××××1189账户转款3000元，在8月10日交易明细上备注“宋超垫资利息”，在庭审中，原告称3000元是作为利息由被告荣健替宋超支付案外人肖洪友。 另查明，原告宋超与被告荣健的微信聊天记录显示，2020年8月10日，宋超问“在不兄弟，你问下何姐还需要多长时间”，荣健回复“嗯，我在问问，我也在催”。荣健将其与抵押贷款中介“本濠何”微信聊天记录截图回复宋超，截图载明“等额度”、“这两天都没放款”、“不清楚”、“要看啥时候有额度”、“有额度了才能排队放”。 2020年9月2日,宋超问“你首付款这么久了，还有2000没结清，你打算怎么处理。”荣健回复“2000你用我就转给你，之前不是说好结算的水电燃气费用的”。宋超回复“那后面的尾款呢？我更着急的是那个钱。”荣健回复“尾款是银行放款当日全部结算给你，我们不存在这个，银行是直接把钱转给你的，不会在转给我了”。宋超问“之前我们口头上约定好了一个月时间，现在还有几天就两个月了，你这还要我等一个月，这是我会造成多大的损失你知道吗”，荣健回复“我不是不帮你，我确实是没有办法了，我听何姐说你去告我了”。 原告宋超与抵押贷款中介“本濠何”微信聊天记录显示，宋超问“现在才排到吗”，“本濠何”回复“快排到你这了”。宋超问“你们和他之前告诉我说一个月左右，这都4、5个月了。”“本濠何”回复“这个是国家宏观调控的原因”。 上述事实有《房屋买卖合同》、《购房定金协议书》、《购房协议书》、《成都市存量房买卖合同》、房屋信息查询记录、微信聊天记录、交易详情单、微信支付转账电子凭证、调解书、不动产权证书以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》《购房定金协议书》《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，原被告均应按照双方合同约定履行各自义务。 关于解除合同。原告诉请解除合同的理由是认为被告至今未付清原告房款的行为构成违约。对此，本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定看，双方约定以银行按揭方式付款，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）200000元，剩余房款750000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付甲方）于银行放款当日付给原告。根据庭审查明的事实，案涉房屋银行按揭贷款至今未办理的原因是等待放款时间而并非被告的贷款资格等问题导致不能放款，即并非不能办理按揭贷款导致原告合同目的不能实现。同时，仅有微信聊天记录不足以证明双方合同实际履行中变更了剩余房款的支付时间，故被告应按照合同约定,将银行按揭贷款审批的680000元剩余房款于银行放款当日支付原告。故，现银行按揭贷款未放款的情况下,被告至今未支付剩余房款，不构成违约。另，双方签订的合同中未约定若被告未及时支付购房款，原告有权解除合同。综上所述，结合本案被告按约支付了合同约定的首付款200000元及双方并未在合同中约定被告迟延支付银行实际审批数额不足的70000元时原告可以解除合同的事实，基于鼓励交易的目的，原告诉请解除合同不符合双方的约定也不符合法律的规定，故，对原告的上述请求，本院不予支持。 关于返还房屋及协助办理房屋过户的请求。原告作为出卖人，有义务将房屋办理房屋过户登记至买受人名下。双方合同约定双方于2020年8月31日前申请办理房屋转让交易手续，现原告于2002年7月10日协助将案涉房屋办理至被告名下，属于其按约履行合同义务的行为。双方合同合法有效，并未被解除的情况下，原告诉请返还房屋并将房屋过户至其名下的请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付违约金20万元。原被告双方签订的《房屋买卖合同》第六条关于违约责任，双方约定，若被告荣建中途违约，购房定金归原告宋超所有，此外合同并无违约责任的其他约定，故，现原告诉请被告支付违约金20万元，实质上系以主张不予返还定金的方式要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现被告荣健未按照合同约定将银行实际审批数额不足的7万元于缴交税费当日支付原告，而是2020年5月31日至8月27日期间陆续支付，且至今尚有2000元未支付，属于违约行为，故，原告诉请适用定金法则的方式要求被告承担违约责任的主张，符合法律的规定及双方的约定，本院予以支持。关于定金的具体数额，双方签订的《购房定金协议书》中约定定金3元，被告亦实际支付定金3万元。同时，《购房协议书》也载明收到房屋购房定金及首付款20万元，其中定金3万元，首付款17万元。故，本院认定本案实际支付的定金为3万元，因被告支付原告的该3万元定金已实际冲抵了购房首付款，故，应由被告另行支付原告3万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告荣健、陈梦婷于本判决生效之日起十日内向原告宋超支付3万元； 二、驳回原告宋超的其他诉讼请求。 案件受理费15150元，减半收取7575元,诉讼保全费5000元，共计12575元，由原告宋超负担6287.5元，由被告荣健、陈梦婷负担6287.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郭 佳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 王姝文