江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初2949号 原告（反诉被告）：灌南县农机化技术推广服务站，住所地灌南县新莞北路**。 统一社会信用代码12320724469964640C。 法定代表人：张晓山，站长。 委托诉讼代理人：卢伯明，江苏海西律师事务所律师。 被告（反诉原告）：灌南苏欣农机有限公司，，住所地灌南县新莞北路** 统一社会信用代码91320724685331282G。 法定代表人：陈红军，总经理。 委托诉讼代理人：杨威，江苏港通桥律师事务所律师。 原告（反诉被告）灌南县农机化技术推广服务站（以下简称“农机化推广站”）与被告（反诉原告）灌南苏某农机有限公司（以下简称“苏某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，第一次依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）法定代表人张晓山及其委托诉讼代理人卢伯明，被告苏某公司法定代表人陈某及其委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。第二次适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人卢伯明，被告苏某公司法定代表人陈某及其委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农机推广站向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，2、依法判令被告支付2018年下半年至2020年1月1日至2020年8月30日的房屋租金260000元，被告支付2020年9月1日起至被告实际退还房屋止每天330元房屋占用期间的费用；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于灌南县农机推广站门前门面房4间、后院库房、院内场地、维修中心及机械设备等租赁给乙方经营使用，年租金12万元，房屋租期从2014年1月1日起至2025年1月1日止，租金给付方式为每年1-3月份一次性收取当年租金。合同签订后原、被告均能按照约定履行，但是从2018年下半年开始至今被告便不再向原告交纳房屋租金，经原告数次催要被告拒绝交纳，故起诉。 被告灌南苏某农机有限公司辩称：1，根据灌南县人民政府房屋征收公告（灌征字2018（13）号文件）涉案房屋属于棚户区改造范围内的改造，属于2018年6月11日公告征收的范围，根据合同第七条约定，由于政府政策调整及拆迁等不可抗力因素导致合同不能履行，租金按照实际时间计算，故原告主张的租金只能到2018年6月11日止。 2、灌南县人民政府发布公告后，原告法定代表人已经当面告知被告不允许被告经营，同时灌南县房屋征收中心委托涉案地块所在地于营村副书记于海峰对该地块进行拆除行为，拆除过程中已经将涉案房屋北墙拆除，故双方的合同因政府征收行为无法履行，不存在继续承租的事实，且被告也不再经营，不能实现合同目的。 3、关于原告主张的占用使用费，因该事实不存在，被告已经于2018年下半年停止使用，不存在继续使用。 综上，被告同意解除合同，但是不同意其他诉请。 被告苏某公司提出反诉请求：1，请求判决反诉被告退还反诉人缴纳的2016年至2018年上半年租金费用中的16万元（每年8万元，时间为两年）及占用期间的利息；2，反诉被告提供2018年上半年增值税发票；3，判令被反诉人赔偿未能按照合同约定提供3-4名工作人员违约损失，按照租金总额按日1%支付；4，反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2014年1月1日，反诉原告、被告签订《房屋租赁合同》，在合同签订前，双方商定租金按照4万元每年收取，另由反诉被告按照3-4名工作人员到反诉原告处工作，工资由反诉原告支付，后经双方协商，签订合同，每年租金12万元，包含房屋租赁费用4万元和3-4名工作人员工资待遇8万元，后反诉被告安排人员到其处工作，且被安排人员也参与了销售管理服务工作。但到2016年上半年，被反诉人撤走了3名工作人员，反诉原告一直与反诉被告协调未能达成一致意见，但反诉原告为了顺利经营，仍然按照合同支付全额租金。 反诉被告辩称：1，反诉被告安排3-4名工作人员参与反诉原告的新式农机具的销售管理服务工作，合同约定是在反诉被告安排的人员首先做好本单位公益性工作的前提下，该约定说明反诉被告安排人员为反诉原告工作是免费的援助性质，不是合同义务。是基于出租人对承租人的一种扶持，2016年答辩人因公召回相关人员以后反诉人没有异议，而是照样缴纳租金，所有不存在租金包含人员工资情况。 2,2018年6月份之后因政府拆迁没有再营业不是事实，2018年至2020年反诉人一直正常经营，且反诉人没有提出解除合同。 3，原、被告合同没有约定，开具增值税专用发票，交易管理是开普通发票。 原告针对自己的主张提供下列证据：1,房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系及租金每年12万元，租赁期限至2025年1月1日，合同的第三条约定原告安排3-4名人员在做好本单位公益性工作前提下参与被告的管理服务，且被告从2018年下半年开始至今拒绝缴纳租金，符合解除合同的条件； 2,2018年1月-2020年8月期间被告购机补贴情况统计表7张，证明被告在2018年上半年到2020年8月份出售农机由财政补贴的一共148人次、154台，同时证明被告一直在正常经营； 3，客户到被告涉案门市购买农机的照片和信息打印机4份，证明被告在2019年至2020年一直都是正常经营，且是在原告出租的房屋内经营，均有客户在涉案门市前照片。 4,2011年3月份，原告与被告签订的租房合同一份，证明在2011年至2012年期间，涉案房屋系双方约定的租金8万元。 5，2018、2019、2020年的被告经营销售农机财政补贴信息统计表，统计时间至2020年10月26日，证明被告一直在涉案房屋内不间断经营； 6、2020年11月7日的灌南县农业农村局证明一份，证明原告相关工作人员不能单独服务于某个特定的企业。 被告对原告出示的证据，发表如下质证意见：1，对证据1，真实性无异议，同时证明合同条款涉及到政府拆迁等不可抗力致合同终止，且证明租金12万中包含工人工资，该工资由被告支付租金方式给原告，原告发放被告，该条约定息主要合同义务；另涉案地块周边租金很低，四间门面房租金在2万元左右，双方协议加上仓库不超过4万元，原告通过租赁房屋来解决工人工资问题； 2，对证据2，无异议，但不是被告在涉案房屋进行经营的行为，系通过网络销售，不能因被告通过网络经营与涉案房屋存在关系； 3，对证据3，真实性无异议，该照片拍摄目的是为了补贴，证明被告门市的位置，但不是在该地点进行销售。进一步说明门头牌被拆除，门口不存在经营的场地，仅是为了网络销售后拍照片提供给财产部门进行补贴使用。 4，对证据4，真实性不认可，因为该份合同系被告原投资人江苏苏某农机连锁有限公司签订，系未改制前行为，双方内部之间的签订协议不是租赁关系，仅是内部账目处理，与本案无关联。 5、对证据5，真实性无异议，但是系被告在其他网点销售，涉案房屋不具备经营条件。 6、对证据2，真实性无异议，原告系灌南县农业农村局下属单位，该证明不可作为证据使用。 被告针对自己的抗辩及作为反诉原告向法庭提供如下证据：1，灌南县人民政府关于财校周边房屋征收决定的公告灌征字（2018）第13号，证明2018年6月11日灌南县人民政府公告涉案房屋属于棚户区改造范围内的房屋，政府决定征收； 2，公告照片1张，证明将上述内容进行公告； 3，视频1份，证明县综合执法局在公告后立即拆除涉案房屋被告租赁使用的门头牌，告知不准经营，等待拆迁征用，时间为2018年7-8月，但是视频无法反映时间； 4，照片5张，证明现在拍摄的照片显示，涉案房屋原告已经不再使用； 5，涉案租赁合同。证明其辩称的内容即第七条约定内容，拆迁属不可抗力因素，原告主张租赁时间只能到2018年6月1日；另证明合同约定安排3-4名工作人员到被告处工作，从事会计、管理等工作，工资系被告支付给原告的租金支付，2016年年初，三名工作人员被撤走，双方未能协调一致，为了顺利经营，继续缴纳租金，该部分8万元，原告属于不当得利； 6，2016年-2018年费用凭证6张，证明被告缴纳的租金中包含原告应退还的16万元； 7，被告在中国农业银行的预留印鉴卡、出纳报告单等，证明3-4名工作人员在被告处但是重要职职务； 8，附属设施补偿价格表和被征收房屋分户评估结果表，两份表中没有注明价格，被告没有签字。 9，被告在北陈集镇、孟某等销售网点照片、及部分购机人身份信息，证明原告出示的明细表中的数据并非系在涉案房屋购买，不能因仅在涉案房屋拍照片而认定使用了涉案房屋。 10、灌南县房屋征收补偿协议书及委托书一份，证明涉案房屋所涉地块，原告于2019年10月17日与拆迁部门签署了拆迁补偿协议，且委托书载明委托灌南农业农村局局长张凤枝办理拆迁款项事宜。 针对被告出示的证据，原告质证认为：1，对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案地块被征收但是没有征收到涉案房屋，原告一直没有和拆迁部门达成拆迁协议，主要原因系被告拒绝搬离拆迁房屋，一直在经营，导致原告无法和政府签订拆迁协议，并非被告因此而停止经营； 2，对证据2无异议； 3，对证据3无异议； 4，对证据4，拆除门头牌没有影响被告的经营，被告没有因此将租赁房屋退还原告，而是继续经营；其对一面墙的拆除系因相邻他人房屋被拆迁部门拆除，导致涉案房屋一侧暴露在外，但是已经被拆迁部门修复，没有影响被告使用,在农户购机图片上有显示； 5，对证据5，三性无异议，但是对被告证明目的有异议，不存在不可抗力，因为政府虽然发布公告但是没有实际实施，原被告之间没有因为不可抗力解除合同； 6，对证据6、7，真实性无异议，但是工作人员是免费协助行为不存在被告辩解的租金包含工资，因为每个人工资大概一年5万元，如包含工资，被告的租金不够全部用于发放工资； 7，对证据8，不予质证。 8、对证据9，三性均有异议，照片仅反映是在乡镇一级农机有销售网点，与被告无关，原被告的租赁关系关键在于有无被解除，被告从未发送相关通知给原告要求解除合同。 9、对证据10，没有异议。 结合原、被告出示的证据，本院经综合认定事实如下：2011年，被告租赁原告房屋经营，双方签订《租赁合同书》，约定将原告所有的位于灌南县新莞北路前门面房4间及后院库房部分和院内场地、维修中心及维修设备等，年租金8万，租期为2011年3月1日-2012年2月1日；承租人于每年3月份内一次性交情当年租金，出租人提供县财政局收据（服务费），不提供税务发票。后被告一直租赁涉案房屋，于2014年1月1日，双方重新签订《房屋租赁合同》，约定：“出租内容：前门面房4间约200平方，后院库房约1000平方、和院内场地、维修中心及维修设备等、移动式登车桥1台；并安排农机推广站3-4名人员（推广站人员首先在做好本单位公益性工作的前提下）参与乙方的新式农机具销售管理服务等工作，乙方（苏某公司）付给甲方（农机化推广站）年租金12万元；租期：2014年1月1日起-2025年1月1日止，方式：甲方于每年1-3月份内，凭税务局房租发票一次性向乙方收取当年租金；免责条件：由于台风、水灾、当地政府政策发生重大调整，拆迁及其它不可抗力因素，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，一方应立即以书面形式通知对方，双方协商解决，甲乙双方不承担责任因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算…；违约责任：甲方未按合同第三、第五条的约定向乙方提供房屋、设备、安排人员，负责赔偿租金总额1%，以天数计算向乙方交付违约金。甲方未按约定提供税务局房屋出租发票的，乙方有权拒付租金。”签订合同后，案外人相努堂、郁某、俞某一直在被告处工作，三人后被撤回，后被告继续租赁涉案房屋进行经营，且缴纳租金至2018年6月30日。 2018年6月份，灌南县人民政府发布关于财校周边地块房屋征收决定的公告（灌征字（2018）13号），涉案房屋包含在该地块中。同年，县相关部门对该地块进行征收拆迁，对于涉案房屋的相邻房屋进行了拆除，即涉案最北边门面房与相邻房屋之间的墙也被拆除，且被告公司的门头广告牌也被拆除。2018年7月1日起，因原、被告双方对于拆迁的收益部分双方未达成一致意见，导致涉案房屋没有拆迁。2019年10月17日，原告与灌南县房屋征收与补偿服务中心对涉案租赁房屋所在地块签订《灌南县房屋征收补偿协议书》，2020年7月27日，灌南县农业农村局委托张凤楼办理农机监理所地块拆迁款相关事宜。现被告没有支付2018年7月1日之后的租金，且未搬离，故原告起诉。 另查明，原、被告于2011年、2012年、2013年房屋均为80000元一年，租赁范围延续至2014年之后没有发生变化。另三名工作人员俞某于2016年5月8日撤回，郁某于2016年6月16日撤回，相努堂于2018年1月1日撤回。 本案审理中，原告陈述系因物价上涨导致房租上调，且约定人工安排内容系因原告人员过剩，免费为被告公司服务。且原告证实三名工作人员从2009年3月1日开始为被告提供无偿服务，被告表示不清楚该入职时间。 本案审理中，反诉原告主张违约金按照合同约定，反诉被告称每天违约金为租金总额一天1%不符合法律规定，请求予以依法调整。 本案审理中，被告称在2018年6月份之后一直未使用涉案房屋，只是双方存在纠纷而在一间办公室中存放物品；原告不予认可，原告陈述被告一直使用涉案房屋进行经营。 以上事实有当事人陈述、租赁合同、公告、照片、补贴明细表、补贴拍摄照片等证据提在卷为证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1，双方租赁合同存续期限，及租金如何计算？2，工作人员工资是否包含在租金中，反诉原告主张违约损失是否合理？ 本院认为，针对争议焦点1，涉案租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法、有效，双方形成租赁合同关系。双方均应按照合同约定的义务履行。通过原告提供的农机补贴表中的照片显示，被告于2019年10月21日在涉案房屋中还在存放农机。对于被告辩称的一堵墙已被拆除，但是通过图片显示仍然用铁皮进行了修复、遮挡。故而，被告在2018年6月1日之后，并没有通过任何相关的形式予以履行解除合同的手续，故双方租赁合同关系仍属于存续期间，直至2019年10月17日，原告签订征收协议为止。在2019年10月17日原告签订征收补偿协议之后，涉案地块原告就没有再主张索要租金的权利，双方的租赁合同关系终止。对于2018年6月1日至2019年10月17日之间，被告占有、使用涉案房屋，应按照合同约定每年12万元的标准给付租金，该期间租金为165260元。对于被告抗辩房屋一面墙被拆除、且在销售网点销售只是在涉案房屋前拍照而没有使用房屋的抗辩意见不予采纳。 针对争议焦点2，关于反诉原告即被告主张返还于2016年下半年至2018年其发放的原告安排的三名工作人员的工资每年8万元，该主张其没有提供依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告提供相应发票的主张，属于行政行为要求，不可对抗原告的给付租金主张，故对该主张，本院亦不予支持。对于反诉原告主张的违约责任，合同第九条约定：“甲方未按合同第三、第五条的约定向乙方提供房屋、设备、安排人员，负责赔偿租金总额1%，以天数计算向乙方交付违约金。”在第三条约定：“甲方将门前门面房4间约200平方后院库房约1000平方、和院内场地、维修中心及维修设备等、移动式登车桥1台；并安排农机推广站3-4名人员（推广站人员首先在做好本单位公益性工作的前提下）参与乙方的新式农机具销售管理服务等工作，乙方（苏某公司）付给甲方（农机化推广站）年租金12万元；”庭审中，原告认为该约定违反了法律规定，请求依法判决。针对第九条的理解，应首先遵从文义解释，理解为从原告撤回三名工作人员开始，按照租金总额120000元的1%即1200元每天，按照天数支付至解除合同之日。该约定显然违反法律对违约金约定内容的最高规定，反诉被告应该按照法律规定承担违约责任。反诉原告现要求反诉被告给付违约金、赔偿其撤回人员的工资损失。本院认为，违约金的补救方式也是为了弥补给被告造成的实际损失，本案应当以受害人的实际损失为基础。虽原告陈述系无偿服务，但是该服务内容为合同中原告应履行的义务之一。如原告撤回，势必让被告支付其他费用来填补该服务内容的空缺。故对原告撤回人员对被告造成的损失，本院予以酌定为每年20000元。时间从撤回第一名工作人员开始计算即2016年5月8日。即，反诉被告即原告需承担2016年5月8日至2019年10月17日期间因撤回约定人员的违约责任，为每年20000元，合计为68712元。 综上，被告应支付原告2018年7月1日至2019年10月17日期间的租金165260元；反诉被告即原告应给付反诉原告即被告在2016年5月8日至2019年10月17日期间撤回人员的损失68712元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）灌南苏欣农机有限公司给付原告（反诉被告）灌南县农机化技术推广服务站租金165260元。 三、原告（反诉被告）灌南县农机化技术推广服务站赔偿被告（反诉原告）灌南苏欣农机有限公司损失68712元。 以上一、二项折抵后，被告（反诉原告）灌南苏欣农机有限公司支付原告（反诉被告）灌南县农机化技术推广服务站96548元。 上述款项，于本判决生效之日起十日内给付。 二、驳回原告、反诉原告（被告）的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，反诉费用1750元，合计6950元，由原告负担3475元（已缴纳），被告负担3475元。（于给付兑现款时候，一并给付原告1725元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5200元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。 审 判 长  张 蕊 人民陪审员  管文学 人民陪审员  姚信中 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  吴家瑞 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。