江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)苏0211民初7059号之二、 7062号之四、7063号之二、7064号之三 原告：蒋仁伯，男，1964年9月15日生，汉族，住无锡市滨湖区。 原告：陈丽明，女，1964年5月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。 原告：诸军，男，1974年3月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。 原告：高敏，女，1975年8月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。 原告：杨蕊绮，女，1992年6月5日生，汉族，住无锡市梁溪区县。 原告：强军，男，1976年5月12日生，汉族，住无锡市崇安区。 原告：王楠，女，1978年5月28日生，汉族，住无锡市崇安区。 四案原告共同委托诉讼代理人：陈召利，江苏云崖律师事务所律师。 四案原告委托诉讼代理人：章浩，江苏云崖律师事务所律师。 被告：无锡路劲蠡苑房地产有限公司，住所地无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦1202室。 法定代表人：张楠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟公严，江苏开炫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。 原告蒋仁伯、陈丽明，诸军、高敏，杨蕊绮，强军、王楠诉被告无锡路劲蠡苑房地产有限公司房屋买卖合同（以下简称路劲公司）四案，本院依法受理后。经当事人同意进行合并开庭审理。四案原告蒋仁伯、陈丽明，诸军、高敏，杨蕊绮，强军、王楠共同委托诉讼代理人陈召利、章浩，路劲公司的委托诉讼代理人孟公严、章玲洁到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 蒋仁伯、陈丽明的诉请如下：1、判令被申请人依法整改，达到按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件；2、判令被申请人向申请人支付逾期交房的违约金（自2019年7月1日起至房屋符合按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件之日止，以房款5508804元为基数，按照每日万分之五计算）；3、判令被申请人向申请人赔偿损失200万元；4、判令被申请人向申请人赔偿房屋装修定金损失13万元；5、本案诉讼费用由被申请人承担。 诸军、高敏的诉请如下：1、判令被申请人依法整改，达到按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件；2、判令被申请人向申请人支付逾期交房的违约金（自2019年7月1日起至房屋符合按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件之日止，以房款5393811元为基数，按照每日万分之五计算）；3、判令被申请人向申请人赔偿损失200万元；4、本案诉讼费用由被申请人承担。 杨蕊绮诉请如下：1、判令被申请人依法整改，达到按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件；2、判令被申请人向申请人支付逾期交房的违约金（自2019年7月1日起至房屋符合按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件之日止，以房款5612485元为基数，按照每日万分之五计算）；3、判令被申请人向申请人赔偿损失200万元；4、判令被申请人向申请人赔偿房屋装修损失215000元；5、本案诉讼费用由被申请人承担。 强军、王楠诉请如下：1、判令被申请人依法整改，达到按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件；2、判令被申请人向申请人支付逾期交房的违约金（自2019年7月1日起至房屋符合按照商品房买卖合同、户型图、样板房确定的交付条件之日止，以房款5592349元为基数，按照每日万分之五计算）；3、判令被申请人向申请人赔偿损失200万元；4、本案诉讼费用由被申请人承担。 四案原告诉请的共同事实和理由：四案原告看到被告路劲·蠡湖院子的宣传广告，至被告售楼现场查阅联排别墅的户型图、参观样板房并与售楼人员确认，其使用面积约是建筑面积的二倍，实用价值很高。虽然房屋单价明显偏高，但是基于被告对商品房的使用面积所作的具体说明和允诺，购买被告边套别墅后向原告交付房屋。原告接收房屋后，按照被告样板房及建议的改造方案进行改造，被无锡市滨湖区城市管理局执法大队责令改正。经了解并向被告核实，被告关于该商品房的使用面积所作的具体说明和允诺属于虚假宣传，不可能通过合法方式实现，给原告造成巨大的经济损失。 被告路劲公司统一答辩如下：对于诉请1四户要求判令整改的意见如下：1、关于买卖合同户型图样板房确定的交付条件应当以买卖合同为准，关于原告要求以户型图样板房确定交付条件是没有合同依据的；不是依法整改是无法整改，因此法院也不可能判令完成违章整改。2、对于诉请2其中五户要求支付逾期交房违约金，对此我方不认同，因为合同约定的交付条件被告也是完成了交付并双方签署了房屋的交接单。原告也未曾就此提出任何异议，因此该项请求没有事实依据。3、对于诉请3其中五户要求赔偿损失200万元，对此我方不认同，原告的请求权基础是基于鉴定部门的估价报告，但对该估价报告被告的质证意见也明确了估价报告中确定的房屋327平米属于有产权证的情形显然与本案的涉案房屋是不同的，此外我们也就要求鉴定部门提供技术报告资料，否则该估价报告不能作为原告认为有房屋损失的基础，其次现在客观情况是就涉案房屋本案中的蒋仁伯、陈丽明，周俊英、朱晓云以在进行了房屋改造基本能实现原告所要求的房屋的功能，我们需要重申的是该改造是基于原告的要求，并不代表我们开发商对于原来合同交付条件的改变和认可。因此我方认为原告主张实际损失的事实依据不充分。另外根据合同约定，业主进行改建的费用应由其自行承担，现被告根据业主的申请进行了统一的改建，该等改建费用应当由业主承担，因此我们希望合议庭也注意到该事实。4、对于诉请4的要求装修定金损失，我方的意见是关于房屋的改建是原告自身的选择，在双方签署商品房买卖合同的时候，对于合同中约定的交付条件是非常明确的，至于宣传手册的装修的风格也仅是供业主参考，因此业主自行选择装修是其自身行为，其次该等定金损失并未实际发生，最后本案涉案房屋基本满足了改建，如后续要进行装修的话，业主可以继续委托其装修，也就不会发生该等损失。关于损失同前面答辩意见，关于装修损失的意见同其他两户一致。 经审理查明：洽谈时路劲公司向几原告出具了销售广告宣传册，该销售广告宣传册标有建筑面积162平米，使用面积约327平米，从B1、B2到1至3楼均可改造。2018年，路劲公司作为甲方和几原告作为乙方陆续签订房屋买卖合同，由乙方原告购买甲方天湖隽苑别墅边套，合同均约定2019年6月30日交房。 交房后有部分原告对涉案房屋进行了改造。2019年7月28日无锡城管大队蠡湖中队对该房屋发出了于2019年7月31日前自行拆除的责令改正通知书。后该城管大队蠡湖中队对涉案房屋的改造部分进行了部分拆除。无锡市工商行政管理局于2019年1月30日对路劲公司作出了锡工商案2018专分05号处罚决定书，责令路劲公司停发广告、消除影响、罚款271040元。双方房款包括车位费均已结清。 2020年4月13日印发的《蠡湖街道天湖隽苑别墅业主和开发商售房矛盾事宜专题会议纪要》上载明：2020年4月10日，蠡湖街道综治中心召开了涉及本纠纷专题会议，一、会议听取了纠纷主要情况，2019年6月部分别墅业主在装修时将房屋凹槽部分搭建后被拆除导致业主不满，多次上访，造成不稳定因素。二、会议听取了路劲公司的主要问题，路劲公司多次召开业主座谈会，听取业主反映侧面凹槽属于见者设计缺陷，确实存在居住安全隐患、渗水、雨水导管和室内返水等诸多问题，开发商在房屋质量上存在过错，为此，开发商决定由物业公司牵头，统一对侧面凹槽进行修缮。三，会议认为，在路劲公司和路劲物业牵头下，充分征求该小区业主意见基础上，召开业主代表大会，征得70%以上居民同意，由路劲物业对侧面凹槽质量和安全隐患进行同意修复，还居民一个安全可靠的居住环境。四、会议强调路劲公司要确保此次房屋修缮工作取得实效，切实解决社会稳定问题，房屋修缮工作必须于2020年6月上旬完工。 案件审理期间，经承办人组织双方进行现场勘查，部分原告的涉案房屋的改装工程被拆除，房屋可见拆除所留破洞。路劲公司交付房屋时入户花园已建好。庭审中路劲公司陈述负一和负二楼地下空间已挖好，但有些房屋的由一层到地下的设施未建好，从建造图纸上的显示入户花园的面积是34.5平米，负一楼是71.04平米，负二楼是22.08平米，入户花园内有一采光井，从图纸上看为4.62平米。案件审理期间，继续履行的四原告均同意由路劲公司进行改造，至庭审结束之日止改造均未完成。另有其他业主另案主张撤销合同，返还房款，赔偿损失。 以上事实，有商品房买卖合同、宣传册、现场勘验笔录、购房发票、银行转账记录、施工图纸等证据在卷佐证。 本院认为，当事人提起诉讼需要有权利保护的必要性和实效性。我国民事诉讼法学界将法院是否进行本案判决的必要性和实效性归纳为“诉的利益”。诉的利益和当事人适格分别为当事人是否享有诉权的客观和主观要件。由于司法资源有限的现实因素，国家为社会所提供的司法裁判服务不可能是无条件、无限制的。并非所有争议都应以马上起诉行为而进入国家司法评价的领域。结合本案具体情况，同意继续履行的四案的原告均自愿同意由路劲公司进行改造，至庭审结束之日止改造均未完成。尚未改造完成房屋产生的损害赔偿额和已改造完成房屋损害赔偿额并不一致，所以在本案庭审结束时，损害额是无法确定的。改造后房屋呈现何种具体状态亦无法确定，本案情况亦不符合民事诉讼法中止诉讼情形。所以四案的起诉不具有诉的利益，应以裁定驳回。四案原告应在改造完成后待房屋状态稳定时再行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九之规定，裁定如下： 驳回原告蒋仁伯、陈丽明的起诉。 驳回原告诸军、高敏的起诉。 驳回原告杨蕊绮的起诉。 驳回原告强军、王楠的起诉。 已收取案件受理费，各自退还各案原告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  彭云翔 人民陪审员  朱巨英 人民陪审员  刘成凤 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  陈 冉