文书内容江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再154号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江西省赣州市气象局。住所地：江西省赣州市章贡区张家围路**，组织机构代码：01465539-0。法定代表人：刘彦，该局局长。委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区张家围路**，统一社会信用代码：913607006984815032。法定代表人：叶晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林传通，江西仁天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）:谢雪平，男，1980年11月11日出生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：林传通，江西仁天律师事务所律师。再审申请人江西省赣州市气象局（以下简称赣州市气象局）因与被申请人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司（以下简称喜洋洋酒店）、谢雪平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2018）赣民终200号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年12月14日作出（2018）最高法民申5082号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赣州市气象局的委托诉讼代理人李建、被申请人喜洋洋酒店、谢雪平的共同委托诉讼代理人林传通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赣州市气象局再审称：（一）二审判决租赁合同不予解除存在错误。1.自2014年8月至2015年4月31日止，喜洋洋酒店即因长期拖欠租金，多次函告其履行付款义务，但均被置之不理，赣州气象局提起追偿之诉，法院判决确认：其到2015年3月31日止共计尚欠1078117.20元、尚欠到2015年1月19日止转租增值租金60390元，共计拖欠1138507.20元。2.对判决后2015年5月1日后的租金也不积极支付，到赣州气象局起诉的2017年3月2日前其应付租金3356320.08元，仅支付2223801.63元。3、2017年3月2日到起到2018年5月31日止其应付租金2285633.16元，仅付874500元，欠租金1411133.16元。自2014年8月起到2018年5月31日欠租金3682158.81元。二审违法剥夺赣州市气象局的合同解除权，违背了合同法的“意思自治原则。”二审判决确认双方签订的租赁合同合法有效，对喜洋洋酒店拖欠租金行为，完全符合租赁合同约定的合同解除条件，赣州气象局向法院起诉主张解除合同，属于正当行使合同解除权的行为，理应得到法院的支持。二审判决认定赣州气象局未主张清偿所欠租金，严重违背事实。修路不能作为拖欠租金的正当理由，双方并无必然的因果关系。（二）对喜洋洋酒店拖欠租金数额计算错误。二审判决将超出部分，改判为支付2015年4月31日之后拖欠租金，既违反法律，也违常理。（三）对违约金下调错误。二审判决将双方当事人确定的逾期付款违约金从日万分之七调整为日万分之四，不符合民诉法原则。赣州市气象局依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。喜洋洋酒店答辩称：（一）喜洋洋酒店不存在根本性违约行为，本案《租赁合同》及《补充协议》具备继续履行的可行性和必要性，完全可以实现赣州气象局取得租金的合同目的，双方协议应当继续履行。（二）赣州气象局未按租赁合同约定向喜洋洋酒店开具发票，以至于喜洋洋酒店无法将已支付的租金计入支出而多缴纳大额税款。（三）酒店门口文明大道修建快速路，导致2017年3月至2019年9月两年半的时间都处于封路状态这属于不可抗力的原因造成的。赣州气象局对同路段的租金都下调10%，而喜洋洋酒店的租金反而增长6%，明显不合情理，有失公平公正。（四）喜洋洋酒店前期在租赁房屋的建设、装修方面投资较大、酒店道路施工刚结束刚刚恢复正常经营状况、酒店装修刚刚完成。喜洋洋酒店距租期届满还有二年多时间就要求解除合同，明显有失公平公正。（五）截止2019年10月31日止，喜洋洋酒店基本向赣州气象局支付结清了所有租金及违约金。而且还有80万元履约保证金在赣州市气象局处。赣州气象局签署的合同目的已经实现，双方应当继续履行合同。赣州市气象局向一审法院起诉请求为：1、判决解除原告与被告之间签订的《赣州市气象局新大楼资产租赁合同》（下简称《租赁合同》）及《赣州市气象局新大楼资产租赁补充协议》（下简称《补充协议》）。2、判决被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司按现状限期将租赁物返还给原告，其出资在租赁房屋、场地建设所形成的全部资产归原告所有（或判决被告将租赁物恢复原样并限期返还给原告）；在判决解除租赁合同后至被告返还租赁物期间，被告仍按当年租金标准支付租赁物占用费。3、判令被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司立即按合同约定向原告支付从2015年5月1日起至2016年10月31日止的转租增值租金181170元；以及2017年1月31日起至合同解除时止转租增值租金；以及所有逾期付款的违约金（暂计至2017年1月25日为人民币766809.4元）。4、判决被告谢雪平被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司的上述义务承担连带清偿责任。5、判决被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司所交的履约保证金80万元归原告所有。6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月30日，甲方赣州市气象局与乙方赣州华洲旅业连锁有限公司（法人代表为李俏兵）以及担保人谢雪平就赣州市章贡区文明大道中段气象局新大楼1-8层的资产及相关配套场地、设施租赁给乙方签订案涉租赁合同，约定了以下事项：一、出租的资产：（1）新大楼1-8层的房屋共计总建筑面积7425㎡（剔除公摊面积322.8㎡，实际租赁面积7102.2㎡）。（二）新大楼以护坡、围墙为界的前后空地。（三）两部专用电梯、一台专用变压器及相应配电设施等。上述资产均由甲方列具清单，移交以清单为准。甲方出租房屋及配套场地、设施按签订本合同时现状交给乙方使用，乙方在签订本合同时已对房屋及配套场地、设施进行了充分的考察，符合乙方承租兴办三星级以上宾馆或酒店的使用要求，同意接收。此后，乙方兴办经营宾馆、酒店必须进行的装修、改造、乙方租赁甲方上述资产，仅用于兴办三星级以上（含三星）宾馆或酒店使用，除此用途外，不得另作他用。二、租赁期限。（一）自2010年11月1日起至2022年10月31日止，共计12年。（二）本合同签订后15日内，甲方即将租赁房屋及配套场地、设施交付给乙方，乙方可对该房屋进行装修，对配套场地、设施根据经营宾馆、酒店的实际需要进行合理的改造。从交付日起到2010年10月31日止，不计入租赁期限，甲方免收乙方房屋及配套场地、设施租金。乙方视装饰工程进度拟定交接清单，甲方在收悉交接清单后十五日内完成交接事项，逾期，乙方装修期及租金起算期限相应顺延。三、租金及其支付方式。1、前三个租赁年[每年11月1日至第二年10月31日为一租赁年]，租金按租赁房屋建筑面积[剔除公摊面积322.8㎡]、每月15.30元/㎡计算，月租金为人民币108663.66元。从第四个租赁年开始，租金每年在前一租赁年租金的基础上递增6%，以此类推，直到租赁期满时止。2、第一租赁年租金在本合同签订后一个月内一次性付清;第二个租赁年开始按季[按实际租赁时间每三个月为一季]一次性支付，每季末月的25日前为下一个租赁季的付款日，但第二个租赁年第一季度的租金应在2011年10月25日前支付。3、甲方收到乙方交纳的租金后应向乙方出具符合国家规定的票据。4、该楼以护坡、围墙为界的前后空地、大楼楼顶以及两部专用电梯、一台专用变压器及相应配电设施不再另行计算租金。四、履约保证金:在本合同签订后6日内，乙方须向甲方缴交人民币80万元整作为本合同的履约保证金。租租期满乙方无其他违约行为，一周内甲方如数无息退回乙方。五、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1、甲方承诺对上述房屋拥有租赁权，保证不受第三方对甲方的租赁权主张权利而影响乙方经营。2、为乙方装修施工提供临时用水、用电，但所需费用由乙方支付。协助乙方办理消防工程的报建及验收手续，但涉及乙方的报建及验收费用由乙方支付。……六、租赁资产的交接及返还验收办法。……七、违约责任。（一）合同签订后，双力均应严格执行，否则违约方应承担违约责任。双方对损失的计算包含可得利益。（二）乙方不按时向甲方交纳本合同规定的款项，逾期按欠款金额的日万分之七支付违约金；逾期满60天，甲方有权单方终止本合同。（三）甲方不按本合同规定向乙方移交租赁房屋，除相应时限顺延外，还应按乙方租金的双倍支付违约金。租赁期间，甲方无故单方终止合同，应赔偿乙方的直接和间接经济损失。（四）乙方未经甲方同意，擅自改变房屋结构、使用功能，应在接到甲方通知后十日内无条件修复或还原，同时按每处向甲方支付违约金10000元;逾期，甲方有权单方终止合同。（五）乙方未经甲方同意，将租赁房屋转租或交第三人承包的，或违法使用租赁房屋的，甲方有权单方终止本合同。（六）甲方根据本合同规定有权单方终止合同的，本合同自甲方终止合同的通知送达到乙方处时即告解除，乙方所交履约保证金及出资在租赁房屋、场地建设所形成的全部资产归甲方所有;乙方应在接到通知后的15日内与甲方办理租赁物的交接手续，逾期乙方还应按实际占用时间，按本合同终止前的租金标准向甲方双倍支付占用费。八、合同的变更或解除。（一）因不可抗力造成本合同无法继续履行的，双方互不承担责任，合同自行解除。（二）因特殊原因。乙方确实欲终止合同，须提前三个月书面告知甲方，其履约保证金作为对甲方的补偿归甲方所有。乙方添附在甲方出租资产上的装修及设施，不可拆卸或需借助工具方可拆卸的资产全部归甲方所有。（但电视、橱房灶具、非中央空调或中央空调主机不受此限制，全部归甲方所有）其余物品乙方可自行处置，但本合同另有约定的按有关约定执行。未提前三个月通知的，乙方投入的所有资产全部归甲方所有。九、特别约定。本合同由谢雪平对乙方在本合同中的义务承担连带保证责任。该合同签订后，双方办理了交接手续。赣州华洲旅业连锁有限公司进场装修，之后开始经营。赣州华洲旅业连锁有限公司将一层部分房屋转租给中国民生银行赣州分行。2010年11月29日，甲方赣州市气象局（由法人代表谢勇签名）与乙方赣州华洲旅业连锁有限公司（法人代表为李俏兵）签订租赁补充协议，约定以下事实：乙方请求将其承租甲方的部分房屋（约300㎡）转租给中国民生银行赣州分行，作为办公和经营用房。甲方经研究同意乙方的请求。现将有关转租事宜签订如下补充协议，供双方共同遵守。一、转租收益（指转租过程中增收的房屋租金，下同）按甲方30%、乙方70%的比例进行分成，但乙方保证甲方最低收益不少于每月每平米3.00元，收益增长率不低于每三年10%。二、乙方与民生银行所签涉及租赁房屋的任何协议、文件（合同），均不得违背甲、乙双方已签《租赁合同》有关权利、义务的约定，并经甲方签章备案后才能生效。三、不论何种原因，甲方与乙方的房屋租赁关系终止，乙方在与民生银行所签备案的转租协议（合同）中所明确的权利、义务均由甲方自动接收，直至转租协议（合同）终止。四、乙方如果违约与民生银行签订涉及房屋转租的任何协议、文件，一经发现即中止乙方的转租权，且乙方在房屋转租过程中的全部收益（包括已有的收益和未来的收益）无条件归甲方所有。因赣州华洲旅业连锁有限公司（喜洋洋酒店的前身）未按时交纳租金及转租增值租金，赣州市气象局于2013年3月18日向赣州华洲旅业连锁有限公司发送《催告通知》并附《拖欠租金及应付违约金清单》，于2013年12月31日向赣州华洲旅业连锁有限公司发送《关于要求严格按合同约定履行租金支付义务的通知》并附《2013年4月份后拖欠租金及应付违约金清单》，于2014年10月10日向赣州华洲旅业连锁有限公司发送《再次要求严格按合同约定履行租金支付义务的特别通知》。上述三份通知均经当时的赣州华洲旅业连锁有限公司工作人员签收。因喜洋洋酒店经多次催告后，仍未付清租金，故赣州市气象局起诉到赣州市章贡区人民法院，请求判决喜洋洋酒店支付赣州市气象局租金772224元及违约金117120.90元，谢雪平承担连带清偿责任。2015年4月30日，赣州市章贡区人民法院作出（2014）章民一初字第2810号民事判决，该一审判决对2015年1月19日以后的租金以及逾期交租违约金也予以了处理。喜洋洋酒店不服该判决上诉，赣州市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）赣中民一终字第225号民事判决。该生效民事判决认为：赣州市气象局的一审诉讼请求为给付2015年1月19日之前尚欠的租金及违约金，一审判决对2015年1月19日以后的租金予以了处理，一审判决后喜洋洋酒店以及谢雪平对此未提起上诉，对此判项予以维持。由于双方当事人对2015年1月29日之前所欠转租增值租金及违约金数额进行了核对并认可，二审对2015年1月19日之前所欠的转租增值租金及违约金予以处理，对后续所欠转租增值租金及违约金，囿于不告不理原则，不予处理，赣州市气象局可另行主张。该二审生效民事判决最后判决：喜洋洋酒店支付所欠赣州市气象局自2014年8月1日至2015年4月30日止9个月的房屋租金1078117.20元。此后租金顺延，直至喜洋洋酒店付清款为止。喜洋洋酒店付清截止2015年1月19日所欠违约金215581.03元，付清截止2015年1月19日所欠转租增值租金60390元。由谢雪平对相关费用负连带清偿责任。江西省赣州市中级人民法院（2015）赣中民一终字第225号民事判决生效后，喜洋洋酒店并没有履行完毕，该（2015）赣中民一终字第225号民事判决尚在章贡区人民法院执行程序当中。但该判决的执行中，喜洋洋酒店并没有主动履行或通过强制执行，而将有关款项转入章贡区人民法院的执行标的款账户，而是仍然通过不定时地向赣州市气象局账户转入数额不等的费用。2016年8月31日，喜洋洋酒店向赣州市气象局出具《尚欠房租付款安排表》，载明：1、2015年5月1日至2016年10月31日尚欠贵局房屋租金及转租租金2466778.86元，违约金60多万元。现本公司对此笔房租希望能分6个月还清。2016年9月还20万元，2016年10月还20万元，2016年11月还50万元，2016年12月还50万元，2017年1月还50万元，2017年2月剩余全部还清。2、对2016年11月以后的房租承诺不产生新的拖欠。3、希望贵局对我公司未付房租所产生的违约金能够实施减免。喜洋洋酒店该《尚欠房租付款安排表》出具后，并没有按照安排表中的时间及金额支付租金。根据喜洋洋酒店提交的所有付款凭证，结合赣州市气象局自行制作的喜洋洋酒店支付房租清单明细，本院核实后制作了《本院根据喜洋洋酒店提交的支付凭证以及赣州市气象局自认的部分款项制作的2015年5月1日以后至开庭前实际交纳房租明细清单》（见附表），2015年5月1日至2017年12月8日喜洋洋酒店支付房租共计3197857.74元。其中，除赣州市气象局遗漏了2017年12月1日支付的35000元房租之外，其他款项的金额以及每期租金小计均与赣州市气象局清单中一致。另查明，2011年6月29日，赣州华洲旅业连锁有限公司名称变更为赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司即本案被告喜洋洋酒店。一审法院认为：2010年4月30日甲方赣州市气象局与乙方喜洋洋酒店以及担保人谢雪平签订的《租赁合同》是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，应合法有效。该协议第七条第（二）项明确约定：“乙方不按时向甲方交纳本合同规定的款项，逾期按欠款金额的日万分之七支付违约金；逾期满60天，甲方有权单方终止本合同”。也就是说，只要喜洋洋酒店支付租金逾期超过60天，赣州市气象局就有权解除租赁合同，这是合同约定解除权。本案中，喜洋洋酒店基本没有按时足额支付房租，喜洋洋酒店虽然不断地有房租转入赣州市气象局的账户，但每期房租相加均不足额。而且，在赣州市气象局因喜洋洋酒店逾期支付租金曾经提起诉讼，要求支付租金及违约金，一、二审均认定喜洋洋酒店逾期支付房租违约成立。在该次诉讼经生效判决后，喜洋洋酒店仍未履行该生效判决所确定的租金给付义务。并且，在喜洋洋酒店于2016年8月31日向赣州市气象局承诺的分期支付租金安排后，仍未按该承诺分期支付租金。喜洋洋酒店不断地拖欠租金，导致赣州市气象局按时取得足额租金的合同目的无法实现，也是一种根本性违约。故赣州市气象局提起合同解除之诉，不仅具有合同约定解除权，也具有合同法定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项之规定，本院对其解除合同之诉请，予以支持。关于合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。案涉租赁合同的解除，不影响赣州市气象局就合同解除并返还租赁物之前喜洋洋酒店所欠的租金及占有使用费主张继续给付以及逾期支付的违约金。关于所欠租金数额的确定问题。由于双方前次诉讼中，生效判决已经判决喜洋洋酒店支付所欠赣州市气象局自2014年8月1日至2015年4月30日止9个月的房屋租金1078117.20元，并判决此后租金顺延至喜洋洋酒店实际付清为止。但前次二审判决将一审判决的逾期支付租金的违约金改判仅支持截止2015年1月19日以前的违约金215581.03元，对2015年1月19日以后的逾期付款违约金并没有支持。另外，前次生效判决仅支持了截止2015年1月19日所欠转租增值租金60390元，对2015年1月19日以后的转租增值租金未支持。从原告赣州市气象局的诉讼请求来看，第一项为解除案涉两份协议。第二项第一部分为判决喜洋洋酒店按现状返还交付，其出资在租赁房屋、场地建设所形成的全部资产归赣州市气象局所有，第二项第二部分为判决解除租赁合同后至喜洋洋酒店返还租赁物期间，喜洋洋酒店仍当年租金标准支付租赁物占用费。第三项诉讼请求可拆分为三个部分，一是2015年5月1日到2016年10月31日止的转租增值租金181170元，二是2017年1月31日起至合同解除时止的转租增值租金，三是所有逾期付款的违约金。由于合同本来的每期租金在前次诉讼中已经判决，该部分合同本来的租金可从前次诉讼生效民事判决的执行中获得救济。本案中仅处理前次生效判决未处理的转租增值租金以及逾期支付租金的违约金。对于每期转租增值租金的数额，双方并无争议。对于每期租金的支付时间以及租金数额，合同中有明确约定。原告赣州市气象局所提交的《喜洋洋酒店拖欠租金情况》明细表，正是按照合同约定的每期租金的支付时间、租金数额以及双方没有争议的转租增值租金数额进行的计算。另外，原告赣州市气象局所提交的《喜洋洋酒店拖欠租金情况》明细表中，计算原则是，当期租金有结余的，计入清偿此前最早拖欠的费用当中，再进行核减。该种计算方法具有法律依据，对债务人也更为有利，法院予以支持。经法院对相关款项数额进行核实，对赣州市气象局所提交的《喜洋洋酒店拖欠租金情况》明细表中相关款项数额进行确认。据此，法院确认喜洋洋酒店欠付租金（包括转租增值租金）的每笔时间及相应欠付金额为：1、2015年4月25日欠付当期租金396478.47元；2、2015年7月25日欠付当期租金396478.47元；3、2015年10月25日欠付当期租金418455.48元；4、2016年1月25日欠付当期租金418455.48元；5、2016年7月25日欠付当期租金28455.48元；6、2017年4月25日欠付当期租金110215元；7、2017年7月25日欠付当期租金186771.11元；8、2017年10月25日欠付当期租金213963.98元。对于2017年10月25日以后至2018年1月25日前应交付2018年2月1日至2018年4月30日的租金，因双方租赁合同被解除，且该交租截止时间未届满，喜洋洋酒店未来是否欠付，尚不确定。故本院对该期租金是否欠付无法判断。对于欠付租金，2010年4月30日的租赁合同明确约定按欠款金额的日万分之七支付违约金，即折算为2.1%/月，该违约利息并不过高，法院予以确认。一审法院认为，被告谢雪平在2010年4月30日的租赁合同中作为担保人签名，应当对该合同履行所带来的合同解除之法律后果包括返还房屋、交付合同租金（不包括转租增值租金）及违约金的责任承担连带责任。但是，谢雪平未在2010年11月29日的租赁补充协议中作为担保人签名，故谢雪平不应对2010年11月29日租赁补充协议中喜洋洋酒店的义务承担连带清偿责任。而且，逾期付款按欠款金额的日万分之七支付违约金，这一约定仅在2010年4月30日的租赁合同中有所体现，在2010年11月29日的租赁补充协议中并没有对此进行约定。故对于2010年11月29日的租赁补充协议，原告仅能主张转租增值租金的本金，而且仅能向喜洋洋酒店主张，不能向谢雪平主张按日万分之七的利率计息。按照这一原则，按上述欠租时间及金额，将每期的转租增值租金从当期计息本金中剔除后，2016年7月25日的该期款项中，欠款数额28456.48元已经小于当期转租增值租金的数额30195元，故该期欠租费用28456.48元不计息，上述8笔欠租仅有7笔计算利息。该7笔租金的逾期支付应按每笔欠款金额扣除当期的转租增值租金后，按日万分之七的利率计算违约金直至付清之日止。为与判决及租金的截止时间计算相一致，本院将逾期付款违约金也以2017年12月31日为界线点进行划断。上述7笔欠付租金计算到2017年12月31日的违约金计算分别为：1、366283.47元×0.7‰/天×981天=251526.86元；2、366283.47元×0.7‰/天×890天=228194.60元；3、388260.48元×0.7‰/天×798天=216882.30元；4、388260.48元×0.7‰/天×706天=191878.33元；5、77000.5元×0.7‰/天×250天=13475.09元；6、153556.61元×0.7‰/天×159天=17090.85元；7、180749.48元×0.7‰/天×67天=8477.15元。上述7笔违约金共计为927525.18元。从2015年5月1日起，截止到2017年12月31日前，喜洋洋酒店应交付的租金（包括转租增值租金）共6053489.78元。根据法院核实的喜洋洋酒店2015年5月1日以后至2017年12月8日之前（即喜洋洋酒店开庭中所提交的2015年5月1日以后的所有交租凭证）的所有交租凭证，共计3197857.74元。尚欠租金（包括转租增值租金）本金为2855632.04元。该期间内各期转租增值租金为30195元×5笔+33214.5元×3笔=250618.5元。该欠付租金本金2855632.04元，扣除该期间不计息的转租增值租金250618.5元后，剩余的2605013.54元即为租赁合同约定的租金，该部分欠付租金2605013.54元，仍应按日万分之七的利率，从2018年1月1日计息至付清之日止。由于喜洋洋酒店欠付租金的本金已由前次生效判决中已经判决处理，故本案中不再重复处理。法院仅支持原告第二项第二部分诉讼主张的解除租赁合同后至返还租赁物期间的占用使用费（参照租金标准）以及原告诉讼请求第三项中的前两段转租增值租金，另外还有所有款项（不包括转租增值租金）逾期付款的违约金。关于原告诉讼请求第三项中前两部分转租增值租金的数额确定问题。本案中，双方对各租赁期间的转租增值租金的标准并无异议。2015年5月1日至2016年10月31日止该期间的转租增值租金为181170元，2017年1月31日至2017年12月31日止的转租增值租金为121786.5元。2018年1月1日至喜洋洋酒店交还转租房屋前这一段时间的转租增值租金，喜洋洋酒店仍应按合同约定给付。关于合同解除后，喜洋洋酒店的装修及店内经营设施设备的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，双方对于合同解除后的资产处理是有约定的。租赁合同第六条第（五）项约定，“租赁期满或合同终止时，乙方添置在甲方出租资产上的装修及设施，不可拆卸或需借助工具方可拆卸的资产，全部归甲方所有（但电视、橱房灶具、非中央空调或中央空调主机不受此限制）。其它物品乙方可自行处理”。该约定的前提是租赁期满或合同终止，而本案中合同因解除而终止，也属于“合同终止”的范畴。故本案情况也适用该约定。原告赣州市气象局认为，应当适用租赁合同第七条第（六）项约定的“甲方根据本合同规定有权单方终止合同的，本合同自甲方终止合同的通知送达到乙方时即告解除，乙方所交履约保证金及出资在租赁房屋、场地建设所形成的全部资产归甲方所有”，诉请判决喜洋洋酒店内所有的资产归赣州市气象局所有。对此，本院认为，第一，租赁合同第七条第（六）项约定的适用前提是，赣州市气象局依据其合同约定的单方解除权向喜洋洋酒店发出解除合同的通知，自通知到达时解除，适用的是通知解除。而本案中，赣州市气象局并没有依据其合同单方解除权向喜洋洋酒店发出解除合同的通知，而是直接向法院诉请判决解除。故本案租赁合同的解除并不是通知解除，而是判决解除。租赁合同第七条第（六）项适用的前提条件不存在。第二，租赁合同第七条第（六）项约定的资产处理方式，与第六条第（五）项约定存在冲突。两者的前提均包括合同解除，第六条第（五）项中对资产的处理是除电视、橱房灶具、非中央空调或中央空调主机之外，其他的财产区分是否可拆卸进行处理。而第七条第（六）项对资产的处理是全部归出租方所有。本院认为，除了约定有冲突之外，将喜洋洋酒店投资的全部资产归赣州市气象局所有，也有失公平。故本院对赣州市气象局诉请喜洋洋酒店全部资产归原告所有即诉讼请求第二项部分内容，不予支持。在本案审理过程中，双方均未向法庭提交喜洋洋酒店进场承租时双方之间的移交清单，本院按双方租赁合同第六条第（五）项约定，进行合同解除后经营资产、设施设备的处理。喜洋洋酒店可自行拆除及搬走以下物品：非中央空调、中央空调主机、电视、橱房灶具以及客房床上用品等可移动物品。关于80万元履约保证金的处理问题。租赁合同约定喜洋洋酒店向赣州市气象局缴交80万元，作为本合同的履约保证金。租赁期间喜洋洋酒店无其他违约行为，一周内如数无息退回。从上述约定，并结合房屋租赁行业的一般惯例来看，该80万元并不是一种违约金，也没有约定该80万元所对应的是哪一种具体的违约行为，而是保证喜洋洋酒店按约定履行合同的一种费用，在喜洋洋酒店不按约定履行时，该80万元可以抵扣喜洋洋酒店应承担的责任。故在本判决已判决喜洋洋酒店承担违约责任的同时，赣州市气象局再主张没收该80万元履约保证金没有法律依据，法院不予支持。但赣州市气象局可用该80万元抵扣喜洋洋酒店的到期应付款项。一审法院判决：一、解除2010年4月30日被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司、被告谢雪平与原告江西省赣州市气象局签订的《租赁合同》；二、解除2010年11月29日被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司与原告江西省赣州市气象局签订的《补充协议》；三、由被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司将租赁的赣州市气象局新大楼腾空并移交给原告赣州市气象局；四、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司可自行拆除及搬走以下物品：非中央空调、中央空调主机、电视、橱房灶具以及客房床上用品等可移动物品；五、由被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2015年5月1日至2017年12月31日这一期限内因逾期支付租金（不包括转租增值租金）所应承担的截止2017年12月31日分段计算的逾期付款违约金，合计927525.18元；六、由被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2018年1月1日以后的逾期付款违约金，该逾期付款违约金按尚欠本金（不包括转租增值租金）2605013.54元，日利率为万分之七，计算至付清之日止；七、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2015年5月1日至2016年10月31日止该期间的转租增值租金181170元；八、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2017年1月31日至2017年12月31日止该期间的转租增值租金121786.5元；九、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2018年1月1日至实际交付转租房屋（即民生银行承租范围）该期间按合同约定的转租增值租金；十、由被告谢雪平对上述判项三、五、六项承担连带责任；十一、驳回原告赣州市气象局的其他诉讼请求。上述可执行事项限判决生效后20日内履行完毕。喜洋洋酒店、谢雪平不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决被上诉人根本违约没有事实依据和法律依据。1、根据一审判决，一审法院和被上诉人均认为截止至2015年4月30日所欠的租金1078117.2元已为生效判决（2015）赣中民一终字第225号民事判决所确定，且上诉人未履行，可在执行中获得救济。上诉人在该判决生效后支付的3197857.74元，不能抵扣之前房租，应视为被上诉人在支付2015年5月1日之后的房租。根据被上诉人提供的证据，从2015年5月1日起至起诉之日即2017年3月2日，含税租金共计2466778.86元，而同时段，上诉人已支付2435357.74元，几乎足额支付，何来违约之说？如有，也是被上诉人未开税票违约在先。2、一审判决认定上诉人根本违约的三个事实不能成立。一是之前的（2015）赣中民一终字第225号民事判决书未履行。因2015年5月1日之前拖欠租金的违约行为已在该判决作了处理，再将该违约行为作为本案的违约事实，不符合一事不再审的原则；二是上诉人未履行自己出具的对（2015）赣中民一终字第225号民事判决书分期支付的《安排》。上诉人出具的分期支付安排并未得到被上诉人的认可，充其量是发出一个要约，被上诉人出具的回函改变了要约的实质内容，上诉人也未承诺。因此《安排》并未生效。以不履行未生效的《安排》作为违约事实有失法律严谨；三是将起诉（2017年3月2日）之后至判决之前（2017年12月31日）上诉人未支付的房租计算在内。作为法院审查事实，应以起诉之日止为准审查是否有拖欠租金行为，起诉之后的事实不能作为事实认定的依据。一审判决计算至判决之前（2017年12月31日）的租金为6053489.78元是错误的，实际为400多万元，据此算出仍欠租金2605013.54元、并计算违约金更是错误。一审判决被上诉人根本违约的依据与事实不符，应驳回被上诉人解除合同的诉讼请求。二、本案程序违反一事不再审的原则。1、如上所述，上诉人至起诉之日几乎足额支付租金，且被上诉人在起诉状中亦未提出要求支付截止至起诉之日前房租的诉讼请求，即自认截止至起诉之日，上诉人未欠房租，原告诉请解除合同没有事实依据。2、从举证来看，被上诉人主要证据为第5组，证明上诉人多次严重违约以及上诉人多次催收。而该组证据是在（2015）赣中民一终字第225号民事判决所提交的旧证据，现在以相同的事实再次起诉，只是请求改成解除合同，这有违一事不再审原则。三、一审判决未准确适用法律，对基本装修未予补偿，错解立法本意。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定的装饰装修为：包括主楼7425平方米、大楼前后空地的硬化、美化，房屋内部水、电、消防配套，大楼门楼及外墙未建部分的续建、整个酒店的装修及配套建设达到三星级以上标准。由此可见，本案交付上诉人租赁物是有缺陷的毛坯房，其装修包括三种：一种是建筑物主体的完善，如大楼前后空地的硬化、美化，大楼门楼及外墙未建部分的续建；一种是满足基本使用条件的简单装修，如房屋内部水、电、消防配套；一种是三星级酒店的装饰装修。根据最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者的观点，即使因承租人违约导致合同解除，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；所谓不当得利，一方取得财产利益，一方受有损失。是否取得财产利益应该采取客观标准而非主观标准。就一个租赁物而言，当满足基本使用功能的完善是必须之物时，则由不得出租人是否同意，因为客观上增加其财产利益。以本案为例，前两类装修，是无论谁使用都必须完善的，一审判决未作区分，仅以出租人不同意而不作补偿，显然错误理解立法本意。四、违约责任过重，应适用银行利息。1、本案延付租金的违约金是每日万分之七，按三十天算计息二分一，即使参照借贷合同计算，现有司法解释明确月息不能超过二分。而根据合同法司法解释第29条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十时可以调整。被上诉人作为气象局这一国家职能部门，试问其实际损失指的是什么？难道像民间做法一样，收到租金去放二分利息吗？至多也就是存在银行吃点利息。因此一审判决参照借贷合同，认为该违约利息不过高是站不住脚的。2、更何况，按一审判决装修上诉人并没有得到补偿。按照立法本意，租赁合同司法解释第11条之所以规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，实际就是一种违约责任的承担。因此，即使如一审判决上诉人是欠租金2605013.54元未支付的情况下，上诉人既要承担三星级酒店装修几百万元的损失，又要承担逾期付款违约金927525.18元，2018年1月1日起还要承担日万分之七的违约金至付清之日止，所承担的违约责任显然过分高于造成的利息损失，应予调整。综上所述，一审判决未查明基本事实，违反一事不再审的原则，又未准确适用法律，在被上诉人已足额交付房租的情况下，仍提出解除合同，并想没收上诉人对酒店的全部投入，显然是恶意起诉，请求二审法院依法查明事实，准确适用法律，依法支持上诉人的诉请。被上诉人赣州市气象局答辩称：一、被答辩人喜洋洋酒店属于长期拖欠房租、且屡劝不改的“老赖”。无论从合同约定还是从法律规定上，答辩人均有权解除租赁合同。1、根据合同约定“被答辩人喜洋洋酒店不按时向答辩人交纳本合同规定的款项，逾期按欠款金额的日万分之七支付违约金；逾期满60天，答辩人有权单方终止本合同”。(1)被答辩人未履行生效判决确认的租金，既属于拒不执行法院判决，也属于继续拖欠租金的行为。在上一案件诉讼中，被答辩人在2014年5月31日至2016年2月3日期间未支付任何租金。被答辩人仍拖欠该生效判决的租金达954028.3元。被答辩人认为生效判决可以通过执行解决，从而想否定其拖欠租金的行为性质，依法无据。（2）其他逾期支付租金超60天的情况也大有存在。在本案起诉后，被答辩人自2017年5月1日至7月31日的租金本应在2017年4月25日前付清，但至今尚欠110215元未付，拖欠时间已达一年之久。更为严重的是，被答辩人在上一案判决后，继续拖欠租金的情况下，到2018年4月30日止又新欠租金达2870201.43、违约金2796175.7元。（3）在上一案判决后，被答辩人向答辩人出具的《尚欠房租安排表》亦未履行。被答辩人的上述行为，已严重违反了合同约定。2、根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被答辩人自2013年3月份开始，一而再、再而三的严重违约，长期不按时支付租金，答辩人于2013年3月18日、12月31日、2014年10月10日三次书面通知后，被答辩人仍不支付租金。在本案起诉后，被答辩人仍然继续拖欠租金。根据法律规定，被答辩人无正当理由未支付租金，在答辩人要求的合理期限内亦未支付，已构成根本违约，答辩人可以解除合同。因此，被答辩人在答辩人多次书面通知要求支付租金、经法院判决要求其支付租金、答辩人起诉解除合同的情况下，不但不履行法院判决支付原拖欠租金，又拖欠新的租金，被答辩人的行为已充分表明其没有履行合同的意愿或能力，确实属于屡劝不改的严重违约行为，根据合同约定以及合同法的规定，答辩人有权解除合同。二、本案程序并没有违反一事不再审的原则。答辩人针对被答辩人租金之诉判决后，仍然继续拖欠租金，特别是转租增值租金未支付给答辩人，答辩人针对该情形主张解除合同和支付转租租金，与原来判决书确认的租金问题没有重复，不属于一事二理。三、一审判决对答辩人喜洋洋酒店的装修未要求答辩人补偿，有合同和法律依据。根据合同第七条第（六）项规定：“答辩人根据合同约定有权单方面终止合同的，被答辩人所交履约保证金及出资在租赁房屋、场地建设所形成的全部资产归答辩人所有”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案系因被答辩人违约导致答辩人依据合同约定终止合同，因此，一审判决正确。四、本案违约责任的约定并未过高，既是符合法律规定，也是双方商议的结果。我国法律强调契约精神，合同约定被答辩人逾期支付租金应加收违约金，是为了保证合同的顺利履行而采取的措施，而非特意为了获取违约金收入而制定。如被答辩人严格履行合同，违约金也无从谈起。况且违约金不是借款利息，被答辩人在一审也没有提出降低违约金的请求。如违约条款不适用，合同的严肃性将无法得到保障。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。二审阶段，对一审判决认定的事实，双方均无异议。本院对一审判决所认定的双方于2010年4月30日签订的《租赁合同》、2010年11月29日签订的《补充协议》的内容、双方因拖欠租金于2014年发生诉讼并经两级法院审理分别作出（2014）章民一初字第2810号民事判决书、（2015）赣中民一终字第225号民事判决书、喜洋洋酒店自2015年5月1日起至2017年12月8日止共支付房租合计3197857.74元、上诉人名称变更等事实予以确认。二审庭审时，上诉人喜洋洋酒店提供了一份其制作的装修费用表及相关的原始凭证，证明其承租被上诉人房屋后进行的装修包括三部分，即建筑物主体完善、满足基础使用条件的简单装修、酒店的装修，所花费的装修费用达1000余万元（12498406.9元）。其中建筑物主体完善花费4557219元，满足基础使用条件的简单装修花费1155601.5元，酒店装修花费6785586.4元。被上诉人对该组证据的真实性、关联性有异议。提出，根据合同约定，被上诉人对装修残值不应补偿。且根据最高院的司法解释第十一条第二项，也不应支持残值补偿。如果上诉人能恢复成毛坯房，被上诉人同意。本院认为，该证据不能单独证明装修所花费金额，尚应结合其他证据作出认定。被上诉人提供了两份证据，即《喜洋洋酒店拖欠租金情况》和《喜洋洋交房租情况表》，证明喜洋洋酒店从2013年起拖欠租金，截至目前都未付清，已构成根本性违约。上诉人质证称，该组证据与争议焦点无关，是否欠付租金应计算至2017年3月2日被上诉人提起诉讼时为止。经审查，该两份证据与被上诉人在一审提供的同样名称的证据相比，不同之处仅在于，新提交的证据增加了上诉人喜洋洋酒店5笔租金的交纳，分别为2017年12月28日16000元、2017年12月29日12000元、2018年1月2日13500元、2018年1月8日20000元、2018年2月1日14500元。上诉人喜洋洋酒店、谢雪平对增加的这5笔租金数额、交纳时间无异议，因上诉人对被上诉人一审提交的无异议，本院对被上诉人提交的新的《喜洋洋酒店拖欠租金情况》和《喜洋洋交房租情况表》的真实性予以确认。根据该证据及一审已提交并认定的证据，可确认以下事实：按照合同约定，自2015年5月1日至2017年3月31日（起诉状落款时间为2017年3月21日）上诉人喜洋洋酒店应付租金数额为2971535.71元（不含转租增值租金）。上诉人喜洋洋酒店截止2017年1月25日支付租金总计2223801.63元，欠付747734.08元。自2015年5月1日至2017年12月31日，应付租金为4222666.286元，截止2017年10月25日已付租金3071857.74元，欠付1150808.546元。被上诉人赣州市气象局曾于2014年向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求上诉人喜洋洋酒店、谢雪平支付拖欠的租金及违约金，该法院于2014年4月30日作出（2014）章民一初字第2810号民事判决书，双方均不服上诉至赣州市中级人民法院，该院于2015年11月30日作出（2015）赣中民一终字第225号民事判决书，确认上诉人喜洋洋酒店截止2015年4月30日尚欠租金1078117.20元，截止2015年1月19日尚欠转租增值租金60390元，并判决上诉人喜洋洋酒店支付所欠租金1078117.20元截止2015年1月19日的违约金215581.03元。诉讼期间，上诉人喜洋洋酒店未支付2015年5月1日后的租金，直至判决作出后，自2016年2月4日开始支付租金。上述判决生效后，上诉人喜洋洋酒店、谢雪平未按期履行，被上诉人赣州市气象局申请法院强制执行，法院于2017年上半年冻结了上诉人喜洋洋酒店的转租收益，该转租收益每季11万余元。另双方确认，租赁房屋前的马路因修建快速路自2017年7月份左右开始施工至今。被上诉人赣州市气象局一审期间于2017年12月25日向一审法院出具了一份《情况说明》，载明：其在本案诉讼未单独就主合同租金向被告主张；其用被告支付当季租金结余部分冲抵了2015年1月30日至4月30日的转租增值租金30195元、违约金75264元，共计105459元。2016年11月1日至2017年1月31日的转租增值租金被告已经当季支付了，因此未再主张。2016年11月1日至2017年1月31日转租增值租金为33214.5元。按照合同约定，自2015年5月1日起至2018年4月30日总共12个付款季度，喜洋洋酒店应按季度支付租金，2015年5月1日至2015年10月31日共两个季度，每季度应付租金为366283.47元，2015年11月至2016年10月31日共四个季度，每季度应付租金388260.48元，2016年11月1日至2017年10月31日共四个季度，每季度应付租金411556.11元，2017年11月1日至2018年4月30日共两个季度，每季度应付租金436249.48元。喜洋洋酒店于2016年4月25日前支付租金798916.63元，2016年7月25日前支付租金390000元，2016年10月25日前支付租金492127.39元，2017年1月25日支付租金542757.61元，2017年4月25日前支付租金334556.11元，2017年7月25日前支付租金258000元，2017年10月25日前支付租金255500元，2018年1月25日前支付租金187500元，2018年4月25日前支付租金14500元，合计支付了3273857.74元。按照合同约定的每季度租金的支付时间为上一季度末月的25日前，根据喜洋洋酒店的租金支付情况，计算出每季度累计欠付的租金数额为：1、2015年4月25日欠付当期租金366283.47元；2、2015年7月25日欠付租金732566.94元；3、2015年10月25日欠付租金1120827.42元；4、2016年1月25日欠付租金1509087.9元；5、2016年4月25日欠付租金1128626.75元；6、2016年7月25日欠付租金1126887.23元；7、2016年10月25日欠付租金1079530.45元；8、2017年1月25日欠付租金948328.95元。9、2017年4月25日欠付租金1025328.95元；10、2017年7月25日欠付租金1178884.76元；11、2017年10月25日欠付租金1359634.24元；12、2018年1月25日欠付租金1608383.72元。上述租金均不包括转租增值租金，但2015年1月30日至4月30日的转租增值租金30195元、2016年11月1日至2017年1月31日的转租增值租金33214.5元已在支付租金中清偿。上述12笔欠付租金计算到2018年4月30日的违约金分别为：1、366283.47元×0.7‰/天×97天=24870.65元；2、366283.47元×0.7‰/天×6天+732566.94元×0.7‰/天×92天=48715.7元；3、388260.48元×0.7‰/天×5天+1120827.42元×0.7‰/天×92天=73540.2元；4、388260.48元×0.7‰/天×6天+1509087.9元×0.7‰/天×89天=95646.87元；5、1128626.75元×0.7‰/天×92天=72683.56元；6、1126887.23元×0.7‰/天×92天=72571.54元；7、1079530.45元×0.7‰/天×92天=69521.76元。8、948328.95元×0.7‰/天×89天=59080.89元；9、77000元×0.7‰/天×5天+1025328.95元×0.7‰/天×92天=66300.68元；10、153556.11元×0.7‰/天×6天+1178884.76元×0.7‰/天×92天=76565.12元；11、180749.48元×0.7‰/天×6天+1359634.24元×0.7‰/天×92天=88319.6元；12、248749.48元×0.7‰/天×6天+1608383.72元×0.7‰/天×89天=101247.06元；上述12笔违约金共计849063.63元。根据《补充合同》约定，转租增值租金自2016年11月1日至2019年10月31日每季度应交纳的标准为33214.5元，则自2017年1月31日至2018年4月30日，上诉人喜洋洋酒店应支付转租增值租金数额为166072.5元（33214.5元/3×15个月=166072.5元）。上诉人喜洋洋酒店2018年2月1日支付的租金14500元未在上述欠付租金和转租增值租金中扣减。综合上诉人的上诉请求、事实与理由和答辩人的答辩意见，本案的焦点问题为：1、喜洋洋酒店是否存在根本性违约行为？至2017年3月2日，喜洋洋酒店是否欠付租金？《租赁合同》及《补充协议》是否应解除？2、合同解除后，赣州市气象局是否应对喜洋洋酒店租赁物装饰装修给予补偿？上诉人的装修范围包括哪些？装修成本有多少？3、本案是否违反了一事不再审的原则？4、合同约定的日万分之七逾期付款违约金标准是否过高？是否应调整？本院二审认为，上诉人喜洋洋酒店、谢雪平与被上诉人赣州市气象局于2010年4月30日签订的《租赁合同》、2010年11月29日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。《租赁合同》约定，承租方喜洋洋酒店应出资完成大楼1-8层的装饰装修，大楼前后空地的硬化、美化，房屋内部水、电、消防等配套设施建设【符合国家对房屋整体验收的要求】，大楼的门楼及外墙未建部分的续建，整个宾馆或酒店的装修及配套建设须达到“三星”级以上标准（含“三星”）。上述约定表明，喜洋洋酒店承租后完成的装修工程包括三部分，即一、建筑物主体的完善，包括前后空地的硬化、美化、大楼的门楼及外墙未建部分的续建；二、满足基本使用条件的简单装修，包括房屋内部水、电、消防等配套设施建设；三、酒店的装修。建筑物主体的完善和满足基本使用条件的房屋内部水、电、消防等配套设施系建筑物能够交付使用的基本条件，该大楼只要投入使用，即应达到这些标准。因此，上诉人的该部分装修属于被上诉人可利用部分。本案合同约定的租赁期为12年，至2018年10月31日即满8年，还剩余4年。合同还约定，租赁期满后，上诉人喜洋洋酒店在同等条件下享有优先承租权。本案查明的事实表明，上诉人喜洋洋酒店拖欠租金的行为主要发生在2014年8月至2015年12月，该期间正是双方发生诉讼期间，在该次诉讼结束后，上诉人喜洋洋酒店自2016年2月起即积极履行支付租金义务，至本案诉讼发生时上诉人喜洋洋酒店虽仍欠付租金，但因欠付金额不多，被上诉人亦未主张该租金，该违约行为并不导致被上诉人赣州市气象局不能实现合同目的，不属于根本性违约。此外，关于生效判决（2015）赣中民一终字第225号民事判决的履行，已进入强制执行阶段，上诉人喜洋洋酒店转租租金收入已被冻结，时间已近一年，该部分收入可以清偿。如本案合同解除，上诉人喜洋洋酒店无收入来源，更不利于债务的清偿。本合同虽约定了在承租方逾期交纳租金满60天，出租方有权单方终止合同，但因上诉人喜洋洋酒店逾期有一定的原因，酒店前公路的施工也影响了其经营效益，该违约行为并不属于根本性违约，且解除合同并不有利于被上诉人利益的实现，亦不符合经济效益，因此，一审判决解除合同不妥，应予撤销，本案《租赁合同》应继续履行。被上诉人赣州市气象局请求解除合同的诉请不能支持，上诉人要求继续履行合同的上诉请求应予支持。因合同继续履行，即不再涉及装修补偿的问题。上诉人喜洋洋酒店、谢雪平上诉提出，本案违反一事不再审原则。因（2015）赣中民一终字第225号民事案件审理的系2014年8月1日至2015年4月30日的租金拖欠问题，本案涉及的租金及违约金等是该时间之后发生的，并不存在重复，上诉人的这一上诉理由不能成立。上诉人提出，本案合同约定的违约金为日万分之七，属于过高，应予调整。承办人认为，上诉人逾期支付租金给被上诉人造成的损失，被上诉人并未提供产生损失的证据，如按照银行五年定期存款利息（年利率4%左右）计算损失，则日万分之七的标准年利率达25%，已远远超过了存款利息损失的30%，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“过分高于”的标准，应予调低。考虑上诉人喜洋洋酒店逾期支付租金的次数比较频繁，为体现对其违约行为的惩处，保护守约方的合法利益，本院酌定逾期付款的违约金按照日万分之四计算。根据上述计算结果，截止至2018年4月30日，按日万分之七计算，上诉人喜洋洋酒店应支付的违约金为849063.63元，则按日万分之四计算应为485179.22元（4/7×849063.63元），该款应由上诉人喜洋洋酒店支付给被上诉人赣州市气象局。因上诉人谢雪平对上诉人喜洋洋酒店在《租赁合同》中的义务提供了连带责任保证，其对喜洋洋酒店所应支付的违约金承担连带清偿责任。本院二审判决：一、维持赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初84号民事判决书的第七项，即被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付原告江西省赣州市气象局2015年5月1日至2016年10月31日止该期间的转租增值租金181170元；并在本判决生效后十日内履行；二、撤销赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初84号民事判决书的第一、二、三、四、九、十、十一项。三、变更赣州市中级人民法院作出的（2017）赣07民初84号民事判决书的第八项为：由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司在本判决生效后十日支付给江西省赣州市气象局自2017年1月31日起至2018年4月30日止该期间的转租增值租金166072.5元；四、由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司在本判决生效后十日内给付江西省赣州市气象局2015年5月1日至2018年4月30日这一期限内因逾期支付租金（不包括转租增值租金）所应承担的截止2018年4月30日分段计算的逾期付款违约金，合计485179.22元；五、由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司在本判决生效后十日支付给江西省赣州市气象局2018年5月1日后的逾期付款违约金，该逾期付款违约金按尚欠租金1608383.72元（不包括转租增值租金）为本金，按日利率万分之四计算至付清之日止；六、由谢雪平对上述判项第四、五项承担连带清偿责任；七、谢雪平承担担保责任后，有权向赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司追偿；八、驳回江西省赣州市气象局的其他诉讼请求。再审期间，赣州气象局提交了新证据：《华洲旅业（喜洋洋）欠付租金违约金测算明细表》。欲证明：截止到2019年10月31日止，喜洋洋酒店已经累计30个月没有按时支付租金，即使按照赣州市气象局不认可的二审判决书的算法，喜洋洋酒店尚欠租金1466000元，且二审判决以后喜洋洋酒店又连续12个月没有按时支付租金，故赣州市气象局有权利要求法院解除合同。喜洋洋酒店质证称，对证据三性均有异议。赣州中院的生效判决书中已经明确判定了欠付租金的数额及截止期限，明确判定了欠付租金的违约金数额及期限，该表推翻了赣州中院的判决，是赣州市气象局单方臆造的。再审期间，喜洋洋酒店提交了新证据：证据1.（142）赣地证明00285740号、（142）赣地证明00285741号《完税证明》两张，欲证明喜洋洋酒店于2018年12月11日为转租单位中国民生银行赣州分行出具发票，代替赣州市气象局垫付了房产税，这部分税款应当冲抵租金。证据2.中国民生银行《电子银行回单》，记账时间2019年11月11日，喜洋洋酒店向赣州市气象局支付了180万元。欲证明截止到2019年10月31日止，喜洋洋酒店基本上向赣州气象局支付了所有的租金和法院判决的违约金。证据3.《气象局应补发票明细》。证明自2016年2月份起。一直到2018年12月5日，赣州市气象局共欠发票总额471489.91元。证据4.《赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司主体装修工程款》、《赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司普通装修工程款》和《赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司三星装修工程款》三张统计表，详细凭证在一、二审中已经提交。证据5.《现代厨卫批发超市销售单》、《墙布购销合同》及其支付凭证、《地毯购销合同》及其支付凭证、《石材购销合同》。欲证明二审判决生效后，特别是到封路解除以后，喜洋洋酒店就更新改造装修共投入两百万余元。证据6.赣市府发[2020]4号《赣州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施的通知》（下简称《通知》），证明需要减免三个月的租金。赣州市气象局质证称：对证据1：首先，喜洋洋酒店本身就是二房东，把房子转租给民生银行就应该开票；其次，从受益情况来讲，转租的增值部分我们分了30%，我们是否应当承担部分税收，应依照法律规定处理；最后，这个税票开的是喜洋洋酒店的单位，没有开赣州气象局，没有办法进账。对证据2：真实性无异议，证明目的有异议。我们认可收到了该笔款项，但喜洋洋酒店是基于今天开庭的压力才支付的，以前从来没那么主动。此外，即使按照赣州市气象局不认可的二审判决书的计算方法，去掉180万，喜洋洋酒店还欠赣州市气象局租金。对证据3：真实性不清楚，如果确实是应开发票，那应该开。对证据4和证据5：真实性不清楚，关联性有异议。这属于经营风险，特别是属于违约带来的风险，喜洋洋酒店违约导致的后果应当由其自己承担。对证据6三性均无异议。根据双方当事人举证质证情况，本院评判如下：对赣州市气象局提交的《华洲旅业（喜洋洋）欠付租金违约金测算明细表》，该表系由赣州市气象局自行编制的，表中欠付租金及违约金只计算到了2019年12月31日，本院将结合其他证据予以认定。对喜洋洋酒店提交的证据1、证据3和证据5的关联性不予认定。对证据2、证据6真实性、合法性、关联性予以认定。对于证据4，由于该三份表格系被申请人自行编制，无其他证据佐证，本院对其真实性无法认定。本院再审审理查明：2020年2月7日，赣州市人民政府发布《通知》，该《通知》第七条规定：“减免企业租金。对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业（含国有控股企业）免收3个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决，减免部分计入业主个税抵扣。[市国资委、市税务局牵头，各县（市、区）人民政府，赣州经开区、蓉江新区管委会配合]”。再审期间，赣州市气象局向本院出具的《函》，载明：“赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司：我局同意你公司提出的用代交税款681541.43元（注2016年11月15日396089元、2018年9月12日285452.43元代交的房产税及城镇土地使用税）和住宿费80174元，合计人民币761715.43元抵扣房屋租金。赣州市气象局2020年7月20日”，该《函》盖有赣州市气象局的公章。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实相同。本案的争议焦点为：（一）《租赁合同》及《补充协议》是否应解除？（二）喜洋洋酒店欠付的违约金及转租增值租金应当如何计算？（一）关于《租赁合同》及《补充协议》是否应解除的问题。赣州市气象局作为甲方，先后于2010年4月30日和2010年11月29日与乙方喜洋洋酒店签订了《租赁合同》及《补充协议》。双方在《租赁合同》第七条第二款约定：“乙方不按时向甲方交纳本合同规定的款项，逾期按欠款的日万分之七支付违约金；逾期满60天，甲方有权单方终止本合同。”在合同履行过程中，喜洋洋酒店存在多次拖欠、逾期支付租金的情况，怠于履行合同主要义务，经赣州市气象局多次催告后仍未付清欠款，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其行为已经构成违约。赣州市气象局依据《租赁合同》的约定享有合同解除权。二审判决认定喜洋洋酒店不构成根本违约并判决合同继续履行，不符合双方在《租赁合同》中的约定，认定事实、适用法律均有错误，再审应予纠正。关于合同解除后喜洋洋酒店装修及店内设施的处理问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，双方在《租赁合同》中第六条约定：“……（四）租赁期满或合同终止时起15日内，乙方须将所租赁资产按本合同起始时甲、乙双方交接清单进行移交……（五）租赁期满或合同终止时，乙方添置在甲方出租资产上的装修及设施，不可拆卸或需借助工具方可拆卸的资产，全部归甲方所有（但电视、橱房灶具、非中央空调或中央空调主机不受此限制）。其它物品乙方可自行处理，但本合同另有约定的按有关约定执行。”本案中《租赁合同》因被解除而终止，不影响结算和清理条款的效力。喜洋洋酒店应在合同解除后及时交还租赁房屋，并可以拆走、自行处理以下物品：非中央空调、中央空调主机、电视、橱房灶具以及客房家俱、电器、床上用品等可移动物品。（二）关于喜洋洋酒店欠付的违约金及转租增值租金应当如何计算的问题。2015年4月30日，赣州市章贡区人民法院作出（2014）章民一初字第2810号民事判决，后喜洋洋酒店对该一审判决不服提起上诉，江西省赣州市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）赣中民一终字第225号民事判决。该二审生效民事判决最后结果为喜洋洋酒店向赣州市气象局支付2014年8月1日至2015年4月30日止的房屋租金1079117.20元，此后租金顺延直至喜洋洋酒店付清为止；喜洋洋酒店付清截止至2015年1月19日所欠违约金215581.03元、转租增值租金60390元；谢雪平对相关费用负担连带清偿责任。由于喜洋洋酒店欠付的租金本金及2015年1月19日前所欠违约金和转租增值租金已在（2015）赣中民一终字第225号民事判决中作出了处理，该部分金额可在该生效判决的执行中获得救济，故本案不再重复判决，依据赣州市气象局的一审诉讼请求，本院仅对2015年5月1日之后的违约金和转租增值租金进行处理。1.关于喜洋洋酒店还款的抵扣顺序，本院确认的抵扣原则为：喜洋洋酒店支付的欠款用于清偿此前最早拖欠的租金本金，本金还清后若还有结余则用于支付违约金。该计算方法符合相关法律规定，且对债务人喜洋洋酒店更为有利。2.双方在《租赁合同》中第三条约定：从第四个租赁年开始，租金每年在前一租赁年的基础上递增6%，直至租赁期满时止。《租赁合同》合法有效，系双方当事人真实的意思表示，且该约定不违反法律强制性规定，双方应严格按照合同约定履行。本院在核算喜洋洋酒店欠付的租金时按照此约定的内容，逐年计算了租金本金的递增数额。3.依据赣州市政府发布的《通知》第七条规定，因喜洋洋酒店系非国有企业，赣州市气象局应免收其三个月房租，故本院在计算喜洋洋酒店欠付的租金时未予计算2020年2月1日至2020年4月30日期间共三个月的租金本金。4.2020年7月14日下午，本院对双方当事人组织了询问。询问过程中，双方当事人对本院确定违约金和转租增值租金的计算截止日期为2020年6月30日均无异议。5.喜洋洋酒店提出其替赣州市气象局代缴了两笔税款和数笔住宿费，合计761715.43元，该款项应当用于抵扣租金本金。2020年7月20日，喜洋洋酒店向本院提交了一份赣州市气象局出具的《函》，载明：“赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司：我局同意你公司提出的用代交税款681541.43元（注2016年11月15日396089元、2018年9月12日285452.43元代交的房产税及城镇土地使用税）和住宿费80174元，合计人民币761715.43元抵扣房屋租金。赣州市气象局2020年7月20日”，该《函》盖有赣州市气象局的公章。赣州市气象局出具该函件系对自己的权利作出处分，故本院对喜洋洋酒店提出以代缴税款和住宿费抵扣租金的债务抵权主张予以支持，本院在计算喜洋洋酒店欠付的租金时将根据每笔款项发生的时间予以抵扣。6.赣州市气象局与喜洋洋酒店在《租赁合同》中约定的违约金率为每日万分之七，年利率为0.07%×365=25.55%，远超出银行五年定期存款利息4%，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“过分高于”的标准，可适当予以减少。且因喜洋洋酒店在合同履行期间，酒店门前公路因修高架桥施工，实际影响了酒店的正常经营，鉴于喜洋洋酒店多次逾期支付租金的情况，本院对其要求降低违约金计算标准的抗辩理由予以支持，酌定逾期付款的违约金率按照每日万分之四计算。按照上述计算原则，本院对每期租金、逾期付款违约金和转租增值租金进行了核算，确认喜洋洋酒店欠付赣州市气象局逾期付款违约金共计1277765.54元（详见附表1），欠付转租增值租金共计672945.90元（详见附表2）。关于80万元履约保证金的问题。双方在《租赁合同》中约定：喜洋洋酒店向赣州市气象局缴交80万元作为合同的履约保证金，若租赁期满喜洋洋酒店无其他违约行为，一周内赣州市气象局应如数无息退还。可见该80万元并不属于违约金的范畴，双方也未约定若喜洋洋酒店违约该80万元可归赣州市气象局所有，故该80万元仅是对喜洋洋酒店按约定履行合同的一种保证，仅在喜洋洋酒店不按约定履行合同时，该80万元可用于抵扣喜洋洋酒店违约责任中的金钱债务。赣州市气象局主张没收该80万元履约保证金没有事实依据。综上所述，赣州市气象局的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实和适用法律存在错误，且遗漏判项，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）赣民终200号民事判决和江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民初84号民事判决；二、解除2010年4月30日赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司、谢雪平与江西省赣州市气象局签订的《租赁合同》和2010年11月29日赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司与江西省赣州市气象局签订的《补充协议》；三、限赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效后60日之内将租赁的赣州市气象局新大楼移交给江西省赣州市气象局，赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司可自行拆走、自行处理酒店内以下物品：非中央空调、中央空调主机、电视、橱房灶具以及家俱、电器、客房床上用品等可移动物品；五、由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付江西省赣州市气象局2015年1月20日至2020年6月30日期间因逾期支付租金（不包括转租增值租金）所应承担的逾期付款违约金，合计1277765.54元；六、由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付江西省赣州市气象局2020年7月1日以后的逾期付款违约金，该逾期付款违约金按截止至2020年6月30日欠付租金本金（不包括转租增值租金）1727563.25元，加上2020年7月1日至实际移交房屋之日止的逾期腾房占有使用费，按日利率万分之四，计算至租金付清之日止；七、由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司给付江西省赣州市气象局2015年1月20日至2020年6月30日内的转租增值租金672945.90元；八、合同解除后，中国民生银行赣州分行应直接将全部租金交给江西省赣州市气象局，赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司无权取得租金；九、由被申请人谢雪平对上述判项第五、六、七项承担连带清偿责任；十、谢雪平承担连带清偿责任后，有权向赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司追偿；十一、驳回江西省赣州市气象局的其他诉讼请求。上述第五、六、七项限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费154503元、二审案件受理费154503元，合计309006元，由赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司、谢雪平负担80%计247204.8元，由江西省赣州市气象局负担20%计61801.2元。本判决为终审判决。审判长  龚雪林审判员  黄伟武审判员  闵遂赓二〇二〇年九月八日书记员  刘 伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。            2015.5.1-2020.6.30喜洋洋酒店应付气象局房租及违约金明细表(按合同递增先房租后违约金计算)                  单位:元                  序号              预付房租时间              应付房租日期              应付房租金额              已付日期              已付房租              未付房租金额              违约天数              违约金率                  违约金额              备注                  1              (2015)赣中民一终字第225号              2015/5/10              1,078,117.20               2016/1/19              177,574.23               900,542.97               254               0.0004               109,536.71                                  2                                                           2016/2/3              121,342.40               779,200.57               15               0.0004               5,403.26                                  3                                                           2016/2/4              400,000.00               379,200.57               1               0.0004               311.68                                  4                                                           2016/3/11              100,000.00               279,200.57               36               0.0004               5,460.49                                  5                                                           2016/5/26              150,000.00               129,200.57               76               0.0004               8,487.70                                  6                                                           2016/6/17              70,000.00               59,200.57               22               0.0004               1,136.97                                  7                                                           2016/7/5              50,000.00               9,200.57               18               0.0004               426.24                                  8                                                           2016/7/11              9,200.57               0.00               6               0.0004               22.08                                  10              2015.5.1-2015.7.31              2015/4/25              366,283.47               2016/7/11              40,799.43               325,484.04               443               0.0004               64,905.43                                  11                                                           2016/7/20              50,000.00               275,484.04               9               0.0004               1,171.74                                  12                                                           2016/7/25              20,000.00               255,484.04               5               0.0004               550.97                                  13                                                           2016/7/27              30,000.00               225,484.04               2               0.0004               204.39                                  14                                                           2016/8/15              50,000.00               175,484.04               19               0.0004               1,713.68                                  15                                                           2016/8/24              20,000.00               155,484.04               9               0.0004               631.74                                  16                                                           2016/8/25              15,000.00               140,484.04               1               0.0004               62.19                                  17                                                           2016/8/26              10,000.00               130,484.04               1               0.0004               56.19                                  18                                                           2016/8/29              130,484.04               0.00               3               0.0004               156.58                                  19              2015.8.1-2015.10.31              2015/7/25              366,283.47               2016/8/29              123,515.96               242,767.51               401               0.0004               58,751.87                                  20                                                           2016/8/30              13,127.39               229,640.12               1               0.0004               97.11                                  21                                                           2016/10/8              100,000.00               129,640.12               39               0.0004               3,582.39                                  22                                                           2016/10/26              45,000.00               84,640.12               18               0.0004               933.41                                  23                                                           2016/10/27              40,000.00               44,640.12               1               0.0004               33.86                                  24                                                           2016/10/28              44,640.12               0.00               1               0.0004               17.86                                  25              2015.11.1-2016.1.31              2015/10/25              388,260.48               2016/10/28              50,359.88               337,900.60               369               0.0004               57,307.25               租金本金递增6%                  26                                                           2016/10/31              151,556.11               186,344.49               3               0.0004               405.48                                  27                                                           2016/11/2              11,201.50               175,142.99               2               0.0004               149.08                                  28                                                           2016/11/15              175,142.99               0.00               13               0.0004               910.74               代交税款396089.00元                  29              2016.2.1-2016.4.30              2016/1/25              388,260.48               2016/11/15              220,946.01               167,314.47               295               0.0004               45,814.74                                  30                                                           2017/1/25              167,314.47               0.00               71               0.0004               4,751.73                                  31              2016.5.1-2016.7.31              2016/4/25              388,260.48               2017/1/25              32,685.53               355,574.95               275               0.0004               42,708.65                                  32                                                           2017/2/3              75,000.00               280,574.95         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         3               0.0004               301.54                                  52                                                           2017/5/15              80,000.00               151,279.32               5               0.0004               462.56                                  53                                                           2017/8/7              70,000.00               81,279.32               88               0.0004               5,325.03                                  54                                                           2017/8/8              10,000.00               71,279.32               85               0.0004               2,763.50                                  55                                                           2017/8/9              11,000.00               60,279.32               2               0.0004               57.02                                  56                                                           2017/8/17              13,000.00               47,279.32               9               0.0004               217.01                                  57                                                           2017/8/18              16,000.00               31,279.32               9               0.0004               170.21                                  58                                                           2017/9/4              20,000.00               11,279.32               18               0.0004               225.21                                  59                                                           2017/9/11              11,279.32               0.00               24               0.0004               108.28                                  60              2016.11.1-2017.1.31              2016/10/25              411,556.11               2017/9/11              17,720.68               393,835.43               321               0.0004               52,843.80               租金本金递增6%                  61                                                           2017/10/9              36,000.00               357,835.43               35               0.0004               5,513.70                                  62                                                           2017/10/10              12,000.00               345,835.43               29               0.0004               4,150.89                                  63                                                           2017/10/12              22,000.00               323,835.43               3               0.0004               415.00                                  64                                                           2017/10/16              16,500.00               307,335.43               6               0.0004               777.21                                  65                                                           2017/11/7              15,000.00               292,335.43               22               0.0004               2,704.55                                  66                                                           2017/11/9              10,000.00               282,335.43               2               0.0004               233.87                                  67                                                           2017/11/13              15,000.00               267,335.43               4               0.0004               451.74                                  68                                                           2017/11/27              15,000.00               252,335.43               14               0.0004               1,497.08                                  69                                                           2017/12/1              35,000.00               217,335.43               4               0.0004               403.74                                  70                                                           2017/12/8              36,000.00               181,335.43               7               0.0004               608.54                                  71                                                           2017/12/28              16,000.00               165,335.43               20               0.0004               1,450.68                                  72                                                           2017/12/29              12,000.00               153,335.43               1               0.0004               66.13                                  73                                                           2018/1/2              13,500.00               139,835.43               4               0.0004               245.34                                  74                                                           2018/1/8              20,000.00               119,835.43               6               0.0004               335.61                                  75                                                           2018/2/1              14,500.00               105,335.43               24               0.0004               1,150.42                                  76                                                           2018/8/13              51,619.00               53,716.43               193               0.0004               8,131.90               2018年住宿费                  77                                                           2018/9/12              53,716.43               0.00               30               0.0004               644.60               代交税款285452.43元                  78              2017.2.1-2017.4.30              2017/1/25              411,556.11               2018/9/12              231,736.00               179,820.11               595               0.0004               97,950.35                                  79                                                           2018/9/14              100,000.00               79,820.11               2               0.0004               143.86                                  80                                                           2018/10/15              79,820.11               0.00               33               0.0004               1,053.63                                  81              2017.5.1-2017.7.31              2017/4/25              411,556.11               2018/10/15              20,179.89               391,376.22               538               0.0004               88,566.87                                  82                                                           2018/10/23              17,267.00               374,109.22               8               0.0004               1,252.40               2018年住宿费                  83                                                           2018/12/5              374,109.22               0.00               43               0.0004               6,434.68                                  84              2017.8.1-2017.10.30              2017/7/25              411,556.11               2018/12/5              411,556.11               0.00               498               0.0004               81,981.98                                  85              2017.11.1-2018.1.31              2017/10/25              436,249.47               2018/12/5              436,249.47               0.00               406               0.0004               70,846.91               租金本金递增6%                  86              2018.2.1-2018.4.30              2018/1/25              436,249.47               2018/12/5              436,249.47               0.00               314               0.0004               54,792.93                                  87              2018.5.1-2018.7.31              2018/4/25              436,249.47               2018/12/5              436,249.47               0.00               224               0.0004               39,087.95                                  88              2018.8.1-2018.10.31              2018/7/25              436,249.47               2018/12/5              325,761.26               110,488.21               133               0.0004               23,208.47                                  89                                                           2019/1/31              3,210.00               107,278.21               57               0.0004               2,519.13               1月住宿费                  90                                                           2019/10/31              2,804.00               104,474.21               273               0.0004               11,714.78               10月住宿费                  91                                                           2019/11/11              104,474.21               0.00               11               0.0004               459.69                                  92              2018.11.1-2019.1.31              2018/10/25              462,424.44               2019/11/11              462,424.44               0.00               382               0.0004               70,658.45               租金本金递增6%                  93              2019.2.1-2019.4.30              2019/1/25              462,424.44               2019/11/11              462,424.44               0.00               290               0.0004               53,641.24                                  94              2019.5.1-2019.7.31              2019/4/25              462,424.44               2019/11/11              462,424.44               0.00               200               0.0004               36,993.96                                  95              2019.8.1-2019.10.31              2019/7/25              462,424.44               2019/11/11              308,252.47               154,171.97               109               0.0004               20,161.71                                  96                                                           2019/11/30              1,028.00               153,143.97               19               0.0004               1,171.71               1月住宿费                  97                                                           2019/12/31              4,246.00               148,897.97               31               0.0004               1,898.99               12月法规培训费                  98              2019.11.1-2020.1.31              2019/10/25              490,169.91               2020/6/30               -               639,067.88               182               0.0004               46,524.14               租金本金递增6%                  99              2020.2.1-2020.4.30              疫情期间免收3个月租金                  100              2020.5.1-2020.6.30              2020/4/25              326,779.94               2020/6/30               -               965,847.82               66               0.0004               8,626.99                                  合计               -                -                8,455,748.17                -                -               0.0004               1,277,765.54                                  综上，截止2020年6月30日,喜洋洋酒店尚欠租金965,847.82元,欠违约金1,277,765.54元。                  附件2：2015.5.1-2020.6.30喜洋洋酒店应付转租增值租金明细表                  单位：元                  序号              日期              租金/月              租金/季              备注                  1              2015.5.1-2015.6.30              10,065.00               20,130.00                                  3              2015.7.1-2015.9.30              10,065.00               30,195.00                                  4              2015.10.1-2015.12.31              10,065.00               30,195.00                                  5              2016.1.1-2016.3.31              10,065.00               30,195.00                                  6              2016.4.1-2016.6.30              10,065.00               30,195.00                                  7              2016.7.1-2016.9.30              10,065.00               30,195.00                                  8              2016.10.1-2016.12.31              10,065.00               30,195.00                                  9              2017.1.1-2017.3.31              11,071.50               33,214.50               递增10%                  10              2017.4.1-2017.6.30              11,071.50               33,214.50                                  11              2017.7.1-2017.9.30              11,071.50               33,214.50                                  12              2017.10.1-2017.12.31              11,071.50               33,214.50                                  13              2018.1.1-2018.3.31              11,071.50               33,214.50                                  14              2018.4.1-2018.6.30              11,071.50               33,214.50                                  15              2018.7.1-2018.9.30              11,071.50               33,214.50                                  16              2018.10.1-2018.12.31              11,071.50               33,214.50                                  17              2019.1.1-2019.3.31              11,071.50               33,214.50                                  18              2019.4.1-2019.6.30              11,071.50               33,214.50                                  19              2019.7.1-2019.9.30              11,071.50               33,214.50                                  20              2019.10.1-2019.12.31              11,071.50               33,214.50                                  21              2020.1.1-2020.3.31              12,178.65               36,535.95               递增10%                  22              2020.4.1-2020.6.30              12,178.65               36,535.95                                  合    计              672,945.90