贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初13519号 原告:遵义市本兴商贸有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南关镇舟水桥社区双瑞钢材市场**门旁，统一社会信用代码91520302722165907P。 法定代表人：王永翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：解琪睿，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋兆胜，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：遵义湘江投资建设有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区新能源汽车产业园创客中心大楼，统一社会信用代码91520300692713721C。 法定代表人：陶在刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔胜涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶兴，该公司员工。 原告遵义市本兴商贸有限责任公司（以下简称本兴公司）与被告遵义湘江投资建设有限责任公司（以下简称湘投公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人解琪睿、宋兆胜，被告委托诉讼代理人崔胜涛、叶兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告本兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2019年11月25日签订的《国有资产转让合同》；2、判决被告立即返还原告向被告已支付的1700万元合同转让金；3、判决被告立即支付原告违约金（1700万元为本金月息为1.5%计算从2019年12月5日直至本息付清为止）；4、判决被告立即支付原告履行《国有资产转让合同》实施的平场地、维修河边石坎、办公楼维修费等开支费用共计1779000元。 事实和理由：2019年11月，原告通过拍卖公司公开挂牌竞买取得遵义市红花岗区的土地使用权及其地上建筑物，项目名称为泰鼎光电项目。2019年11月25日，原告与被告签订《国有资产转让合同》，约定被告依照国有资产处置条例取得泰鼎光电项目土地31905平方、地上附着物（办公楼、车间厂房）面积13500平方，竞买价款3018.35万元。合同签订后，原告按照约定支付1700万元给被告，后原、被告及案外人红花岗区城投公司、延安路街道办事处、潘本兴于2020年6月15日对合同约定的余款结算签订了五方协议，约定附条件为被告为泰鼎光电项目资产过户登记，否则五方协议自动无效的由案外人城投公司代原告向被告支付项目余款。从支付流程上，原告完成了余款及合同价款的全部支付义务，被告亦已开出办理泰鼎光电项目资产过户登记手续不动产发票给原告。但在办理过户手续时，遵义市红花岗区不动产登记中心经审查明确告知原、被告本项目转让不符合相关规定，不能办理过户。红花岗区政府办也专门针对此事协调相关部门，仍不能办理该项目资产的过户手续。致使五方协议无效。因本合同约定的过户事项客观上过户不能，导致合同目的无法实现。遂原告诉至法院。 被告湘投公司辩称，一、请求法院驳回原告全部诉讼请求，在原告诉状中有几项陈述我司有异议。原告方确实按照合同约定支付了1700万元价款给被告，但是剩余的款项我司认为并没有履行支付义务，因为2020年6月15日签订的《协议》还没有生效，即自动失效，故没有约束力；二、本项目土地过户登记是能办理的，地上建筑物拍卖时没有产权原告也是明知，拍卖标的物即使有瑕疵原告也已表示完全接受标的物现状，我司已将拍卖标的物交付原告。三、双方在《国有资产转让合同》中约定的我方应协助将泰鼎光电项目不动产权证变更到原告名下后，原告将剩余200万元尾款付清。由于前述《协议》已失效，故应视为原告未按约定时间节点支付剩余款项，并不存在合同目的无法实现。综上，我司认为该合同并未达到合同法规定的所谓解除的条件，我司认为原被告双方应该继续履行合同。请驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交了《泰鼎光电项目合作框架协议》、收款收据、转账凭证、拍卖公告、竞买协议、拍卖成交确认书、《国有资产转让合同》、宗地图《协议》、发票、损失清单及（2015）红执字第934-938-3号协助执行通知书、遵义市不动产登记事务中心红花岗分中心的回复，被告提交了协助执行裁定书、价格鉴定书、拍卖公告、拍卖成交确认书、《国有资产转让合同》、第0010095号不动产权证及《协议》等书证。结合上述证据及原、被告的陈述，本院经审理认定事实如下：因本院受理案外人四川镁河线缆有限公司申请执行泰鼎光电科技有限公司买卖合同五案，在执行中该地块及地上建筑物经本院委托遵义市红花岗区价格认证中心评估价值为27285380元。2016年10月，被告湘投公司通过本院（2015）红执字第934-938-2号执行裁定书取得位于遵义市红花岗区区案涉土地使用权及地上建筑物的相关权利，被告湘投公司持该裁定书办理位于遵义市红花岗区内面积为31905㎡案涉宗地的国有建设用地使用权证（黔（2017）遵义市不动产权第0010095号）过户登记手续，用途为工业用地。2019年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）在遵义市高新区签订《泰鼎光电项目合作框架协议》。就泰鼎光电项目公开转让事宜达成一致意见，并约定乙方在2019年9月5日前向甲方交纳1000万元诚意金，若乙方拍得该项目，则1000万元诚意金自动转为竞买金。同日，原告转款1000万元给被告，被告向原告出具1000万元的收款收据。2019年12月5日，原告汇款100万元给被告。2019年9月27日，案外人重庆创毅拍卖有限公司发出《拍卖公告》。2019年10月31日，原告（竞买人）与案外人（拍卖人）重庆创毅拍卖有限公司签订《竞买协议》，约定拍卖坐落于遵义市红花岗区的黔（2017）遵义市不动产权第0010095号土地使用权及其建筑物，土地性质：工业出让，出让使用年限2012年6月1日起、2062年6月1日止，证载面积31905平方米（47.8575亩），地上建筑物（办公楼、车间厂房）建筑面积11200平方米，其中钢结构厂房约6000平方米，办公用房约5200平方米，参考价：3018.35万元，保证金600万元。同日，案外人重庆创毅拍卖有限公司务川分公司向原告出具《进款单》，告知原告须缴纳600万元保证金至该分公司指定账户。原告按《进款单》指定账户转款600万元，该拍卖公司向原告出具收到600万元竞买保证金的《收据》。翌日，原告与案外人重庆创毅拍卖有限公司填写《拍卖成交确认书》，确认案外人受被告委托原告以3018.25万元的成交价款取得上述拍卖标的物，拍卖佣金为7万元，已交纳竞买金600万元冲抵拍卖佣金7万元后余额全部转为成交价款，其余买受款2425.35万元按约定缴纳。2019年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国有资产转让合同》，约定被告将位于遵义高新区区泰鼎光电项目土地31905平方米（47.8575亩）、地上附着物（办公楼、车间厂房）面积约13500平方米，其中办公楼为Ｃ级危房以竞卖金3018.35万元处置给原告，双方签订合同后，原告应在国有土地使用权转让合同签订后3日内支付被告1600万元，自合同签订半年内支付418.35万元，剩余竞卖金预留200万元后一年之内付清；被告将该项目不动产权证变更到原告名下后一个工作日内原告将预留的200万元尾款付清，该项目转让税费双方各承担50%，由原告先行支付，其中由被告承担的部分税费在尾款中扣抵；被告在合同约定的期限不协助办理过户手续，视为违约，一方违约，守约方有权解除合同，并有权向违约方追究违约责任等内容。合同签订后，被告于2019年11月底将合同约定转让的土地及地上建筑物交付原告。2020年6月15日，原告、被告及案外人潘本兴、遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司、遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处就案涉合同约定的余款结算及不动产发票的开具签订五方《协议》，约定原告已向被告支付1600万元，原告出借被告100万元用以抵扣泰鼎光电项目转让款，扣除拍卖佣金7万元后，原告还应支付被告竞卖金1325.35元，以遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司应支付潘本兴在被延安路东片区房屋征收补偿款中1280.53万元由遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司代延安路街道办事处支付抵扣原告欠被告竞卖金，被告配合原告办理完泰鼎光电项目相关过户登记手续后，原告不再另行向被告支付相应款项。被告先开具3018.35万元不动产发票给原告，原告办理产权过户手续。如果被告未配合原告办理泰鼎光电项目相关资产过户手续，本协议自动失效。五方《协议》签订后，被告按约定于2020年7月3日开具价税合计3018.35万元的增值税专用发票交由原告办理泰鼎光电项目相关资产过户登记手续，但原告未能办理，遂诉至本院。庭审中，原告出示遵义市不动产登记事务中心红花岗分中心的回复，登记在湘投公司名下的宗地（证书编号：黔（2017）遵义市不动产权第0010095号）所涉地上建筑物无合法建筑手续、无宗地投资开发、利用证明等材料，故无法办理建设用地使用权转移登记。 另查，本案在审理过程中原告申请了诉讼保全。本院于2020年11月9日查封了登记在被告名下的位于遵义市红花岗区内泰鼎光电项目的土地使用权（证书编号：黔（2017）遵义市不动产权第0010095号）。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告诉请解除《国有资产转让合同》是否应该支持？二、若达到解除合同条件，被告是否应该支付原告违约金及赔偿损失，如何计算？ 被告通过人民法院的生效民事裁定书取得案涉土地使用权及地上建筑物的相关权利，且办理了土地使用权的变更登记，后由原告依合法的竞买程序拍卖获得，并与被告签订《国有资产转让合同》。该合同约定了转让标的物、付款方式及期限、出卖人及买受人的权利义务、转让标的物产生契税的负担比例及支付方式、违约责任等条款，系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，合法有效。在《国有资产转让合同》签订后，原告已按约定支付了1700万元价款给被告，被告亦按约将标的物交付给原告占有使用，双方均已履行了部分合同约定义务。2020年6月15日五方签订《协议》中对原告尚欠被告竞卖金1325.35万元以及用案外人潘本兴享有房屋征收补偿款中1280.53万元用于抵扣原告所欠竞卖金进行确认，并约定由被告先开具3018.35万元不动产发票给原告，协助原告办理泰鼎光电项目相关资产过户手续，否则该《协议》无效。此后，被告按协议约定交纳了税费，应视为原告已完成了转让款的拟制交付。因登记在被告湘投公司名下的宗地（证书编号：黔（2017）遵义市不动产权第0010095号）所涉地上建筑物无合法建筑手续、无宗地投资开发、利用证明等材料，致原告未能办理案涉土地的建设用地使用权转移登记。 案涉《国有资产转让合同》及五方《协议》均明确约定被告协助原告办理相关资产过户手续，且原告作为受让方进行交易活动的目的是取得土地使用权及地上建筑物的相关权利。但前述土地使用权由于不能归责于原告的原因无法办理过户手续，系被告未全面履行合同约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，结合双方在合同中约定的违约条款，原告作为守约方可依据合同约定条款主张解除合同，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告主张其未违约，五方协议已自动失效，原告应按合同约定继续支付竞卖金的抗辩意见与本院查明事实不符，本院不予采信。 原告主张被告返还已付的合同转让金。合同签订后，原告按约向被告支付了合同转让金1700万元。其中7万元系拍卖佣金已支付中介公司，原告无权向被告主张。鉴于原告无法办理案涉土地使用权的过户登记系客观存在的事实，案涉合同已符合约定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有要要求赔偿损失。”的规定，被告应返还合同转让金1693万元。对于原告主张的违约金，被告抗辩双方签订的合同仍在履行过程中，其不存在违约情形，不同意支付违约金，根据第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，被告的抗辩系针对违约金过高的意思表示，由于双方在转让合同中仅约定了守约方的解除权及向违约方追究违约责任的权利，但未约定违约金的计算方式及支付期限。庭审中被告并未举证证明原告产生的实际损失，原告于2020年10月28日向本院提起诉讼主张其权利，本院酌情以原告已付合同转让金1693万元基数，从2020年10月29日起至被告支付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。 原告主张被告支付平场、办公楼维修等费用，但未提供相应证据证明其存在该损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，原告的该项诉讼请求无证据佐证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告遵义市本兴商贸有限责任公司与被告遵义湘江投资建设有限公司于2019年11月25日签订的《国有资产转让合同》； 二、被告遵义湘江投资建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告遵义市本兴商贸有限责任公司合同转让金1693万元并承担违约金（违约金的计算以1693万元为基数，自2020年10月29日起至付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告遵义市本兴商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75030.00元（已减半收取）、保全费5000.00元，共计80030.00元，由原告遵义市本兴商贸有限责任公司负担13340.00元，被告遵义湘江投资建设有限公司负担66690.00元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  夏冰 二〇二〇年十二月三十日 书记员  黄颖