江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4579号原告：刘力，男，1991年12月2日生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市萧县，住上海市徐汇区。被告：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。被告：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路。法定代表人：丁国英,该公司总经理。原告刘力与被告无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）、无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告刘力到庭参加诉讼，被告恒达公司、星湖投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘力向本院提出诉讼请求：1、请求判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿刘力延迟交房违约金22869.77元（违约金以房款682766元为基数，按照日万分之一利率标准，自2018年7月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年7月31日计52026.77元，已收到违约金29157元，未支付22869.77元）；2、请求判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿刘力未如期交付房屋附属设施违约金5334元（该违约金应自2018年7月1日计算至实际交付之日，暂计算至2020年7月31日，计5334元）。事实和理由：2017年3月23日，刘力与恒达公司签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201703230070）及补充协议，约定由刘力购买恒达公司开发的位于××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为682766元。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了违约交付责任。补充协议第七条对合同第十二条补充约定：出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180天，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，房屋交付时，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同签订后，刘力按照约定以自由资金支付了205766元首付款，以银行贷款支付了477000元购房款，共计付清了全部682766元房款。但恒达公司并未按照合同约定于2018年6月30日前交付合格房屋。案涉房屋至今未完工，且已实际停止施工。刘力等多位业主多次前往恒达公司处要求及时交房，恒达公司多次承诺会尽快交付，但至今未兑现。被告恒达公司辩称：对于刘力主张的延迟交房违约金计算标准没有异议，恒达公司已支付违约金29157元。现房屋已建造完毕，实际交房日期为2020年7月24日，恒达公司结欠逾期交房违约金为22392元。对于未如期交付房屋附属设施违约金，不予认可。恒达公司非一人公司，与星湖投资公司的股东、财务相互独立，星湖投资公司不应承担连带责任。被告星湖投资公司辩称：星湖投资公司并非案涉合同当事人，并非本案适格主体。星湖投资公司的财产与恒达公司的财产相独立，星湖投资公司不应承担连带责任。本院经审查认定如下事实：一、2017年3月23日，出卖人恒达公司与买受人刘力签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201703230070），约定刘力购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为682766元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，刘力支付了205766元首付款，向银行贷款支付了477000元按揭款，共计付清了682766元房款。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给刘力。2020年7月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达公司发出关于花海花园三期18号房通过交付使用竣工验收的通知，花海花园三期18号房及地下车库18号部分建设项目已全面竣工，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。恒达公司于2020年7月24日制作了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，向刘力通过EMS邮寄了房屋交付通知书，要求刘力在2020年7月27日办理交付手续。刘力因地址更换快递被退回未收到房屋交付通知书，2020年9月左右知道可以交房了。三、刘力认可已收到恒达公司已支付的违约金29157元。刘力主张继续履行商品房买卖合同（预售）。四、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2019年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。上述事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、无锡市锡山区住房和城乡建设局文件、房屋交付通知书及EMS查询单、付款回单、收条、恒达公司财务报表审计报告及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告刘力与被告恒达公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向刘力支付延迟交房违约金。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司应承担的逾期交房违约金应计算至何时为止？二、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？三、星湖投资公司是否要承担连带民事责任？关于第一个争议焦点：合同约定交房日期为2018年6月30日前，现逾期时间超过180日，刘力请求以房款682766元为基数按每日万分之一为标准自2018年7月1日起计算违约金，符合双方合同的约定，本院予以采纳。但是违约金应计算至房屋符合交付使用条件、恒达公司通知刘力的收房日为止，不能以买受人实际收房日为准。现恒达公司已将商品房建设完工，通过政府部门的竣工验收达到交付使用条件，刘力因地址更换而未收到交房通知书的责任在刘力，且刘力知道可以交房后仍未收房，故2020年7月27日以后不应再计算逾期交房违约金。自2018年7月1日起至2019年9月1日止的违约金29157元恒达公司已经支付（计算违约金应为29154.11元，支付取整数略有误差），自2019年9月1日起至2020年7月27日止期间共计330天，以682766元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金为22531.28元。关于第二个争议焦点：双方合同对于此项内容的约定中，均载明“交付时”，从合同约定的内容来看，该条款是对于交付时相关设备设施的交付条件的约定，旨在保障房屋交付但相关设施设备不具备条件情况下购房人的权利，从实际情况来看，因附属设施的交付依附于主体建筑即商品房的交付，商品房未交付情况下附属设施亦未实际交付，延迟交房违约金必然涵盖了未按期交付房屋附属设施的实际情况，该商品房交付的违约金约定相对于该商品房附属设施交付的违约金约定较高，故本案中不再适用附属设施未交付的违约金约定，本院对刘力另主张延迟交付房屋附属设施违约金的诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点：《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，恒达公司提供了恒达公司的相关审计报告，恒达公司具有独立的财务制度，按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定编制财务会计报告，相关财务报表亦符合会计准则的规定。从本案目前现有的证据材料可以看出，公司财产独立于股东财产，故刘力要求星湖投资公司承担连带民事责任的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、无锡市恒达星湖湾房产有限公司应于本判决生效后3日内向刘力支付逾期交房的违约金22531.28元。二、驳回刘力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取计302元，诉讼财产保全申请费253元，合计诉讼费555元，由刘力负担112元，恒达公司负担443元。该款已由刘力预交，刘力同意其预交诉讼费中的剩余部分由恒达公司向其直接支付，本院不再退还，由恒达公司在本判决生效之日起3日内向刘力支付443元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二〇年十一月五日书记员  张芳