河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5518号原告：杨洋，男，汉族，1994年2月22日出生，住河南省卫辉市。被告：裴守中，男，汉族，1973年3月21日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：马常昆，河南力超律师事务所律师。被告：秦增平，女，汉族，1981年5月11日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：马常昆，河南力超律师事务所律师。被告：新乡市美满房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市红旗区新一街**大景城**楼**,统一社会信用代码：91410700317374406A。法定代表人：章备，总经理。委托诉讼代理人：胡文楷，河南联盟律师事务所律师。原告杨洋诉被告裴守中、秦增平、新乡市美满房地产经纪服务有限公司（以下简称‘美满公司’）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洋，被告秦增平及其与被告裴守中共同委托诉讼代理人马常昆，被告美满公司的委托诉讼代理人胡文楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洋诉称，2019年10月5日，在被告美满公司的居间下原告与被告秦增平签订了0808293号房屋买卖居间协议，协议签订前后三被告对涉案房屋进行了勘验，原告又通过电话和微信将涉案房屋状况如实的给被告美满公司经纪人王**进行了介绍。协议签订后，双方办理了银行面签所有手续，2019年11月25日在新乡市房管局签订了《新乡市存量房买卖合同》，办理了过户手续，被告裴守中也办理了房产抵押手续，完成了商业贷款的全部手续。常规下20日内原告应该收到涉案房屋尾款220000元，但至今7个多月了也没有收到该款。期间原告多次找美满公司也没有给个合理解释。2020年4月27日，原告通过邮政向三被告（因没有被告一、二地址邮寄给第三被告）邮寄催促履行通知函，2020年6月9日，原告又向被告裴守中、秦增平邮寄催促履行通知函。经催告后在合理期限内仍不履行协议约定，被告应当依法履行协议并承担违约金。为此，原告诉至法院，要求判令：1、判令被告继续履行协议支付购房尾款220000元，并赔偿协议违约金60000元；2、判令被告美满公司承担连带责任，退还在美满公司暂放的房屋尾款5000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告裴守中辩称，一、答辩人依据原告、答辩人、被告美满公司三方签订的《房屋买卖居间协议》的约定，向被告美满公司合作的邮政银行办理了贷款手续，由于3万元首付的款过低，邮政银行要求首付款提高至8万元，答辩人意见通过银行转账的方式支付给了原告，剩余22万元办理按揭货款，这一点通过原告诉讼请求第一项中要求答辩人支付购房尾款22万元，也可以印证。并且办理的银行贷款22万元是由放贷银行通过转账的方式直接支付至原告指定的账户，答辩人已经办理完成了所有的贷款手续，且邮政银行通过答辩人的贷款，因此，答辩人按照《房屋买卖合同协议》的约定，履行完毕了合同义务。二、（1）在办理完成邮政银行所有手续之后，答辩人着急入住涉案房屋，联系被告美满公司让其告知原告，答辩人希望与原告办理交房手续。被告美满公司再联系原告交接房屋时，其告知被告美满公司，交房时答辩人还需要承担每平方一千多元费用。答辩人对于该项费用完全不知情，被告美满公司也表示从来没有告知过答辩人需要支付该项费用。并且在签协议时，被告美满公司已经明确告知了双方有关合同的全部内容。合同5.4条约定该房地产上的维修基金、管理费押金、煤气初装费、有限电视申请费及其他进户费等（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算。并且合同十二条其他约定也只是约定了新证费由原告承担1万元，剩余部分由答辩人承担，从未约定过30万元房屋价款之外有每平方一千多元费用需要答辩人承担，因此，答辩人不应当承担合同外的其他任何费用。（2）被告美满公司告知答辩人，原告没有收到剩余房款22万元是被告美满公司阻止邮政银行向原告付款的，原因是存在第三人就涉案房屋主张权利的可能，就是涉案房屋有其他费用未清缴。如银行放款给原告后，答辩人仍然无法正常占有、使用涉案房屋。被告美满公司为了避免答辩人合法权益受损，才阻止邮政银行向原告未消除第三人就涉案房屋主张权利的可能或提供适当担保的前提下，答辩人有权中止支付22万元价款。三、如果原告在能够消除上述影响答辩人合法使用涉案房屋的因素并且按照合同约定交付房屋，答辩人愿意继续履行合同。否则答辩人将依法要求解除合同和要求原告承担相应违约责任，并根据法律规定依法提起反诉。四、本案系答辩人提出交付房屋时，原告要求答辩人承担合同以外费用和影响答辩人依据合同正常收房和使用涉案房屋的违约的情形，原告无权要求答辩人承担任何违约责任。五、根据《房屋买卖居间协议》4.4条的约定，双方对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后，原告将房屋及附属设施一并交付给答辩人。双方签署《房屋交接书》，原告将房屋移交前的费用结清后，才能要求支付尾款五千元。在原告方未消除涉案房屋影响答辩人合法使用涉案房屋的因素和正常交付涉案房屋之前，原告无权要求被告美满公司退还尾款五千元。另外2019年10月25日答辩人口头授权秦增平代为与原告、被告美满公司签订房屋买卖居间协议。当时并没有对房屋进行勘验，只是对涉案房屋的位置、现场房屋及室内简单查看。综上，原告诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予依法驳回其全部诉讼请求。被告秦增平辩称，同意被告裴守中答辩意见，其次，答辩人只是第一被告的代理人，原告在诉状中也认可答辩人的代理人身份，本案中答辩人在第一被告授权范围内，以第一被告的名义实施了与原告签订涉案合同民事法律行为，该代理行为不存在违法代理或超过代理权限的情形，答辩人认为作为代理人无需承担本案的任何民事法律责任，本案与答辩人无关，应当依法驳回对答辩人的起诉。被告美满公司辩称，一、杨洋要求答辩人支付22万元购房尾款及违约金6万元无事实和法律依据。首先根据案涉《房屋买卖居间协议》显示，答辩人在本案中的地位是中介方，并非承担上述费用的主体。其次，在答辩人组织交房前，对案涉房屋进行多次调查发现，案涉房屋系杨洋拍卖所得，在案涉房屋登记至杨洋名下后，杨洋并未支付该房屋应当缴纳的相应税费，且案涉房屋物业称该房屋正常交付还需杨洋携带取得房屋的裁定书并缴纳税费后才能入住。但该情况在案涉合同签订之前，杨洋并未告知答辩人，故本案的基本事实是杨洋隐瞒基本事实在先，未按照《房屋买卖居间协议》第5.2条之约定交纳其拍卖所得该房屋应当交纳的相应税费，致使案涉合同无法继续履行，其应对本案的不能履行承担想应法律后果。二、杨洋请求答辩人支付其房屋尾款5000元，无任何事实合法依据。根据《房屋买卖居间协议》4.4条之约定，上述尾款是在房屋交付且不存在欠付水电费问题的情况下，才予以支付的，但本案由与杨洋的原因致使案涉合同无法履行，因此其起诉要求答辩人支付其5000元尾款无任何事实和法律依据。原告杨洋向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖协议一份，证明居间协议依法签订，合法有效；2、与美满房产业务员王**的聊天记录两份，证明原告在协议签订前如实向美满业务员王**陈述房屋现状及被告应承担的费用；3、新乡市存量房买卖合同一份，证明原告按协议约定配合被告完成过户手续；4、书面催促履行函一份，证明书面通知美满地产告知裴守中旅行协议给出十五天宽限期；5、书面催促履行函一份，证明第二次催促被告裴守中、秦增平旅行协议，再次给二被告五天宽限期；6、银行转账记录截屏一份、美满地产收据一份，证明协议签订当日被告支付美满地产协议定金两万元，2019年10月29日美满地产支付原告15000元，美满扣留交房押金5000元，原告实收15000元。被告裴守中、秦增平未向本院提交的证据材料。被告美满公司向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖居间协议一份；2、新乡市鸿阳房产经纪有限公司工商信息、录音及录音笔录各一份；3、催告通知函、EMS邮寄单。庭审期间，被告裴守中、秦增平对原告杨洋提交的证据1无异议，但认为该份证据可以证明被告只需要承担房屋价款30万元，无需承担其他费用；对证据2认为该证据与被告无关，不发表意见，但对其证明目的有异议，该证据不能证明原告或者第三被告告知过应当承担合同外责任，也不知道该笔费用的存在，同时根据协议内容，涉案房屋有关的维修基金管理费押金、煤气初装费、有线电视申请及其他进户费均包含在房屋价款30万元内，该合同并没有约定30万元之外的费用由被告承担，通过该证据可以看出涉案房屋有其他费用未清交，存在第三人向房屋所有人主张权利的可能；对证据3无异议；对证据4认为通过该证据可以看出与第一、二被告无关，对其证明目的有异议，第三被告从未告知过第一、二被告催告函的内容；对证据5无异议，我方确实收到了催告函，但收到催告函后向第三被告核实内容，第三被告三说已经书面回复原告，但第一、二被告没有看到回复函内容，因此没有向原告回函，不能证明其证明目的，因为涉案房屋存在第三人主张权利的可能，第一、二被告也有权终止支付剩余的合同价款；对证据6真实性及证明目的均有异议，认为该证据称原告实收15000元不属实，通过庭审原告的陈述，原告已经收到了被告8万元的首付款。被告美满公司对原告提交的证据1无异议，但需要说明的是该合同美满公司的地位是居间人，并非诉求的承担责任主体。根据居间协议5.2条及交易习惯，原告承担房屋的税费应由原告承担；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，从其截取的微信聊天记录来看，其一直强调暖气、楼道费用，并没有明确告知美满公司其还有税费没有缴纳或该费用系拍卖所得，因此其所述详细告知房屋状况不属实，且存在恶意隐瞒；对证据3真实性及证明目的均无异议，但需要说明的是虽然居间协议约定房款付清后交付房屋，但交付房屋前美满公司了解到因原告未缴纳拍卖税导致房屋无法正常交付使用，因此基于维护第一、二被告的合法权益，根据合同法152条的规定，我方要求被告一、二不支付后续房款；对证据4、5认为已收到，但对该证据真实性不予认可，均系其单方陈述，且与美满公司调查的事实存在部分不符；对证据6无异议，但根据协议规定，在房屋交付及水电费结清的情况下予以退还。原告对被告美满公司提交的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方之间的交易没有习惯，只有按约定来，关于5000元不是重点，这个事解决完了这个钱被告应该给原告，原告也不欠物业费和水电费；对证据2的工商信息属实，但认为和本案无关；对录音及录音笔录意见，该证据和原告说的是相吻合的，原告当时说的是每平方1000元，物业说一共交55000元是吻合的；对证据3意见，催告函是3月份的，因为疫情原告没有回家，老家那常年没人住，原告确实没有收到催告函，该证据目的是想让原告提供费用清单，电话告知了。被告裴守中、秦增平对被告美满公司提交的证据1同原告对该证据的质证意见，对其证明目的第一点有异议，认为第被告一、二被告在收到后和第三被告的鲁经理沟通以及庭审中第三被告均认可其阻止了银行的放款，如果第一、二被告承担了相应的违约责任，根据合同法121条规定，再向第三被告主张相关的权利；对证据2、3均无异议。经庭审质证，对原、被告提交的证据，本院结合案情予以综合认证。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下案件事实：2019年10月5日，杨洋作为甲方、裴守中作为乙方、美满公司（中介）作为丙方，杨洋委托他人，裴守中委托秦增平，三方共同签订了一份房屋买卖居间协议，约定：杨洋将其所有的位于新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆1号楼2单元21125房屋（建筑面积59.33平方米）的房产以300000元的价格出售给裴守中，首付款30000元，其余270000元购房款银行按揭；其中第5.4条约定，维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费及其他进户费等（若有）均已包含在房价款内；违约责任约定，如甲、乙任何一方未按协议约定履行或发生本协议7.1/7.2违约责任，均由违约方向另一方支付合同价款的20%违约金。房屋买卖居间协议签订后，杨洋、裴守中对该协议进行了追认，并进行了补签。之后双方在银行办理了按揭面签手续，裴守中按面签约定支付杨洋购房首付款80000元（其中5000元由丙方保存作为房屋尾款）。2019年10月25日，杨洋与裴守中签订了新乡市存量房买卖合同，双方并办理了房屋过户手续，该房屋已过户至裴守中名下。现原告杨洋以被告未支付剩余220000元购房款为由诉至本院。另查明，1、涉案房屋办理过户后，美满公司经了解，该房屋还应交纳税款、燃气初装费、维修基金、水电表等费用，交纳费用后物业及开发商才能交付房屋。美满公司便告知裴守中及银行暂缓继续支付房款；2、庭审后，经被告裴守中向物业及开发商了解，该房屋还应交纳拍卖房屋价款的15%税、燃气初装费10498元、维修基金3560元、水电表费1000元，原、被告对需要交纳该费用的数额均予认可；3、杨洋系通过司法拍卖得到涉案房屋，拍卖成交价款为245450元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在2019年10月5日签订了房屋买卖居间协议，该合同出于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。因双方在履行合同过程中出现对约定事项的误解，致使双方并未全面履行合同义务，双方均不存在故意违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。现原告要求被告支付剩余购房款220000元，因合同约定维修基金、燃气初装费包含在房款内，且原告未交纳该费用，致使开发商不能向被告实际交付房屋，维修基金、燃气初装费应当在支付购房款时扣除，被告裴守中应当按照合同约定实际支付原告杨洋剩余购房款205942元（220000元-维修基金3560元-燃气初装费10498元）。原告杨洋还要求被告美满公司支付其5000元房屋尾款，该请求理由正当，本院予以支持。原告杨洋还要求被告秦增平承担还款责任，因原告已认可秦增平系房屋购买人裴守中的代理人，且涉案房屋过户至裴守中个人名下，该请求无法律依据，本院不予支持。至于被告美满公司、裴守中辩称该房屋实际交付时物业及开发商还要求交纳拍卖房屋价款的15%税，但双方签订的合同均未约定，且该费用还未实际发生，对此本案不予处理，待该费用实际发生后，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、裴守中于本判决生效之日起十日内支付杨洋剩余购房款205942元；二、新乡市美满房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨洋房屋尾款5000元；三、驳回杨洋的其他诉讼请求。如果裴守中、新乡市美满房地产经纪服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由杨洋承担1100元，由裴守中承担2475元，由新乡市美满房地产经纪服务有限公司承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  刘向军二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 冲