天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初977号原告：陈富，男，1952年9月16日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏丽（原告之女），住天津市蓟州区。被告：崔勇，男，1970年1月30日出生，汉族，户籍地天津市南开区，现住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘卫民，蓟州区为民法律服务所法律工作者。原告陈富与被告崔勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈富向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2002年9月22日签订的协议书中租赁期限超过二十年的部分无效。事实和理由：2002年9月22日，陈富与崔勇签订协议约定陈富将“村西沟闲置旧房五间”及宅院租赁给崔勇用于翻建楼房，租赁期自2002年10月1日至2052年9月30日止。合同签订后，崔勇翻建了房屋并在此居住生活，后在宅基地确权登记过程中，崔勇未经陈富允许，单方伪造买卖合同，妄图侵占陈富的宅院，陈富及时制止了崔勇的不法行为。后崔勇以修路为由再次伪造合同，损毁大量树木，陈富已报警处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，双方签订的租赁合同超过二十年的部分无效，故具状起诉。崔勇辩称，请求驳回陈富的诉讼请求。1.双方同时签订了房屋租赁协议和出售协议，显然是以租代卖。租赁合同不能改变房屋现状，但案涉租赁协议约定崔勇租赁宅院用于翻建楼房，该条件的成立是对买卖合同的认可；2.租赁协议没有发生法律效力，双方没有实际履行租赁协议，故该协议自始无效。同时协议第九条约定发生争议由天津市第二中级人民法院管辖，显然蓟州区人民法院不具有管辖权；3.陈富收取了出售协议中的价款，显然房屋买卖协议是双方真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：对于案涉房屋陈富与崔勇之间是租赁关系还是买卖关系。陈富主张双方是租赁合同关系，并向本院提交2002年9月22日的协议书予以证明。崔勇质证称，对协议书的真实性无异议，但协议没有实际履行，协议是双方为了掩盖买卖合同而签订的。经庭审核查，本院对协议书的真实性予以确认。经陈富申请，本院依法委托天津明正司法鉴定中心对崔勇提供的两份村西沟闲置旧房五间出售协议上陈富的签名、2009年6月6日的协议书上陈富的签名及捺印进行鉴定，经鉴定：村西沟闲置旧房五间出售协议中第2页甲方处“陈富”签名字迹及“收据”甲方（签字）处“陈富”签名字迹与样本字迹为同一人所书写；村西沟闲置旧房五间出售协议中第2页甲方处“陳富”签名字迹及“收据”甲方（签字）处“陳富”签名字迹与样本字迹为同一人所书写；2009年6月6日协议书中反面“今收到人民币捌万伍仟元整（85000）”下方“陈富”签名字迹与样本字迹为同一人书写；2009年6月6日协议书中第2页“今收到人民币捌万伍仟元整（85000）”下方陈富签名字迹处红色捺印指印是陈富右手食指所捺印形成。崔勇主张双方是买卖合同关系，并向本院提交关于陈富《村西沟闲置旧房五间》出售协议、2009年6月6日的协议书予以证明。陈富质证称，其没有签订过出售协议，协议中没有签订日期，且出售协议与租赁协议并不矛盾，不能否定租赁协议。2009年6月6日的协议书背面的收据是崔勇伪造的，陈富因此报过警。转让自留山的费用是按协议履行的，使用期限应以租赁合同的期限为准。经庭审核查，陈富虽对崔勇提交的出售协议、协议书背面的签名均不予认可，但经陈富申请，本院委托鉴定机构对出售协议上陈富的签名、2009年6月6日协议书背面陈富的签名及捺印进行鉴定，经鉴定出售协议上的“陈富”、2009年6月6日协议书背面“陈富”均系陈富本人所签，2009年6月6日协议书上背面“陈富”字迹上的捺印亦是陈富本人捺印。经庭审核查，本院对崔勇提交的出售协议、2009年6月6日协议书的真实性予以采信。陈富提出双方形成租赁合同关系，租赁合同中约定的租赁期限超过20年部分无效，崔勇提交出售协议证明双方之间实际为买卖合同关系，签订租赁协议的目的是为了掩盖买卖关系。经本院当庭核实，崔勇已按照出售协议履行了给付价款的义务，陈富也承认收取了崔勇给付的30000元款项，且崔勇在签订租赁协议后不久即将案涉宅基地上的旧房拆除并建起了二层楼房，租赁协议中约定的租赁物已经灭失，显然已失去了租赁合同的应有之意。根据租赁协议、出售协议的约定及合同实际履行情况，可以认定双方之间的真实意思表示为房屋买卖，租赁协议只是双方为了掩盖买卖关系所签订，双方于2002年9月22日所订立的租赁协议书实际上并未履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈富系蓟州区下营镇桑树庵村村民，崔勇系城市居民。2002年9月22日，陈富与崔勇签订租赁协议一份，约定陈富将其所有的村西沟闲置旧房五间及宅基地租赁给崔勇用于翻盖二层独立别墅一套，租赁期限50年，自2002年10月1日至2052年9月30日止，租赁费用10000元，同时约定院内全部附属物品归崔勇所有，陈富协助办理崔勇拆除原建筑及崔勇自行设计建筑新别墅翻盖的一切法律、行政手续和批件以保证崔勇正常施工，并在施工证上注明房屋所有权为崔勇。陈富、崔勇在该协议上签字，蓟州区下营镇人民政府村镇建设土地管理所及蓟州区下营镇桑树庵村民委员会均在该协议上盖章。当日，陈富与崔勇签订出售协议一份，协议约定陈富将村西沟闲置旧房五间的地产及院内全部物品出售给崔勇，所售房产共计五间，建筑面积75平方米，总占地面积374平方米，售价为30000元，陈富负责办理翻盖重建的一切手续，并保证道路、水、电、通讯及时有效畅通。并约定出售协议为出租协议的副本，如两份协议相冲突以出售协议为准。陈富、崔勇在协议上签字，陈富在出售协议尾部的收到崔勇两次共计现金叁万元人民币的收据处签字。2009年6月6日，陈富、崔勇签订协议约定陈富将崔勇现住宅周围自留山转让给崔勇，转让费用为48000元，并约定自留山的使用期限及产权所有等细节完全遵照2002年9月22日转让老宅的2份协议为准。当日，双方又签订补充协议一份，约定崔勇再额外支付陈富37000元，用于陈富处理与宅基地周围涉及相关事项。当日陈富在补充协议下方出具收取85000元的收据。本院认为，本案的争议焦点为：陈富要求确认2002年9月22日租赁协议中租赁期限超过二十年的部分无效有无事实和法律依据。根据本院查明的事实，陈富与崔勇所签订的租赁协议并未实际履行，双方签订租赁协议的目的是为了掩盖房屋买卖合同，且陈富、崔勇亦已按照出售协议履行了各自的权利义务，应认定双方之间形成买卖合同关系。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，崔勇系城市居民，且未取得案涉房屋所在地农村集体经济组织成员资格，故陈富与崔勇所签订的农村房屋买卖合同应属无效，因陈富未变更诉讼请求，故对其诉讼请求不予支持。崔勇抗辩称，双方在租赁协议书中约定发生争议由天津市第二中级人民法院管辖，违反了民事诉讼法关于级别管辖的规定，应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈富的诉讼请求。案件受理费80元，由陈富负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  焦勇旗审 判 员  张建轩人民陪审员  王红艳二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  梁钰琨附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。