广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7580号原告：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，公民身份号码432************028。委托诉讼代理人：熊天，男，1956年3月5日出生，汉族，住珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，公民身份号码432************338，系原告的丈夫。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市*********************14-18号，统一社会信用代码914************190。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。第三人：谢海军，男，1988年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********，公民身份号码440************130。第三人：吕嘉幸，女，1988年3月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码440************022。原告杨红与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法追加谢海军、吕嘉幸为第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊天，被告的委托诉讼代理人林伟杰、邵健，第三人谢海军、吕嘉幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以408.1895万元为基数，按6%年利率标准自2018年6月25日起计算至第三人取得该商品房所有权证书日止）；2.判令诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：谢海军、吕嘉幸（8-2-2603房）于2016年7月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋合同价款406万元并已支付；合同第十一条约定“2017年6月30日前交房”；合同第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；2.详见补充协议”。谢海军、吕嘉幸自认2017年6月30日收楼。被告应于2018年6月25日前为谢海军、吕嘉幸办妥不动产权证书。2018年10月22日，谢海军、吕嘉幸去被告财务催办时，被告财务人员告知谢海军、吕嘉幸“房屋有2.1895万元的差价款”。当谢海军、吕嘉幸交了差价款2.1895万元差价时（房屋实际价款408.1895万元），被告财务开给谢海军、吕嘉幸的是收据而非税票，致使谢海军、吕嘉幸至今尚未取得不动产权证书。第三人已将其向被告追究逾期办理不动产权证书违约责任之债权全部转让给了原告。被告南福公司答辩称，一、原告杨红与其丈夫熊天通过与本案第三人虚构债权转让事实的方式，以掩盖原告及其丈夫违法从事民事诉讼代理的行为。本案第三人出具的《权利转让通知书》是不真实、不合法的虚假文件，原告不具备本案合法诉讼主体资格，依法应对其提起的本案诉讼予以驳回。第一，原告与本案第三人之间签订名为“债权转让”的文件，但其内容却是本案各第三人需要向原告支付“代理费”和“律师费”。1.在（2020）粤0402民初7581号案中，刘凤岚与原告签订的《债权转让协议》第三条就约定了原告作为“债权受让人”，并不需要向刘凤岚支付任何的转让价款，而是由原告追回违约金之后，才由刘凤岚赠与原告30%。也就是说，该《债权转让协议》的签订并未改变“追回的违约金”的所有权依然归属刘凤岚所有的事实，因此，双方没有发生债权转让的事实和法律后果。另外，该协议第三条同时约定了：“不能胜诉时不收甲方（刘凤岚）任何费用；法院执行款收回时三天内支付给甲方。”这一部分内容显示原告与刘凤岚之间不是债权转让关系，而是委托代理关系，故该协议的实质就是民事诉讼委托代理合同。2、根据原告与本公司另案［（2020）粤0402民初3783号案］《法庭审理笔录》第22页记载，该案同为锦园8栋业主的陈东方在该案庭审中明确承认了其将所谓的债权转让给原告，不仅不收原告的转让对价，反而需要向原告支付费用。支付的方式和数额则是以案件判决结果的2%支付给原告，剩余的98%仍然归属于陈东方所有。这份法庭笔录同样证明了原告与8栋业主之间不是真实的债权转让和受让事实，而是原告招揽诉讼代理，并企图规避法律规定的行为而已。3、在锦园小区业主组成并由熊天担任群主的“锦园大业主群”中，业主均称熊天为“熊律师”，并且明确向其指出“我们已经交了律师费给你了”。这也反映了原告夫妻假借“律师”名义招揽诉讼，欺骗第三人与其建立委托代理关系的事实。原告夫妻与本案第三人之间并无债权转让的真实意思表示，也没有债权转让的客观事实和履行行为。第二，原告夫妻与本案第三人同为小区业主，其二者之间并不存在债权转让的事实基础。就原告主张的债权转让的合法性判定，除需考虑债权本身是否真实、合法外，还需重点考察债权转让存在的合理性。本案中，原告与第三人均是同一小区业主，相互之间没有普遍的经济往来。但原告却同时获得20多位业主的债权转让，这一过程本身极不合情理。从原告提交的20份《权利转让通知书》可见，所有的文字内容、字体、排版、内容均全部一致，这明显就是原告专门设计出来提供给所有业主签订并用于诉讼代理的格式合同文件，并非其基于与单个业主独立的债权关系而形成的特定文件。第三，原告在本院已经通过相同手段代理了数十宗案件，原告的违法行为应当得到司法机关的处罚。根据民事诉讼法及解释的规定，公民代理应当获得所属社区的证明材料和推荐材料，并不得收费。但是，原告为了规避上述法律规定，假借债权转让的名义代理第三人提起民事诉讼。除本案外，原告在本院已经通过相同手段代理锦园业主起诉了本公司17宗案件，甚至还以该方式在本院违法代理了其他离婚诉讼等。原告夫妻与第三人的行为严重扰乱了民事代理活动的合法秩序。针对与原告相同的违法行为，四川省宜宾市中级人民法院作出的（2018）川15民终852号民事判决书中，已对这一虚假债权转让方式企图是合法形式掩盖非法目的的合同认定为无效合同，并依法驳回了该案原告的诉讼请求。二、本案涉及“逾期办理不动产登记之违约责任请求权”依法不属于可转让的合同权利。首先，案涉转让的债权、权利不是确定的，也不是必然发生的权利。案涉转让债权未经法院审理，未取得司法判决、裁定，也未与本公司协商达成一致进而令该债权、权利处于显示存在的状态，故其作为一项可以转让的权利都不具备条件，更不用说可以脱离主合同债权而独立存在并对外转让了。其次，案涉债权转让并不包括主合同，也就是说本公司无法就主合同对让与人的抗辩向受让人主张。如允许第三人仅转让部分从权利，则在法律上必然妨碍本公司抗辩权的行使。最后，违约金索赔权属于救济权，是派生性权利，无疑是依附于主合同原权利产生的权利，在其未依法得到固定从而转化为普通债务之前，是无法脱离主权利的。综上所述，原告不具有提起本案的合法主体资格，且其主张的事由也与客观事实及合同约定不符。此外，当庭补充答辩意见如下：根据《补充协议》第7条第5、6款，第三人没有付清购房款之前，被告不负办证责任。本案第三人是2018年10月22日才将面积补差款付给被告，依约应当从2018年10月23日起算被告的办证期限。第三人谢海军、吕嘉幸对原告的诉讼请求及事实、理由均无异议。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，第三人谢海军、吕嘉幸与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，以总价4060000元购买香洲区吉大九洲大道中2088号8栋2单元2603房（以下简称案涉房屋），该合同约定：第二十条房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《补充协议》第三条第3款约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知（以下简称“入伙通知”）。买受人应当在入伙通知或公告中规定的时间、地点及要求与出卖人办理商品房交付使用手续，接受出卖人委托的物业管理公司的管理服务并开始支付物业管理费。第十条约定，买卖合同乙方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮寄或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达。其中第4款约定，如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。第七条第5款约定，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金；若买受人原因（该原因包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付购房款，以按揭方式支付购房款的，出卖人尚未实际收到全部贷款；买受人不具备受让该商品房资格；因买受人的债务纠纷使得该商品房权属处于受限制状态）导致延迟或不能取得《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任；在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任。上述合同签订后，第三人实际向被告支付了房屋总价款4081895.22元，其中包括2018年10月22日向被告支付的房屋面积补差款21895.22元，但被告至今仅于2017年8月7日交付了金额为1220000元的购房款发票。对此，被告称因为税务部门对被告开具发票有限额，故部分业主需按次序开票及办证。涉案房屋所在的九洲大道中2088号8栋地下室及上部工程于2017年4月24日取得《竣工验收备案表》。2018年8月5日，第三人吕嘉幸在入伙时签署了《业主验楼收楼确认书》，办理了收楼手续。2017年12月27日，被告取得九洲大道中2088号8栋及3、8栋地下室的《商品房地产权权属证明书》。2018年3月25日，被告在《珠海特区报》上刊登《关于办理锦园8栋不动产权的通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起前往锦园营销中心办理相关手续。另查，2019年3月26日，第三人向被告出具一份《权利转让通知书》，载明：第三人于2016年7月28日与被告签订了《商品房买卖合同》约定了“逾期办理不动产登记之违约责任”。据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，第三人向被告追究“逾期为我办理不动产登记”之违约责任请求权之合同债权全部转让予杨红。此外，原告提交了一份第三人与其签订的《债权转让协议》，约定：第三人将向被告追究逾期办理不动产登记违约责任的权利转让给原告；原告向被告行使权利追回违约金（亦含迟延履行期间利息）的30%赠与原告等。本院认为，第三人与被告南福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》为有效合同，双方应依约履行。本院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、原告请求的内容是否可以作为债权转让。本案中基于出卖人违约责任产生的违约金请求属于商品房买卖合同的部分权利，也不属于《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的不得转让之情形，第三人将其转让给原告，未违反法律规定。被告辩称此权利不能转让，没有法律依据，本院不予支持。二、债权转让是否发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案审理过程中已追加买受人作为第三人参加诉讼，并向被告送达了《权利转让通知书》，此行为已构成法律规定中的通知，故相关债权转让已发生效力。被告辩称原告与第三人实为委托代理关系，债权转让不真实，但本案第三人明确认可《权利转让通知书》的真实性，亦对原告以此为基础向被告请求支付逾期办证违约金的事实并无异议。至于原告与第三人之间的内部约定不足以影响本案的实体处理。三、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下补充协议处理。《补充协议》第七条第5款约定，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金。首先，上述合同已明确约定逾期办证违约金计算标准为0.05‰，故原告要求按年利率6%计算违约金，本院不予支持。其次，根据第三人填写《业主验楼收楼确认书》,可以认定第三人的实际收楼时间为2018年8月5日。因此，本院认定逾期办证违约金的起算时间对应的交付时间应为2018年8月5日。最后，合同约定被告与第三人共同向房屋登记机构申请办理产权登记，被告尚未向第三人开具全额的购房款发票，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”。产权登记办理以开具全额购房款发票为前提，故被告应承担相应违约责任。由于被告未提供证据证明其在向第三人交付房屋前后曾出示《房屋建筑面积测绘成果明细表》及《商品房地产权权属证明书》并及时通知第三人支付面积补差款，故面积补差款项的补交不应作为被告迟延办证的抗辩理由。综上，本案逾期办证违约金的起算时间应为商品房交付之日起360日再加上60日的免责期届满之日。商品房交付时间为2018年8月5日，因此，违约金应以实际总房款4081895.22元为基数，按每日0.05‰自2019年9月29日起计至该房取得商品房所有权证书之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨红支付逾期办证违约金（计算方式：以4081895.22元为基数，按照每日0.05‰自2019年9月29日起计至第三人谢海军、吕嘉幸取得该房不动产权证书之日止）；二、驳回原告杨红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取4109元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担551元，原告杨红负担3558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二〇年九月十日书记员 赵梵亦何倩