广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初592号原告：黎志生，男，1962年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************51X。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，男，1978年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************，公民身份号码440************017。被告：广发银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区***************、二层，统一社会信用代码914***********129D。负责人：曾清。委托诉讼代理人：邝燕平，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓涛，广东天地正律师事务所律师。原告黎志生诉被告广发银行股份有限公司佛山高明支行建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序转为普通程序公开开庭审理本案，原告黎志生及其委托诉讼代理人杜新华，被告的委托诉讼代理人邝燕平、何晓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的国有土地使用权【不动产权证号粤（2019）佛高不动产权第0000723号】转让行为及双方签订的协议书合法有效；2.判令被告立即协助原告办理粤（2019）佛高不动产权第0000723号的国有建设用地使用权不动产权证过户手续（包括因过户需前置办理的施工许可申报手续）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月28日，原告通过佛山市南海拍卖行举行的拍卖会，以160万元的价格拍卖购得被告名下位于原高明市中心城区新区（荷城区彩虹路）专业市场内面积7333.33平方米的国有土地使用权。原告依约支付了全部购地款后，经原告办理，取得明国用（2007）第2062号的《国有土地使用权证》，该证依程序需先将土地使用权人登记为被告。报批二次过户时，因被告在处理该土地前未向国土部门申报前置审批手续，暂不能二次过户。双方签订《协议书》，确认原告通过公开竞价方式取得被告名下的该宗土地使用权，并约定原告委托被告与佛山市国土资源和城乡规划局签订《国有土地延期动工开发协议》，被告协助原告办理项目施工报建，待土地项目开发符合挂牌转让及权属变更手续等。2013年原告计划开发该土地，重新办理了被告名下证号为佛高国用（2013）第0402405号《国有土地使用权证》，在勘查时发现该土地有国防油管穿越，最后通过诉讼才迁移管道。这过程处理时间长，2018年12月政府加大土地管理方面的力度时，原告已被国土部门处罚了一次闲置，以被告名义交纳土地闲置费55万元，被告与佛山市国土资源和城乡规划局于2019年1月2日签订《国有建设用地使用权延期开发协议》，该土地一直由原告以自己名义交纳城镇土地使用税。2019年1月9日，原告按报建窗口建议更换办理被告名下土地使用权证为不动产权证。2019年11月，原告办理好规划二证后，将办理《工程施工许可证》的申请资料交给被告盖章时，被告称相关负责人岗位调换了，原告的报建资料盖章工作可能被延后。原告只能通过申请被告盖章协助完成施工许可申请，加快工程进度。被告应按照协议书约定履行协助原告办理施工报建手续，协助原告办理案涉土地的不动产权证过户手续。被告辩称，1.2000年9月28日，被告与高明市国土房产管理局签订《国有土地使用权出让合同》，约定被告受让案涉土地面积7333.33平方米的使用权，用途为住宅（商业），期限为70年。2006年7月，原告经拍卖竞得涉案土地，原告依约开始办理涉案土地的过户手续。2007年4月，国土部门要求将案涉土地先登记在被告名下，取得《国有土地使用权证》，在原告着手办理二次过户手续时，因涉案土地未能满足二次过户的要求，未能把涉案土地登记至原告名下。为尽快处理遗留问题，2012年5月10日，原被告签订协议书，约定原告委托被告与佛山市自然资源局签订《国有土地延期动工开发协议》，被告协助原告办理项目施工报建和待土地项目开发符合条件的挂牌转让以及权属变更等手续，包括提供相关权属证明、营业执照、税务登记证复印件并在该复印件上加盖公章等，但具体办理事宜由原告自行负责。在办理上述报建和挂牌转让、权属变更过程中产生的所有税费、费用及责任均由原告承担，被告只限于协助办理和提供一般资料。协议书签订后，被告依约两次代原告与佛山市自然资源局签订《延期开发协议》。原告于2019年1月重新办理涉案土地的《不动产权证》，后又以被告名义办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并拟继续以被告名义办理建筑工程施工许可证。2.原告主张对案涉土地确权无法律依据。《物权法》第九条、第十五条规定，原告无权直接请求确权。原被告之间形成土地使用权转让合同法律关系，土地未经依法登记，不产生物权变动效力。涉案土地未完成过户手续前，不产生变动效力，仍属于被告所有。3.被告仅负有一般协助义务，且已依约履行。被告一直配合协助黎志生办理相关手续，包括协助原告向高明区国土城建和水务局申请联合开发、项目命名，协助其处理中石化输油管占用涉案土地问题，协助其与政府部门沟通谈判、申请延期开发、办理项目施工报建等手续，对其提交的一般资料进行审核盖章等。被告已依约履行了相关协助义务。4.原告清楚案涉土地状况，相关过户、开发风险应自负。佛山市南海拍卖行刊登的《拍卖公告》除了介绍案涉土地基本信息外，已明确载明看样时间，详细资料到被告处查询。拍卖成交后，原被告签订的《拍卖成交确认书》第六条约定，原告提取成交拍卖物时，应对拍卖物进行认真验收。若发现拍卖物与拍卖资料不符，应当场向拍卖人提出，拍卖人应予以解决。原告在参与竞拍前应尽谨慎注意义务，对案涉土地的相关情况进行详细了解。原告对案涉土地未开发等情况应是清楚知悉的，相关过户、开发风险应由其自行承担。5.根据双方协议书有关约定，被告仅负有一般协助义务，而且被告作为金融机构，依法依规不能参与房地产开发项目，因此原告的诉请已超过被告的协助义务范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据11准予施工许可申请书为打印件，不能单独作为认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：原广东发展银行高明办事处与高明宝发水泥有限公司、谭庆佳于2000年9月28日签订《以物抵债合同》，约定：高明宝发水泥有限公司用谭庆佳自有位于高明市彩虹路专业市场后的商住用地，价值共286万元用于抵偿欠广东发展银行高明办事处贷款本金203.52万元和利息702524.57元，用抵债物抵债后剩余122275.43元，待整幅土地转让变现时，以实际转让价值折算退回给谭庆佳。2000年9月28日，高明市国土房产管理局与广东发展银行高明办事处签订《国有土地使用权出让合同书》，高明市国土房产管理局将上述土地出让给广东发展银行高明办事处。2006年7月28日，黎志生通过佛山市南海拍卖行拍卖购得上述土地的国有土地使用权，拍卖成交价为1600000元，佣金为80000元。原被告其后签订《协议书》，约定：原告已按约定向被告支付完毕1600000元，目前该地块已依法取得《国有土地使用证》，证号明国用（2007）第2062号，土地使用权人为广东发展银行股份有限公司佛山高明支行。因佛山市国土资源和城乡规划局根据国家有关土地法律规定，该宗土地必须符合动工开发条件后方可挂牌转让。为尽快处理遗留问题，办理有关过户手续，经双方协议，同意原告委托被告与佛山市国土资源和城乡规划局签订《国有土地延期动工开发协议》，被告协助原告办理项目施工报建和待土地项目开发符合挂牌转让以及权属变更手续，包括提供相关权属证明、营业执照、税务登记证复印件并在该复印件上加盖公章等，但具体办理事宜由原告自行负责。原告承诺在办理上述报建和挂牌转让、权属变更等过程中产生所有的税、费，包括但不限于城市增容费、营业税、测绘费、违约金以及被政府国土部门按闲置土地无偿收回等经济、法律责任自行承担。被告只限于协助办理和提供一般资料。2019年1月2日，被告与佛山市国土资源和城乡规划局签订《国有建设用地使用权延期开发协议》。2019年1月9日，案涉土地办理了粤（2019）佛高不动产权第0000723号不动产权证，案涉土地登记权利人为被告，权利类型为国有建设用地使用权。2019年4月24日，案涉土地取得建设用地规划许可证。2019年7月6日，案涉土地的建设项目取得建设工程规划许可证。案涉土地的建设项目至今尚未办理建设工程施工许可证，尚未完成开发投资总额的百分之二十五以上。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。关于原被告之间对案涉土地的转让行为及双方签订的《协议书》效力问题。被告作为金融机构，对案涉土地取得来源于与债务人以物抵债合同，由银行的债务人以案涉土地抵偿拖欠贷款本金和利息，被告于2000年9月28日与高明市国土房产管理局签订《国有土地使用权出让合同书》，以出让方式取得案涉土地使用权，是被告作为银行金融机构处理不良贷款的方式。原告于2006年7月28日通过佛山市南海拍卖行拍卖购得案涉土地的国有土地使用权，案涉土地使用权转让时，土地尚未达到完成开发投资总额的百分之二十五以上。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条规定主要是针对当时普遍存在的“炒地皮”现象所作出的限制性规定。该条实际上只是对土地开发利用者转让土地使用权时对土地开发完成程度的要求，是否完成一定开发资本投入与转让土地使用权并无根本的利害冲突，使得合同继续有效并不会导致国家集体利益受损。因此，此规定只是规范土地市场秩序的行政管理行为，该条不属于效力性强制性规定。原被告对案涉土地的转让行为及双方签订的《协议书》，合法有效。关于原告请求被告协助办理案涉土地不动产权变更登记问题。首先，案涉土地由被告通过拍卖方式转让给原告，原告已依约支付了1600000元成交价款，被告对贷款本金203.52万元和利息702524.57元由债务人以案涉土地进行抵顶，而原告购得案涉土地的成交价款只有1600000元，可见，原被告之间对案涉土地的转让，并非属于房地产开发企业以出让方式取得国有土地使用权后“炒地皮”的行为。其次，被告作为商业银行特殊性质，根据《商业银行法》第四十三条规定，商业银行在我国境内不得向非自用不动产投资，这是对商业银行的强制性规定，由金融机构的性质决定。被告已将案涉土地转让给原告，案涉土地并非被告的自用不动产，被告依据上述规定亦不能对案涉土地进行投资。案涉土地以被告的名义继续进行开发利用，不符合《商业银行法》的上述规定。结合本案的实际情况，被告客观上无法对案涉土地完成开发投资总额的百分之二十五以上，而原告在案涉土地使用权尚未变更登记的情况下，无法对案涉土地继续进行开发利用，将不利于案涉土地资源的可持续利用与发展，因此，原告请求被告协助办理案涉土地使用权变更登记至原告名下，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告黎志生与被告广发银行股份有限公司佛山高明支行对坐落于佛山市高明区荷城街道新区****内面积为7333.33平方米的国有建设用地使用权【不动产权证粤（2019）佛高不动产权第0000723号】的转让行为及被告广发银行股份有限公司佛山高明支行与原告黎志生签订的《协议书》合法有效；二、被告广发银行股份有限公司佛山高明支行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黎志生将坐落于佛山市高明区荷城街道新区****内面积为7333.33平方米的国有建设用地使用权【不动产权证粤（2019）佛高不动产权第0000723号】变更登记至原告黎志生名下；本案受理费19200元，由被告广发银行股份有限公司佛山高明支行负担。被告负担的受理费19200元，由被告广发银行股份有限公司佛山高明支行于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告黎志生，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 吴卫华审 判 员 陈玉明审 判 员 刘骏全二〇二〇年十一月二日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉