江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初617号 原告：郭状，男，1989年10月9日出生，汉族，住江西省南昌市昌北经济技术开发区。 委托诉讼代理人：吴元锋，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春燕，江西策源律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。 委托诉讼代理人：万磊，该公司员工。 第三人：兴业银行股份有限公司南昌分行，住所：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**。 负责人：蒋少强，该分行行长。 委托诉讼代理人：熊然，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡海雲，该公司员工。 原告郭状与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、第三人兴业银行股份有限公司南昌分行（以下简称兴业银行南昌分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郭状的委托诉讼代理人黄春燕，被告恒富公司的委托诉讼代理人万磊，第三人兴业银行南昌分行的委托诉讼代理人熊然、胡海雲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭状向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为ＷＬ1903040125的《南昌市商品房卖合同》；2.被告返还原告购房首付款430849元并支付违约金15079.71元（违约金以已付房款为基数，按日万分之一计算，从2019年11月1日起暂计算至2020年10月16日，实际计算至给付之日止）；3.被告向原告支付已偿还的按揭贷款本息合计98927.98元（已偿还贷款利息暂计算至2020年5月28日，实际计算到给付之日止）；4.解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，剩余贷款本息及解除贷款合同违约金由被告向第三人支付；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月4日，原、被告签订编号为ＷＬ1903040125的《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于南昌市湾里区，购房款总额1340849元，原告向被告支付首付款430849元，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋。原告已依约付清购房款，被告尚未依约向原告交付房屋，原告有权依据合同约定解除合同，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉请。 被告恒富公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.原告与我司于2019年3月4日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买南昌恒大林溪府51#1单元702号房，房款共计1,340,849元，其中首付房款430,849元，余款91万元系向兴业银行南昌分行贷款支付。在原告认购案渉房屋后，我司依据约定支付原告的推荐人赵昳馨佣金金额13,408元，胡静晶佣金金额1,341元，共计14,749元，原告若主张解除案涉房屋相关合同，应偿还我司基于其购买房屋而产生的额外支出。2.案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》第十二条约定“逾期超过180日,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”可见若我司逾期交付房屋超180日，买受人主张解除合同的，我司需承担的违约责任为解除合同及返还原告购房款并按房款的1%向原告支付违约金。3.如果我司发生逾期超180日交付房屋的情形，我司愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际已付款项（需扣除支付给原告推荐人佣金金额），依据合同约定承担1%房价款违约金，但对原告主张的超出合同约定的违约金计算标准的金额不予认可。同时因案涉房屋买卖合同已在房管局办理备案，请求法庭判令原告需配合我司解除房屋备案后，我司再退回其相应款项，避免我司先行退款我司无法收回房屋的风险。4.原告与我司签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定：合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第十一条约定出卖人应在2019年10月31日前交付该商品房，若原告认为我司逾期交付，则应当于2020年5月28日前行使解除权，原告未在约定期限内行使解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，视为原告的解除权已丧失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人兴业银行南昌分行述称：对原告的诉请无异议，原告按期履行了还款义务，如果涉案商品房买卖合同被依法解除，请求法院判决将贷款合同剩余的贷款本息返还我行。 原告郭状举证： 第一组证据：原、被告、第三人身份信息，证明：原、被告及第三人诉讼主体资格。 第二组证据：《南昌市商品房买卖合同》，证明：1.房屋总价款1,340,849元，首付款430,849元；2.涉案房屋交付条件之一为取得《建筑工程竣工验收备案表》；3.被告应在2019年10月31日向原告交付涉案房屋；4.约定的违约金仅是合同总金额的百分之一。 第三组证据：《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明：原告向第三人贷款91万元，该款项由第三人直接划入被告账户。 第四组证据：《微信支付电子凭证》二张、《交易明细》四张、《发票》一张。证明：1.原告向被告支付首付款共计430,849元；2.被告开具首付款发票计430,849元。 第五组证据：《还贷流水明细》，证明：原告购买被告涉案房屋每个月还贷明细。其中从2019年4月15日还款到2019年10月15日，还贷本息共计98,927.98元。 第六组证据：《解除合同通知书》《EMS单》《EMS物流信息》《回复函》，证明：原告于2020年5月3日向被告寄出《解除合同通知书》，被告于2020年5月11日收到。被告于2020年6月1日回函原告，原告按约尽到通知义务。 被告恒富公司质证：对第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据的三性无异议。对第二组证据证明目的有异议，1.双方已在合同中约定，更改了房屋交付条件；2.双方约定按房屋总价款1%支付违约金符合法律规定，该约定真实有效，不应认为过低。对第六组证据三性均有异议，原告提供的证据并不能证明其在2020年5月28日之前向被告行使了合同解除权。 第三人兴业银行南昌分行对原告提供的六组证据均无异议。 被告恒富公司提供证据： 第一组证据：《南昌市商品房买卖合同》及《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》，证明：原、被告基于双方合意签订涉案房屋的相关合同，并在合同中对付款方式、交付条件、逾期交付违约责任进行约定，《南昌市商品房买卖合同》已在房管局备案。 第二组证据：《南昌市建设工程竣工验收备案表》，证明：涉案房屋已取得竣工验收备案表，符合交付条件。 第三组证据：《上海浦东发展银行恒大地产销售佣金表》证明：被告已向原告购房推荐人赵昳馨支付佣金13,408元，胡静晶支付佣金1,341元。 原告郭状质证：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合同约定的违约金仅是合同价款的1%，明显过低，根据江西省高级人民法院关于逾期交房的审判指引，违约金明显过低可调至日万分之一到日万分之三。对第二组证据的三性均有异议，该组证据为复印件，且即使是真实的，取得该备案的时间为2020年9月23日，已逾期超过了180天。对第三组证据三性均有异议，该组证据为复印件，无法核实其真实性，即使该证据为真实的，也属于被告销售的合理性支出，属于内部管理性支出，与原告无关。 第三人对被告提供的四组证据三性均无异议。 第三人兴业银行南昌分行未提供证据。 本院经审理查明，2019年3月4日，原告郭状与被告恒富公司签订合同编号为WL1903040125的《南昌市商品房买卖合同》（含附件），约定：郭状购买恒富公司开发的南昌恒大林溪府51#楼一单元702号房屋，该商品房总价1,340,849元。首付款430,849元在2019年2月25日前支付，剩余91万元采取按揭贷款方式支付。商品房的交付条件（第九条）：1.该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》，2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续（第十一条）：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交付责任（第十二条）：（1）逾期在180日之内……（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件十一对于商品房交付条件变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。附件十一补充协议第十一条其他约定第3款约定按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。被告恒富公司于2020年9月30日取得案涉房屋的《建设工程竣工验收备案表》。 原告郭状按期向被告恒富公司支付首付款430,849元，并与第三人兴业银行南昌分行于2019年3月20日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款91万元，贷款期限30年，被告恒富公司作为保证人签署合同，第三人已经该笔贷款91万元支付给被告。该合同第九条约定“如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”。原告郭状从2019年4月起每月归还第三人房屋按揭贷款本金和利息，截止至2020年11月15日，原告郭状已还第三人贷款本金20,311.47元、利息83,860.73元，总计已还第三人贷款本息104,172.2元，尚欠第三人贷款本金889,688.53元（本判决生效之前该数据如有变化，则以第三人提供按揭贷款数据为准）。 另查明，2020年5月3日，原告向被告邮寄快递，2020年5月11日，被告签收，原告提供的邮递照片显示手写体“解除合同通知书”。2020年6月1日，被告恒富公司回函：“我司已收到您寄送的关于2019年3月4日签订的《南昌市商品房买卖合同》的解除通知书，现我方回复意见如下：我司在合同约定的交房日期前已达到交付条件，并已向您寄发书面收楼通知书，不存在逾期交房的行为。我司不同意解除房屋编号为360100000000403907的《南昌市商品房买卖合同》”。该合同编号为WL1903040125。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》以及原告与第三人兴业银行南昌分行签订的《个人购房担保借款合同》系合同当事人的真实意思表示，除关于违约责任和房屋交付条件变更条款外，其余条款合法有效。 关于原告主张解除合同条件是否成就问题。原、被告在《南昌市商品房买卖合同》中约定：被告恒富公司应当在2019年10月31日将该商品房交付原告，交付时该商品房应当已取得《建设工程竣工验收备案表》；双方在合同附件十一《补充协议》第四条对房屋交付条件变更为“商品房经验收合格”，并列明商品房验收合格的标准。根据《城市房地产开发经营管理条例》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》《江西省建筑管理条例》等法律法规规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是商品住宅交付使用的法定条件，合同对交付条件进行变更，变更后的交付条件低于该标准，应认定为未达到商品房交付条件，购房人有权拒绝接收。被告于2020年9月30日取得《建设工程竣工验收备案表》，难以改变被告逾期交房超过180日的违约事实，合同约定解除条件已经成就。 关于合同解除权行使效力问题。原、被告在合同中约定合同解除权应在解除情形发生之日起三十日内行使，被告认为原告超过约定时间，其行使合同解除权已丧失，对该抗辩意见本院不予认可，理由：（1）原告提供的快递单号虽未载明邮递的物品名称，但提供的照片手写体邮件“解除合同通知书”（快递单号可在互联网查询），可知原告已在2020年5月3日向被告邮寄《解除合同通知书》。（2）被告在2020年6月1日向原告回函，确认收到原告《解除合同通知书》，从被告回函时间，可以知晓原告在2020年5月28日前行使合同解除权。（3）在被告回函不同意解除合同的理由中，并未阐述原告已丧失合同解除权，仅以符合交房条件作为不同意解除合同之理由。庭审中，被告对于邮寄《解除合同通知书》时间有异议，却未提供签收快递凭证等相反证据来推翻原告主张的邮寄时间。故原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》具有事实依据，本院予以支持。原告郭状应配合恒富公司办理解除《南昌市商品房买卖合同》备案的相关手续。 因《南昌市商品房买卖合同》解除，原告与第三人兴业银行南昌分行签订的《个人购房担保借款合同》的合同目的无法实现，依据相关规定，原告要求解除与第三人兴业银行南昌分行签订的《个人购房担保借款合同》于法有据，本院予以支持。 被告因故至今未交付涉案房屋，原告要求解除合同，依据相关规定，被告应将原告缴纳的购房款430,849元及原告已经向第三人支付的贷款本息返还给原告；还应将原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本息直接向第三人返还；被告违约造成《个人购房担保借款合同》解除，因借款合同产生的相应违约金应由被告承担。截止至2020年11月15日，原告郭状已还第三人贷款本金20,311.47元、利息83,860.73元，总计已还第三人贷款本息104,172.2元，尚欠第三人贷款本金889,688.53元（在本判决生效之前该款项若有变化，则以第三人兴业银行南昌分行提供明细为准进行调整）。 关于违约金问题。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。原告认为约定的违约金低于其损失，主张以已付购房款为基数，按每日万分之一计算进行调高。虽原告未举证证明其实际损失，但原告购房款被占用产生损失系事实，双方约定违约金过低，本院对原告要求调整违约金的请求及标准予以支持。 关于佣金问题。被告认为如果原告解除合同，应退还推荐人赵昳馨、胡静晶佣金款14,749元。被告基于出售房屋而支付给推荐人的佣金，系恒富公司自己的房屋销售手段，佣金的性质是推荐人促成买卖合同签订的报酬，推荐人促成买卖合同签订，就可以获得相应的报酬，本案在合同履行过程中被告违约导致合同解除，佣金由原告承担也显失公平，被告主张原告承担被告佣金损失依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》 第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法 》第六十四条 第一款规定，判决如下： 一、解除原告郭状与被告南昌恒富置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号:WL1903040125）； 二、解除原告郭状与第三人兴业银行股份有限公司南昌分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》； 三、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告郭状购房款430,849元； 四、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告郭状违约金（以430,849元基数，从房屋逾期交付次日即2019年11月1日起至付清之日止，每日按万分之一为标准进行计算）； 五、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭状已向第三人兴业银行股份有限公司南昌分行支付的贷款本息(以第三人兴业银行股份有限公司南昌分行出具的判决生效当月的还贷明细清单为准)； 六、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内偿还第三人兴业银行股份有限公司南昌分行自判决生效之日起就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本息及违约金（以第三人兴业银行股份有限公司南昌分行出具的还贷明细清单为准）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,456.68元（已减半收取）、保全费3244.29元，合计11700.97元，由被告南昌恒富置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 李智辉 二〇二〇年十二月三日 法官助理 罗松瑞 书 记 员 熊 建