四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初3496号 原告：廖顺万，男，1968年4月6日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：霍勇，四川蜀华律师事务所律师，特别授权。 被告：绵阳土木风景房地产开发有限公司，住所地三台县北坝镇琼楼路房集**，统一社会信用代码：9151072256762405XL。 法定代表人：王俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：资秀容，四川规则律师事务所律师。 原告廖顺万与被告绵阳土木风景房地产开发有限公司（以下简称土木风景房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告廖顺万及其委托诉讼代理人霍勇，被告土木风景房产公司委托诉讼代理人资秀容到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告廖顺万向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认“商品房认购协议”为商品房买卖合同且有效；2.请求解除与被告“百乐新春二期”工程1栋1-13-1号、1-15-1号、1-15-2号和2栋2-11-2号的买卖合同。3.请求调解或判决被告赔偿原告损失约1600000元（以上列4套房屋2020年7-8月的评估价值为准）；4.调解或判决被告赔偿原告已付购房款一倍的损失共计1439300元；5.调解或判决被告于该工程竣工验收合格后三日内，向原告交付2栋1单元13楼1号房屋，并在该工程竣工验收合格后90日内为原告办理不动产登记手续；6.本案受理费、保全费、鉴定费由被告方承担。事实和理由：原、被告于2017年7月26日签订了“商品房认购协议”，原告于次日用应收工程款抵付了全部房款。按照合同约定，被告应于2018年3月31日前交付房屋（被告于2018年12月办理预售许可证），后经原告多次催交未果。原告方于2020年7月21日到三台县城乡建设局调取证据得知被告又将“百乐新春二期”工程1栋1-13-1号、1-15-1号、1-15-2号、2栋2-11-2号房屋卖或安置给第三人，属于一方两卖的严重违约请求，为依法保护当事人的合法权益，特向贵院依法提起诉讼。 被告土木风景房产公司辩称,关于本案原被告双方签订认购协议书，被告认为该协议属于预约合同，不是商品房买卖合同，二者性质上属于预约与本约的法律关系。关于认购协议的效力，代理人认为该认购协议属于预约合同，再未取得预售许可证前签订，法律上不应当等同于商品房买卖合同的效力，认购协议应当是无效，原告缔约过失违约给被告造成的损失，被告有权另行主张权利。本案原、被告及绵阳市自强地基有限公司（以下简称自强公司）并未达成以房抵债的合议，原告无权处分自强公司的应收工程款。综上所述，请求法院驳回原告主张的第一、三、四、五、六项诉求。被告同意第二项请求以及有权解除第五项中2-1-13-1的认购协议书。 本案当事人为证明自己的主张，提供如下证据材料：原告身份证复印件、被告营业执照复印件、施工承包合同一份、自强公司营业执照复印件、《三台百乐新春2期基坑支护与振冲桩地基加固处理工程结算单》、原被告签订的商品房认购协议五份复印件、收据五份复印件、《证明》一份、自强公司及全体股东出具的《情况说明》一份、自强公司资产负债表一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1、2015年6月9日绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称浩源公司）与自强公司签订《百乐新春二期基坑支护工程及地基处理工程施工承包合同书》，约定浩源公司将其开发的百乐新春二期工程中的基坑支护工程及地基基础处理工程发包给自强公司承包，并约定工程量按设计图及现场实际收方签字为准，施工结束2周内办完竣工结算，结算总价超过230万时总价优惠5万元。付款方式为基坑支护完成时，支付已完成工程的30%，地上**主体结构完成一周内支付工程总款的70%，但最迟在支护工程完工5个月以内支付至总款70%，土方回填时，付清全部工程款。自强公司自愿向浩源公司交纳实力证明金和履约保证金伍拾万元，浩源公司在自强公司施工完毕后3日内一次性返还。2016年11月25日自强公司向土木风景房产公司出具《三台百乐新春2期基坑支护与振冲桩地基加固处理工程结算单》，载明：三台百乐新春2期基坑支护与地基处理共计七个结算项，七项合计金额为1939800.9元，扣除土木风景房产公司代支、代扣和已付三项工程款合计142057元后，土木风景房产公司尚需给付自强公司工程款1797743.9元。土木风景房产公司现场负责人在该结算单上注明“以上结算项一中，1-6项工程量属实，第7小项再商议。”后，在该结算单上盖章确认。其中第七小项为经济签证单，共计金额28360元。土木风景房产公司认可该工程项目前期系其借用浩源公司名义开发，后期转入土木风景房产公司名下。另外，土木风景房产公司与自强公司共同确认需退还自强公司工程保证金200000元。 2、2017年7月26日，廖顺万与土木风景房产公司签订五份《商品房认购协议》，约定廖顺万购买土木风景房产公司开发的“百乐新春Ⅱ期”楼盘中的1栋1-13-1号、1-15-1号、1-15-2号、2栋2-11-2号、1-13-1号共计五套商品房，单价为3700元/㎡。2017年7月27日土木风景房产公司向廖顺万出具收到上述五套房屋购房款的收据五份，共计金额1857511元。庭审过程中，原告廖顺万与土木风景房产公司均认可该购房款实际未支付。 3、2020年7月21日三台县住房和城乡建设局出具《证明》一份，载明“经查询商品房网签系统，百乐新春二期项目1栋1-13-1号、1-15-1号、1-15-2号住房已签订商品房网签合同；2栋2-11-2号为拆迁还建房；2栋1-13-1号被法院查封。” 4、自强公司登记注册的股东为廖顺万、蒋益锦、田刚华，其中廖顺万出资比例为51%，法定代表人为田刚华。本案原告廖顺万以自强公司委托代理人身份在浩源公司与自强公司签订的施工承包合同上签字。 5、2020年6月28日，自强公司出具《情况说明》一份，载明“兹有绵阳市自强地基有限责任公司‘百乐新春二期’基坑支护工程及地基工程款抵款房签订房屋认购协议时签订在廖顺万名下的情况说明：1、我公司在经营过程中一直良性发展，到现在为止不欠任何单位和个人债务，因此不存在逃避公司债务情况。2、本项目为垫资工程，由我公司股东廖顺万担任项目经理，由廖顺万个人进行筹资并组建项目部完成施工，施工所需的材料费、人工费、机械费均由廖顺万协调组织解决；工程结算后，经公司（全体股东协商）决定，将该项目还应收的工程款1997743.9元（含保证金）全部转让给廖顺万，由廖顺万向绵阳土木风景房地产开发有限公司收取，并通知了绵阳土木风景房地产开发有限公司。廖顺万与绵阳土木风景房地产开发有限公司协商后，签订了商品房认购协议书。”该《情况说明》有自强公司盖章及自强公司三个自然人股东廖顺万、田刚华、蒋益锦签字确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、原被告签订的五份《商品房认购协议》的合同性质问题。2、自强公司将其对土木风景房产公司享有的工程款债权转让给廖顺万个人的行为是否有效的问题。3、该五份《商品房认购协议》合同是否有效的问题。4、原告能否请求解除其中四份《商品房认购协议》并要求赔偿，能否要求继续履行另一份《商品房认购协议》的问题。 关于原被告签订的五份《商品房认购协议》的合同性质的问题。根据原告陈述，其与土木风景房产公司签订上述五份《商品房认购协议》，系基于其自自强公司受让的自强公司对土木风景房产公司享有的三台百乐新春2期基坑支护与地基处理工程工程款债权。而被告土木风景房产公司在知道廖顺万既是自强公司在三台百乐新春2期基坑支护与地基处理工程的委托代理人，又是自强公司控股股东的情况下，与原告廖顺万在签订上述五份《商品房认购协议》次日，在该购房款并未实际支付的情况下即向廖顺万出具5张收据，认可其收到廖顺万该五套房屋1857511元购房款。故本院认为原被告双方均没有商品房买卖的真实意思表示，在土木风景房产公司对自强公司工程款债务清偿期届满后，原被告签订该五份协议的实质应为土木风景房产公司以该五套房屋清偿其对自强公司工程款债务的代物清偿协议，而不是原告主张的商品房买卖合同。故原告请求确认“商品房认购协议”为商品房买卖合同且有效的诉讼请求，本院不予支持。 关于自强公司将其对土木风景房产公司享有的工程款债权转让给廖顺万个人的行为是否有效的问题。根据庭审查明的事实和当事人陈述，本案原告廖顺万既是自强公司持股比例达51%的控股股东，又是自强公司与土木风景房产公司签订三台百乐新春2期基坑支护与地基处理工程施工合同的委托代理人，但廖顺万并不是自强公司的法定代表人。廖顺万主张自强公司已经将其对土木风景房产公司享有的债权转让给自己，但没有提交相应的债权转让协议予以证明。鉴于上述情况，自强公司将其对土木风景房产公司享有的工程款债权转让给廖顺万个人的行为应从以下两个方面进行评价。 1、廖顺万虽然是自强公司在该工程的委托代理人，但没有证据显示其在自强公司拥有其他职务亦不是公司法定代表人的情况下，其转让处置自强公司该债权只能基于自强公司的授权委托，但廖顺万亦没有提交相关证据证明其委托权限里包括对该工程债权进行转让处置的权力。即使自强公司赋予了廖顺万拥有转让处置该工程债权的权力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一项“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”之规定，廖顺万不得以自强公司的名义将该工程款债权转让给自己。即使自强公司对此明确表示同意或者追认，因廖顺万与自己实施的民事法律行为系债权转让行为，自强公司同意或者追认的意思表示也应通知到达债务人土木风景房产公司，且在廖顺万没有获得自强公司明确授权的情况下，该通知行为不能由廖顺万代为实施。故在没有证据表明自强公司对上述债权转让行为表示同意或者追认的意思表示到达土木风景房产公司，且廖顺万亦未举证证明其对受让该债权支付了相应对价的情况下，廖顺万将自强公司债权转让给自己的行为并未生效。 2、根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”之规定，若自强公司转让债权的行为生效，自强公司亦应当明确通知土木风景房产公司，且在廖顺万没有获得自强公司明确授权的情况下，该通知行为不能由廖顺万代为实施。但廖顺万没有提交相关证据证明自强公司通知了土木风景房产公司，土木风景房产公司亦未认可收到自强公司的通知。 另外，本案庭审过程中，原告廖顺万将自强公司及三个股东在2020年6月28日出具《情况说明》作为证据提交，该情况说明认可了自强公司将其对土木风景房产公司享有的1997743.9元债权转让给廖顺万的行为。本院认为，无论是自强公司对工程款债权转让给廖顺万的行为的同意或者追认，还是作为债权人对转让债权履行对债务人的通知义务，上述两个通知行为的实施者均应是自强公司，对象均应是土木风景房产公司。但自强公司并不是本案的诉讼参与人，其对土木风景房产公司的意思表示不能通过本案庭审或在本案中通过提交证据的方式来到达土木风景房产公司。故该《情况说明》不能视为自强公司同意或者追认上述债权转让行为并通知到达土木风景房产公司。基于上述理由，本院认为廖顺万并未取得自强公司对土木风景房产公司享有的工程款债权，土木风景房产公司亦不得通过与廖顺万达成代物清偿协议的方式来履行其对自强公司的债务。 关于该五份《商品房认购协议》合同是否有效的问题。本院认为该五份合同名为《商品房认购协议》实为代物清偿协议。原被告签订该五份《商品房认购协议》的时间为2017年7月26日，该合同签订时廖顺万并未受让取得自强公司对土木风景房产公司的工程款债权，且该协议约定的五套房屋尚未竣工，亦未取得商品房预售许可证。故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，双方达成的名为《商品房认购协议》实为代物清偿协议的合同，因廖顺万对自强公司享有的债权尚处于无权处分状态而效力待定。 关于原告能否请求解除其中四份《商品房认购协议》并要求赔偿，能否要求继续履行另一份《商品房认购协议》的问题。本院认为，原被告之间签订的《商品房认购协议》实为代物清偿协议，且该协议现处于效力待定状态。故廖顺万和土木风情房产公司均可以要求解除该代物清偿协议。但原告请求解除与被告签订的“百乐新春二期”工程1栋1-13-1号、1-15-1号、1-15-2号和2栋2-11-2号房屋的买卖合同，而不是代物清偿协议，故该诉讼请求本院不予支持。 根据原告方提交的证据显示，该五份代物清偿协议约定的用于抵偿债务的五套房屋中的三套已经另行出售，一套为拆迁还建房，一套已经被法院查封在先。故原告方以被告另行处置协议约定抵偿房屋致使代物清偿协议目的不能实现为由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求被告承担解除合同的违约责任并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为原被告双方达成的并不是商品房买卖合同，且该协议尚未生效，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告方要求被告交付“百乐新春二期”2栋1单元13楼1号房屋，并在该工程竣工验收合格后90日内为原告办理不动产登记手续的诉讼请求，基于上述原因，本院亦不予支持。 虽然本案原告主张按商品房买卖合同关系处理原被告之间纠纷的诉讼请求本院未予支持。但本案原告廖顺万与被告达成代物清偿协议，系基于其可能取得的自强公司对被告的工程款债权，在土木风景房产公司对自强公司工程款债务清偿期届满后达成的清偿债务的一种方式。该清偿债务的方式可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的代物清偿协议，性质一般应为新债清偿。在本案中无论是自强公司还是廖顺万均未与土木风景房产公司达成以该五套房屋抵偿工程款欠款的新债务，并同时消灭原有的工程款债务的合意。故在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。在债权人与债务人达成代物清偿协议、新债务与旧债务并存时，若新债务届期不履行，致使代物清偿协议目的不能实现的，债权人可请求债务人履行旧债务。故自强公司对土木风景房地产公司享有的工程款债权依然存在，本案原告廖顺万在依法取得自强公司对被告的工程款债权后，若因代物清偿协议的目的不能实现的，其可以要求土木风景房产公司履行旧债务即三台百乐新春2期基坑支护与地基处理工程工程款债务。如果廖顺万未取得该债权，自强公司亦可通过上述方式向土木风景房产公司主张该债权。 综上所述，本案原被告双方达成的并非商品房买卖合同，而是效力待定的代物清偿协议。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条、第八十条、第九十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条规定，判决如下： 驳回原告廖顺万的全部诉讼请求。 案件受理费21518元，减半计取10759元，由原告廖顺万负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  姚 力 二〇二〇年十一月二日 法官助理  胡言健 书 记 员  王 倩