河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5851号原告（反诉被告）：王贺芳，女，1970年3月10日出生，汉族，住新乡市。被告（反诉原告）：河南新乡锋盛房地产开发有限公司，住所地新乡市人民路****，统一社会信用代码914107007338857666。法定代表人：张新捷，该公司经理。委托诉讼代理人：任广宇，河南日诚律师事务所律师，特别授权。原告王贺芳与被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司（以下简称锋盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王贺芳、被告（反诉原告）锋盛公司的委托诉讼代理人任广宇到庭参加诉讼。2020年11月26日，因本案涉及当事人众多不宜继续适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序审理，本案现已审理终结。原告王贺芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告位于健康路新乡美食城地下一层A区38#铺的租金14306.77元（大写：壹万肆仟叁佰零陆元柒角柒分）。2.依法判令被告按照原告购买时的商铺位置恢复原状及消防通道、电梯、西门和北门（有购买时商铺标识图，现状已由被告私自改变）。事实与理由：原告将其购买的由被告建造的坐落于河南省新乡市健康路与文化路交汇处的新乡美食城地下一层A区38#商铺，于2012年9月1日租赁给被告作为营业使用（租期10年），2022年8月31日到期。遗憾的是，对方不知何因从2014年9月至今未再支付租金给原告。根据双方签订的《房屋租赁合同》规定：“从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调一元给甲方”，所以，被告应将拖欠的5年租金共计14306.77元付给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告锋盛公司当庭向本院提交书面答辩状称，1.王贺芳所提出的2014年9月1日至2020年2月29日期间的租金诉请，因超过法定诉讼时效而丧失胜诉权。依据民法通则关于租金诉讼时效的规定，王贺芳已经丧失了胜诉权，人民法院对该期间的租金诉请不应予以支持，依法应予驳回。2.2016年7月9日新乡市突降超级特大暴雨淹没了王贺芳的商铺，该商铺一直没有恢复到可正常使用的状态并持续至今。王贺芳向锋盛公司主张2016年7月9日以后的租金没有事实依据并缺乏法律支持。3.王贺芳的商铺位置没有任何变化，其要求恢复原状的诉求不能成立。此外，原告第二项诉讼请求与本案不是同一法律关系，与租赁合同内容无关，应驳回原告的该项诉讼请求。综上，王贺芳的所谓租金诉请已超过诉讼时效，其它诉求无事实依据，依法应予驳回。反诉原告锋盛公司当庭向本院提出反诉请求：1.请求人民法院确认自2016年7月9日起双方《房屋租赁合同》解除；2.请求王贺芳返还房屋押金500元。事实与理由：王贺芳作为商铺的出租人负有提供适于出租房屋的义务。但2016年7月9日新乡突降超过历史极值的特大暴雨，王贺芳的商铺被大雨淹没，不再具备出租条件。其诉请2016年7月9日之后的租金没有事实基础。不仅如此，王贺芳还应当承担为救灾而产生的救灾费用并返还因不可抗力导致的房屋不能使用、租赁合同解除而应返还的房屋押金500元。为公平保护当事人的合法利益，请求人民法院在查明事实基础上，依法驳回王贺芳诉请并支持反诉人的反诉诉请。反诉被告王贺芳当庭辩称，反原要求解除合同没有事实依据，因为案涉合同到2022年8月31日才到期。反原交纳500元押金是事实，但因案涉合同还未到期，所以不能返还押金。并且，是反原单方不履行合同，其更没有权利解除案涉合同，押金也不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.王贺芳提交的房产现状照片4张，因该4张照片既不显示拍摄时间亦未有明显标识显示拍摄的场地为案涉房屋，故对证据效力不予确认。2.锋盛公司用以证明商铺代表已在2016年7月份将房屋收回并对外招商的照片，并无证据证明该招商系王贺芳所为或得到王贺芳授权所为，王贺芳在本案庭审中对此也予以否认，故仅凭该照片不能证明王贺芳已收回案涉租赁商铺的事实，对该证据的效力不予确认。3.锋盛公司提交的本院（2019）豫0702民初1535号民事判决书及卷宗材料、新乡市中级人民法院（2019）豫0702民终3139号民事判决书、河南省高级人民法院（2020）豫民申1068号民事裁定书，系案外人陈玉国、张景山向本院提起诉讼，要求锋盛公司支付二人所有的位于新乡美食城地下一层A75号商铺截至2018年8月31日的租金8885.52元，以及锋盛公司在该案反诉请求确认与二人的《房屋租赁合同》自2016年7月9日解除、陈玉国支付救灾费用2000元并返还房屋押金500元一案，本院、市法院、省法院经审理所作出的裁判文书。该案本院判决自判决生效之日起解除合同，锋盛公司支付二人截至2016年7月19日的租金3979.22元，二人返还锋盛公司的押金500元。陈玉国、张景山不服本院判决提起上诉时请求撤销返还押金500元的判项、支持二人所有的诉讼请求、对双方租赁合同解除确定明确结果；锋盛公司不服本院判决上诉时请求驳回二人全部诉讼请求、支持该公司全部反诉请求。2019年9月16日，市法院作出判决维持了本院上述判决。之后，张景山、牛俊卿向省法院申请再审，又于2020年5月19日撤回再审申请。虽然该案涉及的租赁商铺与本案王贺芳出租的商铺位于同一地点，但我国并非判例法国家，该案也未对案涉商铺作出处理，本案原告王贺芳在质证时也提出异议。因此，对于案涉纠纷应当根据本案查明的事实依法作出裁判，对该组证据的效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月12日，王贺芳（出租人、甲方）与锋盛公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将其购买的、由锋盛公司开发建造的，坐落于河南省××路与××处××南侧××美食城（健康路××）地下****商铺（建筑面积约10.19平方米）租赁给乙方作为营业使用；美食城现有附属设施扶手电梯等；租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日；乙方租用甲方该商铺（以房管局购房合同或房产证等有效证明的建筑面积计算）的净租金按18元/㎡/月计算，每月租金计为183.42元人民币，采取先付租金后使用的原则，一次性缴纳半年租金1100.52元人民币后使用，以后租金提前一个月缴纳下半年的租金；乙方同意在租赁期间从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调租金一元人民币付给甲方；乙方向每个摊位交房屋押金500元，合同十年期满后甲方退还给乙方，乙方中途停租或未按合同履约的，甲方不再退还押金；甲方同意乙方拆除现有扶手电梯，并在朝北大门内原扶手电梯位置从下向上盖建（直到地上一层）平台或房屋并安装垂直电梯（负一层至地上四层），费用（包含购买和安装电梯费、维修费、管理费、年检费等所产生的一切费用）由乙方承担，所建平台或房屋和电梯产权归负一层业主所有，甲乙共同使用，电梯的运营费用由乙方全部承担，在合同执行中如乙方未按合同履行，甲方有权拆除；乙方租赁期间，由乙方自主装修改造，甲方不会干涉，但不能影响甲方房屋结构或安全；甲方同意乙方在租赁期间，可以在不影响甲方房屋结构或安全的情况下，拆除南面、东面围墙，合同期满或终止后由乙方出资恢复；协议书履行期间，承租房产由乙方负责日常维护、维修及管理；由于乙方既是开发商，又是承租人和物业公司，所以从甲方将该商铺交付给乙方使用时至本合同期满时止，该商铺所发生的水、电等经营费用由乙方承担；乙方未按约定时间交纳租金的，甲方有权解除合同提前终止合同履行，乙方对承租房屋有装饰装修的，乙方无偿移交给甲方享有；合同提前解除或终止的，乙方应在甲方通知发出之日起三日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用，乙方未能在约定的期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受所出租房屋并清理出乙方财物等，由此引起的一切后果由乙方承担；由于乙方原因解除或终止本合同履行的（不可抗力除外），所交押金不再退回，赔偿甲方两年房租并不能干扰甲方再次招租。该合同首部记载有王贺芳的联系电话。签订合同后，王贺芳将A38号商铺交由锋盛公司使用，锋盛公司向王贺芳交纳了500元押金，并按约支付了2012年9月1日至2014年8月31日的租金。自2014年9月1日起锋盛公司未向王贺芳支付租金，也未通知王贺芳解除合同并办理移交手续。2016年7月9日，新乡市突降特大暴雨后，该商铺一直没有恢复到正常使用的状态，并持续至今。另查明，王贺芳名下位于健康路47号美食城A、B、C、D区-1层A38号摊位的房屋产权证书载明，建筑面积为10.19平方米。本院认为，（一）关于合同是否解除问题。王贺芳与锋盛公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的规定，为有效合同。在该合同履行期间，无证据证明王贺芳存在违约行为导致锋盛公司不能使用案涉商铺，亦无证据证明锋盛公司向王贺芳发出过解除合同的通知并与王贺芳办理移交手续、结清拖欠的租金，不符合双方在合同中约定，“合同提前解除或终止的，乙方应在甲方通知发出之日起三日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用”的解除合同条件，故不存在约定解除的情形。同时，锋盛公司自2014年9月1日起就开始拖欠租金，至其所主张的2016年7月9日已将近两年，显然属于合同的恶意违约方，其并不享有单方解除合同的权利。2016年7月9日新乡突降特大暴雨，确实属于不可抗力事件，但该事件的发生虽然会导致短期内该商铺无法使用，却不会长期影响案涉租赁合同的履行。而且，双方在合同中约定“协议书履行期间，承租房产由乙方负责日常维护、维修及管理”，显然锋盛公司负有及时排空积水、维护或维修案涉商铺以恢复使用的合同义务，案涉商铺自2016年7月9日至今未恢复使用状态，系锋盛公司怠于履行合同义务导致，造成的后果应由其自行承担。尤其是案涉商铺原系位于地下一层的农贸市场，该商铺仅存在一米多高的围挡及水泥柜台，即使短期积水也不会影响商铺在积水排空后的使用，故该不可抗力并不必然致使合同目的不能实现，案涉合同亦不符合法定解除合同的条件。结合王贺芳在本案作出不同意解除合同的意思表示，本院对锋盛公司反诉主张确认合同解除的诉求不予支持，锋盛公司应当按照合同约定向王贺芳支付拖欠的租金，且无权要求王贺芳返还500元押金。（二）关于诉讼时效问题。锋盛公司虽自2014年9月1日起就开始拖欠租金，但其拖欠的系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生的定期给付之债。各个债务虽因时间经过而产生，具有一定的独立性，可权利人也会基于对同一合同项下的同一性质的债权最后履行期限的合理信赖，存在不再对每一笔债务履行期限届满后即主张权利的情形，而案涉商铺的租赁期限至2022年8月31日方才截止。因此，对于案涉纠纷的诉讼时效应按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定处理，即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。由此，案涉商铺租金的诉讼时效应自最后一期租金的付款时间届满之日起算，对照合同约定应为2022年2月28日，故王贺芳提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效。（三）关于欠付租金金额问题。王贺芳在本案仅主张截至2020年2月29日的租金，按照双方在合同中约定的租金计算标准，应为14306.76元。但是，毕竟因2016年7月9日的特大暴雨造成地下一层严重积水导致短期内无法使用案涉商铺，基于公平原则，本院酌定2016年7、8月份的租金应予以免除。当时的月租金标准为20元/月，免除金额为407.6元。同时，河南省发展和改革委员会等八部门2020年6月20日下发的《关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》中，规定对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，案涉租赁商铺亦应参照执行作出减免，本院酌定减免2020年2月份1个月的租金244.56元。因此，2014年9月1日至2020年2月29日该商铺欠付租金金额为13654.6元。（四）关于案涉商铺恢复原状问题。合同中，双方约定“甲方同意乙方拆除现有扶手电梯”，王贺芳再行要求锋盛公司对电梯恢复原状，与约定不符。双方还约定，“乙方租赁期间，由乙方自主装修改造，甲方不会干涉，但不能影响甲方房屋结构或安全”，“甲方同意乙方在租赁期间，可以在不影响甲方房屋结构或安全的情况下，拆除南面、东面围墙，合同期满或终止后由乙方出资恢复”。前文已经阐述对锋盛公司诉求确认解除合同不予支持，显然案涉合同尚在履行期间，锋盛公司可以依约对案涉商铺进行改造，王贺芳再行要求锋盛公司对案涉商铺恢复原状亦与合同约定不符。至于王贺芳诉求对消防通道、西门和北门位置恢复原状，因案涉纠纷系租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，二者不属于同一法律关系，王贺芳也无证据证明侵权人为锋盛公司，对此本案不予处理。结合以上几点，本院对王贺芳该项诉求不予支持。综上所述，本院对王贺芳的诉讼请求予以部分支持，对锋盛公司的反诉请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、河南新乡锋盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王贺芳2014年9月1日至2020年2月29日的租金13654.6元；二、驳回王贺芳的其他诉讼请求；三、驳回河南新乡锋盛房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由王贺芳承担7.2元；由河南新乡锋盛房地产开发有限公司承担150.8元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳（本院诉讼费开户银行：中国建设银行股份有限公司新乡市区支行；开户名称：新乡市红旗区财政局非税收入管理；账号：41×××41；交纳时务必备注案号与交款人）。反诉费25元，由河南新乡锋盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  裴梅玲审判员  林 铎审判员  吕 菲二〇二〇年十一月二十六日书记员  李佳玲