黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终347号上诉人（一审原告）：宁安市美林投资有限公司，住所地黑龙江省宁安市。法定代表人：冯瑞洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯大南，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛金堂，黑龙江合兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：曲玉印，男，1973年2月15日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。一审第三人：杨斌，男，1972年9月30日出生，满族，住黑龙江省宁安市。一审第三人：李海龙，男，1986年2月22日出生，无职业，户籍地吉林省辽源市东丰县，住吉林省东丰县。上诉人宁安市美林投资有限公司(以下简称美林公司)因与被上诉人曲玉印，一审第三人杨斌、李海龙返还原物纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院作出（2019）黑1084民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持美林公司的诉讼请求；2.诉讼费用由曲玉印承担。事实和理由：1.一审法院对美林公司提交的7份证据、曲玉印提交的团购认购书均予以采信，这实际上就是认为美林公司系案涉房屋所有人、房屋出售人，一审法院调取的宁安市公安局刑事案件（诈骗案）卷宗一册（冯大楠、杨斌、李树全、高佩云、刘发娟、朱双立等人的询问笔录及其提交的证据），对询问笔录中各方包括曲玉印一致认可的曲玉印从李海龙手中购买房屋的事实予以否认，认定杨斌为案涉房屋出售人，明显认定事实错误。2.从曲玉印、杨斌、李海龙的询问笔录中可知，曲玉印只在签署房屋转让书时付给李海龙1万元房款，后两次付款是曲玉印虚构的。3.曲玉印的行为不属于善意取得，系非法侵占。首先，曲玉印于2015年5月从李海龙手中购买案涉房屋，时间晚于2014年5月5日杨斌将案涉房屋退还给美林公司的时间，且曲玉印未到美林公司售楼处签订商品房销售合同及到宁安市房产管理处备案，也未到物业公司办理进户手续，却拿着李海龙给的钥匙悄悄入住，不符合常理，从曲玉印的行为上推断，曲玉印早已知道案涉房屋有纠纷，不能确定曲玉印购买案涉房屋时是善意的。其次，一审判决认定曲玉印支付18万元购房款给杨斌或李海龙，与事实不符，曲玉印只付给李海龙1万元，没有支付合理价款。最后，曲玉印购房后未办理房屋变更登记手续，不符合“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”的要求。4.一审判决认定事实错误。美林公司未欠杨斌工程款，杨斌在公安机关询问笔录中承认2014年9月30日已结清工程款，且一审判决认定杨斌曾于2014年5月5日承诺将案涉房屋退还美林公司，没有证据，应该是杨斌于2014年5月5日将案涉房屋退还美林公司。无论杨斌出于何种目的将案涉房屋再次转卖，均系其故意为之，一审判决未提及杨斌手中的房屋钥匙从何而来。曲玉印在2016年8月25日的询问笔录中称案涉房屋现在没人住，与一审判决认定的曲玉印自购买案涉房屋后一直占有和使用至今相矛盾。曲玉印辩称，请维持一审判决。杨斌未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。李海龙未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。美林公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求曲玉印立即搬离非法侵占的宁安市地中海阳光小区A1-XXX（XXX）建筑面积70.83平方米房屋并赔偿损失44000元（从2015年6月开始至2019年1月末44个月）；2.案件受理费用由曲玉印承担。一审法院认定事实：本案案涉的地中海阳光小区是经宁安市规划部门、建设部门批准由美林公司开发建设的，案涉房屋A1-3XX号产权登记在美林公司名下。2012年12月，因杨斌为美林公司的地中海阳光小区的硬化路面、车库等工程施工，美林公司以几十套房屋、车库抵工程款，其中将案涉房屋也抵给了杨斌，案涉房屋抵工程款时的房屋为A1-XXX号后改为A1-3XX号。李海龙知道杨斌的房源多，找到杨斌买房并交了8万元定金。杨斌将案涉地中海阳光小区A1-3XX房屋介绍给李海龙，称该房屋价款为18万元，李海龙表示同意。2012年12月25日，杨斌到美林公司，美林公司会计高佩云称其当时负责保管所有的团购认购书，工程抵款的团购认购书都由高佩云负责签。当日，高佩云给杨斌出具了美林公司盖章的团购认购书，团购书上“李海龙”的签字系杨斌所写。当日，高佩云又开出了交款人为李海龙房屋收据，价款为20.3万元，收据中盖有美林公司财务章。此后，杨斌将团购认购书和收据交给李海龙。经李海龙核实，将剩余10万元交给杨斌。案涉房屋于2013年9月20日竣工，杨斌将钥匙交给了李海龙。2014年9月末，李海龙见邻居都办了购房合同，就将美林公司的负责人冯大南、高佩云、杨斌找到一起问办理房照一事，冯大南说由高佩云和杨斌处理。李海龙确认房照办不下来，就与杨斌提出退房并要求返还18万元购房款。杨斌同意后，陆续还给李海龙11万元。剩余房款杨斌无钱还，就与李海龙提出将案涉房屋卖出后，还给李海龙房款，李海龙表示同意。2015年5月，杨斌找到曲玉印看房，房屋价款是曲玉印与杨斌商谈的，曲玉印同意以18万元的价格购买案涉房屋。杨斌让曲玉印给李海龙1万元，是杨斌偿还李海龙的购房款。2015年5月23日，正式签订合同时，因团购认购书和收据是李海龙的名字，所以由李海龙将购房团购认购书、收据和身份证复印件送到地中海阳光小区交给了曲玉印，并在房屋转让协议书的卖方处签了名字。曲玉印的购房款是向李树全借了9万元（其中有3万元是用杨斌欠李树全的债务抵房款），李树全要求代表曲玉印在房屋转让协议书的买方处签了名字。杨斌在房屋转让协议书的中间人处签名。通过李海龙、杨斌、李树全、曲玉印在宁安市公安局的询问笔录可以认定，实际卖房人为杨斌，买房人是曲玉印。房屋转让协议书的内容为“李海龙有一地中海AXXX房屋转让给李树全，房屋面积70平方米，房款以全付清，2015年5月23日”。另查明，2014年5月5日，杨斌同意将抵工程款的26套房屋返还给美林公司，待全部工程竣工验收合格以后进行结算，按合同多退少补，其中就包括案涉房屋。2014年9月30日，美林公司与杨斌的工程款进行了结算。当日，杨斌与高佩云签订协议书，内容为：“在2012年经高佩云帮助，杨斌售给李海龙地中海阳光小区A1-3XX房屋一套（杨斌工程预抵款房当时暂无手续）。李海龙付给杨斌人民币壹拾捌万元整，现由于杨斌不同意办理此房屋正规手续，同意退还李海龙所交房款。因此事项所发生的一切法律责任均与高佩云及宁安市美林投资有限公司无关，一切法律责任由杨斌承担。甲方杨斌，乙方高佩云”。2016年1月13日，李海龙给美林公司出具证明一份内容为：本人李海龙在杨斌处购买地中海阳光小区A1-3XX住宅一套，建筑面积70平方米，本人因个人原因退回此房，并与杨斌协商将此房源退还给宁安市美林投资有限公司。现杨斌已将房款全部退还给李海龙。因本人将购买此房时签署的团购认购书丢失，本人承诺自愿放弃在地中海小区A1-3XX住宅的所有权，因此所发生的一切后果及纠纷，由本人与杨斌承担。特此证明。证明人李海龙、杨斌分别签名。2016年1月16日，杨斌为美林公司出具承诺书一份，内容为：本人杨斌在地中海小区强占A1-3XX号住宅一套，本人承诺在2016年3月16日前，两个月内解决一切与此房屋有关的纠纷。向宁安市美林投资公司保证此房无任何纠纷可正常销售，若仍有纠纷，所有责任均由本人杨斌承担。特此承诺。承诺人杨斌签名。再查明，曲玉印的购房款18万元，于2015年5月20日左右在地中海小区BXX号楼楼下，杨斌让其交给李海龙1万元。2015年5月22日，在地中海小区院里，将8万元交给杨斌，有李海龙在场，2015年5月23日在地中海小区BXX号楼楼下，把6万元给了李海龙，有杨斌在场，剩下的3万元是抵了杨斌欠李树全的债。曲玉印的购房款有向李树全借款现金6万元，李树全款项来源为李树全母亲打入李树全银行卡5万的记录和2019年5月23日李树全取款4万元记录及李树全自有的2万元。曲玉印自筹购房款9万元。第三人杨斌在宁安市公安局的询问笔录及答辩状中表示，曲玉印将房款给了杨斌，曲玉印已支付全款。在房屋转让协议中，也有房款已全付清的表述。杨斌称，卖给曲玉印案涉房屋时，曲玉印不知道案涉房屋已退给美林公司。曲玉印自购买案涉房屋后进行了装修，并做为其儿子的婚房一至居住至今。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本条是关于善意取得制度的规定。善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。保护交易当事人的信赖利益，实际上就是保护交易安全。本案的争议焦点为，曲玉印取得的案涉房屋是否为善意取得。善意取得的构成要件：一是受让人受让该财产时是善意的，财产的取得以受让人的善意为条件。本案中，曲玉印购买房屋时并不知道该房屋存在争议，当杨斌、李海龙将美林公司出具的团购认购书及收据交给曲玉印时，使曲玉印有理由相信李海龙有权占有该案涉房屋。曲玉印对案涉房屋已由李海龙退给杨斌，杨斌和李海龙又退给美林公司的行为并不知情。且做为原权利人的美林公司不能举证证明受让人曲玉印具有恶意，应认定曲玉印购买该房屋是善意的，为善意取得；二是以合理的价格转让，善意取得以有偿取得为前提。本案中，曲玉印为购买房屋已支付了18万元的购房款给杨斌或李海龙，给付购房款时，其二人均在场，并为杨斌所认可。购房价款是18万元与美林公司抵的工程款的20.3万元的数额相较并无明显显失公平，属合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中,曲玉印购买房屋后曾多次找到美林公司、杨斌、李海龙办理房屋变更登记手续，美林公司以案涉房屋有争议为由拒绝为曲玉印办理手续，对办理该房屋的产权变更登记曲玉印并不存在过错。美林公司用所开发的地中海阳光小区的几十套房屋及车库给杨斌抵工程款，杨斌也不可能都自己使用，其它房屋美林公司均能出具办理手续的材料。杨斌明知案涉房屋已退给美林公司，还将该房卖给曲玉印，而李海龙为得到杨斌欠其的购房款，也在明知杨斌将该房退给美林公司的情况下，还仍然与曲玉印签订房屋转让合同。杨斌、李海龙对此有过错。美林公司在杨斌退回房屋后，对美林公司出具的团购认购书和收据，没有有效处理和收回，使曲玉印又购买了案涉房屋，也有一定的过错。因此，致使曲玉印购买的房屋不能办理过户手续，并不是曲玉印的过错。曲玉印自购买案涉房屋后一直占有和使用至今。因此，曲玉印符合善意取得的构成要件，为善意取得。善意取得制度是国家立法基于保护交易安全，对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为，具有确定性和终局性。因此，曲玉印基于善意取得，享有案涉房屋的物权。善意取得涉及三方当事人，即财产原权利人、让与人和受让人，产生三方面的法律关系：一、原权利人与受让人之间的法律关系。在善意取得的情况下，原权利人与受让人之间将发生物权变动。受让人因善意取得而即时取得标的物的所有权，原权利人的所有权将因此而消灭。善意取得是财产所有权的一种形式。原权利人不得向善意受让人主张返还原物。本案中，案涉房屋登记在美林公司名下，美林公司为原权利人，如前所述，曲玉印为善意受让人，因此，对美林公司向曲玉印主张返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持；二、让与人与受让人之间的法律关系。让与人与受让人基于法律行为而产生债权债务关系，受让人因善意取得让与人移转其占有的财产所有权，而受让人应向财产人支付财产的价款。本案中，美林公司因欠杨斌工程款用案涉房屋抵款，杨斌直接将案涉房屋卖给了李海龙，并在美林公司的团购认购书上写了李海龙的名字，美林公司也认可并出具了交款人为李海龙的收据。李海龙得知此房美林公司不配合办理过户手续时，李海龙将房屋退还给杨斌，杨斌同意后并退还大部分购房款，剩余房款为杨斌与李海龙的债权债务关系，此时，杨斌仍占有该房屋的所有权。杨斌又将案涉房屋卖给曲玉印时所签订房屋转让协议的双方李树全、李海龙均不是案涉房屋真实的买方和卖方。杨斌才是本案的让与人，而曲玉印是本案的受让人。曲玉印已将全部购房款交付给杨斌。杨斌也转移了案涉房屋的所有权，案涉房屋自2015年5月至今一直由曲玉印占有使用。三、原权利人与让与人之间的法律关系。由于权利人因受让人的善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即原权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同或者侵权责任，本案中，杨斌、李海龙在明知已将案涉房屋退还美林公司的情况下，还将该房转卖曲玉印，对此美林公司可以另行主张权利。综上所述，曲玉印为善意取得，美林公司要求曲玉印搬离宁安市地中海阳光小区A1-3XX建筑面积70.83平方米的房屋并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决：驳回宁安市美林投资有限公司的诉讼请求。案件受理费4667元，公告费820元，由宁安市美林投资有限公司。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于曲玉印是否应返还美林公司诉争房屋并承担租金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，善意取得的构成要件包括：受让人受让财产时为善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，曲玉印购买案涉房屋时，向杨斌、李海龙支付了18万元购房款，与美林公司抵给杨斌工程款20.3万元的数额相较未显失公平，属合理的价格转让。杨斌、李海龙将美林公司出具的团购认购书及收据交给曲玉印，曲玉印对案涉房屋已由李海龙退给杨斌，杨斌和李海龙又退给美林公司一事并不知情。曲玉印购买案涉房屋后多次找到美林公司、杨斌、李海龙办理房屋变更登记手续，美林公司以案涉房屋有争议为由拒绝为曲玉印办理手续，案涉房屋未办理产权变更登记并非曲玉印的原因所致。故曲玉印作为受让人，善意取得案涉房屋所有权，美林公司作为原权利人，不得向善意受让人曲玉印主张返还原物，可以向让与人亦是无处分权人杨斌、李海龙另行主张权利。美林公司提出曲玉印购买案涉房屋时并非善意，仅支付1万元购房款，后两次支付购房款系曲玉印虚构的主张，未能举示充分证据予以证明，且与查明事实不符。故一审法院判决驳回美林公司要求曲玉印搬离宁安市地中海阳光小区A1-3XX建筑面积70.83平方米的房屋并赔偿损失的诉讼请求，并无不当。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917.5元，由上诉人宁安市美林投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高玉林审 判 员 钱大龙审 判 员 杨耀然二〇二〇年九月十三日法官助理 李 鑫书 记 员 李维嘉