江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2892号 上诉人（原审被告）：江西恒金文化传媒有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：袁南宁，该公司经理。 委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丰云，江西民信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：江西慧易达咨询有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区。 法定代表人：黄勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈海龙，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双林，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 原审被告：袁南宁，女，1958年4月26日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 上诉人江西恒金文化传媒有限公司（下称恒金公司）因与被上诉人江西慧易达咨询有限公司（下称慧易达公司）、原审被告袁南宁房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。现已审理终结。 恒金公司的上诉请求：1.请求二审法院依法改判减少租金50万元；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金772483.73元及从2020年4月15日起按5556.43元／日支付占有使用费，系对事实认定不清，且违背了国家《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等文件的精神，及公平公正原则。1.上诉人请求被上诉人参照中央企业减免上半年3个月租金50万元。根据八部委《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等文件的精神，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。在本案中，上诉人受到疫情严重影响，公司运营受到严重影响，根本无法招收学员，上诉人的收入基本为零。被上诉人应本着互帮互助、共担损失的原则为上诉人减免3个月租金50万元。2.上诉人并非故意、恶意拖欠租金。上诉人与被上诉人在2019年6月10日签订租赁合同后，前期对租赁的房屋进行了装修，花费了150多万元，其间也向被上诉人支付了保证金200000元和7、8、9月份租金500079元，再加上不可抗力的疫情影响，导致公司运营受到严重影响，根本无法招收学员，上诉人的收入基本为零，资金周转困难，所以才导致拖欠租金，而并非故意拖欠租金，对此上诉人多次与被上诉人协商要求缓交无果。3.案涉租赁合同约定租金偏高。一是租赁合同约定的房屋面积为12822.54㎡，而依据被上诉人提供的房屋设计图纸，实际面积却只有11800.78㎡，相差1021.76㎡。虽然房产登记的面积为12822.54㎡，但房产部门出现的错误不能因此转嫁到上诉人方，而应当以实际可用的面积即11800.78㎡为准，也就是说上诉人使用租赁房屋的权利与义务应当相对应。二是约定的租金13元／㎡明显偏高。同地段、同样的房屋租金市场只要6-8元／㎡。后经上诉人与被上诉人交涉，被上诉人同意将房屋租金降至10元／㎡，有双方微信聊天记录为据。4.上诉人投入装修150多万元，由于疫情影响，确实存在拖欠租金行为，如强行解除合同，将导致上诉人与被上诉人的损失进一步扩大。5.二审期间，上诉人还提出本案租赁物系工业用房，无法办理消防手续，致使上诉人的合同目的不能实现。 慧易达公司的答辩意见：1.双方签订的租赁合同已经于2020年4月15日解除。2.上诉人应当按照租赁合同的约定按约支付租金并承担违约责任；3.关于新冠疫情的指导意见并非法律法规的强制性规定，对我方没有强制执行力。另外，被上诉人作为中小企业在疫情期间也面临重大的资金压力。4.上诉人从2019年10月开始不支付租金，被上诉人多次与上诉人交涉，要求上诉人立即支付租金，也给了其很多机会。在协商过程中，被上诉人也做了很大的让步，但双方最终未达成协议，故应按合同履行。5.被上诉人已明确告知了该房屋的性质为工业用地，不动产权登记证中也载明了，该事实上诉人在签订合同之间就已经知晓。 袁南宁同意上诉人的上诉意见。 慧易达公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告恒金公司之间的租赁合同关系；2.判决被告恒金公司于合同解除后三日内腾房并交还房屋；3.判决二被告向原告支付租金1022383.72元；4.判决二被告向原告支付违约金207032.7元；5.判决二被告向原告支付房屋使用费50007.87元（自2020年4月15日起至被告恒金公司交还房屋至原告之日止，现暂计至2020年4月23日共计50007.87元）；6.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2019年6月10日，原告慧易达公司作为甲方、出租方与被告恒金公司作为乙方、承租方签订一份《房屋租赁合同》，双方就乙方承租甲方房屋事宜达成协议：租赁物位于江西省南昌经济技术开发区菊圃路701号，面积12822.54㎡，乙方租赁该房屋的用途仅限于文化、教育、培训；租赁期限为3年，自2019年7月11日起至2022年7月10日止，甲乙双方签订本合同并交付保证金后，甲方需给乙方一个月的装修期，装修期不计入合同期限内；乙方按照13元／平方米／月的标准向甲方支付租赁物租金，即每月租金166693元，乙方应当提前支付当期租金，当期应在最后一个月5日前支付下一期租金给甲方，支付周期为3个月支付一次，第一次租金支付时间为2019年7月11日；乙方应向甲方支付履约保证金200000元，乙方违约并应承担违约责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应数额，乙方应当在签订合同时缴纳履约保证金，装修期满后缴纳第一期租金；下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，甲方无需向乙方支付任何补偿：…乙方迟延支付租金，经催告两次后十日内仍不按规定期限内支付的…；乙方应于合同权利义务终止后，将租赁物及附属设施、设备按交付时标准交还甲方，对房屋的装修、添附、改造，乙方不得向甲方主张补偿，属乙方增设可移动设施，乙方自行处置；若乙方未按本合同约定及时支付租金及租赁物相关费用，须按拖欠金额的0.1%标准每日向甲方支付迟延履行违约金，逾期一个月后，按照拖欠金额的0.15%标准支付迟延履行违约金，甲方限期乙方支付的，不停止计算迟延履行违约金；本合同履行过程中，双方的往来函件均以文件首部列明的地址为准（承租方的住所地为江西省南昌市东湖区…协议还约定了其他相关内容。 之后，原告按合同约定将涉诉房屋交付给被告恒金公司，恒金公司亦向原告支付了保证金20万元和第一期即2019年7、8、9月租金500079元，此后恒金公司未再支付租金。原告于2019年12月11日按照合同约定的送达地址向恒金公司邮寄《租金催告函》，催促恒金公司支付拖欠的租金含滞纳金537584.92元，于2020年3月18日再次向恒金公司邮寄《第二次租金催告函》，催促恒金公司支付拖欠的租金含滞纳金1141930.4元，并表示若恒金公司仍然置若罔闻，原告将按照约定解除合同，收回房屋。因恒金公司仍未如期支付租金，原告遂于2020年4月13日按照合同约定的送达地址向恒金公司邮寄《合同解除通知书》，载明恒金公司截至2020年3月11日，拖欠租金1000158元、违约金141772.4元，自2020年4月15日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，限恒金公司于2020年4月20日前履行腾房义务。恒金公司已于同年4月15日收到该通知书。后恒金公司于2020年4月30日向原告支付租金49900元。现原告认为被告的行为构成根本违约，遂起诉至法院。 另查明，被告袁南宁系被告恒金公司的发起人，其认缴出资额为294万元，出资时间为2057年5月1日。 一审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告慧易达公司与被告恒金公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。因恒金公司未按约定按期足额支付租金，原告书面通知恒金公司解除涉诉合同，恒金公司亦于2020年4月14日签收该通知，故涉诉合同已经于2020年4月15日解除，原告要求解除涉诉合同的诉讼请求，该院不予处理。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，恒金公司未依约按期足额支付租金，致使涉诉合同被依法解除，原告要求恒金公司返还房屋、支付房屋租金、占有使用费及违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持，但涉诉合同约定的迟延履行违约金计算标准过高，该院酌情确定为按年利率10%计算。故，2019年10月11日至2020年1月10日拖欠的租金为500079元，扣减恒金公司已支付的49900元及保证金200000元，尚欠250179元，根据原告诉请从2019年10月11日起至涉诉合同解除之日即2020年4月14日的迟延履行违约金为12748.85元（250179元×10%÷365天×186天）；2020年1月11日至同年4月10日拖欠的租金为500079元，根据原告诉请从2020年1月11日起至2020年4月14日的迟延履行违约金为11508.67元（500079元×10%÷365天×84天）；2020年4月11日至涉诉合同解除即同年4月14日拖欠的租金为22225.73元，根据原告诉请从2020年4月11日起至2020年4月14日的迟延履行违约金为24.36元（22225.73元×10%÷365天×4天）；综上，恒金公司应当支付原告租金772483.73元及迟延履行违约金（至2020年4月14日的违约金为24281.88元，此后的违约金以772483.73元为基数、按年利率10%计算至实际付清之日止）。此外，恒金公司应从2020年4月15日起按5556.43元/日支付占有使用费至实际腾空返还涉诉房屋之日止，至于原告诉请恒金公司支付占有使用费的迟延履行违约金，没有法律依据，该院不予支持。 关于原告要求被告袁南宁向原告支付租金、违约金等的问题，该院认为，袁南宁的出资期限并未届满，且亦没有证据证明被告恒金公司不能清偿债务，故原告的该部分诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于二被告辩称计付租金的面积应当按11800.78平方米计算，该院认为，涉诉房屋产权登记的建筑面积即为12822.54平方米，而被告主张的11800.78平方米系涉诉房屋的部分装修面积，双方在涉诉合同中约定面积为产权登记面积，未违反法律规定，该院予以认可，被告的该辩称，不予采纳。关于二被告辩称双方已达成协议，租金按10元/平方米，该院认为，被告提交的聊天记录显示原告同意变更租金的收取标准是附条件的，包括增加押金38万元、在2020年4月底把二季度的款项缴清等，且说明协商一致签订补充协议，而实际上恒金公司并未及时缴清欠款，双方亦未签订补充协议，故二被告的该辩称，与事实不符，该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告江西恒金文化传媒有限公司于本判决生效后三十日内将坐落在江西省南昌经济技术开发区菊圃路701号房屋腾空返还给原告江西慧易达咨询有限公司；二、被告江西恒金文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江西慧易达咨询有限公司租金772483.73元及迟延履行违约金（至2020年4月14日的违约金为24281.88元，此后的违约金以772483.73元为基数、按年利率10%计算至实际付清之日止）；三、被告江西恒金文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江西慧易达咨询有限公司占有使用费（从2020年4月15日起按5556.43元/日支付至实际腾空返还涉诉房屋之日止）；四、驳回原告江西慧易达咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55256元，减半收取计27628元，财产保全费5000元，以上合计32628元，由原告江西慧易达咨询有限公司负担2628元，被告江西恒金文化传媒有限公司负担30000元。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人恒金公司请求减少租金50万元的理由是否成立？二审中，恒金公司提出因新冠××疫情影响、租金偏高、无法实现合同目的和慧易达公司同意将租金降至10元／㎡为由，请求减少租金50万元。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案合同履行过程中我国发生了新冠××疫情，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。且根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”据此，本院酌减上诉人在疫情期间的一个半月租金即250039.50元。关于租金偏高的理由。经查，租赁合同约定的房屋面积为12822.54㎡，系房产权证登记的面积，双方应按照合同约定的租赁面积计息租金。关于不能办理消防，无法实现合同目的问题。经查，上诉人对租赁房屋系工业用地在签订合同时已经明知，其不能以此为由要求减少租金。关于被上诉人同意将房屋租金降至10元／㎡的问题。经查，此系上诉人与被上诉人协商过程中的一项内容，但双方最终并未达成协议，不能以此为由将房屋租金降至10元／㎡。 经核算：2019年10月11日至2020年1月10日拖欠的租金为500079元，扣减恒金公司已支付的49900元及保证金200000元，尚欠250179元，根据诉请从2019年10月11日起至涉诉合同解除之日即2020年4月14日的迟延履行违约金为12748.85元（250179元×10%÷365天×186天）。2020年1月11日至同年4月10日拖欠的租金为250039.50元，根据诉请从2020年1月11日起至2020年4月14日的迟延履行违约金为5754.33元（250039.50元×10%÷365天×84天）；2020年4月11日至涉诉合同解除即同年4月14日拖欠的租金为22225.73元，根据诉请从2020年4月11日起至2020年4月14日的迟延履行违约金为24.36元（22225.73元×10%÷365天×4天）。 综上，恒金公司应当支付慧易达公司租金522444.23元及迟延履行违约金（至2020年4月14日的违约金为18527.54元，此后的违约金以522444.23元为基数、按年利率10%计算至实际付清之日止）。此外，恒金公司应从2020年4月15日起按5556.43元/日支付占有使用费至实际腾空返还涉诉房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初970号民事判决第一项、第三项； 二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初970号民事判决第四项； 三、变更江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初970号民事判决第二项为：江西恒金文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内支付江西慧易达咨询有限公司租金522444.23元及迟延履行违约金（至2020年4月14日的违约金为18527.54元，此后的违约金以522444.23元为基数、按年利率10%计算至实际付清之日止）； 四、驳回江西慧易达咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27628元，财产保全费5000元，合计32628元，由江西慧易达咨询有限公司负担5628元，江西恒金文化传媒有限公司负担27000元。二审案件受理费8800元，由江西恒金文化传媒有限公司负担5800元，江西慧易达咨询有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  姜伟杰 审判员  刘玉秋 审判员  黄燕萍 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  方 驰