青海省共和县人民法院民 事 判 决 书（2020）青2521民初1419号原告（反诉被告）：关某，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：完某（与原告系兄妹关系）。委托诉讼代理人：周某，青海xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，公民身份证号码×××，个体户，现住xx省xx市。委托诉讼代理人：杜某，xxx律师事务所律师。委托诉讼代理人：鸟某，xxx律师事务所律师。原告关某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。关某及其委托诉讼代理人完某、周某，被告李某及其委托诉讼代理人杜某、鸟某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行其与原告之父彭某于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告李某给付原告关某自2019年9月1日起至2020年9月1日止的房屋租赁费600000元；3、案件受理费由被告李某承担。事实和理由，2016年9月1日，原告关某之父彭某（已故）经协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，在平等、自愿原则下签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告位于xx省xx县xx镇xxx风貌改造村x号院子x层平房共148平方米，x层宾馆共54间，1400平方米以702000元租赁给被告经营宾馆。原告关某之父彭某与被告签订《房屋租赁合同》后，被告一直按合同条款约定的期限向原告之父给付房屋租赁费。2019年农历9月22日，原告关某之父彭某以意外事件去世，去世后被告以生意不佳为由拒绝支付。经原告关某多次催要均无果，后原、被告于2020年4月5日经协商后原告关某收回5间房屋并扣除10万租金后双方签订了《补偿协议》，该协议内容为“2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金经营者李某负责2020年9月10日前一次性给付，今后四年的房屋租金按原合同支付，每年房屋租金为60万元给付”，双方签订补偿协议后被告仍然拒绝给付所欠房屋租金。故原告根据相关法律规定和双方签订的合同特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益不受侵害。被告李某辩称，1、双方签订的房屋租赁合同系无效合同，原告起诉要求被告继续履行合同没有法律依据，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第二条规定，出租人就未取得建设合同规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定，建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，本案中在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应该认定有效。本案中截止到一审法庭庭审原告未提供出租房屋的相关证件，根据以上法律规定，双方签订的合同属于无效合同，无效合同自始无效。原告要求被告继续履行无效合同，显然没有事实和法律依据，该诉求不能得到支持；2、被告与原告签订的房屋租赁合同属于无效合同，原告依据无效的合同要求被告支付房屋租赁费也没有法律依据，况且依据双方最后一次对案涉房屋租赁费的协商后确定的金额为260000元，也不是原告主张的600000元，原告主张要求被告支付600000元的主张没有事实依据，双方约定为26万元后原告又以60万元主张租赁费用，也尤为诚实信用原则。综上，双方签订的合同系无效合同，原告依据无效的合同要求被告支付费用，没有事实和法律依据，且原告主张的费用与双方协商的不一致，其诉讼请求不应得到支持。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与反诉被告之父彭某于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因合同无效造成的财产损失1000000元；3、本案本诉、反诉案件受理费、鉴定费以及证人出庭差旅食宿费等均由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月1日，经反诉原告与反诉被告关某之父彭某协商，由反诉被告之父彭某将位于xx省xx县xx镇xx风貌改造村xx号院子出租给被告，用于开设宾馆和餐厅，双方签订了《房屋租赁合同》，并且原告承诺协助办理相关证件。合同签订后，被告按照合同约定支付了房屋租金，同时对承租房屋进行装饰装修，装修费用为1000000元。《房屋租赁合同》签订后反诉原告多次要求反诉被告提供房屋的相关证件协助反诉原告办理营业执照、卫生许可等相关证件，但反诉被告始终未提供，截止到目前为止因反诉被告的原因导致反诉原告酒店的相关证件未能办理，酒店处于停业状态，无法经营。后经相关部门了解原告出租的房屋系违法建筑，并未办理相关的合法手续，双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同。原告作为房屋的出租人未依法告知出租房屋的真实属性，致使反诉原告产生错误认识签订租赁合同，造成财产巨额损失，依法应承担赔偿责任。综上，反诉被告出租违法建筑导致双方签订的合同无效，并因此给反诉原告造成大额经济损失，故反诉原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定提出反诉，恳请贵院判如所请。反诉被告关某辩称：1、双方签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。案涉房屋是莫热迪哇并不是反诉原告。2、案涉酒店反诉原告至今已经营四年之久，已经给付反诉原告5个月的免租期。反诉原告拖欠房屋租赁费用拒不按照合同约定履行租金给付义务，反诉原告违背了合同诚信原则，反而是反诉被告对反诉原告的违约行为一再宽限，并主动减低疫情期间的房屋租金，要求反诉原告继续履行房屋租赁合同，未追究反诉原告的违约责任。为此，反诉原告向人民法院诉请的反诉请求无事实依据和法律依据，同时，反诉原告未向法院如实反映本案事实，捏造反诉被告承诺协助办理相关证件的事实，意图造成反诉被告违反合同约定，并达到解除合同的目的，结合上述，反诉被告认为应当予以驳回反诉原告的反诉请求，并支持本诉原告的所有诉讼请求。原告关某为证明其诉讼主张成立，提交以下证据：1、房屋租赁合同1份，拟证明原告之父彭某与被告李某于2016年9月1日签订房屋租赁合同，约定租赁期限8年，年度租金为702000元等相关的事实；2、房屋租赁合同补充协议书1份，拟证明原告父亲彭某死亡后，2020年4月5日原告与被告就房屋租赁事宜达成补充协议，确定2020年9月10日前由被告给付房屋租金60万元，之后四年的房屋租金均按60万元支付，同时约定出租房屋为49间的事实；3、2002年xx省牧区现代化示范村建设办公室发文（x牧示范办（2002）06号）；4、2002年经州县发改部门审批，xx县发展计划经济贸易局发文（共计经贸（【2002】208号）、xx州发改委发文（南计旅【2004】178号）；5、xx县人民政府专题会议纪要【2015】第7期；6、关于xx县xxx乡xxx村（xxx）风貌整治改造情况说明；7.xx县住房和城乡建设局发文（x政住建【2016】76号文）；8.xx县人民政府发文（共政发【2016】83号）；9.xx县人民政府发函（x政函【2017】14号）；10.xxx国家级自然保护区管理局发函（xx管护函【2018】42号）；11.xx乡人民政府发文（江政【2018】162号）；12.关于xxx存贷款使用及收回监管四方协议；13、xxx全体经营户对xx县县环保局的承诺书；14、xxxx全村合法建设用地（二调图）、15.政府规划xxx11号楼效果图及蓝图；16.xx县自然资源局发文（共自然资土【2020】169号），拟证明案涉房屋用地符合规划，建设项目有相关部门予以批复，案涉房屋不属于违法或违章建筑的事实；17.被告2016年9月至2019年9月向原告缴纳房屋租金的银行明细及收条，拟证明被告在2019年9月以前一直按照合同约定履行义务的事实；18、彭某户口注销证明1份，拟证明原合同相对人彭某死亡的事实。被告对原告提交的证据1真实性不持异议，认为该份证据中涉及到的租赁房屋系被告主张的违法建筑，原告并未提供任何证据证明其所建筑的房屋为合法建筑，因此被告对合法性不予认可；对证据2，认为该份证据只能证明原房屋的租赁方彭某老人死亡后被告与继承人关某就租赁房屋重新签订的补充协议，该份协议中虽然约定了2019年9月至2020年9月1日的房屋租金为60万元，但该份协议约定的租金并非双方最终确认的租金。双方于2020年7月24日重新协商约定租金为26万元，期间为2019年9月1日至2020年9月1日，该份证据并非双方租赁费结算的依据；3-12份证据，对其真实性、合法性、关联性不持异议，对其证明指向持有异议。对第13组证据真实性无法予以确认，与本案无关；对第14组证据，与本案无关，无关联性；对第15组证据关联性有异议，该份证据仅仅是原告为建设xx村，并不能证明其出租的属于合法建筑；对第16组证据，仅仅是xx县自然局向出具的一份情况说明，建议xx村开办农家乐等经营活动，最终xx村能否办理相关的手续，依然由xx景区保护利用管理局予以明确，本案中原告未提供由xx景区保护利用管理局出具的相关证明，对第17组证据三性没有异议，该份证据恰好证明被告承租房屋后实际投入经营了，被告的损失确实存在；对18组证据不持异议，予以认可。被告李某为证明其答辩及反诉理由成立，向法庭提交如下证据：1、房屋租赁合同1份，拟证明原告出租的位于xxxx风貌改造村的房屋属于违法建筑，原告并未办理相关合法手续的事实；2、房屋租赁合同补充协议1份，拟证明原房屋出租人彭某过世后关某签订了补充协议，双方建立租赁关系，出租人为原告的事实；3、证人证言，拟证明原告向被告承诺能办理相关的合法经营的手续，被告基于此承诺才与原告签订租赁合同。4、录音及文字版光盘，拟证明2020年7月原、被告双方协商定了租赁房屋的费用，双方明确约定2019年9月1日至2020年9月1日房屋租赁费用为26万元的事实；5、xx景区市场二郎剑监督所行政指导提示书，拟证明自双方于2016年签订房屋租赁合同至2018年7月4日为止，因出租方的原因导致被告未能及时办理相关合法手续，被执法单位警示的事实；6、xx景区市场xxx监督所温馨提示，拟证明被告经监督管理所提示并咨询后才知道原告出租的房屋属非合法建筑的事实；7、承租房屋装饰装修效果图、现场施工图1份，拟证明被告承租后按照约定承租房屋装饰装修进行了设计，并按照效果图实际进行了装修的事实；8、被告对租赁房屋院内实际装修图1份，拟证明被告承租后按效果图对房屋进行了装修，现因原告的原因导致合同无效，造成被告装修损失真实存在的事实；9、特许经营合同及收据，拟证明被告在签订了房屋租赁合同后与xxx城际酒店管理有限公司签订了特许经营协议，约定由被告在租赁房屋内开办酒店。现因原告的原因导致租赁合同无效，导致被告损失95000元的事实；10、太阳能空气能订购合同及收据，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，购买了热水器，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失70000元的事实；11、电热智能地暖系统安装合同及收据，拟证明被告签订房屋租赁合同后为实现合同目的，安装了智能地暖，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失71060元的事实；12、挖水井产生的费用及现场照片，拟证明被告签订房屋租赁合同后为实现合同目的，修建了水井，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失24000元的事实；13、木地板安装合同及收据一份，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，购买并安装了地板，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失36600元的事实；14、灯、开关、电线及配套设施销货清单，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，购买并安装了灯、开关、电线及配套的附属设施，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失65905元的事实；15、卫生间座便器、洗手池、花洒及附属设施销货清单，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，对卫生间进行装饰装修，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失37020元的事实；16、青海xx装饰设计工程有限公司出具证明，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，委托青海xx装饰设计工程有限公司对租赁房屋进行装饰装修，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失476000元的事实；17、西安xx商贸有限公司出具收款收据，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，对租赁房屋进行装饰装修，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失84000元的事实；18、玻璃房装饰装修收据，拟证明被告承租房屋后为实现租赁房屋使用的目的，对租赁房屋进行装饰装修，现因原告原因导致租赁合同无效，造成被告财产损失的事实；原告对被告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性予以认可；对第3组证据真实性不予认可，由于该证人证言不符合证人证言的程序要件和形式要件，对合法性不予认可，与本案没有关联性；对第4组证据，该录音资料（1）不能证明2020年7月24日录制；（2）录音资料里说话的一方并不是本案的被告李某的声音，被告李某并不在现场；（3）原告关某自始至终没有确认过房屋租金降至26万元，结合以上三点，该录音资料不完整，有相应的剪辑，且没有原告关某的相关录音。对该份证据的真实性、合法性不予认可。对关联性也不予认可。无法证实原、被告双方对租金商议，并达成一致降至26万元的事实。对第5、6组证据真实性不持异议，对证明指向及所要证明的事实持有异议，（1）本案是由于被告李某怠于履行自己的义务导致未能及时办理相关营业执照，接收到景区市场监督所的行政提示，与原告没有关联；（2）被告李某自2016年7月签订合同经营至2018年接到行政提示至2020年11月23日才向人民法院提起反诉要求确认合同无效，在此期间被告李某的经营收入是否也应按照无效合同予以给原告关某进行返还，结合以上事实被告李某出示的证据不能够证明案涉房屋属于违法建筑，被告李某怠于办理经营证照，该责任应由被告李某自行承担，不应归责与原告关某。双方签订的房屋租赁合同合法有效；对第7组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该图仅是案涉房屋的效果图，不能证明被告对案涉房屋按照效果图进行装修的事实；对第8组证据真实性不持异议，认为被告仅是对案涉房屋内部分进行装修；对第9组证据真实性不发表质证意见，认为该合同系被告与案外人酒店经营机构签订的经营合同，且被告在长达四年的营业过程中向案外人缴纳了相应的费用，也享受了相应的服务，获取了收益，不应认为是被告的损失；对第10、11、12、13组证据的真实性不发表质证意见，但认为即使被告安装了上述设施，在使用过程中被告同样获取了相应的收益，不应认定为被告的损失。对第14、15组真实性不发表质证意见，但认为上述设施是否用于案涉房屋无其他证据予以证实，仅凭购销清单无法证实购买的物品均用于案涉房屋。对第16组证据真实性持有异议，双方高达476000元的装修费用，既没有装修合同，也没有装修项目清单，没有付款凭证，转账记录，收款收条，仅凭公司盖章无法证实被告证明的事实。同时，即使被告花费了相应的装修费用，同样被告在经营过程中产生了收益，不应认定为损失。对第17组证据真实性不予认可，没有家具销售合同，没有合同所列的家具清单，对购买家具相关的费用，仅以收据的方式予以体现，不能够证明上述家具已用于或安放在案涉房屋内。对第18组证据真实性不予认可，案涉房屋并没有安装阳光房，对合法性、关联性均不予认可。对原、被告举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认定如下：原告提交的18组证据符合证据真实性、关联性要求，能够证明原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，且能证明被告欠付原告房屋租金600000元的事实；被告提交的18组证据中1、2、5、6符合证据真实性、关联性要求，本院予以采信，其余证据符合真实性要求，但不能足以证明原告出租的房屋属违法建筑的事实，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告关某之父彭某（已故）与被告李某经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告之父将位于xx省xx县xx镇xx风貌改造村11号院子及房屋（一层平房共148平方米，二层宾馆共54间，1400平方米）租赁给被告，用于开设宾馆和餐厅，租赁期限为2016年9月1日至2024年8月30日止，每年租金为702000元，并约定了其他权利义务。原告之父彭某与被告李某签订《房屋租赁合同》后，被告将上述承租房屋装修后开始经营，且被告亦按合同约定的期限向原告之父给付房屋租赁费。2019年9月1日被告以生意不佳为由拒绝支付原告租赁费。另查明，2019年10月22日，原告关某之父彭某因煤气中毒身亡。2020年4月5日原、被告经协商签订了《补偿协议》，该协议内容为“2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金经营者李某负责2020年9月10日前一次性给付原告，今后四年的房屋租金按原合同支付，每年房屋租金按60万元给付”。约定期限届满后，被告李某仍未给付原告上述租金。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照双方约定全面履行合同义务。本案中，原告关某之父彭某与被告李某于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》和原告关某和被告李某于2020年4月5日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。原告按合同约定将租赁物（宾馆）交付给被告经营，被告应当支付租金，但被告未按合同履行义务，显属违约，应当承担支付租金的责任，故原告要求被告继续履行合同及支付租金600000元的诉求，符合法律规定，本院予以支持；关于反诉原告李某要求确认与反诉被告之父彭某签订的《房屋租赁合同》无效的诉求及反诉被告关某因合同无效造成的财产损失1000000元的诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，反诉原告李某虽向法庭提交了证据，但不能足以证明其反诉请求，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告关某之父彭某与被告李某于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；被告李某于本判决发生法律效力后10日内支付原告关某（2019年9月1日至2020年8月30日止）房屋租金600000元；二、驳回反诉原告李某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费13800元，共计18700元，由被告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。审判长 都 财 庭审判员 军 乃 杰审判员 拉 日 措二〇二〇年十二月二十三日书记员 克却才让本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依法法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。