河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2589号原告（反诉被告）：河南东泉物业管理有限公司，住所地郑州航空港区滨河办事处归航路以南万豪商业中心。法定代表人：徐锐泉，该公司经理。委托诉讼代理人：马慧君，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宝锋，河南国基律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：河南永年实业有限公司，住所地郑州航空港区洞庭湖路与相州街交叉口永年农贸市场39-3。法定代表人：徐勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。原告（反诉被告）河南东泉物业管理有限公司（以下简称“东泉公司”）与被告（反诉原告）河南永年实业有限公司（以下简称“永年公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年12月1日再次公开开庭进行了审理。东泉公司的委托诉讼代理人马慧君，永年公司的委托诉讼代理人蔡志军、许淑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东泉公司向本院提出诉讼请求：1.解除东泉公司与永年公司签订的《万豪商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》,判令永年公司交还租赁房屋；2.永年公司向东泉公司支付逾期违约金694993.98元；3.永年公司向东泉公司支付合同解除损失赔偿金392450元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由永年公司承担。事实和理由：2018年10月10日，东泉公司与永年公司签订《万豪商业中心商铺租赁合同》，约定永年公司承租由东泉公司经营管理的位于河南省郑州市航空港区归航路以南、××区实验小学以西、相××以东的万豪商业中心1号楼第一、二层的商铺,租赁面积3397.841㎡,租期五年,自2019年4月9日起算,并对租金及租金支付方式等内容进行了约定。合同另约定永年公司向东泉公司支付196225元履约保证金,任何因永年公司违约导致东泉公司提前解除合同的，东泉公司有权没收该履约保证金而不予退还；任何一方根本违约导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金,该损失赔偿金相当于本合同约定的履约保证金2倍的金额。合同签订后，东泉公司即履行了交付租赁房屋义务,永年公司对租赁房屋正常经营使用。后因永年公司对所租商铺面积进行调整，双方签订《补充协议》，约定永年公司将230.86㎡铺位退租给东泉公司,实际承租3166.981㎡，租期不变,第二年度租金标准调整为月租金174183.95元,年租金2090207.46元。根据合同约定,永年公司最迟应于2020年3月9日支付第二年度区间即2020年4月9日至2021年4月8日期间的房租2090207.46元,但永年公司仅支付了1045103.73元,尚欠1045103.73元,经多次催要,永年公司一直未予支付,其行为已严重违反合同约定。根据合同约定，永年公司每日应向东泉公司支付应付未付款项的5‰作为违约金,自2020年3月10日至2020年7月20日，永年公司共逾期133天，应支付房租逾期违约金694933.98(1045103.73×133×5‰)元;永年公司逾期支付房屋租金已超过合同约定的7日宽限期,东泉公司有权收回商铺使用权；东泉公司有权提前解除合同,且永年公司应向东泉公司支付合同解除损失赔偿金392450元。综上，永年公司的行为已严重违约,且经东泉公司多次催要仍不履行合同义务,已构成根本违约,致使东泉公司无法实现合同目的,符合《合同法》规定的可以解除合同的条件,且永年公司的行为严重影响原告的生产经营，为维护自身合法权益,东泉公司遂诉至法院，请求判令如诉。永年公司辩称：1.东泉公司不具备诉讼主体资格。涉案租赁场地系郑州航空港区管理委员会滨河办事处小河刘村出租给河南万豪人力资源服务有限公司（以下简称“万豪公司”），东泉公司作为万豪公司的代理人,对租赁物不享有权利,相应的法律权利应由万豪公司享有；2.永年公司实际履行的内容与合同约定内容不一致,东泉公司明知此事实并认可和接受,表明双方已以事实行为变更了合同的该项约定,故永年公司不存在拖欠租金情形,东泉公司主张逾期违约金、损害赔偿金无事实和法律依据。依据双方的约定及疫情期间相关政策,永年公司缴纳的租金应当计算至2020年12月8日,不存在拖欠租金的情形。东泉公司未采取适当措施避免损失的进一步扩大,不得就扩大的损失要求赔偿。3.东泉公司在永年公司向其支付租金后,拒不开具正式票据，构成违约,东泉公司多次对永年公司实施强拆门头等租赁场所设施设备、停水、停电等违约行为,致使答辩人无法正常经营,侵犯了永年公司的合法权益。综上所述,永年公司不存在违约,东泉公司的主张没有事实和法律依据。永年公司向本院提出反诉请求：1.东泉公司支付永年公司赔偿金3495503元并支付利息(利息以3495503元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的报价利率,自反诉之日计算至实际还清之日止);2.东泉公司向永年公司退还押金196225元及利息(利息以196225元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的报价利率,自反诉之日计算至实际还清之日止);3.判令东泉公司向永年公司支付损失150000元;4.判令东泉公司退还永年公司多缴纳的租金522511.85元；5.本案反诉费用由东泉公司承担。事实和理由：永年公司与东泉公司签订《万豪商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》。约定永年公司承租河南省郑州市航空港区归航路以南，港区实验小学以西，相州街以东的万豪商业中心1号楼一、二层的商铺,租赁面积3397.841㎡，租赁期限为五个租赁年度，永年公司在签订合同后1日内向东泉公司支付196225元作为履约保证金。协议签订后,永年公司根据协议要求履行缴纳租金和履约保证金义务，同时在原址上对农贸市场进行装修修缮,完善农贸市场配套工程。为更好地民生民计提供服务,购置配套装修设备、消防材料、支付装修人员工资等各项费用,合计支付4369379.18元。在永年公司不欠付租金的情况下,东泉公司违反合同义务屡次对永年公司经营的农贸市场采取强制断水停电的恶性行为,致使永年公司农贸市场商户无法正常营业,受到不同情况的损失。同时由于东泉公司要求解除合同,无法继续向各位商户履行出租义务,由此造成的损失也应当由东泉公司担。现东泉公司要求解除租赁合同,致使永年公司的合同目的无法实现,为维护自身的合法权益,永年公司遂提出反诉,请求判令如诉。东泉公司对永年公司的反诉辩称：永年公司的反诉请求和反诉理由,无事实根据和法律依据,不应被支持。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第(二)款规定“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修装饰残值损失的,不予支持。”永年公司违约在先的情况下主张东泉公司赔偿3495503元及利息没有事实和法律依据。2.根据合同约定，永年公司向东泉公司缴纳的196225元为履约保证金，而非是永年公司所述的“押金”,因永年公司违约导致东泉公司提前解除合同的,东泉公司有权没收该履约保证金而不予退还，故永年公司要求东泉公司退还押金196225元及利息,无事实和法律依据。3.永年公司与次承租人河南张仲景大药房股份有限公司签订租赁合同无法履行需要支付的150000元违约金，该违约金未实际发生,不属于已实际产生的损失，即便该违约金实际发生也与东泉公司无关,不应由东泉公司承担。4.永年公司欠付租金,经催要后仍拒绝缴纳，给东泉公司造成巨大损失和经营障碍，东泉公司基于解除合同的考虑未主张永年公司支付欠付的租金，永年公司理解为按实际使用时间缴纳租金,显然错误。5.永年公司主张按照郑州市财政局郑财资【2020】5号文件减免租金或延长租期，但该文件针对的主体为出租方为国有资产类经营用房中涉及市级行政事业单位租金减免的情况,适用的政策范围为市级全额供给的行政事业单位出租的房屋,对民企及集体资产并不具有强制约束力。6.东泉公司根据合同约定代收水电费和物业管理费,永年公司经常违反约定不予缴纳相关费用。综上,永年公司在严重违约的情况下,提出反诉请求,无事实和法律依据,应予驳回。本院经审理认定事实如下:河南万豪人力资源服务有限公司（以下简称“万豪公司”）自郑州航空港区管理委员会滨河办事处小河刘村村民委员会承租位于归航路以南、××区实验小学以西、相××以东，建筑面积13100㎡的房屋。2018年9月1日，万豪公司向东泉公司出具《委托书》，载明“兹委托河南东泉物业管理有限公司作为本公司的合法代理单位，全权代表本公司办理业务（滨河办事处小河刘商业房），对委托单位在办理上述事项过程中所签署的有关文件，本公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：2018年09月01日—2025年08月31日”。2018年10月10日，东泉公司与永年公司签订《万豪商业中心商铺租赁合同》，合同约定：东泉公司将位于郑州市航空港区归航路以南、××区实验小学以西、相××以东的万豪商业中心1号楼第一、二层的商铺出租给永年公司；租赁面积3397.841㎡；租赁期限5年，自2019年4月9日起算；东泉公司给予永年公司180天的装修期，装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的租赁场所最迟开业日之前一日，除因东泉公司原因导致逾期交付或逾期装修而装修期予以相应顺延的外，该装修期不因其他原因而延期；装修期内，永年公司自行承担并向东泉公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费，装修保证金20000元/铺，在永年公司装修完毕且无任何违约行为后向东泉公司申请退还，东泉公司确认无误后三十日内无息退还；租金第一、第二年按55元/㎡/月计算，月租金186881元，年租金1121286元，第三年按57.75元/㎡/月计算，月租金196225元，年租金2354700元，第四、第五年租金待定；第一年按半年度为一期支付租金，剩余年限按年度为一期支付租金，装修起始日首个半年度租金由永年公司于装修起始日起1日内一次性向东泉公司补足；第一年下半年租金提前2个月支付，剩余年限应于每个年度末月的1日或之前支付下一个年度的租金；如永年公司逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他应支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，永年公司应支付应付未付款项的5‰作为违约金，超过七日，东泉公司有权收回商铺使用权;永年公司应在合同签订后一日内向东泉公司支付196225元作为履约保证金，如东泉公司在签订合同后一日内未收到履约保证金，有权解除合同并将租赁场所另租他人，永年公司应承担导致合同解除的违约责任；合同非因永年公司违约而终止时，东泉公司经永年公司申请并确认永年公司完成合同要求事项后三十日内将履约保证金或其他余款（如扣除或冲抵）无息退还给永年公司；合同任一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失及合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金为履约保证金（196225元）2倍金额。合同签订后，永年公司向东泉公司支付196225元履约保证金，东泉公司向永年公司出具《收据》。2018年12月6日，永年公司与河南张仲景大药房股份有限公司（以下简称“仲景药房”）签订《房屋租赁合同》，永年公司将128㎡的商铺出租给仲景药房，租期五年，并约定“合同签订时及合同期内甲方（永年公司）房屋存在产权纠纷、出租权、抵押权等问题，或者其他债务等纠纷，致使乙方（仲景药房）无法承租该房屋的”，乙方有权解除合同，甲方应返还剩余租金并支付150000元违约金。2020年3月16日，东泉公司向永年公司发出《告知函》，告知永年公司因其在合同有效期范围内违反万豪商业中心商铺租赁合同规定，东泉公司有权解除合同并保留法律追究权利。2020年3月18日，永年公司向东泉公司支付500000元；2020年4月1日，永年公司向东泉公司支付170000元；2020年5月8日，永年公司向东泉公司支付375103.73元。东泉公司向永年公司出具三份《收据》，均载明“万豪商铺1号楼一层、二层2020.04.09-2021.04.08为期一年部分房租”。2020年4月3日，双方签订《补充协议》，约定对《万豪商业中心商铺租赁合同》条款内容进行如下修改：永年公司将合计230.86㎡的商铺退租，承租面积变更为3166.981㎡；租金单价不变，第二年月租金174183.95元，年租金2090207.46元，第三年月租金182893.15元，年租金2194717.83元。2020年7月8日，东泉公司将《欠费催缴通知书》张贴至永年农贸市场，通知书载明：根据合同约定，永年公司“最迟应于2020年3月9日缴纳第二年度区间为2020年4月9日至2021年4月8日为期一年的房租，共计2090207.46元”；永年公司“共缴纳本年度租金1045103.73元”，截止2020年7月6日“共欠缴房租1045103.73元”；永年公司“从2020年6月17日至2020年7月6日，所用电费12484元，从2020年6月1日至2020年7月6日，所用水费5331元，该两项水电公用事业费共计17815元，至今尚未缴纳”；通知永年公司于2020年7月15日前缴纳上述欠付房租和费用。同时查明，庭审中，东泉公司与永年公司均认可永年公司已缴纳完毕第一年度房租，第二年度房租（2020年4月9日-2021年4月8日）已缴纳1045103.73元，均同意解除双方签订的《万豪商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》。庭审后，万豪公司出具的《关于对东泉公司委托书具体内容的情况说明》载明“我公司明确对东泉公司的委托内容中包含东泉公司可以就该租赁房屋进行出租及收取对应租金的权利。”另查明，永年公司于2020年8月10日接收本诉起诉状。本院认为，第一，东泉公司的诉讼主体资格问题。永年公司受万豪公司委托,以民事契约的形式取得了本案涉讼房屋的使用权及部分处分权,依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人可以以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人签订合同”之规定,受托人可以以自己的名义实施授权范围的法律行为。本案中东泉公司因房屋租赁问题与永年公司发生纠纷,纠纷内容与东泉公司依契约取得的房屋使用权和部分处分权具有直接利害关系,现东泉公司以自己的名义就该纠纷提起民事诉讼,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件,故本院认为东泉公司可以作为本案适格原告,永年公司关于东泉公司作为原告主体资格不适格之辩解意见于法无据,本院不予采纳。第二，东泉公司的本诉请求。首先，关于合同解除问题，因双方在庭审中均同意解除合同，本院对此予以确认。永年公司逾期支付租金，东泉公司依据合同享有合同解除权，但东泉公司向永年公司发出的《告知函》及《欠费催缴通知书》均未明确告知对方解除合同，故本院认定合同解除时间为永年公司收到起诉状之日，即2020年8月10日。合同解除后，永年公司应及时将租赁物返还东泉公司。其次，关于违约责任问题，合同约定永年公司“应于每个年度末月的1日或之前支付下一个年度的租金”，对于2020年4月9日至2021年4月8日的租金，永年公司仅支付了一半，其逾期支付租金已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。合同中约定了逾期支付租金应每日支付应付未付款项的5‰作为违约金，另约定了合同解除损失赔偿金392450元，该赔偿金性质与违约金相同，系对违约金的重复约定，因每日5‰的违约金计算标准明显过高，结合合同具体内容、双方过错程度及实际损失情况，另考虑到疫情期间的影响，本院酌定永年公司向东泉公司赔偿违约金392450元，东泉公司诉请超出部分，本院不予支持。再次，关于东泉公司主张的律师费，因合同未有约定，本院对此不予支持。第三，永年公司的反诉请求。首先，永年公司主张东泉公司赔偿合同解除后对租赁物进行装饰装修的费用3495503元并支付利息，但永年公司并未提供充分的证据证明其对租赁物的装饰装修所支出的具体花费，同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)款规定“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修装饰残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补充”，本案中东泉公司主张解除合同系因永年公司未按期支付租金，且东泉公司在庭审中亦未同意继续利用租赁物装饰装修部分，故对永年公司该项诉请，本院不予支持。其次，永年公司主张东泉公司退还押金196225元及利息，该196225元在合同中约定为“履约保证金”，因合同中明确约定“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还”，现合同解除系因永年公司未按期缴纳租金，故东泉公司不应向永年公司退还该履约保证金，对永年公司该项诉讼请求，本院不予支持。再次，永年公司主张东泉公司支付损失150000元，该损失系永年公司与河南张仲景大药房股份有限公司签订租赁合同所约定的违约金，永年公司未举证证明该损失已实际发生，即便该损失实际发生，永年公司也未提供充分的证据证明该部分损失系因东泉公司原因导致，故对该项诉请，本院不予支持。最后，永年公司主张东泉公司退还多缴纳的租金522511.85元，永年公司已缴租金1045103.73元，根据合同约定，该部分租金对应的租期为2020年4月9日至2020年10月8日。考虑到疫情因素，本院酌定该部分租金对应的租期延长一个半月，即2020年11月23日。同时，由于合同在永年公司收到起诉状时（2020年8月10日）解除，合同解除后永年公司应及时将租赁物返还给东泉公司，但永年公司并未提供证据证明已完成了租赁物的返还。故永年公司主张东泉公司退还多缴纳的租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，东泉公司与永年公司签订的《万豪商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年8月10日解除；永年应将位于河南省郑州市航空港区归航路以南、××区实验小学以西、相××以东的万豪商业中心1号楼第一、二层的商铺返还东泉公司；永年公司应支付东泉公司违约金392450元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百十一九第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南东泉物业管理有限公司与被告（反诉原告）河南永年实业有限公司签订的《万豪商业中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年8月10日解除；二、被告（反诉原告）河南永年实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于河南省郑州市航空港区归航路以南、港区实验小学以西、相州街以东的万豪商业中心1号楼第一、二层的商铺返还给原告（反诉被告）河南东泉物业管理有限公司；三、被告（反诉原告）河南永年实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南东泉物业管理有限公司违约金392450元；四、驳回原告（反诉被告）河南东泉物业管理有限公司的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）河南永年实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14587元，由原告河南东泉物业管理有限公司负担9322元，由被告河南永年实业有限公司负担5265元；反诉案件受理费41713元，减半收取计20856元，由反诉原告河南永年实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 峰二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘锐锐