天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6131号原告（申请执行人）：田满良，男，1968年1月22日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：何连强，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。被告（执行案外人）：张朋翼，男，1977年2月22日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。被告（被执行人）:天津市宝坻区裕恒置业发展有限公司,住宝坻区城关镇建设路东段。法定代表人：诸葛乃明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘坤，该公司员工。原告田满良与被告张朋翼、天津市宝坻区裕恒置业发展有限公司（以下简称裕恒置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案受理后，因存在法定事由，自同年9月23日起中止审理。中止事由消除后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田满良及其委托诉讼代理人何连强，被告张朋翼，被告裕恒置业公司法定代表人的委托诉讼代理人刘坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田满良向本院提出诉讼请求：1.恢复对天津市宝坻区××小区××号房屋的执行;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：天津市宝坻区人民法院作出的（2019）津0115民初4142号民事调解书已经发生法律效力,具有执行力,法院对被执行人裕恒置业公司名下房产天津市宝坻区××小区××号房屋采取强制执行措施符合法律规定,应当恢复执行。第一，法院强制执行诉争房屋符合法律规定。1、诉争房屋于2017年登记在裕恒置业公司名下,根据物权法第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。所以裕恒置业公司对诉争房屋拥有所有权,王幼东和张朋翼在与裕恒置业公司买卖合同有效的前提下,享有的只是普通债权。2019年2月3日,裕恒置业公司为向田满良借款,以其所有的裕园小区15-2-2202号房屋为田满良设定抵押权,担保债权金额为500000元，故田满良对该房屋依法享有抵押权。裕恒置业公司对诉争房屋享有所有权,其为田满良设置抵押权的效力远远大于王幼东和张朋翼的普通债权,故此田满良有权在裕恒置业公司不履行法院生效文书的情形下,对诉争房屋依法采取保全措施,并享有优先受偿权,其权利应受到法律保护。第二，张朋翼的异议事由不足以排除执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的“第三人对此没有过错”是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案,案外人王幼东出具的购房收据显示时间为2015年3月30日,涉案房产登记在裕恒置业公司名下的时间为2017年,王幼东持有抵扣工程款的“房屋买卖协议”,还将此房屋登记在裕恒置业公司名下,显然不符合常理,张朋翼口述未办理产权过户登记手续的原因是裕恒置业公司资金紧张,显然当时办理登记手续跟资金紧张无任何关系,王幼东、张朋翼未办理房产证登记手续是其自身原因所致,不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形,应当恢复执行。第三，据田满良了解,诉争房屋自2019年2月至2020年7月期间,一直无人居住,且未交物业费,诉争房屋的用电量也不符合正常生活用电量,更进一步说明上述房屋无人居住。综上，张朋翼的《执行异议书》不足以排除执行措施,应恢复对宝坻区××小区××号房屋的强制执行。张朋翼辩称，不同意田满良的诉讼请求。首先，未交纳电费不能证明其未在此居住。第二，诉争房屋手续不全，物业费可待手续办齐后再补交；第三，诉争房屋是2019年2、3月份办理的抵押，其在2018年6月份已购买该房屋，并于同年8月份装修入住，此情况可到涉案小区予以调查确认；第四，田满良在办理诉争房屋的抵押登记时并没有去裕园小区对诉争房屋情况进行过调查。故此，不同意田满良的诉讼请求。裕恒置业公司辩称，不同意田满良的诉讼请求。裕恒置业公司与田满良之间的借贷纠纷在执行阶段已达成执行和解协议，裕恒置业公司也在积极筹集资金以偿还债务，分别于2020年7月3日和同年9月27日各偿还田满良50000元，并准备偿还第三笔50000元，虽因资金紧缺还款不及时，但一直在积极还款。综上，不同意恢复对涉案房产的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：裕恒置业公司系从事房地产开发、室内外装饰等业务的有限责任公司。坐落在宝坻区××路××路××小区××号房屋，登记权利人为裕恒置业公司。该房屋已装修、入住，其购电证、购水卡的用户名均为张祥翼，初次购水时间为2018年7月5日，初次购电时间为2018年7月21日。2017年8月17日，裕恒置业公司以上述房屋办理抵押权登记，抵押权人为天津银合典当有限公司，抵押范围为99.75平方米，被担保债权数额（最高债权数额）为580000元，债务履行期限（债权确定期间）为2017年8月14日至2017年11月13日。2018年12月4日，天津银合典当有限公司与裕恒置业公司共同申请注销前述抵押权登记，登记原因为“贷款还清，申请注销”。2018年12月12日，裕恒置业公司再次以该房屋办理抵押权登记，抵押权人为王志新，抵押范围为99.75平方米，被担保债权数额（最高债权数额）为1400000元，债务履行期限（债权确定期间）为2018年12月10日至2019年12月9日。2019年2月2日，王志新与裕恒置业公司共同申请注销前述抵押权登记，登记原因为“贷款还清，申请注销”。次日完成该抵押权注销登记。2019年2月2日，裕恒置业公司再次申请以该房屋办理抵押权登记，并于同年2月3日完成登记，抵押权人为田满良，抵押范围为99.75平方米，被担保债权数额（最高债权数额）为500000元，债务履行期限（债权确定期间）为2019年2月2日至2019年5月1日。2019年5月13日，田满良以裕恒置业公司为被告，以民间借贷纠纷为案由，向本院提出民事诉讼［案号：（2019）津0115民初4142号］。案件审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，约定裕恒置业公司于2019年9月17日前偿还田满良借款500000元及利息，诉讼费4565元由裕恒置业公司负担等内容，本院于2019年6月17日作出（2019）津0115民初4142号民事调解书，对上述协议内容予以确认。因裕恒置业公司未按协议约定履行金钱给付义务，田满良于2019年9月18日向本院申请强制执行［案号：（2019）津0115执3508号］，执行标的为借款500000元及利息、案件受理费4565元、执行费8176元。执行过程中，双方达成执行和解协议。因裕恒置业公司未履行执行和解协议，田满良于2020年5月12日向本院申请恢复执行［案号：（2020）津0115执恢388号］。本院于2020年5月29日作出（2020）津0115执恢388号执行裁定书，并在裕园小区15-2-2202号房产处张贴查封公告，裁定查封裕恒置业公司名下位于天津市宝坻区××路××路××号房产（不动产权证号：津（2017）宝坻区不动产权第1××5号）。查封期限为三年，自2020年5月29日始至2023年5月28日止。2020年7月3日，田满良与裕恒置业公司再次达成执行和解协议，约定裕恒置业公司自2020年7月起，每月15日前偿还田满良50000元，直至还清止。当日，裕恒置业公司偿还田满良50000元；2020年9月27日，裕恒置业公司再次偿还田满良50000元。张朋翼看到本院张贴的查封公告后，于2020年6月18日向本院执行部门提出异议，并于同年7月13日向本院提出执行异议【案号：（2020）津0115执异45号】，本院于同年8月13日作出（2020）津0115执异45号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。田满良对该裁定不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。另查，2015年3月25日，裕恒置业公司与案外人王幼东签订《协议》，约定的主要内容为：裕恒置业公司以“宝坻裕园”项目商品房冲抵所欠王幼东的施工工程款，冲抵工程款房屋共计11套（15-1-1401、15-1-2101、15-2-101、15-2-104、15-2-2101、15-2-2102、15-2-2103、15-2-2104、15-2-2202、15-2-2203、15-2-2001），合计建筑面积1366.55平方米，顶账单价为7100元/平方米，顶账总价9702505元，协议签订之日起裕恒置业公司不再对外销售该11套房源，并向王幼东交付本协议约定的房屋，等待裕恒置业公司通知与王幼东指定购房人签订购房合同，办理房屋过户手续，手续费按相关规定各自承担。协议签订后，裕恒置业公司为王幼东开具了上述房屋的房款收据。2018年6月13日，王幼东与张朋翼签定《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“王幼东将泰富裕园小区（即裕园小区）15-1-2101、15-2-2202、15-2-2102、15-2-2103号四套住宅卖给张朋翼，王幼东协助张朋翼和开发商办理房证手续。上述四套住宅总面积为438.27平方米，单价为10000元/平方米，合计总价4382700元，王幼东同意在此总价基础上优惠50000元，双方确定最终交易总价为4332700元。本合同签订之日张朋翼向王幼东预付购房款2160000元，王幼东将上述四套住宅的购房单据交付张朋翼，并配合张朋翼和开发商办理购房合同和前期和手续。合同签订60日内，张朋翼将剩余房款一次性支付给王幼东，王幼东收到全部剩余房款后，将上述住宅房屋钥匙交付给张朋翼，双方完成全部房屋交易。”2018年6月15日，张朋翼通过工商银行转账向王幼东支付2160000元。诉讼中，张朋翼主张除前述款项外，其还以现金方式支付王幼东房款900000元，且其实际购买的是三套房屋，因15-1-2101号房屋无法办理产权登记，故其与王幼东解除了该房屋的买卖合同关系；15-2-2102号、15-2-2103号房屋已被其出售，并已办理完产权登记；因其已对15-2-2202号房屋进行了装修并实际入住，故该房屋虽无法办理产权登记，其也没有解除该房屋的买卖合同关系，现该房屋由其实际占有、使用。对以张祥翼名义办理购水卡、购电证的问题，张朋翼解释称，该房屋系其出资为其弟弟张祥翼购买，因不能办理产权登记，张祥翼未予接受，故该房屋实际为其所有。对此，案外人张祥翼予以认可。再查，张朋翼在天津市宝坻区有0条不动产登记记录。本院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故此，本案的争议焦点问题应为：一、张朋翼对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利；二、该权利是否足以排除强制执行。关于争议焦点一。就诉争房屋，裕恒置业公司于2015年3月25日将该房屋抵顶给王幼东，王幼东于2018年6月13日与张朋翼签订《房屋买卖合同》，将该房屋在内的多套房产出卖给张朋翼，同年6月15日张朋翼通过银行转账方式向王幼东支付购房款2160000元，张朋翼之弟张祥翼以自身名义办理了该房屋的购水卡、购电证，并于2018年7月首次购买水、电；另外，在本院（2020）津0115执异45号案件询问笔录中，王幼东认可该房屋已出售给张朋翼，且张朋翼已全额支付购房款。前述证据彼此间相互印证，张朋翼虽未提交证据证实除银行转账的2160000元外，其还以现金方式支付王幼东购房款900000元，但不影响前述证据之间形成的证据链条。对以张祥翼名义办理购水卡、购电证的问题，张朋翼作出了合理的解释，张祥翼亦到庭予以说明，故此能够推定诉争房屋已实际交付给了张朋翼，即张朋翼已实际占有、使用该房屋。虽因客观原因未能办理过户手续，但无证据证明诉争房屋未办理过户登记系张朋翼自身原因所致，故虽因不动产变更登记事项尚未完成，张朋翼不是该房屋的登记所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同及支付相应房款的行为而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。关于争议焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，如上文所述，张朋翼于2018年6月13日就诉争房屋签订《房屋买卖合同》，同年6月15日支付购房款，同年7月办理水、电手续，实际占有、使用该房屋，相应时间均早于田满良办理抵押登记的时间，亦早于人民法院查封的时间，且经本院向不动产登记部门查询，张朋翼在本辖区内无其他房产登记，故此，张朋翼对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，张朋翼对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故此，本院对田满良的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回田满良的诉讼请求。案件受理费80元，由田满良负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  彭继军审 判 员  刘 辉人民陪审员  张 琳二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  陈文佳附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。