北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11391号原告（反诉被告）：中晏（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码91110106059248545A。法定代表人:安英涛，总经理。被告（反诉原告）:北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间，统一社会信用代码911101073396953581。法定代表人:乔红兵，经理。委托诉讼代理人:郎爽，男，1982年9月25日出生，汉族，北京物美超市有限公司法务。委托诉讼代理人:韩文倩，女，1992年4月15日出生，汉族，北京物美超市有限公司法务，现住北京市石景山区。原告（反诉被告）中晏（北京）餐饮管理有限公司（以下简称中晏公司）与被告（反诉原告）北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中晏公司法定代表人安英涛，被告（反诉原告）物美超市之委托诉讼代理人韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中晏公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告2020年2、3月租金及物管费165658元;2.将双方《租赁合同》2020年4月至2021年7月租金及物管费调整为27610元/月，按月支付;3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年9月1日，原被告就顺义区后沙峪店商铺租赁事宜签订了《场地租赁合同》，租期至2021年7月1日。合同签订后，原告严格按照合同约定履行租金支付等义务。原告原企业名称为:金潞阳光(北京)商业管理有限公司，于2018年1月3日更名为中宴(北京)餐饮管理有限公司。2020年1月中旬，全国爆发新冠肺炎疫情，全国采取禁止经营、限制出行等疫情防控措施，北京市政府及时发布并严格执行各项措施。1月27日，被告防损经理李金龙与城管、安监等部门人员来到原告所承租商铺，通知立即停止营业，原告商铺于次日全面停止营业。而后，被告朝阳区、顺义区代表再次来到原告承租店铺，在店铺前设立印有“异常顾客隔离区”字样的横幅，将原告店铺专门用于身体异常顾客的检查及隔离区域，其他政府部门也告知原告不得恢复经营。为避免遭受更大损失，原告于疫情期间多次与被告沟通，询问何时复工等问题，均称待政府通知后再行复工营业。同时，就2、3月份租金退还及4月至正常营业期间租金减免事宜，原告与被告数次积极沟通。经被告通知，原告于2020年4月开始逐步营业，由于受疫情影响，餐厅经营惨淡，一直处于严重亏损状态。为避免损失进一步扩大，维护双方合法权益，原告再次致函被告，请求退还2、3月租金、物管费，并提议被告按照原合同1/3标准收取2020年4月至疫情彻底结束期间租金及物管费(即27609.67元/月)，按月支付。新冠疫情彻底解除尚需些许时间，餐厅虽然逐步经营，但整体经营惨淡，若仍执行原合同租金标准及支付条件等条款，将会造成双方权益严重失衡。鉴于双方尚未达成一致，根据相关法律规定，依法提起诉讼。被告物美超市辩称：1.不同意退还租金及物管费；2.不同意原告第二项诉讼请求，双方并没有达成一致意见，合同中也没有约定。我方并没有通知原告停业，原告是主动选择停业，我方没有强制原告，当时是疫情管控评查，其他餐馆也在营业，并没有因此停业。我方是在3月份下旬就通知原告可以营业了，但是被告因为自己在老家，所以没有营业。被告（反诉原告）物美超市向本院提出诉讼请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付欠付的租金78308元，管理费4521元。2.请求判令被反诉人承担违约金234924元。3.请求判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由:被反诉人与反诉人于2018年8月23日签订《专柜租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，承租反诉人位于北京市顺义区后沙峪店一层场地，用于经营中式快餐，租期为2018年9月1日至2021年7月31日，月租金为72507元，每年递增8%即78308元。根据租赁合同约定，被反诉人延期支付租金且欠付2020年4月份、5月份租金共计78308元、管理费4521元，已经构成严重违约，反诉人有权不予退还履约保证金，并要求被反诉人支付违约金234924元。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判决支持反诉人的请求。原告（反诉被告）中晏公司辩称：4月和5月份交半个月的租金和管理费我是跟物美的工作人员达成一致才去交的，不存在欠租、欠管理费的事实。双方一直致在沟通，我的所有行为都是根据双方的沟通进行的。2月、3月的租金管理费我都是全额缴纳的，4月、5月已经缴纳半个月的租金、管理费，6月之后都是全额缴纳租金和管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明如下事实：中晏公司原名金潞阳光（北京）商业管理有限公司，2018年1月3日更名为现名。2018年9月1日，金潞阳光（北京）商业管理有限公司（乙方）与物美超市（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市顺义区后沙峪店一层的营业场地及甲方同意的附属设施，使用面积为308平方米，以下简称“商铺”。租赁期限为：2018年9月1日至2021年7月31日。租金标准：每年递增8%。第一年月租金72507元，第二年月租金78308元，第三年月租金84572元。租金交付方式为预付制，乙方按季度交纳租金，乙方须于本合同签订当日交纳首期租金，以后每期租金须在每期租赁期限开始前30日支付。乙方交款后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺主管验证并留档。乙方逾期交付租金的，甲方将按应收租金总额的5%计算按日收取违约金。同时该合同约定，乙方应向甲方交纳物业管理费4521元每月，交付时间同租金交付时间的约定。2019年12月9日，中晏公司交纳2020年1月、2月、3月的租金及物管费合计248487元。2020年3月30日，物美超市出具的《商户缴费通知单》，载明固定租金未付78308元，租金附加4521元，商场应收合计82829元，在备注栏中，盛秀岩在固定租金后手写“-49154=29154”，在租金附加后手写“-2260.5=2260.5”，在商场应收合计后手写“-51414.5=31414.5”，均签有“盛秀岩”的名字。2020年3月29日，中宴公司支付物美超市10000元租金、3月31日支付31414.5元租金。2020年4月29日，物美超市出具的《商户缴费通知单》，载明固定租金未付78308元，租金附加4521元，商场应收合计82829元，在备注栏中，固定租金后手写“39154”，在租金附加后手写“2260.5”，在商场应收合计后手写“41414.5”，签有“盛秀岩”的名字。2020年3月29日，中宴公司支付物美超市5月半月租金。原告提交其商铺的照片，照片显示原告承租的商铺“品吉美食广场”，店门口有悬挂有“异常顾客隔离区”字样的标语，照片显示拍摄时间为2020年3月31日。被告物美超市质证称：真实性认可，异常顾客隔离区是在原告停业之后，应政府要求所设置的，当时原告已经完全停止营业了，当时商场在正常经营。原告提交手机微信聊天记录和通话记录。在后沙峪店商户沟通群，2020年2月3日，安英涛询问@盛秀岩-朝阳三顺义区商管，“领导，我们美食城什么时候能开业啊？”盛秀岩答复：“听政府通知。”2月27日，安英涛电话中询问何时开业，盛答复：不知道，你问街道。3月4日，安英涛与物美超市工作人员李金龙通话。安：上次你领着去那个，让我们停业那个是哪个部门？李金龙：安监加城管局。安：也没通知我们什么时候开业是吧。李：你自己打城管局电话问问他们，我不知道。3月24日，盛秀岩发微信：“请明天到后沙峪店，招商冯经理亲自跟你们谈租金的事儿，务必！！！”。安英涛答复：“盛姐，我在老家呢，我们村3月底之前任何人都不让进出。”3月25日，盛秀岩打电话给安英涛，告知其可以通知店长开业了，并提醒开业注意事项和要求。随后，盛又打电话给安英涛：你先别通知了，今天城管来检查了，城管、政府这边好像还是不让开业。3月31日，安：隔离那个证拿下来了给您留着，还是给它扔了？盛：你不用放了，去防损那儿找李金龙，你给他，让他摘下来就行。安英涛提交其与冯朝霞的通话录音。3月31日，冯：让我们关账呢，你不刚交了一万么？后面三万多没交呢。安：今天在店里交。6月23日，冯：你之前不是减免了几个月了吗？安：就4月份、5月份。2020年3月23日，物美超市向金潞阳光（北京）商业管理有限公司发出《催告函》，主要内容：截至发函日，你方已积欠租金78308元，物业管理费4521元，逾期天数已超过数日，你方行为已经构成违约，要求对方在收函后5日内支付上述欠款，物美承租的房屋产权方正在积极进行沟通协调，对于给予门店享有的租金减免政策，物美将按照合同约定对你方进行租金的减免。2020年3月29日，金潞阳光（北京）商业管理有限公司向物美超市发送《租赁事宜联系函》，主要内容：1月27日，物美后沙峪店防损经理李金龙与城管、安监等部门人员来到原告承租的商铺，通知立即停止营业，次日原告的商铺全面停止营业。双方就2月、3月租金退还及4月至正常营业期间租金减免事宜进行数次积极沟通，“双方达成一致，我方暂支付4月份半月租金，其他减租等事宜再逐步协商”，并提出要求：1.退还2月及3月租金及物管费；2.免除4月至复工经营期间租金等各项费用。安英涛通过微信将上述函件发给盛秀岩。3月30日，盛秀岩发微信给安英涛：“你告诉我一个缴费的具体金额，我好给你改缴费单，你不是一个一万已经交了吗？你除了这1万你还要交多少钱，具体金额，这样我好给你改单子，要不然我没法给你改。”安英涛：“盛姐，半个月租金是：78308元/月除以2=39154元/半个月，昨天已付10000元，还剩29154元。”“盛姐，那个物业管理费也是一半儿呗，物业管理费不收不行吗？盛姐。”盛秀岩：“你这交不交的，反正都这样，他不是跟你说好了一半儿吗?那就是连那个管理费算在一起都是一半儿啊。”之后，盛秀岩将上述缴费通知单通过微信发送给安英涛。4月29日，安英涛发微信给盛秀岩：“麻烦您把五月份租金那个单子给我发过来呗，不是五月份是交半个月吗？把那单子给我发过来。”之后，盛秀岩将5月份缴费通知单微信发给安英涛。2020年5月15日，金潞阳光（北京）商业管理有限公司向物美超市发送《租赁相关事宜联系函》，主要内容：经相关部门及物美超市工作人员通知，原告于1月28日全面停止营业；经双方友好协商，物美超市同意原告减交4月、5月租金及物管费；并提出要求：1.退还2月及3月租金及物管费；2.按照原合同1/3标准收取4月至疫情彻底结束期间租金及物管费（即27609.67元/月）。5月15日，安英涛通过微信将上述函件发给盛秀岩，盛答复：“你这东西别给我，你给冯经理吧，我不管拿这个东西。”安英涛于是通过EMS将上述函件邮寄给冯朝霞，投递记录显示“拒收”。2020年7月17日，物美超市发出《催告函》，主要内容：原告方已拖欠物美超市租金78308元，物业管理费4521元，逾期天数已超过8日，要求原告在收到函件后2日内支付上述欠款合计82829元及违约金33131.6元。7月19日，原告发出《回函》，称已经就租金退还及租金标准调整等向法院起诉，待法院判决确定后，双方按照生效判决解决租金等相关事宜。物美超市对上述微信聊天记录和通话记录发表质证意见：不认可，被告同意就4月份、5月份租金及物业费暂时交纳半个月，剩余半个月延缓交纳，从未表示过剩余半个月租金及物业费免于交纳；原告提交的《租赁事宜联系函》也明确“双方达成一致，我方暂支付4月份半个月租金”，并且被告于7月17日仍要求原告及时补交4月份、5月份缓交的半个月租金及物业费，原告至今仍未交纳构成违约。庭审中，被告称：原告有外卖业务，与原告商户位置相邻的餐饮商户一直都在营业，2、3月份也在营业，只是不允许堂食，还是可以营业的，停业是原告自己的选择。原告称：原告停业期间是全面停业，没有堂食也没有外卖，旁边的商户有阶段性地营业，并不是一直在营业，原告的商铺是在物美超市里面，别的商户是在超市外面，有对外独立的门面，期间原告一直问物美何时开业，他们一直说让等通知。上述事实，有原告（反诉被告）中晏公司提交的房屋租赁合同、工商变更通知、缴费通知单、银行汇款凭证、政策及报道、图片、微信聊天记录及通话录音、函件，被告（反诉原告）物美超市提交的银行汇款凭证、函件、微信聊天记录，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据中晏公司提交的证据，中晏公司并非主动停业，而是按照政府、物美超市的要求停业，何时能够开业也是等待物美超市的通知。根据上述法律规定和以往的司法实践，在确因新型冠状病毒疫情直接导致租赁合同履行出现重大障碍时，原则上承租人可以主张减免部分租金。因此，本院根据上述法律规定和公平原则，对2、3月份租金酌情减免50%，因物业管理费不属于租金范畴，在此期间物美超市也提供了物业管理服务，故对物业管理费不予减免。双方有争议的是4、5月份租金是否已经达成减免一半的一致意见。本院认为，原告提供的2020年3月29日《租赁事宜联系函》中自认：“双方达成一致，我方暂支付4月份半月租金”，在之后的微信聊天记录和通话记录中，物美超市人员也未认可只收取半个月租金，剩余半个月免除，故本院认为原告提供的证据不足以证明其主张。被告物美超市要求被告补齐4、5月份的租金。本院认为，虽然4、5月份原告恢复营业，但原告的经营仍然受到一定影响，考虑到被告物美超市作为经营主体，也会产生一定损失，本着公平原则，对4、5月份的租金酌情减少20%，物业管理费不属于租金范畴，在此期间物美超市也提供了物业管理服务，故对物业管理费不予减免。因此，原告中晏公司仍应补足不足部分。随着疫情防控措施的常态化，按照公平原则，本院对中晏公司主张的其他月份减租诉求不再予以支持。经核算，扣除物美超市应当退还的2、3月份租金以及中晏公司应当补交的4、5月份租金和物业管理费以后，物美公司仍应当退还中晏公司租金合计26802.2元。关于物美超市主张的逾期付款违约金。因双方就租金减免问题发生争议，中晏公司并非恶意拖欠租金，且除了4、5月份外，其他月份租金均足额支付，故本院对物美超市的违约金诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京物美超市有限公司退还原告（反诉被告）中晏（北京）餐饮管理有限公司租金26802.2元；二、驳回原告（反诉被告）中晏（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1807元，由原告（反诉被告）中晏（北京）餐饮管理有限公司负担1515元（已交纳），由被告（反诉原告）北京物美超市有限公司负担292元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费3033元，由原告（反诉被告）中晏（北京）餐饮管理有限公司负担492元，由被告（反诉原告）北京物美超市有限公司负担2541元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月二十四日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨