上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初245号原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市普陀区大渡河路******。负责人徐晖，职务行长。委托代理人唐远超、徐彦霏，公司员工。被告上海悦塘实业有限公司，住所地上海，住所地上海市同普路******>法定代表人钱程。第三人石文豪，男，1989年2月9日出生，汉族，住上海市岚皋西路******。原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行(以下简称工行普陀支行)与被告上海悦塘实业有限公司(以下简称悦塘实业)及第三人石文豪房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告工行普陀支行的委托代理人唐远超、徐彦霏，被告悦塘实业的法定代表人钱程到庭参加诉讼。第三人石文豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行普陀支行诉称，上海市岚皋路XXX号底层(以下简称系争房屋)由工行普陀支行于2011年与上海中山物业有限公司签订房屋租赁合同，约定租期自2011年5月1日至2016年4月30日。合同期满后，工行普陀支行与上海西部企业(集团)有限公司签订房屋租赁合同，约定租期自2016年5月1日至2019年12月31日。2015年工行普陀支行与悦塘实业签订房屋租赁合同，约定由悦塘实业承租系争房屋，租赁期限自2015年8月1日至2018年10月31日。系争房屋返还日期应为租赁期限届满后20个工作日。2018年9月25日，工行普陀支行向悦塘实业面交《关于系争房屋不予续租的函》，明确在租赁期满后，因自身需要，不与悦塘实业续租。2018年10月11日，悦塘实业函复，请求2019年4月30日将系争房屋交付工行普陀支行。2018年10月25日，工行普陀支行回复，不同意其请求并要求于2018年11月29日前返还系争房屋。2019年9月16日，工行普陀支行再次向悦塘实业寄送《关于返还系争房屋的函》，要求10个工作日内返还系争房屋。截止诉讼之日，悦塘实业未归还系争房屋，为维护自身的合法权益,特提起诉讼,请求依法判令：1、悦塘实业向工行普陀支行归还系争房屋;2、悦塘实业支付2018年11月1日至2019年9月30日止的房屋占用费人民币334224元(以下币种均为人民币)及至实际交房日止的房屋占用费(参照合同约定的租金标准)；3、本案诉讼费用由悦塘实业承担。被告悦塘实业辩称，与工行普陀支行合意为合同三年期满后再续签三年，但工行普陀支行在合同期满后不同意续签。系争房屋被三等份分割并转租，但合同期内的租金已付清。因系争房屋无产权证，故以场地使用证证明核准营业执照有效期。在合同到期后，系争房屋由于几经被转租，使用人与转租人又因营业执照事宜发生纠纷，因悦塘实业未收到次承租人的租金，故也无能力向工行普陀支行支付租金。目前其中的两间房屋于2019年12月30日腾空并要求先于归还，另一间由石文豪用于经营美发店。因悦塘实业与石文豪无合同关系，其不同意腾空退房。石文豪述称，与案外人徐某某签订了《门面合作》后，由其承租一间房屋用于自营美发店，并按约定向徐某某支付了转让费、押金。签订合同时，徐某某保证可使用悦塘实业的营业执照，但该营业执照于2018年10月31日到期后未延续，致使本人无证经营多次受罚，既影响经营，又承担了相关费用，双方也有诉讼。因供电部门查实系争房屋用内总电表存在窃电，于2020年5月采取断电措施后，美发店无法正常经营，现房屋内经营所需品已搬出，留置的物品不再需要。由于本人与徐某某存在合同关系，现徐某某又失联，故不同意将房屋直接交给悦塘实业或工行普陀支行。经审理查明，系争房屋产权性质为公产，房屋用途为非居住营业用房(建筑面积166.48平方米)，由工行普陀支行向上海西部企业(集团)有限公司承租后，初始用于开设网点“岚皋路储蓄所”，后该储蓄所被调整关闭。2015年，工行普陀支行(甲方)与悦塘实业(乙方)签订《房屋租赁合同》，该合同约定由悦塘实业承租系争房屋，乙方租赁系争房屋作为经营金融理财中介之用。租赁期限自2015年8月1日至2018年10月31日。乙方在租赁期届满后需要继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租的书面要求，双方另行签署相关协议。该房屋每日每平方米建筑面积租金为6元，每月租金定为30384元，租期内租金价格不变。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后20个工作日内返还系争房屋并于10日内结清各自应当承担的费用。经甲方同意，乙方可将租赁房屋转租。乙方转租系争房屋的，应与次承租人订立书面的转租合同。合同中双方还约定了其他主要内容。在补充协议中约定：乙方不得更改房屋租赁用途；乙方不得转租该房屋；乙方应在自租赁该房屋起90天内办理完毕营业执照。本补充协议是构成本合同不可分割的一部分，与本合同条款约定不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，双方按约履行各自的义务。2018年9月25日，工行普陀支行向悦塘实业面交《关于系争房屋不予续租的函》，明确在租赁期满后，因自身需要，不再续约。同年10月11日，悦塘实业函复，请求给予6个月的搬场准备期于2019年4月30日将系争房屋交付工行普陀支行。2018年10月25日，工行普陀支行收函后，明确再次函告悦塘实业，要求按合同约定，应于2018年11月29日前返还系争房屋。2019年9月16日，因悦塘实业失信，工行普陀支行又发函催促，要求10个工作日内返还系争房屋。未果。2020年1月，工行普陀支行诉至法院，请求判决支持如其诉请。另查，2015年3月30日，悦塘实业法定代表人钱程与案外人陈育振就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：陈育振向钱程承租系争房屋(系争房屋被分割三间，为南间、中间、北间)，房屋建筑面积166平方米，租期自2015年5月1日起至2019年4月30日止，每年租金400,000元，租金按每一年为一期支付，第三、四年租金在第一、二年的基础上上浮5%，押金66,666元。2016年4月28日，案外人陈育振、魏定全就系争房屋中南间签订了《房屋租赁合同》，约定：魏定全向陈育振承租南间，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止；每年租金18万元，租金按每三个月为一期支付，第二年租金上浮5%，第三年租金上浮5%，第四年不再上浮；押金1.5万元。合同中还约定了其他事项。合同履行中，魏定全分别于2019年6月4日、2019年7月2日、2019年8月7日、2019年9月10日向钱程个人转账支付1.5万元，共计6万元，四次转账均有“附言：房租”。2016年4月28日，案外人陈育振、徐某某就系争房屋中的两间(中间、北间，简称该房屋)签订了《门面合作》协议，约定：徐某某向陈育振承租该房屋用作服装经营，房屋建筑面积115平方米，租期自2016年8月15日起至2019年4月30日止；每年租金36万元，付三押二；押金6万元。合同中还约定了其他事项。同年8月14日，陈育振向徐某某出具收条，载明：陈育振收到徐某某岚皋路XXX号门面房装修补偿款6万元整不退，徐某某有权收取其他人装修补偿款。后，双方的《岚皋路XXX号门面合作特别协议》载明主要内容：如徐某某在经营中发生违法经营之事宜均与陈育振无关；徐某某自2016年9月1日起每个季度加付10,000元给陈育振。该协议落款处仅有徐某某签名并附其身份证号码。2018年5月10日，徐某某与石文豪就系争房屋的北间签订《门面合作》协议，约定该石文豪向徐某某承租该房屋用于自营服装店，建筑面积60平方米，租期自2018年5月10日起至2019年4月30日止，年租金18万元，付三押二。徐某某与案外人张观红就系争房屋的中间签订《租赁合同》，约定张观红向徐某某承租该房屋用于经营宠物美容店，建筑面积70平方米，租期自2018年8月25日起至2019年8月25日止，月租金15,000元，付三押二。因陈育振将系争房屋进行转租，2017年5月2日，悦塘实业的法定代表人及唯一股东钱程以悦塘实业之名出具《转租证明》，主要内容为：该公司允许陈育振将涉案房屋转租于第三方用于合法经营。2019年7月24日，陈育振向本院起诉魏定全，其提出诉讼请求：1、魏定全支付陈育振自2019年4月1日起至2019年4月30日止的租金15750元；2、魏定全支付陈育振自2019年5月1日起至其实际返还房屋之日止的占有使用费(按照每月15750元为标准)；3、魏定全返还租赁的房屋；4、魏定全支付陈育振违约金15000元(魏定全已支付押金15000元可作为违约金抵扣)。诉讼中，本院依法追加钱程为第三人参与诉讼。2019年12月24日，本院依法作出(2019)沪0107民初15899号民事判决书，判决：1、魏定全支付陈育振自2019年4月1日起至2019年4月30日止的租金15750元；2、返还陈育振系争房屋南间；3、支付原告陈育振自2019年5月1日起至其实际返还上述房屋之日止的占有使用费(按照每月15750元为标准；魏定全已向第三人钱程支付的6万元应予抵扣)；4、陈育振返还魏定全押金15000元；5、对陈育振的其余诉讼请求不予支持。2019年7月24日，陈育振向本院起诉徐某某，其提出诉讼请求：1、双方就系争房屋(中间、北间)签订的《门面合作》协议于2018年12月30日解除；2、徐某某自2018年11月15日起至2018年12月30日止的租金45000元；3、徐某某返还陈育振系争房屋(中间、北间)；4、徐某某支付陈育振自2018年12月31日起至其实际返还房屋之日止的占有使用费(按照每月33333.30元为标准)；5、徐某某支付陈育振自2016年9月1日起至2018年12月29日止的加付费用93222.20元(按每季度10000元为标准)；6、徐某某支付陈育振违约金60000元(已支付押金60000元可作为违约金抵扣)。诉讼中，本院依法追加钱程、张观红、石文豪为第三人参与诉讼。2019年12月23日，本院依法作出(2019)沪0107民初15903号民事判决书，判决：1、陈育振与徐某某就系争房屋(中间、北间)签订的《门面合作》协议于2018年12月30日解除；2、徐某某支付陈育振自2018年11月15日起至2018年12月30日止的租金45000元；3、徐某某返还陈育振上述房屋；4、徐某某支付陈育振自2018年12月31日起至其实际返还上述房屋之日止的占有使用费(按每月30000元为标准，石文豪已向钱程支付的39000元应予扣除)；5、徐某某支付陈育振加付费用93333.30元；6、对陈育振的其余诉讼请求不予支持。本院与石文豪谈话中，石文豪又提供一份2017年5月9日与徐某某就系争房屋的北间签订的《门面合作》协议，约定石文豪向徐某某承租该房屋用于自营理发店，建筑面积65平方米，租期自2017年5月10日起至2022年5月9日止，年租金14.4万元，付三押二。诉讼期间，工行普陀支行与悦塘实业同意系争房屋已分割的三间以三等份计算租金。2020年5月8日，双方对系争房屋(南间、中间)办理了退房交接手续。庭审中，工行普陀支行认为，双方之间的合同真实有效，悦塘实业在合同期满后未及时归还系争房屋，应承担房屋占用费，按合同约定，悦塘实业应将系争房屋整体归还，现诉讼中为避免发生意外仅收回了部分房屋，并同意按实际收回时间参照合同约定的租金标准主张房屋使用费。悦塘实业认为，系争房屋转租后，又再次发生转租，使用人在经营中因经营执照问题与转租人产生纠纷，由于次承租人陈育振不能整体归还系争房屋，且租金未能按约支付，致悦塘实业未向工行普陀支行支付。系争房屋中的南间、中间于2019年12月31日空置，但工行普陀支行不同意接受部分退房，希望工行普陀支行减免租金或使用费。本院认为，工行普陀支行与悦塘实业签订的《房屋租赁合同》期届满前，工行普陀支行已明确告知悦塘实业不再续约并要求做好搬离工作，但悦塘实业出尔反尔拒不搬离。现有的证据证明，悦塘实业在履行合同中，已违反合同约定将系争房屋转租，且次承租人又在转租中引发纷争，致悦塘实业在合同期满后，未能及时履行归还系争房屋之义务并拒付系争房屋使用费。现工行普陀支行要求归还系争房屋，于法有据，本院应予支持，因石文豪占有使用的其中一间房屋腾空后不同意归还，故石文豪负有归还房屋之义务，至于石文豪与案外人因转租产生的纷争，可另寻途解决。因悦塘实业履行合同中违约，致合同期届满后未及时归还系争房屋，工行普陀支行依据合同相对原则，要求其承担房屋使用费，本院应予准许，鉴于双方办理交接了部分房屋并同意以三等份结算使用费，本院予以准许。因悦塘实业的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。同理，因实际使用人占有系争房屋，导致悦塘实业承担的房屋使用费，悦塘实业也可另寻途解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海悦塘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行支付2019年4月1日至2020年5月8日房屋使用费(参照合同约定的月租金人民币30384元标准计付)；二、被告上海悦塘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行支付2020年5月9日至实际归还上海市岚皋路XXX号底层(北间)房屋之日止的房屋占用费(参照合同约定的月租金人民币30384元的三分之一标准计付)；三、第三人石文豪应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行归还上海市普陀支行支付2020年5月9日至实际归还上海市岚皋路XXX号底层(北间)房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6313元，减半收取人民币3156.50元，由被告上海悦塘实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年九月二十七日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。