四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1791号 原告：贺忠文，男，1971年5月8日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区仙临镇利群村****。 原告：刘生芳，女，1970年11月2日出生，汉族，，住四川省宜宾市南溪区仙临镇利群村**** 原告：秦忠，男，1995年1月21日出生，汉族，住，住四川省珙县巡场镇杉木村煤矿**/div> 原告：王历，女，1977年2月7日出生，汉族，住，住四川省宜宾市南溪区南溪街道龙台村**/div> 原告：唐亮，男，1981年5月1日出生，汉族，住四，住四川省蓬安县正源镇前进村****div> 原告：龙海燕，女，1984年8月18日出生，汉族，住四川省，住四川省蓬安县正源镇前进村****v> 原告：关明通，男，1971年7月10日出生，汉族，住四川省宜宾，住四川省宜宾市南溪区长兴镇东岩村**** 原告：王子平，女，1971年10月8日出生，汉族，住四川省宜宾，住四川省宜宾市南溪区长兴镇东岩村**** 原告：张建楞，男，1982年11月26日出生，汉族，住四川省江安，住四川省江安县铁清镇利水村椅子湾组 原告：杨雨琼，女，1984年8月13日出生，汉族，住四川省江安，住四川省江安县铁清镇利水村椅子湾组** 原告：徐全英，女，1977年4月7日出生，汉族，住四川省宜宾市，住四川省宜宾市南溪区南溪街道望洪村** 原告：石同均，男，1988年10月24日出生，汉族，住四川省宜宾市，住四川省宜宾市南溪区刘家镇红庙村**** 原告：陈丹，女，1989年11月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区大观镇顺河街。 原告：刘小华，男，1983年7月25日出生，汉族，住四川省宜宾市南，住四川省宜宾市南溪区刘家镇青平村****div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：李家敏，女，1983年1月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪，住四川省宜宾市南溪区刘家镇青平村****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：潘宁，女，1987年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道粮仓村****v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：黄小强，男，1985年4月21日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区罗，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道粮仓村**** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：林天凯，男，1986年9月6日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区仙临，住四川省宜宾市南溪区仙临镇合众村****style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：涂代英，女，1989年8月23日出生，汉族，住四川省富顺县安溪镇马山村，住四川省富顺县安溪镇马山村****tyle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：黄云海，男，1985年7月21日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区仙临镇联，住四川省宜宾市南溪区仙临镇联盟村****yle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：曾利，女，1984年6月12日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区化龙村**，住四川省宜宾市南溪区化龙村****le="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：王敏，女，1989年9月26日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区留宾乡关辉村，住四川省宜宾市南溪区留宾乡关辉村****e="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈宜楷，男，1975年10月15日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区裴石镇中坝村3，住四川省宜宾市南溪区裴石镇中坝村****="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：黄晓兰，女，1974年4月17日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区裴石镇中坝村**，住四川省宜宾市南溪区裴石镇中坝村****"margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：郭康容，女，1976年1月26日出生，汉族，住四川省珙县巡场镇两河岩****30，住四川省珙县巡场镇两河岩******margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：李绿高，男，1975年9月9日出生，汉族，，住四川省宜宾市南溪区大观镇民康村****，住四川省宜宾市南溪区大观镇民康村****gin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：刘兴富，男，1981年11月26日出生，汉族，住，住四川省雷波县回龙场乡寨堡村****/d，住四川省雷波县回龙场乡寨堡村****in: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：张万芬，女，1989年10月26日出生，汉族，住四，住四川省宜宾市南溪区仙临镇红坡村****，住四川省宜宾市南溪区仙临镇红坡村****n: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：周宗容，女，1976年1月26日出生，汉族，住四川，住四川省宜宾市南溪区南溪街道莲花村****住四川省宜宾市南溪区南溪街道莲花村****: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈玉梅，女，1990年7月29日出生，汉族，住四川省，住四川省宜宾市南溪区文化路西段钻石城******宜宾市南溪区文化路西段钻石城******** 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈兰，女，1983年7月15日出生，汉族，住四川省宜宾，住四川省宜宾市翠屏区宋家乡西牛村8社**，住四川省宜宾市翠屏区宋家乡西牛村8社**.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：刘芳，女，1992年4月8日出生，汉族，住四川省宜宾，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道谢坝村****，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道谢坝村****.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：叶丽蓉，女，1987年9月9日出生，汉族，住四川省宜宾，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道长江村****住四川省宜宾市南溪区罗龙街道长江村****.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：朱洪春，女，1984年10月10日出生，汉族，住四川省宜宾市，住四川省宜宾市南溪区观斗村**** 原告：刘少彬，男，1982年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南，住四川省宜宾市南溪区观斗村****div，住四川省宜宾市南溪区观斗村****pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈俞宇，男，1987年3月8日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪，住四川省宜宾市南溪区南溪街道达巷********宜宾市南溪区南溪街道达巷********t 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：邓修会，女，1986年9月28日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区青，住四川省宜宾市南溪区青龙村**** st，住四川省宜宾市南溪区青龙村****0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：肖洪英，女，1976年8月17日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区福临，住四川省宜宾市南溪区福临路**********宜宾市南溪区福临路**********cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：王艳，女，1982年4月22日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区刘家镇红庙，住四川省宜宾市南溪区刘家镇红庙村****，住四川省宜宾市南溪区刘家镇红庙村**** line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：陈丽娟，女，1981年7月5日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道长江，住四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道东段********区南溪街道长江大道东段********line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：沈平，男，1990年11月7日出生汉族，住安徽省芜湖市鸠江区白茆镇北沿行政村第，住安徽省芜湖市鸠江区白茆镇北沿行政村第九自然村20-1margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：邱召维，男，1993年3月14日出生，汉族，住四川省富顺县东湖镇高石村十五组8号。，住四川省富顺县东湖镇高石村****mar，住四川省富顺县东湖镇高石村****e-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：李艳，女，1993年10月19日出生，汉族，住四川省富顺县骑龙镇延庆村十四组28号。，住四川省富顺县骑龙镇延庆村****ar，住四川省富顺县骑龙镇延庆村****-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告：潘小琴，女，1988年10月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县石羊镇赤云村1组。 原告：任清华，男，1987年12月15日出生，汉族，住四川省兴文县古宋镇金凤村一组3号。 原告：刘杰，男，1996年8月12日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区化龙村4组31号。 原告：夏平，男，1988年11月14日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区大观镇新利村2组17号。 原告：陈春燕，女，1981年1月3日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道百花村4组。 原告：钟颖，男，1973年3月17日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道石坎村6组15号。 原告：谢仕奎，男，1992年5月25日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区普安乡福林村革新组。 原告：黄世杰，男，1992年9月20日出生，汉族，住四川省兴文县大河苗族乡落白亮村3组48号。 原告：王琴，女，1992年8月20日出生，汉族，住四川省兴文县大河苗族乡落白亮村3组48号。 原告：刘小英，女，1974年11月5日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区红光厂集体宿舍。 原告：郑建彬，男，1971年2月17日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区红光厂三村35栋357号。 原告：古仁金，男，1983年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区茶花村10组45号。 原告：谭逢平，女，1990年9月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区福临路88号3栋11楼3号。 原告：徐勇，男，1987年11月4日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区桂花村2组1号。 原告：蒋廷芳，女，1987年4月25日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区仙临镇分水村9组24号。 原告：何小容，女，1985年6月24日出生，汉族，住四川省屏山县屏山镇大桥村双河组18号。 原告：毕红娟，女，1989年10月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区裴石镇临江村3组12号。 原告：温泽强，男，1984年11月29日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区裴石镇临江村3组12号。 原告：彭中群，女，1966年7月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区汪家镇合村4组13号。 原告：聂孟平，男，1969年2月26日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区汪家镇合村4组13号。 原告：蔡一平，男，1958年4月30日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道紫云街27号1幢2单元5号。 原告：罗玲，女，1968年5月31日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区南溪街道紫云街27号1幢2单元5号。 原告：彭跃伦，男，1971年2月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区马家乡大阳村6组31号。 原告：张富蓉，女，1973年1月22日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区马家乡大阳村6组31号。 原告：庞茂林，男，1994年7月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区北浩巷112号2单元16号。 原告：李兴林，男，1985年1月8日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道柏木村6组7号。 原告：韩小蓉，女，1976年10月17日出生，汉族，住重庆市开县巫山乡高岩村3组68号。 原告：邓传俊，男，1977年10月14日出生，汉族，住重庆市开县巫山乡高岩村3组68号。 71名原告推荐的诉讼代表人：唐亮，男，1981年5月1日出生，汉族，住四川省蓬安县正源镇前进村二组二十七号。 71名原告推荐的诉讼代表人：关明通，男，1971年7月10日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区长兴镇东岩村9组2号。 71名原告推荐的诉讼代表人：刘少彬，男，1982年12月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区观斗村7组66号。 71名原告推荐的诉讼代表人：李兴林，男，1985年1月8日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区罗龙街道柏木村6组7号。 71名原告共同委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。统一社会信用代码：915115037383314126。 法定代表人：李达鑫，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称:鑫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺忠文、刘生芳等71人推荐的诉讼代表人唐亮、关明通、刘少彬、李兴林及其委托诉讼代理人谭国君、被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告鑫宇房产公司改变规划、改变绿化设计面积不达标35.3%的行为违法、违约；2.判令被告鑫宇房产公司拆除占用消防通道、占用绿化面积而建设的不符合规划设计的违章建筑物和临时建筑物一停车位等；3.判令被告鑫宇房产公司整改、恢复建设施工图纸设计消防通道和绿化面积原状，且绿化率达35.3%；4.判令被告鑫宇房产公司赔偿本案71名原告（45户业主）共同损失费合计135万元；5.本案案件受理费、鉴定费、勘验费等费用由被告鑫宇房产公司负担。本案在审理过程中，原告将其诉讼请求明确为：1.判令确认被告鑫宇房产公司改变绿化设计面积不达标的行为违约；2.判令被告鑫宇房产公司按3万元/户的标准赔偿本案71名（45户）原告因绿化面积不达标（各占50%）造成的损失费合计135万元;3、本案诉讼费由被告鑫宇房产公司负担。事实和理由：71名原告（45户业主）分别于2014年、2015年、2016年与被告鑫宇房产公司签订《商品房买卖合同》，以购买案涉位于南溪区鑫宇钻石城小区的45套住房。合同第八条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更的约定：“(一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。被告鑫宇房产公司在具体的施工中，变更了工程规划的规定条件，没有经过规划行政主管部门的批准，也没有在法定时间10日内通知买受人和征得买受人的同意，即在施工过程中擅自将消防通道和绿化变更为停车位等其他建筑，导致案涉小区的绿化面积不到8%，与原规划的绿化面积为35.3%的要求相差甚远。由于原告方多年信访及诉讼，调查组专班一行分别于2018年11月11日、13日到南溪区钻石城调查，中央第五生态环境保护督察组经调查后作出如下认定：1.案涉小区原规划的绿化率为35.3%，但被告鑫宇房产公司将案涉小区的消防通道和绿地被物管改建成停车位，导致绿化率不足10%，且小区内小车乱停乱放，影响环境的问题属实；2.被告鑫宇房地产公司在钻石城商住综合体工程项目建设中存在未按规划条件和建设工程规划许可证要求进行商业部分建设和市政绿化建设的违法行为，且区住建城管局已于2016年1月15日对被告鑫宇房产公司给予了246.3万元的行政处罚，并责令其改正违法行为；3.被告鑫宇房产公司因楼盘竣工无法达到规划条件中绿化率标准，区住建城管局依法对其收取了307.56万元的绿化费用，用于异地绿化建设；5.就被告鑫宇房产公司未达到规划的绿化率给业主造成的损失的问题，经协调，被告鑫宇房产公司于2016年10月21日与钻石城小区业主代表达成补充协议；6.群众反映的该问题不属于中央生态环境保护督察组环境信访受理事项，南溪区政府己责成区住建城管局另案处理。原告方认为，商品房销售后开发商擅自变更规划、设计，实质上是对购房者权益的一种侵害，且违反了《商品房销售管理办法》第二十四条关于“房产开发企业不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更，或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”的规定和《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，故被告鑫宇房产公司在钻石城商住综合体工程项目建设中，存在未按规划条件和建设工程规划许可证要求进行商业部分建设和市政绿化建设的违法行为，其对于因规划变更给预购人的权益造成损失的，应当给予相应的补偿合计135万元，且应当按设计恢复原状。原告方经多次举报、信访、找媒体监督及诉讼均未达到诉求，而45户原告方也未选举业主代表和授权给任何人代表本案71名原告与被告鑫宇房产公司达成任何关于绿化部达标的补偿协议，被告鑫宇房产公司虽受到了行政处罚，但不能免除其对原告方的民事责任。故71名（45户）原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告鑫宇房产公司辩称，1.本案71名原告（45户业主）不是适格的诉讼主体。绿化相关诉求是涉及小区公共区域，对公共权利主张权利的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现案涉住宅小区尚未成立业主委员会，本案原告以个人名义提起诉讼但未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其起诉不符合法律规定，故请求人民法院驳回本案71名原告的起诉；2.确认违法是行政机关的职能，而非人民法院的职能，同时被告鑫宇房产公司在商品房销售合同中既没有承诺过绿化面积比例，也没有约定绿化面积不达标的违约责任，故被告鑫宇房产公司不存在因绿化面积不达标而违约的行为，不构成违约；3.商品房销售合同中也没有约定损失计算方式，现原告方主张损失，应当举证存在的损失，否则应承担举证不能的责任；4.综合各情况，被告鑫宇房产公司认可案涉45户房屋的实际交房时间为2015年12月31日，故无论是两年的诉讼时效期间，还是按三年的诉讼时效期间，本案已经超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：本案71名原告系被告鑫宇房产公司开发的位于宜宾市南溪区鑫宇·钻石城小区的共计45户业主。71名原告（45户业主）分别于2014年、2015年、2016年、2017年与被告鑫宇房产公司签订《商品房买卖合同》，以购买案涉位于南溪区鑫宇钻石城小区的45套住房。上述《商品房买卖合同》第八条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更的约定：“(一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同签订后，本案71名原告（45户业主）向被告付清了房款，案涉71名原告（45户业主）实际接房时间为2015年12月24日至2017年3月13日期间。因被告未按照约定为原告办理房屋权属证书，本案71名原告（45户业主）向本院提起诉讼，主张要求被告支付逾期办证违约金，经本院主持调解达成了调解协议，被告已向本案71名原告（45户业主）支付了逾期办证违约金。 重庆何方城市规划设计有限公司对鑫宇钻石城小区的设计图纸上主要技术经济指标显示绿化率为35.3%。2016年1月15日，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局对鑫宇房产公司作出南住建城管【2016】年罚字第02号建设行政处罚决定书，该局根据调查笔录、测绘报告、相关证件、方案文本、设计图纸等证据，依法查明鑫宇房产公司开发建设的鑫宇钻石城商业及商住楼工程项目，商业部份和绿化未按照规划条件和建设工程规划许可证的要求进行建设（1、商业部份未按照规划条件和规划许可证的要求进行建设面积为31900.96平方米；2、绿化未按照规划审批方案进行建设，规划审批方案批准绿地率为35%，批准绿地面积11515平方米，实际完成1313.83平方米，尚差10202平方米），依法认定鑫宇房产公司的行为违反了《四川省城乡规划条例》第57条的规定，并依据《四川省城乡规划条例》第82条的规定，对鑫宇房产公司予以处未按照规划条件和建设工程规划许可证要求进行商业部份建设工程造价5%罚款和市政绿化建设费用5%罚款（共计2463040.72元罚款）的行政处罚。 因鑫宇钻石城小区业主（含本案71名原告）信访，中央第五生态环境保护督察组调查组专班分别于2018年11月11日、13日到南溪区钻石城调查，宜宾市南溪区人民政府对生态环境保护督察组转交群众信访举报件的调查核实情况在南溪门户网站进行了公示。公示情况记载：“中央第五生态环境保护督察组经调查后作出如下认定：1.鑫宇钻石城小区原规划的绿化率是35%，开发商将绿化改为停车场，绿化率不到10%，小区内小车乱停乱放，影响环境的问题属实；2.鑫宇房产公司在钻石城商住综合体工程项目建设中存在未按规划条件和建设工程规划许可证要求进行商业部分建设和市政绿化建设的违法行为，区住建城管局于2016年1月15日对鑫宇房产公司给予了246.3万元的行政处罚，并责令其改正违法行为；3.鑫宇房产公司因楼盘竣工无法达到规划条件中绿化率标准，区住建城管局依法对其收取了307.56万元的绿化费用，用于异地绿化建设；5.就鑫宇房产公司未达到规划的绿化率给业主造成的损失的问题，经协调，鑫宇房产公司于2016年10月21日与钻石城小区业主代表达成补充协议；6.群众反映的该问题不属于中央生态环境保护督察组环境信访受理事项，南溪区政府己责成区住建城管局另案处理。” 另查明：2016年10月21日，在宜宾市南溪区住建局（以下简称南溪住建局）主持下，召开由“鑫宇.钻石城”业主代表、鑫宇房产代表共同参与的（钻石城遗留问题一揽子解决补偿方案）钻石城业主代表协商会，形成了钻石城业主代表会议纪要：一、经过算账核对明细为：包括绿化、C区电梯问题、厕所问题、延期交房问题、节能保温问题等问题测算出来为每100万元购房款应补偿为1.653万元；二、经过协商，且业主均充分知晓鑫宇钻石城现状，开发商鑫宇公司愿意一揽子解决包括但不限于以上问题的所有有关钻石城项目的问题，即每100万元购房款增加补偿款2.047万元，即按照每100万元购房款补偿3.7万元结算；三、补偿后，业主不得再以商品房买卖合同向开发商通过诉讼、信访等方式主张任何权利，但关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付；四、本协商仅作为协商之用途，包括但不限于今天协商的业主代表均不能以今天的协商结果为证据通过信访、起诉的方式主张任何权利。本次协商会形成了《钻石城业主代表协商会议纪要》，业主代表、鑫宇房产代表、住建局代表在上述会议纪要中签字按印表示认可该纪要内容。被告鑫宇房产公司按照该会议纪要赔偿了包括住户业主在内的4、住建局代表在上述会议纪要中签字按印表示认可该纪要内容argin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 针对钻石城遗留问题一揽子解决补偿方案的钻石城业主代表协商会，原告认为钻石城业主委员会和南溪住建局通知了包括本案的71名原告（45户业主），根据鑫宇房产公司按照该会议纪要赔偿了包括住户业主在内的400余户业主的情况，能依法认定鑫宇.钻石城业主委员会通知了小区业主按照会议纪要签订补偿协议事宜。由于本案71名原告（45户业主）不同意上述会议纪要补偿方案，因而未签订补偿协议。原告在庭审中表示，其不认可按照会议纪要补偿方案对其补偿。 本院在立案诉前调解过程中，被告鑫宇房产公司提出愿意以房款总额（案涉商品房的房款总额为20多万元至30多万元不等）每1万元按94元的标准赔偿原告方损失，原告方因不同意被告的调解方案而未达成调解协议。原告认为住户小区业主具有平等性，坚持主张判令被告鑫宇房产公司按3万元/户的标准赔偿本案71名（45户）原告因绿化面积不达标（各占50%）造成的损失费合计135万元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、规划设计图纸中涉及绿化面积部分的约定是否构成商品房买卖合同的组成部分以及被告是否违约；二、本案71名原告（45户业主）是否有权就鑫宇房产公司绿化面积不达标问题主张权利；三、本案71名原告（45户业主）在主张逾期办证违约金后，另行就绿化面积不达标主张赔偿损失是否属于一事不再理的范畴；四、本案诉讼时效是否已经过；五、区住建城管局就鑫宇房产公司改变消防通道和绿化面积不达标的问题，已经对鑫宇房产公司作出行政处罚及收取绿化费的情况下，鑫宇房产公司是否还应当向本案71名原告（45户业主）承担违约赔偿责任以及赔偿金额的认定。 针对争议焦点一，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中第九条针对设计变更进行了约定，明确约定因该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。合同中，虽然未对绿化设计变更进行明确约定，但绿化达标率是衡量一个小区居住环境质量的重要指标，绿化达标率影响到购房业主决定是否购房以及所购商品房的价格，因此，规划设计图纸中涉及绿化面积绿化率为35.3%的约定是构成商品房买卖合同的组成部分。 根据宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局对鑫宇房产公司作出南住建城管【2016】年罚字第02号建设行政处罚决定书以及中央第五生态环境保护督察组对鑫宇钻石城小区业主举报鑫宇房产公司小区的调查核实情况，鑫宇钻石城小区原规划的绿化率是35%，开发商将绿化面积部分改为停车场，绿化率不到10%，被告鑫宇房产公司擅自变更规划设计，造成绿化率不达标的行为，已构成违约。 针对争议焦点二，本院认为，本案71名原告（45户业主）作为案涉《商品房买卖合同》的当事人，鑫宇房产公司擅自变更规划设计造成绿化率不达标的违约行为，影响到购房业主所购商品房的居住质量环境。被告擅自变更规划设计的违约行为发生在交付商品房之前，即发生在商品房合同履行过程中，因此，本案71名原告（45户业主）作为《商品房买卖合同》的合同主体，有权主张鑫宇房产公司因改变规划设计造成绿化不达标的违约行为主张权利。 针对争议焦点三，本院认为，鑫宇房产公司逾期办证与擅自变更规划设计造成绿化率不达标的违约行为，分别属于不同的违约行为，因此，本案71名原告（45户业主）在主张逾期办证违约金后，另行就绿化面积不达标主张鑫宇房产公司承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，不属于一事不再理的范畴。 针对争议焦点四，本院认为，本案约定交房时间为2015年12月31日，案涉71名原告（45户业主）实际交房时间为2015年12月24日至2017年3月13日期间。因鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化面积不达标的问题，鑫宇钻石城小区业主曾向区住建城管局反映过，2016年10月21日在区住建城管局的主持下，鑫宇房产公司与部分业主代表达成补偿协议，案涉71名原告（45户业主）因不同意补偿方案，未签订补偿协议。后来案涉71名原告（45户业主）又一直在信访主张权利，中央第五生态环境保护督察组调查组专班分别于2018年11月11日、13日到南溪区钻石城调查，宜宾市南溪区人民政府对中央第五生态环境保护督察组转交群众信访举报件的调查核实情况在南溪门户网站进行了公示。案涉71名原告（45户业主）通过向区住建城管局反映鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化面积不达标的问题以及信访主张权利，均产生诉讼时效中断的效力，因此，本案诉讼时效并未经过。 针对争议焦点五，本院认为，区住建城管局针对鑫宇房产公司绿化面积不达标的问题，对鑫宇房产公司作出的行政处罚及收取异地绿化费，是鑫宇房产公司违反了《四川省城乡规划条例》的行政管理规范，依法应当受到的行政处罚。其依法承担行政责任后，并不免除民事责任的承担。鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化面积不达标的违约行为，造成购房业主的商品房居住环境质量下降，而此损失是确定存在的，却又不能确定具体损失，但考虑到鑫宇房产公司已承担了较大数额的行政处罚罚款及被收取异地绿化费，以及结合《钻石城业主代表协商会议纪要》以及被告鑫宇房产公司在诉前调解过程中提出愿意以房款总额每1万元按94元的标准赔偿原告方损失，本院酌情认定被告鑫宇房产公司按照每户购房业主购房款总额1%的标准向原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）支付违约损失。 综上，对于被告鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化率不达标的违约行为，被告鑫宇房产公司依法应当承担违约责任。但对于原告请求依法判决确认被告鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化率不达标的行为违约的诉讼请求，因确认之诉是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼，即要求确认权利关系或法律关系之诉。对违约行为的判断，不构成对权利关系或法律关系的确认，因此，原告不能就被告鑫宇房产公司改变绿化设计造成绿化率不达标的违约行为，向人民法院提起诉讼作为一项诉讼请求来主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照每户购房业主购房款总额1%的标准向原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）支付违约损失（违约损失名单附后）； 二、驳回原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）的其他诉讼请求。 案件受理费16950元，由原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）负担14035元，被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担2915元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审 判 长  陈德容 人民陪审员  郭 燕 人民陪审员  廖宗英 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  张丽萍 书 记 员  李 棚 被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司支付原告贺忠文、刘生芳等71人（45户业主）违约损失名单                            序号                       原 告                       房 号                       总房款（元）                       违约损失（元）                               1                       贺忠文、刘生芳                       2-13-1                       257,735.00                       2577.35                               2                       肖洪英                       2-19-4                       251,668.00                       2516.68                               3                       庞茂林                       3-27-4                       267,332.00                       2673.32                               4                       刘杰                       3-14-3                       356,282.00                       3562.82                               5                       古仁金                       3-14-8                       246,813.00                       2468.13                               6                       蒋廷芳                       3-22-4                       267,883.00                       2678.83                               7                       秦忠                       2-17-1                       256,334.00                       2563.34                               8                       陈俞宇、邓修会                       3-22-8                       236,670.00                       2366.7                               9                       李琳                       3-24-3                       359,728.00                       3597.28                               10                       王历                       2-8-1                       264,283.00                       2642.83                               11                       唐亮、龙海燕                       3-8-8                       229,908.00                       2299.08                               12                       关明通、王子平                       1-28-7                       293,410.00                       2934.1                               13                       张建楞、杨雨琼                       3-23-3                       361,204.00                       3612.04                               14                       徐全英                       2-28-2                       368,118.00                       3681.18                               15                       石同均、陈丹                       3-16-8                       229,908.00                       2299.08                               16                       刘小华、李家敏                       2-21-3                       368,043.00                       3680.43                               17                       潘宁、黄小强                       3-11-7                       355,790.00                       3557.9                               18                       林天凯、涂代英                       3-14-4                       254,930.00                       2549.3                               19                       黄云海、曾利                       2-24-3                       368,043.00                       3680.43                               20                       王敏                       3-19-5                       250,573.00                       2505.73                               21                       陈宜楷、黄晓兰                       2-8-6                       358,193.00                       3581.93                               22                       郭康容、李绿高                       3-28-5                       246,683.00                       2466.83                               23                       刘兴富、张万芬                       2-10-5                       251,668.00                       2516.68                               24                       周宗容                       2-9-8                       236,845.00                       2368.45                               25                       陈玉梅                       3-12-4                       260,000.00                       2600                               26                       陈兰                       1-24-7                       297,924.00                       2979.24                               27                       刘芳                       1-24-3                       288,896.00                       2888.96                               28                       叶丽蓉                       2-29-3                       349,675.00                       3496.75                               29                       朱洪春、刘少彬                       2-13-5                       257,735.00                       2577.35                               30                       王艳                       3-9-8                       234,641.00                       2346.41                               31                       陈丽娟、沈平                       3-9-3                       364,031.00                       3640.31                               32                       邱召维、李艳                       1-13-7                       306,952.00                       3069.52                               33                       潘小琴、任清华                       3-12-7                       366,557.00                       3665.57                               34                       夏平                       1-10-3                       297,924.00                       2979.24                               35                       陈春燕、钟颖                       3-19-6                       367,441.00                       3674.41                               36                       谢仕奎                       3-8-1                       241,150.00                       2411.5                               37                       黄世杰、王琴                       3-12-1                       234,260.00                       2342.6                               38                       郑建彬、刘小英                       3-9-6                       372,363.00                       3723.63                               39                       谭逢平、徐勇                       3-11-3                       380,000.00                       3800                               40                       何小容                       3-17-8                       246,813.00                       2468.13                               41                       毕红娟、温泽强                       2-28-1                       254,630.00                       2546.3                               42                       聂孟平、彭中群                       3-22-3                       348,899.00                       3488.99                               43                       蔡一平、罗玲                       1-27-1                       221,024.00                       2210.24                               44                       彭跃伦、张富蓉                       1-15-8                       213,696.00                       2136.96                               45                       韩小蓉、邓传俊                       2-5-4                       234,430.00                       2344.3                                                                                                 合计：                       130770.85                附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。