大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1832号 原告：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇小平岛，统一社会信用代码9121023176076090XM。 法定代表人：王春馥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莉莉，女，1981年7月21日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：卢佳，女，1988年3月24日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 被告：王雨晨，男，1996年9月16日出生，汉族，住辽宁省大连。 委托诉讼代理人：翟丹，系被告母亲，女，1971年3月20日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告王雨晨物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张莉莉、卢佳、被告王雨晨的委托诉讼代理人翟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付自2015年3月1日起至2020年3月31日拖欠的物业服务费15,652.6元；2.判令被告以物业费为限支付自2015年3月15日起至2020年3月31日的违约金1,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.判令被告支付自2015年3月至2015年12月物业费用2,566元，以及2018年10月至2020年3月的物业费4,618.8元，共计7,184.8元；2.请求判令被告以物业费为限支付自2015年3月起至2015年12月、2018年10月至2020年3月的违约金1,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2010年7月1日起受大连圣岛房地产开发有限公司聘请为亲海园小区提供物业服务。被告系大连高新区小平岛亲海园1号楼3单元B101房屋的业主。根据被告签署的《前期物业管理服务协议》第四条的规定，住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，每次交纳费用时间为每季度第一个月的十五日前。《前期物业管理服务协议》第八条规定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三交纳违约金或向法院起诉。原告已按照约定提供了物业服务，但被告迟迟未交物业费。自2015年3月至2015年12月，以及2018年10月至2020年3月，被告累计拖欠原告物业服务费共计7,184.8元。综上所述，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已于2018年9月18日到原告处交纳8,467.8元，该物业费的期间系2017年4月至2019年12月。原告主张的2015年3月至2015年12月的物业费已超过诉讼时效，该部分的费用原告无权要求被告给付，并且事实中被告也交纳了该期间的物业费。关于违约金，原告未为被告提供优质的物业服务，故法院不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人真实性无异议的业主（户主）资料卡、《组团亲海园前期物业管理服务协议》、《房屋使用权转让协议书》、物业服务照片6张的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的物业费催收照片，拟证明自被告逾期交纳物业费起，原告多次在被告门上张贴催收单向其催缴物业费。被告认为该照片并非其单元门，并提供了其房屋店面照片。本院认为，原告提供的照片记载催收2015年3月的物业费用，但该照片上记载拍摄时间为2020年4月17日，不能证明其自2015年1月5日后具有连续催费的待证事项，且原告亦未提供照片的原始载体，照片的真实形成时间无法确定，故对原告提供的该证据，本院不予采信。被告提供的案涉房屋照片系户外门脸照片，并未提供该房屋单元门位置的照片，其亦未提供照片原始载体，故对被告提供的该组照片，本院亦不予采信。 2.被告提供的交费发票及收费单据，拟证明被告于2018年9月18日向原告交纳了2017年4月至2019年12月的物业费共计8,467.8元。原告对该证据的真实性无异议，同时提供了该收费单据复联，称因原告物业收费单据需要财务存档不能标记文字，故原告收费人员潘玉冰在被告提供的收费单据上填写了“2016年1月至2018年9月、2015年3月至2015年12月搁置问题”，证明被告2018年9月18日交纳的物业费期间应为2016年1月至2018年9月。本院就该标记文字为何人书写向被告进行核实，被告称书写人已经记不清了，但非被告本人所写。故本院对上述证据的真实性均予以确认，但被告的证据不能证明其待证事项且无法说明理由，而原告的陈述合情合理，故对其待证意见，本院予以采信；对被告的待证事项，不予采信。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下： 原告系案涉亲海园小区的物业服务企业。被告系该小区1号楼3单元B101房屋的业主，房屋建筑面积为197.39平方米。2014年6月6日，原、被告签订《组团亲海园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在案涉小区提供物业管理服务，案涉住宅的物业收费标准为1.3元/月/平方米，同时约定物业费应于每季首月的5日内交纳，若违反约定，则应自逾期之日起原告有权要求被告按每天千分之三交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约履行了物业服务。 2018年9月18日，被告向原告交纳物业费8,467.8元，原告向被告出具了收费单据及发票。其中，收费单据空白处标注“物业费2016年01-2018年09、201503-201512搁置问题”。 被告自2018年10月至2020年3月期间未向原告交纳物业费4,618.93元（197.39平方米×1.3元/平方米/月×18个月）。 本院认为，本案的争议焦点是，一、原告2018年9月18日交纳的物业费期间的时间；二、原告主张2015年3月至2015年12月的物业费是否已过诉讼时效；三、被告是否需要支付违约金。 关于争议焦点一。本案中，被告提供的2018年9月18日的收费单据已载明收费期间为2016年1月至2018年9月，被告主张该物业费交纳期间为2017年4月至2019年12月，但并未提供证据证明，应承担不利后果。故本院认定被告于2018年9月18日交纳的物业费期间为2016年1月至2018年9月。 关于争议焦点二。本案中，双方约定物业费用于每季度头一个月五日内交纳。故2015年3月的物业费应自2015年1月6日计算诉讼时效，2015年4月至6月的物业费应自2015年4月6日计算诉讼时效，2015年7月至9月的物业费应自2015年7月6日计算诉讼时效，而2015年10月至12月应自2015年10月6日计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，2015年3月至9月的物业费于2017年7月6日前已全部超过诉讼时效。而2015年10月至12月期间的物业费，根据该解释第二条规定，诉讼时效应自2015年10月6日至2018年10月6日止。而原告在庭审中自认2018年9月18日系其在收费单据上标注2015年3月至2015年12月物业费为搁置问题。本院认为，“搁置问题”属于不明确的意思表示，并不能确认原告当时对该期间物业费的处理意见，而原告现也未能提供其在该诉讼时效期间内具有催收行为的其他证据，以及被告此后同意支付的该期间物业费的相关证据。故原告主张2015年3月至2015年12月期间的物业费已全部超过诉讼时效。综上，根据争议一及争议二的事实认定，本院认为，原告主张被告支付2018年10月至2020年3月期间的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持；对原告主张被告支付2015年3月至2015年12月物业费，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。本院认为，被告未交纳物业费的原因系对物业费交费期间及服务质量存有异议，并非恶意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金，本院不予支持。另外，原告亦应在提供服务的同时根据业主的合理要求不断完善服务质量。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王雨晨自本判决生效之日起十日内向原告大连凯尔富物业管理有限责任公司给付自2018年10月至2020年3月期间的物业费4,618.93元； 二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王雨晨负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  田 甲 人民陪审员  孙玉清 人民陪审员  刘彩洁 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。