广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21814号原告：范春柏，男，1974年1月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区×××祈福新邨山泉居2街******，公民身份号码231×××××××********。委托诉讼代理人：吴永贤，北京市盈科(佛山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁海英，北京市盈科(佛山)律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告范春柏诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴永贤、丁海英，被告智城公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金248073元；3.被告智城公司向原告支付违约金（以248073元为本金，自2018年1月1日起计算至实际清偿转让金之日止，暂计至2020年8月28日为97988.84元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》。合同约定，被告智城公司将佛山市南海区×××××××××商业用房（以下简称涉讼物业）的物业使用权转让给原告，转让期限自合同签订之日起至2036年10月31日止；被告智城公司于转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日止；物业使用权转让金为248073元。此外，该合同第五条约定，被告智城公司应于2018年6月30日前将该物业交付给原告；合同第九条第3款约定，被告智城公司未按照合同第五条约定的期限向原告交付该物业的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告智城公司支付了全部物业使用权转让金共248073元；被告智城公司于2017年10月30日向原告开具等额发票，而其并未依合同约定于2018年6月30日前向原告交付该物业；截至原告提起本案诉讼，该物业仍不具交付条件。据此，被告智城公司已构成根本违约，故原告依法提出解除该物业的《物业使用权转让合同》并依该合同第九条第3点约定追究被告的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除涉讼物业使用权。1.涉讼物业于2019年11月12日竣工验收，于2019年11月26日取得竣工验收备案表，于2020年9月9日已经符合交付使用条件。而且，被告已于2020年9月10日以邮政特快专递的方式向原告发出《广佛智城收楼通知书》，原告于2020年9月11日签收该通知书。根据该通知书的规定，原告应于2020年9月14日到广佛智城1号楼招商中心2号楼客服部办理收楼手续，逾期视为已按《物业使用权转让合同》约定的条款接收和使用该物业。由此，虽原告逾期未办理收楼手续，但应视为原告已按合同约定接收和使用涉讼物业。至此，即使被告有逾期交付涉讼物业，但该违约情形已经消失，且原告已按合同约定接收和使用涉讼物业，涉讼物业使用权转让合同不宜再解除。2.即使法院认为被告有逾期交付物业的情形，原告也无权要求解除涉讼《物业使用权转让合同》。首先，原告不享有约定解除权。涉讼《物业使用权转让合同》并无约定延迟交付物业属可解除合同的情形，故原告以逾期交付物业为由解除涉讼《物业使用权转让合同》没有合同依据。其次，原告不享有法定解除权。原告没有证据证明其在被告迟延履行合同义务经其催告仍不履行，也没有证据证明被告延迟履行债务致使合同目的无法实现，相反，从被告通知交付的行为可知，被告具备继续履行合同的能力，可以交付涉讼物业且涉讼物业应视为已交付给原告。最后，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼《物业使用权转让合同》未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在法定期限或催告后的合理期限内行使。涉讼《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2018年6月30日，由此自2018年7月1日开始，原告如认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定），但原告没有证据证明其在2019年6月30日前有向被告提出过解除合同。因此，即使原告享有解除权，该解除权已因原告未在法定期限内行使而消灭。二、原告要求被告返还物业使用权转让金并自2018年1月1日起按日万分之五支付违约金毫无事实和法律依据，且明显过高。1.如第一点所述，原告要求解除涉讼物业使用权转让合同毫无依据，涉讼物业现已交付给原告使用，故原告无权要求返还物业使用权转让金。2.退一步讲，涉讼《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2018年6月30日，即使被告逾期交付需计算违约金，亦应自2018年7月1日起算，而非2018年1月1日。而且，原告没有证据证明因被告逾期交付的行为而遭受损失，其按日万分之五计算明显过高，其所主张的违约金金额已超过合同标的30%，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城（五期）天街5号楼于2019年11月12日竣工验收，于2019年11月26日办妥竣工验收备案手续。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地B1、A1号楼。2016年11月2日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年10月31日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金248073元，乙方分期付款支付；甲方在2018年6月30日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；凡甲方根据合同登记的乙方地址以挂号信及快递形式寄出的函件，即视为已送达乙方；等等。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金248073元。2020年9月1日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。2020年9月10日，被告向原告寄送《广佛智城收楼通知书》，通知原告于2020年9月14日前往办理接收涉讼物业的手续，邮件于2020年9月11日送达。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已竣工验收,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案法庭辩论终结时止，涉讼物业所在楼栋已于2019年11月12日竣工验收，被告也已通知原告接收涉讼物业，原告的合同目的可以实现，原告诉请解除《物业使用权转让合同》有效部分，本院不予支持。原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权转让合同》超出二十年的部分无效，故被告应向原告返还超出二十年部分的转让金。经核算，二十年期限的使用权转让金为154253.77元（248073元÷实际租赁期限11748天×20年天数7305天），故被告应返还原告多支付的使用权转让金93819.23元（248073元-154253.77元）。原告主张超出部分，本院不予支持。合同约定被告应在2018年6月30日前将涉讼物业交付给原告，但涉讼物业于2019年11月12日才竣工验收，原告于2020年9月11日才收到被告的交付通知，原告诉请被告支付违约金，本院结合合同履行、当事人实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，确定逾期交付违约金为已付转让金的15%即37210.95元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告范春柏与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年11月2日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金93819.23元予原告范春柏；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37210.95元予原告范春柏；四、驳回原告范春柏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3245.47元、财产保全费2250.31元，合共5495.78元（原告已预交），由原告负担2860.78元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2635元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹