贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初5040号原告：贵阳望达置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路160号高科一号A栋27路口2702室，统一社会信用代码：91520100057080566B。法定代表人：袁尚平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：兰卡，女，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711953030，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李欢欢，女，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵阳市永发科技有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区沙文生态科技产业园标准厂房一期，统一社会信用代码：91520198MA6H0G9F7H。法定代表人：蔡天送。原告贵阳望达置业有限公司（以下简称望达公司）诉被告贵阳市永发科技有限责任公司（以下简称永发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望达公司之委托诉讼代理人兰卡、李欢欢到庭参加了诉讼，被告永发公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告望达公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》已于2020年8月4日已解除；2.判令被告立即搬离沙文生态科技产业园标准厂房一期B4组团4号楼2-4层房屋，并将房屋返还原告；3.判令被告向原告支付欠付的租金1561756.22元、违约金384751.9元（租金暂计至2020年8月4日）；4.判令被告向原告支付欠付的水电费456414.75元（暂计至2020年7月3日）；5.判令被告按272698.48元/月向原告支付自2020年8月5日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费（暂计至2020年8月21日为154529.14元）；6.判令被告贵阳市永发科技有限责任公司承担本案诉讼费、保全费、律师费、交通费等费用。事实与理由：望达公司与永发公司签订《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》（以下简称“《厂房租赁合同》”），约定望达公司将其名下的沙文生态科技产业园标准厂房一期B4组团4号楼2-4层建筑面积为6501.73㎡的场地租赁给永发公司使用，租赁期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日，给予2个月免租期，第二层厂房的租赁价格为20元/㎡/月，第三层和第四层厂房的租赁价格为18元/㎡/月，租金年增长率为6%，租金支付采取半年一付方式。若永发公司不按约定支付租金未达到解除条件的，应按月租金5%的标准支付违约金；若永发公司不支付或不按约定支付租金达30日的，望达公司有权单方解除合同并要求永发公司按月租金的300%支付违约金；同时，永发公司应于合同终止之日搬离标准厂房并将其返还望达公司，若永发公司逾期不搬离或不返还标准厂房的，望达公司有权强行收回标准厂房，在强行收回标准厂房前，永发公司应按实际使用时间向望达公司双倍支付租金。因永发公司长期拖欠租金，原告多次通过送达缴费通知、电话催缴、上门走访约谈等方式催交房租，后原告委托泰和泰（贵阳）律师事务所向被告发送律师函，函告被告《厂房租赁合同》已于2020年8月4日解除并要求支付欠付租金，但被告永发公司均不予理睬。故原告诉至本院，诉请如前。被告永发公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见及证据。根据原告的陈述及其提供的证据，本院经审理认定的事实如下：原告与被告签订《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》，约定“出租方（甲方）：贵阳望达置业有限公司，承租方（乙方）：贵阳市永发科技有限责任公司，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方以平等、自愿为原则，就标准厂房租赁事宜达成如下合同：第一条标准厂房的基本情况，乙方租赁甲方沙文生态科技产业园标准厂房一期（项目名：贵阳高新中小企业孵化园）B4组团4号楼2、3、4层，面积分别为：2159.6平方米、2176.72平方米、2165.41平方米，合计：6501.73平方米。装修状况为无。配套科研办公室为/组团/号楼/层/室，该科研办公室总面积约为/平方米，装修状况为无。第二条标准厂房用途，用于乙方生产经营及相关派生业务使用。乙方保证生产过程中无污染、无噪音、无毒、无粉尘。在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该标准厂房的用途。征得甲方同意后改变用途所需办理的全部手续及费用由乙方自行负责···第五条租赁期限（一）合同原则期限为叁年，租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日，共计叁年。给予二个月免租期。（二）租用期满，甲方有权收回厂房。乙方有意续租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订标准厂房租用合同。本合同期满，同等条件下乙方享有承租优先权。第六条租金，（一）租金标准：乙方租用标准厂房租金···第二层按20元/月/㎡计算，第三层按18元/月/㎡计算，第四层按18元/月/㎡计算（注：租金年增长率为6%）。（二）租金金额：租金的交纳遵循“先交租，后使用”原则，叁年租金共计￥4393270.62元，月租金为：121350.34元，第一年租金为：1213503.4元（二个月免租），第二年租金为：1543576.32元，第三年租金为：1636190.90元。（三）租金支付方式：租金采用半年一付。签订本合同后五日内乙方向甲方以转账方式支付第一年租金共计￥485401.36元（半年租金），第五个月租赁期满后十个工作日内再支付￥728102.04元（下半年租金），第二年乙方应以转账方式向甲方支付租金共计￥771788.16元（半年租金），第五个月租赁期满后十个工作日内再支付￥771788.16元（下半年租金），第三年乙方应以转账方式向甲方支付租金共计￥818095.45元（半年租金），第五个月租赁期满后十个工作日内再支付￥818095.45元（下半年租金）。（四）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具相应发票。（五）以上租金为含税价。第七条履约保证金，（一）乙方应于本合同签订之后5日内，向甲方支付履约保证金（叁个月的租金）￥364051.02元。（二）租赁期满后，在乙方已向甲方交清了全部租金及因木租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还标准厂房后30日内，甲方将履约保证金不计息退还给乙方。3.甲方有权将履约保证金用于抵偿乙方所欠租金、支付乙方根据本合同应承担的费用或违约金等。第八条其他费用，（一）乙方承担自用的水费、电费、电话费、电视收视费、宽带网络费、燃气费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。（二）厂房租赁税费由甲方承担，本合同中未列明的其他费用由双方另行协商。第九条标准厂房交付使用及收回，（一）在乙方交纳厂房租金、履约保证金后，甲方将厂房交付给乙方。且乙方同意按标准厂房及设施的现状承租。交付时双方对标准厂房的状况以交接单的形式签字确认，并附照片。（二）乙方在租赁期满或合同提前终止时，应提前将标准厂房清扫干净，搬迁完毕，将标准厂房交还给甲方，并保证在本合同终止时标准厂房完好，专用设施可以正常运行。（三）如乙方归还标准厂房时不清理杂物必须付清理该杂物所产生的费用。（四）合同期限届满甲方收回房屋时，依附于标准厂房装修物归甲方所有。（五）乙方应于合同终止之日搬离标准厂房，并将标准厂房返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还标准厂房的，甲方有权强行收回标准厂房，将租货场地内的物品搬离标准厂房，且不负保管责任，由此产生的所有损失由乙方自行承担。在甲方未强行收回标准厂房前，乙方应按实际使用时间向甲方双倍支付租金···第十三条合同的解除···（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同···（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该厂房：1.不支付或者不按照约定支付租金，物管费达30日的。2.累计两个月不缴纳水费、电费等费用且影响到甲方其它标准厂房使用的。3.擅自改变该厂房用途的。4.擅自拆改变动或损坏厂房主体结构的。5.擅自将该厂房转租给第三者的。6.利用该厂房从事违法活动的。7.合同签订日起十日内未交付租金及履约保证金的。8.存在其它严重违反合同约定情形的。第十四条违约责任···（四）乙方有本合同第十三条第（四）项约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿给甲方造成的所有损失···（七）甲方未按约定时间交付该厂房或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的5%标准支付违约金···第十六条双方责任，1、本合同期满终止合同或乙方因违约终止合同时，乙方应在期满三天内或收到甲方因违约终止合同的书面通知三天内将房屋交还，并办理离场手续。2、乙方未在合同期满当天或收到甲方因乙方违约终止合同的书面通知书三天内交还房屋，甲方有权强行收回场所，依法处置屋内物及设施，其产生的费用由乙方承担···（五）乙方在标准厂房租赁合同签订后，同时须要与贵阳望达置业有限公司指定的物业管理运营公司签定三方物业管理合同，物业管理费用的缴纳按三方合同约定办理”，合同签订后，原、被告在合同尾页盖章签字予以确认。2015年1月13日，原告望达公司与深圳市龙城物业管理有限公司贵阳分公司签订《沙文生态科技产业园标准厂房一期B组团临时物业服务合同》，约定“甲方：贵阳望达置业有限公司，乙方：深圳市龙城物业管理有限公司贵阳分公司，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将贵阳沙文生态科技产业园标准厂房（高新中小企业孵化园）B组团：包括B1、B3、B5、B2组团公共区域，B2组团贵阳中电高新数据科技有限公司区域除外委托于乙方实行物业管理，订立本合同···第三条委托管理期限，临时物业服务期自2014年10月1日起，至本产业园物业正式招标确认了新的物业管理公司时止，本合同自动终止”，原告望达公司与深圳市龙城物业管理有限公司贵阳分公司亦在合同尾部签字盖章予以确认。2018年10月23日，原告望达公司向贵阳高新资产运营有限公司出具《关于委托资产公司对中小企业孵化园标准厂房进行资产管理的函》，载明“贵阳高新资产运营有限公司：为有效推进中小企业孵化园日常运营、管理，为更高的理顺各项管理流程，资产不断提升增值空间，为入驻企业提供更优质的服务，根据《贵阳高新控股集团董事长办公会议纪要》（第三次）文件精神，以及2017年8月29日关于沙文标准厂房物业委托管理专题会会议精神，全权委托贵公司对中小企业孵化园标准厂房进行资产运营管理，同时做好接待迎检、环境卫生、租金催缴（除建设工程外）等相关工作”。2019年4月2日，贵阳高新资产运营有限公司向被告永发公司送达《通知》，载明“贵阳市永发科技有限公司：根据贵司与贵阳望达置业有限公司签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》约定，您租赁的贵阳国家高新区中小企业孵化园B4-4(2-4层），合计6501.73㎡按合同约定房租费用采用半年一付，现需缴纳2018.10.1-2019-2.28的房租租金，以及保证金364051.02元。请您在接到通知后尽快办理缴费事宜，若逾期将按照合同相关约定执行”，该通知由被告公司工作人员签收。2019年10月25日，贵阳高新资产运营有限公司向被告永发公司送达《交费通知书》，载明“贵阳市永发科技有限公司：贵司已拖欠我司B4-4-2厂房2018年10月1日至2019年10月31日的房屋租金1738339.6元，请于2019年11月2日前交纳上述费用，逾期未交，我公司将采取暂停物管服务、关闭水电等措施，并按逾期日加收所欠金额的5‰的违约金，同时启动场地收回程序，由此造成的一切损失由贵司自行承担。请贵司高度重视，按时将款项打入以下账户（详见备注）。如已交费忽略此通知”，该交费通知书由被告工作人员吴道华签收。2019年11月18日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付电费194886.31元。2019年11月25日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付10月水费87750.1元。2019年12月20日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付11月孵化园水电费58892.8元。2020年1月20日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付中小企业孵化园水费93714.2元及向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付电费257976.94元。2020年2月20日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付孵化园电费213705.38元。2020年2月26日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付孵化园水费84765.3元。2020年3月27日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付电费152827.64元。2020年4月3日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付2月中小企业孵化园水费107345.2元。2020年4月29日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付3月中小企业孵化园电费199552.66元及向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付水费86645元。2020年5月19日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付中小企业孵化园水费87298.6元。2020年5月22日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付电费171016.59元。2020年6月24日，原告望达公司向贵阳水务集团白云水务有限公司缴付水费172309.6元及向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局190024.18元。2020年7月17日，原告望达公司向贵州电网有限责任公司贵阳白云供电局缴付电费201981.09元。2020年8月26日，被告永发公司收到泰和泰律师事务所出具的律师函，该律师函载明“贵阳市永发科技有限责任公司···截止2020年6月30日止，贵公司尚拖欠水电费452933.6元，截止2020年7月31日止，贵公司尚欠望达公司房屋租金2757079.72元、违约金382231.5066，共计拖欠3592244.83元。在此期间望达公司多次通过送达《缴费通知书》、电话催缴、上门走访约谈等方式催交房租，但贵公司一直以资金周转困难为由要求延期支付。基于望达公司陈述，本所律师认为贵公司与望达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，贵公司应严格按照《租赁合同》的约定履行相关义务。为此，本所律师受委托特向贵公司郑重函告如下：一、贵公司与望达公司签订的《租赁合同》于本函出具之日解除。二、请贵公司在接到本函之日起7个工作日内将上述欠缴的房屋租金、水电费、违约金费用共计3592244.83元一次性支付给望达公司。三、若贵公司在接到本函之日起7个工作日内未支付前述费用，贵公司应按望达公司要求限期搬离房屋并办理房屋交接手续。若贵公司未支付前述费用且未在限期内搬离的，望达公司将采取措施自行收回前述房屋，由此产生的一切损失由贵公司自行承担。并且望达公司将通过诉讼途径要求贵公司按《租赁合同》约定履行相关义务并承担相应违约责任。望贵公司审慎对待望达公司的上述要求，以避免不必要的纠纷及损失”。该邮件于2020年8月6日由被告门卫代收。2020年9月9日，贵阳高新科创物业管理有限公司出具《说明》，主要内容为“受贵阳望达置业有限公司委托，我公司自2018年12月1日起对贵阳市高新区沙文生态科技产业园中小企业孵化园项目进行物业管理。据我公司统计，截止2020年7月3日，永发公司租赁的沙文生态科技产业园标准厂房一期B4组团4号楼二至四层的房屋欠付水电费456414.75元，经我公司多次催收，永发公司均未支付”。截止2020年7月3日，被告永发科技仅支付第一年租赁费1213503.4元，剩余租赁费及水电费456414.75元均未支付，故原告诉至本院，诉请如前。案件受理后，原告因本次诉讼已支付保全费5000元。上述事实，有原告的陈述及原告提供的《建设工程规划许可证》、《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》、《沙文生态科技产业园标准厂房一期B组团临时物业服务合同》、《中小企业孵化园物业管理服务合同》、《关于委托资产公司对中小企业孵化园标准厂房进行资产管理的函》、通知、说明、律师函、邮件查询单、电子转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，原、被告双方签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已经履行了将租赁房屋交付被告使用的合同义务，被告也应按约履行支付租金的义务，但被告仅向原告支付了第一年的租金，其后的租金及水电费至今未付，根据原、被告签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》第十三条第四款第一条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，可以解除合同”之规定，被告迟延支付租金的行为符合解除合同的条件，同时，解除权的行使条件为主张解除合同的意思表示通知到达对方，本案中原告望达公司已委托泰和泰（贵阳）律师事务所于2020年8月4日发出解除《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》的邮件，该邮件亦于2020年8月6日由被告永发公司门卫签收，故原、被告双方签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》已于2020年8月6日解除，故本院确认原、被告签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》已于2020年8月6日解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告诉请被告搬离沙文生态科技产业园标准厂房一期B4组团4号楼2-4层房屋并将房屋返还给原告，于法有据，本院予以支持。关于房屋占用使用费，虽《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》约定“在甲方未强行收回标准厂房前，乙方应按实际使用时间向甲方双倍支付租金”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿款应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，该约定标准过高，本院酌情按照月租金标准予以支持，即按（1213503.4元+1543576.32元+1636190.9元）÷36月=122035.3元，从2020年8月7日算至被告实际搬离房屋之日止。对于原告提出由被告支付暂计至2020年8月14日止的房屋租金1561756.22元及违约金384751.9元的诉请，首先，根据《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》约定，被告租赁期间三年租金分别为：1213503.4元（2018年8月1日至2019年7月31日，已扣减2个月）、1543576.32元（2019年8月1日至2020年7月31日）、1636190.9元（2020年8月1日至2021年7月31日），故截止到2020年8月6日共计产生租金为：1213503.4元+1543576.32元+1636190.9元÷365天×8天=2792941.44元，扣除被告已支付租金1213503.4元，即被告尚欠租金为：2792941.44元-1213503.4元=1579438.04元，原告仅主张1561756.22元，本院从其自愿；其次，关于违约金，根据《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》第十四条第四款规定，被告永发公司应该按照月租金的300%承担违约责任，即（1213503.4元+1543576.32元+1636190.9元）÷36月×3=366105.89元，原告主张按照合同的十四条第四款及第七款合并计算违约金，即2775259.62元（即24个月零4天的租金总和）÷22月（已扣免租期2个月）×5%+2775259.62元÷22月×300%=384751.9元，但第七款约定内容为“甲方未按约定时间交付该厂房或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的5%标准支付违约金”，本案中，被告怠于支付租金行为已达解除条件，支付5%违约金双方约定是违约但达不到解除合同，达到解除合同条件的违约金大于虽然违约但未达到解除合同条件的违约处罚，属对一个违约行为的重复处罚，由于本案因被告未支付租金已达到合同解除条件，因此应择一较重违约处罚予以支持，以欠付租金的300%支付违约金。关于水电费，根据贵阳高新科创物业管理有限公司出具《说明》可知，截止2020年7月31日，原告望达公司已代被告永发公司缴付水电费456414.75元（暂计至2020年7月3日），故原告望达公司诉请被告支付水电费456414.75元的诉请于法有据，本院予以支持。对于原告提出的由被告支付律师费、诉讼费的诉请，因原告未提供的发票，故对该项诉请，本院不予支持。关于保全费的问题，原告因本次诉讼确已产生保全费5000元，故对该部分费用的请求本院予以支持。被告永发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳望达置业有限公司与被告贵阳市永发科技有限责任公司签订的《沙文生态科技产业园标准厂房租赁合同》于2020年8月6日解除；二、由被告贵阳市永发科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内搬离贵阳市沙文生态科技产业园标准厂房一期B4组团4号楼2-4层房屋，并将该房屋返还给原告贵阳望达置业有限公司;三、被告贵阳市永发科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳望达置业有限公司租金1561756.22元（租金暂计到2020年8月6日）、违约金366105.89元。四、被告贵阳市永发科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳望达置业有限公司水电费456414.75元（暂计至2020年7月3日）；五、由被告贵阳市永发科技有限责任公司自2020年8月7日起按122035.3元/月的标准向原告贵阳望达置业有限公司支付占有使用费至实际搬离房屋之日止；五、驳回原告贵阳望达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13629.8元（已减半，原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由被告贵阳市永发科技有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二〇年十一月十四日法官助理祝文君书记员陈倩倩