辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1110号原告：朝阳柳城村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码91211300552597730G，住所地朝阳市双塔区朝阳大街一段258-2-6号。法定代表人：张志红，董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1985年10月4日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：李喆，辽宁翰林律师事务所律师。被告：朝阳天骄城物业服务有限公司，组织机构代码31882091-4号，住所地辽宁省朝阳市双塔区凌河街四段107号361号。法定代表人：刘连贵，经理。被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211303701825777Y，住所地朝阳市开发区长江路六段5号。法定代表人：王建华，董事长。上述二被告的共同委托诉讼代理人：李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：李伟，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳城市房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211302MA0UCPLJ7K，住所地朝阳市双塔区慕容街9号A座112室。法定代表人：刘锡威，经理。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司（以下简称柳城村镇银行）与被告朝阳天骄城物业服务有限公司（以下简称天骄城物业公司）、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、朝阳城市房地产开发有限公司（以下简称城市房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳城村镇银行的委托诉讼代理人王磊及李喆、被告天骄城物业公司和宏达房地产公司的共同委托诉讼代理人李龙昌及李伟、被告城市房地产公司的委托诉讼代理人董德庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳城村镇银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告天骄城物业公司立即偿还贷款本金320万元及按照合同约定的利率计算的利息1,914,176.71元（截止2020年3月18日），并按《流动资金借款合同》约定利率给付原告自2020年3月19日起至全部本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、判决被告宏达房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；3、判决原告对抵押财产享有优先受偿权；4、判决被告城市房地产公司在接收的抵押资产范围内对借款本息承担连带清偿责任；5、由被告承担诉讼费用、保全费、公告费等费用。事实及理由：2016年1月25日，原告与被告天骄城物业公司签订《流动资金借款合同》，被告天骄城物业公司向原告借款320万元，年利率10.44%，期限自本合同生效之日起至2017年1月23日止，贷款用途为房屋装修，同时原告与被告宏达房地产公司签订《抵押合同》，被告宏达房地产公司用位于朝阳市双塔区户商网（建筑面积497.36m2）提供抵押担保并办理了抵押登记，原告与被告宏达房地产公司签订《保证合同》，被告宏达房地产公司为该笔贷款承担连带保证担保责任。合同签订后，原告按合同约定向被告发放了贷款，但被告未按合同约定偿还。另，2017年9月6日，被告城市房地产公司在未经原告同意情况下，与宏达房地产公司签订了《房地产项目转让合同》，宏达房地产公司将其已投入9.5亿元开发的天骄城整体项目转让给城市房地产公司，其中包括原告的抵押物。根据《物权法》第191条规定“抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”，且宏达房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，因此被告城市房地产公司应在接收的抵押资产范围内，对借款本息承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益故诉至法院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告天骄城物业公司辩称，本案已经超过诉讼时效，暂时未发现此期间原告向天骄城物业公司催要过贷款，如原告有证据证明催要过，则对其主张的利息、复利和罚息要求按照《最高人民法院关于依法妥善审理关于新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》关于金融案件的审理，严格依据国家再贷款再贴现等专项信贷优惠利率政策的规定，对超出部分不予支持。被告宏达房地产公司辩称，主债权诉讼时效内，宏达房地产公司承担连带保证责任，现保证责任已超过保证期限。抵押财产是否优先受偿，以主债权是否超过诉讼时效为前提，以原告是否在主债权权利内主张权利提供证据为准。被告城市房地产公司辩称，主债权已超过诉讼时效，担保人不应该承担担保责任。城市房地产公司是按照政府要求帮助宏达公司开发的天骄城项目。城市房地产公司作为国有企业，是从维护社会稳定的角度解决政府面临的群众信访难题，城市房地产公司在帮扶宏达公司天骄城项目中并没有获利，我公司不应该承担责任。案涉抵押物并未过户到我公司名下。原告柳城村镇银行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、营业执照及企业信用公示报告；二、流动资金借款合同；三、借款借据；四、保证合同；五、抵押合同及抵押物清单；六、还息账户明细及欠息清单；七、催收逾期贷款本息通知书；八、房地产转让合同及商品房预售许可证。被告宏达房地产公司向法庭提交了如下证据：与天骄城项目有关的债务情况汇总表。被告城市房地产公司向法庭提交了如下证据：朝阳市市长办公会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：2016年1月25日，原告柳城村镇银行（乙方）与被告天骄城物业公司（甲方）签订了合同编号为2016年朝柳村银借字第019号《流动资金借款合同》，合同约定：甲方向乙方借款320万元，借款用途为房屋装修，借款期限为自本合同生效之日起至2017年1月23日止。借款利率按年利率为10.44%的固定利率，合同期内不调整。本合同项下借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日，结息日为非银行工作日的，则顺延至下一个银行工作日。借款到期，利随本清。甲方应于2017年1月23日一次性偿还全部借款本金。本合同项下借款的担保方式为抵押、保证。甲方有义务积极协助乙方并使乙方与担保人就本合同之具体担保事项签订编号为2016年朝柳村银保字第019号、2016年朝柳村银抵字第019号的担保合同。合同生效后，甲乙双方当事人均应履行本合同所约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同所约定义务的，应当依法承担违约责任。甲方到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，乙方有权限期清偿。同时对逾期借款按合同利率加收20%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收20%的利率计收复利。借款期限内，甲方不能按期支付的利息按合同约定的利率计收复利。甲方未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或未遵守本合同项下任何陈述、保证或承诺的，构成违约。本合同经甲乙双方加盖公章并由双方法定代表人/负责人或授权代理人签字或盖章后生效。据本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金及所有其他应付费用清偿之日终止。2016年1月25日，原告柳城村镇银行（乙方）与被告宏达房地产公司（甲方）签订了合同编号为2016年朝柳村银保字第019号《保证合同》，合同约定：本合同所担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款金额为320万元，主合同履行期限为2016年1月25日起至2017年1月23日止。保证方式为连带责任保证。担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用。保证期间为：自主合同确定的借款到期之日起两年。甲方所担保的债权同时存在物权担保时，甲方承诺不应物权担保的存在而要求乙方先行使物权担保权。在乙方要求甲方承担保证责任时，甲方有义务无条件承担保证责任。任何一方不履行或不完全履行约定义务，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。本合同经甲乙双方签字并盖章后生效，至主合同借款人在主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部偿清之日终止。同日，原告柳城村镇银行（乙方）与被告宏达房地产公司（甲方）签订了合同编号为2016年朝柳村银抵字第019号《抵押合同》，合同约定：本合同担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款金额为320万元。主合同履行期限为12个月，自2016年1月25日起至2017年1月23日止。担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和其他应付的费用。抵押物为甲方所有的坐落于朝阳市双塔区在建商业网点。乙方在行使抵押权时，有权依据法律规定，经与甲方协商对抵押物进行折价，以抵偿主合同借款人所欠债务或对抵押物进行拍卖、变卖，以取得价款优先受偿。本合同生效后，未经乙方书面同意，甲方保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不得将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人。主合同履行期届满，借款人未依约归还借款本金、利息及其他费用的，乙方有权处分本合同项下的抵押物。处分本合同项下的抵押物所得，再偿还本合同抵押担保范围内的全部债务后还有剩余的，将剩余部分退还甲方。本合同生效后，甲乙双方当事人均应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到有关抵押登记机关办理完毕抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日终止。2016年4月8日，抵押权人柳城村镇银行、抵押人宏达房地产公司、借款人天骄城物业公司在朝阳市房产局为上述抵押房屋办理了抵押登记手续。上述合同签订后，2016年4月12日原告柳城村镇银行依约发放了贷款320万元。合同到期后被告天骄城物业公司未按约定偿还贷款本金320万元及利息，截至2020年3月18日被告天骄城物业公司已拖欠贷款利息1,546,048元、逾期利息368,128.71元，合计5,114,176.71元。2018年12月5日，原告柳城村镇银行向被告天骄城物业公司、宏达房地产公司发出催收逾期贷款本息通知书及督促履行保证责任通知书，二被告予以签收确认。另查明，2017年9月6日，被告宏达房地产公司（甲方）与被告城市房地产公司（乙方）就天骄城项目（下称项目）整体转让签订了《房地产项目转让合同》，合同约定：本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等。本房地产项目总投资额约14.5亿元，转让方已累计投资9.5亿元。项目转让时甲方为项目的开发建设履行的有关法律手续和证件同时转移给乙方，并于30日内甲方协助乙方办理过户登记手续，所发生的全部税、费均由甲方承担。经朝阳方正会计师事务所有限公司资产评估，甲方天骄城项目负债为15.58亿元（以最终的评估报告为准），经双方协商，乙方用清偿上述债务抵顶资产转让费。项目转让完成后，所有项目尚需完成的工程由乙方继续完成。项目转让后，房屋预（销）售款项用于偿还项目本身债务。合同签订后，“天骄城”项目商品房预售许可证过户登记至被告城市房地产公司名下。案涉借款作为天骄城项目负债已被被告城市房地产公司接收。本院认为，案涉流动资金借款合同、抵押合同、保证合同、房地产项目转让合同均系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且案涉抵押物已依法办理了在建工程抵押登记手续，抵押权成立。合同双方当事人均应依约履行各自法律义务。现被告天骄城物业公司未按合同约定履行还款义务，属合同约定的违约行为，应承担违约责任。被告宏达房地产公司亦未按合同约定履行担保责任，被告城市房地产公司接收债务后亦未清偿上述债务，故原告柳城村镇银行要求被告天骄城物业公司偿还借款本息、被告宏达房地产公司承担连带责任保证、被告城市房地产公司在接收的抵押资产范围内对借款本息承担连带清偿责任及对抵押物享有优先受偿权的诉请于法有据，本院予以支持。关于被告天骄城物业公司、宏达房地产公司和城市房地产公司提出已超过诉讼时效的抗辩意见，经查，原告柳城村镇银行于2018年12月5日向被告天骄城物业公司和宏达房地产公司发出催收逾期贷款本息通知书和督促履行保证责任通知书，二被告予以签收确认，故本案未超过诉讼时效，被告天骄城物业公司、宏达房地产公司、城市房地产公司的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告城市房地产公司提出现有证据无法证明原告已取得案涉抵押物的抵押权的抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产或第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，以在建工程设立抵押的，因其符合物权法本登记的规定，只要在有权登记机构办理了登记，就应当产生抵押权设立的法律后果。被告宏达房地产公司用其所有的坐落于天骄城小区29#108、208、109、209、110、210、111、211在建商业网点为该笔贷款提供抵押担保，且上述商业网点在朝阳市房产局已办理了在建工程抵押登记，故抵押权自登记时设立。原告柳城村镇银行已依法取得上述抵押物的抵押权。关于被告城市房地产公司提出该公司在帮扶宏达公司天骄城项目中并没有获得利益，不应承担责任的抗辩意见，经查，房地产项目转让合同中已明确城市房地产公司已经接收天骄城项目，且城市房地产公司明确表示案涉借款包括在接收的该项目的负债中，并同意用清偿该项目负债抵顶资产转让费，城市房地产公司的行为已构成债务加入，虽原告柳城村镇银行对该债务加入未明确表示同意，但其亦未明确表示反对，该债务加入成立，其应承担连带清偿责任，故对城市房地产公司没有获利不承担责任的抗辩意见不予采纳。关于被告天骄城物业公司提出按照《最高人民法院关于依法妥善审理关于新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》关于金融案件的审理，要严格依据国家再贷款再贴现等专项信贷优惠利率政策的规定，对超出部分不予支持的抗辩意见，经查，该专项信贷优惠利率政策定向支持疫情防控重点领域和重点企业及重点支持脱贫攻坚、春耕备耕、禽畜养殖、外贸行业、县域小微企业复工复产等领域，该笔借款不符合上述条件，不适用上述专项信贷优惠利率政策，故对天骄城物业公司的该抗辩意见本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告朝阳天骄城物业服务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司借款本金320万元，及截至2020年3月18日的利息1,546,048元、逾期利息368,128.71元，合计5,114,176.71元，并自2020年3月19日起至借款还清之日止按照合同约定的利率计付利息、罚息、复利，利随本清；二、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告城市房地产公司在接收的抵押资产范围内对上述借款本息承担连带清偿责任；四、原告朝阳柳城村镇银行股份有限公司被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司提供抵押的对坐落于天骄城小区29#108、208、109、209、110、210、111、211的抵押房屋折价、拍卖或者变卖的价款在本判决第一项所确定的偿还范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,599元（原告预交），由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王雅君人民陪审员  王 静人民陪审员  张长海二〇二〇年九月八日书 记 员  刘晶赢