湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11347号上诉人（原审原告）:湖南丰乐资产管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路**世嘉国际华城**商务公寓楼**。法定代表人：罗恺妍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南每天汽车博览有限公司，住所地长，住所地长沙县湘龙街道博展路**长永佳苑**v>法定代表人：曹胜辉，董事长。委托诉讼代理人：吴社章，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖南恒鑫投资有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区人民东路**世嘉国际华城商务公寓楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张德捷，执行董事。上诉人湖南丰乐资产管理有限公司（简称丰乐公司）因与上诉人湖南每天汽车博览有限公司、被上诉人湖南恒鑫投资有限公司（简称恒鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰乐公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10302号民事判决第二项，改判每天公司支付丰乐公司租金16311415元、违约金700000元。2.请求判令每天公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误。1.每天公司向张海洋个人账户汇入的180万元款项不能认定为租金。2016年12月31日，每天公司与恒鑫公司签订《补充协议（二）》，约定每天公司应当在补充协议签订后3日内支付100万元，2017年1月20日前支付租金100万元，2017年11月30日前支付125万元。后每天公司于2016年12月16日、2017年1月26日、2017年3月20日，分别向张海洋账户汇款100万元、50万元、30万元，共计180万元。根据一审查明的事实，丰乐公司与张海洋之间有其他的交易往来，张海洋还承租了每天公司的101号门面经营罗克福商行。因此，每天公司与张海洋的汇款与本案租金无任何关系。恒鑫公司也没有发出任何文件要求每天公司将租金支付至张海洋个人账户，因此该180万元不能认定为每天公司已经缴纳的租金。2.丰乐公司及恒鑫公司已经依约向每天公司交付场地及安排室内停车位，丰乐公司及恒鑫公司无需对此再承担任何责任。涉案租赁合同第四章“权利义务”第（13）条约定：“长永住苑停车位（含-2F、-1F停车位）的物业管理权人为乙方，乙方有权根据相关规定收取相关物业管理费”，本条款约定之时合同双方文字表达不准确，并非双方真实意思，构成重大误解，且该约定涉嫌违反我国《物业管理条例》的规定应当认定无效。综上，丰乐公司及恒鑫公司已经履行了的租赁合同的交房义务，本案中每天公司存在恶意违约行为，其不利后果均应由每天公司自行承担。原审判决认定部分事实不清，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决。上诉人每天公司辩称，1.根据合同约定，支付的180万元租金应当作为租金。2.合同约定的租赁标的物，每天公司认为对方没有交付，对方是违约，应当承担违约责任。3.违约金是70万元的违约请求，该请求与一审的诉请不吻合，一审判决超越了租金请求范围，应对该诉请予以驳回。上诉人每天公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10302号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由丰乐公司和恒鑫公司承担。事实与理由：上诉人认为一审判决部分事实认定存在错误、超越范围，是一份错误的判决，理由如下：一、一审判决部分事实认定存在错误。1.判决书第10页查明认定，恒鑫公司将租赁房屋标的物（-2F、-1F停车场除外）以9000万元的价格出售给丰乐公司，同时还约定转让总价款中包含双方买卖合同签订之日止恒鑫公司未能收回的每天公司所欠租金225万元，恒鑫公司将租赁物产权转让及债权转让通知了每天公司，每天公司不持异议。该认定与事实不符，事实上，恒鑫公司在通知书中并未明确债权转让金额，每天公司对该债权转让事宜并不认可，且在收到通知后对债权转让事实及时向恒鑫公司、丰乐公司提出了异议。2.判决书第15-16页认定，恒鑫公司与每天公司不再办理交房手续，恒鑫公司已向每天公司交付了办公用房，每天公司与腾越物业就交房进行了置换使用，该认定与事实不符，亦是概念理解错误。首先，一审法院将交付手续视为手续系概念理解错误，交付与交接是两个不同的概念。恒鑫公司只有向每天公司完成双方约定的租赁物的交付才视为完成其作为出租人的义务，而非双方开始办理交接手续则视为其全部履行了合同义务。其次，腾越物业与每天公司并没有置换办公用房的事实行为存在，事实是恒鑫公司将登记的物业用房出给了每天公司，依双方《房屋租赁合同》约定，物业公司应一并移交给每天公司管理，所以每天公司对物业用房进行了统一装修，但装修后其中的451、464房屋由物业公司占有使用至今，相应的物业管理权也未移交给每天公司，每天公司实际只使用了4间办公用房，而不是约定的8间办公用房。3.判决书第16页认定，每天公司未充分举证证明恒鑫公司曾承诺向其移交腾越物业公司，该认定与事实不符。《房屋租赁合同》有明确约定，合同作为证据提交法庭，能证明该约定的存在。二、一审法院对每天公司应承担违约责任的认定错误，且不顾恒鑫公司、丰乐公司重大违约的事实，作出判决显失公平。1.一审法院认定每天公司拖欠租金的行为构成违约，但对已查明且认定的恒鑫公司、丰乐公司未按房屋租赁合同约定将停车场、可收取的物业费等重大违约行为置之不理，亦对每天公司提出的缓交租金系行使抗辩权的抗辩不认定，而合同无效的责任应全部归结于每天公司，相应的不利后果由每天公司承受，由此判令每天公司按照约定支付租金，并承担高达70万元的违约金，与事实不符，显失公平。2.一审法院称恒鑫公司与每天公司就室内停车场的交付约定因违反行政法规而无效，该室内停车场并无实际交付的可能，因此，每天公司、恒鑫公司、丰乐公司均应就该无效约定承担相应责任并采取补救措施。但判决时将责任的承担全部划分给了每天公司，一审处理显失公平。3.一审法院将恒鑫公司向每天公司免费提供的部分车位视为恒鑫公司对停车场实际不能交付之违约行为的补救，并由此免除恒鑫公司应承担的违约责任，系违法裁判。三、一审判决超过范围。丰乐公司起诉请求每天公司向其支付欠缴的租金3398630元，计算至2018年8月2日止，而一审法院却判决每天公司向其支付截止2020年8月7日的租金，计14511415元，该项判决违反了“不告不理”的原则，属于超越审判范围。综上所述，一审认定错误，请求依法改判。上诉人丰乐公司答辩称，1.关于未移交负一楼和负二楼停车场，在2016年12月13日签订的补充协议二第四点中关于交房明确了此事。据此，已经完成了租赁物的交付，该协议实际将租金降至650万元/年，故双方就租赁房屋的交付问题达成了协议，并且每天公司拒不履行租赁合同主要义务，拖欠大额租金，构成根本违约。2.关于判决的租金，根据起诉状第五项主张了2018年8月3日起至实际腾退之日起的退房费用，一审法院判决认定的解除合同之日为2020年8月7日，由于解除合同认定的时间是法院自由裁量的范围，因此该判决未超出诉讼请求。恒鑫公司在二审中未陈述意见。上诉人丰乐公司向一审法院起诉称：1.解除丰乐公司与每天公司签订的《房屋租赁合同》，每天公司立即腾退返还所占用的房屋（即出租给被告的全部房屋）；2.每天公司立即向丰乐公司支付欠缴的租金3398630元（起租日2017年11月28日至原审起诉之日2018年8月2日止，共计247天）；3.每天公司立即向丰乐公司支付解除合同所产生的违约金1000000元；4.每天公司立即向丰乐公司支付免租期自2015年1月起至2017年11月27日止的房屋租金14580000元；5.每天公司向丰乐公司支付2018年8月3日起至实际腾退之日的占房费用（按照日租金标准17808.22元的双倍计算）；6.每天公司承担本案的全部诉讼费用。一审审理过程中，丰乐公司撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：一、当事人双方无争议的事实。1.恒鑫公司是“长永佳苑”商住房地产项目的开发商。2014年11月25日，恒鑫公司（甲方）与每天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将“长永佳苑”1－4楼裙楼商业用房（不含物业和社区用房）租赁给乙方用于开发经营“湖南新能源汽车、名车展示、销售中心”，乙方非经甲方同意不得改变租赁用途。合同特别声明：甲方系该房屋的开发商，房地部门办理该商业用房房屋所有权后，本合同的出租人变更为房地部门登记的房屋产权人，甲方负责为乙方办理本合同的出租人变更手续，乙方无条件配合与房屋产权人按照本合同约定的全部条款（除甲方主体变更为房屋产权人之外）签订房屋租赁合同。合同租期约定为：甲方将房屋正式交付乙方（正式交付的时间定义为：“长永佳苑”1－4楼裙楼以消防部门出具的验收合格意见书上日期为准，水、电到位）、甲方免费给予乙方9个月装修期，租赁期限为15年。租金第一年为5000000元，以后每五年递增一次。租赁费按照先缴费后使用的原则由乙方每半年支付一次，乙方应于每半年开始前7天将租金支付到甲方指定账号，首次支付半年租金时间定义为9个月装修期满的前7天。租赁物业的物业管理费等相关费用由乙方按时足额向物业管理部门交纳。房产租赁税由恒鑫公司承担。合同期满后乙方所有装饰、装修按“来装去丢”的原则归甲方享有，甲方不给予任何补偿。合同签订后两年内，甲方免费提供在“长永佳苑”小区内甲方拥有的位于6－7楼的小户型共8套毛坯房，做乙方的办公场地。合同中乙方的权利义务部分第（13）约定：“长永佳苑停车位（含－2Ｆ、-1Ｆ停车位）的物业管理权人为乙方，乙方有权根据相关规定收取相关物业管理费，乙方只能够将停车位作为停车使用，不得改作其他用途。乙方负责停车位的管理，在停车位管理及车辆停放过程中产生的法律纠纷和法律责任由乙方承担（－2Ｆ、-1Ｆ停车位数量以政府部门审批的为准）”。自房屋移交之日起，甲方向乙方移交的房屋和一切设备设施的维护和保养责任均由乙方自行承担。设备设施由于乙方使用不当或没有进行维修、保养所造成的损失由乙方承担。有关违约责任约定为：由于甲方的房屋质量问题给乙方造成的全部损失由甲方承担。乙方不按规定的时间和数量向甲方支付租金时，由乙方按欠付金额的日千分之一向甲方支付惩罚性违约金，乙方交纳租金逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同，乙方应支付甲方1000000元惩罚性违约金。双方任何一方单方面终止合同的，视为违约，违约方应向对方支付5000000元的惩罚性违约金，损失超过违约金的，还应该赔偿对方的实际损失。由于甲方原因，在2015年5月1日前未取得大楼的消防验收合格意见书而造成乙方不能正常开业，由此产生的全部损失由甲方承担。合同经双方签字盖章并于甲方收到乙方支付的1000000元保证金后生效。合同还约定了众多相关内容。2014年11月28日，每天公司向恒鑫公司支付1000000元保证金。2014年11月26日，双方签订《补充协议》，约定另由乙方每年支付5280000元的租赁物折旧费用。2.合同生效后，每天公司于2015年初开始进行装饰装修，安装相关设施、设备。2016年12月13日，由于恒鑫公司未在约定时间即2015年5月1日前通过消防验收，每天公司“就租赁面积计算、房屋交付、租金计算及经营环境等发生变化原因提出异议”，恒鑫公司（甲方）与每天公司（乙方）签订《补充协议（二）》，协议内容主要为：1.房屋租赁面积，以政府部门登记的“长永佳苑”1－4商业用房面积为准，双方约定此后不因租赁面积问题提出任何异议，也不再调整本协议约定的房屋租赁费用；2.租赁期限，15年，从2017年11月28日起至2032年11月27日止；3.租金，年整体租赁费调整为：第一个五年每年租金6500000元，第二个五年年租金为7200000元，第三个五年每年租金为7800000元，首次支付半年租金支付时间约定为:本协议签订后3日内支付1000000元，在2017年1月20日前支付1000000元，在2017年11月30日前支付1250000元。4.关于交房问题，由于乙方在甲方办理项目竣工验收相关手续之前就已进场装修施工，乙方认可在2016年2月前甲方已将房屋交付乙方使用，双方不再办理交房手续。租赁期满后乙方按装修后的现状交还租赁房屋。5.租赁期内“长永佳苑”1楼作为商业配套的室内停车位40个甲方可不对外销售。6.双方同意不再追究消防验收办理延误的违约责任。本协议与“主合同”合并使用并具有同等法律效力，冲突之处以本协议为准，2014年11月26日的《补充协议》作废。3.2015年初，每天公司开始着手承租房屋的装饰装修工作，增添相应设施、设备，为招商引资、展开经营作前期准备。2016年12月16日，每天公司向恒鑫公司账户汇款1000000元。由于出租房屋出现裙楼屋顶漏水问题，自2015年起每天公司先后多次致函恒鑫公司，要求解决漏水问题，2017年4月14日，经恒鑫公司、每天公司及建设施工承建单位湖南金城建设有限公司三方负责人协商，达成协议，漏水修复整改工程由每天公司全权负责实施，整改费用由湖南金城建设有限公司承担200000元，修复后在质保期间的漏水由每天公司承担，自行解决，与另外两公司无关。整改工程施工费200000元由每天公司垫付，待每天公司向恒鑫公司支付房屋租金时予以抵扣。另，2016年12月16日、2017年1月26日、2017年3月20日，每天公司分别向恒鑫公司张海洋个人账户汇款1000000元、500000元、300000元，共计1800000元。4.张海洋原系恒鑫公司董事长，巴力系恒鑫公司员工，《房屋租赁合同》的签订及变更、房屋漏水问题的处理、每天公司经营开业庆典系由张海洋和巴力经手处理。5.每天公司与恒鑫公司签订《补充协议二》生效后，每天公司要求落实地下车库移交问题，2017年1月9日，每天公司致函恒鑫公司，提出“合同规定应移交的门面与地下车库至今还没有履行实质性移交，此事已严重影响到我公司经营计划的落实与我司对外业务的拓展，请贵司尽快执行合同规定，将应移交给我司的门面与地下车库移交给我司”，恒鑫公司的巴力签收了该函件。2017年2月21日，每天公司再次致函恒鑫公司，催促其尽快将未移交的裙楼一楼、负一楼、负二楼停车场移交。2018年2月10日，每天公司致函恒鑫公司，提出其致张总的信函没有得到回音外，重申了前函两点，并另外提出第三点意见“贵公司与我公司签订合作合同时，贵公司张海洋董事长承诺将长沙市腾越物业管理有限公司（以下简称腾越物业公司）移交我公司事宜尚未解决”，关于将租赁标的出售给丰乐公司一事，每天公司重申其愿意尽力配合，并要求每天公司就产权转让涉及到的相关问题及未决问题“请贵公司春节后安排时间共同商讨”。2018年6月6日，每天公司致函，提出恒鑫公司一直没有落实每天公司依合同交涉的事项，“贵公司的行为已构成严重违约”，并基于丰乐公司曾致函要求每天公司办理租赁合同变更手续及交纳租金，否则将追究法律责任的情节，每天公司向恒鑫公司提出以下请求：及时交付应交的租赁物并承担逾期交付造成的损失；若拒不交付，将解除其所承租的三、四楼商业场地并不再承担相应租赁物的租金；因恒鑫公司原因导致每天公司应向丰乐公司承担的法律责任均应由恒鑫公司承担。并要求恒鑫公司将每天公司的上述意见转告丰乐公司。6.2018年1月25日，恒鑫公司与丰乐公司签订《房屋买卖合同》，恒鑫公司将依租赁合同出租给每天公司的所有租赁物“长永佳苑”1－4楼裙楼202套商业用房（不含物业及社区用房，建筑面积13743.6平方米）、6－7楼八套商品房（建筑面积353平方米）全部以出卖方式以90000000元价款转让给丰乐公司，合同中特别明确转让总价款中包含至本合同签订之日止恒鑫公司未能收回的每天公司所欠房屋租金2250000元，丰乐公司有权自行行使租金追偿权利。租赁物产权转让通知了每天公司，每天公司对房屋转让不持异议。恒鑫公司于2018年1月26日通知每天公司，内容主要为：租赁物产权已转让给丰乐公司，“现将所有债权债务（含贵公司应于2017年11月30日前向我司缴纳的房屋租金）依法全部转让给丰乐公司，与此债权债务相关的其他法律权利也一并转让，贵司收到本债权转让通知书后，必须直接向丰乐公司履行包括交纳租金等相关合同义务。”腾越物业公司出具证明证实每天公司实际占有、使用租赁物业“长永佳苑”1－4楼裙楼商业用房以及6楼4套（604、605、606、607）7楼一套（704）商品房，每天公司及其客户一直在使用小区内停车场（位）且未缴纳过物业管理费和停车费。因买卖而转让的房屋产权均已办理产权证登记在丰乐公司名下。产权证登记显示：房屋竣工时间为2016年，登记原因为购买，土地使用权终止日期为2051年3月7日。7.“长永佳苑”小区位于长沙县××路××栖霞路（现改为腾辉路）以北，1－4楼裙楼为商业用房，上面5-32楼为高层居民商品住房。其中，1－4楼裙楼的2楼为临长沙县博展路的临街门面，1楼相对长沙县××路××楼，1楼有少数门面和相当数量的室内停车位（南面的门面不临街），-1楼、-2楼为室内停车场，且1楼、2楼有部分室外停车位，地下停车场车辆出入经1楼，地下停车场车辆出入经**每天公司控制或运营，1楼、-1楼、-2楼的室内停车场并未交由每天公司管理，所有车位均未挂具体车牌号。另，每天公司因自己及其客户单位的停车问题不断与管理方提出解决申请。“长永佳苑”1－4楼裙楼商业用房及6－7楼的8套商品房均由每天公司装修，丰乐公司、每天公司、恒鑫公司一致认可：6楼四间房屋（604、605、606、607）由每天公司使用，7楼四间（704、705、706、707）房屋中的厨房、餐厅部分由每天公司、腾越物业公司共同使用，其余3间半由腾越物业公司单独使用。二、当事人双方有争议的事实。1.每天公司已向恒鑫公司交纳租金数额。丰乐公司、恒鑫公司主张每天公司仅交纳租金1000000元，每天公司主张除上述1000000元租金以外其实际还交纳租金2360000元，包括：每天公司向恒鑫公司张海洋个人账户汇入的1800000元，每天公司垫付的涉案租赁房屋漏水修复费用200000元，以及每天公司代恒鑫公司就提前支付的1000000元向案外出借人承担的利息360000元。该院认为：（1）关于每天公司向张海洋个人账户支付的1800000元。《房屋租赁合同》中虽约定租金应由每天公司“支付到甲方指定账号”，但合同文本上就指定账号并未载明，那么恒鑫公司的主要管理人员通知的账号都应认定为甲方指定账号，而张海洋系当时恒鑫公司董事长且经手处理了《房屋租赁合同》的签订及变更，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，在恒鑫公司没有足够反证推翻的情况下，每天公司向恒鑫公司董事长个人账户支付的款项应认定为租金，即每天公司向张海洋个人账户支付的1800000元均为租金。至于张海洋收取的租金是否交恒鑫公司财务系恒鑫公司内部管理问题，不能对抗每天公司，恒鑫公司可另寻合法途径处理。（2）关于每天公司主张垫付的200000元维修费。经审理查明，恒鑫公司、每天公司及建设施工承建单位湖南金城建设有限公司于2017年4月14日达成协议并形成《工作联系会议纪要》，而该纪要中明确约定漏水修复整改工程由每天公司全权负责实施并载明“施工经费200000元暂由湖南每天汽车博览有限公司垫付，待湖南每天汽车博览有限公司向湖南恒鑫投资有限公司支付房屋租金时予以抵扣”，在恒鑫公司并未举证证明每天公司未实际实施漏水修复整改工程的情况下，该院认定每天公司已垫付维修费200000元，且该款应抵作租金。（3）关于每天公司主张的其代恒鑫公司提前支付1000000元而向案外出借人承担的利息360000元，因每天公司未提供充分证据证明双方就该利息的约定，应承担举证不能的不利后果，故该院不予认定。综上，该院认定每天公司已向恒鑫公司交纳租金3000000元。2.恒鑫公司、丰乐公司是否存在违约情形。每天公司主张恒鑫公司和丰乐公司在履行《房屋租赁合同》、《补充协议二》过程中存在严重违约行为，主要为：（1）消防验收大幅推迟；（2）未移交长永佳苑停车位（含－2Ｆ,-1Ｆ停车位）并将停车场管理费折抵租金，未移交办公用房、1楼门面及相关物业公司；（3）未对承租方已交纳的租金开具发票，未将承租方提前支付的1000000元租金所产生的利息折抵租金。恒鑫公司、丰乐公司对此不予认可。对此，该院分析认定如下：（1）关于消防验收大幅推迟问题。经审理查明，涉案租赁房屋确实未在《房屋租赁合同》约定的时间内完成消防验收，但恒鑫公司与每天公司签订的《补充协议二》中明确约定“双方同意不再追究租赁房屋大楼消防验收合格意见书办理时间延误的违约责任”，故双方就该项违约情形已协商处理，故本院不再重复审查。（2）关于长永佳苑停车位（含－2Ｆ,-1Ｆ停车位）的移交、停车场管理费折抵租金，以及办公用房及相关物业公司的移交问题。①长永佳苑停车位的移交及停车场管理费折抵租金问题。恒鑫公司、丰乐公司主张《补充协议二》中已将交付停车位的约定变更为“租赁期内长永佳苑1楼作为商业配套的室内停车位40个甲方可不对外销售”即出租方保障承租方不少于40个停车位。每天公司对此不予认可，主张停车位应依照《房屋租赁合同》的约定全部交于每天公司管理、收费。该院认为，对比《房屋租赁合同》和《补充协议二》中就停车位的约定可知，后者并未对前者作出实质性改变，故对恒鑫公司、丰乐公司主张的约定改变一说，该院不予支持。而经实地勘察，长永佳苑停车位分为1楼、2楼室外停车位和1楼、-1楼、-2楼室内停车场两大部分，其中1楼室外停车位可自由停放车辆、2楼室外停车位已由每天公司实际使用，1楼、-1楼、-2楼室内停车位则由腾越物业公司管理、收费，因此，各方实际争议的停车位系室内停车场部分。本案中，“长永佳苑”系独栋商住楼，包含商业及住宅区域，其室内停车场并非商业部分独有，整个商住楼也系同一物业管理区域，依照《物业管理条例》第三十三条之规定，该商住楼应由同一物业服务企业实施物业管理，而根据双方提交的证据及本案审理情况可知，腾越物业公司在每天公司装修期间就已入驻“长永佳苑”并对该小区进行物业管理，则各方争议的室内停车场也应由腾越物业公司管理，因此，恒鑫公司与每天公司在《房屋租赁合同》中就“长永佳苑停车位（含－2Ｆ、-1Ｆ停车位）的物业管理权人为每天公司，每天公司有权收取相关物业管理费”的约定因违反前述行政法规而无效。综上，本院认定恒鑫公司、丰乐公司确实未依约向每天公司交付涉案室内停车场，但因该交付约定无效，故恒鑫公司、丰乐公司、每天公司就该无效约定均应承担相应责任。②办公用房、一楼门面的移交问题。每天公司主张7楼四间办公用房中的3间半以及一楼门面由腾越物业公司使用，恒鑫公司未依约交付。而腾越物业公司在《情况说明》中称系其与每天公司进行了房屋置换，由每天公司占有使用永久性物管用房451号、464号房，由腾越物业公司占有使用707号房（49.59平方米）、104、105、106、108、109、111、112、113、114号门面（276.83平方米）。审理过程中，各方对《长沙县开发项产权登记物业管理用房分栋确认单》均予以认可，故该院予以采信，并据此认定451、464号房（面积合计381.91平方米）为物业管理用房。而经实地勘察，451、464号房所在的4楼均由每天公司在管理使用，该情况与腾越物业公司所称的交换使用情况一致，故本院对腾越物业公司提出的房屋置换主张予以认定。另，关于腾越物业公司主张的置换范围外的101、102、103、107、110号门面的占有使用情况（按照从1楼平面图从左至右的顺序，将1楼的14个门面按101-114顺序依次编号），经实地勘察，101号门面由每天公司出租给张海洋经营罗克福商行，102号门面亦由该商行使用存放货物，103、107、110号门面均为闲置状态。该院认为，根据《补充协议二》中“由于乙方在甲方办理项目竣工验收相关手续之前就已进场装修施工，乙方认可在2016年2月前甲方已将房屋交付乙方使用，双方不再办理交房手续”的约定，并结合涉案8套办公用房由每天公司装修的实际情况可知，恒鑫公司已向每天公司交付约定的办公用房，而每天公司与腾越物业公司就房屋进行置换使用的情况与恒鑫公司、丰乐公司无关，同时，每天公司并未举证证明三个闲置门面现实际由谁管理、使用，故对每天公司提出的恒鑫公司、丰乐公司未依约交付办公用房、一楼门面的主张，该院不予支持。③物业公司的移交。每天公司主张恒鑫公司未依约向其移交腾越物业公司已违约，该院认为，每天公司并未充分举证证明恒鑫公司曾承诺向其移交腾越物业公司，应承担举证不能的不利后果，且腾越物业公司系独立法人，恒鑫公司并无权利将其移交给每天公司，故对每天公司的该项主张，该院不予支持。（3）开具租金发票，并将其提前支付的1000000元租金所产生的利息折抵租金问题。该院在前文中已认定每天公司向恒鑫公司交纳租金3000000元，且对每天汽车主张的“租金利息”不予认可，据此，依照房产租赁税由恒鑫公司承担的约定，该院认定恒鑫公司应就收取的3000000元租金向每天公司开具租金发票。一审法院认为，恒鑫公司与每天公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议二》系双方真实意思表示，真实、有效，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，丰乐公司在向恒鑫公司购得涉案租赁房屋而成为新房主后，《房屋租赁合同》、《补充协议二》对其和每天公司继续有效，双方均应秉承诚信原则依约全面履行各自的义务。据此，该院就丰乐公司的各项诉请分析、支持如下：一、关于丰乐公司要求解除《房屋租赁合同》，每天公司立即腾退返还涉案租赁房屋的诉请。丰乐公司主张每天公司拖欠租金，已构成违约，《房屋租赁合同》应依约解除，且每天公司应立即腾退涉案租赁房屋即长永佳苑1－4楼裙楼商业用房；每天公司主张其系因第三人恒鑫公司、丰乐公司未依约全面履行交付义务而缓交部分租金，系依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。该院认为，经审理查明，恒鑫公司、丰乐公司确实存在未依约交付涉案室内停车场的行为，但该室内停车场的交付约定因违反行政法规而无效，该室内停车场并无实际交付的可能，故丰乐公司、每天公司和恒鑫公司均应就该约定的无效承担相应责任并采取相应补救措施。而“长永佳苑”系独栋商住楼，其室内停车场应首要满足商业、住宅用户的需求，则无论涉案室内停车场的管理人是谁，均不可排他性的使用该室内停车场，因此，每天公司未获得涉案室内停车场的管理权并不导致其及其客户无法正常运营。而根据《关于增加免费停车位的申请报告》、《湖南每天汽车博览有限公司免费停车车牌》、腾越物业公司出具的证明及情况说明可知，第三人恒鑫公司已采取了向每天公司及其客户提供免费名额的方式满足其停车需求。虽－2F的部分停车位出租给某汽车销售企业停放待售新车确实会给每天公司及其客户造成一定影响，但不足以成为每天公司长期拖欠租金的理由。另，第三人恒鑫公司未向每天公司开具租金发票亦不影响每天公司使用租赁物，且发票开具义务并非房屋租赁合同中的主要义务，故亦不足以成为每天公司长期拖欠租金的理由。以上，对每天公司提出的因行使同时履行抗辩权而缓交租金的主张，该院不予支持。同时，丰乐公司提出的解除合同的主张符合《房屋租赁合同》的约定，且于法有据，故该院予以支持，并根据本案实际及各方责任情况，认定《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除，每天公司应自本判决生效后一个月之内腾退返还涉案租赁房屋即长永佳苑1－4楼裙楼商业用房（不含物业及社区用房）及604、605、606、607、704、705、706、707八套商品房。二、关于丰乐公司要求每天公司支付欠交租金以及自2018年8月3日起至实际腾退之日的占房费用的主张。该院已认定《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除、每天公司自本判决书生效之日起一个月之内完成涉案房屋腾退，因此，丰乐公司主张的占房费用尚未发生，故该院对占房费用不予支持，但每天公司应向丰乐公司支付至《房屋租赁合同》解除之日止的租金。根据《补充协议二》，截止至2020年8月7日，每天公司承租涉案房屋2年8个月零10天，应交纳租金17511415元，而经审理查明，每天公司仅交纳租金3000000元，尚欠14511415元，故应当予以支付。就停车场管理费折抵租金问题，因每天汽车公司未提交有关停车场管理费具体数额的证据，故该院无法认定，每天汽车可待收集证据后另行主张。三、关于丰乐公司主张的违约金1000000元。该院认为，《房屋租赁合同》系因每天公司长期拖欠租金而解除，现丰乐公司主张违约金1000000元符合合同约定，但就涉案室内停车场的交付问题各方均有责任，故该院根据本案实际情况对丰乐公司主张的违约金支持700000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，《物业管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，该院判决如下：一、丰乐公司与每天公司之间的《房屋租赁合同》（恒鑫公司与每天公司于2014年11月25日签订）于2020年8月7日解除，每天公司自本判决生效之日起一个月之内腾退返还租赁房屋即长永佳苑1－4楼裙楼商业用房（不含物业及社区用房）及604、605、606、607、704、705、706、707八套商品房；二、限每天公司在本判决生效之日起十五日内向丰乐公司支付租金14511415元、违约金700000元；三、驳回丰乐公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费135672元，保全费5000元，共计140672元，由每天公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，一审法院受理本案后，于2018年8月4日向每天公司送达了诉状副本、证据副本和开庭传票等。2019年12月29日，湖南省长沙县人民法院作出（2018）湘0121民初6196号民事判决，丰乐公司、每天公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月26日作出（2019）湘01民终7616号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院认为，恒鑫公司与每天公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议二》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。丰乐公司从恒鑫公司购得案涉租赁的房屋，故丰乐公司成为案涉合同的当事人，上述合同对于丰乐公司和每天公司均有约束力，双方应依约定履行各自义务。根据当事人之间的诉辩主张、结合举证、质证及庭审调查情况，本案的争议焦点有以下几个方面：一、关于案涉《房屋租赁合同》的解除及其效力本院认为，《根据中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，每天公司应按合同约定按期支付租金，因每天公司未全额支付租金，丰乐公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，因丰乐公司未提交证据证明其在一审起诉前向每天公司发出解除合同的有效通知，而丰乐公司在本案一审起诉状中主张解除合同，故本院认定以一审诉状送达每天公司之日（2018年8月4日）为合同解除之日。每天公司应支付的租金为自起租日2017年11月28日至2018年8月4日止，共计249天，按照每天17808.22元的标准计算，应付租金4344247元。每天公司已付丰乐公司保证金100万元，应予抵扣。关于每天公司向张海洋支付的180万元款项是否应抵扣租金问题，本院认为，《房屋租赁合同》约定的租金是支付到指定账号，张海洋是恒鑫公司董事长，每天公司向张海洋账户支付180万元，支付款项的期间正值双方《房屋租赁合同》履行期间，而恒鑫公司亦未举证证明上述款项是其他经济往来，而与租金无关，因此，一审判决认定上述180万元款项系案涉合同的租金，具有事实和法律依据，本院对此予以确认。另200000元的施工经费是每天公司和恒鑫公司在2017年4月14日《工作联系会议纪要》约定的由每天公司垫付的款项，故可抵扣租金，该款项应认定为案涉合同租金，一审判决认定亦有依据，应予支持。因此，每天公司应支付的到期租金为1344247元（4344247-100000-1800000-200000）。二、关于丰乐公司诉请的占房费用本院认为，案涉《房屋租赁合同》于2018年8月4日解除，合同解除之后，房屋仍被每天公司实际占有，每天公司应自2018年8月5日起向丰乐公司支付房屋占用费用。丰乐公司主张房屋占用费的标准为日租金标准的两倍，该标准明显过高，本院认定以《房屋租赁合同》约定的日租金数额即17808.22元（6500000÷365）为标准，自2018年8月5日开始计算至实际腾退房屋之日止。因此，一审判决将房租和房屋占用费用一同认定为租金系适用法律错误，本院予以纠正。上诉人每天公司的该上诉请求具有合法依据，房租余额应予以核减，但其仍应当支付房屋占用费用。三、关于违约金的数额本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，每天公司迟延支付租金逾期超过30日，丰乐公司有权解除合同，每天公司应支付100万元违约金，故丰乐公司诉请的违约金100万元具有事实依据。一审判决综合考虑室内停车场的交付问题中各方均有责任，并认定每天公司承担的违约金数额为70万元，其处理并无不当，应予以支持。因此，上诉人每天公司主张违约责任承担显失公平的理由不能成立，本院不予支持。关于每天公司其他上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人丰乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人每天公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10302号民事判决；二、湖南丰乐资产管理有限公司与湖南每天汽车博览有限公司之间的《房屋租赁合同》（湖南恒鑫投资有限公司与湖南每天汽车博览有限公司于2014年11月25日签订）于2018年8月4日解除，湖南每天汽车博览有限公司自本判决生效之日起一个月之内腾退返还租赁房屋即长永佳苑1－4楼裙楼商业用房（不含物业及社区用房）及604、605、606、607、704、705、706、707八套商品房；三、限湖南每天汽车博览有限公司在本判决生效之日起十五日内向湖南丰乐资产管理有限公司支付租金1344247元；四、限湖南每天汽车博览有限公司在本判决生效之日起十五日内向湖南丰乐资产管理有限公司支付房屋占用费（房屋占用费用按照每日17808.22元的标准，自2018年8月5日计算至案涉租赁房屋实际腾退之日止）；五、限湖南每天汽车博览有限公司在本判决生效之日起十五日内向湖南丰乐资产管理有限公司支付违约金700000元；六、驳回湖南丰乐资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，湖南每天汽车博览有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费41989元、保全费5000元，二审受理费135672元，共计182661元，由上诉人湖南丰乐资产管理有限公司负担21000元，上诉人湖南每天汽车博览有限公司负担161661元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年十一月十六日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。