天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初679号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河北区正义道波莹公寓11-3。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：刘芳超，该公司职员。委托诉讼代理人：甘勇军，宁河区盛信法律服务所法律工作者。被告：天津新河湾建设投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区宁新花园底商7-3。法定代表人：林燕峰，执行董事。委托诉讼代理人：莫宝坤，该公司员工。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称晓波物业）与被告天津新河湾建设投资有限公司（以下简称新河湾公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日、2020年12月16日公开开庭进行了审理。晓波物业的委托诉讼代理人刘芳超、甘勇军，新河湾公司的委托诉讼代理人莫宝坤、李燕燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。晓波物业向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告给付物业费用10687548元；2.要求诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告提出增加、变更诉讼请求为：1.要求判令被告给付原告2017年6月26日至2019年12月31日期间物业费10677024元及该期间的违约金7029910元；2.要求判令被告给付原告2020年1月1日至2020年10月31日期间物业费983950元及该期间违约金580147元；3.要求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月26日,原、被告签订《天津市住宅前期物业服务合同》,合同约定了委托物业的基本情况,物业服务内容及标准等,合同签订后,原告如约对宁新花园小区进行了前期物业管理,但被告并没有按照合同的约定向原告支付物业管理服务费用。截止2019年12月31日,被告欠原告物业费10677024元,原告遂提起诉讼。新河湾公司辩称，第一，涉诉的物业项目是宁河区芦台镇人民政府（以下简称“芦台镇政府”）出资，被告代建的项目，除经营性配套公建房屋外，所有物业业主为原芦台镇政府现桥北街道办事处，被告已经于2017年10月25日全部移交芦台镇政府。根据《物业管理条例》第41条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。《天津市物业管理条例》第67条规定物业竣工验收合格后交付业主后发生的物业管理服务费由业主承担。原告主张的物业费起始时间最早为2017年11月20日，在此时间之前被告已移交物业给芦台镇政府，因此物业费应由芦台镇政府承担，被告主体不适格；第二，物业服务合同虽由被告与原告签订，但被告是根据芦台镇政府的指示代芦台镇政府办理前期物业招投标手续，前期手续办理完毕后合同履行以及产生的后果应由芦台镇政府负责与承担，原告在招投标及签订合同中对此情况均已知晓，这与物业服务合同的实际履行是一致的。2017年10月25日，被告将除经营性配套公建房屋外物业移交芦台镇政府，之后被告进场由芦台镇政府向原告移交物业管理手续，原告应向芦台镇政府主张物业费；第三，按照物业服务合同的约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主缴纳，原告主张的物业费发生在被告移交业主之后，因此从法律规定和合同约定移交业主的物业产生的物业费都应有芦台镇政府承担；第四，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，书面催交物业费是法院支持物业费的前置程序，原告从未向被告书面催交，因此应驳回原告的全部诉讼请求；第五，退一步讲，未移交芦台镇政府的经营性配套公建属于被告所有，但原告主张的物业费被告无法认可，理由如下：1.本案诉争物业费是空置物业，其他省份均限制空置物业的物业费收费比例，原告按照合同标准主张没有依据；2.物业服务合同约定物业服务标准为三级服务标准，原告目前为被告提供的物业服务标准未达到该标准；3.据被告与总包单位了解，消防工程施工完毕经验收合格后多次向原告移交但原告拒不接收，未提供消防系统日常运行养护服务，原告进场后拒不对电梯维保导致被告支付2018年度电梯维保费用；4.被告所有的底商均是临街建筑，进出不通过小区、清洁、绿化养护等依靠城市管理，原告未提供五个地块的消防、电梯维保服务，其提供的物业基本服务中门岗、车辆管理、清洁卫生等均未达到合同约定水平，因此被告不认可支付全额物业费；第六，被告为移交物业垫付189余万元的水电费用，按芦台镇政府批示该笔费用由原告收取后归还被告，但原告至今未归还，被告要求在本案中原告返还上述费用。综上，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。晓波物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《天津市住宅前期物业服务合同》；2.宁新花园小区空置房屋管理服务费情况简介；3.宁新花园物业空置费、违约金汇总；4.关于宁新花园空置房物业服务费以及违约金金额的计算说明；5.宁新花园空置房屋物业管理服务费收费依据；6.《关于天津市晓波物业管理集团有限公司对宁新花园小区进行前期物业管理服务的情况说明》；7.宁新花园六地块底商交付前欠费明细；8.购电证复印件。新河湾公司依法提交如下证据：1.市发展改革委关于宁河新城安置房（棚户区改造）项目建设书的批复、《宁河新城安置房（棚户区改造）项目建设协议书》；2.关于宁河新城安置房（棚户区改造）项目一至七地块验收合格后统一移交的请示；3.关于芦台镇宁新花园办理前期物业手续的请示、关于选定宁新花园前期物业公司进入管理的请示；4.关于宁河新城安置房（棚户区改造）项目一至七地块拟由我单位子公司新河湾公司垫付供电、供水预交费用的请示及宁河区人民政府办公室请示（报告）承办单；5.预付电费付款凭证；6.《宁新花园移交书》；7.《天津市住宅前期物业服务合同》；8.《经营性配套公建房屋租赁合同》；9.工作联系单；10.光盘；11.涉案项目一至七地块建设工程消防验收意见书、情况说明；12.房产面积测算成果表；13.《天津市电梯维护保养服务合同》；14.项目管理费协议；15.光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交证据1、证据8无异议，对证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为上述证据均为原告自行编制出具、统计计算，原告主张的除底商外的住宅与公建被告均已交付业主，不存在未交付，则该部分物业费与被告无关，原告列明的空置房是否交付业主被告无法确认，原告也无证据证明，原告的证据既无法证明原告入住时间、空置房屋的楼号、面积、交付时间、全部物业费计算的起止时间、违约金计算的起止时间，也无法证明原告为被告提供了物业服务、服务内容与方式符合合同约定，因此不认可原告主张的物业费；对证据7的真实性、关联性、证明目的不认可，认为该证据系原告单方编制，空置房屋房号、面积、入住时间、起租时间、计算日期、单价无任何依据，原告未证明其对空置底商提供物业服务及服务内容符合合同约定。原告对被告提交证据1批复及协议书的真实性认可，认为该证据能够证明被告系涉案项目的开发建设方、投资主体，具备与原告签订前期物业合同的主体资格，关于建设资金的来源与本案无关，不影响被告履行前期物业合同；对证据2的真实性无异议，关联性不认可；对证据3真实性无异议，能够证明被告具有与原告签订前期物业管理合同的主体资格；对证据4、证据5、证据6的真实性无异议，但认为与本案无关联；对证据7无异议，但不认可证明目的；对证据8、证据9、证据10的证明目的不认可，空置费的收取期限为开园日期至奥特莱斯接收之前产生的费用，被告与奥特莱斯交接以前产生的物业空置费应由被告交纳，被告与奥特莱斯交接的日期是奥特莱斯提供给原告的，工作联系单上提到的物业服务差是由于奥特莱斯没有正确理解物业合同的实质内容造成的，根据物业合同约定，物业使用人自用区域内设施设备以及卫生保洁应由使用人自行负责；对证据11的证明目的不认可，原告从开始接管园区就聘任了专业的消防维保单位对物业服务范围内的消防设施设备进行了排查，发现存在很多缺陷和故障，施工单位没有按照竣工图纸施工，很多设备不完善，原告与维保单位多次要求被告协调施工单位进行整改验收交接工作，经协调一、六地块排查验收合格，但其他地块整改不到位仍存在缺陷及故障点较多所以没有签字交接，在原告的努力和经济投入下保障了宁新花园消防工作的正常运行；对证据12的证明目的不认可，原告收取空置费测算的房号、面积是按照奥特莱斯提供的数据进行核算的，被告提出的测算房号、面积与实际面积不符是因为奥特莱斯经营中对底商房屋进行了拆分租赁，但实际面积总和没变化，所产生的物业空置费金额是相同的；对证据13的关联性不认可，前期开发建设单位与物业交接时电梯安检不合格没有取得安全运行许可证所以被停梯，原告已经聘用了专业维保人员负责日常维护保养工作；对证据14的关联性不认可；对证据15的证明目的不认可。结合当事人的质证意见及庭审陈述，经审核，原告证据1与被告证据7《天津市住宅前期物业服务合同》内容一致，本院对该合同予以采纳，对被告提交的证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8、证据11、证据12、证据14、证据15的真实性予以采纳，证据4、证据5与本案不具有关联性，本院不予采纳，对原、被告的其他证据，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月18日，天津市宁河县人民政府（现更名为天津市宁河区人民政府，以下简称“宁河区政府”）与新河湾公司签订《宁河新城安置房（棚户区改造）项目建设协议书》，协议约定由新河湾公司作为宁河新城安置房（棚户区改造）项目的投资建设主体，全权负责项目的组织、融资、投资、建设等本协议项下的权利义务及工作。2012年12月30日，宁河区政府与新河湾公司签订《项目管理费协议》，约定宁河区政府委托新河湾公司作为桥北新区宁河新城安置房（棚户区改造）项目的投融资及建设主体，进行该项目的开发建设。因该项目系宁河区政府选定的棚户区改造还迁安置房源，故该项目建设完成并竣工验收合格后，新河湾公司于2017年10月25日，按照宁河区政府的批示意见将宁河新城安置房（棚户区改造）项目移交至芦台镇政府，由芦台镇政府进行安置房分配，又因芦台镇政府是行政单位，不具备开发企业资质，无法执行该项目前期物业招投标手续，不能作为该项目的主体，仍由新河湾公司作为该项目主体，办理前期物业招投标手续。基于上述原因，2017年6月26日，新河湾公司（甲方）与通过招投标方式选聘为案涉项目物业服务企业的晓波物业（乙方）签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定甲方将宁新花园物业项目委托乙方进行前期物业管理服务；物业类型为高层住宅，座落位置是天津市宁河区桥北新区，四至为东至规划南环路、南至规划北田路、西至运河家园、北至津榆公路；本物业分二期开发建设，总占地面积52.421105万平方米，总建筑面积83.908073万平方米，其中多层住宅1.55704万平方米、高层住宅78.739747万平方米、配套公建3.611286万平方米；物业服务内容包括：（一）房屋共用部分和共用设施设备的维修、养护和管理；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业档案的建立、保管和使用；上述物业服务内容的标准均按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》三级服务标准执行，商业部分服务及标准详见附表四；前期物业服务合同期限自2017年6月26日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；甲方交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人物业的物业管理服务费；本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，费用标准（按建筑面积计算）为：多层住宅0.84元/月/平方米，高层住宅0.84元/月/平方米，经营性配套公建0.71元/月/平方米；配套电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层住宅0.82元，高层住宅0.85元，经营性配套公建1.77元的标准由业主交纳；业主、开发建设单位向物业服务企业交纳物业管理服务费后，物业服务企业按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担；竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方向乙方支付；竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳；交费时间为甲方于每月5日前交纳；甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金；乙方在承接新建物业项目时，甲方应当配合乙方对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知甲方，甲方应当及时进行整改；甲方未能及时整改的遗留问题，由甲方负责返修、完善；乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在三十日内整改，逾期未整改的，乙方承担违约责任，造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方经济赔偿。上述前期物业服务合同签订后，原告为案涉项目提供物业服务，被告始终未支付物业服务费用。案涉项目至今均未办理房屋产权登记。庭审中，晓波物业与新河湾公司均认可案涉项目至今未成立业主大会；晓波物业自认案涉项目存在除一、六地块外，其余五地块消防设施设备未进行交接，及电梯交接后故障频发，部分电梯安检不合格没有取得安全运行许可证，被停梯处理的情况。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告支付物业费；二、如被告应予支付，支付的数额如何确定；三、被告是否应向原告支付逾期付款的违约金。针对焦点一：原、被告就案涉项目签订的物业合同系建立在双方平等、自愿的基础上，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同真实、合法、有效。原告依约对案涉项目提供物业服务，被告应当履行支付物业费的合同义务。依照《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人是业主”的规定，案涉项目至今未办理房屋产权登记，则房屋的所有权人即业主的身份现在不能确定，被告抗辩的芦台镇政府系案涉项目出资人，按照谁出资谁所有原则，案涉项目业主是芦台镇政府，应由芦台镇政府承担物业费的意见，于法无据，本院不予采纳；基于芦台镇政府并非案涉项目业主，则被告向芦台镇政府移交案涉项目不能认定为向业主交付房屋。按照物业合同第三条的约定合同期限为自签订之日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，因案涉项目的业主大会至今未成立，所以原告主张的物业费均是发生在交付业主使用前的费用，按照物业合同第六条“竣工验收合格后交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方向乙方支付”的约定，应由被告承担，原告要求被告支付欠付的物业费，理据充分，本院予以支持。对于被告提出的书面催交系法院支持物业费的前置程序的抗辩意见，本院认为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的书面催交是就物业服务企业起诉业主要求交纳物业费而作出的限定，但本案的被告是作为建设单位支付发生在交付业主之前的物业费，故原告不需经过书面催交即可提起诉讼，对被告该抗辩意见本院不予采纳。针对焦点二：本案诉讼过程中，本院给予原、被告充分的时间，对原告主张的全部物业费数额进行核算后，被告仅对案涉项目六地块底商105号的建筑面积及物业费数额提出异议，认为六地块底商105号建筑面积应为236.26平方米、该地块截至2019年12月31日的物业费应该是11415.35元而非原告主张的13503元，又因六地块底商105号、106号房屋存在拆分、重新划分面积后对外租赁的情况，而105号又晚于106号被承租，所以本院对六地块底商的物业费数额按被告主张的11415.35元予以确认；对除六地块底商外其余的物业费数额按原告主张的11647471元（10677024元+983950元-13503元）予以确认。对被告提出的要求原告返还移交物业时被告垫付的189余万元水电费用的抗辩意见，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。按照物业合同第二条物业服务内容及标准的约定，原告应按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》三级服务标准提供服务，但原告未提供证据证明其物业服务已达三级服务标准，又认可未接收二、三、四、五、七地块消防设施，虽主张未接收系因该五个地块的消防设施存在大量缺陷和故障，但亦未提供证据加以证实，而被告提交的证据11《建设工程消防验收意见书》显示该五地块的消防设施，最迟已于2017年11月19日经天津市宁河区公安消防支队验收复查合格，原告至今未接收上述地块消防设备；同时，原告认可出现过电梯停梯情况，但未提供证据证实电梯停梯系因电梯自身安全质量存在问题，亦未提供证据证实其已尽到了电梯维修养护义务；再者，被告提供的证据10、证据15能够证明原告确实在清洁、管理等方面存在不符合约定标准的情形，故本院在综合考虑原、被告对物业合同的履行情况后，酌情对原告主张的物业费数额予以调整，被告向原告支付自2017年6月26日物业合同签订之日至2020年10月31日期间的物业费11658886.35元（11647471元+11415.35元）的85%，即9910053.40元，对原告超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。针对焦点三：原、被告在履行案涉物业合同过程中，被告未按照合同约定时间按时支付物业费用，但原告提供的物业服务亦未完全符合合同约定的标准，故此，对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后10日内，被告天津新河湾建设投资有限公司给付原告天津市晓波物业管理集团有限公司物业费用9910053.40元；二、驳回原告天津市晓波物业管理集团有限公司其他诉讼请求。被告天津新河湾建设投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137426元，原告天津市晓波物业管理集团有限公司负担56256元，被告天津新河湾建设投资有限公司负担81170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  岳孟秋审 判 员  段 薇人民陪审员  王振霞二〇二〇年十二月三十一日法官助理杨阳书记员刘金芳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。