湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1281民初1079号 原告：洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城镇玉壶路芙蓉春天小区，统一社会信用代码91431281320569650M。 法定代表人：郭少林。 委托诉讼代理人（特别授权）：邬兰兰，女，1985年4月10日出生，汉族，该公司员工，住湖南省辰溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨富琴，女，1981年1月19日出生，汉族，该公司员工，住湖南省洪江市。 被告：王舒，女，1978年11月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：金星良，男，1981年8月26日出生，汉族，系被告王舒之夫，住湖南省洪江市。 原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司（以下简称芙蓉公司）与被告王舒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告芙蓉公司委托诉讼代理人邬兰兰、杨富琴，被告王舒委托诉讼代理人金星良到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院依法转为普通程序，由审判员杨斌担任审判长，与人民陪审员唐华、毛喜兰组成合议庭，于2020年12月30日公开开庭进行了审理,原告芙蓉公司委托诉讼代理人杨富琴，被告王舒委托诉讼代理人金星良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芙蓉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费7817元（2016年7月1日至2020年5月31日）及违约金（违约金从逾期之日起按每天3‰计算）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系某小区商铺业主，该商铺建筑面积为166.32㎡。2015年4月1日，原告与小区建设单位湖南万福房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，受托管理某小区的物业服务工作，受托管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止。合同约定被告商铺按建筑面积每月1元/㎡的标准向原告缴纳物业费。合同生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，然而被告从2016年7月便开始拖欠物业费，经原告多次催收，被告均以种种借口拒交。 被告王舒辩称，一、原告不能按照物业合同提供物业服务，违约在先；二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用；三、原告收取物业费的标准无依据，收费不明，且从来没有书面通知交费。被告于2014年购买了洪江市××栋××号商铺门面，连同租用的隔壁x号门面用于经营网吧。网吧于2015年4月开始营业，营业不到三个月，被告发现x、xx号门面漏水，漏水原因为楼上公共区域楼板开裂造成的。被告要求原告处理，原告却要被告找开发商，直到2018年8月下旬才得以补漏。后被告找原告协商交纳物业管理费的事宜，遭拒收。实际上被告的损失远超于物业费，楼上漏水，造成屋顶的装修和地板损坏，5台电脑不能正常营业，摄像头不能正常使用。现原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告提交第1组证据即《前期物业管理委托合同》及补充协议等，来源合法，客观真实，本院予以确认；原告提交的第6组证据即原告公司荣誉证书，无法体现与本案有关联性，本院不予确认；被告提交的第1组证据即照片，本院对其真实性予以确认。 本院根据原、被告提交的证据及原、被告当庭陈述和辩论，查明如下案件事实：2014年7月1日，被告向湖南万福房地产开发有限公司购买了位于洪江市××小区××栋××号二间门面，每间门面建筑面积为83.16㎡。当日，湖南万福房地产开发有限公司给予被告的二间门面免交两年的物业费的优惠，即免交2014年7月1日至2016年6月30日的物业费。2015年4月1日、2017年1月1日、2017年7月27日、2018年4月1日，原告与湖南万福房地产开发有限公司先后签订了《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》、《前期物业管理补充协议（二）》、《续约合同》。合同约定：湖南万福房地产开发有限公司委托原告管理x小区的物业服务工作，管理期限自2015年4月1日至业主委员会成立止；合同还约定了管理事项、收费标准、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容，其中约定商铺即门面的收费标准为按1元／㎡,业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同期内，原告对洪江市x小区提供了物业服务。因被告所有的x栋x号门面及其租用的x栋xx号门面漏水，被告自2015年以来多次向原告反映情况，要求处理，原告直到2018年8月20日才解决上述房屋不漏水的问题。因此，被告以此为由拒付物业服务费，经原告多次催收，至今亦未支付。 本院认为，原告与湖南万福房地产开发有限公司先后签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理补充协议》、《前期物业管理补充协议（二）》、《续约合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。原告向洪江市x小区提供了物业服务，并已实际履行了合同，有权依约向被告收取所欠的物业管理费，被告应当自2016年7月1日起按合同约定向原告支付物业服务费。被告自2015年以来一直反映x栋x号门面存在漏水，直到2018年8月20日后原告才解决了该房屋的漏水问题，可见2018年8月以前原告在物业服务上存在瑕疵，据此可以减少被告物业服务费的承担比例。考虑本案实际情况，对于被告x栋xx号门面2016年7月1日至2018年9月1日期间共26个月的物业费2162元（83.16㎡×1元/㎡×26个月），被告应承担50%，即应交纳1081元（2162元×50%）。被告x栋x号门面2018年9月1日至2020年5月31日期间共21个月的物业服务费1746元（83.16㎡×1元/㎡×21个月）以及x栋x号门面2016年7月1日至2020年5月31日共计47个月的物业服务费3909元（83.16㎡×1元/㎡×47个月），被告因接受了原告依约进行的正常物业服务，故应全部承担。上述累计，被告共应向原告交纳的物业服务费为6736元（1081元+1746元+3909元）。原告要求被告支付违约金，因被告未交物业服务费原因系涉案门面确实存在漏水问题，双方存在纠纷，故对原告这一诉讼请求本院不予支持。被告主张其与湖南万福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，涉案房屋系委托湖南x物业管理有限公司进行物业管理与原告无关的辩驳意见，因该合同仅对被告与湖南万福房地产开发有限公司有约束力，对原告没有约束力，且原告与湖南万福房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，依法对被告具有约束力，故对被告方提出的该辩驳意见本院不予支持。被告提出本案已超诉讼时效，无证据证实，且被告亦认可原告曾电话催收过，故对被告所提辩驳意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告王舒在本判决生效之日起5日内支付所欠原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费6736元； 二、驳回原告洪江市芙蓉春天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告王舒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 杨 斌 人民陪审员 唐 华 人民陪审员 毛喜兰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理刘希 书记员邱成 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。