河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初5852号原告：新密银基房地产有限公司。住所地：新密市刘寨镇云岩大道**。统一社会信用代码：91410183590815284T。法定代表人：李东晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：傅小青，女，系该公司员工。被告：王偃佳，女，1995年7月27日出生，汉族，住河南省偃师市。被告：温文峰，男，1986年10月17日出生，汉族，住河南省汝南县。被告：谢俊巧，女，1991年12月3日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告：张红菊，女，1972年7月18日出生，汉族，住河南省新密市。原告新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）与被告王偃佳、温文峰、谢俊巧、张红菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银基公司委托诉讼代理人侯丽斌到庭参加诉讼，被告王偃佳、张红菊、温文峰、谢俊巧经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银基公司针对被告王偃佳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告王偃佳于2019年9月4日签订的编号为19355618的《商品房买卖合同》，被告王偃佳于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续、配合原告办理维修基金过户手续；2.请求判令被告王偃佳偿还原告为其代偿的银行贷款本息共计15084.50元；3.请求判令被告王偃佳支付违约金40987.2元；4.判令被告承担本案的诉讼费。原告银基公司针对被告温文峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告温文峰于2019年1月5日签订的编号为19345371的《商品房买卖合同》，被告温文峰于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续、配合原告办理维修基金过户手续；2.请求判令被告温文峰偿还原告为其代偿的银行贷款本息共计21225.05元；3.请求判令被告王偃佳支付违约金39696.15元；4.判令被告承担本案的诉讼费。原告银基公司针对被告谢俊巧向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告谢俊巧于2019年6月17日签订的编号为19351088的《商品房买卖合同》，被告谢俊巧于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续、配合原告办理维修基金过户手续；2.请求判令被告谢俊巧偿还原告为其代偿的银行贷款本息共计15489.61元；3.请求判令被告谢俊巧支付违约金60149.55元；4.判令被告承担本案的诉讼费。原告银基公司针对被告张红菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告张红菊于2018年12月27日签订的编号为18344790的《商品房买卖合同》，被告张红菊于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、配合原告办理维修基金过户手续；2.请求判令被告张红菊支付违约金64264.7元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省××刘寨镇的商品房。合同签订后，被告王偃佳、温文峰、谢俊巧向银行贷款，由原告为房屋贷款提供连带责任保证。因被告王偃佳、温文峰、谢俊巧在偿还贷款过程中多次违反约定，未按期归还贷款本息，原告为此承担担保责任。被告张红菊逾期未支付购房款。后原告多次向被告催要代还款项，被告拒不归还原告代其偿还的银行贷款。根据商品房买卖合同补充协议第三条等约定，原告可选择解除合同，并要求被告支付违约金，故原告诉至法院。被告王偃佳、温文峰、张红菊未作答辩，也未提交相关证据。被告谢俊巧向本院提交书面答辩状称，被告谢俊巧同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告请求的违约金过高，根据相关法律规定不应当支持。本案诉讼费应当由原告负担。被告谢俊巧未向本院提交证据。本院根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：2019年9月4日，原告与被告王偃佳签订商品房买卖合同及补充协议（合同编号19355618），合同约定被告王偃佳购买原告开发的位于新密市刘寨镇××路东侧、潜心××、××大道××、××路北侧××单元××房屋××套，建筑面积90.45㎡，总价款为819744元；付款方式为约定金额：164744元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年9月4日，交纳比例：20.1%；约定金额：655000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年10月4日，交纳比例：79.9%。2019年10月25日，被告王偃佳作为借款人与河南新密农村商业银行股份有限公司签订个人购房借款（综合）合同，约定贷款金额655000元，原告作为保证人为王偃佳的借款提供阶段性连带责任担保。因王偃佳未按约定偿还贷款本息，2020年4月30日至2020年7月31日，原告为王偃佳向河南新密农村商业银行股份有限公司代偿银行贷款本息共计15084.5元。2019年1月5日，原告与被告温文峰签订商品房买卖合同及补充协议（合同编号19345371），合同约定被告温文峰购买原告开发的位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××房屋××套，建筑面积89.8㎡，总价款为793923元；付款方式为约定金额：158923元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年1月5日，交纳比例：20.02%；约定金额：635000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年2月5日，交纳比例：79.98%。2019年5月21日，被告温文峰作为借款人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定贷款金额635000元，原告作为保证人为温文峰的借款提供阶段性连带责任担保。因温文峰未按约定偿还贷款本息，2020年2月11日至2020年6月3日，原告代温文峰向兴业银行股份有限公司郑州分行代偿银行贷款本息共计21225.05元。2019年6月17日，原告与被告谢俊巧签订商品房买卖合同及补充协议（合同编号19351088），合同约定被告谢俊巧购买原告开发的位于新密市刘寨镇××大道（原××）东侧、旅游专线南侧、××西侧、××马路（××）北2号楼2单元4层402号房屋一套，建筑面积142.06㎡，总价款为1202991元；付款方式为约定金额：240991元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年6月17日，交纳比例：20.03%；约定金额：962000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年7月17日，交纳比例：79.97%。2019年7月16日，被告谢俊巧作为借款人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定贷款金额962000元，原告作为保证人为谢俊巧的借款提供阶段性连带责任担保。因谢俊巧未按约定偿还贷款本息，2020年4月30日，原告代谢俊巧向兴业银行股份有限公司郑州分行代偿银行贷款本息共计15489.61元。2018年12月27日，原告与被告张红菊签订商品房买卖合同及补充协议（合同编号18344790），合同约定被告张红菊购买原告开发的位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××房屋××套，建筑面积77.12㎡，总价款为652647元；付款方式为约定金额：130647元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年12月27日，交纳比例：20.02%；约定金额：522000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年1月27日，交纳比例：79.98%。买受人未按照规定的时间付款,逾期90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。原告与被告王偃佳、温文峰、谢俊巧签订的商品房买卖合同补充协议约定了关于买受人拖欠银行按揭贷款责任。如出卖人为买受人提供按揭贷款担保，在出卖人担保责任未解除前，因任何原因导致出卖人需为买受人承担保证责任的，则：1、如买受人未能按期向贷款银行偿还贷款本息或者未办理抵押登记等事项，导致出卖人承担担保责任的或者贷款银行出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出通知之日起7日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项支付给出卖人。逾期未付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的利息；出卖人解除合同的，有权在退还买受人已付购房款前扣除其代买受人向贷款银行支付的全部款项、利息、赔偿金、全部损失等出卖人应得的各类款项，并扣除购房款的5%作为补偿金，买受人对此不持有任何异议。合同还约定了其他内容。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并有效，双方应按合同的约定享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告王偃佳、温文峰、谢俊巧未按约定向贷款银行偿还借款，原告作为被告贷款的保证人向贷款银行偿还了部分款项，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定，现原告选择解除合同，不违反法律规定，且被告谢俊巧亦同意解除双方之间的合同。被告张红菊逾期交纳购房款已超过90日，符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告王偃佳、张红菊、温文峰、谢俊巧亦应配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续。关于原告要求被告返还代偿款的主张，因被告未按时偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任，原告有权在实际代偿范围内向被告追偿，故对原告主张被告王偃佳返还代偿款15084.5元，被告温文峰返还代偿款21225.05元，被告谢俊巧返还代偿款15489.61元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，结合本案合同标的额、履行情况及案涉房屋所在地房地产市场价格波动情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法支持被告王偃佳按购房款的5%向原告支付违约金，即819744元×5%=40987.2元；被告温文峰按购房款的5%向原告支付违约金，即793923元×5%＝39696.15元；被告谢俊巧按购房款的5%向原告支付违约金，即1202991元×5%＝60149.55元；被告张红菊按购房款的5%向原告支付违约金，即652647元×5%＝32632.35元。对原告要求的超出部分，本院不予支持。被告王偃佳、张红菊、温文峰、谢俊巧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其依法享有的诉讼权利的放弃。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告新密银基房地产有限公司与被告王偃佳于2019年9月4日签订的编号为19355618的商品房买卖合同。被告王偃佳限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金40987.2元、代偿款15084.5元。被告王偃佳限于本判决生效之日起三十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续。二、解除原告新密银基房地产有限公司与被告温文峰于2019年1月5日签订的编号为19345371的商品房买卖合同。被告温文峰限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金39696.15元、代偿款21225.05元。被告温文峰限于本判决生效之日起三十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续。三、解除原告新密银基房地产有限公司与被告谢俊巧于2019年6月17日签订的编号为19351088的商品房买卖合同。被告谢俊巧限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金60149.55元、代偿款15489.61元。被告谢俊巧限于本判决生效之日起三十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续。四、解除原告新密银基房地产有限公司与被告张红菊于2018年12月27日签订的编号为18344790的商品房买卖合同。被告张红菊限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金32632.35元。被告张红菊限于本判决生效之日起三十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续及维修基金过户手续。五、驳回原告新密银基房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5624元，减半收取计2812元，由被告王偃佳负担601元，被告温文峰负担662元、谢俊巧负担845元，被告张红菊负担357元，由原告新密银基房地产有限公司负担347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张海涛二〇二〇年十二月四日书记员  刘朝辉