安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初12072号 原告:宇文武,男,1971年2月3日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市包河区,住安徽省合肥市新站区。 被告:安徽无限度商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路660号绿地赢海大厦D座1301室。 法定代表人:林玉平。 委托诉讼代理人：高玲玲，女，住安徽省合肥市瑶海区。 原告宇文武与被告安徽无限度商业管理有限公司（以下简称无限度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇文武,无限度公司委托诉讼代理人高玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇文武向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2019年11月1日至2020年7月16日租金38491.33元；2.请求判令被告支付原告逾期支付租金的违约金1556.60元；3.请求判令被告支付原告单方解除合同的违约金45516.49元；4.请求判令被告向原告出具应付未付给原告的租赁经营收益的10%部分合计为人民币18211.05元的收据,并载明其用途为缴纳的税金,否则,请求贵院判令被告向原告偿还该款项及利息,时间自扣款日起,利率采用同期中国人民银行公布的活期利率；5.请求判令被告向原告支付以上1、2、3项费用的同时,应向原告支付该款项的利息,时间自2020年7月17日起,利率采用同期中国人民银行公布的活期利率；6.请求判令在以上1-5项请求均办结的前提下,原告与被告双方解除合同,被告向原告交还物业；7.请求判令本案诉讼费由被告全额承担。 事实和理由:2012年8月9日,原告与被告签订了《豆瓣汇步行街物业租赁经营合同》,原告将位于合肥市××路××号××广场××栋××号建筑面积为27.60平方米的房屋出租给被告使用,约定租赁经营期限为10年,从2012年12月1日起开始计算,至2022年11月30日止。从第2012年12月1日—2015年11月30日（3年共12期）,为了培育商业环境,每季度租赁经营收益标准为人民币壹元;从第2015年12月1日2016年11月30日（1年共4期）,每季度租赁经营收益为10341元;从第2016年12月1日2019年11月30日（3年共12期）,每季度租赁经营收益为12064.00;从第2019年12月1日至2022年11月 30日(3年共12期),每季度租赁经营收益为13788元,由被告按照合同约定定期、足额向原告支付该物业的租赁经营收益,于每季度第三个月的前5日,即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前支付。被告通过陈亚明账户于2015年12月5日、2016年3月5日、2016年6月5日、2016年9月5日共4期向原告分别支付租赁经营收益9306.90元;于2016年12月5日、2017年3月5日、2017年6月5日、2017年9月6日、2017年12月6日、2018年3月6日、2018年6月12日、2018年9月9日、2018年12月12日、2019年3月8日共10期向原告分别支付租赁经营收益10857.60元;被告通过林潮慧账户于2019年6月9日、2019年7月10日、2019年8月8日、2019年9月11日、2019年10月13日共5次向原告分别支付租赁经营收益3619.20元,之后停止支付,并于2020年7月17日通过快递方式向原告送达《解除合同通知书》。 具体陈述如下:1.被告应按合同约定向原告支付2020年7月17日前的该物业的租赁经营收益,具体是2019年11月的租赁经营收益4021.33元(计算过程为:每季度租赁经营收益为12064元,每个月的租赁经营收益为12064/3-4021.33元),2019年12月1日至2020年2月29日的租赁经营收益13788.00元,2020年3月1日至2020年5月31日的租赁经营收益13788.00元,2020年6月1日至2020年7月16日的租赁经营收益6894.00元(计算过程为:2020年6月1日至2020年8月31日为92天,租赁经营收益为13788元,2020年6月1日至2020年7月16日为46天,则租赁经营收益为13788*46/92-6894元),合计为38491.33(计算过程为:4021.33+13788+13788+6894-38491.33)。 2.至2020年7月17日止,2019年11月的租赁经营收益4021.33元,应于2019年11月5日前支付,逾期254天;2019年12月~2020年2月的租赁经营收益13788元,应于2019年12月5日前支付,逾期224天;2020年3月至2020年5月的租赁经营收益13788元,应于2020年3月5日前支付,逾期133天,2020年6月至2020年7月16日的租赁经营收益6894元,应于2020年6月5日前支付,逾期41天,根据合同第七条第1款约定:被告逾期支付租赁经营收益应按照未付款数额以每日万分之2.5向原告支付违约金,经计算,被告须向原告支付逾期违约金1556.60元(计算公式为: 4021.33*0.00025*254+13788*0.00025*224+13788*0.00025*133+6894*0.00025*41-1556.60)。 3.被告于2020年7月17日通过快递方式向原告送达《解除合同通知书》,其中说到:①“我方前期投入大量资金进行街区的装潢装饰、广告活动宣传和市场培育投入,然而实体商业市场持续不景气、街区出租率和租金标准持续走低并恶化;多年来我方一直在举债兑付贵方的租赁经营收益,我方早已经资不抵债。”2“2020年伊始,新冠肺炎疫情爆发并全球持续蔓延;我方也没能幸免、宣告倒闭。”③“结合本合同第八条免责条款约定“遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因,致使双方无法履行本合同条款长达六十天以上,则任何一方均可通知另一方解除本合同,双方互不承担责任。”原告认为:①合同中已明确从第2012年12月1日2015年11月30日(3年共12期),为了培育商业环境,每季度租赁经营收益标准为人民币壹元,被告的所谓前期投入大量资金进行街区的装潢装饰、广告活动宣传和市场培育投入,应是双方共同承担,而非被告独自投入;对于被告所谓的实体商业市场持续不景气、街区出租率和租金标准持续走低并恶化,根据合同第三条第2款:“由乙方自行确定、调整该物业的经营范围和经营模式;由乙方独立处理一切与该物业经营有关的内外事务,并独立承担相应产生的后果。”被告应该独立承担相应产生的后果。2020年1月24日起武汉爆发新冠肺炎疫情并逐步蔓延全国,确实影响该物业的经营收益,可被告说的多年来我方一直在举债兑付贵方的租赁经营收益,我方早已经资不抵债已经清楚地表明,该物业的经营不善并不是新冠肺炎疫情造成的,被告所谓的不可抗力或或不可归责于乙方的原因不成立。所以根据合同第七条第2款约定被告应承担违约金标准为该物业房价的10%,45516.49。 4.被告在向原告支付租赁经营收益的同时,均扣除其10%,总额为18211.05(计算过程为:1034.1*4+1206.4*10+402.13*5-18211.05),原告曾电话咨询被告其原因,被告回答该款项为税金,现请求判令被告向原告开具此款的收据,并载明其用途为缴纳的税金,否则,请求判令被告向原告偿还该款项及利息,计息时间自扣款日起,利率采用同期中国人民银行公布的活期利率。 被告无限度公司辩称：1、关于支付租金和违约金： 被告向原告承租了位于合肥市××路××广场××商铺（建筑面积27.6平方），从2012年12月1日起、租期10年；同时，被告将万豪广场ＡＢ栋室内商铺整体租赁，用于打造室内特色商业街区。 被告前期投入大量资金进行街区的装潢装饰、广告活动宣传和市场培育投入，然而实体商业市场持续不景气，街区出租率和租金标准持续走低并恶化；合同约定的租金标准已经严重脱离于市场。多年来被告仍然一直在举债向原告支付租金，早已经资不抵债。被告已向原告支付租金到2019年10月31日。 2020年初，新冠肺炎疫情爆发，被告也不能幸免倒闭并陆续遣散员工。根据合同第八条免责条款“遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因（例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见、控制、避免和克服的其他事件），致使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。”的约定，被告已经于2020年7月17日发出《解除合同通知书》书面通知原告解除合同并返还房屋，被告合法提出解约、原告也收到通知书。 2020年7月22日，庐阳区人民法院开庭审理了汪豆豆、许杨清/梁欢、朱宏、管景智/戴莎莎诉被告的同类型的房屋租赁合同纠纷一案；庐阳区人民法院裁定上诉四户原告与被告的租赁合同于开庭日7月22日解除，并告知四户原告及时收回房屋避免损失扩大。 综上，本案原告和被告的房屋租赁合同已于《解除合同通知书》送达日解除；结合新冠肺炎疫情导致被告春节假期后不能恢复经营；故，原告不应向被告主张2020年2月1日（正月初八）之后的租金、被告依据合同合法解约原告不应主张单方解约的违约金。 2、关于经营收益的税金 合同第六条第1款约定，被告支付给原告的租金为含税租金；顾原告有义务向被告提供租金发票、而原告未尽该义务。原告要求开具收据的诉请，不属于民事案件的审理范围，不能予以支持。 3、关于利息和诉讼费用：爆发新冠肺炎疫情是不可抗力原因，被告依据合同合法终止租赁关系，不应承担利息和诉讼费用。 4、关于返还房屋：原被告的租赁合同已经解除、原告应当即办理交还手续。 本院经审理认定事实如下：2012年8月9日,原告与被告签订了《豆瓣汇步行街物业租赁经营合同》,原告将位于合肥市××路××号××广场××栋××号建筑面积为27.60平方米的房屋出租给被告使用,约定租赁经营期限为10年,从2012年12月1日起开始计算,至2022年11月30日止。从第2012年12月1日至2015年11月30日（3年共12期）,为了培育商业环境,每季度租赁经营收益标准为人民币壹元;从第2015年12月1日2016年11月30日（1年共4期）,每季度租赁经营收益为10341.00元;从第2016年12月1日2019年11月30日（3年共12期）,每季度租赁经营收益为12064.00元;从第2019年12月1日至2022年11月30日（3年共12期）,每季度租赁经营收益为13788.00元,由被告按照合同约定定期、足额向原告支付该物业的租赁经营收益,于每季度第三个月的前5日,即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前支付。第七条违约责任条款规定，乙方应按约定及时向甲方支付经营收益。逾期支付的，应按照未付款数额，以每日万分之2.5向原告支付违约金。本合同已经签订，双方均应严格遵守，不得单方终止，否则视为违约。违约金标准为该物业房价的10%。如违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方。第八条免责条款规定，遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因，例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见控制、避免和克服的其他事件继续，双方无法履行本合同条款长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。 租赁合同签订后，无限度公司接收了商铺，并于2015年12月1日开始履行租金支付义务，最后支付了至10月31日租金，之后未再支付租金。被告因新冠疫情影响，所租商铺未能营业。2020年7月16日被告向原告发出解除合同通知书一份，称“我公司一直在负债兑付租赁经营收益，早已资不抵债。2020年新冠疫情持续蔓延，我公司未能幸免、宣告倒闭。因税务部门要求，我方应在限制期限内办理工商注销。结合本合同第八条免责条款约定，现通知贵方即日起解除本合同，请贵方即日起收回商铺。”原告收到该通知书。原告与无限度公司交涉无果，现诉至法院要求判如所请。 另查明，截止2020年7月16日无限度公司累计拖欠原告租金39644.2（含税）。 以上事实由当事人陈述以及原告提供的原告身份证、豆瓣汇步行街物业租赁经营合同、被告企业信用信息公示报告、原告银行账户租金流水记录、解除合同通知书、购房发票、物业图片、关联企业安徽明宇投资集团有限公司网络查询资料、被告提供的《物业租赁经营合同》、合肥市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部通告（第1、5、10号）、解除合同通知书及寄件和收件凭证、（2020）皖0103民初6096号合肥市庐阳区人民法院民事判决书等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系。该合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能按约支付租金，存在违约行为。2020年初由于存在新冠疫情的影响，租赁的商铺未能营业，被告依据合同第八条规定于2020年7月16日提出解除合同，原告收到邮件，原告虽对解除合同不予认可，但按合同约定由于新冠疫情影响致被告无法履行超过六十天以上，任何一方可以解除合同，故被告依约有权通知解除合同，因此本院确认双方合同于2020年7月16日解除。 原告要求被告支付原告被告支付原告2019年11月1日至2020年7月16日租金38491.33元。本院测算租金为38644.2元（含税，算至2020年7月16日）。由于新冠疫情的影响，本院根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的相关规定，承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控的措施导致影响营业收入，承租人请求减免租金等，法院调解不成的应当结合实际情况，根据公平原则处理，故本院酌定减少一个月租金4596元（13788元/3），故可支持租金34048.2元。 原告要求被告支付原告逾期支付租金的违约金1556.60元。 由于被告存在逾期支付租金的事实，故本院可支持1368.84元4021*0.00025*316+（13788-4596）*0.00025*225+13788*0.00025*134+（4596+4596/30*16）*0.00025*41。 原告要求被告支付原告单方解除合同的违约金45516.49。因被告单方解除有一定依据，故不予支持。 原告要求被告向原告出具应付未付给原告的租赁经营收益的10%部分合计为18211.05的收据,并载明其用途为缴纳的税金,否则,请求判令被告向原告偿还该款项及利息,时间自扣款日起,利率采用同期中国人民银行公布的活期利率。由于原告有义务缴纳税金，而开具收据合同中并未对此作出约定，故本院不予支持。 原告要求被告向原告支付第1、2、3项费用的利息,时间自自扣款日起,利率采用同期中国人民银行公布的活期利率；因原告已主张了逾期支付租金的违约金，故本院不予支持。 原告要求原告与被告双方解除合同,被告向原告交还物业；本案合同已于2020年7月16日解除，故被告应返还原告本案商铺。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宇文武返还本案合肥市××路××号××广场××栋××号商铺； 二、被告安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宇文武支付租金34048.2元（含税，算至2020年7月16日）、逾期支付租金的违约金1638.67元； 三、驳回原告宇文武其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1228元，由原告宇文武负担800元，被告安徽无限度商业管理有限公司负担428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十一月十九日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。