天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1311号原告：吴鹏翔，男，1977年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津融创元浩置业有限公司（统一社会信用代码91120110MA07E0659U），住所地天津市东丽区津塘公路**桥西700米新立街道招商总部大楼**。法定代表人：刘延青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。原告吴鹏翔与被告天津融创元浩置业有限公司（以下简称“融创置业”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴鹏翔，被告融创置业的委托诉讼代理人李强、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴鹏翔向本院提出诉讼请求：1.依法解除吴鹏翔与融创置业间的《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》；2.依法确认《补充合同》第十九条第二项为无效合同条款；3.依法判令融创置业赔偿吴鹏翔利息损失295197.90元；4.依法判令融创置业赔偿吴鹏翔违约金323644.99元；5.判令本案的诉讼费用由融创置业承担。2020年8月27日，吴鹏翔变更其第3项诉讼请求为：依法判令融创置业赔偿吴鹏翔利息损失322084.7元，变更其第4项诉讼请求为：依法判令融创置业赔偿吴鹏翔违约金423572.1元。事实和理由：吴鹏翔与融创置业在2016年10月19日签订了《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》（下称“诉争买卖合同”及“诉争补充合同”），合同主要内容为：1.诉争买卖合同第3条：“融创置业应当在2018年3月31日之前，将具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》涉案房屋交付吴鹏翔使用”。同时，诉争补充合同第6条第3项约定：“合同约定的交房时间是最迟交付时间”；2.诉争买卖合同第5条：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房。逾期在90日内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过90日的，除银行利息外，融创置业应当按商品房价款的日万分之0.2向吴鹏翔支付违约金”；3.诉争补充合同第1条第5项：“商品房买卖合同文本与补充协议约定不一致的。均以本补充协议为准”；4.诉争补充合同第2条：“买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或E-mai1地址为准，任何一方采取电话、电子邮件方式通知对方。发出时间视为通知到达时间，采用信件通知方式的，在寄出3日后（本市》视为到达”；5.诉争补充合同第16条第1项：“买卖双方任一方依据法律规定、商品房买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭”；6.补充合同第19条第2项约定，无论何种情形导致商品房买卖合同被解除的，买受人均应承担税费损失。合同签订生效后，吴鹏翔已如约履行了全部合同义务。然而，融创置业未完全履行其合同义务，最终导致在约定期限届满以后，不能如期交付房屋，直至2018年12月29日才通知办理交付手续，在交付过程中又违反公平原则，要求先行缴付物业费、采暖费、电费等相关费用后，方能允许吴鹏翔验收房屋，遭到吴鹏翔拒绝。其间，吴鹏翔在2018年12月17日向融创置业发出了催告函，三个月后（2019年3月19日）又向融创置业发出了解除合同通知书。至此，按照双方诉争补充合同第16条第1项的约定和国家法律的有关规定，已经完成了解除合同的全部程序。根据诉争买卖合同第5条第1项的约定，融创置业应当向吴鹏翔支付延期交付期间的银行利息。另外，依据诉争买卖合同第5条第2款，融创置业还应当支付违约金，但该违约金约定明显过低，故请求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条的规定调高违约金。参照最高人民法院（2017）最高法民申3354号判决书的内容，调高至日万分之1.6。最后，依据诉争补充合同第19条第2项的约定，无论何种情形导致商品房买卖合同被解除的，买受人均应承担税费损失。亦即，即使融创置业存在故意或重大过失导致买卖合同解除，税费损失作为吴鹏翔财产损失的一部分，融创置业也不承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项的规定，上述约定应属于无效的免责条款。综上所述，吴鹏翔认为，融创置业怠于履行合同义务，导致涉案房屋不能如期交付使用。因此，恳请人民法院依法查明案件事实，判如所请！融创置业辩称，双方签订了委托装修协议、代收房委托书，明确约定精装修交房时间为2018年10月31日。且因政府原因导致工程停工，融创置业亦将停工情形书面告知吴鹏翔。上述情形，属于免责事由，融创置业没有违约，故吴鹏翔不享有合同的法定解除权。诉争买卖合同为双方真实意思表示，不构成“格式条款无效”。诉争补充合同第19条第2项约定的是合同解除后双方配合完成手续的约定，并不存在免除融创置业责任、加重对方责任、排除对方权利的情形。融创置业不存在任何违约行为，故不同意赔偿利息损失和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、吴鹏翔提供：天津市商品房买卖合同、补充协议，拟证明双方就送达地址交房时间等进行了约定。经庭审质证，融创置业对于证据的真实性认可，但认为双方约定的是毛坯房的交房时间，而最终约定交付的是精装修房，故对于该证据的证明目的不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认；融创城项目住宅产品延期交付通知书，拟证明融创置业晚于合同约定交付房屋，延期至2018年7月16日。融创置业宣称案涉房屋所在工程受到2016年美丽天津一号工程指挥部文件影响，自2016年11月15日至2016年12月31日停止施工，影响有效工期45天。且工程也收到2017年天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案在2017年10月至2018年3月停止施工。影响有效工期六个月。预计2018年12月30日前交付房屋。经庭审质证，融创置业对该证据真实性认可，该证据同时能够佐证吴鹏翔已经收到了逾期交付通知书。本院对上述证据的真实性予以确认；提供天津博雅置业有限公司所属河西区八大里项目（黑牛城道）施工特许证，拟证明2017年天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案并非要求所有在建工程一律停止施工，只要采取有效的防尘措施，经市建委批准，能够获取施工特许证，在2017年10月1日到2018年3月31日期间，允许继续进行施工作业。融创置业没有采取有效防尘措施并办理施工特许证，主观上存在严重过错。经庭审质证，融创置业对该证据的关联性不予认可，认为该证据是其他房产项目的施工情况，与案涉房屋无关；竣工表扬信及证据保全公证书，拟证明融创置业在2017年12月11日通过网络公开对承建涉案项目工程的“中国建筑第八工程局有限公司”发布了表扬信，其中确认，该承建单位于2017年11月25日完成了工程资料的移交，于12月8日完成了消防工程验收，于12月9日完成了节能、竣工验收工作，本证据已经过公证机关进行了证据保全。据此，政府行为并未给融创置业如期交房产生影响，故不存在不可抗力问题。经庭审质证，融创置业认为该证据仅能说明工程的节点计划和工程手续的移交。然而，案涉房屋是在2018年6月29日才拿到准许交付使用的文件，该文件针对的是毛坯房。因为停工令不仅影响整座楼主体的施工，同时也影响小区的配套以及坡路的施工，不能仅凭该证据就证明案涉房屋所涉房产项目没有受到停工令的影响。本院对上述证据的真实性予以认可，但上述两份证据，均不足以推翻天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初73号民事判决书等已生效裁判文书对于案涉房屋所在工程受政府停工令影响的事实认定，故本院对上述证据的证明目的不予采纳；入住通知书，拟证明融创置业通知吴鹏翔在2018年12月29日办理交房手续。经庭审质证，融创置业对上述证据予以认可。本院对该证据予以采信；房屋交付程序确认表，拟证明融创置业要求吴鹏翔先行交付物业费、采暖费、电费等相关费用后，才允许验收房屋，显然违反了公平原则。经庭审质证，融创置业对证据的真实性认可，但该流程不具有强制性，故对于该证据的证明目的不予认可。本院对于上述证据的真实性予以认可；拒收函，拟证明鉴于融创置业在办理交房验收过程中违反公平原则，故吴鹏翔在2018年12月29日向其发送了拒收函；催告函，拟证明吴鹏翔在2018年12月17日依法向融创置业发送了催告函，敦促其尽速完成交付房屋的义务。经庭审质证，融创置业对上述证据的证明目的不予认可。解除合同通知书，拟证明吴鹏翔在2019年3月19日向融创置业发送了解除合同通知书。经庭审质证，融创置业对该通知书的证明目的不予认可。本院对该证据的证明目的依法不予采纳；付款发票，拟证明吴鹏翔在2016年12月9日交付房款。经庭审质证，融创置业对于该证据予以认可。本院对该证据予以采信；合同示范文本，拟证明融创置业先验房后收房，修改了文本，约定变成了先收钱后验房。经庭审质证，融创置业对证据的关联性不予认可，认为双方是按照天津市住建委发布的示范文本进行的签约。本院对上述证据的证明目的不予认可；视频光盘一张，拟证明收房当天，业主们不同意融创置业先交钱后验房的流程，对此提出了质疑。经庭审质证，融创置业认为通过视频难以看出是哪房产项目交付的现场。另外，认为视频中的工作人员是对于交房流程进行解答，是为了便于交付现场的管理，对于业主的疑问也提出可以向公司反映，没有在现场拒绝业主进行收房。本院对上述证据的证明目的不予采纳。二、融创置业提交天津市商品房买卖合同，拟证明双方于2016年10月19日签订合同，合同已经生效。双方对于不可抗力等导致的延期交付有明确约定。经庭审质证，吴鹏翔对证据的真实性认可，对证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以确认；专项装修基金赠与协议、代收房委托书、融创城房屋装修告知书、委托装修协议，拟证明上述文件中已经明确案涉房屋为精装修房屋，交房时间是2018年10月31日。经庭审质证，吴鹏翔对于上述证据予以认可。本院对于上述证据予以采信；延期交付通知书，拟证明因不可抗力原因导致融创置业延期交房，融创置业已经将相关情况明确告知吴鹏翔。经庭审质证，吴鹏翔对证据的真实性予以认可，认为该证据也能印证融创置业确实有逾期交房的情形。本院对该证据的真实性予以确认；入住通知书，拟证明融创置业已经通知吴鹏翔于2018年12月29日可办理收房手续。经庭审质证，吴鹏翔表示已经收到该通知书。本院对于上述证据予以采信。本院依据上述认证意见及当事人庭审陈述，确认如下事实：一、2016年10月19日，吴鹏翔与融创置业签订天津市商品房买卖合同，合同约定：1.吴鹏翔购买坐落于天津市东丽区××路××道××号楼××房屋一套，融创置业应于2018年3月31日前将上述房屋交付吴鹏翔使用。房屋必须经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付。如遇不可抗力不能履行合同的，按照补充协议的约定处理（诉争买卖合同第3条）；除遇不可抗力外，如融创置业未按合同约定的日期交付商品房的，逾期在90日内的，吴鹏翔有权向融创置业追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如逾期交房超过90日，吴鹏翔在向融创置业追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定追究其违约责任：合同继续履行，融创置业应支付吴鹏翔已付款利息，利息自合同约定交房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，融创置业还应每日按商品房价款的万分之0.2向吴鹏翔支付违约金（诉争买卖合同第5条）；商品房交付时融创置业应书面通知吴鹏翔办理商品房交接手续，提供天津市商品房住宅质量保证书和天津市商品房住宅使用说明书交接房屋钥匙（诉争买卖合同第11条）；暖气为入住后第一个采暖期开始供暖地面为细石混凝土毛面，墙面为腻子罩白，照搬顶棚为腻子罩白（融创城住宅交工标准-毛坯）。同日，双方签订补充合同一份，合同约定：买卖双方已注意并接受了本补充协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果行权期限等重要条款（文本中字体加粗，诉争补充合同第1条第2款）；买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通讯地址传真及电话号码或E-MAIL地址为准。如任何一方联络信息有变更，变更方应在变更后三天以内以书面形式通知对方。采用信件通知方式的在寄出3日后（本市）/7日后（外埠）视为到达（诉争补充合同第2条。）；买卖合同及补充协议中的不可抗力系指以下免责情形，包括政府行为，只包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等，实质影响双方履约的情形（诉争合同第3条）；经出卖人通知，买受人未按时接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人。此后产生的有关费用由买受人负担（诉争合同第6条第5款）。双方签订专项装修基金赠与协议一份，约定融创置业同意赠与吴鹏翔专项装修基金。该专项装修基金的数额与吴鹏翔与案外人天津新宏远创建筑装饰工程有限公司签署的委托装修协议项下的工程款总额一致。吴鹏翔与案外人融创物业服务集团有限公司签订代收房委托书一份，约定吴鹏翔不可撤销的委托受托人代本人于2018年3月31日按照诉争买卖合同的约定，与融创置业公司办理商品房交接手续领取房屋钥匙。同时，本人将商品房钥匙委托受托人保管。保管期限为2018年3月31日至2018年10月31日，吴鹏翔与天津新宏远创建筑装饰工程有限公司签署委托装修协议一份，约定新宏远创装修公司于2018年10月31日之前完成对案涉房屋的装修。二、天津市美丽天津一号工程指挥部发出《“美丽天津·一号工程”指挥部关于进一步加强空气质量保证工程的通知》，要求2017年8月25日至2017年9月10日共17天内停止土石方、渣土作业等。中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的通知》，要求自2017年10月至2018年3月内，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业等。2018年7月16日，融创置业向吴鹏翔发出延期通知书，载明因政府发布的相关停工令文件导致工程延期之后，无法按照约定的期间向吴鹏翔交付房屋。告知吴鹏翔2016年美丽天津一号工程指挥部文件自2016年11月15日至2016年12月31日停止施工。影响有效工期45天，2017年天津市2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案自2017年10月至2018年3月，停止施工影响有效期六个月，停工六个月。2018年7月18日，上述通知书通过邮寄方式送达给吴鹏翔。三、融创置业于2018年12月19日向吴鹏翔发出入住通知书，告知其集中交房时间为2018年12月28日至2018年12月30日，建议办理收房时间为2018年12月29日，如未在本通知交房时间7日内办理收房手续的业主，视为已经收房。2018年12月21号，上述通知书通过邮寄方式送达给吴鹏翔。本院认为，吴鹏翔与融创置业间系商品房买卖合同关系，本案诉争合同、补偿协议均系双方间买卖合同的约定，吴鹏翔主张诉争补充合同第19条第2项属于针对“因故意或者重大过失造成对方财产损失”情形下的免责条款，按照《中华人民共和国合同法》第53条第2项的规定，应属无效。然而，该条款系对合同解除后双方进行清理、结算的安排，不符合上述法律条款所规定的情形。据此，本院对吴鹏翔的上述主张依法不予支持。本案诉争买卖合同及诉争补充合同未见效力瑕疵，应属合法有效，对双方具有法律约束力。吴鹏翔认为融创置业存在延期交房行为，且案涉房屋存在重大质量问题，故构成违约，其享有合同解除权，且已经向融创置业送达了催告函和解除通知书。因政府文件要求，案涉房屋所在工程工期先后受到行政措施影响。吴鹏翔虽主张融创置业可申请特别许可以继续施工，并主张案涉房屋所在工程工期并未实际受到政府行政措施的影响，但未能提供充分证据，本院对其上述抗辩意见依法不予采纳。上述停工属于合同约定的不可抗力的范围，且均发生在诉争合同签订之后，签订诉争合同时难以预见。按照合同约定及上述法律规定，融创置业应可免责。此外，由于吴鹏翔已与案外人融创物业服务集团有限公司签订了代收房委托书。由于吴鹏翔的委托授权，代理人融创物业服务集团有限公司的代收房行为对吴鹏翔产生法律效力。据此，吴鹏翔主张的逾期交房情形，本院依法不予认可，其提出的相应违约金、利息损失的诉讼请求，本院依法不予支持。此外，吴鹏翔还主张案涉房屋的卫生间墙壁防水层高度不足，存在严重质量问题。然而，即使其主张的上述质量瑕疵确实存在，以修缮方式也足以弥补，尚未达到“不能实现合同目的”的程度。因此，吴鹏翔以逾期交房、房屋质量问题为由要求解除合同，其理由不能成立，其并未取得合同法定解除权。即使吴鹏翔已经发送了解除通知，亦不产生解除效果。综上所述，吴鹏翔的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴鹏翔的诉讼请求。案件受理费9988元，由原告吴鹏翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  马连春审 判 员  张 梁人民陪审员  马锡玲二〇二〇年十二月四日书 记 员  董建婧本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。