大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5033号原告：胡仁满，男，汉族，1966年12月1日生，住址浙江省温岭市。委托代理人：徐少锋，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托代理人：张莹莹，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：大连第六区综合市场有限公司，住所地大连市甘井子区玉境路114号，统一社会信用代码91210211MA0P5UEE2R。法定代表人：宫天龙，系董事长。委托代理人：毛惺，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托代理人：高倩倩，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：甘井子区第六区综合市场满亿超市，住所地大连市甘井子区玉境路114号（大连第六区综合市场内），统一社会信用代码92210211MA0XNETX5Q。经营者：胡叶，系经理。原告胡仁满与被告大连第六区综合市场有限公司、甘井子区第六区综合市场满亿超市房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡仁满及其委托代理人徐少锋，被告大连第六区综合市场有限公司及其委托代理人毛惺、高倩倩，被告甘井子区第六区综合市场满亿超市经营者胡叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡仁满向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告剩余租金219,166元（2020年1月1日—2020年11月30日共计11个月）；2.判令被告赔偿原告装修损失260,749元；3.判令被告向原告支付违约金50,000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月2日，原告胡仁满与被告大连第六区综合市场有限公司签订了《房屋转租合同》，合同约定：原告租赁被告位于大连市甘井子区内部分房屋，建筑面积960平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2025年4月30日止；2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金；被告保证于2018年6月1日按照双方约定的状态（层高为自地面起约四米）将房屋交付给原告使用；自2018年9月1日起前三年每年租金250,000元；被告不得提前收回房屋，否则构成被告违约，被告需向原告支付当年租金额20%的违约金，并赔偿所有损失（包括但不限于：装修费、设备设施费等）。《合同书》签订后，原告即向被告支付了两年的租金500,000元（租期为2018年12月1日—2020年11月30日），直至2018年9月1日，被告才将符合《合同书》约定使用条件的房屋交付给原告。2019年12月底，被告以加固房屋承重墙为由，将原告手中的房屋钥匙取走后，一直未返还原告，并将原告房屋内的装修及设备设施转移直至损毁后，现又将案涉房屋转租给第三方。房屋租赁期内，在原告严格按照《合同书》约定履行义务的情况下，被告强行清退房屋并毁坏原告财产的行为损害了原告的合法权益，原告找被告理论，被告不予理会故诉至本院。被告第六区综合市场有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告胡仁满与被告签订案涉《房屋转租合同书》后，案涉房屋一直由原告胡仁满的儿子胡叶实际使用，也由胡叶与被告沟通全部事宜，因此，胡叶为案涉房屋的实际承租人。第二，提前终止案涉房屋租赁合同是原告胡仁满及其儿子胡叶与被告协商一致后的结果，是平等民事主体之间意思自治的体现，不存在违约。第三，被告并未对原告和胡叶进行强行清退，也未对原告房屋内的装修及设备设施进行转移或损毁，相反，被告一直配合原告将其货架等物品搬离房屋。原告关于装修损失的主张没有任何事实和法律上的根据。第三人胡叶辩称，不同意原告的诉讼请求，事实上我就是给我父亲打工，所有关于经营上的事都是我父亲胡仁满作主。本案在审理过程中，被告第六区综合市场向本院提出追加胡叶为本案第三人的申请，本院依法予以准许。经审理查明：2018年4月2日，原告胡仁满与被告大连第六区综合市场有限公司签订了《房屋转租合同》。该份合同约定：被告将位于大连市甘井子区内部分房屋，建筑面积960平方米转租给原告作为生鲜超市使用；租赁期限为六年零十一个月，自2018年6月1日起至2025年4月30日止；2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金；被告保证于2018年6月1日，按照双方约定的状态（层高为自地面起约4米）将房屋交付给原告使用；该房屋年租金含税价为（特别约定2018年6月1日起至2018年8月30日止免租金，自2018年9月1日起计算租金）自2018年9月1日起前三年每年租金250,000元，后三年每年300,000元，最后不足一年的是175,000元；2018年3月29日原告已通过微信转账支付给被告订金20,000元，2018年4月2日原告应交付2018年9月1日起至2020年8月30日的租金共计480,000元；在合同租赁期限内，被告不得提前收回房屋，否则构成被告违约，需向原告支付违约当年租金额20%的违约金，并赔偿所有损失（包括但不限于：装修费、设备设施费等）；在租赁期内，被告不得转租（转借）该房屋给第三人，如需转让或抵押、质押该房屋，被告应提前三个月书面通知原告，并保证本合同继续履行；被告承诺租赁期限内不提出退租，若被告违约，按原告实际租住天数退还剩余租金，并支付违约金为该房屋合同租赁期内当年租金的20%作为赔偿，造成原告损失的，违约方应予相应赔偿，除此之外，如原告在租赁期间对室内进行装修，所产生的装修费用由被告赔偿原告。《合同书》签订当日，原告即向被告支付了除已付20,000元订金外的租金480,000元（租期为2018年12月1日—2020年11月30日）。2018年4月9日，大连市甘井子区市场监督管理局颁发了统一社会信用代码为92210211MA0XNETX5Q，经营者为胡叶，名称为甘井子区第六区综合市场满亿超市，经营场所为辽宁省大连市甘井子区玉镜路114号（大连第六区综合市场内）的《营业执照》。2019年12月23日，被告第六区综合市场有限公司向第三人胡叶送交了盖有被告合同专用章及法定代表人宫天龙印章的《终止合同协议》，其中明确“经甲乙双方协商同意，胡仁满与第六区综合市场签订的房屋租赁合同于2019年12月25日终止，剩余租金及保证金不予返还”。原告胡仁满、第三人胡叶均没有在该协议上签字。此后，被告方的管理人员黄前亮与第三人胡叶通过微信方式多次沟通超市搬家和80,000元补偿费事宜。另查明，原告胡仁满与第三人胡叶系父子关系。上述事实，有原告提供的《房屋转租合同》、专用收款收据、《终止合同协议》及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应适用合同法律进行调整和处理。案涉《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议的焦点为被告第六区综合市场是否构成违约。本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、本案《房屋转租合同》的相对人及房屋租金的交款人均为原告胡仁满，即案涉房屋的承租人是原告胡仁满。二、被告发出的《终止合同协议》中的相对人也为原告胡仁满，此表明被告第六区综合市场所认可的承租人仍是胡仁满，而非胡叶；《终止合同协议》可以反映出被告第六区综合市场单方面终止案涉合同的真实意思，虽然被告第六区综合市场不承认该《终止合同协议》，但没有提交充分的证据给予否定。三、被告第六区综合市场在案涉合同期限内单方面提出终止合同的行为，违反了原、被告间的合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。第四，原告与胡叶虽是父子关系，但原告表示没有授权胡叶代表其处理与房屋租赁合同有关事宜，胡叶也没在《终止合同协议》上签字，胡叶与市场管理人员黄前亮的交涉仅仅是为了满亿超市的搬家与补偿事宜，故对被告第六区综合市场的辩称本院不予支持。关于被告返还原告剩余租金219,166元（2020年1月1日—2020年11月30日共计11个月）一节。本案中，被告第六区综合市场于2019年12月23日以书面形式向原告发出了《终止合同协议》，要求原告于2019年12月25日退出案涉房屋，致使原告无法正常经营，导致原告的合同目的不能实现，因原告已交付租金至2020年11月30日，故应返还剩余租金，原告要求返还自2020年1月1日—2020年11月30日的租金在法律允许的范围内，本院予以支持。关于原告要求判令被告第六区综合市场赔偿装修损失诉求。本案中，因原告未按时提出鉴定申请，以至于该项损失无法查明，故原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大连第六区综合市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡仁满返还租金219,166元（2020年1月1日至2020年11月30日）。二、被告大连第六区综合市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡仁满支付违约金50,000元。三、驳回原告胡仁满的其他诉讼请求。如果未按本判决上述判项指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,066元（原告已预付4,533元），由原告胡仁满承担4,442元，由被告大连第六区综合市场有限公司承担4,624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  吕秀梅二〇二〇年十一月六日书 记 员  郝安琪