苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初12214号原告：上海三美国际贸易有限公司，住所中国（上海）自由贸易试验区灵山路958号6幢6101室，统一社会信用代码913101157503186327。法定代表人：曾菲。委托诉讼代理人：裴新菊，北京市中闻（上海）律师事务所律师。被告：李忠萍，女，汉族，住江苏省苏州。被告：刘天宝，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：柏玉军，男，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：何希道，河南日诚律师事务所律师。被告：董海燕，女，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：何希道，河南日诚律师事务所律师。原告上海三美国际贸易有限公司（以下简称三美公司）与被告李忠萍、刘天宝、柏玉军、董海燕确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序审理。依原告申请，本院于2020年11月4日作出（2020）苏0591民初12214号，对被告名下财产采取保全措施。本案于2020年12月16日（第一次）、12月29日（第二次）公开开庭进行审理，原告三美公司的委托诉讼代理人裴新菊（第一次、第二次），被告李忠萍（第一次、第二次）、刘天宝（第一次）、柏玉军（第一次）、董海燕（第一次），以及被告柏玉军、董海燕的共同委托诉讼代理人何希道（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三美公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告李忠萍、刘天宝与柏玉军、董海燕之间的《存量房买卖合同》（编号：苏存园合同xxxxxxx）无效；2、确认位于苏州工业园区津梁街的涉案房产归被告李忠萍、刘天宝所有，四被告协助办理过户手续；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年11月，被告李忠萍、刘天宝购买苏州工业园区津梁街的房屋（以下简称涉案房产），购买价格为71万元。2012年7月12日，李忠萍以实缴出资265万元的方式向案外人苏州华唯工程塑料科技有限公司（以下简称华唯公司）增资265万元，成为持股53%的股东。因华唯公司股东虚假出资、抽逃出资，造成原告无法收回华唯公司货款。2013年10月15日，李忠萍、刘天宝将涉案房产以2万元的不合理低价转让给柏玉军、董海燕，故原告诉至法院。被告李忠萍辩称，其虽是华唯公司股东，但未实际参与经营，不清楚公司财务状况；2013年10月15日转让房产的时候，不清楚华唯公司欠三美公司钱，三美公司是在2013年11月26日向上海市青浦区人民法院起诉的；转让房产时，为了避税才在合同中约定转让价款为2万元，实际交易价格是180万元，柏玉军、董海燕以现金方式交付，不存在恶意串通损害第三人利益。其在转让房产后，以长租十年的形式反租，故现仍居住在涉案房产内，且因家里小孩上学所需，户籍仍落户在该房产内。请求驳回原告诉讼请求。被告刘天宝辩称，2017年其已与李忠萍离婚；2013年10月15日将涉案房产转让给柏玉军、董海燕时，实际交易价格是180万元，柏玉军、董海燕在2014年至2016年期间分批以现金方式交付，该款项因投资失败，无法收回。被告柏玉军、董海燕辩称，柏玉军、董海燕与李忠萍、刘天宝双方签订的房屋买卖合同并非恶意串通损害第三人利益的合同，应该依法驳回原告的诉讼请求。理由为：1、柏玉军、董海燕并不知道李忠萍欠别人的债务，更不知道李忠萍是华唯公司的股东，且该公司拖欠原告债务。根据原告提交的证据看柏玉军与李忠萍转让房屋在先，原告向李忠萍主张债权在后，柏玉军在签订合同时无从知道李忠萍的债权债务状况；2、双方房屋交易价格合理，双方口头约定交易价格是180万，计税指导价是125万元，不存在合理低价转让问题。备案合同价格是房屋中介机构填写，目的是为了避税，并不是合同双方当事人真实意思表示。柏玉军以现金方式向李忠萍支付对价。经审理查明：2013年9月21日，原告三美公司（甲方）与李忠萍、刘天宝签订《华唯科技核心股东李忠萍/刘天宝、三美国际的战略合作框架协议》一份，协议约定：自2012年12月份至今，华唯公司法定代表人蒋新伟恶意侵占、挪用公司货款，导致拖欠三美公司资金超过871万，此行为严重伤害三美公司和股东李忠萍、刘天宝的合法权益。为此双方达成战略合作框架协议，包括共同向公安机关告诉、财务管理等内容；该协议在2014年2月1日之前落实。2013年11月26日，三美公司起诉华唯公司、蒋新伟、李忠萍买卖合同纠纷一案，由上海市青浦区人民法院立案受理。2016年8月25日该院作出（2015）青民二（商）重字第4号民事判决，判令华唯公司于判决生效之日起十日内支付三美公司货款8538900元及相应违约金，蒋新伟对华唯公司的上述债务承担连带赔偿责任，李忠萍在265万元范围内对华唯公司的上述债务承担补充赔偿责任。该案生效后，华唯公司、蒋新伟、李忠萍未履行全部债务，三美公司向上海市青浦区人民法院申请强制执行，但三美公司仅收到执行款34万余元。2006年11月，被告李忠萍、刘天宝购买苏州工业园区津梁街xxx室，价格为71万元。2013年10月15日，被告李忠萍、刘天宝（出卖方）与被告柏玉军、董海燕（买受方）签订《存量房买卖合同》（编号：苏存园合同xxxxxxx）一份，合同约定：被告李忠萍、刘天宝将其名下位于苏州工业园区津梁街房屋转让给被告柏玉军、董海燕，价款2万元，买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款，买受方于2013年11月15日前一次性支付房屋价款2万元。2013年10月22日，该房产过户完税证明载明计税金额为1253300元，实缴金额37599元。另查明，被告李忠萍、刘天宝于2017年8月25日在苏州市××区协议离婚。被告柏玉军系被告李忠萍表弟。现李忠萍仍居住于涉案房产苏州工业园区津梁街室内，且户籍未迁出。上述事实，有原告提供的华唯科技核心股东李忠萍/刘天宝、三美国际的战略合作框架协议、结婚登记表、离婚登记审查处理表、还款委托提取资格审核、存量房买卖合同、上海市青浦区人民法院民事判决书、限制消费令、全国法院终本案件信息查询、苏州市××区人民法院民事裁定书，被告提交存量房买卖合同、完税证明等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点是应否确认四被告签订的《房屋买卖合同》无效的问题。被告抗辩转让房产时不清楚李忠萍尚欠三美公司债务，理由为买卖合同签订时间为2013年10月15日，而原告向上海市青浦区人民法院起诉时间是2013年11月26日。但三美公司向本院提交的证据证明，其在2013年9月即要求李忠萍、刘天宝配合三美公司向华唯公司及其股东蒋新伟主张债权，李忠萍作为华唯公司的另一股东，应对三美公司向其主张债务明知，故其该抗辩意见，本院不予采纳。四被告签订的房屋买卖合同交易价格为2万元，明显与交易行情不符，被告柏玉军、董海燕对于该明显低价的房屋交易,本院难以有理由相信被告善意。四被告称实际交易价格为180万元，且全部为现金交付，但无证据证明，也有违常理，本院不予采信。被告李忠萍称向柏玉军、董海燕返租十年，但未提交证据证明，本院不予采信。对于被告提交的完税证明，仅能证明其交纳的税金，亦无法说明实际交易价格，本院亦无法认定系真实购买。涉案房产在2006年由被告李忠萍、刘天宝花费71万元购买,现被告李忠萍与被告柏玉军、董海燕签订的《存量房买卖合同》约定以2万元的价格出售该房屋,远低于当时的购买价格及市场价格。同时李忠萍在转让房屋后，仍居住在内，户籍未迁出，故虽然涉案房产所有权人已变更为柏玉军、董海燕，但四被告买卖涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件。综上，四被告无法证明李忠萍、刘天宝对三美公司向其主张债权不知情，无法证明房屋价款为180万元且已实际支付,被告柏玉军、董海燕亦不符合善意取得的构成要件的情况下,四被告买卖涉案房屋的行为，属于虚构交易转移财产，损害了原告三美公司的合法权益,涉案《存量房买卖合同》依法应属无效,原告要求确认《存量房买卖合同》无效的诉求,本院依法予以支持，被告李忠萍、刘天宝、柏玉军、董海燕应配合将涉案房产苏州工业园区津梁街133号17幢607室过户至被告李忠萍、刘天宝名下。鉴于被告李忠萍仍占有使用该房产，本院无须就返还房产作出判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、确认被告李忠萍、刘天宝与被告柏玉军、董海燕于2013年10月15日签订的《存量房买卖合同》（编号：苏存园合同xxxxxx）无效；二、被告李忠萍、刘天宝、柏玉军、董海燕于本判决生效之日起十日内配合将苏州工业园区津梁街xxxx室房产过户至被告李忠萍、刘天宝名下。案件受理费减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由被告李忠萍、刘天宝、柏玉军、董海燕负担（被告应负担之款项已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  费美娟二〇二〇年十二月三十一日书记员  杨钰婷