黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1303号上诉人（原审被告）：绥化市北林区绥都府小区业主委员会，住所地绥化市北林区绥都府小区。法定代表人：朱**俊，职务主任。上诉人（原审被告）：袁国发，男，1963年11月13日出生，汉族，现住绥化市北林区。以上二上诉人委托诉讼代理人：汪吉芳，男，1945年9月15日出生，汉族，退休干部，现住绥化市北林区，由绥化市北林区康庄街道办事处万达社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告）：刘文昌，男，1963年2月12日出生，现住绥化市北林区。上诉人（原审被告）：包志君，男，1967年8月22日出生，汉族，现住绥化市北林区。上诉人（原审被告）：朱**俊，男，1966年3月2日出生，汉族，汉族，现住绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：刘立平，女，1966年2月19日出生，汉族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：刘娜（与刘立平为母女关系），女，1987年5月10日出生，汉族，个体，现住绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：宋荣祥，男，1956年10月27日出生，汉族，现住绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：杨春雪，女，1991年1月9日出生，汉族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：徐立朋（与杨春雪为夫妻关系），男，1989年8月11日出生，汉族，现住绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：牛文龙，男，1981年9月11日出生，汉族，工人，现住绥化市北林区。上诉人绥化市北林区绥都府小区业主委员会（以下简称绥都府业主委员会）、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊因与被上诉人刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2020）黑1202民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人绥都府业主委员会的法定代表人朱**俊、袁国发、及以上二上诉人的共同委托诉讼代理人汪吉芳、上诉人包志君、朱**俊、被上诉人刘立平、杨春雪、牛文龙到庭参加诉讼，上诉人刘文昌、被上诉人宋荣祥经本院合法传唤未到庭，此案现已审理终结。绥都府业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊不服，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉车库不能给被上诉人进行不动产登记，是开发方的责任。上诉人并非是委托买卖，而是开发方用不动产抵顶返还业主展期供热的热费并将车库实际交付给被上诉人；2.一审援引《物业管理条例》第十五条属于适用法律不当或曲解法律；3.开发方交付车库是以物抵债行为；4.上诉方已将卖车库款向业主发送完毕，一审判决上诉人承担责任不妥；5.应追加绥化壹言置业开发有限公司为第三人，一审没有追加，属于程序违法；6.原审原告既起诉业主委员会又起诉委员会成员，属程序违法。刘立平辩称，壹言公司并未授权绥都府业主委会员出卖车库及收钱、发钱，请求驳回上诉人的上诉请求。牛文龙辩称，请求维持一审判决。杨春雪辩称，服从一审判决。宋荣祥未到庭答辩。刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙一审诉讼请求：1.要求被告绥都府业主委员会返还四原告购买车位款共计200000元；2.被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊承担连带给付责任；3.诉讼费由五被告负担。一审法院认定事实：原告刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙均系绥化市北林区绥都府小区业主。被告绥都府业主委员会成立于2019年11月28日，被告刘文昌系绥都府业主委员会主任，被告袁国发、包志君、朱**俊均系绥都府业主委员会委员。原告刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙通过绥都府业主委员会在绥都府业主微信群发布的公告，公开以抓阄的方式在绥都府业主委员会购买绥都府四个地下车位，每个车位价款为50000元。2019年12月27日，四原告将购买车位款项共计200000元现金交付至绥都府业主委员会，被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊均在现场，由朱**俊为四原告出具收据，并加盖绥都府业主委员会委员公章。收据内容分别为“杨春雪伍万元整，绥都府地下车位B001款；牛文龙伍万元整，绥都府地下车位B227款；宋荣祥伍万元整，绥都府地下车位B005款；刘娜、刘立平伍万元整，绥都府地下车位B002款”。四原告交付款项后，在被告绥都府业主委员会与开发商绥化市壹言置业有限公司签订空白合同，四原告签字后，因绥化市壹言置业有限公司未加盖公章，合同由工作人员收回且至今未交付给四原告。后因开发商绥化市壹言置业有限公司不认可四原告购买地下车位的事宜，四原告向被告绥都府业主委员会及刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊主张返还购买车位款200000元，但五被告以款项已经发放给小区业主为由至今未予返还。故四原告诉至法院，要求：1.被告绥都府业主委员会返还四原告购买车位款共计200000元；2.被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊承担连带给付责任；3.诉讼费由五被告负担。审理中，被告绥都府业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊对原告诉求的事实无异议，但抗辩称因绥都府业主委员会与开发商绥化市壹言置业有限公司崔总协商，绥化市壹言置业有限公司同意以五个地下车位作价（即每个车位50000元）抵顶绥化市壹言置业有限公司拖欠业主的推迟供热费。被告绥都府业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊收到四原告给付的购买车位款后，亦按照绥化市壹言置业有限公司提供的欠款名单明细将款项分发给小区各业主，剩余款项约22000元由被告朱**俊保管，要求追加绥化市壹言置业有限公司为第三人参加诉讼。对此，四原告认为因被告绥都府业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊未将款项给付开发商，而私自决定将款项分发给各业主，致四原告至今未接收到涉案地下车位，故四原告向被告绥都府业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊主张权利。本院为查明案件事实，依职权调取绥化壹言置业有限公司说明函，内容为：“被告称买卖车位经过我司授权是不属实的，我司从未授权过被告向业主出售车位，至于被告称已将出售车位款项发还其他业主是否属实我司不清楚，被告从未向我司说明过其代为出售车位及款项分配事宜。”一审法院认为，被告绥都府业主委员会在绥都府小区业主微信群中发布公告，将开发商绥化壹言置业有限公司所有的涉案四个地下车位以50000元/个的价格出售给原告刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙，并将四原告交付的购买车位款项发放给小区业主，用以偿还开发商拖欠小区业主的推迟供热费，上述事实原、被告双方均无异议，故本院予以确认。现四原告以未实际接收涉案车位为由要求被告绥都府业主委员会返还购买车位款200000元，并向本院提供绥都府业主委员会出具的收据及微信聊天记录等证据予以佐证，被告绥都府业主委员会对证据的真实性均无异议，但抗辩称其与开发商协商约定以绥都府小区五个地下车位作价抵顶拖欠小区业主的推迟供热费，故其将涉案四个地下车位出售给四原告，并将四原告交付的购买车位款发放给小区业主，因被告除上述抗辩外，未能提供证据证实自己的主张，且经本院释明后，亦未提供其与开发商的书面协议及开发商授意其发放购买车位款的授权委托书。根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”、第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。鉴于被告绥都府业主委员会超越职责范围出售开发商所有的涉案四个地下车位，且收受购买车位款项后在未取得开发商授权的情形下将款项发放给小区业主，而被告绥都府小区业主委员会的上述行为至今未得开发商绥化壹言置业有限公司的追认，导致四原告未能实际拥有涉案四个地下车位，亦未取得开发商盖章确认的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”、第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”综上，四原告要求被告绥都府业主委员会返还购买车位款200000元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于四原告要求被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊承担连带给付责任的主张，由于四被告庭审中自述绥都府业主委员会共七名委员，而本案收受购买车位款项及共同开会研究款项发放事宜均系由四被告共同参加、研究决定，可见四被告未经全体委员开会研究即决定将涉案款项发放给小区业主，其行为已经违反《物业管理条例》相关规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”、第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”本案被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊作为绥都府业主委员会主任及委员，理应遵守职责，切实保障业主合法权益，现因四被告不当行为导致四原告利益受损，故原告要求被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊承担连带给付责任的诉请，符合法律规定，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告绥化市北林区绥都府小区业主委员会于本判决生效后十日内返还原告刘立平、宋荣祥、杨春雪、牛文龙购买地下车位款共计200000元（即每人50000元）。二、被告刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊对被告绥化市北林区绥都府小区业主委员会的给付款项承担连带给付责任。案件受理费2150元，由被告绥化市北林区绥都府小区业主委员会、刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊负担。此款四原告已预交，五被告在执行上款时一并付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.上诉人提交袁国发与崔天泽录音一份，意在证实崔天泽在壹言公司是执行人，是他授权上诉人把案涉车位卖出去抵顶供热费。被上诉人刘立平、杨春雪、牛文龙的质证意见为对真实性和证明的问题均有异议。本院认为，被上诉人对此证据的真实性虽有异议但未提交相关证据证实，此证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。绥都府业主委员会主任现为朱俊德。除以上事实外，本院确信一审法院认定事实。本院认为，一、上诉人刘文昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院按其自动撤回上诉处理，另行做出裁定。二、关于一审未追加壹言公司是否程序违法的问题。上诉人和被上诉人双方均认可是上诉人将案涉车位卖给被上诉人，双方为买卖合同的相对方，根据合同的相对性原则，壹言公司并非买卖合同的当事人，且出卖车位的钱也未交给壹言公司，所以一审法院未追加壹言公司参加诉讼并无不当，上诉人的此点上诉理由不成立。三、关于绥都府业主委员会是否应返还被上诉人购车位款的问题及另四位上诉人是否应承担连带责任的问题。绥都府业主委员会违反《物业管理条例》，在未召开全体业主大会的情况下，超越业主委员会职责范围，在未得到壹言公司授权的情况下，出卖案涉车位，导致四被上诉人无法取得案涉车位的产权，应返还四被上诉人购车位款。上诉人刘文昌、袁国发、包志君、朱**俊作为业主委员会成员，因其四人的不当行为导致四被上诉人遭受损失，应与绥都府业主委员会共同承担过错责任，且四被上诉人购买案涉车位的款项除分发小区业主外，剩余款项仍在朱**俊处保管，对绥都府业主委员会返还四被上诉人购车位款应承担连带责任。本院认为，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费4，300元，由绥化市北林区绥都府小区业主委员会、包志君、朱**俊、刘文昌、袁国发负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  王杨杨二〇二〇年十一月二十五日书记员  陆文婷