湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初10098号原告长沙企顺集群注册托管有限公司（原名称湖南轻奢网络科技有限公司），住所地：长沙县开元路开阳智能产业园5栋803。法定代表人黄桢，总经理。被告湖南鹰利邦物流有限责任公司，住所地：长沙经济技术开发区人民东路二段169号先进储能节能创意示范产业园。法定代表人许清枚，总经理。原告长沙企顺集群注册托管有限公司（以下简称企顺公司）诉被告湖南鹰利邦物流有限责任公司（以下简称鹰利邦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告企顺公司的法定代表人黄桢、被告鹰利邦公司的法定代表人许清枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告企顺公司请求判令：一、解除原告企顺公司与被告鹰利邦公司于2018年10月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告鹰利邦公司向原告企顺公司返还两个月租金10080元和履约保证金10000元；三、被告鹰利邦公司承担本案诉讼费。被告鹰利邦公司答辩要点：1、在原告企顺公司放弃保证金、愿意赔偿被告鹰利邦公司损失的前提下，才同意解除《厂房租赁合同》。2、原告企顺公司违约，应承担违约责任并赔偿被告鹰利邦公司的损失。3、原告企顺公司要求返还两个月租金10080元和履约保证金10000元，无事实和法律依据。4、本案诉讼费，被告鹰利邦公司因应诉产生的各项损失应由原告企顺公司承担。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2018年10月1日，原告（承租方、乙方）湖南轻奢网络科技有限公司与被告（出租方，甲方）鹰利邦公司签订一份《厂房租赁合同》，甲方将产权属于自己的厂房出租给乙方，约定如下：一、位置，甲方出租的厂房坐落长沙经济技术开发区人民东路二段169号先进储能节能创意示范产业园5栋202；二、租赁期限，1、厂房租赁期限为3年，自2018年10月10日至2021年10月9日，合同期满后，如出租房仍继续出租厂房，承租方享有优先权。2、该厂房每月租金为5040元，按季为一期支付。三、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，甲方在收到租金后应给乙方开具一份正式收据。四、保证金，1、为确保厂房及其所属设施之安全，租赁期限内相关费用之如期结算；厂房的卫生情况以及损毁情况，甲方、乙方双方同意该厂房的保证金为10000元。2、乙方应在本合同签订时付清全额保证金，甲方在收到保证金后给乙方开具正式的收据。租赁期满后，乙方迁空、点清，交还房租及设施，并付清应付费用，经甲方确认后应立即将保证金全额退还乙方。五、租赁期满厂房修缮，出租方应承担房租工程质量及维修的责任，承租方的装修出租房概不负责。六、各项费用的缴纳，1、管理费，物业管理费由乙方自行缴纳。2、水电费，由乙方自行缴纳。七、违约金和违约责任，如乙方需要转租给第三方使用时，必须事先通知甲方。合同还约定了争议的解决方式。2、2018年10月10日，原告企顺公司向被告鹰利邦公司支付租金15120元，被告鹰利邦公司的法定代表人许清枚出具一份《收条》，内容为“今收黄桢租金15120元，2018年10月10日至2019年1月9日”。3、2018年10月10日，原告企顺公司向被告鹰利邦公司支付押金10000元，被告鹰利邦公司的法定代表人许清枚出具一份《收条》，内容为“今收黄桢租房押金10000元”。4、原告企顺公司提供照片两张，用以证明被告鹰利邦公司于2020年7月将房屋出租给他人了，被告鹰利邦公司认为，新租户是8月6日验收，8月底搞的装修。5、原告企顺公司提供微信聊天记录（原告企顺公司法人黄桢的丈夫杨刚与被告鹰利邦公司法人许清枚及其妻子张利利），2020年3月23日，杨刚问“许总，我们那厂房疫情期间房租能否有减免？”，许清枚说“不能减免，我两家店铺房东都没给我们减免”。杨刚说“我们估计只会租几个月就不租了，提前和许总说下”、“生意不好做，没有啥业务，预计七、八月份就要退租了。”2020年8月4日，杨刚说“许总，你要我搬出来我也按照你的意思搬了，那一万元押金何时退给我啰。”2018年10月10日，张利利说“你们房租还没转给我哦”，杨刚问“发账号给我吧，一起转多少钱？”，张利利说“15120元”，杨刚通过微信转账15120元给张利利。6、2020年5月24日，张利利与黄桢微信交流，张利利问“听我老公说你打算不做了吗？”，黄桢说“是的”。张利利说“那你贴厂房出租啊”，黄桢说“我们贴啊？”，张利利说“小桢，你们房租今天到期了，你们是继续租还是搬走？”。7、2020年7月20日，被告鹰利邦公司与黄志俊签订一份《厂房租赁合同》，将该厂房租赁给黄志俊，租赁期限从2020年7月20日至2025年7月20日止，每月租金5200元，保证金10000元。8、关于原告企顺公司搬走的时间，双方一致认可是2020年7月13日搬走。原告企顺公司陈述，租金交到2020年7月10日，搬走的原因是疫情影响，生意不好做，和被告鹰利邦公司沟通后，希望减免租金，被告鹰利邦公司不同意，但是确实是被告鹰利邦公司要原告企顺公司搬走的。被告鹰利邦公司陈述，租金交到2020年7月9日，要求原告企顺公司交之后的租金，但是原告企顺公司没有交，合同是2021年10月9日才到期。争议的事实及认定一、本案中《租赁合同》是否解除的问题。原告企顺公司要求解除租赁合同，被告鹰利邦公司认为，在原告企顺公司放弃保证金、赔偿损失的前提下，才同意解除租赁合同。经审查，本院认为，《厂房租赁合同》于2021年10月9日到期，在履行合同过程中，原告企顺公司陈述不租厂房的原因是受疫情影响，生意不好做，且经双方协商，2020年7月13日，原告企顺公司已从租赁的厂房搬走，被告鹰利邦公司在2020年7月20日将房厂出租给黄志俊，故原《厂房租赁合同》已无履行的可能性，双方已通过实际行为解除了《厂房租赁合同》，本院确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2020年7月13日解除。二、原告企顺公司要求返还两个月租金（实际诉求是减免2020年2月、3月的租金）的处理问题。原告企顺公司认为，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，疫情的影响导致严重亏损，请求减免2个月的租金。被告鹰利邦公司认为，不同意减免租金，应按照租赁合同履行义务。经审查，本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月至今的新冠肺炎疫情对世界和我国的经济影响深远，第一季度我国经济下行，第三产业（餐饮、航空、酒店、仓储、旅游等）深受重创，部分企业倒闭、裁员。本案中，原告企顺公司租赁被告鹰利邦公司的厂房用于经营，疫情期间，人流、物流暂停，疫情对原告企顺公司的经营造成重大影响，经综合考量，本院对其要求减免2个月租金的诉讼请求，酌情支持减免一个月的租金，即减免5040元，由被告被告鹰利邦公司退还租金5040元。三、履约保证金10000元的处理问题。原告企顺公司要求退还保证金10000元，被告鹰利邦公司认为提前退租，是不退保证金的。经审查，本院认为，租赁合同已经解除，被告鹰利邦公司已经将厂房出租给他人，保证金理应退还，但是被告鹰利邦公司提出从2020年7月9日至7月20日期间的租金损失1680元，要由原告企顺公司赔偿；从2020年7月9日至7月20日期间的物业费损失176元，也应由原告企顺公司赔偿；招租期间，与新租户看房、洽谈，多次往返车旅费1120元，也是原告企顺公司退租造成的损失。对以上合理的诉求，本院认为，合同至2021年10月9日到期，原告企顺公司提前解除合同，虽然是受疫情的影响，退租之后至被告鹰利邦公司重新招租期间的租金损失和物业费损失、车旅费开支，理应由原告企顺公司承担，故从保证金中抵扣2976元，被告鹰利邦公司提到的误工损失的问题，未提供任何证据予以证实，本院不予采信。综上，原告企顺公司的该项诉讼请求，本院在7024元的范围内予以支持，超过部分，不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告企顺公司与被告鹰利邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。一、原告企顺公司要求与被告鹰利邦公司解除《租赁合同》的诉讼请求，如上文分析，本院确认双方签订的租赁合同已于2020年7月13日解除。二、原告企顺公司要求返还两个月租金10080元的诉讼请求，实际诉求是要求减免两个月租金，如上文分析，本院同意减免1个月的租金，即减免5040元，原告企顺公司已交纳，故被告鹰利邦公司退还租金5040元。三、原告企顺公司要求退还保证金10000元的诉讼请求，如上文分析，本院酌情支持退还7024元，超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、确认原告长沙企顺集群注册托管有限公司与被告湖南鹰利邦物流有限责任公司签订的《厂房租赁合同》已于2020年7月13日解除；二、被告湖南鹰利邦物流有限责任公司于本判决书生效后十日内向原告长沙企顺集群注册托管有限公司退还租金5040元；三、被告湖南鹰利邦物流有限责任公司于本判决书生效后十日内向原告长沙企顺集群注册托管有限公司退还押金7024元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取75.5元，由原告长沙企顺集群注册托管有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年十一月三十日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。