四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1283号上诉人（原审原告）：柏果，男，1994年8月12日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：柏代荣，男，1969年8月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。系柏果之父。上诉人（原审被告）：达州中铁瑞城置业有限公司，住所地达州市达川区通达西路**。统一社会信用代码：9151170373486887XY。法定代表人：赵海，系该公司经理。委托诉讼代理人：周忻，四川法之缘律师事务所律师。上诉人柏果因与上诉人达州中铁瑞城置业有限公司(以下简称中铁瑞城公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3308号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理，上诉人柏果的委托诉讼代理人柏代荣，上诉人中铁瑞城公司的委托诉讼代理人周忻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柏果上诉请求：1、依法撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3308号民事判决第一项；2、依法改判中铁瑞城公司向柏果支付逾其办证违约金72254.67元（违约金以购房总价197958元，按照每日万分之一，从2009年3月10日计算至2019年3月9日）；3、依法改判上诉人所缴办证税、费12961元应作为违约金基数；4、一、二审诉讼费由中铁瑞城公司负担。事实及理由：双方合同约定交房期限为2008年3月10日，同时约定中铁瑞城公司为何困明办理房屋所有权证书的时间为房屋交付之日起365日，柏果至今未取得所购房屋的权属登记，中铁瑞城公司系持续违约，诉讼时效应当从柏果办证之日起开始计算，且本案系分期履行债务，柏果提出的2016年8月20日之前的违约金请求没有超过诉讼时效，一审认为柏果提出的2016年8月20日之前的违约金诉讼请求超过诉讼时效错误。另外一审法院只认定了上诉人实际缴购房款197958元，而实际上诉人已将全部购房款、办证税、费、商铺维修金缴清，共计交款215868元，应全部纳入作为计算违约金的基数。中铁瑞城公司辩称：关于本案诉讼时效的理解，最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议第四项，专门针对商品房买卖合同纠纷当中的逾期办证违约金作出了明确规定，对方所主张的关于逾期办证违约金已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。本身我方对一审法院的判决也不服，同时提起了上诉，认为是政府的原因造成的逾期办证，均属于合同中的不可抗力的因素，我方不应承担责任。对于所缴纳的办证税、费、商铺维修金，这些本身都是应该由购房人自己缴纳的，我方只是代收，不应该纳入购房款计算违约金。中铁瑞城公司上诉请求：1、依法撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3318号民事判决，驳回柏果的诉讼请求；2、本案诉讼费用由柏果承担。事实及理由：中铁瑞城公司提交2009年7月29日中共达州市委办公室出具的《会议纪要》，以及《关于协助处理龙郡外滩临河负一层商铺业主诉讼要求办理房屋所有权证的请示》，该证据充分证明中铁瑞城公司主张未办理产权证的原因属政府行为所致，一审判决否定中铁瑞城的该主张是错误的；一审判决已经确认柏果主张中铁瑞城公司支付逾期办证违约金的诉讼属于合同债的请求范围，应适用诉讼时效的规定。依照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四方面第（四）项18条之规定，诉讼时效应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。然而，一审判决却以违约金属分期履行的债务，判决中铁瑞城公司对法院受理案件前三年承担违约责任错误。柏果辩称:中铁瑞城公司的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。中铁瑞城公司以逾期办证的原因是因政府行为导致，也就是反过来说是因中铁瑞城公司自身原因导致至今未取得房屋的分户产权证，政府行为不是一个不可抗力，那么在合同未约定免责的情况下，中铁瑞城公司的上诉理由无论该事实是否成立，无论是否政府行为导致，其免责的理由没有任何依据；最高人民法院八民会议纪要，不是司法解释，不能直接适用本案。柏果向一审法院起诉请求：1.依法判决由被告给原告办理房屋产权证、土地使用权证，并承担办证所需的税、费；2.依法判决被告因逾期办证赔偿原告违约金78791.82元（即从2009年12月31日至2019年3月9日），并承担从2019年3月10日起至房屋所有权证交付给原告之日止的违约责任；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告中铁瑞城公司原名称达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司，开发建设了“龙郡南岸”临河负一层，商品房预售许可证编号：（达）房预售证第20070021号，建设工程施工约定的竣工日期为2008年3月10日。2008年2月13日原、被告自愿签订《达州市商品房买卖合同》，被告将其开发建设的商品房“龙郡南岸”临河负一层（房屋编号为1-108，建筑面积为30.86平方米，房屋总价197958元，一次性付款，同日双方签订《补充协议》，原告一次性付清房款，支付商铺维修基金4949元，支付代收款办证费用12961元。《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2008年3月10日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。《商品房买卖合同》第十九条产权登记双方约定（二）转移登记：“（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为人民币0元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理”，关于《补充协议》第七条约定：“4.如因出卖人的责任未能在主合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意不退房，合同继续履行，出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日以合同总房款的万分之壹向买受人支付违约金。”第十二条约定：“对主合同第二十三条中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释……2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误……”。另查明，案涉商品房符合合同约定于2019年7月23日取得竣工验收报告，2009年7月29日中共达州市委办公室出具《议事纪要》，议定加快办理龙郡外滩项目综合验收手续等事项，案涉商品房于2009年12月31日前实际交付给原告，案涉项目的产权未办理，被告辩称因政府政策原因未纳入验收备案，故政府未予以办证，更无法办理产权分户给原告。因此原告要求办证无果，诉讼来院。一审法院认为：关于原告要求被告办理过户手续的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，原、被告双方已实际履行，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十条之规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”和《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，经审查被告中铁瑞城公司承建的案涉商品房项目在竣工后未办理初始登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记……，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，案涉房屋是否能办理登记，应依法由行政机关审查并予以核准，不属于司法权调整范围。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，综上，原告应在初始登记完成后积极行使民事权利，请求被告协助办理产权证，因此原告要求被告办理房产权、土地证的诉讼请求本院不予支持。关于被告是否应当支付逾期办证的违约金以及原告的诉讼权利是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任……”，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在房屋交付之日的365日内办理产权过户手续，即2010年12月31日前办理产权过户手续。商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任。被告抗辩未办证是因政府政策调整的原因，系不可抗力，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被告未举证法律文书或者政府决定证明其主张成立，应自行承担举证不力的法律后果，其抗辩理由不成立。被告答辩意见中提出原告要求被告支付逾期办证的违约金已经超过诉讼时效，原告基于《商品房买卖合同》要求被告支付逾期办证的违约金的债权请求权，不适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定的不适用诉讼时效的情形，原告债权请求权应受诉讼时效期间之限制。逾期办证的违约金在违约期间按日计算，属于分期履行的债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，各期的诉讼时效从各自的履行期限届满起计算，被告在2009年12月31日交付之日后实际占有使用案涉房屋，应当视为原告已经认可房屋已竣工验收，《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效期间为三年，现原告于2019年8月19日诉讼来院，且未举证诉讼来院之日前向被告催告的证据，从被告主张逾期之日2010年12月31日起至2016年8月19日期间的违约金的请求权已经超过诉讼时效之规定，权利人不再享有胜诉权，从2016年8月20日至2019年8月19日期间的债权请求权受法律的保护，根据合同约定，违约金计得21676.4元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一.判决被告达州中铁瑞城置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告柏果违约金21676.4元（计算至2019年8月19日止）；二.驳回原告柏果的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费885元，由被告达州中铁瑞城置业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕双方当事人的上诉请求及适用法律进行审理。综合双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点为：一、案涉房屋逾期未办理产权证书，中铁瑞城公司是否存在违约行为，是否应当按照合同约定支付违约金；二、本案诉讼时效如何计算；三、本案违约金计算的基数为多少。焦点一，中铁瑞城公司与柏果双方基于各自真实意思表示签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，中铁瑞城公司应当在房屋交付之日的365日内办理产权过户手续，因出卖人的责任，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人按日以合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。中铁瑞城公司按照合同的约定在2009年12月31日前将案涉房屋实际交付给了柏果，但中铁瑞城公司未能按合同约定即2010年12月31日前履行办证义务，致使买受人柏果未能取得房屋权属证书，中铁瑞城公司的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，并应按双方合同约定支付违约金。中铁瑞城公司提出案涉房屋权属证书未办理的原因系政府行为所致，不应当承担违约责任。经审查，中铁瑞城公司与柏果签订的商品房买卖合同中约定了合理的办证期间，其主张因政府原因导致未能办理房屋权属证书，所举示的证据并不能充分予以证明，亦不符合双方合同约定因政府部门有关机构的行为导致延误，属于不可抗力，应当免除责任之情形。故一审判决对中铁瑞城公司的该抗辩意见不予采纳并无不当。中铁瑞城公司上诉认为其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。焦点二，柏果上诉称2016年8月20日前的违约金支付请求没有超过诉讼时效，中铁瑞城公司应当支付该时段以前的逾期办证违约金。本院认为，中铁瑞城公司与柏果签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定中铁瑞城公司应当在房屋交付之日的365日即2010年12月31日前办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按日以合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。中铁瑞城公司未按照合同约定的期限在2010年12月31日前履行办证义务，柏果要求中铁瑞城公司支付违约金请求权即已产生，因案涉《商品房买卖合同》约定按日计算违约金，在中铁瑞城公司持续违约的情况下，柏果就每一日产生的违约金均享有请求权，故应当分别每一日计算违约金的诉讼时效，诉讼时效期间逐日届满。柏果未举证其权利受到侵害时向中铁瑞城公司催告的相应证据证明，存在诉讼时效中止、中断的情形。故一审法院适用《中华人民共和国民法总则》普通诉讼时效三年之规定，从柏果提起诉讼之日即2019年8月19日向前倒推三年即2016年8月19日开始计算诉讼时效，倒推超过三年的违约金请求不予支持并无不当。柏果上诉提出2016年8月20日前的违约金支付请求没有超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。如前所述，中铁瑞城公司上诉提出一审判决其承担法院受理案件前三年的违约责任错误的理由亦不能成立，本院不予支持。焦点三，上诉人柏果与上诉人中铁瑞城公司于2008年2月13日所签订的《达州市商品房买卖合同》第五条计价方式与价款中第2项载明：柏果所购买的商品房总价款为197958元；同日，双方所签订的《关于龙郡外滩商品房买卖合同的补充协议》第七条第四款约定：“如因出卖人的责任未能在主合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人同意不退房，合同继续履行，则出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日以合同总房款的万分之壹向买受人支付违约金”。双方之间的合同已经明确了柏果所购商品房的总价款为197958元，同时合同亦明确约定计算违约金是以房屋总价款为基数，且柏果上诉所称同时缴纳的办证税、费12961元，本就应由柏果自行承担，该款项并非中铁瑞城公司收取后属其享有，而是代为相关职能部分收取，柏果在2008年9月1日中铁瑞城公司给其出具的“收款收据”中记载了“代收款”，该笔费用不属于商品房价款，不应纳入总房款中作为计算违约金的基数。柏果的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决中铁瑞城公司支付柏果2016年8月20日至2019年8月19日期间的违约金21676.40元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人柏果、上诉人中铁瑞城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费885元，由上诉人柏果负担442.50元、上诉人达州中铁瑞城置业有限公司负担442.50元。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  钟 伟审判员  古 霞二〇二〇年九月十八日书记员  张治鹏