重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初22348号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所律师。被告：千讯股份有限公司，住所，住所地：重庆市渝**黄山大道中段****社会信用代码91500000MA5YTT653A。法定代表人：黄瑞琳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜鹃，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琴玲，重庆江泰律师事务所律师。原告成都万科物业服务有限公司与被告千讯股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈仲余、颜婷，被告千讯股份有限公司的委托诉讼代理人杜鹃、夏琴玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费56781元，车位服务费26400元，违约金3160.87元，共计86341.87元。事实和理由：原告与重庆高科集团有限公司签订《高科(山顶总部基地前期物业服务合同》，约定由原告为高科(山顶总部基地提供前期物业服务。合同约定了物业服务费标准及违约金等。被告系重庆市渝**黄山大道中段****的承租人，在2020年1月至2020年6月期间未按约向原告支付物业服务费及车位服务费，原告为维护合法权益提起诉讼。被告千讯股份有限公司辩称，1、原告未按照合同约定的标准提供物业服务，未尽到物业管理职责；2、因新冠肺炎疫情影响，案涉物业在2020年1月至2020年3月期间处于停产停业状态，原告仅安排值班人员值守大门，未履行物业服务合同约定的内容，未达到约定的服务标准，被告有权要求减免该期间的物业服务费；3、原告起诉的违约金过高，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：重庆高科集团有限公司系位于重庆市渝**黄山大道中段****房屋的产权人，屋建筑面积为1577.25元，系写字楼。重庆高。重庆高科集团有限公司亦系位于重庆市渝**黄山大道中段****地下车库的产权人，层的车位数为44个。2018年9月1日，重庆高科集团有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于重庆市渝北区黄山大道中段68号31幢的房屋出租给乙方使用，租赁房屋的地上建筑面积为1577.25平方米，负二层（食堂层）面积为799.7平方米；租赁期限为2018年9月1日至2025年8月31日；租金仅包含房屋使用费，不含物业管理费、垃圾处置费和水、电、空调费、停车费等其他费用，前述费用由乙方直接支付给物业管理公司或相应部门。该合同还约定了其他事项。2012年9月7日，重庆高科集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《高科(山顶总部基地前期物业服务合同》一份，主要约定由原告对高科(山顶总部基地提供前期物业服务，期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止，如合同到期，乙方同意继续履行合同，双方未形成终止或解除本合同的决议，则本合同继续有效；高层写字楼、幼儿园、会所的物业服务费标准为6元/月/平方米（不含公共能耗费用及中央空调运行费用）；共用的公共能耗费、水费、专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，向业主据实分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业服务费及其他相关费用，在次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；车位产权属于甲方所有的，甲方或车位承租人（以租赁双方合同约定为准）应按照100元/月/车位的标准向乙方支付车位服务费。该合同还约定了其他事项。2019年7月1日，重庆高科集团有限公司与原告又签订《高科(山顶总部基地前期物业服务合同补充协议》一份，将合同期限确定为2019年1月1日至2021年12月31日。上述物业服务合同签订后，原告为高科(山顶总部基地提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为6元/月/平方米、车位服务费为100元/月/个，被告对该标准无异议；被告称以前负二层是按照44个车位交纳的物业服务费。另查明，被告在2019年12月2日向原告交纳了2019年12月的物业服务费9463.5元，车位服务费4400元，共计13863.5元。再查明，因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，重庆市启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月10日24时起，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组将突发公共卫生事件I级响应调整为Π级响应。2020年3月24日24时起，突发公共卫生事件应急响应下调为Ш级。审理中，被告称其在2020年1月17日放假，2020年3月23日复工。上述事实，有不动产权证、房屋租赁合同、高科(山顶总部基地前期物业服务合同、高科(山顶总部基地前期物业服务合同补充协议、律师函、快递单、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆高科集团有限公司签订的《高科(山顶总部基地前期物业服务合同》及高科(山顶总部基地前期物业服务合同补充协议》不违反法律规定，合法有效，该合同对高科(山顶总部基地的全体业主及物业使用人具有约束力。原告作为物业服务企业为高科(山顶总部基地提供了物业服务，被告作为案涉房屋及车库的物业使用人，其在与重庆高科集团有限公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定由其交纳物业服务费，故被告应当向原告支付物业服务费。被告认为因新冠肺炎疫情影响应当减免物业服务费，因在疫情期间原告仍在管理案涉物业，且另行增加了对公共区域消毒、对人员进行体温测量等工作，其管理服务水平并未明显降低，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。对于写字楼的物业服务费，根据上述物业服务合同的约定，结合原、被告陈述，被告交纳的标准为6元/月/平方米，在2020年1月至2020年6月期间，被告应交纳6元/月/平方米×1577.25平方米×6个月=56781元；对于车位服务费，标准为100元/月/个，被告在之前按照44个交纳，故本院在本案中仍按该数量予以主张，在2020年1月至2020年6月期间，被告应交纳100元/月/个×44个×6个月=26400元。原告诉请主张的物业服务费及车位服务费与该计算标准一致，本院予以支持。对于违约金，因新冠肺炎疫情影响，双方对物业服务费的交纳存在争议，被告并非无故拖欠，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告千讯股份有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2020年1月至2020年6月期间的物业服务费56781元、车位服务费26400元，合计83181元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979.28元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担36.28元，被告千讯股份有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇二〇年十一月四日书记员  李文婧