江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2005号 原告：南昌市青山湖区名仕汽车广场。 经营者：李琴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律服务工作者。 被告：卢求生。 委托诉讼代理人：钱程，江西博怀律师事务所律师。 原告南昌市青山湖区名仕汽车广场（以下简称名仕广场）诉被告卢求生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名仕广场经营者李琴及其委托诉讼代理人熊五根，被告卢求生及其委托诉讼代理人钱程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名仕广场向本院提出诉讼请求：1、请求解除2019年7月4日名仕广场与卢求生签订的《租赁合同》；2、判令卢求生支付租金228000元（2019年7月6日至归还租赁房屋之日止，按每月每平方30元计算租金，暂计算租金至2020年9月15日）；3、判令卢求生交付的100000元定金名仕广场不予返还；4、判令卢求生支付水电费26438元；5、判令卢求生支付物业管理费34000元；6、本案诉讼费由卢求生承担。事实与理由：2019年7月4日，名仕广场与卢求生签订的《租赁合同》，在合同中约定：“甲方自愿将着落在洪都中大道18号名仕汽车广场北面建筑面积约800平的面积（详见图纸）租赁给乙方销售汽车使用，合同主体条件如下：1、合同租赁期两年，具体时间以补充协议为准，租金30元/月/平米，租金一年一交，两年免租金一年，租金共计：288000元；2、在路面围挡没有撤除通车之前不收租金；3、前期在修九州高架洪都大道路面没有开通之前，乙方只需交100000元定金（此定金一律不退可冲抵租金），甲方每月收取10000元水电等服务费用，每个季度一付（叁万元），此项从2019年8月1日起，每个季度1号缴纳，如拖延5日甲方可停电停水终止合同。前一个季度的费用同定金一起交；4、在路面围挡撤除通车当日，甲方书面通知乙方正式缴纳租金，补签租赁协议，乙方在收到通知后5日内必须交清188000元剩余租金款，如有拖延甲方可停电停水清理乙方出场，终止合同，并且需要乙方交清所有费用之外，补交之前免租期的租金按30元/月/平米从入住之日算起，定金不退也不可以冲抵租金等费用；5、合同正式启用后乙方按实际使用水、电及物业费用缴纳，水费按表计算4元/吨，电费按表计算1.33元/度，物业费按面积计算5元/平米，甲方物业管理责任（水电维修、市场停车管理），每月1号之前交清所有费用，拖延交费5日以上甲方可停电停水，终止合同；6、合同期内乙方展厅内的车辆、物品及消防需自行管理好，如有丢失或损坏等一切损失，与甲方无关；7、乙方租房用途：遵守国家相关法律法规，不得在租房内从事任何违法活动，若有此产生的一切社会与经济法律责任均由乙方承担，若因此给甲方造成任何损失乙方应负责赔偿乙方所租房屋只能作为汽车销售相关行业使用，合同期内乙方要服从甲方的一切物业管理制度；8、在合同期满后，在同等条件下乙方有承租优先权；9、合同租赁期间双方存在争议的，应友好协商解决，协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼。”合同签订后，名仕广场将合同项下的房屋交付给卢求生，卢求生也向名仕广场交了定金100000元。然而，自2019年7月6日至2020年9月15日，卢求生拖欠名仕广场租金14个月＋10天，水电费和物业费也没有交。名仕广场多次催卢求生交租金、水电费及物业费无果。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 卢求生辩称：一是被告没有违约行为，案涉租赁合同第二条明确约定在路面围挡没有撤除之前暂不收租金，合同第三条约定了在九州高架洪都大道路面没有开通之前，被告只需要交付10万元定金，并且每个月向原告支付1万元，1万元包含水电费和物业管理费。合同第四条约定在路面围挡拆除的当日原告要书面通知被告正式缴纳剩余租金，并且补签租赁协议。在本案中案涉店铺门口的围挡直至2020年9月底才拆除，而在没有拆除的这段时间被告依约定每个月向原告支付1万元，共计支付了11万元。而在围挡拆除之后被告也没有收到原告关于支付剩余租金的书面通知，仅在2020年9月3日收到一封律师函，但该律师函的内容明确推翻了租赁协议的约定。二是被告不同意解除案涉租赁协议，被告同意在围挡已经拆除的情况下履行合同，支付剩余的租金，但是要扣除疫情期间四个月的租金，扣除租金的金额为96000元，即每月租金24000*4个月。 名仕广场在举证期限内提供了以下证据： 证据1.原告营业执照、被告身份证，证明：原、被告是本案的适格主体； 证据2.原、被告签订的《租赁合同》一份，证明：双方存在租赁关系，同时证明被告承租坐落于洪都中大道18号名仕汽车广场北面，建筑面积800平方米商铺，租赁期限两年，资金是每月每平方米30元，资金一年一交，证明：截止2020年9月15日被告欠原告租金288000元； 证据3.微信聊天记录截屏五份，证明：被告签订合同后在2019年7月5日进场，原告按照租赁合同的约定履行了义务；证明2020年1月17日原告通知被告支付租金，被告没有向原告支付租金，被告构成违约；证明围挡拆除的时间是在2020年1月10日； 证据4.2020年9月3日《律师函》一份，证明：被告在2020年1月17日收到原告的通知书后一直没有交租金，原告再次通知被告交租金、水电费和物业费，并且通知上明确要求被告2020年9月15日之前交清所欠的费用，清空展厅把场地归还给原告，并且终止租赁合同； 证据5.照片四张，证明：2020年1月12日出租店铺门口路面围挡已经拆除的事实；另外两张照片证明被告疫情期间不听从社区人员劝说，在展厅内打牌赌博，证明被告存在违法的情况； 证据6.水电费清单，证明：被告在进场之后所发生的水电费及物业费总量，欠原告电费73879元，水费因没有单独的水表，我只按每月260元计收，共12个月，合计水费3120元，12个月的物业费48000元； 证据7.政府在网上发布的公告一份，证明：政府拆除路面围挡时间； 证据8.南昌城市建设投资发展有限公司《证明》一份、南昌市城市建设投资发展有限公司提供的《致洪都大道沿线市民的一封信》以及照片一张，证明目的：洪都大道青山湖路至九洲高架段沿线建筑外立面、屋面及园林道路工程于2019年12月完工，工程围挡于2020年1月17日拆除； 证据9.电表图照片，证明目的：被告2020年8月23日至11月30日用电度数9004度。 卢求生在举证期限内提供了以下证据： 第一组证据： 证据一、原被告于2019年7月4日签订的《租赁合同》一份；证据二、《微信转账电子凭证》7张、《中国建设银行个人账户支出交易明细》一张，证明目的：1.约定前期在修九州高架洪都大道路面没有开通前，被告只需缴纳10万元定金以及每月缴纳1万元水电等服务费用；2.在路面围挡撤除通车当日，原告需书面通知被告正式缴纳租金并补签租赁合同，乙方需在收到通知5日内支付剩余租金；3.在围挡未撤除以前，被告按照《租赁合同》的约定每月向原告支付人民币1万元，共支付人民币11万元，被告没有违约行为。 第二组证据： 证据三、被告合伙人黄伟群在2020年8月1日在朋友圈发布的照片以及2020年8月27日在朋友圈发布的照片，共2张；证据四、被告在2020年9月1日朋友圈发布的视频以及2020年5月24日被告合伙人宋熙在抖音拍摄的视频，共2份；证据五、2020年10月11日代理人拍摄的照片4张，证明目的：1.截止至2020年9月，被告租金的店铺门口的围挡并未撤除；2.店铺门口的围挡只是暂时撤除，因为门口要进行路政工程，店铺旁100米处的围档仍未撤除；3.店铺门口因道路建设根本没办法开门营业； 第三组证据： 证据六、原告2020年9月3日向被告送达的《律师函》一份，证明目的：1.原告确实向被告书面通知缴纳房租，但是原告的要求显然不符合《租赁合同》的约定，原告属于违约，被告无法按照律师函的要求支付房租；2.原告承认因商情减免被告4个月的房租； 证据七、洪都大道照片四张，证明目的：截至到2020年11月27日洪都大道的路面改造工程仍然没有完工； 证据八、江西电视台新闻七套于2019年11月29日对洪都大道立面综合改造工程有关的新闻报道视频，证明目的：很立体的解释了什么是立面改造工程，什么是立体围挡； 证据九、江西晨报2020年5月24日网页新闻报道一份，证明目的：第一洪都大道沿街立面改造已经基本结束；第二该新闻报道特别描述了洪都大道的地面道路仍在改造当中，仍有不少围挡。 庭审中，卢求生对名仕广场提供的证据1没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。一是被告已支付10万元定金，该定金是可充抵租金，在案涉租赁合同被告尚欠的租金应当是18万元。另案涉租赁合同第二条明确约定在路面围挡没有撤除之前暂不收租金，合同第三条约定了在九州高架洪都大道路面没有开通之前，被告只需要交付10万元定金，并且每个月向原告支付1万元，1万元包含水电费和物业管理费。合同第四条约定在路面围挡拆除的当日原告要书面通知被告正式缴纳剩余租金，并且补签租赁协议。在本案中案涉店铺门口的围挡直至2020年9月底才拆除，而在没有拆除的这段时间被告依约定每个月向原告支付1万元，共计支付了11万元。而在围挡拆除之后被告也没有收到原告关于支付剩余租金的书面通知，仅在2020年9月3日收到一封律师函，但该律师函的内容明确推翻了租赁协议的约定。被告不同意解除案涉租赁协议，被告同意在围挡已经拆除的情况下履行合同，支付剩余的租金，但是要扣除疫情期间四个月的租金，扣除租金的金额为96000元，即每月租金24000*4个月。被告没有违约行为；对证据3原被告之间的聊天记录真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告在2020年1月17日通知被告支付租金是不符合租赁合同约定，被告不支付租金不构成违约。对原告与微信名伏外立面胡总的聊天记录的真实性我方不予认可，且从该证据的形式上也没办法证明围挡是在2020年1月10日拆除；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。第一，原告在该律师函中要求被告支付租金的金额是不符合租赁合同的约定；第二，该律师函约定原告认可减免被告四个月的租金；对证据5照片的拍摄时间提出异议，没有办法证明该照片是在什么时间拍摄的，照片是片面的拍摄，照片中黄色货车的左边应当是围挡，该照片有意遮盖了围挡。对于在展厅中打牌的照片与本案没有关联，对三性不予认可；对证据6的三性均有异议。表是原告自己制作，没有提供缴纳电费、水费、物业费的支付凭证，也没有相关水电费及物业费的相应收据；对证据7的三性均有异议，如果是政府公示，最起码要提供政府网站的相关截图，这上面也没有说这是哪里的工程，不能证明原告的证明目的；对证据8证明的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该份证明从证据的种类来看应属于证人证言，最起码应当有相关负责人签字，并且该负责人应当出庭接受质询，因此我方认为该证据不具备证据的效力。从关联性看，第一南昌城市建设投资发展有限公司并没有出具相关的证据证明其有资格来发表南昌市洪都大道立面综合改造主体的完工时间和工程围挡拆除时间，其最起码应当提供中标的相关文件，承包的相关文件，验收的相关文件，否则该单位不具备发表上述议论资格；第二该证明的描述和原告的证明目的的描述偷换了概念，该证明的描述是立面综合改造主体工程，而原告证明的描述是立面园林和道路，据被告了解路面改造工程和证明的单位没有任何关系，路面改造应该是由中铁大桥局集团来承建。立面改造应当描述的是墙面的优化，该证明所描述的工程围挡也应当是立面工程围挡，而不是路面围挡；第三就算是立面改造主体工程被告认为立面围挡在2020年1月17日也没有拆除，被告一会儿有相关的新闻作为证据。综上被告立面改造与本案有争议的路面围挡拆除没有任何关联。对信的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这封信的写信人是南昌市洪都大道立面改造工程指挥部，与证明的单位没有关联，该信上面所描述的是一个完工的大概时间，并不能证明他完工的具体时间，而且显然在去年年底受疫情影响肯定是有延期的。对照片的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该照片恰好能证明是一个墙面的照片，恰好是证明立面围挡拆除和墙面恢复了原状，与本案没有关联；对证据9用电的事实我们不否认，但具体数据不能以这份照片为准。 名仕广场对卢求生提供的第一组证据的真实性没有异议，对证明目的及关联性有异议。11万元不是全部交租金，实际上被告仅交了前六个月的管理费，1万元钱一个月，另外5万元只有3万元是租金，2万元是水电费，所以被告的证明目的是不成立的；对第二组证据的三性及证明目的均有异议，理由是第一该组证据是被告单方面拍摄的照片和视频，没有第三方证据进行佐证。第二被告提供的两个视频，因为视频是可以通过技术剪辑制作加工，所以对真实性存疑，而且第三个围挡与门面之间的距离相关那么远，一百多米，所以说被告该组证据证明目的不成立；对第三组证据的三性没有异议，对证明目的有异议，理由是一这份证据恰恰证明被告存在违约的事实，被告欠原告租金228000元；二疫情的减免租金是有条件的，被告应该履行了交租金的义务，才能享受减免的权利，被告没有交租金，所以他没有享有权利。而且减免租金四个月是没有任何根据，我的律师函中也没有提到减免四个月租金，国家也没有这个规定；对证据七的三性及证明目的均有异议，照片本身与本案没有关联，而且距我们地段至少有500米，所以对三性均有异议；对证据八新闻本身没有异议，对证明目的有异议，立面改造其实在城投提供给了法庭的致洪都大道市民的一封信，改造的范围就已经载明很明确；对证据九报道的本身我们已提供了相关的证据，对该份证据的证明目的有异议，理由是洪都大道路面改造作为业主单位城投公司是最有发言权的，有证明力的是城投公司，新闻报道没有证明力。 本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于名仕广场提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。对于卢求生提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。 本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下： 2019年7月4日，名仕广场作为出租方（甲方）与卢求生（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：“甲方自愿将着落在洪都中大道18号名仕汽车广场北面建筑面积约800平米的面积（详见图纸）租赁给乙方销售汽车使用，合同主体条件如下：一、合同租赁期两年，具体时间以补充协议为准，租金30元/月/平米，租金一年一交，两年免租金一年，租金共计：288000元；二、在路面围挡没有撤除通车之前不收租金；三、前期在修九州高架洪都大道路面没有开通之前，乙方只需交100000元定金（此定金一律不退可冲抵租金），甲方每月收取10000元水电等服务费用，一个季度一付（叁万元），此项从2019年8月1日起，每个季度1号缴纳，如拖延5日甲方可停电停水终止合同。前一个季度的费用同定金一起交；四、在路面围挡撤除通车当日，甲方书面通知乙方正式缴纳租金，补签租赁协议，乙方在收到通知后5日内必须交清188000元剩余租金款，如有拖延甲方可停电停水清理乙方出场，终止合同，并且需要乙方交清所有费用之外，补交之前免租期的租金按30元/月/平米从入住之日算起，定金不退也不可以冲抵租金等费用；五、合同正式启用后乙方按实际使用水、电及物业费用缴纳，水费按表计算4元/吨，电费按表计算1.33元/度，物业费按面积计算5元/平米，甲方物业管理责任（水电维修、市场停车管理），每月1号之前交清所有费用，拖延交费5日以上甲方可停电停水，终止合同等。”合同签订后，名仕广场将租赁房屋交由卢求生使用，卢求生按约向名仕广场交纳了定金10万元，后又陆续向名仕广场转账共计11万元。 2020年1月17日，名仕广场通过微信图片形式向卢求生发送正式通知一份，通知载明：“就甲乙双方在2019年7月4日签约的租赁合同中规定，洪都中大道18号润方名车广场路面围挡拆除通路后，甲方通知乙方交清余下的租金188000元。现在甲方正式通知乙方，洪都中大道润方名车广场门口围挡已经拆除，路面已经通车，乙方在2020年1月20日之前交清租金余款188000元，并且在2020年2月1日之前安装独立电表，从2020年2月1日后按表计算电费和水费。特此通知。”卢求生对此微信回复：“没事按合同办好了。”2020年9月3日，名仕广场邮寄一份律师函至卢求生，载明：“你与2019.7.4号同甲方名仕汽车广场签约了在洪都中大道18号的租赁合同，从2019.8.1-2020.9.15号已经有13.5个月没有付租金，按照合同规定你已经严重违约，现通知你方在2020.9.15号之前退出租赁场地，并且付清13个半月的租金《减免3个月的疫情和一个月的免租期》外，你方应付9个半月的租金，按照30元/平米/月计算*800平米每月24000元租金计算，共计228000元租金加上所欠水电费和物管费，请在2020.9.15号之前交清所欠费用，清空展厅把场地归还甲方终止合同。否则甲方起诉法院执行。特此函告。” 另查明，南昌城市建设投资发展有限公司向本院出具证明：“南昌市洪都大道立面综合改造主体工程于2019年12月完工，工程围挡于2020年1月17日拆除。特此证明。”现双方对围挡拆除时间及租金支付发生争议，故产生本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同中关于路面围挡撤出时间确定的问题；2、本案房屋租金金额的确定及水电费、物业费支付的问题，针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下： 关于本案租赁合同中关于路面围挡撤出时间确定的问题。名仕广场主张围挡拆除时间为2020年1月10日，卢求生主张围挡拆除时间为2020年9月底。根据名仕广场提供的南昌城市建设投资发展公司出具的《证明》、《致洪都大道沿线市民的一封信》显示，洪都大道（青山路至九州高架段）沿线建筑外立面、屋面及园林、道路的改造时间为2019年9月至2019年12月主体工程完工，工程围挡于2020年1月17日拆除，结合名仕广场于2020年1月17日向卢求生微信发出正式通知告知围挡拆除通路等内容，卢求生收到并表示按合同办即已知晓围挡拆除并予以认可。虽卢求生提供了照片、洪都大道照片、朋友圈照片及新闻媒体关于洪都大道改造工程的报道，但上述证据均不具有证据优势，无法证明其主张，故本院确定围挡拆除时间为2020年1月17日。 关于本案房屋租金金额的确定及水电费、物业费支付的问题。首先，名仕广场与卢求生签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。卢求生在名仕广场于2020年1月17日书面通知后5日内未交清剩余租金款188000元，已构成违约，根据双方《租赁合同》约定，名仕广场有权终止合同并要求卢求生交清所有费用之外，补交之前免租期的租金按30元/月/平米从入住之日算起，定金不退也不可冲抵租金等费用，同时根据名仕广场发至卢求生的律师函中显示，名仕广场解除合同的通知已于2020年9月15日到达卢求生。根据双方签订的《租赁合同》、名仕广场发送的《律师函》内容及庭审情况确定2019年8月1日至2020年9月15日期间租金金额为：323200元（800平方米*30元/平米/月*13个月＋800平方米*30元/平米/月÷30天*14天），名仕广场同意减免一个月免租期及三个月的疫情期间租金为：96000元（800平方米*30元/平米/月*4个月）。综上，截止2020年9月15日卢求生应向名仕广场支付租金共计227200元，卢求生陆续向名仕广场支付的110000元是双方合同对围挡撤除前的水电等服务费用的约定，鉴于双方合同约定，2019年8月1日至2020年1月17日共6个月的服务费为60000元不进行扣除，剩余50000元在租金中扣除，卢求生还需向名仕广场支付租金177200元，后续房屋占用使用费应按合同约定计算。其次，关于水电费及物业费。因双方租赁合同约定合同正式启用后即2020年1月17日乙方按实际使用水、电及物业费用缴纳。根据现有证据，名仕广场仅提供了2020年8月23日安装电表后至11月30日的用电度数，根据双方合同约定的电费按表计算1.33元/度为11975.32元（1.33元/度*9004度），对于名仕广场未提供证据证明的部分水电费用，本院不予支持。关于物业费用缴纳按合同5元/平米从2020年1月17日计算8个月物业费为：32000元（800平方米*5元/平米*8个月）。最后，关于定金，因双方约定过高，已超过法律规定的主合同标的额的20%，本院酌定调整为4万元。综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认南昌市青山湖区名仕汽车广场与卢求生签订的《租赁合同》于2019年9月15日解除； 二、卢求生于本判决生效之日起十日内支付南昌市青山湖区名仕汽车广场2019年8月1日至2020年9月15日期间的房屋租金177200元及后续房屋占用使用费（从2020年9月16日起按合同约定的30元/平米/月以800平方米计算租金至归还租赁房屋之日止）； 三、南昌市青山湖区名仕汽车广场于本判决生效之日起十日内返还卢求生定金6万元； 四、卢求生于本判决生效之日起十日内支付南昌市青山湖区名仕汽车广场电费11975.32元及物业费32000元； 五、驳回南昌市青山湖区名仕汽车广场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7126元、保全费2270元，由卢求生负担6608元，由南昌市青山湖区名仕汽车广场负担2788元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  刘宏宇 人民陪审员  王丽蓉 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理李倩 书记员张卉