湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5364号原告（反诉被告）：长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店，住所地：长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场3号地块15栋1层106号。统一社会信用代码：92430104MA4Q9LNU62。经营者：罗欢，女，1986年2月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：游善生，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐仁义，男，1977年4月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告（反诉原告）：韩春玲，女，1982年5月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被告共同委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘樱子，湖南秦希燕联合律师事务所实习律师。原告长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店（以下简称“婕缇雅美容店”）与被告唐仁义、韩春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告唐仁义、韩春玲向本院提起反诉，本院依法受理，将本、反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告婕缇雅美容店的委托诉讼代理人游善生、李平，被告唐仁义、韩春玲及其委托诉讼代理人洪志强、刘樱子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）婕缇雅美容店向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认2019年12月30日原、被告之间的《门面租赁合同》解除；2.请求法院判令两被告立即向原告支付违约金100000元；3.请求法院判令两被告立即向原告支付装修损失费302000元；4.请求法院判令两被告立即向原告支付设施设备费用60000元；5.请求法院判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告韩春玲等多名合伙人为了经营婕缇雅品牌相关产品，特签订《合伙协议》成立“婕缇雅品牌加盟店”。经合伙人商议原告与被告唐仁义于2019年1月31日签订了《门面租赁合同》，被告唐仁义将长沙市岳麓区奥克斯缔壹城15栋106号商铺出租给原告，合同约定租赁期限自2019年2月1日至2022年1月30日止，其中2019年2月1日至2019年3月31日为装修免租期。租赁金额为1万元/月，付款方式为押一付三，按每季支付的原则支付。甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。被告韩春玲一直对该门面进行管理、维护、还参与了与原告签订租赁合同协商的全过程，实际上被告韩春玲既是承租人又是出租人。合同签订后，原告一直按合同约定交纳租金和物业、水、电费。在租赁期间，长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店于2019年5月28日正式开张，由于开店时间晚花销大，后期在经营过程中资金周转出现问题，多次与两被告对租金缴纳问题进行协商。可在原告忙于业务期间，被告唐仁义却突然在2019年12月30日将门面租赁给第三人并签订租赁合同，甚至将原告采购在店里的设施设备无权转让给第三人。被告唐仁义已严重违约给原告造成了巨大的经济损失。原告租赁该门面是用于长期开店投资，投资期限3年，在租赁门面时系毛坯房，原告自租赁后开始装修，共花费40多万元，原告实际才经营5个月，投资根本没有收回。原告认为，被告唐仁义明确以自己的行为表明不履行主要合同义务，致使双方签订的合同目的也已无法实现，现原告请求解除与被告唐仁义之间的《门面租赁合同》，要求被告唐仁义依法赔偿的违约金、装修损失、投资设施设备损失。两被告对夫妻共同债务，承担连带赔偿责任。基于上述事实，为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告唐仁义、韩春玲辩称：1.被告韩春玲本身自己经营实体美容店，后来原告找到韩春玲说要她一起做项目，原告了解到被告韩春玲有一个门面，所以收回了店铺租给了原告，并给予两个月免租期，租金从2019年4月1日开始交，每季度一付，第一季度原告付了，第二季度原告违约未支付房租，2019年10月交了一万元租金并结清了水电费。当时准备把店面转让出去，但是当时没有人来做主也没有人交租金，在这样的情况下12月份被告给原告发了信息及电话联系一直没有回信，所以被告发函解除合同。出租人已经按约交付房子，原告已经违约，只付了一个季度的租金，拖欠了3个月的租金及水电物业，被告有权解除合同；被告已经发了解除合同通知。原告违约导致合同解除，无权要求被告赔偿损失，店内物品被告已经通知原告过来取，原告一直未过来取走物品，视为放弃物品。反诉原告唐仁义、韩春玲向本院提出如下反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》已于2019年12月26日解除；2.依法判令反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的两个月房租20000元；3.依法判令反诉被告支付2019年10月、11月、12月的物业、水电费共计5972.84元；4.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；5.依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年ｌｌ月反诉原告购买了长沙市岳麓区××栋××号商铺约180㎡，每月需偿还按揭贷款1.1万余元。2018年12月，反诉被告等人以经营美容店为名，要求租赁该商铺，反诉原告遂将已出租的一楼门面收回，与二楼一并出租给反诉被告。2019年1月31日正式签订《门面租赁合同》，租期自2019年2月1日至2022年1月30日，租金10000元／月，按季度支付，在每个季度开始前ｌ5日付清，水电、物业等费用由反诉被告承担；反诉被告逾期支付租金的，反诉原告有权解除合同，反诉被告还应支付违约金20000元。反诉被告本应在2019年10月ｌ日前付清10、1ｌ、12月三个月租金共计30000元，但经反诉原告多次催讨，反诉被告仅于2019年ｌ0月11日支付了一个月租金10000元，之后再未缴纳，且拒不缴纳物业、水电等费用。2019年11月反诉被告自行闭店并公开对外转让店铺，反诉被告已构成根本违约。反诉原告无奈于2019年12月26日正式通知反诉被告解除合同。迄今，反诉被告仍拖欠11、12月房租20000元，物业、水电费5972.84元。反诉原告为支持反诉被告开展经营，租金价格明显低于市场标准，并免租了2个月，但反诉被告在第二个季度就违约延期，第三个季度更是拒付租金、物业、水电费用。反诉被告构成根本违约，反诉原告己通知反诉被告解除合同，根据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，合同已于20ｌ9年12月26日解除，反诉被告应支付欠缴的租金及水电、物业费，并赔偿违约金。为维护自身合法权益，反诉原告特根据《民事诉讼法》第五十一条等规定提起反诉，望判如所请。反诉被告婕缇雅美容店辩称：反诉被告已经履行了义务，虽然有部分租金没有支付但是不存在任何其他违约行为，合同目的不能实现系被告单方面将涉案房屋转给第三人导致，被告不享有单方解除合同的权利，在原告没有故意逾期不支付租金的情况下，被告也没有给出合理期限要求原告缴纳，且被告擅自将案涉门面租赁给第三人系严重违约行为才是导致双方签订的租赁合同目的不能实现的根本原因。1.反诉原告在反诉请求中，请求法院确认门面租赁合同已于2019年12月26日解除，这一诉请就说明反诉原告于2019年12月26日向反诉被告发出的解除房屋租赁合同通知书不能发生法律效力，在租赁合同关系没有实际解除的情况下，反诉原告将原租赁物擅自转租给别人，是对原租赁合同的违反，是违约行为；2.反诉状中要求支付拖欠的房租水电费等需要核实；3.反诉被告不存在违约行为，因此支付违约金2万元的诉请没有合理依据不应得到支持。经审理查明：被告唐仁义与被告韩春玲系夫妻关系。2017年11月3日，被告唐仁义与长沙奥克斯置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市岳麓区××路××号××广场××号××栋××号房屋，建筑面积179.8㎡。被告唐仁义所购房屋为按揭购买，须每月偿还贷款11053.27元。2019年1月31日，原告婕缇雅美容店的经营者罗欢与被告唐仁义签订《门面租赁合同》一份，合同第一条约定：商铺坐落于长沙市岳麓区奥克斯缔壹城15栋106号，商铺面积约180平方米。合同第二条租赁用途约定为美容。合同第三条租赁期限约定：房屋租赁期自2019年2月1日至2022年1月30日止，其中2019年2月1日至2019年3月31日止为装修免租期，免租期内乙方无需付给甲方租金。合同第四条租金和支付方式及租金缴纳期限约定：租赁金额：乙方租赁该商铺起始租金为55.5元/平方米/月（即月租金额为10000元），从2020年1月30日开始至2022年1月30日止，租金在上一年的基础上递增5%。（手写有：经商议，甲方同意在承租期及存续期内保持租金不变，即不再递增。2019年7月2日罗欢）。2.付款方式：押一付三。租金按先付后用，按每季支付的原则支付，乙方在每季前15天内向甲方支付下个租赁季度的租金，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付三个月的房租，并预交一个月房租作为押金。3.乙方必须依约定按时向甲方交纳租金。逾期不交视同乙方违约，乙方须向甲方支付贰万元整违约金。合同第六条租赁期间房屋修缮约定：出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同第七条甲方权利和义务约定：4.在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。合同第九条违约责任和合同终止的赔偿措施：2.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方的一切经济损失,并有壹拾万元的违约金。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。原告婕缇雅美容店在合同上盖章确认，且原告的经营者罗欢和被告唐仁义在合同上签字。合同签订后，2019年2月1日，原告婕缇雅美容店通过孟艳琴交通银行账户向被告唐仁义的北京银行的账户转账40000元（三个月的租金及押金一万元）。原告对房屋进行了装修，并于2019年5月18日开业。2019年7月6日，婕缇雅美容店通过戴伟峰建设银行账户向被告唐仁义北京银行账户转账支付30000元（即2019年7、8、9月份租金），2019年10月11日通过戴伟峰的建设银行的账户转账给被告唐仁义10000元（即2019年10月份租金）。原告婕缇雅美容店付清了2019年9月30日前的水费、电费、物业费，欠付自2019年10月1日之后的水费、电费、物业费，被告唐仁义垫付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的水费176元、电费2021.67元、物业费3775.17元。因原告婕缇雅美容店欠付2019年11月、12月的租金，被告唐仁义于2019年12月7日向原告催交租金，并在长沙市奥克斯缔壹城的婕缇雅门店张贴催交租金通知书，拍照通过微信向原告经营者罗欢发送图片。催交未果后，2019年12月26日，被告唐仁义在长沙市奥克斯缔壹城婕缇雅门店张贴解除房屋租赁合同通知书并拍照通过微信向原告经营者罗欢发送图片。2019年12月30日，被告唐仁义与案外人付林芳签订《门面租赁合同》，将案涉商铺另行出租给付林芳，该合同第四条第一款约定：“租赁金额：鉴于甲方与原承租方协商终止租赁关系事宜，乙方同意支付甲方的设施设备（设施设备明细单详见附表）转让费60000元，由甲方全权处理支配”。另查明：2019年2月22日，韩春玲、罗欢、喻芳、孟艳琴、张文彪、梁晓丽、胡敏、罗小辉、谢瑶、戴伟峰、张文娟等人共同签署婕缇雅品牌加盟店合伙人手册，约定合伙经营婕缇雅美容店，合伙协议中约定了合伙名称、经营场所、经营范围、合伙期限、合伙权益、入伙退伙等相关事项。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的婕缇雅品牌加盟店合伙人手册、婕缇雅品牌加盟店合伙协议、《门面租赁合同》、缴纳租金的转账记录、宁波奥克斯物业有限公司通用收据、缴费详情记录、被告唐仁义与付林芳之间的《门面租赁合同》等证据，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、按揭贷款凭证及还款凭证、不动产权证书、《租赁合同》、《催缴租金通知书》及相关送达凭证、《解除房屋租赁合同通知书》及相关送达凭证等证据予以证实，本院予以确认。原告提交的与门面装修有关的证据，根据合同约定，该部分费用由原告自负，被告亦不予认可，故本院依法不予采纳。本院认为，原、被告于2019年1月31日签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。原告婕缇雅美容店作为承租方，应按约履行支付租金的义务。依据双方签订的《门面租赁合同》第七条第4项约定：“乙方拖欠租金，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿”。在履行合同过程中，因原告婕缇雅美容店欠付2019年11月、2019年12月的租金，在被告唐仁义催告后仍未支付租金，违反合同主要义务，存在违约行为，被告唐仁义依据合同约定取得合同解除权。被告唐仁义于2019年12月26日向原告的经营者微信送达《解除租赁合同通知书》并在店面张贴该通知，合同解除权系形成权，解除通知到达原告，合同即被解除，故本院确认原、被告的《门面租赁合同》于2019年12月26日解除。原告婕缇雅美容店主张合同于2019年12月30日解除，无事实依据，本院不予支持。关于原告婕缇雅美容店要求被告支付违约金100000元、支付装修损失302000元的诉讼请求，因合同解除系原告违约支付租金造成，故原告向被告主张违约金无法律依据。又根据双方签订的《门面租赁合同》第六条第一款约定：“出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构造”。该条款约定对租赁屋内的装修由承租方负责，合同解除后，原告向被告主张装修损失无法律依据，本院不予支持。关于原告婕缇雅美容店要求被告支付设施设备费用60000元的诉讼请求。经审查，合同解除后，原告未及时搬离存放在店内的设施设备，被告于2019年12月30日将门面另行出租给案外人付林芳，并擅自将原告存放在店内的设施设备以60000元价格转让给案外人，现原告主张要求被告向其支付设施设备费用60000元，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金20000元、支付拖欠的物业费及水电费5972.84元、支付违约金20000元的诉讼请求，本院分别阐述如下：1.根据本院已查明的事实，原告已支付了2019年10月底之前的租金，双方合同于2019年12月26日解除后被告即收回门面，并于2019年12月30日另行出租给他人，故原告欠付2019年11月1日至2019年12月26日期间的租金，按10000元/月的租金标准计算，欠付一个月零二十六天的租金为18667元。反诉被告主张支付10000元押金优先冲抵欠付租金，经审查，原、被告签订的《门面租赁合同》未对押金的退还作出明确约定，现反诉被告主张押金优先冲抵欠付的租金10000元，不违反法律规定和当事人之间的约定，本院予以支持，故反诉被告仍应向反诉原告支付欠付的租金8667元。2.根据《门面租赁合同》约定，租赁期间的物业费、水电费由承租方负责，反诉被告已付清了2019年9月30日前的物业费、水电费，欠付2019年10月1日至合同解除之日即2019年12月26日的物业费、水电费，根据反诉原告垫付的2019年10月1日至2019年12月30日期间的物业费、水电费情况，反诉被告应向反诉原告支付欠付的水费176元、电费2021.67元、物业费3607.38元（3775.17元-3775.17元/90天*4天），共计5805.05元。对反诉原告主张超出的部分，本院不予支持。3.根据双方签订的《门面租赁合同》第四条第三款约定：“乙方必须依约定向甲方交纳租金。到期不交视同乙方违约，乙方需向甲方支付贰万元整违约金”。该条款对承租方拖欠租金的违约行为应承担的违约责任做了明确约定，故对反诉原告要求反诉被告支付20000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告韩春玲虽与原告的经营者是合伙关系，但本案处理的系原告与被告唐仁义之间的房屋租赁合同关系，被告韩春玲与被告唐仁义是夫妻关系，被告韩春玲作为共同被告，主体适格，与被告唐仁义共享诉讼权利，亦共担诉讼义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店与被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲于2019年1月31日签订的《门面租赁合同》自2019年12月26日解除。二、限被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店支付设施设备费用60000元。三、限原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲支付2019年12月26日前拖欠的租金8667元和物业费、水电费5805.05元，合计14472.05元。四、限原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲支付违约金20000元。以上第二、第三、第四项相抵后，被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲应向原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店支付25527.95元。五、驳回原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取4115元，由原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店负担3465元，被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲负担650元；反诉案件受理费减半收取475元，由原告（反诉被告）长沙市岳麓区婕缇雅体龄美容店负担50元，被告（反诉原告）唐仁义、韩春玲负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年十一月二日法官助理贺玫书记员杨明