江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9825号 原告：陈欢，女，1988年12月20日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：贾辰源，江苏永润律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明,该公司董事长。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张兵,该公司执行董事。 原告陈欢与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈欢的委托诉讼代理人贾辰源到庭参加诉讼，被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈欢向本院提出诉讼请求：1.被告友谊华联公司立即支付原告2018年7月1日至2020年6月30日期间税后租金160481.08元；2.被告友谊华联公司立即向原告支付违约金（其中以13428.58元为基数自2018年10月29日起计算，以49017.5元为基数分别自2019年4月25日、2019年10月29日、2020年4月27日起计算至实际给付之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照LPR计算）；3.被告郑和国际公司就被告友谊华联公司上述债务向原告承担一般保证责任。事实和理由：2012年10月15日，原告与两被告签订了《郑和国际广场商铺房屋及委托经营合同》两份，分别约定原告将自有的南京市、822号（5层）铺位出租给友谊华联公司，并委托其统一经营管理，委托经营期限八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止。友谊华联公司向原告支付租赁回报，从第三年开始，每年的税前租赁回报分别为42786元、60497元。被告郑和国际公司对被告友谊华联公司依合同向原告支付租赁回报的义务承担一般保证责任。后原告将房屋交付给友谊华联公司使用，但自2018年7月起，被告仅支付35588.92元，其余租赁回报未能按时足额支付，截止2020年6月30日，累计拖欠租金160481.08元。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告友谊华联公司未到庭应诉，其提交书面答辩状称受疫情影响，涉案门店自2020年1月22日至2020年5月20日一直闭店，友谊华联公司对受影响的商户都减免的3个月的房租，造成今年租金收入大幅减少，故请求法院考虑实际情况也能减免3个月的租赁回报和违约金；经与公司财务核对，截止2020年6月30日，对于涉案821号及822号商铺，被告未支付的租赁回报金额分别为56485.46元及79878.02元（均已扣除疫情期间3个月的返租回报），故两商铺未支付返租回报共计136363.48元。综上，请求人民法院依法判决。 被告郑和国际公司未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：陈欢系南京市、822室（以下简称822室）商铺的所有权人。 2012年10月15日，陈欢作为甲方与乙方友谊华联公司、丙方郑和国际公司就821室、822室商铺分别签订了两份《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将821室、822室商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；商铺预售建筑面积分别为32.56平方米及38.1平方米，总价款分别为534831元、756209元；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为分别为42786元及60497元（此租赁汇报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。2015年3月20日，涉案821室、822室商铺取得房屋所有权证书，两商铺的登记面积分别为32.53平方米、38.07平方米，两商铺根据最终核准登记总价款计算的每年税后租赁回报分别为40609元、57426元，合计98035元。 根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后回报49017.5元，但其仅支付了2018年9月30日这一期的租赁回报35588.92元，尚欠各期租赁回报分别为13428.58元、49017.5元、49017.5元、49017.5元，合计金额为160481.08元。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告各方所签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。原告在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应依约支付相应租赁回报。根据合同约定及原告的主张，被告友谊华联公司应支付涉案两商铺2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报147052.5元，而其仅支付了部分租赁回报35588.92元，仍欠付税后租赁回报111463.58元，该款友谊华联公司应予支付。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法正常经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准支付上述期间的租赁回报32678.33元（49017.5元÷6个月×4个月）。综上，本院认定友谊华联公司应支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报144141.91元（111463.58元+32678.33元）。 关于逾期支付租赁回报的违约金问题。根据合同约定，友谊华联公司逾期支付租赁回报的，原告有权要求友谊华联公司按合同履行，若友谊华联公司逾期15个工作日仍未支付，原告可自逾期的第16个工作日起，每日按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率标准计算，向友谊华联公司加收违约金。友谊华联公司应于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后租赁回报，但其仅支付了2018年9月30日这一期的税后租赁回报35588.92元，剩余租赁回报未按期支付，其行为已经构成违约，现原告主张友谊华联公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故被告友谊华联公司应支付以13428.58元为基数自2018年10月29日起，以49017.5元为基数自2019年4月25日、2019年10月29日起，以32678.33元为基数自2020年4月27日起至实际给付之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。 关于担保责任的问题。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，原告提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2020年6月30日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即原告应于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向本院提起诉讼，而原告于2020年10月12日提起本次诉讼，其请求中关于2018年9月30日和2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日应获得的租赁回报所对应的保证期间均已超过，故原告要求郑和国际公司对友谊华联公司上述债务向原告承担一般保证责任的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈欢支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的税后租赁回报144141.91元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈欢支付违约金（以13428.58元为基数自2018年10月29日起，以49017.5元为基数分别自2019年4月25日、2019年10月29日起，以32678.33元为基数自2020年4月27日起至实际给付之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告陈欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费3520元，减半收取计1760元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书