江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4468号申请人：中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行，统一社会信用代码91320902840233413H，住所地在江苏省盐城市亭湖区人民中路**。负责人：陆凯，该行行长。委托诉讼代理人：季定荣，中国工商银行股份有限公司盐城市分行员工。被告：张长斌，男，1971年2月22日生，住江苏省盐南高新技术产业开发区。被告：江苏耀都置业有限公司，统一社会信用代码91320902550200998Q，住所地（工商注册登记地址）在江苏省盐城市亭湖区南洋镇振兴路（人力资源服务中心102室）。法定代表人：陈军，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行（以下简称工行亭湖支行）与被告张长斌、江苏耀都置业有限公司（以下简称耀都置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年9月25日公开开庭进行了审理。原告工行亭湖支行的委托诉讼代理人季定荣，被告张长斌到庭参加诉讼；被告耀都置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行亭湖支行向本院提出诉讼请求：1、被告张长斌立即偿还原告借款本息294989.69元，并承担利息（从2020年8月14日起至实际还款之日止按合同约定计算）；2、被告耀都置业公司对上述债务承担连带责任；3、原告对被告张长斌用于抵押担保的房产享有优先受偿权。事实与理由：2016年9月14日，原告与被告张长斌、耀都置业公司签订个人购房借款/担保合同约定，原告向被告发放购房贷款33万元，用于购买耀都置业公司开发建设的“东方雅居”X幢XX室不动产，合同并对借款期限、利率标准、保证人的阶段性担保责任、违约责任等进行了约定。原告发放贷款后，被告未能按约还款，已构成根本违约。张长斌辩称，借款属实，从2020年4月开始不还款是由于被告没有拿到房子，而且房子又被法院查封了。耀都置业公司未答辩。经审理查明：2016年9月14日，张长斌、耀都置业公司与工行亭湖支行签订个人购房借款/担保合同约定，工行亭湖支行向张长斌发放贷款33万元，用于购买耀都置业公司开发建设的“东方雅居”X幢XX室不动产，借款期限20年；借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%执行，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则于次年1月1日起，按调整后的基准利率执行；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率加收30%确定；担保方式为开发商耀都置业公司提供阶段性保证担保及房产抵押担保，开发商耀都置业公司的保证责任在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除；抵押物为以贷款所购的不动产；担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款未提取借款和其他融资款项，宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，有权行使担保物权。合同签订后，工行亭湖支行于2016年9月14日将33万元借款划入指定账户，张长斌亦向工行亭湖支行出具了借款借据确认收到借款33万元。上述抵押不动产亦于同日在盐城市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，但至本案庭审前未办理正式抵押登记手续。张长斌借款后正常还款至2020年3月，从4月份起不再还款。根据工行亭湖支行账户明细反映，截止2020年8月13日，张长斌借款账户尚欠借款本金291065.77元，利息3923.92元，本息合计294989.69元。本案在审理期间，工行亭湖支行向本院提出财产保全申请，本院经审查于2020年9月15日作出（2020）0902民初4468号民事裁定书，并依法采取了保全措施。以上事实，有个人购房借款/担保合同、预购商品房抵押预告登记申请表、借款借据、欠款明细及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的个人购房借款/担保合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约履行了出借款项的义务，被告张长斌应当按约定及时偿还借款，现其从2020年4月份起连续三个月不还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定要求被告张长斌一次性偿还全部欠款本息。被告耀都公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告耀都公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。关于被告抗辩的商品房未交付问题，本院认为，本案系借款合同纠纷，并不涉及被告与耀都置业公司之间的商品房买卖合同关系，被告张长斌主张交房应当向耀都置业公司提出，本案不予理涉。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张长斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行偿还贷款本息294989.69元，并承担利息（自2020年8月14日起至实际给付之日止以本金291065.77元为基数按借款合同约定的利率标准计算）。二、被告江苏耀都置业有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司盐城亭湖支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5725元，减半收取2862.50元，财产保全申请费2170元，合计5032.50元，由被告张长斌、江苏耀都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  蔡永平二〇二〇年九月二十八日书记员  丁 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。