湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初2088号原告：万小燕，女，1979年12月4日出生，汉族，住荆州市监利县。委托诉讼代理人：龙杰,湖北三鼎律师事务所律师。被告：雷波，男，1990年3月16日出生，汉族，住荆州市公安县。原告万小燕诉被告雷波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年12月11日对本案公开开庭进行了审理。原告万小燕的委托诉讼代理人龙杰和被告雷波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万小燕向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告万小燕与被告雷波之间的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除；二、判令被告雷波立即将位于荆州市××××号的房屋（房产证号：荆州房权证沙字**）及配套设施设备（以交接清单表为准）返还给原告万小燕；三、判被告雷波向原告万小燕支付房屋租金5万元（自2020年4月7日起至2020年7月17日止），并按照每月15000元的标准支付房屋租金至被告腾退房屋为止；四、本案诉讼费由被告雷波承担。事实及理由如下：2015年11月1日，原告万小燕、陶福德夫妇与荆州市建兴物业管理有限公司（以下简称建兴公司）签订《房屋租赁合同》租赁了荆州市建设银行股份有限公司荆州分公司（以下简称建行荆州分行）所有的位于荆州市沙市区××号××房屋（房屋门牌号后××为北京××）。原告将房屋装修后用于餐饮经营（店名“食之味”酒楼）。后被告雷波欲租赁“食之味”酒楼，原告口头告知被告：酒楼系向建兴公司承租，故酒楼不能转让和长租，只能短租，期满如建兴公司继续出租则被告可继续租赁。被告同意后，双方于2015年7月23日签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租金按年计算，年租金18万元，应提前一个月支付下一年租金，租赁期限为2015年7月18日至2016年7月18日止。合同签订后，原告将“食之味”酒楼及交接清单表列明的配套设施设备交给被告。被告承租“食之味”酒楼后，将其改名为“潮鱼头龙虾馆”进行餐饮经营。租赁期满后，被告继续租赁使用房屋。2019年10月，建兴公司通知原告夫妇，房屋将于2019年10月31日租赁期满后收回，要求陶福德书面承诺按期交还房屋。后经协调，建兴公司同意将收回房屋的期限宽限至2020年6月30日前。原告将此情况告知了被告，并于2019年10月28日将承诺到期交房的《承诺书》以彩信发给了被告，通知被告届时租赁合同将解除、房屋将收回。2020年5月，经原告方与建兴公司协商，建兴公司又将解除合同收房的期限宽限至同年9月28日。原告将此情况告知被告后要求被告承诺按时交还房屋。但被告并未承诺，且未按照合同约定支付2020年的房屋租金，仅支付了2020年1月17日至4月6日的租金4万元，拖欠2020年4月7日起至7月17日的租金5万元未支付。为此，原告根据合同约定通知被告解除合同，要求其于同年7月17日交还房屋。合同解除后，被告仍占用房屋拒不腾退。原告无奈委托律师向被告发出律师函，责令其立即支付拖欠的租金5万元，于2020年7月22日前腾退、交还房屋及配套设施，但被告仍置之不理，至今未腾退房屋、支付租金。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼。被告雷波辩称：原告诉状中描述的基本属实，有以下不同意见：我方并没有拖欠2020年4月7日到2020年7月17日的租金5万元，由于新冠疫情，万小燕说过有免租期的事，所以通知我们暂时不交。我在2019年3月装修之前打电话询问万小燕，要投资几十万，建行是否会收回房子，万小燕说暂时未接到建行相关的通知。在2015年7月23日签订合同，签订的时候是张拥军转给我们，我支付张拥军10万元的转让费，再跟万小燕签订合同，口头协商签订了2年的合同。后面租期都是每半年支付租金，万小燕承诺建行收房之前会通知我们。最后一期租金我交了4万，还有5万没有交，由于新冠疫情，万小燕答应我们有免租期限。我确实是在7月14日收到解除合同的彩信，但是不认可7月14日解除。我认为解除合同没有事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:1.原、被告签订的《房屋租赁合同》、交接清单、短信/彩信记录、租赁合同期满搬迁通知函、证明、解除合同通知书及邮寄回单、照片两张、律师函及邮寄回单及银行交易明细，拟共同证明2015年7月23日，原告万小燕与被告雷波签订《房屋租赁合同》，约定原告将“食之味”酒楼及配套设施设备整体转租给被告雷波作酒店餐饮经营，房屋租金为18万元，按年计算，应提前一个月支付下一年租金，租赁期限为2015年7月18日至2016年7月18日止，乙方（雷波）拖欠租金一个月，甲方（万小燕）可以终止合同收回房屋和没收押金2019年10月28日，原告告知被告，出租方建兴公司将于2019年10月31日租赁满后收回原告夫妇承租的房屋，届时原告与被告的租赁合同将解除，房屋将收回，而且被告雷波未按照约定支付2020年房屋租金，原告于2020年7月14日通知被告解除合同，要求其于同年7月17日交还房屋。原告解除与被告雷波的租赁合同后，被告仍占用房屋拒不腾退。原告委托律师向被告发出律师函，通知其于2020年7月22日前将房屋腾退完毕及支付拖欠的租金5万元。但被告至今既不腾退房屋，也未支付租金；2.2015年原告与建兴公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋产权证复印件》、《房屋土地使用权证复印件》、《物业管理协议》及结婚证复印件，拟证明原告万小燕出租给被告雷波的“食之味”酒楼房屋，系原告万小燕、陶福德夫妇于2015年11月1日以陶福德名义向建兴公司承租，原告万小燕与陶福德系夫妻关系，陶福德取得房屋承租权后，由原告将房屋进行出租;3.2011年原告与建兴公司签订的《房屋租赁合同》承诺及通话录音，拟证明陶福德自2011年11月1日就开始租赁案涉房屋至今，并每年都承诺必须按照建行要求的时间交还房屋。原告将房屋出租给雷波的转租期限在原租赁期内。万小燕在与雷波签订租赁合同之前就告知过雷波房屋是建行的，建行要收房子时房子就要收回，雷波答应和同意后双方才签订租赁合同。被告雷波为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.装修前后的照片以及相关装修费用支出凭证，拟证明被告在2019年3月到5月对房屋进行装修，花费近40万元；2.原、被告的短信聊天截图，拟证明就尚欠的5万元租金，原告同意与被告协商，并不是被告恶意拖欠。对原、被告所举上述证据，本院已经组织双方当事人进行了交换和质证，有关质证意见已记录在卷。对原告所举证据，被告除了对涉及案外人建兴公司相关材料表示不知情，对其他证据的真实性均无异议，而原告证据中该部分材料均盖有建兴公司印章，故本院对原告所举证据的真实性均予以确认。被告所举证据1欠缺证据的形式要件，且部分单据无法看出与本案的关联性，故本院对该组证据不予采信；证据2，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院查明案件事实如下：案外人陶福德与原告万小燕系夫妻关系，陶福德与建行荆州分行的委托代理人建兴公司签订租赁合同于2011开始承租位于沙市区××××号面积为457平方米的房屋。2015年7月23日，原告万小燕（甲方）与被告雷波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在红星路口的食之味酒楼出租给乙方作酒店使用，年租金为18万元，租赁期限2015年7月18日至2016年7月18日止，合同同时对双方的责任、租赁期内房屋的保养、装修及双方发生争议的解决方式等进行了约定，其中约定了乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。当日，原、被告办理了有关物品的交接清单。合同期满后，被告继续使用案涉房屋，但双方未再签订书面的租赁合同，一直按原租赁合同的约定收取租金，原、被告双方一致确认被告雷波交付租金至2020年4月17日，原告还认可曾收取被告押金3万元。2019年10月以来，因建行荆州分行对自有房屋进行清查，建行荆州分行要求与案外人陶福德解除租赁关系，经陶福德与建行荆州分行协商，建行荆州分行同意延租至2020年6月30日，为此陶福德于2019年10月23日向建行荆州分行出具了《承诺书》壹份，原告万小燕于2019年10月28日以彩信方式向被告雷波发送了该承诺书。2020年5月22日，建兴公司向案外人陶福德发出《租赁合同期满搬迁通知函》，要求陶福德根据2019年10月23日的承诺于2020年6月30日腾退房屋并交还钥匙。在此期间，原告万小燕多次就租金及搬迁事宜与被告协商，被告以其2019年对房屋进行了装修，加上2020年上半年受疫情的影响，经济损失比较大，希望继续延长租期。2020年7月14日，原告在案涉房屋（即被告现在所经营的潮鱼头龙虾馆）门上粘贴《解除〈房屋租赁合同〉通知书》壹份，告知被告双方之间的《房屋租赁合同》将于2020年7月14日解除，并请被告于2020年7月17日腾退房屋交还钥匙，同时于2020年7月15日向被告寄出该通知书。2020年7月20日，原告再次向被告发出律师函，要求被告于2020年7月22日将房屋腾退后交还，并给付拖欠的租金5万元。另查明：陶福德再次向建兴公司请求延期，建兴公司同意将租期延至2020年9月28日。2020年10月15日，建兴公司再次向陶福德发出《搬迁通知书》。另，在审理过程中，建兴公司于2020年12月21日向本院补交《证明》壹份，载明：“2011年11月，陶福德与我公司签订《房屋租赁合同》，租赁了建行荆州分行所有的位于荆州市沙市区××号××房屋（房屋门牌号后××为荆州市××）。根据建行荆州分行上级行将收回出租房屋的政策要求，我公司曾于2020年5月22日通知陶福德于2020年6月30日解除合同、腾退房屋。后考虑房屋用于实际经营的情况及陶福德称承租户一直未找到合适的房屋，而一直继续使用房屋交纳租金至今”。本院认为，案涉房屋虽然系案外人陶福德承租后，再由其妻子即本案原告万小燕转租给被告雷波，但被告雷波实际承租案涉长达五年之久，在此期间建行荆州分行作为产权人不可能不知晓真正的承租人是谁，可见建行荆州分行对转租事宜知情且未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告与被告于2015年签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依照合同的约定履行相关义务。但该合同仅约定了一年的租赁期限，此后双方未再签订合同，但被告仍继续使用案涉房屋，原告仍按照前述合同收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从建兴公司向本院出具的说明来看，陶福德自2011年以来长期与建行荆州分行就案涉房屋存在租赁关系，2020年5月22日建兴公司虽然通知陶福德解除合同，但此后因被告拒绝腾退，陶福德之间仍在按照原租赁合同向建兴公司交纳租金，可见双方的之间又建立了不定期的租赁关系。原告万小燕将案涉房屋转租给被告，其租赁期限并未超过原租赁期限，原出租人对转租事宜应该知晓且未提出异议，故原、被告之间的租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。根据前述法律规定的，原、被告双方于2015年7月23日签订的租赁合同合法有效，但租赁期限为不定期租赁，原告有权随时解除合同，原告在2019年建行荆州分行要求收回房屋时即告知了被告相关情况，并应被告的请求为被告延长了租赁期限，延长的租赁期限届满后，被告不按照约定搬迁，原告才向被告发出解除合同通知书，符合在合理期限前通知承租人的法律规定，本院确认双方的租赁合同在2020年7月14日已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原、被告双方的合同解除后，被告应该将租期内的租金以及合同解除后的房屋占有使用费给付原告，并将房屋腾退后交还原告。关于被告抗辩的其房屋装修的损失问题，虽然双方一致确认雷波于2019年上半年对房屋确有装修，但被告所举证据不能明确其所花费用为多少，且根据双方合同第七条的约定，即便装修经过原告的同意，在解除合同时原告也不应给予被告相关补偿，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。关于房屋租金及占有使用费的问题，湖北省人民政府办公厅出具的《关于印发应对新型冠状病毒××疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（以下简称疫情政策通知）第一条第二项规定：“减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半”。本案租赁期限内恰逢新冠××疫情，案涉房屋的产权人系建行荆州分行，被告雷波是案涉房屋的实际承租人，原告系被告所交租金的直接受益人，故应由原告对被告直接减免租金。根据前述租金减免政策，被告雷波实际可享受6个月的免租，被告自2020年4月18日以来未再向原告缴纳租金或者房屋占有使用费，冲抵之后被告雷波应自2020年10月18日开始按18万元每年即1.5万元每月的标准向原告给付房屋的占有使用费。鉴于被告曾向原告缴纳的押金3万元，在合同解除后，原告应退还给被告，该3万元的押金可以冲抵2个月的房屋占有使用费，故被告雷波应自2020年12月18日开始至实际腾退之日止，继续按1.5万元每月的标准向原告支付房屋的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告万小燕与被告雷波之间的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除；二、被告雷波于本判决生效之日起十日内将位于荆州市沙市区北京东路248号的房屋（房产证号：荆州房房权证沙字**）配套设施设备（以交接清单表为准）返还给原告万小燕；三、被告雷波自2020年12月18日起至实际腾退之日止按照每月15000元的标准向原告万小燕给付案涉房屋的占有使用费；四、驳回原告万小燕的其他诉讼请求。若被告雷波未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费1050元，由被告雷波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  王菊红人民陪审员  周文静人民陪审员  杜 曼二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  曹露芸