北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11128号原告：北京莹玉科技有限公司，住所地北京市房山区燕山燕东路******421，统一社会信用代码91110304MA01CERE8L。法定代表人：瞿云德，董事长。委托诉讼代理人：葛志军，江苏清心律师事务所律师。委托诉讼代理人：卑一诺，女，1996年2月13日出生，汉族，江苏清心律师事务所实习律师。被告：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，，住所地北京市顺义区安平街**统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：王英夫，北京市致知律师事务所律师。委托诉讼代理人：赫飞，男，1983年12月26日出生，回族，北京市致知律师事务所实习律师，住北京市顺义区。第三人：南京第一建筑工程集团有限公司，，住所地南京市鼓楼区建宁路**统一社会信用代码913201001348758149。法定代表人：赵彤，总经理。委托诉讼代理人：黄生茂，江苏木白律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可利，女，1990年4月7日出生，汉族，江苏木白律师事务所实习律师。第三人：南通众艺建筑安装工程有限公司，，住所地南通高新区新世纪大道**统一社会信用代码913206127550779114。法定代表人：李灵锋，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：葛志军，江苏清心律师事务所律师。原告北京莹玉科技有限公司（以下简称莹玉公司）与被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛公司），第三人南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称一建公司）、南通众艺建筑安装工程有限公司（以下简称众艺公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莹玉公司之法定代表人瞿云德及其委托诉讼代理人葛志军，被告金盛公司之委托诉讼代理人王英夫、赫飞，第三人一建公司之委托诉讼代理人黄生茂、张可利，第三人众艺公司之委托诉讼代理人葛志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莹玉公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还合同编号Y2093915《北京市商品房预售合同》项下的全部房款4802461元；2．判令被告支付原告利息，以全部房款为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率4．35%计算利息，自2019年8月20日起至实际返还全部房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3．判令被告按照全部房价款的2%支付违约金96049．22元；4．判令律师费234998．64元由被告承担；5．判令本案的案件受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告分两期开发了北京国门一号全球建材家具集采中心项目和×××项目，一期项目由一建公司总包、众艺公司劳务分包。因一建公司未能按约定按期支付众艺公司劳务工程款，众艺公司于2018年3月向北京市顺义区人民法院提起诉讼。后经双方和解，一建公司经与被告协商，同意用被告二期开发的×××11套商品房抵顶拖欠众艺公司的工程款，盖有被告合同专用章的11份认购书已于2018年5月18日办妥，一建公司和众艺公司于2018年5月19日签订了《抵账协议》。根据《抵账协议》，用于抵账的房产由众艺公司的代表瞿云德与被告签订《北京市商品房认购书》,约定待找到符合资质和条件的购房者后，由被告办理相关购房合同及备案手续。2018年5月18日，众艺公司向北京市顺义区人民法院提出撤诉申请，同月21日，北京市顺义区人民法院裁定准许众艺公司撤回对一建公司的诉讼。2018年5月30日，原告与被告订立编号为Y2093915《北京市商品房预售合同》。合同约定案涉房产的预售总面积为134．84平方米，套内面积为95．99平方米，单价为套内50030．85元每平方米，总价款为4802461元，支付方式为一次性付款，房屋交付日期为2018年12月31日前。交房期限到期后，原告要求被告交付案涉房产，但被告拒不履行买卖合同项下的交房义务，逾期交房超过60日。原告于2019年2月27日作出解除合同通知，被告于2019年3月2日收到该解除通知。根据预售合同第十二条逾期交付责任项下“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”的约定，被告应返还全部购房款本金，并支付资金占用利息损失以及合同约定的购房款2%的违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告金盛公司辩称，我方不同意原告的请求。原告的诉求是建立在以房抵债的形式支付了价款的基础上，但我方认为抵账协议的当事人是一建公司和众艺公司，与我方无关。我方在协议签订时并不知情，在签订后经对方告知的情况下也明确表示拒绝，因此抵账协议不应对我方发生效力，且抵账协议并没有实际履行。基于以上观点，原、被告之间订立商品房预售合同目的不一致，原告是依据抵账协议订立合同，对原告而言预售合同是我方承担的单务合同，是原告为实现抵账协议无需支付对价即取得房屋所有权的手段。对我方来说，由于对抵账协议的签订不知情，因此实际是以卖房为目的签订合同，在原告支付购房款后，我方才会交付房屋。因此出于对订立合同的重大误解，双方在预售合同中没有达成实质的一致，预售合同不存在对于房屋预售的约束力，原告无权要求我方支付违约金，该观点经二审法院认定，我方认为原告无权要求我方返还购房款以及支付利息、违约金。针对律师费，由于我方认为原告并没有实际支付购房款，因此不构成恶意诉讼，原告诉讼请求没有事实和法律依据。针对原告陈述根据认购书的约定，认为其已经实际支付了购房款，我方对此不认可。首先认购书和补充协议只是约定了原告支付购房款的期限，而并没有明确反映原告已经实际支付了购房款，且该认购书的签订日期是2018年5月18日，而抵账协议是2018年5月19日签订的，原告没有理由认为已经通过以房抵债的形式支付了购房款，因为该约定尚未形成。依据商品房预售合同附件四第四条第四项约定，原告是否实际支付了购房款应该以我方为其开具房款收据为依据，而原告在本次诉讼中没有提供相应的收款凭证。因此我方认为双方在支付购房款上并未达成一致，原告并没有实际支付购房款，我方不同意原告全部诉讼请求。第三人一建公司述称，原告的诉讼请求与我方无关，请求法院依法判决。第三人众艺公司述称，同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛集团）系一建公司的股东，占有其96．83%的股份，亦系金盛公司的股东，占有其60%的股份。莹玉公司、众艺公司表示2018年5月18日瞿云德作为认购人与金盛公司（出卖人）签订十一份《北京市商品房认购书》及其补充协议，约定瞿云德认购金盛公司开发的十一套房屋，现其持有五份《北京市商品房认购书》及其补充协议原件，其余的因签订预售合同原件交回金盛公司。五份《北京市商品房认购书》第三条价款与付款方式约定：（一）该商品房按照建筑面积计价，总房价款分别为2264663元（×××项目中的第5幢1层110号房）、2293549元（×××项目中的第5幢1层111号房）、2264663元（×××项目中的第5幢1层109号房）、2276217元（×××项目中的第5幢1层108号房）、2293549元（×××项目中的第5幢1层112号房）。（二）出卖人同意认购人按照一次性付款方式付款。第四条认购定金约定：认购人应当自签订本认购书之日起0日内，向出卖人分别支付认购定金2264663元、2293549元、2264663元、2276217元、2293549元。补充协议第三条约定：认购人承诺于2018年5月18日之前与出卖人签署正式的《北京市商品房预售合同》，如未按期履行，出卖人有权解除《认购书》及本补充协议，并有权将该房屋另行出售，认购人所缴纳的人民币2264663元、2293549元、2264663元、2276217元、2293549元定金不予退还；出卖人不再另行通知认购人应按时与出卖人签订正式的《北京市商品房预售合同》，亦不再另行通知定金不予退还等相关事宜；基于本补充协议第二条的约定，认购人不得向出卖人要求返还定金或主张其他权利。金盛公司将国门一号一期工程发包给一建公司，后一建公司将部分工程分包给众艺公司，金盛公司已付清一建公司工程款。后因一建公司欠付众艺公司工程款，众艺公司将一建公司诉至本院，本院于2018年3月7日立案。众艺公司于2018年5月18日向本院提出撤诉申请，本院作出（2018）京0113民初7089号之一民事裁定书，裁定准许众艺公司撤诉。2018年5月19日，一建公司（甲方）与众艺公司（乙方）签订《抵账协议》。《抵账协议》约定双方就以房抵工程款一事达成如下协议：一、甲方应支付乙方工程款、违约金、律师费、诉讼费用等合计29867120．6元。二、乙方同意甲方以北京市顺义区“×××”商品房和价值10万元的红酒抵账给乙方，由乙方书面向甲方提供实际购房人信息（实际购房人的资质和条件均由乙方自行负责，与甲方无关），详细抵房信息如下：所抵房号分别为5#-107、5#-108、5#-109、5#-110、5#-111、5#-112、5#-113、5#-114、5#-115、5#-117、6#商务办公楼5#-514，总价分别为2648151元、2276216．8元、2264662．4元、2264662．4元、2293548．4元、2293548．4元、2293548．4元、2293548．4元、2855116元、3585452元、4802461．44元。三、甲方保证上述用于抵账商品房具备预售许可条件，用于抵账的商品房由乙方代表瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》，待乙方找到符合资质和条件的购房者后，由金盛公司办理相关购房合同及备案手续。四、本协议签订生效后，各方应当严格按照协议约定履行，如有一方违反约定，其它守约方均有权要求违约方继续履行协议，同时违约方应当向守约方支付该房屋总价格20%的违约金。五、甲、乙双方签订本协议后，乙方给甲方提供与房款等额工程建安发票，自本协议签订之日起，甲乙双方债权债务全部履行完毕[但关于（2018）京0113民初7089号案件的诉讼费用以北京市顺义区人民法院实际收取的数额进行核减，如抵房款金额高于应付工程款，乙方应将超出部分金额退还甲方]，双方再无任何纠葛。八、本协议生效后，上述各方财务账项即行调整。九、（1）乙方签订的《北京市商品房认购书》作为本协议书的附件；（2）甲方与金盛集团签订的“协议书”作为本协议的附件。莹玉公司、一建公司、众艺公司均表示第九条第2款约定的附件并未形成。关于《抵账协议》的形成过程，一建公司表示：由于一建公司欠付众艺公司工程款，众艺公司提起了（2018）京0113民初7089号诉讼，并采取了查封、冻结公司等值资产或者银行账户的保全措施，严重影响了一建公司的正常生产和经营活动，一建公司基于此情况与众艺公司积极协商，所以产生了《抵账协议》；《抵账协议》是在金盛公司售楼处的一楼签订的，金盛公司没有人员在场；众艺公司让瞿云德从金盛公司未售房源中选了用来抵账的房屋；一建公司用十一套房屋作为抵账抵给众艺公司，后一建公司将抵账事宜向金盛集团汇报，金盛集团未予准许，所以没有形成第九条第2款约定的附件。诉讼中，一建公司表示其认为现在抵账不成功，其同意对工程款债务承担责任。莹玉公司及众艺公司表示：1．《抵账协议》是在金盛公司售楼部签署，签订时金盛公司法定代表人和销售部经理郭胜阳在场，2018年5月18日谈好要以房抵账故签订了《北京市商品房认购书》及补充协议，而由于《抵账协议》条款比较复杂所以第二天才签订；2．因已经签订了《北京市商品房认购书》及补充协议且瞿云德获得原件，故在《抵账协议》中未要求金盛公司予以确认；3．《抵账协议》第五条中众艺公司应给一建公司开具的建安发票尚未开具，抵房款金额高于一建公司应付工程款，众艺公司对应退还部分尚未退还；4．《抵账协议》第八条所涉财务账项调整，众艺公司与瞿云德之间的账目调整了，一建公司与金盛公司之间账目有无调整其不清楚，其认为应该调整了，但就此没有证据证明。2018年5月30日，莹玉公司（买受人）与金盛公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y2093915，约定莹玉公司购买金盛公司建设的顺义区×××街北侧（×××镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514房屋。该合同第六条约定，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为4802461元。第七条付款方式和期限约定：买受人采取一次性付款，买受人应当于×年×月×日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：……2．逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：买受人承诺按一次性付款方式向出卖人支付该商品房的房价款，买受人于2018年5月30日签署本合同前，向出卖人支付全部总房款（含认购定金×万元在内），应付款计人民币4802461元；出卖人在买受人应付房款全部到达出卖人账户后，出卖人向买受人开具房款收据，在所购房屋到达交付条件后买受人凭出卖人开具的房款收据换取购房发票。该合同附件十一补充协议第十条合同的解除的约定：4．按照合同及附件的相关规定，出现合同解除情况时，自书面解约通知送达之日后15日内买卖双方须签署相关合同解除文件并到政府房地产管理部门办理注销登记手续。就该合同，双方于2018年5月30日办理了网上签约。金盛公司主张其没有收到该合同项下的购房款且莹玉公司主张的抵账支付购房款其不认可。金盛公司表示：认购书是瞿云德找到金盛公司销售部经理郭胜阳，想通过团购的形式锁定一批房源，同时提到购房款的支付来源是众艺公司与一建公司所涉工程的工程款，购房款实际支付主体可能是莹玉公司也可能是一建公司，用工程款支付购房款瞿云德向金盛公司提过，但如何具体实现金盛公司记不清了；当时金盛公司考虑之前存在先网签后付款的先例，所以和莹玉公司实际控制人签订了认购书，正常出售房屋需要实际给付定金才能签订。2018年6月12日，金盛公司出具《证明书》两份，其中一份内容为：兹证明，北京培玉科技有限公司全款购买的×××（推广名：国门智慧城）办公用房5#107、北京云德信息咨询有限公司全款购买的×××办公用房5#113、北京国其科技有限公司全款购买的×××办公用房5#114、北京永兰科技有限公司全款购买的×××办公用房5#115，北京贤俊科技有限公司全款购买的×××办公用房5#117、莹玉公司全款购买的×××办公用房6#514，现已办完网签购房手续，以上房产的开发企业金盛公司承诺以上房产在交房后360个工作日内，为其开具网签价的增值税专用发票并办理中华人民共和国不动产权证书。另一份内容为：兹证明，瞿云德（身份证号：×××）全款购买的×××（推广名：国门智慧城）办公用房5#108、5#109、5#110、5#111、5#112现已办完认购手续，正等待网签，以上房产的开发企业金盛公司承诺以上房产在交房后360个工作日内，为其开具网签价的增值税专用发票并办理中华人民共和国不动产权证书。金盛公司表示《抵账协议》签订时其并不知情，其系2018年5月30日后知晓《抵账协议》的，具体时间无法核实，是在向买受人催付购房款时知晓的，其在出具《证明书》时已经知悉《抵账协议》，但其不同意抵账。金盛公司还表示《证明书》中出现的“全款购买”字样指的是购房款支付方式的约定并非购房款支付状态的约定。金盛公司称出具《证明书》是因为瞿云德找到了金盛公司销售部经理郭胜阳，目的是想要金盛公司将来为其开具增值税的发票，涉诉包含莹玉公司在内的购房公司的性质都是小规模纳税人，无法通过增值税的专用发票抵税，但瞿云德向郭胜阳表示以后把十一个公司上升为一般纳税人，所以当时瞿云德让郭胜阳通过《证明书》确认为其开具网签价格的增值税专用发票并确认办理房本的期限。2018年5月30日，金盛公司还作为出卖人分别与买受人北京培玉科技有限公司、北京云德信息咨询有限公司、北京国其科技有限公司、北京贤俊科技有限公司、北京永兰科技有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定金盛公司将顺义区×××街北侧（×××镇公共设施项目二期）5#办公楼1层107、113、114、117、115房屋出售给上述买受人。2018年9月19日，金盛公司作为出卖人分别与买受人北京苏通科技有限公司、北京永群科技有限公司、北京奥建科技有限公司、北京云均科技有限公司、北京南山湖科技有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定金盛公司将顺义区×××街北侧（×××镇公共设施项目二期）5#办公楼1层110、112、111、109、108房屋出售给上述买受人。上述《北京市商品房预售合同》内容除了房屋价款、房屋坐落与涉诉合同不一致外，其余付款方式和期限、逾期付款违约责任、房屋交付时间、逾期交付责任，附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件十一补充协议第十条合同的解除等方面约定基本一致。诉讼中，各方都认可瞿云德系众艺公司履行《抵账协议》的经办人，一建公司与众艺公司同意瞿云德寻找公司签订房屋预售合同，瞿云德系莹玉公司等购买人的实际控制人。诉讼中，金盛公司表示因莹玉公司没有支付购房款，其不同意履行预售合同，也不同意替一建公司履行《抵账协议》，一建公司没有将《抵账协议》涉及的款项向其支付。关于涉诉法律关系，金盛公司与一建公司主张系金盛公司作为第三人代为履行《抵账协议》，因金盛公司现明确拒绝履行，金盛公司不应再承担责任。莹玉公司、众艺公司主张一建公司和众艺公司之间的债权债务关系因为《抵账协议》已经消灭，协议项下的款项转变为莹玉公司等公司与金盛公司之间的购房款，形成新的法律关系，既不是债务的加入也不是第三人代为履行。诉讼中，莹玉公司提交民事委托代理合同及律师费发票，证明因金盛公司恶意诉讼发生的律师费应由金盛公司承担。金盛公司认可发票的真实性，不认可合同的真实性，不认可证明目的。诉讼中，莹玉公司申请财产保全，申请查封、扣押、冻结被申请人金盛公司名下价值5575695．45元的财产，其以中国平安财产保险股份有限公司的诉讼财产保全责任保险提供担保。本院作出（2020）京0113民初11128号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被申请人金盛公司名下价值五百五十七万五千六百九十五元四角五分的财产。莹玉公司为此交纳财产保全申请费5000元。2019年，莹玉公司以商品房预售合同纠纷为由向本院提起诉讼，诉讼请求为：1．判令金盛公司交付合同编号为Y2093915的《北京市商品房预售合同》项下的顺义区×××街北侧（×××镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514号房屋；2．判令金盛公司承担延期交付房屋的违约责任，给付违约金，违约金以4802461元为基数，从2019年1月1日起算至实际交付房屋之日止，延期的前60天按每日万分之五承担违约金，延期60日之后按每日万分之三计算违约金等。金盛公司在该案中提起反诉，反诉请求为：1．判令莹玉公司配合金盛公司办理解除涉诉房屋网签合同手续；2．判令莹玉公司向金盛公司拟支付逾期付款违约金24万元等。本院作出（2019）京0113民初20232号民事判决，判决：一、莹玉公司协助金盛公司办理顺义区×××街北侧（×××镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514号房屋的网签备案解除手续，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回莹玉公司的全部诉讼请求；三、驳回金盛公司的其他反诉请求。莹玉公司、金盛公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院作出（2020）京03民终3623号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有本院庭审笔录、《北京市商品房认购书》及其补充协议、（2018）京0113民初7089号之一民事裁定书、《抵账协议》、《北京市商品房预售合同》、《证明书》、（2020）京03民终3623号民事判决等证据在案佐证。本院认为，莹玉公司与金盛公司签订的涉诉《北京市商品房预售合同》已经生效判决确认于2019年3月2日解除，本案争议焦点在于金盛公司在合同解除后是否应按商品房预售合同的约定来承担相应责任。抵债协议一般系以物或者其他财产权益抵销一方所欠金钱债务的协议。因此，涉及以房抵债的，抵债协议的履行完毕应为房屋登记到债权人或债权人指定的相关第三方名下。一建公司与众艺公司签订的《抵账协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《抵账协议》的文字含义，实际是一建公司与众艺公司约定将金盛公司的房屋折抵一建公司对众艺公司的工程款债务。瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》及其补充协议，根据《抵账协议》第三条及第九条约定的内容可知，瞿云德与金盛公司的该行为显然属于履行《抵账协议》的行为。此后，金盛公司与包括莹玉公司在内的相关公司签订《北京市商品房预售合同》，由于《抵账协议》第三条明确约定由众艺公司寻找符合资质和条件的购房者办理合同签订及备案事宜，而莹玉公司等相关公司均属于众艺公司所寻找的符合该条约定的公司，故该行为亦属于履行《抵账协议》的行为，由此包括莹玉公司在内的相关公司并不真实的与金盛公司之间存在房屋买卖的合意，签订《北京市商品房预售合同》等行为仅为履行《抵账协议》的方式。虽然金盛公司在2018年6月12日出具了两份《证明书》，两份《证明书》中写有“全款购买”的字样，但考虑到各方此时尚处于履行《抵账协议》期间，仅有该描述性字样不能认定金盛公司认可莹玉公司等相关公司实际全额已经付清了购房款，仍应理解为系对付款方式的描述。众艺公司与一建公司在《抵账协议》中约定了关于抵房款金额和工程款数额折抵时实行多退少补原则，现抵房款金额多于应付工程款金额，众艺公司亦未退还差额部分，且众艺公司及包括莹玉公司在内的相关公司认可众艺公司并未依照《抵账协议》第五条的约定向一建公司出具建安发票，众艺公司及包括莹玉公司在内的相关公司亦未举证证明金盛公司与一建公司依据《抵账协议》第八条的约定进行了财务账项调整，而莹玉公司与金盛公司亦解除了双方之间签订的预售合同，故《抵账协议》并未履行完毕且已经无法履行完毕。在此情形下，仍应由众艺公司、一建公司按照法律规定承担《抵账协议》履行不能的后果，莹玉公司依据其与金盛公司签订的《北京市商品房预售合同》所提要求金盛公司返还全部房款、给付利息及违约金并赔偿律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告北京莹玉科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费二万五千四百一十五元，由原告北京莹玉科技有限公司负担（已交纳）。财产保全申请费五千元，由原告北京莹玉科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇二〇年九月二十五日书记员 王赛楠