辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初5835号原告：大连市住房城乡建设事务服务中心，住所地辽宁省大连市西岗区八一路131A。法定代表人：郭春久，该中心主任。委托诉讼代理人：王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师。被告：王新桐，女，1934年12月2日出生，汉族，已退休，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘君，辽宁秉心律师事务所律师。被告：刁岚，女，1977年3月22日出生，汉族，大连中天时代贸易有限公司职员，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：白刚，辽宁君连律师事务所律师。原告大连市住房城乡建设事务服务中心诉被告王新桐、被告刁岚财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连市住房城乡建设事务服务中心的委托诉讼代理人王孝楠、王宪孟、被告王新桐的委托诉讼代理人刘君、被告刁岚的委托诉讼代理人白刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告赔偿大连市中山区青林街53号房屋被非法转让、拆除的损失420万元；2.本案案件受理费、保全费、保险费26880元等全部诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告系大连市公有房屋主管部门，代表政府行使国有公房管理职权。大连市中山区青林街53号房屋，是建于建国前的直管国有公房。1999年之前案涉房屋由部队分配给被告王新桐的配偶承租居住。2014年1月13日，被告王新桐作为部队首长遗孀，在已另从部队取得经济适用房、承诺无条件腾退案涉房屋的情况下，私自将案涉房屋以420万元转让给被告刁岚。在被告刁岚此后擅自拆除案涉房屋、拟于原址重建新房过程中，2015年5月4日大连市城市管理行政执法局就被告刁岚未取得建设工程规划许可证、擅自拆除及建设房屋的违规行为，向被告刁岚下达《责令停止建设决定书》，责令其立即停止建设、限期改正，并查封了施工现场。目前案涉国有公房己拆除损毁，原址为施工工地状态。被告王新桐转让公有房屋给被告刁岚，被告刁岚擅自将案涉房屋违规拆除，造成国有房屋资产毁损灭失。根据《物权法》第三十七条、《侵权责任法》第六条、第八条等之规定，二被告应承担共同侵权连带赔偿责任。损失赔偿金额，应当以案涉房屋的价值为准。鉴于案涉房屋已被非法转让、拆除，而两被告在转让案涉房屋的过程中对其价值共同认定为420万元，故原告即按两被告实际自认之金额提起本案诉讼。综上，原告为维护国家合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王新桐辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告并非案涉房屋所有人或者被授权行使所有权职权的单位，原告提供的证明其公房管理职能的证据是中共大连市委办公厅于2018年发布的，而案涉房屋在2015年就已经灭失，原告即使在2018年取得了公房管理职能，也并非案涉房屋的管理单位，无权就案涉房屋提起诉讼。2.案涉房屋的损毁并非我方造成的，于我方无关，本案案由为财产损害赔偿责任，我方并未实施拆除房屋等损害案涉房屋的侵权行为，不应当承担房屋损毁的赔偿责任。3.我方与案涉房屋拆除者被告刁岚对房屋损毁承担共同赔偿责任没有法律依据，我方就案涉房屋灭失一事，与被告刁岚既没有共同的主观过错，也没有共同侵权行为，与被告刁岚共同承担损害赔偿责任缺乏法律依据。4.案涉房屋由被告王新桐转让给被告刁岚如果无效，案涉房屋的有权管理单位和越权管理单位存在重大过错，我无过错。案涉房屋的转让合同经过公证，公证书中明确记载该转让行为有效，被告王新桐基于此才进行转让，并无过错。而当时对案涉房屋管理职权的单位疏于履行职责，当时承担案涉房屋无管理职权却给予办理的单位越权履行职责是导致房屋转让的基本原因。5.被告王新桐转让案涉房屋的行为与房屋灭失并无必然的因果关系，是房屋灭失的非必然原因。如果我对房屋损毁承担赔偿责任，那修缮公司、大连市国有房产管理中心、新型集团等单位的行为也是导致房屋灭失的原因，也应当承担赔偿责任。综上，原告要求被告王新桐承担损害赔偿责任既无事实依据，也无法律依据，我对案涉房屋的灭失不应承担任何损害赔偿责任。被告刁岚辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告的主体不适格，案涉房屋所有权人原先是大连市房屋修缮工程有限公司，现在是大连金宇房地产经营有限公司，原告并不是案涉房屋的所有权人，因此原告和本案不具有直接的利害关系，原告的主体不适格。2.我方合法取得了案涉房屋的承租权。2013年12月2日，我方看到了大连海誉房地产经纪有限公司在大连晚报发布的广告，被告王新桐要转让案涉房屋的承租权，我想要购买，于是和各方联系，查看了案涉房屋的相关材料，查明了本案中最开始的承租人是李广荣，其后是被告王新桐，房屋的所有权人是房屋修缮公司，房屋修缮公司也表明自己是所有权人，也同意二被告间的转让，于是二被告就完成了转让行为，为了保险起见，还进行了各种公证，房屋修缮公司也在承租人登记簿上将承租人变更为我，并且给我发放了公有住房租赁证，为了买这个承租权我花了474万余元，向被告王新桐支付的转让费为420万元，修缮公司的手续费42万余元，海域公司的中介费12.6万元。2014年1月22日，我就正式的成为了案涉房屋的承租人，一家三口的户籍也迁入了案涉房屋，办理了民用缴费卡，并按时缴纳房租。从以上过程可以看出，二被告间的转让行为完全符合大连市公有住房承租权转让暂行办法的规定，是合法有效的。退一步讲假设案涉房屋所有权人不是修缮公司，我对此并不知情，而且对这个不知情也没有过失，支付了巨额的资金，办理了过户手续，并在登记簿进行了登记，案涉房屋已经交付，这些情形完全符合物权法第一百零六条关于善意取得的规定，我善意取得了案涉房屋的承租权。3.我对案涉房屋的倒塌没有过错，假设原告现在是所有权人，也无权向我主张财产损害赔偿责任。案涉房屋建于日伪时期，是砖木结构，到我购买的时候已经有七十多年的历史，并且没有人居住也达三年之久，由于年久失修，案涉房屋已经严重老化和损坏，破旧不堪，四处透风，自来水管道常年泄露，这个房屋已经是危房，不进行维修的话根本不能正常居住，因此我就向修缮公司提出了维修申请，经过其同意后开始施工，由于年久失修，房屋内部的砖头、木头等材料已经腐烂了，在施工的过程，突然就倒塌了，倒塌之后马上告诉了修缮公司，双方商量要恢复原状，在恢复原状的过程中行政执法局一分局责令停止施工，此后就再未开工。由上可见，案涉房屋是因为年久失修自然倒塌，我无任何过错，因此，无需赔偿。4.退一步讲，假设原告现在是所有权人，假设原告有权主张赔偿，原告的诉讼时效期间已经经过，我无须向其赔偿。案涉房屋倒塌的时候行政执法局责令停工时，我都及时告知了修缮公司，修缮公司对这些都是明知的，假如后来由于政府部门内部职能的变化，现在所有权人是原告，也应当以原先的所有权人，也就是修缮公司知道案涉房屋倒塌时的时间计算诉讼时效，倒塌是2014年4月，原告是2020年6月起诉，可见诉讼时效期间已经经过。5.原告应该向我主张恢复原状。纵观本案，我花费470万的巨资，除了要居住和使用外，更为重要的目的是学区房，想让自己的孩子能够就读于大连市风景小学和三十九中，现在孩子都上初二了，这个目的完全落空，根本没有实现，可以看出我才是真正的受害者。做为政府的职能部门原告不应该不顾百姓的切身利益，一味地主张损害赔偿，考虑到这个房子的公房性质，倒塌前已经是危险房屋，我花费巨资的情况，原告应该主张恢复原状，才能最大限度保护各方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。就各方争议的证据及事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于大连市中山区房屋，系单独别墅，共两层，建筑面积为152.57平方米，于建国前建成。1981年，由中国人民解放军辽宁省大连军分区将房屋分配给司令员李广荣居住使用。李光荣持有1999年7月1日发放的、印有房屋所有权单位大连市房屋修缮公司（2014年5月变更名称为大连金宇房地产经营有限公司）印章的公有房屋租赁证。李广荣于2001年去世。后其配偶王新桐成为房屋承租人，取得了公有住房租赁证。2010年3月，大连军分区离休干部休养所根据相关政策为老干部重新调整分配房屋。在为被告王新桐重新分配了一套经济适用房的同时，要求其签署《承诺书》，承诺交还案涉房屋。但被告王新桐一直未予腾退。2014年1月，被告王新桐与被告刁岚签订《公有房屋承租人变更协议》一份，约定被告王新桐将案涉房屋的承租方姓名变更为被告刁岚。被告刁岚实际向被告王新桐支付420万元，向大连市房屋修缮工程有限公司交纳手续费420025元，向大连海誉房地产经纪有限公司交付代理费126000元。后被告刁岚取得了登记其为承租方的公有住房租赁证，并持续向大连市房屋修缮工程有限公司交纳房租。2014年3月26日，大连市房屋修缮工程有限公司作出《关于住户对中山区青林街53号房屋维修申请的回复》，同意被告刁岚在保证不改变房屋原面积和原建筑结构的前提下，对房屋进行维修。2015年5月，大连市城市管理行政执法局一分局对被告刁岚下达《责令停止建设决定书》，责令被告刁岚停止建设，并限五日内改正违法行为，后查封了施工现场。5月14日，大连市国土资源和房屋局作出《关于青林街53号房屋有关问题的复函》，基本内容为：“一、房屋基本情况：案涉房屋1999年前为大连市房屋修缮工程有限公司（当时为大连市国土资源和房屋局局属单位）管理、军分区调配的直管公房，1999年，根据相关会议纪要及拆迁公告，房屋所在区域实施拆迁改造，该房屋属于新兴集团在拆迁期间管理的应拆房屋，房产部门对该房屋实行了停租撤管，因此2004年在成立大连市国有房产经营管理公司（2007年改为大连市国有房产管理中心）进行直管公房统计时，未将该房屋纳入国有房屋管理系统。二、调查核实情况：经调查核实，原大连市房屋修缮工程有限公司不是案涉房屋的所有权人，该房屋所在区域情况比较复杂，陆续实施拆迁时间较长，新型集团一直未与该房屋承租人达成拆迁补偿协议，军分区干休所2010年3月给被告王新桐分配、腾退房屋时，房产部门和新型集团并未接到通知；2014年1月，二被告私自达成《公有住房承租人变更协议》并进行公证，原大连市房屋修缮工程有限公司违规办理了承租权转让过户，并为被告刁岚发放了《直管公有住房租赁证》。三、处理意见：原大连市房屋修缮工程有限公司（即大连金宇房地产经营有限公司）不是青林街53号房屋的所有权人，不应擅自办理承租权转让手续，其发放的《公有住房租赁证》（直管房中山区租字第××号）未经直管公房主管部门大连市国有房产管理中心同意，应为无效。为此，我局已书面通知大连金宇房地产经营有限公司立即纠正其违规行为，将发放的直管房中山区租字第××号《公有住房租赁证》收回作废，并负责协调相关利害关系人解决由此产生的问题和矛盾。”同日，大连市国土资源和房屋局向大连金宇房地产经营有限公司发出《关于处理青林街53号房屋承租权转让过户违规行为的通知》，责令该公司立即纠正违法违规行为，将发放的《公有住房租赁证》收回作废，承担相关法律责任并负责协调相关利害关系人解决由此产生的问题和矛盾。另查明，2018年10月26日，中共大连市委办公厅印发《大连市住房城乡建设事务服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，整合组建市国土房屋局所属大连市住房保障中心、大连市房屋征收办公室、大连市房屋租赁登记管理中心、大连市国有房产管理中心（大连市房屋安全鉴定中心）等单位，设立原告大连市住房城乡建设事务服务中心。并规定原告的主要职责为：（一）为住房制度改革、住房保障政策实施、房产市场监管、房屋租赁市场管理、房屋征收等工作提供服务保障；（二）承担公房管理、物业和房屋安全管理、建筑物白蚁防治等相关事务性工作；开展房屋安全鉴定工作；（三）承担住宅专项维修资金的归集、储存、保值增值、划转使用等事务性工作；（四）为建筑领域节能项目推进、住宅产业化推进、新型墙体材料应用、散装水泥管理、粉煤灰综合利用等工作提供服务保障；组织协调推进老旧住房维修工作；（五）为建设工程标准、造价管理提供技术支撑；提供建设工程项目招标投标相关服务；（六）承担农村村镇建设等相关事务性、服务性工作；（七）为供热工程规划管理及供热期内供热运行管理等工作提供服务保障；（八）为燃气企业资质审查及行业管理等工作提供技术支撑；（九）受委托，承担城市供热、燃气等管理方面的行政工作；（十）开展城建档案保管、查询等服务工作；（十一）为市政府交办的重点工程预算编制、造价审核、决算审核及与工程有关的其他预算及审核工作提供技术支撑；（十二）承担市住房城乡建设部门交办的其他工作。原告于本案庭审中，向本院提交了其与大连市房屋修缮工程有限公司签订的自2013年度至2019年度的《大连市公有房屋委托管理协议》，双方对于由原告委托大连市房屋修缮工程有限公司管理的公有房屋及附属设施、附属资产等，进行了约定。本案在审理过程中，本院通过大连市中级人民法院司法技术处，将本案摇号选至相关鉴定机构，对于已倒塌的案涉房屋价值或新建房屋价值进行司法鉴定。后辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对本案作退鉴处理。鉴定过程中，各方均到达房屋现场，鉴定机构工作人员在进行现场勘查后说明：1.房屋的评估及造价鉴定均包含土地价值，不能单独作出建筑物材料价值的鉴定结论；2.无论是已倒塌的建筑价值，还是新建房屋价值，均必须以房屋的建造图纸作为计价依据。而本案已倒塌房屋系建国前建成（部分当事人称系日伪统治时期修建），无法取得图纸；现场目前仍为废弃建筑工地状态，无新建房屋图纸。本院认为，本案原告大连市住房城乡建设事务服务中心起诉主张被告王新桐、被告刁岚承担转让、毁损案涉房屋的侵权责任并据以赔偿损失，应提供证据证实原告系案涉房屋的所有权人。国土资源和房屋局系具有土地资产、市场管理、监督管理国有、集体建设用地使用权转让、租赁、抵押等流转行为职权的国家机关，根据大连市国土资源和房屋局作出的《关于青林街53号房屋有关问题的复函》的记载，作为直管公房主管部门的原告仅系本案案涉房屋的管理人；而原告提供的中共大连市委办公厅作出的《大连市住房城乡建设事务服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知规定，原告的主要职责为含承担公房管理、物业和房屋安全管理、建筑物白蚁防治等相关事务性工作等，事实上其仅承担收取房屋租金、进行房屋修缮、管理职能等的管理人工作，并非房屋的所有权单位。原告补充提交的与大连市房屋修缮工程有限公司签订的相关委托协议及《大连市市属直管公房委托管理办法（试行）》等，仅是各方对于委托内容、工作范围等的约定或规定，均无原告对于本案坐落于大连市中山区房屋具有直接所有权的记载。现原告主张各被告对其所有的房屋承担损害赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连市住房城乡建设事务服务中心的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取20200元，诉讼保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  原博侠二〇二〇年十一月十八日书记员  刘渐宽