湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂2823民初2148号原告：陈发保，男，1972年2月19日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：王联祚，湖北楚峡律师事务所律师。特别授权。被告：向传忠，男，1968年8月17日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：李作亮，巴东县远大法律服务所法律工作者。特别授权。第三人：付玉花，女，1949年11月29日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。第三人：周宗兴（系第三人付玉花之夫），1949年8月15日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。原告陈发保与被告向传忠及第三人付玉花、周宗兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈发保及其委托诉讼代理人王联祚，被告向传忠及其委托诉讼代理人李作亮均庭参加了诉讼，第三人付玉花、周宗兴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈发保向本院提出诉讼请求：1.判令被告向传忠向原告支付违约金33200元。2.判令被告向传忠、第三人付玉花、周宗兴共同协助原告办理巴东县××××号（即营沱路180号）平公路上第四层（南面）房屋的过户登记手续。3.判令被告向传忠承担本案诉讼费。事实及理由：2011年9月23日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方签订《合资建房协议》，该协议第一条约定：“甲方以《建设用地批准书》（巴东县[2011]国土资函字第7号）和建设用地规划许可证（巴建地字第[2011]151号）建设用地及移民户头作为出资与乙方合建，其他资金均由乙方承担，甲方取得两个门面其中的一间（面积约25平方米）和公路第二层以上两套住房（每套面积大约在110平方米左右），两套房和门面房由甲方自由选取，其余住房及门面房归乙方所有”；第七条“双方各自负责办理自家所分得住房的土地使用证及房屋产权证手续并承担自己房屋部分的一切税、费。”，当日双方对《合资建房协议》到巴东县公证处办理了《公证书》(2011)巴证字第512号。2012年4月16日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方经协商，对2011年9月23日签订的《合资建房协议》条款进行变更，并签订《合资建房变更补充协议》，第一条约定：“原协议第一条第一款中的甲方取得两个门面中的一间的约定，双方协商后，甲方不再要求乙方给付一个门面，二间门面全部归乙方所有”；第二条“双方约定公路第二层以上两套住房由甲方自由选取协商变更为甲方取得公路上第二层和第四层的各一套住房（每套面积大约在110平方米左右）。原协议中有关甲方选择房屋权利的约定同时废止不住”；第四条“其他有关事宜按原协议的办理”。同时，双方在巴东县公证处对《合资建房变更补充协议》办理了《公证书》(2012)巴证字第98号。2013年10月8日，被告向传忠作甲方与原告陈发保作为乙方签订《合资投资建设住房协议》，协议第二条第2款约定了乙方投资人民币166000元作为投资供甲方建设房屋，乙方取得平公路上第四层（南面）一套住房的所有权（其建筑面积约为120平方米）。第三条约定《土地使用证》《房屋产权证》事宜，总证办理相关税费由甲方承担，双方协商时间办理分户立户手续，相关费用由乙方承担。第五条约定违约责任，若有违约须支付购房款20%的违约金。合同签订后，2013年10月8日，原告向被告向传忠支付购房款100000元。2014年1月13日，向被告向传忠支付购房款40000元。2015年9月19日向被告向传忠支付购房款6000元。尔后，原告多次找被告向传忠办理房屋过户手续，被告以各种理由推辞。2020年8月11日上午，被告找到原告称整栋房屋产权证已办理，可以办理过户手续，要求我支付下欠尾款20000元和收取过户费5734元，当天原告便向被告支付了尾款，但是没有支付过户费。2020年8月12日下午，原告找到被告要求办理过户手续，被告又要原告支付10000元才办理房屋登记过户，否则不予办理过户。原告及其相关购房人申请信陵镇营沱社区调解，被告拒绝调解。据了解，被告向传忠已将房屋坐落巴东县信陵镇××社区××号房屋以第三人付玉花的名义分套办理了登记（包括原告所购买的房屋在内）。原告认为，虽然原告是与被告向传忠签订的房屋买卖协议，但是所购房屋标的是第三人付玉花、周宗兴与被告向传忠合资建设的，目前合建房屋权利人仍然登记在第三人付玉花的名下，显然对外办理过户登记义务，合建方共同对外均有协助义务。为减少讼累，原告有权利突破合同相对性，请求合建方共同承担协助过户义务，同时被告向传忠已用行为明确表示，不按协议履行义务，已构成违约，依约定应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉法院，请求支持。被告向传忠辩称：1.原告的诉讼请求要求被告承担违约金不符合法律规定。理由如下：被告于2020年8月10日在微信群里通知未足额缴纳购房款的住户及时缴纳房款，并办理过户手续，而原告于2020年8月10日才全额缴纳房屋购房款，被告不存在违约，故原告请求被告支付违约金不符合法律规定。2.本案诉讼费用不应由被告全额缴纳，被告缴纳的诉讼费用只应是第二条诉讼请求。被告同意及时协助原告办理房屋过户手续，办理过程中产生的费用按协议约定由原告缴纳。各方当事人所提交的证据，经过庭审展示，并经对方当事人发表质证意见，对于各方均无异议的证据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于互持异议的证据，本院结合各方当事人的质证意见、诉辩意见、庭审陈述，并根据其他有效证据综合判断后，依法作出认定。证据，本院认定事实如下：2011年9月23日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方（合资人）与被告向传忠作为乙方（合资人）签订《合资建房协议》，该协议约定：一、标的物。甲方以《建设用地批准书》（巴东县〔2011〕国土资函字第7号）和《建设用地规划许可证》（巴建地字第〔2011〕151号）的建设用地及移民户头作为出资与乙方合建，其他资金均由乙方承担，甲方取得两个门面其中的一间（面积25平方米左右）和公路第二层以上两套住房（每套面积大约在110平方米左右），两套房和门面房由甲方自由选取，其余住房及门面归乙方所有。该协议还就土地勘测及甲方投资、甲方住房装修、双方各自负责办理自家所分得住房的土地使用证及房屋产权证手续并承担自己房屋部分的一切税、费、国家政策性补偿待遇的归属、违约责任、生效及价款交付等内容进行了约定。付玉花、周宗兴在“甲方栏”签名捺印，向传忠在“乙方栏”签名捺印。同日，双方到巴东县公证处对《合资建房协议》进行了公证，并办理了（2011）巴证字第512号《公证书》。该公证书载明：兹证明付玉花、周宗兴与向传忠于2011年9月23日在巴东县公证处签订《合资建房协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、指印属实。2012年4月16日，第三人付玉2012年4月16日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方签订《合资建房变更补充协议》，该补充协议载明：双方当事人于2011年9月23日经协商一致签订了《合资建房协议》，并在巴东县公证处办理了公证，现由于违建情况发生变化，原有条款已无法实现，现双方协商对协议部分条款予以变更，具体约定如下：一、原协议第一条第一款中甲方取得两个门面中的一间的约定，双方协商后，甲方不再要求乙方给付一个门面，二间门面全部归乙方所有。二、双方约定公路上第二层以上两套住房由甲方自由选取，现协商变更为甲方取得公路上第二层和第四层的各一套住房（每套面积大约在110平方米左右）。原协议中有关甲方选择房屋权利的约定同时废止。三、双方约定2013年12月31日前交付房屋，现变更为2014年6月30日前乙方如将房屋提前建成，必须提前提交。四、其他有关事宜按原协议约定办理。付玉花、周宗兴在“甲方栏”签名，向传忠在“乙方栏”签名。同日，双方到巴东县公证处对《合资建房变更补充协议》进行了公证，并办理了（2012）巴证字第98号《公证书》。该公证书载明：兹证明付玉花、周宗兴与向传忠于2012年4月16日经协商一致签订《合资建房变更补充协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、按指印属实。2013年10月8日，被告向传忠作为甲方与原告陈发保作为乙方签订《合资投资建设住房协议》，该协议约定：一、甲方宅基地位于巴东县××××号。依据此协议乙投资人民币壹拾陆万陆仟(166000元)。甲方将上述土地使用权作为投资用作建设住房，供甲、乙双方建设一栋住房。乙方取得该栋房屋平公路上第四层(南面)一套住房的所有权(其住房建筑面积约为120平方米)。并且甲方保证第三方对该宗土地权属不产生任何争议，否则由甲方对第三方承担一切法律责任，概与乙方无关，且乙方不承担任何法律责任。二、乙方三次支付甲方合伙投资建房款壹拾陆万陆仟元，由甲方出具投资收条(第一次于本协议签订时乙方支付壹拾万元，第二次于2013年腊月初付肆万陆仟元，第三次于本协议公证之日一次性付清贰万元)。若不按时支付，视同违约，甲方有权收回房屋，不退乙方任何费用。三、甲方必须办理好《土地使用权证》、《房屋产权证》的总证，相关税费由甲方承担。在此基础上甲方与乙方履行共同协商时间办理“土地证”、“房屋产权证”等分户立户手续，相关税费由乙方承担。四、乙方自行负责其平公路上第四层(南面)一套住房内装修、装饰事宜，但不能改变整栋住房的安全。否则，由乙方承担装修不当引起的整栋住房和其它住房的安全、维修、赔偿责任。五、在房产证未办妥之前，本协议自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。甲乙双方任何一方不得无故收回或者退还房屋，若有违约，违约方将付给另一方所购房款20%的违约金。双方还对维护维修、补偿归属等等进行了约定。双方当事人均在协议上的签字并捺印。合同签订的当天，被告向传忠给原告陈发保出具“收条”载明：今收到陈发保购房款预付款100000元。2014年1月13日，被告向传忠给原告陈发保出具“收条”载明：今收到陈发保买屋现金40000元。2015年9月19日，被告向传忠给原告陈发保出具“收条”载明：今收到陈发保购房款6000元。2020年8月11日，被告向传忠给原告陈发保出具“收条”载明：今收到陈发保下余房款20000元。2020年6月19日，坐落于巴东县信陵镇××社区××号的案涉整栋房屋以第三人付玉花的名义办理好房屋产权登记手续。双方因案涉房屋产权变更登记手续的办理产生争议，为此，原告陈发保于2020年9月2日诉至本院，请求判如所诉。另查明，2020年8月3日，被告向传忠在有26人参加的“住房一家亲”微信群发送通知载明：家人们好，凡是欠我余款的家人们，请在最近时间交了，我好给你们办理分户。把钱交齐了，我好给你们过户，现在能办房产证了。同年8月11日，被告向传忠又在“住房一家亲”微信群发送通知载明：本楼栋所有户主们，在本月15日前交清房款，因现在可以给你们过户，如这次不交清房款，下次办理过户时给我要付满意工资才能办理，或今后不能办理自己负责，这是最后一次通知。本院认为，被告向传忠与第三人付玉花、周宗兴于2011年9月23日签订的《合资建房协议》和2012年4月16日签订的《合资建房变更补充协议》及被告向传忠与原告陈发保于2013年10月8日签订的《合资投资建设住房协议》，均是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，本院予以确认。原告陈发保于2013年10月8日签订的《合资投资建设住房协议》，该协议的实质内容为房屋买卖合同。因该合同依法成立，故双方当事人应当依据合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，被告向传忠与原告陈发保签订的协议中“甲方必须办理好《土地使用权证》、《房屋产权证》的总证，相关税费由甲方承担。在此基础上甲方与乙方履行共同协商时间办理“土地证”、“房屋产权证”等分户立户手续，相关税费由乙方承担。”综上，在原告陈发保向被告向传忠全额支付房款购买案涉房屋并实际占有、使用案涉房屋后，且现在案涉房屋的产权证登记在第三人付玉花的名下，因此，被告向传忠及第三人付玉花应依据双方的合同约定积极协助原告陈发保办理相关产权变更登记手续。第三人周宗兴虽与第三人付玉花是夫妻关系，但案涉房屋不动产权证登记的权利人为付玉花，共有情况记载为单独所有，因此，第三人周宗兴在本案中没有协助原告陈发保办理相关产权变更登记手续的法律规定义务和合同约定义务，在本案中不应予承担民事责任。因原告陈发保未提交证据证实被告向传忠拒绝协助办理房屋产权证和土地使用证的过户手续，也没有证据证实双方约定的有协助办理房屋产权证和土地使用证的过户手续的具体时间起止点，故对原告陈发保要求告向传忠向其支付违约金33200元的诉讼请求，本院不予支持。本案无独立请求权的第三人付玉花、周宗兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告向传忠与第三人付玉花、周宗兴共同协助原告陈发保办理案涉房产变更登记及土地使用权变更登记；限本判决生效后30日内履行；二、第三人周宗兴在本案中不承担民事责任；三、驳回原告陈发保的其他诉讼请求；本诉案件受理费630元，由原告陈发保负担530元，由被告向传忠负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  钱财保审判员  刘汉玉审判员  田文艳二〇二〇年十二月二十三日书记员  薛芙蓉