四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终970号 上诉人（原审被告）：代述永，男，1971年2月21日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。 被上诉人（原审原告）：安岳县博达物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇兴安路99号，统一社会信用代码91512021789118363U。 法定代表人：李春寒，执行董事。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 上诉人(原审被告)代述永与被上诉人(原审原告)安岳县博达物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3347号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代述永上诉请求：一、请求二审法院依法撤销安岳县人民法院做出的(2020)川2021民初3347号民事判决书予以改判或者发回重审;二、请求二审法院判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院错误认定被上诉人在物业服务过程中存在部分瑕疵。且认为物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与预定标准不一致。在上诉人与被上诉人签订的《民族星城小区前期物业服务合同》第五章之规定被上诉人的义务包含：(1)负责小区公共地方和公共设施昀日常维护和管理。(2)负责小区公共地方和环境清洁卫生和垃圾清运。(3)负责小区交通秩序、车辆停放的管理，落实治安防范工作，维护正常的公共秩序。(4)负责制定小区住宅室内装饰装修规定。(5)制止任何人对本物业公共设施及建筑物的损害。(6)建立本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。(7)负责本物业环境绿化养护和园艺景品的维修管理。(8)宣传物业的形象，组织开展文化娱乐活动，丰富广大业主的社区文化生活。但根据上诉人提供的相关证据材料表面，被上诉人在(1)小区公共地方和设施设备日常维护(2)小区公共地方和环境清洁(3)小区交通秩序及车辆管理(4)针对小区住宅室内装饰装修(5)针对小区公共设计及建筑的损害(6)针对本小区环境绿化养护和园艺景品的维修(7)组织开展文化娱乐活动等。且根据与被上诉人签订的《民族星城小区前期物业服务合同》，中规定被上诉人所提供的的物业服务属于“三级’’物业服务，及根据《资阳市住宅物业服务等级划分DB512000》中5.3条、5.3.1条、5.3.2条、5.3.3条、5.3.4条、5.3.5条、5.3.6条规定三级物业所应当承担的责任和义务。根据上诉人提供的证据材料，不应认定为部分瑕疵，应当属亍履行义务不能，认定为严重违反合同约定，应当根据《中华人民共和国合同法》承担相应违约责任。2、对于上诉人提供的《民事答辩状》内所提及的上诉人家中被盗事实，2015年10月14日上诉人发现位于民族星城小区12栋2单元404号家中被盗，随即报警向公安机关报案，相关警察到达现场进行勘察并确认被盗事实，公安机关对本人及邻居进行笔录登记，并出具了受案回执，受案登记表文号为安公（刑）受案字(2015)100058号。案发后被上诉人无法出具案发期间监控录像。被上诉人无法出具小区人员出入登记信息薄，且小区大门无人管理，长期任由人员自由出入，物业未进行小区内出租房屋情况公示，有不安全因素和隐患单元门禁长时间损坏无人维修，安全隐患严重。因被上诉人未按约定履行合同当中的相关约定，存在责任导致上诉方家中被盗事实；且“民族星城”小区不具备交房条件。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四章第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；《民族星城小区前期物业服务合同》约定，第二章物业服务包括：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行，养护和管理。以及《民族星城小区公共管理规定》中第二条外来人员进出管理l、住户和来访人员不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。2、小区门卫值班人员对不认识的人员出入小区时要进行询问并做好记录。因被上诉人未能按照法律和合同规定履行物业服务合同的约定，导致上诉人财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。故上诉人认为，被上诉人具有相关法律责任应当免除上诉人所缴纳的物业管理服务费。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院错误认定上诉人与被上诉人签订《民族星城小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应按照约定行使权力和履行义务。被上诉人按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理服务费。且采用的法律规定为《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项。上诉法律是规定了上诉人应履行的义务，但上诉人购买民族星城商品房小区至今消防验未通过验收、并末取得相关竣工验收手续，且消防验收合格及竣工验收合格等相关手续是商品房交付的强制前提条件。没有经过消验收、竣工验收等手续的住房存在安全隐患，不符合交付条件。待开发商拿到验收合格的相关证明后，该房才算正式交付。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程嫒工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《中华人民共和国合同法》第七条，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；《中华人民共和国物业管理条例》第三章第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合榕后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。开发商未取得竣工验收合格及相关手续，该商品房不具备相应的强制交付条件，故安岳县博达物业服务有限公司无法取得相应的承接验收手续中所规定的相关资料，不具备承接小区物业服务的前提条件，签订物业服务合同违反国家强制性规定，物业服务合同应属无效。2、“民族星城”小区至今未取得竣工验收合格，小区至今因开发商原因无法办理房产证，故应视为未交付状态，根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之曰起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收，故公安消防验收合格应属于国家规定的其他竣工条件。因“民族星城”小区至今未取得竣工验收合格且消防验收至今未通过，不具备国家所规定的强制交付条件，故在未取得竣工验收合格等相关交付条件前，物业服务管理费应由开发商缴纳直至“民族星城”小区取得竣工验收合格证等相关法律规定的文书时，物业管理服务费变更为业主缴纳。综上所述，针对一审法院中判决第一项、第二项要求上诉人缴纳相关物业管理服务费及违约金，因被上诉人严重违反相关法律法规及《民族星城小区前期物业服务合同》导致小区环境脏乱差，管理混乱，家中被盗等法律事实；又因“民族星城”小区未取得竣工验收相关法律手续，不应与上诉人签订相关物业服务合同，故被上诉人不应起诉上诉人，物业管理服务费及违约金也不应由上诉人承担，应由开发商承担相应费用。原审法院在认定事实和适用法律上均有错误，进而导致判决结果严重错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七第一款、第一百五十三条第一款第二项和第三项之规定，特诉至贵院，请求依法撤销原审裁判后改判，改判为被上诉人无须缴纳2014午6月23日至2020年6月30日期间的物业管理服务费12377.23元，违约金1000元；判定上诉人与被上诉人签订的《民族星城小区前期物业服务合同》无效；并由被上诉人承担所有诉讼费用。 安岳县博达物业服务有限公司答辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。 安岳县博达物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告代述永支付2014年6月23日至2020年6月30日所欠物业费12378元；二、判令被告代述永支付逾期交纳物业管理费的违约金22590元；三、判令被告代述永承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2013年6月23日，原告物业服务公司与被告代述永签订《民族星城小区前期物业服务合同》。该合同主要约定：物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；服务内容为共用部位和相关场地的清洁卫生、污水管道的疏通，交通与车辆出行、停放秩序的管理，公共绿化的养护和管理等；合同期限为签字生效之日起至第一次业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业合同生效时止；物业服务费由原告按住房建筑面积每月1.4元/㎡向业主或物业使用人收取，每年收取一次并由业主在每年的首月全额交纳；业主应依约按时交纳各项费用，若业主超过交纳期限，每天加收未交款项总和3‰的滞纳金，累计加收。签订合同后（至今业主委员会与物业公司仍未签订物业服务合同），原告对小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告代述永系民族星城小区业主，其所有的12-2-404号房屋建筑面积122.79㎡。被告代述永从2014年6月23日起至2020年6月23日应交物业管理服务费72个月计12377.23元。经原告多次催收，被告至今仍未履行交纳义务。 一审法院认为：原告安岳县博达物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，完善了相关的承接手续，依法取得了收取物业管理费用的资格，其与被告代述永签订的《民族星城小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理服务费。被告代述永作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时依约支付相应的物业管理服务费，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告代述永应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务管理活动，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会或业主的交流沟通，为包括被告代述永在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失。原告虽未举证证明其损失的具体额度，但被告给原告造成相应损失的事实是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持1000元。被告代述永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 被告代述永所述被盗的事或已涉及刑事案件，公安机关侦查终结后将会作出相应的处理，若被告认为原告对被盗事件负有相应责任，则可另行主张权利。至于被告提出的其他抗辩事项，亦可通过业主委员会抑或其本人与物业公司衔接，予以协商改进和处理或者通过法律程序依法解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告代述永在本判决生效之日起十日内向原告安岳县博达物业服务有限公司支付2014年6月23日至2020年6月30日期间的物业管理服务费12377.23元；二、限被告代述永在本判决生效之日起十日内向原告安岳县博达物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金1000元；三、驳回原告安岳县博达物业服务有限公司其他诉讼请求。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为，物业服务瑕疵,可以通过正常渠道予以救济,瑕疵的消除,不可能通过私力救济的方式来解决，更不能够以不履行合同义务予以对抗。上诉人以此作为拒绝缴纳物业费是不当的，物业公司通过司法渠道予以救济应当得到法院的支持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135元，由上诉人代述永负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 李听原