江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2248号原告（反诉被告）：李明新，男，1971年1月2日出生，汉族，江西省兴国县人，户籍地江西省赣州市兴国县，现住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国元，江西将相阖律师事务所律师。被告（反诉原告）：李显福，男，1972年8月28日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：陈仁忠，男，1969年9月15日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：莫锐敏，国信信扬律师事务所律师，特别授权。第三人：兴国县唱享时光歌舞厅，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇兴国大道中段北15栋17号。经营者：蓝兆仁，男，1932年5月12日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。原告李明新与被告李显福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，被告李显福提出反诉，根据被告李显福的申请和其提供的证据材料，本院依法追加被告陈仁忠、第三人兴国县唱享时光歌舞厅参加诉讼，适用普通程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告李明新及其委托诉讼代理人刘洪、王国元，被告李显福及委托诉讼代理人卢敬飞，被告陈仁忠的委托诉讼代理人莫锐敏，第三人兴国县唱享时光歌舞厅的经营者蓝兆仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明新向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退回原告履约保证金30000元；3.判令被告赔偿原告各项损失及费用900000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告李显福于2013年9月l日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告李显福将兴国大道14-17号房屋租赁给原告使用（经营“花样年华”KTV），租赁期限15年，租金每月8400元，同时被告李显福收取原告履约保证金30000元。原告将房屋装修后于2014年8月开始营业，并按照合同约定及时支付房租。2018年下半年，兴国县人民法院通知原告，因被告李显福的房屋已经抵押给银行贷款，要求原告将以后的租金交给法院。2020年1月因疫情原告经营的KTV被暂停营业，原告大约在4、5月份才得知法院已经将所租赁的房屋拍卖完毕。6月17日，执行人员到“花样年华”KTV门口张贴公告，要求原告在2020年6月30日前搬离。原告找到法院执行人员主张自己先租后拍卖，要求新房东继续履行原《房屋租赁合同》，法院告知房屋先抵押后租赁，租赁合同对新房东没有约束力。此时原告才知道被告李显福的房屋先抵押后租赁的情况，且发现原告出资安装的电梯作为被告李显福的财产被拍卖了。原告认为被告李显福在将涉案房屋租赁时，没有履行房屋已经抵押的告知义务，造成现在无法继续租赁房屋，给原告带来巨大损失。原告就损失和被告协商未果，为此特向法院提起诉讼，望公正判决。原告李明新对其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.房屋租赁合同一份，证明原、被告在2013年9月1日签订租赁合同的事实，租期15年，被告李显福在合同内容中“保证对出租房屋拥有完整所有权和使用权”、“被告如将房屋所有权转移应提前通知原告，原告有优先购买权”；3.兴国县人民法院公告、询问笔录照片打印件各一份，证明兴国县人民法院责令原告搬出本案租赁房屋的事实；4、注销证明、营业执照副本、采宝商户平台（电脑打印件）各一份，证明原告租赁本案房屋先经营“兴国县花样年华娱乐游戏公司”，后改名为“兴国县畅享时光歌舞厅”，股东均为原告李明新和蓝映霞，原告用于收款的微信、支付宝一直是“花样年华”名字，只是经营场所更名，不存在转租，原告经营场所即使受疫情影响每月收入也有18000多元；5、委托代理协议、发票各一份，证明原告因本案诉讼支付律师代理费17000元。被告李显福辩称，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》时，已经口头告知被答辩人本案出租房屋已经抵押贷款的事实，请法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》时，被答辩人要求答辩人出示本案出租房屋的房产证原件给他看，答辩人告诉被答辩人因房屋抵押贷款原件在银行无法提供原件，于是提供了复印件给被答辩人看，房产证复印件上注明了“已抵押”的事实。因此，答辩人与被答辩人于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》时，已经告知被答辩人本案出租房屋已经抵押贷款的事实，请法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。被告李显福就其主张的事实向本院提供的证据有：l.身份证复印件一份，证明被告李显福的身份信息；2.不动产登记信息查询结果一份、民事调解书一份，证明本案出租房屋为被告李显福与陈仁忠共有的房屋，陈仁忠已经得了一半房租；3.微信截图两张，民事起诉状一份，证明被告李显福与陈仁忠共同共有的房屋用于抵押贷款4000000元，系双方共同贷款，当时口头约定属于陈仁忠的2000000元借给被告李显福使用，被告李显福支付利息给陈仁忠；4.工商登记资料一份，兴国县花样年华娱乐有限公司的天眼查信息打印件一份，证明原、被告签订租赁合同时已告知原告出租房屋已抵押贷款的事实；原告租赁房屋开办兴国县花样年华娱乐有限公司；5.兴国县唱享时光歌舞厅的天眼查信息打印件一份，证明兴国县唱享时光歌舞厅的营业场所地点为本案出租房屋，经营者为蓝兆仁，原告李明新于2019年5月将出租房屋未经被告李显福同意转租给兴国县唱享时光歌舞厅（经营者蓝兆仁）的事实；6.微信截图（与法院吴兴桂）一份，证明原告李明新拖欠租金的事实。被告陈仁忠辩称，原告李明新与被告李显福签订的《房屋租赁合同》因违反物权法第九十七条的强制性规定而应认定为无效合同，原告李明新诉请要求解除合同无法律依据，应予驳回。原告李明新在承租时明知涉案房屋已经抵押，应当对其损失自行承担责任。原告李明新装修未经出租人同意，且涉案房屋租赁合同无效，其诉请赔偿装修损失无法律依据，应予驳回。原告李明新对其损失未提供证据证明。原告李明新未提供证据证明其已支付履行保证金，答辩人未向原告收取履行保证金。原告李明新的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告陈仁忠未向本院提供证据。第三人兴国县唱享时光歌舞厅的经营者蓝兆仁述称，请法院依法处理。第三人兴国县唱享时光歌舞厅未向本院提供证据。反诉原告李显福向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原、被告于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由:反诉被告李明新与反诉原告李显福房屋租赁合同纠纷一案，反诉被告李明新于2019年5月将出租房屋未经反诉原告李显福同意转租给第三人兴国县唱享时光歌舞厅，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，反诉原告李显福提出反诉，请法院判如所请。反诉原告李显福就其反诉请求和主张的事实向本院提供的证据与本诉中提供的证据1、4、5、6一致。反诉被告李明新辩称，答辩人在本诉中已经提出解除合同的诉讼请求，被答辩人反诉提出解除合同明显属于重复诉请，其提出反诉不成立，只能视为被答辩人同意解除合同的意思表示。引起答辩人起诉解除合同的根本原因，是由于被答辩人的房屋先在银行抵押贷款，然后再租赁给答辩人（签租赁合同时也不告知已经抵押的事实），后来该租赁房屋被法院拍卖，买受人不认可租赁合同，不愿意将买受的房屋租赁给答辩人，且法院的执行人员也多次通知答辩人必须腾房，还在涉案房屋张贴了公告。答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，开始着手装修事宜，2014年8月开始对外营业，2015年5月将营业场所办理工商登记为“兴国县花样年华娱乐有限公司”，股东为答辩人和案外人蓝映霞。后来在2018年10月注销公司，在2019年3月又重新以股东蓝映霞父亲蓝兆仁的名义将营业场所办理工商登记为“兴国县畅享时光歌舞厅”。营业场所仍然由原股东经营管理和享受收益，与蓝兆仁没有任何关系。所以答辩人对租赁房屋不存在转租行为。请法院驳回被答辩人的反诉请求。反诉被告李明新就其主张的事实向本院提供的证据与本诉中提交的证据1、2、3、4一致。为查明案件事实，本院对涉案房屋进行了现场勘验，拍摄了图片一组，调取了涉案房屋被执行的相关法律文书及评估报告。经审理查明的事实和认定依据：原告李明新与案外人蓝映霞于2015年5月投资设立兴国县花样年华有限公司，其中原告李明新占股90%、案外人蓝映霞占股10%，该公司于2018年10月22日被办理了注销登记。第三人兴国县唱享时光歌舞厅成立于2019年3月20日，登记的经营者蓝兆仁为案外人蓝映霞的父亲，实际经营者为原告李明新。2012年8月27日，被告李显福对兴国县兴国大道中段北的一栋商住楼办理了不动产权利登记，证书号为兴房权证潋字第××Ｊ25235号，该证书上载明共有权人为被告陈仁忠。2012年9月26日，被告李显福向案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司借款4000000元，被告李显福及妻子王小华、被告陈仁忠及妻子王菊兰同时与案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司分别签订《最高额抵押合同》，用涉案房屋为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年9月1日，被告李显福作为甲方、原告李明新作为乙方签订了《房屋租赁合同》，被告李显福将涉案房屋租赁给原告李明新用于经营KTV。《房屋租赁合同》约定，“1、甲方保证向乙方出租的房屋系拥有完全所有权和使用权……3、房屋租赁期限自2013年9月1日至2028年8月31日止，其中2013年9月1日至2014年8月31日为免费装修期，2014年9月1日起开始计算租金。4、乙方应当在签订本合同的当日支付房屋履约保证金叁万元，在租赁期满没有任何违约的情况下，甲方如数无息退回。5、租金每月人民币8400元，每两年增幅为前一年每月租金的10%。6、乙方应在每月15日前支付当月租金……18、如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用……补充条款：合同期满后，乙方不再经营，则所有固定设施不能拆除，可移动物件除外……”租赁合同签订后，原告李明新按照经营KTV的模式开始对涉案房屋进行装修，装修好后对外招牌为“花样年华量贩KTV”，用于经营兴国县花样年华有限公司，并按照合同的约定支付租金。2018年10月22日，原告李明新为兴国县花样年华有限公司办理了注销登记手续。此后，原告李明新以兴国县唱享时光歌舞厅的名义继续在涉案房屋经营，对外招牌仍为“花样年华量贩KTV”。2016年9月14日，案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，要求被告李显福返还所欠借款本金及利息、用涉案房屋承担抵押担保责任。2017年3月30日，本院作出（2016）赣0732民初2714号民事判决，判决被告李显福返还江西兴国农村商业银行股份有限公司借款本金3980344.24元及利息，江西兴国农村商业银行股份有限公司对涉案房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该案进入执行程序后，本院通知原告李明新将租金交至本院，并于2019年11月1日作出（2017）赣0732执1334号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。执行过程中，本院依法委托江西老楼房地产土地评估顾问有限公司对涉案房屋进行价格评估，该公司于2019年12月17日作出《房地产评估报告》，估价结果为涉案房屋（包括房屋的所有权和所分摊的土地在剩余使用年期的使用权以及房屋内部装修）在2019年12月13日的市场价值为8092320元，但未具体明确房屋内部装修价值。原告李明新自2018年3月后向本院交付涉案房屋的租金至2020年1月，每月交付9240元。经依法处置，涉案房屋最终以4530000元的价格被买受人谢斌华竞得。因涉案房屋的抵押权实现后买受人谢斌华不同意继续将涉案房屋租赁给原告李明新，本院于2020年5月9日在涉案房屋门口张贴公告，要求本案原、被告在2020年6月30日前迁出房屋，到期仍不迁出的，本院将依法强制执行。原告李明新遂于2020年7月2日向本院提起诉讼，要求解除租赁合同、被告李显福退还履约保证金30000元和赔偿损失900000元。原告李明新因本案诉讼支付律师代理费17000元。2020年7月20日，本院作出（2017）赣0732执1334号之三执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人谢斌华所有，房屋所有权自本裁定送达买受人谢斌华时起转移。2020年8月26日，被告李显福向本院提出反诉，要求解除租赁合同。诉讼过程中，根据原告李明新的申请，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估。本院于2020年8月1日组织原告李明新、被告李显福和鉴定人员一起到现场，鉴定人员根据原告李明新提供的清单对评估标的进行了现场勘验、照相、记录，各方已经对鉴定人员的记录签字确认。2020年8月13日，国宏信价格评估集团有限公司作出《价格评估报告》，评估结论为李明新的装修损失在2020年8月1日的价格为710300元，该损失包括电梯、根据房间尺寸定制的沙发、茶几、机柜和其他装修财产，未包括空调、电视、音箱等可移动的电器。原告李明新为评估支出评估费40000元。被告李显福收到评估报告后对评估价、成新率等内容提出异议，国宏信价格评估集团有限公司对相关异议内容作出了书面说明。庭审时，原告李明新认为评估报告遗漏了中央空调、消防系统、变压专线、楼上的电梯房等鉴定事项，要求补充鉴定；被告李显福要求鉴定人员出庭；原告李明新表示诉讼请求900000元的损失包括装修损失、营业损失、律师代理费用。对原告李明新主张的履约保证金30000元，原告李明新未提供证据证实，其在庭审时陈述在签订合同当日已交付给被告李显福；被告李显福在庭审时陈述“可能交了，但是记不清了”、后又表示“应该没有”。另查明，因涉案房屋被执行，被告陈仁忠及其妻子王菊兰向本院提起诉讼，要求被告李显福及其妻子王小华赔偿房屋损失。2020年8月15日，经本院调解，双方达成调解协议，由李显福、王小华分期向陈仁忠、王菊兰支付人民币3060000元（含李显福于2020年5月4日出具给陈仁忠、王菊兰的欠条房屋租金260000元），本院已作出（2020）赣0732民初2440号民事调解书予以确认。上述事实，有原告李明新、被告李显福提供的证据及其当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，被告李显福将涉案房屋租赁给原告李明新经营使用，签订了《房屋租赁合同》，双方之间的租赁合同关系成立。因被告李显福未履行其他债务，导致涉案房屋被司法机关依法处置，造成本案租赁合同无法继续履行，从而引起本案纠纷，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。本案争议的焦点为：1.原告李明新与被告李显福签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？2.抵押权人实现抵押权后，被告李显福、陈仁忠是否要赔偿原告李明新的损失？3.原告李明新的损失如何确定？关于原告李明新与被告李显福签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。被告陈仁忠主张原告李明新与被告李显福签订的《房屋租赁合同》因违反物权法第九十七条的强制性规定而应认定为无效合同。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理，包括对共有物的保存、改良、利用等行为；对共有物的处分，包括对共有物的所有权转让、赠与和事实上对共有物毁弃等行为。对共有物的出租行为，使共有物产生收益，属于对共有物的管理中的利用行为。本案中，涉案房屋为被告李显福、陈仁忠共同所有，被告李显福将涉案房屋租赁给原告李明新使用，是对共有房屋的管理行为，因被告李显福、陈仁忠均未提供证据证实双方对共有房屋的管理有约定，故被告李显福、陈仁忠都有管理共有房屋的权利和义务。被告李显福出租涉案房屋后，就租金与被告陈仁忠进行了结算，向被告陈仁忠出具了欠条，应视为被告陈仁忠认可被告李显福出租涉案房屋的行为。因此，原告李明新与被告李显福签订的《房屋租赁合同》合法有效，对被告陈仁忠的主张本院不予采信。因涉案房屋的抵押权实现后无法继续履行合同，原告李明新、被告李显福均要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持，解除合同的时间以被告李显福提出反诉要求解除合同的时间为准。反诉原告李显福主张反诉被告李明新未经其同意将涉案房屋转租给第三人兴国县唱享时光歌舞厅，与查明的事实不符，涉案房屋一直由反诉被告李明新实际经营使用，对该主张本院不予采信。关于抵押权人实现抵押权后，被告李显福、陈仁忠是否要赔偿原告李明新的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，判断先抵押、后出租情形中抵押权实现后抵押人是否要赔偿承租人的损失，应以抵押人是否已经书面告知承租人租赁物的抵押情况为依据，如已书面告知则无须赔偿损失，如未书面告知则要赔偿损失。本案中，涉案房屋抵押在先、租赁在后，被告李显福主张签订《房屋租赁合同》时已经口头告知原告李明新涉案房屋已经抵押的事实，但未提供书面告知的证据，而原告李明新又否认签订合同时被告李显福已经告知抵押的事实，故被告李显福应对涉案房屋的抵押权实现后造成原告李明新的损失承担赔偿责任。被告陈仁忠不是本案《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，其不应承担本案的民事责任。关于原告李明新的损失如何确定的问题。因涉案房屋的抵押权实现后，涉案房屋的买受人不同意将涉案房屋继续租赁给原告李明新使用，造成原告李明新无法按照《房屋租赁合同》继续经营使用涉案房屋，确实给原告李明新造成了损失。该损失包括直接损失和间接损失，直接损失为合同期内装修的残值，间接损失为合同期内无法继续经营的损失和其他损失。对直接损失，原告李明新、被告李显福虽然分别对《价格评估报告》有异议，但该《价格评估报告》是评估机构在本院根据原告李明新的申请和提供的清单、组织原告李明新、被告李显福和鉴定人员一起到现场、双方对鉴定人员的现场勘验记录签字确认后依法作出的，故本院对该《价格评估报告》作出的评估结论予以确认,对原告李明新、被告李显福各自提出的异议均不予采信。对未纳入《价格评估报告》的空调、电视、音箱等可移动的电器，原告李明新可以自行搬走；对电梯、根据房间尺寸定制的沙发、茶几、机柜和其他装修财产，原告李明新不得搬走或损坏。对间接损失，尽管原告李明新表示在签订租赁合同时不知道涉案房屋抵押的事实，但其未尽到对涉案房屋合理的审查义务，对间接损失应由其自行承担。对原告李明新主张的履约保证金30000元，原告李明新虽未提供证据证实，但其在庭审时陈述在签订合同当日已交付给被告李显福，被告李显福在庭审时陈述“可能交了，但是记不清了”、后又表示“应该没有”，根据双方签订的合同的第4条“乙方应当在签订本合同的当日支付房屋履约保证金叁万元”和日常生活经验法则，本院确信原告李明新已向被告李显福支付了履约保证金30000元，该30000元因合同解除应退还给原告李明新。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李明新与被告（反诉原告）李显福于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年8月26日起解除；二、被告李显福退还履约保证金30000元给原告李明新；三、被告李显福赔偿原告李明新装修损失710300元；四、驳回原告李明新的其他诉讼请求；五、本案履行内容限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费13100元、评估费40000元，原告李明新已预交，由被告李显福负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告李显福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 王 辉人民陪审员 刘永平二〇二〇年九月十七日书 记 员 邱 荣