河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2363号原告：牛文霞，女，1967年7月27日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张瑞华，系牛文霞丈夫。委托诉讼代理人：周翔，河南太华律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，系该公司经理。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。被告：苗红旗，男，汉族，1969年1月5日出生，住沁阳市。委托诉讼代理人：张蕊，河南若讷律师事务所律师。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内**。法定代表人：符林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国军，河南同骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏飞，系该公司项目部副经理。第三人：原小刚，男，1973年2月7日生，住沁阳市。原告牛文霞诉被告沁阳市建发置业有限公司（以下简称建发置业）、苗红旗以及第三人河南省鑫河建设有限公司（以下简称鑫河公司）、原小刚为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张瑞华、周翔，被告建发置业的委托诉讼代理人李志勇、范文涛，被告苗红旗及其委托诉讼代理人张蕊，第三人鑫河公司的委托诉讼代理人张国军、孙鹏飞及第三人原小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛文霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告建发置业签订的《泊景湾定购协议书》（编号为0000314）；2、依法判令二被告返还原告购房款900000元及利息（利息按照年利率6%计算，从2017年2月27日起至清偿之日止）；3、本案诉讼费、保全费、保险费由二被告共同承担。事实和理由：2017年，被告苗红旗以第三人鑫河公司名义在建设被告建发置业开发的泊景湾2号楼工程中，为解决被告建发置业欠付被告苗红旗的工程款事宜，被告建发置业同意被告苗红旗将房屋对外出售，并收取购房款以抵欠付的工程款。2017年2月18日，原告为购买涉案房屋向被告苗红旗支付购房款88万元，同时被告苗红旗出具收据一份。后原告于2017年2月27日与被告建发置业订立《泊景湾定购协议书》（编号为0000314）并交付定金2万元，同时被告建发置业出具收据一份。后二被告既不通知原告签订正式的房屋买卖合同也不交付房屋，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法公正判决。被告建发置业辩称，一、原告的诉称，没有事实依据。原告诉称“2017年，被告苗红旗以第三人鑫河公司名义在建设被告建发置业开发的泊景湾2号楼工程中，为解决被告建发置业欠付被告苗红旗的工程款事宜，被告建发置业同意被告苗红旗将房屋对外出售，并收取购房款以抵欠付的工程款”的陈述是错误的。第一、泊景湾2号楼的承包人为鑫河公司，证明被告建发置业和鑫河公司存在承包关系，被告苗红旗系鑫河公司的实际施工人，被告苗红旗出售被告建发置业抵给鑫河公司房屋，应以鑫河公司同意和欠付的工程款为前提，超出部分应由被告苗红旗承担。第二、原告与被告《泊景湾定购协议书》签订于2017年2月27日，也就是说在《泊景湾定购协议书》签订前的2017年2月18日，原告和被告的合同关系还不存在，因此，被告不存在同意原告向被告苗红旗支付购房款之说。第三、《泊景湾定购协议书》签订时，被告建发置业除收2万元定金外，未收取任何款项。既然原告交付88万元购房款，为何《泊景湾定购协议书》没有记载原告也不提出。所以，原告诉称被告建发置业同意被告苗红旗出售房屋冲抵工程款，无事实依据。二、原告请求被告返还购房款、支付利息及保险费，没事实和法律依据。原告主张88万元购房款，在《泊景湾定购协议书》之前，原告将购房款付给被告苗红旗，是如何支付被告均不知情，这完全是原告与被告苗红旗的个人行为。据了解，被告苗红旗收取所谓的购房款已超出被告建发置业应支付鑫河公司工程款总额，因此，被告建发置业不应承担返还、付息和支付保险费等的责任。综上，原告主张缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，请驳回原告的诉讼请求。被告苗红旗述称，原告诉请属实，愿意折抵被告苗红旗的工程款，被告苗红旗为实际施工人，经被告建发置业许可以其收取的购房款折抵工程款，应由被告建发置业返还原告购房款。第三人鑫河公司辩称，一、原告起诉鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与被告建发置业签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人含义《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗根本就不是泊景湾**楼的实际施工人。鑫河公司与被告建发置业签订的《建设工程施工合同中》约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款鑫河公司都给被告建发置业出具了加盖鑫河公司财务章的收据。鑫河公司从未授权苗红旗从被告建发置业代收泊景湾2号楼的工程款，也从没有授权苗红旗从建发公司代收1号楼门面房的工程款，1号楼就不在鑫河公司的承建范围之内，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程款。综上，被告建发置业称苗红旗为泊景湾2号楼实际施工人实属捏造，追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。二、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方被告建发置业与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过被告建发置业的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表被告建发置业收取的款项而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与被告建发置业都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向被告建发置业结算工程款没有任何关系，请求法院作出公正判决。第三人原小刚辩称，同第三人鑫河公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人质证意见，本院审查后，对被告苗红旗提供的泊景湾2＃楼工程抵房清单，因仅是打印材料，没有相关人员签字或盖章，且被告建发置业对其真实性亦提出异议，故本院对该证据的真实性不予采信。对原告、二被告以及第三人鑫河公司提供的其他证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。根据原、被告及第三人的诉辩陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年12月26日，原小刚代表鑫河公司（承包方、乙方）与被告建发置业（发包方、甲方）签订建设工程施工合同，双方约定被告将泊景湾小区2号楼工程发包给鑫河公司承包施工。合同约定：“工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内路与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议”。2016年6月19日，原小刚代表鑫河公司与被告建发置业签订建设工程施工合同补充协议，双方对以房款抵扣工程款约定如下：泊景湾小区2号楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给鑫河公司，均价为每平方米3000元，不足部分鑫河公司可以选择被告建发置业开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号被告建发置业规定的工程抵房单价。2006年8月1日，被告苗红旗向原告借款80000元未还，并为原告出具借条一张。2010年11月1日，被告苗红旗因承建焦作工贸学院工程购买钢材，曾欠原告钢材款500000元未付，并为原告出具欠条一张。2011年2月18日，被告苗红旗为原告出具收条一张，内容为：“今收到牛文霞泊景湾1#楼106门面房购房款玖拾万元正，不足部分由苗红旗全权负责，以前所有欠款清空”。2017年2月24日，原告按照被告苗红旗的指示向苗红旗儿子苗嘉斌的银行账户转账支付100000元购房款。2017年2月27日，原告与被告建发置业签订《泊景湾定购协议书》，约定由原告认购被告开发的泊景湾小区1号楼门面房106上下两层一套，原告向被告交付定金20000元。协议同时约定，原告交付定金后，本定购协议生效。定购协议生效后，原告应当在接到被告建发置业通知（含电话、信息、电视媒体等对外告知方式）之日起7日内，至被告建发置业销售中心办理签约手续，逾期视为原告违约，原告丧失定购该房屋的权利，所有定购优惠失效，已交定金不再退还，被告建发置业有权重新出售该房屋，双方互不承担责任。定购协议签订后，原告按照被告苗红旗的指示于2017年2月28日再次向苗红旗儿子苗嘉斌的银行账户转账支付160000元购房款。另外原告又以现金方式支付给被告苗红旗40000元购房款。此为本案事实。另查明，被告苗红旗参与了泊景湾小区2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为。本院已经受理多起以购房人为原告、建发置业为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同案件。鑫河公司作为原告起诉建发置业要求支付泊景湾小区2号楼工程款案件也正在审理中。诉讼过程中，根据被告建发置业申请，本院依法追加原小刚为第三人参加诉讼。依原告申请，本院作出（2020）豫0882民初2363号之一民事裁定书，查封了被告建发置业所有的位于泊景湾小区1号楼1-2层106铺，期限为三年。本院认为，原告向被告建发置业交付20000元购房定金，约定由原告认购被告开发的泊景湾小区1号楼门面房106上下两层一套，另外通过抵销债务以及现金、转账的方式共向苗红旗交付购房款880000元。商品房系日常生活中的重大事项，原告在购买重大生活资料时应尽到足够的谨慎义务，原告虽与建发置业签订定购协议，但并未按协议约定的常规途径与建发置业形成商品房买卖合同关系，而是将购房款支付给苗红旗，由于苗红旗存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为，原告与被告建发置业之间商品房买卖合同未能订立的事由，不可归责于建发置业或原告单方，现原告未能购买案涉房屋，要求解除双方于2017年2月27日签订的《泊景湾定购协议书》，本院予以支持。被告建发置业应将原告交付的共计900000元购房款予以返还，并支付资金占用期间的利息，从原告实际完成付款之日起按照年利率6%计算至被告建发置业实际清偿之日止。被告建发置业抗辩称，原告主张的购房款在《泊景湾定购协议书》之前，原告将购房款付给被告苗红旗被告不知情，完全是原告与被告苗红旗的个人行为，被告建发置业不应承担返还购房款责任的抗辩理由不足，本院不予采纳。关于鑫河公司、原小刚抗辩的不应为本案第三人的问题。已查明，众多购房户起诉建发置业、苗红旗案件数量众多，且鑫河公司与建发置业因建设工程合同纠纷也诉讼在案，鑫河公司、原小刚与案件处理结果存在法律上的利害关系，为查清案件事实，避免当事人诉累，原告起诉鑫河公司为本案第三人，被告建发置业申请追加原小刚为第三人参加本案诉讼，均符合法律规定。因此，鑫河公司、原小刚辩称的其不应为本案第三人的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告牛文霞与被告沁阳市建发置业有限公司于2017年2月27日签订的《泊景湾定购协议书》。二、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告牛文霞返还购房款900000元及利息（利息从2017年2月28日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告牛文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，保全费5000元，由被告沁阳市建发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  宋 鹏人民陪审员  刘二勇人民陪审员  李亥亥二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  武 丹