广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2746号原告：周季萍，女，汉族，1970年9月4日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市翱龙实业有限公司，住所：惠州大亚湾西区龙盛一路8号和瑞大厦1栋3002号房。法定代表人：马化业。委托诉讼代理人：邹应杰，广东驰浩律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠城区三新南路28号。负责人：康泽旭。委托诉讼代理人：林瑞祥，该公司工作人员。第三人：邓晓林，男，汉族，1970年9月27日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告周季萍与被告惠州市翱龙实业有限公司（以下简称翱龙公司）、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行（以下简称兴业银行惠州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，原告周季萍申请邓晓林为第三人，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人赵小龙，被告的委托诉讼代理人邹应杰，第三人邓晓林的委托诉讼代理人赵小龙到庭参加诉讼。第三人兴业银行惠州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）10028798】及补充协议已经解除；2.请求解除原告与第三人兴业银行惠州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第7146号】；3.请求判决被告返还原告购房首付款822046元及利息86663.06元（以822046元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（按年利息4.75%），暂从2018年7月23日算至2020年7月12日实际计算至本息清偿之日）；4.请求判决被告偿还原告已向第三人兴业银行惠州分行支付的贷款本息141253元（暂计算至2020年7月1日共计20期，具体以第三人兴业银行惠州分行在判决生效当月出具的还款明细清单为准)；5.请求判决被告向原告支付逾期交付房违约金16308.25元；6.请求判决被告赔偿原告《个人购房按揭贷款合同》律师见证费用1300元；7.请求判决被告退还原告维修资金7329元、办不动产权证书费80元；8.请求判决被告向第三人兴业银行惠州分行偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本金755356.4元及利息（具体以第三人兴业银行惠州分行在判决生效当月出具的还款明细清单为准）；9.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年8月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告开发的惠州市大亚湾西区龙山六路8号金利花园4栋7层03号房，房屋总价款1632046元，首付款为822046元，余款810000元向第三人兴业银行惠州分行按揭贷款。合同第十一条约定交房时间为2019年12月31日前。合同附件十一补充协议第五条5.3.4约定逾期交房超过120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款。且被告应当支付商品房总价款的百分之一的违约金。2018年8月29日原告与第三人兴业银行惠州分行签订《个人购房按揭贷款合同》约定原告以所购房屋做抵押并由被告提供阶段性担保，第三人兴业银行惠州分行向原告发放按揭贷款810000元，实际支付给被告，贷款期限180期，截止2020年7月1日，原告供楼20期，除第一期为4130.26元，其余各期均为7217.26元，合计偿还贷款本息为141253元。另原告在履行合同的过程中按照被告的要求支付维修基金7329元、办不动产权证书费80元、律师见证费1300元。因被告一直不交房，2020年7月6日原告按照合同的约定向被告邮寄《退房通知书》，向被告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告按合同约定退还所有的房款及相关费用，并按照合同的约定承担违约责任。被告收到退房通知书之后，捏造各种理由拒绝了原告的退房请求。原告为了维护自己的合法权益起诉到法院，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告翱龙公司辩称：一、原告要求解除双方签订的合同及补充协议缺乏事实与法律依据，被告不具有逾期交房的情形，根据补充协议附件11第5.3、5.3.1规定因不可抗力导致房屋无法交付，被告可延期交房，无需承担逾期交房违约责任，本案在2020年1月23日启动突发公共卫生一级应急响应至2020年5月8日广东省决定从2020年5月9日凌晨起从二级响应降为三级，该期间108天属不可抗力的因素导致顺延交房不应视为被告违约，同时根据5.3.1规定由于施工周期等天气不确定因素影响，原告同意交楼时间顺延不视为被告违约，被告从2018年5月22日开工，至2020年6月30日取得竣工验收报告，受灾害性影响的天数为189天，所以因上述两因素导致天数为297天，从表面看被告应于2019年12月31日交房，而被告取得竣工验收报告具备交房条件是2020年7月15日。被告于当天刊登公告通知业主收房，从表面看顺延交房天数是198天，就是说除去不可抗力和突发性天气灾害性影响被告不存在逾期交房，而是提前交房99天。二、即使只考虑疫情不可抗力因素影响原告要求解除合同的条件也未成就。前面也陈述因疫情影响天数为108天，就按照原告主张从2020年1月1日至2020年7月15日计算延期交房时间是198天，实际被告顺延交房时间为90天，也未达到合同约定延期交房超过120天，原告有权要求解除合同的约定，所以原告要求解除合同没有合同依据。三、原告向被告发出解除合同函要求解除合同违反法律和合同约定，且被告以就此通知回复提出异议，要求原告继续履行合同，原告要求确认合同从通知之日起已解除的诉讼请求不应得到支持。四、从客观上讲造成延期交房不是被告主观原因所致，且被告在向原告回复中也承诺将按合同约定承担违约责任，重要涉案房屋已经取得竣工验收备案登记具备交房条件，从维护合同稳定性，在被告要求继续履行合同，且合同事实可继续履行情况下应支持被告继续履行合同的抗辩理由，否则对被告不公平，违反法律规定公平原则。第三人兴业银行惠州分行述称：一、第三人兴业银行惠州分行向原告及第三人邓晓林发放个人住房按揭贷款，用于购买被告开发的惠州大亚湾西区。经原告及第三人邓晓林申请，第三人兴业银行惠州分行审核同意后，于2018年10月31日向原告及第三人邓晓林发放个人住房按揭贷款81万元，期限为2018年10月31日至2033年10月31日，利率为人民银行基准利率上浮40%，还款方式为等额本息偿还法，用途为购买被告开发的惠州大亚湾西区。贷款以原告所购买的惠州大亚湾西区为抵押担保，同时，在所购房产办妥产权登记及抵押登记之前，由被告提供阶段性连带责任保证担保。截至2020年8月10日，原告尚欠第三人兴业银行惠州分行贷款本金749541.55元，利息0元，借款人的还本付息情况详见附表《客户还款明细清单》。二、原告与被告的商品房预售合同纠纷与第三人兴业银行惠州分行无关，不影响原告与被告在与第三人兴业银行惠州分行所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保／按揭）借字（2018）第7146号】的权利及义务。第三人兴业银行惠州分行与原告及被告的关系为金融借款关系及担保关系，三方在所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中的第九条第二项，明确约定借款合同的效力独立于房屋买卖合同的效力。如房屋买卖合同被确认无效或撤销、解除后，借款合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房本金及利息。第三人邓晓林述称：本人与原告为夫妻关系。本案因为被告延期交楼超过合同约定的宽限期限，原告依法解除与被告的商品房买卖合同及银行的抵押贷款合同，被告应当按照合同的约定承担相应的违约责任。故本人完全同意原告的诉讼请求，恳请法院能依法支持原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10028798】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为1632046元。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款至被告账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款（含已付贷款部分），且被告应支付商品房总价款百分之一的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月23日支付购房首期款822046元，余款810000元向商业银行申请贷款支付，合同约定的交付之日前原告已按约付完全部款项。被告于2020年7月9日收到原告邮寄的解除商品房买卖合同并退房书面材料。被告于2020年7月7日取得房屋测绘报告，于2020年7月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告除支付房款外，还支付了办证费80元、房屋维修基金7329元、律师见证费1300元。其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交。另查明，2018年8月29日，贷款人兴业银行惠州分行、借款人周季萍与邓晓林、保证人翱龙公司三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第7146号】，兴业银行惠州分行向周季萍、邓晓林发放贷款810000元向翱龙公司支付购房款，并办理抵押登记手续。至2020年8月10日周季萍、邓晓林向兴业银行惠州分行还了贷款本金60458.45元、贷款利息95234.27元，剩余749541.55元贷款本金未还。解除《个人购房按揭贷款合同》，合同约定，如正常还款36个月以内提出提前还款的，按提前还款金额的1%支付违约金。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原告、第三人邓晓林、被告与第三人兴业银行惠州分行之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款822046元，以及偿还贷款本金60458.45元、贷款利息95234.27元，共计977738.72元。同时应按合同约定向原告支付违约金16320.46元（1632046×1%）。原告已交的房屋维修基金7329元由原告向相关部门申请退回。办证费80元、律师见证费1300元，属原告购房实际损失，应由被告承担。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》应予以一并解除，借款合同解除后被告直接向第三人兴业银行惠州分行偿还剩余贷款本金749541.55元及支付违约金7495.46（749541.55×1%）元。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告周季萍与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年8月4日签订的关于惠州大亚湾西区的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10028798】及补充协议；二、解除原告周季萍、第三人邓晓林与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行于2018年8月29日签订关于贷款购买惠州大亚湾西区的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保／按揭）借字（2018）第7146号】；三、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告周季萍返还购房款977738.72元、办证费80元、律师见证费1300元并支付违约金16320.46元；四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人兴业银行股份有限公司惠州分行贷款本金749541.55元及违约金7495.46元；五、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行对被告惠州市翱龙实业有限公司开发的惠州大亚湾西区在贷款本金749541.55元、违约金7495.46元及相应利息范围内享有优先受偿权；六、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行在收到被告偿还的贷款本金749541.55元及支付的违约金7495.46元后十天内涂销抵押登记手续；七、驳回原告周季萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10636.51元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍