吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1468号原告：王志斌，男，1986年3月29日出生，汉族，住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：王立华，吉林滳壇律师事务所律师。被告：辽源九洲房地产开发有限责任公司。法定代表人：詹庆忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜云明，该公司法律顾问。被告：辽源九洲物业服务有限公司。法定代表人：孙岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春山，该公司综合部经理。原告王志斌与被告辽源九洲房地产开发有限责任公司（以下简称九洲房地产）、辽源九洲物业服务有限公司（以下简称九洲物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志斌及其委托诉讼代理人王立华，被告九洲房地产委托诉讼代理人杜云明、九洲物业委托诉讼代理人刘春山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志斌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令九洲房地产及九洲物业赔偿经鉴定室内装修装饰损失及家具损失55,887.00元；2、判令九洲房地产及九洲物业给付房屋租赁费2.4万元；3、判令九洲房地产及九洲物业给付鉴定费2.4万元、案件受理费1,189.00元；4、要求九洲房地产承担违约金24,917.67元（415294.56×6%）；5、要求九洲房地产及九洲物业履行维修义务。事实与理由：王志斌于2018年6月13日与九洲房地产签订《商品房买卖合同》，合同约定：“购卖位于辽源市××区，主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为17层，其中地上17层，地下**。丹青里小区6号楼3单元1705室住宅（顶层）一套。建筑面积共91.92平方米，该商品房层高为2.9米，商品房单价为每平方米人民币4,518.00元，总价款为415,294.56元。付款方式为贷款，买受人应当在2018年5月14日前支付首付房款125,294.56元，余款29万元向工行贷款机构申请贷款支付，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。商品房质量：1．地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；2．其他质量问题（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正产常使用的买受人有权解除合同；3．装饰装修及设备标准；4．室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。保修责任，该商品房为住宅的，出卖人自该商品交付之日起计算。”王志斌按照《商品房买卖合同》约定履行了合同约定义务。王志斌在2018年6月发现在九洲房地产购买的房屋房顶有漏水情况，并找到九洲物业及九洲房地产协商，因当时购买房屋为毛坯房，九洲物业及九洲房地产承诺王志斌及时维修，待维修完毕后再装修。2018年10月，九洲物业及九洲房地产说修缮完毕可以装修。王志斌便开始装修，装修完毕后王志斌因工作原因并未在此房屋居住，直至2019年5月，王志斌回到所购买的房屋时发现漏水依然存在，因漏水造成装修装饰及家具家电均被泡坏损失。王志斌找到九洲物业及九洲房地产，却得知楼房屋顶防水层在楼房建设时就没有按照施工设计要求施工（施工设计要求做两层防水，而丹青里小区6号楼3单元却只做了一层防水，所有参加业主都看到了这一事实）。而且九洲物业及九洲房地产得知此情况后并没有及时维修解决此问题，反而以各种理由推辞，不进行应尽的维修义务，导致王志斌所购买房屋至今并未修缮好，且无法入住，房屋家具家电损坏，而且电梯噪音非常大已经影响业主睡眠，所以九洲物业及九洲房地产已经构成违约。王志斌为维护其合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法支持王志斌的所有诉讼请求。九洲物业及九洲房地产辩称：一、王志斌所居住的丹青里6号楼顶层防水维修以及因此产生的费用应当由九洲房地产、九洲物业承担：自2019年6月王志斌报修开始至同年9月底，九洲房地产、九洲物业多次组织有关人员到现场查找漏水原因，组织原施工单位、聘请第三方对王志斌居住区域的屋面和阁楼防水进行了三次维修，基本解决了渗漏问题。此后，九洲房地产、九洲物业针对去年秋季下雨情况和去冬今春以来积雪融化情况进行了跟踪观察，没有发现渗漏。今年夏秋以来，九洲房地产、九洲物业又对包括6号楼在内的全部7栋住宅楼的屋面和阁楼防水进行了全面加固维修。对丹青里小区住宅楼屋面和阁楼的防水进行维修原本就属于九洲房地产、九洲物业的职责所在，因此产生的费用自然也应当由房九洲房地产、九洲物业自行承担，九洲房地产、九洲物业也从未主张由王志斌承担；二、王志斌实施的一系列非理性行为使解决纠纷的时间被人为延长，故应当对因此而增加的时间和经济成本承担责任：1.2017年9月30日前，丹青里全部7栋住宅楼相继竣工，经市质检部门检查验收后取得了合格证书（该证书现存在市住建局档案馆）。屋面和阁楼的防水存在瑕疵并不意味着房屋整体质量不合格，而包括6号楼在内的全部丹青里小区住宅楼合格证书的取得，是该小区房屋质量合格的权威证明。2．九洲房地产、九洲物业不否认王志斌居住的房屋渗漏是由于屋面或阁楼的个别部位防水存在瑕疵造成的，并且始终认为应当由九洲房地产、九洲物业对此承担责任，正因于此，九洲房地产、九洲物业坚持认为完全没有必要再通过司法鉴定来确定渗漏的成因。对根本不存在争议的渗漏成因问题再进行有偿的司法鉴定是对人力、财力和时间的白白浪费，所以九洲房地产、九洲物业不对由此发生的2.4万元鉴定费负责。3.2019年9月，当渗漏的问题经维修得到控制后，王志斌及九洲房地产、九洲物业双方就与赔偿有关的问题开始洽谈，但双方在赔偿数额上产生了分岐。王志斌对赔偿数额的主张一变再变，不断加码。2019年9月提出赔偿额为4.7万元，到同年10月则增加到14.75万元，时隔不久又增加到20多万元。王志斌拒不接受房九洲房地产、九洲物业关于委托第三方评估继而通过诉讼解决纠纷的主张，因为王志斌通过对专业评估机构的工作规则进行了调查后得知评枯机构能够给出的资产损失数额与其所要求的赔偿数额相距甚远。所以，从2019年10月开始，王志斌采用连续到省市区三级政府部门缠访、利用互联网和新闻媒体进行新闻抄作、在小区内长时间悬挂横幅标语等过激方法压九洲房地产、九洲物业就范。2020年3月，王志斌接受了通过诉讼解决赔偿纠纷的意见。在龙山区人民法院主持下双方按照规定的程序共同选定了一家有资质的评估机构，在进行评估的当日各有关方面人员共同到现场见证了评估工作的全过程。但数月之后由该评估机构出具的评估报告却被王志斌单方面拒收，在九洲房地产、九洲物业还不知道该评估报告给出的损失估值的情况下，即被王志斌单方面宣布第一次的评估结果作废。而现在在法庭上所出示的评估报告是由双方第二次选定的、由第二家评估机构出具的评估报告，前后两家进行的两次评估针对的对象和内容完全相同，除了所给出的资产损失数额有很大差距外，还增加了几月的评估周期。今年6月，九洲房地产、九洲物业按计划对包括6号楼在内的小区住宅楼的屋面和阁楼防水进行更彻底维修，却因王志斌的无理阻遏而推迟了施工期。九洲房地产、九洲物业根据对现场情况的实地观察认为，渗漏对一层的客厅产生了一定影响，但二层卧室的居住环境并没有受到影响，完全可以居住。上述事实表明，由于王志斌的任性、出尔反尔，人为地使赔偿纠纷久拖不决，所以应当由其自行承担因此产生的一切后果。九洲房地产、九洲物业不承认王志斌主张的6,000.00元违约金和2.4万元的租房费属于合理支出，更不对该项两费用负责；三、丹青里小区安装使用的是采购于杭州西奥电梯有限公司的合格产品。2017年6月开始使用后由生产厂家免费为电梯维护保养至2019年6月。在更换维保单位前厂家还进行了电梯的噪音检测，检测结果符合国际标准。2019年6月以后，九洲物业又与有资质的一家电梯维保单位签定了电梯常年维保协议，该单位依照协议的规定每月对电梯检查两次。除此之外，市特种设备检测中心每年对电梯进行安全检测一次。目前正在使用的丹青里小区电梯全部为经过检测符合使用要求有安全保障的合格电梯，不需要更换；四、房屋的增值或贬值主要是由市场供求关系和地段位置决定的，除此之外任何人都无权确定房屋价值，也无法确认房屋是否增值或贬值；五、九洲房地产、九洲物业要求释明的几个问题：1．王志斌自行将原建筑物隔墙（空心砖砌筑）拆除改造成轻质材料隔墙做为电视背景墙使用属于业主个人行为，由此造成的损失后果应由业主人本人承担；复合地板只在客厅部分有受损，评估报告未标明面积；沙发木脚过水并不影响使用，应做贬值评估，不应做全值评估。2．本诉前后共两家评估机构为同一评估对象、同一内容在不同的时间内分别进行的评估，王志斌自己称因为第一家的评估报告做出4万元的财产损失估值太少了，所以不予接受。但是，做为与王志斌共同选定评估机构的一方当事人，九洲房地产、九洲物业与王志斌具有同等权力王志斌有什么权力在背着九洲房地产、九洲物业的情况下单方面宣布第一次评估结果作废。3．本庭出示的评估报告做出的估值高达5.88万无，与第一家评估报告的估值差别之大不能不使九洲房地产、九洲物业怀疑评估机构的客观公正性；六、本案诉讼费应在查清全案事实后合理分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2018年6月13日，王志斌与九洲房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同载明了王志斌购买房屋的建筑面积、所在楼层等相关情况，合同中同时约定地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。2018年6月15日王志斌入住涉案房屋后发现房屋存在漏水现象。经九洲房地产、九洲物业维修，房屋漏水未能彻底解决，故王志斌诉至法院。本案在审理过程中，王志斌对所购房屋屋顶漏水质量、屋顶防水进行修复造价及室内装修装饰损失和家具损失进行鉴定，吉林省宏盛工程检测有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：辽源市丹青里小区6号1705室屋顶抽检位置存在不符合图纸的质量问题（详见司法鉴定意见书）。吉林兴源资产评估咨询有限公司出具资产评估报告，评估结论为委估资产的重新装修及物品损失费用合计55,887.00元，王志斌花费鉴定费2.4万元。本院认为，王志斌与九洲房地产签订的房屋买卖合同，系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。根据法律的相关规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间的其他损失由出卖人承担。本案涉案房屋于2018年交付，未过房屋质量保修期，且房屋漏水情况未得到根本解决，王志斌要求九洲房地产给付经鉴定的重新装修及物品损失费用55,887.00元、鉴定费2.4万元并履行房屋维修义务的诉请，符合法律规定，本院予以支持。王志斌要求房屋租赁费，但其提供证据不能证明王志斌所购房屋因屋顶漏水无法居住需要另行租住房屋的必要，该项诉讼请求，本院不予支持。王志斌要求违约金，因购房合同未解除，违约金的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、辽源九洲房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付王志斌重新装修及物品损失费用55,887.00元；二、辽源九洲房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付王志斌鉴定费2.4万元；三、辽源九洲房地产开发有限责任公司应在保修期内对王志斌购买的××里房屋屋顶漏水进行维修；四、驳回王志斌的其他诉讼请求。如果被告未能按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,189.00元，由辽源九洲房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  朱子晋