文书内容河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初1605号原告：河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司，住所地郑州市上街区淮阳路南段**院**楼。法定代表人：张晓斐，该公司经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：林继亮等51人（详见附件1）原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司（以下简称盛世物业上街分公司）与被告林继亮等64人物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告盛世物业上街分公司撤回对被告姚丽娟等12人的起诉，被告（反诉原告）朱欣欣撤回对原告（反诉被告）盛世物业上街分公司的起诉，另原告与被告秦飞经本院主持达成调解。原告盛世物业上街分公司委托诉讼代理人姜炳灿到庭参加诉讼，被告林继亮等36人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。盛世物业上街分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费（各被告支付金额如下：林继亮2083.2元、潘建勋1094.4元、张志勇2848元、赵素梅2083.2元、靳万**6714.6元、陈大贝3033.6元、苏志燕1572元、姚俊杰4899.6元、轩心宇3686.4元、张亚坤6076.8元、高改琴6767.1元、屈玉亭6767.1元、方爱玲3129元、刘志强3818.8元、许世鹏7595.8元、韩永强9978.2元、朱松池2976元、马瑞龙3648元、崔磊4899.6元、张海英6336元、邓媛媛2358元、马红彪5004元、苏艳瑞5083.2元、郭金召7104元、魏凌枫3964.8元、陈玉苹2545.2元、罗春燕2908.8元、邱雨虹尧1615.2元、徐梦霞2358元、周波4845.6元、雷慧琴2019元、王艳景4848元、张鹏超3654元、陈人鑫2553.6元、吴玉东2553.6元、左建华4116.6元、李德祥2389.8元、吴鸿松1785.6元、李琪3119元、徐桂芬3029.4元、胡朝荣3852.4元、柴宝勤6746.4元、李林3612元、谢小煜1846.2元、张斌2118元、夏德宁24**.8元、王成凤1697.6元、王建峰3570元、段红伟1869.7元、曹海召1425.6元、杨红强3000元、杨海军991.2元）和违约金200元；2.本案的案件受理费由被告承担。赵素梅辩称，其房顶属于公共部分，因房顶漏水给其造成损失，物业称房子时间久远，没有维修基金没办法修，在其自行维修之后，物业进行维修上料经过赵素梅家房顶时导致漏水，在修了两次之后，仍然没有修好，故不同意交纳物业费。靳万**辩称，其房屋墙面80%都有开裂，在问题解决之前，不同意交纳物业费。马瑞龙辩称，并非本人不交纳物业费，因物业公司相关负责人迟迟不予解决2018年在江南小镇西大门门卫言语辱骂业主以及存在有肢体动作接触业主事件。苏艳瑞辩称，房子从入住第一年就有裂缝，向物业反映之后一直不予解决，前几个月物业承诺进行维修，物业不然就是按照承诺的进行维修，补偿维修期间的损失，不然就是减免物业费。罗春燕辩称，2017年5月，其卖房子的时候去售楼部拿钥匙，售楼部说在物业上，因急于卖房子，就交了2012年1月至2017年12月的物业费，才拿到钥匙，该部分物业费不应交纳。左建华辩称，其于1999年购得房屋时签订的《物业管理公约》第十三条管理费收费标准按物价局规定三级收费标准执行，为每月每平方0.26元。自1999年入住后未接到过召开业主大会的通知，也未选举过业主委员会。原告同未经过选举产生的康乐小区业主委员会签订的《物业服务合同》为无效合同。吴鸿松辩称，未交物业费的原因是因为物业费随意涨价，且物业公司管理混乱，小区公共财产丢失没有人负责，小区没有消防通道，随意停水造成生活不便。李琪辩称，同其他业主意见，房屋渗水，私人财产丢失，买房时交纳过暖气初装费，当时没有供暖，后来供暖的时候又让交纳暖气初装费，故不同意交纳物业费。徐桂芬辩称，同意其他业主意见，主要问题是地下车棚漏水。李林辩称，同其他业主意见，对业主委员会成立的合法性有质疑，对业主委员会与原告签订的合同不知情。王成凤辩称，同其他业主意见，2020年1-6月份的物业费已经交纳，其他没有交是因为其房子位于顶楼，一直漏水，物业没有进行维修。王建峰辩称，同其他业主意见，其是同亚星公司签订的物业合同，现在原告是盛世物业；车库门口一直乱停放车辆；无故给车库停电；小区内有很多小广告；小区财务收支未公开。段红伟辩称，不认可业主委员会；2020年1-8月份的物业费已经交过，从2005年-2020年，其丢失三辆电动车，因为小区管理混乱，2015年1月-2016年12月的物业费应予以免除。曹海召辩称，同其他业主意见，找物业办事困难，一直推诿，给修的管道一直破裂漏水，目前仍漏水。杨海军辩称，楼上五楼漏水漏到四楼，物业公司一直不积极处理，所以才不交纳物业费。本院认为，被告靳万**、陈大贝、苏志燕、姚俊杰、轩心宇、张亚坤、刘志强、许世鹏、韩永强、朱松池、马瑞龙、崔磊、张海英、邓媛媛、马红彪、苏艳瑞、郭金召、魏凌枫、陈玉苹、罗春燕、邱雨虹尧、徐梦霞、周波、王艳景、张鹏超系江南小镇业主，均与原告签订有《前期物业管理服务协议》。被告靳万**、张海英、苏艳瑞称其屋内墙面开裂，因属于房屋质量问题，不在小区公共范围内，故不属于合同约定的物业公司维修范围。关于被告苏艳瑞辩称房屋渗水问题，因未提交证据证明渗水原因，无法判断是否属于物业公司维修范围。上述辩称均不能构成拒绝交纳物业费的理由，被告靳万**、张海英、苏艳瑞应按照合同约定支付物业费及违约金。被告马瑞龙称物业公司不予解决2018年门卫言语辱骂业主以及存在肢体接触业主事件，原告盛世物业上街分公司当庭表示为缓和双方关系同意放弃违约金部分，本院予以认可。物业服务个别方面存在瑕疵，业主有权要求物业公司改正，在未构成根本违约的情况下，业主不能以此拒交物业费。被告罗春燕辩称2017年5月未拿到钥匙之前交纳的物业费8726.4元不应交纳，原告盛世物业上街分公司现主张的系2019年1月1日-2020年12月31日物业管理费，该主张并无不当，被告罗春燕应按照约定支付物业费及违约金，如被告罗春燕对之前交纳的物业管理费有异议，可另行处理。被告高改琴、屈玉亭、方爱玲系亚星世纪嘉园小区业主，三被告均与原告签订有《前期物业管理服务协议》，另原告同亚星盛世广场小区业主委员会签订有2017-2020年的《物业服务合同》，上述合同合法有效，对原、被告均具有约束力。原告盛世物业上街分公司为该小区提供物业管理服务，三被告应按照合同约定交纳物业费及违约金。原告盛世物业上街分公司未提交证据证明被告林继亮、潘建勋、张志勇、陈人鑫、吴玉东、左建华、李德祥、吴鸿松、李琪、徐桂芬、柴宝勤、李林、张斌、夏德宁、王建峰、段红伟、曹海召、杨海军系康乐小区内房屋所有权人或房屋面积,主张上述被告支付物业费，本院不予支持。被告赵素梅、胡朝荣、谢小煜、王成凤、杨红强系康乐小区业主。根据本院依申请调取的证据显示，上街区康乐小区业主委员会曾于2009年3月9日、2017年7月18日备案成立，无其他备案记录。郑州市上街区康乐小区业主委员会同原告盛世物业上街分公司签订合同日期、对应履行期限、收费标准如下：            签订合同日期              履行期限              收费标准（元/月/㎡）                  2009.12.26               2010.1.1-      2010.12.31               0.26                  2010.12.28              2011.1.1-      2011.12.31              0.32                  2011.12.19              2012.1.1-      2012.12.31              0.32                  2012.12.11              2013.1.1-      2013.12.31              0.32                  2013.6.30              2013.7.1-      2015.6.30              0.4                  2015.6.30              2015.7.1-      2016.6.30              0.4                  2017.8.16              2017.1.1-      2017.12.31              0.56                  2019.1.1              2019.1.1-      2019.12.31              0.56      上述合同均盖有郑州市上街区康乐小区业主委员会印章，原告盛世物业上街分公司提交的《康乐小区物业撤出告知书》显示因未续签2020年物业服务合同，其于2020年8月31日0:00点撤出康乐小区物业管理服务，本案中主张物业费至2020年6月30日。根据法律规定，业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序一年内请求人民法院撤销该决定。本案中部分被告对业主委员会成立、物业费上调的程序存在异议，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主的职能，其行为的法律效果及于全体业主，故在业主委员会代表业主行使权利所签订的合同被依法撤销前均不能影响上述合同对于业主的约束力，且业主事实上也接受了原告盛世物业上街分公司提供的物业服务，故原告盛世物业上街分公司主张支付相应物业费的诉请应予支持。虽上述合同中并未约定2016年6月30日-2016年12月31日、2020年1月1日-2020年6月30日提供物业服务，鉴于物业服务的连贯性，康乐小区业主亦实际接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，对于这两个时间段的物业收费标准参照相对应的上一时间段收费标准计算。被告赵素梅、王成凤在顶楼居住并存在漏水问题，原告盛世物业上街分公司在共有部分的维修存在不完善、不到位的地方，本院酌定免除违约金并减免二人10%的物业费。被告胡朝荣、谢小煜、杨红强应支付所欠物业费并支付违约金。原告盛世物业上街分公司主张违约金均为200元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告林继亮、潘建勋、张志勇、陈大贝、苏志燕、姚俊杰、轩心宇、张亚坤、高改琴、屈玉亭、方爱玲、刘志强、许世鹏、韩永强、朱松池、崔磊、张海英、邓媛媛、马红彪、郭金召、魏凌枫、陈玉苹、邱雨虹尧、徐梦霞、周波、王艳景、张鹏超、陈人鑫、吴玉东、李德祥、胡朝荣、柴宝勤、谢小煜、张斌、夏德宁、杨红强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、33名被告应支付原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司物业费145430.09元（各被告应支付物业费情况详见附件2）；二、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1279元，由原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司负担460元，由附件2中各被告除赵素梅负担21元、许世鹏负担23元、韩永强负担27元、王成凤负担19元，其余被告均负担25元。本判决为终审判决。审判员  李沛哲二〇二〇年十一月十九日法官助理许晓萌书记员王威附件1：1.被告：林继亮，男，1966年3月18日出生，汉族，住河南省郑州市上街区淮阳路**院**楼**。2.被告：潘建勋，男，1963年7月2日出生，汉族，住，住郑州市上街区淮阳路**楼****/div>3.被告：张志勇，男，1967年9月28日出生，汉族，住郑州，住郑州市上街区聂寨路**院**iv>4.被告：赵素梅，女，1966年10月6日出生，汉族，住郑州市，住郑州市上街区峡窝镇武庄村武庄**v>5.被告：靳万**，男，1993年9月1日出生，汉族，住河南省林州，住河南省林州市利民街**附**6.被告：陈大贝，女，1976年8月17日出生，汉族，住河南省唐河县龙潭，住河南省唐河县龙潭镇小井杨村林堂**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>7.被告：苏志燕，女，1975年10月11日出生，汉族，住河南省荥阳市京城办，住河南省荥阳市京城办曹李村曹李586附** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>8.被告：姚俊杰，男，1982年6月17日出生，汉族，住河南省临颍县陈庄乡，住河南省临颍县陈庄乡黄连城村** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>9.被告：轩心宇，女，1988年3月16日出生，汉族，住河南省民权县龙塘镇政府，住河南省民权县龙塘镇政府家属院**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>10.被告：张亚坤，男，1989年10月19日出生，汉族，住河南省荥阳市乔楼镇任庄，住河南省荥阳市乔楼镇任庄村三里庄**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>11.被告：高改琴，女，1971年8月16日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路**院，住郑州市上街区淮阳路**院**楼**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>12.被告：屈玉亭，男，1968年9月14日出生，汉族，，住河南省荥阳市王村镇王村**，住河南省荥阳市王村镇王村**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>13.被告：方爱玲，女，1964年1月1日出生，汉族，住郑，住郑州市上街区淮阳路**院**楼5州市上街区淮阳路**院**楼**INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>14.被告：刘志强，男，1978年2月15日出生，汉族，住郑州市，住郑州市上街区汝南路**院**楼**郑州市上街区汝南路**院**楼**-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>15.被告：许世鹏，男，1988年12月1日出生，汉族，住河南省荥，住河南省荥阳市高山镇冢岗村许家窝**南省荥阳市高山镇冢岗村许家窝**HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>16.被告：韩永强，男，1970年10月29日出生，汉族，住郑州市上街区，住郑州市上街区中心路**院**楼**州市上街区中心路**院**楼**IGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>17.被告：朱松池，男，1970年3月6日出生，汉族，住河南省荥阳市刘河，住河南省荥阳市刘河镇分水岭村下坡**南省荥阳市刘河镇分水岭村下坡**HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>18.被告：马瑞龙，男，1985年5月2日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路2，住郑州市上街区淮阳路**院**院****路**院**院****: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>19.被告：崔磊，男，1982年2月11日出生，汉族，住河南省荥阳市王村镇段坊村517号。，住河南省荥阳市王村镇段坊村**，住河南省荥阳市王村镇段坊村** TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>20.被告：张海英，女，1955年12月30日出生，汉族，住郑州市金水区黄河路72号院12号楼30，住郑州市金水区黄河路**院**楼**市金水区黄河路**院**楼**EXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>21.被告：邓媛媛，女，1982年5月30日出生，汉族，住河南省荥阳市王村镇后丁村161号。22.被告：马红彪，男，1965年8月8日出生，汉族，住河南省荥阳市乔楼镇蔡砦村杜北074号。23.被告：苏艳瑞，女，1989年3月12日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区左楼村123号。24.被告：郭金召，男，1985年4月10日出生，汉族，住河南省方城县四里店乡五间房村大北沟组21号。25.被告：魏凌枫，男，1992年9月13日出生，汉族，住河南省荥阳市城关乡阴赵寨村魏河103号附1号。26.被告：陈玉苹，女，1979年6月26日出生，汉族，住河南省荥阳市乔楼镇聂楼村水磨河020号。27.被告：罗春燕，女，1963年3月21日出生，汉族，住郑州市上街区青竹街10号楼2号。28.被告：邱雨虹尧，女，2002年1月28日出生，汉族，住郑州市上街区青竹街10号楼2号。29.被告：徐梦霞，女，1973年12月26日出生，汉族，住河南省荥阳市高村乡高村高村市场街四排034号附1号。30.被告：周波，女，1967年7月30日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区焦东路郝庄新村11号楼2单元4号。31.被告：王艳景，女，1985年8月1日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区漓江路240号院3号楼603号。32.被告：张鹏超，男，1984年7月30日出生，汉族，住河南省巩义市米河镇小里河村幸福路27号。33.被告：陈人鑫，男，1966年9月25日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区经北二路66号41号楼1单元2403号。34.被告：吴玉东，男，1975年11月17日出生，住河南省荥阳市高山镇吴沟村寨湾005号。35.被告：左建华，男，1962年7月2日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院4号楼24号。36.被告：李德祥，男，1966年4月3日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院6号楼11号。37.被告：吴鸿松，男，1970年9月20日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路16号院4号楼12号。38.被告：李琪，男，1977年10月25日出生，住郑州市上街区康乐小区10号楼2单元5楼东。39.被告：徐桂芬，女，1943年12月14日出生，汉族，住郑州市上街区友谊街12号楼57号。委托诉讼代理人：李琰辉，男，1973年7月22日出生，汉族，住郑州市上街区友谊街12号楼57号。40.被告：胡朝荣，男，1977年9月11日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院9号楼21号。41.被告：柴宝勤，女，1966年5月19日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院6号楼12号。42.被告：李林，男，1960年5月14日出生，汉族，住郑州市上街区友谊街6号院8号楼29号。43.被告：谢小煜，男，1973年10月21日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院3号楼21号。44.被告：张斌，男，1974年2月4日出生，汉族，住郑州市上街区曙光街27号楼33号。45.被告：夏德宁，男，1977年6月6日出生，汉族，住郑州市上街区新建东街4号院1号楼9号。46.被告：王成凤，女，1968年4月11日出生，汉族，住河南省荥阳市王村镇前白杨村445号。委托诉讼代理人：李玉仁，男，1969年1月17日出生，汉族，住河南省荥阳市王村镇前白杨村445号，与王成凤系夫妻关系。47.被告：王建峰，男，1975年4月16日出生，汉族，住郑州市上街区商业区10号院1号楼17号。48.被告：段红伟，男，1975年2月5日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院12号楼19号。49.被告：曹海召，男，1977年5月1日出生，汉族，住郑州市上街区康淮阳路18号院17号楼33号。50.被告：杨红强，男，1976年9月10日出生，汉族，住郑州市上街区淮阳路18号院16号楼7号。51.被告：杨海军，男，1964年11月2日出生，住郑州市上街区康乐小区18号楼1单元4楼东。附件2：            姓名              交费期间              金额（单位：元）              姓名              交费期间              金额（单位：元）                  赵素梅              2017.1.1-      2020.6.30              1874.88              邓媛媛              2017.1.1-      2019.12.31              2557.32                  靳万**              2015.11.1      -2020.12.31              6914.6              马红彪              2017.1.1-      2019.12.31              5204                  陈大贝              2019.1.1      -2020.12.31              3233.52              苏艳瑞              2016.1.1-      2019.12.31              5283.2                  苏志燕              2017.1.1      -2017.12.31      2020.1.1      -2020.12.31              1771.54              郭金召              2017.1.1-      2020.12.31              7304                  姚俊杰              2018.1.1-      2020.12.31              5099.6                    魏凌枫              2019.1.1-      2020.12.31              4164.8                  轩心宇              2018.1.1-      2020.12.31              3886.4              陈玉苹              2017.4.1-      2017.12.31      2020.1.1-      2020.12.31              2745.2                  张亚坤              2017.1.1-      2020.12.31              6275.31              罗春燕              2019.1.1-      2020.12.31              3108.8                  高改琴              2013.1.1-      2020.6.30              6967.1              邱雨虹尧              2019.1.1-      2020.12.31              1815.2                  屈玉亭              2013.1.1-      2020.6.30              6967.1              徐梦霞              2018.1.1-      2020.12.31              2557.32                  方爱玲              2017.1.1-      2020.6.30              3329              周波              2015.1.1-      2020.12.31              5020.62                  刘志强              2013.7.1-      2014.12.31      2016.1.1-      2016.12.31              4018.8              王艳景              2018.7.1-      2020.12.31              5048                  许世鹏              2015.6.1-      2019.12.31              7034.73              张鹏超              2018.1.1-      2020.12.31              3851.48                  韩永强              2014.1.1-      2014.12.31      2016.1.1-      2019.12.31              10178.2              胡朝荣              2011.1.1-      2020.6.30              4042.34                  朱松池              2018.1.1-      2019.12.31              3176              谢小煜              2017.1.1-      2019.12.31              2046.05                  马瑞龙              2018.1.1-      2019.12.31              3648              王成凤              2018.1.1-      2019.6.30      2020.1.1-      2020.6.30              1472.1                  崔磊              2017.1.1-      2019.12.31              5099.6              杨红强              2015.7.1-      2017.12.31      2019.1.1-      2020.6.30              3199.28                  张海英              2017.1.1-      2019.12.31              6536