广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3661号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭素艳，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区*********，公民身份号码441************328。委托诉讼代理人：卢诗韵，广东朝纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈新妹，女，1968年9月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************140。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童信聪，男，1991年11月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************112。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李劲涛，广东明典律师事务所律师。上诉人郭素艳与被上诉人陈新妹、童信聪民间借贷纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭素艳上诉请求:1、撤销一审判决第一项;2、驳回陈新妹、童信聪的诉讼请求，支持郭素艳的反诉请求;3、案件受理费用由陈新妹、童信聪承担。理由：:一、郭素艳已经向童永森支付款项共计66.5万元，其中于2017年1月26日以现金形式一次性支付13.5万元。涉案房屋全部租金已全额支付，原审认定事实不清。二、郭素艳与童永森约定租赁关系于2017年6月10日终止，双方已经以签订《欠条》的形式对租金及租期进行结算，原审判决要求郭素艳支付2017年6月10日之后的租金没有事实和法律依据。三、2017年9月郭素艳向童永森转账的45000元，虽备注是8月份租金，但未明示年份。该笔转账支付的是2016年8、9月份租金。双方的租赁合同已于2017年的6月份终止，如果郭素艳在2017年6月之后继续租赁童永森的商铺且出现拖欠租金的情形，为何童永森既没有向郭素艳催收，也没有就2017年9月、10月、11月的租金进行任何结算。故郭素艳与童永森的租赁合同关系于2017年6月份已经终止。被上诉人口头答辩称：郭素艳一直使用涉案房屋到2017年11月份，郭素艳提供的流水也显示其2017年9月仍在交租。而且，郭素艳使用租赁房屋进行经营的公司主体2017年11月份才注销，若郭素艳6月份就终止合同，为何要5个月后才注销。另外，童永森多次催促支付拖欠的租金，但郭素艳以各种理由拖延，故在陈新妹、童信聪提供的证据里有三份关于租赁期间的欠条，最后一张欠条时间为2017年5月18日。在郭素艳逾期支付时，童永森没有解除合同，是因为郭素艳苦苦哀求，希望能通融。至于童永森与郭素艳双方的对话，童永森在2019年7月10日突发心肌梗塞突然去世，故2019年7月10日之前的双方对话、聊天记录不得而知。据公司员工的反映，是一直有催促交款。在童永森离世后，陈新妹、童信聪也有联系过郭素艳支付，但郭素艳一直没有理睬。被上诉人陈新妹、童信聪向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令郭素艳立即向陈新妹、童信聪支付房屋租金共计人民币410000元及逾期支付违约金（违约金自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿全部租金之日止）；2、一审诉讼费用由郭素艳承担。上诉人郭素艳向一审法院提出反诉请求：一、请求判令陈新妹、童信聪向郭素艳退回保证金35000元；二、一审诉讼费由陈新妹、童信聪承担。一审法院认定事实：陈新妹与童永森为夫妻关系，二人婚后育有一子童信聪，2019年7月10日童永森去世，陈新妹、童信聪是童永森全部第一顺位继承人。2013年4月8日，出租人（甲方）童永森与承租人（乙方）郭素艳签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将清远市清城区下濠基132号之一（现名叫新濠休闲中心）场地租赁范围主楼一至五层房屋、厨房、停车场等按现状出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月10日至2015年4月10日止，第一年前六个月该房屋租金为人民币30000元整，第一年后六个月租金为人民币33000元整，第二年租金为人民币37000元整，乙方在每月15日前向甲方支付下月租金，支付方式为银行转账至甲方指定银行账户。合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币200000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方三天内将该保证金全部无息退还给乙方。两年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，期限为2015年4月10日至2016年4月10日租金每月为42000元，第三年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，2016年4月10日至2017年4月10日租金每月为45000元。签订合同当天，郭素艳向童永森支付租赁保证金200000元，童永森出具《收据》予以确认。2014年5月20日，甲方童永森与乙方郭素艳另签订一份《补充协议》，双方经协商达成如下协议：2014年2月10日至2015年4月9日租赁租金调整为每月30000元，原合同租赁期满，如新濠休闲中心未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月33000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月37000元。甲方同意将位于新濠休闲中心副楼即原卡拉OK（以下简称副楼）租给乙方使用，租期为2014年9月10日至2015年4月9日，租金每月8000元，原合同租赁期满，如副楼未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月8000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月8000元。本协议与原合同发生争议的，按本协议执行，如本协议未说明的则以原合同执行，如本协议及原合同未尽事宜，甲乙双方另行商议。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，2016年7月13日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年4月、5月、6月、7月共四个月租金180000元。2016年10月6日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年8月、9月共两个月租金90000元。2017年1月26日，童永森向郭素艳出具一份《收据》，载明收到郭素艳交来来富水疗酒店租金合计135000元，其中该收据中注明此租金是2016年10月、11月、12月3个月租金。2017年5月18日，郭素艳出具一份《欠条》，载明郭素艳拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2017年4月10日至2017年6月10日租金共90000元。根据银行流水显示，郭素艳向童永森转账情况如下：2016年12月16日转账50000元、2016年12月20日转账35000元、2016年12月23日转账20000元、2017年2月3日转账45000元、2017年3月7日转账45000元、2017年5月10日转账45000元、2017年7月19日转账10000元、2017年7月20日转账15000元、2017年7月21日转账20000元、2017年9月5日转账40000元（转账附言：来富水疗八月租金）、2017年9月7日转账5000元（转账附言：来富水疗酒店租金），上述款项共330000元，陈新妹、童信聪、郭素艳双方均确认。另外在审理过程中，陈新妹、童信聪确认于2017年1月26日童永森另外收取郭素艳租金30000元。另查明，郭素艳承租涉案房屋后用于经营清远市清城区来富水疗酒店，后于2017年11月17日注销。一审法院认为：童永森和郭素艳签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点主要归纳为：一、双方租赁关系是否已于2017年6月10日终止；二、郭素艳所欠租金数额；三、陈新妹、童信聪收取的保证金200000元如何处理。关于第一个争议焦点，根据2017年5月18日郭素艳出具的《欠条》，童永森与郭素艳对2017年4月10日至2017年6月10日所欠的租金进行结算，郭素艳据此辩称双方租赁关系于2017年6月10日终止，但是《欠条》中并无明确表示双方的租赁关系至2017年6月10日结束，涉案合同及补充协议亦未约定以书写《欠条》的形式确认租赁关系的起始时间，另根据童永森账户的银行流水显示，郭素艳于2017年7月、2017年9月均有向童永森账户转账，其中2017年9月5日转账40000元并附言来富水疗八月租金、2017年9月7日转账5000元并附言来富水疗酒店租金，且根据国家企业信用信息公示系统查询，郭素艳所经营的清远市清城区来富水疗酒店于2017年11月17日才注销，上述行为表明2017年6月10日后郭素艳仍在租赁涉案房屋，郭素艳亦未提供其它证据予以佐证，故一审法院认为郭素艳称童永森与其的租赁关系于2017年6月10日终止的主张于理无据，不予采纳。关于第二个争议焦点，童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》，郭素艳主张该笔款项是以现金形式向童永森支付的租金，但《收据》上明确载明“此租金是2016年10月、11月、12月3个月租金”，根据涉案合同约定及双方每月交易习惯，郭素艳均以银行转账形式向童永森支付租金，郭素艳提供的2017年1月26日在中国农业银行的取款流水亦无法证实与本案有关，一审法院不予认可。另根据童永森名下银行卡流水显示，郭素艳分别于2016年12月16日、12月20日、12月23日向童永森转账50000元、35000元、20000元，再加上陈新妹、童信聪承认2017年1月26日收取郭素艳一笔30000元款项，上述款项总金额为135000元，与《收据》内容相互印证，故一审法院对陈新妹、童信聪称童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》是郭素艳支付的2016年10月、11月、12月共三个月租金的主张予以采纳。另外，庭审过程中陈新妹、童信聪、郭素艳双方确认郭素艳自2016年4月开始陆续存在欠租行为，最后一笔款项来往是2017年9月7日。根据涉案合同及补充协议约定，童永森与郭素艳发生租赁关系期间的完整计租月为本月10日至次月9日，郭素艳于2017年9月5日向童永森转账40000元并附言“来富水疗八月租金”，该八月租金所指计租时间段应为2017年8月10日至2017年9月9日，即双方于2017年9月9日前还存在租赁关系，现陈新妹、童信聪诉请郭素艳支付拖欠租金的计算时间段为2016年4月10日至2017年9月9日合法合理。此外，2016年4月10日起主楼与副楼每月租金共45000元，即2016年4月10日至2017年9月9日产生的租金总金额为765000元（45000元/月×17个月）。根据查明事实，郭素艳自2016年4月10日起至2017年9月9日止共向童永森以转账形式支付租金330000元，再加上陈新妹、童信聪承认郭素艳于2017年1月26日另支付一笔30000元款项的租金，即郭素艳共支付的租金总额为360000元，故郭素艳在该时间段内尚欠的租金数额为405000元(765000元－360000元)。关于陈新妹、童信聪主张郭素艳自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计算违约金一节，涉案合同中明确约定若乙方未按合同规定的时间缴纳相关费用甲方可收取滞纳金，滞纳金为5‰，现陈新妹、童信聪主张从起诉之日（收案日期2020年3月25日）计算逾期支付违约金是对其权利的处分，一审法院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，一审法院认定郭素艳逾期支付违约金应以尚欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项付清之日止。关于第三个争议焦点，根据涉案合同第三条第2项“合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币200000元整作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方三天内将该保证金全部无息退还给乙方”的约定，并不能直接推定若乙方存在违约行为，甲方可直接没收乙方保证金，另根据涉案合同及补充协议违约责任条款，只约定了在租赁期内乙方擅自终止合同的情况下甲方收到的当期租金和保证金不予退还，故一审法院对陈新妹、童信聪主张所收取的200000元保证金应予没收的主张不予支持，对郭素艳主张200000元保证金抵扣拖欠租金予以采纳。再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，该200000元保证金应先抵充逾期支付违约金，剩余款项再清偿本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：一、郭素艳于本判决生效之日起10日内向陈新妹、童信聪支付租金405000元及逾期支付违约金（逾期支付违约金从2020年3月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、郭素艳交纳的200000租赁保证金用作抵充第一判项的逾期支付违约金及租金；三、驳回陈新妹、童信聪的其它诉讼请求；四、驳回郭素艳的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3725元，反诉案件受理费338元，共4063元，由陈新妹、童信聪负担37元，郭素艳负担4026元。在二审诉讼中，当事人没有提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕郭素艳的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、关于童永森于2017年1月26日出具的收据是一次性支付的现金收据还是四笔款项的汇总收据，上诉人是否已经全部结清涉案房屋租金的问题。二、关于双方租赁关系是否已于2017年6月10日终止的问题。第一个争议焦点。一方面，从合同的约定及交易习惯看。出租人（甲方）童永森与承租人（乙方）郭素艳签订的《房屋租赁合同》显示，双方约定乙方在每月15日前向甲方支付下月租金，支付方式已约定为“银行转账”；且根据双方的交易习惯，郭素艳以往均是以银行转账形式向童永森支付租金。退一步而言，即使如按郭素艳所主张，改变为现金一次性支付，但童永森出具的收据上并未注明以“现金”方式支付租金。而另一方面，从实际履行的转账记录上看。郭素艳分别于2016年12月16日、12月20日、12月23日向童永森转账的50000元、35000元、20000元及陈新妹、童信聪于2017年1月26日收取的30000元，四笔款项总额为135000元，与童永森于2017年1月26日出具的收据数额相符，内容相互印证。因此，上诉人主张其于2017年1月26日以现金形式一次性向童永森支付租金13.5万元，缺乏事实和法律依据，一审法院认定“童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》是郭素艳支付的2016年10月、11月、12月共三个月租金”并无不当，本院予以维持。上诉人此项上诉理由不充分，本院不予支持。第二个争议焦点。首先，童永森与郭素艳于2017年5月18日签订的《欠条》仅对2017年4月10日至2017年6月10日所欠租金进行结算，对双方租赁关系何时终止、是否于2017年6月10日结束，该《欠条》没有明确表示。其次，根据《合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”另，童永森与郭素艳签订的《房屋租赁合同》约定：如乙方房屋租赁期满，乙方要将房屋的物品及设备以清单明细交还甲方。上诉人郭素艳主张案涉房屋已于2017年6月10日租赁期限届满，但未能提供相关撤场材料、移交清单等证据证明其已于租赁期限届满时返还租赁物，或双方已解除《房屋租赁合同》的证据。第三，据银行流水显示，郭素艳于2017年9月5日向童永森转账40000元（转账附言：来富水疗八月租金）。上诉人郭素艳主张该笔转账是2016年8月至9月份租金，既未能提供证据其主张，相隔一年后支付租金，也不符合常理。即根据《房屋租赁合同》约定及双方交易习惯，该转账款应为2017年8月至2017年9月的租金。因此，上诉人郭素艳诉请其与童永森的租赁关系于2017年6月10日终止的主张缺乏事实和法律依据，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7375元，由上诉人郭素艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十二月十日法官助理 江 玥书 记 员 曾越玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。