广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10804号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，黄欣桐，均系国信信扬律师事务所律师。被告：龙五妹，女，1980年12月3日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：鲁永峰，系广东盈隆律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告龙五妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人梁蔼欣、黄欣桐，被告龙五妹委托诉讼代理人鲁永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年10月1日至2020年1月31日期间物业管理服务费10719.32元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年1月31日为2774.14元）；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；3.被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2016年8月19日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向御湖公司购买御湖名邸桃菁街31号401房，建筑面积200.25平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为每月3.3元/平方米（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2016年3月15日，原告与御湖公司签署《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续；按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为203.1422平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理费。二、被告逾期未支付物业管理费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理费至今，原告已多次催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告龙五妹没有答辩称，一、原告所主张物业管理费计算依据是错误的，导致物业管理费金额也是错误的，应予以纠正。二、根据被告已经支付的物业管理费金额，并不存在拖欠任何原告声称的物业管理费。原告截止目前为止交付21403元，按照正确标准计算，此费用是交费至2020年10月份，故不存在拖欠费用。三、原告主张违约金计算标准过高，应依法调整。四、原告支出的律师费没有事实依据，不应得到支持。经审理查明：2016年8月19日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与龙五妹（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸桃菁街31号401号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积200.25平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定：本合同补充协议第五条是对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费……4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。龙五妹还签署了关于遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的承诺书，载明：本人为广州御湖名邸桃菁街31号401房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。龙五妹在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算，委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。2018年2月1日，龙五妹办理了收楼手续，并签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。龙五妹于2018年7月27日取得涉案房屋的产权证，登记的建筑面积为203.14平方米，不动产权证书房地产分户图登记的单元总建筑面积为203.1422平方米，注明日期为2017年7月20日。高卫物业公司于2019年4月4日委托国信信扬律师事务所向龙五妹发出《律师函》，催促龙五妹于收到本函之日起三日内向高卫物业公司支付2018年10月至2019年3月期间拖欠的物业管理费4019.32元、会所使用费719元等费用合计5045.24元及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函、发票以证明委托该律师事务所担任其委托诉讼代理人参与诉讼，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。本院认为：龙五妹与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。高卫物业公司依约为包含龙五妹在内的小区业主提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，龙五妹作为涉案房屋所在小区的业主，理应向高卫物业公司支付物业管理费。龙五妹迟延交纳2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业管理费构成违约，应承担违约责任。涉案房屋实测建筑面积为203.14平方米，计算出每月物业管理费为670.36元，高卫物业公司主张2018年10月物业管理费按669.32元收取，其余月份按670元收取，是高卫物业公司自行处分其民事权利，应予以准许。龙五妹应向高卫物业公司支付涉案房屋2018年10月1日至2020年1月31日期间的物业管理费10719.32元(669.32元+670元/月×15个月）。高卫物业公司请求龙五妹承担欠费期间物业管理费的违约金，合法有据，本院予以支持。龙五妹在庭审中抗辩认为，双方当事人在合同中约定的违约金计算标准过高，请求予以调整；由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，本院综合衡量本案的实际情况后，认为合同约定的违约金标准过高，有违公平，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用每日万分之五计算违约金。违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限。根据《临时管理规约》的约定，高卫物业公司因物业管理费及其他应缴费用，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司已举证证明其为向龙五妹追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故高卫物业公司要求龙五妹支付律师费3000元的诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告龙五妹于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2018年10月1日至2020年1月31日期间物业管理费10719.32元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、被告龙五妹于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师服务费3000元；三、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告龙五妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十一月十七日法官助理张彩莲书记员麦秋菊