湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1838号原告：中国建设银行股份有限公司来凤支行，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**。负责人：李甘霖，系该行行长。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，，住所地：来凤县翔凤镇凤南路喳西泰水城凤南桥边）。法定代表人：陈志刚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑友全，男，汉族，生于1964年6月14日，湖北省宜城市人，住湖北省宜城市，系公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：白兰生，男，苗族，生于1984年7月13日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系公司工作人员，特别授权代理。被告：吴胜银，男，汉族，生于1970年7月14日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：吴胜钱，男，汉族，生于1985年6月2日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司来凤支行（以下简称中国建设银行来凤支行）与被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰旅游公司）、吴胜银确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行来凤支行的委托诉讼代理人金鹏、被告喳西泰旅游公司的委托诉讼代理人郑友全、白兰生、被告吴胜银的委托诉讼代理人吴胜钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行来凤支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认二被告之间关于喳西泰水城酒吧街1号楼第113、114、209号商铺的购房协议无效；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，喳西泰旅游公司与中国建设银行来凤支行签订抵押合同，将位于来凤县三官坪社区居委会蓝河路在建工程—餐饮街未售面积和酒吧街总建筑面积作为双方签订的《固定资产贷款合同》履行而提供抵押担保。然而二被告未经原告同意，将已于2014年12月3日办理了抵押登记的在建工程喳西泰水城酒吧街1号楼第113、114、209号商铺进行出售，房屋受让人也没有代为清偿债务，原告认为，二被告的转让行为违反了《物权法》第一百九十一条规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定请求确认购房协议无效。故原告为维护自身合法权益，特诉诸人民法院，请依法支持。被告喳西泰旅游公司辩称，被告喳西泰旅游公司与被告吴胜银签订购房协议是事实，请法院依法判决。被告吴胜银辩称，一、中国建设银行来凤支行诉称2014年12月1日与喳西泰旅游公司因贷款形成的抵押关系因没有证据支持而属于虚假抵押。1、被答辩人中国建设银行来凤支行向法院及答辩人提交的证据一是喳西泰旅游公司于2014年12月3日在来凤县住建和城乡建设局办理的翔凤镇滨河路（蓝河路）酒吧街1-6栋、餐饮街1-5栋施工工程的抵押证件；提供的证据二系批准时间是2016年1月5日红线规划许可，建设位置是肖家院子，项目名称是喳西泰水城肖家院子街6-7号楼。因此，从规划批准的时间上说明喳西泰旅游公司获得规划许可是2016年1月5日，喳西泰旅游公司在2014年12月1日的抵押物还未获得规划批准，不可能用于抵押。从而否定了被答辩人中国建设银行来凤支行诉称2014年12月1日已形成的抵押关系；2、答辩人吴胜银2015年11月13日向喳西泰旅游公司以市场价1700000元所购买的酒吧街1号楼113、114、209号房屋的位置，以前是农田没有修路，且不属于翔凤镇滨河路（蓝河路）酒吧街1-6栋范围内。既然不在被答辩人中国建设银行来凤支行主张的所谓抵押物范围，就不存在抵押关系。3、如果喳西泰旅游公司与被答辩人中国建设银行来凤支行就答辩人吴胜银所购买的房屋在2014年12月设立抵押，因未提交案涉房屋“规划许可”、《土地使用权证》等合法凭证，说明无合法使用、建设批准文件，其抵押违背了《物权法》第184条第1款第4项的规定，而属于非法抵押或者无效抵押。二、被答辩人中国建设银行来凤支行的诉讼请求缺乏法律依据。被答辩人中国建设银行来凤支行要求喳西泰旅游公司与答辩人吴胜银房屋买卖合同无效的主张，侵害了吴胜银的合法权益，违背了《中华人民共和国民法总则》第三条的规定。因此，被答辩人中国建设银行来凤支行的此项诉讼行为为我国法律所禁止。其次，喳西泰旅游公司在向答辩人吴胜银出售该房屋时，并未告知该房屋已经抵押给被答辩人中国建设银行来凤支行。喳西泰旅游公司与答辩人吴胜银房屋买卖合同是双方根据市场价格在平等、自愿协商基础上形成的，双方签订的《喳西泰水城酒吧街1号楼（113、114、209）买卖补充协议书》合法有效。当天答辩人给喳西泰旅游公司支付定金300000元，开具了收款收据，答辩人吴胜银已经按照双方约定分期给付全部房款，属于善意第三人吴胜银善意购买所得，受物权法的保护。喳西泰旅游公司负责人陈志刚和李忠胜等表态同意办证后支付购房尾款，在买卖房屋的当时向答辩人吴胜银交付了房屋。至今，无人告知本人所购房屋存在抵押情况。再次，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。所以，被答辩人中国建设银行来凤支行未在法定时限内行使抵押权而丧失相关权利。综上，答辩人请来凤县人民法院依法判决驳回被答辩人(原告)中国建设银行来凤支行诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的喳西泰旅游公司与原告于2014年7月10日签订的固定资产贷款合同及借据、抵押合同、抵押登记等，被告喳西泰旅游公司表示无异议，被告吴胜银表示对该组证据的真实性不清楚，只具有对内效力，达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。2、关于被告吴胜银提交的收据、《喳西泰水城酒吧街1号楼（113、114、209）买卖补充协议书》、决算明细表、青石栏板安装合同等，原告对其真实性无异议，但认为达不到被告吴胜银的证明目的，本院认为，该组证据具有客观性、真实性，本院予以确认，关于能否达到其证明目的，将在下文中予以综合评述。本院经审理认定如下事实：喳西泰旅游公司成立于2011年7月13日，法定代表人为陈志刚。2014年7月10日，喳西泰旅游公司为投资建设“湖北喳西泰水城综合开发项目”向中国建设银行来凤支行借款，双方签订合同编号为HET04207266082014070001的《固定资产贷款合同》。为了确保《固定资产贷款合同》的履行，保障中国建设银行来凤支行债权的实现，2014年12月1日，中国建设银行来凤支行与喳西泰旅游公司签订编号为HET04207266082014120001-001的《抵押合同》,双方约定“未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出售、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割”，并附有酒吧街、餐饮街抵押物明细表1。2014年12月3日，双方在相关部门办理了抵押登记，得来凤县房建翔凤镇字第××号号他项权证，该证所载债务期限为2014-11-24至2019-01-19。2015年11月13日，喳西泰旅游公司（甲方）与吴胜银（乙方）签订《喳西泰水城酒吧街1号楼（113、114、209）买卖补充协议书》，双方约定“甲方开发建设的喳西泰水城一期酒吧街1号楼（113、114、209）正在对外出售，根据《合同法》与国家现行房地产买卖等有关法律法规的规定，本着“自愿平等、互利互惠、共同发展”的原则，甲乙双方在签订《商品房买卖合同》基础上，经协商一致，打成协议如下：一、房屋位置及范围：1、位置：喳西泰水城一期酒吧街1号楼113#、114#、209#。……2、销售总价：1700000元，……2、下欠购房款120万元支付约定：其中按揭首付款不足部分乙方用在甲方所做工程款抵付”。2017年10月10日，民生天然气公司出具关于吴光元2013.11.19入股来凤商会200万元在喳西泰旅游公司抵商铺说明，该说明载明“余款707409.00元抵吴胜银尚欠的部分购房款（酒吧街1号楼113、114、209）”，吴胜银以上述款项及其给喳西泰旅游公司安装青石栏板的工程款抵付部分购房款。双方签订购房协议时，中国建设银行来凤支行未予书面同意。该套房屋已经办理了《商品房预售许可证》，属于抵押合同中抵押清单上的抵押物。2018年6月30日，恩施州中级人民法院根据覃胜春、胡兴荣的申请裁定受理民生天然气公司破产重整一案，并于2018年7月10日指定湖北夷水律师事务所等单位和人员组成民生天然气公司破产清算组担任管理人，同时移交本院审理。2020年10月13日，中国建设银行来凤支行向本院提起诉讼。本院认为，在诉讼过程中，原告撤回对被告之一民生天然气公司的起诉，符合法律规定，本院予以准许。被告喳西泰旅游公司因向原告借款而将其原所有的涉案房产抵押给了原告，并且双方已经做了抵押登记，原告获得了房屋他项权证，抵押权设立。被告喳西泰旅游公司与被告吴胜银在未取得抵押权人（即原告）同意的情况下签订了购房协议，则喳西泰旅游公司的原抵押房产被出售后会影响抵押权人的利益，原告属于利益相关方，故原告的主体资格适格。被告喳西泰旅游公司与被告吴胜银签订购房协议时是在抵押期间。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案中，被告吴胜银受让抵押物后，并没有将价款给付抵押权人或提存，没有因其支付对价的行为涤除抵押权负担，原告的权利受到侵害，这与担保法、物权法的立法宗旨相悖。另外，关于本案诉讼时效的问题，本案原告不是房屋转让合同的相对方，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即原告起诉之日应视为其知道权利被侵害时，故本案并未超过诉讼时效。综上，抵押人（即喳西泰旅游公司）未经抵押权人（即原告）同意，不得转让抵押财产，该份购房协议因违反《担保法》的强制性规定而无效，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司与被告吴胜银于2015年11月13日签订的《喳西泰水城酒吧街1号楼（113、114、209）买卖补充协议书》无效。案件受理费40元，因适用简易程序审理，减半计收20元，由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担10元，被告来凤民生天然气有限责任公司负担5元，被告吴胜银负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  李明二〇二〇年十二月八日法官助理陈洪书记员（兼）  陈洪