广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2535号上诉人（原审被告）：刘洋，女，汉族，1986年9月5日出生，居民身份证住址为广东省深圳市福田区********************，公民身份号码为432************066。委托诉讼代理人：曾晶，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓炜，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余承璟，男，台湾地区居民，****************。委托诉讼代理人：程稳，广东闻仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯萃萍，广东闻仲律师事务所律师。原审被告：刘赛辉，女，汉族，1968年9月1日出生，居民身份证住址为湖南省冷水江市*****办事处锑都社区居委会25组，公民身份号码为432************922。委托诉讼代理人：李晓斌，广东深超律师事务所律师。原审第三人：东莞市联智房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市***************。统一社会信用代码：91441900MA516LY624。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：潘勇柯，该公司员工。上诉人刘洋因与被上诉人余承璟、原审被告刘赛辉、原审第三人东莞市联智房地产经纪有限公司（以下简称联智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘洋不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，并依法驳回余承璟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用，均由余承璟负担。事实与理由：案涉房产的买卖主体是刘赛辉与余承璟，相应的权利义务行使及履行均应当按照刘赛辉与余承璟签署及网签备案的不动产买卖合同进行，一审判决刘洋应当按照其与余承璟签订的《房地产买卖合同》继续履行付款义务，是错误的。（一）刘赛辉最终于2018年9月25日与余承璟就案涉不动产买卖签订了《房地产买卖合同（自行交易版）》（合同编号：Z2018092243CE4E45336）、《房地产买卖合同(自行交易版)》（合同编号：Z20180922DA841945341），且两份《房地产买卖合同（自行交易版）》也在不动产登记单位进行了网签备案，备案合同为其双方自愿签署的，那就应该是双方的真实意思表示，应对双方都具有法律效力。因此，相应的不动产交付及付款义务也应当由刘赛辉与余承璟继续履行。（二）刘洋虽与余承璟于2018年8月28日签订了《房地产买卖合同》，但是《房地产买卖合同》所针对的是“三房”、面积为99.76平方米的房屋（目标房屋），所以相应的价款1660000元（含车位）是针对购买该目标房屋而设定的；但实际上余承璟所出售是“二房”、面积仅有96.47平方米的房屋，因目标房屋与实际不相符，刘洋已向余承璟作出了要求解除《房地产买卖合同》的意思表示。此后，余承璟与刘赛辉自行磋商并一致同意以价格1120000元购买“二房”、面积仅有96.47平方米的房屋。在此过程中，刘洋并未参与。2018年9月25日，余承璟与刘赛辉签订两份备案合同——《房地产买卖合同（自行交易版）》时，也是由其双方主体到场签署的，刘洋是没有参与的。因此，刘洋认为余承璟与刘赛辉签订两份备案合同的行为在实质上同意解除了《房地产买卖合同》的行为表示，这也是刘洋在一审诉讼过程中缺席的原因。（三）刘洋虽与刘赛辉是母女关系，但在法律上依然是独立的两个法律主体，在双方没有明确委托授权代理签订房屋买卖合同的情况下，刘赛辉的真实意思应当以其签署的相关合同资料所示内容确定，不能因刘洋是刘赛辉的女儿及案涉房屋定金30000元是由刘洋交付的以及三份合同中涉及的“买卖的房屋、车位相同”，就理所当然地认定刘洋所签署的合同内容就是刘赛辉的真实意思表示，以此判定刘洋按照《房地产买卖合同》的约定支付剩余购房款1630000元。此外，一审判决刘洋向刘赛辉支付剩余购房款，但是案涉不动产已经网签备案至刘赛辉名下，刘洋并不能因支付了剩余购房款而获得案涉不动产。因此，一审判决认定刘洋应按照《房地产买卖合同》继续履行剩余付款义务，该认定明显缺乏理据，也混淆了付款义务人与备案合同买受人的主体身份。综上，一审法院认定刘洋按照《房地产买卖合同》约定继续履行付款义务，是认定事实错误，案涉不动产买卖应当以在不动产登记备案单位进行网签备案的合同为主，即付款义务人应当是刘赛辉，一审法院否定了网签备案合同的公信力，是为不动产交易市场起到了错误示范，应当予以纠正。刘洋在二审期间提交书面上诉补充意见如下：第一，对于一审判决书第7页“本院认为”的内容部分，提出如下异议：1.一审判决认为“原审原告与被告刘洋于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》未违反法律法规强制性规定，被告刘洋亦未持异议，故本院认定该合同为双方真实意思表示”，是错误的。刘洋认为：（1）于2019年4月22日一审庭审之时，刘洋当时处于孕期，身体多发不适，故不能参加庭审，而并非恶意缺席一审。（2）恰恰由于刘洋自始至终认为本人仅是委托代理人，系代其母亲刘赛辉购买案涉房屋，得知余承璟起诉后，其未加太多的思考，认为案涉房屋纠纷属于其母亲刘赛辉与余承璟的纠纷，与其本人无关。（3）一审法院并无证据表明刘洋对此协议无异议，仅是刘洋由于身体原因而缺席了本案一审，不代表对此证据无异议。2.一审法院认为“原审原告已按照合同约定到房管部门办理过户相关手续，履行了合同义务，刘洋应依约向原审原告支付购房款1630000元。”对此，刘洋有异议。刘洋认为：（1）网签《房地产买卖合同（自行交易版）》并不等同于办理过户相关手续，如果承认了网签合同系过户，就是承认了刘赛辉就是真正的购房人。一审判决前后矛盾，认定事实错误。（2）网签《房地产买卖合同（自行交易版）》的时间是2018年9月25日，但余承璟并未提供证据证明在2018年9月25日前，已尽到通知办理过户的手续。更有甚者，余承璟的代理人在2018年9月29日即签署网签合同后，其与刘洋就“房屋面积”、“资料不齐”、“网签时未看文件图纸”等通过短信沟通方式而发生争执。至少，2018年9月29日，案涉房屋并未过户与刘赛辉。3.即使认定第一份刘洋签署的《房地产买卖合同》有效，系真实的购房合同，那么，余承璟就过户时间已违约（因一审法院认定的网签合同的签署日期为过户日期，即2018年9月25日）。既然余承璟对刘洋已构成违约，那么刘洋当然享有支付房屋尾款的合理抗辩权。第二，就本案争议焦点“谁是真正购房人”，刘洋认为，其系接受刘赛辉的委托，刘赛辉是真正购买人来购买房产。刘洋签署的第一份合同不符合涉案房屋真实现状，然而第二份合同在法律要素上、内容上、形式上更具备房屋真实情况，更符合真实意思表示。1.从合同内容来比较，第一份合同即《房地产买卖合同》并无任何附件，仅手写了房屋坐标，至少在未提供附件、图纸、产权证书的情况下，双方即签署真正购房合同，完全不符合交易习惯。2.第二份合同即《房地产买卖合同（自行交易版）》具有附件平面图、产权信息等（恰可证明，余承璟至少迟于在网签合同之时，才提供案涉房屋平面图及产权信息），故此，第二份合同才为真正的购房合同，应当更符合交易事实。3.案涉查封房产系刘洋名下的自有财产，面积与本案房屋面积大致相同，均在常平镇，通过日常生活习惯推理，同一个人在同一处地里区划范围、同时购置两套相似房屋的可能性极低，而刘赛辉在东莞市常平镇一直并无房产，故可排除系刘洋购买案涉房屋的可能，刘赛辉才是购房人。4.就2018年9月29日刘洋与余承璟代理人的短信记录中，刘洋明确说到“我妈是实际购买人”；而余承璟的代理人最后称“是你催着说签字过户后就会付款”，而本案中，余承璟并未将案涉房屋过户与刘赛辉，因此目前支付房屋尾款的条件并未成立。5.就刘洋签署的第一份《房地产买卖合同》，刘洋签署位置系在“代理人”一栏，并非买方一栏。6.从第一份合同可看出，案涉合同交易标的有“车位”，而第二份合同恰恰有正规、书面的车库买卖合同，故此，可理解为第一份合同属于“刘洋作为代理人与卖方签署的预约性、意向性合同”，而第二份合同系“实际购房人与卖方签署的真实合同”，第二份合同更符合交易真实情况。7.从第二份合同可看出，该合同签署于常平不动产交易所，且系备案于当地房地产管理部门，属于经备案的、公示的房屋买卖合同，故此，其法律效力应当优于、高于第一份合同。8.通过交易习惯来推理分析，本案系刘洋接受刘赛辉的口头委托来签署合同，更符合交易习惯。9.反之，如刘洋是本案的真实购买人，本案就不会出现网签的第二份合同，恰恰该合同签署方是刘赛辉，而不是刘洋。10.余承璟在一审庭审过程中多次陈述“第二份网签合同系基于第三人建议，给被告避税而签署”，但其并未拿出任何证据来证明“第二份合同系基于避税而签署”的主张，应不予采信。对此，一审法院并查明其签署背景、签署过程等等。故此，第二份《房地产买卖合同（自行交易版）》属于“真正购房人与卖方充分磋商（充分磋商后确认的房屋价格）后，最终确认、签署的正式房屋买卖合同”，刘赛辉为真正的购房人，而刘洋仅仅代理人，也是刘赛辉的女儿。自始至终，刘洋都是提供参考建议给刘赛辉而已。而且，《房地产买卖合同（自行交易版）》不仅在法律形式上、法律要素上、法律意义方面，均优于《房地产买卖合同》，即使《房地产买卖合同》有效，也应当系由于委托方刘赛辉与卖方签署第二份合同而所覆盖、排除，《房地产买卖合同（自行交易版）》才是真实交易的房屋买卖合同，否则，视为一审法院就此默认、承认了“一房二卖”情形。第四，既然案涉两份合同均指向同一处房产，卖方为同一主体，但一审法院并未查明、确认并解决前后两份合同的法律效力，未对两份合同进行处理，属于认定事实不清。第四，即使本案认定《房地产买卖合同》的法律效力，《房地产买卖合同》“第九、【定金支付、楼款付款方式、转付条件】：2.楼款支付方式：人民币壹佰陆拾叁万元整（¥1630000元）。买方须于过户当天时付给卖方（不包括定金）。”手写备注“双方约定过户时间2018年9月20日之前”。刘洋认为：1.本案中，余承璟在起诉状称“2018年9月25日原被告在东莞市常平不动产交易所网签了《房屋买卖合同》，原审原告已履行了配合被告办理过户手续”，对此，余承璟并未提供任何证据来证明其主张。2.既然《房地产买卖合同》约定过户当天（2018年9月20日之前）支付房款，然而一审法院已确认是在2018年9月25日约定网签合同（然而，并非是当天实际办理过户）。显然，事实上，余承璟与刘赛辉并未按约定时间即9月20日来办理过户手续。就此，可认定系余承璟违约，应当承担违约责任。一审法院并未查明“逾期网签”的原因及“卖方构成违约”的事实，认定事实不清。3.即使《房地产买卖合同》有效，对双方有约束力，那么根据该合同的文意理解，可确认系“先过户、然后再过户当天支付剩余房款1630000元”，显然，“过户日”并不等于“网签日”。由于案涉房产并未过户，那么，刘洋没有了付款义务。显然，付款条件并未成立。就此，一审法院认定事实错误。第五，如一审法院认定事实清楚，适用法律正确，那么就等于默认了“一房二卖”行为，且默认甚至纵容了“房屋买卖双方避税”行为。事实上，余承璟已陈述系“降低税金”需要而签署，故一审判决属于对不动产交易中的买卖合同双方合谋偷逃税款行为的肯定,若不予以纠正，那就是为整个不动产交易市场起到了错误的示范、纵容作用。如此以往，任何的不动产买卖双方均可私下签署“价格高点”的不动产买卖合同，到不动产备案登记单位签订“价格低点的但又非真实意思表示”的不动产买卖合同进行网签备案，以此来达到少缴税款的目的。刘洋又在二审庭审中口头补充上诉意见，主要内容如下：（一）案涉房产并未实际交付，也未办理真实过户手续。（二）案涉房产交易中真正的购房者应当是刘赛辉，而非刘洋。（三）对于两份合同价款出入问题，有1660000元合同的价款变动到1120000元，真实情况是二手房中介跟余承璟在前期跟刘洋接触的过程中，一直坚称涉案房产是小三房，而到了签订网签合同时候，刘赛辉才知道原来涉案的房产是两房，而非小三房，故双方再次进行协商确定涉案房产交易金额为1120000元。（四）请求法庭可以依法查明刘洋作为刘赛辉代理人在交易涉案房产时的代理权限问题，是属于有权代理还是无权代理。如果刘赛辉在二审庭审中明确刘洋是有权代理，那么刘洋认为本案的纠纷，应当是余承璟与刘赛辉之间的纠纷，跟刘洋无关。如果刘洋属于无权代理，那么刘洋与余承璟之间的纠纷，应当属于无权代理所引发的损害赔偿纠纷。余承璟应当另寻民事途径解决，跟本案无关。一审法院迳行判决，要求刘洋支付全额的购房款，明显是不当的。（五）无论是刘洋与余承璟签订的《房地产买卖合同》，还是余承璟与刘赛辉所签订的网签合同，在这两份合同上面均明确约定剩余的购房款应当是在房产过户当天房产证出证之时再支付剩余全部购房款，这也是刘赛辉与余承璟之间的真实意思表示。在本案中，房地产交易环节仅处于网签合同签订环节。众所周知，网签合同的签订，并不等同房屋办理正式的购房手续。在房屋办理正式的过户手续之前，双方还应当缴纳各项税费，另外也要向国土部门递交正式的过户文件，且在本案中房屋也未实际交付。这些手续流程均未进行，也就是说本案中余承璟所主张的支付全部购房余款的条件尚未成就。涉案合同之所以有如此的约定，有一个很重要的因素，是余承璟的身份属于台湾居民。这是为了交易的安全性，双方所作的特别约定。一审法院在审理本案过程中，完全忽略了这种交易的安全性。无论是对于刘洋还是刘赛辉而言，均是不公平的。如果说法院在审理本案过程中，完全忽略真正的购房主体的真实意思表示，即忽略涉案合同所约定的付款条件，假设本案真的将购房余款全部支付给了余承璟，而涉案的房产因余承璟对外欠款，房产被查封，或者说余承璟将涉案房产进行一房二卖，导致最终房产无法过户到刘赛辉的名下，这会造成刘赛辉的经济损失问题，必然会引起更多诉讼纠纷，并且对于刘赛辉的经济损失，法院也不可能进行兜底保证赔偿。（六）对于余承璟在本案中所提出的违约金问题，刘洋认为根据刘赛辉与余承璟之间所签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》，《房地产买卖合同（自行交易版）》签订的时间是在2018年9月25日，双方约定涉案的房产的交付时间是2018年10月1日，约定涉案房产在2018年10月25日前进行过户。在过户和出房地产权证时由刘赛辉将全部剩余的购房款支付给余承璟。在本案中，余承璟于2018年9月28日就已经委托了律师向刘洋寄送了律师函一份，律师函主要内容是律师根据余承璟的委托向刘洋催讨刘洋与余承璟之间所签订的房地产买卖合同中所约定房屋价款。而根据《房地产买卖合同（自行交易版）》，很明显房屋价款支付的约定条件并未成就。即使说刘洋或者刘赛辉在2018年9月28日之时就存在违约的情况，那么余承璟应当委托律师寄送的律师函的内容应当是催促刘赛辉或者刘洋进行一个在2018年10月1日之前做房产交付的行为，而非是直接催讨支付剩余全部购房款项。在2018年10月18日，余承璟就委托了律师，代理本案的诉讼，签订了民事委托代理合同。而根据刘赛辉与余承璟之间的约定，应当是在2018年10月25日之前进行房产过户，在这么个时间点合同的履约点尚未到的时候，余承璟有如此的行为，很明显违约的一方应当是余承璟，而非刘洋或者是刘赛辉。另外，一审法院在作出违约金的认定方面，属于查明的事实不清。其所作出的违约金计算标准，明显违背了法律相关规定。对于刘洋或者刘赛辉明显不公。按照余承璟的诉讼请求以及一审法院判决的违约金的情况，计算的标准实际为每日千分之一。按照一年365天计算，即年化利率达到36.5%。在本案中必须明确，本案纠纷是房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷，即使按照民间借贷纠纷，在未支付利息的情况下，如果说债权人在法院提起诉讼，法院支持的比例最高也仅为年利率24%，且年利率24%的标准已经包含了债权人在维护自身利益情况下而所支出的费用，例如律师费。本案中，一审法院既支持了余承璟提出的违约金标准计算方式，也支持了余承璟所提出来的律师费请求，明显利益是失衡的。如果按照这个年化利率标准36.5%支付，在短短两年多的时间里，刘赛辉或者是刘洋就需要赔付一套房产给余承璟，这明显是错误的。对违约金的计算标准应该进行查明调整，以及根据各方在本案中的违约情况去认定是否适用违约金的条款，并且基于本案中是属于房地产买卖合同纠纷，法院应当充分考虑到房屋交易实际的环节，以及房屋目前的市场价值情况，且在本案中有存在定金的问题。对于定金如何处理，一审法院并未作出明确的认定。根据法律的相关规定，定金罚则和违约金的惩罚不能同时适用，仅能择一行使。请求法庭查明案件的基本情况，维护刘洋的合法权益。余承璟辩称，一审判决事实认定、法律适用正确，程序合法，请求二审予以维持。（一）刘赛辉之上诉已经失去了诉之利益（一审判决已经驳回了对刘赛辉的诉求）。再者，刘赛辉“上诉请求”要求驳回余承璟一审的诉求，而“事实理由”里又自愿承担购房款的支付，这岂不是自相矛盾。故，刘赛辉之上诉属无理缠讼，请求予以驳回。（二）刘洋、刘赛辉之上诉状绝大部分内容为故意虚假陈述，其所称的“一审认定事实错误”完全不能成立。刘洋在本案一审恶意缺席，既未提交书面答辩，也未提交任何证据。现纵观两份上诉状：刘洋不惜冒着虚假陈述的风险而不愿意承担责任；而刘赛辉恰恰相反，不惜冒着虚假陈述的风险而自愿抢着承担责任。刘洋、刘赛辉的上诉目的非常明确，就是企图把法律责任推卸到已达退休年龄的刘赛辉身上。另外，余承璟想说句题外话：案涉房屋早己涨价，只要一转手就能赚钱，余承璟为何不愿履行合同，难道要把“虚假陈述”进行到底吗。综上所述，一审判决事实认定、法律适用正确，程序合法。本案没有任何证据能够证明一审判决在事实认定、法律适用及程序上有任何瑕疵。刘洋、刘赛辉的建立在故意虚假陈述基础上的所谓上诉理由，既没有事实、法律依据，也不符合情理及交易习惯。请求驳回上诉，维持原判。余承璟针对刘洋二审庭审中补充的上诉意见，回应如下：1.刘洋当庭提出11点意见的事实和理由，均不能成立。这11点事实和理由，多处夹杂虚假陈述，或者是假设、推测等主观臆断，不符合东莞房产交易的实际，也不符合广东省司法审判实践。2.关于东莞房产交易流程，一审法院有充分查明，本案余承璟已经完全履行了合同义务，无需余承璟到场配合即可办理房产过户。3.所谓代理一说，之前从未出现过，这个属于虚假陈述。正是因为有过户特别备注，才说明了刘洋是唯一的真正买受人。4.所谓的小三房，也是虚假陈述，根本不存在这个事实。5.本案与付款条件没有关系，如果说与付款条件有关系，那么刘洋恶意阻碍条件成就，依法应当视为条件已经成就。6.案涉的房屋已经涨价，余承璟大致计算下一转手可以赚10万左右，所以本案在违约的处理上是公允恰当的。刘赛辉述称，与刘洋意见一致，刘赛辉对刘洋的代理行为是真实的，也是予以认可的。刘赛辉是刘洋的母亲，母亲在老家，女儿帮自己的母亲看房子，这可以理解的。联智公司述称，余承璟跑到联智公司，联智公司的工作人员潘勇柯在协调这个事情。本身是双方情绪问题，还未导致违约的情况。余承璟来到联智公司来，还带了台湾社团的人，情绪比较激动，潘勇柯当时跟余承璟协调，说这个事情要协调好。余承璟说不行了就要去起诉。给人感觉就是余承璟为了起诉而起诉。对于买方来讲，确实是有点无辜的。余承璟向一审法院起诉请求：1.判决刘洋、刘赛辉支付购房款1630000元及违约金（以1630000元为本金按照1‰/天自起诉之日计至实际清偿之日）；2.判决刘洋、刘赛辉承担律师费66900元；3.本案诉讼费由刘洋、刘赛辉负担。一审法院经审理认定事实如下：案涉纠纷争议房产为位于东莞市****************住宅楼803的房屋（粤房地权证莞字第2700470735号），以及位于东莞市*************（15-17）栋住宅楼地下室车库152的车位（粤房地权证莞字第2700940283号），所有权人均为余承璟。2018年8月28日，余承璟作为卖方，刘洋作为买方，第三人作为经纪方，共同签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：案涉房屋总楼价为人民币1660000元，此价格包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等，为本次交易而按规定向有关部门支付一切税费方式为买方承担；定金30000元，须在签订本合同时由买方支付给卖方，余款1630000元，买方须在过户当天付给卖方；双方同意该物业交付使用时间为卖方收齐房款当天内；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款、逾期不交付物业等无故不履行或怠于履行本合同相关义务，则需要承担违约责任；逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担双倍返还定金或没收定金或支付等额于总楼价百分之二十的违约金；守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费等均由违约方承担；双方确定此房是满五准一如有个人所得税由卖方承担；卖方同意买方指定过户父母、兄弟姐妹名下；双方约定过户时间2018年9月20日之前，过户之前中介提前3天通知买卖双方；卖方166万元包括车位，过户车位费用由买方承担。2018年9月25日，余承璟作为甲方（转让方），刘赛辉作为乙方（受让方），共同签订了两份《房地产买卖合同（自行交易版）》，主要约定：甲方拟将案涉房屋及车位转让全部份额给乙方，双方议定该房屋交易总金额为人民币1000000元、车位交易总金额为人民币120000元；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到常平不动产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2018年10月1日由甲方将该房屋交付给乙方使用；办理上述房屋过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。刘赛辉主张其与刘洋是母女关系，刘赛辉因考虑养老问题希望日后与刘洋在常平镇共同居住，故委托刘洋看房并且进行价格方面的磋商，但刘赛辉不知道刘洋与余承璟于2018年8月28日签订了一份《房地产买卖合同》，刘赛辉认为房屋的交易价格应当以其与余承璟于2018年9月25日签订的两份《房地产买卖合同（自行交易版）》为准。余承璟则主张，其与刘洋于2018年8月28日签订了《房地产买卖合同》后，刘洋向其支付了定金30000元，刘洋称案涉房屋及车位需要过户至其母亲刘赛辉名下，于是双方于2018年9月25日网签了两份《房地产买卖合同（自行交易版）》，2018年9月25日签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》约定的价格并非真实价格，只是为了降低交易的税费才将价格调低，双方应继续履行于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》。余承璟为主张权利与广东闻仲律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，授权广东闻仲律师事务所处理本案纠纷相关事宜，余承璟为此向广东闻仲律师事务所支付了律师费66900元。以上事实，有《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同（自行交易版）》、《民事委托代理合同》、律师费发票、律师函、邮政回单、房地产权证等证据以及本案的一审庭审笔录附卷为证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。余承璟与刘洋于2018年8月28日签订的《房地产买卖合同》未违反法律法规强制性规定，刘洋亦未持异议，故一审法院认定该合同为双方真实意思表示，合法有效。至于刘洋与刘赛辉签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》，该合同约定买卖的房屋、车位与余承璟跟刘洋签订的《房地产买卖合同》约定买卖的房屋、车位相同，且刘洋与刘赛辉为母子关系，余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》也约定了余承璟同意将案涉房屋、车位过户至刘洋父母或兄弟姐妹的名下。因此，余承璟主张其与刘赛辉签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》仅是为了办理案涉房屋、车位的过户手续而签订的，并非双方的真实意思表示，理由充足,一审法院对余承璟该主张予以采纳。余承璟诉请按照其与刘洋签订的《房地产买卖合同》约定的价格进行交易，合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》约定刘洋以1660000元的价格向余承璟购买案涉房屋以及车位，刘洋须在签订合同时向余承璟支付定金30000元，余款1630000元，刘洋须在过户当天付给余承璟，双方应当按照合同的约定履行义务。余承璟在一审庭审中确认刘洋已支付定金30000元，一审法院予以采信。余承璟已按照合同约定到房管部门办理过户相关手续，履行了合同义务，刘洋应依约向余承璟支付剩余房款1630000元。现刘洋逾期支付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘洋应承担违约责任。余承璟诉请刘洋以1630000元为本金，按照每天千分之一的标准自起诉之日起支付违约金至款项清偿之日止，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。至于律师费，刘洋未按约定支付房款，余承璟为主张权利产生了律师费损失66900元，有余承璟提交的《民事委托代理合同》、律师费发票为证，一审法院予以采信。余承璟诉请刘洋支付律师费66900元，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、刘洋于判决发生法律效力之日起五日内向余承璟支付房款1630000元及违约金（以1630000元为本金按每日千分之一的标准自2019年1月7日起计付至款项实际清偿之日止）；二、刘洋于判决发生法律效力之日起五日内向余承璟支付律师费66900元；三、驳回余承璟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20072元，余承璟已预交，由刘洋负担。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，本院另查明以下事实：1.刘赛辉上诉后并未缴纳诉讼费，本院已另行出具民事裁定书，裁定针对刘赛辉的上诉，按刘赛辉自动撤回上诉处理。2.二审期间，余承璟申请证人王立群出庭作证，本院予以准许。王立群称，余承璟找王立群卖房子，王立群联系了联智公司的陈楚艺，在签订合同前，王立群曾带过陈楚艺、刘洋及刘洋的一个朋友一起看房。关于房屋面积，在签订合同前已经将房产证复印件给到联智公司，联智公司有给到刘洋看。各方签定合同时，约定了过户时间。过户当天，刘洋和刘赛辉、陈楚艺、余承璟、王立群在常平综合服务中心处，办理了网签手续，之后前往国家税务总局东莞市税务局常平税务分局（以下简称常平税务分局）的缴税大厅，在缴税大厅递交材料时，刘赛辉忘带户口本，而申请契税减免需要本人户口本，其后刘洋称有办法可以先缴税后补手续。当时已快到中午下班时间，常平税务分局先录入了车位缴税资料，核算的应缴税费比联智公司计算的税费要多出1000元，后面经过沟通，由联智公司来出这笔钱，但在中介费中扣除。协商完毕已经快下班了，此时房屋的税费已经录入常平税务分局系统内，和联智公司计算的税费是没有出入的。王立群与余承璟在当天下午去常平税务分局等买方缴税，但他们没来，说要缴完税才付清余款。王立群联系联智公司，联智公司说发生状况在沟通，称次日再办，但次日亦未办成。后来联智公司更换了经办人，由潘勇柯负责联系此事，潘勇柯称一直联系不上刘洋。余承璟已经在常平税务分局将其户籍及身份情况录入系统，后续的过户手续不需要余承璟再亲自前往协助办理。余承璟此后约刘洋和刘赛辉，是等待对方支付余款。就王立群的证人证言，刘洋的质证意见如下：（1）王立群是余承璟买卖房屋的代理人，与余承璟有明显利害关系，其证言不足以采信。（2）王立群的陈述与联智公司在二审期间的陈述相矛盾，显然证明力不及联智公司陈述的证明力。举例说明，联智公司陈述需要余承璟的原件才可以继续办理过户手续，但王立群却说后续的过户手续不需要余承璟再亲自前往协助办理。综合分析，如果刘赛辉作为买方可以直接办理，完全可以先把房子过户了再说，不用等到余承璟起诉。王立群的陈述不符合事实逻辑和日常生活经验。就王立群陈述买卖双方发生争议的原因，系卖方需要买方在缴税之前支付余款，而买方当时拒付，恰恰是因为对卖方交易的诚信度以及可履行性产生质疑，所以足可推定王立群所陈述的部分内容是不真实的，至少这一点可以确认。（3）王立群称没有继续履行的原因是因为卖方不愿意承担相关的税费款项，如果证人所言为真，则即使余承璟当时约不到买方，也可以代为履行，或者经相关的催促，但实际余承璟并无相关举动。（4）王立群的相关陈述并没有提供任何证据，举证责任应由余承璟承担。（5）在常平税务分局发生的相关争执以及不能履行的原因、事实等等也应由余承璟举证，因为余承璟是起诉方，认为买方未能继续履约。联智公司的质证意见如下：（1）联智公司当时的工作人员陈楚艺确认在常平税务分局缴税时，刘赛辉的证件是齐全的。（2）王立群述称常平税务分局先录入了车位缴税资料，核算的应缴税费比联智公司计算的税费要多出1000元，后面经过沟通，由联智公司来出这笔钱，但在中介费中扣除。王立群的上述陈述不属实。税费是王立群报给买卖双方的，不是联智公司报的税。（3）王立群曾说过如果当天没有缴税，次日还要业主本人去。（4）刘洋看过房，刘赛辉没有看过房。看房时，王立群说案涉房屋的面积是99平方米，签中介版合同时刘洋看了房产证知道是96平方米，刘洋当时有提出异议，也有就价格问题要求再次协商。（5）陈楚艺说刘洋在看房时没有对二房还是小三房提出过异议。（6）王立群是余承璟的代理人，买卖双方发生争议后，王立群应该积极解决问题，而不应该总说“找我的律师”，没有给到大家协商的机会。3.二审期间，本院向常平税务分局调查案涉房产交易过户的相关情况，该局回复《关于东莞市中级人民法院协助调查函的回复》，内容如下：（1）出卖方余承璟，目前除留存一份买卖合同原件外，暂未重新提交相关不动产交易的相关的缴税资料原件到我局进行业务办理。需要提供的资料包括：身份证明，房产权属证明，有关不动产的相关票证，委托书（非本人办理情况下提供）。以上资料均需提供原件进行核对。（2）受让方刘赛辉，目前除留存一份买卖合同原件外，暂未重新提交相关不动产交易的相关的缴税资料原件到我局进行业务办理。需要提供的资料包括：身份证明，委托书（非本人办理情况下提供）。以上资料均需提供原件进行核对。（3）导致未办结缴税义务原因：买卖双方因税费负担问题未能达成一致，中途终止业务办理，当时其他资料也一并退回。（4）因目前我分局留存的资料（买卖合同原件）无法支持完成缴税业务，案涉合同如需要继续履行，卖方需要配合，如提供不原始资料，卖方本人前来或委托他人办理，买方单方面不能完成缴税业务。针对常平税务分局的回复，余承璟质证意见如下：（1）确认该证据的真实性、关联性、合法性。（2）该证据所述事实，与余承璟之前掌握的，以及本案证据能够互相印证。（3）该证据第3点与事实不符。所谓“税费负担问题”是指，实际税费金额与联智公司之前给刘洋许诺的不一致，也就是1000元的差距，而非余承璟与刘洋关于税费负担有争议。最终联智公司自愿承担该1000元的差额。（4）过户没有任何障碍。如需余承璟配合，余承璟愿意配合。针对常平税务分局的回复，刘洋质证意见如下：对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。2018年9月25日当天，余承璟与刘赛辉前往常平税务分局办理车位税费事宜，当时并未涉及房屋，由于车辆税费负担主体、税费金额两个方面双方发生冲突，故中止办理。在2018年9月25日之后，刘赛辉不能，也无法独自办理缴费手续，更无法独自办理过户手续。该证据已明确了“受让方刘赛辉”，故在法律层面，从本质来看，刘赛辉才是真正的买方。此份证据更是印证了刘洋的上诉观点。针对常平税务分局的回复，刘赛辉质证意见如下：对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。（1）未办结缴税义务是由于卖方余承璟与买方刘赛辉因车位税费问题发生争议导致业务暂停、中止。（2）由于卖方余承璟不到现场，不予配合提交相关房产原始资料，导致刘赛辉单方无法完成缴税义务及后续房屋买卖事宜搁置。（3）常平税务分局在回复中确认“受让方是刘赛辉，留存了一份买卖合同原件”，证明刘赛辉是实际购房人的地位。针对常平税务分局回复，联智公司在指定期限内未发表质证意见。4.关于过户手续办理过程，各方在二审期间的陈述。（1）余承璟称，其已配合买方进行网签，过户的下一步流程是缴税，其已将身份资料、房产资料交给联智公司，其无须再次前往现场，其已履行完毕相关协助过户的配合义务。目前是买方不愿意缴税，买方如果愿意完成缴税义务，则根据联智公司所持有的余承璟的相关材料，买方可以完成过户手续。（2）刘洋确认案涉房屋的税费尚未缴纳，但主张未缴纳的原因系余承璟不配合办理相关的缴税手续，且余承璟要求刘赛辉提前支付全部的购房款。（3）联智公司述称，网签当天上午买卖双方没有完成缴税，余承璟中午一、两点就带着台商协会的人过来，告知联智公司，此事没有协商余地，请联系他的律师。事后，联智公司的工作人员多次跟余承璟联系，想协商再次办理过户手续的事宜，余承璟均称让联智公司与其律师联系，但余承璟并未向联智公司提供其律师的联系方式。另，办理过户手续必须余承璟本人提供身份证原件才能办理，并不是只提供身份证复印件等材料即可办理。本院认为，本案余承璟为台湾地区居民，因此本案系涉台房屋买卖合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权并适用大陆地区法律，各方均未持异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人刘洋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》的效力应当如何认定；二、余承璟诉请刘洋支付案涉购房款1630000元应否支持。针对焦点一。刘洋上诉主张其与余承璟签订的《房地产买卖合同》中房屋面积、户型与实际不符，刘洋已向余承璟作出了要解除合同的意思表示。刘赛辉与余承璟其后已就房屋面积、户型、价格进行磋商，最终签订的两份《房地产买卖合同（自行交易版）》，故案涉房屋的买卖主体系余承璟与刘赛辉，买卖双方实际履行的亦是余承璟与刘赛辉签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》。本院认为，第一，余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》中明确约定了余承璟同意将案涉房屋、车位过户至刘洋父母或兄弟姐妹的名下，结合余承璟与刘赛辉签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》，该合同约定买卖的房屋、车位与余承璟跟刘洋签订的《房地产买卖合同》约定买卖的房屋、车位相同，且刘洋与刘赛辉为母子关系，因此，余承璟主张其与刘赛辉签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》仅是为了办理案涉房屋、车位的过户手续而签订的，并非双方的真实意思表示，理由充足,本院对其该主张予以采纳。第二，刘洋上诉主张的其与余承璟签订的《房地产买卖合同》中房屋面积、户型与实际不符，但结合联智公司与王立群的陈述，均可证明刘洋在签订合同前已查看过案涉房屋，且余承璟的案涉房屋的房产证副本王立群已向联智公司提供。因此，可以认定刘洋在签订合同前就案涉房屋“小三房”还是“二房”应当是明确知晓的，就案涉房屋的面积，余承璟亦不存在欺瞒。第三，刘洋主张已向余承璟作出了解除其与余承璟签订的《房地产买卖合同》的意思表示，但未提供相关证据证明，故对其该项主张，本院不予采纳。综上，本院认为，余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》，系余承璟与刘洋的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。针对焦点二。余承璟与刘洋签订的《房地产买卖合同》中明确约定，余款1630000元，买方须在过户当天付给卖方。因此，余承璟是否已经完全履行出卖人应当履行的协办过户手续的义务，是认定支付条件是否成就的关键。就此，余承璟主张其已配合刘洋、刘赛辉办理了案涉房屋的相关过户手续，并已向联智公司提交了所有案涉房屋办理过户手续的相关材料，余款的付款条件已成就。刘洋则均主张案涉房屋未过户到刘赛辉名下，即使事实上刘赛辉仅为名义持有人，刘洋为真正购房人，网签完成不等于过户完成，支付购房余款的付款条件未成就。就上述争议内容，从常平税务分局向本院回复的案涉缴税情况来看，余承璟目前除留存一份买卖合同原件外，暂未重新提交相关不动产交易的相关的缴税资料原件到常平税务分局进行业务办理，其需要提供的资料包括：身份证明，房产权属证明，有关不动产的相关票证，委托书（非本人办理情况下提供）。以上资料均需提供原件进行核对。结合余承璟亦确认该证据的内容，并表示“如需余承璟配合，余承璟愿意配合”来看，余承璟尚未履行完毕其作为出卖人所应当履行的协办过户手续的义务，一审判决认定余承璟已按照合同约定到房管部门办理过户相关手续，履行了合同义务，该事实认定有误，本院予以纠正。综上，余承璟要求刘洋支付购房款余额的支付条件尚未成就，故对其诉请的购房款余额、违约金、律师费均缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，上诉人刘洋的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1372号民事判决；二、驳回余承璟的全部诉讼请求。一审案件受理费20072元，由余承璟负担，余承璟已预交。二审案件受理费20072元，由余承璟负担，刘洋已预交。结合上述二审诉讼费的负担情况，在本判决执行时，由余承璟向本院补缴诉讼费20072元，本院应向刘洋退回诉讼费20072元。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  何玉煦二〇二〇年十一月二日书记员  胡运科黎小玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。