湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3224号 原告:中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地：郴州市北湖区解放路**，统一社会信用代码：91431000887762216U。 负责人陈星亮，系该行分行长。 委托诉讼代理人：何为军，男。 委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告：刘唐生，男，1984年7月3日出生，汉族，户籍住址广东省连南瑶族自治县。 被告：湖南省郴州市中天房地产开发有限公司，，住所地郴州市北湖区五岭大道统一社会信用代码：914310007170042362。 法定代表人：张永毅，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 被告：湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道五一中路**碧云天商住楼**统一社会信用代码：91430102740620096F。 法定代表人：李昌水，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李霞，女。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告刘唐生、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）、湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司（以下简称巨人担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行委托诉讼代理人何为军、廖振东及被告中天房地产公司的委托诉讼代理人刘俊跃、被告巨人担保公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告刘唐生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州分行请求本院判令：1.解除原告与被告刘唐生签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告刘唐生立即归还贷款本金264605.75元，利息940.02元、违约金264.61元，合计265810.38元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）。3.被告刘唐生承担实现债权的律师代理费用11900元；以上合计277710.38元。4.原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告刘唐生用于抵押的位于郴州市北湖区××镇××栋××号房享有优先受偿权；5.被告郴州市中天房地产公司开发有限公司、湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6.三被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告刘唐生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。 被告中天房地产公司辩称：案涉的欠款金额以及原告实现债权的费用以法院核实为准。案涉的房屋具备办理抵押权登记的条件，因为买受人的原因，至今未办理不动产转移登记及抵押登记，办理不动产抵押登记后中天房地产公司不再承担保证责任。案涉贷款中天房地产公司与巨人担保公司是委托担保关系，首先由巨人担保公司承担担保责任之后再由中天房地产公司承担责任。案涉代理费由刘唐生承担,中天房地产公司不承担。 被告巨人担保公司答辩要点：没有异议，巨人担保公司在按时履行保证义务。案涉代理费由刘唐生承担,巨人担保公司不承担。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2016年10月14日，以原告建行郴州分行作为贷款人，被告刘唐生借款人，被告中天房地产公司作为保证人，被告刘唐生作为抵押人，签订一份编号为：430700007-2012-20160983846的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告刘唐生在借款人处签名。合同约定主要内容：借款用途为购置中天房地产公司的商品住房（郴州市冲口路乐仙小镇41栋1304号）；借款金额300000元；借款期限为240个月，即2016年10月14日至2036年10月14日；贷款利率采用浮动利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，逾期罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；贷款人将款项一次性划入被告中天房地产公司的账户,采取等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；本合同项下担保方式为抵押与最高额抵押担保；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人提供位于湖南省郴州市××路××镇××栋××号房，提供抵押担保；担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项的，构成借款人违约；借款人违约的，贷款人有权停止本合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金。《个人住房（商业住房）借款合同》签订后，2016年10月25日，原告建行郴州分行与被告刘唐生向郴州市不动产登记中心办理了郴州市商品房预售合同备案。2016年10月26日，原告建行郴州分行向被告刘唐生发放借款300000元。 二、2014年3月，以被告中天房地产公司作为保证人（甲方）与原告建行郴州分行作为债权人（乙方），双方签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方原因为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称的债务人是指因购置座落于郴州市冲口路由郴州市中天房地产公司开发有限公司开发的“乐仙小镇”项目所属之住房和商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2014年3月12日至2017年3月12日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币叁亿捌仟伍佰万元整；甲方提供连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行期债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。 三、2016年9月29日，以原告建行郴州分行作为甲方与被告巨人担保公司作为乙方，双方签订一份《中国建设银行郴州市分行个人贷款业务借款合同履约保证合作协议》，合作协议主要约定的内容：为了保障甲方债权的实现，甲乙双方根据《合同法》及相关法律法规，经协商一致，就借款合同履约保证业务达成如下协议；乙方提供借款合同履约保证的范围包括：个人住房贷款（含个人商用房贷款、二手房贷款）等；郴州地区向甲方申请个人住房贷款申请人，凡自愿要求乙方提供借款合同履约保证的，均可以成为乙方提供借款合同履约保证的对象；乙方在甲方开设保证金专户，此保证金专户资金专项用于为甲方债权的代偿，不得以任何理由用于其他用途；乙方自愿为借款人与甲方签订的《借款合同》做履约保证，并向甲方出具《担保函》；乙方根据逾期贷款明细情况表对借款人进行催收，并根据上述第五条约定履行代偿责任，如乙方未按要求代偿，甲方有权直接从乙方的保证金专户扣划相应资金归还借款人应偿还的贷款本息，不足部分仍可向乙方要求偿还；本协议有效期壹年，届时可协商延期，有效期届满，已发放但未清偿完毕的贷款，乙方须继续承担其保证责任。 四、2020年4月22日，以原告建行郴州分行作为委托方（甲方）与湖南星河律师事务所作为受托方（乙方），双方签订一份《中国建设银行股份有限公司个人类贷款诉讼委托代理协议》，该协议约定主要内容：甲方委托乙方通过诉讼方式进行个人类贷款欠款催收（以下简称诉讼代理）；乙方接受甲方的委托，指派廖振东等律师作为代理人具体办理甲方诉讼代理事务；乙方代理甲方的诉讼案件实行风险代理，包括壹审、贰审、诉讼财产保全、执行等程序，甲方支付律师代理费根据回款额计算……。 另查明，被告刘唐生收到贷款后，开始尚能依约还款，但自2020年2月起未能依约还款，截止2020年5月25日，被告刘唐生尚欠原告建行郴州分行贷款本金264605.75元，利息940.02元、违约金264.61元，合计265810.38元。 判决的结果及理由 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州分行与被告刘唐生签订的《个人住房（商业用房）借款合同》可以证实双方成立合法有效的借款合同，原告建行郴州分行与被告中天房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，原告建行郴州分行与被告巨人担保公司签订《个人贷款业务借款合同保证合作协议》，均是双方真实意思表示，合法有效,均应按合同约定全面履行各自的义务。原告建行郴州分行依约向被告刘唐生发放了贷款，被告刘唐生未依约还款，应承担违约责任。根据合同约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，出现违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金、罚息”，双方约定解除合同的条件已经成就，故原告建行郴州分行要求解除与被告刘唐生签订的借款合同，并要求被告刘唐生偿还贷款本金264605.75元，利息940.02元、违约金264.61元，合计265810.38元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于原告建行郴州分行主张对被告刘唐生用于抵押的湖南省郴州市××路××镇××栋××号房享有优先受偿权。本院认为，案涉房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告建行郴州分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告建行郴州分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告中天房地产公司作为最高额保证人对发生在约定期间借款，在涉案房产仍未办理约定权证时，应依约对借款人刘唐生应清偿的款项承担连带清偿责任，原告建行郴州分行依合同约定可在未以借款人抵押物清偿的情况下直接要求被告中天房地产公司清偿。因原告建行郴州分行在担保期间要求其承担保证责任，故原告建行郴州分行要求被告中天房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告巨人担保公司作为个人贷款业务借款合同履约的保证人，自愿为被告刘唐生与原告建行郴州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》做履约保证，在被刘唐生未向原告建行郴州分行偿还贷款时，应依合同约定向原告建行郴州分行进行代偿，因原告建行郴州分行在担保期间要求其承担保证责任，故原告建行郴州分行要求被告巨人担保公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告建行郴州分行诉请实现债权发生律师代理费的请求。本案中，原告建行郴州分行提交了委托代理合同，但未提交相应票据及实际支付的相关证据，故对原告建行郴州分行该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告刘唐生签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号:430700007-2012-20160983846）； 二、限被告刘唐生于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金264605.75元，利息940.02元、违约金264.61元，合计265810.38元（暂计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）； 三、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，如被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司偿还上述债务，有权对被告刘唐生追偿； 四、被告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任，如被告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司偿还上述债务，有权对被告刘唐生追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5466元,公告费560元,合计6026元。由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担260元，由被告刘唐生、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司、被告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司共同负担5766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  杨宗文 人民陪审员  石兴英 人民陪审员  李友英 二〇二〇年十二月十八日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。