安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初1021号 原告：陈燕，女，1978年3月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。 被告：滁州市瑞德房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区天长西路**亚龙名城****，统一社会信用代码91341102587216459B。 法定代表人：王**，该公司经理。 委托诉讼代理人：马长宝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，安徽皖江律师事务所律师。 第三人：滁州市新精诚房产经纪有限公司，住所，住所地安徽省滁州市南谯区银花**综合楼**社会信用代码91341103MA2R91D77Q。 法定代表人：王斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨洋，该公司片区经理。 原告陈燕与被告滁州市瑞德房地产开发有限公司（以下简称瑞德房产公司）与第三人滁州市新精诚房产经纪有限公司（以下简称新精诚经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈燕及其委托诉讼代理人刘旭、被告瑞德房产公司的委托诉讼代理人马长宝、新精诚经纪公司的委托诉讼代理人杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈燕向本院提出诉讼请求：一、判令瑞德房产公司协助陈燕办理滁州市琅琊区房地产权证；二、判令解除陈燕与瑞德房产公司签订的《委托租赁协议》；三、判令瑞德房产公司支付租金129600元（自2018年7月6日起暂计算至2020年1月5日，后续租金每半年结算一次）；四、判令瑞德房产公司支付逾期给付租金的滞纳金12960元（以129600元的1%计算）；五、本案诉讼费用由瑞德房产公司承担。案件审理过程中，陈燕撤回“判令瑞德房产公司协助陈燕办理滁州市琅琊区房地产权证”的诉讼请求。事实和理由：陈燕与瑞德房产公司之间是委托租赁关系，陈燕将其位于滁州市琅琊区房屋委托由瑞德房产公司租赁并统一经营管理，租赁期为2018年7月6日至2028年6月15日，陈燕收取固定金额的租金，单间月租金为3600元，约定租金每半年支付一次。根据协议第十三条约定：瑞德房产公司未按照合同支付租金，应支付滞纳金，逾期六十日视为瑞德房产公司单方面解除合同，同时瑞德房产公司应向陈燕支付租赁期的租金。截止起诉之日，瑞德房产公司欠陈燕三期租金共计129600未支付。 瑞德房产公司辩称：陈燕诉请解除双方签订的《委托租赁协议》，但目前并没有达到法定解除条件，且瑞德房产公司与案外人签订了租赁合同、在租赁期限内，故不适宜解除。陈燕诉请支付租金129600元（暂自2018年7月6日计算至2020年1月5日，后续租金每半年结算一次），不能成立，理由如下：1、因陈燕尚欠付购房款160000元，根据双方签订的房屋买卖合同约定，陈燕至今未取得房屋使用权，故不享有房屋租金收益等权利；2、双方房屋买卖合同约定房屋所产生的税费应由陈燕承担，若双方结算租金，应当予以扣除。因瑞德房产公司并未违约，陈燕诉请支付滞纳金亦不能成立。综上，请求驳回陈燕各项诉讼请求。 新精诚经纪公司述称：无意见。 陈燕为支持其诉讼请求，举证下列证据： 一、《滁州市商品房预售合同》二份，证明陈燕购买瑞德房产公司开发的案涉房屋两套，合同约定价款合计1369824元； 二、收据五份及电汇凭证一份，证明陈燕已按约定支付了全部购房款； 三、《委托租赁协议》一份，证明陈燕、瑞德房产公司约定将案涉房屋委托瑞德房产公司进行出租，约定2018年7月6日开始计算租金，单间每月租金3600元，截止2020年1月5日，瑞德房产公司已欠付18个月的租金129600元； 四、《滁州市“城市之光综合楼、瑞德综合楼”项目招商及销售代理合同书》（以下简称《代理合同书》）、第三人出具的《承诺书》及《收条》各一份，证明新精诚经纪公司与瑞德房产公司间系委托代理销售关系，代理合同约定案涉房屋单价为7600元/㎡，与房屋买卖合同中单价相吻合，新精诚经纪公司出具的《承诺书》证明了租金是从2018年7月6日起计算，《收条》证明了陈燕在支付尾款前已付首付款920000元； 五、《房屋租赁合同》一份，证明2018年4月13日，瑞德房产公司已将案涉房屋出租给富德生命人寿保险股份有限公司滁州中心支公司，并产生收益，瑞德房产公司应按照《委托租赁协议》约定向陈燕支付租金； 六、POS签购单四份、光大银行智能综合柜台凭条一份及交通银行客户回单一份，证明其中390000元支付给了新精诚经纪公司，另有959824元支付给了瑞德房产公司，表明瑞德房产公司在向陈燕出具收款收据时，对陈燕支付给新精诚经纪公司的款项是认可的。 上述六组证据，经瑞德房产公司质证，对陈燕所举的证据一真实性无异议，但该证据第七条均明确约定，瑞德房产公司交付房屋以陈燕付清全部房款为前提；对证据二真实性无异议，但陈燕于2018年7月6日支付的920000元、2018年7月支付的160000元产生的收据是由新精诚经纪公司出具，瑞德房产公司不予认可，不能证明上述款项与瑞德房产公司具有关联性，瑞德房产公司仅以实际收到房款而开具的收据作为与购房者的结算依据；对证据三真实性无异议，但陈燕、瑞德房产公司于2018年7月13签订的《滁州市商品房预售合同》，晚于该证据约定的支付租金的起始日期，与事实不符，且瑞德房产公司支付租金的前提是陈燕付清房款，现陈燕并未付清；对证据四中《代理合同书》的真实性无异议，但认为与本案无关联性，新精诚经纪公司无权向陈燕作出承诺或收取房款，对证明目的均不予认可；对证据五真实性无异议，该证据能够证明若解除陈燕诉称的《委托租赁协议》，必然侵害了案外人的合法权益；对证据六真实性无异议，但陈燕支付给新精诚经纪公司的款项，不能证明新精诚经纪公司有权收取购房款，且瑞德房产公司是以陈燕直接支付给瑞德房产公司或新精诚经纪公司代陈燕转交的购房款而开具收据，并以收据作为结算凭据，而陈燕并未举证证明新精诚经纪公司将代收陈燕的房款全部支付给瑞德房产公司。经新精诚经纪公司质证，对证据一、二、三、五、六均无异议；对证据四虽无异议，但认为代理合同所约定的7600元/㎡系底价。 瑞德房产公司为支持其答辩意见，举证陈燕向瑞德房产公司的转账记录一组，证明2018年7月6日，陈燕向瑞德房产公司转账510000元；2018年7月13日，陈燕向瑞德房产公司转账229824元，对应瑞德房产公司于当日出具的收据；2020年3月31日，陈燕向瑞德房产公司转账449824元。 该组证据，经陈燕质证，对510000元及449824元的转账记录无异议，对229824元的转账记录真实性不予认可，认为该笔款项是新精诚经纪公司转给瑞德房产公司的，不是陈燕所转。经新精诚经纪公司质证，对该组证据真实性无异议，229824元的转账记录是杨洋存进去的，先取了现金，后在工商银行填写存款单，转给瑞德房产公司，该笔款项包含在2018年7月6日陈燕支付给新精诚经纪公司的390000元内。 新精诚经纪公司举证《商品房认购书》二份，证明案涉房屋销售单价并非代理合同中的7600元/㎡，而是8488元/㎡，此价格陈燕是认可的。 经陈燕质证，对该证据真实性无异议，但对该证据中的价格有异议，预售合同已经对该证据中的价格作了实质性地变更，该证据只是意向性地预约行为，且签订的双方是陈燕与新精诚经纪公司，并无瑞德房产公司盖章或签字确认。经瑞德房产公司质证，对该证据真实性无异议，能够证明陈燕支付新精诚经纪公司的款项中包括认购价格与预售合同中的差价。 本院认为：陈燕及瑞德房产公司所举证据符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。对新精诚经纪公司举证的《商品房认购书》的真实性予以认定，但无法达到其证明目的，对其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月13日，滁州瑞德房产公司（甲方、出租方）与富德生命人寿保险股份有限公司滁州中心支公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同（2018）版》，约定滁州瑞德房产公司将滁州市丰乐大道795号、797号商业及丰乐大道767号（城市之光）1幢办公205室、206室、207室、208室、209室、213室、214室、215室、216室之房屋租赁给富德生命人寿保险股份有限公司滁州中心支公司，建筑面积962.73㎡，房屋租赁用途为办公，租赁期间自2018年4月16日起至2023年6月15日止，租金支付按半年支付，每半年支付一次，首期租金于2018年5月15日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付。 2018年6月5日，瑞德房产公司（甲方）与新精诚经纪公司（乙方）签订《代理合同书》，约定由新精诚经纪公司独家代理“城市之光综合楼、瑞德综合楼”项目招商及销售，代理期限12个月；并约定“城市之光综合楼”二楼的销售底价为7600元/㎡，超过底价部分全部归新精诚经纪公司所有，在双方确认的销售底价基础上，该项目销售定价及提价由新精诚房产公司确定，必须报瑞德房产公司备案。溢价部分如需瑞德房产公司配合收取，涉及税务征收。溢价按每套一结的方式。在收到客户按揭首付款并订立商品房销售合同当日，瑞德房产公司将全部溢价支付给新精诚房产公司，新精诚房产公司开收据给瑞德房产公司，做到日清日结。如溢价部分不涉及税务征收，由新精诚房产公司自行收取。客户缴纳的定金、预付款和房款由瑞德房产公司派驻现场的财务人员收取进入瑞德房产公司账户，由瑞德房产公司开具收款凭据给客户。瑞德房产公司配合新精诚房产公司收取溢价部分，溢价部分由新精诚房产公司自行收取，瑞德房产公司不承担任何责任。 2018年6月18日，陈燕与新精诚经纪公司签订《商品房认购书》两份。陈燕经新精诚经纪公司订购城市之光综合楼二层205、206室商务用房，建筑面积均为90.12㎡，金额均为765000元。该两份《商品房认购书》主要条款中第⑥其他项中第（5）条约定“本认购书经双方签字或盖章即日生效，并用于《商品房买卖合同》签订时收回作废”。陈燕向新精诚经纪公司支付定金20000元，新精诚经纪公司于同日向陈燕出具金额为20000元的“定金”收款收据。2018年7月1日，瑞德房产公司就上述20000元定金向陈燕出具收据，收款事由为“购房定金”。 2018年7月6日，陈燕向新精诚经纪公司支付购房款390000元，向瑞德房产公司支付购房款510000元。新精诚经纪公司于当日向陈燕出具收据一份，金额分别为920000元，收款事由为“陈燕城市之光购房款205#、206#”。陈燕、新精诚经纪公司均认可该收据金额包含已付定金20000元。2018年7月13日，新精诚经纪公司以陈燕的名义将229824元现金存入瑞德房产公司的银行账户。瑞德房产公司于同日向陈燕出具收据两份，金额分别为510000元、229824元，收款事由均为“城市之光205、206室房款”。 2018年7月23日，瑞德房产公司（甲方、卖方）与陈燕（乙方、买方）就位于滁州市丰乐大道767号城市分别签订《滁州市商品房预售合同》，单价均为7600元／㎡，其中205室房屋总价款684912元（陈燕应于2018年7月13日前支付房款384912元，于2018年9月10日支付房款300000元）、206室房屋总价款为684912元（陈燕应于2018年7月13日前支付房款374912元，于2018年9月10日支付房款310000元），共计1369824元。2020年3月13日，陈燕向瑞德房产公司付款449824元。 另查：2018年7月6日，陈燕（出租方、甲方）与瑞德房产公司（包租方、乙方）签订了一份《委托租赁协议》，约定：“一、甲方将位于滁州市琅琊区的房屋委托由乙方依法租赁并统一经营管理，建筑面积205、206两间建筑面积均为90.12平方／间。甲方收取固定金额的租金。乙方租赁该房屋用于统一出租、管理。二、本合同委托租期自2018年7月6日起算；租期自2018年7月6日至2028年6月15日。三、1.自2018年7月6日至2023年6月15日；……月租金为人民币单间叁仟陆佰元整（￥3600元／月不足一月按天计算）（税前）。……四、租金结算周期为6个月／次，……五、首次租金乙方应于按揭放款一周内或下期租金支付前一周内支付给甲方，下期租金每次提前15天付清。下期乙方直接转账给甲方。……九、乙方可将上述房屋对外转租，转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限，转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，乙方承诺在不损坏甲方房屋主体结构的情况下装修后再转租。十、合同的变更、解除与终止……2、房屋委托租赁期间。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（3）拖欠房租累计达2月以上的。……十三、乙方的违约责任：1、乙方未按合同约定支付租金的，每迟延一日，则乙方须按日租金的1.5倍支付滞纳金；逾期超过60天，视为乙方单方面解除本合同，乙方应支付租期内所有应付租金于甲方，本合同终止履行。……”。合同签定后，瑞德房产公司至今未向陈燕支付租金。 再查：新精诚经纪公司另向陈燕开具一张金额为160000元的收据，时间为2018年7月，具体日期未填写，收款事由为“购房款205#、206#”，该款是新精诚经纪公司从陈燕支付的房款中扣除的佣金。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉称、辩称意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的购房款是否已付清；二、涉案房屋的租金自何时间开始计算。 一、关于涉案房屋的购房款是否已付清的问题。 《商品房认购书》系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，认购书的内容及目的所体现的是为保证双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订商品房买卖合同。陈燕与瑞德房产公司签订的《滁州市商品房预售合同》已经成立生效。签订合同之前的认购书是过程，最终应当固化为双方签订生效的《滁州市商品房预售合同》，且《商品房认购书》中明确约定“本认购书经双方签字或盖章即日生效，并用于《商品房买卖合同》签订时收回作废”，故涉案房屋的总价款应以《滁州市商品房预售合同》中约定的价格为准。瑞德房产公司将其开发建设的案涉楼盘授权新精诚经纪公司对外销售，双方之间存在委托代理关系。瑞德房产公司作为被代理人应当对新精诚经纪公司的代理销售房屋的行为对外承担民事责任。陈燕向新精诚经纪公司支付定金20000元、购房款390000元，向瑞德房产公司支付购房款510000元、449824元，以上共计1369824元。故陈燕已经履行了《滁州市商品房预售合同》中约定的付款义务，涉案房屋的购房款陈燕已付清。本院对瑞德房产公司关于因陈燕尚未付清购房款而未取得涉案房屋所有权的辩称意见，不予支持。 二、关于涉案房屋的租金自何时间开始计算的问题。 陈燕与瑞德房产公司签订的《委托租赁协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。因陈燕并未通过按揭方式付款，故涉案《委托租赁协议》约定的“首次租金应于按揭放款一周内或下期租金支付前一周内支付，下期租金每次提前15天付清”关于首次租金支付时间应属约定不明。陈燕主张其已支付全部购房款，本案首次租金的支付条件成就，本院予以采纳。因案涉《委托租赁协议》约定租期自2018年7月6日起算，租金结算周期为6个月/次，陈燕要求瑞德房产公司支付自2018年7月6日至2020年1月5日期间的租金符合合同约定，本院予以支持。经计算，2018年7月6日至2020年1月5日期间的租金为129600元（3600元/月×2×18个月=129600元）。对于自2020年1月6日起之后的租金，陈燕可待到期后另行主张。瑞德房产公司至今未支付租金，构成违约，案涉《委托租赁协议》虽约定了逾期支付租金需支付滞纳金，但因首次租金支付时间约定不明，本院酌定瑞德房产公司支付所欠租金的1%作为滞纳金，即129600元×1%＝12960元。对陈燕的该项诉讼请求，本院予以支持。根据案涉《房屋租赁协议》，涉案房屋与其他业主的房屋属于整体招租，统一经营，若允许某一业主单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益。故对于陈燕要求解除与瑞德房产公司签订的《委托租赁协议》，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告滁州市瑞德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈燕租金129600元及滞纳金12960元； 二、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。 案件受理费3240元，由被告滁州市瑞德房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起十日内直接至缴纳本院诉讼费账户（详见附件二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  夏恒飞 审 判 员  汪 洁 人民陪审员  姜霞虹 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  石 阳 附件一： 本案适用的法律条文及司法解释 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 …… 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附件二： 本院诉讼费账户 户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：中国工商银行滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。