福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初909号 原告：陈君辉，男，1962年3月27日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：许海龙，福建厦成律师事务所律师。 被告：张友川，男，1969年3月24日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：张友民（系张友川弟弟），住福建省东山县。 原告陈君辉与被告张友川租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈君辉的委托诉讼代理人许海龙,被告张友川的委托诉讼代理人张友民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈君辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈君辉与张友川的《房屋租赁合同》；2.判令张友川向陈君辉支付自2019年10月20日起至合同解除之日止的租金（暂计至起诉之日为64000元）；3.判令张友川支付违约金（以每期尚欠的租金为基数，均按月利率2%的标准计算至每期租金实际付清之日止，其中以2019年10月20日尚欠60000元为基数自2019年10月21日起按月利率2%的标准计算，暂计至起诉之日为7200元）；4.判令张友川腾退租赁房屋；5.判令张友川支付自合同解除次日起至实际腾退租赁房屋之日止按每月10000元的标准计算房屋占用费；6.押金10000元不予退还；7.判令张友川承担诉讼费。事实和理由：2016年8月31日,陈君辉（乙方）与张友川（甲方）签订《房屋租赁合同》,合同约定张友川向陈君辉承租位于东山县房产，每年租金120000元，半年支付一次。合同租赁期限为2016年9月1日起至2022年8月31日止。合同另约定：乙方逾期支付租金的，应按所欠租金的日千分之五向甲方支付违约金。超过两个月不缴交或者不按当期全额缴交租金的，甲方有权行使合同解除权。如乙方违约，抵押金不予退还。在合同履行过程中，张友川经常拖欠房屋租赁费用。2019年10月20日，其应付租金60000元，但始终以各种理由推脱不付。经多次催要，至今仍恶意拖欠租赁费用，故提起诉讼，主张上述诉求。 张友川辩称，1.对第一项诉求有异议，不同意解除双方的租赁合同；2.对第二项诉求有异议，双方签订的租赁合同没有明确约定租金是什么时候交，惯例都是承租三个月交一次租金30000元。2019年10月21日，答辩人有支付租金60000元，陈君辉要求自2019年10月20日起支付租金，对此有异议；3.对第三项诉求有异议，疫情期间店面整整关闭营业82天；4.对第四项、第五项诉求均有异议，店面共投入200多万元的装修，陈君辉对此也清楚，答辩人不同意腾退房屋，也不产生占用费；5.对第六项诉求有异议，答辩人一直有按约支付租金；6.对第七项诉求有异议，自2019年10月份起，答辩人未接到催缴租金的电话，直至起诉后接到法院的副本材料才知道作为被告，起诉后也第一时间与陈君辉协商，不同意承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，案外人高小红与张友川合伙经营，并向陈君辉租赁位于东山县房产，并由案外人高小红与陈君辉签订租赁合同。2017年9月份，案外人高小红退出与张友川的合伙经营关系，陈君辉（甲方）与张友川（乙方）便就继续承租案涉房屋的事宜重新签订一份《房屋租赁合同》，但合同落款时间倒签为原先案外人高小红签订合同的时间，即2016年8月31日。合同约定：乙方自愿租赁案涉房屋，前三个租赁年度为每年租金120000元，于每半年支付。押金10000元，乙方按期将租金支付到以下指定账户：开户行建设银行，账号43×××17，户名夏海欢。租赁期限自2016年9月1日起至2022年8月31日止。合同到期后，乙方在同等条件下享有优先承租权。2016年9月1日至2016年10月20日为装修免租期。违约责任条款约定：乙方逾期支付租金的，应按所欠租金的日千分之五向甲方支付违约金，超过两个月不缴交或不按当期全额交租金的，甲方有权行使合同解除权（不需通知，可采取自力救济或直接向人民法院起诉并先予收回房产，屋内物品视为乙方弃物）。 另查明，合同签订后，双方确认租金的支付情况如下：2016年8月31日，案外人高小红支付70000元（包含押金10000元、租金60000元）。2017年5月12日，案外人高小红支付租金60000元。2017年11月13日，张友川支付租金60000元。2018年4月28日，张友川支付租金30000元。2018年5月25日，张友川支付租金30000元。2018年11月26日，张友川支付租金30000元。2019年2月5日，张友川支付租金30000元。2019年10月21日，张友川通过张友民代付租金60000元。2020年6月24日，张友川通过张友民代付租金30000元。上述转账均是汇入陈君辉指定账户。 上述查明的事实，有陈君辉提供的《房屋租赁合同》、建设银行厦门东区支行交易明细清单，张友川提供的农业银行铜陵支行交易明细清单以及双方当事人的庭审陈述证实，本院予以确认并在卷佐证。 对于双方争议的主要焦点,本院综合认定如下： 1.关于陈君辉要求解除《房屋租赁合同》的主张,能否成立? 本院认为,陈君辉与张友川签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,并符合公平自愿、等价有偿、诚实信用的原则,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方的租赁关系受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方庭审确认的事实，可证实张友川自租赁合同签订后已预缴及补缴租金至2020年1月20日（具体的缴交金额及时间见文书附文的图表一）。自2020年1月21日起便未预缴或补缴租金。张友川抗辩疫情期间，承租经营的酒吧停业82天，不同意解除合同。2020年1月底，全国发生新冠肺炎疫情的重大突发公共卫生事件，是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定:“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。张友川未能按合同约定的期限足额交付租金的事实虽然存在,但由于该缴租期正好处于疫情防控期间,故延期支付租金并非张友川的主观故意所致。另张友川所租赁门面目前逐渐恢复正常营业,已不存在合同履行困难的阻却，双方的合同目的也可实现。从本案查明的事实看,双方在履行合同过程中已建立起对彼此的信任,在案涉租赁合同能够继续履行的情况下，双方更应本着诚实守信的原则。综上，对陈君辉要求解除合同的主张,本院不予支持。 2.关于陈君辉要求支付租金的诉求：张友川在继续承租租赁物过程中拖欠租金的行为已构成违约,应向陈君辉支付结欠的租金。因新冠肺炎疫情防控需要，张友川经营的音乐酒吧出现一段时间停止营业以及营业受限制的情形。根据公平原则，综合本案实际情况、酒吧行业受疫情影响的程度等原因，本院确定对2020年1月21日起至2020年3月20日的租金核减50%为宜。鉴于东山县疫情防控实际情况,自2020年3月21日起生产、经营活动逐渐恢复，对承租人的影响相对减少，故对2020年3月21日后的租金按合同约定履行。即①2020年1月21日起至2020年3月20日的租金核算为9698.63元（120000元÷365天×59天×50%），②2020年3月21日起至2020年5月14日（起诉之日）的租金核算为17753.42元（120000元÷365天×54天），合计27452.05元。2020年5月15日起的租金按《房屋租赁合同》的约定履行。 3.关于陈君辉要求支付违约金的诉求：案涉合同约定逾期支付租金应按所欠租金的日千分之五的标准支付违约金，陈君辉调整为按月利率2%的标准计算。本院认为，该标准过高，陈君辉未提交证据证明其因违约所造成实际损失的情况，其实际损失可参照未付租金占用期间的贷款利息来认定。结合合同履行情况,并根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院对陈君辉提出的违约金诉请，调整为自2020年1月21日起，以张友川每月实际拖欠的租金为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止计算为宜。 4.陈君辉主张的腾空租赁房屋、支付占用费、不予退还押金的其余诉求均是以双方合同解除为前提，既然双方合同不符合解除条件，故对上述请求，不予支持。 基于上述分析认定，对于陈君辉诉请合法合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。张友川的抗辩主张，于法有据的部分予以采纳，其他异议则不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张友川应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈君辉支付2020年1月21日起至2020年5月14日期间的租金27452.05元，此后的租金按《房屋租赁合同》约定履行； 二、张友川应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈君辉支付违约金（计算方式：自2020年1月21日起，以张友川每月实际拖欠的租金为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）； 三、驳回陈君辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3310.4元，减半收取计1655.2元，由张友川负担1000元，陈君辉负担655.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  游少莉 二〇二〇年九月十五日 书记员  沈雪娟 附：一、张友川实际支付租金的时间及金额（图表一） （以下表格数值单位：元）                            支付时间                       付 款人                       金 额                       预缴或补缴租金的月份                               2016.8.31                       案外人高小红                       70000（包含10000押金、60000租金）                       (扣除合同约定的免租期2016.9.1-2016.10.20)             预缴2016.10.21-2017.4.20                               2017.5.12                       案外人高小红                       60000                       预缴2017.4.21-2017.10.20                               2017.11.13                       张友川                       60000                       预缴2017.10.21-2018.4.20                               2018.4.28                       张友川                       30000                       预缴2018.4.21-2018.7.20                               2018.5.25                       张友川                       30000                       预缴2018.7.21-2018.10.20                               2018.11.26                       张友川                       30000                       预缴2018.10.21-2019.1.20                               2019.2.5                       张友川                       30000                       预缴2019.1.21-2019.4.20                               2019.10.21                       张友民                       60000                       补缴2019.4.21-2019.10.20                               2020.6.24                       张友民                       30000                       补缴2019.10.21-2020.1.20                二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。