河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初5972号原告：夏元坤，男，1990年出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：林春光，河南恪信律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李晓锋，男，1983年出生，汉族，住项城市。被告：沈丘卓连房地产经纪有限公司，住所地：沈丘县槐店镇吉祥东路世纪豪庭16号。统一社会信用代码：91411624MA45QQNF03。法定代表人：王建华，职务：经理。上述二被告共同的委托诉讼代理人：翟留宏、孟兵兵（实习），河南千字文律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告夏元坤诉被告李晓锋、沈丘卓连房地产经纪有限公司（以下简称：沈丘卓连经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏元坤及其委托诉讼代理人林春光、被告李晓锋、沈丘卓连经纪公司的委托诉讼代理人翟留宏、孟兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏元坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告三方于2018年11月11日签订的《房屋买卖三方合同》及2020年5月13日签订的《补充合同》；2.判令被告李晓锋退还原告购房款215190元并支付资金占用期间的利息（利息按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中200000元自2018年11月14日支付至实际还清款项之日、15190元自2020年5月14日支付至实际还清款项之日），暂约15693元；3.判令被告沈丘卓连经纪公司退还原告购房定金及佣金共计50000元并支付资金占用期间的利息（利息按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年11月11日起支付至实际还清款项之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月11日，被告李晓锋（出售方）与原告夏元坤（购买方）、被告沈丘卓连经纪公司（居间方）签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定原告夏元坤以490000元的价格购买被告李晓锋位于沈丘县地××财富广场××楼东单元××室房屋，面积为119.89平方米。原告采用按揭贷款的方式购买，首付款200000元，剩余房款办理商业按揭贷款。合同签订后，原告当天向被告李晓锋支付定金50000元，该款由被告沈丘卓连经纪公司代收代管，该公司收到款项后向原告出具收据。被告沈丘卓连经纪公司在销售本案涉案房屋时告诉原告该房屋五证齐全，房屋待被告李晓锋办理解除抵押手续后，就可以办理过户手续。原告依合同约定支付相应款项后，一直催促被告公司办理银行按揭贷款及过户手续，但被告公司一直以各种理由推脱。后被告公司工作人员崔家辉告诉原告，可以为原告操作办理将涉案房屋登记在原告名下，并使用公积金按揭贷款，利率比商业贷款低，还可以少交税费，为此原、被告三方于2020年5月13日签订了《补充合同》，原告按该合同每月向被告李晓锋支付2170元、交纳公积金2745元。但涉案房屋至今未办理产权登记，原告也得知本案涉案小区业主一直在维权，在开发商未缴清相关税费用情况下，根本无法办理产权登记，原告购买涉案房屋的合同目的根本无法实现。原告为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。李晓锋辩称，1.涉案房屋是李晓锋合法购买，已经与开发商签订了商品房买卖备案合同，并缴纳了相关费用，且办理了预告登记；2.李晓锋将房屋交付给被告沈丘卓连经纪公司对外出售的行为也是合法的。原、被告三方已经签订了房屋买卖合同及补充合同，均为合法有效合同，三方均应按合同约定履行；3.李晓锋不存在违法行为，并在签订合同后多次积极配合办理手续，至于何时能办理结束，李晓锋交给了中介公司。故原告起诉解除合同无法律依据，法院不应支持。沈丘卓连经纪公司辩称，原、被告三方签订的房屋买卖三方合同及补充合同均是合法有效的，签订合同时，原告夏元坤对涉案房屋尚未取得产权证是明知的，且为自愿签订。根据2020年5月13日签订的补充合同第7项约定，此补充合同有效期11个月或至原告夏元坤所交公积金7个月后至60个工作日止。合同尚在有效的履行期内，该公司也于2020年11月25日通知了原告为其办理购房手续，是原告未按约定前来办理相关手续，而是直接向法院起诉解除合同，并查封了案涉房屋，更导致该公司无法继续办理相关备案登记手续。如原告同意解除房屋查封，该公司可以在短期内就能给原告办理备案合同等手续。故原告起诉没有解除依据，请求法院依法驳回原告起诉。原告夏元坤为证明其诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格适格。二、沈丘卓连经纪公司。拟证明被告沈丘卓连经纪公司企业信息；崔家涛原系沈丘卓连经纪公司法定代表人。三、房屋买卖三方合同、补充合同、转账电子回单、交易明细清单、收据。拟证明2018年11月11日，原、被告三方签订了《房屋买卖三方合同》，并对涉案交易房屋买卖的价格、面积、购买方式等进行了约定；合同签订后，原告按照合同约定于2018年11月16日向被告李晓锋支付购房首付款200000元；支付定金50000元，该定金由李晓锋同意由被告沈丘卓连经纪公司代收代管，被告公司收到款项后向原告出具了收据，收据载明该50000元包括佣金4900元；原告按照三方合同履行义务后，被告沈丘卓连经纪公司一直未为原告办理按揭贷款及过户手续，在原告催促下被告沈丘卓连经纪公司又提出可以为原告办理公积金贷款，原、被告三方为此于2020年5月13日签订《补充合同》；《补充合同》签订后，原告按照补充合同约定向被告李晓锋每月支付2170元，共支付15190元；被告沈丘卓连经纪公司作为居间方，在为原、被告提供居间服务时明知涉案房产未依法登记领取权属证书，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让的房屋；因本案的涉案房屋至今没有房屋权属证书，根本无法办理商业按揭贷款，涉案房产的产权也无法变更登记在原告名下，合同目的无法实现；被告沈丘卓连经纪公司作为专业的房地产经纪机构，提供居间服务时是明知的，但其在合同中还约定由其办理银行按揭手续，并又于2020年5月13日提出办理公积金按揭贷款，被告沈丘卓连经纪公司行为明显存在欺诈。四、原告与被告沈丘卓连经纪公司工作人员王留珍、崔家涛短信、微信聊天截屏、录音。拟证明被告沈丘卓连经纪公司在提供居间服务时存在欺诈，在原告购买之初就明确表示可以办理过户并办理银行按揭贷款，原、被告三方签订合同近两年的时间，涉案房屋即没有取得房屋产权也更无法登记至原告名下，被告沈丘卓连经纪公司继续欺骗原告，提出为原告办理公积金按揭贷款后将房屋产权直接登记到原告名下，但在被告李晓锋未取得房屋产权的情况下，涉案房屋根本无法过户到原告名下，被告沈丘卓连经纪公司对于合同解除存在根本过错。李晓锋对原告提交的上述证据的质证意见，对第一、二组证据均无异议。对第三组证据的房屋买卖三方合同及补充合同及向李晓锋汇款20000元均无异议。涉案房屋是李晓锋合法购买，并没有禁止性规定分期购买房屋不能再次出售，三方签订的买卖合同及补充合同均是有效的，且原告方对该房屋尚未取得产权证也是明知的，李晓锋将房屋交于中介出卖，办理房屋转移等手续均有中介公司办理，李晓锋不存在任何违约行为。对第四组证据均与被告李晓锋没有关联性，是原告与被告中介公司相关记录，李晓锋不发表质证意见。沈丘卓连经纪公司对原告提交的上述证据质证意见，对第一、二组证据均无异议。对第三组证据房屋买卖三方合同和补充合同的真实性均无异议，该两份合同是三方的真实意思表示，不违反法律规定、行政法规的强制性规定，依据补充合同的第七条规定，补充合同有效期是11个月，或至夏元坤所交公积金7个月后至60个工作日止，从该约定可以看出本合同尚在有效期内，不存在约定或法定解除的条件，原告诉求没有依据。对第三组证据汇款记录、收据、佣金及定金收据真实性及数额请法院核实。对举证目的有异议，从中介公司为原告出具收据可以看出50000元包括购房定金及佣金，佣金是4900元，依据约定可以看出三方签订的合同均在有效期内，原告要求解除合同表示不再购买房屋，存在违约行为。对第四组证据原告与王留珍的聊天记录真实性有异议，无法核实其真实性，且聊天时间均是2018年11月10日，三方签订补充合同是2020年5月13日，应以补充合同为准。中介公司于11月25日已向原告夏元坤告知，中介公司已与开发商协调好，要求原告办理相关手续，而原告直接起诉了，违反了补充合同的约定。中介公司不存在欺诈行为，双方在签订房屋买卖三方合同时，明确约定该房屋尚未取得产权证，原告是明知的。本院经开庭审理认定事实如下：1.2018年11月11日，原告夏元坤（购买方）与被告李晓锋（出售方）、被告沈丘卓连经纪公司（居间方）签订了《房屋买卖三方合同》，约定将被告李晓锋所有的位于沈丘县地××财富广场××楼东单元××室，面积119.89平方米出售给原告夏元坤（总价款490000元，首付款为200000元），余款以银行按揭贷款的方式支付，合同同时还对涉案房屋其他情况进行了约定。2.2020年5月13日，原告夏元坤（买方）与被告李晓锋（卖方）、被告沈丘卓连经纪公司（中介方）签订了《补充合同》，合同部分内容显示：“1.因李晓锋所购房屋暂未取得不动产证，夏元坤自2020年5月15日起每月支付李晓锋2170元整（此后每月15日之前支付），此款为房屋尾款290000元分20年期限的月供，月供中的本金部分从购房尾款中扣除，月供中的利息不计入房款，直至过户或更名为止。2170元月供（本金570元；利息：1600元）；2.夏元坤自2020年5月份起开始交纳公积金（每月3000元），交满7个月后，李晓锋配合到相关部门办理更名或过户手续，在夏元坤签订网签合同当日支付李晓锋尾款……。”3.原告夏元坤已将涉案房屋首付款200000元（从2018年11月13日至2018年11月16日，每次转账50000元、转账4次）、15190元（从2020年5月14日至2020年11月14日，每月转账2170元、转账7次）已通过转账形式交付给被告李晓锋，佣金及定金50000元已交付给被告沈丘卓连经纪公司。4.原告李晓锋所出售的涉案房屋没有房屋产权证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。原、被告三方于2018年11月11日就涉案房屋买卖达成了协议，该协议系三方真实意思表示，合同依法成立且生效。故原、被告三方应当依合同约定行使权利、履行义务。现原告夏元坤以不能达到合同目的（不能办理房屋过户）为由诉求解除三方所签订的《房屋买卖三方合同》。原告夏元坤签订该合同目的是能将涉案房屋过户到其名下，综合本案案情可知，该房屋至今未能办理房产证，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”故原告夏元坤的诉求解除三方的签订的《房屋买卖三方合同》，依法有据，本院予以支持；二被告的辩称理由，证据不足，本院不予采信。同时该法第九十七条规定了合同解除的法律后果，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告李晓锋应当于合同解除之后退还原告夏元坤首付款200000元，关于该款项的利息问题，综合涉案案情考虑，原、被告三方对于涉案房屋的买卖不能达到原告夏元坤的预期目的即过户到其名下，均存在过错，故三、被告三方均应当各自承担相应的责任。即原告夏元坤诉求该购房预付款200000元的利息，本院不予支持。对于三方于2020年5月13日签订《补充合同》，因三方签订该合同目的系逃避法律的税收强制性规定等，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故三方所签订的《补充合同》系无效合同。同时，该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案原告夏元坤于三方签订《补充合同》后相继通过7次向被告李晓锋转账合计15190元，对该款被告李晓锋亦无异议，故被告李晓锋依法应当予以返还；对于该款项的利息问题，因签订该《补充合同》时，三方对于签订该合同目的均是明知的，三方均存在过错，故对于该15190元的利息诉求，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”涉案被告沈丘卓连经纪公司作为房屋买卖合同的居间方，应遵守法律、法规的规定，诚信经营，如实报告。对于涉案房屋不能过户到原告夏元坤名下的后果，被告沈丘卓连经纪公司应对其不如实报告行为承担相应的法律后果，故原告夏元坤要求其返还定金及佣金50000元诉求，依法有据，本院予以支持；对于该佣金50000的利息，本院不予支持。被告沈丘卓连经纪公司辩称理由，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告夏元坤与被告李晓锋、被告沈丘卓连房地产经纪有限公司于2018年11月11日所签订的《房屋买卖三方合同》予以解除；二、被告李晓锋于本判决书生效之日起十日内返还原告夏元坤购房首付款人民币200000元、购房款人民币15190元；三、被告沈丘卓连房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告夏元坤定金及佣金人民币50000元；四、驳回原告夏元坤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2786元（已减半收取），财产保全费1920元，共计4706元，由原告夏元坤负担706元，由被告李晓锋负担3000元，由被告沈丘卓连房地产经纪有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  王超宇二〇二〇年十二月二十三日法官助理马瑞丽书记员刘婷杰