湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初4412号原告：刘仁轩，男，2015年2月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。法定代理人：刘某，系刘仁轩之父。法定代理人：张某，系刘仁轩之母。委托诉讼代理人：万亚南、满懿曼，北京盈科（武汉）律师事务所律师。一般授权。被告武汉盈合鑫置业有限公司，住所地武汉市江夏区五里界五山路27号。法定代表人：雷超，总经理。委托诉讼代理人：胡建，该公司员工。特别授权。被告湖北大都地产集团有限公司，住所地武汉市江夏区五里界锦绣北一号。法定代表人：易浩，董事长。原告刘仁轩与被告武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）、被告湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘仁轩的委托诉讼代理人万亚南、满懿曼，被告盈合鑫公司的委托诉讼代理人胡建到庭参加诉讼。被告大都公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘仁轩向本院提出诉讼请求：1.确认刘仁轩与盈合鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023564，房屋坐落于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第20栋/单元1-3层3号房）于2016年12月3日成立并生效；2.判令盈合鑫公司向刘仁轩支付以701873元为基数，按每日万分之二的标准计算自2016年12月3日起至实际交房之日止的违约金（自2016年12月3日起暂计算至2017年12月2日为51236元）；3.判令大都公司对上述盈合鑫公司应支付的违约金承担连带责任;4.判令盈合鑫公司为刘仁轩购买的案涉房屋办理合同登记备案等相关手续。事实与理由：2016年12月3日，盈合鑫公司（出卖人）与刘仁轩（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023564），约定：刘仁轩购买盈合鑫公司开发的位于江夏区五里界街“绿洲长岛”一期A区第20栋/单元1-3层3号房；该商品房【预测登记】建筑面积155.11平方米，单价4525元/平方米，总价701873元；出卖人应当于2016年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同约定的商品房交房期限届满次日开始计算）；出卖人超过上述宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，盈合鑫公司于2016年12月3日向相关管理部门办理了合同网签手续，但未办理备案手续，也未将其盖章的合同原件交给刘仁轩。大都公司系盈合鑫公司的原股东，代盈合鑫公司收取了刘仁轩交付的全部款项909498（含购买地下室款项207625元），并向刘仁轩出具了相应的收据（含地下室）。刘仁轩已按约定支付全部购房款（含地下室），盈合鑫公司应依约交付案涉房屋。但其至今仍未向刘仁轩交付案涉房屋。刘仁轩多次与盈合鑫公司、大都公司交涉未果，特具状起诉至人民法院，望判如所请。被告盈合鑫公司辩称，1.我司系接受大都公司委托，以大都公司代理人的身份与原告签订案涉《武汉市商品房买卖合同》，承担支付违约金的法律后果应由大都公司承担；2.我司即便是支付违约金的责任主体，但在未收到原告支付的购房款的前提下拥有先履行抗辩权，不应承担逾期交房的违约责任，否则违反公平原则；3.再退一步讲，我司应当承担逾期交房的违约金，也应考虑本项目的现实情况。我司收购的案涉房地产项目，自2017年因资金断裂导致项目已经烂尾3年。为重启该项目，案外人河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称鑫苑公司）于2018年5月通过股权收购的方式从我司原股东武汉九立投资集团有限公司（以下简称九立公司）取得该项目的部分开发权，但九立公司于2019年1月4日单方面退出案涉项目建设和管理。案涉项目逾期交房的原因系大都公司账外收款未支付给我司及九立公司任意撕毁合同。我司的新股东并无过错，应酌情减轻我司的民事责任；4.我司希望包括本案原告在内的别墅项目购买者，与我司一起通过行政、民事以及刑事控告等手段，共同促成九立公司以及大都公司妥善处理该部分业主的诉求，促成该类案件统一解决，避免形成诉累。被告大都公司提交书面答辩状辩称，关于盈合鑫公司与大都公司的关系，已有生效的判决作出认定，即大都公司系作为盈合鑫公司的代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义销售案涉商品房，与原告签订《武汉市商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，我司在代理权限内实施的民事法律行为应当由被代理人盈合鑫公司承担法律后果。另外，大都公司不是案涉商品房买卖合同的主体，根据合同相对性原则，大都公司也不应在本案中承担任何责任。综上所述，请求驳回对大都公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月3日，盈合鑫公司作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）刘仁轩签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023564）。合同约定：买受人所购买的商品房为坐落于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第20【幢】/单元1-3层3号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【预测登记】建筑面积155.11平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4525元，总金额701873元；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2017年1月31日前，一次性存入商品房首付款50000元；2017年2月28日前，一次性存入商品房二次付款451873元；2017年3月31日前，一次性存入商品房尾款200000元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。合同签订前至当天，刘仁轩的亲属通过POS机刷卡的方式多次向大都公司支付购房款（含地下室）合计909498元。大都公司出具收款金额为909498元的收款收据1张，并载明收款事由为案涉房屋的款项。当日，合同当事人向相关管理机关办理了案涉合同的网签手续，合同备案号（编号）为夏150023564，出卖人为大都公司，买受人为刘仁轩，但该备案手续尚未办理完成。另查明，根据湖北省武汉市中级人民法院作出的已生效（2019）鄂01民终7464号和（2020）鄂01民终5202号民事判决，确认以下事实：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，开发建设了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区的商品房。2015年1月，大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了九立公司，股权转让后，九立公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与九立公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续开发建设以及销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议。盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。本院认为，盈合鑫公司与刘仁轩于2016年12月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日即成立并生效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘仁轩主张盈合鑫公司办理案涉《武汉市商品房买卖合同》登记备案手续（合同备案号：夏150023564），基于相关管理的需要，商品房销售合同应办理登记备案手续，该办理合同登记备案手续系缔约人的合同附随义务，现该登记备案手续尚未办理完成，盈合鑫公司应当配合刘仁轩继续完成该登记备案手续。案涉合同签订前后，刘仁轩依约向大都公司支付了全部购房款项。鉴于已有的生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房（案涉房屋所在楼盘）的法律关系，则大都公司作为代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义与刘仁轩签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人盈合鑫公司产生法律效力，故刘仁轩向大都公司支付购房款应认定为向盈合鑫公司支付购房款。刘仁轩已经按照合同约定履行了付款义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。而案涉房屋至今不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已远远超过了6个月，且刘仁轩要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定的计算方法支付违约金。因双方签约时间为2016年12月3日，刘仁轩主张盈合鑫公司支付以已付房价款701873元为基数按每日万分之二计算自合同签订之日（即2016年12月3日）而非以约定的交房宽展期届满的次日（即2016年10月1日）起至实际交房之日止的违约金，合法有理，本院予以支持。盈合鑫公司辩称其是受大都公司委托，以大都公司代理人的身份与刘仁轩签订合同的意见，与已有的生效判决认定的事实不符，且无足够的证据推翻该判决认定的事实，故本院不予采纳。刘仁轩主张大都公司对前述违约金承担连带责任，由于已有的生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人盈合鑫公司承担法律后果，且刘仁轩未予举证证明大都公司与盈合鑫公司在案涉交易时具有企业法人人格混同的情形，故对刘仁轩的该项请求，本院不予支持。盈合鑫公司辩称其新股东并无过错，应酌情减轻该公司的法律责任。依照《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，以全部财产独立承担民事责任。有限责任公司的股东以认缴的出资额为限对公司承担责任。大都公司系受盈合鑫公司委托，盈合鑫公司应承担大都公司代理行为的法律后果。除法律另有规定之外，盈合鑫公司的股东仅以出资额为限对外承担责任。盈合鑫公司的原股东九立公司与现股东鑫苑公司的股权纠纷，不影响盈合鑫公司对外承担法律责任。故该公司的上述辩称意见，法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告刘仁轩与被告武汉盈合鑫置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023564）于2016年12月3日成立并生效；二、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘仁轩支付以701873元为基数自2016年12月3日起按每日万分之二的标准计算至被告武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金（自2016年12月3日截至2017年12月2日为51236元）；三、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告刘仁轩办理案涉《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续；四、驳回原告刘仁轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1080元，减半收取为540元，由被告武汉盈合鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊波二〇二〇年九月二十七日书记员  方旎