河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8390号 上诉人（原审被告）：王彦会，女，1975年5月15日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：刘素强，男，1972年7月8日出生，汉族，住址同上，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街**卓达综合办公楼。统一社会信用代码：911301006010093850。 法定代表人：徐青山，总经理。 委托诉讼代理人：刘月，女，1995年4月7日出生，汉族，系公司员工。 上诉人王彦会因与被上诉人卓达物业服务股份有限公司（以下简称卓达物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王彦会及其委托诉讼代理人刘素强、被上诉人卓达物业公司的委托诉讼代理人刘月到庭 —1— 参加诉讼。本案现已审理终结。 王彦会上诉请求：撤销一审判决，依法重审。事实与理由：一、前期物业服务协议不合法，其中只标明业主按1.2元/平米缴纳物业费，却未标明物业公司按什么标准提供服务，有失公平公正原则。二、服务协议未与业主协商就先定立，内容不能做任何改动，不签就不给房门钥匙，在受此胁迫下非自愿签订服务协议，违反“合同法”第一章第3条、第4条、第5条。三、从签服务协议到本案一审，物业公司从未出示物价部门规定的收费和服务标准，收费标准缺失合法性。四、因为存在收费和服务不等值的争议，和物业侵占业主公共配套用房,破坏小区公共绿地，侵吞小区多年公共收益，对小区多处违建 不清理，对小区多座楼体承重墙结构横梁被破坏不制止、不作为，业主合法权益受到严重侵害，存在重大安全隐患，依理依法应减少部分收费。五、再收到小区业主委员会通知暂停缓交物业费的情况下，未及时缴纳物业费和本人不存在直接关系。六、应首先由物业公司出示诚实有效的实际损失后，再依法计算相应的赔偿金额。七、小区未按规划提供业主活动室、社区服务用房、医务室等必备配套用房，物业减少服务项目，应当相应减免部分物业费用。八、一审中对物业公司违反《物业管理条例》的违法行为不闻不问，有失公平。综上，在无法证明物业公司收费合理合法性前提下，应根据“石家庄市物业服务标准”综合小区实际服务情况，由劳动仲裁部门评估认定 —2— 后，再计算应收费用，以免损害广大业主合法权益。 卓达物业答辩称，一、合同问题。前期物业服务协议与上诉人本人所签，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，协议真实合法有效。二、收费标准以及服务问题。前期物业服务协议中明确约定了收费标准，本案属于合同法所属范围，上诉人所说物价部门规定仅能作为参考以及指导作用，并不影响合同效力，且根据《石家庄市物业服务收费管理实施办法》中规定的收费标准，答辩人的收费标准在三级的范围内，服务等级远高于收费等级，一审过程中答辩人提交了相关证据证明服务问题。上诉状中所提第四以及第七点，多为前期建设遗留问题，与物业服务并无关联性，上诉人也并无证据证明系答辩人的过错导致。上诉人对服务有争议，可向答辩人反馈或者向相关部门投诉，单个业主不能代表其他业主意见，不能以此为由拒缴物业费。三、业主委员会问题。答辩人自入住小区服务至今从未接到过暂缓缴纳物业费的通知，且业主委员会仅为业主大会的执行机构，在未召开业主大会的情况下不能代替全体业主行使权力实行决定权，上诉人需要举证证明业主大会召开的经过以及暂缓交物业费的结果。四、违约金问题。根据《前期物业服务协议》第九章第二条明确约定了违约金收取条件以及标准，上诉人既然住在小区享受了物业服务，却长期拖欠物业服务费，此行为不仅侵害了答辩人的合法权益也对正常缴费业主有失公平，已经构成了根本违约，答辩人主张合法权 —3— 益并无不妥。请求依法驳回上诉，维持原判。 卓达物业向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业服务费4031.42元及违约金3000元；2、被告承担诉讼费。 一审法院认定，2014年原告与河北兆和房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定将广厦财务中心项目的前期物业服务以协议方式全部委托于原告。2016年1月1日，原告与被告王彦会签订《前期物业服务协议》，被告王彦会承诺对于2014年11月20日原告与河北兆和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》内容已经知悉并认可，被告王彦会为广厦小区7号楼2单元1704的业主，面积为139.98平方米，协议第五章约定被告按1.2元/月/建筑平方米交纳物业管理服务费，每半年交纳一次，业主或使用人应于每半年首月10日前向物业公司交纳当前物业管理服务费。协议第九章约定乙方不按本协议的约定按时足额交纳物业管理服务费的，甲方有权依法追缴，从逾期之日起，每逾期一日，按应交纳物业管理服务费的其千分之三累计加收违约金。被告王彦会拖欠2018年-2019年12月31日期间物业费共计4031.42元。以上有原告提交的证据及当事人当庭陈述为证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四） —4— 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。被告辩称业主委员会已经通知卓达物业在不签订正式合同的情况下，应撤离小区物业管理服务，但并未举证证明解聘卓达物业已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且广厦小区现在的物业管理服务仍由原告实际提供，故被告仍应按照约定向原告卓达物业交纳物业费。以补偿为主，以惩罚为辅更符合违约金性质，即违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案中，双方在合同中约定了违约金，该项请求应予支持并依法调整，被告应自2020年1月1日起以4031.42元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金至给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：被告王彦会于本判决生效之日起十日内给付原告卓达物业服务股份有限公司物业服务费4031.42元及违约金（以 —5— 4031.42元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）。案件受理费25元，由被告王彦会负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，被上诉人卓达物业与河北兆和房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定将广厦财务中心项目的前期物业服务以协议方式委托于被上诉人。2016年1月1日，上诉人王彦会与被上诉人签订《前期物业服务协议》，上诉人承诺对于2014年11月20日被上诉人与河北兆和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》内容知悉并认可。《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，当事人均应按照合同约定履行义务。上诉人王彦会作为广厦小区7号楼2单元1704的业主，有义务按照协议的约定按1.2元/月/建筑平方米向被上诉人交纳物业管理服务费。上诉人未按照约定及时足额交纳物业管理服务费，被上诉人提起诉讼要求其支付物业服务费及违约金具有合同依据。一审法院以本案的违约金以赔偿非违约方的损失为原则，酌定违约金的计算数额以欠付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至给付之日止并无不当。王彦会上诉主张一审按1.2元计算物业费、按银行拆借利 —6— 率支付违约金缺少必要性、合法性，属作乱作为，本院不予采信。综上所述，王彦会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人王彦会负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  岳桂恒 审判员  赵 林 二〇二〇年九月十四日 书记员  马利佳