北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36466号原告：程长生，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙珂，北京市隆安律师事务所律师。被告：蔡烨，男，住北京市丰台区。原告程长生与被告蔡烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告程长生的委托诉讼代理人孙珂、被告蔡烨到庭参加了诉讼；于2020年11月26日第二次公开开庭进行了审理，原告程长生的委托诉讼代理人孙珂到庭参加了诉讼，被告蔡烨经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程长生向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2．被告向原告支付75000元违约金；3．被告支付水费1482元（2018年11月1日至2019年10月22日）、物业费3989．16元（2019年1月1日至12月31日）、制冷费3799．2元（2019年5月20日至9月20日）、供暖费3799．2元（2018年11月15日至2019年3月15日），以上共计13069．56元；4．律师费10000元及诉讼费由被告承担。诉讼中，程长生变更诉讼请求第一、二、四项为：1．确认双方房屋租赁合同于2019年11月14日解除（被告于11月14日庭审中表示同意解除）；2．被告支付赔偿金75000元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年3月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于丰台区太平桥13号底商Dxxx、Dxxx二层、三层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给蔡烨，租期自2019年1月1日至2020年6月30日。现因被告违规经营被派出所调查，并没有任何书面通知要求退租，未按约定交纳相应租金，已构成违约，故诉至法院。蔡烨未参加第二次开庭，亦未答辩，但其在参加第一次开庭时辩称：同意解除合同，同意负担2019年1月1日至2019年7月7日的水费、物业费、制冷费，同意支付实际使用期间的供暖费，但不同意支付75000元，因为由于原告造成无法经营，如败诉则同意承担诉讼费。原告出租房屋属违章建筑，存在严重安全隐患，且超出营业执照经营范围，属违法经营设施，故双方所签租赁合同应属无效；被告从王丽红接手涉案房屋时，已向王丽红支付转让费，王丽红曾向原告交纳押金10000元，应返还。2019年4月涉案房屋被公安机关关闭停业后，被告于2019年6月13日通知原告不再租赁涉案房屋。2019年7月7日起至9月底，原告加锁控制了涉案房屋，被告从前手承接的装修、生活用品、家具等物品均在涉案房屋之内。原告阻止被告从涉案房屋内取出物品。2019年9月，原告已将涉案房屋租给别人经营，屋内存放的物品不知去向，其应赔偿损失。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，程长生（甲方）与王丽红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日，乙方分十期给付租金，其中，第一年（2015年7月1日至2016年6月1日）租金二十八万元，租金为半年一付，房屋押金一万元；第二至五期（2016年7月1日至2020年6月30日）租金每年租金为30万元，租金半年一付;第八期租金为壹拾伍万元整，付款时间为2019年1月1日，第九期租金为壹拾伍万元整，付款时间为2019年7月1日，第十期租金为壹拾伍万元整，付款时间为2020年1月1日。乙方在租赁期限内，产生的水费电费，电话费，物业费，取暖费均由乙方承担，不得拖欠，合同期满，如有欠费均由乙方补齐；租赁期间，乙方不得将房屋转租、转让、转借等。2019年1月1日，王丽红（甲方）与蔡烨（乙方）签订《协议书》：一、甲方自愿将其从程长生租得的涉案房屋使用权转让给乙方，转让期间为2019年1月1日至2020年6月30日。二、自2019年1月1日起至2020年6月30日止，上述房屋的租金由乙方向房东程长生支付，于2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日各支付壹拾伍万元整。三、甲方将其投资、投入于上述房屋的装饰、设备、家具、物品等转让给乙方，转让款为人民币捌万元整，乙方于2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日向甲方各支付人民币贰万陆仟陆佰陆拾陆元整。四、协议签订后，上述房屋的使用与经营由乙方负责，与甲方无任何关系。五、协议期满，由乙方与房屋业主程长生另行协定续租事宜等。六、协议签订之前的经营责任及相关民事法律责任由甲方承担，协议签订后的经营责任及相关民事与法律责任由乙方承担。合同签订当日起，蔡烨即接手涉案房屋及相关设备、家具等物品并开始经营“沐御足”足疗、按摩店。其店内悬挂的营业执照系王丽红为其提供的复印件，该复印件显示：名称：北京沐御宫****管理有限公司；住所：北京市丰台区太平桥路13号楼1层商D143；类型：有限责任公司；法定代表人：王丽红以及成立日期、经营范围等内容。2019年3月6日，程长生（甲方）与蔡烨（乙方）补签《房屋租赁合同》，合同确认程长生与王丽红之间签订的《房屋租赁合同》作废，涉案房屋由蔡烨承租，蔡烨直接向程长生支付房租，且2019年1月1日至2019年6月30日第一期房屋150000元已由蔡烨支付给了程长生；确认王丽红已将其在涉案房屋内的装饰物、设备、家电、家具及经营材料和用品等全部转让给了蔡烨，并按蔡烨与王丽红于2019年1月1日签署的协议进行付款。关于双方之间的权利义务，约定：一、甲方对上述事项全部予以确认并同意；二、甲方对涉案房屋已转由甲方租赁给乙方使用，乙方对该房屋的使用期为自2019年1月1日至2020年6月30日。使用期满前，由甲乙双方另行协定续租事宜；三、甲方同意乙方租金分三期付款，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为壹拾伍万元整，付款时间为2019年1月1日；第二期：租金为壹拾伍万元整，付款时间为2019年7月1日；第三期：租金为壹拾伍万元整，付款时间为2020年1月1日；五、其他费用乙方在租赁期内，租赁房屋产生的水费、电费、电话费、物业费、取暖费均由乙方承担，不得拖欠，合同期满，如有欠费均由乙方补齐；六、承租人的责任：1．乙方应按时交付租金和各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，终止合同；2．租赁期内，乙方因特殊情况中途退租，乙方应提前三个月通知甲方。双方协商解决，乙方还应赔偿房屋空闲期间的经济损失，赔偿金额最多三个月房屋租金；4．乙方在租赁期内，不得进行任何违反中华人民共和国法律法规，如乙方违反法律法规，一切后果均由乙方承担法律法规责任，与甲方无关。如有违反甲方有权收回房屋，终止合同；5．合同期满或者任何其他原因造成合同提前终止，乙方搬出时不得破坏房屋内外固定装饰装修，可移动家具饰品可以搬离；八、乙方因业务经营须依法提交公司注册址，甲方应予以提供及协助。2019年4月，因蔡烨经营的“沐御足”足疗、按摩店涉嫌提供非法服务、违法经营等问题，被北京市公安局太平桥派出所责令关停整改并将涉案房屋予以查封。因蔡烨始终未取得相关经营许可证照，故未再继续经营，始终处于关闭停业状态。2019年67月间，蔡烨口头向程长生提出不再继续租赁房屋，也不再继续交纳租金。双方因协商未果，故程长生于2019年7月30日诉至本院。本院于2019年8月7日向蔡烨送达相关起诉手续。在本院审理期间，蔡烨于2019年11月14日在本院第一次公开开庭审理过程中，曾当庭表示同意解除合同。截至2019年11月，程长生已交纳涉案房屋2018年11月1日至2019年10月22日期间的水费1482元；已交纳涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3989．16元；已交纳涉案房屋2019年5月20日至2019年9月20日期间的制冷费3799．2元；已交纳涉案房屋2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费3799．2元，以上共计13069．56元。蔡烨未交纳相关水费、物业费、制冷费、供暖费。2019年11月10日，程长生（甲方）与王成（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由王成租赁涉案房屋用于经营烟酒，自2020年1月1日起，租期6年；其中，第一条：乙方对该房屋进行实地察看后确认该房屋符合乙方实现本合同目的的各项要求；第二条：租赁用途乙方所承租的房屋用途为北京糖人宝成烟酒商行，甲方已在该房屋中设置固定附着物和设备，乙方可以使用，双方应在订立合同时以附件形式列明这些附着物和设备，乙方应对其妥善保护和谨慎使用该房屋中的附着物和设备，并承担维护维修责任。现涉案房屋已由王成经营使用。本院认为：程长生与蔡烨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行各自义务。经庭审可查，在合同履行期间，蔡烨所经营的“沐御足”足疗、按摩店因涉嫌提供非法服务、违法经营等问题，被公安机关责令关停整改并将涉案房屋予以查封，此后未再经营，始终处于停业关闭状态。上述情况完全系蔡烨个人经营不当所致，程长生对此并无过错。鉴于蔡烨未按期交纳后续租金，且有违规经营行为，故依照双方约定，程长生有权解除合同。合同应自通知送达对方时解除。鉴于程长生立案后，本院于2019年8月7日向蔡烨送达相关起诉手续，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案系因蔡烨个人原因导致合同解除，根据合同约定，程长生有权要求其按照房屋月租金标准赔偿最多三个月的房屋空置期间的租金损失。鉴于蔡烨对其主张的程长生已于2019年9月即已将涉案房屋收回转租他人使用的事实，未提供证据予以证明，且程长生不予认可，结合蔡烨未交纳后续租金情况、涉案房屋关闭停业情况以及合同确认解除后的空置情况等具体情况，本院认为蔡烨应当按约赔偿程长生三个月的租金。现程长生要求蔡烨赔偿租金损失金额75000元，理由正当，故本院予以支持。依照合同约定，承租期间的水费、物业费、制冷费、供暖费应由蔡烨负担。由于上述费用已由程长生垫付，故其有权要求蔡烨给付。鉴于合同业经本院确认已于2019年8月7日解除，此后蔡烨未提交证据证明其实际腾退并向程长生交付涉案房屋的时间，程长生虽称其于2020年1月将涉案房屋转租他人使用，此前并未装修改造，但该说法与其当庭提交的2019年11月10日其与王成所签《房屋租赁合同》第一、二条载明内容明显相悖，本院有理由相信程长生关于此项事实所述不实，其在与王成签订合同前应当已经按照王成承租用途对涉案房屋原固定装饰装修状况或设备、设施进行了适当改造或调整。基于公平原则，程长生开始装修改造或调整的时间应视为蔡烨实际交付涉案房屋的时间。鉴于双方均无法举证说明该项事实发生时间，故本院酌情确定蔡烨已于2019年11月1日向程长生交付涉案房屋。据此，自2019年1月1日起至2019年10月31日期间，蔡烨承租或实际占用期间的水费、物业费、制冷费、供暖费应由蔡烨负担，此后期间发生的上述费用应由程长生个人负担。关于蔡烨应负担上述费用具体金额，经本院核算，蔡烨应给付程长生水费1228元、物业费3322．5元、制冷费3799．2元、供暖费2374．5元。程长生已垫付上述费用中超出本院确认的部分，本院不予支持。蔡烨主张双方所签《房屋租赁合同》无效，于法无据，本院不予采信；蔡烨主张程长生返还王丽红所交押金10000元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持；蔡烨在本案审理过程中曾提起反诉，但经本院合法传唤其无正当理由拒不参加第二次开庭审理，按照法律规定应按照其撤回反诉处理，对此本院已另行制作民事裁定书，涉及相关财产权利蔡烨可另案主张。蔡烨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院根据查明的证据、事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认程长生与蔡烨于二○一九年三月六日签订的《房屋租赁合同》于二○一九年八月七日解除；二、蔡烨于本判决生效之日起十日内给付程长生房屋租金损失75000元；三、蔡烨于本判决生效之日起十日内给付程长生水费1228元、物业费3322．5元、制冷费3799．2元、供暖费2374．5元，以上共计10724．2元；四、驳回程长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002元，由程长生负担53元（已交纳），蔡烨负担1949元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年十二月三十日书记员 张博悦书记员 许子月