山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0523民初4515号 原告：广饶县金桥小额贷款股份有限公司，驻广饶县东王路大王段西侧，统一社会信用代码913705006859137250。 法定代表人：李德峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王叶雨，河北法众律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 被告：李成军，男，1970年02月21日出生，汉族，现住广饶县。 第三人：徐广兴，男，1966年04月23日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 原告广饶县金桥小额贷款股份有限公司（以下简称“金桥公司”）与被告李成军、第三人徐广兴债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人王叶雨、第三人徐广兴及其委托诉讼代理人卢献亭到庭参加诉讼，被告李成军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2020年12月10日本案再次开庭，原告金桥公司的委托诉讼代理人王叶雨、被告李成军、第三人徐广兴及其委托诉讼代理人卢献亭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 金桥公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决撤销李成军与徐广兴于2017年08月11日签订的《不动产转让协议》；2.判决李成军承担本案诉讼费。立案后，金桥公司将第一项诉讼请求变更为：依法判决撤销李成军以低价出售的位于日照市沿海区不动产的行为，并将涉案不动产产权状态恢复原状。 事实和理由：金桥公司与东营钢宇工贸有限公司（以下简称“钢宇公司”）于2016年06月07日签订《借款合同》，钢宇公司向金桥公司借款本金人民币1000万元，借款期限为06个月。同日，金桥公司与李成军签订《保证合同》，李成军为钢宇公司承担连带责任担保。后因钢宇公司未履行还款义务，金桥公司将钢宇公司、李成军等诉至法院。在执行过程中，未发现钢宇公司、李长军等有可供执行的财产，现该执行案件已经裁定终结本次执行程序。 经金桥公司调查获悉，李成军2017年08月11日将位于日照市沿海区荷兰新城001幢03单元501号不动产（产权证编号：日房权证初字第××号，面积105.56平米）出售给第三人，销售总价仅为430000元，单价仅为4073元/平米。根据日照房管政务网统计数据，2017年山海天片区的房产均价为7039元/平米、2020年为12413元/平米，李成军对外转让房产的价格仅为同期均价的57%，根据《合同法解释（二）》第十九条的规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理低价，故李成军出售房屋的行为完全符合以不合理低价转让资产的法律规定。其恶意逃避债务的嫌疑非常明显，严重侵害了金桥公司的合法权益。 金桥公司为支持自己主张的事实及理由，向本院提交了以下证据： 1.（2018）鲁0523民初4664号民事判决书一份，拟证明金桥公司系李成军的债权人，其具备提起债权人撤销之诉的主体资格。 2.《不动产转让协议》复印件一份，拟证明李成军已经将涉案房产以明显不合理的低价处置的事实。 3.日照房管政务网产权交易统计信息打印件一份，拟证明李成军转让不动产时期、位置、均价等情况，均证明李成军以不合理低价处置房产，损害了金桥公司的合法权益。 4.（2020）鲁0523执317号执行裁定书一份，拟证明李成军恶意转移财产，导致因被执行人无财产可供执行，严重损害了金桥公司的合法权益。 李成军辩称，本案所涉房产系东营山旺化工有限公司的，仅是登记在我个人的名下。 李成军为支持自己的辩驳主张，向本院提交了记账凭证一份，拟证明其将收到处理房产的款项后交到了东营山旺化工有限公司。 第三人述称，1.根据合同法第七十四条的规定，债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，以及债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害且受让人知道该情形的，债权人才可以行使撤销权。本案中涉案房产第三人支付了相应的对价，非无偿取得；2.第三人购买涉案房产时并不知道李成军对外负有债务；3.第三人购买涉案房屋的价格是依据房产评估该涉案房产价格而支付的房价，不存在远远低于市场价格的情况；4.第三人系善意取得该房产，并依法将进行了登记。 第三人为支持自己的陈述，向本院提交了鲁（2017）日照市不动产权第0018865号不动产权证书一份、税收完税证明一份、房屋交易和产权确认书（转让）一份、日照市地方税务局山海天分局二手房税收缴纳情况证明单一份、李成军的收到条一份，拟证明2017年08月08日李成军与徐广兴进行了房屋交易和产权确认；徐广兴根据房产评估价格缴纳了契税；徐广兴已经于2017年08月15日合法取得该房产产权，金桥公司的起诉已经超过一年的时间。 庭审中，当事人对相对方提交的证据进行了质证，分别发表了以下质证意见： 徐广兴对金桥公司提交的证据1、4表示不清楚，要求由法院进行核实。对金桥公司提交的证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为其以合理的房产评估价格购买了该房产。对金桥公司提交的证据3有异议，认为该证据系打印件，不能作为证据使用，该证据所列举的房屋价格不具有法定效力。 金桥公司对徐广兴提交的证据中的不动产权证书、税收完税证明、房屋交易和产权确认书（转让）、日照市地方税务局山海天分局二手房税收缴纳情况证明单的真实性无异议，对其证明目的有异议，该交易价格远远低于2017年该片区房屋的市场指导价。对该证据中的李成军的收条的真实性及证明目的均有异议。 金桥公司对李成军提交的证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，认为东营山旺化工有限公司同样是金桥公司与钢宇公司借款的保证人；同时李成军系东营山旺化工有限公司的法定代表人或实际控制人，收据可能是现在补的且记账凭张上没有签字或盖章。徐广兴对李成军提交的该证据的真实性及证明目的均无异议。 根据当事人的陈述、举证质证意见及庭审查明的情况，本院确认以下法律事实： 2016年06月07日，钢宇公司因资金周转需要，由东营金凯汽车配件有限公司、东营山旺化工有限公司、朱永明、田玉红、朱永刚、田玉芬、李成军提供连带责任担保向金桥公司借款10000000元。借款到期后，由于借款人及保证人均未按照借款合同的约定履行义务，2018年11月06日金桥公司遂将借款人及保证人诉至法院。2018年11月27日法院作出了（2018）鲁0523民初4664号民事判决，判决钢宇公司偿还借款本金及利息；各担保人对借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，各义务人均未履行生效判决所确定的法律义务。金桥公司申请法院强制执行，2020年05月21日法院作出（2020）鲁0523执317号执行裁定，由于各被执行人查无可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。 金桥公司在查找各被执行人员财产时，发现李成军在2017年08月08日将其名下的位于日照市以430000元的价格转让给了徐广兴。 2017年08月08日李成军将其名下的位于日照市转让给徐广兴，日照市房地产管理局出具房屋交易和产权确认书对该转让予以确认。该房屋交易价格为433000元。2017年08月11日徐广兴以房产评估价433697.48元的价格缴纳了契税6505.46元。遂后双方办理了产权变更手续，该房产确认产权人为徐广兴。 本院认为，债权人提起撤销之诉的法律依据是《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条的规定。债权人提起撤销之诉的事实依据是债权人对债务人享有到期合法债权未得到清偿，由于债务人放弃到期债权或无偿转让财产，损害债权人合法权益；债务人以明显不合理低价转让财产，损害债权人利益且受让人知道该情形的。债权人以债务人明显低价转让财产，侵犯其合法权益为由提起撤销之诉，根据法律规定需满足三个条件，即1.债务人以不合理低价转让财产；2该转让行为侵犯了债权人的合法权益；3.受让人知道该情形的，三个条件必须同时满足。本案中，经法院明释，金桥公司认为李成军与徐广兴之间转让房产存在以明显不合理低价转让的行为，侵害其合法权益且徐广兴系明知的为由，要求撤销二人的房屋转让行为。首先，金桥公司对李成军享有合法债权是没有异议的，已经（2018）鲁0523民初4664号民事判决予以确认。借款人和各保证人均无可供执行的财产执行，已经被（2020）鲁0523执317号执行裁定确认。可见任何被执行人如存在放弃到期债权或无偿转让财产或不合理低价转让财产都有可能侵害金桥公司的合法权益。故本案争议焦点为李成军与徐广兴之间是否存在不合理低价转让涉案房产的情形。 本院认为，对于房屋征收契税，税务机关并不是根据买卖双方的交易价格征收交易税，而是根据当时、当地的房屋评估价格征收交易税。徐广兴提交的税收缴纳情况证明单中记载的“房产评估价值433697.48”也正是说明了这一点。金桥公司虽提交了日照房管政务网中涉案房屋所处位置的交易价格，但该网站刊登的价格效力要低于征收机关的征税依据效力。李成军以433000的价格将涉案房屋转让给徐广兴，并没有低于房屋评估价的70%，不属于以不合理低价转让房屋的情形。故不能认定李成军与徐广兴就涉案房屋的交易存在明显不合理低价转让的情形。 庭审后，金桥公司提出申请，要求对涉案房屋的价值进行司法鉴定，因徐广兴提交的日照市地方税务局山海天分局二手房税收缴纳情况证明中明确记载了该房屋的评估价格，故金桥公司要求对涉案房屋的价值进行司法鉴定的要求，本院不予允许。 徐广兴抗辩金桥公司依据合同法第七十五条规定，起诉超过一年除斥期间的规定，该一年期间并非除斥期间，故徐广兴的该项陈述主张，本院不予支持。 综上，金桥公司提交的证据不能证实李成军与徐广兴就涉案房屋交易存在明显低价转让的情形，故对其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告广饶县金桥小额贷款股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费4020元，由原告广饶县金桥小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  封万明 二〇二〇年十二月十四日 书记员  秦卫萍 附本判决书适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。