北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26143号原告：北京住总正华开发建设集团有限公司，住所地北京市平谷区府前街**。法定代表人：张小琨，董事长。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被告：北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司，，住所地北京市大兴区金星西路**院**楼**（02）202-1-55法定代表人：王同兴，总经理。委托诉讼代理人：安学习，北京市天渡律师事务所律师。第三人：北京京楚大成钢结构有限公司，，住所地北京市大兴区西红门镇振亚庄村南中轴**法定代表人：亢勇，总经理。委托诉讼代理人：黄仙凤，女，1968年3月1日出生，汉族，北京京楚大成钢结构有限公司职员，住湖北省随县。原告北京住总正华开发建设集团有限公司（以下简称：住总正华公司）与被告北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司（以下简称：晨鑫旭日公司）、第三人北京京楚大成钢结构有限公司（以下简称：京楚大成公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，晨鑫旭日公司的法定代表人王同兴及委托诉讼代理人安学习，京楚大成公司委托诉讼代理人黄仙凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住总正华公司向本院提出诉讼请求：1.晨鑫旭日公司和京楚大成公司将占用的房产交还给住总正华公司；2.晨鑫旭日公司和京楚大成公司按合同约定租金标准向住总正华公司支付房屋占用费，自2017年12月1日起计算，直至晨鑫旭日公司和京楚大成公司将占用的房产交还住总正华公司，截止到2019年5月1日，已欠房屋占用费612000元；3.本案诉讼费由晨鑫旭日公司和京楚大成公司承担。事实与理由：2009年6月30日，住总正华公司与晨鑫旭日公司签订房屋租赁合同，合同约定晨鑫旭日公司承租住总正华公司所有的位于北京市大兴区西红门镇的平房35间，标准厂房3栋，面积共计3285.468平方米，租赁用途为生产加工和办公使用，租赁期共20年，自2009年7月1日起至2029年10月1日止。合同第九条约定，租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权立即收回租赁标的物并提前终止合同并不退还保证金：1.乙方擅自改变房屋及土地用途的；2.乙方未经甲方同意对外转租的。可是住总正华公司依约将房屋租赁给晨鑫旭日公司后，晨鑫旭日公司在未经住总正华公司同意的情况下将房屋的用途改变为群体居住和仓库，并且在未经住总正华公司同意的情况下擅自将承租房转租给京楚大成公司。住总正华公司得知后，与晨鑫旭日公司多次沟通未果，后于2017年12月14日书面通知晨鑫旭日公司要求提前终止租赁合同，但晨鑫旭日公司以各种理由予以推辞，拒绝交还租赁房屋，并且于2017年12月起停止向住总正华公司交纳房屋租金。此后，住总正华公司于2018年5月28日将晨鑫旭日公司诉至北京市大兴区人民法院，经审查认定，住总正华公司与晨鑫旭日公司签订的租赁合同无效，因此住总正华公司有权要求晨鑫旭日公司和京楚大成公司立即返还租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此住总正华公司向法院提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。晨鑫旭日公司辩称，不同意住总正华公司的诉讼请求。晨鑫旭日公司认为合同应该继续履行，晨鑫旭日公司没有违约，是住总正华公司首先违约的，因合同约定面积是6000平方米，住总正华公司交付晨鑫旭日公司4000多平方米，合同附图上的近1600平方米的绿地面积至今未交付，住总正华公司将其部分改成停车场收费使用，将部分租给加油站营业收费，但是晨鑫旭日公司至今按照合同的全部面积交纳租金，住总正华公司多收取的租金应属于不当得利，应予返还。晨鑫旭日公司并没有擅自改变房屋以及土地用途，晨鑫旭日公司没有大的改动，小的改动是由京楚大成公司进行的，也是经过住总正华公司同意的。晨鑫旭日公司没有对外转租，从一开始住总正华公司就知道晨鑫旭日公司和京楚大成公司要共同使用这个工厂，但是京楚大成公司当时是个人，住总正华公司只是对公司签订合同，所以说签给晨鑫旭日公司，京楚大成公司使用了三分之二的面积，但是要将租金交到晨鑫旭日公司以后再转交给住总正华公司，这样便于他们入账开发票。住总正华公司所说的群租房是不存在的，从晨鑫旭日公司出租之前，这就是塑钢厂，就是仓库，京楚大成公司注册公司，也是经住总正华公司同意的，经营范围是销售钢材，自然要有仓库。京楚大成公司述称，京楚大成公司是2009年从晨鑫旭日公司手中租的这个场地，京楚大成公司是租了一部分，租之前经过住总正华公司的同意，如果住总正华公司不同意，京楚大成公司无法办理营业执照。晨鑫旭日公司2011年搬走了，后来所有的场地都归京楚大成公司用了。京楚大成公司在场地新建房屋经过住总正华公司同意。2017年11月12日，住总正华公司在没有通知任何人的情况下，把水电都停了，一直至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月30日，住总正华公司（甲方、出租方）与晨鑫旭日公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市大兴区西红门镇，地，地块编号为M-7（10）-6号为J-50-5-（55），租赁标的物所在土地面积9亩，计6000平方米，用作生产加工和办公使用；建筑物情况：平房（办公室及宿舍）共35间，面积共743.968平方米。标准厂房3栋，面积共2541.50平方米，上述建筑物及土地面积以经实际测量的且双方书面确认的数据为准；租赁期为20年，自2009年7月1日始至2029年10月1日止，其中2009年7月1日起至2009年9月30日止为免租期，甲方不收取乙方租金；自2009年10月1日至2019年9月30日止，年租金432000元，自2019年10月1日至2029年9月30日止，年租金为450000元；租金按月以支票方式支付，第一个月的租金在2009年10月10日前支付，以后每月10日前支付当月的租金。月租金标准按年租金标准除以12计算；双方于合同第七条对土地使用权确认，本合同所涉的房屋及其土地，在签订合同时甲方尚未取得土地使用权证及房屋所有权证，甲方就此情况在签订合同时已告知乙方土地使用权及房屋所有权状况，乙方对此无异议，乙方承诺不因该问题要求甲方承担任何责任；合同第八条中乙方权利与义务约定，按合同约定及时、足额交付租金及费用。乙方应充分考虑其租用房屋及场地的周围环境，选择与之适应的经营活动，……。非经甲方书面同意，乙方不可将该租赁标的物对外转租。合同第九条中约定若发生下列情况之一，视为乙方为违约，甲方有权立即收回该租赁标的物并提前终止合同并不退还保证金：乙方拖欠租金或其他费用超过三十日的。擅自改变房屋及土地用途的。乙方未经甲方同意对外转租的；乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，每日按应付年租金总额的千分之三向甲方交纳违约金，逾期30日仍未全部支付的，甲方有权单方解除合同，所收取的保证金不予退还，并可要求乙方赔偿因此给甲方造成的全部损失。合同签订后，住总正华公司依约交付涉案土地及房屋，晨鑫旭日公司向住总正华公司交纳租金（房屋使用费）至2017年11月，之后再未交纳。晨鑫旭日公司与京楚大成公司主张，2009年京楚大成公司法定代表人亢勇与晨鑫旭日公司签订租赁合同，从晨鑫旭日公司租赁本案涉案部分场地，并注册成立京楚大成公司。后晨鑫旭日公司于2011年从租赁场地搬走，由京楚大成公司占有使用全部租赁场地，并按每月50000元标准向晨鑫旭日公司交纳租金，直至2017年11月。期间，京楚大成公司曾在租赁场地加建有房屋。后因住总正华公司停水停电，京楚大成公司停止向晨鑫旭日公司交纳租金（房屋使用费），晨鑫旭日公司亦停止向住总正华公司交纳租金（房屋使用费）。住总正华公司认可本案所涉房屋场地现存在停水停电情况。住总正华公司于2018年曾以房屋租赁合同纠纷为由将晨鑫旭日公司诉至本院，京楚大成公司作为第三人参加诉讼，要求：1.判令解除住总正华公司与晨鑫旭日公司签订的租赁合同，晨鑫旭日公司将承租的房产交还住总正华公司；2.判令晨鑫旭日公司按合同约定向住总正华公司支付拖欠的租金，截至2018年5月20日已欠房屋租金216000元；3.依法判决晨鑫旭日公司支付住总正华公司违约金，截至2018年5月20日，晨鑫旭日公司应支付违约金234576元；4.案件受理费、律师费由晨鑫旭日公司承担。2018年12月21日，本院作出（2018）京0115民初15880号民事判决书，认为涉案合同本质上属房屋租赁合同，住总正华公司各项诉讼请求均以有效合同为前提，但经审查，住总正华公司提供的房屋没有房屋批建手续，双方签订合同应为无效合同，与本案不属同一法律关系，故住总正华公司各项诉讼请求，不予支持，住总正华公司应另诉解决，判决驳回住总正华公司的全部诉讼请求。该判决已生效。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。住总正华公司与晨鑫旭日公司签订的租赁合同已被判决确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。晨鑫旭日公司作为与住总正华公司签订租赁合同的相对方，应当履行合同所涉位于北京市大兴区西红门镇振亚庄村西侧〔地号为M-7（10）-6）〕房屋及场地的返还义务。晨鑫旭日公司与京楚大成公司均认可上述涉案房屋及场地由京楚大成公司占有使用，京楚大成公司亦应承担腾退返还义务。如京楚大成公司认为曾在该场地加建房屋，涉及赔偿，因其主张租赁合同系与晨鑫旭日公司签订而非与住总正华公司签订，与本案并非同一法律关系，可另行主张。为防止返还后损失无法确定，可依法采取必要的证据保全措施。晨鑫旭日公司向住总正华公司交纳占有使用费至2017年11月，此后再未交纳，且京楚大成公司占有使用涉案房屋及场地一直未予返还，故对住总正华公司要求晨鑫旭日公司、京楚大成公司支付自2017年12月1日至腾退返还之日止房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。考虑涉案房屋场地现确实存在停水停电情况，本院参照住总正华公司与晨鑫旭日公司签订的租赁合同约定标准予以酌定核减，按每月30000元予以核算。晨鑫旭日公司辩称住总正华公司违约，没有按合同约定面积交付，其多收取的租金应属于不当得利，但因双方之前合同约定的租金标准为固定数额，住总正华公司交付涉案房屋和场地后，晨鑫旭日公司亦未在合理期限内提出异议，且直至2017年11月一直按照双方约定的租金标准支付费用，其又以合同约定面积与实际面积不符为由提出抗辩，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司、北京京楚大成钢结构有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区西红门镇振亚庄村西侧〔地号为M-7（10）-6）〕所涉房屋及场地返还于北京住总正华开发建设集团有限公司；二、北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司、北京京楚大成钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京住总正华开发建设集团有限公司自2017年12月1日起至腾退返还之日止的房屋使用费（按每月30000元标准支付）；三、驳回北京住总正华开发建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9920元，由北京晨鑫旭日服装服饰设计有限公司、北京京楚大成钢结构有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年九月二十九日书记员  寇晓蒙