湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2945号 原告：吴启武，男，1975年1月6日出生，汉族，东安县人，住湖南省东安县。 被告：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司，住所地永州市冷水滩区珊瑚路上城国际世纪财富广场。 法定代表人：吴建先，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖兆朝，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路**。 法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡文德，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：中国工商银行股份有限公司永州城建支行，住，住所地永州市冷水滩区零陵中路**/div> 负责人：李峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权权限为一般代理。 被告：谭敏，男，1973年8月14日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：刘思涵，湖南保协律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：郭艳明，男，1963年8月10日出生，汉族，住湖南省江永县。 被告：胡献玲，女，1967年12月8日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告吴启武与被告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称：先达公司）、永州农村商业银行股份有限公司（以下简称：永州农商行）、中国工商银行股份有限公司永州城建支行（以下简称：工行城建支行）、谭敏、郭艳明、胡献玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴启武、被告先达公司的委托诉讼代理人肖兆朝、郭宏宇、被告永州农商行的委托诉讼代理人胡文德、被告工行城建支行的委托诉讼代理人李杨、被告谭敏的委托诉讼代理人刘思涵到庭参加诉讼。被告郭艳明、胡献玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴启武向本院提出诉讼请求：一、确认六被告设定的抵押权中涉及不动产属于原告商铺的部分无效，依法撤销该部分的抵押登记；二、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2007年8月17日，被告先达公司与原告自愿签订《商品房买卖合同》，原告采取首付加按揭的方式购买了被告先达公司位于永州市冷水滩区××路××层××号商铺，合同约定在房屋交付使用后60日内，被告先达公司需将由其提供的权属登记资料报产权登记机关备案。2017年9月7日，冷水滩区人民法院作出（2017）湘1103民初2909号民事判决书，判决被告先达公司为原告办理该商铺的不动产权证书，该案在执行过程中，发现被告先达公司故意隐瞒该商铺已经出售的事实，将原告商铺恶意抵押给了另五位被告，致使该商铺产权证书至今未能办出。六被告侵害了原告的合法权益，六被告在不动产登记中心办理的抵押登记应予解除。被告先达公司应当诚实信用守诺履约，为原告办理不动产权证书。为维护原告合法权益，遂诉至法院。 被告先达公司辩称：1、根据起诉状上涉及的所有涉案房屋在房产中心查询不到相对应的房号，虽然有2017湘11**民初2901号、3324号、2909号民事判决书所涉及的判决结果无法执行到位，被告也无法按判决书上履行该办证义务，管理人已向破产庭申请房屋唯一性鉴定，当确认其商品房位置后才能履行办证义务；2、由商品房合同可知，先达公司之前售铺的行为实质为融资行为，所有合同均约定了回购返租的方式进行融资，所有购铺者都无法精确到铺面位置，也没有实际交付房屋，先达公司认为该房屋是会回购回来的，实属先达公司的，针对抵押权人被告谭敏，该案涉嫌到担保权与诈骗案相牵扯，对谭敏生效的判决书管理人将另行报案起诉。 被告永州农商行辩称：1、原告的诉请不明确；2、农商银行与先达公司签订的抵押登记合法有效，先达公司取得了房屋的所有权证，有权用房屋作抵押，而且双方签订了合同，同时经过冷水滩区人民法院的发挥法律效力的判决书，因此不能撤销；3、原告与先达公司签订买卖合同，不能对抗抵押合同的效力，应该向先达公司要求退款或赔偿损失，根据以上事实和理由，请求法院驳回原告对农商银行的诉讼请求。 被告工行城建支行辩称：1、原告并未取得涉案房产的物权；2、答辩人已经取得涉案房屋的抵押权，答辩人取得的抵押权不存在无效及撤销的事由；3、即使如被答辩人诉称先达公司隐瞒涉案房屋已经出售的事实，又将涉案房屋出售、抵押给他人，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被答辩人也应该是起诉先达公司，诉请解除合同、返还购房款、赔偿损失等，而不是滥用诉权确认抵押权无效、撤销抵押登记。 被告谭敏辩称：1、答辩人谭敏享有抵押权的设定符合法律规定，合法有效，并有常德市中级人民法院和湖南省高级人民法院的生效判决予以确定，即使被答辩人认为应撤销部分撤销权，也应该是通过审判监督程序变更原来的生效判决，而不是另行起诉，现被答辩人的起诉不符合法律规定，应予以驳回；2、被答辩人主张的涉案商铺并未在答辩人享有的抵押权范围内，其诉讼请求与答辩人无关，应驳回原告对答辩人谭敏的起诉；3、即使被答辩人享有的抵押权涉及被答辩人的涉案商铺，答辩人享有的抵押权优先于被答辩人享有的债权。 被告郭艳明、胡献玲未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 经审理查明：2007年8月17日，被告先达公司与原告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告先达公司位于永州市冷水滩区××路××层××号商铺，总价款217513元，首付109513元，余款108000元申请银行按揭；被告先达公司需在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。2017年9月7日，本院作出（2017）湘1103民初2909号民事判决书，判决被告先达公司为原告吴启武办理位于永州市冷水滩区××路××层××号商铺的不动产权证书。该案在执行过程中，原告发现被告先达公司将原告所购商铺又进行了抵押，致使办理该商铺产权证书至今未能执行。 另查明，2015年6月25日，永州农商行与东安县天成学校签订借款合同，约定永州农商行借款2200万元给天成学校，月利率9.225‰，罚息3.69‰，期限2年。2015年6月5日，先达公司与永州农商行签订《最高额抵押合同》，先达公司以位于冷水滩区珊瑚路（上城国际），所有权证号为：××、712005077、712005083房产为上述借款抵押担保，2018年8月10日，永州农商行以金融借款合同纠纷向本院起诉东安县天成学校、湖南亚亨教育投资有限公司、先达公司、简成君、龙六花、吴建先。2019年3月28日，本院以（2018）湘1103民初3143号民事判决书判决被告永州农商行对被告先达公司位于冷水滩区珊瑚路上城国际，所有权证号为××号、712005077号、712005083号的房产以拍卖、变卖所得借款在借款本金2000万元及利息、罚息额度内和实现抵押权的费用范围内优先受偿。 2015年12月31日，龙六花、简成君与工行城建支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定工行城建支行向龙六花发放金额1200万元，龙六花、简成君将其位于冷水滩区××路××号房屋（房屋所有权证号为：永房权证冷字第7××6号、7××7号），为上述债务设定了抵押担保。后因龙六花、简成君未能偿还借款，工行城建支行诉至祁阳县人民法院，祁阳县人民法院以（2020）湘1121民初581号判决书确认工行城建支行对龙六花、简成君位于冷水滩区××路××号房屋的抵押权。 2013年7月，案外人胡武光向被告谭敏借款1200万元，被告先达公司用其名下的十三套房产、吴建先用其名下的二套房产，共计十五套房产进行抵押，并办理永房他证冷水滩字第3××9号房屋他项权证，其中抵押房屋为永房权证冷字第7××5号房屋所有权证所载明的坐落冷水滩珊瑚路上城国际101-5、101-2等房产。2014年3月，被告谭敏以民间借贷及抵押权纠纷起诉案外人胡武光及被告先达公司、案外人吴建先。2014年10月，湖南省常德市中级人民法院以（2014）常民四初字第5号民事判决书判决被告谭敏对被告先达公司、案外人吴建先设定抵押的十五套房产在借款本金1200万元及违约金额度内享受优先受偿的权利。被告先达公司、案外人吴建先不服提出上诉，2015年6月，湖南省高级人民法院（2015）以湘高法民一终字第109号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、民事判决书、房屋单元登记簿、房屋他项权证书、房屋产权证等证据材料及陈述意见在案佐证。 本院认为，原告与被告先达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告先达公司将多处商铺进行了抵押，办理了抵押登记。导致原告至今无法取得涉案房屋的产权登记。原告诉请确认六被告设定的抵押权中所涉不动产属于原告商铺的部分无效，依法撤销该部分的抵押登记，因抵押合同系借款合同的从合同，借款系被告永州农商行、被告工行城建支行、被告谭敏及其相应债务人的真实意思表示，且三被告已按照约定支付了借款。双方就借款设定了抵押，并办理了抵押登记，三被告作为善意第三人，其享有的抵押权应当得到保护。并且从现有证据来看，原告购买的被告先达公司位于永州市冷水滩区××路××层××号商铺××室，与被告永州农商行、被告工行城建支行、被告谭敏享有抵押权的抵押户室101-8、101-3、－101-2、101-1、101-7、101-5号、101-2号等并不吻合，无证据表明原告购买的商铺位于六被告设定的抵押权中所涉不动产范围内，故原告要求撤销抵押登记，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴启武的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告吴启武负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  柏子仁 二〇二〇年九月二十五日 法官助理宋立辉 代理书记员  秦芳芳