呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2746号上诉人（原审被告）：刘凤翔，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：乔存有（系刘凤翔丈夫），住内蒙古自治区呼和浩特市新城区成吉思汗东街衡达丁香河畔小区1号楼2单元2402室。被上诉人（原审原告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司呼和浩特市分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区滨水新村21-3-2西。负责人：张志宏，该公司总裁助理。委托诉讼代理人：陈昌龙，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：郝梦，内蒙古丰洲律师事务所律师。上诉人刘凤翔因与被上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司呼和浩特市分公司（以下简称花样年物业呼市分公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凤翔上诉请求：一、请求法院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2020）内0102民初2676号民事判决书，改判驳回花样年物业呼市分公司的一审诉讼请求。二、由花样年物业呼市分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，刘凤翔提交的证据足以证明花样年物业呼市分公司物业服务的整体情况，其在履行合同过程中存在重大瑕疵而非轻微瑕疵，花样年物业呼市分公司对所收取的物业费应当进行部分减免。刘凤翔是按照物业服务事项分别列举的证据，同时还提供了业主联名签字的不满意物业服务证明，以证明花样年物业呼市分公司服务质量不合格及业主不满意的具体情况，所提供的证据足以证明花样年物业呼市分公司物业服务的整体情况。花样年物业呼市分公司在履行合同过程中存在重大瑕疵。花样年物业呼市分公司的物业服务范围为：物业共有部位、共有设施的维修、养护、运行、管理；公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；物业服务费用和本合同约定的其他费用的收取；《呼和浩特市住宅区物业服务标准》规定的甲级服务项目及法律政策规定应由花样年物业呼市分公司服务的其他事项。而花样年物业呼市分公司在各个方面均在履行物业服务不符合合同要求的情况。在一审庭审过程中，花样年物业呼市分公司居然辩称刘凤翔所提供证据证明的内容与物业服务无关。如果刘凤翔所出示证据与物业服务范围无关，试问花样年物业呼市分公司的物业服务范围是什么，仅仅是收取物业费吗？（一）花样年物业呼市分公司在维护物业共有部位、共有设施的维修、养护、运行、管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务方面存在重大瑕疵。本案小区楼房外墙长时间破损，业主多次、长时问反映该问题但依旧没有任何改善；电梯时常停运无故困人，被困住的孩子哇哇大哭，还有困住过老人妇女；消防设施维护方面，花样年物业呼市分公司未按时进行维护，消防设施自业主入住时就存在缺失、破损、不能使用的问题，而到现在为止，小区业主仍然能拍到消防设施缺失、不合格的照片及视频，上述事实均有相应的证据予以证明。消防设施作为维护广大业主人身、财产安全的必要设施，不能保持随时使用的状态，存在明显的缺陷，对业主的人身财产安全保障构成严重威胁。根据《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。在双方已将物业纠纷经由法院审理的情况下，花样年物业呼市分公司对自己的服务仍然没改善，可见平时的服务态度和服务水平。如此服务水平如何能达到合同约定的标准，如何能维护业主的基本权益？花样年物业呼市分公司在维护小区秩序方面存在重大瑕疵，小区内有摆摊卖衣服的商贩、搞活动卖水的推销点、收废品的人员，保安对此不管不问甚至还主动开门。还有贴小广告的把广告贴在业主的车上、单元门还有业主的门上，他们可以随意进出各个单元，严重影响着业主居住环境秩序和安全，上述情况严重降低了广大业主的居住质量。花样年物业呼市分公司在维护小区安全方面存在重大瑕疵，小区大门在半夜时大开、电梯困人、消防设施缺损，守护小区大门的安保人员在上班时问呼呼大睡，业主经常能够拍到保安人员上班睡觉的照片，保安还在疫情期间允许小区外的人进出小区，往来人员不进行登记，甚至还出现花样年物业呼市分公司的经理对业主挑衅式的谩骂，花样年物业呼市分公司的员工对业主大打出手，将业主打伤，后经报警处理的情况。（二）花样年物业呼市分公司在维护公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通方面存在重大瑕疵。在卫生方面，按照《前期物业服务协议》的要求，花样年物业呼市分公司应当对小区内的卫生进行管理，至少应当每日清扫一次，保证垃圾能及时清运，但事实是小区内垃圾桶经常臭味熏天、垃圾长时间无人清理，垃圾桶满后，旁边的垃圾成堆堆放。不仅仅是垃圾桶，还有电梯、楼道等都未得到及时的打扫。花样年物业呼市分公司称每日都有人清理垃圾，不符合客观情况。证人云某和当庭陈述，自己通过监控录像观察到花样年物业呼市分公司的保洁人员四五天才打扫一次卫生。花样年物业呼市分公司仅依靠一些不符合实际情况的记录，并不能改变广大业主记录下来的事实。更何况花样年物业呼市分公司自己提供的卫生记录中也表明存在多次卫生打扫不合格的情况，自己提供的服务连自己都觉得不合格，如何让广大业主觉得合格？这样的服务如何达到甲级服务标准？除此以外，按照法律规定，花样年物业呼市分公司应当每年疏通污水管道及每日检查一次污水井及化粪池，2018年6月2号地铁线施工误将小区污水管道挖断，造成排泄不通。2019年5月无法排污水时，花样年物业呼市分公司才发现进行联系处理。在2018年至2019年期间，二次供排水水箱未按规定进行清洗和巡查，也未公布水质报告。（三）花样年物业呼市分公司在维护公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理及机动车和非机动车的停放管理方面存在重大瑕疵。小区草坪上枯树干无人清理，草坪被沙霸压坏、部分草坪被除掉；小区内自行车和电动车随意停放，自行车无故丢失，小区业主一直要求建车棚，但时至今日车棚仍然没有建。（四）花样年物业呼市分公司在维护装饰装修管理服务方面，未按装饰装修营理规范巡查装饰装修施工现场。2018年花样年物业呼市分公司未发现1号楼2单元1302室业主装修时凿挖承重墙，而是被业主发现通知物业，但花样年物业呼市分公司并未引起重视，是业主情急之下找到城管局才处理此事。（五）在会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营收益言况公布方面，小区内公共部分的经营收益情况经业主多次要求公示后，花样年物业呼市分公司始终未向业主进行公布，侵害了业主的知情权。小区内和电梯楼里自从有广告以来，物业从未向业主公布过广告费和物业费收支情况，业主多次提要求，也未进行公布，也没有召开过业主会议。（六）花样年物业呼市分公司的委托经营期限自2017年10月25日起至2020年10月24日止，而刘凤翔被要求缴纳了自2016年12月31日至2017年10月24日的物业费。对物业服务期限以外的物业费用在本诉中应当予以扣减。综合以上几点来看，花样年物业呼市分公司提供的物业服务不是存在轻微瑕疵而是重大瑕疵，如果这都不是重大瑕疵，那何为重大瑕疵？要达到多么严重的程度才构成重大瑕疵？业主的权益又该如何维护？二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》及贵院对物业纠纷处理的指导意见等有关规定，物业服务企业有下列行为之一的，业主可以要求减收物业服务费用或者要求返还多收到物业服务费用：（1）物业服务管理企业提供的服务项目和质量与合同约定的标准差距明显的；……。花样年物业呼市分公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，应当减收物业费用。花样年物业呼市分公司管理小区不到位，没有连续性。2016年8月至今花样年物业呼市分公司经理更换了八位，其他工作人员和保安更换更多，如此频繁更换经理和工作人员，无法有效管理好小区。刘凤翔于2020年5月28日其他被诉业主开庭那一天还拍到了保安上班睡觉的图片，上述图片已经交给法庭。通过花样年物业呼市分公司种种不作为的行为，可以看到其在提供物业服务的过程中存在重大瑕疵，未履行最基本的合同义务。花样年物业呼市分公司虽然具有收取物业费的资质，但是物业服务合同的缔结，于业主而言，其目的在于通过支付相关合理费用，保障整个建筑区划内建筑物及附属设施的有效运转，利用物业服务企业的服务行为，维护自己的财产、居住环境等合法权益。对于物业服务企业而言，其直接目的系获取相应报酬，取得经济利益。作为整个合同的核心内容之一，物业服务企业的义务就是提供服务、遵守并认真履行合同，其获取利益的前提是必须如约履行义务，因此，对其理立承担的义务和责任，不得规避。花样年物业呼市分公司收取业主高达2.l元/平方米的物业费，却未提供相应的物业服务，质价相差悬殊，为此业主曾多次与花样年物业呼市分公司进行协商提高物业服务水平事宜，但花样年物业呼市分公司的服务迟迟不予改善，反而频频与业主发生冲突，引起业主的强烈不满，纷纷要求花样年物业呼市分公司提高服务质量。花样年物业呼市分公司在自己的服务达不到合同基本要求的情况下，即使拥有再高的资质，也没有用，也无权要求支付物业费。综上，刘凤翔已经提供足够的证据证明花样年物业呼市分公司在履行物业合同过程中存在重大瑕疵，一审法院认为花样年物业呼市分公司的服务质量仅仅存在轻微瑕疵错误。花样年物业呼市分公司主张的物业费应当予以扣减，同时扣除刘凤翔多缴纳的物业服务期限以外的费用。现在业主委员会因各方面原因阻碍无法成立，唯有经过诉讼途径才能维护业主权益，请求法院依法维护刘凤翔及广大业主的合法权益，维护社会的公平正义。花样年物业呼市分公司辩称，一、花样年物业呼市分公司已一审举证全面履行物业服务，一审判决应予维持。本案中，刘凤翔首先需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。刘凤翔不能以“物业公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维将不属于物业服务范畴的事项也强加于物业服务企业处理解决。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，刘凤翔不能单凭某一特定时段的一张照片、一段视频就能证明花样年物业呼市分公司提供的物业服务存在问题，构成根本违约。花样年物业呼市分公司在一审庭审过程中提供了充分的证据证明按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容履行了保洁、秩序、维护、养护、管理等全面、适当的物业服务，包括《保洁服务合同》、保洁日常检查表、保洁消杀及检查表、《秩序维护服务合同》、秩序巡更记录表、车辆及人员出入登记表、《电梯维保合同》、电梯维护保养工作记录、电梯机房日巡查记录、电梯定期检验报告、工程类总评巡查记录表、生活水泵房维保记录、消防水泵房维保记录、污水管道污水井维保记录、物业服务工作月报、部分现场服务照片等。刘凤翔认为花样年物业呼市分公司的物业服务不达标具有个人主观因素，而物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，物业服务公司的服务质量不能由个别业主的主观感知评判。刘凤翔所主张的业主不满意签字表真实性、合法性、关联性均无法核实，提交的其他证据大多均与本次刘凤翔所主张的物业费催缴区间时间不一致，故不能作为认定花样年物业呼市分公司物业服务存在重大瑕疵的定案证据。在花样年物业呼市分公司已全面、适当履行约定义务的前提下，一审判决对刘凤翔已实际享受到花样年物业呼市分公司提供的物业服务，应当按照约定足额支付物业费的认定与事实相符，于法有据，应予维持。二、花样年物业呼市分公司与建设单位签订的前期物业服务合同、制定的临时管理规约对刘凤翔具有约束力。刘凤翔主张扣减物业费的诉请超出本案涉诉范围，且物业费不存在多缴、超缴情形，不存在退还情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依据花样年物业呼市分公司一审提交的证据，一审法院已经查明的事实：①2015年7月6日，建设单位内蒙古衡达置业有限公司就衡达·丁香河畔项目销售案场及项目园区前期物业服务事宜与花样年物业呼市分公司签署合作协议，约定由花样年物业呼市分公司为该项目提供前期物业服务。合同签署后，花样年物业呼市分公司随即进场提供服务，在项目交付前于2015年7月为销售案场提供物业管理服务至今。②2016年度10月集中交付期，也即刘凤翔房屋将会时已经进场配合地产开展了交付入住工作，自此为全体业主及项目管理园区提供前期物业服务，收取物业管理费。③就《前期物业服务合同》中约定服务期限与实际服务的起始日期不相符的问题，花样年物业呼市分公司在一审中已经提供建设单位出具的情况说明予以佐证。综上，花样年物业呼市分公司按照合同约定向刘凤翔自集中交付开始提供了前期物业服务并收取物业管理费合理、合法，不存在应退还情形。建设单位、花样年物业呼市分公司先后签署的合作协议、前期物业服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性、强制性规定，合法有效。对于刘凤翔已经实际享受到物业服务的事实并交纳物业费应予认定，故刘凤翔无权要求将已经享受过的物业服务内容对应的物业服务费主张扣减。此外，刘凤翔主张的扣减区间并非本次诉讼的涉案范围，不应在二审中予以审理，刘凤翔应另案主张，但已过诉讼时效。三、刘凤翔关于公共收益公示的请求一审并未提出，且存在主体不适格的问题。该项事由涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，刘凤翔在二审中作为其中一户主张清查、返还缺乏事实依据。即使主张该项权利也应通过业主大会、业委会主张而非自行主张。此外，按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》规定，花样年物业呼市分公司有权利用公共部分进行对外经营，所得收益也可提取服务成本。刘凤翔据此作为拒缴物业费的抗辩理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘凤翔提出的上诉请求及理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法查明事实，驳回刘凤翔的上诉请求，维护花样年物业呼市分公司的合法权益。花样年物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘凤翔向花样年物业呼市分公司支付拖欠的物业费9923.98元，违约金19448.66元（违约金暂计算至2020年4月15日，具体请求至刘凤翔实际缴纳之日止）；注：合计29372.64元。2.本案诉讼费用由刘凤翔承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，内蒙古衡达置业有限公司与深圳市花样年国际物业服务有限公司签订《衡达·丁香河畔项目物业管理合作协议》，约定由深圳市花样年国际物业服务有限公司对衡达·丁香河畔提供物业服务，物业服务期限自签订合同之日起至衡达·丁香河畔小区业主委员会成立之日止，高层物业服务费为2.1元/平方米·月。2017年9月30日，内蒙古衡达置业有限公司与深圳市花样年国际物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市花样年国际物业服务有限公司对F12项目生活区（衡达丁香河畔）提供物业服务。合同期限为3年，自2017年10月25日起至2020年10月24日止。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.1元收取。并约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向深圳市花样年国际物业服务有限公司支付违约金。拖欠费用三个月以上的，深圳市花样年国际物业服务有限公司可向违约方提起诉讼。花样年物业呼市分公司是深圳市花样年国际物业服务有限公司于2015年9月14日经工商行政管理部门依法核准登记的分公司。经深圳市花样年国际物业服务有限公司授权为衡达丁香河畔小区提供物业服务、收缴物业费及提起诉讼。刘凤翔系呼和浩特市新城区成吉思汗东街衡达丁香河畔小区1号楼2单元2402室业主，房屋面积196.64平方米。刘凤翔尚欠2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为，内蒙古衡达置业有限公司与深圳市花样年国际物业服务有限公司签订《衡达·丁香河畔项目物业管理合作协议》《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。花样年物业呼市分公司系深圳市花样年国际物业服务有限公司依法成立的分公司，经其授权为衡达丁香河畔小区提供物业服务。花样年物业呼市分公司为刘凤翔提供了物业服务，刘凤翔亦接受了花样年物业呼市分公司的物业服务。该合同对花样年物业呼市分公司、刘凤翔双方均具有约束力。刘凤翔辩称物业费过高没有依据，该院不予支持。刘凤翔抗辩花样年物业呼市分公司的物业服务没有达到标准，刘凤翔提交的证据不能证明物业服务的整体情况，刘凤翔未提交足够证据证明花样年物业呼市分公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，刘凤翔不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费。刘凤翔的抗辩该院不予支持。花样年物业呼市分公司主张要求刘凤翔支付2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费该院予以支持。关于花样年物业呼市分公司诉请的违约金，因双方对物业服务标准存在争议，花样年物业呼市分公司诉请的违约金该院不予支持。综上所述，花样年物业呼市分公司的部分诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、刘凤翔于本判决生效之日起十日内支付花样年物业呼市分公司2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费9923.98元；二、驳回花样年物业呼市分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计267元，由花样年物业呼市分公司负担177元，刘凤翔负担90元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为刘凤翔应否向花样年物业呼市分公司支付2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费，具体数额是多少。针对该争议焦点，内蒙古衡达置业有限公司与深圳市花样年国际物业服务有限公司签订的《衡达·丁香河畔项目物业管理合作协议》、《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对刘凤翔有约束力。刘凤翔主张其提供的证据足以证明花样年物业呼市分公司的物业服务整体情况，认为花样年物业呼市分公司在履行合同过程中存在重大瑕疵，应当对物业费进行部分减免。鉴于花样年物业呼市分公司在一审中提供的证据可以证明其已为刘凤翔所在小区提供了相应的物业服务，刘凤翔在一审中提供的证据并不足以证明花样年物业呼市分公司的合同履行行为达不到合同约定的标准，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，刘凤翔应当承担举证不能的不利法律后果。刘凤翔请求花样年物业呼市分公司降低物业服务费用标准并退还因提供不合格物业而收取的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于刘凤翔作为业主已经实际接受了花样年物业呼市分公司提供的物业服务，且其存在拖欠物业费的行为，故一审判决刘凤翔向花样年物业呼市分公司支付2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费9923.98元有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，刘凤翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由刘凤翔负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年九月十日（法官助理 董 丽书记员 葛丽媛