广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初939号原告：珠海德盛物业管理有限公司，统一社会信用代码914404007564855387，住所地广东省珠海市香洲兴华路******房。法定代表人：杨伟宏，总经理。委托诉讼代理人：张殿臣，公司员工。委托诉讼代理人：韦善幼，公司员工。被告：刘社强，男，1958年11月13日出生，汉族，公民身份号码440***************，户籍地广东省珠海市香洲区***************，现住广东省珠海市香洲区*****************。委托诉讼代理人：杨燕霞，被告刘社强的妻子。原告珠海德盛物业管理有限公司（以下简称：德盛公司）诉被告刘社强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德盛公司的委托诉讼代理人张殿臣、韦善幼，被告刘社强及其委托诉讼代理人杨燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费21,677元（包括11号商铺从2013年1月-2018年3月6、7、8月共66个月×191.88=12,656.16元，2018年5、6月（日常产生费用）共50.00元，小计12706.16元，卫生费66个月×8.00=528元，公摊费：2014年32.79元，2015年37.17元，2016年12.88元，2017年20.16元，2018年25.75元，小计128.75元；12号商铺从从2013年1月-2018年3月6、7、8月共66个月×115.30=7,609.80元，2018年5、6月（日常产生费用）共50元，小计7,659.80元，卫生费：66个月×8.00=528元，公摊费：2014年32.79元，2015年37.17元，2016年12.88元，2017年20.16元，2018年25.75元，小计128.75元，两商铺合计21,677元）及滞纳金33,048元（按拖欠金额每日千分之五自2013年1月暂计至2019年10月31日，计至实际清偿之日止，暂按每个月306元算）；合计54,725元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月30日，原告与涉案物业开发商珠海和润房地产投资顾问有限公司（以下简称：和润公司）签订《前期物业管理合同》，约定由原告对坐落于**镇******的****小区的住宅、商铺提供物业服务，费用为住宅每平方米每月0.8元（物业公司入场三年后管理费按20%递增），商业物业每平方米每月2元（物业公司入场三年后管理费按20%递增），停车费每个每月50元，垃圾清运处理费每户每月8元。业主逾期交纳物业服务费，按逾期每日5‰承担滞纳金，其后原告一直履行物业管理合同义务，被告享受了物业管理服务。2018年9月6日，因小部份业主违约，以不正当手段阻止原告履行合同，原告被迫终止合同，但被告至今仍欠上述物业管理费、公摊水电费等，经原告多次催讨仍不交纳。原告为了维护自身利益，特诉至法院。被告刘社强辩称：原告向被告收取管理费是不合理的，被告没有签收过相关的缴费通知书。原告作为物业不作为，没有对涉案商铺进行管理。被告也没有跟原告签过任何的合同。原告收取滞纳金不合理，原告退场才向被告收取管理费不合理。原告德盛公司对其诉称提供如下证据：1、前期物业管理合同，拟证明双方物业服务合同关系；2、不动产登记表，拟证明双方物业服务合同关系；3、增值税电子发票，拟证明分摊的电费；4、水电费分摊明细，拟证明水电费分摊。被告刘社强对其辩称没有提交证据证明。原告德盛公司依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查后对证据认定如下：对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证据内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月30日，和润公司与珠海市盛至物业管理有限公司（以下简称：盛至公司）签订《前期物业管理合同》，约定和润公司以协议方式选聘盛至公司为坐落于斗门**镇******的****住宅、商铺提供前期物业服务。业主入住后盛至公司应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2.物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部分明细见附件三；3.物业共用设施的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4.公共绿地、景观的养护；5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7.协助做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维护养护方案；10.按照法律、法律和有关约定对物业装饰装修提供服务；11.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告；12.制定预防火灾、水灾等应急突发事故的工作预案，明确妥善处理应急事件或急迫性维修的具体内容；13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；14.其他服务事项。前期物业服务期限自2009年11月1日（以实际小区入伙交付时间为准）至和润公司移交物业管理之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（未出售时由和润公司缴纳），住宅每月每平方米0.8元（物业公司入场三年后管理费按20%递增），商业物业每月每平方米2元（物业公司入场三年后管理费按20%递增），垃圾清运处理费每月每户8元。物业服务费应当从和润公司通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个月的的物业服务费，此后按每月交纳，具体时间为每月10日前。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。位于珠海市斗门区*****************的权属人为被告，建筑面积为96.1平方米，不动产权登记缮证日期为2013年9月2日。位于珠海市斗门区*****************的权属人为被告，建筑面积为57.97平方米，不动产权登记缮证日期为2013年2月20日。被告在庭审中表示案涉11号商铺的收楼时间是2013年9月，案涉12号商铺的收楼时间是2013年2月20日。原告在庭审中称其于2018年9月6日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务。原告在庭审中明确按起诉状所写的11号商铺每月的物业服务费按191.88元计算，12号商铺每月的物业服务费按115.3元计算。另查明，和润公司是案涉****小区的开发商。2014年3月24日，珠海市盛至物业管理有限公司变更名称为珠海德盛物业管理有限公司，且同时变更法定代表人、股东等。本院认为，关于原告是否是《前期物业服务协议》合同主体的问题。根据本院依职权调取的原告的工商登记资料显示，珠海市盛至物业管理有限公司于2014年变更名称为原告，所以原告与珠海市盛至物业管理有限公司属于同一法人，原告系《前期物业服务协议》的合同主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与案涉小区的建设单位和润公司签订《前期物业管理合同》对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照《前期物业管理合同》的约定向原告支付物业服务费等费用。一、关于原告主张的各项费用的具体数额核定。（一）关于原告主张的物业服务费问题。原告称其于2018年9月6日从案涉小区退场，并提交了电费发票予以佐证，而被告并未提交相应证据予以反驳，故本院对原告主张的退场时间予以确认。原告要求被告支付案涉两间商铺从2013年1月1日至2018年8月31日的物业服务费（其中2018年4-5月两个月物业费不主张），但原告没有证据证明案涉两间商铺交付被告使用的时间，根据不动产权登记表显示，案涉11号、12号商铺分别于2013年9月2日、2013年2月20日缮证登记在被告名下，所以本院认定被告从2013年9月2日起已实际接收11号商铺、从2013年2月20日起已实际接收12号商铺，依照《物业管理条例》第七条第五项的规定，原告有权要求被告分别按案涉两间商铺的缮证日期起支付物业服务费。原告主张11号商铺每月的物业服务费按191.88元计算，12号商铺每月的物业服务费按115.3元计算，2018年4-5月不计收物业服务费，视原告对其权利的自行处分，本院予以照准。原告没有提交证据证明其于2018年5-6月案涉两间商铺日常产生费用50元，对此原告也不能作出合理解释，故原告主张2018年5-6月的日常产生费用，于法无据，本院不予支持。经本院核算，11号商铺自2013年9月2日至2018年8月31日（2018年4-5月除外）的物业服务费为11,122.64元[（191.88元/月÷30天×29天）＋（191.88元/月×57个月）；12号商铺自2013年2月20日至2018年8月31日（2018年4-5月除外）的物业服务费为7,416.26元[（115.3元/月÷28天×9天）＋（115.3元/月×64个月）]。（二）关于原告主张的卫生费问题。原告主张的卫生费实为垃圾清运处理费，《前期物业管理合同》约定“垃圾清运处理费每月每户8元”标准收取，原告不主张2018年4-5月的垃圾清运处理费，视原告对其权利的自行处分，本院予以照准。则11号商铺的垃圾清运处理费自2013年9月2日至2018年8月31日（2018年4-5月除外）为463.73元[（8元/月÷30天×29天）＋（8元/月×57个月）]；12号商铺的垃圾清运处理费自2013年2月20日至2018年8月31日（2018年4-5月除外）为514.57元[（8元/月÷28天×9天）＋（8元/月×64个月）]。（三）关于原告主张的公摊水电费问题。原告仅提交了电费发票，《前期物业管理合同》也没有约定公摊水电费的计算方法，原告没有提供充分证据证明分摊费用是如何产生、产生数额、如何分摊计算的，无法具体明确被告应当支付的费用数额，故本院对其该请求不予支持。二、关于原告主张的滞纳金问题。《前期物业管理合同》约定物业服务费的支付时间是每月十日前交纳当月费用，逾期的违约金为从逾期之日起按每日千分之五计算，被告辩称滞纳金过高。本院认为，合同约定的每日千分之五违约金，即年利率达182.5%，确实过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。本院调整违约金的标准为每日千分之三，且每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费、垃圾清运处理费本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘社强于本判决生效之日起十日内向原告珠海德盛物业管理有限公司支付珠海市斗门区*****************自2013年9月2日至2018年8月31日期间的物业服务费共计11,122.64元及其违约金（2013年9月以185.48元为基数，2013年10月之后以191.88元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限）；二、被告刘社强于本判决生效之日起十日内向原告珠海德盛物业管理有限公司支付珠海市斗门区*****************自2013年9月2日至2018年8月31日期间的垃圾清运处理费共计463.73元及其违约金（2013年9月以7.73元为基数，2013年10月之后以8元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月垃圾清运处理费本金数额为限）；三、被告刘社强于本判决生效之日起十日内向原告珠海德盛物业管理有限公司支付珠海市斗门区*****************自2013年2月20日至2018年8月31日期间的物业服务费共计7,416.26元及其违约金（2013年2月以37.06元为基数，从2013年3月11日起至本判决确定的履行之日止，2013年3月之后以115.3元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月垃圾清运处理费本金数额为限）；四、被告刘社强于本判决生效之日起十日内向原告珠海德盛物业管理有限公司支付珠海市斗门区*****************自2013年2月20日至2018年8月31日期间的垃圾清运处理费共计514.57元及其违约金（2013年2月以2.57元为基数，从2013年3月11日起至本判决确定的履行之日止，2013年3月之后以8元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月垃圾清运处理费本金数额为限）；五、驳回原告珠海德盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,168元（原告珠海德盛物业管理有限公司已预交），由原告珠海德盛物业管理有限公司负担420元，被告刘社强负担748元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何 莹人民陪审员  吴小冰人民陪审员  林艳芳二〇二〇年九月二十五日书 记 员  邝嘉文附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。