江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6280号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘兴农，男，1961年4月23日出生，汉族，住上海市闸**。上诉人（原审被告、反诉原告）：奚莉莉，女，1962年3月13日出生，汉族，住上海市闸**。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘叶倩，女，1991年9月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：汤子高，江苏拙正律师事务所律师，代理上列三上诉人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘东，男，1978年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人潘兴农、奚莉莉、潘叶倩因与被上诉人刘东房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7526号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘兴农、奚莉莉、潘叶倩上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项及第五项，在查清事实的基础上依法改判支持被上诉人向上诉人支付违约金766000元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.刘东并非实际买房人，而实际买房人宋丹存在炒房嫌疑。一审法院对此事实并未进行审查。2.买卖双方关于新的网签时间并未确定，一审法院查明事实错误。关于5月6日这个时间是否能够办理网签，卖方以及中介方多次进行催告要求买方履行办理网签义务，但买方一直没有进行肯定或否定的答复。鉴于前期五个月时间买方一直都在违约，卖方才行使合同约定的解除权。故在卖方解除合同前，买方并没有就网签时间达成新的一致意见。二、一审法院认定上诉人赔偿损失55万元无依据。房屋买卖合同约定应在2019年1月12日办理网签手续，但买方在签订合同后仅支付5万元定金，对于后续办理网签及支付首付款一直未履行，就向中介和卖方以刘东的户口并未转入苏州为由要求将网签时间推迟，但实质情况是刘东在2019年1月29日户口就已经迁到苏州了。买方从2019年1月份一直违约到5月份，在此期间卖方秉承一般民众的善良和仁义予以容忍，并未立即行使合同解除权解除合同并要求买方赔偿违约金，甚至卖方行使合同解除权解除合同后也并未要求买方赔偿违约金损失，却反而遭到买方的恶意诉讼要求赔偿损失。因实际买房人首付资金不到位才导致迟迟不办理网签，2019年1月至5月涉案房屋价值上涨是买方的原因造成，买方没有损失。一审法院酌定卖方赔偿买方违约损失55万元没有依据。被上诉人刘东二审未作答辩。原审原告刘东向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同；2.判令潘兴农、奚莉莉、潘叶倩立即退还购房定金5万元；3.判令潘兴农、奚莉莉、潘叶倩承担违约给刘东造成的损失117万；4.判令潘兴农、奚莉莉、潘叶倩承担本案的诉讼费用。反诉原告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩向一审法院反诉请求：1.判令刘东向潘兴农、奚莉莉、潘叶倩承担违约金766000元；2.由刘东承担反诉案件受理费用。一审法院认定事实如下：苏州工业园区xx室房屋登记所有权人为潘兴农、潘叶倩、奚莉莉。2018年12月13日，刘东（买受方）与潘兴农、奚莉莉、潘叶倩（出卖方）通过苏州市房联地产经纪有限公司（居间方）签订《房地产居间买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定出卖方将其所有的位于苏州工业园区xx室房屋出售给买受方，房屋建筑面积为128.33平方米。房屋价款为378万元，就房款支付双方约定买受方于2019年1月30日前向出卖方支付首付款人民币114万元，该款项由买受方直接支付于房产交易资金托管账户，同时将办理贷款所需材料及相关费用交于居间方，买卖双方委托居间方选择贷款银行，并于签订资金托管协议之日起2天内与贷款银行签署存量房贷款合同及其他相关文件。合同第五条约定，买受方未能按合同约定支付房款，逾期不超过15天，自本合同约定的房款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同约定的房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同约定的房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同约定的房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第六条约定，买卖双方须于本合同签订之日起30日内，备齐过户文件交于居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订《苏州市存量房买卖合同》。同日，双方签订补偿协议，约定双方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备，以及空置费另行补偿出卖方人民币伍万元，其中人民币五万作为定金（买受方在签署《房地产居间买卖合同》之日支付定金人民币伍万元整）。双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币383万元。同日，刘东向潘兴农支付定金5万元，潘兴农出具收款收据予以确认。以上事实，由刘东向一审法院提交的《房地产居间买卖合同》、补偿协议、收款收据、房产证复印件及当事人庭审陈述予以证实。刘东向一审法院提交了赵晓东与潘兴农、中介的微信群聊天记录打印件，中介在2019年4月27日在微信群中发消息：“经买卖双方沟通协商确定资金托管日期变更为2019年5月1日后办理。具体日期有卖方定夺，本是2019年4月30日办理资金托管手续，因买方家庭老人问题需要回家，故往后延迟。以上买卖双方均电话协商一致同意”。双方于当天中午12时19分均回复表示同意。潘兴农于当天下午14时51分表示，定于5月6日上午10点钟前网签。赵晓东回复：“好的，我来通知刘东”。中介说：“好的，确认没问题群里讲一下”，赵晓东回复：“好的”。在4月28日，中介@赵晓东，要求其确认5月6日早晨8时50分到园区房管局办理网签托管，要求其回复。赵晓东表示：“收到，我确认好了回复你们”。2019年5月2日，中介@赵晓东：“刘东，你们本月6号早晨托管手续时间安排的怎样”、“收到回复一下，我好安排”，刘东未回复。2019年5月4日，潘兴农于早上10时31分发消息：“各位好：5月6日上午10点前网签是最后截止时间，特告知”。当天下午1时54分，潘兴农发消息：“各位好，我现决定不出售铂金公寓1541房产了，由于买家已违约3个月之久，我可以不追究20%赔款，但5万订金我不予退还，谢谢”。赵晓东回复：“潘师傅，不是说好了五月六号去网签吧”，潘兴农表示：“我钱已经凑到了，所以不出售了”，赵晓东回复：“潘师傅，节前不是说好了吗”，潘兴农表示：“现在行情大幅上涨，如你还要买我房子，我要涨价了，过错不在我，抱歉”。赵晓东回复：“潘师傅，五月六号是你同意的”，潘兴农表示：“我现在决定不出售了，因为我损失很大，计划全部打乱，再说我女儿急需用钱现在已经解决，有事情与中介联系”，赵晓东回复：“那这样的话是你违约了，我们大家都约定好了五月六号签网签”。该微信聊天记录用于证明潘兴农、潘叶倩、奚莉莉违约的事实。赵晓东是刘东的代理人，帮忙处理买房的事情。潘兴农、潘叶倩、奚莉莉对该证据真实性无异议，但表示该微信聊天记录不完整。潘兴农、潘叶倩、奚莉莉向一审法院提交了以下证据：证据1、潘兴农与中介方常坤坤的微信聊天记录截屏打印件，在合同签订后，我方多次催促中介方告知要求刘东尽快办理网签手续并履行合同，但是刘东却迟延到5月份仍未作出明确的具体答复。该微信记录中，在2019年3月9日即要求网签，但未得到买方的答复，而且中介方也在说明买方未给其明确答复。且在3月9号我方发出一个通知告知要求最后期限到5月1日，且已经宽限了三个月，到时候无法履行合同的话，按照违约处理。中介方将我方的原话传达给了实际的购房人宋丹先生，要求第一，户口的转移情况。第二，如果在5月1日不能够办理的话，则按照合同约定承担违约责任。证据2、微信群聊天记录截屏打印件，是由买卖双方以及中介方、实际购房人的微信群聊打印件。该群是在2019年4月22日组建，中介方的马云海将我方以及实际买房的操作人赵晓东、实际买房人宋丹及原中介方常坤坤一起拉入群里。在2019年的4月30日，中介方就已经告知对方要求准备办理资金托管的相应手续，并要求4月30日按时去房管交易中心办理托管，但最终买房人又一次拖延，要求在5月1日之后再办理，我方出于对方因家里老人问题同意，最终定夺在5月6日，从2019年4月27日我方定夺为5月6日后，并未得到买方的实际答复是否可以。我方在4月28日、5月2日以及5月4日上午多次催告但均没有得到明确答复，直至5月4日下午我方接到中介的电话告知书，买方仍然要延期一个礼拜，之后我方明确行使合同解除权，而且从该微信的后续可以看出5月6日买房人发照片在微信群里进行取证，就是为了诉讼做准备，其根本并不是为了要实际地履行合同。该微信群聊记录，因为我方已经退出群聊，我们是从常坤坤的手机上截取的。证据3、户口本复印件、离婚证复印件和身份证复印件，证明刘东自2019年1月29日已经办理好了苏州的户口手续，但他却以此为借口拖延履行合同，屡次违约。证据4、解约通知书、邮寄凭证及邮件发送记录，证明刘东签订合同后一直违约，并未实际履行合同。在我方在群里行使单方解除权后，在6月14日正式发函告知刘东解除合同的事项并保留追究其违约责任的权利。证据5、赵晓东、宋丹与中介常坤坤的微信聊天记录，从该微信聊天记录上可以看出，经我们事后调查，宋丹为实际购房人，宋丹前期与中介方对房屋合同的签订以及手续的履行均沟通得很详细，而且中介方也将我方的相应的材料发送给了宋丹，但宋丹在微信中提到其因另外一处的房屋拍卖款未能到账，没办法及时进行首付款的资金托管，所以时间一直在拖，而且从中介方发给宋丹的短信上也告知，如果仍然延期的话，房东则要求追究违约责任，这恰恰与刘东在庭审中所述的宋丹只是介绍刘东买房是不符合事实的。刘东质证认为，对证据1真实性无法确认，签了合同之后没有在合同约定的时间内进行网签这个事实是认可的，当时确实因为是我方的原因，具体包括是在1月12日之前刘东的户口还没有迁到苏州来，因为审查已经通过了，具体什么时候迁到苏州具体日期不知道。刘东离婚了，当时房子要买在他个人名下，家庭产生了矛盾，所以因为这样一些原因导致了没有及时去办网签，但是最终在4月份双方基本上是达成了一致。证据2微信记录真实性没有异议，但是对于5月4日中介给他们打电话，说刘东要求再延期一周，这个事实是不认可的，在微信中也反映不出来。对证据3、4真实性无异议。就证据5，与这个案子没有关联性，从合同中看不出宋丹就是实际买房人，也看不出在5月4日宋丹要求再进行延期这样的信息，真实性无异议。赵晓东是刘东的代理人，刘东找到宋丹让他跟中介沟通，因为宋丹认识中介，中介费少收点。一审诉讼过程中，就合同履行情况，刘东表示其可以继续履行合同，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩表示，因刘东违约，故主张合同已解除。刘东表示，基于卖方上述意思表示，其也要求解除合同。基于双方上述陈述，一审法院依法认定双方签订的《房地产居间买卖合同》解除。就合同解除原因，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩认为，其多次催促刘东办理网签手续，但刘东一直未予明确答复，其违约在先。一审法院认为，结合双方微信聊天记录及庭审查明，确因刘东原因导致未按房屋买卖合同原约定的时间网签并导致网签时间拖延，双方就此多次沟通，最终于2019年4月27日就网签时间确定达成新的合意，由潘兴农、奚莉莉、潘叶倩确认网签时间，买方明确网签时间为2019年5月6日，故应当以双方确认的新的网签时间作为合同继续履行的依据。结合双方沟通情况，潘兴农于2019年5月4日即约定的资金托管、网签时间之前即明确表示不出售该房屋，构成违约，故导致本案房屋买卖合同无法继续履行的责任方归于卖方即潘兴农、奚莉莉、潘叶倩，其依法应承担相应的违约责任。刘东主张潘兴农、奚莉莉、潘叶倩退还购房定金5万元有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。就刘东的第三项诉请，刘东表示，因房价上涨，涉案房屋市场价为500万，导致其损失117万元，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩对此不予认可。刘东基于其上述主张，申请对涉案房屋于2019年5月6日的房屋价值进行评估，并以此确认房屋差价损失，一审法院基于刘东上述申请，依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋于2019年5月6日的房屋价值进行评估，评估机构于2019年10月16日出具苏信房地估字【2019】苏州第010121号评估报告，认定2019年5月6日涉案房屋市场价值为494.38万元，该房屋在2018年12月13日的房地产价值为405.82万元，房地产差价为88.56万元。刘东对该评估报告予以认可，表示认可按该房屋差价885600元主张损失。潘兴农、奚莉莉、潘叶倩认为，双方合同约定的网签时间为2019年1月12日，因刘东一直拖延未能履行合同导致2019年4月27日才通过中介方沟通将网签时间再次延后至5月1日之后，暂且不判定我方在5月4日行使单方解除权是否合法有效，但刘东也承认自己存在违约行为，即使算差价，也应计算2019年4月27日至2019年5月6日房屋价值的差价进行评估。一审法院认为，导致房屋买卖合同解除的根本原因在于潘兴农、奚莉莉、潘叶倩单方违约解除合同，但结合双方就网签时间的磋商过程，考虑到刘东对于网签时间的延后、损失扩大存在一定的过错，一审法院结合考虑上述因素、双方合同约定及评估报告认定，依法酌定潘兴农、奚莉莉、潘叶倩赔偿刘东违约损失55万元。承上所述，一审法院对潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的反诉诉请不予支持。至于潘兴农、奚莉莉、潘叶倩辩称的实际购房人的问题，一审法院认为，双方系房屋买卖合同签订方，未有证据证实受涉案房屋买卖合同权利、义务约束的一方系宋丹，故一审法院对该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认刘东与潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于2018年12月13日就苏州工业园区xx室房屋签订的《房地产居间买卖合同》解除；二、潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于判决生效之日起十日内退还刘东定金5万元；三、潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于判决生效之日起十日内赔偿刘东违约损失55万元；四、驳回刘东的其余诉讼请求；五、驳回潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的诉讼请求。本诉案件受理费37440元，保全费5000元，合计42440元，由刘东负担17492元，由潘兴农、奚莉莉、潘叶倩负担24948元；反诉案件受理费5730元，由潘兴农、奚莉莉、潘叶倩负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩与刘东签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按约履行。潘兴农、奚莉莉、潘叶倩主张实际买房人为宋丹，缺乏有效依据，本院不予采信。虽然因刘东一方的原因导致双方未能在合同原约定的时间办理网签，但从中介方与买卖双方沟通的微信群聊天记录来看，经协商2019年4月27日买卖双方均同意将网签时间变更为5月1日后，具体日期由卖方定夺；当天下午潘兴农表示定于5月6日办理网签，刘东的代理人赵晓东表示同意，故此时买卖双方已就网签时间变更为2019年5月6日达成一致。之后刘东并未表示不愿意履行上述义务，2019年5月4日潘兴农即在微信群里告知各方，其决定不再出售涉案房屋。故涉案房屋买卖合同解除系潘兴农一方单方违约所致，潘兴农一方应当承担相应的违约责任。鉴于刘东对网签时间延后、损失扩大存在一定的过错，一审法院结合评估报告酌定潘兴农、奚莉莉、潘叶倩赔偿刘东违约损失55万元，在合理裁量范围之内，并无不当，本院予以确认。综上，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37440元，由上诉人潘兴农、奚莉莉、潘叶倩负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年九月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。