湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初16750号 原告：廖某，男，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：严某，律师。 被告：湖南某成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨某，女，系该公司员工。 被告：长沙某通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某，该公司总经理。 被告：长沙市某进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：孙某某，该公司总经理。 原告廖某与被告湖南某成朝阳商业管理有限公司（以下简称某成公司）、长沙某通房地产有限公司（以下简称某通公司）、长沙市某进置业有限公司（以下简称某进公司） 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖某的委托诉讼代理人严某、被告某成公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。被告某通公司、某进公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖某向本院提出如下诉讼请求：1.判令三被告连带支付原告截至2020年11月30日应付的房屋租金264861元及违约金6121元（暂计算至2020年10月30日，自2020年11月1日起的违约金按日万分之二的标准计算至被告还清款项之日止）；2.判令本案全部诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2017年11月16日，被告某成公司与原告廖某签订《委托经营管理协议》，约定原告廖某将自己名下的商铺委托被告某成公司经营管理，计租期自2018年8月1日至2028年4月30日，年租金为353152元。但从2020年1月开始，被告某成公司以新冠疫情经营困难、银行不放贷等为由一直拖欠2020年2、3、4、7、8、9、10、11、12月份的租金不支付，共欠租金264861元。原告为此多次找被告某成公司协商，但被告总是拖延支付。根据双方的合同约定，被告某成公司无正当理由逾期支付租金的，应按照逾期金额的万分之二每日的比例支付违约金。另外根据被告某通公司、某进公司签订的担保函，某通公司与某进公司应对被告某成公司应承担的义务有不可撤销的连带责任保证担保。 被告某成公司辩称，1.原告要求被告某成公司支付欠付租金，但原告廖某的月租金额计算错误。按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告某成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外，被告某成公司不是无故拖欠租金，因疫情不可抗力影响，某成公司经营受损，被告某成公司请求原告和法院考虑被告某成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，某成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告某成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。2.原告要求被告某成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，被告某成公司稍微迟延支付租金事出有因，非主观因素所致，依法不构成违约，不应承担违约责任及违约金。请求驳回原告的诉讼请求。 被告某通公司书面辩称，1.被告某通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意。本案中，某通公司对外提供担保部分股东并不知情，且未经过股东会及董事会决议通过。2.原告并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道某通公司为某成公司的债务提供担保须经某通公司股东会决议，而其并未要求出具某通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，某通公司对外提供担保并未经过股东会决议以及董事会决议，且原告并非为善意第三人，请求法院确认担保函无效。 被告某进公司未答辩。 根据双方当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年11月16日，原告廖某（甲方）与被告某成公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定廖某委托某成公司经营管理廖某所有的位于长沙市车站中路39号美富商业中心项目10101号商铺。经营管理期限为协议生效之日起至2028年8月1日止，计租期为2018年8月1日至委托经营管理期限届满日，租金为353152元/年。租金按月支付，某成公司于每月月底前支付下一个支付期的租金。委托经营管理期限内，商铺的租金收入、管理支出、盈亏风险均由某成公司享有和承担，廖某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用。如果该商铺发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由某成公司自行承担。如某成公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向廖某支付违约金。同日，被告某进公司、某通公司向廖某出具《之担保函》作为上述协议的附件，载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。廖某向某成公司出具《授权委托书》，委托某成公司对上述商铺进行管理经营、对外招租及转租等与商铺经营管理有关的一切事项，并委托某成公司与开发商办理商铺的交付手续。 协议签订后，某成公司实际经营管理了廖某的上述商铺并支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5月、6月的租金，此后再未支付过租金。截至本案法庭辩论终结，某成公司尚欠廖某2020年2、3、4、7、8、9、10、11、12月共计9个月的房租计264861元未支付。 本院认为，廖某与某成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，廖某已依约将涉案房屋交付给某成公司使用，但某成公司未依约支付租金，拖欠2020年度9个月的房屋租金264861元未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故廖某要求某成公司支付截至2020年12月31日的房屋租金264861元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告某成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算，由于交税义务方为原告廖某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告某成公司的该抗辩理由不予采纳。被告某成公司还辩称因受新冠肺炎疫情影响,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由亦不予采信。双方在合同中约定如某成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告廖某要求某成公司按日万分之二的标准支付截至2020年10月30日的违约金6121元，后续违约金以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告某进公司、某通公司自愿为某成公司的合同义务提供连带责任担保，被告某通公司辩称对外提供担保未经过股东会及董事会决议同意，担保合同无效。由于被告某进公司、某通公司作为开发商，均出具担保函作为廖某与某成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故原告廖某已尽到了善意第三人的审慎注意义务，本院对被告某通公司的该抗辩理由不予采纳。因此，原告廖某要求被告某通公司、某进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖某支付截至2020年12月31日的房屋租金264861元； 二、被告湖南某成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖某支付违约金（违约金计算至2020年10月31日为6121元，后续违约金以欠付的租金为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告长沙市某进置业有限公司、被告长沙某通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2462元，财产保全申请费1760元，合计4222元，由湖南某成朝阳商业管理有限公司、被告长沙某通房地产有限公司、长沙市某进置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 伍君芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 张 依 书 记 员 某 林