江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2709号原告：盐城市大丰区丰华街道万丰村股份经济合作社，统一社会信用代码N2320904MF451867XF，住所地盐城市大丰区丰华街道万丰村**。法定代表人：陈星，该单位主任。委托诉讼代理人：王庆付，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：盐城市大丰区裕华金鑫冷库，统一社会信用代码913209827546103580，住所地盐城市大丰区。法定代表人：钱惠忠，该厂经理。委托诉讼代理人：肖友良，江苏道远律师事务所律师。原告盐城市大丰区丰华街道万某股份经济合作社（以下简称万某经济合作社）诉被告盐城市大丰区裕华金鑫冷库（以下简称金鑫冷库）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告万某经济合作社的委托诉讼代理人王庆付，被告金鑫冷库的委托诉讼代理人肖友良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2001年9月22日签订的协议书；2、判令被告立即返还租赁的土地使用权，并将土地上除原告出售给被告的房产外的全部地上物品清空后交还给原告；3、判令被告支付原告租金171221.4元、违约金22829.52元，合计194050.92元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年9月22日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定原告将3804.92平方米集体土地使用权租赁给被告经营冷库，按照3元/年/平方米的标准向被告收取租赁费，即被告每年缴纳11414.76元租金给原告；土地租赁期限为20年，即自2002年1月1日起至2022年12月31日止。根据协议约定，被告一次性缴清前五年租金，自第六年起按年度逐年上交租赁费，每年的元月30日前交清当年租赁费。但被告仅支付了前五年租金，自2007年1月1日至今未支付租金，被告未按约缴纳租金，经原告多次催要仍未缴纳，已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条的规定，被告的行为符合法定解除合同的情形。综上，请求法院支持原告的诉请。被告金鑫冷库辩称，1、关于事实部分需要说明的是，原被告双方于2001年9月22日签订了土地租赁协议，双方曾口头约定如后期周边的租金不上调，则租金仍然按1元/平方米收取，协议签订后，原告从未要求被告支付租金，反而被告多次联系原告要求缴纳租金，但原告均拒绝接受。为了化解矛盾，避免不必要的争议，被告曾主动带齐按3元/平方米计算租金到原告处缴纳，对于租金的计算争议待协议到期后处理，但原告仍拒收。本次庭审前，被告亦将按照3元/平方米计算的租金带了过来，可以当庭交付原告。本案不是被告不交租金，而是原告为了尽快拆迁，降低拆迁补偿款，故意拒收租金，制造违约情形；2、关于原告的诉求，被告认为案涉租赁协议不具备合同解除的法定或约定事由，原告主张解除合同并要求被告迁出没有事实和法律依据。对于原告的主张的租金及违约金，被告可以先行按照合同约定进行缴纳，对于租金缴纳的标准，待合同到期后再依法处理。同时，无论合同是否解除，原告均无权主张尚未发生的后面1年的租金。从双方约定租金1元/平方米的标准来看，原告主张的违约金过高，请求法院酌情调整。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月22日，甲方大丰市裕华镇万某（法人代表：朱某）与乙方大丰市裕华金鑫冷库（法人代表：钱惠忠）签订协议书一份，协议载明：“一、关于租赁土地：位于（详见附图）总面积为3804.92平方米；二、关于租赁费用的计算标准和解缴办法：1、土地租赁费用的计算标准为：按3.00元/年.平方米进行计算，即年租赁费总额为壹万壹仟肆佰壹拾肆元柒角陆分，￥11414.76元；2、土地租赁费用的解缴办法，签订本协议时一次性交清前五年租金，即交纳人民币伍万柒仟零柒拾叁元捌角整，￥57073.80元，从第六年起按年度逐年上交租赁费，交纳时间为每年的元月30日前交清当年租赁费。三、土地租赁期限：土地租赁期限为20年，即从二〇〇二年一月一日起至二〇二二年十二月三十一日止；四、甲方权利和义务：2、甲方有权按照本协议第二条的约定按规定的3.00元/年.平方米的标准向乙方收取租赁费。……；五、乙方权利和义务：2、乙方有责任按照本协议第二条的约定，按规定的3.00元/年.平方米的标准，定期、足额向甲方缴纳土地租赁费。……；七、对租赁土地，乙方不得私自转租，租期届满后，如乙方不在续租，则土地上的附属物、建筑物由乙方自行负责处理和清除，在租期届满后的六个月内完成清除工作，逾期由甲方无偿收归集体所有；八、本协议届满后，在同等条件下，乙方可优先续租；九、违约责任：本协议经签订生效后，双方均需完全履行，否则，违约方须按照本协议租金总额（按20年计算）的10%承担违约责任。”同日，甲方大丰市裕华镇万某（法人代表：朱某）与乙方大丰市裕华金鑫冷库（法人代表：钱惠忠）就租赁土地的地上房屋签订协议书一份，协议载明：“一、关于买卖的房屋：位于万某中匡**现万某部办公室，计四幢十六间及一幢厕所，建筑总面积约500平方米（不含房下土地）；二、关于房屋价金及其解缴办法：1、房屋买卖总价金为人民币伍万元整，￥50000.00元。2、房屋买卖价金一次性解缴，即在签订本协议时一次性向镇财政所解缴房屋买卖价金人民币伍万元整；三、关于买卖的房屋的移交及其它：1、房屋的移交分两期进行，南两幢在本协议签订后的一周内移交，后两幢在二〇〇二年十二月三十一日前移交。2、房屋内的水、电固定设施，由买入方自行处理。3、房屋四周数目、花草，双方按照市城市拆迁补偿办法执行，补偿金为人民币壹仟捌佰元整，￥1800.00元。四、1、甲方自愿将本协议第一条中载明的房屋以总计人民币伍万元的价格出售给乙方。2、甲方有权按本协议第二条的约定向乙方收缴房屋买卖价款。3、甲方有责任按照本协议第三条约定搞好房屋的移交。4、甲方支持乙方利用该房屋兴办金鑫冷库。五、乙方的权利、义务：1、乙方自愿以人民币伍万元的价格购买甲方所有的本协议第一条载明的房屋。2、乙方有权按本协议的第三条的约定向甲方接收房屋。3、乙方有责任按照本协议第二条的约定，定期、足额缴纳房屋买卖价款。4、乙方有权将所购房屋拆除或改建为金鑫冷库。六、违约责任：本协议一经签订生效，双方均需完全履行，否则违约方依法承担违约责任。七、其他：1、本协议经双方签字，并经大丰市裕华法律服务所见证后生效。2、本协议一式四份，甲、乙双方、见证单位、甲方主管部门各执一份。”大丰市裕华镇万某经济合作社现更名为盐城市大丰区丰华街道万某股份经济合作社，大丰市裕华金鑫冷库现更名为盐城市大丰区裕华金鑫冷库。庭审中，原、被告双方对各自的诉讼主体资格均予以认可。被告的法定代表人钱惠忠于2001年9月22日协议签订之日按土地租赁协议约定3.00元/年.平方米的租金标准向原告缴纳了第一期前五年的土地租赁费用57073.80元，并按房屋买卖协议约定缴纳了房屋款50000元，树木、花草补偿金1800元以及契税2000元。被告还向盐城市大丰区裕华法律服务所（原大丰市裕华法律服务所）分别缴纳了土地租赁协议的见证费500元以及房屋买卖协议见证费200元。租赁土地的地上房屋买卖协议签订后，原告实际于2003年1月份向被告交付房屋。此后，因被告对协议约定的租金标准持有异议，第一期五年的租金到期后，被告未按协议约定的租金标准3元/年.平方米继续缴纳租金，原告认为被告未按协议继续缴纳租金，构成违约，遂于2020年4月16日以盐城市大丰区丰华街道万某村民委员会的名义提起对被告的诉讼，后撤诉。2020年5月1日，被告的法定代表人钱惠忠曾向原告提出金鑫冷库愿意按照协议约定的租金标准3元/年.平方米继续缴纳土地租赁费用，但被告的法定代表人以其个人不能代收租金及村里没有进账平台无法接收租金为由未予接收。2020年6月7日，被告通过书面形式向原告发出联系函，提出愿意按照协议约定的3元/年.平方米先行缴纳租金，但原告未予回复。2020年6月17日，原告向本院提起民事诉讼。2020年7月7日，朱某出具《关于盐城市大丰区裕华金鑫冷库租用万某土地协议中缴纳租金的情况说明》一份，内容为：我原系大丰市裕华镇万某法定代表人（任职期间：2001年8月至2005年），又于2005年被调到镇敬老院工作。2001年9月22日，在我任职万某支部书记期间，我作为万某的法定代表人，在裕华镇党委政府的组织下以及裕华法律服务所的见证下，在政府项目办公室，我代表万某与大丰市裕华金鑫冷库签订了《土地经营权租赁协议书》。该协议由裕华镇政府起草，约定土地租赁费为3元/年.平方米。签订过程中金鑫冷库与我村及政府发生了争执，金鑫冷库认为3元/年.平方米高于裕华镇其他租赁企业的1元/年.平方米，对此，当时的裕华镇党委书记蔡东作出表态：从2002年1月份开始全镇范围所属土地租赁的企业其土地使用费统一上调为3元/年.平方米，如我做不到则金鑫冷库的土地租赁费按1元/年.平方米执行。在这种情况下，万某按照党委蔡书记的意见向金鑫冷库作了口头承诺，一切按照蔡书记的表态意见执行，就此双方签下了租赁协议，金鑫冷库按照协议约定一次性交清5年租金（按3元/年.平方米收取）。时隔几年镇党委政府对此没有作出任何调整（即由1元/年.平方米上调为3元/年.平方米）。特此说明，如有虚假，自愿承担法律责任。说明人：朱某2020年7月7日。朱某并就上述情况说明至盐城市大丰公证处进行了公证。高某出具《关于盐城市大丰区裕华金鑫冷库交纳万某土地使用金的情况说明》一份，内容为：我原系大丰市裕华镇万某法定代表人（任职期间：从2005年4月至2011年3月）。2007年，在我担任裕华镇万某村支部书记期间，大丰市裕华金鑫冷库找到我村商讨续交租金一事。同时提及在2001年9月22日在镇政府签订合同时镇党委书记蔡东的口头表态（即从2002年1月份开始全镇范围所属土地租赁企业其土地使用费统一上调为3元/年.平方米，如我做不到则金鑫冷库的土地租赁费按1元/年.平方米执行。）以及我村作为出租方的口头承诺：一切按照党委书记蔡东的表态意见执行。为此，我召集了当年和我一起参加签订协议的会计施峰和主任李斌一起进行商讨，并做了会办纪要。考虑到当时本村由相邻两家同类企业，一家按照1元/年.平方米计收，一家按照3元/年.平方米计收，确有不公之处，加之当时的镇党委蔡书记意见未能得到实施，万某为了公平起见履行了2001年9月22日万某的口头承诺，金鑫冷库的租赁费从2002年1月开始由3元/年.平方米下调为1元/年.平方米，因金鑫冷库当初一次性交清5年租金（按3元/年.平方米交纳），所以决定至2017年1月30日再继续续交租金。在我任职期间，即从2005年4月至2011年3月期间，万某从未向金鑫冷库收取过土地租赁费用。特此说明，如有虚假，自愿承担法律责任。说明人：高某2020年7月7日。高某并就上述情况说明至盐城市大丰公证处进行了公证。审理过程中，朱某在本院调查过程中陈述，我原来是万某的书记，2001年区划调整，几个村合并，闲置下来的老村部和学校需要盘活。时任裕华镇党委书记蔡东分管万某，因万某老村部破旧，蔡书记要求重建村部，村里就通过拍卖流转程序将老村部的相关房产以5万多元的价格卖给了金鑫冷库。同时，村里还与金鑫冷库签订了一份土地租赁协议，租赁土地就是老村部占用的这块地，这块地很大，大约有八九亩，前面还拆了一排平房。关于租赁协议的租期问题，协议中约定的租期是从2002年1月1日至2022年12月31日。但实际情况是，从2002年1月1日计算20年应该是2021年12月31日，当初租赁地上的老村部房产一并卖给了钱惠忠，但新村部尚未建成，村里办公仍然需要使用老村部的房子，在此期间，蔡东书记说，钱惠忠不向村里收房屋租金，村里也不向钱惠忠收土地租金。村里是在2003年1月份搬到新的办公地点，所以协议中的租期也往后推了一年，双方协商的实际租赁期间是从2003年1月1日至2022年12月31日。关于土地租赁的租金标准，蔡东书记要求在租赁协议中约定按3元/年.平方米计算，因为村部隔壁的企业缴纳的土地租金标准是1元/年.平方米，钱惠忠对租金标准按3元/平方米计算有想法，蔡书记让我告诉钱惠忠，从明年开始，集体土地的租金全部调整为3元/年.平方米，如果办不到，他也按照1元/年.平方米收租金。后来我将这一情况告诉了钱惠忠，但没有书面手续。租赁协议签订后，钱惠忠即按协议约定3元/年.平方米的标准缴纳了第一期的五年租金。我于2005年下半年调离万某，在此期间钱惠忠未再缴纳过其他租金。金鑫冷库是在2002年下半年建的，村里搬到新的办公地点前，钱惠忠在租赁地拆了一排附房，重新建了三个冷库，村里搬走后，又扩建了一个冷库，至于相关改建和扩建有无审批手续我记不清了，但村里、镇上对此都是知道的。对（2020）苏盐大丰证字第1982号公证书中落款为朱某的书面情况说明无异议，字是我签的，内容也无异议。高某在本院调查过程中陈述，我在2001年担任万某的主任，2011年后离职的。关于金鑫冷库与万某土地租赁一事，我是清楚的。当时万某和忠跃村合并以后，集中在万某办公。蔡东书记到万某后，提出要改善办公环境及盘活村里闲置资产，所以就引进了钱惠忠到万某建冷库，发展民营经济。当时土地是租赁的，地上的房屋是卖的。协议签订时我也在场，协议约定土地租金标准为3元/平方米，为此双方还曾有过争执，因为村部隔壁也是一个冷库，租金是1元/平方米，并且租金是五年一交。后来政府说如果明年不能统一按照3元/平方米收，村里也按照1元/平方米向钱惠忠收取租金，后来钱惠忠就按照3元/平方米的标准缴纳了第一期五年的租金。2002年，因对其他企业的租金标准还是按照1元/平方米的计算的，钱惠忠还曾找过村里。金鑫冷库租赁的土地就在万某老村部所在的地方，2001年土地租赁协议及房屋买卖协议签订后，村里将土地交给金鑫冷库，但相关地上房屋没有立即交出去，因为新的办公楼尚未建好，我们仍在老村部办公，直至2003年1月份搬走后，相关房屋才交给钱惠忠，土地租期约定20年，因为村里没有立即搬出房屋，钱惠忠向村里要房屋租金，当时的村书记朱某说，村里不向钱惠忠收取这一年的土地租金，村里使用房屋的租金也不要算了，后双方协商从2003年1月份开始实际计算租赁期限。村里将房屋交给钱惠忠后，钱惠忠就相关房屋进行了拆除、改建和扩建，相关改建和扩建有无审批手续我不清楚，但村里是同意的，镇上、书记也都同意。在我2005年担任村书记至2011年期间，金鑫冷库未再有改建或扩建。2007年时钱惠忠缴纳的五年租金到期了，我找钱惠忠要租金，钱惠忠说蔡书记曾承诺如果其他企业不能按照3元/平方米收，他也按照1元/平方米缴纳租金，第一期五年租金是按照3元/平方米缴纳的，缴纳多了，算下来租金还没有到期。因为蔡书记当时确实这样说的，虽然没有书面的东西，但我后来就没有找钱惠忠要过租金，也没有安排其他人向钱惠忠索要过租金。对（2020）苏盐大丰证字第1986号公证书中落款为高某的书面情况说明无异议，字是我签的，内容也无异议。对上述两份调查笔录，原告质证意见为：对两份笔录真实性和合法性无异议，认可合同租赁期间是从2003年1月1日至2022年12月31日。被告拒付租金的原因是对租金标准是按3元/平方米还是1元/平方米计算有异议，但这只是被告辩称的口头约定，即便按照1元/平方米计算，被告也从未向原告提出过要缴纳租金，原告起诉要求解除合同后被告才提出要缴纳租金，且对缴纳的租金金额也没有明确表示，所以原告认为被告系故意违约。被告质证意见为：对两份笔录予以认可，认可合同租赁期间是从2003年1月1日至2022年12月31日，两份笔录能够证明本案租赁协议中租金以及租期的约定是存在争议的，被告并非故意不履行合同，而是客观上存在附条件的租金调整情况，被告违约情节轻微，在原告没有催缴租金的情况下不会影响到合同目的的实现，故原告主张解除合同依据不充分。庭审中，被告当庭表示愿意继续按协议约定的租金标准即3元/年.平方米继续缴纳租金，但原告明确表示拒绝接收。上述事实，有原、被告的陈述、（土地租赁）协议书复印件一份、（房屋买卖）协议书复印件一份、收款凭证复印件三份、见证费发票复印件两份、大丰市发展和改革委员会大发改投（2012）90号企业投资项目备案通知书复印件及股东资产投资项目节能登记表复印件一份、公证书及情况说明两份、联系函复印件、本院（2020）苏0982民初1652号民事裁定书复印件等证据在卷证实。本案存在如下争议焦点：1、原告能否主张解除案涉土地租赁协议，并要求被告清空场地、返还出租土地？2、原告要求被告支付租赁期间的租金及违约金的诉讼请求应否支持？关于争议焦点一，案涉土地租赁协议中并未约定合同解除的条件，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方均确认案涉土地的租赁期间为2003年1月1日起至2022年12月31日止，就整个租赁协议约定的租期20年来看，租赁协议已履行了绝大部分时间，虽然案涉土地租赁协议中约定的租金标准为按3.00元/年.平方米计算，但根据朱某、高某出具的经公证的情况说明以及本院调查笔录来看，原、被告双方就案涉租赁土地的租金问题确实存在口头协商的过程，导致被告对相关租金执行标准的调整抱有期望而迟付后续租金，也符合一般情理。原告亦未有证据证实被告在经催交后仍拒付租金的情形，故被告不具备恶意拒付租金的违约情节，且原告向本院提起诉讼后被告亦表示主动按书面约定交纳相关租金，原告的合同目的能够得到实现，但原告明确表示拒绝接收。综合案涉租赁协议的租期约定、协议履行情况以及原被告双方在协议履行中的主观状态，本院认为案涉土地租赁协议不符合合同的法定解除条件，故对原告主张解除案涉土地租赁协议，并要求被告清空场地、返还出租土地的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉土地租赁协议中的租金约定被告虽持有异议，但审理过程中被告亦明确表示有关租金约定方面的争议，待双方租赁协议到期后再另行处理，即使按被告主张的标准执行，被告亦存在一定的逾期交纳租金的情形，故客观上被告亦存在一定的违约情节，对此，被告在本案审理过程中亦予以认可，但认为违约情节轻微。故本院对原告主张的相关违约金依法予以调整。本案审理过程中，原告未提交相关证据证实因被告迟延给付租金而导致的实际损失，结合双方当事人在履行合同中的主观状态，合同约定的租金金额及关于违约金计算的标准等因素，本院酌定被告承担5000元违约金。关于原告主张的租金。本院认为，原告要求被告支付自2008年1月1日其至2020年12月31日的租金148391.88元（3804.92平方米×3元/年.平方米×13年），本院予以支持。但案涉土地租赁协议第二条第2项中约定“从第六年起按年度逐年上交租赁费，交纳时间为每年的元月30日前交清当年租赁费”，依据该约定，2021年1月1日之后的租金，尚未满足合同约定的支付条件，故对原告主张被告支付2021年1月1日之后的租金，本院在本次诉讼中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告盐城市大丰区裕华金鑫冷库于本判决生效之日起30日内支付原告盐城市大丰区丰华街道万丰村股份经济合作社2008年1月1日至2020年12月31日期间的租金148391.88元。二、被告盐城市大丰区裕华金鑫冷库于本判决生效之日起30日内支付原告盐城市大丰区丰华街道万丰村股份经济合作社违约金5000元；三、驳回原告盐城市大丰区丰华街道万丰村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4261元，由原告盐城市大丰区丰华街道万丰村股份经济合作社负担894元，由被告盐城市大丰区裕华金鑫冷库负担3367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  王相杰人民陪审员  杨兴云二〇二〇年十二月十一日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。