广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终20280-20284号 上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市白鹭健康服务有限公司，住所地广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路**大亚湾核电站核服办公楼522-532，统一社会信用代码91440300564229177L。 法定代表人：刘凯，总经理。 委托诉讼代理人：黄镇，国浩律师（深圳）事务所律师。 委托诉讼代理人：李思莹，国浩律师（深圳）事务所实习律师。 20280号被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞国栋，男. 20281号被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱春燕，女. 20282号被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘菊英，女. 20283号被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志光，男. 20284号被上诉人（原审原告、反诉被告）：简柯梦，女. 五被上诉人共同委托诉讼代理人：刘艳飞，广东国晖律师事务所律师。 五被上诉人共同委托诉讼代理人：李姣姣，广东国晖律师事务所律师。 原审第三人：深圳市大鹏鹏城股份合作公司，住，住所地广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路**鹏城社区综合服务楼一社会信用代码91440300192472132N。 法定代表人：李满赢，董事长。 委托诉讼代理人：焦朝升，广东如智律师事务所律师。 上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司因与被上诉人俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦，原审第三人深圳市大鹏鹏城股份合作公司房屋租赁合同纠纷系列五案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13143-13147号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。 上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司的上诉请求：撤销朱春燕、刘菊英案一审判决返还三个月租金29640元、14400元的判项，以及五系列案一审判决第四项、第五项，改判支持上诉人原审诉讼请求。 被上诉人俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉，维持原判。1.较场尾影城5号楼至今不符合开业的条件，商铺租赁合同中明确约定被上诉人享有免租期，合同签定日期至较场尾影城项目5号楼正式开业前一天设为免租期，计租日为较场尾美食城项目正式开业，上诉人从未向被上诉人出过5号楼正式开业通知，因此被上诉人无需向上诉人支付违约金及占有使用费；2.较场尾美食影城5号楼许可证到期，消防延期验收，工程质量安全、产权转移，土地性质变更等诸多问题，导致被上诉人无法正常使用涉案房屋，因此上诉人无权要求被上诉人支付租金及违约金及占有使用费。3.较场尾美食影城项目及5号楼的现实情况，与上诉人的招商宣传严重不符，上诉人严重违背诚实信用原则；4.上诉人应对合同无效承担全部过错责任。 原审第三人深圳市大鹏鹏城股份合作公司述称，一审判决有失公正，且不合法，租赁合同司法解释对合同无效的法律后果进行了明确约定，一审法院无视成文法的有关规定，在事实认定部分未查明被上诉人一直在合法占有以及使用涉案租赁物业的前提下作出被上诉人无法使用涉案物业的认定，并将合同无效的全部法律后果归于上诉人，有失公正。 俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦向一审法院起诉请求：1.确认俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦与深圳市白鹭健康服务有限公司签订的商铺租赁合同无效；2.判令深圳市白鹭健康服务有限公司返还已付租赁押金和租金；3.赔偿因不能正常开业遭受的经济损失；4.判令深圳市白鹭健康服务有限公司承担餐饮设备搬迁费用；5.判令深圳市白鹭健康服务有限公司承担全部诉讼费用。（具体金额见附表一） 深圳市白鹭健康服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除刘菊英与深圳市白鹭健康服务有限公司之间的《商铺租赁合同》，判令俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦立即腾退较场尾美食城商铺；2.判令俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦支付租金及违约金，参照租金标准支付占有使用费；3.判令俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦支付欠缴的水费及违约金、电费及违约金、物业管理费及违约金、垃圾清运费及违约金；4.判令俞国栋、朱春燕、朱志光、简柯梦按照《商铺租赁合同》约定的租金标准，刘菊英按4800/月的标准，承担自《商铺租赁合同》期满之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及因占有使用房屋给深圳市白鹭健康服务有限公司造成的损失；5.俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦承担诉讼费。（具体金额见附表一） 一审法院判决：一、确认俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦与深圳市白鹭健康服务有限公司签订的《房屋租赁合同》自2017年3月19日起无效；二、俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦应于判决生效之日起十日内返还深圳市白鹭健康服务有限公司涉案商铺；三、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦已付押金、租金；四、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿经济损失；五、深圳市白鹭健康服务有限公司应于判决生效之日起十日内承担俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦搬迁费；六、俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦应于判决生效之日起十日内支付深圳市白鹭健康服务有限公司水电费；七、驳回俞国栋、朱春燕、刘菊英、朱志光、简柯梦其他诉讼请求；八、驳回深圳市白鹭健康服务有限公司其他诉讼请求（具体金额详见附表二）。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉、反诉案件受理费详见附表二。 本院经二审审理查明，各方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，本系列案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.合同无效部分的责任主体以及责任承担；2.被上诉人应否向上诉人支付占有使用费、租金及违约金；3.关于水费、电费、物业管理费、垃圾清运费及相应违约金的问题。 关于合同无效部分的责任主体以及责任承担。上诉人主张一审法院认定被上诉人已尽一般注意义务与事实不符，依法应予调整。对此本院认为，被上诉人基于对上诉人的信任与上诉人签订了《商铺租赁合同》，结合被上诉人一审提交的《大鹏新区较场尾美食城项目邀请函》、协商视频、协商录音，被上诉人在签订合同过程已核查合同主体、合同形式的完整性以及相关权利义务，并在履行合同过程中多次就装修消防、项目规划等问题与上诉人协商，一审法院认定被上诉人已尽一般注意义务，并无不当。另，较场尾美食影城5号楼系经主管部门批准建设的临时建筑，《临建许可证》有效期限至2017年3月18日，上诉人超出临建许可期限对外招商，致使涉案《商铺租赁合同》自2017年3月19日起无效，存有过错。且上诉人向被上诉人进行招商时宣传项目覆盖较场尾1-5号楼，项目包含服务、餐饮、娱乐、休闲等业态，现实情况与招商宣传严重不符，一审法院据此认定上诉人依法应承担合同无效部分的全部过错责任，判令其赔偿被上诉人相关经济损失以及搬迁费，处理正确，计算无误，本院予以维持。 关于占有使用费、租金及违约金。上诉人主张一审认定上诉人无权收取租金及占有使用费，系法律适用错误。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，该条款非强制性规定，人民法院应结合个案实际，以及诚实信用原则、公平原则适用法律条款。其次，上诉人确未向被上诉人发出整体正式开业通知，且由于执法干预、消防验收延迟以及临建许可到期等客观事实，涉案商铺一直未能正常经营。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，认定本系列案系因出租人原因致使承租人不能正常使用涉案房屋的例外情形，据此不予支持上诉人关于占有使用费的主张，以及判令上诉人返还朱春燕、刘菊英预付租金，并无不当，本院予以维持。 关于水费、电费、物业管理费、垃圾清运费及相应违约金。首先，关于水费、电费。鉴于上诉人制作的水费清单、电费清单，未显示公共用水用电的分摊情况，且多数水电清单未经商户签名确认，一审法院根据涉案商铺水电分表以及经上诉人、被上诉人确认的用水、用电量计算水电费，并无不当。经核算，一审计算无误，本院予以确认。其次，关于物业管理费、垃圾清运费。涉案《商铺租赁合同》约定，物业管理费实际缴费金额按上诉人制定的《物业管理规定》进行约定，垃圾清理费按使用计费，按照政府部门规定价格进行收取。上诉人未能提交证据证明其已制定相应物业管理规定，亦未能提交证据证明对相关费用计价标准已与被上诉人协商核定，一审法院据此不予支持上诉人关于物业管理费、垃圾清运费的主张，并无不当，本院予以维持。最后，关于对应费用违约金。上诉人对合同无效承担全部过错责任，被上诉人对此不存在过错，故上诉人关于相应违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费详见附表，由上诉人深圳市白鹭健康服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘欢飞 审判员  朱作平 审判员  杨 莹 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈明扬 附表一：                            二审案号             （2020）粤03民终                       一审案号             （2020）粤0307民初                       原审原告原审诉讼请求                       反诉原告原审诉讼请求                               租赁押金             （履约保证金）                       租金                       经济损失                       租金及违约金                       占有使用费                       水费及违约金                       电费及违约金                       物业管理费及违约金                       垃圾清运费及违约金                               20280                       13143                       39600                       ——                       396648.81                       191820             167633.32                       718980                       3852             1687.496                       67707             31559.37                       45540             23076.2                       1990             721.64                               20281                       13144                       19760                       29640                       688181                       ——                       345800                       12429             4620.26                       58878             22846.6                       17328             7312.11                       917             333.41                               20282                       13145                       9600                       14400                       251152                       ——                       168000                       2316             967.708                       24399             11341.86                       9120             3848.48                       483             174.94                               20283                       13146                       20000                       ——                       283765                       101722             88895.91                       381278                       450             153.584                       12346             4630.95                       20700             10489.2                       905             328                               20284                       13147                       20000                       ——                       214183                       52314             45717.76                       196086                       288             123.984                       17526             8889.18                       12420             6293.52                       543             196.41                                                     单位：人民币/元                附表二：                            二审案号             （2020）粤03民终                       一审案号             （2020）粤0307民初                       一审判决                       本诉案件受理费                       反诉案件受理费                       二审案件受理费                               已付押金、租金             （履约保证金）                       经济损失                       搬迁费                       水电费                       原审原告             （被上诉人）                       原审被告（上诉人）                       原审原告（被上诉人）                       原审被告（上诉人）                               20280                       13143                       39600                       235736.59                       12520                       32421.6                       2668                       5176                       591.6                       6711.67                       18325.42                               20281                       13144                       49400                       356442.8                       12200                       12492             32746.46                       4842                       6334                       830                       6283.87                       12487.47                               20282                       13145                       24000                       172638.9                       4200                       15027.98                       1466                       3961                       325                       3661.79                       7478.3                               20283                       13146                       20000                       153645.5                       4200                       1265.04                       1389                       3606                       28                       3940.95                       11597.44                               20284                       13147                       20000                       102711.8                       4200                       6864.48                       2205                       2608                       159.07                       2295.88                       8009.63                                                     单位：人民币/元