广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3075号上诉人（原审原告）：程莉莉，女，汉族，1954年2月16日出生，住广东省珠海市香洲区******。公民身份号码：340******226。委托诉讼代理人：林千章，男，汉族，1975年3月3日出生，身份证住址：广西北海市海城区******，公民身份号码：440******714。公民代理，系珠海市香洲区梅华街仁恒社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：珠海琨缘酒店管理有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区四塘村13号首层103单元。统一社会信用代码：91440400MA51HAT60X。法定代表人：陈志军，执行董事兼经理。被上诉人（原审被告）：黎耘，男，侗族，1991年9月22日出生，住广东省珠海市香洲区******。公民身份号码：410******053。上诉人程莉莉因与被上诉人珠海琨缘酒店管理有限公司（以下简称琨缘公司）、黎耘合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程莉莉上诉请求：改判广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初824号民事判决第一判项为琨缘公司于判决生效之日起十日内向程莉莉返还备案金2000元、家具购置余款3000元，支付物业管理费1370元、水电费等921.7元（包括水费25元、电费514元、空调费333元、公摊电费49.7元）、房屋租金8800元及违约金（2019年1月的租金1600元的违约金起算日为2019年1月21日，2019年2月的租金3600元的违约金起算日为2019年2月21日，2019年3月的租金3600元的违约金起算日为2019年3月21日，分别按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止）。事实和理由：一、一审判决第6页第十一行至第十四行的事实认定错误。黎耘提供的微信聊天记录中并没有显示其已支付过1000元给程莉莉，程莉莉也不认可黎耘曾经支付过1000元给程莉莉，因此琨缘公司2019年1月份的房租只给了2000元，还差1500元。二、关于310元的财产保全费，一审法院没有判决让琨缘公司、黎耘承担是错误的。三、对于程莉莉更改房间密码的行为，一审法院认定为程莉莉解除合同是错误的。琨缘公司已经拖欠程莉莉多个月的房租及物业管理费，程莉莉是依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定中止合同而不是解除合同，应认定为中止履行合同。被上诉人琨缘公司、黎耘未答辩。程莉莉向一审法院起诉请求：1.判令琨缘公司交纳2019年1～3月份的房租8800元及滞纳金5840元直至租金交清之日止（暂从2019年1月20日算到2019年3月31日止为5840元）；2.判令琨缘公司支付2018年9月～2019年3月的物业管理费1370元、水费25元、电费514元、空调费333元、公摊电费49.7元；3.判令琨缘公司返还备案金2000元、代购家具款1万元；4.判令琨缘公司承担本案诉讼费；5.判令黎耘对本案债务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年9月2日，程莉莉与琨缘公司签订《公寓加盟协议》，约定程莉莉将其名下所有的珠海市某位置的房产加盟琨缘公司品牌。协议约定，程莉莉自协议签订后，需支付给琨缘公司2000元备案管理金，待合同到期后再由琨缘公司在7-15个工作日无息退还；租金支付方式为每月3500元/间，琨缘公司每月15日支付房租给程莉莉，允许3-5天缓冲，琨缘公司超过期限支付房租每日赔偿程莉莉2%滞纳金；租期从2018年9月2日至2019年9月1日，免租45天；租赁期间的房屋日常管理、水电费、物业费、洗涤费以及所有与该房屋有关的维修业务，全部由琨缘公司负责。协议还约定，程莉莉负责配齐房屋的家电家具（家具标准预算为1万元），并授权琨缘公司购买。程莉莉作为出租方、黎耘作为琨缘公司的签约代表在协议上签字，琨缘公司加盖公章确认。2018年9月2日，在协议签订当日，程莉莉通过转账方式向琨缘公司账户支付了2000元备案管理金和1万元家具购买费用，同时将租赁房屋交付给琨缘公司、黎耘使用。琨缘公司出具《收款证明》表明收到相关款项。2019年3月21日，琨缘公司向程莉莉发出《合同解除协议》，告知琨缘公司将于2019年4月12日前退还押金费用2000元，租期截止2019年3月31日，未付租金7372.59元在2019年4月30日前付清。一审庭审中，1.对于案涉合同是否解除以及解除时间问题，程莉莉不认可合同已经解除，但承认已于2019年4月1日收回案涉房屋并更改密码。琨缘公司认为解除时间为2019年3月21日，黎耘认为租金计算截止到2019年3月31日，2019年4月1日程莉莉已收回房屋。2.对于程莉莉主张琨缘公司、黎耘拖欠截止到2019年3月份的物业管理费1370元、水费25元、电费514元、空调费333元、公摊电费49.7元问题，琨缘公司表示不存在单独的空调费，黎耘对除空调费外的其他金额表示认可，也承认物业管理处事实上也在收取空调费。3.对于租金支付情况，程莉莉主张收到2018年10月至12月份的租金，2019年1月份只收到2000元租金及60元的水电费，还拖欠1500元。黎耘提交微信聊天记录表明程莉莉认可琨缘公司、黎耘已支付2019年1月份的租金3000元，程莉莉也表示认可微信聊天记录的内容。一审庭后，在一审法院对黎耘的询问笔录中，黎耘表示在其负责琨缘公司的经营过程中，经常将公司财产和个人财产混同，并愿意承担相应的法律责任。一审法院另查明，琨缘公司成立于2018年4月8日，经营范围为：酒店管理咨询、旅游管理咨询、酒店策划推广、酒店经营管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。琨缘公司于2019年4月12日核准变更公司法定代表人李东尧为陈志军，琨缘公司住所地由珠海市横琴新区宝华路6号105室-46730（集中办公区）变更为珠海市横琴新区四塘村13号首层103单元。一审法院认为，本案系合同纠纷。根据各方诉辩意见，本案主要争议焦点应为：案涉《公寓加盟协议》如何定性；案涉合同解除与否以及解除时间；滞纳金的实际性质及应否调整；家具购置费和备案管理押金如何返还；黎耘责任承担问题。一、关于案涉《加盟协议》如何定性问题。一审法院认为，案涉合同虽名为加盟协议，但并不符合加盟协议的有关构成要件，从其合同约定及履行情况来看，程莉莉与琨缘公司之间实际为房屋租赁合同关系。据此，案涉《加盟协议》应认定为房屋租赁性质的合同。二、关于案涉合同解除与否以及解除时间问题。琨缘公司于2019年3月21日向程莉莉发出《合同解除协议》，告知租期截至2019年3月31日。一审法院认为，程莉莉与琨缘公司、黎耘各方虽然没有签名确认《合同解除协议》，但各方均对该协议予以确认，且程莉莉将其作为证据提交，应当认定该协议合法有效。同时，一审庭审中，琨缘公司、黎耘主张案涉合同已于2019年3月31日解除，程莉莉虽主张案涉合同并未解除，但又承认已收回案涉房屋并于2019年4月1日更改密码。据此，应当认定案涉合同已经实际解除，解除时间为2019年3月31日。三、关于租金支付问题。一审法院认为，一审庭审中，程莉莉主张只完整收到截止2018年12月底的租金，2019年1月份只收到2000元租金。而黎耘提交其同程莉莉之间的微信聊天记录表明已支付2019年1月份租金3000元，程莉莉也表示认可微信聊天记录的内容。据此，应当认定琨缘公司已支付2019年1月份租金3000元。综上，对于程莉莉要求琨缘公司支付还2019年1月份剩余部分租金及2、3月份租金共计7500元（500+3500×2=7500元）的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于理无据，一审法院不予支持。四、关于滞纳金的实际性质及应否调整问题。一审法院认为，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，如果是房屋租赁，一般应约定违约金而非滞纳金，故案涉滞纳金其实质为违约金。至于违约金应否调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉合同约定每日2%的违约金标准明显过高，且琨缘公司一审庭审中也主张对过高的违约金进行调整。据此，一审法院以程莉莉实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的有关规定，将逾期支付租金的违约责任调整为按年利率24%的标准支付违约金。具体计算为：2019年1月的租金500元的违约金起算日为2019年1月21日，2019年2月的租金3500元的违约金起算日为2019年2月21日，2019年3月的租金3500元的违约金起算日为2019年3月21日，分别按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止。五、关于家具购置费和备案管理押金应否返还的问题。一审庭审中，各方均认可琨缘公司、黎耘于2019年9月4日为案涉房屋购置的家具价值7000元，一审法院对此予以确认。尽管黎耘抗辩称因2019年9月15日“山竹”台风造成的破坏，其又为案涉房屋更换了两张价值5500元的床，但未能提供证据予以证实，且程莉莉不予认可，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。据此，琨缘公司应向程莉莉退还家具购置费余款3000元（10000元-7000元=3000元）。关于返还备案管理押金2000元的问题。琨缘公司、黎耘一审庭审中表示收到该笔款项，一审法院予以确认。综上，对于程莉莉要求返还备案管理押金2000元、家具购置费余款3000元的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支付；超过部分，于理无据，一审法院不予支持。六、关于物业管理费、水电费等费用支付问题。程莉莉一审庭审中陈述称截止2019年3月份琨缘公司共拖欠物业管理费1370元、水费25元、电费514元、空调费333元、公摊电费49.7元。琨缘公司对空调费不认可，黎耘对除空调费外的其他费用没有异议，对于空调费，黎耘虽表示不知道有单独计算空调费的事情，但也表示物业管理处确实在收取空调费。一审法院认为，琨缘公司、黎耘虽对空调费的单独收取不予认可，但案涉物业属于横琴区域集中提供冷气，确实存在空调费单独计算的事实，黎耘也表示物业管理处在实际收取空调费，故空调费应由琨缘公司承担。综上，程莉莉的该项诉讼请求于理于法有据，一审法院予以支持。七、关于黎耘的责任承担问题。一审法院认为，黎耘作为琨缘公司的股东及总经理，负责公司的日常经营，经常以个人账户代公司收取有关费用及开支。黎耘一审庭后接受一审法院询问时也表示个人同公司之间存在财产混同关系，据此，应当认定黎耘同琨缘公司之间存在财产混同关系。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的有关规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。据此，黎耘应对琨缘公司在本案中的债务承担连带清偿责任。综上，对于程莉莉要求琨缘公司支付租金及违约金，返还备案管理押金、家具购置费余款，支付物业管理费、水电费等，以及要求黎耘承担连带清偿责任的诉求部分，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于理无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条第一款之规定，一审法院判决如下：一、琨缘公司于判决生效之日起十日内向程莉莉返还备案押金2000元、家具购置费余款3000元，支付物业管理费1370元、水电费等921.7元（包括水费25元、电费514元、空调费333元、公摊电费49.7元）、房屋租金7500元及违约金（2019年1月的租金500元的违约金起算日为2019年1月21日，2019年2月的租金3500元的违约金起算日为2019年2月21日，2019年3月的租金3500元的违约金起算日为2019年3月21日，分别按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止）；二、黎耘对琨缘公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回程莉莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费262元，由程莉莉负担119元，琨缘公司、黎耘负担143元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，程莉莉于2019年4月17日向一审法院提出财产保全申请，并预交了申请费310元。本院认为，本案二审争议的问题在于以下两个方面，具体分析如下：一、琨缘公司欠付租金的数额。程莉莉主张琨缘公司欠付其2019年1月至3月的租金分别为1600元、3600元、3600元，共计8800元。对此，本院认定如下：第一，程莉莉主张根据案涉《公寓加盟协议》第7条之约定，琨缘公司每月按照成本3500元/间支付给程莉莉，且租金每年度上调一次，故而2019年起的租金应上调为每月3600元。但是，一方面，案涉《公寓加盟协议》签订于2018年9月2日，双方并未约定“每年度”的具体含义，是否应予2019年起上调是不明晰的；另一方面，双方亦未约定租金上调的标准。因此，一审法院认定2019年1至3月的租金仍为每月3500元，并无不当，本院予以维持。第二，程莉莉主张琨缘公司向其支付了2019年1月的租金2000元，琨缘公司主张已经支付了3000元。由于程莉莉在一审中对于黎耘提交的微信聊天记录及内容予以认可，并在二审中确认该微信聊天记录中关于费用核算的图片是其本人书写，再结合其中记载的欠付2019年1月房租500元，故而一审法院认定琨缘公司尚欠程莉莉2019年1月租金500元，理据充分，本院予以维持。此外，程莉莉在二审中主张其之所以记载欠付500元，是因为黎耘称因房屋维修而从租金中扣除1000元，但根据双方约定，房屋维修应由琨缘公司负责，故该1000元不应扣除。但程莉莉对其上述主张并未提交证据予以证实，故本院不予采纳。综上分析，一审法院认定琨缘公司向程莉莉返还房屋租金7500元（500元+3500元+3500元），理据充分，本院予以维持。鉴于各方当事人对其他费用及违约金的计算方法均未提出异议，本院对此径行维持。此外，黎耘对一审判令其对琨缘公司的债务承担连带责任虽提起上诉，但黎耘未在本院指定的期限内预交上诉费用，本院已作出（2020）粤04民终3075号民事裁定书对其上诉裁定按自动撤回上诉处理。故本院对一审判决第二判项也径行予以维持。二、关于保全申请费用的承担。程莉莉于2019年4月17日向一审法院提出财产保全申请，并预交了申请费310元。本院认定该费用应由琨缘公司及黎耘共同负担。此外，程莉莉上诉请求所涉金额未超过1万元，故二审案件受理费应为50元。综上，程莉莉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费262元、诉讼保全费310元，共计572元，由程莉莉负担119元，由珠海琨缘酒店管理有限公司、黎耘负担453元；二审案件受理费50元，由程莉莉负担（程莉莉多预缴部分188元予以退还）。本判决为终审判决。审判长 詹 洁审判员 张榕华审判员 李 苗二〇二〇年十一月二十六日书记员 肖奕徽