湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2915号原告何小平，男，1965年12月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告何玉，女，2001年8月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。二原告共同委托诉讼代理人唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司，住所地湖北省利川市谋道镇药材村**。统一社会信用代码9142280205812388XQ。法定代表人赖本贵，董事长。委托诉讼代理人王胜银，男，1966年6月11日出生，住重庆市渝**。系湖北省利川市贵华房地产开发有限公司员工，特别授权代理。被告朱慧琴，女，1966年1月4日出生，重庆市万州区人，住重庆市万州区。委托诉讼代理人易兴学，重庆升腾律师事务所律师。一般授权代理。第三人向标，男，1991年11月17日出生，汉族，重庆市万州区人，居民，住重庆市万州区，原告何小平、何玉与被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司（以下简称“贵华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，被告贵华公司申请追加朱慧琴为本案被告，经审查，贵华公司的申请符合法律规定，本院依法追加朱慧琴为本案被告，并依法追加向标为本案第三人参加诉讼，组成由审判员谭华容担任审判长、审判员姚志全、人民陪审员黄奎参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐崇伟、被告委托诉讼代理人王胜银、易兴学、第三人向标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与贵华公司于2018年9月9日、2018年9月13日所签订的《商品房买卖合同》。2、请求法院依法判令被告贵华公司返还原告何小平、何玉购房款人民币900000元并承担相当于原告所交购房款一倍即人民币900000元的赔偿责任。3、请求法院依法判令被告贵华公司自2018年9月20日起以所交购房款900000元为基数向原告何小平、何玉按照中国人民银行一年期贷款利率支付资金占用期间利息至实际付款之日止。4、本案案件受理费、保全费、保函保费、诉讼代理费等费用由被告负担。事实及理由：2018年9月8日，原告何小平、何玉欲购买被告贵华公司开发建设的山水青城项目房屋，遂前往被告售房部洽谈，并支付50000万元定金。此后原告与贵华公司分别于2018年9月9日、2018年9月13日签订了《商品房买卖合同》，原告在合同上签名，被告贵华公司加盖公司合同专用章。约定：1、原告购买：被告湖北省利川市贵华房地产开发有限公司开发修建的位于湖北省利川市谋道镇药材村一组“山水青城”l5幢l单元负2层5号、6号（建筑面积共计318.7平方米）住宅房两通；2、两通商品房总价款为人民币900000元整：3、付款方式为一次性付款。合同对交付期限、违约责任及产权登记等事项亦进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款人民币900000元，被告贵华公司出具了收款收据，但却迟迟不交付该商品房。经原告前往催促，得知贵华公司在向原告出售商品房后，又将该商品房另行出售并交付给他人，致使合同目的无法实现，原告多次找贵华公司协调处理未果。据此，贵华公司的欺诈行为已给原告带来巨大经济损失，为维护原告合法权益，诉至法院，提出前述请求。被告贵华公司辩称，1、请求法院依法驳回原告对被告贵华公司的全部诉讼请求。2、本案合同是违背合同法第五十二条第五项的规定，合同属于无效合同，只能返还原告交纳款项，不存双倍返还的问题，也不存在承担原告主张的其他各项损失。3、被告贵华公司未与二原告签订商品房买卖合同，也未收取二原告交纳的房款，对其签订的商品房买卖合同不知情。被告朱慧琴辩称，1、被告朱慧琴是在履行贵华公司房地产公司开发房产过程中的职务行为，不是买卖合同的相对人，不是本案的适格被告。2、原告称没有收到房屋是错误的，原告交付了全额房款后贵华公司没有理由不向其交付房屋，贵华公司向其交付了房屋，贵华公司称对房屋出售的行为不知情不是客观事实，案涉房屋的开发是由贵华公司与第三人向标及案外人谭延兵联合建房，约定三七比例分配利润。其中5号楼、7号楼、15号楼由贵华公司交给向标进行开发，同时在联合开发协议书第九条约定所有购房款打入向标指定的账户，在联合开发补充协议中第二条又约定了所有销售文本必须由贵华公司和乙方的向光国亲笔签名才能生效，还出具了法定代表人授权委托书，由赖本贵授权第三人向标以贵华公司的名义参加山水青城5号楼、7号楼、15号楼的建设，代为处理与之相关的一切事务，写明按照联合开发建设协议执行。朱慧琴是受向标的指派从事联合开发建设过程中的出纳工作，并使用了朱慧琼名下的POS机收取过购房款，并将相关款项全部用于联合开发项目的资金投入。朱慧琴作为履行出纳的职务行为，不是买卖合同的当事人，不应该承担任何责任。原告的所有诉请请求中没有要求朱慧琴承担任何责任。朱慧琴不应该作为本案被告。原告与贵华公司签订的合同是依法签订，不应该解除。原告要求贵华公司承担购房款一倍的赔偿责任不应该得到支持，原告没有造成损失的依据，原告现在可以主张其作为房屋所有权人的权利。原告要求贵华公司承担资金占用利息违反合同约定，不应该得到支持。保函费、律师费用没有合同和法律依据，应该予以驳回。第三人向标述称，其在2016年10月26日与贵华公司签订联建协议，协议明确由向标投资建设，按照三七比例分配利润。向标销售的房屋款项打入其指定的账户，并安排朱慧琴作为其财务收取款项，并借用了朱慧琼的POS机收取过房款。经审理查明，2016年10月25日，被告贵华公司（甲方）与第三人向标（乙方）、案外人谭延兵（丙方）签订《联合开发协议书》，约定将山水青城项目5号楼、7号楼、15号楼交给乙方独立投资建设，工程交由乙方独立完成，甲、丙两方分得30%的房产，乙方自行组织资金分得70%的房产；所有销售款项必须打入乙方指定的账户。同时双方对因项目建设产生的相关费用的承担进行了约定。2016年10月26日，被告向第三人向标出具法定代表人授权委托书，授权委托向标为贵华公司代理人，以贵华公司的名义参加山水青城项目5号楼、7号楼、15号楼的建设，向标在该项目建设中所签署的合同和处理与之有关的一切事务均予以认可。赖本贵在法定代表人处委托书上签字并加盖了贵华公司印章，向标在代理人处签字。2018年9月9日，向标以贵华公司名义与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告（乙方）购买被告贵华公司（甲方）开发建设的山水青城项目15幢1单元负2层6号房屋，房屋总价为472000元。合同对房屋计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等事项进行了约定。合同第五条约定“交付期限甲方应当在2018年10月1日前，将具备居住条件的商品房，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15内告知乙方的；2．因设计变更且甲方在发生之日起15日内告知乙方的”。第五条约定“违约责任1．甲方逾期交房超过30日后，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。2．乙方逾期付款超过30日后，乙方按累计房价款每日向甲方支付万分之一的违约金。2018年9月13日，向标以贵华公司名义再次与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告（乙方）购买被告贵华公司（甲方）开发建设的山水青城项目15幢1单元负2层5号房屋，房屋总价为428000元。合同对房屋计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等事项进行了约定。合同第五条约定“交付期限甲方应当在2018年10月1日前，将具备居住条件的商品房，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15内告知乙方的；2．因设计变更且甲方在发生之日起15日内告知乙方的”。第五条约定“违约责任1．甲方逾期交房超过30日后，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。2．乙方逾期付款超过30日后，乙方按累计房价款每日向甲方支付万分之一的违约金。原告根据向标的要求，分别于2018年9月8日、11日、13日通过案外人何义斌的账户向朱慧琴转账支付50000元、300000元、350000元，2018年9月9日通过案外人蔡榆的账户向朱慧琴转账支付200000元，共计900000元。2018年9月20日，贵华公司向原告出具收据二份，载明收到原告购买山水青城15号楼负2楼5号门面房款428000元、6号门面房款472000元，并加盖了贵华公司财务专用章，朱慧琴在出纳处签字。庭审中，向标认可朱慧琴作为其财务人员借用案外人朱慧琼的POS机收取购房款。另查明，2019年4月30日，由于案涉房屋所涉工程在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下擅自开工建设，利川市住房和城乡建设局给予贵华公司914155.00元的行政处罚。至本案法庭辩论终结时止，案涉房屋仍未取得《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》等法定证件。2020年6月5日，原告（甲方）与南充市顺庆区东昇法律服务所（乙方）签订委托代理合同，乙方指定法律工作者唐崇伟为甲方在本案中的诉讼代理人，甲方一次性交纳基础代理费10000元，同时约定按法院民事判决（调解）书主文确定标的（或执行案款总价的）百分之拾交纳代理费。2020年6月15日，原告诉至法院。2020年9月5日，原告向本院提交财产保全申请书，申请查封贵华公司开发修建的位于湖北省利川市谋道镇药材村一组“山水青城”15幢1单元负2层5号、6号住宅房两套，交纳保全费5000元、支付保险服务*保费2235.85元。本院于2020年9月5日作出（2020）鄂2802民初2915号民事裁定，查封贵华公司开发的位于湖北省利川市谋道镇药材村一组的“山水青城”15幢1单元负2层5号、6号门面房。审理中，被告贵华公司提出案涉房屋已于2017年11月5日出售给案外人吴会战。以上事实，有原被告提交的《联合开发协议书》《商品房买卖合同》、收据、情况说明、行政处罚决定书、委托书等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国建筑法》规定，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。贵华公司未按照法律规定取得施工许可证擅自开工建设，至本案法庭辩论终结时止，案涉房屋仍未取得施工、预售等相关法定证件，其建设、预售案涉房屋的行为违反了法律的规定，因此，案涉商品房买卖合同应属无效合同。故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。贵华公司与向标签订联合开发协议书，并出具委托书，对向标在建设中签署的合同和处理与之有关的一切事务予以认可。向标以贵华公司名义与原告签订《商品房买卖合同》，贵华公司应对向标的行为承担相应的法律后果。原告按照向标的要求将购房款转入朱慧琴的账户，朱慧琴系向标认可的财务人员，其收取款项的行为系职务行为，不应该在本案中承担责任，应当由贵华公司承担向原告返还购房款的义务。贵华公司明知案涉房屋未取得《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》等法定证件，仍与原告签订《商品房买卖合同》，对导致合同无效存在过错，给原告造成了损失，原告可以请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院酌定贵华公司承担赔偿原告已付购房款50%的赔偿责任，并以已付购房款为基数按照全国银行间同业拆借中心2020年5月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用损失。被告贵华公司于2018年9月20日向原告出具收据，故原告的损失应自2018年9月20日开始计算。关于关于原告主张的保全费、保险服务*保费，系原告为实现其权利而实际支出的费用，且系被告贵华公司的行为导致的，应由贵华公司负担。关于原告主张的律师费用的问题，原告虽然提交了委托代理合同、转款明细、代理费收据、增值税发票，但双方并未对因处理争议而发生的费用进行约定，原告亦未提交律师收费标准，本院无法确定其必要性及合理性，对于原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五十八条，《最高人民法院》第九条，《最高人民法院》第二十六条、第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条,《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下：一、确认原告何玉、何小平与被告贵华公司签订的两份《商品房买卖合同》无效；二、被告贵华公司自本判决生效之日起10日内退还原告何玉、何小平购房款900000元，并以900000元为基数自2018年9月20日起按照全国银行间同业拆借中心2020年5月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用损失至款全部退还之日止；三、被告贵华公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告已付购房款50%的损失即450000元；四、保全费5000元、保险服务*保费2235.85元，由被告贵华公司负担；五、被告朱慧琴在本案中不承担责任；六、驳回原告何玉、何小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由原告何玉、何小平负担4050元，被告贵华公司负担16950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭华容审 判 员  姚志全人民陪审员  黄 奎二〇二〇年十二月十四日书 记 员  黄晓琴