广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1577号原告：谭杰东，男，1993年7月11日出生，汉族，住广东省佛冈县***************，身份证号码：441************018。委托诉讼代理人：陈烨芳，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭炽山，男，1968年8月18日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：440************016。被告：谭才军，男，1971年4月10日出生，汉族，住广东省阳东县*************1*之一，身份证号码：441************71X。被告：周良海，男，1982年8月1日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************430。原告谭杰东与被告谭才军、周良海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告谭杰东的委托诉讼代理人陈烨芳、谭炽山到庭参加了诉讼，被告谭才军、周良海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭杰东向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原、被告于2018年1月3日签订的《集资房屋协议书》无效，并判决被告返还购房款10万元人民币及利息11866.8元（利息以10万元为基数，从2018年1月3日按银行同期贷款利率计算至被告返还全部购房款为止，暂计算至2020年6月28日，共899天，利息为11866.8元）给原告；（以上本息合共111866.8元）；2、请求贵院判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告系集资房屋买卖合同关系。原告于2018年1月3日与被告签署了《集资房屋协议书》，原告购买被告位于佛冈县**********梁**、梁**、梁**、何**宅基地的*层***号的房屋一套。协议中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于签订《集资房屋协议书》中约定了该房屋的购房总款为299625元，签协议当日即支付了10万元给被告，直至所建房屋可以交楼时支付15万元整，余款交楼后一年内付清。原告依据协议中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。虽然双方签订的协议书中并未约定该房屋的交付时间，但时至起诉的前一天，所建房屋已经被政府部门责令停工，现在成了所谓的烂尾工程，交楼时间遥遥无期，目前，被告仍未能将房屋交付给原告使用，被告的行为已经构成严重违约，退一步来说，本案的买卖行为已经违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为，故原、被告双方所签订《集资房屋协议书》应属无效合同。事后，因被告多次拒绝与原告协商有关返还购房款事宜，现依照有关法律规定，原告请求法院确认该《集资房屋协议书》无效，并判决被告返还购房款人民币10万元整及利息（以10万元为基数，从2018年1月3日按银行同期贷款利率计算至被告返还全部购房款为止）给原告，请法院依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求。被告谭才军、周良海未到庭应诉，庭前也未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交证据。原告谭杰东围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证；2、见证书、《集资房屋协议书》、《合作建楼合同》两份、收据两张、微信转账记录、银行存折存取款流水清单、两万元微信转账记录。被告谭才军、周良海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，本院予以采信，并作为定案依据。本院经审理认定事实如下：原告谭杰东与被告谭才军在佛冈县**********的见证下，于2018年1月3日签订《集资房屋协议书》，约定被告谭才军、周良海向原告集资建房，由被告谭才军、周良海在位于佛冈石角镇青松东路附北街梁**、梁**、梁**、何**宅基地上建成房屋后，其中的*层***房归原告所有，原告的出资总额为299625元，签订协议时支付100000元、交楼时支付150000元，余款交楼后一年内付清。2018年1月3日原告通过银行转账支付40000元、通过微信支付了20000元、2018年1月4日通过银行转账支付40000元，合计100000元给被告谭才军。2018年1月3日被告谭才军出具收据确认收到原告100000元。被告谭才军收取款项后，集资建设的房屋尚未建成，房屋至今未交付给原告。另查明：本院审理的（2019）粤1821民初377号案查明被告谭才军与被告周良海是合作关系。涉案房屋所在的土地是梁**、梁**、梁**、何**的宅基地，属于农村集体用地，未办理国有土地使用证，涉案房屋属“小产权房”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告谭杰东与被告谭才军签订的《集资房屋协议书》虽名为集资建房，但实际是房屋买卖。该协议虽然是双方的真实意思表示，但双方买卖的房屋所附属的土地是农村集体用地。房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而原告谭杰东、被告谭才军、周良海均不是涉案土地所在的集体经济组织的成员，所签订的《集资房屋协议书》为无效合同。鉴于《集资建房协议书》无效，收取的款项应该予以返还，被告周良海与被告谭才军是合作关系，因此该协议所产生的法律后果应该由两被告承担，即由两被告退还100000元给原告。原告主张的利息问题，原告在购买房屋时已知晓房屋所在的位置，而且《集资房屋协议书》是在佛冈县**********的见证下签订的，且在协议书上明确了集资建房的地点是梁**、梁**、梁**、何**的宅基地，原、被告在签订协议时应该是清楚房屋所在的土地是宅基地，所建成的房屋是“小产权房”而无法办理产权证的，原、被告仍然签订了《集资房屋协议书》，双方对导致合同无效均有过错，应当根据各自的过错承担责任。鉴于原告对导致合同无效存在过错，其主张要求被告支付利息的请求，本院不予支持。被告谭才军、周良海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告谭杰东与被告谭才军于2018年1月3日签订的《集资房屋协议书》无效；二、被告谭才军、周良海于本判决生效之日起十五日内返还100000元给原告谭杰东；三、驳回原告谭杰东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2538元，减半收取计1269元，诉讼保全费1079元，合计2348元，由原告谭杰东负担135元，被告谭才军、周良海负担2213元。原告谭杰东预交的受理费及诉讼保全费，可以在本判决生效后向本院申请退回2213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  蓝茂荣二〇二〇年九月七日书记员  朱嘉桢附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。