河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3015号原告：南阳市红阳房地产开发有限公司，住所地河南省内乡县城关镇菊潭大街东（署右街北玄武广场）。统一社会信用代码：91411325698726291J。法定代表人：陈晓轩，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘志宝，任公司员工。委托诉讼代理人：张华伟，河南菊城律师事务所律师。被告：杨广州，男，汉族，1965年12月14日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：李名，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：南阳市世星房地产开发有限公司，住所地南阳市卧龙路518号。营业执照注册号：411300100016474。法定代表人：郑建新，任公司总经理。委托诉讼代理人：徐军，任公司副总经理。第三人：郑建新，男，汉族，1967年4月4日出生，住河南省南阳市卧龙区建设西路87号。公民身份号码：412901196704043537。原告南阳市红阳房地产开发有限公司（以下简称红阳公司）与被告杨广州、第三人南阳市世星房地产开发有限公司（以下简称世星公司）、郑建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红阳公司的委托诉讼代理人刘志宝、张华伟，被告杨广州的委托诉讼代理人李名、杨飞，第三人世星公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼，第三人郑建新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红阳公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方2012年5月6日、5月7日及11月12日分别签订的东湖家园大成紫园的(15号楼1单元13层1302、14层1401、1402,15号楼2单元13层1302、14层1401、1402)6套房屋商品房买卖合同；2.判令被告协助原告办理上述6套房屋商品房买卖合同备案注销手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月21日，我公司与世星公司就东湖家园住宅小区合作开发事宜签订《合作开发协议书》。2012年1月14日，双方就合作开发事宜签订了《补充协议》，按补充协议书约定,我公司起诉被告的涉案6套东湖家园大成紫园(15号楼1单元13层1302、14层1401、1402,15号楼2单元13层1302、14层1401、1402)房屋收益归世星公司所有。2012年5月7日,世星公司提出将所属房源中的7套以每套20万元价格暂时出售给被告,后我公司按世星公司请求与被告分别签订了7套《商品房买卖合同》，并在内乡县房管局办理了合同备案手续。2013年，被告多次提出退房要求，世星公司同意退房并陆续将房款全部退还给被告。2013年10月11号,被告出具了同意由红阳公司办理退房手续的书面意见。2015年4月,被告配合我公司到内乡县房管局办理了七套房屋中的15号楼2单元13层1301房屋备案注销手续。剩余6套，经我公司多次催告，被告至今仍不予配合办理《商品房买卖合同》备案注销手续。我司与杨广州签订的案涉《商品房买卖合同》系以签订买卖合同作为杨广州与世星公司140万元借款的担保,属于名为买卖、实为担保。而案涉《商品房买卖合同》所担保的140万元债权债务关系以2013年9月25日的200万元款项的分配支取予以消灭,基础借款关系已经不存在,对应的房产担保关系也应当予以解除，商品房备案登记应当注销。被告杨广州辩称，2012年至2016年期间，我担任原告的经理。2012年5月，原告因经营需要急需现金，遂与我协商,由我以每套20万元的价格购买原告开发的案涉房屋，帮助原告解决资金问题,同时原告代我销售该房屋,并将所售房款交付我，帮助我赚取房屋增值部分的利益。因此,我陆续与原告签订了7份《商品房买卖合同》，并足额支付了该7套房屋的全部房款，原告向我出具了7套房屋的《收据》，并在内乡县房管局办理了合同备案手续。我一次性购买7套房屋的行为显然并非用于自我居住,而是一种投资行为。2015年4月，我在收到原告通知后，配合原告在内乡县房管局办理了7套房屋中15号楼2单元1301室房屋的注销及过户手续。然而原告并未依约将前述房款支付给我。原告在代为销售案涉房屋后,并未依约将售房款支付给我,已构成违约，因此我不再配合原告办理剩余6套房屋的注销及过户手续。综上，原告的诉请应予驳回。第三人郑建新庭审前提交书面意见述称，我是世星公司的法定代表人，世星公司于2010年5月与红阳公司联合开发东湖家园B区大成相府住宅项目。在项目合作开发过程中,世星公司由于流动资金不足,于2012年5月初,我向杨广州借款140万元,用于支付大成相府小区部分工程款。当时我与杨广州约定:借款140万元,借期三个月,借款利息为每月4分。同时,以世星公司在大成相府合作项日中应分得的7套房源作为抵押,20万元/套(只作为抵押价格,不作为销售价格),待世星公司把借款140万元还清时,杨广州无条件解押归还这7套房源。2012年5月7日,世星公司向红阳房地产公司写出用款申请和7套房抵押申请,等待此款到达红阳公司账户后使用。杨广州于2012年5月8日以郑宜杰的名义向红阳公司转款80万，于2012年5月9日又向红阳公司转款60万元,合计140万元。由于世星公司和红阳公司合作模式，对外销售都以红阳公司,因此此款是转入红阳公司账户。2012年5月9日,红阳公司向杨广州出具了这7套房源的收款收据,并将此款交付世星公司使用,世星公司也向红阳公司出具了收款收据。当天，我就转账给付杨广州168000元利息(借款140万,月息4分,三个月的利息总数)。2013年9月25日,我在红阳公司支款200万元,每一张领款单金额为100万元，并且我在领款单上备注,将这两笔款共计200万元全部支付给杨广州。这200万元包括了借杨广州的140万元本金和后期的全部利息。2013年10月11日,杨广州在收到我全部还款后,也出具了办理退房的书面意见,同意由红阳公司办理这7套房的退房手续。但杨广州至今未配合办理。第三人世星公司述称，其意见与郑建新的意见一致，另外补充一点，杨广州所说的担保借款300万元和另外借款200万元与本案没有关系,该两笔款项中300万元已经偿还,200万元现在在法院执行阶段,与本案不存在交叉重叠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人世星公司、郑建新未提交证据。原告红阳公司出示如下证据：第一组证据《合作开发协议书》《补充协议》《关于世星房地产开发有限公司出售大成相府项目二期7套房子的申请》（以下简称《20120507申请》）、《商品房买卖合同》6份、世星公司《关于内乡县大成相府小区部分房屋的情况说明》，拟证明:1.世星公司与原告合作开发房地产项目，并用应分得的7套房屋为其向杨广州借款140万元以签订商品房买卖合同的方式提供担保，红阳公司依据世星公司的申请与杨广州签订7份商品房买卖合同，2.世星公司偿还杨广州借款后，杨广州和世星公司共同签署退房意见，并办理了一套房屋的退房手续和解押手续。第二组证据领款单、收款收据、转账申请、转账凭证，拟证明世星公司通过原告偿还杨广州本息共计200万元，双方据此申请办理退房手续。第三组证据2012年5月8日杨广州安排郑宜杰向原告支付140万元的缴款单和存款凭条、2012年5月9日原告向杨广州出具的7张案涉房屋的收款收据，拟证明杨广州并非向原告缴纳140万元现金，而是通过郑宜杰向原告转款140万元，原告依据杨广州的转款信息，为其出具7张收据。第四组证据2012年5月9日世星公司向原告出具140万元收款收据、2020年5月9日现金支票存根、借款单，拟证明世星公司在杨广州转款140万元后，将该140万元全部支走，并支付工程款和杨广州的利息，原告并未实际取得杨广州的购房款，140万元是世星公司向杨广州借款用于支付工程款，原告办理的手续是名为房屋买卖、实为世星公司向杨广州借款提供担保。第五组证据杨广州于2015年5月30日出具的300万元领款单、陈书法于2015年5月30日向袁振借款300万元的借据、郑建新于2013年9月9日借款300万元的借款合同、借据、承诺书，拟证明杨广州出示的第二组证据中郑建新借款300万元、杨广州是连带责任保证人，该笔借款已由陈书法向袁振借款300万元，杨广州办理领款手续清偿完毕，原告于2013年9月25日的两张领款单与该300万元无关，是偿还世星公司借杨广州140万元款项的本息。第六组证据转账凭证，证明恒大公司的192万元是保证金，不是借款。被告杨广州质证意见如下：第一组证据，对《合作开发协议书》《补充协议》不认可证据三性，协议是原告与世星公司之间所签，与杨广州无关；认可《20120507申请》的真实性，对其证明目的不认可，该申请是世星公司于2012年5月7日做出的，而被告于2013年10月11日见到该申请，所以被告在与原告签订商品房买卖合同时，对该申请不知情，且被告在该申请上注明同意由原告办理退房手续，结合被告提交的证据，表明被告的意思是解除合同退还购房款，是欲通过原告代为销售案涉七套房屋来获取房屋增值利益；认可6份《商品房买卖合同》的证据三性，对其证据目的不认可，原、被告签订的合同是对案涉房屋买卖的真实意思表示，并不存在抵押或担保等其他意思表示；对世星公司的情况说明的证据三性和证明目的均不认可，该情况说明是世星公司的虚假证明，其内容与《20120507申请》的内容自相矛盾，且被告未收到涉案房屋的售房款。第二组证据，对领款单（2013年9月25日，无陈书法签字）的真实性无异议，关联性不认可，该领款单与案涉房屋无关系，对现金支票存根无异议，现金40万元是杨广州实际收到的，转账申请是杨广州签的，但杨广州不知道吴伟是否收到房屋，收据（2014年2月26日、金额10万元）、收据（2014年2月23日、金额50万元），不是银行凭证，不能确定是代吴伟支付的房款；对领款单（2013年9月25日，有陈书法签字）的真实性、合法性认可，但关联性不认可，该单据中的65万元确实是杨广州要求付给王玉钦的，另外的30万没有转账记录，需要原告提供备案合同等证据证明该款项实际支付，且该房屋与案涉房屋无关，世星公司与杨广州有大额的经济往来，郑建新和世星公司向杨广州借很多款，杨广州向庞经建和王玉钦借钱，然后杨广州从庞经建和王玉钦的手里借到钱之后又转借给了世星公司和郑建新，陈书法在杨广州的转账申请中签字，表示同意领款，足以证明陈书法在原告处任职，且享有处分公司大额财产的权利，以及庞经建的收据，庞经建于2014年7月2日以30万元的价钱购买房屋一套，与杨广州和陈书法协商以30万元单价出售七套房屋折价210万元的这个价格是相近的。第三组证据，对郑宜杰向原告支付的140万元的支付凭证的证据三性和证明目的均有异议，杨广州并未委托郑宜杰向原告支付140万元案涉7套房屋的购房款，该支付凭证与本案无关，案涉7套房屋的购房款是杨广州以现金方式支付的；对7张收据的证据三性无异议，对证明目的有异议，该组证据恰能证明杨广州已向原告足额支付案涉7套房屋的购房款。第四组证据，对证据三性和证明目的均有异议，该组证据与本案无关，与案涉140万元购房款的支付无关。第五组证据，对证据三性和证明目的均有异议，该组证据与本案无关，但可以从中判断陈书法享有处分原告大额财产的权利。第六组证据，对真实性认可，对证明目的不认可，原告提供的第二组证据用途都是备注工程款，是为了做账需要备注的。第三人世星公司对原告所示证据无异议。第三人郑建新未提交质证意见。本院认为，第一组证据，《合作开发协议书》《补充协议》，第三人世星公司无异议，作为认定案件事实的依据；《20120507申请》《商品房买卖合同》6份，被告对真实性无异议，作为认定案件事实依据；世星公司《关于内乡县大成相府小区部分房屋的情况说明》是第三人的陈述，将结合其他证据以认定其内容的真实性。第二组证据，被告对两张领款单、现金支票存根（金额40万元）、转账申请、转账凭证（65万元）的真实性无异议，作为认定案件事实的依据；收据（2014年2月26日、金额10万元）、收据（2014年2月23日、金额50万元）、收据（2014年7月2日、金额30万元），杨广州未签字，且其不认可，而原告未提供向吴伟、庞经建交付房屋的相关证据，故对其真实性不予认可，不作为认定案件事实的依据。第三组证据，对140万元的支付凭证，杨广州不认可其委托郑宜杰向原告付款140万元，原告未提供佐证证明该组证据与本案具有关联性，故不作为认定案件事实的依据；对7张收据，被告对真实性无异议，作为认定案件事实的依据。第四组证据，该组证据是原告向世星公司支付140万元的凭证，杨广州在借款单和现金支票存根中未注明是收取利息，原告未提供佐证证明该组证据与本案具有关联性，故不作为认定案件事实的依据。第五组证据，郑建新于2013年9月9日借款300万元的借据、借款合同、收据、承诺书，被告亦出示上述证据，作为认定案件事实的依据；对2015年5月30日的300万元的领款单、300万元的借据，被告不认可其真实性，原告未提供佐证证明该组证据与本案具有关联性，故不作为认定案件事实的依据。第六组证据，被告对真实性无异议，作为认定案件事实的依据。被告杨广州出示如下证据：第一组证据4份《商品房买卖合同》、收据、保证书，拟证明杨广州向世星公司购买了4套房屋,大成相府15号楼1601、1602、1401、1402，每套25万元,共计100万元，这四套房屋都没有备案，未销售成功，世星公司欠杨广州100万元房款。第二组证据郑建新和世星公司向庞红宇出具的300万元借据、向杨广州出具的200万元借据，拟证明郑建新和世星公司向庞红宇借款300万元,杨广州是连带责任担保人,郑建新和世星公司向杨广州借款200万元,杨广州与郑建新及世星公司存在大额的担保和借款关系。第三组证据内乡县人民法院（2019）豫1325民初1157号民事判决书、开庭笔录、领款单，拟证明杨广州自2012年至2016年期间在原告处担任经理职务,同时也是内乡县恒大石业有限公司（以下简称恒大公司）的实际控制人，杨广州向原告借款后,将该款转借给了世星公司和郑建新，后由于杨广州未归还原告的借款，被判决杨广州及恒大公司向原告归还借款295万元及利息，目前该295万及利息已经清偿完毕，该民事判决书认定陈书法同意原告销售房屋后扣押420万元支付给杨广州的事实，陈书法系原告的实际控制人。第四组证据收据，拟证明杨广州向原告支付140万元房款，原告出具购房收据，并在内乡县房管局办理了合同备案手续。第五组证据世星公司的《20120507申请》《情况说明》（2015年3月1日）、收条、原告在内乡县人民法院（2018）豫1325民初1827号民事案件中提交的领款单、借款单、原告工商登记信息、内乡县二龙山风景区有限公司工商登记信息，拟证明：1.世星公司于2012年5月7日向原告作出书面申请,请求将案涉7套房屋以每套二十万元整的价格，暂时出售给杨广州；2.2013年10月11日，杨广州在申请上手写注明同意由红阳公司办理退房手续；3.原告实际控制人陈书法在案涉7套房屋的收据上注明“挂广州户支”；4.2015年3月1日，原告出具书面情况说明，原告实际控制人陈书法手写注明“同意由销售扣押420万元支付杨广州”；5.2015年3月3日，杨广州将案涉7套房屋的《商品房买卖合同》交于原告；6.杨广州购买案涉7套房屋的行为系投资行为，双方协商一致，将案涉7套房屋交由原告代为出售,该7套房屋出售后的房款支付至杨广州的账户。第六组证据情况说明（2015年3月1日）、转款单，拟证明：1.恒大公司于2014年11月3日向原告转账192万元，该款系恒大公司受杨广州的委托代为向原告出借的借款192万元；2.2015年3月1日,陈书法代表原告向被告承诺前述192万元借款本金及利息与案涉7套房屋售房款共计420万由原告一起支付。原告红阳公司的质证意见如下：第一组证据，对真实性无异议，但与本案无关联，该组证据中的房产与本案的七套房产没有关系，保证书显示案涉房源抵押给杨广州，并非与杨广州是买卖关系。第二组证据，对真实性无异议，但是与本案无关联性。第三组证据，对真实性无异议，对证明方向有异议，（2019）豫1325民初1157号民事判决书并未认定陈书发同意原告销售房屋后扣押420万元支付给杨广州，该判决书第六页对此有详细的陈述。第四组证据，对真实性无异议，对证明方向有异议，仅证实案涉七套房产签订了买卖合同和开具房款收据，并未证明杨广州实际支付140万元房款，无相应的付款的凭证。第五组证据，除《情况说明》系复印件外，对其他证据真实性无异议，但对证明方向有异议，该组证据并不能证明案涉7套房产是杨广州委托原告代售的，该7套房产系以签订房屋买卖合同的方式，为杨广州出借给世星公司的140万元的借款提供的担保，更不能证明原告同意用销售款140万元支付杨广州，对于情况说明的证据三性均有异议，被告不能提供情况说明的原件，因此被告对情况说明的主张均不能成立。第六组证据，对情况说明的异议同上，对转款单真实性无异议，对证明方向有异议，该192万元并非借款，而是恒大公司向原告支付的工程保证金，原告可以提供转账凭证，凭证中明确载明是保证金。本院认为，原告对第一、二、三、四组证据的真实性无异议，作为认定案件事实的依据；原告对第五组证据中除《情况说明》之外的其他证据的真实性无异议，作为认定案件事实的依据；对《情况说明》，被告主张是原件，原告主张是复印件，且被告提出申请对《情况说明》中陈书法的笔迹进行鉴定，因本案审理的法律关系是案涉六份《商品房买卖合同》，原告请求的是解除合同，被告辩称不同意解除合同，至于案涉140万元房款是否包括在《情况说明》载明的420万元内，与本案的处理不具有关联性，故其被告的鉴定申请，不予准许，该《情况说明》不作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月6日、5月7日、11月12日，原告红阳公司与被告杨广州分别签订七份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的东湖家园大成紫园15幢1单元1302、1401、1402号、2单元1301、1302、1401、1402号房屋，每套房屋价款20万元。2012年5月9日，原告为每套房屋向被告出具收据。2015年4月，被告配合原告办理了15幢2单元1301号房屋的备案注销手续。2010年5月21日，红阳公司与世星公司签订《合作开发协议书》，约定双方共同开发东湖家园住宅小区项目。2012年1月14日，双方签订《补充协议》，约定包括案涉7套房屋在内的部分房屋归世星公司所有。2012年5月17日，世星公司向红阳公司出具《20120507申请》，请求红阳公司将案涉7套房屋以每套20万元的价款出售给杨广州。2013年10月11日，杨广州在该申请中书写“同意由红阳公司办理退房手续”，并签名。同日，世星公司在该申请书中书写“同意退房”，并加盖印章。本院认为，原告红阳公司与被告杨广州签订的六份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效。关于案涉六份《商品房买卖合同》是否已解除的问题。原告主张依据被告在《20120507申请》中书写“同意由红阳公司办理退房手续”，表明被告已同意解除合同，双方形成合同解除的一致意思表示；被告辩称其在《20120507申请》中书写“同意由红阳公司办理退房手续”有前提条件，即原告向其支付420万元，但原告未支付，故其不同意解除合同。被告书写的同意办理退房手续，从字面意思看，不能直接解释为其同意解除案涉六份《商品房买卖合同》，在被告当庭明确表示不同意解除合同的情况下，仅凭《20120507申请》不能认定原、被告双方已就解除合同达成一致意见，故原告请求解除案涉六份《商品房买卖合同》的理由不能成立，不予支持。因合同未解除，原告请求被告协助办理案涉六份《商品房买卖合同》的备案注销手续的理由，亦不能成立，不予支持。关于案涉六份《商品房买卖合同》价款的支付方式以及是否已支付的问题。原告主张案涉合同对应的140万元房款实际上是第三人世星公司向被告的借款，案涉合同只是为借款提供担保，原告并未收到被告支付的房款；被告辩称其是以现金方式向原告支付140万元购房款。首先，原告主张世星公司于2012年5月向被告借款140万元，并要求被告将借款本金交付原告，被告委托郑宜杰向原告支付140万元，仅凭原告出示的证据不足以证明上述事实存在，而在被告不认可世星公司向其借款140万元的情况下，原告未提供充足证据证明世星公司向被告借款140万元，亦未提供充足证据证明世星公司要求被告将本金交付原告，且在被告不认可其委托郑宜杰向原告支付140万元，原告未提供证据证明郑宜杰的付款行为是在被告的指示下作出的，故在原告对上述事实负有举证责任的情况下，其应当承担举证不能的不利后果；其次，《20120507申请》载明将案涉房屋出售给杨广州，且原、被告双方签订了案涉合同，原告未提供证据证明其主张的案涉合同是为借款提供担保成立，其亦应承担举证不能的不利后果，故原告主张的事实，证据不足，不予支持；再次，被告持有原告出具的案涉房屋的房款收据，原告作为法人，其出具的收据对其具有拘束力，在原告未能提供充足证据推翻案涉房款收据的情况下，结合双方出示的其他证据，被告主张的其以现金方式向原告支付房款140万元的事实存在具有高度可能性，本院予以认定；最后，在原告未提供证据证明其已将房款140万元退还被告的情况下，其主张解除合同的理由不能成立，不予支持。第三人郑建新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告南阳市红阳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告南阳市红阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张松哲二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘蔚书记员常康朔