新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初710号 原告：刘孝峰，男，1967年11月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：郭向红，沙依巴克区光明法律服务所法律工作者。 被告：刘涛，男，1964年03月20日出生，回族，个体工商户，住乌鲁木齐市。 被告：刘红，女，1967年11月15日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。 原告刘孝峰与被告刘涛、刘红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年01月11日受理后，依法适用普通程序，于2020年07月03日公开开庭进行了审理。原告刘孝峰及其委托诉讼代理人郭向红到庭参加了诉讼。被告刘涛、刘红未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘孝峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方房产转让合同书；2、请求判令被告退还原告房款450,000元；3、请求判令被告赔偿原告违约金135,000元；4、请求判令被告支付原告房款利息35,100元；5、本案诉讼费、邮寄费均有被告承担，合计620,100元。事实及理由：2017年04月17日，被告刘涛、刘红夫妻二人将其位于乌鲁木齐市××区住房以70万元价款出售给原告，双方签订了房产转让合同书。2017年05月10日，原告将房款30万元转让到被告刘涛、刘红的儿子刘晓龙名下，之后，在原告交纳剩余房款38万元时，因被告该房屋在银行涉及800万元左右在贷款，银行要求被告将所欠的800万元贷款付清后才能将该房解押。因被告房屋手续不全，无法办理过户，被告陆续退款25万元，余房款5万元，但在2017年09月期间，被告刘涛又向原告打电话称房子可以过户。2017年10月12日，原告又付房款50万元，但是被告再次说谎，而且银行根本就不解押。之后，2018年04月期间，被告退原告方房款10万元，现尚余45万元至今未付。现原告为维护其合法权益不受侵害，特依法向法院提起诉讼。 被告刘涛、刘红未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告为证明其诉讼请求，向本院出示《房产转让合同书》、银行客户回单两份、收据两份、收条，被告未到庭质证，本院对原告出示证据的真实性、关联性、合法性予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2017年04月17日，原告（买受人、乙方）与二被告（出卖人、甲方）签订《房产转让合同书》，约定甲方将购买的位于乌鲁木齐市××区的房产转让给乙方，转让房产性质为私有，房产证号：2009044227，用途：自住，建筑面积为138.29㎡，双方协商转让价格为700,000元，买方承担过户所产生的费用。第五条约定：乙方对甲方的房产状况已充分了解，并与甲方协商一致后，以有偿（有偿、无偿，其他方式）承受该房产。……第十条约定：以有偿方式转让房产的，如双方约定，由乙方向甲方支付定金20,000元，合同书签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍的定金。 2017年04月17日，沙依巴克区仓房沟路广晟园小区玛雅房屋信息部出具收据，载明收到原告购买广晟园13-2-1303室定金20,000元。 2017年05月10日，原告通过乌鲁木齐银行开发支行向案外人刘晓龙汇购房款300,000元。原告认可此后被告退还250,000元。 2017年10月12日，原告再次通过乌鲁木齐银行开发支行向案外人刘晓龙汇购房款500,000元。 2017年10月15日，被告刘涛出具收条，载明收到××园房款550,000元。原告认可2018年04月期间，被告退原告方房款100,000元，现尚余450,000元至今未退还。 另查明，2017年06月24日，沙依巴克区仓房沟路广晟园小区玛雅房屋信息部出具收据，载明收到原告斡旋金20,000元。 再查明，2020年10月21日，本院依法调取了涉案房屋的不动产登记信息，结果显示涉案房屋登记在二被告名下，当前手，但涉案房屋存在抵押，抵押权人为：新疆天山农村商业银行股份有限公司，抵押人为二被告，属于一般抵押，不动产产权证明号：乌房他证沙字第20153467**，债权履行起止时间：2015年08月18日至2017年08月17日，登记时间为：2015年08月20日。涉案房屋同时被乌鲁木齐市天山区人民法院查封，查封文号：（2014）天执字第1687号之一，查封起止时间：2018年04月20日至2021年04月20日，登记时间2018年04月23日。 本院认为，依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依约履行。合同履行应遵循自愿、诚实信用原则。本案中，原告与二被告签订的《房产转让合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。关于该《房产转让合同书》的解除问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条对合同解除作出规定，本案中，原告刘孝峰与被告刘涛、刘红之间的房屋买卖合同成立并生效，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，依照上述法律规定可知，完整的房屋买卖合同关系中，出卖人应将房屋所有权转移给买受人，买受人应向出卖人足额支付合同价款。现二被告出卖房屋经查明存在抵押和查封，同时二被告公告送达，原告仅基于房屋买卖合同无法取得案涉房屋的物权，且至今无法确认原告何时可以取得案涉房屋的物权，原告将来实现物权无法得到保障，故原告以合同目的无法实现为由要求解除涉案《房产转让合同书》有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求判令被告退还原告房款450,000元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并要求赔偿。”，现双方订立的《房产转让合同书》已由本院确认解除，被告应将收取的原告房款予以退回。原告两次合计向案外人刘晓龙汇款800,000元，原告陈述刘晓龙系二被告之子，该800,000元系收取的原告购房款，被告刘涛亦出具收条认可收到原告购房款550,000元，同时原告认可被告已经退回房款350,000元，被告未到庭参加诉讼，理应承担不利法律后果，本院对原告陈述的事实予以采信，对原告要求二被告退还原告房款450,000元的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告赔偿违约金135,000元的诉讼请求，原告与被告签订的《房产转让合同书》第五条约定：乙方对甲方的房产状况已充分了解，并与甲方协商一致后，以有偿（有偿、无偿，其他方式）承受该房产。《房产转让合同书》签订时间为2017年04月17日，而涉案房屋一般抵押登记时间为2015年08月20日，被乌鲁木齐市天山区人民法院查封文号为（2014）天执字第1687号之一，依据双方签订的《房产转让合同书》第五条约定，原告对涉案现状应尽到审慎审查义务，原告对本案涉案《房产转让合同书》无法继续履行，以致被法院解除的后果应自行承担后果，因此，原告要求被告支付违约金135,000元的诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告支付房款利息35,100元的诉讼请求，本院认为，被告占有使用原告购房款，理应支付利息，原告按照月息4.875‰主张自2019年03月-2020年07月合计16个月利息35,100元，原告主张利率有误，本院予以调整，对2019年03月01日至2019年08月19日利息本院认定为9,183.94元（450,000元×4.35%÷12个月×5.63个月），被告刘涛、刘红自2019年08月20日至2020年06月30日，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告刘孝峰支付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘孝峰与被告刘涛、刘红于2017年04月17日签订的《房产转让合同书》； 二、被告刘涛、刘红退还原告刘孝峰房款450,000元； 三、被告刘涛、刘红向原告刘孝峰支付房款利息9,183.94元（450,000元×4.35%÷12个月×5.63个月，自2019年03月01日至2019年08月19日）； 四、被告刘涛、刘红自2019年08月20日至2020年06月30日，以实际欠房款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告刘孝峰支付利息。 五、驳回原告刘孝峰的其他诉讼请求。 以上被告刘涛、刘红应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件争议标的620,100元，判决给付标的459,183.94元，占争议标的的74.05％。案件受理费10,001元（原告已预交），公告费320元，合计10,321元，由被告刘涛、刘红负担74.05％即7,642.70元，由原告刘孝峰负担25.95％即2,678.30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  孙俊伟 人民陪审员  滕永顺 人民陪审员  曹玉梅 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  王文娟