湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初12188号原告：黄莺，女，1966年10月8日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭晓春，男，1966年1月1日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区，系原告黄莺的丈夫。被告：夏志强，男，1966年3月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张伟香，湖南湘天律师事务所律师。原告黄莺与被告夏志强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄莺及其委托诉讼代理人彭晓春，被告夏志强的委托诉讼代理人张伟香均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄莺向本院提出如下诉讼请求：ｌ.判决原、被告签订的房屋转让协议书合法有效；2.判决被告在条件成就时履行协助原告办理房屋产权过户义务；3.判决被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2015年3月，被告打算出卖自己位于长沙市岳麓区××小区××期房屋。经被告同事介绍，原、被告达成房屋买卖合意，2015年3月19日，原、被告签订了一份房屋转让协议书，协议约定：甲方（被告）自愿将位于长沙市岳麓区××小区××栋××号，建筑面积约为140平方米房屋一套，包括车位（编号：Ｂ1-ｂ2-1035）一个，转让给乙方（原告），价格为甲方向开发商处购买基础上加上人民币88000元，并约定了有关付款方式、资料交接、房屋移交、房屋过户等条款。协议签订后，原告按约定履行了全部付款义务，共计支付购房款752829.28元（含税），2017年7月，被告协助原告到八方小区Ｂ区办理了收房手续，并将相关资料和房屋钥匙交付给原告。2017年9月原告到该小区长沙市长房物业管理有限公司办理了装修手续后，对长沙市岳麓区××小区××栋××房屋进行了装修，并于2019年1月入住该房屋。2019年7月被告将领取的登记在其名下该房屋的不动产权证书交付给原告，但因政策原因该房屋暂时无法过户至原告名下。最近被告因欠下巨额债务，以该房屋现系学区房、房屋涨幅很大为由，口头向原告表示要将房屋收回或增加购房款。为防止因被告债务违约被诉，进而导致登记在他名下的房屋被处置，保证原告的合法权益不受侵害，特此起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告夏志强辩称：1.本案房屋转让协议书应无效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。签订本案房屋转让协议书时，被告尚未取得权属证书，依照法律规定，不得转让该房屋。本案房屋转让协议书因违反法律强制性规定无效。2.即便房屋转让协议书有效，也因违反政策规定，无法实现合同目的，应予解除。3.房屋转让协议书显失公平，该房屋转让协议书应予撤销。经审理查明：因被告夏志强系长沙住房公积金中心职工，分配了长沙市岳麓区八方小区指标房一套。2013年9月6日，夏志强向长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）支付了订房保证金180000元及车位定金20000元。2015年3月14日，被告夏志强与经发公司签订《八方二期商品住宅认购协议书》，约定被告夏志强以539414元的价格购买住宅B区B7栋-1604号房，建筑面积138.56平方米；以97800元的价格购买B1-b2-1035号车位。2015年3月19日，原告黄莺（乙方）与被告夏志强（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，该协议约定：“一、甲方系长沙市住房公积金管理中心工作人员，甲方自愿将其独立购买的在建的长沙市××小区××期房屋壹套转让给乙方，价格为甲方向开发商处购买价（以甲方和开发商签订的正式并经备案的房屋买卖合同为准）基础上加人民币捌万捌仟元整。乙方须在签订本协议后，于2015年3月19日将溢价款中的陆万捌仟元和甲方开发商已交付部分购房款贰拾万元，合计贰拾陆万捌仟元（268000元）转入甲方本人的银行账户；余款贰万元在甲方配合乙方完成房屋过户至乙方名下同时，由乙方一次性支付给甲方。二、该在建的房屋是以长沙市公务员小区的名义建造的，小区位于长沙市岳麓区××路××路××路××交界处，名称暂定为八方小区二期Ｂ区，甲方转让给乙方的该套房屋为Ｂ区7栋1604号，建筑面积为140平方米（实际面积以房屋竣工验收时实际面积为准），包括车位（编号：Ｂ1-ｂ2-1035）及政策可以购买和赠送的其他附属设施。三、乙方将前述第一条购房款转入甲方账户后，该房屋相应的权利、义务、风险均由乙方享有和承担，后续的购房费用也由乙方出资交纳。…….六、甲方应以购房人的身份配合乙方交付购房保证金、预付款、订立购房合同等相关事宜，乙方应按照开发商的要求，将后续所需款项按规定的时间足额缴纳至开发商指定的账户；如因甲方未及时通知乙方造成乙方未按时足额缴纳，所产生的后果由甲方负责，因此造成对乙方权益的侵害和经济损失，甲方应予以赔偿，如因乙方自身原因未按时足额缴纳，所产生的后果由乙方自己负责。甲方从开发商处取得的交款凭证、发票、购房合同及因购房产生的有关资料全部交由乙方保管，乙方应向甲方逐一出具所收到的票据、资料的收条，以便今后查验。乙方自协议所涉房屋交易始，实际享有该套房屋的全部权益。七、在房屋产权过户之前，甲方是该房屋名义上的产权人，且是唯一的，乙方是该房屋实际的出资金人和所有权人，甲方及其亲属不得以任何理由对房屋主张权利，甲方目前系单身，如在房屋产权证和土地使用权证办至甲方名下前，甲方再婚，则其配偶应向乙方出具书面声明，表示不对房屋主张任何权利，同样对房屋产权过户亦不得有异议，并在需要时配合乙方办理过户手续。甲乙双方一致确认，该房屋建好后，按照目前相关政策，房屋产权证和土地使用权证由开发商办理通知领取后，甲方应授权乙方领取或在三日内交由乙方保管。在达到办理过户手续的规定时限，甲方应协助乙方办理房屋产权的过户（包括为办理过户手续重新签订备案所需的房屋买卖合同，甲方不得以任何理由增加购房款和要求增加其他费用），房产权权利转移产生的税金及所有费用由乙方承担；另，本协议第一条约定的余款贰万元在甲方配合乙方完成房屋过户至乙方（或乙方指定人）名下同时，由乙方一次性支付给甲方。如乙方要求为该房屋产权的过户办理委托公证手续，甲方须得配合，费用由乙方承担。如政策允许直接将本房屋登记在乙方（或乙方指定人）名下，则甲方应无条件配合乙方办理相关手续，相关费用由乙方承担。八、甲乙双方签订本协议后，甲方不得将本房屋再次转让他人。九、在签订本协议后，乙方应在本协议约定的时间内向甲方支付本协议第一条约定的款项；除前述购房款、房屋配套设施费、房屋过户、更名等产生的所有费用由乙方支付外，甲乙双方均不得要求对方支付其他费用……”。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等做了详尽约定。原、被告均在合同上签字捺印认可，见证人王某在场签字。协议签订当日，原告黄莺依约通过中国建设银行账户向被告夏志强转账支付了268000元，被告向原告出具收条一张，载明：今收到黄莺转账购房款贰拾陆万捌仟元整（26.8万元），其中陆万捌仟元为溢价款，用于购买八方小区二期Ｂ区7栋1604房和Ｂ1-ｂ2-1035号车位。2015年9月2日，被告夏志强与经发公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为ＸＸ1502191604），约定被告购买经发公司开发的位于岳麓区××路××号××期××幢××单元××层××号房屋，建筑面积138.56平方米，房屋总价款539414元，该合同还就付款方式、交付期限及条件等问题进行了约定。同日，被告夏志强与经发公司签订《车位使用权转让合同》，约定被告购买了八方小区二期Ｂ区1号车库ｂ2层1035号车位的使用权，转让价97800元。该合同还就其他问题进行了约定。此后，涉案房屋其余购房款（含契税、维修基金等费用）由原告黄莺以被告夏志强名义支付完毕。上述购房合同原件、契税、维修基金等原始凭证均交由原告黄莺保管。2017年7月23日，原告黄莺作为业主与开发商进行了验房交接，并在房屋交付验收表、水表底单上签署了自己的名字。同日，被告夏志强在经发公司处领取案涉房屋的入户门钥匙、门禁卡、可视对讲机等物品后交付给原告黄莺。房屋交付后，原告黄莺对涉案房屋进行了装修，一直居住至今，车位亦由原告黄莺占有使用。2018年6月13日，原告黄莺向被告夏志强微信支付了剩余全部购房转让款20000元。2019年5月18日，涉案房屋办理了不动产权登记，房屋权利人登记为被告夏志强，权证号为：湘（2019）长沙市不动产权第0××2号。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的商品房买卖合同、车位使用权转让合同、购房协议书、收条、不动产权属证书、发票、转账凭证、居住证明、房屋交付验收表、水表抄底、业主钥匙移交表、微信聊天记录、装修申请审批表等证据予以证实，本院予以确认。对被告夏志强提交的2015年安居客网站下载的房屋价格表，因与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告双方于2015年3月19日签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对原告要求本院确认该合同效力的主张，本院予以支持。被告夏志强主张该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，应属无效，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对不得转让的房地产的类型进行了列举，并没有明确规定转让该范围内的房屋所签订的合同无效，故该规定属于管理性规定，并不属于效力性强制性规定，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对被告主张该合同因显失公平，应予撤销的主张，本院认为，被告并未提供充分证据证实该合同内容有显失公平的内容，对被告的该主张，本院不予采纳。对被告主张涉案合同因违反政策规定，应予解除的抗辩，本院认为，现有政策的出台仅是延缓了合同继续履行的时间，并不必然导致合同无法继续履行，且原、被告所签订的《房屋转让协议》应系购房权利的转让，在签订该合同时，原、被告双方应较一般的房屋买卖合同尽到更加审慎注意的义务，承担更多的法律及政策风险，故对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。对原告黄莺要求被告在条件成就时履行协助原告办理房屋产权过户义务的诉请，本院认为，待涉案房屋过户条件成就并符合政策要求时，原告可以根据《房屋转让协议书》要求被告履行配合其办理涉案房屋过户手续的义务，故对原告的上述诉请，本院在本案中不予处理，原告可在条件成就后要求被告履行相应义务，如被告拒绝履行，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄莺与被告夏志强于2015年3月19日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、驳回原告黄莺的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，财产保全费5000元，共计5040元，由被告夏志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年十一月十三日法官助理贺玫书记员杨明