江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初11377号 原告：常熟市虞山镇福宏市政工程队，住所地常熟经济技术开发区高新技术产业园东山路1号爱乐商务广场2幢807，统一社会信用代码92320581MA1NW1KL66。 经营者：陶云祥，男，1964年2月25日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：张建良，江苏言子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施晓岚，江苏言子律师事务所实习律师。 被告：常熟市万家房地产有限公司，住所常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，执行董事。 委托诉讼代理人：徐福喜，男，该公司员工。 原告常熟市虞山镇福宏市政工程队（以下简称福宏工程队）与被告常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告福宏工程队委托诉讼代理人张建良、被告万家公司委托诉讼代理人徐福喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福宏工程队向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付所欠工程款6555714.47元；2.请求法院依法判决被告支付拖欠工程价款的利息（以6555714.47元为基数按年利率4.5025%计算至实际付清之日）；3.请求法院依法判决原告承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告给付所欠工程款6455714.47元；2.请求法院依法判决被告支付拖欠工程价款的利息【工程款5988614.49元的利息从2019年9月6日开始计算至实际付清之日；工程款467099.98元（包含质量保修金117099.98元）的利息从起诉之日起计算至实际付清之日，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算】；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月7日，原被告签订建设工程施工合同一份，约定原告为被告建设的玲珑花园项目进行景观绿化工程施工，合同对工程概况、工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款等作了约定。合同签订后，原告按约进行了施工，但被告至今未按约支付工程款。经原告多次催讨也未果。据此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。 被告万家公司辩称，1.双方的工程款结算价应该是6105714.47元，这个价款是经过审计，原告也是签字认可的，应该按照这个价格来认定被告尚欠的工程款。2.原告主张的利率过高，应该按照中国人民银行同期市场贷款利率3.85%计算。3.关于工程款优先受偿权，被告认为原告主张的优先受偿权已经超过了法定的六个月的时间，不应当再享有工程款优先受偿权。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月7日，万家公司（发包人）与福宏工程队（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，由福宏工程队从万家公司承接玲珑花园项目景观绿化工程，工程内容为绿化、围墙、土方、铺装、水景、廊架、水电，承包范围为双包。开工日期为2017年7月8日，竣工日期为2017年11月30日，合同工期总历天数149天（竣工验收在施工完成后一个月内验收，如因发包方原因无法验收，竣工日期以承包方报送验收时间为该工程合格交付发包方），合同价款为5861700元，其中景观约276.88万元、绿化约135.7万元、围墙约78.67万元、水电安装约53.80万元、土方约41.12万元。景观内的石材按承包方清单报价内的材料单价下浮15%，其他价格按清单报价结算。合同价的税金暂按11%计取，如竣工结算可以按照普票开票的则按照普票税金调整计取。合同第三部分专用条款载明：“六、合同价款与支付23、合同价款及调整23.2本合同价款采用固定综合单价方式确定。(1)采用固定价格合同，合同价款中包括的风险范围：竣工决算按综合单价结算总价，施工按工程量清单范围的图纸，如图纸施工内容在工程量清单内无子目的，承包方另行报价并经发包方确认方可施工，工程量如按施工图设计施工的按图计量不签证，如现场和施工图不符的发生变更的按现场监理签证计量，并经发包人确认后作为审计结算依据。在本合同工程量清单上发生新增项目或设计变更、施工条件变更等由于发包人的原因引起新的(或变更)工程量清单项目时，综合单价确定原则为：1)、原报价中已有适用新增(或变更)项目的价格，按原报价中已有的价格。2)、原报价中没有适用或类似新增(或变更)项目的价格由施工方另行报价，发包人确定认可后执行。……23.3双方约定合同价款的其他调整因素：设计变更，施工技术交底，技术问题核定单，现场签证单，会议纪要，补充协议等双方书面认可并盖章后方可另行结算。……26、工程款(进度款)支付双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间：双方协议决定采用“以房抵款”的形式结算本合同工程款，在本合同签订的同时办理房屋抵工程款相关手续。在竣工审计结算后，如发现以房抵款后发包人仍有工程款未结算完毕的，则由发包人自本工程竣工验收合格之日起一年内付清除工程质保金外的剩余工程款(质保金在质保期满时付清)；审计结算后，如发现工程款不足以抵扣所抵房屋的房款而产生抵房差价的，则由承包方自本工程竣工验收合格之日起3个月内(审计结束)一次性全额付清差价。……十一、其他……47、补充条款……（7）、承包人报送的工程竣工结算（包括竣工图、签证单、结算书、工程量计算式等）之后，由发包方工程预结算审计部3个月内完成审计，如在期限内无法完成审计，最终审计价按承包人报送的竣工结算价。”合同附件1工程质量保修书载明质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和双方约定的其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。具体质量保修内容双方约定如下：围墙、水电安装、景观按市政工程施工规范保修，保修年限为2年。绿化种植树木、草坪等的养护年限为1年。质量保修期从工程实际竣工验收合格之日算起。分单项竣工验收的工程，按新时期工程分别计算质量保修期。室外的上下水和小区道路等市政公用工程的质量保修期为二年；绿化景观的质量保修期为一年。本工程约定的工程质量保修金为施工合同价款的3%。发包人在质量保修期满后14天内，将剩余保修金（无息）返还承包人。 同日，万家公司（建设单位，甲方）与福宏工程队（施工单位，乙方）、陶云祥（施工单位指定购房人，丙方）签订《“以房抵款”协议书》，载明：“鉴于：1.甲方与乙方根据于2017年7月7月签订的沙家浜玲珑花园项目景观绿化工程合同(以称“原工程合同”)之约定，甲方还应支付乙方(进度)工程款暂计人民币大写：伍佰捌拾陆万壹仟柒佰元(小写：RMB5861700.00元)，工程结算价以最终审计价为准。经甲乙双方协商，同意将房屋抵扣相应的工程款。2.甲方为玲珑花园项目(以下简称“该项目”)的开发商。3.乙方已经告知丙方其出售给丙方的房屋系“以房抵款”房屋。4.乙、丙双方均已悉知房屋具体位置、户型、面积等详细情况。甲、乙、丙方三方本着平等自愿的原则，经友好协商，就甲方房屋抵付乙方部分工程款暨丙方购买房屋等相关事项达成如下协议：一、乙方同意甲方以下列房屋抵付甲方应付乙方的工程款，丙方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关房屋产权交易手续。二、甲方用于抵扣工程款的房屋情况如下：                            房号                       小区名称                       面积                       单价                       总价                       抵扣金额                       补差价                               31栋101室                       玲珑花园                       226.77㎡                       /元/㎡                       3900000元                       审计结算价扣除工程质量保证金的剩余款项                       总价-抵扣金额                               43栋502室                       玲珑花园                       87.60㎡                       9000元/㎡                       788400元                               43栋503室                       玲珑花园                       87.60㎡                       9000元/㎡                       788400元                三、本协议签订后，即表示甲方已经按照原工程合同约定履行了工程款的支付义务。在工程竣工后，乙方应向甲方开具相应的工程款发票。甲方开具以丙方名义的销售发票，乙方不得要求甲方向其开具销售发票。本协议书所涉工程的审计结算价在扣除原工程合同约定的工程质量保修金后的剩余工程款将作为本协议书的抵扣金额，用于抵扣工程款的房屋总价在扣除抵扣金额后的购房差价丙方应在房屋交付前向甲方一次性付清，否则，甲方有权拒绝交房，对此，乙方就丙方应付的购房差价承担连带还款责任。四、为方便乙方转让房屋、办理产权等事宜，甲方接受乙方的委托，同意以甲方的名义直接按照乙方要求与丙方签订《商品房买卖合同》，丙方亦同意按照本协议单价签订《商品房买卖合同》。若由此产生购买房屋所产生的相关税、费，由乙方和丙方各自承担，无法区分的，由乙方及丙方共同承担，与甲方无关。五、本协议签订后，乙方与丙方的房屋转让价款自行结算，与甲方无关。若丙方购买房屋需要办理按揭贷款的，丙方需另行与银行签订相关协议并按照协议办理。甲方在全额收到银行房屋按揭款之后，将对应抵扣工程款代为转交给乙方。六、该抵扣的房屋符合交付条件后10日内，丙方须与甲方办理《商品房买卖合同》签订等相关手续，并按国家规定承担房屋的相关税、费，否则由此产生的一切经济和法律责任由乙丙方承担。七、本协议未尽事宜，三方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。八、本协议在履行过程中产生争议，由三方协商解决，若协商不成，任何一方可将争议提交房屋所在地法院提起诉讼。九、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执行一份，三方签字盖章后生效，具有同等法律效力。” 合同签订后，福宏工程队依约进行施工。绿化工程于2018年6月经竣工验收合格。福宏工程队施工的绿化工程之外的室外配套工程于2018年8月经竣工验收合格。 又查明，2017年8月2日，万家公司（甲方）和福宏工程队（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲乙双方于2017年7月7日就双方签订的沙家浜玲珑花园项目的《景观绿化工程合同》签订了《“以房抵款”协议书》。现经双方自愿友好协商一致.就该《“以房抵款”协议书》做如下补充约定，并签订本补充协议，以兹双方共同遵守：1、自本协议签订之日起，甲乙双方共同配合将《“以房抵款”协议书》内约定的用于抵扣工程款的玲珑花园31栋101室房屋办理商品房买卖合同网签相关事宜。乙方确认：玲珑花园31栋101室房屋的网签价格为人民币200万元，乙方同意按人民币390万元抵扣工程款。2、自本协议书签订之日起至2019年12月31日期间，乙方同意甲方可对玲珑花园31栋101室房屋对外销售，所售房屋价款不得低于390万元，甲方不得要求乙方支付任何形式的服务费等。若甲方成功出售的，则乙方无条件配合甲方办理该商品房买卖合同解除与注销登记手续，所售房屋价款由乙方享有；若截止2019年12月31日，甲方未能成功出售的，则在10日内甲方向乙方一次性支付人民币400万元，乙方在收到甲方款项的同时应配合甲方办理该商品房买卖合同的解除与注销登记手续。由此产生的相关费用由乙方负责承担。3、对于玲珑花园43栋502室及43栋503室两套房屋，甲方在可办理商品房网签登记手续时，负责第一时间内通知乙方办理该两套房屋的商品房网签登记手续等。4、本补充协议为《“以房抵款”协议书》不可分割的组成部分，与《“以房抵款”协议书》具有同等的法律效力。5、本补充协议自甲方、乙方共同盖章后生效，共一式二份，由甲、乙双方各执一份。” 2018年2月5日，万家公司（甲方）和福宏工程队（乙方）又签订《补充协议》一份，载明：“现经双方自愿友好协商一致，就沙家浜项目景观绿化工程做如下补充约定，并签订本补充协议，以兹双方共同遵守：1、应最近市场材料涨价，影响到工程项目，为此达成如下：原合同及增加项目的下浮率不变，在此基础上补给乙方35万元(其中围墙1万，水电安装2万，景观绿化土方32万)；自即日起止竣工验收结束不再增加。2、付款：补充协议自甲方、乙方共同盖章后生效，共一式二份，由甲、乙双方各执一份。” 2019年8月5日，福宏工程队向万家公司移交竣工结算书、签证资料、前期资料、竣工图等。万家公司委托苏州公正建设咨询房地产评估有限公司对案涉玲珑花园项目景观绿化工程结算造价进行审核，苏州公正建设咨询房地产评估有限公司于2020年8月10日出具《工程造价咨询报告书》，报告书明确景观内的石材按承包方清单报价内的材料单价下浮15%，其他价格按照清单报价结算。审核结果为送审金额7750651.64元，审定金额6105714.47元，核减1644937.17元，核减率为21.22%。万家公司和福宏工程队均在《工程结算审定单》上盖章，确认案涉玲珑花园项目景观绿化工程的审定总价为6105714.47元。 另查明，福宏工程队指定的购房人陶云祥（福宏工程队经营者）未与万家公司就玲珑花园43幢502室及43幢503室不动产签订商品房销售合同。玲珑花园43幢502室及43幢503室不动产被苏州市中级人民法院于2019年4月30日预查封。福宏工程队指定的购房人已与万家公司就玲珑花园31幢101室不动产签订商品房销售合同，并经网签备案。本案审理中，本院依原告申请查封玲珑花园31幢101室不动产，该不动产未有其他权利负担。万家公司未向福宏工程队支付过工程款。 审理中，原、被告确认：1、工程造价咨询报告书中未包含2018年2月5日《补充协议》中的35万元。2、工程造价咨询报告书中质保期2年的工程造价为3903332.53元。 原告福宏工程队认为，1、工程造价咨询报告书审核说明中的承包方清单报价是指双方签订合同时的报价。2018年2月5日补充协议是由于材料涨价，双方协商补给原告的，明确了围墙补1万元、水电安装补2万元、景观绿化土方补32万元，具体明细没有制作。原告送审时没有列入该35万元，工程造价咨询报告书中也不包含该35万元。工程验收后树木的种植位置又做了一些调整，因此原告在2019年8月提交结算资料。2、原告不再要求被告以房抵工程款，要求被告直接支付全部工程款。3、2019年9月为应付款时间。 被告万家公司认为，1、案涉工程结算资料是由原告提交被告的，并经原告同意的第三方进行了审计，审计过程中原告也与被告进行了多次核对，审计结果也是签字确认的，现原告起诉时提出另外35万元工程明显与常理不符。2、玲珑花园43幢502室及43幢503室因被法院查封，无法继续履行以房抵款。3、应付款时间为双方审计之后。 上述事实，由建设工程施工合同、“以房抵款”协议书、补充协议、工程造价咨询报告书、质证笔录及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，原告福宏工程队与被告万家公司签订的建设工程施工合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。根据相关规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。本案中，原、被告虽然达成了以房抵工程款的协议，但签订《“以房抵款”协议书》时案涉工程款的履行期尚未届满，且被告未向原告交付案涉抵工程款的房屋，亦未办理不动产变更登记手续。审理中，原告福宏工程队明确不再要求被告万家公司履行以房抵款协议。现原告福宏工程队要求被告万家公司按照原债权债务关系履行，支付相应工程款，于法有据，本院予以支持。根据工程造价咨询报告书，案涉工程的审定金额为6105714.47元。原、被告对该审定金额无异议，本院予以认定。双方签订的建设工程施工合同约定合同价款的其他调整因素：设计变更、施工技术交底、技术问题核定单、现场签证单、会议纪要、补充协议等双方书面认可并盖章后方可另行结算。万家公司和福宏工程队于2018年2月5日签订的《补充协议》一份，明确载明因市场材料涨价，原合同及增加项目的下浮率不变，在此基础上补给福宏工程队35万元。因双方确认工程造价咨询报告书中未包含2018年2月5日《补充协议》中的35万元，故本院认定案涉工程的工程价款为6455714.47元（6105714.47元+35万元）。对于其中35万元，双方未约定付款时间，原告可随时向被告主张。对于其余工程款6105714.47元，建设工程施工合同约定由发包人自本工程竣工验收合格之日起一年内付清除工程质保金外的剩余工程款(质保金在质保期满时付清)。关于质保金，合同约定围墙、水电安装、景观工程的保修年限为2年，绿化种植树木、草坪等的养护年限为1年；质量保修期从工程实际竣工验收合格之日算起。因福宏工程队施工的案涉工程至迟在2018年8月均已竣工验收合格。故福宏工程队施工的案涉工程的质保期均已届满。现原告诉请要求被告支付工程价款6455714.47元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于利息，根据合同约定，被告应在竣工验收合格之日起一年内付清除工程质保金外的剩余工程款5922543.03元【6105714.47元×（1-3%）】，在一年质保期期满后14天内支付质保期一年的质保金66071.46【（6105714.47-3903332.53）×3%】，上述合计5988614.49元；在二年质保期期满后14天内支付质保期二年的质保金117099.98元（3903332.53×3%）。对于其余35万元，因双方未约定付款时间，原告可随时向被告主张。现原告诉请要求被告支付以工程款5988614.49元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月6日开始计算至实际付清之日止的利息，以工程款467099.98元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日（2020年8月26日）开始计算至实际付清之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下： 被告常熟市万家房地产有限公司支付原告常熟市虞山镇福宏市政工程队工程款6455714.47元，支付以工程款5988614.49元为基数自2019年9月6日开始计算至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并支付以工程款467099.98元为基数自2020年8月26日开始计算至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市虞山镇福宏市政工程队指定账号；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取28495元、保全费5000元，合计诉讼费用33495元，由被告常熟市万家房地产有限公司负担（原告预交的诉讼费用33495元由本院退还；被告负担的诉讼费用33495元由被告在本判决生效之日起十日内向本院支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 孙秀芹 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 袁 媛 书 记 员 唐梦茹