天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初9274号原告:郭爽，女，1987年8月9日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：李芬芬，北京市京师律师事务所律师。被告：天津泉丰房地产经纪有限公司，住所地：天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）。法定代表人：庞秀会，该公司经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所，住所地：天津市武清区高村乡乡府大街**div>法定代表人：韩志鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津亚润律师事务所律师。原告郭爽与被告天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰）、天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭爽的委托诉讼代理人李芬芬、被告泉丰公司委托诉讼代理人李宝云、被告卓越公司的委托诉讼代理人孙彧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭爽向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2016年9月6日签订的《团购服务协议书》无效;2、判令二被告连带返还原告团购费120000元并支付原告利息损失（以120000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2016年9月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息）;3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年9月6日原告郭爽与被告天津泉丰房地产经纪有限公司签订《团购服务协议书》，约定由被告为原告提供团购优惠服务，为其从开发商处争取优惠条件购买意向楼盘，原告向被告支付团购信息费12万元:还约定原告与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，被告即履行完毕其提供服务的义务，如原告没有成功购房或者取消了购房计划，原告可以随时申请退还已支付的团购信息服务费。《团购服务协议书》签订后，原告按照约定支付了12万元团购信息费，与天津卓越天下投资有限公司就购买卓达镜湖泊岸馨苑1#204房产签订《委托承建意向书》并交纳了购房款。因2017年天津出台限购政策(津政办发[2017]48号)，原告失去在天津市购房的资格，且卓越天下公司至今仍未取得该楼盘的销售许可证，导致原告与卓越天下无法签订正式商品房买卖协议，原告购房的预期目的无法实现，被告义务未履行完毕。根据原、被告双方签订的《团购服务协议书》约定，原告有权要求解除该协议书并要求被告返还团购信息费12万元，故成诉。泉丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告缔约承建的房屋是被告2开发建设的，本被告只是接受被告2的委托为此代销涉诉房源，为此被告泉丰公司与被告2于2016年8月31日签订了代销协议书，协议第六条约定，被告泉丰公司接受被告2的委托，被告泉丰公司经被告2同意又找了几家中介参与销售涉诉房源，2016年9月12日原告通过案外人北京惠桐基业公司预约承建涉诉房屋，并为此与被告2签订了委托承建意向书，享受优惠后缴纳房款463570元，并由被告2为其出具收据，另外12万元系案外人北京惠桐基业公司收取的服务费，但基于被告泉丰公司与被告卓越公司签订的代销协议书、12万元收据是被告泉丰公司出具的，但泉丰公司并未实际收取该款项，而根据原告与被告2签订的委托承建意向书，原告既然享受了优惠，案外人北京惠桐基业公司提供的居间服务已经完成，原告理应支付服务费用，并且原告是与被告卓越公司通过判决解除的意向书，现原告要求本被告退还已经由案外人北京惠桐基业公司收取的服务费没有依据，如果需要退款，基于被告泉丰和被告2的代理关系，应该由被告2退还，希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。卓越公司辩称，不同意原告的诉讼请求，首先本被告与原告不存在任何服务关系，没有向原告收取过服务费，就泉丰公司收取原告费用一事，本被告不知情，就本被告与被告1之间的关系，就收取团购服务费来讲，双方不存在委托代理关系，被告1没有任何权利代理本被告收取任何费用，并且被告1在收取费用达成协议过程中也均不是以被告1陈述的被代理人的名义从事活动的，所以本被告不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月31日，卓越公司作为甲方，泉丰公司作为乙方，双方签订了《高村项目代销协议书》，该协议约定，乙方为镜湖项目的销售总代理，乙方在8月31日前垫付5135.45万元给甲方，甲方开发建设的“卓达镜湖”项目3-7地块1#、2#号楼的期房由乙方代销。2016年9月6日，原告与被告泉丰公司签订了《团购服务协议书》，该协议约定：原告购买由被告卓越公司开发的泊岸馨苑1#204号房屋，优惠前房款总额为1495522元，原告向被告泉丰公司支付团购信息费120000元后，享受200000元的购房优惠金额，优惠后的购房金额为1295522元。协议第二条约定：原告没有成功购房或取消了购房计划，可以随时申请退还已支付的团购信息费。2016年9月12日，原告作为委托方，卓越公司作为承建方，双方签订了《委托承建意向书》，约定原告委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑（推广名：卓达镜湖）1号楼204室东边户，建筑面积107.06平方米，委托承建款共计1595522元，甲方已缴纳委托承建款465370元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。原告分别于2016年8月24日、2016年8月30日向二被告支付了20000元、563570元，其中含团购服务费120000元，委托承建款465370元。泉丰公司于2016年8月30日向原告出具了盖有该公司公章，服务费为120000元的收款收据一张。此后，因天津市购房政策调整以及被告卓越公司未能按期交房等原因，原告于2020年8月13日向本院提起诉讼，要求解除与被告卓越公司签订的《委托承建意向书》，并要求被告返还已付款463570元并支付利息。本院于2020年9月17日作出（2020）津0114民初9271号民事判决书，判决解除了原告与被告卓越公司签订的《委托承建意向书》，并判令被告卓越公司返还原告已支付的委托承建款463570元并向原告支付利息，现该判决书已生效。原告认为其购房的预期目的无法实现，根据《团购服务协议书》约定，原告有权要求解除该协议并要求被告返还团购信息服务费120000元，故成诉。本院认为，本案的争议焦点为：1、《团购服务协议书》是否应属无效？2、被告泉丰公司是否应当返还服务费并承担利息损失；3、被告卓越公司是否承担本案的连带给付责任。首先，关于《团购服务协议书》的效力，依据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。本案中，泉丰公司收取原告的120000元属于佣金以外的其他费用，违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议自始无效。其次，关于被告泉丰公司是否应当承担返还责任并支付利息的问题，泉丰公司在庭审中表示其将收取的团购信息服务费转给了案外人北京惠桐基业公司，但未能提交证据予以证明，故对被告泉丰公司的该意见，本院不予采信。现原告与被告泉丰公司签订的《团购服务协议书》自始无效，故被告泉丰公司收取的团购服务费应当予以返还；关于利息，因泉丰公司向原告额外收取佣金以外的费用，给原告造成了损失，应当承担向原告支付利息的责任，且原告主张的利息标准未超过法律的强制性规定，本院予以支持。最后，关于卓越公司是否应当承担连带责任的问题，泉丰公司提交的《高村项目代销协议书》中明确载明，泉丰公司为镜湖项目总代理，卓越公司是被代理人，泉丰公司是代理人，泉丰公司与卓越公司之间形成代理关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，卓越公司作为泉丰公司的被代理人，应当知道泉丰公司收取原告的120000元费用属于佣金以外的其他费用，但未作反对表示，应当对该笔费用的返还承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，判决如下：一、2016年9月6日，原告与被告天津泉丰房地产经纪有限公司签订额《团购服务协议书》无效；二、被告天津泉丰房地产经纪有限公司自本判决生效之日起5日内向原告郭爽一次性返还团购服务费120000元,并以120000元为基数，支付自2016年9月6日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息以及自2019年8月20日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；被告天津卓越天下投资有限公司对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由二被告担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  吴玉刚二〇二〇年十二月二十三日书记员  佟梦泽附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。