广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9142号原告：朱伟明，男，1973年10日4日出生，汉族，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：汤俊斌，广东政邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志宝，广东政邦律师事务所实习律师。被告：肖恒菊，女，1997年3月2日出生，汉族，住贵州省水城县，原告朱伟明与被告肖恒菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，2020年10月9日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年11月5日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告朱伟明的委托诉讼代理人汤俊斌、杨志宝到庭参加诉讼。被告肖恒菊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱伟明向本院提出诉讼请求：1.判令肖恒菊向朱伟明支付自2019年11月1日至2020年4月30日拖欠的租金109534元及其违约金32860.2元（按照拖欠租金30%的标准计算）；2.判令肖恒菊向朱伟明支付自2020年5月1日至2020年5月20日的场地占用费13059.33元；3.判令肖恒菊向朱伟明支付拖欠的水电费16141元及其滞纳金暂计1936.92元（以16141元为基数，按照每日0.1%的标准，自2020年1月1日起计至付清款项之日止，暂计至2020年4月30日）；4.判令肖恒菊向朱伟明支付房屋租赁税费1626.66元；5.诉讼费用由肖恒菊负担。朱伟明于2020年10月9日变更第1项诉讼请求为：判令肖恒菊向朱伟明支付自2019年11月1日至2020年4月30日拖欠的租金103854元及其违约金31156.2元（按照拖欠租金30%的标准计算）。事实和理由：朱伟明拥有位于广州市花都区X路X号XX科创X区621/623/625/627号写字楼的合法出租权。朱伟明与肖恒菊于2019年4月16日签订《TG0天贵科创科技企业孵化器租赁合同》（合同编号：TG（租）20190416-02），约定：肖恒菊向朱伟明租赁写字楼合计337.745平方米，租赁期限一年，从2019年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金19589元，由广州城北物业管理有限公司（以下简称城北物业公司）代朱伟明收取水电费。肖恒菊每月结束前20天支付下月租金。如逾期支付租金，每逾期一日，按月租金金额2%收取违约金，逾期超过15天的，经书面催告仍未及时支付的，朱伟明有权单方解除合同，不退回租赁押金，并追究肖恒菊因违约造成的损失。肖恒菊与城北物业公司同日签订《物业管理服务协议》（合同编号：CB-20190416-02），约定物业服务、水电费及滞纳金标准等。朱伟明依约向肖恒菊交付场地。自2019年11月起，肖恒菊拖欠租金及水电费，经催促，2020年8月17日支付1680元，8月27日支付3850元，8月31日支付150元，2020年1月18日支付5000元。截至起诉之日，肖恒菊依然拒缴租金、水电费及搬离写字楼。原告朱伟明为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.《TGO天贵科创科技企业孵化器租赁合同》；3.《物业服务管理协议》；4.《律师函》，邮寄单，妥投证明；5.证明；6.《税收缴款书》；7.企业信用信息公示报告。被告肖恒菊未提交答辩意见及证据。原告朱伟明围绕诉讼请求提交证据，没有影响证据效力因素及相反证据予以反驳，且保证陈述事实及提交证据真实，本院依法核证、确认并在卷佐证。本院据证审理认定事实如下：花集用（2003）字第XXXXX号、XXXXX号集体土地使用证登记，座落于田美X队田****，地号戊10-142、10-143，使用权面积261平方米、147平方米的土地使用者系案外人刘志勇。刘志勇（甲方，出租人）与广州龙江置业有限公司（乙方，承租人）于2013年9月25日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区新华镇田美村田美10队116号、117号，租赁物计租1至6层面积5449平方米，作商业用途。甲方允许乙方将房产转租第三方，或与第三方合作的形式使用房产。租赁期限20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。合同另约定其他事项。广州龙江置业有限公司的原法定代表人朱伟明在合同上签章。广州龙江置业有限公司于2014年12月4日变更为广州龙江企业管理有限公司，2020年6月28日出具证明，证明知情及同意朱伟明对外与肖恒菊签订租赁合同、收取租金及水电费等。朱伟明（甲方，出租人）与肖恒菊（乙方，承租人）于2019年4月16日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租，位，位于广州市花都区X路**XX大厦**贵科创C区621/623/625/627号写字楼用于办公，建筑面积337.745平方米，租赁期限一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，给予20天装修期。第三条关于租金及押金，约定：自2019年5月21日起计租，每月租金19589元/月（不含税价），乙方每个计租期结束前20天向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期租金，乙方在签订合同时向甲方支付。如乙方拖欠租金超过15天，经甲方书面催告仍未支付的，甲方有权关闭乙方所租赁场地，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同。乙方向甲方缴纳39178元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。第八条关于违约责任，约定：1.任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定且经催告后仍拒绝纠正的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，以实际损失为准。2.乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的百分之二收取违约金；逾期超过15天，经甲方书面催告仍未及时交付的，甲方有权单方解除合同，租赁押金不予退回。甲方指定城北物业公司作为物业管理人，由该公司负责天贵科创日常管理、运营，并由该公司收取物业管理费和代收水电等能源费。乙方与甲方签订本租赁合同时应与城北物业公司另行签订物业管理合同。朱伟明与肖恒菊于2019年5月1日签订《租赁场地交接确认书》。案外人城北物业公司（甲方）与肖恒菊（乙方）于2019年4月16日签订《物业管理服务协议》，约定：乙方自与朱伟明签署的租赁合同生效日期起，依时交纳物业管理服务费。乙方租赁合同解除时，本协议自动解除。乙方应于租赁合同解除后30天内结清各项相关费用。租金包含管理费。水费每立方米5元，电费每度1.08元，每两个月抄表一次，并于抄表月的25日前抄表，水电费应于抄表月的30日前缴纳，逾期未缴清的，每日电费应按缴总额0.1%的标准收取滞纳金，水费按应缴总额0.5%的标准收滞纳金。乙方违反协议，不按本协议约定的时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日1%的标准支付违约金。协议自甲乙双方签字、盖章之日起生效。朱伟明委托广东政邦律师事务所，2020年1月6日通过EMS快递方式，向肖恒菊的户籍住址发出《律师函》，提出催缴租金及水电费，2020年1月9日由他人代收；2020年5月14日通过EMS快递方式，向肖恒菊的户籍住址发出《律师函》，提出催缴租金、场地占用费、水电费及搬离场地，2020年5月16日由他人代收。朱伟明于2020年4月3日缴纳XX大厦X楼621、623、625、627的个人所得税1566.67元及滞纳金59.99元，合计1626.66元。在诉讼过程中，朱伟明确认其收取押金39178元未退回肖恒菊。朱伟明主张：肖恒菊于2020年5月16日收到律师函没有及时腾退租赁物，至2020年8月才陆续搬出物品，现仍有物品留在场地及锁门，没有向其交还场地及钥匙，其不主张自2020年5月20日后的占有使用费。没有协商解除合同。其根据合同约定有权没收租赁押金及要求肖恒菊支付违约金。其因约定的违约金标准过高，主张以欠付租金30%计算违约金。其因肖恒菊逾期支付租金，仅导致利息损失。其主张场地占有使用费，按月租金标准19589元÷30天×20天计算。龙江公司委托城北物业公司管理物业，由城北物业公司代其收管理费及水电费。其根据合同关于指定物业代收水电费的约定，主张2019年7月至2019年12月31日的水费281元、电费15860元。其两次发律师函均注明水电费及向肖恒菊发出缴款通知书。合同约定租金不含税价，其没有向肖恒菊开具发票，其主张的税费系租赁个人所得税及其滞纳金。朱伟明于2020年10月10日向本院提交书面意见，确认租赁物没有取得建设工程规划许可证，请求变更第1项诉讼请求为：判令肖恒菊向朱伟明支付自2019年11月1日至2020年4月30日拖欠的房屋占有使用费103854元及其利息1810.38元（以103854元为基数，自2020年4月30日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本院认为，朱伟明确认租赁物没有取得建设工程规划许可证，其与肖恒菊签订《TGO天贵科创科技企业孵化器租赁合同》，在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。朱伟明在法庭辩论结束后，向本院书面提出变更第1项诉讼请求的违约金为利息，本院参照上述规定，不予接纳。对于朱伟明主张的诉讼请求，本院评判如下：一、租金、占有使用费及其违约金的问题。经查：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。朱伟明主张，肖恒菊2019年11月1日至2020年4月30日的租金117534元，已支付10680元，未支付103854元，未支付2020年5月1日至2020年5月20日的占有使用费，保证陈述事实真实，没有相反证据予以反驳，本院予以认定。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。朱伟明主张2019年11月1日至2020年4月30日的租金103854元，实质上系房屋的占有使用费，本院予以支持。3.2020年5月自然日天数31天，参照合同约定每月19589元的租金标准，2020年5月1日至2020年5月20日自然日天数共20天，占有使用费应为12638元（19589元÷31天×20天）。朱伟明主张该期间占有使用费13059.33元，对于超出12638元的部分，本院不予支持。4.《TGO天贵科创科技企业孵化器租赁合同》无效，朱伟明主张违约金，没有法律依据，本院不予支持。二、水电费及其滞纳金的问题。经查：肖恒菊与城北物业公司签订《物业管理服务协议》，约定水电费的缴纳及其滞纳金。朱伟明与城北物业公司系不同的法律主体，并非《物业管理服务协议》的合同相对人，向肖恒菊主张水电费及其滞纳金，主体不适格。本院于2020年11月9日作出（2020）粤0114民初9142号民事裁定，裁定驳回起诉。三、房屋租赁税费的问题。经查：1.《中华人民共和国个人所得税法》第一条第一款规定，“……居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税”。第二条第一款第（七）项规定，个人财产租赁所得，应当缴纳个人所得税。朱伟明对财产租赁所得缴纳个人所得税，系其应当履行的法定义务。2.合同约定，租金为不含税价，依其文义，系指不含增值税的价格。朱伟明确认其没有开具发票，主张肖恒菊返还其缴纳的税费及滞纳金，没有事实依据，又违背法律规定，本院不予支持。肖恒菊经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告肖恒菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱伟明支付占有使用费116492元；二、驳回原告朱伟明的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3294元，由原告朱伟明负担664元，被告肖恒菊负担2630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月九日书记员  曹国阳