江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初3153号 原告（反诉被告）：陈真洲，男，1979年11月29日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 原告（反诉被告）：黄盼，女，1985年10月22日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：张金奎（受陈真洲、黄盼共同授权委托），无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王奎洋，男，1987年11月5日生，汉族，住江苏省太仓市。 被告（反诉原告）：袁佳琪，女，1991年3月27日生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：陆浩存（受王奎洋、袁佳琪共同授权委托），无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。 第三人：无锡市朴邻房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320211MA1MK89P1J，住所地江苏省无锡市万科城市花园二区232-2。 法定代表人：王琢珺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩桧君，该公司员工。 原告（反诉被告）陈真洲、黄盼与被告(反诉原告)王奎洋、袁佳琪、第三人无锡市朴邻房产经纪有限公司（以下简称朴邻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈真洲、黄盼的共同委托诉讼代理人张金奎，被告(反诉原告)王奎洋及其与袁佳琪的共同委托诉讼代理人陆浩存，第三人朴邻公司的委托诉讼代理人崔燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈真洲、黄盼向本院提出本诉请求：1.判决解除双方之间的房屋买卖合同，王奎洋、袁佳琪赔偿陈真洲、黄盼违约金347000元；2.本案诉讼费由王奎洋、袁佳琪承担。事实和理由：2019年9月21日，陈真洲、黄盼与王奎洋、袁佳琪通过中介方朴邻公司协商，就无锡市新吴区悦府园22号601室的房屋出售达成一致意见，并签订了《无锡市存量房买卖合同》，约定房价为1735000元，付款方式为商业银行贷款，违约金为合同总价的20%，并约定2019年10月30日前办理商业银行贷款资金托管手续。合同签订后，王奎洋、袁佳琪未按约定时间办理资金托管手续。2019年12月6日，陈真洲、黄盼通过快递方式向王奎洋、袁佳琪及朴邻公司送达催办函，催促继续履行合同。朴邻公司收到催办函后答复因王奎洋、袁佳琪征信及工资收入问题，遭多家银行拒绝贷款。现王奎洋、袁佳琪因自身原因无法贷款，导致案涉合同无法继续履行，故为维护其合法权益，陈真洲、黄盼诉讼来院，要求判如所请。 王奎洋、袁佳琪本诉辩称，1.同意解除合同；2.其不存在违约情形，而是陈真洲、黄盼为出售案涉房屋，要求其配合制造虚假银行流水，提高房屋评估价值，其认为这样操作存在法律风险，且其在陈真洲、黄盼的误导下将200000元转入陈真洲、黄盼的账户，又由陈真洲、黄盼现金取出交还给其，朴邻公司还要求其打点“通融费”，上述违法行为遭到其抵制，其要求在不支付“通融费”的情况下继续履行合同，支付相应款项，但遭到拒绝，故其不存在违约行为，请求法院驳回陈真洲、黄盼对其的违约金主张。 王奎洋、袁佳琪向本院提出反诉请求：1.判决解除双方之间的房屋买卖合同，陈真洲、黄盼返还王奎洋、袁佳琪购房款150000元；2.本案诉讼费由陈真洲、黄盼承担。事实和理由：双方于2019年9月21日签订了无锡市新吴区悦府园22号601室房屋的买卖合同，陈真洲、黄盼为了出售房屋，要求王奎洋、袁佳琪配合制造虚假银行流水，提高房屋评估价值，朴邻公司又以王奎洋、袁佳琪银行征信问题为由，要求王奎洋、袁佳琪额外支付打点费用11000元，遭到王奎洋、袁佳琪反对，且王奎洋、袁佳琪要求陈真洲、黄盼继续履行合同遭陈真洲、黄盼拒绝。故王奎洋、袁佳琪向陈真洲、黄盼提出解除合同的通知，并说明了解除理由，要求返还购房款及中介费，但陈真洲、黄盼及朴邻公司均置之不理。为维护王奎洋、袁佳琪的合法权益，其诉讼来院。 朴邻公司述称，三方之间的房屋交易事实存在，违约及赔偿事项由法院依法判决，与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法由陈真洲、黄盼提交了2019年9月16日《协议》1份、2019年9月21日《无锡市存量房买卖合同》1份，由王奎洋、袁佳琪提交了转账记录及收据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对上述证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人无异议的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2019年9月16日，黄盼作为甲方与王奎洋作为乙方、朴邻公司作为丙方，签订《协议》1份，载明甲方同意将无锡市新吴区悦府园22号601室房屋以1735000元的价格出售给乙方，乙方支付甲方订金50000元，在2019年9月20日前此价格不变，三方于2019年9月21日前签订该房屋的买卖合同，在此期间甲方不得出售该房屋，房产证和土地证交给丙方保管。2019年9月21日，陈真洲、黄盼作为甲方、王奎洋、袁佳琪作为乙方、朴邻公司作为居间代理机构签订《无锡市存量房买卖合同》1份，载明1.房屋价格1735000元；2.付款方式为贷款，2019年10月30日前，甲乙双方共同前往商业银行申请办理资金托管手续，由王奎洋、袁佳琪将首付款495000元整打入资金托管账户，并于申请办理资金托管手续之日起7日内办理银行贷款事宜，贷款1190000元，若因王奎洋、袁佳琪的原因造成贷款不足，则不足部分由王奎洋、袁佳琪于过户当日前补齐，否则视为王奎洋、袁佳琪违约，应按照合同约定承担违约责任。剩余房款50000元由王奎洋、袁佳琪于双方办理不动产转移登记前支付至资金托管账户；3.双方于资金监管足额到账，过户件拿到朴邻公司7个工作日共同前往房屋登记机构办理过户手续；4.若任一方违约不再履行合同，陈真洲、黄盼返还已付购房款，违约方承担房屋价款20%的违约金。后王奎洋、袁佳琪共计支付购房款150000元。诉讼中，双方一致确认《无锡市存量房买卖合同》于2020年9月18日即庭前会议当日解除。 本案的争议焦点为哪一方违约导致合同解除。 为证明对方违约，陈真洲、黄盼向本院提交如下证据：1.2019年12月4日的告知函，内容为要求王奎洋、袁佳琪与朴邻公司于2019年12月5日前商讨好贷款事宜，确保王奎洋、袁佳琪能够取得贷款，并尽快落实；如果无法协商一致，则要求朴邻公司退换其房产证和土地证等文件；如果能协商一致，有银行可以贷款，则其将积极配合后续贷款事宜。2.2019年12月5日朴邻公司回复函1份，内容为因王奎洋、袁佳琪存在工资收入与每月贷款总额、透支总额不匹配等问题，朴邻公司联系兴业银行新吴支行、建设银行崇宁支行、中国银行高新区支行等多家银行都不受理，故朴邻公司无法确保有银行能够接受王奎洋、袁佳琪的贷款申请并发放贷款；朴邻公司亦无法定或约定的办理房屋按揭贷款手续的义务，如果王奎洋、袁佳琪自身原因造成贷款不足的，应由王奎洋、袁佳琪在过户前自行补足资金；因双方签订的《无锡市存量房买卖合同》与网签合同中约定的价格不一致，为了避免风险，希望双方共同办理网签合同的注销、重签手续，以明确真实成交价格；朴邻公司已经书面催告王奎洋、袁佳琪尽快确认是否能够完成贷款手续或者筹措到足额的过户资金，如不能则要求王奎洋、袁佳琪尽快办理解约，以防止损失扩大；陈真洲、黄盼可以随时在朴邻公司门店取回房产证、土地证等资料。3.2019年12月8日的催办函1份及邮寄凭证2份，内容为陈真洲、黄盼分别向王奎洋、袁佳琪及朴邻公司邮寄催办函，载明因王奎洋、袁佳琪严重迟延履行案涉房屋买卖合同，陈真洲、黄盼要求王奎洋、袁佳琪于2019年12月13日前完成首付款打入资金托管账户和办理完成银行贷款相关事宜，如不能按期完成，则陈真洲、黄盼将解除案涉房屋买卖合同，并要求朴邻公司注销网签合同。朴邻公司于2019年12月7日收到该催办函；王奎洋、袁佳琪于2019年12月7日要求自取该催办函，于2019年12月9日签收该催办函。4.微信聊天记录2组，其中一组内容为王奎洋问黄盼150000元房款接下来准备怎么处理，黄盼回答准备起诉了，王奎洋回答那我们一起起诉吧；另一组王奎洋发给陈真洲，内容为“前几天五爱路您被带走喝茶，盼盼可知道？”“您考虑一下，时间很紧。明天12点。没回复我会先和盼盼沟通一些事情。盼盼工作不错，天鹏的同事都挺好；孩子也非常优秀，考上了连元街，爸爸在孩子心中的形象也是威武高大的，连元街的孩子们也都很优秀。总之您家庭是很幸福美满的。盼复。都不能打动您的话，就让第三方律师去沟通吧。”“房东，您好。就我们的房屋买卖合同还能不能继续履行了？请你收到短信之日起两日内回复，如果两日内未收到你的回复视为你默认我们双方之间的房屋买卖合同正式解除。”后陈真洲、黄盼回复了第二份催告函，王奎洋没有再回复。陈真洲、黄盼认为王奎洋、袁佳琪在威胁陈真洲、黄盼退还房款，且王奎洋、袁佳琪亦知道所谓后续的高评和征信费用都是朴邻公司向王奎洋、袁佳琪提出的。 经质证，王奎洋、袁佳琪对上述证据的真实性均无异议，但认为其没有故意拖延履行合同，而是因为陈真洲、黄盼和朴邻公司在履行合同过程中要求其制造虚假流水，其就不想买了，且其认为朴邻公司的疏漏造成其应该付至40%的首付在合同中约定成了30%,后三方协商，准备制造假流水抬高其首付比例，并将合同约定的时间点顺延一个月，后又发生了朴邻公司要求其支付11000元通融费的事情，陈真洲、黄盼对此也知晓，在此情况下，其要求不交11000元通融费继续履行合同，于是在2019年12月22日至商业银行申请办理资金托管手续，故拖延的时间不是其自身原因造成，而是朴邻公司的原因造成，在此期间其也一直在和陈真洲、黄盼沟通，催促朴邻公司尽快办理。其不存在威胁的事实。 朴邻公司对上述证据1-3的真实性无异议，认为王奎洋、袁佳琪的征信存在问题，导致无法找到银行办理贷款，有些银行是直接拒绝，有些银行譬如兴业银行是要求王奎洋、袁佳琪提供信用卡使用的情况说明，但王奎洋、袁佳琪仅口头表述单位有垫钱，但是无法提供单位出具的证明。在过程中为解决实际问题提出的一些方案和操作都是双方认可的，且是为了促成交易的完成；对证据4，因系买卖双方之间的聊天记录，其不知情。 王奎洋、袁佳琪向本院提交如下证据：1.聊天记录3组，分别为黄盼与王奎洋的聊天记录，内容为双方约定周一在中国银行由陈真洲、黄盼提现200000元存在王奎洋、袁佳琪账上，然后由王奎洋、袁佳琪将200000元转给陈真洲、黄盼；朴邻公司员工高翔与王奎洋的聊天记录、朴邻公司员工郭冬梅与王奎洋的聊天记录，内容为朴邻公司提出制造200000元虚假流水的做法。2.录音资料1组，内容为2019年12月4日三方在朴邻公司谈话的过程，其中朴邻公司提出因为王奎洋、袁佳琪的征信出现问题，需要另外支付11000元通融费给银行对接的人，王奎洋、袁佳琪表示如果其出了这个费用，剩下的中介费其就不出了。3.2020年1月2日王奎洋给黄盼发的短信截屏，内容为王奎洋、袁佳琪拒绝出11000元通融费，且双方之间的《无锡市存量房买卖合同》与网签合同价格不一致，应该重签合同，并要求继续履行合同。 经质证，陈真洲、黄盼对上述证据的真实性无异议，但认为双方交易过程中的所有操作其都为了交易能够成功故配合王奎洋、袁佳琪办理，但确实是王奎洋、袁佳琪的征信问题导致贷款无法办理，合同无法继续履行。 朴邻公司对在上述证据1-2的真实性无异议，但认为所有的操作都是双方协商并一致认可的情况下进行的，且也是为了促进交易完成，因为王奎洋、袁佳琪征信存在问题，且无法提供银行所需的材料，所需的11000元不是朴邻公司收取的，如果王奎洋、袁佳琪不同意支付，也可以自行提出其他方案来完成贷款或筹措资金继续履行案涉房屋买卖合同。对证据3，因系买卖双方之间的聊天记录，其不知情。 对有争议的证据和事实，因双方对真实性均无异议，仅对证明目的有异议，故本院对上述证据予以采纳，作为认定案件事实的依据。 诉讼中，双方当事人对王奎洋、袁佳琪征信问题导致无法完成银行贷款无异议，王奎洋、袁佳琪认为其提出过解决方案，即多给其一段时间去筹集资金。陈真洲、黄盼认为王奎洋、袁佳琪未提出过该方案。 本院认为，双方之间的《无锡市存量房买卖合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。结合本案证据及当事人陈述，王奎洋、袁佳琪确实存在征信问题导致贷款无法完成，合同无法继续履行，且陈真洲、黄盼也接受王奎洋、袁佳琪自行筹措资金完成案涉房款的交付，但截至本案起诉时，王奎洋、袁佳琪也没有完成购房款的交付，故王奎洋、袁佳琪确实存在违约的情形。虽王奎洋、袁佳琪提出在案涉合同履行过程中陈真洲、黄盼及朴邻公司制造虚假流水、要求其交付11000元通融费等违法违规的行为，但从双方提供的证据来看，其并未反对且实际参与了制造200000元流水的行为，该行为亦没有对任何一方造成实质性的损失；11000元通融费实际没有发生，且其完全可以通过其他途径杜绝该11000元通融费的发生，例如解决其自身的征信问题，例如自行筹措资金支付购房款等，故王奎洋、袁佳琪提出的这两项情形不能作为其违约的理由。 本案诉讼中，双方一致确认《无锡市存量房买卖合同》已于2020年9月18日解除，不违反法律规定，本院依法予以确认。合同解除后，陈真洲、黄盼应向王奎洋、袁佳琪返还已收取的购房款150000元。因本院认定王奎洋、袁佳琪违约导致合同解除，按照《无锡市存量房买卖合同》约定，王奎洋、袁佳琪应向陈真洲、黄盼支付购房款20%的违约金即347000元，因王奎洋、袁佳琪对合同约定的违约金金额没有异议，故本院予以确认。扣除陈真洲、黄盼应返还王奎洋、袁佳琪的150000元购房款外，王奎洋、袁佳琪仍需向陈真洲、黄盼支付197000元。双方亦应配合办理对应网签合同的注销手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第四款之规定，判决如下： 一、编号为WX0003269的《无锡市存量房买卖合同》于2020年9月18日解除； 二、王奎洋、袁佳琪于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈真洲、黄盼违约金197000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6506元（此款已由陈真洲预交），由王奎洋、袁佳琪负担。反诉案件受理费减半收取1650元（此款已由王奎洋预交），由陈真洲、黄盼负担。（陈真洲同意其预交的案件受理费由王奎洋、袁佳琪向其直接支付，本院不再退还，上述两项案件受理费相折抵，王奎洋、袁佳琪仍需在本判决发生法律效力之日起十日内向陈真洲支付案件受理费4856元） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  徐晓磊 人民陪审员  唐振白 人民陪审员  杨 玲 二〇二〇年十二月五日 书 记 员  陈立力 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。