吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4278号上诉人（原审被告）：长春市领域商贸有限公司，住所地吉林省长春市宽城区凯旋路与台北大街交汇处长春宽城万达广场B地块****幢****。法定代表人：王萌萌，总经理。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨婷，吉林首华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市铭家房地产代理有限公司，住所地吉，住所地吉林省长春市重庆路南、清明街西亚泰鼎盛国际****房v>法定代表人：李鸿翼，总经理。委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。原审被告：吉林省万浦房地产开发有限公司，住所地吉林省长，住所地吉林省长春市高新开发区超群街**孵化大厦****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王茂福，董事长。委托诉讼代理人：王晓媛，吉林升圆律师事务所律师。上诉人长春市领域商贸有限公司（以下简称领域公司）因与被上诉人长春市铭家房地产代理有限公司（以下简称铭家公司）及原审被告吉林省万浦房地产开发有限公司（以下简称万浦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领域公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判领域公司不承担给付铭家公司房屋销售溢价款704,930元；2.一、二审诉讼费由铭家公司负担。事实和理由：铭家公司无权向领域公司主张已销售的四套房屋的溢价款。1.铭家公司没有证据证明该四套房屋系其销售。虽然销售的4套房屋系11套房屋的4套，但该房屋系铭家公司销售，其中1套是全款，另外3套是领域公司替购房人垫付了首付款才完成销售的（有上诉人给购房人转款记录为证），而铭家公司没有做任何工作2.即使是铭家公司销售也无权向领域公司主张。2018年10月8日，领域公司与铭家公司签订的《万浦小镇低价报销协议》约定：“销售溢价部分由长春市领域商贸有限公司以佣金的形式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣。”由于领域公司只销售了4套而没有销售5套房屋，且领域公司为购房人垫付的首付款如果他们不违约的话两年后才能回款。3.该销售溢价款应当由万浦公司给付。从万浦公司提供的转账记录看确实是每销售几户房屋万浦公司就向领域公司转首付款。但该款系万浦公司归还的3000万元咨询费和提前支付的购房款5220万元，而不是佣金。凡是万浦公司收到客户的首付款或者全款的，他们都以转账的方式打给领域公司，银行贷款除外。另外，领域公司诉万浦公司委托合同纠纷一案中，并没有向万浦公司主张该四套房屋的销售溢价款，故该溢价款应当由万浦公司给付。铭家公司答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉理由不能成立，应予驳回。万浦公司答辩称，1.万浦未授权领域公司进行转委托销售，领域公司超越授权范围实施的范围，对万浦公司不发生效力。2.领域公司以自己的名义与铭家公司签订万浦小镇底价包销协议，非代理行为，根据合同相对性的原则，包销协议产生的责任应由领域公司承担，与万浦公司无关。3.领域公司与万浦公司房屋销售相关佣金的问题，已在贵院另案案号为（2019）吉01民初522号审理中，领域公司向万浦公司诉请销售房屋的相关佣金，若再判决万浦公司向铭家公司支付溢价款则会构成重复支付。铭家公司向一审法院起诉请求：请求法院判令二被告立即返还万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B4-2604已付购房款2,584,033元，并支付资金占用期间（利息自2019年5月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8于20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．请求法院判令被告一支付已售四套房屋溢价款项704,930元，并按照银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息（利息自2019年5月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8于20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．请求法院判令二被告承担本案的案件受理费、保全费。一审法院认定事实：2018年10月8日，原告铭家公司与被告领域公司签订了11份《购房协议书》，铭家公司购买了被告万浦公司开发的万浦小镇11套房屋，包括洋房3套、高层8套。铭家公司于2018年10月4日支付了购房定金1,000,000元，于2018年10月8日支付了购房款项6,312,071元，共计支付11套房屋购房款7,312,071元。此购房款打入被告领域公司以及案外人王萌萌账户中，案外人王萌萌是领域公司的法定代表人。铭家公司与领域公司同时签订了《万浦小镇底价包销协议》，协议约定“双方就万浦小镇以下11套房源进行底价包销，其中洋房底价为9800元／平，销售价格不可超过11,500元／平。B区高层底价为8500元／平，销售价格不可超过9800元／平”，“付款方式：铭家一次性支付本协议内11套房源底价总房款的50％。共计7,312,071元。销售溢价部分由甲方以佣金方式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣”。案涉11套房屋中4套（万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B5-2604）已经实现销售完成商品房备案，剩余7套（万浦小镇A11-403、B6-801、B6-903、B6-303、B6-904、B6-804、B6-404）房屋未售。已经实现销售的4套房屋铭家公司已付购房款2,584,033元，剩余7套未售房屋铭家公司已付购房款4,728,038元。又查明，领域公司为已经实现销售的A6-204、B4-2504、B5-2604共计垫付首付款1,198,933.00元。领域公司授权委托森源公司办理房屋备案手续，森源公司代收首付垫款后转给领域公司。另查明，被告万浦公司是万浦小镇开发商，万浦公司与领域公司签订了《万浦小镇销售代理服务合同》，万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇。被告领域公司、案外人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元。再查明，长城资产管理公司是被告万浦公司的债权人，长城资产管理公司收取购房款后冲抵其与万浦公司之间的债权债务。一审法院认为，一、关于请求法院判令二被告立即返还万浦小镇A6-201、A6-204、B4-2504、B4-2604已付购房款2,584,033元，并支付资金占用期间利息问题，领域公司的销售行为系有权代理，领域公司以自己的名义收取铭家公司购房款行为的法律后果应当由万浦公司承担。理由为：第一，万浦公司已授予领域公司销售万浦小镇的独家代理权限。万浦公司与领域公司签订的《万浦小镇销售代理服务合同》第3.3.1约定，“独家代理权。甲方确认本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约并依本合同约定或依法律规定，甲方可解除本合同的除外”；第11.4条约定，“负责所有与销售有关的文档资料的填写，合同文本打印，签订《商品房买卖合同》并负责对向客户做出合理、合法解释”，上述约定已明确授予领域公司销售案涉房屋及签署合同的代理权限。第二，万浦公司张贴于售楼处的《万浦小镇项目授权声明》也明确了万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇A区、B区所有商品房，铭家公司在2018年10月4日支付的100万元购房定金也是通过在万浦小镇售楼处的POS机支付至领域公司账户。因此，铭家公司有理由相信领域公司具备代理销售案涉房屋、签订案涉房屋认购书以及收取房款的资格与权利；第三，领域公司系以万浦公司的名义而非以领域公司自身名义销售案涉房屋。《购房协议书》中，合同首部均载明卖方为万浦公司，领域公司以卖方代理人的身份在合同尾部盖章。第四，铭家公司在购买本案房屋前，已有促成交易的多笔先例，交易模式是买受人将房款打给领域公司，领域公司将购房款转给万浦公司，故铭家公司有理由相信领域公司有权代收房款。第五，根据领域公司提交的转账凭证显示，领域公司及其法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元，而铭家公司7,312,071元购房款的付款时间为2018年10月4日、2018年10月8日，付款时间在上述期间内。且领域公司认可该购房款731,207元已支付给万浦公司。万浦公司与领域公司就收款权限等事项作出的若干约定均系万浦公司与领域公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意第三人。万浦公司亦不能提供铭家公司知道或应当知道领域公司无权代理万浦公司收取购房款的任何证据。至于万浦公司所称其没有收到购房款，则属于万浦公司与领域公司之间因代理关系所产生的处理委托事务取得的财产转交纠纷，万浦公司不能将因销售代理产生的纠纷作为买卖合同中履行抗辩权的事由，对因销售代理产生的纠纷万浦公司可以另行解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。领域公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。故万浦公司应返还铭家公司剩余七套房屋的购房款2,584,033元，并按资金占用期间支付利息。关于长春市铭家房地产代理有限公司所主张的溢价款及利息的问题，因铭家公司与领域公司同时签订了《万浦小镇底价包销协议》，协议约定“双方就万浦小镇以下11套房源进行底价包销，其中洋房底价为9800元／平，销售价格不可超过11,500元／平。B区高层底价为8500元／平，销售价格不可超过9800元／平”，“付款方式：铭家一次性支付本协议内11套房源底价总房款的50％。溢价款事宜是产生于铭家公司与领域公司双方之间，《万浦小镇底价包销协议》中领域公司并非以代理人身份与铭家公司签订，而是以其公司名义签订，因此，其应按照时尚胡《包销协议》中履行支付溢价款的义务，双方均认可存在上述溢价款的数额，虽双方约定5套进行结算，但铭家公司已经销售四套的事实并不影响其收取溢价款，且剩余七套房屋已经另案解决，领域公司抗辩认为该四处房屋并为铭家公司销售，但根据铭家公司所提供的电子邮件等证据，足以证实案涉四套房屋系铭家公司按照《万浦小镇底价包销协议》约定履行了相应义务，因此，领域公司应向铭家公司支付溢价款704,930元，并按照银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息（利息自2019年5月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吉林省万浦房地产开发有限公司于判决生效后10日内立即返还原告长春市铭家房地产代理有限公司购房款2,584,033元及利息（利息自2018年10月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告长春市领域商贸有限公司于判决生效后10日内立即支付原告长春市铭家房地产代理有限公司溢价款704,930元，并按照银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息（利息自2019年5月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告长春市铭家房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,799元由被告吉林省万浦房地产开发有限公司负担26,755元、被告长春市领域商贸有限公司负担7044元。保全费5000元由被告吉林省万浦房地产开发有限公司负担3900元，被告长春市领域商贸有限公司负担1100元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，领域公司主张四套房屋并非铭家销售，而是领域公司销售，其中有三套是领域公司替购房人垫付了首付款。但在2020年3月6日原审庭审中，领域公司主张“该四套房屋系森源公司销售”，与上诉状陈述存在矛盾，二审中亦没有提交案涉房屋由领域公司销售的证据。从银行进账单可以看出，王硕、欧阳玲和魏重三户的首付款是以三人名义转入万浦公司，结合《万浦小镇购房协议书》《已付购房款银行明细》、领域公司出具的《收据》，该四套房屋系由铭家公司出售。虽然双方协议约定结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日进行结佣。但是该协议因无法继续履行，且万浦公司提供证据证明已将该四套房屋首付款返还领域公司。同时，领域公司诉万浦公司委托合同纠纷一案中，领域公司起诉万浦公司时，请求了该四套房屋的溢价款。综上，领域公司应支付铭家公司溢价款及利息。综上所述，长春市领域商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件长春市领域商贸有限公司预交上诉费10849元，由长春市领域商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年十一月二十六日书记员 张维峰