江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初643号 原告：黄锦锋，男，1986年9月10日出生，汉族，住福建省福安市。 原告：李金花，女，1992年8月13日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。 共同委托诉讼代理人：李波禄，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊，男，该公司职员。 原告黄锦锋、李金花诉被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告黄锦锋、李金花申请撤回对恒大地产集团有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告黄锦锋、李金花及其委托诉讼代理人李波禄，被告南昌恒富置业有限公司委托诉讼代理人万磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄锦锋、李金花向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告缴纳的购房款318207元及逾期利息（利息按同期贷款利率6%计算，自原告起诉之日起至被告实际还清时止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告黄锦锋、李金花与被告南昌恒富公司双方于2019年7月13日签订《林溪府商品房认购书》。协议约定：原告向被告恒富公司认购恒大林溪府楼盘44栋2单元601房，缴纳20000元定金。房屋总价1218207元，付款方式为分期支付。当天原告支付了20000元定金。2019年7月17日，原告支付了108207元首付款，并与恒富公司签订了《无理由退房协议书》，与恒大地产集团有限公司签订了《无理由退房承诺书》。2019年10月13日支付第二期购房款190000元，并签订了《南昌市商品房买卖合同》。由于该商品房受限购政策影响，只有南昌本地户口才能购买该房屋，但原告均属外地户口，无法购买，并且原告与被告也签订了《无理由退房承诺书》。因此，原告依据《无理由退房承诺书》的约定行使无理由退房的权利，但被告的置业顾问钟茜均以需支付高额违约金为由拒绝原告行使退房权利。被告于2020年9月4日向两原告发出解除合同通知书，现原、被告双方《南昌市商品房买卖合同》已经解除，被告仍然拒绝原告的购房款，原告无奈向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的全部诉请。 恒富公司辩称，一、原告与被告于2019年7月17日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买南昌恒大林溪府44#2单元601号房，房款1218207元，其中2019年7月13日交纳定金20000元，2019年7月17日交纳首付房款108207元，2019年10月13日交纳二期房款190000元。二、双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第三章第七条约定，原告以分期付款的方式付款，原告应当在2020年7月12日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币128207元，应当于2019年7月17日前支付；第二笔房价款190000元，应当于2019年10月12日前支付；第三笔房价款190000元，应当于2020年1月12日前支付；第四笔房价款190000元，应当于2020年4月12日前支付；第五笔房价款520000元，应当于2020年7月12日前支付。三、原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第三条第二款约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180日仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人一人所有……。第十一条第五款约定，买受人依据约定必须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项……出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿金、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。原告未按照合同约定按期足额支付，且逾期超过180日，被告已于2020年8月31日向原告发出《解除合同通知书》，原、被告双方的合同关系已经解除，原告要求被告返还购房款人民币318207元应扣除原告应向被告支付的违约金、赔偿金、补偿款等全部应付费用。至于原告要求被告支付逾期利息，既无合同约定，也无法律支持，无理无据，被告不予认可。综上所述，请求法院判令驳回原告的诉求。 经审理，本院认定事实如下：2019年7月13日，被告恒富公司（甲方）与原告黄锦锋、李金花（乙方）签订一份《林溪府商品房认购书》，载明原告向被告认购林溪府楼盘44栋2单元601室房屋。2019年7月17日，二原告（买受人）与被告恒富公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》（含附件），约定：原告购买案涉房屋，房屋总价为1218207元。该合同第七条约定：本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为分期付款，原告应于2020年7月17日前支付首期房价款128207元，于2019年10月12日前支付第二笔房价款190000元，2020年1月12日前支付第三笔房价款190000元，2020年4月12日前支付第四笔房价款190000元，于2020年7月12日前支付第五笔房价款520000元。第八条约定：买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。该合同附件十一中补充协议第三条约定：如买受人分期付款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金。 合同签订的当日，加上之前原告已支付的定金20000元（合同约定抵作商品房价款），二原告共向被告恒富公司支付了首付款128207元。2019年10月13日，二原告又向被告恒富公司支付了190000元，之后，二原告未再向被告恒富公司支付其余的分期款项。 2019年7月17日，二原告（乙方）与被告恒富公司（甲方）还签订了一份《无理由退房协议书》，第一条约定：如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。 2020年9月4日，被告恒富公司向原告发出一份《解除合同通知书》，载明：根据合同约定，原告应于2020年1月12日前支付房款190000元整，应于2020年4月12日支付房款190000元整，应于2020年7月12日支付房款520000元整，合同并约定，如您逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。截止目前，原告已分别逾期232天、141天、50天，依据上述约定，被告有权单方解除与原告签订的合同。现被告郑重通知原告，即日起解除被告于2019年7月17日与原告签订的《南昌市商品房买卖合同》。2020年9月4日，原告收到该份《解除合同通知书》。 另查明，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》时，根据南昌市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发[2017]22号）规定，二原告属于限购人员。 上述事实，有原告提交的原告身份证、被告的企业信息查询打印件、《林溪府商品房认购书》复印件、《无理由退房协议书》、交易凭证、收据、江西省社会保险个人权益记录单、基本养老保险参保缴费明细，被告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《一次性付款及优惠分期付款的声明》、《承诺书》、《还款承诺书》、EMS回单，原、被告提交的《解除合同通知书》及当事人陈述在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，原、被告在签订商品房买卖合同之前，南昌市政府相关限购政策已经出台，二原告作为完全民事行为能力人，可预见合同客观上有履行不能的风险，仍与被告签订商品房买卖合同，视为其自愿承担因限购导致合同履行不能的风险；同时，被告作为房地产开发企业，未充分履行对购房人购房资格审核义务，与二原告签订商品房买卖合同，亦视为其自愿承担因限购导致合同履行不能的风险。在原、被告签订商品房买卖合同后，二原告在支付318207元购房款后，一直未支付剩余到期款项，因此，被告于2020年9月4日向二原告发出《解除合同通知书》，二原告认可于当日收到，并认为原、被告签订商品房买卖合同于当日已经解除，之后亦未再支付剩余购房款，故原、被告双方签订《南昌市商品房买卖合同》实际已于2020年9月4日解除。合同解除后，被告恒富公司应退还二原告已支付的购房款。对于原告主张的逾期利息，二原告提出曾依据《无理由退房协议书》的约定向被告行使无理由退房的权利，但未提交证据予以证明。二原告作为购房人，未审慎把握自身的购房资格，在明知限购的情况下，仍与被告签订商品房买卖合同，在合同签订后，亦未按合同约定支付购房款，对本次纠纷的产生负有一定责任，故本院对于原告主张的逾期利息不予支持。 关于是否应在退还的款项中扣除违约金、赔偿金、补偿款等的问题。被告主张应在退还的款项中扣除违约金、赔偿金、补偿款等，其虽未提出反诉，但鉴于二原告在庭审后向本院提交的《声明》中载明“为彻底解决本纠纷，原告自愿同意扣除一定违约金，但由于被告主张扣除的违约金过高，原告请求法庭适当调减”，系二原告对其民事权利的合法处分，不违反法律法规的强制性规定，本院从其自愿。被告主张在退还的款项中扣除赔偿金、补偿款等的辩解意见，因其未明确赔偿金、补偿款的具体数额，亦未提交充分证据予以证明，故本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的1%支付违约金。该合同附件十一中补充协议第三条约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金。该第三条关于买受人按已付款50%向出卖人支付违约金约定，变更了商品房买卖合同第八条关于买受人应按照累计应付款的1%支付违约金的约定，加重了买受人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，补充协议第三条中关于买受人按已付款50%支付违约金的条款，属于被告提供的加重原告责任的格式条款，该条款无效。故结合原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，扣除9000元[（1218207-318207）×1%]违约金后，被告还应退还二原告购房款309207元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 一、被告南昌恒富置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告黄锦锋、李金花购房款309207元； 二、驳回原告黄锦锋、李金花其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3036.55元，由原告黄锦锋、李金花承担136.55元，由被告南昌恒富置业有限公司承担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  纪惠娜 二〇二〇年十二月二日 书记员  胡玲玲