北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21221号原告：康有，男，1985年5月19日出生，汉族，北京中兴华夏信息科技有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵茜，北京市威正律师事务所律师。被告：王健，男，1977年10月23日出生，汉族，北京青剑行贸易有限公司经理，住北京市西城区。原告康有与被告王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康有及其委托诉讼代理人赵茜、被告王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康有向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2020年5月19日签订的买卖合同合法有效。2.请求判令被告继续履行房屋买卖合同，将丰台区开阳里三区18号楼4层2－401号房屋过户至原告名下并确认诉争房屋已于2020年5月19日归原告所有。3.请求判令被告承担违约金，以342万元为基数，按日万分之五的标准自2020年5月26日计算至实际办理完毕之日止。4.请求确认原告为对丰台区开阳里三区18号楼4层2－401房屋的合法使用权人。5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年5月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定原告购买被告名下的丰台区开阳里三区18号楼4层2－401号房屋，总房款为342万元，签署当日，原告支付定金2万元，被告已收到。2020年5月22日，原告向案外人王猛借款，支付被告购房款总额340万元。在2020年5月22日，原被告相约办理过户手续，当日，经丰台区不动产登记事务中心查询涉案房屋抵押情况与双方签署的买卖合同第二条第（四）款第2项内容一致。不存在任何查封登记信息和行政限制信息。后由于被告与案外人诉讼，导致房屋被司法查封，无法办理过户登记。在双方签署合同当日，涉案房屋交由被告居住使用至今。原告交纳了电费、2020年的全年物业费等各项费用。综上，原告依法履行了合同的义务，并支付了全部房款，涉案房屋无法过户不是原告造成，并且原告实际占有和使用房屋。因此，请求确认双方签订的买卖合同合法有效、原告为房屋的合法使用权人。王健辩称：同意原告的诉讼请求，我们在正常办手续过程中因涉案房屋出现了保全，导致不能正常过户。原因系我跟案外人在西城法院有诉讼，案外人因民间借贷起诉我，我承诺他将这个房屋出售后还他借款，我们在商量欠款数额的时候发生了争议，他要求我给付他120万元，然后他就把我房子做了保全，他保全的标的额100万元。我同意原告的诉求，对事实无异议，同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，康有向本院提交了北京市存量商品房买卖合同、房屋所有权证书、定金收据、付款凭证及查询单等证据材料。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月19日，王健（出卖人）与康有（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为：丰台区开阳里三区18号2单元401号。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证号为X京房权证丰字第XXXX号。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：张伟/中国建设银行股份有限公司北京市分行，抵押登记日期为2012年5月23日、2020年1月23日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2020年5月22日前办理抵押注销手续。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3420000元。买受人向出卖人支付定金，定金金额为20000元。第六条、房屋的交付：出卖人应当在2020年5月25日前将该房屋交付给买受人。第十条、权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在2020年5月31日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。合同附件七《补充协议》约定：1.乙方于2020年5月22日支付3400000元房款。2.甲乙双方于2020年6月30日前办理产权登记手续。2020年5月19日，康有向王健支付定金2万元。2020年5月22日，康有通过案外人王猛以银行转账方式向王健付款340万元。王健于2020年5月19日向康有交付了房屋钥匙，康有于当日入住涉案房屋至今，并交纳了供暖费和2020年物业费。现涉案房屋仍登记于王健名下。案件在审理过程中，本院查询涉案房屋登记信息，涉案房屋司法查封情况延续，查封期限为2020年5月22日至2023年5月21日。经康有申请，本院于2020年9月10日作出裁定，裁定查封北京市丰台区开阳里三区18号楼4层2－401号房屋。本院认为：民事主体的财产权利受法律平等保护。就康有的诉请，本院认定如下：其一，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案康有与王健所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规之强制性规定，该合同应认定为有效合同，故康有主张双方所签房屋买卖合同系合法有效的诉请本院予以支持。其二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。康有诉请继续履行涉案房屋的过户手续并确认涉案房屋已于2020年5月19日归原告所有，根据在案查实情况，涉案房屋现已被司法查封，属于法律上不能履行，康有关于继续履行的诉请本院不予支持；康有与王健订立房屋买卖合同，作为合同购买人，康有享有请求王健履行合同义务的债权权利，房屋的所有权系不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，现涉案房屋仍登记于王健名下，故康有请求确认诉争房屋归其所有无法律依据，本院不予支持。其三，对康有主张王健支付逾期违约金，经查，双方合同第十条第（二）项约定了相应违约责任及逾期违约金计算方式，康有关于主张违约金的诉请有相应事实及合同依据，本院予以支持，违约金起算依约应自约定康有应当取得房屋所有权证书之次日即2020年6月1日起计算，合同所约定逾期违约金日万分之五的比例为合理范围，本院予以采纳。其四，康有请求确认其为涉案房屋的合法使用权人，鉴于双方所签合同内容依法有效，王健已依约向康有履行了房屋交付手续，涉案房屋现已实际由康有依约占有。物权法明确：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。康有对涉案房屋的占有系有合同依据的合法占有，亦系物权法所保护的事实状态，其对涉案房屋的占有、使用已依照其合同约定确定，对此无须另行确认，对其诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认康有与王健所签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法有效。二、王健于本判决生效之日起七日内向康有支付逾期办理权属转移登记的违约金，违约金按全部已付款3420000元为基数，自2020年6月1日起按日万分之五计算至康有实际取得房屋所有权证书之日止。三、驳回康有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17080元，由王健负担（于本判决生效后七日内给付康有）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 文军丽二〇二〇年十二月十六日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶