广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初480号原告：陈雪伟，男，1962年10月9日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告：黄志航，男，1973年5月25日出生，汉族，住韶关市浈江区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：杨嘉全，广东天行健律师事务所律师。被告：武江区老广记酒楼，住所：韶关市武江区××××新×小学南侧××商贸大厦1-3楼。被告：洪敏，男，1965年10月31日出生，汉族，住珠海市香洲区，系个体工商户武江区老广记酒楼经营者。被告：黄丽，女，1980年8月8日出生，汉族，住珠海市香洲区。被告：高林坤，男，1968年9月24日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告：叶兵，男，1966年1月28日出生，汉族，原住深圳市福田区，现住址不详。原告陈雪伟、黄志航与被告武江区老广记酒楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈雪伟、黄志航的共同委托诉讼代理人杨嘉全，被告暨武江区老广记酒楼的经营者洪敏，被告黄丽、高林坤到庭参加了诉讼，被告叶兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪伟、黄志航共同向本院提出诉讼请求：1.判令从原告起诉之日起解除原、被告于2013年6月29日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾退租赁房屋，并迁离经营注册地；3.判令被告立即支付拖欠的租金445340元及滞纳金21197.47元（租金及滞纳金暂计至2020年2月29日）；4.判令被告自原告起诉之日起至实际归还房屋之日止以每日12070.9元支付房屋占有使用费；5.判令原告收取被告的履约保证金、水电押金不予退还；6.判令被告承担原告律师代理费18000元；以上合计484537.47元；7.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月29日，原告与被告洪敏、高林坤及叶兵签订一份《租赁合同》，约定原告将位于韶关市武江区×××新×小学南侧××商贸大厦主楼遗漏部分、二楼及三楼管道层转租给被告经营武江区老广记酒楼，租期为15年，从2013年7月1日至2028年12月31日。在2019年11月1日至2022年10月31日期期间每月租金为120710元，被告需在每月5日前缴纳租金，如被告逾期支付租金20日，原告可以解除合同。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告至2020年2月尚欠原告租金445340元及滞纳金21197.47元，经原告多次催告，被告至今拒不交纳，为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告武江区老广记酒楼及被告洪敏辩称，在疫情期间，被告向原告书写了两份申请，请求免除2020年2月租金，并将2020年3月、4月租金减半收取，但原告方没有同意，酒楼也在春节期间停业，导致拖欠的租金无法偿还，被告也曾与原告协商，请求其撤诉，被告将涉案酒楼返还给原告。另外，被告仍有40万元押金在原告处，原告起诉的租金为48万元，被告希望将该押金抵扣租金，并再向其支付剩余8万元，需要说明的是，在2020年4月30日，原告将酒楼上锁，被告在酒楼内还有冻库，但被原告清理了。被告黄丽辩称，本人只是被告武江区老广记酒楼的工作人员，不清楚租赁合同的事情，本人并非租赁合同的当事人。被告高林坤辩称，答辩意见与被告武江区老广记酒楼及被告洪敏的答辩意见一致。被告叶兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：韶关市武江区××××新×小学南侧××商贸大厦位于韶关市城市规划区范围内，该大厦所使用的土地为韶关市武江区×××××××民委员会集体所有土地，但并未依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定取得建设工程规划许可证，该建筑物建成后由韶关市武江区×××××××民委员会交由韶关市武江区红星工贸公司负责管理。2013年6月29日，韶关市武江区红星工贸公司（甲方、出租方）与陈雪伟、黄志航（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于韶关市武江区××××新×小学南侧××商贸大厦、附楼、周边土地及相关设备（包括：大厦建筑面积约11600平方米，附楼面积为475平方米，其中一楼配电房35平方米）按现状整体出租给乙方作经营使用，租赁期限从2013年7月1日起至2028年12月31日止，同时约定未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋整体（累计超过租赁总面积的90%）转租、转借或以其他名义交给第三方使用。2013年6月29日，陈雪伟、黄志航（甲方、转租方）与叶兵、高林坤、洪敏（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于韶关市武江区×××新×小学南侧××商贸大厦主楼一楼143.52平方米、二楼1123.96平方米、三楼管道层968.48平方米，合计面积2236平方米按现状转租给乙方作餐饮经营使用，租赁期限从2013年7月1日起至2028年12月31日。关于租金标准、押金问题，《租赁合同》约定自2019年11月1日起至2022年10月31日为120710元/月，乙方应在合同签订前向甲方支付履约保证金30万元，水电押金10万元，甲方收取上述款项后开具三联收据给乙方作付款凭证，合同期限内履约保证金、水电押金不计息，水电费由乙方自行向相关单位交付，履约保证金、水电押金收据乙方保存好，合同终止且乙方交清有关款项后凭收据在一个月内到甲方处办理退还手续。关于合同解除、违约责任，《租赁合同》约定乙方逾期支付房屋费用超过20天的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付房屋费用，则每逾期一日应按拖欠房屋费用总额的4%向甲方计付违约金；因乙方违约行为导致甲方解除合同的，乙方交纳的合同履约保证金甲方不予退还，且免租期期间的房屋费用按照计付期第一个月房屋费用标准补足给甲方，如合同其他条款约定相关违约责任，乙方仍需继续承担；任何一方违约，除应当按照本合同约定承担相应违约责任外，还应赔偿守约方追索违约方责任所产生的律师费、误工费、诉讼费及为实现债权所产生的一切损失。《租赁合同》还约定合同如在履行过程中发生纠纷，由甲方所在地人民法院管辖。陈雪伟、黄志航与叶兵、高林坤、洪敏之间的《租赁合同》签订后，陈雪伟、黄志航将租赁标的物交由承租人一方使用，承租人按照《租赁合同》的约定向出租人交纳了履约保证金、水电押金共计40万元。2013年10月18日，叶兵、陈雪伟、洪敏、黄亮、郭丽签署了一份《韶关市老广记酒楼股东协议书》，协议书约定上述五人作为股东，决定设立公司“韶关市老广记酒楼”，公司注册资本420万元均由上述五股东出资，公司经营场所在韶关市武江区×××××××××××、二、三楼，公司的经营范围为餐饮服务等，但实际并未设立韶关市老广记酒楼这一实体。2013年11月18日，洪敏利用承租的韶关市武江区×××新×小学南侧××商贸大厦1-3楼设立了个体工商户并取名“武江区老广记酒楼”，经营范围为服务、大型餐馆、提供会务会展服务。2019年11月起，承租人未能依约足额向陈雪伟、黄志航交纳房屋租金，陈雪伟、黄志航遂诉至本院成讼，同时主张2019年11月的未缴租金数额为83210元。另查明，陈雪伟、黄志航主张按照《租赁合同》的约定，承租人应按拖欠租金4%/日向出租人计付违约金，该违约金应理解为逾期付款利息，现原告主动按照月利率2%的标准计算滞纳金；武江区老广记酒楼是租赁场所的实际使用人之一，故其应对原告的诉讼请求承担连带责任；而洪敏与黄丽系夫妻关系，且黄丽与洪敏共同参与了武江区老广记酒楼的管理经营，故即便黄丽与洪敏陈述其二人在2020年1月离婚，因其二人共同经营武江区老广记酒楼产生的债务应属其夫妻共同债务。黄丽对陈雪伟、黄志航的主张不予认同，认为其只是武江区老广记酒楼的工作人员，并未参与该酒楼的管理，该酒楼系洪敏与包括陈雪伟在内的其他人合伙经营。高林坤则提出，其已经退出了武江区老广记酒楼的经营。2020年4月30日，陈雪伟、黄志航将涉案酒楼上锁，后被洪敏破坏，之后该酒楼被人民法院以张贴封条的方式查封,洪敏确认该查封系其为保全酒楼内的财产而申请人民法院查封。陈雪伟、黄志航确认，其二人于2020年8月26日已经收回了涉案酒楼。2020年6月29日，韶关市武江区红星工贸公司出具《同意转租证明书》，载明该公司已于2013年6月29日知悉并同意陈雪伟、黄志航将韶关市武江区×××新×小学南侧××商贸大厦主楼一楼部分、二楼及三楼管道层（面积2236平方米）转租给叶兵、高林坤、洪敏经营武江区老广记酒楼使用。庭审中，陈雪伟、黄志航明确如《租赁合同》被认定为无效合同，则要求被告参照合同约定支付占有使用费。再查明，诉讼过程中，陈雪伟、黄志航向本院提交财产保全申请书，请求查封或冻结武江区老广记酒楼、洪敏、黄丽、高林坤、叶兵名下价值484537.47元的财产并提供了财产保全担保，本院经审查后作出（2020）粤0203民初480号民事裁定书，并据此查封、冻结了有关财物，陈雪伟、黄志航为此支付财产保全申请费2942.69元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，虽然按陈雪伟、黄志航与叶兵、高林坤、洪敏于2013年6月29日签订的《租赁合同》的约定，本院非本案的管辖法院，但由于《租赁合同》约定的管辖条款有违《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第三十四条，《最高人民法院关于适的解释》第二十八条第二款的规定，故在本案中不能适用；《租赁合同》所涉标的物属于不动产且位于韶关市武江区，本院对本案拥有专属管辖权。依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条和第四十条的规定，《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》是城乡规划法上两种完全不同的规划证件，两种证件的功能和颁发条件完全不同，不能替代使用，本案中，涉案的租赁房屋虽取得《建设用地规划许可证》，但并未取得不动产登记，经查，该建筑物位于城市规划区范围内，却并未依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定取得《建设工程规划许可证》，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条的规定，陈雪伟、黄志航与叶兵、高林坤、洪敏就未取得建设工程规划许可证签订的《租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该合同自始没有法律约束力，合同当事人的权利义务应按照法律的规定予以确定。在此认定基础上，本院针对陈雪伟、黄志航于本案中所提诉讼请求评判如下。一、无效合同自始、绝对、当然无效，无效合同不涉及到合同解除问题，故陈雪伟、黄志航请求解除其二人与叶兵、高林坤、洪敏于2013年6月29日签订的《租赁合同》没有事实和法律依据，本院依法不予支持。二、陈雪伟、黄志航与叶兵、高林坤、洪敏于2013年6月29日签订的《租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，叶兵、高林坤、洪敏负有向陈雪伟、黄志航交还涉案酒楼的义务，鉴于本案中陈雪伟、黄志航确认已经收回涉案房屋，故本院不再对陈雪伟、黄志航要求叶兵、高林坤、洪敏腾退房屋的请求作出判项；而洪敏利用该酒楼办理的武江区老广记酒楼个体工商户经营地址不予变更可能会影响涉案房屋的使用，故对陈雪伟、黄志航要求将武江区老广记酒楼经营地址进行迁离的诉讼请求，本院依法予以支持，又因由于武江区老广记酒楼系洪敏办理的个体工商户，故本院依法认定负有迁离义务的主体为洪敏。三、因陈雪伟、黄志航与叶兵、高林坤、洪敏于2013年6月29日签订的《租赁合同》为无效合同，当事人不受该合同内约定的权利义务内容约束，故陈雪伟、黄志航于本案中请求按合同约定支付拖欠的租金及滞纳金于法无据，本院不予支持，而依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，陈雪伟、黄志航可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，鉴于陈雪伟、黄志航在本案中请求的租金即为相关当事人占有使用房屋的对价，陈雪伟、黄志航在本案诉讼请求中也明确主张了房屋占有使用费，且已明示若本案房屋租赁合同无效则要求义务人支付房屋占有使用费，故本院予以确认陈雪伟、黄志航可主张自2019年11月起至2020年8月26日的房屋占有使用费，且房屋占有使用费的标准亦只能参照《租赁合同》约定的120710元/月的标准计算，结合陈雪伟、黄志航自认的2019年11月份欠付金额仅为83210元的内容，经计算，房屋占有使用费为1153505.3元[83210元（2019年11月）+120710元/月×8个月（2019年12月至2020年7月）+120710元/月÷30天/月×26天（2020年8月）]。四、陈雪伟、黄志航请求确认其二人收取的履约保证金、水电押金40万元不予退还的理由是双方签订的《租赁合同》第十条违约责任第5款的约定，但因该《租赁合同》为无效合同，故双方在合同内约定的违约责任对当事人亦无法律约束力，陈雪伟、黄志航请求没收履约保证金、水电押金40万元于法无据，现洪敏等人明确要求将40万元抵扣其应付款项，故本院支持陈雪伟、黄志航请求的房屋占有使用费数额为753505.3元（1153505.3元-400000元）。至于支付义务人问题，洪敏、高林坤、叶兵均在《租赁合同》“承租方”处签名捺印，在无其他证据证实其三人非该《租赁合同》的当事人情况下，其三人应被认为属于涉案酒楼的共同承租人，应对本案承租人所负债务承担共同清偿责任。高林坤以其已经退出了武江区老广记酒楼的经营为由请求免责，但高林坤是否作为合伙人参与武江区老广记酒楼的经营以及其是否已经退伙，与本案处理的租赁关系是两个不同的法律关系，根据合同相对性原则，高林坤属于本案《租赁合同》的债务人，故对高林坤的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于武江区老广记酒楼的责任问题，其为洪敏所设立的个体工商户，其虽实际使用涉案房屋，但其使用涉案房屋系基于洪敏的投入经营行为，其并非本案《租赁合同》的当事人，且该酒楼为个体工商户，本案亦无《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的适用空间，故陈雪伟、黄志航要求武江区老广记酒楼承担责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于黄丽的责任问题，陈雪伟、黄志航要求其承担责任的理由是认为武江区老广记酒楼由洪敏、黄丽共同经营，因共同经营所产生的债务系夫妻共同债务，但据本案查明的案件事实，武江区老广记酒楼系由洪敏与他人共同经营，并非作为洪敏、黄丽在夫妻关系存续期间的家庭财产进行经营，且本院已认定武江区老广记酒楼并非本案债务的义务人，故对陈雪伟、黄志航要求黄丽对本案债务承担责任的诉讼请求，本院依法予以驳回。五、陈雪伟、黄志航还在本案中依据《租赁合同》第十条第7款的约定主张律师代理费18000元，因该合同被认定为无效且法律亦未规定本案情形属于律师强制代理的案件，故本院对陈雪伟、黄志航的该项诉讼请求，依法不予支持。被告叶兵经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、被告洪敏应于本判决发生法律效力之日起三十日内将被告武江区老广记酒楼登记的经营场所迁离韶关市武江区××××新×小学南侧××商贸大厦1-3楼房屋；二、被告洪敏、高林坤、叶兵应于本判决发生法律效力之日起十日内共同清偿房屋占有使用费753505.3元给原告陈雪伟、黄志航；三、驳回原告陈雪伟、黄志航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31043.2元，财产保全申请费2942.69元，合计33985.89元，由原告陈雪伟、黄志航负担19708.15元，被告洪敏、高林坤、叶兵负担14277.74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  梁增有人民陪审员  谢颖慧人民陪审员  吴琼芳二〇二〇年九月二十九日法官 助理  张丹英书 记 员  杜颖希