河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3309号上诉人（原审原告）：刘效烜，男，汉族，1966年11月4日出生，住址：河南省新乡市封丘县。上诉人（原审被告）：芮敬华，女，1968年10月11日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。被上诉人（原审被告）：王光华，男，汉族，1982年7月24日出生，住址河南省开封县。被上诉人（原审被告）：开封市中诚信山房产经纪有限公司，住所地开封市鼓楼区西坡北街**。统一社会信用代码：91410204563741355C。法定代表人：张盼盼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李灵佩，女，1988年3月18日出生，汉族，住河南省濮阳市。系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：开封市不动产登记中心，，住所地：开封市郑开大道**市民之家统一社会信用代码：12410200416307954M。法定代表人：闫凯，该单位主任。委托诉讼代理人：邓启祥，河南论衡律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘效烜因与被上诉人开封市中城信山房产经纪有限公司（以下简称中山房产公司）、王光华、开封市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、原审被告苪敬华确认合同效力纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告芮敬华经法庭依法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。刘效烜上诉请求：撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初51号民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为上诉人未提交有效证据证明上诉人系涉案房屋的共有人错误。上诉人一审已提交与芮敬华于1993年的结婚证，芮敬华提交的情况说明中已经说明我们还在一起共同生活，未进行共同财产分割，家里的财物均由上诉人管理等情况，本案由中级人民法院裁定指令金明区法院立案受理，如果一审法院认为上诉人不是涉案房屋共有人，应当首先撤销中院裁定；2、2015年8月，涉案房屋已价值87万，而被上诉人王光华仅支付了60多万元就不再支付下余房款了，中山房产公司与不动产登记中心应在房屋交易中存在过错，应与王光华一并承担赔偿责任；3、31.8万元房屋收取人明明是芮敬华，一审判决认定上为上诉人错误；4、上诉人一审诉求是判令房屋买卖合同无效，合同上没有上诉人的签字，违反了法律行政法规的强制性规定。王光华未支付完毕房款，其所支付的60多万不符合市场价格，如合同有效，应以支付合理对价为条件。王光华辩称：房屋是通过中山房产公司为中介购买，上诉人本人亲笔给我出具2万元定金收条，其夫妻双方均知道此房要出售，房屋款已经全部付清。这个房是芮敬华单独所有。中山房产公司辩称：中山房产公司非合同当事人，不具被告主体资格，上诉人和芮敬华同王光华之间的房屋买卖合同系真实意思表示，合同由三方共同签署，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，中山房产公司已完成居间服务，不应承担任何责任。不动产登记中心辩称：本案房屋买卖合同系民事案件，不动产登记中心系代表政府行使不动产登记的授权部门，非民事案件适格被告。如上诉人诉为不动产登记中心存在过错，应依法提起行政诉讼。上诉人目前未取得认定房屋买卖合同无效的司法确认，不具备撤销房屋转移登记的前置要件。当具备要件时可起诉开封市自然资源和规划局，不动产登记中心无具诉讼主体资格。芮敬华未出庭发表答辩意见。刘效烜向一审法院起诉请求：1、请求确认2016年8月25日，芮敬华和王光华签订的开封市房地产买卖契约006号合同无效；2、王光华返还涉案房屋，刘效烜将房屋的款项退还王光华；3、根据法律规定，如果有损失，损失应当由芮敬华、王光华、不动产登记中心、中山房产公司根据过错承担责任。一审法院认定事实：芮敬华原系位于康禧苑12号楼东单元8号房屋的产权人。王光华通过被告中山房产公司从芮敬华处购买涉案房屋。2016年8月25日，芮敬华与王光华签订《房地产买卖契约》，约定芮敬华将涉案房屋出卖给王光华，约定成交价格为50万元。2016年8月30日，芮敬华与王光华办理房屋变更登记手续。2016年8月10日，王光华向芮敬华转账支付2万元房款，同日，刘效烜向王光华出具收到条一张，内容为：今收到王光华购房定金人民币贰万元整，房产位于康禧苑12号楼东单元4层西户。2016年8月25日，王光华向芮敬华转账支付购房款31.8万元，刘效烜向王光华出具收条一张，内容为：今收到王光华购房款叁拾壹万捌仟元整。后被告王光华将涉案房屋向银行办理抵押贷款，2016年9月14日，芮敬华收到36万元转账。王光华共计支付购房款69.8万元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案涉案房屋产权系王光华从芮敬华处购买所得，刘效烜未提供有效证据证明其系涉案房屋的共有人，且称芮敬华与王光华签订房屋买卖合同未经刘效烜书面同意，根据刘效烜向王光华出具的收到条可以认定，其对芮敬华将涉案房屋出售给王光华不持异议，故刘效烜主张要求确认芮敬华与王光华签订的房屋合同无效并主张三被上诉人赔偿损失的诉请，于法无据，法院依法不予支持。本案在审理过程中，刘效烜向法院递交撤诉申请，请求撤回对被告芮敬华的起诉，经审查，芮敬华系本案中必须共同进行诉讼的当事人，故撤诉申请法院不予准许，依照判决吸收裁定的原理，法院不再单独制作裁定书。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告刘效烜的诉讼请求。案件受理费减半收取计100元，由原告刘效烜负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交被上诉人中山房产公司在另案中出具的《情况说明》，内容为该公司已将签订的买卖合同丢失，其主张合同价为69.8万元因其不能提交证据证明，应当承担不利后果。中山房产公司对该《情况说明》真实性不持异议，认为双方签订的合同价格确为69.8万元，且已履行完毕。双方转账记录可以体现，现房屋买卖合同已经履行完毕。因交易发生在2016年，距今已超四年时间，公司未保留合同原件。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，王光华二审庭审时认可自己因购买房屋大致花费78万元，包括房款、税款、中介费用等全部费用。中山房地产公司认可收取王光华中介费1.2万元，系按成交金额的1.7%收取中介费用。涉案房屋涉税6.1万元。本院认为，上诉人刘效烜主张被上诉人王光华未支付完毕购房余款，但关于芮敬华与王光华签订房屋买卖合同实际约定价款，未能作出明确说明，仅主张房屋价值87万，要求王光华按此价格支付余款。而芮敬华与王光华于2016年8月25日签署的一份《房地产买卖契约》却显示房屋成交价格为50万元，中山房产公司及王光华认可房屋实际成交价为69.8万元，与中山房产公司提交的数据查询截图相吻合。中山房地产公司虽无法提交纸质合同书，但根据其提交的数据查询截图可见涉案房屋成交价格为69.8万元，财务信息一栏显示“应收20940元”，“实收12000元”，根据二手房买卖中介费用收取习惯，一般均按2%-4%比例收取。本案中应收（中介费）20940元正好是69.8万元的3%，中山房产公司后又作出部分让利实收了1.2万元，亦可印证交易房款确为69.8万元。上述事实亦与被上诉人王光华所称实际花费约78万元左右能够相互印证，故一审判决认定房屋成交价格为69.8万元符合法律规定及常理，对上诉人刘效烜关于涉案房屋价格所提上诉请求，本院不予支持。关于涉案房屋是否系上诉人与芮敬华共有，上诉人刘效烜和芮敬华均认可二人已于2014年3月份离婚，而本案房屋买卖发生于二人离婚之后的2016年，且原房地产权证书记载的产权人仅为芮敬华单独所有，被上诉人王光华、中山房地产公司及不动产登记中心有理由相信房地产权证书的公示效力，办理过户登记手续符合法律规定，并无不当。故即使上诉人刘效烜与芮敬华尚未分割共有财产，该抗辩亦不得对抗善意第三人王光华。如其认为芮敬华私自处理共有财产侵犯其权利，可依法向芮敬华另案主张。不动产登记中心履行不动产登记职权系行政行为，与相对人成立行政法律关系，不能作为民事诉讼的标的。本院对上诉人主张三被上诉人应当承担连带支付责任的意见，不予支持。上诉人刘效烜所称本院（2019）豫02民终3386号民事裁定赋予其诉讼主体资格，经查，本院（2019）豫02民终3386号民事裁定仅处理了本案的管辖权问题，并未进行实体审理，亦未对诉讼主体资格进行判定。上诉人一审所主张的芮敬华提交的未进行共同财产分割的《情况说明》系当事人陈述，证据效力不及芮敬华原始房地产权证书的公示效力。对上诉人刘效烜以此为由所提上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人刘效烜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘效烜承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 丽二〇二〇年十一月十七日书记员 刘慧丽