湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4330号 原告：杨文广，男，汉族，1975年12月15日出生，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：魏振兴，湖南湘诺律师事务所律师，特别授权。 被告：刘乾鑫（曾用名刘乾兴），男，汉族，1963年2月10日出生，住长沙市岳麓区。 被告：湖南正孚居贤置业有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道**岳麓易号嘉园办公楼**。 法定代表人：侯晓玲。 委托诉讼代理人：唐纪华，女，汉族，1963年5月10日出生，住长沙市岳麓区，特别授权，系公司会计。 原告杨文广与被告刘乾鑫（曾用名刘乾兴）、湖南正孚居贤置业有限公司（以下简称正孚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文广及其委托诉讼代理人魏振兴，被告刘乾鑫、湖南正孚居贤置业有限公司的委托诉讼代理人唐纪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文广向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告立即协助原告办理位于长沙市望城区××＃××号房产的不动产权证书转移登记手续并将不动产权证书交付给原告；2．本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年5月18日，原告与被告刘乾鑫签订了《房屋买卖协议》，约定由原告购买被告刘乾鑫开发的位于长沙市望城区××＃××号房产，该房屋总价款为320万元，付款方式为：原告在签订订购书当日支付定金20万元，2020年6月10日前支付150万元，2020年7月31日前支付100万元，剩余购房款50万元在过户进窗当日付清，购房款全部转入被告湖南正孚居贤置业有限公司账户。同时约定被告应于2020年7月31日前将不动产权证办理至原告名下，并将不动产权等全部手续交给原告。上述《房屋买卖协议》签订后，原告依约向被告支付了购房款，并于2020年8月20日将尾款50万元支付给了被告。另被告刘乾鑫系被告湖南正孚居贤置业有限公司股东，案涉土地实为被告湖南正孚居贤置业有限公司所有。时至今日，被告仍旧未给原告办理案涉房产的不动产权证书。故为维护原告合法权益诉至法院。 被告刘乾鑫辩称，土地不是我的，我只是持有人，房子不是我建的，我没有办理不动产登记的义务，都是正孚公司说了算。正孚置业公司向银行贷款，要我配合将该土地抵押在银行，贷款也是公司在用，不能过户是因为土地抵押在银行，是公司的原因造成的，和我无关。 被告湖南正孚居贤置业有限公司辩称，1、刘乾鑫所说是事实，所有的款项都是由公司收取，收取原告购房款是事实。没有给原告办理产权登记有两方面原因，一是土地目前抵押在银行，二是因土地在刘乾鑫名下，需要刘乾鑫才能办理过户手续。可以配合办证；2、公司向银行贷款，刘乾鑫作为土地的代持人以该土地向银行提供担保，我司将尽快还清银行贷款，解除土地抵押，协助原告办证；3、我司已经向原告交付了房屋，但办证是刘乾鑫的义务，和我司无关。 经审理查明，2020年5月18日,刘乾鑫（出卖人）与杨文广（买受人）、正孚置业公司（出卖人委托方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、房屋及土地基本情况：出卖人出售给买受人的房屋为一栋四层独栋别墅，地上三，地上**，地下**望城区××乡××村××＃××号，该房屋建设用地国土面积约为666.66平米，该房屋产权面积约为363平方米，地下楼，地下楼层为赠送面积llip;二、计价方式与价款：按套（单元）计算，该房屋总价款为人民币叁佰贰拾万元整（不含买受人过户所需相关税费），房屋总价款不因房管局办证面积的大小而变更。房屋建筑办证面积的大小误差允许在3%范围以内；三、付款方式：（1）定金为贰拾万元，签本合同或定购书之日支付…分期付款：①、甲出卖人及其出卖人委托方同买受人双方签订本定购书当日，买受人向出卖人及其出卖人委托方支付部分购房定金贰拾万元整（￥200000.00元）；②、第二笔购房款于2020年6月10日前，买受人向出卖人及其出卖人委托方支付购房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元）；③、第三笔购房款于2020年7月31日前，买受人向出卖人及其出卖人委托方支付购房款壹佰万元整（￥1000000.00元）；余款伍拾万元（￥500000.00元）过户进窗当日付清，过户时产生所有税费由买受人承担，出卖人及其出卖人委托方积极配合办理。（二）所有购房款打入指定账户公司名称：湖南正孚居贤置业有限公司开户行：湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司银山支行账号：8201××××3870（三）出卖人收到买受人支付的购房款时，应向买受人出具盖有出卖人委托方公司财务公章的收款收据，待房屋过户时按所交税费开具契税发票。五、房屋交付与办证（1）出卖人应在2020年8月31日前间依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付买受人使用，出卖人还须将向买受人提供包括附属设施、设备装配情况说明及设计图纸一套等资料。…（2）在买受人无任何违约且已向出卖人委托方提供了办证所需材料的情形下，出卖人应当于政府开窗办证且能将房屋过户到买受人名下时，在2020年7月31日前将不动立证办理到买受人名下，并应将不动产证等全部手续交给买受人。办证时需由买受人提供相关办证的资料，买受人仅承担契税、办证手续费…双方还就违约责任、物业及其他约定、房屋保修责任等作了约定。杨文广、刘乾鑫分别在合同末页作为买受人、出卖人签字捺印，正孚置业公司作为出卖人委托方盖章。 合同签订后，杨文广分别于2020年5月18日、6月8日、7月29日、8月20日向正孚置业公司账号支付了200000元、1500000元、1000000元、500000元，合计3200000元。正孚置业公司向杨文广出具《收据》四张，载明系收到杨文广交来悦禧国际山庄1-55#B栋购房款，并加盖正孚置业公司财务专用章，刘乾鑫在《收据》上签字。2020年8月7日，杨文广就该购买房屋缴纳了1200元物业管理费。2020年8月15日，案涉房屋已交付给杨文广，杨文广在收房清单上签字确认。 另查明，2018年4月5日，刘乾鑫（甲方）与正孚置业公司（乙方）签订《协议》，约定一、甲乙双方确认：望城区悦禧国际山庄内望变更国用（2007）第280-6-0028号、望变更国用（2007）第277-3-030号、望变更国用（2007）第280-6-0033号、望变更国用（2007）第280-6-0042号、望变更国用（2007）第287-13-0025号土地实际所有人为乙方，但证办在甲方名下（见附件）。乙方作为贷款人，甲方作为担保人，用上述土地为抵押物，分别是2016年9月14日贷款400万元、2017年6月6日贷款500万元、2017年1月17日贷款300万元、2017年4月19日贷款300万元（见附件），合计1500万元及利息。三、综上双方确认：1、如果乙方正常归还第二条约定的贷款，银行必须解除抵押，上述士地的全部权利人为乙方。2、如果乙方不能正常归还第二条约定的贷款，上述土地被强制处置，甲方不能因为乙方是贷款人的原因而要求乙方向甲方承担任何责任，不能因为甲方承担担保责任后向作为债务人的乙方追偿任何款项，不得要求乙方向甲方支付任何款项，且拍卖或转让所产生的剩余价值、土地收益归乙方所有。案涉房屋的土地使用权人系刘乾兴（即本案被告刘乾鑫），产权证号为望变更国用（2007）第280-6-0028号，并已办理了抵押登记。 还查明，2019年4月30日，望城管委办［2019］81号《关于恢复长沙市望城区悦禧国际山庄刘乾鑫户办理相关审批手续的函》对长沙市望城区××栋××栋××栋××栋××栋××栋××栋房屋违法建设行为已处罚完毕，恢复办理相关行政审批手续。2020年2月12日，长沙市望城区人民政府办公室《长沙市望城区人民政府办公室关于长沙悦禧国际山庄违建房屋处罚续办有关工作研究会议备忘》明确由区城管和执法局负责，对已经依法处置到位的违法行为出具已处置完毕的意见；由区自然资源和规划分局负责，按程序出具33户房屋规划意见函，办理不动产手续。 现杨文广因房屋无法办理不动产权变更登记手续，酿成本案纠纷。 以上事实，由原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。关于本案房屋买卖合同主体的确定，本案中，案涉房屋土地使用权登记在刘乾鑫名下，刘乾鑫与杨文广分别系案涉房屋买卖合同的出卖人与买受人，刘乾鑫虽辩称该土地使用权及房屋的实际所有人系正孚置业公司，但因关于案涉房屋土地使用权的约定系刘乾鑫与正孚置业公司间的约定，仅对其双方产生法律约束力，故本案房屋买卖合同主体为杨文广与刘乾鑫。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。 关于杨文广请求两被告协助办理不动产权转移登记手续的问题。土地是房屋赖以存在的基础，土地使用权与房屋产权是相互依附且不可分割的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋转让后，所在的土地使用权应一并办理权属变更登记。本案中，杨文广已经按合同约定足额支付了购房款，刘乾鑫具有按约交付房屋并协助办理不动产权转移登记手续的义务，现因刘乾鑫将案涉房屋土地使用权作为抵押物为正孚置业公司的银行贷款提供担保，所设抵押尚未注销导致无法履行上述义务，已构成违约，杨文广有权要求刘乾鑫继续履行合同义务并协助办理产权转移登记手续。正孚置业公司作为案涉房屋土地使用权的实际拥有人，其具有注销案涉房屋土地使用权所设抵押并协助杨文广过户的义务。鉴于办理与交付不动产权证书系行政机关的义务，杨文广请求两被告交付不动产权证书缺乏依据，本院不予支持。综上所述，对杨文广请求刘乾鑫、正孚置业公司协助办理不动产权转移登记手续的诉求，本院予以支持，对杨文广请求刘乾鑫、正孚置业公司交付不动产权证书的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下： 一、被告刘乾鑫、湖南正孚居贤置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨文广办理位于长沙市望城区××＃××号房产的不动产权转移登记手续； 二、驳回原告杨文广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元、财产保全费5000元，合计5080元，由被告刘乾鑫、湖南正孚居贤置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李基强 二〇二〇年九月二十九日 代理书记员  彭玉琦 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。