安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初2369号 原告：淮南市谢家集区青少年宫，住所地安徽省淮南市谢家集区平山中路，统一社会信用代码1234040448536301XF。 法定代表人：金丽丽，该青少年宫主任。 委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏化文，安徽思正律师事务所律师。 被告：李雷，男，1982年5月6日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：邓勇，安徽孟德春律师事务所律师。 原告淮南市谢家集区青少年宫（以下简称“谢区少年宫”）与被告李雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告谢区少年宫的委托诉讼代理人陈思良、被告李雷的委托诉讼代理人邓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢区少年宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年7月、8月租金共30000元；2.被告承担延迟支付租金的违约金67500元；3.被告承担提前退租的赔偿金45000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月，被告从前任承租人处通过转让受让了厚园饭店的经营，并自2019年6月开始向原告缴纳前任租期租金。2020年3月18日被告与原告就厚园饭店的房屋租赁签订了为期一年的租赁合同，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金15000元，应每月先交租金后使用房屋。被告在合同期内只缴纳了2020年6月前的租金（疫情期间原告减免了三个月的租金），但今年七月份、八月份被告均未缴纳租金，并于八月底拉回全部物品设备，将承租的房屋钥匙放至芳草园大门口的面包房内，通知原告于2020年9月4日拿回钥匙。根据原、被告双方的租赁合同约定，承租人提前退租的应向出租人支付三个月租金作为赔偿金，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告李雷辩称，原告所述与事实不符，双方在2020年6月份租赁合同就已终止，不存在拖欠2020年7月、8月的租金，更不存在迟延支付租金所应当承担的责任；原告所述缺乏法律依据，原告要求被告承担的违约金和赔偿金，按照双方签订的合同，其实均为违约金，依据合同法司法解释的规定，违约金的上限不得超过实际损失的30%，即使约定多个违约责任，基于同一法律关系也不能超过法律规定的上限；双方签订的房屋租赁合同应认定部分无效，原告诉请第二项、第三项来源于双方签订的合同第十一条，该违约责任的约定显然存在不平等，对于不平等的约定违背法律公平正义的原则；其不存在违约，提前终止房屋租赁不是被告造成的，而是因为今年的疫情，来源于不可抗力，按照合同法第117条规定，其提前终止合同不承担违约责任。 原告谢区少年宫为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.谢家集区行政事业单位房产租赁合同书复印件，证明合同虽然是2020年3月18日补签的，但是合同约定了租期和租金标准，补签合同时，被告已经使用房屋了；3.申请复印件、中国银行汇款凭证、增值税发票复印件二张，证明被告已交纳的三个月租金，均存在延迟交纳的违约情形，扣除减免的费用之后被告还欠7月、8月的租金没有交纳。被告李雷对证据1无异议，对证据2、证据3的真实性无异议；本院经审核，对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 被告李雷为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2.协议一份，证明因疫情期间被告无法经营，2020年7月被告就酒店的设备整体打包转让，同时证明原、被告在2020年7月份之前就已经达成一致意见，否则被告不会整体打包转让；3.证人姚某、丁某的证言，证明被告在2020年3月至5月期间多次与原告协商退租的事宜，双方达成一致意见对外招租，并且由原告联系其他客户来交涉转租之事，也能证明酒店的经营状况。原告对被告提交的证据1无异议，本院予以认定。证据2，原告对真实性、关联性均有异议，提出协议是虚假的，即便为真实的，也与原告无关；经审查，该协议载明的乙方为姚某，因被告同时申请了姚某出庭作证，结合庭审中对姚某的询问及相关情况的核实，该协议确系姚某本人签订，真实性可予确认，但该协议无法证明原、被告在2020年7月之前就租赁合同终止的事宜达成了一致意见，故本院对该份证据的证明观点不予认定。证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，案外人葛厚萍与谢区少年宫签订租赁合同书，承租淮南市谢家集区平山路谢家集区青少年宫西侧，建筑面积为500平方米的房屋用于经营谢家集区厚园酒楼，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，月租金15000元，租金每一个月支付一次，先付租金后使用。2019年5月8日，经谢区少年宫同意，葛厚萍将上述房屋转租给被告李雷，由李雷按月向谢区少年宫支付租金，李雷接手房屋后仍经营谢家集区厚园酒楼。上述租期届满之后，李雷继续使用租赁房屋，2020年3月18日，李雷（乙方）与谢区青少年宫（甲方）补签租赁合同书，承租淮南市谢家集区平山路谢家集区青少年宫西侧，建筑面积为500平方米的房屋，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，月租金15000元，租金每一个月支付一次；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按月租金5%向甲方支付违约金，但对甲方逾期交房的情形未约定违约责任；租期内甲方提前收回房屋的，应向乙方支付半个月租金作为违约金，若乙方提前退租的，应向甲方支付三个月租金作为违约金；此外，合同还对租赁房屋的交付与收回、费用承担、附属设施的维护、转租、合同解除等做了相关约定。补签合同的当天，李雷向谢区少年宫递交书面申请，因疫情影响希望能给予其减免二至四个月的房租，对此原告同意给予李雷减免三个月的租金。李雷于2020年5月19日向原告支付了2020年1月份的租金15000元，2020年6月19日支付了2020年5月份的租金15000元，2020年7月1日支付了2020年6月份的租金15000元，之后未再支付过租金。2020年6月下旬，案外人姚某看到厚园酒楼门口张贴的转让公告，就按照公告上的电话与厚园酒楼的经理丁某联系洽谈转让事宜，并于2020年7月6日与李雷签订协议，由李雷将谢家集区厚园酒楼内的设备物品折价19000元整体打包转让给姚某，协议约定七天内处理完毕，但实际上直到2020年8月底才将酒店内的设备物品清理完毕，在此期间，案涉租赁房屋仍由李雷使用管理，之后原告于2020年9月4日拿回租赁房屋的钥匙。现原告诉至法院，要求被告支付2020年7月至8月的租金并承担违约责任。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的租赁合同书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按约将租赁房屋交付给被告使用，被告应按时足额支付租金。被告辩解因疫情导致其经营的酒楼不能正常营业，无法继续履行合同，并且双方在2020年6月份就已协商解除租赁合同，其不拖欠租金也不应承担违约责任；经审查，案涉租赁合同系2020年3月18日签订，此时距疫情爆发初期已过去近二个月，又因本地非疫情高风险区域，受疫情影响时间较短，各商铺均在有序恢复营业，双方签订的租赁合同，应是充分考量后的真实意思表示，且原告同意给予被告减免三个月的租金，因此被告并不存在因疫情导致租赁合同无法继续履行的事实；此外，原告对双方已于2020年6月份协商解除合同的事实不予认可，被告也未能提交直接有效的证据予以证明，对此应承担举证不能的不利后果，故对被告关于此节的辩解意见，本院不予采信。另一方面，被告虽然于2020年7月6日与案外人签订协议转让店内的物品设备，但直至2020年8月下旬，案涉房屋仍一直由被告使用管理，原告要求被告支付2020年7月至8月期间的租金，理据充分，本院予以支持。 关于违约责任的承担问题。因被告未能按时支付租金并擅自撤场，系单方违约，导致租赁合同无法继续履行，其行为存在过错，应对此承担违约责任。对于延迟支付的违约金，原告仅主张了2020年1月份延迟交纳租金所对应的违约金，因案涉租赁合同系2020年3月18日签订，而租期自2020年1月1日起算，若按照合同中“先付租金后使用”的约定来看，自合同签订时起原告即违约，故该笔租金所对应的违约金应从合同签订之后开始计算；合同约定每逾期一天，按月租金5%支付违约金，该计算标准约定过高，本院酌情予以调整：以15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算自2020年3月19日至2020年5月19日期间的违约金，即15000元×4.05%÷12个月×1个月+15000元×3.85%÷12个月×1个月＝98.75元。对于被告提前退租的赔偿金，合同约定租期内甲方提前收回房屋的，应向乙方支付半个月租金作为违约金，若乙方提前退租的，应向甲方支付三个月租金作为违约金，该约定明显权利义务不对等，结合租赁合同的约定和履行情况、双方权利义务对等原则，本院酌定被告向原告支付提前退租的赔偿金7500元。原告主张延迟支付的违约金和提前退租的赔偿金，虽然名称不同，但在租赁合同中都约定在违约责任项下，性质上均为违约金；综上分析，被告共计应向原告支付违约金7598.75元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李雷于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南市谢家集区青少年宫支付2020年7月至8月的租金30000元及违约金7598.75元，共计37598.75元； 二、驳回原告淮南市谢家集区青少年宫的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元，减半收取1575元，由原告淮南市谢家集区青少年宫负担1160元，被告李雷负担415元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  隗立鹏 二〇二〇年十二月一日 书记员  郝灵芝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。