北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9649号上诉人（原审原告）：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：吴超，董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司，住所地，住所地北京市东城区广渠门外大街**61-6iv>法定代表人：冉玉祥，董事长。委托诉讼代理人：李革英，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司，住所地，住所地北京市丰台区大成路**院**楼**1-01-A004iv>法定代表人：乔红兵，董事长。被上诉人（原审被告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****iv>法定代表人：许少川，董事长。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李革英，北京市京悦律师事务所律师。上诉人北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司（以下简称崇文门物美公司）因与被上诉人北京玉蜓桥物美科技发展有限公司（以下简称玉蜓桥物美公司）、北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人世纪星空公司之委托诉讼代理人郭雪、武萌萌，上诉人崇文门物美公司及被上诉人玉蜓桥物美公司、物美集团公司之共同委托诉讼代理人李革英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪星空公司上诉请求：撤销一审判决第八项，改判：1.崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司向我公司支付自2018年6月1日起至2018年8月14日止欠交房屋租金的违约金80261.61元；2.崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司向我公司支付2015年至2018年度供冷费的违约金872574.86元；3.崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司向我公司支付2015年至2018年度供暖费的违约金775583.42元；4.崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司向我公司补交自2017年6月1日起至2018年5月31日止1年的免租期租金2438784元；5.崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司向我公司支付2016年6月24日至2018年7月5日期间的电费11533.5元。本案一、二审诉讼费由崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司承担。事实和理由：1.一审判决认为我公司要求崇文门物美公司支付租金及相应供冷费、供暖费的违约金请求无合同依据，显系错误。根据《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》（以下简称《租赁协议》）第4.1.6条有关逾期支付的约定，崇文门物美公司实际使用了房屋且发生了供冷、供暖费用，我公司依约向崇文门物美公司送达《缴款通知书》，均明确告知其逾期支付相关费用产生的滞纳金金额及计算方式。一审中，崇文门物美公司仅抗辩违约金金额过高。2.一审法院对我公司主张的支付免租期租金的诉请不予支持是错误的。2015年6月30日我公司与物美集团公司签订《租赁协议》，物美集团公司承租我公司位于北京市丰台区南四环西路186号4区地下高新技术产业配套综合楼13号楼4B-100（A/B）号店铺（以下简称涉案房屋），后承租方发生多次变更，我公司给了对方3年的免租期，根据《租赁协议》第3.5条的约定，我公司有主张1年免租期租金的权利。一审判决免除了崇文门物美公司支付免租期租金的义务，有失公平。3.一审法院以我公司未提交电费的相关证据为由，未支持我公司关于电费的诉讼请求，系错误的。一审法院认定了崇文门物美公司占有、使用涉案房屋并进行过二次装修的事实，则可以认定崇文门物美公司在承租过程中产生电费的事实。我公司一审提交的《缴款通知单》及《催缴函》明确记载崇文门物美公司的用电量。崇文门物美公司在庭审中认可产生电费的事实和协议约定的电费收费方式，只表示不同意支付，故我公司已经就电费的主张提交了充足的证据。崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司辩称，不同意世纪星空公司的上诉请求。1.关于租金，因为系世纪星空公司违约，故我们不应该支付；另外，我们也没有实际使用涉案房屋，所以不存在应支付租金和违约金的问题。2.我们并未使用涉案房屋，也未使用供冷和供暖设施，不应承担相关费用。3.双方合同约定免租期内我们无需支付租金，世纪星空公司主张免租期内1年的租金没有依据。4.我们不承认电表数，其提出的证明系世纪星空公司单方制作的。崇文门物美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世纪星空公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由世纪星空公司承担。事实和理由：1.一审法院未查清《租赁协议》不履行的原因。从我公司的施工单位离场到目前为止，涉案房屋都处于封闭上锁状态。因世纪星空公司的原因，其指定的第三方消防施工单位始终没有与我公司签订《消防设施安装施工合同》，我公司一直在等待该程序的办理，消防审批未通过。2016年12月13日，世纪星空公司发出《暂停承租区域施工的通知》，该通知不能看出世纪星空公司通知我公司《租赁协议》不能履行及不能履行的原因。一审判决对我公司与世纪星空公司之间的往来函件内容只字未提，从函件中可以看出：我公司积极履行合同，接到暂停施工的通知后，按照世纪星空公司的要求并未返场且调整了经营布局。世纪星空公司向我公司出租的房屋因违反关于地下空间商业经营的限制条件，无法办理消防审批手续，导致我公司无法施工，也无法办理营业执照开业。世纪星空公司在得知涉案房屋无法进行商业经营后，仍然数次向我公司表示该项目属于在途项目，不受政策变化限制。世纪星空公司这种明确的表示，使我公司对正常履行《租赁协议》充满预期，对该项目继续前期投入，导致经济损失进一步扩大。而一审法院未审理该部分重要事实，认定我公司承担违约责任错误。我公司并没有实际占有使用涉案房屋，我公司购置设备设施、装修材料放置在涉案房屋内符合合同，我公司未将设施设备材料等拉走，世纪星空公司对此认可。免租期内我公司无义务交纳租金，世纪星空公司通知我公司暂停施工后未通知我公司返场，实际已将涉案房屋收回，我公司没有占有使用涉案房屋，没有交费义务。世纪星空公司一直掌控着涉案房屋。我公司将设施设备等物品滞留是被迫行为，并非是占有使用涉案房屋。一审判决判令我公司支付制冷费、制暖费没有事实依据，从我公司进场到2016年12月13日接到暂停施工的通知，直至目前为止，始终没有使用过涉案房屋的空调设备。该房屋当时的状态也不可能实现空调制冷供暖。2.一审判决认定应由我公司承担合同解除的责任是错误的。《租赁协议》不能履行的根本原因是2015年的政策变化，而世纪星空公司向我公司催缴支付费用在2018年7月。《租赁协议》解除与所谓的我公司长期占据房屋、拒交相关费用之间没有因果关系。世纪星空公司要求我公司暂停施工的行为就是收回涉案房屋，是严重违约行为，但一审判决并未认定该行为违约。一审判决以其他客户的商业行为和经营状态评判我公司与世纪星空公司之间的合同约定、履行及责任承担不符合民事案件审理的基本原则，如果世纪星空公司主张涉案房屋可以用于商业用途，其于2016年12月13日要求我公司暂停施工且延期3年都借故不允许我公司返场，就是严重的故意违约行为。一审判决认定“因政策变化而导致双方合同目的无法实现的问题，亦应由承租方承担更大比重的责任”明显有失公允。3.一审判决适用法律错误。根据《九民纪要》第46条、47条相关规定，2018年8月16日，世纪星空公司向我公司发出的解约函不具备法律效力。根据北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条经营性房屋租赁第6款规定，涉案房屋不能商业使用的责任应由世纪星空公司承担，我公司有权提起诉讼要求解除合同，并要求世纪星空公司承担违约责任。世纪星空公司辩称，不同意崇文门物美公司的上诉请求。在双方履约过程中，我公司不存在违约及过错行为，合同解除的根本原因是崇文门物美公司欠交租金及相关费用构成违约。1.我公司出租的涉案房屋可以进行商业经营，根据我公司提交的《租赁协议》及所有附件，我公司在2014年4月28日取得了北京市普通地下室的登记备案证明，证明明确记载了我公司的备案用途为店铺和餐饮，而且目前在涉案房屋的同层仍然有很多店铺在正常经营，我公司一审中已提供相关证据予以证明。2.我公司签订合同时不存在欺骗和隐瞒用地性质的情形，3家承租方对所租房屋的用地性质和用途是明确知晓的，而且不持异议，我公司在《租赁协议》签订前、签订时、签订后，以及签订两份补充协议时，均向崇文门物美公司提供了全部房屋材料，包括产权证、规划证、土地登记证、地下空间使用等材、地下空间使用等材料收到所有的备案材料后从未提出过异议。3.系崇文门物美公司的原因导致双方无法继续履行合同。合同明确约定了崇文门物美公司应与第三方消防公司签订合同，并由崇文门物美公司负责消防的报批手续，但是崇文门物美公司在实际履行中没有与第三方消防公司签订施工合同，一审庭审时消防公司向法院反馈，崇文门物美公司提供的装修平面图布局存在私自拆除防火喷区、改变大小的情况，不符合当时的防火规范，消防公司曾多次要求调整布局，崇文门物美公司没有接受。我公司在2015年6月30日与物美集团公司签订了《租赁协议》，其承租涉案房屋的用途是超市，北京市当时是允许地下经营超市的。后因崇文门物美公司的经营模式在不断发生变化，与政策发生冲突，导致消防和办照比较困难，我公司在合同履行过程中只是负有协助义务，且我公司提供了所有相关证件，配合崇文门物美公司办理证照，已经履行了协助义务。既然相关证照无法办理，合同目的无法实现，双方有解除合同的意向后，崇文门物美公司不解除合同也不支付房屋租金。从2018年1月崇文门物美公司主动向我公司提出解除合同，双方进入合同解除阶段，到我公司发出解除函，甚至诉讼期间，崇文门物美公司一直占用涉案房屋，属于恶意占用，进一步扩大我公司的损失，所以扩大损失的这部分应由崇文门物美公司承担全部责任。玉蜓桥物美公司、物美集团公司述称，我们没有上诉，但是同意崇文门物美公司的上诉意见。世纪星空公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司及物美集团公司之间于2015年6月30日签订的《租赁协议》、2015年9月1日签订的《补充协议》（补1，以下简称补充协议一）、2016年4月8日签订的《补充协议》（补2，以下简称补充协议二）均于2018年8月14日解除；2.判令崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向我公司支付自2018年6月1日起至2018年8月14日止欠缴的房屋租金501635.04元，违约金80261.61元；3.判令崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向我公司支付2015年-2018年度供冷费683719.89元、违约金872574.86元，2015年-2018年供暖费701568元、违约金775583.42元，2016年6月24日至2018年7月5日期间的电费11533.5元（以上合计3044979.67元，违约金暂计算至2018年11月14日）；4.判令崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向我公司补交自2017年6月1日起至2018年5月31日止1年免租期的租金2438784元；5.判令崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司立即腾退涉案房屋，并按租金标准向我公司支付自2018年8月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费939349.44元（暂计算至2018年12月31日）；6.本案诉讼费由世纪星空公司、崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司、物美集团公司共同承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（承租人）签订《租赁协议》，约定：物美集团公司承租世纪星空公司的涉案房屋，涉案房屋包括一层部分面积、B1层部分面积（实际楼层为地下二层），总租赁面积为4176平方米。合同主要内容有：1.2.1出租人保证租赁房屋附着土地的合法性，如因房产不是商业用途，或提供的材料不符合要求，导致承租人或者招商商户整体无法办照，属出租人根本违约，承租人可解除合同。2.1按照本合同的约定，出租人将租赁房屋出租给承租人并依约向承租人收取租金。2.3承租人或其招商客户使用租赁房产从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的商业连锁经营活动及其他相关的附属商店和餐饮等配套经营活动。承租人及其招商客户有权根据市场或承租人连锁系统的变化发展、需求进行相应调整和变更。承租人或其招商客户违反本合同约定使用租赁房屋，承租人承担由此给出租人造成的全部损失，并承担违约责任。3.1本租赁期限20年，租期自签订《交房确认书》之日的次日起开始计算。3.2免租期为24个月，自签订《交房确认书》之日起的次日起计算。3.3.计租日：免租期结束的次日为计租日，出租人逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。3.6出租人同意，免租期内，出租人应确保承租人正常装修和经营。因出租人的原因，导致承租人无法正常经营的，出租人应负责排除妨害并赔偿承租人全部直接损失，或承租人有权将双方确认的全部损失金额折算为租金，在免租期结束后，按照实际损失免交相应租赁期限的租金。3.7.1租赁期限届满或非因承租人原因导致合同终止，在期满或终止后30日内，承租人应撤出租赁房产。4.1.1基本租金：租赁期内的第1至第3合同年每年租金为2438784元，第4合同年的年租金为2484511.2元，第5合同年的年租金为2530238.4元……4.1.6逾期支付，承租人未能按时足额支付租金、能源费的，则每迟延一天按欠费金额的0.2%支付滞纳金给出租人。在合同期5年内，承租人延期支付超过2个月的，除由承租人补足已产生的租金、滞纳金外，出租人有权选择解除本合同……4.3.1保证金：承租人同意向出租人支付2个月的租金共计406464元作为履行合同的保证，合同期内任何时间段，保证金的数额都保持该固定数额。付款形式为203232元为现金，203232元为银行出具的履约保函，作为承租人妥善履行本合同的担保……因出租人不履行本合同规定的义务，导致承租人根据本合同条款终止合同，出租人应返还全部的保证金，并支付租赁期限内该笔保证金的银行定期利息。承租人并可保留追究一切因此而引起损失的权利。如因承租人不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，承租人无权要求返还保证金，该保证金不足以弥补承租人给出租人造成的损失，承租人仍应向出租人承担赔偿责任。出租人并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。6.1.3消防设施：租赁房屋通过消防安全部门验收。承租人在进行二次装修消防报审时，出租人应提供相应材料并给予相应的配合。6.2.1双方暂定租赁房产交付日为2015年8月1日。6.2.3承租人收到交付通知后，出租人和承租人应根据本合同所确定的交付标准对租赁房产共同验收。如验收符合约定条件，双方签署交付租赁房产的文件及《租赁房产交付确认书》；如有不符，则列出不符合约定的项目，出租人负责完成整改工作，并及时通知承租人再次共同验收。6.7空调：出租人向租赁房产提供的空调……承租人需向出租人支付空调（供暖/供冷）费，供暖费按照国家有关标准执行及调整，现标准为46元/建筑平米/采暖季，时间为当年的11月15日至次年的3月15日。供冷季的收费标准及时间，根据实际情况参照供暖季执行，供冷费标准为48元/平方米/供冷季。7.1承租人承诺交纳租赁房产水、电供应费及电信的一切费用，并执行和遵守政府有关部门的所有规定。如承租人不交纳水、电等应交纳的所有能源费用，承租人同意从其向出租人交纳保证金中予以扣除，直至扣除完所有保证金。7.2出租人将对租赁房产分别安装计量表计量租赁房产用水和用电，各供应部门的规章制度另有规定，该计量表各月运转的读数作为出租人向承租人收费的计数依据。7.3电费按1.1元/度的标准收费。8.11租赁房屋的主结构、屋顶、高低压供电系统，主要排污排水立管，建筑物承重墙、配电室，消防系统的维护、维修由出租人负责。日常使用有缺陷时，承租人应及时通知出租人，出租人接到通知后立即派人在24小时内维修。出租人怠于或拒绝履行上述义务的，承租人有权自行修复，费用由出租人承担，造成承租人其他损失的由出租人承担。8.16.1承租人与出租人指定的第三方消防公司按照承租人2015年6月8日提供的平面布局图签订消防施工合同，价格为30元/每平方米，该消防施工合同作为本合同的补充协议。出租人保证承租人取得办理营业执照前的全部消防审批手续。如因消防施工导致的消防验收不合格、未取得消防验收合格意见书，致使承租人在签署《租赁房产交付确认书》1年内无法开业的，双方均有权解除合同，因上述事项导致合同解除，且消防公司向承租人赔偿金额不足3000000元时，差额部分由出租人负责补偿。8.16.2在此过程中，如果由于出租人的原因，承租人无法取得办理营业执照所需的全部消防手续，导致承租人完成装修后1年内无法开业，双方均有权解除合同，出租人需要赔偿承租人3000000元损失费用，同时出租人还需退还全部保证金。14.1.8出租人应协助承租人取得市政、环卫、规划、卫生、园林等有关部门允许承租人正常经营的批准、证照等手续。如房屋中包括地下室，出租人应提供地下室空间使用备案。15.1承租人根本违反合同的违约责任：出租人可以以书面通知的形式解除合同，如出租人决定解除合同的，出租人有权要求承租人承担3000000元的违约金并赔偿出租人经济损失，承租人交纳的保证金不予退还。15.2出租人根本违反合同的违约责任：承租人可以以书面通知的形式不计息的暂停支付租金，直至出租人纠正并补偿该违约给承租人造成的全部损失或直接以书面通知形式解除本合同，如承租人解除本合同的，承租人有权要求出租人支付3000000元的违约金，并赔偿承租人经济损失。《租赁协议》附件中的房屋所有权证载明：涉案房屋所有权人为世纪星空公司，房屋坐落在丰台区南四环西路186号四区13幢，登记时间2014-10-09，规划用途为高新技术产业服务配套及库房、自行车库、设备用房、机动车库；《北京市普通地下室使用登记备案证明》载明：使用人为世纪星空公司，使用普通地下室已登记备案，房屋坐落丰台区南四环西路188号四区地下1-2层，登记备案用途餐饮、店铺，使用期限2014年1月1日至2023年12月31日。2015年9月1日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（原承租人）、北京玉蜓桥物美商贸有限公司（新承租人）签订补充协议一。北京玉蜓桥物美商贸有限公司已于2018年1月19日变更名称为玉蜓桥物美公司。该补充协议主要内容为：将原协议中承租人物美集团公司租赁的涉案房屋变更为本协议新承租人玉蜓桥物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由玉蜓桥物美公司享有与承担。原协议项下物美集团公司应交纳的保证金转到玉蜓桥物美公司名下继续作为保证金使用，相应款项的收据开给玉蜓桥物美公司，出租人不再退还给原承租人。出租人同意将《租赁协议》中的免租期由2015年8月2日至2017年8月1日调整为2015年8月2日至2017年8月16日。2016年4月8日，世纪星空公司（出租人）与玉蜓桥物美公司（原承租人）、崇文门物美公司（新承租人）签订补充协议二，约定：将原协议中承租人玉蜓桥物美公司租赁涉案房屋变更为本协议新承租人崇文门物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由崇文门物美公司享有与承担。原协议项下玉蜓桥物美公司应交纳的保证金转到崇文门物美公司名下继续作为保证金使用，相应款项的收据开给崇文门物美公司。将原合同免租期修改为自2016年6月1日起至2018年5月31日止24个月。新承租人清楚了解并已收到与涉案房屋相关的全部文件的复印件，包括但不限于产权证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程消防验收意见书等复印件各壹份作为本补充协议的附件，并在新承租人店铺开业前由出租人负责提供上述文件，承租人负责办理开业所需证照。2016年4月27日，北京世纪星空影业投资有限公司丰台分公司为崇文门物美公司开具押金（保证金）收据，金额为406464元。2016年12月13日，世纪星空公司向崇文门物美公司发出《暂停承租区域施工的通知》，载明“根据贵司所承租的汉威四期项目4B/100（AB）号店铺的平面布局图及消防公司反馈的意见，我司函件通知贵司调整布局并且在调整布局期间停止该区域的进场施工”。此后，双方对此函件往来协商处理上述事宜，其间世纪星空公司要求崇文门物美公司支付供冷费、供暖费、电费、房屋租金等，而崇文门物美公司则要求世纪星空公司尽快协调处理消防事宜。2018年8月14日，世纪星空公司向崇文门物美公司发出《解除通知》，以崇文门物美公司未按期交纳费用为由要求解除双方合同。2018年8月16日，崇文门物美公司工作人员签收该文件。一审法院认为：世纪星空公司与玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司、物美集团公司之间签订的《租赁协议》、补充协议一、补充协议二均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方当事人应依照合同履行各自义务。本案争议焦点为涉案合同未能依约履行的原因所在，首先，虽然合同约定了出租人有保证出租房屋合法性的义务，但需要注意的是合同附件已显示涉案房屋的规划用途为高新技术产业服务配套及库房、自行车库、设备用房、机动车库，即承租方在最初签订《租赁协议》时就已知涉案房屋的规划用途并非商业，而是通过了登记备案的普通地下室，另外，涉案房屋所在楼宇的其他房屋在2014年至2017年间亦存在办理店铺、水果商店、餐饮、服装销售等用途，并用于商业经营，因此承租方无权以涉案房屋并非商业用途而主张出租方违约；其次，涉案双方首次签订《租赁协议》的时间为2015年6月30日，此后两次因承租人原因变更承租主体，最后一次变更承租人的时间为2016年4月8日，而房屋的交付时间为2015年8月1日，出租人通知消防无法通过的时间为2016年12月13日，在此期间内即便出现了因政策变化而导致双方合同目的无法实现的问题，亦应由承租方承担更大比重的责任；最后，按照双方协议约定，如在合同期间因法律法规、部门规章变化，导致合同履行出现障碍，双方应尽量克服，障碍无法克服的，应协商解除。本案中，承租方租赁房屋时，尤其是第二次变更承租人时，应当知晓当时的相关政策（承租人需将部分房屋转租），而此后即便出现政策变化，承租人亦应积极寻找解决方案，通过变更转租人等方式力促合同继续履行，如双方合同确无法履行，承租人亦应及时与出租人沟通解除合同，但本案承租人既未改变房屋租赁用途，亦未与出租人协商解除合同，却在出租人多次与其协商，要求先行搬离涉案房屋时予以拒绝，且未按约定支付房屋租金、空调费等费用。综上，法院有理由相信涉案合同系由于承租人怠于履行合同义务，且在双方合同履行出现障碍后仍长期占据房屋、拒交相关费用而解除。因此，世纪星空公司以崇文门物美公司逾期支付租金、空调费等为由向物美崇文门店发出解除合同通知的行为，符合法律规定，双方租赁合同在崇文门物美公司接到该解除通知之日解除。世纪星空公司要求确认合同解除的日期缺乏法律依据，法院依法予以纠正。世纪星空公司要求确认合同解除及腾退房屋的请求，并无不当，法院予以支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付2018年6月1日至2018年8月14日房屋租金及2018年8月15日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费请求，并无不当，法院予以支持。世纪星空公司要求物美崇文门店支付2015年至2018年供冷费、供暖费的请求，并无不当，法院予以支持。因世纪星空公司未就其主张的2016年6月24日至2018年7月5日期间的电费向法院提供证据，因此对其该项诉求，法院不予支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付租金及相应供冷费、供暖费的违约金请求，并无合同依据，法院不予支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付免租期租金，因崇文门物美公司确无法按照其原本意图使用房屋，同时考虑到法院在此情况下已支持了较长时间的房屋租金及房屋占用使用费，故法院认为本案合同的免租期不做调整为宜。世纪星空公司要求物美集团公司共同承担责任的请求，缺乏合同依据，法院难以支持。世纪星空公司要求玉蜓桥物美公司共同承担责任，经法院审查，按照合同约定玉蜓桥物美公司理应承担连带责任。据此，一审法院判决：一、确认北京世纪星空影业投资有限公司与北京物美商业集团股份有限公司于2015年6月30日签订的《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》，北京世纪星空影业投资有限公司与北京物美商业集团股份有限公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司于2015年9月1日签订的《补充协议》（补1），北京世纪星空影业投资有限公司与北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于2016年4月8日签订的《补充协议》（补2）均于2018年8月16日解除；二、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于判决生效之日起三十日内腾退租赁的房屋；三、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2018年6月1日起至2018年8月14日止的房租租金501635.04元；四、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供冷费683719.89元；五、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供暖费701568元；六、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司按每日6806.88元租金标准计算自2018年8月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；七、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司对北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司上述第三项至第六项的债务承担连带责任；八、驳回北京世纪星空公司投资有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，崇文门物美公司、玉蜓桥物美公司、物美集团公司除认为一审判决未就双方2016年11月16日至2018年8月1日期间的往来函件内容进行认定欠妥外，对一审判决认定的其他事实予以认可；世纪星空公司认为一审审理中双方当事人已经对往来函件予以质证，一审判决也概括认定了双方往来函件的内容，无需详细引述，并对一审判决认定事实表示认可。本院认为，一审判决并未遗漏对上述往来函件的认定，故对一审判决已经认定的事实予以确认。同时，为了便于对双方诉争问题进行判处，本院将涉及的函件的主要内容作出如下认定：1.崇文门物美公司于2016年11月16日向世纪星空公司发出《关于崇菜物美汉威项目消防工程问题的联络函》，主要内容有：我公司正在筹备二次装修施工进场事宜，但经过与贵公司多次沟通及洽商，项目的消防审批工作依然推进缓慢，严重影响我公司后续的工程进场和施工进度，并对我公司12月份开业造成不利影响。根据《租赁协议》第1.16.1条中关于消防报审及施工改造协助办理相关消防手续的约定，由贵公司指定的第三方消防施工单位改造、审批、保证承租人取得办理经营执照前的全部消防审批手续。希望贵公司切实履行第8.16.1条款中的承诺，确保崇菜物美汉威项目成功开业。2.崇文门物美公司于2017年4月10日向世纪星空公司发出《关于崇菜物美汉威四期项目4.B/100（AB）号店铺问题的联络函》，主要内容有：我公司在完成规划设计办理营业执照的过程中，获悉地下空间不能开设餐饮经营，我公司只好调整布局，与悠惠购电子商务公司、大北照相公司签订租赁协议，共同开设超市及品牌集合的新型O2O商业模式。为了加快建店施工进度，我公司于2016年9月30日前完成了地下一层4100平方米的地面砖铺装工程，完成了冷链系统和制冷管线安装工程。超市货架、精品货柜、收银配套设备也都相继运抵现场。2016年12月3日贵公司电话通知、12月13日致函我公司，要求调整布局并且在调整布局期间停止该区域的进场施工。此后，我公司调整了布局方案，贵公司没有给出意见，几次电话及当面沟通中得知贵公司一直与有关方面沟通，争取按原布局方案争取通过报审。鉴于以上情况，我公司致函贵公司：请根据今年的情况认真分析判断该项目发展前景。于2017年5月20日前回复我公司确切意见，我公司将根据回复意见，制订下一步工作计划。该联络函附有《崇菜物美汉威店已投资汇总》，其中显示地砖铺贴金额为384000元，已完工；地专主材金额为2；地专主材金额为246329元星空公司于2017年5月19日向崇文门物美公司发出《关于崇菜物美汉威项目店铺问题的复函》，主要内容有：尽管北京市在2015年8月底出台《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，对地下空间的商业经营设置了新的限制条件，但我公司开发建设的汉威国际广场作为丰台区重点大型建设项目，应属于在途项目，不受该政策的条件限制。目前，大型综合项目的经营如何与政策调整对接，已受到丰台区政府的高度重视。为避免汉威商户遭遇“先开张、又关店”的波折，我公司正与丰台区政府保持密切沟通，就一些具体问题积极协调，力争尽快解决。我公司会与贵公司随时沟通最新情况。4.崇文门物美公司于2018年8月1日向世纪星空公司发出《商函》，主要内容系针对《催缴函》向世纪星空公司答复，多次表示其保留追偿世纪星空公司的权利，还表示希望全力配合世纪星空公司解决问题，如双方全力争取仍无法解决，则双方可根据合同友好解除合作。双方一致确认，涉案房屋供冷及供暖均需依赖中央空调。崇文门物美公司提交证据共4组，证据1包括施工方证明材料、涉案房屋现状照片，证明目的是2016年9月18日，其委托的装修施工单位离开装修现场，后再未返场，涉案房屋现场始终由世纪星空公司控制，从其施工单位离场到目前为止租赁物一直处于封闭上锁未使用的状态；证据2包括北京悠惠易购电子商务有限公司证明、《关于汉威大厦商业项目进展情况的汇报》及公司公章使用登记表，证明目的是涉案项目装修施工报批手续由世纪星空公司申报。其与世纪星空公司按照消防要求做好方案，送达消防部门，但消防部门未通过；证据3为《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，证明目的为涉案房屋因违反上述禁止和限制目录中关于地下空间商业经营的限制条件，无法办理消防审批手续，导致其无法施工开业；证据4为《分公司设立登记申请书》，证明目的为其积极履行合同义务为分公司办理设立注册登记，但因涉案房屋为非商业用途，导致其无法办理营业执照。世纪星空公司对上述证据的质证意见为：上述4组证据都不符合新证据的形式。对第1组证据的证明目的不认可，认为其作为场地的出租方和管理方有安全保障义务，只是把场地保护起来，崇文门物美公司确实是没有使用涉案房屋，但不应由世纪星空公司承担责任。对第2组证据的真实性不认可，认为北京悠惠易购电子商务有限公司与崇文门物美公司有利害关系，如果作为证人证言得出庭作证；《关于汉威大厦商业项目进展情况的汇报》恰恰说明了是由于崇文门物美公司改变经营模式，导致需等待相关部门审核，也可以证明其一直在积极配合与崇文门物美公司一起处理相关问题；公司公章登记使用表是崇文门物美公司单方制作的，不予认可。第3组证据是政策目录，不符合证据形式，不能作为证据使用。同时，世纪星空公司为证实其主张的电费，提供的证据包括电表照片1张和2016客户水/电表用量记录1张。其中照片显示电表序号为120378668，表数010490；记录显示：4B-100（AB）物美M层表号120378668，本月表底数5，上月表底数10490，表格下端抄表人、楼管和客户签字处分别有手写签字，落款时间为2016年8月24日，后有手写“梁”字。世纪星空公司主张“梁”字系崇文门物美公司在现场人员所签，崇文门物美公司对此予以否认。世纪星空公司就此申请本院实地勘验电表设置位置及用电量情况；崇文门物美公司申请本院实地勘验涉案房屋装修情况。本院在各方当事人在场的情况下对涉案房屋进行了现场勘验，确认：1.在涉案房屋内有设备间，设置多块电表，除序号为120378668的电表显示表数为010490外，其余电表显示表数基本为5以下的个位数。本院还查看了涉案房屋之外同楼层其他两个设备间，电表设置情况基本同涉案房屋处的电表设置，其中一个是目前正常经营的商户的设备间，电表正在运转计数；另一是个没有经营商户的设备间，电表未运转计数。2.涉案房屋内存放有崇文门物美公司购置的冷链设备等若干。3.崇文门物美公司在涉案房屋内全面铺设了地砖、建造了部分轻钢龙骨隔断。世纪星空公司称，涉案房屋区域内设备间的电表均是为涉案房屋经营所需而设置，序号为120378668的电表系因崇文门物美公司装修临时供电所用，其余的电表尚未使用。崇文门物美公司认可其装修需要用电，但认为世纪星空公司没有提供交接时该电表的底数，故不能由此认定其实际用电量为10485度。世纪星空公司对此认为，双方《租赁协议》第6.4条逾期接收约定，承租人未派人员按照交付通知的合理要求到现场验收的，视为出租人按期交付。之后双方所签补充协议一约定，各方确认出租人已根据所签《租赁协议》条款将店铺于2015年8月1日交予承租人。故当时的承租人物美集团公司没有到场查验电表底数，其应自行承担责任；且根据现场勘验所见，涉案房屋内设置的电表除序号为120378668的电表显示用电量为10490度外，其余电表底数均为个位数，而崇文门物美公司铺砖、建墙均需用电，其主张的电费金额理由充足，本院予以认定。崇文门物美公司称其没有及时腾退涉案房屋的原因在于其认为世纪星空公司未对其损失予以赔偿。另，崇文门物美公司与世纪星空公司就涉案房屋进行了交接。各方当事人一致确认，崇文门物美公司放置在涉案房屋内的机械设备等已于2020年10月31日全部搬离涉案房屋，崇文门物美公司与世纪星空公司就搬离事项共同签署了交接单。本院另查明，本案一审法院立案时间为2019年1月；崇文门物美公司另案向一审法院起诉要求世纪星空公司承担违约责任、赔偿其各项损失，该案一审立案时间为2020年4月，一审法院作出判决后，崇文门物美公司不服向本院提起上诉，该案现在本院审理中。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。世纪星空公司与物美集团公司、玉蜓桥物美公司及崇文门物美公司之间签订的《租赁协议》、补充协议一及补充协议二均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方当事人均应依约履行各自的合同义务。现双方对于合同解除均不持异议，双方争议的焦点是导致合同解除的责任问题。由于世纪星空公司与物美集团公司签订《租赁协议》时，已经提供了涉案房屋的全套产权及备案材料，双方对于涉案房屋的性质均是明知的，均不认为房屋性质对合同约定的经营用途有何妨碍。2015年8月相关政府部门出台文件，对地下空间商业经营条件给予较严格的限制。此后，物美集团公司、玉蜓桥物美公司及崇文门物美公司与世纪星空公司先后签订补充协议一及补充协议二，在明知涉案房屋性质及备案用途的情况下仍就变更承租主体和经营模式达成一致。从世纪星空公司于2016年12月13日向崇文门物美公司发出的《暂停承租区域施工的通知》可以得到确认，崇文门物美公司未能取得消防报审手续。而从之后双方往来函件上可以看出，双方为了能继续履行合同，仍在努力，虽经反复沟通、多方协调，最终仍未能取得相关报审手续，合同无法继续履行，双方均有权提出解除合同，甚至及早解除合同更有利于损失的进一步扩大，对双方均有益处。因此，本院认为系因不可归责于双方的原因导致本案所涉《租赁协议》、补充协议一及补充协议二解除，故双方互不承担违约责任。一审判决认定崇文门物美公司对于合同解除应负主要责任，过分加重了崇文门物美公司的责任，欠妥。关于合同的解除时间，各方当事人对于一审判决确认的合同解除时间并未提出异议，本院对此不持异议。关于双方对于合同解除后如何分担损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院虽然认定本案合同解除的原因不能归责于双方，双方互不承担违约责任。但是，合同解除对于双方来说，造成的损失是不同的，从公平原则考虑，双方应就合同解除给对方造成的损失进行分担；且细究合同解除之后至实际完成腾退期间所发生的损失，双方的责任也是不同的。由于《租赁协议》签订之后长达3年的免租期内，特别是2016年12月13日世纪星空公司向崇文门物美公司发出《暂停承租区域施工的通知》后，崇文门物美公司虽也尝试改变经营业态，但最终都不能通过消防报审等审批手续，双方就应意识到继续履行合同可能承担的风险。在2018年5月31日免租期限届满后，崇文门物美公司虽于2018年8月1日向世纪星空公司发送《商函》，但仍未明确提出解除合同，而后，世纪星空公司于2018年8月14日才通知崇文门物美公司解除合同，因此，从这一角度看，双方对于合同至2018年8月16日才得以解除，均负有一定责任。同时，还应注意，崇文门物美公司在已经收到世纪星空公司解除合同的书面通知的情况下，仍然未采取积极措施，解决合同解除的善后事宜，甚至认为在未得到世纪星空公司赔偿的情况下，不应腾退涉案房屋。世纪星空公司于2019年1月已经在一审法院立案，积极地解决双方之间的纠纷，而崇文门物美公司直至2020年4月才在一审法院立案解决双方之间的争议。因此，对于合同解除之后至双方完成交接期间发生的损失，显然应由崇文门物美公司承担主要责任。有关涉案房屋腾退一节，在本院审理中，崇文门物美公司履行了腾退义务，并与世纪星空公司于2020年10月31日完成对涉案房屋的交接，世纪星空公司此项请求已无必要，本院对于一审判决相关判项予以撤销。关于世纪星空公司主张的各项费用，本院将逐一进行分析认定。首先，关于世纪星空公司主张的2018年6月1日至2018年8月14日期间的租金。因双方在合同约定的免租期届满之后，均未明确向对方提出解除合同的要求，此期间产生的租金损失，仍属于合同解除前的损失，应由双方分担为宜。一审判决崇文门物美公司承担此期间全部租金，加重了崇文门物美公司的责任，欠妥，本院对此予以变更。其次，关于世纪星空公司要求崇文门物美公司按照合同约定的租金标准支付2018年8月15日起至实际腾退之日止的占有使用费。崇文门物美公司收到解除通知的时间为2018年8月16日，该日期为合同解除日期，由于崇文门物美公司在接到解除通知后，仍将设备设施搁置在涉案房屋处，并未履行腾退义务，对后续发生的占有使用费，应负主要责任。占有使用费应以合同解除之次日起算，计算至实际腾退之日即2020年10月31日；关于占有使用费标准，虽然崇文门物美公司未积极履行腾退义务，但世纪星空公司在2019年1月才向法院请求救济，对于目前造成的后果，并非完全没有责任，且考虑崇文门物美公司并未实际经营及今年疫情带来的实际影响等其他本案实际情况，本院认为应当比照双方约定的租金标准适当降低占用费标准，酌情确定按照每日5400元计算。第三，关于世纪星空公司主张的2015年至2018年度供冷费及供暖费。其提出此项主张的依据是合同约定及政府指导价格，认为涉案房屋所处大厦采取中央空调供暖和供冷，无法实现区域停供，无论崇文门物美公司是否实际经营，占用涉案房屋期间必然发生能耗，合同仅约定崇文门物美公司无需交纳免租期的租金，但并未免除崇文门物美公司交纳供冷及供暖费用的义务。本院认为，世纪星空公司的主张有合理性，且免除崇文门物美公司作为承租人的义务，应当由双方明确进行约定，现双方没有明确约定免除崇文门物美公司交纳免租期供冷费和供暖费，崇文门物美公司仍需负担免租期的供冷和供暖费用。但考虑双方之间合同解除的原因，该项费用也系合同解除的后果，发生在合同解除之前，应由双方分担为宜。一审判决判令崇文门物美公司全额支付供暖费及供冷费，加重了崇文门物美公司的责任，本院对此予以变更。关于世纪星空公司主张的欠付租金、供冷费和供暖费三项费用的违约金，本院考虑合同解除原因、双方对于合同解除及合同解除后善后事宜的争议、双方各自的责任及本案诉讼周期等实际情况，对世纪星空公司相关请求不予支持。至于崇文门物美公司所持由于世纪星空公司违约导致合同解除，且其并未占用涉案房屋，也未享受供暖、供冷，无需承担相关费用的抗辩，与本院查证事实及前述分析论述相悖，其要求撤销原判，驳回世纪星空公司全部诉讼请求，缺乏依据，本院无法支持。第四，关于世纪星空公司主张的电费，因双方一致确认，崇文门物美公司在涉案房屋进行了铺设地砖及建造部分轻钢龙骨隔断墙的施工，势必会耗用电能，产生电费。世纪星空公司已经就其此项主张提供了相关证据，本院也实地勘验了涉案房屋电表设置情况及同楼层其他商户电表设置情况，核实了世纪星空公司提供的电表照片及显示的用电量等证据的真实性，在崇文门物美公司没有就此提供任何相反证据的情况下，有理由相信世纪星空公司所述相关事实成立，世纪星空公司有权向崇文门物美公司主张电费。但双方一致确认，电费系崇文门物美公司因装修而发生，而崇文门物美公司并未实际经营，装修并未实际利用，故电费也应属于因合同解除而发生的损失，应由双方分担，由崇文门物美公司承担5766.75元。第五，关于世纪星空公司主张的1年免租期租金。世纪星空公司在合同中约定给予承租人长达3年的免租期，现合同因不能归责于双方的原因解除，3年免租期的租金无疑属于世纪星空公司的实际损失，应由双方分担，现世纪星空公司仅要求崇文门物美公司承担1年免租期租金，请求并未超出合理范围，本院予以支持。一审判决以支持了世纪星空公司较长期间的租金及房屋占用费为由不再调整免租期，处理欠妥当。关于崇文门物美公司因合同提前解除遭受的损失，双方已另案解决，本案不做处理。玉蜓桥物美公司虽然表示不同意一审判决，但未提出上诉，视为其对一审判决结果的认可。综上所述，世纪星空公司的上诉请求部分成立；崇文门物美公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第一项、第七项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第二项、第八项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第三项为：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2018年6月1日起至2018年8月14日止的房租租金250817.52元；四、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第四项为：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供冷费341859.95元；五、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第五项为：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供暖费350784元；六、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5495号判决第六项为：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内按照每日5400元的标准支付北京世纪星空影业投资有限公司自2018年8月17日起至2020年10月31日止的房屋占有使用费；七、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司电费5766.75元；八、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司1年免租期租金2438784元；九、驳回北京世纪星空影业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费346572元，由北京世纪星空影业投资有限公司负担17326元（已交纳），由北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担329246元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费60800元，由北京世纪星空影业投资有限公司负担3040元（已交纳），由北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担57760元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年十一月六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮