苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5307号 原告：黄勤，男，1965年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：秦榕，江苏合展兆丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费俊，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。 被告：邵光琪，男，1987年1月15日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 被告：杨海凤，男，1985年10月24日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 被告：高权权，男，1989年12月19日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 被告：邵千侄，男，1989年5月29日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 原告黄勤与被告邵光琪、杨海凤、高权权、邵千侄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告黄勤的委托诉讼代理人秦榕，被告邵光琪、杨海凤、高权权、邵千侄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄勤向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告邵光琪签订的《房屋租赁合同》于2020年9月7日解除，被告邵光琪腾退位于苏州市姑苏区落瓜桥下塘X号的房屋；2.判令被告邵光琪支付租金45.75万元、违约金40.5万元；3.判令被告杨海凤、高权权、邵千侄对被告邵光琪上述债务86.25万元承担连带清偿责任。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求判令被告邵光琪支付逾期腾房占有使用费（自2020年9月8日起，按照81万元/年的标准计算至实际腾房之日止），被告杨海凤、高权权、邵千侄对上述占有使用费的支付承担连带清偿责任。事实和理由：2019年12月7日，原告与被告邵光琪签订《房屋租赁合同》，约定被告邵光琪承租原告位于苏州市落瓜桥下塘X号房屋，租赁期限自2019年12月8日至2022年12月7日止；租金(不含税)为2019年12月8日至2020年12月7日81万元、2020年12月8日至2021年12月7日81万、2021年12月8日至2022年12月7日81万元；先付后用，每年度分两次支付，每期支付年租金的50%，每期租金应在租赁期开始的45日前支付，但2019年度的第一期租金在签订本合同时先支付三个月租金20.25万元。被告杨海凤对被告邵光琪的一切付款义务承担连带保证责任，保证期限为二年。合同签订当日，原告将出租房屋大门钥匙一把、房屋产权证复印件、土地证复印件及原告身份证复印件交付给被告邵光琪。但被告邵光琪仅在2020年1月10日支付房屋租金5万元，在2020年3月26日支付房屋租金10万元。2020年4月27日，被告高权权在《房屋租赁合同》上签字作为保证人对被告邵光琪的一切付款义务承担连带保证责任。2020年8月7日，被告邵光琪出具《承诺书》，承诺在2020年8月13日前支付房屋租金3万元，在2020年8月20日前支付房屋租金21万元，被告杨海凤、邵千侄对被告邵光琪的付款义务承担连带保证责任。时至今日，被告邵光琪、杨海凤、高权权、邵千侄均未付款。2020年8月28日，原告向被告邵光琪发送《解除合同通知书》，被告于2020年8月29日签收。被告拖欠巨额租赁费用不付，并持续拖延付款的行为已构成根本违约，原告有权要求解除《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第13.2条约定，如承租人单方违约，承租方应支付违约金计相当于6个月的房租金，由此，被告邵光琪应支付原告违约金40.5万元。被告杨海凤、高权权、邵千侄应对被告邵光琪上述房屋租金、违约金的付款义务承担连带清偿责任。现为维护自身合法权益，原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告邵光琪辩称，我方拖欠租金的情况确实存在，但由于新冠××疫情爆发导致我方经营困难，资金跟不上，对违约金的支付及计算标准均不认可，我方希望减免违约金，给予支付租金的宽限期，继续履行合同。 被告杨海凤辩称，因新冠××疫情爆发导致我方经营困难，希望减免违约金，给予支付租金的宽限期。 被告高权权辩称，我不是投资人，我只是以店长的身份陪同邵光琪去签的合同，我作为担保人签名，只愿意承担20万元的保证责任，因为当时房租是付三押一，第一期租金尚欠20万元，我认可对该20万元担保，对以后的房租支付，我不同意承担责任。 被告邵千侄辩称，因新冠××疫情爆发导致经营困难，希望减免房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告黄勤提交了《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、收条、中国建设银行转账凭证打印件、承诺书、解除合同通知书及邮寄凭证等证据，四被告未提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月7日，黄勤（出租方）与邵光琪（承租方）、杨海凤（保证人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：邵光琪将苏州市姑苏区落瓜桥下塘X号的房屋（建筑面积192平方米），租赁期限自2019年12月8日起至2022年12月7日；出租房屋的租赁净价（租赁价减去租赁房产的税费及出租人因出租房产缴纳的个人所得税）2019年12月8日至2020年12月7日为81万元、2020年12月8日至2021年12月7日为81万、2021年12月8日至2022年12月7日为81万元，先付后用，每年度分两次支付，每期支付年租金的50%，每期租金应在租赁期开始的45日前支付，但2019年度的第一期租金在签订本合同时先支付三个月租金20.25万元，水、电、气、物业管理等费用由承担人负担。合同第四条租赁保证金及定金条款约定，承租人在签订合同时支付定金6.75万元，该款在承租人付清前6个月租金40.5万元后转为承租人支付的保证金，租赁期满时，承租人全面履行了本合同各项条款和条件的情况下，出租人在承租人交还出租人房屋的三十日后将租赁保证金（不计利息）退还承租人。合同第十三条违约责任及损失赔偿条款约定：13.1承租人如未能按照本合同规定按期向出租人交付租金、租赁保证金或其他应付费用，则每逾期一日承租人应按照未付款项的千分之三计算迟付的违约金给承租人，如承租人逾期超过7天仍未付清应付款项和迟付违约金，则出租人有权单方采取断电、断水等收回房屋的措施来解除合同；13.2如承租人单方违约，承租方应支付违约金计相当于6个月的租金，如违约金不足以补偿出租人的损失，则出租人可就不足部分向承租人继续追偿。合同第十六条保证条款约定：承租人的上述一切付款义务，由保证人提供连带保证，保证期限为二年。邵光琪作为承租人在合同上签名，杨海凤作为保证人在合同上签名。2020年4月27日，高权权作为保证人在合同上签名。 上述房屋租赁合同签订当日，黄勤将案涉房屋的钥匙、产权证复印件交付给邵光琪，邵光琪承租该房屋用于经营火锅店。双方确认，邵光琪共支付房屋租金15万元、保证金6.75万元。 2020年8月7日，邵光琪、杨海凤、邵千侄向黄勤出具承诺书一份，载明：本人邵光琪和保证人杨海凤、邵千侄共同承诺在2020年8月13日前支付苏州市姑苏区落瓜桥下塘X号的房租3万元，在2020年8月20日前再支付房租21万元，剩余房租37万元我们争取在2020年11月底前分期每月付清，另外，我们自愿放弃有关新冠病毒疫情要求减免房租金的一切权利。邵光琪作为承诺人，杨海凤、邵千侄作为保证人在承诺书上签名。 因邵光琪未按照承诺书约定支付房屋租金，2020年8月28日，黄勤向邵光琪邮寄解除合同通知书一份，提出因邵光琪长期拖欠巨额租金构成根本违约，决定于2020年9月7日解除房屋租赁合同，并要求邵光琪于合同解除之日腾退房屋。邵光琪于2020年8月29日签收该通知书。 本案审理过程中，邵光琪向黄勤支付房屋租金67万元。黄勤陈述，邵光琪早已违约在先，双方就继续履行合同协商未果，其坚持认为房屋租赁合同于2020年9月7日解除。黄勤同意将保证金在本案中一并处理。 本院认为，黄勤与邵光琪签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。邵光琪作为承租人未按照合同约定支付租金，在2020年8月7日出具承诺书后再次违反承诺，其行为构成根本违约，黄勤有权行使合同解除权。黄勤于2020年8月28日向邵光琪邮寄解除合同通知书明确表示双方签订的房屋租赁合同于2020年9月7日解除，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄勤与邵光琪签订的房屋租赁合同已经解除，邵光琪应该将案涉房屋腾空并返还给黄勤，黄勤该诉讼请求，应予以支持。邵光琪未返还房屋，应该按照合同约定的81万元/年的标准支付房屋租金及占有使用费，其已经支付租金82万元（15万元+67万元）应予以抵扣。 因邵光琪的违约行为导致涉案租赁合同解除，黄勤有权向其主张合同约定的违约金。对于违约金的标准，本院认为，邵光琪承租房屋用于经营火锅店，确实受到新冠××疫情的影响，其在审理过程中支付了67万元租金，主观恶意较小，综合考虑黄勤因合同解除导致再次出租空置期间的租金损失及本案客观情况，原合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整按照三个月的租金计算，即20.25万元。关于保证金，黄勤同意在本案中一并处理，其应根据合同约定在房屋交还、相关水电费用结清之日起30日内返还邵光琪。 杨海凤、高权权在房屋租赁合同上作为保证人签名，为承租人的付款义务提供连带责任保证，黄勤要求杨海凤、高权权对邵光琪应支付的租金及占有使用费、违约金承担连带清偿责任，于法有据，应予以支持。高权权抗辩其仅为第一季度租金提供保证，与合同约定不符，该意见本院不予采纳。邵千侄未在房屋租赁合同上签名，其仅在承诺书上签名，应认为其仅为承诺书中载明的61万元款项提供保证，现该款项已由邵光琪支付，黄勤要求邵千侄对邵光琪的其他债务承担保证责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下： 一、原告黄勤与被告邵光琪2019年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月7日解除。 二、被告邵光琪于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区落瓜桥下塘X号的房屋腾空并返还给原告黄勤，原告黄勤于房屋返还之日起三十日内退还被告邵光琪保证金67500元。 三、被告邵光琪于本判决生效之日起十日内支付原告黄勤房屋租金及占有使用费（自2019年12月7日起，按照81万元/年的标准计算至实际返还房屋之日止，应扣除邵光琪已付的82万元）。 四、被告邵光琪于本判决生效之日起十日内支付原告黄勤违约金202500元。 五、被告杨海凤、高权权对被告邵光琪上述第三、第四项债务承担连带清偿责任。 六、驳回原告黄勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21203元，减半收取10602元，财产保全费4833元，合计15435元，由被告邵光琪、杨海凤、高权权负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年十二月三日 书记员  陈丽华