云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10861号上诉人（原审原告）：李立，男，汉族，1971年5月7日生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：周军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵明辉，男，汉族，1973年10月17日生，住云南省昆明市西山区。上诉人李立因与被上诉人赵明辉房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初12612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李立上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人在一审诉讼中以房屋买卖合同关系提起诉讼，一审人民法院应当围绕上诉人与被上诉人之间交易就案涉房屋的买卖行为是否真实、合法、有效进行核实。既然上诉人与被上诉人签订了房屋转让协议，已支付购房款人民币40万元，一审人民法院就应当查明案涉房屋是否登记在被上诉人名下，是否有其他房屋有共有人，其他共有人是否同意或追认被上诉人的出售行为。一审未查明上述事实，仅以安置房抽房确认单有案外人王炳的签字，认定王炳系该房屋的共有人，从而认定交易行为不能履行无事实依据。2、上诉人与被上诉人签订了房屋转让协议，并已支付购房款40万元。上诉人提供了屋转让协议、收条、以及村委会出具的证明，足以证明买卖合同的真实性。一审法院未查清上述事实，仅以2018年7月18日签订的《购房定金》上记载有借款的描述就否定双方于2019年3月18日所签订的《安置房转让协议》真实性错误。3、一审认定上诉人与被上诉人之间存在借贷关系，借贷关系发生在双方于2018年7月18日前。借贷关系与本案的房屋买卖合同关系无关。4、一审判决认为上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议不是双方的真实意思表示错误。一审法院以交易的房屋价格低于市场，过户产生的税费手续由被上诉人卖方承担不符合交易习惯为由，认定双方不是真实的买卖关系违背客观事实。案涉房屋的房价低于市场上出售同等位置房屋价格是因为案涉房屋系城中村改造的回迁房，位于南绕城高速公路边上，户型设计差；加之该房屋没有产权证，购买人要承担办证时间不确定的风险或不能办证的法律风险。2018年7月同类的房子交易的市场价也就是上诉人购买的价格，不存在价格过低。至于过户产生的税费承担是由交易双方自愿约定，并没有不成文的交易习惯或者普遍的社会认知确认过户的税费就应该由买受人承担。一审法院不能将买受人承担税费的行为认定为房屋买卖交易中的惯例的理由不能成立。4、一审法院既然否定双方之间房屋买卖关系的真实性，就应当根据查明的事实对本案作出定性，确认双方之间是何种法律关系。是双方的买卖合同不生效，还是因交易的房屋有其他共有人没有取得共有人同意在法律上履行不能。以便上诉人选择求正确的法律关系变更诉讼请求依法维护合法权益。二、一审判决适用法律错误。如果一审法院根据庭审查明的事实及证据认为双方之间不具有真实的房屋买卖法律关系，是民间借贷法律关系，房屋买卖只是为借贷关系提供担保，或者是因为该房屋买卖没有取得共有人的同意或被上诉人没有处分权，合同不生效。一审法院就应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，向上诉人释明法院查明的法律关系，由上诉人选择是否变更诉讼求，而不是径直判决驳回上诉人诉讼请求，一审程序违反法律规定。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。赵明辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李立向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《安置房转让协议》合法有效；2、由被告履行《安置房转让协议》，立即交付西山区万科银海铂岸17栋204室给原告，并协助办理不动产过户；3、由被告支付原告违约金120000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，原告向被告转账200000元。被告出具《收条》，表示收到原告购房款200000元。当天，原、被告签署《购房定金》。主要内容为，被告借到原告200000元，用于家庭资金周转。任何一方违约按法律定金赔偿。如因房屋发生的任何纠纷，由昆明市盘龙区人民法院管辖。被告承诺，若有转移资产抽逃资金等，愿承担一切法律后果及赔偿原告的所有经济损失。2018年9月18日至2018年10月26日期间，原告向被告转账四次，合计转款149000元。2019年3月18日，原、被告签署《安置房转让协议范本》。主要内容为，被告将自己的安置房西山区万科银海铂岸17栋204室卖给原告，价款600000元。原告已经分别多次向被告交付购房款、预付款、购房定金400000元，待被告全部办完过户手续后，原告再付清尾款。现尚未办理产权证、土地证。本合同所述房屋是政府分配给被告的拆迁安置房，是被告的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及权利瑕疵。关于该安置房的产权登记及过户，以后政策能够办理的情况下，被告将积极主动办理给原告，所有费用由被告承担。协议签订后生效，双方不得违约。如被告反悔，必须征得原告同意，被告返还原告房款，并处以房款总额100%的违约金。如原告反悔，被告将扣除房款总额100%的违约金。交房日为2019年4月18日。当天，被告向原告出具收到购房款400000元的收条。另，2018年7月18日的《度假区海埂街道管理处、金家片区城中村重建改造项目回迁安置房抽签抽房确认单》（抽房人联）记载，确认的房屋房号是17栋204号，建筑面积85.75平方米。确认单中的签字人除被告外，还有案外人王炳。另，原告和被告存在借贷关系。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原、被告签署的《安置房转让协议范本》约定被告将涉案房屋出售给原告，价款600000元。出售的房屋建筑面积为85.75平方米，每平方米单价不足7000元，远远低于当前市场价格。协议约定过户费用由被告也就是卖方承担，与当前房地产市场交易惯相悖。《安置房转让协议范本》存在重大疑点。从付款情况看，原告2018年7月18日支付的第一笔款项200000元，被告虽然出具收到购房款200000元的《收条》，但原、被告当天签署的《购房定金》明确表述，被告借到原告200000元用于家庭周转。因转移资产、抽逃资金承担损失的承诺也是针对归还款项的担保，没有购房的意思表示。该200000元不能认定为原告支付的房屋价款。《安置房转让协议范本》签署以前，原、被告没有就购买的房屋、价款支付、房屋交付等房屋买卖合同主要条款进行约定，原告支付所谓349000元“房屋价款”明显不合常理。《安置房转让协议范本》不足以证明房屋买卖是原、被告的真实意思表示，原告确认协议有效的请求一审法院不予支持。协议效力没有确定，原告继续履行合同，支付违约金的请求缺乏事实依据，不能成立。退一步而言。即使《安置房转让协议范本》是原、被告真实意思，合法有效。协议明确表示被告出售的房屋是家庭共有财产，抽房确认单也显示确认安置房的除了被告外还有案外人王炳。被告不是房屋唯一所有权人的情况下，原告要求继续履行协议，交付房屋，办理不动产过户，侵害房屋其他权利人的合法权益，法律上不能履行。至于协议约定的违约金，适用前提是被告反悔。本案没有被告反悔的证据，原告主张的违约金也同样缺乏事实依据。综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华和让人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告李立的全部诉讼请求。”二审中，上诉人向本院提交微信截图一份，欲证实：被上诉人系从事房屋买卖的职业，其应当知晓房屋买卖的法律后果。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据不予认可，认为该证据与本案无关，且微信截图仅能看出被上诉人到大理巍山带团旅游，并没有买卖房屋的情况。因上诉人提交的证据与本案不具有关联性，本院对该证据的关联性不予确认。被上诉人向本院提交以下证据：1、昆明昊洋寄售服务有限公司工商登记信息，欲证实：上诉人为昆明昊洋寄售服务有限公司的法定代表人，从事寄售等服务，李颖为其公司监事；2、借条、收条及中国工商银行存款凭证、中国工商银行交易明细，欲证实：上诉人与被上诉人之间存在民间借贷关系的合意，且已经实际履行；3、（2013）西法民初字第487号民事判决，欲证实：被上诉人与诉争房屋的权利人王炳已于2013年1月11日由昆明市西山区人民法院调解离婚；4、万科银行泊岸项目回迁安置房安置合同，欲证实：案涉房屋安置合同的签订主体为案外人王炳、赵曦，案涉房屋并非上诉人的财产；5、案涉房屋的价值情况，欲证实：案涉房屋属于昆明市，市场均价为17000元／㎡；6、房屋买卖流程，欲证实：国家规定的相关房屋买卖流程。经质证，上诉人对证据1真实性无异议，但对其关联性不予认可，昆明昊洋寄售服务有限公司并非本案的合同当事人；对证据2因无原件核对，对其真实性不予认可，即使该证据客观真实，本案双方当事人的民间借贷关系已经结清，该证据与本案并无关联；对证据3的真实性无异议，但该证据仅能证实被上诉人与王炳离婚，与本案并无关联；对证据4的真实性无异议，但认为无法证实赵明辉并非案涉房屋的权利；对证据5、6的真实性、关联性不予认可。本院对上诉人提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认，对证据5、6因与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。二审另补充查明，案外人王炳系被上诉人的配偶，赵曦系被上诉人与王炳的子女。被上诉人与王炳于2013年1月11日离婚。王炳、赵曦与云南甬商置业有限公司签订了《万科银海泊岸项目回迁安置房安置合同》，王炳、赵曦系西山区万科银海铂岸****回迁房的安置权利人。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人的上诉请求是否应得到支持？本院认为，首先，关于《安置房转让协议范本》效力的问题。本案中，双方签订了《安置房转让协议范本》，约定被上诉人将案涉房屋出卖给上诉人，并约定了房屋价款。根据本案查明的事实，双方当事人存在民间借贷关系，并且多次发生款项往来，签订《安置房转让协议范本》时，案涉房屋尚未办理产权登记手续，并且《安置房转让协议范本》约定交易房价与市场价格相差较大，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依法有关法律规定处理。”本案双方当事人并非买卖房屋的真实意思表示，故本院对上诉人主张《安置房转让协议范本》有效的主张不予采信，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。其次，关于上诉人所提交付案涉房屋、被上诉人协助办理产权登记手续的诉讼请求。根据本院一、二审查明的事实，本案系王炳、赵曦签订了《万科银海泊岸项目回迁安置房安置合同》，被上诉人并非安置合同的当事人，其无权处分案涉房屋。故上诉人所提该项诉讼请求客观上无法实现，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人主张的违约金，因《安置房转让协议范本》并非双方当事人的真实意思表示，故本院对上诉人主张的违约金亦不予支持。上诉人可就《安置房转让协议范本》未能履行以及产生的损失另案主张权利。综上所述，上诉人李立的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人李立承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十一月二十六日法官助理潘鑫书记员袁艺