广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2228号上诉人（原审被告）：刘海桐，男，2001年4月29日出生，汉族，住英德市大湾镇。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：英德市仙泉物业管理有限公司，住所地：英德市************。法定代表人：胡福平，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：骆景丽，该公司员工。原审被告：黄锐城，男，1987年1月21日出生，汉族，住英德市**************。原审被告：温建文，男，汉族，成年人，住英德市*****************。上诉人刘海桐因与被上诉人英德市仙泉物业管理有限公司、原审被告黄锐城、原审被告温建文物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘海桐上诉请求：一、判令撤销原判第一项，改判驳回英德市仙泉物业管理有限公司的诉讼请求；二、判令诉讼费由英德市仙泉物业管理有限公司负担。事实与理由：一、刘海桐从2008年5月20日起才受让涉案房屋，原审判决刘海桐缴纳受让涉案房屋之前的物业费没有依据。二、原审没有审查英德市****业主委员会主体资格及《仙泉花园物业管理委托合同》的签订程序，就直接认定《仙泉花园物业管理委托合同》的法律效力是不当的。根据《广东省物业管理条例》的规定，成立业主委员会需要经过法定的程序。原审没有查明英德市****业主委员会是否依法成立，就直接确认其合法主体是不当的。成立业主委员会及物业管理的事项应在物业管理区域的显著位置公告。但刘海桐从未见过成立业主委员会及物业管理的公告事项，也没有被通知参加成立业主委员会的会议或其他活动，更从不知《仙泉花园物业管理委托合同》的内容。原审没有查明相关事实就直接认定《仙泉花园物业管理委托合同》的法律效力是不当的。三、英德市仙泉物业管理有限公司从没有向刘海桐提供过涉案房屋的物业管理服务，也从没有向刘海桐催收过涉案房屋的物业管理费用，原审判决刘海桐支付物业费及违约金没有依据。根据英德市仙泉物业管理有限公司在原审的举证，英德市仙泉物业管理有限公司从没有向刘海桐提供过相应的物业管理服务，也从没有向刘海桐书面催收过物业费。因此，英德市仙泉物业管理有限公司要求刘海桐支付物业管理费用没有事实依据，也不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。英德市仙泉物业管理有限公司答辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，被答辩人的抗辩与事实不符，抗辩理由不成立，请二审法院维持原判。原审被告温建文述称：我是去年4月份才转让店铺，7月份接到起诉书，我一直都没有接到过物业催交管理费的通知。去年4月份到现在我都没有享受到什么物业服务，仙泉花园商铺后面有一条臭水沟一直处于无人管理状态，英德市仙泉物业管理有限公司并没有尽到物业管理责任。原审被告黄锐城经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。英德市仙泉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令黄锐城、刘海桐限期支付146个月的物业管理费15100.83元，并支付违约金（按每日千分之三计算）94504.50元；2、判令温建文承担连带清偿物业管理费、违约金的责任；3、诉讼费由黄锐城、刘海桐、温建文负担。一审法院认定事实：英德市仙泉物业管理有限公司成立于1998年11月4日，经营范围是住宅小区内的物业管理等项目。2000年10月30日，涉案仙泉花园小区成立业主委员会。2001年4月27日，英德市物价局向仙泉物业管理有限公司出具《关于仙泉花园公共路灯费分摊标准的批复》文件[英价字（2001）30号]，同意商铺等经营性用房按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理综合服务费。2001年7月1日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为四年，从2001年7月1日至2005年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.6元/㎡/月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。2005年7月1日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2005年7月1日至2010年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.6元/㎡/月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。2010年6月29日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2010年7月1日至2015年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。2015年6月29日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2015年7月1日至2020年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。另查明，2005年8月8日，黄锐城与英德市********签订《购买商铺协议书》，购买坐落于英德市茶园路安居小区***的安居工程商铺一间，建筑面积139.05平方米，后将上述商铺转让给刘海桐，并过户登记到刘海桐名下。庭审中，英德市仙泉物业管理有限公司诉称黄锐城、刘海桐从2007年3月开始欠交物业服务费，并提交《催缴欠费通知书》，请求黄锐城、刘海桐缴纳2007年3月至2019年4月的物业费及违约金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，涉案房产所属的英德市****业主委员会与英德市仙泉物业管理有限公司签订的《仙泉花园物业管理委托合同》内容未违反法律的规定，是合法有效的合同，应受法律的保护。黄锐城、刘海桐受让了涉案房产，系业主，因此该合同对黄锐城、刘海桐具有约束力，其应按合同约定向英德市仙泉物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。英德市仙泉物业管理有限公司提交催缴欠费通知书、催收物业管理费的情况说明、欠费明细，证实英德市仙泉物业管理有限公司向黄锐城、刘海桐催缴物业管理服务费，并主张黄锐城、刘海桐欠缴的从2007年3月至2019年4月的物业管理费、违约金，依据充分，一审法院予以支持。经计算，黄锐城、刘海桐欠英德市仙泉物业管理有限公司从2007年3月至2019年4月的物业管理费15128.64元（40个月×0.6元/㎡/月×139.05㎡＋106个月×0.8元/㎡/月×139.05㎡）。关于违约金问题。双方约定的违约金从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取，该标准超过了法律的规定，英德市仙泉物业管理有限公司请求按该标准计算，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》调整为年利率6%，即月利率千分之五。截至2019年4月，黄锐城、刘海桐需向英德市仙泉物业管理有限公司支付违约金3496.27元[（83.43元+83.43元/月×40个月）×20×0.5%+（111.24元+111.24元/月×106个月）×53×0.5%]。关于温建文是否承担连带清偿责任。温建文不是涉案商铺的业主，英德市仙泉物业管理有限公司与其未约定物业管理费由其缴交，英德市仙泉物业管理有限公司请求温建文承担连带清偿责任，无法律和事实依据，一审法院不予支持。黄锐城、温建文经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、限黄锐城、刘海桐于本判决生效之日起五日内支付英德市仙泉物业管理有限公司物业服务费15128.64元、违约金3496.27元，合计18624.91元；二、驳回英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492.10元，由英德市仙泉物业管理有限公司负担2226.48元，黄锐城、刘海桐负担265.62元。二审期间，英德市仙泉物业管理有限公司提交从英德市********案管理部调取的权属人为刘海桐的房地产权证存根以及黄锐城和刘海桐于2008年5月12日在英城房产交易所签订的涉案房地产买卖合同。同时，英德市仙泉物业管理有限公司对刘海桐称2008年5月20日起才受让涉案商铺予以认可。经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明黄锐城于2008年5月20日将案涉商铺转让给刘海桐，并办理了变更登记。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕刘海桐的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为案涉商铺从2007年3月至2019年4月的物业管理费及违约金应由谁负担。关于焦点问题。经审查，英德市****业主委员会的成立合法，涉案商铺属于小区物业，在英德市仙泉物业管理有限公司的服务区域内，有英德市房地产管理局文件（英房字[2005]15号）及《中华人民共和国国有土地使用证》证明。英德市仙泉物业管理有限公司与代表案涉小区业主黄锐城、刘海桐利益的英德市****业主委员会签订的《仙泉花园物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守执行，该物业管理委托合同对黄锐城、刘海桐具有约束力，根据权利与义务相一致原则，黄锐城、刘海桐应按合同约定向英德市仙泉物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。英德市仙泉物业管理有限公司提交催缴欠费通知书、催收物业管理费的情况说明、欠费明细，证实英德市仙泉物业管理有限公司向黄锐城、刘海桐催缴物业管理服务费。鉴于黄锐城于2008年5月20日将案涉商铺转让给刘海桐，并办理了变更登记。因此，从2007年3月至2008年5月19日的物业管理费及违约金应由黄锐城负担；2008年5月20日至2019年4月的物业管理费、违约金应由刘海桐负担，一审法院处理不当，本院予以纠正。经计算，黄锐城应向英德市仙泉物业管理有限公司支付从2007年3月至2008年5月的物业管理费1251.45元（15个月×0.6元/㎡/月×139.05㎡），刘海桐应向英德市仙泉物业管理有限公司支付从2008年6月至2019年4月的物业管理费13877.19元（25个月×0.6元/㎡/月×139.05㎡＋106个月×0.8元/㎡/月×139.05㎡）。关于违约金问题。双方约定的违约金从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取，该标准超过了法律的规定，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》调整为年利率6%，即月利率千分之五，双方均对此计算并无异议，本院予以维持。故黄锐城需向英德市仙泉物业管理有限公司支付违约金125.15元，刘海桐需向英德市仙泉物业管理有限公司支付违约金3379.47元。综上所述，上诉人刘海桐的上诉主张部分理据充分，本院对其理据充分部分主张予以支持。一审法院处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2177号民事判决；二、限黄锐城于判决生效之日起十日内向英德市仙泉物业管理有限公司支付物业服务费1251.45元、违约金125.15元；三、限刘海桐于判决生效之日起十日内向英德市仙泉物业管理有限公司支付物业服务费13877.19元、违约金3379.47元；四、驳回英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2492.10元，由英德市仙泉物业管理有限公司负担2226.48元，黄锐城负担65.62元、刘海桐负担200元；二审案件受理费265.62元，由英德市仙泉物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十一月三十日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨