洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初38号原告（反诉被告）：洛阳市天心文化旅游有限公司。住所地：洛阳市老城区中州路**。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁峰，女，1973年6月1日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：吉江平，女，1974年4月15日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：寇志强，男，1973年5月1日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：洛阳鑫盈沣商贸有限公司。。住所地：洛阳市老城区中州中路**天心文化产业园**厂房内法定代表人：吉江平。四被告共同委托诉讼代理人：郭磊、常仁利，河南万基律师事务所律师。原告洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心公司）与被告梁峰、吉江平、寇志强、洛阳鑫盈沣商贸有限公司（以下简称鑫盈沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，后梁峰提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天心公司的诉讼代理人王新放、潘永恒，被告梁峰、吉江平、寇志强及与鑫盈沣公司的共同委托诉讼代理人郭磊、常仁利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天心公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与梁峰于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除；2、判令各被告共同支付欠付原告的租金及综合管理费共计106457元（计算至2019年11月25日）；3、判令梁峰支付房屋的占有使用费38883.60元（计算至2019年12月2日，租金按22元/㎡/月，综合管理费按3元/㎡/月）；4、判令梁峰支付违约金527928.19元；5、判令被告对租赁物投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归原告所有。事实和理由：2018年6月10日原告与梁峰签订《房屋租赁合同》，约定原告将洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房北侧建筑面积为6665.76㎡的区域租赁给梁峰，租赁期限为14年，自2018年6月5日起至2032年6月5日止。同时约定租金标准为第一、二、三年月租金为22元/㎡、综合管理费每月3元/㎡，租金和综合管理费以6个月为周期支付，应于租金到期日15日前支付。合同生效后，被告多次违约，一直拖欠租金，经原告多次催要后，至今欠付款项仍未支付完毕。为维护原告合法权益，望判如所请。梁峰辩称，1、本案的租赁合同因违反法律强制性规定而无效；2、其共支付租金及管理费1519779元，缴纳装修押金30000元，房租押金293293元，共计支付1843072元，拖欠73334元。如不含房租、装修押金则拖欠金额为396627元；3、自2019年11月起天心公司便以断水断电、煽动商户退租、拆除奥菲花市招牌、强行锁门等行为干扰其正常经营，并于11月25日通知解除租赁协议，11月30日强行将奥菲花市办公区域上锁，12月4日停止物业服务，并强行关闭花市出入大门，将所有商户及梁峰强行驱离，其早已对租赁物不再控制和占有，不存在要求其返还租赁场地的法律事实和基础。天心公司自2019年12月4日起即实际收回控制了租赁房屋，天心公司要求其支付租赁合同解除后的实际占用费应按照8天计算，即44438元；4、本案的租赁合同系其个人与天心公司所签订，与吉江平、寇志强、鑫盈沣公司无关，天心公司要求四人共同支付租金及综合管理费无事实和法律依据；5、因本案合同属于无效合同，故对于违约金的约定亦应无效，天心公司要求按照合同约定支付违约金没有依据。即使对违约金的约定有效，天心公司主张的违约金也过高，请求法院依法裁决；6、其在租赁物上进行了大量的装饰装修、改建扩建等，已经与租赁物形成了添附，现合同无效，天心公司作为出租人实际接收了添附物，应按照装饰装修物的现有价值对其损失予以赔偿；7、本案系合同债权纠纷，对该案的审理不能涉及到物权的变动，天心公司要求装修物、添附物归其所有，如果天心公司依据的条款系违约条款，是明显的双方权利义务不对等，如果牵涉到物权的变动，在本案租赁关系的审理中不能涉及，并且凭双方约定，不能发生物权变动的效果，因此天心公司的该项诉求不能得到支持。吉江平、寇志强、鑫盈沣公司共同辩称，答辩意见同梁峰的答辩意见。同时，合同系梁峰与天心公司所签，与他们无关。梁峰向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁物装修价值损失3633513.81元；3、鉴定费33800元由反诉被告承担。事实和理由：一、涉案土地系案外人所有的工业用地，权属并不属于反诉被告。反诉被告是否有权利与反诉原告签订《房屋租赁合同》以及租赁物是否有合法手续均需通过案外人进行查明。二、双方之间签订的《房屋租赁合同》系无效协议。本案租赁厂房下辖土地性质和规划要求，只能用于工业生产，如果改变用途，必须依照法定程序申请变更土地性质及规划。反诉被告未经市、县人民政府土地管理部门、规划部门批准，未依据法定程序办理合法手续，擅自将工业厂房出租给反诉原告用于商业经营违反了法律规定。《房屋租赁合同》应属无效合同。本案租赁物原属工业厂房，现反诉被告随意改变使用性质的强制性规定，将工业厂房用作商业经营且未办理消防安全检查验收手续，违反法律强制性规定，也属无效协议。涉案租赁房屋作为商业用途并进行装修改建没有办理建设工程规划许可证，违反最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第三条的规定，合同无效。三、反诉原告在租赁物的使用中经反诉被告同意进行了大量的装修、改扩建，现租赁合同无效，反诉被告也已经实际接收、利用了形成添附的装饰装修物，依法应当按照装修物价值折价向反诉原告进行赔偿。望判如所请。天心公司辩称，1、本案租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效；2、涉案厂房符合规划要求；3、按照合同约定及法律规定，涉案房屋的申报消防相关手续应由梁峰负责，系因其自身原因才导致其最终未能办理消防相关手续；4、根据合同约定，合同解除后，梁峰在租赁期间在租赁范围内投入的土建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归天心公司所有，梁峰不能拆除，也不得向天心公司收取任何费用，梁峰要求赔偿损失与天心公司无关。应驳回梁峰的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日国机重工（洛阳）建筑机械有限公司（出租人，原一拖（洛阳）建筑机械有限公司，以下简称国机公司）与天心公司（承租人）签订《国机重工（洛阳）建筑机械有限公司所属老城厂区房屋、场地租赁合同》写明：租赁物位置位于洛阳市××城区××路××号，东临三通巷、南邻中州中路、西邻国家隋唐城遗址公园、北邻唐宫东路。租赁期限自2018年3月1日始至2027年2月28日止，租赁期满后，租赁期自动顺延五年（2027年3月1日至2032年2月28日）。2018年6月10日天心公司（甲方）与梁峰（乙方）签订《房屋租赁合同》写明：乙方意向承租商铺位于洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房北侧区域，建筑面积为6665.76㎡；租赁期限为14年，租赁时间2018年6月5日起至2032年6月5日止；自起租日起，乙方享有210天的免租期，免租期内不计算租金，房屋租金从2018年12月10日开始计算，房屋租金标准为第一、二、三年月租金22元/㎡；自2018年6月10日起，乙方应向甲方交纳综合管理费，标准为3元/月；租金和综合管理费以6个月为周期支付，乙方在签订合同后的5天内，支付第一期6个月租金879880.32元，综合管理费119983.68元，共计999864元。每期综合管理费随租金一起缴纳，租金和综合管理费应于租金到期日15日前支付；房屋押金293293.44元，乙方于支付首期租金时一并支付给甲方，房屋押金于本合同结束后双方均无争议下全额退还；乙方装修前及装修竣工后需有关部门办理审批、验收手续的，由乙方自行办理并负担费用，甲方仅提供相关手续协助；合同正常履行期内，乙方为满足商业经营需要而投入的装修、设备及其他附属物之所有权归乙方所有。合同期满或解除后，乙方租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）、扩建部分的所有权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得向甲方收取任何费用；乙方拖欠租金达10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房产并要求赔偿；如甲方依照合同单方解除合同的，乙方应按当年度租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，梁峰将所租赁的房屋用于经营花市，并对厂房地面水泥找平层和本色密封固化施工、厂房屋顶整体防水、雨搭板防水等项目进行了改建、改造土建和扩建。按照合同约定的租金和物业费计算标准，2018年6月10日至2019年6月9日梁峰应交纳的租金为879880元、管理费为239967元，合计1119847元。梁峰于2018年6月15日至2019年6月5日期间分八笔共计向天心公司转款1530000元，截止2019年6月9日，梁峰不欠付天心公司租金及管理费。因梁峰未按照合同约定的时间支付2019年6月10日至2020年12月9日的租金及管理费，梁峰、吉江平在2019年8月3日的承诺书中签字，承诺在2019年8月31日前交付奥菲花市和图书城半年租金及管理费共计1306764元，如未交付，天心公司可以与其解除合同。2019年9月4日梁峰、吉江平又在付款方案中签字，承诺按方案按时交纳租金，如未按时交纳费用，天心公司有权清退商户，并同意天心公司解除双方之间的合同。梁峰于2019年9月17日分两笔向天心公司转账399932元。2019年10月28日天心公司向梁峰下达催缴通知书，写明因梁峰多次未按照约定及时交纳房租和管理费，通知其在2019年11月25日中午12点之前将欠款499932元支付完毕，如未按时足额缴纳，将依照合同约定解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求其承担违约责任。同日，梁峰、吉江平、寇志强在承诺书中签字，表示其已收到天心公司下发的催缴通知书，并承诺按通知书要求的时间足额缴纳费用，如到期未履行，同意按催缴通知书及双方所签租赁合同规定执行。后因梁峰未按照通知书确定的时间缴纳租金及管理费，2019年11月25日天心公司向其下达合同解除通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，并要求梁峰在接到通知书3日内退场。2019年11月29日，天心公司对涉案房屋采取断电措施，2019年12月2日天心公司将涉案房屋收回。现涉案房屋未对外出租。经双方对账确认，截止2019年11月25日，扣除梁峰已交的款项后，梁峰尚欠天心公司租金及管理费共计106457元。梁峰于2020年4月20日向本院申请对其所租赁范围内出资的装饰装修物、添加物进行评估鉴定，并支出鉴定费33800元。2020年7月25日智远工程管理有限公司出具智远工程管理有限公司【2020】建造鉴字第009号《建筑工程造价司法鉴定报告》，对39个鉴定项目给出鉴定结论金额，其中厂房地面水泥找平层和本色密封固化施工210000元、钢结构平台制作安装520000元、厂房屋顶整体防水64965元、雨搭板防水743.72元、厂房内墙面、屋顶、立柱清洗、洗白、罩白106600元、整体四层楼前期初建水电路、装饰、粉刷257829.48元、锅炉房施工28000元、组合式燃气供热设备及安装349528.85元、84台换热器及风机系统224195.26元、厂房内部水电路系统安装施工363280元、配楼布线及天窗检修、东区布线及卫生间120287元、公共卫生间水电19468元、灯光及风幕机安装31255元、条幅机安装14192元、安装横幅用钢丝绳15180元、配楼门面房上下水施工17270元、锅炉房水电58470元、公厕排水系统28500元、花市保温棚施工43820元、轻钢龙骨硅酸钙隔墙103564.50元、消防改造（火灾自动报警、消火栓、消防水炮）154606.61元、厂房钢筋工程57907.83元、污水泵两台及控制自动化系统5967.16元、复合化粪池11000元、监控系统、音响系统、WiFi系统22161.87元、铝合金门窗、5mm钢化玻璃109120元、配电房改造1051.08元、马红虎砌墙350平52737.73元、卫生间集成吊顶5000元、卫生间二层隔断7459.98元、遮阳棚4个6048元、全屋净水设备系统9320元、外墙粉刷16000元、玻璃隔断17875.46元、二层护栏、洗手间二个9973.43元、防腐木造型298855元、二层隔墙36157.78元、燃气开口费200000元、电动门两个、卷闸门五个35123.07元，共计3633513.81元。2020年10月12日智远工程管理有限公司出具回复写明，本案的《建筑工程造价司法鉴定报告》中所鉴定的项目及费用均属于天心公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》中第八条“租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）”约定的情形。另查明，梁峰、吉江平、寇志强为合伙关系，以梁峰的名义租赁涉案房屋用于经营花市。涉案房屋的所有权人为一拖（洛阳）建筑机械有限公司，房权证号为洛市房权证（2002）字第X1912**，证载建筑面积为6141.86平方米，实际面积为8711.76平方米。本院认为，天心公司与梁峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。梁峰未按照合同约定及时交纳房租及综合管理费，在经过天心公司多次催要并给予其合理的履行期限后，仍拒不交纳，其行为已构成违约，天心公司有权依照合同的约定解除双方之间的合同并要求支付尚欠的租金和管理费。合同解除后至天心公司断电前，梁峰共计占用涉案房屋4天，4天的占有使用费仍按之前的租金及管理费标准计算为22219.20元，梁峰应当支付。合同中对梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物无偿归天心公司所有及违约金计算方式的约定，均应当属于对违约责任的约定，依照法律规定，违约责任的约定过分高于损失，违约方可提出抗辩予以调整。关于违约金部分，因梁峰的违约行为导致天心公司租金收益减少且房屋空置无法取得租金收益，天心公司要求梁峰按照年租金的30%支付违约金未超出法律规定，本院予以支持。关于改建、改造土建部分、扩建部分及附属物部分，虽然梁峰存在过错，但结合其可能给天心公司造成的损失，兼顾其对涉案房屋装修改造的投入情况及使用情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定梁峰应承担的违约责任为对该部分鉴定评估价值的40%，即应承担1453405.52元。天心公司在取得梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权后，应按照鉴定评估价值的60%对梁峰进行补偿，即应补偿2180108.29元。对于鉴定费用，天心公司应按照60%的比例承担，即应承担20280元。因梁峰、吉江平、寇志强系合伙关系，梁峰与天心公司签订合同系执行合伙事务的行为，作为共同合伙人，吉江平、寇志强应对因合伙产生的债务承担连带责任。同时，作为共同合伙人，由梁峰一人提起反诉并主张权利亦符合法律规定。鑫盈沣公司系独立的法人，与天心公司并无合同关系，天心公司要求其与梁峰、吉江平、寇志强承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：一、洛阳市天心文化旅游有限公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除；二、梁峰应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付拖欠的租金及管理费共计106457元；三、梁峰应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付房屋占有使用费22219.20元；四、梁峰对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权归洛阳市天心文化旅游有限公司所有；五、梁峰应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付违约金527928.19元；六、吉江平、寇志强对梁峰上述第二项支付款项义务承担连带责任；七、洛阳市天心文化旅游有限公司应当在本判决生效后10日内向梁峰补偿涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物费用2180108.29元；八、洛阳市天心文化旅游有限公司应当在本判决生效后10日内向梁峰支付鉴定费20280元；九、驳回洛阳市天心文化旅游有限公司的其他诉讼请求；十、驳回梁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10533元，洛阳市天心文化旅游有限公司负担260元，梁峰负担10273元。反诉案件受理费18070元，梁峰负担7228元，洛阳市天心文化旅游有限公司负担10842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼审 判 员  王维伟人民陪审员  张 云二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王 刚