江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初4063号原告：盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会，住所地在盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会。法定代表人：商中状，主任。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。被告：江苏中天海银置业有限公司，住所地在盐城市盐都区盐渎街道福才社区居委会**（西环路与世纪大道交汇处）。法定代表人：孙树伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马成霞，江苏锐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。被告：纪福兵，男，1970年5月8日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。被告：唐正秋，男，1963年8月8日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。第三人：盐城兴城置业有限公司，住所地在盐，住所地在盐城市盐都区新都路盛州集团大厦**>法定代表人：蔡甲亚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭双兵，该公司股东的员工。原告盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会（以下简称兴民居委会）与被告江苏中天海银置业有限公司（以下简称中天海银公司）、纪福兵、唐正秋、盐城兴城置业有限公司（以下简称兴城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴民居委会法定代表人商中状的委托诉讼代理人仇育萍，被告中天海银公司法定代表人孙树伟的委托诉讼代理人马成霞、顾正刚，被告纪福兵、唐正秋的委托诉讼代理人顾正刚，第三人兴城公司法定代表人蔡甲亚的委托诉讼代理人郭双兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴民居委会向本院提出下列诉讼请求：1、请求判决三被告共同向原告支付2016年10月19日之前购房款利息5994802元及2016年10月20日之后以5994802元为基数按贷款利率计算的利息；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月4日，被告中天海银公司与我居委会签订办公房预售合同，约定由我居委会向中天海银公司购买约30000平方米的办公房，总金额为960万元，在2013年7月首期支付房款的90%，余款在交房后一个月内付清；在合同签订之日起30月内交房，逾期60日交房，买受人有权退房，同时由出卖人承担利息，从买受人付款之日起按月息2.5%计算利息。合同签订后，我居委会按约定支付了购房款864万元，但被告中天海银公司一直未能交房，并于2016年10月19日将购房款864万元退还，利息未付。我居委会于今年才得知2016年9月26日中天海银公司的股东纪福兵、唐正秋将中天海银公司的股份转让给第三人兴城公司，并约定中天海银公司股权变更登记前所有的债权和法律纠纷由原股东处理并承担责任。因我居委会催要购房款利息未果，现请求人民法院依法判决。被告中天海银公司辩称：我公司于2013年5月4日与原告签订办公房销售合同是事实。2016年9月26日纪福兵、唐正秋将股权转让给第三人兴城公司，2016年10月19日我公司通过兴城公司将购房款864万元支付给原告予以认可，但原告方自2016年10月19日后就不应再主张利息，因为案涉的房屋至今未取得商品房预售许可证，双方签订的办公房预售合同为无效合同，双方约定的利息也应无效，应自2013年5月4日至2016年10月19日按银行贷款利率计算，再结合无效的过错责任大小承担。同时本案已超过了诉讼时效。被告纪福兵、唐正秋辩称：2016年9月26日我们将自己在中天海银公司的股份转让给兴城公司时，双方约定股权变更登记前所有债权、债务由我们承担是事实。但本案是买卖合同关系，原告应根据合同的相对性原则主张权利，而我们与中天海银公司的约定属于股权转让的内部约定，不能无限扩大合同的相对性，由中天海银公司承担责任后有权向我们进行追偿，故请求驳回原告要求我们承担责任的诉讼请求。第三人兴城公司述称：我们是和中天海银公司签订的股权转让协议，转让之前产生的债务和纠纷由原股东承担，与我公司无关。原告兴民居委会围绕诉讼请求提交下列证据：1、2013年5月4日办公房预售合同一份；2、银行转账凭证一组；3、2017年9月5日向中天海银公司催要函一份，由当时的法定代表人蔡甲亚签收确认；4、2017年12月10日兴城公司与纪福兵、唐正秋签订的股权转让协议一份。对原告兴民居委会提交的证据，被告中天海银公司、纪福兵、唐正秋对证据1真实性无异议，但认为因至今未取得商品房预售许可证，因而双方签订的合同应为无效合同；对证据2无异议，但认为应从付款之日起算利息；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，对关联性有异议。第三人兴城公司对原告提交的证据无异议。被告中天海银公司提交了2018年12月3日建设工程规划许可证及2019年2月22日建筑工程施工许可证，以证明在签订合同时乃至退回房款时，尚未取得施工和规划许可，因而合同是无效的。原告兴民居委会对该两份证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人对事实无异议部分，本院可以确认下列事实：2013年5月4日，中天海银公司与兴民居委会签订办公房预售合同一份，约定：中天海银公司将其以出让方式取得的土地使用权坐落于兴民社区境内的地块开发建设的中天海银大厦二幢十层大楼中西厦三层及九、十层面积约3000平方米出售给兴民居委会；每平方米3200元，总金额为960万元；买受人于2013年7月份首期支付购房款的90%，余款在出卖人交付房屋一个月内付清；出卖人应在签订本合同之日起三十个月内向买受人交付该办公用房；出卖人逾期在30日之内不能交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金，逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内全部退还已付款，同时自买受人付款之日起按月息2.5%计算支付利息。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告兴民居委会于2013年9月27日付款300万元，2013年12月3日付款200万元，2014年1月23日付款364万元，合计付款864万元。后因中天海银公司一直未能交付房屋，兴民居委会申请退房。2016年10月19日，中天海银公司退还房款864万元。现原告兴民居委会诉至本院，要求三被告共同支付房款利息。另查明：2016年9月26日，中天海银公司（甲方）与兴城公司（乙方）及纪福兵、唐正秋（丙方）签订协议一份，约定中天海银公司股东（纪福兵、唐正秋）经协商一致将其持有的全部股权转让给乙方兴城公司，转让款为115916548元，转让款中的864万元由乙方兴城公司结算，用于抵冲拖欠兴民居委会的预付款；甲方公司股权变更登记前所有的债务和法律纠纷由甲方原股东处理并承担责任；股权变更登记后两年内，如丙方愿意再次回购公司股权乙方表示同意。2017年12月10日，纪福兵、唐正秋与兴城公司签订股权转让协议，由兴城公司将中天海银公司100%股权转让给纪福兵和唐正秋。当日，纪福兵、唐正秋与江苏伟厦实业投资有限公司签订公司整体收购协议，纪福兵、唐正秋将其持有的中天海银公司100%股权全部转让给江苏伟厦实业投资有限公司。案涉房屋于2018年12月3日领取了建设工程规划许可证，2019年2月22日取得建筑工程施工许可证，至今未取得房屋预售许可证。现该房屋已被查封、拍卖。期间，兴民居委会于2017年9月5日向收购中天海银公司的兴城公司法定代表人蔡甲亚发出催要函，要求给房或支付约定利息。本院认为，债务应当清偿。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。被告中天海银公司在未取得商品房预售许可的情况下与原告兴民居委会签订预售合同，截止起诉时尚未取得预售许可，双方签订的合同应为无效。因合同无效，故而双方约定的逾期交房的利息无效。但被告中天海银公司应赔偿原告兴民居委会的利息损失。被告纪福兵、唐正秋在向兴城公司转让股权时虽约定股权转让前的债权债务由纪福兵、唐正秋偿还，但该约定仅是其内部约定，根据合同的相对性原则，对外仍应由中天海银公司承担，故对原告兴民居委会要求被告纪福兵、唐正秋承担责任的请求，本院不予支持。原告兴民居委会另主张自2016年10月19日后由被告承担应付利息的利息，对此本院亦不予支持。被告辩称本案已超过诉讼时效，因2017年9月兴民居委会已向时任中天海银公司法定代表人蔡甲亚发送了催要函，故本案的诉讼时效并未超过，对被告此项辩称理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏中天海银置业有限公司支付原告盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会购房款8640000元的利息损失（本金为3000000元，自2013年9月27日起；本金为2000000元，自2013年12月3日起；本金为3640000元，自2014年1月23日起，均按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2016年10月19日止），限于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告盐城市盐都区盐渎街道兴民社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63835元，财产保全费5000元，合计68835元，由原告兴民居委会负担50000元，由被告中天海银公司负担18835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蒋为华人民陪审员  周文兵人民陪审员  陈玲玲二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  阴文超书 记 员  傅丽雯附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。