河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初1461号原告：赵美霞，女，汉族，1981年7月5日出生，住所地河南省柘城县。委托诉讼代理人：王兴明，河南省法律咨询协会法律工作者。代理权限：一般代理。被告：薛大建，男，汉族，1980年8月24日出生，住所地河南省虞城县。委托诉讼代理人：李传明，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。第三人：柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县春水东路**。统一社会信用代码：914114247942862491。法定代表人：董进军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金鹏，系该公司员工。代理权限：特别授权。第三人：龚文华，男，汉族，1971年3月8日出生，，住所地河南省夏邑县原告赵美霞与被告薛大建、第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（简称开发公司）、龚文华执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告赵美霞及委托诉讼代理人王兴明、被告薛大建委托诉讼代理人李传明、第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭金鹏到庭参加诉讼。原告在诉讼中撤回了对第三人龚文华的诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：一、判决不得执行位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产；二、判决位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产归原告所有；三、判令第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司协助原告办理该房屋的不动产所有权证。事实与理由：原告与第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（以下简称开发公司）于2011年5月20日签订《房地产买卖合同》，约定第三人开发公司将位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产出售给原告赵美霞，原告向其支付购房款470160元，第三人开发公司并将房屋的钥匙及房屋交付给原告。2014年6月6日原告已经实际占有了房屋，并交纳了物业费，后来进行了出租。2017年8月21日原告得知被告薛大建申请执行第三人开发公司一案中要执行原告购买第三人开发公司并已经交付的房产，2017年8月21日原告向夏邑县人民法院递交“案外人执行异议申请书”，2020年4月29日原告收到夏邑县人民法院的（2018）豫1426执异6号执行裁定书，得知裁定驳回了原告的异议申请。原告认为，夏邑县人民法院裁定驳回原告的异议申请是错误的。被告薛大建辩称，原告的诉请不能成立，本案是执行异议之诉，是关于涉案商铺的查封、拍卖异议，而不是涉案商铺所有权的确认之诉，也不是办理房产证的买卖合同之诉。涉案商铺一直登记在柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司名下，原告无所有权。应驳回原告的诉讼请求。第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司辩称，公司于2011年与原告签订了房屋买卖合同，认可涉案房屋系原告所有。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证，对于无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据本院认证如下：原告的证据1赵美霞与第三人开发公司签订的《商品房买卖合同》一份，该合同形式合法，不违反法律的限制性规定，应予确认。原告的证据2收据，被告及第三人开发公司对真实性均无异议，应予确认，第三人开发公司共收到原告赵美霞三次房款合计470160元。原告的证据3客观真实。原告的证据4、5、8、9系均系租房证明，该组证据能证明涉案房产现已出租。原告的证据6、7物业费及电费与证据1、4、5、6、9相互印证，客观真实，应予确认。证据10夏邑县人民法院的（2018）豫1426执异6号执行裁定书，系本院的公文书证，客观真实，应予确认。本院依据当事人陈述及有效证据确认以下案件事实：被告薛大建与第三人开发公司民间借贷纠纷一案，薛大建2015年7月14日立案受理，经本院审理作出（2015）夏民初字第02408号民事判决书，判决第三人开发公司于判决生效后十日内偿还被告薛大建借款200万元及利息。判决生效后，被告薛大建申请本院强制执行，在执行中本院查封了第三人开发公司位于河南省柘城县春水东路10号第7幢南4号及第7幢南5号房屋两套。原告赵美霞知晓后向本院提出执行异议，本院经审查作出（2018）豫1426执异6号执行裁定书，驳回了赵美霞的异议申请。另查明赵美霞与第三人开发公司2011年5月20日就涉案房产签订《商品房买卖合同》，购买第三人开发公司位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产，房款总价740160元。2011年5月20日原告向第三人开发公司交款370160元，2016年2月18日再次交款100000元，余款27万元未付。第三人开发公司2014年6将该房产交于原告赵美霞，赵美霞一直占有出租至今。本院认为，本案的焦点问题是原告赵美霞主张判决不得执行位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产，是否足以排除执行。首先《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告赵美霞与2011年5月20日与第三人开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同形式合法，内容真实，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同发生的时间在被告薛大建申请执行查封之前。其次涉案房屋交付的时间在2014年，且原告自交付后实际占有出租使用，并未损害其他人的合法权益。再次，赵美霞与第三人开发公司签订的《商品房买卖合同》约定，赵美霞支付的房款比例为50%，余款27万元由银行提供按揭贷款。赵美霞实际支付房款470160元，已经超过了总房价740060元的50%。符合合同约定，且合同约定余款办理银行按揭，未办理银行按揭的是第三人开发公司的原因造成，非因原告的过错。根据法律规定，在人民法院对涉案房产解除查封前，原告赵美霞应将下余房款27万元交付执行，原告赵美霞在诉讼中已经将下余房款27万元缴入夏邑县人民法院执行款专用账户，其已经交付执行。最后，赵美霞没有对涉案房产取得房产证的原因是因为第三人造成，而非原告赵美霞过错。因此原告对涉案房产满足物权期待权的条件，具有享有排除强制执行权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。享有实际的所有权案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，因此原告主张本院应予支持。关于原告主张位于柘城县春水东路××盛世××街滨湖现代城××商铺南××、××房产归原告所有。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应于支持。”本案涉案房产是原告赵美霞购买并实际占用使用，原告是真实的权利人，应予确认。第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司有协助原告办理该房屋不动产所有权证的义务。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告赵美霞是位于河南省柘城县春水东路10号盛世金街滨湖现代城7幢商铺南4、5号房产的真实权利人；原告赵美霞就执行标的位于河南省柘城县春水东路10号盛世金街滨湖现代城7幢商铺南4、5号房产享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该执行标的；三、第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告赵美霞办理该房屋不动产所有权证。案件受理费8352元由原告赵美霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 艳审 判 员  黄舒林人民陪审员  韩翠玲二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  邵 雷