广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6332、6333、6348号上诉人（原审原告）：李某某等三户业主（具体信息详见附表）。被上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人李某某等三户业主与被上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称“太东公司”）商品房预售合同纠纷三案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6332号案件为例进行表述、论证）。上诉人李某某向本院提出上诉请求：一、依法撤销(2019)粤1391民初959号民事判决书。二、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交付合格房产的违约金707.5元(以人民币283000元为基数,按照每日万分之五,自2015年3月23日暂计至2015年3月28日,直至2019年5月10日)。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为,一审法院认定事实错误。涉案商品房达到法定的交付条件的时间为2017年11月29日,且必须经过上诉人实地验收,且验收合格才能视为己经收房。1、一审法院认定2015年4月28日,涉案商品房就已经具备了双方合同约定的交付条件明显属于事实认定错误。2015年4月28日是涉案商品房完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收时间。但是,根据相关法律规定,涉案房屋必须具备电梯、消防等设施也必须验收合格,但本案中,被上诉人并未提供相关证据证明这些电梯、消防、绿化等均己验收合格的证据。因此,上诉人认为,应将2017年11月29日即被上诉人办理竣工验收备案登记的时间作为涉案商品房符合法律强制性规定的交付条件。2、一审法院认为,上诉人于2015年3月28日签署了《收楼意见书》即视为收房明显属于事实认定错误。首先,被上诉人应在商品房符合综合验收合格之后,即2017年11月29日之后通知上诉人办理收房手续。其次,上诉人虽在2015年3月28日签署了《收楼意见书》,但是,《收楼意见书》上明显写着整改的意见,这说明涉案房屋还有很多问题需要整改,在当时还不具备基本的入住条件,被上诉人也并未在整改后通知上诉人收楼。此外,涉案房产的五方验收是在2015年4月28日,也就是说被上诉人在房产尚未通过法律的强制性验收的情况下,让上诉人验收房产属于违法行为,一审法院在被上诉人明确违法的情况下,仍然认定被上诉人在2015年3月28日完成了交房义务既不合法也不合理。上诉人认为,在被上诉人并未举证证明涉案房屋何时已整改完毕的情况下,至少也应该按照自被上诉人逾期之日至一审开庭之日止计算被上诉人应当支付给上诉人的逾期交房违约金才符合公平、公正的原则。二、一审法院适用法律错误。上诉人己经提供了充足的证据证明被上诉人应当按照约定向上诉人支付逾期交房的违约金,一审法院不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。为了正确适用法律,依法维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,请二审法院对本案依法改判。被上诉人太东公司发表答辩意见如下：一、一审法院关于涉案房屋交付条件的认定正确。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋达到交付条件的约定是“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告”，上述验收报告的取得日期是2015年4月28日，即答辩人取得验收报告就符合合同约定的交付条件，至于电梯和消防合格日期，一审法院也根据生效法律文书查明的事实，认定2014年3月10日完成建设工程消防验收，2015年2月11日完成电梯监督检验。对于上述事实以及认定标准，一审法院和惠州中院在审理上诉人案涉时尚岛项目逾期交房和逾期办证的近600宗系列案中，均是认定以上标准作为交房标准。二、一审法院认定答辩人完成交房义务的事实正确。2015年3月28日，被答辩人签署售楼意见书即实际收房，根据该系列案已生效的裁判文书，以及广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷的指引意见，被答辩人实际收房后又主张逾期交房违约金的应不予支持。因此，逾期交房违约金只能计算至2015年3月28日。且答辩人认为，2015年3月28日以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，应不予支持。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、请求被告向原告支付延期交付合格房产的违约金暂计3650.7元（以283000元为基数，自2015年1月1日暂计至2015年3月28日，每日按万分之一点五计算，直至实际收房之日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2014年1月15日，原告李某某、尹娇华与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道33号时尚岛花园16栋二单元618号，建筑面积52.25平方米，总价283000元；二、付款方式及期限，原告于2014年1月15日前付清首期房款93000元，余款190000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。2015年3月28日，原告办理了收楼手续，签署了《收楼意见书》。2017年3月23日，被告向原告出具《回函》，就原告主张的房产证办证时间、延期交楼赔偿方案进行了回复。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年3月28日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。一审法院认为，原告李某某、尹娇华与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。本案中，在符合合同约定的交房条件下，被告于2015年3月28日签署了《收楼意见书》，办理入伙手续，被告完成了交房义务。虽然涉案商品房于2015年4月28日才符合交付条件，但原告已同意收房，其主张的实际收房之后的违约金，不予支持。被告直至2015年3月28日才交付商品房，存在逾期交房的违约事实。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为二年，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2016年12月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年1月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为。被告于2017年3月23日就业主反映的延期交楼、房产证办理等问题出具《回函》，可见业主向被告主张过延期交付房屋的违约责任，构成诉讼时效中断，2015年3月23日起的逾期交房违约金诉讼时效于2017年3月23日重新计算，未超诉讼时效，应予保护。原告主张的2015年1月1日起至2015年3月22日止的逾期交房违约金，已超过二年的诉讼时效，原告已丧失了胜诉权，一审法院不予支持。原告主张的2015年3月23日起至2015年3月28日的违约金，依照合同约定，逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。原告已依约付清购房款，逾期交房违约金的计算应当以283000元为基数，从2015年5月23日计算至2015年3月28日止，按日万分之1计算，计为142元，原告主张超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告李某某、尹娇华支付逾期交房违约金142元；二、驳回原告李某某、尹娇华的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告李某某、尹娇华负担24元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担1元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案二审中的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金的截止点是否恰当。具体评述如下：上诉人主张涉案房屋应在经竣工验收备案后才具备交付条件，同时收楼时其在《收楼意见书》上写明整改意见，在太东公司未能举证证明涉案房屋何时整改完毕的情况下逾期交房违约金至少应计至一审开庭之日。对此，上诉人均已在涉案房屋竣工备案前签署《收楼意见书》，办理了入伙手续，涉案房屋已转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，一审法院以上诉人实际收楼时间作为涉案房屋交付时间，并以此为依据认定太东公司是否构成逾期交楼，并无不当，本院予以维持。至于《收楼意见书》上载明的整改意见均为房屋质量瑕疵问题，尚未达到严重影响正常居住和安全的程度，并不影响房屋的交付，如上诉人认为需要整改，其可要求太东公司承担质量保修义务，但不能以此为由要求其承担逾期交房违约责任，故上诉人的该主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十二日书记员 叶秀婷附表：