河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3879号原告：三门峡地王房地产开发有限公司，住所地：三门峡市甘棠路与跑架路交叉口。统一社会信用代码：91411200799199566H。法定代表人：王晓锋，该公司经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：袁翔，男，1982年7月12日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区，现住三门峡市。原告三门峡地王房地产开发有限公司（以下简称地王公司）与被告袁翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地王公司的委托诉讼代理人张云，被告袁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地王公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房款200000元；2.判令被告支付合同约定的违约金,暂计算为29110元(从2013年7月15日起暂计算至起诉之日,按日以逾期付款总额的万分之0.5支付违约金)；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告开发建设位于开发区××街坊，国有土地使用证为“三国用(2008)第072号”地块。被告购买原告在该地块上开发的甘棠花园54号楼1单元11层06号房屋，房款共计304000元，约定付款方式为商业贷款,104000元首付约定付款时间为2012年7月20日。因被告结婚急需住房，故在购房贷款尚未批下时就向原告申请提前入住，原告按照约定交付了房屋，但被告却在支付首付款后未能缴付剩余房款，给原告造成了巨大的经济损失。依照法律规定和双方合同约定，被告应当足额支付房款并承担违约责任。被告袁翔辩称，1.合同未约定办理贷款时间，故被告不存在逾期。2.原告因涉债务，导致案涉房屋被查封，房屋无法办理过户及抵押手续。原告作为出卖人对标的物负有瑕疵担保义务，在三门峡市中级人民法院（2012）三民三初字第15号，河南省高级人民法院（2014）豫法民三终字第71号案件中，原告因对外举债，导致案涉房屋被查封，故应由原告承担不利后果。3.原告房屋存在重大质量缺陷，视为其尚未交付，且逾期未办理产权登记，作为违约方的原告无权主张违约金。4.原告主张的债权中，违约金缺乏法律依据，且诉请债权诉讼时效已过。综上，原告至今未能将房屋质量缺陷进行修复，××的居住生存权无法得到保障，原告已构成根本违约，其无权提起违约金。应当驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年，袁翔与地王公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》1份，约定袁翔购买位于三××市开发区××街坊××单元××房屋××套，总房款304000元，于2012年7月12日付清首付款104000元，剩余200000元办理银行按揭。同年7月20日，袁翔向地王公司交纳房屋首付款104000元，维修基金6034元；10月25日交纳契税6080元；2013年3月15日交纳水电闭路开口费2040元、燃气开口费2900元、暖气开口费3017元，税费（交易费302、测绘费20、工本费200）522元。2013年3月15日，袁翔因结婚急需住房，购房贷款尚未审批，向地王公司申请提前入住房屋，并出具保证书，保证：由于本人急于结婚，购房贷款尚未审批，故向公司申请提前入住。本人保证在贷款期间积极配合，若因本人原因不能办理合同约定贷款手续，本人愿意在被告知不能贷款的一个月内付清房款，否则愿意接受贵公司采取的停水、停电、锁门等措施。当日袁翔接收涉案房屋。次日，袁翔向小区物业提交装修申请表、装修保证书等，并与三门峡甘棠花园物业中心签订《房屋装修管理协议书》后，开始对房屋进行装修并入住。2015年1月28日，地王公司（出卖人）与袁翔（××）、刘庆华（××）签订编号为15300281的《商品房买卖合同》1份，主要约定：1.××购买的商品房位于开发区××街坊××单元××房，户型三室一厅。该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为3米，建筑层地上15层，地下**。该商品房阳台是封闭式，建筑面积共100.56平方米，其中，套内建筑面积87.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.6平方米。2.出卖人与××约定按建筑面积计算价款，该商品房单价为每平方米3023.07元，总金额304000元整。3.付款方式及期限：约定金额：104000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2012-07-20，交纳比例：34.21%；备注：余款200000元整进行银行贷款。4.××逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。5.出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。6.保修责任。××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。附件四：合同补充协议二、公积金/银行按揭贷款的约定：1.乙方应在签订购房合同之日起15日内，按甲方要求将公积金中心/银行所需材料准备齐全提供于甲方，否则视为乙方违约。2.在贷款工作办理期间甲乙双方应互相配合，如果甲方原因不能办理合同约定贷款手续视为甲方违约，如因乙方原因不能办理合同约定贷款手续视为乙方违约。同日，该合同办理了备案登记。合同签订后，地王公司与袁翔申请办理银行贷款。袁翔称涉案房屋因地王公司存在纠纷被查封到2016年，向银行递交材料是2016年3、4月。地王公司不予认可，称2015年房屋已备案，不存在查封，是2015年1月以后申请的贷款，因袁翔信息审核未通过，未能办理贷款，已告知袁翔；本案未超出诉讼时效，2015年1月28日签订合同后贷款未能办理，2016年房屋出现地基下陷，墙体裂缝等质量问题，是抗辩支付房款的法定理由，2019年之后房屋已加固维修完毕，起诉符合法律规定。关于涉案房屋是否存在被法院查封问题，地王公司庭审中称休庭后核实回程，至今未作回复。2016年6月，甘棠花园南楼地基出现沉降，地王公司随即组织人员对该楼地基基础加固处理，由陕西西科建筑加固改造工程有限公司进行施工。2017年9月23日项目经竣工验收合格，项目验收组认为加固施工符合加固施工图及相关规范要求，达到了预期加固设计目标，地基基础可正常使用。根据设计图纸对发生开裂破损的地下室梁、板、柱及一单元楼梯间楼面梁采取加大截面法、粘贴碳纤维布法及增加内支撑构件法加固处理，对地下室开裂填充墙进行补修处理，符合加固施工图及相关规范要求，可投入正常使用。建议：1.为保证本工程主体结构及裙房结构的安全正常使用，应对地面以上主楼住户室内及裙房部分开裂受损的楼面梁、板、墙等结构构件进行加固处理。2.应对南楼室外地面采取有限措施进行处理，严防地面雨水渗入地基土内，影响本次地基基础加固处理效果。3.继续对该工程进行一定周期沉降观测，定期检查地下给、排水管道，严防再次开裂渗漏。2019年1月，中水电第十一工程局（郑州）有限公司出具“三门峡市甘棠花园南楼沉降观测分析报告（第二阶段）”，认为根据第二阶段沉降观测的结果可知，建筑物的沉降速率已经达到规范要求得稳定要求，同时达到了《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中既有建筑物安全性等级Bsu级沉降速率袁翔提交一组案涉房屋的室内图片9张，证明因地基沉降导致房屋质量问题，造成案涉房屋墙体开裂等情况。地王公司认为室内装修损失与本案是两个法律关系，应另案审理。2020年11月3日，袁翔申请本院向经济开发区住建局调取三门峡市甘棠花园小区2016年地基下陷楼体开裂的证据，并提起反诉，称房屋地基沉降给其造成损失，要求赔偿，本院于2020年12月23作出（2020）豫1202民初3879号民事裁定，对袁翔的反诉不予受理。另查明，本院在审理地王公司与刘士俊房屋买卖合同纠纷一案中，2013年4月17日，刘士俊因急需住房，购房贷款未批下，向地王公司申请提前入住房屋，并出具保证书，保证：在贷款期间积极配合，若因本人原因不能办理合同约定贷款手续，愿意在被告知不能贷款的一个月内付清房款，否则接受贵公司采取的停水、停电、锁门等措施。地王公司承诺负责在四个月之内办理完房贷手续。地王公司称因楼房地基沉降，没有向刘士俊催要过房款，2019年地基整体处理完后，向刘士俊催要房款。刘士俊称2019年4月份地基加固完后，地王公司没有通知其交纳房款。本院认为，原告地王公司与被告袁翔、刘庆华签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自义务，涉案房屋已于2013年3月15日交付被告使用，并于2015年1月28日办理备案登记，被告应按约支付剩余房款。被告已支付房屋首付款104000元，剩余200000元商定办理银行按揭贷款，但贷款至今未经银行审批办理。原告要求被告支付剩余房款，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张逾期付款违约金。首先，对于是否存在逾期付款行为，双方存在争议。对于剩余200000元房款，结合双方于2015年1月28日签订合同，同意剩余200000元以银行贷款方式支付，未明确约定付款时间。按照通常交易习惯，合同签订后，双方应着手办理房屋贷款事宜，依据附件四补充协议条款，乙方应在合同签订之日起15日内递交银行贷款所需材料给甲方，否则视为乙方违约。审理中双方均认可被告已递交申请材料，因被告已履行义务，则原告应于合同签订后开始办理贷款，因涉案房屋所在位置与原告起诉刘士俊案件所涉房屋属同小区同一栋楼，参照该案件原告承诺4个月内办理贷款手续，本案贷款业务办理亦应当适用4个月期间，故贷款办理期间应为2015年5月28日前。依据附件四约定“若按揭贷款客户在合同约定期限内贷款未能办理，须在当月内一次性付清剩余房款”，因上述期间贷款未能办理，被告袁翔应当在2015年5月30日前付清剩余房款。自2015年至今已五年有余，被告既未从银行取得按揭贷款，也未支付房款，被告已构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金的计算标准。原告主张违约金以未付200000元为基准，按日万分之0.5的标准计算，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告虽称涉案房屋至2016年3、4月前一直存在查封，但涉案房屋合同已备案，双方均认可已向银行提交贷款审核资料未通过，可知原告已履行辅助贷款办理的义务，考虑到银行贷款主要审核贷款方的资质，故贷款因何未能办理不能否定被告支付房款的义务。关于原告起诉的违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期付款的违约金是按日万分之0.5计算，为继续性债权，应以每日的个别债权适用诉讼时效期间的规定，即自原告起诉之日即2020年8月20日倒推三年计算，应自2017年8月19日开始计算。由于原告自认2019年在处理案涉房屋地基沉降期间，没有向被告催要过房款，结合另案被告刘士俊所称2019年4月地基加固完成，本院认为违约金应自2019年5月1日起计算至本判决确定的给付之日止。被告抗辩原告起诉超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称涉案房屋重大质量缺陷问题，原告先违约享有先履行抗辩权问题。本院认为，2013年房屋已交付使用，被告即应履行合同约定的付款义务，而案涉房屋地基沉降问题是2016年出现，被告以后发生行为进行抗辩，不符合先履行抗辩权的要件。该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：被告袁翔支付原告三门峡地王房地产开发有限公司购房款200000元；被告袁翔支付原告三门峡地王房地产开发有限公司逾期付款违约金（以200000元为基准，按日万分之0.5标准，自2019年5月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。上述第一、二项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2070元（已减半收取），由原告三门峡地王房地产开发有限公司负担170元，被告刘士俊负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十二月三十日法官助理吕蓉书记员杨佳明