上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6993号上诉人(原审被告)：梦谷控股有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙松，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海金汇通创意设计发展股份有限公司，住所地上海市青浦区。诉讼代表人：上海金汇通创意设计发展股份有限公司管理人，住所地上海市静安区新闸路XXX号XXX层。负责人：程皓，组长。委托诉讼代理人：康文，上海市方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞蓉竹，上海市方达律师事务所律师。上诉人梦谷控股有限公司(以下简称“梦谷公司”)与被上诉人上海金汇通创意设计发展股份有限公司(以下简称“金汇通公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梦谷公司上诉请求：要求撤销一审判决，予以改判或发回重审。事实和理由：估价报告与客观情况及双方约定租金不符，一审法院不应采纳。且上诉人无法正常使用房屋的状况下不应以市场价值认定占有使用费。故一审判决无事实法律依据，应予纠正。金汇通公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。金汇通公司向一审法院起诉请求：1、判令梦谷公司立即搬离上海市青浦区崧盈路XXX号房屋，恢复案涉房屋场地原状后返还金汇通公司；2、确认梦谷公司向金汇通公司管理人支付的人民币100万元(以下币种均为人民币)已被抵销；3、判令梦谷公司向金汇通公司支付剩余房屋占有使用费(从2018年8月1日起计算至实际返还案涉房屋之日止，以每日12，000元为标准，扣除已支付的100万元)，并结清房屋使用期间的水电物业费(自2018年8月1日起至实际返还之日止)；4、判令梦谷公司支付拖欠房屋占有使用费逾期利息(以每月欠付房屋占有使用费为基数自该月首日计至实际偿还之日止，以年利率24％计算)；5、判令梦谷公司协助金汇通公司将房屋水表户名更改为金汇通公司。一审审理中，金汇通公司表示房屋于2019年8月15日收回，故变更诉讼请求为：1、确认梦谷公司向金汇通公司管理人支付的100万元已经抵销；2、判令梦谷公司向金汇通公司支付剩余房屋占有使用费9，660，886.76元(以每平方米每日0.96元为标准，自2018年8月1日至2019年8月15日，已扣除100万元)；3、判令梦谷公司支付拖欠房屋占有使用费逾期利息(以每月欠付的房屋占有使用费为基数，自该月首日起计算至实际偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、判令梦谷公司结清实际使用房屋期间金汇通公司支付的水费8，495元、电费197，932.35元；5、判令梦谷公司变更上海市青浦区崧盈路XXX号房屋对应水费账户户名为金汇通公司，包括但不限于上海青浦自来水有限公司户号为XXXXXXXXX和XXXXXXXXX的水费账户。一审法院认定事实：金汇通公司于2002年11月28日设立，系股份有限公司(非上市)，注册资金为3，900万元。金汇通公司系上海市青浦区重固镇崧盈路XXX号产权人，该房产共2幢，第1幢建筑面积为23，988.28平方米，第2幢建筑面积为5，312.75平方米。2015年3月12日，金汇通公司取得上述房产的建设工程竣工验收备案证书。2015年2月12日，法院出具(2015)青民三(民)初字第507号民事调解书，确定：一、金汇通公司应支付八达公司工程余款3，670万元，此款金汇通公司应于2015年2月13日前支付800万元，2015年3月30日前支付1，000万元，2015年4月30日前支付1，870万元；二、八达公司可就其施工的位于青浦区崧盈路XXX号金汇通公司设计研发中心、管理中心厂房、门卫、污水处理站、配电房、垃圾房土建安装项目工程的拍卖或折价款行使优先受偿权；三、金汇通公司应于2015年4月30日前支付八达公司一次性利息损失150万元；四、双方当事人无其他争议；五、案件受理费116，400元由金汇通公司负担，此款于2015年4月30日前支付八达公司。因金汇通公司未能履行调解书确定的还款义务，八达公司向法院申请强制执行。2015年9月1日，法院出具(2015)青执字第3212号执行裁定书，认为金汇通公司在法院涉案多起，其名下账户及财产在他案中被冻结或查封，目前未发现其他可供执行财产，裁定终结本次执行程序。2017年10月18日，申请人八达公司以被申请人金汇通公司不能清偿到期债务为由，向法院申请对金汇通公司进行破产清算，法院以(2017)沪0118破申22号案件予以受理。该裁定书查明，金汇通公司已停止经营，其在法院涉及数十起诉讼案件及200多起执行案件，结欠银行债务的本金达到1.1亿余元，其名下的房产由银行设定抵押权，并有多起案件查封。另有劳动债权及合同债权，均未予以清偿。法院于2017年10月26日裁定受理八达公司对金汇通公司的破产清算申请。一审另查明：2017年8月22日，金汇通公司(委托方、甲方)与梦谷公司(受托方、乙方)签订《委托管理协议及特别约定》一份。约定，乙方受托管理金汇通公司(青浦区崧盈路XXX号)红线范围内的厂房、办公楼、宿舍楼及配套用房及以上建筑物中所含的相关设备(下简称租赁标的物)。1.3条约定，乙方在签订本合同前已对租赁标的物的现状进行了实地考察，同意按现状承租并受托管理。2.1条约定，租期自2017年9月1日起算，至甲方或依据法律规定可代表甲方签订法律合同的代理人书面终止委托管理之日止。终止委托管理必须提前一个月通知乙方。4.1条约定，甲方同意在取得破产管理人同意的前提下，自2018年1月1日起，将委托乙方管理的房屋、土地和设备等资产租赁给乙方使用，原“委托管理标的物”自动转为“租赁标的物”，租赁期限15年。4.2条约定，乙方为支持甲方生产经营的正常开展，特此按1元／平方米的价格计算并支付租金给甲方，每月租金1，351，350.90元。租金先付后用，每6个月为一个支付期。乙方租赁协议签订后，向甲方交纳相当于1个月租金的押金给甲方。4.4条约定，鉴于租赁标的物已停止生产经营较长时间，乙方须现行垫付大量费用对租赁标的物进行改建、维修等施工后，方可投入使用等。合同另对其他事项作出约定。2018年3月30日，金汇通公司管理人(甲方)与梦谷公司(乙方)签订租赁合同，载明：甲乙双方于2017年8月22日签订《委托管理协议及特别约定》，约定乙方受托管理甲方青浦区崧盈路XXX号厂房、办公楼、宿舍楼及配套用房及以上建筑物中所含的相关设备(下简称租赁标的物)，并在取得破产管理人同意的前提下，自2018年1月1日起承租该租赁标的物。2018年1月12日，管理人向乙方发出通知书，确认《委托管理协议及特别约定》已于2017年12月27日视为解除，并要求乙方向管理人返还租赁标的物。乙方因履行《委托管理协议及特别约定》而对甲方产生的债权有权依法向管理人申报。现乙方有意租赁甲方名下位于青浦区崧盈路XXX号厂房、办公楼、宿舍楼及配套用房及以上建筑物中所含的相关设备，并自行负责租赁期间的物业管理事宜。合同内容有：1.3条约定，乙方在签订本合同前已对租赁标的物的现状，进行了实地考察，同意按现状承租并自行负责租赁期间的物业管理事宜。2.1条约定，因甲方破产程序的完成时间无法准确预估，乙方使用租赁标的物的期限自2017年12月28日起至2018年7月31日或甲方破产程序结束之日(以先到之日为准)。2.3条约定，如甲方破产程序于2018年7月31日前未能结束的，甲乙双方可以选择续租，届时由双方另行协商。3.1条约定，鉴于租赁标的物已经停用和荒废多年，相关场地和设施严重受损，经双方协商，租赁期内租金总计50万元。如果因甲方破产程序提前结束导致租赁于2018年7月31日前结束的，则甲方应根据乙方实际使用期限返还相应租金。3.2条约定，鉴于乙方已向甲方管理人垫付破产费用，甲方不再另行收取租赁保证金。如果在乙方租赁期间，租赁标的物红线范围内的建筑物、构筑物、设备、设施等发生损坏或其他非因甲方原因导致对租赁标的物发生损坏的，则甲方有权在垫付破产费用中直接扣除相关费用；扣除后如有不足的，则乙方须按实补足。3.3条约定，租赁期满且乙方不再续租时，如乙方没有损坏租赁标的物红线范围内的建筑物、构筑物、设备、设施等，且未拖欠租金及水费、电费、燃气费等费用，则甲方在租赁期满后将保证金(无息)如数退还给乙方。4.2条约定，乙方对甲方设置在租赁标的物红线范围内的设备、设施、建筑(包括但不限于厂房、办公楼、宿舍楼、物业用房、配电箱／房、室外消火栓、空调外机、井盖、通风井、车库出入口、垃圾站、消防出入口、门卫房等)和管道的配置、置放位置等均予以接受，乙方不得改变、损坏、侵占或影响房屋建筑结构及配套设施、管道等的正常使用和维护，对造成的损坏应承担赔偿责任。4.7条约定，如乙方须对租赁标的物进行装修，则在装修前须经政府相关部门(包括但不限于工商、消防、卫生、环保等)审核批准及甲方书面同意后方可进场装修。乙方未事先征得政府相关部门审批同意及甲方书面同意的，不得擅自或允许他人对租赁标物及其附属设置及设备(包括但不限于线路、排水、消防、室内外的外观及现有装潢)进行任何装修、改建、增建或增设等行为。合同终止且双方未再续期的，上述装潢归甲方所有。4.12条约定，在租赁期间，电费、水费、燃气费等费用，均由乙方按实承担，并自行支付给相关部门或单位(相关缴费单据需按季度提供复印件一份给甲方备案)。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，梦谷公司向金汇通公司管理人支付租金50万元。2018年4月3日，金汇通公司破产管理人召开第一次债权人会议，梦谷公司就受托管理金汇通园区以来的资金投入向管理人进行债权申报。一审又查明：2018年2月2日，金汇通公司破产管理人(甲方)与梦谷公司(乙方)签订《垫付费用协议》，约定上海华皓会计师事务所担任法院指定的金汇通公司破产管理人，开始对金汇通公司资产、债务的清偿工作，乙方有意愿对金汇通公司进行重整并已向青浦法院提交申请，乙方希望工作正常开展，自愿先行垫付破产费用。乙方自愿垫付款项100万元，用于支付破产费用和共益债务。双方明确，垫付款将全部用于清算事务，包括日常办公费用、向法院交纳诉讼费、差旅、审计、评估、聘请律师、会计建账以及向有关部门交纳的费用等费用和共益债务，甲方有权根据破产工作的需要自主决定使用垫付资金，乙方对此不作干涉。甲方在通过对金汇通破产财产进行处置或通过重整收到可供支付破产费用和共益债务的清偿资金后，将优先以该等清偿资金返还乙方垫付款，甲方无需就垫付款支付乙方任何费用或利息。如届时青浦法院批准的重整计划中载明乙方为重整方的，该垫付款则自动转为乙方对金汇通破产重整的履约保证金的一部分，乙方可在其重整资金中直接扣除该垫付款金额，甲方将无需返还该垫付款。双方确认，甲方有权根据破产工作的需要确定返还乙方垫付款的具体时间。甲方已充分告知重整失败后乙方上述垫付款可能存在损失，甲方将尽最大努力维护乙方上述垫付款的返还权益，乙方对此充分知晓和认可，乙方承诺不就该等损失向管理人主张赔偿。但有权按损失金额向金汇通公司申报债权，对此债权申报，甲方应予认可。该协议签订后，梦谷公司于2018年2月11日支付金汇通公司管理人100万元，用途为其他费用／垫付款。2018年7月16日，金汇通公司管理人向金汇通公司全体债权人发出关于崧盈路房产租赁等事宜的通知，载明：管理人与梦谷公司签订合同，租赁到期日为2018年7月31日或破产程序结束之日(以先到之日为准)。鉴于梦谷公司就上述协议即将到期，管理人拟重新招募自2018年8月1日起崧盈路房产的承租人。2018年7月31日，管理人与梦谷公司未续签租赁合同，管理人于同日通过报纸公告上述招募承租人的信息。2018年8月1日起，梦谷公司继续占有案涉房屋，未支付过房屋占有使用费。2018年9月12日，金汇通公司管理人出具公告，内容为：位于青浦区崧盈路XXX号厂房、办公楼、宿舍楼及配套用房(崧盈路房产)为金汇通公司名下财产，现已根据法律规定由管理人接管。任何人员对崧盈路房产进行处置、改造、装修等均应经管理人同意，否则将承担相应法律责任。2018年9月19日，管理人与法院在案涉房屋处张贴上述公告，未经管理人同意，任何人员不得对上述房地产进行处置。2018年12月29日，管理人在案涉房屋处张贴公告，载明：梦谷公司作为承租人于2018年3月30日与管理人签订的租赁协议已于2018年7月31日到期，且双方未续租，目前占用崧盈路任何人员皆属非法占用，应当立即搬离崧盈路房产，恢复场地原状。管理人将依法收回崧盈路房产，占用人责任自负。一审还查明：租赁合同签订后，梦谷公司未支过水电费。金汇通公司管理人已支付案涉房屋水费8，495元、电费197，932.35元。一审审理中，根据金汇通公司的申请，法院依法通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司就上海市青浦区重固镇崧盈路XXX号1、2幢工业房地产市场租金进行评估，评估结果为：估价方法为比较法，2018年8月1日至2019年10月28日的租金标准为0.96元每平方米每天，出租面积为29，301.03平方米，租金总额为12，770，561元。租金标准不包含在建工程的市场租金，附属房屋配电房和门卫室为整个厂区服务，不单独列算市场租金。金汇通公司支付评估费83，709元。一审审理中，金汇通公司主张：1、租赁合同已经明确100万元转为租赁保证金，根据合同3.2、3.3条予以抵销。2、梦谷公司主张其于2019年7月15日腾退但未举证，金汇通公司确认梦谷公司于2019年8月15日腾退，之前也一直产生水电费。3、梦谷公司未举证其对园区进行添附，不认可其进行装修。且即使装修，合同约定也要征得管理人同意。梦谷公司装修添附与本案无关。梦谷公司主张使用费按7个月50万元的标准计费无依据，当时委托管理协议约定该标准是基于梦谷公司为重组考虑。但梦谷公司实际占用房屋达一年以上，并且向他人违法转租，通过比较法确定租金价格有依据，根据评估报告计算占有使用费合理。因梦谷公司占用期间一直擅自违法违规转租获取收益，且告知租户其已获10年租约，每月租金至少27万元，租金标准每天每平方米在1元至1.50元，在未支付房屋使用费的情况下，转租获益侵害金汇通公司利益。为此，提供了转租协议10份。梦谷公司认为上述合同未实际履行，仅是工商备案合同。4、金汇通公司按照有产证的面积计算占有使用费，无证部分的费用不再主张。租赁合同约定先付后用，按月支付，因梦谷公司逾期腾退，应支付占有使用费利息，且金汇通公司已在腾退通知中就此作出说明，梦谷公司未提出异议。为此，金汇通公司提供了2018年11月7日通知书及邮寄凭证。梦谷公司认为是单方通知，不认可。5、目前电费户名在金汇通公司名下，针对水表户名，要求梦谷公司与金汇通公司一起去自来水公司提交材料更换户名。金汇通公司已经代为支付了梦谷公司占用房屋期间的电费及水费。如果2019年7月15日停水停电，不可能产生费用，是在2019年8月15日搬离，水电费都是搬离前的费用。8月的水费抄表日期是8月2日。梦谷公司主张：1、建筑物损坏才用100万元扣除，金汇通公司未举证证明房屋被损坏。2018年7月，金汇通公司对外招租，整体短租，但未有人承租。为此，提供了招租公告。金汇通公司对真实性无异议，不认可证明内容，是梦谷公司不腾退才导致出租障碍。2、评估报告以估价对象具有合法产权并合理使用为前提，但案涉房屋只能满足临时使用，且有法院查封冻结、腾退公告，无法满足合理使用的假设。租赁合同对此也有体现，确定7个月租金50万元，该标准是对租赁物价值的合意，应该延续，更符合重组过程中园区短期租赁的事实。报告采取比较法错误，未考量梦谷公司对房屋室内装修的投入，未考虑空置率和免租期，未考量梦谷公司在2019年1月无法进入厂区等情况，评估报告标准畸高。2017年12月28日至2018年7月31日的租金按合同标准计算，2018年7月31日之后的使用费按每年120万元标准计算至2019年7月15日，因该日园区被停水停电、强制接管。3、梦谷公司接管园区后，对园区进行了装修。装修费申报过，申报时未区分破产前的投入和破产后的投入，是一并申报的。破产受理后产生的费用，应可以通过诉讼解决。为此，提供了装修前后照片对比、合同及付款凭证。金汇通公司对真实性均不认可，合同显示签订日期在2017年底至2018年初，梦谷公司在2018年2月26日申报了债权，合同与本案无关。4、2018年8月的电费不同意支付，金汇通公司未举证证明其已支付，2019年7月15日园区停水停电，之后的水电费不同意承担。评估人员表示：估价对象是工业房地产的市场租金，评估时点差不多一年左右。目前市内房地产租赁活跃，交易实例比较多。2019年11月6日看现场，选择的案例是11月份。如房屋有抵押，一般对租金没有影响。整体报告是正常租赁价格的评估，一般工业房地产合理的使用期限是2至5年，1年属于短期，报告出具不涉及短期。空置率一般市场是8％，报告都有列算。报告不是针对3个月的，是调取了房屋全套材料，不清楚法院有无拍卖过，权利人整租不影响市场租金。报告是带装修的评估，如果是毛坯，有4个点的影响。无权利证明的房屋无法出租，评估时未考虑无证房屋的租金价格。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。各方当事人之间就案涉租赁标的，在所签署的《委托管理协议及特别约定》、《租赁合同》、《垫付费用协议》中，有部分的建筑物，至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该部分合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据垫付费用协议，梦谷公司按约向金汇通公司管理人支付100万元垫付款，也约定了用途。后双方签订租赁合同，约定在解除委托管理协议及特别约定的情形下，因梦谷公司已支付了垫付费用，故不再向梦谷公司收取保证金，并就该100万元约定了类似租赁保证金的退还方式，可见，双方已就垫付费用协议项下的100万元垫付款转化为租赁合同项下的保证金达成合意，该款应抵扣应付相关费用，无需向梦谷公司退还。梦谷公司主张两笔费用性质不同、不能抵销的抗辩意见，法院难以采信。案涉租赁合同在2018年7月31日到期后，各方未续签，且金汇通公司及法院已发公告欲重新招募承租人，故案涉租赁合同到期自然终止，梦谷公司理应及时予以腾退。然，梦谷公司仍继续占有案涉房屋，理应支付相应的占有使用费。梦谷公司主张2019年7月15日案涉房屋被断水断电、被强制接管，实际其已于该日腾退，但并未就此予以充分举证，且金汇通公司对此不予认可，对梦谷公司主张不同意支付该日之后相关费用的上述抗辩意见，法院不予采信。金汇通公司自认梦谷公司于2019年8月15日腾退，法院予以确认。梦谷公司理应支付2018年8月1日至2019年8月15日的房屋占有使用费。对于水电费诉请，法院予以支持。双方对占有使用费标准存有争议，根据法律规定，租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。然，案涉租赁合同到期后，金汇通公司已在合理期限内就梦谷公司占用案涉房屋提出异议，故双方并未建立租赁合同关系，对于梦谷公司主张租金标准延续的意见，法院难以采信。鉴于案涉房屋的实际情况，参考估价机构关于案涉房屋市场租金价值的估价，遵循公平合理原则，酌情确定占有使用费为每日每平方米0.60元。关于逾期支付房屋占有使用费的利息损失，双方未就此达成过约定，金汇通公司的该项诉请缺乏合同依据，法院不予支持。梦谷公司经法院合法传唤，无正当理由未参加第三次庭审，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。判决：一、梦谷公司应于判决生效之日起十日内支付金汇通公司占有使用费6，680，634.84元；二、梦谷公司应于判决生效之日起十日内支付金汇通公司水费8，495元；三、梦谷公司应于判决生效之日起十日内支付金汇通公司电费197，932.35元；四、梦谷公司应于判决生效之日起十日内协助金汇通公司将上海市青浦区崧盈路XXX号房屋对应的水费账户(包括但不限于上海青浦自来水有限公司户号为XXXXXXXXX和XXXXXXXXX)变更至金汇通公司名下；五、金汇通公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人依法应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，当事人须承担不利后果。上诉人梦谷公司认为其垫付的100万元破产费用应予抵扣，且认为一审确定的占有使用费所依据的评估报告不能作为定案依据。对此本院认为，一审依据查明的事实确认梦谷公司主张抵扣的相关费用应按照破产程序进行主张，于法有据，本院对此予以认可。二审期间，上诉人就此亦未能提供充分证据佐证其主张抵扣费用非破产程序所涉债权债务，故本院对其该项诉请亦不予支持。此外，上诉人对一审采信的评估报告虽持有异议，认为评估未考虑相应的不利因素并剔除上诉人装修添附的价值，价格偏高不应被采信，但对此上诉人亦未能提供确凿的证据证明该评估报告存在违法或无效之事实，且一审在确定相应占有使用费时已综合考虑上述因素并进行了折扣计算，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，梦谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80，871.20元，由梦谷控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王冬寅审 判 员 郑 璐审 判 员 黄 亮二〇二〇年九月三日法官助理 姜 翌书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……