河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初3373号原告：王娜娜，女，1982年2月27日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永周，河南良承律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，该公司经理。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。第三人：苗红旗，男，1969年1月5日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张蕊，河南若讷律师事务所律师。第三人：原小刚，男，1973年2月7日出生，汉族，住沁阳市。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内**。法定代表人：符林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国强，河南同骏律师事务所律师。原告王娜娜诉被告沁阳市建发置业有限公司（下称建发公司）、第三人苗红旗、原小刚、河南省鑫河建设有限公司（下称鑫河公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王娜娜的委托诉讼代理人周鸿、孙永周，被告建发公司的委托诉讼代理人范文涛，第三人苗红旗的委托诉讼代理人张蕊，第三人原小刚，第三人鑫河公司的委托诉讼代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娜娜向本院提出诉讼请求：1、被告建发公司双倍返还定金共计20000元。2、被告建发公司返还原告购房款160000元及利息（利息按年利率6％从2017年5月3日计算至实际清偿之日）。3、被告建发公司赔偿原告损失89866元。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。2017年5月3日原被告达成合意，原告购买被告开发的位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾2号楼1单元16层东户房屋。涉案房屋系第三人苗红旗向案外人原红芹借款16万元后以该房屋抵账给了原红芹，每平方米价款为3000元，原红芹之后办手续时再将余款付清，原告后需要购房，原红芹是原告的亲戚，故原告和原红芹协商后就从原红芹手中购买了该套抵账房屋，将16万元交付给了原红芹作为首付款，将1万元定金交给了被告建发公司，被告建发公司出具了收据。经查，被告已将上述房屋另行转卖他人。原告认为，被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。沁阳市建发置业有限公司辩称，第一、2017年5月3日原告与被告签订定购协议书，并向被告缴纳了10000元定金，原告与被告之间成立定金合同关系。此后被告通知原告办理购房交款手续，原告未能按时办理，原告违约，根据定购协议书第2条约定，定金不再返还。第二、被告允许鑫河公司以部分房款抵扣工程款。但原告将购房款交给案外人原红芹，也未将款项转给被告办理抵账手续，被告毫不知情。因此，原告交款行为违反基本常识、交易习惯和商业逻辑。第三、原告将16万元购房款交予案外人原红芹，案外人原红芹与被告之间无任何关系，被告也未同意原告将款项交付给案外人原红芹。第四、原告请求被告返还房款、赔偿损失及利息也不成立。原告和第三人苗红旗的交易，被告不知情未参与，其交易与被告无关，同时，鑫河公司也未予冲抵工程款。因此被告承担责任没有事实依据，应由第三人承担。综上请依法驳回原告的诉讼请求。第三人苗红旗述称，原告诉请属实，第三人苗红旗系泊景湾小区**楼工程的劳务承包人和**楼工程的实际施工人，经建发公司实际许可，苗红旗有权收取购房户的购房款用于冲抵工程款。因此应由建发公司返还购房款。第三人原小刚述称，根据原告的陈述可以直观的发现这是原告和建发公司之间的房屋买卖订购协议纠纷，原告和苗红旗个人之间的借款纠纷，我作为鑫河公司的代理人未参与、不知情，我和鑫河公司都不应该被追加为本案第三人。第三人鑫河公司述称，一、建发公司申请追加鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与建发公司签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人含义，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗根本就不是泊景湾**楼的实际施工人。鑫河公司与建发公司签订的《建设工程施工合同》中约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款鑫河公司都给建发公司出具了加盖鑫河公司财务章的收据。鑫河公司从未授权苗红旗从建发公司代收泊景湾2号楼的工程款，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程。综上建发公司称苗红旗为泊景湾**楼实际施工人、苗红旗以冲抵工程款为由收取原告购房款实属捏造，其请求追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。二、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方建发公司与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过建发公司的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表建发公司收取的款项而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与建发公司都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向建发公司结算工程款没有任何关系。请求法院作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人质证意见，本院审查后，对第三人苗红旗提供的泊景湾2＃楼工程抵房清单，因该清单仅是打印材料，没有相关人员签字或盖章，且被告对真实性亦提出异议，故本院对该证据的真实性不予采信。对原告、被告、第三人鑫河公司提供的证据、第三人苗红旗提供的其他证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。依据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2015年12月26日原小刚代表鑫河公司（承包方、乙方）与被告建发公司（发包方、甲方）签订建设工程施工合同，双方约定被告将泊景湾小区2号楼工程发包给鑫河公司承包施工。合同约定：“工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议”。2016年6月19日，原小刚代表鑫河公司与被告建发公司签订建设工程施工合同补充协议，双方对以房款抵扣工程款约定如下：泊景湾小区2号楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给鑫河公司，均价为每平方米3000元，不足部分鑫河公司可以选择被告建发公司开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号被告建发公司规定的工程抵房单价。2017年5月3日，原告王娜娜为购买被告建发公司开发的泊景湾小区2号楼1单元16层东户房屋向建发公司支付购房定金10000元，建发公司为原告出具了收据，载明：“今收到王娜娜交来购房定金泊景湾2#-1-16东户114.88㎡人民币壹万元整”，并加盖了建发公司财务专用章。第三人苗红旗通过朱瑞霞向原红芹借款160000元，第三人苗红旗以泊景湾２号楼１单元16层东户房屋抵偿原红芹借款，原告王娜娜与原红芹系亲戚关系，因需购房，将购房款160000元分两次于2017年5月和2017年8月8日以100000元现金和60000元转账方式给付原红芹。后王娜娜要求建发公司办理购房手续未果，双方形成纠纷。现被告建发公司已将案涉房屋另行出售他人。2020年11月12日原告诉至本院。诉讼中，原告申请冻结建发公司银行存款301339元并提供了担保，本院依法作出（2020）豫0882民初3373号民事裁定书，裁定冻结建发公司银行存款301339元，期限一年。另查明，第三人苗红旗参与了泊景湾小区2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为。本院已经受理多起以购房人为原告、建发公司为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同案件。鑫河公司作为原告起诉建发公司要求支付泊景湾小区2号楼工程款案件也正在审理中。诉讼过程中，根据被告建发公司申请，本院依法追加鑫河公司、原小刚为第三人参加诉讼。此为本案事实。本院认为，原告王娜娜为购买被告建发公司开发的泊景湾小区2号楼1单元16层东户房屋，在向建发公司交付10000元定金后，以支付第三人苗红旗向他人借款的方式支付了本案诉争房屋的购房款。商品房买卖系日常生活中的重大事项，原告在购买重大生活资料时应尽到足够的谨慎义务，但原告在向建发公司交付定金后，并未按常规途径与建发公司形成商品房买卖合同关系，而是将160000元购房款通过支付给苗红旗向他人借款的方式支付了购房款。由于苗红旗参与了2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为，且建发公司在本案中并不存在违约主观故意，原被告之间商品房买卖合同未能订立的事由，不可归责于建发公司或原告单方，现原告未能购买涉案房屋，建发公司应将原告交付的160000元购房款和10000元定金予以返还，并支付资金占用期间的利息，利息从原告实际付款之日起按年利率6%计算至实际还款之日止。原告王娜娜的其他诉讼请求理由不足，本院不予支持。关于原小刚、鑫河公司抗辩的不应为本案第三人的问题。已查明，购房户起诉建发公司、苗红旗案件数量众多，且鑫河公司与建发公司因建设工程合同纠纷也诉讼在案，鑫河公司、原小刚与案件处理结果存在法律上的利害关系，为查清案件事实，避免当事人诉累，被告建发公司申请追加鑫河公司、原小刚为第三人参加本案诉讼，符合法律规定。因此，原小刚、鑫河公司述称的其不应为本案第三人的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王娜娜购房定金10000元及利息（利息从2017年5月3日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。二、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王娜娜购房款160000元及利息（其中100000元从2017年6月1日起按年利率6%计算至实际还款之日止；其中60000元从2017年8月8日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。三、驳回原告王娜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2674元，原告王娜娜负担824元，被告沁阳市建发置业有限公司负担1850元。保全费2027元，原告王娜娜负担657元，被告沁阳市建发置业有限公司负担1370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴梦飞