山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初10758号原告：青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会，住所地青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区，统一社会信用代码：55370214K235049286。法定代表人:孙丕喜，该居委会主任。委托诉讼代理人：张庆民，山东韬戈律师事务所律师。被告：高强日，男，1975年10月14日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：金永亮，山东容达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁海，山东容达律师事务所律师。原告青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会（以下简称南屋石居委会）与被告高强日房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告南屋石居委会委托诉讼代理人张庆民，被告高强日及其委托诉讼代理人金永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南屋石居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付承包费40万元及利息；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确利息为：以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年1月31日起至2019年8月19日的利息，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行之日的利息；以10万元为基数，按同期银行贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年8月19日的利息，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行之日的利息。事实与理由：2015年12月30日，原、被告双方签订《承包合同》，约定原告将位于社区居民楼西宏泰喜都生态酒店（南屋石酒店）一处发包给被告经营；承包期五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日；承包费第一年为10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金。被告承包后，仅支付了第一年和第二年承包费，此后再未交纳承包费。截止2019年4月因故双方不能继续履行承包合同为止，被告共欠原告承包费40万元。请求判如所请。被告高强日辩称，因酒店房屋属于违章建筑，承包合同无效；承包合同的承包费条款约定不明，合同价格对双方没有约束力，需另行协商；2018年12月15日，被告以原告不进行承包费价格协商违约为由，提出了终止履行合同。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交证据：1．承包合同1份，证明双方就南屋石酒店承包事宜达成合意并签订合同，约定了承包期为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日，约定了承包费金额第一年10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，约定了承包费的支付期限为每年的一月份付清当年的租金。被告质证：对该证据的真实性无异议，对承包费条款的约定不认可。本院质证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。二、被告提交的证据1.证明1份，证明双方之间承包合同约定的承包费无效，对双方没有约束力，承包费价格需另行协商，双方也没有按照条款执行。原告质证：对该证据的真实性有异议，因没有加盖原告公章，而且两委成员不全，落款日期是2019年12月9日，在双方不能继续履行承包合同之后，如被告所言该证明也应当是在合同签订后合理期间内出具，而且该证明不具备民事诉讼法要求的证据形式，如果是单位出具证明应加盖公章及注明经办人、联系人和电话，如果是个人出具的所谓证明，本身就不符合证据形式要求，个人应出庭作证，所以该证据不能证明被告所主张的证明事项，对是否是该四人的签字需庭后落实。庭后落实意见为签名看上去像是本人签字。本院认证：该证据不符合证据的法定形式要件，本院不予采信。2.终止承包合同通知书1份，证明被告于2018年12月15日以原告拒绝重新协商租金价格为由通知原告终止履行2015年12月30日签订的承包合同。原告质证：对该证据的真实性有异议，根据了解，被告从来没有发出所谓的终止承包合同通知书，而且通知书应当以邮寄的形式或者交付原告法定代表人的形式通知，所谓的两委成员签字，是否本人签字需庭后落实，因为没有明确的委托事项，不应当视为通知到原告，被告有多种更有效的通知形式，却偏偏选择这种通知形式，本身就存在问题。庭后落实意见为签字看上去像是本人签字，但认为顶多是其个人行为，其个人也没有上报社区两委讨论研究，社区两委也没有同意并进行合同终止后的接收，承包合同不应因被告单方通知而终止或解除。本院认证：该证据具有真实性，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确认。3.照片1份，证明2018年12月15日被告将终止承包合同通知书张贴在原告的窗上。原告质证：对该证据的真实性无法确认，质证意见同对2号证据的质证意见，被告的通知书上的理由不成立，不能在没有法定和约定事由的情况下单方违约终止合同。本院认证：同对2号证据的认证。4.EMS快递回执及送达明细各1份，证明被告于2019年1月14日通过EMS快递邮寄终止合同通知书给原告。原告质证：对该证据真实性有异议，快递详情单没有加盖邮戳，没有寄件人签名，也没有证据证明该邮件已寄出；送达明细没有邮单号，也与网上打印的EMS详情单样式不符，用手机扫描快递二维码，显示快递信息未录入系统，充分证明真实性有问题，与被告张贴时间也不符。本院认证：该组证据没有邮戳，且经扫描快递二维码，显示快递信息未录入系统，故该组证据不具有真实性，本院不予采信。5.录像光盘及书面材料1份，证明承包合同约定的承包费不确定，是为了应付街道检查；被告在2019年5月及2020年5月的南屋石村民代表会议上要求原告评估及清算终止酒店及葡萄园承包合同的损失。原告质证：对该证据的真实性庭后落实，但被告拟证明的事实都是被告单方陈述，相反原告法定代表人多次否认被告陈述，通过该录音反而证明了不存在原告通知解除的事情，原告的法定代表人及被告均未陈述已终止合同问题。本院认证：同对2号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告南屋石居委会（甲方）与被告高强日（乙方）签订《承包合同》，主要约定，甲方将位于社区居民楼西宏泰喜都生态酒店（南屋石酒店）一处发包给乙方经营，承包期为五年，即2016年1月1日至2020年12月31日；承包范围为酒店及周边停车场和临建性房屋，并由乙方负责通路、通水、通电，乙方所需办理相关酒店手续由甲方配合。承包金额及结算方法，第一年10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金。在承包期限内乙方可在承包范围内加装酒店等服务所需设施及物品，所有权归乙方所有。在承包期内，根据形势发展，如遇政府使用和旧村改造统一规划，双方应顾全大局，同意终止合同，并有双方协商，由甲方给予乙方合理的经营性补偿以及乙方投资兴建的其他地上附着物等费用，承包费按实际使用期计算。2017年3月7日，高强日向南屋石居委会支付2016年酒店承包费10万元，后高强日又支付了2017年的酒店承包费20万元。2018年之后的承包费，高强日未再支付。因南屋石酒店房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋于2019年3月底被拆除。高强日主张于2018年12月15日向南屋石居委会送达终止承包合同通知书（南屋石酒店），将该通知书张贴于南屋石居委会门口窗上，并提交了有南屋石居委会村两委成员秦初基、吴淑君、刘孝才签字的终止承包合同通知书（南屋石酒店）。高强日提交的2020年5月16日的录像载明高强日与南屋石居委会主任孙丕喜的对话如下：高强日“村民会我有个问题正好再提一提，孙书记你好，全体村民代表大家好，今天村民代表会我有问题需要领导给解答，问题就是去年开的村民代表会议，也整一年了，说好酒店拆除后给我评估我在酒店的设施投入，还有葡萄园的设施投入，材料已经报村委了，但是一年过去了还没有评估报告及合理的答复，一直拖着不解决问题对我已经造成很大的损失。由于承包酒店及葡萄园时没有最终确定承包费，当时合同约定的承包费是应付街道检查，这事村两委也开过会了，村民代表也都知道，去年村代表会说要重新商讨承包价格，今天我觉得应当商讨解决。各位领导同志们，葡萄园这样荒着让全体老百姓及外面人对你们领导执政能力产生质疑，希望社区领导能尽快及时的给我解决问题，还老百姓给你们个好的口碑，孙书记在这里，全体村代表也在这里，我这个问题提提”，孙丕喜“不是应付检查不检查，当时生态园当时包给你，因为上级中央的原因酒店拆掉了，拆掉了当时就说了酒店就终止合同，葡萄园你觉着贵了，配不齐套，我说你可以交回来，你交回来，我们终止合同”，高强日“到现在评估报告没有出来，一直拖了一年了，不是回事”，孙丕喜“你不交，你承包，是你的事，你在上面放羊放狗不该我事，是不是，难道我租去房子”，高强日“不是不交，一直等你们来清算，当时村民代表会说的重新商议，你们始终是拖着我不解决问题”，孙丕喜“你觉贵，你可以交出来，你不交啊”，高强日“不是不交，书记，我一直等你们清算，一直等你们清算，而且我已经递交了村里一些相关的文件，你们一直不解决”，孙丕喜“村里是投入的，代表们都知道”，高强日“我也投入了很多，包括葡萄园也投入了，这些全体村民都知道，现在不是讨论这个事，去年村民代表会也说给我解决这个事”，孙丕喜“代表都在这个地方，你欠村一块，你交上一块，你投入的二毛由评估公司给你评估，村里要还是不要，村里要开村民大会”，高强日“对，这都一年多了这个评估一直没出来，这地一直这么荒地了，老百姓怎么个看法”，孙丕喜“你租着房子，租着地”，高强日“这个问题书记这么说，就是你们不对了，作为村领导你怎么这么说，说谎话”，孙丕喜“荒了，是你的事”，高强日“荒了不是我的事，是村里不解决问题”，孙丕喜“我不管张三李四租我的房子”，高强日“这一年下来了，去年开半年总结，是6月3号，也是在这里开会，说好了，赶快商议和我重新商定，是村一直没商定出来，而且我也把材料提交了，始终等你们来清算，材料我也递到了，把相关的一些材料递到村里，是你们不解决”。本院认为，原告南屋石居委会与被告高强日之间签订的虽系承包合同，但根据合同约定内容，实为房屋租赁合同。而案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉承包合同无效。综合双方的诉辩理由，本案争议的焦点问题为高强日是否应支付南屋石居委会房屋占有使用费及数额、并承担利息的认定。对此，本院评判如下：高强日对承包合同就承包费价格的约定不认可，认为约定无效、承包费价格需另行协商确定，但其未提交充分有效证据证明该主张，且其按照约定支付了2016年酒店承包费10万元、2017年酒店承包费20万元，故本院对其该抗辩理由不予采信。高强日虽主张承包合同已于2018年12月15日终止，但通过高强日提交的录像中其与孙丕喜的对话，其中孙丕喜说“不是应付检查不检查，当时生态园当时包给你，因为上级中央的原因酒店拆掉了，拆掉了当时就说了酒店就终止合同，葡萄园你觉着贵了，配不齐套，我说你可以交回来，你交回来，我们终止合同”，高强日对此未进行反驳，也未主张承包合同已于2018年12月15日终止，本院对高强日的该抗辩理由亦不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，案涉承包合同虽然无效，高强日仍应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，南屋石居委会要求高强日支付的承包费实为房屋占有使用费。因案涉房屋已于2019年3月底被拆除，高强日应支付至2019年3月的房屋占有使用费。承包合同约定“承包金额及结算方法，第一年为10万元，第二年20万元，第三年30万元，第四年40万元，第五年50万元，于每年1月份付清当年租金”，高强日仅支付了第一年的承包费10万元、第二年的承包费20万元，故南屋石居委会要求高强日支付2018年至2019年3月的房屋占有使用费40万元，理由正当，本院予以支持。因承包合同无效，南屋石居委会要求高强日承担利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高强日于本判决生效之日起10日内支付原告青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会房屋占有使用费40万元；二、驳回原告青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，共计6170元，由被告负担。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵丕杰二〇二〇年十一月二十日书记员  张玉全