河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初16022号原告：郑州正大商业发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路**。法定代表人：俞中德，董事兼经理。委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。被告：河南太淇旅游资源开发有限公司，，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路**负****法定代表人：王晓兰。被告：鹤壁太淇旅游资源开发有限公司，住所地河南，住所地河南省鹤壁市淇滨区上峪乡桑园小镇**>法定代表人：蔡士月。原告郑州正大商业发展有限公司与被告河南太淇旅游资源开发有限公司（以下简称“河南太淇公司”）、鹤壁太淇旅游资源开发有限公司（以下简称“鹤壁太淇公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩峰伟、王晓鹏到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的郑州正大乐城房屋租赁合同已解除；2、二被告连带向原告支付拖欠的租金、物业管理费、推广费共计984005.91元、滞纳金171717.6元（暂计至2020年4月30日），违约金369452元，共计1525175.51元；3、二被告向原告支付房屋占用使用费355933.6元（自2020年5月1日计至被告实际搬离之日止，暂计至2020年7月28日）；4、被告于十日内变更以案涉房屋为注册地址或营业地址的营业执照、餐饮许可证、燃气账户；十日内未变更的30天被告应办理公司注销手续；5、被告向原告支付律师费10000元、搬运费7338.5元、仓储费用暂计1000元（计算至被告实际接收物品之日或法院依法拍卖变卖之日）；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，请求依法判令被告十五日内拆除装修附属物或承担原告代为拆除的费用138800元。事实与理由：2018年10月5日，被告鹤壁太淇公司与原告签订郑州正大乐城房屋租赁合同，承租郑州市郑东新区××号“正大乐城”购物中心B1层B1-03号1376平方米商铺。合同签订后，原告依约向被告鹤壁太淇公司交付了房屋。2019年5月起，被告开始拖欠租金，原告多次向被告致函要求支付拖欠款项，被告一直推诿拒不支付。2020年5月18日，因被告长期拖欠租金及物业管理费、推广费等费用，原告向被告鹤壁太淇公司邮寄送达了关于提前解除正大乐城租赁合同的通知函，要求被告支付拖欠款项，并按照合同约定将租赁商铺恢复原状交还原告，被告迟迟不予履行。依据合同约定，二被告应自担费用将其添置的可移动物品搬离该房屋并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状。二被告未按时将该房屋恢复原状，原告将该房屋恢复原状和处置不可移动的物品和可移动的物品的费用及原告在上述过程中发生的公证费、评估费、律师费等由二被告承担。被告鹤壁太淇公司系被告河南太淇公司股东，被告鹤壁太淇公司租赁原告商铺后交由被告河南太淇公司使用，使用商铺所取得的收入由被告河南太淇公司使用，商铺系被告鹤壁太淇公司租赁所得的财产，因此二被告财产混同，双方应当承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，诉至法院。二被告均未答辩。经审理查明：2018年10月5日，原告作为出租方（甲方）与被告鹤壁太淇公司作为承租方（乙方）签订郑州正大乐城房屋租赁合同，约定：甲方为坐落在郑州市郑东新区××号被称为“正大乐城”的购物中心的整体承租人。合同签订时，商场的所有权人为“河南绿地广场置业发展有限公司”。甲方出租给乙方的房屋位于商场B1层B1-03。房屋类型为商业。该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为1376平方米。乙方承诺租赁该房屋作为经营“中原印象美食广场”。双方暂约定该房屋交付日为2018年10月8日，具体以甲方书面发出的交付通知书记载的交付日为准。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90日的装修期，即自2018年10月8日至2019年1月5日。租赁期限自该房屋交付日起共计72个月，即自2018年10月8日至2024年10月7日。乙方应当在2019年1月6日或之前开业。乙方应于合同签订之日向甲方支付租赁保证金369452元。租赁期限内，该房屋的租金按照固定租金与提成租金两者取高的方式收取。固定租金按租赁面积计算，月固定租金计算方式为：日固定租金×租赁面积×365日/12。其中自2019年1月6日至2020年10月7日，日固定租金为每平方米每日0.84元，即月固定租金为35157元（不含税），合同签订时租金适用的增值税税率为5%。自2020年10月8日至2021年10月7日，日固定租金为每平方米每日0.91元，即月固定租金为37970元（不含税）。提成租金：按含税营业额计算。其中自2019年1月6日至2020年10月7日，月提成租金按照乙方每个日历月的含税营业额的6%计算，合同签订时租金适用的增值税税率为5%。自2020年10月8日至2022年10月7日，月提成租金按照乙方每个日历月的含税营业额的7%计算。乙方应于合同签订之日，按合同约定的租金标准向甲方预付装修期满后首月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。其后各期的租金，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的固定租金和上一个月的提成租金（如有）或固定租金与提成租金的差额部分（如有）。物业使用费按租赁面积计算，日物业管理费计算公式：月物业管理费×租赁面积×12/365日。装修期内，甲方目前对方该房屋的月物业管理费暂时按照租赁面积每平方米每月25元收取，即每月物业管理费为34400元（不含税）。自装修期届满次日或乙方开业日（两者以时间在先为准）起，甲方对该房屋的月物业管理费暂时按照租赁面积每平方米每月50元收取，即每月物业管理费为68800元（不含税），合同签订时物业管理费适用的增值税税率为6%。乙方应于合同签订之日向甲方预付该房屋租赁期内首月的物业管理费，其后各期的物业管理费，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的物业管理费。甲方对该房屋的市场推广费按照乙方每个日历月的含税营业额的1%计算。乙方应于每月25日或之前向甲方付清上月的市场推广费。乙方的最低含税营业额指标为每个日历月30万元。乙方在该房屋的收银方式为采取自备POS机独立收银。乙方同意并配合该商铺内所有POS机均持续接入甲方指定的数据采集设备，数据采集设备初装费用为3500元/户，保证金为3000元/户，乙方应于合同签订之日向甲方支付前述数据采集设备初装费用和保证金。乙方逾期支付租金或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的；未经甲方事先书面同意，停止营业连续达到三日以上或累计达到十五日以上或已实际撤离该房屋的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金。在租赁期届满之日前或合同提前解除之日前乙方应自担费用将添置的可移动物品搬离该房屋并将其添置的该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，恢复原状。乙方未按时将该房屋恢复原状或乙方未按时向甲方交还该房屋或乙方已实际撤离该房屋，甲方有权开启该房屋的门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。对可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。乙方未在租赁期限届满或合同提前解除之日起三十日内注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的所有证照和许可的，每逾期一日，按照租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的三倍之标准向甲方支付违约金，直至注销或变更完成。2018年10月8日，被告鹤壁太淇公司在郑州正大乐城商铺交接验收标准确认表中租户签署处加盖印章，确认收到涉案商铺。2020年5月18日，原告通过邮政快递向被告鹤壁太淇公司发出关于提前解除正大乐城租赁合同的通知函，载明：被告鹤壁太淇公司2019年7月至今逾期支付原告租金数额巨大，原告多次通过面谈、电话等方式和被告鹤壁太淇公司进行沟通，要求被告鹤壁太淇公司按合同约定缴纳欠费并继续履约，但被告鹤壁太淇公司未能缴纳欠费及履约，严重违反合同约定，现正式通知被告鹤壁太淇公司，双方合同于2020年4月30日提前终止。截止2020年4月30日，被告鹤壁太淇公司应支付原告2019年7月1日至2020年4月30日租金、物业费、推广费合计1114013.79元，疫情期间原告给予2020年1月24日至2020年2月28日租金费用减免130007.88元，尚欠984005.91元，欠费所产生滞纳金171717.6元，合计欠原告1155723.51元，被告鹤壁太淇公司已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用，原告不予退还。被告鹤壁太淇公司须支付给原告369452元作为违约金，请被告鹤壁太淇公司于2020年5月31日前向原告支付共计1525175.51元。并要求被告鹤壁太淇公司于2020年5月31日前注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的所有证照和许可等。该邮件于2020年5月24日被退回。2020年7月20日，原告通过邮政快递向被告鹤壁太淇公司发出关于恢复房屋原状及结清费用的催告函，载明：被告鹤壁太淇公司于接到通知后3日内付清欠缴费用，将房屋按照合同附件二标准恢复原状并向原告交还房屋。若未恢复原状交还房屋，原告将按照合同约定腾空房屋，对于可移动的物品，原告在搬出后有权就该等物品向被告鹤壁太淇公司收取仓储费用等。庭审中，原告称合同签订后实际自2019年2月17日开始计租至2020年4月30日。被告在2020年1月25日因疫情影响停业不再经营，2月底原告商场办理复工手续，被告鹤壁太淇公司仅就其中三四家档口申请复工备案，备案成功后实际经营，但一直未缴纳后续租赁费用，4月30日复工的档口亦停业，停业时遗留有相关物品。目前原告已将可移动物品腾放至仓库。另查明，被告河南太淇公司企业基本注册信息中经营场所为本案涉案租赁场地。2019年4月1日，郑州市公安消防支队向被告河南太淇公司发放公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，场所名称为被告河南太淇公司，地址为本案，地址为本案涉案租赁场地饭店。被告鹤壁太淇公司系被告河南太淇公司的股东。以上事实有原告提交的郑州正大乐城房屋租赁合同、郑州正大乐城商铺交接验收标准确认表、关于提前解除正大乐城租赁合同的通知函、EMS邮寄单及物流详情、关于恢复房屋原状及结清费用的催告函、企业基本注册信息查询单、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告鹤壁太淇公司签订的郑州正大乐城房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告鹤壁太淇公司交付了涉案租赁场地，被告鹤壁太淇公司应当按照合同约定支付租金。根据合同约定，被告鹤壁太淇公司应于每月25日或之前向原告付清下一个月的固定租金和上一个月的提成租金（如有）或固定租金与提成租金的差额部分（如有）。原告主张被告自2019年7月1日起开始逾期支付租金，对此被告并未到庭或提交证据反驳原告主张，故根据合同约定，被告鹤壁太淇公司逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的，原告可书面通知被告鹤壁太淇公司解除合同，原告已于2020年5月18日，通过邮政快递向被告鹤壁太淇公司发出关于提前解除正大乐城租赁合同的通知函，双方合同已经于5月24日解除，故对原告主张确认原告与被告鹤壁太淇公司之间的郑州正大乐城房屋租赁合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的租金，按照合同约定，自2019年1月6日至2020年10月7日的日固定租金为每平方米每日0.84元，按该标准计算自2019年7月1日至2020年4月30日的租金为352531.2元（0.84×1376×305）。对于原告主张的物业管理费，按照合同约定，物业管理费按租赁面积每平方米每日50元（不含税）收取。按该标准计算自2019年7月1日至2020年4月30日的物业管理费为689884.93元（50×1376×12÷365×305）。对于原告主张的推广费，按照合同约定，市场推广费按照被告鹤壁太淇公司每个日历月的含税营业额的1%计算。原告并未提交证据证明被告鹤壁太淇公司每个日历月的含税营业额，故对被告该项诉讼请求，本院不予支持。因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对涉案租赁场地的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金、物业管理费按照两个月的标准予以酌减，故被告鹤壁太淇公司现应向原告支付租金、物业管理费共计834502.13元（352531.2＋689884.93－35157×2－68800×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金及违约金，被告鹤壁太淇公司未按合同约定支付租金、物业管理费等费用构成违约，应当承担违约责任。但原告主张的滞纳金及违约金均系对被告鹤壁太淇公司违约行为的惩罚，系重复主张。根据被告鹤壁太淇公司的上述违约情形，结合合同约定内容，本案酌定按照两个月的租金及物业管理费的标准计算滞纳金、违约金的总额为207914元（35157×2＋68800×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的房屋占有使用费，原告于2020年7月20日向被告鹤壁太淇公司发出催告函，催告被告鹤壁太淇公司于接到通知后3日内将涉案场地恢复原状并交还房屋，若未恢复原状交还房屋，原告将按照合同约定腾空房屋，对于可移动的物品，原告在搬出后有权就该物品向被告鹤壁太淇公司收取仓储费用，故结合本案实际情况，房屋占有使用费应自2020年5月1日计算至2020年7月20日为276838.92元[（35157＋68800）×12÷365×81]，对原告主张超出部分及后续损失，系原告自行扩大损失，本院不予支持。对原告主张的被告于十日内变更以案涉房屋为注册地址或营业地址的营业执照、餐饮许可证、燃气账户，十日内未变更的，30天被告应办理公司注销手续的诉讼请求，不属于法院民事案件的主管范围，本院不予处理。对于原告主张的律师费10000元，原告并未提交律师费转款凭证，本院不予支持。对于原告主张的搬运费、仓储费用，原告提交的证据系单方制作，不足以证明其实际支出，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的被告十五日内拆除装修附属物或承担原告代为拆除的费用138800元，根据合同约定，被告鹤壁太淇公司应在合同解除后拆除装修附属物，但对原告主张的代为拆除的费用138800元，因该费用尚未实际发生，本院不予支持。如被告鹤壁太淇公司未在判决指定期间拆除装修附属物，原告自行拆除后可根据实际发生的数额另行主张权利。关于原告主张的被告河南太淇公司承担连带责任的诉讼请求，被告鹤壁太淇公司虽为被告河南太淇公司的股东，其签署涉案租赁合同后，交由被告河南太淇公司使用，涉案房屋不能据此推定二被告的财产混同，原告并未提交二被告存在财产混同的其他证据，对其要求被告河南太淇公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告鹤壁太淇公司现应向原告支付租金及物业管理费834502.13元、滞纳金及违约金207914元、房屋占有使用费276838.92元，共计1319255.05元，被告鹤壁太淇公司于租赁合同签订时向原告支付租赁保证金369452元，因双方合同已解除，该租赁保证金可用于冲抵上述费用，扣除该租赁保证金后，被告鹤壁太淇公司现应向原告支付租金及物业管理费、滞纳金及违约金、房屋占有使用费共计949803.05元。二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑州正大商业发展有限公司与被告鹤壁太淇旅游资源开发有限公司签订的郑州正大乐城房屋租赁合同于2020年5月24日解除；二、被告鹤壁太淇旅游资源开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州正大商业发展有限公司支付租金及物业管理费、滞纳金及违约金、房屋占有使用费共计949803.05元；三、驳回原告郑州正大商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23106元，减半收取11553元，保全费5000元，以上共计16553元，由原告郑州正大商业发展有限公司负担8839元，由被告鹤壁太淇旅游资源开发有限公司、河南太淇旅游资源开发有限公司共同负担7714元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十四日书记员  张 敬