湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0121民初11469号 原告：易胜昔，男，1967年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：袁莎，湖南银联律师事务所律师。 被告：周福泉，男，1963年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。 被告：周科威（系周福泉儿子），男，1987年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 两被告共同委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。 原告易胜昔与被告周福泉、周科威买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告易胜昔及其委托诉讼代理人袁莎、被告周福泉、周科威及其共同委托诉讼代理人潘志清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易胜昔请求本院判令：1.两被告归还原告所欠购房款665000元；2.两被告支付所欠购房款利息894566元（以235000元计算、从2004年10月27日起按照月息两分的利率标准计算至2020年9月7日）；3.被告自起诉之日以665000元为基数、按照月息2分的利率标准向原告支付利息至实际清偿之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告周福泉、周科威共同答辩要点：1.本案案件事实不是房屋买卖合同，原告没有证据证明涉案房屋系其所有的房屋，也未提供房屋买卖合同及房屋转移登记记录证明房屋买卖的事实，本案事实是被告周福泉曾委托原告易胜昔购买黄利平的购房指标，原告易胜昔接受委托后办理相关购房指标的交易手续，被告周福泉向原告易胜昔出具了140000元的借条给原告即（2020）湘0121民初11484号案件中的事实；2.本案中原告易胜昔在诉状中描述的事实与客观事实不相符，其一，本案房屋按揭款全是被告周福泉向农村商业银行缴纳的，但原告易胜昔歪曲事实，认为首付款和按揭款项全部是其所支付；其二，被告周科威与本案原告易胜昔和被告周福泉之间的购房指标委托交易行为根本无关，不知情，当时被告周科威系未成年人，其对房屋购房指标交易过程中也未获得任何利益，原告易胜昔起诉被告周科威没有任何事实依据；3.关于原告易胜昔提交的一系列欠款欠条系原告易胜昔带人威胁被告周福泉签署的一系列违法且无法律基础的欠条，应当依法驳回原告易胜昔对两被告的起诉。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人有无争议的事实 1.原、被告自1998年左右开始认识，双方朋友来往已多年且关系较好。 2.2003年9月21日，案外人黄利平作为甲方，原告易胜昔作为乙方，双方签订《房屋指标转让协议》一份，约定甲方将长沙县××街道凉塘路阳光紫薇园信用社职工宿舍5栋1104房（以下简称涉案房屋）指标一套转让给乙方，转让价格壹万贰仟元整（第一次付肆仟元整，第二次付捌仟元整），房屋面积187.7㎡，该房屋转让后，房屋所有权归乙方所有。协议签订后，原告易胜昔依约向黄利平支付了指标款12000元。 3.2004年10月27日，原告易胜昔向长沙县星沙信用社支付了涉案房屋首付款116500元。 4.此后，被告周福泉同原告易胜昔协商购买上述涉案房屋指标事宜，双方对此口头约定：（1）被告周福泉向原告易胜昔支付购房首付款、税费、房屋指标款等合计235000元；（2）由被告周福泉直接与涉案房屋开发商签订房屋买卖合同；（3）由被告周福泉负责偿还涉案房屋的按揭贷款。 5.口头协议达成后，被告周福泉与涉案房屋开发商签订了房屋买卖合同，并自2005年起，由被告周福泉个人负责偿还了涉案房屋的按揭贷款。 6.2009年2月10日，被告周福泉向原告易胜昔出具《欠条》一份，载明：今欠到易胜昔人民币贰拾捌万元整（280000.00）不计利息，归还日期2010年3.30日。 7.2009年6月27日，被告周福泉再次向原告易胜昔出具《欠条》一份，载明：今欠到易胜昔人民币现金①2004.10.27贰拾叁万伍仟（235000.00元）23.5×30‰×48月=33.84万元；②2004.5.12日伍万元（50000.00）5×30‰×50=7.5万元；③2006.4.17日肆万元（40000.00）元4×30‰×38=肆万伍仟（45000.00）元；④2007.1.15伍万元5×30‰×30月=肆万伍仟元（45000.00）元。33.84+5+4+45=47.34本息本计；37.5+47.34=84.84万元（利息算至2009.6.27日。 8.2009年9月10日，被告周福泉出具《承诺》一份，载明：本人承诺2009.12月30日前付给易胜昔现金人民币叁拾万元以前所有欠款按30‰月息计息，直至还完全部欠款为止，2009.12月30日前未还叁拾万元，则按超过一天罚款一万元计算，利息照付。证明人：刘刚。 9.2012年1月19日，被告周福泉又向原告易胜昔出具《欠条》一份,载明：今欠到易胜昔补房款壹拾伍万元整（150000.00）元。注2004年欠房款（235000元，2004.10.27日）。 10.2020年6月14日，被告周福泉出具《承诺书》一份，载明：本人2020年10月15日还欠款壹万元。原告易胜昔在该承诺书左下方空白处书写“全部欠款为127万元，购星沙紫薇园5栋1402房款，于2018年9月21日还款5000元，余款未还，今订承诺书已督促还款”字样。 11.被告周福泉原系长沙县乡镇企业局的职工，在涉案房屋指标交易期间，先后从事汽车配件生意经营、后在长沙县××街道从事工程建筑行业。 12.2009年，被告周福泉因抵扣外债已将涉案房屋转让给他人。 13.购房指标交易至今，被告周福泉从未向原告易胜昔支付过任何上述约定的款项，亦未向案外人黄利平支付任何对价。 二、双方当事人有争议的事实 （一）关于易胜昔与周福泉之间的法律关系是买卖合同关系还是委托合同关系。 原告易胜昔认为，其与被告周福泉之间系房屋买卖合同关系，双方就被告周福泉向原告易胜昔在黄利平处转让所得涉案房屋指标的购买相关事宜达成了口头协议，对此，原告易胜昔向本院提交了其与黄利平于2003年9月21日签署的《房屋指标转让协议》、首付款支付收据以及由周福泉书写的三份欠条和两份承诺书予以佐证；被告周福泉则辩称，其系委托原告易胜昔在黄利平处购买涉案房屋指标而出具了另案三份借条共计金额140000元，而本案一系列欠条和承诺书则均系在原告易胜昔威逼、胁迫等违法行为下所出具，且原告易胜昔无证据证明其对涉案房屋享有所有权，谈不上从原告易胜昔处购买涉案房屋指标，故其与原告易胜昔之间的基础法律关系仅系委托合同关系；本院认为，购房指标并非房屋本身,购房指标的经济价值系在向开发商购买房屋或向他人转让购房指标时才能实现。本案中，根据原告易胜昔和被告周福泉提交的证据显示的时间顺序表明，原告易胜昔履行完毕其与黄利平之间的房屋指标转让协议并向长沙县星沙信用社支付了首付款116500元，此时原告易胜昔已受让涉案房屋的购房指标，其后被告周福泉找到原告易胜昔协商购买该购房指标事宜，双方对此达成口头协议，如按被告周福泉所述系其委托原告易胜昔购房，原告易胜昔即应当以被告周福泉的名义与案外人黄利平进行交易，且被告周福泉应当向案外人黄利平履行付款义务，但被告周福泉出具欠条及承诺书的对象均为原告易胜昔，而非案外人黄利平，故本院认定被告周福泉系与原告易胜昔之间就涉案房屋购房指标形成了事实上的买卖合同关系，而非委托原告易胜昔购买涉案房屋购房指标。 （二）关于本案购房指标交易总价的确定和被告周福泉欠付金额的问题。 原告易胜昔主张，本案购房指标交易总价和被告周福泉尚欠付金额均为665000元，对此原告易胜昔向本院提交了由周福泉书写的三份欠条和两份承诺书予以佐证；被告周福泉则称，本案购房指标交易总额和其尚欠付金额均为140000元，并向本院提交了另案由周福泉出具的三份借条等证据予以佐证；本院认为，鉴于原告易胜昔与被告周福泉双方以朋友关系来往多年且关系较好，故双方口头协商的交易过程符合日常生活习惯，被告周福泉称其出具的三份欠条系在原告易胜昔威逼、胁迫等违法行为下所出具，但未提交任何证据证明该主张。同时，因被告周福泉在交易期间常年从事汽车配件生意经营、后在长沙县××街道从事工程建筑行业，其作为完全民事行为能力人，对于欠条的含义以及出具欠条将产生的法律效力应当具备相应的认知能力和辨别能力，且被告周福泉在本案中出具的三份“欠条”与另案三份“借条”进行了明显区分，故在无相反证据证明本案欠条存在法律效力瑕疵的情况下，本院依法确认该三份欠条的出具均系被告周福泉的真实意思表示，同时，原告易胜昔自认其与被告周福泉于2004年交易时对价仅为235000元，故本院认定双方交易总价为235000元；由于被告周福泉于2012年1月19日出具金额为150000元的欠条明确载明欠款原因为补房款，可视为双方对购房指标买卖口头协议的补充约定，对该款项也应当认定为欠款金额，至于原告易胜昔主张被告周福泉于2009年2月10日出具的金额为280000元的欠条也系增补房款，因其现有证据尚无法足以佐证该欠条与本案的关联性，且被告周福泉对此也予以否认，故对该项主张不予认定，故结合被告周福泉在交易后从未向原告易胜昔支付过约定款项的事实，本院认定本案购房指标交易总价和被告周福泉尚欠付金额均为385000元。 另查明，自2004年5月至2007年1月期间，被告周福泉向原告易胜昔分别出具了金额为50000元、40000元和50000元三份借条，双方未书面约定还款期限及利息，该三份借条出具至今，被告周福泉从未向原告易胜昔还过款，对此，原告易胜昔以民间借贷纠纷另行向本院提起诉讼。 判决的理由与结果 本院认为：一、当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。本案中，原告易胜昔与被告周福泉虽未就购买涉案房屋购房指标签订书面合同，但双方已经以口头形式达成协议，被告周福泉应当履行相应付款义务，但其至今未履行，已然构成违约，应当承担相应的继续履行、赔偿损失等违约责任，故被告周福泉应当向原告易胜昔欠支付房款385000元；鉴于被告周福泉在2009年6月27日欠条中明确书写欠款金额为235000元、时间为2004年10月27日、计息利率为月利率3%，则被告周福泉应当自2004年10月28日起向原告易胜昔支付利息，但由于该利率约定违反了法律的强制性规定，故对于该部分欠款的利率应当以385000元为基数按照一年期贷款市场报价利率的四倍计算；对于2012年1月19日增补欠款150000元，因双方既未约定利息，也未约定付款时间，故被告周福泉应当支付自原告易胜昔有证据证明主张权利的时间即2020年6月14日的次日开始计算的利息，利率按一年期贷款市场报价利率计算；二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，因被告周科威未参与原告易胜昔与被告周福泉的交易，故原告易胜昔要求被告周科威按照其与被告周福泉之间的口头协议履行支付义务，因违反合同相对性原则，本院不予支持；对于原告易胜昔的其他诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十一条、第一百五十九条、第一百六十一条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告周福泉于本判决生效之日起十日内向原告易胜昔支付所欠购房款235000元及其自2004年10月28日起至实际付清之日止的利息，利率按照一年期贷款市场报价利率的四倍计算； 二、限被告周福泉于本判决生效之日起十日内向原告易胜昔支付增补欠款150000元及其自2020年6月15日起至实际付清之日止的利息，利率按一年期贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告易胜昔的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6760元，减半收取3380元，原告易胜昔负担880元，被告周福泉负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  沈金勇 二〇二〇年十二月五日 法官助理吴欢 书记员吴欢（兼） 附：判决参考适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。