广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22020号原告：佛山市佛泽物业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇和顺和桂工业园A区和安南路1号H栋首层之一，统一社会信用代码91440605MA513JEA6G。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕萍，广东蓝沃律师事务所实习律师。被告：佛山市世宏包装服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇和顺和桂工业园A区和安南路1号E栋，统一社会信用代码91440605MA51KXEJ0H。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，汉族，住重庆市合川市×××××××××××,公民身份号码510××××××××××××110。原告佛山市佛泽物业有限公司（以下简称佛泽公司）与被告佛山市世宏包装服务有限公司（以下简称世宏公司）、刘某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯东洋、被告刘某1（亦为被告世宏公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告2020年3月1日至2020年7月31日租金292500元；2020年3月1日至2020年7月31日水电费316152元；2020年3月1日至2020年7月31日滞纳金67074元，合计675726元（分别以3月租金水电费70305元、4月租金水电费137743元为本金自2020年5月1日起、5月租金水电费134297元为本金自2020年5月11日起、以6月租金水电费140904元为本金自2020年6月11日起，以7月租金水电费125404元为本金自2020年7月11日起，按照每日千分之三的标准计算至付清当天）；2.被告按每月58500元/月的标准支付原告从2020年8月1日起至上述厂房宿舍实际交还给原告之日止的租金；3.原告没收被告的租赁保证金330000元、宿舍保证金10500元；4.被告承担诉讼费。事实与理由：被告刘某1是被告世宏公司的法定代表人。2018年6月1日，原告与被告世宏公司签订《租赁合同》，约定：原告将佛山市南海区**厂房（以下简称涉讼厂房）出租给被告世宏公司，被告刘某1是厂房的实际承租人；租赁期限为2018年6月1日至2028年5月31日；自2018年6月1日至2021年5月31日期间的租金为110000元/月；合同期内，两被告需在每月5-10日缴纳租金及费用，如拖欠超过10天，原告有权单方解除合同，并没收租赁保证金330000元。2018年6月2日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告每月需支付2000元电梯维护费。2018年10月16日，原告与被告签订《宿舍租赁合同》，约定：原告将佛泽科技园配套宿舍5间（以下简称涉讼宿舍）出租给被告；租赁期限为2018年12月1日至2028年5月31日；自2018年12月1日至2021年11月30日期间的租金为3500元/月；合同期限内，被告应在每月10日前缴纳租金，逾期交付租金超过20日，原告有权解除合同并没收定金10500元。合同签订后，原告按约交付租赁物，但被告自2020年3月开始拖欠租金、水电费等各项费用。截止至起诉之日，被告已拖欠租金、水电费等各项费用合计675726元，也未向原告返还租赁物，故起诉。两被告辩称，对诉请1、2无异议，对诉请3有异议，两被告要求与原告协商，不同意没收。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。因两被告对原告提交的证据没有异议，本院经审查，对原告所提交的证据的真实性予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼厂房已经办理不动产权证，证载权利人为佛山市卓展物业有限公司。2018年6月1日，原告（甲方）与被告刘某1（乙方）签订《物业管理和代理租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房（建筑面积含公摊面积8065平方米）出租予乙方作工业用途使用；租期为十年，从2018年6月1日至2028年5月31日；合同期未满，双方不得擅自终止合同，如甲方确需收回上述厂房，必须提前两个月书面通知对方，乙方必须按时搬迁，甲方退回押金给乙方，并赔偿相等押金的损失给乙方；如果乙方确需退租，也须提前两个月书面通知，并以押金赔偿甲方损失，退租当月租期不满一个月的须按全月结算并结清租金及其他各项费用；厂房租金约定如下表；签订合同当日，乙方须向甲方支付三个月的租金330000元作为履约保证金（即押金），合同期满后乙方不再续租的，乙方所承租物业必须复原交还甲方经甲方验收合格，且乙方交清所有应付费用后，甲方将上述押金无息退回乙方（如没复原甲方不退还押金）；乙方按实际用电量以1.1元/度的标准向甲方计付电费，按实际总水量+公摊损耗量的和以每立方5元的水价标准向甲方计付水费（不包含排污费、垃圾处理费等排污费垃圾处理费按政府价另加收）；租金、管理费及水电费等每月结算一次，乙方应于每月五日至十日按《租赁费用汇总表》的金额到财务部交纳费用，若乙方拖欠费用，应向甲方支付滞纳金的计算方法为拖欠日数×费用总额3%；若乙方拖欠十天以上则视为违约，甲方有权利单方面停水、停电并解除合同，除乙方所欠各项费用滞纳金必须向甲方交清外，甲方还有权没收乙方的履约保证金，停电、停水期间乙方的损失甲方不予承担任何责任。起始日期截止日期月租金（含其他费用）2018.6.12021.5.311100002021.6.12024.5.311210002024.6.12027.5.311331002027.6.12028.5.311464102018年6月2日，原告（甲方）与被告刘某1（乙方）签订《补充协议》，约定：因电梯乙方使用每月另加2000元，由甲方维护保养，不含电费，撞坏由乙方自行负责。2018年10月16日，原告（甲方）与被告世宏公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定：甲方将涉讼宿舍共5间出租予乙方租赁住宿使用；租期从2018年12月1日至2028年5月31日，租金约定如下表；签订合同当日，乙方向甲方支付10500元作为保证金（即押金）；合同期内，乙方无违约行为，甲方应于合同期满时全额无息退还乙方；乙方应于每月十日前交纳当月租金，逾期支付时，每逾期一日，应向甲方支付千分之五的违约金；乙方按实际用电量以1.3元/度的标准向甲方计付电费，按实际总水量+公摊损耗量的和以每立方6元的水价标准向甲方计付水费；合同一经生效，任何一方不得随意终止合同；若甲方违反，应双倍返还乙方定金；若乙方违反，甲方所收定金不予退还；乙方逾期支付租金超过二十日，甲方有权解除合同，所收定金不予退还，如给甲方造成经济损失，还应承担赔偿责任。该合同抬头列明乙方为被告刘某1，但落款由世宏公司在承租人处签章。起始日期截止日期月租金（含其他费用）2018.12.12021.11.3035002021.12.12024.11.3138502024.12.12027.11.3142352027.12.12028.5.314659上述协议签订后，两被告分别向原告支付了《物业管理和代理租赁合同》项下的保证金330000元、《宿舍租赁合同》项下的保证金10500元。2020年3月之后，两被告退出涉讼厂房一、二楼，只承租涉讼厂房的三至五楼，宿舍承租范围不变，租金调整为58500元/月（55000+3500）。2020年3月之后，两被告未向原告支付租金、电梯费及水电费，后世宏公司停止经营，且涉讼厂房内的设备被法院另案查封。2020年7月21日，原告委托律师向两被告邮寄《律师函》，要求原告付清全部租金、水电费及滞纳金欠款。2020年9月6日，原告向两被告送达《关于解除及通知函》，要求解除《物业管理和代理租赁合同》《宿舍租赁合同》。诉讼中，双方确认两被告欠付2020年3月1日的款项明细如下表：账单月份厂房租金①宿舍租金②电梯费③上月电费④上月水费⑤优惠电费⑥合计⑦2020.355000350020006207.835970703052020.4550003500200078430.6274239301377432020.5550003500200075244.9229037381342972020.6550003500200082599.8190541011409042020.7550003500200067057.4211723325125404小计2750001750010000309540.521170615094608653注：⑦=①+②+③+④+⑤-⑥，参照双方确认的《收费通知单》，合计栏精确到个位数。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于《物业管理和代理租赁合同》《补充协议》《宿舍租赁合同》的承租方，双方均确认被告世宏公司为承租方，该主张符合租赁物的实际使用情况，本院予以确认。根据签署三份合同记载的内容可见，《物业管理和代理租赁合同》《补充协议》抬头及落款处记载的承租方均为被告刘某1，《宿舍租赁合同》虽落款处由被告世宏公司签章，但该合同的抬头依然记载承租方为被告刘某1。由此可见，原告主张两被告为共同承租方符合双方约定，本院予以采纳。被告刘某1主张其并非承租方与事实不符，本院不予采纳。经审查，《物业管理和代理租赁合同》《补充协议》《宿舍租赁合同》是原告与两被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同的履行过程中，两被告逾期支付租金、水电费等各项费用，构成根本违约，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定及合同约定有单方解除合同的权利，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，确认双方签订的《物业管理和代理租赁合同》《宿舍租赁合同》已于《关于解除及通知函》送达之日（2020年9月6日）解除，并结合原告诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定作清算如下：1.关于租金、电梯费及水电费。因两被告对其欠付2020年3月1日之后的各期费用并无异议，故原告诉请两被告支付2020年3月1日至2020年7月31日止的租金292500元（275000+17500）、水电费及电梯费316152元，不高于本院根据双方确认的《收费通知单》核算所得金额，两被告也没有异议，本院予以支持。此外。因涉讼厂房内的设备被法院另案查封，致两被告无法将租赁物腾空并返还原告，故原告诉请两被告按55000元/月的标准计付从2020年8月1日起至两被告将涉讼厂房三至五楼腾空并返还原告之日的租金理据充分，两被告也没有异议，本院亦予以支持。2.关于逾期付款违约金。两被告逾期付款构成违约，依约应计付逾期付款的违约金予原告。但因原告诉请按欠付款项每日千分之三的计算标准明显过高，本院不予采纳，并根据公平原则，酌情将该标准调整为日万分之二，并结合原告的主张，核算两被告应支付截至2020年7月31日止的逾期付款违约金7994.47元（详见下表）予原告，并应以608653元为本金，从2020年8月1日起至实际清偿之日止，继续按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。期间本金起算日暂计截止日天数违约金2020年3-4月2080482020-5-12020-7-31923828.082020年5月1342972020-5-112020-7-31822202.472020年6月1409042020-6-112020-7-31511437.222020年7月1254042020-7-112020-7-3121526.70合计7994.473.关于保证金的处理。如上所述，因两被告根本违约导致合同解除，根据合同约定，原告有权没收两被告支付的宿舍保证金10500元。因双方已在2020年3月1日协商一致缩小涉讼厂房的租赁范围，故根据公平原则，两被告所交涉讼厂房的保证金亦应作相应调整，且原告对双方协商一致缩小的租赁范围部分对应的保证金无权予以没收。据此，本院根据涉讼厂房调整前后租金金额的变化情况，酌情确定原告有权没收涉讼厂房保证金的金额为165000元。原告诉请没收保证金范围超以上核定的，本院不予支持。因两被告尚未完全腾空并返还涉讼厂房予原告，故对原告无权没收的厂房保证金款项，本院不在本案中作抵扣处理，双方可另行清算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市世宏包装服务有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金292500元、水电费及电梯费316152元予原告佛山市佛泽物业有限公司；被告佛山市世宏包装服务有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内按55000元/月的标准计付从2020年8月1日起至实际返还《物业管理和代理租赁合同》项下位于佛山市南海区里水和顺和桂工业园A区和安南路1号佛泽科技园第E栋三至五楼予原告佛山市佛泽物业有限公司之日止的租金予原告佛山市佛泽物业有限公司；被告佛山市世宏包装服务有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年7月31日止的逾期付款违约金7994.47元予原告佛山市佛泽物业有限公司，并应以608653元为本金从2020年8月1日起至实际履行上述第一项确定的债务之日止，按日万分之二的标准继续计付逾期付款的违约金予原告佛山市佛泽物业有限公司；被告佛山市世宏包装服务有限公司、刘某1所支付的《物业管理和代理租赁合同》项下的保证金165000元、《宿舍租赁合同》项下的保证金10500元归原告佛山市佛泽物业有限公司所有；驳回原告佛山市佛泽物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6973.02元，财产保全费3898.63元，合共10871.65元（原告已预交），由原告负担1112.29元，由两被告负担9759.36元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告所预交的案件受理费和财产保全费9759.36元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员谢晓东二○二〇年十二月十一日书记员许晓璇