湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2577号原告：武汉市雅斯特酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**武汉体院清和广场第**。法定代表人：胡建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐佩华，湖北赫诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫鑫，湖北赫诚律师事务所律师。被告：潘洁，女，1985年6月29日出生，回族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：王超，系潘洁之夫。委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。被告：王超，男，1982年7月28日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司（以下简称雅斯特公司）与被告潘洁、被告王超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日适用简易程序受理雅斯特公司的起诉后，被告潘洁提起反诉，与本诉有牵连关系，本院受理反诉后，因被告潘洁未在本院限定时限内交纳反诉费用，本院另行裁定按其撤回反诉处理。本案于2020年8月28日、2020年9月1日两次公开开庭进行了审理。原告雅斯特公司的委托诉讼代理人徐佩华、李鑫鑫，被告王超及被告潘洁的委托诉讼代理人邹汉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅斯特公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告潘洁签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即腾退房屋并交付给原告；3．判令被告潘洁向原告支付拖欠的租金493973元；4．判令被告潘洁向原告支付拖欠的水电费199779元；5．判令被告潘洁向原告支付逾期支付房租产生的滞纳金253861.5元（滞纳金暂算至2020年4月1日，后续滞纳金算至实际清偿之日止）；6．判令被告潘洁已缴纳的59100元的履约保证金由原告没收；7．判令被告王超对被告潘洁的上述债务承担连带清偿责任；8．本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。诉讼过程中，雅斯特公司变更第三项诉讼请求为：判令被告潘洁向原告支付拖欠的租金614632元；变更第四项诉讼请求为：判令被告潘洁向原告支付拖欠的水电费225653元；变更第五项诉讼请求为：判令被告潘洁向原告支付逾期支付房租产生的滞纳金375724元（滞纳金暂算至2020年4月1日，后续滞纳金算至实际清偿之日止）。同时增加诉讼请求如下：判令被告潘洁向原告支付自2020年4月2日起至交还房屋时的房屋占有使用费，暂计至2020年7月22日为253139.2元（后续房屋占用费算至实际腾退之日止）；判令被告潘洁向原告支付违约金820992元；判令被告王超对被告潘洁的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告潘洁签订《房屋租赁合同》，原告将位于武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特酒店第十层出租给被告潘洁做月子会所使用，租期自2015年5月26日起至2021年7月31日止，并约定了租金和滞纳金。合同签订后，原告交付了房屋，但被告潘洁自首期房屋租金支付后就未再按合同约定按期支付租金、水电费，原告多次催讨无果，截止2020年4月24日，被告潘洁尚欠房租493973元，水电费199779元。被告王超系被告潘洁配偶，该租赁房屋系用于夫妻共同经营，故被告王超应对上述债务承担连带清偿责任。被告潘洁辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。一、原告违约在先，被告有权行使不安抗辩权并要求原告先行承担违约责任。一是原告未根据合同约定提供“一店一招”的招牌悬挂位和广告位，严重影响了被告的经营，造成了较大的经济损失，应当先行承担违约责任，减免相应的租金费用等。二是原告以1.4元/度和4.72元/吨的实际价格收取被告水电费，超出国家价格标准乱收费用，且不提供收费发票，属于违约在先。三是原告未尽到房屋定期检查和维护义务，租赁房屋墙体多次多处开裂、房屋漏水等，原告均不提供维修，造成被告经济损失。二、被告并未拖欠原告租金或水电费等任何费用，被告自签订合同起，除交给原告保证金59100元外，另支付租金和水电费总额为3702586.16元，与应付的租金和水电费数额基本持平。三、原告主张的滞纳金过高。按照原告主张的每天滞纳金利率0.5%计算，月利率高达15%，年利率更高达180%，显属过高，不应获得支持，且被告并不存在拖欠行为，无需向原告支付滞纳金。四、原告自身违约在先，应当先行承担违约责任，其无权没收59100元保证金。五、原告在自身存在过错的情况下，又主动挑起本案诉讼，案件诉讼费、保全费、律师费等开支应由其自行承担，且律师费并未约定在合同范围内，主张律师费赔偿缺乏依据，不应获得支持。被告王超辩称，本案属于合同纠纷，按照合同的相对性原则，被告王超不是合同的当事人，不是本案适格的被告主体，原告错列诉讼主体，应当驳回原告的起诉。一、根据合同的相对性原则，合同约定的权利义务仅对合同当事人具有法律约束力。本案房屋租赁合同是由潘洁签订的，王超并非该合同的签约当事人，该合同对王超不具有法律约束力。且本案房屋实际由喜悦居（武汉）母婴健康管理有限公司占有使用，原告本应选择喜悦居公司作为被告。但原告选择以合同签订方潘洁作为被告，就应该严格按照合同的相对性原则处理，而不能将合同之债与夫妻财产关系相混同，原告将王超列为被告，属于错列当事人。二、喜悦居公司系按照法律规定设立的有限责任公司，具备独立民事行为能力和责任能力，潘洁与王超虽是该公司的股东，但根据《公司法》第三条的规定，各股东仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任。本案中，原告要求两被告承担连带责任，是有意将公司债务与个人债务相混同，并将股东的有限责任无限化。显然，原告的起诉违背了基本的法律原则，缺乏法律依据，应当驳回其对王超的诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：对原告雅斯特公司提交的证据一，《房屋租赁合同》，因两被告不能提供反证，本院予以采信；对证据二，本院酌情对真实性予以采信；对证据三，其中应缴房租及水电费明细表和支付租金明细表，系原告单方制作，对能与银行转账流水相对应的内容予以采信，对银行转账流水，本院予以采信；对证据四，对53份《雅斯特酒店缴费通知单》，少量通知单上有被告王超签字，记载连续，本院酌情予以采信，对其他证据，其中被告潘洁支付水电费明细表，对能与银行转账流水相印证的内容本院予以采信，对《费用一览表》，能与53份《雅斯特酒店缴费通知单》相印证的内容本院予以采信；对证据五，仅对有被告王超签字的《缴费通知》，本院予以采信；对证据七，其中广告招牌照片，因两被告不予认可，本案中不予采信；对证据九，委托代理合同和律师费发票，能够相互印证，本院予以采信。对两被告共同提交的证据一，其中照片，能反映大楼外未悬挂喜悦居公司招牌，本院仅对此予以采信，对广告招牌制作费用凭证，仅能反映出喜悦居公司向其他公司支付过广告制作费用，本院仅对此予以采信；对证据二，其中房屋损坏照片，本院酌情予以采信，对维修费单据和杨世明的书面证人证言，因证人未出庭作证，单据非正规票据，本院不予采信，对客户合同和付款凭证，能相互印证，本院酌情予以采信；对证据三，照片和视频监控截图，能与其他证据相印证，本院予以采信；对证据四，对付款统计表，系单方制作，能与银行转账流水相印证的部分本院予以采信，对其他证据，本院对真实性予以采信。对被告潘洁申请出庭作证的证人易某的出庭证言，能与其他证据相印证的内容，本院予以采信；对被告潘洁提交的杨世明、张京琼、彭飞的书面证人证言，因上述三人未出庭，本院不予采信；对被告潘洁提交的房屋腾退照片一组，本院仅对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘洁、王超于2009年12月8日登记结婚。2015年5月28日，原告雅斯特公司（作为出租方、甲方）与被告潘洁（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1．甲方同意将武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特酒店第十层建筑面积约985平方米，租给乙方做月子会所合法经营使用。2．承租期为六年，租期从2015年5月26日起至2021年7月31日止，其中免租金装修期自2015年5月28日起至2015年7月31日止。3．月租金60元/平方米/月，月房屋租金（含物业管理费）59100元，年房屋租金709200元，该租金价格从租赁之日起算维持两年不变，从第三年开始此后每年上调一次租金，租金上调额度为上一年度基础上递增5%。4．乙方按先交费后使用的原则，按季度每期提前七天缴纳房屋租金，如有拖欠，每天按当期应缴总金额的千分之五支付滞纳金，逾期15天可以停水停电，乃至终止合同，并追缴拖欠的租金和其它费用，收回租赁物的经营使用权。5．乙方需向甲方支付首期履约保证金59100元，合同期满，双方结清各项费用后甲方将履约保证金无息退还给乙方。6．乙方承租场地使用的水电费，必须按时足额缴纳。7．甲方负责此房屋定期检查和正常维护，并负责承担非乙方原因所造成的房屋维修费用。8．乙方必须按照甲方提供的场地安装广告牌，经营场地一店一招，如因广告牌位有限甲方不能提供给乙方广告牌的，尽量协商广告位。9．任何一方违约提前解除合同的，违约方赔偿对方本合同规定的履约保证金相等金额的经济损失。甲方单方面提前解除合同的，赔偿装修投资损失180万元支付乙方违约金；乙方单方面提前终止合同的，需按12个月租金总额支付甲方违约金，履约保证金和固定装修及全部资产归甲方所有。10．乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋经营使用权，没收履约保证金：没有及时（超过15天）缴纳甲方租金；没有及时（超过15天）缴纳水电费。《合同》签订后，原告雅斯特公司向被告潘洁交付了案涉房屋，被告潘洁交纳了履约保证金59100元。2015年6月17日，喜悦居（武汉）母婴健康管理有限公司（以下简称喜悦居公司）成立，被告潘洁为该公司唯一股东，被告王超为该公司法定代表人，喜悦居公司日常经营由被告王超负责，并将案涉租赁房屋进行装修（重新安装了1块电表和10块水表，起始码均为零）作为该公司月子会所经营场地。《合同》履行过程中，原告雅斯特公司基本上每月会对月子会所水电码抄表并发出《雅斯特酒店缴费通知单》，其中记载水费4.72元/吨（包括二次加压费用1元/吨）、电费1.4元/度（电费中包括两部电梯公摊电费和总用电量计取15%的公摊电费）。被告王超在部分通知单上签字。另原告每年都向被告潘洁发出过催费通知，要求其支付拖欠的租金和水电费，被告王超在部分催费通知、催缴告知函上签字，但月子会所经营并未受到实际影响。被告潘洁于2020年1月20日最后一次向原告支付房租、水电费共计7万元。2020年1月23日，武汉市因新冠××疫情封城。2020年1月26日，被告王超向原告雅斯特公司工作人员通过微信发出《暂停营业告知书》，载明，“我与贵公司在2015年订立《房屋租赁合同》，……。由于湖北省武汉市等多个地区发生新型冠状病毒感染的××疫情，形势严峻。……，特此喜悦居（武汉）母婴健康管理有限公司公告暂停营业，特向贵公司申请从2020年1月26日开始停业，停业期间无力缴纳房租。望贵公司给予谅解与支持！”原告雅斯特公司工作人员通过微信收到《暂停营业告知书》后，该公司将案涉房屋的电闸关停后将十楼大门上锁。2020年4月2日，被告王超通过微信向雅斯特公司工作人员发出信息：“由于疫情发展时间过长，超出公司的预期，造成了公司资金枯竭，严重影响了公司持续经营，因此，十分遗憾的通知您及贵单位，原与贵单位协商的自2020年1月26日起停业，变更为解除与贵单位签订的租赁合同关系，对于租赁场地内公司的财产转移问题，有下家接手时通知我们洽谈。”2020年4月13日，原告雅斯特公司向被告潘洁发出《限期结算搬离告知函》。其后，双方就案涉房屋应支付的租金和水电费进行了对账，但未达成一致。2020年8月14日，在本院主持下，双方经协商后，同意于2020年8月24日前完成案涉房屋内物品腾退事宜，后已按期实际履行。2020年9月1日，经双方当庭核算，截止至2020年1月20日（被告潘洁向原告雅斯特公司支付最后一笔款项时止），扣除履约保证金59100元外，原告雅斯特公司认可已收到被告潘洁支付款项共计3574286.16元；但被告潘洁、被告王超认为已支付雅斯特公司3576686.16元。本院认为：原告雅斯特公司与被告潘洁签订了《合同》，双方建立了房屋租赁合同关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《合同》履行过程中，被告潘洁存在拖欠租金、水电费的情形，原告雅斯特公司向其发出过催缴通知，但实际上从未收取过滞纳金，至2020年1月初，双方仍在正常履行《合同》。但因新冠××疫情突然爆发，导致武汉封城，两被告共同经营的月子会所无法经营，因疫情属于不可抗力，致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同，2020年4月2日，被告王超通过微信发出解除合同通知，原告雅斯特公司已收悉，案涉《合同》应于此日解除。《合同》解除后，关于被告潘洁应支付的租金问题。根据《合同》约定，起租期为2015年5月26日，至2015年7月31日止为免租期，被告潘洁应自2015年8月1日起支付租金，故自2015年5月26日至2016年5月25日，被告潘洁应支付租金580961元（59100元/月×12月÷365日×299日）；自2016年5月26日至2017年5月25日，被告潘洁应支付租金709200元（59100元/月×12月）；自2017年5月26日至2018年5月25日，被告潘洁应支付租金744660元（59100元/月×1.05×12月）;自2018年5月26日至2019年5月25日，被告潘洁应支付租金781893元（59100元/月×1.05×1.05×12月）;自2019年5月26日至2020年1月22日，被告潘洁应支付租金544326元（59100元/月×1.05×1.05×1.05×12月÷365日×242日）；因疫情属于不可抗力，根据实际影响程度，可以免除被告潘洁部分支付责任，本院酌定自2020年1月23日起至2020年4月7日止，此期间租金及房屋占有使用费予以免除；自2020年4月8日（武汉市全面重启之日）起至2020年8月24日止（腾退之日）的房屋占有使用费，此期间费用减半收取，故被告潘洁应支付房屋占有使用费161442元（59100元/月×1.05×1.05×1.05×12月÷365日×48日÷2＋59100元/月×1.05×1.05×1.05×1.05×12月÷365日×91日÷2）。以上租金和房屋占有使用费共计为3522482元（580961元＋709200元＋744660元＋781893元＋544326元＋161442元）关于水电费，原告雅斯特公司基本上每月会通过微信或书面发出《雅斯特酒店缴费通知单》，告知被告潘洁所需要支付的电费和水费用量、价格标准和公摊情况，被告王超作为实际经营者在部分通知单上签字，合同正常履行期间也未提出过任何异议，应视为对通知单中上述内容的认可，故对原告雅斯特公司提出水费4.72元/吨、电费1.4元/度的计量标准和公摊情况，本院予以采纳。其中被告潘洁与原告雅斯特公司认可租赁期间共使用电486481度，故实际使用电费和公摊电费共计为783234元（486481度×1.4元/度×1.15），另外两部电梯公摊电费，据原告雅斯特公司提交的53份《雅斯特酒店缴费通知单》上显示，电梯（两部）公摊电费自2015年5月26日至2020年4月28日，共计9136.4元（616元＋324.8元＋170.8元＋156.8元＋151.2元＋120.4元＋176.4元＋156.8元＋165.2元＋165.2元＋165.2元＋168元＋145.6元＋145.6元＋168元＋156.8元＋182元＋117.6元＋162.4元×35）。故被告潘洁应支付的电费共计为792370.4元（783234元＋9136.4元）。关于水费，自2015年5月26日至2020年4月28日，按照10块水表截止数共计9174吨（1930吨＋230吨＋326吨＋364吨＋1696吨＋436吨＋3521吨＋305吨＋142吨＋224吨），水费为43301.28元（9174吨×4.72元/吨）。扣除履约保证金59100元外，原告雅斯特公司认可自2015年5月21日至2020年1月20日已收到被告潘洁支付款项共计3574286.16元；但被告潘洁认为已支付3576686.16元，双方存在2400元的差距，而且经双方对账认为该问题是发生在2015年期间，但现双方均无法举证2015年期间支付款项银行流水，鉴于证明已支付款项金额举证责任在于被告潘洁，故本院酌情采信原告雅斯特公司提出被告潘洁已支付款项总金额为3574286.16元的事实。另原告雅斯特公司收取的履约保证金59100元，因案涉《合同》系因不可抗力而解除，并非双方主动发生违约行为，故履约保证金59100元可以抵扣案涉房租、水电费，被告潘洁尚需支付雅斯特公司房租、水电费共计724767.52元（3522482元＋792370.4元＋43301.28元－3574286.16元－59100元）。被告王超与被告潘洁系夫妻关系，并作为喜悦居公司法定代表人实际参与了《合同》的履行过程，应属共同生产经营，该欠款为夫妻共同债务，故其应与被告潘洁承担连带清偿责任。另案涉租赁房屋已于2020年8月24日前腾退，故无需再行腾退。原告雅斯特公司提出滞纳金和违约金诉请，本案中被告潘洁有拖欠租金的情形，但鉴于《合同》系因不可抗力而解除，因疫情双方均已遭受较大的经济损失，当前应共克时艰，且原告雅斯特公司在疫情发生之前也未实际收取过被告潘洁任何滞纳金或违约金，故本院酌定对前述诉请不予支持。关于律师费，并无合同依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司与被告潘洁于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除；二、被告潘洁于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司租金、水电费共计724767.52元；三、被告王超对被告潘洁的上述给付义务承担连带责任；四、驳回原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取12797元，由原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司负担7273元，被告潘洁、被告王超连带负担5524元。财产保全费5000元，由原告武汉市雅斯特酒店管理有限公司负担856元，被告潘洁、被告王超连带负担4144元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年九月二十五日书记员  王 银