广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初10098号 原告：郭慧，女，1978年6月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路******房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告郭慧与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告郭慧、被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭慧向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告和被告于2017年10月28日签订的一层1-047铺《使用权转让合同》无效；2、判令被告返还原告1-047铺转让款126440元；3、判令被告赔偿原告资金占用利息损失费（利息计算方式：以126440元为基数，从2017年10月28日起计至被告还清全部转让款本金及利息之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的金融机构人 -2- 民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4判令保全费600元由被告承担；5、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月28日签订了一份《使用权转让合同》，约定被告作为投资开发建设方，将位于南宁市，项目为虎邱东森大酒店，推广名为城北中心食里香的一层1-047铺面的使用权转让给原告。2017年10月3日，原告以银行转账方式把20000元定金支付给被告，随后原告接到被告邀约于2017年10月28日将剩余部分的尾款全部一次性支付给被告，原告支付款项完毕后，被告向原告开具了收据总金额237500元，当天双方签订的《使用权转让合同》及被告鑫威乐公司捆绑的《委托管理合同》，原始项目名称为虎邱东森大酒店。之后因被告告知原告项目的推广名、铺面号、铺面面积、物业平面图、法人代表等都有变更，被告通知原告需补足面积变动的差额款重新划分铺面为止，于是被告于2018年3月26日给原告分成两个铺面，分别为一层1-041和一层1-047，被告在原始的使用权转让合同上重新更改两份《使用权转让合同》，签约合同的日期被告没有更改，在原告以现金方式向被告补足差额款后，被告于2018年3月26日向原告重新开具了1-041号和1-047号商铺租金126440元的铺面租金款收据，随后被告收走了原来签订的《使用权转让合同》和收据。双方约定的商铺交付日期已经超过，被告仍未向原告交付商铺。 被告鑫威乐公司辩称：本案《使用权转让合同》是房屋买卖合同，属于无效合同，同意退还实际支付的款项，以原告实际支付金额为准，同意按照银行同期贷款利率支付利息。 -3- 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月3日，原告和被告签订《虎邱水街美食城预定协议书》，约定原告向被告预定被告投资开发的虎邱水街美食城1层1-012号商铺，总价为237500元。同日，原告于通过POS机刷卡向被告支付了定金20000元。原告于2017年10月28日通过POS机刷卡向被告支付了132000元。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告1-012号租金237500元。 2018年3月28日，原告郭慧（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）签订《使用权转让合同》，该合同落款时间为2017年10月28日，约定：第一条第1款、本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（虎邱东森大酒店）（推广名：城北中心食里香），项目土地使用权人为：南宁市兴宁区虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为南宁集用（2011）第702240号。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为（虎邱东森大酒店）项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权；第二条第1、2、3、4款、乙方购买在［虎邱东森大酒店］其中的物业使用权转让总金额共计126440元，在乙方按时按约定足额约定物业使用权款项的基础上，下列物业乙方享有35年使用权及收益权，即乙方获取使用权、收益权的物业为本合同第一条规定的项目中一层1-047号铺面／摊位。该物业为框架结构，建筑面积共5.26平方米，乙方获取该物业使用权期限为35年，从2017年 -4- 1月1日起至2052年10月31日止；第三条第（一）款、原告于签订本合同当日付清全部金额共计126440元；第六条第（一）款第2项、甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；第八条第（一）款、在足额收到乙方按约定支付的购买物业使用权转让款后，甲方应当在2017年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工程延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误；6、甲方将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收时间；第十四条、存在因不可抗力因素、经双方同意的其他情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任。合同还就其他事项作出约定。 被告于2018年3月26日收回了原2017年10月28日出具的金额为237500元的《收据》，并另行向原告出具《收据》，载明收到原告支付的1-047号租金126440元。 被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面。原告遂以被告逾期交付为由向本院起诉，诉请如前。 以上事实，有《使用权转让合同》、收据、银行流水及当事人陈述等予以证 -5- 实。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告向鑫威乐公司支付购房款费用，合同约定取得的是使用权和收益权，但实际上双方在《使用权转让合同》中并未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，且双方当事人也主张涉案合同实际上为房屋买卖合同，即双方合同的目的实际是对涉案物业的所有权的转让，故原告与被告鑫威乐公司签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《使用权转让合同》自始无效。 关于使用权转让费及资金占用利息。关于使用权转让费及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方签订的《使用权转让合同》无效，被告应向原告返还所收取的转让款。本案中，原告向被告支付转让款126440元，原告诉请被告退还该款项，于法有据，本院予以支持。超过该数额的款项，本院不予主张。对于原告主张的资金占用利息，被告收取原告的使用费转让款并占用该款项，原告主张被告支付资金占用利息以126440为基数，从款项支付之日2017年10月28日起至被告清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，被告没有异议，本院予以支持。 关于保全保险费。原告在本案中申请财产保全，并由华安财产保险股份有限公司广西分公司南宁市新竹营销服务部为财产保全提供担保，为此向保险公司支付了保 -6- 险费600元。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条的规定，原告向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费是因本案诉讼支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，原告主张被告承担该费用，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西鑫威乐投资有限公司退还原告郭慧转让费126440元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告郭慧支付利息（计算方式：以126440为基数，从2017年10月28日起至被告清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告郭慧支付保全保险费600元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1565元，保全费1228元，共计2793元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中 -7- 国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 庞 梦 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 蓝宇梦 -8- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。