安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初7436号 原告:甄茂辉,男,1974年9月10出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈敏，女，1976年7月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区,系原告妻子。 被告:明胜(合肥)物业服务经营管理有限公司,住所地安徽省合肥市四里河路88号明发商业广场，统一社会信用代码91340100556312421F。 法定代表人:黄庆祝，总经理。 委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师 原告甄茂辉与被告明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司（以下简称明胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。甄茂辉的委托诉讼代理人陈敏，明胜公司的委托诉讼代理人许雪刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 甄茂辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年5月22日签订的《“明发合肥项目”租赁合同》;2、判令明胜公司返还履约保证金15000元及综管费押金(综合管理费保证金)5126元，合计20126元;3、本案全部诉讼费用由明胜公司承担。 事实与理由:本人与明胜公司于2019年5月22日签订《“明发合肥项目”租赁合同》,合同编号:×××93,本人租赁明胜公司位于合肥市庐阳区四里河路与北二环路交叉口合肥××广场××层××商铺房屋用于专业武术培训,租赁房屋建筑总面积640.73平米，承租期限自2019年6月10日起2027年6月9日止。合同第5条约定了租金及支付方式,该条第3款约定了综合管费,以及综合管理费保证金5126元;合同第7条约定了履约保证金15000元。合同签订后,本人依约交付了2019年6月10日至2020年6月9日的租金以及上述其他各项费用,并积极依约依规经营。2020年初因××不可抗力因素导致本人无法经营,本人遂与明胜公司协商解除合同,但因涉及本人交付的综合管理费保证金及履约保证金退还问题双方无法达成一致。本人认为,因不可抗力导致本人无法经营,本人有权解除合同并且不构成违约,明胜公司应当退还本人交付的综合管理费保证金及履约保证金,希望人民法院判如所请。 明胜公司辩称：一、双方存在房屋租赁合同关系，我方已履行房屋出租交付的义务，甄茂辉未履行合同的支付租金义务，显属违约。我方为培育市场，减少甄茂辉的负担，房屋租金按照建筑面积计算，前两年按17元／平方米／月,采用每两年递增5元每平方米每月租金标准。采用按季度支付租金，先支付后使用方式支付，甄茂辉需在当个交租期限届满前20日向我方支付下个季度的租金，如逾期需向甲方按每日0.2%支付违约金，逾期超过30日未付清租金的，我方有权解除合同，综合管理费的支付情况及方式也是同样如此。虽然2020年2月份全国爆发了××疫情，但我方与各商户共同协力渡难关，如甄茂辉正常按照合同第5条第2点约定，甄茂辉应当于2020年5月20日前支付我方2020年6月10日至2020年9月9日期间的租金32677.23元以及综合管理费15377.52元。我方为其减免了疫情期间一个月的房屋租金。但甄茂辉直至现在都未向我方支付。且其于2020年6月9日自行搬离了租赁物内的物品，明显违反合同约定的支付义务，显属违约。二、我方无需返还甄茂辉履约保证金，且甄茂辉还应向我方支付滞纳金及违约金。根据租赁合同第7条保证金条款，本合同履行期间，因甄茂辉原因单方终止合同，履约保证金不予退还。且我方有权从履约保证金中扣除甄茂辉拖欠的租金、滞纳金、违约金等。根据租赁合同第10条店铺的归还条款中，合同被解除时，甄茂辉应在5日内退还房屋，并将以该房屋为注册地的各类证书执照予以注销或变更，并提交我方备案，如逾期，按照解除合同当年租金2倍以实际逾期天数计算滞纳金。根据租赁合同第11条法律责任条款中，因违约导致合同解除，违约方应当向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金，因此甄茂辉还应支付我方32677.23元的违约金。 综上，甄茂辉单方解除合同，且未按照合同约定履行支付房屋义务，属于根本违约，按照合同约定，我方无需返还其履约保证金，且有权向其主张滞纳金、违约金等费用。 本院经审理查明事实如下：2019年5月22日，甄茂辉与明胜公司签订了一份《“明发合肥项目”租赁合同》，约定明胜公司将位于合肥市庐阳区四里河路与北二环路交叉口合肥××广场××层××商铺出租给甄茂辉，用于经营专业武术培训，名称为“合肥少林禅武堂”，建筑面积为640.73平方米；租期8年，自2019年6月10日至2027年6月9日；承租费（租金及综合管理费）约定为，2019年6月10日至2019年12月9日租金32677.23元，2019年12月10日至2021年6月9日期间租金均为17元／平方米／月，其后每两年增加5元／平方米／月，支付方式为首次支付半年租金32677.23元，之后按季度支付租金，先支付后使用方式支付，每次交租期届满前20日支付下个季度的租金，如逾期需向按每日0.2%支付违约金，逾期超过30日未付清租金的，明胜公司有权解除合同；综合管理费约定为8元／平方米／月，签订合同时支付三个月的综合管理费，同时甄茂辉应交纳5126元的综合管理费保证金，合同期满无息退还；双方之间还约定了保证金条款，即甄茂辉向明胜公司交纳履约保证金15000元，如出现拖欠租金、水电费等情况则从中扣除，如因甄茂辉方面的原因提前终止合同，则履约保证金不予退还；合同还对违约责任等其他内容进行了约定。 合同签订后，双方依约履行，甄茂辉支付了6个月租金和15000元履约保证金及5126元的综合管理费押金，明胜公司交付了案涉房屋，甄茂辉即开始经营武术培训，至2020年4月1日，甄茂辉交纳了2020年3月10日至2020年6月9日的三个月的租金及综合管理费，其后甄茂辉以受××疫情影响，导致无法招生且已收的学费都要退还为由，和明胜公司协商退租还铺，明胜公司称如继续经营可减免一个月租金，如终止合同则保证金等不予退还。2020年6月9日，甄茂辉自行将案涉房屋内的物品全部搬离后退出经营。后因要求退还保证金的问题与明胜公司交涉未果，遂诉讼来院。 认定上述事实的证据有：甄茂辉提交的身份证复印件、工商信息查询单、《“明发合肥项目”租赁合同》、《收据》和明胜公司提交的《证明》、《情况说明》以及当事人庭审陈述，本院对上述证据予以确认。 本院认为：甄茂辉明胜公司之间签订的《“明发合肥项目”租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除，因庭审中双方均认可合同于2020年6月9日解除，故本院对甄茂辉的此项诉请予以支持。关于退还保证金问题，甄茂辉诉请所持理由为××疫情属于不可抗力，故其解除合同并非违约，本院综合分析如下，根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见不能避免且不能克服的客观情况。当事人因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。众所周知，本次××疫情系重大突发公共卫生事件，其影响之深远，百年未遇，我国各级政府按照甲类传染病防治标准采取了相应的防控措施，致使企业商户停产停工停业、居民居家隔离，故从××疫情产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性、防控措施的复杂长期性等情况来判断，××疫情确属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。 但不可抗力的因素并非导致可以一概支持解除合同，不承担违约责任，具体到本案的适用上，甄茂辉租赁案涉房屋用于举办武术培训班，而合肥市的疫情防控措施对相关民办培训机构的招生教学放开较迟，对甄茂辉的经营产生影响较大（合肥市2020年5月19日恢复体育线下培训和活动），甄茂辉租金已交至2020年6月9日，其于当日退租撤场，明胜公司也接管了房屋，在疫情防控的背景下不能认定甄茂辉违约解除合同。我国《合同法》第一百一十八条规定了因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。甄茂辉应对未能提前明确通知明胜公司解约进而影响了明胜公司对案涉房屋的下一步的使用收益存在过错承担相应责任，甄茂辉虽称于2020年3月即告知明胜公司不想租了但并未举证证明，况且其在2020年4月1日又支付了下一季度的租金等，本院综合考量疫情影响、合同的履行情况、过错程度、可得利益损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由甄茂辉承担给明胜公司造成的一个月的租金损失，即甄茂辉应承担10892元（17元/平方米/月×640.73平方米）。而甄茂辉所交纳履约保证金15000元和综合管理费保证金5126元在扣除其应承担的10892元的租金损失后，明胜公司应予退还，则明胜公司应退还甄茂辉9234元（15000元＋5126元－10892元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认甄茂辉与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司之间的《“明发合肥项目”租赁合同》于2020年6月9日解除； 二、明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还甄茂辉履约保证金等9234元； 三、驳回甄茂辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为192元，由甄茂辉负担111元，明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司负担88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十一月五日 书记员  李晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。