湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10828号上诉人（原审被告）：龙清宇，女，1973年5月7日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：李阳锟，湖南大湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成武，男，1972年9月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：傅时明，湖南大湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯达夫，湖南大湘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王**，女，1971年8月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方颖颖，女，1962年5月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：黄国安，长沙市芙蓉区三湘法律服务所法律工作者。上诉人龙清宇因与被上诉人成武、被上诉人王**、被上诉人方颖颖房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙清宇上诉请求：1．请求撤销原审（2020）湘0102民初3178号民事判决；2．请求依法驳回被上诉人的诉讼请求；3．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。龙清宇与方颖颖签订《房屋买卖协议》中“龙清宇”并非本人签字，龙清宇对新环境房地产经纪有限公司和其员工与方颖颖签订上述《房屋买卖协议》并不知晓，更不构成“真实意思表示”。方颖颖的庭审陈述以及提交的收条可以证实购房款224,800元是由方颖颖于2007年9月14日交由王**，龙清宇的银行流水可以显示未在2007年9月14日左右收到任何购房款，在2007年7月9日收到新环境房地产经纪有限公司支付的涉案房屋房款180,000元，且龙清宇在收到购房款后就直接将房屋以及房屋所有权证等全部交付给新环境房地产经纪有限公司，龙清宇是与新环境房地产经纪有限公司完成房屋交易，并未与方颖颖构成房屋买卖法律关系。一审法院认定“方颖颖与龙清宇、长沙新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》系各方当事人的真实意思表示”属于事实认定错误。二、一审法院要求双方提交方颖颖的房屋登记信息，后经龙清宇到长沙市不动产登记中心核查，不动产情况登记表显示方颖颖已有多套住宅，并不符合现有购房政策，一审法院判决“龙清宇、成武协助方颖颖办理房屋搜有权登记手续”既与案件事实不符，又违背了长沙市现有购房政策。方颖颖辩称，一审法院认定事实正确，上诉人认为方颖颖有多套住房，不符合现在的购房政策，但是上诉人未注意政策时间的界限。王**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉人全部请求，维持原判。成武辩称，同意龙清宇的上诉意见。方颖颖向一审法院起诉请求：1、判令龙清宇、成武协助方颖颖将位于长沙市芙蓉区××路××号××房产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记；2、判令龙清宇、成武、王**支付延期办理房屋权属转移登记的损失50000元；3、判令由龙清宇、成武、王**承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年7月9日，龙清宇与成武共同出具委托书，全权委托王**代为合法代理人，办理其名下位于长沙市芙蓉区××路××号××房屋出售的相关事宜，包括签订买卖合同、产权交易过户、交件、退件、签字、签约、立契、代收房款及办理国土证过户等一切相关手续；受托人在委托权限范围内所实施的法律行为，委托人均予以承认；委托期限：直至委托事项办妥为止；受托人有转委托权。龙清宇与成武在该委托书上签字并捺指印。2007年7月11日，湖南省望城县公证处作出（2007）望证民字第3935号公证书，兹证明龙清宇、成武于二〇〇七年七月九日在上述《委托书》上签名、捺指印。2007年9月12日，龙清宇（甲方）、方颖颖（乙方）、长沙新环境房地产经纪有限公司（经纪方）签订《长沙新环境房地产经纪有限公司房屋买卖协议》，协议约定：甲方将位于长沙市芙蓉区××路××号××房，建筑面积45.32㎡，产权证：××号，自愿出售给乙方，房屋总价款224800元；乙方于2007年9月12日支付购房定金10000元给甲方，该笔定金将在甲、乙双方签署长沙市《房地局买卖合同》后转为房款，甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件放于经纪人公司，用于产权过户；甲方将该房屋交予乙方使用时为房款付清之时，同时将房屋钥匙以及有关房产资料移交给乙方；甲方必须配合乙方办理过户，不得以任何理由推诿，直到交易过户；经纪人的佣金4500元由乙方承担，基于经纪人已提供服务，该笔佣金在签定本合同同时一次性付清；如甲方不能按期交房或乙方不能按期付清房款，每逾期一日，由违约方向对方支付100元／天的违约金，当发生违约责任时，在协商未果的情况下，可向协议签订所在地人民法院起诉；该协议第十一条约定本协议发生纠纷时，由三方协商解决，协商不成时，可向长沙市仲裁委员会提起仲裁，仲裁结果对三方均有约束力；该协议第十三条备注约定甲乙双方于2007年9月12日签订购房合同定金为10000元整；于2007年9月14日办理委托公证手续当日付清全款。协议还对其他事项进行了约定。该协议甲方“龙清宇”的签名为王**代写，方颖颖在该协议上签字确认，长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店在该协议上盖章确认。2007年9月14日，王**出具收条载明：“今收到方颖颖购芙蓉区白沙路科达名居房屋购房款人民币贰拾贰万肆仟捌佰元￥224800，所有房款已付清”。同日，长沙新环境房地产经纪有限公司浏城桥店出具收款收据载明今收到方颖颖购科达名居907房中介费人民币4,500元。方颖颖付清全部购房款后，王**将涉案房屋的钥匙、房产证、国土证交付给方颖颖，2007年10月14日，方颖颖将涉案房屋用于出租至今。因龙清宇、成武至今未办理好涉案房屋产权变更登记手续，方颖颖于2020年4月15日诉至一审法院，要求判如所请。另查明，2007年9月14日，委托人龙清宇、成武，转委托人王**，受托人方颖颖，转委托人王**出具委托书，全权委托方颖颖办理涉案房屋产权进件、交易立契、领证、推荐、注销抵押、办理抵押登记、签订房屋买卖合同、代收房款及办理国土证过户等一切相关手续；受托人在办理上述手续过程中所签署的文件、材料上的签名，转委托人均予以承认；委托期限：直至上述委托事项办完为止。王**在该委托书上签字。同日湖南省望城县公证处作出（2007）望证民字第5305号公证书，兹证明王**于二〇〇七年九月十四日在上述《委托书》上签名。2007年1月15日，长沙市房屋产权管理局向龙清宇就涉案房屋颁发房屋所有权证，权证号为：长房权证芙蓉字第0×**号。2020年1月，龙清宇、成武以遗失涉案房屋的房产证为由重新补办了不动产登记证，龙清宇、成武系夫妻关系。以上事实，有房屋买卖协议、收据、公证书、委托书、房屋租赁合同、房屋所有权证、短信截图以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，方颖颖与龙清宇、长沙新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。关于管辖问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。本案中，方颖颖与龙清宇、长沙新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》中约定发生纠纷时可以向协议签订所在地人民法院起诉也可以向长沙市仲裁委员会提起仲裁，因此涉案的《房屋买卖协议》中约定的仲裁协议无效，方颖颖可以向一审法院提起诉讼。关于办理房屋权属转移登记问题。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，方颖颖按照合同约定已将全部房款224800元支付给龙清宇、成武共同委托代收房款的受托人王**，王**收到涉案房屋的购房款后出具了收条，且龙清宇、成武也已将涉案房屋交付给方颖颖使用，但至今龙清宇、成武尚未将涉案房屋不动产权属转移给方颖颖，已构成违约，应承担相应的违约责任。故方颖颖请求龙清宇、成武协助其将位于长沙市芙蓉区××路××号××房产权到权属登记机关办理房屋权属转移登记，于法有据，一审法院予以支持。关于损失费问题。方颖颖请求龙清宇、成武、王**支付延期办理房屋权属转移登记的损失50,000元，因涉案的《房屋买卖协议》并未就损失费进行约定且方颖颖未提供证据证明其损失，故方颖颖请求龙清宇、成武、王**支付延期办理房屋权属转移登记的损失50,000元，无事实和合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、龙清宇、成武于一审判决生效后十日内协助方颖颖办理坐落于长沙市芙蓉区××路××号××号房屋的所有权转移登记手续；二、驳回方颖颖对龙清宇、成武的其他诉讼请求；三、驳回方颖颖对王**的全部诉讼请求。案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，保全费人民币2520元，共计人民币3045元，由龙清宇、成武共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：龙清宇、成武是否负有协助方颖颖办理案涉房产房屋权属转移登记的义务。龙清宇上诉认为龙清宇、成武与方颖颖之间不存在房屋买卖合同关系，且方颖颖拥有多套住宅，不符合政策过户登记要求。本院经审理认为，首先，本案现有证据能够证实龙清宇、成武将案涉房产委托王**出卖给方颖颖，方颖颖向龙清宇、成武指定的房款代收人王**支付了购房款，案涉房屋亦实际交付给方颖颖，应当认定龙清宇、成武与方颖颖之间就案涉房屋存在买卖合同关系。其次，案涉房屋买卖在地方限购政策规定的时间之前已经实际成交，且本案有相应的银行流水记录能够确认该交易情况，因此上诉人提出的因方颖颖拥有多套住宅导致案涉房屋无法办理权属转移登记的主张不能成立。故，一审法院认定龙清宇、成武负有协助方颖颖办理案涉房产房屋权属转移登记的义务，并无不当。综上所述，方颖颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人方颖颖负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十一月十六日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……