湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2040号原告：赵湘英，女，1952年6月21日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告赵湘英与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵湘英委托诉讼代理人欧震到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵湘英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张家界大成酒店公司立即支付已欠付的租金及装修折旧改造折旧款187051元（2016年9月28日至2020年8月28日期间的租金），以及租金和装修折旧改造折旧款违约金3373.28元；2被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费用和由此产生的一切费用由两被告承担。事实和理由：原告与两被告就张家界大成酒店公司14层1458号房屋于2013年5月13日签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租赁期限从原告付清全部房款之日起算，租期10年。租金（税后）1655元/月，被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定的银行账户。被告张家界山水公司以其不销售额负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米的自有物业为担保，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供连带担保。在合同约定租赁期限内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期限内应当支付的租金3%作为违约金。原告与两被告于2013年5月13日就上述房屋签订了《房屋委托装修合同》。合同约定，原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造房屋的装修改造款共计347550元，委托装修改造期限10年。被告张家界大成酒店公司向原告返还委托装修改造折旧款，按照房屋委托装修改造款总额额10%返还，为2896元/月。被告张家界山水公司以其不销售额负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米的自有物业为担保，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付委托装修折旧改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。上述合同签订后，原告已经按照合同约定支付了购房款和委托装修改造款。被告张家界大成酒店公司依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就未再及时足额支付过租金及房屋委托装修折旧改造折旧款。为此，恳请人民法院依法判决。被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司向本院提交了书面答辩意见，但未到庭参加诉讼。其辩称：一、租金支付情况1、2016年10月1日至2020年8月31日止，被告已向原告赵湘英支付租金及装修折旧款27762元。2、对于委托装修合同到期之后，原告继续计算委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期之后，并未重新装修；3、现因出现新型冠状病毒不可抗力的情形和被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金1%计算。1、原告的实际经济损失没有证据证实，且其未采取相应措施弥补损失防止损失扩大。2、请求人民法院按照同类案件在长沙芙蓉区法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；3、被告酒店因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成经济困难，请求原告放弃违约金的主张。根据情势变更原则，被告主张及时承担违约金也只能按照银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。四、租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后，担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年5月13日，原告与被告张家界山水公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》一份，原告于当天支付了购房款，购买了项目名称为“湖南张家界大成山水国际大酒店”中山水座的14层1458号房屋。当日，原告与两被告就上述房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租赁期限从原告付清全部房款之日（2013年5月13日）起算，租期10年。2、租金（税后）1655元/月，被告张家界大成酒店公司按月向原告支付租金收益，在每月28日之前将当月租金一次性支付至原告指定的银行账户。3、被告张家界山水公司以其不销售额负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米的自有物业为担保，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供连带担保。4、在合同租赁期限内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期限内应当支付的租金的3%作为违约金。同日，原告与两被告就上述房屋签订了《房屋委托装修合同》。合同约定：1、原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造房屋的装修改造款共计347550元，委托装修改造期限10年。2、被告张家界大成酒店公司向原告返还委托装修改造折旧款，按照房屋委托装修改造款总额额10%返还，为2896元/月。3、被告张家界山水公司以其不销售额负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米的自有物业为担保，为被告张家界大成酒店公司上述义务提供连带担保。4、在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付委托装修折旧改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。上述合同签订后，原告已经按照合同约定支付了委托装修改造款。被告张家界大成酒店公司依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，在2016年10月1日至2020年8月31日期间，被告已向原告赵湘英支付租金及装修折旧款共计27762元（4551元/月），欠付186135元。应当支付租金和装修折旧改造折旧款违约金共计3373.28元（19860×3%×4+34752×1%×4）。上述事实，有原、被告当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告赵湘英与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当遵照执行。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金属违约行为，依法应当支付下欠的租金并承担违约责任。但因“2019××”属于不可抗力因素，据此，被告要求核减租金的，本院予以支持。本院结合张家界疫情的实际情况给被告核减一个月的租金及装修折旧款4551元，被告张家界大成酒店公司应当给原告支付下欠（2016年9月28日至2020年8月28日期间）租金及装修折旧款共计181584元，原告起诉要求超过该部分的诉求，本院不予支持。原告要求被告张家界大成酒店公司支付（2016年9月28日至2020年8月28日期间）租金和装修折旧改造折旧款违约金3373.28元的诉求符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司提供担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告赵湘英不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告赵湘英依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告赵湘英支付下欠（2016年9月28日至2020年8月28日期间）的租金及装修折旧款共计181584元、租金和装修折旧改造折旧款违约金3373.28元；二、被告张家界山水置业有限公司在以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告赵湘英其他的诉讼请求。案件受理费4116元，适用简易程序减半收取计2058元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年九月二十四日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。