广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1434号上诉人(原审被告)：湛江市国泰贸易有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区*******，统一社会信用代码914**********303XX。法定代表人：蒋若冲,该公司总经理。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市霞山区枫琴湾保健按摩会所，住所地：广东省湛江市霞山区*******国泰大厦第三层，统一社会信用代码92440803MA4WY75F2H。经营者：朱振环，男，1976年3月18日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区******，公民身份号码421************155。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市霞山区敏泰电脑打印服务部，住所地：广东省湛江市霞山区*******国泰大厦首层东边第一间，统一社会信用代码92440803MA4WRWFL5R。经营者：陈凯敏，女，1983年9月30日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区****************，公民身份号码440************04X。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市霞山区宝姐食品店，住所地：广东省湛江市霞山区*******国泰大厦首层第二间，统一社会信用代码92440803MA51B83LXK。经营者：李彩婵，女，1981年6月14日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区*********，公民身份号码440************328。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市霞山区滋味桃花源美食店，住所地：广东省湛江市霞山区*******国泰大厦首层第三间，统一社会信用代码92440803MA51714X3G。经营者：陈红霞，女，1987年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区**************，公民身份号码440************929。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市霞山区小欣烧烤店，住所地：广东省湛江市霞山区*******国泰大厦首层第五间，统一社会信用代码92440803MA4W7PRD85。经营者：谢嘉欣，女，1989年6月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***************，公民身份号码440************127。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。上诉人(原审被告)：湛江市银丰粮食公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******。法定代表人：窦某1。委托诉讼代理人:夏宏,广东海东律师事务所。被上诉人(原审原告)：湛江市霞山区****坎坡经济联合社，住所地：广东省湛江市霞山区****巷10号，统一社会信用代码55367194-7。法定代表人：吴国华，该经济联合社社长。被上诉人(原审原告)：湛江市霞山区*******民委员会，住所地：广东省湛江市霞山区****巷10号。法定代表人：吴冠翰，村委会主任。二位被上诉人共同委托诉讼代理人:陈月华,广东行诚律师事务所。二位被上诉人共同委托诉讼代理人:张周鹏,广东行诚律师事务所。原审被告：湛江市霞山区国泰假日酒店，住所地：广东省湛江市霞山区***********，统一社会信用代码92440803L88689625P。经营者：吴玉萍，女，1955年10月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*********，公民身份号码440************927。上诉人湛江市国泰贸易有限公司（以下简称国泰公司）、湛江市霞山区枫琴湾保健按摩会所（以下简称保健会所）、湛江市霞山区敏泰电脑打印服务部（以下简称敏泰打印部）、湛江市霞山区宝姐食品店（以下简称宝姐食品店）、湛江市霞山区滋味桃花源美食店（以下简称滋味美食店）、湛江市霞山区小欣烧烤店（以下简称小欣烧烤店）、湛江市银丰粮食公司（以下简称银丰公司）因与被上诉人湛江市霞山区****坎坡经济联合社（以下简称坎坡村联社）、湛江市霞山区*******民委员会（以下简称坎坡村委会）以及原审被告湛江市霞山区国泰假日酒店（以下简称国泰假日酒店）合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人国泰公司的法定代表人蒋若冲及其委托诉讼代理人夏宏，上诉人保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司的共同委托诉讼代理人夏宏，被上诉人坎坡村联社、坎坡村委会的共同委托诉讼代理人陈月华到庭参加诉讼。原审被告国泰假日酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司共同上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回坎坡村联社、坎坡村委会的诉讼请求；三、本案的一、二审案件诉讼费用由坎坡村联社、坎坡村委会负担。事实和理由：1.一审判决认定本案是履行《土地承包开发合同书》产生的纠纷，案由为合同纠纷属于事实认定错误。第一，坎坡村联社、坎坡村委会民事起诉状第一项的诉讼请求是要求国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司、国泰假日酒店交回被侵占的综合楼；第二，本案涉及多种法律关系，不能混淆作为一个案来审理。本案有合作合同的法律关系、有建设施工合同的法律关系、有房屋租赁合同的法律关系、还有排除妨害的法律关系。2.一审判决除银丰公司之外七个一审被告交回各自使用的楼房并承担从2019年5月起至腾退时止的房屋使用费是没有事实与法律依据的。第一，涉案综合楼是银丰公司因资金困难，无法完成综合楼项目的建设，经坎坡村联社许可，而与国泰公司于1995年4月3日签订《承建霞山区解放西路19号土地“坎坡综合楼”的带资抵押协议书》。截止目前为止，银丰公司尚欠国泰公司2000万元左右的工程款（未包含迟延履行利息）。在坎坡村联社、坎坡村委会与银丰公司没有付清工程款之前，涉案综合楼的经营使用权将属于国泰公司；第二，银丰公司与坎坡村联社、坎坡村委会签订《土地承包开发合同书》没有向坎坡村联社、坎坡村委会支付费用，所有费用均由国泰公司支付给坎坡村联社、坎坡村委会。由此可知，坎坡村联社、坎坡村委会实际上已经同意涉案综合楼由国泰公司使用、经营和管理；第三，涉案综合楼的实际建成之日没有查清，综合楼究竟是1997年建成还是2002年建成尚未查清。根据银丰公司与国泰公司的约定是综合楼建好才能使用的，如果尚未建成就开始计算租金是不公平的；第四，国泰公司曾起诉要求从2003年开始支付租金。2015年起诉已超过诉讼时效，2014年的租金不应当支持；第五，国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店等个体经营户已交了今年的租金给国泰公司，再支付就是重复缴交。3.即使本案案由为合同纠纷，因合同未解除，坎坡村联社、坎坡村委会也无权收回涉案综合楼。虽然银丰公司与坎坡村联社签订的《土地承包开发合同书》约定的合作期限至2019年4月30日到期，但坎坡村联社没有提出与银丰公司解除《土地承包开发合同书》，因此银丰公司依约仍有综合楼的经营使用权。4.坎坡村联社、坎坡村委会的起诉属于重复起诉，应当驳回坎坡村联社、坎坡村委会的起诉。坎坡村联社、坎坡村委会曾因本案合同纠纷提起诉讼，其诉讼请求与本案的诉讼请求相同，即一审案号为（2015）湛霞法民二初字第50号及二审案号为（2016）粤08民终385号一案与本案的诉讼请求相同，属于重复起诉。5.一审判决不予认定国泰公司享有建设工程款优先权属于适用法律错误。国泰公司不仅带资承建了涉案综合楼，也向坎坡村联社、坎坡村委会支付了综合楼的经营费用。银丰公司及坎坡村联社、坎坡村委会没有向国泰公司支付工程款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定国泰公司理应取得综合楼的经营权、使用权，直至工程款付清为止。6.坎坡村联社、坎坡村委会是两个主体，坎坡村联社与银丰公司签订合同，一审法院将两个主体都列为原告没有依据。而且一审判决也遗漏了诉讼主体，即湛江市建筑工程公司和蒋若冲。湛江市建筑工程公司及蒋若冲带资承建综合楼，本案与两主体有直接的利害关系。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回坎坡村联社、坎坡村委会的起诉。坎坡村联社、坎坡村委会辩称,一、一审判决确认案由为合同纠纷并无不当。本案涉及的法律关系均系坎坡村联社与银丰公司之间签订《土地承包开发合同书》及该合同衍生而来的以租代建、转租等法律关系，相关权利义务始于《土地承包开发合同书》。二、本案不属于重复起诉。（2016）粤08民终385号民事裁定驳回诉讼请求的主要理由是坎坡村联社提起诉讼时，涉案合同的承包期尚未届满，综合楼的使用权及经营权尚属银丰公司。本案起诉时，合同的履行期限届满，案件的基本事实已经发生改变，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定，不属于重复起诉。三、国泰公司根据《承建霞山解放西路19号土地“坎坡综合楼”的带资抵押协议书》主张以综合楼的经营权、使用权抵押建筑工程欠款的理由不成立。第一，《土地承包开发合同书》约定，银丰公司无权抵押综合楼，坎坡村联社、坎坡村委会不是该带资抵押协议书的参与者，该带资抵押协议书无论真伪及有效与否均不能约束坎坡村联社、坎坡村委会。且带资抵押协议书的权益范围也应当在《土地承包开发合同书》范围内，不能超出《土地承包开发合同书》的约定；第二，从签署时间来看，涉案的带资抵押协议书已被《经营权转让合同》所覆盖。虽然《经营权转让合同》因涉嫌恶意转移财产而被认定无效，但该效力认定不影响当时银丰公司与蒋若冲签署该协议事实的真实性；第三，国泰公司主张银丰公司尚欠其2000万元工程款没有任何依据。理由有二：一是没有证据支撑；二是按照当时的物价水平，每平方的建筑成本（包括建材与人工成本）约为600－800元，面积仅为6000平方米的房屋工程建设价也不应超过500万元。此外，国泰公司于一审时提到综合楼的工程款为1500万元，不知为何现在却变成20000万元。四、国泰公司主张其享有建设工程款优先权与本案没有直接关联。从《土地承包开发合同书》的内容来看，坎坡村联社与银丰公司签订该合同时已充分考虑到银丰公司建造成本的问题。坎坡村联社、坎坡村委会以低廉的租金将综合楼的经营使用权交由银丰公司，通过让渡22年楼宇的经营收益，让银丰公司不仅足以收回建房需要的成本，同时也获得丰厚的经营利润。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司上诉主张无事实与法律依据，恳请二审法院维持原判，驳回上诉请求。原审被告国泰假日酒店既不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。坎坡村联社、坎坡村委会向一审法院起诉请求：1.判令国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司限期腾迁，向坎坡村联社、坎坡村委会归还位于湛江市霞山区*******的综合楼；2.由国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，坎坡村联社、坎坡村委会变更其诉讼请求为：1.判令国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司限期腾迁，向坎坡村联社、坎坡村委会归还位于湛江市霞山区*******的综合楼；2.判令银丰公司支付所欠综合楼承包租金2436493元，国泰公司对所欠房屋租金承担连带责任；3.判令各实际占有使用综合楼的国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店向坎坡村联社、坎坡村委会支付自2019年5月1日起至其将综合楼归还坎坡村联社、坎坡村委会之日止综合楼的占有使用费（暂计至2019年7月31日，国泰假日酒店574393.95元，保健会所82800元、敏泰打印部4948元、宝姐食品店11954.25元、滋味美食店102713.4元、小欣烧烤店45643.5元），国泰公司对上述占有使用费承担连带责任；4.由国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：坎坡村联社原名称为“湛江市霞山区****坎坡管理区经济联合社”，2003年间因街道办事处行政区划变更，变更为现名称。银丰公司原名称“湛江市粮油贸易公司”，成立于1982年，经营过程中该公司曾多次变更企业名称。工商行政管理局留存的企业档案资料显示,1992年后该公司使用的名称为“湛江市粮油贸易公司霞山分公司”，1994年12月起变更名称为“湛江市银丰粮食公司”。2003年，银丰公司因未按期年检，被工商行政管理局吊销了营业执照。湛江市霞山区*******的土地位于湛江市霞山区**城区内，属于坎坡村村民集体所有的土地。1993年，坎坡村联社和所在的街道办事处向湛江市霞山区计划委员会、湛江市国土局、湛江市规划局等部门申请，以发展村办企业，解决剩余劳动力就业为由，申请在上述土地上兴建一座八层的综合楼，请求各行政主管部门予以批准。其后，湛江市霞山区计划委员会、湛江市国土局、湛江市规划局等分别同意了坎坡村联社的申请。1994年1月7日，坎坡村联社取得了湛江市规划局制发的建设用地规划许可证。1995年1月28日，坎坡联社作为甲方,与乙方即银丰公司签订一份《土地承包开发合同书》。该合同主要内容为：1.双方在平等互利的原则上，根据省人大通过的《广东省农村社区合作经济承包合同管理条例》的规定，签订本合同；2.甲方提供位于湛江市霞山区*******土地约1200平方米，乙方出资兴建一幢集商场、娱乐、饮食、办公为一体的八至九层综合楼；3.大楼建成后，由乙方经营或出租使用；4.租赁期为22年，即1997年4月30日至2019年4月30日；5.乙方在兴建、装修及租赁期内，享有使用权和经营权，但没有房屋所有权，产权为甲方所有；6.未经甲方同意，不得将建筑物作为抵押或者抵偿债务；7.建设用地许可证、规划用地许可证在租赁期内交由银丰公司保管，租赁期满当天交回甲方；8.乙方租期内每年向甲方缴交承包金180000元（2002年5月1日后调整），甲方收款后出具收据；9.以后每年10月31日前均须交付下年度的承包金，至合同期满；10.乙方若逾期3个月不付承包金，则本合同自行终止，乙方与第三方签订的，涉及本大楼或土地的合同亦同时终止，甲方收回大楼及空地的使用权和经营权，乙方的投资无偿交给甲方；11.从第六年起年承包金上浮5%，第十一年起、第十六年起、第二十一年起，土地承包金均按上一阶段租金上浮5%，即2002年5月1日至2007年4月30日每年承包金189000元，2007年5月1日至2012年4月30日每年承包金198450元，2012年5月1日至2017年4月30日每年承包金208372.5元，2017年5月1日至2019年4月30日每年承包金218841.12元；12.承包期内，综合楼的使用权及经营权完全属乙方，甲方不得以任何理由干涉；13.承包期满后，综合楼的设备不能拆除，无偿交给甲方使用。合同除由坎坡村联社、银丰公司签章外，湛江市霞山区**承包合同办理处予以鉴证。1995年3月8日，银丰公司与案外人湛江市建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，约定银丰公司将上述综合楼的建筑工程交由湛江市建筑工程公司施工。合同中主要约定：综合楼由湛江市建筑工程公司施工；1995年7月18日开工，1996年6月30日前完成土建和外墙装饰；湛江市建筑工程公司带资建至第一层主体工程后结算一次，五天内银丰公司按完成工程量支付80%进度款给湛江市建筑工程公司，以后按每月完成的工程量98%支付工程款。1995年4月3日，银丰公司与案外人蒋若冲签订《承建霞山解放西路19号土地“坎坡综合楼”的带资抵押协议书》，约定由蒋若冲带资兴建坎坡综合楼，全部工程（土建、装修）由蒋若冲带资实施完工，结算后按月利息2%计付工程款的利息，从蒋若冲进场施工之日起，该工程项目抵押给蒋若冲，工程完成后，银丰公司需在一年内付清所有工程款，如超过二年仍未付清，蒋若冲有权将项目向社会招租或自行经营综合楼，所得的收入作为偿还工程款，直至收足为止。1995年10月30日，湛江市建筑工程公司与案外人湛江市第二建筑公司粮油公司综合楼施工队签订《经营责任承包合同》，约定湛江市建筑工程公司将综合楼建筑工程发包给湛江市第二建筑公司粮油公司综合楼施工队施工。项目责任人蒋若冲代表该施工队在合同上签名。其后，蒋若冲带领施工队进场施工，工程建设所需资金均由其个人筹集、支出。1998年5月1日，国泰公司的法定代表人蒋若冲，以国泰公司当时的企业名称“湛江市华大贸易有限公司”与银丰公司签订《经营权转让合同书》，约定因银丰公司无能力继续开发建设综合楼，综合楼的使用经营权转让给国泰公司，国泰公司支付一次性经营权转让款1300000元给银丰公司。综合楼竣工后，国泰公司将综合楼命名为“国泰大厦”，除自行经营、使用外，还对外出租。2003年4月，蒋若冲的妻子梁亚妹与朱永强投资设立湛江市国泰物业服务有限公司（以下简称：国泰物业公司）后，国泰物业公司亦参与了综合楼的经营、管理。2002年起至2018年间，坎坡村联社、坎坡村委会向国泰物业公司、蒋若冲及承租商户等以收取租金或土地承租金的方式，收取费用合计1880201元。2015年4月3日，坎坡村联社、坎坡村委会以《土地承包开发合同书》、《付款承诺书》等为证据，称国泰公司和国泰物业公司拖欠2003年至2008年间的土地承租金，且未按承诺的期限及时支付为由，将国泰公司和国泰物业公司诉至一审法院，请求将综合楼的使用权、经营权判归坎坡村联社、坎坡村委会所有，国泰公司和国泰物业公司向坎坡村联社、坎坡村委会支付土地承租金1680000元。一审法院于2015年11月4日作出（2015）湛霞法民二初字第50号民事判决，判决：一、位于湛江市霞山区*******国泰大厦的使用权、经营权归坎坡村联社、坎坡村委会所有。二、国泰公司、国泰物业公司应于判决发生法律效力之日起10日内向坎坡村联社、坎坡村委会支付1680000元土地承租金。国泰物业公司不服判决，向湛江市中级人民法院（以下简称：湛江中院）提起上诉。湛江中院于2016年5月24日作出（2016）粤08民终385号民事裁定，裁定撤销霞山区法院（2015）湛霞法民二初字第50号民事判决，发回重审。在该案重审过程中，银丰公司于2017年12月16日出具一份《关于综合楼留置抵作工程款情况说明》给国泰公司，其主要内容为：1995年3月8日，银丰公司与湛江市建筑工程公司签订了湛江市霞山区*******综合楼的《建设工程施工合同》，蒋若冲是该工程的项目责任人，实际上是蒋若冲挂靠湛江市建筑工程公司进行施工建设；合同签订后，蒋若冲按约履行合同，但银丰公司没有按合同的规定支付任何工程款；其后蒋若冲扣留综合楼抵作工程款，银丰公司没有异议。经审理后，一审法院于2018年6月29日作出（2016）粤0803民初1916号民事判决，判决：一、国泰公司、国泰物业限公司应于判决发生法律效力之日起30日内，将位于湛江市霞山区*******综合楼的使用权、经营权归还坎坡村联社、坎坡村委会。二、驳回坎坡村联社、坎坡村委会的其他诉讼请求。国泰公司和国泰物业公司不服判决，向湛江中院提起上诉。湛江中院于2018年12月18日作出（2018）粤08民终2157号民事判决，判决：一、撤销湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1916号民事判决；二、驳回坎坡村联社、坎坡村委会的诉讼请求。2019年3月26日，坎坡村联社、坎坡村委会向国泰大厦各租赁户发出《限期搬离通知书》，主要载明：根据《土地承包开发合同书》约定，湛江市粮油贸易公司霞山分公司对国泰大厦的租赁期从1997年4月30日至2019年4月30日，从2019年5月1日起，国泰大厦的占用、使用、经营、受益、处分等相关权益是坎坡村联社、坎坡村委会。现通知你们限于2019年5月20日前搬离国泰大厦，如逾期不搬离的，坎坡村联社、坎坡村委会将组织人员清场。国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店的经营者或工作人员在上述通知书上签名确认收到该通知。2019年5月7日，坎坡村联社、坎坡村委会再次联名向国泰大厦各租户发出《最后限期搬离通知》。主要载明：一、最后限期各租户于2019年5月20日前自动搬离国泰经营地；二、未按通知要求搬离的租户后果自负。通知载明的期限届满后，各租户仍未搬离国泰大厦，经催促未果，坎坡村联社、坎坡村委会遂于2019年8月1日诉至一审法院，要求依法处理。另查明，国泰公司成立于1995年5月4日，成立时登记的名称为“湛江市华大贸易有限公司”，系由案外人华南师范大学湛江市校友会、谢丹东、梁雪霏等发起成立的企业。1997年9月前后，蒋若冲注资1800000元，成为该公司最大投资股东，并被任命为公司的法定代表人。2002年4月，“湛江市华大贸易有限公司”变更名称为“湛江市国泰贸易有限公司”。同年9月，国泰公司变更企业住所地为涉案综合楼所在地址，开始经营管理综合楼。又查明，银丰公司因与他人债权债务纠纷，遂溪县人民法院曾于1999年4月14日查封了涉案综合楼的使用权，并拟拍卖抵债。因拍卖无果，该执行案件于2002年2月提级由湛江中院执行。国泰公司随后提出执行异议。湛江中院于2003年12月26日作出（2003）湛中法执督字第77号答复，认为银丰公司未经坎坡村联社同意转让综合楼违反双方签订的合同；在审监庭审查暂缓执行期间，银丰公司以1300000元转让综合楼的使用权给国泰公司，是转移财产的行为，对《经营权转让合同书》的效力不予认定，遂驳回国泰公司要求解除查封的申请。其后，国泰公司继续向湛江中院提出异议，请求湛江中院撤销（2003）湛中法执督字第77号答复，终止拍卖，解除对综合楼的查封。2004年5月26日，湛江中院作出[2004]湛中法执督字第72号通知书，其中查明了坎坡村联社提供土地，银丰公司出资建设综合楼，蒋若冲个人垫资工程款，其后在执行过程中银丰公司将综合楼经营权转让给华大公司等事实，并认为国泰公司与银丰公司签订《经营权转让合同书》时，无证据证明坎坡村联社已经同意；当事人签订《经营权转让合同书》的行为发生在执行阶段，法院在审查银丰公司再审申请并予以暂缓执行期间，银丰公司转让经营权的行为属于恶意；该案行使工程款优先受偿的主体只能是湛江市建筑工程公司或挂靠人蒋若冲个人，而非蒋若冲所在的国泰公司；国泰公司主张工程款优先权，提出的异议主体不符，予以驳回。再查明，位于湛江市霞山区*******国泰大厦一共10层，每层楼的面积为600平方米。国泰公司在10楼办公，其余楼层用于出租。保健会所则在国泰大厦3楼经营。2013年11月8日，国泰物业公司与吴玉萍签订《房屋租赁合同》，约定吴玉萍承租国泰大厦第四层至第九层，面积约4200平方米，每层租金4600元，以四个月为一期收取租金，租赁期限从2013年12月1日至2018年3月30日。在合同履行过程中，国泰物业公司又于2014年2月26日与吴玉萍签订《房屋租赁合同》，约定吴玉萍承租国泰大厦第四层至第九层，面积约4200平方米，每层租金4600元，承租人一次性支付四年租金，租赁期限从2018年4月1日至2022年3月30日。随后，吴玉萍在上述地址经营国泰假日酒店。2013年11月10日，蒋若冲与朱振辉签订《房屋租赁合同》，约定朱振辉承租国泰大厦第二层，每月租金2200元，租赁期限从2013年11月19日至2018年11月18日止。2018年1月10日，朱永强与李彩婵签订《租赁合同》，约定李彩婵租赁国泰大厦首层第二间商铺，面积约35平方米，每月租金1400元，租赁期限从2018年2月1日至2020年1月30日。上述商铺作为宝姐食品店的经营场所。2018年4月23日，国泰物业公司与谢嘉欣签订《租赁合同》，约定谢嘉欣租赁国泰大厦第四间商铺，面积约70平方米，每月租金3500元，租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日。随后，小欣烧烤店在上述商铺开始经营。国泰公司为偿还所欠案外人庞观河的水泥款，将国泰大厦首层一间商铺交庞观河负责出租、管理。2018年10月19日，庞观河与陈凯敏签订《房屋租赁合同》，约定陈凯敏承租国泰大厦首层东边第一间商铺，面积约9平方米，每月租金900元，租赁期限从2019年1月1日至2020年12月30日。陈凯敏登记成立了敏泰打印店。2019年6月3日，国泰物业公司与陈红霞签订《租赁合同》，约定陈红霞承租国泰大厦首层第三间商铺，面积约150平方米，每月租金9000元，租赁期限从2019年6月8日至2021年6月7日。上述商铺作为滋味美食店的经营场所。上述各租户均按约定向国泰公司交纳租金至今，其中国泰假日酒店已向国泰公司交纳租金至2022年3月30日。一审法院认为，坎坡村联社、坎坡村委会与银丰公司因履行《土地承包开发合同书》产生纠纷，故本案属合同纠纷。《土地承包开发合同书》系坎坡村联社与银丰公司真实意思表示，内容不违反当时的法律、法规，且经当时行政区域内的农村承包合同主管机关鉴证；在《中华人民共和国合同法》1999年10月1日实施时，合同约定的租赁期限又未超过20年，故该合同合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，坎坡村联社提供土地，银丰公司提供资金建设综合楼，综合楼建成后由银丰公司租赁、经营22年，银丰公司向坎坡村联社支付承包金，承包期限满后综合楼交还坎坡村联社。现双方约定的承包期限已届满，坎坡村联社、坎坡村委会要求银丰公司返还涉案综合楼，并支付承包期内的承包金，符合合同约定，予以支持。因涉案综合楼目前被国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店实际占用使用，故坎坡村联社、坎坡村委会要求国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店限期腾迁依法有据，予以支持。国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店辩称综合楼未确权，不应支持坎坡村联社、坎坡村委会的诉讼请求的意见，不予采纳。关于承包金的数额问题。按照《土地承包开发合同书》的约定，22年的承包金总和为4316794.74元（180000元×5年+189000元×5年+198450元×5年+208372.5元×5年+218841.12元×2年），坎坡村联社、坎坡村委会仅收到承包金1880201元，故银丰公司尚欠承包金2436593.74元（4316794.74元-1880201元），坎坡村联社、坎坡村委会要求银丰公司支付承包金2436493元，予以支持。国泰公司与坎坡村联社、坎坡村委会之间没有签订合同，且银丰公司与蒋若冲签订《承建霞山解放西路19号土地“坎坡综合楼”的带资抵押协议书》，约定蒋若冲有权将项目向社会招租或自行经营综合楼，所得的收入作为偿还工程款，故坎坡村联社、坎坡村委会要求国泰公司对承包金承担连带责任，无法律依据，不予支持。国泰公司与银丰公司签订的协议书约定的期限需受《土地承包开发合同书》的约束，国泰公司辩称租赁期限从2007年起开始计算22年的意见，不予采纳。《土地承包开发合同书》约定的期限届满后，国泰公司无权再使用涉案综合楼，其继续对外出租的行为没有法律依据。国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店从2019年5月1日至今实际占有、使用涉案综合楼，故其应向坎坡村联社、坎坡村委会支付占有使用费。因此，国泰假日酒店应按每月23000元（4600元×5层）、敏泰打印部应按每月900元、宝姐食品店应按每月1400元、滋味美食店应按每月9000元、小欣烧烤店应按每月3500元向坎坡村联社、坎坡村委会支付占有使用费。因蒋若冲与朱振辉签订的《房屋租赁合同》，约定租赁的是国泰大厦第二层，不能证明与保健会所（经营者是朱振环）有关，且租赁期限从2013年11月19日至2018年11月18日，每月租金2200元，明显低于市场价格，因此蒋若冲与朱振辉签订的《房屋租赁合同》的真实性不予确认。参照国泰假日酒店每月4600元的价格计算保健会所占有使用费。坎坡村联社、坎坡村委会要求以占有面积按每天1.5元和2.75元的标准计算，超过部分不予支持。因国泰公司作为出租方收取国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店支付的租金，故坎坡村联社、坎坡村委会要求国泰公司对国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店应支付的占有使用费承担连带责任，依法有据，予以支持。湛江市银丰粮食公司、湛江市霞山区国泰假日酒店经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限湛江市国泰贸易有限公司在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦第十层，并将上述房屋交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；二、限湛江市霞山区国泰假日酒店在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦第四至第九层，并将上述房屋交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；三、限湛江市霞山区枫琴湾保健按摩会所在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦第三层，并将上述房屋交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；四、限湛江市霞山区敏泰电脑打印服务部在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦首层东边第一间商铺，并将上述商铺交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；五、限湛江市霞山区宝姐食品店在本判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦首层第二间商铺，并将上述商铺交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；六、限湛江市霞山区滋味桃花源美食店在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦首层第三间商铺，并将上述商铺交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；七、限湛江市霞山区小欣烧烤店在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*******国泰大厦首层第五间商铺，并将上述商铺交还给湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会管业；八、限湛江市银丰粮食公司在判决发生法律效力之日起10日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付承包金2436493元；九、限湛江市霞山区国泰假日酒店在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按23000元／月的标准计算）；十、限湛江市霞山区枫琴湾保健按摩会所在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按4600元／月的标准计算）；十一、限湛江市霞山区敏泰电脑打印服务部在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按900元／月的标准计算）；十二、限湛江市霞山区宝姐食品店在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按1400元／月的标准计算）；十三、限湛江市霞山区滋味桃花源美食店在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按9000元／月的标准计算）；十四、限湛江市霞山区小欣烧烤店在判决发生法律效力之日起30日内向湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会支付自2019年5月1日起至其腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按3500元／月的标准计算）；十五、湛江市国泰贸易有限公司对上述第九至第十四项的给付义务承担连带清偿责任；十六、驳回湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63855.45元，由湛江市霞山区*******经济联合社、湛江市霞山区*******民委员会负担18781.75元，湛江市银丰粮食公司负担26291.95元，湛江市国泰贸易有限公司负担18781.75元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，本院已生效的（2018）粤08民终2157号民事判决对坎坡村委会是否是适格的主体进行了阐述，确认坎坡村委会是适格的主体。本院认为：坎坡村联社、坎坡村委会起诉主张其于1995年1月28日与银丰公司签订《土地承包开发合同书》，现合同履行期届满，银丰公司应当依约归还涉案综合楼并支付拖欠的承包金2436493元以及逾期占有使用综合楼的占用费。即坎坡村联社、坎坡村委会根据其与银丰公司签订的合同主张合同权利，故一审判决确认本案案由为合同纠纷并无不当，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司的上诉请求和被上诉人坎坡村联社、坎坡村委会的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于本案是否属于重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”湛江中院（2018）粤08民终2157号民事判决一案中诉讼主体是坎坡村联社、坎坡村委会与国泰公司、国泰物业公司、银丰公司；坎坡村联社、坎坡村委会的起诉请求是将涉案综合楼的使用权、经营权判归其所有以及国泰公司、国泰物业公司应向其支付2003年1月1日起至2013年12月30日期间的土地占用费1680000元。而本案坎坡村联社、坎坡村委会起诉的主体分别为国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司等8个主体；其诉讼请求不仅要求国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司向其归还涉案综合楼及占用费，要求银丰公司支付承包租金，也要求相关主体承担连带责任等。可见，湛江中院（2018）粤08民终2157号案与本案的当事人及诉讼请求是不相同的。即本案没有违反上述法律规定，不属于重复起诉。国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司关于本案违反了一事不再理原则，属于重复起诉的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于坎坡村联社、坎坡村委会请求银丰公司支付承包金是否应当支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《土地承包开发合同书》约定了承包金的计算标准，一审判决根据双方的约定及结合坎坡村联社和坎坡村委会已收到的承包金1880201元，确认银丰公司尚欠承包金2436593.74元。又因坎坡村联社、坎坡村委会请求银丰公司支付承包金2436493元，故确认银丰公司应向坎坡村联社、坎坡村委会支付承包金2436493元并无不当，本院予以维持。关于坎坡村联社、坎坡村委会请求国泰公司等综合楼的各租赁户腾退占有使用的涉案综合楼及逾期占用费是否应当支持以及金额如何确认的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，涉案综合楼的土地属于坎坡村村民集体所有，坎坡村联社取得涉案综合楼的建设用地规划许可证及报建手续。且《土地承包开发合同书》约定涉案综合楼的产权属于坎坡村联社，银丰公司仅在租赁期内对涉案综合楼拥有使用权及经营权，故租赁期于2019年4月30日届满后，坎坡村联社、坎坡村委会有权就涉案综合楼主张权利。另外，坎坡村联社、坎坡村委会分别于2019年3月26日、2019年5月7日向综合楼的各租赁户发出限期搬离通知书。可见，坎坡村联社、坎坡村委会与银丰公司及综合楼的各租赁户对续租综合楼未协商一致,坎坡村联社、坎坡村委会与银丰公司的合同关系因《土地承包开发合同书》约定的合同期届满而终止，各方的合同权利和义务也随之终止，国泰公司等综合楼的各租赁户失去继续使用涉案综合楼的合法依据,不再拥有继续使用综合楼的权利。故坎坡村联社、坎坡村委会要求国泰公司等综合楼的各租赁户归还占有使用的房屋符合法律规定,本院予以支持。因此，国泰公司等综合楼的各租赁户未在坎坡村联社、坎坡村委会向其发出《最后限期搬离通知》确定的2019年5月20日前腾退租赁房屋，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”的规定,向坎坡村联社、坎坡村委会支付逾期占有使用费。一审法院根据国泰公司等综合楼的租赁户的使用面积及层数、市场价格等确认各租赁户占有用使费为：国泰假日酒店每月23000元、敏泰打印部每月900元、宝姐食品店每月1400元、滋味美食店每月9000元、小欣烧烤店每月3500元、保健会所每月4600元的标准向坎坡村联社、坎坡村委会支付占有使用费并无不当，本院予以确认。因国泰假日酒店、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、保健会所基于《土地承包开发合同书》的合同期限届满，又未依坎坡村联社、坎坡村委会的要求而腾退房屋，故应支付占有使用费的。国泰公司在租赁期满后，明知其已无权出租涉案综合楼但仍与各租赁户签订租赁合同并收取租金，对坎坡村联社、坎坡村委会未能收回涉案综合楼存在过错，故原审判决其对各租赁户支付占有使用费承担连带清偿责任并无不妥。至于国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店之间是否存在责任分担等问题，因国泰公司与案涉综合楼各租赁户之间的约定不属于本案的审理范围，可另循法律途径解决。另外，如前所述，国泰公司不是涉案《土地承包开发合同书》的合同当事人，对于国泰公司与银丰公司之间是否存在因建设工程款引起的纠纷，本院不予审查。即国泰公司主张其与银丰公司签订了《承建霞山解放西路19号土地“坎坡综合楼”的带资抵押协议书》，国泰公司是否享有建设工程款优先受偿权不属于本案的审理范围，国泰公司可另循途径解决。综上，国泰公司、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤店、银丰公司关于不应向坎坡村联社、坎坡村委会交回各自占有使用的楼层及支付从2019年5月起的房屋使用费的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，国泰公司、国泰假日酒店、保健会所、敏泰打印部、宝姐食品店、滋味美食店、小欣烧烤的上诉主张，缺乏理据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63855.45元，由湛江市国泰贸易有限公司、湛江市霞山区枫琴湾保健按摩会、湛江市霞山区敏泰电脑打印服务部、湛江市霞山区宝姐食品店、湛江市霞山区滋味桃花源美食店、湛江市霞山区小欣烧烤店、湛江市银丰粮食公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 春 丽审 判 员 梁 子 轩审 判 员 钟 斯 宁二〇二〇年十一月十日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。