吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1024号 原告：邹玉刚，男，1979年8月30日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：赵淑珍，女，1955年9月8日出生，汉族，住吉林省梅河口市，系邹玉刚母亲。 被告：马先华，女1974年11月26日出生，汉族，住辽源市。 委托诉讼代理人：陶永强，男，1972年5月29日出生，汉族，住吉林省辽源市，系马先华丈夫。 第三人：辽源市双龙房地产开发有限责任公司，住所地：辽源市泊林小镇售楼处**。 法定代表人：姜玉轩，职务经理。 委托诉讼代理人：柳月利，女，该公司法律顾问。 原告邹玉刚与被告马先华、第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称“双龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹玉刚的委托诉讼代理人赵淑珍、被告马先华的委托诉讼代理人陶永强、第三人双龙公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹玉刚向本院提出诉讼请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042—0018—3102号商铺的执行，并解除查封措施；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告执行异议一案，龙山区人民法院仅以原告所购买的房屋未及时办理产权登记过户为由，就认定异议理由不能成立，并裁定予以驳回。原告不服，认为该裁定书认定案件事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。具体理由如下：一、龙山区人民法院拟进行评估、拍卖的辽源市百乐购物广场产籍号008042-—0018-3102号商铺，早在被人民法院进行查封前，就与原告签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部合同价，且已实际交付多年，现正在对外出租。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二十九条规定的执行异议案件的审查范围，原告系案涉商铺的实际所有权人，对该商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，依法应当中止执行。二、房屋未办理产权登记过户的原因，不在原告方，是被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司拒不履行合同义务，为原告办理房屋产权证，以及因欠缴税款，没有正式发票造成的，与原告无关。认定系原告的自身原因所致，证据不足，且《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，对于登记在房地产开发公司名下的商品房提出异议的审查范围，并不包括办理过户登记。综上所述，原告系商铺的实际权利人，该权利足以排除人民法院的强制执行，应当中止执行并解除查封，请人民法院依法判决。 马先华辩称，马先华与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷案件中,经马先华申请辽源市龙山人民法院于2018年5月7日对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍号008042-0018-3102商铺的查封，民事裁定书为（2018）吉0402民初962号，及产权的产籍008042-0018-3102的查封。案外人未提出异议。2018年6月7日民事判决书（2018）吉0402民初962号，判定被执行人双龙公司五日内偿还马先华本金及利息。2018年8月7日辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决维持原判。邹玉刚辩称在2003年9月7日就购买商铺并支付了全款，当时双龙公司能办理商品房发票，交纳房屋大修基金，交纳契税。案外人的原因，没有办理不动产登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据民法典第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。没有办理产权登记的不发生物权变动。综上所述，答辩人马先华对双龙公司名下产籍号008042-0018-3102商铺的查封与拍卖是合法有效的。 双龙公司述称，案涉房屋早在人民法院进行查封前的2008年3月10日就已经出售给了原告，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部合同价款，进行了实际交付。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告系房屋的权利人，该权利能够排除人民法院的强制执行，依法应当停止执行。 经审理查明，本院在审理本原告马先华与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中,于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定书，查封被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍号008042-0018-3102商铺房屋一套。2018年6月7日，本院作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司待本判决生效后五日内向原告偿还借款人民币282,552.00元及利息（利息按年利率24%标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服本判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，2018年8月17日，吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人邹玉刚向本院提出执行异议，本院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异34号执行裁定书，裁定驳回案外人邹玉刚的异议请求。邹玉刚不服，于2020年8月4日向本院提起本案的案外人执行异议之诉。 另查明，2008年3月10日，双龙公司（出卖人）与邹玉刚（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：买受人向出卖人购买位于百乐购物广场的3102号商品房，商品房用途为商用，建筑面积共16.83平方米，单价为每平方米2000元，总金额33660元，合同落款处加盖了双龙公司公章，并有买受人邹玉刚签名。双龙公司于同日向邹玉刚出具房款33660元收据一张，该收据加盖了双龙公司公章。 上述事实，有当事人提交的民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。本案焦点为：对于涉案房屋，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案所涉商品房系商用的商铺，并非用于居住，故本案应适用第二十八条，而非第二十九条。案外人同时具备第二十八条上述条件方可排除人民法院的强制执行。本案中，邹玉刚与双龙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年3月10日，早于人民法院查封时间。且根据购房收据可以认定邹玉刚交付了全部购房款33660元。邹玉刚虽主张案涉房屋由其对外出租并定期收取租金，但并未向本院提交相关证据证明，故无法认定该案涉房屋在人民法院查封前已经实际交付并由原告合法占有的事实。且邹玉刚虽主张未办理过户登记系因双龙公司拖欠税款，没有正式发票，导致无法办理房屋产权证，但并未举证证明这一事实。且邹玉刚购买案涉商铺行为发生在2008年，人民法院查封行为发生在2018年，时间间隔十年，买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理房屋过户登记行为，属于怠于行使自身权利。故应认定为未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对邹玉刚请求停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3102号商铺的执行，并解除查封措施的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告邹玉刚的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告邹玉刚负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  宋民秀 人民陪审员  初敏杰 人民陪审员  张 君 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  褚师仪