吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1003号 原告：张秀芝，女，1965年5月10日出生，汉族，住吉林省辽源市。 被告：马丛礼,男，1952年2月7日出生，汉族，住吉林省东辽县。 委托诉讼代理人：陶永强，男，1972年5月29日出生，汉族，住吉林省辽源市，系马丛礼女婿。 第三人：辽源市双龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：姜玉轩，职务经理。住所地：辽源市。 委托诉讼代理人：柳月利，女，该公司法律顾问。 原告张秀芝与被告马丛礼、第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称“双龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀芝、被告马丛礼的委托诉讼代理人陶永强、第三人双龙公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀芝向本院提出诉讼请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺的执行，并解除查封措施。二、诉讼费由被告进行承担。事实和理由：原告与被告执行异议一案，龙山区人民法院仅以原告所购买的房屋未及时办理产权登记过户为由，就认定异议理由不能成立，并裁定予以驳回。原告不服，认为该裁定书认定案件事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。具体理由如下：一、龙山区人民法院拟进行评估、拍卖的辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺，早在被人民法院进行查封前，就与原告签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部合同价，且已实际交付多年，现正在对外出租。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二十九条规定的执行异议案件的审查范围，原告系案涉商铺的实际所有权人，对该商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，依法应当中止执行。二、房屋未办理产权登记过户的原因，不在原告方，是被告双龙公司拒不履行合同义务，为原告办理房屋产权证，以及因欠缴税款，没有正式发票造成的，与原告无关。认定系原告的自身原因所致，证据不足，且《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，对于登记在房地产开发公司名下的商品房提出异议的审查范围，并不包括办理过户登记。综上所述，原告系商铺的实际权利人，该权利足以排除人民法院的强制执行，应当中止执行并解除查封，请人民法院依法判决。 马丛礼辩称，1、案外人应该要求被执行人辽源市双龙房地产开发有限责任公司承担赔偿责任。2、案外人应当承担未办理产权登记的过失责任。答辩人马丛礼与辽源市双龙房地产开发有限责任公司借款纠纷案件中,答辩人马丛礼在2018年5月8日对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍008042-0018-3237商铺的查封,民事裁定书为（2018）吉0402民初961号,即产权的产籍008042-0018-3237的查封。案外人未提出异议。2018年6月7日民事判决书（2018）吉0402民初961号,判定被执行人辽源市双龙房地产开发有限责任公司五日内偿还原告的本金及其利息。2018年8月17日辽源市中级人民法院对民事判决书（2018）吉0402民初961号维持原判的终审判决。判决书为(2018）吉04民终532号中支持民事判决书(2018)吉0402民初961号。异议人张秀芝辩称在2003年就购买商铺并支付了全款,当时辽源市双龙房地产开发有限责任公司能办理商品房发票,交纳房屋大修基金,缴纳契税。案外人的原因,没有办理不动产已登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。依据民法典第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。没有办法产权登记的不发生物权的变动。综上所诉,答辩人马丛礼对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍008042-0018-3237商铺的查封与拍卖,是合法有效的。 双龙公司述称，案涉房屋早在龙山区人民法院查封前的2003年7月10日就已经出售给了原告，双方于2003年7月10日签订了正式的商品房买卖合同，并支付了全部合同价款进行了实际交付，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告系案涉房屋的实际权利人，该权利能够排除人民法院的强制执行，依法应当停止执行。 经审理查明，本院在审理原告马丛礼与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中,于2018年5月8日作出（2018）吉0402民初961号民事裁定书，查封了双龙公司名下产籍号008042-0018-3237商铺房屋一套。2018年6月12日本院作出（2018）吉0402民初961号民事判决书,判决双龙公司五日内偿还马丛礼本金及其利息。双龙公司不服本判决上诉至吉林省辽源市中级人民法院。2018年8月17日辽源市中级人民法院作出(2018）吉04民终532号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人张秀芝向本院提出执行异议，本院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人张秀芝的异议请求。张秀芝不服，于2020年7月29日向本院提起本案的案外人执行异议之诉。 另查明，2003年6月29日，双龙公司（甲方）与张秀芝（乙方）签订百乐购物广场认购书一份，载明“乙方自愿向甲方认购百乐购物广场3227B号商铺，签订认购书是交付定金3000元。双方约房价按建筑面积计算，单价为每平方米7300元。付款方式为一次性付款，即签订本认购书后，在2003年7月8日之前付清全部房款，并签订《商品房买卖合同》。”2003年7月10日，双龙公司（出卖人）与张秀芝（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：“买受人向出卖人购买百乐购物广场3单元3237号商用商品房，建筑面积10.05平方米，单价为每平方米7008元，总金额70430元。付款方式为一次性付款。合同还对违约责任等条款作出了约定。合同落款出卖人处加盖了双龙公司公章及法定代表人姜玉轩的印章，买受人处有张秀芝签名及捺印。”同日，双方就该商品房买卖合同办理了公证，公正书号为（2003）辽西证字第216号。2003年8月13日，双龙公司（甲方）与张秀芝（乙方）共同就百乐购物广场购铺统一经营销售折让书向辽源西安区公证处申请了公正。公证书为（2003）辽西证字第446号，该公证书载明“经甲乙双方协商一致订立了《百乐购物广场购铺统一经营销售折让书》。约定乙方将位于辽源市世纪步行街“百乐购物广场”内的第3237号商铺（总建筑面积10.05平方米，总房款70430元）交于甲方同意经营管理十五年，甲方按乙方所购商铺总房款每年8.57%的销售折让，一次性给予乙方统一经营三年的销售折让（即总购铺款的25.71%，金额为人民币18108元）。从第四年起至第十五年的统一经营销售折让，由甲方按季度支付给乙方···”张秀芝向本院提交了收据四张：其中，2003年6月29日收据一张，载明：今收到百乐广场3237号商铺10.05平方米张秀芝定金3000元，并加盖了双龙公司财务专用章。2003年7月10日收据一张，载明：今收到百乐广场3237号，面积10.05平方米，部分房款，单价7008元/㎡，人民币49322元，并加盖了双龙公司财务专用章。三年返租款收据一张，具体出具日期不明，载明：今收到百乐3237商铺三年返租款18108元，经手人处为张秀芝。2013年7月3日收据一张，载明：今收到百乐商铺3237号面积差10.10㎡-10.05㎡=0.05×7008=350元整，加盖了辽源市双龙公司百乐购物广场有限责任公司公章。另有双龙公司与张秀芝签订的百乐商铺补面积差合同一份，载明：百乐商铺3237号元购买面积为10.05平方米，现测绘面积10.10平方米，增加面积0.05平方米，商铺购买单价为7008元/平方米，乙方补给甲方面积差350元。 上述事实，有当事人提交的民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、百乐购物广场认购书、公证书、收据及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。关于张秀芝是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋性质为商用商品房，并非用于居住，故应参照适用本条规定，且需以上条件全部满足时，方能认定执行案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利。本案中，张秀芝庭审中自认案涉商铺几年前就可以办理过户登记，其至今未办理过户登记系因办理过户登记费用过高。故应认定为未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对张秀芝请求停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺的执行，并解除查封措施的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告张秀芝的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告张秀芝负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  宋民秀 人民陪审员  苍荣欣 人民陪审员  邵显洋 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  褚师仪