天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初784号原告：周彬彬，男，1974年3月22日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王军，男，1972年10月27日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王帅，男，1988年2月17日出生，汉族，天津万利盛餐饮管理服务有限公司文员，住河北省沧州市东光县，现住天津市河**。被告：天津夏阳物业管理有限公司（统一社会信用代码91120110786350749J），住所地天津市东丽经济开发区二纬路**财智大厦307-A16。法定代表人：单琍华，总经理。委托诉讼代理人：杜建康，男，该公司经理。被告：天津帝达地热开发有限公司（统一社会信用代码91120110239281166L），住所地天津市东丽经济开发区一经路**。法定代表人：邱鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司员工。原告周彬彬与被告天津夏阳物业管理有限公司（以下简称夏阳公司）、天津帝达地热开发有限公司（以下简称帝达公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日、9月23日公开开庭进行了审理。并于2020年9月30日转为普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告周彬彬的委托诉讼代理人王军、王帅，被告夏阳公司的法定代表人单琍华及其委托诉讼代理人杜建康、被告帝达公司的法定代表人邱鹏及其委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周彬彬向本院提出诉讼请求：1.判令夏阳公司、帝达公司连带赔偿周彬彬因供热设施漏水造成的损失97610元（包括原地板拆除费900元、地板款48300元、墙面铲除修复费5600元、墙根铲除修复费8960元、灯具更换费400元、吊顶更换费3450元、玻璃门地弹簧更换费2600元、地插维修更换费400元、实木家具维修费2000元、租金损失25000元）；2.诉讼费由夏阳公司及帝达公司承担。事实和理由：2019年11月27日晚上，周彬彬所有的坐落于天津市东丽区××大厦××房屋顶部供暖管道的排气阀因供暖给压造成损坏跑水，导致314房屋部分地板泡水，315房屋全部地板泡水、部分灯具损坏、部分吊顶损坏、部分墙皮脱落，玻璃门地弹簧损坏、部分实木家具底部泡水变形。周彬彬已履行了与夏阳公司、帝达公司订立合同中的义务,按时足额缴纳了物业服务费、采暖用热费,而且周彬彬已委托他人告知帝达公司在开启供暖阀门时提前通知，但帝达公司在供热过程中没有通知周彬彬打压试水，造成周彬彬室内跑水,夏阳公司在此次事故中亦存在过错。夏阳公司及帝达公司在履行合同过程中给周彬彬造成了重大经济损失，周彬彬多次与夏阳公司及帝达公司协商赔偿,但两公司均拒绝赔偿。为此，周彬彬提起诉讼。周彬彬提交如下证据：1、房地产权证，拟证明周彬彬是坐落于天津市东丽区××大厦××房屋的所有人，系本案适格主体。2、《供用热合同》，拟证明天津万利盛餐饮管理服务有限公司已向帝达公司足额交纳供热费，帝达公司有提前向周彬彬通知打压试水的义务。3、缴纳物业费发票，拟证明天津万利盛餐饮管理服务有限公司已按期足额向夏阳公司交纳了2019年度的物业费用。4、收据，拟证明由于跑水造成地板被浸泡而无法使用，周彬彬重新购买地板支出52820元。5、财智大厦损失项目单，拟证明修复和拆除地板、更换灯具、吊顶修复、玻璃门地弹簧更换、地插修复更换、实木家具底部修复，周彬彬支出相关费用24310元。6、《租赁协议》，拟证明由于供热过程中跑水造成损坏导致周彬彬不能按照协议约定将坐落于天津市东丽区财智大厦的314、315房屋按期交付给天津万利盛餐饮管理服务有限公司，造成租金损失25000元。7、《协议书》、《装修管理责任书》、《区域防火责任协议书》、《商业用水协议书》，拟证明周彬彬与夏阳公司存在物业合同关系。8、照片，拟证明供暖设施跑水并造成损失。9、照片，拟证明楼道暖气截门位于楼道内。夏阳公司辩称，夏阳公司对财智大厦进行物业管理，根据《天津市物业管理条例》第四十九条的规定，供热等设施设备不属于夏阳公司服务范围。根据物业合同的约定，夏阳公司所提供服务主要是针对公共部位和公共设施设备的使用、维修、养护和管理，周彬彬诉求是暖气漏水导致财产损失，暖气卧式风盘机位置为室内部分，为周彬彬专有部分，不属于夏阳公司管理范畴。周彬彬向供热单位缴纳供热费用，供热单位安排工作人员对供热阀门进行开或关的操作，夏阳公司并不参与。2019年11月27日，供热人员将天津市东丽区××大厦××房屋供热阀门打开供热，当晚夏阳公司值班人员发现供热管道压力下降，便对整栋大厦加强巡视，寻找漏点，于11月28日凌晨4点发现315房屋漏水后，第一时间电话通知了周彬彬公司的负责人王军。6点25分夏阳公司人员与周彬彬的工作人员检查漏点，发现是315房屋新加装的卧式空调机软连接锁母漏水。漏水的直接原因是周彬彬私改供热管道所致。夏阳公司为减少周彬彬的损失已尽到告知义务，不存在任何管理上的过错。故夏阳公司不应承担任何赔偿责任。帝达公司辩称，帝达公司系与天津万利盛餐饮管理服务有限公司签订的供用热合同，与周彬彬没有任何法律关系，周彬彬作为原告主体不适格。根据《天津市供热用热条例》的规定及供用热合同的约定，供热设施及管线的产权划分以供热入口阀门井为界，阀门井及以上管线和设施归属供热方，以下归属用热方。本案跑水位置位于供热入口阀门井以下，不属帝达公司承担责任区域。且根据供用热合同的约定，用热方擅自拆改、迁移、损坏、增加室内供热，擅自安装其他设施的，供热方室内、室外采暖管道及供热设施维护不当，发生跑、冒、滴、漏及堵塞的，供热方不承担责任。据了解，本案供热入口阀门井以下的供热管线发生漏水，发生在房屋施工期间，不排除用热方对供热入口阀门井以下的供热管线疏于管理及擅自拆改供热入口阀门井以下供热管线造成漏水的可能。故应驳回周彬彬的诉讼请求。此外，只有在采暖期前，帝达公司才需要通知业主打压试水的时间。在供暖期已经开始的情况下，申请对财智大厦314、315房屋恢复供暖，该房屋应当具备供暖条件，帝达公司供暖时无需再另行通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏阳公司及帝达公司对周彬彬提交的证据1、2、3、9均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、周彬彬提交的证据7系周彬彬与夏阳公司签订，双方均无异议，本院予以确认。2、周彬彬提交的证据4中载明的项目并非地板，故本院不予采信。3、对于周彬彬提交的证据5，其自认损失数额系在未进行修理的情况下估算而来，故本院不予采信。4、对于周彬彬提交的证据6，加盖有万利盛公司印章，同时结合万利盛公司交纳物业费及供暖费的事实，本院予以确认。5、对于周彬彬提交的证据8，结合夏阳公司及帝达公司确认财智大厦315房屋内供暖设施漏水的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周彬彬系坐落于天津市东丽区××大厦××房屋的产权人，房屋于2011年交付。314与315房屋原为独立的两套房屋，各自有独立的房地产权证。314房屋使用权面积为29.50平方米，315房屋使用权面积为95.20平方米。后周彬彬在对两套房屋进行装修时，将两套房屋中间的隔墙打通，设计成为一套房屋。周彬彬在购得314、315房屋时配有供热设施，周彬彬在对房屋进行装修时对供暖设施的出风口位置进行了调整，并对供热管道进行了改动调整，且对排风口进行了改造。财智大厦314、315房屋自2011年交付周彬彬后一直处于空置状态。2019年11月20日，周彬彬与天津万利盛餐饮管理服务有限公司（以下简称万利盛公司）签订租赁合同，约定周彬彬将坐落于天津市东丽区××大厦××房屋出租给万利盛公司使用，使用期自2019年12月1日至2028年12月31日，租金为25000元／月。夏阳公司为天津市东丽区财智大厦的物业服务单位，在2019年11月26日，万利盛公司向夏阳公司交纳了财智大厦314、315房屋2019年度的物业费。帝达公司为天津市东丽区财智大厦的供热单位。在2019年度供暖期开始后，万利盛公司向帝达公司申请就财智大厦314、315房屋恢复供暖（以前处于报停状态）。为此，帝达公司（甲方）与万利盛公司（乙方）签订《供用热合同》，约定由帝达公司为坐落于天津市东丽区××大厦××房屋供热，供热面积为452.27平方米，采暖用热费价格为供热面积每平方米40元，总金额为18090.80元。冬季采暖供热时间为每年11月15日起至次年3月15日止，如遇气温特殊变化需提前或延长采暖供热期限时，则按天津市人民政府供热办公室决定履行。甲方和乙方供热设施及管线的产权划分以供热入口阀门井为界，阀门井及阀门井以上管线和设施归属甲方，以下归属乙方。甲方应提前10日公布打压试水时间。乙方在支付当年用热费后，有权要求甲方按期供热。乙方应定期检查维修内部供热设施。乙方擅自拆改、迁移、损坏、增加室内供热设施擅自安装其他设施，私自扩大用热范围，遮挡散热器等，乙方室内、室外采暖管道及供热设施维护不当，发生跑、冒、滴、漏及堵塞的，管道设计不合理的，甲方均不承担责任。合同有效期自2019年10月1日至2020年9月30日。合同签订后，万利盛公司于2019年11月26日向帝达公司交纳了供热费。此后，帝达公司将位于财智大厦314、315房屋户外楼道顶部的供暖阀门开启，为两套房屋进行供暖。2019年11月28日凌晨四点，夏阳公司工作人员发现财智大厦315房屋跑水，随即通知了周彬彬的人员，周彬彬的人员六点多到达315房屋，与夏阳公司的人员发现315房屋屋顶处的供暖设施处漏水，地板已被水浸泡。另查，财智大厦315房屋除本次供暖设施发生漏水外，此前从未发生过供暖设施漏水情况。庭审中，周彬彬认可对财智大厦315房屋供暖设施漏水处在进行装修时进行过改造。同时，还主张在2020年3月在未通知本院的情况下对财智大厦314、315房屋进行了维修，包括更换地板、粉刷墙面、更换线路、灯具。且此后，因鱼缸爆裂，地板又被水浸泡，后又更换了315房屋部分地板。其起诉时确定的赔偿数额中的地板款48300元是按照第一次装修时购买价格确定的，除租金损失外的其他损失是当时测算出来的，但后期维修时实际支出的数额并没有变化，只是地板款增加了。本院认为，周彬彬系坐落于天津市东丽区××大厦××房屋的产权人，在房屋受损后，周彬彬作为权利人有权请求赔偿损失，其应为本案适格主体。周彬彬作为房屋的产权人，房屋中的供暖设施的产权亦当归属于周彬彬。在2019年度前，财智大厦315房屋的供暖处于报停状态，在恢复供暖前，周彬彬应对室内的供暖设施进行安全检查，尤其是在对原有供暖设施进行改造后，其应更加注意，否则将会承担由此造成的不良后果。在已经进入供暖期的情况下，万利盛公司与帝达公司签订供热合同，并交付供暖费后，帝达公司即应尽快为财智大厦314、315房屋进行供暖。因财智大厦此前供暖处于报停状态，既然万利盛公司申请恢复供暖，那么帝达公司就有理由相信上述两房屋具备采暖条件。案涉供暖设施漏水位置处于财智大厦315房屋内，产权归属于周彬彬，供暖设施漏水并非帝达公司所致，其漏水原因不排除系装修改造室内供暖设施所致。房屋漏水时，屋内处于无人状态，现周彬彬又未能提供证据证明帝达公司系于非正常工作时间为财智大厦314、315房屋开启室外供暖阀门，故周彬彬应对因供暖设施漏水造成的损失承担相应的后果。关于就周彬彬主张的房屋修复损失，周彬彬在未经夏阳公司及帝达公司确认损失范围，且于本案成讼后又未通知本院的情况下，擅自对财智大厦314、315房屋进行了维修，现其未能提供确凿充分的证据证明损失范围，故对于房屋自身损失范围已无法确定。此外，由于周彬彬自行将本为两套房屋的财智大厦314、315房屋打通，而供暖设施漏水处位于315房屋，即便造成314房屋部分地板损坏，也系因其自身原因造成的损失扩大。另，虽然在万利盛公司与帝达公司签订的《供用热合同》中约定帝达公司应提前10日公布打压试水时间，但根据合同前后文内容及通常认知可知，该项义务是指正常采暖期开始前供热单位应履行的义务，而万利盛公司申请帝达公司为财智大厦314、315房屋恢复供暖时，正常采暖期已经开始。尽管如此，既然帝达公司同意恢复供暖，其作为供暖单位也应当根据合同的性质向万利盛公司履行通知义务，以便万利盛公司或万利盛公司通知周彬彬注意室内供暖设施是否出现漏水情况。鉴于此，本院确定由帝达公司酌情赔偿周彬彬的适当损失。虽然因供暖设施漏水造成的损失范围已无法确定，但毕竟因漏水会造成周彬彬延期向万利盛公司交付房屋，综合考虑周彬彬及帝达公司的过错程度、帝达公司收取采暖费的数额、周彬彬的损失程度，本院酌情确定由帝达公司赔偿周彬彬损失5000元。夏阳公司作为财智大厦314、315房屋的物业服务单位，供暖设施并不在其服务管理范围内，漏水原因也并非其造成，夏阳公司在发现315房屋漏水后已及时通知了周彬彬，做到了物业公司应尽的义务，现周彬彬要求夏阳公司承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津帝达地热开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周彬彬损失5000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周彬彬的其他诉讼请求。案件受理费收取2240元，由原告周彬彬负担2190元，被告天津帝达地热开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  孙兆敏审 判 员  石金娟人民陪审员  李金典二〇二〇年十一月三十日书 记 员  宋晓峰本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。