辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初1639号原告（反诉被告）：许凤菊，女，1956年10月17日出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。原告（反诉被告）：马守玉，男，1954年5月19日出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。原告（反诉被告）：马玉伟，男，1981年7月16号出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。原告（反诉被告）：马俊，女，1979年10月13日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。四原告委托诉讼代理人：李兴显，辽宁腾昱律师事务所律师。原告许凤菊、马守玉、马俊委托诉讼代理人：马玉伟，男，1981年7月16号出生，汉族，现住辽宁省灯塔市，系许凤菊、马守玉儿子、马俊弟弟。被告（反诉原告）：刘太林，男，1964年11月5日出生，满族，现住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：纪清君，辽宁帝法律师事务所律师。被告：金伟（反诉原告），男，1976年1月21日出生，汉族，现住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：王雅娟，辽宁王雅娟律师事务所律师。原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与被告（反诉原告）刘太林、被告（反诉原告）金伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用普通程序，分别于2020年11月13日、2020年12月22日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）马玉伟及四原告（反诉被告）委托诉讼代理人李兴显，被告（反诉原告）刘太林委托诉讼代理人纪清君、被告（反诉原告）金伟委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认被告刘太林与原告马守玉的坐落于灯塔市建筑面积为446平方米和191.3平方米房屋的买卖无效；二、请求依法判令二被告返还原告位于灯塔市的房屋（建筑面积为446平方米2层5间正房），并协助原告办理过户手续；三、请求依法判令二被告将原告位于灯塔市的房屋（建筑面积为191.3平方米九间厢房）恢复原状，并协助原告办理房屋过户手续；四、请求依法判令二被告返还案涉房屋所占6.63亩土地使用权及地上物80安培变压器一台；五、请求依法判令二被告赔偿原告房屋及土地使用权损失按每年60,000元，从2009年5月起至实际交付之日止；六、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告许凤菊和原告马守玉系夫妻，原告马玉伟与原告马俊系原告许凤菊和马守玉婚生子女。2005年原告马守玉将步案房屋及土地出租给被告刘太林，2007年被告刘太林向原告马守玉提出想购买涉案房屋及土地用于经营砖厂，原告马守玉因家人不同意拒绝，被告刘太林提出支付270,000元房屋及土地使用费，等砖厂不经营时再交回原告。2015年原告马守玉回到村里时发现原告的土地上正在施工盖房，才知道被告刘太林将房屋出售给被告金伟，原告找到西马峰镇政府，建房行为被制止。2015年7月原告马守玉单独提起民事诉讼，请求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效并返还原告房屋及土地使用权。2015年11月灯塔市人民法院做出（2015)灯民初字第00994号民事判决书：判决确认刘太林与金伟的房屋买卖协议无效，但以原告马守玉不是合同相对人而驳回了原告要求返还房屋及土地使用权的请求。原告马守玉不服一审判决，上诉至辽阳市中级人民法院，辽阳市中级人民法院2016年4月做出（2016)辽10民终280号民事判决书：以原告马守玉一审时未主张与刘太林的买卖协议无效而驳回原告上诉，维持一审判决。原告马守玉在原诉讼中得知：2007年4月被告刘太林持伪造的原告许凤菊、马守玉夫妻签名的授权委托书和房屋买卖协议，在灯塔村镇建设办公室办理房屋过户，该村镇办公室为被告刘太林办理了房权证号为10××08、10××09号涉案房屋的所有权证。2009年5月被告刘太林与金伟签订房屋产权变动契约书，将涉案两个房屋卖与金伟，2009年金伟办理了证号为100316021、100316022的两个涉案房屋所有权证。被告刘太林、金伟产权看到使用土地面积0平方米，两个被告都能得到产权，不知道他们怎么办的过户。原告系灯塔市集体组织成员，在第一轮土地分得家摩宅基地包括口粮田6.63亩。1997年经批准原告在家庭6.63亩土地上建造446平方米的二层五间正房和191.3平方米的九间厢房，原告马俊经批准在土地上安装一台80安倍的变压器供照明及生产使用。原告马守玉将房屋出租给被告刘太林，被告刘太林采取欺骗的手段制造虚假的房屋买卖协议，并将房屋出售给被告金伟。被告刘太林和被告金伟并非村集体组织成员，私自买卖农村房屋依照法律规定该协议无效，被告刘太林与被告金伟的房屋买卖协议已经灯塔市人民法院和辽阳市中级人民法院生效判决确认无效。《合同法》第五十六条规定：无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；被告刘太林高价出售马守玉夫妻产权包括土地，被告刘太林土地使用面积0平方米，被告金伟土地使用面积0平方米强行霸占马守玉、许凤菊夫妻及儿子马玉伟吃饭田6.63亩，每年高价出租6-7万至今。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告马守玉多次与二被告交涉，二被告拒不理睬。被告刘太林辩称：一、原告所述与事实不符。事实上，答辩人刘太林因经营砖厂于2005年便开始租赁原告家房屋及场地，当时刘太林一次性付给原告马守玉三年租金50,000元，2007年经答辩人与马守玉协商，除已剩余期限租金外，答辩人一次性给付马守玉270,000元，原告将房屋、场地及附属设施出售给答辩人。答辩人购买的191.3平方米房屋因破损已不能使用，答辩人购买后出资将该房屋翻建并将院落垫平，共计出资三十余万元。原告称2007年答辩人提出支付270,000元房屋及土地使用费，等砖厂不经营时再交回原告纯属捏造事实，因为答辩人期初租赁原告家房屋、场地及附属设施时，三年租金为50,000元，那么270,000元计算的租赁期限应该是十六年多时间，试想，答辩人在不能预测经营的砖厂效益如何的情况下，怎么会一次性支付270,000元租金呢？事实只有一个，就是原告在撒谎，其真实目的就是为达到其既占有购房款又要回房屋、场地的非法目的。二、原告与答辩人之间的房屋买卖协议合法有效。在答辩人与原告马守玉协商达成房屋买卖协议后，双方已经签订了《房屋产权变动契约书》，并经前方干村委会村委会、西马峰镇村镇建设办公室签字盖章后，由灯塔市村镇建设办公室办理了房屋过户手续，将房屋产权变更到答辩人名下。如果答辩人与原告之间没有达成买卖协议，原告马守玉又怎么会在《房屋产权变动契约书》上签字确认，又怎么会将原房屋产权证明及其夫妻二人身份证复印件交到灯塔市村镇建设办公室，将房屋产权变更到答辩人名下。三、原告诉请赔偿经济损失人民法院不应予以支持。首先，在2007年市原告马守玉与答辩人协商，将案涉房屋、场地及附属设施卖给答辩人并过户到答辩人名下，无论答辩人市自己使用还是租赁给他人使用，均是对自己享有所有权的物的支配权，而且原告所谓的270,000元使用费究竟到那年恐怕原告自己也说不清，又有什么权利要求答辩人赔偿其2009年5月起的损失呢。其次，如果人民法院判令答辩人与原告之间的房屋买卖协议无效，那么同时应判令原告将收取的270,000元购房款返还给答辩人。另因答辩人为翻建房屋及平整场地投资款近三十万元理应由原告予以补偿。因为原告想收回房屋、场地的真实目的就是为了坐享其成。被告刘太林提出反诉，请求：一、请求判令反诉被告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊返还反诉原告刘太林购房款300,000元。二、本案本诉与反诉费用由反诉被告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊承担。事实与理由：2005年，反诉原告刘太林以50,000元/3年的租金租用了反诉被告马守玉位于灯塔市的房屋（包括九间砖混房屋191.3平方米、五间砖混房屋446平方米等）用于经营砖厂。2007年，反诉原告刘太林和反诉被告马守玉协商一致转让该房屋（包括土地使用权），以300,000元价格双方成交。当时，已付的3年50000元租金未到期，经双方协商，以未到期的30,000元租金折抵购房款，所以当时反诉原告刘太林又支付反诉被告270,000元，共计300,000元购房款。该房与2007年4月9日经反诉被告马守玉签字，由房产部门分两个房屋所有权证过户到反诉原告刘太林名下。2007年到2009年期间，反诉原告刘太林对该房倒塌不能使用部分进行翻修花费60,000余元，又对院内进行平整花费100,000余元。2009年5月22日，反诉原告刘太林以600,000元将该房转让给金伟，2009年6月8日办理了两个房照的过户手续。然而，反诉被告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊于2020年6月以“确认反诉被告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊和反诉原告刘太林间买卖涉案房屋无效、返还房屋、赔偿损失等”请求向法院提起诉讼，即本案本诉。当初，反诉被告和反诉原告刘太林间的买卖房屋行为是双方真实意思表示，是双方自愿情况下作出的，房屋价格符合市场价，并且办理了房屋过户手续。反诉被告出尔反尔，现在又想要回房屋，如果本诉法院判决该买卖无效，反诉被告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊应承担由此产生的缔约过失责任。被告金伟辩称：一、原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与答辩人金伟之间无房屋买卖法律关系，答辩人购买房屋是与被告刘太林之间达成，其房屋买卖合法有效，与原告无关。答辩人购买房屋时，出卖人是被告刘太林，刘太林持有其名下产权证书，能够证明刘太林是争议房屋的所有权人，对于原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与被告刘太林如何购买与答辩人金伟无关。他们之间是如何形成房屋买卖答辩人也不知情。因为刘太林名下的产权证书是政府颁发的，属于合法取得，答辩人有理由相信产权证书是合法取得。答辩人与刘太林之间达成房屋买卖协议后已经办理产权过户手续，并取得产权证书，应认定答辩人是善意取得，故答辩人与原告之间不具有房屋买卖关系，原告起诉答辩人错误，起诉答辩人为被诉主体不适格。二、答辩人与刘太林之间的房屋买卖合法有效，如果认定无效，原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与被告刘太林应将答辩人的购房款600,000元及对房屋建筑等费用485,725.4元，其他损失要求赔偿200,000元，共计1,285,725.4元。三、答辩人不同意原告的诉讼请求。被告金伟提出反诉，请求：原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与刘太林应将反诉人金伟的购买房屋价款600,000元、房屋建筑等费用485,725.4元、其他损失要求赔偿200,000元，共计1,285,725.4元，此款应返还给反诉人金伟。事实与理由：反诉人金伟购买房屋时出卖人时刘太林，刘太林持有其名下产权证书，能够证明刘太林是争议房屋的所有权人，对于原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与刘太林如何购买反诉人不知情。因为刘太林名下的产权证书是政府颁发的，属于合法取得，反诉人金伟有理由相信产权证书是合法取得。反诉人与刘太林之间达成房屋买卖协议后已经办理产权过户手续，并取得产权证书，反诉人对该房屋进行修建和实际管理至今，反诉人购买此房属于善意取得。应该认定反诉人与刘太林之间房屋买卖协议合法有效。如果认定无效，原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊与被告刘太林应将反诉人的购房款600,000元及对房屋建筑等费用485,725.4元，其他损失要求赔偿200,000元，共计1,285,725.4元。原告针对被告刘太明、被告金伟提出的反诉辩称：一、被告（反诉原告）刘太林、被告（反诉原告）金伟没有土地使用权，其更无权更改土地用途。涉案土地系原告家庭承包土地，被告违规办理的房屋权属证中也明确注明其土地使用面积为0，其没有土地使用权，无权在土地上修筑建筑，也无权更改土地用途，其因此发生的费用无权向答辩人主张。二、被告（反诉原告）刘太林、被告（反诉原告）金伟违法改变耕地用途，应当依法恢复原状，其主张的投入资金不应得到支持。三、被告（反诉原告）刘太林、被告（反诉原告）金伟因违反法律规定而导致合同无效，自身存在过错，其自身受到的损失应当自己承担。该二人明知非本村村民，不能办理农村房屋产权手续，但其通过非法手段取得房屋产权手续并占有，因二人违反法律规定且自身存在过错而导致合同无效，根据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院经审理查明：原告许凤菊和原告马守玉系夫妻，原告马玉伟与原告马俊系原告许凤菊和马守玉婚生子女。原告马守玉曾于2015年7月1日向灯塔市人民法院提起诉讼，请求确认刘太林与金伟签订的房屋买卖协议无效，以及归还房屋用地使用权。灯塔市人民法院受理后，于2015年11月19日作出（2015）灯民初第00994号民事判决书，该判决书查明：原告马守玉于2007年将坐落于灯塔市的九间砖混房屋（面积为191.3平方米）及五间砖混房屋（面积为446平方米）卖与被告刘太林。灯塔市村镇建设办公室于2007年4月9日为被告刘太林办理了两个房屋所有权证，房屋所有权证号分别为10××08号、10××09号。被告刘太林与第三人金伟于2009年5月22日签订了房屋产权变动契约书，将上述两处房屋卖与第三人金伟。灯塔市村镇建设办公室于2009年6月8日为第三人金伟办理了两个房屋所有权证，房屋所有权证号分别为100316021号、100316022号。灯塔市民委员会于2015年5月10日为原告马守玉出具证明一份，内容为：“前方干村马守玉宅基地位于前方干村西，占地面积6.63亩，陆亩陆叁厘，属于人口责任田，情况属实，特此证明”。该判决书认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款明确规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。刘太林与金伟达成的房屋买卖协议虽为双方当事人的真实意思表示，但该协议的买卖标的物不仅包括两处房屋，还包括两处房屋所占有的宅基地。宅基地使用权是农村村民基于农业集体经济组织成员身份所享有的权利，与享有者的特定身份密切相关，非本集体经济组织成员不得变相取得。被告刘太林与第三人金伟均非灯塔市村民，故被告刘太林与第三人金伟所达成的房屋买卖协议违反国家法律，该协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。因第三人金伟占有的土地是基于与被告刘太林之间的买卖合同，而合同具有相对性。在法院确定买卖合同无效的情况下，第三人将占有的房屋及土地返还的相对方也是被告刘太林，而并非原告马守玉。再者，房屋和土地属于不可分割的一个整体，原告仅要求第三人返还土地而未要求返还房屋，其要求本身就缺少合理性，且不具备可执行性。就原告马守玉要求返还土地使用权的请求，不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，判决：一、被告刘太林与第三人金伟达成的买卖房屋协议无效；二、驳回原告马守玉其他诉讼请求。原告马守玉对灯塔市人民法院作出的（2015）灯民初第00994号民事判决书的裁判不服向辽阳市中级人民法院提起上诉，辽阳市中级人民法院于2016年4月19日作出（2016）辽10民终280号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。经被告（反诉原告）刘太林、被告（反诉原告）金伟申请，本院委托辽阳市中级人民法院技术处司法鉴定，辽宁天亿资产评估有限公司在审阅材料后，因刘太林未能在规定时间内提供鉴定事项的具体名称、数据、票据等相关资料，决定不受理刘太林的委托。针对金伟委托事项，辽阳市价格评估有限公司在审阅材料后，作出价格评估结论，评估标的价格为：人民币肆拾捌万伍仟柒佰贰拾伍元肆角（￥485,725.40）。另查，被告（反诉原告）刘太林从原告（反诉被告）马守玉处花费购房款300,000元，被告（反诉原告）金伟从被告（反诉原告）刘太林处花费购房款600,000元。上述事实有当事人陈述、协议书、司法鉴定意见书、鉴定费票据、法院判决书等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以确认。本院认为，本案涉及城镇居民购买农村集体经济组织成员私有房屋的买卖协议效力问题，目前对该类问题的处理原则是认为双方之间的私有房屋买卖合同无效。被告刘太林虽取得了房屋所有权证，但未能取得宅基地使用权，因房屋和宅基地不能分割，涉及宅基地的转让违反了法律的禁止性规定，故原告（反诉被告）马守玉和被告（反诉原告）刘太林之间的房屋买卖协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告金伟占有的土地是基于与被告刘太林之间的买卖合同，而合同具有相对性。在法院确定买卖合同无效的情况下，金伟应将占有的房屋及土地返还被告刘太林，刘太林占有的土地时基于与原告马守玉之间的买卖合同，在法院确定买卖合同无效的情况下，刘太林应将占有的土地返还原告，故可由金伟直接将占有的土地返还原告。原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊请求依法判令二被告返还原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊位于灯塔市的房屋（建筑面积为446平方米2层5间正房），并协助原告办理过户手续的诉请，本院支持由被告（反诉原告）金伟返还原告许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊位于灯塔市的房屋（建筑面积为446平方米2层5间正房），并协助原告办理过户手续。被告（反诉原告）刘太林与原告（反诉被告）马守玉之间的买卖合同已签订多年，且刘太林对该房屋又转手卖于金伟，金伟对房屋及院落进行修缮和平整，且使用多年，针对原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊请求依法判令二被告将原告位于灯塔市的房屋（建筑面积为191.3平方米九间厢房）恢复原状，并协助原告办理房屋过户手续的诉请，本院认为对该房屋恢复原状已不现实，且对各方损失都会达到最大化，故本院酌定由被告（反诉原告）金伟返还原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊位于灯塔市的房屋（建筑面积为191.3平方米九间厢房），并协助原告办理房屋过户手续。原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊法信超链：国家法律4篇地方法规4篇案例470篇裁判241317篇期刊185篇×请求依法判令二被告刘太林、金伟返还案涉房屋所占6.63亩土地使用权及地上物80安培变压器一台的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊请求依法判令二被告赔偿原告房屋及土地使用权损失按每年60,000元，从2009年5月起至实际交付之日止的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）刘太林要求原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊返还购房款300,000元的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）金伟提出从刘太林处购买房屋价款600,000元，房屋建筑等费用485,725.4元，两项合计1,085,725.4元，此款应返还给反诉人金伟的诉请，本院支持由刘太林返还金伟购房款600,000元，根据辽阳市价格评估有限公司作出的价格评估结论，金伟对房屋的投资修建现值485,725.40元，因案涉争议房屋系原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊所有，故该笔资金应由原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊赔偿给被告（反诉原告）金伟。被告（反诉原告）金伟主张要求赔偿其他损失200,000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马守玉和被告（反诉原告）刘太林灯塔市马峰镇前方干堡村建筑面积为446平方米和191.3平方米的房屋买卖协议无效。二、被告（反诉原告）金伟于本判决发生法律效力后三十日内返还原告许凤菊、马守玉、灯塔市马峰镇前方干堡村的房屋（建筑面积为446平方米2层5间正房），并协助原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊办理过户手续。三、被告（反诉原告）金伟于本判决发生法律效力后三十日内返还原告许凤菊、马守玉、灯塔市马峰镇前方干堡村的房屋（面积为191.3平方米九间厢房），并协助原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊办理过户手续。并由原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊于本判决发生法律效力后三十日内支付给被告（反诉原告）金伟对房屋建筑等费用485,725.4元。四、原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊于本判决发生法律效力后三十日内返还被告（反诉原告）刘太林购房款300,000元。五、被告（反诉原告）刘太林于本判决发生法律效力后三十日内返还被告（反诉原告）金伟600,000元购房款。六、驳回原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）金伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，被告（反诉原告）金伟承担650元，原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊承担650元；反诉费(反诉原告刘太林)2,900元，由原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊承担1450元，被告（反诉原告）刘太林承担1450元；反诉费(反诉原告金伟)8,186元，由原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊承担3,093元,由被告（反诉原告）刘太林承担3,820元，由被告（反诉原告）金伟承担1,273元；鉴定费11,500元，被告（反诉原告）金伟承担5,750元，原告（反诉被告）许凤菊、马守玉、马玉伟、马俊承担5,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  安 军审 判 员  刘珍秀人民陪审员  吴 悦二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  杨 帆附：本案所涉及的法律以及司法解释一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第九条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。