北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12635号原告（反诉被告）：王某1，男，1960年1月30日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王某2，女，1984年12月5日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：李某1，男，1945年11月18日出生，汉族，北京市西城区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮，北京市尚元律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王某1与被告（反诉原告）李某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谢衍明独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某1及其委托诉讼代理人王某2，被告（反诉原告）李某1之委托诉讼代理人王颖、李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1．原告王某1与被李某1于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效；2．被告李某1立即腾退房屋并将房屋返还给原告王某1；3．被告李某1支付房屋占用费共计155600元（前七7年按每年1800元计算，后11年按每年13000元计算）。诉讼中，原告王某1明确其诉讼请求：1．原告王某1与被告李某1于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效；2．被告李某1立即腾退院落、房屋并返还给原告王某1。事实和理由：2002年8月31日，原告王某1与被告李某1经案外人张某1的撮合见证下，原告王某1以4．4万元的价格，将原告王某1所有的位于北京市顺义区×××的农村宅基地一处及地上房屋出售给被告李某1，双方签署了《买卖房屋契约》，被告李某1支付款项后，王某1将房屋交付给了被告李某1。房屋交付给被告李某1后，被告李某1将涉诉房屋出租并以原告王某1身份申请村民福利—星级文明户，冒名领取相关福利多年。经原告王某1与租客的确认，被告李某1首次出租大约6-7年，每年收取租金1800元，后租户退房。被告再次将涉诉宅院出租，经与租客确认，出租4-5年，租金不详。第二次租赁期间，村委会例行安全检查发现，出租屋内安置多了台缝纫机，且有工人在内工作，因违规安装大量电力线路，存在严重安全隐患，村委会多次要求房屋现使用人整改，该租客均以其不是房主为由拒绝，并让村委会找原告王某1整改处理。被告李某1签署该协议至今均系非农业户口，其户籍地为北京市西城区×××，非本村户口，也非本村集体经济组织成员。房屋从出让至今一直未进行翻修，翻建，其东墙已属高危建筑，随时面临倒塌的风险，因该墙体临大路，若发生坍塌，随之引发的伤害不可估量。原告王某1至今仍然是北京市顺义区×××村集体经济组织成员，户口仍在本村，村集体也从未批准原告王某1任何新的宅基地。现原告王某1拟收回该宅基地及房屋，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，故诉至法院。被告李某1辩称：被告李某1对涉诉《买卖房屋契约》无效不持异议。李某1与王某1此前并不相识。2002年，中间人张某1找到李某1，称因子女上学及做生意急需资金周转，意将其闲置的位于北京市顺义区×××村的一处宅基地房屋对外出售。李某1本无意购买，但张某1多次找到李某1沟通，2002年8月31日，李某1在中间人张某1等人的介绍及见证下，与王某1签订了《买卖房屋契约》，购买了涉诉宅基地房屋。签订契约后，王某1为涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》的登记权利人，李某1不是该村集体经济组织成员，涉诉宅基地并未变更至李某1名下。李某1收到本案的起诉材料后搜寻相关报告，对城镇居民购买农村宅基地房屋行为的定性及裁判标准已有了解，因此，李某1对涉诉的《买卖房屋契约》无效不持异议。李某1主张在王某1赔偿到位且预留合理时间的情况下返还涉案房屋。李某1当初本无购买之意，但中间人张某1多次找到李某1沟通，称王某1卖房是家里孩子上学及经营的加工厂急需资金周转，李某1出于好心，同时考虑自己年老时也内高在农村有便利居所，因此便同意购买。李某1及家人居住在市区，不再涉诉房屋内居住，故将涉诉房屋交给了中间人张某1平时帮忙照看，包括对涉诉房屋进行修缮。而且《买卖房屋契约》签订至今，涉诉房屋所在的×××村的基础设施建设和基本公共服务不断完善，人居环境全面提升，房屋所在宅基地区位价格、居住、交通、教育、医疗、商业等周边环境与签约时已经发生了很大的变化，如按原购买价值返还，会造成李某1的利益严重失衡。王某1明知涉诉宅院及房屋属于我国法律禁止流转的财产范围，在出售18年后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，应对合同无效承担主要责任。涉诉房屋平日有中间人张某1帮忙照看，李某1对房屋出租情况不详，即使真存在出租行为，也是张某1对外出租的，租金都由张某1收取，张某1未向李某1转交过租金，李某1对此并未获益。李某1及家人不在涉诉房屋中居住，不了解村内的福利政策及发放程序，李某1从未以王某1的身份领取过星级文明户等任何村民福利。涉诉房屋交由中间人张某1照看期间曾进行修缮，应不存在王某1所述的房屋从出让至今一直没有进行翻修，翻建及倒塌风险。反诉原告李某1向本院提出反诉请求：1．反诉被告王某1返还反诉原告李某1购房款4．4万元；2．反诉被告王某1赔偿反诉原告李某1因合同无效的损失100万元。事实与理由：反诉原告李某1与反诉被告王某1此前并不相识。2002年，中间人张某1找到了反诉原告李某1，称反诉被告王某1因子女上学及做生意急需周转资金，意将其闲置的位于北京市顺义区×××村的一处宅基地房屋对外出售。反诉原告李某1本无意购买，但张某1多次找到反诉原告沟通。2002年8月31日，反诉原告李某1在中间人张某1的介绍及见证下，与反诉被告签订了《买卖房屋契约》，约定反诉被告王某1将北京市顺义区×××村的宅基地一处，正房四间、西厢房三间，宅基地的《集体土地建设用地使用证》面积276．90平方米，以4．4万元价格出售给反诉原告李某1。反诉原告李某1向反诉被告王某1支付购房款4．4万元，反诉被告王某1将房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》交付给了反诉原告李某1。现反诉被告王某1向法院起诉主张《买卖房屋契约》无效并要求返还房屋等诉求。反诉原告李某1认为，反诉被告王某1明知涉诉宅院房屋属于我国法律禁止流转的财产范围，在房屋出售后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，应对合同无效承担主要责任，对因合同无效给反诉原告造成的经济损失进行赔偿。同时，《买卖房屋契约》签订至今已有18年，涉诉房屋所在宅基地区位价格、居住、交通、教育、医疗、商业等周边环境与签约时已经发生了很大的变化，如按签约时确定的价值相互返还，会造成李某1的利益严重失衡。综上，反诉原告李某1特提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告王某1辩称：同意返还购房款4．4万元，不同意其他的反诉诉讼请求。从反诉原告购买房屋后，没有任何的居住行为，一直在出租，也没有对房屋进行过修缮，房屋几近倒塌，在此情况下涉诉房屋不具备那么高的价值。龙王头村没有拆迁的计划，所以土地方面的补偿反诉被告不同意给付。从地理位置上看，涉诉房屋交通不便利，也不值那么多钱，综上所述，反诉原告要求补偿的太高，从鉴定结果看，无论哪方面看也没有达到反诉原告所要求的那么多。从农村集体户口利益上说，法律规定城镇居民不能买卖农村房屋，因此双方不适用农村房屋买卖，因此土地不能在本案中予以赔偿。反诉原告在反诉诉状中所述不属实，不存在反诉被告请求反诉原告援助，然后将涉诉房屋出售给反诉原告。从买卖交易的责任上看，反诉原告的主动性更高一些。本院经审理认定事实如下：王某1系北京市顺义区×××村村民，为农业户口。李某1为城镇居民户口。王某1在北京市顺义区×××村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区×××。原顺义县土地管理局为涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为王某1。2002年8月31日，王某1与李某1达成《买卖房屋契约》，约定王某1将位于北京市顺义区×××的房屋及院落卖与李某1，李某1支付王某1房款4．4万元。后王某1将北京市顺义区×××院及《集体土地建设用地使用证》交付李某1。本案审理过程中，经李某1申请，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称：北方评估公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年11月12日，北方评估公司出具《房地产估价报告》，确定涉诉宅院总价为423889元，其中涉诉宅院总的区位补偿价为291568元，房屋重置成新价109189元、附属物为23132元。李某1支付鉴定费5000元。双方对《房地产估价报告》真实性认可，李某1认可该《房地产估价报告》的评估无异议，王某1称其对评估结果有意见，不认可评估中对香椿树、柿子树的价格、院墙的价值过高、灶台、炕及大门的评估价也不认可，但同意以《房地产估价报告》房屋重置成新价和附属物价格赔偿给李某1。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《房地产估价报告》、《买卖房屋契约》等证据在案佐证。本院认为，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，王某1与李某1磊虽然达成了农村房屋买卖协议，但因李某1并非北京市顺义区×××村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。故对王某1要求确认其与李某1于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。王某1应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。现王某1在转让涉诉宅院原有房屋十八年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，王某1应承担主要责任。李某1不是北京市顺义区×××村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任，因王某1与李某1就涉诉宅院房屋于2002年8月31日签署的《买卖房屋契约》为无效合同，李某1应将涉诉宅院、房屋返还给王某1，王某1亦应将涉诉房屋的卖房款返还给李某1。王某1应当对因合同无效给李某1造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，本院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对李某1反诉诉讼请求中数额过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某1与被告（反诉原告）李某1于二○○二年八月三十一日签订的《买卖房屋契约》无效；二、原告（反诉被告）王某1于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）李某1购房款四万四千元；三、原告（反诉被告）王某1于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）李某1经济损失共计七十万元；四、在原告（反诉被告）王某1全部履行完本判决第二项和第三项之日起三十日内，被告（反诉原告）李某1腾退并返还原告（反诉被告）王某1位于北京市顺义区×××宅院、房屋；五、驳回反诉原告李某1其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七十元，由原告王某1负担四十九元（已交纳），由被告李某1负担二十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万四千二百四十一元，由反诉原告李某1负担三千零一元（已交纳），由反诉被告王某1负担一万一千二百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费五千元，由反诉原告李某1负担一千五百元（已交纳）；由反诉被告王某1生负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内直接给付反诉原告李某1。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢衍明二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘文丹书 记 员 花晓璐