北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初22129号原告：吴茁峰，男，1973年5月16日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：杨业凤，女，1978年7月17日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：吴雨霏，女，1998年5月9日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨智永，北京市兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京市兴展律师事务所律师。被告：吴清波，男，1964年11月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：吴为难，女，1966年8月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨静，北京市广银律师事务所律师。原告吴茁峰、杨业凤、吴雨霏与被告吴清波、吴为难房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告吴茁峰、杨业凤、吴雨霏的委托诉讼代理人杨智永，吴清波、吴为难的委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。吴茁峰、杨业凤、吴雨霏向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告吴茁峰、杨业凤、吴雨霏购房款55万元及资金占用期间利息（以购房款55万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2006年12月31日起计算至实际付清之日止）；2、请求被告向原告赔偿涉案房屋装修费用损失（以评估后确定的损失金额为准）；3、请求被告赔偿原告购买房屋市场差价损失（以评估后确定房屋差价损失金额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：吴茁峰、杨业凤原系夫妻关系。2003年，原告吴茁峰、杨业凤与被告吴清波达成房屋买卖合同，约定被告将位于北京市大兴区西红门镇宏盛家园小区3号楼4单元401室房屋出卖给吴茁峰、杨业凤，合同约定房款为55万元。2006年12月31日，吴茁峰、杨业凤支付完所有房款。该合同已经（2018)京02民终12317号民事判决书确定为有效。由于房屋价格上涨，现吴清波违反约定，不同意出售房屋，导致原告无法取得房屋所有权。吴清波与吴为难系夫妻关系。吴雨霏为吴茁峰与杨业凤之女，吴茁峰与杨业凤于2016年4月26日调解离婚。为维护自身权益，特依法提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。吴清波、吴为难辩称：不同意原告的诉讼请求。一、1、吴清波与吴为难1995年11月21日结婚，涉案房产2001年登记在吴清波个人名下。2000年吴清波对房子进行了精装修，花了将近三十万。因吴茁峰是吴清波的同乡，又是员工，2003年1月吴清波将房子借给吴茁峰和他老婆杨业风居住。2012年11月22日(周四），吴茁峰和杨业风找到吴清波，要吴清波将房子卖给他们。吴清波提出100万卖给他们，100万付清之后身份证给他们过户，过户钱他们出，他们如果不同意，房子就收回来，杨业风和吴茁峰同意付100万，付清后吴清波给他们过户。最后经协商，双方达成一致，吴茁峰杨业风在2012年11月30日之前给吴清波付五十万，剩下五十万吴茁峰打欠条，之后杨业风去过户。2、之后二人始终未给付五十万房款，直至2013年3月26日，杨业风带着一个中间人某银行负责人刘行长找到吴清波，吴清波跟刘行长表示，催促了吴杨二人多次，他们都不履行口头协议，不付房款。刘表示要我给他面子，碍于刘的面子，吴清波表示最晚2013年6月1日之前将房子解押给他们办好。刘再三表示“他们不履行来找我。”之后吴清波让杨业风将她带来的五十万交给公司财务吴娟娟，表示“钱我收了，六一前我该过户过户。”吴娟娟当日给杨业风出具了收条。因为吴清波和吴茁峰杨业风2012年11月22日达成的口头协议是：二人先付五十万，剩下的吴茁峰打欠条，之后吴清波给他们过户。2013年3月26日，杨业凤拿了五十万，但吴茁峰没有打欠条，刘行长表示他们不履行找刘，吴清波表示他的理解就是剩下五十万欠条吴茁峰不履行，刘做保人。所以他说话也留了个口子，答应六月一日之前给杨吴过户，就等着吴茁峰打欠条。吴清波始终并没有将合同价款变更成五十万，合同价款依旧是一百万。3、此后吴茁峰不履行协议，一直没给吴清波打欠条，吴清波也就没给他办理过户。2013年4月8日，吴清波给吴茁峰出具委托书，上写委托他办理涉案房屋网签事宜，并不是要将涉案房产过户给吴茁峰，而是要吴茁峰代为去查询房屋抵押情况，让他知道房屋还有抵押。因为吴清波清楚房屋抵押还没解押，是以此方式要吴茁峰尽快履行协议，给他打欠条。这时距离6月1日还有将近两个月时间。众所周知，如果是办理网签过户，需买卖双方签字同意，还需审查房屋共有人，仅凭吴清波单方给吴茁峰出具委托书是无法办理的。吴茁峰在前往建委咨询过程中对此也应是明知的。4、2013年10月24日，因吴茁峰一直未履行协议给吴清波打欠条，吴清波给杨业风打电话，将五十万退还给她，告她房子不卖了，安排公司财务曹丽丽将钱还了杨业凤。5、此后吴茁峰杨业风再没提过买房的事，吴清波多次催促吴茁峰杨业风从房子搬出来，二人都拒不腾退。2015年9月吴清波起诉到法院要求二人腾退。2016年4月，法院一审判决二人和吴雨霏腾退。6、诉讼过程中吴清波才知道早在2015年3月12日，吴茁峰杨业风已经达成协议，涉案房产房款欠吴清波的欠款由吴茁峰补齐，2016年4月二人经法院协议离婚，离婚协议第1条约定由吴茁峰还清该房子（涉案房产）与吴清波之间债务。关于本案时间线，早在2013年10月24日，吴清波就将五十万退还给杨业风，二人依旧承认，2012年的口头协议约定的房屋买卖价格是一百万，二人未履行协议，剩余房款吴茁峰同意由其补齐。7、一审判吴茁峰杨业风吴雨霏腾退后，2016年6月24日，吴茁峰杨业风起诉要求吴清波继续履行口头协议，协助办理过户手续，后又追加了吴为难和波利达公司。2018年9月，法院一审判决口头协议已达成解除合意，驳回吴茁峰杨业风诉请。8、2018年12月，就腾退的案件，二审法院判决维持原判。9、2018年12月，吴茁峰杨业凤起诉吴清波履行口头协议案件的二审，二审法院判决撤销一审判决，确认口头协议有效。二、1、吴清波2013年10月24日将五十万退还杨业凤时，双方已就解除合同达成合意，此后吴茁峰杨业凤一直未催促吴清波继续履行，或者向法院提起诉讼要求吴清波履行，直到2015年9月吴清波起诉二人腾退之后，2016年6月吴茁峰杨业风才起诉吴清波履行口头协议。如果法院认定口头协议有效，那么吴清波在本案中提起反诉，请求解除该口头协议，理由是该口头协议吴为难根本不知情，也不同意卖房，协议根本无法履行。2、原告第一项诉请55万根木不存在，证据是北京明正司法鉴定中心司法鉴定意见书，证明2006年12月31日（宏盛家园吴茁峰住宅垫付房款还清确认与产权移交确认）上加盖的公章是假的，同时吴清波也在2012年11月22日的录音中表示，杨业风提到的38万是吴茁峰欠公司的欠款。3、涉案房屋是吴清波装修的，因此不同意原告第二项诉讼请求；4、不同意原告第3项诉讼请求，理由为：吴清波不存在违约，吴茁峰杨业风违约在先，且根本违约。从案件的时间线来看，2012年11月22日，双方达成口头协议，2012年11月30日之前，吴茁峰杨业风支付伍拾万房款，剩下伍拾万吴茁峰给吴清波打欠条。2012年11月30日之前，吴茁峰杨业凤未履行协议支付房款。2013年3月26日，吴清波收到杨业风伍拾万房款，但并未变更协议，将房款改为伍拾万，吴茁峰仍需给吴清波打伍拾万的欠条，但吴茁峰未履行。2013年4月18日，吴清波给吴茁峰出具委托书，要吴茁峰查询房屋抵押情况，意在催促吴茁峰尽快履行剩余伍拾万房款，吴茁峰仍未履行。吴茁峰杨业凤2015年3月12日和2016年4月的离婚协议都证明，二人承认始终未向吴清波履行剩余房款。2013年10月24日，吴清波将五十万退还给杨业风，此后杨业风吴茁峰既从向吴清波主张继续履行口头协议，说明口头协议已解除。如要认定房屋差价损失，需综合考虑合同签订及履行期限以及双方的履约情况。涉案口头合同2012年11月22日达成，第一次约定的履行期限是11月30日，吴茁峰杨业凤根本未履行，2013年3月26日第二次约定的履行期限是6月1日，刘某代表杨业风表示，二人不履行找他，说明除去杨业风当天带去的五十万，吴茁峰还需向吴清波履行五十万的欠条，吴清波在刘某的承诺之下，答应2013年6月1日之前将房产解押办理过户。但直至2013年6月1日，吴茁峰依旧未向吴清波打五十万的欠条，所以吴清波可以拒绝履行6月1日解押过户的口头承诺。吴清波认为，(2016)京02民终12317号判决书认为，根据现有证据，房屋未能顺利过户的原因系存在抵押登记的表述未审查吴茁峰尚有五十万房款欠条始终未打的事实，吴茁峰自己也在两次离婚协议中承认其未付清房款，这才是导致房屋未顺利过户的根本原因。从整个协议的履行情况来看，吴茁峰杨业凤不忠实履行合同在先，拖延不支付五十万先期款，对剩余五十万房款拒绝打欠条，在2013年10月24日吴清波退还房款之时，吴清波杨业凤仍未主动提出付清房款履行合同。吴茁峰杨业凤的违约行为是导致房屋不能够顺利过户的根本原因。吴清波假使存在违约，在整个履约过程中，其也是在多次容忍吴茁峰杨业凤的违约行为后作出的合理抗辩，假使判定其违约责任，也应在房价款100万的基础上，在20%的比例之内衡量其违约责任。房屋差价损失还要考虑吴清波能够预见的因房屋升值而产生的差价，本案2013年10月24日吴清波退还五十万房款后，吴茁峰杨业凤再没提过履行口头协议的事，即使吴清波多次催促二人腾退，二人也未主动提起诉讼要求吴清波履行合同，直至2016年6月吴茁峰杨业凤起诉吴清波履行合同。吴清波自然认为口头协议已解除，对于房屋差价损失，其是不能预见，也不可能预见的。综上，涉案口头协议在约定了履行期限的情况下，吴茁峰杨业凤多次不履行，据不向吴清波打五十万欠条构成根本违约，其根本违约行为是导致涉案房屋不能过户的根本原因。吴清波已在2013年10月将涉案五十万房款返还杨业凤，此后杨业凤吴茁峰未再主动履行协议或催促吴清波履行，按照2020年的房价要吴清波承担高达400万的房屋差价损失显失公平。请求法院根据本案事实和证据，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年7月19日，北京波利达装饰有限责任公司的法定代表人由吴清波变更为吴向阳。2011年9月21日，经核准，北京波利达装饰有限责任公司变更名称为波利达公司。2012年10月17日，波利达公司出具职业及收入证明，证明吴茁峰系该单位正式工，在该单位工作10年，目前任商务经理职务，其年收入为20万元。2013年3月26日，波利达公司财务人员吴鹃鹃出具收条一张，内容为：今吴清波收到杨业凤、吴茁峰交来50万元整房款（涉案房屋过户房款），特此证明。2013年4月8日，吴清波出具委托书，内容为：现委托吴茁峰办理坐落于涉案房屋的网签事宜。2013年10月24日，波利达公司财务人员曹丽丽将50万元退还给杨业凤。关于退还房款的原因，经询，吴茁峰陈述是曹丽丽告知其涉案房屋当时存在抵押，没有办法过户，吴清波陈述退款时已经告知其解除双方口头约定的买卖合同。就该问题，双方均无证据提交。吴清波在本案诉讼之前在本院提起（2015）大民初字第11420号民事诉讼，要求吴茁峰、杨业凤、吴雨霏腾退涉案房屋。一审法院于2016年4月7日作出一审判决，判决吴茁峰、杨业凤、吴雨霏腾退涉案房屋。后吴茁峰、杨业凤、吴雨霏提出上诉，二审维持原判。吴清波陈述涉案房屋系其于2003年1月无偿借给吴茁峰居住，且未约定借住期限。另查，吴茁峰与杨业凤于1998年5月8日登记结婚，于2016年4月26日经北京市丰台区人民法院调解离婚，吴雨霏由杨业凤抚养。双方于2016年4月23日签订协议书，并约定涉案房屋系双方婚内出资购买财产，吴茁峰同意房屋过户给杨业凤和吴雨霏，并约定了吴茁峰如不能如期办理过户手续的违约责任。2015年3月12日，双方再次签订协议约定“1、房子过户给吴雨霏（99%），杨业凤（1%）；房款欠吴清波的欠款由吴茁峰补齐”。再查，吴清波与吴为难于1995年11月21日登记结婚。涉案房屋于2001年登记在吴清波名下，在该房屋产权证书上，登记有4个抵押注销日期，分别为2006年1月5日，2014年2月20日，2014年6月13日，2017年11月23日。为证明就房屋买卖问题双方达成一致意见，吴茁峰、杨业凤、吴雨霏提交《宏盛家园吴茁峰住宅垫付房款还清确认与产权移交确认》证明一份，内容为：公司2003年12月决定，把公司垫款55万元购买的、以吴清波名义持有的涉案房屋让吴茁峰一家先行自己装修后入住，同时在吴茁峰负责的每项工程的回款中，对属于吴茁峰的所得部分，公司将逐步扣取部分资金，作为吴茁峰支付公司为该住房垫款的抵扣款，待公司累计扣款额达到该住宅的原垫付购房款时，公司负责将该住房的产权变更至吴茁峰的个人名下。截至2006年12月，在吴茁峰负责的清华科技园、金晖佳园首钢综合楼、清华专家楼、林业部办公楼等工程回款中，对属于吴茁峰的所得部分扣款已累计达到55万元整，与公司垫付的涉案房屋的购买价相等。在此情况下，对以后的回款中属于吴茁峰所得部分，公司财务将不再进行减扣计提；即日起，涉案房屋的所有权将完全属于吴茁峰家庭所有，不再属于公司所有，不属于代持者吴清波所有；公司财务随后负责将住房的所有权由代持者吴清波变更至吴茁峰名下。该证明出具日期为2006年12月31日，尾部盖有北京波利达装饰有限责任公司财务专用章。对该份证据，吴清波、吴为难、波利达公司均不认可，并提交一份北京明证司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，该鉴定意见书系由本院委托，经鉴定比对，该证明中公章与样本中公章比对不一致。吴茁峰、杨业凤、吴雨霏提交2012年11月22日录音及文字整理稿显示：吴茁峰、杨业凤找到吴清波家中,吴清波要求房子按照100万元购买,杨业凤表示2002年怀孕时就搬进来了,当时卖房款是55万,已经扣除了工程款38万,还欠17万。吴清波在录音中多次表示，其只对吴茁峰，不对杨业凤，吴清波表示过去了就过去了，现在买的话就100万，之前扣除的38万要算帐，加上吴茁峰反而欠了公司100来万（吴清波又说二三百万，杨业凤标注顶多60来万），吴茁峰表示当时没法算账，有的工地正在干。吴清波反复强调，房子100万，先拿五十万可以，但另五十万拿来再过户，过户费由吴茁峰、杨业凤负担，房子可以先住着。杨业凤陈述房子对原告家庭的重要性，因为孩子学习比较好，希望用这套房子买下来为孩子办理居住证，在北京中考，吴清波表示理解，现在房子卖给别人要多赚100多万，杨业凤提出先筹借50万，剩下50万打借条，吴清波同意。后经过协商，吴清波同意由吴茁峰、杨业凤先拿50万元，剩余50万元由吴茁峰打欠条，然后办理过户手续。双方约定谈话后的下周五先支付50万。吴茁峰、杨业凤、吴雨霏提交2013年3月26日录音及文字整理稿显示：本来双方约定2012年11月22日谈话后的下周五先支付50万，但直到2013年3月26日，吴茁峰、杨业凤、刘某再次约见吴清波，说把50万带来了，吴清波表示房子现在由抵押贷款需要清理，然后才能过户，答应最晚6月1日之前弄清。刘某表示让吴清波给他个面子，吴茁峰不承诺的，找他解决，不就这点事吗。吴清波表示钱可以收到公司帐户，6月1日前过户。之后，刘某和吴清波聊别的事，吴茁峰、杨业凤到会计处存钱。对于双方口头买方协议的效力，三原告曾诉至本院要求确认合同有效、继续履行合同并过户。本院一审法院（2017）京0115民初15688号民事判决认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据本案在案证据，可以确认吴茁峰、杨业凤与吴清波之间存在口头的房屋买卖合同，根据2012年11月22日的录音可以确认双方达成的一致意见是，吴茁峰、杨业凤先交付50万元，再由吴茁峰出具50万元借款的欠条，吴清波将涉案房屋转移登记至吴茁峰、杨业凤名下。2013年3月26日的录音则明确办理房屋产权转移登记的时间为2013年6月1日前。但根据2013年3月26日的录音，无法得出吴清波放弃要求吴茁峰出具50万元借条的结论。而当日吴茁峰、杨业凤仅交纳了50万元购房款，并未出具欠条。2013年10月24日，吴清波将50万元房款退还给吴茁峰、杨业凤，关于退还房款的原因双方说法不一，且均未能提供有效证据，结合2013年3月26日的录音及房屋产权登记证书的登记情况，可以确认2013年6月1日时，涉案房屋确实存在抵押登记。关于吴清波退还房款时的真实意思表示,现根据证据情况无法确认，故法院仅能根据已查明的事实情况进行分析，即便如吴茁峰、杨业凤所述，吴清波系基于涉案房屋抵押未解除暂时无法办理过户手续而将房款退还，吴茁峰、杨业凤在吴清波起诉要求腾退前，既未催促吴清波将涉案房屋办理产权转移登记，亦未继续履行付款义务，故根据以上事实情况判断，双方当时已就解除达成合意。因此，吴茁峰、杨业凤、吴雨霏要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。综上判决驳回吴茁峰、杨业凤、吴雨霏的全部诉讼请求。三原告不服一审判决提出上诉，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院经询问，吴为难现表示不同意出售房屋。另查，吴茁峰、杨业凤、吴雨霏提交的2012年11月22日录音及文字整理稿显示吴清波称“当时我不是问你杨业凤吗，你是要品牌车还是要房子，你说的要房子”、“你要行，100万你们给多少，剩下的钱你们什么时候给完，若不行，这房子我们就收回来，看退给你们多少钱”、“38万是没错，你房子先去住，你赚的钱把它补齐”。二审法院审理中，吴茁峰、杨业凤、吴雨霏申请证人耿某、张某出庭作证。证人耿某称其曾与吴茁峰同在波利达公司任职，听说过吴清波把大兴的房子出售给吴茁峰一事。张某称其职业为律师，系吴茁峰、杨业凤的朋友，曾因处理大兴西红门房子一事陪同吴茁峰、杨业凤与吴清波协商过。吴清波、吴为难、波利达公司对二证人证言的真实性均不予认可。吴清波、吴为难、波利达公司称认可双方存在口头约定，由吴茁峰、杨业凤向吴清波支付100万元对价，吴清波为对方办理过户。二审法院认为，吴清波称双方口头约定的房屋买卖达成于2012年11月，但根据2012年11月22日的对话录音，吴清波及杨业凤均曾提及“当时”、“38万”及“房子收回退钱”等表述，可以认定，双方于2012年11月前已经就房屋买卖达成一致。结合证人证言，二审法院采纳吴茁峰、杨业凤、吴雨霏的主张，认定三人系基于房屋买卖关系入住涉案房屋，吴清波、吴为难、波利达公司称系借给吴茁峰一家居住，但未能提供相应证据，二审法院不予采纳。二审法院认为，涉案房屋购买于吴清波、吴为难夫妻关系存续期间，虽以吴清波名义购买，但应视为二人的夫妻共同财产。吴清波与吴茁峰、杨业凤就涉案房屋买卖一事达成口头协议，吴茁峰一家并基于购买房屋的事实入住涉案房屋至今。该协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。根据2013年3月26日对话录音，吴清波同意在收取增加的50万元购房款后为吴茁峰、杨业凤办理产权转移登记并在此后出具委托书同意为吴茁峰办理涉案房屋的网签事宜。根据现有证据，房屋未能顺利过户的原因系因存在抵押登记，吴清波称其退还50万元房款时双方已就解除合同达成一致意见，但吴清波未就其主张提供相应证据，二审法院对此难以支持。双方合同有效，且未见达成解除的合意，双方本应继续履行合同义务，但作为共有权人的吴为难于本案诉讼中明确表示不同意出售房屋，现吴茁峰、杨业凤、吴雨霏未能提供证据证明吴为难对房屋出售一事知情并同意，故本案房屋买卖合同因共有权人拒绝出售致使标的物所有权不能转移。吴茁峰、杨业凤、吴雨霏可通过合法途径主张合同不能继续履行的违约责任。综上，吴茁峰、杨业凤、吴雨霏的上诉理由部分成立，二审法院对合理部分予以支持。一审判决对双方间买卖合同效力未作认定，二审法院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初15688号民事判决；二、吴茁峰、杨业凤与吴清波之间的房屋买卖合同有效；三、驳回吴茁峰、杨业凤、吴雨霏的其他诉讼请求。对于涉案房屋的市场价格及装修价值，经原告申请，本院依法委托北京中鼎联合房地产评估有限公司及北京富川房地产土地资产评估有限公司进行了评估，经鉴定，涉案房屋市场价格为453.44万元，装修价值为121400元。庭审中，双方均主张房屋是自己方装修，原告提交证人证言及装修购买明细予以证明，被告称涉案房屋购买时花费39.7万元左右，并提交证人证言证实2000年吴清波花费28万元对房屋进行了整体装修。双方均确认入住时间为2003年12月。对于房屋的购买价格，被告坚持为两次录音中商定的100万元，原告认为是第一次口头协议中约定的55万元已付清，加上第二次口头协议约定支付的50万元，总房款为105万元，已经退还50万元，还剩55万元没有退还。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人有同等约束效力，合同双方均因按照合同约定行使合同权利，履行合同义务，任何一方履行合同权力存在瑕疵或过错的，均应按照过错程度承担相应的法律责任。本案中，双方对买卖涉案房屋事实上达成了两次口头协议。就第二次口头卖房协议来说，在没有中介居间的情况下，按照现房交易规则以及双方达成的合意，在先支付50万元购房款之后，本来应该先打借条后过户，但吴清波出具委托书并确定6月1日前过户，就当时的聊天情境来看，原告拿来50万元当天，中间人和吴清波即开始聊别的事，并不能得出吴清波放弃打借条的结论，尚有近两个月的时间，且自2013年4月8日出具委托书至约定6月1日过户日还有近两个月时间，二原告这段时间内仍未出具借条，而是坚持房款已付清，在上述录音为原告录制且没有书面买卖合同以及担保合同的情况下，上述期间内应视为双方同时履行，故被告房屋存在抵押固然构成违约，但原告未打欠条同样视为违约，二者情况相当，违约情节基本相同，该期间内的违约过错可互相折抵。事后，原告2017年通过起诉确认合同有效，被告2013年10月24日退回50万元房款的行为被二审法院认定为合同未解除，对此，双方本可以在之前履行互有过错的基础上继续履行，但此时，被告妻子明确表示不同意卖房被二审认定合同无法实际履行构成违约，而原告在本案庭审中认为不打借条的原因为房款已付清，实际上，原告所称55万元房款经双方2012年录音中一致确认，实际仅抵扣38万元，且双方均确认重新达成100万元卖房的新协议，故第一次口头卖房协议已经解除，因双方确认原告欠被告公司款项需要结算，以第二次达成100万重新买房的协议为准，故原告主张100万房款已付清，对于被告履行合同来讲构成不安，故被告妻子不同意卖房构成根本违约，而二原告主张房款已结清可以通过核算账目予以弥补，构成一般违约，从这一点来看，被告过错较大，被告对于买房不能应承担一定责任。关于具体的责任承担，本院考虑双方合同成立系原告上门央求、房款低于市场价格、被告体谅原告为公司员工及其女儿上学需要办理居住证等均出于善意，而卖房不成很大程度上在于原告坚持认为房款已付清，实际上，无论从原告单方制作的录音还是二原告的离婚协议来看，其自认房款尚未付清，其对买房不能也应该承担一定的过错责任。因此，在合同履行过程中双方过错相抵，诉讼过程中，被告违约原告存在明显过错的情况下，本院参照鉴定报告，认定被告承担房屋差价20%的赔偿责任，考虑双方的过错及损失情况，综合认定为70万元。关于装修问题，被告主张装修时间为2000年，在买房款39.7万、装修款28万的情况下，被告让原告2002年先行居住并以55万元（逐期还款）购买，与常理不符，在双方均提交证人证言证实为自己装修的情况下，本院认定为原告装修，鉴于先行入住系被告提出，在买房不成的情况下，由被告补偿给二原告装修损失8万元。原告主张的55万元房款及利息，仅用工资等款项折抵38万，剩余部分未付清，双方第一次口头购房协议经协商解除，系在原告向公司借款，双方同意重新核算的基础上形成，因此，此38万元已经不属于购房款性质，而是转变为在核算原告向公司借款时需要折抵的还款本金或利息，原告认为已经付清55万元，不仅与约定的100万元卖房款数额不符，亦因第一次没有付清房款，重新归于双方进行借款与工资之间核算与折抵的基础款项，故与本案不属同一法律关系，本院不予处理。关于双方的主体资格，因吴雨霏和吴为难不是合同当事人，与本案无关，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、吴清波与本判决生效后七日内赔偿吴茁峰、杨业凤房屋差价款700000元，装修款80000元，以上合计780000元；二、驳回吴茁峰、杨业凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37200元，由吴茁峰、杨业凤负担14880元（已交纳），由吴清波负担22320元（于本判决生效后七日内交纳）保全费3270元，由吴茁峰、杨业凤负担1308元（已交纳），由吴清波负担1962元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年十二月十四日书记员  张静怡