广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1270号原告：韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区*******************，统一社会信用代码：914***********917J。法定代表人：张路，该公司经理。委托诉讼代理人：罗程远，男，1964年8月21日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区************，公民身份号码440************63X，系该公司合伙人。被告：张汉房，男，1949年10月3日出生，汉族，住韶关市曲江区马坝镇源河豪庭****，公民身份号码440************918。原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司与被告张汉房物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗程远、被告张汉房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费3364.8元（从2015年5月至2019年12月止60个月）；2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告应支付物业管理费2238元，计算公式为：2015年5月15日-2015年12月31日：96.27平方米×0.35元/平方米＋3元=36元，36元/月×7.5个月=270元；2016年1月1日-2019年12月31日：96.27平方米×0.4元/平方米＋3元=41元，41元/月×48个月=1968元。事实与理由：2015年5月15日，原告与曲江区马坝镇府前西路源河豪庭业主委员会签订物业管理合同，约定管理期限五年，即开始了管理经营业务。被告从2015年5月开始至2019年12月欠物业管理费2238元，原告多次催缴未果，特向法院提起诉讼。被告辩称，1、原告提交的诉讼资料未显示原告有效合法登记，无工商营业证照，法人代表资格认证不全，原告应当不具诉讼资格；2、物业管理是特殊服务行业，其合法手续应当具有政府行政主管机关审批，未经批准，任何人或组织不得从业转让或发包，我认为原告与曲江区马坝源河豪庭签订的服务管理合约不合法；3、我现住的406、407房是回迁房，自2003年至今未有任何物业公司向我追缴过物业费用，我没有和原告签订物业服务合约，原告也没有为小区管理过，原告没有提供过服务没有理由要求我缴纳费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为经工商注册登记成立的有限责任公司，成立于2015年4月20日，法定代表人为张路，经营范围：物业管理服务，房屋租赁，房地产销售代理。被告为韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭小区******的业主，房屋建筑面积为96.27平方米，房屋所有权来源为拆迁补偿，于2003年竣工后即入住使用。源河豪庭小区2栋系韶关市曲江区**********原有的回迁楼。2002年11月8日，新联村村长作为两村回迁户村民代表，与当时的开发商即曲江县源河房地产开发有限公司签订《回迁楼房建设标准补充协议》，约定:“八、新、红联村回迁户不参加物业管理，楼房墙体和楼板如有爆裂、渗漏由甲方负责维修好（回迁户装修损坏，责任自负）”及“注：免交物业管理费、要交公用电费和公共设施维修费，每户每月人民币伍元”。该协议签订后，进驻源河豪庭的前物业公司均未向该栋业主收取物业管理费，只收取了5元/月的公用电费和公共设施维修费。2015年5月15日，原告与韶关市曲江区马坝镇源河豪庭小区业主委员会签订《源河豪庭小区物业管理合同》，约定：“物业委托管理事项包括：物业范围内的公共设施、设备及场所进行一体化、人性化管理；小区房屋建筑本体共用部位的管理；小区公共安全管理；公共环境的清洁卫生管理；车辆进出及停放管理；物业及物业管理档案和资料的管理”；“物业管理期限：自签订本合同起至2020年5月1日”；“收费标准：按双方商定收费标准，按住房面积每月每平方0.35元收取管理费，公用水、电每月每户3元收取”。2016年1月10日，源河豪庭业主委员会张贴《公示》：“业委会就源河豪庭的物业服务费事宜进行决议，同意从2016年1月1日起，物业费上升0.05元/平方/月。”被告称前述免交物业费的《回迁楼房建设标准补充协议》在原告进驻前便告知过原告，且原告对其居住的2栋有如下几点疏于管理：1、2015年-2019年物业公司从没服务过2栋回迁楼的卫生和绿化。2、2栋至今连路灯都没有，豪庭其他非回迁楼都有。3、消防栓开关损坏、化粪池堵塞、排污管堵塞，物业公司从没牵头处理，都是2栋业主自己集资维修好。4、五年来从未收到催缴通知，应默许《回迁楼建设标准补充协议》。该栋有35人作为证明人签名。原告对于被告反映的情况，认为其已经做出整改，包括清理2栋前后菜地、公共区域包括楼梯间的杂物、楼后地面硬化等相关事项，有公共厕所改装、平整地面快递区、铺消防通道人工费、清除2栋周边杂草、平整地面人工费、清装2栋前后保洁垃圾等费用的收据予以佐证，并称路灯是隔栋照明，不存在唯独2栋不安装路灯的情况，但由于2栋个别回迁户的阻挠等原因，原告承认没有对2栋楼梯间进行保洁工作。【涉及同小区同栋楼物业服务合同纠纷的（2020）粤0205民初275号案中已对相关事实予以认定】原告称曾对包括被告在内的2栋所有49户业主都进行过催缴，先后几次召集业主开会并在公示栏张贴催缴通知，但只有几户缴交，其余2栋业主均未缴交。原告遂诉至法院，要求解决其诉请。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。经法庭调查、法庭辩论，本案争议焦点：一、原告与韶关市曲江区马坝镇源河豪庭小区业主委员会签订的《源河豪庭小区物业管理合同》对被告是否具有法律约束力，被告应否缴纳物业管理费；二、若被告应缴纳物业管理费，应缴纳的金额。一、依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为韶关市曲江区马坝镇源河豪庭小区的业主，该小区业主委员会与原告签订的《源河豪庭小区物业管理合同》合法有效，对其具有法律约束力，双方均应遵守履行。被告以其居住的是回迁房为由，拒付物业管理费。首先，2002年11月8日，回迁户村民与当时的开发商签订《回迁楼房建设标准补充协议》中注明的“免交物业管理费”，前物业公司亦未向该栋业主收取物业管理费，但该约定是回迁户与开发商的约定，原告不是开发商聘请的物业公司，也不是该约定的当事人，该约定对原告没有约束力，被告不能据此拒付物业费。其次，被告房屋虽是回迁房，但其位于源河豪庭小区内，而物业管理是对整个小区实施的，物业服务的事项如小区公共安全、车辆管理、人员管理等惠及整个小区所有区域及人员，被告作为小区业主，享受物业服务，应支付相应的物业管理费。二、原告实施了物业管理服务，被告应缴纳相应的物业管理费。但原告在实施物业管理服务过程中确有瑕疵，尤其是被告居住的2栋的存在未做楼梯间保洁等问题，应相应减少部分物业服务费。从2015年5月至2019年12月，按照《源河豪庭小区物业管理合同》及源河豪庭业主委员会的《公示》，被告住房面积96.27平方米的物业管理费计算为2238元，原告要求被告支付，本院酌情确定此期间的物业管理费按1119元计算，被告应予支付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张汉房应于本判决生效之日起十日内支付物业管理费1119元给原告韶关市曲江区嘉鸿物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告、被告各负担12.5元，该款原告已预交，由被告径行支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 廖新娇二〇二〇年九月二十四日法官助理 门丽丽书 记 员 杨 楠