大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1881号原告：周立玮，男，1983年5月14日出生，汉族，嘉田视觉传媒有限公司员工，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：韩秀伟,系辽宁律昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘再奇,系辽宁律昇律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏鑫，系辽宁法大律师事务所律师。原告周立玮与被告中合（大连）置业有限公司（以下简称中合置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周立玮及其委托诉讼代理人韩秀伟、刘再奇，被告中合置业的委托诉讼代理人王军、魏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周立玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理网签备案、产权登记手续；2、判令被告承担诉讼费。事实与理由：2017年9月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连市房屋一套，建筑面积48.76平方米，房屋总价为479798元。合同签订当日（合同在被告处，原告多次索要，均未返还原告），原告通过其父农业银行借记卡向被告支付购房款469798元（有银行转账流水为证），同日被告向原告开具增值税专用发票479798元。2017年9月12日，原告向大连新立阳房地产咨询有限公司现金支付团购费3万元。原告支付总房款为509798元，被告开具发票金额仅为479798元，差额30000元，为被告利用优势地位利诱原告支付给被告利益关联方避税金额。原告于2017年11月3日，正式办理入住手续，按时缴纳物业管理费、取暖费直至今日，且是该商品房消费者，区别于一般买受人。原告及家庭成员工作、生活基础均在此房。原告已履行所有合同义务，但被告屡次违反约定，至今未给原告房屋办理网签登记，亦未办理房屋权属证书，原告合法权益受到侵犯。且交付使用的房屋不符合《商品房买卖合同》约定交付标准和条件，被告构成违约。《商品房买卖合同》第八条第五款约定条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。”，第十四条为“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1.2.3.4.5……”。今又获悉，原告所购房屋被广州中院查封，原告作为善意、消费型买受人，其期待物权受到极大威胁，故请求法院依法裁判。中合置业辩称，不同意原告的诉讼请求。按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原、被告在合同订立后，双方不申请办理预告登记，办理产权登记权属证书的日期为720日，自房屋交付之日或者合同约定的交付之日起计算。目前办理产权登记日期还没到，被告不存在违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的增值税专用发票、物业费收据、取暖费收据、付款凭证、银行流水，被告提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、房屋交接手续、抵押合同，上述证据双方均无异议，且与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提供的团购费收据，欲证明其除缴纳发票金额的购房款外，还另行支付了团购费，被告对此不认可。因该团购费收据与本案没有关联性，故本院不予审查。被告提供的竣工验收报告，欲证明该商品房已经验收合格，而该证据仅能证明案涉房屋经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，但并不能以此作为符合办理产权登记备案的竣工验收要求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2017年9月12日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连市房屋，建筑面积48.76平方米，单价为每平方米9840元，房屋总价为479798元。付款方式为一次性付款，买受人于2017年9月12日付清总房款479798元整。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2017年9月30日前将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察设计、监理施工建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定：“在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构不申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。”同日，双方签订了《合同补充协议》，补充协议第六条第一款约定：买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚不能取得《竣工验收备案表》，买受人同意《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋交付条件。第十二条关于房屋产权办理及权属的补充约定：1、买卖双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案”是指出卖人将竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。4、《合同》第15条约定的办理房屋产权证书的起始日期按下列方式计算：（1）如出卖人提前向买受人交付房屋的，按《合同》约定的交房日期的最后一日计算；（2）逾期交付房屋的，按买受人实际接收房屋日期计算。合同签订后，原告于2017年9月12日向被告支付全部购房款，被告给原告开具增值税专用发票479798元。原告也于2017年9月12日当日缴纳了物业管理费同时办理房屋交接手续，领取了案涉房屋的钥匙。另查，原告购买的案涉房屋在2017年8月22日已被中合置业整体抵押给广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，以作为中合置业《企业借款合同》主合同项下的债务提供抵押担保。被担保的主债权期限是2017年9月1日至2020年8月31日止。2020年3月26日，广东省广州市中级人民法院以（2020）粤零一执保57号《民事裁定书》查封了案涉房屋，查封期限自2020年3月26日至2023年3月25日。再查，中合置业至今未能将案涉房屋办理权属登记需由其提供的竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。现案涉房屋只有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收报告，尚未取得《竣工验收备案表》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。关于网签备案，原、被告双方已在合同中明确约定，不向登记机构申请预购商品房预告登记。且存在抵押查封的房屋，也不具备办理网签备案的实际条件。故对原告要求被告协助办理网签备案这一诉讼请求，本院不予支持。关于办理产权登记。原、被告在合同中约定，办理该房屋产权证书的期限为720日，自案涉房屋交付之日开始计算。案涉房屋实际交付日为2017年9月12日，而本案合同约定交付日为2017年9月30日。根据合同补充协议，如出卖人提前向买受人交付房屋的，按《合同》约定的交房日期的最后一日计算，即应当按2017年9月30日开始计算办理产权证的时间。现办理产权证时间已超过720日，被告仍然未能为原告代理产权证书，被告实属违约，应承担违约责任。本院在庭审过程中已向原告释明，可以变更诉讼请求主张违约金，但原告坚持不主张违约金，仍然要求办理产权备案登记手续。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告亦理应为原告办理案涉房屋的产权登记手续。而本案中，案涉房屋未能办理产权登记的原因系被告至今未能将办理权属登记需由其提供的竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。且案涉房屋现又存在抵押、查封等情况，客观上不具备办理产权登记备案的条件。办理产权登记手续需要由建委、质检站、消防环保等多部门的配合才能完成，具有严格的法定程序，不适于强制履行。即便是本院判令被告协助原告办理房屋权属登记手续，该判决亦无法确定履行期限，不具有可执行性。根据合同法相关规定，当事人一方不履行非金钱债务，或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行的除外。由于案涉房屋没有竣工验收备案手续，又存在抵押、查封等情形，实际上并不符合办理产权登记的条件，客观上不能实际履行。故在现有条件下，原告要求被告协助办产权登记这一诉讼请求，不能得到支持。待案涉房屋具备办理权属登记的客观条件后，被告仍不协助办理，原告可通过另案诉讼的方式主张权利。关于本案诉讼费。本案系因被告未按合同约定履行义务而引起的诉讼。尽管原告的诉讼请求因现有客观条件未成就，而不能得到支持，但被告违约情况存在，故本案诉讼费应当由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告周立玮全部诉讼请求。案件受理费100元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告已预付，被告在执行时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李思若人民陪审员  孙玉清人民陪审员  白 燕二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  孙春绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。《诉讼费管理办法》第四十三条当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。复核决定应当自收到当事人申请之日起15日内作出。当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的的人民法院应当予以更正。