广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初508号 原告（反诉被告）：昭平县自然资源局，住所地昭平县昭平镇河西东路**。 法定代表人：林祥发，该局局长。 委托诉讼代理人：罗彪，该局监察股股长。 委托诉讼代理人：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：昭平县新涛房地产有限公司，住所昭平县昭平镇锦绣榕园**。 法定代表人：张亚斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单平，该公司区域经理。 委托诉讼代理人：董良慧，广西裕华律师事务所律师。 原告（反诉被告）昭平县自然资源局（以下简称县自然局）与被告（反诉原告）昭平县新涛房地产有限公司（以下简称新涛公司）建设用地使用权出让合同纠纷案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。县自然局的委托诉讼代理人罗彪、谢斌，新涛公司的委托诉讼代理人单平、董良慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 县自然局向本院提出诉讼请求：一、请求新涛公司支付土地出让价款利息27.94万元、支付土地出让价款违约金285.6万元。二、请求新涛公司承担本案受理费。事实与理由：新涛公司于2018年3月16日以土地出让价款5440万元竞得位于昭平县江滨新区地块面积为14497.82平方米（折合21.75亩）编号为ZTC-2018-08号的国有土地使用权。土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地。2018年4月16日，新涛公司与县自然局签订了《国 有建设用地使用权出让合同》（编号：昭土出〔2018〕047号）（以下简称《出让合同》），并于2019年1月23日签订《国有建设用地使用权出让合同（补充协议书）》（以下简称《补充协议》）。《出让合同》第十条第一款第二项约定“按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期2720万元，付款时间2019年1月20日之前。第二期2720万元，付款时间2019年4月15日之前。”2018年12月21日新涛公司已缴清第一期土地出让价款。2019年7月29日缴清第二期土地出让价款。该笔价款已超过《出让合同》约定时间105天，至今为止尚欠第二期土地出让金利息及滞纳金。根据《出让合同》第三十条约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款项的1%。向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”县自然局分别于2018年12月18日、2019年4月25日、2019年6月12日、2019年7月10日、2019年8月12日、2019年10月8日、2019年12月19日向新涛公司送达《关于催缴昭平县江滨新区地土地出让金利息及滞纳金的通知》，但该公司至今仍未向原告支付第二期土地出让价款利息及滞纳金。故向法院提起诉讼。 新涛公司辩称，县自然局诉讼请求没有事实理由，请求驳回。县自然局没有履行合同约定的先行义务，是先行存在违约行为，因此本案应当由县自然局承担违约责任，新涛公司不应当承担合同违约责任。 新涛公司向本院提出反诉诉讼请求：请求县自然局支付土地出让金违约金1000.96万元，本诉及反诉诉讼费由县自然局承担。事实与理由：县自然局（原昭平县国土资源局）与新涛公司于2018年4月16日签订《出让合同》，第六条约定出让人同意在2018年5月15日前将出让宗地交付给受让人，交付土地达到“场地平整，周围基础设施达到通路、通电、通讯”的条件。出让方并没有按上述约定条件将合同项下的宗地交付给新涛公司，其中宗地红线范围内有2幢杂物房未征收；有一幢环保局办公楼及江湾一号售楼部需拆除搬迁；河西东路街面两栋楼房内有一栋未搬迁，还入住部份 安置人员；烈士陵园山坡旁红线范围内有一栋杂物房未征收待拆除；烈士陵园山坡上电线杆紧临宗地位置，急需相关部门重新勘察路线避开危险源；江滨新区5号地块的箱涵施工前由新涛公司与县政府约定，先由新涛公司垫资施工，最后的结算资金抵作3号地的土地出让金。新涛公司已完成垫资施工，但至今县政府未安排结算。以上问题新涛公司多次以书面形式向昭平县政府和县自然局反映要求解决。昭平县政府本着实事求是的原则，认为本案项下的宗地确如新涛公司所述，于是在2019年1月21日召开会议，并形成昭政阅[2019]1号《昭平县土地审批领导小组会议纪要》，决定本案项下宗地的第一期土地出让金2720万元的交付时间由2018年5月15日变更为2019年1月20日前，并于2019年1月23日与新涛公司补签订《补充协议》。新涛公司认为，出让方不能按原《出让合同》的交付条件交付土地，根据合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”县自然局具有“先履行义务”而没有按约定履行，新涛公司有权拒绝其履行要求。新涛公司不应当承担违约责任，相反县自然局应承担相应的违约责任。《出让合同》第六条约定，出让人同意在2018年5月15日前将出让宗地交付给受让人，交付土地达到“场地平整，周围基础设施达到通路、通电、通讯”的条件。第三十七条约定“……出让人未按时按供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，毎延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1%向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”根据上述约定，新涛公司请求县自然局承担违约责任有事实和法律依据。请法院判如诉请。 县自然局辩称，一、答辩人已履行将3号地按国有土地使用权挂牌出让公告的土地现状交付被答辩人，被答辩人同意接受并占有使用，答辩人没有构成违约。理由如下：(一）为加快江滨中路建设，经县人民政府批准，答辩人于2018年3月16日对昭平县江滨新区地（编号为ZTC-2018-08)国有土地使用权公开拍卖。2018年3月13日，被答辩人提交《竞买申请书》，视同对答辩人挂牌出让交易土地现状无异议并全面接受。而标的物的当时现状就是还有 房屋未拆除，被答辩人对情况是明知并认同的。昭平县新涛房地产有限公司以土地出让价款人民币5440万元竞得昭平县江滨新区地国有建设用地使用权。2018年4月16曰，答辩人与被答辩人签订《国有建设用地使用权出让合同》（昭土出〔2018〕047号），并于2018年5月15日签订昭土交[2018]085号《国有建设用地交地确认书》。答辩人已于2018年5月15日将3号宗地交付给被答辩人，被答辩人签字同意接受。在2018年5月25曰之前未办理建筑工程施工许可证的情况下，被答辩人进场开展“公园华庭样板房”等工程建设工作。为此，县住建局于2018年5月28日向被答辩人送达了2018-02号《停工整改通知书》。(二）答辩人交付3号宗地后，被答辩人向答辩人报告在3号地红线范围内有房屋未拆迁影响施工问题，县政府及答辩人高度重视，并于2019年1月前全部完成拆除工作。答辩人认为即使部分土地有房屋未拆除，也应按双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。的约定处理。并且被告在提交原告的《要求妥善处理江滨新区3号地块土地出让相关问题的报告》中，也自认2018年11月7曰前涉案地块已达到净地。(三）本着实事求是的原则，答辩人向昭平县人民政府请求批准变更昭平县江滨新区地第一期出让金价款2720万元付款时间由2018年5月15曰之前支付变更为2019年1月20日前支付。昭平县人民政府于2019年1月21日召开昭平县土地审批领导小组会议，会议同意答辩人的请示要求(见：【昭政阅[2019]1号】会议纪要)。答辩人与被答辩人协商于2019年1月23日签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，协议约定：将第一期出让价款的缴款时间由2018年5月15曰前变更为2019年1月20曰前。根据2018年4月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，被答辩人应于2018年5月15日之前支付，而被答辩人于2018年12月21日支付875万元。该补充协议的签订实际上免除了被答辩人应按《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定的第一期出让金缴款时间（2018年5月15曰前）至2018年12月21日交清第一期出让金尾款875万元之曰应交而未交出让金所产生的违约金。(四）根据《国有建设用地使用权出让合同》第 十一条“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”及第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。”的约定，双方当事人对涉案《国有建设用地使用权出让合同》的履行先后顺序进行了约定，即被答辩人支付土地出让价款的义务在先，答辩人交付土地的义务在后。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在被答辩人未按照约定交付土地使用权出让价款的情况下，答辩人交付土地的义务可以顺延。但实际上答辩人按照出让合同的约定将涉案地块交付给了被答辩人。所以被答辩人对答辩人提起反诉没有事实和法理依据。(五）根据昭平县[2018]国土建字第87号《建设用地批准书》3号地批准建设工期：自2019年5月至2022年5月。被答辩人在答辩人于2019年1月前全面履行交付净地的义务后，没有影响被答辩人正常项目施工。 二、关于违约金计算标准问题 土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府土地行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然受到相关法律、法规、和规范性文件的约束。国务院办公厅《关于规范国有权出让收支管理的通知》第7点“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按曰加收违约金额1%。的违约金”的规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协调达成的条款。该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，应以此为依据确认双方的民事权利义务。况且，双方对于土地出让合同的内容包括责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中《出让合同》系双方真实意思表示，被答辩人作为专业房地产开发公司，在取得囯有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此根据双方签订的《出让合同》第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%»向出让人缴 纳违约金”之约定，被答辩人应当承担逾期交付土地出让金的违约责任。三、关于双方违约责任追究适用合同条款问题。被答辩人未按照合同约定支付土地价款构成违约的，应按照《国有建设用i也使用权出让合同》第三十条的约定承担延迟支付土地价款的违约责任。《国有建设用地使用权出让合同》第七章针对9种不同的违约情形分别约定了不同的违约责任条款。该合同第三十八条关于“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”的约定，明确了土地出让方交付土地的违约责任处理方式。该条与第三十条关于受让人迟延支付土地价款的违约责任，是双方当事人针对土地价款支付与土地交付两种不同违约情形而分别约定的独立的违约条款。答辩人主张被答辩人迟延支付土地价款的违约金，而被答辩人以答辩人土地交付违约进行抗辩，明显不能成立。如果被答辩人认为答辩人交付土地违约并造成其损失，应另行主张。综上答辩，被答辩人于2019年7月29曰逾期付清第二期出让金的情况下，以《出让合同》第三十七条未按时提供出让土地而致使被答辩人合同项下宗地占有延期为由，要求答辩人支付土地出让金违约金1000.96万元，事实理据不足。请求法院支持答辩人本诉请求，驳回被答辩人反诉请反诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《昭平县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（昭国土资招拍挂告字［2013］18号、19号），可以证实涉案两宗土地在中国土地市场网站公开挂牌出让的事实，对该证据本院予以认定。原被告均提供的《国有建设用地交地确认书》（昭平县土交［2013］025号、026号），其主要内容为被告（交地方）于2013年12月31日已将涉案的两宗土地交付给原告（受让方），这与《国有建设用地使用权出让合同补充协议》等证据，及本案查明的涉案两宗土地至今尚未实际交付使用的事实不符，本院对该证据不予认定。原告提供的《昭平县2012年第三批次乡村建设用地A（B）地块）地块乡小城镇建设用地）规划设计条件》，是昭平县住房和城乡建设局对涉案的两宗土地用地情况、性质，主要规划指标等 所作的规划设计条件，对此，本院予以认定。原告提供的《闲置土地调查通知书》（昭国土调字［2015］5号、8号），证明被告于2015年12月8日向原告发出涉案的两宗土地涉嫌构成闲置土地的调查通知书的事实，这与本案查明的涉案两宗土地尚未实际交付的事实不符，因此，对该证据本院不予认定。原告提供的《昭平县国土资源局关于梁京位于昭平县走马乡中心小学西侧2,487.8平方米（北侧5,178.11平方米）国有建设用地开竣工时间延期的通知》、《开工建设履约通知单》、《开工提醒通知单》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》等证据，可以证实原被告就涉案两宗土地经协商达成开工时间延长至2016年12月29日、竣工时间至2019年12月28日之前的事实，对此，本院予以认定。原告提供的《走马小城镇建设项目用地未开工情况说明书》、《关于走马镇小城镇建设项目ZTC-2013-16地块、ZTC-2013-15地块延期开工的申请》等证据，结合本院依职权调取的《走马小城镇建设项目情况说明》，可以证明涉案的两宗土地至今尚未能实际交付使用的事实，本院对该组证据予以认定。原告提供的《报告》、《关于请求解除＜国有建设用地使用权出让合同＞，退回土地出让金并支付违约金的报告》，可以证明原告向被告提交书面报告材料，请求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并退回土地出让金及支付违约金，以及被告没有书面答复，只是口头上答复不同意解除合同的事实，对该证据本院予以认定。原告提供的《不动产权籍调查表》，可以证明原告曾向有关职能部门申请办理不动产权属登记的事实，对此，本院予以认定。原告提供的照片，可以证明涉案两宗土地的现状，对其真实性本院予以认定。被告提供的《国有建设用地使用权出让合同》，可以证明原被告就涉案两宗土地使用权出让达成协议并签订了合同的事实，对此本院予以认定。 综合全案证据，本院认定事实如下：2013年10月9日，原告竞拍取得被告公告拍卖的位于昭平县走马乡中心小学西侧（A地块）出让宗地（编号为ZTC-2013-15）和北面（B地块）出让宗地（编号为ZTC-2013-16）的国有土地使用权。次日，原被告签订了两份《昭平县土地使用权挂牌出让成交确认书》［编号为：（2013）015号、016号］。2013年11月22日，原被告签订两份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：贺州市昭平县土出字〔2013〕024号、034号）。两合同约定位于昭平县走马乡中心小学西侧及北面两宗地总面积 分别为2,487.80平方米和5,178.11平方米；出让价款分别为950,000元和1,800,000元。两合同均约定出让宗地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，出让年限为70年；两宗地建设项目的开工时间均约定为2014年12月30日之前，竣工时间为2017年12月29日之前。两合同第六条约定被告（出让人，下同）同意在2013年12月31日前将出让宗地交付给原告（受让人，下同），交付时应达到的条件为：场地平整达到红线内场地未平整，现状；周围基础设施到红线外“三通”（通路、通电、通水）。两合同第三十七条约定原告按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，被告必须按照合同约定按时交付出让土地，由于被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告支付违约金。被告延期交付土地超过60日，经原告催交后仍不能交付土地的，原告有权解除合同。原告参加竞拍中按照被告要求交纳了竞买保证金2,750,000元，原告竞拍获得出让两宗土地后，该款项抵作土地出让价款。同时，原告依法缴纳上述两宗土地的契税和印花税共85,731.25元。因两宗土地未能实际交付，原被告双方于2016年2月25日签订了两份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，重新约定了开工期限延期至2016年12月29日前，竣工期限顺延至2019年12月28日之前。之后，被告仍未能按约定实际交付两宗土地给原告使用，原告于2017年8月25日以书面形式请求被告尽快解决两宗土地存在的问题，以达到净地交付的条件，并补偿原告的损失。2018年6月9日，被告收到原告发出的《关于请求解除＜国有建设用地使用权出让合同＞，退回土地出让金并支付违约金的报告》。2018年8月1日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2014年12月19日，经广西壮族自治区人民政府批准，昭平县走马乡由乡建制改为镇建制。 本院认为，本案争议焦点为：一、原被告约定的交付土地条件是什么？二、被告有无违约行为，应否承担违约责任？ 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十 四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 上述款项，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63,258元，由被告昭平县国土资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 人民陪审员  吴和生 人民陪审员  谢庆先 二〇二〇年七月××日 法官 助理  陈 晨 书 记 员  谢心雨