江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初9236号原告：金明，男，1978年6月20日生，回族，住南京市秦淮区。被告：南京复地明珠置业有限公司，统一社会信用代码9132010475858351T，住所地南京市秦淮区双龙街******。法定代表人：邱夕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。原告金明与被告南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地明珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金明，被告复地明珠公司的委托诉讼代理人曹登辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付迟延交房的违约金9372元（自2020年5月1日起至2020年7月31日止，每日按已收房款的万分之一计算）；2.被告赔偿原告房屋维修期间的损失2471（自2020年8月1日起至2020年8月24日止，每日按已收房款的万分之一计算）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月15日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：被告将南京市秦淮区双龙大道东侧地块宴南都花园S3幢公寓X室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总价款为1029893元；2020年4月30日前交付，迟延交付的，按照已收价款的万分之一支付原告违约金。合同签订后，原告支付首付款并办理贷款，将全部购房款支付给被告。由于被告拖欠民工工资，民工多次罢工，导致工期延误，原告于2020年7月才收到入住通知书，通知原告办理入住的时间为2020年7月20日。7月20日，原告前往交付中心收房,但被告并未出示《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的原件，房屋存在诸多质量问题、空气中弥漫着化学气味，低楼层的公寓还在装修中。而且对于迟延交房的违约责任，被告也以疫情为由拒绝按照合同约定赔偿。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。被告复地明珠公司辩称，被告为履行预售合同的义务与上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称上海住安公司）签订合同，由上海住安公司负责装修房屋。上海住安公司采购装修材料进行施工，根据原定计划整个装饰装修工程于2020年4月10日全部完工交付给被告。虽然客观上存在逾期交房的情形，但该情形不是被告违约所致，被告未能按期交付是因为新冠疫情这一不可抗力导致。具体表现为原本已安排的湖北民工无法施工，与湖北厂商签订的装饰装修原材料无法及时生产送达，被告或者上海住安公司为了完成合同义务不得不重新组织工人，采购原材料。同时，商品房的交付有别于其他的货物买卖，装饰装修应当是整体交付，若因任何一个装饰物件缺失都将导致整个工期顺延。本案中，作为装饰装修的木饰面板，原供货厂商为湖北厂商，而湖北作为本次疫情的重灾区，该厂商一直未能根据采购合同约定在4月5日之前完成木饰面板的生产交付、安装等义务。因为湖北厂商受不可抗力事件的影响，上海住安公司重新更换厂家，最终该木饰面板于2020年6月中下旬才完成供货安装义务。另根据被告提供的证据材料可以证实，被告并没有拖欠过农民工工资，因施工单位南京建工自身的原因而导致拖欠农民工工资也与被告没有关联，被告并没有因为拖欠农民工工资而导致施工拖延。根据原告诉状中的自认和证据材料可以证明，被告已于2020年7月10日通知原告于2020年7月20日交付，该通知符合合同约定。同时，根据商品房买卖（预售）合同补充条款，第9条第4款约定，原告未能在通知时间内完成交接手续，视为被告已经交付。在交付现场，被告也已公示规划核实书和竣工备案证据材料，该公示行为已经满足原、被告双方签订的预售合同第6条第2款第一项的约定。在原告提出要求核实原件的情况下，被告也向原告予以出示，因原告自身原因其于2020年7月31日实际接收房屋，该迟延交付不应归结于被告。关于原告主张的维修空置损失，根据最高院相关司法解释的规定，只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权要求赔偿损失。根据原告在7月31日向被告出具的房屋质量检验咨询报告书，相关问题不会影响到原告实际居住使用，被告在收到原告质量异议后也进行了修缮，况且在交房以后房屋钥匙、电子门锁密码也是由原告占有保管，被告前往现场维修也是事先与原告取得联系，及时修缮完毕不会影响原告正常居住。同时，根据被告提交的聊天记录可以看到，被告在2020年8月22日已经通知原告维修完毕可以来现场检验。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，原、被告签订《〈宴南都花园〉商品房预售合同》，约定：被告将案涉房屋预售给原告，房屋建筑面积35.77平方米，总价款为1029893元；被告应于2020年4月30日前向原告交付房屋，房屋交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；迟延交房的，每天按照已收价款的万分之一计算，向原告支付迟延期间的违约金；双方进行交接时，被告应当出示《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收房屋，被告按约承担迟延交付的责任；原告应按被告书面通知的期限（包括通知交付日）前往房屋所在地办理房屋验收交接手续，否则，视为房屋已于上述通知的最后一日交付完毕。双方同时签署《装饰装修标准确认书》，确认由被告委托有专业资质的设计、施工单位对房屋进行装饰装修，并应于2020年4月30日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告按约支付购房款1029893元。2020年7月10日，被告向原告发出《复地宴南都花园入住通知书》，通知原告于2020年7月20日办理入户手续。2020年7月15日，被告将《建设工程规划核实合格书》和房屋竣工验收备案证明材料的复印件在交付现场张贴、公示。期间，原告提出交付现场仅公示《建设工程规划核实合格书》和房屋竣工验收备案证明材料的复印件，要求核对原件，未能于2020年7月20日接收房屋。2020年7月29日，被告公司工作人员通知原告并将上述材料原件交原告核对。2020年7月31日，原、被告办理案涉房屋交接手续，原告向被告提出房屋及装修存在相关问题，原告认为主要问题为：配电箱标识与实际不符、热水器冷热水管接反、入户门槛石及浴室地砖开裂、楼梯扶手拐角尖锐存在安全隐患。2020年8月8日，维修人员上门对门框瑕疵进行维修、对楼梯金属棱角部分进行打磨、将配电箱标识重新标注、将淋浴房瓷砖及墙体凿开，8月9日将淋浴间冷热水管更换并恢复墙体及瓷砖。2020年8月22日，原告报修瓷砖开裂，维修人员于9月3日上门更换。2020年9月20日，维修人员上门更换入户门槛石。另查明，2020年1月24日，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日24时起，江苏将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月27日24时起，××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。关于原、被告争议的逾期交房是否受疫情及疫情防控影响的问题，原告提交微信公众号文章，证明案涉房屋迟延交付的原因是拖欠民工工资，与疫情没有必然联系。被告提交以下证据：证据1.南京市秦淮区人力资源和社会保障局《关于复地宴南都项目2019年民工工资的说明》，证明被告不存在任何拖欠民工工资的违约行为，南京建工因其自身原因导致未能及时支付，被告在相关部门的沟通协调下，再次超额先行代南京建工垫付民工工资，在2020年1月17日，南京建工与民工之间的纠纷已全部解决，不存在因民工原因导致工期拖延的情况。证据2.《中标通知书》、《合同协议书》，证明2019年11月15日被告通过招投标方式确定上海住安公司为案涉房屋所在公寓楼户内精装修工程专业分包人，合同约定完工日期为2020年4月10日。证据3.《木门、家具、木饰面销售专用合同》，证明2020年1月2日上海住安公司与湖北景上装饰材料有限公司（以下简称湖北景上公司）签订合同，将公寓楼户内精装修工程中的电视背景木饰面、踏板侧板等木制品交由湖北景上公司加工、安装，约定供货时间为2020年3月25日，为安装调试等预留了充足的时间。证据4.《加工承揽木制品安装合同》，证明因受疫情影响，湖北景上公司不能在约定的时间内完成供货，上海住安公司不得不重新选择供货商，因涉及产品质量、款式等，上海住安公司最终于2020年4月才与无锡久品木业有限公司（以下简称无锡久品公司）重新签订合同，因全国均受到疫情的影响，无锡久品公司也无法正常开展生产、供应，最终于2020年5月完成供货，6月中旬完成最终的安装等合同义务。证据5.《施工劳务分包合同》，证明上海住安公司为完成装修工程，委托上海先荣建筑劳务有限公司（以下简称上海先荣公司）进行劳务分包，上海先荣公司于2020年1月18日与艾全井班组长签订合同，负责14－30层的泥工、木工、电工、油漆等工种，因艾全井整个班组60多名工人全是湖北籍工人，在疫情爆发后无法进场施工，上海住安公司、上海先荣公司不得不在能够复工的情况下重新寻找班组施工，给正常施工造成一定的困难。证据6.《秦淮区建设工地在宁人员信息一览表》，证明受疫情的影响，上海住安公司除管理人员外，绝大部分施工人员于2020年3月才开始陆续返工，全部实施隔离14天，且为避免人员过度密集，在能够开工的情况下，也未能满负荷全面开工，采取的是部分人员施工、部分人员休息的方式进行。证据7.国家卫健委公告（2020年第1号）、《南京市新型冠状病毒感染的肺炎防控指挥部通告》，证明自2020年1月20日起，国家卫健委、省、市先后发布公告，启动相应的预案防治××，不仅实施了假期延长的政策，还要求各行各业全面停工。在此情况下，上海住安公司为了执行政府政策，精装修工程停工，符合合同约定的“为遵守有关法律法规、政府部门或司法机关的命令、通知等规范性文件的要求导致的延期，不构成违约”。证据8.上海住安公司出具的《情况说明》两份，证明上海住安公司因受疫情影响，导致民工、材料均无法及时到位，复工后也不能全负荷进行施工，重新组织工人、材料等需要一定的周期，最终造成逾期交付。证据9.告业主书，证明因受疫情影响，在房屋不能按约交付的情况下，被告主动告知原告，已按规定履行了告知义务。经质证，被告对原告提交证据的形式真实性不持异议，但对于微信文章内容的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，被告至今没有拖欠过施工单位任何工程款、材料款，不存在报道中所指拖欠民工工资的行为，甚至在行政机关协调下，被告已超额支付了工程款，且原告所述民工影响施工进度也没有事实依据。原告对被告所举证据1的真实性不持异议，认为该证据恰恰可以证明被告委托的施工单位是南京建工，存在拖欠民工工资的行为。对证据2的真实性不持异议，认为工程竣工备案的时间为2019年10月11日，被告完全可以在此之后就进场装修，其与上海住安公司签订招投标合同存在延迟。对证据3、证据4的形式真实性认可，但疫情在1月就已发生，上海住安公司或被告应当及时跟进木门家具合同的履行情况，在确定湖北景上公司不能及时履行合同的情况下应当及时寻找新的厂家，而不是到2020年4月才寻找新厂家，否则不会导致延期。对证据5的真实性不予认可，协议系违法分包，协议约定的开工时间与被告和上海住安公司签订协议中约定的开工时间不符，分包协议中的员工都非武汉市人，不会因为疫情原因导致无法施工；即便不能复工，被告仍然可以招募其他员工，但被告没有采取有效措施避免房屋交付的延期。对证据6的真实性不持异议，表中所列员工多为江苏、安徽员工，正常复工也是在正月十五以后开始，最早的员工在2020年2月1日返宁，故疫情的原因不会对被告按期交付产生影响。对证据7的真实性不持异议，但文件所讲都是去过或途径武汉的人员不能来宁，并没有说湖北省其他人员不能来宁，而被告提供的民工信息都是湖北省非武汉籍员工，故疫情没有对民工返宁复工产生影响。对证据8的真实性没有异议，但其陈述的理由不能成立，疫情发生后被告应当及时更换厂家，但被告拖延至四月份才更换厂家，因此拖延导致的责任，应当由被告承担。对证据9的真实性不持异议，但对文件的内容不予认可，其回避了没有及时支付员工工资的事实，没有针对合作单位及时采取必要措施来及时履行合同，完全将不能及时交付归咎于疫情原因。本院认为，被告所举证据相互印证，能够证明以下事实：在被告委托上海住安公司对案涉房屋所在公寓楼进行户内精装修过程中，因受疫情及疫情防控措施的影响，部分装修材料无法按约供货，上海住安公司重新选择厂家供货及安装；部分湖北籍施工人员无法进场施工，劳务分包单位重新寻找施工班组；大部分施工人员于2020年3月以后陆续返宁。本院认为，本案争议焦点为：一、被告实际交房时间；二、新冠疫情是否构成不可抗力，是否能因此免除被告承担逾期交房的违约责任；三、案涉房屋出现的质量问题以及被告对案涉房屋的维修行为是否导致案涉房屋无法居住使用。关于争议焦点一，现有证据能够证明被告在通知原告交房时已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，亦将上述材料复印件在交付现场公示，已满足合同约定的交付条件。原告现场提出核对原件，被告同意并另行安排时间向原告出示原件。被告在房屋具备交付条件的情况下提前通知原告进行交接，原告仅以被告当场未能提供原件为由拒绝接收房屋，拒收理由不能成立，应认定被告于通知交付之日即2020年7月20日交付房屋。关于争议焦点二，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，因此新冠疫情本身符合不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立条件。其次，疫情是重大公共安全卫生事件，行政机关可根据相关法律、法规采取应对疫情的管理措施，实际上，全国各地均采取了一些强力的疫情防控措施，这些疫情防控措施同样满足不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立要件。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案案涉房屋系精装修交付，在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠疫情，因受疫情及疫情防控措施的影响，导致原本由湖北企业加工、安装的部分装修材料不得不另行选择其他企业完成、部分湖北籍装修施工人员无法来宁进场施工、进场施工人员的来宁时间亦受到不同程度地限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成影响。鉴于新冠疫情对装修施工实际造成的影响，本着“共担风险”、“共渡难关”的原则，应部分免除被告应承担的逾期交房的责任，本院酌定在实际逾期交房的天数中扣除40天的免责部分，即本案被告应承担40天的逾期交房违约责任，应支付的逾期交房违约金为4119.57元（1029893×0.0001×40）。关于争议焦点三，从本案查明的事实来看，原告在收房后向被告提出报修，被告在对房屋进行维修过程中，将淋浴房墙砖及墙体凿开，更换冷热水管并恢复墙体及墙砖，前后约三天时间，维修过程中淋浴房实际无法使用，导致案涉房屋使用功能受影响，被告应赔偿相应期间的房屋空置损失，本院结合房屋实际维修情况、房屋租赁市场行情等因素，酌定被告赔偿原告300元为宜。对于原告提出的配电箱标识不符、门框瑕疵、门槛石开裂等问题，其报修后被告亦派人上门进行了维修和处理，其所举证据不足以证明因此导致房屋无法居住使用，故原告关于维修期间损失的其他诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金明逾期交房违约金4119.57元；二、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金明损失300元；三、驳回原告金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告金明负担12元，被告南京复地明珠置业有限公司负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年十一月二十日见习书记员  陈志扬