河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初4387号原告（反诉被告）周某某，男，汉族，1971年生，住开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人王复安，河南时代律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）李某某，女，汉族，1975年生，住开封市金明区。委托诉讼代理人刘亚琳，河南盛意律师事务所律师，一般代理。原告周某某诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，原告周某某于2020年9月30日来院起诉。本院受理后，依法由审判员韩立新独任审判。被告李某某在答辩期内提起反诉，经批准，2020年11月13日，本案转为普通程序。并依法对本诉、反诉合并审理。于2020年11月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周某某及其委托诉讼代理人王复安，被告（反诉原告）李某某及其委托诉讼代理人刘亚琳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）周某某向本院提出诉讼请求：判令被告李某某向原告支付违约金867600元。事实和理由：2018年10月14日，原、被告双方签订一份《购房合同书》，合同中，被告承诺将河南开心一方置地集团有限公司（简称开心一方公司）开发的碧水蓝城小区第三期规划范围内的“健身会所”东西两户中的西户（建筑面积241平方米）卖给原告，总价款2892000元（见合同第一条）。被告并承诺该会所的边界南至13号楼中间，东至4号楼中间，西至环堤路，北至车库入口北墙，整个会所的绿化面积供两户使用，两户不纳入碧水蓝城小区的物业管理（见合同第四条），且在“健身会所”西边临路开一个大门（见合同第七条）。双方并约定，本合同签订后，由于一方的违约行为，致使不能实现合同目的，另一方有权解除本合同，有合同解除权的一方解除合同的，违约方除按解除合同时的市场价格补偿损失外，同时，并应向守约方支付购房总款30%的违约金。合同签订后，原告已向被告付款127万元，其中包括根据被告的指定向郑艳朋所转的55万元（被告欠郑艳朋工程款100余万元）。然而，被告无法按照合同约定落实“健身会所”边界、不纳入碧水蓝城小区的物业管理、在原“健身会所”西边临路开一个大门的承诺，致使原告不能实现合同目的（即不能使所购房屋独立于碧水蓝城小区）。据此，原告按照合同约定行使合同解除权，要求被告退还所收取的房款并支付违约金。被告同意解除合同，但仅退还了其直接收取的72万元房款，提出郑艳朋收取的款项由郑艳朋直接返还，不同意支付违约金。原告同意由郑艳朋直接退还收取的55万元资金，坚持被告应支付违约金。至此形成纠纷。原告认为，双方约定，有合同解除权的一方解除合同的，违约方应当向守约方支付购房总款30%的违约金，该约定不违反法律规定，应当予以支持。故诉至法院，要求解决。被告（反诉原告）李某某辩称：原告的诉讼请求不能成立。被告没有违约行为，不承担原告诉请中的违约金86.7万元。原告为了购买该健身会所，多次劝说被告，让被告以工程款抵房（健身会所）（工抵房），他和其他人再从被告手里购买该房产。本案涉案的购房合同书以及合同书条款都是原告所提供的，让被告在合同书签名。所以，该房产的事实情况，原告都十分清楚。原告诉状中所称被告所承诺该会所的边界南至13号楼中间。东至4号楼中间，西至环堤路，北至车库入口北墙，整个会所的绿化面积供两户使用，两户不纳入碧水蓝城小区物业管理，且在健身会所西边临路开一大门无法实现，致使原告的合同目的无法实现，与客观事实不符，合同中约定的甲方承诺在原健身会所西边临路开一个大门，事实上西临路指的西临环堤路开大门，大门开口时间为2020年10月15日前完成。因此，原告诉状中所诉的被告承诺的临路开一大门无法实现与客观事实不符，所以，原告诉称被告违约要求违约金没有事实根据与法律依据。相反而是原告不信守合同约定，没有按照合同第五条约定的房款支付时间向被告支付购房款，其行为构成违约。为此，被告已经提起反诉，要求被反诉人，本诉原告支付违约金。因此，原告要求被告支付违约金和诉讼费诉求不能成立。同时提起反诉，要求判令：1、被反诉人向反诉人承担违约责任，支付反诉人违约金867600元；2、要求被反诉人承担一切诉讼费用以及反诉费用。事实与理由：被反诉人与反诉人于2018年10月14日签订购房合同书，反诉人是合同甲方，被反诉人是合同乙方。合同第一条约定乙方选择将位于“碧水蓝城小区”健身会所（该健身会所系反诉人工抵房）的一半面积约为241平方米“西户”作为本合同房屋位置。每平方米单价12000元，房款为2892000元。根据合同第五条约定的付款方式：签订合同五日内乙方向甲方支付房款50万元，转入甲方账户，2018年8月底之前再向甲方支付50万元房款，工程主体完工后，支付房款100万元，外墙砖完工后支付房款50万元，余款在工程验收合格后付清。按照合同约定，工程主体完工后，被反诉人应当支付第三期房款100万元。2019年3月份涉案房屋主体已经完工验收，按照约定被反诉人应当支付100万元，但是被告在2019年9月份才向反诉人支付2万元，加上前期反诉人支付的70万元，共计支付了72万元，对此被反诉人已经逾期支付房款。外墙完工后，被反诉人也没有按照约定向反诉人支付房款。另外，该涉案房产系被反诉人多次诱导让反诉人用工程款折抵的房产，他多次承诺购买该房产。为此反诉人出于对被反诉人的信任，将工程款折抵成了该房产。而今，被反诉人出尔反尔，又毁约退房，造成反诉人无法正常收回工程款，以及将该房产无法及时卖出，给反诉人造成了较大的损失。综上，被反诉人多次逾期支付房款的行为已经构成违约，应当承担违约责任。针对反诉，原告（反诉被告）周某某辩称：关于已支付购房款金额问题，购房合同履行期间，原告已经向反诉人支付了127万元，其中包括根据反诉人的指定直接向郑艳朋所转的55万元，而不仅是反诉人直接收到的72万元。反诉人诉称原告共计支付72万元与事实不符。反诉违约金没有合同依据。查双方签订的《购房合同书》，该合同中涉及违约金的条款有两个，一是合同第三条，即当案涉房屋能够办理房产证时，反诉人如果不提供相关材料协助办证，应承担违约责任；二是合同第七条，即有合同解除权的一方解除合同的，违约方应当承担违约责任。这两条违约责任的前提，均与原告延期支付购房款行为无关。就是说，反诉人反诉违约金没有合同上的依据。反诉人不享有合同解除权。《购房合同书》第七条明确约定，“本合同签订后，由于一方的违约行为，致使不能实现合同目的，另一方有权解除本合同”。本案中，即使原告存在延期付款行为，也不至于造成反诉人的合同目的不能实现，因此，反诉人无权解除本合同。退一步来说，即便反诉人认为其享有合同解除权，那么其也没有主动行使。其反诉状中指责原告“出尔反尔”“毁约退房”，证明反诉人没有主动解除合同。反诉人不具备请求违约金条件，《购房合同书》第七条第三款约定，“有合同解除权的一方解除合同的，违约方除按解除合同时的市场价格补偿损失外，同时，并应向守约方支付购房总款30%的违约金”，由此可见，请求承担违约责任的前提是两个，一是须享有合同解除权，二是须行使该解除权。本案中，这两个前提反诉人均不具备，因此，反诉人的诉求不能成立，应当予以驳回。反诉人曾放弃了违约金。由于反诉人不能按照合同履行自己的主要义务，造成原告不能实现合同目的。原告行使合同解除权，反诉人同意解除合同，并返还了其直接收取的购房款，其拖欠郑艳朋的工程款已经通过房屋折抵的方式作了了结，言明郑艳朋从原告处收取的款项由郑艳朋直接退还给原告。反诉人全部返还已收取的购房款的行为，证明其已经放弃了请求违约金的权利。综上，反诉人的反诉理由不能成立。经审理查明，2018年10月14日，原告周某某与被告李某某签订《购房合同书》一份，合同约定被告李某某向原告周某某出售其所拥有的工程折抵房屋一套。该房屋位于开封市“碧水蓝城”小区原健身会所的位置，为二层框架结构，面积241平方米（计价建筑面积地上两层约482平方米，平均分为东西两户，每户面积约为241平方米，出售给原告周某某的为其中的西户），每平方米单价12000元，房款约为2892000元。合同第四条约定，该会所区域边界待景观绿化施工时确定四周，会所的边界南至13号楼中间，东至4号楼中间，西至环堤路，北至车库入口北墙。整个会所的绿化面积共两户使用，两户不纳入碧水蓝城小区的物业管理。合同第五条约定付款方式，签订合同之日起五日内，原告向被告付款50万元（伍拾万元整），转入被告账户。2018年8月底原告再向被告支付50万元（伍拾万元整）房款，工程主体完工后，支付房款100万元（壹佰万元整），外墙砖完工后，支付房款50万元，余款在工程竣工验收合格后付清。合同第六条约定被告最迟应于2020年6月30日前将验收合格的房屋手续交付给原告。双方在合同第七条补充约定“被告承诺在原健身会所西边临路开一个大门”并注明本合同签订后，由于一方的违约行为，致使不能实现合同目的，另一方有权解除本合同。有合同解除权的一方解除合同的，违约方除按解除合同时的市场价格补偿损失外，同时，并应向守约方支付购房总款30%的违约金。原、被告均在合同落款处签名捺印。另查明，原告周某某陆续向被告李某某支付购房款共计1270000元，其中原告直接向李某某转款720000元，在原、被及案外人协商一致的情况下，原告向案外人郑艳朋转款来冲抵应向原告支付的购房款，原告共向郑艳朋转款550000元，其中分别向李某某转款：2018年6月9日支付购房款100000元，2018年7月23日支付购房款100000元，2018年8月25日支付购房款500000元，2019年9月24日支付购房款20000元。2018年10月28日向郑艳朋支付20000元，2018年12月11日向郑艳朋支付200000元，2019年1月22日向郑艳朋支付300000元，2019年9月25日，向郑艳朋支付30000元。自2019年9月26日至今，原告未向被告支付剩余购房款。2019年3月22日，涉案工程主体验收合格。2020年6月24日涉案房屋完成竣工验收。原告周某某与被告李某某签订的合同并未约定涉案房屋周围有围墙，但在张战红与李某某的三段录音资料中，被告李某某均承诺有围墙。再查明，在发现房子周围有道路无法独立隔断成院落后，2020年7月原被告双方协商解除购房合同，双方达成退房退款，被告李某某将所收到的720000元购房款直接退还给了本案原告。原告与郑艳朋于2020年8月20日达成还款协议书，约定由郑艳朋归还此前原告向其所转的涉案房屋购房款550000元。现原被告双方就违约赔偿问题发生纠纷。本院认为，原、被告双方于2018年10月14日签订的《购房合同书》系双方当事人真实意思表示，且涉案合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告周某某没有按照合同约定付款节点及时足额付款，构成违约，被告李某某未按照承诺修建围墙，亦构成违约。依照法律规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。原、被告双方均有违约行为，且均为合同约定的主要义务。根据双方违约责任互抵原则，对原、被告要求对方支付860000元违约金的主张均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告周某某的诉讼请求；二、驳回被告李某某的反诉请求。案件受理费6238元，由原告周某某承担。反诉案件受理费6238元，由被告李某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  韩立新人民陪审员  于书森人民陪审员  刘合群二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  李晓娜