河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3573号原告：朱根义，男，汉族，生于1968年4月3日，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师，特别授权。被告：袁国凤，女，汉族，生于1963年11月23日，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：李建设，河南剑宛律师事务所律师，特别授权。原告朱根义与被告袁国凤为执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱根义的委托诉讼代理人秦曾睿，被告袁国凤的委托诉讼代理人李建设均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱根义向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决终止对南阳市××区××都市家园××楼××单元××室（房屋所有权证号：31××28）的执行措施并解除该房屋的查封；2、本案诉讼费由被告袁国凤承担。事实及理由：原告于2016年12月19日通过南阳满堂红房地产经纪有限公司以人民币595000的价格购买了第三人杨向青、程小彦位于南阳市××区××都市家园××楼××单元××室（房屋所有权证号：31××28）的房产，并于当日向第三人杨向青、程小彦支付了265000元首付款，由第三人杨向青偿还该房屋在工商银行贷的房屋抵押剩余贷款，银行解除抵押后，原告于2016年12月21日将剩余购房款330000元转交给满堂红地产工作人员齐某，齐某在协助办理完过户手续后，将剩余购房款一次性转交给了第三人杨向青，第三人杨向青于过户当日，结清水电、物业费后将房产交付给原告使用。后因南阳市卧龙区人民法院在房管局办理过户登记手续过程中，将该案涉房屋查封，造成案涉房产无法继续过户，之后贵院于2018年6月21日轮候查封了案涉房产。原告向卧龙区人民法院提出异议后，卧龙区人民法院解除对案涉房屋的查封，现贵院对案涉房产属首封。原告于2020年9月1日对执行案涉房产向贵院提出书面异议，后被贵院驳回异议请求。原告在贵院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，并支付了全部购房款，且非因原告自身原因未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。为维护原告的合法权益，无奈只得诉至贵院，望判如诉请。被告袁国凤辩称：一、本案房产查封合法。内乡县人民法院（2017）豫1325民初1463号民事判决书依法确定：判决生效后第三人杨向青、程小彦给付答辩人货款158051元，利息自2017年6月20日按照年息6%计算至还清之日止；并承担案件受理费3461元；此后杨向青、程小彦未履行判决文书生效义务，答辩人遂申请强制执行。执行中，贵院发现第三人杨向青、程小彦名下有位于南阳市××路房产一处后予以查封。因此，查封合法。二、该房产依法属于第三人杨向青、程小彦夫妻所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而本案房产依法登记于第三人杨向青、程小彦名下，依法应当属于第三人杨向青、程小彦所有。三、原告诉求不符合司法解释第二十八条规定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体本案，法院查封该房产时，原告因自身原因未办理过户登记，且无证据证明查封之前已合法占有该不动产。因此不符合司法解释规定情形。综上，原告诉求无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在下文中予以阐明。现查明：2017年6月20日，袁国凤起诉杨向青、程小彦买卖合同纠纷一案，本院受理，案号为（2017）豫1325民初1463号。本院（2017）豫1325民初1463号民事判决书生效后，袁国凤于2018年1月31日开始申请执行，本院于2018年2月2日立案执行，执行案号为（2018）豫1325执217号。执行中，袁国凤于2018年6月20日提出查封房产申请，本院于2018年6月21日裁定查封“被执行人杨向青、程小彦所有的位于南阳市××都市家园××楼××单元××室的房产一处”。同日本院在向南阳市房管局送达协助执行通知书和裁定书时，南阳市房管局工作人员就在送达回证上注明“轮候查封”、“前期已受理过户”等字样。2020年9月1日，案外人朱根义向本院执行机构提出执行异议，本院执行机构于2020年9月14日以（2020）豫1325执异19号执行裁定书驳回案外人朱根义的异议。朱根义于2020年9月22日立案起诉执行异议之诉纠纷一案。庭审中，原告朱根义提供一份房屋买卖合同，证明2016年12月19日从杨向青、程小彦手中以595000元价格购买了案涉房产。原告朱根义申请证人齐某出庭作证，证明朱根义和杨向青、程小彦之间房产交易是通过满堂红房地产经纪（南阳）有限公司撮合而成，证人齐某作为该公司的房产中介，自始至终参与在交易、交付、过户全过程中。原告朱根义还举证出汇款收据、转账汇款单、满堂红公司收据，证明在2016年12月21日前已付清房款595000元。原告朱根义还举证一份南阳市房产管理局办事大厅受理凭证（领证通知单），证明案涉房产买卖双方已于2016年12月21日到南阳市房管局办理过户手续，等候领取房权证。2017年元月4日接到房管局电话，说案涉房产被查封了。被告袁国凤怀疑上述交易涉嫌虚假交易，但未能举证证明。案涉房产涉及多个查封，按查封时间顺序：2017年1月4日南阳市卧龙区人民法院以（2017）豫1303财保1号民事裁定书要求南阳市房管局协助查封案涉房产，当日南阳市房管局工作人员在送达回证上签署有“该房产过户受理，未通过终审”字样；该份查封已于2018年8月1日解封。2017年1月18日南阳市卧龙区人民法院以（2017）豫1303民初254号民事裁定书要求南阳市房管局协助查封案涉房产，2017年1月19日南阳市房管局工作人员在送达回证上注明“轮候查封”字样；该份查封已于2018年11月9日解封。2018年6月21日，本院以（2018）豫1325执217号执行裁定查封案涉房产。2018年9月27日，南阳市卧龙区人民法院以（2018）豫1303执2013号执行裁定书查封案涉房产。2019年6月14日，南阳市卧龙区人民法院以（2019）豫1303执620号执行裁定书查封案涉房产。本院认为，本案的争议焦点是：原告朱根义的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。如符合则法院应依法支持原告的诉请，否则反之。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告方认为：1、案涉房产买卖合同签订于2016年12月19日，案涉房产最早被查封在2017年1月4日，合同在查封之前。2、案涉房屋已于2016年12月21日交付于原告，原告方已合法占有。3、原告方已于2016年12月21日前支付了全部房款595000元。4、买卖双方已于2016年12月21日向房管局申请办理过户手续，并取得了领证通知单。故认为原告方的异议符合上述规定；被告方认为：法院查封该房产时，原告因自身原因未办理过户登记，且无证据证明查封之前已合法占有该不动产，且查封后几个月内该房产无人居住，因此不符合司法解释规定的情形；本院认为，关于原告方异议是否符合第二十八条之规定，主要争议在第（二）、（四）项。关于原告朱根义是否在法院查封之前合法占有案涉房产问题，从房产中介证言、领证通知单来看，案涉房产的交付时间在2016年12月21日，原告方的“交付即占有”观点是成立的，该时间显然早于2017年1月4日。关于是否因原告方的原因未办理过户登记，全国法院民商事审判工作会议纪要【法（2019）254号】第127条有——“一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合法的客观理由的，亦可认定符合该条件。”——的说明，原告朱根义已取得了领证通知单，足以说明原告方符合该条件。次之，从证据上看，被告方没有提供证据来支持自己的主张，相反，原告方步步为营，所举证据已经足够证明自己的主张。再者，从调解角度上来看，调解中，被告方家属已通过短信表示可以同意解除查封，但因两千多元的诉讼费问题而达不成协议，本院为双方和解失之交臂而扼腕叹息，并期望双方在后续的诉讼中能达成和解协议。至于被告方不同意原告方撤回对第三人杨向青、程小彦起诉问题，本院已在裁定书中作了详细阐述，鉴于准予撤诉裁定没有复议和上诉权，这里就不再重述。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除本院以（2018）豫1325执217号执行裁定书对位于南阳市卧龙区八一路大民都市家园3幢1单元502室房产（房产证号为31××**）的查封。本案诉讼费9750元，由被告袁国凤承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院立案大厅递交上诉状，同时缴纳上诉费，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郑德欣人民陪审员  赵 雁人民陪审员  许淑惠二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  谢铭铭