北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9839号原告:北京板桥创意天承投资发展有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段**，统一社会信用代码9111011366053231XD。法定代表人：王磊，经理。委托诉讼代理人：张华，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京德信致和农业发展有限公司，，住所地北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段**统一社会信用代码91110113562143548G。法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：晁龙军，男，1970年9月3日出生，汉族，北京德信致和农业发展有限公司员工。原告北京板桥创意天承投资发展有限公司(以下简称板桥公司)与被告北京德信致和农业发展有限公司（以下简称德信公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告板桥公司的委托诉讼代理人张华,被告德信公司的委托诉讼代理人晁龙军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告板桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》且被告立即将所租用土地腾退给原告;2.判令被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日的租金358980元，并按合同约定的租金标准支付土地占用费至实际腾退之日止；3.判令被告支付截至2019年6月30日止的违约金3806982.9元，并按拖欠租金总额每日3%的比例支付至全部租金付清之日止;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定被告承租由原告出租的位于北京市板桥创意天承产业基地的193亩土地，用于被告“现代生物能源农业产业示范园”项目，租期15年8个月，租期内被告应于每年1月10日前支付下一年度土地租金，逾期交纳租金的，应按日支付违约金，日违约金为年租金的3%。合同签订后，原告按照约定将土地交付被告使用，被告经原告多次催要，未向原告支付任何租金，严重损害了原告权益，经法院审理作出（2017）京0113民初11827号民事判决书，认为被告使用涉诉土地公益性强，社会效益大，投资大但回收期慢，判决被告限期支付租金并承担违约金。后该案在执行过程中达成执行和解，被告承诺分期履行，但至今被告未支付任何款项，未履行执行和解协议。根据《土地租赁合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。被告德信公司答辩称：原告所说事情经过及证据与事实严重不符。2010年7月15日被告与原告签订《土地租货合同》，土地面积500亩。2012年3月，原告找到被告提出拿出部分土地进行北京市平原造林，被告原则上同意，后来，被告拿出330亩进行北京市平原造林，原告在严重欺瞒被告的情况下在2012年4月1日强行与被告签订《土地租赁合同》，承租土地面积193亩。经查，北京市对平原造林支付土地租金1500元/亩，经核算，从2012年到2019年，被告土地租赁费损失:2012年至2014年，每亩损失730元，三年损失730*330*3=722700元;2015年至2017年，每亩每年损失650元，三年损失650*330*3=643500元;2018年至2019年，每亩每年损失570元，二年损失570*330*2=376200元，总计损失:1742400元，而2012年至2019年，被告应付原告的土地租金是:445830+492150+358980=1296960元，故此，原告应支付被告445440元。2012年经顺义区园林局招投标，被告以河南省绿洲园林有限公司中标，对330亩进行了平原造林，按时保质完成了施工内容，经验收合格。但由于原告提供的工程量清单严重与事实不符(招投标时，原告只提供了工程量清单)，经审计最终导致被告损失近200万元。被告多次与原告沟通，由于人员变动和机构合并等原因，原告不予理睬，致使被告至今没有缴纳地租，同时也给原告造成巨大经济损失。签于以上情况，原告只提不缴地租，一字不提给被告造成的经济损失，严重与事实不符，请贵院驳回原告诉讼请求，争取原告弱势群体利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2010年7月15日，北京天承绿港物业管理有限公司（以下简称天承公司）作为甲方与德信公司作为乙方签订了《“现代生物能源农业产业示范园”项目合作协议》（以下简称合作协议），合作协议约定，双方同意合作建设“现代生物能源农业产业示范园”项目，甲方负责提供土地约500亩，乙方负责投资建设，投资总额不少于2000万元，项目启动时间为2010年10月1日，竣工时间为2011年12月31日。双方合作期限自2010年10月1日至2027年12月31日。项目符合北京市、顺义区农业产业政策，公益性强、社会效益大，对于打造京承都市现代农业走廊和探索农业产业化经营模式、丰富农业产业化内涵以及提高农业产业品味都具有很强的现实意义，但项目投资回收期较慢。在合作过程中，若一方单独提出终止合同，一方必须提前6个月通知对方，并支付对方损失，损失金额由双方认可的评估部门评估确定。合作协议还约定了其他内容。后，经天承公司与德信公司协商，德信公司将上述合作协议中的330亩土地交还给天承公司，天承公司放弃追索合作协议中德信公司拖欠的土地租金。就合作协议中剩余的土地，天承公司与德信公司于2012年4月1日另行签订了《土地租赁合同》（以下简称涉诉合同）。涉诉合同约定：出租方（甲方）天承公司，承租方（乙方）德信公司，第1条租赁土地的位置、四至及面积。1、租赁土地位于北京市板桥创意天承产业基地。2、东至现有围墙，西至白浪河东岸，南至平原造林地块，北至森禾花卉南地块边界。3、租赁土地面积193亩（以实际测量为准）。第2条租赁土地用途。建议“现代生物能源农业产业示范园”项目，第3条租赁期限。自2012年4月1日至2027年12月31日止。第4条土地租金标准及支付方式。1、土地租金标准为2012-2014年770元每亩，2015-2017年850元每亩，2018-2020年930元每亩，2021-2023年1025元每亩，2024-2026年1128元每亩，2027年1250元每亩。2、本合同签订之日_日内，乙方向甲方支付2012年4月1日至2012年12月31日的土地租金138600元。以后，乙方于每年1月10日前一次性向甲方支付下一年度土地租金。第6条乙方的权利、义务。2、乙方应当按照合同约定的土地用途使用土地，并严格按照合同约定的租金支付期限和标准向甲方支付租金。第10条违约责任。1、乙方逾期交纳土地租金，应当按日向甲方支付违约金，日违约金的金额为年租金的3%。乙方逾期30日未支付土地租金的，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，乙方自行承担。第11条合同的解除或届满时，地，地上物及设施备的处理。1、甲方依本合同约定通知乙方解除合同后，乙方应当自接到通知之日起30日内，完成乙方投资兴建的地上物及相关设备、设施的移除，恢复租赁土地原貌，并将租赁土地及相关资产交还甲方。乙方逾期未移除的，视为乙方放弃所有权，甲方有权采取措施作出处理，相关损失由乙方承担。涉诉合同还约定了其他内容。2018年10月31日，天承公司注销，北京市板桥创意天承投资发展中心作为天承公司唯一股东（持股比例100%），承继涉诉合同中天承公司的权利义务。2019年12月11日，北京市板桥创意天承投资发展中心变更企业名称为北京板桥创意天承投资发展有限公司。另查，2017年，因德信公司欠付天承公司涉诉合同项下租金，天承公司作为原告以农村土地承包合同纠纷为由将德信公司作为被告诉至法院，要求解除双方签订的《土地租赁合同》且被告立即将所租用土地腾退给原告，判令被告支付截至2017年12月31日的租金779360元及违约金。本院经审理作出（2017）京0113民初11827号民事判决书，该民事判决书现已生效。该判决书载明：“本院认为：被告同意向原告支付截至2017年12月31日的租金779360元，本院对此不持异议。涉诉土地原为“现代生物能源农业产业示范园”项目所用土地，项目公益性强、社会效益大，被告投资较大，但项目投资回收期较慢，且被告并非恶意拖欠租金。综合本案的实际情况，本院对原告要求解除双方签订的《土地租赁合同》，要求被告腾退土地的诉讼请求不予支持。关于违约金的问题，本院作如下考量：本案中，《土地租赁合同》约定的违约金计算标准过高，本院兼顾合同的履行情况、双方的损失情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定为被告向原告支付违约金，以779360元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的二倍，自2016年1月11日起计算至实际付清之日止，超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京德信致和农业发展有限公司向原告北京天承绿港物业管理有限公司支付截至二○一七年十二月三十一日的租金七十七万九千三百六十元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告北京德信致和农业发展有限公司向原告北京天承绿港物业管理有限公司支付违约金（计算标准为：以七十七万九千三百六十元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的二倍，自二○一六年一月十一日起计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京天承绿港物业管理有限公司的其他诉讼请求。”诉讼中，板桥公司与德信公司共同确认：（2017）京0113民初11827号民事判决书项下债务德信公司至今未履行；涉诉合同项下2018年度和2019年度的租金是358980元，德信公司至今未付。上述事实，有板桥公司提交的土地租赁合同、（2017）京0113民初11827号民事判决书、工商登记信息，被告德信公司提交的合作协议、土地租赁合同及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：板桥公司系天承公司唯一股东（持股比例100%），天承公司注销后，板桥公司承继涉诉合同中天承公司的权利义务，故板桥公司作为本案原告主体适格。2017年，因德信公司欠付租金，天承公司曾诉至法院，要求法院判令解除合同，由德信公司腾退土地、支付租金及违约金。该案件中，法院考虑到德信公司同意向天承公司支付截至2017年12月31日欠付的租金779360元，考虑到涉诉土地原为“现代生物能源农业产业示范园”项目所用土地，项目公益性强、社会效益大，德信公司投资较大，但项目投资回收期较慢，且德信公司并非恶意拖欠租金，故对天承公司要求解除双方签订的《土地租赁合同》，要求德信公司腾退土地的诉讼请求未予支持，仅支持了租金及部分违约金的诉讼请求。德信公司至今未履行该生效判决中给付截至2017年12月31日的租金779360元及违约金的义务，且继续拖欠2018年度、2019年度租金。涉诉合同明确约定“乙方于每年1月10日前一次性向甲方支付下一年度土地租金。”“乙方应当按照合同约定的土地用途使用土地，并严格按照合同约定的租金支付期限和标准向甲方支付租金。”“乙方逾期交纳土地租金，应当按日向甲方支付违约金，日违约金的金额为年租金的3%。乙方逾期30日未支付土地租金的，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，乙方自行承担。”涉诉合同系天承公司与德信公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，至此，双方均应依约履行。但德信公司至今不履行生效判决确定的给付租金及违约金的义务，且继续拖欠后续租金，致使板桥公司无法实现合同目的，板桥公司根据涉诉合同的约定享有解除合同的权利。板桥公司要求解除涉诉合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据法律规定，涉诉合同应自解除通知到达德信公司之日解除。本案起诉状副本于2020年8月14日到达德信公司，涉诉合同于当日解除。德信公司提交的证据并不足以证明其辩解成立，本院对其辩解不予采信。涉诉合同约定“甲方依本合同约定通知乙方解除合同后，乙方应当自接到通知之日起30日内，完成乙方投资兴建的地上物及相关设备、设施的移除，恢复租赁土地原貌，并将租赁土地及相关资产交还甲方。乙方逾期未移除的，视为乙方放弃所有权，甲方有权采取措施作出处理，相关损失由乙方承担。”根据上述约定，板桥公司要求德信公司将所租用土地腾退给板桥公司的诉讼请求并无不当，本院予以支持。涉诉合同约定“第4条土地租金标准及支付方式1、土地租金标准为2012-2014年770元每亩，2015-2017年850元每亩，2018-2020年930元每亩，2021-2023年1025元每亩，2024-2026年1128元每亩，2027年1250元每亩。2、本合同签订之日_日内，乙方向甲方支付2012年4月1日至2012年12月31日的土地租金138600元。以后，乙方于每年1月10日前一次性向甲方支付下一年度土地租金。”故，板桥公司要求德信公司支付2018年度、2019年度的租金358980元，并按合同约定的租金标准支付土地占用费至实际腾退之日止的诉讼请求亦无不当，本院予以支持。关于违约金的问题。本案中，涉诉合同约定的违约金计算标准过高，本院兼顾合同的履行情况、实际损失情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京板桥创意天承投资发展有限公司要求解除被告北京德信致和农业发展有限公司与北京天承绿港物业管理有限公司于二○一二年四月一日签订的《土地租赁合同》的行为有效，该合同于二○二○年八月十四日解除；二、被告北京德信致和农业发展有限公司向原告北京板桥创意天承投资发展有限公司腾退涉诉二○一二年四月一日签订的《土地租赁合同》项下土地，于本判决生效之日起六个月内执行；三、被告北京德信致和农业发展有限公司向原告北京板桥创意天承投资发展有限公司支付二○一八年一月一日至二○一九年十二月三十一日的租金三十五万八千九百八十元及此后的土地占用费（土地占用费的计算标准为：以一百九十三亩为基数，按照二○一二年四月一日签订的《土地租赁合同》第四条约定的土地租金标准，自二○二○年一月一日起计算至实际腾退之日止），于本判决生效之日起七日内执行；四、被告北京德信致和农业发展有限公司向原告北京板桥创意天承投资发展有限公司支付违约金（违约金的计算方式为：以三十五万八千九百八十元为基数，自二〇一九年一月十一日起以中国人民银行同期贷款基准利率的二倍为标准计算至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的二倍为标准计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告北京板桥创意天承投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万零一百二十八元，由原告北京板桥创意天承投资发展有限公司负担三万三千四百四十三元（已交纳），由被告北京德信致和农业发展有限公司负担六千六百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王琬萱二〇二〇年十二月十日法官助理  王天兴