福建省柘荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0926民初385号 原告（反诉被告）：黄**生，男，1968年11月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郭汉斌，福建怀行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：游福堂，男，1973年8月22日出生，汉族，住福建省柘荣县（送达确认地址）。 委托诉讼代理人：袁吕平，福建颢腾律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄**生诉被告（反诉原告）游福堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄**生委托诉讼代理人郭汉斌，被告游福堂及其委托诉讼代理人袁吕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄**生向本院提出诉讼请求：1．游福堂向黄**生支付拖欠的柘荣县××西路××号××层商场自2017年11月1日起至2018年10月31日止的租金180000元，扣除已被法院提取的80000元，剩余100000元；并支付逾期付款违约金（每逾期一日，按逾期付款金额的日千分之二计算，其中扣除游福堂已支付的履约保证金20000元），具体计算期间为：从逾期支付租金之日（2017年10月1日）起至法院提取80000元之日止，按180000元计算违约金；从法院提取80000元之日起至还款之日止，按100000元计算违约金。2．游福堂向黄**生支付拖欠的租赁柘荣县××西路××号×层商场自2018年11月1日起至2020年10月31日止的到期应付租金120000元，并支付占用逾期支付租金的利息（按银行基准利息计算），同时解除该合同。事实和理由：游福堂分别于2016年7月31日、2016年10月26日与黄**生签订柘荣县××路××号××层商场和第×层《商场租赁合同》各一份。第一、二层《商场租赁合同》约定：本合同租赁期为5年；装修期为3个月，自2016年8月1日起至2016年10月31日止，期间免租金；租赁期间自2016年11月1日起至2021年10月31日止，年租金180000元，租赁期间租金不变。合同签订后，游福堂向黄**生支付履约保证金20000元及第1年租金180000元；以后每年租金在每期租金到期前一个月付清。履约保证金在租赁期届满之日起30日内在游福堂没有违约、没有损害租赁场所和设施的情况下无息退还。租赁期间，非合同约定的情形，因黄**生的原因导致双方无法履行合同的，黄**生赔偿游福堂剩余年份的装修费用（按200000元计算，分5年摊销）及退还当年已收取的租金和履约保证金。游福堂逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期付款金额的日千分之二向黄**生支付违约金。第3层《商城租赁合同》约定：租期5年，租赁期间自2016年11月1日起至2021年10月31日止；年租金60000元，租赁期间租金不变。租赁期间，非合同约定的情形，因黄**生原因，导致双方无法履行合同的，黄**生应退还已收的未使用期间的租金，不做其他赔偿。 2018年间，黄**生欠银行贷款，银行将其对黄**生的债权转让给游贵花。上述第一、二层商场经游贵花申请，于2018年11月1日被柘荣法院依法拍卖。其后，游福堂与林秋华重新签订涉案商场第一、二层租赁合同。截至2018年10月31日，游福堂应支付给黄**生第一、二层商场的两年租金为360,000元，游福堂已支付180,000元，尚欠180,000元，扣除已被法院提取的80,000元，仍欠100,000元。第3层商场游福堂仅向黄**生支付2016年11月1日起至2018年10月31日止的租金120,000元，2018年11月1日起至2020年10月31日止的到期应付租金120,000元未支付。综上，游福堂共欠黄**生涉案第一、二层商场租金100,000元及第3层商场租金120,000元。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 游福堂辩称：一、答辩人积极履行本人与黄**生签订的《商场租赁合同》约定的权利义务，不存在违约情形，黄**生要求答辩人支付租金及承担违约责任没有事实和法律依据。其一，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；同时，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。答辩人与黄**生签订的《商场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效的合同。本合同在履行过程中，涉案商场因黄**生个人债务的原因，在答辩人承租经营期间被柘荣法院贴封条、拍卖，答辩人因此遭受巨大经济损失。涉案商场被拍卖给第三人林秋华，林秋华在没有任何法律依据的情况下要求租金翻倍，答辩人与林秋华无法达成一致意见，答辩人无法正常经营，该合同已经不能继续履行。其二，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，涉案合同履行期间，黄**生未尽到书面通知义务，未告知答辩人其因个人债务问题已经将商场出卖给第三人的事实，后因法院及第三人向答辩人主张权利，致使合同在租赁期限没有届满的情况下终止，答辩人对租赁商场不能使用、收益，黄**生已构成违约。答辩人不同意支付租金，同时还保留追究黄**生违约责任的权利。二、黄**生要求答辩人赔偿违约金26,980元没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第二百三十条“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，答辩人对于涉案商场是租赁在先，其与林秋华没有办法达成新的租赁协议，答辩人按照原合同约定的租金向新房东林秋华支付了租金，截至起诉时答辩人已向林秋华转账支付了450,000元租金，游福堂没有违约。三、现有证据无法证实答辩人存在违约行为，黄**生主张给付违约金及解除合同没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回黄**生的诉讼请求。 游福堂向本院提出诉请请求：1．黄**生赔偿因其违约造成游福堂直接经济损失360000元，抵扣因争议未结清的租金220000元，实际应付140000元；2．黄**生赔偿游福堂因修缮承租商场消防设施支出68000元；3．反诉诉讼费用由黄**生承担。在庭审过程中，游福堂增加诉请请求：黄**生返还20000元履约保证金。事实和理由：游福堂分别于2016年7月31日、2016年10月26日与黄**生签订柘荣县××路××号××层商场和第×层《商场租赁合同》各一份，租赁期限均为5年（2016年11月1日至2021年10月31日）。在签订上述合同时，黄**生隐瞒涉案商场在出租时已抵押的事实。2018年7月，抵押权人为实现抵押权，申请柘荣法院公开拍卖位于柘荣县××路××号××层商场，最终第一、二层商场由林秋华拍卖购得，这也导致游福堂与黄**生签订的第一、二层《商场租赁合同》无法继续履行。林秋华于2018年10月31日取得第一、二层商场所有权后，即以商场抵押在先、租赁在后为由，要求游福堂重新与其签订租赁合同，每个月租金提高到25000元，否则游福堂搬离该商场。游福堂与黄**生签订《商场租赁合同》时，第一、二、三层商场为毛坯房，且消防设施不符合消防要求。游福堂承租后，商场装修支出640000元，门口广告安装支出93000元，修缮消防设备支出68000元，以上共计支出801000元。经过2年的努力，游福堂也在该区域形成了较高商业知名度和商业信誉。如果游福堂不与林秋华签订租赁合同，不仅会造成上述装修、修缮等480600元的经济损失（801000元＊0.6，已履约2年，剩余价值按3年计算），游福堂还要承担重新寻找租赁场所而产生的搬运费、装修费、停业期间的营业收入、货物仓储费等直接经济损失，以及对2年来形成的商业知名度和商业信誉等造成损害的经济损失。为了避免上述经济损失的产生，游福堂迫于无奈，按新业主林秋华的要求，每个月租金在原租金的基础上增加10000元，与林秋华签订了2018年10月31日至2021年10月31日涉案商场第一、二层的租赁合同。涉案商场第3层的抵押权人也于2019年向柘荣法院申请拍卖。黄**生在订立合同时隐瞒商场已经抵押的事实，导致抵押权人在实现抵押权后，《商场租赁合同》无法继续履行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”的规定，黄**生应当赔偿因其过错行为造成游福堂涉案第一、二层商场的直接经济损失（按3年租赁期新增加租金计算，共计360000元）。涉案第3层商场的损失，待拍卖后与新业主协商后确定具体损失数额。在约定的装修期内，涉案商场的消防设施不符合消防安全要求，游福堂多次要求黄**生整改均无果，故游福堂分两次先后委托相关单位对其修缮、改造，先后支出38000元、30000元，共计68000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，68000元应由黄**生承担。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 黄**生辩称：一、直接经济损失、消防设施支出已超过诉讼时效。被答辩人反诉所称损失系发生在2016年7月31日至10月31日装修期内，被答辩人在2020年8月10日才提起诉讼要求赔偿，已超过了3年的诉讼时效。二、被答辩人直接经济损失、消防设施支出不属于因抵押造成的损失。现被答辩人仍然继续承租涉案房屋，其对承租房屋的装修继续产生经济效益。涉案房屋并没有因抵押而造成装修破坏，也没有二次装修，没有产生实际的损失。消防设施支出属于被答辩人经营本身要求的行政手续，并不属于房屋出租的必要手续。房屋管理部门既然已经颁发了涉案房屋的所有权证，说明房屋竣工验收时消防设施已经合格，答辩人只要取得房屋所有权及使用权就满足出租条件，消防设施支出属于被答辩人的经营成本，不应由答辩人支付。三、游福堂的相关诉请，基于本案实际情况，直接经济损失不能直接抵扣租金，应进入执行程序参与分配。四、游福堂在承租过程中也存在过错，其在签订合同时没有尽到相关的审慎义务。如果造成损失，需要黄**生进行赔偿的话，游福堂也应对损失承担相应的责任。黄**生不应返还履约保证金，因游福堂违约在先，履约保证金应在逾期付款违约金中予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：黄**生提供证据如下：黄**生与游福堂签订的涉案第一、二层与第3层《商场租赁合同》两份，证明黄**生与游福堂间存在房屋租赁关系以及有关租赁的相关约定。游福堂提供证据如下：证据1．黄**生与游福堂签订的第一、二层《商场租赁合同》，证明黄**生与游福堂于2016年7月31日签订《商场租赁合同》，约定租期为5年（2016年11月1日至2021年10月31日），租金为每年180,000元（月租金15,000元），游福堂向黄**生支付20,000元履约保证金。证据2．游福堂与林秋华签订的《商场租赁合同》，证明因案涉商场被拍卖，原租赁合同终止，游福堂为减轻经济损失，以每月租金25,000元（比原合同每月增加10,000元）向新房东林秋华继续租赁，租期为2018年11月1日至2021年10月31日。为此，造成游福堂直接经济损失360,000元。证据3．房租转账凭证，证明因黄**生违反合同约定，游福堂自2018年11月1日起每个月多支出10,000元租金。证据4．游福堂与游桂士签订的《消防施工承包合同书》，证明游福堂与黄**生签订《商场租赁合同》后，装修商场时，发现商场消防设备不齐全、部分已损坏无法使用，经与黄**生沟通后，由游福堂代黄**生对部分消防设施进行修复、增置，共支出38,000元；海湾公司火灾自动报警消防联动控制系统报价单2张、同辉小区火灾自动报警消防联动控制系统报价单1张，证明游福堂为购买消防联动控制系统设备，支出18,000元；游桂士领（借）款凭证，证明游福堂支付游桂士消防施工工程款20,000元。证据5．游福堂与黄忠明签订的《消防工程整改施工承包合同书》、黄忠明领（借）款凭证，证明游福堂代黄**生委托黄忠明对不合格部分消防设施进行整改，支出30,000元。证据6．《门口广告协议书》，证明游福堂与林龙滔签订《门头广告协议书》，游福堂为安装门头广告支出工程款93,510元。证据7．《装修协议书》，证明游福堂与林龙滔签订尚品家居店室内《装修协议书》，游福堂为商场室内装修支出644,000元。本院为查明事实，依职权调取证据如下：柘荣县××西路××号××、××室法院拍卖成交确认书、柘荣县××西路××号××室三次法院拍卖材料、（2019）闽0926执恢15号之十三《执行裁定书》，证明林秋华于2019年7月4日通过网上拍卖成为涉案第一、二层商场的买受人。涉案商场第3层的抵押权人为柘荣县农村信用联社股份有限公司，三次网上竞拍均流拍。游福堂对黄**生提交的证据质证意见如下：《商品租赁合同》中约定了租赁期为5年，租赁期间租金不变；因黄**生原因导致双方无法履行合同的，黄**生赔偿游福堂装修费用200,000元（分5年摊销计算），黄**生赔偿剩余年份装修费用及退还当年已收取的租金。黄**生对游福堂提交的证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2的关联性有异议，游福堂与第三人签订的租赁合同没有造成直接损失，该合同与本案无关联。对证据3的证明目的有异议，游福堂仅支付了2020年6月、7月的租金，其他月份没有显示，不能证明其每月都有10,000多元的租金支出。对证据4、5的关联性有异议，消防支出属于营业必要支出，不是出租房屋的必要手续，与本案无关。证据4、5不能证明确实存在消防费用的开支。对证据6的关联性有异议，安装广告支出属于经营必要开支，且仍在使用，没有造成游福堂的损失，该证据与本案无关。对证据7的关联性有异议，游福堂仍然承租涉案商场，对装修仍然产生经济效益，商场的装修没有因抵押而被破坏，也没有二次装修，并没有实际的损失，该证据与本案无关。黄**生、游福堂对本庭依法调取的证据无异议。 本院对黄**生提供的证据的真实性予以认定，上述证据证明了黄**生与游福堂就涉案商场产生的租赁关系。对游福堂提供的证据1、2、3的真实性予以认定；对证据4、5的真实性不予认定，上述证据不足以证明消防设施工程、消防支出的客观真实；对证据6、7的关联性不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月31日，甲方黄**生与乙方游福堂签订《商场租赁合同》，双方约定“甲方同意将其所有的位于柘荣县××路××号××楼商场，以现状租赁给乙方作为经营商场使用。装修期间为3个月免租金，装修期间自2016年8月1日至2016年10月31日止；租赁期间自2016年11月1日起至2021年10月31日止。年租金180000元，租赁期间租金不变。乙方在本合同签订后，商场交付之日，向甲方支付履约保证金20000元及支付第一年租金180000元。以后每年租金在每期租金到期前一个月付清。履约保证金在租赁期限届满之日起三十日内在乙方没有违约、没有损害租赁场所和设施的情况下无息退还。甲方保证对租赁场所具有处置权，如有第三方关于产权问题对乙方经营进行干涉，由甲方出面处理，保障乙方正常经营。甲方提供电源、水源等硬件设施。租赁期间，非本合同约定的情形，因甲方原因，导致双方无法履行合同的，甲方赔偿乙方装修费用（装修费用按200000元，分5年摊销计算，甲方赔偿剩余年份的装修费用）及退还当年已收取的租金和履约保证金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期付款金额的日千分之二向甲方支付违约金”。2016年10月26日，甲方黄**生与乙方游福堂签订另一份《商场租赁合同》，双方约定“甲方同意将其所有的位于柘荣县××路××号××楼商场，以现状租赁给乙方作为经营商场使用。本合同租赁期限为5年，租赁期间自2016年11月1日起至2021年10月31日止。租赁商场年租金60000元，租赁期间租金不变。乙方在本合同签订后，乙方每年初支付一次，即每年年初交付次年租金。甲方保证对租赁商场具有处置权，如有第三方关于产权问题对乙方经营进行干涉，由甲方出面处理，保障乙方正常经营。甲方提供电源、水源等硬件设施……有下列情形之一，甲方有权解除合同：逾期支付租金超过30日。租赁期间，非本合同约定的情形，因甲方原因，导致双方无法履行合同的，甲方应退还已收租金的未使用期间租金，不做其他赔偿”。《商场租赁合同》签订前，黄**生已在涉案商场一、二、三层上设置抵押权，黄**生并未将商场已设定抵押权的相关事实以书面方式告知游福堂。两份租赁合同签订后，游福堂已向黄**生支付涉案商场一、二层第一年（2016年11月1日至2017年10月31日）的租金180000元、履约保证金20000元以及商场三层第一、二年（2016年11月1日至2018年10月31日）租金计120000元，商城一、二层第二年（2017年11月1日至2018年10月31日）的租金180000元以及商场三层第三、四年（2018年11月1日至2020年10月31日）的租金总计120000元未支付，柘荣法院执行局于2019年1月21日从游福堂处提取80000元抵扣商场一二层第二年的租金，以上游福堂共结欠黄**生租金总计220000元。2018年10月31日，甲方林秋华与乙方游福堂签订《商场租赁合同》，双方约定“甲方同意将其所有的位于柘荣县××路××号××楼商场场所，以现状租赁给乙方作为经营商场使用。本合同租赁期限为三年，租赁期间自2018年10月31日起至2021年10月31日止。租赁商场每年租金300000元，租赁期间不变。租赁期间租金一年分两次支付，支付时间为10月31日支付150000元和5月31日支付150000元”。叶金霞（游福堂妻子）已向林秋华支付涉案商场一、二层租金575000元（自2018年10月31日起至2020年10月31日止，23个月租金），在2020年疫情期间林秋华免收黄**生一个月租金25000元。2019年7月4日，林秋华在淘宝网网上拍卖平台买受柘荣县××路××号××、××室，其后林秋华成为涉案商城一、二层的所有权人。涉案商场三楼经柘荣法院2020年三次拍卖流拍，目前游福堂仍在正常使用。 本院认为，黄**生与游福堂间的两份《商场租赁合同》系双方真实意思表示，黄**生在涉案一、二、三层商场租赁前已将该出租商场进行抵押，但该抵押权的设立并不影响租赁合同的效力，同时，该租赁合同内容并不存在违反法律、法规等强制性规定的情形，涉案两份租赁合同依法成立并生效。合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务，游福堂逾期未支付涉案商场一、二层第二年的租金100,000元以及商场三层第三、四年的租金120,000元，计220,000元。一、二层商场的租赁合同中有约定逾期付款违约金。黄**生主张一、二层商场的租金180,000元，扣除已被法院提取的80,000元，剩余100,000元以及逾期支付租金的违约金，并以收取的履约保证金20,000元抵充该违约金。而游福堂以黄**生在租赁事实发生前未书面告知涉案商场已经设置抵押权来抗辩其逾期支付租金的行为正当，并以此为由主张不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，游福堂以第三人实现抵押权为由进行抗辩，但其未尽到及时通知出租人的义务，其未提供证据证明其在第三人主张抵押权时已积极地行使该项请求权，涉案商场一、二层被第三人买受的时间为2019年7月4日，游福堂提供的现有证据不足以证明抵押权的实现给其2017年11月1日至2018年10月31日期间的承租商场的经营使用造成了不利影响，其应承担举证不能的不利后果，其抗辩事由将其未支付租金的行为正当化并以此拒不支付违约金，其理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。黄**生上述一二层租金以及违约金的主张，合同依据充分。游福堂抗辩不应支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，上述违约金计算标准过高，本院依法调整为从2017年10月1日起至2019年1月21日止，以180,000元为基数，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率的四倍计算；从2019年1月22日起至2019年8月19日止，以100,000元为基数，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率的四倍计算；从2019年8月20日起至全部还款之日止，以100,000元为基数，按2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍17%计算予以支持。一、二层商场租赁合同中约定：租赁期间，因黄**生原因，导致合同无法履行，黄**生退还游福堂已收取的履约保证金。该合同约定的租赁期间为5年，租赁期限未满，现因黄**生自身债务问题，商场一、二层经债权人申请拍卖产生新的所有权人，导致该租赁合同已实际无法继续履行，故黄**生主张20,000元履约保证金抵充违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。商场三层合同中约定了承租方逾期支付租金超过30日，出租方有权解除合同这一合同解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，黄**生主张解除商场三层租赁合同的条件成就，其主张事实和法律依据充分，本院依法予以支持。但依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，黄**生并未通知游福堂解除合同，其合同解除的日期应以本院依法向游福堂送达本案相关诉讼材料之日（2020年7月6日）为合同解除日。游福堂辩称解除合同没有事实和法律依据，但其提供的证据不足以证明该主张，该主张本院依法不予采信。游福堂以商城一、二层抵押权的实现和黄**生在租赁前隐瞒三层商场被抵押事实抗辩其不应支付三层商场租金和承担资金占用利息。首先商场一、二层和三层《商场租赁合同》是两份依法成立的独立的合同，合同约定的权利义务、合同责任等不尽相同；其次商场三层虽在租赁前已设置抵押权，但并不影响游福堂对该场所的正常经营使用。游福堂抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。故黄**生主张商场三层的租金120,000元及资金占用期间的利息（按银行基准利率计算），事实和法律依据充分，本院予以支持，其中2020年7月6日起至2020年10月31日止这一期间租金的主张应为场地占用费。但2019年8月20日后的资金占用利息应依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。游福堂反诉主张黄**生赔偿其直接经济损失360,000元，抵扣争议租金220,000元，实际应赔付140,000元。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”规定，黄**生在租赁事实发生前未尽到涉案商场已经设置抵押权的书面告知义务，导致游福堂无法按约使用商场一、二层，故黄**生应对游福堂因此而产生的直接租金损失承担赔偿责任。游福堂于2018年10月31日至2020年10月31日期间，向林秋华支付了23个月的租金，而林秋华在2019年7月4日后才成为涉案商场一、二层的新买受人，游福堂向林秋华支付2018年10月31日至2019年7月4日的租金无事实和法律依据，该8个月的租金带来的经济损失不应由黄**生予以赔付。游福堂主张2018年10月31日至2021年10月31日期间（36个月）的直接经济损失，但游福堂未提供相应证据证明2020年10月31日至2021年10月31日的损失已经实际产生，该损失属于将来可能产生的，而不属于将来必然产生的，游福堂诉请该12个月的租金损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。另林秋华于2020年疫情期间减免游福堂一个月的租金，该月并未产生租金损失。综上，黄**生应赔付游福堂已经产生的15个月的租金损失，即150,000元。黄**生辩称游福堂未尽到相关的审慎义务，上述直接经济损失游福堂应该也有责任，但黄**生提供的证据不足以证明该主张，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。游福堂主张消防修缮费用支出68,000元，但其提供的证据不足以证明消防项目的施工以及实际支出了68,000元，游福堂应承担举证不能的不利后果，本院对该项诉请依法不予支持。游福堂主张返还20,000元履约保证金，有合同依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、游福堂应在本判决生效之日起十日内向黄**生支付商场一、二层租金100,000元及逾期付款违约金（从2017年10月1日起至2019年1月21日止，以180,000元为基数，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率的四倍计算；从2019年1月22日起至2019年8月19日止，以100,000元为基数，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率的四倍计算；从2019年8月20日起至全部还款之日止，以100,000元为基数，按2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍17%计算）。 二、游福堂与黄**生签订的商场三层《商场租赁合同》自2020年7月6日起解除。 三、游福堂应在本判决生效之日起十日内向黄**生支付商场三层租金、场地占用费120,000元及利息（以60,000元为基数，从2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算；以60,000元为基数，从2020年1月1日起至全部还款之日止，按全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 四、黄**生应在本判决生效之日起十日内向游福堂支付直接经济损失150,000元、履约保证金20,000元。 五、驳回黄**生的其他诉讼请求。 六、驳回游福堂的其他诉讼请求。 如果游福堂、黄**生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费5,800元，由游福堂负担4,253元，黄**生负担1,547元；反诉案件受理费8,020元，由黄**生负担3,043元，由游福堂负担4,977元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。上诉人应当在人民法院受案之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期交纳的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包松辉 人民陪审员  魏定生 人民陪审员  吴灵芝 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  周 璇 书 记 员  谢雅琼 附录：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。