河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7688号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：李高登，男，1990年8月25日出生，汉族，住河南省驻马店市新蔡县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码9141000086995250X4，住所郑州市花园路**。法定代表人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司与被告李高登、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊华到庭参加诉讼，被告及其第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州瀚宇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10月25日签订的编号为XY17003642721的《商品房买卖合同》及附件；2.判令被告立即返还位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付代扣款项70900元、律师费10000元、诉讼保全保险费2656元，共计83556元；3.判令被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判令第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明，并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2017年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XY17003642721），被告购买原告开发的位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××号房屋,建筑面积134.39㎡,每平方米单价7905.68元,总价款1062444元。合同约定分期付款,首付319444元,剩余743000元为银行按揭贷款。被告于2017年11月24日与第三人签订《个人住房(商业用房)借款合同》,办理银行按揭贷款手续,原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款,导致原告承担了担保责任,截止2020年4月24日,第三人已经从原告的保证金账户扣除了814372.34元。经原告多次催收,被告拒不归还原告被划扣的款项,且其个人贷款仍在不断逾期,导致原告被扣划的费用一直在增加,其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时,原告有权解除本合同,并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金;自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起,本合同及附件自动解除,被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就,故原告为维护自身合法权益,特提起诉讼。被告李高登未进行答辩。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行提交书面答辩状称：针对原告提出的第一、二、三项诉讼请求，第三人不发表意见，请求法院依法裁判；针对第四项诉讼请求，郑州市金水区人民法院已作出（2019）豫0105民初33817号民事判决书，原告已按判决书履行了保证人的义务，但由于涉案房屋被查封，无法解除抵押，原告没有去第三人处领取解压手续，原告可持单位介绍信或委托书领取解压手续，由原告自行解除抵押。本院经审理认定事实如下：2017年10月25日，被告李高登作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号XY17003642721）及附件，合同约定：被告李高登购买原告瀚宇公司开发的位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××房屋××套,建筑面积为134.39平方米,总价款为1062444元，首付款319444元，银行商业贷款743000元；原告于2020年5月31日前向被告李高登交付该涉案房屋。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”2017年11月24日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人借款743000元，后第三人将743000元转给原告。原、被告及第三人于2017年12月21日办理了商品房买卖预告登记，于2018年11月13日办理了商品房抵押权预告登记。被告李高登按期向第三人还款至2018年8月，此后未再偿还贷款。自2018年12月至2019年12月第三人从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本金、利息及罚息共计70900元。后第三人向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院经审理作出（2019）豫0105民初33817号判决，判决：一、李高登、卢新华于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本金724613.67元、利息1618.88元、违约金724.61（暂计至2020年1月15日，2020年1月16日至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计收）；二、郑州瀚宇置业有限公司对本判决第一项确定的李高登、卢新华的债务向中国建设银行股份有限公司河南省分行承担连带保证责任，郑州瀚宇置业有限公司承担责任后，有权向李高登、卢新华追偿。案件受理费减半收取5736元，由李高登、卢新华、郑州瀚宇置业有限公司负担。该判决生效后，原告于2020年4月21日依据该判决代偿剩余借款本息等737736.34元，另支付案件受理费5736元。原告于2020年6月16日向被告李高登邮寄了催款通知书，于2020年7月21日向被告李高登邮寄了解除合同通知书。2020年11月3日，原告诉至本院，要求处理。另查明，2017年10月24日，被告向原告支付首付款65444元及维修基金8736元。当日双方签订借款协议一份，约定被告于2018年5月30日支付原告127000元，于2019年5月30日支付原告127000元。被告至今未向原告支付上述款项，原告亦未将涉案房屋交付被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告已收取被告购房款808444元及维修基金8736元，扣除原告已代被告偿还第三人按揭贷款等款项814372.34元，下余2807.66元，原告应予退还被告；被告李高登应协助原告瀚宇公司办理预售商品房买卖预告登记的注销手续；被告及第三人应协助原告办理预售商品房抵押权预告登记的注销手续。原告要求被告返还涉案房屋并支付代被告向第三人所付款项70900元，因原告并未向被告交付过涉案房屋，且根据本案具体情况，本院不予支持。原告主张的律师费10000元、诉讼保全担保保险费2656元，符合法律规定，本院予以支持。被告李高登经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告李高登于2017年10月25日签订的合同编号为XY17003642721《商品房买卖合同》及附件；二、被告李高登于本判决生效之日起十日内支付原告郑州瀚宇置业有限公司律师费10000元、诉讼保全担保保险费2656元；三、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告李高登购房款及维修基金共计2807.66元；四、被告李高登于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY17003642721《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0040875号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、被告李高登及第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于本判决生效后三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2018）荥阳市不动产证明第0046784号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元，保全费5000元，由被告李高登负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  李书伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  楚晓鹏