长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初1723号 原告：彭某，户籍地内蒙古呼伦贝尔市，经常居住地吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：任某，北京盈科（长春）律师事务所执业律师。 被告：长春澳澜房地产开发有限公司。 法定代表人：喻某。 委托诉讼代理人：胡某。 委托诉讼代理人：宿某，吉林功承律师事务所执业律师。 第三人：吉林银行股份有限公司长春东盛支行。 负责人：王某。 委托诉讼代理人：李某。 原告彭某与被告长春澳澜房地产开发有限公司（以下简称澳澜公司）、第三人吉林银行股份有限公司长春东盛支行（吉林银行东盛支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托诉讼代理人任某、被告澳澜公司的委托诉讼代理人胡某、宿某、第三人吉林银行东盛支行的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭某向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款538672.53元，并支付原告违约金107734.5元；2.判令解除《地下车位使用权转让协议》，返还已支付的车位款149884.6元，支付违约金7494.23元；3.判令返还原告支付的产权费用160元、代理费500元、物维费用16063元、房屋契税33454.55元；4.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款1840000元，并赔偿原告损失：按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2018年8月2日起支付的60000元、从2018年8月13日起支付的310000元至还款之日止的利息；按照房屋按揭借款合同中与吉林银行东盛支行约定的贷款利率5.39%计算从2018年9月7日起支付的1470000元至还款之日止的利息（暂计起诉之日即2020年7月10日止以上本金及利息总计2022015.84元）；2.判令解除《地下车位使用权转让协议》，返还已支付的车位款180000元，并赔偿原告经济损失，即：从2018年8月13日起计算支付的100000元、2018年9月20日之日起计算支付的80000元至还款之日止的中国人民银行同期贷款利率4.75%的利息（暂计至起诉之日2020年7月10日止本金及利息总计194792.41元）；3.判令返还原告支付的产权费用160元、代理费500元、物维费用16063元、房屋契税33454.55元，并赔偿原告经济损失即：从2018年8月13日起至还款之日止的中国人民银行同期贷款利率4.75%的利息（暂计至起诉之日止2020年7月10本金及利息总计54402.65元）。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告将澳海·富春山居项目一期第34幢102号房屋出售给原告，房屋总价款1840000元。原告于2018年8月向被告转账两笔首付款，自2019年至今每月按期偿还银行贷款，至今已付房款538672.53元。同时，原告于2018年8月13日向被告购买DK4库106、107号车位使用权，共计向被告支付149884.6元。根据《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》约定，被告应于2020年1月10日前，将验收合格的房屋及车库交付给原告。经原告到莲花山管委会核实，房屋至今未达验收标准，导致被告无法按期交付房屋及车库，至今已逾期五个月之久。根据《商品房买卖合同》第九条约定，若被告逾期交房超过120日，原告有权解除合同，并按累计已付款1%向被告索要违约金，不过此违约金条款约定的违约金过低，不能保护原告的合法权益，由于莲花山地块附近的房价一直处于上涨态势，且房屋存在严重质量问题，给原告带来极大的损失，致使原告的合同目的无法实现，故被告应当依照房屋已付款的20%向原告赔付违约金。《商品房买卖合同》补充协议约定，任何一方解除《商品房买卖合同》的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除。《地下车位使用权转让协议》中约定“甲方逾期交付超过60日，乙方有权解除本协议，乙方解除协议的，甲方应按乙方已付款的5%向乙方支付违约金。”综上，因被告问题导致房屋至今无法验收，无法按期交付房屋和车库，已经构成根本违约。根据双方合同约定及合同法相关规定，为维护原告合法权益诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 澳澜公司辩称,一、案涉房屋已符合法律规定及合同约定的交付条件，澳澜公司已按照合同约定向彭某交付房屋，不存在违约行为。澳澜公司与彭某签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2020年1月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”案涉房屋已于2020年1月5日通过竣工验收，已符合“经验收合格”的交付条件，符合合同约定。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，房屋的交付条件为“经验收合格”，故案涉房屋已符合法律规定及合同约定的交付条件。澳澜公司已向原告发送《入伙通知书》，并进行多次催告，已完全履行交付房屋的义务，但彭某却以要求退房为由一直拒绝接收房屋，澳澜公司对此不存在任何违约行为。二、彭某以房屋质量不合格、未取得《竣工验收备案证明》为由主张解除《商品房买卖合同》不符合合同约定及法律规定。合同未约定竣工备案证的取得为房屋的交付条件，且建设工程竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程竣工验收的行政监管方式，不是工程验收合格的标准。彭某仅主观认为房屋质量不合格而拒绝接收房屋，无证据证明案涉房屋主体结构存在质量问题或存在严重影响居住使用的质量问题，其主张解除《商品房买卖合同》亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定。三、因彭某无权解除《商品房买卖合同》，故其主张解除《地下车位使用权转让协议》的依据亦不存在，其主张返还价款、支付利息等诉讼请求无事实依据及法律依据。 吉林银行东盛支行述称，原、被告与其签订借款合同事实存在，不同意解除合同，要求依法判决，偿还该方贷款本息。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号0000000001225046），约定原告购买被告开发的位于长春市二道区莲花山生态旅游度假区东至开六街南至莲花山大路西至林溪大街北至雾九路澳海·富春山居项目一期第34幢0单元102号，建筑面积169.08平方米房屋。关于付款方式及期限，双方约定，买受人于2018年8月30日支付房款计人民币叁拾柒万元整，余款计人民币壹佰肆拾柒万整于2018年9月6日前办理完毕贷款手续。关于交付期限，双方约定，出卖人应当在2020年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定，除该合同第八条规定的特殊情况（不可抗力）外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2020年1月10日前水通、电通、宅前路通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，合同继续履行；2.如遇该合同第八条所规定的特殊原因，出买人可据实予以延期，不承担责任；3.非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营导致小区配套不能使用，不视为违约。 《商品房买卖合同》补充协议关于解除合同、退房约定：出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同》的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除，若地下车位已交付给买受人的，买受人应自解除合同或退房前将地下汽车位返还给出卖人；买受人基于购买《商品房买卖合同》项下商品房而从出卖人处无偿或有取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件地返还给出卖人或其权利继受人。解除权行使的约定：买卖双方依据法律规定或者《商品房买卖合同》及该协议约定行使解除权的，应当自解除事由发生之日起三个月内行使。出卖人依据法律规定或者《商品房买卖合同》及该协议约定行使解除权的，出卖人通知到买受人后，即可将该房屋另行出售而无需再另行通知买受人。 2018年9月7日，原告（借款人）与吉林银行东盛支行（贷款人）、澳澜公司（保证人）签订《房屋按揭借款合同》。约定借款期限自2018年9月7日至2048年9月7日，借款年利率5.39%，贷款人已支付370000元，贷款金额为1470000元。借款人为彭某和梁斌。彭某与梁斌系夫妻关系。 2019年12月30日，被告出具《住宅质量保证书》。 2020年1月5日，澳海·富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程竣工验收报告。 案涉房屋取得了《住宅使用说明书》。 2020年1月10日，原（乙方）、被告（甲方）签订《地下车位使用权转让协议》，约定：乙方购买澳海·富春山居项目DK4库106、107号车位使用权，该地下车位为在建车位，甲方拥有该车位的使用权。固定车位使用权总价格为180000元。乙方以银行按揭方式付款，应于该协议签订之日向甲方交付首期车位款计100000元，剩余车位款80000元向银行申请贷款。乙方应在该协议签订之日起七日内成功办理贷款并将贷款支付至甲方账户。在乙方付清全款以及相关税金、费用后，乙方应于2020年1月10日前前往甲方指定地点办理车位交付手续，如乙方未在上述时间内办理车位交付手续的，视为甲方已完成车位交付，该车位交付后的一切法律风险及相关费用均由乙方承担。如遇非甲方原因造成的延误，甲方可据实予以延期交付但甲方无需承担任何违约责任。地下车位的建筑质量随其地上部分的建筑主体一起，以通过相关职能部门验收为标准。乙方对车位质量问题存在异议，乙方应当在地下车位接收时书面提出。接受时未提出，视为乙方已认可车位无质量问题。甲方未按协议第三条规定交付的，分别按下列两种情形承担违约责任：逾期超过60日的，乙方有权解除本协议。乙方解除协议的，甲方应按乙方已付款5%向乙方支付违约金，协议解除后，甲方有权另行处置协议项下地下车位；乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之壹向乙方支付违约金，协议继续履行。协议生效后，甲乙双方任何一方不得擅自解除协议。受让人不得以各种理由要求退还车位或调整车位位置，出让人有权要求继续履行协议。甲乙双方任何一方无正当理由要求终止协议的，除双方签订补充协议外，责任方须按该协议承担违约责任，并按协议总价款的5%赔偿对方损失。受让人因自身原因要求解除商品房买卖合同也同时要求解除该协议的，出让人如同意的，受让人除按商品房买卖合同约定的违约责任承担责任外，还应按该协议车位总价款的30%赔偿出让人损失。 2020年1月，澳澜公司向原告发送《入住通知书》，载明：“我公司严格按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定，于2020年1月10日按时交付使用。为方便您及时使用及装修，我公司本着为业主服务原则，将于2020年1月10日-11日开始交付使用！届时，请您携带《入住通知书》、《商品房买卖合同》（原件）、车位协议、车库款收据、购房发票或首付收据及本人有效身份证（或户口本）、共有人身份证原件及业主一寸彩色照片两张……准时办理收房手续。……”原告认可其于2020年1月8日收到上述通知。 2020年6月11日，原告交纳车位费180000元，澳澜公司为其出具了发票。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号0000000001225046）、《地下车位使用权转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 关于解除《商品房买卖合同》。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”而《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号2018年3月19日公布实施）第六条规定：“六、将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：‘房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。’删去第十八条、第三十六条、第三十七条。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。由此可见，“竣工验收备案”不再是房屋交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。而本案中，2020年1月5日，澳海·富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程竣工验收报告。应可认定，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。因此，对原告以“房屋至今未达验收标准……无法按期交付……”为由，主张解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。且原告庭审中所举证据，亦不足以证明存在法定或者约定的其他解除合同的事由，故对原告的主张，本院不予支持。 关于解除《地下车位使用权转让协议》。协议约定：“以下车位的建筑质量随其地上部分的建筑主体一起，以通过相关职能部门验收为标准。”如前所述，“地上部分的建筑主体”已经验收合格，且原告庭审中所举证据，亦不足以证明存在法定或者约定的其他解除合同的事由，故对原告的主张，本院不予支持。 因原告要求解除合同的主张本院不予支持，其要求被告赔偿其各项损失亦无依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回彭某的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12340元，减半收取计6170元，由彭某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  胡雪莹 二〇二〇年九月四日 书记员  李方旭