江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初616号 原告：朱卓闻，女，1979年11月14日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：吴元锋，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春燕，江西策源律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。 委托诉讼代理人：万磊，该公司员工。 第三人：交通银行股份有限公司江西省分行，住所：江西省南昌市红谷滩新区会展路**，统一社会信用代码：91360100858342781L。 负责人：唐朔，该分行行长。 委托诉讼代理人：邱晗，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨竹喧，该公司员工。 原告朱卓闻与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称“恒富公司”）、第三人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称“交行江西省分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱卓闻委托诉讼代理人黄春燕,被告恒富公司委托诉讼代理人万磊,第三人交行江西省分行委托诉讼代理人邱晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱卓闻向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的ＷＬ1901120147号《南昌市商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还购房首付款513718元及支付违约金17980.13元（违约金按日万分之一计算，自2019年11月1日起暂计算到2020年10月16日，请求判决至被告实际给付之日）；3、请求判令被告向原告退还已偿还的按揭款本息合计87706.6元（上述还贷款项计算至2020年10月16日，请求判决至被告实际给付之日）；4、解除贷款合同，剩余贷款本息及解除贷款合同相应的违约金由被告向第三人偿还；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2019年1月6日，原告与被告签订编号ＷＬ1901120147号《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于南昌市湾里区，购房款总金额为1263718元，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋，原告已依约付清购房款。原告已按约付清款项，被告尚未依约向原告交付房屋，原告有权依据合同约定解除合同，被告的行为严重损害了原告的合法权益给原告造成重大损失。故为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规，诉至法院，请求判如所请。 被告恒富公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原、被告于2019年1月12日签订南昌市商品房买卖合同，约定购买南昌恒大林溪府51栋1单元1102号房款1263718元，其中首付房款513718元，余款750000元是向交行江西省分行贷款支付，案涉房屋的南昌市商品房买卖合同第12条约定了逾期超过180买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。可见，若被告逾期交付房屋超180日，买受人主张解除合同的，被告需承担的违约责任，为解除合同及返还原告购房款，并按房款的1%向原告支付违约金。如被告发生逾期超过180日交付房屋的情形，被告愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人的实际已付款项，依据合同约定承担1%房价款违约金，但对原告主张超出合同约定的违约金的金额诉请不认可。原、被告签订的南昌市商品房买卖合同补充协议第11条第三款约定：合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起30日内行使。若买受人未在30日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第11条约定：出卖人应当在2009年10月31日前交付该商品房。若原告认为被告逾期支付，则应当于2020年5月28日前行使解除权。原告未在约定期限内行使解除权。依据合同约定以及中华人民共和国合同法第95条规定，视为原告的解除权已丧失。综上所述，请求依法驳回原告的诉请。 第三人交行江西省分行述称，若判令解除其与原告的贷款合同，则剩余的贷款本息由被告或原告承担。 根据当事人的举证和陈述，本院确认如下事实：原告朱卓闻和被告恒富公司于2019年1月12日签订ＷＬ1901120147号《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的坐落南昌市湾里区房屋，该房屋总价款为1263718元，其中装修价为587486元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应于2019年1月1日前支付首期房价款513718元，占全部房价款的40.65%，余款750000元为商业贷款。第九条商品房交付时应当符合：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》；该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。该条还约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件十一其他约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充有特殊约定的从约定。合同签订后，原告朱卓闻交纳了购房首付款513718元。 原告朱卓闻与第三人交行江西省分行签订了贷款合同号：201901361200999001200000131的《个人房产抵押贷款合同》，贷款750000元，贷款期限为28年，被告恒富公司作为保证人签署合同，第三人已于2019年2月27日将该笔贷款发放给了被告恒富公司。原告朱卓闻从2019年3月1日起每月归还第三人房屋按揭贷款本金和利息，截至2020年11月1日止原告已向第三人支付贷款本金19454.64元，贷款利息72808.79元，共计92263.43元，尚欠贷款本金730545.36元。 2020年5月14日，原告向被告寄送《解除通知书》，通知解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》并要求被告退回购房款，承担相应违约责任。被告于2020年6月4日回函给原告不同意解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》。 另查明，南昌恒大林溪府51#楼于2020年9月30日办理竣工验收备案。 上述事实，有原、被告提交的原、被告、第三人身份信息、《南昌市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、转账截图一张、银联交易凭证一张、发票两张、还贷流水明细、回复函及EMS凭证、南昌市建设工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果报告实测绘、《个人房产抵押贷款合同》、原告在交行江西省分行剩余贷款金额、原告在交行江西省分行已还贷款本息交易明细以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告朱卓闻与被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，及与第三人交行江西省分行签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，除关于违约责任和房屋交付条件变更条款外，其余条款合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。 关于案涉买卖合同及房产抵押合同的解除问题。本院认为：案涉《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是否解除的问题。案涉《南昌市商品房买卖合同》约定：被告恒富公司应当在2019年10月31日将该商品房交付原告，交付时该商品房应当已取得《建设工程竣工验收备案表》；双方在合同附件十一《补充协议》第四条对房屋交付条件变更为“商品房经验收合格”，其是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》《江西省建筑管理条例》等法律法规规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是商品住宅交付使用的法定条件，是证明商品房验收合格的依据，上述房屋交付条件变更条款与法律法规相悖，不具合法性。此外，该变更条款属于被告提供的免除被告责任格式条款，被告未就该条款以加粗加黑字体等方式提醒对方注意，也未进行合理说明，应认定无效条款。案涉房屋直至2020年9月30日完成竣工验收备案，且至今也没有完成交付，恒富公司逾期交房已超过180日，合同约定解除条件已经成就。虽然被告提出原告未在约定时限内行使解除权，解除权已丧失的异议，但原告提交的解除通知书、被告的回函、以及EMS快递送达记录应确认原告在2020年5月28日前已向被告发出解除通知书，被告已于2020年5月9日签收，根据证据的高度盖然性可认定原告在合同约定的时间内行使了解除权。原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。同时，原告朱卓闻应配合恒富公司办理《南昌市商品房买卖合同》解除备案的相关手续。 《南昌市商品房买卖合同》解除后，原告与第三人交行江西省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》的合同目的亦无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告要求解除与第三人交行江西省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》于法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，被告应返还原告已付购房款513718元，返还原告已向第三人支付的贷款本金及利息，以及被告将原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》项下的剩余贷款本息直接向第三人返还，且因被告违约造成《个人房产抵押贷款合同》解除，因借款合同产生的相应违约金应由被告承担。截至2020年11月25日，原告共向第三人支付房屋按揭贷款本息92263.43元，尚欠贷款本金730545.36元（本判决生效之日该数据若有变化，以第三人提供的明细为准，并作相应调整）。 关于朱卓闻请求恒富公司支付违约金问题。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。在合同约定的违约金明显不足以弥补其损失的情况下，原告既主张违约金同时又要求按同期银行贷款基准利率赔偿利息损失，显然要求过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法 第一百一十四条 第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，对原告要求调高违约金的诉请，本院予以支持；对原告要求支付利息的诉请，本院不予支持。本院酌定被告恒富公司逾期交付房屋的违约金计算方式为，以首付购房款513718元为基数，从房屋逾期交付之次日即2019年11月1日起至付清之日止，按每日万分之一为标准进行计算。 关于案涉商品房第三人是否享有优先受偿权的问题。原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》约定将案涉房屋作为抵押物，但第三人并未办理抵押登记，故对第三人要求对案涉商品房享有优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。 关于朱卓闻是否承担《个人房产抵押贷款合同》项下剩余的贷款本息还款责任的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十五条第二款并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。由于交行江西省分行在本案中的诉讼地位是有独立请求权的第三人，其并没有对朱卓闻提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，朱卓闻应当怎样承担责任，本院不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》 第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法 》第六十四条 第一款规定，判决如下： 一、解除原告朱卓闻与被告南昌恒富置业有限公司签订的WL1901120147号《南昌市商品房买卖合同》； 二、解除原告朱卓闻与第三人交通银行股份有限公司江西省分行签订的合同号为201901361200999001200000131个人一手房按揭贷款； 三、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱卓闻购房款513718元； 四、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱卓闻违约金（以首付款513718元为基数，自2019年11月1日起按日利率万分之一计算至实际付清之日止）； 五、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱卓闻自2019年3月1日起至本判决生效之日止已向第三人交通银行股份有限公司江西省分行支付的贷款本息(以第三人交通银行股份有限公司江西省分行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 六、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人交通银行股份有限公司江西省分行合同号为201901361200999001200000131个人一手房按揭贷款项下的剩余贷款（以第三人交通银行股份有限公司江西省分行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 七、驳回原告朱卓闻的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为8167.64元，由被告南昌恒富置业有限公司负担8167.64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 胡信昌 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 胡 萍 书 记 员 熊雅珺