安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8945号 原告：安徽一山物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颖上路**都市清华**，统一社会信用代码913401000691073839。 主要负责人:刘辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：陈开胜，男，汉族，1973年11月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：刘传兰，女，汉族，1978年9月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 原告安徽一山物业服务有限公司合肥分公司(以下简称一山物业公司)与被告陈开胜、刘传兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告一山物业公司委托诉讼代理人黄正巍及被告陈开胜到庭参加诉讼。被告刘传兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年10月31日至2020年12月31日拖欠的物业费6320元；2.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计10842元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金为以6320元为基数，按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告购买了位于合肥市庐阳区房屋，房屋面积为90.29㎡，并于2015年7月29日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告系庐阳区义井路967号祥和府业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，自2016年10月31日至今，累计欠物业服务费6320元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳，故原告诉至本院。 陈开胜辩称：1.服务价格登记证已过期。2.很多业主私自占用楼内走道，并安装大门，原告不管不问。3.物业人员老龄化严重，达不到《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》第六条“秩序维护人员以青年为主，45周岁以下人数占总人数的80%以上”，也没有按时巡逻。4.原告要求提前预交物业费，不合理，应当将预收费用返还业主，且物业费原告只开收据未开发票，偷税漏税。5.违约金过高，计算也不合理。6.小区门面都有通向小区的大门，常年敞开，小区安全堪忧。7.原告自私在公告栏和电梯处设置广告，广告和车位收益没有向业主公开，物业服务资金收支情况未接受专业机构审计监督，物业专项维修资金的使用方案、所需资金、列支范围等也未向全体业主公布。8.小区车辆乱停乱放，消防通道被占用，原告也不管，卫生差，公共下水道长期不清理，特别`2室，于2019年12月卫生间下水道堵塞，物业也不管，被告自己于2020年1月1日花费300元请人处理的下水道。综上，原告未交物业费是因为原告首先严重违约，没有按协议和法律法规给业主提供基本物业服务。 一山物业公司围绕其诉讼请求向本院提交证据：1.企业法人营业执照、被告身份证复印件，证明原被告主体适格；2.《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》、《合肥瑞地祥和府业主临时管理规约》、《承诺书》，证明原、被告之间存在物业管理服务合同关系，双方对物业服务收费方式和违约责任进行了约定；3.服务价格登记证，证明原告有合法的经营资质和收费资质，原告收取的费用符合行业标准，且已经经过合法备案；4.物业费催收函照片，证明原告多次书面催促被告缴纳物业费的事实；5.合房2017年66号文，证明涉案小区2017年第二季度获得优秀管理小区；6.海棠街道通报，证明2020年疫情期间原告获得辖区内优秀企业和奖励2000元；7.照片一组、感谢信、捐赠证书和亳州市住房发展文件（2020年13号文）；证明原告管理服务获得表彰以及在疫情期间作出重要贡献。 陈开胜围绕其抗辩意见向本院提交证据：照片一组，证明原告物业服务不到位。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告的证据，陈开胜对证据1-3的真实性、合法性和关联性无异议，对证据4真实性有异议，没有收到，对证据5-7的关联性不予确认。对陈开胜的证据，原告对关联性有异议。本院经审查对证据认定如下：对原告提交的证据1-3的三性予以确认，对证据5、6的真实性予以确认，对证据4的真实性不予确认，对证据7的关联性不予确认；对被告提交的证据真实性予以确认，关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：陈开胜、刘传兰是位于合肥市庐阳区房屋的业主，该房屋面积为90.29㎡。2015年7月29日，陈开胜、刘传兰与一山物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由一山物业公司向瑞地祥和府提供物业管理服务，服务事项包括共用部位、共用设施、设备的维护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生管理、治安管理及车辆停放管理等；一山物业公司有权向业主收取物业管理服务费，实行年度预交方式，每年度的物业服务费在第一个月的10日前交纳，物业费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；业主未按时缴纳物业服务费的，一山物业公司有权要求其补缴并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三加收违约金；本协议自建设单位开具的入住通知书约定的房屋交付使用日期起至业主委员会与新的物业服务公司签订物业管理委托管理合同生效时止。自2015年6月至今，经合肥市庐阳区物价局每年核准，并颁发服务价格登记证，瑞地祥和府小区有电梯住宅综合服务费标准为每月1.4元／平方米。陈开胜、刘传兰认为原告物业服务不到位，故拒绝交纳自2016年11月1日至今的物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 本院认为，一山物业公司与陈开胜、刘传兰签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效的合同。一山物业公司为包括陈开胜、刘传兰在内的小区业主提供了物业服务，雷刚应当依据国务院《物业管理条例》的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，及时主动交纳物业服务费。一山物业公司主张预交物业一年物业费，符合双方合同约定，本院予以支持。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响业主的生活质量，而物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。 陈开胜、刘传兰未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。陈开胜、刘传兰辩称其未交费是其未交费是一山物业公司的物业管理服务不到位，但其未提交充分有效的证据证明一山物业公司存在根本违约的情形。一山物业公司持续不断地为祥和府小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，即使一山物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，业主或业主委员会可以向物业公司反映，督促其改进服务，也可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的良性循环。对于其他业主的占道、加盖行为，受害人可向侵权人另行主张权利，作为物业公司没有强制执法权，对此类问题仅有协调义务。综上，对于陈开胜、刘传兰不交物业费的理由，本院不予采信。陈开胜、刘传兰应按每月1.4元/平方米标准，向一山物业公司交纳其拖欠的2016年11月1日至2020年12月31日期间物业费6320元（1.4元/平方米/月×90.29平方米×50个月）。关于一山物业公司诉请的违约金，由于一山物业公司未能提供证据证明对于业主反映的问题及时给予了答复和协调处理，故本院不予支持其违约金的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈开胜、刘传兰于本判决生效之日起三日内支付原告安徽一山物业服务有限公司合肥分公司2016年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6320元； 二、驳回原告安徽一山物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为115元，由原告安徽一山物业服务有限公司合肥分公司负担65元，由被告雷刚负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  宋玮 二〇二〇年九月二十八日 书记员  徐宁 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。