云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9226号上诉人（原审被告）：云南螺蛳湾市场置业发展有限公司。住所：昆明市云兴路77号五华区委党校二楼。法定代表人：李文杰。委托诉讼代理人：宦锐，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周学军，男，1971年10月17日出生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：胡进、张敏丽，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南纳加投资有限公司。统一社会信用代码：91530121697992432H。住所：昆明市呈贡沿河路47号。法定代表人：张良。委托诉讼代理人：何金容，云南云元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南螺蛳湾市场置业发展有限公司（以下简称“螺蛳湾公司”）诉被上诉人周学军、原审第三人云南纳加投资有限公司（以下简称“纳加公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人螺蛳湾公司的上诉请求：一、依法撤销云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初3927号民事判决，支持上诉人一审答辩请求，即驳回被上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决第一项、第二项、第三项均无事实和法律依据，上诉人与被上诉人之间没有签订过《产权与债务置换协议》，也没收到过被上诉人的340万元，无需向被上诉人退款。上诉人向被上诉人支付停业补偿费系基于双方签订的三楼《解除协议书》，而没有二楼的《解除协议书》。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人周学军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案涉案合同有效，被上诉人已经依约支付了房款，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人纳加公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审原告周学军向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》；2.判令被告返还购房款3400000元；3.判令被告按照8000元/月标准支付自2013年3月1日至《产权与债务置换协议》实际解除之日期间的停业补偿费，扣除已支付的112000元补偿费后，现应付暂计至2020年4月1日的停业补偿费为568000元；4.判令被告支付违约金340000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：签订时间记载为2010年7月8日，甲方为被告螺蛳湾公司、乙方为原告周学军的《产权与债务置换协议》约定：螺蛳湾公司拥有原昆明市螺蛳湾第一交易区所属商铺资产，2009年为响应昆明市政府将螺蛳湾商品批发市场升级改造为昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）的决定，在2009年11月30日配合政府相关部门进行了市场的关闭工作，并与西山区政府授权的投资商云南新瑞安投资控股集团有限公司签订了《螺蛳湾中央商务区（二级）CBD》建设项目房屋拆迁安置补偿协议》和《补充协议》。螺蛳湾以“全额退租、分期退租、回迁安置”的原则与有关经营户签订了《退租协议》，根据《退租协议》，退还经营户剩余租金和费用的过程中，经螺蛳湾公司股东会表决通过，决定用根据补偿协议将来所得资产产权与《退租协议》中所欠债务与原告进行置换，由螺蛳湾公司提供二楼建筑面积100平方米（每平方米34000元）的商铺产权资格。原告的上述产权资格在办理产权证之前可转让。螺蛳湾公司在政府批准螺蛳湾CBD商场时，应向原告补充签订《CBD商场协议》，并准确约定交付位置。螺蛳湾公司提供安置房屋的最晚时限为2013年3月1日，如超过此期限，则甲方应按照约定的标准（第二、三楼商场补偿为每平方米每月40元）的二倍金额支付停业补偿费，直至交房为止。并约定任何一方违约须向守约方支付成交金额10%的违约金，守约方并有权无条件单方终止协议。原告在该合同上签字、捺印，被告螺蛳湾公司在合同上签章、法定代表人马贵祥签字。2011年10月21日原告通过案外人杨芳银行账户向第三人纳加公司转账人民币1000000元，2011年12月8日原告通过其账户向第三人纳加公司转账人民币3000000元，第三人纳加公司就上述款项向原告出具收据，并注明已退还人民币600000元。2010年9月27日，原告又以同样方式与被告螺蛳湾公司签订《产权与债务置换协议》，约定由螺蛳湾公司提供三楼建筑面积50平方米（每平方米15000元）的商铺产权资格进行置换，其余条款与2010年7月8日签订协议一致，原告在该合同上签字、捺印，被告螺蛳湾公司在合同上签章、法定代表人马贵祥签字。原告分别于2010年7月8日、2010年9月26日通过其银行账户向第三人纳加公司支付人民币400000元、人民币350000元，共计人民币750000元。2010年9月27日被告螺蛳湾公司就该款项向原告出具发票。被告螺蛳湾公司分别于2013年10月30日、2013年11月29日、2015年2月16日、2015年4月1日、2015年4月28日、2015年5月27日、2015年7月2日、2019年11月14日向原告转账人民币48000元、人民币96000元、人民币40000元、人民币8000元、人民币4000元、人民币4000元、人民币16000元、人民币220000元，共计人民币436000元。2019年11月22日，被告螺蛳湾公司与原告签订《解除协议书》，协商解除双方于2010年9月27日签订的《产权与债务置换协议》，被告于2019年11月25日通过银行转账向原告退还置换金人民币750000元。另查明，2010年1月8日，被告螺蛳湾公司与第三人纳加公司签订《合作意向书》，约定：螺蛳湾公司与纳加公司以“共同合作，共同收益”为合作原则，互惠互利为基础，由被告螺蛳湾公司提供昆明螺蛳湾升级改造后的建设项目中的二层：面积4796.64平方米，三层：面积4269.18平方米的经营面积，第三人纳加公司提供预计人民币14000万元的资金进行双方合作。双方在遵循合作方式的基础上，一起完成相关的退租和其它工作，双方在相互监督下，配合政府完成建设过程，最终完成至办理完相关产权手续等工作，纳加公司就螺蛳湾公司的工作进展程度，按三次支付资金。2010年4月25日，被告螺蛳湾公司与第三人纳加公司签订《合作协议》，约定：螺蛳湾公司提供部分回迁安置后获得的昆明螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设项目的二、三层商铺和部分住宅及写字楼产权给纳加公司（一楼除外），其中二楼商铺4796.64平方米，三楼商铺4269.18平方米，商住楼住宅和写字楼约2250平方米。纳加公司向螺蛳湾公司提供最终有权取得螺蛳湾公司原地回迁后以上物业的处置权。本次合作中，纳加公司负责投融资，螺蛳湾公司协助纳加公司完成相关工作，同时螺蛳湾股东也可以参加纳加公司组织的投融资活动，所筹集到的资金计入纳加公司投融资资金当中。2016年11月3日，第三人纳加公司到被告螺蛳湾公司移交合同，其上包括原告周学军在内的24位合同当事人。庭审中，原告陈述，案涉二楼、三楼的产权置换协议最开始均是和纳加公司签订，后又找被告螺蛳湾公司倒签。第三人纳加公司认可原告曾与其签订过二楼和三楼的置换协议。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原被告2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》是否有效？二、如有效，原告能否主张解除？三、解除后被告应否向原告返还协议对价？四、被告应否向原告支付停业补偿费和违约金？关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，被告称案涉《产权和债务置换协议》系法定代表人马贵祥超越代理权订立的，为无效合同，但案涉合同系以被告螺蛳湾公司名义签订，加盖被告螺蛳湾公司公章，法定代表人马贵祥在协议上签字，马贵祥签订合同的行为构成法定代表行为，且证人刘某陈述合同系马贵祥自己签署。现有证据无法得出马贵祥的行为已超越权限且周学军知道或应当知道马贵祥超越权限，故原被告2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于第二个争议焦点，从《产权和债务置换协议》约定的内容看，该协议实则为一个预约合同，约定将来签订商铺协议的一个合同，现原告要求解除，根据不得强制缔约的一般原则，该协议自起诉状副本送达被告之日即2020年4月22日即解除。关于第三个争议焦点，首先，被告与第三人之间存在合作协议，第三人与多个案外人签订过产权与债务置换协议，并向被告移交过合同。其次，根据庭审中各方当事人的陈述并结合纳加公司出具的《移交合同统计表》可知，案涉原被告签订的《产权和债务置换协议》系补签，被告以其补签行为对纳加公司与原告签订协议和收款行为进行追认。再次，被告认可已经解除并履行完毕的三楼《产权和债务置换协议》，原告同样将款项支付到了第三人名下，但被告以自己名义向原告出具了发票，且发票出具时间为2010年9月27日，在二楼《产权和债务置换协议》第一笔对价支付时间2011年10月21日之前，故原告有理由相信第三人有权代替被告收取相应款项。另外，原告已于2011年10月21日及2011年12月8日实际向第三人支付了二楼《产权和债务置换协议》约定的价款3400000元。最后，按照三楼《产权和债务置换协议》及《解除协议》的约定，被告应当支付原告的停业补偿金为322680元，但被告自2013年至2019年期间，多次向原告支付停业补偿费共计436000元，其中应包括了二楼《产权和债务置换协议》约定的停业补偿费，虽被告抗辩称其系代第三人支付，但并未提交相应证据予以证实，故被告的履行行为可视为对价款支付的认可。综上，协议解除后，被告应当向原告退还房款3400000元，至于被告抗辩称其并未收到第三人支付给被告的3400000元，被告可根据其与第三人的合作协议关系另案予以主张。关于第四个争议焦点，协议约定被告螺蛳湾公司提供商铺的最晚时限为2013年3月1日，届时双方应当另行签订协议并准确约定交付位置，但被告至今未能向原告交付案涉商铺，并与原告签订正式的《CBD商场协议》，故被告应当承担违反预约合同的责任。原告在庭审中明确其并非螺蛳湾原租户，停业补偿费实则为违约损失，因《产权和债务置换协议》同时约定了停业补偿费及违约金，二者都具有补偿和惩罚性质，故一审法院对原告主张的停业补偿费予以支持，对原告诉请的违约金不予支持。按照协议约定，被告应支付原告二楼的停业补偿费为685360元。现被告已支付停业补偿费436000元，扣除三楼的停业补偿费322680，被告已支付二楼的停业补偿费113320元，尚欠572040元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，判决：一、原告周学军与被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》于2020年4月22日解除。二、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告周学军商铺价款人民币3400000元。三、被告云南螺蛳湾市场置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周学军停业补偿费人民币572040元。四、驳回原告周学军的其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.《合作意向书》《合作协议》，欲证明上诉人与第三人是房屋买卖关系，合作的原则是“共同合作、共同受益”，无共担风险之约定。2.置业公司移交合同统计表，欲证明上诉人与周学军签订的《产权与债务置换协议》是倒签的合同。3.《产权与债务置换协议》，欲证明该合同是与第三人签订的，上诉人的法定代表人越权签订，是无效的，上诉人未收到周学军的价款。4.收据，欲证明周学军的款项是交给第三人的。5.统计表，欲证明第三人代签的合同中没有周学军的合同。6.《产权与债务置换协议》，欲证明协议的标的是三楼商铺，第三人以借款的形式为其支付。7.《补充协议》，欲证明不能交房的违约责任。8.发票，欲证明上诉人因为第三人以借据的形式为其付款，因而认可了周学军的交款。9.进账单，欲证明周学军因签订了三楼《产权与债务置换协议》共收到补偿款96000元。10.《解除协议书》，欲证明上诉人与周学军解除了协议。11.收款证明和电子回单，欲证明周学军已收到《解除协议书》中所约定的全部款项。12.进账单和支付凭证，欲证明第三人汇款60万元到上诉人账上，委托上诉人代其支付赔偿款。13.委托书、领款单、批量代发工资结果清单，欲证明上诉人代第三人向案外人程程支付了6万元。14.批量代发工资结果清单，欲证明上诉人代第三人向周学军支付了12万元。15.民事判决书，欲证明周学军和程程收到的款项都是上诉人代为支付的。16.执行裁定书，欲证明杨永春与第三人有合谋的情况。被上诉人对上述证据的质证意见为，三性均不认可。原审第三人对上述证据的质证意见为，三性均不认可。至于上述证据能否证明上诉人的主张，将在说理部分进行阐释。在二审中，上诉人对一审判决认定其与被上诉人签订合同的时间有异议，认为合同是倒签的。同时认为三层的面积是4296平方米，而不是426平方米。另，认为一审判决遗漏以下事实：1.上诉人与加纳公司之间的约定有合作意向书和合作协议书两份；2.加纳公司未向上诉人出具收取周学军340万元的财务凭证；3.上诉人向周学军出具的发票的款项是以借款的形式出现的。本院认为，一审判决根据在卷证据认定合同签订时间并无错误，合同倒签与否并不影响本案上诉人与周学军之间形成的基础法律关系，故对上诉人的事实异议，本院不予支持。上诉人要求补充查证的事实系其与加纳公司之间的关系，该关系并不是上诉人不履行其与周学军之间合同义务的原因，故本院二审不再补充调查。综上，本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《产权与债权置换协议》是否有效；上诉人是否需要退还被上诉人340万元。本院认为：上诉人螺蛳湾公司与被上诉人周学军于2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》，系双方真实意思表达，不违反法律规定，合法有效。上诉人诉称其法定代表人马贵祥系越权行为且周学军系非善意相对人，故上述合同无效。由于上诉人没有证据加以证明，本院对此不予采信。2010年9月27日，上诉人与被上诉人又签订了一份《产权与债务置换协议》，与上述2010年7月8日签订的协议内容基本一致。两者的主要区别是：2010年9月27日签订的协议约定，上诉人提供其三楼所属资产50平方米的建筑面积，每平方作价15000元，合计750000元，由周学军支付价款购买；2010年7月8日签订的协议约定，上诉人提供其二楼（与上述三楼属于同一建筑）所属资产100平方米的建筑面积，每平方作价34000元，合计3400000元，由周学军支付价款购买。2010年9月27日，上诉人与被上诉人签订了《产权与债务置换协议》后，周学军将75万元支付到原审第三人名下，上诉人对此支付行为出具了发票进行确认。由于周学军购买的三楼与二楼资产均属于上诉人，加之上诉人与原审第三人之间签订过《合作意向书》，约定了“共同合作、共同收益”的合作原则。据此，周学军有理由认为原审第三人有权代替上诉人收取相应款项。遂在2011年10月21日至2011年12月8日，周学军根据2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》，向原审第三人支付了价款3400000元。本院认为，该价款视为原审第三人代上诉人收取的。由于2010年7月8日签订的《产权与债务置换协议》无法继续履行而协议解除，作为该合同相对方的上诉人，应将该款项退还给被上诉人。根据合同相对性原则，原审第三人非上述合同的相对方，其不是退款的适格当事人。至于上诉人与原审第三人涉及的纠纷即上诉人认为没有收到原审第三人代其收取上述3400000元的款项，可以另案解决，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41264元，由上诉人云南螺蛳湾市场置业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  白昱审判员  李蕊二〇二〇年十二月十八日书记员  武雨