大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初4472号原告（反诉被告）：大连民寿置业有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区人民路21号4层403室。法定代表人：夏武剑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：江丛峰，系辽宁瑾华律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连御铭轩餐饮管理有限公司。住所地：大连市西岗区五惠路32号2层3号。法定代表人：董宝果，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘羽，系辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏雪，系辽宁丰源律师事务所实习律师。原告（反诉被告）大连民寿置业有限公司与被告（反诉原告）大连御铭轩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连民寿置业有限公司的委托诉讼代理人江丛峰、被告大连御铭轩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人刘羽、柏雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连民寿置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告立即向原告支付房屋租金72000元及滞纳金9630元（滞纳金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止）。事实和理由：被告于2016年10月26日与大连新世界大厦有限公司（以下简称“新厦公司”）及大连侨乐物业服务有限公司签订了《大连新世界大厦商场租赁合同》，于2017年3月1日签订了《租赁合同补充协议》。新厦公司将位于大连市中山区商铺（面积约为119.1平方米）租给被告，用于开设及经营以[台北铭记牛肉面]商号为名之餐厅。租赁期限自2017年3月1日始至2022年2月28日止。根据《租赁合同补充协议》第3条：自2017年3月1日至2019年2月28日止，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之六（6%)计算。承租人保证该二十四个月期内保底营业毛额及保底租金额分别为每月141666.67元及每月8500元整。自2019年3月1日至2021年2月28日止，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之七（7%)计算。承租人保证该二十四个月期内保底营业毛额及保底租金额分别为每月128571.43元及每月9000元整。自2021年3月1日至2022年2月28日止，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之八（8%)计算。承租人保证该十二个月期内保底营业毛额及保底租金额分别为每月118750元及每月9500元整。采取抽成租金与保底租金结合并取高的形式收取。承租人须按月预付保底租金。每月之保底租金应在前一个月完结日前五天前缴付。租赁合同第17.3约定，承租人延期或未按本合同项下支付包括但不限于租金、物业服务费、市政设施费用及其它费用，承租人须向出租人支付滞纳金。每逾期一天之滞纳金按欠款额之千分之一（0.1%)计算。在租赁期间内，新厦公司将大连新世界大厦商场四层转让给原告，并于2019年11月22日将大连新世界大厦商场四层的产权人变更为原告。根据被告与新厦公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》第14.1约定：租赁期间，所租商铺的产权发生转变者，则所租商铺产权受让方即按产权持有生效日期取代本合同出租人，并享有出租人的权利及承担出租人的责任义务。以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。基于前述规定，被告与新厦公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》对被告与原告仍具有法律效力。大连新世界大厦商场产权人在2019年11月22日变更为原告后，至今有待与被告签订新的租赁合同，对承租大连新世界大厦商场四层405A号商铺仍按《大连新世界大厦商场租赁合同》履行。被告至今已欠缴2020年2月至9月的房屋租金72000元，虽经原告多次催缴，被告一直未缴纳。被告大连御铭轩餐饮管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，2020年1月份以来，全国范围内突发新冠病毒疫情，全国各省(区、市)第一时间启动重大突发公共卫生事件一级响应，此次疫情爆发非常迅猛，无法预知，无法避免，并且直到目前该病毒也没有特效药可以治愈，是不能克服的。对于因此次疫情不能履行租赁合同的原被告双方来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。其次，现虽然商场名义上已经重新营业，但原告并没有采取有效措施恢复商场正常的运营条件，商场始终处于人流稀少的状态；而且，目前商场内90%的店铺已经退店或闭店，大部分店铺都在招商中，被告经营的餐饮店几乎没有客流，被告在没有收入的情况下还要投入巨大的运营成本，承担租金、物业费、电费、水费、人员工资等高额费用，导致所经营的店铺根本难以维持正常运营开销。因此，自今年1月疫情爆发以来，商场一直不具备正常运营的基本条件，致使被告根本无法实现租赁案涉店铺获得运营收入的合同目的。被告不应向原告支付2020年2月至9月的租金及滞纳金。原告和被告之间是没有合同关系的，原告实际上是在被告与大连新世界有限公司签订租赁合同之后期间内通过购买的方式取得了案涉房屋的产权，但原告并不是与被告形成的租赁关系，原告只是基于产权人与被告之间形成的事实租赁关系，原告无权利要求按照原租赁合同的要求支付租金或者滞纳金。因疫情的爆发，被告一直在与原告沟通减免租金的问题，但原告迟迟没有减免租金方面的任何行动。疫情作为不可抗力导致被告的损失非常惨重，原、被告双方一直没有就租金的支付一节达成一致意见，并不是被告故意拖欠租金。被告认为，原告至少应减免被告3个月或者3个月以上的租金，符合商场的普遍做法，也有国家相应的号召。在被告收到法院的传票之前被告已经向原告提出了退店的申请，但原告一直没有予以处理。在被告收到法院传票之后，被告向法院提出反诉要求解除合同退店。实际上现在的状态是被告已经将店铺关闭，从被告向法院出示反诉状之日起现在案涉店铺一直处于关闭状态，因被告一直没有使用店铺，也通知原告要求解除合同，故不应支付在起诉之后的租金。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求解除案涉的《大连新世界大厦商场租赁合同》、《租赁合同补充协议》；2、依法判令反诉被告立即返还反诉原告履约保证金50414.40元；3、依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告于2016年与新厦公司、大连侨乐物业服务有限公司签订《大连新世界大厦商场租赁合同》，合同约定我公司承租位于大连市中山区商铺以作餐饮经营之用。2020年1月份以来，全国范围内突发新冠病毒疫情，全国各省(区、市)第一时间启动重大突发公共卫生事件一级响应，此次疫情爆发非常迅猛，且无法预知，其已构成情势变更情形。现虽然“名店坊”商场名义上已经重新营业，但商场内大部分店铺已经退店或闭店，甚至商场上下楼的滚梯都已经关闭，几乎没有任何人流，已经不具备一个商场营业的基础条件。而且，在疫情出现后“名店坊”不但不采取任何补救措施，不进行任何租金减免和促进商场恢复营业的活动，反倒把所有的经营风险全部转移给了商户，而因为商场没有任何有效的应对措施，反诉原告经营的餐饮店几乎无人问津，如果继续维持店铺的运营，每天将投入巨大的运营成本，需要承担租金、物业费、电费、水费、人员工资等高额费用，现反诉原告已难以维持商铺正常运营。在此种情况下，如果继续履行案涉租赁合同将对反诉原告明显不公平，使双方所获利益严重失衡。同时，因为商场在疫情发生后，一直未能采取有效措施，拒绝减免租金，加之商场自身存在很大问题，大部分商户退店、闭店，根本无法达到商场的运营标准。反诉原告多次与商场管理人员沟通，且在今年4月至7月间多次向商场发出书面的退店申请并协商退店事宜，但均无果；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，本案情形完全符合情势变更的构成要件，案涉租赁合同应予以解除。现店铺已经关闭，反诉原告全部工作人员撤出，并随时可以将承租商铺交还。反诉被告应按照《大连新世界大厦商场租赁合同》之7.3条款的约定，将剩余履约保证金无息返还反诉原告。原告（反诉被告）辩称：反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。具体理由如下：一、反诉原告提起的反诉不能成立，请法庭予以驳回。反诉的成立必须与本诉具备法定的牵连关系，这种牵连关系主要表现为：1、诉讼请求基于相同法律关系；2、诉讼请求之间具有因果关系；3、本诉与反诉的诉讼请求建立在相同事实基础上。本案中反诉原告提起的反诉与本诉虽然是基于租赁合同的同一法律关系，但反诉原告要求解除租赁合同、返还履约保证金的请求与反诉被告追讨欠租的诉讼请求没有因果关系。且反诉被告向反诉原告追讨租金系基于反诉原告欠租的事实，而反诉原告的反诉请求是基于受疫情影响经营效益不好为由，反诉与本诉的诉讼请求并不是建立在相同事实基础上。因此反诉原告提起的反诉不符合《最高人民法院关于适用的解释第二百三十二条规定的提起反诉的条件，请贵院裁定不予受理。二、反诉原告所称的情势变更不能成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化系情势变更。本案中反诉原告并不具备情势变更的构成要件，理由如下：1、大连市政府防控疫情的政策短期内限制反诉原告对租赁物使用具有不可抗拒的因素。根据《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令》（第3号）（2020年1月31日发布）第一条市内各类企业不早于2月9日24时前复工，涉及保障城市运行、疫情防控、群众生活必需及其它涉及重要国计民生的相关企业除外。按此规定，被告因疫情影响政府限制营业的时间应从2020年1月31日至2020年2月9日24时；政府命令当事人双方必须遵守执行，具有不可抗拒因素。2、新冠××疫情发生后反诉原告经营效益不佳，系反诉原告在履行租赁合同中发生的商业风险。反诉原告与反诉被告间的租赁合同实际上业已履行,反诉被告做为出租人已经履行了交付符合租赁合同约定租赁物的义务。反诉原告在使用租赁物的过程中发生了疫情，但根据大连市政府3号防疫令，疫情发生后在2020年2月9日以后反诉原告已经可以正常经营，完全可以实现使用租赁物的合同目的。但疫情控制后经营效益不佳属于反诉原告在履行租赁合同中的商业风险，反诉原告应当自行承担相关风险和损失。3、反诉原告承租的新世界大厦商场系高端商场，其客户系高端客户群体，喜欢私密、清雅的环境及目标性消费,不喜欢拥挤;客户从停车场可以直接到店。反诉原告在签订租赁合同当时已了解商场高端定位。关于反诉原告在反诉状中提到的商场上下楼的滚梯都已经关闭不是事实。商场有南北两对扶梯,三台客梯,三台货梯,停止运作的扶梯是四层南区影院专梯，对于位处商场四层北区之反诉原告店铺仍可完全使用直梯及北区扶梯，故而对承租方并无影响。反诉被告业已全面履行租赁合同的全部义务。三、反诉原告以情势变更为由解除合同没有法律依据。1、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定，对于反诉原告单方解除合同的行为为否定和不支持的。2、对于因疫情给反诉原告造成的影响，应当按照最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。四、反诉原告解除租赁合同违反租赁合同的约定。根据反诉原告与反诉被告签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》第17.5条之规定，除非已向出租人付清本合同约定租赁期内的全期租金，承租人不得单方面提前解除本合同。及第22条之规定，如所租商铺由于出租方不可控制因素或非承租方因素或不可抗力事故遭到严重毁坏，以致不能使用，而出租人不能在事故发生之日始计四个月内完成修复的，出承租人任何一方均有权向对方发出书面通知解除。现反诉原告要求解除租赁合同并不符合租赁合同的约定的情形，其请求没有合同依据，不应得到支持。五、在疫情期间，反诉被告为维持商场的运营，与物业公司仍正常上班并为整个商场提供服务，同时根据国家防控疫情的规定加大了管理和投入，因此虽然疫情发生，但反诉被告对商场运营的投入不但没有减少，反而增加，疫情的发生也给反诉被告造成了巨大的经济损失。反诉原告仅考虑自己的损失，而不考虑反诉被告的损失对反诉被告是不公平的。六、反诉原告与反诉被告签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》第7.3条约定，在承租人忠实全面履行本合同的前提下，于承租人妥善交还所租商铺及出租人确定承租人对其不再构成任何可能的经济责任后三十天内，出租人将履约保证金或其余额无息退还承租人。根据这一规定，反诉原告目前还存在欠租等情况，因此反诉原告要求退还履约保证金并不符合合同约定，其请求不能得到支持。另根据《大连新世界大厦商场租赁合同》第7.2条约定，如承租人违反本合同任何条款（包括但不限于按时缴付租金、物业服务费及市政设施费用），出租人及/或物业管理公司可以使用或扣留全部或部分履约保证金、装修押金及pos机押金（如有），作为弥补承租人欠缴款项或因承租人违反本合同规定而导致出租人产生的开支或蒙受的损失。因反诉原告目前存在欠租及欠缴物业服务费等费用，所以反诉原告无权要求返还所缴纳的履约保证金。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请法庭不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新厦公司、大连侨乐物业服务有限公司与被告于2016年10月26日签订了《大连新世界大厦商场租赁合同》，于2017年3月1日签订了《租赁合同补充协议》，上述两份合同共同约定被告承租新世界大厦商场四层405A号商铺用于开设及经营以台北铭记牛肉面商号为名之餐厅，租赁期限自2017年3月1日始至2022年2月28日止。自2019年3月1日至2021年2月28日止，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之七（7%)计算。承租人保证该二十四个月期内保底营业毛额及保底租金额分别为每月128571.43元及每月9000元整。承租人须按月预付保底租金，每月之保底租金应在前一个月完结日前五天前缴付。承租人于签订本合同时须向出租人支付履约保证金50414.4元。在承租人忠实全面履行本合同前提下，于承租人妥善交还所租商铺及出租人确定承租人对其不再构成任何可能的经济责任后三十天内，出租人将履约保证金或其余额无息退还承租人。合同第14.1约定，租赁期间，所租商铺的产权发生转变者，则所租商铺产权受让方即按产权持有生效日期取代本合同出租人，并享有出租人的权利及承担出租人的责任义务。合同第17.3约定，承租人延期或未按本合同项下支付包括但不限于租金、物业服务费、市政设施费用及其它费用，承租人须向出租人人支付滞纳金，每逾期一天之滞纳金按欠款额之千分之一（0.1%）计算。新厦公司依约将商铺交付被告使用，被告依约于2016年11月9日向新厦公司交付了履约保证金50414.4元。后新厦公司将大连市中山区人民路43号4层1号房屋转让给原告，原告于2019年11月22日取得该房屋的不动产权证。2020年1月末，新冠××疫情爆发。因疫情原因，被告经营困难，欠付了原告2020年2月至9月的租金72000元。自2020年9月，被告将案涉商铺关闭。原告于2020年9月7日收到了被告的反诉状。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，新厦公司与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应依约而行。现新厦公司将租赁物转让给原告，原告承继了新厦公司根据租赁合同所享有的权利和应履行的义务，被告即应依约向原告履行支付租金的义务。被告对欠付原告租金的事实并无异议，但其辩称，受新冠××疫情影响，无法正常营业，甚至长时间无法开业，应减免一半租金，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告承租案涉商铺用于经营餐厅，确因疫情影响导致无法正常经营，致使无法完全实现合同目的，被告的经营出现严重困难，依据公平原则,结合本案情况,对被告的此节抗辩意见，本院予以考虑，酌情确定原告应减免此期间被告三个月的租金。关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，基于上述原因，本院亦不予支持。关于被告反诉提出要求解除合同的诉求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，受新冠××疫情影响，案涉商铺所在商场客流稀少，商场内大部分商铺均已关闭，被告也自2020年9月闭店，继续履行合同明显对被告不公，故本院确认双方之间的租赁合同解除。合同自通知到达对方时解除，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故本院确认双方之间的《大连新世界大厦商场租赁合同》、《租赁合同补充协议》于原告收到反诉状之日即2020年9月7日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，鉴于双方在合同解除过程中并无过错，故被告主张返还保证金的诉求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。但鉴于被告尚欠付原告的租金及占有使用费，故再相互抵扣后，至2020年9月，原告仅因返还被告保证金5414.4元[50414.4元-（72000元-9000元×3）]。此后发生的案涉商铺的占有使用费，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第二百二十七条、二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连民寿置业有限公司与被告（反诉原告）大连御铭轩餐饮管理有限公司签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2020年9月7日解除；二、原告（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）大连御铭轩餐饮管理有限公司保证金5414.4元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）大连民寿置业有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大连御铭轩餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1841元，由原告大连民寿置业有限公司负担，反诉案件受理费531元，由被告大连御铭轩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  关红梅人民陪审员  郝宏晓二〇二〇年十一月九日书 记 员  袁秀娜