广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22505号原告：董康武，男，1990年9月28日出生，汉族，住广东省化州市×××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。被告：丘某1，男，1983年3月10日出生，汉族，住广东省平远县××××××墎上，公民身份号码441×××××××********。被告：佛山市易之绣电脑绣花有限公司，住所地：佛山市南海区桂城叠南原美鞋厂自编**楼**自编之五，统一社会信用代码914××××××××××962X0。法定代表人：丘某1。原告董康武与被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司（以下简称易之绣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告董康武及其委托诉讼代理人彭文良、谢静仪到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董康武向本院提出诉讼请求：1.被告丘某1、易之绣公司立即将原告与被告丘某1于2017年2月18日签订的《物业租赁合同》项下的尚未交还的租赁物腾空后返还给原告；2.被告丘某1、易之绣公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年8月31日期间尚欠的租金66567元；3.被告丘某1、易之绣公司向原告支付以7750元/月为标准，自2020年9月1日起计至2020年10月31日的租金15500元，以3950元每月为标准，从2020年11月1日起至实际交还租赁物之日止；4.被告丘某1、易之绣公司分别以7750元为本金，按照日万分之五计算，自2019年11月起的各月5日计至实际清偿之日止向原告支付逾期缴交租金的违约金；5.被告丘某1、易之绣公司分别以1000元为本金，按照每日万分之五计算，自2020年2月至2020年5月期间，自各月5日起计至实际清偿之日止向原告支付逾期缴交租金的违约金；6.被告丘某1、易之绣公司向原告支付自2019年11月至2020年8月的水费848元及逾期支付滞纳金169.6元（滞纳金以各月分别欠付水费的20%计算）；7.被告丘某1、易之绣公司分别向原告支付自2019年11月至2020年8月的电费17070元及逾期支付滞纳金3414元（滞纳金以各月分别欠付电费的20%计算）；8.被告丘某1、易之绣公司向原告支付按照500元/月为标准，自2019年11月1日起至2020年10月31日共6000元的垃圾费，从2020年11月1日起至实际交还之日止，垃圾费以300元每月的标准计算；9.原告没收租赁押金22000元；10.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年2月18日，原告与被告丘某1签订《物业租赁合同》约定：原告将位于佛山市南海区××××××××绣花厂出租给被告丘某1使用；租赁期自2017年2月18日起至2019年4月30日止；每月租金14700元，被告丘某1须于每月5日前缴交当月租金；被告丘某1须在合同签订之日向原告交纳合同押金22200元；如被告丘某1不按时缴交租金的，原告有权按被告丘某1拖欠租金金额每日加收5%的违约金；出租物业的水、电费由被告丘某1承担，须每月准时缴交给供水供电方；如拖延缴交水电费，原告有权按照当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；租赁期内，如逾期10天未交租金的，原告有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及押金不予退回，并须赔偿出租方的所有经济损失。合同签订后，原告已将承租物业交付给被告丘某1。2019年4月30日合同期满后，被告丘某1继续使用合同项下的租赁物，双方没有签订新的租赁合同。被告丘某1因经营不善，已将部分物业交还给原告，尚余大、小车间各一个。经双方协商一致，大车间的租金为7750元/月，小车间租金为1000元/月。但自2019年10月起，被告开始拖欠水电费、租金，经原告多次催促，被告丘某1一直没有足额向原告支付租金及水电等相关费用。被告丘某1租用原告的场地用于经营被告易之绣公司，被告易之绣公司为案涉租赁物的实际使用方。因此，被告易之绣公司亦应承担支付相关的租赁费用。原告认为，两被告的行为已侵犯了原告的合法权益，应立即向原告支付租金、水电费、垃圾费等并承担违约责任。被告承租的小车间按照1000元/月计算，被告于2020年5月31日将小车间交还给原告，原告实际收回，被告承租的大车间按照7750元每月计算。被告在2020年10月31日将大车间中大约一半的面积交还给原告，原告实际收回该部分租赁物，从2020年11月1日起，被告实际使用租赁物即大车间中的一半面积，原告诉请1中要求交还的租赁物即指该部分租赁物。就该部分被告尚在使用中的面积，原被告口头约定3950元每月为租金标准。该租金标准是原约定标准的一半。大车间按照7750元计算，小车间按照1000元计算是双方口头约定，当时被告已经按照该约定实际履行。两被告在庭后向本院辩称，一、因被告易之绣公司的债务问题导致该公司的机器设备被禅城法院查封，该机器设备被查封在大车间内，占大车间的面积大约为300-400方，大车间总面积大约为900方左右，经过拆分，现在没有900方。二、2019年4月、5月开始承租了小车间，约定的租金标准为1000元/月，2020年4月中旬将小车间交还给原告，但没有书面移交凭证。当时小车间有两个人在使用，原告要求被告搬走，说要另行出租，截至目前为止，小车间还是被告与当时各自承租的那个原承租人使用，并没有将被告当时交还的小车间另行出租，导致被告的机器设备当时当作废铁出卖。三、大车间内的机器设备于2020年4月份被查封，所以无法交还；双方约定的大车间的租金标准是7750元/月，查封前后租金标准都是这个价格。四、原告在2020年10月份将大车间内的被告用于办公室的部分拆除，办公室的面积大约240方左右。原告收回办公室之后，要求租金标准按照3950元/月计算，被告不清楚该标准，原告没有告诉被告，也没有与被告进行协商。五、就该部分机器设备被查封的场地，被告最多同意按照2000元/月的标准支付占用费给原告。当时被告按照7750元/月的标准支付的大车间租金时，大车间的面积大约为450平方米左右。六、被告也不清楚已向原告支付至何时的租金，2020年4月份机器设备被查封后就没有再支付过租金，2020年8月3日，袁坤通过微信向被告发送了一张租赁收据，收据中载明共欠付87453元。被告不清楚已向原告支付至何时的租金，都是按照袁坤告知的金额支付。之前的租金与水电费，袁坤加在一起让被告支付。七、对水费848元无异议，电费1707元无异议，是被告使用的，被告同意给，但是不同意支付水电费的滞纳金。八、被告以前是自行找其他人运送垃圾，之后原告说有一个人同意运送厂区的垃圾，让被告找那个人处理垃圾。在2020年4月30日之前，同意按照500元/月支付垃圾费，2020年5月开始因为机器设备被查封，被告没有生产，不同意再支付垃圾费。两被告未出庭参加诉讼，也未提交质证意见及证据材料，视为放弃质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年2月10日、2018年1月10日、2020年6月16日，袁坤分别与佛山市南海区叠南工业总厂签订三份《租赁合同》，三份《租赁合同》均约定：租赁物位于佛山市南海区××××××××，总占地面积约5380平方米（含配套空地），建筑面积约6075平方米。三份《租赁合同》约定的租赁期限分别为2015年5月1日起至2018年4月30日，2018年5月1日起至2020年4月30日止，2020年5月1日起至2021年4月30日止。2017年2月18日，原告董康武（出租方、甲方）与被告丘某1（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于××××××××出租给乙方使用，物业建筑面积约980㎡（含分摊），租赁期从2017年2月18日起至2019年4月30日止，每月租金14700元；乙方须于每月的5日前缴交当月租金，如乙方不按时缴交租金的，甲方有权按乙方拖欠租金金额每日加收5%的违约金；乙方须在合同签订之日向甲方交纳合同押金22200元，合同期满，在乙方全面履行合同权利义务的前提下甲方将押金无息退还给乙方；出租物业的水电费用由乙方承担，须每月准时缴交给供水供电方，水4元/吨，电1.1元/度，若乙方拖延缴交水电费，甲方则按照乙方当月实际用水电量加收20%的滞纳金；租赁期内，乙方逾期10天未交租金的，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及押金不予退回，乙方并须赔偿甲方的所有经济损失。《物业租赁合同》备注处手写载明每个月垃圾费+治安费500元。另查明一，位于南海桂城叠南洙泗村的框架**建筑结构、框架五层建筑结构、混合一层建筑物均已办理房屋产权证。另查明二，被告易之绣公司的法定代表人为被告丘某1。另查明三，2020年8月28日，佛山市南海区×××道叠南社区叠南经济联合社、佛山市南海区×××道叠南社区×民委员会出具《地址证明》，该地址证明写明兹有袁坤向佛山市南海区叠南工业总厂租赁的佛山市南海区×××叠南美南鞋厂厂房，房屋所有权号：粤房子第4179542号，房产证所有人：叠南管理处，现变更为佛山市南海区×××道叠南社区叠南经济联合社，房产证地址：南海桂城叠南洙泗村于合同地址佛山市南海区×××××××××××为同一地址。另查明四，2020年11月10日，袁坤出具《情况说明》，确认其同意原告董康武将其从佛山市南海区叠南工业总厂处承租的美南鞋厂厂房中面积约980平方米的厂房转租给被告丘某1。2020年9月7日，原告提起诉讼。诉讼中，原告和两被告均同意若经本院审查确认原告无权没收押金，同意以押金22000元抵扣欠付的租金、水电费等费用。原告陈述承租人是被告丘某1，被告易之绣公司是实际使用人；原告主张要求两被告交还的租赁物中存放了被告易之绣公司的机器设备，该机器设备因被告易之绣公司的债务问题被禅城法院查封。原告明确其诉请是以解除租赁合同关系为前提；其诉请1租金欠款66567元的计算方式为大车间10个月租金77500元（2019年11月至2020年8月）与小车间4个月租金4000元（2020年2月至2020年5月）的总额，减去2019年11月至2020年8月期间实际已支付款项14933元（支付时间分别为2019年11月支付1933元、2019年12月支付3000元、2020年3月支付10000元）。两被告同意被告易之绣公司承担本案所涉债务。本院认为，原告和被告丘某1签订的《物业租赁合同》约定租赁期限从2017年2月18日起至2019年4月30日止，该《物业租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，故原告和被告丘某1就佛山市南海区桂城叠南（原学之宝）二楼绣花厂的大车间内由被告易之绣公司的机器设备实际占用部分租赁物形成了不定期租赁关系。对于不定期租赁，合同当事人均享有随时解除合同的权利，原告作为出租人以解除租赁合同关系为前提要求被告丘某1腾空并返还所承租的租赁物于法有据，本院依法予以支持。原告和被告丘某1的不定期租赁合同关系解除，被告易之绣公司作为实际使用人亦负有腾空并返还租赁物予原告的义务，故本院对原告要求被告易之绣公司返还租赁物的诉请亦予以支持。关于租金，原告主张被告丘某1在2020年5月31日交还小车间，两被告主张小车间在2020年4月中旬即交还原告；被告丘某1作为承租人未提供证据证明其将小车间交还原告的具体时间，应自行承担相应不利后果，故本院以原告确认的时间作为其收回小车间的时间。原告主张被告丘某1从2019年11月起开始欠付大车间租金，从2020年2月起开始欠付小车间租金，在2019年11月至2020年8月期间仅支付租金14933元（支付时间分别为2019年11月支付1933元、2019年12月支付3000元、2020年3月支付10000元），被告丘某1作为付款方，对该金额未提出异议，且其明确已不清楚向原告支付至何时的租金，故本院对原告主张的欠付金额予以确认，并对原告要求被告丘某1支付2019年11月1日至2020年8月31日期间的欠付租金66567元（7750元/月×10个月+1000元/月×4个月-14933元）、2020年9月1日至2020年10月31日期间的大车间租金15500元（7750元/月×2个月）的诉请均予以支持。被告丘某1是以个人名义与原告签订《物业租赁合同》，合同期满后，双方虽未续签合同，但双方亦未就承租人的变更进行协商，故被告丘某1仍为该不定期租赁的承租人，其主张无需承担本案债务的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。原、被告均确认从2020年11月1日起原告收回了大车间中的部分面积，仅有被告易之绣公司的机器设备被查封部分的场地未收回，原告要求就该部分占用场地按3950元/月计算，被告丘某1主张该部分场地按2000元/月计算，综合考虑原、被告对占用场地面积、使用场地情况的陈述及机器设备占用场地可能给原告造成损失，根据公平和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告丘某1就该部分场地从2020年11月1日起至实际返还场地之日止按照3000元/月的标准支付占用费予原告，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。《物业租赁合同》约定租赁期内，被告丘某1逾期10天未交租金的，原告有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及押金不予退回，现《物业租赁合同》约定的租赁期限已于2019年4月30日届满，原告未提供证据证明被告丘某1在《物业租赁合同》约定的租赁期限存在逾期10天交租的违约行为，《物业租赁合同》亦非因被告丘某1逾期交租而解除，且《物业租赁合同》约定的租赁范围与被告丘某1逾期交租所涉及的租赁物并不完全等同，故本院对原告要求没收被告丘某1的租赁押金22000元的诉请依法不予支持。《物业租赁合同》约定被告丘某1须于每月的5日前缴交当月租金，如被告丘某1不按时缴交租金的，原告有权按被告丘某1拖欠租金金额每日加收5%的违约金。该《物业租赁合同》约定的租赁期限，虽已届满，但双方在未就交租时间重新进行协商的情况下，被告丘某1仍应参照《物业租赁合同》约定的付款时间支付租金予原告；《物业租赁合同》虽有约定违约金标准，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之二。庭审当日（2020年11月10日），原告同意若经法院审查确认其无权没收租赁押金，以租赁押金抵扣被告丘某1欠付的租金，故就欠付租金22000元，被告应向原告支付违约金1441.6元（431.6元+324元+480.5元+205.5元）（具体计算方式如下表所示）；被告还应以5067元为本金从2020年2月6日起、以7500元（7750元+1000元-10000元+7750元+1000元）为本金从2020年4月6日起、以8750元（7750元+1000元）为本金从2020年5月6日起，各以7750元为本金，分别从2020年6月至2020年10月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告；原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。2020年11月1日至庭审辩论终结日的租金因租金标准未经原、被告协商一致，故本院对原告要求被告丘某1支付该部分租金的逾期付款违约金的诉请不予支持。欠款金额（元）违约金起算时间截止时间标准违约金数额（元）5817元=7750元-1933元2019.11.62020.11.10日万分之二431.64750元=7750元-3000元2019.12.62020.11.10日万分之二3247750元2020.1.62020.11.10日万分之二480.53683元2020.2.62020.11.10日万分之二205.55067元=4067元+1000元2020.2.6实际清偿日日万分之二原告主张被告丘某1欠付2019年11月至2020年8月的水费848元、电费17070元，被告丘某1对该金额予以确认，故本院对原告要求被告丘某1支付水费848元、电费17070元的诉请依法予以支持。原告要求支付滞纳金属于原告对被告丘某1逾期付款违约责任的主张。《物业租赁合同》虽约定被告丘某1拖延缴交水电费，原告按照被告丘某1当月实际用水电量加收20%的滞纳金，但该约定的违约责任过高，本院酌定将该标准调整为5%，经核算，被告丘某1因逾期支付水电费，应支付违约金895.9元[（848元+17070元）×5%]予原告，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原告和被告丘某1均确认垃圾费为500元/月，故本院对原告要求被告丘某1支付2019年11月1日至2020年10月31日期间的垃圾费6000元（500元×12个月）的诉请依法予以支持。《物业租赁合同》有对垃圾费进行约定，《物业租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告丘某1亦确认需按500元/月支付垃圾费，被告易之绣公司的机器设备被查封并非原告所致，亦未有证据显示该垃圾费的产生是以实际生产经营为前提，且在2020年10月31日前双方并未对租赁物进行交接，被告丘某1主张其从2020年5月起无需支付垃圾费的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。2020年11月1日起，原、被告就租赁场地的范围进行了变更，被告丘某1使用租赁物的方式亦发生了变化，在该变更发生后，双方未再就垃圾费进行约定，故对原告要求被告丘某1从2020年11月1日起按300元/月的标准支付垃圾费的诉请，本院依法不予支持。被告易之绣公司作为实际使用人，同意承担本案所涉债务，故本院对原告要求被告易之绣公司与被告丘某1承担共同付款责任的诉请依法予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还2017年2月18日的《物业租赁合同》约定的位于佛山市南海区桂城叠南（原学之宝）二楼绣花厂中仍由被告佛山市易之绣电脑绣花有限公司的机器设备占用部分的租赁物予原告董康武；二、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月1日至2020年8月31日期间的尚欠租金66567元、2020年9月1日至2020年10月31日期间的租金15500元予原告董康武；三、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按3000元/月的标准支付从2020年11月1日起至上述第一项义务实际履行之日止的租金予原告董康武；四、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金的违约金1441.6元予原告董康武；五、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应以5067元为本金从2020年2月6日起、以7500元为本金从2020年4月6日起、以8750元为本金从2020年5月6日起，各以7750元为本金，分别从2020年6月至2020年10月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告董康武，本项随上列第二项清；六、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费848元、电费17070元予原告董康武；七、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付水电费的违约金895.9元予原告董康武；八、被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾费6000元予原告董康武；九、驳回原告董康武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1369.97元，财产保全费1129.98元，合共2499.95元（原告已预交），由原告董康武负担1004.95元，被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司负担1495元，被告丘某1、佛山市易之绣电脑绣花有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1495元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告董康武预交的诉讼费用1495元，在本判决发生法律效力后经原告董康武书面申请,本院退还予原告董康武。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十一月二十日书记员 陆美羽