广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4836号原告：黄开育，男，汉族，1961年7月29日出生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵可心，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市永兴集团公司，住所：珠海市。法定代表人：彭志闻。被告：珠海市珠粤置业开发公司，住所：珠海市。法定代表人：余少红，总经理。委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告黄开育诉被告珠海市永兴集团公司（以下称永兴集团公司）、被告珠海市珠粤置业开发公司（以下称珠粤公司）商品房销售合同纠纷一案，本案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄开育的委托诉讼代理人徐奕超、赵可心，被告珠粤公司的委托诉讼代理人杨凌到庭参加诉讼。被告永兴集团公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告黄开育提出的诉讼请求如下：一、两被告继续履行1995年10月16日签订的《购买商品房产临时条约》并签署正式的《商品房买卖合同》；二、两被告协助配合原告办理位于珠海市香洲区翠华路29号X03房（原合同地址：珠海市香洲区翠华路31号X03房）之房地产权过户登记手续；三、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告撤回关于两被告与原告签署正式《商品房买卖合同》的诉讼请求。事实与理由如下：1995年10月16日，原告向珠海市珠粤置业开发公司房产开发部（即被告永兴集团公司）购买了位于珠海市香洲区翠华路（街）商住楼五层X号房，双方签订《购买商品房产临时条约》，约定：房屋建筑面积为128.88平方米（以房产证实际面积为准），单价为3400元/平方米，总价款为438192元；签订临时合约时预付首付款30万元，其中定金30万，余款于1995年12月30日前支付；入伙一次性支付防盗设施费400元，入伙后按本区管理公约缴管理费。双方又补充约定，购房建筑面积按市房产局最后确权建筑面积为准，购房款多退少补。1995年10月16日，原告支付了订金30万，由永兴集团公司开具《收款收据》。1996年1月31日，原告支付剩余购房款138192元，由被告永兴集团公司开具《收款收据》。1996年2月8日，被告永兴集团公司将房屋交给原告居住使用。原告交付了400元的安装防盗门费，由永兴集团公司开具《收款收据》。后因被告原因一直未为原告办理不动产权登记，永兴集团公司已于2002年12月26日被吊销，故涉案房屋一直未办理产权登记。经原告查询，由现门牌号地址为珠海市香洲区翠华路31号X03号。原告认为，上述《购买商品房产临时条约》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。原告已经支付完全部购房款，被告应按照合同约定协助原告办理房屋产权过户登记手续。被告永兴集团公司未作答辩。被告珠粤公司辩称，一、珠粤公司不是签署合同的主体，黄开育要求被告珠粤公司继续履行合同并办理过户登记手续,无事实和法律依据。原告提供的1995年10月16日签订的《购买商品房临时条约》，与原告签订合同的主体为珠海市珠粤置业开发公司房产开发部（以下称珠粤公司房产开发部）。原告提供的购房款收据中，收款人为珠粤公司房产开发部。依据合同相对性原则，原告与珠粤公司不存在合同关系，珠粤公司也未收取过原告的任何款项。因此，原告要求珠粤公司继续履行合同并为其办理相关产权过户登记手续，无事实和法律依据。二、被告珠粤公司非本案适格被告，应当驳回原告全部诉讼请求。根据珠粤公司房产开发部登记档案《企业法人申请开业登记注册书》、《章程》记载，珠粤公司房产开发部属于全民所有制企业，具有独立法人地位，资金自筹，实行独立核算，自负盈亏。“珠海市珠粤置业开发公司房产开发部”于1996年2月26日申请更名为“珠海市永兴房产开发公司”，“珠海市永兴房产开发公司”于1996年7月31日申请更名为“珠海市永兴集团公司”，珠粤公司房产开发部与珠粤公司是两个各自独立的法人主体，珠粤公司非本案适格被告。三、案涉房产开发主体为珠粤公司房产开发部，与珠粤公司无关。依据《产权登记证明书》记载，珠海市香洲区翠华路31号房屋的产权登记人为珠粤公司房产开发部，《商品房产权权属申请表》的申请单位、《建设工程规划许可证》的建设单位、《建设用地批准书》的用地单位均登记为珠粤公司房产开发部。案涉房产项目用地及报建手续均以珠粤公司房产开发部名义开发，权属证明及后续规划许可证的开发主体也均为开发部，因此，原告要求被告珠粤公司办理过户登记手续，于法无据。综上所述，被告珠粤公司与原告不存在商品房销售合同关系，珠粤公司非本案适格被告。本院经审理认定事实如下：1995年10月16日，原告（买房）与珠粤公司房产开发部（卖方）签订一份《购买商品房产临时条约》，约定：原告预购珠海市香洲区翠华路（街）商住楼五层X号的房地产，预计于1995年12月底前交付使用；房屋建筑面积128.88平方米（以房产证实际面积为准），总价款438192元；签订临时合约时预付首付款30万元，其中定金30万，余款于1995年12月30日前支付；买方须于全部款项付清后十五天后到卖方办公地，与卖方签订正式的《房地产买卖契约》。否则卖方有权自退回预付定金，且不另行通知买方；买方全部款项付清并接到入伙通知书一个月内，凭合同、发票等到市房产局办理房产证，并缴付有关税费；买方入伙一次性支付防盗设施费400元，入伙后按本区管理公约缴管理费；本合同自双方签字盖章之日起生效，一式两份，双方各执一份。双方签订正式的《房地产买卖契约》后，卖方收回买方所持有的该份临时合约。买方如不按时付清房款，卖方有权自行处理买方预购的该楼宇，不退回预付定金，且不另行通知。该条约还补充约定：甲方（卖方）提供全部资料，由乙方（买方）负责办理房屋产权证，其一切费用由乙方自理；本房屋为商品房，从交付房屋使用期，国家所征收的一切费用均由乙方支付；用户购房建筑面积按市房产局最后确权的建筑面积为准，购房款多还少补。该条约还约定了房屋的装修标准、卖方的保修义务以及双方的违约责任。协议签订后，原告分别于1995年10月16日、1996年8月31日向珠粤公司房产开发部支付购房订金300000元及购楼款138192元。庭审中，原告主张，上述款项均以现金方式交付；1996年2月，珠粤公司房产开发部将该房交付给原告使用至今。被告珠粤公司称，珠海市珠粤置业开发公司开发部与原告签订合同并收取购房款，而原告与珠粤公司不存在合同关系。2020年1月10日，原告黄开育曾诉至本院，请求永兴集团公司、珠粤公司协助配合其办理案涉房产的权属登记手续，案号为（2020）粤0402民初416号。同年4月15日，因黄开育未按期补交诉讼费，本院裁定该案按黄开育撤诉处理。在该案审理过程中，本院于2020年3月10日向珠海市不动产登记中心发出《协助调查函》，要求协助核实该房产的登记、抵押及查封情况。该中心于同年3月20日复函本院，载明：经查，房屋座落为香洲区翠华路31号（现地址：香洲区翠华路29号）已于1996年确权，权属证明书为19961298A，权属人为珠粤公司房产开发部（详见附件），来函中的香洲区翠华路31号X03房（现地址：香洲区翠华路29号X03房）未见办证记录；另该中心以“珠海市珠粤置业开发公司”为检索条件查询，未见有效的抵押、限制登记记录等。根据该复函所附的《权属证明书》显示，香洲区翠华路31号房产于1996年2月14日确权登记在珠粤公司房产开发部名下。另查，根据当事人提交及本院查询的企业登记资料显示，珠粤公司登记成立于1989年8月14日，现经营状态为吊销、未注销。1992年9月4日，经珠粤公司出资组建，珠粤公司房产开发部登记成立，该单位具有独立法人资格，由彭小武担任法定代表人，经营范围主营房产开发（旧城区改造）。1996年2月28日，珠海市人民政府办公室复函珠粤公司房产开发部称，同意其更改为“珠海市永兴房产开发公司”，该公司为独立核算、自负盈亏的集体所有制企业，经营范围及资质不变，并承担原有的债权债务，该单位随后办理了企业名称变更登记。1996年8月8日，珠海市人民政府办公室复函永兴公司，同意“珠海市永兴房产开发公司”更名为“珠海市永兴集团公司”，更名后该公司的性质和经营范围不变并承担原有的债权债务，之后该公司再次办理了企业名称变更登记。本院认为，原告庭审时自愿撤回要求与被告永兴集团公司、珠粤公司签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求，是其自行处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认。原告黄开育与被告永兴集团公司（原为珠粤公司房产开发部）于1995年10月16日就案涉房产签署的《购买商品房产临时条约》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述临时条约虽然约定买方在全部款项付清后十五天内到卖方办公室与卖方签订正式的《房地产买卖契约》，但是该条约不仅约定了房屋面积、价款及支付方式，还约定了房屋交付时间、装修标准、违约责任、权属登记及费用负担等内容，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且原告提供证据证实其已支付了案涉房产的全部房款，被告永兴集团公司亦未提出异议，故上述《购买商品房产临时条约》可以认定为房屋买卖合同，该协议应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定以及《购买商品房产临时条约》其他事项第2款、补充事项第（2）项的约定，被告永兴集团公司作为开发商应当提供相关资料，协助配合原告办理案涉房产的权属登记手续。被告珠粤公司与永兴集团公司均为独立法人。上述《购买商品房临时条约》的卖方原为珠粤公司房产开发部，现已更名为永兴集团公司，且案涉房产权属亦初始登记于该公司名下。原告另要求被告珠粤公司配合原告办理案涉房屋的不动产登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十一条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市永兴集团公司继续履行与原告黄开育于1995年10月16日签订的《购买商品房产临时条约》，并于本判决生效之日起十五日内协助原告黄开育将位于珠海市香洲区翠华路29号（原翠华路31号）X03房（合同房址为珠海市香洲区翠华路商住楼五层X号房）办理所有权登记至其名下；二、驳回原告黄开育其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7872元，由被告珠海市永兴集团公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  李锡武二〇二〇年九月九日书 记 员  赵梵亦