江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初2163号原告：常州市盛宇纺织印染有限公司，住所地常州市天宁区雕庄街道劳动东路**，统一社会信用代码91320402724151349F。法定代表人：钱亚军，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱国庆，男。被告：常州市永丰通讯网络科技有限公司，住，住所地常州市劳动东路**一社会信用代码91320405263701271H。法定代表人：张盘英，该公司董事长。委托诉讼代理人：沃小贤，上海市君悦律师事务所律师。被告：常州市丁堰净化设备厂，住所地，住所地常州市劳动东路**会信用代码91320412608146892G。法定代表人：唐南寅，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤海峰，上海市君悦律师事务所律师。原告常州市盛宇纺织印染有限公司（以下简称盛宇公司）与被告常州市永丰通讯网络科技有限公司（以下简称永丰公司）、常州市丁堰净化设备厂（以下简称丁堰净化厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告盛宇公司的法定代表人钱亚军及其委托诉讼代理人朱国庆、被告永丰公司的委托诉讼代理人沃小贤、被告丁堰净化厂的委托诉讼代理人尤海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿原告所租房产损失2560000元；租金损失自2018年4月20日起至原告实际返还房屋之日止（暂计算至2020年8月20日为650000元）；装修费100000元；搬迁费200000元；2.判令两被告支付原告支出的诉讼保函保险费5400元；3.由两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：盛宇公司与永丰公司于2012年4月签订了《房屋租赁合同》，约定由盛宇公司承租永丰公司名下的坐落于常州市劳动东路303号建筑面积为6596.15平方米的房屋。2018年3月左右，在商量房屋续签合同时，原告发现出租人变为丁堰净化厂。永丰公司转让房屋的行为侵害了盛宇公司的优先购买权，丁堰净化厂在明知房屋内存在其他承租人的情况下仍然购买房屋，构成共同侵权。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告永丰公司辩称：1.原告对涉案厂房并不享有优先购买权。永丰公司出租的原厂区共有两幢楼，两幢楼紧密联系，不可分割，厂区内的公建配套、用电设施配套、绿化围墙等均为一个整体。原告仅承租了其中一幢楼的第三、四层楼，而丁堰净化厂则承租了第一、二层楼；2.永丰公司在2017年7月是将整个厂区内的两幢楼整体转让给丁堰净化厂，且事先均通知所有承租人，除丁堰净化厂外的其他承租户包括原告在内均表示不购买，故不存在原告所称未通知出售一说；3.由于变压器损耗过大，原告退出第一、二层房屋，没有经济实力购买整体厂房；4.永丰公司在通知盛宇公司这个厂区对外销售的情况下，双方就装修、租赁押金等进行了结算，并从永丰公司的租金中予以扣除，故永丰公司知晓厂区整体出售的情况；综上，盛宇公司没有权利要求永丰公司分割厂区进行销售，不享有优先购买权，请求驳回原告的诉讼请求。被告丁堰净化厂辩称：同意被告永丰公司的意见，另丁堰净化厂并非房屋租赁合同的相对方，盛宇公司无权向丁堰净化厂主张任何权利，应当立即解除对丁堰净化厂的查封措施；丁堰净化厂是善意购买人，案涉厂区已经办理了变更登记手续，交付了相应购房款，并未侵害原告的权益，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、租金发票、评估报告、房屋交易合同、雨水赔偿清单、搬迁费估价单、通知函、装修装潢损失清单及发票等证据。永丰公司另向本院提交了房屋买卖合同、房地产估价报告、情况说明、建筑平面图及实际背景图、不动产权证、结婚证、企业登记资料查询表等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月，盛宇公司与永丰公司签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：永丰公司将坐落于常州市劳动东路303号建筑面积6596.15平方米的房屋出租给盛宇公司使用；租赁期限自2012年4月20日至2018年4月19日；年租金为80元/平方米，每半年一付，租金前三年为合同确定价，后3年上涨8%为86.4元/平方米/年；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：作价给出租方或通过协商，若协商不成由承租人自行拆除，但要恢复物业原貌；定金30000元转为合同押金；合同到期后承租人有优先租赁权等。2017年初，由丁堰净化厂承租上述讼争房屋的第一、二层，盛宇公司继续承租上述讼争房屋的第三、四层并使用至今，且租金仅支付至2018年4月19日。另查明，2017年8月11日，丁堰净化厂与永丰公司签订《常州市存量房买卖合同》，约定由丁堰净化厂购买永丰公司坐落于常州市劳动东路303号房屋，总房价为6670000元，丁堰净化厂于2017年10月26日一次性支付上述房款。2017年8月17日，江苏金宁达房地产土地评估有限公司受江苏省武进地方税务局第一税务分局的委托，出具《房地产估价报告》，主要载明：“为估价委托人确定房地产交易课税额度提供参考依据而评估房地产市场价值；价值时点为2017年8月14日；估价对象为劳动东路303号房地产，建筑面积为6596.15平方米；市场价值为692.4万元，其中房产536.46万元、土地155.94万元”。2017年7月15日、2017年7月27日，丁堰净化厂通过纸质、电子承兑及银行转账共计向永丰公司支付房款7000000元。同年9月，上述讼争房屋变更登记至丁堰净化厂名下，建筑面积6596.15平方米，房屋总层数4层。再查明，原永丰公司名下的位于劳动东路303号房屋共有两幢，分别为建筑面积6596.15平方米、3811.38平方米，两幢房屋呈L型分布，紧密相连不可分割。永丰公司原名下建筑面积为3811.38平方米的房屋于2019年12月3日变更登记至常州市硕达智能电器有限公司（以下简称智能公司）名下，法定代表人亦为唐南寅。智能公司于2018年5月16日、2019年5月11日、2019年7月29日以纸质、电子承兑及转账等方式共计向永丰公司支付3520000元房款。被告永丰公司为证明其主张，向本院提交了2017年7月15日与丁堰净化厂签订的《房屋买卖合同》复印件，主要内容为：永丰公司同意将自有二幢房屋及设施设备出售给丁堰净化厂，分别为建筑面积3811.38平方米的1号楼及建筑面积6596.15平方米的2号楼；1号楼作价385万元，2号楼作价667万元；丁堰净化厂已知房屋出租情况，1号楼租金在2019年10月19日前由永丰公司收取，之后由丁堰净化厂收取；2号楼租金在2018年4月19日前由永丰公司收取，之后由丁堰净化厂收取；由于丁堰净化厂欲将所购房屋登记在另行设立的有限公司名下，永丰公司予以认可，并承诺在房屋过户登记时根据丁堰净化厂的要求办理相应过户登记手续。对该证据真实性，原告不予认可。本院认为，优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其租赁物时，得以同等条件下，优先同出租人缔约的权利，而非保证能够从出租人处购得转让房屋的权利。优先购买权的设立是为稳定租赁关系，提供房屋的利用效率，是对社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。即便出租人未履行通知义务，导致承租人错失缔约磋商的机会，侵害的也是承租人的信赖利益，而非预期利益，能否实现尚有同等条件这一限制，不等同于房屋必然会出卖给承租人，因此不能以租赁房屋的实际售价和市场评估之间的差价来计算损失赔偿。本案中，结合当事人的陈述，盛宇公司仅承租了部分房屋，而盛宇公司系整体出卖租赁房屋，在丁堰净化厂取得所有权的情况下，亦未实际影响盛宇公司对涉案房屋的承租使用，即便永丰公司、丁堰净化厂存在侵害盛宇公司优先购买权的情形，盛宇公司现主张的损失不属于其被侵害优先购买权的赔偿责任范围。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常州市盛宇纺织印染有限公司的诉讼请求。案件受理费34924元减半收取17462元、保全费5000元，合计22462元，由原告常州市盛宇纺织印染有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  高妍彦二〇二〇年十二月三十一日书记员  马佳璐