吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1008号 原告：张英辉，男，1977年11月5日出生，汉族，住吉林省辽源市。 被告：马先华，女，1974年11月26日出生，汉族，住辽源市。 委托诉讼代理人：陶永强，系马先华丈夫。 第三人：辽源市双龙房地产开发有限责任公司，住所地辽源市泊林小镇售楼处**。 法定代表人：姜玉轩，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。 原告张英辉与被告马先华、第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称“双龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张英辉与被告马先华的委托诉讼代理人陶永强、第三人双龙公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英辉向本院提出诉讼请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3063号商铺的执行，并解除查封措施。二、诉讼费由被告进行承担。事实与理由:原告与被告执行异议一案，龙山区人民法院仅以原告所购买的房屋未及时办理产权登记过户为由，就认定异议理由不能成立,并裁定予以驳回。原告不服，认为该裁定书认定案件事实不清，适用法律错误,应当予以纠正。具体理由如下:一、龙山区人民法院拟进行评估、拍卖的辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3063号商铺，早在被人民法院进行查封前，就与原告签订了合法有效的商品房买卖合同,并支付了全部合同价,且已实际交付多年,现正在对外出租。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定的执行异议案件的审查范围，原告系案涉商铺的实际所有权人，对该商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，依法应当中止执行。二、房屋未办理产权登记过户的原因，不在原告方，是被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司拒不履行合同义务，为原告办理房屋产权证，以及因欠缴税款，没有正式发票造成的，与原告无关。认定系原告的自身原因所致，证据不足，且《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，对于登记在房地产开发公司名下的商品房提出异议的审查范围，并不包括办理过户登记。综上所述，原告系商铺的实际权利人，该权利足以排除人民法院的强制执行，应当中止执行并解除查封，请人民法院依法判决。 马先华辩称，马先华与辽源市双龙房地产开发有限责任公司借款纠纷案件中,答辩人马先华在2018年5月7日对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍008042-0018-3063商铺的查封,民事裁定书为（2018）吉0402民初962号,即产权的产籍008042-0018-3063的查封。案外人未提出异议。2018年6月7日民事判决书（2018）吉0402民初962号,判定被执行人辽源市双龙房地产开发有限责任公司五日内偿还原告的本金及其利息。2018年8月7日辽源市中级人民法院作出(2018）吉04民终500号判决书，判决维持(2018）吉0402民初962号判决。支持民事判决书（2018）吉0402民初962号。异议人张英辉辩称在2008年3月10日就购买商铺并支付了全款,当时辽源市双龙房地产开发有限责任公司能办理商品房发票,交纳房屋大修基金,缴纳契税。案外人的原因,没有办理不动产已登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。依据民法典第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。没有办法产权登记的不发生物权的变动。综上所诉,答辩人马先华对辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍008042-0018-3063商铺的查封与拍卖,是合法有效的。 双龙公司述称，案涉房屋确实在龙山区人民法院查封前出售给了原告，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部合同价款并已实际交付。原告是房屋的权利人，该权利能够排除人民法院的强制执行，依法应当终止执行。 经审理查明，本院在审理原告马先华与被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定书，查封被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司名下产籍号008042-0018-3063、不动产单元号220402001002GB00009F00180633商铺房屋一套。2018年6月7日，本院作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决被告辽源市双龙房地产开发有限责任公司待本判决生效后五日内向原告偿还借款人民币282,552.00元及利息（利息按年利率24%标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服本判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，2018年8月17日吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人张英辉向本院提出执行异议，本院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人张英辉的异议请求。张英辉不服，于2020年8月3日向本院提起本案的案外人执行异议之诉。 另查明，2004年3月13日，双龙公司（出卖人）与张英辉（买受人）签订了商品房买卖合同，合同约定，双龙公司将位于百乐购物广场三单元3063号房出售给张英辉。房屋建筑面积10.92平方米，每平方米价格7100元，总房款77532元。合同还约定了其他事项。后张英辉向双龙公司以分期付款形式支付了购房款，双龙公司向其出具了购房收据四张，合计金额为77177元，收据均加盖了双龙公司公章。另有加盖了辽源市双龙百乐购物广场有限公司公章的案涉房屋差价款355元收据一张。张英辉至今未就该房屋办理产权过户登记手续。此外，被告马先华向本院提交了另案当事人 上述事实，有当事人提交的民事裁定书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。关于张英辉的民事权益能否排除案涉商铺强制执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上条件应全部满足时，方能认定执行案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利。本案中，张英辉虽主张案涉商铺一直对外出租，但并未提供证据证明其主张，故无法认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。且其虽主张未办理过户登记系因双龙公司拖欠税款，没有正式发票，导致无法办理房屋产权证，但并未举证证明这一事实。且张英辉购买案涉商铺行为发生在2004年，人民法院查封行为发生在2018年，时间间隔十几年，买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理房屋过户登记行为，属于怠于行使自身权利。故应认定为未办理登记系买受人自身原因。故其排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告张英辉的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告张英辉负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  宋民秀 人民陪审员  周 丹 人民陪审员  陈斯佳 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  褚师仪