安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初5563号 原告：刘杰，女，1975年4月30日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：李长海，男，1974年3月18日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：李腾达，安徽卫东律师事务所律师。 被告：阜阳居安置业有限公司。住所地：界首市光武大道西侧、规划任湾路东侧。统一社会信用代码：91341222563422696Ｑ。 法定代表人：孙华杰，经理。 委托诉讼代理人：付桂松，男，1982年12月21日出生，汉族，住安徽省太和县。该公司法律顾问。 第三人：中国农业银行股份有限公司界首市支行，住所地：安徽省界首市西城街道中原社区中原路**。统一社会信用代码：91341282852260419G。 负责人：王飞，行长。 委托诉讼代理人：孙超，男，1976年8月10日出生，汉族，住安徽省界首市。该行员工。 原告刘杰、李长海与被告阜阳居安置业有限公司（以下简称居安公司）、第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行（以下简称农行界首支行）商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告刘杰、李长海的委托诉讼代理人李腾达，被告居安公司的委托诉讼代理人付桂松，第三人农行界首支行的委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘杰、李长海向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告居安公司签订的合同编号为201803020023的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除原告与第三人界首农行签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告居安公司支付原告已付首期购房款445391元及利息损失（以445391元为基数,利息按全国银行同拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2018年3月3日起计算至被告居安公司返还该首期购房款之日止,利息至今约40000元）；4、被告居安公司返还原告至2020年11月1日已向第三人界首农行支付的按揭款101424.92元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算,自每笔按揭款支付之日起计算至被告居安公司返还该揭款之日止,利息至今约2000元）；5、被告居安公司向原告支付办理房产证费用160元、公共维修基金13878元、契税12184.28元、律师费6000元、财产保全保险费用2000元；6、被告居安公司向第三人界首农行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用;7、本案诉讼费用由被告居安公司承担。事实与理由:2018年3月2日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201803020023的《商品房买卖合同（预售）》,约定被告居安公司将位于界首市光武大道西侧、规划任湾路东侧的居安·兰庭苑项目中的12幢2单元1层102号房屋以885391元的价格出售给原告。被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋,除不可抗力外,逾期交付超过60日,原告有权单方解除本合同,被告居安公司需承担返还购房款以及支付约金的责任。商品房买卖合同签订前后,原告分别于2018年3月2日、2018年5月3日向被告居安公司支付了首期购房款445391元、办理房产证费用160元,并作为借款人与第三人界首农行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》,约定贷款金额为440000元，该款已于2018年7月4日划入被告居安公司名下账户。原告自2018年8月1日起偿还贷款,至2020年11月1日,被告共计偿还贷款本息101424.92元。2019年7月30日,原告支付公共维修基金13878元。2020年7月1日,原告支付契税12184.28元。2020年7月28日,被告居安公司才向原告邮寄以上房屋的交房通知书,但原告至今没有看到《商品件房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续。原告认为,被告居安公司交付房屋违约,原告有权依据购房合同第十二条的规定解除合同,合同解除后被告亦应当按照合同约定承担违约责任。购房合同解除后,因商品房担保贷款合同的目的亦无法实现,《个人购房担保借款合同》亦应当被解除。同时,被告居安公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,将剩余按揭贷款以及原告应当赔偿给第三人界首农行的损失直接支付给界首农行,首付款及应当赔偿给原告的损失支付给原告。为依法维权,原告特依据我国《民诉法》第一百一十九条之规定诉至贵院,请依法判处。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告的自然信息。二、《商品房买卖合同（预售）》复印件，证明1、2018年3月2日，原告与被告居安公司签订了一份合同编号为2018003020023的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告居安公司将位于界首市光武大道西侧、规划任湾路东侧的居安·兰庭苑项目中的12幢2单元1层102号房屋以885391元的价格出售给原告。2、根据该合同第十一条、第十二条的规定，被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋，除不可抗力外，逾期交付超过60日，原告有权单方面解除本合同，被告居安公司需承担返还购房款以及支付违约金的责任。3、合同第十一条第二款规定，交付该商品房时，被告居安公司应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足原告有权拒绝接收。4、附件十一的补充协议第三款规定，违约方除赔付守约方遭受的损失、违约金外，还需赔偿守约方为此发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知费等）。三、收据两张、ＰＯＳ机支付记录两张、入账汇款凭单一张、契税发票一张，证明1.原告分别于2018年3月2日、2018年5月3日向被告居安公司支付了首期购房款445391元、办理房产证费用160元。2.2019年7月30日，原告支付公共维修基金13878元；2020年7月1日，原告支付契税12184.28元。四、《个人购房担保借款合同》，证明2018年5月21日，原告作为借款人与界首农行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为440000元。五、银行还款记录，证明1、2018年7月4日，界首农行将440000元贷款打到被告居安公司账户。2、原告自2018年8月1日起向界首支行偿还贷款，至2020年11月1日，被告共计偿还贷款本息101424.92元。六、交房通知书，证明2020年7月28日，被告居安公司向原告邮寄交房通知书，但没有出示《商品房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续。七、委托代理合同、律师代理费发票、财产保全保单及发票，证明原告为维权花去律师费6000元，财产保全费2000元。 被告居安公司辩称：一、答辩人未在合同约定的期限内交付房屋，是由于不可抗力的原因导致的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 首先，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的是我司在建项目，该在建项目是答辩人于2017年设计并开始施工的，2019年9月份本合同约定的在建整体工程完工后，我司在申请验收过程中发现2019年1月23日市场监管总局特种设备局下发国家市场监督管理总局司(局)函特设局函(2019)2号市场监管总局特种设备局关于明确电救援通道有关的要求居安公司在建项目必须增设救援通道项目，当时本合同约定的房屋的再见工程已经全部施工完毕，我司为了达到该“政令”要求及时按照该“政令”要求进行变更图纸设计及时安排人员进行增加救援通道的施工，增加救援通道的项目全部施工完毕为期6个月，这样以来造成我司在合同约定的交房期限内未能交房，该“政令”属于国家法律、法规政策性的调整而产生的不可抗力，该“政令”造成的居安公司逾期交付房屋，是我司无法预料的。 其次，我司对双合同约定的2019年12月31日交房的期限不持异议，但在2020年1月24日由于的“新冠××”疫情的爆发，导致答辩人司全面停工停产，至今答辩人未有得到全面复工的通知，在本案中“新冠××”疫情爆发的事实和时间是答辩人不需要举证证明的客观事实，属于不可抗力;从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二项逾期交付责任约定:除不可抗力外，本案即是不可抗力所导致的。 第三，从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二项逾期交付责任约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，双方约定的交房日期是2019年12月31日前，而“新冠××”疫情爆发的时间是2020年1月24日，我司至今未能收到全面复工复产的通知，由于不可抗力导致我司的“逾期交房”不能视为我司逾期超过60日，即使市场监管总局的“政令”造成答辩人逾期交付房屋期限不计算在内，答辩人逾期交房应为24日，达不到双方合同约定的逾期60日后买受方有解除合同的条件。 第四，合同约定居安公司逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，而本案原告至今未以书面的形式通知我司解除合同。 我司逾期交房是由于市场监管总局“政令”和“新冠××”疫情的不可抗力导致的，为了保护市场交易主体的稳定性，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 二、即使支持原告违约金的诉讼请求，应依法免除或减轻我司的责任。 《合同法》第一百一十七条因不可抗カ不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟廷履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情。从本条可以得出以下结论: (一)、不可抗力减免责任必须具备三个要件:1、有不可抗力存在:2、存在不能履行合同的情形;3、不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系。 (二)、因不可抗力导致合同不能履行的，是应当适用减还是免，应考虑不可抗力对不能履行合同的影响程度，如果导致全部不能履行的，应当免除责任;如果是导致部分不能履行的，应当减轻责任。 (三)、当事人迟廷履行后发生不可抗力的，不能免除责任。但是，如果不可抗力对于违约金的产生有影响的，仍然可以作为减先的理由。本案中我司的违约(即迟延履行)是发生在政令(不可抗力)和疫情(不可抗力)当中，依法应当免除责任。 三、我司已经将合同项下的房屋全部竣工验收合格，并及时书面通知原告进行交房，为了保护市场交易主体的稳定性，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 综上，请求贵院查明案件事实，结合市场监管总局的“政令”和“新冠××”疫情等不可抗力的客观事实，为了维护市场经济的稳定性，是请贵院依法作出公正判决。 被告居安公司为证明其主张，向本院提供如下证据：一、被告营业执照、法人身份证明，证明被告的主体资格。二、2019年1月23日市场监管总局特种设备局下发国家市场监督管理总局司（局）函特设局函（2019）2号市场监管总局特种设备局关于明确电梯救援通道有关求的函;证明被告在本合同约定的在建整体工程完工后，2019年9月份在申请验收过程中发现该函的存在以及要求在建项目必须增设救援通道，我司随后变更图纸进行整改施工，全部施工完毕为期6个月，由于该政令行为导致我司推迟了交房期限，该政令行为属于我司不可预知的范围，属于不可抗力。三、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明（1）本合同约定的在建工程因政令要求必须增设救援通道被告对前期的设计和施工进行变更，推退了交房期限，该政令行为属于被告不可预知的范围，属于不可抗力，期限为6个月;（2）双方同约定的交房时间为2019年12月31日，“新冠××”疫情是在2020年1月24日爆发，因疫情导致被告全面停工停产，自复工后我司全面组织交房，疫情属于不可抗力，该疫情爆发事实和日期属于不需要当事人举证证明的范畴，本案未达到原告解除合同的条件;（3）合同下第十二条第二款明确买受人解除合同的应当书面通知出卖人，原告至今未有通知我司。四、各职部门验收材料，证明合同下的商品房已经完全符合交付标准。5、交房通知书和邮政邮寄回单，证明我司已经通知原告接受房屋。 第三人农行界首支行称:一、如解除合同，原告作为本案借款合同的借款人，应当与被告共同承担剩余借款本息的还款责任，解除合同不能免除原告的还款责任，理由如下: 1、涉案借款合同第十三条约定:“本合同解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，借款人应承担本合同项下其他债务；如售房人未将购房款本金及利息直接返还给貸款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务。”该条是对借款合同解除后，偿还借款的特别约定，属于清理条款，按照该条规定，在借款合同解除后，在借款没有清偿的情况下，借款人也就是本案原告，仍应承担借款本息的偿还责任。 2、最高人民法院《关于审理商品买卖合同件适用法律若干题的解释》第二十五条二款规定:“商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条仅是规定在合同解除的情况下，出卖人应当将收受的购房贷款本金及利息返还贷款人，但并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的责任，根据合同相对性原理，购房者是合同的相对方、是借款主体，也应当承担借款的清偿责任。 二、如果解除合同，就意味着涉案借款要提前偿还，原被告应该按着借款合同第5.1条的约定，按提前还款的金额加收一个月的贷款利息作为提前还款违约金。 三、本案偿还借款的主体是原告和被告，诉讼费应当由原被告承担。 本院经审理认定事实如下：被告居安公司系房地产开发企业。2018年3月2日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201803020023的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的位于界首市光武大道西侧、规划任湾路东侧的居安.兰庭苑项目中的12幢2单元1层102号房屋，房屋总价885391元。原告支付了首期房价款445391元，余款440000元向第三人农行界首支行申请贷款支付。2018年5月21日，原告刘杰、李长海作为借款人，被告居安公司作为保证人，与第三人农行界首支行签订《个人购房担保借款合同》,合同约定：原告向农行界首支行借款440000元,用于支付前述购房款，借款执行利率为采用基准利率方式，借款担保方式为阶段性担保加抵押，被告为该笔借款提供保证担保，并用上述房屋提供抵押担保，办理了预抵押登记，担保借款合同还对借款提取、还款方式、提前还款等做了约定。2018年7月，农行界首支行把440000元转入原告指定的居安公司的账户。2018年8月1日原告开始向农行界首支行偿还贷款本息。 原告按约定支付了全部购房款，但被告居安公司未如期交付合格房屋。为此，原告提起诉讼。 另查明，截止2020年11月1日，刘杰、李长海累计向农行界首支行偿还借款本金46657.87元、利息54767.05元，合计101424.92元，尚欠农行界首支行借款本金393342.13元及利息。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原被告与第三人农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。 关于原告与被告居安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否予以解除的问题，本案中，原告以被告交付房屋违约而主张解除合同，被告辩称逾期交房是因市场监管总局的“政令”和“新冠××”疫情等不可抗力的客观事实所造成。本院认为，市场监管总局的“政令”下发的时间是2019年1月23日，合同约定的交房时间是2019年12月31日，期间间隔时间近1年；“新冠××”疫情爆发于2020年1月24日，发生在合同约定的交房时间之后，为此被告辩称的理由不能成立，本院不予采信。关于被告提出的“原告解除合同未通知出卖人”的问题，本院认为，《合同法》没有明确规定履行通知义务是合同解除权人向法院提出解除合同请求的前置程序，故被告的该辩解亦不能成立。本案中，原告因被告交付房屋违约而主张解除合同的理由成立，本院予以支持。 关于原告与被告界首农行签订的《个人购房担保借款合同》能否解除的问题，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。为此，原告的该项请求，本院应予以支持。 关于原告请求被告居安公司支付原告已付首期购房款445391元及利息的问题，《合同法》第十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉《商品房买卖合同(预售)》解除后，被告居安公司应向原告刘杰、李长海返首付购房款445391元，并赔偿原告因此所产生的损失。原告诉请房屋首付款445391元的赔偿损失应从2018年3月3日付款之日起算至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告请求被告居安公司返还办理房产证费用160元的问题，本院认为，因被告存在违约，故原告的该项请求，本院予以支持。 关于原告请求被告居安公司返还已付按揭款及利息问题，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分別返还担保权人和买受人。”本案中，原告与农行界首支行、保证人居安公司签订的《个人购房担保借款合同》生效后，农行界首支行即向借款人刘杰、李长海支付借款440000元。合同履行中，截止2020年11月1日，刘杰、李长海累计向农行界首支行偿还借款本金46657.87元、利息54767.05元，合计101424.92元，尚欠农行界首支行借款本金393342.13元及利息。当《个人购房担保借款合同》被解除后，被告居安公司应向刘杰、李长海返还《个人购房担保借款合同》已还的贷款及利息。已还的贷款利息，按每月还款数额为本金，从每月付款之日起算至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求的应由居安公司向第三人偿还剩余的贷款本金及利息，并支付提前还款违约金的问题，本院认为，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，并没有免除购房者（借款人）的还款义务，原告所依据《个人购房担保借款合同》第十三条：“本合同解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户……”的内容，本院认为，这是借款人的委托行为，还款义务人仍然应当是借款合同借款人。本案中，《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告作为该合同的借款人，依法应当向银行负担清偿剩余借款本息的义务；因双方解除合同，产生提前还款问题，双方在合同中对提前还款承担违约金有约定，为此原告应按合同约定向第三人支付提前还款违约金，故应第三人支付提前还款违约金1847元。被告居安公司作为《借款合同》的保证人，对上述借款本息及提前还款违约金应承担连带清偿责任。待上述债务清偿完毕后，农行界首支行应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。 关于原告请求被告居安公司向其支付律师费6000元及保全保险费用2000元的问题，因双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中对此有约定，故原告的该项请求，本院予以支持。 关于原告请求被告居安公司向其支付公共维修基金13878元，本院认为，公共维修基金应向建设主管部门缴纳，被告代收后并没有向建设主管部门缴纳，故该维修基金应予以返还。原告已缴纳的契税12184.28元，该笔费用在涉案房屋买卖合同解除后，因尚未办理房屋权属变更登记，二原告可向契税征缴部门申请退还，故该12184.28契税不属于合同解除所造成的损失。故对该项请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘杰、李长海与被告阜阳居安置业有限公司签订的合同编号为201803020023的《商品房买卖合同(预售)》。 二、解除2018年5月21日原告刘杰、李长海、被告阜阳居安置业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行签订《个人购房担保借款合同》。 三、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘杰、李长海返还首付房款445391元及赔偿损失(2018年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还完毕之日止)；并同时向原告刘杰、李长海返还贷款101424.92元及利息（截至2020年11月1日，具体以中国农业银行股份有限公司界首市支行结算为准，按每月还款数额为本金，从每月还款之日起算至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。)。 四、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘杰、李长海支付办理房产证费用160元、公共维修基金13878元、律师费6000元、保全保险费用2000元。 五、原告刘杰、李长海于判决生效之日起三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行返还剩余借款本金393342.13元及利息(截至2020年11月1日，从2020年11月1日起，按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算，具体以中国农业银行股份有限公司界首市支行结算为准)，并支付提前还款违约金1847元。 六、被告阜阳居安置业有限公司对上述第五项债务承担连带还款责任。自上述债务清偿完毕之日起七日内，中国农业银行股份有限公司界首市支行办理案涉房屋上抵押预告登记的涤除手续。 七、驳回原告刘杰、李长海其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。 案件受理费10029元，减半收取5014.5元，由原告刘杰、李长海承担98.5元，被告阜阳居安置业有限公司承担4916元。 财产保全费用5000元，由被告阜阳居安置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 刘 虎 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 许丽程