河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初6937号原告（反诉被告）：李保固，男，1989年10月5日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：胡永明，固始县务实法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：李玉红，男，1966年12月6日出生，汉族，住固始县。被告（反诉原告）：张建忠，男，1964年10月20日出生，汉族，住固始县。被告（反诉原告）：王国军，男，1964年9月20日出生，汉族，住固始县。被告（反诉原告）：江正国，男，1971年7月6日出生，汉族，住商城县。四被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴志刚，河南风帆律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李保固等与被告李玉红等房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，应原告的申请，依法采取财产保全措施，决定冻结四被告名下的银行存款8000000元，并适用简易程序，公开开庭进行了审理，审理中被告提起反诉，本院依法合并审理，原告李保固及其委托诉讼代理人胡永明，被告李玉红等四人及其委托诉讼代理人吴志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李保固向本院提出诉讼请求：依法判决被告立即退还原告履约保证金80万元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年1月29日，原、被告签订《联合建房股份转让协议》约定四被告将其所有的36套房屋、31个车库共约5000㎡的房产以960万元的价款转让给原告。同时约定，乙方（原告）于签协议时付履约保证金80万元，甲方（被告）收到保证金后协议生效，合同生效后不得反悔，如一方违约，应赔偿对方所有损失和双倍保证金。被告的不动产大证需在5月1日前办理完毕。原告于协议当天将80万元保证金交于被告，而被告不守信用，至今未办理不动产大证，构成根本违约，且拒不退还原告保证金。被告李玉红等答辩并反诉称：1.原告李保固与案外人李永清是父子关系，案涉《联合建房股份转让协议》（以下简称《转让协议》）虽是李保固以个人名义与被告方签订，但从协议的内容及实际履行看，李保固与李永清是《转让协议》的共同权利义务人。该事实由《转让协议》约定的“背景”条款、李永清支付部分履约保证金、出具部分履约保证金欠款条据，以及二人共同出具的接收案涉房屋后一套未卖的《保证》等客观书证均可以确认。2.双方《转让协议》第四条约定“甲方负责与乙方共同办理张敏等四人不动产权证事宜，如对方提出条件产生费用由乙方负责（不动产大证需在5月1日前办理完毕）”。从该条约定内容看“不动产大证”应由《转让协议》的甲、乙双方共同办理，并不是由转让方单独办理。原告李保固以未办理“不动产大证”为由诉称被告违约无合同依据。同时，李永清是案涉房屋的实际施工人，由于其承包施工的案涉楼房无故延期竣工并与发包方产生纠纷诉讼，导致直到2020年11月16日才对包括案涉房屋在内的楼房进行竣工验收备案。在工程竣工验收备案之前，原告起诉状所称的“不动产大证”显然是无法办理的。故原告称被告构成根本违约无事实依据。3.被告依约将案涉房屋交付李保固父子，原告父子出具书面保证确认已经接收。原告作为买受人应按《转让协议》第二条约定向被告支付价款，但时至今日原告父子不仅未按《转让协议》约定的付款期限支付对价款，而且还拖欠履约保证金20万元。综上所述，被告的行为完全符合《转让协议》的约定，构成根本违约的是原告父子而非被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，要求：1.依法解除双方于2019年1月19日签订的《联合建房股份转让协议》，2.判令反诉被告给付反诉原告双倍保证金160万元；3.反诉费由反诉被告承担。反诉被告对反诉原告的反诉答辩意见是：1.双方签订《转让协议》背景的约定与本案没有关系。2.“共同办理”是指被告承担办理大证的义务，原告承担费用，但至今被告没有通知原告缴纳任何费用。3.合同明确约定自收到保证金后5月1日前办理好大证，但到2019年5月1日，被告不仅没有办理好大证，而且没有任何办证迹象；被告已经根本违约，原告没有必要继续支付购房款。综上，被告存在根本违约，其反诉理由不能成立，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼和反诉请求提交了证据，本院组织了当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并作如下认定：2019年1月19日，原、被告签订《联合建房股份转让协议》约定：一、乙方（原告）以960万元价款受让甲方（被告）与案外人路伟联合建设的位于固始县××大队南院墙南侧两栋南北朝向，甲方既得套房36套与车库31个，面积约5000㎡左右。二、还款时间：乙方于签订协议时付80万元给甲方作为履约保证金，第一次付款2019年阳历5月1日前付300万元，第二次付款2019年阳历10月1日前付400万元，第三次付款2019年农历年底（12月30日）前付260万元（含保证金80万元）；乙方必须按时付款，不按时付款视为乙方违约。四、甲方负责与乙方共同办理张敏等四人不动产权证事宜，如对方提出条件产生费用由乙方负责（不动产大证需在5月1日前办理完毕）。五、双方责任、义务：3.合同生效后，甲、乙双方共同遵守，不得以任何理由反悔。违约方赔偿对方所有损失和双倍保证金。《转让协议》签订后，原告及其父李永清向被告支付保证金60万元，李永清又分别于2019年2月1日、2月3日向被告江正国、王国军出具10万元现金《借条》各一张，四被告也向原告签署了落款日期2019年1月19日的“今收到李保固交联合建房股份转让协议履约保证金八十万元整”的《收条》一张。后原告李保固父子即着手销售《协议》项下的房屋。但截止2019年5月1日，原告既没有按照《协议》约定向被告支付第一笔300万元购房款，双方也没有“共同办理张敏等四人不动产大证”。2019年7月7日，原告李保固及其父李永清共同在一份已售出房屋表格下签署“李保固在幸福佳苑交警队南大院小区在除表格内房屋外本页被告剩余房屋车库一套未卖，如以后出现重卖纠纷，自愿承担20%违约责任（注：该房屋为张建忠等四人36套房屋）。李保固身份证号码、电话，李永清身份证号码、电话，2019年7月7日”的《保证》。后，双方因合同继续履行和解除事宜协商未果，原告诉至我院，要求判令被告退还80万元履约保证金，审理中，被告提起反诉，要求解除双方《转让协议》，原告双倍给付被告履约保证金160万元。审理中另查明：一、争议《转让协议》项下的房屋是原告父亲李永清具体施工承建。2018年5月10日，李永清与案外人路伟（又名路孝红）签订《工程承包协议》约定：工程名称：张敏、李纪祥、袁维刚、潘春雨住宅楼，由李永清以760元/㎡包工包料承建，考虑甲（路伟）乙（李永清）双方资金周转方便，乙方有权在总工程款未付完前处理所建房屋的产权优惠价格不低于2300元/㎡留着建筑费用开支（不得超过10套）；2018年10月18日，李永清与路伟签订《补充协议》约定：乙方在征得甲方同意后有权销售原合同以外的房屋，价格和甲方协商价格一致，销售房屋款留着总工程建设费用。在李永清承建上述楼房过程中，卖出了部分套房和车库，在已经售出的房屋交易中，均由路伟向购房人出具收款票据（票据上亦注明出售房屋的坐落、位置），主要售房款由李永清向路伟出具收到工程款《收条》后收取。二、2019年1月17日，以四被告为甲方，路伟为乙方签署《幸福佳苑房屋分配方案》确定双方对李永清承建楼房各自拥有的产权和位置。三、原告李保固与四被告签署的《转让协议》“背景”条款确认：甲方（被告）于七年前购买张敏等4人名下6.3亩土地，与路伟合作建设住宅楼两栋。面积约10000㎡，即套房72套，车库64个，约定甲方以购地款出资，路伟以建筑主体工程款出资，建成后双方各自分得建筑面积的50%。经与路伟协商认可甲方分得南一、三单元西户、二、四单元东户房屋。北二、四单元东户、三单元西户及楼下同位置车库，北楼一单元东户二楼四楼一单元西户三楼、五楼为甲方所有，甲方既得套房36套与车库31个面积约5000㎡左右。现经甲方以协商同意自愿将名下投资部分股份转让给李永清等人，乙方自愿购买。四、《河南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：争议楼房“实际竣工验收日期”2019年6月7日，“备案部门同意备案”日期2020年11月16日。五、审理中。案外人路伟（路孝红）作证表示，在被告出让给原告的36套房屋及31个车库中分配之前已经卖出的，他可以给预调整补齐，因为原、被告双方协议一直没有正式履行，调整暂时搁置。本院认为，双方的《转让协议》约定：乙方（原告）应在2019年5月1日前应向甲方（被告）付款300万元，甲方负责与乙方共同办理张敏等四人不动产权证事宜，如对方提出条件产生费用由乙方负责（不动产大证需在5月1日前办理完毕）。但在2019年5月1日前双方均未履行各自的义务。从上述约定可以明显看出，原告是单方向被告履行付款义务，被告是应与原告“共同办理张敏等四人不动产权证”；同时，双方签订的《转让协议》第四条“股权价格和还款时间”项下更是明确约定“乙方必须按时付款，不按时付款视为乙方违约”。两相比较，原告的违约责任明显重于被告。而且，从2019年7月7日李保固、李永清父子为被告签署的《保证》可以明显看出双方《转让协议》项下的房屋不仅是“一套未卖”，而且保证“以后出现重卖纠纷，自愿承担20%的违约责任”；自此，原告以出具书面《保证》的方式向被告明示其不再履行双方的《转让协议》。那么，是否案涉《转让协议》项下的部分房屋在原、被告双方签订协议前已被案外人路伟（路孝红）出售他人，原告的合同目的不能完全实现，导致其没有按照《转让协议》约定支付价款？首先，原告并没有以此理由作为其提起被告退还履约保证金是诉讼，其提起诉讼的理由是“被告至今未办理不动产大证，构成根本违约”。其次，案涉房屋的整栋楼房均为被告父亲李永清承建，提前出售部分在建房屋以支付李永清工程款也基于李永清与路伟的《工程承包协议》的约定。从原、被告双方签订《转让协议》的“背景”条款和履约保证金的支付及《借条》的出具，双方签订《转让协议》李永清不仅知晓，而且全程参与。李永清在明知案涉房屋已经被路伟部分出售，用所得款项支付其工程款，李永清在没有得到路伟的调换承诺，感觉其合同利益可能得不到实现的情况下，是不太可能让原告贸然与被告签订《转让协议》，并自己向被告支付履约保证金和出具《借条》的。综上所述，本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行义务，一方不履行义务，应当承担违约责任。定金是合同一方给付对方作为债务履行的担保，债务人履行债务后定金充作价款；给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。因此，原告要求被告返还800000元定金，没有事实和法律依据。双方虽然在《转让协议》中作了“违约方赔偿对方所有损失和双倍保证金”的约定，但因反诉原告没有举证证明其损失几何，让支付定金方“赔偿双倍保证金”也不符合《合同法》关于“定金”的规定，故本院对反诉原告“要求判令反诉被告给付反诉原告双倍保证金160万元”的反诉请求依法亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百〇七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告李保固的诉讼请求。二、自本判决书发生法律效力之日起原告李保固在2019年1月19日与被告李玉红、张建忠、王国军、江正国签订的《联合建房股份转让协议》予以解除。三、原告李保固在2019年1月19日与被告李玉红、张建忠、王国军、江正国签订《联合建房股份转让协议》后支付被告的800000元（含原告父亲李永清分别于2019年2月1日、2月3日向被告江正国、王国军出具的“借到现金壹拾万元”的《借条》指示的金额）履约保证金归被告所有。四、驳回反诉原告李玉红、张建忠、王国军、江正国的其他反诉请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，反诉受理费19200元，减半收取9600元，财产保全申请费5000元，合计205000元，由原告（反诉被告）李保固负担16800元，被告（反诉原告）李玉红等自担反诉受理费3700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状及副本一式八份，并按规定预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  马牧原二〇二〇年十二月十四日书记员  陈晓娟