安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2369号 上诉人（原审被告）：程苏义，男，1977年4月18日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：吴海军，安徽大森（安庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷，安徽大森（安庆）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：安庆市开发区珍味美酒店，住所地开发区雷池路**院内**。 经营者：汪月珍，女，1978年9月30日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：詹从军，男，1976年8月2日出生，汉族，住安徽省安庆市。 上诉人（原审第三人）：安庆市开发区小厨娘百善私房菜，住，住所地开发区雷池路**/div> 经营者：章宏祥，男，1983年2月8日出生，汉族，住安徽省安庆市。 被上诉人（原审原告）：安庆全力日用化工有限公司，住所，住所地安庆市同安路**div> 法定代表人：杨续喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋作明，安徽皖激扬律师事务所律师。 上诉人程苏义、安庆市开发区珍味美酒店（以下简称珍味美酒店）、安庆市开发区小厨娘百善私房菜（以下简称百善私房菜）因与被上诉人安庆全力日用化工有限公司（以下简称安庆全力公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程苏义的委托诉讼代理人吴海军，珍味美酒店的委托诉讼代理人詹从军，百善私房菜的委托诉讼代理人章宏祥，被上诉人安庆全力公司的委托诉讼代理人蒋作明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程苏义上诉请求：撤销原判，改判安庆全力公司向其支付房屋征收补偿款，本案诉讼费及其他费用由安庆全力公司负担。事实与理由：一、安庆全力公司诉讼主体不适格，一审法院适用法律错误，请求驳回起诉。房屋租赁合同系安徽全力公司与程苏义签订，出租人应是安徽全力公司，安庆全力公司以合同当事人身份起诉主体不适格。二、程苏义不存在违法转租的行为，因新冠疫情停产停业期间的房租应当减免。安徽全力公司指派专人催收水电费，总电表划分为多个独立的小电表供各承租人使用，出租人每月抄表，因此对程苏义转租的事实是同意且知悉的。受新冠疫情影响，2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，程苏义及第三人经营的饭店不能正常营业，程苏义在此期间也未向第三人收取租金。一审认定涉案房屋转租给第三人，疫情对其经营没有影响，根据第三人陈述仍在正常经营，程苏义没有实际损失，与事实严重不符。三、安庆全力公司和安徽全力公司采取断水断电措施，造成其与第三人无法正常经营，其无需支付该期间的房屋租金，并有权要求安徽全力公司退还保证金三万元。四、案涉房屋在租赁期间被征收，其作为承租人有权向安庆全力公司主张房屋征收补偿款。其承租后投入大量资金对案涉房屋进行了装饰装修，在租赁关系存续期间被征收导致无法正常开展经营，其有权主张房屋征收补偿款。 安庆全力公司辩称：一、一审判决程序合法，安庆全力公司具备诉讼主体资格，安庆全力公司系租赁标的物的产权人，安徽全力公司是安庆全力公司的实际控制人、控股股东，有权代表安庆全力公司出租房屋，安庆全力公司认可由安徽全力公司与程苏义签订的出租合同，故安庆全力公司主体资格合法。二、程苏义违法转租房屋，且租赁标的被安庆开发区征收，符合解除租赁合同的条件，一审判决解除租赁合同，判令程苏义返还租赁标的物、支付实际占用期间的占用费正确。三、租赁合同约定如租赁标的被整体转让，企业改制或被并购等，出租方有权解除合同，出租方不给承租方任何补偿，本案租赁标的因被安庆开发区土地收储中心整体收购符合合同约定的解除条件，且不给予任何补偿，程苏义要求给予补偿没有事实依据。国有土地上房屋征收补偿条例第17条规定的补偿项目，是给予产权人的补偿内容，承租人无权依据该法律规定主张补偿。承租人与出租人之间就提前解除合同补偿事宜，应依据合同约定办理。鉴于合同已约定不予补偿，程苏义要求支付装修补偿的上诉请求不能成立。四、本案事实清楚，一审判决正确，程苏义借诉讼恶意拖延交还标的物，给安庆全力公司造成了巨大经济损失，根据安庆全力公司与收储机关签订的合同，逾期交付收储标的物，将按照已付款的每日千分之零点五支付违约金。安庆开发区已向安庆全力公司支付了首期补偿款2500万元，根据合同约定违约责任，每天的违约金为12500元。合同同时约定，应当自合同签订之日起九十日内移交标的物，安庆全力公司应当于2020年2月22日向开发区移交全部不动产，由于程苏义占据租赁物，拒不交房，导致安庆全力公司将承担巨额的违约责任，安庆全力公司将依法另行提起诉讼要求程苏义承担，请求尽快判决程苏义交还租赁标的物，减少双方损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 珍味美酒店、百善私房菜述称：同意程苏义的上诉请求及理由。 珍味美酒店上诉请求：撤销原判，改判驳回安庆全力公司的诉讼请求。事实与理由：一、安庆全力公司要求解除其与程苏义签订的房屋租赁合同，无事实依据。安庆市土地收购储备中心经开区分中心与安庆全力公司签订的安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同属无效合同，不能作为解除房屋租赁合同的依据。根据相关规定，国有建设用地使用权收购方案批准后，由市土地收购储备中心与土地使用权人签订收购合同，经开区分中心无权签订收购合同。安庆全力公司不能举证证明案涉用地使用权收购方案已经报安庆市人民政府批准。二、安庆全力公司要求珍味美酒店返还租赁房屋无事实依据。安庆全力公司不具备提前解除房屋租赁合同的条件，珍味美酒店与程苏义签订的房屋租赁合同未到期，且没有违约行为，一审法院判决返还租赁房屋无事实依据。 安庆全力公司辩称：一、解除合同的事实依据充分，解除依据之一是程苏义违法转租，由珍味美酒店参与经营，以使用者身份使用租赁标的的行为足以说明程苏义存在转租行为，合同约定禁止转租，如有转租，出租方有权解除合同，因此安庆全力公司要求解除合同除了政府征收的因素外，还有承租人违法转租的行为，违法转租的理由支持。二、关于政府机关征收的主体资格以及征收方案是否报安庆市人民政府批准的问题，均系行政机关的决策过程，非本案审理范围，也非安庆全力公司能举证的事项。征收合同已经生效并开始履行，说明行政机关已完成行政决策和行政审批的流程。珍味美酒店的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 程苏义述称：一、案涉房屋租赁合同的盖章处及加盖的骑缝章均为安徽全力公司，而非安庆全力公司，根据国家企业信用信息公示系统查询结果看，安庆全力公司的股东是安徽全力化工股份有限公司，并非安徽全力公司，因此安庆全力公司不具有起诉的主体资格。本案是房屋租赁合同纠纷，即便安庆全力公司能够证明案涉房屋的产权，系安庆全力公司，也不能违反合同相对性原则。二、本案程苏义并不存在违法转租行为，案涉房屋从2018年开始即对外转租，转租过程中的水电费收取均由安徽全力公司指派其工作人员上门核实及收取，说明出租方对程苏义的转租行为是默认的，根据法律规定，其超过了六个月才向法院提起诉讼，已经丧失了解除合同的资格，请求法院依法查明案件事实，支持程苏义的上诉请求。三、案涉房屋从2020年1月开始已经处于非正常经营状态，原因是因为出租方安徽全力公司伙同安庆全力公司采取断水断电的强制措施，导致程苏义及第三人被迫停止经营，其中因为疫情的影响，程苏义也停产停业了几个月，因此安庆全力公司要求程苏义承担自2020年1月开始的房屋占有使用费与事实严重不符，请求法院依法查明。四、虽然案涉房屋租赁合同没有约定房屋征收补偿的事项，但根据法律规定，程苏义作为承租人，投入了大量资金，对房屋进行装修装饰，因此有权请求安庆全力公司支付房屋征收补偿款。 百善私房菜述称：同意珍味美酒店的上诉请求及理由。 安庆全力公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令程苏义和第三人立即交还全部租赁物；3、判令程苏义支付2020年1月1日起至实际交还租赁物期间的使用费，按每月13800元计算（截止2020年5月31日为69000元），支付水电费用11612.6元；4、确认其不予返还30000元租赁保证金。 一审法院认定事实：2016年4月5日，安徽全力集团有限公司（以下简称安徽全力公司）与程苏义签订《房屋租赁合同》，约定将安庆全力公司厂区内的闲置食堂、车库出租给程苏义，出租面积共1380㎡，每月租金13800元，租期自2016年6月5日至2021年6月4日，程苏义交纳了30000元保证金。程苏义承租后用于经营“安庆市开发区凤池食府”，2019年6月2日、6月5日，程苏义将承租房屋先后转租给本案第三人分别经营。2019年11月22日，安庆市土地收购储备中心经开区分中心与安庆全力公司签订《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，收储安庆全力公司位于同安路的全部房地产，收购合同约定安庆全力公司应于协议签订之日起90日内将全部41.8亩土地及地上附着物无争议地移交给收储中心。安徽全力公司于2019年11月27日书面告知程苏义租赁物已被政府收储，要求程苏义于2020年1月1日前搬离并结清水电费用。同日，安庆全力公司亦在厂区张贴公告，要求所有承租人于2019年12月31日前搬离。双方就房屋租赁合同解除事宜不能协商一致，程苏义自2019年12月4日后未再支付房屋租金，安庆全力公司即具状诉至法院，遂成讼。 一审法院认为，首先，程苏义承租的房屋位于安庆全力公司厂区，且案涉房屋占用土地在庆国用（2000）字第169号土地使用权证所载面积范围内，而该土地使用权人即为本案安庆全力公司，安庆全力公司作为出租房屋的所有权人与本案有利害关系，提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。安庆全力公司在庭审中亦陈述认可作为公司实际控制人的安徽全力公司与程苏义签订的《房屋租赁合同》，愿受合同权利义务约束，故安庆全力公司本次起诉具有主体资格，对程苏义提出安庆全力公司不具有主体资格的答辩意见不予采纳；其次，《房屋租赁合同》第七条第3项约定，安庆全力公司厂区整体转让并购、开发扩建，程苏义应按要求终止合同。2019年11月22日，安庆市土地收购储备中心经开区分中心与安庆全力公司签订《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，收储安庆全力公司位于同安路的全部房地产。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，解除合同的条件成就时，安庆全力公司有权解除《房屋租赁合同》并要求程苏义返还租赁物。安徽全力公司已通过邮寄告知函的方式通知程苏义解除合同，故《房屋租赁合同》自程苏义收到该函之日即2019年12月10日实际解除。因案涉房屋已由程苏义转租本案第三人使用，安庆全力公司作为房屋所有权人，有权自《房屋租赁合同》解除之日要求第三人返还案涉房屋；第三，程苏义未按安庆全力公司要求退还房屋，亦未支付租金，安庆全力公司有权要求程苏义自2020年1月1日起至实际退还房屋之日止按13800元／月标准支付房屋占用费用，程苏义交纳的30000元保证金可冲抵该费用；第四，程苏义于2019年6月即将案涉房屋转租给第三人使用，没有实际经营，新冠××疫情对其转租房屋没有影响，且根据第三人的陈述，第三人仍在正常经营，并付清至2020年1月1日的所有房租，程苏义实际没有损失，故其主张减免房屋租金没有事实与法律依据，不予支持；最后，安庆全力公司要求程苏义支付水电费用11612.6元，但未提交相关证据证明程苏义确实欠付上述费用，按照民事诉讼证据规则，应承担举证不能的不利后果，故对该项诉讼请求不予支持。至于安庆全力公司是否应给予赔偿，因程苏义及第三人未提起反诉，亦未提出明确具体的赔偿请求，故不予处理，程苏义及第三人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、原告安庆全力日用化工有限公司与被告程苏义之间的《房屋租赁合同》自2019年12月10日解除；二、被告程苏义、第三人安庆市开发区珍味美酒店、第三人安庆市开发区小厨娘百善私房菜于判决生效之日起十五日内向原告安庆全力日用化工有限公司返还租赁房屋；三、被告程苏义于判决生效之日起十五日内按照13800元／月标准向原告安庆全力日用化工有限公司支付自2020年1月1日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费用（被告程苏义交纳的保证金30000元冲抵该款）；四、驳回原告安庆全力日用化工有限公司的其他诉讼请求。本案受理费908元，由被告程苏义负担。 二审中，程苏义提交了三组证据（均为复印件），证据一、房屋租赁合同，证明安庆全力公司诉讼主体不适格；证据二、租房合同，证明：程苏义于2018年10月16日将案涉房屋部分场地转租给百善私房菜；证据三、租房合同，证明程苏义于2018年10月16日将案涉房屋部分场地转租给珍味美酒店。安庆全力公司质证认为：对证据一三性无异议，对证明目的有异议，房屋租赁合同出租方虽然写的是安徽全力公司，但是有括号写安庆全力日化厂，出租的标的物产权属于安庆日化厂。安庆全力公司认可该合同，同意遵守该合同约定。对证据二三性及证明目的有异议，证据二和证据三，应为程苏义伪造的材料，就程苏义转租的时间，一审庭审时已经查明，并且百善私房菜和珍味美酒店，一审出示了转租合同，一审法院查明的珍味美酒店转租时间是2019年6月5日，租赁期限是两年，百善私房菜的租赁时间是2019年6月2日，租赁期限两年，证据二、三不能作为认定事实的依据。百善私房菜和珍味美酒店的营业执照变更时间与一审查明的时间相符，说明不存在2018年就转租。珍味美酒店质证认为：对程苏义与安庆全力公司签订的合同真实性和证明目的无异议，对证据三真实性无异议，合同是2019年6月5日签的，是延续上一任承租人的租赁期间，起始的时间是上一任承租人开始租赁的时间。对证据二不清楚，不发表意见。百善私房菜质证认为：对证据一真实性和证明目的无异议，对证据二真实性无异议，合同是续签的，是2019年6月2日签的，合同上写的日期是2018年10年16日，是延续上一任承租人的租赁期间，起始时间是上一任承租人开始租赁的时间。对证据三不清楚，不发表意见。本院对程苏义二审提交的证据认证如下：相对方对证据一三性无异议，对证明目的有异议，故对真实性予以采信，能否到达证明目的综合全案进行认定。安庆全力公司对证据二、证据三真实性有异议，该证据显示的时间与珍味美酒店和百善私房菜在一审的陈述不一致，故不予采信。 安庆全力公司二审提交了两组证据，证据一、国有土地使用证复印件，证据二、房产证复印件，共同证明：安庆全力公司是租赁标的物和土地的所有权人，有权要求程苏义返还租赁标的物。程苏义、珍味美酒店、百善私房菜质证认为：一、安庆全力公司在上诉期内没有向法院提供证据，当庭提交新证据，属于证据突袭，并且该证据应当在一审中出示，安庆全力公司作为一审原告应当对自己主张的诉讼请求依法举证，其已经错过了举证期限。对此不认可。二、该证据是复印件，安庆全力公司并没有提交证据原件，对其真实性不予认可。三、国有土地使用证上登记的土地使用者为安徽全力公司，并非安庆全力公司。根据房地一体原则，安庆全力公司提交的证据不能证明其为案涉房屋的权利人。四、本案是房屋租赁合同纠纷，安庆全力公司在一审二审均称自己作为案涉房屋的权利人，其应当向法院起诉要求返还原物，并非要求解除房屋租赁合同。安庆全力公司即便是该房屋产权人，也并不是案涉租赁合同的当事人。本院对安庆全力公司二审提交的证据认证如下：该证据与安庆全力公司一审提交的证据能否相印证，故予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，百善私房菜在收到预交诉讼费通知书后，未按期交纳诉讼费，本院已另行裁定按自动撤回上诉处理。另查明，2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年3月18日有关部门发出通知，明确有序开放各类服务场所。 本院认为,关于安庆全力公司的诉讼主体资格问题。案涉房屋租赁合同虽由安徽全力公司与程苏义签订，但安庆全力公司系房屋产权人且对安徽全力公司签订房屋租赁合同予以认可，故安庆全力公司本案诉讼主体适格。关于房屋租赁合同的解除及租赁物的返还问题。安庆市土地收购储备中心经开区分中心与安庆全力公司签订《安庆市经开区国有建设用地使用权收购合同》，收储安庆全力公司位于同安路的全部房地产。安徽全力公司依据租赁合同的约定解除合同，有事实和法律依据。珍味美酒店对土地收储程序持有异议，不属本案审理范围。安徽全力公司通过邮寄告知函的方式通知程苏义解除合同，房屋租赁合同自程苏义收到该函之日即2019年12月10日已实际解除。安庆全力公司系案涉房屋产权人，有权要求程苏义、珍味美酒店、百善私房菜返还房屋。关于房屋占用使用费。房屋租赁合同解除后，程苏义继续占用及转租案涉房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。因疫情防控，2020年1月24日至2020年3月18日期间的房屋占用费应予扣除。程苏义提出的损失问题和征收补偿问题，因未提起反诉，本案不作处理。综上，程苏义的上诉请求部分成立，应予改判。珍味美酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下： 一、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初1854号民事判决第一项，即“原告安庆全力日用化工有限公司与被告程苏义之间的《房屋租赁合同》自2019年12月10日解除”； 二、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初1854号民事判决第二项，即“被告程苏义、第三人安庆市开发区珍味美酒店、第三人安庆市开发区小厨娘百善私房菜于本判决生效之日起十五日内向原告安庆全力日用化工有限公司返还租赁房屋”； 三、变更安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初1854号民事判决第三项为：程苏义于本判决生效之日起十五日内按照13800元/月标准向安庆全力日用化工有限公司支付自2020年1月1日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费（其中，2020年1月24日至2020年3月18日期间的房屋占用费予以扣除，程苏义交纳的保证金30000元用于冲抵房屋占用费）； 四、驳回安庆全力日用化工有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费908元，由程苏义负担；二审案件受理费908元，由程苏义、安庆市开发区珍味美酒店各负担454元。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二〇年十一月十九日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；