江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0723民初2436号 原告：马柳犀，女，1993年8月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：连云港汇鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132072366637691XB,住所地，灌云县伊山镇郑庄村**。 法定代表人：宋兴霞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钱静、冯树春，江苏法哲律师事务所律师。 被告：秦建国，男，1961年3月1日出生，汉族，住江苏省响水县。 原告马柳犀诉被告连云港汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）、秦建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，并依法裁定本案与本院（2020）苏0723民初2471号案合并适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2020年9月17日公开开庭进行审理。原告马柳犀，被告汇鑫公司委托诉讼代理人钱静到庭参加诉讼。被告秦建国经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告马柳犀向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告退还购房款200000元，及支付利息[以200000元为本金，按2020年3月20日公布的同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）4.05%计算，自2017年11月14日起计算至实际支付之日]；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与案外人马某系姨侄女关系,作为共同认购人与被告签订《学府苑商，品房认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”），约定原告与案外人共同向被告认购位于江苏省灌云县建设路与西环路交汇处（新灌中对面）第3幢1-11室的房屋，并约定于2017年7月30日前签订买卖合同。2017年2月22日，被告秦建国作为甲方向作为乙方的原告出具了一份《购房说明》，进一步约定了付款期限及相关权利义务。之后，原告与案外人依约将购房款支付给了被告秦建国，其中原告于2月24日支付了20万元，同日，被告秦建国向原告出具了相应的购房款收条。2017年7月，当原告依约向被告主张签订合同并办理过户手续时，被告汇鑫公司直予以推脱。同年10月13日，被告秦建国又以个人名义在收条上向原告作出书面承诺：如果2017年11月13日前不能办理过户手续，则将购房款如数退还原告。时至今日，在原告的多次请求下,被告仍未与原告签订合同并办理过户手续，也不退还购房款。为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 庭审中，原告马柳犀明确诉求：判令被告汇鑫公司退还购房款200000元及支付利息。被告秦建国在本案中不承担责任，是为了查明案件事实才将其列为被告。 被告汇鑫公司辩称，一、本案是被告秦建国个人向原告马柳犀借款，理由为：1.依据原被告签订的认购协议书、购房说明以及出具给原告马柳犀的收条，通过这些证据能够说明是被告秦建国向原告马柳犀借款，并且约定不能过户时，此款归还并承担利息。被告秦建国不是公司的法定代表人，也不是售房的委托代理人，购房说明、收条均能说明是被告秦建国个人借款，约定认购协议书与购房说明发生争议时，以购房说明书为准，购房说明书的内容实质上就是借款。被告秦建国在没有还钱的情况下将房屋交由原告马柳犀使用。因此，本案实质上是名为房屋买卖，实为被告秦建国个人借贷。依据法律规定应按民间借贷的法律关系处理本案。2.灌云县人民法院（2018）苏0723民初681号生效民事判决书认定，原被告即使以买卖合同关系成立，原告以买卖合同关系诉求确认该房屋归其所有不能成立。显然本案以买卖合同关系主张依法不能成立。二、被告秦建国的借款行为是个人行为，不是公司行为。被告秦建国已经向被告汇鑫公司出具说明，该借款由其本人收取支配，由其本人负责偿还，本案应判决被告秦建国承担返还责任。三、原告马柳犀占用被告秦建国房屋达三年之久，至今房屋仍然由原告占有使用，被告汇鑫公司要求原告支付占有使用费，如在本案不作处理，被告汇鑫公司将另案向原告主张。四、对原告主张本案的利率没有异议，但应当以其主张归还之日作为起算点。综上所述，请求驳回对被告汇鑫公司的诉讼请求。 被告秦建国未作答辩。 经审理查明，原告马柳犀与案外人马某系姨侄女关系。2017年2月18日，马柳犀及马某作为认购人在被告汇鑫公司处签订一份《学府苑商品房认购协议书》，认购被告汇鑫公司出售的建设路与西环路交汇处（新灌中对面）第3幢1-11室商用房(面积为57.64平方米，优惠后总价500000元)。该协议的约定条款第3条约定：认购人自愿在2017年7月30日前到学府苑售楼处与出售方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款和办理按揭贷款。条款第6条约定：本认购协议书作为认购意愿之表达，具体以《商品房买卖合同》为最终依据。该协议有“秦建国”在审核人栏内签名，并加盖出售方“连云港汇鑫房地产开发有限公司”章印。2017年2月22日，被告汇鑫公司以秦建国作为甲方，马柳犀作为乙方，由秦建国经手出具一份《购房说明》，载明：乙方计划购买甲方的学府苑3号楼1-11室商铺，建筑面积57.64平方米，总价款人民币伍拾万元整（500000元）,乙方在确定购买时先行支付给甲方人民币贰拾万元，在2017年7月份之前再支付壹拾万元。之后，如乙方不能在短时间付清尾款，则由甲方先为其办理产权证后乙方去银行做抵押贷款付清尾款，但在付清全部房款前，乙方不得使用该房屋，办理产权证时需要乙方签字和提供相关手续资料时，乙方予以配合，如果乙方不能在2017年7月底前付齐叁拾万元房款，则甲方有权将该房屋向他人出售，其收取的贰拾万元房款如数退还并承担银行同期存款利息。本说明与同时签订的意向协议书发生争议时，以此说明为准。该说明尾部有秦建国作为甲方签名并加盖“连云港汇鑫房地产开发有限公司”章印。原告马柳犀在签订涉案《学府苑商品房认购协议书》后，因在外地不便，将所备购房款合计160000元于2017年2月18日及19、20、21日交其姨妈马某并存入江苏灌云农村商业银行的马某账户。2017年2月24日，马某将上述合计160000元（六张存款凭条）及40000元现金交给汇鑫公司，由秦建国接收款项并出具收条一张，收条载明：收到马柳犀购房款人民币200000元。学府苑3#楼1-11室商铺，此款汇入农商行62245245110********卡。此据有秦建国签名并加盖“连云港汇鑫房地产开发有限公司”章印。秦建国于2017年2月24日、25日从江苏响水农村商业银行分别提取了马某六张存款款项。时至2017年7月30日止，原告马柳犀与被告汇鑫公司未能就涉案商铺签订《商品房买卖合同》及办理房屋过户手续。其间，原告马柳犀向秦建国讨要说法。2017年10月13日，秦建国作为承诺人在2017年2月24日的收条上方书写“说明”：该收条所收款项于2017年11月13日前学府苑3#-11#室房屋由马柳犀使用，如果2017年11月13日前不能办理过户手续，则此款如数退还马柳犀。 2018年1月18日，马柳犀及案外人马某在本院共同对汇鑫公司提起诉讼[（2018）苏0723民初681号案]，请求确认涉案商铺归原告所有并办理过户手续；承担逾期交房利息。本院经审理后认为原告以买卖合同关系诉求确认该房归其所有，没有法律依据，显然不能成立；收条上的“说明”表明双方就此达成一致意见，即对逾期不能履行办理房屋过户手续如数退还房款的约定，依此约定原告享有要求退回已付房款的权利，原告主张办理过户诉求没有依据等。2018年9月6日，本院依法判决驳回马柳犀、马某的诉讼请求，该判决系生效判决。现马柳犀及案外人马某向某公司要求退还购房款，分别诉至法院[马某诉讼案（2020）苏0723民初2471号]，本院依法裁定两案合并审理。庭审中，原、被告及马某均明确不再继续履行《学府苑商品房认购协议书》。2020年10月9日，马某所诉一案在本院主持下调解处理结案。 关于被告汇鑫公司举证被告秦建国于2020年8月15日出具的“说明”，以证明被告秦建国是向原告马柳犀个人借款，由其个人偿还。原告马柳犀不认可。本院在马某案调解中询问秦建国，秦建国明确“收取马柳犀200000元属实，是购房款”，并对该“说明”中的承诺内容答“因为当时卖房子时候收了人家的钱，正式合同也没有定，收人钱也不能不认账。向谁承诺的我记不清了。”“收取的200000元没有交到公司账户上，因为公司欠我个人钱”。本院认为，该份说明是被告为诉讼目的的事后所为，其中“个人借款”一说与秦建国调解笔录及其此前的售房行为不符，内容不真实，形式不合法，本院不予采信。 另查明，涉案房屋认购时，秦建国在汇鑫公司任职为副总经理。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述，有原告举证的《学府苑商品房认购协议书》、《购房说明》、收条附“说明”、江苏灌云农村商业银行存款凭条、江苏响水农村商业银行存款利息清单，有被告举证的灌云县人民法院（2018）苏0723民初681号民事判决书、“说明”；有本院（2020）苏0723民初2471号案调解笔录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，商品房认购协议书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。本案中，原告马柳犀及案外人马某与被告汇鑫公司签订的涉案《学府苑商品房认购协议书》为预约合同，该认购协议中明某约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，并约定具体以此为最终依据，即是确定当事人承担合同义务最主要的依据。现原告与被告汇鑫公司及案外人马某均同意不再继续履行《学府苑商品房认购协议书》，即明确解除所签订的《学府苑商品房认购协议书》，本院对此予确认。本案认购协议书签订后，原告按《购房说明》交付购房款200000元，但被告汇鑫公司在本约磋商时，提出房屋产权分配未完毕、不能办理过户手续等原因，被告汇鑫公司不遵循诚实信用原则履行签订本约义务的行为构成违约。由于被告汇鑫公司违约行为，导致原告缔约机会的丧失，被告汇鑫公司应对此承担责任并作出相应赔偿。故原告诉求被告汇鑫公司退还购房款200000元并支付利息，符合法律规定，本院予以支持。关于被告汇鑫公司应承担购房款利息的起算时间，原、被告就款项收取虽有约定，但被告汇鑫公司售房审核人秦建国在与原告对本约及办理过户手续磋商时承诺了款项退还时间2017年11月13日，原告不持异议并以此确定利息起算的时间，合理合法，本院予以照准。被告汇鑫公司辩称原告所交付的200000元是秦建国的个人借款，应由秦建国偿还，但未能举出有效证据予以佐证。分析原告举证的《学府苑商品房认购协议书》、《购房说明》及收条，确实均是秦建国经手形成，但汇鑫公司不能对上述证据中已方章印行为作出合理解释，且载明内容均明确为购房款而非借款之说，秦建国行使的是售房行为，不应个人承担责任。故被告汇鑫公司的辩称显属无理，也无证据证明，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告连云港汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马柳犀退还购房款200000元，并支付利息（以200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年11月14日起计息至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告马柳犀的其他诉讼请求。 本案案件受理费4600元，由被告连云港汇鑫房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。 审 判 长  汤锦军 人民陪审员  任学文 人民陪审员  徐利红 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第四十二条【缔约过失】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 二：上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。