河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3340号原告李成龙，男，汉族，1994年10月23日生，住驻马店市正阳县。委托代理人：潘莹，系原告亲属。委托代理人杨雷，河南民信律师事务所律师。被告瞿正功，男，汉族，1970年1月29日生，住信阳市平桥区。委托代理人：张庆莲，系瞿正功的妻子。原告李成龙诉被告张瞿正功侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨雷，被告的委托代理人张庆莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年9月30日与郑大发签订了一份《房屋买卖合同》，约定将郑大发开发建造的位于平桥区金三角居委会七组的一幢楼房的九楼903号套房出售给原告，面积123.19平方米。该房屋交房时，原告家人向物业交付了相关款项，领取了水、电卡、房门钥匙，完成了交房。2020年4月14日，原告家人接到物业公司电话，称：“你家装修房屋为什么还要用发电机？”，原告家人在得知房屋被装修后赶到现场，发现被告瞿正功已经将房门拆除、更换，室内已贴了地板砖，堆放了杂物。原告家人在居委会有关人员的指导下向当地公安机关报警，后当地公安机关出面及时阻止了被告继续施工。经了解，被告自称涉案房屋购买与李业强包工头，并曾因开发商郑大发不履行交房义务而向法院起诉，后郑大发主张其持有的合同虚假并经司法文书鉴定确认合同并非郑大发所签，现李业强因涉嫌刑事案件负案在逃。原告认为自己依法购买的房屋应当受到法律保护，被告依据虚假的合同占有原告房屋的行为当属侵权行为，依法应承担侵权责任，为此，特诉求法院：1、判令被告停止侵权行为，将侵占原告的房屋恢复原状后交还原告。2、被告赔偿原告经济损失10000元。3、诉讼费由被告承担。被告瞿正功辩称，原告诉请侵权不成立。我比原告早买房两年，是由工程款抵的房子，抵房合同虽然未签字，但欠付工程款是事实。李业强与郑大发合伙包的防水工程，郑大发没有钱付我们的工程款，2015年抵的房子，两年后房价上涨郑大发又把房子卖给第三人。经审理查明，原告于2017年9月30日与郑大发签订了一份《房屋买卖合同》，约定将郑大发开发的位于平桥区金三角居委会七组中都沁园小区内的一栋九楼903号套房出售给原告，面积123.19平方米，总价款410000元。合同签订后，原告通过转账方式向郑大发全额支付了购房款，郑大发向原告出具了收款收据，在原告家人向小区所在物业交付了相关款项，领取了水、电卡、房门钥匙之后，双方通过小区物业完成了交房手续。上述房屋所在整栋楼系郑大发开发，由李业强负责承包了全部施工建设，整栋楼的主体在2015年8月30日封顶。因后期的粉刷也是李业强实际承包，在李业强多次要求提前支付后期工程款的情况下，郑大发同意拿出由其开发的九套房屋抵付后期工程款，授权李业强处分和支配，但本案争议的房屋并不在上述约定的九套范围之内。因李业强将其承包的工程分包给多名自然人，在后期因资金问题无力支付工程款，此时李业强在未得到郑大发授权的情况下，伪造郑大发的签名，将超过郑大发授权处分的九套房屋之外的多套房屋对外出售，其中就包括出售给被告的本案争议房屋。李业强的上述行为因涉嫌诈骗，早在2018年就公安机关立案，李业强至今负案在逃。李业强在伪造郑大发签名与被告瞿正功签订房屋买卖合同之后，瞿正功多次要求交房未果且无法与李业强取得联系的情况下向我院提起诉讼，并要求郑大发按约定交付房屋。该案在审理过程中郑大发以合同不是其本人签字为由申请对合同上的签名进行笔记鉴定，通过河南圣德司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书结论显示，瞿正功持有的合同上郑大发的签名系伪造的。2020年4月初，在得知上述鉴定结论后，被告瞿正功选择撤诉，并以李业强涉嫌诈骗为由向公安机关报案，同时其在未通过物业办理任何手续的情况下，破锁自带发电机，企图通过强行装修的方式达到强占房屋的目的。在小区物业和原告发现并报警后才停止了对涉案房屋的装修，截至庭审结束时，被告仍然安排家人继续居住在房屋内，并拒绝搬离。另查明，庭审中被告提交的郑大发与李业强签订的补充协议内容显示工程主体封顶在2015年8月30日，故补充协议的形成时间与约定的以房抵款时间至少在2015年8月30日之后。李业强与常俊亚签订的协议书内容显示，被告取得涉案房屋是基于李业强拖欠常俊伟工程款，李业强同意以房抵款，由常俊伟指定被告作为以房抵款的房屋受益人，而该协议落款时间是2015年12月1日，这与被告持有2015年8月30日与郑大发签订的合同不仅时间上相互矛盾，且不符合正常逻辑。因此，虽然被告主张其持有的合同签订在前，合同显示日期为2015年8月30日不是合同形成的真实时间。本院认为，本案中被告瞿正功的行为是否构成对原告的侵权，关键在于原、被告双方谁先取得了对涉案房屋的合法占有？取得对不动产的合法占有存在多种方式，有基于物权产生的，也有基于合同产生的。首先从基于物权产生的占有来分析。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，合同标的物系不动产房屋，虽然两份合同均载明了转让标的房屋的内容，抛开两份合同的效力先不考虑，因原、被告均没有实施合同的备案登记，两份合同均不能产生物权变动的法律后果。故原、被告均无法基于物权法中的占有来实现保护和排他权利的目的。其次从基于合同关系产生的占有来分析。被告持有的合同经鉴定签名系伪造且在李业强已因涉嫌诈骗被刑事立案之后，被告与李业强签订的合同属于无权处分的情形。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告持有的合同，因李业强伪造不动产权利人郑大发的签字，李业强已属于无权处分，且至今该无权处分未得到郑大发的追认，故可认定被告持有合同属无效。合同无效的法律后果是被告可要求李业强承担退还购房款的责任并赔偿损失，但无论如何，被告均无法基于无效合同关系对合同标的物主张占有的权利。对于原告来讲，其与不动产权利人直接订立了买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，即使其无法取得合同标的物的所有权，其仍然可以基于合同关系产生的有效债权，主张对合同标的物的占有。最后从权利人占有的主观动机来分析，本院认为，原告从订立合同到收到权利人交付房屋主观始终是善意的，而被告从订立合同到强占房屋，主观上并非善意。首先从订立合同来分析，原告是与不动产权利人直接签订的，而通过被告持有合同的内容及伪造权利人签名的事实来分析，被告在不动产权利人未亲自到场的情况下与李业强订立合同，未审核合同相对人的授权，主观上具有过错。其次，从被告与郑大发诉讼一案的审理结果来分析，被告在通过诉讼鉴定知道郑大发签名系伪造之后，主动选择了撤诉，表明其已明知无法通过诉讼来实现占有合同标的物的目的，其之后采取强占的手段来实现对标的物的占有，亦具有重大过错。最后从被告实施占有行为的方式来分析，从故意毁坏门锁到自带发电机绕开物业强行装修，且在公安机关处理之后，多次强行施工，最后在原告与物业的联合制止之下才被迫停工。被告的上述行为不仅非善意，且具有一定的主观恶意，不仅对原告的合法权益构成侵害，更是对公平正义法律原则底线的挑衅。综合以上分析本院认为，被告实施的强占行为已构成对原告基于合同关系取得对涉案房屋合法占有的侵害，其行为完全符合侵权责任法规定的侵权行为的构成要件，故原告起诉要求被告停止侵权并将侵占的房屋恢复原状后交还原告，于情有理，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失1万元的请求，原告未举证该损失具体计算的标准和依据，考虑到截止庭审结束时，被告实施的侵权行为尚在持续中，在被告将将侵占的房屋恢复原状后交还原告之前，原告的损失暂无法确定且可能会继续扩大，原告可就损失确定后另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告瞿正功于本判决生效后立即停止侵权，并限其十五日内，将侵占原告李成龙的房屋恢复原状后交还原告。二、驳回原告李成龙的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告瞿正功承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号：46×××16）。并在交费后的次日起5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，本院依法按自动撤回上诉处理。审判长 陈 昊审判员 潘 涛审判员 李玉华二〇二〇年九月一日书记员 王辉平