大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1516号原告：百纳咨询（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港湾街********，统一社会信用代码：912102006692291493。法定代表人：矢澤秀幸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝北辰，男，1982年9月1日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵作喜，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。被告：大连拓高教育科技有限公司，住所地辽，住所地辽宁省大连市甘井子区凌水镇庙岭村信用代码：91210231MA0UEJP1X1。法定代表人：徐立双，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李霞，辽宁碧海律师事务所律师。被告：大连在线教育科技有限公司，住所地辽，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街******信用代码：91210231MA0UGYWC6P。法定代表人：魏新龙，该公司经理。委托诉讼代理人：宇文龙，男，1983年3月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：谭晓伟，北京市京都（大连）律师事务所律师。被告：大连祥圣投资管理有限公司，住所地辽宁省大连高，住所地辽宁省大连高新技术产业园区黄浦路****91210231751551487U。法定代表人：张健，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗壮，男，1979年8月10日出生，汉族，该公司职工，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：大连燕铁内燃机配件有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇庙岭村1604828669B。法定代表人：薛家好，该公司总经理。原告百纳咨询（大连）有限公司（以下简称百纳公司）与被告大连拓高教育科技有限公司（以下简称拓高公司）、大连在线教育科技有限公司（以下简称在线公司）、大连祥圣投资管理有限公司（以下简称祥圣公司）、第三人大连燕铁内燃机配件有限公司（以下简称燕铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百纳公司的委托诉讼代理人赵作喜、祝北辰，被告拓高公司的法定代表人徐立双及委托诉讼代理人李霞，被告在线公司的委托诉讼代理人谭晓伟，被告祥圣公司的委托诉讼代理人苗壮到庭参加诉讼。第三人燕铁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告百纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告拓高公司、在线公司签订的房屋租赁合同；2.判令被告拓高公司向原告返还租金余款5万元及2018年多收的取暖费2万元，合计7万元；3.判令被告在线公司向原告返还租房押金5万元；4.判令被告拓高公司返还扣押原告桌椅25套、办公桌椅4套、床及衣柜4套，炉灶一个、炊事锅一个、餐盘30套、餐碗30套；5.判令被告祥圣公司对被告拓高公司第1项、第2项、第4项债务承担连带责任。庭审中，原告百纳公司变更诉讼请求第2项为：判令被告拓高公司返还原告押金5万元。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告拓高公司、被告在线公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：鉴于被告拓高公司与被告在线公司于2018年3月30日签署了房屋租赁合同（下称原合同），被告在线公司承租被告拓高公司位于大连市甘井子区凌水镇庙岭村（大甘村房字第X**）的房屋，面积1,209平方米。经原告、被告拓高公司、被告在线公司协商一致约定：由原告承担被告在线公司因原合同而产生的房屋租金支付义务，同时享有原合同承租权利。根据原合同约定，由原告自2018年5月10日开始承租案涉房屋用于培训教学使用，租期为三年，自2018年5月10日起至2021年5月9日止；季度租金15万元，租金支付时间：合同订立后，原告先交付5万元房租押金，于2018年4月16日前支付首个季度房租15万元（即2018年5月10日至2018年8月9日租金）；下一季度支付时间为2018年8月16日，以此类推。上述租金已包含但不限于交房前装修费用及租赁期间其他费用，原告除按年支付取暖费3万元/年，其他费用无需另行支付。租赁期间，原告发现承租房及附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告拓高公司修复，被告拓高公司应在接到原告通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告拓高公司承担。合同订立后，原告于2018年4月4日转账给付被告在线公司租房押金5万元，于2018年4月16日转账给付被告在线公司第一季度（2018年5月10日至2018年8月9日）租金15万元；于2018年8月20日转账给付被告拓高公司第二季度（2018年8月10日至2018年11月9日）租金15万元；于2018年12月4日给付被告拓高公司第三季度（2018年11月10日至2019年2月9日）租金15万元，于2018年11月给付被告拓高公司取暖费5万元，合计55万元。然而，在合同履行中，因被告拓高公司承诺为学生解决洗澡问题9个月没有实现、房屋顶棚漏水、洗手间漏水，没有履行合同义务，导致原告学生无法上课而放假。原告于2019年1月31日通知被告拓高公司解除房屋租赁合同。被告拓高公司于2019年2月13日将学校锁门，导致原告座椅等物品仍留在室内。经查，案涉房屋所有权人为第三人。被告祥圣公司、第三人、案外人大连金赛房地产开发有限公司（以下称金赛公司）于2010年11月15日签订了一份《厂房收购协议》，该协议约定：案外人金赛公司以2,600万元收购第三人两套房产（含案涉房产一处），第三人将房产手续交给被告祥圣公司，被告祥圣公司享有房产使用权。现案涉房屋所有权人仍为第三人，案外人金赛公司于2015年1月13日办理了注销登记。被告祥圣公司于2018年3月29日给被告拓高公司出具了一份《授权委托书》，委托被告拓高公司代表被告祥圣公司管理及租赁案涉房屋，授权时间为2018年5月10日至2021年5月9日止。综上，由于被告拓高公司没有完全履行合同义务，导致房屋租赁合同无法履行，被告拓高公司、被告祥圣公司应承担违约的民事责任，返还租金余款5万元、多收取暖费2万元，合计7万元，被告在线公司应向原告返还租房押金5万元。原告因此诉至法院。被告拓高公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告将拓高公司列为共同被告，无事实、法律依据，故拓高公司作为本案被告的主体资格不适格。理由如下：1.本案的案由是房屋租赁合同纠纷，而被告拓高公司与原告之间从未签订过任何书面租赁协议。原告在起诉状中提到的大连市甘井子区凌水镇庙岭村的《房屋租赁合同》，是被告拓高公司作为出租方，将该房屋租给被告在线公司使用的。根据合同的相对性，该合同项下的权利义务，是约束签订合同的主体，即该合同的甲、乙双方拓高公司与在线公司。原告基于该份合同将拓高公司列为被告，属于无事实、法律依据。因此不存在原告诉请中与被告拓高公司解除租赁合同或者返还租金的问题。2.依据被告拓高公司与被告在线公司签订的《房屋租赁合同》第5.2条约定：“因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”本案中，2018年11月，在被告拓高公司完全不知情的情况下，因承租方私自装修，破坏了取暖设备，导致供热不足。为维修以及恢复供热，被告拓高公司所花费的维修费和其他费用合计2万元。依据合同约定，这是承租方应当承担的责任，而不存在被告拓高公司多收原告取暖费的问题。3.针对原告诉求中的桌椅等设施，被告拓高公司未采取任何留置或扣押行为，原告亦无任何证据证明曾与被告拓高公司联系要求取走该设施。被告拓高公司得知租赁协议提前终止的时间是2019年1月31日，被告知于2月15日前验收房屋，2月末搬离，之后原告将大门紧锁。年后，被告拓高公司尝试与相关人员联系，但一直未果，也未接到任何相关人员的信息。已缴纳的房租截止至2019年2月9日，后续房租一直拖欠未缴。同时，校方因拖欠电费（15,171.72元）被强制断电，亦联系不到校方相关人员。综上情况，可理解为屋内剩余物品的所有权人已经将其进行了处分，被告拓高公司没有义务为原告或其他人保管该批物品。因此该批物品的损毁、灭失或其他情况，应由原告自行承担。且原告所主张的桌椅等物品数量，被告拓高公司不予认可。综上所述，拓高公司并不是本案的适格被告，请求依法裁定驳回起诉。被告在线公司辩称，不同意原告百纳公司的诉讼请求。1.房屋租赁合同的主体是被告拓高公司和原告百纳公司，被告在线公司并未实际参与租赁事宜。被告在线公司已经于2018年4月2日与原告百纳公司、被告拓高公司签订了房屋租赁补充协议，将2018年3月30日签订的原房屋租赁合同中的承租人的权利义务已经转让给原告百纳公司，并且被告拓高公司与原告百纳公司已经实际履行原房屋租赁合同中约定的义务。2.被告在线公司收到的5万元租房押金已经支付给被告拓高公司，被告在线公司只是代为履行。被告在线公司的股东宇文龙在2018年4月4日曾收到原告百纳公司员工祝北辰转账租房押金5万元，宇文龙于当日将租房押金5万元转账给被告拓高公司的员工李瑜。被告在线公司已经提供银行流水拟证明前述事实。综上，在2018年4月2日，原房屋租赁合同的主体已经变更为原告百纳公司和被告拓高公司，此后双方各自履行原房屋租赁合同的义务。被告在线公司虽然收到5万元租房押金，但随即转账给被告拓高公司，该转账行为法律上应该视为合同义务的代为履行，其法律后果由原告百纳公司和被告拓高公司承担。因此，即便履行后产生争议，原告百纳公司也不应该向被告在线公司主张返还5万元租房押金。被告祥圣公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告祥圣公司与被告拓高公司有租赁合同，租赁合同只是和被告拓高公司的租赁合同，与其他的被告祥圣公司不清楚。他们之间的纠纷什么情况被告祥圣公司现在也不清楚。授权委托书只是被告祥圣公司方便被告拓高公司转租使用下发的委托书。至于他们之间的纠纷被告祥圣公司任何情况都不清楚。在租赁合同里约定被告拓高公司的责任和被告祥圣公司无关，被告祥圣公司不应承担连带责任。第三人燕铁公司未到庭，但庭前提交书面答辩意见称，第三人燕铁公司于2010年11月15日与被告祥圣公司签订《厂房收购协议》，其中将名下房屋（房屋所有权证号：XXX）转让给被告祥圣公司，该房屋以后的权利均归被告祥圣公司，与第三人无关。故请求法院驳回原告不合理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告百纳公司提交房屋租赁合同复印件、个人账户支出交易明细、转账付款证明、微信聊天记录、厂房收购协议、授权委托书、房屋所有权证存根，各被告对真实性无异议。被告拓高公司提交录音，原告及其他被告对真实性无异议。被告在线公司提交个人活期账户交易明细，原告及其他被告对真实性无异议。被告祥圣公司提交房屋租赁合同，原告及其他被告对真实性无异议。以上证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：1.关于原告百纳公司提交的房屋租赁合同之付款补充说明，被告在线公司对此予以认可，被告拓高公司对此不予认可。因原告百纳公司与被告在线公司均在协议下方加盖公章，本院对该证据的真实性予以认定。但该合同是否对被告拓高公司具有法律效力，在本院认为部分再综合其他证据予以论述；2.关于原告百纳公司提交的说明，被告拓高公司对真实性不予认可。现原告百纳公司提交的说明上加盖被告拓高公司的印章，被告拓高公司亦对印章的真实性予以认可。故本院对该证据予以采信；3.关于原告百纳公司提交的照片，被告拓高公司对真实性、合法性、关联性均不予认可。因原告已提交照片，被告拓高公司未提交相反证据足以推翻该证据，本院对照片的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告拓高公司（出租方）与被告在线公司（承租方）于2018年3月30日签订房屋租赁合同，约定被告在线公司承租被告拓高公司位于大连市甘井子区凌水镇庙岭村房屋（大甘甘村房字第X**，建筑面积1,209平方米，租赁期限自2018年5月10日起至2021年5月9日止。租金支付方式与日期：双方约定本协议签署后，被告在线公司先交付5万元作为房租租赁押金，并于2018年4月16日前支付首个季度房屋租赁款项15万元（即2018年5月10日至2018年8月9日租金）；房租支付采用按季度支付的方式，下一季度支付时间为2018年8月16日，以此类推。上述租金已包含但不限于交房前装修费用及租赁期间其他费用，承租方除按年支付取暖费3万元/年，其他无需另行支付。双方同时约定，租赁期间，承租方发现承租房及附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方修复，出租方应在接到承租方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。原告百纳公司与被告在线公司、被告拓高公司于2018年4月2日拟定房屋租赁合同之付款补充说明，该说明载明：鉴于拓高公司与在线公司于2018年3月30日签署了房屋租赁合同，在线公司承租拓高公司位于大连市甘井子区凌水镇庙岭村（大甘村甘村房字第X**房屋，租用面积1,209平方米。在线公司因承租关系产生房屋租赁款项的支付义务，三方就上述房屋租赁所产生的房租款项支付义务，经三方协议一致：拓高公司与在线公司一致同意由百纳公司承担因原合同签署而产生的房屋租赁款项的支付义务，百纳公司将按照原合同约定足额准时支付房租款项。本协议签署后，虽为原协议的签订方，但在线公司不再承担房屋租赁款项的支付义务。原告百纳公司、被告在线公司分别在该补充说明下部加盖公章，被告拓高公司未盖章。合同订立后，原告百纳公司于2018年4月4日转账给付被告在线公司租房押金5万元，于2018年4月16日转账给付被告在线公司第一季度（2018年5月10日至2018年8月9日）租金15万元。被告在线公司于2018年4月5日向被告拓高公司转账给付押金5万元，于2018年4月16日转账给付第一季度的租金15万元。被告拓高公司于2018年5月10日将案涉房屋交付原告使用。原告百纳公司于2018年8月20日转账给付被告拓高公司第二季度（2018年8月10日至2018年11月9日）租金15万元，于2018年12月4日转账给付被告拓高公司第三季度（2018年11月10日至2019年2月9日）租金15万元，于2018年11月9日转账给付被告拓高公司取暖费5万元。原告百纳公司出具的微信聊天记录显示：原告百纳公司工作人员祝北辰与被告拓高公司工作人员李瑜通过微信就案涉租赁房屋相关事宜进行沟通。其中，李瑜于2018年3月21日表示：“您好，您提出的需求中：院内洗手间加门、二楼工字口加栅栏门这两项都可以满足，淋浴间也可以根据您的需求在您可使用范围内进行改造，您看可好？”李瑜于2018年8月10日表示：“祝总您好，按照贵方与我公司的合同约定，贵方应于8月16日支付下季度（8.10-9.9；9.10-10.9；10.10-11.9）的租金15万元，特此通知。打扰之处，还请见谅。”祝北辰于2018年8月20日回复：“刚才转给你了，麻烦确认下吧。”原告百纳公司工作人员祝北辰与被告拓高公司人员高强通过微信就案涉租赁房屋相关事宜进行沟通。其中，祝北辰于2018年5月21日发送微信：“高总，这个房间也是我们租用范围内的吧？”高强回复：“是的，没有撤掉吗？”祝北辰回复：“现在人员一直在里面办公，之前问过一次，说没听你跟他们下达指示。”高强回复：“我来安排。”祝北辰分别于2018年5月28日、29日、6月4日向高强反映二楼洗手间存在漏水，导致一楼洗手间灯不好用问题。祝北辰于2018年10月、12月与高强沟通无法淋浴、暖气不热等问题。祝北辰向高强发送微信：“高总，上一次说的关于免费租期一个月的书面材料，还有就是取暖费和淋浴房等维修费合计5万元的书面，请手写或者打印一份给我，日本那边在跟我要。”被告拓高公司于2018年11月29日向原告百纳公司出具说明，载明：1.因百纳公司未及时缴纳取暖费用、连锁导致其他问题，故协议所交3万元费用变更为5万元。后续合作期限内所缴暖气费用，依然按照协议内所述3万元执行。2.因百纳公司修补暖气漏水等其他问题，我司给予减免一个月房租作为补贴，减免方式为免除一个月房租或减少一个月房租，执行时间为合同期限内。祝北辰于2018年12月17日向高强发送微信：“晚上好，浴室的施工还没有完成以及办公室的暖气一直不热，都跟小徐反映过了，没变化，能帮我们催促一下吗？耽误太久了。”高强回复：“明天我过去一趟。”祝北辰于2019年1月31日向高强发送微信：“高总，你好，因1月29日突然断电严重影响了学校正常授课以及日方企业的来访。当晚我们为避免出现意外事故，不得不紧急通知学生停课，放假回家。加之到今日为止，贵方一直未能按照约定为学生提供洗浴设施，因此我方遗憾的决定提前终止租赁协议。之前贵方承诺为我方延长一个月的免费租期。我方只需要免费延长半个月即至2月末即可。在2月末之前我们将陆续搬离，也请贵方在2月15日前提前验收，验收无误后，请将押金5万元退还至我方指定账户。”庭审中，原告表示其于2019年2月12日搬离部分物品，于2月13日再次到案涉房屋搬剩余物品时，被告拓高公司未予准许。后原告发现案涉房屋已被上锁，剩余物品一直未再搬走。被告拓高公司表示房屋空置半年后已另行出租。另外，被告祥圣公司、第三人燕铁公司与案外人大连金赛房地产开发有限公司于2010年11月15日签订厂房收购协议，约定第三人燕铁公司将坐落于甘井子区凌水镇庙岭村房屋（房屋所有权证号XXX号、建筑面积2,040.18平方米）、坐落于甘井子区凌水镇庙岭村房屋（房屋所有权证号**、建筑面积1,209平方米）两处由被告祥圣公司收购，总价款为2,600万元。三方约定，本协议签订后上述两处房产的使用权归祥圣公司所有。被告祥圣公司与被告拓高公司于2017年12月28日签订房屋租赁合同，约定被告祥圣公司将坐落于甘井子区凌水镇庙岭村房屋出租给被告拓高公司做经营使用，建筑面积共计约4,245.17平方米。被告祥圣公司于2018年3月29日向被告拓高公司出具授权委托书，载明：兹委托上列受委托单位代表本企业管理及租赁位于甘井子区凌水镇庙岭村房屋（原燕铁厂），授权期限为2018年5月10日至2021年5月9日止。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的承租方是被告在线公司还是原告百纳公司；二、案涉房屋租赁合同是否解除；三、被告拓高公司是否应返还相关费用及物品；四、被告祥圣公司是否应承担连带责任。对于焦点一，本院认为，案涉租赁合同的承租方应为原告百纳公司。理由如下：虽然被告拓高公司系与被告在线公司签订房屋租赁合同，被告拓高公司未在三方拟定的房屋租赁合同之付款补充说明上盖章。但从签订合同的后续实际履行情况看，被告拓高公司将房屋交由原告百纳公司使用后，亦是原告百纳公司的工作人员直接与被告拓高公司的人员沟通案涉租赁房屋存在的问题等相关事宜。期间，除第一季度租金及押金系原告百纳公司通过被告在线公司支付给被告拓高公司外，其余房屋租金亦是被告拓高公司直接向原告百纳公司催要，且由原告百纳公司直接支付给被告拓高公司。另外，关于合同的解除，亦是原告百纳公司直接向被告拓高公司提出。因此，无论从合同权利义务的概括转移角度，还是从事实合同角度，均足可认定原告百纳公司为案涉房屋租赁合同的承租人。且从有利于彻底解决案涉纠纷、减少各方当事人诉累角度考虑，亦应作出如上认定。被告拓高公司抗辩其不清楚原告公司的存在，但其向原告百纳公司出具的说明中却明确写明了原告公司的名字，故被告拓高公司的上述抗辩亦与事实相悖，本院不予采纳。对于焦点二，本院认为，原告百纳公司提交的证据可以证明被告拓高公司作为案涉房屋的出租方，未按合同约定交付符合约定的房屋，影响原告对房屋的利用，构成违约。原告提出解除合同并通知被告拓高公司，被告拓高公司未提出异议或提起诉讼，并在原告搬离后另行出租。因此，原告要求解除案涉房屋租赁合同，应予支持。对于焦点三，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于租金5万元问题。各方均认可原告支付案涉房屋租金至2019年2月9日。原告百纳公司在2019年1月31日向被告拓高公司发送的解除合同通知中明确写明：“之前贵方承诺为我方延长一个月的免费租期。我方只需要免费延长半个月即至2月末即可。”视为对自己权利的处分。现原告百纳公司又起诉要求被告拓高公司返还一个月的租金5万元，有违诚实信用原则，本院不予支持；其次，关于取暖费2万元问题。原告百纳公司提交的被告拓高公司出具的说明中明确写明：“1.因百纳公司未及时缴纳取暖费用、连锁导致其他问题，故协议所交3万元费用变更为5万元。”且从原告提交的其与被告拓高公司的微信聊天记录亦可印证双方就此已达成一致意见。故原告再要求被告返还多交的2万元，无事实及法律依据，本院不予支持；再次，关于原告主张的押金5万元问题。现双方的房屋租赁合同已经解除，被告拓高公司未举证证明原告百纳公司有应付费用未予结清，故被告拓高公司应返还原告百纳公司交纳的押金5万元；最后，关于原告主张的留存房屋内剩余物品问题。原告提交的照片无法确认物品的具体名称及数量，且是否仍在案涉房屋亦无法确认。故原告要求返还原物，本院不予支持。关于焦点四，本院认为，被告拓高公司提交其与被告祥圣公司签订的房屋租赁合同可以证明被告拓高公司基于承租权对案涉租赁房屋享有用益物权。其有权以自己的名义对外转租，取得收益。故原告要求祥圣公司承担连带责任，无事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告百纳咨询（大连）有限公司与被告大连拓高教育科技有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告大连拓高教育科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告百纳咨询（大连）有限公司租房押金50,000元;三、驳回原告百纳咨询（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,200元，由被告大连拓高教育科技有限公司负担9,300元，原告百纳咨询（大连）有限公司负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  孙玉清人民陪审员  刘艾明二〇二〇年十二月二日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。