广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初2566号原告：王先称，男，1984年7月19日出生，汉族，住广东省佛冈县***********1*******，身份证号码：441************016。委托诉讼代理人：宋家祥，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹业英（系原告的妻子），女，1990年4月2日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************546。被告：黄辉明，男，1956年4月19日出生，汉族，住广东省佛冈县*************，身份证号码：440************418。委托诉讼代理人：黄洁（系被告的女儿），女，1982年3月17日出生，汉族，住广东省佛冈县*************3*402，身份号码：441************224。原告王先称与被告黄辉明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告王先秤的委托诉讼代理人宋家祥、邹叶英，被告黄辉明及其委托诉讼代理人黄洁到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告名下位于佛冈县************************，保全金额为195000元，本院于2020年10月23日裁定查封了该房屋，查封价值195000元。本案现已审理终结。原告王先秤向本院提出诉讼请求：1.解除原告于2018年4月13日与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还首期购房款150000元；3.被告向原告支付违约金45000元；4.所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将其位于佛冈县***************的房屋以450000元的价格出售给原告，原告须在签订合同之日支付10000元定金，首期楼款（含定金）须在2018年4月17日前支付。被告在取得房屋验收合格证*天内将该房屋交付给原告使用，待该房屋出具不动产权证30天内与原告办理交易过户手续。《房屋买卖合同》签订后。原告如约向被告付清了150000元首期购房款，但被告并未按当初承诺的在签订合同后三个月内为原告办妥办证过户手续。2019年8月18日，原告与被告签订补充协议，双方约定被告须从签订补充协议之日起180天内办理案涉房屋的产权证并与买方到达相关部门办理过户手续。但直至原告起诉之日被告仍未履行约定的办证过户义务。原告认为，被告迟迟不履行案涉房屋的办证过户义务已构成根本违约，《房屋买卖合同》的根本目的已不能实现，原告有权不再购买案涉房屋，并有权要求被告承担相应的违约责任。被告黄辉明辩称，的确收取了原告购买房屋的款项。但是违约金我们要等我们起诉另一方赔付了才能决定。涉案房屋是钟炉祥先生的，该房屋现在办理房产证的状态，钟炉祥的儿子钟展鸿先生现在也提交了公证处的土地公证书、建设用地规划许可证等资料到相关部门办理，我们也一直催促，但是因为机关单位检测原因，一直还未办理完毕，据说预估还要半个月可以出证。原告王先秤围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合同》及补充协议；证据二、收款收据、佛冈农村信用社账户交易明细查询。被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合同》；证据二、公证书、建设用地规划许可证。原告对被告提交的证据一由法院依法审核，对证据二真实性合法性关联性无异议。被告对原告提交的证据真实性合法性关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以采信，并作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2008年12月8日，案外人钟炉祥取得佛冈县**********.2㎡划拨土地的国有土地使用权[佛国用（2008）第00202号]，并于2011年11月10日取得建设用地规划许可证。钟炉祥在上述土地建造房屋后委托儿子钟展鸿出售出租房产。2017年10月19日，钟炉祥与被告黄辉明在房屋中介的见证下签订《房屋买卖合同》，被告购买位于佛冈县**********号***房，建筑面积90㎡。2018年*月**日，原告王先秤与被告黄辉明在房屋中介的见证下签订《房屋买卖合同》，被告将佛冈县**********号****出售给原告，成交价为450000元，签订合同时支付10000元定金，首期款（含定金）150000元于2018年*月17日前支付，余下300000元由原告申请银行按揭方式支付。违约责任：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期**天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付给物业成交价的10%作违约金。2019年8月18日，原告黄先秤与被告黄辉明签订补充协议：1、卖方从2019年9月1日起至2020年2月29日止每月支付700元给买方作为租金补偿。2、签订本协议起180天内须办理该物业的产权证并与买方到相关部门办理过户手续。*、未能按本协议约定时间办理过户手续时由卖方向该物业原所有权人提出起诉，追回的违约金及赔偿归买方所有。2018年*月**日，原告支付10000元定金给被告，*月16日，原告通过转账支付140000元购房款给被告，被告均出具收据确认收到原告的上述款项。涉案房屋至今未能办理产权证。原告自2019年9月1日至2020年10月收取了每月700元的租金补偿。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告王先秤与被告黄辉明签订的《房屋买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对当事人均有约束力。涉案房屋是被告从钟炉祥处购买的，但至今未能办理产权证，被告未能取得房屋的所有权，无法将房屋出售给原告，符合《房屋买卖合同》约定的解除合同的条件，原告请求解除《房屋买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》的约定，合同解除后，被告收取原告的购房款150000元应该退还给原告。至于原告要求被告支付45000元的违约金，根据《房屋买卖合同》约定，被告不能按合同约定将房屋售予原告，应向买方支付物业成交价10%的违约金，因原告已经收取了2019年9月至2020年10月的租金补偿，租金补偿也是被告向原告支付的违约补偿，应该予以扣减，扣减后被告应支付违约金35200元（45000元-700元/月×14个月）。对被告辩称违约金要等被告起诉钟炉祥后才能赔付，虽然原、被告签订的补充协议约定：未能按本协议约定时间办理过户手续时由卖方向该物业原所有权人提出起诉，追回的违约金及赔偿归买方所有，但被告是否向物业原所有权人提出起诉原告是不能控制的，以此来限制原告向被告主张违约责任显然是不合理的，原告只能依据合同的相对性向被告主张权利，而被告可以根据与钟炉祥签订的《房屋买卖合同》向其主张违约责任，对被告的辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王先秤与被告黄辉明于2018年4月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黄辉明于本判决生效之日起十五日内退回购房款150000元给原告王先秤；三、被告黄辉明于本判决生效之日起十五日内支付违约金35200元给原告王先秤；四、驳回原告王先秤的其他诉讼请求。案件受理费4200元，减半收取计2100元，诉讼保全费1495元，合计3595元，由原告王先秤负担180元，被告黄辉明负担3415元，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行，原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回3415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年十二月四日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。