广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29371号原告：广州市建永资产管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：申海，董事长。委托诉讼代理人：曾艳湄，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市聚集餐饮策划有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁志恒。被告：梁志腾，男，1992年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州市建永资产管理有限公司与被告广州市聚集餐饮策划有限公司（以下简称聚集公司）、梁志腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市建永资产管理有限公司委托诉讼代理人曾艳湄，被告聚集公司法定代表人梁志恒、被告梁志腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市建永资产管理有限公司提出诉讼请求：1、被告聚集公司向原告支付2019年3月1日至2020年1月31日的租金359006.42元并支付逾期违约金直至付清之日止（违约金按当期未付款的每日千分之五计算，自2018年12月6日开始暂计至2020年4月30日为444412.16元）；2、被告聚集公司向原告支付2019年1月1日至2020年1月31止的综合管理费共144927.48元并支付逾期支付综合管理费违约金直至付清之日止（违约金按当期未付款的每日千分之五，从2018年12月6日开始暂计至2020年4月30日为195215.62元）；3、被告聚集公司向原告支付律师费20000元；4、被告梁志腾对被告聚集公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：原告是位于广州市白云区金沙洲路***号花城金沙汇（标准地名：金沙复建商厦）商场统一经营管理的企业，具有统一经营、出租、收取租金收益的权利。被告聚集公司与原告于2018年5月签署了《金沙复建商厦租赁合同》，被告承租原告出租的金沙复建商厦自编号为***的商铺，用于经营餐饮。原告于2018年6月20日交付上述商铺给被告聚集公司使用，租赁合同于2018年6月28日办妥房屋租赁登记备案手续。被告于2018年7月15日申请装修，于10月19日正式开业。合同履行中，被告分别于2018年7月10日向原告缴交筹备期管理费16430.5元、9月7日缴交综合管理费保证金29574.9元、水电周转金7558.03元、租赁保证金75580.3元、筹备期租金15116.06元、经营期首月综合管理费14787.45元、经营期首月租金22674.09元。而其他费用均是逾期支付，2019年6月24日缴纳7月份租金37790.15元及管理费14787.45元，9月29日缴纳15万元用于支付2018年12月至2019年2月租金各37790.15元及2019年3月的部分租金18895.08元，2018年12月管理费14787.45元及2019年1月部分管理费2947.02元；11月6日缴纳11月管理费14787.45元，12月2日缴纳12月管理费14787.45元。另，两被告于2019年11月28日向原告发出《告知函》，被告梁志腾自愿作为被告聚集公司与原告租赁合同的担保人。现两被告的其他应缴费用均未按合同约定支付，经原告多次催促并发出律师函，被告均置之不理。根据租赁合同的约定，现为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告聚集公司辩称：对原告诉请的本金部分没有意见，但违约金要和原告进行协商。被告梁志腾辩称：同意被告聚集公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、房屋租赁登记备案证明、交铺确认书、装修申请及审批意见表、开业申请表及商户资料登记表、催收租金与管理费律师函、告知函、逾期计算列表、委托经营协议（样本）、产权证与查册、租赁商铺号码与销售商铺号码对应说明、委托代理合同及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，原告（甲方）与被告聚集公司（乙方）签订《金沙复建商厦商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：一、甲方将该商厦自编***号物业（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方，面积共328.61平方米。二、乙方经营范围为餐饮，租赁期包括筹备期、经营期，自2018年6月8日至2023年6月7日共60月，甲方迟于前述租赁起始日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算，甲方无需承担违约责任；筹备期指包含本租赁物业装修、开业准备、市场培育等达到正常经营所需的期间，自商铺交付之日起至2018年8月7日止，共2个月；经营期自筹备期届满之次日起共58月，乙方必须于2018年8月8日正式营业。三、筹备期2018年6月8日至2018年8月7日期间月租金为7558.03元/月，经营期2018年8月8日至2018年9月7日租金为22674.09元/月，2018年9月8日至2019年6月7日期间租金为37790.15元/月，2019年6月8日至2020年6月7日期间租金为37790.15元/月。筹备期租金15116.06元自签订本合同之日起5个工作日内一次性向甲方缴付，经营期的月租金按自然月支付，乙方应于每个自然月5号前（节假日顺延）将该月或该期租金存入指定银行账户内；自签订本合同之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金75580.3元，并同时预缴一个月租金；在本合同有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方有权扣除全部或部分租赁保证金，以冲抵乙方欠款或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，并有权书面通知乙方按已被扣除的租赁保证金的数额补足租赁保证金，乙方应在收到书面通知后按通知时间将租赁保证金补足，未及时补足的，按本合同第13.1款的约定处理。3.1.5，综合管理费按计租面积计算，自2018年6月8日起计收（如甲方实际交付日期较前述日期提前或推迟的，自甲方实际交付之日起计收），筹备期2018年6月8日至2018年8月7日综合管理费为8215.25元/月，经营期2018年8月8日至2023年6月7日及经营期的综合管理费为14787.45元/月，综合管理费按自然月支付，乙方应于每个自然月5号前（节假日顺延）将该月或该期综合管理费存入指定银行账户内；综合管理费保证金为29574.9元，乙方须在签订本合同之日5日内向甲方缴交，并同时预缴一个月综合管理费。3.1.7，乙方在签订本协议5日内须向甲方缴交水电费周转金7558.03元。十三、13.1，乙方须按时向甲方缴付租金、租赁保证金及其他费用，乙方迟延缴付的，每逾期一日，甲方有权按所欠缴金额的5‰向乙方收取迟延违约金，且甲方有权采取下列措施之一进行催收：发催收函进行催收；13.5，由于乙方欠费导致甲方委托律师发函催收欠费的，乙方应承担每次2000元的律师费；由于乙方违约导致甲方因此而产生的所有合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等都由乙方承担；等等。2018年6月20日，被告聚集公司接收涉案商铺。2018年6月28日，原告与被告聚集公司就涉案商铺的租赁进行了租赁备案。2018年7月15日，涉案商铺提出装修申请，原告方于2018年7月17日审批同意。2019年4月24日，原告委托广东经纶律师事务所向被告聚集公司发出律师函，记载因被告聚集公司自2018年12月开始拖欠租金及管理费，至2019年4月24日拖欠租金188950.75元、管理费73937.25元，根据租赁合同约定，原告有权收取违约金110675.8元，要求被告于2019年4月30日前向原告缴清欠款及违约金，否则原告有权解除租赁合同并追索欠款。该律师函下方显示有人员于2019年4月26日签收。2019年11月28日，被告梁志腾作为担保人向原告出具告知函，愿意作为被告聚集公司与原告租赁合同的担保人，聚集公司从2019年11月开始正常缴纳租金和管理费，并于2019年10月30日前缴清15万元，用以抵扣2018年12月至2019年2月及3月部分租金；用以抵扣2018年12月至2019年1月部分管理费，所欠2019年3月至10月租金和2019年1月至10月管理费合计375776元，申请于2020年1月至6月分六期支付，每期62629.34元；同时申请免除由2019年1月至2019年10月租金和管理费而产生迟延支付滞纳金。2020年6月22日，原告（甲方）与广东经纶律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该律所代理与被告聚集公司房产租赁纠纷一案，律师费为20000元。同日，该律所向原告开具发票，记载诉讼代理律师及相关法律服务金额为20000元。原告为证实其具有合法出租权，出示委托经营协议、租赁商铺号码与销售商铺号码的对应说明以及房产证和查册表。两被告对上述证据均无异议。原告另出示逾期计算表，记载原告已收到2019年3月部分租金18895.08元及2019年7月租金37790.15元，2019年1月部分管理费2917.02元，2019年7月、11月及12月管理费各14787.45元。另外，本院另案查明，2018年6月8日，广州市城市建设档案馆就金沙复建商厦出具建设工程档案验收合格证，记载建设工程规划验收合格证号为穗国土规划验证[2017]517号。本院认为，涉案商铺所在建筑物已取得建设工程档案验收合格证，证实涉案商铺所在建筑物具有合法规划报建，故涉案租赁合同属于原、被告真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。关于2019年3月1日至2020年1月31日期间的租金，原告确认已收到2019年3月部分租金18895.08元及2019年7月租金37790.15元，原、被告之间合同关系尚未解除，被告聚集公司理应按照合同约定支付该期间剩余租金359006.42元。关于租金违约金，根据合同约定，被告聚集公司分别应于2019年3月5日、2019年4月8日（5日为清明节，顺延至8日）、2019年5月5日、2019年6月5日、2019年8月5日、2019年9月5日、2019年10月8日（5日为国庆节，顺延至8日）、2019年11月5日、2019年12月5日、2020年1月6日（5日为周末，顺延至6日）前缴纳当月租金，现被告聚集公司未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日5‰，在原告未能举证证实其因被告聚集公司逾期支付租金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告聚集公司应按照年利率6%，除2019年3月以18895.07元为本金，其余月份均以37790.15元为本金，分别自2019年3月6日、2019年4月9日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月9日、2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月7日起，均计算至付清之日止。关于2019年1月1日至2020年1月31日期间的管理费，被告聚集公司在支付租金的同时理应承担支付管理费的责任，因原告确认已收到2019年1月部分管理费2917.02元，2019年7月、11月及12月管理费各14787.45元，故被告聚集公司应支付该期间剩余管理费144927.48元。关于管理费违约金，根据合同约定，被告聚集公司应分别于2019年1月7日（5日为周六，顺延至7日）、2019年2月11日（5日为春节，顺延至11日）、2019年3月5日、2019年4月8日（5日为清明节，顺延至8日）、2019年5月5日、2019年6月5日、2019年8月5日、2019年9月5日、2019年10月8日（5日为国庆节，顺延至8日）、2020年1月6日（5日为周末，顺延至6日）前缴纳管理费，现被告未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日5‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付管理费导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告聚集公司应按照年利率6%，除2019年1月以11840.43元为本金，其余月份均以14787.45元为本金，分别自2019年1月8日、2019年2月12日、2019年3月6日、2019年4月9日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月9日、2020年1月7日起，均计算至付清之日止。关于律师费，根据合同约定，该费用应由被告聚集公司承担，故本院对原告要求被告聚集公司承担律师费20000元的诉讼请求予以支持。关于被告梁志腾的连带责任，因被告梁志腾已在《告知函》确认作为被告聚集公司担保人，该告知函未注明担保方式，视为连带责任担保。故原告要求被告梁志腾对被告聚集公司的上述付款责任承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持，被告梁志腾在承担清偿责任后可另行向被告聚集公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市聚集餐饮策划有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付2019年3月1日至2020年1月31日期间租金差额359006.42元；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市聚集餐饮策划有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付租金违约金，按照年利率6%的标准，除2019年3月以18895.07元为本金，其余月份均以37790.15元为本金，分别自2019年3月6日、2019年4月9日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月9日、2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月7日起，均计算至付清之日止；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州市聚集餐饮策划有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付2019年1月1日至2020年1月31日综合管理费差额144927.48元；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州市聚集餐饮策划有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付综合管理费违约金，按照年利率6%的标准，除2019年1月以11840.43元为本金，其余月份均以14787.45元为本金，分别自2019年1月8日、2019年2月12日、2019年3月6日、2019年4月9日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月9日、2020年1月7日起，均计算至付清之日止；五、自本判决生效之日起五日内，被告广州市聚集餐饮策划有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付律师费20000元；六、被告梁志腾对上述判决第一至四项中被告广州市聚集餐饮策划有限公司的债务承担连带清偿责任，被告梁志腾在承担清偿责任后可另行向被告广州市聚集餐饮策划有限公司追偿；七、驳回原告广州市建永资产管理有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7546元，由原告广州市建永资产管理有限公司负担4089元，由被告广州市聚集餐饮策划有限公司、梁志腾负担3457元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月十七日书记员  苏秋雅