广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21770号原告：徐景威，男，1969年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************073。委托诉讼代理人：蒙其焕，广东金纳律师事务所律师。被告：张卓根，男，1966年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********金山阁1003房，公民身份号码441************535。委托诉讼代理人：杨高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩琦，广东金桥百信律师事务所律师。原告徐景威诉被告张卓根租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人蒙其焕,被告委托诉讼代理人杨高峰、何倩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年12月1日至2020年8月31日的厂房使用费3432513.6元，并判决被告从2019年12月11日起至法院判决确定付款之日止以实际欠款额为本金按贷款市场报价利率赔偿原告利息损失;2.确认原告与被告签订的厂房租赁合同无效，并判决被告立即返还涉讼合同项下位于莺涌五金厂土地上的厂房给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月25日，原告与被告签订《厂房经营使用权转让及租赁合同书》，约定被告将其位于佛山市南海区*********建筑面积约11161平方米厂房的经营使用权作价2000万元转让给原告，转让后被告返租该厂房，租赁期限从2019年1月1日起至2040年12月31日止（以原告与莺涌经济社签订的土地使用权合同期限为准），2019年1月1日起至2021年12月31日的租金为：每月厂房租金350000元+地租31390.4元=381390.4元；被告应于每月的10日前支付当月的租金给原告，如逾期付清租金应按每日欠款额的万分之五向原告支付违约金；原告依据与莺涌经济社签订的土地使用权合同应支付给莺涌经济社的租金由被告承担，被告应于每月支付原告租金的同时支付给原告。合同签订后，原告依约支付了厂房转让款给被告，被告却仅支付了2019年1月1日至2019年11月30日的租金给原告，从2019年12月1日至今一直拖欠租金不付，经原告多次追收，被告均拖延不付。原告认为，原告与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，被告实际使用原告的厂房，应支付租金给原告，但其拖延不付，应承担清偿责任并赔偿原告的经济损失。被告辩称，1.涉讼厂房经营使用权转让及租赁合同书违背了法律法规的禁止性规定，应属于整体无效。对于原告诉请对租赁部分无效，对转让部分有效的主张不能成立。根据合同无效的相关法理，合同无效应当是整体无效，法院应主动按照法律规定确认合同无效。涉讼合同包括两个部分，第一是被告将自己兴建的厂房转让给原告，又从原告返租，向原告支付租金。被告兴建厂房时未取得规划许可，属于违章建筑。违章建筑予以转让违反了国家禁止性规定，因此原告主张合同部分无效不符合法律规定，涉讼合同应属全部无效。合同无效能恢复原状的即恢复原状，故原告主张返还厂房不应得到支持，如果返还也是返还给被告。2.原告主张支付租金与确认合同无效主张矛盾，如果合同确认无效，被告支付的是占用费，被告承诺法院在确认合同无效判决生效后被告返还原告转让款2000万元及支付资金占用费用。3.涉讼合同名为厂房使用权转让合同及租赁合同，实际为民间借贷合同，关于最高院审理民间借贷司法解释，因买卖合同方式签署而实质是民间借贷合同的，应按民间借贷合同审理。被告主张本案是民间借贷合同理由如下：①涉讼厂房土地占用费用，向莺涌经济社支付的31390.4元/月实际由被告承担，被告转给原告，再由原告支付给经济社。但形式上看，原土地租赁合同，租赁权虽由被告转给原告，只是通过物权让与的方式担保原告的债权实现，但实际上相关的物权经营风险并未转移给原告。②根据双方签订的合同第20条约定，所有经营风险由被告承担，原告并未承担。根据买卖合同司法解释规定，如果是所有权转让风险应随之转移，但本案风险由被告承担，可以看出本案不是厂房所有权经营转让，而是民间融资。③从双方合同约定的租金看，原告签订合同的目的是为了获得固定的租金收益，在第一个十年收益比率是21.3%，下一个五年21.4%、再下一个五年30.5%、剩余年限33.5%。可以看到双方签订合同的真实目的。按照过去的民间借贷司法解释，最高限定是24%。按照新修正的司法解释，最高限定是18.6%（4.65%的4倍）。双方以租金支付的方式规避民间借贷上线的禁止性规定。因此，原告签订合同的目的是为了获得固定的租金收益符合民间借贷合同特征，请求法庭将本案认定为民间借贷的法律关系。根据民间借贷司法解释，如果法庭查明案件性质属于民间借贷，可以根据性质确认相关判决内容。如果属于民间借贷，被告实际向原告缴纳的保证金700000元，原告实际向被告支付的资金是1930万元，应该按照1930万元本金结合LPR的4倍确认本案的利息标准。④从合同第9、10条可以看到原告是名义的出租方，但对税费的承担、水电维护等修缮责任均由被告承担，可以看到原告没有承担任何的出租方义务，获得的是无风险的固定收益，涉讼合同不符合租赁合同的性质。3.厂房的经营权原本由被告转移给原告，后通过返租的方式被告最终获得了厂房的使用权，原告不承担任何风险。梳理可知原告并非真实的想要受让厂房，原被告之间实际存在民间借贷关系。厂房的转让款为借贷本金，返租的租金偿还利息，最终偿还数额抵补了转让款，厂房及土地转让是民间借贷的担保。根据民法总则第146条规定，厂房转让及租赁是虚假意思表示，民间借贷是隐藏的真实的民事法律行为，本案应当按照民间借贷审理。4.确认被告自2019年12月1日起没有支付合同约定的款项，确认至2020年8月31日应付款项为3432513.6元。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提供的收款收据有原件核对，结合原告关于被告实际支付1930万元，另外70万元押金予以扣除的陈述和被告陈述一致，本院对证据真实性予以确认。被告对对方其他证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于南海区大沥镇盐步河西村莺涌组“浅沙”地段的土地已取得土地使用权证，土地使用权人为佛山市南海区******莺涌股份经济合作社，使用权面积3412平方米，地类工业用地。2010年10月13日，被告（乙方）和莺涌经济社（甲方）签订《土地使用合同》，约定土地面积3412平方米，基建期九个月从2010年10月13日中2011年7月12日，基建期免租。租期二十九年，从2011年7月13日至2040年7月12日。土地使用费计算办法：2011年7月13日至12月31日每月每平方米8元，从2012年1月1日开始每月每平方米8元，租金每五年递增百分之十五，复式计算，没有封顶。2018年10月25日，原告（甲方、受让方、出租方）与被告（乙方、转让方、承租方）签订《厂房经营使用权转让及租赁合同书》，约定乙方将租地自建在佛山市南海区*********建筑面积约11161平方米厂房经营使用权至2040年7月12日止作价2000万元转让给原告经营使用。甲方将厂房返租给乙方使用，厂房用途仍为莺涌股份合作经济社规定的用途。租赁期限从2019年1月1日至2040年7月12日（以甲方和莺涌股份合作经济社签订的土地使用权合同期限为准）。签订合同之日始至2018年12月31日止作为乙方装修免租期，但地租由乙方支付。2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金350000元+地租31390.4元=381390.4元。乙方为保证履行本合同，在签订合同时向甲方交纳保证金70万元，合同期满时，甲方在乙方没有违约的前提下将保证金无息退还给乙方。双方并约定其他权利义务。2018年10月25日，莺涌经济社（甲方）和原告（丙方）、被告（乙方）签订《土地使用合同权利义务转让协议》，约定乙方租赁甲方原莺涌五金厂土地使用，乙方将上述租赁合同的承租关系转由丙方承担，自2018年10月25日起，所产生的权利义务由丙方相应享有和承担，和乙方无关。租金、租赁期限和其他条款不变。被告出具收款收据4份予原告，确认收到原告交来转让款共2000万元。原告和被告陈述，2000万元转让款，原告实际支付1930万元予被告，由于被告应向原告交纳保证金70万元。2020年7月15日，被告出具《欠条》，载明2019年12月至2020年7月欠原告莺涌厂房8个月租金3051120元，该欠款在本月31日前清还。原告在诉讼中陈述，涉讼厂房未办理规划报建，通水电手续已办妥，随时可以接通水电，因被告未实际使用厂房，故未有水电费产生。被告从2019年12月开始没有向原告支付租金，原告也停止向村支付土地租金。被告在诉讼中陈述，涉讼厂房未办理规划报建，没有通水电，不能投入经营使用，无法实现租赁的目的。本院认为，原告和被告签订的《厂房经营使用权转让及租赁合同书》约定转让和租赁的标的物是被告在涉讼土地上建设的厂房，双方均确认涉讼厂房没有办理规划报建手续，双方转让和租赁物的标的物均不符合法律规定可转让和可出租的强制性规定，双方签订的合同无效。原告在诉讼中确认被告并未对涉讼厂房进行实际使用，涉讼厂房内部尚未通水电，也不具备使用的条件，原告诉请被告支付场地使用费没有依据。从合同约定的权利义务及实际履行情况看，双方约定厂房转让同一日又由被告承租涉讼厂房，涉讼厂房的管理控制并未发生实际改变，厂房转让期限和土地使用期限一致，被告虽未对厂房进行实际使用，但仍支付租金或承诺支付没有使用涉讼厂房期间的租金，结合被告的抗辩可见，双方签订上述协议的目的并不在于转让、出租涉讼厂房，而是由被告提供涉讼厂房作为从原告处获取借款并保证其按期还款的担保。双方应根据双方法律关系的性质而不是表面的关系进行结算。原告坚持以租赁合同关系为法律基础在本案主张权利，本院对原告的请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐景威的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计17308.86元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十一月二十七日书记员 林浩成