山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初7499号 原告：魏玉芹，女，1957年6月25日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：纪兴敏、葛汝顺，山东舜翔（潍坊）律师事务所律师。 被告：侯德海，男，1966年1月3日出生，汉族，住寿光市。 被告：孙兴胜，男，1957年9月15日出生，汉族，住寿光市。 二被告共同委托诉讼代理人：侯有江，寿光衡耀法律服务所法律工作者。 原告魏玉芹与被告侯德海、孙兴胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏玉芹的委托诉讼代理人纪兴敏、葛汝顺，被告侯德海、孙兴胜的共同委托诉讼代理人侯有江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏玉芹向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告魏玉芹与被告侯德海、被告孙兴胜之间的厂房租赁合同，厂房恢复原貌；2.依法判令被告侯德海、被告孙兴胜支付原告魏玉芹拖欠租赁费146000元；3.依法判令被告侯德海、被告孙兴胜支付逾期付款违约金43800元（146000*30%=43800元）；4.依法判令被告侯德海、孙兴胜支付逾期搬出费用60833元（以实际租金73000/年为基数，自2020年1月1日起暂计算至2020年10月30日止）；5.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年12月26日，魏玉芹与侯德海、孙兴胜签订租赁合同，约定将寿光银丰棉业有限公司房屋及土地租赁给侯德海、孙兴胜使用，租期5年。合同到期后三人于2015年1月1日续签，约定租赁费每年73000元，租期5年，期满后承租人按时搬出，每拖延一天按年租赁费的5%支付给出租人。经魏玉芹多次讨要，侯德海、孙兴胜拖欠2018年、2019年租赁费至今未付，且截至起诉时二承租人仍未搬离厂房，给魏玉芹造成严重经济损失。 侯德海、孙兴胜辩称，原告所诉与事实不符，两被告并没有租赁原告的厂房及土地，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2009年12月26日的租赁合同已经履行完毕，二被告是代表寿光市鑫源非织布公司在合同中签名，属职务行为并非个人行为。2015年1月1日的租赁合同没有被告侯德海的签字故该合同并非侯德海与原告所签；被告孙兴胜的签字为“代办”故被告孙兴胜的行为是代表寿光市鑫源非织布公司的职务行为。二被告是该案外公司的职工，签订租赁合同后该案外公司在该租赁土地上投资1711254元承建厂房等，租赁期间也是一直由该案外公司占有使用并生产经营。因此，原告起诉二被告主体不正确。 本院经审理认定事实如下：对于魏玉芹在二份合同中作为甲方由本人签名且在合同签订时魏玉芹就案涉厂房土地享有转租权、2009年12月26日《租赁合同》已履行完毕及该合同右下方侯德海与孙兴胜签名系本人书写、2015年1月1日《厂房租赁合同》落款乙方“孙兴胜（代办）”系孙兴胜书写的事实，当事人双方均无争议，本院予以确认。对双方争议的案涉厂房租赁合同签订主体、解除条件是否成就、原告主张的各项费用及违约金计算标准和依据、二被告应否承担违约责任及承担责任的方式和依据等问题，本院查明： 2009年12月26日，魏玉芹作为出租方（甲方）、侯德海作为承包方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将寿光银丰棉业限公司的房屋和土地出租给乙方，租期自2010年1月1日至2015年1月1日合计5年，承包费每年6万元，押金6万元，双方一并约定了其他事项；合同右下方有魏玉芹（甲方）的签名，在魏玉芹（甲方）签名下方有侯德海、孙兴胜的签名。魏玉芹于2009年12月28日出具收到条一份，载明：收到出票人账号为8020××××8688、金额为12万元、号码为1705的寿光村镇银行转账支票一张，其中押金6万元。 2010年1月1日至2010年12月31日租金6万元。 前述合同租赁期满，魏玉芹作为甲方、侯德海作为乙方于2015年1月1日签订《厂房租赁合同》一份，标的物与前述《租赁合同》一致，约定：租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止合计5年；每年租金73000元，每年12月10日前交齐下一年度租金；租赁期间乙方需向甲方支付押金6万元；若一方解除合同，需提前6个月通知对方，否则每延期一天按年租金的3‰向对方支付违约金，合同期满前6个月乙方须通知甲方终止合同；租赁期间，甲方无偿提供房屋及设施，如有损害，租赁期满后按双方协商价格从乙方押金中扣除；房屋及主要设施改建需经甲方同意，租赁期满乙方自行处理所改建设施并应按时搬出，如有拖延每拖延一天按年租金的5%向甲方支付；租赁期间甲方不得买卖或转租；双方一并约定了其他事项。2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金146000元，魏玉芹至今未收到。 案外人寿光市鑫源非织布厂于2020年11月26日出具证明一份，载明：侯德海、孙兴胜系公司职工，2015年1月1日与魏玉芹签订的厂房租赁合同是代表公司的职务行为与个人无关，所涉土地及房屋由公司占有使用从事生产经营，租赁费由公司支付，公司投资建设多处标的物。该公司将案涉厂房2015年至2017年的租赁费计入公司相关费用，原始凭证中有魏玉芹署名的前述收到条及三份银行转账凭证（其中一份字迹模糊无法辩认魏玉芹不认可，另二份收款人均为魏玉芹且魏玉芹无异议）。 上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同》，二被告提交的收到条、2016年1月22日及2017年4月11日收款人为魏玉芹的银行转账凭证、署名为案外人“寿光市鑫源非织布有限公司”的证明、营业执照及双方当事人陈述记录在案为证，本院予以确认。 原告提交出租人（甲方）署名为案外人“山东省棉麻公司高密采购供应站”、承租方（乙方）署名为原告本人的厂房租赁合同及加盖该案外人公司高密采集供应站财务专用章金额为28万元的收款收据各一份。该组证据虽载明案涉厂房土地系由原告从山东省棉麻公司高密采购供应站承租并支付了对价，但原告未提交证据证明合同另一方主体的真实合法性，本院经审查无法确认该组证据来源的合法性，故不予确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.二被告是否为案涉《厂房租赁合同》的承租人；2.该合同的解除条件是否成就；3.二被告应否支付租金、违约金及计算依据。 1.关于二被告是否为案涉《厂房租赁合同》的承租人：即使二被告在签订合同时确为案外人寿光市鑫源非织布有限公司的工作人员，但其二人作为具有完全民事行为能力的自然人当然亦可以本人名义作出包括签订合同在内的民事法律行为；从《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定可以看出，当事人可以约定由第三人而非必须债务人本人向债权人履行债务，因此，即使向原告支付租金的主体为案外人公司，该公司亦不当然因其支付租金的事实成为合同的一方当事人，同时依据该规定在第三人履行债务的情形下仍由债务人承担违约责任；二被告提交的收到条、银行转账凭证及双方陈述，仅可证明原告认可收到案涉合同部分租金，不能证明原告明确同意案外人公司为案涉合同的承租人或转租人；承租人可以在合同约定及法律规定的范围内占有使用标的物，可以由本人使用也可以交由其他主体使用，案涉厂房、土地即使由案外人公司实际占有使用，在不超出合同约定或法律规定的范围内此系承租人在取得租赁物使用权后对本人民事权利的自由处分，即使案外人公司的实际占有使用超出合同约定或法律规定范围，原告不持异议，亦仅可证明原告尚未就承租人的违约行为行使合同权利，但不能以此认定标的物的实际占有使用人即为合同当事人；从合同约定内容看，无任何关于二被告系代理案外人公司签订合同的意思表示，仅被告孙兴胜在下方落款处的签名有“（代办）”字样，但合同明确载明承包方为被告侯德海，在无其他明显相反意思表示的情形下，足以认定被告孙兴胜系代理被告侯德海签名，该行为的效力应及于被告侯德海；案外人公司出具证明的时间在本案立案受理后，该案外人公司与二被告存在管理与被管理的关系，不能单独作为认定委托授权相关事实的依据。综上，二被告不能证明在合同订立时系经案外人公司委托授权并在授权范围内与原告签订合同，故二被告的行为不构成委托代理，同时，二被告亦不能证明原告在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，故二被告的行为亦不构成隐名代理，因此，对其二人关于作为案外人公司受托人与原告签订案涉合同的抗辩本院不予支持，被告侯德海作为案涉《厂房租赁合同》载明的承租人应为合同一方主体，同时该合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。 2.《厂房租赁合同》的解除条件是否成就：合同约定的租赁期限已于2020年1月1日届满，但承租人继续使用租赁物，原告作为出租人未提出异议，故该合同继续有效，但租赁期限应为不定期。被告侯德海应依该合同约定的方式和期限继续向原告支付租赁费，但其以不可归责于出租人的事由拒绝支付自2018年以来的租金，且经原告催要其仍未在合理期限内支付，因此，合同的法定解除条件已成就，原告作为出租人依法享有解除权，故本院对原告要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持，但合同双方主体应为原告与被告侯德海。 3.二被告应否支付租金、违约金及相应金额：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同的性质系租赁合同，合同解除后当然应由承租人返还租赁物、恢复原状等。被告侯德海至今仍未向原告返还租赁物，除依约支付尚欠的2018年、2019年两期租金146000元外，另应支付延期返还期间的租赁费，合同约定的逾期搬出费用即“每延期一天按年租赁费的3‰付给对方”实为延期返还租赁物期间的租赁费，被告侯德海应予支付，原告暂主张2020年1月1日至2020年10月30日期间的逾期搬出费用合计60833元，不超出约定或法定上限，本院予以支持。双方虽未约定逾期支付租赁费的违约金，但因被告拖欠租赁费必然导致原告无法占有使用该部分资金而遭受损失，被告侯德海应予赔偿，又，原告主张按欠付金额的30%计算无合同或法律依据，结合本案案情，本院酌情参照民间借贷逾期还款违约责任的有关规定计算，即以欠付金额146000元为基数，自2020年1月1日起按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的2倍倍计算至实际清偿之日止，但最高不得超出原告主张的43800元。原告收取的60000元押金应在合同解除后退还，且原告未提交证据证明存在合同约定的房屋设施损害或损害金额，故该笔押金可用于抵顶被告欠付租金等。 综上所述，原告要求被告侯德海支付拖欠租赁费146000元、逾期付款违约金、逾期搬出费用60833元的诉讼请求，本院予以支持，其中逾期付款违约金以本院认定的计算方式及限额为准。原告要求被告孙兴胜承担责任的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十二条的规定，判决如下： 一、解除被告侯德海作为乙方且由被告孙兴胜代为与作为甲方的原告魏玉芹于2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》一份，被告侯德海将厂房恢复原貌后返还给原告魏玉芹； 二、被告侯德海向原告魏玉芹支付拖欠租赁费146000元； 三、被告侯德海向原告魏玉芹支付逾期付款违约金，以146000元为基数，自2020年1月1日起按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的2倍倍计算至实际清偿之日止，但最高不得超过43800元； 四、被告侯德海向原告魏玉芹支付2020年1月1日至同年10月30日期间的逾期搬出费用60833元； 五、驳回原告魏玉芹的其他诉讼请求。 上述第二、三、四项扣除被告侯德海支付的押金60000元后，剩余金额自本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5060元，减半收取计2530元，由被告侯德海负担；保全申请费1770元，由被告侯德海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王静 二〇二〇年十二月五日 书记员  王菲