河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6409号原告（反诉被告）：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧**南昌路与九都西路交叉口名门盛世**。负责人：赵爱玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所执业律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：王凤波，女，1982年8月20日出生，汉族，住洛阳市。委托诉讼代理人：张银峰，男，1976年3月21日出生，汉族，本科文化程度，自由职业，住址同上。系王凤波丈夫，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称名门物业洛阳分公司）诉被告（反诉原告）王凤波为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。名门物业洛阳分公司的委托诉讼代理人张国永、王凤波的委托诉讼代理人张银峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费4492.80元，违约金为1347.84元，合计5840.64元；2、本案案件诉讼费用由被告承担。事实与理由:洛阳名门盛世小区位于洛阳市××与××交叉口。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-2-1503室的业主，房产面积85.29平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.28元，每月应交纳物业服务费109.17元。但是自2015年7月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计4492.80元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1347.84元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）辩称：1、原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司(以下简称洛阳名门物业)2011年6月9日才工商注册成立，2011年5月时还未成立，无法提供物业服务。2、名门盛世小区的开发商于2013年11月未经国家行业主管部门竣工验收，向业主非法违规强制交房。违反《河南省物业管理条例》第四十五条的（一）、(二)、(三)、(四)、(五)内容。工程未进行竣工验收；供电电表未安装；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、社区服务等公共服务设施时至今日也未建；小区未封闭、无大门；道路坑洼不平；绿地与规划相差数十倍；无停车棚；经常停电，多位业主家里的电器因此而烧坏，两年后才更换为正式用电。上述事实见证据(一)的照片和证据(二)的材料。因此交房初期，物业费收取标准应合理降低。3、名门盛世小区于2013年11月初向业主非法交房，直到2015年11月名门物业才向涧西区人民政府物业管理行政主管部门办理了收费备案手续，违反《河南省物业管理条例》第四十六条规定，见证据(三)的材料。因此自2013年11月至2015年11月洛阳名门物业不能向业主收取物业费。在此请求法院依法判决洛阳名门物业退回2013年11月至2015年6月期间已交纳的物业费及支付合理利息，并承担非法经营的法律后果。4、原告洛阳名门物业与被告签订了前期物业服务协议，自2015年1月15日成立，业主委员会成立后，多次要求洛阳名门物业与业主委员会签订正式的物业服务合同，并对小区存在的种种设施设备缺陷缺失问题提出整改要求，但均遭到洛阳名门物业的拒绝或置之不理。遂业主委员会向洛阳名门物业提出解聘，但洛阳名门物业拒不执行。见证据(二)、(四)、(五)的业主委员会的投诉材料和证据(六)的照片。因此自业主委员会成立后，洛阳名门物业的失去了服务资格，不应该收取物业费。5、名门物业在六楼平台上私自修建了仓库、空调机房等大量的违章建筑及设施，违反了《河南省物业管理条例》第三十七条中第(六)项规定，见证据(七)的照片。6、按照洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准，洛阳名门物业的实际服务水平与其审报资质严重不符。统合管理、公共区域秩序维护、共用部位共用设施日常维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化维护等等均存在严重不合格问题。例如小区墙砖均多次脱落、单元门禁从未启用公共排污管道经常堵塞路、路灯少且损坏不亮很久、电梯维保从未提前通知，电梯紧急呼救装置经常无人接听、滥收绿化面积养护费用、未开通洛阳市的服务电话、夜间无值班人员、小区保安配备严重不足、单元楼道卫生未打扫，多见蟑螂蚊虫，建筑垃圾。以上所述内容均有大量照片和视频资料为证，见证据(八)的照片。7、在名门盛世小区交房的时期，根据当时的政策法律法规，前期物业服务实行政府指导价，洛阳名门物业是二级资质，当时洛阳市二级资质物业服务收费标准是高层每平方米1.1元。洛阳名门物业1.28元/平方米的收费标准不合法规。洛阳名门物业至多能按每平方米1.1元来收取。8、依据双方签订的前期物业服务协议第十条，洛阳名门物业的上述各种行为，给当事人造成的重大的损失和身心理伤害，理应对当事人进行赔偿。9、2018年10月23日之前的物业服务费用，已超过了诉论时效期，请求法院予以驳回。综上所述，被告请求法院:1、撤消洛阳名门物业此前与业主签订的非法的《前期物业服务协议》。2、驳回洛阳名门物业的诉讼请求。3、本案诉讼费由洛阳名门物业承担。4、对被告进行赔偿。5、追究洛阳名门物业的各种违法违规行为的法律责任。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、撤销河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司于2012年4月6日强迫与业主王凤波签订的非法的前期物业服务协议。2、退回被告王凤波前期已缴纳的物业费2000元及承担相应利息500元。3、诉讼费由河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司承担。4、追究河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司违反河南省物业管理条例第44条、45条、46条、47条、37条，63条、39条、违反《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费（2009）40号第三条第一款，违反我国《民法通则》第一百三十五条规定，赔偿被告王凤波2000元，并向涧西区物业管理行政主管部门缴纳罚款。事实和理由：名门盛世小区于2013年11月交房，被反诉人开始进驻小区，但未按国家相关规定合法备案,直到2015年11月被反诉人才向洛阳市涧西区物价管理办公室办理了备案手续，且部分备案内容造假不实，有效期一年。那么自2013年11月至2015年11月这两年的时间内被反诉人一直处于非法的黑店经营模式，不具备收费的资格，这期间被反诉人用欺诈手段向反诉人收取的物业费理应退回,并承担由此产生的合理利息。另外双方签订《前期物业服务协议》时被反诉人不具备合法收费资质，属于恶意隐瞒，欺骗反诉人的行为，按相关规定，此协议应无效，应合法撤销。被反诉人在小区的共用部位、共用设施设备投放了大量广告、进行宣传和经营，或是擅自允许他人设置了大量营业摊点。未按规定公示，更没有将所得收益交给小区业主。按照规定，应向洛阳市涧西区人民政府物业管理行政主管部门交纳五万元以上二十万元以下罚款。被反诉人在长达七年的时间内未将利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益交给小区业主。申请法院判决被反诉人将全部所得收益中反诉人应分得的1000元收益支付给反诉人。双方签订的前期物业服务协议第十条:“甲方（洛阳名门物业)违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”被反诉人长期以来的各种违规行为，给反诉人的精神带来极大的伤害，看到小区的各种烦心状况，心情变得很差，精神烦躁、压抑、易怒爱发火、经常会莫名其妙的与家人发生争吵，经常失眠、头痛、掉头发等。同时由于被反诉人的名声在洛阳市的房产圈内极差，导致名门盛世小区的二手房价格远低于周边同等小区的房价。这些给反诉人造成的重大的精神损害和经济损失，理应由被反诉人向反诉人支付精神损害赔偿1000元。在名门盛世小区交房的时期，根据当时的政策法律法规，前期物业服务实行政府指导价，被反诉人于2015年11月18日取得的合法资质等级为二级资质，当时洛阳市二级资质物业服务收费标准是高层每平方米不超过1.1元。被反诉人强迫欺骗反诉人签定的1.28元/平方米的物业费过高，应合法调整。同时对照《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，被反诉人的实际服务水平与其审报资质严重不符。统合管理、公共区域秩序维护、共用部位共用设施日常维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化维护等等均存在严重不合格问题。申请法院对被反诉人2015年11月18日后的物业费收取标准按实际情况调整。为维护自己的合法权益，维护正义，打击非法交易，故依法向贵院提起诉讼，请法院依法支持诉讼请求!被告（反诉原告）反诉辩称：1、前期物业服务协议签订于2012年4月6日，王凤波应予2013年4月5日前提起撤销之诉，现已超过时效。2、我公司已提供了相应的物业服务，王凤波享受了物业服务就应当缴纳物业管理费。3、王凤波提起的第4项反诉请求所涉规定都是行政责任，不在法院审理范围内。5、因物业公司提供的是物业服务，是持续性的，截至目前物业公司仍在该小区提供物业服务，因此本案不存在诉讼时效问题。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2012年4月6日，名门物业洛阳分公司（甲方）与王凤波（乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》一份，协议显示在乙方签订《房屋买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方为乙方所购位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南角名门××小区××单元××、面积81.26平方米、物业类型为住宅的房屋提供物业服务，收费标准1.28元/月·平方米，收费面积核算标准为未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。乙方交纳费用实行预交制度，自开发商向业主下发的《交房通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴纳时间为缴费期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。关于违约责任，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。2013年11月9日，王凤波作为业主办理了交房手续，《交房套件签收单》上显示物业为“名门盛世小区B座2单元1503号”。因王凤波未及时、足额交纳物业服务费，名门物业洛阳分公司分别于2016年6月18日、2018年6月11日向洛阳市名门盛世小区B座2单元1503号房门上张贴催收物业费等费用的书面通知。经法庭询问，名门物业洛阳分公司述称催费照片中“B座”即指3号楼。经法庭核查，王凤波向本院递交的《委托书》中载明“委托人：王凤波…住址：洛阳市××名门××小区××室。”另查明，名门物业洛阳分公司提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵。上述事实，由当事人提交的《前期物业服务协议》、《交房套件签收单》，洛阳市涧西区名门盛世业主委员会于2015年5月7日出具的《名门盛世小区业主反映小区存在问题和诉求》的照片打印件和于2017年6月18日向洛阳市信访局出具的《名门盛世业主维权诉求》的照片打印件以及于2017年3月20日向洛阳市工商局出具的《关于名门盛世业主对名门地产及名门物业欺诈业主行为的投诉》的照片打印件，涧西区物价管理办公室出具于2015年11月18日的涧价收费备字（2015）007号文件的照片打印件、照片，以及当事人陈述等证据在卷资证，足以证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。名门物业洛阳分公司与王凤波签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，除违约金计算方式的内容外，其他合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。王凤波未履行按期足额交纳物业服务费的义务，应承担相应的法律后果。（一）关于物业服务费的数额问题。1、对于名门物业洛阳分公司提出物业服务费收取标准为1.28元/㎡/月的主张，由涧西区物价管理办公室出具的《关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》【涧价收费备字（2015）007号】为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可；2、关于案涉物业的面积。鉴于《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中载明“建筑面积81.26平方米，物业类型：住宅”，并就收费面积的核算标准约定为“未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的以房屋所有权证登记建筑面积为准”，因未有证据证明案涉物业已依法办理了房屋权属证书，故对于名门物业洛阳分公司提出物业面积为85.29㎡的主张，证据不足，本院不予支持并确认物业面积为81.26㎡；3、关于物业服务费的拖欠期限。由两张照片显示的物业费催缴通知单所载的拖欠期限，对于名门物业洛阳分公司提出的王凤波拖欠2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）物业服务费的诉讼主张，本院予以确定。故此，本院确认王凤波应向名门物业洛阳分公司支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）的物业服务费4368.54元（1.28元/㎡/月×81.26㎡×42个月）。（二）就王凤波提出的诉讼时效抗辩之问题，根据物业费催缴通知单张贴的日期、催缴对象、催费照片的拍摄时间及地点，以及《洛阳名门盛世前期物业服务协议》所明确的物业费交纳期限及方式，本院确认名门物业洛阳分公司自王凤波于2015年7月1日拖欠物业服务费之日后，先后于2016年6月18日、2018年6月11日依法采用书面形式两次向案涉物业催缴物业费，因该两次催费行为均发生于法定的三年诉讼时效内，依法构成诉讼时效中断之情形，诉讼时效自催费行为发生之日起重新计算，法定诉讼时效为三年，故此，对于王凤波关于名门物业洛阳分公司提出的本次诉讼主张超过诉讼时效期间之答辩意见，证据不足，本院不予采纳。（三）关于违约金应否承担的问题。虽《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金，但根据本院查明的事实，因名门物业洛阳分公司提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，故此，对于名门物业洛阳分公司要求王凤波支付违约金的诉求，本院不予支持。对于王凤波提起的其他答辩意见，证据不足，本院不予支持。（四）关于王凤波提出的反诉请求。根据相关法律规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。王凤波反诉称《洛阳名门盛世前期物业服务协议》非其自愿签订，系其在被名门物业洛阳分公司强迫的情况下于2012年4月6日所签订，但其并未在法定的行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故此，对于王凤波在本次反诉中要求撤销名门物业洛阳分公司于2012年4月6日强迫与其签订的非法的前期物业服务协议的反诉请求不成立，本院不予支持。对于王凤波反诉要求名门物业洛阳分公司向其退回前期已缴纳的物业费2000元及承担相应利息500元，证据不足，本院均不予支持。对于王凤波反诉要求追究河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司违反河南省物业管理条例第44条、45条、46条、47条、37条、63条、39条以及违反《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费（2009）40号第三条第一款，违反我国《民法通则》第一百三十五条规定，赔偿被告王凤波2000元,以及要求名门物业洛阳分公司向涧西区物业管理行政主管部门缴纳罚款的反诉请求，因王凤波非系行使或提出上述各项权利主张的适格主体，且王凤波提出的前述多数诉讼主张均非系民事诉讼案件的审理范围，本院均不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王凤波于判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）的物业服务费4368.54元；二、驳回原告（反诉被告）河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王凤波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）王凤波负担。案件反诉受理费25元，由被告（反诉原告）王凤波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月八日书记员  刘会丽