广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3890-3909号上诉人（原审原告）：肖某某等二十户业主（具体信息详见附表）（2020）粤13民终3890、3891、3893、3894、3897、3899、3903-3906、3908号案业主委托诉讼代理人：许露、彭万红，均系广东顺创律师事务所律师。（2020）粤13民终3892、3895、3896、3898、3900-3902、3907、3909号案业主委托诉讼代理人：吕军、彭万红，均系广东顺创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市名远房地产开发有限公司，住所地：广东省博罗县******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：房某某，身份证号码：441************614，系该公司开发部经理。被上诉人（原审被告）：深圳市德丰富置业有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道浪口社区九区********。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：罗茂洲，系广东朗迪律师事务所律师。上诉人肖某某等二十户业主与被上诉人惠州市名远房地产开发有限公司、深圳市德丰富置业有限公司商品房销售合同纠纷二十案，不服广东省博罗县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述二十案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以3890号案件为例进行表述、论证）上诉人向本院提出上诉请求：l、请求法院依法撤销一审判决,改判两被上诉人向上诉人返还人民币50000元及资金占用期间的利息(利息以50000元为本金，按照年利率6%从2018年10月13日起算至两被上诉人实际偿清之日止,暂计至2019年9月12日,为2783.33元);2、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。上述金额暂计：52783.33元。事实和理由：一审法院适用法律错误,导致一审判决结果错误。一、一审法院以商品房销售合同纠纷审理本案系案由适用错误,本案的案由为不当得利纠纷。1.从上诉人一审提交的《起诉状》的事实与理由可知,上诉人起诉依据的法律是《民法总则》第一百二十条:“因他人没有法律依据,取得不当利益,受损失的人有权请求返还不当利益”,上诉人一审起诉的请求权基础为不当得利请求权。2.从上诉人的代理人提交的授权资料《公函》可以看出,《公函》上确定的纠纷类型为“不当得利”。3.本案一审审理过程中,上诉人并未变更案由。综上,本案应以不当得利案由进行审理。二、被上诉人没有合同依据,没有法律依据额外收取上诉人5万元,致使上诉人受到损失,系不当得利。根据《民法通则》第九十二条规定,被上诉人应向上诉人返还本金以及孳息。1.上诉人与被上诉人惠州市名远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价为855824元,上诉人已经通过转账、微信支付、支付宝支付、银行贷款的方式付清了房款。被上诉人额外收取5万元没有合同依据。2.根据《中华人民共和国价格法》第十三条第2款规定:“经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用。”以及《商品房销售明码标价规定》第十三条规定:“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。”,故被上诉人额外收取5万元无法律依据。3,被上诉人额外收取上诉人5万元缺乏事实依据。被上诉人收到一审法院传票后,拒不到庭参加庭审,也未提交答辩意见以及证据说明额外收取5万元所依据的权利义务关系,更未说明收取5万元的合理性,故被上诉人应承担举证不能的法律后果。三、一审法院以民法自愿原则、“属于行政监管范畴”、“维护市场交易”等理由判决驳回上诉人一审的诉讼请求,系法律适用错误,对上诉人不公平,同时助长了房地产交易市场的不诚信行为,不利于房地产行业的健康有序发展。1.《民法总则》第五条规定:“民事主体从事民事活动,应遵循自愿原则,根据自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”,可见民法自愿原则针对的是民事法律行为。而对比本案,上诉人额外支付5万元,并没有为该5万元设立相应的权利义务,系非表意的事实行为,不能导致民事法律关系的设立、变更、终止。而直接导致上诉人购房目的实现的行为系上诉人签订《商品房买卖合同》,并支付《商品房买卖合同》中约定的对价的法律行为,上诉人额外支付的5万元并非购房对价。《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”。被上诉人在超出《商品房买卖合同》之外多收取上诉人5万元违反了公平原则诚实信用原则,故应予以退还。2,被上诉人额外收取上诉人5万元,系平等民事主体之间作出的行为,受民事法律调整。退一步讲，即使被上诉人额外收取5万元被认定为变相加价,违反商品房销售明码标价的规定,上诉人既可以选择通过民事诉讼方式维护自身权益,也可以选择请求行政机关监管维护自身权益。上诉人对自身权利的行使享有选择权,一审法院以:“本案应由行政机关予以处理”,强行剥夺了上诉人的民事救济权利,显然缺乏合理性,系适用法律错误。3.从维护市场交易角度,市场交易应遵循公平与诚实信用原则,被上诉人违法违约额外收取上诉人5万元,利用其自身享有的信息不对称的优势地位强行要求上诉人支付。如二审法院维持一审判决,势必助长房地产交易市场价格欺诈等行为的滋生与蔓延。综上,恳请法院依法支持上诉人的诉请!被上诉人惠州市名远房地产开发有限公司发表答辩意见：一、我方认为业主作为有完全民事行为能力人，是经过充分考虑支付服务费，且完全是基于真实意思表示，是属于义务自愿，所以责任应自担。二、上诉人称不交服务费我方不给他们买房，这是不属实的，我方公司是不会拒绝客户购买房产。业主是完全民事行为能力人，所以业主属于义务自愿。被上诉人深圳市德丰富置业有限公司发表答辩意见：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二、我方提供房产信息等中介服务，因此有收取服务费的依据，且业主缴了服务费后，我方公司有出具收据。三、我方在提供服务时有派出工作人员，而且收取服务费后我方也开具了收款收据。楼盘的开发宣传我方也提供了相应的服务和工作。因此，请求二审法院予以查明。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、二被告连带向原告返还人民币50000元及占用期间利息（以50000元为本金，按6％年利率计算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年9月12日为2783.33元）；2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院查明的事实：原告肖某某欲购买被告惠州市名远房地产开发有限公司开发的幸福里花园房产，述称因被告惠州市名远房地产开发有限公司要求先缴纳“服务费”，否则不能签订购房合同，遂于2018年9月27日向两被告交付现金20000元，于2018年10月12日向两被告交付现金30000元，并提交现场支付照片以及银行取款明细佐证。另查，2018年10月12日，原告肖某某与被告惠州市名远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：博罗（2018）10019617]，约定原告购买被告开发的位于博罗县*洲镇上南经济联合社氹田（土名）地段名远幸福里花园**住宅楼****。原告所交纳给被告的50000元没有抵扣购房款，亦未用作物业管理费。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应遵循自愿原则，根据自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”本案中，原告肖某某作为完全民事行为能力人，在对服务费有充分认知情况下而选择支付，应已进行了充分考量，系意志自由下作出的真实意思表示，属于义务自愿，且其购房目的亦已实现，理应责任自担。另，原告诉称以为该服务费可以用作物业费或者抵充购房款，但未提供充分证据证明存在重大误解等情形。退一步讲，即使被告存在以收取服务费方式变相加收购房款项情形，违反商品房销售明码标价等政策的规定，属于行政监管范畴，应由有关行政机关予以处理。综上，为充分尊重当事人真实意思表示，维护市场交易稳定，对原告肖某某请求二被告返还服务费等主张，一审法院不予支持。被告惠州市名远房地产开发有限公司、被告深圳市德丰富置业有限公司经一审法院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证抗辩的权利，不影响一审法院对本案的审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告肖某某的诉讼请求。案件受理费560元，由原告肖某某负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：两被上诉人是否应当共同返还上诉人5万元及利息，具体分析如下：上诉人诉称其以为支付的5万元服务费可用于购房款或者物业费的冲抵，因没有享受到故两被上诉人应当予以返还，对此，上诉人没有提供充分的证据予以证实被上诉人向其承诺收取上述服务费是用于购房款或者物业费的冲抵，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。且，上诉人是在签署涉案《商品房买卖合同》之前支付的上述款项，而能否享受所谓的抵扣优惠，在随即之后签署涉案《商品房买卖合同》时，上诉人即应知晓。上诉人在签署涉案合同、支付房款及收楼时，既没有提出相应的抵扣请求，亦没有要求被上诉人予以返还。由此可见，上诉人在可以且应当知道能否享受其所诉称的抵扣优惠时，没有提出相应的请求，可合理推断出其当时自愿支付了该5万元用作其他用途。因此，上诉人作为完全民事行为能力人，为购买房屋同意在合同价款外支付5万元，应认定系其充分考量后作出的真实意思表示，一审法院对其要求返还5万元及利息的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，已由上诉人预缴，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月三十日书记员 叶秀婷附表：