湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7686号原告（反诉被告）：杨志忠，男，1973年11月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈琼，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖艳姿，湖南吟正律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：周勇，男，1963年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈琼，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖艳姿，湖南吟正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗艳武，男，1978年12月11日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：晏旋，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘政均，湖南云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗文星，男，1965年6月8日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：晏旋，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘政均，湖南云天律师事务所律师。原告（反诉被告）杨志忠、周勇与被告(反诉原告)罗艳武、罗文星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理;原告杨志忠、周勇及其共同委托诉讼代理人陈琼、廖艳姿，被告罗艳武、罗文星的共同委托诉讼代理人晏旋、刘政均到庭参加了诉讼。后因案情复杂转为普通程序，再次公开开庭进行了审理；原告杨志忠、周勇及其共同委托诉讼代理人陈琼、廖艳姿，被告罗艳武、罗文星及其共同委托诉讼代理人晏旋、刘政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨志忠、周勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋租赁《合同》；2.判令两被告支付2020年5月13日到合同解除之日的房屋租金，截止到2020年8月3日拖欠的租金为64438.3元；3.判令两被告支付房屋水电费直至合同解除之日止；4.判令两被告向两原告支付代缴的水电费总计5500元（原告周勇代缴水电费3500元，原告杨志忠代缴水电费2000元）；5.判令两被告将房屋恢复原状；6.判令原告无需退还已收房屋押金30000元；7.判令两被告变更营业执照上的注册地址或者注销公司；8.判令两被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，两原告变更其第五项诉请为要求两被告交还圭塘安置小区39栋1号楼1、2、4、5楼整层及39栋2号楼2、3、4楼整层，并恢复原状。另增加两项诉讼请求：1.要求两被告按照原租赁合同标准支付房屋租赁合同解除之日到实际交付房屋之日的房屋占用费；2.要求两被告支付自房屋租赁合同解除之日到实际交付房屋之日产生的水电费。事实与理由：两原告与两被告于2014年4月22日签订房屋租赁《合同》，约定原告杨志忠将位于曲塘路旁圭塘安置一小区39栋1号楼1、2、4、5楼整层，面积共计440平方米；原告周勇将曲塘路旁圭塘安置小区39栋2号楼2、3、4楼整层，面积共计330平方米出租给两被告经营旅馆行业，合同期限为十年，从2014年7月13日至2024年7月12日，2014年4月13日至2014年7月12日三个月为装修期，装修期间免收房租，合同期满后，两被告优先续租。前四年月租金为20500元（原告杨志忠14000元，原告周勇6500元）；后每三年递增一次，增长比例为15%，租金三个月付一次，提前一周付原告指定账户；另约定房屋水费、电费按表及国家价格，由两被告自行支付，不得拖欠。合同押金为30000元，由两被告支付给原告，合同期满后退还给两被告。后2014年4月22日，原、被告双方又签订了一份合同补充协议，约定租赁期限自合同到期后增加六年，被告不继续租房，电梯不拆去，装修（墙体）来装去丢。两原告依约将房屋交付给被告后，被告将房屋原有的装修进行了拆除，并对原告所有的房屋进行装修。今年6月，被告开始拖欠原告房租，并且也未缴纳房屋水电费，截止2002年7月31日，两原告已经代两被告缴纳了水电费总计5500元（原告杨志忠垫付2000元，为原告周勇垫付3500元），原告多次向两被告催要上述房租和水电费，两被告均以各种理由拒绝。两原告为维护自身的合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。被告罗艳武、罗文星辩称，1.被告与原告合同已于2020年7月5日解除，且原告根本违约，应该承担违约责任；被告已向原告支付租金至2020年6月，只剩2020年6-7月部分租金未付，另仅应该支付2020年7月5日之前的水电费。2.两原告多次阻止被告正常经营酒店，违反了合同，原告诉求无事实和法律依据。疫情期间国家政策和合同法规定免租3个月，故被告租金已经分别交到9月30日、10月30日，原告不应该停电，并应该承担造成原告不能经营的损失。3.原告实际在纠纷发生后占有控制了涉案房屋，并阻止被告腾房，其租金损失和占用费应由原告自行承担。4.原告断电导致被告完全无法开展经营活动，但被告通过各种渠道积极与原告协商，意图减少不必要损失，但是原告态度坚决绝不让步，导致本案纠纷发生和损失扩大。被告罗艳武、罗文星向本院提出反诉请求：1.判令原告退还押金30000元；2.判令原告免除2020年2月至4月租金70275元；3.判令原告提供已交租金1549800元的等额发票；4.判令原告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月13日，两原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，约定两被告租赁原告杨志忠名下位于曲塘路旁圭塘安置一小区39栋1号楼1、2、4、5楼整层，面积共计440平方米；原告周勇将名下曲塘路旁圭塘安置一小区39栋2号楼2、3、4楼整层，面积共计330平方米，用于经营旅馆行业。合同约定租赁期间前四年租金为20500元/月（杨志忠14000元，周勇6500元），后每三年递增一次，增长比例为15%，租金每三月一付，租赁期限为2014年7月13日至2024年7月12日。2014年4月22日，双方签订补充协议，将合同期限延长至2030年7月12日。合同签订后，被告依约履行合同，按时向原告支付租金，但原告并未向被告开具等额发票。2020年2月至4月，新冠疫情爆发，受政府疫情防控的政策影响，被告无法开门营业，导致原、被告双方之间合同不能履行，被告多次依据《湖南省高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》等文件和政府指引与两原告协商要求减免相应租金，但两原告均不回复，2020年7月5日在未与两被告沟通的情况下，两原告强行关闭了租赁房屋的电闸，致被告无法正常营业。被告就此与原告协商，要求其恢复供电，但两原告予以拒绝，遂酿成纠纷。两被告为维护自身的合法权益，特提起反诉。原告杨志忠、周勇针对两被告的反诉辩称：1.原告无需退还押金。该30000元合同押金，应定性为被告全面履行房屋租赁合同之担保定金，亦即合同违约金，应适用定金罚则或违约金罚则。因此，在被告出现拒不支付租金等违约情形导致合同被解除后原告可不予返还该30000元合同押金。2.疫情期间被告仍在实际占有使用房屋，被告经营的酒店仍可正常营业，并未被政府相关部门强制关停，而只是基于疫情期间导致客流量减少，这并不能免除被告的租金给付义务。3.根据《发票管理办法》第四条的规定，交付发票是税法上的义务，发票的开具属于税务机关管辖的范畴，应属于行政法律关系，双方关于开具发票的争议应由税务管理部门解决而并非法院。其次，合同签订后，原、被告之间达成了口头协议，约定原告只需向被告收取房屋租金，房屋出租后需要缴纳的水电费、税费等其他费用都由被告自行承担，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。因此，被告要求原告提供等额发票的诉讼不属于受案范围，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙市雨花区圭塘街道圭塘一小区39栋1、2门住房为圭塘经济合作社分别分配给原告杨志忠、周勇的带精装安置房。2014年4月13日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订房屋出租《合同》，约定两被告承租原告杨志忠坐落于曲塘路旁圭塘安置一小区39栋1号楼1、2、4、5楼整层房屋、面积共计440平方米，承租原告周勇坐落于曲塘路旁圭塘安置一小区39栋2号楼2、3、4楼整层、面积共计330平方米，用于经营旅馆行业，租赁时间为2014年4月13日至2014年7月12日；2014年4月13日至2014年7月12日三个月为装修期，装修期间免收房租，合同期满后，乙方优先续租，前四年月租金为20500元（杨志忠14000元，周勇6500元），后每三年递增一次，增长比例为15%，租金3月付一次，提前一周付甲方指定账户；原告杨志忠1号房楼梯间由乙方改为电梯间，周勇2号房楼梯间由乙方用作消防通道，电梯间、楼梯间乙方、杨志忠、周勇三方共用；房屋水费、电费按表，按国家价格，由乙方自行支付，不得拖欠（甲方自住1门三楼、2门五楼，水电费由乙方支付，2门一楼门面水电费由乙方收取，电价1元/度，水3元/吨）；合同押金为30000元，由乙方支付给甲方，合同期满后退还给乙方，旅馆可以转让，合同跟押金一并转让给他方。2014年4月22日，原、被告双方签订《合同补充协议》，约定合同到期后，增加六年合同（简称2024年7月13日到2030年7月12日止），房屋租金按本栋（39栋）房屋租金中价为准；乙方不继续租房，电梯不拆去，装修（墙体）来装去丢。上述房屋租赁《合同》与《合同补充协议》签订后，两原告依约向两被告交付39栋1号楼1、2、4、5楼整层及39栋2号楼2、3、4楼整层，两被告向两原告交纳押金30000元后进行房屋装修用于宾馆经营（被告罗文星于2016年3月25日注册“长沙市雨花区浪情宾馆”个体工商户）。两被告在2020年1月前系按合同约定交纳房租（每三个月租金提前一周支付），考虑新型冠状肺炎疫情影响，经协商，两原告同意两被告2月至4月期间租金调整为一月一付（两被告实际向原告杨志忠交纳租金至2020年6月13日，向原告周勇交纳租金至2020年7月13日）。后双方对新型冠状肺炎疫情期间租金是否减免及额度产生争议，两被告未再交纳租金，两原告催讨未果后于2020年7月5日上午进行断电催讨，两被告当日下午即关闭宾馆并张贴暂停营业告示，但未清空场地，亦未向两原告交付房屋钥匙。因双方后就租金交纳仍未能达成一致，两原告于2020年8月3日诉至本院，请求判如所请。本院立案后于2020年8月5日向两被告送达了本案的起诉状及证据副本等应诉材料。庭审中原、被告均要求诉讼主张款项由两原告、两被告自行分配；两原告认可被告宾馆过年期间一个月没有经营，但不认可之后有不能经营情况。案件审理过程中，两被告于2020年9月25日前往租赁场地拟进行腾房，双方协商未果，原告后将宾馆大门加锁（原告主张被告另有其他通道可进入宾馆，被告认可有侧门钥匙，但已反锁在前台大厅）。另查明，1.两被告提交的电力收据及水费缴纳截图载明：截至2020年6月22日，原告杨志忠名下39栋1门电费可用余额为1100元，原告周勇名下39栋2门电费可用余额为507.4元；两被告于2020年6月26日交纳水费1410元。在两被告暂停经营后，原告杨志忠于2020年7月29日、7月31日分别交纳水、电费各1000元；原告周勇于2020年7月31日分别交纳水、电费500元、3000元。2.2020年1月23日，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。本院认为，两原告与两被告签订的房屋租赁《合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。关于合同解除。两原告主张被告无故拖欠租金已达四个月，构成严重违约，故原告有权解除合同；而两被告则主张其未欠付租金，两原告于2020年7月5日对涉案租赁房屋予以断电导致无法正常经营，故涉案租赁合同即日因两原告违约而解除。因双方对合同解除及原因未能达成一致，本院认定如下：新型冠状肺炎疫情虽对被告经营造成一定影响，但在双方未达成一致变更约定并认可扣减租金前，两被告仍应承担按《合同》约定交纳租金的义务，即每三个月租金提前一周预付（2-4月期间双方协商调整为一月一付），故两被告以直接扣减三个月租金方式主张租金已分别交纳至2020年9月、10月，没有事实与法律依据，本院不予采纳。因两被告未按约定支付租金，在催讨未果后两原告以断电方式进行催讨，该行为虽不应肯定，但两被告在当日即停止经营，之后亦未向两原告交纳租金或诉请变更合同约定、减免租金，故应认定两被告关闭宾馆系自身经营原因造成，两被告主张租赁合同在断电当日因原告违约而解除，本院不予采纳。2020年7月5日双方未对合同解除一事达成一致，且被告未腾空场地并向原告交付钥匙，房屋仍系被告占有使用。现原告以被告未履行租金支付义务提起诉讼要求解除租赁合同，本院予以支持，并酌情认定双方的租赁关系从2020年8月5日即两被告收到本院送达的本案起诉状副本之日解除。关于返还房屋及恢复原状。因涉案租赁合同已解除，两被告应向两原告返还房屋，就返还房屋标准，《合同补充协议》内明确约定“电梯不拆除”“装修（墙体）来装去丢”，故对于已附合的装修部分两被告不得拆除，未附合部分两被告可自行处置。两原告主张恢复房屋原状不符合双方约定，且未能就房屋原状充分举证，故本院不予支持。关于房屋租金及占有使用费。两原告提供房屋供两被告用于经营，两被告应当依约支付租金。两原告要求两被告支付租金至合同解除之日止，有事实及法律依据，本院予以支持，根据两被告已支付租金情况，其欠付两原告租金为33545.5元（14000元/月×115%×1.74月+6500元/月×115%×0.74月）。此外，因未向两原告交付租赁场地造成原告租金损失，两原告主张两被告在交付租赁房屋前承担占有使用费，本院予以支持。但根据查明事实，双方于2020年9月25日就腾退房屋未能达成一致，之后原告亦将宾馆大门加锁控制，故自该日起应认定租赁房屋为双方共同控制，两被告后续仅应按原租金标准的50%承担占有使用费，即具体计算2020年8月6日至2020年9月25日期间的占有使用费为39370.25元（20500元/月×115%×1.67月），后续计算标准为11787.5元/月（20500元/月×115%×50%）。就两被告反诉主张的免除2020年2-4月租金，考虑新型冠状肺炎疫情对被告承租经营的影响，根据公平原则及湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生事件应急响应级别调整情况，酌情免除被告2020年2月至3月10日期间租金31119元（20500元/月×115%×1.32月）的给付义务，故两被告仍应向两原告支付截至2020年9月25日的租金（及占有使用费）41796.75元（33545.5元+39370.25元-31119元），两原告主张租金超出部分，及两被告反诉主张免除租金超出部分，本院均不予支持。关于押金。房屋租赁《合同》约定合同押金为30000元，合同期满还给被告，该押金即违约责任约定，结合合同的履行情况、解约原因及两被告实际经营情况等因素，本院认为由两被告承担违约金30000元过分高于原告的损失，本院酌情调整为15000元，即扣减15000元不予退还外，两原告应向两被告返还押金15000元。关于水电费。两原告在两被告停止经营后虽交纳了水电费，但原告认可水电费系预交方式，截至2020年6月22日两被告预存了电费1607.4元，而后仅经营至2020年7月5日，故根据优势证据原则，不能认定两原告交纳的费用为两被告经营期间产生；另，双方合同虽约定原告自住房屋水电费由被告支付，但在两被告停止经营后，仍要求被告承担该水电费至实际腾房之日不符合公平原则。综上，故对于原告就水电费的主张，本院不予支持。此外，两原告主张的两被告变更营业执照注册地址/注销公司的请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予处理。原、被告双方在合同中未约定原告需向被告开具租金发票，且开具发票是税务机关与纳税人之间的行政行为，故两被告要求两原告开具租金发票的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨志忠、周勇与被告（反诉原告）罗艳武、罗文星签订的房屋租赁《合同》，解除时间为2020年8月5日解除；二、被告（反诉原告）罗艳武、罗文星于本判决生效后10日内腾空并向原告（反诉被告）杨志忠、周勇交付圭塘安置一小区39栋1号楼1、2、4、5楼整层及39栋2号楼2、3、4楼整层；三、被告（反诉原告）罗艳武、罗文星于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）杨志忠、周勇截至2020年9月25日的租金（及占有使用费）41796.75元，后续按11787.5元每月标准支付占用使用费至实际交付房屋之日止；四、原告（反诉被告）杨志忠、周勇于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）罗艳武、罗文星押金15000元；四、驳回原告（反诉被告）杨志忠、周勇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗艳武、罗文星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2298元，反诉受理费1153元，合计3451元，由原告（反诉被告）杨志忠、周勇负担1000元，被告（反诉原告）罗艳武、罗文星负担2451元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁 亚人民陪审员  李建伟人民陪审员  李玲芝二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  肖 倩附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。