河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初3375号原告：张利波，男，1979年2月20日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永周，河南良承律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，该公司经理。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。第三人：苗红旗，男，1969年1月5日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张蕊，河南若讷律师事务所律师。第三人：原小刚，男，1973年2月7日出生，汉族，住沁阳市。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内南二楼。法定代表人：符林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国强，河南同骏律师事务所律师。原告张利波诉被告沁阳市建发置业有限公司（下称建发公司）、第三人苗红旗、原小刚、河南省鑫河建设有限公司（下称鑫河公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张利波及其委托诉讼代理人周鸿、孙永周，被告建发公司的委托诉讼代理人范文涛，第三人苗红旗的委托诉讼代理人张蕊，第三人原小刚，第三人鑫河公司的委托诉讼代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利波向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款270000元及利息（利息自2015年8月3日起按照年利率6%计算至实际返还之日）。2、被告赔偿原告损失181767元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月3日，原被告经协商达成合意，原告购买被告开发的位于河内路南侧、××路东侧、人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾1号楼3单元1604号房屋。同日经被告同意，原告将270000元购房款交至第三人苗红旗处，苗红旗向原告出具收据一张，载明“今收到张利波购房款1号楼3单元1604号房屋贰拾柒万元整”。经查被告已经将上述房屋另行转卖他人。经原告多次催促，被告均以各种理由拒不履行合同，为维护原告的合法权益，予以起诉，望判如所请。被告建发公司辩称，第一、被告与原告之间不存在商品房买卖合同关系。从原告提供的证据看，被告与原告之间一没有签订房屋买卖合同，二没有预购协议，三没有定金合同。原告仅有的收据也不是被告所出具，因此，原告的证据不能证明其与被告之间存在房屋买卖的法律关系。第二、被告允许鑫河公司以部分房款抵扣工程款。但原告将购房款交第三人苗红旗，第三人苗红旗向原告出具收据，也未将款项转给被告办理抵账手续，被告毫不知情。因此，原告交款行为违反基本常识、交易习惯和商业逻辑。第三、原告请求被告返还房款、赔偿损失及利息也不成立。原告和第三人苗红旗的交易，被告不知情未参与，其交易与被告无关，同时，鑫河公司也未予冲抵工程款。因此，被告承担责任没有事实依据，应由第三人承担。综上请依法驳回原告的诉讼请求。第三人苗红旗述称，原告诉请属实，第三人苗红旗系泊景湾小区1号楼工程的劳务承包人和2号楼工程的实际施工人，经建发公司实际许可，苗红旗有权收取购房户的购房款用于冲抵工程款，因此应由建发公司返还购房款。第三人原小刚述称，从原告的诉状中可以看出这明显是一起房屋买卖协议纠纷案件，有关原告和苗红旗之间的交易，我未参加、不知情。我只是鑫河公司在泊景湾2号楼工程的委托代理人，建发公司申请追加我为第三人没有事实和法律依据，我不应该成为本案的第三人。第三人鑫河公司述称，第一、建发公司申请追加鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与建发公司签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人含义，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗根本就不是泊景湾2号楼的实际施工人。鑫河公司与建发公司签订的《建设工程施工合同》中约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款鑫河公司都给建发公司出具了加盖鑫河公司财务章的收据，鑫河公司从未授权苗红旗从建发公司代收泊景湾2号楼的工程款，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程款。综上，建发公司称苗红旗为泊景湾2号楼实际施工人，苗红旗以冲抵工程款为由收取原告购房款实属捏造，其请求追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。第二、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方建发公司与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过建发公司的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表建发公司收取的款项，而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款，或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原、被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与建发公司都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向建发公司结算工程款没有任何关系。请求法院作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人质证意见，对第三人苗红旗提供的泊景湾2＃楼工程抵房清单，因该清单与本案没有关联性，不予认定。对原、被告及第三人鑫河公司提供的证据、第三人苗红旗提供的其他证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。根据原、被告及第三人诉辩陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：被告发包的泊景湾住宅小区1号楼工程由焦作建工集团有限公司承包施工。焦作建工集团有限公司将该工程中的劳务部分分包给了苗红旗。被告建发公司时任总经理熊政专曾向焦作建工集团有限公司承诺，如果工程款不能按时支付，焦作建工集团有限公司可找购房户销售被告开发的泊景湾小区商住房，申请用商住房购房款冲抵工程款。焦作建工集团有限公司也与苗红旗约定，在焦作建工集团有限公司向其支付工程款时，也可以由其介绍购房户，用购房款冲抵应付的工程款。2015年8月4日，建发公司经时任总经理熊政专，为原告出具泊景湾内部封房单一张，载明：现有客户张利波，已了解“泊景湾”的房屋属性、价格、付款方式等情况，并自愿交纳贰拾万封房定金，确定房号为1号楼3单元1504、1604号……。经营销部核查，该房源未被售出，可以封房，其用途为抵账房。2015年8月3日原告为购房交付第三人苗红旗购房款270000元，苗红旗为原告出具收据一张，载明：“今收到张利波购房款泊景湾1＃楼3单元16-4房款贰拾柒万元正￥270000苗红旗2015.8.3”。2015年12月26日原小刚代表鑫河公司（承包方、乙方）与被告建发公司（发包方、甲方）签订建设工程施工合同，双方约定被告将泊景湾小区2号楼工程发包给鑫河公司承包施工。合同约定：“工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内路与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议”。2016年6月19日，原小刚代表鑫河公司与被告建发公司签订建设工程施工合同补充协议，双方对以房款抵扣工程款约定如下：泊景湾小区2号楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给鑫河公司，均价为每平方米3000元，不足部分鑫河公司可以选择被告建发公司开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号被告建发公司规定的工程抵房单价。后张利波要求被告办理相关购房手续未果，双方形成纠纷。原告张利波于2020年11月12日向本院提起诉讼，诉讼中，原告申请冻结建发公司银行存款556663元，本院于2020年11月16日作出（2020）豫0882民初3375号民事裁定书，裁定冻结建发公司银行存款556663元，期限一年。此为本案事实。本院认为，原告张利波为购买被告建发公司开发的泊景湾小区1号楼商品房，2015年8月4日建发公司经时任总经理熊政专为其出具封房单，封房单出具后，原告将购房款270000元交付给第三人苗红旗。商品房买卖系日常生活中的重大事项，原告张利波在购买重大生活资料时应尽到足够的谨慎义务，但其在得到建发公司的封房单后，未按商品房买卖的常规途径与建发公司形成商品房买卖合同关系，而是将270000元购房款直接交付给第三人苗红旗。由于第三人苗红旗与焦作建工集团有限公司、建发公司之间存在以房抵付工程款行为，原告与被告建发公司之间商品房买卖合同未能订立的事由，不可归责于被告建发公司或原告单方。现原告未能购买案涉房屋，被告建发公司应将原告交付的270000元购房款予以返还，并支付资金占用期间的利息，利息从原告实际付款之日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止。由于建发公司将案涉商品房另行出售不存在违约故意，原告张利波要求赔偿房屋上涨价格损失的理由不能成立，本院不予支持。关于原小刚、鑫河公司抗辩的其不应为本案第三人的问题。由于原小刚、鑫河公司不是本案诉争房屋楼盘的施工人，被告建发公司申请追加原小刚、鑫河公司为本案第三人不当，原小刚、鑫河公司在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张利波购房款270000元及利息（从2015年8月3日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告张利波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4038元，原告张利波负担2168元，被告沁阳市建发置业有限公司负担1870元。保全费3303元，原告张利波负担628元，被告沁阳市建发置业有限公司负担2675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二〇年十二月二十九日书记员  吴梦飞