湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8857号原告：长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区东方新世界小区。负责人：欧淑琴，主任。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘武，男，1969年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南省新世界置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区新中路3号雨花矿业大厦4楼。法定代表人：杨凤军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。原告长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（以下简称原告）与被告湖南省新世界置业有限公司（以下简称被告）所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人欧淑琴，委托诉讼代理人周雁武、刘武，被告的委托诉讼代理人何亚伟、邓叶周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认长沙市雨花区东方新世界小区转换层001号、转换层002号、转换层003号所有权归小区业主共有，并判令被告将全部转换层移交给原告管理；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：东方新世界小区位于长沙市雨花区××路××号，是由被告2005年开发建设的，总用地面积21983.79㎡，总建筑面积134727.48㎡，楼栋总数共3栋。其中1-3＃栋均规划建设了转换层，分别为转换层001号、转换层002号、转换层003号，建筑面积分别为1160.28㎡、1136.77㎡、1797.78㎡，转换层总建筑面积为4094.83㎡。根据东方新世界小区的《户室面积对照表》，上述转换层为“公用面积”。但被告却擅自将转换层对外出租，其中将转换层001号租给长沙市雨花区悦音艺术培训学校有限公司、转换层002号租给朵朵阅读能力培训营、转换层003号租给湖南升美电梯设备有限公司使用。根据《物权法》第七十条、七十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告认为随着东方新世界的国有土地使用权以及土地上房屋所有权的转移，小区的附属、配套设施所有权也随之转移，开发建设单位对附属、配套设施不再享有所有权。因此，东方新世界小区的转换层作为公共配套建筑，其所有权属于小区全体业主，被告无权处分。原告为维护东方新世界小区全体业主的共有权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告辩称：1、案涉小区设计方案已通过政府部门审查并取得批复通过，根据设计文件图纸及设计说明，案涉转换层属于结构转换层，在设计和报建时确定了该转换层属于可测绘计算建筑面积的区域，该转换层未设计存放公共设备设施，因此不属于全体业主共有建筑面积的技术层或设备层。2、案涉小区建设完成之时以及业主签订商品房买卖合同之时，我国物权法并未生效实施，依据当时的国家标准及地方性规范文件的规定，案涉转换层不属于共有建筑面积，不归全体业主所有和管理使用。3、不能仅凭房屋测绘报告的“户室面积对照表”中转换层盖有“公用面积”的印章，就认定案涉转换层属于全体业主所有，而应根据案涉转换层是否已作为共有部分分摊来判定。综上所述，案涉结构转换层在现行法律规定上并未明确是否属于共有部分，该结构转换层是否系专有部分，目前法律也并没有明确规定，故应当以全体业主是否已实际分摊了该结构转换层的建设成本作为判断该结构转换层是否属于业主共有的依据。根据长沙市房地产测绘队对案涉小区房产面积的测绘结果，可以明确看出诉争结构转换层并未作为共有部分分摊，其建筑成本也未分摊到小区的各个业主。因此，原告的诉讼请求没有法律和合同依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系长沙市雨花区东方新世界小区（以下简称：案涉小区）的开发建设单位，并委托化工部长沙设计研究院对案涉小区进行工程设计。2005年4月10日，化工部长沙设计研究院出具了《东方?新世界初步设计说明书》，载明案涉小区有塔楼3栋，均为住宅，消防弱电控制室设于地下一层，变配电站设于大楼地下一层，生活贮水池和消防贮水池设于地下二层，三层为原、被告诉争结构转换层，结构转换层以上住宅为剪力墙结构，结构转换层以下为框架-核心筒体结构。2005年5月19日，长沙市建设委员会对被告出具《关于湖南省新世界置业有限公司东方新世界调整初步设计的批复》，原则上同意了化工部长沙设计研究院对案涉小区作出的调整初步设计，同时要求被告予以完善、核实。2006年12月27日，案涉小区完成竣工验收，长沙市房地产测绘队对小区内建筑物进行了测绘，并出具《房屋测绘报告》，其中“测绘说明”第三条第二款载明：本报告为测绘成果不能作为权属证明。“共有建筑面积分摊方案”部分载明：诉争结构转换层作为四功能区，转换层楼梯009计入五、六功能区进行分摊，转换层专用配电房、楼梯004、005、011计入四功能区进行分摊，转换层楼梯007、010计入四、五、六、七、八功能区进行分摊，转换层楼梯001计入一、四、五、六、七、八功能区进行分摊，第1层、2层、转换层、顶层1楼梯003计入三至八功能区进行分摊，第1层、2层、转换层、顶层1、顶层2楼梯002计入二、四、五、六、七、八功能区进行分摊。“户室面积对照表”载明：转换层001建筑面积为1160.28㎡，套内面积988.97㎡，分摊面积171.31㎡；转换层002建筑面积1136.77㎡，套内面积968.93㎡，分摊面积167.84㎡；转换层003建筑面积1797.78㎡，套内面积1532.34㎡，分摊面积265.44㎡。该对照表备注栏内对上述转换层均注有：公用面积。“勘测成果表”载明：转换层01号房为物业管理用房，转换层02、03号房为设备用房。2007年6月1日，案涉小区完成竣工验收备案。2007年6月18日，被告分三笔共缴纳了长沙市物业维修基金308709元。被告提供的“长沙市物业维修基金缴款凭证”显示的房屋坐落即为本案诉争转换层，物业类型均为商品房。案涉小区竣工后，被告未将诉争转换层移交小区全体业主。其中转换层001、002号原由被告对外出租，现已停业，转换层003一部分用作物业、原告的办公用房及员工宿舍，另一部分出租给案外人湖南升美电梯设备有限公司使用。另查明：湖南省建设厅于2004年11月10日发布了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，该规则第二部分“成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊”第三条第一款第四项规定：避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积；第三部分“名词解释”对结构转换层的规定为：简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。2010年11月3日及2017年4月19日，湖南省住房和城乡建设厅分别对《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》进行了2次修订。在审理过程中，被告向本院提交了一份与案涉小区业主签订的《长沙市商品房买卖合同》。该合同附件二为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，载明根据湖南省建设厅湘建房[2004]391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》等规定进行房屋面积计算。被告另向本院提交了一份长沙测绘有限公司于2020年9月28日出具的《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》，载明：东方新世界项目（实测业务宗号：200703270012，坐落：雨花区曙光中路56号）中“转换层001、转换层002、转换层003”未作为共有分摊建筑面积分摊给业主。原告对上述《回复》的真实性表示认可。原告向本院提交了一份《长沙市物业管理方案确认单》，显示被告填报案涉小区转换层001号房为物业管理用房，物业监管处对该方案予以确认。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案为不动产的所有权确认纠纷。案涉小区建成、销售时，《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未施行。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条确立的法不溯及既往原则，本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，故原告不能按照《中华人民共和国物权法》及相关司法解释中关于建筑物区分所有权的相关规定来主张诉争转换层的所有权，不能凭是否属于设备用房及物业用房而对所有权作出认定。对诉争转换层的权属争议，应当根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款的规定，从双方当事人的约定、建设成本由谁负担、是否完成交付手续等角度进行综合判断。根据本案查明的事实，被告在与小区业主签订商品房买卖合同时，已经在附件中明确约定房屋面积计算的依据为湖南省建设厅颁布的湘建房[2004]391号《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》等规定。该附件系商品房买卖合同的组成部分，被告及签订合同的小区业主均应受其约束。原告主张《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》已经作废，与事实不符，本院不予认可。诉争转换层以上住宅为剪力墙结构，以下为框架-核心筒体结构，符合《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》对于结构转换层的定义，且诉争转换层可以出租使用，具备构造和使用上的独立性，属于《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》规定的不计入共有建筑面积的部分。上述判断与案涉小区《房屋测绘报告》中的“共有建筑面积分摊方案”部分及长沙测绘有限公司出具的《关于“东方新世界”项目实测报告的回复》能够相互印证，本院予以确认。被告作为案涉小区的开发建设单位，支出了诉争转换层的建设成本。案涉小区的共有建筑面积未包含诉争转换层，故小区业主在购房时未通过分摊共有面积的方式承担诉争转换层的建设成本，且自案涉小区建成以来，被告并未向小区业主交付诉争转换层，小区业主实际亦未行使占有、使用等所有权的权能。故从权利的取得与行使的视角分析，尚不能确认诉争转换层为小区业主共同所有。原告主张“户室面积对照表”将诉争转换层备注为公用面积并以此为由主张所有权，但“户室面积对照表”属于《房屋测绘报告》的一部分，该报告的“测绘说明”已经明确说明测绘成果不能作为权属证明。在原告未能提供其他证据予以佐证的情况下，其诉讼请求不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费1300元，由原告长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  张兰英人民陪审员  章海如二〇二〇年十二月三十日法官助理章梓良书记员段娟附：《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。