渭南市临渭区人民法院民事判决书(2020)陕0502民初4352号原告：李会平，女，1966年5月7日出生，汉族，住陕西省潼关县。委托诉讼代理人：梁军，陕西赛高律师事务所律师。被告：陕西东府酒店管理有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：王玲，系公司总经理。委托诉讼代理人：雷维刚，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛鹤霖，陕西信邦律师事务所实习律师。原告李会宁与被告陕西东府酒店管理有限公司（下称东府酒店）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李会宁及其委托诉讼代理人梁军、被告东府酒店委托诉讼代理人雷维刚、毛鹤霖到庭参加诉讼，被告法定代表人王玲经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李会宁向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2020年8月3日向原告发出的《解除合同通知书》不具有法律效力，判令被告继续履行双方2014年12月31日签订的合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：陕西永嘉实业发展有限公司（下称永嘉公司）开发建设了东府壹号商品房，并对外宣传：“房屋出售后，公司会从业主手中承租房屋用于酒店经营，租期最低不少于15年，并可用三年房租折抵购房款。”原告为购房投资，便从永嘉公司购买了涉案房屋，后永嘉公司成立了东府酒店公司，从原告处租赁用于酒店经营，并用前三年房租折抵了购房款。2014年12月31日，原、被告签订《东府壹号公寓租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期为2015年7月31日至2033年7月29日。2020年初，酒店行业收到了疫情影响，在3月份时全国已开始复工复业，被告公司也恢复了经营；2020年8月3日，原告收到了被告所发的解除租赁合同的通知，但原告认为被告仍承租着16、17、18层房屋并继续经营酒店，经营状况良好，不应解除合同，故此诉至法院。被告东府酒店辩称：1、原告所述的“被告酒店于2020年3月开始恢复经营且经营状况良好”这一情况违背客观事实。自2020年2月至今，全国复工复业，但各行业因疫情所受的影响不同，复工也存在较大差异；酒店服务业受冲击较大，疫情并未完全消除，被告公司至今未能恢复正常经营，一直处于亏损状态；2、原告所述的“16、17、18层房屋继续承租经营酒店”与事实不符，被告正在逐步解决此一系列租赁合同问题，为稳定疫情造成的影响，不可能一次性全部解除，故逐步解决，以求双方损失降到最低；3、2020年初发生的疫情系“不可抗力”，被告根据合同约定行使合同解除权，并依约向原告发出了终止合同的通知，合同应自通知到达对方时解除。原告李会宁就其主张向本院提交证据如下：一、1、原告身份证复印件；2、商品房买卖合同、不动产权证书各一份。证明原告主体适格，系出租房屋的所有权人，且具有出租资格；二、1、东府壹号公寓租赁合同1份；2、陕西永嘉实业发展有限公司与被告公司的企业信用信息公示报告及法人变更信息。证明原、被告存在定期租赁关系，合同约定租期18年的事实，被告解除合同不但违反合同约定，也违背了当初业主购房时长期承租的承诺，永嘉公司与被告东府酒店为关联企业；三、1、解除合同短信通知一份；2、照片6张、视频1份；3、陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定发展的若干措施1份；4、渭南市发展与改革委员会关于有序推进复工的公告1份。证明被告向原告发送单方解除合同的事实，被告经营的酒店不存在导致合同目的无法实现的情形，陕西省应对疫情若干措施中规定有序推动复工复产，且被告一直经营酒店，并不会导致被告以疫情为由解除合同的事实。被告东府酒店对原告证据质证意见如下：一、真实性、合法性无异议，但与本案无关，对其证明目的中原告具有出租资格予以确认。二、真实性、合法性无异议，合同签订时间为2014年12月30日，产权证书取得时间为2019年1月，房屋买卖合同的签订时间为2017年5月4日，此三时间点说明原告与永嘉公司签订房屋买卖合同的时间是2017年5月，该合同应属无效合同；另外，东府酒店与永嘉公司法人的变更情况与本案无关。三、1、短信真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，被告依据合同第六条第二项向原告发送短信，被告自收到通知起视为合同；2、照片后五张真实性有异议，需要核实，证明被告公司正常经营的证明目的不能成立，解除条件不能成就；仅能证明目前酒店现状，不能证明复工复产进行正常营业，同时16/17/18楼正在逐步解除，照片也可能是这三个楼层；3、政府规范性文件，不属于证据，不具备证据资格，复工复产不代表疫情不可抗力的消除且不代表各行业都复工复产；4、渭南市人民政府的网页不属于证据，不具备证据资格，只是一种宣传，不能证明被告正常营业。最高院关于疫情 的指导意见不属于司法解释，仅是法院审理案件的指导。被告东府酒店就其主张向本院提交证据如下：1、东府壹号公寓租赁合同，证明原、被告建立了真实合法有效的房屋租赁合同关系，合同明确约定了“变更、解除和终止”的条件，即该条件一旦发生，双方均有权终止合同，不追究对方责任；2、手机短信截屏，证明被告按合同约定向原告发出解除合同通知，依约形式合同解除权，双方合同已于原告收到解除通知书之日起予以解除，根据约定双方互不承担责任。原告李会宁对被告证据质证意见如下：1、证明目的有异议，该合同条款有前提（因不可抗力致使合同无法履行超过3个月），而被告公司并未达到此情形；2、真实性无异议，证明目的有异议，被告公司并未全部停业，不符合行使合同解除权的条件。本院结合当事人陈述对双方提交的证据予以综合认定。经审理查明，2014年12月31日，原告李会宁与被告东府公司签订了《东府壹号公寓租赁合同》，约定由原告将位于渭南市临渭区东风街中段东府壹号1号楼1315号房出租给被告用于经营“速8酒店”,租赁期限18年，从2015年7月31日起至2033年7月29日，并于附表中就每年度租金作出了约定。该合同另就“变更、解除和终止”约定如下：“如遇不可抗力之事本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。”2020 年8月3日，被告向原告发送手机短信，告知因受新冠肺炎疫情影响，酒店无法继续经营，并通知原告办理房屋交接手续，要求解除租赁合同。原告收到该短信“通知”后，未按被告要求前去办理交接手续，于同年8月14日诉至本院，请求确认被告关于解除租赁合同的通知不具有法律效力并要求继续履行合同。另查，2020年年初，因新冠疫情影响，全国范围内酒店行业均受到冲击，并在政府统一安排下停止营业。2020年2月16日，陕西省人民政府办公厅发布了《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》，该文件中要求有序推动复工复产，指导企业制定复工复产方案，落实疫情防控主体责任和各项措施，确保生产生活平稳有序；渭南市发改委亦在渭南市人民政府网站上发文《保障民生供应，有序推进复工，筹备项目开工》。随后，全市各行业不同程度开始复工复产，逐渐恢复经营，被告东府酒店也于2020年4月份后开始营业。本院认为，原、被告在合同中约定解除合同的条件（不可抗力致使合同无法履行），根据我国《合同法》及其解释的规定，合同一方当事人认为出现了约定的解除合同的情形时，可以以此为由主张解除合同并通知合同相对方，该合同自通知到达对方时即解除；若对方对此有异议，在双方无约定的情况下，须在通知到达之日起3个月内起诉请求法院确认解除合同的效力。结合本案所查明事实，原、被告依法签订《东府壹号公寓租赁合同》，双方间形成租赁合同关系，被告东府酒店于2020年8月以疫情影响导致酒店无法继续经营为由，向原告发送短信通知解除合同；原告收到短信后，并未按被告要求办理房屋交接手续，并于3个月时限内向本院提起诉讼请求确认被告的解除合同通知无效。被告2020年8月3日向原告发送的解除合同通知并未在送达原告时发生效力，其效力应由本院进行审查确认。其次，众所周知，2020年初的新冠疫情对全国各行各业均造成了不同程度的影响，其中酒店行业所受冲击较大。但在党和政府的正确引领以及全国人民众志成城的不懈努力下，使得疫情在最短时间内得到了有效的控制，各行业逐渐稳定复工复产，酒店行业也渐渐恢复经营。结合本案情况，被告东府酒店于2020年8月以疫情影响满足合同约定的解除条件为由向原告发送解除合同的通知，但此时本区疫情已基本得到控制，能够导致酒店无法经营、合同无法继续履行的不可抗力已不复存在，在被告无充分证据证明本区疫情不可控并持续至5月的情况下，显然并未达到合同约定或法律规定的合同解除条件。 综上，被告2020年8月3日向原告发送的解除合同通知不具有法律效力，涉案租赁合同未解除，双方应继续按约履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条之规定，判决如下：被告陕西东府酒店管理有限公司2020年8月3日向原告李会宁发出的《解除合同通知书》不具有法律效力，双方继续履行2014年12月31日签订的《东府壹号公寓租赁合同》。案件受理费8919元，减半收取4459.5元，由被告陕西东府酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。   审  判  员       张文娟 二0二0年十一月十三日  法官助理       孙杨一书记 员     师  睿