中华人民共和国黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民初3号原告：梁继国，男，1966年3月9日出生，汉族，无职业，住中华人民共和国黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王贺心，黑龙江吉相律师事务所律师。被告：盛宪好，男，1964年6月5日出生，汉族，系黑龙江省鹤岗市自然资源局规化院职工，住中华人民共和国黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：艾立鹏，黑龙江吉相律师事务所律师。原告梁继国与被告盛宪好房屋产权协议纠纷一案，原由中华人民共和国黑龙江省鹤岗市向阳区人民法院立案审理（该院立案审理的案件为：原告梁继国诉被告盛宪好房屋买卖合同纠纷一案），后该院认为，案涉房产在俄罗斯联邦共和国境内，属于涉外民事案件，裁定将该案移送本院审理。本院于2019年1月17日立案，于2019年11月12日判决后，盛锡珀不服提出上诉。2020年9月3日中华人民共和国黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑民终102号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告梁继国及其委托诉讼代理人王贺心、被告盛宪好及其委托诉讼代理人艾立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁继国向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告梁继国与被告盛宪好及案外人赵源清之间的房屋产权协议；2、判决被告盛宪好返还原告梁继国购房款35万元及违约金10万元。事实与理由：梁继国、盛宪好、赵源清三人曾经在俄罗斯合伙经商。2012年10月10日梁继国与盛宪好签订协议约定：梁继国出资20万元给付盛宪好，梁继国可拥有盛宪好在俄罗斯的五套房产中的三分之一产权。后由于合伙生意无法进行，便解散合伙生意并对合伙财产进行清算。2014年3月29日签订房屋产权协议，协议约定：已经过户赵源清名下的三套俄罗斯房产由梁继国、盛宪好、赵源清各占三分之一产权。直至2014年4月22日盛宪好仍未将房屋三分之一的产权过户到梁继国名下，于是签订协议约定：梁继国、赵源清各自补交15万元，由盛宪好全权负责将房屋的三分之一产权过户给梁继国，并约定了违约金条款。直至起诉之日，盛宪好依然没有将房产产权过户至梁继国的名下，盛宪好现已严重违约应承担法律责任。被告盛宪好辩称，1、盛宪好与梁继国之间不存在房屋买卖关系，案涉房产是盛宪好、梁继国、赵源清合伙购买盛锡珀位于俄罗斯的包括房产、土地、车辆等在内的所有设施设备，盛宪好只是代表梁继国、赵源清与盛锡珀交涉购买房产、土地、车辆及所有设备事宜。本案是梁继国与盛宪好、赵源清三人合伙纠纷，不是买卖房屋纠纷。三人共同买卖房屋是用于合伙企业，不单独存在房屋买卖合同纠纷。盛宪好已部分履行三人约定的内容，将购买的房产登记在合伙人赵源清名下是经过梁继国同意的。2、原告与被告盛宪好及赵源清三人系合伙关系，三人共同出资购买俄罗斯的房产及附属设施设备，三人合伙购买的房产登记在赵源清一人名下，现上述房产、土地、机器设备等都在俄罗斯，由三人共同经营管理。三人的合伙关系现在并没有解除，也没有对合伙事项及合伙共有财产进行清算，现在合伙是盈是亏不清楚，所以原告作为合伙人之一不能向合伙人之一的被告盛宪好个人主张返还合伙投入款。三方签订的2014年3月29日协议、2014年4月22日协议均是对合伙事项如何进展、对合伙财产如何登记的事项做的约定，具体三方约定的将登记到合伙人赵源清名下的房产变更登记到三合伙人名下，这不是合伙人被告盛宪好一个人能办到的事情，不但三人都需要出面，而且还需要赵源清的妻子同意，所以三方约定的事项现在没有办理完毕，被告盛宪好没有任何责任。综上，在合伙没有解除和清算财产的情况下，原告不能向被告合伙人之一盛宪好主张任何权利。原告梁继国向本院提供证据如下：证据一、2012年10月10日收条一份，证明2012年10月10日原告向盛宪好支付三人合伙购买俄罗斯五套房产的购房款20万元。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题亦无异议。同时提出该款已支付给房主了。由于被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据二、2014年3月29日由盛宪好、赵源清、梁继国签订的公司及房屋产权协议书一份，证明2014年3月29日原告与盛宪好、赵源清对三人合伙期间的所有财产进行了详细的分配，该协议的性质为三人结束合伙关系的协议。同时该协议对五套房产的产权各占三人之一进行了明确约定。被告对证据的真实性无异议，但对证明的问题提出，1、原告通过该证据认可三人是合伙关系，即否认了梁继国、盛宪好之间是房屋买卖关系。2、该协议不是解除合伙的协议，相反该协议约定的是继续合伙对相关事项的约定和预期工作做的安排。通过协议第三条、第七条的约定，也可以体现绝不是解除合伙的约定。由于被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据三、2014年4月22日签订的收条一份、2014年4月22日签订的收条及协议一份，证明梁继国、盛宪好、赵源清三人散伙后，商讨对散伙后的五套房产的更名事宜。盛宪好要求梁继国再追加15万元购房款才可以给梁继国办理房屋的更名手续，并由盛宪好负责在三个月内办理完毕五套房产的更名手续。若不能办理完毕，盛宪好则赔偿原告130万元。至今五套房产中没有任何一户有梁继国的名字。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题提出，1、在原审时原告没有提到该证据是商讨散伙事宜。2、原告也认可三人是合伙关系，即三人合伙购买房产，不存在盛宪好、梁继国之间房屋买卖关系。3、该证据不能证明解除合伙。4、盛宪好承诺的办理更名过户事宜一直没有完成，与盛宪好无关。由于被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据四、2014年12月11日借条一份、2014年12月11日签订的协议一份，证明2014年12月11日盛宪好没有如约为梁继国办理完毕五套房产的更名手续，盛宪好同意退还原告购房款及承担违约责任，所以为原告出具了130万元的借条。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题提出，1、原告在原审时明确表示了该130万元借条属于抵押性质。2、该证据本身体现不出原告要证明的问题。由于被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据五、2012年6月26日公证书一份、委托书一份，证明2012年6月26日原房屋产权人盛锡珀已经全权委托盛宪好办理房屋的更名手续。盛宪好享有该权利，但一直没有为梁继国办理更名，系违约行为。被告对证据的真实性无异议，但提出该证据不能体现原告要证明的问题。同时盛宪好履行的是合伙事务，不存在与原告之间的房屋买卖合同关系。由于被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。被告盛宪好向本院提供证据如下：2014年3月29日盛宪好、梁继国、赵源清三人签订公司及房屋产权协议复印件、同年12月11日盛宪好给梁继国出具130万元借条复印件、同日梁继国书写的“协议”材料复印件各一份。证明：1、盛宪好、梁继国、赵源清三人系合伙关系，三人共同出资购买盛锡珀的五套房产及机器设备，理石厂、汽车、锅炉房、理石切割机、工具等。三人购买上述资产后共同经营，三人各占合伙公司（实体）股份的三分之一。现在合伙没有解除，梁继国不能将三人购买的房产和其他设备设施区别开来起诉本案。2、2014年12月11日的130万元借条及梁继国写的“协议”材料，只是作为其办理土地证变更过户的抵押。原告对证据的真实性无异议，但提出上述证据不仅证明了盛宪好、梁继国、赵源清三人合伙经营事实，也证明了在三人合伙期间“梁继国出资35万元购买盛锡珀涉案五套房产三分之一产权，盛宪好应承担未能给梁继国办理产权过户手续房屋买卖合同义务，应承担违约责任”的事实，三人的合伙纠纷与本案无关。由于原告对证据的真实性无异议，本院予以采信。本院向案外人盛锡珀调取了关于盛锡珀在俄罗斯所有的现已出售给盛宪好、赵源清、梁继国五套房产的登记情况的登记材料共5页，从该证据体现五套房产在2012年10月22日已登记在赵源清名下三套，另外两套于2014年5月12日依据赵源清为李培文出具的委托手续，登记在李培文名下三分之一产权，于2014年5月13日登记在盛宪好名下三分之二产权。同时，盛锡珀提出五户房屋对应的土地只享有租赁权。原、被告对该证据的真实性无异议，但原告提出即便是租赁权，也未变更到梁继国名下。同时提出变更到李培文（赵源清外甥）名下无异议，由于原、被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。本院根据当事人陈述及所采信的证据，认定本案事实如下：2012年10月，赵源清与本案原告梁继国、被告盛宪好三人合伙在俄罗斯联邦共和国犹太自治州比罗比詹市，使用盛宪好的叔叔盛锡珀在当地的五套房产及设备设施合伙从事经营活动。同年10月10日，盛锡珀委托盛宪好向梁继国、赵源清、盛宪好三人出卖三人合伙使用的该五套房产。他们三人经协商同意购买该五套房产，约定“由梁继国、赵源清各出资20万元，购买盛锡珀的该五套房产，梁继国、赵源清、盛宪好三人各享有该五套房产的三分之一产权，由盛宪好负责完成过户手续。”之后，梁继国、赵源清各自按约定将购房款40万元交给了盛宪好，由盛宪好交给盛锡珀。2012年10月22日，盛锡珀委托在俄罗斯国内的牟洪涛将该五套房产中的三套（三处）房产的房产证办理登记过户到赵源清名下（但该三套房产的土地证仍登记在盛锡珀名下）。2014年3月29日三人签订一份“公司及房屋产权协议”，该协议对此前三人达成的由他们三人购买盛锡珀的五套房产协议约定内容不变，同时对三人的合伙进行算账确认。至2014年4月22日，盛宪好未能完成将盛锡珀该五套房产的全部房产证、土地证登记过户给他们三人名下各享有三分之一产权的约定义务，当日三人又签订一份“收条及协议”，约定：1、由梁继国、赵源清各自补交15万元购房款购买盛锡珀的该五套房产，梁继国、赵源清、盛宪好三人各享有该五套房产的三分之一产权，由盛宪好全权负责在三个月之内完成该五套房产的房产证、土地证登记过户至三人名下（包括房产证已过户到赵源清名下的三套房产的房产证、土地证）；2、如盛宪好不能在三个月之内完成该五套房产的登记过户给他们三人名下的手续，由盛宪好赔付梁继国、赵源清各人民币100万元；3、之前签定的协议及该协议适用中国法律；4、盛锡珀的该五套房产的房产证、土地证办理登记过户至三人名下完毕此协议终止。签订此协议当日，梁继国按协议约定交给盛宪好购房款15万元（盛宪好给梁继国出具了收条），赵源清给盛宪好出具了欠15万元购房款的欠条。2014年5月12日至13日，盛锡珀委托牟洪涛将自已所有的在俄罗斯联邦共和国比罗比詹市的五套房产中另外两套房产的房产证、土地证过户至盛宪好、赵源清的外甥李培文（赵源清为李培文出具委托手续）名下，盛宪好享有该两套房产的三分之二产权，李培文享有该两套房产的三分之一产权。至2014年12月11日，因盛宪好未能完成盛锡珀五套房产的登记过户到梁继国名下（三分之一产权）手续，梁继国于当日找到盛宪好，梁继国让盛宪好给其出具借条一份，内容：借梁继国人民币130万元整，还款日期2015年8月末，借款人盛宪好（签名）。之后，梁继国于当日又给盛宪好出具名为“协议”的书面材料一份，内容：盛宪好负责把俄罗斯盛锡珀名下的已变更到赵源清名下的三处（三套）房产的土地证变更到赵源清、梁继国、盛宪好三人名下，三人各自享有三分之一产权。此次该土地证盛宪好出资1万元整。在锅炉、汽车、磨边机存在的情况下，梁继国付盛宪好15万元（赵源清已打欠条）。盛宪好给梁继国打的130万元借条（用于俄罗斯土地证变更抵押）作废。之后，因盛宪好提出办理盛锡珀该五套房产的房产证、土地证登记过户手续需要赵源清妻子刘桂芝同意办理过户的公证书。2015年5月27日，刘桂芝的公证书办理完毕。同年6月，梁继国将刘桂芝公证书交给盛宪好。至2015年末，梁继国见盛宪好仍未完成2014年12月11日双方约定的办理赵源清名下的三处房产的土地证登记过户手续。梁继国以与盛宪好存在民间借贷纠纷为由，将盛宪好诉至法院，后撤回起诉。后梁继国以房屋产权协议纠纷为由，将盛宪好诉至法院。本院认为，本案系房屋产权协议纠纷，盛宪好、梁继国、赵源清三人约定共同出资购买案外人盛锡珀、任玉琴在俄罗斯所有的五户房产，三人各占所购房产产权的三分之一。梁继国在出资之前，已有三户房产已过户到赵源清名下。2014年5月13日另两户房屋产权过户到盛宪好名下三分之二和李培文名下三分之一。庭审中梁继国表示2014年5月13日以前盛锡珀把房子过不过到盛宪好名下与我没关系，我只要求在2014年4月22日签完协议后三个月内变到我名下，且对于把另外两户中的三分之一产权变更到李培文名下无异议。据此，可以认定其三人与案外人盛锡珀之间的房屋买卖合同已履行完毕。2014年4月22日当梁继国要求盛宪好为其办理三分之一产权过户时盛宪好作出承诺，全权负责在三个月之内为梁继国办理完毕产权过户手续。同时承诺如不能完成，赔付梁继国100万元。2014年12月11日盛宪好再次出具借条及协议，承诺负责办理房屋土地证的更名事宜，故应当认定盛宪好负有为梁继国变更所购房屋三分之一产权的过户义务。盛宪好应按协议约定履行自己的义务，但盛宪好至今未完成为梁继国变更产权的义务，且盛宪好亦未举证证明是因梁继国的责任或原因，导致该义务未能在约定的期限内完成，应认定盛宪好违约，应承担相应的违约责任。对此，盛宪好虽提出因为梁继国在2015年6月交给其本人的赵源清妻子刘桂芝的公证书后，因盛锡珀的授权人牟洪涛当时不在俄罗斯，不能翻译俄文，导致未能办理相关手续，但盛宪好在明知此情况下，仍于2014年12月11日为梁继国出具借条及协议，并在借条中写明还款日期为2015年8月末。虽然双方在借条及协议中未约定具体的履行期限，但可以认定2015年8月末即是梁继国要求盛宪好完成相关房产手续更名的最后期限，因此盛宪好提出的理由不能成为不构成违约事实的理由。庭审中，盛宪好提出2014年4月22日收条及协议和2014年12月11日借条和协议是在遭受胁迫的情况下出具的，但未能举证证明，故对其主张不予支持。对于梁继国提出解除房屋产权协议的请求，因三人在协议时并未就解除房屋产权协议作出约定，同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中盛宪好虽然承诺负责办理过户事宜，但并未承诺如不能办理，由其本人负责返还梁继国购房款，故盛宪好不能成为梁继国的债务人。同时，对三人所购房屋，盛宪好、赵源清均承认有梁继国三分之一的产权且同意过户，审理中梁继国又未举证证明涉案房屋现已存在不能过户的相关证据，因此盛宪好虽然存在违约，但梁继国的合同目的不存在不能实现的情况，故对于梁继国要求解除房屋产权协议及返还购房款的诉讼请求不应支持。审理中，本院对该问题经向梁继国释明后，梁继国仍坚持原诉讼请求，故对该项请求应予驳回。关于梁继国要求盛宪好给付违约金10万元的请求，因在2014年4月22日盛宪好承诺如不能在三个月之内完成，赔偿梁继国人民币100万元。该约定应当认定是双方对违约金的约定，现梁继国要求支付10万元违约金，本院以梁继国实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。梁继国因产权协议未予履行所受到损失应确定为，按盛宪好作出承诺的履行日期起，即2014年7月22日至该案在原一审2019年1月3日起诉时止，以梁继国支付的35万元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。因此，本院结合最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定梁继国要求盛宪好支付10万元违约金的请求过高，应调整为99，000.00元。综上所述，梁继国与盛宪好、赵源清之间约定的房屋产权协议有效，梁继国要求被告盛宪好给付违约金的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：（2019）被告盛宪好于本判决生效之日起十五日内给付原告梁继国违约金人民币99，000.00元整；（2019）驳回原告梁继国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，050.00元，由被告盛宪好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国黑龙江省高级人民法院。审判长 任 重审判员 刘延霞审判员 白丽明二〇二〇年十二月二十八日书记员 孙 颖