苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5519号 原告：融通地产（江苏）有限责任公司，住所地南京市秦淮区御道街**第**。 法定代表人：周延波，执行董事。 委托诉讼代理人：汪宏武，北京市隆安(南京)律师事务所律师律师。 委托诉讼代理人：刁前进，北京市隆安(南京)律师事务所律师律师。 被告：苏州亿亨实业有限公司，住所，住所地苏州市广济南路**div> 法定代表人：黄忠，公司总经理。 委托诉讼代理人：李文强，江苏德策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婷，江苏德策律师事务所实习律师。 原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告苏州亿亨实业有限公司（以下简称亿亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告融通公司的委托诉讼代理人汪宏武、被告亿亨公司的委托诉讼代理人李文强、黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2020年1月租金605815.67元，以及该租金的逾期付款违约金（自2019年9月11日计算至2020年8月20日，按照每日千分之三计算为832819.21元）；2.判令被告立即向原告支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金2391452.94元，以及该租金的逾期付款违约金（自2020年2月11日计算至2020年8月20日，按照每日千分之三计算为1377476.90元）；3.判令被告立即向原告支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金4743915元，以及该租金的逾期付款违约金（自2020年8月11日计算至2020年8月20日，按照每日千分之三计算为142317.45元）；4.判令被告立即向原告支付租赁保证金948783元，并支付该款项的逾期付款违约金（自2019年12月3日计算至2020年8月20日，按照每日千分之三计算为745743.44元）。审理中，融通公司明确上述逾期付款违约金均计算至2020年8月20日，此后的违约金在本案中暂不主张；同时明确因受到新冠××影响，在本案中不主张2020年2月1日至4月30日期间的租金及相应逾期违约金。事实与理由：2019年11月22日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定融通公司将苏州市广济南路18号房地产出租给亿亨公司使用，租赁期限自2019年9月1日至2031年7月31日，租金每半年一结算，除首期租金计算年度为2019年9月1日至2020年7月31日，其余租金均自每年8月1日至次年7月31日，亿亨公司于半年的十日内将租金交给原告，故亿亨公司应当于2019年9月11日前支付首期租金，并于此后每年8月11日前、2月11日前支付半年租金；另，双方合同明确约定亿亨公司应在合同签订后十日内向原告支付租赁保证金948783元。合同签订后，亿亨公司仅支付了3366548.36元租金，其余租金未能依约支付；双方合同明确约定，亿亨公司逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日，应按滞交费用总额的千分之三向原告支付违约金。原告多次催促未果，无奈起诉主张，请求法院判如所请。 被告亿亨公司辩称：1.关于已付租金。我方共计向原告支付了3366548.36元租金，其中3166548.36元用于结清2019年12月31日前的租金，我方另于2020年8月18日支付的20万元租金用于支付2020年1月1日起的租金；2.关于租金支付时间。双方合同约定租金每半年结算一次，故我方仅应支付租金至2020年7月31日，2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金尚未到支付期限；3.关于租金数额。根据双方合同约定2020年5月至7月期间的应付租金为2374911元、2020年8月1日至2021年1月31日期间的应付租金为4743915元；4.关于违约金。原告主张的分段计算的逾期付租违约金约定标准过高，于法无据；另，我方未能按约支付租金系因为原告方根本违约我方行使不安抗辩权，案涉房屋因涉及军产无法办理消防审批且一直使用临时用电，致使我方无法转租房屋（实际在转租过程中，原告方也不配合提供相应材料证明我方有权转租），租赁房屋空置率高达90%，导致我方负债累累无法支付租金，更无力解决房屋消防及电力问题。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据融通公司提交的《房地产租赁合同》、委托协议、督促函及邮寄凭证、中国建设银行电子回单、亿亨公司提交的《场地租赁协议书》、申请报告、报批申请及快递回执，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1、2013年3月18日，南京军区第四房地产管理分局（以下简称南京军区房管四分局）与亿亨公司签订《场地租赁协议书》，将苏州市广济南路18号面积为4842平方米的场地出租，由亿亨公司出资在该地块建设综合商业大楼，租赁期限为18年，自2013年4月1日起至2031年3月31日止，在协议有效期内，双方签订全军统一制式的军队房地产租赁合同文本，每3年签订一次，起始年租金745万元，场地租金先付后用，每半年支付一次，于每年4月1日及10月1日前支付，协议还对其他事项作了约定。嗣后，亿亨公司曾在2018年11月2日向南京军区房管四分局申请减免租金，原因系在案涉商业项目消防审批手续一直无法获批、电力建设后仍然无法使用正式用电。 嗣后，受军队全面停止有偿服务相关规定的影响，根据组建军队管理资产公司的要求，中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局自2019年9月1日起委托融通公司出租管理案涉广济南路18号军队房地产（房屋建筑面积44262.10平方米、土地面积5042.90平方米）。 2、2019年11月22日，融通公司（甲方）与亿亨公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定融通公司将案涉房地产（房屋建筑面积44262.10平方米、土地面积5042.90平方米）出租给亿亨公司使用，租赁期限自2019年9月1日至2031年7月31日，租金总额为131319235元，年租金为9487830元，每三年递增10%（其中2019年9月1日至2020年7月31日期间租金总额为8708008元；2020年8月1日至2021年7月31日期间租金总额为9487830元……）。协议第四条“租金”部分第（三）款约定：租金按半年结算，乙方于半年的十日内交付。合同第六条“履约保证金”部分约定乙方自合同签订后十日内按年租金的百分之三十向甲方支付租赁保证金2846349元。合同第十条第（一）款约定“甲方因军事需要提前解除合同的，乙方应当在接到甲方书面通知后三十日内无法返还租赁物，甲方按照乙方实际使用时间计收租金……”。第十二条“乙方违约责任”部分第（二）款约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。 上述合同签订后，亿亨公司分别在2020年1月16日支付30万元、4月8日支付10万元、4月20日支付30万元、5月6日支付20万元、5月28日支付10万元、6月23日支付50万元、7月3日支付100万元、7月7日支付666548.36元、8月18日支付20万元，以上共计3366548.36元。 2020年4月29日，融通公司向亿亨公司发出督促函（落款为4月20日）一份，指出亿亨公司已经逾期支付租金，其有权根据合同第十二条约定收取违约金，并催促亿亨公司在2020年5月1日前支付相应款项，亿亨公司于次日签收；并在收到督促函后支付了部分款项（即上述2020年5月6日之后的付款）。 3、在融通公司与亿亨公司订立案涉《房地产租赁合同》后，亿亨公司分别在2020年1月20日、6月11日向融通公司发出申请，指出因案涉房地产系部队产权，无法提供产权证明，故消防审批部门不予受理案涉项目消防报批手续，要求融通公司协助与消防主管部门协调沟通以恢复案涉房地产正常的消防审批手续，以便其能够开展正常的出租经营活动。融通公司确认收到该两份申请，但认为消防审批问题系部队此前遗留问题，且案涉房地产系亿亨公司自行建造，对相关消防及电力问题清楚知悉，不应妨碍其支付合同约定的租金。 4、审理中，融通公司与亿亨公司就案涉房地产租金系先用后付还是先付后用问题各执一词，融通公司主张案涉《房地产租赁合同》第四条约定的“租金按半年结算”文义解释即为先付后用，且双方租赁关系系亿亨公司与南京军区房管四分局合同的延续，亿亨公司此前向南京军区房管四分局支付租金的方式即为先付后用。亿亨公司则主张双方租赁合同约定的“租金按半年结算”明确了系结算，文义解释即应为先用后付。 基于各自主张，融通公司陈述首年租期仅有11个月（自2019年9月1日至2020年7月31日），按照双方合同约定的租金半年一付，亿亨公司应在2019年9月1日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间六个月的租金，并在2020年3月1日前支付2020年3月1日至2020年7月31日期间五个月的租金，自2020年8月1日起的租金每半年支付一次（先付后用）；亿亨公司则主张首年11个月的租金应当按照自然年度结算，其应在2020年1月10日前结清2019年9月1日至2019年12月31日期间四个月的租金、在2020年8月10日前结清2020年1月1日至2020年7月31日期间七个月的租金，2020年8月1日起的租金每半年结算一次，但是2020年8月1日至2021年1月31日期间的六个月租金应为先用后付，支付期限在2021年2月10日前（尚未届至）。 本院认为，融通公司受南京军区房管四分局委托出租管理案涉房屋，并与亿亨公司签订案涉《房地产租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，成立并有效，双方当事人均应按约履行。案涉合同对于租金支付时间约定为“租金按半年结算”，未能明确租金系先付后用还是先用后付，双方当事人对此各执一词，故应认定双方就租金支付时间约定不明，应根据合同其他条款及交易习惯予以综合判断。结合双方其他合同约定及具体履行过程，本院认定案涉租赁合同租金支付方式应为“先用后付”，具体理由为：1、亿亨公司签订案涉合同时已经实际占有使用案涉房地产，案涉合同系后签（签订于2019年11月22日但租期自2019年9月1日起算），事实上亦不可能预收；2、亿亨公司在合同签订后直至2020年1月方开始支付租金，融通公司此前未有异议，直至2020年4月底方发函催促，且在督促函中亦未明确亿亨公司应在2020年9月1日前或者合同签订时需要支付相应费用，仅仅催促亿亨公司在2020年5月1日前支付；3、双方合同第十条中约定的解除后清算条款约定的系“甲方按乙方实际使用时间计收租金”，并非通常先付后用情况下的甲方退还乙方未利用期间的租金。综上，本院认为根据双方合同其他条款的约定及实际履行过程可以认定案涉租赁合同的租金支付方式应为“先用后付”；融通公司主张双方系先付后用，并无明确约定，本院难以采信，且即便亿亨公司此前与南京军区房管四分局约定的系先付后用，但案涉合同并非该租赁合同的完全延续，并不能据此认定案涉合同亦为先付后用。 据此，并结合双方当事人均认可首年租期计算至2020年7月31日，以及融通公司明确因受疫情影响不主张2020年2月至4月期间三个月的租金的事实，本院认定亿亨公司应在2020年3月10日前结清2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金3958185.45元（8708008元÷11个月×5个月）（2020年2月租金免收，实际收取5个月）、在2020年8月10日前结清2020年3月1日至2020年7月31日期间的租金2374911.27元（8708008元÷11个月×3个月）（2020年3、4月租金免收，实际收取3个月）；亿亨公司主张应按自然年度支付首年11个月租金，与双方合同约定的每六个月结算不符，本院不予采信。亿亨公司目前仅向融通公司支付3366548.36元，故其需向融通公司支付剩余应付租金2966548.36元（3958185.45元+2374911.27元-3366548.36元），融通公司主张的2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，因尚未届履行期，本院在本案中难以支持。亿亨公司还抗辩称因融通公司未能解决消防问题其拒付租金行使不安抗辩权，然消防问题由来已久，在其与融通公司签订案涉合同时对此明知，现其以消防问题提出不安抗辩拒付租金并无依据，本院亦难采信。 关于逾期支付租金违约金，双方合同明确约定亿亨公司每逾期一日应支付滞交金额的千分之三，亿亨公司抗辩主张约定过高，该约定相当于年利率109.5%，确属畸高；结合双方合同履行情况、定约背景以及双方履行过程中亿亨公司确实一直就消防及电力问题与融通公司沟通、2020年租赁市场确实受到新冠疫情影响等事实，根据公平及诚实信用原则，本院认定亿亨公司应按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向融通公司支付利息损失以承担逾期支付租金的违约责任为宜。根据上述认定的应付时间及应付款金额，本院认定亿亨公司应自2020年3月11日起向融通公司支付591637.09元（3958185.45元-3366548.36元）滞交租金的逾期付款违约金、应自2020年8月11日起向融通公司支付2374911.27元滞交租金的逾期付款违约金，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年12月10日为94353元（591637.09元×3.85%×1.95×275日÷360日+2374911.27元×3.85%×1.95×122日÷360日），自2020年12月11日起至实际支付之日止的违约金以上述全部滞交租金2966548.36元为基数继续计算，融通公司主张超出部分，本院不再支持。 关于融通公司主张的租赁保证金948783元及逾期支付违约金。双方合同约定亿亨公司应于合同签订后十日内（即2019年12月12日前）支付2846349元租赁保证金，现其未能依约支付，融通公司起诉主张948783元符合双方合同约定且未超出2846349元，本院予以支持。亿亨公司未依约支付租赁保证金，虽然已经违约，但租赁保证金系用于保证亿亨公司履行合同义务，而本院已经认定亿亨公司需就迟延支付租金的行为承担违约责任，足以促使亿亨公司尽早履行义务，另虑及租期届满后融通公司系无息返还租赁保证金，融通公司并不通过收取租赁保证金获益，故对融通公司主张的租赁保证金的逾期付款违约金不再支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州亿亨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告融通地产（江苏）有限责任公司支付2020年7月31日前的租金2966548.36元及计算至2020年12月10日的逾期付款违约金94353元，并继续支付2020年12月11日起至实际结清租金之日止的逾期付款违约金（以2966548.36元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）； 二、被告苏州亿亨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告融通地产（江苏）有限责任公司支付租赁保证金948783元； 三、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92529.94元，减半收取46265元，财产保全费5000元，合计51265元，由原告融通地产（江苏）有限责任公司负担21249元，由被告苏州亿亨实业有限公司负担30016元，被告苏州亿亨实业有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告融通地产（江苏）有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李艳婷