（2020）黑71民终7号 上诉人（一审被告、申请执行人）：周立英，女，1972年8月21日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。 委托诉讼代理人:陆雪竹，黑龙江良治律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：刘君，男，1958年4月15日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。 一审被告（被执行人）：于景林，男，1965年7月21日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 上诉人周立英因与被上诉人刘君、一审被告于景林案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨铁路运输法院(2020)黑7101民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周立英及其委托诉讼代理人马超、被上诉人刘君到庭参加诉讼，一审被告于景林经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周立英上诉请求：撤销哈尔滨铁路运输法院(2020)黑7101民初5号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，严重侵害周立英的合法权益。被上诉人刘君在一审中提交的购房收据仅显示金额，关于房屋坐落、购买人信息等均未查清。一审法院在没有核实收据是否为案涉房产购房收据的情况下作出的事实认定错误。2.一审判决认定事实的证据不足。刘君在一审中提交的物业费票据、电费票据等均无法体现系因案涉房产产生，且未体现案涉房产与刘君有关。一审判决仅依据居委会、业主委员会出具的证明就认定对案涉房产享有所有权，严重侵害周立英的合法权益。3.一审判决适用法律错误。一审判决在没有买卖合同的情况下仅依据当事人陈述就认定刘君与中国建设银行股份有限公司宝清支行（以下简称宝清建行）之间形成买卖合同关系太过草率。按照我国法律规定，不动产物权以登记为生效要件，本案中，刘君与宝清建行之间即使存在房屋买卖合同关系，也仅是债权，而非物权。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法改判或发回重审。 刘君辩称，一审判决是在分析各项证据，包括宝清建行调取的情况说明，社区及居委会的证明，以及各项票据的基础上做出的符合客观实际的事实认定，最重要的是于景林与宝清建银行之间并没有买卖合同关系。一审判决确认刘君对案涉房屋享有物权期待权，如果变更了产权登记，就不能称为物权期待权，而是享有物权，对于上诉人周立英所称的不是物权而是债权的争论并无实际意义。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回周立英的上诉请求。 于景林未出庭、未提交书面意见。 一审法院认定事实：周立英与于景林民间借贷纠纷一案，经哈尔滨市南岗区人民法院审理，于2018年9月15日作出(2018)黑0103民初4969号民事判决，该判决认定于景林为周立英出具借据的日期为2016年4月20日，并判令于景林承担25万元借款及利息的偿付责任。该案进入执行程序后，一审法院于2019年9月17日以（2019）黑7101执恢12号执行裁定书，查封了被执行人于景林名下位于黑龙江省宝清县宝清镇中央大街建设银行住宅楼北楼4幢1单元27号（产权证号为宝清县房权证宝房字第00**43**），即本案争议房产。案外人刘君因此提出执行异议申请，一审法院审查认为刘君未提供其与宝清建行的房屋买卖合同，宝清建行为其出具的收据亦记载不明，且刘君系因自身原因怠于办理过户登记，因此刘君对本案执行标的不享有足以排除强制执行的合法权益，故于2020年1月15日以（2020）黑7101执异1号执行裁定书驳回刘君的异议请求。后刘君向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案纠纷。 另查明，案涉房屋建筑面积46.92平方米，设计用途为车库，原由宝清建行开发承建，后因建设资金紧张而于2000年10月16日以该行第三产业公司员工于景林的名义，在宝清县房产交易中心办理了产权证照，并以此为据申请了房屋抵押贷款。该贷款清偿后，宝清建行于2003年12月22日办理了解除抵押登记手续，但产权人姓名等未作变更登记，产权证亦未取回。2005年1月16日，宝清建行因拖欠刘君部分工程款而将案涉房产变价抵偿，即将该房产转卖给刘君，刘君交付41183元房款后，将其作为住宅由母亲等家人实际居住至今。但宝清建行与刘君未签订书面转卖协议，亦未办理产权变更登记，至法院查封该房屋时止，案涉房产仍登记在于景林名下，且房屋产权证至今存于房产交易中心产籍档案中。周立英与于景林民间借贷纠纷一案执行期间，于景林为刘君出具“证言书”，证实于景林从未买过案涉房产，对房产的所有证件和贷款事宜从不知情，也未办理过该房屋的产权证照，并称此房使用其名字的所有证件均属伪造。刘君主张其未办理产权变更登记的原因是为将来再行转卖节省过户费用。 一审法院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：刘君请求停止强制执行案涉房产并请求确认其对该房产享有所有权的诉讼主张能否成立。 案外人执行异议之诉既要审查案外人享有的实体权利是否真实,还要审查该权利能否阻却执行。因此关于刘君对案涉房产所享有的权利能否排除周立英借款债权执行问题，刘君与宝清建行就案涉房产虽未签订书面合同，购房收据亦未载明房产位置等信息，还未办理产权变更登记，交易行为的表现形式并不规范，但双方对买卖标的物为案涉房产的表述一致，且均履行了相关的合同义务，即刘君依约交付了购房款，宝清建行亦实际交付了房产。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定当事人或当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。刘君与宝清建行在案涉房屋买卖时虽未订立书面合同，但该买卖行为系因抵偿债务引发，房屋买卖行为是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强行性、禁止性规定，结合宝清建行的情况说明、案涉房产因于景林与宝清建行并无真实房产交易而非其责任财产的事实、刘君于法院执行查封之前已经实际占有和使用案涉房产十余年并缴纳热费、水费、和电费等事实，以及案涉房产证至今仍存于房产交易部门的事实，应当认定宝清建行与刘君之间的买卖关系成立并发生法律效力，应受法律保护，尽管买卖双方未及时办理房屋产权变更登记，但并无证据证实于景林与刘君或宝清建行三者之间恶意串通或存在其他利害关系，因此刘君依房屋买卖行为发生的事实合同已取得案涉房产的占有权、使用权和收益权等实体权利，即其对该房产享有物权期待权，该权利通过办理不动产登记即转化为《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）意义上的物权。基于哈尔滨市南岗区人民法院(2018)黑0103民初4969号生效民事判决可知，周立英对于景林享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联,故刘君对案涉房产享有的物权期待权具有排除法院强制执行的效力，应予保护。周立英关于本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的主张，一审法院认为，案外人执行异议与执行异议之诉虽分属于不同的诉讼程序，其功能和审查原则、审查标准不尽相同。执行异议程序侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，根据执行标的物的权利外观认定权属；而执行异议之诉是通过实质审查对执行标的权属进行认定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行作出判断。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款同时规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因此案涉房屋虽因刘君自身原因一直未办理过户登记手续，但不影响其对享有案涉房产物权期待权的认定，故原告关于停止对案涉房产强制执行的诉讼主张成立，予以支持。 关于刘君请求确认案涉房产归其所有的诉讼主张，一审法院认为，目前刘君享有的物权期待权与于景林对案涉房产的权利外观存在冲突，因此尚不能支持刘君的该项诉讼主张。根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房产可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产变更登记，刘君基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，而宝清建行作为出卖人负有协助刘君办理过户登记的义务。故对刘君关于要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求，不予处理。 另，刘君在与宝清建行达成房产买卖合意后，既不签订书面合同，又怠于行使自己的权利，在购买并接收案涉房产后为节省再行转卖的过户费用等自身原因十余年不办理过户登记，对本案的发生存在过错，应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况应由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。 综上所述，刘君关于停止对案涉房产强制执行的诉讼主张成立，予以支持；关于请求确认案涉房产归其所有的诉讼主张不予支持。周立英的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于黑龙江省宝清县宝清镇中央大街建设银行住宅楼北楼4幢1单元车库27房（产权证号：宝清县房房权证宝房字第00**43**；二、驳回刘君的其它诉讼请求。案件受理费830元，由刘君承担。（2019）黑7101执恢12号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：一审中刘君为证明其诉讼主张，提交了9份证据，并申请法院调取了案涉房屋的“房屋所有权证存根”、“宝清县不动产档案查询单”及宝清建行出具的“关于刘君现住房屋情况说明”。 关于证据1“证言书”，因于景林是本案当事人，被执行人，该份证言实际为当事人陈述，但其一、二审均未出庭，亦无证据证明该“证言书”为于景林本人出具，故对于景林的该份“证言书”的真实性及所要证明的问题不予采信。 关于证据2-6、证据8，包括社区、业委会证明及各类生活缴费票据。上述证据因出具证据的单位并不掌握房屋实际的产权登记情况，仅能证明刘君亲属居住在此并缴纳各项生活用费，但无法证明刘君为案涉房屋的产权人或实际购买人，故，本院对上述证据所要证明的问题不予采信。 关于证据7，宝清建行开具的内容为“收住房车库款”的收据，因内容记载不明，并未具体指向案涉房屋，在无购房合同或其他有力证据佐证的情况下，该份证据与本案待证事实不具有关联性，不予采信。 关于证据9，刘君的户口簿。该份证据仅是刘君户口登记姓名的变化情况，但户口登记簿记载的住址与案涉房产坐落不一致，无法证明其与案涉房屋的实际关系，故本院对该份证据的真实性予以采信，对所要证明的问题不予采信。 关于一审法院依申请调取的“房屋所有权证存根”、“宝清县不动产档案查询单”，明确记载该房产登记的所有权人为于景林，曾被抵押，但已经在2003年12月22日解除抵押。本院对该两份证据的真实性、合法性予以采信。 关于宝清建行出具的“关于刘君现住房屋情况说明”。按照该份证据的内容分析，宝清建行自述因与刘君之间存在债权债务关系将案涉房屋以房抵债给刘君，但案涉房屋能否归刘君所有直接关系到宝清建行与刘君之间的债务能否得到清偿，故，宝清建行因与案件处理结果存在利害关系，其所出具的该份于己有利的证言没有其他充分证据佐证，本院不予采信。 基于对上述证据的分析认定，对一审法院认定案涉房屋的实际购买人为刘君的相关事实，因现有证据无法证明，不予认定。对一审法院认定的（2018）黑0103民初4969号民事判决作出的时间予以纠正，应为2018年9月13日。除此，本院对一审法院查明的反映本案来源的事实、案涉房屋建筑面积46.92平方米、设计用途为车库、登记的产权人为于景林的事实、刘君的曾用名为刘军及刘君因自身原因未办理产权过户的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为案外人刘君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”基于不动产物权公示原则，设立或转让物权，除登记错误或者符合法律规定的几种例外情形，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。于景林与宝清建行签订了房屋买卖合同，并办理完产权登记手续，现房屋登记的产权人为于景林，于景林对案涉房产享有所有权。 刘君主张宝清建行因拖欠其工程款，将案涉房产以房抵债，折抵工程款后剩余房款其已全部付清，且已实际入住，其为案涉房屋的实际购买人。首先，从刘君提交的证据分析，刘君与宝清建行之间既无抵债协议，也无买卖合同，且刘君提交的“收据”内容记载不明，无法判断是购买何处房产的购房款，也无法判断刘君与宝清建行之间抵债的具体金额，及刘君实际支付房款的具体金额，不足以证实刘君与宝清建行以房抵债的真实性。且，以房抵债协议在未进行权属变更登记之前，该笔债权也并不优于其他债权。其次，宝清建行自述将案涉房屋产权登记在于景林名下本身存在过错，且直至执行法院查封案涉房产，之前十余年时间仍未进行产权变更登记。而在涉及借名买房、借名登记的情况下，借名人对房屋登记在他人名下通常是为了规避国家法律与政策，本身具有过错，对此产生的风险理应自行承担。此外，刘君在一、二审庭审中均自认是为了少缴税所以十余年未办理过户，系自身原因导致，本身存在过错。且刘君在一审庭审中自认其知晓案涉房屋登记在他人名下，因此，即使其与宝清建行之间存在真实的以房抵债行为，其也并非善意买受人。再次，刘君主张以房抵债的时间为2005，而案涉房产的产权在2000年已办理至于景林名下，故，宝清建行在于景林取得案涉房屋产权后对该房产已无权处分。即使宝清建行与刘君之间就案涉房屋以房抵债达成合意，刘君也无法基于该份合同对抗在先已办理产权的买受人，仅能就此行为向宝清建行主张相关违约责任。然宝清建行非本案当事人，刘君与宝清建行之间、于景林与宝清建行之间就案涉房屋所涉法律关系不是本案应该解决的问题，在此不做评述。 综上所述，刘君的诉讼请求及理由既无证据支持、也无法律依据，依法不能成立，不予支持。周立英的上诉请求及所依据的事实和理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二第一款第二项之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，判决如下： 一、撤销哈尔滨铁路运输法院(2020)黑7101民初5号民事判决； 二、驳回刘君的诉讼请求。 一审案件受理费830元、二审案件受理费830元，均由刘君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 董欣舟 审 判 员 刘天沐 审 判 员 聂春艳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 崔芳瑶 书 记 员 任 聪