河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初1854号原告：河南民安物业服务有限公司上街区分公司，住所地：郑州市上街区济源路**民安城市之光**楼**整层。负责人：苏圣欢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王中剑，男，该公司员工。被告：李瑞霞，女，1982年1月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：马菂，女，1977年9月9日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告：翟会丽，女，1981年12月9日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：朱利利，女，1982年10月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蔡少宾(系被告朱利利弟弟)，住河南省荥阳市。被告：宋海涛，男，1989年8月23日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：段小雷，男，1988年5月20日出生，汉族，住河北省涿州市。被告：李孟馨，女，1991年5月1日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：张梦臻，女，1993年10月6日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住河南省郑州市。委托诉讼代理人：孙怡玺(系被告张梦臻丈夫)，户籍地郑州市，现住河南省郑州市。被告：刘铭，男，1979年12月18日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住郑州市。被告：陈金金，女，1986年4月7日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：刘勇，男，1985年10月14日出生，汉族，住河南省。被告：李明杰，女，1986年6月17日出生，汉族，户籍地河南省通许县，现住郑州市。被告：李**举，男，1975年2月13日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：方伟丽，女，1972年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：王敏，女，1971年12月8日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市。被告：孙淑怡，女，1988年11月4日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。委托诉讼代理人：禹润峰(系被告孙淑怡丈夫)，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：李贺，男，1983年2月6日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市荥阳市。被告：张胜斌，男，1988年9月23日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：王俊安，男，1973年2月28日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：王晓，女，1986年6月7日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：朱俊霞，女，1979年7月10日出生，汉族，户籍地河南省太康县，现住郑州市。委托诉讼代理人：田坤（系朱俊霞丈夫），现住郑州市。被告：赵彦，男，1988年10月12日出生，汉族，住地河南省荥阳市。被告：张宇，男，1987年7月7日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告：李素军，女，1972年9月8日出生，汉族，住河南省滑县。被告：赵阳云，女，1987年11月13日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市。原告河南民安物业服务有限公司上街区分公司（以下简称:民安物业）与被告李瑞霞、马菂、翟会丽、朱利利、宋海涛、段小雷、李孟馨、张梦臻、刘铭、陈金金、刘勇、李明杰、李**举、方伟丽、王敏、孙淑怡、李贺、张胜斌、王俊安、王晓、朱俊霞、赵彦、张宇、李素军、赵阳云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告民安物业委托诉讼代理人雷航、王中剑，被告朱利利委托诉讼代理人蔡少宾,被告张梦臻委托诉讼代理人孙怡玺,被告刘铭,被告王敏,被告孙淑怡的委托诉讼代理人禹润峰,被告李贺,被告赵彦,被告赵阳云,被告李明杰,被告李**举,被告朱俊霞委托诉讼代理人田坤到庭参加诉讼。被告李瑞霞、马菂、宋海涛、段小雷、李孟馨、翟会丽、陈金金、刘勇、方伟丽、张胜斌、王俊安、王晓、张宇、李素军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民安物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令25被告分别向原告支付物业管理费和违约金；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告与河南民安物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定，由原告向被告居住的“城市之光”小区提供物业服务，另该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费，缴费时间为当期物业服务费期满前30日内预交下一期共计6个月的物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的万分之五/日缴纳滞纳金，被告系原告提供服务管理的“城市之光”小区业主，现被告按照合同约定应向原告缴纳物业管理费及逾期违约金，但被告却拒不履行自己的义务。张梦臻辩称：1.关于房屋裂缝的问题，物业并未解决；2.物业公司承诺安装减速带在10月底安装完成，至今没有完成；3.交房时，电梯里面气味大，至今未答复也没有结果；4.城市之光的大门安保及南门左侧电动车入口管理不严格，陌生人可以随意进出；5.自交房之日至现在，从未见过物业关于费用的任何公示；6.小区电梯里面、业主活动室依旧有广告；7.小区目前水景设施完全空置的；8.物业管理队伍不专业；9.小区某些配电箱未上锁，影响到业主的安全。刘铭辩称：同张梦臻答辩意见。朱利利辩称：同张梦臻答辩意见。李明杰辩称：1.买房的时候，沙盘上未显示有配电箱，交房后花园旁边有配电箱；2.装修完发现整个主卧、次卧、客厅墙体有裂缝且很严重，负一楼有发霉的情况，装的是实木装修，造成损坏，壁纸都翘起来了，负一楼下大雨进水是房子的质量问题；3.2017年5月入住后到2019年，经常有狗叫及鼓风机的噪音，还有凌晨四点钟垃圾清运车声音非常吵，影响休息。李**举辩称：1.房屋裂缝的问题，物业并未解决，按国家规定，房屋买卖之后出现问题应当是物业负责；2.第一年装暖气的时候，一楼的取暖费是按1.5倍的交的，物业包括开发商给我们承诺地下室不交暖气费，国家规定这种情况按1.3倍交暖气费，物业多收了。王敏辩称：1.小区门口门禁夹到孩子三四次了；2.充电桩冲不上电；3.地下室漏水跟物业反映过多次；4.电梯广告严重有污染，也给物业反映过多次，物业解释说广告收入在疫情时帮业主买菜了，但是我们没有让物业帮忙买过菜；5.墙上有大面积裂缝，装修过后又裂了；6.小区电瓶车棚位置严重不足，车子放到门口的时候，物业就去转移，有时着急找车找不到；7.物业调解说墙体裂的问题要免一年物业费和车位费，依据什么标准。孙淑怡辩称：1.关于房屋裂缝的问题，物业并未解决；2.小区安保不严格，其他人员可以随便进出；3.配电箱没有落锁，有安全隐患；4.小区南边出入没有人车分流，拐弯处容易造成交通事故；5.小区路面电缆井有塌陷；6.地下停车场消防没有按标准进行配，没有巡查记录表，物业在里面组织活动，如果人流量大，有安全隐患，电动车棚附近没有灭火器；7.充电桩有时候充不上电；8.小区南门自行车道、非机动车道，物业说10月底完成，截至现在并未完工；9.物业公司张贴的两张缴费单计算标准不一样。李贺辩称：1.电梯里装的广告带来收益，没有和业主公开；2.电梯甲醛味重，没有及时拆除防护板；3.地下室漏水，未及时修理；4.北门安全门安全系数太差，人都可以翻过来；5.装修押金未退还；6.垃圾清理总在凌晨四点多，没办法休息；7.小区里边没有配备灭火器，存在很多消防隐患；8.物业上平常工作没有记录，未见公示过。朱俊霞辩称：1.2018年11月下旬，被告的车在小区里面着火了，消防设施不完善，导致被告的车全部烧完；2.关于房屋裂缝的问题，物业并未解决。赵彦辩称：1.物业管理法规定不允许物业私自把摊位、公共区域、公共设施出租给别人进行营运，摆设摊位，物业却一直在对外出租；2.电梯广告位收入应该是归所有业主所有，但业主并没有见这笔钱。赵阳云辩称：1.安全问题，小区南门基本上就是全天24小时开着，北门的两个闸门之间缝隙过大，人行通道发生过电闸门夹人，小区有过偷窃行为，还有大量聚集传销人员；2.南门快递柜的位置不合理，经常停有三、四辆快递车，影响正常通行；3.非机动车道设计只有一米宽，不方便通行；4.小区公共区域，晚上没有灯；5.物业的不公平对待，当时装修的时候，要求的窗户外观都要跟所有业主保持一致，但是有一栋楼却有违建；6.南门的保安态度非常的恶劣，北门的保安就是不作为，低头在玩手机，形同虚设；7.绿化维护不够，门口的树都死了；8.保洁拖过的地、电梯里都是湿的；9.关于房屋裂缝的问题，物业并未解决。本院认为，原告民安物业与被告李瑞霞、马菂、翟会丽、朱利利、宋海涛、段小雷、李孟馨、张梦臻、刘铭、陈金金、刘勇、李明杰、李**举、方伟丽、王敏、孙淑怡、李贺、张胜斌、王俊安、王晓、朱俊霞、赵彦、张宇、李素军、赵阳云均基于“城市之光”项目签订有《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告民安物业按照合同约定提供物业服务，被告李瑞霞等25人应当按照约定支付物业费。多数被告辩称房屋出现裂缝，只有房屋裂缝解决才能交物业费，但房屋裂缝系房屋质量问题，被告应当基于房屋买卖合同向开发商主张权利，与物业服务合同不是同一法律关系，故该辩解意见本院不予认可。另多名被告辩称从来没有见过物业有过费用的公示，原告民安物业述称公司每年年底会进行一次公示，一般贴在物业服务中心玻璃门上，本院认为，如果被告对原告民安物业关于公示问题有异议，可向物业公司上级有关行政管理部门反映解决。被告张梦臻辩称物业公司承诺安装减速带至今未解决，民安物业述称相关的减速带材料已经采购到位，正在进行下一步的规划和安装；被告张梦臻辩称交房时电梯内气味大，原告民安物业述称城市之光A区还存在多数房屋未装修，电梯轿厢内做了护板，天气炎热时会发出异味，该护板用于保护电梯内部不受损害，在本楼业主多数装修完毕或经多数业主同意后会进行拆除；被告张梦臻辩称大门安保及南门左侧电动车入口管理不严格，陌生人可以随意进出，提交了几张门的照片，不足以证明该辩解；被告张梦臻辩称小区电梯里面、业主活动室依旧有广告，原告民安物业述称整体小区的电梯广告拆除已基本进行完毕，只有部分残余广告尚未清除完毕，正在进行下一步的清除，且原告民安物业作为物业公司，也有与商户洽谈张贴广告及租金的权利；被告张梦臻辩称小区水景设施完全空置的、物业管理队伍不专业、小区某些配电箱根本就没有上锁、但未提交相关证据，故该辩解意见本院不予采纳。被告李明杰辩称买房的时候，沙盘上未显示有配电箱，交房之后发现有配电箱在花园旁边，但未提交相关证据，故该辩解意见本院不予采纳；被告李明杰辩称大雨造成房子漏水，且造成负一楼有发霉的情况系物业的责任，但未提交相关证据证明，故该辩解意见本院不予采纳；被告李明杰辩称2017年5月入住后到2019年，经常有狗的叫声及鼓风机的噪音，还有凌晨四点钟，垃圾清运车声音会非常吵，影响休息，但未提交相关证据证明，且垃圾清运车清运垃圾的时候不产生噪音不符合正常的逻辑，故该辩解意见本院不予采纳。被告李**举辩称被告民安物业通知交纳的暖气费多收了，但未提交相关证据证明，故该辩解意见本院不予采纳。被告王敏辩称小区门禁夹不灵敏，充电桩充不上电，地下，地下室漏水广告严重，小区电瓶车棚位置严重不足，但均未提交相关证据，故该辩解意见本院不予采纳。被告孙淑怡辩称小区安保不严格，未提交相关证据，该辩解意见本院不予认可；被告孙淑怡辩称配电箱没有落锁，有安全隐患，并提供照片为证，原告民安物业辩称该配电箱正在与未交房的工程进行电力对接，未调试完成，故该辩解意见本院予以认可，被告孙淑怡辩称小区南边出入没有人车分流，拐弯处容易造成交通事故，未提交相关证据，该辩解意见本院不予认可；被告孙淑怡辩称小区路面电缆井有塌陷，并提供照片为证，但不到1㎡的砖未整修不能成为不交物业费的理由，故该辩解意见本院不予采纳；被告孙淑怡辩称地下停车场消防有安全隐患，原告民安物业述称该区域开发商尚未移交与物业公司管理，且该停车场并未收取管理费，故该辩解意见本院不予认可；被告孙淑怡辩称充电桩无法充电，未提交证据，该辩解意见本院不予采纳；被告孙淑怡辩称小区南门自行车道、非机动车道需加装减速带，物业公司未在承诺的时间内完工，本院认为工程改造维修需要周期，且被告孙淑怡提供的照片证明该片区域绿植已经移栽完毕，与原告民安物业述称正在改造的情况相符，故该辩解意见本院不予认可；被告孙淑怡辩称物业公司张贴的两张缴费单计算标准不一样，可与原告民安物业核算后再交纳费用，故该辩解意见本院不予采纳。被告李贺辩称电梯甲醛味重、地下、地下室漏水押金的问题未退还、北门安全门安全系数太差，均未提交相关证据证明，故该辩解意见本院不予采纳；垃圾清理总在凌晨四点多，无法休息，但未提交相关证据证明，且垃圾清运车清运垃圾的时候不产生噪音不符合正常的逻辑；被告李贺辩称小区里边没有配备灭火器、物业上平常工作没有记录，未提交相关证据，该辩解意见本院不予支持。被告朱俊霞辩称2018年11月下旬，被告的车在小区里面着火，因消防设施不完善，导致被告的车全部烧完仅提交被烧后的汽车照片，未提交相关部门出具的汽车着火原因及消防设施不完善的证据，故该辩解意见本院不予认可。被告赵彦辩称电梯广告位收入应该是归所有业主所有，但业主并没有见这笔钱，如果被告认为原告民安物业关于财务账目不清，可以向物业公司的上级有关行政管理部门反映解决。被告赵阳云辩称小区南门基本上就是全天24小时开着，北门的两个闸门之间缝隙过大，有其他被告照片为证，本院予以采纳；被告赵阳云辩称人行通道电闸门夹人，小区有过偷窃行为，有大量传销人员聚集，南门快递柜位置不合理，经常有快递三四辆车，影响正常通行，小区公共区域，晚上没有灯，保安服务态度不好，绿化维护不够，保洁拖过的地、电梯都是湿的，未提交相关证据证明，本院不予采纳；被告赵阳云辩称小区内个别业主有违法建筑，本院认为关于违法建筑应当向政府有关部门反映，进行处理，故该辩解意见本院不予采纳。原告民安物业在房屋出现裂缝之后，组织开发商与业主进行协商，并拿出过免一年物业费的解决方案，但未与业主达成一致，之后未再进行过调解，多数业主认为本案涉案房屋开发商与原告民安物业系同一集团的两个公司，原告民安物业应当积极协助业主与开发商达成调解，且原告民安物业给出免一年物业费的方案后就不再有后续调解。本院认为原告民安物业在给出初次调解方案后，未及时的居中协调开发商与业主调解也是被告迟迟不交纳物业费的原因之一，且原告民安物业关于费用及公共用房出租后的公示，未及时向业主公开，存在一定的管理过错，该情况也是被告不交纳物业费的原因之一，故原告民安物业主张被告支付滞纳金，本院不予支持。原告民安物业作为物业服务企业应该听取业主的意见，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题，另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，业主拒交物业费将导致物业服务无法正常开展下去，既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务质量，也不利于维护广大业主的利益，营造良好小区氛围。原告民安物业作为物业管理企业在平时的服务工作中应尽量与业主加强沟通，提高服务质量，为业主提供优质的服务，以减少物业纠纷的产生。而被告也应按照上述合同的约定按时交纳相应的物业服务费。以上到庭被告对原告民安物业主张的物业费计算日期均无异议，未到庭的被告，原告民安物业提交有其前期交纳费用的票据。故被告李瑞霞欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5096元；被告马菂欠付物业服务费日期自2018年12月1日至2020年12月31日止，费用共计5465元；被告翟会丽欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5504元；被告朱利利欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5152元；被告宋海涛欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7856元；被告段小雷欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7856元；被告李孟馨欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2019年12月31日止，费用共计5302元；被告张梦臻欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7348元；被告刘铭欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5442元；被告陈金金欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5096元；被告刘勇欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5094元；被告李明杰欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计8390元；被告李**举欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5442元；被告方伟丽欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5376元；被告王敏欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5134元；被告孙淑怡欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7348元；被告李贺欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5246元；被告张胜斌欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5480元；被告王俊安欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计5560元；被告王晓欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计4608元；被告朱俊霞欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5096元；被告赵彦欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5504元；被告张宇欠付物业服务费日期自2019年1月1日至2020年12月31日止，费用共计5302元；被告李素军欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7856元；被告赵阳云欠付物业服务费日期自2017年12月1日至2020年12月31日止，费用共计7856元。对原告民安物业的诉请主张以本院以上认定的期间和金额为准。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李瑞霞于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5096元；二、被告马菂于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5465元；三、被告翟会丽于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5504元；四、被告朱利利于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5152元；五、被告宋海涛于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7856元；六、被告段小雷于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7856元；七、被告李孟馨于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5302元；八、被告张梦臻于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7348元；九、被告刘铭于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5442元；十、被告陈金金于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5096元；十一、被告刘勇于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5094元；十二、被告李明杰于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费8390元；十三、被告李**举于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5442元；十四、被告方伟丽于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5376元；十五、被告王敏于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5134元；十六、被告孙淑怡于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7348元；十七、被告李贺于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5246元；十八、被告张胜斌于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5480元；十九、被告王俊安于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5560元；二十、被告王晓于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费4608元；二十一、被告朱俊霞于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5096元；二十二、被告赵彦于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5504元；二十三、被告张宇于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费5302元；二十四、被告李素军于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7856元；二十五、被告赵阳云于本判决生效后十日内支付原告河南民安物业服务有限公司上街分公司物业费7856元；二十六、驳回原告郑州民安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费762元，由原告民安物业服务有限公司上街区分公司负担100元，由被告李瑞霞、马菂、翟会丽、朱利利、李孟馨、张梦臻、刘铭、陈金金、刘勇、李**举、方伟丽、王敏、孙淑怡、李贺、张胜斌、王俊安、王晓、朱俊霞、赵彦、张宇各负担25元，宋海涛、段小雷、李素军、赵阳云各承担31元，由被告李明杰承担38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  匡鹿颖二〇二〇年十二月三日书记员  蔡玉清