广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5848号原告：江门农村商业银行股份有限公司古井支行。住所地：广东省江门市新会区********（西座）。统一社会信用代码：914***********206N。负责人：区振华。委托诉讼代理人：李秋虹，是江门农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：周健锋，是江门农村商业银行股份有限公司职员。被告：陈勤炎，男，1978年2月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城天马安怀里燕尾巷**。公民身份号码：440************119。被告：黄冬仙，女，1980年4月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城天马安怀里燕尾巷**。公民身份号码：440************628。被告：江门市新会区合和房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市新会区********。统一社会信用代码：914************903。法定代表人：胡某1。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行（以下简称“江门农商行古井支行”）与被告陈勤炎、黄冬仙、江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下简称“合和房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告江门农商行古井支行的委托诉讼代理人周健锋、李秋虹，被告陈勤炎到庭参加诉讼，被告黄冬仙、合和房地产公司经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门农商行古井支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈勤炎签订的合同编号为100********123838《个人购房抵押借款合同》，判令被告陈勤炎向原告偿还该合同项下的借款本金182755.73元及应收利息2667.99元，本金罚息58.42元，应收利息罚息41.80元，复利0.39元，本息合计185524.87元，暂计至2020年6月19日,从2020年6月20日起按上述合同约定的利率计算利息、罚息及复利至贷款清偿完毕为止；2.被告黄冬仙、合和房地产公司对被告陈勤炎的上述债务承担连带保证责任；3.原告对处置被告陈勤炎抵押给原告的江门市新会区**************产所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权；4.本案的案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由各被告承担。被告陈勤炎辩称，我出外工作，所以忘记了还款，我希望可以继续分期还款，对拖欠的债务情况无异议。被告黄冬仙、合和房地产公司没有答辩，亦没有证据提交。本院经审理认定，2016年12月6日，被告合和房地产公司（甲方）与江门农村商业银行股份有限公司（原江门新会农村商业银行股份有限公司，乙方）签订编号：农商房合字〔古井〕第002号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定为配合甲方销售其所开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲、乙双方同意就甲方开发的古井地王广场房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购房自然人提供购房按揭贷款；乙方对合作项目提供的购房按揭贷款额度（含住房公积金个人住房贷款）为人民币伍仟万元正；乙方为合作项目的单个购房人提供的住房贷款最高额不超过购买价或评估价（两者取低者，下同）的80%，贷款期限最长不超过30年；商业用房贷款最高额不超过购买价或评估价（两者取低者，下同）的50%，贷款期限最长不超过10年；每笔购房按揭贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任及其他相关事项，以乙方与购房人所签订的借款合同的约定为准；除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围包括全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方实现债权所实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）；保证期间自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方要求办妥及完善抵押登记手续之日止（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准；在保证期间若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任等。2019年5月8日，原告江门农商行古井支行与被告陈勤炎签订编号100********123838的《个人购房抵押借款合同》，约定被告陈勤炎向原告江门农商行古井支行借款195000元；借款种类为商业贷款；借款用途为购买坐落于广东省江门市新会区*********10****产；借款期限为120个月，从2019年5月5日起至2029年5月5日；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%，一年一定；逾期罚息利率为借款利率水平上加收50%；对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止；对借款人不能按时支付的利息，贷款人有权按逾期罚息利率计收复利；借款授权划入到被告合和房地产公司账号内；自贷款发放后，每月的20日为还款日；还款方式为按月等额本息还款法，每期应还本息合计2153.17元；借款人出现违约或其他足以影响借款安全的行为或情形时，贷款人可以停止发放贷款或向借款人主张提前归还借款本息；保证人自愿为借款人依本合同所形成的全部债务提供不可撤销的连带责任保证担保，本合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人间承担连带保证责任；被告陈勤炎自愿提供所购房产作抵押担保。保证、担保范围均为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方实现债权所实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）等。2019年5月24日，原告江门农商行古井支行向被告陈勤炎发放了借款195000元。自2020年4月起，被告陈勤炎开始逾期还款，后经多次催收，被告陈勤炎偿还了部分借款本息。经核算，截至2020年9月20日，被告陈勤炎拖欠原告借款本金177687.96元及应收利息1735.06元，本金罚息40.78元，应收利息罚息28.32元，复利1.33元，本息合计179493.45元。另查明，被告陈勤炎和被告黄冬仙是夫妻关系。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。原告江门农商行古井支行与被告合和房地产公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》以及原告江门农商行古井支行与被告陈勤炎签订的《个人购房抵押借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。原告江门农商行古井支行已履行发放贷款的义务，故当事人之间的借款合同关系成立。双方当事人在合同中约定如借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息和复利的，贷款人有权解除借款关系。被告陈勤炎自2020年4月开始未能按期还款，已构成违约，合同解除条件成就。故原告江门农商行古井支行诉请解除合同以及要求被告陈勤炎偿还尚欠贷款本金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告起诉后，被告陈勤炎偿还了部分贷款本金，经核算，被告陈勤炎尚欠贷款本金为177687.96元，对原告江门农商行古井支行超出本院核定的部分不予支持。关于利息、罚息、复利处理问题。原告江门农商行古井支行与被告陈勤炎就利息和罚息的计付标准进行了明确约定。原告江门农商行古井支行主张被告陈勤炎偿还利息和罚息，符合法律规定，本院予以支持。对于复利，经审查，原告江门农商行古井支行所主张的本案复利是指本金所产生的罚息及利息的罚息之和再按罚息标准进行计算，未有证据证明双方就该项复利有约定，对原告江门农商行古井支行的该项诉请本院不予支持。关于担保人黄冬仙的责任问题。被告黄冬仙自愿为被告陈勤炎的上述借款本息等作保证担保，江门农商行古井支行请求被告黄冬仙对陈勤炎的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于被告合和房地产公司的担保责任。被告合和房地产公司自愿对被告陈勤炎的借款提供连带责任保证，其保证期限至购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按要求办妥及完善抵押登记手续之日止，视为约定不明，本院确认为保证期限为借款期限届满后两年，现保证期限未过，故被告合和房地产公司应对被告陈勤炎在本案中所涉全部债务承担连带保证责任，并可在承担保证责任后，有权向被告陈勤炎追偿。原告江门农商行古井支行主张对被告陈勤炎抵押给原告的房屋所得款项享有优先受偿的请求，原告江门农商行古井支行是涉案房屋预购商品房抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告江门农商行古井支行尚未取得现实抵押权，其该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行与被告陈勤炎于2019年5月8日签订的编号100********123838《个人购房抵押借款合同》；二、被告陈勤炎应自本判决生效之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行偿还借款本金177687.96元及相应利息、罚息（暂计至2020年9月20日为1804.16元，之后的利息、罚息按《个人购房抵押借款合同》约定的贷款利率和罚息利率标准计至全部借款本金清偿之日止）；三、被告黄冬仙对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证担保责任后，有权向被告陈勤炎追偿；四、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担该保证担保责任后，有权向被告陈勤炎追偿；五、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行的其他诉讼请求。本案案件受理费4010.50元，减半收取计2005.25元、财产保全申请费1447.62元，合计3452.87元，由被告陈勤炎、黄冬仙、江门市新会区合和房地产开发有限公司共同负担。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行起诉时已预交上述费用3452.87元，由本院予以退回；被告陈勤炎、黄冬仙、江门市新会区合和房地产开发有限公司应向本院补缴上述费用合共3452.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈晓建年九月二十九日法官助理 林    佩    媚书 记 员 吴    婉    莹