广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5845-5850号上诉人（原审原告）：陈某某等六户业主（详细信息见附表）。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县**********边，营业执照914***********969E。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。上诉人陈某某等六户业主与被上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷六案，不服广东省惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述六案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5845号案件为例进行表述、论证）上诉人向本院提出上诉请求：撤销惠东县人民法院2O19年12月31日作出的(2019)粤1323民初4384号,查清事实后依法判决。事实和理由：一、被上诉人本身主张的最终诉讼时效起算时间为2016年6月22日。被上诉人在《民事答辩状》的相关内容“被答辩人于2019年8月16日向人民法院诉请迟延交房的诉请,无论被答辩人收楼时间及验收合格时间的2016年6月22日来看,已超过法定三年的诉讼时效”。按这表述理解,上诉人于2019年8月16日起诉,时效诉讼时效最终按房屋验收合格时间的2016年6月22日起计三年,己超过诉讼。二、应当知道房屋验收合格时间。房屋于2O16年6月22日验收合格,上诉人应当知道的时间应为之后3个月,即2016年9月。三、知道房屋验收合格时间。上诉人实际知道房屋验收合格的时间是政府公开信息的2018年7月2日。上诉人没有放弃合同权利。上诉人于2019年4月12日网上立案,诉请逾期交房时间至2016年6月22日，房屋于2016年6月22日验收合格,2016年6月22日是发生法律效力的临界点。况且,房屋验收合格后,被上诉人没有通知上诉人,诉讼时效应延长。上诉人的起诉哪里有超过三年的诉讼时效?被上诉人违反房屋须经验收合格才能交房的法律规定,上诉人不知情收房,一审法院以超过诉讼驳回上诉人逾期交房诉求,保护了违法者,没有维护守法者的合法权益。法律的天平倾向了违法、违约者。请求二审法院查清事实后依法改判。被上诉人发表答辩意见：本案中,被答辩人一审于2019年6月13日向人民法院立案诉请迟延交房违约金的诉请,其实际收楼时间为2016年5月2日,被上诉人的诉求支付逾期交房违约金已超过法定三年的诉讼时效,无时效中断事由。答辩人在―审审理过程中己提出诉讼时效抗辩,一审法院对此认定的事实清楚,证据确实充分,适用法律准确,实体认定结果恰当。综上,答辩人请求法院驳回被答辩人上诉,维持原判决。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年3月31日至2016年6月22日每日447016元万分之叁的逾期交房违约金。约18210元；2、判令被告向原告支付2017年3月26日至2018年8月14日每日447016元万分之零点五的逾期产权登记违约金。约8000元；3、判令被告返还1370白蚁防治费给原告，并从2014年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。约200元；4、判令被告赔偿三倍白蚁防治费4110元给原告；5、诉讼费由被告承担。共24810元。一审法院查明的事实：被告康伦公司系于2007年10月10日成立的有限责任公司，营业执照：914***********969E，经营范围：房地产开发。涉案房产位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园2、3号楼2号楼12层04号房，于2019年3月1日办理转移登记（买卖），登记权利人陈某某，不动产单元号441323001202GB10004F00010118，不动产证（明）号：粤（2019）惠东县不动产权第0015599号，建筑面积114.06平方米，套内面积92.32平方米。2014年11月29日，原告陈某某与被告康伦公司签订（合同编号：HT0000906）《商品房买卖合同》及附件一、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议。商品房买卖合同约定，“……该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号：惠**预许字第**，颁发机关为惠东县房产管理局。……第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，其房屋平面图经惠东县规划部门批准，房屋坐落：惠东县****陈塘地段佳境天成花园2号楼12层04号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土，层高为3米，建筑层数地上18层，地下**。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式3个。该商品房合同约定建筑面积共114.18平方米，其中套内建筑面积92.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.86平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3915.01元，总金额（人民币）447016元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式买受人于2014年11月29日支付31%房款计人民币147016元，余款69%房款计人民币300000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三〔该比率不小于第（1）项中的比率〕的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以上方式处理：双方同意按本条款按合同附件四补充协议第七条执行。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、双方同意本条款按合同附件四协议第八条执行。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到交付标准；2、其他部分详见附件三。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意按合同附件四补充协议第九条执行。……注：是否委托出卖人代办预告登记，【是】。注：是否委托出卖人代办房地产权证，【是】。”原告陈某某在买受人处签名并捺印，被告康伦公司在出卖人处加盖合同专用章，并加盖法定代表人李小武私人印章。2014年11月6日,该合同办理房屋预售登记备案。附件四《补充协议》约定：“……五、关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满前，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约。……七、对合同第十一条的补充。1、除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的检测报告，如检测报告认定确实存在严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修责任，买受人因此原因拒绝接收的，视为出卖人已交付该商品房。2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以按合同约定的地址向买受人发出书面收楼通知书，或在当地报纸上发布入伙公告的方面通知买受人办理交付使用手续，以该通知发出之日起的第十一天（或在当地报纸上发布入伙公告的第十一天）即视为出卖人已将该商品房交付给买受人，商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时以该日期起，由买受人向指定的小区物业管理公司交付。3、购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交接手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。4、如买受人未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。……九、关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有的义务已履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办理义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知书后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（后商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因导致买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：⑴买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；⑵买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件等；⑶贷款银行不同意办理的；⑷政府相关部门原因造成的；⑸买受人未按规定足额缴纳维修基金的；⑹买受人未能协助办理的。”被告向原告出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》，列明应缴维修基金6851元、合同登记备案费80元、预告登记费80元、预抵登记费（按揭）80元、转移登记费80元、办他项权查档费（按揭）45元、他项权登记费（按揭）80元，有偿服务项目中的房屋装饰装修（白蚁防治费）（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）1370元，总计8666元，已交8666元。2014年11月29日，被告康伦公司出具编号为NO：0003321的《收据》给原告收执，收据内容，“陈某某购买佳境天成花园2栋1204住宅转移登记费80.00元转办他项权查档费（按揭）款45.00元他项权登记费（按揭）款80.00元房屋装饰装修（白蚁防治）款1370.00元。合计人民币1575.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年11月29日，被告康伦公司出具编号为NO：0003320的《收据》给原告收执，收据内容，“陈某某购买佳境天成花园2栋1204住宅维修资金款6851元合同登记备案费80元预告登记费80元，预告登记费（按揭）80元，合计人民币7091元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2016年2月3日，惠东县公安消防大队出具惠东县公消验字〔2016〕第0005号《建设工程消防验收意见书》，评定佳境天成花园2、3、4、5、6#建筑工程消防验收合格。2016年3月9日，惠东县规划测量队在《竣工测量图》上加盖公章，测量图记载建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，项目名称2、3、4、5、6#及地下室（佳境天成花园）。2016年3月23日，被告康伦公司出具《交楼通知书》给原告，通知原告于2016年3月31日14时办理收楼手续，原告陈某某在业主签名处签名。2016年5月2日，原告在《客户收楼书》、《交楼办理会签表》业主接收签字处签名。《客户收楼书》签名下方备注“没有见到验收竣工表”、“同意收楼”内容。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0069号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（2、3、4、5、6#楼及地下室），建筑面积85366㎡，占地面积6132㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0068号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（7、8、9、10、11、11、31#楼），建筑面积76868㎡，占地面积2874㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。就被告提出对惠东县****陈塘地段佳境天成花园确权（商品房首次登记）权籍测绘申请，惠东县不动产登记局于2016年10月20日出具三份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中2号楼受理编号201********0266、3号楼受理编号201********0269、5号楼受理编号201********0275，于2016年10月21日出具六份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中6号楼受理编号201********0268，7号楼受理编号201********0270，8号楼受理编号201********0273，9号楼受理编号201********0276，10号楼受理编号201********0277，11号楼受理编号201********008，于2016年10月24日出具4号楼《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，受理编号201********0208。2017年11月6日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174074《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园4号楼，首次登记面积11637.03㎡，首次登记总套数121套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2017年11月7日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174072《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园5号楼，首次登记面积11481.57㎡，首次登记总套数117套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2018年7月18日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ180116《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园2、3号楼，首次登记面积16191.07㎡，首次登记总套数145套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限1993年1月15日起2063年1月14日止。三份告知书均附《不动产清单》，清单记载不动产权证号、房屋编码、坐落、建筑面积、套内面积、分摊面积、规划用途。2019年7月12日，惠东县自然资源局根据一审法院致函作出《关于调查取证函的回复》，记载：“惠东县康伦房地产开发有限公司位于平山街道陈塘地段的佳境天成花园4、5、6、7、8、9、10、11号楼于2017年5月22日完成权籍调查;佳境天成花园2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查，以此份为准。”2019年12月31日，惠东县自然资源局根据一审法院致函作出《关于调查取证函的回复》，回复记载涉案房产转移登记阶段批量申请权籍调查成果时间为2018年8月14日，转移登记阶段取得权籍调查成果时间为2018年9月21日。另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系于2015年9月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码：91441323MA4UHPYGX5，法定代表人周永良，经营范围房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治，除四害。2014年8月14日，被告康伦公司与案外人惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订惠房蚁合NO0002601《惠州市房屋白蚁防治合同》，合同约定：康伦公司以470080元的合同价款将佳境天成花园2#-6#（含地下室），7#-11#、30#、31#、32#，共13栋，层数1-32层的土建工程白蚁防治工程发包给安信公司。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县*******期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002611补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002611号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与案外人建利公司签订合同编号惠康工合字〔2016〕107《惠东县康伦•佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，合同约定被告康伦公司将佳境天成花园一期2-11#楼内装饰工程白蚁防治工程以12元/平方（建筑面积）的价款承包给案外人建利公司。2016年12月16日、12月28日，建利公司向被告康伦公司出具7张白蚁防治发票。《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》显示，建利公司于2016年1月27日完成了涉案佳境天成花园（山湖海•上城）2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程；于2016年3月1日完成了涉案佳境天成花园（山湖海•上城）4、6号楼装饰装修的白蚁防治工程；于2016年3月5日完成佳境天成花园（山湖海•上城）5号楼装饰装修的白蚁防治工程。2017年1月20日，建利公司向被告康伦公司出具三张合计为235040元的白蚁防治发票。2017年3月15日，中华人民共和国财政部、中华人民共和国发展和改革委员会联合作出财税〔2017〕20号《财政部国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，通知要求：“一、自2017年4月1日起，取消或停征41项中央设立的行政事业型收费（具体项目见附件），……”附件：取消或停征的行政事业型收费项目的第6项为“白蚁防治费”。2017年5月10日，建利公司出具《关于装修工程白蚁防治合同签订与实施的情况说明》，说明如下：“惠东县康伦房地产开发有限公司的防疫防治工程分为两部分（土建工程和装修工程），惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司承担了该项目的土建工程白蚁防治；我司承担了装修工程白蚁防治并且还担负了惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司注销后的善后工作。我司与康伦房地产开发有限公司对接洽商一二期装修白蚁防治工程是2015年底，当时康伦房产一期工程2-6#楼急于交付业主使用，装修白蚁防治工程实施任务紧迫。但是当时白蚁防治工程市场已经有说要开放，但是还没有正式文件下达。惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司是惠东县房屋管理局对白蚁防治的指定单位，但该公司已经在计划撤销注册之中，已不便于再继续承揽相应业务，我司在此种情况下，派施工班组完成了康伦地产开发的佳境天成一期2-6#楼的施工，满足了施工进度及质量要求。惠东县********于2016年4月份正式开放，此时我司与康伦房地产正式补签了康伦房地产开发的佳境天成一二期装修白蚁防治工程合同，并严肃认真的履行了各项合同义务。”2017年9月11日，被告康伦公司出具《关于惠东县******退还业主“白蚁防治费”的通告》，通告记载：“现我司开发的惠东县******项目向本小区业主发出退还‘白蚁防治费’的通告。2017年9月11日起业主可持相关证件至项目营销中心办理退费手续。”2018年5月16日，广东省惠东县房产管理局出具《告知函》给被告康伦公司，告知康伦公司根据相关通知精神，退还已收取的房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告康伦公司出具《关于代收取装修工程白蚁防治费用的情况说明》给惠东县房管局，说明称，1、引起争议的白蚁防治费是装饰装修工程白蚁防治费，对该费用康伦公司与业主可以根据法律规定精神通过合同或其他文件约定该费用由谁负担。2、康伦公司是按照带装修标准交付房屋给业主，对房屋所有应交付的装修、设备标准，康伦公司已与业主签订的《商品房买卖合同》的附件三列明，其中未含装饰装修工程白蚁防治费。而在签订合同前已经出具的《楼盘代收代缴各项费用一览表》列明装饰装修工程白蚁防治费由业主承担，广大业主也都在该表上签名确认，且在康伦公司出具的《收据》上列明收取该款，业主支付该费用时未提异议。证明各业主购房前，已通过行为同意并认可承担装饰装修工程白蚁防治费，现主张退还无事实及证据支持，且违反合同约定，且康伦公司已经实施白蚁防治工作并支付费用。3、部分业主所争议的是康伦公司应根据《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的要求，退还文件执行后（即2017年4月1日后）收取的白蚁防治费，该通知文件规定的取消费用并非是因聘请市场上的白蚁防治公司进行白蚁防治工作而产生的费用。2018年6月23日，被告康伦公司向山湖海•上城一期广大业主出具《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，公告记载“1、白蚁防治共分土建和装饰装修工程两部分。土建工程白蚁防治是我司与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司签订，装饰装修工程白蚁防治是我司与惠东县建利白蚁防治有限公司签订。对于土建白蚁防治的费用，已由我司按照法律规定承担，而我司在商品房销售时向广大业主收取的是装饰装修工程白蚁防治费。2、虽然我司按照带装修标准交付房屋给业主的，但是交付的装修标准，并不包含白蚁防治，对此商品房销售合同附件三中已有清楚列明。而且，在签订商品房买卖合同之前，我司出具了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，也列明装修白蚁防治费是需要向广大业主收取，广大业主也都在此表上签名确认；而在我司出具《收据》上也清楚写明了收取‘装饰装修工程白蚁防治费’，业主对此并未提出异议。就此说明业主在购买商品房的同时，已经同意并认可我司收取装饰装修白蚁防治费。3、我司收取了装饰装修的白蚁防治费以后，也已经委托惠东县建利白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程，对此我司都有保存现场施工记录和照片、也有工程款支付收取凭证。有传言说没有施工，是不符合事实。4、据说部分业主请求退费的理由，是根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》。该份文件当中总共清理停止收费41项行政事业性收费，其中就有一项是白蚁防治费，该文件的执行日期是2017年4月1日。起初我司对该文件的解读也不深刻，并秉持依法依规的精神将在2017年4月1日以后收取的装修工程白蚁防治费全部给予退还相关业主。但因退还给部分费用给我司带来负面影响以及造成未得到退还业主的误解，故我司咨询了相关政府部门及法律顾问，得知该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费，并不适合市场上的白蚁防治公司向我司收取白蚁防治费的行为，也不适用我司与业主之间关于白蚁防治费承担的行为。对此，我司也向惠东县房管局提出异议，要求该局重新给我司公平公正的意见。就此希望广大业主不要对此产生误解。”2019年1月25日，惠东县**********作出《证明》，内容为：“经查，惠东县****陈塘地段佳境天成花园房屋装饰装修合同未在我房屋白蚁防治服务中心备案。”再查，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始起实施。2015年3月30日，国土资源部作出《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号），对《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作的施行作出规定。一审法院认为，被告康伦公司具备房地产开发的资质，原告陈某某向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约履行。一、关于原告主张被告康伦公司逾期交房及支付逾期交房违约金有无事实和诉讼时效是否超过的问题。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2016年3月30日前将经验收合格商品房交付买受人使用，交房条件为经验收合格。涉案房产于2016年6月22日取得惠东县城乡和规划建设局颁发的建设工程规划验收合格证，原告据此诉请被告自逾期交房之日起即2016年3月31日至2016年6月22日的止的逾期交房违约金。对此，分析如下:涉案房产于2016年2月3日取得消防验收合格意见，于2016年3月9日取得竣工测量图，被告通知原告涉案房产具备使用条件可收楼，原告于2016年5月2日实际收楼，故逾期交房的时间应自2016年3月31日起至2016年5月2日止，逾期交房期间共计32天，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，原告于2016年5月2日实际收楼，其理应明知被告存在逾期交房的违约事实，但原告在收楼后直至2019年6月13日才向一审法院提起诉讼，已超过诉讼时效。故被告抗辩称原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的意见，理由充分，一审法院予以采纳。二、关于原告主张被告逾期办理产权登记及支付逾期产权登记违约金有无事实和法律依据的问题。一审法院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年5月2日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年4月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年4月28日起，计算至原告诉请的涉案房屋转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间的前一天即2018年8月13日止，共计472天。被告主张根据《补充协议》第九条第3款约定，被告提交办理产权登记资料时间为18个月，故不构成违约。原告认为该条款系格式条款。关于该条款是否无效格式条款问题，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，结合一审法院同期受理的被告康伦公司的商品房销售合同纠纷案件，一审法确认第九条第3款是被告康伦公司为重复使用而预先拟制的格式条款。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，被告未举证证明其对附件四《补充协议》第九条第3款的内容采取合理的方式提醒原告注意该条款并进行说明，被告未尽到提醒说明义务；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本条第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”的规定，《商品房买卖合同》及《补充协议》对逾期付款违约责任未作相应延期，第九条第3款系减轻被告责任，排除对方主要权利，被告未采取合理的方式提醒原告注意该条款且对该条款进行说明，一审法院认定附件四《补充协议》第九条第3款为无效格式条款。关于被告主张权籍调查期间应予扣除的问题。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2018年5月8日共565天。顺延后，原告诉请逾期产权登记违约金至2018年8月13日并未超过办证期限，故一审法院不予支持逾期办证违约金。三、关于装饰装修白蚁防治费的问题。根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，一审法院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以证实，提交《惠东县昇恒源白蚁防治有限公司施工记录表》、图片予以佐证，其依据充分，该主张一审法院予以采纳。对于由此产生的白蚁防治费用，本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据，收据明确记载为装饰装修白蚁防治费等事实，足以认定双方已达成就案涉装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托白蚁防治公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费用缺乏事实与法律依据，一审法院予以驳回。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈某某的全部诉讼请求。案件受理费420元，由原告陈某某负担。本案二审期间，上诉人提交以下新证据：1、民事答辩状，拟证明被上诉人自认诉讼时效从2016年6月22日起三年。2、基本信息，拟证明上诉人网上立案时间是2019年4月12日。3、关于政府信息公开申请的复函，拟证明上诉人实际知道房屋验收合格的时间是2018年7月2日。本院组织当事人进行了质证。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本系列案的争议焦点是：1、一审法院认定的逾期交房截止日是否恰当；2、上诉人的诉请有无超过诉讼时效。具体评述如下：关于逾期交房截止日问题。上诉人主张逾期交房时间应计至涉案房屋验收合格之日即2016年6月22日，对此，在涉案《商品房买卖合同》中第八条已载明，商品房交付时应当符合下列条件：该商品房经验收合格；第十一条也载明双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。故买受人由此可以知悉其享有要求出卖人在交楼时出示竣工验收合格证明文件的权利，若出卖人不能出示则有权拒绝收楼。本系列案中，上诉人在办理入伙手续时，是有权要求被上诉人出示竣工验收合格证明文件，若其不能提供，完全可以拒绝收楼，但其在《交楼办理会签表》等文件中签名确认收楼，则应视为当时放弃了查看上述文件的权利。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”之规定，一审法院将逾期交房时间计至上诉人实际收楼时间，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张被上诉人在一审提交的书面答辩状中自认诉讼时效起算时间为涉案房屋验收合格之日即2016年6月22日，对此，根据被上诉人在一审提交的书面答辩状的陈述：“无论被答辩人收楼时间及验收合格时间的2016年6月22日来看，已超过法定三年的诉讼时效……”，从中并不能看出被上诉人自认其逾期交房时间计至涉案房屋验收合格之日即2016年6月22日，故上诉人该主张，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。本系列案中上诉人均晚于涉案合同约定的交付时间收楼，故上诉人在实际收楼之日即应当知道被上诉人存在逾期交房的违约事实，但上诉人均在2019年6月13日才向一审法院提起诉讼，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，上诉人主张的2016年6月13日之前的逾期交房违约金诉请已超过诉讼时效。因上诉人均在2016年6月13日之前已实际收楼，故上诉人主张逾期交房违约金的诉请均已过诉讼时效，一审法院予以采纳被上诉人关于该诉讼时效的抗辩并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，已由上诉人预缴，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月二十九日书记员 叶秀婷附表：