甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0521民初1086号 原告：王建民，男，1987年11月4日出生，住清水县。 委托诉讼代理人：王秀明（系王建民姐姐），女，1976年2月9日出生，住清水县。 委托诉讼代理人：邹军科，男，清水县永清镇北城社区推荐委托诉讼代理人。 被告：甘肃德隆房地产开发有限责任公司，住所地清水县永清镇红崖路。 法定代表人：秦宏壁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱红红，女，该公司员工。 第三人：申贵珍，女，1970年1月2日出生，住清水县。 委托诉讼代理人：何文刚（系申贵珍之子），男，1991年10月21日出生，住清水县。 委托诉讼代理人：何存喜（系申贵珍丈夫），男，1966年3月17日出生，住清水县。 原告王建民与被告甘肃德隆房地产开发有限责任公司（以下简称德隆房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告德隆房产公司申请追加申贵珍为本案第三人，本院依法准予。原告王建民委托诉讼代理人王秀明、邹军科，被告德隆房产公司委托诉讼代理人朱红红，第三人申贵珍委托诉讼代理人何文刚、何存喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建民向本院提出诉讼请求：1.判令德隆房产公司立即向王建民交付位于清水县永清镇德隆毓秀嘉园某某房屋；2.判令德隆房产公司向王建民支付违约金456269元（按合同约定的违约金计算方式，违约金已超过本金）；3.本案诉讼费由德隆房产公司承担。庭审中，王建民变更诉讼请求为：1.依法解除王建民与德隆房产公司于2016年3月15日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令德隆房产公司一次性返还购房款456269元；3.依法判令德隆房产公司一次性支付王建民违约金456269元；4.本案诉讼费由德隆房产公司承担。事实和理由：2016年3月15日，王建民与德隆房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定王建民购买德隆毓秀嘉园某某住房一套，建筑面积为109.26平方米，购房金额为456269元，其中首付款为156269元，办理银行按揭贷款30万元。王建民按照合同约定履行了付款义务，德隆房产公司未按合同约定于2016年8月30日前给王建民交付房屋，逾期30日的，王建民有权解除合同，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德隆房产公司按日向王建民支付已交付房价款日万分之十八的违约金。时至2020年4、5月份，经多次催促发现王建民购买的德隆毓秀嘉园某某房屋已交付申贵珍居住使用，德隆房产公司严重违约，故诉至法院，请求判如所请。 德隆房产公司辩称，王建民所述与事实不符，其购买德隆毓秀嘉园某某房屋情况属实，双方合同约定的交房日期为2016年8月30日，德隆房产公司已于2016年4月29日在微信公众号推送交房通知，房屋交付时间应以双方合同约定时间为准，逾期交房系王建民未按期办理交房导致，德隆房产公司不承担逾期责任。2019年2月28日德隆房产公司误将德隆毓秀嘉园某某房屋交付第三人申贵珍，申贵珍购买的房屋为德隆毓秀嘉园某某，德隆房产公司因工作失误交付错误，并非一房二卖，双方约定按日支付已付房价款日万分之十八的违约金过高，王建民主张违约金456269元高于其实际损失的30%，请求依法予以调整。 申贵珍辩称，2016年至2019年期间，其多次催促交房，2019年2月28日德隆房产公司给其交付了现居住使用的房屋，当时看房时选购的即为德隆毓秀嘉园某某房屋，签订合同后其没有仔细看，德隆房产公司找过来时才知交房错误，完全是因为德隆房产公司员工工作不认真才造成这样的后果，现其已装修入住，一直以为自己购买的是德隆毓秀嘉园某某房屋，平时交纳费用也是该房屋，现德隆房产公司无法给王建民交付房屋与其无关，其不承担责任。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，王建民围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.商品房买卖合同复印件1份，证明双方签订房屋买卖合同事实及合同约定了交房时间和违约责任；2.收据复印件4张，证明王建民已交房款记录；3.与德隆房产公司员工李红红聊天记录截图1份，证明未按期交房系德隆房产公司责任；4.与德隆房产公司员工谢媛聊天记录1份，证明王建民在办理公积金贷款后德隆房产公司对王建民交房要求不予理睬；5.与德隆房产公司员工李巧巧聊天记录1份，证明2019年11月25日双方再次补签合同，德隆房产公司员工称交房需再交纳2万元；6.电费发票复印件1张，证明涉案房屋被第三人申贵珍实际使用；7.个人购房担保借款合同、借款凭证及还款流水复印件各1份，证明王建民认购房屋后办理了按揭贷款已交清德隆房产公司房款；8.案外人商品房买卖合同复印件2份，证明德隆房产公司房屋现均已涨价。申贵珍以其不清楚为由未发表质证意见，德隆房产公司对上述证据真实性均认可，对第3、4、8组证据证明目的不认可。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，结合案件事实及双方陈述，对王建民提交第3、4组证据予以采信，第8组证据证明目的应结合全案综合认定。 德隆房产公司提交的证据为：1.第三人申贵珍商品房买卖合同、交款收据及物业收款收据复印件各1份，证明申贵珍认购的房屋为德隆毓秀嘉园某某；2.交房收款收据复印件1份，证明2016年8月德隆毓秀嘉园其他住户已交房；3.德隆房产公司申请书及公众号复印件1份，证明已按合同约定通知交房并无逾期违约责任。王建民对第1组证据真实性认可，证明目的不认可，对第2、3组证据以合同约定交房时间及方式，公众号通知非合同约定的具体交房通知为由不认可；申贵珍对第1、2组证据认可，对第3组证据以德隆房产公司工作失误交错房为由不认可。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，有异议的收款收据、申请书及公众号复印件，德隆房产公司提交的上述证据不能证明其按合同约定履行通知交房义务，且房屋实际交付不能，故不予采信。 申贵珍提交了物业管理服务协议、装修管理协议及电费交费发票复印件各1份，证明德隆毓秀嘉园某某房屋是德隆房产公司正常交付给其使用，申贵珍没有故意骗取行为。德隆房产公司、王建民对上述证据真实性认可，结合案件事实及双方陈述，能够证明其举证目的，予以采信。 经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2016年3月15日，王建民与德隆房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定王建民购买德隆房产公司开发建设的德隆毓秀嘉园某某房屋一套，建筑面积109.26平方米，购房金额为456269元。王建民按照合同约定于2016年3月15日交清首付款156269元，剩余30万元办理了银行按揭贷款。合同约定，德隆房产公司应于2016年8月30日前给王建民交付房屋，逾期超过30日的买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之十八的违约金。2019年2月28日，德隆房产公司工作人员因工作失误将德隆毓秀嘉园某某房屋交付给了购买德隆毓秀嘉园某某第三人申贵珍，现申贵珍已装修并实际居住使用，无法按合同约定给王建民履行交房义务,为此双方形成纠纷。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王建民与德隆房产公司签订了商品房买卖合同，该合同依法成立且生效，王建民按合同约定履行了交款义务，双方约定于2016年8月30日前交付房屋，德隆房产公司未按合同约定履行交房义务，亦未履行交房通知义务，其在公众号推送交房消息，受众不特定，不能证明王建民收到其交房通知，且在交房期限届满后王建民委托王秀明多次与德隆房产公司工作人员沟通交房事宜，德隆房产公司仍未按期交房，并于2019年2月28日因工作人员失误将房屋交于第三人居住使用，现合同履行不能，约定的交房目的无法实现，王建民要求解除合同并返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 关于王建民主张由德隆房产公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之十八的违约金，现依据房款主张456269元的诉讼请求。双方合同约定2016年8月30日前交付房屋，德隆房产公司未按期交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故对王建民要求德隆房产公司承担逾期交房给其造成损失的诉讼请求予以支持。本案在诉讼过程中，德隆房产公司答辩意见认为双方约定的违约金过高并要求予以调整。当事人因违约金约定过高或过低请求人民法院予以调整的，应以造成的实际损失为基础进行调整。合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅，本案中德隆房产公司因工作人员失误不能向王建民交付房屋，构成违约，但双方合同约定的违约金确属过高，应当予以酌情减少，故对德隆房产公司主张合同约定的违约金高于造成的实际损失，要求予以调整的答辩意见予以采纳。关于王建民因德隆房产公司延期交房造成的损失确定，购房者因逾期交房所遭受损失的大小受诸多因素影响，很难形成一个客观统一的标准。法律赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，是民法公平原则的体现。本案中王建民已支付购房款456269元，其中首付款156269元，2016年4月11日办理住房公积金按揭贷款30万元。预计以2016年同期中国人民银行个人住房公积金贷款五年以上贷款利率3.25%，以王建民提交的贷款合同约定上浮利率10%确定贷款利率3.58%，计算30万元5年贷款利息约为53700元；王建民首付款156269元按2016年同期中国人民银行中长期贷款利率4.75%计算5年约为37113.89元；两项合计约90813.89元。结合本案实际情况及经济发展过程中物价上涨、装修装饰材料上涨情况，以及双方合同约定，现酌情确定德隆房产公司自2016年8月31日起按日以已付房价款456269元的万分之二点五为计算标准向王建民支付逾期交房违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、王建民与甘肃德隆房地产开发有限责任公司于2016年3月15日签订的《商品房买卖合同》解除； 二、甘肃德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还王建民购房款456269元； 三、甘肃德隆房地产开发有限责任公司自2016年8月31日起按日以已付房价款456269元的万分之二点五为计算标准向王建民支付违约金至全部房款返还之日止。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8144元,由甘肃德隆房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  鲁智荣 人民陪审员  杨惠梅 人民陪审员  白 佳 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  李永芳 书 记 员  王高强