江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终895号上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区枫林大道**标准厂房,统一社会信用代码：9136010073635424X5。负责人：郭春，该分公司经理。委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳，江西豫章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西铁衡工程技术有限公司，住所地：江西省上饶市万年丰收工业园，统一社会信用代码：91361129769757504T。法定代表人：彭秋发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：况新龙，江西华赣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭秋发，男，1966年10月1日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：况新龙，江西华赣律师事务所律师。上诉人中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司（下称中石油公司）与上诉人江西铁衡工程技术有限公司（下称铁衡公司）、彭秋发租赁合同纠纷一案，中石油公司与铁衡公司、彭秋发均不服江西省上饶市中级人民法院作出的（2019）赣11民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭审理了此案。上诉人中石油公司的委托诉讼代理人鲁捷，上诉人彭秋发及彭秋发、铁衡公司的共同委托诉讼代理人况新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中石油公司上诉请求：1.解除其与铁衡公司签订的合同编号为JXXS-2015-ZL-22的《加油站资产租赁合同》（下称《租赁合同》）；2.铁衡公司向其双倍返还定金2560万元及合同款500万元，共计人民币3060万元；3.铁衡公司向其支付违约金3305.8万元（违约金中的1325.8万元实际应从2016年1月27日起计算至《租赁合同》被判令解除之日止，本次暂计算至一审起诉之日）；4.彭秋发对上述第2项、第3项上诉请求中铁衡公司的责任承担连带清偿责任；5.中石油公司对彭秋发所持铁衡公司100%股权及相关派生权益享有优先受偿权；6.本案一、二审诉讼费及保全费全部由铁衡公司、彭秋发承担。事实和理由：一、《租赁合同》合法有效，原审法院依据城镇房屋租赁合同纠纷司法解释认定该合同无效，适用法律严重错误。首先，根据《租赁合同》第1条约定“甲方确认：已依法取得加油站土地使用权20年的承租权，有权依法转租给乙方”、第13.2条约定“甲方保证对租赁物、租赁物的经营权及其土地使用权、房屋享有合法的出租权”等内容可知，租赁标的物是志敏大道加油站全部资产及经营权,包括加油站土地使用权、站房、罩棚及储油罐、加油机等设施设备,房屋并非主要标的物，原审法院狭隘地将租赁标的物认定为“加油站及附属设施，均系土地上的建筑物及构筑物，属于法律意义上的‘房屋’”，明显与事实不符。其次，根据《租赁合同》第6.1条“铁衡公司于合同签订后150日内按第5条的约定完成加油站建设、安装、调试等工作,确保加油站具备正常开业条件”、第6.2条“铁衡公司于合同签订后150日内将加油站经营所必需的成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证等证照办理至中石油公司指定主体名下”等约定，依法建设加油站并为中石油公司办理加油站经营性证照亦属于铁衡公司主要合同义务，该等事项亦明显不属于房屋租赁的范畴，不应适用房屋租赁的相关法律规定。综上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用范围仅仅是城镇房屋租赁合同纠纷，且针对的是已经建成的房屋，而不包括土地使用权租赁，更不能涵盖“建设加油站”“办理加油站经营性证照”等内容。原审法院无视案涉租赁合同还包括“土地使用权租赁、加油站建设、加油站经营性证照办理”等内容，狭隘地认定本案为房屋租赁合同纠纷，并以加油站未取得建设工程规划许可证为由认定《租赁合同》无效，属片面认定事实，适用法律严重错误的行为。《租赁合同》不存在无效情形，且司法实践中对此类租赁合同的效力均持肯定态度，原审判决认定案涉合同无效，严重错误，应予纠正。二、原审法院根据担保合同的从属性认定《股权质押合同》《抵押合同》无效，适用法律严重错误。承上所述，《租赁合同》合法有效，彭秋发与中石油公司签订的《股权质押合同》《抵押合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，为合法有效的合同，且双方已就《股权质押合同》项下所涉股权办理出质登记，中石油公司作为质权人，有权就彭秋发所持铁衡公司100%股权及派生权益这一质押财产享有优先受偿权。三、铁衡公司构成严重违约是不争的事实，应双倍返还定金并承担违约责任。1.铁衡公司应双倍返还1280万元定金。《租赁合同》第3.3.1条约定：“第一次租金支付时间为本合同签订之日起30日内，乙方向甲方支付1400万元租金作为定金，在甲方按本合同第二条交付加油站全部资产及按期完成第6.3条义务后，该定金转为第一笔租金”，由此可见，双方在合同中的真实意思是对该笔款项赋予租金及定金双重属性。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同”，中石油公司在铁衡公司提供的担保不足额的情况下，按1280万元支付具有定金功能的租金，铁衡公司未提出异议，依法可以视为双方变更定金条款。铁衡公司未履行合同义务，致使合同目的不能实现时，应当适用定金罚则，双倍返还定金。2.铁衡公司应按照合同约定承担违约责任。根据《租赁合同》，铁衡公司应当在合同签订后150天内（即2016年1月27日前）建成加油站并交付中石油公司，并为中石油公司办理加油站正常经营所需的各项证照，但铁衡公司至今未履行任何一项义务，逾期长达四年之久，其构成严重违约是不争的事实。原审法院将铁衡公司未办理加油站审批手续、未动工建设且未交付加油站的原因归咎于政府对案涉土地尚未重新出让，土地性质未变更，以期为铁衡公司开脱，但合同签订后建设加油站的条件（含对土地的要求）并未发生任何变化，也不存在需要重新出让案涉土地方可办理审批手续的情况；再退一步而言，“政府未对案涉土地重新出让”也不属于不可抗力，不是铁衡公司免于承担违约责任的理由。因此，铁衡公司仍应当按照合同约定承担支付违约金等违约责任。四、彭秋发应当对铁衡公司双倍返还定金及其在本案中的全部责任承担连带责任。《股权质押合同》中，彭秋发明确承诺对1400万元定金权益提供连带担保责任，且根据原审法院查明的事实，彭秋发作为铁衡公司的唯一股东，不能证明其个人财产独立于公司财产，彭秋发依法应对铁衡公司双倍返还定金及需承担的违约责任承担连带责任。五、合同效力不应成为铁衡公司及彭秋发免除法律责任的事由，原审法院仅判令铁衡公司承担资金占用费，根本不足以弥补中石油公司的损失。原审判决从免除铁衡公司及彭秋发违约责任的角度认定《租赁合同》无效缺乏事实及法律依据。退一万步而言，即便《租赁合同》无效，铁衡公司的赔偿责任也不因此免除或减少，因为铁衡公司是典型的过错方，依法应当赔偿中石油公司由此遭受的全部损失，中石油公司因此造成的损失绝非年利率6%的资金占用费可以弥补的，本案应当由铁衡公司赔偿中石油公司损失。原审法院仅判令铁衡公司承担资金占用费，是对铁衡公司违约和任意破坏诚实信用原则行为的纵容，依法应当纠正。综上，《租赁合同》合法有效，铁衡公司构成严重违约，应双倍返还定金并承担相应违约责任，且彭秋发应与铁衡公司承担连带责任。原审法院片面理解合同内容，狭隘认定本案为房屋租赁合同纠纷，进而判决案涉合同无效，适用法律严重错误，恳请二审法院依法改判，并支持中石油公司的上诉请求。铁衡公司、彭秋发共同答辩如下：一、中石油公司在上诉状中认为一审判决援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解释》系适用法律错误，该观点系故意曲解法律和司法解释。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解释》第二条在该解释的语境下主要针对城镇房屋，但结合该司法解释第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，该司法解释涵盖了包括房屋在内的城镇其他建筑。该司法解释的立法和法理依据包含了各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装。从物业性质来看，本案所涉及的租赁，除加油站的房屋之外，还有油罐、加油设备等附属设备设施。油罐和加油设备属于高危险的建筑、构筑物，其建设、施工更应当符合规划要求和建筑物建设的管理规范。因此，一审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解释》判决认定租赁合同无效正确。二、主合同无效，作为主合同的从合同的《质押合同》《抵押合同》等担保合同当然无效。本案合同无效主要过错在中石油公司，中石油公司要求双倍返还定金没有事实和法律根据。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的，双方返还财产。一审判决除判决铁衡公司、彭秋发返还中石油公司款项外，还判决铁衡公司、彭秋发给付银行利息没有法律根据。中石油公司要求赔偿所谓损失的要求更是无稽之谈。三、《租赁合同》的签订经过了中石油公司审核且经其法定代表人同意，中石油公司也派人来考察了案涉项目，经过铁衡公司、中石油公司、上饶市国有资产经营有限责任公司（下称国资公司）三方沟通后签订的。案涉项目如何取得中石油公司是非常清楚的。按照《租赁合同》约定，对方第一次付款已经违约，应付1400万元，而实际付1280万元；第二笔租金应该付1400万元而非500万元，所以中石油公司违约在先。案涉项目，我方和中石油公司、上饶中石油公司等一直在跟进。此外，为本项目我方已经支出1000多万元。关于加油站的土地和房屋在《租赁合同》中都约定的很清楚，一审法院判决彭秋发承担责任不公平，彭秋发也没有挪用案涉资金。铁衡公司、彭秋发上诉请求：1.变更原审判决第二项为其仅承担返还款项1780万元，不承担1780万元的资金占用费；2.撤销原审判决书第三项，改判驳回中石油公司对彭秋发的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由中石油公司承担。事实与理由：一、一审法院认为其应对1780万元的返还款承担资金占用费没有法律依据。一审法院认定铁衡公司司与中石油公司签订的《租赁合同》属于无效合同，铁衡公司对此无异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”的规定，铁衡公司在2015年8月27日与中石油公司签订《租赁合同》之后，一直在积极推进该项目的进程，铁衡公司根据约定，逐级报请上饶市政府批转规划部门和国土资源部门，并依法重新办理出让手续，在履行合同的过程中没有过错。中石油公司在2015年9月18日预付的1280万元的租金与2017年3月10日预付的500万元租金也是按照约定用来完成对加油站的建设筹备、安装、调试工作，证明了中石油公司明知建设加油站需改变用地性质，且办理这些手续须经过变更规划、重新进行土地招拍挂，也同意继续建成加油站。中石油公司对合同的履行承担审慎义务，因此其也有一定的过错。一审法院根据公平原则，判令铁衡公司返还资金占用费错误。公平原则的适用前提是当事人双方对于损害的发生均没有过错的情况，而在本案中铁衡公司、彭秋发并未对中石油公司造成损害，对于加油站的建设筹备情况双方都知情，导致该合同无效的主要原因是政府的建设规划政策，在有法律明确规定了合同无效应承担返还财产的法律责任后，一审法院判令铁衡公司按年利率6%承担资金占用费没有法律依据。二、一审法院判决彭秋发承担连带责任没有事实与法律依据。铁衡公司虽然是彭秋发的个人独资企业，但彭秋发已全部足额缴清认缴出资，根据《中华人民共和国公司法》的规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。彭秋发提供的审计报告可以证明其个人财产与公司财产各自独立，一审法院认为三份审计报告中铁衡公司超范围经营与常理不符，属于认定事实错误。虽然铁衡公司的经营范围系2017年3月24日才变更增加的，但不排除铁衡公司在之前就开始经营“设备租赁、建筑工程机械租赁”范围，会计师事务所根据铁衡公司提供的账本进行审计符合常理。因此彭秋发不应对该笔债务承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，在查明案件事实的基础上作出判决，维护铁衡公司、彭秋发的合法权益。中石油公司答辩称：一、《租赁合同》合法有效，铁衡公司、彭秋发应当按照合同约定承担相应违约责任。1.案涉合同不是房屋租赁合同，一审法院认定案涉合同为租赁合同依据不足。根据《租赁合同》第1条可知，中石油公司承租的租赁标的物为志敏大道加油站全部资产及经营权，房屋并非主要租赁标的物。根据铁衡公司与国资公司签订的《上饶市国有资产租赁合同》可知，铁衡公司向国资公司租赁土地约20亩（产证登记面积：18748.2平方米）及地上建筑物两幢（五层楼房一幢，面积约2000平方米，六层楼房一幢，建筑面积约2028平方米），租金标准为：2014年1月1日至2023年12月31日每季度租金为57500元整（230000元/年），2014年1月1日至2033年12月31日每季度租金为69000元整（276000元/年）。但案涉《租赁合同》却约定：中石油公司承租志敏大道加油站全部资产及经营权，租金总额为6600万元（330万元/年），即铁衡公司向国资公司支付的租金及中石油公司需向铁衡公司支付的租金标准相差数十倍。原因是中石油公司所承租的租赁标的物除了土地使用权、房屋外，还有加油站的经营权，且加油站经营权的租金占比是远远高于房屋租金占比的，因此，决不应因租赁标的物涉及房屋就简单地将案涉租赁合同认定为房屋租赁合同，并进而认定合同无效。2.本案不适用房屋租赁合同的有关规定，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定本案合同无效，显属错误。案涉合同不是房屋租赁合同，不能适用该司法解释。退一步而言，该司法解释第二条关于违法建筑物租赁合同无效的规定，指的是合同双方将“违法建筑”进行租赁的情形，即影响合同效力的根本原因在于标的物本身存在瑕疵，该缺陷直接对合同效力产生影响，进而导致《租赁合同》无效，这与《中华人民共和国城乡规划法》关于未取得规划许可证建设的房屋不能投入使用的规定是相互吻合的。而本案中，中石油公司承租的房屋并不是“违法建筑”，根据《租赁合同》第1条、第13.1条约定，中石油公司所承租的加油站，是在铁衡公司办理相关规划手续后依法建设并可正常经营的加油站，本质上是双方约定由铁衡公司依法建设一座加油站出租给中石油公司，该约定没有违反任何法律、行政法规强制性规定，不存在导致合同无效的情形。本案中，依法建设加油站并办妥相关建设手续（含取得建设加油站的规划许可等）是铁衡公司的合同义务，属于铁衡公司合同履行范畴，不涉及合同效力的问题，不能根据合同不能履行反推出合同无效。案涉租赁合同不存在违反法律、行政法规强制性规定等合同无效情形，属于合法有效。铁衡公司、彭秋发应当按照《租赁合同》《股权质押合同》等约定承担相应违约责任，具体为铁衡公司应双倍返还定金、支付违约金，并由彭秋发对铁衡公司所应承担的责任承担连带清偿责任，而非仅由铁衡公司按年利率6%承担资金占用费。二、一审法院仅判令铁衡公司按年利率6%的标准承担资金占用费，不足以弥补中石油公司的损失。即便《租赁合同》无效，铁衡公司的赔偿责任也不应因此免除或减少，因为铁衡公司在合同履行过程中，是典型的过错方，依法应当赔偿中石油公司所遭受的全部损失，该损失应当参照合同约定的违约责任确定，而非一审法院所判令的由铁衡公司按年利率6%的标准返还中石油公司1780万元的资金占用费，该资金占用费完全不能弥补中石油公司损失。一审法院仅判令铁衡公司承担资金占用费，依法应当纠正。三、彭秋发应当对铁衡公司双倍返还定金及其所应承担的全部责任承担连带责任。如前所述，《租赁合同》《股权质押合同》合法有效，彭秋发应当依据质押合同中关于其个人为1400万元定金权益提供连带担保责任的约定，对中石油公司在本案中1400万元定金所形成的权益承担连带清偿责任。再者，一审法院依据《中华人民共和国公司法》的规定，判令彭秋发对铁衡公司债务承担连带清偿责任完全正确。彭秋发系铁衡公司的唯一股东，其提交的三份审计报告不能证明彭秋发与铁衡公司的财产相互独立，该三份审计报告明显是虚假的，相关理由中石油公司在一审中已详细阐述，一审判决亦予确认。抛开三份审计报告的真假问题，彭秋发作为铁衡公司自设立时起至今的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定，铁衡公司应当自其设立时起至今，在每一会计年度终了时都编制财务会计报告，并由会计师事务所审计，而非仅审计2014年至2016年三年时间。对铁衡公司财产是否独立于彭秋发个人财产的问题，除审计报告外，还应当结合铁衡公司是否有完整、真实的财务管理制度、现金管理制度和会计账簿，二者资金往来是否明晰等，彭秋发除分红外是否从铁衡公司财务上拿走铁衡公司财产等因素综合确定，本案中，铁衡公司显然不符合此类情形，故彭秋发对铁衡公司债务承担连带责任毫无争议。综上，铁衡公司、彭秋发的上诉请求没有任何事实和法律依据，恳请二审法院驳回铁衡公司、彭秋发的上诉请求，改判支持中石油公司的上诉请求。中石油公司向一审法院起诉请求：1.解除中石油公司与铁衡公司签订的合同编号为ＪＸＸＳ-2015-ＺＬ-22的《租赁合同》；2.铁衡公司向中石油公司双倍返还定金2800万元及合同款380万元，共计人民币3180万元；3.铁衡公司向中石油公司支付违约金3305.8万元（违约金中的1325.8万元实际应从2016年1月27日起计算至《租赁合同》被判令解除之日止，本次暂计算至起诉之日）；4.彭秋发对铁衡公司的上述第2项、第3项诉讼请求中的款项承担连带清偿责任；5.中石油公司对彭秋发所持有的铁衡公司100%股权及相关派生权益享有优先受偿权；6.确认中石油公司对铁衡公司名下的国有土地使用权（万国用（2007）第0211-12号）及房屋（万房产证上坊第**）享有抵押权，并判令其对上述财产享有优先受偿权；7.本案的诉讼费、保全费由铁衡公司、彭秋发承担。一审法院认定事实如下：2013年12月5日，铁衡公司与国资公司签订《上饶市国有资产租赁合同》，国资公司将其所有的资产［位于信州区，现地址更名为三江片区南侧，纺织路西侧地块，产权证号为（饶府国用2008）第213号土地使用权证］租赁给铁衡公司，包括土地20亩，房屋两栋计4000余平方米，约定用途为商住综合用地，加油站及服务配套项目。2015年8月27日，铁衡公司与中石油公司就案涉资产签订《租赁合同》，约定：租赁标的物系位于江西上饶市信州区加油站的全部资产及经营权。铁衡公司确认已依法取得加油站土地使用权20年的承租权，将依法在该土地使用权上建设一座满足中石油公司标准的加油站，相关手续及建设事宜全部由铁衡公司负责，并承担全部费用；租赁期限为20年，加油站全部资产由铁衡公司于本合同签订后150日内交付中石油公司；中石油公司向铁衡公司支付的租金总额为6600万元；第一次租金支付时间为本合同签订之日起30日内，中石油公司向铁衡公司支付1400万元租金作为定金；第二次支付租金为1400万元，支付时间为铁衡公司交付加油站全部资产及证照义务满150日后支付；铁衡公司在本合同签订后150日内未能将加油站的全部资产及经营权、或者未将证照全部交接给中石油公司，每迟延一天，铁衡公司每天按前两笔租金的万分之五向中石油公司支付违约金……。2015年8月27日，中石油公司与铁衡公司就案涉租赁合同签订《抵押合同》，铁衡公司用其名下万国用（2007）第0211-12号地块及房房产证为上坊字第**屋对案涉租赁合同约定的定金1400万元权益进行担保。上述抵押物并未进行抵押登记。2015年9月7日，中石油公司与彭秋发签订《股权质押合同》，约定：彭秋发用其在铁衡公司100%股权及派生权益为上饶志敏大道加油站租赁合同项下约定的定金1400万元提供担保，质押股权金额为人民币1280万元。除本合同约定的质押担保外，彭秋发另为本合同约定的主债权提供连带保证担保。同日，双方在万年县工商行政管理局就合同约定的股权进行了股权出质设立登记。2015年9月15日，铁衡公司向中石油公司开出收据一份，注明：交款单位为中石油公司，人民币为12800000元。收款事由是上饶志敏大道加油站预付款。同时，铁衡公司向中石油公司出具《承诺书》一份，承诺中石油公司预付的上饶市志敏大道加油站租金人民币12800000元发票在2016年1月27日前加油站交付时一同将发票交给中石油公司财务。2015年9月18日，中石油公司向铁衡公司转账1280万元。双方《租赁合同》签订后，由于案涉建设用地性质为“商住用地”，而建设加油站用地规划须变更为“商业服务业设施用地、功能加油站”，并要求对用地性质变更后的土地重新出让。故截至起诉之日，因政府对案涉土地尚未重新出让，土地性质尚未变更，铁衡公司无法办理案涉加油站相关建设审批手续，加油站一直未动工也未交付。2017年3月10日，中石油公司向铁衡公司转账500万元。2018年5月15日，铁衡公司向中石油公司发出《关于终止的函》，写明由于地方政府规划调整等方面原因，该项目进展较为缓慢。由于当地政策的不确定性，该项目可能长期无法推进，为规避双方前期投入资金的沉没风险，要求与贵司进行友好协商，终止该租赁合同。合同终止后，铁衡公司将返回贵司所支付的所有租赁款，共计1780万元。2018年5月16日，中石油公司函复：“1.你司称由于地方政府规划调整等多方面原因，导致已无法履行《上饶志敏大道加油站租赁合同》约定的相关义务，鉴于此，我司同意就原合同解除事宜与你司进行协商；2.你司应于收到本函15日内，前往我司协商解除原合同之具体事宜，包括但不限于退还我司已付租金、违约责任承担等；3.原合同解除之具体事宜在你、我双方协商一致后，签订书面的“合同解除协议”予以确认……。”事后，双方并未达成一致意见。另查明，铁衡公司成立于2004年12月14日，法定代表人彭秋发，公司类型为有限责任公司（自然人独资），彭秋发为公司唯一自然人股东。经营范围：铁路设备制造及设备修理；轨道衡安装；铁路轨道安装、维修、检测；建筑材料、机电设备、矿产品、五金、百货批发；农业开发、农产品加工、销售，铁路、公路运输代理；设备租赁、建筑工程机械租赁。一审法院认为，一、关于案涉《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，“房屋”系指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本案中，中石油公司与铁衡公司签订的《租赁合同》所涉及的租赁标的物为加油站及附属设施，均系土地上的建筑物及构筑物，属于法律意义上的“房屋”，且至案件审理过程中案涉加油站仍未取得建筑用地规划许可证及建设工程规划许可证，亦尚未开工，故双方的租赁行为违反了国家法律、法规的强制性规定，中石油公司与铁衡公司签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，中石油公司在合同履行过程中于2015年9月15日向铁衡公司转款1280万元，于2017年3月10日向铁衡公司转款500万元，铁衡公司因《租赁合同》取得的中石油公司财产共计人民币1780万元，铁衡公司应予返还。同时，为体现商事活动中的公平原则，铁衡公司基于该无效协议占用资金的资金占用费应当向中石油公司予以返还,计算标准为年利率6%。二、关于中石油公司对铁衡公司的股权是否享有质押权，对铁衡公司名下的国有土地及房屋是否享有抵押权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。本案中，彭秋发与中石油公司签订的《股权质押合同》以及铁衡公司与中石油公司签订的《抵押合同》均是为主合同《租赁合同》的债权实现提供担保，系从合同，现主合同无效，从合同亦无效，且铁衡公司与中石油公司签订的《抵押合同》并未办理抵押登记。故中石油公司对铁衡公司的股权不享有质押权，对铁衡公司名下的国有土地及房屋不享有抵押权。三、关于彭秋发个人是否要承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故一人公司股东承担证明自己个人财产与公司财产不混同的举证责任。本案中，铁衡公司系有限责任公司（自然人独资），彭秋发为公司唯一自然人股东，彭秋发虽然提交了铁衡公司2015、2016、2017年度的审计报告，但审计报告的真实性无法确定，彭秋发所提交的材料不能证明其个人财产独立于公司财产，应承担举证不能的不利法律后果，依法应对本案公司债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、中石油公司与铁衡公司于2015年8月27日签订的《租赁合同》无效；二、铁衡公司于本判决生效后十日内向中石油公司返还款项1780万元及相应的资金占用费（其中1280万元自2015年9月18日起计算至清偿之日止，500万元自2017年3月10日起计算至清偿之日止，计算标准为年利率6%）；三、彭秋发对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回中石油公司的其他诉讼请求。一审案件受理费371800元，由中石油公司负担240000元，铁衡公司、彭秋发负担131800元。二审庭审中，各方当事人均未提交新证据。根据铁衡公司、彭秋发一审提交的证据3—9，本院确认一审法院查明的以下事实，即：双方《租赁合同》签订后，由于案涉建设用地性质为商住综合用地，而建设加油站用地规划须变更为商业服务业设施用地、功能加油站用地，并要求对原用地性质变更后的土地重新出让。截至起诉之日，因政府对案涉土地尚未重新出让，土地性质尚未变更，铁衡公司无法办理案涉加油站等相关建设审批手续，加油站一直未动工也未交付。另查明，2020年4月13日国资公司出具一份《证明》，主要内容为：铁衡公司与我公司签订《租赁合同》，承租了位于三江片区南侧，纺织路西侧地块（原名为：信州区南环路21号地块）后，为清理地块的筹建加油站，铁衡公司2013年以来已陆续向我公司支付租赁费用260万元，拍租费用30万元，并为处理在该地块居住的原国企职工搬迁的历史遗留问题，支付拆迁费870万元，并出资进行了土地平整和修建围墙。现因市政府规划调整，土地至今没有交付。对一审法院查明的其他事实，当事人无异议，予以确认。根据上诉人的上诉请求及理由，被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：1.《租赁合同》《抵押合同》《股权质押合同》的法律效力；2.铁衡公司应向中石油公司支付多少款项；3.彭秋发在本案中应否承担连带清偿责任。关于《租赁合同》《抵押合同》《股权质押合同》的效力问题。本院认为，案涉《租赁合同》《抵押合同》《股权质押合同》均系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。铁衡公司从政府平台通过竞拍获得的20亩土地系综合商住用地，包括加油站及服务配套项目。之后，铁衡公司与中石油公司签订的《租赁合同》，约定出租给中石油公司的标的物是加油站全部资产和经营权，并非单纯的房屋出租。一审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条关于“出租人就未取的建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，认定案涉《租赁合同》《抵押合同》《股权质押合同》无效属于适用法律错误，应予纠正。该《租赁合同》因政府调整规划，建设加油站土地性质需变更和重新挂牌等，客观上导致无法履行，双方经函件沟通均同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致，可以解除合同。本院确认该合同自2015年5月16日协商解除。关于铁衡公司应向中石油公司支付多少款项问题。如上所述，导致合同解除的原因是政府调整规划，并非铁衡公司故意违约所致。从商业目的考虑，铁衡公司也希望合同能够继续履行，而事实上铁衡公司也投入了大量资金和精力，对加油站进行拆建，并与有关部门协调，铁衡公司收取中石油公司款项后并未挪作他用。从合同约定违约条款来看，铁衡公司构成违约，但这种违约并非其故意为之，因此铁衡公司应承担的违约责任与一般的违约责任应有所不同，中石油公司要求铁衡公司承担双倍返还定金和按合同约定支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，铁衡公司不再向中石油公司交付加油站全部资产和经营权，中石油公司尚未支付的款项也不再支付；一审法院判决中石油公司已向铁衡公司支付的1780万元及铁衡公司基于该1780万元资金占用费应按照年利率6%计算并予以返还并无不当，应予维持。关于彭秋发在本案中是否应承担连带责任问题。彭秋发自愿用其持有的铁衡公司100%股权及派生权益为《租赁合同》项下的定金1400万元提供质押担保，并与中石油公司签订《股权质押合同》，在当地工商行政管理局办理股权质押登记手续，股权质押已经成立。鉴于中石油公司向铁衡公司实际支付1280万元，彭秋发应在该1280万元范围内承担质押担保责任。案涉《股权质押合同》第10.3条约定彭秋发为本案主债权提供连带担保责任，铁衡公司工商登记显示彭秋发是唯一股东，一审法院根据《股权质押合同》约定及《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，判决彭秋发对铁衡公司的债务承担连带清偿责任并无不当，应予维持。彭秋发上诉主张其对铁衡公司的债务不应承担连带清偿责任的理由不能成立，彭秋发提交的三份审计报告仅是对铁衡公司资产、损益、现金流的审查，不能证明铁衡公司财务与彭秋发个人财务独立，彭秋发也没有提交其他证据证明铁衡公司财务与其个人财产分离。综上，中石油公司的上诉请求部分成立，予以支持；铁衡公司、彭秋发的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初284号民事判决第二项，即“江西铁衡工程技术有限公司于本判决生效后十日内向中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司返还款项1780万元及相应的资金占用费（其中1280万元自2015年9月18日起计算至清偿之日止，500万元自2017年3月10日起计算至清偿之日止，计算标准为年利率6%）”；二、维持江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初284号民事判决第三项，即“彭秋发对上述款项承担连带清偿责任”；三、撤销江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初284号民事判决第一项、第四项；四、解除中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司与江西铁衡工程技术有限公司2015年8月27日签订的编号为JXXS-2015-ZL-22号的《加油站资产租赁合同》；五、中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司对彭秋发持有的江西铁衡工程技术有限公司100%股权拍卖、变卖所得价款在1280万元范围内享有优先受偿权；六、驳回中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费371800元，财产保全费5000元，二审案件受理费547620元，合计924420元，由中国石油天然气股份有限公司江西销售分公司承担462210元，江西铁衡工程技术有限公司、彭秋发承担462210元。本判决为终审判决。审 判 长 黎章辉审 判 员 肖玉华审 判 员 赵建艳二〇二〇年十二月十七日法官助理蔡静书记员代 泠