云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9199号上诉人（原审原告）：鄢全武，男，1965年1月30日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：凡通贤，男，1974年8月29日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人鄢全武因与被上诉人凡通贤租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人鄢全武、被上诉人凡通贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣判后，上诉人鄢全武不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决第二项，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁协议书》，约定由上诉人将涉案房屋出租给被上诉人使用，租期为8年，被上诉人实际使用房屋长达7年多，后因长期拖欠且拒不支付租金，上诉人无奈才于2019年3月2日告知被上诉人收回房屋，后被上诉人自行搬离。涉案房屋至今没有任何部门认定为不合法，且仍在继续出租。一审判决解除《房屋租赁协议书》的前提是该协议书合法有效，如果如一审判决所言上诉人未提交证据证实租赁房屋具有合法性，则应当属无效，而非解除双方签订的《房屋租赁协议书》；第二，被上诉人长期拖欠租金后，经上诉人多次催要，被上诉人先后出具了《情况说明》《承诺书》，承认欠付租金的事实，并做出付款承诺，同时承诺不按期付款将承担的违约责任。上诉人要求被上诉人支付租金、承担违约责任是在被上诉人欠付租金后，其另行对付款做出新的承诺，该违约责任并非来源《房屋租赁协议书》中约定，而是被上诉人做出的新的承诺，因此，即便按照一审法院认为租赁房屋不具有合法性，但被上诉人已承诺支付房屋租金，故上诉人要求被上诉人支付租金及违约金于法有据，应当得到支持。第三，被上诉人承租涉案房屋后，擅自拆除场地内主体隔断墙22米，其后被上诉人承诺搬离时不恢复原状，则赔偿上诉人保证金2万元，该事实有被上诉人亲笔出具的《承诺书》及现场照片，一审法院在被上诉人拒不到庭的情况下，无视上诉人的证据，驳回上诉人的该项请求错误。第四，一审判决裁判观点与判决结果相互矛盾，既然一审法院认为涉案租赁房屋不合法，意味着双方签订的租赁协议无效，就应当确认协议无效，而非解除，在审理中，一审判决也未对上诉人进行释明，也未告知上诉人有权变更诉讼请求，直接驳回上诉人的诉讼请求错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人凡通贤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告鄢全武的诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年9月10日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告立即支付所欠原告的租金148004元，并承担逾期付款期间的利息（以欠款148004元为计算基数，从2018年3月20日至实际付清款项之日止，按同期银行贷款年利率4.35%计算）；3、判令被告赔偿原告损失20000元；4、判令被告向原告承担违约金100000元；5、承担本案的诉讼费及公告费。一审法院经审理确认事实如下：2012年9月10日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定：由原告将位于官渡区边的锌铁锰矿大门内厂房整栋出租给被告使用，租期为8年，从2012年5月20日至2020年5月19日，房屋年租金为216000元，租金一年一付，每年租期届满前两个月必须付清下年租金，否则视为被告违约，原告有权单方收回厂房，被告无条件搬出，造成损失由被告承担。双方还在合同中具体约定了相互的权利义务和违约条款等。原告称其于2019年4月收回上述租赁厂房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一条规定“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述法律规定，保护合同当事人的合法权利，租赁物应当具备合法性。本案中，原告主张将位于官渡区边的锌铁锰矿大门内厂房整栋出租给被告使用，但原告未提交证据证明其租赁物的合法性，依法应当由原告承担举证不能的法律后果。对原告诉请主张的欠付租金及违约金依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”根据本案审理查明的事实，原告诉请解除2019年9月12日原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，举证责任又称证明责任，它是指当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实，有提供证据并加以证明的责任，若举证不能的，则应承担举证不能的法律后果。本案中原告提交的证据不足以证明其所主张的要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，依法由原告承担举证不能的法律后果。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告鄢全武与被告凡通贤于2019年9月12日签订的《房屋租赁协议书》；二、驳回原告鄢全武的其他诉讼请求。二审期间，上诉人鄢全武提交以下证据：1.消防安全检查意见书、建设项目环境影响登记表，拟证实上诉人的公司在2008年落户在涉案所在地，涉案房屋是在2006年建盖的，而城市建设许可条例是在2008年才出台的，因此涉案房屋在2006年建盖时是合法的；2.食品卫生许可证，拟证实在2006年，当时的政策是允许上诉人建盖涉案房屋的；3.2006年土地使用租赁协议，拟证实上诉人自己向村民承租土地后建盖的涉案房屋；4.企业法人营业执照、企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证、税务登记证，拟证实上诉人当初建盖厂房是在政策允许范围内建盖的，现在厂房还在，门牌号等都是合法的。被上诉人凡通贤对上诉人鄢全武提交的证据质证认为：1.对上诉人提交的建设项目环境影响登记表的真实性无异议，但是因为上诉人是作食品生产使用，被上诉人承租涉案厂房是作油品加工使用，后来是被上诉人托人进行更改才行。2.食品卫生许可证是上诉人自己的，与被上诉人无关；3.土地使用租赁协议的真实性不清楚；4.企业法人营业执照、企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证、税务登记证是上诉人自己办的，真实性不清楚。本院认为，上诉人鄢全武提交上述证据的证明目的是证实其建盖涉案房屋时，政策是允许的，不存在不合法问题，而上述证据与建盖房屋是否合法无关，均不能证明上诉人鄢全武的该证明目的，故本院对上诉人鄢全武提交的上述证据不予采信。被上诉人凡通贤提交照片2张，拟证实上诉人于2019年已经将涉案厂房收回。上诉人认可照片真实性，但是墙上的字是在2019年3月2日后二十天才喷上去的。本院认为，被上诉人提交的照片并不能证实上诉人鄢全武在2019年1月已将涉案房屋收回，本院对被上诉人凡通贤提交的照片不予采信。二审中，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：2017年12月17日，被上诉人凡通贤出具《情况说明》，载明“兹有凡通贤于2017年12月17日与鄢全武协商厂房租金一事，达成一致意见。我于2017年12月28日前付租金100000元（壹拾万元整），余下租金春节前于2018年元月28日前付给鄢全武。2018年元月28日不付清由鄢全武全权处理厂里设备。”2018年4月12日，凡通贤出具承诺书，承诺于2018年5月20日付150000元租金给鄢全武。2018年5月23日，被上诉人凡通贤出具《信江源工贸有限公司租金协议凡通贤租金协议》，载明“兹有凡通贤与鄢全武协商一致，房屋租金于每个月6号支付。支付金额为2017年部分租金和2018年全年租金参照合同期限执行于2017年11.6万元，2018年21.6万元，合计33.2万元，于每月付27666元（贰万柒仟陆百陆拾陆元整），于6月6日开始付。以后顺付，直到付清为止。”另，鄢全武于2019年3月2日发出《通知凡通贤、刘燕厂房收回告知书》，明确被上诉人凡通贤欠付租金，鄢全武单方面收回厂房，责令凡通贤于5个工作日内搬出厂房内财物。逾期不搬造成损失由凡通贤自行承担。上诉人鄢全武认可案外人乔伟代被上诉人凡通贤按照《信江源工贸有限公司租金协议凡通贤租金协议》载明金额，支付了27666元租金。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《房屋租赁协议书》是否有效；被上诉人凡通贤是否还应支付租金及承担违约责任；上诉人鄢全武主张的拆除围墙损失20000元是否应支持。关于《房屋租赁协议书》是否有效的问题。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，在诉讼中上诉人并未提交相关厂房建设的相关手续，其在二审中提交的证据并不能证明建设的合法性，故该合同应属无效。关于被上诉人凡通贤是否还应支付租金及承担违约责任的问题。本院认为：（一）如前所述的理由，《房屋租赁协议书》无效，则上诉人以合同要求被上诉人承担违约责任的支付违约金10万元的请求，于法无据，此请求本院不予支持。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订的合同无效，但被上诉人实际使用了房屋，被上诉人理应按照双方约定的费用支付实际的占用费。一审中上诉人鄢全武请求被上诉人凡通贤支付剩余费用148004元，二审中，上诉人鄢全武明确表示仅要求被上诉人凡通贤支付五个月费用138330元。被上诉人凡通贤则主张其已支付完毕租金，上诉人鄢全武诉请支付租金的理由不成立。本院认为，上诉人鄢全武将涉案厂房交付被上诉人凡通贤使用后，被上诉人凡通贤存在欠付占用费的情况，并就此分别向上诉人鄢全武出具《情况说明》《信江源工贸有限公司租金协议凡通贤租金协议》，被上诉人凡通贤应当按照上述内容履行相应支付义务，即每月向上诉人鄢全武支付费用27666元。审理中，上诉人鄢全武认可被上诉人凡通贤支付到2018年11月的费用共计165996元，而被上诉人凡通贤则主张其已支付费用至2018年12月共计193662元。对此，本院要求被上诉人凡通贤就其支付情况进行举证，但被上诉人凡通贤未在规定时间内向本院提交其支付费用至2018年12月的证据，应当承担举证不能的法律后果，故本院确认被上诉人凡通贤已支付费用至2018年11月。根据《房屋租赁协议书》及《信江源工贸有限公司租金协议凡通贤租金协议》约定，被上诉人凡通贤应先付租金，后使用租赁物，支付方式为按月支付。根据审理查明事实，被上诉人凡通贤自2018年12月起便未支付费用，虽被上诉人凡通贤抗辩上诉人鄢全武已于2019年1月收回房屋，但未提交证据证实，且被上诉人凡通贤明确表示未将涉案房屋钥匙交还上诉人鄢全武，故被上诉人凡通贤抗辩上诉人鄢全武已于2019年1月收回涉案房屋的抗辩理由不成立，本院不予支持。被上诉人凡通贤欠付费用后，上诉人鄢全武于2019年3月2日发出《通知凡通贤、刘燕厂房收回告知书》，要求收回涉案租赁房屋，责令被上诉人凡通贤5个工作日内搬出租赁房屋内财物，否则后果由凡通贤自负，也就是说上诉人鄢全武给予搬出房屋内财物期限届满后便收回涉案租赁房屋，据此可确定上诉人鄢全武于2019年3月9日起收回涉案租赁房屋，上诉人鄢全武自认其于2019年4月19日收回涉案房屋无证据证实，且与《通知凡通贤、刘燕厂房收回告知书》内容不符，故本院确认被上诉人欠付2018年12月至2019年3月9日期间的费用，而双方约定的支付方式为按月支付27666元，故本院确定被上诉人凡通贤欠付上诉人鄢全武的占用费为110664元。二审中，上诉人鄢全武明确表示放弃利息的诉请，放弃利息请求系上诉人鄢全武对其权利的处分，本院予以确定。上诉人鄢全武主张的拆除围墙损失20000元是否应支持的问题。本院认为，首先，刘燕非本案合同相对人，其向上诉人鄢全武出具《承诺书》的效力并不及于被上诉人凡通贤；其次，被上诉人凡通贤虽认可刘燕系其妻子，但不认可该《承诺书》系由刘燕出具，在此情况下，上诉人鄢全武未进一步举证证明刘燕出具的《承诺书》效力及于被上诉人凡通贤，故上诉人鄢全武要求被上诉人凡通贤赔偿围墙拆除损失20000元的上诉理由不成立，本院不予支持。至于被上诉人凡通贤二审所提由上诉人鄢全武支付水电费、违约金及退还保证金问题，其一审未就此提出反诉，其可另案主张，本案不予处理。综上所述，上诉人鄢全武的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实部分清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项及第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4999号民事判决；二、由被上诉人凡通贤于本判决生效之日起十日内支付上诉人鄢全武占用费110664元；三、驳回上诉人鄢全武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计11450元，由上诉人鄢全武负担4580元，由被上诉人凡通贤负担6870元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  杨 艳审判员  白 昱二〇二〇年十二月二十一日法官助理李德江书记员吴自红