江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5974号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市江宁区双叒美食店，住所地南京市江宁区秣陵街道苏源大道19号A2栋B11。经营者：罗耀，男，1966年12月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京博山商业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号九龙湖国际企业总部园C4座五楼。法定代表人：计瑞，该公司董事。委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嫣然，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京市江宁区双叒美食店（以下简称双叒美食店）因与被上诉人南京博山商业管理有限公司（以下简称博山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法由审判员涂甫独任审理。上诉人双叒美食店的经营者罗耀、被上诉人博山公司的委托诉讼代理人孙嫣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双叒美食店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持双叒美食店一审诉请。2、本案诉讼费用由博山公司承担。事实和理由：一、双叒美食店一审的诉讼请求是认定博山公司侵权和违约，并赔偿双叒美食店因此停业而造成的损失，同时要求判决被告停止侵权并继续履行合同。一审法院未查明事实，误判双叒美食店违约并解除租赁合同，给双叒美食店造成了极大的经济损失。双叒美食店实质上不欠博山公司费用，在事实上也只是因博山公司违约未履行义务，双方在首期费用的应付金额及起算周期上存在争议，而导致其后的费用及交期无法确定。二、博山公司至今未履行合同中涉及出租人应履行的法定强制性义务，致使合同履行一直处于不合法的状态，一审法院对此并未予以重视。博山公司不仅自身没有履行好商场开业的法定义务的完备消防等手续，也没有履行双叒美食店付费委托其办理的合同义务。致使上诉人的经营活动一直处于非安全的状态，并由此产生了双方对达成经营条件完备、可以正式起算租赁日期的反复争议和协商之中。三、博山公司拒不履行合同约定交付条件符合可以合法经营的出租场地，导致房屋正常使用多次延期，从而无法确定承租合同的实际起算日期，致使双方在履约过程中纠纷不断。而一审法院的判决，忽视了这些事实和证据冒然接受博山公司的陈述，从时间断点上发生误判，不仅导致了本案违约责任的错判，也导致后续计算损失等的错判。四、一审判决在计算博山公司的赔偿费用、双叒美食店的给付费用和本案诉讼费用方面，存在不合理性。本案诉讼的形成和造成巨大损失，都是由于博山公司习惯性的强势思维和野蛮的霸凌行为所致。双叒美食店为此餐饮店已先后投入三十多万元，还没能够正常经营就要终止，损失巨大。博山公司在诉讼期间强行断水断电，导致双叒美食店损失巨大，并强行封堵双叒美食店的店面，致使双叒美食店完全失去对店面的控制，一审法院最终判决由双叒美食店承担此期间的占用损失费，显失公正的。请求二审法院依法支持双叒美食店的上诉请求。博山公司辩称，双叒美食店的上诉请求、事实及理由与实际不符，请求法院驳回其上诉。双叒美食店向一审法院提出诉讼请求：1.博山公司尽快为其恢复水电供应并办理承诺的消防合格证；2.博山公司在2019年5月17日切断水电，请法院判定双叒美食店自5月17日起不承担任何水电和房租费用；3.判令博山公司补偿双叒美食店蒙自香和嘉吉基两个品牌的加盟损失费35296元；4.双叒美食店因博山公司切断水电造成其与客户签订长期供餐协议违约被索赔3967.5元，要求博山公司赔偿；5.其按照长期的供餐协议每月盈利7800元，要求博山公司赔偿其未来预期可获得的十个月利润78000元；6.其停业后人员工资按七折支付，请法院判定博山公司自2019年5月17日至本案审理结束需支付的人工费用，标准为11900元/月，计算八个月；7.博山公司赔偿其因为停业造成的过期原材料损失3015元以及尚未过期即将过期的原材料损失9508元，合计12523元；8.博山公司赔偿其停业期间装修折旧以及设备折旧损失，标准为5000元/月，计算八个月；9.其因停业造成刚建立的销售渠道美团、饿了么外卖平台关闭，其使用平台不到两个月，剩下的十个月损失超过3000元，要求博山公司赔偿3000元；10.博山公司用广告纸遮挡了其店面，影响了店铺的正常转让，要求博山公司按结束后给予两个月转让补偿期；11.其因停业造成下一年度的原材料订购受到重大影响，再重新开业后要求给予两个月的补偿期，补偿期从可以重新开业时起给予四个月免租期。12.本案的诉讼费用由博山公司承担。博山公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除双叒美食店与博山公司于2018年9月签订的商铺租赁合同；2.双叒美食店将商铺恢复至交付时状态并于合同解除之日向博山公司交还商铺办理交接手续；3.双叒美食店支付2019年5月1日起至合同解除之日止的房屋租金及滞纳金和从解除之日起至实际交付房屋时止的房屋占有使用费，房屋租金暂计算至2019年6月14日共18744元，房屋占有使用费从2019年6月15日计算至商铺实际交付之日止，标准根据合同11.1条按照日平均租金和管理费之和的两倍计算；4.双叒美食店支付从2019年4月10日起至实际交还商铺日止的商铺管理费和滞纳金，管理费按照3239.38元每月计算，滞纳金按每日0.1%的标准计算；5.双叒美食店支付从2019年1月15日起至实际交还商铺的水电费9229.5元（已扣除预交的1100元）和暂计算至2019年12月16日的滞纳金3091.9元，合计12321.4元；6.判令双叒美食店支付违约金48590.6元；7.双叒美食店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月，博山公司（甲方，出租人）与双叒美食店经营者罗耀（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方商场坐落于南京市江宁区秣陵街道苏源大道19号，甲方自主决定名称为南京九龙湖滨天地，甲方将编号B110的商铺出租给乙方使用；商铺使用面积为71平方米；乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营商铺名称为蒙自香、嘉吉基的餐饮店；甲方于2018年10月15日（约定交付日）向乙方交付该商铺，甲方若提前5天书面通知乙方调整交付日期，则双方应按调整后的日期进行商铺交付，该日期为实际交付日，租赁起止日期（包括装修期、计租期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整，甲方享有自约定交付日起60天的交付宽限期，乙方同意，甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；商铺的租赁期为自交付日起38个月的期间，即2018年10月15日至2021年12月14日；甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起68天的装修期，即2018年10月15日至2018年12月21日；试营业期间乙方无须支付租金，但仍支付物业管理费及合同约定的其他费用，除双方另有书面约定外，计租日并不因试营业而变更；第一计租年度的固定租金为6元/平方米/天，即月固定租金标准为12957.5元，第二计租年度的月固定租金标准为13994.1元，第三计租年度月固定租金标准为15117.08元，租金按照季度支付，首期固定租金乙方应在双方签署租赁合同时支付给甲方，以后乙方于每期最后一个月的25日前向甲方支付或结算下期的固定租金或上期的提成租金；乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算；乙方于本合同签订时向甲方支付商铺的保证金，其中租赁保证金为30234.17元、物业管理费押金为6478.75元、质量保证金为10000元；乙方应于交付日或之前向甲方交付装修押金4500元、装修管理费3195元；乙方应于计租期内向甲方支付该商铺的管理费3239.38元，乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首月的管理费，以后的管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时，违约方应按本合同约定承担违约责任：……乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的……；甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金(如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金和管理费之和的三倍)，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分；在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方交纳相关款项的义务；如乙方在未办妥该商铺经营所需的全部手续（包括但不限于营业执照、政府审批或者许可、品牌权利人的授权）的情况下开业，则一旦因手续不全而被政府有关部门查处，由乙方自行承担一切后果；除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接收手续，未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任，若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的公共事业等费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占有使用费；乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租；乙方应取得在该商铺内合法开展经营活动而必需的所有批准、营业执照、许可证及品牌授权等资质文件，保证该等资质文件在经营期间持续有效；乙方在该商铺内的经营须自行办理有关证照；甲方应按照本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的商铺。双方还对其他事项进行了约定。签订上述合同后，双叒美食店向博山公司交纳了水电费1100元（预交）、一个季度租金38872.5元、两个月的租赁保证金30234.17元、一个季度的物业管理费9718.13元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修管理费3195元、装修押金4500元。博山公司实际于2018年11月15日将案涉商铺交由双叒美食店经营使用。2018年11月9日，博山公司取得编号为宁公消安检字（2018）第0485号建设工程消防验收意见书。2018年12月26日，博山公司取得编号为宁江公消安检字（2018）第0136号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年1月5日，双叒美食店与博山公司签订《消防授权委托书》一份，载明：委托人为双叒美食店，被委托人为博山公司；因案涉商铺内装工程需要办理消防安全检查验收事宜，现委托博山公司全权代理相关事务，被委托人将与专业的消防工程公司签署相关合同，整体进行相关店铺的消防安全检查验收；该委托仅限于开业前消防安全检查验收，委托期限自授权委托成立时至取得整体店铺的消防检查合格证止，该委托不包含该店铺需要进行的消防改造工程，若委托人需要消防改造，需和该消防公司另行协商确认，与本委托无关；本委托书签订之日起2个工作日内，委托人需支付100元/平方米的费用，作为被委托人聘请消防公司的相关费用，该费用为一次性收取，直到租户拿到消防检查合格证；委托人需自行确认店铺内消防工程的安全性，并承担相应的法律责任。上述委托书签订后，双叒美食店向博山公司支付7100元消防代办费用。2019年1月20日，双叒美食店经营者罗耀与博山公司工作人员发生如下微信对话：“（双叒美食店）......所以就按照你说的那个办，元月十号起那个收物业费，2月1号起算租金，麻烦你重新做一下那个表格或者是那个通知.......”同日，博山公司向双叒美食店发送蒙自香嘉吉基租金确认函，双叒美食店回复“好的（手势图）”。该租金确认函主要内容为：双叒美食店与博山双方于2018年9月签署合同，双叒美食店于铺位号B110开设“蒙自香、嘉吉基”，合同约定的交房时间为2018年10月15日，装修期为68天，双叒美食店实际进场装修时间为2018年11月16日，实际开业日期为2019年1月10日；由于未按照商场试营业日12月22日开业，所以无法享受任何商场提供的免租条件，本着双方合作初衷，根据交房日期及装修期，该店铺实际计租日为2019年2月1日，该店铺从2019年1月10日支付全额的物业管理费；本函自2019年1月20日发出，送达至贵公司，无论贵公司回复与否，三日后视为收到，并已知悉该情况。2019年1月28日，双叒美食店因未取得食品经营许可证而从事食品加工经营被南京市江宁区食品药品监督管理局责令停止营业。同年1月31日，博山公司工作人员通过微信通知双叒美食店提交计租函件。同年2月1日，双叒美食店微信回复博山公司，“因消防证和卫生许可证都未办下来，店铺还不能正常营业，因此计租日期希望延后。之前试营业按合同收取物业费本无异议，但现在卫生监督要求停业，试营业也不能正常进行，希望商场予以考虑。因为之前商场催促我们开业，曾明确知晓两证尚未办下来，但告诉我们可以先试营业再申请办证，我们也按期正常申办了，但目前证未下来被要求停业，希望商场根据实际情况做出具体安排，否则损失或被罚我们承担不起。望酌情予以考虑为盼！”博山公司未回复是否同意延期起算租金。2019年2月18日，博山公司向双叒美食店发出合计金额为2290元的水电费交纳单，并告知该费用于5个工作日内交纳。2019年3月18日，包含蒙自香、嘉吉基在内的共计1433平方米的商铺获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年3月26日，博山公司向双叒美食店发出合计金额为9718.14元的费用交纳单，该费用为2019年4月10日至2019年7月9日的物业费，并告知该费用于5个工作日内交纳。同年3月27日，博山公司将该费用交纳单照片通过微信发送给双叒美食店，双方发生如下微信对话：“（博山公司）给你店铺员工？”“（双叒美食店）请问消防证何时能办好？不办就把钱退了，不要只会收钱不办事。”“（博山公司）明天给你复印件，消防证跟你交租金没有关系”。2019年4月2日，博山公司向双叒美食店发出合计金额为4275元的费用交纳单，该费用为截至2019年3月31日的水电费，并告知该费用于5个工作日内交纳。2019年4月16日，博山公司向双叒美食店发出合计金额为38072.5元的费用交纳单，该费用为2019年5月1日至2019年7月31日的房屋租金，并告知该费用于5个工作日内交纳。2019年5月6日，博山公司向双叒美食店发出合计金额为9229.5元的费用交纳单，该费用为截至2019年4月30日的水电费，并告知该费用于5个工作日内交纳。2019年5月16日，博山公司向双叒美食店发出关于停止提供对蒙自香店服务的通知，载明：“贵司承租的九龙湖滨天地负一楼B110号铺位，我司于2019年3月26日送达了贵商铺的物业费用交纳单，于2019年4月17日送达了贵商铺的租金费用交纳单，于2019年5月6日送达了贵商铺的水电费交纳单，至今未收到欠款。根据合同约定，在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则按逾期之款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权提前1个工作日通知乙方后，停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用措施后，不免除乙方交纳相关款项的义务。我司将依据此规定，于2019年5月17日上午10时对贵司暂停各项服务，由此引起的各项责任和损失由贵司承担，我司保留通过法律途径追缴的权利。”博山公司同时于2019年5月16日将该通知通过微信发送照片给双叒美食店，并告知“因欠费时间太长，明天开始会给店铺断水电处理，望知悉”，双叒美食店于同日回复“那就等法院传票吧”。2019年5月16日，博山公司委托律师向双叒美食店发送律师函一份，主要内容为，双叒美食店至今未按照双方合同约定支付2019年5月1日至2019年7月31日的租金38872.5元，2019年1月15日至2019年4月30日的水电费9434.5元和2019年4月10日至2019年7月9日的物业费9718.14元，合计58025.14元，双叒美食店应按照合同约定按时足额交纳上述费用，否则将追究违约责任。2019年5月17日，博山公司对双叒美食店切断水电供应。一审另查明，案涉商铺所在的九龙湖国际企业总部园A2幢及裙楼负一至四层商业部分，系由南京创启科技发展有限公司委托博山公司招商运营，由博山公司负责进行出租和管理。对于博山公司提交的2018年12月26日的消防安全检查合格证及2019年3月18日的消防安全检查合格证，一审法院于2019年11月15日至南京市核实有关办证情况，消防大队工作人员回复称，2018年12月26日的合格证是对商场整体公共区域进行消防检查后颁发的合格证，2019年3月18日的合格证是对包含了案涉商铺在内的在后期装修完毕的商铺进行消防检查后颁发的合格证。2019年5月20日，双叒美食店以博山公司擅自切断水电造成其损失为由诉至一审法院。同年6月14日，博山公司就双叒美食店欠付其租金、物业管理费、水电费等提起反诉，并在反诉中提出解除双方之间的租赁合同，反诉状于同年6月21日由双叒美食店签收。一审审理中，双叒美食店陈述，其因为向博山公司交纳了7100元代办消防相关证件的费用，而博山公司一直未向其出示相关证件，也不肯承诺其不会因为消防问题遭受处罚，其希望将起租期延后，因双方未就起租期达成一致，故其未交纳租金、物业费等费用，但其此前交纳的装修押金等费用足以冲抵所欠费用。博山公司陈述，其公司代为办理了有关消防证件，且其系受委托办理，没有任何义务替双叒美食店办理消防证件，双叒美食店不按期交纳有关费用，其有权依照合同约定切断水电，并主张所欠费用。双叒美食店对于其主张的原材料损失12523元，提交照片及聊天记录，并陈述因博山公司切断水电，其原材料无法使用，而加盟协议约定原材料无法退还，其只能转让给加盟商，其仅转让了部分，剩余12523元的原材料因无法处理掉而造成了损失。一审法院于2019年10月17日通知博山公司到庭谈话，向其释明，出租的商铺应保证基本的水电供应，双方纠纷正在审理中，切断水电导致商铺无法使用，提议其恢复水电供应以免造成损失扩大，博山公司表示同意恢复水电，但要求在恢复水电之前双叒美食店应交清此前欠付的租金、物业费、水电费等费用。后因双叒美食店坚持先恢复水电后再就有关费用及赔偿问题协商处理，致使双方未能达成一致。双叒美食店占用案涉商铺至今。上述事实，有《商铺租赁合同》、说明、《消防授权委托书》、付款转账记录、消防验收意见书、消防合格证、租金确认函、费用交纳清单、微信聊天记录、快递查询截图、通知、律师函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，双叒美食店与博山公司签订的《商铺租赁合同》《消防授权委托书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于双叒美食店以未办理消防许可证要求延期起算租金并以此为由拒绝交纳租金等费用是否构成违约的问题。双叒美食店与博山公司确认了案涉商铺起租日为2019年2月1日，双叒美食店以博山公司尚未为其办妥消防许可证为由要求延期起算租金，但其与博山公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定，包含食品经营许可证及消防许可证在内的各种证照的办证义务在双叒美食店，双方虽于2019年1月5日签订《消防授权委托书》，约定委托博山公司为双叒美食店办理消防检查合格证，但双方由此建立的委托关系并未改变合同约定的由双叒美食店办证的义务，且委托书约定了委托期限为取得证书之日止，博山公司亦于2019年3月18日办妥了消防验收取得了合格证书，故双叒美食店以博山公司未办妥消防证为由要求延期起算租金，没有事实依据。在双方未就起租日重新协商并达认为成一致的情况下，双叒美食店应按约交纳租金等费用，但双叒美食店一直未予交纳，其行为构成违约。关于博山公司在双叒美食店拒绝交纳租金等费用的情况下能否依据合同约定采取切断水电措施的问题。一审法院认为，民事主体行使权利应秉持审慎、合理合法的原则，以适当的方式行使，不得滥用。出租人采取切断水电的措施对双方合同履行造成的影响不得超过必要限度，应当与承租人欠付的租金数额、比例以及过错程度相适应。本案中，虽然双叒美食店与博山公司签订的《商铺租赁合同》约定在租赁期内，承租方逾期支付合同约定的任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，但博山公司切断水电的行为明显过当，理由如下：首先，双叒美食店与博山公司签订了2018年10月15日至2021年12月14日为期三年的商铺租赁合同，双方确定商铺起租日为2019年2月1日，在双方仅实际履行案涉租赁合同一个季度，且双叒美食店欠付的下一季度租金、物业管理费等费用尚可以用已交纳的租赁保证金、物业管理费押金部分抵销的情况下，博山公司即以双叒美食店欠付租金等费用为由切断水电，并且不愿再恢复，以彻底断绝双方合同继续履行的方式促缴欠费，使双方本可以长期履行的合同处于中止履行状态。其次，对于商铺租赁来说，保持正常的水电供应是出租方的基本合同义务，不应随意切断水电。再次，博山公司在双叒美食店出现违约行为后，可以采取多种途径维护自身合法权益，但应从有利于合同履行的角度，依照公平原则尽量采取适当合理的措施，但博山公司在尚未解除合同且可以采取其他方式维护自身权益的条件下却采取直接切断水电的方式且在一审法院提示恢复水电以避免损失扩大后仍然断水断电，超过必要合理限度，与双叒美食店所欠租金数额、比例及过错程度不相适应。综上，在博山公司切断水电属于不当行使权利的情况下，博山公司应对其切断水电所造成的双叒美食店的损失酌情予以赔偿。鉴于本案纠纷实质上仍系双叒美食店拒绝支付租金等费用而引发，故对于双叒美食店的赔偿应限于直接损失。同时，博山公司同意在双叒美食店交清此前欠付费用的条件下恢复水电供应，但双叒美食店坚持不交纳，其对损失扩大亦应承担部分责任。双叒美食店的直接损失为其原材料的损失，双叒美食店就该损失仅提交照片及聊天记录打印件，考虑到双叒美食店受损情况及双方过错，一审法院酌定博山公司应赔偿的损失为10000元。对于双叒美食店主张的其他损失，本院不予支持。关于双方合同是否解除的问题。双方租赁合同约定，双叒美食店在逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，博山公司可以解除合同，故博山公司在多次催告双叒美食店交纳租金等费用而双叒美食店拒绝交纳的情况下，有权解除双方之间的租赁合同。博山公司于2019年6月14日提出反诉要求解除合同，该反诉状于2019年6月21日送达双叒美食店，故双方的租赁合同于2019年6月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。博山公司解除案涉租赁合同后，有权要求双叒美食店将案涉商铺恢复原状并返还。关于合同解除后双叒美食店向博山公司交纳的租赁保证金30234.17元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修押金4500元能否退还的问题。案涉合同约定博山公司按照合同约定行使合同解除权的，双叒美食店已支付的所有保证金等款项不予退还，但上述保证金系双叒美食店为保证案涉租赁合同各项义务的履行交纳的费用，现双方租赁合同已解除，博山公司应将上述费用退还双叒美食店。关于合同解除后，双叒美食店应支付博山公司的各项费用问题，分析如下：对于案涉商铺租金及占有使用费，双叒美食店欠付博山公司2019年5月1日起的租金，双方租赁合同于2019年6月21日解除后，双叒美食店未归还案涉商铺，应自2019年6月22日起向博山公司支付商铺占有使用费。双方在租赁合同中约定双叒美食店应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向博山公司支付占有使用费，该约定标准明显过高，一审法院酌定按照合同约定的租金标准计算占有使用费。博山公司在2019年5月17日切断案涉商铺的水电供应，本院于2019年10月17日向博山公司释明应保证商铺基本的水电供应，但博山公司未予恢复，考虑到切断水电后的商业用房已丧失基本使用功能，且本院亦明确释明了不恢复水电供应的后果，根据双方对纠纷应承担的责任，本院酌定自2019年10月18日起，案涉商铺占有使用费按照每月3000元的标准予以计算。对于案涉商铺的水电费，博山公司于2019年5月17日切断水电，现博山公司主张截至2019年4月30日的水电费9229.5元，具有事实依据，一审予以支持。对于案涉商铺的物业管理费，双叒美食店欠付博山公司2019年4月10日起的物业管理费，博山公司于2019年5月17日切断水电后，双叒美食店无法使用案涉商铺，一审法院于同年10月17日通知博山公司恢复水电，博山公司未予恢复，致使双叒美食店一直处于停业状态，考虑到博山公司提供物业管理服务的实际情况，一审法院酌定博山公司可以主张2019年4月10日至2019年10月17日的物业管理费20300.23元(其中2019年4月10日至2019年7月9日的物业管理费为9718.14元，2019年7月10日至2019年10月17日的物业管理费为10582.09元），对此后的物业管理费主张，一审法院不予支持。关于博山公司主张的上述费用的滞纳金及48590.64元的逾期违约金。经计算，截至2019年4月30日，双叒美食店应支付博山公司2019年5月1日至2019年7月31日的租金38872.5元，2019年1月15日至2019年4月30日的水电费9229.5元和2019年4月10日至2019年7月9日的物业费9718.14元，合计57820.14元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。博山公司主张按合同约定计算的滞纳金、违约金明显高于其实际损失，且未提供证据证明其迟延收款的损失，参酌双方履约及过错情况，本院酌定博山公司可以主张截至2019年4月30日双叒美食店所欠付费用在扣除应返还双叒美食店的各项费用后的余款自2019年5月1日起按照同期银行贷款利率标准（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、南京市江宁区双叒美食店与南京博山商业管理有限公司于2018年9月签订的《商铺租赁合同》于2019年6月21日解除；二、南京市江宁区双叒美食店于判决发生法律效力之日起15日内将南京市江宁区秣陵街道苏源大道19号南京九龙湖滨天地B110商铺恢复原状并返还给南京博山商业管理有限公司；三、南京博山商业管理有限公司赔偿南京市江宁区双叒美食店原材料损失10000元；四、南京博山商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还南京市江宁区双叒美食店租赁保证金30234.17元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修押金4500元，合计51212.92元；五、南京市江宁区双叒美食店于判决发生法律效力之日起10日内支付南京博山商业管理有限公司租金（使用费）38872.5元（截至2019年7月31日）、水电费9229.5元（截至2019年4月30日）、物业费9718.14元（截至2019年7月9日），合计57820.14元；上述四、五两项相抵后，由南京市江宁区双叒美食店支付南京博山商业管理有限公司6607.22元及逾期付款利息（自2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清；六、南京市江宁区双叒美食店于判决发生法律效力之日起10日内支付南京博山商业管理有限公司占有使用费（自2019年8月1日起，按照12957.5元/月的标准计算至2019年10月17日，自2019年10月18日起按照3000/月的标准计算至商铺实际归还之日止）；七、南京市江宁区双叒美食店于判决发生法律效力之日起10日内支付南京博山商业管理有限公司2019年7月10日至2019年10月17日的商铺物业管理费10582.09元；八、驳回南京市江宁区双叒美食店的其他诉讼请求；九、驳回南京博山商业管理有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费减半收取5527元，由南京市江宁区双叒美食店负担5502元，由南京博山商业管理有限公司负担25元。一审反诉案件受理费减半收取4128元，保全费820元，合计4948元，由南京博山商业管理有限公司负担828元，由南京市江宁区双叒美食店负担4120元。二审中，双叒美食店提交以下证据。证据1、与博山公司工作人员微信聊天记录，证明防火门一直未拆除，不拆防火门，涉案店铺无法营业。证据2、与博山公司的运营总监微信聊天记录，证明对方当时一直催我方尽早开业，我方当时回复很清楚，因消防证和卫生合格证没有办下来，运营总监说商场开业的时候大部分客户都没有消防安全证和食品经营许可证，他说已经打好招呼可以营业，我方才开始试营业，后被相关部门勒令停止经营。证据3、照片一张，证明对方申请财产保全，将店铺查封起来，店铺不在我方控制之下，致使我方无法经营。博山公司质证认为：对证据1、2的微信聊天记录不予认可，与本案无关。证据3的围挡的照片真实性认可，但证明目的不予认可，博山公司并未保全店铺和店铺内的相关设备，店铺作为围挡，是因为长期空置，对客流包括别的商铺的影响很大，我方一直提出要提前把店铺收回，以减少双方损失，但是对方不愿返还，我方把店铺外部做了一个围挡，但是店铺并没有上锁，双方没有办理交接，店铺还在双叒美食店实际控制之下，对方有钥匙可以自由出入店铺。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行。双叒美食店作为承租人,未按合同约定交纳租金,已构成违约,并在博山公司多次催告后仍未交欠付租金，博山公司作为出租人有权依据合同约定解除房屋租赁合同,故一审确认双方商铺租赁合同于2019年6月21日解除,并无不当，本院予以支持。双叒美食店以双方就起租日重新协商未达成一致为由主张其未交纳租金不构成违约，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，博山公司有权要求双叒美食店返还案涉商铺。现双叒美食店及经营者罗耀仍控制涉案店铺并不同意进行交接，一审法院考虑合同履行情况、双方过错程度等因素，酌定双叒美食店支付相应的案涉商铺占有使用费及物业管理费，较及公平合理，本院予以支持。双叒美食店承租涉案商铺主要用于经营餐饮，博山公司采取切断水电方式催交租金超过必要合理限度，导致双叒美食店无法经营店铺，并对其造成相应的经济损失，应予赔偿。故一审法院考虑到双叒美食店受损情况及双方过错，酌定博山公司应赔偿损失10000元，系依法行使自由裁量权，并无不当，本院予以支持。综上所述，双叒美食店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5527元，由上诉人南京市江宁区双叒美食店负担。本判决为终审判决。审 判 员 涂  甫二〇二〇年九月二十五日法官助理 孙成艺书 记 员 郭 旭 冬