湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2244号上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌德夷房地产开发有限公司。住所地：宜昌市夷陵区明珠路**。法定代表人：高斌，总经理。委托诉讼代理人：曾涛，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈媛，女，1987年5月19日出生，汉族，户籍地宜昌市点军区，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陈俊，宜昌市夷陵区龙泉镇法律服务所法律工作者。上诉人宜昌德夷房地产开发有限公司（以下简称德夷公司）因与被上诉人陈媛商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。德夷公司上诉请求：撤销一审判决，改判陈媛向德夷公司支付违约金50434元(违约金以拖欠购房款985000元为基数，按每日万分之二的标准自2018年8月3日起计算，计算至一审法院开庭之日2019年4月16日)，由陈媛承担一审案件受理费6919元、反诉案件受理费3260元，并承担上诉费。事实和理由：1、一审法院支持解除合同理由不充分。合同解除权按照约定，应由守约方德夷公司行使。2、陈媛长期拖欠德夷公司购房款，在解除合同时，即使不适用总房价款15%的违约金，至少也应适用合同约定的日万分之二逾期付款违约金，否则会出现合同解除（根本违约）时，违约者承担的违约责任竟然比逾期付款（一般性违约）违约责任更轻的不公正现象。3、德夷公司不应承担本应由陈媛承担的反诉案件受理费。陈媛辩称：德夷公司上诉状中第二项要求支付违约金50434元，这项请求不合法。陈媛与德夷公司签订商品房买卖合同后，按照合同约定支付购房及装修首付款共计348099元，办理贷款的银行出具了拒贷证明之后，陈媛向德夷公司递交了退房申请，理由是银行拒贷，陈媛没有能力支付下欠的购房款，正是因为按揭贷款不能发放，导致陈媛没有能力支付剩余的购房款导致合同不能履行，陈媛并无违约行为，而一审法院根据本案的实际情况酌情判决陈媛支付违约金15000元，合情合理合法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回德夷公司的全部上诉请求。德夷公司向一审法院起诉请求：1、继续履行《宜昌市商品房买卖合同》，由陈媛立即向公司支付所欠购房款、装修款985000元；2、由陈媛按照合同约定向德夷公司支付逾期付款违约金至全部款项付清完毕之日止(违约金以985000元为基数按每日万分之二的标准自2018年8月3日起计算，暂算至2019年3月4日为41963元)；3、由陈媛承担诉讼费、财产保全费。陈媛向一审法院反诉请求：解除双方签订的商品房买卖合同、委托装修合同，由德夷公司返还购房款、装修款合计348099元，由德夷公司按银行定期利率年利率3%的标准以348099元为基数赔偿自2018年7月3日至房款实际返还之日止的利息损失，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月3日，德夷公司与陈媛签订《宜昌市商品房买卖合同》及附件，约定陈媛购买德夷公司开发的碧桂园城央壹品3号楼1单元9层010902号商品房，建筑面积143.47㎡，房屋总价款为1117894元，首付款为347894元，具体付款方式及期限的约定见附件四。附件四中具体约定：“C、其他方式(即按揭分期付款)(1)买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的31.12%给出卖人，即叁拾肆万柒仟捌佰玖拾肆元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；(2)买受人必须在2018年8月3日前，付该商品房总价款的68.88%(银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万元整。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受人购房贷款申请，导致买受人无法按上述约定的期限支付相应房价款的，买受人同意立即变更付款方式为自付，并在2018年8月3日前付该商品房总价款的68.88%给出卖人，即柒拾柒万元整”。合同第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。”当日，双方签订《委托装修合同》一份，约定陈媛购买的商品房由德夷公司负责装修，装修费为215205元，约定陈媛于2018年7月3日支付首期装修费205元、于2018年8月3日支付二期装修费215000元，若逾期未付，则每日按逾期应付款的万分之二支付违约金等。合同签订后，陈媛支付了购房首付款347894元、首期装修款205元。此后，陈媛未能办理好银行按揭贷款手续，其亦未向德夷公司交纳购房尾款770000元、二期装修款215000元。2018年9月17日，中国银行股份有限公司三峡分行出具拒贷证明。2018年10月30日，陈媛向德夷公司递交《退房申请》，其称因银行拒贷，要求解除商品房买卖合同。双方因协商未果成讼。一审法院认为，德夷公司与陈媛签订的《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。当事人各方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，因银行未能批准陈媛的贷款申请，根据《宜昌市商品房买卖合同》及附件四的约定，陈媛理应在2018年8月3日前将购房尾款770000元支付给德夷公司；另根据《委托装修合同》的约定，陈媛亦应在2018年8月3日前向德夷公司支付215000元二期装修款，但因其未能取得贷款，陈媛亦无力向德夷公司支付下欠购房款、二期装修款，其于2018年10月30日递交了《退房申请》，其与德夷公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》目的已无法实现，合同应当解除。故，陈媛要求解除《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》的请求理由成立，予以支持。合同解除，德夷公司应当向陈媛返还购房款及装修款348099元。本案系因陈媛未能支付购房尾款致使合同解除，陈媛要求德夷公司赔偿利息损失的请求理由不能成立，不予支持。根据商品房买卖合同第八条关于逾期付款违约责任的约定，本案因买受人逾期付款导致合同解除，买受人应按合同总价款的15%向出卖人支付违约金，该违约金标准明显过高，考虑陈媛的经济能力，酌情支持由陈媛向德夷公司支付违约金15000元。综上，德夷公司的诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除宜昌德夷房地产开发有限公司与陈媛于2018年7月3日签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》。二、由陈媛于本判决生效后10日内向宜昌德夷房地产开发有限公司支付违约金15000元。三、由宜昌德夷房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向陈媛返还购房款及装修款348099元。四、驳回宜昌德夷房地产开发有限公司的其他本诉请求。五、驳回陈媛的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费(减半收取)7021.50元，由宜昌德夷房地产开发有限公司负担6919元，陈媛负担102.50元；反诉案件受理费(减半收取)3260元，由宜昌德夷房地产开发有限公司负担(双方在履行判决确定义务时一并清结)。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实，与一审查明的一致。本院认为，我国绝大多数居民收入尚在逐步提高过程中，与改善居住条件的美好愿景必然存在剧烈的阶段性冲突，在大中城市，按揭贷款购房是绝大多数居民的不二选择。一般按揭贷款的操作模式是，由购房者预付四分之一至三分之一左右的现款作为首付，其余部分办理按揭贷款，一旦购房者无法按期办理贷款或者办理贷款后无法按时还贷，购房者将面临巨大的商业风险。因开发商提供给购房者的格式化、模板化的合同是经专业人士拟定审核，一般购房者不明就里，易陷入不利。因此，如何平衡购房者与开发商的利益、合理分配风险是类似本案纠纷的焦点。本案中，陈媛于2018年7月3日与德夷公司签订银行按揭及公积金付款方式补充协议，约定案涉商品房69.77%的房价款78万元，由陈媛以商业银行按揭贷款方式支付给德夷公司，可见德夷公司对陈媛在支付347894元首付款后只能以贷款支付下欠购房、装修款的事实是明知的；但若陈媛非因自身原因不能取得贷款，由购房者陈媛一方承担全部风险，则有违合同公平原则。陈媛在经多方努力发现无法取得贷款后，及时于2018年10月30日向德夷公司递交了《退房申请》，德夷公司不予接受，且从2018年7月3日起即占有了购房首付款347894元、首期装修款205元至今，现在起诉要求陈媛按照其无法取得的贷款金额支付逾期付款违约金，显然对陈媛不合理，故对该扩大的损失部分本院不予支持。关于违约责任的归责原则，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，此为严格责任原则，并不以合同违约方的过错作为违约责任的构成要件，旨在强调严守合同；但在关涉风险分配的情形时，仍应适用过错规则。陈媛对取得贷款过于自信，却陷入违约漩涡，应认定为轻度违约，具有轻过失。人民法院应秉持依法保护弱势群体合法权益的司法理念。一审法院酌情由陈媛向德夷公司支付违约金15000元，解除德夷公司与陈媛签订的《宜昌市商品房买卖合同》《委托装修合同》，德夷公司向陈媛返还购房款及装修款348099元，兼顾了双方的利益，合理分配了双方风险，本院予以赞许和认同。综上，德夷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由宜昌德夷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  王明兵审判员  黄孝平二〇二〇年十二月二十四日书记员  马婕瑜