河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初6696号原告：新密银基房地产有限公司，住所地：新密市刘寨镇云岩大道**。统一社会信用代码：91410183590815284T。负责人：李东晓，系公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，1983年6月28日出生，汉族，住河南省淅川县。系公司员工。委托诉讼代理人：傅小青，女，1991年4月25日出生，汉族，住河南省林州市。系公司员工。被告：许孟辉，男，1990年6月4日出生，汉族，住河南省商水县。原告新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）与被告许孟辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银基公司委托诉讼代理人侯丽斌到庭参加诉讼，被告许孟辉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银基公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年5月30日签署的编号为18332146的《商品房买卖合同》，被告于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续、配合原告办理维修基金过户手续（以原告通知的具体时间为准）。2、请求判令被告偿还原告为其代偿的银行贷款本息共计61470.88元（具体金额以银行实际划扣为准）。3、请求判令被告支付违约金193918元（商品房总价款的20%）。4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2018年5月30日签订了编号为18332146的《商品房买卖合同》（下称“合同”）及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省新密市××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××商品房××套，建筑面积113.51㎡，该商品房单价为人民币每平方米8541.89元，房款总价款为969590元。合同第六条约定付款方式为约定金额：194590元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年5月30日，交纳比例：20.07%；约定金额：775000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年6月30日，交纳比例：79.93%；备注：选择本条款支付方式的买受人必须在本合同签订当日办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人必须保证随时按照银行要求，补充办理按揭贷款所需要额外提供的按揭资料。上述合同签订后，原告、被告与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行（以下简称“工商银行”）于2018年7月3日签订《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行向被告提供贷款775000元，由原告为被告按揭贷款提供连带责任保证，原告承担担保责任后有权向被告追偿，工商银行依约向被告发放了全部贷款775000元，被告在偿还贷款过程中多次违反约定，未按期归还贷款本息，原告因此承担担保责任，工商银行从2019年7月30日起至今共扣原告保证金本息61470.88元，原告多次向被告催要代还款项，被告拒不归还原告代其偿还的银行贷款。双方签订的补充协议第三条第二款约定若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的全部或部分款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3天内偿还给出卖人，支付全部代付款项；买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。根据上述约定，原告请求解除与被告签订的合同并要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金。原告认为上述合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容得到双方的认可，并且不违反法律法规的规定，因此是合法有效的，是受法律保护的，合同当事人应当按照合同约定按时履行各自的义务。被告未按合同约定及时还款的行为，已经严重损害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳判如所请。原告新密银基房地产有限公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一：《商品房买卖合同》1份。证明目的：原、被告签署《商品房买卖合同》，约定如被告未按时偿还原告代其向贷款人支付的贷款本金、利息及违约金等全部款项，原告有权解除《商品房买卖合同》。证据二：《个人购房借款/担保合同》1份；证明目的：被告未按时向贷款人偿还贷款时，贷款人有权要求原告承担连带偿还责任，并直接从原告保证金账户扣款。证据三：《许孟辉按揭断供扣款金额及违约金明细表》1份；《银行扣款账单》1份；证明目的：被告未按期偿还银行贷款，至2020年7月16日贷款人累计从原告保证金账户扣款本息共计61470.88元。证据四：《快递单》1份；《催款通知函》1份；快递时间地点跟踪进度单1份。证明目的：被告未按合同约定向原告偿还相关款项，原告依法解除合同。证据五:《河南省郑州市中原区人民法院民事判决书》1份。证明目的：许孟辉与贷款银行（即中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行）的借款合同纠纷案件，中原区法院已做出判决，我公司具有连带保证责任，目前判决已生效。被告许孟辉未出庭答辩，亦未提交证据。本院根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：原、被告双方于2018年5月30日签订了编号为18332146的《商品房买卖合同》（下称“合同”）及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省新密市××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××商品房××套，建筑面积113.51㎡，该商品房单价为人民币每平方米8541.89元，房款总价款为969590元。合同第六条约定付款方式为约定金额：194590元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年5月30日，交纳比例：20.07%；约定金额：775000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年6月30日，交纳比例：79.93%。补充协议约定买受人若是以银行按揭贷款方式支付房款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应当按以下不同情况向出卖人承担责任；若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的全部或部分款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。合同还约定了其他内容。2018年7月3日，被告作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行签订个人购房担保借款合同，约定贷款金额775000元，原告作为保证人为被告的借款提供阶段性连带责任担保。因被告未按约定偿还贷款本息，原告为被告向中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行代偿了部分款项。另查明，原告陈述被告已交购房款89203元和维修基金7379元。中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行将被告刘东娇申请的贷款791000元直接转账到原告银基公司账户内。被告购买的房屋办理了预抵押登记，抵押权人系中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并有效，双方应按合同的约定享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告许孟辉未按约定向贷款银行偿还借款，原告作为被告贷款的保证人向贷款银行偿还了部分款项，且贷款银行对抵押的房屋未能行使优先受偿权，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定，现原告选择解除合同，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告许孟辉实际支付的购房款返还给许孟辉，许孟辉亦应配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记等手续。原告要求被告按商品房总房款的20%支付违约金，本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，结合本案合同标的额、履行情况及案涉房屋所在地房地产市场价格波动情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌定被告按房屋总价款的5%向原告支付违约金，即969590元×5%=48479元，对原告要求的超出部分，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告新密银基房地产有限公司与被告许孟辉于2018年5月30日签订的编号为18332146的商品房买卖合同；二、被告许孟辉限于本判决生效之日起十日内协助原告新密银基房地产有限公司办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、注销预抵押登记手续及维修基金过户手续；三、被告许孟辉限于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金48479元；四、驳回原告新密银基房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2565元，由被告许孟辉负担505元，由原告新密银基房地产有限公司负担2060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  许智军二〇二〇年十二月十七日书记员  马书霞