广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民741号原告陈锴，男，汉族，1968年6月18日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区******，身份证号码：420************153。委托代理人王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。委托代理人廖文燕，广东瀛肇律师事务所实习律师。被告肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城**（港口北路**），统一社会信用代码：914***********553F。法定代表人冯某1。委托代理人陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。原告陈锴诉被告肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司（以下简称“绿洲房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理立案后，依法适用简易程序，于同年9月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王耀武，被告委托代理人陈福宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付肇庆市鼎湖区****1****************屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金89262元【违约金以已付房价款271725元为基数自2017年*月1日开始按日万分之三的标准计算至交房时止，暂计至2020年5月31日共1095天】；3、判令被告承担本案的全部诉讼费和财产保全费。事实与理由：2012年5月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于肇庆市鼎湖区****1****************屋房屋，房屋的建筑面积为108.69平方米，套内面积为93.07平方米，房屋总价款为271725元。合同约定原告以一次性付款的方式付款，原告已于2012年5月1*日支付全部购房款。合同第八条、第九.1.（2）条约定，被告应当在2014年12月30日前将案涉房屋交付给原告使用，逾期交房的，原告可以要求继续履行合同，被告应当自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（即2015年1月1日）起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但至今被告仍未能依据合同约定书面正式通知原告交房，也未按法律规定向原告开具购房发票。被告逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告陈锴向本院提交证据如下：商品房买卖合同，证明原告与被告之间存在商品房买卖的事实以及被告逾期交付案涉房屋构成违约的事实。收据，证明原告已向被告支付全部的购房款271725元。被告绿洲房产公司辩称，1、被告与原告之间的商品房买卖关系不是真实的，其实际上是为被告的借款作担保而签订了《商品房买卖合同》，双方的商品房买卖关系无效。2012年5月期间，被告因资金周转困难向第三人何富权借款400万元，为保障自己的权益，何富权要求被告提供在建的商品房作担保，并要求被告与其签订《商品房买卖合同》，所借的款项通过支付购房款的形式出借给被告，为掩人耳目，第三人同时还要求被告对应购房合同出具收款收据，因急需资金被告唯有予以同意。何富权据此指示黄桂卿（6份合同）、李洁琼（3份合同）、容敏雄（3份合同）、陈锴（4份合同）、邹丽萍（2份合同）、晏丹（2份合同，目前只起诉1份合同)、刘毅梅（3份合同）与被告共签订了23份《商品房买卖合同》,在表面上购买位于肇庆市鼎湖区****1*绿洲清庭的案涉商品房，所出借的借款通过支付购房款的形式支付给被告，上述23份《商品房买卖合同》合计支付的款项为3554762.5元。由此可见，本案实质是被告与第三人之间的民间借贷纠纷，而不是买卖合同纠纷，原告并未依照购房合同支付购房款。2、原告主张的事实不符合常理、疑点重重。被告所开发的位于肇庆市鼎湖区****1*绿洲清庭商品房属于较好地段，当时鼎湖区该地段的房地产价格最低都在4000元每平方米以上，而案涉的23套商品房价格正常是在4880元-6280元每平方米，但所有合同的价格都是定在2500元每平方米，如果是正常买卖，被告根本不可能如此低价出售的。并且，依照《商品房买卖合同》第六条的约定，购房款是直接汇入被告的预售款专用账户（中国银行712057760328账户），正常的商品房交易都是严格按照该操作进行的。但23个合同无一购房者依照合同约定向该专用账户转入购房款。事实上，所谓的“购房款”是由容敏雄、陈锴、晏丹三人分多笔转入被告的农信社账户，合计为3554762.5元，该款项实质为借款并非购房款。原告所出示的购房款《收据》仅仅只是加盖了一个被告的“业务专用章”，“经收人盖章”、“负责人”、“会计”、“出纳”、“记账”这几栏都是空白的，明显与正常的商品房交易流程不符。案涉的黄桂卿的6份合同、李洁琼的3份合同、容敏雄的3份合同、陈锴的4份合同、邹丽萍的2份合同、晏丹的1份合同的签订时间均为“2012年5月10日”，如果是单纯的个人商品房交易，不太可能都是同一签订时间，也不可能同一起诉的，唯一合理解释就是同一件事，同一当事人，而作出相同的行为。依照《商品房买卖合同》的约定，被告须在2014年12月30日前交付房屋给原告，但签订合同后直至原告起诉之前，原告都没有催告被告尽快交付房屋，这明显不符合正常购房者的作为。3、原告提出违约金己过诉讼时效。按照《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间直至原告起诉之日己过了5年半之久，原告至今才提出违约金赔偿请求，早己过了诉讼时效，失去胜诉权。4、原告依照《商品房买卖合同》提出的违约金请求明显过高，请求法院不予确认。依据2009年颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告提出的违约金请求明显超过合同总金额的30%,依法不予支持。综上所述，原告的起诉是缺乏事实与法律依据的，且存在虚假诉讼的行为，被告请求法庭依法审查之后予以驳回，以维护我方的合法权益。被告绿洲房产公司向本院提交证据如下：客户明细对账单，证明原告并没有按照购房合同约定支付购房款给被告，而是由容敏雄、陈锴、晏丹三人转账给被告，其转账实为借款。《商品房买卖合同》统计表，证明本案实质是第三人借款给被告，第三人为保障自己，要求被告提供在建商品房作担保，并指派黄桂卿、李洁琼、容敏雄、陈锴、邹丽萍、晏丹、刘毅梅与原告签订商品房买卖合同，并通过支付购房款的方式向被告出借借款。农信社转款凭证，证明晏丹在转款的时候也注明为“借款”。中国银行对账单，证明原告没有按照合同约定支付款项到指定账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：被告绿洲房产公司以出让方式取得了位于肇庆市鼎湖区新城54区（54-08）编号为肇鼎国用（2009）第24426号的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为鼎湖区港口北路1号绿洲清庭，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2012017号。2012年5月10日，原告陈锴与被告绿洲房产公司签订合同编号：201**********187的《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告第D1幢六层607房，购房总价款为271725元，原告自合同签订之日起30个工作日内一次性付清，并将上述购房款直接存入被告预售款专用账户，开户银行为中国银行股份有限公司肇庆鼎湖支行，账户为7120********。被告绿洲房产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。2、政府大规模规划调整及政府重大政策改变之延误。3、市政配套设施审批文件之延误。4、由于施工过程中碰到重大技术原因导致之延误。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告陈锴于2012年5月14日通过其名下银行账户向被告绿洲房产公司名下账号为800***********518所属肇庆端州农村商业银行股份有限公司城南支行的银行账户一次性转账271725元，被告于同月17日向原告出具收据一份，载明收到原告支付的绿洲清庭D1幢607房购房款271725元。至原告向本院起诉之日止，被告开发的涉案小区绿洲清庭仍未验收竣工，处于停工状态。另查明，本案在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的财产保全，根据肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局产权股于2020年7月22日出具的《商品房合同网签信息查询结果》反馈，涉案房屋鼎湖区新城54区（港口北路1号）鼎湖绿洲清庭D幢D1-607号房屋已办理网签手续，网签人为原告陈锴。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2012年5月10日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，原告依约向被告付清涉案商品房的总价款，因此，原告已依约履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定于2014年12月30日前交付符合合同约定交付条件的商品房给原告使用已构成违约。但涉案商品房至原告起诉之日止仍未完成竣工，未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，迟延交房房屋的过错责任在被告。被告抗辩原告与其之间的商品房买卖合同关系不真实，实为被告为向第三人借款作担保而产生的虚假合同，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第一款：“一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的,应当举证证明民间借贷合同关系的存在。”以及根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告绿洲房产公司未能提供相关证据证明双方存在民间借贷关系，应承担举证不利的后果，对其提出的抗辩理由，本院不予采纳。因此，被告逾期交付涉案商品房的行为已构成违约，应负违约责任。庭审中，原告对2017年6月1日之前的违约金认为诉讼时效已过，不再主张，原告请求被告继续履行合同并支付2017年6月1日至交房时止的延期交房的违约金，理据充分，本院予以支持。根据涉案合同的约定，绿洲房产公司应按日息万分之三支付逾期交楼违约金，被告对此提出合同约定的违约金过分高于损失，请求法院减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。人民法院可以根据诚实信用原则和公平原则对违约金进行适当的调整。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”结合本案事实分析，如按照案涉合同约定计算违约金明显高于同地段同等面积的租金实际水平（未装修的毛坯房），符合上述规定关于适当调整违约金的情形。根据公平原则和诚实信用原则，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（三）关于借款合同：“……自2019年8月20日起，……人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”的规定，本院酌情调整为自原告请求的2017年6月1日起至2019年8月19日止，以已付购房款271725元为基数按中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75%的1.3倍计算违约金；自2019年8月20日至被告交房之日止，以已付购房款271725元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告陈锴交付符合商品房买卖合同约定交付条件的肇庆市鼎湖区*********************屋。限被告肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锴支付2017年6月1日至交房之日止的逾期交房违约金（违约金以已付购房款271725元为基数，分段按照中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75%和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）。驳回原告陈锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1015.78元、财产保全费912.62元，由被告肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司负担1421.40元，由原告陈锴负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇二〇年九月二十二日书记员  张鹏莉