江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9838号 原告：陈媛媛，女，1996年2月12日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：贾辰源，江苏永润律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地在南京市。 法定代表人：陈晓明,该公司董事长兼总经理。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地在南京市。 法定代表人：张兵。 原告陈媛媛与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月12日立案受理，依法由审判员孙军适用简易程序,于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告陈媛媛委托诉讼代理人贾辰源到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈媛媛向本院提出诉讼请求：判令友谊华联公司支付拖欠的租金116524.95元及逾期付款违约金（违约金分段计算：第一段以9771.08元为基数，自2018年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二段以35584.63元为基数，自2019年4月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第三段和第四段分别自2019年10月29日、2020年4月27日起，均以35584.63为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；判令郑和国际公司对友谊华联公司的上述付款承担一般保证责任；诉讼费用由友谊华联公司、郑和国际公司负担。事实和理由：2012年10月9日，陈媛媛与友谊华联公司、郑和国际公司签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》（简称《委托经营合同》），约定陈媛媛将其购买的位于鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢826号（5层）商铺（简称826号商铺）委托给友谊华联公司对外租赁经营，期限自2013年7月1日至2021年6月30日止。友谊华联公司向陈媛媛支付租赁回报，从第三年开始，每年的回报为74915元。郑和国际公司对友谊华联公司向陈媛媛支付租赁回报事宜承担一般保证责任。《委托经营合同》订立后，陈媛媛将826号商铺交由友谊华联公司经营管理。自2018年7月起，友谊华联公司开始拖欠租金，截止2020年6月30日，累计拖欠租金116524.95元。经催要无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告友谊华联公司书面辩称，陈媛媛的诉讼请求部分不能成立。一是根据友谊华联公司统计，截止2020年6月底，欠付应付租金98905.87元，其中2020年3月31日应付的半年返租款，因疫情影响，根据相关政策文件精神，应扣减疫情期间3个月租金；二是违约金部分，应考虑疫情因素予以酌减。 被告郑和国际公司未答辩。 本案原告陈媛媛和被告友谊华联公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。原告陈媛媛提交房屋产权证、《委托经营合同》1组。友谊华联公司提交租金明细1份。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。陈媛媛对友谊华联公司提交的租金明细，真实性不予认可，认为该明细系单方制作，未经陈媛媛同意，疫情期间租金减免系倡导性政策精神，非强制性要求。友谊华联公司没有提交证据证明其对实际承租人减免租金以及减免的具体情况，无权提出减免申请。 原告陈媛媛提交的各项证据，符合证据的形式要件，被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其已放弃一审期间举证和质证等相关抗辩权利。本院对陈媛媛提供的各项证据的证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈媛媛系南京市。该商铺面积45.19㎡，陈媛媛购买该商铺的价款为936442元（后因面积与购买时的45.23㎡有差，有调整）。陈媛媛于2015年8月26日办理该商铺的产权登记手续。 2012年10月9日，陈媛媛（甲方，购买方）与友谊华联公司（乙方，营运单位）、郑和国际公司（丙方，担保方）签订《委托经营合同》，主要内容是：甲方将鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢826号（5层）委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；甲方向乙方收取的每年的回报为74915元；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任。 《委托经营合同》签订后，友谊华联公司根据约定将826号商铺对外招租经营。 友谊华联公司提交租金明细中记载，自2015年9月起，案涉826号商铺每期应付租金35554元。2018年9月30日当期应付租金35554元，实际支付25776.65元，欠付9777.35元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈媛媛委托友谊华联公司将商铺出租经营，双方之间成立委托合同关系。双方于2012年10月9日签订的《委托经营合同》是双当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 陈媛媛已将涉案商铺交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应当按约支付租金，友谊华联公司未按约定的时间节点在2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日足额支付当期半年租金，构成违约，应承担相应违约责任。根据《委托经营合同》约定，商铺年租赁回报最终以商品房屋核准登记总价款计算，案涉房产购买单价为20704元/平方米，核准总价款应为925614元，每期半年租金应按935614×8%/2×0.95元=35554元计算。原告陈媛媛主张每期租金为35584.63元，与核准的总价款不符，友谊华联公司抗辩每期租金为35554元，依据合同约定，每期租金应以35554元为准，2018年9月30日的租金，陈媛媛主张的欠付金额少于友谊华联公司自认的金额，可以陈媛媛主张的金额为准。关于租金是否应予减免问题以及如何减免。受疫情影响，包括友谊华联公司在内的商户，经营受到不同程度影响。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力情形，造成的损失应由合同各方合理负担。参考友谊华联公司的答辩意见，本院酌定陈媛媛主张的四期租金，友谊华联公司分别应支付9771.08元、35554元、35554元、23703元。 关于逾期付款违约金。友谊华联公司未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，陈媛媛自每期逾期的第16个工作日起分段按相应标准主张，基本适当，本院予以支持。 关于保证责任。担保法规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司系一般保证责任人，未约定保证期间，保证期间为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为半年一次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，陈媛媛本次主张的租赁回报为2018年7月1日至2020年6月30日期间，友谊华联公司的债务履行期分别为2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前和2020年3月31日前，郑和国际公司的保证期间则相应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前，陈媛媛于2020年10月12日提起本诉，保证期间均已超过，陈媛媛要求郑和国际公司对友谊华联公司的付款义务承担一般保证责任的诉求，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈媛媛支付租金104582.08元以及违约金（违约金分段计算：第一段以9771.08元为基数，自2018年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二段以35554元为基数，自2019年4月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三段以35554元为基数，自2019年10月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。第四段以23703元为基数，自2020年4月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告陈媛媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2742元，因适用简易程序减半收取计1371元，由原告陈媛媛负担25元，被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担1346元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二〇年十一月七日 法官助理  傅娇阳 书 记 员  徐 玲