广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24689号原告：邓孟香，女，1967年5月6日出生，汉族，住广东省五华县××××××上坑，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告邓孟香诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告邓孟香的委托诉讼代理人冯志玲、李定中，被告广东广佛智城集团有限公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年10月2日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还转让金223922元并支付违约金67176.6元（按223922元的30%计算）；3.被告支付逾期交楼违约金（违约金以223922元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年1月1日起计算至实际退还转让金之日止，暂计至2020年9月11日为69303.86元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月2日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定原告向被告支付使用权转让金233923元，被告将位于佛山市南海区×××××××××广佛智城项目的自编2号地xxxxx号商业用房的使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日至2048年12月31日，合同约定被告在2018年12月31日前将该物业交付给原告占有、使用、收益。关于违约责任，合同约定若原告逾期付款超过90日的，被告有权解除本合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定物业使用权转让金的30%向被告支付违约金。被告未按约向原告交付物业的，应按照已收转让金每日万分之五标准向乙方支付违约金。合同签订前，原告于2017年8月20日就上述物业已支付定金10000元，后于签订合同之日即2017年10月2日，通过口头讲价，上述物业的转让金降至223922元，当日，原告即通过银行转账方式全额支付剩余转让金，即213922元，至此原告已按约支付完全部转让金。但截止至今，上述合同约定的涉案物业尚未建有一砖一瓦，被告至今客观上根本无法向原告交付涉案物业，致使不能实现原告对涉案物业进行占有、使用、收益的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原告有权解除与被告于2017年10月2日签订的《物业使用权转让合同》，并依法追究被告解除合同的违约责任和迟延交楼的违约责任。被告辩称，一、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。且根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让款为233922元，原告诉称通过口头讲价将物业使用权转让款降至223922元没有任何依据，亦未有任何书面的约定证明双方同意将涉讼物业的转让款作出变更。原告至今仅向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款223922元。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告广佛智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限3年，合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告出具了《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获得租金，并非取得该物业本身。涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。原告已经实际收取了梦乐城公司支付的租金收益，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。五、原告要求被告支付解除合同的违约金毫无依据，且原告诉请的两项违约金为同一性质，属于重复主张，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）16号楼于2019年3月7日取得建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2017年10月2日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年10月1日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金233922元；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；附件三：双方确认采取一次性付款方式支付涉讼物业的总转让款233922元，于本合同签订当日付清（含定金）。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。被告于2017年8月20日向原告出具收款收据，确认收到原告交来广佛智城2号地16A楼10层xxxxx、xxxxx号物业使用权出让定金20000元，并于同年10月2日向原告出具收款收据，确认收到原告交来广佛智城2号地xxxxx号物业使用权转让款合同款213922元。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金21917元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的租金及履约保证金21917元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的物业使用权转让金223922元。2020年9月23日，原告提起本案诉讼。被告在同年9月29日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为233922元，原告应于合同签订之日2017年10月2日当日付清该款项，被告应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，如原告在前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。经审查，原告于合同约定的付款日期2017年10月2日向被告支付了213922元，加上此前支付的定金10000元，共支付涉讼物业使用权转让款223922元，与合同约定的总价款相差较小，原告对此述称因其同时购买了两套物业[另一套物业涉及案号（2020）粤0605民初24679号]的使用权且选择一次性付款，经双方口头协商，被告给予原告每套10000元的价格优惠。被告对此不予确认，但未能提供证据证明其有在本案诉讼前曾向原告催收过上述款项差价，且若原告尚未支付完毕合同约定的全部款项，案外人梦乐城公司即向原告支付租金，与常理不合。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院结合原告付款时间、数额以及案外人梦乐城公司的付款事实等，认定原告已经支付完毕双方约定的涉讼物业使用权转让款223922元。而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月29日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金223922元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金21917元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金21917元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应退还转让款202005元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告按已收转让金223922元的30%的标准向其计付违约金67176.6元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定该违约金应以已付转让金的15%即33588.3元为上限。原告诉请的违约金数额已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告应向原告支付违约金33588.3元。此外，原告诉请的逾期交楼违约金也是基于被告逾期交付物业致其产生损失这一事实，本院已于上述违约金的计算中对该损失进行了综合考量并就总体的违约金数额作出了认定，原告再基于同一违约行为诉请被告向其支付逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邓孟香与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年10月2日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月29日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金202005元并支付违约金33588.3元予原告邓孟香；三、驳回原告邓孟香的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3428.03元，财产保全费2320元，共计5748.03元（原告已预交），由原告邓孟香负担953.03元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4795元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的4795元诉讼费用，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十二日书记员 李和仪