湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终687号上诉人(原审原告)：武汉恒达瑞兴科技有限公司。住所地：湖北省武汉市汉阳区琴台钢材市场****。统一社会信用代码：91420105052015060W。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱凯，湖北上贤律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号：14201201610727501。上诉人(原审被告)：武汉常博建设集团有限公司。住。住所地：湖北省武汉市新州区徐古街正街一社会信用代码：914201177071599638。法定代表人：黄琪亮。委托诉讼代理人：徐小平，湖北云开正泰律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号：14201201210876099。被上诉人(原审被告)：红安振鑫房地产开发有限责任公司。住。住所地：湖北省红安县经济开发区新型产业园一社会信用代码：91421122052624608H。法定代表人：李文全，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红，湖北泓峰律师事务所律师，代理权限为特别授权,执业证号：14201199811323607。委托诉讼代理人：杜新雄，男，该公司员工。上诉人武汉恒达瑞兴科技有限公司（以下简称恒达公司）、武汉常博建设集团有限公司（以下简称常博公司）因与被上诉人红安振鑫房地产开发有限责任公司（以下简称振鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒达公司上诉请求：一、依法撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决中的第二项，依法改判为常博公司向上诉人恒达公司支付欠款200万元及利息（利息以200万元为基数，自2017年3月1日起按照银行同期贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1、以房抵债协议未成立，常博公司应当承担继续偿还欠款的责任。2、商品房抵债50万元的事实并未自认。上诉人认为在武汉市汉阳区人民法院审理的买卖合同纠纷一案中，上诉人在质证环节围绕证据所做的质证，并不构成对冲抵50万元货款的自认，而是庭审过程中对于存在以房抵债这一事实情形的说明。因此上诉人不可能亦不会对没有发生的抵债行为进行自认。另据武汉市汉阳区人民法院所做的（2018）鄂0105民初4415号判决书第十三页中的记载表明：“第二次庭审中恒达公司表示第一次庭审中被告提交的三套商品房买卖合同（证据一）未办理网签，无法交付，对该三套房屋抵款150万元不予认可。”这说明上诉人已经明确否认房屋50万元货款抵扣的事实，不存在自认一说。常博公司上诉请求：1、依法撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决书。2、对本案进行重审，判令驳回恒达公司的全部诉讼请求；3、判令恒达公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4415号判决书已认定：恒达公司、王**、王**、刘维勇、丁一辉、范张勇与振鑫公司共签订六套商品房买卖合同，振鑫公司共向上述人员开出6份均为517,047元的收据。常博公司以此向瑞兴公司抵扣钢材款利息300万元。2017年6月13日，瑞兴公司向常博公司出具“收到门面房六套”的收据。法庭审理过程中，常博公司再次向红安县人民法院出示的上述全部证据，但该判决仅仅做出部份认定，明显违反事实和证据规则。2、法庭审理过程中，常博公司申请证人张某出庭作证，张某证明：“张某将瑞兴公司销售给常博公司的价值300余万元的钢材运到振鑫公司用于涉案房屋的建设开发，因振鑫公司无力支付钢材款，才将其开发的门面房抵价给瑞兴公司。”为此，三方经过多次协商，用振鑫公司门面房屋抵扣常博公司钢材利息是三方真实意思的表示。但该判决对此未作任何认定。3、该判决书载明：“还查明，振鑫公司商品房预售许可证包含5、6、7、8、11、12号楼，110号楼不在该许可范围内。”首先，该判决书认定上述事实是错误的。振鑫公司开发涉及本案的全部商品房，基于同一政府批文，同一地块，同一时间，不可能出现部份房屋有商品房预售许可证，而其他房屋没有商品房预售许可证的情况。其次，本案仅仅经过一次开庭审理，在开庭审理过程中，并没有涉及110号楼没有“商品房预售许可证”的证据。那么，即便该判决书载明的事实成立，也因为该证据没有经过法庭审理质证，不能作为认定事实的证据。因而，本案判决程序违反法律规定。第三，本案在法庭审理过程中，瑞兴公司申请多人证人出庭作证，其申请的证人均作出了“在签定房屋买卖合同的过程中，购房人多次到过现场察看并各自与振鑫公司签订房屋买卖合同”的事实，不可能存在110号楼没有“商品房预售许可证”的证据。即便该证据成立，瑞兴公司也在签订合同中存在重大过错。二、湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决书，违反民事诉讼客观、公平、公正的基本原则。1、瑞兴公司王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第五幢1-3层04房签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反任何法律规定，且合同双方已经履行。该判决引用的法律规定不能做出判令解除该合同的结论，且违反《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因而，该判决显然错误。2、常博公司与瑞兴公司本为《钢材产品买卖合同》的当事方，常博公司在支付瑞兴公司全部钢材款后，在三方合意下，将差欠的瑞兴公司利息款用其债务人振鑫公司的门面抵偿给瑞兴公司，是三方的真实意思表示，已经完成债务转移。湖北省红安县人民法院在瑞兴公司与振鑫公司已经签订六份房屋购销合同、出具六份收据、瑞兴公司收到六套房屋、判决解除一套房屋买卖合同、其他五套房屋合同还客观存在的情况下，依据引用的法律规定不能做出判令常博公司再支付瑞兴公司150万元利息款的判决。照此判决，瑞兴公司不仅会依据《房屋买卖合同》得到振鑫公司的五套房屋，还将依据该判决得常博公司的150万元款项及利息，瑞兴公司在起诉状中都没有提出这样的诉讼请求，该判决却为瑞兴公司办到了。显然，该判决彻底违反民事法律公平、公正原则，是错误的自相矛盾的判决。恒达公司辩称，1、汉阳区法院对于王**签订编号为HA2017-002845的商品房买卖合同是否抵债的问题并未置评。且，恒达公司在庭审中表示常博公司提交的该合同未办理网签，无法交付，对该套房屋抵款事实不予认可，明确表示就该套房屋另行主张权利。2、恒达公司对于涉案房屋冲抵的事实情形的描述，是基于与振鑫公司已签订了商品房买卖合同。但是该合同无法履行，房屋未办理网签备案，也无法交付，即便自认冲抵，也冲抵不能。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第八条：“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。”3、涉案房屋未网签备案，至今未交付，也无法交付（项目工程已烂尾），无法冲抵50万元款项。振鑫公司否认与恒达公司签订了商品房买卖合同，否认与本案有关，也可佐证，各方对房屋冲抵存在较大争议，恒达公司显然冲抵不能。4、恒达公司与常博公司达成的《还款协议》第二条条款，系附条件的以房抵债约定，条件为：房产手续在2017年2月28日之前办完交付，且房产必须网签，不存在任何法律风险。而涉案房屋未满足前述条件，因条件未成就，常博公司应依据还款协议约定，继续以现金形式向恒达公司支付货款。常博公司辩称，常博公司与恒达公司于2017年2月4日达成的《还款协议》是双方真实意思的表示，是对双方2013年9月21日《钢材产品买卖合同》的认可和更新，同时也是对该《钢材产品买卖合同》的否定，双方在《钢材产品买卖合同》中的权利义务已经由2017年2月4日《还款协议》所重新约定，双方应当按照《还款协议》的约定，履行各自的义务。红安法院只能就三套门面房屋是否能够抵偿常博公司的债务的问题进行审理，否则就是对已经生效的武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4415号判决书的否定。常博公司与瑞兴公司的债务关系已经完全转移至振鑫公司，而原审对此情节完全未予认定。一审法院判决违反民事诉讼客观、公平、公正的原则，适用法律错误，判决错误。振鑫公司辩称，两上诉人之间的货款纠纷与我公司无关。两上诉人签订的还款协议我公司没有任何人盖章签字，常博公司称证人是我公司欠该证人工程款才拿我公司商铺抵偿证人的工程款，后来证人将该商铺抵偿给常博公司，但我公司不欠证人工程款，因此以房抵债协议与我公司无关。我公司对6套房屋的出售均不知情，本案争议的6套房屋均没有网签。恒达公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令常博公司向恒达公司支付货款200万元及违约金（以200万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍自2017年2月28日计算至付清之日止）；2、解除恒达公司与振鑫公司签订的商品房买卖合同，并对常博公司欠付的上述款项承担连带责任；3、诉讼费、保全费、担保费由常博公司、振鑫公司承担。庭审中，恒达公司变更诉讼请求为：1、解除恒达公司与振鑫公司签订的商品房买卖合同；2、判令常博公司向恒达公司支付货款200万元及逾期付款损失285000元（以200万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍为标准，自2017年2月28日计算至起诉之日，直至全部款项付清之日止）；3、诉讼费、保全费、担保费由常博公司、振鑫公司承担。一审法院认定事实：2013年9月21日，恒达公司与常博公司就红光景观苑H7地块项目签订了《钢材产品买卖合同》，该合同对标的、数量、价款、交提货时间、质量标准、出卖人对质量负责的条件及期限、标的物所有权、通知送货方式、送货地点、运输方式和费用负担、合理损耗标准及计算方法等进行了约定。2013年12月11日，双方签订《补充协议》，对原合同条款第一条第(二)款结算单价进行了补充约定。2017年2月4日，双方签订了《还款协议》，该协议就常博公司欠恒达公司红光景观苑项目工地钢材利息货款600万元达成的付款方式为：“1、常博公司于2017年2月4日付现金150万元；2、余下的欠款450万元，常博公司以红安传化振鑫物流城的6间档口门面作价300万元支付，房产手续在2017年2月28日之前办完交付，且房产必须网签，不存在任何法律风险，恒达公司才同意接受，否则就继续以现金支付欠款；3、最后150万元欠款，常博公司保证于2017年9月1日之前全部付清……”。因履行上述《还款协议》第2条，恒达公司员工王**、刘维勇、丁一辉代表公司于2017年2月13日分别与振鑫公司就湖北振鑫物流综合大市场第110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺签订了《商品房买卖合同》，振鑫公司分别向王**、刘维勇、丁一辉出具收据，购房款每套均为517047元，收款事由均载明抵扣天强建设集团有限公司工程款。2017年3月27日，范张勇与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层02及03号房签订《商品房买卖合同》，王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订《商品房买卖合同》。振鑫公司分别向范张勇、王**出具收据，收款方式均载明房屋抵扣工程款，每套房屋价款均为517047元，收款事由为2、3、4号商铺购房款。2018年10月9日武汉市汉阳区人民法院受理本案恒达公司与常博公司买卖合同纠纷一案，并作出（2018）鄂0105民初4415号判决书，恒达公司及常博公司未上诉，该判决已发生法律效力。该判决书认定“恒达公司认可至2016年2月7日，其向常博公司所供钢材的货款价值为1300余万元，货款和加价款1992余万元，至庭审之日已经支付1430万元（不包括门面抵款）。可见货款已经付清，尚欠款项为加价款或违约金”，该判决书还认定“故本案常博公司尚欠恒达公司150万元（还款协议第1条）＋150万元（还款协议第3条）－160万元＝140万元”。其中160万元系双方签订《还款协议》后常博公司以现金支付的款项。并判决常博公司向恒达公司支付货款140万元及逾期付款损失。该份判决对常博公司以员工身份分别与振鑫公司签订《商品房买卖合同》用以抵付恒达公司欠款300万元未予置评，即对本案中《还款协议》第2条中以房抵债未予审理。另查明，在武汉市汉阳区人民法院审理的买卖合同纠纷案中，常博公司提交《商品房买卖合同》三份（合同编号为HA2017-002843、HA2017-002844、HA2017-002845，其中编号为HA2017-002845的《商品房买卖合同》系本案中恒达公司法定代表人王**签订）。证明常博公司在《还款协议》签订后，已经兑现了上述三套房屋，应予抵扣其欠款150万元。恒达公司质证时认为该证据恰好证明常博公司只抵扣了3套门面，剩余150万元未抵扣。恒达公司在该案第一次庭审中亦认可上述三套《商品房买卖合同》载明的房产已抵扣常博公司欠款150万元。还查明，振鑫公司商品房预售许可证包含5、6、7、8、11、12号楼，110号楼不在该许可范围内。一审法院认为,本案的争议焦点主要是：1、关于恒达公司的法定代表人及员工与振鑫公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中,恒达公司员工王**、刘维勇、丁一辉代表公司与振鑫公司就湖北振鑫物流综合大市场第110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺签订了《商品房买卖合同》，但振鑫公司110号楼并未取得商品房预售许可证，因此，上述三份《商品房买卖合同》无效。恒达公司法定代表人王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》，因该房屋已取得商品房预售许可证，因此该《商品房买卖合同》有效。2、关于恒达公司在本案中主张的债权认定问题。恒达公司与常博公司签订的《还款协议》第2条其实质是附条件的以物抵债协议，常博公司未达到约定的“交付房屋、办理网签”条件，恒达公司仍可依据该协议的约定主张由常博公司以现金支付欠款。因110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺抵债金额为150万元，且该三份《商品房买卖合同》无效，故恒达公司主张常博公司以现金偿还该款予以支持。同时，武汉市汉阳区人民法院审理的买卖合同纠纷案中，恒达公司已自认常博公司以本案涉诉的王**签订编号为HA2017-002845的《商品房买卖合同》抵债50万元，因此，恒达公司在本案中主张的欠款总金额200万元应扣减50万元，本院认定本案中常博公司的实际欠款金额为150万元。3、关于恒达公司主张的违约金问题。常博公司所欠款项为加价款或违约金，且与恒达公司签订的《还款协议》并无违约金的约定，因此，恒达公司主张的违约金无事实依据。但常博公司未按期付款，恒达公司的损失客观存在，酌情以常博公司欠款150万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍向恒达公司支付利息。4、关于恒达公司诉请的合同解除问题。因恒达公司员工王**、刘维勇、丁一辉代表公司与振鑫公司就湖北振鑫物流综合大市场第110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺签订的《商品房买卖合同》无效，故不存在合同解除的问题。王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》有效，恒达公司已自认抵扣常博公司欠款50万元，但振鑫公司未按合同约定履行交付义务，买受人可根据合同的约定解除合同，对恒达公司要求解除该《商品房买卖合同》的诉请予以支持。至于合同解除的法律后果，恒达公司在本案中未提出诉讼请求，恒达公司可以另行主张。综上，恒达公司与常博公司因《钢材产品买卖合同》达成的《还款协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。恒达公司员工王**、刘维勇、丁一辉代表公司与振鑫公司就湖北振鑫物流综合大市场第110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺签订的《商品房买卖合同》无效，恒达公司法定代表人王**与振鑫公司所签订的《商品房买卖合同》有效且以抵付常博公司欠款50万元。因此，本院对恒达公司诉请中的150万元款项及逾期付款利息予以支持。同时，上述王**所签的合同振鑫公司未按合同约定履行，恒达公司主张解除，亦应予支持。据此，遂判决：一、解除恒达公司法定代表人王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》；二、常博公司于本判决生效之日起十五日内向恒达公司支付欠款150万元及利息（利息以150万元为基数，自2017年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）；三、驳回恒达公司其他诉讼请求。本院二审期间，恒达公司、常博公司均未提交新的证据。本院二审期间，振鑫公司为支持其答辩意见，提交四份商品房预售许可证书（复印件），拟证明在红安县房地产部门备案中并没有110栋房屋的预售许可证。经庭审质证，恒达公司对上述证据无异议；常博公司对上述证据有异议，认为房屋面积需要重新确定才能知道110号楼是否在商品房预售许可证范围内。对于上述有异议的证据，本院认为上述证据系复印件，无法与原件进行核对，对上述证据不予采信。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点在于：一、1、关于恒达公司的法定代表人及员工与振鑫公司签订的《商品房买卖合同》效力认定问题。恒达公司员工王**、刘维勇、丁一辉代表公司与振鑫公司就湖北振鑫物流综合大市场第110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺签订了《商品房买卖合同》，但振鑫公司110号楼并未取得商品房预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故原审认定上述三份《商品房买卖合同》无效正确，本院予以支持。而恒达公司法定代表人王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》，因该房屋已取得商品房预售许可证，故原审认定该《商品房买卖合同》有效并无不当，本院予以支持。二、恒达公司法定代表人王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》有效，因振鑫公司未按合同约定履行交付义务，买受人可根据合同的约定解除合同，原审对恒达公司要求解除该《商品房买卖合同》的诉请予以支持并无不当，本院予以支持。三、恒达公司在本案中主张的债权认定问题。恒达公司与常博公司签订的《还款协议》第2条实质是附条件的以物抵债协议，虽然常博公司未达到约定的“交付房屋、办理网签”条件，恒达公司仍可依据该协议的约定主张由常博公司以现金支付欠款。恒达公司在本案中主张欠款总金额为200万元，因110号楼11号商铺、12号商铺、13号商铺抵债金额为150万元，且该三份《商品房买卖合同》无效，故恒达公司主张常博公司以现金偿还150万元予以支持。至于恒达公司是否自认王**与振鑫公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》抵债50万元的问题。恒达公司在武汉市汉阳区人民法院审理的买卖合同中认可案涉三套《商品房买卖合同》载明的房产已抵扣常博公司欠款150万元，但并未自认王**所签订的《商品房买卖合同》抵债50万元。且恒达公司在庭审中表示常博公司提交的该合同未办理网签，无法交付，对该套房屋抵款事实不予认可，明确表示就该套房屋另行主张权利。恒达公司对于涉案房屋冲抵的事实情形的描述，是基于与振鑫公司已签订了商品房买卖合同。但是该合同无法履行，房屋未办理网签备案，也无法交付，即便自认冲抵，也冲抵不能，故原审认定恒达公司在本案主张的欠款200万元应扣减50万元有误，应予纠正。综上所述，武汉恒达瑞兴科技有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；常博公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决第一项，即“一、解除武汉恒达瑞兴科技有限公司法定代表人王**与红安振鑫房地产开发有限责任公司就湖北振鑫物流市场交易楼第5幢1-3层04号房签订的《商品房买卖合同》”；二、撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初1963号民事判决第二项、第三项，即“二、武汉常博建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉恒达瑞兴科技有限公司支付欠款150万元及利息（利息以150万元为基数，自2017年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）”、“三、驳回武汉恒达瑞兴科技有限公司其他诉讼请求”；三、武汉常博建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉恒达瑞兴科技有限公司支付欠款200万元及利息（利息以200万元为基数，自2017年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）；四、驳回武汉恒达瑞兴科技有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25080元，由武汉恒达瑞兴科技有限公司负担7528元，由武汉常博建设集团有限公司负担17552元；二审案件受理费33880元，由武汉常博建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 刘小成二〇二〇年十二月二十八日书记员 黄 宁