湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初2161号原告：张闻榆，男，汉族，1989年11月28日出生，住湖南省邵阳市大祥区。被告：谢正旺，男，汉族，1974年5月16日出生，住湖南省新邵县。委托代理人：范小东，隆回县求实法律服务所法律工作者。原告张闻榆与被告谢正旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法由审判员蒋建勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张闻榆、被告谢正旺的委托代理人范小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张闻榆向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《邵阳市××学生食堂和小卖部租赁合同书》；2、被告支付原告租金4.32万元［暂计算2020年7月-11月的租金（13万元÷12×4个月），至被告搬出租赁房期间产生的租金按月1.08万元照付］；3、被告承担违约责任，赔偿原告违约金13万元；4、诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年6月26日签订《邵阳市××学生食堂和小卖部租赁合同》，原告将自己所有的位于邵阳市××场地范围内的300多平方米的铝合金平房租给被告用于经营。双方约定租赁期限由2019年7月6日开始，租期4年，每年租金13万元，租金在每年的9月10日前交纳，一年一付。现已至2020年应交纳租金时间，被告一再拖欠，经原告送达催告函，并多次催收，被告仍然不予交付租金，并且拒绝搬离租赁的场地。被告的行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。双方协商无果，故酿成诉讼。原告恳请贵院依法判决，支持原告全部诉讼请求。被告谢正旺辩称：原告不是涉案房屋的所有人，该租赁房屋无临建审批手续，无权属证明，该房屋不能出租，所获利益系不当得利；涉案合同明显无效，合同系欺诈所得，明显违反行政强制性规定，依法应当认定为无效协议。经审理查明：邵阳市英华学校因原有食堂陈旧需引入资金进行改造。2018年6月11日，英华学校与原告张闻榆签订了一份装修协议，该协议约定由张闻榆在英华学校办学场地内，对原有食堂进行改造扩宽，翻新，添置所有的设备；张闻榆在五年内拥有学校食堂、小卖部的经营权，五年后将经营权交还给英华学校；2018年9月前必须完成食堂改造且能正常经营，否则协议取消。协议签订后，张闻榆将原食堂改造扩建成一层300多平方米的铝合金平房，并添置了相关设备，用于经营学校食堂和小卖部。2019年6月26日原告张闻榆（甲方）与被告谢正旺（乙方）签订了一份《邵阳市××学生食堂和小卖部租赁合同书》，合同约定如下：2018年甲方在邵阳市××学校××层××房××学校食堂和小卖部使用，该房所有权属甲方所有，现经双方协商达成以下租赁协议。一、租赁期限：2019年7月6日至2023年7月6日止为4年，合同期满后，乙方有优先租赁权，乙方应合法经营，学生吃饭卫生安全出任何事故由乙方负全部责任，甲方不负任何责任；二、租金为每年13万元整；付款方式，合同签订生效后，2019年7月6日付6万元，其余在2019年9月10日前付清，今后每年在9月10日前一次性付清每年度租金；三、租用食堂和小卖部范围和有关固定设备物资等：1、食堂和小卖部占地面积300多平方米左右，2、食堂内的固定设备（见所附清单），3小卖部内的固定设备（见所附清单），上列三项如有权属争议由甲方负责处理，小卖部内的货物按合格实物进货价格清点计价结算，凡甲方协议前所经手的债务都由甲方负责；四、铝合金板房在合同期维修在2000元以下由乙方维修，超过2000元以上由甲乙双方共同维修，各承担50%；五、食堂和小卖部其他固定设备维修、维护由乙方负责，合同期满后，乙方按清单退回甲方，凡是电器固定设备能正常使用即可；六、该合同签字生效后，双方共同遵守合同条款，如有一方违约必须承担对方违约损失13万元；七、本合同双方签字生效后，一式三份各执一份，学校董事会存档一份。甲乙双方均在合同上签名确认。合同签订后，原告将上述租赁房屋及附属设备全部交付给被告使用。被告支付了第一年度即2019年7月6日至2020年7月6日的房屋租金13万元。至2020年9月10日，被告没有按合同约定支付第二年度的租金13万元，原告向被告发出催告函进行催收，被告仍没有缴纳。原告遂提起诉讼。另查明，上述原告张闻榆出租给被告谢正旺的铝合金平房未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续。以上事实，有原、被告的陈述及身份证、《邵阳市××学生食堂和小卖部租赁合同书》、装修协议、催告函、微信记录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，本案涉及的300平方米的铝合金平房未经相关行政主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证，故张闻榆与谢正旺签订的《租赁合同书》应认定为无效。无效合同自始没有法律约束力，张闻榆请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。双方当事人因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。合同无效，原告主张的租金实质为使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。出租人虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益；原告主张由被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据。故对原告要求被告支付2020年7月7日至2020年11月7日期间的占用费4.32万元的请求，本院依法予以支持。合同无效，违约金条款对双方没有约束力，张闻榆主张违约金13万元及律师费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告谢正旺于本判决生效之日起十日内向张闻榆支付占用房屋使用费4.32万元[暂计算2020年7月7日-11月7日的租金（13万元÷12×4个月），至被告谢正旺实际搬出租赁房屋之日止按1.08万元每月照计]；二、驳回原告张闻榆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1450元，由原告张闻榆负担700元，被告谢正旺负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋建勇二〇二〇年十二月十五日法官助理刘慧隆书记员尹思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。