河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3698号上诉人(原审原告)：平顶山市海建物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区平安大道百合金山**楼******，统一社会信用代码：91410400MA44WTL99Q。法定代表人：关君克，总经理委托诉讼代理人：窦一龙，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓秋，河南前行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨向东，男，汉族，1978年4月1日生，住河南省平顶山市新华区。上诉人平顶山市海建物业服务有限公司（以下简称海建物业）因与上诉人杨向东物业服务合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海建物业的委托诉讼代理人郭晓秋及上诉人杨向东参加诉讼。本案现已审理终结。海建物业上诉请求：1.改判支持海建物业的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨向东承担。事实和理由：一、物业费不应按照90%计收。光明小区属于单位家属楼院移交实行社会化物业管理的小区，存在的历史遗留问题较多，小区物业服务存在相当的难度。本案中《物业服务合同书》并未就合同履行顺序进行约定，双方应同时履行。杨向东未及时支付物业管理费构成违约，从而导致的不利后果不应由海建物业承担。二、合同法第一百四十一条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。本案中，合同第十四条约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。杨向东辩称，本案所涉物业服务合同应为无效合同，合同签订人齐建伟是业主委员会副主任，不是业主委员会的法定代表人，未取得业主大会和业委会授权，一审时提交的证据证明齐建伟迫于上级压力私下决定引进了海建物业，故合同应为无效合同。海建物业属于非法入驻，不能适用物业合同收费，部分费用应予以退还。物业服务合同仅约定业主延迟缴纳物业费的违约金，未约定物业服务公司服务不到位的违约金，违反合同法的基本原则。历史遗留问题不能成为海建物业降低服务标准的理由。杨向东上诉请求：撤销一审判决，驳回海建物业对杨向东的诉讼请求，确认《物业服务合同书》为无效合同，一审及二审案件受理费由海建物业承担。事实与理由：一、合同的有效性认定错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的合同约束力，必须是依法签订的合同，违反法律规定的合同，属无效合同，自始没有约束力。合同签订人光明小区高层楼院业委会副主任齐建伟，自身不是业委会的法定代表人，未取得业主大会和业委会主任授权，擅自签订物业合同，违反《河南省物业管理条例》第三十条，第七十七条规定，属于违法签订的合同。建设街社区作为见证人，并没弄清合同是否合法的情况进行见证盖章，亦属于违法见证。二、海建物业客观入驻的服务费认定错误。鉴于海建物业客观入驻，但《物业服务合同书》无效，便不能用《物业服务合同书》中的条款进行费用认证。客观上，物业公司进行了垃圾清运，电梯维护，具体服务费用应依据物价部门批复的指导价格结合实际物业服务质量确定。海建物业辩称，海建物业与光明小区高层楼院业主委员会签订的物业服务合同书系有效合同，小区业主应当按照约定缴纳物业费。我国的物业收费标准分为一至四级，具体的收费标准有当地物价部门规定，海建物业的收费标准为每平方0.95元，属于合理收费范围。海建物业向一审法院起诉请求：1.依法判令杨向东支付海建物业2019年度物业服务费1542元，并自2019年12月25日起以1542元为基数按照日3‰标准支付违约金；2.诉讼费由杨向东承担。一审法院认定事实：杨向东居住于平顶山市新华区建设街光明小区，房屋面积135.26平方米。2019年1月1日，平顶山市新华区建设街光明小区高层楼院业主委员会（甲方）与海建物业（乙方）签订《物业服务合同书》，平顶山市新华区光明路街道建设街社区居民委员会作为见证亦在合同上盖章，合同约定“委托方：平顶山市新华区建设街光明小区高层楼院业主委员会，受委托方海建物业，服务位置：平顶山市新华区建设街社区光明小区。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：小区内公用绿地、花木的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。水池的净化和化粪池抽污按照物业管理相关文件定期清理。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。组织开展社区文化娱乐活动。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。物业和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。委托管理期限贰年，自2019年1月10日起至2021年1月10日。乙方权利义务：对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提出请有关部门处理。六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。乙方须按下列约定，实现目标管理。1．日常保洁：高层小区楼道内每天拖一次，日常保洁到位，安全通道一周清扫两次，楼梯扶手干净无灰尘。生活垃圾每日清运，净水池和化粪池定期清理。2．设备运行：电梯定期保养，小区内摄像头正常运行。3．及时处理用户报修，按计划完成。4．公共环境：环境设施完备，实行标准化保洁。5．绿化：绿化管理要经常化、制度化，无破坏、践踏及占用现象，保证绿化成活率。6．交通秩序：按规定做好小区内机动车辆出入及存车处车辆管理和保管，维护小区交通秩序保障，小区内车辆安全。物业管理服务费住宅房屋由乙方按平方0.95元／月。业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金……”。在本案所涉物业服务期内，张利娟、徐洪涛、李东平、杨向东等业主表示物业服务存在诸多问题：卫生打扫不及时、环境较差，门岗服务不到位、出入人员混杂，车辆停放、电梯管理秩序混乱，车辆占用消防通道、小广告较多，消防设施管护不到位，堵车、楼门损坏无人管理，物业服务态度差、不能保证随时在岗．．．．．．业主因此向业委会和物业多次反映进行维权，并提供了相关照片、视频资料等证据予以证实。一审法院认为，第一：海建物业系与光明小区高层楼院业主委员会签订的《物业服务合同书》，客观上也入驻了该小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力，业主和物业公司应按合同约定履行各自义务。业主未按时缴纳物业费，确系违约，同时业主反映的“环境卫生、门岗服务、车辆停放”等问题也有相应证据予以证实，海建物业也表示其服务有需要提升的地方，故海建物业也存在履行合同不到位的方面。第二、关于物业服务费收费问题，客观来说，光明小区人员较多、业主对物业服务质量的评判标准也不统一且存在历史遗留问题，小区的物业服务本身具有一定难度。物业服务费用正常缴纳才能保证小区的正常运转和发展，就业主而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见，但有些问题的解决并非物业企业单方努力就能做到，还需要业主的理解与配合，可能还需要时间，比如车辆停放问题，如果一味用拒绝交纳物业服务费来抵抗，可能适得其反，带来服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”；同时对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量的物业服务也是不可取的。就本案而言，海建物业在所涉服务期内确存在服务质量瑕疵，业主多次维权，属合同的瑕疵履行，一审法院酌定在本案所涉服务期内，业主按90％予以交纳，即杨向东应缴纳的物业费数额为1388元（1542元×90％）。第三、海建物业要求支付违约金，该主张与合同约定不符（合同第十四条约定为滞纳金），且其自身在履约过程中亦存在服务不到位之处，对该诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨向东于判决生效之日起十日内向平顶山市海建物业服务有限公司支付物业服务费1388元；二、驳回平顶山市海建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨向东负担35元，由平顶山市海建物业服务有限公司负担15元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的相关事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，海建物业与光明小区高层楼院业主委员会签订的《物业服务合同书》加盖海建物业和光明小区高层楼院业主委员会印章，并由平顶山市新华区光明路街道建设街社区居民委员会作为见证人在合同上加盖印章，杨向东上诉主张齐建伟代表光明小区高层楼院业主委员会与海建物业签订《物业服务合同书》无任何授权，也未经业主同意，《物业服务合同书》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖违法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律法规的强制性规定。”一、二审中，杨向东并未提供充分有效的证据证明案涉合同存在上述法律规定的合同无效情形，故无法认定案涉合同为无效合同。因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对小区业主具有约束力，双方当事人应秉持诚实信用原则按照约定全面履行合同义务。经查，海建物业在合同履行中确实存在物业服务不到位的情况，一审判决考虑到海建物业在提供服务过程中存在瑕疵及案涉小区的实际情况，酌定由杨向东按照90%的比例向海建物业缴纳相应的物业管理费，并无不当。关于海建物业主张杨向东支付违约金的问题，虽然杨向东未按时缴纳物业管理费违反合同约定，但海建物业在合同履行中也存在服务不完善等瑕疵履行情形，存在一定过错，故一审判决对海建物业主张的违约金不予支持，并无不当。综上，海建物业及杨向东的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由平顶山市海建物业服务有限公司负担50元，杨向东负担50元。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十一月三十日法官助理张立永书记员张皓硕