广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33466号上诉人（原审原告）：深圳市靓车屋新能源实业有限公司，法定代表人：赖某艺。委托诉讼代理人：李继江，广东凡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘来超，广东凡天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市建莱实业有限公司，法定代表人：曾桂珍，总经理。委托诉讼代理人：刘宇宏，广东东深律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯世义，广东东深律师事务所律师。上诉人深圳市靓车屋新能源实业有限公司（以下简称靓车屋公司）因与被上诉人深圳市建莱实业有限公司（以下简称建莱公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初19629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。靓车屋公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，裁定发回重审；2、本案一、二审受理费由建莱公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审判决认定2016年4月1日建莱公司将涉案地皮1000平米租给了案外人赖某艺使用,并认定靓车屋公司不是该地皮租赁关系的相对人，就是说一审法院认定靓车屋公司不是该地皮租赁纠纷的适格主体,因此驳回了靓车屋公司要求建莱公司履行出租义务的诉求。既然认定靓车屋公司不是适格主体，那么依法应裁定驳回靓车屋公司的起诉，而不应判决驳回靓车屋公司的诉求。一审判决的认定与其判决不相匹配，一审法院应当使用裁定驳回靓车屋公司的起诉，而不应使用判决驳回靓车屋公司的诉讼请求。这是程序错误,请二审裁定发回重审。关于该地皮（1000平米的地皮）案外人赖某艺与建莱公司没有签订租赁合同，但一审法院及建莱公司均认定该地皮租给了案外人赖某艺,那么根据法律规定，案外人赖某艺可以依法提起一审民事诉讼。二、一审判决驳回靓车屋公司要求建莱公司履行9000平米地皮租赁合同的主张亦属程序违法。一审判决认定2016年6月14日建莱公司将涉案地皮9000平米租给了案外人赖某艺作为停车场使用并认定靓车屋公司不是该片土地租赁合同的相对人，就是说一审法院认定靓车屋公司不是这片土地租赁合同纠纷的适格主体，因此驳回了靓车屋公司要求建莱公司继续履行该片土地租赁合同的诉求。既然认定靓车屋公司不是适格主体，那么依法应当裁定驳回靓车屋公司的起诉，而不应判决驳回靓车屋公司的诉求。一审判决的认定与其判决不相匹配,这亦属程序错误,请二审法院裁定发回重审。该片土地（9000平米）案外人赖某艺与建莱公司签订了租赁协议,由于赖某艺是靓车屋公司的法定代表人,该片土地一直由靓车屋公司投资开发和使用，靓车屋公司是实际的承租人，建莱公司知道靓车屋公司是实际承租人而未提异议，但一审法院及建莱公司均否定靓车屋公司实际承租的事实，因此认定靓车屋公司不是适格的原告主体，既然这样认定，那么案外人赖某艺依法可以提起诉讼，主张租赁协议中约定的承租人权利。三、一审判决驳回靓车屋公司要求建莱公司履行9000平米地皮租赁合同的诉求，无证据支持，适用法律错误。案外人赖某艺与建莱公司于2016年6月14日签订的租赁协议第2条明确约定：当甲方（指建莱公司）需要建设房屋使用该土地时，甲方可随时终止合约。这是附条件的解除条款，实际上甲方（建莱公司）一直不具备建设房屋的法定条件,且甲方已将这片土地转给其他公司了,既然土地使用权已经转给别人了，何谈甲方自己建设房屋。从房地产证上可以看到，建莱公司取得使用权以后已经多年没有开发使用,闲置时间远超2年以上,依法该片土地早已收归国有，建莱公司将多年未用的这片土地租给赖某艺时，这里是一个垃圾场，是一片烂泥洼地，靓车屋公司投资1000多万元将此地变成服务社会的新型能源停车场,建莱公司便试图夺回土地,于是使用武力威胁靓车屋公司，殴打靓车屋公司的员工，更令人无法忍受的是建莱公司未经法院判决及有关部门批准强行拆除靓车屋公司建设的围墙，擅自建起2.5米高的铁皮围墙，将靓车屋公司的停车场大门及道路全部围堵，这种行径之恶劣程度不言而喻。请求二审法院予以制止。建莱公司向发改委申请备案一个工业园项目，通过备案证可以看到这种备案不等于建设房屋，要想建设房屋必须取得土地使用权，必须取得规划与国土部门批准,一审判决就凭这个项目备案证就认定建莱公司可以解除租赁合同，认定租赁合同附加的解除条件成就了,仅凭项目备案证不能建设房屋。项目证上已经注明需要使用土地由规划国土部门审批。连土地的使用权都已经丧失了，却说要建房子。退一步说就算使用权没有丧失，但其已经转让他人，何谈建房子。连土地证都已经变为其他公司了,也就是说出租主体已经变更了，建莱公司却在一审法庭上要求收回土地使用权，这既是程序错误，也是实体错误。由此可知一审判决认定事实不清，证据缺乏。应当发回重审。四、关于靓车屋公司与建莱公司签订的2030平米地皮的《租赁协议》，一审判决也支持建莱公司不予履行，这是曲解合同原意，且违背诸多法规。2018年11月1日建莱公司将面积为2030平米的地皮出租给靓车屋公司，并与靓车屋公司签订了租赁协议，该协议与上述租给赖某艺9000平米的租赁协议基本相同，约定的解除条款是甲方需要使用土地或政府部门征收利用时甲方可随时终止合约。众所周知，任何人需要使用土地必须经规划国土部门批准,建莱公司无批文，不能凭一个项目备案证就可以使用土地。如果仅凭项目备案证就可以使用土地，那么靓车屋公司也有这片土地的备案证,同一片土地上有多个项目备案证，应当以最后面的为准。况且靓车屋公司项目是新能源项目,是优先支持和扶持的项目，而建莱公司的项目是工业项目，这片土地周围全是高楼林立的居民区，这里建一个新能源停车场完全符合规划要求，根据深圳市科技项目先进程度排列可知，靓车屋公司的项目远远好过建莱公司的工业项目，发改委将这片地方改为新能源充电桩项目服务于周围居民是规划和土地优先支持的，而建莱公司的项目已经是多年前的旧项目，况且在这里建设大面积厂房已经得不到支持了，如果建莱公司在多年前建设了这些厂房和宿舍，那么后来也不可能建这么多住宅楼，所以建莱公司要在那里建厂房是根本拿不到批文的，一审判决认定建莱公司要在那里建厂房仅凭一纸备案证是大多数人都不能接受的。由此可知涉案的第三片土地也是根本不存在解除条件的,靓车屋公司已经多方咨询及前往政府部门咨询,得到的答复是政府不可能支持建莱公司在丧失使用权的土地上建设旧式厂房，况且建莱公司实际上只是要转让土地获利而已，靓车屋公司投入1000多万开发建设这片土地,是经过多方法律论证的,如果建莱公司随时可以终止合约，那靓车屋公司何须投资1000多万元。靓车屋公司投资的电力设施和设备未经电力主管部门批准是不可以拆除的,而且靓车屋公司的能源项目至少要用10年,否则靓车屋公司不会大量投资。由此可知一审判决关于这片土地使用权纠纷是属认定事实不清,认定建莱公司要使用这片土地建厂房没有任何证据支持。建莱公司辩称，一、靓车屋公司不是2016年4月1日、6月14日两份土地租赁合同的签约主体，靓车屋公司起诉主体不适格。2016年4月1日、6月14日两份土地的租赁关系，存在于建莱公司与赖某艺之间，而非靓车屋公司。靓车屋公司是在2018年8月27日才注册成立，在靓车屋公司注册成立的二年前的时间里，一直是由赖某艺与建莱公司在履行租赁合同。根据合同相对性原则，建莱公司与赖某艺才是租赁合同的适格主体，靓车屋公司也无任何证据证明上述两份土地租赁合同存在主体变更。二、关于2018年11月1日签订的《租赁协议》问题，依据该租赁协议的约定，租赁期限不受约束，即没有约定租赁期限，当建莱公司需要使用该土地或政府部门征收利用时，建莱公司均可随时解除租赁协议，后建莱公司因建设项目需要使用该土地，并向靓车屋公司提前履行了告知义务，建莱公司的行为是在行使自己的合法权利，是完全符合法律规定和合同约定的。三、涉案土地，租赁合同根本上无法继续履行，事实上靓车屋公司也无法继续使用该土地了，涉案土地已在勘察、打桩，靓车屋公司所述的充电桩项目早就空置，杂草丛生，因此，租赁合同不可能继续履行，系靓车屋公司故意阻拦建莱公司使用涉案土地，以达到其不法目的。综上，靓车屋公司的上诉理由全部不成立，靓车屋公司上诉的目的是尽量拖延时间，不仅损害了建莱公司的正当权益，也浪费了司法资源。请求二审法院依法驳回靓车屋公司的全部上诉请求。靓车屋公司向一审法院起诉请求：1、建莱公司继续履行合同；2、建莱公司赔偿营业损失61647元；3、建莱公司承担本案诉讼费。一审庭审中，靓车屋公司变更第一项诉讼请求为判令建莱公司继续履行合同到约定解除条件成就之日。一审法院认定事实：2016年4月1日，案外人赖某艺租用建莱公司xx地皮1000㎡，双方并未签订书面租赁合同。2016年6月14日，建莱公司作为甲方与案外人赖某艺作为乙方签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将位于xx路段xx国道旁沙xxx电子城隔离xx地皮一块，出租给乙方作为停车场使用；2、依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要建设房屋使用该土地时，甲方可以随时终止合约，但在终止合约之前，甲方提前两个月于乙方租赁场所张贴通知乙方终止协议，乙方必须在甲方通知之日起两个月内把该租赁场地附着物及所有物品自行清理，若乙方在此期间没按时交付土地给甲方使用，或未自行清理租赁土地内的物品，视乙方违约，甲方将不予退还押金，同时保留追诉乙方赔偿经济损失的权利；3、土地出租面积为9000㎡，每平方米为人民币7元，每月租金人民币63000元整；4、乙方应每月5日前向甲方缴纳当月的租金，逾期付款的，乙方须向甲方缴交每天1%的滞纳金，如连续超过30天未付租金，甲方除追回乙方应缴纳款以外，有权单方面终止合同并没收押金视为乙方违约；5、合同签订后，乙方需向甲方缴交三个月的租金作为押金人民币189000元整，当月租金总额人民币63000元整，共计人民币252000元整。2018年11月1日，建莱公司作为甲方与靓车屋公司作为乙方签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将位于xxx路段xx国道旁沙xxx隔离xx地皮一块，地标号为xxxx以现状出租给乙方使用；2、依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要使用该土地或政府部门征收利用时（应出具相关的文件），甲方可以随时终止合约，甲方不承担违约责任、不赔偿乙方任何损失。但在终止合约之前，甲方提前两个月于乙方租赁场所张贴通知乙方终止协议，乙方必须在甲方通知之日起两个月内把该租赁场地附着物及所有物品自行清理，若乙方在此期间没按时交付土地给甲方使用，乙方所缴纳的押金甲方不予退还，同时乙方承担一切后果；3、土地出租面积为2030㎡，每平方米为人民币16元，每月租金人民币32480元整；4、乙方应每月5日前向甲方缴纳当月的租金，逾期付款的，乙方须向甲方缴交每天1%的滞纳金，如连续超过30天未付租金，甲方除追回乙方应缴纳款以外，有权单方面终止合同并没收押金视为乙方违约；5、合同签订后，乙方需向甲方缴交两个月的租金作为押金人民币64960元整，当月租金总额人民币32480元整，共计人民币97440元整。2018年11月5日，建莱公司以建设建莱平板显示工业园向深圳市宝安区发展和改革局备案，并于2019年1月取得《深圳市二〇一九年度重大项目证书》，项目编码：xxxx；项目名称：建莱平板显示工业园。2018年11月20日，靓车屋公司以建设宝安沙井靓车屋自营充电站新建工程向深圳市宝安区发展和改革局备案，建设地点：宝安区xx街道xxx路x号附近。2019年2月25日，建莱公司向各租户出具通知函，以建莱公司需开发位于xx路段xx国道旁xxx隔离的地块，要求各租户于2019年4月30日前撤离该场地。2019年3月20日建莱公司向靓车屋公司及案外人赖某艺出具通知函，要求1、靓车屋公司及赖某艺在2019年4月30日前将租赁场地附着物及所有物品自行清理，并将租赁场地按时交付给靓车屋公司；2、未按时交付土地，或未自行清理租赁土地内的物品，视靓车屋公司及赖某艺违约，建莱公司将不予退还押金，同时保留追诉靓车屋公司及赖某艺赔偿经济损失的权利。2019年3月30日，建莱公司委托律师向靓车屋公司及赖某艺发送律师函：1、请靓车屋公司及赖某艺在收到函件三天内与建莱公司联系并依照《通知函》要求的日期（2019年4月30日）之前将租赁物恢复原状并交还建莱公司；2、若靓车屋公司及赖某艺逾期未将租赁物恢复原状并交还靓车屋公司，届时建莱公司将自行或委托第三方清除租赁地附着物及所有物品，将租赁物恢复原状并收回租赁物，因此所产生的全部费用以及相关风险责任均由靓车屋公司及赖某艺承担。同时建莱公司将依据《租赁协议》约定没收靓车屋公司及赖某艺的押金及保留追究靓车屋公司公司逾期交付租赁物而导致建莱公司的全部损失。2019年4月22日，建莱公司向案外人赖某艺发送《终止（解除）合同通知书》，声明：1、其与案外人赖某艺于2016年6月1日、2016年6月14日签订的《租赁合同》已经于2019年2月25日解除，请案外人赖某艺在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还建莱公司；2、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还，建莱公司将聘请第三方将上述租赁物恢复原状，相关损失及恢复原状的费用将由案外人赖某艺自行承担；3、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还，建莱公司将依据《租赁协议》第二条的约定没收案外人赖某艺缴纳的押金；4、若未在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还而影响建莱公司建设建莱平板显示工业园的进度，进而造成建莱公司的损失或造成建莱公司向第三方承担违约责任的全部法律责任由案外人赖某艺承担。同日，建莱公司向靓车屋公司发送《终止（解除）合同通知书》，声明其与靓车屋公司于2018年11月1日签订的《租赁合同》已经于2019年2月25日解除，请靓车屋公司在2019年4月30日前将上述租赁物恢复原状并交还建莱公司，其余内容同上。靓车屋公司及案外人赖某艺分别于2019年3月25日、4月10日委托律师向建莱公司发送律师函，声明其与建莱公司签订的《租赁协议》系各方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定诚实履行，建莱公司该土地不符合合同约定的土地开发所具备的条件，不构成解除合同的法定事由和约定事由，违反诚实信用原则，故建莱公司要求终止与靓车屋公司签订的租赁协议，已经构成严重违约，靓车屋公司及赖某艺不同意解除合同，要求建莱公司依照双方签订的合同继续履行。另查明，2016年4月8日，建莱公司确认收到赖某艺支付的押金14000元；2016年6月14日，建莱公司确认收到赖某艺支付的押金189000元；2018年12月20日，建莱公司确认收到靓车屋公司支付的押金64960元。建莱公司分别于2019年5月16日、2019年7月5日将靓车屋公司支付的5月份租金107480元、6月份租金102480元退还靓车屋公司。再查明，涉案土地（地标号：xxxx）位于宝安区xx镇上南工业区xxx村；用地面积18649.10平方米；使用年限50年，从1991年9月2日至2041年9月1日；房地产权号：深房地字第xxxx号；权利人为深圳市建莱实业有限公司。2018年11月30日，建莱公司将涉案土地出让给深圳市建成产业发展有限公司，建莱公司系深圳市建成产业发展有限公司股东，持股比例40%。建莱公司在一审庭审中，自认其在2018年11月份之前已向有关部门申请开发涉案土地开发使用。靓车屋公司承认其于2019年2月25日收到建莱公司通知其撤离涉案土地。一审法院认为，2016年4月1日、6月14日成立的两份土地租赁合同系建立在案外人赖某艺与建莱公司之间，靓车屋公司并非该两处土地租赁合同关系的相对人，靓车屋公司也未提供证据证明上述合同存在合同主体的变更，且建莱公司亦不承认靓车屋公司与其存在上述两处土地租赁合同关系，因此，靓车屋公司主张上述两份土地租赁合同的权利，依法无据，一审法院不予支持。靓车屋公司与建莱公司双方于2018年11月1日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性或强制性的规定，合法有效，双方均应按照合同约定，秉承诚信原则履行各自的权利和义务。关于靓车屋公司与建莱公司签订土地合同（2018年11月1日签订）是否继续履行。靓车屋公司主张双方签订的《租赁协议》未达到靓车屋公司与建莱公司双方约定的解除条件，建莱公司无权单方解除双方之间的租赁关系，靓车屋公司有权要求建莱公司继续履行合同义务。建莱公司主张靓车屋公司与建莱公司双方签订的租赁协议没有约定租赁期限，建莱公司可以随时解除。一审法院认为，涉案《租赁协议》约定：“依据甲、乙双方所协议的条款，租赁期不受约束，当甲方需要使用该土地或政府部门征收利用时（应出具相关的文件），甲方可以随时终止合约，甲方不承担违约责任、不赔偿乙方任何损失”。从上述条款约定看，双方在签订租赁合同时，对于合同期限不作固定和具体约定，而是附以“甲方需要建设房屋使用该土地”或“政府部门征收利用”两种并列情形作为合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，涉案合同仅约定“甲方需要使用该土地”，而非要求靓车屋公司需取得相关政府部门出具的该土地建设的全部批文，现靓车屋公司提供的《深圳市社会投资项目备案证》、《深圳市二〇一九年度重大项目证书》等证据足以证明其需要在涉案土地建设建莱平板显示工业园，即协议约定的解除条件已成就，而靓车屋公司未举证证明解除条件未成就或建莱公司不正当地促成条件成就，且建莱公司已于2019年2月25日通知涉案土地各租户因其需要使用该土地建设建莱平板显示工业园，要求各租户撤离涉案土地的意思表示，靓车屋公司承认其已收到该通知。因此，由于协议约定的解除条件已成就，靓车屋公司要求建莱公司继续履行合同到约定解除条件成就之日，于法无据，一审法院不予支持。关于赔偿营业损失61647元。靓车屋公司主张建莱公司自行建立2.5米高的封闭式围墙，使外界无法得知靓车屋公司经营场所的经营项目，造成靓车屋公司营业损失。建莱公司主张靓车屋公司在正常营业，并不存在其所主张的营业损失。一审法院认为，根据靓车屋公司与建莱公司双方签订的《租赁协议》约定，双方解除合同的条件已成就，且建莱公司已于2019年2月25日通知靓车屋公司搬离涉案土地，靓车屋公司拒不履行，应承担相应的过错责任。其次，靓车屋公司仅提供其单方面制作的损失表来主张其营业损失，建莱公司对该损失表不予认可，且靓车屋公司并未提供其他证据予以佐证。由于靓车屋公司提供的证据不足以证明其存在实际的营业损失，应承担举证不能的不利后果，故靓车屋公司的该项诉求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回靓车屋公司的全部诉讼请求。本案受理费671元，由靓车屋公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年4月1日及6月14日成立的两份土地租赁合同当事人均为赖某艺。赖某艺承租涉案土地后于2018年8月27日设立靓车屋公司，并由靓车屋公司实际使用上述土地。虽然靓车屋公司对该两份合同均予以确认，但从建莱公司2019年4月22日向赖某艺发送《终止（解除）合同通知书》以及该公司起诉赖某艺请求解除合同并承担违约责任等行为可以推断，建莱公司仍选择请求赖某艺承担合同责任。由于靓车屋公司的行为仅构成债的加入，非合同权利义务概括转让，该公司诉请继续履行合同并主张建莱公司承担合同责任，主体不适格，本院另作出裁定对靓车屋公司的该项起诉予以驳回。2018年11月1日成立的《租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当严格履行。合同记载解除租赁合同的条件为“甲方（建莱公司）需要使用该土地或政府部门征收利用时”。根据该条款，出租方解除合同的选择性条件之一是“甲方（建莱公司）需要使用该土地”，至于建莱公司拟定的具体土地使用用途、该公司是否将土地另行出租给第三方使用以及是否取得相关政府部门出具的土地建设批文等事由，当事人在《租赁协议》中未作出进一步限制性条件的约定。因此，靓车屋公司以建莱公司未取得规划国土部门批准文件为由主张合同解除条件尚未成就，理据不足，本院不予采纳。该公司另申请追加深圳市建成产业发展有限公司为本案被告以证明建莱公司已将涉案该地块另行出租给深圳市建成产业发展有限公司使用，由于该事实不影响本案的处理结果，本院对建莱公司该项申请不予准许。综上所述，靓车屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初19629号民事判决关于驳回深圳市靓车屋新能源实业有限公司的诉讼请求中“深圳市建莱实业有限公司继续履行该公司与深圳市靓车屋新能源实业有限公司于2018年11月1日签订的《租赁协议》、深圳市建莱实业有限公司赔偿因未履行上述协议造成的营业损失”的内容。二审案件受理费1341.18元，由深圳市靓车屋新能源实业有限公司负担402.35元,多收的938.83元由法院予以退回深圳市靓车屋新能源实业有限公司。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年九月一日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。