河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初2973号原告：中国工商银行股份有限公司西峡支行，住所地西峡县白羽路**，统一社会信用代码91411323196481784K。法定代表人：杨进山，系该行行长。委托诉讼代理人：贺岩，河南鼎新律师事务所律师，一般代理。被告：南阳市三豪房地产开发有限责任公司，，住所地西峡县建设路中段原检察院），统一社会信用代码914113237407088727。法定代表人：张涛，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，河南龙城律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈翠玲，女，汉族，出生于1977年2月24日，住淅川县。被告：詹国成，男，汉族，出生于1974年2月6日，住淅川县。二被告共同委托诉讼代理人：周源，河南龙城律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司西峡支行与（以下简称西峡工商行）被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司、陈翠玲、詹国成融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贺岩，被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘兵，被告陈翠玲、詹国成共同委托诉讼代理人周源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西峡工商行向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付本金248868.52元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以248868.52元为基数，支付自2020年6月20日起计算至实际履行之日止，2020年6月20日之前的利息按照中国人民银行公布利率计算，罚息按照贷款利率加收30％计算，对不能按时支付的利息按照罚息利率计算复利）。2、本案所产生的律师代理费12597.16元由被告陈翠玲、詹国成承担。3、请求西峡县人民法院依法判决原告对被告陈翠玲、詹国成共同所有的位于西峡县××、伏牛××都××单元××室房产有优先受偿权（预登记号为西房字第**)，并有权对以上述抵押房产折价、拍卖、变卖的款项优先清偿二被告所欠原告的贷款本金、利息、罚息、复利以及为实现债权、担保权利而所发生的一切费用。4、请求西峡县人民法院依法判令被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司对上述借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权所产生的律师代理费等承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：2011年8月26日，被告陈翠玲与被告南阳市三豪房地产开发有限责任有限公司签订商品房买卖合同，因此向原告申请贷款。2012年8月13日原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定:原告向被告陈翠玲、詹国成发放贷290000元整，贷款期限为36个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,据此确定的利率以借款凭证记载为准（若贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按合同约定相应调整)。还款方式为按月等额本息还款法，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。罚息利率按合同所约定的贷款利率基础上加收30%确定。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。南阳市三豪房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为主合同项下贷款到期之日起两年;贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的,保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告陈翠玲、詹国成将共同所有的位于西峡县××、伏牛××都××单元××室房产（预登登记号为西房字第**抵押给原告，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用,并在西峡县房产管理局办理了预抵押登记。2012年8月13日，原告依据合同约定发放了290000元贷款，被告陈翠玲、詹国成却没有按照合同约定按时还本付息，原告多次催收，被告仍未还款，保证人也未履行保证责任，其行为已构成严重违约,原告可要求被告偿还全部借款本息并承担违约责任，现原告依法诉至贵院，望判如所请。被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司辩称，1.原告在被告公司账号内扣款231144.92元，若上述扣款与本案有关，请法院确定我公司有追偿权；2.因本案有担保物，应就案涉担保物折价、拍卖、变卖的款项优先清偿，不足部分被告才承担保证责任。被告陈翠玲、詹国成辩称，二被告所欠款项最高累计不超过8000元，二被告并未构成根本违约，在2020年10月13日已将欠付的借款本金2345.34元、利息2095.26元，共计6000余元偿还给原告，请求按照原合同继续履行当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月13日，陈翠玲、詹国成（共同借款人）因购买位于西峡县××××路锦江名都第1幢1单元9层01号的房产（合同编号：2011-明都-091），与南阳市三豪房地产开发有限责任公司（保证人）、西峡工商行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、贷款种类：个人购置住房贷款，贷款金额：290000元；2、贷款用途：购房；3、贷款期限：336个月；4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；5、放款方式为将贷款一次性划入户名南阳市三豪房地产开发有限责任公司，账号17×××44（开户行：西峡工行）的账户；6、还款方式：按月等额本息还款法；7、罚息：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定；8、抵押房产：陈翠玲位于西峡县××××路锦江名都第1幢1单元9层01号，建筑面积：150.43㎡，价值426000元，办理预抵押登记证号证号为西房字第**、保证担保：阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。10、违约及违约责任：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。上述合同签订后，西峡工商银行于2012年8月13日向合同约定账户发放贷款290000元,贷款到期日2040年8月13日。贷款发放后，被告自2019年4月21日开始逾期，至2019年11月还清逾期后本息，2020年3月再次逾期，至2020年10月13日被告还清逾期本息，截止该日，被告陈翠玲欠本金244818.56元。2012年8月13日，西峡县房管局在双方的《个人购房借款/担保合同》上加盖“该合同已在我局抵押登记，（西，（西房字第**押房屋在抵押期间竣工的，抵押权人在房屋所有权人领取《房屋所有权证》后，应重新办理抵押权登记。”印章由经办人员查勇签名。2020年6月1日甲方中国工商银行股份有限公司南阳分行与乙方河南鼎新律师事务所签订了委托代理合同，合同约定在委托代理期间，每户按照起诉时诉讼标的的5%比例计算代理费，甲方收到法院生效胜诉判决后支付。本院认为，原告西峡工商银行与被告陈翠玲、詹国成、南阳市三豪房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告按约发放了贷款，履行了放款义务，但被告陈翠玲、詹国成却连续七次未按照约定时间履行还款义务，根据合同“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定。故被告陈翠玲、詹国成的行为已构成违约，被告陈翠玲、詹国成应偿还所欠的贷款本金244818.56元及相应的利息、罚息与复利，对被告辩称未造成根本违约的辩称意见本院不予采纳。对于复利，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。西峡工商行依据合同约定有权对合同期内的利息计收复利，超过部分本院不予支持。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》需要房屋竣工后办理抵押权登记，该登记属于房屋抵押预告登记，而非房屋抵押权登记。因案涉房屋没有办理房权证，至今该房屋并没有办理房屋抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”故房屋抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权,是保全债权实现的措施,该请求权具有排他效力,但并非现实的抵押权，不发生设立抵押物权的法律效力。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋正式抵押权设立登记之前,其享有抵押登记条件成就后办理抵押权登记的请求权,并非对涉案房屋享有现实的抵押权,预告登记后,未向登记机关办理抵押权正式登记,不能产生抵押权效力，故原告诉请行使抵押物权，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》约定，被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任担保，自正式抵押登记手续已办理完毕并且原告收到他项权证书之日起，南阳市三豪房地产开发有限责任公司对之后到期的债务免除保证责任。因被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司没有为被告陈翠玲、詹国成购买的房屋办理房权证，无法办理房屋抵押权登记，原告无法取得他项权证，故原告诉请被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司应对被告陈翠玲、詹国成下欠的全部借款本息等承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。因抵押预登记不发生设立抵押物权的法律效力，因此南阳市三豪房地产开发有限责任公司辩称应就抵押物优先受偿后保证人才承担担保责任的理由，本院不予采纳。南阳市三豪房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向债务人陈翠玲、詹国成进行追偿。对于律师费用，被告未按照合同约定按时足额支付借款本息，作为出借人，西峡工商行在无法实现债权的情况下通过聘请律师行使诉权的方式救济自身权利所产生的律师费支出属于原告的合理损失，其要求被告赔偿具有合同依据。被告应向原告支付因实现债权而支出的律师费用，原告诉请的律师费也在合理范围之内。至于是否实际向律师事务所支付了代理费用，是原告与律师事务之间履行委托代理合同的问题，不属于本案审查的范围。原告委托的律师也出庭参加了诉讼，原告诉请具有合同依据和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告陈翠玲、詹国成于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西峡支行偿还借款本金244818.56元及利息、罚息、复利（后续利息及罚息：以244818.56元为基数，自2020年10月14日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮30%支付至实际履行之日止；复利：以244818.56元为基数，2020年10月14日至2040年8月13日未还利息为基数，按罚息利率计算自2020年10月14日起至实际履行之日止）。二、被告陈翠玲、詹国成于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西峡支行支付本案律师费用12597.16元。三、被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司对前述款项承担连带清偿责任。在南阳市三豪房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向债务人陈翠玲、詹国成进行追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司西峡支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5079元，减半收取2540元，保全费1520元，共计4060元，由被告陈翠玲、詹国成、南阳市三豪房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李琳二〇二〇年十一月十八日法官助理朱娜书记员王博附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。西峡县人民法院不履行生效法律文书风险告知书诚信是立足之本，守法是做人底线。诉讼当事人应自觉履行生效法律文书确定的义务。一方当事人未自觉履行的，另一方有权申请人民法院强制执行。在案件执行中，人民法院对被执行人的财产可依法采取查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖等措施；对被执行人可采取罚款、拘留等强制措施；情节严重构成拒执犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。经过罚款、拘留、刑事处罚后，被执行人仍要履行生效法律文书确定的义务，法院仍将强制执行，直到执行完毕为止。未自觉履行的被执行人，除必须履行法律文书确定的给付义务外，还将加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，以及案件执行费用，增加经济成本。同时法院还要依法将其纳入失信被执行人名单，并在有关新闻媒体公开曝光，联合相关部门在政府扶持、行政审批、子女上学、入伍服役、招标投标、融资信贷、市场准入、任职资格、高消费、出行、出境等方面对其进行惩戒，规避、逃避、抗拒执行将会付出更大的信用代价。为了维护生效法律文书权威，减少经济损失，避免信用受损，请自觉履行法律文书确定的义务！