广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23244号原告：邱瑶华，女，1960年5月25日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙玉瑞，广东法品律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄**。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄**。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：民加科风信息技术有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：马**。委托诉讼代理人：洪悦礼，广东君和政通律师事务所律师。原告邱瑶华诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称“智城公司”）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称“梦乐城公司”）、第三人民加科风信息技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林洪铭、龙玉瑞，两被告共同委托诉讼代理人吴诗炜，第三人委托诉讼代理人洪悦礼到庭参加诉讼。原告对第三人的诉讼请求本院已另作民事裁定书处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司于2017年4月1日就佛山市南海区***商业用房签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告梦乐城公司就佛山市南海区*****智城公司项目自编号**号商业用房签订的《租赁合同》；3.被告智城公司立即向原告返还**号物业使用权转让金261145元；4.被告智城公司按物业使用权转让金的30%向原告支付因逾期交付物业而导致《物业使用权转让合同》解除的违约金78343.5元；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与智城公司于2017年4月1日签订《物业使用权转让合同》（下称“涉讼合同”），约定由智城公司向原告转让位于佛山市南海区****广佛智城项目**号商业用房的使用权（下称“涉讼物业”），物业转让金为261145元，商业用房的建筑面积为28.17平方米，物业使用权转让期限从合同签订之日起算，截止日期为2037年3月31日。双方约定在转让期限届满后，智城公司赠送物业使用权给原告至2048年12月31日止。《物业使用权转让合同》第五条第1点明确约定，“智城公司应在2018年12月31日前将物业交给原告。”现涉讼合同约定的交付期限届满，但截止至本案起诉之日，智城公司尚未将涉讼物业交付给原告。涉讼合同约定原告可以首期支付转让款131145元，其余款项130000元借款支付。在涉讼合同签订的同一日，原告按照涉讼合同约定向被告支付首期转让款131145元，同时根据智城公司的指定和安排，通过第三人民加科风信息技术有限公司经营的“民贷天下”网站（即P2P网络借贷的方式）与案外人以及第三人签订协议编号为民信通20170401011《借款协议》，约定原告通过民贷天下向案外人借款，同时约定借款本金、借款期限、借款利率以及还款方式，借款用途为广佛智城租金分期贷款。《借款协议》中明确指定了以智城公司的收款账户为借款收取账户，最终以贷款的形式由第三人向智城公司直接支付剩余转让款130000元。根据智城公司的商业销售模式，原告经智城公司指定和安排，与智城公司、梦乐城公司签订关于涉讼物业“售后包租”的《租赁合同》，约定在智城公司向原告转让涉讼物业使用权并于2018年12月31日将涉讼物业交付给原告后，由原告于2018年12月31日将物业交付给梦乐城公司，并开始计算租赁期限和向原告计付物业返租租金。租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止。梦乐城公司从2020年2月开始逾期支付租金，直至本案起诉期间，仍存在拖欠情况。原告认为，涉讼合同约定智城公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但截止至本案起诉之日，涉讼物业未动工建设，仍不具备交付的条件，智城公司无法履行交付涉讼物业予原告的义务，其行为已构成根本违约，涉讼合同应当解除。佛山市南海区人民法院此前已有多宗同类型案件，均涉及受让广佛智城项目物业使用权的业主与智城公司签订《物业使用权转让合同》及与梦乐城公司签订《租赁合同》，但最终因智城公司无法交付广佛智城物业使用权而导致《物业使用权转让合同》及《租赁合同》解除，智城公司已无能力履行交付义务。智城公司对于涉讼合同解除负有全部责任，智城公司应承担退还转让款及支付因违约导致合同解除的违约金。虽然涉讼合同未对智城公司逾期交付涉讼物业致涉讼合同解除的违约责任进行约定，但涉讼合同第九条“违约责任”对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告逾期付款超过90天，智城公司选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的30%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用。智城公司作为格式合同的提供方，未对双方的权利义务作出对等约定，有违公平原则。根据权利义务对等原则，应参照涉讼合同对于一方违约导致合同解除而需要按照物业使用权转让金的30%支付违约金的约定，智城公司应按照涉讼合同约定的转让款的30%向原告支付违约金78343.5元。原告与智城公司签订涉讼合同时，根据智城公司的指定和安排与第三人以及案外人签订《借款合同》，以支付物业转让款，由此产生大量借款利息。涉讼合同为主合同，《借款合同》为从合同，依附于主合同而存在，签订《借款合同》的目的是为了保证主合同的履行。在主合同无法继续履行而被解除的情况下，作为从合同的《借款合同》的合同目的也无法实现，应当同时解除。否则若涉讼合同在本案被判决解除后，在原告不存在过错的情况下仍需按照《借款协议》在长达5年的时间里（还款期限直至2025年4月25日）向出借人支付本金和利息，对于原告是巨大且不必要的负担。原告向案外人借款所产生的贷款利息与智城公司占用原告资金的获益完全不对等。梦乐城公司与原告签订的《租赁合同》成立前提是涉讼合同存续，若涉讼合同解除，则《租赁合同》应当同时解除；而在本案起诉前，梦乐城公司已存在多次逾期缴纳租金的行为，依据法律规定应当解除合同。被告智城公司辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。合同并无约定延迟交付物业的行为享有合同解除权。即使存在延迟交付，也并未导致合同目的不能实现，被告梦乐城公司已向原告按月支付租金。原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限内行使，该解除权因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除合同没有依据，故无权要求被告智城公司返还转让金及违约金。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告签订租赁合同后，虽涉讼物业尚未交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元并每月向原告支付租金合计支付17117元。被告梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除转让合同，上述租赁合同将无法继续履行，故被告梦乐城公司同意解除租赁合同，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给被告梦乐城公司，并支付利息予被告梦乐城公司。两被告是独立法人，原告诉请被告梦乐城公司对被告智城公司的债务承担连带清偿责任没有依据。第三人陈述，借款协议约定了仲裁管辖，法院对原告对第三人的请求没有管辖权。借款协议独立于物业使用权转让合同，智城公司应对借款本息及违约金承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）15号楼办理了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2017年4月1日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区****广佛智城项目**号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年3月31日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金261145元，乙方一次性付款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付转让费261145元。庭审中，被告智城公司确认涉讼物业尚未竣工验收及办理竣工验收备案手续。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为21917元。被告梦乐城公司同意其支付的款项在本案智城公司的债务中抵扣。2020年9月11日，原告提起本案诉讼。被告智城公司、梦乐城公司在2020年10月17日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物尚未竣工验收，不具备交付条件。被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年10月17日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款261145元应退予原告、原告收取的押金及租金21917元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该21917元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款239228元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，智城公司应承担相应违约责任。但合同并未约定智城公司违约导致合同解除情况下的违约金计算标准，原告诉请的违约金标准过高，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以已付转让款261145元的15%即39171.75元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告诉请被告梦乐城公司对被告智城公司的债务承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告邱瑶华与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月17日解除；二、解除原告邱瑶华与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款239228元及支付违约金39171.75元予原告邱瑶华；四、驳回原告邱瑶华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3650.13元（原告已预交），由原告负担912.13元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2738元。被告广东广佛智城集团有限公司负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十一月三十日书记员 程学斌