广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5082-5084号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠东县景兴实业有限公司，住所地惠东县*****委会黄屋寮村，统一社会信用代码914***********663P。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李泽洨，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑秋娴等三户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：余庆锋，广东格昂律师事务所律师。上诉人惠东县景兴实业有限公司与被上诉人郑秋娴等三户业主因房屋买卖合同纠纷三件系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终5082号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠东县景兴实业有限公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或改判驳回被上诉人该诉讼请求；二、撤销一审判决第五项，发回重审或改判为被上诉人向上诉人支付违约金10万元。三、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、涉案房屋是违法建筑从一审证据可证实，并经双方确认，该违法事实未经行政相关部门合法化处理前合同处于履行不能的状态，甚至无法履行；同时，涉案房屋所在地块还存在土地规划和城市规划不一致这一涉及公共利益的情况，在政府部门未作明确答复前房屋还能否过户处于不确定状态。一审判决认定该违法建筑无证据予以证实，且未对合同标的物进行合法性评判及对上述存在合同履行不能的事实予以查明就径行判决合同有效并继续履行适用法律错误。（一）根据《合同法》第五十三条、《广东省城乡规划条例》第八十四条的规定：“……在规划条件核实过程中，发现未按照建设工程规划许可证的内容进行建设的，依照本条例第八十条的规定处理后可以依法组织竣工验收、办理产权登记手续。”可见，涉案房屋需通过当地城市、县人民政府规划主管部门采取相应行政措施处理后才能办理产权登记手续，否则不得办理。《国地资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》第五条第二款亦明确规定：“……发现有违法违规违约行为的，必须终止企业相关行为、停办相关手续，及时通告并由业务主管部门负责，共同依法依规查处。”同时，《城乡规划法》第六十四条的规定，未按照建设工程规划证的规定进行建设的，行政机关采取的措施有停止建设、消除影响限期拆除、没收实物或违法收入、罚款等。而在行政机关未作处理前，无法确定涉案合同能否继续履行、处于违法状态的房屋物权能否变动、是否具备过户条件这些均应在司法机关向行政机关核实后才能作评判，若行政机关认为涉案房屋无法消除影响需限期拆除的，那明显涉案合同在事实上不能履行，合同能否履行显属法院审理范围。因此，一审法院经上诉人申请到现场核实违建事实、土规和城规不一致情况及去函不动产部门核实权籍调查后，以该些申请事项属政府职能部门认定范围，不属于民事纠纷调处范畴为由不准许是错误的。（二）惠东县自然资源局就涉案房屋是否具备办理过户的条件的复函于本案而言不具有针对性，该复函只摘抄了法律规定过户的一般要件，根据该复函，任何房屋符合该要件也是可以办理登记过户手续的，该复函显然未针对涉案房屋进行调查后作能否过户的正面回复，一审判决仍以复函未陈述不能办理权属登记就反推可办理权属登记的观点明显与《物权法》、《城乡规划法》相违背，也属司法权跨越了行政权。二、即便合同有效，因不同银行对贷款要求有不同的要求，而是否具备银行要求的贷款条件、要到哪间银行办理贷款只能也只有上诉人自身才知悉，因此，有且只有在被上诉人按银行要求提供资料才能有进一步的三方洽谈，一审判决强行将被上诉人自身才知悉能否办理贷款的硬性条件作为上诉人的合同义务，以上诉人未举证证明曾要求被上诉人提交按揭贷款材料就认为被上诉人未存在违约行为是错误的。根据协议书第四条第一款第4项约定，乙方（被上诉人）需提供银行要求的资料和甲方（上诉人）在与银行方面沟通后确定签约时间，乙方在甲方指定日期内签订借款合同。即，在被上诉人未提供银行要求的资料且双方又未一并与银行沟通协商确定各方权利义务的前提下，上诉人无协助办理银行按揭贷款的义务。因此该确保能办理银行二手房按揭贷款的义务在被上诉人，之后才有诸如按上诉人指定时间签订借款合同的行为。上诉人并无承诺也不可能承诺只有被上诉人自身条件才能决定能否办理到银行二手房按揭贷款。对此，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条亦是持银行贷款手续是由被上诉人办理的观点。因此，在被上诉人未依约提交材料并与上诉人、按揭银行三方沟通、按揭银行未承诺发放贷款这些前提义务均未履行的情况下，被上诉人已构成逾期付款的违约事实，根据协议约定应承担违约责任。三、一审审判程序违法，剥夺了上诉人的诉权。被上诉人在一审庭审期间已明确变更诉讼请求，那一审法院应在上诉人当庭就请求重新确定答辩期限和举证期限时重新确定新的答辩期和举证期，然而，一审法院未重新确定新的答辩期和举证期就对变更后的诉讼请求径行下判是对上诉人诉讼权利的剥夺。综上，一审判决在行政机关未对涉案合同标的物的违法状态合法化处理前认定有效并要求合同继续履行付款和办理权属登记适用法律错误；即便合同为有效，但因被上诉人自身原因导致无依约办理贷款手续应承担约定违约金；一审法院对被上诉人变更后的诉讼请求径行下判而未重新确定新的答辩期和举证期程序违法，也是对上诉人诉权的剥夺。请二审法院支持上诉请求。被上诉人郑秋娴答辩称，一、被上诉人不存在任何违约行为，上诉人作为开发商，在销售中具有绝对优势地位，购房合同也约定由上诉人统一办理房产证，但其在交付房屋给被上诉人使用近十年期间，不但没有向被上诉人主张剩余购房款，也没有通过任何形式向被上诉人催告剩余购房款，更没有通过法律途径解除合同或支付售房款，而是私下将房屋办证到其自身名下，还在2015年5月14日及2016年5月30日将涉案房产抵押给两家银行，办理抵押登记。以上足以说明，上诉人没有任何履约的意图，被上诉人不存在任何违约行为，上诉人主张被上诉人支付违约金没有法律依据。二、上诉人自称涉案房屋存在不一致的情形，但没有举证证实，且根据一审法院在审理过程中去函惠东县自然资源局查询房屋是否具备过户条件，以及被上诉人了解到涉案小区有部分业主购买房屋并办理房产过户手续，说明涉案房屋不存在任何过户障碍。三、被上诉人在一审庭审中，同意一次性支付剩余购房款，更有利于合同的履行。上诉人在补充意见中谈到因疫情影响，就否定被上诉人的履行能力，是无法无据的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。郑秋娴向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》成立有效。二、判令被告继续履行原、被告于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》，协助原告办理余款80万元的银行按揭贷款。三、在原告向贷款银行按揭完毕支付购房款义务后90日内，被告协助将位于惠东县***************、2、3号422平方米的商铺过户给原告，因此所产生的费用由原告负责。四、本案的诉讼费由被告承担。惠东县景兴实业有限公司向一审反诉请求：一、解除反诉人于被反诉人于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》；二、被反诉人依约向反诉人赔偿违约损失150000元；三、诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明的事实：被告惠东县景兴实业有限公司系经核准注登记成立的自然人独资有限责任公司，经营范围为物业管理；销售：五金交电、钢材、陶瓷、灯饰、大理石、窗帘、家居、装饰经营管理。2010年1月19日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订了一份《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》，约定乙方（原告）向甲方（被告）购买位于平山镇蕉田居委会黄屋寮村平多路边惠东县景兴建筑装饰材料综合市场B2栋1、2、3号422平方米房屋，占地面积138平方米，一间三层楼高，一层6.3米，二、三层3、2米，总建筑面积约422平方米，价款为1650000元。协议书第四条约定付款方式为：签约时支付680000元，在2010年1月30日前付170000元，余款800000元办理银行按揭贷款（乙方需提供银行要求的资料和甲方在与银行方面沟通后确定签约日期，依法在甲方指定日期内签订借款合同，如因乙方个人原因不能办理银行按揭的，乙方需在三十天内付清余款）。协议书第三条约定房屋产权证由甲方统一办理，费用由乙方负责，多退少补。第六条约定违约责任：乙方超过付款日期后，每日向甲方支付未付款的1‰为违约金，如超过三个月，甲方有权收回所购统建楼另卖他人，前期所交购房款由甲方扣下每间五万元补偿甲方损失，余款退还乙方……协议书签订后，原告共向被告支付了购房款850000元、并由蓝国荣缴纳涉案房屋的办证费60000元、维修基金6000元，剩余购房款为800000元。涉案房屋在2010年已交付原告使用至今，原告以被告未协助办理按揭贷款及办理房产证为由，诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。被告认为原告未办理按揭贷款，及时支付被告购房款，构成违约，向本院提起反诉，提出反诉诉称中的诉讼请求。涉案房产于2010年10月28日以办理权属登记至被告名下，座落位置为惠东县***************、2、3号，不动产证号：粤房地权证**********号，房屋建筑面积422.1平方米。另，根据原告提交的惠东县不动产档案馆查询资料显示，被告曾于2012年5月、2016年5月将涉案房产分别抵押给惠东县**信用合作联社稔山信用社、广东惠东县**商业银行股份有限公司稔山支行。本院依法具函惠东县自然资源局，就涉案房产能否办理过户登记及条件进行调查取证。惠东县自然资源局于2019年12月10日复函称：申请出让国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交如下材料可办理转移登记：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、权籍调查成果；5、国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括（1）买受人提交买卖合同；（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；6、依法缴纳税费的，应当提交税费缴纳凭证；7、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。被告在上述复函后向本院提交书面申请，申请现场查看房屋是否存在违建及致函不动产管理部门，核实房屋违建、土地规划与城市规划不一致情况及权籍调查能否通过等，合议庭经审查后认为，被告所申请的事项均属于政府职能部门认定范围，不属于民事纠纷调处范畴，且本院已具函惠东县自然资源局，该局复函并未载明涉案房屋不具备过户条件，故对被告的申请未予准许。庭审中，双方对于按揭贷款的办理问题存在争议，原告认为按揭贷款应当由被告负责，但被告没有通知原告提交材料办理贷款；被告则陈述有要求原告提交贷款材料，应当由原告方提供材料给银行。因原告诉请被告协助办理按揭贷款，该诉请不具备确定性，能否办理贷款需要取决于银行决定，本院依法向原告询问，如不能按揭贷款，剩余购房款如何处理？原告表示可变更诉请为一次性付清剩余购房款800000元，被告在付清款后30日内将涉案房屋过户至原告名下。原告于2019年9月18日向本院提出财产保全申请，请求以价值1650000元为限查封被告名下位于惠东县***************、2、3号号的房屋（不动产权证号：粤房地权证*********号）。深圳市富昌融资担保有限公司惠州分公司已向本院出具担保函为上述保全申请提供担保。本院(2019)粤1323民初5936号民事裁定书，查封了上述财产。一审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。原告诉请确认双方签订合同有效，理由充分，予以支持。关于合同是否继续履行的问题。涉案房屋价款为1650000元，原告已经按照合同约定支付了购房款850000元，剩余购房款办理银行按揭。原、被告双方签订的协议书对按揭贷款的约定为原告需提供银行要求的资料和被告在与银行方面沟通后确定签约日期，原告在被告指定的日期内签订借款合同。双方就该约定的理解存在不一致，就该约定内容来看，启动按揭贷款程序是由原告还是由被告与银行沟通确定贷款所需材料不明确，但参照商品房销售行业习惯及日常经验法则来看，应当由开发商一方与银行协商并要求买受人提供按揭贷款材料。具体到本案而言，原、被告双方均未就银行按揭贷款进行过任何启动步骤，原告未提交按揭贷款材料，被告也未举证证明曾要求原告提交按揭贷款材料、办理按揭贷款或追讨剩余购房款，而双方对办理按揭贷款的期限也未作具体约定，无法认定原告或被告何时起存在违约行为。鉴于能否办理按揭贷款的不确定性，原告表示可一次性付清剩余购房款800000元，该行为明显对被告有利，也有利于合同的履行，保护交易公平，本院对此予以照准。涉案房屋亦早已交付原告使用多年，原告已实际占有、使用涉案房屋，涉案房屋已于2010年办理权属登记至被告名下，而本院具函惠东县自然资源局就涉案房屋是否具备办理过户的条件进行调查，惠东县自然资源局复函并未陈述涉案房屋存在不能办理权属登记的情形，被告辩称涉案房屋存在违建、规划不一致的情形，对此亦未提交证据予以证实，无证据表明双方签订的合同不能继续履行，故，原告诉请继续履行双方签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》，理由充分，予以支持。被告反诉要求解除双方签订的协议，理由不足，不予支持。综上，可由原告在判决生效之日起十日内一次性支付被告剩余购房款800000元，被告在收到购房款后90天内协助办理涉案房屋权属登记至原告名下。关于被告诉请原告赔偿损失150000元。如上所述，无证据表明原告从何时开始存在何种违约行为，被告该项诉请，缺乏证据证明，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告郑秋娴与被告惠东县景兴实业有限公司于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》有效，合同继续履行；二、原告郑秋娴在本判决生效之日起十日内一次性支付被告惠东县景兴实业有限公司剩余购房款800000元；三、被告惠东县景兴实业有限公司于收到原告支付的800000元购房款90日内将涉案惠东县*****委会黄屋寮村B2栋1、2、3号房屋（不动产证号：粤房地权证************号）协助办理变更权属登记至原告郑秋娴名下；费用由原告郑秋娴负担；四、驳回原告郑秋娴的其他诉讼请求；五、驳回被告惠东县景兴实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元，保全费5000元，反诉案件受理费合计1650元，合计18450元；由原告郑秋娴负担9225元，被告惠东县景兴实业有限公司负担9225元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院审理认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人是否应协助被上诉人办理不动产登记证。对此分析如下：根据双方当事人签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》，涉案房屋价款为1650000元，原告已经按照合同约定支付了购房款850000元，涉案房屋亦已交付被上诉人实际占有、使用多年，双方签订的合同约定房地产权证由上诉人统一代办，涉案房屋已于2010年办理权属登记至上诉人名下。一审法院就涉案房屋是否具备办理过户的条件具函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局复函并未陈述涉案房屋存在不能办理权属登记的情形，上诉人亦无其他证据表明双方签订的合同不能继续履行。虽被上诉人剩余800000元未支付，但其同意一次性付款，因此，一审法院判决上诉人在收到全部购房款后协助被上诉人办理涉案房屋的权属变更登记并无不当，本院予以支持。综上，上诉人惠东县景兴实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠东县景兴实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月三十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终5082号（2019）粤1323民初5936号郑秋娴一、确认原告郑秋娴与被告惠东县景兴实业有限公司于2010年1月19日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》有效，合同继续履行；二、原告郑秋娴在本判决生效之日起十日内一次性支付被告惠东县景兴实业有限公司剩余购房款800000元；三、被告惠东县景兴实业有限公司于收到原告支付的800000元购房款90日内将涉案惠东县***************、2、3号房屋（不动产证号：粤房地权证惠东字第**）协助办理变更权属登记至原告郑秋娴名下；费用由原告郑秋娴负担；四、驳回原告郑秋娴的其他诉讼请求；五、驳回被告惠东县景兴实业有限公司的其他诉讼请求。13450元2（2020）粤13民终5083号（2019）粤1323民初5937号宋宗明一、确认原告宋宗明与被告惠东县景兴实业有限公司于2009年2月20日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》有效，合同继续履行；二、原告宋宗明在本判决生效之日起十日内一次性支付被告惠东县景兴实业有限公司剩余购房款200000元；三、被告惠东县景兴实业有限公司于收到原告支付的200000元购房款90日内将涉案惠东县*****************（不动产证号：粤房地权证惠东字：粤房地权证惠东字第**登记至原告宋宗明名下；费用由原告宋宗明负担；四、驳回原告宋宗明的其他诉讼请求；五、驳回被告惠东县景兴实业有限公司的其他诉讼请求。5350元3（2020）粤13民终5084号（2019）粤1323民初5934号林炳辉一、确认原告林炳辉与被告惠东县景兴实业有限公司于2009年5月20日签订的《惠东县景兴建筑装饰材料综合市场协议书》有效，合同继续履行；二、原告林炳辉在本判决生效之日起十日内一次性支付被告惠东县景兴实业有限公司剩余购房款524465元；三、被告惠东县景兴实业有限公司于收到原告支付的524465元购房款90日内将涉案惠东县********************（不动产证号：粤房地权证惠东字第**100050：粤房地权证惠东字第**办理变更权属登记至原告林炳辉名下；费用由原告林炳辉负担；四、驳回原告林炳辉的其他诉讼请求；五、驳回被告惠东县景兴实业有限公司的其他诉讼请求。11450元