天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初6365号原告（反诉被告）：刘胜华，男，1955年5月7日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘蓓（系原告之女），1984年6月27日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李俊鸽，天津融耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：王金星，男，1987年9月6日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。第三人：天津市北辰区金圣华房屋信息咨询服务部，住所地天津市北辰区集贤里街安里底商增12。法定代表人：王镇，经理。委托代理人：李文斌，该公司经理，男，汉族，1984年1月9日出生，住天津市红桥区。原告刘胜华（反诉被告）与被告王金星（反诉原告）、第三人天津市北辰区金圣华房屋信息咨询服务部（以下简称“金圣华服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘胜华（反诉被告）的委托诉讼代理人刘蓓、李俊鸽，被告王金星（反诉原告）及其委托诉讼代理人庞博、刘彤光，第三人金圣华服务部的委托诉讼代理人李文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘胜华向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告继续履行2020年5月15日与原告签订的《房屋交易合同》；2．依法判令被告协助原告到北辰区××路××花园××号楼××室的《房屋买卖合同》；并支付原告购房款265万元、协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月15日，原被告签订《房屋交易合同》（合同编号：100005641107），约定原告出售位于天津市北辰区××路××花园××号楼××房屋，价款2950000元，定金300000元。当日，被告将定金支付给原告，原告按约定于2020年8月18日结清的涉诉房屋上的贷款。但2020年8月19日被告通过中介向原告表示不愿再购买。原告为履行合同，对外借款用以偿还银行贷款，现被告不再履行的违约行为对原告造成了重大损失，故诉至贵院，望判如所请，以维权益。王金星辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告在2020年4月欲购买北辰区××楼带有小院的房屋，之后被告在第三人介绍之下四处看房，最后选定了本案的诉争房屋。在被告选房进入该诉争房屋所在小区之时，发现该小区内所有的一楼房屋小院均被开发商用同样的围栏围起，而且原告也对被告声称该房屋带小院，当时原告在贝壳网上登出的信息也显示一楼房屋带小院（现在该信息在贝壳网上没有了，但是贝壳网上还有该小区同类型一楼房屋也记载着一楼带小院的宣传信息），使被告从感官上认为诉争房屋外的小院属于一楼的业主，基于此被告就愿意出比相同地点同等户型其他楼层相同房屋每平方米高出1万元的价格。原告对被告的所谓一楼带小院的承诺已对被告构成欺诈，诱使被告在违背真实意思的情况下与原告签订了房屋买卖合同，依据合同法第五十四条规定，此种情形属于可变更或撤销的情形，综上请求贵院驳回原告全部诉请。现王金星在取得了诉争房之后，发现北辰小淀镇政府下令拆除一楼外的小院，并阻止业主对小院进行施工，该情形属于合同法司法解释二第26条当中所列明的情势变更，如原被告继续按照原价款履行合同，会给本案的反诉被告造成明显的不公平，因此被告请求贵院依法解除合同。王金星向本院提出反诉请求：1．判令解除被告与原告签订的房屋交易合同、2020年5月15日签订的两份补充协议；2．判令原告向被告返还定金30万元及利息2万元（利率按同期贷款利率1.3倍计算直至返还之日止）；3．判令原告赔偿被告的装修损失4万元；4．本案的本诉和反诉的受理费由原告承担。事实与理由：2020年4月，反诉原告欲购买坐落于北辰区××楼带小院的房屋一套，随后反诉原告在第三人的介绍下，最终选定了反诉被告所有的坐落于北辰区××路××花园××的房屋。反诉原告选房进入诉争房所在的小区时，发现该小区内的所有一楼房屋均被开发商用围栏围起，且反诉被告及第三人均称此小区内的所有一楼房屋的小院为合法产权，也正因如此，相比同地点、同户型的其他楼层房屋的价格高出约1万元。2020年5月15日，反诉原告与反诉被告及第三人签署了《房屋交易合同》，反诉原告向反诉被告依合同缴纳了定金300000元，向第三人缴纳了中介费73750元。谁料想，当反诉原告在对房屋进行装修时，发现北辰区小淀镇政府下令阻止一楼业主对小院进行施工，已施工的，要求限期拆除。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现该房屋的实际交易价格明显高于其房屋的实际价值，继续履行显失公平。因此，请求贵院查明事实，给予公正裁判。刘胜华辩称，不同意被告的全部诉讼请求。1．本案原告不存在违约行为，双方签订的买卖合同并不存在法定的解除理由，不存在被告所主张的情势变更理由，双方关于小院在本次的买卖合同中并未约定小院并不能成为买卖合同解除的理由；2．该诉争房屋的价款是经原被告双方共同委托的评估机构评估得出的价格，双方依据该价格进行交易，该价格即为诉争房屋的价格，并不包括小院的价格，所以继续履行合同并不会出现被告所主张的情形，所以建议法院驳回其诉讼请求。补充一点，原告对小院并没有合法的所有权，因此无权对小院进行处分，更不会与被告约定小院的归属，所以小院并不能成为本案解除合同的法定理由。金圣华服务部述称，签订合同的事情属实，同意刘胜华的诉讼请求，合同如何签订的就应当如何履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于双方当事人有争议的证据，本院结合其他证据和查明的事实予以综合确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月15日，刘胜华作为甲方（出售方），王金星作为乙方（买受方），金圣华服务部作为丙方（居间方），签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号：100005641107），其中《房屋交易合同》约定甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买位于天津市北辰区××路××花园××号楼××的房屋，产权人为刘胜华；甲方最迟应于2020年11月30日前办理完毕抵押登记注销手续；成交价格为人民币2950000元；乙方于2020年05月15日将人民币300000元交付甲方作为定金；乙方拟贷款金颔为人民币2000000元，甲乙双方须于2020年12月15日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》。乙方应于《天津市存量房屋买卖协议》后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续并将首付款存入资金监管机构，根据贷款银行要求的时间签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用；2020年5月20日，甲方将房屋交付给乙方等内容。《房屋买卖业务签订文件合订本》中的《委托评估协议》约定甲乙双方共同委托丙方代为寻找评估公司出具评估报告等内容。同日，刘胜华作为甲方（出售方），王金星作为乙方（买受方）签订《补充协议》（以下称补充协议一），约定甲乙双方协商认可最迟于2020年5月20日前办理物业交割及腾房手续；若因甲方原因导致该合同解除，则就交易房产内乙方已装修且不可拆迁部分，甲方须补偿乙方10万元作为补偿金等内容。同日，刘胜华作为甲方（出售方），王金星作为乙方（买受方）签订《补充协议》（以下称补充协议二），约定实际办理该房屋过户、贷款等相关手续以该房屋不动产登记下发证书时间为准等内容。同日，王金星向刘胜华支付了定金30万元。2020年5月16日刘胜华将房屋交付与王金星。2020年7月16日，涉案房屋办理不动产所有权证，权利人为刘胜华，坐落北辰区××路××花园××，面积103.97平方米。该房屋系2018年6月9日刘胜华与天津正荣正宏置业发展有限公司签订商品房买卖合同而购置的商品房，价款为2722404元。2020年8月28日，刘胜华就该房屋已有抵押办理抵押注销。另查，王金星就购买涉案房屋向招商银行股份有限公司天津分行申请个人购房借款，金额203万元，额度状态为已终审。本院认为，本案的争议焦点为，1．王金星主张的情势变更的情形是否成立；2．涉案房屋的房屋买卖合同是应继续履行还是应解除；3．王金星主张的定金、利息损失、装修损失是否能得到支持。关于争议焦点一，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，合同约定的成交价格为295万元，与刘胜华委托评估的评估价格290万元、王金星申请个人购房借款中记载的购置价290万元没有过多出入，且诉争合同中没有关于“小院”的相关约定，王金星所提的相关部门的处罚决定亦没有针对涉案房屋，王金星所提交证据不能证明继续履行合同对于王金星一方存在明显不公平或者不能实现合同目的情形。故王金星关于情势变更的主张本院不予支持。关于争议焦点二，当事人所签订的《房屋交易合同》及《补充协议》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。签订合同后，刘胜华已履行相应的给付定金、注销抵押等义务，王金星就购买涉案房屋申请的个人购房借款亦通过银行审核，且涉案房屋已交付与王金星。综合考虑以上情形，诉争合同已具备继续履行的条件，刘胜华、王金星应按合同约定继续履行剩余的合同义务。关于王金星解除合同的主张，不属于约定解除和法定解除合同的情形，本院不予支持。关于争议焦点三，王金星解除合同的主张本院不予支持，故王金星关于定金、利息损失、装修损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同继续履行的内容，因补充协议二对于办理该房屋过户、贷款等相关手续的具体时间约定不明确，相关合同义务的履行应以《房屋交易合同》中的约定为准。王金星应向刘胜华支付首付款95万，扣除已支付的定金30万元即65万元。关于剩余购房款200万元的履行时间，考虑合同约定及办理过户等相关手续的时间，本院酌情确定为支付首付款后的25日内，同时王金星协助刘胜华办理涉案房屋的所有权转移登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王金星（反诉原告）于本判决生效后十五日内支付原告刘胜华（反诉被告）购房款650,000元；二、被告王金星（反诉原告）于本判决生效后四十日内支付原告刘胜华（反诉被告）购房款2,000,000元；三、被告王金星（反诉原告）于本判决生效后四十日内协助原告刘胜华（反诉被告）办理坐落于北辰区××路××花园××房屋权属转移登记手续，将该房屋所有权变更登记至被告王金星（反诉原告）名下；四、驳回原告（反诉被告）刘胜华的其他诉讼请求和被告（反诉原告）王金星的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费减半收取14,000元、保全费5,000元，由被告（反诉原告）王金星负担。反诉受理费减半收取3,350元，由被告（反诉原告）王金星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇二〇年十一月二十四日书记员  李佳旭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。