江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4957号原告（反诉被告）：南昌银鑫混凝土有限公司。地址：南昌市南昌县。法定代表人：范凯，系该公司董事长。委托代理人：刘喜扬，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：谌文友，江西华邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：程斌，男，1972年12月28日生，汉族，南昌市人，住南昌县青云谱区。委托代理人：刘建波，江西联创律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌银鑫混凝土有限公司诉被告（反诉原告）程斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法由审判员涂诚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌银鑫混凝土有限公司委托代理人刘喜扬、谌文友、被告（反诉原告）程斌及其委托代理人刘建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南昌银鑫混凝土有限公司诉称：2007年4月3日，原告与被告就租赁被告位于江西省良种场红旗分场的厂房事宜签订了《厂房租赁合同》，合同约定该厂房包括办公楼、仓库、宿舍楼各一栋及其场地一块，此厂房地上的其他建筑物、设备、水泥路面、围墙等均为原告出资所建，不属租赁范围；合同期内，因国家及政府对该土地进行征用，合同终止被告不属违约；该土地上的建筑物、设备、水泥路面、围墙及装修等进行赔偿或补偿的费用全部归被告所有；在该土地上设备搬迁进而取得的赔偿、补偿费用归原告所有；租赁期限为二十年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止；自合同签订之日起至2014年12月的租金为每年80000元，2015年至2026年的租金为每年100000元。2019年，南昌县人民政府决定对原告承租的土地、厂房等进行依法征收，并通知原告停产停业并搬迁；2020年6月17日，第三方评估机构中证房地产评估造价集团有限公司受南昌县人民政府委托进行了相关资产评估，并出具了《程彪、程斌（南昌银鑫混凝土有限公司）搬迁损失补偿价值项目资产评估报告书》（赣中证评报字【2020】第061701号）。根据该评估报告书，房屋建筑物3项，征收补偿价值9817356元，构筑物及其他辅助设施（室内装修）41项，征收补偿价值4631937元，机械设备46项，征收补偿价值1941023元，办公设备及存货搬运费653项，征收补偿价值839806元，土地1项，征收补偿价值69120元，合计征收补偿价值为17299242元。而被告仅对房屋建筑物3项及土地1项享有所有权，构筑物及其他辅助设施（室内装修）为原告自行建设，机械设备为原告为生产经营所自行建设，办公设备及存货搬运费也是为了补偿原告停止生产经营而支付的费用，因此，构筑物及其他辅助设施（室内装修）41项，征收补偿价值4631937元、机械设备46项，征收补偿价值1941023元、办公设备及存货搬运费653项，征收补偿价值839806元，以上所涉及财产所有权归属于原告的补偿款7412766元均应当归属于原告所得，且上述征收房屋补偿款均已由南昌县人民政府拨付至江西省，江西省良种繁殖场已将上述征收补偿款支付给了被告。2020年10月13日，原、被告将双方无异议的2条搅拌楼与银三角良种场两场一处房屋征收指挥所进行了交接，并由江西省良种繁殖场将该搅拌楼对应的征收补偿款1820742.01元支付给了原告，但因被告认为与构筑物相关的补偿款应当归其所有，双方无法就剩余的5592023.99元拆迁补偿款归属达成一致，故诉至法院，请求法院确认位于南昌银鑫混凝土有限公司的构筑物及其他辅助设施（室内装修）、机械设备、办公设施及存货搬运费等的征收补偿款共计5592023.99元归原告所有；判令被告将该5592023.99元征收补偿款支付给原告，并自起诉之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；本案诉讼费及保全费用由被告承担。被告（反诉原告）程斌辩称：2007年4月3日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》一份，双方就房屋、场地租赁、违约责任及合同终止时的资产归属及补偿归属进行了明确的约定。2019年，因政府征收工作推进，租赁范围纳入征收，2020年6月17日，中证房地产评估造价集团有限公司对租赁所涉资产进行了评估，并出具资产评估报价书，该评估报价书对租赁所涉资产依法依规做出了征收补偿价值评估。原告在2020年10月13日才将搅拌楼移交征收部门，但自始至终原告均未与被告有过有效磋商，未与被告办理过任何资产交接手续或实质性移交，持续占有承租房屋及场地，原告已经违反了《厂房租赁合同》相关约定，因原告方的原因，造成双方无法进行租赁提前终止的结算，责任在于原告方，在被告多次提出协议处理相关事宜的情况下，原告方也没有给予任何正面回应，反而视双方合同约定而不顾，直接诉诸法院，主张其不符合客观事实的权益。原告方违反合同约定，未按照约定支付租金及合同提前终止时交还租赁物，依约应承担违约责任，包括设备在内的相关资产作为违约赔偿给予被告，被告享有财产所有权及享有相关征收补偿。综上所述，双方自愿平等签订的合同受法律保护，所做出的约定并无法定禁止情形；原告违反合同约定支付租金及交付租赁物，依约应当承担约定的违约责任，因原告违约导致相应财产作为赔偿归被告所有，相应的征迁补偿自然亦归被告人所有，故请求法院依法查明事实，驳回原告对被告的诉请。反诉原告（本诉被告）程斌诉称：反诉人与被反诉人于2007年4月3日签订《厂房租赁合同》一份，对租赁物、租金、租期、合同终止、违约责任等做了明确约定，反诉人依约交付了租赁物、完全履行了合同义务。2019年，因南昌县项目征迁推进，有关征收部门下发了征收通知，要求被反诉人及时完成征收搬迁，并配合开展征收补偿相关工作，但被反诉人并未依照双方合同约定及时将租赁物交还反诉人或移交政府有关部门，据反诉人掌握的信息反映，被反诉人在2020年10月13日才将承租场地的搅拌楼移交给政府征收部门，2020年10月15日方才实施搬迁清场行动，将承租范围内的有关物资搬离，此前一直占有使用。被反诉人的行为已经明显违反合同约定，依照《厂房租赁合同》有关租金支付及违约责任的约定，被反诉人应当支付反诉人截至2020年10月15日止的租金，并承担双倍年租金标准的违约金（200000元）。鉴于被反诉人就租赁合同有关资产赔偿补偿款提起诉讼已无意就租赁相关事务协商情形之下，反诉人无奈只能依法提起反诉，请求法院依法判令被反诉人支付反诉人自2020年1月1日起至2020年10月15日止的租赁费暂计80000元及违约金200000元（按合同约定计算，即2019年实收租金100000元的两倍）；反诉费用由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）南昌银鑫混凝土有限公司辩称：案涉厂房已于2019年2月被南昌县人民政府征收，且南昌县人民政府征收部门通知反诉被告于2019年8月31日前完成搬迁，事实上反诉被告也在2019年8月31日前完全停产停业，此后并未发生事实上的租赁行为，因此反诉被告方不应支付2020年的租金，且不存在任何违约行为。经审理查明：2007年4月3日，原告与被告就租赁被告位于江西省良种场红旗分场的厂房事宜签订了《厂房租赁合同》，合同约定：第一条，厂房的基本情况：（一）甲方出租给乙方的厂房位于江西省良种场红旗分场；（二），该厂房包括办公楼、仓库、宿舍楼各一栋及其场地一块（详见本合同附件），此厂房场地上的其他建筑物、设备、水泥路面、围墙等均为乙方出资所建，不属于租赁范围。第二条，甲乙双方的权利与义务．．．．．．，（三）合同期内，因国家及政府对该土地进行征用，合同终止甲方不属违约，该土地上的建筑物、水泥路面、围墙及装修等进项赔偿或补偿的费用金全部归甲方所有，在该土地上的设备搬迁而取得的赔偿、补偿费用归乙方所有。．．．．．．，（十），乙方在租赁期满或合同提前终止时，应将厂房清扫干净，搬迁完毕后将厂房交还甲方，．．．．．．，第四条，租金及支付方式，．．．．．．（二）本着先付款后使用的原则，乙方应于本合同生效之日起五日内向甲方支付当年的租金，并应于每年的12月底前将次年的厂房租金交付给甲方．．．．．．，第十一条，违约责任，甲乙双方应全面及时的履行本合同，如甲方违约，甲方则按签署本合同时的建筑价格标准赔偿乙方因在该土地上建设建筑物、水泥路面、围墙等而发生的全部费用给乙方，甲方当年收取的乙方租金退还乙方；如乙方违约，乙方则将其在此厂房场地上出资所建的建筑物、设备、水泥路面、围墙等财产给予甲方作为赔偿，甲方当年收取的乙方租金不予退还乙方，乙方亦应承担双倍已付租金作为违约金。．．．．．．；租赁期限为二十年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止，自合同签订之日起至2014年12月的租金为每年80000元，2015年至2026年的租金为每年100000元。2019年，南昌县人民政府决定对原告承租的土地、厂房等进行依法征收，有关征收部门下发了征收通知，要求原告及时完成征收搬迁，并配合开展征收补偿相关工作；2020年6月17日，第三方评估机构中证房地产评估造价集团有限公司受南昌县人民政府委托进行了相关资产评估，并出具了《程彪、程斌（南昌银鑫混凝土有限公司）搬迁损失补偿价值项目资产评估报告书》（赣中证评报字【2020】第061701号）。根据该评估报告书，房屋建筑物3项，征收补偿价值9817356元，构筑物及其他辅助设施（室内装修）41项，征收补偿价值4631937元，机械设备46项，征收补偿价值1941023元，办公设备及存货搬运费653项，征收补偿价值839806元，土地1项，征收补偿价值69120元，合计征收补偿价值为17299242元。2020年10月13日，原、被告将双方无异议的型号规格为HLS180的1号线搅拌楼、2号线搅拌楼与银三角良种场两场一处房屋征收指挥所进行了交接，并由江西省良种繁殖场将该搅拌楼对应的征收补偿款1820742.01元支付给了原告。2020年10月15日，原告实施搬迁清场行动，将承租范围内的有关物资全部搬离。嗣后，原告认为构筑物及其他辅助设施（室内装修）为原告自行建设，机械设备为原告为生产经营所自行建设，办公设备及存货搬运费也是为了补偿原告停止生产经营而支付的费用，因此，构筑物及其他辅助设施（室内装修）41项，征收补偿价值4631937元、机械设备46项，征收补偿价值1941023元、办公设备及存货搬运费653项，征收补偿价值839806元，以上所涉及财产所有权归属于原告的补偿款7412766元均应当归属于原告所得，因被告认为与构筑物相关的补偿款应当归其所有，双方无法就剩余的5592023.99元拆迁补偿款的归属达成一致。2020年11月5日，原告诉至法院，请求法院确认位于南昌银鑫混凝土有限公司的构筑物及其他辅助设施（室内装修）、机械设备、办公设施及存货搬运费等的征收补偿款共计5592023.99元归原告所有；判令被告将该5592023.99元征收补偿款支付给原告，并自起诉之日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；本案诉讼费及保全费用由被告承担。被告（反诉原告）应诉后，于2020年11月26日向本院提出反诉，请求法院依法判决被反诉人支付反诉人自2020年1月1日至2020年10月15日止的租赁费暂计80000元及违约金200000元（按合同约定计算，即2019年实收租金100000元的两倍）；反诉费用由被反诉人承担。庭审中，双方各持己见，案经调解未果。本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，所做的约定并无法定禁止情形，合法有效，应受法律保护；因遇国家及政府对被告出租给原告的厂房、土地进行征用，导致《厂房租赁合同》提前终止，根据合同约定，被告不属违约，该土地上的建筑物、水泥路面、围墙及装修等进行赔偿或补偿的费用全部都归被告所有，故原告称构筑物及其他辅助设施（室内装修）为原告自行建设，机械设备为原告为生产经营所自行建设，办公设备及存货搬运费也是为了补偿原告停止生产经营而支付的费用，因此，构筑物及其他辅助设施（室内装修）41项，征收补偿价值4631937元、机械设备46项，征收补偿价值1941023元、办公设备及存货搬运费653项，征收补偿价值839806元，以上所涉及财产所有权归属于原告的补偿款7412766元均应当归属于原告所得，证据不足，不予支持；因《厂房租赁合同》第四条，租金及支付方式约定：（一）该厂房自合同签订自日起至2014年12月，每年的租金按捌万元收取，2015年至2026年的租金按每年拾万元收取；（二）本着先付款后使用的原则，乙方应于本合同生效之日起五日内向甲方支付当年的租金，并应于每年的12月底前将次年的厂房租金交付给甲方；原告直至2020年10月15日实施清场搬离仍未支付被告租金，且至2020年10月13日前，原告亦未与被告或政府有关部门办理任何资产交接手续或实施实质性移交，持续占有承租房屋及场地，属违约行为，应依照《厂房租赁合同》第十一条违约责任约定：．．．．．．如乙方违约，乙方则将其在此厂房场地上出资所建的建筑物、设备、水泥路面、围墙等财产给予甲方作为赔偿，甲方当年收取的乙方租金不予退还乙方，乙方亦应承担双倍已付租金作为违约金。故，本诉被告（反诉原告）请求驳回本诉原告诉请，并请求法院依法判令被反诉人支付反诉人自2020年1月1日起至2020年10月15日止的租赁费暂计80000元及违约金200000元（按合同约定计算，即2019年实收租金100000元的两倍），理由正当，应予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告南昌银鑫混凝土有限公司对被告程斌的诉讼请求；二、限反诉被告南昌银鑫混凝土有限公司在本判决生效后三日内一次性给付反诉原告程斌自2020年1月1日起至2020年10月15日止的租赁费79166.67元（100000/年÷12个月＊9.5个月）及违约金200000元（违约金约定按本年度租金100000元双倍计算）。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50944元减半收取为25472元，保全费5000元，合计人民币30472元由被告南昌银鑫混凝土有限公司承担；反诉费5500元减半收取为2750元由反诉被告南昌银鑫混凝土有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  涂诚二〇二〇年十二月二十一日法官助理聂露书记员吴伟成