陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书                       （2020）陕0402民初3533号原告（反诉被告）刘某某，男，，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人常文静，女，系陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人杨森，男，系陕西丰瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区。统一社会信用代码：91610400570656255D。法定代表人张光滨，系执行董事。委托代理人吴某某，男，1969年1月12日生，汉族，住咸阳市渭城区。被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司，住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6196。法定代表人边鹏涛，系董事长。委托代理人武雅云，女，系北京市康达(西安)律师事务所律师。原告刘某某与被告陕西秦楚房地产开发有限公司，第三人陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年11月20日作出（2017）陕0402民初3617号民事判决。第三人陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司不服，提出上诉，咸阳市中级人民法院于2018年7月5日作出陕04民终237号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。第三人陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司申请再审，陕西省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）陕民申482号民事裁定，决定再审；又于2019年6月24日作出（2019）陕民再57号民事裁定，以陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司系适格被告，错列为第三人为由撤销原一、二审判决，发回重审。发回重审后，本院对原告刘某某递交的申请进行审查后，作出（2020）陕0402民初3533号民事裁定，准许原告刘某某提出撤回陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司作为第三人的申请。原告刘某某又提交申请，本院作出（2020）陕0402民初3533号参加诉讼通知书，通知陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司作为被告参加诉讼。被告陕西秦楚房地产开发有限公司提出反诉，本院合并审理，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托代理人常文静、杨森，被告陕西秦楚房地产开发有限公司委托代理人吴某某，被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司委托代理人武雅云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的“商铺内部意向合约”无效；2、判决解除原告刘某某与被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司签订的“个人借款合同”；3、判决被告陕西秦楚房地产开发有限公司向原告刘某某返还购房款190327元及支付至实际给付之日的利息；4、判决被告陕西秦楚房地产开发有限公司向被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司偿还剩余贷款及利息。事实和理由：2013年7月5日，原告刘某某与被告陕西秦楚房地产开发有限公司签订了“商铺内部意向合约”，购买B-5-76号房，随后与被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司签订“个人借款合同”，至起诉之日，被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得所售房屋预售许可证，依据相关法律规定，双方所签的合同应属无效，原告刘某某与被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司签订的借款合同目的无法实现，应予解除。原告刘某某提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告陕西秦楚房地产开发有限公司辩称：被告陕西秦楚房地产开发有限公司已于2019年6月21日取得房屋的商品房预售许可，故被告陕西秦楚房地产开发有限公司与原告刘某某订立的“商铺内部意向合约”已成为有效合同，请求驳回原告刘某某提出的诉讼请求第1项、第3项。被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司辩称：请求解除个人借款合同缺乏法律依据，即便解除，原告刘某某也应就该笔借款与被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担连带返还责任。按揭贷款未能顺利办理，原告刘某某也存在一定过错。对具有强制执行效力的债权文书有异议向法院提起诉讼的，法院应不予受理。反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司提出的诉讼请求：反诉被告刘某某向反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司偿还代其向陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司支付的借款本息55396.21元。事实与理由：反诉被告刘某某因购买房屋，曾向陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司借款150000元，由反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司提供保证担保。因反诉被告刘某某未按期偿还借款本息，反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司从2015年2月28日至2017年12 月15日主动承担保证责任，向陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司偿还反诉被告刘某某的借款本息55396.21元，故请求法院判决反诉被告刘某某向反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司偿还代其向陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司支付的借款本息。反诉被告刘某某辩称：反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可的情况下违规销售，导致反诉被告刘某某与其签订的商铺内部意向合约违反法律规定，属无效合同，该无效法律行为自始无效。因反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司违规销售行为导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司将款项全额转入反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司账户，反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司作为过错人应当向陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司承担还款义务，而并非代为偿还，请求人民法院驳回反诉的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）刘某某、被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司提举咸阳市渭城区XX社与原告（反诉被告）刘某某签订的“个人借款合同”、咸阳市渭城区XX社与被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司签订“保证担保合同”以及原告（反诉被告）刘某某向咸阳市渭城区XX社XX路XX社递交“个人客户提款申请书”、“个人客户支付委托书”、“划扣款授权书”，原告（反诉被告）刘某某提举被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司与其签订“商铺内部意向合约”、咸阳市渭城区XX社与原告（反诉被告）刘某某签订的“质押担保合同”、被告陕西秦楚房地产开发有限公司开具的收款收据、被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司借款借据、原告（反诉被告）刘某某账户明细和收回贷款凭证，被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司提举陕西省西咸新区规划与住房城乡建设局向其发出的“西咸新区商品房预售许可证”，被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司提举陕西鼎诺房地产评估咨询有限公司作出编号为陕鼎房（评）字[2013]第615-190号“房地产评估报告”、咸阳市公证处作出（2013）咸证经字第3339号“具有强制执行效力的债权文书公证书”，上列证据，来源合法，内容真实，符合证据的形式要件和实质要件，本院予以认定。其他证据，结合几方当事人的陈述，本院综合予以认定。经审理，查明：被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司与原告（反诉被告）刘某某于2013年7月5日签订“商铺内部意向合约”，约定：刘某某购买陕西秦楚房地产开发有限公司开发的位于咸阳市XX城【XX商城XX区】B-5-76号商铺；房号为陕西秦楚房地产开发有限公司自行编定，可能与《预售测量报告》中的房号不同，以《预售测量报告》和附件一中商铺所在位置为准；商铺建筑面积62.05平方米，总价为308910元；刘某某应于2013年7月5日前付清158910元，剩余150000元由陕西秦楚房地产开发有限公司通知办理银行按揭贷款。原告（反诉被告）刘某某于2013年6月26日向被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司支付5000元，于2013年6月27日支付5000元，于2013年7月5日支付148910元。经原告（反诉被告）刘某某申请，陕西鼎诺房地产评估咨询有限公司于2013年7月18日作出估价报告编号为陕鼎房（评）字[2013]第615-190号“房地产评估报告”，对咸阳市XX城【XX商城XX区】B-5-76号商铺作出评估结论为：总价311900元。咸阳市渭城区XX社与原告（反诉被告）刘某某于2013年7月30日签订了“个人借款合同”和“质押担保合同”，约定刘某某向咸阳市渭城区XX社借款150000元；借款用途为购房；刘某某以所购商铺经营权作为质押。咸阳市渭城区XX社于同日与被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司签订“保证担保合同”，约定由陕西秦楚房地产开发有限公司为刘某某的借款提供保证担保。咸阳市公证处于2013年10月30日作出（2013）咸证经字第3339号“具有强制执行效力的债权文书公证书”。原告（反诉被告）刘某某于2013年7月30日向咸阳市渭城区XX社XX路XX社递交“个人客户提款申请书”、“个人客户支付委托书”、“划扣款授权书”，以贷款人受托支付方式提款150000元，用于购商铺，通过刘某某个人结算账户直接支付给陕西秦楚房地产开发有限公司，并于每月20日前在刘某某个人结算账户中扣收个人质押贷款当月偿还和逾期贷款本息。咸阳市渭城区XX社经批准实施组建了陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司，实际收到原告（反诉被告）刘某某支付截止2015年3月14日的借款本息36417元，被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司以刘某某名义偿还借款本息55396.21元。陕西省西咸新区规划与住房城乡建设局于2019年6月21日向被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司发出“西咸新区商品房预售许可证”，项目名称：秦楚国际汽车城一期项目，1号楼24层，房屋用途为商业，建筑面积为70225.1㎡，房屋套数888套。本院认为，被告陕西秦楚房地产开发有限公司在起诉前未取得预售许可证明，向原告刘某某预售房屋的行为，违反了相关强制性规定，所签订的“商铺内部意向合约”为无效合同。被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司组建前，咸阳市渭城区XX社在明知被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得预售房屋许可证明，仍与房屋买受人的原告刘某某签订“个人借款合同”，将借款转入被告陕西秦楚房地产开发有限公司账户中，用以支付原告刘某某应付的购房款，目的在于规避按揭贷款适用规则，原告刘某某购房提供借款而签订的“个人借款合同”在“商铺内部意向合约”被确定为无效的情况下，应予以解除，原告刘某某的此一项诉讼请求，本院予以支持。被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得预售房屋许可证明而预售房屋，过错明显，应向原告刘某某返还已收取的购房首付款158910元，承担资金占用期间的银行贷款利息，并偿付原告刘某某已向被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司支付借款本息36417元，亦应承担原告刘某某支付资金遭受的利息损失。在“个人借款合同”签订后，被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司可在核算了原告刘某某拖欠借款本息数额后，另行主张债权，原告刘某某要求被告陕西秦楚房地产开发有限公司向被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司支付剩余贷款及利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院予以驳回。审理中，反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司提出反诉，本院合并审理。在原审判决生效后，反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司办理完成“西咸新区商品房预售许可证”，有悖于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在起诉前取得商品房预售许可证明可认定房屋预售合同有效的规定，因此，反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司设定“商铺内部意向合约”有效而要求反诉被告刘某某偿还已代付的借款本息55396.21元的诉讼请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、咸阳市渭城区XX社与原告刘某某于2013年7月5日签订“商铺内部意向合约”为无效合同。二、解除咸阳市渭城区XX社与原告刘某某于2013年7月30日签订的“个人借款合同”。三、被告陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘某某返还已收取的购房首付款158910元，并承担利息（利息从2013年7月5日起算至还清款之日止，按银行同期贷款利率计息）。四、被告陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某偿付已支付的借款本息36417元并承担利息（利息从2015年3月15日起算至还清款之日止，按银行同期贷款利率计息）。五、驳回原告刘某某要求被告陕西秦楚房地产开发有限公司向被告陕西咸阳渭城农村商业银行股份有限公司支付剩余贷款及利息的诉讼请求。六、驳回反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司要求反诉被告刘某某偿还已代付的借款本息55396.21元的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费1045元（原告刘某某已预交纳），反诉诉讼费592元（反诉原告陕西秦楚房地产开发有限公司已预交纳），由被告（反诉原告）陕西秦楚房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。   审  判  长   刘  谦人民陪审员   王  影人民陪审员   魏岁利 二0二0年九月二十三日 书  记  员    张维敏  附：法律、司法解释的规定《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。  1