广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10629号原告：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，住所地广东省中山市************。主要负责人：伍锦华，该社社长。委托诉讼代理人：杨志斌，系该社员工。被告：叶战光，男，1963年6月8日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县************。委托诉讼代理人：李清龙，广东广诚信律师事务所律师。原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称永宁经联社）诉被告叶战光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告永宁经联社委托诉讼代理人杨志斌及被告叶战光委托诉讼代理人李清龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永宁经联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币40615元(租金计算由2020年2月至2020年6月，往后租金按照合同条款执行，租金计算至被告交回房产止)；2.判令解除与被告的房屋租赁合同；3.判令被告限期搬出商铺，交回原告另行处理；4.判令被告从2020年3月1日起每日加收所欠租金额2‰的违约金至向原告交付房产之日；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月1日，原告永宁经联社与被告叶战光签订了《租赁合同》(合同编号：其-永B007)，约定由被告租用原告座落于小榄镇XXXXX号的自有铺位285平方米，租赁期限从2019年7月1日至2022年6月30日，月租金8123元，每月20日前交付当月租金。同时，被告向原告交付定金21375元，约定若被告逾期交付租金超过30天，原告可以收回铺位，没收定金。合同签订后，原告依法履行义务。但是被告从2020年2月开始拖欠原告租金共计40615元。原告多次向其催交租金，然被告对此置之不理。原告认为，原告与被告之间的租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告叶战光答辩称，一、被告直至庭审前一天才知道房屋租赁合同是无效的，因其没有建设工程规划许可证，也没有报建手续，而土地的用途是住宅用地，不能用于商业经营，合同是无效的，被告也不想租了；二、由于疫情原因，2020年2月和3月不能开业营业，按照政府的政策可以减免租金，故2020年2月和3月不能按照合同租金收取；三、原告按照无效合同是不能收取违约金，并且要全额退还被告交的保证金，被告同意保证金用于扣除拖欠的占有使用费；四、按照合同，原告应该在被告欠租30天后通知终止租赁合同，但原告直到2020年7月起诉才要求解除合同，对于扩大的损失由原告承担，故2020年4月、5月、6月、7月后产生的费用应该由原告承担；五、诉讼费应由原告承担。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：永宁经联社名下登记有位于中山市************的国有建设用地一宗，土地使用权面积33326.7平方米，用途系城镇住宅用地。2019年7月1日，永宁经联社（作为甲方、出租方）与叶战光（作为乙方、承租方）签订合同编号为[1-400]-13-*****001的《租赁合同》，该合同部分约定如下：租赁物地址为中山市**********、76、78号铺位，面积285平方米，单价28.5元/月，商业用途；乙方对该商铺的产权、消防、安全、结构布局状况等已作明确了解，同意租赁该商铺；租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止；租赁物每月租金8123元；租金按月结算缴纳。各月份租金在当月20日前缴付完毕。乙方应按约定及时向甲方交租，逾期不能按时足额支付当月租金的，则应向甲方支付按日计算欠缴租金额千分之二的违约金。乙方逾期不缴付租金超过30天的，可作违约处理，甲方可以收回租赁物，终止合同，没收保证金；保证金24369元，乙方须在合同签订一天内，向甲方交付保证金。合同期满前，保证金不作租金和水电费抵扣。如果乙方能正常履行合同，没有违约情形的，则合同终止或解除后，乙方缴清全部租金、水电费、管理费等费用，且乙方注销了乙方在该租赁物业上设立之企业的工商登记后，甲方将保证金不计利息退还给乙方，否则甲方有权没收保证金。保证金以乙方实际转账金额或由甲方出具的保证金收据为准；任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同条款，需在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。遇有不可抗力的一方，需在72小时内将事件的情况以信件、电邮、短信等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。不可抗力情形消除后，各方应当继续履行合同，如因不可抗力导致本合同继续履行已经无法实现合同目的，任何一方均可书面通知对方解除合同等。该合同还约定了其他事宜。永宁经联社称叶战光实际缴纳保证金21375元，叶战光称其已按合同约定交付保证金24369元，叶战光在本院指定限期内向本院提交了收款收据及付款凭证各一份予以证明，但永宁经联社认为不能证明涉案合同随租金的增加而增加了保证金。另，双方确认叶战光承租案涉租赁物用于玻璃加工，而在2020年2月之前已开始有拖欠租金的行为，截止至2020年6月底，叶战光尚欠案涉租金40615元，另案[（2020）粤2072民初10630号]租赁合同项下的租金29450元，叶战光在2020年9月7日向永宁经联社支付租金10000元。永宁经联社认为，叶战光拖欠租金未付已严重损害其合法权益，为维护自身合法权益，遂于2020年7月13日诉至本院，主张前述请求。另查，永宁经联社确认案涉租赁物未办理房产证、建设工程规划许可证，亦未办理报建或建设规划主管部门的批准建设手续。经本院释明案涉租赁合同可能被认定无效后，永宁经联社变更诉讼请求中的租金为占有使用费，并撤回第二项诉讼请求。叶战光确认至今仍占有使用案涉租赁物，同意在一个月时间内搬离案涉租赁物，永宁经联社认为叶战光应在判决生效后十日内搬离。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，永宁经联社与叶战光于2019年7月1日签订的合同编号为[1-400]-13-*****001的《租赁合同》无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。永宁经联社要求叶战光搬离并返还案涉租赁物，理据充分，本院予以支持。关于占有使用费问题。双方确认截止至2020年6月底，叶战光尚欠案涉占有使用费40615元，叶战光尚欠另案[（2020）粤2072民初10630号]租赁合同项下的占有使用费29450元。但叶战光认为基于疫情影响应对2020年2月及3月的占有使用费予以减免，而双方就占有使用费的减免事宜未能协商一致，本院结合本案的实际情况，根据公平原则，酌定变更2020年2月的占有使用费为原案涉租赁合同约定租金的一半，即截止至2020年6月底，叶战光应向永宁经联社支付案涉占有使用费为36553.5元。至于叶战光在2020年9月7日向永宁经联社支付占有使用费10000元，因该款并未明确清偿的指向对象，且两租赁物的占有使用费亦同时产生，故该款按未减免前实际欠付占有使用费比例清偿为宜，即叶战光于2020年9月7日已支付案涉租赁物占有使用费5797元、支付另案租赁物占有使用费4203元。因此，截止至2020年6月底，叶战光尚欠永宁经联社案涉占有使用费30756.5元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现叶战光仍占有使用案涉租赁物，故叶战光应按8123元/月标准向永宁经联社支付从2020年7月1日起至其实际搬离案涉租赁物之日止的占有使用费。永宁经联社自认叶战光实际缴纳保证金21375元，叶战光称其已按合同约定交付保证金24369元，并在本院指定限期内向本院提交证据予以证明，但该证据不足以证明永宁经联社收取了保证金24369元，且永宁经联社对此不予确认，叶战光对此应承担举证不能的不利后果。因此，基于合同无效，永宁经联社应向叶战光返还租赁保证金21375元。为节省司法资源，避免当事人诉累，且叶战光亦同意案涉租赁保证金于本案中予以扣减，故本院于本案中一并将永宁经联社应向叶战光返还的租赁保证金与叶战光应付的占有使用费作扣减处理，扣减后，叶战光仍需向永宁经联社支付截止至2020年6月底尚欠占有使用费9381.5元以及从2020年7月1日起至其实际搬离并返还案涉租赁物之日止按8123元/月标准计付的占有使用费。基于合同无效，永宁经联社诉请要求叶战光支付相应违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告叶战光于本判决生效之日起十日内搬离合同编号为[1-400]-13-*****001《租赁合同》项下的租赁物即位于中山市*********号铺位并返还给原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社；二、被告叶战光于本判决生效之日起十日内向原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社支付截止至2020年6月底尚欠的占有使用费9381.5元以及从2020年7月1日起至搬离并返还案涉租赁物之日止按8123元/月标准计付的占有使用费；三、驳回原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社负担97元，被告叶战光负担378元（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起十日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月二十一日书记员  黎素霞陈莹颖