文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18619-18623号上诉人(原审被告)：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。18619号案被上诉人（原审原告）：魏亚文，男，回族，1993年2月23日出生，住址广东省深圳市。18620号案被上诉人（原审原告）：龚静波，女，汉族，1976年7月3日出生，住址广东省深圳市。18621号案被上诉人（原审原告）：钟康，男，汉族，1968年2月17日出生，住址广东省深圳市。18622号案被上诉人（原审原告）：欧阳明远，男，汉族，1997年10月20日出生，住址广东省深圳市。18623号案被上诉人（原审原告）：钟剑云，女，汉族，1968年7月30日出生，住址广东省深圳市。上述被上诉人委托诉讼代理人：何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。上述被上诉人委托诉讼代理人：段斌，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：金地（集团）股份有限公司，住所，住所地广东省深圳市福田区福强路金地商业大楼社会信用代码914403006955867997。法定代表人：凌克，董事长。委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉，广东盛唐律师事务所律师。上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称“金地北城公司”）因与被上诉人魏亚文等五人、原审被告金地（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷五案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初323-327号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。上诉人金地北城公司的上诉请求：1.撤销一审判决发回重审，或查明事实后驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人魏亚文等五人辩称：1、涉案争议的是有采光的地下室并非是地下车库，上诉人关于地下室车库的描述不正确。关于争议地下室的状况应当以深圳市中级人民法院（2019）粤03民终10430-10452号民事判决的认定为准。2、涉案地下室符合商品房买卖司法解释第三条的三个要件：（1）属于该司法解释中的开发规划范围，该司法解释的开发规划范围应该是指用地红线范围，而非上诉人理解的建设工程规划许可，上诉人在混淆概念；（2）上诉人关于地下室的宣传承诺是明确具体的；（3）如果地下室不能交付，那房屋不但可使用的面积减少一半，而且如果没有地下室的话，电梯和楼梯就无法实现。地下。地下室不单对房屋面积有影响对功能也有严重的影响。3、上诉人关于宣传资料不作为合同的内容的意见是不成立的。4、上诉人将地下室隔墙围起来交付给业主，而且地下室里面有电梯、化粪池、水、电等生活设施。上诉人称没有证据证明上诉人是将建设好的地下室一并交付给业主并不符合事实。原审被告金地（集团）股份有限公司述称：原审法院已根据相关事实作出判决，依法驳回了被上诉人要求金地集团承担连带责任的请求。被上诉人未就一审判决提起上诉，故金地集团是否承担连带责任依法不属于本案二审的审理范围。被上诉人魏亚文等五人一审诉讼请求：1.判令金地北城公司赔偿损失（具体金额详见一审判决）;2.金地北城公司向魏亚文等五人支付逾期交付房屋的违约金（具体金额详见一审判决）；3.金地北城公司向魏亚文等五人支付逾期办理《房地产证》的违约金（具体金额详见一审判决）；4.金地股份公司对金地北城公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由金地股份公司以及金地北城公司承担。一审法院判决:一、深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向魏亚文等五人支付损失赔偿金（具体金额详见一审判决）；二、驳回魏亚文等五人其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人金地北城公司围绕上诉请求提供了如下证据：《深圳市房地产预售许可证》（深房许字（2015）龙华009号，南区.15.6.25，含涉案5户住宅分户汇总表），证明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3层的预售许可证，不含地下车库预售。2.预售楼盘住宅分户汇总表列明的涉案房屋套内建筑面积，与业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中地上1-3层的套内建筑面积一致，不包括地下室面积。3.《预售合同》约定房屋价格低于政府指导价格。4.一审法院判决将地下车库视为合同内容，违反了有关司法解释关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定。同时，本院向双方当事人出示了广东省高级人民法院（2019）粤民申14034-14056号民事裁定。本院组织双方当事人对以上证据进行质证。上诉人认为上述再审裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体理由详见《情况反映说明》。被上诉人魏亚文等五人认为：1.预售许可证的面积与本五案无关。2.上诉人现提出的上诉理由，以及其补充提交的证据都在广东省高级人民法院申请再审案件中提交过，广东省高级人民法院对此作出了查明认定。驳回了上诉人的再审申请，说明一审法院判决按照房屋总价的30%赔偿业主损失是合法合理的。上诉人申请对涉案房产争议的地下一层及地下夹层向规划部门调查取证。本院认为，该申请因与案件审理不具有关联性，依法不予准许。对双方当事人二审争议的事实，本院评判如下：上诉人金地北城公司提供的《深圳市房地产预售许可证》主文在一审中已提交并经双方当事人质证，只是本次特别包含了涉案5户住宅分户汇总表，但对一审查明的事实不构成实质性影响。经审查，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人不服本院生效判决（2019）粤03民终10430—10452号民事判决（涉案同类型别墅），就与本系列案同类争议事实认定及法律适用问题已向广东省高级人民法院申请再审。2020年5月26日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回上诉人的再审申请。本院认为，本五案二审争议焦点为：涉案房产地下室负一层和地下夹层是否应视为涉案合同内容，上诉人金地北城公司是否违约及如何承担责任？《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场提供给购房者取阅的宣传资料及样板房，均明确、直观展示被上诉人购买的同类型别墅有地下室负一层及地下夹层，金地北城公司向业主实际交付涉案房产时亦包含地下车库隔墙（后被有关土地监察规划部门依法拆除）。并且，涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下负一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，导致涉案别墅的使用功能和价值受重大影响。按生活常理，涉案交易别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格产生重大影响。根据合同交易标的（别墅）、合同签订过程（展示宣传）、合同履行（交付房产后却被拆除地下车库隔墙）情况综合分析，依据上述司法解释规定，涉案交易别墅房产应当包括宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层是当事人缔约时的真实意思表示，应当视为合同内容。金地北城公司未能如约依法履行该交付义务，构成违约，应承担相应的违约责任。金地北城公司提出免除上述违约责任的对应格式条款既违反上述司法解释规定，亦排除了业主的主要权利，依法归属无效。综合考虑涉案房产现状、金地北城公司的违约情节、过错程度、履约情况等因素，一审法院酌定按照涉案房产购房总价款的30%向各被上诉人赔偿损失，并无不妥。综上所述，上诉人金地北城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费具体金额详见附表，均由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢 飞审判员 朱 作 平审判员 杨   莹二〇二〇年九月十七日书记员 申思（兼）附表            序号              案号              二审案件受理费（元）                  1              2020粤03民终18619号              37115                  2              2020粤03民终18620号              31692                  3              2020粤03民终18621号              34410                  4              2020粤03民终18622号              34510                  5              2020粤03民终18623号              31305