广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8228、8229号上诉人（原审被告）：叶振辉，男，汉族，1985年7月14日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王安之，广东遂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑颖诗，广东遂达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：官振住，男，汉族，1982年3月16日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：单梦良，广东鹏典律师事务所律师。原审第三人：深圳市绿宝佳环境建设有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区观湖街道盈丰路**101，统一社会信用代码：91440300708450971X。法定代表人：温奕区，董事长。原审第三人：温奕区，男，汉族，1966年6月9日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华新区。上列原审第三人的共同委托诉讼代理人：李永青。上列原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘凡。原审第三人：魏韩英，女，汉族，1968年2月29日出生，身份证住址：广东省广州市荔湾区。上诉人叶振辉因与被上诉人官振住、原审第三人深圳市绿宝佳环境建设有限公司（以下简称绿宝佳公司）、温奕区、魏韩英案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初34715、34717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶振辉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回官振住的全部诉讼请求；2、—、二审的诉讼费由官振住承担。事实和理由：一、官振住并非是传统意义的购房者，购房协议实际上仍是以房抵债协议。官振住熟知涉案房产的实际情况及绿宝佳公司的诉讼情况，并且在2016年收到入伙通知书时，便是由官振住办理的入伙登记，官振住明知涉案房产无法办理变更登记，且绿宝佳公司有大量债务的情况下，仍然与绿宝佳公司签订了房屋买卖合同，明显不是一般购房者的心态。在购买没有产权，不能办理按揭且面临大量诉讼具有被查封风险的房产时，仍以远高于市场价的价格购买涉案房产，而且其购房款还是全部通过第三人支付，且涉案房屋被查封后，官振住仍然继续支付了剩余的款项，官振住购房的情况，不符合一般消费者的行为模式。二、官振住早己与魏韩英相熟，且参与了前期的收房，对于房屋的情况较为熟悉，不属于善意购房者，其对房屋无法过户的结果，己有心理预期，应当承担相应的过错责任。三、官振住、魏韩英、（2019)粤0304民初34728号案的原告黄育生以及双方的代付款人，都是同乡或亲戚关系，叶振辉与绿宝佳公司签订的购房合同，实际上是魏韩英明知其与绿宝佳公司于2015年签订的《协议书》无法履行，所炮制的虚假的购房合同，其本意仍是为了履行以房抵债协议。四、一般购房者在房产不能过户，其购房合同不能履行的情况下，对于自身的权益会较为重视，但是本案中，不仅官振住的律师是由魏韩英聘请，经过多次开庭，官振住都未有参与庭审，反而是自称债权已经得以清偿的魏韩英多次参与庭审活动，更说明了其签订的买卖合同，实际上仍是为魏韩英实现以物抵债而设立的。综上，叶振辉认为，官振住并不是一般购房者，其行为不符合一般购房者的模式，其意图亦是为了继续履行以房抵债协议，一审法院未查明事实，适用法律错误，应当予以纠正改判。据此，叶振辉特诉至贵院，望贵院查清事实，判如所请。官振住辩称，2017年3月15日，官振住与绿宝佳公司签订《购房意向书》约定绿宝佳公司将给魏韩英抵债的房屋深圳市房、2604号房出售给官振住。2017年7月26日，官振住与绿宝佳公司签订《房屋买卖合同》，确定了双方的权利义务。后官振住委托庄耀南将原来借本人的211800元直接支付给收款人魏韩英，剩余的239667由官振住支付。2018年4月，官振住按合同约定付清全部购房款5851467元。官振住一家在2017年底入住，在居住过程中，官振住按期缴纳物业费、水电费从未拖欠。官振住与绿宝佳公司不存在债权债务关系，与魏韩英也不存在任何利益关系。官振住与绿宝佳公司签订《购房意向书》、《房屋买卖合同》是真实自愿的行为，签订上述合约时，房子产权清晰，没有纠纷；绿宝佳公司指示官振住将房款支付给魏韩英，是合理合法的行为，并没有违反任何一条法律法规。绿宝佳公司述称，一、绿宝佳公司与官振住签署《购房意向书》及《房屋买卖合同》时，涉案1603号房和2604号房未被查封，绿宝佳公司对涉案1603号房和2604号房具有处分的权利且具有实际履行合同的能力。二、绿宝佳公司与官振住签署两份《房屋买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，不违反法律、法规效力性强制性规定。三、绿宝佳公司与官振住不具有债权债务关系。四、绿宝佳公司与官振住不具有主观过错。温奕区未发表意见。魏韩英述称，一、绿宝佳公司与官振住签署《购房意向书》及《房屋买卖合同》时，涉案1603号房和2604号房未被法院查封，该公司对涉案1603号房和2604号房具有处分的权利且具有实际履行合同的能力。二、绿宝佳公司与官振住签署的《房屋买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，不违反法律、法规效力性强制性规定，《房屋买卖合同》依法成立有效。三、绿宝佳公司与官振住不具有债权债务关系，该公司指示官振住向魏韩英付款，系指示交付行为，目的是清偿该公司对魏韩英所负的债务，不违反法律规定，叶振辉主张属于以房抵债行为与事实不符。综上，叶振辉的上诉请求不成立，请求法院驳回其全部上诉请求。官振住向一审法院起诉请求：一、撤销（2019）粤0304执异218号和（2019）粤0304执异138号执行裁定书；二、确认官振住与绿宝佳公司在2017年7月26日签订关于购买深圳市房和**房的《房屋买卖合同》合法有效并判决该房产归官振住所有；三、不得执行涉案房产；四、两案诉讼费用由叶振辉承担。一审法院认定事实：叶振辉与绿宝佳公司、温奕区民间借贷纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终14144号民事判决书已经发生法律效力，温奕区应于判决生效之日起十日内偿还叶振辉借款本金30393956.92元及利息，绿宝佳公司承担连带清偿责任。由于绿宝佳公司、温奕区未履行生效法律文书确定的义务，叶振辉向该院申请执行，该院予以受理，案号为（2019）粤0304执114号。在执行过程中，该院拟拍卖绿宝佳公司名下位于深圳市的涉案房产。官振住对此提出书面异议，该院经审查，于2019年5月23日作出（2019）粤0304执异218号执行裁定书和（2019）粤0304执异138号执行裁定书，认为官振住提交的证据不足以证实在该院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，也不能证实不是因其自身原因而未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，据此裁定驳回官振住的异议请求。官振住对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，位于深圳市涉案房产，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号，建筑面积为111.95平方米；2604号涉案房产，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号，建筑面积为86.03平方米，系绿宝佳公司因旧城改造项目获得深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司的回迁房产。2017年12月29日经叶振辉申请被该院查封，2018年6月11日，涉案房产核准登记在绿宝佳公司名下。2017年3月15日，官振住与绿宝佳公司签订了两份《购房意向书》，约定：绿宝佳公司将深圳市的涉案房产分别以总价款3308533元和2542934元的价格转让给官振住，该转让价格不含税费。付款方式为分期付款，意向书签订后三个月内，官振住应向绿宝佳公司支付不低于总价50%的首付款，余款在一年内付清，时间从绿宝佳公司收到首期款之日起计。收款账户系魏韩英尾号为9716的中国民生银行账户和尾号为5379的广州农商银行账户。双方约定在官振住付款50%后签订正式《房地产买卖合同》或类似合同。上述两份《购房意向书》经官振住和绿佳宝公司的法定代表人温奕区签名，并加盖了绿佳宝公司印章。2017年7月26日，官振住与绿宝佳公司签订了《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑1603）和《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑2604），该合同中关于转让标的、转让价款和付款方式等内容与《购房意向书》约定内容一致。另，《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑1603）第三条载明，本合同签订前，官振住已于2016年12月18日办理了收楼入住手续，已经实际占有了该房屋；《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑2604）第三条载明，本合同签订前，官振住已于2016年12月18日通过魏韩英办理收楼入住手续，已经实际占有了该房屋。两份《房屋买卖合同》第四条载明，本合同签订前，官振住已向绿宝佳公司支付90%以上的总价款至魏韩英名下尾号为9716的民生银行账户，余款在合同签订之日起一年内向魏韩英名下尾号为9716的民生银行账户和尾号为5379的广州农商银行账户支付完毕。第六条约定，绿佳宝公司应于取得房地产产权证之日起三日内，与官振住签订《深圳市二手房买卖合同》，协助官振住完成产权过户登记。另，《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑2604）第十一条约定，鉴于绿宝佳公司已指定了魏韩英为涉案房产的收楼人，开发商也根据绿宝佳公司的要求向魏韩英签发了《入伙通知书》，以魏韩英为收楼人办理入住手续，官振住无异议。上述《房屋买卖合同》经官振住及绿佳宝公司的法定代表人温奕区签名，并加盖了绿佳宝公司印章。2017年4月7日，案外人官陈古向魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付240万元；2017年4月13日，案外人官陈古向魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付两笔30万元共计60万元；2017年6月8日，案外人赖远鸿向魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付240万元；2018年1月8日，案外人庄耀南向魏韩英尾号为5379的广州农商银行账户分别支付4万元和5万元；2018年1月23日，案外人庄耀南向魏韩英尾号为5379的广州农商银行账户分别支付4万元、5万元和31800元；2018年4月9日，官振住向魏韩英尾号为9716的民生银行账户分三笔转账支付5万元、5万元和139667元，附言分别为合同尾款和合同余款。上述款项共计5851467元。2017年4月7日，官陈古出具字据称其受官振住委托，代官振住向魏韩英支付300万元整；2017年6月8日，赖远鸿出具字据称其受官振住委托，代官振住向魏韩英支付240万元整；2018年1月8日，庄耀南出具字据称其受官振住委托，代官振住向魏韩英支付211800元。2017年7月26日和2018年4月10日，绿宝佳公司出具两份《收款收据》，分别载明收到官振住交来购买深圳市观澜大道深业泰然观澜玫瑰苑B栋1603、2604号房的购房款共计540万元和451467元，该房款由魏韩英代收（直接抵减本公司对魏韩英的借款债务）。2016年12月9日，深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司分别向官振住和魏韩英发出1603号房和2604号房的《入伙通知书》，通知2016年12月18日持相关材料前往办理入伙手续。官振住提交了2017年至2018年间涉案房产的部分水费、电费、物业管理费及维修费的发票和收款收据，显示1603号房一直由官振住缴纳相关费用，2604号房电费、生活服务费户名为魏韩英，水费、管理费、日常维修费付款人均为官振住。庭审中，魏韩英称，2015年7月，绿宝佳公司及其法定代表人温奕区与四位债权人即叶振辉、魏韩英、温少明和温志贤签订协议，绿宝佳公司将包括涉案房产在内的26套房产抵债给四位债权人，其中魏韩英分得包括涉案房产在内3套房产，因为限购政策，需要提供有购房资格的人，官振住是朋友介绍的有购房资格的人。后来上述房产拟登记在官振住、魏韩英及魏松英名下，并根据入伙通知书于2016年12月实际办理了入伙手续。之后因魏韩英、魏松英没有深圳社保，2016年房屋新政出台后不符合购房条件，就没有要房子，要求绿宝佳公司把房卖了，并用房款还魏韩英欠款。后由官振住向绿宝佳公司购买涉案1603号和2604号房产，购房款已经根据购房合同约定向魏韩英支付，魏韩英确认已收到官振住支付的全部款项。魏韩英在补充调查质证时称，2604号房产已于2017年7月向官振住实际交付，因2604号房收楼时是用魏韩英银行账户办理电费的扣费登记，后来发现后才变更了账户名，但水电费及物业费都是官振住交的。在审理过程中，该院向涉案房产所在的深圳市泰然物业管理服务有限公司观澜玫瑰苑物业服务中心调查询问，该物业服务中心确认涉案房产已经办理了入伙手续，已经装修并实际居住，部分房产可能已出租，因为没有办理登记并不是很清楚。另，在（2019）粤0304民初34718-34725号温志贤等诉叶振辉及绿宝佳公司、温奕区案外人执行异议之诉八案中，温志贤提交了深圳房地产信息网公布的涉案房产所在观澜玫瑰苑1栋的备案登记价格以及开盘销售的相关新闻报道，显示观澜玫瑰苑于2015年7月18日发售，3小时全部售罄，均价为2.6万每平方米。叶振辉据此主张官振住购买涉案房产单价为33000元/平方米，远超出2017年观澜片区周边房价和观澜玫瑰苑发售价格，故不认可官振住和绿宝佳公司之间房屋买卖的真实性。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，因涉案房产被该院查封并执行，官振住根据其与绿宝佳公司签订的《购房意向书》和《房地产买卖合同》主张涉案的1603号和2604号房产已由其购买，请求确认涉案房产归其所有并排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该院认为，上述规定系在执行异议审查中判断异议房产买受人所享有的民事权益是否足以排除执行的相关规则，在案外人执行异议之诉中亦可参照执行。叶振辉主张官振住名为购房实为以物抵债，官振住对涉案房屋不产生物权期待权的效力，不应适用上述规定，对此该院认为，官振住并非绿宝佳公司的债权人，其仅是受绿宝佳公司的指示将涉案房款支付给魏韩英，绿宝佳公司与魏韩英之间的债权债务关系与官振住与绿宝佳公司之间的房屋买卖关系为相互独立的法律关系，不能认定官振住购买涉案房产的行为系抵债，故叶振辉的上述主张不能成立。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：（一）官振住和绿宝佳公司是否在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）官振住在查封之前是否已合法占有涉案房产；（三）官振住是否已支付全部价款；（四）是否因官振住自身原因未办理过户登记。关于官振住和绿宝佳公司是否在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。官振住与绿宝佳公司于2017年3月15日签订《购房意向书》，于2017年7月26日签订了《房屋买卖合同》，均在涉案房产2017年12月29日被查封之前。上述《购房意向书》和《房屋买卖合同》对官振住向绿宝佳公司购买涉案房产的相关权利义务进行了约定，有官振住和绿佳宝公司法定代表人温奕区签字，绿佳宝公司加盖了公司印章，系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，该院予以确认。叶振辉对官振住购房行为的真实性不予认可，主张官振住购买涉案房产单价为3.3万元每平方米，远超出2017年观澜片区周边房价和观澜玫瑰苑发售均价2.6万元每平方米。经核算，官振住购买涉案房产单价约为2.95万元每平方米，新闻报道也反映观澜玫瑰苑销售火爆，同时结合2015至2017年间深圳整体房价处于大幅上涨的客观情况，官振住于观澜玫瑰苑发售后2年才购买涉案房产，其以稍微超出预售价的价格购得涉案房产，符合客观实际，在叶振辉未提交相关证据予以证明的情况下，该院对其抗辩不予采纳。关于官振住在查封之前是否已合法占有涉案房产的问题。经查，深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司于2016年12月9日通知官振住和魏韩英于2016年12月18日办理入伙，该院调查时，观澜玫瑰苑物业服务中心确认涉案房产已办理了入伙手续、已经装修并实际居住；《房屋买卖合同》第三条确认该合同签订前即2017年7月26日前官振住已经实际占有涉案房产，官振住对以魏韩英为2604号房的收楼人办理入伙手续不持异议，魏韩英亦确认2017年7月向官振住交付了2604号房；官振住提交的水电费、物业费发票及收据亦显示涉案房产实际由其占有和管理。以上事实，可以确认官振住在涉案房产查封前已合法占有涉案房产。关于官振住是否已支付全部价款的问题。根据《购房意向书》和《房屋买卖合同》约定，官振住应向绿宝佳公司指定的收款人魏韩英名下收款账户支付1603号房的购房款3308533元和2604号房的购房款2542934元，共计5851467元。相关付款凭证显示，官振住本人以及案外人官陈古、赖远鸿、庄耀南向魏韩英收款账户共转账支付5851467元，官陈古、赖远鸿、庄耀南出具字据确认其付款系代官振住向魏韩英支付，绿宝佳公司出具《收款收据》确认收到上述全部购房款，魏韩英在庭审中亦确认收到上述款项，综合上述证据，可以确认官振住已经依约支付了全部购房价款。叶振辉认为官振住在涉案房产查封后仍然支付了部分购房款，其行为不合常理，但经查，涉案房产查封前官振住已经支付了绝大部分房款，其继续履行合同的行为并无不当，故该院对叶振辉该项抗辩不予采纳。关于是否因官振住自身原因未办理过户登记的问题。经查，涉案房产于2017年12月29日即已被查封，2018年6月11日涉案房产才核准登记在绿宝佳公司名下，官振住办理过户登记自始不能，故涉案房产未办理过户登记非因其自身原因所致。综上所述，该院认为，官振住对涉案房产所享有的民事权益符合上述条件，足以排除叶振辉的一般金钱债权的执行。至于官振住关于确认涉案房产归其所有的诉请，该院认为，涉案房产登记在绿宝佳公司名下，尚未办理变更登记，官振住依据《购房意向书》和《房屋买卖合同》仅享有请求绿宝佳公司办理过户登记的债权请求权，在房产办理过户登记之前其对涉案房产尚不享有所有权，官振住要求确认涉案房产归其所有，不符合法律规定，该院不予支持。官振住起诉请求撤销（2019）粤0304执异218号和（2019）粤0304执异138号执行裁定书，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定，案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故该院不再另行处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、确认官振住与绿宝佳公司于2017年7月26日签订的《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑1603）和《房屋买卖合同》（观澜玫瑰苑2604）有效；二、叶振辉在执行（2018）粤03民终14144号民事判决时，不得执行位于深圳市（不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号）和2604号（不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号）房产；三、驳回官振住的其他诉讼请求。34715号案件受理费33268元，34717号案件受理费27143元，共计60411元（已由官振住预交），由官振住负担60211元，叶振辉负担200元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，叶振辉上诉主张官振住并非是传统意义的购房者，购房协议实际上仍是以房抵债协议，但即使官振住履行的是以房抵债协议，只要抵债协议签订在涉案房产被查封前、案外人在涉案房产被查封前已经实际占有涉案房产、案外人对房产没有过户不存在过错，案外人排除执行的请求亦同样应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涉案房产被查封前，官振住已经与绿宝佳公司签订合法有效的买卖合同、按照合同约定支付了房款、入住了涉案房产。因涉案房产于2018年6月才登记至绿宝佳公司名下，官振住对于房产未办理过户手续也不存在过错。叶振辉主张官振住以远高于市场价的价格购买涉案房产缺乏充分证据，本院不予支持。参照上述规定，可以认定官振住享有可以排除强制执行的民事权益。综上，叶振辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。8228号二审案件受理费33268元，8229号二审案件受理费27143元，均由叶振辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月二十三日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。