广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21421号上诉人（原审被告）：刘海军，男，1972年5月10日出生，汉族，身份证住址：广东省大埔县。上诉人（原审被告）：罗文茂，男，1983年8月6日出生，汉族，身份证住址：广东省大埔县。上诉人（原审被告）：张永铸，男，1986年9月3日出生，汉族，身份证住址：广东省大埔县。上诉人（原审被告）：尚琴忠，男，1975年7月17日出生，汉族，身份证住址：浙江省玉环县。四上诉人共同委托诉讼代理人：李斌，陕西莱锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘木梅，女，1943年10月15日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：周山新，广东正觉律师事务所律师。原审第三人：中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司，住所地：江苏省无锡市锡山区安镇街道山河路**。法定代表人：张剑，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖伟，该公司员工。上诉人刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠因与被上诉人潘木梅、原审第三人中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判上诉人与被上诉人于2014年3月13日签订的《转让协议书》有效，并驳回被上诉人的其它诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定和法律适用有误，四上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》合法有效。签订合同是双方真实的意思表示，四上诉人已经付清全部转让款，被上诉人也将房屋交付使用，双方合同履行完毕。四上诉人于2014年取得房屋的产权证书并进行使用，也取得了当地政府批准，几年间，已对该房屋形成了稳定的占有关系。在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，被上诉人以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的强制性规定，认定《转让协议书》无效，属于事实认定和法律适用错误。潘木梅二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。我方认为合同是无效的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司二审述称：对于本案没有意见。潘木梅向一审法院起诉请求：1.确认潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠于2014年3月13日签订的《转让协议书》无效；2.刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠向潘木梅返还涉案房屋的房产证；3.刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局2002年5月8日核发的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）记载，广州市天河区广园东路西坑村金贵六街3号三楼房屋所有权人为潘木梅，房屋所有性质为私有，土地权属性质为集体所有，用途为住宅，总建筑面积223.78平方米。2014年3月13日，潘木梅（甲方）与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠（乙方）签订《转让协议书》。双方约定：转让房屋地址为广州市天河区广园东路西坑村金贵六街3号三楼整层的房屋（穗集地证字第××号）。甲乙双方已经充分协商并完全确认本转让方式，甲方将上述房屋转让给乙方使用，转让房屋款为131万元，乙方于签订本合同之日全部支付给甲方，甲方于签订本协议之日交房屋钥匙给乙方。乙方及乙方继承人即享有该房屋永久的出租、转让、继承、赠与等权利，甲方无权干涉乙方对该物业的使用权，双方及继承人无条件履行本协议。如遇地方政府征用拆迁或大型企业收购，补偿的方法按国家有关政策规定执行，该房屋所有的补偿款或补偿房屋全部归乙方所有，甲方及继承人无权干涉。从签订本协议书之日起如国家政策允许，乙方享有以下权利：1.向房管部门办理上述房屋的登记，签署相关文件，领取房地产权证手续；2.对上述房屋进行管理，并向相关部门办理调档、查册、资料更正、档案利用等；3.与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建或报建签订协议；4.与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、接受安置、弃产协议，领取弃产补偿款；5.订立租赁合同，收取租金，并出具有效收据等。该合同签订当日，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠向潘木梅支付了转让款131万元。潘木梅将《集体土地房产证》原件、潘木梅与其配偶廖郑湖签订的《夫妻财产约定协议书》复印件、廖志武、廖志雄作出的《个人放弃继承财产声明》原件及廖志伟（LIAO,ZHI-WEI）、廖红艺(LIAO,HONGYI)、廖志勇(LIAO,ZHIYONG)、廖美容(LIAO,MEIRONG)作出的《放弃物业业权声明书》原件交给刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠，并将涉案房屋交付刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠使用。刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠并非涉案房屋所在村集体成员。2019年7月，原审第三人组织广州地下综合管廊施工过程中涉案房屋发生倾斜，经鉴定属危房，需立即进行拆除，之后该房屋被拆除。原审第三人尚未向潘木梅或刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠支付赔偿款项。本案一审审理过程中，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠曾提出要求潘木梅返还房屋转让款131万元及赔偿经济损失等诉讼请求，并申请对涉案房屋在2019年6月21日的房屋重置成新价和该房屋占用的宅基地使用权区位补偿价进行评估。后因受委托的广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司复函称无法得出估价对象有市场价值，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠于2020年5月26日向一审法院申请撤回反诉及评估申请，已获该院准许。一审法院认为：潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠签订的《转让协议书》虽未明确写明为房屋买卖，但从其内容来看，协议约定潘木梅将涉案房屋转让给刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠永久使用，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠及其继承人享有该房屋永久的出租、转让、继承、赠与等权利，如遇地方政府征用拆迁或大型企业收购时补偿款全部归刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠所有，如国家政策允许刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠有权向房管部门办理该房屋登记等，可见，潘木梅将房屋所有权人占有、使用、收益、处分不动产的各项权能均进行了转让，潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠之间实为房屋买卖合同关系。由于涉案房屋用地性质为集体所有，用途为住宅，且刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠均非该房屋所在村集体的成员，因此潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠签订的《转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的强制性规定，属无效合同。潘木梅要求确认该《转让协议书》无效及刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠归还房屋权属证书于法有据，予以支持。此外，潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠双方对于涉案《转让协议书》应属无效的事由是知悉的，即对无效合同的签订均存在过错，本案受理费应由双方各负担1/2。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2020年7月1日作出判决：一、确认潘木梅与刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠于2014年3月13日签订的《转让协议书》无效；二、刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠在本判决发生法律效力之日起五日内，将《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）交还给潘木梅。案件受理费16590元，由潘木梅负担8295元，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠共同负担8295元。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠的上诉，本院认定如下：因涉案房屋用地性质为村集体土地，而刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠均非该房屋所在村集体经济组织成员，其与潘木梅所签订的《转让协议书》，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，因此，一审认定《转让协议书》无效，并无不当，本院予以维持。又由于涉案房屋被侵权导致灭失，不涉及原物返还，一审判决刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠将《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）交还给潘木梅，亦无不当。但潘木梅亦应当退还转让房屋款131万元，其在享有案涉房屋侵权赔偿利益之时，应当补偿刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠因购买涉案房屋所遭受的相应损失，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠对此可另行主张。刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠签订合同是双方真实意思表示，房屋全部转让款已经付清，也已交付使用，双方合同履行完毕。刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠上诉认为其与潘木梅签订的《转让协议书》合法有效的主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16590元，由刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十一月二十四日书记员  张家齐黄咏欣