天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初7132号原告：孔凡贵，男，1952年5月25日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘金稳（原告之妻），女，1952年6月23日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：谢伟，女，1968年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王奕，天津亿杰汇律师事务所律师。原告孔凡贵与被告谢伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，经审理发现不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔凡贵及其委托诉讼代理人刘金稳，被告谢伟及其委托诉讼代理人王奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔凡贵向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告给付原告租赁厂房拖欠租金110,000元；2．本案诉讼费用由被告承担；3．付清租赁费后终止合同。庭审中，孔凡贵明确第一项诉讼请求中的房租为2019年10月16日到2020年9月16日期间的房屋租金；第三项诉讼请求不附条件，立即解除合同。事实和理由：被告谢伟与原告孔凡贵签订厂房租赁合同，合同租期为8年，时间为2017年11月16日至2025年11月16日止。房屋面积2100平米，由被告使用，双方商定租金一年120,000元（每月10,000元），恢复生产后厂房租金调到一年180,000元，双方商定每半年支付一次租金，即合同签订日之前被告支付原告租赁费60,000元，以此类推。合同履行期间被告已支付到2019年10月15日，截至2020年9月16日尚欠原告租金110,000元，原告多次找被告催要欠款，但被告总是以无理说辞拖延时间不给租金。故原告呈诉。谢伟辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。被告与原告于2019年10月初已协商一致，解除租赁合同，被告不再继续承租案涉房屋。2017年11月12日被告与原告签订《厂房租赁合同》，由被告承租厂房场地，被告严格按照合同约定履行支付租金的义务，然而在2018年、2019年的雨季，由于原告的厂房整体（每个房间）漏水、渗水进水现象严重，在被告多次通知原告维修的情况下，原告仍置之不理，导致被告存放的变电箱、电器元件、漏电开关等设备浸泡、毁损，造成实际损失28万余元。在租赁期间，被告不但无法正常使用涉案厂房，还给被告造成极大的经济损失，原告至今未赔偿被告。鉴于无法正常使用厂房的情况，被告于2019年10月初与原告在厂外门口进行协商，双方已协商一致，被告退租，不再继续承租案涉厂房，原告当时也认可此事。截至2019年10月15日前，被告已将厂房腾空，并将厂房的钥匙等物品交还给原告，根本不存在被告拖欠租金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的（2015）辰执字第746号执行裁定书、集体土地使用证、房屋所有权证、短信记录、搬迁公告和照片的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的拆迁公告照片，原告对真实性没有异议，本院对证据的真实性依法予以确认。对于被告提交的涉案厂房被告存放设备浸泡损毁的照片，原告对其不予认可，该照片未能体现拍摄的具体时间和漏水的具体位置，本案中不予确认。对于被告提交的存放设备的明细，原告不予认可，被告未提交其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。对于被告提交的证人赵某的证言，不能证明其证明目的，本院不予确认。对于原、被告提交的厂房租赁合同，原告认可其提交的租赁合同中租赁地址是后填写的，对于其余部分，双方均无异议，能够证明原被告租赁关系及约定有关事项的事实，本院依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月8日，孔凡贵通过司法拍卖竞得天津市春鸿制鞋材料有限公司名下位于北辰区津坝公路北的地上建筑物（房权证：北辰字第1××5号，建筑面积1875.16平方米）的所有权和集体土地（土地证号为北辰单集用（2003更2）字第0××6号，使用权面积4480.2平方米）使用权。2017年4月28日本院作出（2015）辰执字第746号执行裁定，裁定上述地上建筑物所有权和集体土地所有权自该裁定送达买受人孔凡贵时起转移。2017年11月12日，孔凡贵（甲方）、谢伟（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将位于北辰区××村××路北的厂房场地出租给乙方，出租厂房范围包括厂房、院落及其附属设施和设备，面积2100平方米；租期为捌年，自2017年11月16日起至2025年11月16日止；租赁费用120000元／年，租赁费每半年支付一次，即合同签订日之前乙方支付租赁费60000元，2018年5月16日之前乙方将剩余租赁费全部交清；现厂房年租金为120000元／年，恢复正常生产厂房租金调为180000元／年。乙方应于本合同期满前三个月与甲方就本合同期限届满后是否继续租赁该厂房事宜进行协商。若乙方继续租赁的，由双方协商一致后重新签订书面合同。若未提前三个月与甲方协商并签订续租合同的，视为自动放弃该厂房的续租权。庭审中，双方均认可厂房位置位于北辰区××村××路北，租金半年一付，上打租，被告未恢复正常生产，厂房租金按120000元／年计算。2017年11月12日，合同签订当日，原告将上述厂房场地交付被告使用，被告通过现金方式向原告支付60,000元租金；2018年5月17日，被告通过银行转账方式向原告支付60,000元租金；2018年12月15日，被告通过银行转账方式向原告支付40,000元租金；2020年1月25日，被告通过银行转账方式向原告支付50,000元租金，共计支付租金210,000元。庭审中原、被告均认可因下雨涉案厂房进水事宜，原告同意减免2018年租金20,000元。自2019年10月16日到2020年9月16日期间的房屋租金，被告未向原告支付。另外，原告认可出租厂房中部分建筑未登记在房屋产权证中，未取得建设工程规划许可证。原告主张至庭审辩论终结前，涉诉厂房中上所有被告的沙发、床铺、桌椅等物品，被告则主张除上述物品外，尚有被水浸泡过的部分设备。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的厂房租赁合同是否合法有效；2、原告主张被告支付租金是否合理；3、原告主张解除合同是否合理。关于第一个争议焦点，原、被告签订的《厂房租赁合同》涉及的出租房屋为两部分，其中一部分已经在产权证记载的房屋面积为1875.16平方米，另外尚有部分出租建筑未记载在产权证中，该部分建筑，原告未能提供相应建筑的建设工程规划许可证。《厂房租赁合同》中涉及对已经登记在房屋产权证中的部分建筑的约定，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故对于《厂房租赁合同》中涉及未取得建设工程规划许可证建筑的约定部分无效。关于第二个争议焦点，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。谢伟租赁使用了涉案厂房，应当承担相应的租金及支付参照租金标准计算的占有使用费。对于原告同意因厂房进水减免2018年租金2万元一节，不违反法律规定，本院依法予以确认。自2019年10月16日起至2020年9月16日止的厂房租金及占有使用费被告应按年租金120,000元的标准向原告交纳。现原告主张被告支付110,000元，未超出合同约定的租金标准，本院依法予以确认。对于原告主张2019年10月15日被告公司员工将厂房钥匙交给原告，系将租赁的厂房腾出交还原告，原告不予认可，被告亦未能提供充分的证据予以证实，本院不予认定。对于第三个争议焦点，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未按合同约定的时间向原告支付租金及占有使用费，且经原告催要后，被告仍未支付，现原告依法提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，被告已知悉原告的主张，故除涉及未取得建设工程规划许可证的建筑部分合同约定无效外，其余部分合同依法应予解除。被告主张其与原告已于2019年10月协商解除合同并腾交房屋，但未提供充分证据予以证明，被告的该项主张证据不足，本院不予支持。对于被告主张涉案房屋漏水造成其财产损失一节，被告未在本案中提出反诉，本案中不予处理，双方如有纠纷，可另行处理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告孔凡贵与被告谢伟于2017年11月12日签订的《厂房租赁合同》（除涉及未取得建设工程规划许可证的建筑部分合同约定外）依法解除；二、被告谢伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孔凡贵支付自2019年10月16日起至2020年9月16日止的租金及房屋占有使用费110,000元；三、驳回原告孔凡贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，由被告谢伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 张 沛审判员 赵志刚审判员 李 伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理于江锟书记员杨博宇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。