湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6206号原告：刘卫红，女，1971年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁骜驹，湖南金厚律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区。法定代表人：李宏坤。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区。法定代表人：黄新华。两被告共同委托诉讼代理人：向阳，湖南森力律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。原告刘卫红与被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，于2020年9月23日依法裁定转为普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告刘卫红的委托诉讼代理人杨意丰、被告东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人张友友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫红向本院提出诉讼请求：1、请求撤销刘卫红与东怡公司、湘邮公司之间订立的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令东怡公司、湘邮公司共同向刘卫红退还购房款共计463007元及资金占用利息27899.88元（按照银行同期贷款基准利率自2019年1月24日起暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；3、判令东怡公司、湘邮公司共同向刘卫红退还商铺代收费1928.8元及资金占用利息116.23元（按照银行同期贷款基准利率自2019年1月24日起暂计算至2020年6月5日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；4、判令东怡公司、湘邮公司共同向刘卫红承担已付房款即463007元的赔偿责任；5、判令本案诉讼费及保全费用由东怡公司、湘邮公司承担。事实与理由：2019年1月24日，刘卫红与东怡公司、湘邮公司订立《长沙市商品房买卖合同》约定刘卫红从东怡公司、湘邮公司处以一次性付款方式购买一套商品房，刘卫红按照合同约定于同日向东怡公司、湘邮公司缴纳了购房款共计463007元及商铺代收费1928.8元，此后刘卫红向税务机关缴纳了契税、印花税。后刘卫红查询得知，涉案商品房已于2018年被抵押。东怡公司、湘邮公司在与刘卫红订立商品房买卖合同时，在明知其所售房屋已办理抵押的情况下，未如实向刘卫红告知，其行为属于恶意欺诈。且东怡公司、湘邮公司在出售前述房屋时已为房屋办理抵押，导致东怡公司、湘邮公司不可能按照双方订立的合同约定履行办理房屋过户的合同主义务，即合同目的不可能实现。按照《城市房地产抵押管理办法》第四十九条之规定，东怡公司、湘邮公司作为房屋的抵押人，擅自向刘卫红出售抵押房屋，其行为无效。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，刘卫红有权向东怡公司、湘邮公司主张资金占用利息及不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，刘卫红根据相关法律规定特诉至法院，请求依法支持刘卫红全部诉讼请求。被告东怡公司、湘邮公司共同辩称:一、《长沙市商品房买卖合同》存在着瑕疵而不是欺诈，刘卫红请求撤销该合同不合理。东怡公司、湘邮公司在向刘卫红出售商铺时并没有故意去隐瞒房屋已经抵押给长城华西银行股份有限公司成都分行的事实。开发商在修建房屋的时候后期没有足够的资金，将房子作为抵押是房地产行业的惯例。本来房屋修建是可以解除抵押登记的，在本案中被告未解除抵押是由于疫情影响，并非故意隐瞒。根据湖南省高级人民法院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，刘卫红请求撤销合同不合理。同时依据物权法第一百九十一条，有抵押的房屋是可以办理产权过户的手续，因此并不影响刘卫红合同目的的实现。二、对于刘卫红请求支付资金占用期间的利息不合理，请求法院依法驳回。原被告签订的商品房买卖合同是双方基于意思自治自愿的原则签订的，且涉案房屋已经取得商品房预售许可证，没有违反法律及行政法律的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。东怡公司、湘邮公司与长城华西银行股份有限公司成都分行存在债权债务关系，而东怡公司、湘邮公司将贷款偿还后则可以解除涉案房屋上的抵押权。该商品房有解除抵押的可能性，就可为刘卫红办理房屋权属转移登记，东怡公司、湘邮公司只应承担迟延办证的违约责任。同时根据解答意见的第5条规定，东怡公司、湘邮公司申请法院免除因疫情影响造成的迟延办证的违约责任，也应支持。三、刘卫红请求东怡公司、湘邮公司返还商铺代收费无法律依据，按照双方的商品房买卖合同，第17条物业维修契税缴存的约定，由买受人缴纳，刘卫红需要交纳契税、印花税、专项维修基金等，东怡公司、湘邮公司代收后已经将上述款项交付给税务机关，此费用并非支付给被告，该行为是为维护业主的共同利益，是合法的；产权登记费是房屋买卖时进行产权登记必须缴纳的费用。刘卫红应按照程序向房产登记部门缴纳，刘卫红请求返还无法律依据。四、刘卫红请求东怡公司、湘邮公司承担已付房款50%的赔偿责任不符合法律规定，应当依法驳回。经审理查明，2019年1月24日，（买受人）刘卫红与（出卖人）东怡公司、湘邮公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20180115817-1-368），约定将东怡公司、湘邮公司共同所有的坐落于湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦-1层-1-368房出售给刘卫红，规划用途为商业，建筑面积为11.49㎡，总房款463007元；付款方式为一次性付款。合同第十条出卖人销售承诺：销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人。合同第十八条产权登记的约定，买受人购买的商业房产为现房销售，自合同签订之日起，出卖人应于收到买受人缴纳房屋维修资金及契税，印花税票据后180个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于合同备案后90个工作日内向长沙市不动产登记中心办理房屋转移登记。出卖人没有按约定申请转移登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料。在商品房交付后的180个工作日内办妥买受人的房屋备案证，办妥房屋备案证后90个工作日内办妥买受人的不动产登记证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定了交接手续、逾期交房责任、共有权益的约定等其他事项。2019年1月24日，刘卫红向东怡公司、湘邮公司支付购房款463007元、商铺代收费用1928.8元（维修基金1378.8元、产权登记费550元）。2019年1月25日，刘卫红就购买的商铺向长沙市天心区税务局缴纳了印花税、契税共计17869.86元。另查明，2016年12月23日，东怡公司向案外人长城华西银行股份有限公司成都分行贷款220000000元，东怡公司、湘邮公司为该笔贷款提供最高额抵押担保，将包括本案刘卫红购买的商铺在内的多数商铺抵押给案外人长城华西银行股份有限公司成都分行，并在长沙市不动产登记中心办理了抵押登记。东怡公司、湘邮公司陈述上述抵押非在建工程抵押贷款。涉案商铺目前仍处于抵押状态。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、湖南增值税普通发票、收据、中华人民共和国税收完税证明、不动产登记情况表、《最高额抵押合同》、《借款合同》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，刘卫红与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘卫红依约支付了全部购房款，东怡公司、湘邮公司却未按长沙市商品房买卖合同第十条第一款之约定保证其销售的房屋没有权属纠纷、债权债务纠纷。且本案东怡公司、湘邮公司未提供证据证明其在合同订立过程中已将涉案商铺已设立抵押登记的事实告知刘卫红，故关于东怡公司、湘邮公司未隐瞒商铺抵押、不存在欺诈的抗辩，因无充分证据证实，本院不予支持。因东怡公司、湘邮公司未将涉案商铺已设立抵押登记的事实告知刘卫红，导致刘卫红无法办理不动产登记权证，其合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”故对刘卫红请求撤销与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；…”涉案《长沙市商品房买卖合同》被撤销后，刘卫红要求东怡公司、湘邮公司返还刘卫红已付购房款463007元、商铺代收费1928.8元，本院予以支持。刘卫红要求东怡公司、湘邮公司支付资金占用利息，本院认为应以已付购房款463007元、商铺代收费1928.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年1月24日起至2019年8月19日止的资金占用利息，自2019年8月20日起至款项实际返还之日止的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的同期贷款市场报价利率为标准计算。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,房屋买卖合同被撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案的具体情况，本院酌情支持东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任，即东怡公司、湘邮公司应向刘卫红承担合同撤销后的赔偿责任231503.5元（463007元×50%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决如下:一、撤销原告刘卫红与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘卫红退还购房款463007元并支付资金占用利息（利息以463007元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年1月24日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至款项实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；三、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘卫红退还商铺代收费1928.8元并支付资金占用利息（利息以1928.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年1月24日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至款项实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；四、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘卫红赔偿231503.5元；五、驳回原告刘卫红的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13360元，保全费5000元，诉讼财产保全保险费1434元，共计19794元。由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 汪 莹人民陪审员 袁 媛人民陪审员 王美霞二〇二〇年十二月二十二日法官 助理 李 磊代理书记员 熊 哲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。