广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7568号上诉人（原审被告)：包广涛，男，汉族，1977年2月5日出生，住河南省舞阳县××××××××××，公民身份号码411×××××××********。被上诉人（原审原告)：张晓雪，女，汉族，1981年8月29日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××，公民身份号码210×××××××********。委托诉讼代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄迪，广东邦罡律师事务所实习律师。原审被告：祝海燕，女，汉族，1981年1月29日出生，住河南省舞阳县××××××××××，公民身份号码434×××××********。上诉人包广涛与被上诉人张晓雪、原审被告祝海燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的(2020)粤1323民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人包广涛上诉请求：1.请求撤销广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初2478号民事判决；2.请求改判驳回张晓雪的全部诉讼请求；3.一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不存在违约行为，双方应继续履行合同。上诉人、原审原告与被上诉人于2018年2月3日签订《房地产买卖合同》，在被上诉人支付第一笔购房款后，上诉人已经将房产交付给被上诉人，被上诉人已实际占有使用涉案房产。上诉人已履行房产交付义务。上诉人并非不愿意配合办理过户，实际情况是上诉人因自身原因无法清偿房产抵押贷款所致。上诉人目前也在积极想办法筹措解决相关事宜。上诉人认为，在房产已经交付的前提下，上诉人未能及时办理房产过户手续应属履行瑕疵，不构成根本违约，双方应继续履行合同。综上，请求二审法院查清事实，撤销原审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人张晓雪提交答辩意见称，—、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院认定包广涛、祝海燕未按合同约定在限期内履行涉案房产上抵押权的涤除义务，未能及时将房产过户至答辩人名下，属于根本违约，答辩人有权主张解除合同并要求违约方承担违约责任。一审法院判决有事实及法院依据，不存在关于包广涛、祝海燕违约事实认定错误。二、包广涛主张不存在违约行为，双方应继续履行合同，与实际情况不符。包广涛上诉理由是不存在违约行为，但理由部分又陈述未能办理过户手续属于履行瑕疵，履行瑕疵实际上就是义务的履行不符合合同约定，已然是违约行为，包广涛前后的表述自相矛盾。且涉案房产上存在抵押权，根本无法过户，即合同不可能继续履行，且过户之前的权利人一直都是包广涛，房屋买卖的最终目的是答辩人要获得涉案房产的一切权利，成为法律是事实上完全意义上的权利人。故房屋未能按照合同约定过户已然是构成根本违约。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。原审原告张晓雪向一审法院起诉请求：1、解除原告与两被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、两被告向原告退还原告已支付的购房款78万元；3、两被告向原告支付违约金人民币24万元，从2020年4月1日起继续以78万元为基数按照年利率6%的标准计付违约金；4、两被告向原告支付本案原告因聘请律师产生的律师费用3万元；5、两被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用（包括但不限于公告费等）。以上合计：105万元。一审法院查明的事实：1、原告张晓雪与被告包广涛于2018年2月3日签订了《房地产买卖合同》，其中张晓雪为买受人，包广涛为出卖人，卖方落款处有被告包广涛、祝海燕签名及捺印。合同约定包广涛将其名下位于惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海头埔苑9号楼2单元22层04号房出售给张晓雪。合同第二条约定:“卖方对以下资料的真实性进行承诺，并承担相关法律责任：1、该物业未抵押。2、该物业楼款未付清（卖方有房屋贷款32万元）。3、该物业所属开发商有开出该物业购房发票：可提供购房发票原件。4、该物业所属开发商有开出该物业购房合同：可提供购房合同原件。卖方保证对上述物业享有完整之所有权，能完全独自支配或处理，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况，如存在隐瞒与该物业转让有关的重要事实或提供虚假情况及其他违反诚实信用行为或因卖方的原因导致该物业无法办理产权变更登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失，应返还买方已付购房款，并赔付买方购房款的100%作为违约金。凡因卖方资料不足、不全面或不真实而增加的转让费用概由卖方承担。如因卖方拒绝或拖延支付增加的费用，所产生的一切责任由卖方承担。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费及存在租赁、抵押等情况，卖方必须在房产交易所签署《房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。如因此影响买方的权益并造成损失的，应当给予买方赔偿。”第三条约定：“转让价格、转让费用：（一）买卖双方同意该物业的转让价款为人民币捌拾万元整，此价款已包括卖方在本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括本体维修基金、管理费、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等费用，该费用若卖方未支付完毕的，应由卖方负责承担，否则，买方有权从前述转让价款予以扣除）。”合同第四条约定：“定金支付、楼款付款方式、转付条件：1、楼款支付方式：（1）人民币肆拾柒万元整为第一部分楼款，于卖方交付房产时由买方一次性支付，同时卖方将购房合同、购房发票等原件交于买方保管，买方应同时出具保管单给卖方，并于房屋办理房产证及过户当天提供所需的资料原件配合卖方办理否则视为买方违约。（2）人民币叁拾叁万元整为第二部分楼款，在房产证出来后，签订二手房买卖合同并同时办理过户及贷款手续，贷款审批后余款付给卖方。”合同第七条约定：“因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭贷款、资金监管等相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：1、逾期未超过十五天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1%支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过十五天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担违约责任（卖方违约须双倍返还已支付楼款予买方，如买方违约则卖方可以没收已付楼款）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的50%的违约金和一切交易已经产生的费用。3、买卖双方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。”2、原告主张于2018年2月3日向被告支付470000元，于2019年5月10日支付310000元，提交了个人账户交易明细清单及被告出具的收据为证，其中个人账户交易明细清单显示户名为张晓雪的平安银行深圳水围支行账户于2018年2月3日向户名为祝海燕的账户转账470000元，并备注“购2204房第一部分楼款”，于2019年5月10日向户名为包广涛的账户转账310000元，并备注“2204房赎楼款”。落款为2018年2月3日的收据载“今收到张晓雪购碧桂园海头埔苑9号楼2单元22层04房第一部分楼款470000元”收款人处有被告包广涛、祝海燕签名及捺印。落款为2019年5月10日的收据载“今收到张晓雪购碧桂园海头埔苑xxxxx房第二部分楼款310000”，收款人处有被告包广涛签名及捺印。被告对此予以认可。3、原告主张被告未按照合同约定办理注销抵押登记手续，提交了不动产权证及惠东县不动产登记资料查询结果证明为证，其中不动产权证显示颁发时间为2018年4月23日，附记载“已办理抵押权登记，惠东县不动产登记局2018年12月19日”。不动产登记资料查询结果证明中限制及其他等状态载“抵押情况：1、抵押权人：交通银行股份有限公司惠州分行；抵押人：包广涛；抵押方式：一般抵押；抵押期限：2015-03-20至2035-03-20；债权数额：35万元……”被告对此予以认可。4、原告主张被告包广涛、祝海燕系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共同财产，提交了结婚证复印件为证，该结婚证显示被告包广涛、祝海燕于2001年在河南省民政厅登记结婚。被告对此予以认可，但认为该房屋属于被告包广涛个人财产。5、原告主张被告应承担原告因聘请律师产生的律师费用3万元，提交了委托代理合同及增值税发票为证。其中委托代理合同约定甲方为原告张晓雪，乙方为广东邦罡律师事务所，合同第一条委托代理事项约定：“乙方接受甲方委托，指派马力律师在下列案件中担任甲方的委托代理人。1、对方当事人：包广涛、祝海燕2、涉及起诉标的：105万元”。第五条律师费及工作费用约定：“双方约定的律师费为30000元，本合同签订之日起3日内支付。”增值税普通发票显示法律咨询律师费30000元。被告对此予以认可。6、本案庭审过程中，原、被告均确认涉案房屋在签订合同时已交付给原告使用至今，被告要求扣除房屋占用期间的使用费，原告对此予以认可，同意扣除房屋占用费。一审法院认为，原告与被告包广涛、祝海燕签订的房地产买卖合同不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵守。本案审理的焦点系：1、被告是否存在违约行为，合同是否应当解除；2、违约金是否需要调整；3、原告诉请的律师费是否应当支持。具体论述如下：关于第一个焦点，根据双方签订的房地产买卖合同第七条的约定，出卖方如逾期办理按揭贷款义务超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。本案中，原告已在签订买卖合同后按照合同约定支付绝大部分购房款，而被告截至本案辩论终结前仍未履行合同约定的抵押权涤除义务，被告的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。原告主张解除双方签订的房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。被告基于合同收取的购房款共计780000元，应当返还原告。关于违约金调整问题，房屋买卖合同第七条的约定“守约方有权解除本合同，除要求违约方承担违约责任（卖方违约须双倍返还已支付楼款予买方，如买方违约则卖方可以没收已付楼款）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的50%的违约金和一切交易已经产生的费用”，原告诉请被告支付违约金人民币24万元及从2020年4月1日起继续以78万元为基数按照年利率6%的标准计付违约金。被告抗辩原告诉请的违约金过高，请求予以降低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对被告请求减少违约金的请求予以支持，考虑到被告于2018年2月3日已将房屋交付给原告使用，房屋使用期间应支付相应占用费，故本院综合合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案违约金为总房价800000元的10%（即80000元）。关于律师费问题，根据双方签订的房地产买卖合同第七条约定：“……如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。”原告诉请被告承担律师费，理据充分，本院予以支持。至于被告述称涉案房产系被告包广涛个人财产，涉案房产办理转移登记时间为2018年4月23日，属于两被告婚姻关系存续期间的共同财产，且房地产买卖合同落款处也有被告包广涛、祝海燕共同签名及捺印，故两被告均属于合同相对人，均应遵守合同约定的权利义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张晓雪与被告包广涛、祝海燕签订的《房地产买卖合同》；二、被告包广涛、祝海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张晓雪返还购房款780000元；三、被告包广涛、祝海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张晓雪支付违约金80000元；四、被告包广涛、祝海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张晓雪支付律师费30000元；五、驳回原告张晓雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告张晓雪负担1800元，由被告包广涛、祝海燕负担10000元。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：涉案房地产买卖合同是否应当解除。本院分析如下:首先，被上诉人购买房屋的目的系取得房屋产权证书，虽然上诉人已交付涉案房屋，但上诉人截至一审法院辩论终结前仍未履行合同约定的抵押权涤除义务，被上诉人无法取得房屋产权证书，其购买房屋的目的无法实现。其次，根据涉案房地产买卖合同第七条的约定，出卖方如逾期办理按揭贷款义务超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。本案中，被上诉人已在签订买卖合同后按照合同约定支付绝大部分购房款，上诉人未履行抵押权涤除义务，违反了上述合同约定，构成违约，应承担违约责任。因此，被上诉人主张解除双方签订的房地产买卖合同有理，本院予以支持。一审法院关于涉案合同解除后，对返还购房款、违约金的调整及律师费的处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11800元，由上诉人包广涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮