北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24674号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区**镇幸福东园小区**楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：贺晨，女，1982年12月11日出生，汉族，北京邻睦里物业管理有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张丹丹，北京安博（天津）律师事务所律师。被告：毕荣安，男，1950年1月16日出生，汉族，中国联通北京分公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋宏，男，1971年9月1日出生，汉族，华明石材（北京）有限公司项目经理，住北京市西城区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与毕荣安物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人贺晨、张丹丹，被告毕荣安及其委托诉讼代理人宋宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令毕荣安支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计7207．2元；2．判令毕荣安按支付中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息；3．案件受理费由毕荣安负担。事实和理由：2015年，国家发改委基建物业管理中心为响应国管房改【2014】504号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，遵照相关法律、法规进行选聘物业公司，最终由业主选举出邻睦里物业公司，为小区居民提供物业管理服务。随后，邻睦里物业公司于2016年1月1日与房屋产权单位国家发改委基建物业管理中心签订《物业服务合同》且张贴公示。邻睦里物业公司一直为毕荣安居住的小区提供物业服务，毕荣安自2016年1月至今未缴纳物业费，邻睦里物业公司多次催要未果。毕荣安作为小区的业主，享受了邻睦里物业公司提供的事实服务，应当向邻睦里物业公司交纳物业费，故邻睦里物业公司诉至法院。毕荣安辩称，不同意原告的诉讼请求。1．原告所述与事实不符。原告提供的《物业服务合同》期限为2016年1月1日至2018年12月31日，2019年1月1日后的《补充协议》未经业主同意，应属无效，原告无权主张2019年1月1日后的物业费。原告从未对《物业服务合同》进行公示，且2016年3月至2017年5月，小区进行综合治理改造，原告并未按合同约定提供相应的物业服务。2．原告未按照合同约定的物业服务内容和一级物业服务质量标准提供物业服务，构成违约，被告未缴纳物业费系行使合法的抗辩权。且物业服务费用评估报告有效期截止到2017年10月27日，在2017年10月28日以后，原告收取的物业费标准缺乏依据。3．原被告并未签订《物业服务合同》，原告提交的《物业服务合同》也没有约定利息条款，且系原告未提供相应服务构成违约，被告不存在主管恶意拖欠，原告无权要求支付利息。4．本案部分诉讼请求已过诉讼时效。原告的催款单被告并未收到，被告家里长期有人，原告明明可以当面直接向被告送达催缴通知，但确没有，反而通过在门上张贴的方式，而且提供的所谓的催款的照片系摆拍，原告没有证据证实其催缴过物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕荣安为北京市西城区三里河********房屋的所有权人，房屋建筑面积7105平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……西城区三里河三区26465．27平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……2．本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3．负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4．负责共有绿地、景观的养护和管理；5．负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6．负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；……第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务。第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……三里河三区物业：2．1元/月·平方米……。第十六条，甲方的权利义务，1．有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2．监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1．根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2．按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十七条，业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日止。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻毕荣安居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司与毕荣安未签订物业服务合同，毕荣安自2016年至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对西城区三里河三区物业服务费用收费标准测算为2．2元/月·平方米。邻睦里物业公司针对其主张，提供以下证据。证据1，2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务合同和从2018年12月31日至2020年的5月31日的补充协议，证据2，2015年12月28日的物业服务费用的评估报告；证据3，国管房改【2014】504号文件和【2015】171号文件；证据4，污水管道化粪池清理委托合同书和垃圾清运协议书；证据5，催费通知单。毕荣安对证据1物业服务合同真实性认可，但不认可补充协议，认为补充协议未经过业主的同意，系原产权单位与被告私自签订的；对证据2、3、4真实性无异议；对证据5真实性不认可，认为系被告摆拍的，被告未催缴过物业费，被告曾于2020年初起诉过毕譞（毕荣安之子，也为涉案小区业主），案号为（2020）京0102民初718号，该催款通知书照片与（2020）京0102民初718号案件中的催款通知书照片存在不一致和矛盾之处。毕荣安针对其主张提供以下证据。证据1，小区进行改造照片，证明2016年3月至2017年5月原告无法提供全部的服务；证据2，小区部分业主出具的书面证明；证据3，原被告及发改委基建办三方会谈录音截选，证明原告没有完整地提供符合服务标准的物业服务，原告违约单方面终止物业服务；证据4，评估报告，证明2017年10月28日后物业费仍按照2．1元/月·平方米的标准收取没有依据；证据5，2016年公示的收支情况，证明原告对其物业收支情况虚假公示；证据6，小区南区部分业主的书面证明，证明原告没有提供相应的物业服务；证据7，评估报告附件表1-1-6，证明原告没有按照评估报告配备保安人员；证据8，2018年10月17日拍的绿地照片，证明原告没有对绿地进行养护；证据9，2018年10月15日原告贴的公告的照片，证明原告通过违规办理停车证的方式催交物业费。证据10，催费通知书，证明原告催缴物业费的通知系摆拍。被告对证据1、3、4、7、8、9、10真实性认可，但不认可证明目的。被告对证据2、5、6的真实性不予认可。此外，原告还申请了韩京明、马秀琴出庭作证。韩京明述称，其居住于北京市西城区三里河三区甲XX楼XX门XXX，邻睦里物业自2016年起至今未在小区范围内公示过发改委基建中心与其签订的物业合同；自2016年3月初到2017年夏，涉案小区进行老旧小区综合整治工程，在此期间，邻睦里物业公司未提供相应的物业服务；2016年至今，小区未召开过业主大会，也未就任何事项进行投票或表决，其对邻睦里继续提供物业服务的合法性提出质疑。此外，经法庭询问，韩京明表示，被告2017年曾在门口贴过物业费催缴单。马秀琴述称，其居住在北京市西城区三里河三区甲XX号楼XX门XXX号，邻睦里物业自2016年起至今未在小区范围内公示过发改委基建中心与其签订的物业合同，2016年到2018年，邻睦里物业公司未在小区的东三门设立过保安值守岗，也未对小区甲1楼、甲6楼、甲8楼、乙8楼的区域提供垃圾清运及保洁等服务，至今垃圾清运费均直接由西城区三里河三区居委会代收并代为聘请保洁人员。2016年至今，小区未召开过业主大会，也未就任何事项进行投票或表决。被告认可原告证人证言的真实性。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。毕荣安居住的西城区三里河三区甲XX楼XX单元XXX室房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与毕荣安虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；毕荣安作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求毕荣安交纳物业费的主张，理由充分。本院予以支持。关于毕荣安主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、没有保安、楼道无人打扫、违规操作、物业服务价格超过评估有效期等问题，毕荣安提交的证据，尚不足以证明其主张，邻睦里物业公司的服务虽尚有需要完善之处，但不足以否定其已履行合同主要义务的事实。就违约金一节，上述合同中未对违约金的标准进行明确约定，且考虑到原告在物业服务中亦有需要改进之处，故本院对该项诉讼请求不予支持。就诉讼时效一节，毕荣安虽称未见到邻睦里物业公司催缴物业费的通知，但其申请出庭作证的证人称曾见到邻睦里物业公司在2017年进行物业费催缴，且毕荣安提交的证据不足以证明其主张，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，法院认为邻睦里物业公司并未明显怠于行使其收取物业费的权利，对毕荣安主张物业费已经超过诉讼时效的抗辩，法院不予采信。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此以往，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告毕荣安给付原告北京邻睦里物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费7207．2元；二、驳回原告北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果毕荣安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由毕荣安负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  黄 丹二〇二〇年九月三十日法官助理  苏相中书 记 员  董 悦