上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初21441号原告：杜玉宝，男，1963年12月24日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。被告：杨晓红，女，1982年10月30日出生，汉族，住上海市奉贤区。被告：杨国其，男，1960年1月15日出生，汉族，住上海市奉贤区。两被告共同委托诉讼代理人：郑正，上海火鑫律师事务所律师。第三人：上海江海置业有限公司，住所地上海市奉贤区运河北路****。法定代表人：谢刚。原告杜玉宝诉被告杨晓红、被告杨国其及第三人上海江海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈翀涛、被告杨晓红、被告杨国其及两被告共同委托诉讼代理人郑正到庭参加了诉讼，第三人上海江海置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜玉宝向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2011年8月1日签订的《买卖协议》有效；2.判令第三人协助被告办理位于上海市奉贤区光昊路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权的产权登记手续；3.判令被告取得上述房屋产权证后，协助将该房屋的产权登记过户至原告名下，税费按照合同约定履行，由被告负担的部分由被告负担；4.判令被告立即支付原告违约金306,000元。事实和理由：原告与被告于2011年8月1日签订《买卖协议》，约定被告将其动迁所得金海苑9幢1号701室(后登记为：上海市奉贤区光昊路XXX弄XXX号XXX室)出售给原告，约定房价为1,530,000元，并约定违约方应支付相当于合同价款50%的违约金。合同签订后，原、被告调整了房价，现原告已支付全部房款，部分房款由被告杨国其收取，被告出具了相应收条。但被告不配合办理过户手续，故原告诉至法院。被告杨晓红、杨国其共同辩称，不认可原告的全部诉讼请求，被告不配合办理过户手续是因为案外人查某某系争房屋，不是被告不愿意办理过户，而且被告认为原告应该支付尾款60,000元。其次，系争房屋是被告杨国其的动迁安置房，与杨晓红无关，故杨晓红并非本案适格被告。第三人上海江海置业有限公司未到庭参加诉讼，也未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证1、原告提供上海市奉贤区南桥镇昊海社区XXX委出具的《居住证明》、国网上海市电力公司发票联5张和上海市自来水奉贤有限公司账单联7张，证明原告杜玉宝居住在系争房屋内；被告不认可该组证据真实性，认为虽然《居住证明》与发票上均有原告名字，但不代表原告居住在系争房屋内；对此，本院认为，复印件与原件一致，本院对该组证据真实性予以认可，且被告确认其已将系争房屋交付原告，故本院对原告的意见予以采纳。证2、原告提供其女儿杜林与被告杨晓红于2019年12月17日的短信聊天记录，证明原告联系被告过户房屋，但被告并未予以配合；被告认为房子不是杨晓红的，杨晓红在短信中告知杜林另行联系XXXXXXXXXXX，但原告未另行联系，且无法看出当时房屋已具备办理产证条件；对此，本院认为，系争短信仅表明双方在协商，无法证明系争房屋在当时已符合办理过户条件。证3、原告提供中国农业银行客户回执，证明原告为了过户，代被告杨国其支付200,000元，该笔款项中包含了剩余房款60,000元；被告认为原告支付该笔款项时未通知被告，被告也未同意其代为支付该笔款项，双方对该笔款项中包含房屋尾款60,000元未达成一致意见；对此，本院认为，原告支付款项时，附言载明该款包含房款，故本院对原告的意见予以采纳并认定房款已全部付清。本院经审理认定事实如下：2011年8月1日，原告杜玉宝与被告杨晓红签订《买卖协议》，约定被告将其动迁所得位于上海市奉贤区金海苑9幢1号701室房屋(现登记为：上海市奉贤区光昊路XXX弄XXX号XXX室)出售给原告，约定房价为1,530,000元。协议第二条约定：“……其他约定：甲方承担办理甲方房产证的税费和甲方过户乙方时甲方所产生的一切税费，甲方承担该房屋的维修基金及房屋配套设施，过户时乙方的税费由乙方承担。”第六条约定：“甲、乙双方约定过户为产证出来满五年。”2013年4月2日，原告与两被告签订《补充协议》，双方协议将房价调整为1,653,000元。后，原告先后向两被告支付房款共计1,593,000元。2020年11月6日，原告杜玉宝代为向法院(2019)沪0120执321号案件中支付200,000元并附言：杨晓红房款及垫付杨国琪执行款。现原告认为房屋已具备过户条件，故诉至本院。另查明，涉案房屋于2013年7月29日核准登记于第三人上海江海置业有限公司名下。2013年4月24日，被告一方签署《办理安置房出售合同确认单》，涉案房屋确认由被告杨晓红签订出售合同。本院认为，原、被告签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告按约向两被告支付了大部分房款，被告也已将系争房屋交付原告，合同已实际履行。虽然系争房屋是动迁安置房，但由于被告签动迁安置协议的时间是2009年9月6日，而且系争房屋的开发商上海江海置业有限公司取得大产证的时间是2013年7月29日，被告一方确认由被告杨晓红签订出售合同，按照规定系争房屋可以过户。故原告要求确认合同有效并要求过户的诉讼请求应予支持。至于两被告之间就系争房屋的关系，本案不作认定处理。关于被告是否存在逾期办理产证的违约行为及是否应当支付违约金部分。原告认为被告不配合办理过户手续已构成违约，应当承担违约责任。被告则认为当时房屋存在查封，所以未配合办理过户手续。对此，本院认为，双方在买卖合同中并未明确约定过户时间，且双方对此未达成一致意见，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。至于被告要求原告支付剩余房款60,000元的意见，本院认为，原告已代为将款项支付到法院执行案号中，支付时已载明款项用途，且被告未举证载明原告代为履行的款项并非房款，故本院对被告的意见难以采纳。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告杜玉宝与被告杨晓红、被告杨国其于2011年8月1日签订的《买卖协议》有效；二、第三人上海江海置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市奉贤区光昊路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至被告杨国其、被告杨晓红名下，税费由被告杨国其、被告杨晓红共同负担；三、被告杨国其、被告杨晓红在取得上述房地产权证之后十日内，协助原告杜玉宝将上述房地产权证过户至原告杜玉宝名下，税费由原告杜玉宝与被告杨国其、被告杨晓红各自负担；四、驳回原告杜玉宝的其余诉讼请求。案件受理费21,054元，减半收取计10,527元，保全费5,000元，合计15,527元，由原告杜玉宝负担2,945元，被告杨晓红、杨国其共同负担12,582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴映辉书 记 员 吴映辉附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。