陕西省汉中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕07民终1491号上诉人(原审被告)：汉中福瑞置业有限公司。住所地：南郑区。法定代表人：张龙龙 ，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵耀林，该公司监事。被上诉人(原审原告):毕勇等158人（后附名单）。被上诉人诉讼代表人：李小军，男，生于1972年7月19日，南郑区国有黎坪林场工人，住南郑区。被上诉人诉讼代表人：陈永林，男，生于1969年11月28日，南郑区国有黎坪林场工人，住南郑区。被上诉人诉讼代表人：缪富强，男，生于1972年1月2日，南郑区国有黎坪林场工人，住南郑区。 委托诉讼代理人：林某乙，陕西达聪律师事务所律师。原审第三人:汉中市圣元建筑工程有限责任公司。住所地：南郑区南侧。法定代表人：张兴全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：但炳林，该公司总经理。上诉人汉中福瑞置业有限公司（以下简称福瑞置业公司）因与被上诉人毕勇等158人及原审第三人汉中市圣元建筑工程有限责任公司（以下简称圣元建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2017)陕0721民初927号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。福瑞置业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。根据上诉人与黎坪林场所签订的《代建合同》，上诉人系黎坪林场的代建方，是黎坪林场的委托代理方，并非房地产开发商，故上诉人给予委托代理关系产生的法律后果均由黎坪林场承担。二、一审法院适用法律错误。在本案中，全体被上诉人均对黎坪林场委托上诉人代建的事实明知和应当知道，且上诉人在代建过程中已经通过各种方式多次向被上诉人进行披露，因此，根据合同法的规定，该商品房买卖合同法律关系依法应予直接约束黎坪林场和全体被上诉人，一审未正确依职权将黎坪林场追加为被告属程序违法。被上诉人毕勇等158人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人圣元建筑公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。毕勇等158 人向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋；2、请求判令被告为原告办理房产证；3、请求判令被告按照同地段同类房屋租金标准支付延迟交房赔偿金及逾期办理房产证赔偿金；4、本案受理费由被告承担。经审理查明，2010年11月18日，原告所在单位黎坪林场，就职工危房改造与被告签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》，该合同约定被告为投资主体，负责征地、建设、管理、融资、销售、委托设计、立项、报建、办证；约定每平方米销售均价为2080元，车库每平方米2580元，柴房每平方米1780元，包括项目用地绿化、亮化、道路硬化、公用配套设施修建等一切费用；约定被告负责给原告办理产权证书，办产权证书所需的工本费用由被告负担，其余费用由购房户自行承担。2011年7月4日，本案原告分别与被告签订《“棚户改建—职工预先登记”申购协议书》，约定原告预先登记、申购被告代建的“黎坪林场职工棚户危旧房改造项目”住宅房一套，预付代建款20000 元整，暂以均价2080元／平方米计价，缴款时间为2011年7月4日；付款方式为银行按揭；签订正式《住宅房买卖合同》时，预付代建款转为购房款；本协议签订后原则不予撤销申购登记和要求退还预付代建款，若原告要求撤销申购或届时未能按被告通知的日期前来签订《住宅房买卖合同》，则视为自动放弃申购权利，且预付代建款不予退还，被告仍可将原告所预先登记申购的住房售予第三人。2013年7月5日，黎坪林场与被告签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建补充协议》，约定交款分为四个阶段：第一阶段为交预订房定金；第二阶段工程进入正负零完工时需预交总价款的50%；第三阶段第三层完工时符合房贷政策户，被告全权协调银行进行按揭房贷，按揭某某预交现金是总价款的50%，按揭某某（第一套购房首付30%，第二套购房首付60%），预交现金差额多余部分可转入购柴房、车库款或退现金。不符合房贷政策户，需预交总房款的30%；第四阶段为整体工程完工、基础设施配套，该工程竣工上级部门验收合格后，需交总房款的20%。（若预交工程款不及时，导致工程停工与被告无关）。约定预交房款由被告在银行开专户，黎坪林场预留印鉴进行监管，专款专存、专款专用的原则；支付该工程款时按工程进度报表实际完工情况，经黎坪林场与被告审定后共同向银行提交有效印鉴，专项拨付所需该工程款；约定按经济适用房分配方法操作摇号分配，初步摇号时间暂定为2013年8月；约定本次预交工程款后被告不予办理退购手续，该工程进入摇号后代替房款，已交20000元定金的购房户如不需要购买代建房屋的，本次可不预交购房款，但需摇号分配完后给予退还定金，福瑞置业公司和黎坪林场不保证房源。协议签订后，原告158户即按约定交付了预付款、首付款和天然气初装费。2013年11月21日，被告福瑞置业公司和圣元建筑公司签订了《黎坪林场危旧房改造工程建设工程施工合同》，合同工期为270天，竣工日期为2014年5月30日。2014年6月，该建设项目如期竣工。后由于被告一直未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，加之未向圣元建筑公司足额支付工程款，圣元建筑公司拒绝交付工程，被告一直未能向原告交付房屋。原告遂诉至一审法院，诉讼请求如前所述。诉讼中，根据原告的申请，一审法院依法查封被告福瑞置业公司位于南郑区XX村南郑国用（2015）字第0192号（宗地编号：610721102207GB01003）国有土地使用证及该土地上修建的房屋六幢，查封期限三年。诉讼中，经一审法院报请区委、区政府协调相关部门，被告补办了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关手续，原告158人交付了剩余购房款，2018年10月8日，被告向原告158人交付了住房钥匙。本案还查明原有7名原告贺兴中、聂世成、秦忠成、危发全、余太发、张克旭、郑庭良在诉讼前已去世，庭审后，原告申请变更由7名死者的继承人贺某某（贺兴中之子）、徐某已（聂世成之妻）、秦某乙（秦忠成之女）、危某某（危发全之子）、余某已（余太发之女）、张某已（张克旭之子）、宋某丙（郑庭良之妻）为原告参加诉讼。一审法院认为，原告与被告双方虽未签订正式《商品房买卖合同》，但双方之间实际形成了商品房买卖合同法律关系，而且合同主要内容已经履行。黎坪林场与被告订立的《代建合同》及《补充协议》，及原告与被告订立的《申购协议书》均证明了原被告之间实际形成了商品房买卖关系，而且《申购协议书》还约定后期正式签订《商品房买卖合同》，由于被告未取得行政主管部门颁发的《商品房预售许可证》，导致双方未签订《商品房买卖合同》。但原告按约定交付了预付款、首付款、天然气初装费，诉讼中，被告补办了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关手续，原告交付清了剩余购房款，被告也向158名原告交付了住房钥匙，合同主要内容已履行，故被告辩称双方未签订《商品房买卖合同》，诉讼主体错误的辩称理由不予采纳，双方应按协议约定继续履行，原告要求被告交付符合住房条件的住房请求，即完成天然气安装、小区绿化亮化、道路硬化、公用配套设施应予支持；同时原告要求按照约定由被告负责给原告办理住房产权证书的请求也应予支持，办产权证书所需的工本费用由被告负担，其余费用按双方约定和法律规定承担；对原告要求被告按照人民银行同期同类基准贷款利率支付延迟交房赔偿金及逾期办理房产证赔偿金的请求，因双方在协议中并未约定交房期限，也未约定违约责任的承担，同时原告方对被告建房时相关手续不齐全也是知情，对导致迟迟不能交房也有责任，故对此请求故不予支持。据此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 、第十八条之规定，判决：一、由被告汉中福瑞置业有限公司在本判决书生效后三十日内向原告毕勇、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、董某甲、杜某某、符某某、付某某、高某某、何某甲、胡某甲、黄某甲、黄某乙、黄某丙、黄某丁、靳某某、瞿某甲、柯某某、李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某戊、林某甲、林某乙、刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁、鲁某某、罗某甲、罗某乙、罗某丙、缪富强、秦某甲、宋某甲、陶某某、汪某甲、王某甲、王子富、武某某、徐某甲、徐某乙、杨某甲、杨某乙、杨某丙、杨某丁、余某甲、余某乙、张某甲、张某乙、张某丙、张某丁、郑某某、周某甲、朱某甲、朱某乙、曹某某、陈某戊、陈某已、陈永林、董某乙、何某乙、黄某戊、黄某已、李某已、李小军、刘某戊、马某某、牟某某、聂某某、潘某某、秦某乙、孙某甲、王某乙、王某丙、王某丁、吴某某、徐某丙、徐某丁、余某丙、岳某某、袁某某、张某戊、张某已、张某庚、张某辛、张某壬、赵某某、周某乙、甘某甲、王某戊、张某癸、陈某庚、陈某辛、陈某壬、代某某、邓某甲、邓某乙、樊某某、甘某乙、龚某某、苟某某、古某某、胡某乙、胡某丙、黄某庚、黄某辛、黄某壬、蒋某甲、蒋某乙、蒋某丙、瞿某乙、瞿某丙、雷某某、李某庚、刘某已、刘某庚、刘某辛、缪某某、彭某甲、彭某乙、秦某丙、秦某丁、宋某乙、孙某乙、谭某某、唐某某、田某某、汪某乙、王某已、王某庚、向成某某、向洪某某、徐某戊、薛某某、杨某戊、杨某已、余某丁、余某戊、张某子、张某丑、张某寅、张某卯、张某辰、张某已、张某午、张某未、周某丙、朱某丙、贺某某、徐某已、秦某乙、危某某、余某已、张某已、宋某丙交付符合住房条件的住房一套，并完成天然气安装、小区绿化亮化、道路硬化、公用配套设施。二、由被告汉中福瑞置业有限公司在本判决书生效后三十日内负责给原告毕勇、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、董某甲、杜某某、符某某、付某某、高某某、何某甲、胡某甲、黄某甲、黄某乙、黄某丙、黄某丁、靳某某、瞿某甲、柯某某、李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某戊、林某甲、林某乙、刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁、鲁某某、罗某甲、罗某乙、罗某丙、缪富强、秦某甲、宋某甲、陶某某、汪某甲、王某甲、王子富、武某某、徐某甲、徐某乙、杨某甲、杨某乙、杨某丙、杨某丁、余某甲、余某乙、张某甲、张某乙、张某丙、张某丁、郑某某、周某甲、朱某甲、朱某乙、曹某某、陈某戊、陈某已、陈永林、董某乙、何某乙、黄某戊、黄某已、李某已、李小军、刘某戊、马某某、牟某某、聂某某、潘某某、秦某乙、孙某甲、王某乙、王某丙、王某丁、吴某某、徐某丙、徐某丁、余某丙、岳某某、袁某某、张某戊、张某已、张某庚、张某辛、张某壬、赵某某、周某乙、甘某甲、王某戊、张某癸、陈某庚、陈某辛、陈某壬、代某某、邓某甲、邓某乙、樊某某、甘某乙、龚某某、苟某某、古某某、胡某乙、胡某丙、黄某庚、黄某辛、黄某壬、蒋某甲、蒋某乙、蒋某丙、瞿某乙、瞿某丙、雷某某、李某庚、刘某已、刘某庚、刘某辛、缪某某、彭某甲、彭某乙、秦某丙、秦某丁、宋某乙、孙某乙、谭某某、唐某某、田某某、汪某乙、王某已、王某庚、向成某某、向洪某某、徐某戊、薛某某、杨某戊、杨某已、余某丁、余某戊、张某子、张某丑、张某寅、张某卯、张某辰、张某已、张某午、张某未、周某丙、朱某丙、贺某某、徐某已、秦某乙、危某某、余某已、张某已、宋某丙办理住房产权证书，办理产权证书所需的费用按双方约定和法律规定承担。如逾期不能办理，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息。三、驳回原告其他的诉讼请求。本案受理费31600.00元，财产保全费5000.00元，由被告汉中福瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状及副本一式两份，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。二审期间，各方均未提交新的证据。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议为，一审程序是否合法，一审认定的上诉人与被上诉人之间的法律关系是否正确？委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议，委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质。上诉人与案外人黎坪林场签订的《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》及《补充协议》,虽然合同名称中有代建的表述,但合同内容并不符合委托代建的要素和特征,合同中没有约定代建费用,实际上是对房地产开发项目及所建房屋买卖的约定,且从查明的事实来看，《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等建设项目的证件均是办理在上诉人名下，上诉人认为案外人黎坪林场是涉案建设项目的建设方，上诉人只是受托代建的上诉理由不能成立，故一审程序合法，并未遗漏当事人，认定事实清楚,适用法律正确,依法应驳回上诉,维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31600元，由上诉人汉中福瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    张  杪审  判  员    房建军审  判  员    岳  媛 二○二〇年九月十五日 法  官助理    徐晓倩书  记  员    石芮瑄