广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6451-6469、6480-6482号上诉人（原审原告）：张某某等二十二户业主（案号详见附表）。委托诉讼代理人：汪锐，广东杰科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县********有限公司，住所地：博罗县*洲镇刘屋咀（海港城），统一社会信用代码：914***********329Y。法定代表人：关某某，该公司经理。原审被告：毛某某，男，汉族，1956年3月7日出生，身份证住址：广东省博罗县************，公民身份号码：442************51X。共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。上诉人张某某等二十二户业主与被上诉人博罗县********有限公司商品房预售合同纠纷二十二案，不服广东省博罗县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述二十二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6451号案件为例进行表述、论证）上诉人向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销(2020)粤1322民初815号民事判决;2、请求依法改判被上诉人博罗县********有限公司向上诉人支付逾期交房违约金33205.54元;3、本案诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为本案二审的争议焦点包含案涉房屋在未取得竣工验收时的“交楼收楼”行为是否符合法律意义的有效交付;如不构成有效交付时被上诉人的逾期交付时间应如何界定。一、关于“房屋交付”的法律适用问题:1、上诉人认为房屋的有效交付有明确的法律强制规定即验收合格才能交付,不能简单的以所谓推定的买受人“收楼”的认定来免除开发商违反法律规定的违法违约责任。依据《建筑法》第六十一条第二项规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格,不得交付使用。”上诉人认为,房屋必须经过验收合格后才能交付使用,这是法律强制性规定,被上诉人违背法律让业主提前签署交房文件意图达到“交房”的目的,属于违法行为。在被上诉人未取得竣工验收前,不能因不明真相的上诉人的善意配合行为免除被上诉人的责任。2、开发商的两项法定义务竣工验收和按时交付缺一不可,且有严格的先后顺序即验收合格再按时交付,一审判决从结果上来看是确认了开发商存在违约行为但无需承担违约责任,于法有悖。《商品房销售管理办法》第三十条第一款“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”及第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。3、一审法院适用的主要法律规定忽视了前述法律规定的前提,存在适用法律未尽详实的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。该法律规定的有效交付须建立在具备交付条件的基础上,如果摈弃了验收合格的前提,则在商品房的买卖过程中买受人在收楼时将永远处于不利地位,而开发商仅需利用买受人的不知情即可免除自身违法违约责任,关于交付的约定基础旋即丧失意义。二、关于“房屋交付”的事实认定问题:双方于《商品房买卖合同一预售》第十一条第(一)款约定:出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。但博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》确认案涉房屋于2019年12月27日才验收合格。综合上诉人前述意见,请求贵院依法认定被上诉人存在逾期交房的违约行为,且认定逾期期间为2019年1月1日至2019年12月27日共计360日。三、同地区、同类型的案件裁决问题:广东省惠州市中级人民法做出的(2017)粤13民终1721号民事判决书于本案案情相似,争议焦点相似,上诉人认为该判决理法有据,恳请贵院作为参考,同时请求贵院对本案做出公正裁决,维护各方合法权益。被上诉人博罗县********有限公司发表答辩意见：双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:…”该约定重点注明了的交付商品房的“时间”是承担违约责任的条件,即出卖人未按时间交付商品房的,需向买受人按约定标准支付违约金,并不关涉商品房交付时是否符合约定交付条件,如商品房交付时买受人认为不符合约定条件的,可拒绝接收,因此而产生的逾期交付责任则由出卖人承担,如买受人于合同约定的房屋交付期限届满前收楼的,则出卖人无需承担违约责任。上诉人作为买受人,明知商品房不符合交付条件而接收房屋,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第三十二条的规定:“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。”因此,上诉人于商品房买卖合同约定的交付期限前接收了商品房,现又以商品房的交付不符合约定或法定的交付条件,要求答辩人支付违约金,不应得到法院支持。上述广东省高级人民法院【粤高法(2017)191号】指引于2017年9月12日下发全省人民法院,而上诉人上诉提供的类案(2017)粤13民终1721号判决的作出时间是2017年7月28日,是在广东省高级人民法院下发该指引之前,故应当参照该指引审理本案,上诉人提供的类案无参考价值。此外,答辩人提交了类案海南省高级人民法院(2019)琼民再48号民事判决供贵院审理时参考,该判决作出时间是2019年11月20日,且审理的法院层级更高,更具参考价值,该判决本院认为部分(第13、l4页)对本案争议论述和判决结果均表示不支持关于违约金的请求,与广东省高级人民法院的上述指引规定一致。综上所述,请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.被告浅水湾公司限期交付达到房屋交付条件的证明文件；2.被告浅水湾公司向原告开具金额230000元的购房发票；3.被告浅水湾公司支付原告张某某逾期交付房屋的违约金30807.36元（以购房总价461188元为基数，自逾期交房之日即2019年1月1日起至浅水湾公司交付房屋之日止，按每日万分之二计算，暂计至2019年12月1日共334天为30807.36元）；4.被告浅水湾公司支付原告张某某为维权支付的律师费1500元+6%风险代理（暂计1500元）；5.被告毛某某对浅水湾公司上述三、四项债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。原告在庭审中明确逾期交房违约金自2019年1月1日起计至被告浅水湾公司取得竣工验收备案表之日止。一审法院查明的事实：被告浅水湾公司系于2010年1月21日登记成立的有限责任公司(自然人独资)，注册资本为100万元，股东为毛某某，经营范围为酒店管理、房地产开发经营、物业管理、室内装饰、承接园林绿化工程。2018年3月14日，原告张某某（买受人）与浅水湾公司（出卖人）签订合同编号为博罗（2018）10004274的《商品房买卖合同（预售）》，由原告向浅水湾公司购买其开发的案涉商品房，建筑面积63.35平方米，房屋总价款461188元。合同约定出卖人以出让方式取得坐落于博罗县*洲镇刘屋咀面积4284平方米的建设用地使用权[证号：博府国用（2013）第190121号]；出卖人经批准，在该地块上建设的商品房项目核准名称为“浅水湾桥东轩”，建设工程规划许可证号为441********010，建筑工程施工许可证号为441************201；该商品房已由博罗县房产管理局批准预售，预售许可证号为博罗房预许（2017）097号。合同第七条“付款方式及期限”约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应于2018年1月31日前支付首期购房款231188元，余款230000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条“交付时间和手续”第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”第一款约定逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同的附件十一补充协议第3.8条约定：购房发票及付清房款证明由出卖人统一安排在买受人付清全部房款后办理房产证前开具。合同还具体约定其他事宜。上述合同签订后，原告张某某向浅水湾公司支付首期购房款231188元，浅水湾公司向原告开具金额为231188元的增值税普通发票。后原告以申请银行贷款方式支付浅水湾公司剩余购房款。浅水湾公司称原告直至2019年4月30日才获银行审批同意发放贷款，即到该日原告才付清全部购房款。原告对此未持异议。本院于2020年4月21日对原、被告进行调查，双方共同确认浅水湾公司已向张某某开具全额购房款的增值税普通发票。2019年5月21日，张某某签署入伙会签单、前期物业管理服务协议等文件，浅水湾公司提交的物管费缴交记录显示原告交纳了从2019年1月起的物管费。2019年11月19日，原告张某某与广东诗华律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该事务所指派赵月月律师为张某某本案的诉讼代理人，前期办案费用合计1500元，此外再根据律师承办案件达到的效果计付律师服务费，按张某某实际实现债权数额的6%标准支付。广东诗华律师事务所于2019年11月27日向张某某开具了金额为1500元的增值税普通发票。原告张某某主张浅水湾公司故意隐瞒案涉商品房未取得验收备案的事实，甚至出示虚假的备案表欺骗原告收楼，原告于2019年5月21日的收楼行为并非其真实意思表示。原告为此提供曹蓓与浅水湾公司出纳黄润莲的微信聊天截图及“备案表”图片、浅水湾公司的代表王林锋与钟路芬、丁夏珠、王雪涛的交谈现场录音佐证。浅水湾公司对上述证据均不予认可，认为上述人员并非本案的当事人，不清楚双方讨论或沟通事项是否与本案有关，也没有证据证明该微信聊天记录指向的是案涉楼盘；浅水湾公司没有“王林锋”该名工作人员。庭审中，原告张某某明确第一项诉讼请求中的“达到房屋交付条件的证明文件”，具体指竣工验收备案表、竣工验收报告、法律行政法规规定的应当由规划、公安、消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的质量保修书，住宅质量保证书、住宅使用说明书及房屋测绘报告。另查一，博罗县民政局于2017年9月29日出具《关于博罗县********有限公司地名申报的情况说明》：博罗县********有限公司位于博罗县*洲镇刘屋咀地段的项目向博罗县住建局申报的项目名为“桥东阁”，后以“浅水湾桥东轩”在我局申报并在我局备案，我局于2017年7月批复命名“浅水湾桥东轩”。另查二，博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，意见：桥东阁住宅楼及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表载明建设单位为浅水湾公司，工程名称为桥东阁住宅楼及地下室，工程地点为博罗县*洲镇刘屋咀地段，施工许可证号为441************201，并注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位是浅水湾公司，项目名称是浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*洲镇刘屋咀地段。一审法院认为，原告张某某与被告浅水湾公司于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应恪守履行。一、关于原告请求浅水湾公司交付案涉商品房达到交付条件的证明文件，以及开具金额为230000元购房发票问题。（一）博罗县民政局已于2017年9月29日出具《关于博罗县********有限公司地名申报的情况说明》，称浅水湾公司向博罗县住建局申报的涉案工程名“桥东阁”，博罗县民政局批复命名为“浅水湾桥东轩”，因此一审法院认定案涉商品房所在楼盘“桥东阁”与“桥东轩”为同一项目。（二）博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认桥东阁住宅楼及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位是浅水湾公司，项目名称是浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*洲镇刘屋咀地段。上述文件在本案诉讼中由浅水湾公司提交，并已送达原告，因此一审法院认定浅水湾公司已将证明案涉商品房符合交付条件的相关文件交付原告，对原告该诉讼请求，一审法院不予支持。（三）一审法院于2020年4月21日对原、被告进行调查，双方共同确认浅水湾公司已向原告张某某开具全额购房款的增值税普通发票。因此浅水湾公司已履行完毕开具全额购房款发票的义务，对两原告该诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于浅水湾公司应否支付原告逾期交付违约金的问题。（一）案涉商品房买卖合同签订后，原告向浅水湾公司支付了首期购房款231188元。原告于2019年5月21日签署入伙会签单、《前期物业管理服务协议》等文件，实际接收案涉商品房。原告主张浅水湾公司故意隐瞒案涉商品房未取得验收备案的事实，甚至出示虚假的备案表欺骗原告收楼，原告于2019年5月21日的收楼行为并非其真实意思表示。因原告提交的相关证据真实性无法确认，且不能证明相关人员及证据所示内容与本案有关，故一审法院不予采信，并认定原告于2019年5月21日实际接收案涉商品房。（二）合同约定浅水湾公司应于2018年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用，而浅水湾公司直至2019年12月27日才取得竣工验收备案证明文件，浅水湾公司于2019年5月21日向原告交付的商品房尚不符合合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，案涉商品房已转由原告占有，原告的实际收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋。因此一审法院认定原告已于2019年5月21日实际接收案涉商品房，浅水湾公司存在逾期交付的违约情形，应承担相应违约责任。原告请求浅水湾公司从2019年1月1日起计付逾期交房违约金，一审法院予以支持。原告与被告浅水湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并无原告逾期支付购房款，浅水湾公司可顺延交付房屋的约定，浅水湾公司辩称原告逾期支付购房款及迟延缴交装修保证金等费用，其有权顺延交房，该项辩称没有法律依据，一审法院不予采纳。因此逾期交房违约金应计算至2019年5月21日，根据双方合同约定，逾期交房违约金应以全部购房款461188元为基数，从2019年1月1日起至2019年5月21日止，按每日万分之二的标准计付，具体数额为13005.50元(461188元×141天×0.002‰)。三、关于律师费问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》并无关于因实现债权产生的律师费承担的约定，因此原告要求浅水湾公司支付律师费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。四、关于被告毛某某应否对浅水湾公司的债务承担连带责任问题。浅水湾公司为一人有限责任公司，毛某某系唯一股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。毛某某已提交惠州广诚会计师事务所出具的尽职调查报告，证明公司财产独立于其作为股东的财产之外，原告未予否定，一审法院予以认可。因此原告请求毛某某对浅水湾公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告博罗县********有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告张某某支付逾期交房违约金13005.50元。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费608元，由原告张某某负担482元，被告博罗县********有限公司负担126元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人实际收楼时间能否作为认定被上诉人是否构成逾期交楼的依据，具体分析如下：在涉案《商品房买卖合同》中已载明，商品房交付时应当符合下列条件：1、取得竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。买受人由此可以知悉其享有要求出卖人在交楼时出示上述文件的权利，若出卖人不能出示则有权拒绝收楼。本系列案中，上诉人在办理入伙手续时，是有权要求被上诉人出示上述文件，若其不能提供，完全可以拒绝收楼，但其已在《入伙会签单》中签名确认收楼，则应视为当时放弃了查看上述文件的权利。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”之规定，一审法院以上诉人实际收楼时间为依据认定被上诉人是否构成逾期交楼，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，已由上诉人预缴，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月二十四日书记员 叶秀婷附表：