陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终13475号上诉人（原审被告）：徐龙龙，男，1988年12月22日出生，汉族，户籍所在地陕西省富县。委托诉讼代理人：王建平，陕西朱西江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴芳芳，女，1985年10月22日出生，汉族，户籍所在地福建省建阳市。委托诉讼代理人：冯锐，四川瀛领禾石律师事务所律师。原审第三人：西安摩尔房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路文景小区**第********。法定代表人：张琴，董事长。委托诉讼代理人：王凯斌，男，1987年10月2日出生，汉族，职员，住。上诉人徐龙龙因与被上诉人吴芳芳、原审第三人西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6402号民事判决，向本院提出上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐龙龙上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初6402号民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认为“后续首付款按照规定原告须存入西安市房地局指定的监管账户，不能支付被告本人，即此环节需要被告的配合原告并不能单方完成，故被告认为原告未按期支付首付款，原告构成违约的意见本院不予采纳；被告认为从2017年6月后应由原告帮助还贷因合同中并无约定，原告亦不认可，被告提供与第三人之间的通话记录亦不能明确证明该事实，故其意见不予采纳。”的事实是错误的。首先，要查清本案的事实部分，需要了解上诉人和被上诉人以及第三人公司之间就房屋交易过程中细节约定。2017年5月10日上诉人通过第三人公司人员和被上诉人签订房屋买卖合同，签订合同时，上诉人多次反复向第三人公司人员和被上诉人告知本房屋属按揭房，房屋在银行抵押，须首先支付首付款解压后才能办理网签，后才把购房款存入西安市房地局指定的监管账户;签订合同后，6月份贷款由被上诉人还贷，上诉人净拿房款86万元。得到肯定的答复是同意。办理房屋解押由第三人公司加急处理，由被上诉人支付的首付款进行房屋解押，6月份及以后的月供由被上诉人支付。以上事实均有证据为证，上诉人不存在不配合的行为，一审法院认定上诉人不配合被上诉人交付首付款是主观臆断，是错误认定。而本案没有继续履行，恰恰是被上诉人及第三人没有履行合同义务，导致上诉人合同目的不能实现，合同解除。其次、第三人公司人员欺骗上诉人，利用上诉人急需资金卖掉房子的心里，违法促成上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，根据西安市2017年4月18日的限购规定，二手房交易网签备案需过五年或房产证需满两年才能交易。依照西安市规定涉案房屋不能进行市场交易。本案房屋2014年2月10日办理网签登记，2017年5月10日房屋买卖时还没有房产证，符合限购规定。第三人作为专业的居间人，熟知政府政策及法律规定，违规促成双方签订合同，导致合同不成立未生效，被上诉人的损失依法应由第三人承担。最后，上诉人和被上诉人及第三人签订合同后，一个月内第三人工作人员及被上诉人从未联系过上诉人，更不用提支付首付款，被上诉人根本没有支付首付款的意思和行为。反而是上诉人联系第三人及被上诉人，要求他们履行合同义务，他们表示拒绝履行后，上诉人放弃继续催促。从签订合同日一直到2017年10月份被上诉人起诉，被上诉人及第三人从未联系过上诉人，一审凭被上诉人到法院起诉就认定上诉人违约，很明显被上诉人是恶意诉讼，达到不法目的。二、一审法院适用法律错误。根据三方签订房屋买卖合同时，房屋情况及西安市政策规定，涉案房屋不能交易，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第〔五）项规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同应属无效合同，上诉人不承担违约责任，一审法院依照第九十四条（五）项、第九十七条的规定，判决上诉人返还定金，承担违约金、居间费，很明显适用法律是错误的。最后，本案的守约方是上诉人，违约方是第三人和被上诉人，承担法律责任的应是被上诉人和第三人，是第三人和被上诉人恶意串通侵害上诉人的合法权益，被上诉人要求的违约金17万明显过高，且没有法律依据。居间费25800元，第三人没有履行居间服务，依法应由第三人退还给被上诉人，不应由上诉人承担。但一审法院并没有纠错上诉人和第三人的违法行为，错误判决。吴芳芳答辩称，上诉人的上诉意见前后矛盾，对合同性质前后陈述不一致。1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称2017年6月份贷款由被上诉人归还，该诉称不是事实也无证据支持。上诉人称其净拿房款86万元与合同约定不一致。合同约定首付款系做资金监管当天支付，但资金监管需要由买卖双方配合进行，事实上被上诉人一直催促中介公司协助办理此事，但上诉人由于房贷而不配合中介办理相关手续，且明确称不卖房了。故上诉人的违约行为清楚明显。2.违约金问题，双方合同6.12条中对违约金有明确约定。摩尔公司述称，合同约定是符合西安市房屋交易买卖流程的，是合法有效合同。中介公司一直在对合同履行积极协商。关于房贷问题，合同并未涉及。合同是合法有效的，若违规是不可能做网签或资金监管的。吴芳芳起诉至一审法院请求判令：1.解除双方于2017年5月10日签订的《存量房买卖合同》，徐龙龙返还定金3万元，同时按照年利率24%支付占用期间的资金占用费16200元；2.徐龙龙承担违约金17万元、中介费25800元；3.由徐龙龙承担本案诉讼费。原审经审理查明，2017年5月10日，吴芳芳作为乙方、徐龙龙作为甲方在摩尔公司的居间下签订《存量房买卖合同》一份，约定吴芳芳购买徐龙龙位于西安市未央区，约定房屋成交价为86万元。同日吴芳芳、徐龙龙及摩尔公司签订《存量房买卖居间合同》，吴芳芳、徐龙龙共同委托摩尔公司协助办理该房过户手续，乙方承担中介费25800元。《存量房买卖合同》第1.6载明该房屋有抵押，尚欠贷款余额45万元；2.2载明房价款支付方式为按揭；2.2.1约定吴芳芳于2017年5月10日前支付定金3万元；2.2.2约定首期房价款35万元，乙方于甲、乙双方做资金监管当天打入房地局的资金监管账户中。6.1约定本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币17万元整给守约方。违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费。合同签订后吴芳芳按照约定支付了定金3万元。后续徐龙龙未按照合同继续履行，摩尔公司居间无果，致房屋买卖未成交。现吴芳芳诉至法院，形成诉讼。原审审理中同时查明，徐龙龙于2019年1月4日在中国平安财产保险股份有限公司办理个人保证保险业务545600元，并以涉案房屋作为担保在中国平安财产保险股份有限公司办理抵押登记，抵押期限自2019年1月4日起至2027年4月14日止。原审法院认为，吴芳芳与徐龙龙签订的存量房买卖合同属双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效。现吴芳芳请求解除双方签订的存量房买卖合同，徐龙龙亦同意解除，法院予以准许。对于吴芳芳基于徐龙龙违约要求解除合同后被告应承担违约金、居间费的诉请，根据查明的事实，吴芳芳按照合同支付了定金；后续首付款按照规定吴芳芳须存入西安市房地局指定的监管账户，不能直付徐龙龙本人，即此环节需要徐龙龙的配合吴芳芳并不能单方完成，故徐龙龙认为吴芳芳未按期支付首付款，吴芳芳构成违约的意见原审不予采纳；另徐龙龙认为从2017年6月后应由吴芳芳帮助还贷因合同中并无约定，吴芳芳亦不认可，徐龙龙提供与摩尔公司之间的通话记录亦不能明确证明该事实，故其意见不予采纳。涉案房屋购于徐龙龙婚前，其辩称属于先结婚、后登记领证、未征得配偶同意的意见无相应证据支持，意见不予采信。综上本案徐龙龙构成违约，吴芳芳要求徐龙龙退还定金3万元与法有据，应予支持，徐龙龙应予退还；吴芳芳现要求徐龙龙按照合同约定支付违约金17万元，承担居间费25800元符合合同约定，依法支持。唯要求徐龙龙按照年利率24%承担3万元资金占用费一节无证据支持，且吴芳芳要求徐龙龙承担的违约金、居间费即是对其损失的补偿，故其意见不予采纳。原审遂判决：1、解除原告吴芳芳与被告徐龙龙2017年5月10日签订的《存量房买卖合同》。2、被告徐龙龙于本判决生效后十日内退还原告吴芳芳定金3万元，赔偿原告吴芳芳违约金17万元，居间费25800元，共计225800元。3、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3860元（吴芳芳已预交），现由徐龙龙负担。于上述付款时一并支付。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，徐龙龙与吴芳芳于2017年5月10日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。当事人应当依合同约定履行自己的义务。西安市人民政府2017年4月18日发布的关于二手房交易网签备案需过五年或房产证需满两年才能交易的规定，属于地方人民政府对本地房地产市场的管理规定，并非法律或者行政法规，故徐龙龙上诉关于本案房屋买卖合同违反该规定应属无效的理由不能成立。合同签订后，吴芳芳按照合同约定履行了支付定金的义务。按照合同约定及二手房交易的管理规定，房款应由买方存入西安市房地局指定的资金监管账户，这需要卖方徐龙龙配合买方吴芳芳进行资金监管的相关手续才能完成，而双方未能进行合同网签及签订资金监管协议，故徐龙龙上诉称吴芳芳未按期支付首付款构成违约的理由亦不能成立。徐龙龙上诉称双方约定2017年6月关于涉案房屋银行贷款由吴芳芳偿还，其净拿房款86万元，用吴芳芳支付的首付款偿还银行贷款以解除涉案房屋抵押，其该意见并无足够的证据予以支持。而且徐龙龙又一次将涉案房屋抵押贷款。故原审法院认定本案徐龙龙构成违约，对吴芳芳要求徐龙龙退还定金3万元，支付违约金17万元，承担居间费25800元的诉讼请求予以支持，判处并无不当。双方合同约定违约方需赔偿守约方违约金17万元，徐龙龙上诉称违约金明显过高，但并未提交相应的证据支持其意见。吴芳芳已向摩尔公司支付居间费25800元，因徐龙龙违约致本案房屋买卖合同解除，该费用属于吴芳芳的损失，吴芳芳主张由徐龙龙赔偿符合双方合同约定。综上，徐龙龙的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元，由徐龙龙承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十二月十六日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩