安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初985号 原告：铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南汽车4S店集群，统一社会信用代码91340700610436565H。 法定代表人：周勇，系铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣然，系安徽创元律师事务所律师。 被告：铜陵市利祥汽车销售服务有限公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道桥南4S店集群，统一社会信用代码91340700MA2MUX5Y4C。 法定代表人：叶象南，系铜陵市利祥汽车销售服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：冯霞，系安徽铜鼎律师事务所律师。 原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司（以下简称方舟公司）与被告铜陵市利祥汽车销售服务有限公司（以下简称利祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方舟公司的法定代表人周勇和诉讼代理人王欣然、利祥公司的诉讼代理人冯霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方舟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金100万元。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2018年6月19日签订《在建房屋转让合同》，约定原告所有的面积约3900平方米的在建房产转让给被告，被告到在建房产现场予以确认后，约定转让价款人民币750万元，约定付款时间为：土地使用权证办理完毕60天左右支付350万元，2018年12月31日前支付100万元，2019年5月31日支付100万元，2019年11月31日前支付100万元，2020年5月31日前支付100万元。另特别约定：因政府原因不能办证但不影响房屋使用，被告不得据此向原告主张违约责任（合同第七条第2款）。合同生效后，被告法定代表人于2018年7月26日回复原告称“目前账上没钱，抱歉”。被告的违约行为已给原告造成直接、间接经济损失上千万元。因被告以没钱为由明确表明其拒绝履行合同，原告于2019年6月18日通知被告解除双方之间的《在建房屋转让合同》，该解除通知已生效，但被告至今未将其拒绝履行在建房屋转让合同的违约金100万元支付给原告。为维护自身合法权益，原告具状法院，请求判决所请。 被告利祥公司辩称，1、原被告双方签订的《在建房屋转让合同》无效。根据法律规定，没有取得产权证书的房屋不得转让，且原告转让给被告的在建房屋未办理建设工程施工许可证，不符合法定转让条件，属于无效合同。2、原告主张被告违约证据不足。根据双方签订的《在建房屋转让合同》付款时间的约定，被告第一次付款时间为土地使用权证办理完毕60日左右，该“土地使用权证办理完毕”是指土地证办理到被告名下，而土地证办理至原告名下的时间为2019年6月27日，且原告在2019年6月18日已经向被告发函《解除在建房屋转让合同》。所以在被告付款条件尚未成就的情况下，在建房屋转让合同即已解除，被告不存在有违约行为。3、原告一直未向被告交付在建房屋。原告自2019年1月开始自行对转让给被告的房屋进行装潢开4S店，没有证据证明原告转让在建房屋造成损失。4、根据合同法解释二的规定，即使有损失也是采取损失填平的原则，原告的损失已经在关联案件中予以处理，且原告提供的证据不足以证明原告有损失的发生。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，方舟公司（甲方）与利祥公司（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，合同约定：甲方于2010年取得的位于铜陵市郊区桥南4S店集群占地面积约7000平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权转让给乙方，土地现状为已开发状态（已开发房屋的转让合同另行签订）；土地转让价款为人民币500万元整，合同签订之日，乙方支付给甲方土地转让款100万元；2018年7月10日乙方再支付土地转让款100万元给甲方；待乙方支付的土地转让款累计人民币400万元后，甲方开始办理土地权属证书；土地权属证书开始办理后，乙方将土地转让余款100万元支付给甲方；甲方承诺负责将土地权属证书办理至乙方名下，乙方再凭该土地所有权证书直接自行办理房屋权属证书。 2018年6月19日，方舟公司（甲方）与利祥公司（乙方）还签订一份《在建房屋转让合同》，合同约定：甲方在铜陵市郊区桥南4S店集群拥有面积约3900平方米用于汽车销售的在建房产，甲方拟转让给乙方。第一条乙方现场已经确认，甲方转让给乙方用于汽车销售的房产坐落于桥南4S店集群，转让房产基本建成（照片附后），建筑面积约为3900平方米。第二条房屋项下的土地使用权一并转让给乙方，土地使用权转让合同另行签订。第三条转让价款、价款支付时间和方式，1、甲方将转让房产以人民币750万元转让给乙方，该转让价格仅为转让房产的价款，不包含土地使用权的转让价款。2、转让价款支付方式⑴第一次付款：土地使用权证办理完毕60天左右，乙方支付给甲方350万元；⑵第二次付款：2018年12月31日前乙方支付给甲方100万元；⑶第三次付款：2019年5月31日前乙方支付给甲方100万元；⑷第四次付款：2019年11月31日前乙方支付给甲方100万元；⑸第五次付款：2020年5月31日前乙方支付给甲方100万元.第四条余款担保方式为乙方应对余款以房产证抵押的方式提供担保，并另签担保合同。第五条本合同生效后，乙方自行负责投资对转让房产未完善的工程予以完善，及完成后续装潢工程事宜，为乙方自行办理房屋权属证书创造条件。第六条本合同生效后，转让房产的房屋所有权权属证书由乙方自行办理，办证过程中发生的税费由乙方承担。乙方办理房屋权属证书过程中需要甲方配合的，甲方予以配合，否则由甲方承担违约责任。本合同生效后，转让房产的土地使用权属证书按照《土地使用权转让合同》约定由甲方负责办理至乙方名下，办理过程中需要乙方（如盖章、出具营业执照复印件）配合的，乙方承诺全力配合，否则由乙方承担违约责任。第七条违约责任1、本合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金100万元。2、乙方未按合同约定支付转让价款在十日以内，……；延迟支付超过30天的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金100万元。3、甲方未按本合同约定交付转让标的，乙方有权要求甲方支付违约金100万元。特别约定：如遇政府原因或者其他行政干预原因致使乙方不能及时办理房屋所有权权属证书时，因该情况出现时不影响乙方使用转让房产，因此该情形不得视为甲方违约，乙方不得据此向甲方主张违约责任。……第十一条本合同自双方或双方法定代表人签字并加盖公司公章之日起生效。 上述《土地使用权转让合同》和《在建房屋转让合同》签订后，因利祥公司没有按照《土地使用权转让合同》的约定在2018年7月10日再向方舟公司支付土地转让款100万元，方舟公司的法定代表人周勇多次发短信给利祥公司的法定代表人叶象南催款未果，并在2018年8月24日短信通知解除双方于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》。 2019年5月6日，利祥公司向铜陵市郊区人民法院起诉，请求解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》，由方舟公司返还利祥公司支付的合同价款100万元并支付资金占有费。上述案件于2019年6月20日在铜陵市郊区人民法院开庭审理。 2019年6月18日，方舟公司向利祥公司邮寄《解除合同通知书》，该通知书内容为：贵公司未按《土地使用权转让合同》约定付款，我公司于2018年8月24日通知贵公司解除双方间的《土地使用权转让合同》，之后贵公司法人到我公司协商，我公司表态，如能按照合同约定付款，我公司仍然愿意履行双方间签订的《土地使用权转让合同》、《在建房屋转让合同》，故此我公司一直未提出解除双方于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》，就是等待贵公司付款、及贵公司对贵我双方2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》如何处理进行协商，以便双方继续合作，结果我公司等来的是贵公司的起诉，由此可见贵公司根本没有履行《在建房屋转让合同》的可能和诚意。基于此，我公司决定不再转让在建房屋，自行使用，现决定解除双方间于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》。为此，我公司书面通知贵公司：1、贵我双方于2018年6月19日签订的《在建房屋转让合同》自2019年6月18日起解除；2、请贵公司于2019年8月18日前支付我公司解除合同违约金人民币100万元（土地使用权转让合同违约金我公司另案主张）；3、本通知自发出之日起生效。利祥公司于2019年6月19日收到方舟公司邮寄的《解除合同通知书》，利祥公司对解除《在建房屋转让合同》没有异议。2019年6月28日，方舟公司将与利祥公司签订的《土地使用权转让合同》项下的土地使用权证办理到方舟公司名下。2019年10月，方舟公司完成对案涉在建房屋的装修。 2019年7月10日，铜陵市郊区人民法院对利祥公司起诉请求解除2018年6月19日与方舟公司签订的《土地使用权转让合同》等作出一审判决，后方舟公司提出上诉，铜陵市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）皖07民终696号民事判决，其判决内容为：一、维持安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初629号民事判决第一项、第二项，即“1.铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司于本判决生效后二十日内返还铜陵市利祥汽车销售服务有限公司土地转让款100万元；”“驳回铜陵市利祥汽车销售服务有限公司其他诉讼请求”；二、确认双方签订的土地使用权转让合同于本判决生效后解除。 2020年1月2日，方舟公司以与利祥公司于2018年6月19日签订的《土地使用权转让合同》中，利祥公司逾期付款行为构成违约为由,向铜陵市郊区人民法院起诉，要求利祥公司向方舟公司支付违约金100万元。铜陵市郊区人民法院支持了方舟公司的诉讼请求。后利祥公司不服提出上诉，2020年7月17日，铜陵市中级人民法院（2020）皖07民终405号民事判决驳回上诉，维持原判。 另查，《在建房屋转让合同》约定“转让价款支付方式⑴第一次付款：土地使用权证办理完毕60天左右，乙方支付给甲方350万元”该土地使用权证办理完毕是指土地使用权证办理到利祥公司名下。 上述事实，有《土地使用权转让合同》、《在建房屋转让合同》、短信记录、解除合同通知书（在建房屋）及快递单号查询记录、铜陵市中级人民法院（2019）皖07民终696号民判决书和（2020）皖07民终405号民事判决书、当事人陈述等证据在案证实，已经庭审举证、质证和本院审查核实，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2018年6月19日，方舟公司与利祥公司在自愿的基础上签订的《在建房屋转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，属于有效合同。根据双方签订的《在建房屋转让合同》约定的转让价款支付方式，利祥公司第一次付款时间为：土地使用权证办理至利祥公司名下后60天左右，利祥公司向方舟公司支付350万元；第二次付款时间为：2018年12月31日前向方舟公司支付100万元。由于方舟公司与利祥公司同期签订了《土地使用权转让合同》，利祥公司未按土地使用权转让合同约定在2018年7月10日支付土地转让款100万元，方舟公司催付土地转让款未果的情况下，于2018年8月24日通知解除双方签订的《土地使用权转让合同》。2019年5月6日开始，双方为土地使用权转让成讼。2019年6月18日，方舟公司解除了《在建房屋转让合同》，于2019年6月28日将土地使用权证办理到方舟公司名下。以上基于利祥公司第一次系有条件付款，第二次附期限付款之前，方舟公司已通知解除《土地使用权转让合同》，且在合同约定的付款条件尚未成就，双方之间的土地使用权转让纠纷尚未定论时，方舟公司便已主动解除了《在建房屋转让合同》，因此，利祥公司不构成违约。利祥公司在履行《土地使用权转让合同》中因未按约支付转让款构成违约，与利祥公司是否有能力履行《在建房屋转让合同》，两者之间没有必然的联系。利祥公司法定代表人于2018年7月26日回复方舟公司法定代表人称“目前账上没钱，抱歉”，系仅对方舟公司催付的土地转让款给出的答复，并非针对在建房屋转让款的回复。方舟公司以利祥公司拒绝履行在建房屋转让合同，要求利祥公司支付违约金100万元，缺乏事实和证据支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费13800元减半收取6900元，由原告铜陵市方舟汽车销售服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  李金凤 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王榕彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条——当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 最高人民法院关于适用的解释第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。