湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15509号原告段尚纯，女，1972年6月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托代理人易光灿，湖南湘和律师事务所律师。被告谭常富，男，1963年6月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告段尚纯诉被告谭常富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月23日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告段尚纯及其委托代理人易光灿到庭参加诉讼，被告谭常富经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告段尚纯向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告退还预付租金（含保证金）44.8万元，并按银行同期贷款利率四倍赔偿原告自2020年1月16日付款之日起至全部退还租金款之日止的利息（至具状之日止约为利息1万元）；2.判令被告向原告退还代付电费款2.9626万元，并按银行同期贷款利率四倍赔偿原告自2019年11月1日起至全部退还电费款之日止的利息（至具状之日止约为利息0.1万元）；3.判令被告向原告开具50万元租赁费发票；4.判令被告向原告支付违约赔偿款5万元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告通过转让从案外第三人处取得涉案门面租赁权，租赁被告位于长沙市岳麓区××道××号房屋经营多年,原租赁合同到期前,由于被告与案外第三人没有搞好交接,以致雷锋大道249号房屋欠2019年9、10月两个月电费,电力部门即将断电,原告联系被告,被告要求原告代缴电费,原告担心断电影响经营,被迫代付电费2.9626万元,2019年10月24日,原告与被告直接签订房屋租赁合同,约定租赁期五年,首年租金每月6万元、保证金18万元等事项,原告依合同足额支付租金、保证金,2020年4月及5月底,被告借口急需钱为其亲人治病,向原告要求提早支付租金30万元,并口头承诺原告因新冠病毒疫情影响经营免租原告三个月租金,原告碍于情面且基于对被告人品和承诺的相信,原告设法筹措30万元提前支付租金给被告,约一个月后原告得知被告因欠银行贷款在法院判决和执行后没有及时归还,长沙市芙蓉区人民法院于2020年7月20日将原告租赁房产拍卖,由于被告隐瞒房产马上就要拍卖的事实,给原告个人及经营造成很大被动,由于担心拍卖房产及被告债主上门讨要会给原告经营造成不利影响,致使原告不敢增加人手、扩大经营,被告隐瞒、欺骗的行为严重影响了原告的经营规划和经营信心,给原告造成巨大经济损失。经联系长沙市芙蓉区人民法院要求解决原告提前支付的租金退还及租赁合同期限问题,长沙市芙蓉区人民法院要求被告当面确认具体金额后在房产拍卖款余额中解决,同时告知原告租赁继续,而被告以未回长沙为由未出面处理,后经原告多次催促，仍未果,且对原告催款消极逃避,甚至拉黑原告手机号码,并只承认疫情免租一个半月,由于被告逃避债务,拒不退还租金（含保证金）、电费款,致使原告遭受损失和风险。综上,为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告谭常富未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2014年，原告段尚纯通过转让的形式从案外人刘顺处租得涉案位于长沙市岳麓区××道××号的房屋用于经营酒店，并签订了相应的租赁合同，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月30日，租赁期间的电费由原告支付给案外人刘顺，再由刘顺支付给电力公司。上述合同届满前，原告段尚纯（乙方）于2019年10月24日与被告谭常富（甲方）就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条租赁地点：雷锋大道249号。第二条租赁面积：以房屋产权证上的登记面积为准，一至五楼（整栋）面积约为2500平方米。第三条租赁用途：餐饮和招待所。第四条租赁期限：租赁时间5年以上，从2019年11月1日起至2024年11月31日，首年租金为每月60000元，首年租金为720000元；第三年起每两年按上一年度租金5%递增（此金额为不含税金额）。第五条付租方式：按季度付，首次缴纳除支付第一季度租金外，需另支付180000元（相当于首年三个月租金金额）为保证金，每季度提前半个月收取房租，由甲方开出收据给乙方（如需提供发票，所有相关税费由乙方支付）,乙方采取现金的方式支付,先交后用。第六条租赁房屋的改造装修:在遵循装修费用由乙方自理,来修去丢,在不影响房屋主体结构的原则下,须甲方同意,乙方可对所租房屋进行装修或改造。第七条租赁期内因政府或政策行为征用,甲方房屋改造、拆迁,甲方应提前二个月向乙方提出终止合同,甲方退还乙方所交剩余月份的租金。租约期内因政府行为征用及由政府统一组织的开发行为而拆迁,所获拆迁补偿装修部分,属于乙方投入的装修部分归乙方所有。因政府行为需停业、休业、修路、修桥、拆迁等对乙方所造成的一切损失甲方概不负责。第八条租赁期内,在征得甲方同意的情况下,乙方可以整体转让、转租,如房屋买卖,合同照常履行。第九条乙方不得以任何借口拖欠租金,如逾期未交,按每月5%交纳滞纳金。如拖欠租金超过60天甲方有权中止合同。第十条各种税费包括门前三包、联防、小维修费用均由乙方承担。第十一条甲方负责水电进屋,电表有100Ａ电表1个,水为自来水,乙方所用水电费均由乙方自行承担。第十二条所属门面范围内的广告宣传支配权归乙方所有,甲方不得干预。第十三条争议的解决方式:本合同签订后双方应严格履行各自的义务和责任,未尽事宜,可另行签订补充协议予以规定。如果发生争议应本着互利互惠的原则进行充分的协商,如协商不成,可在当地人民法院通过民事诉讼来解决。上述合同签订后，原告于2019年10月25日向被告支付了保证金和第一季度的租金及保证金共计360000元（其中，保证金180000元），于2019年1月16日支付了租金148000元，于2020年4月及5月向被告提前支付了租金300000元。后因被告欠银行贷款并在法院判决和执行后未及时履行还款义务,长沙市芙蓉区人民法院于2020年7月20日将涉案房屋通过司法拍卖出售给了案外人周觉斌。2020年9月21日，原告与周觉斌签订了租赁合同，租赁时间为从2020年8月1日起至2027年7月31日，并支付了从2020年8月1日到2021年1月1日的租金。原告多次催促被告退还租金及保证金，未果，酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经本院依法审核认定的原、被告签订的《房屋租赁合同》、银行流水、协助执行通知书、（2020）湘0102执恢295号之一执行裁定书、成交确认书、原告与案外人周觉斌签订的《房屋租赁合同》及补充协议等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告段尚纯与被告谭常富签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定履行各自的合同义务。关于原告的各项诉请，本院具体分析如下：关于原告要求被告退还预付的租金及保证金448000元的诉请。本案中，原告通过提前付款的方式向被告支付了租金，但合同履行过程中，被告所有的涉案房屋于2020年7月20日被长沙市芙蓉区人民法院司法拍卖，致使原告另行与涉案房屋新的产权人周觉斌签订了房屋租赁合同，该合同期限自2020年8月1日至2027年7月31日，故对原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》约定的起租日（2019年11月1日）至原告与周觉斌签订的房屋租赁合同约定的起租日（2020年8月1日）期间，原告多支付给被告的租金及保证金，被告理应予以返还。根据原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准，原告自2019年11月1日至2020年7月31日期间应支付给被告的租金为60000元×9个月=540000元。原告主张剔除新冠肺炎疫情期间3个月租金，但其并未提供相应的证据证明已就疫情期间的租金减免事宜与被告达成了一致意见，故对其要求剔除新冠肺炎疫情期间3个月租金的意见，本院不予采纳，但考虑到2020年爆发的新冠肺炎疫情这一不可抗力事件对原告使用涉案房屋在客观上造成了影响，故本院根据案件实际情况新冠肺炎疫情对被告经营造成的实际影响酌情减免一个月租金60000元，故本院认定原告自2019年11月1日至2020年7月31日期间应支付给被告的租金为480000元。因原告已实际支付给被告808000元租金及保证金，故被告还应退还原告租金及保证金共计328000元。关于原告要求被告按银行同期贷款利率四倍的标准支付应退款项利息的主张，因原为被告所有的涉案房屋经司法拍卖由案外人周觉斌取得所有权，且周觉斌已与本案原告另行签订了房屋租赁合同，合同期限自2020年8月1日起至2027年7月31日，故自2020年8月1日起，被告已丧失对涉案房屋的出租权，其继续对原告所缴纳的保证金及多付租金的占有构成不当得利，被告理应自该日起退还原告多支付的租金及保证金，但其未及时退还，对其占用原告租金期间的利息，理应予以支付，但原告主张按银行同期贷款利率的4倍计算，因本案系房屋租赁合同纠纷，其主张的上述利息标准无合同及法律依据，故本院不予支持，对利息标准，本院参照全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率标准判决由被告自2020年8月1日起向原告支付利息至上述款项全部退还之日止。关于原告要求被告退还电费款29626元及利息的诉请。因在原、被告签订涉案《房屋租赁合同》前，涉案房屋系原告从案外人刘顺处通过转让租得，双方亦签订了相应的租赁合同，涉案房屋自2014年11月起一直系原告在经营使用，庭审中原告亦明确认可租赁期间水电费由原告自行承担，且在原告与被告签订的涉案《房屋租赁合同》中亦明确约定水电费由原告自行承担，因此，其主张的上述电费系其代被告垫付，理据不足，对其该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告开具50万元租赁费发票的诉请。原、被告在其签订的涉案《房屋租赁合同》中已明确约定双方约定的租金为不含税金额，且如需提供发票，原告应支付所有税费，本案中，原告并未提供相应的证据证明其已支付了相应的税费，且亦未提供相应的证据证明其与被告就是否要求开具发票以及开具何种发票达成了一致意见，故对其该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约赔偿款5万元的诉请。无相应的合同依据，且被告的涉案房屋虽被司法拍卖，但此并未实际影响原告对该房屋的经营使用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告谭常富于本判决生效之日起十日内向原告段尚纯退还租金及保证金328000元，并应自2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率向原告段尚纯支付利息至上述款项全部退还之日止。二、驳回原告段尚纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4593元、财产保全费3420元，由原告段尚纯负担2013元，由被告谭常富负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十五日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。