大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1952号 原告（反诉被告）：孙艳，女，1979年3月14日出生，汉族，航空工业集团中航复合材料有限责任公司财务，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：刘志永，辽宁港源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊启传，辽宁港源律师事务所律师。 原告（反诉被告）：纪明君，男，1979年12月8日出生，汉族，北汽集团新技术研究院工程师，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：刘志永，辽宁港源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊启传，辽宁港源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曲志恒，男，1997年9月6日出生，汉族，深圳市帮客帮科技有限公司风控数据分析师，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：李旋，辽宁申智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘天航，辽宁申智律师事务所律师。 第三人：众鑫焱（大连）房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区凌水镇河口村**，统一社会信用代码：91210231MA0Y95BN9P。 法定代表人：吉鹏飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李云龙，男，1987年4月28日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连。 原告孙艳、纪明君与被告曲志恒、第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，曲志恒提出反诉，本院依法适用普通程序合并公开开庭进行了审理。孙艳及孙艳、纪明君的共同委托诉讼代理人刘志永，曲志恒的委托诉讼代理人李旋、刘天航，第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司的委托诉讼代理人李云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙艳、纪明君向本院提出诉讼请求：1.判令曲志恒继续履行《大连市存量房屋买卖合同》（合同编号：100005400002），支付购房款1,750,000元，并支付延期违约金（违约金从2020年7月29日暂计至2020年9月14日共48天合计42,480元，按总房款的日万分之五即885元计算至判决作出之日）；2.判令曲志恒赔偿孙艳、纪明君因本案支付的律师费50,000元。庭审中，孙艳、纪明君表示不再要求曲志恒继续履行合同，变更诉讼请求为：1.解除《大连市存量房屋买卖合同》；2.要求曲志恒按照合同约定支付违约金（自2020年7月29日至法院判决生效之日，按照每日885元的标准计算）；3.要求曲志恒支付总房款20%的违约金354,000元；4.曲志恒赔偿律师费50,000元、居间服务费17,700元。事实和理由：孙艳、纪明君系夫妻关系。2020年4月29日孙艳、纪明君与曲志恒在第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司的居间下，签订《大连市存量房屋买卖合同》（合同编号：100005400002），合同约定：曲志恒购买孙艳、纪明君所有的位于甘井子区亲海园XX号XX单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积105.59平方米，权属证号XXX；房屋出售价格1,770,000元，定金20,000元，首付550,000元，贷款1,200,000元；还约定了房屋交付、权属转移登记、违约责任、发生争议由房屋所在地法院管辖、违约方承担律师费等条款。同日，双方与居间人另行签订了《居间服务合同》、《服务保障合同》，主要约定居间服务费为35,400元，孙艳、纪明君与曲志恒各承担一半及服务内容等条款。另于当日，孙艳、纪明君、曲志恒与北京理房通支付科技有限公司签订《理房通履约支付服务协议》，主要约定存管资金的划转、退回、违约条款等。上述合同签订后，曲志恒当日交付20,000元定金转入居间人账户；同年6月9日，孙艳、纪明君收到定金；6月22日，孙艳、纪明君、曲志恒与北京理房通支付科技有限公司、中信银行股份有限公司签订《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》，就房屋买卖相关交易资金的存管达成协议，曲志恒将购房首付款550,000元交由中信银行存管，存管期限3个月；6月29日，曲志恒向工商银行的1,200,000元贷款申请得到批准。当日，曲志恒向中信银行交纳购房首付款550,000元予以存管。孙艳、纪明君在合同签订后，因所售房屋上尚有抵押欠款，故积极办理解押手续。至7月15日，所售房屋完成还款解押；7月17日，孙艳、纪明君完成公证委托，并通过居间人约定曲志恒于7月27日、28日办理房屋过户手续。到了约定过户时间，曲志恒失约。7月30日，曲志恒突然单方面通知居间人拒绝办理房屋过户手续，原因为工作调动要到杭州去。现居间人多次催告，孙艳、纪明君委托律师两次发送律师函，要求曲志恒履行合同。曲志恒仍然拒绝履约。孙艳、纪明君本欲出售该房屋后到北京买房，便于子女上学。在孙艳、纪明君、曲志恒签订了房屋买卖合同后，孙艳、纪明君即将原存放于房屋内的家具、家电等物品廉价出售。为了顺利的办理房屋交接，孙艳、纪明君将原在案涉房屋内的户口也已全部迁出。孙艳、纪明君为了履行交付房屋的合同义务已经做好了全部准备工作。曲志恒拒绝履行合同不仅是给孙艳、纪明君造成了重大的经济损失，同时也使孙艳、纪明君无法及时的在北京购买房屋带来了极大的不便，所以孙艳、纪明君要求法院判令曲志恒继续履行合同。曲志恒继续履行合同并不存在任何法律上或事实上的障碍。曲志恒已经交付了定金20,000元和首付款550,000元，贷款1,200,000元也已经得到批准，完全具备继续履行的条件。现曲志恒拒绝履行合同严重侵害了孙艳、纪明君的合法利益。孙艳、纪明君因此诉至法院。 曲志恒辩称，不同意孙艳、纪明君的诉讼请求。一、孙艳、纪明君的诉请没有事实及法律依据。1.孙艳、纪明君在事实表述中存在刻意隐瞒、修改，掩盖了自身违约的情形。（1）根据孙艳、纪明君提供的证据可知，2020年6月22日，曲志恒依照第三人指示将首付款550,000元交由中信银行资金监管。6月29日，曲志恒申请的1,200,000元贷款审批通过。《房屋买卖合同》第八条第（二）款约定“甲方须在乙方商业贷款审批通过后7个工作日内办理还款赎证等后续相关手续，包括并不限于申报税费等”，即应当在2020年7月8日前完成前述义务，即使孙艳、纪明君自述7月15日完成还款解押的事实属实，也已经违约为期7天。（2）本次买卖合同的签约，并没有纸质合同，是在PAD中查看，而且合同条款（尤其各项履约时间）均为提前由中介打在合同中的制式条款，在合同签订之时居间方也并未强调具体约定。曲志恒系刚毕业的大学生，不具备审查专业合同内容的能力，所以完全信任和依赖于中介的指导，委托中介全权办理，并按照中介的指挥完成交款等义务。因此，根据曲志恒一方与第三人工作人员的聊天记录可知，三方自2020年7月24日曲志恒一方催促办理过户事宜后，从未达成于2020年7月27或28日办理过户手续的合意。此外，曲志恒一方多次催促孙艳、纪明君清理房屋、煤气表等，孙艳、纪明君一方均迟迟未能完成，最终在多种原因的促使下，与孙艳、纪明君协商解除《房屋买卖合同》，遭到拒绝。（3）《房屋买卖合同》第八条第（三）款约定“自甲乙双方上述事项办理完毕之日起7个工作日内，双方共同申请办理房屋权属转移登记手续”，即双方应当在2020年7月24日前完成申请办理过户的义务。但孙艳、纪明君却在应当办理各项手续的过程中，“突然想起房屋内有户口，要回天津办户口的事儿”，且于7月25日才将户口迁出，显然违反了事先清空户口的承诺。2.曲志恒已及时告知解除合同的前提下，孙艳、纪明君主张继续履行不符合合同约定及法律规定。（1）合同已经约定了因不可抗力不能履行合同的情形。曲志恒在大连疫情二次席卷后，工作被迫发生变动，且第一时间告知了孙艳、纪明君一方，也表示愿意承担部分补偿，却遭到拒绝。（2）没有合同条款约定《房屋买卖合同》的履行不能根据情势发生任何变动。（3）没有法律依据或司法判例，在放款数额高达近2,000,000元的交易中，仅交付了定金后，需全额全部履行合同。二、孙艳、纪明君并未因本次合同解除遭受经济损失。1.根据日前市场询价可知（贝壳网），当前涉案房屋同户型房价上涨至1,800,000元至2,000,000元不等。即合同解除后，孙艳、纪明君不仅没有任何经济损失，反而能获得更好的经济利益。值得一提的是，在协商过程中，曲志恒一方曾提出代为出售等多种方案，均被孙艳、纪明君以极为严苛的条件回绝。2.孙艳、纪明君先后自愿放弃庭前和解以及解除权的行使，强行选择继续履行的诉讼方式，徒增诉累。且针对此案，50,000元的律师费也显系过高。因个人的错误判断产生的不合理律师费应当由孙艳、纪明君自己承担。家电和家具的出售与本案无关。孙艳、纪明君既然要求要出售房屋清理和整理房屋是必然行为，至于搬出后的家电和家具如何处置是孙艳、纪明君自己的行为，与曲志恒无关。且通过曲志恒之后的举证可以看出，截至到7月24日在房屋内仍有许多杂物残存在房屋之内没有清除。关于户口一事，孙艳、纪明君也是于2020年7月24日才突然想起房屋内有户后，25日才将户口迁出，影响了办理过户，也违反了事先的承诺。三、曲志恒认为孙艳、纪明君主张的违约金过高，应当予以调整。1.孙艳、纪明君要求按照每日885元的标准计算违约金没有合同的依据。而且根据庭审查明的情况，曲志恒也已于7月29日通知孙艳、纪明君解除合同。因合同解除，所以说不发生金钱给付的义务，也就没有支付违约金的前提。2.关于要求曲志恒支付总房款20%的违约金，根据合同第九条第二款的约定，孙艳、纪明君有权不予退还曲志恒已经支付的定金的约定，该约定符合我国关于定金罚则的规定，而关于总房款20%的违约金明显过高的，而且结合合同的履行情况来看，因为孙艳、纪明君没有产生损失，曲志恒认为定金应足够可以弥补孙艳、纪明君的损失和对于曲志恒的处罚。3.关于孙艳、纪明君要求的律师费，曲志恒认为过高。因为现在诉讼标的已经发生了调整，孙艳、纪明君不再要求曲志恒支付总房款了，所以标的额发生了变更。双方对于解除已经达成了协商一致，曲志恒认为律师费也是过高的，而且如果当时在起诉的时候孙艳、纪明君就直接诉请解除合同就不会产生的本案的反诉，能够在一个本诉当中解决，律师费增长的过失不在于曲志恒，而在于孙艳、纪明君。 第三人述称，第三人是完全按照双方的意愿走的交易流程。从签订合同开始一直到7月30日曲志恒通知第三人这个房子不能继续交易了，不能买了。第三人于8月1日、2日通知孙艳、纪明君不能继续履行了。第三人也是第一时间找到曲志恒去沟通这个问题。得到的结果是明确不继续履行合同了。第三人就把这个事情告知孙艳、纪明君了。第三人都是按照双方的要求去做的。对孙艳、纪明君的诉讼请求没有意见。 曲志恒向本院提出反诉请求：1.确认曲志恒、孙艳、纪明君签订的《大连市存量房屋买卖合同》已于2020年7月30日解除；2.判令孙艳、纪明君向曲志恒返还定金40,000元；3.判令孙艳、纪明君向曲志恒支付因首付款滞留损失的利息（以首付款550,000元为基数，自2020年7月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；4.判令孙艳、纪明君向曲志恒支付因本案支付的律师费10,000元。事实和理由：2020年4月29日，曲志恒与孙艳、纪明君签订了《大连市存量房屋买卖合同》，签订当日在第三人指导下缴纳了定金20,000元，现已划至孙艳、纪明君处。2020年6月22日，曲志恒将首付款550,000元交由中信银行资金监管。此后多次催促二孙艳、纪明君尽快按照合同约定履行义务，但遭到拖延。根据合同约定，即使孙艳、纪明君还款赎证违约的前提下，双方按合同仍应该于7月24日办理过户。然而，2020年7月末，因孙艳、纪明君的拖延（具体为迟延解押还款、迟延清理房屋、煤气表、户口迁移等）导致房屋过户等义务迟迟未能完成。此后大连再次爆发新冠疫情，曲志恒的工作也在此期间发生变动。曲志恒于2020年7月30日告知第三人解除合同，不再购买涉案房屋。自合同签订至解除之日，曲志恒均依照第三人的指示按时完成各项义务。但孙艳、纪明君却多次失约。曲志恒因此提出反诉。 孙艳、纪明君辩称，首先，不同意曲志恒的反诉请求。双方的大连市存量房买卖合同并不能因为违约方的通知而自行解除。虽然曲志恒曾经向第三人明确表示过不再履行合同，但是孙艳、纪明君包括曲志恒在内都已经为了履行这份合同做了充分准备，相关绝大部分工作已经完成，只是到了最后需要办理产权变更的最后时刻曲志恒临时变卦。作为违约方的曲志恒也没有理由要求孙艳、纪明君双倍返还定金，更没有理由要求孙艳、纪明君承担其首付款的利息损失以及支付律师费。在相关的事实和理由中，曲志恒声称是在2020年6月22日交付了首付款，这与事实不符。曲志恒交付首付款的时间实际上是2020年6月28日。曲志恒声称孙艳、纪明君没有按照合同约定办理解押手续也与事实不符。合同约定的7日内办理解押手续并不等于7日内办完解押手续。实际上原告是在6月28日向贷款银行提出了解押手续，贷款银行按照相关程序在7月15日通知孙艳、纪明君赎回了房产证，完成了解押的全部过程。曲志恒在反诉状中对自己一方面声称自己是守约方，是在严格的履行合同，另一方面又单方提出了解除合同不再履约，实际上是故意隐瞒因为个人原因导致不想履行合同的主观愿望。违约的责任在于曲志恒。继续履行合同并不存在任何障碍。曲志恒于6月28日交付了首付款之后，孙艳、纪明君在6月28日当天即委托朋友完成了大连银行提前还款的预约。然后距离预约5个工作日之后大连银行完成了扣款。7月6日银行完成扣款，距离扣款5个工作日后7月14日大连银行给孙艳、纪明君出具了解押手续。7月15日孙艳、纪明君立马拿着解押手续去办理了房产证的赎回。在这期间一天也没有因为孙艳、纪明君的原因而耽误。在整个交易过程中孙艳、纪明君从未违约，无论是主观意识上还是客观意识上。孙艳、纪明君是为了在北京落户，为了孩子上学，现在对方主观不愿意履行合同不属于合同自行终止的情形。孙艳、纪明君希望法院能够为合同的正常履行提供司法保障，能够制止违约行为，维护契约精神，彰显司法正义。 第三人述称，对曲志恒的反诉请求没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙艳、纪明君系坐落于大连市甘井子区亲海园********的房屋的共有人。2020年4月29日，孙艳、纪明君（甲方）与曲志恒（乙方）在第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司的居间下签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定：由乙方以总价1,770,000元的价格向甲方购买坐落于大连市甘井子区亲海园XX号XX单元XX层XX号的房屋，建筑面积105.59平方米。乙方于协议签订当日将定金20,000元以理房通资金存管的方式支付给甲方。乙方将本款所述定金存入资金存管专用账户时，即视为乙方已经实际完成定金支付义务，发生定金效力。甲方无异议。甲方同意最后剩余定金20,000元，按照双方与理房通签署的理房通协议之约定划转至甲方理房通支付账户或退回至乙方原付款银行账户，双方另有约定的除外。乙方于本合同签订之日起45日内将购房款首付款550,000元（不包含前期支付全部定金），以银行资金存管的方式支付甲方。乙方拟贷款金额为1,200,000元。甲乙双方在交接房屋时交接全部房款，甲乙双方另有约定的除外。因房屋交易所发生的税费由甲方承担个人所得税，由乙方承担契税、产权证工本费。如在本合同履行过程中遇有税费增收的，增收的税费仍由合同约定的承担方承担。遇有新增税种的，须依据国家有关规定确定承担税费的合同当事人。甲、乙双方约定的税费由甲、乙方自行缴纳。双方同时约定，乙方应在签署本合同后45日内备齐过户及贷款相关文件并办理贷款审核等相关手续，甲方需配合乙方办理贷款审核，若因甲方不配合造成无法贷款，则甲方按照第九条（一）承担违约责任。甲方在签署本合同当日须将相关权属证明原件放于居间方处，并应在本合同签署后45日内备齐交易相关文件。乙方申请商业贷款、组合贷款时，甲方须在乙方商业贷款审批通过后7个工作日内办理还款赎证等后续相关手续，包括并不限于申报税费等，双方另有约定除外；甲、乙双方同意，自甲、乙双方上述事项办理完毕之日起7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲、乙双方承诺上述手续办理过程中需要双方共同到场的，甲、乙双方均保证如期到场办理。房屋交付时，甲方须保证该房屋地址下无任何户口存在，且将房屋相关费用全部结清。甲方违约责任：甲方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一个自然日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方发生下列情形之一的，视为甲方根本违约。乙方有权以书面通知方式解除本合同。甲方应自本合同解除之日起十个工作日无息退还乙方已支付的房价款并承担违约责任。乙方有权要求甲方双倍返还乙方支付定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。（1）甲方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）甲方签订本合同后，又将该房屋租赁给第三方的；（4）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房屋所有权的；（5）甲方将房屋出售给第三人的。乙方违约责任：乙方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一个自然日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方发生下列情形之一的，视为乙方根本违约。甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方承担违约责任，甲方有权不予退还乙方已支付的定金，或有权要求乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。（1）乙方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）乙方拒绝购买房屋的。合同签署后，因甲、乙双方的原因导致本合同无法履行，致使居间方不能继续履行义务，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间代理费用，违约方或过错方应承担本次交易的居间代理费。若本次交易的居间代理费由守约方缴纳，则守约方有权向违约方予以追缴。若甲、乙双方因本合同产生诉讼，则产生的律师费承担方式选择如下，律师费由违约方承担。 孙艳、纪明君（甲方）、曲志恒（乙方）与第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司（丙方）于2020年4月29日签订《居间服务合同》、《保障服务合同》，约定甲、乙双方应向丙方支付居间服务费35,400元，由甲方承担17,700元，由乙方承担17,700元，均应于本合同签订当日向丙方支付。 孙艳（甲方）、曲志恒（乙方）与案外人北京理房通支付科技有限公司（丙方）于2020年4月29日签订《理房通履约支付服务协议》，约定乙方将20,000元定金存管在丙方处，存管期限最长不超过90个自然日。庭审中，孙艳认可已收到该定金20,000元。 孙艳（甲方）、曲志恒（乙方）与案外人北京理房通支付科技有限公司（丙方）、中信银行股份有限公司（丁方）于2020年6月22日签订《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》，约定乙方将首付款550,000元交由丙方、丁方存管，存管期限最长不超过90个自然日。 合同签订后，曲志恒于2020年4月29日支付定金20,000元，于2020年6月22日将首付款550,000存管。2020年6月29日，曲志恒向案外人中国工商银行股份有限公司大连星海支行申请的贷款1,200,000元获审批通过。孙艳、纪明君于2020年5月29日办理公证委托书，委托案外人代为办理案涉房屋还款及解抵押手续。孙艳于2020年6月30日向第三人交纳居间服务费17,700元，大连银行于2020年7月6日向孙艳出具放款收回凭证，并于同日向孙艳出具贷款结清证明，确认商业贷款提前全部偿还。大连市住房公积金管理中心于2020年7月15日出具个人住房公积金贷款提前全部还款通知书，确认公积金贷款提前全部偿还。孙艳、纪明君于2020年7月15日办理抵押注销登记。孙艳、纪明君于2020年7月17日办理公证委托书，委托案外人代为办理案涉房屋过户、配合购买方办理贷款手续、配合银行放款手续、办理房屋交付相关手续。纪明君于2020年7月25日取得天津市公安局宝坻分局出具的准予迁入证明。 第三人经办人李云龙于2020年7月17日向孙艳发送微信：“姐，那天我带客户去看，去跟客户沟通了客户没问题，周一周二再办理过户。你这边房本到了咱就去过户。”曲志恒母亲于2020年7月24日向第三人经办人李云龙发送微信：“云龙，啥时候能办过户？”李云龙回复：“下周一二这样儿，那个房主把大本拿回去了。”曲志恒母亲回复：“要是像你说的周一能办的话，周六周日这两天就麻烦你把里面的东西给清理走啊，云龙都弄利索了，然后再办过户”。曲志恒母亲于2020年7月27日向李云龙发送微信：“云龙啊，要中午不能办的话，你就别预约周二了。预约下一周，因为这个月曲志恒还属于试用期，他请假不行，下个月就过试用期了，那你就约下一周吧。” 第三人于2020年8月7日向孙艳、纪明君邮寄告知书，载明：2020年7月24日，孙艳、纪明君（甲方）与曲志恒（乙方）通过第三人（丙方）经办人李云龙约定当月27日至28日办理房屋产权转移过户手续。2020年7月28日，丙方经办人给甲方回复，已经催促乙方办理房屋产权转移过户手续。2020年7月30日，乙方单方面告知丙方经办人，乙方拒绝进行房屋产权转移过户手续，拒绝继续履行合同，原因为乙方本人工作调动要去公司杭州总部工作。丙方与乙方多次沟通，甲、乙双方不能达成一致。特以书面形式告知甲方。 孙艳、纪明君委托北京市东卫律师事务所于2020年8月12日向曲志恒发送律师函，要求曲志恒支付违约赔偿金并继续履行合同，配合办理房屋产权转移登记手续。 曲志恒女朋友的母亲宋娜与孙艳于2020年8月22日通话时表示：“我们呢，解约在先，因为我们是有过错方，那么我们现在就是说也有个态度。就是说什么居间费，包括那2万押金，我们就都不拿，就不要回来了。我说我们因为我们违约嘛，所以我说咱们有个态度哈。”“比如说2万的违约金你嫌少，你可以说个数，我什么意思呢？我不觉得我，我觉得咱没有仇，没有恨的。你就说咱上法庭干什么。”“我们现在不能买这个房子，这是定下来，这个房子我们肯定不买，就是说你现在就说，你希望我们赔偿多少钱？出个数我们看看。如果觉得合理，我们就接受。如果我们觉得不合理，那你就可以起诉，就是这样。” 另查明，孙艳与纪明君系夫妻关系，双方于2005年4月19日登记结婚。 2020年8月28日，孙艳、纪明君因本案委托辽宁港源律师事务所并支付律师代理费27,000元。因曲志恒提起反诉，孙艳、纪明君补充支付律师代理费23,000元。2020年8月21日，曲志恒因本案委托辽宁申智律师事务所并支付律师代理费10,000元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孙艳、纪明君（甲方）与曲志恒（乙方）在第三人众鑫焱（大连）房地产代理有限公司的居间下签订的《大连市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。合同中约定：“甲方发生下列情形之一的，视为甲方根本违约。乙方有权以书面通知方式解除本合同。甲方应自本合同解除之日起十个工作日无息退还乙方已支付的房价款并承担违约责任。乙方有权要求甲方双倍返还乙方支付定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。（1）甲方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）甲方签订本合同后，又将该房屋租赁给第三方的；（4）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房屋所有权的；（5）甲方将房屋出售给第三人的。乙方发生下列情形之一的，视为乙方根本违约。甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方承担违约责任，甲方有权不予退还乙方已支付的定金，或有权要求乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。（1）乙方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）乙方拒绝购买房屋的。”合同签订后，孙艳、纪明君按约定提前偿还案涉房屋贷款，办理房屋解除抵押手续，迁移案涉房屋上的户口等。曲志恒交付定金20,000元，并将首付款550,000元做资金监管，曲志恒向银行贷款1,200,000元审批已经通过。在孙艳、纪明君不存在合同中约定的曲志恒可以解除合同的情形下，曲志恒明确表示拒绝继续履行合同，构成根本违约。孙艳、纪明君在庭审中变更诉讼请求，主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。 关于曲志恒反诉要求确认曲志恒、孙艳、纪明君签订的《大连市存量房屋买卖合同》已于2020年7月30日解除及要求孙艳、纪明君支付因首付款滞留损失的利息一节。因曲志恒系违约方，不享有合同解除权。故对于曲志恒的该节反诉请求，本院不予支持。 关于孙艳、纪明君要求曲志恒支付律师费50,000元、居间服务费17,700元一节。合同中明确约定律师费、居间服务费由违约方承担。现曲志恒构成根本违约，孙艳、纪明君要求曲志恒承担律师费50,000元、居间服务费17,700元，符合双方约定，本院予以支持。曲志恒反诉要求孙艳、纪明君承担律师费10,000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于孙艳、纪明君要求曲志恒支付违约赔偿金354,000元一节。曲志恒构成根本违约，应按约定承担相应的违约责任。现孙艳、纪明君选择要求曲志恒支付违约赔偿金，符合双方约定。但曲志恒主张违约赔偿金的数额过高，要求法院予以调整。综合本案孙艳、纪明君因曲志恒解除合同造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定曲志恒支付违约赔偿金50,000元为宜。孙艳、纪明君主张超出部分，本院不予支持。曲志恒反诉要求返还定金40,000元，因孙艳、纪明君主张解除合同，且选择主张违约赔偿金，本院仅支持返还定金20,000元。曲志恒主张超出部分，本院不予支持。 关于孙艳、纪明君要求曲志恒自2020年7月29日起按照每天885元的标准支付迟延履行金一节。从合同约定的内容来看，该项赔偿金是以继续履行为前提。现因曲志恒构成根本违约，孙艳、纪明君已选择解除合同，并已要求曲志恒支付违约赔偿金。故对孙艳、纪明君的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）孙艳、纪明君与被告（反诉原告）曲志恒于2020年4月29日签订的《大连市存量房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）曲志恒于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）孙艳、纪明君律师费50,000元、居间服务费17,700元，合计67,700元； 三、被告（反诉原告）曲志恒于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）孙艳、纪明君违约赔偿金50,000元； 四、原告（反诉被告）孙艳、纪明君于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）曲志恒定金20,000元； 五、驳回原告（反诉被告）孙艳、纪明君的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）曲志恒的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21,382元，由被告（反诉原告）曲志恒负担18,162元，原告（反诉被告）孙艳、纪明君负担3,220元。反诉费10,500元，由原告（反诉被告）孙艳、纪明君负担150元，被告（反诉原告）曲志恒负担10,350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  窦红艳 人民陪审员  池春花 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  孙 蕾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。