西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初14463号 原告（反诉被告）：西安中登房地产开发有限公司。住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。 法定代表人：宋玉庆，公司董事长。 委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西昊泰酒店管理有限公司。住所地西安市未央区凤城四路4号中登城市花园2号楼5层501室。 法定代表人：乔玉林，公司总经理。 委托诉讼代理人：李勇峰，陕西锦路律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鹏，男，该公司员工，住该公司。 原告（反诉被告）西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）与被告（反诉原告）陕西昊泰酒店管理有限公司（以下简称昊泰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安中登房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张焱和被告陕西昊泰酒店管理有限公司的委托诉讼代理人李勇峰、金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中登公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年4月28日签订的《租赁合同》；2.被告向原告返还中登城市花园项目2号楼（西安国际企业中心B座）5、6、7、8层租赁房屋；3.被告向原告支付欠付租金1615.53万元（暂计算至2020年7月29日，要求计算至实际返还房屋之日止，自合同解除之日至实际腾房之日期间按照月租金243317元为标准计算）；4.被告向原告支付违约金50.4万元整；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年4月28日与被告法定代表人乔玉林签订租赁合同，约定原告将位于凤城四路中登城市花园项目2号楼（现名称西安国际企业中心B座）5、6、7、8层房屋出租给乔玉林，年租金按建筑面积6000㎡计算为252万元，每三年同比递增5%，租金按年结算，前三年租金按半年结算，在每租赁年的前30日内支付，拖欠房租6个月以上，承租人应按照年租金20%承担违约金，原告有权终止合同。2011年6月7日原告与被告及乔玉林签订《合同主体变更协议》，约定将承租人乔玉林变更为被告，被告作为承租人按照原《租赁合同》约定履行义务。原告依约向被告交付房屋，但被告仅支付履约保证金20万元，租金50万元。原告多次催要未果，故诉至法院。 被告昊泰酒店辩称，一、2011年4月28日原被告签订《房屋租赁合同》，合法有效，但在合同履行过程中原告存在违约行为，被告不应支付违约金。案涉合同签订前，原告表示2012年7月30日交房，但案涉房屋电梯、空调、消防等基本设施不到位，2017年6月28日业主自筹资金与施工方及中登公司决定复工，同年7月3日被告垫资30万元完成空调工程，8月8日开始使用房屋，原告逾期交房。原告未能保证案涉房屋产权清楚，没有纠纷。原告恶意隐瞒房屋出卖事实，人为制造房屋产权纠纷。2019年9月3日五位业主将被告诉至法院，法院认定五人与案涉房屋没有利害关系，裁定驳回起诉。原告至今未能向被告提供房屋实测面积。二、原告要求被告支付租金1615.53万元没有法律和事实依据。原告将租金和设施设备使用费合二为一影响成本核算。被告交纳100万元租金后，原告没有按时交房，被告享有先履行抗辩权，原告主张的金额也未扣减100万元。租金起算点为2017年8月8日。由于新冠疫情应免除2个月租金。三、原告要求解除合同返还房屋诉请不成立。 反诉原告昊泰酒店向本院提出诉讼请求：1.中登公司赔偿损失258.4万元；2.反诉费用由中登公司承担。事实和理由：2011年4月28日双方就案涉房屋签订《租赁合同》，用途为宾馆酒店和其他合法商业，租期20年。次日昊泰酒店支付履约保证金20万元，2012年1月6日中登公司向昊泰酒店借款50万元。2011年6月昊泰酒店与案外人天瑞酒店投资有限公司签订《速8酒店加盟总协议》，支付32.9万元咨询费、5万元保证金和3万元设计费，后因房屋消防、空调、电梯、公共装修等设施均不到位，昊泰酒店一直未动工。2017年6月28日复工，昊泰酒店花费30万元完成空调系统，中登公司承诺退还该款项，但一直未退还。2017年8月8日昊泰酒店正式占用该房屋，11月初酒店开始运营，每年平均收益100万元。中登公司隐瞒案涉房屋另行出售事实，导致昊泰酒店损失律师费17.5万元。中登公司逾期交房，给昊泰酒店造成间接损失200万元（具体金额以评估鉴定为准），以上损失共计258.4万元。 反诉被告中登公司辩称，一、中登公司于2012年7月底向昊泰酒店交付了承租房屋，昊泰酒店收房后进行了装修、改造，实际占用承租房屋。2012年8月8日西安世彩装饰设计工程有限公司受昊泰酒店委托已经对案涉房屋进行装修，并向中登公司支付装修押金3万元和改墙砌体材料款8500元。昊泰酒店自2014年年底以速8酒店名义试营业。二、昊泰酒店自行对外咨询费用、装修酒店支出费用、聘用律师费用、经营损失等与中登公司无关，中登公司不应承担上述费用。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔玉林系被告公司的法定代表人，被告于2017年7月3日将其公司名称由“陕西坤昱酒店管理有限公司”变更为“陕西昊泰酒店管理有限公司”。 2011年4月28日原告与乔玉林签订《租赁合同》一份，原告为甲方，乔玉林为乙方。该合同约定：甲方自愿将坐落在西安市未央区凤城四路中登城市花园项目2#楼5层、6层、7层、8层的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积6000平方米，房屋租赁用途为宾馆酒店和其他合法商业用途；房租月租金为12万元，房租月租金单价为20元/月·㎡，设备设施使用费月标准为9万元，单价为15元/月·㎡，租赁期限自2012年7月30日至2032年7月29日，租金按年结算（租赁期的前3年租金按半年结算），由乙方在每租赁年的前30日内交付甲方，年租金为252万元；本合同签订后三日内乙方须向甲方交付履约保证金20万元，该履约保证金于乙方正式开业后，转为租金并予以抵扣；租金每三年同比递增5%；甲方自实际交房之日起给乙方6个月的装修期，装修期内6个月内免其房屋租金和设备设施使用费；甲方因不能依约履行合同的，甲方除应向乙方返还已收履约保证金外，还应支付给乙方本合同年租金20%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向己方支付违约金……（4）拖欠房租累计6个月以上的。 2011年6月7日原被告及齐玉林共同签订《合同主体变更协议》一份，原告为甲方、乔玉林为乙方、被告为丙方。该协议约定：甲方与乙方与2011年4月28日订立《租赁合同》的双方，该协议一式四份附于本文后；本协议各方同意丙方取代乙方成为既有协议的一方；因此，各方协议如下：从本协议签订之日起生效，丙方将取代乙方成为既有协议的承租人，因此各方同意，丙方将获得既有协议下原来乙方拥有各种权利以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任，并按照既有协议的约定履行乙方未履行的责任和义务。 2011年5月8日被告向原告支付定金20万元，原告向被告出具收据一份，庭审中原告称同意将20万元定金转化为租金。2012年1月6日被告向原告支付租金50万元，原告向被告出具收据。 2016年7月13日西安市公安消防支队出具西公消验字[2016]第0192号建设工程消防验收意见书，载明案涉房屋消防验收合格。 2017年6月30日案外人陕西中登实业集团有限公司出具《情况说明》一份，载明“中登城市花园A座5-8层空调剩余工程，由于项目资金问题无法完成。完成此项工程还需30万元，依照陕西中登实业（集团）有限公司销售部发的文件，该笔款项30万元工程款由5-8层承租户陕西坤昱酒店有限公司垫资完成施工。该款项由陕西中登实业（集团）有限公司全额返还给陕西坤昱酒店有限公司。” 庭审中被告称其于2013年年初进入案涉房屋进行装修，后发现案涉房屋存在多种问题，装修一个月后停工。原告称因新冠疫情同意为被告减免两个月房租。 以上事实有《租赁合同》、《合同主体变更协议》、收据、证人证言、当事人陈述等相关证据在卷为证。 本院认为，原告与乔玉林签订的《租赁合同》以及原被告和乔玉林共同签订的《合同主体变更协议》均系各方当事人真实性意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属有效。现原被告系《租赁合同》的甲方和乙方，应当按照该合同约定全面履行各自义务。 原被告双方虽均未能提供房屋交付的手续，但根据庭审中被告自认的装修事实，可以确认被告至迟于2013年初已实际占有案涉房屋。被告承租房屋的目的是为了开设宾馆酒店或其他合法商业用途，为了实现该合同目的，原告应保证出租房屋通过消防验收，案涉房屋于2016年7月13日经验收合格，此前原告虽已向被告交付房屋，但房屋质量不符合双方约定的用途，应认定原告于2016年7月13日向被告实际交付符合合同约定标准的房屋。 由于原告自身存在迟延4年交付符合合同约定标准房屋的违约行为，被告未及时交纳租金的行为不构成根本违约，原告要求解除《租赁合同》并返还房屋的诉讼请求本案不予支持。 房屋租金应从2016年7月13日起按照合同约定标准计算。根据合同约定，原告给予被告6个月装修免租期，且前3年租金按半年收取，故被告自2016年7月13日至2019年7月12日期间应支付的租金为252万元，由于被告已支付保证金20万元和租金50万元，共计70万元，应予以扣减，被告该期间内应支付的租金为182万元。根据合同约定，租金每3年同比递增5%，自2019年7月13日起3年内每年租金应为264.6万元，截止2020年9月12日共计14个月，扣减原告同意减免租金的2个月，被告在该期间应支付的租金为264.6万元。以上租金合计446.6万元。被告辩称其垫付30万元空调安装费用应从租金中予以扣减，但根据被告提交的情况说明，垫付费用系其与案外人陕西中登实业（集团）有限公司之间的纠纷，故对其辩称本案不予采信。 由于被告迟延支付2016年7月13日以后的租金，其行为构成违约，应支付原告违约金。由于原告未能按照合同约定时间交付房屋，其行为亦构成违约，应支付被告违约金，故双方主张的违约金相互抵消。被告主张的损失中加盟费、保证金、设计费合计并未超过原告应支付给被告违约金，原告无需另行支付。被告主张的律师费和营业损失，缺少法律和事实依据，本案不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告陕西昊泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安中登房地产开发有限公司自2016年7月13日至2020年9月12日期间的房屋租金446.6万元； 二、驳回原告西安中登房地产开发有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陕西昊泰酒店管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费121755元（原告已预交），由被告陕西昊泰酒店管理有限公司承担3万元，并于付上款时一并给付原告西安中登房地产开发有限公司，剩余91755元由原告西安中登房地产开发有限公司承担。反诉部分案件受理费13736元（被告已预交），由被告陕西昊泰酒店管理有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 杨 玫 审判员 康 璐 审判员 孙 会 二〇二〇年十一月十九日 书记员 李梦阳