大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6261号原告董秀兰，女，1985年2月18日，汉族，住址黑龙江省西县。委托代理人金悦琳，系北京市京师（大连）律师事务所律师。被告闫树利，男，1980年10月28日生，汉族，住址内蒙古锡林郭勒盟。委托代理人王英伟，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。原告董秀兰与被告闫树利租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告董秀兰的委托代理人金悦琳、被告闫树利的委托代理人王英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董秀兰诉称，2018年7月10日，原告从第三人林国良处承租了案涉公建经营饭店，后因一些原因，原告决定不再继续经营，便将饭店转让给被告。2019年3月2日，双方签订《餐馆转让合同》，原告将餐馆以120,000元的价格转让给了被告，120,000元包含至2019年8月9日的租金，但不包含房屋押金3,000元。双方约定被告先支付原告100,000元，后续费用待原告协助被告完成营业执照申领、牌匾安装后，再一次性结清。签约后，被告陆续支付了112,000元，原告也协助完成了相应义务，但余款11,000元至今未付。案涉房屋位于大连市甘井子区宇圣明珠B2-6公建10号，建筑面积92平方米，使用面积368平方米。双方约定每年租金110,000元，应提前一个月交清。被告欠付2019年8月10日以后的租金未付。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《餐馆转让合同》于2020年6月8日解除；2、被告支付原告2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元及自2019年7月10日至实际支付之日止的逾期付款违约金，以91,667元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、被告按照每年110,000元的标准向原告支付2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元（110,000元÷365天×93天）及自2020年6月9日起至实际支付之日止的逾期付款损失，以28,027元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、被告支付原告的餐馆转让费11,000元；5、诉讼费由被告承担。被告闫树利辩成，不同意原告诉讼请求。第一项诉请，原告已经另行起诉要求确认解除通知无效。案涉合同没有经过第三方签字，故尚未生效。该合同约定甲、乙、丙三方身份证复印件、房屋产权证明书复印件系合同的组成部分，因原告迟迟未交付给被告，导致餐馆无法顺利兑出，产生重大经济损失。在被告经营过程中，因有无关人员去看案涉房屋，影响正常经营秩序。2019年6月25日，大连湾辽渔地产梁先生留下纸条给案涉房屋，经电话联系得知，案涉房屋已经收归辽渔，被告认为原告出租案涉房屋的能力及资格均值得怀疑，故在未能妥善解决房屋产权之前，无法正常交付租金，履行合同义务，原、被告于2019年6月4日便交涉案涉房屋手续，至今未能妥当解决。一是原告未能提交有关合同附件材料。二是房屋产权不明确。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2019年3月2日，原告（转让方、甲方）与被告（受让方、乙方）、房东（丙方）（空白，合同也没有丙方签字）签订《餐馆转让合同》，该合同约定：甲、乙、丙三方经友好协商，就饭店转让事宜达成以下协议：1、丙方同意将自己位于甘井子区宇圣明珠B2-6公建10号饭店转让给乙方使用，建筑面积92平方米，使用面积（地面**、地下**）368平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，合同到期后乙方有优先承租权。2、丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2023年8月9日止，年租金110,000元。饭店交给乙方后，乙方代替甲向丙方履行租赁合同（手写增加部分：在租赁期年租金110,000元保持不变，同时乙方交给甲方由甲方交给房东，提前一个月交清）。3、饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。甲方在将本协议项下的房屋转租给乙方时，并应取得丙方同意本协议。乙方在租赁经营期间，如经营发生困难，乙方有权将本协议项下房屋再行转租给第三人经营。4、乙方在2019年3月1日前一次性向甲方支付转让费共计100,000元，其中包括到2019年8月9日的租金……7、在本协议签订之前，饭店所发生的债权和债务由甲方承担，并且保证本店没有作为抵押、贷款等相关情况的使用，如果出现此情况，甲方要退给乙方全部转让金和购买设备设施的全部费用，并支付转让费30%的违约金。在协议签订之后，因经营饭店发生的债务由乙方承担……本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。该合同在第一页头部手写内容为：签约丙方（房东）未能到场，全权委托甲方（董秀兰）负责签约，如果在租赁期间出现与合同内容不一致的问题，甲方全权负责。在合同尾部手写内容为：补充说明：乙方先付给甲方100,000元整，在甲方帮助乙方完成营业执照，牌匾申请安装等事宜以及结清第四条的相关费用，乙方结清尾款和押金3,000元。丙方未在该合同书上签字。原告与被告签订该合同后，被告向原告支付了转让款112,000元。原告向被告交付案涉房屋，被告开始经营饭店。在经营过程中，发生过“购房意向人”去看房的行为。2019年8月21日，原告向被告催要2019年8月10日至2020年8月9日的房租计110,000元，并将《通知书》张贴到案涉房屋大门上。2020年6月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，要求被告2日内腾退案涉房屋，并将该通知书张贴到案涉房屋大门上。2日后，原告将案涉房屋大门增加门锁一把（原大门也处于锁门状态）。2018年7月10日，原告与案外人林国良签订《房屋租赁合同》，由原告承租案涉房屋，但该合同未约定原告享有转租案涉房屋的权利。2019年8月10日，原告（乙方）、林国良（丙方）、大连辽渔建设集团地产有限公司（甲方，以下简称辽渔地产公司）签订《合同主体变更协议书》，约定案涉房屋的出租方由林国良变更为辽渔地产公司。2020年9月9日，辽渔地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定辽渔地产公司与原告解除案涉房屋的租赁合同及变更主体协议书。以上事实有《餐馆转让合同》、催要通知书、解除通知书、照片、房屋租赁合同、变更主体协议书、解除房屋租赁合同协议书、电话录音、原、被告的陈述，以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，一、依据法律规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，2019年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）、房东（丙方）签订的《餐馆转让合同》约定：“1、丙方同意将自己位于甘井子区宇圣明珠B2-6公建10号饭店转让给乙方使用……本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效”，但该合同的丙方即案涉房屋产权人并没有签字确认，原告也未提供证据证明其享有对案涉房屋转租的权利，因此案涉合同并未成立。故原告主张解除《餐馆转让合同》无事实及法律依据，本院依法不予支持。二、《餐馆转让合同》中丙方虽然没有签字，但原、被告均签字确认，被告向原告支付了112,000元转让款，原告向被告交付了案涉房屋，且被告实际开始了案涉饭店的经营。因此，原告与被告之间形成事实的餐馆转让租赁关系，被告应当支付其占用案涉房屋期间的租金。故被告应当支付原告2019年8月10日至2020年6月8日的租金91,667元。但在《餐馆转让合同》签订过程中，丙方没有进行签字确认的过错方在原告；且在2019年8月10日，原告与林国良、辽渔地产公司签订《合同主体变更协议书》后，仍然没有通知被告，也未要求新变更的主体辽渔地产公司对《餐馆转让合同》进行追认，因此原告应承担违约责任。参照《餐馆转让合同》第七条关于其他违约责任的约定，原告应承担转让费30%的责任即36,000元（120,000元×30%）。另外，被告尚欠付原告转让费8,000元（原告主张押金3,000元，本院不再支持）。扣除上述费用，被告仍应支付原告租金47,667元（91,667元–36,000元–8,000元）。三、关于原告主张2020年6月9日至2020年9月9日的房屋占有使用费28,027元。因2020年6月8日原告向被告发出《解除合同通知书》，2天后就对案涉房屋加上了门锁，被告实际上已经不具有继续占有案涉房屋的能力，双方事实上的租赁关已经终止，故原告主张被告后续占用费，本院依法不予支持。四、关于原告主张利息部分，因原告对于案涉餐馆转让合同的签订存在过错，故对该项主张，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告闫树利自本判决生效之日起十日内给付原告董秀兰租金47,667元；二、驳回原告董秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,820元，由原告负担1,828元。由被告负担992。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  姚念杰人民陪审员  赵志武人民陪审员  魏秀梅二〇二〇年十二月十五日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。