广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24678号原告深圳市后某科某实业有限公司（以下简称“科某公司”），住所地深圳市龙岗区横岗街道四联社区。法定代表人曹某。委托代理人程某文，广东朗某律师事务所律师。委托代理人罗某洲，广东朗某律师事务所律师。被告深圳市一某文化传媒影视有限公司（以下简称“一某公司”），住所地深圳市龙岗区。法定代表人黄某。委托代理人姜某，北京市盈某（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘某发，北京市盈某（深圳）律师事务所律师。被告深圳市瞬某摄影有限公司（以下简称“瞬某公司”），住所地深圳市龙岗区。法定代表人冯某新。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗某洲到庭参加诉讼，一某公司法定代表人黄某、委托代理人刘某发到庭参加诉讼，被告瞬某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。科某公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决由二被告立即腾退位于深圳市龙岗区并将该部分出租物业恢复原状交还给原告。2、判决由二被告向原告支付自2020年2月起至完全腾退之日止的房屋占用费及水电费（其中：自2020年2月份至5月份的房屋占用费及水电费共计人民币308250元，房屋占用费按每月66000元计算）；3、判决由二被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：2、判决由二被告向原告支付自2020年2月起至2020年10月31日止的房屋占用费及水电费（其中：自2020年2月份至5月份的房屋占用费及水电费共计人民币308250元，房屋占用费按每月66000元计算）。事实与理由：2018年10月，一某公司法定代表人黄某找到原告处提出需要租赁厂房，原告的原法定代表人康某详尽地介绍了租赁物业的情况后，经协商，原告与黄某作为原法定代表人的瞬某公司就龙岗区某岗街道某联社区某联路XXX号的厂房签订了《厂房租赁合同》，随后，原告向该公司交付了租赁厂房。由于黄某又需要租赁宿舍，原告和瞬某公司又于2018年11月05日签订了《补充协议书》，原告亦向该公司交付了宿舍。2018年12月05日，一某公司注册成立。瞬某公司的原法定代表人黄某找到原告的原法定代表人康某商量，为了便于经营，拟将租赁合同主体都变更为本案一某公司，原告考虑到瞬某公司的原法定代表人与本案一某公司的法定代表人均系黄某，原告同意并将关于厂房租赁合同的承租人更换为本案一某公司。由于厂房和宿舍是分成两份合同，原告也要求一某公司将宿舍的合同一并予以更换，但一某公司的原法定代表人黄某表示，补充协议书没有带在身边，无需书面变更，但实际履行合同时，均由一某公司交付租金。合同签订后，一某公司开始尚能按时每月向原告交付厂房及宿舍租金66000元，但自2019年12月份起，一某公司开始拖欠原告租金及水电费，原告多次催要，一某公司以经营困难而无法支付所拖欠的费用。为了能继续履行合同，双方在互相体谅的情况下于2020年3月25日就租金及费用的支付签订《支付租金协议》，该协议就租金及水电费用的支付时间及金额重新作出了付款计划。为了证明一某公司的付款诚意，一某公司还愿意将其置于厂房二楼的飞机机舱（型号：Ａ320）抵押给原告作支付担保。该《支付租金协议》生效后一某公司仅仅支付了协议项下第一条约定的款项86000元，其余款项未予支付。由于一某公司未能按《支付租金协议》约定的时间足额支付原告租金及水电费用，2020年5月14日原告通过ＥＭＳ、现场张贴的方式向一某公司发函要求其支付拖欠的租金及水电费用，一某公司仍不给予书面回复意见。一某公司答辩称，第一点关于涉案房产承租主体问题，本案房产的承租方系一某公司，瞬某公司只是在一某公司成立之前暂时以瞬某公司的名义签订了租赁合同，在一某公司设立之后，即以一某公司的名义重新签订了房屋租赁合同及其补充协议。该事实在2020粤03**民初22475案件当中原告方也当庭予以了确认。第二点，涉案的租赁合同系无效合同，该房产没有取得建设工程规划许可证，也没有相应的房产证件，有关该事实部分在上述22475案件当中也予以了明确，目前该案件正在进行相关房屋装修损失部分进行评估。第三点，一某公司在租赁涉案房产时已经支付了198000元的押金，因涉案房屋租赁合同系无效合同，该部分费用应当予以返还。第四点，一某公司租赁涉案厂房从事影视拍摄基地业务，因2020年突发新冠肺炎疫情导致至2月份以来业务基本停滞，再加上涉案房产水电存在大量问题，基本无法进行正常的使用，同时按照国家有关疫情期间减免租金的政策要求，希望法庭对涉案房产的租金以适当调整。瞬某公司未作答辩，亦未提交任何证据。经查，2018年10月26日，科某公司为出租方（甲方），一某公司为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于深圳市龙岗区，用途为摄影基地，租赁期限6年，自2018年10月26日起至2024年10月31日止，装修免租期自2018年10月26日起至2018年11月30日止，自2018年12月1日起计收租金。2018年11月1日至2020年10月31日每月租金55000元，租赁押金165000元。乙方应于每月5号前向甲方交付租金、水电费及其他费用，逾期15天未付租金，甲方有权停水停电至乙方交租位置，逾期30天未付租金、水电费及其他费用，甲方有权终止合同。2020年3月25日，科某公司为甲方，一某公司为乙方，双方签订《支付租金协议》，载明因一某公司拖欠自2019年12月至2020年3月租金，共计218000元，从合同开始至2020年2月底已拖欠电费39575元，因乙方暂时无法支付该笔费用，现将乙方置于厂房二楼飞机机舱（型号Ａ320）抵押给甲方作为担保，并向甲方承诺租金按以下约定履行:1.2020年3月31日前，乙方向甲方支付2019年12月拖欠租金20000元，以及2020年1月租金66000元整，共计86000元；2.2020年4月30日前，乙方向甲方支付2020年2月租金66000元以及之前电费1万元，共计76000元。3.2020年5月31日前，乙方向甲方支付2020年3月租金66000元，以及2020年4月租金一半33000元和之前电费1万元，共计109000元。4.2020年6月30日前，乙方向甲方支付2020年4月一半租金33000元，以及2020年5月租金66000元，和之前电费1万元，共计10900元。5.2020年7月31日前，乙方向甲方支付2020年6月租金66000元，以及2020年7月租金一半33000元和之前电费1万元，共计109000元。6.2020年8月31日前，乙方向甲方支付2020年7月一半租金33000元，以及2020年8月租金66000元，共计99000元，剩余水电费用另计。9月份开始乙方承诺每月5号前支付应交租金及水电费用。乙方完全按照以上六条履约支付甲方费用后，本担保协议结束，甲乙双方按签订租赁合同约定内容继续履行，若乙方未按照以上六条按时完成约定，乙方所抵押给甲方的机舱（型号Ａ320）由甲方全权处理，乙方无权再干涉。本协议是建立在双方签订的租赁合同基础上，原租赁合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。若乙方未按照本协议履行支付义务，甲方可按照原协议继续追追究乙方的违约责任，乙方后续按照本协议履行，甲方不得追究乙方之前的违约责任，乙方按照本协议履行义务完毕后，双方继续按照原租赁合同履行各自的权利义务。上述《支付租金协议》签订后，一某公司仅履行了第一期86000元款项支付义务，后续未再支付其他款项。2018年10月28日、2018年11月5日，科某公司为出租方（甲方），瞬某公司为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》及《补充协议书》，其中《厂房租赁合同》的内容与本案原、被告签订的《厂房租赁合同》一致，《补充协议书》约定深圳市龙岗区某岗街道某联社区某联路XXX号内宿舍一、二楼两层（除一楼配电房外）租给乙方作宿舍和办公室使用，2018年11月1日至2020年10月31日每月租金11000元，押金33000元，租金与主合同租金款同时支付，其他条件均以主合同为准。原、被告双方对以上情况无异议，并同意上述《厂房租赁合同》、《补充协议书》的合同权利义务均由本案原、被告承担，原告撤回对瞬某公司的诉讼请求。本院均予确认。关于涉案租赁房屋性质及原告出租权利来源，原、被告双方均确认涉案租赁房屋为自建房，由于原告未能提交建设工程规划许可证，本院认定涉案租赁合同无效。原告提交深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室收文回执及房屋租赁合同，证明案涉房屋系原告从权利人梁锦琪处承租而来，本院予以采信。关于租金及其他费用支付情况，原、被告双方均确认被告自2020年2月起未支付租金等费用，被告对电费39575元无异议，本院予以确认。关于房屋占用费，原告主张涉案涉案租赁房屋已由原告对外出租，出租日期自2020年11月1日起生效，故要求被告按每月6600元的标准支付自2020年2月至2020年10月的房屋占用费。被告辩称我方在2020年5月13日，在收到原告方发出的解除通知和律师函后，就已经搬离了涉案的厂房，并在5月25日评估结束后书面通知原告，目前涉案厂房及宿舍均处在原告的控制之下。故房屋占用费应计算至2020年5月13日。原告述称涉案出租房屋位于深圳市龙岗区。目前的现状由被告占有、使用，厂房内还有被告的飞机舱、火车等大件物品，被告锁上了，宿舍是空置状态。被告辩称被告经营影视拍摄基地，里面的火车、飞机舱均属于房屋装饰的道具、装修装饰物，按照合同无效的处理原则，上述物品均属附合物，不需要搬走，厂房内的物品我方都不要了。同时按照双方签订的租赁合同第8.2条约定，目前厂房合正常使用状态，无需恢复原状。目前涉案租赁房屋处在原告的控制之下，我方没有上锁。另查，一某公司在科某公司提起本案诉讼前已向本院起诉，案号为（2020）粤0307民初22475，一某公司在该案中提出的诉讼请求为：1.确认涉案厂房租赁合同及其补充协议无效。2.要求判令科某公司返还一某公司厂房及租赁押金及宿舍租赁押金198000元。3.要求科某公司赔偿一某公司装修损失人民币3241724元。4.科某公司法定代表人康某对上述债务承担连带赔偿责任。该案目前在一审阶段。关于涉案租赁合同的处理，科某公司请求确认从我方解除合同通知送达之日2020年5月15日解除。瞬某公司主张确认合同无效。本院认为，涉案《厂房租赁合同》、《补充协议书》均系无效合同，本院予以确认，双方对电费39575元无异议，本院予以确认。原告请求一某公司以租金标准66000元/月支付房屋占用费合法有据，本院予以支持。一某公司自2020年2月起欠租，确系新冠疫情肆虐期间，对各行业的经营均有不利影响，本院酌情调低2020年2月的房屋占用费为33000元，双方均确认涉案租赁厂房内存有被告所有的飞机机舱、火车皮等物品，已经另案评估。上述物品并非不可拆卸，且即使抵押给科某公司，处置亦需期限，被告主张占有使用费计至2020年5月13日与事实不符，本院不予采信。鉴于原告于2020年5月向被告发出解除通知，被告亦已搬离涉案租赁房屋，且双方已约定涉案租赁房屋内的飞机机舱、火车皮等物品抵押给科某公司并经另案评估，科某公司在2020年5月对一某公司不再履行涉案租赁合同的意愿是清楚的，科某公司应采取积极措施，防止损失扩大。综合本案情况，本院酌情给予科某公司三个月的合理处置期间，认定涉案租赁房屋的占有使用费计至2020年8月31日。对科某公司超出部分诉讼请求，本院不予支持。关于押金198000元，由于一某公司在（2020）粤0307民初22475已起诉请求返还，本案不作重复处理。涉案租赁房屋已由科某公司另行出租，一某公司无需再行返还，对科某公司恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认深圳市后某科某实业有限公司与深圳市一某文化传媒影视有限公司之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》无效；二、被告深圳市一某文化传媒影视有限公司应当于本判决生效之日起七日内向原告深圳市后某科某实业有限公司支付电费39575元；三、被告深圳市一某文化传媒影视有限公司应当于本判决生效之日起七日内向原告深圳市后某科某实业有限公司支付涉案租赁房屋占有使用费429000元（2020年2月占用费33000元+2020年3月至8月占用费396000元）；四、驳回原告深圳市后某科某实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2962元（原告已预交），由被告深圳市一某文化传媒影视有限公司承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二〇年十二月二日书记员  黄碧丽