广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7104号原告：杨高汉，男，1970年7月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王洁，广东凯扬律师事务所律师。被告：张玉棠，男，1964年8月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。被告：杨高美，女，汉族，1965年5月14日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。两被告共同委托诉讼代理人：谢勇、何敏成，广东连越律师事务所律师。第三人：惠州市机械工业物资总公司，住所地广东省惠州市下角东路8号。诉讼代表人：惠州市机械工业物资总公司清算组。负责人：孙可琴。委托诉讼代理人：庄浩滨、彭军，广东东维律师事务所律师。第三人：惠州市英达实业有限公司，住所地广东省惠州市鹅岭北路16号。法定代表人：陈坚强。第三人：广州市鑫叠盛贸易有限公司，住所地广州市天河区燕岭路89号1508房。法定代表人：何应锋。原告杨高汉诉被告张玉棠、杨高美及第三人惠州市机械工业物资总公司（以下简称机械公司）、惠州市英达实业有限公司（以下简称英达公司）、广州市鑫叠盛贸易有限公司（以下简称鑫叠盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨高汉及其委托诉讼代理人王洁，被告张玉棠、杨高美及其共同委托诉讼代理人谢勇、何敏成，第三人机械公司的委托诉讼代理人庄浩滨、彭军到庭参加诉讼。第三人英达公司和鑫叠盛公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止侵权，归还原告广州市越秀区XXXXXX140号之一的经营管理权。2、判令两被告向原告承担欠付的36000元租金（自2016年1月至2018年9月，其中2016年1、2月、2017年4、7、8月每月均欠付5000元；2016年7月、2017年2、3、5月每月均欠付1000元；2018年5、6月每月均欠付2000元；2018年3、7、8月每月均欠1000元）。3、判令两被告立即搬离广州市越秀区XXXXXX140号之一物业，并连带向原告返还从2020年1月份起收的租金（按每月16000元计算至被告实际归还经营管理权之日止）。事实和理由：原告是惠州农业机械公司（以下简称农机公司）的员工，1997年因公司改制获得该位于广州越秀区XXXXXX140号之一物业经营管理的权利，承包期从2001年1月1日至2021年12月31日止。被告张玉棠、杨高美分别是原告的姐夫和姐姐，1999年被告一家生活困难，无法维持生计来投靠原告，原告为帮助两被告解决生活来源及孩子上学问题，聘请两被告帮忙管理该物业，薪资是800元/月加提成。2003年两被告要求原告以再发包的形式交给其经营，每月向原告上交5000元租金，自负盈亏，原被告之间达成了口头协议。从2016年开始两被告以经营困难为由，恶意拖欠租金并随意减租总计拖欠租金3.6万元，经统计欠交租金5个月总计2.5万元，分别为2016年1月、2016年2月、2017年4月、2017年7月、2017年8月。随意降租欠付租金总计1.1万元，分别为2016年7月、2017年2月、2017年3月、2017年5月、2018年3月、2018年5月、2018年6月、2018年7月、2018年8月，以上总计欠款3.6万元。原告曾多次与两被告方协商签订书面转包协议或者共同经营管理，都被无理拒绝，原告向两被告发出解除通知后，两被告也不予理睬，继续霸占住房，强行收租。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。两被告共同辩称，一、被告无拖欠原告房租。1、2001年1月开始，原告聘请被告帮其经营管理位于广州越秀区XXXXXX140号之一物业，每月给被告的工资报酬为800元。自2005年1月开始，被告与原告口头约定:“由被告代原告管理涉案物业，帮其收取租户租金并将租金上交给原告，租金合计每月为15000元，其中10000元为有产权二层房屋，此房屋长期有老板承包租住使用，每月固定上交的房租为10000元;另外无产权二层房屋长期有不稳定的散客租住，交纳的房屋租金中被告收取后上交5000元，如有剩余的部分则作为被告的工资报酬)。2、被告辛勤的帮原告管理上述物业，一直兢兢业业，虽然收入不多，但从无怨言。2016年1月鑫叠盛公司前来涉案场地驱赶被告，并将有产权的二层房屋收回。自此之后，鑫叠盛公司多次找人暴力驱赶被告，被告的人身受到对方的多次威胁，各方也因此多次闹到当地派出所、街道居委会予以调解。出于被告帮原告管理的剩余二层房屋无房屋产权证导致产权不清晰，故至今被告以此继续在此帮原告工作管理至今。3、20l6年至2018年三年期间，由于鑫叠盛公司的陆续不断驱赶，导致剩余的无产权房屋散客租户不稳定，被告帮原告收取的租户租金大幅度的减少，故2016年1月开始，原告就被告上交给他的房租不再约定必须按照5000元足额上交(原告同意减免或减少上交的金额)，考虑到现实情况，每月上交给原告的租金在3000元-500O元不等，剩余租金部分则作为被告的工资报酬，双方按照此约定一直履行至2O18年10月份。4、2018年10月5日，原告提出，自2018年11月开始由他直接收取租户房租，收取后将其中的一半作为工资报酬支付给被告。在接下来的一个月，即2018年11月，均由原告收取了部分租户租金，但原告操作一个月之后，由于其长期不在物业处，导致账目不清晰。2018年12月开始继续由被告收取租户租金，收取后上交租金的一半给原告，双方就按此约定一直履行至2019年1月。2019年2月开始，原告口头要求被告每月固定上交7000元房租，剩余部分则作为工资报酬给被告。被告一直按照此新的口头约定履行至2019年12月，期间没有少交任何一分钱给原告。5、被告每月帮原告收取的房租，被告通过现金(此方式由于被告杨高美与原告为姐弟关系，被告以现金形式交纳的房租并未要求原告出具相关票据)银行转账和微信转账的方式予以上交支付，自被告受原告聘请在此物业管理工作至2O19年12月，被告从未拖欠原告任何一分钱，在此管理工作期间原告也没有提及过被告有少上交房租或不交房租的事实，连一条短信息或微信信息都没有提及和催促过。2019年12月初，被告将法院查封以及清算组的公告告知原告后，原告要求被告与其补签所谓的承包合同，但被告并未予以配合，故在2019年12月11日原告才发函舌知被告少上交房租和不交房租等，随后提起了本案的诉讼。6、因新型冠状病毒疫情影响，大部分租客尚未回来广州，亦未交纳房租，故2O20年1月至今，被告只收到了极少数租户的租金，且该租金尚不足以支付被告该疫情期间的生活开销。二、涉案物业的所有人××××市机械工业物资总公司，非原告所说的惠州农业机械总公司。1、与原告签署的所谓《承包合同》的惠州农业机械总公司事实已经于2007年就已经倒闭，工商核准注销登记时间为2008年2月2日。2、2019年12月27日惠州机械工业物资总公司清算组在涉案物业内张贴公告，内容为该公司拥有涉案物业的产权，并提供了房地产证。申请执行人惠州永利富投资管理有限公司法定代表人叶新强先生曾与被告沟通过，涉案物业已由法院执行中，执行过程中被告先保留2020年1月始的房租，待法院明确相关执行事宜后再交给权利人。2、经多方沟通了解，被告遵行了申请执行人叶新强先生的建议，由法院查清涉案物业权属及相关权利人后，再向权利人交回收取的租户租金。3、被告此前听原告提及过，其承租涉案物业的《承包合同》期限早已届满，且惠州机械工业物资总公司清算组问被告提供了涉案物业的房地产证，所以被告对原告提交的其与惠州农业机械总公司签订的承包合同存疑，恳请法院依法查清涉案物业的权属情况，及承包合同的真实性，如法院认为有必要对承包合同进行司法鉴定，则被告可予以配合。如最终查实原告提交了虚假的证据，涉嫌犯罪的，恳请法院依法将其移送至司法部分予以处理。以此彰显法律的威严!4、最后，关于涉案无产权二层房屋的经营管理权是否需要退还给原告，恳请法庭任审理查明本案基本事实的基础上，依法作出判决，被告均予以配合搬离撤场。第三人机械公司述称，1.我司已于2019年7月15日被惠州中院依法裁定受理其清算程序，惠州中院同时指定广东东维律师事务所作为该企业的清算组。2.原告诉称其因企业改制获得案涉房屋经营管理的权利，承包期限从2001年1月1日至2021年11月31日止，但其提供的承包合同仅有复印件，无原件予以核实，且其提供的收据显示，原告向惠州英达实业有限公司上缴的最后一笔承包费用为2002年7月至2003年12月，并无其他证据证明在此之后原告向英达公司即合同相对方支付过2003年12月后的承包款，故第三人认为原告诉请承包期限为20年明显不符合常理。3.因案涉房屋未进行不动产登记，其所有权人无法查明，但根据惠州房地产档案馆出具的穗房地证字第××号房地产证，第三人名下的共用地登记面积为案涉房屋所在的整一片土地即1702.5平方米，案涉房屋均在该土地上，后经历产权变更，根据档号05国用192档案，第三人现名下拥有的案涉土地为565.53平方米，案涉房屋仍有约三分之一的面积在该土地上。4.2019年12月27日第三人清算组到涉案房屋现场处勘察并张贴公告，函告任何单位及个人不得以任何方式损坏或侵占案涉不动产，即第三人从未允许任何单位和个人占有使用案涉房屋，也从未就案涉房屋收取任何费用。第三人英达公司和鑫叠盛公司均无意见陈述。经审理查明：据穗房地证字第××号房地产证显示，XXX沙涌××东北角××号权属人××××市机械工业物资总公司，共用地面积为1702.50平方米，用途为办公、仓库、住宅，核准时间为1990年11月25日。2002年1月23日，广东省惠州市中级人民法院作出（2002）惠中法执字第342号民事裁定书，裁定将被执行人惠州机械工业物资总公司位于广州市白云区XXX沙涌××东北角××号二层楼房（面积472.52平方米）［房地产证证号：穗房地证字第××号］及位于白云区XXX××东北角××1702.5平方米土地中属惠州机械工业物资总公司拥有的1136.97平方米土地使用权［房地产证证号：穗房地证字第××号］的有关权利证照办到惠州农业机械物资公司的名下。2005年1月17日，惠州机械工业物资总公司向广州市国土房管局发函称，其司原拥有白云区XXX沙涌××东北角××号，于2002年由惠州市中级人民法院第342号民事裁定，将以上范围划分为左部黄线部分1136.97平方米，并划归惠州农业机械物资公司；右部分红线范围565.53平方米划归我司。现黄线部分产权证已经发出，证号是：C28XXX34、C285XXX5、C28XXX6号，现请求贵局将剩余的红线部分565.53平方米土地使用证给予我司办理。据各方确认的现场图片显示，涉案房屋为两层的建筑物。据广州市越秀区人民政府矿泉街道办事处2018年11月5日向原告发出的《关于对杨高汉先生的答复意见》载明：一、关于杨高汉与鑫叠盛公司之间的经济纠纷问题。经调查，杨高汉向街道相关部门提交了一份承包合同……经调查，鑫叠盛公司向街道相关部门提交了产权人是鑫叠盛公司，位于XXX××、××房两处物业的产权资料，还提供了产权人是“惠州机械工业物资总公司”，位于XXX沙涌××东北角××号地段的产权资料。关于杨高汉和鑫叠盛公司之间的纠纷，从2015年以来，矿泉司法所、华泉社区居委会、社区律师多次搭建协商平台进行调解，但是由于双方对相关房屋、土地产权存在争议，无法达成一致意见，调解不成功。二、关于杨高汉要求撤销危房鉴定报告的问题。经调查，2018年6月，鑫叠盛公司委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对XXX140、XXX140之一两处房屋进行了安全鉴定并出具了两份《危险房屋鉴定报告》，该两处房屋分别被评定为D级（整栋危房）和C级（局部危房）。越秀区房管局向该址房屋安全责任人发出了《危险房屋限期治理通知书》，要求该址房屋安全责任人自收到通知起一个月内履行危险房屋治理责任，该址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租，按照上级要求，矿泉街华泉社区居委会于8月15日在上址张贴通知，要求租户尽快搬离。等。没有证据显示涉案房屋已办理产权登记或取得建设工程规划许可证。原告于2019年12月11日向两被告发出《解除转包经营权的通知》，要求1、两被告在收到通知之日起10日内补交欠付的租金总计3.6万元；2、从2020年1月1日起原告正式收回XXXXXX140号之一物业的经营管理权，解除与两被告的事实转包关系；3、两被告于2020年1月1日前交回该物业所有租户的登记及交租等相关资料和信息。同月20日，原告向各租户发出《通知》，通知各租户原告正式解除与两被告关于该物业的事实转包关系，收回该物业的经营管理权，租户与原管理人的租赁形式和租金计算交纳方式不变，自收到通知之日起于2020年1月30日之前需要重新与原告签订租赁合同等。原告为证明其享有涉案物业的经营管理权，提交了以下证据：1、原告杨高汉（乙方）与农机公司（甲方）于2001年1月1日签订的《合同》复印件，约定：广州北站仓库的物业，甲方授权乙方管理，一、一切费用(工资、水电费、电话费、卫生费及租赁发生的一切相关费用)和个人应承缴部分的社保基金、医疗保险金、住房公积金由乙方承担（以上三项基金按月上交甲方财务）。二、承包期从二00—年一月一日起至二0二一年十二月三十日止，每月上交承包费壹仟元正。三、乙方应加强广州北站仓库物业管理（承包期物业维修费由乙方承担），注意防火、防盗，要守法经营，依法管理，否则由乙方负责全部责任。五、乙方在出租房屋时，原则上应留壹间约20平方米的仓库和壹间司机招待房（三个床位），而乙方也根据自身的实际将上述房屋出租，但必须负责解决好甲方货物的临时存放以及业务人员和司机留存问题，留宿人员每人每晚收拾元。六、乙方应每季末三十日前交清本季承包上交费以及按月缴交三项基金。七、甲方如房地产变更或拆建等重大变动时，可随时终止本合约。2、广东省惠阳地区革命委员会于1978年向广州市城建委、规划局发出的《关于请求解决广州北站大庙惠阳农机仓库使用地皮的报告》原件；3、广东省惠阳地区农业机械供应公司于1978年向广州市郊区城建办发出的《关于补报请批准仓库基建的报告》原件；4、广东省惠阳地区农业机械供应公司与广州市郊区XXX人民公社建筑队签订的《建筑（修缮）工程合同》原件。5、原告的工作证。6、广州市城市规划局发出的征用证明复印件。两被告认为上述证据1、6无原件，不予确认；对证据2-4真实性无异议，但无法核实证据里载明的土地北站仓库与案涉房屋是否一致；对证据5真实性确认。第三人机械公司认为上述证据1、6无原件，不予确认；对证据2-4真实性无异议，但无法核实证据里载明的土地北站仓库与案涉房屋是否一致，且只能证明案涉房屋是由第三人对相应的房屋进行了修缮，并不证明本案原告有将其出租、收取权益的权利；对证据5真实性确认。原告为证明其按合同约定向公司交纳承租费用及其他费用等事实，提交了收据若干张，其中1999年12月16日、1999年12月7日的收据显示惠州农业机械总公司收取原告供楼款；2002年9月4日、2002年3月12日、2002年3月26日、2002年6月3日的收据显示惠州英达实业有限公司收取原告公积金、社保费；1999年12月27日的收据显示惠州农业机械总公司收取原告4-5月承包费2000元；2000年7月18日的收据显示惠州农业机械总公司收取原告1999年6-10月承包费5000元；2000年9月28日的收据显示惠州农业机械总公司收取1999年11月至2000年3月承包费5000元；2001年6月25日的收据显示惠州英达实业有限公司收取2001年1月至6月承包费、3000元；2002年5月31日的收据显示惠州农业机械总公司收取2000年12月承包费2000元；2002年9月29日的收据显示惠州英达实业有限公司收取2001年1月至2002年6月承包费5400元；2004年1月16日的收据显示惠州英达实业有限公司收取2002年7月至2003年12月承包费5400元。此外，原告还提交了日期为2015年7月1日的甲方为宁振慧、乙方为原告的《协议书》复印件，载明原属农机物资和农机总公司的沙涌南房地产于2003年5月已出让，买方正在落实开发项目，期间由甲方负责管理，约定：一、产权已属买方所有，当买方通知要求接管时，甲乙双方应无条件退出，交与买方。三、乙方在保持现状的条件下自主经营，自负盈亏的权利，甲方不得干涉，但甲方建议乙方不应有新的项目投资或注入资金。四、乙方同意付清甲方场地使用费，每月1000元（每月15日前一次付清），从2005年7月1日起计。两被告认为该证据无原件不予确认。第三人机械公司认为该证据没有原件核对，不予认可，并表示宁振慧并非其员工，第三人从未收取过任何费用，且案涉房屋的权属并没有登记，宁振慧是否有权将其出租并收取费用，合法性存疑。原告为证明被告杨高美向原告定期支付租金的事实及两被告在原告发函解除租赁关系后强行收取租金的情况，提交了原告和杨高美之间的聊天记录，显示杨高美于2018年12月18日转账5000元、2019年1月10日转账6000元、2019年2月3日转账7000元、2019年2月24日转账6000元、2019年3月10日转账7000元，2019年4月10日转账7000元、2019年5月8日转账7000元、2019年6月9日转账7000元、2019年7月9日转账7000元、2019年8月8日转账7000元、2019年9月8日转账7000元、2019年10月9日转账7000元、2019年11月10日转账7000元、2019年12月9日转账7000元、2019年12月12日原告发送内容为《解除转包经营权的通知》的图片。两被告确认该证据真实性。两被告为证明其向原告支付租金的情况，提交了被告张玉棠名下的2012年至2015年期间银行历史明细查询清单、2018年11月原告开具的收据、微信转账记录。原告对上述证据的真实性无异议。此外，两被告向法院提交了自行制作的表格，其中载明2016年1、2月各以现金方式支付4000元，2017年4、7、8月各以现金支付4000元、5000元、4000元；2016年7月支付5000元，2017年2、3、5月每月均支付4000元，2018年5、6月每月均支付3000元，2018年3、7、8月每月均支付4000元。另查明，广东省惠州市中级人民法院于2019年7月25日作出民事裁定书，受理申请人惠州工交资产经营有限公司对被申请人惠州机械工业物资总公司的公司清算申请，并于同日作出（2019）粤13清申22号决定书，指定广东东维律师事务所为惠州机械工业物资总公司的清算组，孙可琴为清算组负责人。庭审中，原告表示：涉案房屋的原地址是XXX沙涌××东北角××号，现在改为XXXXXX140号之一，但没有正式门牌。具体位置在XXX沙涌××东北角××号内的北面。两被告表示：涉讼房屋没有正式门牌，但我方确认涉讼房屋是在XXX沙涌××东北角××号范围内的北面。对于原、被告之间的约定，双方均表示没有就租赁关系及租金标准达成书面协议。两被告表示：双方在2005年10月口头约定，由被告向原告上交部分租金，剩余的作为我方的工资报酬；从2016年1月开始，租金不再约定必须按5000元足额上交，原告同意减免。原告表示：双方一开始是雇佣关系，自2006年3月起转为租赁关系，不确认曾同意减免被告的租金。对于涉案房屋使用情况，两被告表示：涉案房屋在2020年过年前分租给租户，年后因为疫情关系，大部分都退房了，被告向各租户收租至2020年1月31日，年后只剩下几个商户在经营并交租。经本院释明，原告表示：若法院经审查认定原、被告之间的的关系无效，仍坚持本案的诉讼请求。本院认为：关于原、被告之间的合同关系。原告称双方在2003年约定由被告每月向原告上交5000元租金，自负盈亏。被告在答辩中亦表示双方在2005年口头约定由被告代原告管理涉案物业，帮其收取租户租金并将租金上交给原告，无产权的房屋租金为5000元。虽双方没有签订书面的协议，但从双方的陈述可以认定双方至少自2005年起已就租赁问题达成了一致意见，且双方实际存在交收租金的行为，故原、被告之间形成租赁合同关系。关于合同的效力及房屋的交还问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。现没有证据显示涉案房屋已办理产权登记或取得建设工程规划许可证，故原告与两被告之间的租赁合同关系应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告在本案中仅要求两被告交还经营管理权，合法合理，本院予以支持。关于费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，原告有权要求两被告按双方约定的标准支付房屋占有使用费。两被告抗辩称原告曾同意自2016年1月开始减免租金，但原告对此不予确认，且两被告未能提供证据证明该主张，本院不予采信。此外，对于两被告称其已付清原告所主张期间租金的主张，被告亦未能举证证明已足额付清，应承担举证不能的责任。综上，原告要求两被告支付自2016年1月至2018年9月欠付的房屋占有使用费，以及要求两被告支付2020年1月起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费，合法合理，本院予以支持，上述期间的房屋占有使用费均应按每月5000元标准计。因两被告提出诉讼时效抗辩，而原告未能提供证据证明其在本案起诉前曾向两被告主张过本案费用，故对原告主张的2017年1月22日前的房屋占有使用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，判决如下：一、原告杨高汉与被告张玉棠、杨高美之间关于广州市越秀区XXXXXX140号之一的租赁合同无效；二、被告张玉棠、杨高美在本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区XXXXXX140号之一的经营管理权交还原告杨高汉；三、被告张玉棠、杨高美在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨高汉支付占有使用费（其中2017年4、7、8月每月按5000元标准计；2017年2、3、5月每月按1000元标准计；2018年5、6月每月按2000元标准计；2018年3、7、8月每月按1000元标准计；自2020年1月起至履行完毕本判决第二判项所确定的义务之日止，按每月5000元标准计）；四、驳回原告杨高汉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告杨高汉负担100元，被告张玉棠、杨高美负担600元。如不服本判决，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  梁菁菁