山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2595号原告：张凯，女，1988年8月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鲁江（系原告之父），男，1963年8月7日出生，汉族，烟台市芝罘区人大常委会城建环保委主任，住烟台市芝罘区。被告：陈少倩，女，1979年6月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：庞世伟，山东君辰律师事务所律师。原告张凯与被告陈少倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人姜世东和张鲁江、被告的委托诉讼代理人庞世伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凯向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告购房款1000000元；2、被告支付原告违约金45000元(以3000000元为基数，自2020年3月2日起按日万分之五的标准计算至2020年3月31日)，并自2020年4月1日起仍按上述标准计算违约金至实际履行之日止；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：依据2018年1月18日原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告以3000000元的价格购买原告坐落于烟台市芝罘区的房屋，分三次付款，即被告于2018年1月9日付房款1000000元，于2019年3月1日付房款1000000元，于2020年3月1日付房款1000000元；若逾期付款，则被告应按房屋成交价格的万分之五向原告支付违约金；合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告仅向原告支付了前两次购房款2000000元，剩余房款1000000元至今未付，故提起上述诉讼请求。被告陈少倩辩称，1、原告要求支付剩余房款1000000元没有事实依据。因双方已对该部分房款的支付时间进行了变更，且此后又协商一致解除了涉案《房屋买卖合同》。2、原告主张违约金没有事实和法律依据。被告不存在任何违约行为，且合同约定的违约金计算比例过高。3、涉案房屋存在严重质量问题，已影响正常使用，故原告违约在先。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：坐落于烟台市芝罘区建筑面积为189.06平方米的非住宅房屋（以下简称涉案房屋）所有权及项下的国有土地使用权均登记在原告名下，产权证号分别为：烟房权证芝字第**、烟国用（2010）第100697号。涉案房屋所在的楼栋共8层，其中1－2层属于非住宅房屋，3层以上属于住宅房屋；涉案房屋位于第2层。2018年1月18日，原告与被告在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告自愿将涉案房屋出卖给被告，被告对该房屋做了充分了解并愿意购买；总房款3000000元，由被告分别于2018年1月19日、2019年3月1日、2020年3月1日各向原告付款1000000元；原告于2018年1月31日将涉案房屋交付被告暂时使用；被告付清全部房款3日内携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续；若被告未按合同约定向原告支付房款，则按房屋成交价格的日万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日则原告有权解除合同，另行出售涉案房屋，并在扣除20万元购房定金后向被告退还剩余房款。合同签订后的2018年1月19日，被告向原告支付第一笔购房款1000000元及家具款76000元。2019年1月23日和2月3日，被告分别向原告支付了购房款600000元、400000元。2018年2月，原告向被告交付了涉案房屋，由被告使用至今。2020年3月10日，原告与被告通过电话沟通，被告表示因原告的父亲张鲁江曾在27日表示涉案房屋不卖给被告了，故剩余房款1000000元未能按约支付，现经与原告协商确定该1000000元房款待办理过户手续时打入房管部门的中间账户，等过户手续办理完毕后再将款转给原告；被告对上述情况再次确认的同时要求原告出具书面材料以作凭据。2020年3月21日，原告与被告再次电话沟通，电话录音中被告称因原告未签补充协议，再加上涉案房屋又漏水了，多方与楼上用户沟通未果，故表示“我没法过这个户，所以说你爸说上次说了房子不卖，那就正好了我也不买了”；原告回复“行行行”。被告要求退款，原告表示“把钱退给你，怎么个退法”；因涉及房款的退还未能达成明确意见，最终原告表示“好啊，姐你要是不要的话咱回来再商量不要怎么办，因为俺也不可能说是2000000一下就给你，你知道，因为现在确实也没有那么些钱咱回去再商量吧，好吧”；被告回复“好”。2020年3月23日，原告通过微信通知被告于3月26下午1点半到不动产登记部门办理涉案房屋的过户手续，并要求被告于26日前将尾款1000000元支付给原告。被告表示“上周六不是已经答应房子不卖给我了吗”，原告则回复“是你提出不想要了……”。2020年3月26日，原告通过微信再次通知被告将于当天下午1点半在不动产登记部门一起办理过户手续，要求被告“最好您上午能把钱打过来，咱们下午直接办手续”。被告回复“张凯，我今天临时有急事，过户时间再定。”“再是前面你已经给我承诺过，过了户再付房款，你现在又要求我付房款，什么意思，逗我玩吗？”当天下午，仅原告来到不动产登记部门，未能办理涉案房屋的不动产过户手续。至今，涉案房屋的所有权及项下土地的使用权仍登记在原告名下。针对2020年3月10日的电话录音中提到的“中间账户”具体的含义，原、被告双方一致认可：“中间账户”是指烟台市不动产交易中心为保证买卖交易安全而设立的资产监管账户；按该份录音，被告应于涉案房屋办理过户手续的当日先将房款1000000元打入不动产交易中心的资金监管账户，待过户手续办理完毕后，再将房款自资金监管账户转入原告账户；但实际并未履行。为证明因涉案房屋存在严重的漏水质量问题，双方已解除了《房屋买卖合同》，被告另提交了以下证据：1、2019年6月3日拍摄的涉案房屋漏水视频两段及2020年5月25日的涉案房屋漏水照片打印件19张，内容显示：涉案房屋的顶棚、顶棚与墙面的接缝处存在多个漏水点。原告质证称，对上述证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议：因渗漏系楼上住户原因导致的，并非涉案房屋本身存在质量问题，对此被告在2020年3月21日的录音中也认可；且此时至被告取得涉案房屋已逾2年，不能排除被告自己使用原因所造成的漏水。2、被告与原告父亲张鲁江的微信聊天记录打印件5张。被告以该证据证明原告父亲张鲁江参与了涉案房屋买卖的各项事宜，系原告的代理人，构成表见代理。原告质证称，对真实性予以认可，但其中有很多语音通话内容，无法反映完整的通话内容，不能证明被告的主张。3、2020年3月21日原、被告的电话录音。被告称，该录音中被告表示：“我没法过这个户，所以说你爸说上次说了房子不卖，那就正好了我也不买了”，原告则回复“行行行”，上述内容能够证明双方已于当日解除了《房屋买卖合同》。原告质证称，对该录音的真实性没有异议，但对证明事项有异议。首先，原告陈述的“行行行”系话外音，并不是对被告的回复，因原告同时在照顾孩子，原告匆匆挂掉电话可以证实；其次，该录音中原告表示“把钱退给你，怎么个退法”是疑问句，并非认可，结合录音最后原告表示“好啊，姐你要是不要的话咱回来再商量不要怎么办，因为俺也不可能说是2000000一下就给你，你知道，因为现在确实也没有那么些钱咱回去再商量吧，好吧”，以及被告回复“好”的内容，能够证明双方就《房屋买卖合同》的解除并未达成一致。针对涉案房屋的漏水时间，被告主张早自2018年5、6月份开始，其针对涉案房屋的漏水问题多次以电话、微信的方式通知过原告的父亲张鲁江，张鲁江虽也曾到现场与楼上住户协商，但均称涉案房屋没有质量问题，只是楼上住户的问题，与其无关。原告否认被告告知房屋漏水的时间从2018年开始，只认可被告于2019年6月以电话的方式通知过原告父亲张鲁江涉案房屋漏水，但经现场查看，确认是楼上住户的卫生间漏水导致，并非涉案房屋本身存在质量问题。针对被告辩称双方已于2020年3月21日解除了《房屋买卖合同》的情况下，又在3月26日与原告的微信沟通中表示应先过户后付款，以及临时有事、过户时间再定的原因，被告称，《房屋买卖合同》于3月21日已协商解除，被告本不需要再继续办理过户手续；但因原告一再要求，故被告才作出了上述回复，也就是说什么时间过户、是否办理过户均应另行商定。诉讼中，根据原告的申请，本院裁定冻结被告在银行其账户内的存款1045000元。本院认为，（一）原告与被告在2018年1月18日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。《房屋买卖合同》明确约定了涉案房屋房款3000000元的付款方式及办理过户手续的时间，被告在合同签订后分次向原告支付了前两笔房款2000000元，原告亦于2018年2月向被告交付了涉案房屋的事实清楚。针对剩余房款1000000元的付款时间及办理涉案房屋过户手续的时间，本院认定双方在履约中已进行了变更，其中1000000元的付款时间变更为房屋过户当日；办理过户的时间则未明确商定，原告曾单方通知被告过户时间定于2020年3月26日，被告因临时有事未到场办理。有2020年3月10日的电话录音及原、被告的微信内容佐证。现原告请求被告支付涉案房屋剩余房款1000000元的同时，本院认定原告也应履行协助被告办理涉案房屋产权过户手续的义务。但原告以《房屋买卖合同》约定的付款时间为据主张被告赔偿自2020年3月2日起至实际履行之日止以总房款3000000元为基数计算的逾期付款违约金，与证据所证明的事实不符，本院不予支持。（二）2020年3月21日原、被告的通话录音虽然内容涉及合同解除的事项，但双方对是否解除合同最终并未达成一致，结合3月26日双方在微信沟通中，面对原告要求继续办理过户手续的主张，被告明确表示临时有事、过户时间再定的内容，被告针对双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年3月21日协商解除的抗辩理由，证据不足，本院依法不予采信。针对涉案房屋存在的漏水问题，被告未能举证证明是涉案房屋本身质量存在问题，原告亦明确不予认可，故本院对被告的此项抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、限被告陈少倩于判决生效之日起十日内向原告张凯支付购房款1000000元；原告张凯于收到上述房款次日起两日内协助被告陈少倩办理坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权登记手续。二、驳回原告张凯的其他诉讼请求。如被告陈少倩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14205元减半收取7103元、财产保全费5000元，由原告张凯负担203元，被告陈少倩负担11900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  晓  宁二〇二〇年十一月二日书记员 赵洪辉（代）