葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初584号原告：中国农业银行股份有限公司三峡葛洲坝支行，营业场所宜昌市西陵区夷陵路2号。负责人：姜笃荣，该支行行长。委托诉讼代理人：黄雷，湖北诚业律师事务所律师。被告：陈华，男，1975年11月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。被告：刘娉婷，女，1980年5月18日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。被告：李云，女，1961年11月27日出生，汉族，户籍所在地宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：童成祥，湖北善迁律师事务所律师。被告：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街**楼**101英皇集团中心内****。法定代表人：桂桐生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈骧君，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司三峡葛洲坝支行（以下简称农行葛洲坝支行）与陈华、刘娉婷、李云、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司（以下简称房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法由审判员张浴阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行葛洲坝支行的委托诉讼代理人黄雷，被告李云及其委托诉讼代理人童成祥、被告房产公司的委托诉讼代理人陈骧君到庭参加诉讼。被告陈华、刘娉婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行葛洲坝支行向本院提出诉讼请求：1.判令陈华、刘娉婷、李云连带清偿农行葛洲坝支行借款本金259107.47元、利息11529.56元，并自2020年7月11日起以259107.47元为基数,按年利率6.237%的标准向农行葛洲坝支行支付罚息至实际清偿之日止；2.判令房产公司对前述债务承担连带责任；3.判令农行葛洲坝支行对陈华、刘娉婷名下的位于宜昌市夷陵大道2-5号（不动产证书号为0305137）房屋折价、拍卖或变卖价款享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用由陈华、刘娉婷、李云、房产公司共同承担。事实和理由：2009年8月7日,陈华、刘娉婷为购买宜昌市西陵区樵湖二路锦绣天下5-1-1501号房屋，向农行葛洲坝支行申请贷款。同日，农行葛洲坝支行与陈华、刘娉婷、房产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定了借款金额、借款期限、利率等内容，房产公司为阶段性担保保证人。合同签订后，农行葛洲坝支行按合同约定发放了420000元贷款，并约定执行年利率为4.158%，逾期年利率为6.237%。另查，2010年2月8日，陈华和李云签订房屋买卖协议，约定自双方签订房屋买卖协议之日起，由李云代替陈华按期向银行偿还剩余贷款，但截至2020年7月10日，陈华、刘娉婷、李云已连续逾期，差欠借款本金259107.47元、利息11529.56元。农行葛洲坝支行认为，陈华未按期偿还借款已严重违约，农行葛洲坝支行有权收回剩余全部借款本息，刘娉婷、李云、房产公司对陈华所欠债务应当承担连带清偿责任，故诉至法院。陈华、刘娉婷未作答辩。李云辩称：1.李云不是本案的适格被告，依据合同的相对性，李云与农行葛洲坝支行不存在合同关系；2.李云与陈华关于房屋买卖的约定属于双方的内部约定，仅约定了支付房款的方式为李云偿还银行的按揭贷款，李云已向石家庄市长安区人民法院交清全部购房款；3.本案发生的主要原因在于农行葛洲坝支行的不作为，案涉房屋的房产证很早已经办理，可以办理房产手续，葛洲坝支行迟迟未办理，也未行使权利，导致本案发生，应当对自己的过错承担责任。房产公司辩称：1.认可陈华、刘娉婷与农行葛洲坝支行之间的借款及担保的真实性，但对农行葛洲坝支行主张的优先受偿权不予认可；2.李云与陈华签订合同并由李云进行还款之日起，借款合同的债务人由陈华、刘娉婷变为李云，有法院判决书可予佐证。而债务转移未得到房产公司的书面同意，故房产公司不应就转移后的债务承担连带担保责任；3.房产公司已经履行合同义务，积极协助借款人或抵押人办理了所有房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书，而农行葛洲坝支行怠于行使自己的权利，应当承担相应的后果。农行葛洲坝支行围绕其诉讼请求，向本院提交了个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、贷款合约基本信息2份、房地产抵押清单、不动产登记查询结果证明、（2020）鄂0592民初29号民事判决书打印件、商品房预告登记。李云向本院提交了（2019）冀0102民初7277号民事判决书、（2020）鄂0592民初29号民事判决书。房产公司向本院提交了用印审批表打印件、清单照片打印件、银行贷款客户核查表。陈华、刘娉婷未提交证据，对上述证据放弃到庭质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈华与刘娉婷系夫妻关系。为购买由房产公司开发的坐落于夷陵大道2-5号（“锦绣天下”小区5-1-1501号）的房屋，陈华（借款人、购房人、抵押人）、刘娉婷（抵押人、保证人）、房产公司（保证人）与农行葛洲坝支行（贷款人）于2009年8月7日签订《个人购房担保借款合同》。合同通用条款部分约定，借款人要求将本合同项下的债务转让给第三人的，应提前三十日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意并征得保证人、抵押人书面同意后，按贷款人要求办理相关手续；保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用：一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。若发生法律、法规规定，或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的贷款提前到期之日起二年；抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有。预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记；本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施：……（2）借款人未足额偿还借款本息超过90日……（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分……；保证人、抵押人有下列行为之一，应向贷款人支付违约金，违约金按本合同项下借款本金数额的一定比例计算，具体比例见特别条款；给贷款人造成损失的，应同时给予全额赔偿：……（3）未按本合同的约定办理预告登记、抵押登记、变更登记、保险手续，未及时将预告登记转为正式登记，未移交相关权利凭证……（5）未经贷款人书面同意擅自处分抵押物等等。合同特别条款部分约定，借款金额420000元，借款期限自2009年8月7日至2029年8月6日止，共计240个月，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；借款人以每壹个月为一个还款周期，采用等额本息还款法；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；抵押人同意以所购房屋设定抵押；房产公司为阶段性保证担保保证人，自本合同签订之日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押预登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等等。合同签订后，农行葛洲坝支行于同日向陈华指定的账户支付借款420000元。2010年2月8日，陈华与李云签订《房屋买卖协议》，约定陈华将案涉房屋作价585000元出售给李云，首付款165000元（含该协议签订时李云应向陈华支付的购房订金50000元），剩余房款以李云每月代陈华偿还银行按揭贷款的方式支付。截至2010年8月6日，李云直接向陈华支付了购房款共计170161元。同时，从2010年2月起，李云以向陈华名下贷款还款账户存现或转账的方式，代陈华向农行葛洲坝支行每月偿还按揭贷款，截至2019年4月8日的剩余贷款金额为259125.85元。2019年4月12日，刘娉婷出具《说明》一份，追认陈华签订《房屋买卖协议》、收取购房款及过户中签署的一切文件及处理的一切相关事务的行为。案涉房屋于2009年6月9日办理了宜市房预西陵区字第××号预告登记，预告登记证明附记中注明：经询问，购房人委托开发企业代为办理：1.预购商品房抵押权预告登记；2.房屋所有权转移登记；3.房屋抵押权登记。后案涉房屋于2010年11月17日在宜昌市不动产登记部门登记为陈华与刘娉婷共同共有，不动产权证号为0305137、0305137-1号，但未曾办理抵押权预告登记或抵押权登记。2017年11月8日，河北省石家庄市长安区人民法院因另案作出（2017）冀0102执2517号执行裁定，查封陈华名下位于宜昌市××区××大道××号房屋一套。2018年11月6日，河北省石家庄市长安区人民法院作出（2018）冀0102执恢2545号执行裁定，拍卖案涉房屋。李云对（2017）冀0102执2517号执行裁定不服，提出书面异议，河北省石家庄市长安区人民法院受理后于2019年5月29日作出（2019）冀0102执异65号执行裁定，驳回李云的异议请求。李云于2019年6月19日向河北省石家庄市长安区人民法院提起案外人执行异议之诉，并于2019年10月17日向河北省石家庄市长安区人民法院交付案涉房屋的剩余贷款259125.85元。河北省石家庄市长安区人民法院于2019年10月28日作出（2019）冀0102民初7277号民事判决，判决撤销河北省石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102执2517号执行裁定书和（2019）冀0102执异65号执行裁定书，解除对位于湖北省宜昌市××区××大道××号（所有权证号为0305137号）房屋的查封，并终止执行。李云向河北省石家庄市长安区人民法院交付259125.85元后，已付清全部购房款，未继续代陈华偿还银行按揭贷款。截至2020年7月10日，陈华实际差欠贷款本金259107.47元、利息11529.56元。农行葛洲坝支行于2020年8月诉至本院，在审理过程中申请了财产保全，为此预交保全费2020元。本院认为，陈华向农行葛洲坝支行借款420000元，下欠借款本金259107.47元、利息11529.56元的事实有借款合同、贷款合约基本信息、生效民事判决书等为证，陈华、刘娉婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院对上述事实予以确认。陈华未足额偿还借款本息超过90日且擅自处分案涉房屋，农行葛洲坝支行诉请陈华提前偿还剩余借款本息并承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。因刘娉婷为借款保证人，同时该借款系用于购置陈华、刘娉婷共同所有的房产，属于夫妻共同债务，刘娉婷应当对该债务承担连带清偿责任。结合双方当事人的诉辩主张及查明的案件事实，本案的争议焦点为：一、农行葛洲坝支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。《个人购房担保借款合同》约定，陈华、刘娉婷以案涉房屋向农行葛洲坝支行作抵押，陈华、刘娉婷应及时办理登记手续。案涉房屋的预告登记已于2009年6月9日完成，所有权登记已于2010年11月7日，但截至法庭辩论终结前，未曾办理抵押权预告登记或抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因抵押未生效，农行葛洲坝支行对案涉房屋不享有优先受偿权，本院对相关诉讼请求不予支持。二、李云是否应当承担对陈华、刘娉婷所负债务连带清偿责任。陈华与李云在案涉房屋买卖合同中约定，李云以代陈华偿还剩余贷款本息的方式支付部分购房款。而按照《个人购房担保借款合同》的约定，借款人将合同项下债务转让给第三人的，应提前三十日向贷款人书面申请，经贷款人同意及保证人、抵押人书面同意后办理相关手续。陈华未告知或向贷款人农行葛洲坝支行申请变更，更未经其同意，不能发生债务转移的效力。按照合同的相对性原则，农行葛洲坝支行无权向李云主张权利。房产公司抗辩农行葛洲坝支行已同意变更还款人，但对相关事实未举证证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十五条亦规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者债务履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，本院对农行葛洲坝支行要求李云承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。三、房产公司是否应当承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》约定房产公司为借款的阶段性连带保证担保人，保证期间为“自本合同签订之日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押预登记手续”。该约定实质是对案涉保证合同约定了解除条件,即当案涉房产办理抵押预登记时,房产公司承担的阶段性担保责任期限届至,保证合同的解除条件成就,房产公司的阶段性保证责任免除。该条款属于格式条款，但在房屋按揭贷款中实属常见，房产公司作为具有完全民事行为能力的民事主体和以房产开发为业务的商业机构，对阶段性担保可能的商业风险应当能够预见，该条款也并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利或其他无效的情形。房产公司关于该条款无效的抗辩不能成立。案涉房屋至今尚未办理抵押预登记或抵押登记，房产公司提交的证据也不能证明其在合理时间内向农行葛洲坝支行移交了房屋产权证书，进而证明该行怠于办理登记不正当阻止保证责任解除条件成就的事实。因此，房产公司仍应对合同项下借款承担连带保证责任。至于房产公司关于债务转移未经其同意导致保证责任免除的抗辩，因不能认定债务转移的事实，该抗辩亦不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条，第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第四十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、陈华、刘娉婷、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国农业银行股份有限公司三峡葛洲坝支行连带偿还借款本金259107.47元、利息11529.56元，并自2020年7月11日起以259107.47元为基数,按年利率6.237%的标准支付罚息至实际清偿之日止；二、驳回中国农业银行股份有限公司三峡葛洲坝支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5186元，适用简易程序减半收取计2593元，保全费2020元，由陈华、刘娉婷、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张浴阳二〇二〇年十一月二十日法官助理吴莹书记员陈颖