湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初9029号原告：长沙禾秣建筑设计有限公司，住所地湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路**新湖南大厦产业楼**。法定代表人：袁骏竑，执行董事。委托代理人：徐成颉，湖南君见律师事务所律师。被告：长沙市欣中泰商务服务有限公司，住所地长，住所地长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路**新湖南大厦产业楼**v>法定代表人：黄庆洪，执行董事。委托代理人：颜薇，女，汉族，1985年7月8日出生，住长沙市雨花区。该公司员工。原告长沙禾秣建筑设计有限公司（以下简称禾秣公司）与被告长沙市欣中泰商务服务有限公司（以下简称欣中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙禾秣建筑设计有限公司的委托代理人徐成颉，被告长沙市欣中泰商务服务有限公司的委托代理人颜薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾秣公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁保证金31301.94元、租金及物业服务费28952.15元、一次性赔偿金15650.97元，共计75905.06元（以75905.06元为基数，按银行同期贷款利率计算自2020年10月4日至实际清偿之日的利息）；2、判令被告支付原告律师代理费6000元；3、判令本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：因办公需要，原告于2019年12月31日以长沙禾马设计有限公司的名义与被告签订了编号为【ＸＺＴ-2019123xxxx】的《房屋租赁合同》，后原告通过与被告及长沙禾马设计有限公司签订的《承租人变更协议》，将承租方变更为原告。该《房屋租赁合同》约定的租赁房屋位于长沙市开福区××路××段××号××大厦××号，计租面积187.11平方米，租赁期限为2年，从2020年2月14日起至2022年2月13日止。月租金15650.97元，月物业服务费4303.53元，费用三个月一缴纳。同时约定原告需缴纳租赁保证金31301.94元。原告均按时缴纳。同时该《房屋租赁合同》第八项第6条约定了违约方应承担守约方为追究其违约责任而指出的相关费用，如律师费、诉讼费、调查取证费、公证费、鉴定费等。2020年9月18日，被告以各种理由极力要求提前解除《房屋租赁合同》，原告迫于无奈只能与被告签订了《解除协议书》。协议约定被告将于2020年9月18日起15日内将租赁保证金31301.94元、租金及物业服务费28952.15元、一次性赔偿金15650.97元归还给原告。即：2020年10月4日前，被告需要将75905.06元归还给原告。但是，10月初，原告未收到相应款项，遂联系被告，但被告知无法还款。原告经多次协商亦未果，现向贵院提起诉讼。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告长沙市欣中泰商务服务有限公司辩称，对原告起诉事实无异议，但其已资不抵债，无力支付赔偿。经审理查明，2019年12月31日，被告欣中泰公司（出租人、甲方）与长沙禾马设计有限公司（承租人、乙方）签订编号为ＸＺＴ-20191231xxxx的《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将长沙市开福区××路××段××号××大厦××号房屋出租给乙方用于办公，租赁房屋面积187.11平米，，租赁期限自2020年2月14日起至2022年2月13日止；2、租赁房屋租金为15650.97元／月，每月物业为为4303.53元，租金及物业费以每3个月为一期之方式支付，乙方在合同签订后3日内将第一期租金及物业费一次性支付给甲方。乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金31301.94元，合同终止时，乙方负责结清使用该房屋的相关费用，且房屋付息还甲方时无任何设施设备损坏的情况下，同时乙方无任何违约情形下，保证金由甲方一次性退还乙方；3、合同期内，若甲方擅自提前解约，必须提前二个月书面通知乙方，同时甲方所收的保证金退还乙方，并赔偿乙方一个月租金，乙方已交租金扣除实际使用天数天数而得租金及其他费用后，剩余已交未使用的租金由甲方退还乙方；4、任何一方违约除按照本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究其违约责任还支出的相关费用，如律师费、诉讼费、调查取证费、公证费、鉴定费等。双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，承租方向出租方支付了合同约定的相关费用，出租方将涉案房屋交付承租方使用。2020年4月23日，欣中泰公司（甲方、出租方）、长沙禾马设计有限公司（乙方、原承租方）与原告禾秣公司（丙方、新承租方）签订《承租人变更协议》，协议约定：就甲方与乙方于2019年12月31日就长沙市开福区××路××段××号××大厦××号房屋租赁事宜签订的编号为ＸＺＴ-20191231xxxx的《房屋租赁合同》，经三方友好协议，就租赁合同的权利义务变更达成如下协议：1、三方对原租赁合同的合法性及效力、内容、各项权利义务均予以确认；2、三方一致确认将乙方基于该租赁合同所产生的权利义务全部转让给丙方概括承受，在原租赁合同中以及在合同实际履行过程中原乙方相关权利义务，均由丙方享有、行使和承担。变更之后，甲方与丙方之间成立租赁关系，其中甲方系出租人、丙方系承租人，原合同继续对甲方、丙方生效。2020年9月18，被告欣中泰公司提出提前终止合同，欣中泰公司（甲方）与原告禾秣公司（乙方）就解除合同进行了协商并签订《解除协议书》，约定：1、双方一致同意自本协议签订之日起，解除编号为XZT-20191231xxxx的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2、甲方自本协议签订之日起向乙方返还租赁保证金租赁保证金31301.94元，退还已收但未实际发生的租金及物业服务费28952.15元。同时，甲方向乙方支付一次性赔偿金15650.97元，该赔偿金已涵盖乙方所有损失，乙方不得再依据《房屋租赁合同》及补充协议向甲方主张任何违约金及赔偿；3、乙方应于2020年9月30日前搬离租赁房屋，乙方缴纳的电费押金500元，根据乙方实际退场时与甲方进行结算，多退少补；3、本协议签订后，甲、乙方履行完毕协议约定的义务，甲乙双方权利义务两清，任何一方不得向另乙方主张任何赔偿金、违约金。上述解除协议书签订后，被告欣中泰公司未按协议约定向原告支付向原告支付相应的款项。原告为本次起诉，委托律师参加诉讼，并支付律师费6000元。以上事实有《房屋租赁合同》、《承租人变更协议》、《解除协议书》、银行流水及律师费发票等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，一、被告与长沙禾马设计有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。后经三方确认，长沙禾马设计有限公司将在合同中的权利义务转让给原告禾秣公司，故长沙禾马设计有限公司成为租赁合同的承租方。原被告双方经协议一致解除合同，并对合同解除的义务进行了约定，被告未按解除协议约定向原告支付相关款项，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，对原告主张被告支付保证金、租金及物业费、一次性赔偿金的诉讼请求本院予以支持，但双方合同并未约定逾期履行须另行支付利息，故本院对原告主张计算利息的诉讼请求不予支持。二、被告未按双方签订的解除协议履行义务，按期向原告支付相应款项，原告委托律师起诉并无不妥，根据租赁合同约定所产生的律师费损失应由违约方承担，原告主张的律师费损失6000元未超出湖南省律师服务收费行业标准，且提供律师费发票进行佐证，本院予以认可，故对原告主张由被告支付律师费的诉讼请求本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙禾秣建筑设计有限公司支付租赁保证金31301.94元，租金及物业服务费28952.15元，一次性赔偿金15650.97元，合计75905.06元；二、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙禾秣建筑设计有限公司支付律师费6000元；三、驳回原告长沙禾秣建筑设计有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费924元，由被告长沙市欣中泰商务服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周 元二〇二〇年十一月十日代理书记员  刘倩妮