江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初1268号原告：南京金象城物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路128号2801室。法定代表人：徐晓雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：白少辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈悦，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被告：吴玉龙，男，1989年12月22日生，汉族，住南京市江北新区。原告南京金象城物业管理有限公司（以下简称金象城物业公司）、与被告吴玉龙物业服务合同纠纷一案,于2020年6月11日由南京市浦口区人民法院立案受理。该案因指定管辖，本院于2020年7月28日另行立案。本案由审判员黑长保依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告金象城物业公司委托诉讼代理人白少辉、沈悦，被告吴玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金象城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴玉龙向原告金象城物业公司支付2016年1月至2020年6月期间拖欠的物业费8210元；2.判令被告吴玉龙向原告金象城物业公司支付2018年7月至2019年12月期间拖欠的公摊水电费259.94元；3.判令被告吴玉龙向原告金象城物业公司支付违约金或滞纳金17777元（自2016年1月10日起计算至2020年6月30日止）。事实和理由：海德北岸城小区位于南京市江北新区，由原告金东公司开发建设，总住户2809户，2009年金东公司与南京海德物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，自2015年开始，原告金象城物业公司承继上述服务合同，实际为海德北岸城业主提供物业服务。2016年3月19日，原告金东公司与原告金象城物业公司补签了前期物业服务合同，原告金象城物业公司按照合同约定，勤勉尽责地为海德北岸城小区业主提供了物业服务至今。被告系海德北岸城小区17幢201室业主，房屋面积126.7平方米，按照合同约定，高层住宅的物业费1.2元／平方米，现被告拖欠原告金象城物业公司2016年1月至2020年6月期间的物业服务费8210元、物业服务滞纳金／违约金17777元；拖欠原告金象城物业公司和金东公司垫付的2015年1月至2019年12月公摊水电费899元，其中金东公司垫付2015年1月至2018年6月期间公摊水电费639.06元，金象城公司垫付2018年7月至2019年12月期间公摊水电费259.94元，上述费用合计26886元。原告多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。被告吴玉龙辩称，认可原告陈述的期间物业费、水电费未缴纳，但不认可金额，被告认为物业服务合同无效，故不需要向原告支付任何费用，另原告入驻小区后不作为，且多次与小区业主发生争执侮辱殴打小区业主。本院经审查认定事实如下：被告吴玉龙系南京市江北新区海德北岸城小区17幢201室业主，2011年5月28日，原告金东公司与南京海德物业管理有限公司（以下简称海德物业）签订《前期物业服务合同》，约定由海德物业为海德北岸城（16幢-22幢）住宅楼提供物业服务，物业服务费用实行包干制按业主房屋建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.2元/月﹒平方米；包干制服务费不包含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用，代收代交的公共能耗费及停车费、停车管理服务费。合同第三十条约定：本合同期限自2011年5月28日起，本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年8月26日，海德物业与金象城物业公司签订《海德北岸物业项目委托管理协议》，该协议第一条约定：自2015年10月1日起，海德物业委托金象城物业公司对海德北岸1—4期物业项目进行管理，并在街道物管办进行报备。第二条约定：金象城物业公司将按照《前期物业服务合同》执行有关合同内容，按照合同约定收取相应的物业服务费，并由金象城物业公司开具发票；委托管理期间的所有税费由金象城物业公司承担。第三条约定：原北岸项目物业管理中心以2015年9月30日作为资产清理时点，以资产负债表为依据，此前的债权债务由海德物业承担，此后发生的债权债务由金象城物业公司承担；金东房地产开发有限公司对上述金象城物业公司应承担的债务承担连带责任。原北岸物业的债权债务经双方确认后与海德北岸1—4期审计结果一并处理。第四条约定：2015年10月25日前，海德物业与金象城物业公司协同将原海德北岸物业管理中心人员的劳动合同及社保关系转至金象城物业公司，……。第五条约定：原海德物业在经营管理过程中对外所签订的合同，未履行完毕的，金象城物业公司必须继续承继并履行。……2016年3月29日，金东公司（甲方）与金象城物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，选聘乙方对海德北岸城（一、二、三、四期）住宅小区提供物业服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为：小高层住宅1.1元/月﹒平方米、高层住宅（18层-24层）1.2元/月﹒平方米、高层住宅1.5元/月﹒平方米、商业用房1.5元/月﹒平方米。合同第七条约定：1.本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担；2.因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担……合同第九条公共能耗分摊费及共他费用按下列方式分摊：1.物业公共区域能耗费由全体业主按实际用量、户平均分摊；2.单元楼道内公共照明电费由单元内业主按实际用量、户平均分摊；3.电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按实际用量、户及楼层系数分摊（楼层分摊系数另见附件）；4.二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。合同第二十四条约定：乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。第二十五条约定：甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.3%向乙方支付违约金。合同第三十条约定：本合同期限自2016年4月18日起至业委会成立之日，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。庭审中，金象城物业公司主张自2015年10月1日即入驻案涉小区提供物业服务。另查明，南京市浦口区物价局于2011年3月10日下发浦价发（2011）10号文，对海德物业就海德北岸二期小区住宅物业管理收费问题作了批复，同意对海德北岸小区以招投标方式确定的小区住宅前期物业管理公共服务收费标准（小高层住宅1.2元/元/月﹒平方米）进行备案。又查明，被告吴玉龙系南京市江北新区业主，房屋建筑面积126.7平方米，该幢建筑层高18层，房屋坐落于案涉海德北岸城（二期）小区内。自2016年1月1日起至今，被告未交纳案涉房屋物业费及公摊水电费，金象城物业公司分别于2018年12月12日及2019年9月3日上门催交并张贴催费通知单。庭审中，被告提交小区业主群微信记录截图、照片打印件、行政处罚决定书，证实金象城公司进驻案涉小区后不作为，侮辱、殴打业主，原告认为行政处罚决定书与本案无关，至于公共区域瓷砖脱落，物业需要处理周期。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，建设方金东公司于2011年与海德物业签订前期物业服务合同，后海德物业于2015年8月26日将案涉小区物业服务业务全部转委托给金象城物业公司进行管理，并与之签订海德北岸物业项目委托管理协议，根据《物业管理条例》第三十九条之规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，故上述委托管理协议无效。另根据《物业管理条例》第二十四条第二款之规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”本案中，金象城物业公司未举证证明其与金东公司之间的《前期物业服务合同》，系通过合法的招投标程序或经过本辖区相关行政主管部门批准后协议签订，故被告辩称上述《前期物业服务合同》无效的意见，本院予以采纳。物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务企业要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予支持。本院认为，原告金象城物业公司自2015年10月起为案涉小区提供物业服务至今，被告作为小区业主已实际接受了物业服务，应当向金象城物业公司交纳物业费，因金象城物业公司未能向法庭提交其在政府部门备案的物业管理收费标准，考虑到金象城物业公司在提供物业服务过程中存在诸多不足之处，本院酌定物业费按1.1元/月﹒平方米为宜，据此，被告应缴纳2016年1月至2020年6月期间物业费金额为7525.98元（126.7平方米*1.1元/月/平方米*54月）。关于原告金象城物业公司要求被告支付2018年7月至2019年12月期间拖欠的公摊水电费259.94元的诉求，因公摊水电费已由金象城物业公司代缴，被告应当根据实际分摊情况向原告支付，故原告该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持，上述费用合计7785.92元。关于原告金象城物业公司要求被告支付违约金或滞纳金17777元的诉请，因金象城物业公司与金东公司之间的《前期物业服务合同》系无效合同，且结合被告陈述及提供的证据，能够证明金象城物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，被告并非恶意拒交物业费，故对其主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴玉龙于本判决生效之日起五日内支付原告南京金象城物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费合计7785.92元。二、驳回原告南京金象城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费472元，减半收取计236元，由原告南京金象城物业管理有限公司负担170元，被告吴玉龙负担66元。本判决为终审判决。审 判 员 黑长保二〇二〇年九月二十七日法官助理 张 枫书 记 员 黄 蕾