大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1078号原告：孙瑞，女，汉族，1957年12月18日生，住大连市西岗区，公民身份证。号码：210203195712185026。委托诉讼代理人：李秀明，系辽宁善允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锴镔，系辽宁善允律师事务所律师。被告：杨建新，男，汉族，1958年12月11日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王涛，系辽宁朝朝律师事务所律师。原告孙瑞与被告杨建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙瑞的委托诉讼代理人李秀明、李锴镔，被告杨建新的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告之间的《租赁合同》已解除；二、请求判令被告支付原告欠付2018年度租金20,000元和2019年度租金50,000元以及支付欠付租金利息暂计至起诉之日为9，106.76元。（2018年度租金利息以20,000元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年6月19日；2019年度租金利息以50,000元为基数，自2019年3月1日起计算利息，计算方法同2018年度）；三、请求判令被告向原告支付违约金人民币75,000元。事实与理由：2013年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于产出租给被告，被告作为承租方应于每年3月1日向原告支付下一年度租金，未经原告同意不得转租转借该房产。被告在2018年度，2019年度均未按期全额支付租金，2018年度欠付原告租金2万元，2019年度欠付租金5万元。原告多次催告支付，被告以各种理由推脱，迟迟不支付租金。2019年12月27日，原告去租赁房屋向被告送达《立即支付租金的催告函》时，才得知被告于2018年4月1日已将经营的网吧出兑并将租赁房屋一同违法转租给案外人唐超。2020年4月3日，原告向被告住所地送达《关于解除租赁合同的告知函》，被告拒绝签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定及原被告之间签订《租赁合同》第二条，第十一条之约定，被告在未经过原告同意擅自转租房屋，以及经催告后仍不支付租金，已构成根本违约。我方有权依法单方解除合同，并要求被告支付2018年度及2019年度欠付租金、利息及违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼请求，望贵院判如所请。被告杨建新辩称，不同意原告诉讼请求，本案不能确认双方租赁合同关系已依法解除，原告所主张的租赁合同解除，没有事实和法律依据，原告主张解除租赁合同，依据不履行合同主要义务及被告将案涉租赁房屋转租他人行为是不存在的，案涉租赁房屋在2016年6月开始，因拖欠他人款项而被大连市中级人民法院予以查封，并在2018年6月大连市中级法院强制执行案涉房屋，导致被告开办的网吧无法经营，并且在2019年期间案涉租赁房屋反复被中院查封而且进行评估、公告，导致被告长时间内无法正常的经营和使用案涉房屋经营的网吧，被告不支付租金行为，是行使合同法规定的抗辩权，因为原告不能正常提供租赁房屋交付给被告正常使用，被告行使法律规定同时履行抗辩权，可以依法拒付相应租金，同时被告认为原告要求解除租赁合同，也不符合双方合同的约定，合同中虽然约定被告不得转租、转借案涉房屋，但被告没有将房屋转租、转借给他人，案涉租赁房屋使用的新源网吧是由被告和他人合作共同经营，不存在将案涉租赁房屋转租、转借给他人的事实，被告没有收到原告所主张的任何的支付租金要求，书面的任何的解除合同的通知，因为原告的违约行为，造成被告经营损失，双方确有协商，用租金抵顶房租的事实存在，但被告没有收到原告要求解除合同的通知（包括口头通知），对于原告主张要求支付利息和违约金请求，被告认为被告不存在违约行为，也不同意承担违约金和租金利息的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定，甲方自愿将坐落于高新园区黄浦路407号，房屋建筑面积约500平方米出租给乙方，该房屋作为网吧使用。乙方不得任意改变房屋用途，未经甲方同意，乙方不得转租转借该房产。租赁期限自2013年3月1日至2025年5月31日止，房屋年租金为15万元，乙方应提前一个月支付，甲方下一年房租，乙方按每年3月1日支付租金给甲方。乙方承担取暖费，物业费因不按时缴纳产生的滞纳金和罚金。乙方承担水费，电费，煤气费，电话费，数字，有线电视费，宽带费，安装费及各种税费，不按时交纳产生的滞纳金和罚金由乙方承担，如乙方在租赁期间需要安装其他设备，则安装费及使用费均由乙方承担租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意，乙方继续承租，如乙方明确表示不足的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。案外人林丽华诉原告民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年6月11日作出（2015）大民一初字第32号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认截止至2015年5月10日，原告尚欠案外人林丽华借款本金1,410万元及利息违约金338.4万元（按月利率2%计算。）共计1,748.4万元，原告应于2015年7月31日前偿还案外人林丽华上述款项1,748万元，若按期履行，案外人林丽华放弃其余违约金款项，若逾期给付，则原告还需支付1，410万元为基数，自2015年5月11日起，至款项付清之日止按中国人民同期同类贷款利率4倍计算的违约金。二、案外人林丽华放弃其他诉讼请求。三、案件受理费128,000元，减单收取64，000元，保全费5，000元，合计69，000元，由原告负担。因原告未履行（2015）大民一初字第32号民事调解书确定的给付义务，林丽华向大连市中级人民法院申请强制执行孙守武、孙书香名下的案涉房产，2016年6月24日，大连市中级人民法院作出（2015）大执字第396号民事裁定书，查封了案涉抵押房产期限为三年自2016年6月24日至2019年6月23日。（2015）大执字第396号执行案件执行过程中，孙守武，孙淑香向大连市中级人民法院提出执行异议，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执异171号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。林丽华不服，于2016年11月21日向大连市中级人民法院提出执行异议之诉请，不恢复对大连市沙河口区产的执行，大连市中级人民法院于2017年1月19日判决驳回林丽华的诉讼请求。林丽华就该案向辽宁省高级人民法院提出上诉。辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民终450号民事判决书，判决撤销辽宁省大连市中级人民法院2016辽02民初567号民事判决。在辽宁省大连市中级人民法院2015大执字第396号执行案件中，准许对位于大连市沙口区黄浦路407号，面积2074.52平方米房屋的执行。辽宁省人民检察院就孙守武、孙书香因与林丽华抵押权纠纷一案不服，提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2019年3月4日做出（2019）辽民抗36号民事裁定书，裁定本案指定大连市中级人民法院再审期间中止原判决的执行。上述案件正在审理中，目前仍没有生效判决。在上述执行卷宗中显示，2018年3月8日，大连市中级人民法院在案涉房屋张贴(2018)辽02执恢34号通知书，告知原告将对案涉房屋进行评估和拍卖。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方按照协议的约定享有各自权利，并应履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，当租赁房屋被查封导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。在“活查封”的情况下，承租人仍享有对该财产的使用、管理和收益权。本案案涉房屋虽被张贴通知，通知将对案涉房屋进行评估和拍卖，但未被要求腾退，且被告并未提供证据证明上述通知后，实际影响了其对案涉房屋的经营和使用，在本次诉讼中，被告在明知案涉房屋系其他诉讼案件争议标的，且有可能被查封拍卖的情况下，仍要求继续履行合同，故本院认为案涉房屋的执行情况并未影响案涉房屋租赁的使用，也未影响案涉租赁合同的效力，被告占用案涉房屋期间应按合同约定支付租金，其未付案涉租金已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告依法享有解除《租赁合同》的权利，故，原告要求解除合同并主张欠付2018年度租金20,000元和2019年度租金50,000元及利息（以20,000元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，以50,000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）的请求符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《租赁合同》约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金，案涉房屋年租金为15万元，该条约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被告未按照约定缴纳租金，构成违约。至于违约金的具体数额，鉴于原告同时主张欠付租金及违约金，本院综合考量原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定被告应承担的违约金数额为5，000元。关于原告主张的被告将案涉房屋转租给他人经营的问题，因原告并未提供证据予以佐证，本院对原告该部分意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告孙瑞与被告杨建新于2013年3月1日签订的《租赁合同》；二、被告杨建新于本判决生效后十日内支付原告孙瑞2018年度租金20,000元和2019年度租金50,000元及利息（以20,000元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，以50,000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告杨建新于本判决生效后十日内支付原告孙瑞违约金5，000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告孙瑞的其他诉讼请求。案件受理费6，682元，保全费1，291元，合计7，973元，由原告孙瑞负担1，973，由被告负担6，000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  臧懿敏人民陪审员  张付勇人民陪审员  孙玉清二〇二〇年十二月十五日书 记 员  吕梦妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。