湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11870号原告：上海帝联信息科技股份有限公司，住所地：上海市普陀区中江路****楼****。法定代表人康凯，系该公司董事长。委托代理人周萍，女，1989年9月15日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托代理人罗劲，上海泽济律师事务所律师。被告:长沙优森逸创互联网科技有限公司，住所地：，住所地：长沙高新开发区岳麓西大道**芯城科技园****v>法定代表人王进，系该公司董事长。委托代理人徐学文，广东华商（长沙）律师事务所律师。原告上海帝联信息科技股份有限公司（以下简称“帝联公司”）诉被告长沙优森逸创互联网科技有限公司（以下简称“优森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法由审判员卿斌适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任庭审记录。原告帝联公司的委托代理人罗劲，被告优森公司的委托代理人徐学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝联公司提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费226026.58元、拖欠的水电费9643.71元，共计235670.29元；3.判令被告向原告支付违约金52228.8元（合同总租金43524×12×10%）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定:（1）被告租赁原告位于长沙市岳麓区××栋××楼××室的房屋作为办公场所;（2）每月租金为43524元，每季租金总额为130572元。付费方式为:按每季度付款，即被告在每季的十五号前付至原告指定账户;（3）被告应按时交纳自行负担的水费，电费，物业管理费;（4）水费对半均摊，电费独立建表核算，每月电工抄表后三个工作日内付给原告电费，电费、水费单价依园区单价；（5）物业管理费依面积均摊，物业费依季度结算，在每季交租金时一并交纳物业管理费，物业管理费单价依园区物业管理单价；（6）租赁期间，被告有拖欠房租累计1个月以上行为的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按合同总租金的10%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告依约向被告提供房屋。但截至目前，被告仅支付了2019年11月至2020年3月的租金，剩余租金始终未付。自2020年6月起的水电费也未再按时支付，扣除押金后，被告共拖欠租金及水电费共计235670.29元。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、水电费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告优森公司辩称：一、被告与原告订立的《房屋租赁合同》已经于2020年8月18日解除。2020年8月15日，被告向原告发出《关于办公场地使用与租赁问题的回执与处理意见》，就被告受疫情影响与原告协商免租问题以及因房屋漏水造成被告损失赔偿问题因多次协商未达成一致，提出终止租赁合同并限期答复的要求，并表明原告收到之日起三日内未答复，视为对赔偿同意上述终止合同的要求。原告未回复，被告于8月31日、9月2l日再次向原告发出上述内容的函件，并告知原告已搬离租赁场地。三份函件均由被告通过微信发送给原告。因此，双方订立的租赁合同已于2020年8月18日起实际解除，被告亦已实际搬离租赁场地。原告请求解除合同的诉求不应当被支持。二、原告主张的被告未支付合同金额不准确，未反映实际情况，不应当被支持。根据《房屋租赁合同》约定，被告应付租赁费为43524元/月，物业费为1200.94元/月，水电费以实际发生为准。（1）被告搬离前实际承租期间为20l9年11月至2020年8月，其中2020年2月、3月受新冠疫情影响，未实际经营，继续按照原合同支付租赁费对于被告来说显失公平，基于此，被告多次与原告协商请求减免2、3月租金，期间支付了2020年4、5两个月的租赁费、水电费，原告于2020年6月同意免除2、3月租金。（2）2020年6月、7月，被告承租的办公场地密集出现水电故障，后水管爆裂，造成被告财产损失51779.7元，被告多次要求原告赔偿，原告均未回复，该金额应当从未支付的费用中扣减。（3）被告在订立租赁合同时，已缴纳二个月租金87048元作为押金，可足额抵扣未支付的费用。被告已实际支付2019年11、12月，2020年1、4、5月租赁费共计217620元，被告主张2020年2、3月租金87048元,因受新冠疫情影响予以免除;2020年6、7月及8月实际承租18天的租金合计112320元;2020年4至8月物业费及未支付的水费合计18050.29元，与押金87048元及原告应当赔偿的财产损失51779.7元相抵后，原告反而应退还8457.41元给被告。三、被告没有违反合同约定，不应当承担违约责任，无须支付违约金。（1）被告因受新冠疫情影响，2020年春节假期后的复工时间为3月23日，即2月、3月被告未实际经营，无营业收入，承担租金存在困难，且未来经营存在巨大不确定性，遂与原告协商减免2、3月租金，原告最终同意免除2、3月租金。在磋商期间，被告全力支付了4、5月份的租金、水电费。被告积极履行了合同义务，没有违约行为。（2）2020年6、7月期间，被告承租的办公场所密集出现水电故障，甚至出现水管爆裂等问题，造成被告财产损失。原告作为出租人，有保证出租房屋适租的义务，违反适租义务造成承租人财产损失的，应当照价赔偿。被告多次向原告提出赔偿损失的要求，原告均未处理，出租人先违反合同义务，存在违约行为，侵害了承租人的合法权益。基于以上原因，被告经过核算，在不会造成原告损失的情况下，暂停支付相关费用，通知原告终止租赁合同关系并实际搬离办公场所。被告不存在违反合同约定的行为，无须承担违约责任。至今，原告仍然没有对被告要求赔偿损失的函件作出答复。四、截至目前，因原告在租赁合同终止后，阻止被告搬家，仍有部分财产由原告扣留在原承租场地内。综上，在涉案《房屋租赁合同》订立、履行过程中，被告没有违反合同约定及法律规定的行为，全面履行了合同义务，反而是原告未全面履行合同义务，其请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明,2019年11月1日，原告帝联公司与被告优森公司签订《房屋租赁合同》，约定:“第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1.甲方出租给乙方的房屋位于湖南省长沙市岳麓区××栋××楼××室。2.出租房屋面积共806平方米（建筑面积及公摊）……第四条租赁期限、用途1.该房屋租赁期为12个月。自2019年11月1日起至2020年10月30日止。租赁期为一年，房租为54元／平方米。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。3.房租收取为每个季度第一个月的15号。4.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还……第五条租金及支付方式1.该房屋的押金为二个月租金，共计87048元。2.该房屋租金的付款方式为：每季度付款，在每季的十五号前付至公司指定账户。每月租金价为43524元，每季租金总额为130572元。4.甲方收款后应给乙方开具增值税专用发票。第六条租赁期间相关费用及税金……2.乙方交纳以下费用（1）乙方应按时交纳自行负担的水费、电费、物业管理费。其中水费对半均摊，电费独立建表核算，每月电工抄表后三个工作日付给甲方电费；电费、水费单价依园区单价……物业管理费依面积均摊；物业费依季度结算，在每季交租金时一并交纳物业管理费：物业管理费单价依园区管理单价……第九条合同的变更、解除与终止……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计1个月以上……第十条房屋交付及收回的验收1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态……第十一条违约责任1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计1个月以上的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方应提前2个月以书面通知告知对方续租或退租，未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同租金30%的金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金……”该合同由原告的受托人吴灿经手与被告签订，并有原告公司盖章确认。该合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告亦依约向原告支付了2019年11月至2020年1月期间的房租及物业费共计134174.82元、押金87048元。2020年，因新冠病毒性肺炎疫情爆发，被告在2020年2月1日至3月22日期间处于停业状态。被告此后分别于2020年4月17日、4月30日、6月4日向原告支付了租金20000元、20000元、47048元，合计87048元，此后未再履行租金支付义务。另查明，2020年7月30日，因涉案房屋的中央空调水管爆裂，导致管内水从涉案房屋天花板中流出，造成被告承租的房屋内部分电脑因泡水受损。事故发生后，原告派人到场进行了维修处理。2020年8月13日，原告的受托人吴灿通过微信向被告方工作人员送达《催款通知书》，要求被告于2020年8月20日前以支票或汇款方式付清截至2020年7月应付的费用共计324624.56元。2020年8月15日，被告向原告发送《关于办公场地使用与租赁问题的回执与处理意见》，要求原告就其因租赁物漏水而导致的设备损失于收到该函之日起三日内予以明确答复，未果。2020年8月18日，被告以涉案租赁场地困扰严重、无法承受为由从涉案房屋撤场，并通过微信告知了原告的受托人吴灿。2020年10月16日，原告将涉案房屋上锁。庭审中，被告对欠付的2020年6、7月份水电费合计9643.71元无异议。被告每季度应向原告支付的物业管理费为3602.82元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、不动产权证书、流水号为2019102407440721909294的广发银行客户回单、水电费结算单，被告提交并经庭审质证的催款通知单、《关于办公场地使用与租赁问题的回执与处理意见》、微信聊天记录截图、公司复工时间安排通知、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告帝联公司与被告优森公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。然合同履行过程中，被告未依约按时足额履行租金、物业管理费、水电费缴纳义务，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告辩称双方租赁合同已于2020年8月18日解除，且其于2020年8月18日通过微信告知原告的租赁合同签订人吴灿已撤出涉案租赁场地，但吴灿对此并未予答复，无法证明双方对解除涉案租赁合同达成一致意见，且被告未提供相应的证据证明其此时具备单方解除合同的法定情形，故对其主张涉案租赁合同已于2020年8月18日解除的答辩意见，本院不予采纳。但因原告于2020年10月16日将涉案房屋上锁，应认定为其通过实际行动认可被告此前提出的解除租赁合同的行为，故本院认定涉案租赁合同于2020年10月16日解除。对原告主张要求被告支付拖欠的9643.71元水电费的诉请，因被告对此无异议，故本院予以支持。关于被告拖欠的租金及物业管理费的确定问题。因原告明确认可被告对2020年1月31日之前的租金及物业管理费已付清。故对2020年2月1日至涉案租赁合同解除之前即2020年10月15日期间的租金及物业管理费，被告理应依约支付给原告。但因被告在2020年2月1日至3月23日之间因受新冠病毒性肺炎疫情这一不可抗力事件影响未实际经营，故对此期间的租金及物业管理费，本院根据实际情况酌情减免2020年2月份一个月的租金及物业管理费。根据原、被告约定的租金及物业管理费缴纳标准，被告在2020年3月1日至2020年10月15日期间应支付给原告的租金为43524元/月×7个月+43524元/月÷30天×15天=326430元，核减被告分别于2020年4月17日、4月30日、6月4日支付的租金20000元、20000元、47048元（合计87048元），还应支付原告租金239382元；被告在2020年3月1日至2020年10月15日期间应支付给原告的物业管理费为3602.82元÷3个月×7个月+3602.82元÷3个月÷30天×15天=9007.05元。以上租金和物业管理费共计248389.05元。另，原告尚有87048元押金未退还给被告，抵扣该费用后，被告还应支付原告欠付的租金及物业管理费为161341.05元。关于原告要求被告支付违约金的诉求，虽然被告存在未依约按时足额支付租金的违约行为，但原告在涉案租赁合同履行过程中，因其提供的中央空调水管爆裂致使被告所租房屋内部分财物受损，根据涉案房屋租赁合同第十条第1项之约定：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。”显然，原告作为该中央空调的所有人及管理人，并未尽到相应的合同义务，亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海帝联信息科技股份有限公司与被告长沙优森逸创互联网科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除；二、限被告长沙优森逸创互联网科技有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告上海帝联信息科技股份有限公司租金及物业管理费共计161341.05元、水电费9643.71元；三、驳回原告上海帝联信息科技股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4264元、财产保全费3020元，由原告上海帝联信息科技股份有限公司负担2000元，由被告长沙优森逸创互联网科技有限公司负担5284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十四日法官助理龙志宇书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。