广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7568号上诉人（原审被告)：何音震，男，汉族，1976年8月25日出生，住址：广东省深圳市福田区*************。被上诉人（原审原告)：戴彩红，女，汉族，1979年3月15日出生，住址：广东省深圳市坪山新区***************。委托诉讼代理人：吴旺根，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原审第三人：惠州市华创房地产经纪有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：沈瑶瑶，该公司法务。上诉人何音震与被上诉人戴彩红、原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何音震上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初3830号民事判决书，依法改判。2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审未查明事实，错误判决上诉人承担违约责任，1、在涉案房屋买卖中，上诉人与被上诉人以及第三人签订了《二手房认购合同》、《广东省惠州市*******合同》，在《二手房认购合同》中第二条约定，剩余房款乙方须于2019年7月15日前付清全部剩余房款至银行监管。同时约定甲方须于买卖居间合同起40日内自行筹资赎楼，并将产权证交居间方。而在同时签订的《广东省惠州市*******合同》中约定卖方同意签署本合同之日起50日（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押手续，并将不动产权证原件交居间方，同时在第三条的约定余款63万按照第（1）项支付，并不是凭房管局过户回执1日内存入交易结算资金专用账户。上诉人根据合同支付首期45000元后，发现以上合同的矛盾以及错误约定，向第三方代表提及以上合同的矛盾和错误，第三方代表就说合同只是一个形式，你们就按事实办。过几天后，第三人又要求上诉人交赎楼款，说被上诉人现在欠约46万元银行的钱，后来上诉人不同意，所以只转了45万元。这一切都是按照口头沟通来实施的，按照签订的两份不同合同来讲，被上诉人已经违约了，买卖双方也没有开设资金结算专用账户，被上诉人收款账户也变化不同的卡号，在这种情况下，上诉人向第三人也讲到，房产证给上诉人后三日内支付余款，当时第三人也是知道这种情况。从实际情况看，卖方先行违约，变化签订合同的主要条款，减少其赎楼成本，打乱上诉人资金计划。2、在办理过户当日早晨，第三人工作人员又要求先支付中介费用2万元，才带上诉人过去办理房产过户，这与居间合同也不符。在办理房产过户时候，上诉人承担了所有税费，同时约定说拿到房产证后再支付剩余房款，在事后，第三人拿到了房产证，一直以上诉人没有付清剩余款项，按照被上诉人要求不给上诉人，这也是发生纠纷的源头。3、在买卖双方实际履行付款手续中，卖方一直催促是事实，但上诉人要求被上诉人承担违约责任和给付房产证正本也是事实。4、法院按照上诉人被上诉人第三人签订的合同来确定上诉人的违约责任，显然错误。违约责任的依据条款根本就是无效条款。不仅合同意思不清楚，同时即使按合同条款也是被上诉人违约在前。二、一审法院判决上诉人返还被上诉人房屋，显然未查清事实，错误判决。1、上诉人没有拿房产证红本，也没有办理任何相关物业相关手续，水电费等手续都是被上诉人户头。2、上诉人没有拿该房产的任何钥匙，只是在买房签订合同前参观了下房产，3、上诉人也没有控制该房产。三、上诉人没有违反签订的书面合同条款，而真正先违约是被上诉人，同时，不能用被上诉人仅向上诉人催过款，就认定上诉人违反了当时签订的合同违约。用签订的合同来判定上诉人承担巨额违约金，同时对上诉人缴纳的税费、中介费不闻不问，这是不公正的判决。综上，希望二审法院查明事实，公开公正审理此案，依法公正裁决。被上诉人戴彩红提交答辩意见称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）被答辩人未按双方签订的《二手房认购合同》，《广东省惠州市*******合同》全面履行义务，已经构成根本违约，应按照合同约定支付答辩人违约金226000元。2019年4月15日，答辩人作为出卖人与被答辩人作为买受人在第三人居间服务下签订了《二手房认购合同》，该合同约定：答辩人将位于惠州市大亚湾七区西南大道88号龙光城北区*******15*0***，不动产权证号为粤（2018）惠州市不动产权第4046707号，建筑面积为91.25平方米的房产出卖给被答辩人，房产交易价格人民币113万元，交易总定金5万元，签署该合同前或当日，被答辩人应向答辩人支付部分定金5000元，在2019年4月19日前再支付定金45000元，剩余房款被答辩人须于2019年7月15日前一次性付清全部房款至银行监管。同日，答辩人、被答辩人、第三人三方签订《广东省惠州市*******合同》（以下简称《房地产买卖居间合同》），合同主要约定：1、“赎楼”，涉案房屋为抵押状态，答辩人须于签署房地产买卖居间合同起50日内自行筹资赎楼，办妥注销抵押登记手续，并将房产证交于居间方；2、付款，被答辩人应将首期款45万元在签署本合同之日起50日内存入交易结算资金专用账户，余款63万元在领取新的不动产权证且房屋交接等事宜全部交接清楚，被答辩人应在5日内将所收房款在交易结算资金专用户中直接转账给答辩人。三、交房，双方约定的交房日期为答辩人收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内将房屋交付给被答辩人使用；4、违约责任，如双方未按约定合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求违约方支付交易总价款2%的违约金或适用定金罚则。合同签订后，答辩人依约办理了赎楼手续并2019年8月2日将涉案房屋过户至被答辩人名下，答辩人作为出卖方已经全面履行了自己的义务，而被答辩人向答辩支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万后，余款60万元至今未付。被答辩人并没有按照《二手房认购合同》的约定，于2019年7月15日前付清剩余房款，也没有按照房地产买卖居间合同约定，在被答辩人取新的不动产权证且双方将房屋交接等事项全面积交接清楚后五日内（即2019年8月7日前)付清全部房款给答辩人。答辩人于2019年8月9日向被答辩人发出了履约催告函，要求被答辩人2019年8月13日前办理剩余剩余尾款60万元存入交易结算资金专用账户，但是被答辩人至今没有仍然没有按照合同的约定支付房屋余款60万元，被答辩的行为已经构成严重违约，根据房地产买卖居间合同第九条约定的规定，答辩人享有约定解除权，可以解除合同并要求被答辩人支付合同总价款的20%作为违约金。因此被答辩人应支付答辩人违约金226000元。（二）答辩人不存在任何违约行为，根据房地产买卖居间合同约定，答辩人在签署本合同之日起50日（含当日）自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，就已经履行了合同义务，且答辩人已于2019年8月2日将涉案房屋过户至被答辩人名下，答辩人作为出卖方已经全面履行了自己的义务。首先答辩人、被答辩人、第三人签订的《二手房认购合同》、《房地产买卖居间合同》系三方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，不存在被答辩人上诉所主张的答辩人先行违约，变化签订合同的主要条款，合同当事人均应当按照约定履行义务和享受权利。其次，答辩人在2019年4月22日就已经向银行提交了提前还款的申请，答辩人一直在积极履行自己的义务，被答辩人于2019年5月10日将首期购房款45万元支付至答辩人卡号622************019的兴业银行借记卡（用于还银行贷款赎楼的银行卡）上，被答辩人将首期购房款支付给答辩人后，根据民法上对货币的归属适用“占有即所有”的原则，该笔资金就属于答辩人的，答辩人有权决定该笔资金如何使用支配，因此2015年5月10日后，答辩人的账户内已经存入了足够偿还银行贷款赎楼的资金，答辩人在上述合同约定的期限内，已经将足额的现金存入还贷的银行账户，已经全面履行自己义务，至于银行在什么时间将款项扣划，这是银行办理赎楼手续的流程所必须的时间，该段时间不应计算在上述合同约定的50日的赎楼期限内，因为答辩人并无法预计银行办理赎楼手续所需要的时间，只要答辩人在签署居间合同之后50日内将赎楼款足额存入还贷账户等待银行扣划即已经履行了自己的义务，不存在违约，同时，被答辩人对答辩人赎楼款的资金来源及答辩人的赎楼时间，也通过后续行为表示认可，被答辩人明知答辩人的赎楼款，就是其支付的首期购房款，在答辩人赎楼前后均未提出任何异议，并且在答辩人赎楼完成后，又于2019年8月5日继续向答辩人支付了3万元购房余款，被答辩人通过继续向答辩人支付购房余款的行为，也可以说明被答辩人对答辩人赎楼时间和资金来源没有任何异议，否则其也不会继续向答辩人转款。再者，答辩人已于2017年8月2日前涉案房屋过户至被答辩人名下，答辩人作为出卖方全面履行义务，答辩人不存在任何违约行为。（三）、一审法院判决解除答辩人与被答辩人签订的《二手房认购合同》及《广东省惠州市房地产买卖合同》，并判决责令被答辩人向答辩人返还涉案房屋，并将房屋产权变更登记于答辩人名下，认定事实清楚，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第94条第三项之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，答辩人将房产过户给到被答辩人名下后，被答辩人却迟迟不愿付清购房余款，答辩人于2019年8月9日向被答辩人发出履约催告函，催告被答辩人履行合同，被答辩人仍未履行，根据合同法的规定，答辩人享有法定解除权，另外根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定，合同依法解除后，答辩人可以请求恢复原状，要求被答辩人返还房屋，因此被答辩人应将涉案房屋过户登记回答辩人名下。二、一审法院适用法律正确，程序合法，被答辩人上诉理由不能成立，一审法院在判决就适用了《中华人民共和国合同法》第60条、第93条、97条、第98条、第170条、第114条的规定是正确的。合同签订后，答辩人依约办理了赎楼手续，并将涉案房屋过户至被答辩人名下，答辩人作为出卖方全面履行自己义务，被答辩人向答辩人支付了定金5万元及购房款48万元后，余款60万经催告至今未付，答辩人有权根据被答辩人违约行为，解除合同，并要求被答辩人承担违约责任，返还涉案房屋。基于以上事实和理由，答辩人认为一审法院的事实清楚，适用证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司提交答辩意见称，2019年4月15日，答辩人撮合原被告就涉案物业签订了广东省惠州市*******合同等相关文件。买卖居间合同，约定被告方将涉案房屋出售给原告，约定：涉案物业为抵押状态，原告于签署本合同50日自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。涉案物业的交易价格113万元，定金5万元，被告选择一次性付款方式支付购房款，其中首期款45万，在签署买卖居间合同后50日内存入交易结算资金专用账户，余款63，被告需要凭房产证过户回执1日内存入交易结算资金。在涉案房产交易中，第三人作为居间方，积极撮合申请人双方签订房屋买卖合同，协调双方就房产买卖事宜进行协商，协助原告履行赎楼义务；7月24日原被告到惠州市*******办理产权变更登记，将房屋变更登记至被告名下，至此，答辩人经纪人已经完成了居间义务。按合同约定，被告需要在拿到房产局过户回执1日内将剩余房款存入结算资金专用账户，被告没有在约定的期限内付清剩余款项给原告，合同履行滞缓。为此答辩人积极协助原告催收，多次通过微信与被告沟通。本案系房屋买卖合同纠纷，而答辩人与原被告之间是居间合同关系，二者并非同一法律关系，答辩人并非本案适格当事人。对原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人已经将所知悉的情况具陈如上，对于托管在答辩人处的交房保证金5000元，答辩人将依照法院生效判决结果执行。原审原告戴彩红向一审法院起诉请求：一、请求依法判令解除原告与被告之间签订的《二手房认购合同》及原告与被告及第三人三方签订的《广东省惠州市*******合同》，判决被告向原告返还位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城北区*************，不动产权证号为：粤（2018）惠州市不动产权第4046707号的房产；二、请求判令被告向原告支付违约金226000元（按照交易总价款的20%计算违约金：1130000元×20%=226000元）；三、本案的诉讼费、保全费、担保费等诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2019年4月15日，原告戴彩红作为出卖人（甲方）与被告何音震作为买受人（乙方），在第三人华创公司的居间服务下签订了一份《二手房认购合同》，约定：1、被告何音震购买原告戴彩红名下位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城北区*************[房地产权证号为：粤（2018）惠州市不动产权第40467**]，转让总价款为113万元，定金5万元，签署该合同前或当日，乙方应向甲方支付定金5000元，在2019年4月19日在支付定金45000元，定金可交由居间方监管或直接付给甲方；双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后1日内签署《买卖居间合同》，等等。同日，原、被告及第三人在《二手房认购合同》的基础上就上述房产交易的事宜签订了《广东省惠州市*******合同》，主要约定：1、赎楼涉案房屋为抵押状态，原告须于签署《买卖居间合同》起50日内自行筹资赎楼、办妥注销抵押登记手续，并将产权证交予居间方；2、付款首付款45万元在签署本合同之日起50日内存入交易结算资金专用账户，余款63万元在买手领取新的不动产权证且买卖双方已将房屋交接等事宜全部交接清楚，买方应在五日内将所受房款在交易结算资金专用户中直接转账给卖方；3、交房买卖双方约定的交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、收楼余款）之日起三日内将房屋交付买方使用；4、违约责任如买卖双方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。合同签订后，原告依约办理了赎楼手续并于2019年8月2日将涉案房屋过户至被告名下，被告何音震向原告支付了定金5万元（含支付给第三人的5000元）及购房款48万元，但余款60万元至今未付。经催收无果，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告提出诉讼保全申请，本院依法查封被申请人何音震名下位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区104栋二单元15层03号房【不动产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第4057989号，房屋编号：219214】的产权，查封期限为三年，保全金额以113万元为限。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告和第三人签订的《二手房认购合同》、《广东省惠州市*******合同》三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。原告已依约将涉案房屋过户至被告名下后，被告未按约定支付剩余房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。经原告催收后，被告仍不支付剩余房款，被告的行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，原告已收取购房款53万元依法应予返还。根据合同约定，原告主张被告何音震按总房款的20%支付违约金226000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴彩红与被告何音震、第三人惠州市华创房地产经纪有限公司于2019年4月15日签订的关于买卖惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区104栋二单元15层03号房的《二手房认购合同》、《广东省惠州市*******合同》；二、限被告何音震自本判决发生法律效力后10日内向原告戴彩红返还惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区104栋二单元15层03号房；三、被告何音震自本判决发生法律效力后10日内将惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区104栋二单元15层03号房过户至原告戴彩红名下；四、限原告戴彩红自本判决发生法律效力后10日内向被告何音震返还购房款530000元；五、限被告何音震自本判决发生法律效力后10日内向原告戴彩红支付违约金226000元；上述第四、五项判决相抵后，由原告戴彩红自本判决发生法律效力后10日内向被告何音震返还304000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7485元、财产保全费5000元，共12485元（原告已预交），由被告何音震负担。本案二审期间，原审第三人提交了证据：微信截图。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当承担违约责任。本院分析如下:上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《二手房认购合同》、《广东省惠州市*******合同》系三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。根据《广东省惠州市*******合同》约定，首期房款45万元在签署合同之日50日内存入交易结算资金专用账户；余款63万元在签订《广东省房地产买卖合同》后存入交易结算资金专用帐户；买方领取新的不动产权证且买卖双方已将房屋交接等事项全部交接清楚，卖方应在五日内将所收房款在交易结算资金专用户中直接转账给卖方。现被上诉人已完成赎楼手续并将涉案房屋过户至上诉人名下后，上诉人未按约定支付剩余房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人上诉称因合同约定存在矛盾之处，买卖双方没有开设资金结算专用账户，系卖方违约，其不应承担违约责任，对此，对《二手房认购合同》与《广东省惠州市*******合同》不一致的约定，应遵照《广东省惠州市*******合同》执行，即使买卖双方没有开设资金结算专用账户，但并不影响合同的履行，且上诉人已向被上诉人支付首期款，应认为双方已认可该交易方式，因此，在被上诉人已履行完合同主要义务的情况下，上诉人应在领取新的不动产权证五日内付款，但经被上诉人多次催促后仍未付款，明显构成违约。关于违约责任的承担问题，因双方在涉案合同中已明确约定按总房款的20%支付违约金，该条款系双方真实意思表示，应为有效条款，故一审法院判决上诉人按总房款的20%支付违约金226000元给被上诉人，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14970元，由上诉人何音震负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮