河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初3437号原告：董龙华，男，1988年5月10日出生，汉族，住河南省许昌市东城区。被告：河南正诚置业有限公司，住所地许昌市前进路阳光花墅**楼****。法定代表人：宋剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎亚菲，河南君志合律师事务所律师。原告董龙华与被告河南正诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董龙华、被告河南正诚置业有限公司的委托诉讼代理人黎亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董龙华向本院提出诉讼请求：1．判令被告河南正诚置业有限公司支付原告延期交房违约金4710元人民币。2．判令被告河南正诚置业有限公司自判决之日起15日内为原告办理完成房产证。事实和理由：1.2015年9月15日原告与被告河南正诚置业有限公司签订商品房买卖合同，购买被告阳光花墅二号楼二单元房产一套，（签订合同前已缴纳首付款，包括配套费等）合同中第八条约定被告应当在2015年9月30日前交付本房产，但后期经原告多次催促，多次上告，被告与2016年3月12日交付本套房产，并要求原告必须向河南怀大物业签订物业合同，并交纳一年物业管理费等2078元，仅开具收费收据，拒不开具发票。2．原告购房合同总价款为5810361元，因合同中第九条有约定违约责任，出卖人违反交房约定按日万分之零点五违约金支付原告违约金，合同中第十五条约定被告应当自交付使用180日内办理权属登记，原告于2017年4月份，2018年7月份，2019年6月份，多次向被告河南正诚置业有限公司要求支付违约金、办理房产证，被告置若罔闻，拒不办理。故根据相关法律规定特提起诉讼，请贵法院依法支持原告的诉讼请求。河南正诚置业有限公司辩称：1、原告不能按期获取权属登记证书，是由第三方客观原因所致，责任不在被告。现客观障碍仍然没有消除，被告正尽力协调各方尽快办理产权证书，但是因为办理房屋登记、发放房产证的行为系不动产登记机关的行政行为，非我方行为能力范围内的事项，该项诉讼请求不应支持；2.原告要求正诚公司支付逾期交房违约金的主张，诉讼时效已经届满，虽然原告在诉状的事实与理由部分陈述其多次向被告主张相关违约金，但是并没有任何证据予以证实，关于违约金的主张诉讼时效并未发生中断，综合上述两点意见，原告的诉讼请求没有法律及事实依据，应当全部予以驳回。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：第一组证据业主入住手续办理流转单（复印件）一份、2015年9月8日和2015年9月14日首付款交费收据两份（复印件）、2016年6月18日和2016年4月20日购房发票两份（复印件）、购房传递单一份，证明目的：证明涉案房屋总金额及正诚置业交房时间延迟将近一年，对购买房屋首付金额以及总金额。第二组证据商品房买卖合同一份，证明目的：证明原告与正诚置业之间存在房屋买卖合同关系，办理房产证等事宜及正诚置业交房违约事宜。被告河南正诚置业有限公司对原告提供的证据的质证意见：对一组证据真实性无异议，在该流转单上记载的原告收房的时间为2016年3月7日。被告确实没有按照合同的约定及时交房，但是实际交房的时间并不是原告所称的2016年3月12日，具体交房时间以被告提交的第二组证据为准；对收据和发票没有异议；该传递单没有日期没有出具人或者出具单位的签字或盖章，不能作为有效证据认定；对第二组证据真实性无异议，被告也提交了该合同质证意见同被告河南正诚置业有限公司的证明目的。经本院审查，原告提供的证据具有真实性、合法性，且与本案有关，该相关证据的证明力本院予以确认。被告河南正诚置业有限公司向本院提交了如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》一份证明目的：1、依据双方合同第十一条约定的交接程序，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。依据第十七条第5项的规定，本合同在执行中，与本合同有关的事项需要出卖人通知买受人的，出卖人可以要合同记载的买受人电话短信通知或者发送邮件，或者由出卖人在本地报纸上刊登公告方式履行通知义务。出卖人以上述方式通知买受人的相关事项，经通知后七日即视为送达买受人，买受人同意并承诺接受、知悉上述通知方式。2、合同第十五条第3款，对买受人在规定期限内没有取得房产权证书的情况作出了特别约定：经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，费用由买受人承担；办理个人分户房产证和土地分割证所产生的费用均有买受人承担。3、该合同使用国家建设部和工商管理局联合制定发布的示范性文本，在示范文本基础上经过双方协商一致达成的合意，并非被告提供的格式文本。在示范文本第一页说明中明确指出，合同留有空白处供双方协商补充。在本案合同中，双方对作出特别约定的条款均以下划线着重标识，被告已经尽到充分的合理提示义务。4、在合同第十七条第6项中，双方对合同适用的范本及选择性条款的形成、效力等达成了一项特别约定，再次以成文形式对原告充分提示合同约定的权利义务。第二组证据：报纸刊登的交房公告一份、业主入住手续流转单。证明目的：1、被告依据合同第十七条的通知方式，2015年12月11日被告以报纸公告的方式通知原告收房，案涉房屋交付时间应确认为2015年12月18日。关于逾期交房违约金的主张应该计算至该时间。2、原告依据《合同》第九条第1款的约定主张逾期交房的违约责任。原告应于2015年12月18日就知道自己的权益受到侵害，应当在该日期之后三年内（即2019年12月19日之前）提出主张，但是原告直到2020年6月2日才提起诉讼主张违约金，即使按照入住流转单的时间确定交付时间，诉讼时效均已届满。第三组证据：《公证书》一份、阳光花墅小区规划图一份证明目的：1、涉案阳光花墅小区属于同一个地块上的同一行政规划区。2、涉案小区无法办理房产证，不是被告原因所致，被告没有过错。根据东城区管委会领导在人民网领导留言板上的答复可知，因该小区西北角8户拆迁户尚未拆迁安置，导致18#、25#楼未能正常建设，整个小区内全部工程无法统一办理规划验收，不具备办证条件。3、该事实原告在签署合同时也是明知的，基于这个原因，在双方签署《商品房买卖合同》时针对逾期办理房产证的处理方式做了特别约定。第四组证据：魏都区法院（2020）豫1002民初2796号民事判决书证明目的：案涉小区不能办理房产证的原因是基于政府行为，责任不在被告，该事实已经由法院判决确认。原告对被告提供的证据的质证意见是：第一组证据：对真实性无异议，报纸公告不符合合同的约定，根据公平合理原则，交付房产、不动产至少应当给业主打电话或者发短信联系，仅仅报纸公告纯属虚假公告，况且在公告之后本人与朋友也去售楼部多次催促交房，其都无法交房。第二组证据：对真实性无异议，报纸公告的方式我们无法知悉，本人与朋友去售楼部催促交房也代表诉讼时效的中断第三组证据：对真实性无异议，人民网留言板上的答复不具有法律上的正式效力，其声称该事实原告在购买时已经知道，纯属虚假，没有证据证明。第四组证据：对真实性无异议，此判决并没有显示因政府行为导致，被告纯属偷换概念，况且此判决中并没有说明办理房产证事宜。经本院审查，被告提供的证据具有真实性、合法性，且与本案有关，该相关证据的证明力本院予以确认。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2015年9月14日，原告董龙华作为买受人、被告河南正诚置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于许昌市××魏××、××路以北金色××花××小区××单元××层××号房屋，预测建筑面积为115.9㎡，单价按建筑面积计算，每平方米5016.06元，总金额581361元。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工经五方验收后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人输交付手续。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以按照合同约定的方式通知买受人交付房屋届满七日，或以公告方式自公告刊登届满七日内，即视为买受人接受房产，期间产生的所有费用由买受人自行承担。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，费用由买受人承担；办理个人分户房产证和个人土地分割证所产生的一切费用均由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付了20.02%的房款116361元，其中含公积金13000元，剩余79.98%房款465000元，采用公积金贷款方式支付。被告于2015年12月11日在许昌日报上刊登金色阳光花墅交房公告，公告内容为“将于2015年12月12日至12月13日集中办理交房手续，逾期则视为自动交房”。2016年3月7日，原告在业主入住手续办理流转单上签字同意接房，并于2016年3月12日领取房屋钥匙并接受了相关房屋手续。因原告一直未取得不动产登记证书，引起本案纠纷，原告于2020年6月23日诉至本院。另查明，2020年3月份，有网民在网上反映许昌市东城区阳光花墅小区2期购买房屋5年都没有拿到房产证，只是因为东北角有几户民房未拆迁；希望东城区管委会、住建局、国规局、城管等各部门协调作战，把问题解决了；问题看似不大，就是几栋民房的拆迁问题，但是说未拆迁就不能进行地下车库的人防验收，就不能拿到房产证；多少年了，许昌市相关部门都没有把这个问题解决。东城区管委会网上回复：1、人防工程验收问题。东城区管委会已协调许昌市人防办，市人防办报省人防办，省、市人防办均不认可采取分段验收的措施对已完工的人防工程进行验收，只有该项目全部竣工验收后可进行验收。2、八户民房拆迁问题。东城区管委会已成立拆迁工程小组，建立了拆迁工作台账，所在的半截河街道办事处已与拆迁户拟定拆迁补偿方案及安置标准，并积极组织房源，多方筹措资金，加大政策解释工作力度，争取拆迁户的理解与支持，尽早完成拆迁工作。3、房产证办理问题。建设单位已按照市人防办的要求，尽快完成人防施工，在人防验收合格后，建设单位即可进行房产证办理工作。东城区管委会将持续督促建设单位加快进度，尽早为业主办理房产证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定于2015年9月30日前向原告交付经五方验收合格后的房屋。被告未按照约定期限交付涉案房屋，因此原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告主张应当以在报纸上刊登公告届满七日的时间为房屋交付时间，但其未提供证据证明其以书面形式通知原告办理交付手续，且未提供证明由于买受人的原因未能按期交付，故案涉房屋的交付时间应确定为原告领取房屋钥匙并接受了相关房屋手续的时间即2016年3月12日。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金为4709.2元（自2015年10月1日起至2016年3月11日止，以已付房款581361元为基数，按日万分之零点五计算）。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，由于相关部门未完成小区东北角8户民房的拆迁工作，导致不能对地下车库人防验收，进而导致被告无法将需要办理产权登记的资料提供给产权登记机关，故原告请求判决被告为原告办理完成房产证的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南正诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董龙华支付逾期交房违约金4709.2元；二、驳回原告董龙华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南正诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  邵淑静二〇二〇年九月二十一日书记员  叶豪杰