安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初3308号 原告（反诉被告）：唐胜利，男，1970年10月26日出生，汉族，潜山市公安局职工，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：贾先云，安徽皖激扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐绪霞（曾用名唐绪瑕），男，1940年10月4日出生，汉族，居民，住安徽省潜山县。 被告（反诉原告）：朱可英（系唐绪霞妻子），女，1944年9月21日出生，汉族，居民，住安徽省潜山县。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄益，安徽益上律师事务所律师。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孟令勇，安徽益上律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐胜利与被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐胜利及其委托诉讼代理人贾先云，被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英及其共同委托代理人黄益、孟令勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐胜利向本院提出诉讼请求：1、判决唐绪霞、朱可英限期协助唐胜利将位于潜山市梅雪湖村94号（现雪湖路52号）原登记证号为潜梅私字第693号、潜国用（94）字第0102039号、补办登记证号为皖（2018）潜山县不动产第0000766号的不动产所有权转让予原告唐胜利的变更登记；2、判决潜山市人民政府对潜山市梅雪湖村94号（现雪湖路52号）原登记证号为潜梅私字第693号、潜国用（94）字第0102039号、补办登记证号为皖（2018）潜山县不动产第0000766号的123.48㎡房屋所有权、68.85㎡国有土地使用权及该土地上的构建物、房屋的装饰装修征收补偿权益归唐胜利所有；3、案件受理费由唐绪霞、朱可英负担。事实和理由：原、被告系亲属关系，两被告为夫妻关系、系原告的叔、婶。1998年7月16日，原、被告经协商，被告同意将其所有的位于潜山市梅雪湖村（现雪湖路52号）登记证号为潜梅私字第693号、潜国用（94）字第0102039号房屋作价4万元转让予原告，双方于当日签订了《私房出售协议书》。售房协议书签订后，原告付清了房款，被告将房屋交付原告使用，并同时将潜梅私字第693号房屋所有权证、潜国用（94）字第0102039号国有土地使用证交付原告收执。时至2014年，被告见房屋市场价格上涨遂意图毁约，并于2014年9月25日向潜山市（时为县）人民法院提起诉讼，要求人民法院判决原告返还所购房屋。潜山县人民法院经审理后于同年12月10作出（2014）潜民一初字第02746号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求；被告不服上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2016年6月12日作出（2015）宜民一终字第00407号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年5月，被告朱可英再次以原告及被告唐绪霞为被告提起确认合同无效之诉，要求人民法院确认原告与唐绪霞于1998年7月所签《私房出售协议书》无效。潜山市（时为县）人民法院于2015年10月29日作出（2015）潜民一初字第00980号民事判决，判决确认双方所签房屋转让协议是双方当事人真实意思表示、合法有效。朱可英不服向安庆市中院提起上诉，安庆市中院于2016年2月22日作出（2016）皖08民终199号民事判决，判决驳回其上诉，维持原判。两被告前述企图毁约行为被人民法院司法否定后，又于2017年12月5日在潜山通讯上刊登虚假的遗失声明，声称前述房产证、土地证遗失，并于2018年1月11日以此虚假的遗失声明向不动产登记部门进行欺骗，不法取得了不动产登记机构的补办登记，骗取了证号为皖（2018）潜山县不动产第0000766号的补发不动产权属证书。现皖（2018）潜山县不动产第0000766号不动产权属证书已被潜山市人民法院一审判决撤销。前述不动产已于2020年3月因县城雪湖公园建设需要被潜山市人民政府纳入征收拆迁范围。原告认为，原、被告之间不动产转让行为已经人民法院司法确认合法有效，被告依法负有协助原告办理不动产转让变更登记义务，但被告屡失诚信，迟迟不予协助办理，显已损害原告权益。原告所受让的不动产被潜山市人民政府纳入征收拆迁范围后征收补偿权益依法应归属唐胜利所有。为维护自己合法权益，原告依据《中华人民共和国物权法》第6条、《中华人民共和国合同法》第135条的规定具状诉讼，请求人民法院查明事实后予以支持原告的诉讼请求。 唐绪霞、朱可英辩称：1、原告唐胜利陈述的不是事实，本案原、被告之间系房屋租赁合同关系，不是买卖合同关系；2、潜山市人民法院一审及安庆市中院二审的民事判决书虽确认私房出售协议有效，但同时在判决中明确载明，协议书是否发生物权变动的法律后果，不在案件审理范围内，因此法院并未确定涉案房屋归唐胜利所有；3、被答辩人并未履行合同义务支付对价，虽然提交证人证言证明其已经履行了支付对价的义务，但从证人证言的内容看，都是道听途说，本身就不具有可信性；4、涉案房屋的征收补偿款是以不动产登记中心登记的不动产所有权人为补偿对象，截至目前，涉案房屋的不动产所有权人仍然是唐绪霞，因此相关的征收补偿费用应归唐绪霞所有。 唐绪霞、朱可英向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人之间的《私房出售协议》；2、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：1998年，唐胜利因条件较差无房居住，其父亲及二哥多次到唐绪霞家中请求唐绪霞将涉案房产让唐胜利暂时居住。因双方是亲属关系，也同情唐胜利一家处境，唐绪霞未收取任何费用便将涉案房产让唐胜利暂时居住，同时声明唐胜利有了自己房产后便将房屋交还。后唐胜利父亲称要写个手续，唐胜利遂写了协议，唐绪霞基于信任便直接签字，也不清楚唐胜利起草的是出售协议。后经安庆市中级人民法院确认该协议有效，但即便该协议被确认有效，从协议签订至今，唐胜利都未按照协议支付对价，严重违反了协议约定的义务。因此，反诉人为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请贵院依法解除反诉人与被反诉人之间的《私房出售协议》。 唐胜利辩称：1、唐绪霞、朱可英反诉诉称的内容完全虚假；2、唐绪霞、朱可英反诉要求解除私房出售协议的诉求不符合合同法第94条规定的任一条件；3、即使唐绪霞、朱可英享有解除权，其该项权利也因超过一年期限而消灭。请法庭驳回唐绪霞、朱可英的反诉请求。 唐胜利为证明其主张向本院提交以下证据：1、唐胜利身份证复印件，证明其主体身份；2、《私房出售协议书》复印件二份，证明双方之间房屋买卖的事实；3、潜山县人民法院（2014）潜民一初字第02746号民事卷宗询问笔录，证明被告已收取原告房屋买卖价款4万元；4、潜国用（94）字第0102039号国有土地使用证、潜梅私字第693号房屋所有权证复印件（经核对与原件无异），证明原、被告之间买卖房屋的事实；5、潜山县人民法院（2014）潜民一初字第02746号民事判决书、安庆市中级人民法院（2015）宜民一终字第00407号民事判决书、潜山县人民法院（2015）潜民一初字第00980号民事判决书、安庆市中级人民法院（2016）皖08民终199号民事判决书，证明原、被告之间房屋买卖行为已经人民法院终审判决确认合法有效；6、潜山市人民法院（2020）皖0824行初字51号行政判决书、安庆市中级人民法院（2020）皖08行终139号行政判决书，证明被告所持的皖(2018)潜山县不动产第0000766号不动产权属证书系被告以欺骗的方式取得，已被人民法院判决撤销。 经庭审质证，唐绪霞、朱可英对唐胜利提供的证据1、证据4、证据5的真实性无异议，本院予以认定。关于证据2，唐绪霞、朱可英对其真实性有异议，并认为双方为租赁关系；本院认为，证据2所涉两份私房出售协议，已经生效判决认定，本案中亦予认定。关于证据3，唐绪霞、朱可英对其形式上的真实性无异议，认为证人的陈述系道听途说而来，其真实性不能得到确认；对于该证据，本院结合证据2、证据5进行综合认定。关于证据6，唐绪霞、朱可英对其真实性无异议，认为与本案无关联性；本院对其真实性予以认定。 唐绪霞、朱可英未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：唐绪霞与朱可英系夫妻关系，唐绪霞与唐胜利系叔侄关系。1986年10月，唐绪霞与朱可英在潜山县梅雪湖村94号（后变更为52号）自建住房一处，1991年取得潜梅私字第693号房屋所有权证，1994年10月20日取得潜国用（94）字第0102039号国有土地使用权证。1998年7月16日，唐绪霞与唐胜利签订两份《私房出售协议书》，其中较短的协议主要约定：唐绪瑕将座落在潜山县梅雪湖村94号房屋出售给唐胜利；该房东抵公路、西抵水沟、南抵民政局残疾人协会房、北抵唐绪霞新楼房墙脚外；该房出售后，其房屋产权和使用权属唐胜利，房产证和土地使用证一并属唐胜利。其中较长的协议增加约定：房屋总价款4万元，先行一次性付清人民币3万元，余额1万元于1999年春节前付清；该房出售后，其房屋产权和使用权属唐胜利，将房屋房产证和土地使用证一并交付唐胜利。协议签订后，1998年农历9月份，唐胜利、陈四霞夫妇搬入该房屋居住至2017年年初，2017年至今该房屋空置。潜梅私字第693号房屋所有权证、潜国用（94）字第0102039号国有土地使用权证均由唐胜利、陈四霞持有。 另查明，2014年9月25日，唐绪霞、朱可英向本院提起诉讼，要求判决唐胜利停止侵权、立即搬出讼争房屋并支付租金。本院于2014年12月10作出(2014)潜民一初字第02746号民事判决，驳回唐绪霞、朱可英诉讼请求。唐绪霞、朱可英不服本院判决上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2016年6月12日作出(2015)宜民一终字第00407号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年5月5日，朱可英以唐胜利及唐绪霞为被告提起确认合同无效之诉，要求确认唐胜利与唐绪霞于1998年7月16日所签的两份《私房出售协议书》无效。本院于2015年10月29日作出(2015)潜民一初字第00980号民事判决，驳回朱可英的诉讼请求。朱可英不服本院判决向安庆市中院提起上诉，安庆市中院于2016年2月22日作出(2016)皖08民终199号民事判决，认定唐胜利与唐绪霞于1998年7月16日所签的两份《私房出售协议书》，系当事人真实意思表示，应属有效，判决驳回上诉，维持原判。 2017年12月5日，唐绪霞在《潜山通讯》刊登遗失声明，声称“本人不慎将房屋所有权证潜梅私字第693号、国有土地使用权证潜国用（94）字第0102039号遗失”，并与朱可英于2018年1月11日向潜山市自然资源和规划局提出补办不动产登记申请，潜山市自然资源和规划局于2018年1月19日补发了皖（2018）潜山县不动产第0000766号不动产权属证书，权利人栏载明唐绪霞、朱可英共同共有。2020年3月底，因雪湖公园建设需要，前述不动产被潜山市人民政府纳入征收拆迁范围。唐胜利因与唐绪霞、朱可英就案涉房屋权利归属产生争议，遂引发本案诉讼。 2020年7月8日，唐胜利向本院提起行政诉讼，要求撤销皖（2018）潜山县不动产第0000766号不动产登记证书，本院于2020年8月14日作出（2020）皖0824行初51号行政判决书，判决：撤销潜山市自然资源和规划局于2018年1月19日颁发予唐绪霞、朱可英的皖(2018)潜山县不动产权第0000766号不动产权属证书的行政行为。唐绪霞、朱可英不服，向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉，2020年11月9日，安徽省安庆市中级人民法院作出（2020）皖08行终139号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：讼争房屋虽然系唐绪霞、朱可英建造，该房屋及其占用土地的登记权利人亦为唐绪霞，但唐绪霞与唐胜利于1998年7月16日签订的两份私房出售协议书后，唐胜利已占用、使用该房屋二十余年，双方至今未办理讼争房屋的过户登记手续，唐胜利并未实际取得该房屋的所有权；因该两份私房出售协议书已被生效判决确认有效，唐绪霞、朱可英依法应当协助唐胜利办理讼争房屋的不动产转移登记手续，故唐胜利要求唐绪霞、朱可英协助唐胜利将位于潜山市梅雪湖村94号（现为雪湖路52号）房屋［登记证号为潜梅私字第693号、潜国用（94）字第0102039号］变更登记过户到唐胜利名下的诉讼请求，本院予以支持。本案讼争房屋仍登记在唐绪霞名下，该房屋虽然被潜山市人民政府纳入征迁房屋，但唐胜利未举证证明政府征迁部门已就拆迁补偿安置事项与登记权利人达成协议，该房屋的拆迁补偿权益尚未确定，该房屋的物权亦未消灭，故其主张潜山市人民政府对潜山市梅雪湖村94号（现雪湖路52号）的123.48㎡房屋所有权、68.85㎡国有土地使用权及该土地上的构建物、房屋的装饰装修征收补偿权益归其所有，无事实依据，本院不予支持。唐绪霞、朱可英提起反诉认为，即便该协议被确认有效，从协议签订至今，唐胜利都未按照协议支付对价，严重违反了协议约定的义务，并反诉请求解除其与唐胜利签订的《私房出售协议》。本院认为，首先，双方在《私房出售协议》中约定了房屋价款的给付时间，即于双方签订协议书时唐胜利先行支付3万元，余款在1999年春节前夕付清，虽然对于是否支付购房款双方各执一词，但结合双方之前的诉讼情况、本院询问笔录、唐胜利占有、使用案涉房屋并持有该房屋所有权证、国有土地使用权证已多年的实际，唐绪霞、朱可英反诉所称的唐胜利未按照协议支付对价，不符合常理。其次，解除权属于形成权，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制，当事人应当在一定期限内行使；对于法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，且相对人没有催告的情形，解除权人应当在合理期限内行使。具体到本案中，双方在《私房出售协议》中约定了房屋价款的给付时间，到本案诉讼时已超过20年，即便唐绪霞、朱可英享有解除权，该权利亦因其长时间不行使而归于消灭。故唐绪霞、朱可英要求解除其与唐胜利签订的《私房出售协议》的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）唐胜利办理位于潜山市梅雪湖村94号（现雪湖路52号）房屋［原登记证号为潜梅私字第693号、潜国用（94）字第0102039号］的权属转移登记手续,将该房屋登记过户至原告（反诉被告）唐胜利名下； 二、驳回原告（反诉被告）唐胜利其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英负担；反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）唐绪霞、朱可英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  孔剑平 审 判 员  徐为民 人民陪审员  宋 靖 二〇二〇年十二月三十日 法官助理张庆国 书记员江菲菲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。