安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2868号 原告：郝南争，男，1980年6月13日生，汉族，柬埔寨小公鸡餐馆经营者，户籍地河南省永城市，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐四玲，安徽许继光律师事务所律师。 被告：王荣，女，1975年9月1日出生，汉族，淮北市双龙实验小学职工，住安徽省淮北市相山区。 被告：朱秀兰，女，1948年2月23日出生，汉族，无固定职业，户籍地淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被告：衡世华，男，1944年7月24日出生，汉族，淮北矿业集团张庄矿退休工人，户籍地淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被告：朱某，女，1981年10月17日生，汉族，淮北物价局职工，住安徽省淮北市相山区。 被告：衡某2，男，2010年1月9日出生，汉族，在校学生，住安徽省淮北市相山区。 法定代理人：朱某（系衡某2之母），住安徽省淮北市相山区。 被告朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2共同的委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。 被告：衡某1，男，2000年3月13日出生，汉族，在校学生，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王荣（系衡某1之母），住安徽省淮北市相山区。 原告郝南争与被告王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用于简易程序，于2020年8月18日公开开庭审理。原告郝南争及其委托诉讼代理人徐四玲、被告王荣、衡某1、被告衡世华及其与被告朱秀兰、朱某、衡某2共同的委托诉讼代理人代根军到庭参加诉讼。因不宜适用简易程序，本案于2020年9月18日裁定转为普通程序，于2020年11月11日公开开庭审理。原告郝南争及其委托诉讼代理人徐四玲，被告王荣同时作为被告衡某1的委托诉讼代理人，被告衡世华及其与被告朱秀兰、朱某、衡某2共同的委托诉讼代理人代根军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝南争向本院提出诉讼请求：1、确认郝南争与王荣2017年2月16日签订的购买位于淮北市相山区房屋买卖协议书有效；2、依法判令王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1继续履行房屋买卖协议书，限期协助郝南争办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用；3、本案的诉讼费用由王荣、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1承担。事实和理由：衡飞（于2013年10月9日身故，系王荣前夫，系朱秀兰、衡世华之子，系朱某之夫，系衡某2、衡某1之父）与案外人招商银行股份有限公司淮北分行（以下简称招行淮北分行）于2013年5月签订抵押贷款合同，约定衡飞向招商银行借款110万元并以其与朱秀兰共有的相山区桓谭路55号蓝湖绿城8＃112号房屋（门面房，房产证号为房地权淮房字××号）作为抵押，并办理了抵押登记（淮房地产他证相山区字第13003097号），王荣为该笔借款提供担保，贷款期限为12个月。后衡飞意外身故造成上述借款547550.94元本金、46016.17元利息逾期未还，招行淮北分行遂起诉六被告并要求拍卖案涉房屋偿还借款。该案进入执行阶段后，招行淮北分行与六被告达成和解并经郝南争同意，约定由该房的承租人即郝南争购买该房屋，所得购房款用于偿还借款。郝南争遂与王荣在2017年2月16日签订案涉房屋买卖协议书，约定郝南争以121万元购买涉案房屋，房屋过户费用由王荣承担。郝南争先行支付90万元，余款31万元在2017年8月15日之前付清。双方另口头约定郝南争先行支付的90万元包括其代替六被告偿还的招行淮北分行的借款744780.04元以及案件执行费、诉讼费、评估费、律师费等34909.50元，共计779689.54元，并口头约定解除房屋抵押权、六被告应配合郝南争办理产权变更事宜。郝南争于签订协议当日至招行淮北分行支付上述费用共计779689.54元，并另支付王荣现金120300元。六被告亦于同日至招行淮北分行填写个人贷款资料出库申请审批表请求解除涉案房屋抵押权，并将涉案房屋交付郝南争，郝南争于2017年2月27日将该房出租收取租金至今。涉案房屋抵押权解除后，郝南争要求六被告履行产权变更义务，但六被告违反约定要求郝南争承担房屋过户费用，否则以涉案房屋协议书无其他继承人签字同意为由主张买卖协议无效。虽经多次协商和另案调解，六被告均因内部遗产分配纠纷而不愿协助郝南争办理产权变更手续。为维护郝南争合法权利，现诉至法院，请求依法判决。 王荣、衡某1辩称，1、涉案房屋名义上是衡飞、朱秀兰所有，实际上是衡飞、王荣所有，该房屋系衡飞、王荣夫妻关系存续期间购买，且王荣实际支付了房屋价款。衡飞与王荣于1998年10月16日结婚，2009年3月3日离婚，衡飞于2013年5月以涉案房屋在招行淮北分行抵押贷款110万元，王荣作为共同产权人和担保人签名。衡飞2013年10月9日去世，离婚后衡飞债务与王荣无关。由于衡飞未能如约还款，招行淮北分行找到王荣出面，出卖该涉案房屋，并有其他继承人签字。2、签订房屋买卖合同时，王荣不认识郝南争，是招行淮北分行出面处理抵押房产，将房款用于偿还衡飞债务，王荣仅履行了手续，拿回部分房款120300元（包括400元滞纳金）。3、因郝南争违约、不履行合同义务致使涉案房屋买卖合同无效，协议约定首付款90万元，余款31万元分三期付款，最后一次付款期限是2017年8月15日，郝南争并未如约付款，系严重违约，王荣多次向郝南争请求付款无果，才废弃协议。4、郝南争所述继承纠纷是2018年8月，与郝南争履行协议无关，故请求依法驳回郝南争诉讼请求，解除合同，归还涉案房屋及房产证，并赔偿房屋占有使用费，本案的诉讼费由郝南争承担。 朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2辩称，1、王荣与郝南争签订的房屋买卖协议无效，涉案房屋登记为衡飞、朱秀兰共同共有，衡飞去世后，其继承人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1对该房屋份额依法继承；王荣不是涉案房屋产权人，亦不是继承人，对房屋无处分权，无权与郝南争签订协议，该协议也未得到产权人及继承人的追认，朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2得知涉案房屋出卖后，多次与郝南争协商要回房屋，郝南争强行霸占房屋并对外出租；郝南争应交还房屋，并赔偿房屋占有使用费21万元（以每月租金5000元自2017年2月计算至2020年8月）。2、朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2并未与招行淮北分行达成和解并认可经郝南争同意的协议，不知晓房屋出售的事实，仅接到银行通知同意签字还款，没有与郝南争签订协议，亦没有收到购房款；郝南争与王荣约定归还招行淮北分行贷款系其二人之间的行为，其支付的贷款及支付给王荣的款项不能认定为支付给朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2的房款。3、即使协议有效，郝南争亦没有如约付款，严重违约，朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2有权拒绝协助办理过户手续，并请求解除合同，郝南争归还涉案房屋。4、协议约定的过户费用王荣不认可，郝南争应自行承担相关过户费用及本案诉讼费用等。 本院经审理查明：衡飞因车祸于2013年10月9日去世。王荣系衡飞的前妻，朱某系衡飞的妻子，衡某1、衡某2分别为衡飞的长子、次子，衡世华与朱秀兰系衡飞的父母。衡飞与王荣于1998年10月16日结婚，2009年3月3日离婚，离婚协议处分财产未涉及涉案房屋。 2008年9月26日，衡飞、朱秀兰与安徽悍马房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了相山区桓谭路55号8＃112室房屋。2013年5月，招行淮北分行和衡飞、朱秀兰、衡世华、王荣签订了《个人授信及担保协议》、《周转易协议书》，向衡飞提供总额为110万元的授信额度并发放贷款110万元，衡飞、朱秀兰、衡世华将登记在衡飞、朱秀兰名下位于淮北市相山区的房产用以抵押（房产证号：房淮房共字第××号、房地权淮房字××号，抵押权证号：淮房地产他证相山区字第13003097号），王荣作为保证人提供担保。衡飞因意外身故造成上述借款547550.94元本金、46016.17元利息逾期未还，招行淮北分行遂诉至本院。本院于2015年5月20日作出（2015）相民二初字第00267号民事判决书，判决朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2于判决生效后十五日内在继承衡飞的遗产份额内偿还招行淮北分行借款本金547550.94元、利息46016.17元及2015年1月23日以后发生的利息，给付律师费1万元，2015年1月23日至本判决指定的给付之日止的利息仍按原借款合同约定计算；如逾期不还，招商银行股份有限公司淮北分行有权对衡飞、朱秀兰用以抵押的房产行使抵押权，并在最高额抵押110万元范围内优先受偿；王荣对上述债务承担连带清偿责任，保证人王荣承担保证责任后，有权向债务人追偿。判决后，招行淮北分行、朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣不服该判决，向淮北市中级人民法院提出上诉，审理中双方均申请撤回上诉，淮北市中级人民法院于2015年9月7日作出（2015）淮民二终字第00188号民事裁定书，裁定准许撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。判决书生效后，因朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣未履行判决书确定的义务，招行淮北分行遂向本院申请强制执行。 执行过程中，招行淮北分行找到涉案房屋当时的承租人郝南争，征询其购买涉案房屋的意愿。郝南争与王荣遂于2017年2月16日签订涉案房屋买卖协议书，约定郝南争以121万元价款购买涉案房屋，房屋过户费用由王荣承担，王荣以位于淮北市相山区盛世商贸城产权证号为房地权淮私产字第××号、房地权淮私产字第××号两套门面房抵押给郝南争并将房产证交由郝南争保管，待郝南争替王荣还清招行淮北分行所欠贷款779689.54元、拿到涉案房屋抵押权证，双方就涉案房屋解除抵押、办理完过户手续后，郝南争再将盛世商贸城两套门面房产权证返还王荣；房屋价款121万元应于2017年2月16日支付90万元，于2017年3月15日前支付6万元，于2017年6月15日前支付10万余元，于2017年8月15日前支付15万元。当日，郝南争向招行淮北分行转账支付购房款744780.04元、案件执行费、诉讼费、评估费、律师费等34909.5元，共计779689.54元，另支付王荣现金120310元，王荣出具收取郝南争购房款120310元的收条，朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣填写招商银行贷款资料调用／出库申请审批表，因贷款结清，招行淮北分行归还涉案房屋淮房地产他证相山区字第13003097号抵押权证。涉案房屋一直由郝南争占用，后用于出租至今。涉案房屋抵押权解除后，郝南争请求朱某、衡世华、朱秀兰、衡某1、衡某2、王荣协助办理产权过户手续，王荣请求郝南争支付剩余购房款31万元。另王荣与郝南争于2019年7月20日签订协议书一份，约定：双方以45万元成交涉案房屋，过户费用由郝南争承担；该协议仅用于打官司和房屋过户用；同意给朱某7万元，给朱秀兰8万元等。 另查，郝南争为实现债权向本院提出诉前保全申请，本院于2020年5月11日，作出(2020)皖0603财保72号民事裁定书，裁定查封朱秀兰名下位于相山区桓谭路55号蓝湖绿城8#112号室房屋产权。郝南争支出保全费5000元。 另查明，2018年7月3日，朱某、衡世华、朱秀兰、衡某2起诉王荣、衡某1请求分割衡飞享有的涉案房屋份额，审理中衡世华、朱秀兰、朱某、衡某2自愿撤回起诉，本院于2018年12月18日作出（2018）皖0603民初2933号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。 上述事实，有郝南争提交的（2015）相民二初字第00267号民事判决书、（2016）皖0603执119号之三执行裁定书、郝南争与王荣签订的协议书、个人贷款资料出库申请审批表、招商银行个人转账汇款业务受理回单、招商银行交易明细表、王荣出具的收条、结案说明、汇款说明、付款回单、营业租赁合同书、（2018）皖0603民初2933号民事案件审判笔录、谈话笔录、微信聊天记录截图、门面出租协议及收条、民事裁定书及保全费票据、协议书，王荣提交的郝南争与王荣签订的协议书、聊天记录三份、结婚证、离婚证、离婚协议、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同，及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 郝南争提交的微信支付凭证及市场监督管理局的罚款收据、（2018）皖06民终692号民事判决书与本案无关联，本院不予认定。朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2提交的张晓芹出具的证明、淮北市相山区市场监督管理局回函、衡长金出具的证明、通话记录、短信记录、困难证明、住院证明、门面房出租协议、收条、三方协议与本案无关联，不予认定。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案郝南争与王荣于20017年2月16日签订协议书购买涉案房屋，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。郝南争请求确认合同有效，本院予以支持。 该涉案房屋登记为衡飞、朱秀兰所有，衡飞去世后，其享有的份额应由其继承人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1继承。衡飞去世前，已与王荣离婚，王荣并非涉案房屋登记所有权人，亦非衡飞的法定继承人，其仅是当时尚未成年的衡某1的法定代理人。郝南争购买涉案房屋仅与王荣签订书面合同，并未与朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2签订书面合同，王荣在签订合同时并未取得朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2的授权，朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2事后也没有追认该合同，故朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2不是郝南争与王荣签订的购买涉案房屋的协议书的当事人，该协议书对朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2无约束力。因房屋所有权人朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2不同意将房屋出售给郝南争并协助过户，致使涉案房屋的所有权不能发生转移。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郝南争提供的证据不能证明其诉讼主张成立，应承担举证不能的不利后果。王荣无法实际协助办理涉案房屋所有权过户手续，郝南争所举证据亦不能证明朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1认可协议同意出售该房屋给郝南争，故郝南争请求朱秀兰、衡世华、朱某、衡某2、衡某1协助办理涉案房屋所有权过户手续并承担相应过户费用，没有合同及法律依据，对其该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告郝南争与被告王荣2017年2月16日签订的购买位于淮北市相山区房屋买卖协议书有效； 二、驳回原告郝南争的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，由原告郝南争负担15520元，被告王荣负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  周曙光 人民陪审员  陈 亮 二〇二〇年十二月十八日 法官助理张翌 书记员张莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。