江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初1490号 原告：无锡极富房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000086901992N，住所地无锡市新吴区新华路5号创新创意园-B栋116室。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。 被告：王天龙，男，1988年10月29日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：孙贵荣，上海明庭律师事务所律师。 原告无锡极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）诉被告王天龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告极富公司的委托诉讼代理人陈培嘉、被告王天龙及其委托诉讼代理人孙贵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 极富公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除极富公司与王天龙签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201810022786），王天龙配合极富公司办理该合同网上备案登记的注销手续；2.请求判令王天龙支付违约金254069元；3.请求判令王天龙支付律师费损失74954元；4.本案诉讼费由王天龙承担。诉讼过程中，极富公司将第一项诉讼请求变更为要求确认双方当事人签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为201810022786）于本案立案之日即2020年3月26日解除。事实和理由：2017年6月26日，极富公司与王天龙签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由王天龙向极富公司购买无锡金禧家园D15幢45单元202室房屋（以下简称202室房屋），总价款为1270345元。因政府调控原因，该合同于2018年10月2日在无锡市房屋交易管理中心备案（合同备案号为201810022786）。合同第七条约定，王天龙应当于2017年6月26日前支付首期房价款390345元，余款880000元由王天龙申请贷款支付。第八条约定，王天龙逾期付款在60日之内，应按日计算向极富公司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，极富公司有权解除合同并书面通知王天龙，王天龙应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向极富公司支付违约金，同时极富公司退还王天龙已付房款。《补充协议》第五条约定，王天龙应于签订合同之日起7日内提交办理按揭贷款的材料，同时约定王天龙逾期提交按揭贷款所需材料超过30日的，视为逾期。第十四条约定，因王天龙原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，极富公司采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法局指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由王天龙承担；本合同因法律规定或合同约定解除的，除应按照合同约定承担违约责任外，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。合同签订后，王天龙已经于2017年6月26日支付了首期房款390345元，但迟迟不能提交贷款所需材料并办理贷款。2019年1月24日，极富公司按合同约定的通讯地址向王天龙发《催告函》，要求王天龙办理贷款申请手续但被退回。王天龙始终未办理贷款申请手续亦未自筹资金支付余款，极富公司有权按约解除合同。因为202室房屋相应合同已经办理了网上备案手续，故王天龙不能足额付清房款，其也不能将该房屋另售，造成其不能如期获得银行贷款的损失。故其有权要求王天龙支付房屋总价款20%的违约金254069元，并主张因此产生的律师费74954元。王天龙已付购房款与上述其应承担的费用相冲抵后，余款61322元极富公司同意在上述合同备案的注销手续办理完成后退还王天龙。 王天龙辩称：1.其没有不配合办理按揭贷款，极富公司在销售时及合同签订时均未告知其不能马上办理往前备案手续，2017年6月26日合同签订当日其就根据极富公司告知的相关贷款材料提交给了中国银行，后其一直主动催告银行贷款审批问题。极富公司一直就是让其回去等，过了一段时间才告知不能办理网上备案手续，也不告知多久才能办理。直到大概7个月之后其才被告知贷款不能审批，原因是上述合同未办理备案登记手续，故合同无法履行的原因在于极富公司。2.直到2018年底时，其听其他业主说，极富公司的销售经理在业主微信群里发通知说2018年10月时网上备案手续可以办了，但是其始终未接到极富公司通知其办理网上备案手续的通知。因在签订合同后一年半多的时间内其自身经济状况已经极度恶化，无法满足贷款条件，其也曾主动与极富公司协商，比如是否可以更名等，但极富公司称不能贷款的话只能一次性支付全额购房款。现其无法一次性支付全部购房款，极富公司亦不同意办理更名手续等，故其只能同意解除合同，但解除合同的时间应确定为其作出同意的意思表示时即2020年11月29日。3.其不同意极富公司关于违约金的主张，因为导致合同不能履行的原因在于极富公司。而且在后期的协商期间极富公司没有直接的人与其对接，人员之间互相推诿且态度不好，说到法务部去了让其回去等消息。后得知自己被起诉后，其再去找极富公司，极富公司仍然是让其等待。如果法院认为其需要支付违约金的，其认为极富公司主张的违约金过高，因为极富公司并未有实际损失，而其支付的首付款390345元也存在资金占用的相应费用，希望法庭能够依法根据实际情况判决。以已付的首付款之外的余款880000元为基数，自其认定的合同解除之日即2020年11月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。4.基于同样的理由，其不同意承担律师费和诉讼费。 经审理查明：2017年6月26日，买受人王天龙与出卖人极富公司签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为FLC-D-0858，载明由买受人购买案涉房屋，预测建筑面积85.76平方米，总价款为1270345元。第七条付款方式及期限载明，签订本合同前，买受人已支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取办理商业贷款的方式付款的，应当于2017年6月26日前支付首期房价款390345元，余款880000元申请贷款支付。第八条逾期付款责任载明，除不可抗力外，买受人未按照载明时间付款的，（1）逾期在60日之内，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款是指依照第七条及附件四载明的到期应付款与该期实际已付款的差额。第九条商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续载明，出卖人应当在2019年6月30日前交付该商品房。第十二条逾期交付责任载明，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条载明交付商品房的，（1）逾期在60日之内，自第十一条载明的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十九条预售合同登记备案载明，双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并即时备案。第二十条房屋登记载明，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条送达载明，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政特快专递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十八条补充协议载明，对本合同中未载明或载明不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中载明由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条合同生效载明，本合同自双方签字或盖章之日生效，本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共26页，一式五份，其中出卖人一份，买受人一份，无锡市房屋登记机构一份，按揭银行二份。 合同附件十一补充协议载明：在本合同及补充协议签订前，出卖人（以下简称甲方）与买受人（以下简称乙方）对本合同及补充条款进行了充分协商，甲方已将本合同、附件及补充条款进行了充分协商，甲方已将本合同、附件及补充协议提示乙方详细阅读，并已就免除或者限制甲方责任的条款作出了特别提示，乙方在完全清楚、理解条款内容的基础上与甲方签订本合同及补充协议。乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在本市购房的条件，乙方自愿承担因此暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果，无权因此解除合同或主张撤销合同。在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理产权登记后，双方将按合同载明的条件办理相应备案或登记，届时若需重新签订相应合同的，则双方同意按照与本合同相同的条件签订相应合同或文件，如一方不配合导致相关备案或登记不能办理的，则另一方不承担违约责任。乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款期限，如无法及时付款的，将严格按照本合同载明承担违约责任。第三条载明，签订合同时未设定抵押的，甲方在签订合同后可对在建工程或该商品房所分摊的土地使用权设定抵押，但甲方必须保证在乙方所购商品房办理小产证时对所分摊的土地使用权设定的抵押或在建工程抵押已经解除。第四条载明，付款方式为商业贷款，2017年6月19日前支付定金20000元，2017年6月26日前支付首期款370345元，同时签订商品房买卖合同，2017年6月26日前，880000元办理商业贷款。乙方未按合同载明足额缴纳房款逾期不足60日或者超过60日，乙方要求继续履行，甲方同意的，乙方应先行依据主合同第八条第（1）款缴齐违约金，否则甲方有权解除合同，乙方应按本补充协议第五条承担违约责任。第五条办理贷款手续时的有关载明，乙方自行选择贷款方式，并保证其已向贷款机构了解按揭贷款条件及所需提供的所有资料，甲方不负责审查乙方是否符合贷款机构贷款条件，且甲方不保证乙方的贷款申请获得贷款机构批准。乙方同意于签订本合同之日起7日安内提交办理按揭贷款相应材料。若银行审查中要求乙方补齐材料，乙方应于收到补齐材料通知书之日起3天内补齐。乙方保证向甲方提供的材料真实可靠，如因材料不实或地址不详导致退信而影响办理按揭贷款，由乙方承担责任。非因甲方原因，导致按揭贷款不能按时到甲方账户，即视为乙方逾期付款，乙方按主合同第八条载明承担逾期付款的违约责任。乙方逾期提交按揭贷款所需材料超过30日的，视为乙方逾期付款，乙方应按本补充协议第五条承担违约责任。第十二条载明，无论乙方自行办理权属证书或系委托甲方或第三人办理的，由于甲方责任，自房屋交付起一年内乙方仍无法取得房地产权属证书的，甲方才承担违约责任。第十四条其他载明，因乙方原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，甲方采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权（费用以各地司法局指导价计）、合同注销费用等措施而发生的费用由乙方承担。乙方应承担违约或赔偿责任，其范围包括违约金、赔偿金及因商品房降价给甲方造成的房屋销售损失等。房屋销售损失以同小区同幢或相近楼层房屋售价减去本合同标的房屋售价的差价计算，但不低于本合同标的房屋售价的20%。发生甲方有权解除合同情形的，乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并应承担主合同第八条关于逾期付款的违约责任。第十八条双方通讯地址明确了甲乙双方的地址，并载明本合同乙方按照载明向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，在投邮后第10日将被视为已送达另一方，如一直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。双方承诺合同中提供的联系地址、电话等真实有效，且所列住所系送达地址，若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。第十九条载明，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致时，以本补充协议的载明为准。特别提示说明：乙方对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。乙方签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款，甲方已对乙方进行了充分的提示和说明。 极富公司于2017年5月27日取得案涉房屋所在商品房开发项目的商品房预售许可证。王天龙于2017年6月19日支付极富公司定金20000元，于2017年6月26日支付极富公司首期款370345元，合计390345元。 2018年10月2日，极富公司自行办理了上述《商品房买卖合同》的网上备案登记手续，合同备案号为201810022786。但该备案合同的签订时间载明为2018年10月2日，无王天龙的签字，且合同中所有因买受人有权解除合同的，出卖人支付的违约金均由全部房价款的0.1%变更为了0%。 极富公司委托江苏法舟律师事务所处理其与王天龙商品房买卖合同纠纷一案，并签订有《委托代理合同》，约定律师费74954元，但未支付完毕亦未开具相应发票。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件补充协议、《商品房买卖合同》（合同备案号为201810022786）《商品房预售许可证》《委托代理合同》等证据在卷佐证。 诉讼中，极富公司主张：根据合同签订当时无锡的房产调控政策，部分高价楼盘的合同网上备案受到严格的政府调控，在这种情况下，商品房销售买卖双方通常都会就合同主要的条款签订所谓的线下合同，这种情况是买卖双方都心知肚明的。目前在商品房销售过程中，由于流程设计原因，合同网上备案权利下放给出卖人，只要出卖人单方凭出卖人及买受人签订的《商品房买卖合同》就可以完成网上备案手续，不需要合同相对双方到备案现场共同签字。故极富公司于2018年10月2日至无锡市房屋交易管理中心完成了合同网上备案手续，该网上备案合同上没有王天龙签字。双方当事人于2017年6月26日签订的线下合同只能算是草签合同，草签合同及补充协议中的“本合同”实际指的应该是网上备案的合同。在草签合同时其明确告知王天龙无法马上办理合同的网上备案手续，但因网上备案系政府调控行为，作为开发商无法预知何时可以办理及完成的时间，故没有明确告知王天龙具体的时间。根据上述合同网上备案的流程，故其公司自行完成网上备案手续后将有备案合同号的合同文本下载下来并打印，随后会通知买受人来案场正式签订备案合同。销售人员应该是电话通知过王天龙的，因销售人员现已离职故无法提供证据证明，但王天龙答辩时曾表示其接到过通知，2018年10月时可以办理网上备案手续。2019年1月24日，极富公司向王天龙寄送《催告函》1份，言明合同的网上备案手续已于2018年10月2日办理完毕，但王天龙在2019年1月18日前仍未办理完毕商业贷款手续，应于受函后7日内向指定银行提交办理按揭贷款所需相关材料，积极办理贷款手续，否则应按合同及补充协议的约定承担违约责任，且极富公司有权解除合同。极富公司是按照王天龙在合同及补充协议中留存的通讯地址进行邮寄，后被退回。现在无法查询到该邮件的签收及退回时间，考虑到快递送达的合理时间，其认为在2019年1月31日是能够完成送达和退回的手续的，故按约自2019年2月7日起应计算办理贷款逾期责任。 王天龙陈述：2017年签订合同前后，极富公司从来没有向其告知过合同不能马上办理网上备案手续的情况，实际上其在合同签订当天就按照极富公司的要求向极富公司指定的中国银行提交了相关贷款审批材料，这一点与补充协议约定的合同签订当天办理贷款手续的约定也是吻合的。极富公司所谓草签合同的说法是不能成立的，网上备案的合同应该是与双方签订的合同内容一致的，双方2017年6月26日签订的就是正式的合同。极富公司所谓《催告函》其从未收到，不予认可。极富公司从未通知过其何时可以办理合同的网上备案手续，2018年10月时，同在购房群中的其他业主说极富公司在群里发了消息称现在可以网签了，但没有任何人通知过他。为证明其陈述意见，其申请证人陈某出庭作证。 陈某陈述：其与王天龙、郑丹丹原来是同事，2017年6月19日时一起去看房。其与郑丹丹考虑合买一套，王天龙单独购买一套，每套房子各自均支付了定金20000元。当时销售没有说不能马上备案，只说了交房日期是2019年6月30日，首付是三成，贷款推荐去中国银行。当时其担心政策不允许，询问销售说其与郑丹丹共同购买一套房屋是否可以，销售当时打电话给中国银行后答复说可以的，说一两个月就可以批出贷款了，故其就与郑丹丹一起买了一套。定金付完当天或次日，其三人就一起至中国银行将相关贷款材料交给了杨经理还相互加了微信，其还当场办了一张中国银行的卡。后来其三人又根据销售的要求在2017年6月26日签订合同时将各自房屋的三成首付款支付完毕。半个月后，他们均询问杨经理贷款进度，杨经理就一直说等等，后续一直询问，杨经理总是答复等等，直到大概7个月后，杨经理才说是极富公司那边还没有办理合同的网上备案手续故无法办理贷款。期间，其也催促过极富公司的销售，2018年初时销售说无锡的政策变了，首付款必须要五成了，后在2018年4月时通知可以办理网签了，于是其与郑丹丹又追加了两成的首付款，这次王天龙没有一起来。又过了一个半月，销售说贷款审批通不过，无锡政策又变了，两个人不能购买同一套房屋。这些所谓政策变化都是销售在说，从来没有给过任何的文件依据。后来再问，销售就说他离职了，给了个固定电话号码让其联系，其联系后又给了一个称是富力管贷款的人的固定电话号码，那个人说会再帮忙找银行，也让其自己找找。期间一直都是其主动与极富公司沟通，极富公司从来没有主动反馈过信息。后来因为无法办理贷款其曾提出退房退款，但极富公司说不行，必须要扣十几万的违约金，其与郑丹丹商量后觉得太不划算，且因合同写明2019年6月30日前要支付全款，故其和郑丹丹就凑了全款交给极富公司，这次王天龙没有一起。经质证，王天龙对证人证言无异议。极富公司认为证人系王天龙申请到庭作证的，且无论是王天龙还是证人均未提供相应的贷款申请记录，故对证人的证言不予认可。 本院认为：双方当事人于2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》已经包含了商品房买卖合同应具备的全部内容，且合同中未约定以网上备案作为合同生效的条件，该合同的内容不违法法律的强制性规定，故双方当事人在该合同上签字、盖章时，该合同即成立并生效。极富公司认为该合同只是双方当事人草签合同的意见，依法不能成立。该合同及相应附件补充协议中均未将其中的“本合同”定义为网上备案的合同，故根据文义，该合同及相应附件补充协议中的“本合同”均应认定为指的是上述双方当事人于2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》。 根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，双方当事人签订《补充协议》是对本合同中未载明或载明不明的内容进行明确，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中载明由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故虽然《补充协议》第十九条载明，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致时，以本补充协议的载明为准，且做了特别提示说明。但《补充协议》的内容与《商品房买卖合同》相应内容不一致时，仍应以《商品房买卖合同》相应约定内容为准。 无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》中，均未载明极富公司所谓因为政策原因无法马上办理合同相应网上备案手续的内容，相反，《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案载明，双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并即时备案。该约定内容明确了该合同签订后应即时备案，极富公司虽主张其曾告知王天龙因房产调控政策无法马上办理网上备案手续，但王天龙对此不予认可，且极富公司对此亦未提供证据予以证明，故本院依法不予采信。就极富公司主张的该内容而言，明显属于规避相关房产调控政策的行为，不应当予以鼓励和支持，故即使极富公司却曾对王天龙进行过相应告知，也不能构成其合法的拖延办理合同网上备案手续的理由。 另一方面，王天龙按照合同约定及时、足额支付了首期购房款，其主张在合同签订后其即将贷款相关审批材料提交给银行，与合同及《补充协议》的约定均相符，亦与普通购房人的一般表现相符，且有陈某的证言相印证，本院依法予以采信。在此情况下，王天龙贷款未能办理的原因在于极富公司未能及时完成合同的网上备案手续，过错在于极富公司，故极富公司无权依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，认为王天龙逾期提交贷款材料、逾期付款而要求解除合同。 而且，根据极富公司的陈述，目前合同网上备案权利已下放给出卖人，只要出卖人单方凭出卖人及买受人签订的《商品房买卖合同》就可以完成网上备案手续，甚至不需要合同相对双方到备案现场共同签字。也就是说，就合同网上备案手续的办理而言，极富公司作为开发商具有绝对的主动权，不需承担因拖延办理期间任何情况变化导致的后果，而买房人对此却没有任何制约措施，处于极其被动的地位，还需要承担拖延办理期间政策及个人经济状况变化所导致的几乎全部损失，合同相对双方的权利义务是极其不对等的。因此，在极富公司办理合同的往前备案手续时通知王天龙并征得其同意应为极富公司应履行之义务，即使根据《补充协议》的约定，也是双方按合同载明的条件办理相应备案或登记，……如一方不配合导致相关备案或登记不能办理的，则另一方不承担违约责任。但极富公司未有效履行该义务，首先，极富公司主张其曾通知过王天龙可以办理合同的网上备案手续了，但未提供证据予以证明。其次，《商品房买卖合同》第二十五条载明任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政特快专递方式送达对方。故虽然王天龙曾表示其了解到极富公司在业主微信群中发消息称合同可以备案了，但如此关乎当事人重大权利义务履行的事宜未直接通知买房人，特别是在距离合同签订之日已过一年多之后不直接通知买房人，且不按照合同约定通过书面方式告知，明显不当。第三，虽然极富公司在2019年1月曾向王天龙寄送《催告函》，但该函件的内容也不是通知王天龙配合办理合同的网上备案手续，而是在已经将网上备案手续办理完毕后据此要求王天龙履行合同义务，并不是对此义务的妥善履行方式，且极富公司亦未提供该函件相应的签收或退回凭证。最后，结合极富公司自行办理合同网上备案登记手续时，将合同中所有因买受人有权解除合同情形下，出卖人应支付的违约金均由全部房价款的0.1%变更为了0%的情况下，极富公司实际上是利用了其优势地位滥用了其能够单方办理合同网上备案手续的权利，其因此以其单方办理合同网上备案手续作为时间基点要求王天龙按合同约定承担逾期付款违约责任的请求，本院不能予以支持。其主张因为202室房屋相应合同已经办理了网上备案手续，王天龙不能足额付清房款，其也不能将该房屋另售，造成其不能如期获得银行贷款损失的主张，依法亦不能成立。同理，再结合极富公司未提供律师费支付凭证及相应的发票等情况，其要去王天龙承担律师费的请求，本院依法不予支持。 但是，根据王天龙的陈述，其在知晓合同办理了网上备案手续后，未要求解除合同，而是意图通过更名等其他变通的方式继续购买202室房屋，但因其自身经济状况及相关规定的原因无法实现，在王天龙明确其无法继续履行合同的情况下，极富公司要求解除合同，符合法律的规定。因极富公司在本案诉讼之前未以书面方式向王天龙作出过解除合同的意思表示，其以提起本案诉讼的方式要求解除合同，亦无不当，故合同解除的时间应确定为本案立案之日即2020年3月26日。因《商品房买卖合同》（合同备案号201810022786）是对《商品房买卖合同》的网上备案手续，且没有王天龙的签字，故解除的合同应为双方于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》。至于根据相关法律规定，极富公司要求王天龙配合办理该合同相应的网上备案《商品房买卖合同》（合同备案号201810022786）的注销手续，并无不当，本院依法予以支持。王天龙应当因此承担一定的违约金，但因极富公司未提供证据证明其实际经济损失，根据上结合上述分析的合同履行情况、当事人各自的过错情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，王天龙应支付极富公司的违约金应以其未支付部分的房屋价款880000元为基数，自2020年3月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 因双方一致同意，王天龙已支付极富公司的首期购房款390345元的返还问题在本案中一并处理，故合同解除后，极富公司应将上述390345元返还给王天龙。因此，双方当事人各自的付款义务可以相互冲抵，由极富公司将冲抵后的余款直接支付给王天龙，因此，王天龙应支付的违约金应计算至本判决生效之日止为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第二十二条之规定，判决如下： 一、无锡极富房地产开发有限公司与王天龙于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》于2020年3月26日解除； 二、王天龙于本判决发生法律效力之日起十日内配合无锡极富房地产开发有限公司办理上述第一条所涉合同的网上备案《商品房买卖合同》（合同备案号201810022786）的注销手续； 三、王天龙支付无锡极富房地产开发有限公司违约金（以880000元为基数，自2020年3月26日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、无锡极富房地产开发有限公司返还王天龙已付购房款390345元； 五、上述第三项、第四项付款义务相冲抵，由无锡极富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按冲抵后剩余的金额向王天龙履行付款义务； 六、驳回无锡极富房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7283元（此款已由无锡极富房地产开发有限公司预交），由无锡极富房地产开发有限公司负担6971元，由王天龙负担312元。（无锡极富房地产开发有限公司要求其预交的案件受理费312元由王天龙向其直接支付，不要求本院退还，由王天龙在本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡极富房地产开发有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  周为平 人民陪审员  王治生 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  包檬丹 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。