广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初11413号原告：招商银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市惠城区××××××××××××××××××××××××**************及****。负责人：王敬刚。委托诉讼代理人：王杰诚，广东伟伦律师事务所律师。被告：戴剑锋，男，汉族，1980年6月13日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区×××××。被告：丁敏，女，汉族，1986年1月17日出生，公民身份号码：500×××××××********，住址：重庆市大足县××××××××。被告：惠州市康宏房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市，住所地：广东省惠州市×××××××××××××× style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：廖新穗原告招商银行股份有限公司惠州分行与被告戴剑锋、丁敏、惠州市康宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2014年11月18日。二、合同当事人：借款人被告戴剑锋，预抵押人被告戴剑锋、丁敏，贷款人、预抵押权人原告招商银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市康宏房地产开发有限公司。三、合同名称：《个人购房借款及担保合同》(合同编号：8141×××××0008)。四、借款金额、期限：借款金额为840000元，借款期限为240个月（即2014年11月20日至2034年11月20日）。五、还款方式：等额本金。六、借款利率：浮动利率，本合同执行利率以6.55%为基础利率上浮10%；借款人未按借款合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。七、违约条款：借款人未严格按照本合同约定按时、足额偿还贷款本金及/或利息（包括罚息、复息）的，构成违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，还有权要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市××××××××××××××××××××[预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第**]；3.担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。九、合同履行：2014年11月20日，原告与被告戴剑锋签订《个人贷款借款借据》，约定借款期限自2014年11月20日至2034年11月20日止，贷款执行年利率为7.205%。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币840000元。十、被告欠款情况：截止2020年10月19日，尚欠借款本金609746.7元、利息（含罚息、复利）14352.43元。十一、原告诉讼请求：1.立即解除原告招商银行股份有限公司惠州分行与被告一戴剑锋、被告二丁敏签订的《个人购房借款及担保合同》【合同编号：8141×××××0008】；2.被告一戴剑锋偿还贷款本金人民币616731.71元，利息（含罚息、复利）5844.12元，本息合计622575.83元（利息暂计至2020年6月18日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.原告招商银行股份有限公司惠州分行对被告一戴剑锋、被告二丁敏名下共同共有的位于惠州市××××××××××××××××××××【房地产预告登记证：粤房地预登惠州字第1100128819号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；4.被告二丁敏、被告三惠州市康宏房地产开发有限公司对被告一戴剑锋的上述全部债务承担连带清偿责任；5.被告一戴剑锋、被告二丁敏、被告三惠州市康宏房地产开发有限公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。以上合计622575.83元。十二、其他：1.被告戴剑锋、丁敏于2009年9月9日登记结婚；被告丁敏作为被告戴剑锋的配偶在《零售贷款申请表》中“借款申请人配偶签字栏”处、《个人购房借款及担保合同》中“抵押人”处签字确认；2.依原告申请，本院于2020年9月14日作出(2020)粤1302民初11413号民事裁定书，裁定：查封被申请人戴剑锋、丁敏共同共有位于惠州市××××××××××××××××××××[预告登记号：粤房地预登惠州字第1100128819号，建筑面积：129.62平方米]的房产，查封价值以人民币622575.83元为限，查封期限为三年。裁判理由和结果本院认为，原告与被告戴剑锋之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告戴剑锋未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告请求解除其与被告之间签订的《个人购房借款及担保合同》，并请求被告戴剑锋偿还借款本金609746.7元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年10月19日为14352.43元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市康宏房地产开发有限公司自愿为被告戴剑锋的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告戴剑锋的上述债务承担连带清偿责任。被告丁敏系被告戴剑锋的配偶，上述贷款发生在夫妻关系存续期间，且被告丁敏亦在《零售贷款申请表》中“借款申请人配偶签字栏”处、《个人购房借款及担保合同》中“抵押人”处签字确认，应认定上述债务属于二被告的夫妻共同债务，被告丁敏应对被告戴剑锋所负上述债务承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告戴剑锋、丁敏用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告戴剑锋、丁敏、惠州市康宏房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告招商银行股份有限公司惠州分行与被告戴剑锋于2014年11月18日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141×××××0008）；被告戴剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金609746.47元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年10月19日为14352.43元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；被告丁敏应对被告戴剑锋的上述债务承担共同清偿责任；被告惠州市康宏房地产开发有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；驳回原告招商银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10126元、保全费3633元，合计13759元（原告已预交），由原告招商银行股份有限公司惠州分行负担200元，由被告戴剑锋、丁敏、惠州市康宏房地产开发有限公司共同负担13559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十二月二十一日书记员  古杏蓓