湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0525民初973号原告：中国工商银行股份有限公司远安支行，住所地远安县鸣凤镇鸣凤大道**，统一社会信用代码：91420525882767886T。负责人：陈沛华，系该支行行长。委托诉讼代理人：吴卫华，男，汉族，1969年7月12日出生，湖北省远安县人，住远安县，系该支行副行长，一般授权代理。委托诉讼代理人：杜全红，男，汉族，1968年10月19日出生，湖北省远安县人，住远安县，系该支行职员，一般授权代理。被告：王新平，男，1970年6月9日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市西陵区，被告：杜玉华，女，1978年12月17日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市伍家岗区，上述二被告委托诉讼代理人：朱发刚，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。被告：宜昌海德置业有限公司，，住所地远安县鸣凤镇解放路原财政局办公楼统一社会信用代码：914205255798892749。法定代表人：柴瀚江，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾祥波，男，1978年3月10日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县，系该公司员工，一般授权代理。原告中国工商银行股份有限公司远安支行（以下简称“工行远安支行”）与被告王新平、杜玉华、宜昌海德置业有限公司（以下简称“海德置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年10月20日、2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司远安支行的委托诉讼代理人吴卫华、杜全红，被告王新平及其与杜玉华的委托诉讼代理人朱发刚、被告宜昌海德置业有限公司的委托诉讼代理人曾祥波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行远安支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王新平、杜玉华立即偿还所欠原告至2020年7月21日的贷款本金1329220.41元、利息19004.89元，及2020年7月21日后的利息、罚息、复利（按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；2.判令原告对本案贷款的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用；3.判令被告海德置业对王新平、杜玉华的上述债务承担连带保证责任；4.判令三被告承担本案诉讼费用、保全费等全部实现债权的费用。事实与理由：2014年11月20日，借款人王新平及共同借款人杜玉华与我行签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：住字三峡行远安支行2014年125号），合同约定贷款金额为250万元，期限10年，贷款用于购买位于远安县××沮阳路鸣凤水岸×幢×单元××号房。同日，借贷双方以该房屋为借款合同约定债权办理了抵押权预告登记（预抵押登记号：远安县房预鸣凤镇字第××号），且宜昌海德置业有限公司为该笔贷款提供阶段性担保。2014年11月21日，我行以合同约定向借款人发放了贷款250万元。2019年3月31日，借款人在借款合同履行过程中出现违约，经我行多次催收，借款人因商业投资失败，资金链断裂，无力偿还我行贷款本息。2019年9月24日、2020年4月22日，保证人宜昌海德置业有限公司两次以其保证金代为偿付贷款本金139464.57元、利息10510.06元。截止2020年7月21日，借款人王新平该笔贷款余额1329220.41元，积欠利息19004.89元。违约三期。2020年4月8日，远安县不动产登记中心向我行出具了宜昌市公安局平湖分局《协助查封通知书》复印件，该房产因借款人为“428”案件中的犯罪嫌疑人于2019年12月3日被宜昌市公安局平湖分局查封1年。根据以上情况，原告于2020年1月20日向借款人宣布上述贷款提前到期，并2020年5月18日以挂号信邮寄方式将《宣布贷款提前到期通知书》送达到借款人。原告认为，被告王新平、杜玉华作为本案借款合同的借款人，应按合同约定履行还款义务，被告海德置业应按照合同约定对上述债务履行保证义务，原告对合同设定的抵押房屋在约定的抵押担保范围内则依法享有优先受偿权。现借款人作为犯罪嫌疑人，其抵押房屋被有权机关查封，且自2020年5月起，借款人再未偿还原告贷款本息，原告仅通过扣收保证人保证金存款扣取了部分贷款本息。被告上述行为已构成违约，故原告诉至法院。被告王新平、杜玉华辩称：1.本案借款人和担保人之间真实法律关系属于借名买房，涉案房屋的真正权利人为海德置业，其原因是因为涉案房屋的购房款以及相关费用均有海德置业实际出资。2.根据最高院公布的相关判例，按照合同法第52条规定，借款人和担保人之间前述的购房合同为无效合同，借名买房的出名人不是实际所有权人，购房合同无效，但不影响担保抵押的合同效力。3.借款人同意原告的诉请，就涉案房屋按法定程序依法评估拍卖，并优先受偿，基于前面的答辩理由，原告在处置涉案房屋时，涉及到的房屋利益和权利应征得海德置业公司的认可，变卖所得的价款在优先受偿后多余款项也应退还给海德置业。被告海德置业辩称：对原告的诉请和起诉的事实无异议，对要求海德置业承担担保责任的诉请无异议。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，被告王新平、杜玉华与原告工行远安支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同编号为：（住）字三峡行远安支行2014年125号。合同约定：被告王新平、杜玉华向原告贷款250万元，用于购买位于远安县××沮阳路鸣凤水岸×幢×单元××号房，期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日起，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按执行利率基础上加收50%的罚息计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告王新平、杜玉华按照月等额本息还款法偿还贷款本息，并与原告于2014年11月20日以位于远安县××沮阳路鸣凤水岸×幢×单元××号房为该笔贷款办理了抵押权预告登记（预抵押登记号：远安县房预鸣凤镇字第××号），该房产系王新平、杜玉华共有，抵押担保的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用。被告海德置业于同日与原告签订保证合同，海德置业承担阶段性连带责任保证，对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年11月21日，原告向被告王新平、杜玉华发放了250万元的贷款，发放贷款时借款凭证上记载的执行年利率为7.5325%，贷款到期日为2024年11月21日。2019年5月25日至2019年9月21日，被告王新平、杜玉华连续5次逾期偿还贷款本息，共计欠本金101328.59元、利息38135.98元，被告海德置业于2019年9月24日以其保证金13万元代为偿还部分积欠本息。2020年1月24日至2020年4月21日，被告王新平、杜玉华连续4次逾期偿还贷款本息，共计欠本金83961.11元、利息26548.95元，被告海德置业于2020年4月22日再次以其保证金代为偿还积欠本息。之后，被告未再偿还过贷款本息。2020年5月18日原告通过邮寄挂号信的方式向被告王新平邮寄送达了《中国工商银行股份有限公司办理正式抵押登记函》、《宣布贷款提前到期通知书》。截止2020年7月21日，被告王新平、杜玉华已累计逾期12次未按约定足额偿还贷款本息，共计欠贷款本金1329220.41元、利息19004.89元。同时查明，办理预抵押登记的房产于2019年12月3日被告宜昌市公安局平湖分局查封，查封期限为1年。另根据原告的财产保全申请，本院作出裁定对该预抵押的房产进行了查封，查封期限自2020年12月3日至2023年12月2日止。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告向本院提交的《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、商品房预售抵押预告登记证书、被告王新平历史还款明细、宣布贷款提前到期通知书、办理正式抵押登记函、挂号信凭据、协助查封通知书、个人逾期贷款催收通知单、被告王新平支付购房首付款的收据及转账凭证等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告王新平、杜玉华抗辩其与海德置业之间真实法律关系属于借名买房，涉案房屋的购房款全部来自于海德置业，涉案房屋的真正权利人也为海德置业，该购房合同为无效合同，因其未提交证据支持其抗辩意见，故对该抗辩意见本院不予支持，且购房合同的效力不影响借款合同、担保合同的效力，该《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告向被告王新平、杜玉华发放贷款后，被告王新平、杜玉华应当按照合同约定及时履行还款义务，保证人海德置业应按照合同约定对王新平、杜玉华的该笔债务承担连带保证责任。被告王新平、杜玉华截止2020年7月21日已经累计12期未按约定足额偿还贷款本息，构成合同第十四条14.1.L条款约定的违约情形，原告有权依据合同第十四条14.2.（4）条款要求二被告承担违约责任，因此，原告宣布被告王新平、杜玉华剩余贷款提前到期符合合同约定，本院对原告要求被告王新平、杜玉华立即偿还剩余贷款所欠债务的诉讼请求予以支持，合同第九条9.1条款约定原告对被宣布提前到期的贷款有权按照罚息利率按日计收利息，罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%，原告当庭确定诉请自2020年7月22日起至债务清偿之日止按年利率5.635%计算利息，并加收50%的罚息，该诉请符合法律规定，本院予以认可，故本院确定罚息利率为8.4525%。关于原告诉请的复利，因原、被告已经约定了罚息，对违约一方已是一种制裁，在计算罚息的基础上再计收复利就是双重惩罚，不符合民法、合同法中公平、补偿的基本原则，故原告关于复利的诉请本院不予支持。关于被告海德置业的保证责任，合同第十条明确约定，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，因该抵押房产仅办理了预抵押登记，一直未办理正式抵押登记手续，故原告要求被告海德置业对被告王新平、杜玉华所欠剩余贷款及债务承担连带保证责任的诉请符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于本案的抵押担保的效力，原告与被告王新平、杜玉华以贷款所购房屋为贷款作抵押，仅办理了预抵押登记，《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。截止原告向法院起诉时，被告王新平、杜玉华一直未办理房屋所有权登记，原告无法办理正式抵押登记，导致抵押权未成立，原告作为贷款购买房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。原告只有在办理正式抵押登记的条件成熟后，到登记管理部门办理了正式的抵押登记才享有优先受偿权。故对原告要求对本案贷款的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用的诉请，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告王新平、杜玉华于本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司远安支行偿还贷款本金1329220.41元及截止2020年7月21日的利息、罚息19004.89元，并支付以未还贷款本金为基数按照年利率8.4525%计算自2020年7月22日起至该债务清偿之日止的利息、罚息；二、被告宜昌海德置业有限公司对前述第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司远安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16934元，减半收取8467元,保全申请费5000元，合计13467元，由被告王新平、杜玉华、宜昌海德置业有限公司共同负担（原告已全部预交，由三被告在履行义务时直接支付给原告）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  林桂玲二〇二〇年十二月十六日书记员  刘丽俐