河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8894号原告：方丽昌，女，1990年8月24日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田霄阳，河南荟智源策律师事务所实习律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路**，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告方丽昌与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方丽昌及其委托诉讼代理人陈运、田霄阳，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮，第三人巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方丽昌向本院提出诉讼请求：1、解除方丽昌与华商汇签订的《商品房买卖合同》，合同编号180019891014；2、被告返还原告已支付的购房首付款181646元、维修基金2133元、认购金（团购费）50000元、按揭服务费1694元，共计235473元；3、被告以原告实际付款数额为基准按相应时段银行贷款利率支付违约金至实际支付完毕之日（暂计至2020年9月25日为37984.75元）；4、解除原告与第三人签订的《个人购房借款（综合）合同》，合同编号2018071004-2，被告返还原告已经实际偿还的月供（月供数额以被告实际返还时第三人出具的还款凭证为准），并偿还原告尚欠第三人的贷款本息；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告正在建设的新郑市郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号商业用房，建筑面积32.82m2，房款总价361646元，售与原告，2019年5月31日前交房。原告为购买上述房屋2018年7月10日又与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，该合同约定将贷款180000元，以原告购房款名义转入被告公司账户，第三人按约履行了义务。原告已经按照约定完整的履行了付款义务，但截至原告起诉之日，但被告并未按约履行交房义务，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，原告向被告提出解除合同，但被告拒不履行相应解除合同、支付违约金之义务，故诉至法院望依法查明事实，支持原告的请求。被告华商汇辩称：方丽昌要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》，已超过法律规定的解除权行使期间，依法不应判决解除《商品房买卖合同》。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2、方丽昌与华商汇之间系商品房买卖合同关系，方丽昌与巩义农商行之间系借贷关系，两者是不同的法律关系，不能混为一谈。合同的解除，须符合合同约定的解除条件或符合法律相关规定，商品房买卖合同和借贷合同并不是主从合同的关系，两者之间没有附属性，即使有一份合同被解除，也不必然导致另一份合同被解除。方丽昌因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，方丽昌为借款人，华商汇仅为方丽昌的借款提供了担保。根据相关法律规定，只有在债务人方丽昌无法按时清偿债务时，担保人华商汇才向债权人巩义农商行承担还款责任，在方丽昌自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向巩义农商行履行还款义务。华商汇收到的方丽昌的按揭贷款，仅仅是房款，华商汇并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，方丽昌要求华商汇返还其已经偿还的月供和要求华商汇向巩义农商行支付剩余贷款本息，没有事实和法律依据。3、如果法院判决解除华商汇与方丽昌签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还方丽昌向华商汇交纳的房款及维修基金。方丽昌欠付巩义农商行的贷款本息应由方丽昌偿还（抗辩理由同上述第2条）。根据华商汇与方丽昌签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款（商品房买卖合同第23页）、第七条第6款（商品房买卖合同第27页）的约定，在华商汇退款前，方丽昌应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）华商汇没有收取方丽昌诉称的认购金、按揭服务费，华商汇不应承担退款责任。（3）即使判决华商汇承担逾期交房的违约责任，也应按商品房买卖合同第九条第1款约定（商品房买卖合同第9页），违约金按方丽昌向华商汇累计已付款的0.005%计算。（4）华商汇在方丽昌与巩义农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同中，作为保证人提供了担保。如该合同解除，则华商汇的担保责任应同时解除。巩义农商行述称，一、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。原告解除《商品房买卖合同》与解除《个人购房借款（综合）合同》两个诉讼请求应为两个独立之诉，不应当合并审理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。巩义农商行作为有独立请求权的第三人并未就借款合同提出诉讼请求，因此，本案仅应审理商品房买卖合同纠纷，不应对原告与农商行之间的借款合同作出司法裁判。二、若《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，第三人有权要求原告与被告共同偿还借款本息。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据此规定，若上述两合同解除，被告应当偿还第三人剩余借款本息。另外，原告与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，贷款发放后原告与被告就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与第三人无关，原告须按《借款合同》约定的履行还款义务。且根据合同相对性原理，原告系《借款合同》的借款人，应当履行偿还借款义务。从法律关系上来说，即使出卖人需向银行归还贷款本息，其所还款项也是购房者的还款，借款合同中的还款义务仍应当是《借款合同》当事人。最高人民法院作出的相关判例也在买卖合同与借款合同解除的情况下驳回了购房者免除还款义务的诉讼请求，也对第三人上述观点相印证。综上，原告对第三人的诉求不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月28日，方丽昌与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：180××××****）及附件一至附件四，约定方丽昌购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，户型为其它，建筑面积为32.82平方米，房屋总价款361646元，约定首付金额181646元，付款时间为2018-6-28，以商业贷款支付180000元，付款时间为2018-6-28；合同第八条交付期限出卖人应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，方丽昌依约向华商汇支付首付款181646元（华商汇于2018年7月6日开具了增值税发票，票号为00057969）、维修基金2133元、认购金（团购费）50000元、按揭服务费1694元，共计235473元。方丽昌、华商汇及巩义农商行于2018年7月10日签订《个人购房借款（综合）合同》，约定方丽昌向巩义农商行贷款180000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2018年7月30日，巩义农商行将180000元支付给方丽昌，华商汇认可收到该笔购房款180000元并于2020年9月11日开具了增值税发票，票号为23486639。方丽昌自2018年8月21日起按月偿还贷款本金及利息。现原告以被告并未按约履行交房义务，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，原告向被告提出解除合同，双方引起纠纷。庭审中，华商汇辩称原告的解除权已超过一年的除斥期间，逾期不行使解除权消灭，截止起诉被告也没有收到原告的解除通知。涉案房屋已陆续在办理交房手续，不同意解除《商品房买卖合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据、发票，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定，华商汇应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。根据上述约定，因华商汇未在2019年5月31日交付房屋且逾期超过90日后，方丽昌自2019年9月1日起有权解除合同。方丽昌未向华商汇进行过催告，其合同解除权是否于2020年9月1日消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在解除权事由发生后，在合同相对方没有进行催告的情况下，给予解除权人一年的时间考虑，已经足以让其充分衡平权益作出理性的决定，并不损害其合法利益，亦可督促其尽快行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，维护稳定的交易秩序。本案中，方丽昌自享有合同解除权之日起一年内没有行使合同解除权，即应当在2019年9月1日至2020年8月31日期间行使解除权，但是方丽昌于2020年11月12日以诉讼方式向被告华商汇提出解除合同，已超过法律规定的一年期限，解除权已消灭。故方丽昌请求解除双方签订的《商品房预售合同》和《个人购房借款（综合）合同》的诉讼请求，依法不予支持。方丽昌的其他诉讼请求是基于解除《商品房预售合同》而提出，对其他诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告方丽昌的诉讼请求。案件受理费5402元，减半收取2701元，保全费2328元，共计5029元，由原告方丽昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王晓燕二〇二〇年十一月二十五日书记员  李智萍