河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初3364号原告：曹楠楠，女，汉族，1992年10月23日出生，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：周鸿,河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永周，河南良承律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段，统一社会信用代码：9141088206001253XG。法定代表人：侯慧香，系公司经理。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师。第三人：苗红旗，男，汉族，1969年1月5日出生，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：张蕊，河南若讷律师事务所律师。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内南二楼。法定代表人：符林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏飞，该公司员工。第三人：原小刚，男，1973年2月7日出生，汉族，住沁阳市。原告曹楠楠诉被告沁阳市建发置业有限公司（以下简称建发公司）、第三人苗红旗为房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月12日向本院提起诉讼，同日本院予以立案。诉讼中，根据被告建发公司的申请，依法追加了河南省鑫河建设有限公司（以下简称鑫河公司）、原小刚作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告曹楠楠的委托诉讼代理人周鸿、孙永周，被告建发公司的委托诉讼代理人李志勇、张当智、第三人苗红旗及其委托诉讼代理人张蕊、第三人鑫河公司的委托诉讼代理人孙鹏飞、第三人原小刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹楠楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾小区2号楼3单元3层301号房屋。2、判令被告协助原告办理产权登记等相关手续。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年5月6日，原、被告双方签订《泊景湾定购协议书》（编号为0000335），原告购买被告开发的位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾2号楼3单元3层东户房屋，协议约定房屋总价款446063元，乙方交付全部定金后本定购协议生效。协议签订后，原告同日将1万元定金交至泊景湾售楼部财务处，被告随即出具收款收据一张，载明：“今收到曹楠楠交来购房定金2#-3-3东户124.39m2人民币壹万元整···”。原告经被告同意，将剩余部分购房款分别于2017年5月6日、2017年7月5日交给实际施工人苗红旗，第三人苗红旗向原告出具加盖泊景湾2号楼工程部项目专用章的收据3张。经原告多次催促，被告均以各种理由拒不履行合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告建发公司辩称：第一、2017年5月6日，原告与被告签订定购协议书，并向被告缴纳了1万元定金，原告与被告之间成立定金合同关系。此后，被告通知原告办理购房交款手续，原告未能按时办理，原告违约，根据定购协议书第2条约定，定金不再返还。第二、被告允许鑫河公司以部分房款抵扣工程款。但原告将购房款交第三人苗红旗，第三人苗红旗以泊景湾2号楼工程部名义出具收据，也未将款项转给被告办理抵账手续，被告毫不知情，因此，原告交款行为违反基本常识、交易习惯和商业逻辑。第三、原告与被告买卖合同没有签订，双方的权利义务尚无确定。原告要求被告履行所谓的交房义务没有事实依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人苗红旗辩称，原告诉请属实，愿意折抵我方的工程款。苗红旗系泊景湾1号楼、2号楼的实际施工人，经建发公司许可，以购房款折抵实际工程款，因此应由建发置业交付房屋、协助过户。第三人鑫河公司辩称：一、建发公司申请追加鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与建发公司签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人的含义，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗不是泊景湾2号楼的实际施工人。鑫河公司与建发公司签订的《建设工程施工合同中》约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款，鑫河公司都给建发公司出具了加盖鑫河公司财务章的收据。鑫河公司从未授权苗红旗从建发公司代收泊景湾2号楼的工程款，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程款。综上，建发公司称苗红旗为泊景湾2号楼实际施工人、苗红旗以冲抵工程款为由收取原告购房款实属捏造，其请求追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。二、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方建发公司与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过建发公司的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表建发公司收取的款项而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原、被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与建发公司都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向建发公司结算工程款没有任何关系。请求法院作出公正判决。第三人原小刚辩称，同鑫河公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人质证意见，本院审查后，对第三人苗红旗提供的泊景湾2＃楼工程抵房清单，因仅是打印材料，没有相关人员签字或盖章，且被告建发公司、第三人鑫河公司、原小刚对真实性亦提出异议，故本院对该证据的真实性不予采信。对原、被告、第三人鑫河公司提供的证据、第三人苗红旗提供的其他证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。依据上述有效证据及当事人诉辩意见，本院确认以下案件事实：2015年12月26日，被告建发公司（发包方、甲方）与第三人鑫河公司（承包方、乙方）签订建设工程施工合同，约定：工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议。上述合同，第三人原小刚代表鑫河公司在法定代表人（委托代理人）处签字，张昆在项目负责人处签字。2017年5月7日，原告曹楠楠与被告建发公司签订《泊景湾定购协议书》一份，约定由曹楠楠定购建发公司开发的泊景湾小区2号楼3单元3层东户面积为124.39平方米的商品房一套，定购单价为3586元/平方米，总价为446063元，原告向被告交付定金10000元。协议同时约定，原告交付全部定金后定购协议生效。定购协议生效后，原告应当在接到被告通知（含电话、信息、电视媒体等对外告知方式）之日起7日内至被告销售中心办理签约手续，逾期视为原告违约，原告丧失定购该房屋的权利，所有定购优惠失效，已交定金不再退还，被告有权重新出售该房屋，双方互不承担责任。定购协议签订当日，原告曹楠楠向被告建发公司交纳了定金10000元，建发公司为曹楠楠出具了收据1张，收据载明：今收到曹楠楠交来购泊景湾2#-3-3东户124.39㎡定金壹万元整￥10000元。原告为证明其支付购房款的事实，还提交了3份收据，证明其向第三人苗红旗交付了购房款350000元。其中：苗红旗于2016年5月11日向曹楠楠母亲朱瑞霞出具白条收据1张，内容为“今收到朱瑞霞交房款壹拾伍万元整￥150000.00苗红旗2016.5.11”。加盖有“泊景湾2号楼工程部项目专用章”的收据2张，编号为6999524的收据载明开具的时间为“2017年5月6日”，内容为“今收到曹楠楠购房定金（2-3-3）人民币壹拾万元正￥100000元收款人苗红旗”，编号为6999706的收据载明的开具时间是“2017年7月5日”，内容为“今收到曹楠楠购房定金（2-3-3）人民币壹拾万元正￥100000元收款人苗红旗”。现原告曹楠楠向本院提起诉讼，要求被告建发公司交付房屋，并协助其办理产权登记手续。庭审中，苗红旗对其本人出具的白条收据无异议，并称150000元是向朱瑞霞的借款。因为借款都是以房抵押，所以写的就是收到房款，该款项用于泊景湾工地。其余2张收据不是其本人出具，也不是其本人签字，不予认可。苗红旗、朱瑞霞在沁阳市公安局办理苗红旗涉嫌合同诈骗一案期间均接受了调查。苗红旗2019年2月26日的询问笔录中关于案涉房屋情况的陈述为：曹楠楠2号楼3单元3楼东户一套房，面积124.39平米，我收取10万元，没有打条。朱瑞霞在2019年2月22日的询问笔录中关于案涉房屋的陈述为：曹楠楠是我女儿，2017年初，我女儿购买婚房，选中泊景湾2号楼3单元3楼东户一套房，面积124.39平米，每平米3000元。经苗红旗同意给其交10万元购买款，余款作按揭手续。苗红旗也没有给我出具10万元收款收据。2017年5月6日给售楼部交1万元定金，售楼部出具收据。苗红旗收我的10万元购房款没有给出纳张昆交款，售楼部不照苗红旗脸，所以没办法做手续。本案在庭审后，曹楠楠提交了其母亲朱瑞霞向本院出具了书面情况说明一份，主要内容是：关于“在公安笔录中所述交纳10万元购房款苗红旗没有打条”的事实，朱瑞霞说明：这10万元款项是苗红旗未给付朱瑞霞几年的工资6万元和2016年6月12日以朱瑞霞嫂子名义借给建发公司15万元产生的利息31500元，合计10万元，经与苗红旗协商转为朱瑞霞女儿曹楠楠的购房款。公安笔录做过之后，为了账目更清楚，朱瑞霞自己又出具了收据即庭审中曹楠楠提交的“2017年5月6日，加盖泊景湾2号楼工程部项目专用章的10万元收据一份（6999524）”。关于“2017年7月5日出具的10万元收据（6999706）”，朱瑞霞说明：因苗红旗没有钱交未批先建罚款（总计391224元），苗红旗向朱瑞霞借款10万元，朱瑞霞取出现金后去缴纳。这10万元当时也说得是直接冲抵曹楠楠的购房款，也因苗红旗未给朱瑞霞出具借条，事后朱瑞霞自己出具了收据。上述2张收据“苗红旗”三个字是朱瑞霞签署，书写的日期也是今年起诉前。因朱瑞霞不是专业的法律人士，但因款项属实，所以把日期填写到事发之时。事后朱瑞霞也将此事告知了苗红旗。另查明：1、第三人苗红旗参与了泊景湾2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为。本院已受理多起以购房人为原告、建发公司为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同纠纷案件。鑫河公司起诉建发公司要求支付泊景湾2号楼工程款的建设工程施工合同案件本院也正在审理中。本院根据原告曹楠楠的申请，于2020年11月13日作出（2020）豫0882民初3364号民事裁定书，裁定查封了建发公司泊景湾小区2号楼3单元3层301号房屋，期限为三年。本院认为：一、关于原告交付购房款数额认定的问题，原告主张其向建发公司交付定金10000元，向苗红旗交付350000元，并提交了建发公司出具的定金收据、苗红旗出具的白条收据及2张加盖泊景湾2号楼工程部项目专用章的收据予以证实。根据庭审查明，原告提交的苗红旗出具的白条收据的时间是2016年5月11日，而曹楠楠与建发公司签订定购协议的时间是2017年5月6日，收据内容反映的是苗红旗收到朱瑞霞购房款150000元，庭审中苗红旗陈述该笔款项系向朱瑞霞的借款，故该收据与本案没有关联性。原告提交的2张加盖泊景湾2号楼工程部项目专用章的收据系原告在本案起诉前其母亲朱瑞霞私自开具，苗红旗对该收据不予认可。而且原告母亲朱瑞霞与第三人苗红旗在接受公安机关调查时均称曹楠楠交付苗红旗的购房款为100000元，苗红旗未打条。原告提交的证据还证明了原告母亲朱瑞霞系苗红旗聘用工作人员，综合上述事实，本院认为原告提交的苗红旗出具的白条收据及其母亲朱瑞霞私自开具的2张收据不能作为证明原告主张的依据。原告向苗红旗交付购房款的数额应以苗红旗、朱瑞霞向公安机关一致陈述的100000元为准。原告曹楠楠就案涉房屋交付的购房款为向建发公司交付的定金10000、向苗红旗交付的购房款100000元，合计110000元；二、关于原告的请求应否支持问题。商品房作为家庭重大生活资料，曹楠楠在购买时应尽到足够的谨慎义务。本案中，原告曹楠楠为购买被告建发公司开发的泊景湾小区2号楼3单元3楼东户，于2017年5月6日与建发公司签订了《泊景湾定购协议书》，并向建发公司交付了定金10000元。之后，曹楠楠未按商品房买卖的常规途径进一步与建发公司形成商品房买卖合同关系，而是通过其母亲朱瑞霞将100000元购房款直接交付给第三人苗红旗。由于第三人苗红旗存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为，因此曹楠楠与建发公司之间商品房买卖合同未能订立，不可归责于建发公司或曹楠楠单方。虽然案涉房屋尚未另行出售，但建发公司认为双方房屋买卖合同没有订立，权利义务尚未确定，明确表示不同意向曹楠楠交付房屋，且曹楠楠并未全面履行交付购房款的义务，故其要求建发公司交付房屋、协助产权登记，理由不足，本院不予支持。鉴于在不能交房的情况下，原告同意由被告、第三人返还购房款及利息，并赔偿房价上涨损失，故应由建发公司向原告返还已收取的110000元购房款并自原告交款之日起至实际清偿之日止，按照年利率6%赔偿原告相应的资金占用损失。原告要求赔偿房价上涨损失及要求第三人共同承担责任，理由不能成立，本院不予支持。由于本案系房屋买卖合同纠纷，被告、第三人之间的法律关系，不属于本案审理范围，本案不予审理。原告申请本院向公安机关调取苗红旗案件的证据材料，因原告已提供相关证据，且是否再行调取并不影响本案的处理结果，故本院不予准许。关于鑫河公司、原小刚抗辩不应追加其为第三人的问题，因本院已受理多起以购房人为原告、建发公司为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同纠纷案件。鑫河公司起诉建发公司要求支付泊景湾2号楼工程款的建设工程施工合同案件本院也正在审理中。为查清案件事实，避免当事人诉累，鑫河公司、原小刚与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加鑫河公司、原小刚为第三人参加诉讼并无不当。鑫河公司、原小刚对此抗辩，理由不能成立。综上，被告建发公司应向原告曹楠楠返还购房款110000元及利息，原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告曹楠楠返还购房款110000元及利息（按年利率6%，自2017年5月6日起计算至实际清偿之日止）。驳回原告曹楠楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4814元，原告曹楠楠负担3814元，被告沁阳市建发置业有限公司负担1000元；保全费3434元，由被告沁阳市建发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年十二月二十八日书记员  魏千千