广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6347号 原告：莫昌梅，女，1962年7月16日出生，布依族，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人：廖辉，广西东方意远律师事务所律师。 被告：朱虹，女，1978年6月28日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：孙伟亮，男，1970年2月21日出生，汉族，住上海市宝山区，系被告丈夫。 委托诉讼代理人：冯燊，广西正权律师事务所律师。 第三人：古莉莉，女，1987年7月26日出生，布依族，住南宁市青秀区。 第三人：古彬彬，男，1990年2月14日出生，布依族，住南宁市青秀区。 原告莫昌梅与被告朱虹、第三人古莉莉、古彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院 -2- 于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫昌梅及其委托诉讼代理人廖辉，被告朱虹的委托诉讼代理人孙伟亮、冯燊，第三人古莉莉、古彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫昌梅向本院提出诉讼请求判令：1．被告向原告支付违约金60000元；2．被告向原告支付租金10326.4元；3．被告向原告支付电费167.47元；4．被告向原告支付滞纳金（资金占用利息）至清偿全部租金之日止（该利息以10493.87元为基数，自2020年3月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付，暂计至2020年7月13日为133元）；5．被告赔偿原告租赁物品损失9440元；6．被告向原告赔偿律师费3500元；7．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年5月30日,原告与被告签订《房屋租赁合同》。原告将第三人古莉莉、古彬彬（即原告的女儿及儿子）位于南宁市摩根国际2603、2605、2606三套房出租给被告。合同约定租赁期限:自2012年5月30日起至2022年6月30日止,其中2019年7月1日-2020年7月1日,月租金为5532元／月,并约定:在租赁期内,原被告双方,未经对方同意中途擅自转租或退租,当事一方应该按每套贰万元（￥20000.00）向对方支付违约金。2020年5月3日,被告未经原告同意擅自退租,擅自退租之日,尚欠原告56日的租金（2012年6月9日搬入并支付下3个月租金,2019年12月27日,被告最后一次支付三个月的房租。这三月房租为租至2020年3月9的租金。2020年5月3号搬离共欠原告56日租金。被告搬离时,本案三套房缺少了许多物品,给原告造 -3- 成了损失,并且,被告恶意不与原告进行出租房物品核对。根据相关法律规定，被告不仅应支付原告租金和违约金,还应赔偿原告的其他损失。 被告朱虹辩称：1、原告主张被告向其支付违约金6万元不应得到支持。2020年2月至4月间，由于疫情原因，被告经营的酒店住宿业遭受重创，难以为继。为此被告丈夫多次联系原告希望缓交租金或者退租，均未奏效。只得短信告知原告退还房屋。根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定及《合同法》规定，原告为了获得违约金拒接电话、拒回消息，是不正当阻止条件成就的行为，应当视为其已同意被告退租，被告退租行为不属于违约。即使认为被告退是违约行为，原告主张的违约金6万元亦不应全部得到支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，中途擅自退租，总共支付违约金2万元，而非每间房2万元三间共6万元。原告主张违约金明显高于损失，应当以一个月的租金损失即5532元乘以1.3倍为7191.6元。2、原告主张被告向其支付租金8670.67元不应支持。按照《房屋租赁合同》第五条约定，虽然被告于2012年6月9日搬入原告房屋，但计算租金的起算点是2012年7月1日（未计算租金期间属于免租期），则2019年12月27日被告所支付的一个季度的租金对应的房屋使用期间是到2020年3月31日，被告于2020年5月3日搬离房屋，欠租金天数为32天，租金应为5900.8元。3、电费问题，据实结算即可。4、原告所主张滞纳金，基数应为“尚欠租金和电费数额”。5、原告主张的赔偿租赁物品损失不应得到支持。原告未举证证明物品的实际损失，租赁物品存在损耗、折旧是必然的。按照合同约定，只有被告不当使用造成的损害才应赔偿，原告无证据证明。6、原告主张的律师费3500元不应得到支持。7、《房屋租赁合同》约定押金在退租时“扣除退租时所产生未结清的租金及水电费等相关应由乙方承担的费用后，多还少补”，被告支付了11700元押金，应当在应支付的款项中予以扣除。 -4- 第三人古莉莉述称：同意原告诉讼请求。 第三人古彬彬述称：同意原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月30日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第二条约定甲方出租给乙方的房屋位于南宁市，每套36.32×3套，面积为36.32×3＝108.69平方。第四条约定该房屋租赁期限共120个月，自2012年5月30日起至2022年6月30日止。在租赁期内，甲乙双方未经对方同意中途擅自转租或者退租的，当事一方应该按每套2万元向对方支付违约金。第五条约定该房屋每月租金按以下方式约定：前二年固定不变，第三年起，月租金按上年度租金递增6％计算，2019年7月1日至2020年7月1日月租金额为5863.9元。房屋租金及押金支付方式如下：交三押三，押金11700元、租金11700元。首次交租金以现金方式支付，三个月后对应每三个月1日前交下个季度租金，由乙方通过银行转账方式转入甲方提供银行账户或现金支付。甲方收取乙方租金后，应提供给乙方有效的收款凭证，押金由乙方退租时，凭甲方出具的收款凭证，扣除退租时所产生未结清的租金及水电费等相关应由乙方承担的费用后返还，多退少补。第十二条约定租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，乙方应按照2万元向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2％支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照2万元向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方 -5- 须按日期的2倍支付滞纳金。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告向原告支付了押金11700元。 2019年12月27日被告最后一次向原告支付一个季度（三个月）租金13935元。2020年4月9日被告向原告发送信息“你好，我现在决定将你们摩根大厦2603、2605、2606房退给你们，请你们来摩根交接，你不来一切后续损失我不负责，谢谢”。被告于2020年5月3日搬离。 原告主张被告搬离系违约且拖欠租金及电费，故诉至法院，诉请如前。 另查明，摩根国际2605、2603号权利人为古彬彬，2606号权利人为古莉莉，原告系古彬彬、古莉莉母亲。古彬彬、古莉莉于2020年6月11日出具《情况说明》，载明：将名下房屋交由莫昌梅管理、出租，莫昌梅享有与朱虹签订的《房屋租赁合同》项下的所有权利。 2020年4月，摩根国际2603号电费为42.97元,2605号电费为68.15元，2606号电费为56.53元。 莫昌梅因本案与广西东方意远律师事务所签订委托代理合同并支付3500元律师代理费。 本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力问题。 原告莫昌梅与被告朱虹于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应恪守履行。 二、关于涉案租赁合同的解除问题。 被告主张其系因新冠肺炎疫情影响、经营难以为继，经与原告协商缓交或减免租金事宜未果后，继而提出提前解除双方合同，并实际于2020年5月3日搬离租赁 -6- 房屋，对此，原告认可双方已经于2020年5月3日办理了房屋交接，故本院确认原、被告双方的租赁合同于2020年5月3日解除。至于合同解除的方式，本院认为，新冠肺炎疫情确属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但被告仍需对因疫情影响导致合同不能正常履行、嗣后履行无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平承担举证责任，现被告提供的证据仅能证明其在2020年2月至4月期间存在收入减少的情形，但尚不足以证明被告所主张的因疫情影响导致合同无法实现合同目的，因此参照广西壮族自治区高级人民法院民一庭《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第8条第一款“疫情期间，合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持；一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任”的规定，被告经与原告协商未果自行退租的行为仍属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的合同解除情形，属于违约解除合同。 三、关于违约责任的承担问题。 同前所述，由于被告属于违约解除合同，故其应向原告承担违约责任。首先，原、被告双方的合同在第四条第4款及第十二条第3款均规定了擅自退租违约金，但结合两条约定的文义来看，后款已经明确约定系针对承租方擅自退租的情形，而前款约定的擅自转租或退租的情形在承租方已经另有明确约定违约责任的情况下，再结合转租一次仅能适用于承租方，因此可以推定前款指称的擅自退租针对的仅系出租方，故根据两款约定，本案中被告擅自退租的情形应适用后款约定，即按2万元计付违约金，现原告主张适用前款约定要求被告按每套2万元计付违约金共计6万元，与双方约定不符，本院不予支持。其次，双方约定的2万元违约金已经明显超出原告 -7- 的月租金损失3倍，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金过分高于造成的损失的情形，现被告要求调整，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条并根据本案疫情及被告主观意思等方面的实际情况，本院酌情调整违约金为按原、被告双方合同约定同期2个月的租金标准计算，即5532元/月×2个月＝11064元。 四、关于欠付租金的给付问题。 根据原、被告双方的合同约定，租金的计付期间应自2012年7月1日起算，原告主张按照被告实际搬入租赁房屋的时间2012年6月9日起算租金，明显与约定不符，本院不予支持。因此，根据双方陈述，被告于2019年12月27日支付的三个月租金应视为2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，至被告擅自退租搬离，被告实际欠付的租金期间应为2020年4月1日至5月3日，故被告应向原告支付的欠付租金应计算为：5532元/月÷30天×3天＋5532元＝6085.2元。 五、关于欠付电费的给付问题。 根据原告提供的电费缴费凭证记载，2020年4月，摩根国际2603号电费为42.97元,2605号电费为68.15元，2606号电费为56.53元，共计167.65元，被告认可欠付电费的事实，现原告要求被告支付167.48元，未超出前述数额，本院予以支持。 六、关于原告主张的租赁物品损失问题。 原告主张被告造成其物品损失价值9440元，被告认可存在物品损失且同意赔偿，但不认可原告主张的价值，仅认可4500元，经本院向原告询问其是否进行评估，原告明确表示不申请评估，故在没有其他证据予以证明其主张的损失价值的 -8- 情况下，其应当承担举证不能的法律后果，本院根据被告的自认4500元确认物品损失数额。 七、关于律师费的问题。 原告要求被告赔偿其律师费损失，但双方合同对此并未进行约定，被告对该费用亦不予认可，故原告要求被告予以赔偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。 八、关于滞纳金给付的问题。 根据双方合同约定，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2％支付原告滞纳金，现原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付，被告对该此计算方式无异议，本院予以确认。 由于被告已经向原告支付了押金11700元，而根据双方合同约定，押金应在扣除退租时所产生未结清的租金及水电费等应由被告承担的费用后返还，现上述认定确定的租金6085.2元、167.48元应当优先在被告缴付的押金中抵扣，故原告要求被告支付滞纳金已无事实依据，本院对此不予支持。 综上，被告还需向原告支付的款项应为违约金11064元、租赁物品损失4500元，抵扣被告尚余的押金4811.32元（11064元－6085.2元－167.48元），被告实际仅应向原告支付违约金为11064元－（4811.32元－4500元）＝10752.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第二项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告朱虹向原告莫昌梅支付违约金10752.68元； -9- 二、驳回原告莫昌梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费924元，由原告莫昌梅负担855元，被告朱虹负担69元。 案件保全费839元，由原告莫昌梅负担771元，被告朱虹负担128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  聂凯 二〇二〇年十二月三十日 -10- 法官助理曾莹 书记员刘艳 -11- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 -12- 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 广西壮族自治区高级人民法院民一庭《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》 8．疫情期间，合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持；一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任。 由于疫情原因，合同不能正常履行、嗣后履行无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平，一方当事人请求变更或者解除合同，双方有约定的，按约定处理；无约定的，根据公平原则，充分考量当事人所处的客观环境、主观过错、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，依法变更或者解除合同。 各级人民法院适用情势变更原则变更或者解除合同的，应当严格履行适用情势变更的相关审核程序。