广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15065号原告：广州市同和蟾蜍石实业有限公司，住址广州市白云区同和蟾蜍石中街2号。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：江汉广，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州市南国实业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1521号1106房。法定代表人：曾秀欢。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祎，广东金桥百信律师事务所实习人员。第三人：广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层。法定代表人：张福军。第三人：广州政宏商务服务有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编8号首至二层广大布匹商贸城自编A24025商铺。法定代表人：闵晓清。委托诉讼代理人：周理想，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晓娟，广东众帮律师事务所实习人员。第三人：曹文侯，男，1979年10月6日出生，汉族，身份证住址湖南省汉寿县，第三人：薛渠成，男，1974年12月17日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县，原告广州市同和蟾蜍石实业有限公司（以下简称蟾蜍石实业公司）与被告广州市南国实业有限公司（以下简称南国实业公司），第三人广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司（以下简称蟾蜍石市场公司）、广州政宏商务服务有限公司（以下简称政宏公司）、曹文侯、薛渠成租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告蟾蜍石实业公司的委托诉讼代理人李昕，被告南国实业公司的委托诉讼代理人王姿懿、曾祎，第三人蟾蜍石市场公司的法定代表人张福军，第三人政宏公司的委托诉讼代理人周理想、段晓清，第三人曹文侯，第三人薛渠成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蟾蜍石实业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司立即返还同和街蟾蜍石南街37号首层东面房屋，第三人蟾蜍石市场公司、政宏公司、薛渠成协助清场；2.被告向我司支付场地占用费（以3.5万元为基数，从2020年3月1日起计至交还租赁房屋之日止）；3.被告向我司支付逾期清退、返还租赁房屋的损失（以3.5万元为基数，从2019年6月1日计至交还租赁房屋之日止）；4.我司有权没收被告保证金7万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，我司与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租同和街蟾蜍石南街37号首层东面房屋，建筑面积688平方米，出租给被告作农贸市场及其他商业用途使用。租赁期3年，自2016年6月1日至2019年5月31日。期满后该合同终止，由我司收回租赁房屋。租赁保证金7万元，租金每月1.9万元，管理费每月1.6万元。水电费、卫生费按政府相关部门规定收取。被告应在当月15号前向我司缴交当月全部租金、管理费、水电费等。在签订合同后，我司依约履行了合同义务，但合同期满后，经我司多次催告，被告至今未向我司交回租赁房屋。我司得知，被告以其全资子公司蟾蜍石市场公司的名义，将包括上述租赁房屋在内的整块经营场地转租给了薛渠成和政宏公司，且转租期限均超过了涉案租赁合同约定的租赁期限。根据涉案租赁合同约定，被告未依约返还租赁和设施设备的，每延迟一日，被告按上月平均日租金、管理费双倍计算，交纳违约金给我司，且我司有权没收保证金。2019年5月31日，涉案租赁合同期满后，被告单方以原租金和管理费的标准按月向我司支付场地占用费，自2020年3月1日起，被告已不再向我司缴纳场地占用费。目前，对于涉案房屋，我司已按照政府发布的“三资平台”管理文件，对租赁期满的村集体房屋租赁合同及租赁物期限清理，并通过政府“三资平台”依法开展招标活动。因此，我司已于2019年10月24日与第三人曹文侯签订了新一轮的《商铺租赁合同》，由于被告逾期返还房屋的违约行为，导致我司不能按时将房屋交付给第三人曹文侯，我司保留该违约责任的追溯权利。若第三人要求我司赔付迟延交物业的违约损失，该违约损失由被告全额承担。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告南国实业公司辩称，（一）原告未提交案涉场地的建设工程规划许可证，涉案租赁合同依法应为无效，原告无权要求我司支付逾期清场、返还租赁房屋的违约金。（二）原告对案涉物业对外出租情况与期限知情并明确表示同意，我司对此不存在过错。案涉场地从2001年起双方开始合资建房，2002年开始至今一直由我司承租使用，双方合作近20年以来一直采用三年一签的方式签订房屋租赁合同，双方形成了长期稳定的合作关系。案涉场地由我司委托蟾蜍石市场公司对外出租这一事实原告是知情并同意的。2016年7月13日，蟾蜍石市场公司向原告致《联络函》，该《联络函》明确表示拟对蟾蜍石市场进行整顿改造，将市场进行对外整体进行承包经营。原告的股东在该《联络函》上签字确认并加盖原告的公章。该事实可表明，原告是知道案涉场地实际上是由蟾蜍石市场公司代表我司对外出租，也知道合同的内容及合同期限的。此外，薛渠成于2019年11月7日出具的《说明》证实原告曾到薛渠成处了解《承包经营合同》及补充协议。且原告的办公室场地距离案涉场地不远，在薛渠成、政宏公司实际承租场地后进行的装修到实际经营，原告从未提出过异议。（三）原告将案涉场地拿上三资平台进行招租之前要履行基本的清场义务，在明知当前承租户合同还未到期，在没有履行清场义务的情况下，原告擅自将场地上三资平台招租并与第三人曹文侯签订租赁合同，应当自负其责。同时，如果案涉场地在不符合条件的情况下上三资平台招租造成蟾蜍石市场公司与薛渠成、政宏公司的合同无法履行，我司或蟾蜍石市场公司依法需向薛渠成、政宏公司要求承担损失，我司有权保留追究原告的责任，并有权要求原告承担相应的赔偿责任。（四）我司已经积极与次承租人要求返还承租场地，现蟾蜍石市场公司已经提起诉讼，不能及时清场的原因在于第三人不愿意配合，我司不存在过错。（五）我司已缴清至2020年6月的案涉场地占用费，不存在欠缴场地占用费的情形。第三人蟾蜍石市场公司述称，我司同意被告的答辩意见。第三人政宏公司述称，如果原告与被告的合同是承包经营合同就是有效的，但本案起诉的是租赁，我司认为原告与被告签订的合同如果是租赁合同，则肯定是无效的，无效的后果就是要追究过错责任，原告是有过错责任的。原告将诉讼请求违约金改为损失，因合同本身无效，原告的诉请没有依据。第三人曹文侯述称，我于2019年10月从白云区三资交易中心以公开的竞投方式竞得此物业九年的租赁权，并于10月24日签订正式合同，合同期限为2019年10月25日至2028年10月24日，交纳合同保证金15万元。到目前为止，我仍无法使用商铺。根据我与原告签订的租赁合同约定，我有权利要求原告按该合同的转租期的20%支付违约金。因原告的诉讼请求不涉及我，我对原告的诉请没有异议，但我保留追究原告违约责任的权利。第三人薛渠成述称，我承租场地后投资了多少资金，被告都知道，被告明知道我的投资那么大，如果不向我赔偿，我就要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，蟾蜍石实业公司（甲方，出租方）与南国实业公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于同和街蟾蜍石南街37号首层东面房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积688平方米，出租给乙方作农贸市场、其他商业用途使用；租赁期为3年，即从2016年6月1日起甲方将出租房屋交付乙方使用，至2019年5月31日收回；租金为每月19000元，管理费为每月16000元；在签订合同当日乙方向甲方交付当月租金19000元及管理费16000元，同时交付人民币70000元为保证金，保证金不计利息，在租赁期满乙方付清各项费用后七天内返还乙方；乙方必须在当月15号前向甲方缴交当月全部租金、场地费及管理费和卫生费以及按水电部门的要求按时缴付水电等费用等。上述合同签订后，南国实业公司将涉案房屋委托给蟾蜍石市场公司转租经营。蟾蜍石市场公司将涉案场地分别出租给政宏公司作药店使用，出租给薛渠成作超市使用。2019年5月，蟾蜍石实业公司与南国实业公司的租赁合同期限届满后，蟾蜍石实业公司将涉案场地重新进行了公开招租。2019年10月24日，蟾蜍石实业公司与曹文侯签订《商铺租赁合同》，约定曹文侯通过公平、公开、方式竞投，投得甲方商铺租赁权，现由蟾蜍石实业公司向曹文侯出租涉案场地，租赁期限自2019年10月25日至2028年10月24日止。2019年11月6日，蟾蜍石实业公司向南国实业公司发出《函》，通知涉案场地已上三资平台进行对外竞标，请南国实业公司移交给中标方使用。后蟾蜍石市场公司向政宏公司、薛渠成发出函件，通知解除合同，退还场地。蟾蜍石市场公司与政宏公司、薛渠成之间遂发生纠纷。2020年4月15日，政宏公司对蟾蜍石市场公司提起租赁合同纠纷诉讼，以蟾蜍石市场公司在合同期限内提前要求其搬离场地构成违约为由，要求蟾蜍石市场公司双倍返还租赁保证金、装修保证金、赔偿装修损失等。蟾蜍石市场公司在该案中提起反诉，要求政宏公司返还涉案场地，支付欠付场地占用费等。本院受理后经审理，于2020年11月23日，作出（2020）粤111民初10800号民事判决书，认定因涉案场地未有产权登记和办理过合法规划报建手续，故蟾蜍石市场公司与政宏公司签订的《租赁合同》无效，并支持了蟾蜍石市场公司要求政宏公司返还涉案场地的诉讼请求。2020年4月21日，蟾蜍石市场公司对薛渠成提起租赁合同纠纷诉讼，以涉案场地已上三资平台进行对外竞标，且南国实业公司与蟾蜍石实业公司之间的《房屋租赁合同》已到期终止，无法履行为由，要求解除双方签订的《承包经营合同》，交还涉案场地等。薛渠成在该案中提出反诉请求，要求蟾蜍石市场公司向其退还保证金90000元，赔偿装修损失和设备损失等。该案受理后经审理，于2020年11月23日，作出（2020）粤0111民初11238号民事判决书，认定蟾蜍石市场公司与薛渠成就涉案场地签订的《承包经营合同》实为租赁合同，因涉案场地未有产权登记和办理过合法规划报建手续，故蟾蜍石市场公司与薛渠成签订的《承包经营合同》无效，并支持了蟾蜍石市场公司要求薛渠成返还涉案场地的诉讼请求。另查，南国实业公司向蟾蜍石实业公司支付租金和管理费至2020年11月。诉讼中。蟾蜍石实业公司表示因南国实业公司缴纳场地占用费至2020年11月，故其撤回要求支付2020年11月前场地占用费的主张，在本案中主张自2020年12月至实际交还涉案场地之日止的场地占用费。本院认为，因涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故蟾蜍石实业公司与南国实业公司就涉案场地签订的《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，南国实业公司应将涉案场地交还给蟾蜍石实业公司，故蟾蜍石实业公司要求南国实业公司返还涉案场地有据，本院予以支持。南国实业公司承租涉案场地后将涉案场地委托蟾蜍石市场公司分租给政宏公司和薛渠成实际使用，故蟾蜍石市场公司和政宏公司、薛渠成负有协助南国实业公司向蟾蜍石实业公司交还涉案场地的义务。因《房屋租赁合同》无效，蟾蜍石实业公司以南国实业公司违约为由要求没收保证金7万元的诉请缺乏依据，本院不予支持。虽涉案场地使用合同无效，但蟾蜍石实业公司有权要求南国实业公司支付占用涉案场地期间的场地占用费。由于至本案作出判决前，该月的场地占用费尚未实际发生，故本院蟾蜍石实业公司主张2020年12月至实际交还涉案场地之日的场地占用费暂不予处理，待相应的场地占用费实际发生，且南国实业公司有欠付事实的情况下，蟾蜍石实业公司可另行主张。涉案租赁合同无效，蟾蜍石实业公司作为出租人，在明知涉案场地无产权和未办理合法规划报建手续的情况下，还将涉案场地出租给南国实业公司，对双方的租赁关系无效存在过错，且蟾蜍石实业公司已向南国实业公司主张占用涉案场地期间的场地占用费，故现蟾蜍石实业公司要求南国实业公司赔偿逾期清退房屋的损失缺乏依据，本院不予支持。蟾蜍石实业公司在诉讼中撤回要求南国实业公司支付2020年3月至2020年11月期间场地占用费的主张属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告广州市南国实业有限公司向原告广州市同和蟾蜍石实业有限公司返还广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层东面房屋，第三人广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司、广州政宏商务服务有限公司、薛渠成协助被告广州市南国实业有限公司返还上述场地；二、驳回原告广州市同和蟾蜍石实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9750元，由原告广州市同和蟾蜍石实业有限公司负担9650元，被告广州市南国实业有限公司负担100元，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈玉梅