大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10900号原告孟繁旭（反诉被告），男，汉族，1986年7月17日生，现住大连市甘井子区。原告单慧（反诉被告），女，满族，1985年11月15日生，现住大连市甘井子区。委托代理人孟繁旭，系原告单慧丈夫。被告王劲松（反诉原告），女，汉族，1953年7月11日生，现住大连市甘井子区。被告王福军（反诉原告），男，汉族，1954年3月6日生，现住大连市甘井子区。二被告共同委托代理人王瑞恒，系辽宁盛广凯律师事务所律师。原告孟繁旭、单慧（反诉被告）与被告王劲松、王福军（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单慧的委托代理人即原告孟繁旭、被告王劲松、王福军及其委托代理人王瑞恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟繁旭、单慧诉称，2020年9月5日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定：被告向原告购买房屋，总价款114.6万元整，于2020年9月28日支付30万元整，余款不晚于2020年12月15日支付，被告逾期支付任何一期房款，原告有权解除合同并要求被告承担总房款30%的违约金。2020年9月28日，被告未支付当期款项。2020年9月29日，原告向被告寄送《催告函》，告知房屋钥匙已按合同约定完成交付并催告履行付款义务，被告拒收。2020年10月9日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，通知因被告逾期支付房款，双方签订的《房屋买卖合同》自2020年10月9日起解除，被告拒收。被告拒不履行合同的行为不仅构成根本违约，同时也造成原告巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》解除；并判令被告向原告支付违约金6万元整。被告王劲松、王福军辩称，不同意原告的诉讼请求。根据我国合同法第一百一十六条规定“当事人既约定定金又约定违约金，一方违约，另一方可以选择适用违约金或定金条款”，本案中原告显然是放弃了定金条款而使用违约金条款，根据我国合同法司法解释二第二十七条和第二十九条规定，被告有权通过抗辩的方式要求调整违约金数额，第二十九条规定违约金的是以实际损失为基础，超过实际损失的30%应当认定为违约金约定过高，被告请求法院依法调整违约金数额，按照造成实际损失再加30%为宜，实际损失应从约定交付30万元的时间2020年9月28日起至原告通知解除合同之日止，解除时间是原告在起诉状提到的2020年10月9日，期间共13天，造成实际损失应以30万元活期存款利率计算13天的利息再增加30%，足以弥补原告的实际损失。事实上原告已于2020年11月10日将案涉房屋出售给案外人宾宇，所以本案原告的实际损失非常小，合同是由原告拟定后被告仅是签字，所以该合同的约定对被告明显不利，且违约金约定远远高于其实际损失，被告提出抗辩请求法院调整违约金，按照30万元活期存款利率计算13天的利息再增加30%。反诉原告王劲松、王福军反诉称，反诉原告曾于2020年9月5日向反诉被告支付1万元，反诉被告同日向反诉原告出具收条，记载该1万元属于定金。既然反诉被告选择适用违约金条款，应视为放弃定金条款，该定金1万元应退还给反诉原告。反诉原告诉至法院，请求判令反诉被告返还定金1万元。反诉被告孟繁旭、单慧辩称，虽然反诉原告交付定金1万元，但因反诉原告违约造成反诉被告损失，该1万元应冲抵反诉被告的损失。经审理查明，2009年9月5日，原告（甲方孟繁旭、单慧，出卖方）与被告（乙方王劲松、王福军，买方）双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告将自己所有的房屋面积约115平方米（坐落于大连市甘井子区慧岚园******）卖给被告，总价款1,146,000元，房屋交付日期为2020年9月28日。付款方式：2020年9月5日，支付定金1万元；2020年9月28日支付首付款30万元整；过户当日，过户完成前，支付全部剩余尾款836,000元，不晚于2020年12月15日。甲方逾期交付房屋的，乙方有权解除本合同并要求甲方承担总房款30%的违约金。乙方逾期支付任何一期房款的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担总房款30%的违约金，且定金不予返还，该合同还约定其他条款。合同签订后，被告于2020年9月5日向原告支付1万元，但未在2020年9月28日向原告支付首付款30万元。2020年9月29日，原告向被告寄送《催告函》，告知房屋钥匙已按合同约定完成交付并催告履行付款义务，被告拒收，也未按约定期限付款。2020年10月9日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，被告拒收。本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收条、《催告函》、解除合同的邮政特快专递，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了房屋买卖合同，双方应按合同的约定各自履行义务。被告未按合同约定交付房款，在原告的催告下仍未交付，原告按照合同约定已向被告通过邮寄的方式（2020年10月9日）提出解除房屋买卖合同，被告表示同意。现原告要求确认原、被告间签订的《房屋买卖合同》解除，本院予以支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》中既约定违约金，又约定定金，原告要求被告给付违约金6万元（按合同约定的违约金是30余万），被告辩称违约金过高，请求予以减少，不同意给付违约金6万元。本院认为，原、被告在签订《房屋买卖合同》中约定了违约金，是双方自愿的意思表示，对双方都有约束，目的是约束双方履行各自义务。被告主张违约金过高，结合本案实际情况，本院酌定被告给付原告违约金3万元。原告已收到被告定金1万元，原告选择适用违约金条款主张被告承担违约金，被告反诉要求原告返还定金1万元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孟繁旭、单慧与被告（反诉原告）王劲松、王福军签订的《房屋买卖合同》于2020年10月9日解除；二、被告（反诉原告）王劲松、王福军于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告（反诉被告）孟繁旭、单慧违约金3万元；三、原告（反诉被告）孟繁旭、单慧于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告（反诉原告）王劲松、王福军1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元（二原告已预交），由二原告负担650元，由二被告负担650元，二被告负担分部于本判决发生法律效力之日起10日给付原告；反诉费25元（反诉原告王劲松、王福军已预交），由反诉被告孟繁旭、单慧负担，于本判决发生法律效力之日起10日给付反诉原告王劲松、王福军。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  孙博吉人民陪审员  阎 华人民陪审员  王春红二〇二〇年十二月十日书 记 员  石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。