天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初3197号原告：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河**铁东路街曙光路**。法定代表人：冯凯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任昊，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：李杨，男，1982年3月22日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈凤，天津孚惠律师事务所律师。原告天津新兴泰合置业有限公司（以下简称：新兴泰合公司）与被告李杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴泰合公司的委托诉讼代理人任昊，被告李杨及其委托诉讼代理人陈凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴泰合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令李杨将位于天津市河北区××路××号××街××号××号房屋腾空后返还新兴泰合公司；2.请求判令李杨向新兴泰合公司支付自2020年3月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按每天每平米2.30元的标准计算）；3.请求判令新兴泰合公司不退还李杨支付63766.80元履约保证金；4.本案诉讼费用由李杨承担。事实和理由：新兴泰合公司（曾用名：天津新兴泰合置业公司）与李杨于2016年9月26日签订《商铺租赁使用合同》（编号ＴＪ16-019）、《商铺租赁使用合同》（编号ＴＪ16-020）。其中ＴＪ16-019号《商铺租赁使用合同》合同1.1条约定“乙方使用位于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商华新大街8增××号商铺，商铺的租赁面积为208.39平方米。”合同2.1约定“商铺租赁使用期为36个月，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。”合同3.1条约定“……日租金354.23元／天……”。合同5.1.1条约定“为确保乙方按本合同约定的条款履行支付义务，乙方须与本合同签订后五日内向甲方一次性交付三个月租金作为履约保金，合计（大写）叁万壹仟捌佰捌拾叁元肆角整”。合同5.2.2条约定“如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权利扣除全部或部分保证金或货品以赔偿甲方因乙方违约导致的一切损失……”。合同5.3条约定“待本合同终止后，如乙方正常履行合同并办理完毕退房手续，经甲方验收合格，履约保证金由甲方在乙方撤场7个工作日内无息返还乙方。”合同10.6条约定“因任何原因导致本合同终止或解除后15日内，乙方应将商铺交还给甲方”。ＴＪ16-020号《商铺租赁使用合同》合同1.1条约定“乙方使用位于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商华新大街8增××号商铺，商铺的租赁面积为208.39平方米。”合同2.1条约定“商铺租赁使用期为36个月，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。”合同3.1条约定“……日租金354.23元／天……”。合同5.1.1条约定“为确保乙方按本合同约定的条款履行支付义务，乙方须与本合同签订后五日内向甲方一次性交付三个月租金作为履约保金，合计（大写）叁万壹仟捌佰捌拾叁肆角整”。合同5.2.2条约定“如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权利扣除全部或部分保证金或货品以赔偿甲方因乙方违约导致的一切损失……”。合同5.3条约定“待本合同终止后，如乙方正常履行合同并办理完毕退房手续，经甲方验收合格，履约保证金由甲方在乙方撤场7个工作日内无息返还乙方”。合同10.6条约定“因任何原因导致本合同终止或解除后15日内，乙方应将商铺交还给甲方”。在合同履行过程中，李杨于2019年11月2日向新兴泰合公司送达《关于慧宁嘉园底商8增9-10续约报告》，要求以原合同价格续约，新兴泰合公司不同意。双方于2019年11月28日进行补充约定，约定由于电力增容问题，新兴泰合公司同意在原《商铺租赁使用合同》到期日2019年11月30日期顺延3个月使用期至2020年2月29日终止。之后，新兴泰合公司于2019年12月31日向李杨当面送达告知函，告知其“租约将于2020年2月29日到期，如你方租约到期后愿意按我公司最新的商业租赁价格进行续租，请尽快书面通知我公司进行续约申请，并在2020年2月29日前签订新租赁合同……若你方不接受新的租赁价格并不与我公司签订新的租赁合同，我公司将在合同到期后收回商铺，请你方在租约到期日腾空所在商铺并交于我公司验收……”后李杨口头表示不接受新的租赁价格，并于2020年2月25日、2020年4月16日向新兴泰合公司送达两份《关于慧宁嘉园底商8增9-10续约报告》，要求按照原合同约定的价格与新兴泰合公司续签租赁合同。最后由于双方对续约价格未达成一致，故未续签《商铺租赁使用合同》。现TJ16-019号《商铺租赁使用合同》与T16-020号《商铺租赁使用合同》已履行完毕，于是新兴泰合公司通知李杨腾退房屋。但李杨拒绝搬离，且一直非法占用商铺至今，严重损害新兴泰合公司合法权益。双方签订的租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示，现在双方已经依约履行完毕，李杨应当按照合同约定向新兴泰合公司交付房屋，李杨拒不腾退房屋的行为违反了合同10.6条的约定，新兴泰合公司有权要求李杨立即腾退房屋支付房屋占有费。根据合同5.3条的约定，且新兴泰合公司有权全部扣除被告交付的履约保证金。综上所述。为了维护新兴泰合公司的合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李杨辩称，请求驳回新兴泰合公司的所有诉讼请求。事实和理由：1.原、被告之间的《商铺租赁使用合同》虽然到期，但是并没有当然解除，新兴泰合公司要求单方面解除租赁合同的条件不具备，没有满足法定或约定的解除条件，不应解除。新兴泰合公司无权要求腾房。2.按照《商铺租赁使用合同》约定，只要李杨愿意承租，新兴泰合公司不可以解除合同，李杨承租房屋没有任何顾虑，在承租房屋后投入较大，前期投入175万元，前几年一直营造口碑让利给顾客，四年一直亏损，但是李杨一直履约，支付相应租金，没有任何违约行为。3.新兴泰合公司不按照约定续签合同。李杨按照合同约定在租赁合同到期前多次向新兴泰合公司书面提出要求续签合同，新兴泰合公司一直拖延不续签合同。4.《商铺租赁使用合同》第六条约定，如乙方愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，乙方应在合同期限届满前向甲方提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同，乙方有权以本合同及补充合同的相同价格与甲方优先续约。李杨要求以本合同的租金价格续签合同有依据。5.根据天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》减免企业房租政策实施细则的通知（2020）号，对李杨应该免除三个月租金及减半三个月租金。李杨没有任何违约行为，新兴泰合公司不退还保证金没有法律依据。本院经审理认定事实如下：新兴泰合公司曾用名天津新兴泰合置业公司。新兴泰合公司与李杨系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。新兴泰合公司系坐落河**华新大街8增××号及8增××号房屋的所有权人，房屋面积均为209.56平方米，共三层。2016年9月26日，新兴泰合公司与李杨就上述房屋签订两份《商铺租赁使用合同》，均约定由李杨承租诉争房屋，租赁面积为208.39平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日，租金单价1.7元/平米/天，日租金354.26元，从2016年12月1日开始计算租金，租金为季付，李杨应于合同签订5日内支付新兴泰合公司第一个季度的租金31883.4元和履约保证金（一个季度的租金）31883.4元，李杨须在上次缴纳期限后的5日向新兴泰合公司支付下一季度的租金。如李杨违反合同的任何条款，新兴泰合公司有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿新兴泰合公司因李杨违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿新兴泰合公司损失的，被告须全数支付不足之数给新兴泰合公司。在新兴泰合公司按本合同规定以保证金充抵李杨之应付款项后，所持保证金少于第5.1约定的各款项中所规定的数额时，李杨须在接到新兴泰合公司通知后立即将保证金补足。如李杨在接到书面通知后七日内未补足保证金，新兴泰合公司有权解除合同，追回上述损失及费用并追究李杨之违约责任。在李杨遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如李杨愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，李杨应在合同期限届满前一个月向新兴泰合公司提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。李杨有权以本合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约。因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，李杨应将商铺交给新兴泰合公司。签订上述两份合同后，李杨依约向新兴泰合公司支付了租金及履约保证金，并使用诉争商铺经营面包店。后新兴泰合公司为解决商铺电力增容问题需施工3个月，诉争商铺房屋顺延3个月使用期至2020年2月29日。李杨分别于2019年11月2日、2020年2月25日、2020年4月16日向新兴泰合公司发出续约报告，申请依原合同续约。2020年5月份新兴泰合公司与李杨仍就诉争商铺房屋续租问题进行协商，双方就诉争商铺房屋续租问题未达成一致。自2020年3月1日起李杨未再支付过租金，现诉争商铺房屋由李杨控制使用。庭审中，被告认为自己不存在违约行为，并表示即使合同终止或解除，并不同意扣除保证金。上述事实，有原告、被告提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，新兴泰合公司、李杨于2016年9月26日签订的两份《商铺租赁使用合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。新兴泰合公司、李杨双方约定了租赁期间为2016年12月1日至2019年11月30日，履行过程中租赁期顺延至2020年2月29日。李杨在租赁期满前一个月向新兴泰合公司发出书面续约报告，后又两次向新兴泰合公司发出续约报告，但双方就续约一事并未达成一致，也未续签订租赁合同。李杨主张其有权以原合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约，新兴泰合公司应按照合同约定继续续约。但双方不再续约的原因是新兴泰合公司要求提高租金，双方就租金问题无法达成一致，李杨未提供相关证据证明新兴泰合公司承诺续签合同时不能提高租金，故本院对李杨的该主张不予采纳。因此新兴泰合公司、李杨签订的两份《商铺租赁使用合同》因期满终止，新兴泰合公司要求被告腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付占用房屋使用费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，李杨未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向新兴泰合公司支付占有使用费。但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，被告实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，原告亦未证明合同终止后曾催促被告腾房，本院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于占用房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，新兴泰合公司主张按每天每平米2.3元计算于法无据，本院确定占用房屋使用费参照原租金标准每个商铺日租金354.26元计算为宜。关于履约保证金63766.8元的问题。新兴泰合公司主张履约保证金即违约金，李杨未能在合同终止后将房屋腾交给新兴泰合公司应承当违约责任，新兴泰合公司无需退还履约保证金。庭审中，原、被告均认可合同终止前后被告曾分三次向新兴泰合公司发出续约报告，在2020年5月份双方仍就续约问题进行协商。虽然合同约定合同终止后15日内李杨应当将房屋交给新兴泰合公司，但李杨在租赁合同终止前已向新兴泰合公司发出续约报告，双方在租赁合同终止前后一直就续约问题进行协商，新兴泰合公司未能提供证据证实租赁合同终止后要求被告腾交房屋，亦未能提供证据证明李杨在租赁过程中存在违约行为，李杨在合同终止后未腾交房屋并不构成违约。故本院对新兴泰合公司的该主张不予支持。庭审中，李杨表示如果本院认定合同终止或者解除，就履约保证金问题将另行提起诉讼，故此系李杨自行处分权利，本院不予置议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效十五日内，被告李杨将坐落河北区华新大街8增××号及8增××号商铺房屋腾空交还原告天津新兴泰合置业有限公司；二、本判决生效后十五内，被告李杨按照每个商铺日租金354.26元的标准给付原告天津新兴泰合置业有限公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津新兴泰合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元，由原告天津新兴泰合置业有限公司负担1495元，由被告李杨负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王健二〇二〇年十一月四日书记员  冯琦附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。