文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13530-13561号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨协明等26人（被申请人的基本情况详见附表）。再审申请人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被申请人杨协明等房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终9568-9598、9608号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。恒福公司申请再审称：1.一、二审法院认定事实的主要证据存在被违法变造的嫌疑。二审法院根据被申请人提供的（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书，认定被申请人已于2017年下半年就买房返租的问题，分别向恒福公司及相关部门主张权利，该行为构成诉讼时效中断，致使恒福公司的诉讼时效抗辩得不到法院支持。一、二审法院认定事实错误。2.涉案楼盘的广告宣传资料应当依法视为要约邀请，一、二审法院认定恒福公司向涉案楼盘全体业主发出承租要约，属事实认定错误。3.涉案楼盘的业主从未向恒福公司做出愿意出租房屋的意思表示，即使一、二审法院认为恒福公司的广告已经构成要约，由于业主未在合理期限内做出承诺的意思表示，要约应当告于失效。恒福公司提出再审申请。被申请人梁尤菊、唐坚、马萤森、邢丽娜、张振锋、黎敏贤、高永凤、李娟、张金群、韦国庆、冯燕芬、刘婷、孟令恒、黄思燕、陈春燕等15人提交书面意见称：不同意恒福公司的申请再审理由。有关证据在一审时已经开庭质证过，一审法院认定正确。恒福公司制作虚假广告，骗取业主信任，制作房屋租金表，张贴佛山地铁4号线即将开通宣传图，骗取业主先支付订金后补签购房合同。涉案丽铂公馆至今未通过竣工验收，为不合格商品房。恒福公司当初以商住两用形式收取订金，后签订合同时变更为办公用房，构成欺诈。请求依法公正审判。被申请人杨协明等11人未提交书面意见。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据原审查明，双方对恒福公司与杨协明等26人就案涉房屋买卖合同达成一致的事实没有异议。根据申请再审意见，本案需审查的主要问题是涉案广告宣传资料能否认定为恒福公司就案涉房屋作出返租要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。关于案涉广告宣传资料是否构成要约，还是应当认定为要约邀请，应当根据本案事实和证据进行分析判断。在案材料显示，恒福公司开发销售的案涉恒福丽铂公馆楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺，共1364套商品房，其中1座261套房带精装修发售，其余均为毛坯房，恒福公司委托相关单位制作和发布案涉广告宣传资料部分内容与实际情况不符，意思表示不准确，在微网站发布的部分内容信息虚假，构成虚假广告，佛山市三水区市场监督管理局已对恒福公司上述行为进行相应处罚。从恒福公司委托相关单位制作的案涉宣传资料看，虽有案涉房屋返租的相关内容，但双方并未就案涉房屋的租金标准、租赁期限、租金计算起止日期等租赁合同主要条款达成合意，房屋租赁合同并未成立，本案有关案涉房屋返租的广告宣传并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的构成要约的条件，不构成要约，对双方并不产生法律约束力。由于杨协明等人未能举证证明商品房买卖合同中有房屋租赁的相关约定，也未举证证明恒福公司与杨协明等人另行签订租赁合同或已将案涉房屋交由恒福公司承租经营使用，二审判决在无证据证明杨协明等人与恒福公司间具有租赁关系的情况下判决恒福公司支付杨协明等人一年租金不当。综上所述，恒福公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令广东省佛山市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  文建平审判员  王红英审判员  张扬云二〇二〇年九月五日书记员  张苗苗附表：被申请人情况表            申请再审案号              二审案号              被申请人基本情况                  （2019）粤民申13530号              （2019）粤06民终9595号              杨协明，男，1962年出生，汉族，住湖南省桃江县。                  （2019）粤民申13531号              （2019）粤06民终9590号              黄思燕，女，1988年出生，汉族，住廉江市高桥镇。                  （2019）粤民申13532号              （2019）粤06民终9592号              欧阳民徕，男，1989年出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。      何云芳，女，1986年出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。                  （2019）粤民申13533号              （2019）粤06民终9595号              何晓，女，汉族，1983年出生，住广东省广州市越秀区。                  （2019）粤民申13534号              （2019）粤06民终9598号              张金群，女，1974年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13535号              （2019）粤06民终9585号              欧红，女，1974年出生，汉族，住广州市海珠区。                  （2019）粤民申13536号              （2019）粤06民终9576号              欧红，女，1974年出生，汉族，住广州市海珠区。                              （2019）粤民申13537号              （2019）粤06民终9593号              欧阳民徕，男，1989年出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。      何云芳，女，1986年出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。                  （2019）粤民申13538号              （2019）粤06民终9596号              陈春燕，女，1998年出生，汉族，住广东省五华县。                  （2019）粤民申13539号              （2019）粤06民终9587号              陈燕华，女，1991年出生，汉族，住江西省九江市永修县。                  （2019）粤民申13540号              （2019）粤06民终9584号              邢丽娜，女，1987年出生，汉族，住广州市天河区。                  （2019）粤民申13541号              （2019）粤06民终9575号              肖文平，男，1977年出生，汉族，住广东省佛山市三水区。                  （2019）粤民申13542号              （2019）粤06民终9588号              韦国庆，男，1973年出生，水族，住广州市天河区。                  （2019）粤民申13543号              （2019）粤06民终9589号              韦国庆，男，1973年出生，水族，住广州市天河区。                  （2019）粤民申13544号              （2019）粤06民终9573号              王明忠，男，1980年出生，汉族，住河南省鄢陵县。                  （2019）粤民申13545号              （2019）粤06民终9580号              唐坚，男，1974年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13546号              （2019）粤06民终9569号              陈燕华，女，1991年出生，汉族，住江西省九江市永修县。                  （2019）粤民申13547号              （2019）粤06民终9570号              冯燕芬，女，1982年出生，汉族，住广东省广州市白云区。                  （2019）粤民申13548号              （2019）粤06民终9582号              高永凤，女，1972年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。                  （2019）粤民申13549号              （2019）粤06民终9594号              郭辉悦，女，1982年出生，汉族，住广东省揭西县塔头镇。                  （2019）粤民申13550号              （2019）粤06民终9608号              欧红，女，1974年出生，汉族，住广州市海珠区。                  （2019）粤民申13551号              （2019）粤06民终9583号              孙振锋，男，1985年出生，汉族，住河南省鄢陵县。                  （2019）粤民申13552号              （2019）粤06民终9578号              唐坚，男，1974年出生，汉族，住广东省广州市天河区。                  （2019）粤民申13553号              （2019）粤06民终9581号              梁尤菊，女，1985年出生，汉族，住四川省达县。                  （2019）粤民申13554号              （2019）粤06民终9577号              欧阳民徕，男，1989年出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。      何云芳，女，1986年出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。                  （2019）粤民申13555号              （2019）粤06民终9572号              李娟，女，汉族，1979年出生，汉族，住广东省广州市番禺区。                  （2019）粤民申13556号              （2019）粤06民终9574号              卢有斌，男，1994年出生，汉族，住广东省广州市花都区。                  （2019）粤民申13557号              （2019）粤06民终9579号              孟令恒，男，1984年出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。                  （2019）粤民申13558号              （2019）粤06民终9597号              黎敏贤，女，1989年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。                  （2019）粤民申13559号              （2019）粤06民终9586号              刘思敏，女，1983年出生，汉族，住广州市荔湾区。                  （2019）粤民申13560号              （2019）粤06民终9568号              刘婷，女，1983年出生，汉族，住湖北省京山县永隆镇。                  （2019）粤民申13561号              （2019）粤06民终9571号              马萤森，男，汉族，1983年出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。      备注：被申请人梁尤菊、马萤森、邢丽娜、张振锋、黎敏贤、高永凤、李娟、张金群、冯燕芬、刘婷、孟令恒、黄思燕、陈春燕等13人委托唐坚、韦国庆参与本案诉讼。