新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民初305号 原告（执行案外人）：金光照，男，1969年9月10日出生，汉族，鑫和诚贸易有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原告（执行案外人）：张星，男，1955年6月15日出生，汉族，鑫和诚贸易有限公司股东，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 二原告共同委托诉讼代理人：张伟，新疆宋楠律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乌鲁木齐信诚信典当有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）恒顺街**十二师国资大厦**。 法定代表人：李志良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：新疆天章房地产开发有限公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区广州路**div> 法定代表人：蔡春雨，该公司总经理。 第三人（被执行人）：蔡春雨，男，1964年6月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司总经理，住江苏省泰兴市。 第三人（被执行人）：焦照兰，女，1965年1月6日出生，汉族，无固定职业，住江苏省泰兴市。 三第三人共同委托诉讼代理人：郜鸿娣，天山区国信法律服务所法律工作者。 原告金光照、张星因与被告乌鲁木齐信诚信典当有限公司（以下简称信诚信公司）、第三人新疆天章房地产开发有限公司（以下简称天章房产公司）、蔡春雨、焦照兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告张星及其与原告金光照的共同委托诉讼代理人张伟、被告信诚信公司的委托诉讼代理人赵延鸽、第三人天章房产公司、蔡春雨及焦照兰的共同委托诉讼代理人郜鸿娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金光照、张星向本院提出诉讼请求：1．依法不得执行查封乌鲁木齐市沙依巴克区××号房屋（以下简称涉案房屋）及对应的土地使用权（价值1,500,000元）；2．依法确认涉案房屋及对应的土地使用权为我方所有。事实和理由：2015年11月4日，经信诚信公司的申请，新疆维吾尔自治区公证处作出（2015）新证经字第15322号《执行证书》，因天章房产公司、蔡春雨、焦照兰未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人信诚信公司向贵院申请强制执行，查封了涉案房屋。我二人提出异议，要求解除对涉案房屋的查封。贵院经审理后，作出（2020）新01执异42号执行裁定书，驳回我二人的异议请求。我二人认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。我二人于2016年1月18日与天章房产公司签订了《天章大厦房屋订购协议》购买涉案房屋，同时依据协议支付了1,300,000元的购房款，并实际占有使用房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，我二人系涉案房屋及对应的土地使用权的权利人，该权利具有合法性与真实性，且足以排除执行查封。为维护公民合法权益，故诉至法院，请求支持我二人的诉讼请求。 信诚信公司辩称，金光照、张星并非能够排除执行的买受人。首先，该二人在执行异议案件中，自认所购买的涉案房屋系作为公司经营场所使用，并非由金光照、张星本人实际居住使用。且从该二人的起诉状载明的居住信息也可以看出，该二人在本市另有住所，涉案房屋并非金光照、张星用于居住的唯一房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的应当排除执行的情形。其次，我公司申请执行涉案房屋具有事实及法律依据。因天章房产公司未能按约偿还借款，我公司申请查封天章房产公司名下房产，涉案房屋不存在权利瑕疵，我公司的申请评估、拍卖行为符合法律规定。请求二审法院驳回金光照、张星的诉讼请求。 天章房产公司、蔡春雨、焦照兰共同述称，我方同意金光照、张星的诉讼请求，金光照、张星在与天章房产公司签订《天章大厦房屋订购协议》后，已经实际支付了购房款，贵院对涉案房屋的查封、拍卖行为是错误的，损害了金光照、张星及我公司的合法权益，故请求贵院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金光照、张星向本院提交如下证据：1．《天章大厦房屋订购协议》、《天章大厦房屋订购补充协议》，用于证明金光照与张星共同与天章房产公司达成购房合意及补充合意。2．《天章大厦物业管理服务委托合同书》，用于证明金光照与张星共同与新疆天章物业服务有限公司达成物业管理服务委托合意。3．《新疆天章房地产开发有限公司收据》及《中国工商银行电子银行回单》，用于证明金光照、张星共同交纳购房款1,300,000元。4．《新疆增值税普通发票》4张，用于证明金光照、张星共同以其自有公司名义向新疆天章物业服务有限公司交纳了物业服务费。5．《鑫和诚贸易有限公司营业执照》，用于证明金光照、张星共同将所购涉案房屋用于自有公司的经营场地。6．《企业信用信息公示系统-企业报告》，用于证明金光照和张星系鑫和诚贸易有限公司仅有的两个股东。 信诚信公司发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性及关联性均不认可，我公司并非这三份协议的合同相对人，无法确认其签订情况。对证据3中《新疆天章房地产开发有限公司收据》的真实性无法确认，对《中国工商银行电子银行回单》的真实性、合法性认可，关联性不认可。对证据4认可，同时可以证明涉案房屋的物业费是按照每月4月/平方米计算的，该标准是办公用房的标准，证明涉案房屋并非用于居住。对证据5、6的真实性、合法性及关联性均认可，同时证明涉案房屋是用于企业经营而非居住，不符合法律规定应当排除执行的情形。天章房产公司、蔡春雨、焦照兰发表如下质证意见：对金光照、张星出示的所有证据的真实性、合法性及关联性均认可。 天章房产公司、蔡春雨、焦照兰向本院提交如下证据：预售许可证、施工许可证、规划许可证、行政处罚决定书（复印件）及罚款票据，用于证明天章房产公司出售涉案房屋是合法的。 金光照、张星对上述证据发表如下质证意见：真实性、合法性及关联性均认可。信诚信公司发表如下质证意见：行政处罚决定书系复印件，对其真实性不认可。其他证据的真实性、合法性及关联性均认可，可以证明涉案房屋是登记在天章房产公司名下的。 本院经审查后认为，对金光照、张星向法庭出示的证据，天章房产公司、蔡春雨、焦照兰均认可。信诚信公司仅因未参与天章房产公司与金光照、张星的房屋订购行为，故对证据1、2、3中的《新疆天章房地产开发有限公司收据》的真实性无法确认，因此，本院对金光照、张星向法庭出示上述证据的真实性均予确认。对证据3中的《中国工商银行电子银行回单》、证据4、证据5、证据6的真实性、合法性及关联性各方当事人均无异议，本院予以确认。对天章房产公司、蔡春雨、焦照兰出示的证据中除行政处罚决定书系复印件，信诚信公司不予认可，本院不予确认外，对其他证据的真实性、合法性及关联性各方当事人均无异议，本院予以确认。 根据确认的上述有效证据，本院认定事实如下： 一、2016年1月18日，金光照、张星（买受人）与天章房产公司（出卖人）签订了《天章大厦房屋订购协议》，协议约定：“1、买受人订购乌鲁木齐市友好南路××室（写字间）货商铺，预定面积167.49㎡（最终以实测报告为准），单价元/㎡，总房款1,500,000元（大写：壹佰伍拾万元整）。2、该房的相关规划和销售许可证出卖人正在办理之中，买受人为取得本房屋的所有权，即自愿交付人民币1,300,000元（大写：壹佰叁拾万元整），余款200,000元（大写：贰拾万元整），余款在出卖人取得销售许可证5个工作日内付清或5天内办理完按揭手续。3、如果买受人在出卖人未取得销售许可证前提出退房，出卖人在60个工作日内无条件接受退房并退还已付房款。如果出卖人在未取得销售许可证前提出退房，须征得买受人同意后，方可退房，并退还买受人已付房款及已付房款的银行同期存款利息。如果出卖人私自将该房屋进行二次销售，则必须向买受人双倍返还已付房款并退还已付房款。……5、买受人履行完毕本协议第二条的约定即支付完房款后，可先行办理入住手续。但出卖人取得规划许可证后买受人拒绝支付剩余房款，出卖人有权收回该房屋，退还买受人已支付的房款，且不承担银行利息。6、在签订商品房预售合同时，房款转为购房款。…”同日，金光照、张星与天章房产公司签订《天章大厦房屋订购补充协议》，约定：“出卖人与买受人经友好协商，达成并遵守以下补充协议：1、买受人首付房款1,300,000元（大写：壹佰叁拾万元整）余款200,000元（大写：二十万元整）在可以办理房产证时付清。2、出卖人在该房装修、修补期间不得收取买受人物业费等一切费用。3、出卖人从2016年7月1日起收取买受人物业管理费等一切费用。……”2016年1月19日，张星通过中国工商银行电子银行向焦照兰中国银行股份有限公司泰兴支行支付款项1,300,000元，同日，天章房产公司向金光照、张星出具1,300,000元房款收款收据。金光照、张星将涉案房屋用于其开设的乌鲁木齐鑫和诚贸易有限公司的办公经营，并交纳了涉案房屋自2016年7月起至2019年12月期间的物业费。 二、信诚信公司与天章房产公司、蔡春雨、焦照兰借款合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区公证处作出（2014）新证经字第1533号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年11月4日，经信诚信公司的申请，新疆维吾尔自治区公证处作出（2015）新证经字第15322号《执行证书》，确认天章房产公司、蔡春雨、焦照兰共同偿还信诚信公司的借款本金、利息、综合费、及公证费，合计人民币51,470,000元整。另，天章房产公司、蔡春雨、焦照兰还应承担自2015年8月20日至该案执行完毕前新产生的逾期付款利息。天章房产公司、蔡春雨、焦照兰未履行生效法律文书确定的义务，信诚信公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）新01执25号，2016年1月22日，本院作出（2016）新01执25号执行裁定书及协助执行通知书，并在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，查封了天章房产公司名下位于乌鲁木齐市××区××号房产，查封期限三年，自2016年1月22日至2019年1月21日。2016年11月30日，本院作出（2016）新01执25号之一执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。2018年，本院依据信诚信公司的申请，恢复执行，执行案号为（2018）新01执恢19号，执行过程中，因案件双方当事人达成和解协议，信诚信公司同意案件终结执行。本院于2018年7月10日作出（2018）新01执恢19号之一执行裁定书，裁定：终结（2018）新01执恢19号案件的执行。2019年4月24日，本院继续查封了天章房产公司名下位于乌鲁木齐市××区××号房屋及所对应的土地使用权，查封期限三年，自2019年4月24日至2022年4月23日。2020年，恢复执行本案，执行案号为（2020）新01执恢17号。 三、2008年9月23日天章房产公司取得建字第65010320080XXXX号建设工程规划许可证。2008年10月6日天章房产公司取得65010120081006XXXX.XXXX号建筑工程施工许可证。2008年10月23日天章房产公司取得商品房预销售许可证，在层数一栏写明5-26层。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点是：金光照、张星对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。根据金光照、张星提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对诉争的问题分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。及第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”故，排除执行的前提条件是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，首先，金光照、张星与天章房产公司仅签订了订购协议，并未签订合法有效的书面买卖合同。且即使双方签订了书面买卖合同，因天章房产公司就涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，金光照、张星与天章房产公司之间签订的买卖合同也应被认定为无效合同。因此，即便金光照、张星已缴纳了房款、物业费并实际占有使用了涉案房屋，其与天章房产公司之间仍未形成合法有效的买卖合同。其次，从金光照、张星与天章房产公司签订的《天章大厦房屋订购协议》约定内容可以看出，金光照、张星在签订协议时明知涉案房屋并未取得规划许可和预售许可，涉案房屋至今未能办理过户登记其本身亦存在过错。因此，金光照、张星在本案中不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对涉案房屋及土地排除执行的诉讼主张与法律规定不符，本院不予支持。因金光照、张星与天章房产公司之间未签订合法有效的房屋买卖合同，且涉案房屋至今未取得全部合法手续，不具备上市交易的客观条件。故，对金光照、张星要求确认其对涉案房屋拥有所有权及土地使用权的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，金光照、张星的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告金光照、张星的诉讼请求。 案件受理费18,300元（金光照、张星已预交），由金光照、张星负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长  曾 敏 审 判 员  庞 艳 人民陪审员  陈洪宇 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  刘 杨