云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5132号上诉人（原审原告）：曾继红，女，1969年7月13日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：杨小兵，男，1967年3月25日出生，白族，住云南省昆明市官渡区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张恒嘉，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。两上诉人共同委托诉讼代理人：肖婵娟，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊发物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市北京路延长线世纪俊园二期1栋23层23A号。法定代表人：李文达，副总经理。委托诉讼代理人：李春燕，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊盟置业有限公司，住所地：云南省昆明市北京路世纪俊园二期1幢24层24A号。法定代表人：周虹宇，项目总经理。委托诉讼代理人：李春燕，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曾继红、杨小兵因与被上诉人云南俊发物业服务有限公司（以下简称：俊发物业公司）、云南俊盟置业有限公司（以下简称：俊盟置业公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人曾继红、杨小兵的委托诉讼代理人张恒嘉、肖婵娟，被上诉人俊发物业公司、俊盟置业公司共同委托的诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人曾继红、杨小兵上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.全案诉讼费由被上诉人承担。主要上诉事实和理由：一审法院认定事实不清，未紧扣合同双方真实意思表示进行客观判断，适用及理解法律错误。一、上诉人行使合同撤销权未超过1年时限。被上诉人于2018年11月要求查处机械车位，上诉人再次要求开发商办理产权证、开发商明确拒绝办理，上诉人于2019年初前往房管部门查询车位登记信息，无果后才知权利受损。即上诉人于2019年才知道撤销权事宜，并于今年提起诉讼，符合法律规定。二、双方《金尚壹号地下车位使用维护协议》真实意思为车位所有权买卖、而非租赁。上诉人夫妻二人主观系共同购买车位并共同所有，支付的合同价款符合当时车位买卖价格，上诉人不可能对车位以购买的价格进行租赁。如果双方为租赁关系，上诉人夫妻二人前后分开各租20年，则夫妻二人无法共同使用，合同目的无法实现；且转租需经权利人同意，上诉人对车位的经营收益权无法实现。三、机械车位无法办理产权证，开发商故意隐瞒事实，欺骗上诉人购买无法交易的车位。四、一审法院撇开真实意思表示而片面认定涉案合同合法有效，不符合最高院审判精神。最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》要求通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系。五、本案《金尚壹号地下车位使用维护协议》既存在欺诈，也存在以合法形式掩盖非法目的，应被撤销。法定不动产租赁期限不得超过20年，涉案协议约定为两个20年是在规避法律，应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第42条规定，结合上诉人的诉讼请求，审查本案合同是否具有无效事由或者可撤销事由。综上，因被上诉人向上诉人虚假陈述称涉案车位暂不能签订《商品房购销合同》，承诺待行政审批完毕后与上诉人签订《商品房购销合同》并办理车位产权证，这才导致上诉人作出错误行为：以购买所有权的价格获得一个40年使用权的车位。根据最高院的审判指导思路，本案符合撤销权行使条件。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人俊发物业公司、俊盟置业公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人不存在欺诈行为，本案也不符合撤销权的行使条件。从合同签订之日至今已经超过撤销权的1年除斥期间。涉案车位均能够正常使用，上诉人提及无法正常使用、无法转租，均与事实不符。曾继红、杨小兵向一审法院起诉请求：1.撤销《金尚壹号地下车位使用维护协议》；2.本案诉讼费由被告俊发物业公司、俊盟置业公司承担。一审法院经审理确认以下事实：2014年5月17日云南岚霖房地产开发有限责任公司向原告曾继红出具《收据》，载明收到原告曾继红11BK车位定金10000元；原告曾继红于2016年1月19日与被告俊发物业签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》，约定原告曾继红使用金尚壹号写字楼地下11BK-11、21、22号3个车位；使用期限二十年，自2014年5月17日至2034年5月16日止；车位使用维护费20年总计332500元；原告对使用车位已经实地查勘及试用，对使用车位的现状、位置、规格以及使用方式进行了明确的了解。原告曾继红还与被告俊发物业签订了一份《金尚壹号地下机械车位物业服务补充协议》，约定机械车位物业服务费为70元/个/月，并按此标准向被告俊发物业逐年交纳车位物业服务费。同日，原告杨小兵与俊发物业签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》，约定原告杨小兵使用金尚壹号写字楼地下11BK-11、21、22号3个车位；使用期限二十年，自2034年5月17日至本项目的土地使用权终止为止；车位使用维护费20年总计332500元；原告对使用车位已经实地查勘及试用，对使用车位的现状、位置、规格以及使用方式进行了明确的了解。2014年5月17日云南岚霖房地产开发有限责任公司向原告曾继红出具《收据》，载明收到原告曾继红11BK车位定金10000元；2016年2月1日，被告俊发物业向原告曾继红出具《收据》，载明收到原告曾继红11BK场地保证金242500元。原告以其签订合同本意为购买车位所有权、被告存在欺诈为由，诉到法院提出前述诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同，未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“因重大误解、显失公平以及一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，一方当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告对自己的诉请负有举证证明责任，因二原告在庭审中未向一审法院提交证据证明案涉《金尚壹号地下车位使用维护协议》及其补充协议的签订，存在重大误解、显失公平、欺诈情形，原告作为成年人，应当知道进行重大资金投入时的风险与后果，对自己的民事行为应承担相应的法律责任，并且在协议载明“使用”、明确原告知晓标的物状况的情况下，并无证据证明双方达成“买卖”的合意，双方之间实为房屋租赁法律关系，故原告的诉讼请求，一审法院依法不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条撤销权除斥期间为一年的规定，案涉合同签订于2016年1月19日，至今已超过除斥期间。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决：驳回原告曾继红、杨小兵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曾继红、杨小兵承担。经二审审理，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充：1.案涉车位所属项目于2013年3月22日取得商品房预售许可证。2.二审中，俊发物业公司、俊盟置业公司一致认可：就涉案车位，俊发物业公司系受俊盟置业公司委托与上诉人签订协议，俊发物业公司向上诉人所收取的相关“场地保证金”为受俊盟置业公司委托代为收取的涉案合同对价。俊盟置业公司并认可：岚霖房产公司就涉案车位所收取的“车位订金”视为由俊盟置业公司收取。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人俊发物业公司于2016年1月19日所签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》的法律性质、效力如何？上诉人是否就此有权行使撤销权？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，俊盟置业公司系涉案车位所属房地产项目的开发建设方，其已依法取得了《商品房预售许可证》，系涉案车位的权利人。俊盟置业公司委托由俊发物业公司与上诉人曾继红、杨小兵就涉案车位签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》，约定将涉案车位交付上诉人使用收益、使用期满后收回车位，并由上诉人交纳车位使用费，该委托行为的后果直接约束委托方俊盟置业公司，即本案系俊盟置业公司将其车位的使用收益权临时转让给上诉人、上诉人向其支付使用对价，双方就涉案车位建立租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”法律规定当事人有权续签租赁合同，但续签应待原租赁期间届满，届时由当事人综合租期届满时新的主客观情形等重新商定合同条款，且续签的租赁合同租期亦不得超过二十年。本案中，双方于2016年1月19日同一日签订两份租赁期限相延续的《金尚壹号地下车位使用维护协议》：第一份协议约定曾继红对涉案车位的使用期限为二十年（自2014年5月17日起至2034年5月16日止），第二份协议约定杨小兵对涉案车位的使用期限自第一份协议的二十年期限届满之日（2034年5月17日）起至诉争车位所在项目的土地使用权终止为止，并约定两份协议的使用费均应在协议签订当日一次性付清。二审中，双方当事人对于签订上述两份协议所建立的法律关系性质虽各执己见，一方主张租赁，另一方主张买卖，但双方均认可两份协议对应的是同一法律关系，二上诉人系作为该法律关系的一方主体。故可确认双方就同一法律关系，签订上述两份协议，实质上就是在租赁关系建立之初提前预设二十年后的权利义务，其目的明显是为了规避“租期不得超过二十年”的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故双方就涉案租赁物建立的租赁合同关系中有关租赁期限超过20年的部分约定无效，此部分无效约定，自始无效，不存在行使撤销权的问题。至于合同无效的后果，当事人未在本案主张，本案不予处理，双方可另行解决。对于租期20年以内（含20年）的租赁协议内容，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于有效部分上诉人能否主张撤销的问题，本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”本案中，案涉车位所属项目于2013年3月22日已取得商品房预售许可证，该预售证备注内容表明了预售范围、准售房源信息查询方法。上诉人并无有效证据证实被上诉人存在隐瞒实情，诱使其作出错误意思表示的欺诈行为，故本案不存在欺诈的撤销事由。上诉人认为其本意系向被上诉人购买车位，签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》建立的非租赁关系而是买卖合同关系，则属于行为人对行为性质后果产生重大误解。根据上述法律规定，因重大误解行使撤销权的，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。从上诉人提交的2014年5月17日交款收据摘要内容“车位订金”可印证上诉人所主张的购买车位的本意，但2016年1月19日双方签订《金尚壹号地下车位使用维护协议》的内容中有关上诉人对涉案车位系有偿使用，使用期限终止须将车位交还被上诉人的约定，及上诉人付清款项后，被上诉人出具的收据摘要内容为“场地保证金”，已明显表明双方之间最终成立的并非买卖合同关系，上诉人此时便应当知晓双方最终订立的协议与自己的本意相悖，其以重大误解主张行使撤销权的除斥期间应自此时起算。上诉人直至2019年5月28日才向一审法院提起诉讼要求行使撤销权，已超过行使撤销权的法定除斥期间，其撤销权已消灭，故对上诉人提出的撤销主张，本院不予支持。综上，上诉人曾继红、杨小兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要案件事实清楚，适用法律虽有不当，但处理结果与本院处理意见一致，故本院对一审判决结论予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾继红、杨小兵负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年十二月三十一日法官助理仝倩华书记员刘雯陈俊宇