北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8935号原告：李振环，男，1943年8月4日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：皇甫春霞，女，1979年4月6日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所律师。被告：梁向阳，男，1960年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告李振环与被告梁向阳合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振环之委托诉讼代理人皇甫春霞、许微到庭参加诉讼。被告梁向阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振环向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《换房协议》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李振环为了家人更好的生活，避免同一屋檐下产生矛盾，想出了用一套房换两套房的想法，2007年6月27日，原、被告达成《换房协议》，协议约定原告用坐落在北京市海淀区×××与被告位于北京市丰台区×××房屋外加48万元进行交换，并约定被告当日支付20万元，2007年底支付10万元。双方还签署了《关于贷款的说明》，原告用被告名义购买顺义房产，并约定首付款及月供均由李振环支付，后以被告名义购买了位于顺义区×××房屋，首付223238元，2007年6月27日，被告转账给原告20万元，原告向卖方支付24万元。实际的交换情况是被告于2007年10月份卖掉×××房产，私吞房款57万元，并支付顺义房产月供，被告用顺义房产与原告海淀三居置换。因原告名下海淀房屋系军产房的特殊性质，无法履行双方签订的《换房协议》。（2013）顺民初字第11264号及（2014）三中民终字第01257号判决书中均确认：因海淀房屋性质的特殊性，在现有政策下不能办理过户手续，判决原告与被告之间的海淀房屋与顺义房屋互换合同无法履行。距三中院的二审判决己经过去六年，军产房不能过户的政策始终未变，可见军产房的政策是不能改变的。因合同无法继续履行，依据法律规定原告要求解除双方之间签订的《换房协议》，故原告诉至法院。被告梁向阳既未作出答辩，亦未参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市海淀区×××房屋（以下简称海淀房屋）登记于李振环名下。该房屋所有权证为京房权证军武海移私字第×**，显示该房屋为军队房改成本价售房。2007年6月27日，李振环与梁向阳达成《换房协议》，双方约定：“今经甲乙双方友好协商，达成换房协议。甲方李振环，现住房地址北京市海淀区×××。乙方魏金萍，现住房地址北京市丰台区×××（以下简称丰台房屋）。现乙方魏金萍支付换房差价总款人民币肆拾捌万元整。2007年6月27日已经支付首付款人民币贰拾万元整。余款贰拾捌万元整。2007年年底前还款壹拾万元整，2008年年底前还清剩余款壹拾捌万元整。结清余款，李振环房屋归魏金萍所有。”换房协议签订后，双方相互交换了各自的房屋所有权证原件。李振环将海淀房屋交付给梁向阳占有使用。梁向阳没有将丰台房屋交付给李振环占有使用，梁向阳称原因是李振环看中了北京市顺义区×××（以下简称顺义房屋），要求梁向阳出卖丰台房屋后购买顺义房屋。李振环陈述，双方交换房产证原件后，梁向阳称丰台房屋需交供暖费，将房产证要走后出卖了丰台房屋，后李振环看中顺义房屋，因李振环没有贷款资格，才以梁向阳名义购买顺义房屋。2007年6月27日，李振环与梁向阳另达成《关于贷款的说明》，双方约定：“甲方李振环购买顺义房屋，用梁向阳名义购买。由梁向阳贷款，购买此房屋。但此房屋产权归李振环所有。房屋的首付款及月供均由李振环支付。”后梁向阳从李振环手中取回丰台房屋的房屋所有权证，将丰台房屋卖出并贷款购买了顺义房屋。李振环与梁向阳均认可购买顺义房屋的首付款及贷款实际均由梁向阳支付，顺义房屋实际由李振环占有使用。后李振环将海淀房屋原房屋所有权证挂失并补办了新的房屋所有权证。2013年，李振环以合同纠纷为案由将梁向阳诉至北京市海淀区人民法院，以梁向阳没有交付丰台区×××的房产等为由请求解除双方2007年6月27日签订的换房协议，归还北京市海淀区×××房产，结清占有期间拖欠的物业费合计8077.2元和5年期间未经原告同意私自出租的房屋所得。2013年5月21日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民初字第8756号民事判决书，认为“李振环和梁向阳所签订的换房协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照协议履行。根据本案查明事实，换房协议和顺义区×××房的购买存在必然联系，不能割裂看待。梁向阳虽然没有实际向李振环交付丰台区×××的房产，但是按照双方实际约定以梁向阳名义贷款并替李振环购买了位于顺义区×××的房产，该房产实际也由李振环占有使用，也正是基于换房协议，梁向阳的后续行为才符合常理。如果说二者之间没有任何联系，显然违背常理。综合本案查明事实，李振环要求解除换房协议以及其他主张，均缺乏事实法律依据，法院不予支持”，最终判决驳回李振环的全部诉讼请求。李振环不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年7月29日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第09175号民事判决书，驳回上诉，维持原判。李振环不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2014年12月3日，北京市高级人民法院作出（2014）高民申字第3051号民事裁定书，裁定驳回李振环的再审申请。2013年，李振环以所有权确认纠纷为由将梁向阳诉至北京市顺义区人民法院，请求确认北京市顺义区×××房屋为李振环所有，梁向阳协助李振环办理房屋过户手续。2013年11月20日，北京市顺义区人民法院作出（2013）顺民初字第11264号民事判决书，认为“李振环与梁向阳在签定换房协议后又签订了关于贷款的说明，约定李振环用梁向阳的名义购买了顺义房屋，房屋产权归李振环所有。同时综合考虑顺义房屋首付款及贷款实际均由梁向阳支付，梁向阳实际占有使用海淀房屋，李振环实际占有使用顺义房屋的事实，能够确认双方已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。李振环与梁向阳签订的上述换房协议与关于贷款的说明系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故李振环与梁向阳之间海淀房屋与顺义房屋互换的合同实际已无法履行。因此，对于李振环依据无法履行的合同要求确认涉诉房屋所有权并要求梁向阳继续履行的请求，本院不予支持。”李振环不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院。2014年3月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01257号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理中，就海淀房屋是否能够进行买卖等上市交易活动，本院向北京市不动产登记事务中心调查核实，该中心回复：“已购军队住房，实行准入制度，在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房不能进行买卖等上市交易活动。你院询问的海淀房屋不允许进行买卖等上市交易活动，不具备过户条件。”另查，顺义房屋现登记在梁向阳、魏金萍名下。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁向阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及当庭质证的权利。根据审理阐明的事实，可以认定双方之间的换房协议与顺义房屋的购买存在必然联系，即双方实际已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。双方上述关于换房的协议及《关于贷款的说明》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。违约方不享有单方解除合同的权利，但是在合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案中，双方换房协议的目的是交换房屋所有权，由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故李振环与梁向阳之间互换房屋的合同实际已无法履行，出现合同僵局，致使不能实现合同目的，对此李振环虽有过错，但并非恶意违约，现李振环请求终止合同权利义务关系，本院予以支持，但是不影响其违约责任的承担。对于合同解除的后果，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告李振环与被告梁向阳之间的换房协议于本判决生效之日解除。案件受理费2150元，由原告李振环负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  梁小玉人民陪审员  倪振河二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈 杰