河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初5084号原告（执行案外人）:赵文静，女，1988年8月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：李素勤，河南真源律师事务所律师。被告（申请执行人）：狄凤英，女，1957年8月25日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：杨站，河南仙源律师事务所律师。第三人（被执行人）：孙力，男，1964年3月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。第三人（被执行人）：范永红，女，1969年11月3日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系被告孙力妻子。原告赵文静与被告狄凤英、第三人孙力、范永红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文静及其委托诉讼代理人李素勤，被告狄凤英的其委托诉讼代理人杨站，第三人孙力、范永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文静向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院不得执行原告赵文静购买的位于鹿邑县××气大道北侧、××街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042商铺；2.请求人民法院依法确认原告对位于鹿邑县××气大道北侧、××街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042的商铺房产拥有所有权；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月20日，鹿邑县人民法院对狄凤英与孙力、范永红民间借贷纠纷一案作出（2020）豫1628执2206号执行裁定书，查封了河南益名实业有限公司名下位于鹿邑县××气大道北侧、××街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042商铺房产，并进入执行程序。2020年11月4日，原告对执行标的提出书面异议，鹿邑县人民法院于2020年11月18日作出（2020）豫1628执异90号执行裁定：驳回赵文静的异议。2020年9月，原告赵文静与河南益名实业有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房产，按照合同约定交付了购房款（详见购房合同和收款收据），已经实际占有使用涉案商铺，并于2020年9月3日出租给郭某使用。鹿邑县人民法院（2020）豫1628执2206号执行裁定书查封错误，涉案苏商鑫都城3号楼编号为1042的商铺是赵文静购买的，孙力、范永红的债务不属于河南益名实业有限公司债务，不应该由案外人河南益名实业有限公司承担。因此，鹿邑县人民法院（2020）豫1628执2206号执行裁定书查封错误。2020年7月1日，原告赵文静向鹿邑县益名实业有限公司交付购房款时，收据上载明的收款事由：苏商3号楼1层1041号门面房。由于河南益名实业有限公司销售图纸变动，赵文静购买商铺编号：由原告苏商3号楼1层1041号门面房变动为：苏商3号楼1层1042号门面房。2020年9月，赵文静与河南益名实业有限公司签订的商品房买卖合同约定的是三号楼1层1042号铺。事实上赵文静占有使用的也是苏商3号楼1层1042号门面，由于河南益名实业有限公司的原因不能办理涉案不动产权利登记。综上，原告赵文静购买了涉案房产，按照合同约定支付购房款，已经实际占有使用该房屋出租给郭某，并且非因原告赵文静原因未办理不动产登记，为此，原告具状起诉，请求依法判如诉请。被告狄凤英辩称，执行异议之诉审理的核心是案外人就执行标的是否享有足以有效阻止强制执行的权利，具体到本案，原告与河南益名实业有限公司签订的商品房买卖合同是无效合同，因为当时河南益名实业有限公司并无商品房预售许可证，收据并不能证实购房款已经完全交付，原告应当补全证据证实购房款交付的方式，涉案楼房并未交付，原告并没有合法占有使用，且其提供的租房协议与争议房屋不一致。综上，原告提供的证据不足以证实其享有涉案房屋的所有权，无法阻止强制执行，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人被告孙力、范永红述称，涉案房屋已经出售给原告，不反对原告的异议，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向法庭提供如下证据：1.（2020）豫1628执异90号裁定书1份，证明该裁定书认定事实和裁定结果与客观事实不相符，驳回赵文静的执行异议请求错误；2.商品房购买合同1份、购房款收据2份、被告范永红收款照片1张，河南益名实业有限公司证明2份，证明2020年7月赵文静购买了位于鹿邑县××气大道北侧、××街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042商铺，并按购房合同约定给付了全部房款182208元；原告在鹿邑县人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房款的事实；河南益名实业有限公司已经把编号为1042号商铺交付给赵文静；3.河南益名实业有限公司营业执照和商品房预售许可证复印件各1份、孙力身份证复印件1份，证明河南益名实业有限公司具有独立的法人资格，孙力是该公司的法定代表人；（2020）豫1628执异90号裁定书查封错误，应依法撤销；4.2020年9月3日原告赵文静与案外人孙艳艳签订涉案房屋租赁合同、收到条及证明各1份，河南益名实业有限公司证明1份，证明河南益明实业有限公司向原告赵文静交付涉案房屋后，赵文静于2020年9月3日与承租人郭某签订房屋租赁合同，郭某向原告给付房租押金30000元；原告在鹿邑县人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋；5.河南益明实业有限公司销售图纸、河南益名实业有限公司出具证明各1份，证明原告向河南益名实业有限公司交付购房款时的房号由苏商3号楼1层1041号门面房变动为苏商3号楼1层1042号门面房；2020年9月原告与其签订的商品房购买合同，原告购买的也是苏商3号楼1层1042号门面房；原告赵文静向河南益名实业有限公司交款购买的就是苏商3号楼1层1042号门面房；6.河南益明实业有限公司证明1份，证明不能办理房产登记和网签的原因是因为河南益名实业有限公司的原因，不是原告的原因；7.（2020）豫1628执异91号执行裁定书、（2020）豫1628执异93号执行裁定书各一份，证明苏商鑫都城3号楼编号为1041商铺是郭贝贝购买的商铺，同时证明赵文静购买的苏商鑫都城3号楼编号为1042号商铺；（2020）豫1628执异90号裁定书认定事实与裁定结果错误，（2020）豫1628执异91号执行裁定书认定：河南益名实业有限公司作为法人，其名下财产具有独立性，法人对其名下财产享有独立财产权，关于申请执行人狄凤英与孙力、范永红借款合同纠纷一案，河南益名实业有限公司在该案不负有判决义务；苏商鑫都城3号楼编号为1045号商铺王乐乐出租给郭某使用。被告狄凤英发表质证意见为：1.对第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书认定事实清楚，适用法律正确；2.对收据有异议，并不能完全证实原告实际交付购房款，收据中显示的房屋是3号楼1层1041号，并非涉案查封的房屋，且与购房合同中的房号并不一致，对收款照片有异议，来源不能，不能证实原告所交付房款；购房合同是无效合同，其所谓的交付时间是2020年7月1日，其取得商品房预售许可证的时间是2020年9月11日；对2020年9月25日的证明有异议，该证明与客观事实并不相符，涉案房屋现在根本不具备交付条件，更无法实际占有，对2020年11月23日的证明有异议，原告以及河南益名实业有限公司应当就购房款交易的方式提供相应证据证实原告真的交付购房款；3.对营业执照的真实性无异议，对商品房预售许可证的真实性无异议；4.对租房协议的真实性及证明目的均有异议，租房协议中的房屋地址与涉案房屋并不一致，不能证明是同一位置，且商品房购买合同签订日期是2020年9月23日，而租房协议的签订日期是2020年9月3日，签订的租赁协议不符合常理，明显存在虚假，涉案房屋并未交付，也无法使用；对收到条的真实性有异议，房屋无法使用，也不可能租赁交纳费用，存在串通的嫌疑；对公司证明有异议，与客观事实不符；5.对图纸的真实性有异议，对该图纸与2020年11月23日的证明均是在被告狄凤英申请查封之后，存在河南益名实业有限公司与原告串通的嫌疑；6.对2020年11月3日的证明，该份证明恰恰证实其与河南益名实业有限公司签订的合同是无效合同；7.对真实性无异议，但对证明目的有异议，关于郭某执行异议，狄凤英已向周口市中级人民法院申请复议，该执行裁定书效力属于待定状态，且该执行裁定书认定事实和适用法律均是错误的。第三人孙力、范永红对上述证据质证意见为：对上述证据的真实性无异议，第三人是按正规手续销售给原告的，第三人欠原告狄凤英借款款属实，狄凤英可以查封执行第三人的其他无纠纷财产，第三人在积极的与原告进行调解。经审查，本院对上述证据予以部分认定。被告狄凤英向法庭提供证据如下：1.照片3张，证明涉案房屋尚未完全竣工，不具备交房条件，原告无法占有使用；2.河南益名实业有限公司企业信用信息公示报告1份，证明第三人孙力、范永红系该公司的股东，鹿邑县人民法院查封河南益名实业有限公司的房产，并未侵犯其他人的合法权益。原告对上述证据质证意见为：1.对照片的真实性无异议，但照片不能证明是现在的房屋现状；2.对企业信用信息公示报告的真实性无异议。第三人孙力、范永红上述证据质证意见为：对照片及信息报告的真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。第三人孙力、范永红向法庭提供证据如下：1.营业执照和商品房销售许可证各1份，证明河南益名实业有限公司是涉案房屋的开发商和销售商；2.图纸2份，证明销售给原告的房屋由原来的1041更改为1042；3.商品房买卖合同1份，证明涉案房屋出售给原告。原告对上述证据质证意见为，对三份证据均无异议。被告狄凤英对上述证据质证意见为，对营业执照和商品房预售许可证的真实性均无异议，对图纸及商品房买卖合同同的质证意见同对原告出示证据时的质证意见。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。原告证人郭某庭审陈述：证人郭某在知道原告购买涉案房屋并交付后，在和原告于2020年9月3日签订租赁协议，租赁原告购买的苏商鑫都城3号楼1042号房，并缴纳租房定金30000元，租赁房子后，郭某开始进行了施工，现玻璃门已经安装好，地板砖铺设一部分，郭某同时还租了涉案房屋相邻的1041、1043、1045、1046号。原告对证人庭审陈述没有异议。被告对证人庭审陈述异议为，原告与第三人签订的购房合同的日期是2020年9月23日，证人与原告签订的租赁协议是9月3日，证人陈述的是虚假的。第三人对证人庭审陈述没有异议，证人当时找到第三人要求租房子，第三人陈述原告已经交付购房款80%。经审查，本院对证人郭某庭审陈述予以部分采信。综合上述证据及当事人庭审陈述，本院就本案事实认定如下：2020年7月1日，河南益名实业有限公司与原告经过结算后，将原告预付购房款及其他借款折算合计1822080元，为原告出具收据2份，收据标注原告交付款项为“苏商3号楼1层1041号门面房”；2020年9月23日，原告赵文静与河南益名实业有限公司签订《商品房购买合同》，购买河南益名实业有限公司开发销售的“苏商新都城3号楼1层1042号”商铺，总价款2175600元；合同约定，签订购房合同时，原告支付定金1822080元，交钥匙时付款80%（1740480元），余款在办证是付清；由于涉案楼房施工图纸发生变化，在签订《商品房购买合同》时，收据标注的“苏商3号楼1层1041号门面房”变为“1042号”；原告赵文艳在交付房款后，将购买的涉案商铺租赁给郭某，郭某向原告预交租金30000元，第三人对此予以认可。2020年7月7日，狄凤英与孙力、范永红民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，2020年7月17日，本院作出（2020）豫1628民初2760号民事判决书；2020年10月20日，本院依据生效的（2020）豫1628民初2760号民事判决，作出（2020）豫1628执2206号执行裁定书，裁定查封“河南益名实业有限公司名下位于鹿邑县××气大道北侧、××街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042”商铺；2020年11月4日，赵文静对执行标的提出书面异议，2020年11月18日，本院作出（2020）豫1628执异90号执行裁定书，裁定驳回赵文静的执行异议请求；2020年11月25日，赵文静向本院提起异议执诉。另查明，第三人孙力、范永红系夫妻关系，是河南益名实业有限公司出资股东；河南益名实业有限公司于2020年9月11日取得商品房预售许可证；造成原告购买的房屋不能进行相关登记的原因系河南益名实业有限公司没有按照规定缴纳资金监管费。本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，主要审查原告对涉案“1042号”商铺是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。河南益名实业有限公司在取得商品房预售许可证后，与原告赵文静签订《商品房购买合同》，符合法律规定，合同约定的房屋位置编号与收据房屋位置编号不一致，系施工图纸发生改变所致，属客观事实，应以合同约定的房屋位置编号为据；合同签订前，第三人和原告结算后，将原告之前的预付房款及第三人的借款合计1822080元，冲抵涉案部分房款不违反法律规定，且原告交付的涉案购房款已超过总房屋款的80%，符合合同约定；第三人认可没有办理相关登记的原因系河南益名实业有限公司没有按照规定缴纳资金监管费，结合相关商铺买卖情况，第三人陈述客观真实，原告对没有办理房屋相关登记没有过错；原告及第三人认可涉案“1042号”商铺租赁给郭某使用，视为“1042号”商铺已完成交接，原告对“1042号”商铺已取得实际占有权。综上，原告与河南益名实业有限公司签订的《商品房购买合同》真实、合法、有效，虽然没有办理相关产权登记手续，并不影响合同的效力；原告已按合同约定比例交付涉案房款，且实际取得涉案商铺使用权。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述司法解释的规定，原告赵文艳对涉案“1042号”商铺享有足以阻止人民法院对该标的物的继续执行的实体性权利，请求人民法院不得执行涉案“1042号”商铺的诉讼请求，本院予以支持；请求人民法院依法确认原告对涉案“1042商铺”拥有所有权，因不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，该项请求不属本案审理范围，本院不予支持；被告抗辩原告与河南益名实业有限公司签订的商品房买卖合同属无效合同、涉案楼房没有交付及存在恶意串通嫌疑等，没有提供有效反驳证据证明，抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于鹿邑县紫气大道北侧、西城一街东侧苏商鑫都城3号楼编号为1042商铺的执行；驳回原告赵文静的其他诉讼请求。案件受理费24204.80元，由被告狄凤英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2020）豫1628执异90号执行异议裁定书定于本判决书生效时自动失效。审判长  孔维良审判员  赵德峰审判员  李 杰二〇二〇年十二月二十二日书记员  牛帅博