海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6532号原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，职务，总经理。委托诉讼代理人刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告李苗苗，女，汉族，住海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉被告李苗苗物业合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告金地格林海城分公司的委托诉讼代理人刘丹丹、被告李苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林海城分公司诉称，上海芸绮物业管理有限公司（以下简称原物业公司）与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原物业公司为被告所在园区提供物业服务；原告于2018年8月15日与海城市海州管理区上海城一期业委会签订《海城上海城（一期）物业服务合同》生效，合同约定由原告为被告所在园区提供物业服务。（原物业公司撤园后将2018年8月15日前预收及未收的物业费债权无条件转让给原告。）合同约定海城上海城（一期）小区商铺物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.5元标准收取。被告系原告管理的52商铺3S-24号房屋业主，该房屋建筑面积120.42㎡。被告自2017年4月1日起拖欠商铺物业服务费，至2020年12月31日止，拖欠物业费13547.25元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第二十条之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的万分之三向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律诉至贵院，请求：1.被告支付拖欠的物业管理费13547.25元、物业费违约金1000元、以上合计14547.25元；2.本案全部诉讼费用由被告承担被告李苗苗辩称：一、原告起诉时间为2020年8月28日，2017年8月28日之前被告拖欠原告的物业费已经超过诉讼时效。二、原告不具备诉讼主体资格，被告未与原告签订过物业服务合同，依据合同相对性原则，原告不具备诉讼主体资格。三、原告所称的业主委员会未经依法选举，商铺业主未与原告签订过《海城上海城（一期）物业服务合同》，且程序不合法，是无效的，原业主委员会因未履行组织召集业主大会等问题已被停职，关于确认《海城上海城（一期）物业服务合同》无效的案件被告已经提起诉讼，该案贵院已经受理。且被告是商铺业主，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第十条：别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费标准实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。依据该款规定，非住宅的物业服务收费应由原告与被告在物业服务合同中协商确定，而不是业主委员会签字生效。四、上海芸绮物业将债权转让给原告，上海芸绮物业未通知被告，原告的债权转让协议无效。根据《合同法》第十八条之规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。五、原告未按物业服务协议内容提供服务，被告不同意支付物业费。被告的商铺是被围墙隔离在小区外，从商铺无法进入小区院内，这样不仅影响了商铺对小区的经营，也导致了无法享受小区的物业服务。根据《前期物业服务协议》第四条服务内容，被告只享受了第一项服务，二至五项均没有、第十六条享受的服务只有(六)第2项中的部分服务，绿地、道路、停车厂等均没有享有。商铺门前的卫士由环卫清扫，修复门前台阶由市政负责，因此按照物业服务合同中约定的物业费价格2.5元，是原告提供相应服务的物业费，现原告未提供相应服务，无权按2.5元收取物业费用。六、根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第四条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，该原则为物业收费的基本原则，不管原业主委员会与物业公司是否签订物业合同，物业费的收取均不能违背该原则。1、从上海城商铺与住宅小区服务内容的对比来看，小区内享有更多的物业服务，商铺物业费应低于住宅物业费。被告也咨询了新东方小区的森广物业，其物业公司也作出相同理由的答复，因此新东方小区内的物业费就高于商铺的物业费；2、与附近地段同类商铺对比来看，物业费也过分高于其他商铺，能够证明是不公平的。如新东方商铺物业费为每平1元，百汇0.9元，2.5元是海城物业的天价。3、原告签订物业合同时与现在情况发生了变化，依据情势变更原则也应依法调整物业费。原告商铺针对上海城小学，现小学实行送餐，学生中午不能外出就餐，原有商铺出租的看护班纷纷倒闭，且因疫情原因对补习班的影响力巨大，现多家商铺出租困难，租金也大幅度降价。因此根据合理原则也应予以调整。七、由于商铺物业费较高，被告多次找到原告要求降低物业费均遭到拒绝。商铺找到政府部门，政府部门也多次找原告协调，原告却拒绝接受。根据物业管理条例十一条规定，商铺业主只有十几户，即使商铺业主全部反对物业费和主张选聘和解雇物业服务企业，也达不到法律规定的过半数业主同意。根据现状，就是业主委员会签订物业费每平25元被告也无法改变，如果贵院判决被告应承担物业费，希望贵院在判决中明确告知被告即使这期物业交付了，那么下一次签订物业合同时我们商铺业主在仅为几十户的情况下，怎样维权，怎样改变现状。八、因双方对物业费价格没有协商一致，并不是被告恶意拖欠，不存在违约行为，故不同意支付违约金。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请依法驳回。经审理查明，被告为上海城（一期）小区52商铺业主，该商铺建筑面积120.42平方米。原告系该小区的物业服务单位。另查，辽宁上海城置业有限公司（甲方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方，以下称芸琦海城分公司）于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第五条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（二）商业用房：2.50元/月·平方米（电梯运行费另行收取）；（三）电梯运行费：40元/户·月。第十条物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：（一）自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。（二）乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十九条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方两倍返还。……第二十四条本协议中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第三十条本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止。又查，原告金地格林物业公司（丙方）与上海芸琦物业管理有限公司（甲方）、上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。又查，原告金地格林海城分公司（乙方）与海城市海州管理区上海城一期业委会（甲方）签订辽宁省物业服务合同，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[商业物业]：2.5元/平方米/月；[其他物业]：装修垃圾清运费7元/平方米，二次装修需再次缴纳。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日前。……第二十条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，涉案小区实行封闭性管理，砌围墙使涉案商铺独立于住宅小区之外。再查，被告未交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。上述事实，原告金地格林海城分公司除陈述外提供的证据有：《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份、辽宁省物业服务合同一份、《海城上海城前期物业费债权转让协议》一份、房屋交接书、催缴费通知单、季度报告两份、沈阳市电梯日常维护保养合同一份、海城上海城清洁服务承包合同一份、海城上海城吕华外包合同一份、金地海城上海城化粪池、污水井清掏及管道拉刷服务外包合同一份、服务照片四张、证明原告对2018年8月15日前业主欠缴的物业费享有债权，被告为涉案房屋的所有人，以及涉案房屋的面积和入住时间，原告向被告提供了物业服务并催缴过物业费。被告除陈述外提供的证据有：通知两份、照片、物业收据4张，证明业主委员会成立不合法，涉案小区系封闭小区，商铺被隔离在墙外无法进入小区、商铺门前卫生系环卫清扫，台阶系市政负责的事实，我方未享受到相应物业服务。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明的事实有：1.被告与前期物业公司建立物业服务合同法律关系；2.自2018年8月15日由原告收取在该节点之前未交纳物业费；3.在2018年8月15日之后，为该小区实际提供物业服务的系本案原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费的金额问题，被告对物业费的收费标准为2.5元/平方米/月有异议，认为该标准过高。经被告的举证，本院确认的涉案商铺情况为：涉案小区实行封闭式管理，且砌围墙使该小区商铺独立于园区之外。本院认为，原告作为物业服务公司其向物业使用人提供的服务，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，因被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，故其不应当要求被告交纳全额的物业管理服务费，故本院认为被告应支付的物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告当交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间内的物业费10837.8元（2.5元/平方米/月×120.42平方米×45个月×80%）。关于违约金的问题，庭审已经查明，被告并非恶意拒交物业费，而是对于物业费缴费标准存在异议，且被告在庭审过程中举证证明，在原告提供物业管理过程中存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李苗苗本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费10837.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由被告李苗苗负担57元，原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担25元。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加57元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审判员  汤威二〇二〇年十一月十一日书记员  姜军