上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16451号原告：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：赵紫日，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被告：上海桃芮丝贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凯。被告：梁守备，男，1984年10月6日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：叶晨，万商天勤(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：周修稳，万商天勤(上海)事务所律师。原告上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)与被告上海桃芮丝贸易有限公司(以下简称桃芮丝公司)、梁守备物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序；后因被告桃芮丝公司下落不明，本院依法转为普通程序向被告公告送达民事诉状副本等，并依照《最高人民法院关于印发的通知》第十六条第二款之规定，于2020年12月7日由审判员梁滨凤独任公开开庭进行了审理。原告华瞻公司委托诉讼代理人张弛及被告梁守备委托诉讼代理人周修稳到庭参加诉讼。被告桃芮丝公司经本院公告传唤未到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理并当庭作出判决。本案现已审理终结。原告华瞻公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告桃芮丝公司支付2017年10月1日至2018年5月11日止综合物业服务费(以下简称物业费)人民币(以下币种同)22,296.23元(按3,026.65元/月计算)。2、判令被告支付逾期付款违约金1,598.07元(按日1%暂计至2019年12月31日，实际计至物业费付清之日止)。3、判令被告梁守备对于被告桃芮丝的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告受上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)委托为嘉定宝龙城市广场提供物业管理服务。被告梁守备承租了嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为M1-2F-253/255/292/293的商铺4间出租给乙方，租赁场所面积暂计55.03平方米，具体面积以甲方交付的实际面积为准。租赁起始日期为2017年3月10日，物业费为55元/月，计每月物业费为3,026.65元。2017年6月日，宝龙公司与两被告签订了一份《租赁合同主体变更协议》，约定承租方变更为桃芮丝公司。梁守备对桃芮丝公司履行租赁合同的权利、义务承担连带责任。桃芮丝公司于2017年9月擅自停止营业，并拖欠自2017年10月起的物业费，两被告于2018年5月11日归还了租赁的商铺。原告多次催讨2017年10月1日至2018年5月11日止的物业费未果，故诉至法院。被告桃芮丝公司未作答辩。被告梁守备辩称，原告请求被告梁守备对被告桃芮丝公司的付款义务承担连带清偿责任没有依据，商铺租赁合同并非与原告签订，两被告与宝龙公司签订的主体变更协议也与原告无关。经审理查明，2016年12月26日被告梁守备(承租方，乙方)与宝龙公司(出租方，甲方)签订了为期两年的《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于上海市阿克苏路XXX号的嘉定宝龙城市广场1号楼第2层的编号为M1-2F-253/255/292/293的商铺4间出租给乙方，租赁场所面积55.03平方米。合同第2条约定，该广场由原告华瞻公司进行统一的物业管理服务，华瞻公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方(被告)主张权利；合同第3条约定，租赁起始日自2017年3月10日起。合同第4条约定，物业费收费标准为每平方米55元/月；合同4.5条规定，物业费应按自然季度为一期支付，如应付的首期或末期为非完整自然季度的，则按当期实际月数的月标准及按未满月的实际天数支付。日综合服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。合同4.7条规定，如乙方(被告)逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他应向出租方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应按应缴费用的千分之五支付违约金。2017年2月14日，梁守备在系争房屋上注册成立了桃芮丝公司，梁守备为该公司股东及法定代表人。2017年6月，桃芮丝公司、宝龙公司及梁守备三方签订了《主体变更协议》，将租赁合同主体承租方由梁守备变更为桃芮丝公司，并约定梁守备对桃芮丝公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。2018年3月，桃芮丝公司以系争租赁房屋存在漏水问题致使其无法正常经营为由向法院起诉，请求判令解除租赁合同、赔偿经济损失，同时请求华瞻公司与宝龙公司承担连带责任。我院经审理作出(2018)沪0114民初4630号判决，判决书确认租赁合同自2018年5月11日起解除，但对桃芮丝公司请求华瞻公司与宝龙公司承担连带责任的诉请未予支持。宝龙公司对该判决不服，提出上诉，二审作出(2019)沪02民终1527号判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月19日，桃芮丝公司的股东及法定代表人变更为张凯。2018年10月宝龙公司起诉两被告，请求两被告支付2017年10月1日至2018年5月11日期间的租金。我院经审理作出(2018)沪0114民初17206号判决，该判决已生效。但两被告桃芮丝公司一直未支付2017年10月1日至2018年5月11日的物业费。以上事实，有宝龙城市广场商铺租赁合同、《租赁合同主体变更协议》、(2018)沪0114民初4630号民事判决书、(2019)沪02民终1572号民事判决书、(2018)沪0114民初17206号判决书及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告依据宝龙公司与被告签订的租赁合同对被告承租的商铺提供综合管理服务，且合同约定原告有权直接向被告主张权利。被告与宝龙公司间的租赁合同已于2018年5月11日依法解除，故原告要求被告支付2017年10月1日至2018年5月11日物业费的诉请，依法有据，本院应予支持,金额应为22,260.48元；关于违约金，租赁合同中对物业费的支付及违约责任均作了约定，被告至今仍未支付显属违约，现原告主张违约金，依法有据，本院应予支持，违约金本院酌定为800元；根据宝龙公司与两被告签订的《租赁合同主体变更协议》，该变更协议系三方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，亦合法有效。梁守备确认并同意对租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，故原告请求被告梁守备对被告桃芮丝公司应付款项承担连带责任依法有据，本院予以支持。被告梁守备辩称原告主张其承担连带责任没有依据的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海桃芮丝贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司2017年10月1日至2018年5月11日综合物业服务费人民币22,260.48元；二、被告上海桃芮丝贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司违约金人民币800元。三、被告梁守备对被告上海桃芮丝贸易有限公司上述应付之款承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费397元，由被告上海桃芮丝贸易有限公司与梁守备负担，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁滨凤二〇二〇年十二月七日书记员  朱炜锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。