上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12626号原告：吴健，男，1988年8月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张恬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海虹口世纪大酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐东卫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙文超，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩胡盼，上海众华律师事务所律师。第三人：上海鸿联物业管理有限公司，住所地上海市四平路XXX号名义29B室。法定代表人：单育，董事。原告吴健与被告上海虹口世纪大酒店有限公司(以下简称世纪大酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海鸿联物业管理有限公司(以下简称鸿联物业)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴健的委托诉讼代理人张恬到庭参加诉讼，被告世纪大酒店的委托诉讼代理人韩胡盼于2020年11月16日到庭参加诉讼，2020年9月21日世纪大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，第三人鸿联物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴健向本院提出诉讼请求：1、要求确认吴健、世纪大酒店就上海市溧阳路XXX号XXX幢XXX室部分区域房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年1月25日解除；2、要求世纪大酒店返还2020年1月26日至4月25日的租金84,218.40元；3、要求世纪大酒店返还押金10万元；4、要求世纪大酒店赔偿装修损失10万元。事实和理由：2018年11月7日，吴健与世纪大酒店签订租赁合同，约定世纪大酒店将系争房屋出租给吴健，租赁期自2018年11月10日起至2026年11月9日，免租期为2018年11月10日至2019年1月25日，第一年及第二年月租金均为28,072.80元，押金10万元。吴健租赁系争房屋用于经营棋牌室，2020年1月25日，由于新冠疫情，虹口区文化市场管理所发布告知书，告知虹口区各文化娱乐场所(歌舞娱乐、网吧、棋牌室)暂停营业。2020年4月20日，由于拖欠水、电及物业费用，鸿联物业在系争房屋门上张贴停电通知，其当日即对系争房屋进行了停水停电并上锁。2020年5月12日，虹口区文化和旅游局发布通知允许棋牌室复工，但系争房屋一直处于停水停电及上锁状态，钥匙在鸿联物业处，其拒绝交付钥匙，导致吴健无法使用系争房屋。吴健支付租金及增值税至2020年4月25日，但自2020年1月25日起未再经营，故要求租赁合同于2020年1月25日解除。合同系因不可抗力解除，解除后世纪大酒店应返还2020年1月26日至4月25日的租金及押金，另吴健对系争房屋进行了装修，酌情主张10万元装修损失。现世纪大酒店拒绝退还租金、押金及赔偿装修损失，故起诉要求判如诉请。世纪大酒店辩称，不同意吴健的全部诉讼请求。吴健租赁系争房屋不仅开展棋牌娱乐，亦从事和餐饮相关的其他活动。认可吴健支付租金及增值税至2020年4月25日，但合同约定12%房产税由吴健承担，吴健仅支付房产税至2019年4月25日，后其以世纪大酒店无法开具内容为房产税的发票拒绝支付。自2020年2月起，鸿联物业多次要求吴健支付拖欠的水、电费及物业费，吴健一拖再拖。2020年4月21日，经吴健同意，鸿联物业停水停电，由于系争房屋大门系自动门，停电后无法锁住，鸿联物业出于安全考虑进行锁门并告知吴健钥匙在物业处，如有需要可至鸿联物业取钥匙。2020年5月12日，关于棋牌室的疫情防控措施解除，吴健的经营不再受到影响，且在此之前吴健可使用系争房屋开展其他经营活动。目前系争房屋处于停水停电及上锁状态，但仍在吴健掌控之下，其从未向世纪大酒店交付房屋。合同的解除需采取书面形式,世纪大酒店此前并未收到书面的解除通知,不认可吴健诉请的解除时间及解除方式，且吴健并不享有法定或约定的合同解除权，不可抗力并非解除合同的情形，世纪大酒店不同意解除租赁合同，要求继续履行，即使法院最终认定解除租赁合同亦是由于吴健自行提出解除，解除合同后应由吴健及鸿联物业共同返还房屋。双方并未变更租赁合同内容，现吴健已欠付租金构成违约，其主张返还租金及押金没有依据，并应自行承担装修损失。世纪大酒店将另案主张租金、使用费及违约责任，不在本案中提起反诉。鸿联物业述称，不同意吴健的全部诉讼请求，具体理由同世纪大酒店意见。2020年2月至4月期间仍有水、电费产生，说明在此期间吴健还在正常经营，鸿联物业多次催讨水、电费及物业费用，吴健不予支付。停水停电系经吴健同意，因系争房屋大门系自动门，停电后无法锁门，鸿联物业出于安全考虑而锁门，并已明确告知吴健钥匙在物业处，如有需要到物业取钥匙。关于吴健拖欠的水、电费及物业费用，鸿联物业已另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，世纪大酒店(出租方、甲方)与吴健(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商业使用，租赁期限自2018年11月10日起至2026年11月9日止，保证金10万元，免租装修期2.5个月，自2018年11月10日至2019年1月25日；租金三个月一付，先付后用，第1年及第2年月租金为28,072.80元，乙方应于每一支付周期起始日的5天前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的双倍支付违约金；本合同约定的房屋租金为不含税价，即增值税、房产税由乙方承担，目前增值税税率为5%、房产税税率为12%，租赁期内若国家税务机关调整税率，则本合同约定的增值税及房产税税率相应调整，由乙方承担的增值税和房产税按本合同第四条第(二)款约定连同租金一并支付给甲方；甲、乙双方同意，乙方未按本合同规定之日期支付租金，且逾期超过15天的，甲方有权停止水、电、煤气及物业管理等服务；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理费以及政府行政收费等费用由乙方承担。审理中，双方一致确认吴健支付租金及增值税至2020年4月25日，支付房产税至2019年4月25日。同日，世纪大酒店(甲方)、吴健(乙方)、鸿联物业(丙方)就溧阳路XXX号XXX幢(104)、(102室二层)、(101室部分区域)商铺签订《物业管理三方协议》，约定乙方必须按时(每月10日前)交纳管理费、水电费等费用，如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月15日或拖欠租金超过合同规定期限，丙方有权或根据甲方的授权采取相应措施催缴欠费，经丙方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，丙方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。审理中，吴健、世纪大酒店及鸿联物业一致确认吴健支付水、电费至2019年12月24日，支付物业费至2020年1月31日。2020年1月25日，虹口区文化市场管理所发布告知书，载明1月24日本市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据市委市政府工作部署和国家文旅部通知要求，结合本市文化娱乐行业联防联控工作机制，从即日起，虹口区各文化娱乐场所(歌舞娱乐、网吧、棋牌室)暂停营业，各文化娱乐场暂停营业期间不得擅自开放，如有违反，将按照相关法律法规予以处理。2020年3月31日，上海市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好本市文旅行业复工复产复市工作的通知》，载明演出场所(含剧场、书场、演艺空间等)、歌舞娱乐场所、网吧、棋牌室等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业。2020年4月20日，吴健与鸿联物业工作人员微信聊天记录显示，工作人员称今天要发停电通知，吴健回复：先停电，其通知人来锁门，反正也不营业，门断电自己就开了，要让人来关门；4月21日，吴健询问锁是否为物业所装，鸿联物业工作人员称因吴健不来现在又停电了帮吴健在门上装了个锁，有事来物业拿钥匙，吴健回复：好的，谢谢。2020年5月12日，虹口区文化和旅游局发布《关于本区文化娱乐、互联网上网服务行业疫情常态化防控下加强管理与服务工作的通知》，载明进一步有序开放网吧、歌舞娱乐场所、棋牌室。审理中，吴健、世纪大酒店及鸿联物业均确认目前系争房屋仍处于停水停电及上锁状态，钥匙在鸿联物业处。审理中，吴健表示同意用保证金冲抵其应支付世纪大酒店的费用。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，吴健与世纪大酒店之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。吴健作为承租人诉至本院要求解除合同，明确表示不再履行租赁合同，若强制继续履行将会给双方造成损失，故本院认定双方之间的租赁合同解除，解除时间应以吴健提出解除合同的诉状送达世纪大酒店之日即2020年8月3日为准。合同解除后，吴健应向世纪大酒店返还系争房屋，由于系争房屋钥匙仍在鸿联物业处，吴健与鸿联物业应共同返还。吴健承租系争房屋系用于经营棋牌室，因新冠疫情相关部门采取管控措施，确对其经营造成一定影响，对2020年1月26日至4月25日期间的租金，本院将根据公平原则进行调整，但向世纪大酒店返还系争房屋前的租金及使用费仍应由吴健承担，现世纪大酒店未在本案中进行相关费用的主张，本院无法进行抵扣，对于上述期间调整后多余部分的租金暂由世纪大酒店返还吴健。鉴于双方之间的租赁费用尚未结清，对于保证金本案不作处理，吴健表示同意用保证金抵扣其应付费用，双方可另行结算。关于装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人鸿联物业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、吴健与上海虹口世纪大酒店有限公司就上海市溧阳路XXX号XXX幢XXX室部分区域房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；二、吴健、上海鸿联物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内将上述房屋返还上海虹口世纪大酒店有限公司；三、上海虹口世纪大酒店有限公司应于本判决生效之日起七日内返还吴健2020年1月26日至4月25日的租金42,109.20元；四、驳回吴健的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,358.67元，由吴健负担2,004.87元，上海虹口世纪大酒店有限公司负担353.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年十二月二十八日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。