北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2510号原告（反诉被告）：北京畅思文化交流中心，住所地北京市门头沟区永定镇冯村商业街******-1。经营者：赵红霞，经理。委托诉讼代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京旭日中天科贸有限公司，住所地北京市门头沟区双峪路**院**楼**F604-1。法定代表人：张秀琴，总经理。委托诉讼代理人：张小磊，男，北京旭日中天科贸有限公司行政总监。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。原告（反诉被告）北京畅思文化交流中心（以下简称畅思文化中心）诉被告（反诉原告）北京旭日中天科贸有限公司（以下简称旭日中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。此案经一审判决后，于2020年5月20日经北京市第一中级人民法院（2020）京01民终2084号裁定书裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1268号民事判决；二、发回北京市门头沟区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）畅思文化中心的经营者赵红霞、委托诉讼代理人程胜华，被告（反诉原告）旭日中天公司的委托诉讼代理人张小磊、赵建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）畅思文化中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》于2019年1月21日已解除；2、请求判令旭日中天公司返还畅思文化中心自2018年1月至6月期间房屋租金45万元及以45万元为基数，自交付租金之日起至返还之日止的利息损失；3、请求判令旭日中天公司返还畅思文化中心保证金22．5万元及以22．5万元为基数，自交付租金之日起至返还之日止的利息损失；4、请求判令旭日中天公司赔偿畅思文化中心设备及装修损失78．5934万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订了《租赁（合作）合同》，约定旭日中天公司将位于北京市门头沟区xx店三层场所出租给畅思文化中心，用于开办、经营儿童培训教育，租期五年，自2017年11月1日起至2022年11月30日止，租金为45万元/半年，履约保证金为22．5万元。后双方又签订《租赁（合作）合同补充协议》，该补充协议约定旭日中天公司应于2018年2月10日前完成消防疏散楼梯改造及消防验收，取得消防部门验收合格证，并配合畅思文化中心取得经营执照。依照双方约定，畅思文化中心于2017年11月28日、2018年2月9日将涉案房屋租金45万元汇付给张小磊，并于租赁合同签订前将22．5万元保证金给付给张小磊，旭日中天公司于2017年11月26日向畅思文化中心出具了保证金收据。畅思文化中心承租涉案房屋是为了开办、经营儿童教育培训机构，在租赁合同签订前，畅思文化中心反复与旭日中天公司确认涉案场地能否开办儿童教育培训机构，旭日中天公司多次、反复承诺涉案房屋内可以从事儿童培训教育经营，也可以配合畅思文化中心办理营业执照，并取得消防安全许可证。故经对方同意，畅思文化中心开始对涉案场地进行装饰装修并采购了教学设备。但时至今日，旭日中天公司没有依据补充协议的约定履行相应的义务，没有兑现负责畅思文化中心所在区域取得消防部门验收合格证的承诺，没有协助畅思文化中心取得经营执照及办学许可证，致使畅思文化中心开办、经营儿童教育培训机构，不能开展儿童教育培训工作，实现不了合同目的，旭日中天公司的行为已构成了根本违约。为此，畅思文化中心于2019年1月21日，向旭日中天公司送达了解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书。畅思文化中心认为上述合同及补充协议已于2019年1月21日解除，合同解除后，旭日中天公司应当返还畅思文化中心已支付的房屋租金及保证金并赔偿利息损失，且需赔偿畅思文化中心购买设备及装修费等一切损失。故提出如上所请。被告（反诉原告）旭日中天公司原审时辩称，我公司没有任何违约情况，也积极履行了相关义务，不同意畅思文化中心的全部诉讼请求。本案已经经过了2018年3923号判决和2019年1268号判决书，两份判决书对本案事实认定的已经很清楚了。首先，合同约定我公司协助畅思文化中心办理工商执照，并非由我公司负责办理，且我公司已按照畅思文化中心的指示协助其办理了营业执照；其次，我公司已按照合同约定将涉案场地交付畅思文化中心并办理了相关消防手续，我公司已履行了租赁合同及补充协议所约定的全部义务；畅思文化中心的第2至5项诉讼请求，在（2018）京0109民初3923号民事案件中已经提出并被驳回，现在其又提起诉讼，属于重复起诉，请求法院依法予以驳回。我公司于2019年1月21日收到了畅思文化中心的解除合同和租赁补充协议通知书，我公司于2019年1月24日进行了回复，表示同意解除合同，所以房屋租赁合同的解除时间为2019年1月24日。旭日中天公司在本案中辩称：本案已经经过了（2018）京0109民初3923号民事判决书和（2019）京0109民初1268号民事判决书，两份判决书对本案事实认定的已经很清楚了。首先作为原告方强调了他们没有达到合同的目的,但达不到合同目的的主要问题是在原告方，被告方根据原告的指示确定了公司名称等，符合原告公司经营的要求，我方不存在违约的情况。第二，从我们补充协议也就是我们和原告合作期间曾签订过一份补充协议看，合同的第五项，我们是配合对方，而不是由我们来办。在签订合同后，原告变更了地址，在门头沟冯村商业街又开办了一个学校，代替了原来的学校，法定代表人仍然是赵红霞。我们认为，畅思文化中心存在脚踩两条船的行为。在2017年10月份北京市教委有文件，停止民办学校许可证的新增。按照新增产业禁止和限制要求，由于政策原因，暂时不能办理这个机构了。此原因不是我方的过错。在2018年11月，也就是畅思文化中心在办理冯村教育培训中心的时候，这个时间段，北京教委规定，可以办培训机构，就是畅思文化中心另办了一个机构，畅思文化中心为什么还要我们协助。不是我们不协助，而是原告另找一个便宜的地方开办了，我方不应承担责任。被告（反诉原告）旭日中天公司坚持原审时提出的反诉请求：请求判令畅思文化中心给付自2018年7月1日至2019年1月24日期间的租金51万元。事实和理由：我公司向畅思文化中心交付涉案房屋后，畅思文化中心仅给付了部分租金，尚未给付2018年7月1日至2019年1月24日期间的房屋租赁费。合同解除后，畅思文化中心应按照合同的约定按每半年45万标准计算，支付我公司上述期间的租金51万元。原告（反诉被告）畅思文化中心辩称：不同意被告方的反诉请求，我方没有实际占有使用该房屋，不能实际占有使用该房屋的原因和责任是被告方的根本违约造成的。我们认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条的规定，租赁合同存续期间发生了租金，我方认为应予免除。原因是，我方没有实际使用租赁房屋，没有实际经营合同目的，不能实现的主要原因过错在于被告方。根据该项规定租赁合同存在期间的租金应予免除。因此，我方请求法庭，驳回被告方的反诉请求。原审时，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中，双方当事人坚持原审时的举证、质证意见，本案记录在案。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年12月，甲方北京市门头沟区商业网点规划建设管理处、乙方北京门城xx商城有限公司、丙方北京市华洋百货总公司签订《商业服务业用房租赁合同》，合同约定：甲方同意将其所有的位于北京市门头沟区xxxx街xx号原xxxxxx商场经营使用的房屋及场地（以下简称物件）租赁给乙方使用，总建筑面积为3161平方米，乙方用于经营组建连锁企业；甲方确保乙方承租物件是合法、安全、适合于商业、服务业经营使用。2017年11月26日，旭日中天公司（甲方）与畅思文化中心（乙方）签订《租赁（合作）合同》，合同约定：甲方同意提供场地，乙方愿意采用利润保底方式租赁甲方位于北京市门头沟区xx店叁层；乙方经营的范围限为儿童培训教育；本合同租赁合作期限为自2017年11月1日起至2022年11月30日止，租期为五年；本合同的计租日开始计算租金的起始日为2018年1月1日；每半年交纳租金的金额为45万元；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币22．5万元，并交付首期租金45万元。同日，旭日中天公司（甲方）与畅思文化中心（乙方）签订《租赁（合作）合同补充约定》，载明：因主合同未约定事项，其他事项约定如下：1、甲方承诺乙方负责乙方所在区域消防改造，消防疏散楼梯改造（楼梯宽度1．4米）及消防验收，取得消防部门验收合格证。2、消防疏散楼梯改造在2018年2月10日前完成。……5、配合乙方取得经营执照及办学许可证。协议签订后，畅思文化中心向张小磊个人账户支付涉案场地租金共45万元，履约保证金22．5万元，旭日中天公司向畅思文化中心出具了保证金的收据。2017年11月，旭日中天公司将涉案房屋交付畅思文化中心。协议签订后，旭日中天公司协助畅思文化中心办理营业执照事宜。双方协商将在租赁房屋处原注册个体工商户北京市门头沟区xxxx服装城转为自然人独资的有限责任公司北京畅思文达教育咨询有限公司，在办理过程中，畅思文化中心的另一位负责人吴xx（音）曾与张小磊通过微信沟通，并提供企业名称为“畅思文达教育咨询有限公司”。2018年5月8日，北京畅思文达教育咨询有限公司出具执行董事决定，同意聘任赵红霞担任经理职务，执行董事签字赵红霞。赵红霞曾于2018年5月通过电话方式向工商行政管理部门询问关于个体工商户北京市门头沟区xxxx服装城转成企业事项的办理进程。畅思文化中心陈述：旭日中天公司在未告知其无法提供产权方产权证明的情况下建议进行上述执照转换，其同意并参与办理登记手续，后手续未办理成功，其向工商行政管理部门核实未办理成功原因系缺少产权证明，之后其向产权方核实才知产权方不同意租赁房屋用于儿童培训教育。2018年7月4日，畅思文化中心以旭日中天公司在签订合同前明知租赁房屋不能用于儿童教育培训，仍与畅思文化中心签订合同，存在欺诈。且双方签订合同后，也不能为畅思文化中心办理儿童教育培训机构的经营执照。旭日中天公司的行为致使畅思文化中心在违背真实意思的情况下签订协议，旭日中天公司恶意收取畅思文化中心房屋租金与保证金，并造成畅思文化中心在装修、采购设备等方面的巨大经济损失。畅思文化中心付款均支付给张小磊个人账户，张小磊个人投资旭日中天公司，其个人财产与公司财产混同，应当对旭日中天公司返还租金、保证金、相应利息、赔偿损失的义务承担连带责任。故以房屋租赁合同纠纷为由起诉了旭日中天公司及张小磊，诉讼请求为：1、请求依法撤销畅思文化中心与旭日中天公司于2017年11月26日签订的《租赁（合作）合同》以及《租赁（合作）合同补充协议》；2、请求判令二被告连带返还畅思文化中心自2018年1月至6月期间房屋租金45万元及利息9787．5元；3、请求判令二被告连带返还畅思文化中心保证金22．5万元及利息4893．75元；4、请求判令二被告连带赔偿畅思文化中心设备及装修损失862224元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。该案件原审时，本院曾向北京xx超市有限公司调查，北京xx超市有限公司工作人员杨xx向本院陈述：法院向其出示的旭日中天公司与北京xx超市有限公司之间签订的关于涉案场地的《专柜租赁合同》系真实有效的合同，合同载明内容与其公司存留的合同一致，北京xx超市有限公司与北京门城xx商城有限公司、旭日中天公司就涉案场地签订过合同主体变更协议，北京xx超市有限公司就涉案场地对外签订租赁合同后已将全部合同权利义务变更给北京门城xx商城有限公司,并提供《合同主体变更协议书》。关于涉案场地的经营范围，杨xx陈述，在北京门城xx商城有限公司与北京市门头沟区商业网点规划建设管理处签订的合同中，未禁止经营儿童教育培训，承租人只要在其他方面能够通过相关部门检查，北京xx超市有限公司对承租人的经营项目不做干涉。在该案中，双方对《回复》及《情况说明》的真实性均无异议，本院对该二份证据的真实性予以认可。并结合双方的举证质证意见认定，畅思文化中心主张北京xx超市有限公司与旭日中天公司之间的《专柜租赁合同》系伪造，未向本院提供证据予以证明，本院已就上述合同的真实性以及合同主体是否适格向北京xx超市有限公司进行核实，且经核算，合同载明的涉案场地每月租金4．2万元、年递增5%与合同备注的收取租金的平滑期及每月实际收取的租金数额之间并无矛盾，二种收取方式在租赁期内北京xx超市有限公司收取的租金总额一致，无法证明上述合同系伪造。故本院对被告提交的《专柜租赁合同》的真实性予以确认。该案中本院认为，北京市门头沟区商业网点规划建设管理处与北京门城xx商城有限公司签订的《商业服务业用房租赁合同》中未明确约定涉案场地不得经营儿童培训教育，北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心出具的《回复》及《情况说明》中仅强调涉案房屋应用于经营组建连锁企业，应适合于商业、服务业经营使用，亦未明确表示不得经营儿童培训教育。另，《回复》系针对北京门城xx商城有限公司，并非针对旭日中天公司及张小磊，北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心表示已经告知过旭日中天公司及张小磊涉案场地不得经营儿童培训教育，旭日中天公司及张小磊对此不予认可，畅思文化中心亦无其他相关佐证证明旭日中天公司及张小磊知晓涉案场地不得经营儿童培训教育。北京xx超市有限公司在本案中则表示涉案场地未对经营儿童培训教育进行限制。现北京市门头沟区商业网点规划建设服务中心、北京xx超市有限公司、旭日中天公司对涉案场地能否经营儿童培训教育陈述不一致，亦无生效的法律文书对此进行确认，畅思文化中心提供的证据不足以认定涉案场地存在经营儿童培训教育的限制，故对畅思文化中心主张涉案场地无法经营儿童培训教育且旭日中天公司及张小磊签约时明知此事，缺乏事实依据，本院不予采信。畅思文化中心主张旭日中天公司所办理的营业执照并非为其中心办理，但根据双方的微信记录，旭日中天公司在办理北京畅思文达教育咨询有限公司营业执照过程中，系根据畅思文化中心指示确定的公司名称，公司住所地、经营范围均符合畅思文化中心的经营要求，旭日中天公司在办理完上述执照后亦告知了畅思文化中心相应情况，故对畅思文化中心提出的上述营业执照不是为其中心办理的主张，本院不予采信。对畅思文化中心以旭日中天公司构成欺诈为由主张撤销双方之间签订的《租赁（合作）合同》以及《租赁（合作）合同补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。并于2018年12月27日，驳回了北京畅思文化交流中心的全部诉讼请求。另查，2019年1月21日，畅思文化中心向旭日中天公司送达了解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书。旭日中天公司于当日收到畅思文化中心送达的解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书，并于2019年1月24日，旭日中天公司向畅思文化中心回函，表示同意解除双方签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》。双方一致认可，畅思文化中心于2019年1月24日腾退了涉案房屋。2019年2月19日，畅思文化中心提出申请，要求对涉案房屋装修损失进行鉴定；2019年8月13日，畅思文化中心撤回相关鉴定申请。本案在审理过程中，畅思文化中心提交了原告负责人赵红霞与原被告法定代表人张晓磊的通话录音光盘及文字记录。证明原告要求被告提供产权房屋资料，协助原告办理营业执照及办学许可证。旭日中天对该录音的真实性予以认可，但对关联性不认可。称畅思文化中心于2018年11月在北京市门头沟区永定镇冯村开办培训中心。证明畅思文化中心脚踩两条船，找更便宜的地方开办学校。旭日中天公司出示北京市教委暂停新增内容的通知资料。证明，当时不是由于我方的原因办理不了教育机构，而是由于政府的原因。畅思文化中心认为，原告方需要办理的培训机构与此文件规定的适用范围不相符。旭日中天公司出示北京市教委的新政策相关资料一份。2018年11月9日生成的，证明原告可以按照规定办学了，后来原告办下来了。证明，原告一直在关注，原告不是不懂。畅思文化中心对此证明的证明目的不认可，认为，我方办理许可证及营业执照，要求被告方提交加盖公章的产权证明，与此证据不矛盾。旭日中天公司出示了微信记录一份。时间是2018年4月。证明，原告是同意我们继续办执照的。我们办执照的全过程，赵红霞是知道的。在办理执照的过程中，原告和被告是互通的。畅思文化中心对该证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可。被告方通过自己的办法代原告方办理营业执照，从营业执照记载的范围根本就没有儿童教育培训这一项。当时办营业执照的时候，之所以原告方和被告方有沟通，原告方以为被告方办理的营业执照符合原告的经营要求，但从营业执照记载的范围根本就没有教育机构这一项。因此，原告的经营目的就没有实现。原告方认为，被告方代办的营业执照，对原告方没有实际意义。旭日中天公司出具了营业执照一份。在2018年8月15日就已经办了，上面写的很清楚，是畅思文化教育咨询。从微信上说的要求也清楚，他们要马上开业，证实畅思文化想营业的意图。畅思文化中心对该证明的证明目的不予认可。双方签订的合同的经营范围是儿童教育培训。被告在明知情况下办理咨询有限公司执照，对原告没有实际意义，也不能证明被告方履行了配合取得营业执照和经营许可证的义务。本案在审理过程中，畅思文化中心称双方曾商定2018年7月、8月为免租期。旭日中天公司称免租期为2018年7月和8月，到8月24日。但旭日中天公司未提交相关的证据加以证明。关于旭日中天公司的反诉请求，双方未提交新的证据。畅思文化中心要求旭日中天公司赔偿其设备及装修损失78．5934万元，因其相关设备及涉案场地早已他用，已无涉案现场可供评估。本院认为，畅思文化中心虽表示旭日中天公司没有依据补充协议的约定履行相应的义务，没有兑现负责畅思文化中心所在区域取得消防部门验收合格证的承诺，没有协助畅思文化中心取得经营执照及办学许可证，致使畅思文化中心不能开展儿童教育培训工作，实现不了合同目的。旭日中天公司的行为已构成了根本违约。［北京市教育委员会关于印发《北京市民办非学历教育培训机构设置管理规定》的通知]第七条、第七条第四项规定，申请办学应提交下列材料：（四）办学场地证明。……；租赁场地应提交出租房的房地产产权证的复印件（需加盖产权单位公章）、……、消防安全、卫生合格证明。首先，根据查明的事实，旭日中天公司作为出租方，未按双方“补充协议”的约定向畅思文化中心提供加盖产权单位公章的出租房的房地产产权证，未履行双方“协助畅思文化中心办理营业执照及办学许可证”的合同义务。旭日中天公司对畅思文化中心未能实现合同目的负有责任；其次，畅思文化中心与旭日中天公司签约的目的，是开办儿童教育培训机构。开办该类儿童教育培训机构，所需要的办学许可证，相关审批部门是有严格审批条件的，而畅思文化中心作为主办方和经营者，对相关的审批条件理应非常清楚，或在签署合同之前就应当做好相关的咨询工作。而畅思文化中心在未实际审查旭日中天公司是否具备相应的资质、能否向其提供符合办理“许可证”的相应资料的情况下，即行与旭日中天公司签署合同的行为，亦是造成此纠纷的主要原因。根据查明的事实，双方所签订的租赁合同，本院认定于2019年1月21日解除。畅思文化中心在明知旭日中天公司没有履行合同关键义务能力的情况下，仍然实际占有涉案场地，至2019年1月24日。而在此期间，双方亦未就合同是否继续履行、场地是否清退的事项进行明确的交涉。双方约定扣除的免租期应为2018年7月1日至2018年8月31日。自2018年9月1日至2019年1月24日期间的场地占有费的损失，双方均负有责任。合同履行保证金22．5万元，旭日中天公司应当返还。旭日中天公司辩称根据畅思文化中心指示确定的公司名称，已配合畅思文化中心，办理了的营业执照，该执照中的公司经营范围均符合畅思文化中心的经营要求及相关文件规定，在双方合同履行期间因政府文件的要求不能办理办学许可证的意见，均与畅思文化中心订立合同的经营目的无关，即便是因政策原因，旭日中天公司因不可抗力不能履行合同的，旭日中天公司也应当在合理的期限内提供证明，依法履行及时通知畅思文化中心，以减轻可能给对方造成的损失。故本院对旭日中天公司的抗辩意见均不予采信。2019年1月21日，畅思文化中心向旭日中天公司送达了解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书。旭日中天公司于当日收到畅思文化中心送达的解除双方《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》的通知书，并于2019年1月24日，旭日中天公司向畅思文化中心回函，表示同意解除双方签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》。双方一致认可，畅思文化中心于2019年1月24日腾退了涉案房屋。畅思文化中心要求确认与旭日中天公司于2019年1月21日为合同解除期的请求，本院予以确认。对于旭日中天公司提出的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院确认。畅思文化中心对旭日中天公司反诉的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。双方自2018年9月1日至2019年1月24日146天期间的场地占有费用为360000元。此期间的纠纷双方各负有均等责任。畅思文化中心要求旭日中天公司赔偿其设备及装修损失78．5934万元的请求，因其相关设备及涉案场地早已他用，已无现场可供评估，对畅思文化中心的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百一十八条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确定北京畅思文化交流中心与北京旭日中天科贸有限公司签订的《租赁（合作）合同》及《租赁（合作）合同补充协议》于2019年1月21日解除；二、北京旭日中天科贸有限公司于本判决生效之日起七日内，返还北京畅思文化交流中心保证金人民币二十二万五千元；三、北京旭日中天科贸有限公司于本判决生效之日起七日内，返还北京畅思文化交流中心合同保证金人民币十五万元；四、北京畅思文化交流中心于本判决生效之日起七日内，给付北京旭日中天科贸有限公司2018年9月1日至2019年1月24日期间的场地占用费人民币十八万元；五、驳回北京畅思文化交流中心的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万八千二百一十三元，由北京畅思文化交流中心负担一万零八百五十五元，已交纳。由北京旭日中天科贸有限公司负担七千三百五十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费八千九百元，由北京旭日中天科贸有限公司负担四千四百五十元，已交纳；由北京畅思文化交流中心负担四千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王大保审 判 员  梁朝宝人民陪审员  申 振二〇二〇年九月二十四日法官 助理  任亚杰书 记 员  蒋 蕊