河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5418号原告：赵亚娟，女，1985年9月12日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。被告:张中明，男，1988年11月17日出生，汉族，住河南省光山县。第三人：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路****楼**。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳颖，金博大律师事务所律师。第三人：鄢思花，女，1990年1月3日出生，汉族，住河南省新县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行，，住所地郑州市**陇海中路**负责人：袁磊，该支行行长。委托诉讼代理人：徐建平，该支行员工。委托诉讼代理人：李志萍，河南英泰律师事务所律师。第三人：郑州隆满园房地产营销策划有限公司第一分公司，住所，住所地郑州市中原区工人路**中原新城学府**小区**楼裙楼**商壹层**商铺div>负责人：李东义，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘亚洲，该分公司员工。原告赵亚娟与被告张中明、第三人郑州汇泉置业有限公司（以下简称汇泉公司）、鄢思花、中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（以下简称工行郑州铁路支行）、郑州隆满园房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称隆满园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚娟及代理人王长兴，第三人汇泉公司代理人谢向涛、吴佳颖，工行郑州铁路支行代理人徐建平、李志萍，隆满园公司代理人刘亚洲到庭参加诉讼，被告张中明、第三人鄢思花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵亚娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理案涉房产的不动产权证书；2、判令被告在原告代其向抵押银行支付解押款的情况下对案涉房产办理抵押注销手续；3、判令被告在不动产权证书下发且解押后协助原告办理案涉房产的过户手续；4、判令被告赔偿原告违约金共计20万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月5日，原被告双方经中介隆满园公司居间签订了房屋买卖合同，合同约定：被告将其名下位于郑州市中原区××楼××单元××号房产以120万元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过中介公司履行了合同约定的支付义务，然而，合同履行过程中，由于被告的自身原因导致未能按照合同约定履约，因此，双方又分别签订了两份补充协议，约定房价由原来的120万元几次变更最终为105万元。然而，在小区其他房产均已办理完毕房本且第三人汇泉公司通知被告前往办理房产不动产权证书时，却未能与被告取得联系，在原告及中介公司多次联系被告后，也存在多次电话拒接、短信不回等情况，好不容易打通，就以家里有其他事情为由继续拖延时间。同时，据原告了解，被告在案涉房产抵押银行已经出现断供情况，意味着被告出现财务危机，而原告已经对房产进行了装修入住，最终肯定需要被告配合过户手续。现在，原告愿意代替被告向第三人汇泉公司支付相关费用，由其尽快办理案涉房产的不动产权证书，同时，原告也愿意代替被告向案涉房产抵押银行支付解押款，以便对房产办理解押手续，在此情况下，原告现特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告张中明未答辩，第三人鄢思花未陈述意见。第三人汇泉公司述称：原告赵亚娟主张判令张中明办理案涉房产证书及过户手续没有事实根据和法律依据，依法应判决驳回其诉讼请求。1、2016年3月1日，汇泉公司与张中明、鄢思花签订《商品房买卖合同》，由张中明、鄢思花购买汇泉公司开发的位于郑州市中原区金田路10号6幢1单元8层804号商品房，合同约定房屋总价款738208元，张中明、鄢思花于合同签订当日支付购房首付款188208元，剩余55万元以申请银行商业贷款的方式支付。张中明、鄢思花自2020年3月份开始持续断供，汇泉公司因对涉案房屋承担阶段性担保，贷款银行工行郑州铁路支行从2020年3月5日开始连续每月划扣汇泉公司关于张中明、鄢思花月供的保证金，依据《商品房买卖合同》约定，张中明、鄢思花未按时偿还涉案房屋按揭贷款导致汇泉公司承担连带保证责任，汇泉公司有权与其解除合同并要求其承担违约赔偿金。2、贷款银行工行郑州铁路支行于2020年3月起诉张中明、鄢思花要求提前清偿全部贷款本金及所产生的利息，并承担律师代理费等费用，要求汇泉公司对上述费用承担连带清偿责任，二七区人民法院作出（2020）豫0103民初4807号民事判决书，对银行的诉讼请求予以支持，意味着汇泉公司面临为张中明、鄢思花承担50多万元的保证责任，汇泉公司已向法院提起诉讼请求解除与张中明、鄢思花签订的商品房买卖合同，房屋的所有权属于汇泉公司，而非张中明、鄢思花，然而本案赵亚娟与张中明签订房屋买卖合同后，赵亚娟仅支付了部分房款，也没有办理过户手续，目前房屋仍在汇泉公司名下，因此赵亚娟主张判令张中明办理涉案房产证书及过户手续没有事实根据和法律依据，依法应判决驳回其诉讼请求。第三人工行郑州铁路支行述称：因张中明未按时足额偿还银行贷款，我行向法院起诉要求其清偿所有贷款并承担违约责任，2020年8月27日二七区法院作出2020豫01**民初4807号判决，支持我行的诉请，如果贵院判令该涉案房产归原告所有，原告应当先履行完毕4807号判决中的所有还款责任。第三人隆满园公司述称：总共收到赵亚娟房屋定金20万元及中介佣金2万元，其中20万定金已全部转到张中明名下。经审理查明：1、2019年7月5日，原告赵亚娟、被告张中明及第三人隆满园公司签订《房屋买卖合同》一份，主要内容：卖方（甲方）张中明，买方（乙方）赵亚娟，居间方（丙方）隆满园公司。甲方拥有位于中原区××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权人为鄢思花，建筑面积为108.07平方米；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为120万元；乙方应于本合同签订时支付佣金1.8万元、代办费0.2万元；办理产权立契过户手续时，乙方负担总税费用的100%；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款52万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集，甲方收到上述款项后3个工作日内办理完毕抵押登记注销手续；乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，如甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款52万元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起当日内将该房屋名下所有户口全部迁出。违约责任：（1）甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金10万元整。（2）甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。（3）本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向守约方支付总房价款1‰的违约金。合同还约定了其他事项。2、2019年11月15日被告张中明出具《补充承诺》一份，主要内容：甲方张中明，乙方赵亚娟。经甲乙双方约定，乙方购买甲方房产，约定总房款120万成交，现更改价格为118万成交。甲方承诺严格按照合同约定的时间办理房本、借款协议、网上过户所有事项，不得拖延，如若逾期或违约，则赔付乙方已付购房定金的三倍作为违约金。2020年1月19日原、被告签订《补充承诺协议》一份，主要内容：甲方张中明，乙方赵亚娟。经甲乙双方约定，乙方购买甲方房产，原约定总房款120万元，现更改总房款为116万元成交。甲方承诺自今日起保证按时签约，办理后续房屋交易中所有手续。2020年1月20日被告张中明出具《补充承诺协议》一份，主要内容：甲方张中明，乙方赵亚娟。经甲乙双方约定，乙方购买甲方房产，原约定总房款120万元，现更改总房款为113万元成交。甲方承诺自今日起保证按时签约，办理后续房屋交易中所有手续。3、诉讼中，原告还提供了一份署名张中明的《补充承诺》照片打印件，主要内容：甲方张中明，乙方赵亚娟。经甲乙双方约定，乙方购买甲方房产，原约定总房款120万元，现更改总房款为105万元成交，乙方已支付定金20万元。甲方承诺自今日起配合办理后续房屋买卖交易手续，于2020年6月1日准时回郑州办理房产证、补交月供各方面手续、并配合后续银行借款、网签过户流程、如有逾期、除赔偿乙方所有损失之外、自动放弃房屋所有权，归买方赵亚娟所有。张中明，2020.5.28。4、2016年3月1日，被告张中明作为买受人、第三人鄢思花作为共有人与出卖人汇泉公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买案涉房屋，建筑面积108.07平方米，总价款738208元，首付款188208元，剩余55万元以申请银行商业贷款的方式支付。出卖人应当在2018年5月30日前交付房屋，在2018年7月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。5、2020年8月18日第三人鄢思花出具《追认声明》一份，主要内容：我对张中明与赵亚娟于2019年7月5日关于金田路10号6号楼1单元8层806号房产的买卖合同及所有补充协议均予以追认，且后期愿意配合办理上述房产的不动产权证书及配合赵亚娟办理过户手续。6、2016年3月15日，被告张中明作为借款人、抵押人，第三人鄢思花作为抵押物共有人，第三人汇泉公司作为担保人与工行郑州铁路支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定借款55万元，贷款期限360个月，自2016年3月15日起至2046年3月15日止，抵押物为案涉房产。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。7、2020年8月27日郑州市二七区人民法院依法作出（2020）豫0103民初4807号民事判决书，判决张中明偿还工行郑州铁路支行贷款本金51万余元及利息，支付律师费25647元，工行郑州铁路支行对案涉房屋享有优先受偿权。汇泉公司承担连带责任。8、自2019年7月2日至2020年5月28日，原告方通过第三人隆满园公司向被告张中明支付购房款20万元。被告张中明已经将案涉房屋交付给原告，原告已经装修入住。9、案涉房屋合同约定的地址是中原区西四环西、金田路北6幢1单元8层806号，在不动产登记机关的规范地址是中原区金田路10号6号楼1单元8层804号。10、庭审中原告表示愿意代替被告张中明向第三人工行郑州铁路支行履行4807号判决书确定的义务，支付相关款项。也愿意代替被告张中明向第三人汇泉公司履行合同义务，支付相关款项。上述事实，有《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《补充承诺》、《追认声明》、《个人购房借款／担保合同》、转账凭证、票据、微信聊天记录、银行业务回单、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告赵亚娟与被告张中明签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，即买受人应当履行给付房款的义务，出卖人应当履行解押和协助办理房屋权属变更登记的义务。被告张中明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，自动放弃抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。1、关于房屋总价款。合同约定为120万元，被告张中明3次出具书面手续降低房价，最后一次是2020年1月20日更改总房款为113万元，本院予以采信。原告主张2020年5月28日被告将房价降低为105万元，由于其提交的证据是《补充承诺》照片打印件，不是原件，不予采信。2、合同约定“该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请”，被告张中明未履行该义务，属违约行为，应当承担违约责任。合同约定的违约责任有“违约金10万元”“双倍返还定金”“日1‰的违约金”，被告还承诺“定金的三倍作为违约金”，根据原告已经降低了总房款及案涉房屋已经及时交付原告、未延迟原告装修及入住的情况，被告承担的违约金酌定为3万元。3、被告张中明、第三人鄢思花与汇泉公司签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2018年7月29日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”第三人汇泉公司应当履行该约定义务，为张中明、鄢思花办理房屋权属证书。4、诉讼中原告表示愿意代替被告张中明向第三人工行郑州铁路支行履行4807号判决书确定的义务，支付相关款项，也愿意代替被告张中明向第三人汇泉公司履行合同义务，支付相关款项。原告代替被告张中明履行付款义务，不损害第三人工行郑州铁路支行、汇泉公司的合法权益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人郑州汇泉置业有限公司于判决生效后十日内将位于中原区金田路10号6号楼1单元8层804号房屋的不动产权属转移登记至被告张中明（411522198811174872）、第三人鄢思花（411523199001036022）名下；二、原告赵亚娟于判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行履行（2020）豫0103民初4807号民事判决书确定的张中明的付款义务；三、第三人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行收到本判决第二项确定的款项后十日内，办理完毕案涉房屋的抵押解除手续；四、原告赵亚娟于判决生效后十日内向第三人郑州汇泉置业有限公司支付《商品房买卖合同》确定的张中明应当承担的款项（具体金额以该公司核算为准）；五、原告赵亚娟于判决生效后二十日内向被告张中明支付剩余购房款（剩余房款金额：总价款113万元，扣除原告赵亚娟已支付购房款20万元、本判决第二项确定的银行收取的款项、本判决第四项确定的汇泉公司收取的款项）；六、被告张中明、第三人鄢思花于案涉房屋解除抵押登记后十日内，将位于中原区金田路10号6号楼1单元8层804号房屋的不动产权属转移登记至原告赵亚娟（41032819850912052X）名下；七、案涉房产上述交易过程中产生的税费由原告赵亚娟承担；八、被告张中明于判决生效后十日内向原告赵亚娟支付违约金30000元；九、驳回原告赵亚娟其他诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，保全费5000元，共计13700元，由被告张中明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二〇年十一月三十日书记员  张 旭