天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8077号原告：天津利东科技有限公司，住所地：天津市东丽区华明街金地企业总部****。法定代表人：田常越，职务：经理。委托诉讼代理人：段营许，北京中伦文德（天津）事务所律师。被告：中国移动通信集团天津有限公司，，住所地：天津自贸试验区（天津港保税区）****法定代表人：程伟，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴迪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓芳，天津君辉律师事务所律师。原告天津利东科技有限公司与被告中国移动通信集团天津有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津利东科技有限公司之委托诉讼代理人段营许、被告中国移动通信集团天津有限公司之委托诉讼代理人吴迪、张晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津利东科技有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告租金，暂计算至2020年7月31日为租金407,911元；2．请求判令被告支付原告电费48,523.8元；3．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年3月份原告与案外人天津中德职业技术学院签订《基站用房（地）租赁合同》，合同约定案外人将学校教学楼F1座楼顶40平米出租给原告，用于原告作为建通信机房及设立信号塔使用。合同期限自2014年3月16日至2019年3月15日。该租赁合同期限届满后，原告与案外人签订了《基站用地租赁补充协议》，将租赁期限延长至2019年12月31日。原告签订以上租赁合同后，与被告就租赁该学校教学楼F1座签订《基站用房（地）租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月15日至2016年10月14日，年租金为人民币107,500元，原告负责出租行为取得相关权利人的同意，并向被告提供正常供电，向被告提供通信电缆、天馈线及其他设施进场的条件、路径、安装位置等，负责日常巡查，保证租赁区域周围的消防及安全工作。被告应根据合同约定按时缴纳租金、电费，合同期满后如果双方均同意继续合作但未能签署新的合同的，该租赁合同期限自动顺延。后被告在2016年10月14日合同期限届满至今未再缴纳租金，也未支付电费，但其一直占有该租赁场地并正常运营通信设施，其行为已严重违背了双方租赁合同的约定，严重损害了原告的合法利益。原告虽多次联系被告协商合同续签、租金支付事宜，均未果。故原告诉至人民法院，请求法院判如所请。被告中国移动通信集团天津有限公司辩称，原告与被告签订的转租合同在前，原告与中德大学签订的租赁合同在后，原告存在欺诈手段，应属无效情形。原被告间的转租合同于2016年10月14日到期，双方租赁关系终止，原告无权主张后续的租金、电费，此项诉请也已过诉讼时效。租赁场地系公产房，原告及中德大学无权对外出租。依据相关政策文件，也应免费向被告基站建设开放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对于本案中当事人有争议的证据，本院认定如下：1．租赁场地情况。依据《公产房使用证》、租赁合同，证实租赁场地位于天津××路××号××楼××作楼顶，租赁面积40平米，为直管公产性质，承租人为天津中德应用技术大学，相关证据中的“天津中德职业学院”系同一主体，以下简称“中德学校”。租赁场地上建设了基站等通信基础设施。2．租赁合同签订情况。2014年3月，中德学校与原告签订《基站用房（地）租赁合同》，中德学校将涉案场地出租予原告，租赁期限自2014年3月16日至2019年3月15日止，作为建通信机房及设立信号塔使用，并同意转租通讯运营商使用。2019年，双方签订《基站用地租赁补充协议》，续租日期为2019年1月1日至2019年12月31日，之后未再续期。2013年，原被告签订《基站用房（地）租赁合同》，原告将涉案称场地转租予被告，租赁期限自2013年10月15日至2016年10月14日止，原告负责提供正常供电，提供通信电缆、电力电缆及其他相关设施，负责房屋及原有附属设备的维修，合同到期后未再续期，但被告仍继续使用租赁场地。2020年3月，中德学校与被告签订《天津公共区域移动通信网络设施用房（地）免费使用协议》，中德学校将涉案场地免费提供给被告，协议期限为2020年4月1日至2025年3月31日止，供被告建设通信网络设施。3．交纳租金、电费情况。在中德学校与原告的租赁关系中，约定原告按10,000元每年交纳租金，按1.2元每度交纳电费。原告提交证据证明，由原告公司员工于2020年7月7日代原告向中德学校交纳了电费，由案外公司于2020年7月8日代原告向中德学校交纳了租金。在原被告的租赁关系中，约定被告按107,500元每年交纳租金，按1.3元每度交纳电费。原告称被告已付清了租赁合同期限内的租金，但在2016年10月14日租赁合同到期后，被告继续使用使用租赁场地，故主张被告应从合同到期次日起继续交纳实际占用期间的租金。原告称被告未交纳过电费，提交了电表照片，显示截至2020年7月22日已使用37326度电，主张被告应交纳1.3×37326=共计电费48,524.8元。被告辩称，认可电表用电量，但在租赁合同到期后，双方租赁关系已经终止，原告诉请已过诉讼时效，依据《天津市通信基础设施建设领导小组办公室关于做好公共资源向基站建设开放相关工作的通知》《天津市人民政府关于加快推进5G发展的实施意见》等政策文件，租赁场地应免费向被告开放，禁止违规加收电费，其与中德大学自2020年4月1日签订了《免费使用协议》，原告无权再收取租金及电费。本院归纳以下审理争议焦点，经审理认为如下：一、中德大学是否有权对外出租。租赁场地为直管公产性质，承租人为中德大学，系教育事业单位。被告辩称中德大学并非产权人，其业务范围不含有对外租赁业务。本院认为，依据《天津市直管公产房屋管理办法》第三十九条的规定，“承租人转租直管公产非住宅房屋的，应当向直管公产房屋管理书面申请”，说明中德大学依相关规定有权对外转租，且该规定并非法律、行政法规的强制性规定，违反该规定直接对外转租并不当然导致出租无效。又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条的规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，因此，中德大学的业务范围虽不含有对外租赁业务，但并不当然导致出租无效。故本院对被告抗辩不予认可。二、两份租赁合同签订时间前后问题。依租赁合同显示，原告与中德学校签订日期为2014年3月，晚于原被告在2013年的签订日期。被告辩称，原告此行为存在漏洞，认为原告以欺诈手段订立合同，属于合同无效情形。本院认为，依据被告提交的中德大学租赁证明，能够证实中德大学在2013年盖章时已将场地租赁予原告公司，原告解释中德大学合同签批手续较长，具有合理性。另外，即使原告在与被告签订租赁合同时没有取得处分权，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，租赁合同并非当然无效，原告其后取得了处分权，不影响租赁合同的履行。被告并未举证原告具体实施了哪些合同欺诈行为，故对被告辩称不予认可。本院认为，虽然两份《租赁合同》在合同主体名称、授权代表签字、签约时间上存在一些瑕疵，但并不影响合同的成立，各方也履行了交纳租金的义务，因此，《租赁合同》系真实意思表示作出，应为合法有效。三、被告是否有权无偿使用租赁场地。被告提交政策文件，辩称租赁场地应免费开放，禁止违规加收电费。本院认为，依政策文件的内容，区分了存量站址与新建站址、前期合同与期满后的无场合同、不同时间段的不同要求，因此需结合本案案情进行分析。本案中，原告提供了通信电缆、天馈线、电力电缆、种植地气线的位置、空调室外机的安装位置，使租赁场地具备了建设基站的条件，因此，其向被告加收转租租金、电费具有合理性，符合政策文件中前期合同的情况。而且，政策文件并非法律、行政法规的强制性规定，违反政策文件并不当然导致合同内容无效。原被告均系法人主体，经平等协商订立租赁合同，合同合法有效，被告应遵守合同约定，按期交纳租金、电费。四、原被告的租赁关系应至何时终止。原被告间的租赁合同于2016年10月14日到期后，被告仍继续使用场地，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，此时原被告间应为不定期的租赁关系。至2019年12月31日，原告与中德大学的《租赁补充协议》到期，原告未提交在2020年度与中德大学的续期租赁合同的证据，其提交的转账凭证，无法查明租金对应的租赁期间，故本院认为，原告与中德大学的租赁关系于2019年12月31日终止。至2014年4月1日，被告与中德大学订立《免费使用协议》，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，《租赁补充协议》到期后，原告对被告的转租期限已经超过原告自身的剩余租赁期限，中德大学以另行签订使用协议的形式，对原告转租提出异议，收回了场地租赁权，因此，本院认为，原被告间的不定期租赁关系应至2019年12月31日终止。原告有权向被告出租场地的期间为2016年10月15日至2019年12月31日，被告应向原告支付自该期间的欠付租金、电费。综上，原被告自2016年10月15日至2019年12月31日成立租赁关系，该租赁关系合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告应按照合同约定向原告支付租金、电费。关于租金，合同约定租金107,500元每年，即每日294.5元，被告欠付期间共计1173天，应支付原告租金345,448.5元。关于租金的诉讼时效，被告欠付第一期租金为2016年10月15日至2017年10月14日，原告于2020年9月10日起诉，在三年的诉讼时效期内，故本院对被告此项辩称不予支持。关于电费，电表自2013年10月15日签订租赁合同时安装，至2020年7月22日共计使用37326度电，被告在庭后提交的核实情况说明予以认可。因无其他证据，本院只得结合用电时长、用电总量，酌定至2019年12月31日共使用31788.3度电（2016年10月15日至2020年7月22日共计用电1377天，每天用电约27.1度，2016年10月15日至2019年12月31日共计用电1173天）。原被告约定按每度1.3元交纳电费，该约定合法有效，被告应支付原告电费共计41,324.8元。关于电费的诉讼时效，合同约定电费按时交纳，未明确约定交纳电费的履行期限，原告以本案起诉的形式要求被告履行交费义务，被告未提交曾经明确拒绝交费的证据，故原告起诉符合诉讼时效制度的规定，本院对被告辩称不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，第一百五十三条，第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团天津有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津利东科技有限公司租金345,448.5元、电费41,324.8元；二、驳回原告天津利东科技有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,013元，减半收取计506.5元，由被告中国移动通信集团天津有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇二〇年十一月二十六日法官助理孙瑞祥书记员袁卿阳