青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初4741号原告：兰州善居电子商务有限公司，统一社会信用代码：91620100MA71LFWQ2F,住所地，甘肃省兰州市城关区天庆大道**天庆国际商务大厦**907。法定代表人：邵力刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小刚，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟玉洁，青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住，住所地，西宁市城中区城南新城大道**/div>法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，该公司法务。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地，住所地，西宁市城**西川南路****楼**iv>负责人：南积勋，该分公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，该公司法务。原告兰州善居电子商务有限公司（以下简称“兰州善居公司”）与被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州善居公司的委托诉讼代理人王小刚、翟玉洁，被告庄和公司、庄和西宁分公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州善居公司提出如下诉讼请求：1、判令二被告支付原告销售代理服务费2710009.41元；2、判令二被告向原告支付违约金300000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年5月，原被告签订《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》及《补充协议》、《庄和奥莱城项目兰州善居综合销售服务代理合同》，分别委托原告为其金色海湖财富天街项目及金色海湖奥莱城步行街项目提供销售代理服务，约定“在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金，违约方须向守约方一次性支付违约金人民币30万元整”。合同签订后，原告依约完成销售代理服务，并向被告提交代理费结算表，但被告未履行付款义务，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告庄和公司及庄和西宁分公司辩称，原告主张的代理费有误，原被告双方曾就涉案项目客户已回房款对应代理费进行结算，确认2019年7-10月代理费为664890.51元、2019年11月代理费为91366.7元、2019年12月代理费为127407.08元、2020年1月代理费为357416.04元，共计1241080.33元；其中客户华伟、李会民存在退房可能，应从总代理费中扣除二客户已结算的对应代理费394176.06元及468896.04元，剩余378008.23元；另我方认可客户李素萍、谢热措、孙璐璐在结算后又陆续补交房款，补交房款部分对应代理费分别为4000元、15600元、8000元，共计27600元，该笔代理费同意支付给原告；故截止2020年11月，我方未付代理费应为378008.23+27600=405608.23元，且原告未开具发票导致该款项未付。原告主张的300000元违约金无合同依据，我方不存在根本违约情形。另原告在销售房屋过程中向客户陈世东、陈小宁收取的服务费共100000元已被法院认定为购房款，故要求将该款项从总代理费中扣除。原告主张过高部分的诉讼费应由其自行承担。原告兰州善居公司围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：《庄和奥莱城项目兰州善居综合销售服务代理合同》，《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》及其补充协议、补充协议2、补充协议3，拟证明被告委托原告就奥莱城项目提供销售代理服务，约定代理费的支付方式及若一方根本违约，违约方应向守约方支付违约金300000元的事实；第二组：西宁奥莱城项目代理费结算明细表7张，拟证明被告自2019年5月起欠付原告代理费，直至2020年1月双方核算确认应支付代理费1441080.33元；第三组：未结算清单1张、已结算清单2张，拟证明被告欠付原告已结算代理费1441080.33元、未结算代理费1468928.8元，共计2910009.4元；第四组：客户杨庆霞奥莱城认购协议2份，拟证明客户杨庆霞的代理费尚未结算，杨庆霞与被告签订协议认购商铺九套，协议约定应支付定金1250000元（两份协议定金分别为750000元、500000元），现其已支付定金2350000元，该部分房款对应代理费2350000*9%=211500元应当由二被告支付给原告。被告庄和公司、庄和西宁分公司提交以下证据：西宁市城西区人民法院出具的（2020）青0104民初3791号民事判决书、（2020）青0104民初3135号民事判决书，拟证明原告在销售过程中收取客户陈世东、陈小宁服务费各50000元且均被法院认定为购房款，该100000元应从总代理费中扣除。本院经审理认定事实如下：2018年，被告庄和公司西宁分公司（甲方）与原告兰州善居公司（乙方）签订《庄和奥莱城项目兰州善居综合销售服务代理合同》，约定庄和西宁分公司将金色海湖财富天街项目酒店式公寓、商业委托兰州善居公司代理销售，合同服务期限自2019年5月10日至2019年12月31日止，甲方应按合同约定按时向乙方支付相关费用；商业部分乙方的基础总包费率为6%，甲方根据乙方总包期内实现的销售情况，以售出单位累计合同实际回款到账金额为基数，以总包费率为系数计算总包佣金；公寓部分乙方的总包基础费率为4%，甲方根据乙方总包期内实现的销售情况，以售出单位累计合同实际回款到账金额为基数，以总包费率为系数计算总包佣金；结算方式为委托房源成功销售后，按照该套房源实际回款金额按月结算该房源基本代理费；乙方每月5号之前将本月结算单（截止时间为：上个月月末）提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方，任何时候甲方逾期未确认完毕，均不视为对乙方结算单的认可，乙方在收到结算单2个工作日内提交代理费增值税普通发票，乙方提交的代理费增值税普通发票金额以实际结算金额一致，甲方收到乙方代理费发票后当月按照甲方付款资金计划于10日内进行支付，将代理费划转至乙方账户；本合同终止后，在本代理期内已交齐定金、并签署认购书或商品房买卖合同的单位，待房款实际回款后仍按照该套房源实际回款金额按月结算该房源基本代理费；在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金，违约方须向守约方一次性支付违约金人民币30万元，赔偿金为守约方受到的直接和间接损失；非乙方（原告）原因（包括但不限于：政府原因、政府规划原因、甲方未按照规划建造房屋、甲方未按照政府市政规划含绿化红线规划建造房屋）引起的房屋产权纠纷、买卖合同纠纷、房屋交付等引起的争议和赔偿，由甲方负责处理和承担责任并赔偿因此给乙方造成的损失。甲方应按照本合同的约定向乙方支付已售出部分的代理费。同年，被告庄和公司（甲方）与原告兰州善居公司（乙方）签订《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》及其补充协议、补充协议2、补充协议3，约定庄和公司委托兰州善居公司为金色海湖奥莱城步行街项目酒店式公寓、商业独家团购渠道服务商，合同服务期限自2018年5月10日至2019年5月9日止，公寓、写字楼按照购房回款总金额的9%结算，商业按照购房回款总金额的10%结算。后原告与被告庄和西宁分公司根据实际已回款金额出具结算明细表7张，2019年5月份代理费为372313.3元，2019年6月代理费为380269.97元，2019年9月代理费为48727.24元，2019年10月代理费为63580元，2019年11月代理费为91366.7元，2019年12月代理费为127407.08元，2020年1月代理费为357416.04元，原告及被告庄和西宁分公司均在该7张结算明细表上加盖公章，确认代理费共计1441080.33元。庭审过程中，双方再次结算确认：除双方根据已回款金额结算代理费1441080.33元外，根据目前实际已回款金额计算代理费，二被告欠付原告客户李素萍、谢热措、孙璐璐补交房款部分对应代理费4000+15600+8000=27600元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《庄和奥莱城项目兰州善居综合销售服务代理合同》，《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》及其补充协议、补充协议2、补充协议3合法有效，原告按约完成销售代理服务，二被告理应按照双方约定结算代理费。根据原被告双方约定的结算方式“委托房源成功销售后，按照该套房源实际回款金额按月结算该房源基本代理费”，故本院对原告所销售房源实际回款部分对应的代理费予以支持，对未回款部分对应代理费不予支持，具体金额如下：根据原被告双方盖章确认的结算明细单，本院对双方确认的已回款金额对应代理费1441080.33元及客户李素萍、谢热措、孙璐璐补交房款相应代理费27600元予以支持。至此，原被告双方就双方签订的《庄和奥莱城项目兰州善居综合销售服务代理合同》、《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》及其补充协议、补充协议2、补充协议3在起诉之日即2020年10月29日前原告所销售房源实际回款部分对应代理费均结算完毕，2020年10月29日后实际回款部分对应代理费待实际回款后由双方再行结算。关于客户华伟、李会明所购房源对应代理费，二被告辩称该二人存在退房可能性，但并未提交证据证明其已退房，故该二人所购房源对应代理费不应从已结算代理费中扣除，待购房合同实际解除后，原被告双方可根据代理合同约定就该部分代理费另行解决。关于客户杨庆霞已交房款2350000元（认购商铺总价款为5739076）对应的代理费211500元，二被告辩称客户杨庆霞已付定金未达到总房款50%故未达到结算代理费条件，原被告双方签订的合同并未约定结算代理费所需的前提条件，根据“本合同终止后，在本代理期内已交齐定金、并签署认购书或商品房买卖合同的单位，待房款实际回款后仍按照该套房源实际回款金额按月结算该房源基本代理费”之约定，本院认为二被告应向原告支付客户杨庆霞已交房款2350000元对应代理费211500元。关于二被告辩称原告收取客户陈世东、陈小宁服务费共100000元被法院认定为购房款，应从总代理费中扣除的问题，此与本案非同一法律关系，本案对此不予处理，二被告可依据原被告双方签订的代理合同另行解决。另查，二被告已于2020年6月30日向原告支付代理费200000元，故二被告须向原告支付代理费1480180.33元（1441080.33+27600+211500-200000=1480180.33）。关于违约金的问题，原被告双方约定“在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金，违约方须向守约方一次性支付违约金人民币30万元，赔偿金为守约方受到的直接和间接损失”，原告未向本院提交证据证明二被告存在“擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约”的情形，故本院对原告要求二被告支付违约金300000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司于本判决生效后十日内向原告兰州善居电子商务有限公司支付代理费1480180.33元；二、驳回原告兰州善居电子商务有限公司要求被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付违约金300000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取15440元，由被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司负担8433元，由原告兰州善居电子商务有限公司负担7007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 王大庆二〇二〇年十二月一日法官助理 陈秋燕书 记 员 王悦华附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。