大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1346号 原告：大连趣墨园文化发展有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路****，统一社会信用代码：91210231MA0UUJ6G9N。 法定代表人：王美娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙丽莉，辽宁青松律师事务所律师。 被告：大连冠郡商业管理有限公司，住，住所地大连市中山区人民路**一社会信用代码：91210200071571353X。 法定代表人：曹光亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：齐皓，女，1994年9月10日出生，汉族，该公司出纳，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：吴鹏飞，黑龙江光大律师事务所律师。 被告：千汇德（大连）置业有限公司，住所，住所地大连高新技术产业园区凌水镇大山村屹馨东街**社会信用代码：91210231677544675U。 法定代表人：程玉凤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张丽梅，女，1963年2月6日出生，汉族，住大连。 委托诉讼代理人：齐志侠，男，1957年10月13日出生，汉族，住大连市沙河口区。 第三人：王杨，男，1989年10月2日出生，汉族，住大连市沙河口区。 原告大连趣墨园文化发展有限公司（以下简称趣墨园公司）与被告大连冠郡商业管理有限公司（以下简称冠郡公司）、千汇德（大连）置业有限公司（以下简称千汇德公司）及第三人王杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告趣墨园公司的委托诉讼代理人孙丽莉，被告冠郡公司的委托诉讼代理人齐皓、吴鹏飞，被告千汇德公司的委托诉讼代理人张丽梅、齐志侠到庭参加诉讼。第三人王杨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告趣墨园公司向本院提出诉讼请求：1.被告冠郡公司向原告返还己预交的2020年6月21日至2021年6月20日房屋租金126000元；2.被告千汇德公司向原告返还2020年4月16日至2020年6月20日房屋租金39077元，并给付履约保证金55000元，两项合计94077元；3.二被告连带向原告返还疫情期间三个月房屋租金55000元(2020年1月23日至2020年4月15日）。上述诉讼请求标的共计275077元。事实与理由：2017年4月15日，被告千汇德公司将其拥有的位于大连高新园广贤路X-X号房屋租赁给被告冠郡公司使用，双方合同约定冠郡公司可以将租赁物转租。2019年4月21日，原告与被告冠郡公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告冠郡公司将位于大连高新园广贤路X-X、X-X号公建房屋租赁给原告使用；合同期限为8年，租金正式起算之日为2019年6月21日，首年房屋租金为220000元，履约保证金为55000元，同时约定了解除、终止、违约责任等条款。合同签署后，原告依据合同将首年房屋租金及履约保证金按照被告冠郡公司的指示交付给了被告千汇德公司，被告千汇德公司给原告出具了收款收据。2020年1月6日，原告与被告冠郡公司签订《补充协议》，将2020年6月21日至2021年6月20日年度房屋租金调整为170000元，含物业费。原告于2019年12月31日支付租金76000元，于2020年1月6日支付租金50000元，共计126000元，被告冠郡公司向原告出具了收款收据。2020年1月23日，新冠肺炎疫情起，按照政府指令，原告歇业。疫情期间，原告未能经营，此期间的房屋租金不能由原告独自承担，根据民法的公平原则及最高院涉疫情民事案件指导意见二，二被告应当共担，故原告请求免除三个月租金计55000元。2020年4月15日，二被告签订《房屋租赁合同解除协议》，约定2020年4月15日以前被告冠郡公司的权利、义务和责任由被告冠郡公司承担，2020年4月16日以后的权利、义务和责任由被告千汇德公司承担。至此，被告冠郡公司丧失了房屋使用权，导致与原告之间的租赁合同无法继续履行。故被告冠郡公司应将提前收取的126000元租金返还原告。因被告千汇德公司是房屋产权人，且收到了原告首年房屋租金及履约保证金，故被告千汇德公司应将2020年4月16日到2020年6月20日租金39077元返还给原告，并返还原告履约保证金55000元。故原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告冠郡公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、关于2020年6月21日至2021年6月20日房屋租金126000元。依据我方与原告于2020年签订的补充协议，原告应于2019年12月31日支付我方租金76000元，2020年1月6日支付我方租金50000元，2020年2月8日支付我方租金44000元，但截至目前我方一直未收到原告2020年2月8日应支付的44000元租金。但我方同意分十个月陆续向原告返还该笔租金。二、关于2020年4月16日至2020年6月20日房屋租金39077元及履约保证金55000元。由于原告至今未与我方解除房屋租赁合同，且双方约定了免租期，故不同意返还。三、关于原告要求返还疫情期间三个月房屋租金55000元的诉讼请求，我方不予认可。 被告千汇德公司辩称，不同意原告针对我方的诉讼请求。一、关于第一项诉讼请求，该租金应由被告冠郡公司返还，与我公司无关。二、关于第二项诉讼请求，该费用应由被告冠郡公司支付。2020年4月16日至6月20日期间是原告与被告冠郡公司之间的租赁合同关系，对此被告冠郡公司予以认可，与我方无关。三、关于第三项诉讼请求，我公司也是企业，在疫情期间我公司也遭受了损失，没有法律规定应当免除原告的责任。且案涉房屋已经转让给了第三人王杨，原告与第三人王杨于2020年6月9日签订了《房屋租赁合同替位补充合同》，第三人王杨已同意继续履行原房屋租赁合同条款。2020年4月15日我方虽与被告冠郡公司解除了房屋租赁合同，但是第三人王杨已经承诺由其替位履行与原告之间关于案涉房屋的租赁合同。 第三人王杨未出庭，亦未提交书面答辩意见或证据。根据本院于2020年10月15日对第三人王杨所做调查笔录，第三人王杨述称，案涉X-X号房屋原是由千汇德公司与冠郡公司签署《房屋租赁合同》，后由冠郡公司转租给趣墨园公司。2020年4月15日，千汇德公司与冠郡公司签订《房屋租赁合同解除协议》，我方与千汇德公司签订《房屋产权互换协议书》，我方与千汇德公司将海南省的两套房屋与案涉X-X号房屋进行产权互换。后我方与趣墨园公司签订《房屋租赁合同替位补充合同》。《房屋产权互换协议书》中的杨淑文是我母亲。本案原告的诉讼请求与我无关，相应的款项和租金都是二被告收取的，我方已经完全按照《房屋租赁合同替位补充合同》履行，原告应向二被告主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月21日，原告趣墨园公司（乙方）与被告冠郡公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有转租权的位于大连市高新园区广贤路X-X、X-X号二层公建房屋租赁给乙方用于培训经营，出租面积共335.26平方米，其中X-X号X层204.04平方米，X-X号X层131.22平方米；租赁期限为8年，自2019年6月21日至2027年4月15日；免租期自2019年4月21日至2019年6月20日，用于乙方装修改造及开业准备；租金正式起算之日为2019年6月21日，首年房屋租金为220000元，自起租日后每三年递增10%；履约保证金为55000元，本合同终止时，甲方应在乙方退还租赁物业及结清应缴租金及其他应缴费用后，并注销乙方工商登记之日起15日内，退还乙方履约保证金；若乙方未按本合同约定向甲方按时足额支付租金，而在收到甲方书面催告后，在30日内无合理理由未履行义务，甲方有权采取停止向乙方供电、供水等行为进行救济，以督促乙方履约，如乙方在之后30日内无正当理由仍未履行义务，则甲方有权单方解除合同，对此甲方不负任何责任，同时乙方应按约定应付费用金额每日0.3‰的比例向甲方交纳违约金。该合同乙方由原告趣墨园公司股东姜聚欣代为签字，原告趣墨园公司及姜聚欣对此均无异议。 案涉高新园区广贤路X-X号公建系由被告千汇德公司租赁给被告冠郡公司，X-X号公建系由案外人王某租赁给被告冠郡公司，后被告冠郡公司将该两处公建改造、分割，将X-X、X-X号公建一层转租给案外人“汉堡王”，将X-X、X-X号公建二层转租给原告趣墨园。具体合同签订情况如下：2015年4月15日，被告千汇德公司（甲方）与被告冠郡公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：20150415），约定：甲方将其所有的位于大连市高新园区哈佛世纪小区广贤路X-X号房屋（面积338.34平方米，房屋产权证编号：XXXXXXXXXX）租赁给乙方，租赁期限12年，自2015年4月16日至2027年4月15日；合同期内，乙方可将合同履行的权利和义务，转让给其附属企业或转租于个人、法人企业所经营的品牌，但须与甲方事前协商同意。2015年4月14日，第三人王杨及案外人王某（甲方，产权人）与被告冠郡公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：XXXXXXXX），约定：甲方将包括高新园区广贤路X-X号公建在内的十处公建商户租赁给乙方，产权登记面积共计3047.15平方米，租赁期限12年，自2015年4月16日至2027年4月15日，并约定乙方可以转租。 2019年4月17日，原告趣墨园公司按照被告冠郡公司的指示将首年房屋租金220000元（2019年6月21日-2020年6月20日）支付给被告千汇德公司。2019年4月19日，原告趣墨园公司按照被告冠郡公司的指示将履约保证金55000元支付给被告千汇德公司。被告千汇德公司向原告趣墨园公司法定代表人王美娟出具金额为220000元、55000元的专用收款收据两张。2019年4月19日，被告冠郡公司出具《情况说明》，载明：千汇德公司代冠郡公司收取保证金55000元及租金220000元，共计275000元，是抵扣冠郡公司应付给千汇德公司的租金款及物业管理费等费用。 2020年1月6日，原告趣墨园公司（乙方）与被告冠郡公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意原《租赁合同》自2020年6月21日至2021年6月20日的租金降至170000元（含物业管理费），乙方同意上述房租于2019年12月31日支付76000元、2020年1月6日支付50000元，2020年2月8日支付44000元。原告趣墨园公司于2019年12月31日向被告冠郡公司支付租金76000元，于2020年1月6日向被告冠郡公司支付租金50000元，合计126000元，其余租金未予支付。被告冠郡公司向原告趣墨园公司出具金额为76000元、50000元的专用收款收据两张。 2020年4月15日，被告冠郡公司（甲方）与被告千汇德公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议》，并将原告趣墨园公司及案外人“汉堡王”列为该合同丙方。载明：“甲、乙双方于2015年4月15日就乙方租赁甲方合法拥有的，位于大连市高新园区广贤路**公建房屋签订《房屋租赁合同》；乙方已将该处公建房屋进行改造和分割、分租，并分别与各丙方商户就该处公建房屋签订房屋租赁合同，用于丙方经营X-X-XF汉堡王餐饮、X-X-XF趣墨园教育。现就相关问题经甲、乙双方协商一致同意，达成如下协议：一、《房屋租赁合同》权利、义务的解除：经甲、乙双方协商，应于2020年4月15日完成前述公建租赁权的所有交接、转移，甲、乙双方解除合同。而后甲、丙双方经过协商重新签订在原房屋租赁合同基础上签订补充合同。该房屋租赁合同自2020年4月15日以前乙方的权利、义务和责任由乙方承担，2020年4月16日以后的权利、义务和责任由甲方承担。二、经济结算：自2020年4月15日以前乙方与丙方发生的经济往来账款，全部由乙、丙双方自行解决和单独清算，与甲方无关。……四、履约保证金：丙方之前所缴纳的履约保证金由乙、丙双方自行交接，此后甲方不再向丙方索取履约保证金。” 2020年6月8日，被告千汇德公司（乙方）与第三人王杨（甲方）签订《房屋产权互换协议书》，约定：甲方将其拥有产权的房屋两处（分别位于海南省三亚市陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区X北区XX-X及海南省三亚市陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区X北区XX-X）与乙方拥有产权的房屋一处（位（位于辽宁省大连市高新园区广贤路**案涉房屋）进行房屋产权互换，双方在协议中对产权互换的具体权利义务进行了约定。被告千汇德公司及第三人王杨对该合同均无异议，但相关房屋过户手续尚未办理完毕。 2020年6月9日，原告趣墨园公司（乙方）与第三人王杨（甲方）签订《房屋租赁合同替位补充合同》，约定：一、甲、乙双方同意自2020年4月16日至2027年4月15日将甲方房屋大连市高新园区广贤路X-X号二层（面积204平方米）出租给乙方，继续履行原乙方与被告冠郡公司《房屋租赁合同》条款；在2020年4月15日前的房屋租赁事宜，由被告冠郡公司与乙方单独结算或另订协议，与甲方无关。二、租赁期间自2020年4月16日至2027年4月15日，年租金148000元；在此期间，甲方承诺房屋租赁价格不变；租金支付方式为按季度支付，每季度支付37000元，第一次租金在2020年7月1日前支付；原有的租赁保证金由乙方与被告冠郡公司单独结算，甲方不再收取租赁保证金。被告千汇德公司及第三人王杨对该合同予以认可，原告趣墨园公司已向第三人王杨支付租金至2020年10月15日。 另查，2020年4月16日，原告趣墨园公司（乙方）与案外人王某（甲方，代理人为本案第三人王杨）签订《房屋租赁合同替位补充合同》，约定：一、甲、乙双方同意自2020年4月16日至2027年4月15日将甲方房屋大连市高新园区广贤路X-X号二层出租给乙方，继续履行原乙方与被告冠郡公司《房屋租赁合同》条款；在2020年4月15日前的房屋租赁事宜，由被告冠郡公司与乙方单独结算或另订协议，与甲方无关。二、租赁期间自2020年4月16日至2027年4月15日，年租金90000元；在此期间，甲方承诺房屋租赁价格不变；原有的租赁保证金由乙方与被告冠郡公司单独结算，甲方不再收取租赁保证金。该合同指定的租金收取账户为第三人王杨名下银行账户，与前述2020年6月9日《房屋租赁合同替位补充合同》中的指定账户一致。据原告趣墨园公司陈述，其与第三人王杨及其妹王姝仍在继续履行前述两份《房屋租赁合同替位补充合同》，租赁物仍为位于大连市高新园区广贤路X-X、X-X号X层公建房屋。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告趣墨园公司与被告冠郡公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告冠郡公司与被告千汇德公司签订的《房屋租赁合同解除协议》，原告趣墨园公司与第三人王杨及案外人王某分别签订的《房屋租赁合同替位补充合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。原告趣墨园公司系案涉X-X、X-X号二层公建的承租方，被告冠郡公司系案涉X-X、X-X号二层公建的转租方，被告千汇德公司系案涉X-X号公建的原出租方，第三人王杨系案涉X-X号公建的现出租方，案外人王某系案涉X-X号公建的出租方，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据前述合同的约定，被告冠郡公司作为转租方，其部分合同权利义务（X-X号X层公建部分）自2020年4月16日起由第三人王杨与原告继续履行，其余部分合同权利义务（X-X号X层公建部分）自2020年4月16日起由案外人王某（代理人为第三人王杨）与原告继续履行，且二人均不再向原告收取履约保证金。另根据被告冠郡公司与被告千汇德公司于2020年4月15日签订的《房屋租赁合同解除协议》，被告冠郡公司自2020年4月16日起不再享有案涉房屋的承租权，被告冠郡公司已明确知晓案涉租赁合同的权利义务自该日起由前述各出租方与原告继续履行且未提出异议，故其在客观上已无法继续履行与原告之间的房屋租赁合同。原告要求被告冠郡公司返还2020年6月21日至2021年6月20日房屋租金126000元的诉讼请求有事实及法律依据，且被告冠郡公司予以认可，故本院予以支持。 关于原告要求被告冠郡公司返还2020年4月16日至2020年6月20日房屋租金39077元及履约保证金55000元的诉讼请求。鉴于被告冠郡公司与原告所签的《房屋租赁合同》及《补充协议》的合同目的已无法实现，该合同事实上已于2020年4月15日解除，且原告已向第三人王杨支付案涉房屋租金至2020年10月15日，故被告冠郡公司无权收取原告履约保证金及2020年4月16日之后的房屋租金。现被告冠郡公司既未提供证据证明原告存在违约行为，亦无证据证明前述租金及履约保证金已由被告冠郡公司另行支付给本案出租方，故其以与原告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未解除为由不同意返还原告2020年4月16日至2020年6月20日房屋租金及履约保证金的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。另外，原告与被告冠郡公司约定的免租期为2019年4月21日至2019年6月20日，并非原告于本案中主张返还租金的期间，故被告冠郡公司以双方约定免租期为由拒绝返还相应租金的答辩意见亦无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原告要求被告冠郡公司返还2020年4月16日至2020年6月20日房屋租金39077元及履约保证金55000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告千汇德公司是否应当承担责任的问题。根据本院查明事实，与原告形成案涉房屋租赁合同关系的合同相对方系被告冠郡公司，而非被告千汇德公司。原告按照被告冠郡公司的指示向被告千汇德公司支付租金及履约保证金的行为属于双方协商一致对于合同履行方式所达成的合意，并非合同主体的变更。故根据被告冠郡公司出具的情况说明，相关款项应由被告冠郡公司予以返还，原告要求被告千汇德公司承担责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于原告要求减免疫情期间三个月租金55000元(2020年1月23日至2020年4月15日）的诉讼请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更的，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。本案中，被告冠郡公司已经于2020年1月6日将原告自2020年6月21日至2021年6月20日期间的租金降至170000元，并由双方签订《补充协议》予以确认，且原告已实际部分履行该变更后的《补充协议》。故原告主张免除其2020年1月23日至2020年4月15日期间租金支付义务的诉讼请求，于法于理无据，亦不符合法律的公平原则，本院不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告大连冠郡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连趣墨园文化发展有限公司2020年6月21日至2021年6月20日的房屋租金126000元； 二、被告大连冠郡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连趣墨园文化发展有限公司2020年4月16日至2020年6月20日的房屋租金39077元； 三、被告大连冠郡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连趣墨园文化发展有限公司履约保证金55000元； 四、驳回原告大连趣墨园文化发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5426元，由原告大连趣墨园文化发展有限公司负担1086元，由被告大连冠郡商业管理有限公司负担4340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘 博 人民陪审员  杜莲环 人民陪审员  张付勇 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  谷 郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。