洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初27号原告（反诉被告）：洛阳市天心文化旅游有限公司。住所地：洛阳市老城区中州路**。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉江平，女，1974年4月15日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：梁峰，女，1973年6月1日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：寇志强，男，1973年5月1日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：洛阳鑫盈沣商贸有限公司。。住所地：洛阳市老城区中州中路**天心文化产业园**厂房内法定代表人：吉江平。四被告共同委托诉讼代理人：郭磊、常仁利，河南万基律师事务所律师。原告洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心公司）与被告吉江平、梁峰、寇志强、洛阳鑫盈沣商贸有限公司（以下简称鑫盈沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，后吉江平提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天心公司的诉讼代理人王新放、潘永恒，被告吉江平、梁峰、寇志强及与鑫盈沣公司的共同委托诉讼代理人郭磊、常仁利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天心公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与吉江平于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除；2、判令各被告共同支付欠付原告的租金及综合管理费共计101436元（计算至2019年11月25日）；3、判令吉江平支付房屋的占有使用费11935元（计算至2019年12月2日，租金按22元/㎡/月，综合管理费按3元/㎡/月）；4、判令吉江平支付违约金162043.20元；5、判令被告对租赁物投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归原告所有。事实和理由：2018年7月28日原告与吉江平签订《房屋租赁合同》，约定原告将洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房南侧建筑面积为2046㎡的区域租赁给吉江平，租赁期限为14年，自2018年7月28日起至2032年7月27日止。同时约定租金标准为第一、二、三年月租金为22元/㎡、综合管理费每月3元/㎡，租金和综合管理费以6个月为周期支付，应于租金到期日15日前支付。合同生效后，被告多次违约，一直拖欠租金，经原告多次催要后，至今欠付款项仍未支付完毕。为维护原告合法权益，望判如所请。吉江平辩称，1、本案的租赁合同因违反法律强制性规定而无效；2、其共支付租金及管理费443728元，房租押金90024元，共计支付533752元，不拖欠租金。如不含房租押金则拖欠金额为67772元；3、自2019年11月起天心公司便以断水断电、煽动商户退租、强行锁门等行为干扰其正常经营，并于11月25日通知解除租赁协议，11月30日强行将图书城办公区域上锁，12月4日停止物业服务，并强行关闭图书城出入大门，将所有商户及吉江平强行驱离，其早已对租赁物不再控制和占有，不存在要求其返还租赁场地的法律事实和基础。天心公司自2019年12月4日起即实际收回控制了租赁房屋，天心公司要求其支付租赁合同解除后的实际占用费应按照8天计算，即13640元。另一方面，在此后天心公司也与图书城商户直接签订了租赁合同，完全接管了图书城并直接向商户收取租金；4、本案的租赁合同系其个人与天心公司所签订，与梁峰、寇志强、鑫盈沣公司无关，天心公司要求四人共同支付租金及综合管理费无事实和法律依据；5、因本案合同属于无效合同，故对于违约金的约定亦应无效，天心公司要求按照合同约定支付违约金没有依据。即使对违约金的约定有效，天心公司主张的违约金也过高，请求法院依法裁决；6、其在租赁物上进行了大量的装饰装修、改建扩建等，已经与租赁物形成了添附，现合同无效，天心公司作为出租人实际接收了添附物，应按照装饰装修物的现有价值对其损失予以赔偿。梁峰、寇志强、鑫盈沣公司共同辩称，答辩意见同吉江平的答辩意见，同时，合同系吉江平与天心公司所签，与他们无关。吉江平向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁物装修价值损失3127887.48元；3、鉴定费36200元由反诉被告承担。事实和理由：一、涉案土地系案外人所有的工业用地，权属并不属于反诉被告。反诉被告是否有权利与反诉原告签订《房屋租赁合同》以及租赁物是否有合法手续均需通过案外人进行查明。二、双方之间签订的《房屋租赁合同》系无效协议。本案租赁厂房下辖土地性质和规划要求，只能用于工业生产，如果改变用途，必须依照法定程序申请变更土地性质及规划。反诉被告未经市、县人民政府土地管理部门、规划部门批准，未依据法定程序办理合法手续，擅自将工业厂房出租给反诉原告用于商业经营违反了法律规定。《房屋租赁合同》应属无效合同。本案租赁物原属工业厂房，现反诉被告随意改变使用性质的强制性规定，将工业厂房用作商业经营且未办理消防安全检查验收手续，违反法律强制性规定，也属无效协议。涉案租赁房屋作为商业用途并进行装修改建没有办理建设工程规划许可证，违反最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第三条的规定，合同无效。三、反诉原告在租赁物的使用中经反诉被告同意进行了大量的装修、改扩建，现租赁合同无效，反诉被告也已经实际接收、利用了形成添附的装饰装修物，依法应当按照装修物价值折价向反诉原告进行赔偿。望判如所请。天心公司辩称，1、本案租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效；2、涉案厂房符合规划要求；3、按照合同约定及法律规定，涉案房屋的申报消防相关手续应由吉江平负责，系因其自身原因才导致其最终未能办理消防相关手续；4、根据合同约定，合同解除后，吉江平在租赁期间在租赁范围内投入的土建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权无偿归天心公司所有，吉江平不能拆除，也不得向天心公司收取任何费用，吉江平要求赔偿损失与天心公司无关。应驳回吉江平的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日国机重工（洛阳）建筑机械有限公司（出租人，原一拖（洛阳）建筑机械有限公司，以下简称国机公司）与天心公司（承租人）签订《国机重工（洛阳）建筑机械有限公司所属老城厂区房屋、场地租赁合同》写明：租赁物位置位于洛阳市××城区××路××号，东临三通巷、南邻中州中路、西邻国家隋唐城遗址公园、北邻唐宫东路。租赁期限自2018年3月1日始至2027年2月28日止，租赁期满后，租赁期自动顺延五年（2027年3月1日至2032年2月28日）。2018年7月28日天心公司（甲方）与吉江平（乙方）签订《房屋租赁合同》写明：乙方意向承租商铺位于洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房南侧区域，建筑面积为2046㎡；租赁期限为14年，租赁时间2018年7月28日起至2032年7月27日止；自起租日起，乙方享有210天的免租期，免租期内不计算租金，房屋租金从2019年1月28日开始计算，房屋租金标准为第一、二、三年月租金22元/㎡；自2018年7月28日起，乙方应向甲方交纳综合管理费，标准为3元/月；租金和综合管理费以6个月为周期支付，乙方在签订合同后的5天内，支付第一期6个月租金270072元，综合管理费36828元，共计306900元。每期综合管理费随租金一起缴纳，租金和综合管理费应于租金到期日15日前支付；房屋押金90024元，乙方于支付首期租金时一并支付给甲方，房屋押金于本合同结束后双方均无争议下全额退还；乙方装修前及装修竣工后需有关部门办理审批、验收手续的，由乙方自行办理并负担费用，甲方仅提供相关手续协助；合同正常履行期内，乙方为满足商业经营需要而投入的装修、设备及其他附属物之所有权归乙方所有。合同期满或解除后，乙方租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）、扩建部分的所有权无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得向甲方收取任何费用；乙方拖欠租金达10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房产并要求赔偿；如甲方依照合同单方解除合同的，乙方应按当年度租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，吉江平将所租赁的房屋用于经营图书城，并对房屋地平、防火吊顶、电路系统、给排水系统、消防等项目进行了改建、改造土建和扩建。按照合同约定的租金和物业费计算标准，2018年7月28日至2019年7月27日吉江平应交纳的租金为270072元、管理费为73656元，合计343728元。扣除天心公司减免的24552元后，吉江平实际应向天心公司支付租金及管理费共计319176元。吉江平于2018年8月14日、2019年6月17日、6月19日共计向天心公司转账322340元，截止2019年7月27日，吉江平不欠付天心公司租金及管理费。因吉江平未按照合同约定的时间支付2019年7月28日至2020年1月27日的租金及管理费，吉江平、梁峰在2019年8月3日的承诺书中签字，承诺在2019年8月31日前交付奥菲花市和图书城半年租金及管理费共计1306764元，如未交付，天心公司可以与其解除合同。吉江平于2019年8月31日向天心公司转账10万元。2019年9月4日吉江平、梁峰又在付款方案中签字，承诺按方案按时交纳租金，如未按时交纳费用，天心公司有权清退商户，并同意天心公司解除双方之间的合同。2019年10月28日天心公司向吉江平下达催缴通知书，写明因吉江平多次未按照约定及时交纳房租和管理费，通知其在2019年11月25日中午12点之前将欠款306900元支付完毕，如未按时足额缴纳，将依照合同约定解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求其承担违约责任。同日，吉江平、梁峰、寇志强在承诺书中签字，表示其已收到天心公司下发的催缴通知书，并承诺按通知书要求的时间足额缴纳欠款，如到期未履行，同意按催缴通知书及双方所签租赁合同规定执行。后因吉江平未按照通知书确定的时间缴纳租金及管理费，2019年11月25日天心公司向其下达合同解除通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，并要求吉江平在接到通知书3日内退场。2019年11月29日，天心公司对涉案房屋采取断电措施，2019年12月2日天心公司将涉案房屋收回。后又将涉案房屋进行了出租，经营范围仍为图书城，原装修部分继续使用。经双方对账确认，截止2019年11月25日，扣除吉江平已交的款项后，吉江平尚欠天心公司租金及管理费共计101436元。吉江平于2020年4月20日向本院申请对其所租赁范围内出资的装饰装修物、添加物进行评估鉴定，并支出鉴定费36200元。2020年7月25日智远工程管理有限公司出具智远工程管理有限公司【2020】建造鉴字第008号《建筑工程造价司法鉴定报告》，对20个鉴定项目给出鉴定结论金额，其中地基独立基础132337.69元、一二三层地坪204432.80元、混凝土地面250559.60元、一二层防火吊顶143124.50元、书城一层隔墙36157.78元、室内环氧地坪12560.37元、电路系统安装89561元、给排水系统52345元、公共照明部分、餐饮给水供电系统75483元、消防改造（火灾自动报警、消火栓、自动喷淋、防排烟）248905.87元、图书城钢结构1463040元、消防通道5882.37元、玻璃隔断120472.99元、屋顶防水95424.51元、书城21户商户门头字54000元、防火门8000元、铝合金门窗＋玻璃64600元、书城门头招牌12000元、书城内外粉刷50000元、电动车充电场地9000元，共计3127887.48元。2020年10月12日智远工程管理有限公司出具回复写明，本案的《建筑工程造价司法鉴定报告》中所鉴定的项目及费用均属于天心公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》中第八条“租赁期间对房屋投入的改建、改造土建部分（含房屋主体结构、钢结构、隔断墙体、门窗等）”约定的情形。另查明，吉江平、梁峰、寇志强为合伙关系，以吉江平的名义租赁涉案房屋用于经营图书城。涉案房屋的所有权人为一拖（洛阳）建筑机械有限公司，房权证号为洛市房权证（2002）字第X1912**，证载建筑面积为6141.86平方米，实际面积为8711.76平方米。本院认为，天心公司与吉江平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。吉江平未按照合同约定及时交纳房租及综合管理费，在经天心公司多次催要并给予其合理的履行期限后，仍拒不交纳，其行为已构成违约，天心公司有权依照合同的约定解除双方之间的合同并要求支付尚欠的租金及管理费。合同解除后至天心公司断电前，吉江平共计占用涉案房屋4天，4天的占有使用费仍按之前的租金及管理费标准计算为6820元，吉江平应当支付。合同中对吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物无偿归天心公司所有及违约金计算方式的约定，均应当属于对违约责任的约定，依照法律规定，违约责任的约定过分高于损失，违约方可提出抗辩予以调整。关于违约金部分，天心公司在收回房屋后继续对外出租，经营范围未变改，应认定天心公司因吉江平的违约行为所受的损失仅为吉江平未及时支付的房租，本院酌定吉江平应承担的违约责任为其欠付房租的30%即26779元。关于改建、改造土建部分、扩建部分及附属物部分，虽然吉江平存在过错，但结合其可能给天心公司造成的损失，兼顾其对涉案房屋装修改造的投入情况及使用情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定吉江平应承担的违约责任为对该部分鉴定评估价值的20%，即应承担625577.50元。天心公司在取得吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权后，应按照鉴定评估价值的80%对吉江平进行补偿，即应补偿2502309.98元。对于鉴定费用，天心公司应按照80%的比例承担，即应承担28960元。因吉江平、梁峰、寇志强系合伙关系，吉江平与天心公司签订合同系执行合伙事务的行为，作为共同合伙人，梁峰、寇志强应对因合伙产生的债务承担连带责任。同时，作为共同合伙人，由吉江平一人提起反诉并主张权利亦符合法律规定。鑫盈沣公司系独立的法人，与天心公司并无合同关系，天心公司要求其与吉江平、梁峰、寇志强承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：一、洛阳市天心文化旅游有限公司与吉江平签订的《房屋租赁合同》于2019年11月25日解除；二、吉江平应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付拖欠的租金及管理费共计101436元；三、吉江平应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付房屋占有使用费6820元；四、吉江平对涉案房屋投入的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物的所有权归洛阳市天心文化旅游有限公司所有；五、吉江平应当在本判决生效后10日内向洛阳市天心文化旅游有限公司支付违约金26779元；六、梁峰、寇志强对吉江平上述第二项支付款项义务承担连带责任；七、洛阳市天心文化旅游有限公司应当在本判决生效后10日内向吉江平补偿涉案房屋的改建、改造土建部分、扩建部分及附属物费用2502309.98元；八、洛阳市天心文化旅游有限公司应当在本判决生效后10日内向吉江平支付鉴定费28960元；九、驳回洛阳市天心文化旅游有限公司的其他诉讼请求；十、驳回吉江平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5432元，洛阳市天心文化旅游有限公司负担2768元，吉江平负担2664元。反诉案件受理费16057元，吉江平负担3211元，洛阳市天心文化旅游有限公司负担12846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼审 判 员  王维伟人民陪审员  张 云二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王 刚