安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初8608号 原告:安徽海亮物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市四里河西侧环湖东路东侧，统一社会信用代码9134010059019983XC。 法定代表人：曹士扬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：保微微，北京盈科（合肥）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：孟妍，北京盈科（合肥）律师事务所专职律师。 被告：王韶辉,女,1965年12月26日出生，汉族，户籍地住安徽省蚌埠市蚌山区，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘锦文，系王韶辉之夫，住址。 原告安徽海亮物业管理有限公司（以下简称海亮物业公司）诉被告王韶辉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人保微微，被告王韶辉及其委托诉讼代理人刘锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王韶辉支付2014年1月1日2014年12月31日、2015年7月1日至2020年6月30日的物业费64723.46元，违约金13123.55元（按年利率6%暂计算至2020年6月30日，此后顺延至款清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2012年4月25日，海亮兰郡项目建设单位安徽海亮房地产有限公司（以下简称海亮房产公司）与海亮物业公司签订《海亮兰郡项目前期物业服务合同》，合同约定海亮物业公司为海亮兰郡小区提供物业服务，物业管理服务费为高层1.44元/月·平方米，别墅为2.90元/月·平方米。合同签订后，海亮物业公司按约为该小区提供了物业服务。王韶辉系海亮兰郡小区华威****产权人，房屋建筑面积321.83㎡，其中车库面积24.55㎡。王韶辉未缴纳自2014年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费64723.46元。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告王韶辉庭审中辩称，应增加海亮房产公司为第三人。涉案小区原系中国房地产开发合肥置业有限公司（以下简称中房合肥公司）开发。2011年，该公司被海亮房产公司收购。其从中房合肥公司购买房屋，购房合同中很多条款海亮房产公司均未兑现，造成开发商与业主、物业公司与业主的矛盾至今均未解决。一、原告与被告间无有效的合同关系。原告入驻兰郡小区属于开发商违约，物业费应由开发商海亮房产公司承担。1.购房合同约定，小区物业公司为浙江绿城物业管理有限公司安微分公司(以下简称绿城物业)，开发商擅自解除绿城物业合同，构成违约;2.不通过招标选择与绿城物业水平相当的物业公司，违反《安徽省物业管理条例》规定。二、原告成立于2012年2月，无资质、无物业管理经验，没有资格管理涉案小区。1.无资质:绿城物业是一级资质，海亮物业公司不可能申请到一级资质。2.无经验:海亮物业公司管理混乱，造成小区品质下降，把高端别墅小区搞成了城中村。如：不积极阻止业主违建、侵占绿地、扩大院子、破坏绿化，对被告生活环境造成严重影响；对房屋质量问题消极应付、推诿，被告房屋自交付就漏水，过了保修期，就要业主自己修；外墙挂大理石基座质量不合格，大理石松动、脱落，应由开发商终身保修，但物业和开发商均表示过了保修期，由业主维修。3.小区物业管理不合格:保安老龄化，外来人、车随意出入，乱停车、路灯不修、垃圾满地，与老旧小区无异。4.别墅区域无增值服务。物业费2.9元/平方米包含了2元/平方米增值服务费，增值服务费应全部免除。即使达到一级物业服务标准，其也只能交0.82元/平方米的物业费。交费条件，把该维修的全部维修，拆除违建，恢复侵占的绿地、道路。 本院经审理查明：2011年8月12日，王韶辉与中房合肥公司签订了商品房买卖合同，购买了兰郡花园（当时名称）华威庄园9幢106室房屋，同时与绿城物业签订了《中房兰郡前期物业服务协议》。后海亮房产公司收购了中房合肥公司，该小区更名为海亮兰郡。2012年4月25日，海亮房产公司与海亮物业公司签订了《海亮兰郡项目前期物业服务合同》，约定海亮物业公司为海亮兰郡小区提供物业服务，物业管理服务费为高层1.44元/月·平方米，别墅为2.90元/月·平方米。合同签订后，海亮物业公司在海亮兰郡小区内提供物业服务。绿城物业自始未入驻海亮兰郡小区。王韶辉于2012年接收涉案房屋。该房屋建筑面积321.83㎡，其中车库面积为24.55㎡。王韶辉以购房时约定的物业公司为绿城物业，不认可海亮物业公司的物业服务资质，但其入住前因装修曾向海亮物业公司提交了装修手续等。海亮物业公司曾与王韶辉协商，王韶辉拒绝与该公司签订前期物业服务合同。从2014年1月1日-12月31日、2015年7月1日至2020年6月30日，王韶辉合计欠付物业费64723.46元。海亮物业公司多次电话通知王韶辉缴纳物业费，曾上门催款，并在其所住单元门上张贴催款通知，发律师函给王韶辉，均无果。故海亮物业公司诉至本院。 以上事实，有海亮物业公司提供的企业营业执照副本复印件、被告王韶辉的身份证复印件、《海亮兰郡项目前期物业服务合同》、服务价格登记证、被告王韶辉的房产证复印件、物业费催款通知单照片等证据，以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 被告王韶辉庭审中提供了其与中房合肥公司所签商品房买卖合同，该合同恰恰证实了王韶辉的房屋位于海亮物业公司进行物业管理的服务范围内；被告还提供了录音光盘，欲证实2012年其收房时，与海亮房产公司张总商谈，张总承诺若海亮物业的服务达不到绿城物业的水平，10年内不收业主物业费，因录音通话不清晰，不清楚通话时间、通话对象及内容，无法证实与本案的关联性；被告提供照片一组（29张），欲证实海亮物业公司收费不作为、服务不达标的情况，因照片无拍摄时间、地点、拍摄人，且不能证实被告不缴纳物业费的合理、合法性，故本院对被告王韶辉上述证据的证明目的，均不予确认。 本院认为，海亮房产公司与海亮物业公司于2012年4月签订了涉案小区的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业公司与开发商签署的前期物业服务合同，对小区业主具有约束力，物业公司及业主均应按照合同约定履行各自义务。被告王韶辉于2012年收房，原告已在海亮兰郡小区向包括王韶辉在内的业主提供物业服务，被告王韶辉也接受了物业服务，双方已经构成事实上的物业服务合同关系，王韶辉理应承担支付物业费的民事责任。王韶辉辩称海亮物业公司无一级服务资质，但其未能提供关于一级物业服务资质标准的相关规定，且前期物业服务合同对此亦无约定，故王韶辉辩称要求追加海亮房产公司为第三人，其与海亮物业公司之间不存在有效的物业服务合同关系、海亮物业公司属强行服务，与查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。本院对海亮物业公司诉请的物业费予以支持。由于海亮物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其诉请的违约金，本院不予支持。 王韶辉辩称海亮物业公司一直未解决案涉小区存在的房屋建筑质量、违章搭建、公共设施破坏未维修等问题，依照法律规定和商品房买卖合同约定，如存在房屋质量问题，业主王韶辉应向建设单位即开发商主张权利；依据案涉物业服务合同约定，物业公司对物业共用部位负有维修、养护的义务，但因海亮物业公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，海亮物业公司该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。依据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。关于违章搭建问题，因物业公司无行政执法权，只能对违章搭建行为进行监督。如果王韶辉认为相邻业主违法搭建致其财物损坏，属于相邻权纠纷，其可另行主张。综上，对王韶辉以海亮物业公司无资质、无物业管理经验，没有资格管理涉案小区及物业管理不合格，物业费2.9元/平方米包含了2元/平方米增值服务费，增值服务费应全部免除等为由拒交物业费的辩称，本院均不予采纳。虽然海亮物业公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。 原告海亮物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，除按约履行管理职责外，应增强服务理念、认真聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进工作方式和方法，力争让业主满意。被告王韶辉作为业主，也应从相互配合、相互体谅的角度理解物业公司管理的难处，物业管理企业如无法收取相应的物业服务费用，必然影响服务质量，无法为业主提供更加完善的服务，这是一个相辅相成的过程。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王韶辉应于本判决生效之日起十日内向原告安徽海亮物业管理有限公司支付物业费64723.46元； 二、驳回原告安徽海亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为873元，由原告安徽海亮物业管理有限公司负担147元，被告王韶辉负担726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 于 璞 二〇二〇年十一月九日 书记员 韩晨晨 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。