河南省台前县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0927民初1725号原告:张某某,男,汉族,1991年7月1日生,住荥阳市。委托诉讼代理人:王兴威,王尧,河南神龙剑律师事务所律师。被告:代某,男,汉族,1991年4月15日生,住台前县。被告:刘某某,女,汉族,1984年1月7日出生,住郑州市惠济区。第三人:中国工商银行股份有限公司郑州金水支行,营业场所郑州市金水区金水路219号,负责人:陈彦,该行行长。委托诉讼代理人:李喜涛,河南中豫律师事务所律师。原告张某某与被告代某、刘某某，第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行案外人执行异议之诉一案，本院2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人王尧到庭参加诉讼，被告代某到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行委托诉讼代理人李喜涛到庭参加诉讼。被告刘某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加答辩。本案现已审理终结。原告张某某诉讼请求:1、请求人民法院不得执行位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期3幢1单元20层2005号(商品房买卖合同)号为XY150××××****房屋;2诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年7月12日,原告通过郑州郑商房地产营销策划有限公司与被告刘某某签订《房屋买卖合同》。合同约定,刘某某将位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期3幢1单元20层2005号(商品房买卖合同)号为XY150××××****商品房一套出卖给原告;签订合同当天,原告向刘某某支付房屋35万元;刘某某将房屋交付给申请人,原告对方屋进行装修并入住。此后,原告多次通知刘某某办理房屋过户。刘某某总是推诿。2020年5月,原告准备通过诉讼要求刘某某过户,可在查询时发现房屋被台前县法院查封。原告认为,原告在2017年7月就已同刘某某签订房屋买卖合同,并已入住。原告已支付463400元房款。且不是原告的原因造成房屋没有过户。现原告愿意将剩余房款交付给人民法院执行。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,原告请求排除执行的,应当支持。同时该案的处理与第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行有利害关系。现原告依法起诉,请求人民法院支持。被告代某辩称如下：一、被答辩人张某某与被执行人刘某某签订的房屋买卖合同系恶意串通伪造。（一）房屋由张某某进行装修存在重大疑点。1、根据张某某提供材料，张某某与刘某某系2017年7月12日签订房屋买卖合同，2017年9月开始装修，但是根据法院调取物业材料显示，2018年2月5日、3月21日、4月3日、4月16日的物业维修单中显示业主为刘某某，电话是刘某某电话，并且有刘某某的签名。另，2018年2月份马上过年的时候，我给刘某某老公姚明海打电话要利息，他还说过手头紧张没有钱，家里都没钱装修荥阳的房子了。2、《装修现场查勘记录表》系后期补写、伪造。一是物业查勘记录表中的字迹疑是张某某字迹，业主签名及查勘日期与《承诺书》、《快件代收协议》中张某某字迹高度相似。二是查勘人一栏赵淑君签名明显系一次性补签。三是2018年3月30日查勘结果为“无”，后又补填为已验房，其目的是在法院2018年4月19日查封房屋之前验房结束。（二）张某某购房首付款及还贷情况存在疑点。1、购房首付款35万元现金不符合常理。根据张某某银行流水显示，2017年7月12日，张某某购房首付款系将35万元现金存入银行，紧接着在柜台转给刘某某，交易之前张某某卡中无银行大额交易流水，不符合正常操作。35万元现金从何而来，当日刘某某或其丈夫姚明海银行卡中是否取出大额现金需要调查，怀疑是由刘某某夫妇恶意串通。2、张某某还贷存在疑点。根据房屋买卖合同规定自2017年7月12日后由张某某偿还银行贷款，但是刘某某银行明细中，在2017年10月、11月、12月，2018年3月、6月、8月等多次出现还款逾期情况，张某某还贷情况需核查。（三）法院查封房屋后张某某无异议不合常理。2019年8月5日，台前县人民法院将该房屋进行查封，屋内无人，并在门上贴封条，法官电话告知张某某查封情况，张某某没有提起异议，从未与法官联系。2020年6月4日，房屋评估公司对房屋进行评估，发现法院封条被撕掉，屋内有一名女性，并不配合进行评估。按照正常情况，若知道房屋有争议，肯定积极配合调查，了解情况，但张某某知道房屋有争议后没有任何异议，还依旧给刘某某支付房贷，转移财产。二、张某某系自身原因未办理过户登记。该房在2017年7月份便已经交房，郑州房屋一般在交房3个月内可以办理房产证，办证期限最多不超过一年。张某某在房屋买卖合同中对过户有明确要求，要求刘某某无条件、及时、积极配合过户，不得有推诿、拖延现象，但张某某一直未办理过户手续，直到2020年5月份，张某某才准备通过诉讼，要求刘某某过户，从买房到要求过户已经将近3年，张某某一直未采取有效措施进行过户，长期放任涉案房屋的物权处于不确定状态而将其置于物权讼争的风险境地，其作为买受人存在重大过错，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能够排除执行。三、已支付463400元房款计算有误。张某某在民事诉状中描述到已支付463400元房款有误，双方在签订《房屋买卖合同》时规定：“自过户当日计算乙方代甲方所还月供本金总额自甲方总房款内除”，所还月供的本金为每月还1888.89元，不能算上银行贷款利息。被告代某请求：张某某因过失要承担相应责任。在2019年8月5日，法院将该房屋进行查封，张某某明知有房屋争议，并被法院查封，但张某某却不积极行使自己抗辩权利，无视法院权威，粗鲁撕掉封条，并依旧向刘某某支付房贷，导致原本属于我的财产流失，自2019年8月张某某所还房贷自行承担，即认可张某某所还房贷自2017年8月至2019年8月，房贷本金总额为45333元。因张某某未提出异议，房屋按拍卖流程继续拍卖，2020年6月，由我支付4563元评估费，也是因为张某某过失导致，评估费由张某某承担。倘若法院支持张某某异议，需将剩余钱款全部支付于我。理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款规定，只有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行才能支持张某某异议，排除执行。倘若张某某不能将剩余钱款交付法院，不能排除执行。2.作为第三人的银行没有优先受偿权。根据不动产登记资料查询，中国工商银行金水支行在2018年进行预售商品房抵押权预告登记。根据《物权法》第二十条的规定，“抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权”，虽然工商银行与刘某某对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保险将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院也有相关指导案例“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期总第215期。3.我是首次查封。2018年4月19日，我请求台前县人民法院对该房屋进行了查封，属于首次查封，中国工商银行金水支行未起诉刘某某，不具备参与分配的资格。综上所述，张某某已支付35万元本金和房贷本金45333元，共计395333元，剩余钱款354666元应全部交付于我。第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称，请法庭审查原告是否提起执行异议申请，原告提请的执行异议申请是否被法院认为不能成立，裁定驳回。若原告提起执行异议之诉，程序不合法，应裁定驳回原告起诉，第二点，我方诉刘某某金融合同借款纠纷一案已经郑州市金水区人民法院和郑州中院审理，已经下发判决生效，判令刘偿还我方借款剩余本息截止2020.8.24刘欠本金237999.94元，利息975.57元，我方在诉讼中已经查封本案房屋，第三点，本案房屋已经办理预售商品房抵押权登记，权利号1607009761，权利人是中国工商银行郑州金水区支行，本案房屋登记在刘某某名下，刘是房屋所有权人，房屋已经办理预告抵押登记，并裁定驳回原告起诉或判决驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年7月12日，原告张某某通过郑州郑商房地产营销策划有限公司与被告刘某某签订房屋买卖合同，约定涉案房屋卖于原告张某某，交易价格为750000元，同日，原告张某某打款给被告刘某某350000元，其后于2017年的8月2日至2020年的7月1日（除2019年1月份）每月转账给被告刘某某3150元，共计110250元。原告张某某提供证据证实2017年9月19日，其向该小区物业提出装修申请，并提供2018年2月，2019年3月电费收据及2018年、2019年、2020年的物业费单据。2018年4月19日，涉案房屋被本案被告代某申请保全，台前县人民法院对涉案房屋进行了查封。2018年7月，本案被告代某与本案被告刘某某在台前法院的民事诉讼结果显示姚明海及本案被告刘某某偿还本案被告代某350000元及利息。2020年5月，本案被告刘某某与本案第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行的民事诉讼结果显示本案被告偿还本案第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行借款本金253111元、利息。2020年7月22日，台前法院对原告张某某作为案外人提出的执行异议下达了执行裁定书，驳回了原告张某某作为案外人提出的异议请求,2020年8月6日，原告张某某向本院提出了执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，在涉案房屋被查封（2018年4月19日）前，原告张某某已与被告刘某某在中介公司签订了房屋买卖协议（2017年7月12日），该房屋买卖协议可以作为合法有效的书面购房合同；且在协议签订后双方彼此按照合同约定履行了交付涉案房屋的部分价款、交付涉案房屋的义务，在涉案房屋被查封前已实际居住在涉案房屋里面，即原告已经合法占有涉案房屋并在庭审时表示将剩余价款按照法院要求交付；对于涉案房屋的过户问题，原告张某某并无过错。故原告张某某的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当予以支持。综上所述，原告张某某主张停止对涉案房屋采取的强制执行措施及确认原告张某某对涉案房屋享有所有权的请求，证据充足，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：对执行标的物（位于荥阳市荥泽路与棋源路交叉口西南侧泰成悦府**********(商品房买卖合同)号为XY1500198****房屋）停止执行。案件受理费11300元，由被告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内到本院领取预交上诉费用通知书，并按规定时间将交费凭证递交本院，逾期则视为自动放弃上诉。审 判 长  兰 晓审 判 员  白丽娟人民陪审员  仝兴家二〇二〇年九月二十二日书 记 员  徐梦潭