南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2500号 原告：姚萍萍，男，汉族，1962年10月25日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：汪恩华，江苏天昕律师事务所律师。 被告：罗志华，男，汉族，1981年8月2日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：夏传余，江苏宁盾律师事务所律师。 被告：江波，男，汉族，1978年4月17日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：张晓东，男，汉族，1980年10月13日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：陈金宝，男，汉族，1975年12月8日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：朱正龙，男，汉族，1972年6月15日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：王胜，男，汉族，1969年3月26日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：南京安得鑫物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106053257424C，住所地南京市。 法定代表人：林祥。 委托诉讼代理人：戴春根。 委托诉讼代理人：孟令华。 原告姚萍萍诉被告罗志华、江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜、南京安得鑫物业管理有限公司（以下简称安得鑫物业公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于5月21日、9月25日公开开庭进行了审理。原告姚萍萍、被告罗志华的委托诉讼代理人夏传余、被告江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜、被告安得鑫物业公司的委托诉讼代理人戴春根、孟令华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚萍萍向本院提出诉讼请求：1、七被告共同赔偿原告财产损失26100元，房租损失27600元（自2019年12月至2020年6月每月1800元共6个月的房租10800元以及2020年7月至12月每月2800元共6个月的房租16800元）；2、诉讼费、鉴定费5000元由七被告共同承担。 事实与理由：原告105室与被告205室至705室同住一幢楼，系楼上下邻居关系。2019年11月20日，原告夫妇从外地旅游回来，打开家门发现家中恶臭熏天，客厅、厨房、卫生间房顶墙壁往下淌粪水，生活物品浸泡在粪水里，孩子刚买的架子鼓也滴满了粪水，原告当即报警。后发现楼上205室家中无人居住，205室至705室共用的粪便管道是从205室通至化粪池，粪便积堵在205室处的管道无人排除，导致原告家中受灾。被告安得鑫物业公司系该小区的物业服务公司。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告罗志华辩称，原告的损失与被告205室无关，205室长期无人居住，205室与705室共用一根污水管，因频繁堵塞，2020年4月底205室至705室共同出资对管道进行改造，在改造过程中发现管道里有一根长近2米、直径3公分的木条以及其他建筑垃圾、厕纸等垃圾，造成堵塞的主要原因是木棍，这个木棍是何人而为目前不清楚，但绝对不是2楼所造成的，205室也深受其害，因该管道是通到705室楼上露台的开放式管道，木棍只有可能从楼顶掉下去，不可能从家中塞进去，故原告的损失应由物业公司来承担。 被告江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜辩称，管道堵塞系因管道里掉进了木条，如果没有木条，即使有厕纸等其他垃圾，也不会造成堵塞，故应由物业公司承担赔偿责任。另外205室没有人居住导致不能及时发现堵塞和及时采取措施防止损失扩大，205室也没有及时通知楼上住户，205室也应承担一部分责任。 被告安得鑫物业公司辩称，堵塞的管道不属于物业公司管理的范围，是业主家中的内部管道，物业公司只负责公共区域范围内的服务，故物业公司不应承担赔偿责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系南京市，被告罗志华、江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜分别系白云新寓7幢205室至705室业主，房屋面积为56.66平方米。罗志华将205室长期出租，2019年7月房屋租赁期限届满后进行了简单装修，2019年8月将房屋委托南京紫梧桐公寓管理有限公司管理，房屋暂时无人居住。2020年4月22日，罗志华将205室出售。被告安得鑫物业公司于2014年起为白云新寓小区提供物业服务。2014年1月1日，被告安得鑫物业公司与白云新寓小区业主委员会签订《白云新寓小区物业服务合同》，约定安得鑫物业公司提供的物业服务的共用设施设备是指：物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、沟渠、池井等。2019年12月6日，安得鑫物业公司与白云新寓小区物业管理委员会续签了《白云新寓物业管理服务合同》，约定物业服务内容包括：物业共用部位的养护和管理、雨污水管道的疏通等等。 205室至705室共用位于卫生间的主排水管，该管道向上通到7楼上面的露台，管口呈开放状，向下通到地下室拐弯至化粪池。2019年11月20日、2020年1月4日、1月13日、1月14日，205室卫生间地漏4次出现大量污水漫出现象，污水漏至105室家中，至105室家中墙壁、地面、物品全部受污水浸泡。2020年1月4日发生堵塞后需要拆除205室马桶进行疏通，由于罗志华开始不同意拆除马桶，拖延了几个小时才得以疏通。2020年1月14日发生堵塞后，因罗志华不同意先行支付疏通费，拖延了几个小时才得以疏通。2020年1月4日和1月13日疏通的工作人员证实，在疏通过程中发现在竖管底部（地下弯头处）有异物堵塞，在清理过程中发现有卫生巾、建筑杂物、油漆沉积物等。每次发生漏水后，原告均向安得鑫物业公司反映，物业工作人员也来到现场，提供疏通人员，费用要求由业主支付，第一次、第二次、第三次费用分别为500元、300元、300元由205室支付，第四次费用840元由205室至705室分担。2020年4月26日，因管道多次发生堵塞，205室至705室聘请南京湘邵管道工程有限公司对公共排污主管道进行疏通、改造，各承担改造费用5000元。主排水管直径约11公分，改造过程中，施工人员打开主排水管发现管道内有一根近2米长，直径约3公分的木条及建筑垃圾、厕纸等杂物，施工人员认定木条是造成主排污管堵塞的主要原因。 因家中无法居住，原告夫妇承租了南京市，租赁期限自2019年12月17日至2020年6月16日，月租金1800元。租赁期限届满后，原告夫妇承租了南京市，租赁期限自2020年7月1日至2020年12月31日，月租金2800元。 案件审理过程中，本院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对105室装修损失进行评估，该公司于2020年8月20日出具了资产评估报告，评估结论为105室装修损失为26100元。 上述事实，有当事人陈述，堵塞情况说明、资产评估报告等证据证明。 本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。因205室至705室共同使用的主排水管发生堵塞导致原告遭受损失，有过错的当事人应对原告的损失承担赔偿责任。关于305室、405室、505室、605室、705室的过错，虽然排水管中的木条是造成堵塞的主要原因，但主排水管直径11公分，而木条直径3公分，由于排水管中扔进了不应扔进去的生活垃圾，最终导致堵塞，这些生活垃圾不能排除系居住在此的305室、405室、505室、605室、705室所为。关于205室的过错，虽然205室自2019年8月起房屋空置，但205室在7月底家中进行了装修，而堵塞物中有建筑材料，不能排除系205室所为，另外第一次堵塞和第四次堵塞发生后205室未能及时进行管道疏通，导致损失的扩大。关于安得鑫物业公司的过错，主排水管中的木棍由楼顶落入的概率较大，在205室发生多次漫水的情况下，安得鑫物业公司未能进行排查，也没有证据证明其定期对主排水管进行维护、疏通。故205室至705室以及安得鑫物业公司应对原告遭受的损失承担赔偿责任。 关于原告的损失，根据鉴定机构出具的评估报告，装修损失为26100元，根据原告提交的租赁合同和收据，租赁期限和租金标准在合理范围内，租金损失为27600元，上述损失合计为53700元。综合考虑各被告的过错，本院酌情认定205室至705室各承担6500元，安得鑫物业公司承担14700元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗志华、江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜于本判决生效之日起十日内各赔偿原告姚萍萍损失6500元。 二、被告南京安得鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚萍萍损失14700元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费646元、鉴定费5000元（原告已预交），由被告罗志华、江波、张晓东、陈金宝、朱正龙、王胜各承担700元，被告南京安得鑫物业管理有限公司承担1446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  王素平 二〇二〇年十一月十六日 书记员  石 芳