贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初5304号 原告（反诉被告）：贵州开明房地产开发有限公司。地址：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦。 统一社会信用代码：915205235733280463。 法定代表人：陈治岁，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘江，男，1983年4月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 被告（反诉原告）：朱星，女，1985年8月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人（特别授权）：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。 原告贵州开明房地产开发有限公司诉被告刘江、朱星商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘江、朱星提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）贵州开明房地产开发有限公司委托诉讼代理人李嘉燕，被告（反诉原告）朱星及被告（反诉原告）刘江、朱星委托诉讼代理人杨虹建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告贵州开明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决二被告支付购房款440000.00元；2.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的开明同心城C区XX栋A1层XX号房屋,该房屋套内建筑面积为53.28平方米，单价为每平方米16758.43元，房屋总价款为892889.00元，双方约定购房首付款为452889.00元，剩余440000.00元为银行按揭贷款；2018年8月27日，该案涉房屋经金沙县房产管理局备案登记在二被告名下；2020年4月13日，被告支付了购房首付款共计452889.00元，尚欠购房款440000.00至今未支付给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 本诉被告刘江、朱星辩称：本诉原告的诉请条件不成立，根据双方签订商品房买卖合同第六条的约定，本诉被告购买案涉房屋是通过银行按揭贷款的方式购买，并非一次性付款购买；根据诉前本诉原告的代理律师所出具的函来看，本诉原告没有申请得到银行的贷款原因并非本诉被告及本诉原告的过错所导致，根据前述两点，本案实际上是一桩非双方过错所导致而不能贷款的商品房买卖合同，原告要求本诉被告支付剩余购房款于法无据；在今天庭审以前本诉被告方没有得到本诉原告的任何告知，该案涉房屋的产权证书已经办理，换一句话说，如果说本诉原告已经将该产权证办理，也应当交付给本诉被告，本诉原告不能以案涉房屋已经办理产权登记为由要求本诉被告支付剩余房款，其产权证办理的相关法律规定及依据是合同，合同发生争议的情况下所办理的房产证不能达到诉请的目的，综上，请求依法驳回本诉原告的诉讼请求。 反诉原告刘江、朱星向本院提出反诉请求：1、依法解除2018年7月12日反诉人与被反诉人签订的“商品房买卖合同”；2、由被反诉人退还反诉人购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费707.00元(三项共计:462525.00元)，并以购房款452889.00元为基数承担从2018年8月1日起至退清之日止的利息(参照同期贷款市场报价利率，截止至起诉时的利息为36000.00元)；3、案件受理费、保全费由被反诉人承担。事实和理由：二反诉人系夫妻关系。2018年7月12日与被反诉人签订商品房买卖合同，购买被反诉人在金沙县开发建设的开明—同心C区19栋A1层22号商业用房。双方约定购房的付款方式采用按揭贷款，反诉人首付452889.00元，向被反诉人指定的银行申请贷款440000.00元；之后反诉人向被反诉人陆续支付了购房首付款及其它费用，同时按照被反诉人的要求及指示将申请银行贷款的相关资料交到被反诉人处由其交给放贷银行审查，但最终被反诉人以金沙县的所有银行对商业用房不予审批按揭贷款为由告知反诉人其贷款无法申请，并通过本诉要求反诉人将440000.00元购房款付清。反诉人认为，贷款无法申请非因自身原因造成，现目前无支付440000.00元的经济能力。根据审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条之规定，反诉人对此有权请求解除合同，被反诉人要求反诉人支付440000.00元购房款于法无据。 反诉被告贵州开明房地产开发有限公司辩称：一、反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已经申请办理了不动产权证书，双方应该按照合同约定履行自己的义务。从2018年7月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的开明同心城Ｃ区XX栋Ａ1层XX号房屋，该房屋套内建筑面积为53.28平方米，单价为每平方米16758.43元，房屋总价款为892889.00元，双方约定购房首付款为452889.00元，剩余440000.00元为银行按揭贷款；2018年8月27日，该案涉房屋经金沙县房产管理局备案登记在二被告名下；2020年4月13日，被告支付了购房首付款共计452889.00元，2020年4月29日，该案涉房屋经反诉人申请办理不动产权证书［黔（2020）金沙县不动产权第××号］，整个交易流程已经完成，产权已经发生转移登记，《商品房买卖合同》解除的基础条件已经不复存在。二、反诉人主张解除合同已经超过法律规定的合同解除的除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，反诉人在合同签订之后就应当知道是否能够办理按揭贷款，此时合同解除权的除斥期间开始起算且不因任何原因中止、中断，至今已经2年多的时间，因此反诉人合同解除权消灭。三、根据合同约定，即便是被反诉人的原因不能办理银行按揭贷款，合同也要继续履行，双方签订补充协议即可。根据商品房买卖合同第8条第3款的约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”可以看出，买受人未能获得贷款即便是出卖人的原因造成的，合同也要继续履行而非解除合同。综上所述，被反诉人认为，根据法律、法规的相关规定及当事人的约定，反诉人的诉讼请求不符合当事人的约定及相关法律法规的规定，违背了诚实信用、公平公正的原则，请求依法驳回反诉人的诉讼请求，本案诉讼费用全部由反诉人承担。 本案经审理认定事实如下：2018年7月12日，刘江、朱星与贵州开明房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定案涉商品房为开明?同心城第XX栋A1层XX号房，规划用途为商业，套内建筑面积为53.28平方米，单价为每平方米16758.43元，房屋总价款为892889.00元，购房首付款452889.00元。合同第八条：“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计452889.00元，余款（小写）440000.00元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”。2018年8月27日案涉商品房备案登记在刘江、朱星的名下。2020年4月13日贵州开明房地产开发有限公司出具收据载明收到刘江、朱星购房首付款452889.00元、维修基金8929.00元、代收费707.00元。2020年4月29日案涉商品房办理了不动产权登记在刘江、朱星的名下，产权证号为：黔（2020）金沙县不动产权第00010XX号。2020年8月14日贵州山一（金沙）律师事务所向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函，载明购房总价为892889.00元，首付款为452889.00元，剩余房款440000.00元，双方约定为按揭贷款，现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款，根据双方合同的约定，我所律师的当事人已经没有继续配合办理按揭贷款的义务了，要求于收到该律师函之日起7日内向贵州开明房地产开发有限公司支付剩余购房款440000.00元。2020年10月21日本院立案受理了贵州开明房地产开发有限公司诉刘江、朱星商品房买卖合同纠纷一案，请求判决刘江、朱星支付购房款440000.00元，案件审理过程中，刘江、朱星提起反诉，请求判决解除2018年7月12日双方签订的《商品房买卖合同》，要求被反诉人退还反诉人购房款452889元、维修基金8929元、办证测绘费707元，三项合计46525元，并以购房款452889元为基数承担从2018年8月1日起至退清购房款之日止的利息。 案件审理过程中，贵州开明房地产开发有限公司向本院提出财产保全申请，申请查封、冻结刘江、朱星名下的财产440000.00元，并提供中国人民财产保险股份有限公司毕节分公司出具的《保单保函》作担保，担保限额为440000.00元。本院于2020年11月27日作出（2020）黔0523民初5304号民事裁定书，裁定冻结刘江、朱星名下的银行账户内资金限额440000.00元，冻结期限为一年，案件申请费2720.00元，由贵州开明房地产开发有限公司预交。 本院认为：贵州开明房地产开发有限公司与刘江、朱星签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务，刘江、朱星已按照合同约定支付首期房款452889.00元，贵州开明房地产开发有限公司已将案涉房屋产权登记办理在刘江、朱星名下，但未通知买受人刘江、朱星到其指定银行办理银行按揭余款440000.00元的相关手续，而是在2020年8月14日委托贵州山一（金沙）律师事务所向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函，要求刘江于收到该律师函之日起7日内向贵州开明房地产开发有限公司支付剩余购房款440000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函载明：“现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款，根据双方合同的约定，我所律师的当事人已经没有继续配合办理按揭贷款的义务了，……”，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”，贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函载明：“现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款……”属于非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款，任何一方均可单方解除合同，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息，现刘江、朱星提起反诉，要求解除合同，要求贵州开明房地产开发有限公司退还已付购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费（代收费）707.00元，三项合计462525.00元，并承担银行同期存款利息的反诉请求符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。刘江、朱星诉诉讼请求中主张利息以购房款452889.00元为基数，从2018年8月1日起（参照同期贷款市场报价利率）计算至退清之日止，在庭审中陈述的首付款的时间是2018年5月份、10月份，但提供的收款收据时间均是2020年4月13日，且双方签订的《商品房买卖合同》中约定的是银行同期存款利息。因此，刘江、朱星主张的利息应以购房款452889.00元为基数，从2020年4月14日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至退清款项之日止。 对贵州开明房地产开发有限公司提出的反诉抗辩主张部分：1、2018年8月27日案涉房屋经金沙县房产管理局备案登记在刘江、朱星名下，2020年4月13日刘江、朱星支付了购房首付款共计452889.00元，2020年4月29日该案涉房屋经刘江、朱星申请办理不动产权证书［黔（2020）金沙县不动产权第××号］，整个交易流程已经完成，产权已经发生转移登记，《商品房买卖合同》解除的基础条件已经不复存在。首先，支付首付款、办理预告登记和不动产权登记仅仅是履行了部分合同义务，并非整个交易流程已经完成；其次，如果按照贵州开明房地产开发有限公司主张的整个交易流程已经完成，那么合同应当已经履行完毕，双方权利义务终止，贵州开明房地产开发有限公司就无权要求刘江、朱星支付剩余购房款440000.00元；再次，双方并未约定办理不动产权登记后不能再解除合同，法律也无明文规定产权发生转移登记属于阻却解除合同的法定条件。因此，对该抗辩主张本院不予采信。2、反诉人朱江、刘星主张解除合同已经超过法律规定的合同解除的除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，反诉人在合同签订之后就应当知道是否能够办理按揭贷款，此时合同解除权的除斥期间开始起算且不因任何原因中止、中断，至今已经2年多的时间，因此反诉人合同解除权消灭。根据贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江发出山一函字（2020）28-20号律师函载明：“现由于国家政策的原因没有办理或者不能办理按揭贷款，根据双方合同的约定，我所律师的当事人已经没有继续配合办理按揭贷款的义务了，……”，刘江、朱星最早应当在2020年8月14日贵州开明房地产开发有限公司不再继续配合办理银行按揭贷款时知晓是否还能够办理按揭贷款，解除权发生之日最早也应当在2020年8月14日，即便贵州开明房地产开发有限公司委托贵州山一（金沙）律师事务所于2020年8月14日向刘江所发的山一函字（2020）28-20号律师函属于对刘江、朱星的催告，本院受理刘江、朱星提起反诉的时间是2020年11月9日，刘江、朱星提出解除合同，行使解除权也未超过三个月的合理期限，因此，对贵州开明房地产开发有限公司提出反诉人朱江、刘星主张解除合同已经超过法律规定的合同解除的除斥期间的反诉抗辩主张本院不予采信。3、根据合同约定，即便是被反诉人的原因不能办理银行按揭贷款，合同也要继续履行，双方签订补充协议即可。根据《商品房买卖合同》第8条第3款的约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”买受人未能获得贷款即便是出卖人的原因造成的，合同也要继续履行而非解除合同。《商品房买卖合同》第8条第3款的约定“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”，即便按照贵州开明房地产开发有限公司主张的因出卖人的原因买受人未能获得贷款，但合同约定的是买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，并非应当或必须选择，可以选择并非强制性选择，买受人也可以不选择，现在刘江、朱星已选择解除合同，不选择继续履行合同，因此，对贵州开明房地产开发有限公司提出的该反诉抗辩主张本院不予采信。 因贵州开明房地产开发有限公司与刘江、朱星签订的《商品房买卖合同》已经被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本诉被告刘江、朱星尚未履行支付本诉原告贵州开明房地产开发有限公司的购房款440000.00元的合同义务终止履行，因此，对本诉原告贵州开明房地产开发有限公司请求判决本诉被告刘江、朱星支付购房款440000.00元的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贵州开明房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘江、朱星于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》； 二、由反诉被告贵州开明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告刘江、朱星购房款452889.00元、维修基金8929.00元、办证测绘费（代收费）707.00元，合计462525.00元，并以购房款452889.00元为基数，从2020年4月14日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算利息至退清款项之日止； 三、驳回本诉原告贵州开明房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘江、朱星的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3950.00元（已减半收取），保全费2720.00元，由本诉原告贵州开明房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费4390.00元（已减半收取），由反诉被告贵州开明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡汝宏 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  祁 植