广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6287、6288、6291、6577号上诉人（原审原告）：刘芳等业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：欧阳俊胜、周志荣，广东人为律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所地广东省惠东县×××××××××××。法定代表人：陈益明，总经理。委托诉讼代理人：罗青松、刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。上诉人刘芳等业主与上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（以下简称鑫亿港公司）因商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠东县人民法院作出的民事判决（具体案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6287号案件上诉人刘芳为例进行表述、论证）上诉人刘芳上诉请求：1、判决撤销(2019)粤1323民初3000号民事判决书，依法改判支持上诉人一审全部诉求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下:一、一审法院认定事实与适用法律错误，对被上诉人的违法行为予以了认可与支持，导致错误判决涉案工程工期酌情顺延120天。(一)一审判决认定被上诉人事实上增加了人防工程，且人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响，增加人防工程客观上有利于公共利益、业主实际受益，因而判决涉案工程工期酌情予以顺延，属于定事实错误与适用法律错误。1、本案无任何有效证据证明案涉工程增加人防工程量是因政策原因导致;且对涉案工程竣工验收备案存在影响;(1)关于被上诉人方提交与其相关联的监理单位、施工单位出具的相关证明，因上述单位与被上诉人存在直接的利益关系，且为关联单位，因而其证明不、客观真实性，应不予认可。(2)关于惠州市人防工程设计院有限公司出具的《证明》。该证据不符合法定形式，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，该《证明》应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。但该《证明》仅有加盖公章，并无任何人员签名。(3)惠产县人民防空办公室出具的《证明》，内容为人防工程竣工验收时间，与案涉人防工程是否增加工程量完全无关。(4)关于惠东县住房和城乡建设局于2O19年10月14日出具的《关于协助调查的复函》。惠东县住房和城乡建设局在复函里对惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向法院出具的《证明》并未作出任何评价，完全不能证明该《证明》的真实合法性。(5)关于惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日出具的《关于享海度假公馆的情况说明》。依据该《情况说明》，恰恰证明惠东县住建局根据报建资料，仅要求被上诉人修建12599平方米人防工程，并未要求其增加人防工程面积，至于被上诉方最终修建13199平方米人防工程，多出约600平方米人防工程面积，完全是其自行决定，不存在政策变化原因，应自担后果。综上，无任何证据可证明上诉人多建人防工程是政策变化的结果。2、退一步说，即使全部采信被上诉人方提交证据，其变更增加人防工程的行为也发生在与上诉人签订合同之前，被上诉人在签订合同时完全能够也应当预见涉案房屋交付时间，本案根本不存在因政策原因导致工期延长的事由。被上诉人在一审提交的监理单位广州高新工程顾问有限公司惠东分公司、施工单位深圳市恩歌源建设集团有限公司为其出具的《证明》，均显示其在2016年9月开始增加地下室人防工程，而上诉人与被上诉人签订合同时间为20l7年12月20日。也就是说，被上诉人增加防工程的行为发生在与上诉人签订合同之前，其在签订合同时完全能够也应当预见涉案房屋交付时间，本案根本不存在签订合同后需要增加人防工程的事由。3、一审法院认定被上诉人自行增加人防工程客观上有利于公共利益、业主实际受益因而强制业主担责，既违反了民法的“意思自治原则”，也违反了法律的强制性规定。(1)案涉《商品房买卖合同》明确规定出卖人逾期交付;除不可抗力外，均应接照逾期处理。依据案涉《商品房买卖合同》第四章第十二条规定的逾期交付责任中，明确规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，即按照逾期处理。(2)被上诉人自行增加人防工程不属于不可抗力。上述所谓变更增加人防工程的证据，完全不属于不可抗力范畴。《民法总则》第一百八十条明确规定:“不可抗力是指不能预见;不能避免且不寂克服的客观情况”。在我国，不可抗力的范围包括:(一)自然灾害，包括地震、洪水、海啸、火灾等，因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除合同责任;(二)政府行为(政府干预)，是指当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。对政府行为(政府干预)的外延必须作限制性解释，所谓政府，仅指那些具有行政规章制定权、实施权的政府部门，如国务院、国务院各部委、省政府、市政府等，而不包括各级政府下设的局、处、科、室进行日常工作颁发的文件。因此，无论是被上诉人提交的，还是一审法院调取的所有与变更增加人防工程有关的证据，均无法证明案涉工程增加人防工程面积是具有行政规章制定权、实施权的政府部门要求其增加。(3)涉案合同明确约定了变更设计的通知义务。依据案涉《商品房买卖合同》附件3第六章第十四条:“(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。!双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。”被上诉人在与上诉人签订合同后变更设计增加消防工程，应当在l0日内将书面通知送达买受人，并取得买受人同意，否则买受人有权选择解除合同或要求赔偿。(4)被上诉人自行增加人防工程，并非一审判决认定的有利于公共利益，而是违反法律强制性规定的违法行为。依据《广东省城乡规划条例》第四十二条:“建设工程设计方案应当符合规划条件、相关技术标准和规范，文字标明的技术经济指标应当与图纸所示相一致。”、第四十三条:“建设单位或者个人应当按照建设工程规划许可的内容进行建设，不得擅自变更;需要变更的;应当经原许可机关批准。涉及需变更建设用地规划许可的，应当先申请变更建设用地规划许可。因变更建设工程规划许可给利害关系人合法权益造成损失的，建设单位或者个人应当依法予以补偿。”之规定，被上诉人在建设方案报批规划部门审批通过后;需经城乡规划主管部门批准，方可变更设计。因此，其自行增加人防工程，并非一审判决认定的有利于公共利益，而是违反法律强制性规定的违法行为。综上，在被上诉人一审庭审中明确陈述其未曾履行上述合同约定及法定义务的情况下，一审法院认定被上诉人自行增加人防工程客观上有利于公共利益、业主实际受益因而强制业主担责，既与合同约定相背离而违反民法的“意思自治原则”，也违反了法律强制性规定。(二)一审判决认定案涉工程变更消防设计符合会议纪要要求，存在政策因素，因而工期应当顺延，属于认定事实与适用法律错误。1、“一审判决采信的证据并不能证明案涉工程因政策原因变更消防设计而增加了消防工程”。(1)惠东县自然资源局于2019年l0月21日作出的《复函》内容与其所附依据《惠东县城乡规划委员会2018年第2次会议纪要》(惠东规委纪【2018】2号)的内容存在矛盾，所附会议纪要并不能成为出具《复函》的依据，具体分析如下:首先，《复函》的关键表述完全不符合会议纪要内容。上述会议纪要根本没有复函里所称“提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)的消防工程应按公共建筑的标准执行”这一内容表述。其次，《复函》与会议纪要内容针对对象不一致。上述会议纪要是针对佳兆业-山海湾花园这一尚在设计方案报建阶段的项目提出的方案评审意见，针对的对象是个别项目，且特定为设计方案报建阶段的项目。无任何内容显示要求所有的滨海地区住宅类建筑(低层住宅除外)的消防工程应按公共建筑的标准执行，更未对已取得报建手续的项目提出严整改要求。而《复函》内容的针对对象不明确，表述十分含糊，有将针对对象故意扩大化之嫌。可见，惠东县自然资源局出具的《复函》内容表述完全脱离了法院要求其针对回复意见的《惠东县城乡规划委员会2018年第2次会议纪要》的关键内容以及针对对象，依法不具备任何证明力。第三，上述《复函》内容在程序上不具备合法性。理由如下:a.对已取得施工许可证的在建工程，相关部门无权强制要求其变更设计。已依法取得施工许可证的工程均已通过施工图评审并领取合格证，各专业的设计都已获相关部门许可，竣工验收也必须按经评审的施工图验收，相关部门无权强制要求已取得施工许可证的在建工程变更设计。b.退一步说，即使相关部门有权因特殊原因要求在建工程变更设计，也不可能仅凭一份针对其他尚在设计方案报建阶段的项目提成的方案评审意见的会议纪要作出要求。对于一个适所有惠东县滨海地区住宅类建筑(低层建筑除外)的消防管理工作的决定，需要经过消防专家详细论证，需要严格按照相关规范执行;甚至需要经过听证程序，仅凭一个针对其他尚在设计方案报建阶段的项目提出的方案评审意见的会议纪要作出该等要求或决定，显然程序不合法。第四，《惠东县城乡规划委员会2018年第2次会议纪要》与案涉工程不具备关联性。该会议纪要是针对与案涉工程无关的其他尚在设计方案报建阶段的项目提出的方案评审意见的会议纪要，依据被告与原告的合同约定，其应当于2018年11月8日交付案涉商品房，因此，在2018年6月8日形成上述会议纪要时，案涉工程主体应已完工，且主要设施设备也应已完工，上述针对其他尚在设计方案报建阶段的项目提出的方案评审意见的会议纪要，对案涉工程不具备任何指导意义，更无任何约束作用，因而不具备关联性。第五;即使上述会议纪要有一定指导意义，对案涉工程也无任何影响。案涉工程为33层，在住宅建筑中属高于54米的一类高层，而《建筑设计防火规范》(JB50016-2014)对一类高层的梁、柱、楼板、墙体等耐火等级均要求为一级，防火分区、防烟楼梯问、消防电梯等主要的设施设备与公共建筑的等级与要求是一致的。因此，即使上述会议纪要有一定指导意义，案涉工程消防的各项指标等级要求并没有变化，对案涉工程也无任何影响。第六、被上诉人提交的其他证据证明上述会议纪要与本案不具备关联性。依据被上诉人方提交的修改后的装修施工图(即出具时间为2018年3月l4日的图纸)，被告方只是由于局部几间房(左右圆形部分两套房和斜电梯有丁套房)的天花尺寸变化以及喷淋点位与室内空调室内机有冲突叫而变更喷淋点位，并未在装修施工时做大的修改设计。证明案涉工乍仅在装修过程中对局部进行变更，并未对主体消防设计进行变更，与上述会议纪要完全不具备关联性。依据被上诉人方提交的证据——君廷酒店出具的《证明》以及一审判决的认定，本案所涉装修消防变更(并非消防工程设计变更)是依据出卖人的关联方君廷酒店的装修升级要求，而非政策原因导致。综上，无任何有效证据证明被上诉人变更部分喷淋点位是因政策原因变更消防设计而导致。2、一审法院无视上述事实，强行认定一份与案涉工程无关的针对报建阶段项目的会议纪要适用于案涉工程，且将本案所涉室内装修过程中喷淋点位变更与变更消防工程设计混为一谈，于法无据。一审判决将一份与案涉工程无关的针对报建阶段项目的2018年第2次会议纪要，采用时光倒流的方式，强行认定适用于案涉工程已于2017年7月开始的室内装修工程，且将本案所涉工程依据出卖人的关联方君廷酒店的装修升级要求而在室内装修过程中进行的部分喷淋点位的变更与消防工程设计的变更混为一谈，于法无据。3、退一步说，假定被上诉人确实变更了消防工程设计，因该行为不属于不可抗力，被上诉人未按照合同约定履行通知义务，并违反了法律强制性规定，也应依法承担逾期交付的相应责任。(l)如前所述，案涉《商品房买卖合同》第四章第十二条明确规定出卖人逾期交付，除不可抗力外，均应按照逾期处理。而被上诉人自行变更消防工程设计不属于不可抗力。(2)涉案合同附件3第六章第十四条明确约定了变更设计的通知义务。被上诉人一审庭审中明确陈述其未曾履行上述合同约定及法定义务。(3)被上诉人未经规划主管部门批准，自行变更消防工程设计，违反了法律强制性规定。依据《广东省城乡规划条例》第四十二条与第四十三条规定@被上诉人在建设方案报批规划部门审批通过后，需经城乡规划主管部门批准，方可变更设计。因此，其自行变更消防工程设计，是违反法律强制性规定的违法行为。（三)一审法院酌情延长工期120天于法无据。一审法院在错误认定事实与错误适用法律的情况下，强行认定被上诉人在案涉工程中自行增加的所谓人防工程及室内消防工程属于可致延期交付的抗辩事由，进而引用《广东省建设工程施工标准工期定额》酌情延长工期120天，无任何法律依据。二、案涉合同附件十一除第六条应依法认定无效之外，该附件第四条第3项、第4项以及第五条、第十六条均应依法认定无效。1、案涉《商品房买卖合同》第十章第二十八条明确规定:“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此出卖人想通过补充协议的第四条，第五条、第六条、第八条、第十六条等减轻自己应该承担的责任，是与主合同第二十八条相违背的，应该按照主合同第二十八条的规定，以《商品房买卖合同》为准。2、附件十一系被上诉人单方制定交由包括上诉人在内所有购房者购房时必行签订的格式合同条款，被上诉人没有履行必要的提示和说明义务，其在合同附件十一中并没有对重要的大字进行加粗提示，而只是对第几条进行加粗，并没有起到任何提示买受人的作用。被上诉人在一审主张的所谓“第一条”、“第二条”，这些字体加粗即为履行了必要的提示和说明义务完全没有任何法律依据。3、案涉合同作为格式合同，内容无任何一条存在协商的可能，合同中没有任何一个地方留出可以允许买受人在添加条款的地方，买受人无任何可修改的余地。4、附件十一第四条第3项、第4项以及第五条、第六条，不合理的减轻了格式条款制定方即被上诉人的责任。且被上诉人未尽到提示说明义务，依法应确认无效。第十六条限制了买受人在取得房屋所有权后对房屋的使用收益及处分权能，应依法认定无效。上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2019)粤1323民初3000号民事判决书第一项判决，并依法确认《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条中关于“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”的约定合法有效。二、请求二审法院依法撤销(20l9)粤1323民初3000号民事判决书第二项判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。三、请求二审法院依法维持(2019)粤1323民初3000号民事判决书第三项判决。四、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”无效没有事实及法律依据，该条款应合法有效。首先，在售楼时，上诉人在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示(详见上诉人提供的证据现场照片)。其次，在签订补充协议时，上诉人已经尽到了提示和说明义务。在补充协议中，上诉人对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。例如，补充协议第六条是“六、对买卖合同第十二条的补充”。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，被上诉人亦未提交相应证据证明上诉人未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果，故该违约金最高限额合理合法。综上，补充协议约定的内容并未违反法律规定，合同内容也不存在免除上诉人自身责任，加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形。故补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的。二、一审法院认定“案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为120天”不合理，远远低于实际天数。实际上，因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延31O天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年6月l4日交付且不承担违约责任。(一)因政府主管部门新政策要求上诉人增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延196天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统(该事实可以从上诉人提交的证据设计变更单中20l6年1月27日的施工图可以看出)。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司(以下简称“君廷酒店”)用于酒店经营(详见《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条之约定)。君廷酒店是国际酒店连锁品牌，君廷酒店基于行业标准要求于2017年3月要求上诉人增加投资，对事海度假公馆所有客房加装室内消防系统(以上事实详见上诉人证据君廷酒店出具的证明)。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)的消防工程应按公共建筑的标准执行。即根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统(该事实有惠东县自然资源局《关于协助调查的复函》予以证实)。基于以上原因，上诉人免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统(案涉房产所在的5、6号楼喷头数量为3991个，其中5号楼喷头数量为2075个，6号楼喷头数量为1916个。详见上诉人证据5号、6号楼喷头计算明细)。在进行增建自动喷水灭火系统过程中，同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于:探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装，线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。上诉人认为:首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。其次，上诉人无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算(注:因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长)。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(2011)，增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28,即2000.00个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加l00个以内增加3天。因此，其对应延长工期为196天[5、6号楼喷头数量共计为3991个，工期计算式为:136+(3991-2000)十100X3=195.73天，向上取整为196天。](二)因政策变化需要增建地下室人防工程，客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为12599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。该项增加工程客观存在，是不可否认的事实。至于对方认为在主体工程已经建设的情况下，上诉人不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4﹟、5﹟、6﹟、8﹟楼的北侧(详见上诉人证据惠东县住建局的会议纪要)，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明、监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。上诉人认为，增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。基于上诉人增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20l1)，增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。（三)因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。2016年3月至20l8年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、20l6-2018年港口自动站资料(晴雨表)、2016-20l8年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。上诉人认为，恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期交付且不承担违约责任。综上，合同原约定交付时间为2018年11月8日，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年9月14日交付且不承担违约责任。三、商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条的约定，足以使上诉人确信君廷酒店有权代表被上诉人收楼，上诉人已经于2018年8月8日前将涉案房产移交给了君廷酒店，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为已经交付给被上诉人。因此，应认定2018年8月8日为被上诉人接接收案涉房产的时间，故上诉人不存在逾期交付的行为，不应承担逾期交付的违约责任。案涉房产属于旅游地产，被上诉人购买案涉房产的目的是为了投资，即委托给君廷酒店用于酒店经营赚取经营利润。因此，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条约定“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动”。有鉴于此，上诉人已经于2018年7月15日至8月8日期间将包括案涉房产在内的享海度假公馆5号楼的所有客房移交给了君廷酒店，君廷酒店也按照君廷酒店经营的标准进行了验收并进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试。根据君廷酒店与大部分业主签订的《享海1777项目5号楼移交协议》之约定，君廷酒店对其免费进行了升级改造，被上诉人是受益方。君廷酒店也按约定已经支付收益给业主。因此，第一、商品房买卖合同附件十一第十六条关于独家委托君廷酒店的约定，足以使上诉人相信君廷酒店有权代理被上诉人收楼。根据中华人民共和国合同法第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，君廷酒店与被上诉人之间形成了表现代理关系，且被上诉人是受益方，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店应视为交付给被上诉人。第二，案涉工程项目具有特殊性，即包括被上诉人在内的业主购买案涉房产签订商品房买卖合同时已明确都是委托给君廷酒店用于酒店经营。因此，上诉人将案涉房产交付给君廷酒店的行为符合包括被上诉人在内的所有业主的合同目的，也符合所有业主的利益。第三，案涉工程项目在2018年8月8日前就已经完工，并于2018年8月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店，君廷酒店也进行了升级改造。同时，上诉人从2018年8月开始多次通知包括被上诉人在内的所有业主前来完善相关手续，大部分业主都及时前来现场完善了相关手续，未提出异议。上诉人从2018年8月开始多次通知被上诉人前来完善相关手续，其中一次上诉人于2019年3月25日通过书面通知，但被上诉人一直未前来，直到2019年3月31日，被上诉人才前来完善手续，未对君廷酒店的收楼行为提出任何异议，并且签收了案涉房产的钥匙、取电卡、住宅使用说明书、住宅质量保证书等资料。被上诉人之行为应视为其对酒店收楼行为的默认。综上，上诉人已于2018年8月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店，应视为已经交付给被上诉人。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之约定，被上诉人主张上诉人承担逾期交房违约责任不应当予以支持。原审原告刘芳向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2017年8月24日签订的《商品房买卖合同》（预售）附件十一第四条、第五条、第六条、第十六条无效；2.判令被告继续履行该《商品房买卖合同》，立即向原告交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金，暂计128625元（实际应从2018年8月8日起计至被告实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：1.原告刘芳（买受人）与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（出卖人）于2017年8月24日签订了商品房买卖合同及相关附件，约定标的房屋为惠东县港口东山海地段享海度假公馆5号楼17层11号房，总房价款为1750000元；商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。”第十条约定“商品房相关设施设备交付条件㈠基础设施设备，⒈供水、排水，⒉供电，⒊供暖，⒋燃气，⒌电话通信，⒍有限电视，⒎宽带网络……㈡公共服务及其他配套设施，⒈小区内绿地率，⒉小区内非市政道路，⒊规划的车位、车库，⒋物业服务用房，⒌医疗卫生机构……”第十一条约定“出卖人应当在2018年8月8日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，⒈按照逾期时间，分别处理，⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”补充协议第四条约定“对买卖合同第十条的补充，⒈基础设施交付时，水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口，该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担，⒉如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈠款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行，⒊配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证，⒋如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈡款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。”补充协议第五条约定“对买卖合同第十一条的补充，⒈买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。⒉如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任，⑴遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的，⑵配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误，⑶施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因⑵⑶项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。⒊出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第㈢款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第㈢款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。⒋买卖合同第十一条第㈢款第3项中‘详见附件十一第五条’为因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。”补充协议第六条约定“对买卖合同第十二条的补充，出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。”补充协议第十六条约定“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”2.被告主张因天气、政策原因导致工期延长，政策原因包括人防设计变更增加工程量、消防设计变更增加工程量，被告提交了广州高新工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市恩歌源建设集团有限公司分别出具的证明、惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明、惠东县人民防空办公室出具的证明、惠州市人防工程设计院有限公司出具的证明、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选、原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选、广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》等予以证明；原告对被告的主张及提交的该证据均不予认可。⑴广州高新工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市恩歌源建设集团有限公司分别出具的证明，广州高新工程顾问有限公司惠东分公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的监理单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、暴雨台风等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的施工单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司的原企业名称为深圳市恩歌源建筑工程有限公司。⑵惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明，该证明载“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”⑶惠东县人民防空办公室于2019年1月25日出具的证明，该证明记载“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。特此证明。”⑷惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明，该证明同时加盖了惠东县人民防空办公室公章并签署“属实”，内容记载“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防设计单位，现对本工程设计过程作如下说明，根据人防设计要点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。证明单位惠州市人防工程设计院有限公司，日期2019年8月27日”。⑸《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选，被告提交的该纪要并非完整内容，无加盖相关核对章，内容记载“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”⑹原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选，其中5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，显示享海度假公馆5、6号加装喷头数量；《广东省建设工程施工标准工期定额》记载建设工程项目标准工期；计变更图纸系反映享海度假公馆5、6号楼部分楼层房屋设计变更前后情况的图纸。⑺广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》，显示惠东县港口滨海旅游度假区受台风、暴雨天气影响的情况。3.被告主张涉案房屋已按合同约定完成交付，提交了惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明。惠州双月湾君廷酒店管理有限公司2019年8月26日出具的证明，证明记载“本酒店于2018年7月15日至8月8日期间对享海度假公馆五号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目5号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2018年9月29日开始接受业主免费入住体验，并确定酒店于2019年1月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店按约定已经支付2019年第一季度及第二季度的收益给业主。”原告对被告的主张及该证明不予认可。4.被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司主张涉案房屋于2018年11月22日竣工验收，并于2019年2月1日取得竣工验收备案表，提交了竣工验收备案表予以证明，该竣工验收备案表记载深圳市恩歌源建筑工程有限公司系该工程项目的施工单位，广州高新工程顾问有限公司系该工程项目的监理单位。原告对竣工验收备案表真实性未提异议。5.本院在审理相关业主诉被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件中，本院就相关案件事实依法向惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证，相关调查内容如下：⑴惠东县自然资源局于2019年10月21日作出关于协助调查的复函，该复函记载“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行”，并提交了《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》（惠东规委纪［2018］2号）。⑵惠东县住房和城乡建设局于2019年10月14日作出惠东住建函[2019]375号回函，该回函称“关于人防问题，见惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见、惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的《证明》（见附件）”，附件系涉案惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明。⑶惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日作出《关于享海度假公馆的情况说明》，载“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人防工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”⑷惠东县自然资源局向本院提交了惠东县港口东山海地段享海度假公馆《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书记载涉案房屋项目取得测绘成果的时间为2019年4月23日。6.被告于2019年3月25日按照原告在合同上所确定的地址及电话向原告寄送材料通知原告前来办理收楼手续，根据EMS记录显示，上述通知于2019年3月28日由他人代收。2019年3月31日，原告接收涉案商品房。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.原告主张的条款无效问题如何处理；2.被告抗辩的天气、政策原因导致迟延交楼问题如何处理；3.本案违约金应当如何处理。关于第一个焦点，合同系当事人就相关民事法律行为进行的约定，合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，补充协议第六条限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议第六条除限制违约金总额外的约定，系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款；对补充协议第四条、补充协议第五条、协议第十六条，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效，原告主张条款无效，理据不足，本院不予支持。需要说明的是，补充协议第五条虽然约定买受人无论是否收到通知都应当在合同约定的交付时间接收房屋，但对于不符合交付条件的房屋，买受人仍有权拒绝接收。关于第二个焦点，对被告主张的天气、政策原因分别论述如下，⑴关于天气问题，涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等系自然现象，被告作为房地产开发企业，对当地沿海的天气、气候等应当有充分的了解，对工程建设可能遇到的阻碍也应该有更强的预见性，且未提交客观证据证明其主张的台风、暴雨对工程建设造成的具体影响，也未在其主张的台风、暴雨等问题发生后及时的通知原告，据此抗辩称系天气原因导致了工期延迟并进而主张延迟交付的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑵关于人防工程问题，结合现有证据，被告确实增加了人防工程，人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响，而增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括原告在内的众多业主均系实际受益人，被告主张扣减（延长）因人防工程增加的延长工期，本院予以采纳。⑶关于消防工程问题，结合现有证据，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被告变更消防工程设计，系符合该政策指引的；又结合现有证据可知，惠州双月湾酒店管理有限公司于2017年3月即要求被告按照公寓酒店标准加装室内消防系统，2017年7月开始被告即已经开始增加室内消防工程，说明被告在相关政府会议纪要实施之前就已经变更了消防设计并进行了实际整改。被告变更消防设计虽在相关政府会议纪要实施之前，但实际上符合之后实施的相关政府会议纪要要求，并通过验收，被告主张扣减因室内消防工程增加延长的工期，本院予以采纳。至于延长的时间及标准，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、被告未举证实际施工人数以及被告未履行通知义务等相关情况，本院酌情延长工期合理期限为120天。关于第三个焦点，结合上述分析知，涉案房屋交付时间应当在约定期限内延长120日，即被告应当交付日期为2018年12月6日前。原告于2019年3月31日接收案涉商品房，违约金计算至实际交付之日为宜，即从延长工期后交付日期的次日即2018年12月7日起按照案涉商品房总价款的日万分之三计算至2019年3月31日，共计60375.00元。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告刘芳与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议第六条中关于“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”的约定无效。二、被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日向原告刘芳支付逾期交付违约金人民币60375.00元；三、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2873元，由原告刘芳负担1300元，由被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司负担1573元。二审期间，上诉人提交证据：企业信用信息查询，证明被上诉人与惠州双月湾君廷酒店管理有限公司之间的关联关系。二审期间，惠东县人民法院在审理被上诉人与赵璐等商品房预售合同纠纷中，函询惠东县公安消防大队，惠东县消防救援大队回复：“为加强惠东县沿海旅游业消防管理，增强沿海住宅建筑抗御火灾的能力，经县城乡规划委员会审定，从2018年起，沿海一线的高层住宅建筑需按照规委会会议纪要要求，遵照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关公共高层民用建筑的规定设置自动灭火系统。”本院组织了当事人对上述证据进行质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、有关涉案合同条款的效力问题；二、一审法院对被上诉人的逾期交房日予以扣减120天是否合理；三、被上诉人交付房屋的时间如何认定。本院分析如下：关于涉案合同补充协议有关条款的效力问题。对于补充协议第六条，双方约定“房价款总额5%作为最高赔偿限额”，该约定系与主合同十二条关于逾期交付责任的不同约定，属于排除被上诉人主要权利的条款，该条款无效。至于补充协议第四、五、十六条，均属双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，一审法院认定均有效正确。关于逾期交房日酌情延长120天的问题。上诉人上诉认为被上诉人增加人防工程、消防工程均无政策依据，并非有利于公共利益和业主利益，一审法院予以延长120天于法无据。对此，本院认为，首先，被上诉人确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对被上诉人扣减人防工程增加的延长工期不当，本院予以纠正。其次，根据一审期间的惠东县自然资源局的回函、本院二审期间另案中惠东消防大队给惠东县人民法院的回函以及被上诉人提交的惠州双月湾酒店管理有限公司的证明等可知，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被上诉人在相关政府会议纪要实施之前变更消防工程设计，符合之后实施的政策，且客观上有利于公共安全，有利于保护包括上诉人在内的财产利益，一审法院对因室内消防工程增加延长工期予以扣减并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院对一审法院酌情的合理期限120天予以认可，上诉人鑫亿港公司要求顺延310天的依据不足，本院不予采纳。关于交付房屋时间的认定问题。上诉人鑫亿港公司主张其已于2018年8月8日将案涉房屋交付案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司，但没有提交充分证据予以证明，不能认定其已于2018年8月8日交付房屋。涉案房屋于2019年2月1日取得竣工验收备案表，2019年4月23日取得房屋测绘报告，故根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，案涉房屋符合交付条件的日期为2019年4月23日，但业主在此日期之前收楼，故一审法院以涉案房屋实际交付之日交付日期，并无不当，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人刘芳与上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号业主一审案号15（2020）粤13民终6287号刘芳（2019）粤1323民初3000号16（2020）粤13民终6288号王蕾蕾（2019）粤1323民初2993号19（2020）粤13民终6291号王志武（2019）粤1323民初2995号41（2020）粤13民终6577号张良（2019）粤1323民初2998号