广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22690号原告：李丹妮，女，1989年6月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区×××锦绣御景国际花园锦绣十八街5号3204房，公民身份号码440××××××××××××284。委托诉讼代理人：李裕明，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告李丹妮诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告李丹妮的委托诉讼代理人李裕明，被告广东广佛智城集团有限公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金253090元并支付利息（利息以253090元为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；3.被告向原告支付违约金63272元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月24日，原告与被告(原名广东广佛智城商业地产投资有限公司)协商一致签订《物业使用权转让合同》，主要约定：1.被告将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权转让给原告，该物业建筑面积28.17平方米；2.该商业用房使用权的转让期限从合同签订之日起至2037年8月23日，转让期限届满后，被告赠送该商业用房使用权给原告至2048年12月31日，租赁期限共计30年；3.该商业用房使用权转让金总额为253090元，原告分期支付给被告；4.被告应在2018年12月31日前将该商业用房交付给原告；5.若受让方存在逾期付款超90天等违约行为，被告有权解除合同并要求受让方支付物业使用转让金的30%作为违约金；6.被告未按期向受让方交付该商业用房，应按已收转让金日万分之五的标准向受让方支付违约金。上述合同签订后，原告已经按约向被告支付商业用房的使用权转让金，但是被告却未能按合同约定交付商业用房，至今已逾期超480天。被告的行为已构成严重违约，原告有权解除双方签订的《物业使用权转让合同》，并要求其根据合同约定和法律规定承担相应的违约责任。综上，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，且自2019年2月起一直向原告支付租金。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，而非取得涉讼物业本身，虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告出具了《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金并支付利息，且原告要求自起诉之日起按年利率6%计算利息没有依据，该计算标准亦明显过高。四、原告以涉讼物业实际收取了梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，且原告主张按转让款的30%标准计付违约金明显过高。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）16号楼于2019年3月7日取得了建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2017年8月24日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地×××××××商业用房的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月23日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金253090元。甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金20560元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的租金及履约保证金20560元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的转让金253090元。2020年9月8日，原告提起本案诉讼。被告在同年9月15日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月15日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金253090元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金20560元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金20560元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应退还转让款232530元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告向其支付违约金63272元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定违约金应以转让金253090元的15%即37963.5元为上限。原告诉请的违约金数额已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告应向原告支付违约金37963.5元。此外，原告诉请的利息实质上亦属于其因被告违约导致的损失，本院已于上述违约金的计算中对该损失进行了综合考量并就总体的违约金数额作出了认定，因此，对原告的该项利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李丹妮与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月24日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月15日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金232530元并支付违约金37963.5元予原告李丹妮；三、驳回原告李丹妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3022.72元，财产保全费2101.81元，合共5124.53元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的5124.53元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月三日书记员 李和仪