河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5462号原告：汤菲，女，汉族，1986年5月22日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所执业律师。原告：曾庆改，男，汉族，1984年8月24日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所执业律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所执业律师。原告汤菲、曾庆改诉被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤菲、曾庆改及其委托诉讼代理人郭京朝，被告升龙公司的委托诉讼代理人李理博、朱小丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。汤菲、曾庆改向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿迟延交房违约金202266.5元（以1033290元为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%，自2016年3月1日起计算至2020年8月30日）；2.如2020年8月底被告仍然未给付商铺，请求判令被告继续支付2020年8月后的迟延交房违约金（计算方法同上）；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年11月30日签订《商品房预售合同》，原告以1033290元的价格购买升龙广场C区1幢1单元1-4层023号房，合同约定交房展期截止日为2016年2月底。合同签订后，原告支付了523290元首付款，并与银行签订《个人购房担保借款合同》借款51万元，共计支付房款1033290元。但交房期限届满后，房产不具备交付使用条件，被告截止目前仍未能向原告交付，给原告造成重大经济损失。因此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。升龙公司辩称，1.涉案房屋所属的升龙广场C区1#楼商业房已于2015年12月31日通过了设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位的五方竣工验收，在《商品房预售合同》约定的期限内满足了交房条件。并且我公司在交房最后期限前于2015年12月19日通过邮寄方式向原告发出了书面交房通知，即使原告对此有异议或未收到，也应在2015年12月31日主动办理涉案房屋的交付手续，因此涉案房屋完全符合交房条件，我公司不应承担违约责任。2.根据双方签订的《合同补充协议》，原告向我公司提供契税、维修基金缴纳凭证是涉案房屋实际交接的前提条件，但原告至今也未向我公司提交，在此情况下我公司有权拒绝交房。且根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》的约定，原告应当自行承担涉案商铺招商不成功、无人承租的商业风险。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2013年11月30日，汤菲、曾庆改（××）与升龙公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定“××购买出卖人开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共90.8平方米，商品房总金额为1033290元。××按照商业按揭贷款方式按期付款，于签订本合同之日已付清首付房款523290元整（含定金），并在签署合同后三日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有材料。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经商品房设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行。”双方还在上述《商品房预售合同》中对规划、设计变更等事项进行了约定。《商品房预售合同》附件四为《合同补充协议》，其中第十条约定“出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金。”汤菲、曾庆改向升龙公司支付了523290元、510000元，共计1033290元，付清了涉案房屋的全部购房款，升龙公司向其出具了发票及收据予以确认。随后，汤菲、曾庆改于2013年12月27日缴纳了涉案房屋的契税41331.6元。现汤菲、曾庆改以升龙公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋为由诉至本院，引发本案纠纷。2.升龙公司向本院提交《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》（范本）、邮寄整付零寄交邮清单若干份等证据，以证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日，并证明升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》的方式告知××于2015年12月30日至2016年7月1日期间办理交房手续。对此，汤菲、曾庆改向本院提交其与升龙公司于2013年8月30日签订的《商铺委托经营管理合同》，并提交涉案房屋现场照片若干张。汤菲、曾庆改称，其二人早在与升龙公司签订《商品房预售合同》之前就已经与洛阳升龙企业管理有限公司（系升龙公司的关联公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，其二人购买涉案商铺的目的就是为了出租，升龙公司交付的商品房使用标准应当符合出租条件，但案涉房屋却并不具备交付使用条件。案涉房屋作为商业用房，商铺没有入户通电，上行电梯、内部装修均没有完成，消防设施也是去年才完成的，因此根本不具备交付使用的条件，升龙公司以五方验收作为交房条件是对合同的曲解，也违背了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定。对此，升龙公司称，涉案房屋完全符合交房条件，根据《商铺委托经营管理合同》的相关约定，汤菲、曾庆改应当自行承担涉案商铺招商不成功、无人承租的商业风险，其二人起诉主张的所谓逾期交房违约金本质上是向升龙公司转嫁涉案商铺无人承租的市场风险，不应得到支持。本院认为，本案争议的焦点为：一、升龙公司对所涉商品房的交付是否构成违约；二、是否应当调整违约金。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案中，汤菲、曾庆改与升龙公司签订的《商品房预售合同》约定“出卖人将具备经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格等五种条件，并符合本合同约定的商品房交付××”，升龙公司也提供《建设工程竣工验收意见书》拟证明其依据合同约定及相关法规规定，组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格。然而，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同的概念，升龙公司不能提供证据证明案涉房屋是否通过公安消防机关的消防验收，是否符合上述法律、行政法规、规章规定的相应交付使用条件，故可认定不具备交付使用条件，升龙公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于焦点二，汤菲、曾庆改认为合同约定的违约金过低，请求法院以购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%予以调整，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方在《商品房预售合同》中的“出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付违约金”的相关约定，升龙公司应当自2016年3月2日起向汤菲、曾庆改支付违约金。现因升龙公司的交房时间尚不确定，故本院酌定违约金计算至本判决生效之日止，以1033290元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，之后的违约金，汤菲、曾庆改可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向汤菲、曾庆改支付逾期交房违约金（违约金以1033290元为基数为基数，自2016年3月2日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至本判决生效之日止）；二、驳回汤菲、曾庆改的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2167元，由洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十一月十七日书记员  齐英萍