天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初5664号原告：黄小明，男，1975年5月15日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告：周素娟，女，1976年12月2日出生，汉族，住天津市蓟州区。以上二原告委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。被告：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：张学文。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。原告黄小明、周素娟与被告天津明玉城房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周素娟及原告黄小明、周素娟的委托诉讼代理人许文敏，被告天津明玉城房地产投资有限公司的委托诉讼代理人项福生、张学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小明、周素娟向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金及利息共计318744元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年6月原告到被告处购买房屋，商定购买被告开发的位于天津市蓟州区××镇××路××室房屋，当时交付定金20000元，时间不长交付首付款353348元，被告承诺交房日期为2017年5月15日，后在原告催促下的2017年5月25日二原告与被告签订正式的《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买上述房屋，房屋价款为1173348元；被告于2017年5月15日交付房屋，逾期除按银行贷款利率支付利息外，超过90天的按房款之日万分之零点五支付违约金等条款。合同签订后，原告办理了按揭贷款，而被告并未履行诺言，迟迟不予交房，到2018年7月18日二原告与被告签订《补充协议》一份，又承诺2019年7月1日前交房，否则，在2018年12月31日前按合同规定支付赔偿金，2019年1月1日之后按房款的日万分之五标准向原告赔付违约金。但被告对违约问题一直推脱，故具状起诉，望判如所请。天津明玉城房地产投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告认为，原告主张违约金及利息属于重复计算，无法律依据；第二，关于损失计算期限，不认可原告在诉状中陈述事实和理由中提到的交房日期2017年5月15日，双方签订合同是2017年5月25日，签订日期晚于交房日期不合常理。第三，原告的实际损失应是被告逾期交房给原告造成未能及时入住房屋的租金损失。被告认可自被告应交房之日至实际交房之日原告租房所支付的租金。第四，在商品房买卖合同履行期间，存在不可抗力因素，造成了被告逾期交房。因为不可抗力原因造成的损失，被告依法应当免责。被告认为，在原被告合同履行期间，政府责令停工的时间超过300天，该部分损失应予扣除。综上所述，原告请求无事实和法律依据，请求法院依据原告的实际损失计算本案被告应承担的责任。本院经审理认定事实如下：被告天津明玉城房地产投资有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2017年5月25日，原告黄小明、周素娟为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告黄小明、周素娟购买被告开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为1173348元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理。3、予以延期。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年6月1日前，一次性存入商品房首付款353,348元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5?向乙方支付违约金。”2017年5月25日，原告黄小明、周素娟向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款353,348元。2017年9月14日，原告黄小明、周素娟向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款820,000元。2018年7月18日，原告黄小明、周素娟为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付。2019年12月18日，被告天津明玉城房地产投资有限公司向原告黄小明、周素娟交付房屋。本院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房等事实均无异议，本案的争议焦点主要在于原告主张的违约金是否应予适当减少。首先，关于被告逾期交房的起止时间。首先，本案中原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定交房日期为2017年5月15日，原告向被告给付首付款的日期为2017年5月25日，原告向被告给付剩余购房款的日期为2017年9月14日。本院认为，虽然合同约定交房日期为2017年5月15日，但按照交易习惯，应将原告付清全部购房款之日的次日作为被告逾期交房的起算时间，即2017年9月15日。其次，被告主张逾期交房给原告造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失，由此，被告认为原告的诉讼请求过分高于其实际损失，被告要求依法减少。本院认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额过高的情况下，被告要求进行调整，本院予以支持。再次，关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，被告逾期交房造成原告的损失为125,267.94元（以1,173,348元为基数，自2017年9月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计108,836.18元；以1,173,348元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计16,431.76元）。综上，原告主张被告应给付原告利息共计318,874元，该数额高于被告逾期交房造成的原告损失的130%，应予调整为162,848.32元。另被告主张，在原、被告合同履行期间，政府责令停工的时间为300多天，该部分损失系因不可抗力的原因造成的，应予扣除。本院认为，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定的交房日期早于合同签订日期，涉案商品房系准现房，被告主张的政府责令停工不能作为其逾期交房的不可抗力原因，故对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告黄小明、周素娟违约金162848.32元，款项直接汇入原告周素娟在中国农业银行开户的6228××××3679账户中；二、驳回原告黄小明、周素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3,041元，由原告黄小明、周素娟负担1,778元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1,263元，款项由被告天津明玉城房地产投资有限公司直接汇入原告黄小明、周素娟上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周小琳二〇二〇年十二月二十八日书记员  么义超附：本案所适用法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。