河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1737号原告：牛犇，男，1974年7月30日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：阎虹，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星雷，河南英协律师事务所律师。被告：河南保利置业有限公司，住所地郑州航空港区云港路北侧。法定代表人：赵国武，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告牛犇与被告河南保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛犇的委托诉讼代理人阎虹、胡星雷、被告保利公司的委托诉讼代理人徐会展、沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛犇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款2384737元；2、判令被告支付购房款的利息（从起诉之日支付至实际清偿之日，以2384737元为基数，按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年至2015年期间，原告与被告签订多份《商品房买卖合同》，被告将位于航空港区四港联动大道东侧、云港路北侧的多套房产出售给原告。原告先把房款支付给被告，被告开具收款收据，待房产满足签约条件时，双方进行签约结算，原告向被告提供收款收据，被告根据结算结果将收款用于冲抵房款，冲抵房款后，向原告开具发票，并收回原收款收据。至今，原告已交付且被告已开具收款收据，但双方未达成买卖合同的房款尚有2384737元未结算，原告多次要求被告返还无果，故诉至法院。被告保利公司辩称，1、原告主张退还的购房款，是用于购买21号楼1单元106、107两套商铺（原房号为21号楼A单元07、08号）的购房款。2013年，由案外人王某1牵头组织，王某1、牛犇、陈涛、李伦、楚霞（其同时借用王秀、康艳等人名义购买了部分房屋）、王某2、王振江、陈立新、肖平军、李宏杰、李建军、赵发展等人通过团购方式购买保利公司开发的“润丰悦尚”项目21号楼的房屋，共购买21号楼A单元110套，面积6956.8平方米，总价37566720元；C单元112套，面积7463.94平方米，总价47306634元；21号楼1单元106、107两套商铺（原房号为21号楼A单元07、08号），面积1070.8平方米，总价23022200元。另有部分商铺为牛犇等个人购买。其中楼上的公寓房屋已经按照王某1的分配方案分别与上述人员签订了商品房买卖合同，并分别登记到上述购房人（及指定人员）名下。21号楼1单元106、107两套商铺则是由上述购房人合作购买，出资比例是按购买公寓的出资占比（也是面积占比）执行的，后包括牛犇在内的购房人共缴纳购房款首付部分10505660.22元。剩余购房款12516539.78元，上述购房人至今未支付，因此，并不存在牛犇多交购房款的情况。2、106、107号商铺已于2013年8月7日交付牛犇等人使用至今，牛犇等人也已支付了约50%的购房款，双方关于该两套商铺的买卖合同成立，双方应遵照约定履行。牛犇、王秀（楚霞）等人与保利公司商定：该两套商铺由牛犇、王秀（楚霞）等人共同出资购买，面积合计1070.8平方米，总价23022200元（折合单价21500元/平方米），应于2014年5月30日前交纳购房款的50%，房屋已于2013年8月7日先交付给牛犇、王秀（楚霞）等人使用，牛犇、王秀（楚霞）等人将所购买的楼上公寓连同21号楼106、107两套商铺装修后用于经营“悦俪善水商务酒店”使用至今，双方虽未签订正式的书面购房合同，但商品房买卖合同的主要内容已经明确、具体，且大部分已经得到具体履行。2013年8月7日，保利公司将21号楼106、107两套商铺交付给牛犇、王秀（楚霞）、王某1等购房人使用，已履行了合同的主要义务，牛犇、王秀（楚霞）等人接收了房屋并按约定先支付了约50%的购房款，属于同意接受并部分履行了合同主要义务。双方虽未订立书面合同，但商品房买卖合同已经成立，双方应当遵照执行。3、牛犇应当支付剩余购房款。按照上述购房人的合作购房方案，牛犇应缴纳的两套商铺的购房款金额5372993.89元，减去牛犇在诉讼中所主张的2384737元，尚需补缴购房款2988256.89元。综上，牛犇起诉称2384737元的购房款未结算、未购房是与事实不符的，牛犇等人与保利公司达成的21号楼106、107两套商铺的购房合同已经依法成立，牛犇所主张的2384737元是21号楼106、107两套商铺购房款中其本人分摊的首付部分，无权要求返还，且房屋已经交由牛犇、王秀（楚霞）等人使用近7年时间，牛犇理应按约定支付剩余购房款。本院经审理认定事实如下：2013年期间，王某1、牛犇、陈涛、李伦、楚霞、王某2、王振江、陈立新、肖平军、李宏杰、李建军、赵发展等12人共同出资以“团购”形式以优惠价格购买由保利公司开发的“润丰悦尚”项目21#楼A单元、C单元及部分商铺的房产，并约定了其内部分配房产的方式及比例。2014年5月8日，保利公司与王某1、牛犇、陈涛、李伦、楚霞、王某2、王振江、陈立新、肖平军、李宏杰、李建军、赵发展等12人签署《关于润丰悦尚21#楼A、C单元及其它商业房款购房资格确认的通知》，内容为：润丰悦尚21#楼A、C单元及其它商业股东：我公司21#楼即将于2014年5月30日交付使用，但至今A、C单元及其它商业房款仍未达到规定的缴纳标准，经我公司领导多次口头及电话通知催缴，相关股东仍拒到场核对账务，现在正式通知如下：1、21#楼A单元面积6956.8平方米，总价37566720元；21#楼C单元面积7463.94平方米，总价47527073元；21#楼A单元07、08商业面积1070.8平方米，总价23022200元；2、商业1713、1715、1716总面积655.79平方米，总价16900000元；3、商业1605面积299.58平方米，总价7829999元、1606总面积216.01平方米，总价4688602元；以上总房款合计为：137534594元，21#楼A单元及其07、08商业请务必于2014年5月30日前缴纳总房款的50%、21#楼C单元及1713、1715、1716、1605、1606商业务必于2014年6月30日前缴纳总房款的50%，若达不到此要求公司将按照开盘当日（2013年1月12日）起扣除资金占用成本后退款，除去该股东购房资格；若有部分股东退房，则此栋/房产将按照目前市场价重新核算房价。特此通知：股东代表签字后视为无疑议，请于2014年5月9日17:00前出具所有股东购房明细及房款缴纳计划详情。上述通知签署后，牛犇依照约定了缴纳预购房款，并按照其缴纳的出资比例及与其他共同购买人约定的分配方式接收了分配给其的房产，在所购房产具备商品房销售条件下，同保利公司签订了对应房产的正式商品房买卖合同，该部分房屋对应的房款已经结算完毕。经结算，牛犇所缴纳的房款当中尚有2384737元未进行抵充。保利公司主张案涉的两套商铺已于2013年8月7日向牛犇等人交付并提供楚霞签名确认的《协议书》一份，内容显示案涉两套商铺已于2013年8月7日交付。另结合牛犇所提供的李杰、赵发展签名确认的《协议书》复印件各一份，内容均显示案涉两套商铺已于2013年8月7日交付，综合上述证据，楚霞、赵发展等人作为共同购房人，其对案涉商铺交付情况应当是清楚的，其签名确认的上述《协议书》内容中的交付时间具有客观真实性，本院对保利公司关于案涉商铺已于2013年8月7日交付的事实予以认定。案涉商铺在交付使用后，由王某1、牛犇等人作为共同经营的“悦俪善水酒店”大堂使用，该事实由牛犇、王某1等人于2014年7月25日签署的《股东会决议》、于2014年11月1日签署的《酒店经营权承包合同》为证，本院予以认定。牛犇另主张保利公司已经同共同购房人中的赵发展签署退款协议书同意向赵发展退款，并提供了赵发展签名确认的有关退款事项约定的《协议书》复印件一份，保利公司虽然对该证据的真实性不予认可，但是保利公司申请的证人王某1证明王某1已与保利公司达成解除案涉商铺的买卖协议并对应退还的预购款进行了清算；证人王某2证明共同购房人中的肖平军、陈立新、李宏杰均已同保利公司协商一致退回案涉商铺。综合上述证据，本院认定保利公司已同共同购房人中的部分人员达成了“退房退款”协议，解除了部分购买人关于案涉商铺的买卖合同关系。本院认为，牛犇、王某1等12人与保利公司签署的《关于润丰悦尚21#楼A、C单元及其它商业房款购房资格确认的通知》可以证明，王某1、牛犇等12人系以合作购买整体单元房产及商铺的形式先期同保利公司达成了购房预约协议。另从双方提交的证据及实际的履行情况可以证明，预约协议大致内容系由双方在预约协议中对所购房产的单元及面积、价款进行了约定，在购买方按照预约协议中约定的时间支付了房产总价款50%后，依据购买方内部的分配并进行明确，再由卖方保利公司分别就单套房产同购买人签订《商品房买卖合同》并办理房产登记。根据本案查明的事实，除双方争议的21号楼106、107号商铺之外，牛犇与保利公司之间关于其他房产的买卖合同已经签订完毕，目前共同购房人与保利公司之间尚存在关于该两套商铺的争议未解决。与保利公司形成预约合同关系的共同购买人之间并未明确该两套商铺由某个购买人出资购买，而是用于共同经营并按照比例共同受益，可以视为系共同购买。至此，关于案涉两套商铺的面积、位置、价格、当事人均已确定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且保利公司已经将案涉两套商铺交付使用，并认可收到部分购房款，即双方已经履行了买卖合同的部分权利义务，双方关于该两套商铺的买卖合同关系成立有效，该买卖合同对双方均具有拘束力，本案中，牛犇主张双方并不存在关于商铺的买卖合同关系与本院查明的事实不符，在该买卖合同未解除或者撤销的前提下，其要求返还已支付购房款2384737元于法无据，本院不予支持，对其诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：驳回原告牛犇的诉讼请求。案件受理费25876元，减半收取计12938元，由原告牛犇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵世英二〇二〇年九月二十一日书记员  张瑞瑞