云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7137号上诉人（原审原告）：黄福忠，男，汉族，1962年12月15日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈永通，云南义成律师事务律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄吕昌，女，汉族，1967年10月29日生，身份证登记住址云南省昭通市绥江县。委托代理人：李建川，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：何文泽，男，汉族，1968年7月4日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：何康，男，汉族，1987年3月21日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。系何文泽儿子，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：许浪，男，汉族，1984年4月11日生，身份证登记住址湖北省蕲春县。上诉人黄福忠因与被上诉人黄吕昌、何文泽、许浪租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1.准许原告黄福忠解除2011年12月13日和被告黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》；2.被告黄吕昌、何文泽、许浪立即把位于昆明市官渡区口的一栋临街综合楼（具体位置详见土地证和房产证），其一楼（五金综合商场除外）全部和临街小二楼加上主楼2—6楼，东面通道下的一楼、二楼和后院及其附属设施（即附图所示的1栋、2栋、3栋的第二至六层、4栋、5栋、6栋、水泵房和变压器房房顶上的临时房屋、附属设施）腾还原告；3.被告黄吕昌支付原告自2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金91700元；4.被告何文泽支付原告2016年6月30日前欠付租金10000元及按照每日684.93元计算支付原告自2017年6月29日起至实际腾还房屋之日止的租金（2017年6月29日至2019年7月29日的租金为520547,95元）。一审判决认定以下法律事实：坐落于昆明东郊黑土凹上凹的房屋所有权人为原告黄福忠。坐落于昆明市郊黑土凹的土地使用者为原告黄福忠。2006年1月20日，原告黄福忠（出租人）与被告黄吕昌、陈建明（承租人）签订《租房合同》约定原告将贵昆路黑土凹上凹村加油站旁（原168号详见附图）房屋（现天南塑钢窗厂两道卷闸门内大厅，大棚及二层办公用房和二层水箱汽修厂及卫生间除外）租给被告黄吕昌、陈建明。租期从2006年元月28日至2016年元月28日共10年。租金每年7万元。租用5年后房屋租金每年递增2%，即从第6年房租为71400元，第10年房租为77000元。2011年12月13日，原告黄福忠作为合同甲方与作为合同乙方的被告何文泽签订《房屋租赁合同》约定：甲方将所属的自有产权房屋，位于昆明市口的整栋临街综合楼（除已出租的五金综合商场外）的全部及附属的场地设施等租赁给乙方作为经营场所使用，租赁期限为15年，即自2012年元月28日起至2027年元月28日止。考虑到乙方租用后须进行整体改造装修，经协商后，甲方自愿出让三个月，第三方黄吕昌自愿出让两个月共计五个月的装修期给乙方作为改造装修的免租期，亦即租金计算时间应于此免租期期满后开始计算，租期向后顺延五个月。由于甲方在签订此合同前与黄吕昌所签的租赁合同还未到期，故经甲、乙和第三方黄吕昌共同协商，年租金的交付方式分为三个阶段执行：第一阶段从2012年元月28日起至2017年元月27日止的5年的交付方式为甲方与黄吕昌所签合同的剩余期。由乙方与黄吕昌自由达成协议完成实施（注：具体交付方式为乙方先将租金交付给黄吕昌，再由黄吕昌向甲方交付），甲方同意此种交付方式且认可此种交付方式不影响甲方与乙方所签订的租赁合同的第二、三阶段的实施和执行；第二阶段的5年，从2017年元月28日起至2022年元月27日止。乙方每年所承担的租金为25万元，由乙方每年向甲方直接交纳，此时原甲方与黄吕昌所签租赁合同则自然失效；第三阶段的5年，从2022年元月28日至2027年元月28日止，乙方每年所承担的租金为30万元（注：按25万元递增20%计算而得）一直到合同期满为止，满期后在同等条件下，乙方可享有优先承租权。租金交付方式：考虑到乙方进场需大量资金投入，故第一阶段的5年，每年的租金分两次支付，即每半年支付一次。第二、三阶段共10年的租期内，每年的租金必须在该年租期满前1个月一次性交清。若乙方在规定的时限内（该年租期满前一个月）未交清或未缴纳房租的，原告有权收回房屋，同时视为合同无效。在租期内，乙方因种种原因不能继续经营的，在保证甲方利益（即上交的租金）无损的前提下，乙方可将租赁物及场所进行转租或转让，或者分租给第三方或与第三方共同经营；甲方不得从中刁难或收取任何费用，并须积极配合乙方办理相关的转租手续（即与受让方签订租赁合同）。乙方在合同期内应依法自主经营、自负盈亏、自主承担债权债务。合同还约定了其他权利义务。被告黄吕昌作为第三方公证人在该份合同上签字。上述《房屋租赁合同》签订后，被告何文泽使用租赁物与许长富、许长青经营“彩鸿宾馆”。因租金纠纷，原告黄福忠（甲方）与被告黄吕昌（乙方）、何文泽（丙方）曾于2016年元月26日达成调解协议：就丙方支付乙方的租金（2016年）租房款一事经协商，由丙方直接支付给甲方18万元正。支付时间：第一次在2016年3月支付8万元，第二次在2016年6月30日前支付10万元。该租金是2015年8月30日至2016年6月30日的租金。在“彩鸿宾馆”经营过程中，涉及到了多次转股的情况，上述租赁物因经营者的变化由何文泽、周飞荣、许浪使用。因营业不善，“官渡区彩鸿宾馆”由许浪申请并于2019年7月18日注销。原告主张被告未按约定支付租金。庭审中，原告提交的证据即原告本人的银行流水中，被告何文泽的儿子何康于2016年3月转账5万元、4月转账3万元；有三笔转自周飞荣共计9万元。原告不能解释为何将案外人周飞荣转账款项计算为提交协议内容的18万元。被告何文泽不能提交证据证明已经全部支付了调解协议约定的18万元。审理中，本案出现多份租赁合同。对此，原告解释为与被告黄吕昌的租赁合同没有解除时又租给了被告何文泽，后来何文泽转租给其他人但自己并不清楚，故才将合同的相对方以及实际将自己的房屋开成宾馆的许浪诉至法院，主张上述请求。而被告黄吕昌则辩称，本案租赁物自转租给被告何文泽后，支付租金的义务应由被告何文泽承担。按照谁使用租赁物，谁支付租金的基本原则，被告黄吕昌不应承担支付原告主张的租金的义务。各方对于本案的法律关系及合同相对性进行了辩论发言。被告方对相互间并无共同租赁、使用的合意，也无特定身份关系的事实予以确认，本案无法调解。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告2006年将自有房屋出租给被告黄吕昌使用，租期十年，黄吕昌向原告支付租金，双方合同合法、有效。在合同履行过程中，被告何文泽与原告又于2012年签订《房屋租赁合同》。此时，原告与被告黄吕昌的合同尚未到期，原告及被告黄吕昌并未及时解除双方于2006年签订的合同，而在原告为甲方、被告何文泽为乙方的《房屋租赁合同》中，被告黄吕昌是以第三方公证人的身份在该份合同上签字。但三方又约定应付租金由何文泽交付给黄吕昌，再由黄吕昌交给原告，此时，租赁物的使用人已经变更为被告何文泽。依据原告的书面代理意见描述，“被告何文泽与许长富、许长青合伙开设昆明市官渡区彩鸿宾馆。被告何文泽于2016年6月1日将自己的股权作价50万元转给周飞荣，同日，许长青将自己的股权转给许浪，2016年7月7日，昆明市官渡区彩鸿宾馆的经营者变更登记为周飞荣”。原告自己举证的证据中，有三笔转自周飞荣共计9万元。此时，原告作为物业所有人，应当知晓自己的房屋究竟由何人实际使用、收益并向其支付租金。结合许浪邮寄给法院的书信及被告何文泽的陈述，原告曾向许浪催要租金并发生纠纷并报警调解，被告许浪已经将宾馆关门并交给了原告，依据谁使用、谁交租的租赁基本原则，差欠原告租金的费用应由实际使用者承担。原告诉请被告黄吕昌支付2016年7月1日至2017年6月28日的租金91,700元，与一审法院查明事实不符，被告黄吕昌不应支付该笔租金。原告的该套房产上签署了多份合同，依据查明的事实，被告黄吕昌、何文泽自2016年4月起未再向原告支付租金，自7月起，原告系向周飞荣收取租金，实际使用原告房屋的人员已经变更，原告与被告黄吕昌、何文泽签订的《房屋租赁合同》已未再履行，已于2016年7月终止，原告现在起诉主张的解除已无意义。审理中，被告黄吕昌、何文泽均不认可原告的房产在自己的使用、控制之下，原告也未能提交证据予以证实。依据被告许浪的陈述，该物业已经交回了原告，故原告的第二项诉讼请求一审法院不予采纳；被告何文泽曾与原告达成调解协议，由其支付2016年6月30日前欠下的租金18万元。庭审中，双方对于原告提交的证据包括被告何文泽之子何康及周飞荣的流水均确认为履行此调解协议，但共计金额为17万元，被告何文泽辩称已经全部履行，但不能提交证据佐证，故被告何文泽应当向原告支付剩余租金1万元。2017年6月29日起至2019年7月29日的租金，原告应当向实际占用该房的使用者主张，故原告主张的该笔租金应由被告何文泽支付的主张，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告何文泽于本判决生效之日起三日内支付原告黄福忠剩余租金10,000元；二、驳回原告黄福忠的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人黄福忠不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决书第二项，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审认定事实不清。（一）认定错误的事实。一审判决书第13页第5行至6行“原告不能解释为何将案外人周飞荣转账款项计算为提交协议内容的18万元”是认定事实错误。（二）遗漏认定的事实。1、2011年12月13日黄福忠、何文泽、黄吕昌签订的《房屋租赁合同》第三条约定“（黄吕昌应于此处签字为证）”中，黄吕昌在横线上签字按指纹。2、实际租赁期限的变动。2006年1月20日黄福忠和黄吕昌、陈建明签订的《租房合同》约定的租期“从2006年元月28日至2016元月28日共10年”，履行过程中因为修路租期实际延长了1年，变更为“从2006年元月28日至2017元月28日共11年”。3、2011年12月13日黄福忠、何文泽、黄吕昌签订的《房屋租赁合同》第三条约定的年租金的交付方式分为三个阶段执行：“第一阶段的五年从2012年元月28日起至2017年元月27日止，第二阶段的五年从2017年元月28日起至2022年元月27日止，第三阶段的五年从2022年元月28日起至2027年元月27日止”，实际变更为每一个阶段向后顺延了5个月，即：“第一阶段的五年从2012年元月28日起至2017年6月27日止，第二阶段的五年从2017年6月28日起至2022年6月27日止，第三阶段的五年从2022年6月28日起至2027年6月27日止”。4、从2010年开始黄吕昌增加租用原告该租赁房屋旁边的一栋二层水箱汽修厂房（每年租金14700元），因此2011年12月13日黄福忠、何文泽、黄吕昌签订的《房屋租赁合同》第三条约定“第一阶段的五年从2012年元月28日起至2017年元月27日止”履行中实际变更为“第一阶段的五年从2012年元月28日起至2017年6月27日止”的年租金就变更为“原租赁房屋的租金每年77000元+水箱汽修厂房的租金每年14700元=191700元”。5、何文泽提交的2012年元月28日甲方为黄福忠，乙方为周飞荣的《租赁合同》中，黄福忠的签名是伪造的。6、何文泽把用本案部分租赁房屋与许长富、许长青开设昆明市官渡区彩鸿宾馆，2016年6月1日何文泽将自己的股权作价50万元转给周飞荣，同日许长青将自己的股权转给许浪，及后来周飞荣、许浪开设彩鸿宾馆的事情无人告知上诉人，上诉人并不知情。二、一审适用法律不当。（一）2016年7月1日至2017年6月27日的租金根据2011年12月13日黄福忠、何文泽、黄吕昌签订的《房屋租赁合同》第三条的约定由黄吕昌支付。（二）上诉人在一审中的五项诉讼请求应当得到法庭的支持。三、一审在适用法律上违背了合同的相对性原则。《房屋租赁合同》是黄福忠、何文泽、黄吕昌三人签订的，对三人都有约束力。四、一审在适用法律上违背了“谁主张谁举证”的基本原则。五、一审判决逻辑混乱，前后矛盾。六、一审对双方提交的证据，未依法认真审核，全都认可三性，无事实和法律依据。被上诉人黄吕昌辩称：一、黄吕昌不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的被上诉人，依法应当驳回上诉人对被上诉人的诉讼请求。二、上诉人陈述的事实及理由没有法律依据，一审法院事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。被上诉人何文泽辩称：原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。在何文泽经营期间未产生任何债权债务，彩鸿宾馆经黄福忠同意已经转让给周飞荣，黄福忠和周飞荣另行签订了《房屋租赁合同》，自2016年7月7日起租金由黄福忠直接向周飞荣收取。该合同从工商部门调取，黄福忠称是伪造的不合理，不合法。2017年3月30日，周飞荣又将彩鸿宾馆转让给许浪经营，其经营期间拖欠的租金应当由许浪承担。本案三方签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月终止不再履行，黄福忠应当向实际经营人许浪主张权利。被上诉人许浪未发表答辩意见。在二审中，各方当事人均无新证据提交。被上诉人黄吕昌、何文泽对一审判决认定的事实无异议。上诉人对一审判决认定：“原告不能解释为何将案外人周飞荣转账款项为协议约定的18万元。被告何文泽不能提交证据证明已经全部支付了调解协议约定的18万元”有异议，认为2016年1月26日，黄福忠、黄吕昌和何文泽三人签订的调解协议约定，由何文泽在2016年6月30日之前付清租金18万，在2016年7月4日，何文泽电话通知我方当天转账支付我方7万元，要求我方注意查收，在2016年9月8日，何文泽电话通知我方，当天转2万元给我方，要求我方查收，所以上诉人将这两笔欠款计算为调解协议里的18万。同时认为一审判决遗漏了合同部分内容。本院认为，上诉人所提的异议是一审判决裁判逻辑，并非本案事实本身，同时，判决在认定事实部分已确认了本案三方签署的合同，限于法院裁判文书行文规范及裁判需要，仅摘录了部分合同内容，未出现在判决文本中，但上诉人要求补充调查的合同内容亦已作为案件认定的事实予以确认，二审无需重复调查。故本案二审查明的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。另，经上诉人黄福忠申请，本院依法委托鉴定机构，对本案在卷证据2012年元月28日《租赁合同》复印件开头及末尾“甲方”落款处“黄福忠”字样是否系其本人书写进行鉴定。2020年12月2日，云南正扬司法鉴定中心向本院出具云正鉴[2020]文鉴字第100号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“落款时间为‘2012元月28日’《租房合同》复印件中合同开头及末尾‘甲方：’落款处‘黄福忠’签名笔迹不是黄福忠本人书写形成。”综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：被上诉人黄吕昌、何文泽是否应当支付上诉人相应的租金？租赁物是否应当返还？本院认为，对合同履行约定不明的，有法律规定的依照法律规定履行，没有法律规定的依照交易习惯履行。关于被上诉人何文泽是否应当支付上诉人相应租金的问题。上诉人认为其与黄吕昌签订了租赁合同，将房屋租给其使用，双方的合同并未解除，故黄吕昌应当承担租金支付义务。同时三方签订了租赁合同，约定由何文泽支付部分租金，则相应的租金应当由何文泽支付。本院认为，本案房屋在租赁过程中先后形成数个合同，每个合同对前合同的履行没有明确约定，故形成对本案租赁合同履行约定不明的情形，我国法律对租赁合同的履行无明确具体直接的规定，故本案相应租金应当由谁支付的问题，应查明本案租金的交付习惯予以处理，不应简单适用合同相对性。就本案查明的情况来看，被上诉人何文泽成为次承租人后，上诉人要求其直接支付18万元租金。在何文泽的履行期间，租赁房屋实际经营人变更为周飞荣，上诉人受领了周飞荣支付的租金。根据被上诉人许浪在一审提交的书面陈述意见，租赁房屋实际经营人变更为许浪后，上诉人要求许浪承担租金支付义务，同时表明愿意与上诉人协商处理租金问题。从上述过程来看，上诉人就本案租赁物的租金支付已经形成了上诉人向实际使用经营者主张租金的交易习惯，即自2016年起，何文泽不再是本案租赁房屋的实际使用经营者，不应承担三方《调解协议》之外的支付义务，本案2012年元月28日《租赁合同》中黄福忠签名经鉴定并非上诉人本人所书的事实，并不能否定本案租金支付的交易习惯。故一审判决的相应处理并无不当。对于租赁物返还的问题，就本案查明的事实来看，许浪因经营亏损，向工商部门申请注销“彩鸿宾馆”登记之后，即将租赁物返还给上诉人，故上诉人主张返还的诉请，没有事实依据，一审法院的处理并无不当。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9922元、鉴定费13300元由上诉人黄福忠负担。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年十二月十四日法官助理陈志远书记员汪雪媛