广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8424号上诉人（一审被告)：谢建中，男，1973年7月6日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（一审原告)：东莞市金锦顺物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：李明亮，总经理。委托诉讼代理人：黄敏，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。上诉人谢建中因与被上诉人东莞市金锦顺物业管理有限公司（以下简称金锦顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金锦顺公司向一审法院起诉，请求：1.谢建中支付拖欠金锦顺公司2016年8月至2018年9月的物业服务费2407.99元及该期间的违约金1687.73元，以及自起诉之日以2407.99元为本金，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金；2.谢建中支付金锦顺公司垫付至2018年9月的水费758.4元、违约金22.10元；排污费446.4元、违约金12.6元；管道燃气费192.50、违约金3.6元；垃圾处理费81.6元、违约金2.1元，以上暂计5615.02元；3.一审诉讼费由谢建中负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第十一条的规定，判决：一、谢建中应于判决发生法律效力之日起五日内向金锦顺公司支付2018年5月至9月期间的物业管理费473.65元及管道燃气费192.5元；二、谢建中应于判决发生法律效力之日起五日内向金锦顺公司支付逾期付款违约金，应按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日为止，具体如下：以2018年5月物业管理费94.73元、2018年6月物业管理费94.73元、2018年7月物业管理费94.73元、2018年8月物业管理费94.73元、2018年9月物业管理费94.73元为本金，分别从2018年5月10日、2018年6月10日、2018年7月10日、2018年8月10日、2018年9月10日起算;三、驳回金锦顺公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费50元（金锦顺公司已预交），由谢建中负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初2218号民事判决书。谢建中不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回金锦顺公司的诉讼请求；2.二审诉讼费由金锦顺公司承担。事实与理由：一、金锦顺公司要求谢建中支付东成花园六栋六A自2014年8月至2018年4月的物业管理费和违约金，且提供了2005年的业主公约证明存在关于违约金的约定。但谢建中在一审应诉时出具的《管理规约》（经第一届业主大会全体投票通过且已在东莞市房管局备案）可以证明2005年的业主公约已经失效，并且《管理规约》已经删除了有关违约金的规定。金锦顺公司以该《管理公约》没有备案为由不予确认，但东莞市横沥镇房地产管理所就谢建中提交的就东成花园第一届业委会有关的几个问题出具的《关于东成花园第一届业委会情况的回复函》可以证明《管理规约》已经备案。二、金锦顺公司对谢建中提出的关于水费、排污费、垃圾费、煤气费等费用的违约金的要求是不成立的。金锦顺公司作为代收主体，无权收取违约金。该违约金应当由实际收取人向欠费人收取并开具正式发票或行政处罚收据。三、谢建中暂缓缴纳管理费是由于金锦顺公司在小区在管理过程中的不作为以及因此对谢建中及其家属的人身和财产造成了威胁。案涉房屋存在门禁系统长期损坏未修理、消防设施长期未更换、小区垃圾无人及时清理、大门保安上班时间睡觉等严重情形。四、谢建中在2018年4月已缴纳了迟延缴纳的2014年8月至2018年4月的物业管理费、2014年8月至2018年3月的煤气费和2014年8月至2015年10月的水费。未缴纳的部分只有2015年10月后的水费以及存在争议的违约金。（一）一审认定金锦顺公司一审中提出的金额为1759.8元，尾号为0358的收据是谢建中预交2015年10月后的水费错误，尾号0358的收据是谢建中已交2014年8月至2015年10月水费和2014年8月至2018年3月煤气费的收据。（二）根据缴费通知书、物业管理费发票、收款收据等证据的数据可知，谢建中的案涉两套房产从2014年8月至2018年3月的金额就是六A房4168元加六D房2163.2元，再加上2018年4月两套房的物业管理费154.1元，合计6935.3元，而这个数据就是尾号为0361收据的金额，也是编号为84361213的发票的金额，故谢建中所缴纳的就是从2014年8月至2018年4月两套房的所有物业管理费。（三）谢建中的两套案涉房产是打通后变为一套房使用的，所有费用都是一起缴纳的，无论是物业管理费发票还是收款收据都是两套房的金额相加后开具一张。而金锦顺公司对谢建中的两套房产，一套诉请从2014年8月开始的相关费用，一套诉请从2016年8月开始的相关费用，而在一审谢建中对金锦顺公司提供的欠费数据明细表提出异议时，金锦顺公司却以制作该数据表的员工已离职为由未作出合理解释。但一审法院却在此情况下，认定谢建中已经缴纳了水费、排污费、垃圾处理费，尚有余款240.2元，判决用谢建中已经缴费的钱去抵扣一部分违约金和管理费错误。依据金锦顺公司提交作为证据的《业主公约》规定，谢建中和金锦顺公司因物业管理费、违约金等费用产生的纠纷应由人民法院依法裁决，金锦顺公司在裁决生效前将谢建中用于缴纳物业管理费的钱来抵扣违约金是不合法的。金锦顺公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，谢建中向本院提交：《6栋6D欠费数据明细表》、《6栋6A欠费数据明细表》，拟证明即便谢建中违约，违约金只有2014年8月至2018年3月期间合计2286元，金锦顺公司未经谢建中的同意将6935元管理费用于分摊管理费违约金。金锦顺公司对此质证称：上述证据中关于违约金的计算方式错误，应当采取分段计算的方式。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对谢建中上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案争议焦点为谢建中是否还应当向金锦顺公司支付物业管理费及违约金，本院对此分析如下：首先，谢建中主张案涉《管理规约》并未约定拖欠物业费需要支付违约金，故其无需支付违约金，但业主公约第三条规定：“业主、非业主使用人不按规定缴交管理服务费、房屋维修基金的费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金”，虽然《管理规约》已经备案，但该《管理规约》并未排除适用业主公约关于违约金的规定，且业主公约上有谢建中的签名，是其真实意思表示，一审在业主公约约定的违约金标准未超出法定标准的情况下，认定谢建中应当按照业主公约的规定支付逾期缴纳管理费的违约金，理据充分，本院予以确认。其次，谢建中主张其支付的费用全部系用于支付物业费，而非支付水费、煤气费及违约金，但在其欠缴物业费而产生违约金且欠交水费、排污费等费用的情况下，一审采纳金锦顺公司的主张将谢建中已交费用优先用于抵扣前期产生的违约金、未交纳的水费等，并无不当，谢建中主张其已交费用均用于支付物业费，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于双方对账结算时未区分6A、6D房，故已对账期间拖欠的费用一审未划分处理，并将相关款项在（2020）粤1973民初2216号案件中予以处理，本院予以确认。再次，谢建中主张金锦顺公司服务不到位，金锦顺公司对此解释称案涉小区已使用长达十多年，相关设施损耗属于自然损耗且启用维修基金并非物业公司单方面可以决定故无法及时进行整改，对保安上班时间睡觉的情况也会进行处理、教育等。由于谢建中提供的证据不足以证明金锦顺公司提供的服务存在严重问题，且谢建中已享受金锦顺公司提供的相应物业服务，结合金锦顺公司在2017年对案涉小区进行改造后谢建中仍存在拖欠物业费、水费等费用的事实，谢建中主张延迟交付物业费而无需支付违约金，缺乏依据，本院不予采纳。承上，一审根据案涉收据及双方当事人的陈述，结合案涉两房屋水表损坏等事实，认定谢建中还应当向金锦顺公司支付2018年5月至9月期间的物业管理费473.65元、管道燃气费192.5元及各时间段应当支付的相应违约金金额，均无不当，本院予以维持。综上，谢建中的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢建中负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十二月七日书记员  张明明赵雪然