上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12564号原告(反诉被告)：何红艳，女，1986年12月27日出生，汉族，住河南省。原告(反诉被告)：何艳红，女，1986年12月27日出生，汉族，住河南省。两原告的共同委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：顾立群，上海小城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海茸发置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董益松，执行董事。委托诉讼代理人：张文，上海君慈律师事务所律师。原告何红艳、何艳红与被告上海茸发置业有限公司(以下简称“茸发公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行审理。被告当庭提起反诉，本院予以受理。本院于2020年11月20日再次公开开庭进行审理。原告何红艳、两原告的共同委托诉讼代理人朱慧翔、顾立群及被告的委托诉讼代理人张文两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何红艳、何艳红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月23日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告向两原告返还购房款630,000元。事实和理由：2016年10月23日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买松江区云间路118弄《云间新天地广场》1号2层270室店铺(以下简称“涉案房屋”)。原告支付了首付款630,000元。剩余尾款630,000元约定由被告负责帮原告向银行申请办理按揭贷款手续，原告应被告要求提供相关材料。此后原告多次询问被告贷款是否已经办理下来，被告称正在办理。2019年5月，原告再次询问被告贷款的办理情况，被告却要求原告额外支付一笔“包装费”才能办理贷款事宜，遭到原告反对。原告认为，原告自身征信不存在任何问题。房屋按揭贷款办理不下来是被告原因所致，被告客观上构成违约。为维护自身合法权益，原告诉至本院，望判如所请。被告茸发公司辩称：不同意原告诉请。依据合同约定，如果贷款不成，原告有义务用现金补足。原告以此为由要求解除合同没有依据。被告要求继续履行合同。被告茸发公司同时向本院提出反诉请求：1、判令原、被告继续履行《上海市商品房预售合同》；2、判令两原告支付剩余购房款630,000元；3、判令两原告支付迟延付款违约金(以630,000元为基数，自2017年1月9日起按日万分之五的标准计算至实际支付之日止)。审理中，因原告坚持要求解除合同，被告将反诉请求变更为：1、判令解除原、被告于2016年10月23日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令两原告支付违约金252,000元；3、判令被告配合原告办理网签合同注销手续。事实和理由：2016年10月23日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告于2016年10月23日支付630,000元，于2017年1月8日前支付630,000元，如果原告贷款不成则应以现金补足。现原告未能以现金补足，应当承担解除合同的违约责任。依据合同约定，原告逾期付款超过90天，被告行使合同解除权，原告并应按照合同第七条第一款的规定承担违约金。为维护自身合法权益，被告特诉至本院，望判如诉请。针对被告茸发公司的反诉请求，原告何红艳、何艳红辩称：同意解除合同；不同意支付违约金；同意配合被告办理网签合同注销手续。《上海市商品房预售合同》系格式合同，从合同第七条和第十二条的约定来看，合同第七条加重了原告的责任，应属无效的格式条款。如果法庭认定原告构成违约，则原告应承担的违约责任应为总房价款的2%。本院经审理认定事实如下：2016年10月23日，被告作为甲方、卖方，两原告作为乙方、买方，签订一份《上海市商品房预售合同》，约定甲方将涉案房屋以1,260,000元的价格出售给乙方。第六条约定，……乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。……第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、乙方单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的2%。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。……附件一约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。1、乙方于2016年10月23日与甲方签约，并付首付房款630,000元。2、乙方于2017年1月8日前应支付房款630,000元。备注：乙方应于签订本合同当日办理所有按揭手续，并根据银行要求在七天内如实提交所需资料，如因乙方个人情况，导致乙方不符合贷款资格，银行拒绝发放贷款或可贷出的贷款额不足以支付上述款项，则乙方需在上述第2条所列的支付房款日期前付清剩余款项。如乙方未按上述约定付款，则按本合同第七条有关规定处理。如乙方对银行批复的数额、利率、期限有异议的须自行与银行交涉，不得以此为由拖延本应按揭房款的支付，如乙方未按上述约定办理完成银行按揭贷款及支付的，则按本合同第七条规定处理。甲方不负有任何义务确保银行会批准乙方的贷款申请。合同另对其他事宜作了约定。审理中，原告还提供了：1、个人信用报告，以证明其征信没有问题。被告对真实性无异议，但认为不能证明一定会获得某家银行的贷款审批。2、录音及光盘，证明被告承诺由其帮原告办理贷款手续。被告对真实性无异议，但认为原告提供的录音整理稿不完整，应以被告整理的文字稿为准。审理中，被告还提供了：1、录音，证明原告当时贷款办不出来的原因有：何红艳有两个身份证号，导致无法开户；何艳红怀孕无法到现场签字；原告流水不足。2、原告何红艳与被告工作人员的微信聊天记录，证明被告一直在帮原告办理银行贷款手续。原告对上述两份证据真实性均无异议，但认为无法证明被告的证明目的。3、《销售分销总代理服务合同》、终止协议书及付款清单、佣金明细，证明被告为涉案房屋实际支出中介费94,500元。原告认为真实性无法核实。4、委托招商经营管理协议、财务清单及会计凭证，证明其广告、租金等损失。原告对委托招商经营管理协议的真实性无异议，但不认可被告存在租金损失。对其余证据真实性不予认可。审理中，原、被告确认涉案房屋未交付。被告确认收到原告已付款630,000元。审理中，原告陈述：其解除合同的依据在于被告存在严重违约行为导致不能实现合同目的，被告的严重违约行为表现在是因被告原因导致银行贷款未能办出来，但原告不清楚具体是什么原因，原告一直打电话询问被告贷款进展，被告一直说正在办理，可见被告在拖延；签订《上海市商品房预售合同》后没多久，被告找到光大银行帮原告办理贷款，到了2019年5月，被告称贷款办不下来，换到中国银行办贷款，中国银行称原告何红艳曾经用小名开过户，故不能办贷款，2019年7、8月间，原告何红艳回老家将原来的身份证注销，解决了两张身份证不能开户的问题，2019年何艳红确实回老家生孩子，最后一次贷款，被告要求原告交20,000元才可以办理，不交钱就不能办理贷款，原告不同意。被告陈述：其确实承诺帮原告办理贷款，但未承诺一定办出来，是否批准是银行的事情；《上海市商品房预售合同》签订后，被告先找光大银行办理贷款，因为原告的收入流水不好，且原告何红艳有两张身份证，故光大银行无法贷款，后被告又找到中国银行，因原告在老家已买房且办理了按揭，如果再发放贷款，负债更多，故中国银行也无法办理贷款，当时中介说要增加服务价格25,000元才能办出贷款；因解约给被告造成的直接损失为佣金94,500元及律师费20,000元。以上事实，有《上海市商品房预售合同》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年10月23日签署的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。两原告认为，被告未能将银行贷款办理出来且未就办理结果及时通知原告，存在严重违约行为。本院认为，本案被告仅有协助原告办理贷款的义务，并无确保银行会批准两原告的贷款申请的义务。从审理查明的事实看，被告也帮原告去办理了银行贷款。原告以此为由解除合同，理由不能成立。依据预售合同约定，两原告应于2017年1月8日前支付房款630,000元，若银行贷款未获审批或者审批不足的，应在上述应付款日期前补足。现原告未按上述期限付款，构成违约，依据合同约定，两原告逾期付款超过90天的，被告享有合同解除权，故涉案《上海市商品房预售合同》在2020年10月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两原告未按约定支付购房款导致合同解除，两原告应当承担相应的违约责任。关于原告认为《上海市商品房预售合同》第七条系格式条款，加重了原告责任、应属无效的意见，本院不予采纳。本院综合考虑涉案合同履行情况、当事人过错以及被告的实际损失等因素，酌情确定两原告赔偿被告解约违约金100,000元。对于剩余购房款530,000元，被告应当退还两原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)何红艳、何艳红与被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司在2016年10月23日就上海市松江区云间路118弄《云间新天地广场》1号2层270室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2020年10月15日解除；二、原告(反诉被告)何红艳、何艳红与被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同办理上述合同的备案登记注销手续；三、原告(反诉被告)何红艳、何艳红应付被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司解约违约金100,000元；四、被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司应退还原告(反诉被告)何红艳、何艳红购房款630,000元；五、上述第三、四项相互抵扣后，被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)何红艳、何艳红购房款530,000元；六、驳回原告(反诉被告)何红艳、何艳红其余诉讼请求。本诉案件受理费10,180元，减半收取5,090元，反诉案件受理费2,580元，诉讼费合计7,670元，由原告(反诉被告)何红艳、何艳红负担1,730元(已付)，由被告(反诉原告)上海茸发置业有限公司负担5,940元(已付2,580元，余款3,360元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇二〇年十一月二十七日法官助理 王泽宁书 记 员 王泽宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。