河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初1341号原告李爱勤。委托诉讼代理人邵兴旺，河南展志律师事务所律师。被告贾顶全。被告沈桂梅。二被告共同委托诉讼代理人李新鸿，河南忠良律师事务所律师。原告李爱勤与被告贾顶全、沈桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李爱勤及其委托诉讼代理人邵兴旺，被告贾顶全、沈桂梅及其共同委托诉讼代理人李新鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱勤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的损失50000元，并给付违约金50000元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年2月26日，原、被告双方签订《售房协议书》一份，约定：“甲方（被告）将位于建设西路的一幢上下一套面积为94平方米的房屋售给乙方（原告），售价为16万元，分两次付清，第一次付8万元，第二次付清下余8万元，并于2014年年底全部付清。甲方售房后，负责在法律部门办理公证手续，费用由甲方全额支付。房屋的质量为屋顶漏水或因质量问题的，甲方负全部责任，除维修外，多赔付乙方5倍损失（修房款），直至乙方满意为止。期限为10年（另外，甲方负责乙方维修10年，若质量问题的，10年后甲方负责维修，但不再承担赔偿责任）”。协议生效当天，原告给付被告房屋价款8万元，被告将房屋钥匙交给了原告。但被告并未按协议履行，直到2014年3月份被告才给原告一份不符合合同约定的委托书和公证书，且告知原告房屋目前办不了房产证书，以后会找熟人办理，让原告放心，办不了房产证的话下余房款不收。2014年夏，原告发现房屋严重漏雨，于是联系被告让其维修房屋。后经多次联系，被告才将我的房檐同院中其他人的房屋一起维修，但维修后房屋还是一直漏雨，再联系被告就联系不上了。因房屋漏雨漏到电表箱和下线管里,导致屋里楼梯扶手都带电，家里电器也被损坏，且漏电还电着原告的小孙子。无奈，原告只能自己多次请人进行维修，后又给房屋安装上了石棉瓦，并花去费用6500元。明明是被告违约在先，可是被告却以原告拖欠其购房款为由将原告诉至法院。综上，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请法院依法判决。被告贾顶全、沈桂梅辩称，原告李爱勤起诉没有事实和法律依据。1.被告不存在违约行为，双方在签订《售房协议书》时对案涉房屋无证的事实是明知的；2.协议中约定的办理公证手续与被告给付原告的公证手续是一致的；3.原告所述多次找被告维修是不属实的，且被告于2018年12月18日才从食品厂院内搬走，不存在原告所说找不到被告一说；4.涉案房屋被卖时已做过屋面防水，后来原告改变屋顶结构，漏水和我方无关；5.鉴定报告依据原告已经改变的房屋结构来认定损失是不对的，且该报告不应计算税金。另外，鉴定费用不应由被告承担。经审理查明，2014年2月26日，原告李爱勤（乙方）与被告贾顶全、沈桂梅（甲方）签订《售房协议书》一份，内容为：“甲、乙双方经协商，将位于建设路西段的食品厂院内的一套住房售给乙方（甲方为售房者，乙方为购房者），本协议经甲、乙双方签字后，即可生效（包括款付清为止）。一、甲方将位于建设路西段的一幢上下一套面积为94平方米的现房售给乙方，售价为人民币壹拾陆万元整（分两次付清，第一次付清捌万元整，第二次付清下余捌万元整，2014年底全部付清）。二、甲方将售给乙方的房屋后，甲方负责在法律部门办理公证手续，费用由甲方全额支付。三、此房屋经乙方购买后，和甲方不再有任何关系，甲方不得以任何理由阻碍乙方使用（包括乙方的转让、抵押、出售等），甲方的原有债权和债务和乙方没有任何关系。四、房屋的质量为屋顶漏水，或确因质量问题的，甲方负全部责任，除维修外，多赔付乙方的5倍损失（修房款），直至乙方满意为止，期限为10年。（另外：甲方负责乙方的维修为10年，若出现质量问题的，10年后甲方负责维修，但不再承担赔偿责任。）五、甲方售给乙方的房屋，水表、电表全部为零，由甲方负责过户给乙方为准。六、乙方在装修中，不得改变楼房的主墙、承重墙，若需要改变，需要提前告知甲方。七、本协议在履行中，除第四条属于长期执行外，其他条款已履行完毕后，此条款自行失效。八、协议生效后，若任何一方违反本协议的，须赔付另一方经济损失伍万元。九、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，公证部门一份，本协议最终解释权归甲方所有。甲方负责人签名：贾顶全、沈桂梅乙方负责人签名：李爱勤签订日期：2014年2月26日”。同日，原告李爱勤支付购房款80000元，被告贾顶全向原告李爱勤出具收到该款项的收条一份。2014年3月13日，贾顶全、沈桂梅办理了（2014）遂证民字第134号公证书，主要内容为：“公证事项：签名兹证明沈桂梅、贾顶全于二〇一四年三月十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印”。《委托书》中载明：“我与贾顶全是夫妻关系，我们在遂平县灈阳镇××（××遂平县食品厂）有一套房产（无证），现特委托李爱勤代为我们办理如下事项：一、代为我们领取房屋拆迁补偿款。二、受托人无转委托权。受托人为办理上述委托事项而签署的相关文件，我们均予以承认。此委托不可撤销。”。2015年8月15日，原告李爱勤支付购房款5000元，被告贾顶全向原告李爱勤出具收到该款项的收条一份。后被告找原告李爱勤催要下欠房款75000元，原告李爱勤一直未予支付。2020年1月7日，被告贾顶全、沈桂梅诉至本院，要求原告李爱勤偿还所欠购房款75000元，并支付利息45000元、违约金50000元。本院于2020年5月15日作出（2020）豫1728民初21号民事判决，该判决认为原、被告之间签订的“售房协议书”应为有效，并判决李爱勤支付贾顶全、沈桂梅购房款75000元及利息。该民事判决已生效。2020年6月8日，原告李爱勤向本院提起诉讼，要求被告贾顶全、沈桂梅赔偿其因房屋漏水造成的损失50000元，并要求二被告给付原告因未按合同约定办理公证及过户手续和房屋漏水的违约金50000元。诉讼过程中，原告李爱勤申请对其购买的涉案房屋屋顶漏雨的维修费用进行司法鉴定。后本院依法委托驻马店市正泰工程管理有限公司进行鉴定。2020年9月1日，驻马店市正泰工程管理有限公司出具驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书，鉴定意见为：李爱勤现居住的房屋屋顶漏雨维修费用为7856.60元，其中税金648.71元。原告李爱勤为此支付鉴定费2000元，并要求二被告承担该笔费用。上为本案事实。上述事实，有原、被告的当庭陈述及相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2014年2月26日签订的《售房协议书》的效力已被本院（2020）豫1728民初21号生效民事判决认定为有效，根据该协议第四条约定，被告贾顶全、沈桂梅对原告李爱勤购买的房屋屋顶漏水负有维修的义务。被告贾顶全、沈桂梅本案中不予维修的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告李爱勤要求被告贾顶全、沈桂梅赔偿其因房屋漏水造成的损失的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于损失的数额，根据原告李爱勤提供的驻马店市正泰工程管理有限公司出具的驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书显示，原告李爱勤购买的二被告房屋屋顶漏雨的维修费用为7856.60元。被告贾顶全、沈桂梅虽对驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书提出异议，但未提供足以推翻该鉴定意见书的证据，对该鉴定意见，本院予以采信。因此，被告贾顶全、沈桂梅应向原告李爱勤支付的维修费损失数额为7856.60元。贾顶全、沈桂梅辩称维修费用7856.60元应不计税金的抗辩意见，本院不予采纳。原告李爱勤请求的损失超出部分，虽然《售房协议书》中有5倍维修费损失的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合本案原告李爱勤就房屋漏水造成的其他损失未提供充分证据证明的情况，本院对原告李爱勤损失请求中超出7856.60元的部分不予支持。关于鉴定费用2000元，因该笔费用是为了查明案件事实所支付的必要费用，应由被告贾顶全、沈桂梅二人承担。被告贾顶全、沈桂梅辩称不应由其二人承担的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告李爱勤要求被告贾顶全、沈桂梅给付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，原告李爱勤关于二被告应支付未按合同约定办理公证及过户手续违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告李爱勤请求的房屋漏水违约金，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对原告李爱勤主张的该项违约金，本院按造成损失的30%计算，应为2356.98元（7856.60元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贾顶全、沈桂梅于本判决生效之日起十日内向原告李爱勤支付维修费用7856.60元、鉴定费用2000元及违约金2356.98元。二、驳回原告李爱勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告李爱勤负担2019元，被告贾顶全、沈桂梅负担281元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张 君人民陪审员  李贺平人民陪审员  谢新中二〇二〇年十一月三日书 记 员  魏璐璐