广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6856-6866号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄********号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄崎等十一户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：谢新志、王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人黄崎等十一户业主因商品房预售合同纠纷十一件系列案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终6856号案件为例进行表述、论证。）上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告……但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据以上的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人黄崎未向本院提交书面答辩意见。黄崎向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金43412.9元（800976×万分之一×542=43412.9，自2017年12月26日计算，计算至2019年6月20日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2016年4月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾********号房，关于计价方式与价款，合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）800976元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款。被告于2016年10月1日将上述商品房交付原告使用。惠州市国土资源局向原告颁发上述商品房的不动产权证书，登记的时间为2019年6月20日。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。以上事实有原、被告的陈述，原、被告提供并经庭审质证的证据在卷佐证，本院予以认定。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。本案争议的焦点为：关于被告是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证违约责任。对此分析评判如下：涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。对于被告的办证期限，应当按照合同的约定执行，合同约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2016年10月1日完成交付房屋义务，应在2017年9月26日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并自涉案房屋交付后第450日即2017年12月25日起将房地产权属证书办至原告名下，至2019年6月20日原告取得涉案房屋产权证书日止，超过约定办证时间542天，被告存在违约行为，应承担违约责任，故原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，应予以支持。按照合同约定，逾期办证违约金以总房款为基数，按每日万分之一的标准计算，具体金额为43412.9元（800976元×0.0001×542天），累计违约金额度已超过该商品房总价款的5%（800976元×5%=40048.8元），故被告应向原告支付逾期办证违约金40048.8元。原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄崎支付逾期办证违约金40048.8元。二、驳回原告黄崎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442.66元，由原告黄崎负担42.05元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担400.61元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。且，涉案商品房直至2019年1月16日才完成建设工程竣工验收备案，2019年1月16日前涉案商品房尚不具备办证条件，2019年1月16日前的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故本院不予支持上诉人的该主张。关于逾期交房违约金问题。双方已就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。上诉人京粤公司称其在合同约定交楼时间前已经通知收楼，但未提交证据证明其何时按照合同约定通知业主收楼，也未提供证据证明系业主自身原因延迟收楼，故应当承担举证不能的法律后果，因此本院不予采信该主张。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号被上诉人1（2020）粤13民终6856号（2020）粤1391民初1496号黄崎2（2020）粤13民终6857号（2020）粤1391民初1495号葛长斌3（2020）粤13民终6858号（2020）粤1391民初1500号王梅4（2020）粤13民终6859号（2020）粤1391民初1501号杨智5（2020）粤13民终6860号（2020）粤1391民初1494号黎深6（2020）粤13民终6861号（2020）粤1391民初1502号孙红丽7（2020）粤13民终6862号（2020）粤1391民初1499号邹淑芬8（2020）粤13民终6863号（2020）粤1391民初1498号岳军9（2020）粤13民终6864号（2020）粤1391民初1497号岳军10（2020）粤13民终6865号（2020）粤1391民初1503号郑梅琴11（2020）粤13民终6866号（2020）粤1391民初1504号郑奎明