福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初2426号 原告：黄桂香，女，1977年1月25日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：周海斌，福建海斌律师事务所律师。 被告：周爱军，男，1982年7月4日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 原告黄桂香与被告周爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院在审理过程中发现该案案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄桂香及其委托诉讼代理人周海斌，被告周爱军的委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠原告房屋租金39000元（房租计止2020年8月30日）。二、解除双方房屋租赁关系，被告依租赁协议约定，将恢复原状的店面交给原告，包括卫生间、小阁楼等完整无损的恢复。三、被告从2020年9月1日起至双方验收交付恢复完整店面止，每月支付租金6500元。事实和理由：原告兄弟姐妹七人共同拥有邵武市XX路XX巷XX号店面一间。十多年前，被告在XX巷XX号二层开办大型音乐会所，为上楼方便，被告租用原告的店面改造成楼梯间。原告作为共有权人代表与被告签订《店面租赁协议》。多年来，合同期满后又续租。2018年5月12日，双方又续订租赁协议，约定：“每月租金6500元，承租方不租时需将店面恢复原状，包含卫生间和小阁楼，恢复后需双方验收交接”。2020年2月开始，被告拖欠租金，原告多次催讨，被告既不交付合格店面，也不支付租金，已经构成严重违约。为维护原告利益，特提起诉讼。 被告辩称：1、涉案房屋系邵武市XXX会所使用，会所是个体工商户，有多个合伙人，被告只是会所的登记经营者，被告应是会所。同时，涉案店面有七个所有人，原告仅是其中一个，原告以个人名义起诉不符合规定；2、本案房屋租赁合同于2020年6月13日解除，原告不能要求被告继续支付房租。双方于2018年5月12日签订的租赁协议租期为一年。2019年5月，双方因降租一事发生争议，故双方未续订合同，租赁关系转为不定期，双方随时可以解除合同。2020年2月，因受疫情影响，会所从2020年2月至5月22日近四个月都未经营，直至5月23日，政府才允许经营。被告找原告协商免租事宜，但原告只肯免租一个月。被告无奈就通知原告从6月开始不再租赁原告的店面。被告于2020年6月5日花费45300元雇请他人根据其他房东的要求拆除了楼梯、水电等，并对墙体、地面进行粉刷。2020年6月13日，被告将恢复原状的店面交给原告。但原告却要叫被告建设卫生间和阁楼。被告接手会所时并不存在卫生间和阁楼，就没有答应原告的要求；3、被告在恢复原状施工过程中，另一房东黄某及其兄弟姐妹多次来现场指挥，要求工人将吊顶、卫生间和墙体瓷砖拆除。被告的拆除行为完全是按黄某等房东的要求行使的，现原告又要求被告重建卫生间和阁楼没有根据；4、疫情期间，被告因经营困难，故未支付2月至5月共四个月的房租26000元。原告同意减免一个月房租，被告尚有押金35000元，抵扣后，原告还应返还被告15500元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄桂香及案外人黄某等七人系邵武市XX路XX巷**店面所有权人。被告周爱军系邵武市XXX会所的登记经营者。因经营音乐会所需要从原告店面通往二楼，2018年5月12日，被告周爱军（乙方）与原告黄桂香（甲方）签订《店面租赁协议书》，双方约定：“乙方租赁甲方的上述店面作为楼梯使用；租期为一年；乙方应交纳押金35000元，租金每月6500元；乙方如拖欠房租五天，视为违约，甲方有权收回店面；甲方按原来现有店面出租，乙方改装门面应征得甲方同意。租赁期满，恢复原店面原貌（包括卫生间小阁楼恢复）完整无损将店面交给甲方，经甲方验收合格后退还乙方押金（在恢复原店面期间，乙方租金应按新市场行情缴给甲方）”。合同到期后，双方继续履行合同。2020年初，因受疫情影响，会所未能营业，被告也未支付2020年2月至5月份的房租。被告通过微信与黄某协商免租事宜时，黄某只同意免租一个月。后被告通过微信支付了6月份的房租，并告知黄某6月后不再续租。2020年6月13日，被告找工人拆除了店面楼梯，并按黄某的要求拆除了吊顶、墙面及地面的瓷砖，将店面恢复至毛坯状态。现原告以被告未依约恢复卫生间及小阁楼为由。向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《店面租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案店面所有权人虽然有七个，但并不影响原告以个人名义对外出租，且其他共有人对此并没有提出异议，故原告系本案合同当事方。涉案店面虽然用于音乐会所的经营，但租赁合同系被告以个人名义签订的，履行合同权利义务的主体是被告，故本案原、被告系涉案合同的当事人，具有本案诉讼主体资格。本案租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告拖欠2020年2月至5月份租金未付，且明确告知被告6月份之后不再续租，故本案租赁关系应予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，根据租赁协议的约定，“租赁期满，恢复原店面原貌（包括卫生间小阁楼恢复）完整无损将店面交给甲方”，故被告有义务恢复原有卫生间及小阁楼，但直至本案开庭之日，被告仍未恢复，故被告应承担继续履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告已告知原告六月份之后不再续租合同，并拆除了店面里的楼梯，按其他房东的要求将店面恢复至毛坯状态。虽然被告并未完全按照协议的约定恢复卫生间及小阁楼，但这并不会影响原告将店面依照现状对外出租。在双方发生争议且可能长期无法解决的情况下，原告有义务采取适当措施比如先行自行恢复或者另行出租等防止损失的扩大，而不是让店面空置至今。根据公平及诚信原则，考量原告的实际损失和止损义务，本院认定2020年6月份为原告自行恢复卫生间及小阁楼的合理时间。之后店面的空置损失，根据双方的过错程度，酌情由被告承担每月2000元直至被告恢复卫生间及小阁楼时止。综上，被告尚欠原告4个月租金，考虑到今年受疫情的影响及原告也同意减免1个月租金，故被告尚需支付3个月租金即19500元。同时，被告尚有押金35000元在原告处，该押金实际上是被告的履约保证金，可以抵扣被告尚欠的租金19500元及应承担的违约责任（店面空置损失）。抵扣后，被告剩余的押金15500元应抵扣被告应承担的店面空置损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告黄桂香与被告周爱军的房屋租赁关系； 二、被告周爱军应于本判决生效后十日内将承租店面的卫生间及小阁楼恢复原状； 三、被告周爱军应于本判决生效后十日内支付原告黄桂香从2020年7月1日起至卫生间及小阁楼恢复原状时止每月2000元的店面空置损失（被告剩余的押金15500元可从中抵扣）； 四、驳回原告黄桂香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775元，由被告周爱军负担475元，原告黄桂香负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 曦 人民陪审员  林碧英 人民陪审员  吴淑群 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  蒋长玉 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。