湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2252号原告：王望景，女，汉族，1988年8月20日出生，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：程静，湖北弘愿律师事务所实习律师（特别授权代理）。被告：武汉申智成置业有限公司，住所地武汉市青山区和平大道**新村路青宜居党群服务中心**。法定代表人：陆建锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师（特别授权代理）。被告：绿地地产集团武汉置业有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市汉阳区江城大道**法定代表人：杨向东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：武汉佳宅置业有限公司，住所地武汉市汉阳，住所地武汉市汉阳区四新北路**绿地国博广场**楼**商**-2iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王秋风，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂鑫，湖北浩颂律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：武汉正煊节投置业合伙企业（有限合伙），主要经营场所武汉市东湖新技术开发区高新二路388号光谷国际生物医药企业加速器一期工程1号厂房1单元3088号（自贸区武汉片区）。执行事务合伙人：李勇。委托诉讼代理人：聂鑫，湖北浩颂律师事务所律师（特别授权代理）。原告王望景与被告武汉申智成置业有限公司（以下简称“申智成置业公司”）、绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称“绿地武汉置业公司”）、第三人武汉佳宅置业有限公司（以下简称“佳宅置业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，本案依法适用简易程序审理，在审理过程中，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，裁定将案件转为普通程序，由审判员独任审理。在诉讼过程中，本院依职权追加武汉正煊节投置业合伙企业（有限合伙）（以下简称“正煊节投合伙企业”）作为第三人参与诉讼。原告王望景及其委托诉讼代理人胡权，被告申智成置业公司、绿地武汉置业公司的委托诉讼代理人孙阑、方伟以及第三人佳宅置业公司、正煊节投合伙企业的委托诉讼代理人聂鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王望景向本院提出诉讼请求：1.判令被告申智成置业公司向原告交付原告与被告申智成置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.判令解除原告与被告申智成置业公司之间的《武汉市商品房买卖合同》，并由两被告全额向原告返还已支付的购房款50万元并支付利息（利息以50万元为基数，自2019年10月23日起至被告实际全部清偿债务为止，按照全国银行间同业拆借中心贷款利率计算)；3.判令第三人佳宅置业公司对购房款中支付到其账户的147555元承担连带清偿责任；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与被告申智成置业公司达成702445元购买被告开发的“绿地青山?香树花城B地块第1号办公，S1商业13层（1）号”房的购买协议，原告于当日按照被告申智成置业公司销售人员指示在购房合同上签字确认。达成购房意向后，原告先后按照被告申智成置业公司指示合计支付包括定金在内的50万元购房款，但被告申智成置业公司仅开具了352445元的发票、剩余款项尚未开具发票。签订《商品房买卖房买卖合同》后，原告多次要求被告申智成置业公司交付合同原件、开具剩佘款项的发票，但被告申智成置业公司以各种理由拖延办理。后原告多次前往被告申智成置业公司销售部门协商按揭贷款事宜并开具全额发票时，被告申智成置业公司才允许原告对购房合同进行拍照。至此，原告才了解到，原告的案涉首付款应当只需支付352445元、剩余购房款则办理贷款手续；而原告所支付的50万元购房款中，只有352445元支付至被告申智成置业公司账户，剩余147555元则经被告申智成置业公司指示支付至第三人佳宅置业公司账户且该款项性质不明。被告申智成置业公司系一人有限责任公司，被告绿地武汉置业公司系该被告申智成置业公司的控股股东，被告绿地武汉置业公司应该在其出资范围内对被告申智成置业公司的债务承担连带赔偿责任。原告认为，根据影印版《武汉市商品房买卖合同》第二十四条规定，被告申智成置业公司有义务向原告交付贰份合同原件，且根据影印版《武汉市商品房买卖合同》，被告申智成置业公司不得超出合同范畴额外收取任何费用，但被告申智成置业公司既不交付合同原件、也以各种方式额外收取费用，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告申智成置业公司、绿地武汉置业公司共同辩称，被告申智成置业公司不存在违约的情况，请求驳回原告的诉讼请求。2017年12月28日，被告申智成置业公司与第三人正煊节投合伙企业签订《定制开发合同》，合同约定涉案房屋为第三人正煊节投合伙企业定向开发，合同中约定在取得商品房预售许可证后被告申智成置业公司应按照正煊节投合伙企业要求与该企业或该企业指定的人签订商品房买卖合同。2018年11月27日，第三人正煊节投合伙企业与第三人佳宅置业公司签订了住宅代销合同，将涉案房屋委托第三人佳宅置业公司独家代理销售，据此被告申智成置业公司与原告签署了商品房买卖合同并收取首付款352445元，至于原告诉请中提及的其余款项被告申智成置业公司并未收取，不应返还并支付利息。被告绿地武汉置业公司与本案无关联性，与原告之间也无合同关系，原告主张被告绿地武汉置业公司承担连带责任无事实及法律依据。第三人佳宅置业公司、正煊节投合伙企业共同述称，第一，本案的基本事实为：2017年12月28日，被告申智成置业公司与第三人正煊节投合伙企业签订《定制开发合同》，约定由正煊节投合伙企业定向开发武汉绿地香树花城项目B地块T1号和T3办公楼，正煊节投合伙企业通过银行转账方式已向被告申智成置业公司支付合同约定的款项。2018年11月27日，正煊节投合伙企业与佳宅置业公司签订《独家销售代理合同》，约定由佳宅置业公司独家代理销售绿地香树花城项目B地块T1号和T3号办公楼。2019年6月3日，佳宅置业公司与原告签订《认购协议书》，约定T1楼1301室房屋面积61.32平方米，房屋总价85万元，定金2万元。《认购协议书》签约当日，原告通过微信向佳宅置业公司支付定金2万元，佳宅置业公司向原告出具收据载明“绿地香树花城T1-1301定金”。2019年6月24日，原告向佳宅置业公司支付房款127555元，并交还佳宅置业公司2019年6月3日出具的收据。佳宅置业公司向原告出具收据147555元，载明设计服务费。2019年6月26日，经过正煊节投合伙企业告知被告申智成置业公司诉争房屋销售签约事宜后，被告申智成置业公司与原告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定房屋总价702445元，首付352445元；第二，正煊节投合伙企业通过《定制开发合同》取得武汉绿地香树花城项目B地块T1号和T3房屋的销售权，被告申智成置业公司是应正煊节投合伙企业要求与原告订立《武汉市商品房买卖合同》，其签订合同的行为是履行《定制开发合同》义务，佳宅置业公司经正煊节投合伙企业的授权成为该项目房屋合法的独家销售方。原告与被告申智成置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》注明的702445元仅是房屋价款的一部分，而非全部房款，房屋的真实价款应以原告与佳宅置业公司之间签订的《认购协议书》载明的金额为准。原告因在办理贷款期间再次借取网贷导致负债过高无法通过贷款审批，妄图通过断章取义的方式歪曲按85万元价款与佳宅置业公司签订协议购买诉争房屋的事实来逃避其本因承担的支付房屋价款的义务；第三，佳宅置业公司收取原告的147555元属于房屋价款，佳宅置业公司应正煊节投合伙企业要求，将85万元购房款项拆分为702445元与147555元属于正煊节投合伙企业支付大笔资金定向开发该项目的合法合理的利润，并未损害原告的利益，故不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审核查，本院认定事实如下：2019年6月3日，原告就购买绿地青山?香树花城T1楼1301室房屋，签订《认购协议书》一份，该协议书约定房屋预测建筑面积61.32平方米，总价85万元，定金2万元。《认购协议书》备注栏载明“本人于2019年6月3日付定金2万元，于2019年6月10日前付齐首付款并签约方可享受本协议总价，本房源不退不换不更名”。该《认购协议书》甲方处打印的名称为被告申智成置业公司，第三人佳宅置业公司在甲方处加盖印章，原告王望景称第三人佳宅置业公司的公章系事后加盖的。《认购协议书》签订的当天，原告王望景通过微信支付定金2万元，第三人佳宅置业公司向王望景出具收据，收款事由为绿地香树花城T1-1301定金。2019年6月24日，原告以POS机刷卡消费形式支付房款48万元，该48万元分两笔刷卡消费，其中第三人佳宅置业公司收款127555元，该公司收回原2万元定金收据，向王望景出具147555元收据，收款事由为设计服务等费用；被告申智成置业公司收款352445元。2019年6月26日，原告与申智成置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，载明原告所购商品房为绿地青山?香树花城B地块第1号办公、S1商业【幢】/单元13层（1）办号房，建筑面积61.31平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11457.27元，总金额为702445元整，原告通过贷款付款，应于2019年7月2日前一次性存入商品房首付款352445元，其余价款办理贷款。2019年10月23日，被告申智成置业公司向原告出具增值税普通发票，发票金额为352445元。庭审中被告申智成置业公司称《武汉市商品房买卖合同》原件在被告申智成置业公司处系为了办理房屋贷款，同意将《武汉市商品房买卖合同》原件交付给原告。另查明，2017年12月28日，被告申智成置业公司与第三人正煊节投合伙企业就武汉绿地香树花城项目B地块T1号和T3号楼办公楼签订《定制开发合同》，约定定制的标的房屋位于T1号楼5-28层、T3号楼6-27层，建筑面积均为66771平方米，建筑面积单价为每平方米10000元，总房款为667707586元。双方约定合同签署后10日内，正煊节投合伙企业向申智成置业公司支付成交总价20%，即133541517元，作为定向开发约定第一期房款。合同约定正煊节投合伙企业在申智成置业公司取得预售许可证之日起一年内每套房子享有一次更名机会，若在上述期间届满后，正煊节投合伙企业仍有未更名的房源，则由正煊节投合伙企业或者正煊节投合伙企业指定第三方一次性全部购买所有剩余未更名的房源。在取得商品房预售许可证后，申智成置业公司按照正煊节投合伙企业要求与该合伙企业或合伙企业指定买受人另行签订《武汉市商品房买卖合同》，如《武汉市商品房买卖合同》与本合同不一致的，以《武汉市商品房买卖合同》所约定的权利和义务为准。2018年1月2日，正煊节投合伙企业向申智成置业公司支付133541517元。2018年11月27日，正煊节投合伙企业与佳宅置业公司签订《独家销售代理合同》，约定由正煊节投合伙企业委托佳宅置业公司独家代理销售正煊节投合伙企业出资购买的武汉绿地香树花城B地块T1和T3项目房源事宜，委托期限自2018年11月26日至2019年11月25日。合同对佣金计算比例和方式，各方权利和义务等予以约定。2019年11月1日，正煊节投合伙企业与佳宅置业公司签订《独家销售代理合同补充协议》，将委托销售期限延长至2021年12月31日。还查明，申智成置业公司系绿地武汉置业人司全资控制公司。申智成置业公司于2018年11月8日取得绿地青山?香树花城B地块商品房预售许可证，涉案房屋预售方案备案单价为每平方米16424元。以上事实有《认购协议书》、付款凭证、收据、《武汉市商品房买卖合同》、《定制开发合同》及《独家销售代理合同》、工商登记信息以及当事人陈述等证据予以证实。现原告认为其与被告申智成置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，构成房屋买卖合同关系，合同约定的价款为702445元，但被告申智成置业公司通过第三人佳宅置业公司收取合同之外的价款，构成违约，合同应予解除；被告申智成置业公司和绿地武汉置业公司认为合同系双方真实意思表示，原告与申智成置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是在第三人正煊节投合伙企业的指示及原告的同意下完成的，对于合同价款原告是知悉的，未超过备案价，被告不存在额外收取费用的违约行为，原告提出解除合同缺乏依据；第三人佳宅置业公司、正煊节投合伙企业认为本案实际是正煊节投合伙企业通过《定制开发合同》获得涉案房屋销售权并授权佳宅置业公司销售给原告，认购协议书载明的金额为85万元，原告亦知道该房屋价格，被告申智成置业公司与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》是在正煊节投合伙企业指示下做出的履行《定制开发合同》义务的行为，正煊节投合伙企业拆分房款的行为未损害原告利益，也没有违反法律，原告系因后续款项无法支付提出解除合同，原告提出解除合同于法无据。本院认为，涉案房屋买卖合同能否解除，应以厘清涉案房屋买卖关系的主体以及房屋销售价格为前提。关于涉案房屋买卖合同关系的主体。涉案房屋由被告申智成置业公司开发，该公司取得涉案商品房预售许可证，具有涉案房屋的销售资格。原告作为普通购房者，在被告申智成置业公司开发、销售的楼盘处购买房屋，其有理由相信商品房的销售方为被告申智成置业公司，且其签订的《认购协议书》中打印的甲方亦为申智成置业公司。虽然被告申智成置业公司与第三人正煊节投合伙企业签订有《定制开发合同》，第三人正煊节投合伙企业与佳宅置业公司签订有《独家销售代理合同》，但上述合同均系被告申智成置业公司、第三人正煊节投合伙企业、佳宅置业公司的之间就定制开发、委托销售的约定，该约定仅约束被告申智成置业公司及第三人正煊节投合伙企业、佳宅置业公司，不能对抗作为购房者的原告。故本院认定第三人佳宅置业公司销售涉案房屋的行为对外系代表申智成置业公司销售房屋，涉案房屋买卖关系的出卖人为申智成置业公司，买受人为原告王望景。关于涉案房屋的销售价格。第一，原告在第三人佳宅置业公司代表的申智成置业公司处签订《认购协议》，该协议系各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《认购协议书》就购买房屋的位置、建筑面积、房屋总价，首付款交付时间等购房的主要条款进行约定，且原告已按《认购协议书》支付了定金和房款合计50万元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故本案《认购协议》应认定为商品房买卖合同，该《认购协议》约定的房屋价格为85万元。第二，根据《认购协议》的约定，房屋价格为85万元，原告已支付购房款50万元（包含定金2万元），即未付款项（实际为35万元）办理贷款，此后原告与被告申智成置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定房屋价格702445元，原告通过贷款付款，应于2019年7月2日前一次性存入商品房首付款352445元，其余价款办理贷款，从该约定可得出原告办理贷款的金额为35万元，《武汉商品房买卖合同》约定的贷款金额与原告实际履行《认购协议》剩余贷款金额一致，可印证原告的购房价款为85万元。第三，原告支付的50万元购房款其中147555元进入佳宅置业公司账户，352445元进入申智成置业公司账户，该行为系申智成置业公司与正煊节投合伙企业根据定制开发合同的约定对购房款进行的内部分配，原告与申智成置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中载明的价格并非原告真实的购房价款，仅为拆分房款后的部分房款，购房的真实价格应以《认购协议书》的约定以及后续原告履行《认购协议书》的情况为准。第四，原告签订《认购协议》在前，签订《武汉市商品房买卖合同》在后，在签订《武汉市商品房买卖合同》前原告已经履行《认购协议》约定的付款义务。购买商品房属大宗的生活消费，原告系完全民事行为能力人，在签订合同时应对合同约定的房屋的价款、付款方式尽到谨慎的注意义务，而其在签订《武汉市商品房买卖合同》时发现约定的房屋销售价格与其实际履行不一致时即应提出异议而未提出异议，不符合常情常理，故本院有理由相信原告知道或应当知道《武汉市商品房买卖合同》中约定的价款仅为房款的一部分，并非房屋总价款。综上，本院认定涉案房屋的销售价格为85万元。本院认为，原告与被告申智成置业公司就涉案房屋签订《认购协议书》，双方构成商品房买卖合同关系。根据《认购协议书》的约定以及实际房款支付情况，房屋销售价格为85万元，被告申智成置业公司不存在加价销售的违约行为，虽然被告申智成置业公司因与第三人正煊节投合伙企业签订《定制开发合同》，拆分收取原告购房款项，导致原告签订的《武汉市商品房买卖合同》与《认购协议书》约定的销售价格不一致的情形应予纠正，但并不影响本案原告签订商品房买卖合同，支付对价购买房屋这一合同目的的实现。现原告已支付房款50万元，若按合同约定支付剩余款项，合同可继续履行，故对于原告主张解除合同以及主张被告申智成置业公司返还已支付购房款和第三人佳宅置业公司对支付到其账户的还款承担连带清偿的责任的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告申智成置业公司交付《武汉市商品房买卖合同》原件，被告申智成置业公司在庭审中同意交付，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武汉申智成置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王望景交付《武汉市商品房买卖合同》原件；二、驳回原告王望景的其他诉讼请求。本案案件受理费8936元，由原告王望景负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  洪翠临二〇二〇年十二月二十二日书记员  司 思