河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11187号上诉人（原审原告）：关胜杰，男，1995年7月10日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：赵曌，河南信行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：赵丽明，总经理。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人关胜杰因与上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法进行了审理。本案二审审理过程中，上诉人建业公司向本院提交申请，申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。故仅针对上诉人关胜杰上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案现已审理终结。关胜杰上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初7091号民事判决书，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费用均由建业公司承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，且本案中关胜杰要求的是建业公司承担房屋瑕疵交付的违约金，而非原审判决所谓的损失。第一，涉案系《商品房买卖合同》纠纷，关胜杰作为购房户的基本义务是向开发商支付合同约定的全部购房款，而郑州建业高新置业有限公司作为开发商的义务是将符合买卖合同约定的房屋，按时间、按条件交付给购房户即可，这才是《商品房买卖合同》的基本权利义务关系。第二，建业公司并未按照合同约定的交付时间、交付条件将涉案的房屋交付给关胜杰，虽然关胜杰在起诉时已经占有房屋，但并不代表关胜杰放弃了向郑州建业高新置业有限公司主张燃气、暖气、通讯设施达到合同约定条件的权利。即，郑州建业高新置业有限公司应当为自己瑕疵交付房屋的行为承担违约责任。第三，本案当中，关胜杰主张的是暖气、燃气、通讯设施未达到合同第十四条约定条件，瑕疵交付房屋的违约金，并非原审判决中认定需要关胜杰举证暖气、燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故原审判决在认定该部分事实时，完全偏离了关胜杰的原审请求，是不当的，应当予以纠正。除此之外，根据原审判决的“本院认为”部分，也认定了暖气、燃气存在延期交付使用的情况。综述，原审也查明了暖气、燃气存在延期交付使用的情况，但却并未支持关胜杰的要求瑕疵交付的违约金，是错误的。本案当中，举证暖气、燃气、通讯设施达到合同约定的交付使用条件，是建业公司的举证责任，而非关胜杰的。原审法院不能仅以关胜杰无法举证上述“三通”设施延期交付造成的损失而不支持其诉求。更为重要的是本合同第八条对延期交付的条件，所包含的内容亦有明确约定。二、原审判决依据的事实不清、证据不足，燃气、暖气、通讯设施并未达到合同约定的条件。第一，涉案房屋的暖气是否通过验收，出具合格证明等，建业公司在原审举证期限内所提交的证据完全不能证明热力网已经验收合格。建业公司提供的二次热力网验收单中，写明涉案小区热力设施存在多处问题需要整改，例如“热力设施单元装置存在锈蚀现象，入户管道均为橡塑保温，保温不规整，存在脱落风险；管道安装吸顶安装支吊架较多，且螺栓安装不全，存在安全隐患；部分热力小室无地漏；站房顶部有消防喷淋系统，部分热力小室及管道井照明不足，未按要求悬挂标识标牌等一系列的质量问题和风险”等等，没有任何热力公司验收合格进行确认的盖章或签字。原审法院罔顾事实，肆意认定涉案小区在2019年7月1日经过了热力质量验收，毫无依据和事实基础。除此之外，涉案房屋自收房至今经历3个通暖季，确实没有通暖，这是不争的事实。建业公司提交的二次热力网证据的证明效力只能够证明郑州建业高新置业有限公司向热力公司进行报装和申请验收，并不能证明验收成功合格。热力设备的验收合格应当出具热力公司的验收合格证明文件。在建业公司的举证中并没有出具相关的证明文件，因此，法庭依据此证据即认定五龙新城香谢园于2019年7月1日经过了质量验收，而且验收合格毫无依据，也没有证据支持。因此认定事实错误。原审法院认定香谢园集中供热设施经过审核验收的认定，与事实完全不符。第二，关于燃气，合同第十四条明确说明“达到使用条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件”，但是原审法院提供的燃气竣工验收证书系复印件，根据《民诉法》和证据规则可知，无法核对原件的复印件是无法作为证据使用的。且该份验收证书并不是燃气公司出具的验收合格的证明文件，没有燃气公司的盖章或签字。另外，该份验收证书上说明室内部分合格，而非全部验收合格，燃气作为民生工程，涉及到重大安全问题，存在验收不合格的情况是无法使用的。原审法院在仅仅见到复印件且该份复印件中明确表示部分合格且并没有任何燃气公司签字或盖章的情况下，就认定燃气合格时间是2019年6月21日，基本事实完全错误。第三，目前，通讯设施仍未达到使用条件，小区的通讯信号极差。四，关胜杰主张的是暖气、燃气、通讯设施未达到合同第十四条约定条件，瑕疵交付房屋的违约金，不应当使用建业公司认为适用的合同第十三条的规定。三、原审法院判决建业公司不退还物业费（实际为逾期交房违约金）,属于适用法律错误，且不是同一个法律主体。郑州建业高新置业有限公司强制扣除应当支付给关胜杰的逾期交房违约金，冲抵物业费，原审法院没有判决返还给关胜杰是错误的。物业费的支付是关胜杰作为业主和物业公司之间的法律关系，延期交房的违约金属于关胜杰与建业公司之间的法律关系。郑州建业高新置业有限公司强制从逾期交房违约金中扣除无任何理由和依据，随后又擅自将扣除的逾期交房违约金充抵关胜杰的物业费，是建业公司单方面行为，其行为没有法律依据。关胜杰的合法权益受到了侵害。原审法庭驳回关胜杰关于要求建业公司支付强制扣除的逾期交房违约金仅仅是为了减少诉累和交易成本的理由完全没有依据。完全不考虑基本法律关系，适用法律错误。应当予以纠正。四、原审庭审情况存在程序错误，原审法院的主审法官在庭审并未结束前中途离场，仅留下书记员现场记录，是不符合法庭审理程序和民事诉讼法的规定的。涉案原审判决应当予以撤销。五、涉案房屋为5号楼，并非享受过任何的用电补贴，原审判决中的“本院认为”部分，认定的是1、2、7、8号楼存在用电补贴的情况，故原审连基本的事实都未查清楚，更为严重的是，涉案判决书中，存在多处书写错误的情况，同类型案件关于房屋初始登记法院扣减的违约天数不同，有扣减2个月的，有扣减4个月的，诉讼费金额也计算有误，完全体现不出法律应有的严肃、认真。建业公司辩称，一、关胜杰故意混淆逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定行为的本质区别，企图诱导一审法院按逾期交房的赔偿标准作为认定设施、设备不合格的赔偿标准，以图浑水摸鱼，谋取非法利益。一审法院查明事实后，准确认定事实，并判决驳回关胜杰的该项诉讼请求，坚守了公平、公正的司法底线，关胜杰的上诉理由不成立，应予以驳回。1、逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定的行为，有着本质的不同。逾期交房行为导致的后果是在约定期限内房屋买受人对合同标的物一房屋，不能占有与使用，而交付的配套设施、设备不符合约定的行为，导致的后果是房屋买受人对燃气等配套设施使用不便，并不影响房屋的占有与使用。本案中，关胜杰也实际占有并使用了房屋，并不因为燃气的使用问题，影响了对房屋的占有使用。由于两种行为，导致的后果不同，二者不能混为一谈，不能把交付的配套设施设备不符合约定的行为应承担的责任，通过类推的方式，用逾期交房的行为应承担的责任予以追究。2、在商品房买卖合同中，对于逾期交房行为应承担的违约金标准，与交付的配套设施、设备不符合约定的行为应承担的违约金标准分别约定了不同的标准，关胜杰故意混淆两种标准，意图通过以诉讼为手段，以法律为武器谋求非法的利益。(1)、对于逾期交房行为的违约责任标准，在商品房买卖合同中通过合同第九条进行约定，标准是按逾期天数，以房屋总价款为基数，按每日万分之二为标准。(2)、对于交付的设施、设备不符合约定的违约责任标准，在商品房买卖合同中通过第十三条、第十四条及附件三进行约定，建业公司在交付后90个工作日内装饰、设备的标准完善，否则，应每月按房款万分之二支付违约金。(3)、建业公司交付关胜杰的房屋，于2019年7月1号，已满足供暖设施的使用条件，于2019年6月21日，已满足燃气设施的使用条件。一审中提供的二次热力网质量验收单、立管带气通知单、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书等证据已足以证明上述事实。根据双方的约定，如果建业公司交付房屋的设施、设备不满足条件，建业公司可于90个工作日(合计126天自然日)宽展期内完成，即于2020年1月14完成即不应承担违约责任。故一审判决驳回关胜杰该项诉讼请求，认定事实清楚，关胜杰上诉理由并不成立，应依法予以驳回。3、关胜杰以逾期交房违约责任标准计算燃气等配套设施、设备不合格违约金，逻辑是荒谬的。(1)、本项目在实际开发中，建业公司由于受各方面不利因素影响，未能按合同约定的期限交房，虽然具有合同约定的可以延期交付的事由，但为了维护社会稳定，避免群访群诉事件发生，出于以积极协商的方式解决与客户纠纷的诚意，已对关胜杰按逾期交房违约责任进行了赔偿，双方关于逾期交房已无争议，而且，关胜杰也未在诉讼请求中主张逾期交房违约责任，但关胜杰在主张燃气等配套设施不合格违约标准时，却选择逾期交房违约责任标准，无疑于将逾期交房违约金重复计算。(2)、关胜杰以通讯信号差，通信设施不达标，作为主张逾期交房的上诉理由，显然是对事实的歪曲。关胜杰如果认为通信信号差，应基于通信服务合同关系向电信公司索赔，而不应把电信公司应承担的责任硬扣到作为房屋出卖人建业公司的头上，要求建业公司承担“逾期交房违约责任”，这不仅是张冠李戴，而且显得很滑稽。(3)、按照关胜杰的逻辑，关胜杰在2019年已实际领取逾期交房违约金的情况下，还可在2019年以配套设施、设备不符合标准再要求赔偿一次逾期交房违约金，还可在2020年以墙体裂缝再主张次，还可在2021年以墙体空鼓再主张一次，还可在2022年以窗户关闭不严再主张一次…。年年岁岁花相似，岁岁年年案不同。只要换一个理由，关胜杰就可以把“逾期交房违约金”反复主张，循环利用，以至于无穷，可达到天长地久会有时，此诉绵绵无绝期之效。如果关胜杰以如此荒谬的逻辑，谋取了非法的利益，则无疑于将法律作为巧取豪夺的武器。综上所述，一审判决驳回关胜杰主张的违约金，认定事实清楚，适用法律正确，关胜杰上诉请求不符合合同的约定，无事实与法律依据，应依法予以驳回。二、建业公司与关胜杰在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实上及法律上均已无法实际履行，关胜杰以类推方式用关于房屋初始登记的约定追究建业公司的违约责任，既无合同依据，也无法律依据，其上诉请求应依法予以驳回。1、关于房屋权属初始登记的规定属于2001年6月1日《商品房销售管理办法》的规定，而在2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，规定房屋等建筑物的首次登记适用本条例，且规定本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。故《商品房销售管理办法》关于房屋权属初始登记的规定已被废止。2、在《不动产登记暂行条例》正式施行后，郑州市人民政府于何时印发《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，何时设立不动产登记中心，何时将房地产管理机关的行政职能进行分析，不仅是合同双方，社会各界均无法预见，且无法避免，更无法克服，故本案在履行过程中，房屋的初始登记的废止，不动产统一登记制度的确立，完全符合合同法不可抗力的特征，应认定为不可抗力。建业公司无法按照合同的约定继续办理房屋初始登记，属于非出卖人的原因造成上述情况，作为房屋的出卖人，建业公司应当免责。3、郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初15992号宋一松诉郑州建业高新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书认为:“关于违约金，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故该项违约金没有其适用条件，双方未就办理不动产登记事项达成违约条款，上诉人也未提供证据证明因不动产登记延迟给其造成的实际损失，故对于上诉人关于违约金的诉讼请求，本院不予支持”。宋一松上诉后，郑州市中级人民法院(2019)豫01民终17449号宋一松诉郑州建业高新置业有限公司房屋买卖合同纠纷案件二审民事判决书认为“由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对宋一松要求郑州建业高新置业有限公司支付未按约定时间报送办理权属初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。’’上述一、二审判决忠于事实、忠于法律，禁止类推的理念，坚守了司法的底线。本案中27户上诉人，均与宋一松同属被上诉人建业公司开发的同一项目，案件事实相同、适用的法律相同、承办法庭相同、案件承办人相同。为维护法律的尊严与统一性，避免同案不同判的尴尬局面损害司法的权威，理应同案同判。故关胜杰要求支付逾期办证违约金的上诉请求应依法予以驳回。三、关胜杰要求支付已扣除物业费的诉讼请求，涉及物业公司物业费用缴纳的问题，关胜杰在举证期限内未提供《前期物业服务协议》等证据，故一审法院以“减少交易成本及当事人诉累”做出的处理，并无不当，关胜杰的上诉请求应予以驳回。1、本案举证期间内，关胜杰未提供《前期物业服务协议》、物业费交纳发票等证据，用以证明物业费缴纳标准、交费期限等基本事实，其该项诉讼请求缺乏证据证明。2、关于物业费收取与扣除问题，与物业公司存在利害关系，本案中，关胜杰未将为小区提供物业服务的物业公司列为第三人，物业公司也未参与本案诉讼。故一审判决以“减少交易成本及当事人诉累”做出的处理，并无不当，关胜杰的上诉请求并不成立，应予以驳回。四、关于关胜杰上诉称27户案件中供暖电费补贴的上诉理由并不成立，一审判决的处理并无不当。香谢园1、2、7、8号楼是2018年交付使用的，按照郑州市热力公司供暖的规定，在第二个采暖季入住率达到供暖标准情况下，才能供暖。1、2、7、8号楼于2019年采暖季属于第二个采暖季，上述楼栋的设施设备也已满足供暖条件，只是由于热力公司热源不足，才导致未能实现供暖，为满足上述楼栋冬季采暖需求，建业公司对上述楼栋进行了用电补贴。香谢园4、5号楼是2019年交付使用的，在2019年冬季属于第一个采暖季，按照郑州市热力公司供暖的规定，不能满足在第二个采暖季入住率达到供暖标准的情形，不符合供暖条件，也不应享受供暖补贴。建业公司作为房屋出卖人，交付的房屋只需将供暖设施设备铺设安装完毕，能够使用暖气，即已完成合同义务，至于郑州市热力公司是否对其供暖，其何时享受供暖服务，属于郑州市热力公司的职权范畴，并非建业公司的合同义务，建业公司对进入第二采暖季的楼栋进行采暖用电补贴，体现的是人文关怀，并非必需履行的合同义务，更不能成为承担“逾期交房违约金”的理由。由于香谢园4、5号楼本来就不应该在2019年度冬季供暖，关胜杰即使未享受供暖用电补贴，也并非建业公司未履行合同义务的违约行为，一审判决对本案的处理并无不当，关胜杰的上诉理由并不成立。五、一审判决关胜杰承担相应的诉讼费符合法律规定，关胜杰上诉理由并不成立。关胜杰在已实际收取59923.33元的“逾期交房违约金”之后仍以各种借口进行群访群诉，企图以法律手段谋取非法利益。其在诉讼请求中，违背事实，歪曲合同条款，对要求赔偿违约金金额进行高估冒算。一审判决根据诉讼标的及裁决情况，让双方当事人各承担不同的诉讼费，分配方式合理合法，关胜杰的上诉理由并不成立。六、一审法院程序并无不当，关胜杰关于程序的上诉理由并不成立。1、一审法院第一次开庭调解时说明本案拟采用小额诉讼程序，建业公司向一审法院提交了书面的异议书。由于27户案的原告代理人还同时代理该小区其他业主起诉解除车位协议等诉讼，一审审判人员在上述系列案先后开庭时，已告知案件的审理适用简易程序，因此，关于该27户案，审判人员无需再向上诉人重述27遍，关胜杰该上诉理由，显然不尊重事实。2、正是由于一审法院适用了简易程序，关胜杰才享受了上诉的权利与机会，关胜杰反而责难一审法院程序适用不当，可见其为了达到诉讼目的，已不惜任何手段。3、一审中提起的27户案的群诉，除了原告姓名、房号、违约金额不同外，其它部分基本雷同，尤其是其在变更诉讼请求后，诉讼请求及事实与理由部分基本完全一致。一审法院正是按27户案原告代理人的要求进行的合并审理，这样相当于开一次庭，就办理了27个案件。如果不合并审理，每天上、下午各开一个，需13.5个工作日才能开庭完毕。正是由于27户案群诉在先，才有27户案的合并审理，程序并无不当，关胜杰反而以“一审程序不当”作为上诉理由，让人匪夷所思。综上所述，关胜杰的上诉请求，无合同依据、无事实依据、无法律依据，应依法予以驳回。关胜杰向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因燃气、供暖、通讯设施未到标准违约金暂计55928.44元（按总房款的日万分之二，截止2020年6月20日为55928.44元，持续计算至设施达到约定标准和产权登记完毕之日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金5694.46元（按总房款的日万分之零点一，计算至2020年6月20日）；3.被告返还原告强制扣除的物业费3226元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1752144元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2018年10月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年3月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。合同附件四《合同补充协议》第六条关于产权登记的约定为：“1、产权初始登记。出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”原告按合同约定支付了全部购房款。涉案的香榭园5号楼于2019年1月15日竣工，2019年4月2日竣工验收合格，2019年4月9日竣工验收备案。2019年7月30日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2018年10月30日至2019年1月18日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费3227.01元（2019年7月31日至2020年7月30日）。2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格。2019年7月1日，香榭园的二次热力网经过了质量验收，但未能实现2019年冬季供暖，为此，被告提供了供暖补贴，即对香榭园1、2、7、8号楼供暖期内发生的电费予以50%的补贴，补贴形式为赠送等额的物业服务费。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年3月19日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称的合同第八条、第十四条等条款，虽然在表述上与现行法律、法规的条文存在不一致之处，但从合同整体来看，上述条款的内容并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故被告主张对自己不利的合同条款无效而对自己有利的合同条款有效，并无法律依据，该院对被告的该项辩称不予采纳。被告确实存在逾期交房的情况，但已经向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付时供暖、燃气设施未达合同第十四条约定的使用条件，但对于供暖问题，业主可自行用电取暖，且被告给予了供暖期用电量一半的电费补贴，燃气在交房后半年内也达使用条件，合同中并没有约定该项违约金，原告也没有提供证据证明因燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故对于原告有关燃气、供暖、通讯设施不达标准的违约金请求，该院不予支持。合同附件四第六条约定“产权初始登记。出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之前，不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，应当给予被告4个月合理期限准备相关材料，故参照附件四第六条的违约金标准，被告应当向原告承担2020年1月31日至2020年3月18日共48天的逾期办证违约金841元（1752144×0.001%×48=841）。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，转移登记只需原、被告双方配合即可办理，故对于首次登记之后的违约金该院不再予以支持。对于被告代扣代缴的物业费3227.01元，系原、被告双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是被告根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，为减少交易成本及当事人讼累，该院不再判令被告退还该项费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告关胜杰逾期办证违约金841元。二、驳回原告关胜杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取711元，由原告关胜杰负担686元，被告郑州建业高新置业有限公司负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中双方当事人于2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于国家不动产登记政策发生变化，郑州市2016年8月20日之后原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记；根据相关规定，办理不动产权属首次登记业务与房屋权属初始登记业务，在办理流程、房屋开发企业准备相关材料的要求等方面确有明显不同。但是，无论不动产权属首次登记还是原来的房屋权属初始登记，均是房屋买受人办理房屋权属转移登记的前提，是房屋买受人取得所购买房屋权属证书的先决条件；不动产权属登记政策的变化，并不意味着双方当事人合同约定的房屋出卖人应及时向房屋买受人办理商品房所有权转移登记的权利义务关系发生变化。但是，房屋权属初始登记业务转为不动产权属首次登记，对房屋开发企业提出更高要求，同时由于不动产权属登记政策发生变化后可能存在的业务交割、人员变动、业务熟练程度、相关部门之间的协调等方面可能造成的影响，故双方合同约定的出卖人应当在房屋交付使用后60日内向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料的约定，不能适应不动产权属登记政策变化，应依法进行调整。一审法院综合考虑本案案情，酌定给予建业公司4个月合理期限的准备相关材料时间，符合本案的案情，应予维持。关于关胜杰上诉主张的基础设施、公共配套建筑未达到交付标准问题。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同第八条对所涉房屋的交付期限、交付条件等进行了明确约定。案涉房屋所在建筑于2019年4月2日竣工验收合格，2019年4月9日经竣工验收备案。合同第八条约定的房屋交付条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。合同第十四条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等要达到的使用条件进行了具体约定；同时，该条又约定：如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套设施无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。本案中，建业公司作为房屋出卖人，在向关胜杰交付案涉房屋时，按照双方合同约定自行承担了逾期交房违约金，关胜杰也已经实际接收房屋。根据本案双方当事人举证质证情况，一审判决认定至2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格，2019年7月1日，香榭园小区的二次热力网经过了质量验收，事实清楚，并无不当。本案中，一审法院综合本案具体案情，对于关胜杰主张的有关燃气、暖气、通讯设施未达到标准的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于关胜杰要求建业公司应向其返还扣除的物业费问题，由于该费用系双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是建业公司根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，所以，原审法院为减少交易成本及当事人讼累，从而不再判令退还该项费用并无不当。关胜杰上诉称原审存在程序错误，未提交相应的证据证明一审法院在审理过程中确实存在其主张的程序问题，故本院对其该项理由，不予采纳。综上所述，关胜杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由上诉人关胜杰负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年九月十四日书记员  娄杨杨