广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18415号原告：李涵轩，女，1994年8月2日出生，汉族，身份证住址湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：杨晓峰，广东理奥律师事务所律师。被告：吴志英，女，1977年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。原告李涵轩与被告吴志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李涵轩的委托诉讼代理人杨晓峰，被告吴志英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李涵轩向本院提出诉讼请求：1、判决解除我与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还我押金24000元、装修费用18000元；3、被告向我支付咨询律师相关费用2000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我与被告于2020年1月18日签订租赁合同，合同第十条约定因不可抗力因素导致合同无法如期履行，承租方可以解除合同。此次疫情影响甚广，属于不可抗力因素，我有权利要求解除合同。合同约定被告应按照我提供的方案装修，我向被告支付了装修费用18000元，但至今房屋还处于毛坯状态，被告的违约行为损害了我的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告吴志英辩称，是原告自己老是不出方案，不给我们装修。4月20日的聊天记录，原告还说装修要怎么做，然后一直没给我们方案导致房子一直没装修，后来就说让我把钱退给他，所以我不同意退押金和装修补贴金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将座落于广州市白云区远景路万方圆C座203的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公用途使用，租期从2020年3月1日起至2026年2月28日止，为期六年。每月租金12000元，租金自2020年3月1日起一年内不变，从第二年起，租金在上年租金的基础上逐年递增5%。甲方向乙方收取贰个月租金作为保证金，共计24000元，保证金在租赁期届满时，无息退还乙方。甲方承诺收取装修补贴金18000元为乙方装修该物业，并按乙方方案要求装修。甲方按本合同中乙方的地址以挂号形式发出收楼通知或直接交付收楼通知书给乙方，十天内乙方仍不接收该物业，可视为乙方违约和放弃该物业的租赁权，甲方有权将该物业再租给第三方，所收保证金不予退回；等等。同日，原告向被告支付保证金24000元及装修补助费18000元，被告向原告出具收条。上述合同签订后，原、被告双方即协商涉案商铺的装修方案并准备进场装修。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案商铺的装修事宜因新冠疫情影响停滞。同年2月9日，原告通过微信询问被告“这个月又装修不完后面的房屋要怎么算”，被告答复“疫情期间，工厂没确定时间开工”。3月3日，被告答复“现还没装修，不算你房租”。3月26日，原告答复“装修那些我们这边就不着急了，学校没开学我们这边也动不了工”。4月20日，被告答复“我5月1日起要算房租了，你们拖时间是你们的事情了。现还有10天时间装修，你们不落实房间墙体，耽误了时间是你们的事了”。原告于同日答复“我股东他们要过来跟你聊一下我们需要先怎么隔墙其他一些装修方面的细节”。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、照片。拟证实被告迟延装修涉案房屋；2、微信聊天记录。拟证实4月20号原告要求支付租金后被告即积极联系原告协商装修事宜，但被告拒绝。被告向本院提交如下证据：1、房产证及房屋买卖合同。拟证实涉案房屋由被告向案外人刘子阳购买而来，具有合法产权；2、微信转账记录。该记录显示被告于2019年12月9日购买因瓷砖支付4980元；3、微信支付凭证及手机转账凭证。拟证实被告于2019年11月30日至2020年1月7日为装修涉案房屋已投入相关费用。原告对被告上述付款凭证不予认可，陈述被告自用部分也需装修，且付款时间早于双方合同签订时间，故上述款项应于装修涉案房屋无关。另查，根据广州市规划和自然资源局复函，涉案房屋位于广州市白云区远景路万方圆C座203房。万方圆C幢已办理产权登记，其中201、202、203房合并为202房，登记权属人为“刘子阳”。庭审中，被告确认原告承租涉案房屋是用于教育培训。在协商装修方案过程中曾提出将卫生间安装在涉案房屋内部，如原告同意此方案则租金可减少500元。原告陈述被告未能在3月1日前交付房屋已错过招生时间，故其主张解除租赁合同。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除。原、被告签订租赁合同后因新冠疫情影响导致涉案房屋装修迟滞，双方均对此情况知晓并达成延期交付房屋及暂不计租的一致意见。随着新冠疫情得到逐步控制，双方已于微信中协商涉案房屋在2020年3月份可重新启动装修，但从双方提交的微信聊天记录可知，原告直到2020年4月20日仍未确定装修方案并称需与被告协商装修细节，后原告亦未举证证实其向被告提供了确定的装修方案并要求被告进行装修，直至2020年7月16日原告向本院提起诉讼并要求解除合同。由此可见，被告未能于2020年3月1日将涉案房屋装修完毕并交付原告使用是因新冠疫情影响，但疫情的短期影响并未导致涉案房屋一直无法装修，原告亦在装修可复工后明确表示“装修不着急”及装修方案未定，故涉案房屋未能装修完毕并交付的主要责任在于原告，原告于起诉时单方提出解除合同应认定为违约。考虑到被告亦曾提出修改装修方案的意见，且该意见未经原告明确表示同意，且涉案房屋一直未能交付原告对其从事教育培训招生确有影响，故从公平合理及双方共担损失的角度出发，本院酌定原告按照一个月租金12000元的标准承担违约责任。在原告已承担单方解除合同违约责任且尚未实际使用涉案房屋的前提下，其要求解除合同有据，本院予以支持，并认定涉案租赁合同于本判决作出之日解除。合同虽可解除，但如前文所述，涉案房屋自合同签订之日起至合同解除之日止一直处于未能交付的空置状态，当被告提出自2020年5月1日要起算租金后原告仍未能确定装修方案并要求被告尽快装修交付房屋，故原告应承担涉案房屋的空置损失。虽被告未于本案中向原告主张涉案房屋的租金或空置损失，但为避免双方当事人诉累，本院于本案中一并处理，并酌情认定原告按照一个月的租金12000元的标准向被告承担合同解除前的房屋空置损失。综上，原告应承担单方解除合同的违约责任及房屋空置损失合计24000元，故其要求被告退还押金24000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请退还装修补助费18000元的问题。因涉案房屋并未装修完毕交付原告，且被告提供的装修付款凭证从时间及金额上亦无法证实与装修涉案房屋存在直接关联，故被告主张其因装修涉案房屋已产生经济损失故装修补助费不应退还的意见依据不足，本院不予采纳，被告应将收取的装修补助费18000元退还原告。关于原告诉请律师咨询费用的问题。因合同提前解除的责任在于原告，且合同中并无约定该项费用应由被告承担，原告该项诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李涵轩与被告吴志英于2020年1月18日签订的《物业租赁合同》；二、本判决生效之日起三日内，被告吴志英向原告李涵轩退还装修补助费18000元；三、驳回原告李涵轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费450元，由原告李涵轩负担266元，由被告吴志英负担184元并于本判决生效之日起三日内迳付原告李涵轩。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月十五日书记员 傅奎显