湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初5737号原告：幸奠亮，男，生于1973年3月10日，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，委托诉讼代理人：张碧权，利川市建南法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。被告：代华志，男，生于1961年3月20日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，被告：代花，女，生于1988年10月25日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，系被告代华志之女。被告：李锦朋，男，生于1987年9月6日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，系被告代华志的女婿。三被告共同委托诉讼代理人：罗永兴，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告：代俊，男，生于1982年12月27日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，系被告代华志之子。原告幸奠亮与被告代华志、代花、代俊、李锦朋、利川三合房地产经纪有限公司、上海宏忱房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月4日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告幸奠亮及其委托诉讼代理人张碧权、被告代华志、李锦朋及其与代花共同的委托诉讼代理人罗永兴、被告代俊到庭参加诉讼。审理中，原告于2020年11月9日向本院书面申请，请求撤回对利川三合房地产经纪有限公司、上海宏忱房地产经纪有限公司的起诉，本院已依法裁定准许。本案现已审理终结。幸奠亮向本院提出诉讼请求1.要求撤销房屋转让合同，判令被告返还购房款54.8万元，中介费5000元并承担违约金；2.要求判令五被告承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：确认合同无效，判令被告返还购房款54.8万元，中介费5000元并承担违约金。事实和理由：2017年冬月28日，被告代华志和利川市都亭办事处普庵村四组村民徐蕙签订房屋买卖合同，徐蕙以人民币48万元价款将其座落在西门草坪巷附5巷5号房屋卖给代华志，转交了《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》，未办理过户手续。2020年3月20日，原告通过上海鸿忱房地产经纪有限公司利川分公司介绍与被告代华志签订了房屋转让合同，代华志将上述房屋以人民币56.8万元价格转让给原告，并将原房屋《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》转交给了原告。签订合同当天原告支付给代华志订金40000.00元，3月2日通过上海鸿忱公司转账12万给代花，2020年3月24日，原告转账给代华志女儿代花人民币340000.00元，2020年4月27日，原告支付给代华志女婿人民币48000.00元，实际已支付房屋价款548000.00元，并于2020年3月24日支付中介费用人民币5000.00元。原告于2020年4月27日去打扫房屋并搬了少量用具到该房屋，2020年6月29日，原告准备进住该房屋时，发现一个名叫李颂翔的一家人已经住进了该房屋，声称代华志已于2019年6月8日将房屋抵押给他居住。鉴于上述情况，被告代华志一房多卖，其儿子代俊、女儿代花、女婿李锦朋共同参与房屋买卖，采取欺诈手段骗取房款，导致原告与代华志房屋买卖合同无法履行，原告不能达到买房居住的目的。为此，特向人民法院起诉，希望人民法院支持。被告代华志、代花、李锦朋辩称：第一，我们不再另行要求举证期和答辩期；第二，原告要求解除合同，即表明合同有效，这一点我们认可合同有效，但不同意解除；因为合同的解除有两种方式，一种是法定解除一种是约定解除，而在本案中双方并没有约定解除的条件，也没有达到法定解除的条件，因此该合同不能解除；第三，被告代花、李锦朋认为作为被告的主体资格不适格，因为合同纠纷的主体应该是合同的相对方，而被告代花、李锦朋并非该合同的相对方。被告代俊辩称：我不应当承担责任，其他意见同代华志的意见。本院经审理认定事实如下：2017年冬月28日，案外人徐蕙将其坐落于利川市都××办事处××西门草坪××号集体土地性质的房屋一栋，以人民币480000.00元的价格卖给被告代华志，并签订了《房屋买卖合同》，移交了《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》，但未办理过户手续。2020年3月20日，原告通过中介公司介绍与被告代华志签订了房屋转让合同，代华志将上述房屋以人民币568000.00元价格转让给原告，并将原房屋《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》转交给了原告。签订合同当天，原告支付给代华志订金40000.00元，2020年3月2日通过上海鸿忱公司转账12万给代花，2020年3月24日，原告转账给代华志女儿代花人民币340000.00元，2020年4月27日，原告支付给代华志女婿李锦朋人民币48000.00元，已实际向被告代华志支付房屋价款548000.00元，并于2020年3月24日支付中介费用人民币5000.00元。2020年6月，原告准备进住该房屋时，发现一个名叫李颂翔的一家人已经住进了该房，称被告代华志已将该房屋抵押给他居住。为此，原告于2020年10月4日起诉来院，提出前述请求。审理中，上海宏忱房地产经纪有限公司于2020年11月9日向原告退还了中介费16000.00元，其中原告交纳的5000.00元，被告代华志交纳的11000.00元。另查明，被告代华志的户口至今仍在湖北省××××组，原告幸奠亮的户口至今仍在湖北省××村××组，与涉案房屋原户主徐蕙均不是同一集体经济组织的成员。上述事实，有经庭审质证的《个人用地申请书》、《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋买卖合同》、《房屋占地及建筑附着物所有权和使用权永久性转让合同》、收据、账户明细查询、银行回单、《还款协议》、《声明》及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告代华志系利川市汪营镇团合村**人，与利川市都亭办事处普庵村四组的徐蕙就徐蕙坐落于利川市都××办事处××西门草坪××号集体土地性质的房屋签订《房屋买卖合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为无效。随后，被告代华志又将该房转卖给原告，原告的户口至今仍在湖北省××村××组，与涉案房屋原户主徐蕙亦不是同一集体经济组织的成员，故原告与代华志签订的《房屋占地及建筑附着物所有权和使用权永久性转让合同》亦属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告代华志因合同而取得的购房款548000.00元应当全额返还，但已交纳的中介费11000.00元已由中介机构直接退还给了原告，应从总房款中扣减，即被告代华志还应返还原告537000.00元。双方签订合同时，原告未尽审查义务而致使合同无效，存在过错，若有损失应自己承担，故原告要求被告承担违约金的请求，本院依法不予支持。被告代花、代俊、李锦朋不是买卖合同的相对方，仅系被告代华志指定的收款人，而非合同的相对方，且代俊在本案中既不是合同的当事人，也未代被告代华志收取购房款，与本合同不具有关联性，故原告要求由被告代花、代俊、李锦朋承担连带责任的请求既无事实依据，也无法律依据，本院依法不予支持。被告方抗辩涉案合同有效的理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条和《中人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告幸奠亮与被告代华志于2020年3月20日签订的《房屋占地及建筑附着物所有权和使用权永久性转让合同》无效。二、被告代华志于本判决生效之日起10日内退还原告幸奠亮购房款537000.00元。三、驳回原告幸奠亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280.00元，减半收取4640.00元，由被告代华志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴才二〇二〇年十一月十日书记员  向 倩