河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初1553号原告：开封市开大华联超市有限公司，住所地开封市开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（**宿舍楼东侧上下两层）,统一社会信用代码：91410202MA3X4RXM81。法定代表人：余伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯翀，河南义和信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封大学，住所地河南省开封市龙亭区东京大道，统一社会信用代码：12410200416306222D。法定代表人：宋志敏，校长。委托诉讼代理人：王玉杰，该校工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱格锋，该校工作人员，代理权限为特别授权。原告开封市开大华联超市有限公司（以下简称开大华联超市）与被告开封大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告开大华联超市的委托诉讼代理人冯翀、被告开封大学的委托诉讼代理人王玉杰、朱格锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告开大华联超市向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还合同保证金50000元；2.判令被告向原告支付违约金50000元并赔偿经营损失3000000元；3.判令被告向原告支付装修赔偿金120366元；4.本案诉讼费、鉴定等费用由被告承担。事实及理由：2014年9月1日，被告与英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司（以下简称英山华联）签订《学生超市租赁经营合同》一份，合同约定：被告将位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层，每层十间）部分房屋租赁给英山华联经营超市使用，在二十年经营框架下（自2014年9月1日起至2034年8月31日止），租赁经营合同每四年一签。每年租赁经营管理费20万元，每月9月10日前一次性交齐下年度租赁经营管理费。英山华联签订合同时，须向被告交纳履约保证金5万元。被告保证在二十年经营期限内，英山华联为开封××××区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外），被告不再设立其他与乙方经营相同的产业（如小卖部、小商店、小超市等）。被告负责为英山华联提供办公和仓储场所，租金、管理办法等事宜由双方另行协商签订协议。被告不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向英山华联支付5万元违约金，并赔偿英山华联装修及投入的经济损失（装修及投入应扣除折旧）；英山华联不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向被告支付5万元违约金，并赔偿被告经济损失。合同签订后，被告将房屋交付英山华联使用。至2015年按被告要求，租赁经营主体由英山华联超市变更为原告，双方于2015年9月1日重新签订了一份《学生超市租赁经营合同》，内容与原合同相同。原告于2015年11月23日向被告交纳合同保证金5万元，并对租赁场所进行装饰装修，支付装修款200余万元。在合同履行过程中，原告发现被告又新批准在新校区内开设了六姐综合超市、禾苗超市、现代超市、休闲转角超市等多家超市、便利店，严重影响了原告的经营收入，给原告造成重大经营损失。原告多次找被告交涉，被告均以各种借口搪塞。被告行为已构成违约，原告多次函告被告，要求被告承担违约责任，基于上述纠纷，原告未向被告全额支付租赁管理费，被告于2019年将原告诉至法院，要求原告返还租赁房屋并全额支付租赁管理费。经人民法院审理，确认了双方签订的《学生超市租赁经营合同》以及被告新校区内确有其他超市、便利店等违约事实。原告认为，被告允许在其新校区内开设其他超市、便利店，个别便利店的开设甚至在原告按照双方签订的《学生超市租赁经营合同》之约定经营超市之前，被告的行为严重违约并有欺诈之嫌，给原告带来重大经济损失，被告应当按照合同约定和法律规定对其违约行为向原告承担责任、赔偿损失，故原告依法诉至贵院，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告开封大学辩称，合同保证金已经在之前被告起诉原告的案件中折抵租赁费了；对经营损失不予认可，原告应当拿出证据来证明，我们学校也没有批准其他的超市，在餐厅有些小的店，但是隶属于餐厅，学校没有批复开新的超市；原告没有正当理由拒绝向被告支付房屋租金，根据合同约定被告已经起诉解除合同并且经过一审二审确认，装修的损失应当由违约的原告承担而不是被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对原告提交的《学生超市租赁经营合同》、收款收据、（2019）豫02民终2959号民事判决书、装饰装修协议、鉴定评估书、鉴定评估费票据，本院予以确认。原告提交的其他证据，不符合证据的法律规定，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告（乙方）开封市开大华联超市有限公司与被告（甲方）开封大学签订《学生超市租赁经营合同》，约定：甲方将位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层，每层10间）部分房屋租赁给乙方经营超市使用。在二十年经营框架（自2014年9月1日起至2034年8月31日止），租赁经营合同每四年一签。每四年，根据国家公布的通货膨胀数据，双方就租金问题进行相应的协商调整。每年租赁经营管理费人民币贰拾万元整，每年9月10日前乙方须一次性向甲方交齐下年度租赁经营管理费。乙方签订合同时，须向甲方交纳履约保证金5万元。租金须按时交纳，乙方若不能按时交纳，扣除履约保证金20%。如经甲方催收，乙方仍超期两个月仍不能按时交纳，甲方有权单方终止合同（合同终止时间以甲方将终止合同通知书送达乙方时间为准）。甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封××××区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外）。甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业（如：小卖部、小商店、小超市等）。甲方负责为乙方提供办公和仓储场所，租金、管理办法等事宜由双方另行协商签订协议。甲方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向乙方一次性支付伍万元违约金，并赔偿乙方装修及投入的经济损失（装修及投入应扣除折旧）。乙方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向甲方一次性支付五万元违约金，并赔偿甲方的经济损失。合同签订后，原告使用案涉房屋进行经营，并于2015年11月23日向被告交5万元的合同保证金。在《学生超市租赁经营合同》履行过程中，因被告新校区内开设了其他超市、便利店，原、被告双方产生纠纷。原告多次函告被告违反了“甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封××××区唯一的超市经营商，甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业”的约定，要求被告进行整改，并因此未按时足额交纳2015-2018三个年度的租赁经营管理费。后被告因原告未交纳租赁管理费构成违约将原告诉至本院，要求原告交付案涉房屋并支付拖欠的租赁经营管理费。我院判决：一、开封市开大华联超市有限公司于判决生效之日起三十日内将其租赁的位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层）的房屋腾空并返还给开封大学。二、开封市开大华联超市有限公司于判决生效之日起十日内向开封大学补交2015-2018年度的租赁经营管理费37万元，并自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照15万元/年的标准向开封大学支付房屋占有使用费。开大华联超市不服判决，向开封市中级人民法院提起上诉。开封市中级人民法院维持了上述判决。本案开庭审理中双方均认可5万元合同保证金已经折抵了上述判决中的租赁经营管理费。另查明，在开封××××区内，分别于2016年9月6日、9月22日、2017年3月30日注册成立了龙亭区六姐综合超市、龙亭区禾苗超市、龙亭区现代超市。此外，校园内还有转角便利店、馋嘴娃零食水果、休闲转角SHOP。经开封市天正价格评估咨询有限公司评估，开封大学东京大道校区6号宿舍东配楼超市内装饰装修费用现值为120366元。开大华联超市支付鉴定费2200元。本院认为，原、被告签订的《学生超市租赁经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对缔约双方具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了5万元的合同保证金，庭审中原、被告双方均认可该费用已经折抵了租赁经营管理费，故原告要求被告返还的主张，本院不予支持。对于违约金及经营损失的主张，原、被告在合同中明确约定“甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封××××区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外），甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业（如：小卖部、小商店、小超市等）”，而在实际履行过程中，被告校园内出现其他超市，这违反了合同约定，被告构成违约，应承担违约责任。合同约定“甲方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向乙方一次性支付伍万元违约金，并赔偿乙方装修及投入的经济损失（装修及投入应扣除折旧）。乙方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向甲方一次性支付五万元违约金，并赔偿甲方的经济损失。”依据该约定，开封大学应支付5万元的违约金，并赔偿乙方装修及投入的经济损失。但在合同履行过程中案涉合同因开大华联超市欠交租赁经营管理费被开封大学起诉予以解除，开大华联超市也存在违约行为，依据约定，开大华联超市也应向开封大学支付5万元违约金，并赔偿经济损失。结合原、被告双方在合同履行过程中均存在违约的情况，5万元违约金应相互抵销，双方均不可向对方要求，故对原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的经营损失300万元，因其提供的证据不能证明其主张，故对该请求，本院不予支持。超市内装饰装修费用的现值经评估机构评估为120366元，鉴于原、被告之间的合同已经解除，且双方对于合同解除均存在违约和过错，双方应根据各自的过错承担相应的责任。综合本案的证据及当事人的陈述可知，由于开封大学内出现其他超市，原告与其协商未果后才开始拖欠租金的，原告的违约是因被告先违约引起，开封大学应承担较大的过错责任；开大华联超市承担相对较小的过错责任。对于责任承担，本院酌定原告承担40%的责任，被告承担60%的责任，剩余租赁期内的装饰装修残值损失也应按此比例承担责任，故对原告要求被告支付装修赔偿金72220元（120366×60%）的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。对被告辩称其他超市为餐厅内部的，没有经过其同意，不存在违约的意见，本院认为学校校园是一个相对封闭的区域，学校是该封闭区域的管理者，基于其与原告有租赁经营期限内原告为开封××××区唯一的超市经营商、被告不再设立其它与原告经营相同的产业的约定，对其他超市的经营应及时进行管理，而不是任其他超市经营，且未经其同意在园区内经营也不符合常理，故其辩称其他超市没有经其同意进行经营的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封大学于本判决生效之日起十日内赔偿原告开封市开大华联超市有限公司装饰装修残值损失72220元。二、驳回原告开封市开大华联超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和罚息。案件受理费33200元、保全费1520元、鉴定费2200元，以上共计36920元，由原告开封市开大华联超市有限公司承担31594元，被告开封大学承担5326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  代乔鹏审 判 员  王春英人民陪审员  王美廉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王 磊