湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初2199号原告：周志武，男，1970年3月9日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张光勇，湖南大义律师事务所律师，一般代理。被告：李中南，男，1962年3月15日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：胥密龙，女，1963年12月28日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。原告周志武诉被告李中南、被告胥密龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，原告向本院申请财产保全，要求冻结两被告名下的银行存款180,000元或查封其他等值财产。本院经审查后依法作出（2020）湘0681民初2199号民事裁定书，对被告李中南名下的银行存款进行了冻结，冻结期限为2020年9月22日至2021年9月22日。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周志武的委托诉讼代理人张光勇、被告胥密龙到庭参加了诉讼，被告李中南经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告周志武向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告腾退其所承租的属原告所有的位于汨罗市××路××大楼××号门面；2、判令二被告向原告支付房屋占有使用费22555元（自2020年5月14日按上一年度租金支付标准计算至7月10日，后续房屋占有使用费请求人民法院判决支付至实际搬出房屋之日止）；3、判令二被告向原告支付违约金150000元；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年，原告从汨罗市医药总公司购得汨罗市医药大楼一层11个门面，并于2008年取得房屋所有权证和国有土地使用权证。原告购买门面时，二被告就已承租东起第二号门面，并与汨罗市医药总公司签订《协议书》，双方约定租期至2012年3月17日止。因原告购买门面，原被告另行签订《房屋租赁合同》，双方约定租期5年，自2012年3月17日至2015年5月14日。2014年3月10日，原被告提前续签《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年5月14日至2020年5月13日，其中2018年5月14日至2020年5月13日的租金为140000元／年；房屋租赁期满后原告有权无条件收回所有租赁门面，被告不得有异议；如有违约，违约金为150000元。现在租赁期满，但被告一直拒绝退还门面，甚至还以此要求原告给予300000元的补偿。被告拖延退还门面的行为已经违约，原告委托律师向被告发送了律师函要求被告交房并承担违约责任，但被告拒不履行义务。原告多次主张权利未果，从而诉至法院。被告胥密龙辩称，1、两被告为夫妻关系，原告所述租赁属实，对李杰代签的合同被告表示认可，但原告要求被告立即腾退门面是不合理的，原告在合同到期前并未书面通知被告要收回门面；2、门面到期前双方一直在协商续租事宜，由于原告陡增门面租金，被告难以接受租金金额才导致双方未就续租事宜谈妥，如果原告提前半年书面通知被告清空货品、腾退房屋或不再续租，则被告会按照原告的要求执行，故被告不存在违约，更不应当支付违约金，并且150000元违约金的约定过高；3、原告要求支付门面租金22555元不合理，由于门面补偿没有达成一致才导致门面没有交还给原告，且在此期间原告也从未通知被告交付门面租金，被告也不清楚要按照什么标准交付租金；况且因受××影响店面关门停业，在此期间的门面租金不应当由被告承担，原告应当按照政策减免三个月至半年租金，或者退还部分房租或延长租赁期限；4、在协商过程中，原告表示只要被告放弃门面，原告愿意补偿被告50000元，但被告认为补偿过低，所以才没有谈妥，现在被告同意不再续租并腾退门面，也希望原告能给予被告一定金额的补偿；5、原告起诉被告没有道理，所以本案的诉讼费用不应当由被告承担。被告李中南未予答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。2007年，原告周志武从汨罗市医药总公司购得位于汨罗市劳动北路1号汨罗市××大楼××层的11个门面，并于2008年办理了相关产权手续，其中房屋所有权证号为汨房权证城关镇字第1××3号，国有土地使用证号为湘汨政国用（2008）第0××6号。在原告购买上述门面前，被告李中南就已承租汨罗市医药大楼一层东起的第二号门面。2007年11月16日，被告李中南其他四户租赁户一起与汨罗市医药总公司签订了一份延长租赁期限的《协议书》，约定租赁时间按原合同时间再延长至2010年5月13日，延长合同由租赁户与买受方签订合同；东一、二号门面延长租期至2012年3月17日；延期合同到期后，如与买受方自愿续订合同者，另行签订合同，签订的合同不受本合同约束；如不续签合同则必须无条件腾空交付受让方，不得提出补偿等任何条件。2010年4月3日，以原告周志武为甲方，被告胥密龙为乙方，签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的汨罗市××路××大楼××号门面出租给乙方，租赁期限从2012年3月17日至2015年5月14日，并对租金金额、支付期限与方式、合同的违约和解除等进行了约定，同时明确约定租赁合同期满，乙方的装修固定资产不得拆除，需保持房屋的完整，甲方对乙方的投入固定资产不予任何补偿，所有动产都由乙方自行带走，甲方不予任何补偿。2014年3月10日，以原告周志武为甲方，被告李中南为乙方，又签订了一份《房屋租赁合同》，租赁物未变，租赁期限从2015年5月14日至2020年5月13日，其中2015年5月14日至2018年5月13日租金为130000元／年，2018年5月14日至2020年5月13日租金为140000元／年；租金的支付方式为每年提前三个月付清第二年租金；租赁合同期满，乙方的装修固定资产不得拆除，需保持房屋的完整，甲方对乙方的投入固定资产不予任何补偿，所有动产都由乙方带走，甲方不予任何补偿；房屋租赁合同期满后甲方有权无条件收回所有租赁门面，乙方不得有异议；甲乙双方如有违约，约定违约金为150000元。李中南的儿子李杰代李中南在合同上签字。2019年10月份起，双方就门面续租事宜进行协商，但因租金金额差异较大导致多次协商无果。2020年2月份左右，因受××影响，门面停业两个月。2020年7月16日，原告向被告邮寄《律师函》，告知被告租赁期限已满，要求被告在2020年7月18日前停止营业腾退门面，支付门面占有使用费并支付违约金，但被告拒收，此后原告通过短信向被告另行发送了《律师函》。因被告未按照《律师函》里面告知的事项履行，从而酿成纠纷。另查明，被告李中南与胥密龙系夫妻关系。2020年10月31日，被告李中南将涉案门面向原告腾空并交付，但未支付门面占有使用费及违约金。本院认为，本案为租赁合同纠纷，所约束的是合同的出租方与承租方。胥密龙与原告签订的门面租赁合同早已于2015年5月13日到期，案涉租赁合同系李中南在2014年3月10日与原告所签订的，虽然胥密龙与李中南系夫妻关系，但根据合同相对性的原则，原告起诉胥密龙没有事实依据和法律依据，对原告要求胥密龙承担相关责任的诉讼请求本院予以驳回。由于被告李中南已经于2020年10月31日向原告周志武腾空交付了涉案门面，对原告要求被告腾空并交付门面的诉讼请求本院不再进行处理。关于门面占用费的问题，周志武与李中南签订的租赁合同已于2020年5月13日到期，李中南未及时向周志武腾空并交还门面应当承担门面占用费。门面占用费的收取标准参照双方约定的门面租金的收取标准140000元／年进行计算，占用时间为2020年5月14日至2020年10月31日，占用费为64479元。涉案门面因××影响停业两个月，经庭审后与原告沟通，其同意减免一个月的门面租金即11667元，是其对自有权利的一种处分，本院对此予以支持。被告李中南应支付的门面占用费减去原告同意减免的门面租金，被告李中南还应向原告支付门面占用费52812元，对原告要求被告李中南支付门面占用费52812元的诉讼请求本院予以支持。关于被告是否违约以及违约金如何计算的问题，被告李中南在合同期满后应当及时向原告交还门面，其在续租事宜未协调妥当且在原告向其发送《律师函》的情况下仍拒绝向原告交还门面已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定承担违约责任的方式为支付违约金150,000元，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整。本院认为，违约金的约定是对守约方损失的一种补偿，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定的门面租金为140,000元/年，却对违约金约定为150,000元，明显高于因被告违约给原告造成的损失，本院依据被告的要求对违约金进行调整。根据原告庭审后提交的2020年11月22日与曹海云、何国平（彭小龙）签订的两份《和解协议书》和《房屋租赁合同》显示，双方续签的门面租金约定为210,000元/年，如果按照该租金标准，自2020年6月14日起至2020年10月31日，被告应向原告支付门面租金79,200元，减去其已经承担的门面占用费52,812元，剩余26,388元系因被告违约给原告造成的损失。对原告要求被告李中南支付违约金26,388元的诉讼请求本院予以支持。被告胥密龙抗辩称原告曾经许诺对其进行补偿，要求原告兑现承诺。本院认为，首先，双方签订的租赁合同中明确约定租赁合同期满，甲方对乙方的投入固定资产和动产均不给予任何补偿，甲方有权无条件收回所有租赁门面；其次，原告庭审后表示其许诺给予50,000元补偿是建立在合同到期后被告立刻腾空并交付门面的基础上的，现在该基础已经不存在，原告亦不再同意给予补偿。综上，被告的抗辩主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李中南向原告周志武支付门面占用费52,812元，支付违约金26,388元，共计79,200元，此款限被告李中南在本判决生效之日起十日内一次性付清；如果未按照上述第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周志武的其他诉讼请求。案件受理费4,251元，减半收取为2,125元，财产保全费1,420元，共计3,545元，由原告周志武负担1,545元，由被告李中南负担2,000元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  郑娅利二〇二〇年十二月四日书记员  伏米娜