天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5099号原告：李齐君，女，1983年2月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：殷大丽，天津信佩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：程金环，天津信佩明律师事务所实习律师。被告：周芸，女，1968年10月16日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：卢明华（周芸之夫），1967年5月11日出生，汉族，住天津市河**。被告：卢明华，男，1967年5月11日出生，汉族，住天津市河**。原告李齐君与被告周芸、卢明华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李齐君及其委托诉讼代理人殷大丽、被告卢明华（亦为周芸之委托诉讼代理人）三次庭审均到庭参加诉讼，原告李齐君之委托诉讼代理人程金环于第三次庭审到庭参加诉讼、被告周芸于第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李齐君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2018年4月1日签订的编号为0101522的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令解除原告与被告周芸于2019年5月31日签署的《补充协议》；3.判令解除原告与被告周芸于2019年6月19日签署的《补充协议》；4.判令二被告双倍返还原告定金1160000元；5.判令二被告返还原告支付的违约金60000元；6.判令二被告共同赔偿原告居间服务费25000元；7.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系,被告周芸系坐落于天津市津**××镇××房屋产权证所有权人。2018年4月1日,原告与二被告签订了《房屋买卖（置换）合同》,合同约定,二被告将登记在被告周芸名下的坐落于天津市津南区××镇××,建筑面积为176.25平方米的房屋出售给原告,签订合同时房屋产权证未下来,暂以购房合同编号为准。房屋成交价格为2580000元,约定定金为580000元,原告于2018年4月20日前支付二被告购房定金500000元,剩余80000元定金以现金支付二被告。二被告收到定金后5天内腾房,原告可进入该房屋居住,被告周芸产权证办理完毕,原告90天内将房款付清,剩余购房款以贷款形式支付。合同签订后,原告按照约定于2018年5月21日将定金500000元支付给了被告周芸,并于2018年6月3日将剩余定金80000元支付给了被告周芸。2019年5月31日,原告李齐君与被告周芸达成补充协议,原告李齐君每月支付5000元给被告周芸作为违约金。2019年6月12日,中介方苏文娟带领原告来到天津农商银行河北支行办理贷款面签手续。2019年6月19日,原告李齐君与被告周芸达成补充协议,约定二被告应于2019年7月10日前将房屋贷款及其他借款全部结清。2019年7月15日前到津南房管局,处理房屋买卖协议签署,2019年7月20日前办理房屋过户手续。2019年8月苏文娟带领小额贷款公司工作人员在天津农商银行河北支行告知原告,因该房屋处于被法院查封状态,银行无法批准原告的贷款申请。二被告明知该房屋被法院查封,还向原告出售,并恶意索要巨额定金580000元,并且二被告未按约定清偿房屋贷款,致使合同无法履行,原告的合同目的无法实现。二被告的行为违反了合同的约定,违背了诚信原则,构成根本违约,故原告起诉。周芸、卢明华辩称，被告卖房的初衷就是为了用卖房款来偿还债务，从而解决法院查封的问题。被告房屋在河西法院查封的债务现在为800000元，原告所欠剩余房款2000000元，足以涵盖被告的负债。原告当时称全款购房，签订合同前，被告已经告知原告该房屋有债务、有查封，被告想尽快卖房，用卖房款解决上述问题。最初与原告商议，原告需向被告支付1000000元的定金，原告方可办理入住（当时债务额度是1000000元），就是为了解决法院查封的债务，是原告出尔反尔，定金从1000000元降到700000元，最后只支付580000元，才致使法院查封未能及时解决。被告卖房是同债权人商议后，债权人同意并支持被告卖房，并用此款偿还债务。债务的形成是被告向债权人借款时，由于产权证尚未办理下来，为保证债权人资金安全，双方商议走了一下法院查封手续，并同债权人约定如需办理产权证或卖房事宜，债权人积极配合。当时卖房时，如同意贷款购房，此房有出2760000元的客户，被告都予以拒绝，就为找个全款买房的，好尽快解决债务及法院查封问题才低价卖给原告。当原告提出全款购房改为贷款后，被告积极配合并在得知中介机构找到的垫资公司不能办理后，被告自己找到了垫资公司，但原告故意拖延，不予配合，最后拒绝办理。2018年9月该房屋开始办理产权证，但需将防盗门等违章拆除，原告拒不配合，百般阻挠，（原告已搬入居住）不让被告办理产权证，期间被告只能同债权人商议，将法院对该房屋的查封并予以处置的公告贴在该房屋门口，想促进原告予以配合，但原告仍无动于衷，致使产权证办理拖延半年。原告在搬入该房屋居住后，未经被告同意肆意对房屋进行拆改，并进行商业活动，变为经营场所，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋买卖（置换）合同具有真实性、合法性及关联性，本院对其证明效力予以确认。2.原、被告提交的5000元补偿金的补充协议，协议未书写时间，原告原陈述该协议于2019年5月31日签署，后双方均认可该协议为2018年5月份所签，本院对其真实性予以确认。3.原告提交的2019年6月19日签订的补充协议（过户时间）的真实性本院予以确认；4.原告提交的银行转账凭条、收条、不动产查询证明，具有真实性合法性及关联性，本院对其证明效力予以确认。5.原告提交的录像及照片的真实性本院予以确认。6.被告提交的房屋买卖合同与原告提交的房屋买卖合同有修改的部分，根据被告周芸为原告出具的收条注明以买方的买卖合同为准，故本院确认应以修改后的内容为准。7.被告提交的照片的真实性本院予以确认。8.调取的公安机关的询问笔录及住建委的询问笔录，本院根据实际情况结合其他证据予以综合考虑。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日周芸、卢明华作为售房人（甲方），李齐君、杜栩铭作为购房人（乙方），签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将坐落于天津市津南区××镇××的房屋出售给乙方，约定成交价格为2580000元，约定乙方于2018年4月20日交付700000元给甲方作为定金，该笔定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。私产房贷款，按照甲乙双方在该房屋所属房地产管理局签订的《天津市私产房屋交易资金代收到付协议》执行，房屋过户相关事宜严格按照《天津市房产买卖协议》执行。甲方承诺于收到乙方定金柒拾万元整30天内腾空该房屋，并承诺于收取定金30天内将房屋钥匙交于乙方。经双方协商，卖方收到定金柒拾万元后30日内腾房，买方可进入该房屋居住，卖方房屋产权证办理完毕，买方90天内将房款付清。后李齐君给付周芸现金5000元，原告陈述该款系签合同当天2018年4月1日给付，被告陈述系签合同后10天以后给付。2018年5月初经原、被告协商，将合同上约定的定金700000元，改为定金500000元。2018年5月21日李齐君转账给周芸500000元，被告周芸为原告出具收取定金500000元的收条。2018年6月3日李齐君给付周芸现金75000元，周芸为原告出具收款75000元的收条，内容为：“今收到李齐君交来购房款柒万伍仟元整（￥75000），剩余房款贰佰万元整未付（￥2000000）。因卖方合同未带以买方与居间方和补充协议为准。”。后被告将房屋交付给原告李齐君居住。2018年5月李齐君与周芸签订补充协议，约定如买方在卖方房本下来办理完毕后90天内未能支付卖方剩余房款，买方每月支付5000元给付卖方作为补偿，若出现国家不可抗因素，互不担责，卖方退房款定金，买方把房屋还给卖方，如需贷款，贷款利率买方承担。买方由李齐君签字，卖方由周芸签字，居间方由苏文娟签字。2018年9月涉案房屋产权证可以办理，但由于涉案房屋的防盗门及后院的亭子属于违章建筑，只能拆除违建后房屋产权证才能办理，双方就拆除违建事宜协商未果，2018年12月被告带人将涉案房屋的电表拆除，并将防盗门等违建拆除，后办理的房屋产权手续。庭审中，原告陈述在被告2018年12月拆除电表后就无法在涉案房屋内居住，涉案房屋的钥匙尚未归还被告。被告陈述拆除电表及违章前被告报了警，也通知了原告。2019年5、6月份被告将电恢复，房屋钥匙原告尚未交付被告，双方没有办理交接手续。涉案房屋于2019年2月28日登记在周芸名下，原告李齐君自2019年5月起每月给付周芸5000元至2020年5月止，其中2019年6月的5000元被告周芸表示作为大门的赔偿，不再收取，原告共计给付被告60000元。2019年6月10日，甲方为周芸，乙方为李齐君签订补充协议，内容为：“根据甲乙双方合同编号0101522规定，乙方负责甲方房屋清银行尾款的利息，经双方协商同意，由甲方负责还贷清尾款，乙方负责清尾款利息，共计柒万元（￥70000），由乙方在甲方办理清贷款前支付给甲方”。该协议未履行。2019年6月19日周芸与李齐君签订补充协议，约定于2019年7月10日前甲方（周芸）将房屋贷款及其他借款全部结清。甲乙双方于2019年7月15日前到津南区房管局，处理房屋买卖协议签署，并约定于2019年7月20日前办理房屋过户手续，且甲方将房屋配套设施一并交于乙方正常使用，并且没有任何拖欠事宜（如：煤气、水电、暖气、物业费），此房屋买方李齐君委托杜栩铭为此房屋贷款人。坐落于津南区××镇××号房屋权利人登记在周芸名下。该房屋有抵押权登记，抵押权人为交通银行股份有限公司天津市分行，被担保债权数额为1120000元，债务履行期限为2015年8月25日至2037年8月25日。该房屋于2017年4月13日被天津市河西区人民法院查封，后被续封，查封期限至2023年4月9日。该房屋在法庭辩论终结前尚未解除查封，贷款亦未偿还完毕。周芸在公安机关询问时陈述在卖房时告诉李齐君房屋有贷款未清偿完毕，没有告知其涉案房屋有财产保全的情况，但后来李齐君自己知道了。经本院询问，杜栩铭表示不参加李齐君起诉周芸、卢明华房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，房子的定金是李齐君出的，认为问题如何解决与其无关。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案外人杜栩铭虽在《房屋买卖（置换）合同》上作为买受人签字，但实际系为了帮助李齐君贷款所签，房屋的实际购买人为李齐君，杜栩铭亦表示不作为案件当事人参加诉讼，故本院确认李齐君以个人名义起诉，符合相关规定，本院予以准许。根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案涉案房屋被法院查封，被告虽表示卖房就是为了还清债务解除查封，但在本案诉讼过程中，被告亦未积极处理房屋查封事宜，在法庭辩论终结前涉案房屋一直处于查封状态，双方就涉案房屋的买卖合同无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除房屋买卖（置换）合同及两份补充协议，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。关于本案定金的数额问题，原告主张定金为580000元，根据双方最终协议约定定金为500000元，且根据原告提供的收条显示75000元为购房款，并未注明为定金；原告亦未提供证据证明另外给付的5000元系定金，故本院认定李齐君给付被告定金数额为500000元，另80000元为购房款。本案由于被告未按照双方补充协议约定结清全部借款，致使涉案房屋处于查封状态，无法履行买卖房屋的后续手续，原告要求双倍返还定金，符合法律规定，被告应返还原告定金1000000元。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同解除，被告应将原告给付的购房款80000元返还原告；原告应将涉案房屋交付被告。关于原告主张被告返还违约金，因买卖合同无法继续履行，原告要求被告返还给付的补偿60000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告居间服务费，原告提供的证据不足以证实其交纳居间服务费的情况，对原告该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告李齐君与被告卢明华、周芸签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、解除原告李齐君与被告周芸2018年5月签订的《补充协议》；三、解除原告李齐君与被告周芸2019年6月19日签订的《补充协议》；四、被告周芸、卢明华于本判决书生效后3日内双倍返还原告李齐君定金1000000元；五、被告周芸、卢明华于本判决书生效后3日内返还原告李齐君购房款80000元；六、被告周芸、卢明华于本判决书生效后3日内返还原告李齐君给付的补偿款60000元；七、原告李齐君于本判决书生效后3日内将坐落于天津市津南区××镇××的房屋交付被告周芸、卢明华；八、驳回原告李齐君其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16005元、保全费5000元，由原告李齐君负担945元、被告周芸、卢明华负担20060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张宝林审 判 员  翟洪凤人民陪审员  刘秀兰二〇二〇年十一月十一日书 记 员  蔡玉利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。