广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初25653号原告：李**，男，汉族，1978年7月19日出生，住广东省深圳市***********************，公民身份证号码为：**************。委托代理人：吴汉姬、黄承会，均系广东经国律师事务所律师。被告：东莞市星城绿湖风景房地产有限公司，住所地：东莞市************。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘权德、聂金旺，分别系广东瑞轩律师事务所律师、实习律师。原告李**与被告东莞市星城绿湖风景房地产有限公司（以下简称“星城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴汉姬、黄承会，被告委托代理人刘权德、聂金旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李**诉请判令：1、被告于判决生效之日起30天内恢复星城玉珑湾小区内的下沉游泳池，恢复至开放使用状态；2、被告于判决生效之日起30天内将商业会所恢复至具备健身娱乐等功能的商业会所，并向星城玉珑湾业主开放使用，同时在会所泳池与业主楼房隔开的两道围栏处设置进出门；3、被告于判决生效之日起30天内对星城玉珑湾小区内的网球场设置2-3个出入口，向星城玉珑湾业主开放；4、被告于判决生效之日起30天内对金钗路上的星城玉珑湾小区三、四期大门整改、恢复、设置转盘（转盘情形详见原规划图纸）；5、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区内的绿化恢复至原规划要求状态（即绿地率分别为30.832%和31.283%）；6、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区会所附近的街头绿地烟雨珑湾恢复至原始状态（即宣传当时的烟雨珑湾）；7、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区的车位恢复至宣传承诺数量（即停车位数量按计容面积每1000平方米6个配建）；8、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区三期喷泉广场恢复至宣传承诺的实际喷泉状态；9、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区三期11栋、12栋架空层腾空、恢复原状，供公共使用；10、被告于判决生效之日起30天内将星城玉珑湾小区四期2栋附近的原人行入口和车辆入口向业主开放使用，并将车辆入口附近的地下车库内的围墙拆除；11、被告按购房总价10%支付原告赔偿金（补偿金）106699元；12、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第11项诉讼请求为：被告按购房总价5%支付原告赔偿金（补偿金）53349.95元。事实与理由：2015年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买东莞市×××××××××星城玉珑湾13号住宅楼1单元301号房，商品房总价1066999元。原告按约支付了首期房价款及其相关费用，并办理了个人购房按揭贷款。现原告发现案涉小区内宣称的下沉游泳池被填埋，宣称具备健身娱乐等功能的商业会所不存在，而是被占据且连同原游泳池绿地被围蔽成开发商的私人办公场所，网球场也被围蔽成开发商的私人健身场所。金钗路上的星城玉珑湾小区三、四期大门口原规划设置的车流分流转盘也不存在，导致多起交通事故发生。案涉小区的绿化率远远低于宣传承诺的原规划要求状态。星城玉珑湾小区会所附近销售时承诺的街头绿地烟雨珑湾水塘，也被填埋成开发商的私人停车场。被告销售推广案涉房屋时，宣传翠珑湾三、四期小区车位符合规定，且停车位数量按计容面积每1000平方米配建6个车位，但实际上并没有达到销售时承诺的配建车位。被告以中国松山湖翠珑湾的名义对外推广销售案涉房屋，并宣称案涉房屋有松山湖学位，业主的孩子可以入读松山湖学校。原告基于对被告的信任，选择了高价购房置业于此，主要是想为孩子争得一席松山湖学位。现在相关部门已经明确回复“三、四、五期地属寮步，不可就读松山湖学校”。原告高价购买的房屋不能入读距一条马路之隔的松山湖学校，买到的却是6公里外的交通及师资欠缺的寮步学位。因被告方在房屋买卖中存在虚假宣传、欺诈销售情形，致使原告所购买的房屋及小区配套无法享受宣传承诺的小区配套生活设施及相应的配套，从而造成房屋的价值贬损和生活便利性降低。被告的欺诈行为，已严重违反诚实信用、显失公平原则等法律法规。被告有义务恢复原状，对因明显过错导致的原告已实际支出的各种费用和可得利益的减少等损失，被告亦应承担相应的损害赔偿责任。被告星城公司辩称，一、对于第1、2、8项诉请，答辩如下。被告的前期宣传推广资料为要约邀请，无任何约束力。合同法第十五条、商品房买卖合同的司法解释第三条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作出了具体的界定。双方签订的《商品房买卖合同》中附件十一第九条约定“双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、认购书构成双方买卖商品房的全部协议内容，并取代之前的一切讨论、声明、提供的资料、楼宇模型、样板房、广告宣传单和其他协议。星城玉珑湾规划及建筑的最终方案应以政府有关管理部门的批准为准”，其中原告提及的商业会所、喷泉广场等设施在合同附件一的第二项建设工程规划方案总平面图中并没有明确载明。此外，合同附件十一第八条也明确了案涉商品房的商业会馆、网球场、游泳池等设施由被告单独规划设计、单独投资建成，不计入公摊面积，其所有权属于被告。综上所述，被告有权利对上述设施进行合理改造建设并决定如何开放使用。二、对于原告第3项诉请，原告要求被告对星城玉珑湾业主开放网球场，被告在收到原告起诉状前已开放案涉网球场，并正常对所有星城玉珑湾业主开放使用。但为了方便物业管理，现使用网球场需提前预约。三、对于第4项诉请。首先，案涉道路属于星城玉珑湾小区红线外道路，是市政道路，建设主体并非被告，非被告施工范围，建设与否并不是被告的责任。其次，原告诉称的未设置车流分流转盘，导致多起交通事故发生，亦无相关依据。事实上，因案涉市政道路修建与预期不符，角度发生倾斜，若按原规划设计强行设置车辆分流转盘，会导致转盘斜坡倾斜度超过8°，不符合消防验收的标准，如遇突发事件，救援车辆无法使用该道路，而现行方案亦通过了规划验收。最后，案涉道路由设计单位依照法律规定设计、建好且经过了有关消防部门的审查及验收，是对公共消防安全的保障，亦是对原告安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对该设置应负有一定的容忍义务。本案中，虽然被告在履行商品房买卖合同过程中，未设置车流分流转盘，但被告已通过采取合法、合理补救措施的方式，即合法变更消防规划设计方案，既符合国家规范标准，也不再影响原告的使用。四、对于第5、7项诉请。被告严格按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，案涉商品房已向当地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并取得竣工验收备案证书，具备合同约定的交付条件。即使绿地率及车位未达到规划验收标准，根据双方签订的合同约定，开发商负责整改完善，但约定不承担其他责任。而车位部分是物业为了方便管理，应大部分业主要求，实施人车分流封闭，被告可负责整改完善，但根据合同约定不承担其他责任。五、对于第6项诉请。首先，烟雨珑湾属于星城玉珑湾小区红线外，建设主体并非开发商，按照小区规划及《商品房买卖合同（预售）》约定，开发商无需建设烟雨珑湾，烟雨珑湾也并非双方约定的交付标准。其次，案涉宣传资料为要约邀请，没有就烟雨珑湾作出具体确定的书面说明和允诺，也未就烟雨珑湾的修建主体、所有者、修建材料、修建规格及其他附属设施设备使用的具体标准给予承诺，更未列入双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，为此，原告诉请要求将烟雨珑湾恢复至原始状态缺乏事实和法律依据。六、对第9项诉请，原告要求被告腾空11、12栋架空层，供公共使用，被告早在收到原告起诉状前已腾空该部分位置。涉及到可能存在违法建设的问题，据被告了解，物业管理处正按照政府有关部门的要求在处理。七、对第10项诉请，被告对该部分围墙围闭情况不清楚，是物业管理处为了方便管理将其封闭，具体情况请原告与物业管理处进行沟通协调。八、对第11项诉请。被告并不存在虚假宣传、欺诈销售的情形，原告要求被告支付赔偿金的诉请无事实与法律依据。首先。案涉宣传资料为要约邀请，并非要约，没有就商业会所、网球场、喷泉、烟雨珑湾等做出具体明确的书面说明和允诺，也未列入双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，各类宣传资料仅供参考使用，并不直接作为合同内容。其次，被告在宣传案涉房屋时，从未许诺一旦购买案涉房屋便能入读松山湖学校。事实上，被告在销售现场，宣传资料上均对案涉房屋进行说明，寮步地块的房屋无法入读松山湖学校。而在双方签订的买卖合同中，也有多处载明案涉房屋的具体位置为寮步镇，即表明原告对此是知情的，故被告关于学位部分并不存在虚假宣传。最后，决定房屋市场价格的除小区配套、周边环境外，更为重要的价格因素是土地价格、建设成本及应缴税费，涉诉的商业会所、网球场、烟雨珑湾，并非小区配套。该部分设施是否建设及标准，对案涉小区的商品房交易价格或直接对原告订立商品房买卖合同不会产生重大影响，原告具备完全民事行为能力，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务。原告在做出购房决策时已经全面考虑和了解自己需求的价格等因素，进而在自己的能力范围内购买房屋。原告拥有自主选择购房的权利，其购房的行为是自愿的，而非是被告欺骗或胁迫的。综上所述，被告不存在虚假宣传、欺诈销售情形，亦没有给原告造成任何实际损失，原告要求被告支付赔偿金的诉请无事实和法律依据。经审理查明，2015年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、被告将东莞市×××××××××星城玉珑湾13号住宅楼1单元301号房屋出售给原告，总价款1066999元，该商品房项目建设工程规划许可证号为建字第2014-14-1130号。2、第十条第（二）项约定小区内绿地率、非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房未达到规划验收标准的，由被告负责整改完善，但被告不承担其他责任。3、第十四条第（一）项约定被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告。4、第二十二条第（三）项第1点约定规划的车位、车库所有权及相应的土地使用权归属被告，被告有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。第二十二条第（三）项第2点约定会所为“无”。5、附件十一补充协议第八条约定星城玉珑湾范围内的车库、车位、人防工程、幼儿园、商业会馆、网球场、游泳池、篮球场等设施由被告单独规划设计、单独投资建成，不计入公摊面积，所有权属于被告。6、附件十一补充协议第九条约定本合同及附件、房产认购书构成双方关于买卖该商品房单位的全部协议内容，并取代之前的一切讨论、声明、提供的资料、楼宇模型、样板房、广告宣传单和其他协议。星城玉珑湾规划及建筑的最终方案应以政府有关管理部门的批准为准。附件十一补充协议第十条约定本房地产项目总体推广名称为星城翠珑湾，被告已在本项目销售现场向原告明示法律、法规规定应明示的文件、证书及重要提示，原告对所购物业的规划、相关状况、交易条件、周边环境已有充分了解。《商品房买卖合同（预售）》附件一的房屋分层分户图载明：房屋座落于东莞市×××××××××星城玉珑湾13号住宅楼，单元号为1单元，层次为3，房号为01。该分户图有原告的签名及指纹捺印。《商品房买卖合同（预售）》附件一建设工程规划方案总平面图载明：1、综合技术经济指标一览表显示计容建筑面积为309597㎡，绿地率30.832%，机动车总泊位2311辆；南地块综合技术经济指标一览表显示计容建筑面积152411.393㎡，绿地率31.283%，机动车总泊位1174辆。2、整个小区分为三部分，1-8号楼与9-14号楼各成一区，中间相隔市政道路牛杨横路，两个区的出入口相对而设，出入口两边靠近道路的位置各自规划有一个半圆形的环岛转盘。15号楼与1-8号楼形成的小区相邻，中间相隔城市绿化通廊。1号、5号、15号为商业办公楼；9号、10号为商业、住宅楼；2-8号、11-14号为住宅楼。1号商业、办公楼及8号楼与市政道路北四路之间的空地在小区规划用地红线图外，标记为“街头绿地”。其中，1号商业、办公楼旁边规划有下沉泳池及户外文体场地，2号楼旁边规划有地下车库出入口，11号楼及12号楼首层规划为架空公共活动空间。3、工程建设地点为东莞市×××××××××。原告还提交了如下证据。1、建设用地规划许可证号为地字第2013-14-1004号附件《规划条件》，显示计容建筑面积控制在224742平方米至263367平方米之间，停车位数量按计容建筑面积每1000平方米配建6个。原告主张配建车位配应在1348个至1580个之间。被告对该证据的三性不予确认，主张该份证据涉及的建设用地规划许可证号为地字第2013-14-1004号，并非是商品房买卖合同上注明的建设工程规划许可证号建字第2015-14-1094号，且该份证据没有盖章，也没有载明项目名称，无法证实与本案项目有关。2、附件一《物业构成明细》，显示车位1174个，建筑面积31630.121平方米；会所为无。被告对该证据的三性不予确认，主张该份证据没有盖章，也没有载明项目名称，无法证实与本案项目有关。被告并主张星城玉珑湾的车位数量为2218个。3、附件三《物业共用设施设备明细》，显示绿地12031平方米，机动车位880个，建筑面积31630.121平方米；露天停车位294个，面积3674平方米。被告对该证据的三性不予确认，主张该份证据没有盖章，也没有载明项目名称，无法证实与本案项目有关。4、珑远集团网页公证书[（2020）粤广海珠第4211号公证书]，显示案涉项目分五期开发，1-4期为住宅、公寓，5期为酒店、写字楼，统一以翠珑湾为推广名称，地址为松山湖大道与新城路交汇处（城轨站旁），园林方面打造百米烟雨珑湾环城水系绿带。网页还显示大学：东莞理工学院、广东医学院、东莞职业技术学院；中学：东莞中学松山湖学校；小学：松山湖中心小学、南方外国语小学；幼儿园：松山湖艺鸣幼儿园；内部配套：会所、酒店、下沉泳池、户外文体场地等。被告对该公证书的真实性、合法性确认，对关联性不确认，认为网站宣传属于要约邀请，不具有约束力，具体应当以买卖合同为准，该项目一、二期为松山湖用地，三、四、五期为寮步用地，项目备案统称为星城翠珑湾，因此出现“松山湖”类似表述并无不妥，而且其仅表述了周边的学校，并未直接表述为配套学校，没有对学位作出过承诺。5、搜狐焦点网页公证书[（2020）粤广海珠第4212号公证书]，显示翠珑湾5号楼推出40年产权复式公寓。被告对该证据的合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认，主张该宣传并非是被告官方宣传信息，而是互联网网站上的信息，不是被告主动进行推广，该信息可能存在不同程度的删减、修改。6、东莞阳光网问政平台网页公证书[（2020）粤广海珠第4213号公证书]，显示自然资源局2019年9月23日回复网友提问，称星城玉珑湾5号商业、办公楼于2015年9月办理了建设工程规划许可证，首层使用功能为商业及公共服务设施配套用房，2-21层为办公室，该建筑已于2017年11月通过规划条件核实。被告对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，主张案涉房屋为住宅楼，与5号楼的相关宣传无关。7、新房网的网页公证书[（2020）粤广海珠第4214号公证书]，显示翠珑湾为松山湖唯一70万平方米首席高端城市综合体，周边配套情况为中小学：东莞中学、松山湖中心小学、松山湖实验小学、东莞理工学院、广东医学院、南方外国语小学、东莞职业技术学院；幼儿园：松山湖艺鸣幼儿园。内部配套：会所、酒店、下沉泳池、户外文体场地等。文中还附有销售人员的联系电话。被告对该证据的合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认，主张该宣传并非是被告官方宣传信息，而是互联网网站上的信息，不是被告主动进行推广，该信息可能存在不同程度的删减、修改。8、房天下的网页公证书[（2020）粤广海珠第4215号公证书]，显示星城翠珑湾5栋复式公寓在售中。被告对该证据的合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认，主张该宣传并非是被告官方宣传信息，而是互联网网站上的信息，不是被告主动进行推广，该信息可能存在不同程度的删减、修改。9、房天下的网页公证书[（2020）粤广海珠第4216号公证书]，显示案涉项目分五期开发，以星城翠珑湾名义推广，星城翠珑湾建设1-12栋，星城玉珑湾建设1-16栋，一二期共1221个车位，周边设施有中小学：东莞中学、松山湖中心小学、松山湖实验小学、东莞理工学院、广东医学院、南方外国语小学、东莞职业技术学院；幼儿园：松山湖艺鸣幼儿园。被告对该证据的合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认，主张该宣传并非是被告官方宣传信息，而是互联网网站上的信息，不是被告主动进行推广，该信息可能存在不同程度的删减、修改。10、“东莞房姐”公众号内容的公证书[（2020）粤广海珠第4217号公证书]，该公众号的一篇文章显示案涉小区一期、二期属于松山湖，业主子女可入读松山湖学校；三期、四期、五期属于寮步镇，业主子女不可入读松山湖学校。被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，主张该公众号系第三方私人运营，文章内容不具有客观真实性，参杂了运营方的个人主观意见来博取业主的关注。11、“松山湖星城翠珑湾”公众号内容的公证书[（2020）粤广海珠第4218号公证书]，该公众号的文章显示案涉小区名为翠珑湾。被告对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，主张文章是对翠珑湾项目的一个整体性宣传介绍，并没有实际意义上的约束力，且该文章发布于2020年3月，阅读量370多次，而原被告早已签订合同，该文章内容影响力极其有限。12、小区布局彩色宣传单、户型图，显示三期12栋旁边有泳池，9栋与10栋旁边有喷泉广场；四期商业会馆配套乒乓球室、台球室、健身房，会馆旁边没有下沉泳池，会馆与珑湾迎宾大道之间有“烟雨珑湾”；五期为写字楼、商务酒店及商业。8栋119㎡的户型图最下方标注:“本户型图仅为结构功能布局示意，相同户型因楼栋、楼层和单元的不同，局部细节及面积可能有所不同，实际交付结果以双方签署的商品房买卖合同为准。本项目整体以‘星城翠珑湾’作为推广名称。其中一、二期属于松山湖用地；三、四、五期属于寮步用地（注册名称为星城玉珑湾）。”被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，主张宣传海报及户型图等资料作为一种示意性的简易图纸，仅做参考使用，具体应当以买卖合同内容为准。13、售楼处宣传图片、指示牌照片、置业计划书、户型图、沙盘。售楼处宣传图片显示翠珑湾的广告语为“入住松山湖，名校就在家门口”，注明东莞户口但非松山湖户籍的，可通过购买松山湖有房产证的商品房并迁移户口至松山湖的方式来入读松山湖的学校，非东莞户籍的可以通过人才入户、积分入户等方式入读松山湖的学校。指示牌照片上有“烟雨珑湾”的指示方向。16栋62㎡的户型图最下方标注:“本户型图仅为结构功能布局示意，相同户型因楼栋、楼层和单元的不同，局部细节及面积可能有所不同，实际交付结果以双方签署的商品房买卖合同为准。本项目整体以‘星城翠珑湾’作为推广名称。其中一、二期属于松山湖用地；三、四、五期属于寮步用地（注册名称为星城玉珑湾）。”以上证据均显示案涉小区项目名为“星城翠珑湾”。被告对上述证据的真实性、合法性确认，关联性不确认，主张其只是对入读松山湖学校的基本要求画图示意，并没有承诺业主可以就读某学校，而其他宣传资料仅为前期推广信息，为要约邀请，并不是合同内容。14、公寓照片，显示公寓交付情况。被告对该证据的真实性、合法性确认，关联性不确认，主张原告购买的是住宅商品房，不是公寓，该证据与本案无关。15、小区照片，显示会所旁边规划的下沉泳池被填埋为绿地，且会所与小区之间有围栏间隔；三期与四期之间相对的出入口没有按照规划图设置半圆形转盘，宣传彩图上的烟雨珑湾被建成停车场。被告对该证据的真实性、合法性确认，对关联性不确认，主张下沉泳池已改建至三期12号住宅楼旁边，不影响原告使用泳池；商业会所产权是被告单独所有，被告有权合理处置；转盘不符合消防验收标准，故合法变更消防设计方案，现有的出入口也不影响原告使用；烟雨珑湾在小区用地红线外，被告非开发建设主体。16、市场监督局回复，显示被告在格式条款中免除自己的责任，加重消费者责任，排除消费者权利，发布虚假广告，被市场监督管理局给予警告、罚款等处罚。被告对该证据的真实性、合法性确认，对关联性不确认，主张该行政行为仅是针对被告极少部分不符合行政管理的广告给予处罚，处罚结果不对原告产生决定性影响，也不影响民事合同的效力。17、城市管理和综合执法局的答复书，显示东莞市城市管理和综合执法局已要求寮步分局发函规划部门核实玉珑湾小区三期11栋、12栋架空层涉嫌违建情况，同时告知玉珑湾三期大门改建问题不属于其职能范围。被告对该证据的真实性、合法性确认，对关联性不确认，主张被告已腾空部分位置，物业管理处正按照政府有关部门的要求处理涉及可能违建的事宜。18、阳光热线问政平台答复，显示：1、东莞市自然资源局于2019年9月回复网友询问，称星城玉珑湾4期5号楼的项目名称为星城玉珑湾5号商业、办公楼，已取得建设工程规划许可证，该建筑主要功能为商业、办公及公共服务设施配套用房，不包含居住功能。2、东莞市住房和城乡建设局于2019年10月30日回复网友询问，称星城玉珑湾5号商业、办公楼的规划用途为办公室。3、东莞市公安局于2020年5月回复网友询问，称如申请人自有性质为住宅的房产，则可以申请入户该房产。4、寮步镇政府于2020年6月回复网友询问，称星城玉珑湾5号楼1单元1805号、220号、819号及2单元办公室916号房屋没有配套学位，如小孩户口是寮步户籍，可以安排入读寮步镇的小学或中学。5、寮步镇政府于2020年3月26日回复网友询问，回答了学区划分规则，并称星城翠珑湾小区的户籍生划入寮步中学学区。被告对该证据的真实性、合法性确认，对关联性不确认，主张其销售时没有对原告作出保证学位的承诺。19、车位使用协议书、租赁确认单，显示别利兵向物业公司租用星城翠珑湾4期地下车库492号人防车位使用权。被告对该证据的真实性、合法性确认，对关联性不确认，主张别利兵不是本案原告，该证据与本案无关联。20、东莞政务短信及东莞市城市管理和综合执法局《信访诉求依法履职答复书》，显示李**向国家信访局反映案涉小区情况，东莞市城市管理和综合执法局调查后答复：1、玉珑湾小区三期大门的道路建成斜坡导致人车混流存在安全隐患的问题不属于东莞市城市管理和综合执法局的职能范围。2、玉珑湾小区三期11栋、12栋架空层涉嫌违建问题，执法人员已向东莞市置荟星城物业有限公司发出《责令改正违法行为通知书》，且已立案处理，寮步分局将继续跟进。3、玉珑湾小区会所已办理报建手续，护城河及游泳池被填平占用的问题建议向政府房地产行政部门反映。被告提交了建设工程规划许可证及附件（复印件）、竣工验收备案证书（原件），显示：1、建字第2014-14-1130号建设工程规划许可证及附件记载星城玉珑湾13号住宅楼已许可建设，功能为住宅。2、建备证字第441××××××××××××016号竣工验收备案证书记载星城玉珑湾3号地下车库已竣工验收合格，建筑面积31630.12平方米。3、建备证字第441××××××××××××008号竣工验收备案证书记载星城玉珑湾2号地下车库已竣工验收合格，建筑面积23193.04平方米。4、建备证字第441××××××××××××002号竣工验收备案证书记载星城玉珑湾4号地下车库已竣工验收合格，建筑面积5218.63平方米。5、建备证字第441××××××××××××014号竣工验收备案证书记载星城玉珑湾13号住宅楼已竣工验收合格。原告对建设工程规划许可证及附件的真实性、合法性、关联性予以确认；对竣工验收备案证书的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。原告提交了星城玉珑湾1号商业、办公楼办公室201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410的不动产权证，显示权利人为被告。原告还提交了星城玉珑湾1号商业、办公楼超市商铺101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114的不动产权证，显示权利人为被告。原告提交了星城玉珑湾1号商业、办公楼地下办公101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118的不动产权证，显示权利人为被告。依原告申请，本院向东莞市市×监督管理局调取了东市监罚[2019]0801231G01号行政处罚决定书，该决定书查明被告在《商品房买卖合同（预售）》中关于付款、交付、产权登记等的格式条款免除自己的责任，加重消费者责任；在宣传单及置业计划书中记载最终解释权归开发商所有，排除消费者权利；在微信公众号上发布LOFT公寓的虚假广告。东莞市市×监督管理局于2019年12月31日作出处罚，对被告处于警告、责令停止发布违法广告、罚款50000元等行政处罚。被告确认，其于2017年4月1日将案涉楼盘第三期移交给物业管理公司进行管理，包括9栋、10栋、11栋、14栋1单元；于2019年1月1日将案涉楼盘第四期移交给物业管理公司进行管理，包括2栋、3栋、4栋、6栋、7栋、8栋；于2019年4月1日将案涉楼盘第5栋移交给物业管理公司进行管理。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同及发票、总平面图（复印件）、规划条件（复印件）、物业共用设施设备明细（复印件）、物业构成明细（复印件）、（2020）粤广珠海第4211、4212、4213、4214、4215、4216、4217、4218号公证书、各类推广宣传单、销售中心的宣传图片、沙盘、交付的公寓照片、现状照片、关于对星城公司涉嫌违反市场监督法律法规举报的回复、信访诉求依法履职答复书、阳光热线问政平台关于星城翠珑湾四期5号楼公寓备案办公室的回复、车位使用协议书（复印件）、车位租赁确认单（复印件）、阳光热线问政平台寮步政府回复（网页打印）、阳光热线问政平台住建局回复（网页打印）、阳光热线问政平台自然资源局回复（网页打印）、阳光热线问政平台公安局回复（网页打印）、阳光热线问政平台寮步政府回复2020.5.24（网页打印）、阳光热线问政平台寮步政府回复2020.3.26（网页打印）、东莞政务短信、信访诉求依法履职答复书；有被告提交的商品房竣工验收备案证书（原件）、建设工程规划许可证及附件（复印件）、1号商业、办公楼不动产权证书，以及本院调取的[2019]0801231G01号行政处罚决定书，本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应履行合同义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。1、关于下沉泳池。原告主张，被告未按规划在1号商业楼附近修建下沉游泳池，而是填埋成平地，故诉请被告恢复该下沉泳池。被告主张，1号商业楼附近规划中的下沉泳池虽然没有修建，但其在12号楼旁边修建了一个泳池，不影响原告使用该泳池。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”被告未按规划要求在1号楼旁边建设游泳池，而是擅自变更规划将游泳池建至12号楼旁边，依照上述法律规定，原告关于按照规划要求恢复下沉泳池的诉请应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围。故对原告关于恢复下沉泳池的诉请，本院不予处理。2、关于会所。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”其次，双方在商品房买卖合同中并未约定商业会所，但被告在珑远集团官方主页上宣传案涉楼盘内部配套有会所，且在原告提交的翠珑湾小区彩色布局图上显示1号商业、办公楼系商业会馆，有乒乓球室、台球室、健身房等全能配套，因此，被告对于会所的允诺是否属于要约关键在于其内容是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。本案中，被告在彩色布局图承诺有商业会馆，有乒乓球室、台球室、健身房等全能配套，被告对于会所作出的说明和允诺是明确的，描述是具体确定的，作为原告所购房屋整体环境的组成部分，这些配套设施的完善与否，是原告决定是否购买案涉商品房一个重要因素，因此，被告在网站及宣传彩图中关于会所的允诺属于要约，应成为购房合同的内容。再者，案涉会所产权虽然属于被告，但被告确认案涉会所没有营业，即被告没有开放会所给业主使用，依法应当承担违约责任，故被告应当在会所内设置乒乓球室、台球室、健身房，并向原告开放商业会所。最后，原告要求在会所泳池与业主楼房隔开的两道围栏处设置进出门涉及到规划变更的问题，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，该诉请应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，不属本院处理范围。故对原告关于设置进出门的诉请，本院不予处理。3、关于网球场。原告主张网球场已经被围闭，目前只有一个出入口，只供被告进入。被告主张该网球场是被围闭，在原告起诉前已经对业主开放，目前物业公司在管理，但为了方便管理，需业主提前预约。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告要求在网球场设置2-3个出入口涉及到小区业主共有权的处分问题，原告个人不具备单独提出在网球场设置2-3个出入口请求的主体资格，故对该诉请，本院不予支持。同时，案涉小区已经移交给物业管理公司进行物业管理，原告并未提交证据证明被告尚直接管理网球场，故原告再行诉请被告开放网球场没有事实和法律依据，本院不予支持。4、关于分流转盘。双方确认被告未按规划图纸建设星城玉珑湾小区三期与四期之间出入口的分流转盘，对此本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，原告诉请按规划图纸整改、恢复分流转盘应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围，本院不予处理。5、关于绿地率。原告主张星城玉珑湾小区的绿地率未达规划要求，因此诉请被告恢复绿化至规划状态。本院认为，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，原告关于按照规划要求恢复绿地率的诉请应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围。故对原告关于恢复绿地率的诉请，本院不予处理。6、关于街头绿地“烟雨珑湾”。原告主张烟雨珑湾宣传图纸上显示有很多水渠，后来被告填埋水渠，建设成了停车场，且不对业主开放，因此诉请恢复街头绿地至当时宣传的烟雨珑湾。被告主张街头绿地“烟雨珑湾”不在规划用地红线范围内，也不是双方约定标准，“烟雨珑湾”现状是停车场，由物业管理公司进行管理。本院认为，星城玉珑湾项目总平面规划图显示街头绿地在小区用地红线范围外，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，原告诉请将停车场恢复为水渠绿地应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围，本院不予处理。7、关于小区车位数。原告主张被告对外宣传承诺的车位数量是1200个，但现在车位数量未达到宣传数量，因此诉请被告将车位数量恢复至宣传承诺数量。本院认为，星城玉珑湾项目总平面规划图已经规划了案涉小区的车位数量，如原告认为该车位数量未达规划要求，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，原告关于按照规划要求恢复停车位数量的诉请应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围。故对原告关于恢复车位数量的诉请，本院不予处理。8、关于喷泉广场。双方在商品房买卖合同中未约定配套设施有喷泉广场，平面规划图亦未规划有喷泉广场，被告也未在官方网页上宣传有喷泉广场，现有的关于喷泉广场的证据只是原告提交的小区彩色布局图上标记有“喷泉广场”，但该布局图对喷泉广场的面积、样式、外观等均未作出明确、具体的说明。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告小区彩色布局图标记“喷泉广场”系要约邀请，并非是要约，该“喷泉广场”字样不构成双方合同的内容。故，原告诉请被告恢复喷泉广场至宣传承诺的实际喷泉状态没有事实和法律依据，本院不予支持。9、关于架空层。原告主张被告将11栋、12栋的架空层砌墙建成房屋，供被告及物业管理公司使用，因此诉请被告拆除违建，恢复原状。被告主张该架空层违章建筑系物业管理公司建设，目前由物业管理公司使用，已经腾空，但未拆除。本院认为，星城玉珑湾项目总平面规划图显示11号楼、12号楼的首层规划为架空公共活动空间，现该首层空间未经规划许可而建设成物业用房，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，原告诉请拆除违建、恢复原状应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围，本院不予处理。10、关于2栋附近入口。原告主张1号商业楼与2号住宅楼附近有一个出入大门和一个地下车库出入口，但被告将出入大门封闭了，同时将地下车库出入口封闭起来只供被告单方出入，因此诉请被告开放该两个出入口。本院认为，案涉小区已经移交给物业管理公司进行物业管理，原告未提交证据证明被告尚直接管理小区物业或直接控制该出入大门及地下车库入口，故原告诉请被告开放大门出入口及地下车库出入口没有事实和法律依据，本院不予支持。11、关于车库内围墙。原告主张被告在车库内砌了一道围墙，将地下车库的一部分车位围闭起来，供被告单独使用，因此诉请被告拆除该围墙。本院认为，如被告按原告所述擅自变更规划在车库内砌墙，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条的规定，该未按规划建设的行为应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门处理，该诉请不属本院处理范围。故对原告关于拆除车库内围墙的诉请，本院不予处理。12、关于赔偿金（补偿金）。原告主张被告存在虚假宣传、欺诈销售的情形，导致原告购买房屋后无法享受宣传承诺的小区配套生活设施及相应的配套，从而造成房屋的价值贬损和生活便利性降低，对原告因此已实际支出的各种费用和可得利益的减少等损失，被告应当承担损害赔偿责任。本院认为，原告并未提交证据证明其房屋因被告的行为而造成价值贬损，也未提交证据证明其因被告的行为支出了各种费用，更未提交证据证明其因被告的行为而可得利益减少，因此，原告未能提交证据证明其损失，也未提交证据证明其损失与被告的行为之间存在因果关系，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东莞市星城绿湖风景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内在商业会所内设置乒乓球室、台球室、健身房，恢复商业会所的使用功能并向原告李**开放使用。二、驳回原告李**的其他诉讼请求。本案案件受理费566.88元，原告已预交，由原告负担541.88元，由被告负担25元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 林永雄二〇二〇年十一月二十日法官助理 刘敏玲书 记 员 林晓玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。