辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1861号原告：港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业街**互联网创业大厦TL-A03。负责人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬红艳，女，该公司员工。被告：苗凤芝，女，1950年9月5日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司（以下简称港联天津有限公司盘锦分公司）与被告苗凤芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2020年8月11日、2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬红艳、被告苗凤芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告港联天津有限公司盘锦分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付物业服务费4,271.50元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告系苏宁荣悦小区的物业服务公司，被告系小区业主，被告房屋面积86.23㎡。2017年1月17日与被告签订前期物业服务协议，协议约定：商网物业服务费按建筑面积每月每平方米2元计算。被告于2017年1月份办理入住，拖欠自2017年12月8日至2019年12月31日物业服务费（24个月（零23天）×2元/平/月×86.23㎡=4,271.5元)。原告多次催缴，被告拒绝缴纳。原告认为被告接受了原告的安保、环卫等多项物业服务，缴纳物业服务费是理所当然的。原告无奈，诉至贵院，恳请支持原告的诉讼请求。被告苗凤芝辩称：1、案涉房屋是库房，建筑在楼内，用于自家存放物品，经规划局认定房屋性质属于仓房。2、盘锦市物业小区类似情况都是按照住宅收取费用，原告不应按商网标准收取物业费。3、我方于2017年收房，房屋窗户损坏，物业公司一直未给维修，物业服务存在瑕疵。4、我方没有购买商网或享受商网待遇，物价局已经定价，我方不能按商网标准交纳物业费。原告围绕诉讼请求提交了证据，经本院审查认定如下：原告提供的营业执照、被告苗凤芝与港联物业（广州）有限公司盘锦分公司签订的前期物业管理服务协议、外商投资企业变更登记通知书、企业名称变更核准通知书、变更登记核准通知书、外商投资企业变更通知书、书面催交通知单、债权转让协议照片，其形式来源合法，客观真实，本院对上述证据的合法性、真实性予以确认；原告提供的盘锦苏宁置业有限公司与港联物业（广州）有限公司签订的苏宁荣悦项目前期物业服务合同、苏宁荣悦小区业主委员会同原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的盘锦苏宁荣悦项目物业服务合同形式来源合法、客观真实、能够证明本案事实，本院予以确认；原告提供的2018年9月28日港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司与原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的债权转让协议、2018年3月20日港联不动产服务（中国）股份有限公司与原告港联天津有限公司盘锦分公司签订的债权转让协议，不能证明原告主张，对证据的关联性本院不予确认；原告提供的《关于我公司工商、债务变更的情况说明》，因原告同港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司系不同民事主体，该说明系原告单方制作且内容含糊不清，前期物业服务企业变更同债权转让是不同性质的民事法律行为，故该证据不能证明其主张，本院不予确认。被告苗凤芝当庭提交了如下证据：盘锦市规划局兴隆台区分局于2014年4月1日出具的关于盘锦苏宁置业有限公司建筑使用性质的情况说明、非住宅房屋征收补偿安置协议、中心街区域房屋征收补偿费补充协议、中心街（苏宁）区域非住宅房屋回迁结算单、苏宁区域非住宅楼号确认单（回迁业主）来源合法、客观真实、能够证明本案事实，本院予以确认。首嘉物业公示栏照片只能证明首嘉物业收费标准情况，与本案不具备关联性，本院不予确认。案涉房屋照片只能证明案涉房屋外貌及窗户有损坏情况，与本案不具备关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：盘锦苏宁置业有限公司于2013年5月取得《建设工程规划许可证》（211100201330018号），总建筑面积307，640.7平方米，其中商业附属用房为514.24平方米，使用性质为回迁仓房。2014年5月8日盘锦苏宁置业有限公司与原港联物业（广州）有限公司签订《苏宁荣悦项目前期物业服务合同》，约定：业主在办理房屋交付手续时预缴12个月物业费，物业服务费按年度交纳，业主应在每年1月30日之前交纳。2011年11月22日至2016年12月8日，罗东梅委托苗凤芝通过非住宅房屋征收补偿获得回迁房屋A4#111室，面积86.32平方米。2017年1月17日，被告作为苏宁荣悦小区A4#111室业主与原港联物业（广州）有限公司盘锦分公司签订《前期物业管理服务协议》并按商服交费户型交纳了2016年12月8日至2017年12月7日的物业费，该协议约定高层住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米，商业物业服务费标准为2元/月/平方米；物业费每年一付，于每年缴费期的前一个月之前缴清，如遇周末顺延，首次入住时缴纳12个月物业费。2018年3月20日港联不动产服务（中国）股份有限公司与原告签订债权转让协议，约定将苏宁荣悦项目对欠费业主的债权转让给原告。2018年9月28日，港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司同原告港联天津有限公司盘锦分公司签订债权转让协议，协议约定将苏宁荣悦项目对欠费业主的债权转让给原告。2018年10月19日，原告与苏宁荣悦小区业主委员会签订《盘锦苏宁荣悦项目物业服务合同》，合同约定：原告为苏宁荣悦小区提供物业服务，合同期限自2018年9月1日至2021年8月31日，商品区和回迁区物业服务费标准为1.1元/月/平方米，商业网点物业服务费标准为2元/月/平方米；物业服务费每12个月预缴一次，交纳费用时间为原物业费收费所属期，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用按应支付金额每日千分之二支付违约金，违约金上线不超过物业费本金。2019年7月4日原告向被告催收2017年12月至2019年12月物业费。2019年11月4日，原告将债权转让一事以张贴的方式通知被告。另查，2017年8月16日港联物业（广州）有限公司盘锦分公司变更企业名称为广州港联不动产服务股份有限公司盘锦分公司。2018年5月31日广州港联不动产服务股份有限公司变更企业名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司。2018年10月19日，港联物业（广州）有限公司盘锦分公司变更企业名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司。本院认为，一、关于被告应否向原告交纳2018年10月19日前的物业费问题。首先，更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案更换前期物业服务企业未经符合法定条件业主同意，原告以转让债权事由主张其与被告形成前期物业服务关系，本院不予确认。其次，港联不动产服务（中国）股份有限公司盘锦分公司不是独立法人，其转让案涉债权未获得公司授权或批准，不具备法律效力。再次，债权人转让债权的应当通知债务人，港联不动产服务（中国）股份有限公司未通知被告转让债权，而由原告进行通知，案涉债权转让对被告不发生效力。因此，原告主张被告向其交纳2017年12月8日至2018年10月19日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告提出的案涉房屋不应按商网标准收取物业费的抗辩，因其按非住宅确认接收房屋，并按商网物业服务费标准交纳了物业服务费，应视为与物业公司就案涉房屋收费标准达成了合意，而其提交的非案涉房屋区域物业公司的收费标准划分不能用于制约已发生效力的案涉区域的物业服务合同，故本院不予支持。关于被告提出的案涉房屋窗户损坏，物业公司一直未给维修，物业服务存在瑕疵的抗辩，虽提交的证据能够证实窗户损坏的事实，但根据法律规定，建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。建设单位不履行保修义务或者拖延保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监督。因此物业服务企业不是房屋质量保修的义务主体，被告以房屋窗户存在问题为由拒交物业费，本院不予支持。原告同苏宁荣悦小区业主委员会签订物业服务合同后，原告为案涉物业区域的物业服务企业，同被告形成物业服务合同关系。被告应交纳2018年10月20日起至2019年12月31日期间的物业费2,486.02元（86.32平方米×2元/月/平方米×14月＋86.32平方米×2元/月/平方米÷30日×12日）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《辽宁省物业管理条例》（辽宁省人民代表大会常务委员会公告第78号）第四十一条第二款、第七十四条规定，判决如下：一、被告苗凤芝于本判决生效之日起十日内给付原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司2018年10月20日起至2019年12月31日物业费2,486.02元；二、驳回原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由原告港联不动产服务（天津）有限公司盘锦分公司负担21.00元，由被告苗凤芝负担29.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  王峰人民陪审员  孙飞人民陪审员  崔娜二〇二〇年十二月二日书 记 员  李游