河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2532号原告吴**强，男，汉族，1966年4月24日出生，住河南省光山县。委托代理人吴运新，河南文赢律师事务所律师，特别授权。原告徐俊涛，女，汉族，1972年5月30日出生，住潢川县。被告信阳市园林实业发展有限责任公司。住所地信阳市浉河区金牛山管理区。法定代表人吴琳琳，系公司总经理。委托代理人徐涛，系该公司行政副总，特别授权。委托代理人陈永强，河南同信律师事务所律师，一般授权。原告吴**强、徐俊涛与被告信阳市园林实业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员独任审判，公开开庭进行了审理，原告吴**强及其委托代理人吴运新，原告徐俊涛，被告信阳市园林实业发展有限责任公司委托代理人徐涛、陈永强，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴**强、徐俊涛诉称，原被告双方于2015年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香江帝景小区23号楼2单元103号房屋，房屋总价款为人民币玖拾壹万柒仟叁佰零陆元整（￥917306.00元）。该合同文本为被告（即作为出卖人的开发商）向原告（××）提供的格式合同文本。《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定。具体为：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……”而在该款下面所列的3个选项内容中第3项的内容为：“房屋转移登记所产生的费用由××承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”。原告认为上述内容违犯了法律规定，应当依法被确认无效。被告在履行《商品房买卖合同》过程中存在如下违约行为，依法应当承担违约责任：其一、被告未按照合同中约定的日期履行交房义务，应当向原告支付逾期交房违约金。按照双方合同约定，出现逾期交房情形，出卖人应当按日向××支付己交付房价款万分之六的违约金。由此，被告逾期交房应当向原告支付违约金为158510元（计算依据：917306.00元×288日×6÷10000）。其二、被告一直未能为原告办理房屋权属证书（未能将需由被告提供的办理产权登记的资料报至产权登记机关），依法应当承担逾期办理产权登记的违约责任，其应当向原告支付违约金。依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)》第三、四条之规定，从2004年1月1日起，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，参照人民银行公布的人民币同期贷款基准利率4.75%为基数，核算违约金的利率应当为4.75%×（1＋50%）。由此被告应当支付的违约金数额为223307元（计算依据：917306.00元×41月×4.75%×（1＋50%）÷12）。综上，原告为维护自己合法权益，避免持续遭受的损失，依据有关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，1、依法确认原被告所签《商品房买卖合同》第十五条中的部分条款内容无效。即依法确认“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、房屋转移登记所产生的费用由××承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”此部分内容无效。2、判令被告支付原告延期交房违约金158510元，已产生的逾期办理房屋权属证书违约金223307元，两项合计381817元（大写：人民币叁拾捌万壹仟捌佰壹拾柒元整）。3、判令被告于本判决生效之日起壹月内为原告办理好涉案房屋的权属证书（将需由被告提供的办理产权登记的资料报至产权登记机关）。若逾期仍未办理，需以全额购房款为计算基数，按银行同期贷款逾期利率为标准，向原告支付利息作为违约金。即：每月向原告支付5447元，按月结算，直至房屋权属证书办理完毕为止。4、本案诉讼费由被告承担。被告信阳市园林实业发展有限责任公司辩称，一、原告诉请涉案《商品房买卖合同》第十五条中的部分条款内容无效，不能成立，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。原告请求判令答辩人支付逾期办理房屋权属证书违约金223307元，无事实与法律依据。二、原告诉称被告没有按约定交房的事实是不存在的。本案所涉商品房已满足合同约定的交房条件，且答辩人已按时通知原告前来验收、交接房屋，但因原告私自强占不属于案涉合同范围的后院，导致双方产生争议，原告在合同约定的期间内拒绝接房，对此答辩人依法不应承担违约责任。原告请求判令答辩人支付延期交房违约金158510元，无事实与法律依据。答辩人也按时通知原告前来验收、交接房屋，但因原告私自强占不属于案涉合同范围的后院，导致双方产生争议，原告在合同约定的期间内拒绝接房，对此答辩人依法不应承担违约责任。三、原告未按照合同约定支付相应购房款，其逾期付款行为已构成违约，应承担相应的违约责任。四、退一步讲，如法院认定答辩人存在违约，那么原告主张的违约金也过高，依法应予调整。五、原告徐俊涛在案涉《商品房买卖合同》上签署的名字和本案起诉状上签署的名字，字迹明显不一致，并非同一人签署，二原告涉嫌虚假诉讼。经审理查明，原告吴**强提交2015年8月12日与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订的商品房买卖合同，该合同有被告徐俊涛、吴**强签字。被告信阳市园林实业发展有限责任公司提交2015年9月11日原告徐俊涛与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订商品房买卖合同，该份合同为信阳市房管中心备案合同。二合同均对原告购买被告开发的香江帝景小区23号楼2单元103号房屋，房屋总价款为人民币玖拾壹万柒仟叁佰零陆元整（￥917306.00元）。双方对涉案房屋的基本情况、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、产权证办理以及其他相关事项等分别在合同中进行了约定。另查明，原告吴**强与原告徐俊涛于2014年4月18日登记结婚，2017年8月7日双方办理离婚手续，在离婚时双方对位于河区××路香江帝景23号楼2单元103号房屋约定徐俊涛主动放弃该房屋所有权，并配合办证、过户等相关手续。本案在审理过程中，原告徐俊涛陈述：这个房子贷款没还清，还登记在我的名字下，当时吴**强告诉我说这个房子办不下来房产证，必须用我的名字才能提起诉讼，我问他我需要做什么，他说只要我给他出具一个授权委托书就行，他已经请好了律师，其他的事情我都一概不需要管。我说我没有时间来弄这个事情，他告诉我说我只需要向他出具一个委托书，我不需要出面，只是用我的名字来起诉，我委托他，他再找律师就可以了。我不想参与到这个事情之中来。这个内容我都没看，这都是吴**强弄的，我没有管，起诉状我也不知道内容，我没看。委托律师是吴**强委托的，委托吴**强是我签的字。被告信阳市园林实业发展有限责任公司提起反诉，未在规定期限内交纳反诉费，本院依法裁定按撤诉处理。本院认为，2015年9月11日原告徐俊涛与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订商品房买卖合同，该份合同为信阳市房管中心备案合同，本院予以确认。原告吴**强提交2015年8月12日与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订的商品房买卖合同，该合同虽然有被告徐俊涛、吴**强签字，但未提交房管部门备案，不能作为提起诉讼的依据。因原告吴**强与徐俊涛离婚，虽然双方在离婚时约定位于河区××路香江帝景23号楼2单元103号房屋徐俊涛主动放弃该房屋所有权，并配合办证、过户等相关手续。但并不当然地将合同的权利和义务转移给被告吴**强，原告吴**强依据未备案合同提起诉讼，其起诉并不享有诉权，应当依法驳回其诉讼请求。原告徐俊涛起诉从其陈述看非其真实意思表示，其委托原告吴**强代其诉讼的行为违反法律规定，委托无效，其诉讼请求亦应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴**强、徐俊涛的诉讼请求。本案诉讼费3513.63元，由原告吴**强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张黎明二〇二〇年九月十六日书记员  王 珺