北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20934号原告：董兴刚，男，1956年5月8日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：王**峰，河北冀隆律师事务所律师。被告：吴秀荣，女，1954年3月2日出生，汉族，住北京市通州区。被告：董本冬，男，1976年11月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：董本亮，男，1979年7月5日出生，汉族，住北京市通州区。三被告共同委托诉讼代理人：王本思，北京市华泰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张春利，北京市华泰律师事务所律师。原告董兴刚与被告吴秀荣、董本冬、董本亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董兴刚的委托诉讼代理人王**峰，三被告共同委托诉讼代理人王本思、张春利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董兴刚向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令原被告双方1993年3月14日签订的《房屋买卖字》有效。事实与理由：被告吴秀荣系被告董本冬与董本亮的母亲，被告吴秀荣与董兴田系夫妻关系，董兴田于2002年I2月7日去世，原告与董兴田于I993年3月14日签订农村房屋买卖合同，购买了董兴田位于北京市通州区漷县镇西鲁村xx号院内北房五间，小棚子三间及门楼院墙及其附属设施，集体土地建设用地使用证号为通集建（草03）字第XX号，产权登记在董兴田名下，现有双方签订的买卖房合同为证，该合同由董本田签署，现为了明确双方签订的买卖协议的有效性，故将之诉于法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告吴秀荣、董本冬、董本亮辩称，一、答辩人不是本案的适格被告。答辩人等并非1993年3月14日签订的农村房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原理，董兴田为本案的适格被告，而答辩人不是本案的适格被告；因此，被答辩人以答辩人为被告，属于诉讼主体错误。退一步讲，即使将答辩人列为被告，亦应当在确认答辩人等作为董兴田的继承人继承遗产的范围，并在继承遗产范围内继续履行合同，只有在此条件成就的情况下，答辩人才可以作为本案的当事人参与本案诉讼。二、因现有证据无法认定涉案房屋买卖合同是董兴田所签且属于其真实意思表示，依据《民法通则》第一百四十三条等规定，涉案农村房屋买卖合同依法未成立生效。（一）涉案房屋买卖合同未成立。被答辩人提供的房屋买卖合同上卖方签名为“兴田”，而不是“董兴田”；因此，不能当然的认定兴田就是董兴田。（二）涉案房屋买卖合同内容不是董兴田的真实意思表示。董兴田不识字不会写字，是个文盲，在此前的所有需要签字的地方，都是使用人名章，而涉案房屋买卖合同上卖方签名是手写签名，且签名是兴田而不是董兴田，因此，无法认定该合同是董兴田所签订。若被答辩人主张该合同是董兴田签，而现有客观证据显示该合同是“兴田”不是董兴田所签，故，涉案房屋买卖合同依法未成立。另，因董兴田不识字是个文盲，所以亦不能确认其理解买卖合同中文字的含义。退一步讲，即使涉案房屋买卖合同是董兴田所签订的，但是，因合同内容不能认定是董兴田的真实意思表示，依据《民法总则》第一百四十三条规定，意思表示真实是民事法律行为有效要件之一，现因涉案房屋买卖合同不能认定是董兴田所签（即使是董兴田所签，亦不能认定合同内容是董兴田的真实意思表示），不能认定涉案房屋买卖合同是董兴田的真实意思表示。故，涉案房屋买卖合同依法未生效。三、如认定涉案房屋买卖合同成立生效，需要确定涉案房屋买卖合同交易对象。董兴田与董兴刚系兄弟关系，根据被答辩人提供的证据显示，二人父亲董成元、母亲付荣先后于1980年、I988年去世，二人父母去世后，二人父母名下的房屋及宅基地应当由董兴田、董兴刚共同继承，即董兴田依法继承父母房屋及宅基地的一部分。那么，涉案房屋买卖合同中载明的交易标的是董兴田继承其父母的房屋及宅基地的一部分，还是董兴田及答辩人共有的房屋及宅基地？此等事实不但需要被答辩人予以证明，而且需要法庭予以查清。四、董兴田签订涉案房屋买卖合同出售涉案房屋，属于部分共有人擅自处分共有财产，违反法律禁止性规定，涉案房屋买卖合同依法应认定为无效。如认定涉案房屋买卖合同交易的标的是董兴田及答辩人共同共有的房屋，该房屋及宅基地均是董兴田及答辩人共同共有的财产，那么董兴田个人签订涉案房屋买卖合同处分共同共有的房屋及宅基地，属于部分共有人擅自处分共有财产的情形。《民法通则》第七十二条第一款规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。民通意见规定，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《经济合同法》第七条第一项规定，违法法律规定的合同无效。依据最高法院关于适用合同法若干问题的解释第一部分之规定，确认合同法实施之前成立的合同效力，适用当时的法律规定。因此，结合上述事实及法律规定，涉案房屋买卖合同依法应当认定为无效。五、董兴刚购买董兴田房屋过程中在主观上属于非善意且未依法取得被答辩人的追认，应当由行为人董兴田、董兴刚自行承担责任。董兴刚与董兴田是兄弟关系，董兴刚应当知道涉案房屋系董兴田与答辩人共同共有财产，应当知道董兴田出售房屋系擅自处分共有人财产的行为；因此，董兴刚在购买房屋过程中属于非善意的，故，涉案房屋买卖合同不宜认定为有效。另外，董兴刚应当知道董兴田无处分权限的情况下处分涉案房屋，董兴刚应当获取答辩人的追认或者依据合同法第四十八条第二款规定催告答辩人在一个月内予以追认董兴田无权处分涉案房屋的行为以修复涉案房屋买卖合同的法律效力。但是，在本案中，尽管涉案房屋买卖合同签订于1993年，合同法生效于1999年，但是董兴刚既未在合同签订后的合理期限内催告答辩人追认，也未在合同法1999年10月1日实施后一个月的期限内催告答辩人追认。即使依据《物权法》第十五条合同效力与物权效力相区分的规定，依据《合同法》第四十八条第一款规定，因董兴田、董兴刚签订的涉案房屋买卖合同未获得答辩人的追认。该合同效力及责任仅及于董兴田，而不及于答辩人。另须说明的是，董兴田对家庭共同共有的房屋出售，显然也不是因为日常生活需要而进行的行为，因此，不适用家事代理权制度的适用问题。六、若认定涉案房屋买卖合法有效，将导致董兴刚客观上形成了在同一集体经济组织内取得两处宅基地的事实，该事实将违反了国家关于一户只能有一处宅基地的禁止性规定。宅基地是属于集体所有的财产，因此宅基地使用权的转让在程序上须经相关机关的批准方为有效。本案中被答辩人提供的涉案房屋的集体土地使用权证显示，董兴田仍为土地使用权人；同时，该证的四至范围显示其西边为董兴刚的房屋。也就是说，首先，董兴田和董兴刚关于涉案房屋及宅基地的买卖未经相关机关的批准，宅基地的使用权人仍是董兴田；其次，若认定涉案房屋买卖合同有效，则形成了董兴刚在事实上取得两处宅基地的客观事实，违反了国家关于一户只有一处宅基地的禁止性规定。综上所述，答辩人的起诉无任何事实依据和法律依据，涉案房屋买卖合同应当依法认定为无效，故此，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：董兴刚系通州区漷县镇西鲁村农业户口。董兴田于1953年3月28日出生，2002年12月7日因病去世注销户口，其父母均先于其去世。董兴田与吴秀荣系夫妻关系，两人生育子女为董本亮、董本冬。涉案房屋坐落于北京市通州区漷县镇西鲁村xx号，《集体土地建设用地使用证》编号为通集建（草03）字第Y号，登记在董兴田名下。1993年3月14日，董兴刚与董兴田签订《房屋买卖字》，内容为“经协商双方同意，董兴田愿将自己的房屋五间、三间小棚、一间猪圈、全部卖给董兴刚。房屋院墙长短以房产所有证为准，房屋价钱折合人民币肆仟陆佰元整。现金当面全部兑现。卖主董兴田至九四年三月底全部搬清。”另庭审中原告称涉案房屋已经翻建。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人均具有约束力。本案原告方提交了董兴刚与董兴田签订的《房屋买卖字》，董兴刚自购买涉案房屋后居住至今且已经翻建，被告方多年未提出任何异议，本院对房屋买卖的事实予以确认。董兴刚与董本冬签订的《房屋买卖字》系双方的真实意思表示，在签订合同时原告董兴刚系涉案院落所在村集体经济组织成员，合同内容不违反我国法律、法规的强制性规定且无其他导致契约无效的情形，该《房屋买卖字》应属合法有效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：确认董兴刚与董兴田于1993年3月14日签订的《房屋买卖字》有效。案件受理费525元，由原告董兴刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 原海涛二〇二〇年十一月十一日法官助理 梁宏耀书 记 员 吴 艳