湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终596号上诉人（原审原告）：周永国，男，1959年11月23日出生，汉族，住荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：程杨，湖北百思得律师所律师。委托诉讼代理人：谢良军，湖北百思得律师所律师。被上诉人（原审被告）：荆门圣鹰房地产开发有限公司，住所地荆门市高新区·掇刀区关公大道62号，统一社会信用代码91420800757028283B。法定代表人：姚永全，董事长。委托诉讼代理人：刘军锋，湖北兴联律师事务所律师。原审第三人：荆门市掇刀区团林铺镇人民政府，住所地荆门市掇刀区团林铺镇荆沙大道162号，统一社会信用代码11420803011241571X。法定代表人：王华，镇长。委托诉讼代理人：廖开宇，镇党委副书记。委托诉讼代理人：孙起霞，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：荆门市掇刀区团林铺镇团林村村民委员会，住所地荆门市掇刀区团林铺镇育才路，统一社会信用代码54420804ME1809232G。法定代表人：武华东，主任。上诉人周永国因与被上诉人荆门圣鹰房地产开发有限公司（以下简称圣鹰公司）、原审第三人荆门市掇刀区团林铺镇人民政府（以下简称团林镇政府）、原审第三人荆门市掇刀区团林铺镇团林村村民委员会（以下简称团林村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初881号民事判决，上诉至本院。本院于2020年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。周永国上诉请求：1、依法撤销湖北省荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初881号民事判决第三项，改判圣鹰公司向周永国交付荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区两个门面，并协助周永国办理产权登记手续，或者由圣鹰公司按同等价值折算成现金向周永国支付555096元；2、本案一审、二审的诉讼费用由圣鹰公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方签订的《房屋共建协议书》第三条约定：“圣鹰公司还给甲方（即周永国）最大的车库一套，西边如有门面另补一个，车库改为门面。”世纪花园小区西边临路均建有门面，因此，一审法院认定世纪花园小区西边未修建门面是错误的。圣鹰公司应按《房屋共建协议书》的约定向周永国交付世纪花园小区两个门面，若圣鹰公司不交付门面，应按同等价值折算成现金向周永国支付555096元。圣鹰公司答辩称，圣鹰公司还建两个门面的条件没有成就，请求驳回周永国的上诉请求。团林镇政府陈述称，应由圣鹰公司与周永国按照双方所签订的协议履行，与团林镇政府无关。团林村委会未发表参诉意见。周永国向一审法院起诉请求：1、判令确认圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会将荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区2栋204房、105房作为还建房交付给周永国所有；2、判令圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会协助周永国办理荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区2栋204房、2栋105房产权登记手续；3、判令圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会向周永国交付荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区2个门面，并协助周永国办理产权登记手续，或者按同等价值折算成现金向周永国支付1099200元（45.8×12000×2）；4、判令圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会向周永国支付违约金30000元、房租费15000元（2000×7.5），并赔偿损失20000元；5、诉讼费由圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会承担。事实和理由：2010年4月19日，圣鹰公司授权代理人张以勤与周永国签订拆迁还建内容的书面协议，约定圣鹰公司在位于荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区还建给周永国2套住房、2个门面。此后，周永国房屋被拆除，圣鹰公司已在该地块开发建成世纪花园小区并出售商品房，却拒不向周永国履行还建内容。周永国为此多次向圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会主张权利，圣鹰公司、团林镇政府、团林村委会至今亦未按照约定还建给周永国2套住房、2个门面。一审法院认定事实：2010年4月19日，周永国作为甲方、案外人张以琴（勤）作为乙方，双方签订了1份《房屋共建协议书》，约定甲方将其所有的位于荆门市××××160㎡的房地产交由乙方建设，乙方包工包料并承担改建所有费用，新建房屋结构为砖混结构、七层盖帽，其中一楼为门面房，其它为住房；房屋结构以设计图纸为标准，甲方不得干涉乙方设计与规划建设。该房屋建好后，乙方还建甲方毛坯房，具体还房方式为还给甲方两套住房，每套面积为110㎡，还给甲方最大的车库一套，楼层3、4楼。西边如有门面另补一个，车库改为门面。开工之日起一年内交房，如不交房租费2000元整。后涉案房屋实际由圣鹰公司开发建设。圣鹰公司通过摘牌取得案涉房屋国有土地使用权。2012年9月10日，荆门市掇刀区国土资源局国有建设用地使用权网上挂牌公告中载明该地块属于团林铺镇旧城改造项目，挂牌成交后，竞得者需还建原拆迁14户城镇居民4200平方米的建筑面积（其中包括门面和住房面积）。周永国属拆迁户14户之一。2013年1月10日，圣鹰公司取得案涉地块的国有土地使用权证；同年1月21日，圣鹰公司取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证；同年3月19日，圣鹰公司取得商品房预（销）售许可证。圣鹰公司取得该地块后建成了团林铺镇世纪花园住宅小区。因规划原因原约定的西边未能修建门面房屋。其后，圣鹰公司向周永国还建2号楼204和105房各一套，面积合计228㎡；多8㎡找乙方两万元整。截至目前，团林铺镇世纪花园住宅小区尚未办理不动产权总证。周永国认为，圣鹰公司未按协议全面履行，双方发生争议，周永国为此诉至法院。另查明，双方在协议中还约定有违约责任：如有违约需向对方赔偿违约金3万元。圣鹰公司曾向荆门市房管局作出承诺，由拆迁引发的所有问题一律由圣鹰公司承担，与房管局无关。案外人张以琴（勤）系圣鹰公司员工。2010年11月14日，张以琴（勤）曾以圣鹰公司法人代表身份与团林村委会签订土地补偿协议书，该协议书中加盖有圣鹰公司印章。诉讼过程中，周永国申请财产保全，一审法院查封了圣鹰公司名下位于高新区迎春大道23号（福熙港湾）10栋102、103、203、703、1103、1503、1702号房屋，以1164200元为限，查封期限3年；周永国为此支付了保全费5000元。后案外人中集安瑞科（荆门）能源装备有限公司提出执行异议，一审法院经审查后裁定中止执行，周永国不服，遂提起执行异议之诉，该争议尚在审理之中。经周永国申请，一审法院委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对案涉争议房屋、门面、车库的市场价值进行评估，最终确认1号楼朝向为南的1-5号车库市场均价为1225元/㎡，平均建筑面积为34㎡。根据测绘的面积，周永国申请鉴定的车库中面积最大的1间车库为46.62㎡。在诉讼过程中，周永国、圣鹰公司均同意用2号楼204室、105室作为还建房还建给周永国，圣鹰公司放弃要求周永国支付2万元的超面积差价。一审法院认为，周永国与张以琴（勤）签订的房屋共建协议书，实为房屋拆迁安置补偿协议，张以琴（勤）的行为属代理行为，虽其以自己的名义与周永国签订协议，但周永国在订立合同时就已知道其与圣鹰公司之间的代理关系，其实施的民事法律行为对圣鹰公司发生法律效力，故该协议对周永国及圣鹰公司双方当事人均具有法律拘束力。周永国履行了腾退房屋并将房屋交付圣鹰公司拆除后开发建设的合同义务，圣鹰公司未按约定交付还建的房屋（包含住宅、车库等），其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”周永国请求圣鹰公司交付还建房屋、协助办理产权转移登记或者赔偿相应的损失，于法有据，一审予以支持。对双方已商定的具体还建住宅房屋，一审予以确认。对未还建的车库依法按评估价格折价补偿。故对周永国请求圣鹰公司将荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区2栋105号、204号房屋作为还建房交付周永国，并协助办理不动产转移登记的诉讼请求，一审予以支持，但转移登记须以圣鹰公司办理了不动产权总证为条件。因西边未修建门面，周永国请求圣鹰公司赔偿2间门面损失，缺乏证据证实，一审不予支持。故一审仅对周永国未获还建的1间车库实行折价赔偿，但赔偿标准应以评估价格为准，即赔偿周永国未能还建1间车库的损失57109.50元（46.62㎡×1225元/㎡）。关于周永国请求圣鹰公司支付违约金30000元，因双方在合同中已有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对周永国的该诉讼请求，一审予以支持。关于房租费用，因合同约定圣鹰公司逾期交房，承担房租费2000元，故一审对该房租费2000元予以支持，对超出部分，不予支持。关于周永国请求圣鹰公司赔偿其他损失，因周永国未提交证据证明，一审对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认被告荆门圣鹰房地产开发有限公司将荆门市掇刀区××铺镇世纪花园小区2号楼105号、204号房屋作为还建房屋交付原告周永国，并于具备办理不动产转移登记条件之日起10日内协助原告办理该不动产转移登记；二、被告荆门圣鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告周永国因未能还建车库的损失57109.50元，并支付违约金30000元、房租费2000元，合计89109.50元；二、驳回原告周永国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20933元，由周永国负担12700元，荆门圣鹰房地产开发有限公司负担8233元。周永国及圣鹰公司对世纪花园小区西边是否有门面存在争议，对一审查明的其他事实无争议。针对此事实争点，周永国及圣鹰公司在二审期间，各自向本院提交了世纪花园现场照片三张，拟证明花园小区西边是否有门面。为查清事实争点，本院组织各方当事人一起对世纪花园现场进行了查看，经现场查看比对，周永国与圣鹰公司提交的照片均属实，圣鹰公司提交的照片显示的是世纪花园小区西面的状况，世纪花园小区西面是菜地和沟渠，无门面。周永国提交的照片显示的是小区北面的状况，所有门面均是向北面开门，并非向西开门，周永国所指西边门面，是指面对小区北面的门面，左手边是东边，右手边为西边，位于小区北面西侧的门面即为西边门面。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，周永国与圣鹰公司在《房屋共建协议书》中明确约定：还给甲方（周永国）两套住房，每套面积为110㎡，还给甲方最大的车库一套，楼层3、4楼。最大的车库一套，楼层3、4楼。西边如有门面另补一个，车库改为门面。可见，圣鹰公司向周永国交付两个门面的约定为附条件的约定，前提为西边有门面。双方当事人对“西边”理解不一致，周永国认为，面对小区北面的门面，左手边是东边，右手边为西边，位于小区北面西侧的门面即为西边门面。圣鹰公司认为，西边是专指小区的西面，西面未修建门面，故条件不成就。本院认为，双方在协议中约定的“西边”是为了描述门面所处的方位，应具有一定的排他性，而周永国所理解的西边，具有相对性，不管门面位于南、北、西，都可以相对东边来讲存在西边，不能准确表述门面所处的位置。周永国提出的世纪花园小区西边存在门面，圣鹰公司应交付两个门面的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9350元，由上诉人周永国负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年九月十七日书记员 陈锦书