江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初3659号 原告：上海广厦（集团）萍乡安源置业有限公司，住所地江西省萍乡市安源区人民政府办公大楼第**，统一社会信用代码913603007567675351。 法定代表人：卫迪栋，董事长。 委托诉讼代理人：杨杰，萍乡市法律事务中心法律工作者。 被告：欧阳宇，男，1987年11月20日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 被告：邹萍花，女，1966年1月30日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 两被告委托诉讼代理人：李辉萍，江西一纯律师事务所律师。 第三人（追加）：中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行，住所地江西省萍乡市安源区跃进路**，统一社会信用代码：913603008591116353。 负责人：赵德兵。 委托诉讼代理人：肖海英，女，1977年6月2日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，系第三人的员工。 原告上海广厦（集团）萍乡安源置业有限公司（以下简称上海广厦安源公司）与被告欧阳宇、邹萍花、第三人中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行（以下简称工行萍乡跃进支行）担保追偿权纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，后于2020年11月18日追加第三人工行萍乡跃进支行参加诉讼，并于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告上海广厦安源公司的委托诉讼代理人杨杰，被告欧阳宇、邹萍花的委托诉讼代理人李辉萍，第三人工行萍乡跃进支行的委托诉讼代理人肖海英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与两被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》，两被告返还房屋给原告。2.判令两被告赔偿原告损失395,360元；3.本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全保险费用由两被告承担。事实与理由：2015年5月29日，原告与两被告签订了《萍乡市商品房买卖合同》，两被告购买原告开发的萍乡市东方巴黎二期商品房第3幢2单元201室，房款为505,040元，其中首付155,040元，银行贷款350,000元，原告为两被告贷款担保，并办理预抵押登记。原告多次催促两被告办理产权登记手续，两被告一直未来办理。两被告在偿还银行贷款过程中多次逾期未还，违反银行贷款征信规定，导致贷款行直接扣原告保证金，解除贷款合同。两被告严重违约，并不支付房款房贷到位，损害原告利益，原告只能诉诸法院，请求依法支持原告诉请，解除双方所签订的购房合同，返还房屋，并赔偿原告的所有损失。 两被告辩称，1.原告诉请解除双方签订的《萍乡市商品房买卖合同》超过了法定期限，原告不具有解除权；2.该房屋已实际交付给被告装修并入住近五年，不符合解除的情形；3.被告购买案涉房屋应该在2016年6月17日办理产权证，原告至今未办理产权手续给被告，原告构成违约；被告所欠银行部分按揭贷款本金及利息是因为疫情期间没有固定收入，按照中国人民银行关于疫情期间贷款利息的通知，对疫情期间暂时停止收入的情形，应该适当调节银行按揭，合理延长还款期限；4.原告对被告的按揭贷款是阶段性担保责任，银行直接扣划原告的保证金没有法律依据，损害了原告及被告的合法权益。请求法院查明事实依法判决。 第三人工行萍乡跃进支行陈述了因两被告违约未及时偿还贷款而解除与原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并扣划原告保证金账户资金以偿还被告所欠借款本息的事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海广厦安源公司针对其诉讼请求向本院提交了如下证据，经当庭质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定： 1.原告营业执照复印件一份，两被告身份证复印件二份，证明原、被告主体适格。两被告质证后对证据的三性无异议。第三人质证后无异议。本院认为被告及第三人对该组证据的三性无异议，依法应予认定。 2.萍乡市商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无异），销售不动产统一发票复印件一份（与原件核对无异），证明被告购买房屋的事实，原告为被告开具了发票，缴纳了税收。两被告质证后对该组证据的三性无异议，税收的发票是由税务局开具的，开具发票是原告的义务，被告将首付款及银行按揭贷款的资金交由了原告，原告开具发票是正常程序，且该发票的税金应该由原告缴纳，且开发商都需向购买人开具发票。第三人质证后无异议。本院认为被告及第三人对该组证据的三性无异议，依法应予认定。 3.中国工商银行《个人购房借款/担保合同》复印件一份（与原件核对无异），证明两被告因购房向中国工商银行贷款35万元及原告给被告担保的事实。两被告质证后对该组证据的三性无异议，但提出该份合同的担保，被告只是阶段性连带担保，根据该担保合同10.2A项约定，办理产权证、房屋他项产权之后原告免除保证责任，至今原告没有办理产权证；该合同约定按月等额等息还款。第三人质证后无异议。本院认为被告及第三人对该组证据的三性无异议，依法应予认定。 4.中国工商银行跃进支行开具的证明原件一份、个人贷款结清证明原件一份、个人贷款欠款扣收通知单复印件一份、业务回单复印件二份，证明因被告多次逾期还款，违反规定被银行解除合同，从原告保证金账户扣302,045.92元资金至被告账户以偿还拖欠的全部借款本息的事实。两被告质证后对该组证据的中国工商银行跃进支行开具的证明三性有异议，认为没有负责人的签字，内容也不属实，疫情期间没有接收到银行的催收，工商银行也没有提出跟被告解除合同；个人贷款结清证明三性有异议，原告应该提供代扣的流水；个人贷款欠款扣收通知单三性有异议，没有被告欧阳宇的签字，而且至2020年9月30日，被告只欠本金5,507.45元，利息7,294.8元；对业务回单三性有异议，原告付款给被告，被告并不清楚，如果工商银行直接划扣原告保证金，应该直接从原告的账户中进行划拨，而该支付被告并不知情，该组证据不能达到原告与工商银行解除担保合同及工商银行解除被告的个人借款合同的目的，即使银行解除合同也应该通知被告，但被告毫不知情。第三人质证后无异议。本院认为第三人对该组证据的真实性予以认可，故该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 5.代理费发票原件一份，购买保全保险费发票原件一份，诉讼保全责任保险单原件一份，证明原告为本案花费律师费及保全保险费共31,516元。被告质证后认为要求被告承担保全保险费没有法律依据，律师代理费应该提交支付凭证，该费用没有合同的约定，双方之间的购房合同中也没有约定，该案并不是被告与工商银行合同纠纷造成原告的损失，相关费用由被告承担没有法律依据。第三人质证后无异议。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定，能否实现原告的证明目的将在说理部分予以阐述。 6.进户确认单复印件一份，东方巴黎二期3栋不动产证复印件一份，证明原告交付给被告的是现房，于2015年12月就已经办理整栋房屋的大产权证，不存在不能办分户证的任何情形。被告质证后对大产权证三性无异议，认为不能达到原告没有为被告办理产权证的原因，大产权证办理后需要分户，该项工作只有原告能进行，原告不为被告办理，被告也无办法；另外，该组证据系复印件，没有原件，请求原告提交原件核对，在与原件核对的基础上予以认可。第三人质证后无异议。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 7.税收缴款书复印件一份，销售不动产统一发票复印件一份，证明原告为被告办理产权证完善了所有手续，被告没有办理是因为被告不愿办理。两被告质证后提出均是复印件，需提交原件核对；2016年8月4日该款就由被告交给了原告，原告只是代付；购房款的税金应该是原告需要向税务机关缴纳的，不属于被告承担的范围；该组证据不能直接证明原告未为被告办理产权证是由于被告原因所致，原告应该提供相应的通知被告的通知书或有被告签名的相关签字通知，目前为止，原告至今未被告办理产权证，按照合同约定，原告已构成违约。第三人质证后无异议。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 被告欧阳宇、邹萍花为支持其答辩意见向本院提交了以下证据，经当庭质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.两被告身份证二份，证明被告的主体资格。原告质证后对证据的三性均无异议。第三人质证后无异议。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 2.原、被告双方签订的萍乡市商品房买卖合同复印件一份，证明原告应该为被告办理产权证的时间为2016年5月31日，该合同第15条明确规定365天之内办理产权证，但原告至今未为被告办理。原告质证后对证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，原告方多次通知被告办理相关产权手续，被告因为母子之间有争议提出暂时不办理，被告也亲自承认了，因此，未办理产权证的原因在于被告。第三人质证后无异议。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定，但能否实现被告的证明目的应综合其他的证据认定。 3.中国工商银行个人购房借款/担保合同复印件一份，证明原告为被告的担保是阶段性连带担保，在其办理了不动产权证之后，办理房屋他项权书时，原告免除保证责任，而且阶段性连带担保只是对违约部分进行担保，从刚才的通知，被告也只需付13000元左右，同时证明银行如果扣划保证人的财产之后，保证人可以七个工作日内提出书面异议，贷款人在七个工作日内也可以向银行提出书面异议，但该款并不是贷款人卡上的钱，银行应该有详细的扣划款项依据，款是如何汇入贷款人账户上，是否告知过贷款人并如何操作，证明银行划扣被告款项，没有与被告解除个人购房贷款合同，直接划扣没有法律规定。原告质证后认为该证据原、被告双方均向法庭提交，说明原被告双方对该项合同的条款都是认可并知情的，对证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该借款合同如违反第8页14.1条C款、14.1条L款、可以根据14.2条第四点、贷款合同的第13页第28条都有明确约定，银行从原告保证金账户处扣除了被告所欠的所有本息，并且扣款后三日内通知了被告，被告正是因为多次逾期，所以没有对该代收行为提出任何异议；银行从原告保证金帐户一次性扣除被告所欠的所有本息没有违反任何规定，并且被告已更换电话号码。第三人质证后提出根据中国工商银行个人购房借款/担保合同，该合同同时是一份担保合同，开发商是承担连带担保责任，银行依据合同向开发商直接主张权利是符合法律规定的；借款人从2016年8月份开始有违约记录，违约时间已长达好几年，2020年6月开始至9月份，已有三期连续违约，根据合同规定可以解除该借款/担保合同。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定，但能否实现被告的证明目的应综合其他的证据认定。 第三人亦向本院提交了以下证据，经当庭质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.新一代个人贷款管理与客户服务系统催收记录截图打印件一份，证明被告违约，第三人进行了催收。原告质证后对证据的三性无异议，对证明目的无异议。两被告质证后对证据的三性有异议，认为系打印件，没有加盖公章，没有相应文字性催收的记录，而且该号码并不是被告所用。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 2.扣款明细原件一份，证明被告从2016年开始违约。原告质证后对证据的三性及证明目的均无异议。两被告质证后对证据的三性无异议，但提出2020年5月份被告还在正常还款，从2020年6月开始确实有三期连续违约，期中2020年6月16日还款97.23元，因为疫情造成三期逾期，银行也没有通知到被告，三期逾期的金额约为13,000元，包含利息及罚息；作为原告，如果要承担担保义务，也只需承担13,000元；如果工商银行主张解除合同，因为原先的担保合同是格式合同，有利于被告的解释，也应当通知借款人，或者从借款人的工商银行账户扣除，而不是在借款人只欠13,000元的情况下直接从担保人的账户转款至借款人账户再进行扣除，这不符合中国人民银行规定的操作规程，是违规操作；第三人应当举证该款是从担保人账户直接转入借款人账户，再从借款人账户直拉转入担保的金额的证据。本院认为该组证据的三性符合法定要求，依法应予认定。 经审理，本院认定事实如下：2015年5月29日，被告欧阳宇、邹萍花与原告上海广厦安源公司签订了《萍乡市商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的萍乡市东方巴黎二期商品房第3幢2单元201室，购房款为505,040元，其中首付155,040元，银行贷款350,000元。2015年6月16日，两被告作为借款人和抵押人，原告作为保证人与第三人工行萍乡跃进支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被告向第三人借款350,000元，借款期限为20年，担保方式为抵押和保证，原告为两被告贷款提供担保，其中第十四条《违约及违约责任》14.1约定：发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施“…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，14.2约定发生14.1约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和贷款人与借款之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。第二十八条约定：保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可以从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，贷款人扣收款项不足以清偿借款人所欲债务的，贷款人有权依法决定清偿顺序。…贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达。保证人对扣收有异议的，应当在扣款通知送达之日起七个工作日内以书面形式向贷款人提出。 2016年4月29日，原告向两被告交付房屋，通知被告进户。两被告接收房屋后装修并居住至今。期间原告多次催促两被告办理产权登记手续，但两被告一直未办理。在偿还银行贷款过程中，两被告多次逾期未还，第三人亦向被告进行过催收，至2020年9月30日，两被告积欠借款本金5,507.45元，利息7,294.8元。因两被告欠款长期未还，第三人遂根据《个人购房借款/担保合同》的约定，于2020年9月30日解除与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并从原告在该行开设的尾号为85287保证金账户上扣收302,045.92元用以偿还两被告所欠的全部借款本息。原告的保证金账户资金因被告违约造成被第三人扣款，原告认为两被告严重违约，不支付房贷借款到位，损害了原告利益，遂诉诸法院，请求解除原、被告双方所签订的购房合同，返还房屋，并赔偿原告的所有损失，即1.依法判令解除原告与两被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》，两被告返还房屋给原告。2.判令两被告赔偿原告损失395,360元（其中银行利息损失314,856元、税收损失及违约金50,504元、代理费30,000元）；3.本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全保险费用由两被告承担。 本院认为，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 本案的争议焦点有三个：一是第三人在两被告连续欠款超过三期的情况下是否可以解除与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》；二是原告作为保证人在承担保证责任后是否有权向两被告行使担保追偿权。三是原告是否有权要求解除与两被告之间签订的《商品房买卖合同》。 关于第一个争议焦点第三人在两被告连续欠款超过三期的情况下是否可以解除与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》的问题。根据审理查明的事实，截至2020年9月30日，两被告已经连续欠款超过三期，积欠本金5,507.45元，利息7,294.8元，且被告在电话号码变更后未通知第三人，造成第三人通知被告支付拖欠借款本息未果，第三人遂依据其与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条、第二十八条的约定，解除该合同，并从原告在该行开立的保证金账户扣收被告拖欠的全部借款本息。第三人完全是依据合同的约定行使其权利。被告辩解其因受疫情影响造成收入停止，第三人应当依据中国人民银行的相关规定允许被告欠款的意见，虽然国务院根据疫情影响情况通知金融机构考虑实际情况可以延缓借款人的还款时间及降低利率等，但被告如果确实受疫情影响造成收入减少或停止，其应当主动向第三人书面提出申请展期还款，而不是变更联系方式并将其自身的申请义务转嫁给第三人，因此被告的辩解意见不能支持，第三人在被告未书面申请展期还款且变更联系方式的情况下，可以依据合同约定解除与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并从原告的保证金账户扣收被告所欠的全部借款本息。 关于第二个争议焦点原告作为保证人在承担保证责任后是否有权向两被告行使担保追偿权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原告因两被告未能及时履行借款担保合同约定的还款义务而被第三人解除《个人购房借款/担保合同》，并从原告公司担保金账户扣除被告所欠借款本息。第三人工行萍乡跃进支行系基于《个人购房借款/担保合同》的约定自原告公司保证金账户扣收被告所欠款项后，故原告作为保证人，依法有权向两被告追偿。原告诉请要求被告赔偿其代为承担的银行贷款本息302,045.92元的意见，理由正当，依法应予支持。 关于第三个争议焦点原告是否有权要求解除与两被告之间签订的《商品房买卖合同》的问题，因为本案的争议系基于第三人解除与原告及两被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并从原告的保证金账户扣收被告所欠的全部借款本息所产生的基础法律关系，故原告只能依据法律规定行使其追偿权，而不能以此为由请求解除其与两被告之间签订的《商品房买卖合同》，故原告的该项诉请在本案中不能合并处理，原告的相关意见依法不能支持。 此外，对于原告诉请要求两被告赔偿其因被第三人扣收保证金账户资金所造成的损失问题，因本案纠纷系因两被告的违约行为引起，故两被告依法应对其违约造成原告的实际损失承担赔偿责任，但原告的损失应依法核定，其一为第三人扣收的欠款本息302,045.92元及此款的利息损失；其二为原告起诉本案聘请委托诉讼代理人所支持的代理费30,000元。至于原告诉请的税收损失及违约金没有法律依据，原告为本案所支出的保全保险费非必要支出，依法亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、限被告欧阳宇、邹萍花于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海广厦安源公司损失302,045.92元及利息（以302,045.92元为基数，按中国人民银行公布的一年期贷款利率为标准计算至全部支付完毕之日止）。 二、限被告欧阳宇、邹萍花于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海广厦安源公司支出的代理费30,000元。 三、驳回原告上海广厦安源公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,230元、保全费5,000元，共计12,230元，由原告上海广厦安源公司负担730元，由被告欧阳宇、邹萍花负担11,500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  钟 强 二〇二〇年十二月二十八日 代理书记员  杨江**