河北省临城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0522民初678号 原告：马树杰，男，1964年8月15日出生，汉族，干部，住河北省邢台市临城县。 原告：张秋艳，女，1979年6月4日出生，汉族，职工，住河北省邢台市临城县。 二原告委托诉讼代理人:姚润然，河北冀督律师事务所律师。 被告：河北卓泰房地产开发集团有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区友谊北大街**佳通通信**。 法定代表人：朱永志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:龚剑，河北金龙律师事务所律师。 第三人:张军芳，女，1964年2月8日出生，汉族，农民，现住石家庄市桥**。 第三人：梁令娥，女，1941年8月23日出生，汉族，农民，住河北省鹿泉市。 原告马树杰、张秋艳与被告河北卓泰房地产开发集团有限公司（以下简称卓泰公司）及第三人梁令娥、张军芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，通知第三人梁令娥、张军芳参加诉讼，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告马树杰、张秋艳及其委托诉讼代理人姚润然、被告卓泰公司委托诉讼代理人龚剑、第三人张军芳到庭参加诉讼。第三人梁令娥经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告马树杰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，办理不动产登记手续；2.被告负担诉讼费。事实和理由：2009年5月，原被告达成购房意向，并预交了部分购房款。2012年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买圣景福城B5幢1单元302号房产，房屋总价款205733元，付款方式为分期，于2018年7月2日前付清。被告应当于2018年7月2日前将商品房交付原告，并应在90个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时，被告应当自合同生效之日起30日内向房屋登记机关申请登记备案。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告于2018年7月2日将房产交付给原告占用、使用至今。请求支持原告的诉请。 原告张秋艳向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，办理不动产登记手续；2.被告负担诉讼费。事实和理由：2012年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买圣景福城C2幢1单元201号房产，房屋总价款375473元。被告应当于2014年12月31日前将商品房交付原告，并应在90个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时，被告应当自合同生效之日起30日内向房屋登记机关申请登记备案。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告于2018年11月将房产交付给原告占用、使用至今。请求支持原告的诉请。 被告卓泰公司辩称：原告所诉基本事实属实，被告予以认可。被告收到了原告的房款并且已经向原告交付了房屋，无法办理备案登记的原因是涉案房产因被告与第三人的借款纠纷已 由第三人备案，其中原告马树杰房产的备案人为张军芳、原告张秋艳房产的备案人为梁令娥。被告公司认可与二原告签订的房屋买卖合同有效。第三人梁令娥、张军芳没有向被告公司交过房款，被告与第三人之间是借款关系，以签订房屋买卖合同并办理备案为第三人借款作担保。第三人也从未向被告主张交付房屋。 第三人张军芳述称：2014年12月31日，被告与第三人签订的房屋买卖合同，总价款419023元，当天，第三人用现金付清了房款，且在房管局备案，实质完成了该房产在法律意义上的买卖程序，具有排他性、优先性。要求涉案房屋的产权为第三人所有，并交付该房产。 第三人梁令娥述称：2014年12月31日，被告与第三人签订的房屋买卖合同，总价款524756元，当天，第三人用现金付清了房款，且在房管局备案，实质完成了该房产在法律意义上的买卖程序，具有排他性、优先性。要求涉案房屋的产权为第三人所有，并交付该房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2009年5月25日，原告马树杰支付被告意向房B5－1－302的封号金，2011年9月4日支付意向车库B5－10、意向储藏室B5－13的封号金，被告收款后出具有封号预约单、收款收据。2012年6月8日，原告马树杰与被告签订《商品房买卖合同》，购买了圣景福城B5幢1单元302号房产，商品房预售许可证号为：临房预售证第2012-03号，房屋面积121.88平方米，每平方米1688元，房屋总价款205733元，付款方式为分期付款，2018年7月1日，原告马树杰购买了被告单价1488元/平米的B5-10号车库支付26710元、B5-13号储藏室支付12529元，被告收取房款及车库、储藏室款后均出具收据。2018年7月2日，涉案房屋交付原告马树杰使用至今；2、2012年7月10日，原告张秋艳与被告签订《商品房买卖合同》，原告张秋艳向被告购买圣景福城C2幢1单元201号房产，商品房预售许可证号为：临房预售证第2013-04号，每平方米2561.56元，房屋总价款375473元，付款方式为分期付款，被告收取房款后出具收据；3、被告对上述二原告的买房事实及提供的证据《商品房买卖合同》、收据等均认可。第三人张军芳对原告举证的证据有被告签章的认可；4、被告举证石家庄市公安局新华分局新公（经侦）立字｛2016｝0806号立案决定书、立案告知书、告知函，原告对真实性、合法性无异议，对关联系有异议，第三人无异议；5、第三人张军芳提交了2014年12月31日与河北卓泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为：临房预售证第2012-03号，单价每平方米3438元，收款收据一张金额419023元，称是当天现金付清房款。原被告对于第三人举证的证据不认可。原告称第三人购房合同单价明显高于当时当地的市场价格，第三人未能作出合理解释，且一直未主张房屋权利，不符合日常生活经验法则。被告称并不收取买房人的现金，均是转账方式收取房款，第三人的购房合同仅为第三人与被告借款关系的担保，未实际收到第三人的房款。关于付款详细情况以及收据上因何没有经手人签名、销售员名字是谁的问题，第三人张军芳均称记不清。关于房屋单价问题，第三人张军芳称是因为自己居住地在石家庄市，觉得与被告约定的这个房价合适；6、第三人梁令娥未到庭、未举证、未质证。第三人张军芳称梁令娥是自己的母亲，代其提交2014年12月31日梁令娥与河北卓泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号一栏为空白，单价每平方米3580元，收款收据一张金额524756元，称也是当天现金付清的房款。对此，原告不认可，对真实性、合法性、关联性均有异议。被告认为张军芳无权代为举证，不同意质证；7、河北卓泰房地产开发有限公司更名为河北卓泰房地产开发集团有限公司；8、第三人梁令娥提出独立的诉讼请求，经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其诉讼请求，按撤诉处理。 本院认为，河北卓泰房地产开发有限公司分别与原告、第三人签订《房屋买卖合同》并出具收据，后被告将房屋交付给原告实际占有使用多年。综合原告与第三人分别提供的证据，结合被告的答辩意见和理由，可以认定原告按照正常的市场交易价格，支付了相应的房款，与被告签订了《房屋买卖合同》，且房屋也已经交付给原告实际占有和使用多年，原告与被告之间的《房屋买卖合同》实际已经履行完毕。原告的合同虽然未经备案，但也属于正常的市场交易，原告已经通过合法占有和善意取得，获得了涉案房屋的权属。对于第三人的意见，在原告已经实际获得房屋权属的情况下，第三人要求被告交付房屋的请求，已经无法实现。第三人可以就自身损失，依法向被告提出其他合理合法补救措施和请求。正常的房屋买卖交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当，房屋买卖的交易方式，对于普通购房者而言房屋价值巨大，所涉现金较多，加之对资金安全及对资金走向留有证据等考虑，买卖双方通常采用银行转账的方式交易，本案中第三人在交易过程中存在陈述的事实与日常情理和交易习惯不相符的合理怀疑，且第三人在多年的时间内并未向原告和被告主张权利，不符合交易常理，本院难以采信。因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告河北卓泰房地产开发集团有限公司继续履行与原告马树杰于2012年6月8日签订的《商品房买卖合同》，依约定为原告马树杰办理房屋产权相关产权登记； 二、被告河北卓泰房地产开发集团有限公司继续履行与原告张秋艳于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》，依约定为原告张秋艳办理房屋产权相关产权登记； 三、驳回第三人张军芳的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告河北卓泰房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  杨晓红 审 判 员  赵秀霞 人民陪审员  张国杰 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  冯宝静