上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12303号原告：卞峥嵘，男，1989年10月13日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原告：王欣，女，1989年11月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市。上列两原告共同委托诉讼代理人：胡哲敏，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告卞峥嵘、王欣诉被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年8月3日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡哲敏、被告委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序继续进行审理。审理中，南尚公司撤销对王宁的委托，并委托单新宇、夏元林律师作为其委托诉讼代理人参与诉讼。本案于2020年11月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡哲敏、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞峥嵘、王欣向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)59,020.90元(以实际房屋总价款4,575,261元为本金，按照日万分之一的标准，自2019年12月21日起计算至2020年4月28日止)；2、判令被告支付原告因被告虚假宣传、拟交付房屋严重不符合预期并且存在质量问题导致原告自行维修、装潢的费用15万元；3、判令被告支付原告因被告虚假宣传、拟交付房屋严重不符合预期并且存在质量问题导致原告无法入住产生的租赁费用16,800元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2019年1月12日与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区朱家角镇新塘港路商品房(下称“系争房屋”)。房屋建成后，被告通知原告验房收房。原告于2019年12月22日前往验房，但经实地查看和检测，发现房屋存在不符合国家和地方规范和标准的问题，并不满足交房的前提条件；且小区实际情况与当初购房时的宣传相去甚远。2020年4月日由青浦区市政府等部门牵头的西虹桥壹号现场接访小组也确认建设工程质量存在缺陷，具体如下：一、涉案房屋为全装修交付，但是套内质量存在严重问题，不符合国家和上海市规范和标准的要求，不满足交付条件。1.经过现场接访小组确认，建设工程质量存在缺陷，同时南阳台西侧易攀爬平台，未安装安全防护栏杆，存在安全隐患。2.不符合项目包括但不限于室内地面、顶棚、墙面、门窗、细部工程、室内电气工程。二、房屋公共部位存的设计和质量存在问题，严重违反了国家和上海市的规范和标准，不满足交付条件。1、外墙施工质量粗糙，缺陷严重，影响建筑的品质，存在极大的安全、渗水、保温隐患。2、防水施工极不规范，防水涂料随意涂抹，未达到国际规定标准。3、室内的墙面、地面粗糙，室内水泥楼梯地面起砂、不平、破损，施工工程质量极差。二、验房过程中发现的其他不符合收房条件的情况。被告未主动提供《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《住宅面积实测表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《室内环境检测报告》等必要材料。原告无奈，才请案外人上海欣居检测技术有限公司进行查验，结果发现房屋存在严重问题，存在安全隐患，装修与宣传和样板房也存在重大差距，显然不符合交付条件，根本无法入住。四、小区实际情况与销售时的宣传严重不符。被告在销售时使用了误导和欺骗等手段，导致原告对房屋和小区品质产生误解，以达到促成交易的目的，构成虚假宣传。1、通过销售人员的口头宣传和宣传册的展现的内容，使原告误以为房屋有超高的质量水准和3,000元/平方米的高装修标准。2、号称8大主题公园，实际上只有3座，缺失5座。综上所述，被告拟交付的房屋存在质量问题，不符合国家和上海市规范和标准，不具备交付条件。根据双方合同约定，被告交房每延期一日应当按房屋价款的万分之一计算违约金。且被告在销售中采用虚假宣传的方法欺骗原告，达到交易目的，违反《消费者权益保护法》等法律法规的规定，依法应当赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告上海南尚置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、预售合同对房屋交付条件的约定为取得交付许可证，且被告已向原告发送交付通知书，故系争房屋已符合交付条件，被告已履行了合同约定的通知交房义务，不存在违约行为；2、系争房屋符合合同附件三约定的交付标准，且没有主体结构质量问题，原告不得拒绝接受，且原告收房后对系争房屋进行了拆除并重新装修，被告对系争房屋仅负有保修义务，原告进行重新装修与被告无关；3、被告从未进行虚假宣传，且按合同约定交付系争房屋，也无未按合同约定交房的违约行为。经开庭审理查明：2019年1月21日，南尚公司(甲方、卖方)与卞峥嵘、王欣(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,575,261元。第十条约定，该房屋的交付必须取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起90天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交接该房屋钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市信件住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如乙方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。补充条款一第2.1条约定，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络资讯等广告宣传资料均属于邀约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。第2.2条约定，买受人参观的项目示范区、产品体验区、装修样板房、装修体验馆以及室内软装等，仅为功能布局向导、生活场景建议或装饰陈设的渲染，并非买受人所购商品房的交付标准或买卖样品，且相似户型所在楼、单元、楼层等不同，局部结构、面积、管线位置等有所不同，买受人应特别注意并非所见即所得，买受人所购商品房的交付标准应以《买卖合同》及本补充协议为准。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不失为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除签署质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。合同另对其他内容进行了约定。另查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年12月13日，南尚公司向卞峥嵘、王欣发送《交房通知书》，通知其于2019年12月20日办理系争房屋的交付手续。2019年12月22日，卞峥嵘在《业主入伙物料签收单》上签字，并备注“仅签收材料”。该签收单内容包括入户门装修钥匙1把、入户门正式钥匙3把、户内门钥匙25把、业主手册及临时管理规约1本、使用说明书1本、质量保证书1本等。后，卞峥嵘、王欣就系争房屋质量问题向有关部门投诉，投诉内容包括：1、外立面破损；2、地砖、阳台、地板业主已拆除更换，墙面裂痕；3、木地板修理后仍不能使用，空鼓，有声音；4、客厅瓷砖高低(半公分)；5、阳台栏杆缺失；6、房间门关不上，有声响，松动；7、厨房线盒未接地等。经现场勘查发现：1、阳台西侧栏杆缺失；2、客厅瓷砖高低；3、入户门松动；4、厨房线盒未接地。经协商达成共识：上述现象2、3、4，开发商承诺十天内处理完毕(从签字日期起算)，现象1由业主与开发商协商。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证、交付通知书及寄送凭证、业主入伙入料签收单、投诉处理登记表等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、原告收到交房通知书后，由于2019年12月20/21日无法进入小区或住宅楼，故原告于2019年12月22日前往被告处验房，经实地查勘及检测，系争房屋存在不符合国家和地方规范及标准的问题，并不满足交房的前提条件，且小区实际情况与当初购房时的宣传相去甚远；被告提供的交房许可证所针对的仅是毛坯房的要求，并非对系争房屋所属的精装房；且当日之所以在签收单上签字是由于被告告知原告不签字无法看房，原告迫于无奈只能先行签字，并备注了仅签收材料，这种强制性的行为不能说明原告同意接受房屋；2020年4月8日，原、被告及相关政府部门多方共同对系争房屋进行了勘察，确认房屋存在多处质量问题，且被告承诺在十日内维修好，但并未履行，无奈原告只能委托案外人对房屋质量进行鉴定，发现多处质量问题；包括南阳台西侧易攀爬、未安装安全防护栏杆，包括且不限于室内地面、顶棚、墙面、门窗、细部工程、室内电气工程等不符合国家及上海市的相关规范，不满足交付条件；2、被告为主动提供《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《住宅面积实测表》等必要材料，且装修与宣传和样板房也存在重大差距，显然不符合交付条件，根本无法入住；3、被告在销售时使用了误导和欺骗等手段，导致原告对房屋和小区品质产生误解，已达到促成交易的目的，构成虚假宣传；比如被告通过销售人员的口头宣传和宣传册展现的内容，显示房屋有超高的质量水准和3,000元/平方米的高装修标准，并号称有8大主题公园，实际上只有3座；4、由于被告的虚假宣传及房屋质量问题导致原告无法居住使用，故原告自行将系争房屋装饰装修进行了维修、装潢，为此支付15万元，此款应由被告方赔偿给原告；同时原告不得在外租房，产生租赁费用16,800元，也应由被告予以赔偿，如被告对原告主张的计算标准不认可，原告要求参照逾期交房违约金的标准计算。为此，原告提供检测报告、工作组材料、房屋租赁合同及微信支付凭证、装饰装修合同及收据、宣传材料及招标文件、报修记录、新闻报道、现场视频及照片等作为证据。被告对原告提供的上述证据材料不予认可。同时被告主张：1、在交房通知书载明的交付时间并不存在无法看房的情形，但交房的前提是双方结清房款及维修基金，被告开具发票后原告领取钥匙，被告从未拒绝原告验房，原告也未提供证据证明其主张，且原告于2019年12月22日收到房屋钥匙说明其已接收系争房屋；2、房屋交付之后由于疫情原因，被告于2020年4月中旬才开始就整个项目进行入户维修，如原告房屋确实有质量问题，被告也会根据合同约定履行保修义务，但原告在未与被告进行沟通并给予维修时间的情况下自行进行了全屋重新装修不合理；3、案涉房屋即使存在质量问题也是质量瑕疵，并不影响原告居住使用，故对原告主张的空置损失不予认可；且对于原告主张的空置费标准，被告认为即使需支付空置费，系争房屋的租金标准应该为3,000元/月；4、双方签署的合同从未约定以样板房作为交付标准，并明确了样板房非交付标准，均以附件三的要求进行装修。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务。被告于2019年12月3日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。结合质量投诉表、双方沟通记录等，本院认定案涉房屋确实存在装修瑕疵，而原告提供的证据不足以证明系争房屋存在主体结构质量问题及其他严重影响居住使用的质量问题，故对原告所主张的逾期交房违约金，本院不予支持。对于原告主张的空置损失费，虽原告未申请鉴定，但结合案件实际情况及被告自认的租金标准，本院酌定被告应赔偿原告因质量问题导致的空置损失费为3,000元。原告要求被告赔偿自行维修、装潢的费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海南尚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告卞峥嵘、王欣空置损失费3,000元；二、原告卞峥嵘、王欣的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,687.30元，由原告卞峥嵘、王欣负担4,662.30元，被告上海南尚置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十二月十四日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。