北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14747号上诉人（原审原告）：张少卿，男，1984年12月12日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路****。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊静文，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人张少卿因与被上诉人北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法适用独任制，由本院审判员咸海荣公开开庭进行了审理。上诉人张少卿，被上诉人鑫博泰来公司的委托诉讼代理人郭晓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张少卿上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张少卿的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由鑫博泰来公司负担。事实和理由：1.一审法院在没有查清事实且鑫博泰来公司没有提供任何证据的前提下，仅以张少卿签署了房屋交接单为由，就判定张少卿认可了鑫博泰来公司未达到交房条件交房的违法事实，明显错误。2.一审法院关于合同中约定的上、下水达到使用条件的认定有误，张少卿认为上、下水达到使用条件指的是鑫博泰来公司必须取得供水许可证后方可为全体小区业主提供生活饮用水服务。3.在合同第二十条对隔音标准进行明确约定且竣工备案表中不包含隔音验收项目的情况下，一审法院以合同中未就隔音标准具体约定，结合涉案房屋属一般民用住房，且鑫博泰来公司已取得竣工备案表为由驳回张少卿的诉讼请求属于误判。4.关于因钢筋裸露导致的损害赔偿，一审法院在张少卿提供了涉案房屋的胀模图片、费用单、阳光城前物业经理认可的胀模维修事宜以及阳光城项目总丁峰告知张少卿赔偿事宜的录音等证据的情况下，仍以证据不足为由驳回张少卿的诉讼请求，没有事实依据。5.一审法院适用法律错误。张少卿认为本案不应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。6.一审法院认定事实错误，只对合同内容和鑫博泰来公司的意见进行了认定，对于张少卿的意见基本未予认可。张少卿认为一审法院错误认定了不符合国家标准的水质报告、鑫博泰来公司提供的隔音报告及二次供水单位等内容。综上，请求二审法院判如所请。鑫博泰来公司同意一审判决，不同意张少卿的上诉请求。针对张少卿的上诉，答辩称：1.鑫博泰来公司不存在逾期交房的违约行为，案涉房屋的交付日期是2018年9月30日，与合同约定一致。案涉小区按时收房业主达200户，鑫博泰来公司按时交房，张少卿及时收房，张少卿无任何实际损失，不存在张少卿所述的其他违反合同约定的行为，也不存在造成其精神损害的问题。2.鑫博泰来公司于2018年9月30日交付案涉房屋时，上水、下水已经满足合同中约定的“达到使用条件”，不存在张少卿所主张的违法供水行为。案涉房屋上水、下水已于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件，符合合同约定。鑫博泰来公司交付房屋前后都进行了水质检测，检测结果均为合格。鑫博泰来公司负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。鑫博泰来公司不存在张少卿所说的违法供水行为，且已经超出合同约定的义务，与物业公司共同承担了责任，包括花费人力、物力、财力全面保障业主的用水需求。张少卿所在小区的水样检测菌落总数超标，是因为当时小区的入住率较低，水流不循环导致的。3.案涉房屋不存在隔音问题，隔音情况经检测是合格的。张少卿主观认为案涉房屋隔音有问题，与鑫博泰来公司无关。4.张少卿在验房意见书中对房屋质量未提出异议，亦未就漏筋问题向鑫博泰来公司和物业报修。张少卿在装修时自行铲墙，属于装修行为，不能证明铲墙后的图片是鑫博泰来公司造成的。综上，请求二审法院维持原判。张少卿向一审法院起诉请求：1.要求鑫博泰来公司以1557364元为基数，按照日利率万分之三的标准向张少卿支付逾期交房违约金直至房屋达到交付条件之日止（逾期交房违约金从2018年10月1日起暂计算至2019年9月29日），逾期交房违约金暂计169596.87元；2.依法判令鑫博泰来公司对交付的房屋隔音按照规划设计的要求采取补救措施（分户墙拆除重砌，换成混凝土实心砖，做好表面粉刷），达到民用建筑隔音标准，并承担补救、恢复房屋原状所产生的全部费用（如损坏标的物原有物件，应照价赔偿相应损失、因施工导致占用比原先过多的使用面积应补差款）；3.依法判决鑫博泰来公司以500元每间，共两间的住宿标准，100元/人/天的伙食标准向张少卿支付因隔音问题采取补救措施施工期间所造成的损失（工期暂计40天，损失暂计60000元）；4.判令鑫博泰来公司赔偿因房屋多处露筋造成的施工质量问题给张少卿带来的损失20000元；5.判令鑫博泰来公司公开向张少卿致歉；6.本案案件受理费及涉诉相关费用由鑫博泰来公司承担。一审法院认定事实：2016年10月31日，鑫博泰来公司（出卖人）与张少卿（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）11#自住房8层×单元-801（以下简称801室房屋）。房屋预测建筑面积共88.98平方米，其中套内建筑面积72.88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.1平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21365.94元，总价款1557150元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2.其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接的，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。第二十条建筑隔声情况：出卖人承诺该商品房建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）、《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》（GB8485-87）、《隔声门》（HCRJ019-98）标准，对该商品房所在地声环境状况的描述真实准确。商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的声环境状况见附件九。商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。合同还约定了其他内容。同日，张少卿与鑫博泰来公司签订了《补充协议》，主要约定：十二、对本合同正文第十四条的补充约定：1.双方确认：下述情形构成对于逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或延期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。2.出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（3）买受人选择退房的，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期交房违约责任的约定向买受人支付违约金。十三、对本合同正文第十六条的补充约定：1.若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2.若因政策、法律法规等调整导致该商品房交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。二十三、对本合同的其他补充约定：10.本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一方进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。……（2）本款适用于买受人为中国内地人士：买受人在此不可撤销地确认并承诺，其在本合同有关买受人资料栏中所留下的地址为其在中国内地的真实地址，并且同意出卖人发出之任何通知，及任何传票、裁定、判决或其他法律诉讼通知如果送达于该地址即告充分送达。并且该地址如有变更，买受人需立即书面通知出卖人，并且唯有在买受人将新的在中国内地的地址书面通知出卖人才可视为买受人对其原在中国内地的地址做了有效变更。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，张少卿向鑫博泰来公司分别支付了801室房屋购房款1557150元（开具发票时间为2018年9月4日）、214元（开具发票时间为2018年11月18日），共计1557364元。2018年10月17日，鑫博泰来公司在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。2018年9月26日，鑫博泰来公司向张少卿发送《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月26日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话8822****或与我们为您指定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。张少卿如约前往交付现场并签订《房屋交接单》，载明：2018年9月26日，出卖人与买受人就“北京市通州区嘉创一路1号院11号楼08层×单元801”商品房进行了验收交接，双方在此确认。张少卿接收房屋后随即开始进行装修并于装修完成后入住。鑫博泰来公司表示因阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，手续办理需要多次办理才能成功，且受到十一假期影响才导致竣工备案表实际取得时间为2018年10月17日，但该时间不影响房屋的交付。庭审中，张少卿表示收房后发现鑫博泰来公司将供水设施与中水管道相连接，水质不达标，不符合交房条件，要求鑫博泰来公司支付逾期交房违约金。2019年6月26日，北京市通州区卫生健康监督所委托北京市通州区疾病预防控制中心对阳光花庭小区水箱出水及末梢水进行水质检测，共采集6个点位水样。检测结果显示有3个点位菌落总数指标不符合国家标准，结果判定为不合格。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因鑫博泰来公司未取得卫生许可证从事二次供水活动向其出具京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因鑫博泰来公司从事二次供水，供水管道与中水管道连接送水入户向其出具京通卫水罚[2019]229号行政处罚决定书。2019年9月29日北京市通州区卫生健康委员会向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司发放二次供水（无负压）卫生许可证。故张少卿向鑫博泰来公司主张的逾期交房违约金从2018年10月1日起计算至二次供水卫生许可证发放的2019年9月29日。鑫博泰来公司对此不予认可，表示2018年9月26日交付房屋时，上水、下水满足合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的约定。小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，鑫博泰来公司提供：1.2018年9月18日北京安华鼎仕检测技术服务中心出具的《检测报告》（项目批号：2018S155），检测结论为：贵单位2018年9月13日送检的水样，全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的卫生要求；2.2019年1月8日北京京畿分析测试中心有限公司出具的《检验报告》，显示依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格；3.台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”同时，鑫博泰来公司表示己方负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。鑫博泰来公司在交付房屋9个多月后受到行政处罚，与交付房屋无关，不能混为一谈。关于水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的，不影响上水和下水的正常使用。在2019年6月份检测出自来水菌落总数超标，但未对鑫博泰来公司进行行政处罚。鑫博泰来公司被行政处罚是因为将自来水接到中水管上以及未取得二次供水卫生许可证便向业主提供自来水，且不说行政处罚的受罚主体是否正确，即使对鑫博泰来公司行政处罚主体是正确的，也不能证明之前上水、下水不能使用，水质不合格。庭审中，张少卿表示鑫博泰来公司所交付房屋在分户墙隔音方面极差，要求鑫博泰来公司将分户墙拆除重砌。为此张少卿提供自行拍摄的视频和图片以证实己方房屋内外来声音传入情况。鑫博泰来公司对此不予认可，称房屋交付前检查机构抽查了一期工程的隔音情况，为合格。为此鑫博泰来公司提交国家建筑工程质量监督检验中心2018年9月10日出具的《检验报告》，检验结论为3#楼×单元11层1103房间（声源室）次卧与1102房间（接收室）次卧之间空气隔声的检验结果为46dB，达到《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）中住宅建筑卧室、起居室（厅）与邻居房间之间空气隔声性能的低限要求（45dB）。张少卿称检测的3号楼与本案诉争房屋并非同一楼栋，不具有可比性。且检测房间隔墙为承重墙，而己方分户墙为空心砖分户，鑫博泰来公司的检验报告属于避重就轻。鑫博泰来公司则表示3号楼与张少卿所在的楼栋同设计单位、同工期、同施工材质、同施工单位，对3号楼的某个房屋进行检测，属于对整个一期工程的抽查，符合行业惯例，表示同期竣工的张少卿所在楼栋在竣工验收时的隔音情况也符合国家标准。庭审中，张少卿表示在装修过程中发现房屋存在多处钢筋裸露的情况，要求鑫博泰来公司赔偿损失20000元。为此张少卿提供装修现场照片及与鑫博泰来公司项目负责人丁峰的录音在案佐证。鑫博泰来公司则称张少卿在验房意见书中对房屋的质量没有提出异议。所谓裸露钢筋问题并未向鑫博泰来公司报修过，亦不存在丁峰答应赔偿其2万元的事实。张少卿在装修时自行铲墙等属于自己的装修行为，图片不能证明是鑫博泰来公司造成的还是装修公司造成的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，张少卿、鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。张少卿按照合同约定支付了801室房屋的购房款，鑫博泰来公司应于2018年9月30日前交付房屋。根据本案查明的事实，张少卿于2018年9月26日办理了验房收房手续，并签订了《房屋交接单》，鑫博泰来公司当时虽未取得《建筑工程竣工验收备案表》，但张少卿以自己实际接收房屋的行为认可了鑫博泰来公司的交付，且交付日期位于2018年9月30日之前，张少卿据此要求鑫博泰来公司支付逾期交房违约金，依据不足，一审法院对此不予支持。关于张少卿主张接收房屋后发现小区供水不符合合同约定的条件，据此要求鑫博泰来公司支付逾期交房违约金并计算至取得二次供水卫生许可证之日即2019年9月29日的诉讼请求，一审法院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，但是“达到使用条件”的约定是针对水质标准还是管道设施设备的铺设并不明确。结合本案中张少卿与鑫博泰来公司在交接房屋时并未就自来水水质问题发生争议，事后在使用过程中发现水质不达标的问题，不能推定为交付房屋时水质不符合使用标准，且张少卿亦在停水期间获取了相应的生活保障用水，故一审法院对张少卿的该项诉讼请求不予支持。至于张少卿认为鑫博泰来公司交付的房屋隔音未达标的意见，合同中并未就隔音标准有具体明确的约定，结合涉案房屋属一般民用商品房，且已取得竣工验收备案表，张少卿坚持以隔音未达标主张房屋有质量问题要求鑫博泰来公司承担补救措施及相应损失，无事实与法律依据，故对于张少卿的第二项及第三项诉讼请求不予支持。对于张少卿要求鑫博泰来公司公开致歉的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于张少卿认为房屋存在钢筋裸露情形要求鑫博泰来公司赔偿损失20000元的诉讼请求，因其并未提供充分有效的证据证实己方主张，一审法院对此不予支持。一审法院据此判决：驳回张少卿的全部诉讼请求。二审审理期间，张少卿为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：证据一，通州区委书记就涉案小区进行行政回复的新闻图片，证明通州区委书记回复涉案小区供水事件的经过、解决措施，并指示一定要举一反三，对不具备入住条件的小区坚决不允许入住。证据二，光机电管委会王主任现场为业主解答的录音，证明光机电管委会王主任现场答复张少卿涉案小区不具备交付条件即让业主入住，确认涉案小区从未申报任何供水手续，鑫博泰来公司的说法是推脱责任，补救措施的水车供应出自政府，政府的水质绝对不会有问题，涉案小区的水质需单独检测。证据三，台湖镇政府陈主任对涉案小区水质问题现场解答的录音，证明陈主任明确表示台湖镇政府出的公告说明大市政水本身没有问题，进到小区内的水质属于小区负责。证据四，台湖镇政府陈主任确认开发商水质不合格与政府无关的电话录音，证明陈主任再次声明涉案小区水质不合格系自来水接中水管，所以与政府供应水源无任何关系。证据五，通州区卫健委大厅行政人员及现场负责人的解答录像，证明：1.未取得二次供水卫生许可证禁止供水，未达到此条件不能交房。2.水质检测报告必须包含三个点位，市政、出口、末梢及32项监测方为有效。3.水质检测报告禁止送检，送检视为无效。4.大市政水全部合格，但只负责到小区水表，小区内部有自己的管线，需按照相关要求进行检测。给排水验收与生活饮用水是两个标准，不可混淆。证据六，通州区卫健委大厅电话录音（1），证明：1.未取得二次供水卫生许可证禁止供水，未达到此条件不能交房。2.水质检测报告必须包含三个点位，市政、出口、末梢及32项监测方为有效。证据七，通州区卫健委大厅电话录音（2），证明水质检测报告禁止送检，送检视为无效。证据八，阳光城丁峰总因胀模、桶装水赔偿、物业费赔偿录音，证明：1.鑫博泰来公司承认张少卿房屋存在胀模维修的事情真实存在。2.经阳光城项目总丁峰与阳光城集团就以上问题沟通的最终汇报结果，阳光城集团同意给出张少卿房屋因胀模问题给张少卿带来的实际经济损失3万元。证据九，阳光城前物业宗经理微信截屏打印件与电话录音，证明：1.涉案房屋胀模事情真实存在。2.阳光城对涉案房屋进行修复的事情真实存在。3.维修记录单不在物业而在总包。证据十，阳光城项目总丁峰与阳光城建筑工程师同张少卿电话录音，证明：1.涉案房屋隔音存在质量问题的事实真实存在。2.确认涉案房屋的最终维修方案。3.确定涉案房屋隔音工程的开工日期。证据十一，阳光城管家告知有线的安装时间微信截屏打印件，证明鑫博泰来公司于2018年9月26日违规交房后，直至2019年4月12日，入住业主才能安装有线，时间长达7个月，以此证明阳光城不光因为上下水达不到使用标准，同时还涉及有线。证据十二，通州住建委电话咨询录音（1），证明：经建委核实，竣工备案表不包含隔音验收。证据十三，通州住建委电话咨询录音（2），证明：竣工备案表不包含隔音验收。证据十四，关于小区交付后多次停水的微信截屏打印件，证明涉案小区交付以后多次停水，给张少卿的生活带来严重不便。其原因是鑫博泰来公司未达到交付条件即交房。证据十五，关于阳光城物业经理及管家告知可以安装燃气日期的微信截屏打印件，证明2018年9月26日鑫博泰来公司交付房屋时，是不能开通燃气的。证据十六，关于阳光城项目总丁峰身份证明和声音证明的微信截屏打印件和视频，证明丁峰的身份和声音。同时证明鑫博泰来公司同意赔偿张少卿3万元经济损失及张少卿向鑫博泰来公司反映隔音问题等情况。证据十七，关于阳光城房修服务经理魏志孟身份证明和声音证明的微信截屏打印件和视频，证明魏志孟的身份及鑫博泰来公司曾因涉案房屋的原始水管质量问题导致楼下邻居泡水，鑫博泰来公司在给张少卿维修过程中，导致张少卿18天无水可用，而没有任何补偿。证据十八，阳光城房修服务经理魏志孟的录音，证明魏志孟亲自去涉案房屋听取隔音状况，鑫博泰来公司主动承认房屋隔音存在较大问题，魏志孟称汇报集团领导后，领导已经研究并给出整改方案，于近日着手开始维修、赔偿损失等措施，同时还约见了张少卿的邻居，告知其维修事宜，并征得邻居意见。证据十九，涉案小区接中水的视频，证明涉案小区自来水接中水的违法行为。证据二十，建委关于《进一步加强自住型商品住房建设过程监管工作的通知》，证明：建委明确告知自住房不得降低建设标准，包括隔音等标准必须符合国家要求，对于逾期交房的开发商要求其向购房人支付逾期交房违约金。鑫博泰来公司对证据九与本案的关联性不予认可，对其他证据的真实性均不予认可。对于上述证据的证明效力，本院将结合本案的其他证据综合予以评断。本院对一审法院认定的事实及证据的证明效力均予以认定，上述事实还有二审时双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，张少卿和鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案系房屋买卖合同纠纷，张少卿认为鑫博泰来公司构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任，同时提出鑫博泰来公司交付的房屋存在隔音及露筋问题，应当承担相应的责任。结合双方的诉辩意见，本案在二审审理期间的争议焦点为：一、鑫博泰来公司是否存在逾期交房行为以及是否应支付逾期交房违约金；二、本案是否存在隔音、露筋问题及赔礼道歉的上诉请求能否得到支持。关于焦点一，首先，鑫博泰来公司是否存在逾期交房行为，张少卿与鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第（一）项明确约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，张少卿虽然在9月26日收房，但鑫博泰来公司实际取得竣工验收备案表的时间为2018年10月17日，鑫博泰来公司作为开发商在未办理房屋备案登记的情况下向张少卿交房，鑫博泰来公司实际未达到合同约定的交房条件，应当承担逾期交房的违约责任，经核算，鑫博泰来公司应当向张少卿支付违约金7943元。一审法院对此认定有误，本院在查明事实的基础上依法予以纠正。其次，关于张少卿所述鑫博泰来公司提供的房屋未达到《北京市商品房预售合同》第十三条中关于市政基础设施中的上、下水使用条件，构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任一节，本院认为，依据双方在《北京市商品房预售合同》第十二条及十三条的约定，出卖人交付商品房时市政基础设施中的上水、下水应当在2018年9月15日达到使用条件，市政基础设施中的上、下水是否达到使用条件应当以《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》确认的内容为准，至于张少卿提交的供水水质问题，不能作为出卖人承担逾期交房的违约责任的事实。据此，一审法院就该问题的判决结果并无不当，本院予以支持。张少卿关于水质问题要求出卖人承担违约责任之上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，隔音问题，张少卿在本案中虽提出鑫博泰来公司所售房屋的隔音未达标，不符合双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条中关于建筑隔声的要求，对此，本院认为，鑫博泰来公司已完成了建设工程竣工联合验收工作，确认所售商品房符合竣工验收标准，至于张少卿所述其所在801室的建筑隔音情况未达到标准，应当提交相应的证据予以证明，现其提交的证据不足以证明其所述情况存在，一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当，本院亦予以确认。关于焦点二，漏筋问题，因张少卿已完成装修工作，张少卿现无充分证据证明涉诉房屋存在漏筋，即使漏筋对其造成损失，一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当，本院亦予以确认。关于张少卿提出的要求鑫博泰来公司对其公开赔礼道歉的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，张少卿的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2814号民事判决；二、北京鑫博泰来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张少卿逾期交房违约金7475元；三、驳回张少卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2522元，由张少卿负担2442元（已交纳），由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担80元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5044元，由张少卿负担4884元（已交纳），由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担160元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣二〇二〇年十二月二十八日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩