河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初414号原告：屈艳涛，男，1982年4月5日出生，汉族，住新野县。原告：程曼，女，1982年6月5日出生，回族，住新野县。二原告共同委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所法律工作者。被告：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县城小阁口**。统一社会信用代码91411329757145113A。法定代表人：张浩庆，总经理。被告：新野奥通房地产开发有限公司，住所地新野县城人民路中段东侧。统一社会信用代码91411329568639480W。法定代表人：肜应伍，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。原告屈艳涛、程曼与被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称新野瑞祥公司）、新野奥通房地产开发有限公司（以下简称新野奥通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈艳涛、程曼的共同委托诉讼代理人何旭、郑天印，被告新野瑞祥公司、新野奥通公司的共同委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈艳涛、程曼向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告新野瑞祥公司于2015年7月7日签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效；2、请求依法确认原告与被告新野瑞祥公司于2015年7月7日签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中违约金格式条款无效；3、请求依法判令二被告支付原告逾期交房违约金，违约金自2017年1月1日起按已付购房款326781元、年息6%计算至办理房屋权属证书之日止（2017年1月1日至2019年8月31日的违约金为63395元，2019年8月31日以后的违约金计算至办证之日止）；4、请求依法判令二被告完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备。事实和理由：2015年7月7日，原告与被告签订了奥通福地名钻商品房买卖合同，约定原告购买被告奥通名钻第16幢2单元1501房一套，建筑面积133.38㎡，单价2450元，总价款326781元。原告依约支付了首付款，并办理按揭贷款支付了房屋余款，按照被告要求于2015年7月7日支付了契税、大修基金、办证费等共计12608元。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任中原告违约金比例为日万分之2，第九条约定出卖人逾期交房被告逾期交房的违约金比例为日万分之0.5，第十五条关于产权登记的约定中被告逾期办证的违约金比例为0.05%。合同约定被告交房时间为2016年12月31日前。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告使用格式合同没有在双方违约责任中遵循公平原则，把原告逾期付款的违约责任约定为日万分之2，而把被告的逾期交房责任约定为日万分之0.5，把被告逾期办证义务违约责任约定为0.05%，免除或降低了被告的违约责任，加重了原告的违约责任，应当确认为无效格式条款。原告按照约定及被告要求全部履行了该合同的义务，但是被告一直没有按照约定时间履行交房义务，应当承担合同约定和法律规定的违约责任。据此，原告为维护其合法权益，依法起诉，望判如所请。被告新野瑞祥公司、新野奥通公司辩称，商品房买卖合同存在于被告新野瑞祥公司与原告之间，被告新野奥通公司不是合同的相对人，不享有合同权利也不承担合同义务。原告的第1、2项诉讼请求不符合法律规定，双方的约定是真实意思表示，不违反法律规定。被告新野瑞祥公司已向原告实际交付了房屋，由原告占有使用至今。综上，请求依法驳回对被告新野奥通公司的诉讼请求，由被告新野瑞祥公司按合同约定承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月1日，原告屈艳涛作为买受人，被告新野奥通公司作为出卖人，双方签订《奥通?福地名钻商品房认购协议书》一份，约定由原告订购位于新野县城中兴路与纺织路交汇处奥通?福地名钻16号楼2单元15层01户，建筑面积133.38㎡，单价2450元/㎡，房款总价326781元，付款方式为按揭付款，买受人首付房款106781元，余款220000元办理按揭贷款。原告屈艳涛在该认购协议书上签字并按指印，被告新野瑞祥公司在该认购协议书上加盖公章。2015年7月7日，原告屈艳涛、程曼作为买受人，被告新野瑞祥公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第16幢2单元1501号房，建筑面积133.38平方米，单价为每平方米2450元，总金额为326781元；付款方式为买受人于2015年7月7日交纳总房款的约32.68%共计106781元，剩余房款220000元采用银行按揭方式。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）2015年2月1日，原告交纳首付购房款106781元，被告新野瑞祥公司向原告出具收据一份，并加盖被告新野瑞祥公司财务专用章，剩余房款220000元已办理按揭贷款。2015年7月7日，原告交纳契税、维修基金、天然气初装费（2600元）等办证费共计12608元，被告新野瑞祥公司向原告出具收据一份，并加盖新野瑞祥公司财务专用章。2020年1月19日，被告向原告交付房屋，原告接收房屋后，入住至今。本院在审理中依法对被告新野瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称被告新野奥通公司系使用被告新野瑞祥公司的资质开发的房产，向被告新野瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由被告新野奥通公司掌管。被告新野奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到被告新野瑞祥公司的款项，被告新野瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。本院认为，原告屈艳涛、程曼与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于原、被告争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，本院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，二原告与被告新野瑞祥公司于2015年7月7日签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由原告与被告新野瑞祥公司签订该合同时所填写，并非被告新野瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故二原告请求确认上述违约金条款无效，于法无据，本院依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因二原告无法证明因被告新野瑞祥公司逾期交房给其造成的实际损失，现不能确定原告是否存在实际损失，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。被告新野瑞祥公司未在合同约定的2016年12月31日前向二原告交付房屋，已构成违约，依据双方合同约定，逾期交房违约金应自逾期之日即2017年1月1日起按日支付已付房款326781元的万分之0.5计算至实际交付之日即2020年1月19日为18201.7元。关于二原告请求被告新野瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，原告可向相应的行政机关反映消防问题；因原、被告双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，原告请求被告完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；因被告新野瑞祥公司已通过新野奥通公司代为收取原告交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，被告新野瑞祥公司应在本判决生效之日起3个月内为原告完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为被告新野瑞祥公司，被告新野奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到被告新野瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由被告新野瑞祥公司承担违约责任，二原告请求被告新野奥通公司共同承担责任，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告屈艳涛、程曼逾期交房违约金18201.7元。二、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内为原告屈艳涛、程曼完善天然气入户设备。三、驳回原告屈艳涛、程曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告屈艳涛、程曼负担1300元，被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张**德人民陪审员  山雪梅人民陪审员  朱明晓二〇二〇年九月二十九日法官助理陶海英书记员颜卉