河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初3438号原告：闵志宇，男，1973年5月13日出生，汉族，住新野县。被告：于洋，女，1985年7月2日出生，汉族，住新野县。被告：王科，男，1986年12月14日出生，汉族，住新野县。原告闵志宇与被告于洋、王科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵志宇及被告于洋、王科均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闵志宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和二被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令二被告支付违约金89550元（房款三分之一）；3.判令被告返还原告房产，所产生的费用由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告和二被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令二被告支付违约金95640元，原告返还二被告房款253300元；3.判令被告返还原告房产，所产生的费用由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于洋、王科二人于2017年7月11日与原告签订《房买卖(合同)协议》一份，原告将持有的一套房屋(河南省新野县淯翔路浅水湾小区3号楼一单元1202室)以分期付款方式卖给被告，双方约定分40个月以支付宝转账方式付清所有房款，但被告仅付了21期后就以各种理由拖延付款，而且以生意周转急需资金为由从原告处分三次借款163000元整。被告王科利用原告的信任几乎在没花钱的情况下得到原告的房产，该行为已经严重违背了合同签订当初的公平和意愿，如今被告更是拉黑原告失联。因被告不能及时履约，给原告的经营带来诸多不便和损失，原告多次催讨无果下，为维护自身合法财产权益不受损失，特向人民法院提起诉讼，请求法院按照《中华人民共和国合同法》第九十四条(三)当事人一方退延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同之规定，依法支持原告诉讼请求。被告于洋辩称：买卖房子属实，王科负责还钱，房子过到我名下了，还剩多少钱我不知道。我希望还买房子，继续履行合同，拖欠的房款补上。被告王科辩称：我房款已经给了320670元，应继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告于洋、王科系朋友关系。2017年7月11日，原告将其位于新野县淯翔路浅水湾小区3号楼一单元1202室作价274500元卖给被告于洋、王科。由于二被告无力支付全款，双方约定二被告支付首付款50000元，剩余房款及利息为244800元，由二被告每月支付6800元，分36个月付清。双方订立房屋买卖(合同)协议一份，内容为“房买卖(合同)协议卖方:闵志宇(简称甲方)(备注:房子为浅水湾小区3号楼一单元1202室)……买方:于洋……王科(简称乙方)……第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在南阳市浅水湾拥有的房产，建筑面积为109.8平方米。第二条上述房产的交易价格为:单价人民币2500元/平方米，总价:人民币274500元整，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币伍万元整，作为购房首付资金。房屋其他费用由乙方负担，最后保留一万元为房产证押金证书手续完毕后一次性支付。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定合同签订之日支付首付款(含定金)人民币伍万元整给甲方，剩余房款以及利息共计人民币244800元整双方协议按揭付款(每月6800元分36个月付清，第一次支付日期为20170820号)(付款方式为每月二十号支付宝转账到闵志宇账户15×××11）第四条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定交缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费经双方协商，交易税费由乙方承担。第五条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，(如无力偿还剩余房款)应书面通知甲方，甲乙双方协商按照当时市场价格折算分割，如一方违约应付对方总房款的百分之三十为违约金。……甲方闵志宇乙方于洋、王科2017年7月11日”。该合同签订后，被告王科按约定支付原告闵志宇首付款50000元，并每月支付闵志宇房款6800元至2018年6月。2018年6月30日，闵志宇与王科又订立补充协议一份，将案涉房屋加价24000元，并约定在王科将原有36个月房款付清后，由王科分四个月，每个月6000元付清24000元房款，其内容为“浅水湾3号楼1202补充协议因购买之日协议房款单价有误，以及办理房产证费用浅水湾3号楼1202需补差价20379元，协议36期付清后，分四个月，每月6000元，共计24000元由王科付还给闵志宇。双方协商签字后即日生效王科”。该补充协议签订后，王科按月支付闵志宇房款至2020年7月1日（自2018年10月起，每月支付房款数额不等）。此后，王科未能继续支付闵志宇剩余房款，原告闵志宇诉至本院。本案诉讼过程中，经本院组织原、被告双方对账，双方均认可截止2020年7月1日，王科已支付闵志宇房款250300元。另查明，案涉房屋已于2019年3月13日登记在被告于洋名下。本案庭审中，原告闵志宇明确表示如果原、被告双方之间的房屋买卖合同不能解除，则要求王科支付剩余房款及违约金，并明确表示不要求被告于洋承担还款责任。本院认为，原告闵志宇将其位于新野县淯翔路浅水湾小区3号楼一单元1202室出售给被告王科、于洋，双方形成房屋买卖合同法律关系。案涉房屋买卖协议及补充协议系当事人双方真实意思表示，本院依法确认其法律效力。关于原、被告之间的房屋买卖合同是否符合法定解除条件的问题。依据原、被告之间房屋买卖合同及补充协议的约定，被告王科应支付给原告闵志宇案涉房屋总价款为50000元+6800元×36个月+24000元=318800元（约定至2020年11月20日全部付清），双方均认可截止2020年7月1日，王科已支付闵志宇房款250300元。截止本案起诉之日即2020年9月11日，王科到期应付房款50000元+6800元×36个月+6000元=300800元（按补充协议约定，剩余房款18000元履行期限至2020年11月20日届满）。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五)法律规定的其他情形。”本案中，被告王科已支付原告闵志宇房款250300元，截止本案起诉之日王科拖欠闵志宇300800元-250300元=50500元到期应付房款未予支付，存在违约行为。但该迟延履行行为并不构成根本违约，案涉房屋买卖合同不符合法定解除条件，故本院对原告要求解除原告和二被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。本案庭审中，原告闵志宇明确表示如果原、被告双方之间的房屋买卖合同不能解除、则要求王科支付剩余房款及违约金、并明确表示不要求被告于洋承担还款责任，该主张系其真实意思表示，不违背法律规定，本院予以确认。案涉全部房款318800元履行期限届满为2020年11月20日，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因王科以自己的行为已表明其不按约定分期履行支付房款的合同义务，故原告起诉时虽然剩余房款履行期限并未届满，王科仍应支付原告全部剩余房款318800元-250300元=68500元并承担违约责任。关于原告请求的违约金计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原、被告双方签订的房屋买卖合同第五条明确约定“……如一方违约应付对方总房款的百分之三十为违约金”，结合本案王科已支付大部分房款给闵志宇，现尚欠68500元房款的实际情况，如果按双方约定的违约金计算办法由王科给付闵志宇违约金，则过分高于被告王科违约给原告造成的损失，本院结合本案实际情况及当地经济发展水平，酌定由被告王科支付原告闵志宇违约金5000元为宜。原告请求的违约金过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、被告王科于本判决生效之日起十日内支付原告闵志宇购房款68500元及违约金5000元。二、驳回原告闵志宇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，由被告王科负担1640元，由原告负担500元。财产保全费2120元，公告费300元，由被告王科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  陈金波人民陪审员  刘 琴人民陪审员  周明理二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈侍君