广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初9506号 原告：罗日照，男，1980年3月12日出生，壮族，住广西田林县。 委托诉讼代理人：潘伟升，广西安信律师事务所律师。 被告：广西南凯投资有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区北湖北路71号国际汽车城行政大厅三楼203室，统一社会信用代码：91450100MA5LA4AD0E。 法定代表人：潘泽镇。 原告罗日照与被告广西南凯投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告罗日照及其委托诉讼代理人潘伟升到庭参加诉讼。被告广西南凯投资有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗日照向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《三宝城市广扬合作建房合同》(合同编号:2018122851301)无效。2.判决被告返还购房款136193元并支付占用该款项的利息损失(计算方式:以136193元为基数，按年利率6%计，从2018年12月28日起计至被告全部返还之日止，截至起诉之日暂计利息13619.3元)；3.本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由2018年12月28日，原、被告签订《三宝城市广场合作建房合同》，被告将坐落于南宁市江南区智和路以南、三津大道东侧的三宝城市广场5号楼13层1301号房出售给原告，房屋建筑面积为93.7平方米，房屋单价为每平方米3920.21元，总 2 价为367441元，被告向原告保证建房手续齐全，原告信以为真。合同签订当日原告就向被告交付首期购房款136193元。事后原告得知被告并没有《建筑工程施工许可证》，也未办理房屋预售许可证，原告便要求与被告解除合同并要求返还合作建房出资款(实为购房款)，被告拒不同意。原告认为，原告与被告虽签订合作建设合同，事后原告与被告没有共同建房的行为，故双方之间实为房屋买卖合同。而被告没有《建筑工程施工许可证》，也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同，被告应向原告退还全部建房款，并支付资金占用利息损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告广西南凯投资有限责任公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《三宝城市广场合作建房合同》（合同编号：2018122851301），合同第一条约定：甲方以拆迁回建合作建房方式取得以下地块的建设房屋使用权，甲乙双方一致同意由甲方建设、乙方出资方式共同建设开发该项目，建设完成后乙方根据本合同约定取得相应的房屋使用权。地块概况如下：1、土地性质：其他商服用地。2、项目位置：南宁市江南区智和路以南、三津大道东侧。3、宗号：桂（2018）南宁市不动产权第0111942号。4、土地权属：南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村5组。5、权利性质：划拨。6、权利类型：国有建设用地使用权。7、用地概况：该地块土地面积为16480.29㎡，土地规划用途为其他商服用地。上述项目【现定名】：三宝城市广场。第二条约定乙方参与甲方的房屋合作建设，并交付本合同第四条约定合作建房款，可分得本项目5号楼13层1301号房，建筑面积93.73平方米。第三条约定乙方取得该合作建房的房屋使用权年限为60年，自该房屋交付之日起至2080年11月8日止。第四条约定该合作建房建筑面积单价为3920.21元/㎡（毛坯房），总价款为367441元。第六条约定乙方分期付款，第一期为合作建房款的40%计147441元，乙方在前述本合同的同时交纳；第二期为合作建房款的20%计73488元，乙方在房屋结构建至1层时接到甲方通知一周内交纳；第三期为合作建房款的20%计73488元，乙方在房屋结构建至主体楼栋的一半（10层）时接到甲方通知一周内交纳；第四期为合作建房款的10%计36744元，乙方在房屋达到封顶条件接到甲方通知一周内交纳；第五期为合作建房款的10%计36280元，乙方在房屋达到交房条件接到甲方通知一周内交纳。第八条约定在乙方已交付完全部合作建房款的前提下，甲方应当在2021年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十七条第5款约定，该房屋使用权 3 限届满，按当时的国家法律、法规办理。第10款约定，乙方使用该房屋期间，如根据法律规定可办理证件手续的，在取得南宁市江南区沙井街道同乐村5组和其他项目政府部门同意的情况下，甲方协调乙方办理相关手续和相关证件，乙方承担相关税费及其他所有费用，具体费用的缴纳及办证程序等事宜以相关部门的规定为准。合同还就“面积确认及面积差异处理”、“乙方逾期付款的违约责任”、“逾期交房的违约责任”、“房屋交接”、“保修责任”等内容进行了约定。 当日，原告向被告支付三宝城市广场合作建房首付款136193元，被告向原告出具了一份《收据》。 2020年4月22日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：我司开发的三宝城市广场项目，目前我司已取得相关《土地证》、《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》，目前《建筑工程施工许可证》也在抓紧办理中，您的担忧我们表示理解。我司将该项目《建筑工程施工证许可证》在2020年7月31日前办理完毕。本项目在时间截止日后未取得《建筑工程施工证》或办理完毕《建筑工程施工证》后本项目仍无法正常施工已实现您合作建房入住目的于2020年8月31日前我司都可以办理房款退还手续，退还您已支付的合作建房款。 另查明，南宁市不动产登记中心于2020年12月1日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载：坐落于南宁市江南区侧的土地用途为城镇住宅用地，权利人为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村5组，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，不动产权证书号为桂（2018）南宁市不动产权第××号。 被告系有限责任公司，经营范围为：对房地产业的投资；机电设备、钢材的销售；高新技术的开发与服务；房屋租赁，汽车租赁服务；酒店管理。 原告并非南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地办理土地使用权出让手续、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南凯投资有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 4 关于合同性质。原、被告签订的《三宝城市广场合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权60年。综合涉案房屋的交付日期、计价方式、使用期限、办理房屋权属登记手续等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原、被告之间建立房屋买卖合同关系。 关于合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，涉案房屋所占用土地系以划拨方式取得，被告作为涉案项目的建设方，在将相关房地产向社会公众出售时，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，现被告却在未办理土地使用权出让手续的情况下，将涉案土地上建造的房屋向社会大众出售，违反了上述法律规定。且被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《三宝城市广场合作建房合同》属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《三宝城市广场合作建房合同》无效，因此，被告收取的购房款136193元应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告支付利息，本院予以支持。因此，被告应当按实际实行的中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付利息，原告要求按年利率6%计算利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。故利息的计算方式为：以136193元为基数，自2018年12月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同 5 期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告罗日照与被告广西南凯投资有限责任公司签订的《三宝城市广场合作建房合同》（合同编号：2018122851301）无效； 二、被告广西南凯投资有限责任公司向原告罗日照返还购房款136193元； 三、被告广西南凯投资有限责任公司向原告罗日照支付利息（计算方法：以136193元为基数，自2018年12月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3406元，保全费1270元，两项合计4676元（原告罗日照已预交），由被告广西南凯投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 6 审判员  韦月玲 二〇二〇年十二月十一日 书记员  文艺霖