湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0802民初1696号 原告（反诉被告）:阎浩。 委托诉讼代理人：曾贞（系阎浩之妻）。 被告（反诉原告）：张**。 委托诉讼代理人：罗成洋（系张**儿媳）。 原告（反诉被告）阎浩与被告张**（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。阎浩及其委托诉讼代理人曾贞、张**及其委托诉讼代理人罗成洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阎浩向本院提出诉讼请求：判令张**退还房屋押金30000元，并赔偿利息损失，利息自2019年9月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效文书确定的履行之日止。庭审后，阎浩放弃了利息损失的诉请。事实和理由：阎浩和张**于2019年3月9日签订《房屋租赁协议》，约定张**将其工商街门面出租给阎浩用于奶茶店经营，租赁期限自2019年3月9日至2020年3月8日，租金一年66000元，阎浩需先支付半年房租33000元及押金30000元。同日，阎浩支付张**押金30000元及租金10000元，此后一个月内阎浩又支付张**23000元租金。2019年8月，阎浩告知张**，因阎浩夫妻二人均考上事业单位，而工作地点不在荆门城区，故不能继续经营奶茶店，会主动将房屋内设备处理后将房屋交还张**，便于张**继续出租，同时要求张**停止租赁，返还押金。2019年9月3日，阎浩与张**协商，张**同意解约收房，押金以后退还。几天后，阎浩将房屋腾退，在张**查看房屋情况后将房屋门锁钥匙交还给张**。但张**至今未退还押金。 张**辩称，1.阎浩交纳的是保证金而不是押金。保证金只有按照合同约定履行合同至合同到期时方可全额退还。但阎浩因个人原因不想继续租赁房屋，属单方违约，根据双方《房屋租赁协议》第七条的规定，张**不应退还保证金。2.张**从未同意解约收房，更没有承诺退还保证金。阎浩在合同未到期时将房屋腾退只是其单方意思表示，张**可拒绝其退还保证金的要求。 张**向本院提出反诉请求：1.判令阎浩支付半年租金33000元；2.判令阎浩赔偿房屋损失2000元、电费101元、诉讼资料费200元。事实和理由：2019年3月1日，张**和阎浩签订《房屋租赁协议》，约定：阎浩租赁张**位于工商街的门面用于奶茶店经营，租赁期限自2019年3月9日至2020年3月8日止，租期一年，租金66000元；违反合同约定的应该赔偿对方一切经济损失。合同签订后，阎浩先支付了半年租金。待张**去收取下半年租金时，阎浩告知张**其不再经营奶茶店也不再续交租金了，要退租房屋。张**告知阎浩违约需承担责任。根据双方签订的《房屋租赁协议》第七条的约定，阎浩因个人原因不想继续租房，属单方违约，应赔偿张**的一切经济损失，且张**不予退还保证金。 阎浩针对张**的反诉辩称，1.阎浩不应支付下半年房租。阎浩已经提前近一个月告知张**不能继续经营店铺，要求解除合同，张**获知后也表示理解，并同意提前收房，叫阎浩清理房屋内设备并把钥匙交给张**，完成交房解约后，就把30000元押金退还给阎浩。阎浩清理房屋后，于2019年9月将钥匙交付给张**。张**查验完房屋后就把招租广告贴在了房屋门口。阎浩完成了交房。张**表示目前拿不出30000元，待门面出租出去就将押金退还。但因疫情影响，张**的门面未租出去，张**便否认退还押金的约定。2.阎浩不应赔偿房屋损失,因为没有损坏张**的房屋。3.阎浩不应支付电费，因为阎浩在交房前已经将房屋电费全部结清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认以下无争议的事实： 张**拥有位于工商街001幢1层面积为72.05㎡房屋的所有权。2019年3月9日，张**和阎浩签订《房屋租赁协议》，约定：1.张**将上述房屋租赁给阎浩经营，租期一年，从2019年3月9日至2020年3月8日，租金66000元；2.阎浩交纳保证金30000元；3.租用期间如有损坏房屋及其设施，张**按价从阎浩保证金中扣除，直至房屋结构恢复原状；4.阎浩应按期交纳费用，在租期内不得终止合同，若有违反，张**有权终止合同，由阎浩赔偿损失，否则，张**将不退还其房屋租金和保证金，且阎浩还要赔偿张**违约金100000元；5.租房期间如张**需要房屋时，提前一个月告诉阎浩，到期即合同终止；6.若阎浩违约，应赔偿张**一切经济损失，且张**不退还保证金；若张**违约，应赔偿阎浩一切经济损失。 以上事实，有张**的房屋所有权证、结婚证、《房屋租赁协议》在卷佐证。 针对有异议的事实，阎浩提交以下证据： A1、荆门市屈家岭管理区事业单位2019年公开招聘工作人员体检考察公告、屈家岭管理区事业单位2019年公开招聘工作人员拟聘用人员公告、荆门市退役军人服务中心（站）公开招聘工作人员综合成绩公告、荆门市退役军人服务中心（站）公开招聘工作人员体检考察公告、关于聘用季婉等36人为事业单位工作人员的通知、京山市行政事业单位准许用编通知单、阎浩身份证复印件，证明：阎浩在2019年8月考上事业单位，并通知了张**； A2、通话录音，证明：阎浩2019年9月将房屋钥匙交给张**，并完成了合同解约和房屋腾退； A3、照片一组，证明：阎浩没有动过张**房屋内的结构。 张**提交以下证据： B1、张**、阎浩的物品交接清单，证明：阎浩损坏了张**房屋的两块门、两套窗； B2、发票2张，证明：阎浩拖欠所租赁房屋的电费101.57元； B3、照片5张，证明：阎浩损坏了租赁房屋的门、窗户、墙面。 经庭审质证，张**对A1的真实性无异议，对证明目的有异议，不是阎浩主动告知张**其考上事业单位的，而是张**去找阎浩收取下半年房租时，阎浩才告知张**不续租了；对A2的真实性无异议，但认为通话录音不完整，张**还表示过同意阎浩再把钥匙拿回去，是阎浩主动把钥匙给张**的，而不是张**主动索要的；对A3的真实性有异议，照片是阎浩装修好之后才拍的。阎浩对B1的真实性无异议，是其本人签名，但阎浩接手时房屋内并没有木门，只有卫生间有个门，且房屋是没有窗户的，只有大门口的落地窗；对B2有异议，发票时间是2019年10月以后，不能证明是阎浩用电产生的费用，且阎浩在经营期间按时交纳了电费；对B3的真实性无异议，但阎浩并没有损坏门窗和墙面，只是因装修需要。 对上述有异议的证据，本院经审核认为，A1只能证明阎浩在2019年8月考上了事业单位，不能证明阎浩通知了张**，对该部分证明目的本院不予采信。A2因张**对真实性无异议，本院确认其真实性。张**认为通话录音不完整，其未提交反证证明，本院对该质证意见不予采纳。从通话内容来看，阎浩问张**是否说过“你这后半年先把钥匙给我了”，张**回答“我说你不搞的话，我说你不搞了，但是我也巴不得快点租出去，但是我没想到情况是这样”，阎浩陈述张**收回钥匙后贴上了自己的招租广告，张**未予否认且再次陈述“巴不得快点租出去”，能够证明阎浩将钥匙交给张**时，张**收下了钥匙，并重新张贴了招租广告。关于交钥匙的时间，阎浩在录音中问张**“我是不是九月份把钥匙给你了”，张**在通话中未表示否认。再结合A1，阎浩被事业单位录取后的聘用时间“自2019年9月25日起计算”，表明阎浩在2019年9月就已经去事业单位上班了，不再经营奶茶店，故本院确认阎浩在2019年9月将钥匙交给了张**。张**在庭审中陈述阎浩是2019年10月交的钥匙，其未能举证，本院对该意见不予采纳。至于阎浩交钥匙、张**收钥匙的行为是否表明双方解除了合同，涉及本案法律争点，本院后文阐述。A3不能证明阎浩没有动过张**房屋内的结构，本院不予采信。B1因阎浩对真实性无异议，本院予以确认。阎浩认为接手时没有木门和窗框，其未提交反证，本院对该质证意见不予采纳。但B1只能证明2019年3月9日，张**将涉案房屋移交给阎浩时，一并移交的包括“大门两套，木门三副，窗框两套”，不能证明阎浩将门窗损坏，本院对该证明目的不予采信。B2不能证明与本案的关联，本院不予采信。B3因阎浩对其真实性无异议，本院予以确认。从照片来看，有两个门框上没有木门了，结合B1，本院确认有两副木门被损坏。B3的其他照片，包括一张地板的照片，张**并未主张地板的损失，该照片与本案无关；还包括两张窗户的照片，从B1移交清单上只能看到阎浩接手了窗框两套，但该照片反映不出窗框受损的情况，不能证明阎浩损坏了窗框，本院对该证明目的不予采信。 根据上述采信的证据，本院补充认定事实如下： 2019年8月，阎浩通过考试被屈家岭管理区事业单位录用。 2019年9月，阎浩将诉争房屋腾退后，将钥匙交给了张**，张**收下了钥匙，并在房屋上张贴了印有自己联系方式的招租广告。 阎浩在租赁诉争房屋期间，损坏了房屋内的两副木门。 本院认为，阎浩和张**签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，各方均应按约履行义务。 本案法律争点是：一、阎浩和张**是否提前解除了《房屋租赁协议》；二、张**应否退还30000元保证金；三、阎浩应否赔偿张**房屋租金、房屋损失、电费、诉讼资料费。 关于第一个争议焦点。阎浩认为其已经将房屋腾退，并将房屋钥匙交给张**，张**也接受了钥匙，表明双方已经解除合同。张**认为并非其主动找阎浩要的钥匙，而是阎浩硬将钥匙还给张**，其从未同意解除合同。本院认为，阎浩将房屋腾退、将钥匙交给张**，应视为其向张**表达了解除合同的意思表示，而张**收房后接受了钥匙，并在房屋上重新张贴了自己的招租广告，表明其接受了阎浩解除合同的意思表示。张**认为张贴招租广告是受阎浩委托，未提交证据证明，本院对该意见不予采纳。本院认为双方协商一致提前解除了《房屋租赁协议》。 关于第二个争议焦点。张**认为是阎浩单方违约，不应退还保证金，且保证金不是押金。本院认为，保证金和押金都是为了保证当事人履行合同而收取的。本案中，为了保证阎浩按约履行合同，张**收取了阎浩30000元保证金。现双方协商一致解除了合同，阎浩并未违反合同约定，张**应该将30000元保证金退还给阎浩。 关于第三个争议焦点。张**认为阎浩单方违约，应该赔偿其下半年房屋租金损失33000元。本院认为，双方的《房屋租赁协议》已于2019年9月解除，阎浩在2019年9月将房屋腾退并将房屋钥匙交给了张**，房屋租金应该计算至阎浩交还房屋钥匙之日。阎浩认为其在2019年9月8日将房屋钥匙交给张**，但其未提交充分的证据证明。根据庭审查明的事实，只能确定阎浩是在2019年9月将房屋钥匙交还给张**的，不能确定阎浩是在2019年9月8日交还的。考虑到阎浩同意支付张**一个月的房租，系其对自身权利的合法处分，本院予以确认，故阎浩还应支付张**一个月的房屋租金5500元。 关于张**主张的其他损失，其未举证证明木门的价值，未举证证明阎浩损坏了房屋窗户，未举证证明电费和诉讼资料费实际发生，本院不予支持。 综上，本院对阎浩的本诉请求予以支持，对张**的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张**于本判决生效之日起十日内返还阎浩保证金30000元； 二、阎浩于本判决生效之日起十日内支付张**房屋租金5500元； 三、驳回张**的其他诉讼请求。 上述一、二项相抵后，张**应于本判决生效之日起十日内支付阎浩24500元。 如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费550元，减半收取275元，由张**负担；反诉案件受理费341.50元，由阎浩负担41.50元，张**负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  吴瑶琼 二〇二〇年十一月三十日 书记员  刘 玲