上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3053号原某：邢少利，男，1973年5月20日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑春晖，上海市中原律师事务所律师。被告：松江区叶榭镇八字桥村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：丁钟，书记。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倍利，上海市诚至信律师事务所律师。原某邢少利与被告松江区叶榭镇八字桥村村民委员会(以下简称“八字桥村村委会”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日第一次公开开庭进行了审理。其后，原某申请就涉案标的物残值进行鉴定，本院依法准许。因本案事实不易查明，本案不宜适用简易程序，但法律适用明确，故转为适用普通程序独任制，并于2020年11月11日第二次公开开庭进行了审理。原某的委托诉讼代理人郑春晖，被告的委托诉讼代理人张倍利两次均到庭参加了诉讼。被告的委托诉讼代理人薛敏到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原某向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原某损失300万元。本案审理过程中，原某变更诉请为：请求判令被告赔偿原某损失310,626元。事实与理由：2003年10月28日,被告与案外人上海军山园林绿化有限公司(以下简称“军山公司”)签订了一份《土地租赁协议》,协议约定被告将位于八字桥王家队的一处面积为74.07亩的土地租赁给军山公司18年,即自2003年12月28日至2021年12月27日,土地租赁费每年每亩基数：2004年-2006年是500元,2007年-2009年是600元,2010年-2012年是700元,2013年-2015年是800元,2016年-2018年是900元,2019年-2021年是1,000元。实行先付后用的原则,在签约时即付清第一年的土地租赁费,今后在每年的12月份支付下年度的土地租赁费。被告同意承租人在租赁田块内新建办公用房、宿舍、生产用仓库等其他建筑设施,手续按规定办理。承租人在生产经营中若遇特殊情况,确需转让该地块时,在不影响被告利益的原则下,遵守原协议可以转让。案外人在取得租赁权后,经被告同意在土地上建造了部分建筑物作为宿舍并长期使用。2013年7月23日,案外人军山公司与原某签订了《土地(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》,合同约定军山公司将其租赁的位于八字桥王家队的土地包括房屋、苗木及所有附着物一次性以70万元人民币转让给原某,同时将该转让合同及地上建筑物作为附件一并交被告备案,被告表示对地上建筑物的转让知情并同意原某代替案外人继续履行《土地租赁协议》,原某继而享有原承租人的所有权利义务,原协议的其他条款均不变,随即原某全额支付了转让款。鉴于承租土地上的原有建筑物过于陈旧及建筑物功能欠缺,故原某欲对建筑物进行翻修并扩建配套建筑,在征得被告同意后,由原某出资购买材料对原建筑物(宿舍)实施翻修,此外在租赁土地上原某逐年分期新建了配套建筑(卫生间、仓库、厨房、茶室、客房1-4、花坛、客车改装房、后院大门、进后院木桥、亲木平台及过道、跑马场等),投入资金共计230万,期间被告定期前往租赁土地进行视察,从未曾提出过任何异议。2018年12月10日,上海市松江区规划和土地管理局告知原某上述土地上的建筑属于违法建筑,并要求原某限期拆除及复垦。原某认为在其受让承租土地时原有的部分建筑物由案外人建某某让,被告对此知情并无异议,其余建筑物也是被告在承租后经原某同意后建造,施工手续均经被告批准,原某本身并无重大过错。被告作为土地出租人,无论是在案外人将违章建筑与土地租赁权一并转让给原某的事实知情且未予制止,还是案外人及原某在建造建筑属于违章建筑的事实也未予制止,被告的行为视为认可,正由于被告未尽出租人的管理义务,最终导致相关违章建筑被有关部门责令拆除,给原某造成重大损失。遂涉诉。被告辩称，不同意原某诉请。原某并非土地租赁合同的适格主体，承租人为案外人上海农垦绿化工程有限公司(以下简称“农垦公司”)。若法院认定原某具备主体资格，则原某的诉请没有事实及法律依据。合同履行过程中我方不存在违约行为，原某的违建被拆除并非被告过错，即便认定被告承担责任，也不应超过10%。本院经审理认定事实如下：2003年12月28日，被告(甲方)与军山公司(乙方)签订《土地租赁协议》，约定甲方将位于八字桥村王家队，竹亭路以东，南至七号河，北至王家队农民宅基的95.60亩土地出租给乙方，租赁期限为18面，即2003年12月28日起至2021年12月27日止。土地租赁费每年每亩基数500元，具体如下：2004年至2006年是500元，2007年至2009年时600元，2010年至2012年是700元，2013年至2015年是800元，2016年至2018年是900元，2019年至2021年是1,000元。(协议日期11月11日)。实行先付后用原则，在签约时即付清第一年的土地租赁费，今后在每年的12月份支付下年度的土地租赁费。……甲方同意乙方在租赁田块内新建办公用房、宿舍、生产用仓库等其他建筑设施，手续按规定办理……。协议另对其他相关事项进行了约定。2013年7月23日，原某与军山公司签订《土地(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》，载明，“甲乙双方经友好协商，就2003年12月28日甲方租赁的上海松江叶榭镇八字桥村王家队民委员会[与上海军山园林有限公司(李岷山)]签订的竹亭路以东,南止7号河,北止王家队农民宅基,共计74亩土地及地面附着物转让给乙方现达成如下协议：1.甲方经村委会批准将该土地包括地面房屋,苗木及所有附着物一次性转让给乙方。2.经甲,乙双方协商一次性转让价格为人民币柒拾万圆整。3.甲方保证合同生效前该土地无任何经济纠纷包括所有的水电地租等费用转让后乙方不承担合同生效前的任何法律责任和费用。4.合同签订生效后乙方一次性付给甲方全部转让费,合同生效后,租赁的土地及地面设施与甲方再无关系。5.合同生效后乙方继续按2003年12月28日叶榭镇八字桥村民委员会与军山园林绿化公司签订的原始租赁合同履行,条款不变更……”。2013年8月1日，被告将《土地租赁协议》上的军山公司划去，并在乙方处写有“乙方：上海农垦绿化工程有限公司、邢少利”字样，并由原某签名，被告盖章确认同意转给“乙方上海农垦绿化工程有限公司、邢少利”，并手某“补充：现实际面积为74.07”。2018年12月，上海市松江区规划和土地管理局发出松规土执[2018]15067号《责令停止土地违法行为通知书》，载明“上海农垦绿化工程有限公司在松江区叶榭镇八字桥村王介队建设仓库房建筑和其他设施，占地面积0.45亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你(单位)立即停止上述违法行为”。原某于2018年12月10日签收上述通知书。2019年，案外人上海科瑞真诚建设项目管理有限公司出具《八字桥村-老山东(竹亭南路XXX号)房屋拆除及复垦竣工结算审核报告》，该报告载明的发包人为本案被告，承包人为上海南洋建筑安装工程有限公司，开、竣工时间为2019年9月15日至2019年5月30日，建设内容为八字桥村-老山东(竹亭南路XXX号)房屋拆除及复垦，合同金额为116,896元。2020年1月1日，原某与案外人米某某签订《土地使用权(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》，载明原某将其租赁的上海松江叶榭镇八字桥村民委员会与原某签订的竹亭路以东，南至7号河，北至农田水泥路，共计74.07亩土地地上附着物转让给米某某。2020年1月6日，被告出具《证明》一份，载明“八字桥村王家队(竹亭路以东、南至七号河、北至王家队农民宅基涉及74.07亩)地块的原承租人上海军山园林绿化公司于2013年8月1日与邢少利签订《土地(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》,该地块上的建筑物(包括但不限于房屋及所有附着物)以人民币70万元的价格随土地租赁权一并转让给邢少利所有,转让的财产作为转让合同的附件交我委会备案。邢少利已履行合同约定的全部付款义务,叶榭镇八字桥村委会同意变更承租人为邢少利,原承租人的权利、义务及地块所属财产均由邢少利享有,租赁协议的上海农垦绿化工程有限公司并非该地块的土地承租人”。2020年2月5日，被告出具《同意转让证明》，载明同意原某将相关土地使用权及其附属物再次出让，但受让人应严格遵守原租赁协议，不得从事影响土地及村委会利益的行为。本案审理过程中，原、被告一致确认，涉案土地四至为南至七号河、西至竹亭南路、北至水泥路(机耕路)、东至水稻田(土沟)，面积为74.05亩(以下简称“涉案土地”)。经原某申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司就原某承租的上述土地上的建筑物及装饰装修残值进行鉴定,鉴定时间节点以原、被告一致确认拆除日即2019年5月24日为准，考虑年限和折旧。上海中世建设咨询有限公司随后出具中世造鉴字[2020]第0033号《工程造价鉴定意见书》，载明：按照原某所称的施工时间计价，则上述工程造价为1,769,387元，残值为776,567元；按照被告推断的施工时间计价，则上述工程造价为1,560,513元，残值为600,036元。原某就本次鉴定垫付鉴定费用42,350元。原、被告均未在本院指定期限内对上述鉴定意见书提交书面异议。原某认为，应按其主张的施工时间折算残值，被告对此不予认可，认为应按照其估算的时间为准折算残值。原某另提交(2020)沪01民终9438号民事判决书一份，以证明其建造的部分建筑物系2017年左右施工。被告对上述判决书真实性、合法性无异议，但认为仅能证明原某与案外人之某某在代建房屋关系，并不能证明实际于2017年建造房屋。被告另表示，其同意原承租人建造的仅为临时用房，在知晓原某翻建房屋后，因无法界定是否为违法建筑，且非被告职权，故无权也无义务叫停。原某又提交自行制作的部分支出明细清单、案外人手某的收据、银行流水、微信聊天记录、微信转账记录等，以证明其承租土地后建造地上物的时间及费用支出情况。被告对此不予认可，认为仅上述证据不能体现原某所称的施工时间及施工内容。被告另提交地籍图一组，以证明出租给被告的土地并非基本农田，原某对此无异议。本院另要求被告提交涉案土地支付租金收款凭证一组，该证据显示，2012年及2013年1-7月租金付款人为上海垦农园林工程有限公司，收据抬头为军山公司；2015年至2018年租金的付款人为原某，收据抬头为原某；2019年租金的付款人为冯江，收据抬头为原某。原某对该组证据无异议。以上事实，有《土地租赁协议》、《土地(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》、松规土执[2018]15067号《责令停止土地违法行为通知书》、《八字桥村-老山东(竹亭南路XXX号)房屋拆除及复垦竣工结算审核报告》、2020年1月1日《土地使用权(及所有地面设备苗木附着物)转让合同》、《同意转让证明》、地籍图、租金收款凭证、中世造鉴字[2020]第0033号《工程造价鉴定意见书》、(2020)沪01民终9438号民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，2003年，原某与军山公司就本案所涉土地签订《土地租赁协议》，该协议系双方真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。2013年8月，原某经被告同意，从军山公司处承继了《土地租赁协议》上承租方的权利义务，继而就涉案土地与被告建立了租赁合同关系，此后原某又逐年支付租赁费用，被告亦出具证明认可原某为协议相对方。虽原某又于2020年2月，将上述协议剩余租期相应权利义务及现有地上物等概括转移给案外人米某某，但就本案诉请所针对的涉案土地地上物及装饰装修拆除等情况，均发生在2019年5月，即原某承租期间，故原某系本案适格主体。在原、被告租赁合同关系履行期间，本案所涉土地上部分地上物系前承租人军山公司经被告同意建造，另部分地上物及装饰装修被告知晓原某建造，故对于地上物等的拆除导致的损失，原某应承担主要责任，被告需承担次要责任，责任比例为三七开。对于拆除时地上物等的残值数额，因原某未能提供有效证据充分证明所主张的建造时间，故本院采信被告的意见，并以鉴定单位以此为基准所做的地上物等拆除时的残值600,036元为基数，按照双方过错比例，依法酌定被告需赔偿原某损失180,010.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《第一百零七条的规定，判决如下：被告松江区叶榭镇八字桥村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原某邢少利损失180,010.80元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,959元，鉴定费用42,350元，诉讼费用合计48,309元，由原某邢少利负担33,816.30元，由被告松江区叶榭镇八字桥村村民委员会负担14,492.70元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年十二月十五日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。