葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初598号原告：秦丹凤，女，1962年6月6日出生，汉族，葛洲坝基础公司退休职工（返聘人员），户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：杨利红，湖北百思特律师事务所律师。被告：王婷，女，1981年5月22日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。被告：邹斌，男，1970年10月27日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地湖北省宜昌市点军区。被告：张才珍，女，1948年12月29日出生，汉族，宜昌市建委退休职工，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市。被告：宜昌安城房地产中介有限公司，住所地宜昌市西陵区夷陵大道**，统一社会信用代码91420500MA491H2L92。法定代表人：刘华，该公司总经理。原告秦丹凤诉被告王婷、邹斌、张才珍、宜昌安城房地产中介有限公司（以下简称安城中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法由审判员张浴阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦丹凤的委托诉讼代理人杨利红，被告王婷、邹斌、张才珍及安城中介的法定代表人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦丹凤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认秦丹凤与张才珍、安城中介签订的《房屋买卖居间合同》无效，判令王婷、邹斌、张才珍、安城中介连带返还秦丹凤双倍定金100000元，并赔偿秦丹凤房屋装修损失合计233944元；2.判令王婷、邹斌、张才珍、安城中介承担案件受理费3118元、保全申请费2165元、保全保险费1316元。事实和理由：2019年12月10日，秦丹凤与张才珍、安城中介签订《房屋买卖居间合同》，合同约定张才珍将王婷所有的位于夷陵大道5-3号、不动产权证号为0199508号的房屋出卖给秦丹凤，房屋总价款1200000元，秦丹凤支付定金50000元。2019年12月20日，秦丹凤支付首付款200000元，张才珍向秦丹凤交付房屋。经安城中介同意，秦丹凤开始进行房屋装修，共花费装修款233944元。2020年7月初，王婷告知秦丹凤其对房屋买卖事宜不知情，要求秦丹凤立即腾退房屋。秦丹凤找安城中介核实，此时安城中介才告知秦丹凤案涉房屋系王婷单独所有，因王婷在外地服刑，邹斌、张才珍、安城中介恶意串通将该房屋出售给秦丹凤。因王婷不同意出售案涉房屋，安城中介向秦丹凤返还首付款200000元。后王婷、邹斌、张才珍、安城中介互相推诿，拒不返还秦丹凤定金，也不赔偿秦丹凤房屋装修损失。邹斌、张才珍无权处分案涉房屋，王婷、邹斌、张才珍、安城中介恶意串通损害秦丹凤的权益，因此《房屋买卖居间合同》无效，王婷、邹斌、张才珍、安城中介应承担缔约过失赔偿责任，故秦丹凤诉至法院。审理中，秦丹凤将诉讼请求第一项中的“请求人民法院依法确认秦丹凤与张才珍、安城中介签订的《房屋买卖居间合同》无效”变更为“请求人民法院依法解除秦丹凤与张才珍、安城中介签订的《房屋买卖居间合同》”。王婷辩称：因王婷在外服刑，对房屋买卖事宜不知情，且该房屋设置有抵押且已被法院查封，无法出卖，其同意解除合同，但不同意秦丹凤的其他诉讼请求。邹斌辩称：1.其对房屋买卖事宜知情，因邹斌不在宜昌，《房屋买卖居间合同》上邹斌的签名是后补的，2020年4月，其收到安城中介转交的定金50000元，因合同没有履行，双方均有责任，其同意解除合同，退还定金，但不同意双倍返还；2.秦丹凤未依约支付房款，且未经邹斌等人同意、房屋尚未过户的情况下即对案涉房屋进行装修，故秦丹凤应当自行承担装修损失。张才珍辩称：其是为了筹钱解除王婷的拘留，才考虑卖房，签合同当晚即将情况告诉刘华。在秦丹凤支付200000元首付款后，其将房屋钥匙交给秦丹凤的女儿。2020年1月，秦丹凤提出支付600000元房款，其与刘华商量，刘华说不能收，后来因为疫情，事情就耽搁了。其认为秦丹凤主张的损失过高，不同意赔偿。安城中介辩称：安城中介基于对朋友的信任未作房查，签合同当晚张才珍说案涉房屋暂时被黄陂法院查封，欠账600000元，现在正在努力筹备，没有问题王婷回来后就解封房产，安城中介未看到房屋产权证书，安城中介为了促成交易签订了合同。安城中介认为其已按照合同约定履行，其同意解除合同，但不同意赔偿秦丹凤的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的王婷、邹斌的结婚证、房屋买卖居间合同、收款收据（定金）、中国建设银行个人活期账户交易明细、招商银行账户历史交易明细表、交房确认书、不动产登记查询结果证明、（2020）鄂0116刑初128号刑事判决书、转账凭证、房屋所有权证及土地使用权证、不动产登记证明、邹斌出具的收条、收款收据（首付款）、曾勇出具的收条、微信聊天记录截图，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.秦丹凤提交的许珊与刘华的对话录音光盘及对话记录文字整理稿，拟证明2020年7月22日许珊与安城中介对话情况。因安城中介对该证据的真实性不持异议，本院对光盘存储的对话录音予以确认；2.秦丹凤提交的装修合同、工程预算单、销货清单、收据、科勒专卖店凭证、收据、刷卡回单、华日家具销售专用合同、购买门窗凭证、购买橱柜凭证、购买衣柜凭证、净水器、灶具、风管机、家具及桌椅、卫浴、瓷砖、雨棚等购买凭证、燃气费、停车费、装修押金支付凭证等证据，拟证明秦丹凤装修损失合计233944元。王婷认为该组证据与其无关，王婷、邹斌、张才珍、安城中介均认可秦丹凤已对案涉房屋进行部分装修的事实，且当事人已到案涉房屋对装修情况进行了查看。该组证据本院将结合秦丹凤提交的证据、各方当事人对房屋装修的核实情况及全案其他证据，在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王婷与邹斌系夫妻关系，张才珍系邹斌的母亲。2019年12月10日，张才珍未征得王婷同意，代表邹斌、王婷（甲方、卖方）与秦丹凤（乙方、买方）（秦丹凤委托曾勇代签）、安城中介（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定将坐落于夷陵大道5-3号、建筑面积151.62平方米、权证号码为0199508号的房屋出售给乙方，成交价格1200000元。签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金50000元。2019年12月20日前乙方向甲方支付首付款200000元，当天甲方将房屋交给乙方。2020年1月20日之前乙方向甲方支付首付款600000元，甲方配合乙方办理房屋权属转移登记手续。尾款350000元通过银行贷款支付。所有税费由乙方承担，中介费24000元及权证办理费3000元由乙方承担。如遇不可抗拒的因素过不了户，合同失效，自动终止，甲方退回所有房款，互不追究责任。除不可抗拒的因素或政府职能部门原因外，若甲方不能按约交房，恶意产生债务或者恶意拖延过户，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退回乙方已支付的房款，另外还应赔偿乙方总房款20%的违约金，同时应支付中介方总价款2%的佣金；……；因甲方产权人在外地不能到场签署本合同，特委托代理人代签，所代签的签名均视为产权人的签名，法律上具有同等效力。合同还约定了其他内容。合同签订时，秦丹凤、安城中介均未看到房屋所有权证及土地证。合同签订后，邹斌回宜昌时在安城中介持有的《房屋买卖居间合同》补签名并将房屋所有权证、土地证原件交给中介查看。2019年12月5日、12月10日，秦丹凤通过曾勇向安城中介支付购房定金合计50000元。2019年12月20日，秦丹凤通过其女儿许珊向安城中介支付首付款200000元。同日，张才珍、安城中介将案涉房屋钥匙交给秦丹凤，并与秦丹凤的女儿许珊签署《交房确认书》，该确认书同时载明“交房人张才珍由于不是产权人，但承诺可以全权代表产权人王婷办理房屋交接手续。如有纠纷，张才珍承担法律责任”。2020年1月，秦丹凤提出支付购房款600000元，张才珍为此与刘华商议，刘华告知秦丹凤不用交，也告知张才珍不能收。2020年4月4日，安城中介将购房定金50000元转账给邹斌。随后，在秦丹凤询问安城中介房屋能否装修时，安城中介答复可以装修，遂秦丹凤对案涉房屋进行了装修。秦丹凤于2020年4月5日、8月21日向装修工人支付人工费及材料费用合计59000元，对案涉房屋进行了部分装修；2020年1月18日向宜昌高新区爱尚智慧家居生活馆购买窗户等价款合计17438元，4月18日购买厨房、客厅阳台、厨房阳台、主卧阳台、主卫平开门金属门价款合计10000元，4月28日购买木门+门套价款合计8000元。秦丹凤因购买上述门窗已支付28212元，现窗户已安装，但未安装纱窗，其余尚未送货安装；2020年6月8日向金牌厨柜宜昌欧亚达专营店购买金牌橱柜，当日已支付定金5600元，未送货安装；2020年3月21日向宜昌市西陵区百得胜整体衣柜销售部定制鞋柜、酒柜、主卧衣柜，已付清货款27400元，尚未送货安装；2020年1月18日向欧神诺陶瓷购买厨房、卫生间、阳台瓷砖，已付清货款6788元，现厨房、卫生间瓷砖已安装一部分；2020年7月24日向宜昌市西陵区诺信门窗制作经营部支付雨棚费用2400元，雨棚现已安装；2020年5月25日向葛洲坝（宜昌）燃气有限公司支付户内安装材料费用688元，已安装；2020年7月23日向宜昌高新区金源家居集成商行支付净水器定位、埋管费用300元。此外，秦丹凤购买了科勒卫浴用品、休闲椅、脚踏、烟机、灶具、格力变频风管机、餐桌、餐椅、浴室柜等物品，并已预付大部分费用，大部分尚未实际送货安装。2020年7月18日，安城中介将首付款200000元退给秦丹凤。同时查明，案涉房屋登记所有权人为王婷，房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第**，系王婷婚前个人财产，房屋所有权证盖有“已抵押不动产登记专用章”。该房屋于2018年4月13日办理了抵押权登记，权利人为史凌春，被担保债权数额1100000元，于2018年5月24日被武汉市黄陂区人民法院查封。邹斌、张才珍对案涉房屋被法院查封知情但未告知秦丹凤，安城中介于签订合同当晚得知房屋被法院查封事宜，也未告知秦丹凤。王婷因涉嫌犯拒不执行法院判决、裁定罪，于2019年9月2日被刑事拘留。2020年5月25日，武汉市黄陂区人民法院判决王婷犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑十个月。刑期自2019年9月2日起至2020年7月1日止。王婷出狱后得知上述房屋买卖事宜后，明确表示不同意继续出售房屋并已通知秦丹凤及安城中介，且房屋因存在查封、抵押事由也无法继续交易。另查明，秦丹凤因本案申请诉讼财产保全，支付保全申请费2165元。本院认为，本案争议焦点如下：一、关于《房屋买卖居间合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。案涉合同系张才珍无权代理王婷签订，因房屋所有权人王婷拒绝追认，故该合同对王婷不发生法律效力。现王婷明确拒绝出售案涉房屋，在此情况下，邹斌、张才珍、安城中介无法依约协助秦丹凤办理房屋过户登记手续，构成违约，导致秦丹凤购房的合同目的不能实现。秦丹凤主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、关于秦丹凤的装修损失数额。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除……”。本院参照上述规定并结合本案实际，对秦丹凤的装修损失据实认定如下：秦丹凤已支付的装修人工费及材料费用59000元，购买厨房，客厅阳台、厨房阳台、主卧阳台、主卫平开门金属门、木门+门套实际已支付的28212元，购买金牌橱柜已付的定金5600元，定制鞋柜、酒柜、主卧衣柜已支付的27400元，购买厨房、卫生间、阳台瓷砖已支付的6788元，购买雨棚已支付的2400元，燃气户内安装材料费用已支付的688元，净水器定位、埋管已支付的300元，合计130388元。上述项目或属于形成附合的装饰装修物无法拆除或属于定制产品无法退货亦不合适用于其他房屋，依法属于秦丹凤的实际损失，本院予以确认。上述项目中尚未装修完成或尚未送货安装的项目，秦丹凤负有协助联系装修、送货、安装完成的义务。秦丹凤购买的其他物品均非定制产品，且或未实际送货安装或已安装但可拆除，不能确认损失实际存在，故秦丹凤购买该类物品预付的费用本院不计入本案损失数额，对该项目下已安装的物品秦丹凤有权拆除，王婷负有协助义务，其余未送货、安装的物品秦丹凤可与销售方协商退货或用于其他房屋，亦可与王婷协商继续安装。此外，停车费不属于装修房屋必然发生的费用，本院不予支持。秦丹凤已支付的装修押金，可与押金收取方协商退回，亦不属于实际损失，本院不予支持。综上，经本院审核确认的装修损失合计130388元。三、关于各方当事人对损失的发生是否存在责任以及责任比例。首先，秦丹凤作为买受人在购房时未核实出卖人的资格、未阅看房屋所有权证或证明房屋权属情况的证件、明知张才珍不是房屋所有权人也未审查授权材料，即轻信他人签订合同，未尽到审慎的注意义务，且其在合同未按约定顺利履行、未确认出卖方已收到首付款200000元、房屋尚未办理过户登记的情况下轻信安城中介的承诺开始装修房屋，对装修损失的发生及扩大存在责任。其次，邹斌、张才珍未取得王婷授权即出售王婷单独所有的房屋、在签订合同时未出示房屋所有权证及土地证、未将房屋存在查封、抵押的情况告知秦丹凤，隐瞒了与合同订立有关的重要事实，且在秦丹凤将首付款200000元交给安城中介时，张才珍即将房屋交付给秦丹凤，且张才珍多次保证可以全权代表王婷，导致合同签订后无法继续履行及秦丹凤的装修损失，邹斌、张才珍对合同的解除及秦丹凤损失的发生也存在过错。最后，安城中介作为专业的中介机构，在促成双方签订合同时，未查看房屋所有权证或证明房屋权属情况的证件，也未向房屋登记管理部门查询房屋状况，仅凭张才珍的口述而未核实王婷委托张才珍、邹斌出售房屋的证据，仍促成合同成立，未尽到中介应尽的义务。安城中介得知房屋存在查封事宜后，未告知秦丹凤，存在隐瞒。收到秦丹凤支付的首付款200000元后既未交给出卖方，也未及时退给秦丹凤，并在秦丹凤多次询问时告知秦丹凤可以装修，导致秦丹凤装修损失的发生及扩大。此外，现无证据证明出售案涉房屋取得了王婷的事前同意或者事后追认，故王婷对合同的解除及秦丹凤的装修损失的发生并无过错，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。综上，结合各方的过错行为、对合同解除及装修损失发生、扩大的影响，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本院酌定秦丹凤自行承担20%的责任即自行承担26077.60元，邹斌、张才珍共同承担40%的责任即赔偿秦丹凤52155.20元，安城中介承担40%的责任即赔偿秦丹凤52155.20元。四、关于秦丹凤主张双倍返还定金及支付保全保险费的诉讼请求是否支持。因合同解除，邹斌已经收取的购房定金50000元应当返还给秦丹凤。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。结合上述法律规定及秦丹凤亦存在过错的事实，同时本院已对秦丹凤的实际损失予以处理，故对秦丹凤主张双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。秦丹凤关于保全保险费的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、解除秦丹凤与邹斌、张才珍、宜昌安城房地产中介有限公司于2019年12月10日签订的《房屋买卖居间合同》；二、邹斌于本判决生效之日起十日内向秦丹凤返还购房定金50000元；三、邹斌、张才珍于本判决生效之日起十日内共同赔偿秦丹凤实际损失52155.20元；四、宜昌安城房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿秦丹凤实际损失52155.20元；五、驳回秦丹凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3118元，适用简易程序减半收取计1559元，保全申请费2165元，由秦丹凤负担744.80元，邹斌、张才珍负担1489.60元，宜昌安城房地产中介有限公司负担1489.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张浴阳二〇二〇年十一月十八日法官助理陈静书记员向亚琴