新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2952号 上诉人（原审被告）：李忠良，男，1974年7月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 委托诉讼代理人：刘莹，新疆大典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李玲玉，女，1989年8月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：袁睦，新疆巨臣律师事务所律师。 上诉人李忠良因与被上诉人李玲玉房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人李忠良及委托诉讼代理人刘莹，被上诉人李玲玉的委托诉讼代理人袁睦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李忠良上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判驳回李玲玉的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决对于违约责任的认定事实不清，证据不足。首先，涉案房屋于2019年5月20日因“窗改门”被行政执法部门贴封条，但行政执法机关对原因未详细说明，亦未下达整改通知书或查封通知书，我方沟通了解后知悉是因为李玲玉消防施工不合格，违法改装等综合原因导致，并非仅因“窗改门”。行政执法机关早已取消了封条，从案件审理至今，涉案房屋均可正常使用；其次，一审法院认定我方构成根本违约过于片面。李玲玉作为一个完全民事行为能力人，应当有自己的独立认知与理性判断，应考虑风险，审慎作出选择，我方没有欺骗、误导李玲玉签约租赁涉案房屋的行为。我方已经向李玲玉如实告知“窗改门”的情况，李玲玉在知晓上述情况下仍然同意租赁该房屋，因其开米粉店，就是想利用两个门能更好地增加人员流入，招揽生意。我方与李玲玉签订《商铺项目合作协议》，期限长达3年，说明李玲玉签订协议的目的就是在未来一段时间内稳定经营餐饮，以获取商业利润。每年租金30万元，签了3年，租金共计90万，再加上装修等花费，是一笔不小的数目，李玲玉在知晓“大门系通过窗户改建而成”后，依然选择租用该房屋，我方认为李玲玉在交易环节未尽商业交易作为商人的合理谨慎义务，在租赁涉案房屋时存在过失，主观上难为善意。即使“窗改门”不能使用，也不影响李玲玉继续使用涉案房屋，李玲玉完全可以通过使用前门的方式继续经营，并不构成根本违约。关于免租期的认定。一审法院认定双方的免租期为三个月。我方认为，双方签订的租赁合同未对涉案房屋约定免租期，故按照合同约定，理应没有免租期。我方也是从他人手中转租过来的，亦无免租期。我方在庭审中自认一个月免租期，是按照行业惯例；如按照一审法院认定的免租期3个月，时间过长，我方也要承担损失，这不符合商业交易习惯。李玲玉提出的三个月免租期我方没有认可，一审法院仅凭电话录音不能简单认定我方认可了3个月免租，电话录音中我方并没有明确表示3个月免租，仅同意关于封门的事情可以协商后期延长租期。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案不符合法条所述情况。合同双方法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，我方仅同意了一个月免租，对于自认的一个月无争议，三个月的免租期凭录音证据简单含糊认定并不严谨；三、关于合同解除时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”提出解除的一方以通知的方式作出，但对接受通知提出异议的一方要求诉讼或仲裁。显然后者付出的成本要高，为了防止一方滥用解除权，恶意发出解除通知的行为，应当严格限制提出解除通知一方的条件。该条件就是只有享有法定或约定解除权的一方才可用通知的方式解除合同。一审中，李玲玉提供录音证据证实通知我方解除了合同，但我方认为本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定情形，不存在合同目的不能实现的事实，故不能依据2019年10月11日李玲玉的电话确认该时间为合同解除时间。按照通常习惯，解除通知应以书面形式向对方送达，录音只是双方协商的过程，并没有达成双方同意解除的合意。且本案中李玲玉并未将涉案房屋交付于我方，交付房屋不仅限于李玲玉所称的“交钥匙”，应当办理完整的交接手续，包括未完成施工部分、已完工部分、施工图纸，水电暖改造图纸的交接。本案中李玲玉并未完成交接工作，没有将涉案房屋交付于我方，不能视为交接。关于赔偿损失金额的认定。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于李玲玉主张的装修设计费38,000元、已支付装修款130,000元、尚未支付装修款98,000元，合计266,000元予以认定。涉案房屋装修尚未完工，对于已产生的损失不能界定，证人出庭时陈述装修合同、发票系后补，故李玲玉主张的装修损失合同亦是有瑕疵的证据，李玲玉欠付的装修款98,000元并未实际支出，法庭应对上述款项进行查明，我方对于装修的金额不予认可，法庭应予以释明是否做鉴定或通过其他方式确定金额，一审法院对于装修部分的损失认定有失偏颇。关于人员工资79,250元，因店面并未实际开张，我方对于该笔损失不予认可，因人员并未实际提供劳务，对于人员的工资损失亦是李玲玉理应承担的部分，不属于我方的责任范围。综上，请求二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审。 李玲玉辩称，李忠良违反适租义务，构成根本违约，应当承担全部违约责任。我方在本案中不存在任何过错行为。李忠良作为出租人应当保证租赁物具备能够正常使用的功能或在出租前明确告知该租赁物存在的瑕疵及风险。李忠良虽然向我方告知了案涉房屋存在“窗改门”的事实，但并未告知该改装行为涉嫌违法以及存在导致房屋被封门的风险。我方在交易的过程中已经尽到了合理注意义务，不能认定我方对“窗改门”知情就推定其应当知道房屋存在违法被封门的风险，并且由其承担出现风险的全部后果，这即不符合法律规定，也不符合市场交易习惯。李忠良明知其“窗改门”的行为违法，但是其存在逃避执法部门监管的侥幸心理以及担心我方知情后拒绝承租，未告知我方，因此李忠良违反适租义务的法律后果应当由其个人承担。本案一审期间，一审法官向天山区城市管理行政执法局核实案涉房屋的查封原因，原实施查封措施的执法大队长到达房屋现场确认后，明确表示该房屋的封门原因系违法“窗改门”，直至2020年6月5日该问题依旧没有解决，封条也不是执法机关取消的。我方承租房屋的目的系从事餐饮行业。而被查封的门系案涉房屋唯一通往商场外的门，只有该门可以正常使用时，案涉房屋才属于临街商铺。因此该门的正常使用系我方必须要实现的合同目的，对于我方而言具备交易上的重要性，系我方决定承租案涉房屋的关键原因。对此，李忠良在签订合同前也是知情的。因此该门被查封，合同目的已经不能实现，李忠良构成根本违约，我方有权解除合同。李忠良与我方口头约定的免租期为三个月。由于李忠良的违约行为，我方从未正常使用过房屋，不应当支付任何租金。首先，2019年6月17日形成的录音证据中，我方明确向李忠良表示“按照正常的标准，6月份就要开始收租金了，你现在6月份弄不完那不是6月份还收不了。”此外，我方将店铺于6月份开业的计划在签订合同时告知了李忠良，此内容在录音中也有体现，开业前的装修期为免租期系房屋租赁活动中的惯例。李忠良在对我方产生的损失明知后，仍然承诺解决查封问题，让我方继续筹备开业，导致我方损失进一步扩大，李忠良应当承担全部损失赔偿责任。我方在签订租赁合同时已经充分的告知了李忠良其租赁房屋从事餐饮业的目的以及6月份的开业计划，5月20日房屋被封门后，我方当即停止了装修。在李忠良多次承诺封门问题可以即刻解决，让我方继续进行装修以及筹备开业，我方才继续投入装修以及雇佣员工。2019年6月17日形成的录音证据显示李忠良明知我方为筹备开业雇佣了员工，仍然承诺封门问题可以很快解决。因此，李忠良对于我方损失的产生及扩大负有直接责任，应当承担全部赔偿责任。我方向房屋装修设计方、施工方的转账记录，施工人证人证言足以证明装修损失合计26.6万元。并且因筹备开业而雇佣4名员工，我方向4人的转账记录及两名员工的证人证言也足以证明员工工资损失79,250元。请求驳回李忠良的上诉请求。 李玲玉向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商铺项目合同协议》；2．李忠良向我返还租金300,000元：3．李忠良向我返还保证金30,000元；4．李忠良赔偿我损失356,736元。 一审法院认定事实：2019年3月20日，李忠良与李玲玉签订《商铺项目合作协议》，约定，李忠良将位于乌鲁木齐市××区，面积为135平方米的房租出租于李玲玉。租赁合作期限为2019年3月20日至2022年3月19日，每年租金30万元，李玲玉向李忠良支付保证金30,000元。租赁合作期间的水、电、煤、暖气、物业等费用均由李玲玉承担。租赁期满，李玲玉享有优先续租的权利。合同签订后，2019年3月20日至2019年3月21日，李玲玉向李忠良支付保证金3万元，租金30万元。2019年3月22日，李忠良向李玲玉交付房屋，李玲玉于2019年4月4日与案外人刁莉签订建设工程设计合同，约定由刁莉对案涉房屋进行装修设计，设计内容为平面布置图、效果图、施工图，设计费为38,000元。2019年4月4日，李玲玉向刁莉支付设计费30,000元，2019年4月26日，李玲玉向刁莉支付设计费8,000元。李玲玉与乌鲁木齐市易彩华天公司达成口头装修协议，该公司就案涉房屋装修工程向李玲玉报价为239,486元，2019年4月14日至2019年5月16日，李玲玉向该公司法定代表人周佃勇支付装修款13万元。2019年9月2日，李玲玉与乌鲁木齐市易彩华天公司就案涉房屋装修工程签订对账单，载明：李玲玉与乌鲁木齐易彩华天电子科技有限公司签订的装修合同，合同总价为239,486元，工程量已进入收尾状态，李玲玉已支付装修款13万元，尚欠98,000元，于2020年4月30日前付清。李玲玉租赁案涉房屋的目的为经营米粉店，为筹备店铺开业，李玲玉聘用案外人王建华为餐厅总厨，每月工资为8,000元，并聘用案外人王双凯、黄如意、徐红霞为餐厅员工，该4人的发放工资期间为2019年6月至2019年9月。期间，李玲玉向王建华支付工资32,000元、向王双凯支付工资12,000元、向黄如意支付工资18,000元、向徐红霞支付工资17,250元。因出租人李忠良在将案涉房屋出租于李玲玉之前，于2019年3月，擅自将案涉房屋开向街面的窗户改建为进入房屋的大门，导致乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局于2019年5月20日查封了案涉房屋。2019年5月23日、6月28日、8月29日、9月22日，李玲玉与李忠良就房屋被查封一事通过微信进行沟通，李忠良在6月28日称用6至10天时间彻底解决问题，但至2019年9月22日李忠良尚未取得窗改门的规划许可手续。2019年6月17日，李玲玉通过电话与李忠良就房门被查封一事进行沟通，李玲玉向李忠良告知其对房屋进行装修、聘用工人的事实，并就租金顺延进行协商。2019年10月11日，李玲玉通过电话向李忠良提出解除合同的要求，李忠良称其需要设计院正规的设计图纸以及建委的批准，封门问题可以解决，李玲玉坚持要求解除合同，并提出其损失大概在60万元。 一审法院认为，双方签订的《商铺项目合作协议》约定了房屋租赁的主要事宜，该协议实质为房屋租赁合同。该合同出于双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。依法成立的合同对合同当事人双方具有法律约束力，当事人应当依法按照约定全面履行合同义务。一、关于违约责任的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李玲玉租赁案涉房屋用途为经营米粉店，出租人李忠良应保证案涉房屋能正常用于开展商业经营。双方签订租赁合同时，李玲玉基于案涉房屋具有面向街面开通的入户门方确定租赁案涉房屋，虽李忠良告知了李玲玉该大门系通过窗户改建而成，但李忠良未告知李玲玉该房门的改建未取得合法的行政许可。案涉房屋被行政部门查封后，李忠良在与李玲玉的沟通中，始终承诺解决房门被查封事宜，但直至2019年10月该问题未得妥善解决。因李忠良擅自对案涉房屋改建，导致李玲玉在租赁房屋期间案涉房屋被行政机关查封，李玲玉不能正常使用案涉房屋，致其租赁房屋的合同目的不能实现，李忠良未尽到保持出租房屋符合约定用途的合同义务，对李玲玉构成根本违约。二、关于合同解除时间确认。李忠良不同意解除合同，认为案涉房屋已解封，双方应继续履行合同。李玲玉租赁案涉房屋目的系用于经营米粉店，商业机遇为开展商业经营的关键因素，现案涉房屋所处位置距双方订立合同时，经营米粉店的商业环境已发生重大改变，且李忠良自认，其仍未取得窗改门的合法许可手续，故一审法院对李忠良提出的继续履行合同的抗辩不予采纳，对于李玲玉请求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因李忠良未尽到保证案涉房屋正常用于开展商业经营的合同义务，对李玲玉构成根本违约，李玲玉就案涉合同享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2019年10月11日，李玲玉以电话形式明确告知李忠良解除合同的主张，故一审法院确认案涉租赁合同的解除时间为2019年10月11日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李玲玉已向李忠良缴纳租金30万元，就剩余租期租金李忠良应予退还。李玲玉主张，双方口头约定了3个月的免租期，李忠良认可免租期为1个月。2019年6月17日，李玲玉通过电话与李忠良沟通时，明确提出顺延起算租金时间，李忠良亦答复予以顺延，李玲玉亦在通话中提到起算租金的时间为2019年6月，李忠良未予否认，并称出现损失其本人不害怕，故一审法院认定双方约定的免租期为3个月，案涉租赁合同起算租金的时间为2019年6月1日。案涉房屋所处位置为乌鲁木齐市和平都会商场内，该房屋不仅有面向街道的大门，而且可直接通往商场，双方均明确知晓装修钥匙的存放位置，李玲玉亦在电话中明确通知李忠良约时间就损失进行清算，且李玲玉已停止对房屋的装修。李忠良在明知因自身违约导致李玲玉主张解除合同的情况下，应当而且具备条件及时收回控制房屋，并与李玲玉进行清算。李忠良收到解除通知后，未及时提出异议，未及时与李玲玉进行交接清算，故一审法院认定案涉合同解除之日即为李玲玉停止占有使用案涉房屋之日。综上，案涉租赁合同计算租金的周期应为2019年6月1日至2019年10月11日，李玲玉应负担的租金为108,493.15元（300,000元÷365天×132天）。李忠良应退还李玲玉租金191,506.85元（300,000元-108,493.15元）。李玲玉向李忠良缴纳保证金30,000元，合同解除后，李忠良应将该费用退还于李玲玉；三、关于赔偿损失金额的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李玲玉方主张的损失为装修损失、聘用工人支出租金损失。案涉房屋在2019年5月20日即已被行政机关查封，在与李忠良的反复沟通中，李忠良始终承诺予以解决房屋被查封问题，但在2019年5月20日至2019年10月11日，该问题始终未予解决，李忠良应对李玲玉的支出的装修、工人工资损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。李玲玉主张的装修损失为228,000元、装修设计损失为38,000元，李忠良认为案涉房屋装修并未完工，对该损失不予认可。李玲玉向设计方、施工方的转账记录、施工人的证人证言可以证明李玲玉已向设计方支出设计费38,000元，向装修施工方支出装修款130,000元，尚欠施工方装修款98,000元，李玲玉该部分损失合计为266,000元，李玲玉租得房屋后，因李忠良违约，李玲玉未能正常使用房屋开展商业经营活动，亦未能使用其装修成果，李忠良应赔偿李玲玉装修设计、装修施工损失266,000元。李玲玉主张，其为筹备开业，聘请4名工人，支出2019年6月至2019年10月的工人工资79,250元。李玲玉向法庭提交的4份劳动合同、向4人转账的记录，以及厨师长王建华、服务员王双凯的证人证言能够证明李玲玉该部分损失实际发生，李忠良应于赔偿。综上，李忠良应赔偿李玲玉损失总计为345,250元（266,000元＋79,250元）。本案审理中，李玲玉申请一审法院对李忠良名下财产进行保全，支出保全申请费3,953.68元。本案经审理，李忠良的确存在本根违约行为，亦应对李玲玉负担给付金钱义务，李玲玉确为保障实现其债权支出该笔费用。一审法院认为，如李忠良存在恶意逃避债务、转移、隐匿、毁损、变卖自身财产的情形，该费用应由李忠良负担，但李玲玉并未提交证据证明李忠良存在上述行为，且本案诉讼中，李忠良能够配合一审法院接收起诉状，按时到庭参加诉讼，及时接听一审法院电话，尚无客观事实显示李忠良存在恶意逃避债务、恶意降低其偿还债务能力的行为，故一审法院对李玲玉要求李忠良负担该笔费用的诉请不予支持。判决：一、解除李玲玉与李忠良于2019年3月20日签订的《商铺项目合作协议》，解除时间为2019年10月11日；二、李忠良返还李玲玉租金191,506.85元；三、李忠良返还李玲玉保证金30,000元；四、李忠良赔偿李玲玉损失345,250元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，李忠良提交下列证据：微信截图6张、企业信用信息公示报告三份，用于证实李玲玉本人名下还有三家店铺，一审庭审中所提交的人员名单不是涉案店铺经营过程中雇佣的人员，不能将该部分人员工资作为损失。李玲玉质证认为，对上述证据的真实性与合法性均予以认可，对于关联性不认可，认为与本案待证事实没有关联性，李玲玉确实有其他餐饮业务是做凉皮的，但与米粉店无关，其中一份工商信息中登记的经营者是贺新奎，与李玲玉无关。本院对上述证据认定如下，因双方对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据并未载明李玲玉经营其他商铺过程中雇佣的人员的基本情况，亦不能反驳李玲玉出示的关于人工工资证据的真实性，本院对上述证据的关联性不予认定，对上述证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．涉案《商铺项目合作协议》是否应当解除；2．李玲玉主张李忠良返还租金、押金及赔偿损失的理由能否成立。对此本院分析如下：通过庭审调查及当事人陈述证实，李玲玉与李忠良签订了《商铺项目合作协议》，虽然该协议名为合作，但从协议内容及双方的权利义务反映，双方系对租赁涉案房屋为目的而签订的协议，该协议应属于房屋租赁合同。本案中，双方签订租赁合同后对涉案租赁房屋进行了交付，在租赁合同履行过程中，涉案租赁房屋因“窗改门”未经建设规划许可而导致被行政查封，李玲玉主张涉案租赁合同无法继续履行，双方之间的合同应当解除，李忠良应当返还租金、押金、赔偿损失，李忠良抗辩认为涉案房屋虽存在未经审批“窗改门”的事实，但并不足以导致涉案租赁合同无法继续履行，双方之间的合同应当继续履行，不应退还租金、押金及赔偿损失。对于双方争议的主要问题，本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁合同主要包括居住住房的租赁和经营用房的租赁，对于出租经营用房的租赁合同，双方当事人一般根据租赁房屋所处的特殊地理位置及周边的商业环境及房屋特殊构造等原因确定租赁价格及履行内容，本案中，李玲玉与李忠良签订的合同属于对经营用房出租的房屋租赁合同，双方在磋商合同过程中，对于涉案房屋所处的地理位置、周边商业环境及涉案房屋的进出通道及便利条件等因素均应当有直观的认识和判断，本案争议的租赁房屋在出租之前，已由李忠良将沿街面窗户改造为进出门，双方在交接涉案房屋时均对“窗改门”的事实予以确认，但该改造行为属于对建筑物的结构进行改造，作为出租人的李忠良应当取得建设规划许可或相关行政主管部门的审批。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属确有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。双方在履行租赁合同过程中，涉案租赁房屋因“窗改门”的行为而受到行政执法部门查封，作为经营用房，经营环境及进出通道的便利程度对其具有重大影响，涉案租赁房屋已不能按照交付时的状态经营使用，应当视为涉案租赁房屋的使用条件发生了重大变化，双方签订合同时的经营使用目的已无法全面实现，李玲玉依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，并通过电话通知的方式主张解除合同，符合法律规定。一审判决对于解除双方合同并根据通知送达时间确定解除时间并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，双方签订的合同解除后，李忠良应当对未履行部分终止履行，退还李玲玉未使用涉案租赁房屋期间的租金以及预交的押金。对于李玲玉主张的相关损失赔偿问题，因涉案租赁房屋系用于经营使用，一审庭审中，李玲玉也已举证证实涉案房屋的装饰装修情况及支付相应装修、设计费用的证据，李忠良并未出示证据反驳上述装饰、设计行为的真实性，亦未提交其他证据反驳上述费用的计算依据，同时，双方在微信聊天记录中对于装饰装修的经过进行了多次沟通及协商，因涉案租赁合同无法继续履行系李忠良的原因导致，对于李玲玉主张的该部分损失，李忠良应当予以赔偿。对于李玲玉主张的人工费损失，李忠良在二审中虽然提供了证据拟证实该部分损失存在虚假的可能性，但该部分证据与本案中的商铺经营聘用人员并无直接的关联性，作为正常的商业经营活动，聘用工作人员进行开业前准备亦符合商业惯例，同时，通过双方的微信聊天记录反映，双方对于涉案租赁房屋是否能够继续按照交付时的状态使用进行过多次沟通，李忠良始终承诺将予解决房屋被查封问题，但该问题截至涉案合同被解除时仍未解决，对于该期间产生的聘用人员工资损失，李忠良应当承担赔偿责任。李忠良的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，李忠良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，李忠良预交的9,467.57元由其负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十一月十一日 书记员 李玉涛