河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1727民初4207号原告:马永军，男，1968年02月12日出生，回族，住汝南县。委托诉讼代理人：赵新奇，河南安澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李听，河南安澜律师事务所律师。被告：贾艳花，女，1980年10月01日出生，汉族，住汝南县。原告马永军与被告贾艳花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告马永军委托诉讼代理人赵新奇、被告贾艳花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金270000元及违约金（暂定10000元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年06月份，原告与朱红羊、冯军亭经协商达成房屋及浴池租赁经营合同。按照合同约定原告把位于原冷冻厂东侧汝正公路西侧的楼房及开浴池的设备租赁给朱红羊、冯军亭经营，年租金为340000元，租赁期间为2010年7月1日至2020年6月30日。合同约定了违约方应当向守约方支付年租金30%的违约金。合同签订大约几年后，朱红羊和冯军亭将该涉案租赁物转让给被告贾艳花经营，每年的租金也由贾艳花转给原告。后来原告听说由于其他原因冯军亭和贾艳花离婚。前九年被告基本上能按照合同约定支付租金。本案涉及的房屋的合同履行期到期日期为2020年06月30日,2020年07月底房屋被拆迁,为此双方没有再续签合同。合同的最后一年的租金，被告只支付了70000元，对于剩余的租金被告未能按照合同履行。经原告催要,被告以各种理由推脱。为了维护自己的合法权益,特具状向法院起诉,望法院依法判决。被告贾艳花辩称，不同意马永军的诉讼请求,马永军诉求的所欠房租与事实不一致,被告不需要承担全部责任,请法庭依据实际情况判决。理由是：1、诉讼的具体房租情况不实。从2019年5月份开始,因为棚户区改造,浴池面临拆迁,浴池周边居民全部拆迁,生意受影响很大，本想着到冬天洗浴旺季时候生意会有所好转,哪知道又一场新冠肺炎疫情突袭,浴池接到县新冠肺炎疫情防控指挥部通知,于2020年02月26日正式停业,直至2020年07月,此次停业时间,正是一年当中浴池生意的黄金时期,又无收入,即使在此情况下,本人仍借钱给房租7万元整。因为疫情停业4个月,浴池无收入,不是本人经营有问题,与马永军协商减免停业期间的房租,就此事协商无果。2、2018年因为县水利局要求浴池办理取水证问题,在与房东马永军沟通下,他表示取水证有我负责办理,事后办理取水证款从房租里面扣除。办理取水证共花费近15万元，马永军在此问题上只愿意承担5万元,剩余款项不认可,就此事,坐在一起面对面协商及电话沟通没有达成一致意见。3、棚户区改造拆迁工作自2019年05月份开始,直至2020年07月份结束,浴池深受拆迁的影响,本该属于我的停产停业补助款却有马永军获得,在此一点上,我和马永军坐在一起面对面协商及电话沟通没有达成一致意见。4、受疫情的影响,变卖浴池中原属于本人的一系列设施,如:几十台电力空调,几十台电脑,几十台电视,几十张床及一系列被服等等,全盘设施卖出后所得款项均有马永军获得,他的理由是合同到期，想请求法庭给予考虑这一块情况。5、讼争的标的物前期是由朱红羊、冯军亭合伙经营，后于2015年转租给我经营属实。综上,受拆迁及新冠肺炎疫情的影响,浴池未正常营业,无合法合理收入,马永军起诉贾艳花恶意拖欠房租情况不属实,为了维护法律的尊严和公民的合法权益,请求人民法院作出公正的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定事实如下：2010年07月01日，原告马永军（甲方）与朱红羊、冯军亭（乙方）签订一份《房屋及浴池配套设施租赁经营合同》，约定：1、乙方租赁甲方的标的物的具体位置位于汝南县原冷冻厂东侧、汝正公路路西：（1）坐南朝北、四层楼一栋,年租金(四万元整)；（2）坐东朝西临街房屋二、三、四层套房里,其中四层二套,二、三层各一套，年租金(三万元整)；（3）温泉井一眼,冷水井一眼及洗浴管道配套设施、变压器及供电设备，年租金(二十七万元整)。注:如乙方在经营期内导致温泉井人违现象不能正常使用,应赔偿甲方一百五十万元,冷水井人为现象毁坏，应赔偿三十万元；（4）其他附属设配(主要指洗浴楼中的休息室内的休息沙发,房间内的床、电视等物品,对此类物品,以双方交接清单为准,交接清单为本合同的一部分。2、租赁期限：本合同的租赁期限为壹拾年,从2010年07月01日起至2020年06月30日止。本合同到期后,若甲方继续对外出租本合同所述物品的,在同等条件上,乙方有优先承租权。3、本合同项下的年租金：合计为三十四万元整。乙方租赁上述房屋及设施的用途是用于洗浴行业的经营。4、租金及租金的支付：本合同签字生效后,年租金分两次付清,签字当日即2010年06月30日付款十七万元整;2011年元月1日付款十七万元整。甲方每次收到年租金后,应当向乙方出具收款收据。5、租赁物交付的时间、地点、方式及验收：本合同签字之日的第二日,在租赁物所在地交付租赁物;甲乙双方应共同查验房屋内、外的设施、设备,确认后填写《房屋附属设施、设备清单》并签字或签章,进行交接;乙方应对租赁物的质量状况、房间结构、门、窗材质予以验收;合同到期时,乙方应结清租赁期间的全部水、电的费用及其他费用。对于甲方现有的洗浴所需的物品,未曾使用的,乙方按进货价格予以按收。6、租赁物的维修及改造：本合同项下的租赁物及附属设施、设备的维修由乙方承担,甲方不承担任何维修费用。7、租赁物合同期满或合同终止,乙方应及时返还租赁物及附属的设施、设备;乙方应在5日内搬出,逾期房屋内如仍有余物,视为乙方放弃所有权,有甲方处理。8、租赁物的装饰、装修或增设他物：（1）乙方根据自身经营的需要对租赁物进行装饰、装修或增设他物时,不得破坏房屋的整体建筑结构及房屋的安全,并要符合有关消防安全的规定。（2）租赁合同期满或合同终止,乙方应当保留对租赁物的装饰、装修或增设的他物,由甲方无偿取得所有权。9、乙方未经甲方的书面同意,不得转租。……12、特别约定：……在乙方租赁经营期间,因政府征用的拆迁行为,致使本合同无法继续履行的,本合同解除。双方互不承担赔偿责任。对于政府征用拆迁时,若对房屋的装修有补偿的情况下,本合同第一条第二项的装修部分的补偿款全部给乙方所有。若拆迁部门对装修部分没有补偿的情况下,甲方对乙方的装修部分不承担任何补偿责任。……14、违约责任：本合同签字生效后,在租赁期间内,双方未经对方书面同意,不得变更或者解除本合同,否则,违约方应当向守约方支付年租金30%的违约金。2015年，朱红羊与冯军亭将涉案标的物经原告同意转租给被告贾艳花经营。2019年07月01日至2020年06月30日的租金34万元，原告支付7万元后，对下余租金以抗辩理由拒付。另查明，××感染肺炎疫情防控指挥部于2020年02月06日张贴公告：全县范围内只允许天中印象酒店面向社会营业，其他大中小型宾馆、酒店、餐饮场所疫情防控期间全部关闭。本公告自2020年02月06日起执行，解除时间另行公告。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告以被告拖欠租金未付为由向本院起诉，本案系房屋租赁合同纠纷。2015年，被告贾艳花经原告同意承租了涉案房屋从事经营活动，原租赁协议的权利义务一并转让给了被告，即双方当事人成为案涉《租赁经营合同》的出租方与承租方，《租赁经营合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2015年至2019年06月30日双方均按协议约定履行了义务，2019年07月01日至2020年06月30日，被告未按约定支付完相应的年租金，其行为构成违约，原告请求被告支付拖欠的租金符合法律及合同的约定。因受2020年疫情影响，被告请求减免疫情期间租金的理由符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发【2020】17号文的规定，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，承租人可以请求减免租金。因此，被告要求减少租金的理由，本院予以采纳。被告实际经营至2020年02月26日，经营受损失的期间为4个月，因当事人对损失的的发生均没有过错，根据公平原则，本院酌定被告免交3个月房租，即85000元（340000元÷12个月×3个月），被告仍应向原告支付下欠租金185000元（340000元-70000元-85000元）。关于原告请求的违约金问题，因疫情防控措施导致承租人贾艳花收入明显减少，且双方因本案涉及事宜一直处于协商之中，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，本院不予支持。关于被告提出的取水许可证花费问题，系案涉租赁合同约定之外发生的事项，应由双方另行协商解决，在本案中不予一并处理。关于被告提出的房屋征收补偿问题，因与本案不是同一法律关系，本院不予一并审理。根据上述理由及法律规定，另依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾艳花于判决生效之日起五日内支付原告马永军租金185000元；二、驳回原告马永军其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期借款利率计息）。案件受理费5500元，由被告贾艳花负担4000元，由原告马永军负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  田红卫人民陪审员  李卫平人民陪审员  彭 继二〇二〇年十二月四日书 记 员  乔华丽