宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5006号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托诉讼代理人：徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。被告：王某，宁夏回族自治区中卫市人，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告宁夏银大物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐某、张某，被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付2017年1月1日-2020年7月31日物业管理费共计5376.7元，逾期支付违约金1613元，共计6989.7元；请求依法判令被告立即支付2017年1月1日-2020年7月31日电梯费共计1720元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2013年9月入住××区，房屋面积104.2㎡，原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告2017年1月1日-2020年7月31日拖欠物业管理费（104.2㎡×1.2元/㎡/月×43个月）5376.7元，电梯费（8层40元/月×43个月）1720元，共计:7096.7元。原告多次以书面形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费用是业主的义务。故特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判决。被告辩称：我于2013年9月购置银大安鑫花园房屋一套，于2013年11月份开始装修，2014年6月装修结束，2015年春节过后发现墙体有裂缝四处，主卧东侧墙体从顶到底有斜裂缝，书房东侧外墙有横向裂缝，大概有一米左右，餐厅西侧电梯井自顶到底垂直方向有260厘米长裂缝，距离地面125处横向有171厘米裂缝，并且导致壁纸撕裂，阳台东北角出现裂缝共计240厘米。原告的诉讼请求认可，原告陈述的事实与理由中未交费的时间不属实，应该有三年左右时间。其他都属实。经审理查明：2017年12月21日、2019年11月28日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司分别签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供前期物业管理服务事宜。合同还约定本小区物业费收费标准为，高层住宅1.2元/㎡/月。业主应从房屋买卖合同签订之日起缴纳物业费，物业服务费用按月（年/季/月）交纳，业主与物业使用人应在1-30日内交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金。合同期限分别自2017年11月28日至2019年11月28日、2021年11月27日止。该《前期物业服务合同》分别在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号分别为（2017）第049号、（2020）第8号。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办提出《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》，申请将安鑫花园西区物业费调整为住宅物业费定为1.2元㎡/月，营业房2元㎡/月。2012年4月19日，贺兰县物业管理中心作出批示：同意银大物业服务公司调整上述小区物业收费价格。2012年9月14日，贺兰县物业管理中心作出批示：同意备案。2017年12月21日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定：电梯费用由业主按其拥有物业的建筑楼层缴纳，具体标准为6-8层：40元/月，合同期限自2017年11月29日起至2019年11月28日止。2019年11月28日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定：本物业区域内的电梯运行使用费，按下列标准收取：6-8层：40元/月，合同期限自2019年11月28日起至2021年11月28日止。原告为贺兰县银大安鑫花园西区提供了秩序安全维护人员培训，消防通道张贴温馨提示，日常工作消防演练，楼宇内自行车整改，保洁楼道内、外卫生打扫清理，园区垃圾桶清洗，雨季清扫积水，设备间打扫，清扫雨棚，卫生死角清扫，清扫路面积雪，公共区域消杀，公共区域维修，小区路面维修，单元门维修，路灯维修，楼道灯维修，维修雨落管，下水井管网疏通，监控维修，供水管道维修，绿化补种和养护，配电设施设备的维修与保养，日常垃圾清运，维修楼宇外顶部瓦片，电梯定期保养等物业服务工作。被告系贺兰县银大安鑫花园西区20-4-801室房屋业主，房屋建筑面积为104.2平方米，2017年1月1日起至2020年7月31日期间欠原告物业费5376.7元（104.2㎡×1.2元/㎡×43个月），电梯费1720元（40元/月×43个月），合计7096.7元，原告计算物业费违约金1613元，共计8709.7元。原告于2017年10月28日、2018年12月19日、2019年12月10日、2020年6月30日通过张贴催缴物业费通知书的方式向被告催要物业费、电梯费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县银大安鑫花园西区未成立业主委员会。以上事实，依据原告当庭陈述，原告提交的证据前期物业服务合同2份、调整银大安鑫花园西区物业费收费标准公告1张、调整物业费服务收费标准通知1张、提升物业费收费标准申请2张、前期物业服务合同备案表5份、收费项目及收费标准备案1张、日常服务照片42张，保洁清扫签到表2张4页，电子巡更记录表1张2页，秩序维护巡视记录表1张2页，监控室值班记录表1张2页，电梯故障统计表1张2页，接报维修记录表1张2页，公共区域巡查记录表1张2页、催缴物业费通知单4张、收费台账及照片4张，予以证实，本院予以采信。本院认为，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供物业管理服务，该合同合法、有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区20-4-801室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2017年1月1日至2021年11月28日期间为高层住宅1.2元/㎡/月，原告举证的《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》证明：2012年4月19日，贺兰县物业管理中心同意原告公司调整贺兰县银大安鑫花园西区物业费收费价格为住宅物业费定为1.2元㎡/月，营业房2元㎡/月。故原告计算2017年1月1日至2020年7月31日期间物业费收费价格高层1.2元㎡/月，符合前期物业费物合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付2017年1月1日至2020年7月31日期间物业管理费5376.7元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《前期物业服务合同》明确约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交物业费总额的5‰日的标准支付违约金。按此标准计算出的违约金数额明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求按照欠费总额30%支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院支持被告支付原告违约金1613元（欠费总额5376.7元×30%）。关于原告所诉电梯费的收取，2017年12月21日、2019年11月28日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司分别签订的两份《前期物业服务合同》，约定电梯费用由业主按其拥有物业的建筑楼层缴纳，具体标准为6-8层：40元/月，合同期限自2017年11月29日起至2019年11月28日止和自2019年11月28日起至2021年11月28日止，结合原告的诉请电梯费时间及数额，本院认定被告应当缴纳2017年11月30日至2020年7月31日期间的电梯费1280元（40元/月×32个月）。被告辩称，2015年春节过后发现我房屋墙体有裂缝四处的抗辩理由，因系房屋质量问题，在保修期内属于开发商的维修义务，被告应向开发商主张权利。物业服务合同与房屋买卖合同是两种不同的法律关系，房屋质量问题的抗辩不能对抗物业费交纳的诉请。该抗辩意见因无法律依据，本院不予采纳。被告还辩称，其未交费的时间不属实，因无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告王某向原告宁夏银大物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业费5376.7元，违约金1613元，电梯费1280元，共计8269.7元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担2元，被告王某负担23元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利 二〇二〇年十一月九日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。