河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1852号原告：张凤丽，女，1985年5月31日出生，汉族，住所河南省栾川县。委托诉讼代理人：周佳佳，系河南仕起律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛依梦，系河南仕起律师事务所律师。被告：栾川佳安置业有限公司，住所栾川县君山东路，统一社会信用代码：91410324665987014F。法定代表人：宫福峰，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张元锋，系河南鸾州律师事务所律师。被告：河南朗惠文化传播有限公司，住所河南省洛阳市涧**南昌路创展国际贵都，统一社会信用代码：914103053300582566。法定代表人：吕文博，男，系该公司执行董事。第三人：李海霞，女，1992年5月28日出生，汉族，住所河南省栾川县。委托诉讼代理人：侯小乐，系河南鸾州律师事务所律师。原告张凤丽与被告栾川佳安置业有限公司（以下简称：佳安公司）、河南朗惠文化传播有限公司（以下简称：朗惠公司），第三人李海霞商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，本院依职权通知代理销售公司朗惠公司作为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张凤丽及原告委托诉讼代理人周佳佳、薛依梦、被告佳安公司委托诉讼代理人张元锋，被告朗惠公司法定代表人吕文博，第三人李海霞委托诉讼代理人侯小乐到庭参加诉讼。另外，张凤丽于2020年9月17日申请诉前财产保全，进入审判环节后，本院经审查作出（2020）豫0324民初1852号、（2020）豫0324民初1852号之一民事裁定书，裁定在10万元价值范围内，查封栾川佳安置业有限公司位于栾川县城关镇伏牛南路山城半山三期百草芳园小区19号楼1单元302室房产。张凤丽对该裁定不服申请复议，本院经复查作出（2020）豫0324民初1852号之二民事裁定书，驳回其复议申请。本案现已审理终结。原告张凤丽的具体诉讼请求为：1．请求法院依法判令解除原、被告签订的《商品房定单》；2．判令被告双倍返还购房定金100000元；3．判令被告赔偿原告损失255600元；4．判令案件受理费、案件保全费、保函费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月31日，原被告签订《商品房定单》，定单中载明：原告向被告公司交纳定金5万元，用于购买百草芳园小区18-2-601，并且签订定单时，第三人向原告承诺房屋单价3700元/m2，2019年10月份可向原告交房。签订完《商品房定单》后，原告如约向被告公司交纳了50000元的定金，但是被告公司违约，没有如期向原告交付房屋，并私自调整房屋单价为5500元/m2。被告的违约行为已经使原告合同目的无法实现，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告栾川佳安置业有限公司辩称：原告提供的商品房定单，仅证明原告有购买房屋的意向。当时房屋不具备预售条件，后经双方协商一致，由佳安公司暂借原告资金并向原告出具相关手续，双方口头协商具备交房条件时，在市场价基础上给予一定优惠，但具体优惠幅度，由佳安公司决定，商品房定单中未约定房屋价款（单价）和交房期限等内容，双方之间真实存在的是借款关系，并非交付定金。2．第三人李海霞并非佳安公司的员工，而是朗惠公司员工。佳安公司和朗惠公司签订销售代理合同，朗惠公司安排李海霞等公司员工售卖房屋，房屋销售价格由佳安公司决定，佳安公司未向原告承诺房屋按照3700元/m2进行出售以及交房的具体时间，朗惠公司和第三人更无权决定房屋的销售价格。且朗惠公司同一时期代理多个楼盘的销售，房屋销售员每天都能接到咨询房价和销售情况的电话、微信等，根本不能确定原告所主张的价格就是百草芳园小区房屋的价格。3．佳安公司具备交房条件后，立即通知原告签订合同、交纳房款、接收房屋，但是原告拒不履行合同义务，存在根本违约，而我公司不存在违约之处，现要求佳安公司双倍返还定金及赔偿损失无任何理由和依据，应依法驳回原告的诉求。被告河南朗惠文化传播有限公司辩称：佳安公司有权利确定开发周期、房屋价格，朗惠公司只是作为代理销售获取提成，并不是包销，工作权限是协助开发公司做房屋的销售策划以及宣传。第三人李海霞述称：1．将其列为第三人主体不适格。其并非佳安公司员工，而是朗惠公司员工，在朗惠公司从事房地产代为销售工作，本案涉及的房地产代为销售行为系职务行为。2．朗惠公司与佳安公司之间为营销代理合同关系，其在朗惠公司接受委托范围内代为销售房屋，系代理销售行为。3．其从事的代为销售本案涉及的房产行为是基于任职公司的代理合同，而且原告诉称的《商品房定单》及“定金”均是原告本人同佳安公司之间直接签订和交纳，与其无关，具体购房细节及价款由原告方与佳安公司协商决定，其不清楚，且朗惠公司同时代理销售栾川县多个小区（包括本案涉及的小区）的房地产销售，其作为普通员工无权，同时也不会向原告承诺本案涉及房产的具体单价。本院经审理对当事人双方没有争议的事实本院予以确认，对双方当事人争议的事实及证据评析认定如下：原告出示的商品房定单及收据各方当事人对其真实性均无异议。原告主张该定单有商品房小区名称、房号、面积、实付定金数额50000元，定单上虽无单价但被告佳安公司销售人员口头告知单价为3700元/m2，并由佳安公司工作人员签名，商品房买卖合同已成立。被告佳安公司认为定单无单价、总价、房屋交付时间，只是双方达成了一种意向，收据显示为暂借款，双方实际上是借款关系，当时佳安公司承诺在具备交房条件时，在总价上给予一定的优惠。因开发房地产周期长，受各种原材料、人工费价格变化等因素影响，佳安公司当时根本没有确定价格，也没有告知原告价格。法院认为，关于价格问题，首先，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，双方约定不明的应先按有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的可按照订立合同时履行地的市场价格确定。原告出示了销售员夏雪梅与本系列案其他客户微信聊天记录，证明佳安公司告知了销售单价为3700元/m2。被告佳安公司对该证据不认可。第三人李海霞的代理人认可聊天记录的真实性，但是对证明目的不认可，其认为夏雪梅作为朗惠公司员工同时代理多个楼盘销售，同许多人同时进行业务服务，提供价格咨询、答复和解释，微信聊天记录不能作为认定价格的依据。本院核对了原告提供的微信聊天记录的原始载体手机记录，因夏雪梅所代理销售的其他楼盘并无第三期开发项目，确定双方交流内容所称三期为山城半山三期百草芳园项目，认定销售员告知了销售价格为3700元/m2。同时，结合被告提交的其他楼盘合同销售价格，按《中华人民共和国合同法》规定的推定原则，也可认定约定销售单价为3700元/m2。其次，从生活常理上判断，购买房产对公民和家庭来说是一件大事，价格或总价是首要的问题，原告方不问价格先行支付50000元定金，或者说无息先借给开发商50000元有违常理。一般情况下，开发商在持有良好稀缺房产资源时会用自己的优势地位和商业营销技巧，来锁定购房户，原告提供的微信聊天内容，虽未载入定单，但可视为预约合同内容的一部分。据双方陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：佳安公司开发山城半山三期百草芳园房地产项目，于2019年1月1日与朗惠公司签订全案营销代理合同，由朗惠公司进行策划、宣传、推广、销售，并按销售额比例抽取佣金，所有销售款项均由佳安公司收取，签订合同时佳安公司未取得商品房预售许可证。原告张凤丽选了面积、户型、确定了房号，在口头知晓了价格后，于2019年1月31日交付定金40000元、2019年2月13日交付定金10000元，并在朗惠公司工作人员李海霞引导下直接与佳安公司签订了商品房预约定单，定单上约定“已付定金买方不得以任何理由要求退款。若卖方未征得买方同意擅自出售房源，卖方需双倍返还定金给买方。”2020年佳安公司取得预售许可证后，通知原告按5500元/m2签合同，原告等购房户先后向栾川县信访局、建设局反映，经协调房地产开发企业做出让步，表示愿意提高交房标准、送礼品的优惠方案，原告等购房户不接受该优惠方案。其后，佳安公司短信通知张凤丽，三日内按住建局协调的优惠方案签订正式合同，否则就将该房另行予以处置，原告遂诉至我院。庭审查明，涉案房产现已实际出售给他人。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方约定在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书的形式表现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同应当明确当事人名称、或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，但本案中原告张凤丽与被告佳安公司所签商品房定单没有后续购房款付款时间、交房期限、交房标准，系约定将来订立合同的合同，即该定单符合商品房预约合同的内容和性质，构成商品房预约合同。佳安公司在取得预售许可证后，单方将价格调整为5500元/m2，变更了预约合同约定的价格，违背了诚实信用原则，造成了原告方不能实现预约合同单价3700元/m2的合同目的，其应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告所签商品房定单为被告提供的填充式的格式合同，其中约定原告不按约定时间签订正式合同的，已付定金一方不得要求退款。出卖方仅在擅自出售房源时双倍返还定金，上述约定显然违背合同公平性原则，按照《中华人民共和国合同法》有关格式条款的解释原则，当格式条款产生争议时，应当作出不利于格式条款提供方的解释。本案原告订立预约合同的目的是为了按约定的价款订立正式商品房买卖合同。被告佳安公司订立预约合同的目的是为了收取定金、锁定客户，其单方涨价，违反合同约定，导致原告合同目的不能实现，其已违反了预约合同应当订立合同的义务，原告要求解除预约合同，佳安公司其应当双倍返还定金。原告主张的其他损失255600元，为约定价与现在佳安公司报价的总价差，从《中华人民共和国合同法》规定的违约损害赔偿合理预见规则角度讲，原告主张的损失远远超过了违约方佳安公司在订立合同时预见到的损失额，另外，原告在签订定单时未查看佳安公司是否取得预售许可证，未尽到相应的合同注意义务，未将口头允诺的价格写入定单，也有一定的过错，也应承担相应的责任，其主张的损失违背了《中华人民共和国合同法》规定的可预见性规则，故对原告损失的诉讼请求不予支持。原告因被告违约而支付的保全保险费损失应按法院决定保全金额的比例支付，即佳安公司负担保险费400元［（100000÷355600）×1422.4］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告张凤丽与被告栾川佳安置业有限公司商品房买卖预约合同。二、被告栾川佳安置业有限公司应予本判决生效之日起30日内返还原告张凤丽定金100000元。三、被告栾川佳安置业有限公司应予本判决生效之日起30日内赔付原告张凤丽保函费损失400元。四、驳回原告张凤丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取3315元，保全费2298元，由原告张凤丽负担4034元，被告栾川佳安置业有限公司负担1579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  鲁方黎二〇二〇年十二月二十八日法官助理魏家怡书记员高洋附：法律条文及上诉须知《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。