辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7966号上诉人（原审被告）：杨慧，女，1970年3月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：臧思哲，女，1985年8月20日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：张连胜，沈阳市中昱法律服务所法律工作者。上诉人杨慧因与被上诉人臧思哲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回原告诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，导致买卖合同无法实现的原因不能归责于上诉人。事实上，对于案涉房屋存在50万元抵押登记的事实，被上诉人早已明知，且双方早已对50万元的解押过户达成一致意见。上诉人将出售案涉房屋的信息登记在贝壳网旗下的德佑昆仑越秀旗舰店，明确写明案涉房屋有抵押，邮政银行，客户偿还50万元；二、双方签订的《房屋买卖合同》不具有合法性，属于无效的格式合同及格式条款，特别是被上诉人在签订《房屋买卖合同》时存在明显的欺诈行为。提供格式合同的大东区龍鼎房产中介在双方签订合同时早已停业关闭，该中介在合同上印章未经合法备案而系其私刻伪造，未对合同中的不利条款给予特别提示，应当认定该合同中对上诉人不利的条款系无效条款。臧思哲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。臧思哲向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告给付双倍定金十万元。一审法院认定事实：2019年11月1日，原告作为乙方（买受方）与被告作为甲方（出卖方）签订房屋买卖合同，合同约定：一、标的房屋基本信息：1.甲方同意将依法享有所有权的坐落于沈阳市东陵区南塔街129巷26-2号的房屋（房屋所有权人：杨慧，共有情况：私有房产，规划用途：住宅，建筑面积：116.13平方米）出售给乙方…….二、房屋交易价格及交易税费：1.甲乙双方约定标的房屋的交易价格为人民币：壹佰零玖万元整（小写：109万元），甲方在收到乙方购房款后须向乙方出具收款凭据……三、付款方式及期限：1.付款方式：商业贷款。2.付款时间：定金：2019年11月1日手机银行转账5万元整；首付：2019年12月1日之前给首付款45万元整；尾款：尾款按银行批复下款时间算。四、甲方承诺和义务：1.甲方承诺对标的房屋享有合法、全部、有效、无争议、独立的所有权和处置权，若第三人对标的房屋提出权利主张，或对标的房屋的处分提出异议，则一切后果和责任由甲方承担并赔偿因此给乙方造成的经济损失。若甲方暂时未依法取得房屋所有权，但经房屋所有权人授权或追认的，甲方有权出售标的房屋。2.甲方承诺标的房屋产权清晰，无任何产权及经济纠纷，在办理产权过户时标的房屋未被查封、未设定抵押、未在拆迁公告范围内且不存在任何法律、事实上的缺陷、瑕疵或争议，否则因此产生的法律责任及经济责任全部由甲方自行承担，丙方不承担任何责任。给乙方造成的经济损失，甲方须进行赔偿……六、违约责任：1.甲方如未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，应向乙方支付违约金。每逾期一日，甲方应按房屋交易价格的0.5%向乙方支付违约金。逾期未付超过十五日的，乙方有权选择收取违约金后要求甲方继续履行本合同或单方解除本合同；如解除本合同，甲方应在本合同解除后三日内，将乙方的已付款项和利息（按同期贷款利率核算）一并返还给乙方，并由甲方承担此次交易中甲乙双方已发生的必要费用，乙方已支付的居间服务费由甲方承担，乙方有权向甲方追偿，甲方已支付的居间服务费丙方不予返还。合同签订当日，原告向被告手机银行转账5万元作为定金，被告为原告出具收条。后双方到沈阳市房产局查档发现，诉争房屋被沈阳市和平区人民法院查封且存在抵押登记。后被告于2019年12月6日偿还案外人平安银行股份有限公司沈阳分行欠款，沈阳市和平区人民法院于12月17日解除了对诉争房屋的查封。截至开庭，诉争房屋的抵押登记尚未涤除。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方为保证合同的履行，约定“由原告先行支付给被告一定数额的货币作为担保，给付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”，根据双方签订的房屋买卖合同中约定的“2.甲方承诺标的房屋产权清晰，无任何产权及经济纠纷，在办理产权过户时标的房屋未被查封、未设定抵押、未在拆迁公告范围内且不存在任何法律、事实上的缺陷、瑕疵或争议，否则因此产生的法律责任及经济责任全部由甲方自行承担，丙方不承担任何责任。给乙方造成的经济损失，甲方须进行赔偿……”，诉争房屋在房屋买卖合同签订时存在查封、抵押登记，且至今仍存在抵押登记导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，现原告要求解除合同，并要求被告双倍返还定金，符合法律规定和合同约定，故一审法院对于原告要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告臧思哲、被告杨慧于2019年11月1日签订的关于沈阳市东陵区南塔街129巷26-2号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告杨慧于本判决生效后十日内，一次性返还原告臧思哲定金100000元；三、驳回原告臧思哲、被告杨慧的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告杨慧负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨慧提交新的证据如下：中介公司工商信息查询、登记地址、门店照片、地图查询照片、报案回执、案涉房屋网络登记信息，用以证明案涉房屋在与被上诉人交易时已通过德佑中介将房屋信息挂在网站上，且信息中明确写明案涉房屋有抵押贷款50万元，被上诉人正是通过该卖房信息才得知上诉人出售房屋，该证据与上诉人一审提交的录音相互印证，被上诉人已知道房屋存在抵押贷款，被上诉人以房屋存在抵押贷款认为上诉人违约与事实不符。双方签订的房屋买卖合同中，合同版本为被上诉人提供，房屋中介沈阳市大东区龍鼎房产中介所也是被上诉人提供，但是经上诉人查询，该中介所早已在案涉合同签订前关闭注销，且该印章为伪造，就被上诉人伪造印章一事，上诉人已经报案，公安机关已经受理。上诉人认为该份合同属于无效合同，且被上诉人存在欺诈行为。被上诉人臧思哲发表质证意见如下：关联性有异议。该中介是持续开业状态，不是注销，也未丧失主体资格，是合法有效的房屋中介机构。且在一审中该中介的投资人和实际控制人郭立超已到法院作证，并在一审笔录中体现了该份买卖协议是经上诉人与被上诉人本人亲自签字且是双方当事人的真实意思表示，应当是合法有效的房屋买卖合同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系基于上诉人与被上诉人的真实意思表示签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，上诉人杨慧作为完全民事行为能力人，应对其实施的民事法律行为承担责任。现有证据未能证实在合同签订过程中存在我国民事法律所规定的合同可撤销之情形，上诉人杨慧在法定除斥期间内亦未行使撤销权，故当事双方应按照合同约定的内容履行义务；其次，上诉人杨慧与被上诉人臧思哲系合同的主缔约方，因合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故其双方在实际履约过程中与合同提供者即龍鼎房产中介所没有关系，合同中也约定了丙方即龍鼎中介所不承担责任；再次，《房屋买卖合同》中明确约定，“甲方（即上诉人杨慧）承诺标的房屋产权清晰，无任何产权及经济纠纷，……否则因此产生的法律责任及经济责任全部由甲方自行承担，丙方不承担任何责任”。在被上诉人臧思哲签订合同并给付定金后，双方发现案涉房屋上存在司法查封及抵押登记，而现有证据不能证明上诉人杨慧在签订合同前已明确告知被上诉人臧思哲有关案涉房屋上存在的瑕疵状况。在上诉人二审提交的网络售房登记信息截图上显示：“20.04.24更新，……挂牌时间124天（2019年12月31日）”。即截至2020年4月24日更新信息时，该售房信息已挂售了124天，故可判定该网上售房信息应系在签订合同后上传网络的，且在售房信息中并未登记案涉房屋上存在司法查封的事实，由此不能证实被上诉人臧思哲可以通过该网售信息获知案涉房屋上存在贷款抵押及司法查封的状况，故上诉人杨慧应承担相应的违约责任；最后，通过上诉人提交的微信聊天记录可证实，被上诉人臧思哲及其丈夫系因孩子上学而购买房屋，并多次在微信中与上诉人协商迁入迁出户口、办理上学手续并让上诉人做好腾房准备等事项。被上诉人的丈夫在得知案涉房屋上存在司法查封和抵押登记后，仍然多次强调如果上诉人将导致司法查封的欠款还清，其愿意偿还邮政银行的抵押贷款。但上诉人杨慧作为卖方，在发现案涉房屋存在司法查封后，有义务在合同约定的2019年12月1日即由买受人给付首付款的截止日期前，积极主动将司法查封解除。因在该日前未能解除司法查封，上诉人的违约行为亦在持续，而被上诉人臧思哲作为真实买受人及守约方并无违约行为，其合法权益应予保障。综上，上诉人杨慧的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人杨慧的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,150元，由上诉人杨慧负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二一年一月六日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；