广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初28386号原告：梁仲兴，男，1967年9月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：钟丹丹，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁韵仪，广东凯行（坦洲）律师事务所实习律师。被告：吴意岚，男，1986年3月11日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：吴典谋，系其父亲。被告：吴典谋，男，1947年5月17日出生，澳门特别行政区居民，住中山市。原告梁仲兴诉被告吴意岚、吴典谋合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行审理。原告梁仲兴及其委托诉讼代理人钟丹丹、梁韵仪、被告吴意岚的委托诉讼代理人吴典谋、被告吴典谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁仲兴向本院提出以下诉讼请求：1.被告吴意岚继续履行与原告于2016年4月18日签订的《建房出售合作协议书》，并协助办理位于中山市××××××××××××不动产[不动产权证号：粤（2020）中山市不动产权第0267556号]过户到原告名下；2.被告吴意岚向原告支付违约金1400000元；3.被告吴意岚向原告支付律师费250000元；4.被告吴典谋对违约金1400000元承担连带保证责任；5.确认原告对被告吴典谋提供的抵押房产即登记在被告吴典谋名下位于中山市×××××××俱乐部的不动产[房地产证：粤房地产证字第C2067149号]折价或者拍卖、变卖所得的价款在债权范围内享有优先受偿权。事实与理由：原告于2016年4月18日与被告吴意岚、吴典谋在广东卓正律师事务所律师的见证下共同签订了《建房出售合作协议书》。协议书约定：原告支付4780000元，被告吴意岚同意将其名下所有的位于中山市××××××××××××原地址为中山市×××××××俱乐部（以下简称涉案房屋）的建设用地给原告兴建房屋，房屋建成并领取到产权证的3日内将涉案房屋过户给原告。协议书签订后，原告严格恪守协议条款，在协议书签订之日向被告吴意岚支付了580000元的定金，同日被告吴意岚向原告出具收据证明上述事实。后原告也按照协议书约定于2016年5月23日向被告吴意岚的银行账户以转账方式支付了人民币3200000元以及全额出资筹建涉案房屋。2020年8月13日，二被告一同领取了涉案房屋不动产权证后便以各种理由推脱不予协助原告办理过户登记手续。《建设出售合作协议书》第六条明确约定：房屋领取到产权证后，被告吴意岚应在3日内过户给原告。该房屋的不动产权证由二被告已于2020年8月13日领取，按照协议书的约定,被告吴意岚应于2020年8月17日前协助原告办理过户登记手续，且将原告的电话号码设置为限制呼入，导致原告无法与其联系。原告无奈之下于2020年9月14日委托广东凯行（坦洲）律师事务所向被告吴意岚发送《律师函》敦促被告吴意岚办理涉案房屋的过户登记手续。被告吴典谋于2020年9月17日向原告回复短信，确认被告吴意岚收到上述《律师函》并告知以后的函件寄往中山市×××××××俱乐部E区28号，吴典谋收即可。但并未表示协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。被告吴意岚的行为已严重违反三方签订的《建房出售合作协议书》以及《合同法》第六十条的规定，其应立即协助原告办理涉案房屋的过户登记手续并承担违约责任即向原告支付1400000元的违约金以及承担本案的诉讼费、律师费，被告吴典谋也应按协议书的约定对上述1400000元的违约金承担连带保证责任。因此，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。原告梁仲兴就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.广东卓正律师事务所见证书；2.吴意岚于2016年4月18日出具的收据；3.房地产权证（粤房地证字第C2067149号）；4.中国建设银行客户回单；5.收据；6.建设工程施工合同协议书、结算单、公证书；7.短信截图、广东省非税收入（电子）票据、不动产权证书[粤（2020）中山市不动产权第0267556号]；8.律师函；9.顺丰速运快递单；10.顺丰速运官方网页运单列表截图；11.民事案件委托代理合同及发票；12.短信截图。被告吴意岚、吴典谋共同辩称：二被告与原告有关于土地建房交易过程中基本顺利，被告吴典谋于2020年8月13日领取涉案房屋产权证，其领取产权证第二天即2020年8月14日到案外人麦伟强所经营餐馆（中山坦洲豪日酒店）告知案外人麦伟强并签下各方要清理之前合约及款项，即可过户，因案外人麦伟强是准买家，案外人黄新华是建筑商，在近三年的建筑期间经常相见，案外人麦伟强也于2017年7月把人民币300000元存到被告吴意岚在坦洲建设银行账户，因需要保证金方可施工，原告也清楚此事。当日案外人麦伟强要求过户到其女儿名下，但合约是原告签下的，要有原告的授权书方可过户，被告吴典谋坚持要案外人麦伟强通知原告，直到被告吴典谋送其小女儿朱伽安到广州市中山大学附属第一医院住院治病。2020年9月2日，被告吴典谋在广州收到原告信息，约见面商量过户事宜，当日小孩朱伽安需转院到上海复旦大学附属儿科医院治病，原告也知晓并谅解，被告吴典谋安排好其小女儿转院后，于2020年9月4日抵达三乡，就与原告、麦伟强夫妇于中山坦洲豪日酒店共商过户事情，因协商不成，不欢而散。2020年9月17日，原告发来律师函到被告吴意岚处，通知其于23日办理过户。被告吴典谋正忙着小女儿住院事情，急忙安排被告吴意岚到中山三乡公证处公证办理由被告吴典谋代办的公证书，因被告吴意岚在澳门有公务在身，不易离开，并发律师函回复原告，缓和之间的紧张关系。后于9月28日收到法院传票，原告称其要求二被告赔偿违约金，可是二被告并没有违约，一是因为疫情，无法办理过户，二是因为原告要求过户给第三人，双方之间没有谈妥，故并非二被告的原因，因此应驳回原告的诉讼请求。被告吴意岚、吴典谋就其答辩向本院提交以下证据：1.律师函；2.中国邮政快递单；3.建筑商短信截图；4.原、被告之间的短信截图；5.建筑工程施工许可证；6.工程现场施工质量监督任务完成告知书；7.中山市建设工程规划条件核实确认书；8.示意图；9.公证书；10.宾客账单、飞机票；11.出院记录；12.住院收费票据；13.房地产担保抵押合同；14.建房出售合作协议书（补充合作协议）；15.收据；16.房地产借款抵押合同。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年4月18日，在广东卓正律师事务所的见证下，原告（协议书甲方，出资方）与被告吴意岚（协议书乙方，出地方）、被告吴典谋（协议书丙方，保证人）签订了《建房出售合作协议书》，该协议书约定的主要内容为“一、甲乙双方同意：甲方出资人民币4780000元给乙方，乙方同意将自有名下位于中山市×××××××俱乐部的土地的房产[土地使用证号：中府国用（2004）第易313209号]给甲方自行建房之用。房产建成后，产权归甲方（房产及土地使用权）。甲乙双方约定汇款账户为：户名：吴意岚，开户行：工商银行珠海市口岸支行，账户：62122……6763。二、本协议签订之日，甲方先行支付定金人民币580000元给乙方，乙方、丙方同意收到该笔款项后，用于还款丙方所有的位于中山市×××××××俱乐部E区28号的房产（房地产权证：粤房地证字第C2067149号）的银行贷款，并办理丙方所有的位于中山市×××××××俱乐部的房产的注销抵押登记。丙方必须在15日内（2016年5月4日前）办理该房产的注销抵押登记。三、丙方注销抵押登记后，在3日内，丙方将所有的位于中山市×××××××俱乐部E区28号的房产抵押登记给甲方后，甲方再行支付人民币3200000元给乙方。四、本协议签订后，在3日内由乙方另行办理委托公证，委托甲方负责报出红线图、测量图、报建等事项。由甲方负责委托设计单位设计、施工单位施工、办理竣工验收、报水电安装等等，建房、办证成本由甲方自行支付。五、房屋建造结构、层数、造型、设计等由甲方决定，乙方不得干涉。施工合同、施工工程量，甲方确认的，乙方均无异议。工程款由甲方支付。房屋竣工完毕，乙方负责配合办理产权证。六、房屋领取到产权证后，乙方同意在3日内过户给甲方。过户当日甲方另行支付人民币1000000元给乙方过户税费由甲方支付。自甲方支付4780000元给乙方后至房屋办理过户到甲方期间，甲方对该土地或房屋享有占有、使用、收益、支配的权利……八、丙方为乙方提供保证，保证乙方按本协议履行相关义务。并与其所有的位于中山市×××××××俱乐部的房产作为担保抵押给甲方。九、新建房屋过户后，甲方支付乙方4780000元的合作款全部归乙方所有，新建房屋归甲方所有、土地使用权归属甲方。甲方负责为丙方担保抵押的房产办理注销抵押登记。十、本协议签订后，如乙方、丙方不按照本协议履行任一条约定的义务（含期限的约定）的视为乙方违约的，只要乙方违约甲方均有权单方解除合同，则乙方必须退回甲方所支付的全部款项（含但不限于支付给乙方的定金、余款共4780000元以及建房的全部花费、合理的时间支出成本4780000元的投资机会成本）并赔偿甲方损失1400000元。如甲方要求继续履行合同的，则乙方必须赔偿甲方1400000元违约金。如甲方支付580000元后，乙方不履行义务的（含为中山市×××××××俱乐部E区28号的房产还款银行贷款，办理注销抵押登记、办理抵押登记等），双方可协商解除合同，但乙方解除合同的前提是乙方、丙方赔偿甲方580000元并退还甲方支付的580000元……十二、合同争议解决方式：本合同的订立、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。三方均可诉至中山市第一人民法院，律师费、差旅费由败诉方支付。三方明确约定，该房产建成后，甲方享有优先选择房产过户（即房产归属甲方所有）的权利……”。原告（协议甲方，出资方）与被告吴意岚（协议乙方，出地方）、被告吴典谋（协议丙方，保证人）又于2016年5月份签订《建房出售合作协议书补充合作协议》，其协议如下：出资方将房屋建设好，需要办理该房产权证过户手续时，甲方有权将本合作建房协议的产权转让或出让另一方，乙、丙双方无权干涉甲方转让或出让该房产给另一方，乙、丙双方并无条件协助办理转让过户手续，所需要的及所产生的费用由甲方全部负责支付。被告吴意岚于2018年4月18日收到原告定金580000元，并于收到当日向其出具收据，该收据记载的内容为“今收到梁仲兴先生建房出售合作协议书约定的交来人民币580000元正，大写金额伍拾捌万元，收款单位（公章）：吴意岚签字”。被告吴意岚于2016年5月23日收到原告部分土地交易款3200000元，并于收到当日给其出具收据，该收据记载的内容为“本人吴意岚，收到梁仲兴付来第二期部分土地交易款人民币3200000元整。（本人收款银行：工商银行珠海市口岸支行，账号：62122……6763）。附注：之前第一期土地交易定金人民币：伍拾捌万元整已收妥，并已开出收据，到此共收到人民币叁佰柒拾捌万元整。”另查明，土地证号为中府国用（2004）第易313209号的土地使用权人为被告吴意岚，该土地坐落于中山市×××××××俱乐部，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，终止日期：2067年8月29日，使用权面积724.4平方米，独用面积：724.4平方米。房地产权证号为粤房地证字第C2067149号的权属人为被告吴典谋，房屋所有权来源：自建，房屋用途：住宅，房地坐落于中山市×××××××俱乐部。土地证号为中府国用（2003）第310060号的土地使用权人为被告吴典谋，该土地坐落中山市×××××××俱乐部，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，使用权面积1186.7平方米，终止日期2067年8月29日。原告与被告吴典谋分别于2016年4月28日、2016年5月17日签订《房地产借款抵押合同》与《房地产担保抵押合同》，《房地产借款抵押合同》约定的债务履行期限为2016年4月28日至2018年4月27日，担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用、双方投资项目之完整进行、投资资金百分百安全。《房地产担保抵押合同》约定：在中山市三乡镇平东俱乐部E区29号房产项目[土地使用证号：中府国用（2004）第易313209号]合约完整后，原告梁仲兴须在房产交易中心向被告吴典谋解除本合同担保合约。原告梁仲兴与被告吴典谋于2016年5月17日办理抵押登记，被担保主债权数额378万元，债务履行期限起始时间为2016年5月17日。涉案房屋即坐落于中山市×××××××××××××产的不动产权证书[不动产权证号：粤（2020）中山市不动产权第0267556号]由被告吴意岚与被告吴典谋于2020年8月13日领取。被告吴典谋与被告吴意岚系父子关系。再查明，案外人朱伽安（被告吴典谋称其系其女儿）于2020年8月25日在中山大学附属第一医院住院治疗，并于2020年9月2日出院，于2020年9月3日转院到复旦大学附属儿科医院治疗，并于2020年9月26日出院。原告于2020年9月2日发短信告知被告吴典谋，其内容为“吴生晚上好：我购买你儿子的别墅用地，现在已经建筑完成并出来了房产证，因报建手续及其他事情延误了建设时间，也因为疫情问题你儿子在澳门而耽误了过户手续，至于耽误完成建筑及过户望双方理解，现为请尽快办理好相关过户手续，谢谢祝大家健康吉祥。”被告吴典谋称其于2020年9月4日与原告、案外人麦伟强商量过户事宜，因未协商达成一致意见而不欢而散。2020年9月16，被告吴意岚收到原告委托的律师发出的律师函。被告吴典谋于2020年9月17日通过短信方式告知原告其子被告吴意岚已经收到律师函并告知原告其他事项。原告于2020年9月18日通过短信方式告知被告吴典谋让其转告并督促被告吴意岚于2020年9月21日上午9时带齐资料到中山市国土资源局配合其办理涉案房屋过户登记手续。2020年9月24日，被告吴典谋委托北京市京师（中山）律师事务所向原告发出律师函，其希望原告收到该函后与其联系洽谈理清合约事项及款项等事宜，原告于2020年9月25日收到该律师函。被告吴意岚于2020年9月27日到广东省中山市桂山公证处对其委托被告吴典谋作为其本案委托诉讼代理人事项进行公证，广东省中山市桂山公证处于2020年9月30日出具（2020）粤中桂山第2712号公证书。中华人民共和国中央人民政府官方网站、国家移民管理局官方网站于2020年8月10日发布的《关于对从澳门进入内地人员不再实行集中隔离医学观察14天的公告》，确认自2020年8月12日零时起，对从澳门进入内地人员不再实行集中隔离医学观察14天，持有效出入证件、持7天内核酸检测阴性证明或包含7天内核酸检测阴性信息的“健康码”、配合内地口岸有关部门的疫情防控和出入境边防检查工作即可通往大陆。本院认为，本案系合同纠纷。原告与二被告签订的《建房出售合作协议书》及补充协议，均有其三方的签字捺印，均系其真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，三方均应全面履行。关于原告要求被告吴意岚继续履行与原告于2016年4月18日签订的《建房出售合作协议书》，并协助办理位于中山市××××××××××××不动产[不动产权证号：粤（2020）中山市不动产权第0267556号]过户到原告名下的诉讼请求，按照《建房出售合作协议书》的约定，涉案房屋领取到产权证后，被告吴意岚应在3日内过户给原告，根据原、被告提供的证据可以证明被告吴意岚已经于2020年8月13日领取涉案房屋的不动产权证书，故被告吴意岚应按约定协助原告将涉案房屋过户到原告名下，因此原告的该项诉求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告吴意岚向其支付违约金1400000元的诉讼请求，虽然被告吴意岚系于2020年8月13日领取了涉案房屋的不动产权证，但通过原告给被告吴典谋发短信要求其尽快办理过户手续的时间系9月2日，此时被告吴典谋正在上海给其女儿看病，被告吴典谋称其于9月4日回过中山与原告商谈过户事宜，但双方未达成一致，后原告又向被告吴意岚邮寄律师函，二被告在收到律师函立即回复原告，并向原告邮寄律师函商量过户事宜，同时办理公证委托事宜，并没有故意拖延时间不履行协议约定，二被告仍在积极的去商谈过户事宜，故其并不存在违约行为，因此本院对于原告的该项诉求不予支持。关于原告要求被告吴意岚向其支付律师费250000元的诉讼请求，根据原告提供的民事案件委托代理合同、律师费发票以及双方协议中的约定，且被告吴意岚应协助原告办理涉案房屋过户登记手续，本院认定双方对于律师费各自承担一半较为适宜，故被告吴意岚应向原告支付律师费125000元，因此本院对于原告该项诉求中的125000元予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告吴典谋对违约金1400000元承担连带保证责任的诉讼请求，因被告吴意岚并没有违约，不应承担违约金，被告吴典谋亦无需对违约金1400000元承担连带保证责任，故对于原告要求被告吴典谋对违约金1400000元承担连带保证责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告要求确认原告对被告吴典谋提供的抵押房产即登记在被告吴典谋名下位于中山市×××××××俱乐部的不动产[房地产证：粤房地产证字第C2067149号]折价或者拍卖、变卖所得的价款在债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，因被告吴典谋是用其名下所有的位于中山市×××××××俱乐部的不动产[房地产证：粤房地产证字第C2067149号]对于上述协议履行以及对债权数额3780000元进行抵押担保，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，被告吴意岚未能履行上述义务及债务，原告有权依法以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，因此原告的该项诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴意岚继续履行与原告梁仲兴于2016年4月18日签订的《建房出售合作协议书》，并于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告梁仲兴将被告吴意岚名下所有的位于中山市××××××××××××不动产[不动产权证号：粤（2020）中山市不动产权第0267556号]过户到原告梁仲兴名下；二、被告吴意岚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁仲兴支付律师费125000元；三、如被告吴意岚不能偿还上述债务，则原告梁仲兴对被告吴典谋名下所有的位于中山市×××××××俱乐部的不动产[房地产证：粤房地产证字第C2067149号]折价或拍卖、变卖所得款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回原告梁仲兴的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65350元，减半收取为32675元，诉讼保全申请费5000元，合计37675元（原告已预交），由原告梁仲兴负担18837.5元，被告吴意岚、吴典谋共同负担18837.5元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及诉讼保全申请费合计18837.5元一并迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 宇二〇二〇年十二月四日书记员 陈绮靖梁丽萍