上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初22721号原告：上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林建岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琬倩。被告：上海苏浙汇投资管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特中路XXX号XXX楼二层A区。法定代表人：刘裕俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。原告上海丽兴房地产有限公司(下称丽兴公司)与被告上海苏浙汇投资管理咨询有限公司(下称苏浙汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琬倩、被告委托诉讼代理人胡兰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽兴公司向本院提出诉讼请求：(1)苏浙汇公司支付2020年2月1日至2020年5月17日期间租金人民币1,366,807.26元；(2)苏浙汇公司就前述欠租偿付滞纳金(暂计至2020年8月31日止之滞纳金为人民币116,561.07元，要求计至实际付款日止)；(3)苏浙汇公司支付2020年5月18日至2020年5月25日期间房屋占用费人民币200.632.26元；(4)苏浙汇公司所缴保证金1,120,025.01元用于冲抵上述费用而不予退还。事实和理由：2009年，丽兴公司与苏浙汇公司签订租约，丽兴公司将位于上海市淮海中路XXX号香港广场南座SL3-05-08房屋出租予苏浙汇公司作为经营使用，租期自2010年5月18日起至2020年5月17日止。租赁期间，苏浙汇公司自2020年2月起欠付租金，且在租期届满后迟至2020年5月25日方予返还租赁房屋。就此，丽兴公司以苏浙汇公司欠付租金且逾期还房为由起诉来院。苏浙汇公司辩称，因疫情原因，苏浙汇公司自2020年1月27日起即暂停营业，之后截至租期届满之日均未曾从事经营活动，故丽兴公司基于不可抗力无权主张相关租金。至于苏浙汇公司延迟交还房屋系因丽兴公司货梯运力不足等客观原因所致，不应归责予苏浙汇公司，丽兴公司就此无权主张相关房屋占用费。对于苏浙汇公司所缴保证金，丽兴公司应予返还苏浙汇公司。综上，对丽兴公司诉请均不予认可。丽兴公司提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》及《退租协议》，以证明丽兴公司与苏浙汇公司之间房屋租赁合同关系合法有效，租赁双方对于租赁期限均明确知晓，同时证明丽兴公司提起诉请之合同依据；(2)联络邮件、退楼验收表及欠款明细，以证明丽兴公司就欠付租金及延迟交还房屋事宜多次与苏浙汇公司进行沟通，同时证明苏浙汇公司欠费情节。苏浙汇公司提供以下证据：(1)上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的新闻报道，以证明上海于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，取消各类大型公共活动，基于该不可抗力因素，苏浙汇公司响应政府要求自2020年1月27日起正式暂停营业；(2)黄浦区关于加强新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的通告，以证明根据黄浦区防疫要求，对于非保障市场供应、非民生服务必须之场所，暂停线下活动及聚集性活动，因此苏浙汇公司停止餐饮经营；(3)苏浙汇公司财务软件系统截图(2020年2月1日至5月31日)，以证明苏浙汇公司在该期间无任何营业收入；(4)苏浙汇公司分别于2020年2月13日、3月13日、3月24日致丽兴公司函件，以证明因受疫情影响，苏浙汇公司自2020年1月底至租赁关系终止之日期间均无营业收入，但仍须承担员工工资及社保支出，苏浙汇公司就此致函丽兴公司请求减免租金；(5)拆除、复原承包合同，以证明苏浙汇公司聘请施工队进行拆除、复原工程，要求工程须于2020年5月15日前完成以保证苏浙汇公司可及时交还房屋；(6)拆除现场照片，以证明因香港广场货梯仅提供两部且指定使用时间，导致拆除时无法及时进行垃圾清运，并就此延误交还房屋时间；(7)押金收据，以证明丽兴公司收讫苏浙汇公司所缴押金人民币1,120,025.01元，丽兴公司应予全额返还押金。本院经审理认定事实如下：丽兴公司系上海市黄浦区淮海中路XXX号房屋权利人。2009年，丽兴公司与苏浙汇公司签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)丽兴公司将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号香港广场商场南座第三层SL3-05/08室房屋(下称系争房屋)出租予苏浙汇公司；(2)合同提前终止时或期满终止时，丽兴公司有权决定并要求苏浙汇公司恢复原状或者全部/部分按现状返还房屋；(3)苏浙汇公司按时缴付租金、物业管理费、推广费、保证金、设施费用及本合同规定之其他任何费用；(4)如因不可抗力及/或非因苏浙汇公司原因导致房屋或附属设施毁损、灭失，致使本合同不能继续履行的，本合同应予终止或变更，租赁双方互不承担责任，但苏浙汇公司已经发生之租赁费用，丽兴公司有权自保证金中扣除，不足部分有权向苏浙汇公司追索，剩余部分则无息返还予苏浙汇公司；(5)如苏浙汇公司逾期支付合同项下任何款项，丽兴公司就租金、物业管理费、推广费可要求苏浙汇公司每日按应付款项0.05%计付滞纳金；(6)丽兴公司有权扣除全部或部分保证金以抵偿苏浙汇公司之任何应付款项；(7)如苏浙汇公司未能按照合同规定按期交还系争房屋，丽兴公司就其逾期交还房屋期间有权收取双倍租金数额之违约金；(8)本合同项下所称不可抗力系指地震、洪水、台风、海啸、战争、暴乱、政变及其他任何不可预见、不可避免且不可克服之自然灾害及意外事故，如因发生不可抗力事件以致任何一方无法履行本合同之义务，任何一方均可要求终止合同，双方无须就此承担违约责任。合同附件约定(1)系争房屋租赁面积为1,420平方米，租期为120个月，自2010年5月18日起至2020年5月17日止，免租期共计12个月；(2)系争房屋仅限于用作“餐饮业”经营用途；(3)租金以保底租金/提成租金中较高者支付，2017年5月18日至2020年5月17日期间每平方米日保底租金为人民币9元，折合月保底租金为人民币388,725元；(4)租金支付原则为先付后用、按月支付，苏浙汇公司须于每月首5日(包括该日)内支付当月租金及物业管理费；(5)苏浙汇公司应于签约当日缴付租赁保证金人民币1,120,025.01元。签约后，租赁双方履行各自合同义务，丽兴公司交付系争房屋，苏浙汇公司缴纳租赁保证金人民币1,120,025.01元，并实际付租至2020年1月31日止。2020年4月，丽兴公司与苏浙汇公司签订《退租协议》一份，协议明确(1)双方所签《租赁合同》于2020年5月17日终止；(2)苏浙汇公司须于2020年4月10日前将注销系争房屋处所登记经营证照之相关办理手续等交付丽兴公司；(3)协议仅针对证照注销、物品搬离等事宜进行和解及了结，而租金、物业管理费等应付费用仍计算截止至2020年5月17日，租赁双方就上述租赁费用之结算及支付、装修恢复等事宜仍可另行通过协商、调解、诉讼等方式进行解决。2020年5月13日，丽兴公司以邮件方式提请苏浙汇公司及时完成毛坯恢复工程。2020年5月至7月，丽兴公司向苏浙汇公司提请注意因恢复毛坯工程导致其他租户漏水受损及苏浙汇公司尚欠丽兴公司租赁费用事宜。2020年5月25日，丽兴公司与苏浙汇公司就已经完成复原之系争房屋签署《退楼验收表》并完成房屋交接。综上，现丽兴公司称所签《租赁合同》约定租期已于2020年5月17日届满，但苏浙汇公司尚有欠租未予支付，且存在逾期返还系争房屋之违约情节，丽兴公司遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，丽兴公司及苏浙汇公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。对于丽兴公司诉请之2020年2月1日至2020年5月17日期间租金，鉴于租赁双方所签《退租协议》中明确合同于2020年5月17日予以终止，且同时明确苏浙汇公司应付租赁费用亦计至该日止，故苏浙汇公司对于丽兴公司所述欠租时段应予承担付租义务。对于丽兴公司诉请之欠租数额，鉴于2020年2月至4月期间属于疫情防控阶段，人员流动受限，导致苏浙汇公司无法开展经营，如要求苏浙汇公司在此情形下仍须支付全额租金显然不尽合理，但如要求丽兴公司就此免收租金亦显失公平，鉴此，基于公平合理原则及保护交易安全出发，租赁双方就2020年2月至4月期间租金可按照50%比例即人民币583,087.50元进行结算，但苏浙汇公司对于2020年5月1日至同年5月17日期间租金人民币213,171.77元则应予全额支付，即苏浙汇公司尚须支付丽兴公司租金数额为人民币796,259.27元。对于丽兴公司诉请之逾期付租滞纳金，鉴于租赁双方在本案诉讼之前对于应予结算之租金具体数额尚未能达成合意，且租赁双方所签《退租协议》中亦称对于应付费用结算及支付事宜可另行通过协商、调解等方式再予解决，鉴此，丽兴公司自本案判决生效次日起方可向苏浙汇公司计收逾期付租滞纳金，但该项滞纳金总额应以苏浙汇公司欠付丽兴公司之租金本金数额为限。对于丽兴公司诉请之房屋使用费，鉴于苏浙汇公司在所涉时段内未能及时返还系争房屋，而丽兴公司该项诉请存在合同依据，故本院对丽兴公司该项诉请依法予以支持，但丽兴公司所称“房屋使用费”应当按照合同约定调整为“违约金”。至于苏浙汇公司辩称因丽兴公司货梯运力不足等问题导致其未能及时迁离一节，鉴于苏浙汇公司就其返还房屋义务应予作出充足合理之安排，且苏浙汇公司对于货梯运营能力亦应具有相应认知，苏浙汇公司因自身安排疏漏导致延迟迁离之合同后果应由苏浙汇公司自行承担，故本院对苏浙汇公司上述辩称意见依法不予采纳。至于苏浙汇公司已缴租赁保证金，经冲抵苏浙汇公司应付租金人民币796,259.27元及逾期还房违约金人民币200,632.26元后尚有结余款项人民币123,133.48元，丽兴公司应将该项剩余保证金返还予苏浙汇公司。至于苏浙汇公司应予承担之逾期付租滞纳金，鉴于该项滞纳金系自本案判决生效次日起计，而苏浙汇公司所缴租赁保证金在冲抵全部欠租后尚有余额，故该项滞纳金不会实际产生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：原告上海丽兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海苏浙汇投资管理咨询有限公司租赁保证金人民币123,133.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,440元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币4,720元，由原告上海丽兴房地产有限公司负担，本院退还原告上海丽兴房地产有限公司人民币4,720元；财产保全费人民币3,320元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，由原告上海丽兴房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方审 判 员 李慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……