河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初1750号原告：闫青玉，男，汉族，1968年7月4日生，住襄城县。原告：满双亮，男，汉族，1953年7月7日生，住襄城县。原告：陈振山，男，汉族，1951年10月26日生，住河南省杞县。三原告诉讼代表人：满双亮，男，汉族，1953年7月7日生，住襄城县。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。被告：聂利民，男，汉族，1962年3月14日生，住河北省邯郸市复兴区。被告：聂明生，男，汉族，1956年4月25日生，住襄城县。原告闫青玉、满双亮、陈振山与被告聂利民、聂明生缔约过失责任纠纷一案，2020年6月24日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满双亮及三原告的委托诉讼代理人菅中战，被告聂利民、聂明生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫青玉、满双亮、陈振山诉称：2010年4月18日，三原告与二被告之母党国瑞（已故）、聂利民达成房屋买卖协议，约定：党国瑞、聂利民将位于襄城县XX路继承来的住房祖宅一处以18万元的价格卖给原告，党国瑞与被告聂利民收款后均在收到条（协议）上签名。2016年，襄城县人民政府对案涉房屋进行征收拆迁，襄城县人民政府于2016年4月24日分别与二被告签订了《襄城县XX路X延房屋征收补偿安置协议》，将240平方米套房、100平方米门面房（两层）都补偿给党国瑞、聂利民、聂明生。三原告于2017年7月14日对党国瑞、聂利民、聂明生提起民事诉讼，请求判决三原告与党国瑞、聂利民、聂明生之间的房屋及宅基地买卖协议有效。襄城县人民法院、许昌市中级人民法院两级法院判决，房屋及宅基地买卖协议无效，同时载明“原告可依据法律规定的合同无效后的而处理原则另行主张权利”。现党国瑞已病故，聂利民、聂明生作为房屋及宅基地的继承人和所有人，现分得襄城县XXX延（X段）安置房X号楼X、X门面房一间两层，X号楼X、X套房两套，价值280余万元，应依法赔偿因党国瑞、聂利民违背诚实信用原则和缔约过失给原告造成的信赖利益损失。请求判令：1、二被告归还原告房款18万元及利息（自2010年4月19日按中国银民银行公布的同期一年期贷款利率计算至还清房款日止）；2、二被告赔偿原告损失160万元；3、二被告承担本案诉讼费。聂利民、聂明生辩称：1、原告与被告的房屋买卖协议经法院判决无效。被告同意归还原告购房款18万元，当时党国瑞、聂利民签订协议后，因考虑到房屋系与聂明生共有，无权处分案涉房产，党国瑞、聂明生决定将房款退还原告闫青玉，但闫青玉拒绝接收。2、关于被告请求的利息10万元，原、被告并无利息的约定，且无法律依据，应予以驳回。3、原告160万元损失无事实依据，且房屋买卖协议无效过错在双方，被告不应赔偿原告。4、本案不属于缔约过失责任，属无效后的返还财产纠纷。综上，原告同意返还18万元购房款，其他诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。闫青玉、满双亮、陈振山为支持其主张提供以下证据：证据一，收到条，襄城县2017年豫10**民初2326号民事判决书、许昌中院2018豫10**民终556号民事判决书一份。证明党国瑞和聂利民收到原告购房18万元，证明该案属于合同纠纷。证据二、安置补偿协议及调换协议书，证明涉案房屋拆迁补偿款都赔付了二被告。证据三、襄城县XX路中段，安置房明细表，证明二被告分到X号楼X、X门面房一间两层，X号楼X、X房屋各一套，以及建筑面积单价和评估价值。证据四、豫剑桥析评报字2019第A03-XXX报告及附件X、X商铺评估价格及住宅楼X、X评估价格。聂利民、聂明生未向本院提交证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：被告聂利民、聂明生系党国瑞之子，聂利民、聂明生祖父聂洪斌在襄城县××路××宅基地及房屋一处。2010年4月18日，原告闫青玉与被告党国瑞、聂利民协商购买宅基地及房屋一事，原告将购买宅基地及房屋的款项18万元交给被告聂利民，被告党国瑞、聂利民出具收到条一份，载明：今收到委托人闫青玉买宅基地款壹拾捌万元正，南至曹某、东至东边、北至路、西至路，西边宅基地以内的建筑、附属物归买方所有。被告党国瑞、聂利民分别在卖宅基地人处签章、签字。党国瑞、聂利民收到房款后，上述房屋一直由党国瑞、聂利民居住拆迁前。2016年4月24日，襄城县城关镇人民政府就涉案宅基地及房屋与被告聂利民、聂明生分别签订《襄城县XX路X延房屋征收补偿安置协议》，聂明生协议（编号X）载明：“……二、产权置换：1、乙方（聂明生）合法宗地（原宅基地）134.89平方米补贴安置房80平方米；2、乙方的一次成型的居住性主房27.12平方米置换安置房27.12平方米；3、按政府规定日起签订补偿协议和搬迁取得奖励安置房21.42平方米（协议签订后未按时搬迁的该奖励取消）。以上乙方共取得置换安置房128.54平方米。三、货币补偿……3、附属物补偿1600元。4、搬迁费2000元（人民币），过渡费9000元（人民币）。5、无私搭乱建奖励20000元（人民币）……以上乙方共取得补偿32600元……”。当日，聂明生与襄城县人民政府签订《补充协议》，载明：“……户主聂明生，原宅基地面积134.89㎡，住房面积27.12㎡，共置换安置房面积128.54㎡，因家庭原因，补偿住房面积不够住，特申请购买111.46㎡，按照《襄城县XX路X延征收补偿实施细则》规定，本户符合购买安置房。（120-27.12）×1020元=94737.6元；（240-200-21.42）×2200=40876元，购买240㎡共需壹拾叁万伍仟陆佰壹拾叁元陆角（135613.6元）”。聂利民协议（编号X）载明：“……二、产权置换：1、乙方（聂利民）合法宗地（原宅基地）648.62平方米补贴安置房80平方米；2、乙方的一次性成型的居住性住房5.23平方米；3、按政府规定日期签订补偿协议和搬迁协议奖励安置房17.05平方米（协议签订后未按时搬迁的该奖励取消）。以上乙方共取得置换安置房102.28平方米。三、货币补偿：1、置换房后合法宗地（原宅基地）多余部分471.62平方米补偿247600.5元（人民币）……。3、附属物补偿8275元（人民币）。4、搬迁费2000元（人民币），过渡费9000元（人民币）。5、无私搭乱建奖励20000元（人民币）……以上乙方共取得补偿286875.5元……”当日，聂利民与襄城县人民政府签订《补充协议》，载明：“……户主聂利民，原宅基地面积648.62㎡，住房面积5.23㎡，共置换安置房面积102.28㎡，因家庭原因，补偿住房面积不够住，特申请购买137.72㎡，按照《襄城县XX路X延征收补偿实施细则》规定，本户符合购买安置房。（120-5.23）×1020元=117065.4元；（240-200-17.05）×2200=50490元，购买240㎡共需壹拾陆万柒仟伍佰伍拾伍元肆角（167555.4）”。上述协议签订后，聂明生、聂利民分别与襄城县人民政府签订《XX路X延安置房调换协议书》，各自以其120㎡安置房以2.4:1置换上下两层商业面积共50㎡。由于实际所得商业面积大于协议书载明面积，聂明生、聂利民又补交相应差价款。最终聂明生获得襄城县XX路X延（中段）安置项目7号底商住宅楼住宅303房（评估单价4140元/平方米）、聂利民获得601房（评估单价4080元/平方米），聂明生、聂利民二人置换的商铺108、208评估单价12150元/平方米。就案涉宅基地合同纠纷，三原告于2017年7月14日以党国瑞、聂利民为被告、聂明生为第三人提起诉讼。请求确认三原告与党国瑞、聂利民之间的宅基地买卖协议有效。涉案房屋宅基地、附属物拆迁补偿的房屋及拆迁补偿款归三原告所有。后经本院作出（2017）豫1025民初2326号、许昌市中级人民法院作出（2018）豫10民终556号民事判决书认定：三原告与党国瑞、聂利民之间的协议无效。在该次诉讼庭审中，诉讼地位为第三人的聂明生称，出卖案涉宅基地及附属物并不知情，也不同意出卖，并称案涉宅基地及附属物有其一份，聂利民、党国瑞认可聂明生所述意见。本次庭审中，聂利民自认，三原告交付的18万元由其本人支配使用，未分配给聂明生。2020年6月24日，三原告诉至本院，请求判令：1、被告归还原告房款18万元及利息（自2010年4月19日按中国银民银行公布的同期一年期贷款利率计算至还清房款日止）；2、被告赔偿原告损失160万元；3、被告承担本案诉讼费。本院认为：缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因存在违背诚实信用原则的行为，致使合同不成立、无效、被撤销或未生效的，应对给对方造成的信赖利益损失予以赔偿的归责原则，其构成要件有四项：一、缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；二、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；三、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人主观上存在过错；四、缔约人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失存在因果关系。本案聂明生并未在收到条上签字，且聂明生否认对出卖案涉宅基地及附属物知情，在之前的（2017）豫1025民初2326号、（2018）豫10民终556号民事诉讼中，三原告始终将聂明生诉讼地位列为第三人，聂明生并未参与案涉宅基地及附属物的转让的缔约，非出让案涉宅基地及附属物协议的缔约相对方，不应承担因案涉宅基地及附属物协议所产生的缔约过失责任。本案所涉关于宅基地及附属物买卖协议已经本院（2017）豫1025民初2326号、许昌市中级人民法院（2018）豫10民终556号民事判决书认定无效，本案不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因协议被认定无效，三原告因购买涉案宅基地所支付的18万元应予以退还。《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》33条规定：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。依据该纪要规定，在财产增值或者贬值的情况下，要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附行为与财产增值、贬值的关联性，在当事人间合理分配或分担损失。本案涉案宅基地及附属物因被拆迁而增值，而关于宅基地及附属物的协议被生效判决认定无效，因此如何分配增值部分，需就双方就协议无效的过错程度予以评判。生效判决认定案涉宅基地及附属物买卖协议无效的理由是《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”这一禁止性规定，原、被告对案涉宅基地性质应为共知，故本案双方当事人对导致协议无效的原因均有责任。原、被告协议签订后案涉宅基地及附属物并未交付，本案三原告也未占有、使用涉案宅基地及附属物，庭审中原告满双亮自认，支付18万元一年后，被告方即提出退款，满双亮提出要求被告方也向原告方提供18万元，让原告方用一年。被告方因资金需要才出让案涉宅基地及附属物，而依据满双亮提出的条件，被告退还18万元后还须再筹集18万元供原告方使用一年，该条件对被告方而言，确实难以兑现，致使双方本就无效的合同纠纷未能及时了结。结合双方的过错程度、造成信赖利益损失的程度、之间的因果关系，且三原告并未实际占有涉案不动产，综上述原因，本院酌定原告方承担70%的责任，被告方承担30%的责任。关于案涉宅基地及附属附的增值范围：聂明生X号《襄城县XX路X延房屋征收补偿安置协议》，聂明生协议（编号X）载明：“……二、产权置换：1、乙方（聂明生）合法宗地（原宅基地）134.89平方米补贴安置房80平方米；2、乙方的一次成型的居住性主房27.12平方米置换安置房27.12平方米；3、按政府规定日起签订补偿协议和搬迁取得奖励安置房21.42平方米（协议签订后未按时搬迁的该奖励取消）。以上乙方共取得置换安置房128.54平方米。三、货币补偿……3、附属物补偿1600元。4、搬迁费2000元（人民币），过渡费9000元（人民币）。5、无私搭乱建奖励20000元（人民币）……以上乙方共取得补偿32600元……”。依据拆迁补偿协议内容：聂明生合法宗地（原宅基地）134.89平方米补贴安置房80平方米，聂明生的一次成型的居住性住房置换的安置房27.12平方米，共计107.12平方米；附属物补偿1600元，以上系因案涉宅基地及附属物直接转化价值的部分，其余聂明生按政府规定日起签订补偿协议和搬迁取得奖励安置房21.42平方米，搬迁费2000元、过渡费9000元、无私搭乱建奖励20000元系因聂明生的个人原因获得补偿，不应计算在案涉债基及附属物直接转化价值的部分。同理聂利民X号《襄城县XX路X延房屋征收补偿安置协议》中，聂利民合法宗地（原宅基地）648.62平方米补贴安置房80平方米，聂利民的一次性成型的居住性住房置换的5.23平方米，共计85.23平方米；置换房后合法宗地（原宅基地）多余部分471.62平方米补偿247600.5元、附属物补偿8275元系因案涉宅基地及附属物直接转化价值的部分，聂利民按政府规定日期签订补偿协议和搬迁协议奖励安置房17.05平方米、搬迁费2000元，过渡费9000元、无私搭乱建奖励20000元系聂利民个人原因所得，不应计算在在案涉宅基地及附属物直接转化价值的部分。聂明生、聂利民取得拆迁补偿后，又分别购买安置房111.46㎡、137.72㎡，后又各自用安置房120㎡追加部分资金置换商铺，系获得拆迁补偿后的个人经营行为，与案涉宅基地及附属物的补偿不再有必然关联，当事人因拆迁获得交易资格机会不应属于缔约过失责任赔偿范围，缔约过失责任保护的信赖利益损失限于直接损失，聂明生、聂利民经营行为所形成的财产，亦不应计算在在案涉宅基地及附属物直接转化价值的部分。原、被告对豫剑桥析评报字2019第A03-XXX报告住宅楼X、X评估价格均无异议，聂明生应计算在在案涉债基及附属物直接转化价值的部分安置房107.12平方米，聂明生所得X号楼X房屋评估价格为4080元/平方米，107.12平方米价值为437049.6元，附属物补偿1600元，应计算在在案涉债基及附属物直接转化价值的部分为438649.6元。聂利民应计算在在案涉债基及附属物直接转化价值的部分85.23平方米，聂利民所得7号楼303房屋评估单价4140元/平方米，85.23平方米价值为352852.2元，宅基地多余部分471.62平方米补偿247600.5元、附属物补偿8275元，应计算在在案涉宅基及附属物直接转化价值的部分为608727.7元。以上聂明生、聂利民案涉宅基及附属物直接转化价值的部分共计为1047377.3元。因1047377.3元系建立在三原告支付交款18万元宅基地及附属物买卖协议得以履行的情况下才能实现，本案中，三原告又主张被告退还18万元，1047377.3元需扣除18万元后才属于增值部分，扣除后为867377.3元。被告聂利民对此应承担867377.3元×30%=260213.19元。原告请求18万元自2010年4月19日按中国银民银行公布的同期一年期贷款利率计算至还清房款日止，前述18万元已经在宅基地及附属物买卖协议得以履行的情况下予以考虑转化价值，庭审中原告满双亮自认，支付18万元一年后，被告方即提出退款，故对原告关于利息的请求本院不予以支持。经核算，聂明生、聂利民案涉宅基及附属物直接转化价值的部分总价款共计为1047377.3元，而原告主张被告损失160万元，《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》法发〔2016〕21号文，第22条明确规定：引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷，故本案三原告要承担超出合理诉请范围的诉讼费用。本案双方当事人历经多次诉讼，本院在审理过程中，虽希望双方深刻反思和换位思考，但因分歧较大，无法达成一致协议，令人惋惜。涉案当事人党国瑞也已去世，惟有双方换位思考，凡事包容，凡事相信，宽恕人的过失，便是自己的荣耀，才能案结事了，定纷止争。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告聂利民于本判决生效后十日内退还原告闫青玉、满双亮、陈振山18万元，并赔偿损失260213.19元。二、驳回原告闫青玉、满双亮、陈振山的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21720元，由原告闫青玉、满双亮、陈振山负担16000元，被告聂利民负担5720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 李 欢审判员 岳豪远审判员 赵勇智二〇二〇年十二月九日书记员 牛应召