大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初4517号原告加成（大连）物业管理有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街****。法定代表人单晗雪，董事长。委托代理人商博雯、宫文文，辽宁东亚律师事务所律师。被告大连爱特母婴健康管理有限公司，住，住所地大连市西岗区华泰街**1跃****/div>法定代表人宋绪玲，经理。委托代理人刘睿，辽宁宏展律师事务所律师。原告加成（大连）物业管理有限公司与被告大连爱特母婴健康管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人商博雯、宫文文，被告的委托代理人刘睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月6日，原告与案外人大连邦大商贸有限公司签订《前期物业管理委托合同》。约定将“惠君庭”小区物业委托原告进行物业管理。合同约定按照地上面积及地下面积分段收取物业费；逾期缴纳物业费按照应交金额百分之0.3按日收取滞纳金。惠君小区为别墅区，按照《大连物业服务收费管理实施细则》等相关规定，别墅区物业服务收费实行市场调节价。原告从案外人邦大商贸接管惠君庭小区物业后至2018年12月前，一直执行地上4.9元/月/平方米、地下2、地下2/月/平方米的收费标准，在与业主交房交接时亦对相关收费标准进行确认。按照《关于做好大连市住宅物业服务标准推行工作的通知》、《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价通知》等相关文件精神，自2019年1月1日起，物业服务费收费标准调整为4.4元/月/平方米，不再区分地上、地下面、地下面积019年2月16日在小区内对业主进行公示。被告于2014年租用惠君庭小区9号楼（共四栋联排别墅9-1、9-2、9-3、9-4）经营月子会所业务，进驻小区后一直未缴纳物业服务费。经多次沟通，被告于2016年4月7日与原告签订“爱特月子会所缴纳物业费计划”约定，自2016年4月起，每月缴纳原欠缴物业服务费5个月的费用，补缴缴齐后，物业服务费当月缴纳。签定协议后，被告欠缴的物业服务费只补缴到2016年6月。经原告多次催收无果，原告于2020年6月20日向被告下发《物业服务费缴费催款通知书》，主张物业服务费，通知书于2020年6月20日当天送到被告处，限被告于收到通知书制止日起15日内缴纳物业服务费，延期缴纳的按照前期物业管理委托合同相关条款收取日千分之三的滞纳金，截至目前被告并未缴纳。被告以自己的行为表明不履行主要合同义务，应当在其欠缴物业服务费范围内承担滞纳金的责任。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费426119.22元（自2016年7月份起暂计算至2020年7月份）。2、被告支付原告自2020年7月6日起至实际支付之日止的物业服务费滞纳金31958.94元（暂计算至2020年7月31日止，共计25天，按日0.3%计算至实际支付之日止，计426119.22元×25天×0.3%=31958.94元，判决后顺延至实际支付之日止）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告并非本案的适格主体，不应当承担原告诉讼请求的相关责任。案涉房屋买受人是杨治军并非被告。《缴纳物业费计划》的出具人是“爱特国际健康管理有限公司”并非被告，签字人“杨卫东”与被告无关。《缴纳物业费计划》的意思是自2016年4月7日起交纳五个月物业费，并非自认系物业费交纳责任人。原、被告未签订物业服务合同，前期物业服务协议无效。2、物业费收费的面积不应当按照实际交付面积，按照相关文件，应按建筑面积计算。3、原告收取物业费的滞纳金请求不当。如果物业公司服务不到位，是否也应按日0.3%的额度赔偿业主违约金？否则合同违约责任不对等，违反合同法基本原则。另外违约金是格式条款应属无效。4、原告提供的物业服务达不到与其物业收费标准相关的水平，原告在物业公共部分的维修达不到标准。被告曾多次向原告主张过要求对物业公共部分进行维修，同时原告方自认应当对物业公共部分进行维修，但却未予维修。2019年4月16日，案涉4栋别墅之一的所有人杨帆曾向房屋的承租人杨恒发出律师函，要求其缴纳物业费，杨恒应为本案的适格被告。5、2017年7月之前的物业费均已过诉讼时效，原告的主张不应获得支持。经审理查明，原告与案外人大连邦大商贸有限公司于2011年3月6日签订《前期物业管理委托合同》，作为物业服务企业进驻位于大连市西岗区的“惠君庭”小区。被告在用的惠君庭小区9号楼（共四栋联排别墅9-1、9-2、9-3、9-4）属原告物业服务范围。被告系该物业承租使用人，非物业所有人。被告不能提供书面租赁协议证明出租人身份，原告也不能提供9-1、9-2、9-3号别墅的房屋买卖合同证明买受人身份。原告能提供9-4号别墅的商品房买卖合同及补充协议拟证明该房屋买受人系杨治军以及在商品房买卖合同补充协议中约定了物业服务按《前期物业管理委托合同》执行、物业费按实际交房面积计收等内容。原告进驻小区后，一直向使用人主张物业费。现有证据证明，案涉9号楼四栋联排别墅交房面积分别为9-1号497.08㎡、9-2号496.73㎡、9-3号496.73㎡、9-4号496.73㎡，无证据证明建筑面积。2019年1月1日前，案涉物业的物业费按地上4.9元/月/㎡、地下2、地下2/月/㎡标准执行。2019年1月1日后，按照行政机关相关文件，物业费统一按4.4元/月/㎡计付，不再区分地上、地下面、地下面积已由原告公示。被告自2014年11月起使用案涉9号楼四栋联排别墅经营“月子会所”未交纳物业费。2016年4月7日，被告向原告出具《爱特月子会所缴纳物业费计划》内容为“从2016年四月起，每月交原欠五个月的物业费合计11487.397*5=57436.985直至交完为止。”该计划落款为“爱特国际健康管理有限公司”，加盖被告“大连爱特母婴健康管理有限公司”印章。另手写“补交齐后物业费当月交纳”并有“杨卫东”签字。2016年4月8日，原告收到被告交款57436.99元，原告出具收据确认系2014年11月至2015年3月物业费。此后，被告自2016年5月至2019年7月期间陆续向原告交纳物业费，累计计算交至2016年6月。自2016年7月起的物业费被告未再交纳，原告催交未果。另查，“惠君庭”小区尚未成立业主委员会。《大连市物业服务收费管理实施细则》规定，别墅区物业服务收费实行市场调节价。被告提供的视听资料显示，案涉房屋存在漏水情形。本院所确认的上述事实，有《前期物业管理委托合同》、商品房买卖合同及补充协议、惠君庭钥匙签收及单元接收确认书、《爱特月子会所缴纳物业费计划》、专用收款收据、变更收费标准公示照片、物业服务费缴费催款通知书及快递单据、案涉房屋现场照片、视频等及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以作为审判依据。本院认为，物业服务合同关系是物业服务企业和享受物业服务者之间的合同关系，交纳物业费的义务不只在业主，承租人、借用人或其他物业使用人均可成为承担交纳物业费义务的主体。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及使用人均具有约束力。被告抗辩其非适格被告的主张，本院不予支持。按照前期物业服务协议、房屋交接确认书等约定，原告提供了相应物业服务，有权按约定向物业使用人收取物业服务费。因案涉房屋系别墅，物业费实行市场调节价，且原告收费标准经过行政机关核准，对该物业费标准应予确认。被告作为案涉房屋使用人负有支付物业费的义务。现无有效证据证明案涉房屋的建筑面积，故按交付面积计算物业费并无不妥。被告于2016年4月出具《爱特月子会所缴纳物业费计划》并在此后陆续补交部分物业费的行为表明，其已接受作为交费义务主体，按约定的物业费标准、物业服务面积交纳物业费并认可原告的服务标准，若再以上述理由拒交剩余物业费于法无据。被告辩称物业服务质价不符，虽能提供数份影音视听资料，但所提供的影音视听资料缺乏足够的客观性，未能全面反映物业服务的整体水平。依照相关司法解释规定，如物业服务企业履行物业服务义务不充分，权利人可通过要求继续履行、采取补救措施或者赔偿等方式主张相应权利，直接拒交物业费于法无据。被告出具缴纳物业费计划后至2019年期间陆续补交物业费、原告在2019年初公示物业费调整等行为，均可引起诉讼时效中断，被告主张2017年7月以前的物业费已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上，被告拖欠原告自2016年7月份至2020年7月期间物业费426119.22元应给付原告。原告该诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，被告抗辩系单方加重物业使用人责任。综合全案，被告该项抗辩成立。原告该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连爱特母婴健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告加成（大连）物业管理有限公司2016年7月至2020年7月期间拖欠的物业费426119.22元。二、驳回原告加成（大连）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4086元（原告已预交），由被告大连爱特母婴健康管理有限公司负担3846元，由原告加成（大连）物业管理有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员  孙润成二〇二〇年十二月四日书记员  于文文