江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2268号上诉人（原审原告）：张天宇，男，1990年10月21日出生，住江苏省泗洪县。上诉人（原审原告）：陈慧娴，女，1991年7月30日出生，住江苏省泗洪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：周守明，泗洪县龙集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁市南山置业有限公司，统一社会信用代码91321324687827142B，住所地江苏省泗洪县青阳街道南山龙郡小区北门5楼。法定代表人：周正好，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人张天宇、陈慧娴因与被上诉人宿迁市南山置业有限公司（以下简称南山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初8146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张天宇、陈慧娴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.二审诉讼费用由南山公司负担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，根据一审查明事实，因南山公司严重违约导致涉案房屋买卖合同无法履行，张天宇、陈慧娴提供的（2018）苏13民终1556号民事判决对该事实进行了认定。一审法院却草率驳回张天宇、陈慧娴的诉讼请求，严重损害了张天宇、陈慧娴的合法权益。2.一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持。故涉案房屋买卖合同虽于2015年11月8日解除，但在合同尚未解除期间，南山公司的行为已构成违约且侵犯了张天宇、陈慧娴的合法权益，一审判决未支持张天宇、陈慧娴的合法诉求明显错误。南山公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张天宇、陈慧娴的上诉请求。事实与理由：1.张天宇、陈慧娴提出的诉讼请求属于重复诉讼，张天宇、陈慧娴在（2016）苏1324民初9045号民事案件中诉讼请求完全覆盖了其二人在本案中的诉讼请求，且内容基本一致。2.张天宇、陈慧娴存在违约行为。本案是商品房买卖合同纠纷，（2016）苏1324民初9045号民事判决依法解除了双方之间的商品房买卖合同，但在法院在作出该判决后，张天宇、陈慧娴存在以下几点违约行为。首先，南山公司在2014年5月份将涉案房屋交付给张天宇、陈慧娴，直到2018年8月29日该房屋被法院强制拍卖，张天宇、陈慧娴均未将该房屋返还给南山公司。其次，张天宇、陈慧娴在涉案合同解除后，未将该房屋过户给南山公司，导致法院拍卖涉案房屋时价格贬损。涉案房屋已经通过五家部门验收合格，仅是未通过消防验收，涉案房屋是没有问题的，只是消防验收延迟。张天宇、陈慧娴在房屋交付后便出租给案外人使用，已经获利29万多元，张天宇、陈慧娴应将合同解除后的房屋损失赔偿给南山公司。最后，涉案房屋均系以按揭方式购买，张天宇、陈慧娴自2015年12月开始停止还贷，造成南山公司为其垫付按揭贷款970174.67元，这明显不符合情理。张天宇、陈慧娴向一审法院起诉请求：1.判令南山公司支付张天宇、陈慧娴各项损失1970000元：（1）逾期交房违约金353000元（自2012年10月22日起至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（2）延期办理产权登记违约金308000元（自2013年7月30日至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（3）房屋履约经营损失560000元（自2013年7月至2018年7月，每年房租140000元，4年共计560000元）；（4）合同解除后退购房款利息计749000元（从合同签订之日起至2018年7月13日，按人民银行5年以上贷款基准利率6.55%计算6年*6.55%*1725000元＝749000元）。2.由南山公司承担本案所有诉讼费用含律师代理费。事实与理由：2012年10月22日，张天宇、陈慧娴与南山公司签订《商品房买卖合同》两份。合同约定南山公司应于2013年7月30日交付验收合格的商品房。2014年5月，南山公司通知张天宇、陈慧娴上房，张天宇、陈慧娴在不知道房屋未通过消防验收的情况下上房。2015年11月18日，张天宇、陈慧娴向泗洪县人民法院起诉要求：1.解除双方之间的两份《房屋买卖合同》；2.南山公司返还张天宇、陈慧娴购房款3376000元；3.南山公司向张天宇、陈慧娴赔偿全额购房款的利息损失。泗洪县人民法院于2017年11月17日作出判决：解除双方之间的两份买卖合同；南山公司向张天宇、陈慧娴返还购房款3376000元及利息（自2015年11月8日起按照年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止）。南山公司不服一审判决提起上诉，宿迁市中级人民法院维持原判。南山公司未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应向张天宇、陈慧娴支付逾期交房违约金。南山公司未按本合同规定的期限为张天宇、陈慧娴办理权属登记，应向张天宇、陈慧娴支付逾期办证违约金。根据法律规定：一方违约给对方造成损失的，对方可以要求赔偿损失，应相当于因违约所造成的损失包括合同履约后可以获得的收益。此外，房屋差价属于损害赔偿的范围，张天宇、陈慧娴不可能以同样的价格再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求赔偿。综上，请支持张天宇、陈慧娴的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年10月22日，张天宇、陈慧娴共同与南山公司签订两份《商品房买卖合同》，张天宇、陈慧娴购买南山公司开发的位于泗洪县南山龙郡39幢303号商铺和304号商铺，面积分别为407.37平方米、251.93平方米，总房款分别为人民币2086000元、1290000元。两份合同均约定出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即：“1、该商品房经验收合格”。合同签订后在履行过程中，张天宇、陈慧娴于2013年10月7日付清两套商铺的购房首付款，并分别于2014年1月12日在中国建设银行股份有限公司泗洪支行办理了303号商铺按揭贷款1000000元，于2014年12月1日在中国工商银行股份有限公司泗州支行办理了304号商铺的按揭贷款645000元。南山公司于2014年5月向张天宇、陈慧娴交付了涉案两套商铺。张天宇、陈慧娴接收两套商铺后于2014年6月16日将其全部出租给案外人经营网吧直至2016年8月30日。2015年11月18日，张天宇、陈慧娴向泗洪县人民法院提起诉讼，要求判令：1.确认张天宇、陈慧娴与南山公司之间两份《商品房买卖合同》已解除；2.南山公司向张天宇、陈慧娴返还全部购房款共计3376000元；3.南山公司向张天宇、陈慧娴赔偿全额购房款的利息损失399025元；4.南山公司向张天宇、陈慧娴赔偿因他案产生的损失计500000元；5.南山公司承担本案全部的诉讼费用。泗洪县人民法院判决驳回张天宇、陈慧娴的诉讼请求。张天宇、陈慧娴不服上诉，宿迁市中级人民法院审理后，认为一审驳回张天宇、陈慧娴的诉讼请求不当，遂于2016年10月18日裁定撤销泗洪县人民法院（2015）洪民初字第04315号民事判决，将该发回重审。泗洪县人民法院于2016年11月23日立案受理后，张天宇、陈慧娴变更诉讼请求为：1.确认张天宇、陈慧娴与南山公司之间两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：NS20131018-39#303;NS20131018-39#304）解除；2.南山公司向张天宇、陈慧娴返还全部购房款共计3376000元；3.南山公司向张天宇、陈慧娴赔偿全额购房款的利息损失399025元（以购房款为基数，分别根据中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，其中的首付款为1086000元及645000元是自2013年10月7日起算，后期的1000000元以及645000元分别自2014年1月12日与2014年12月1日起算，暂计算至2016年1月21日，以后的利息计算至被告实际清偿之日）；4.南山公司承担本案全部的诉讼费用。泗洪县人民法院判决：确认张天宇、陈慧娴与南山公司之间签订的两份《商品房买卖合同》于2015年11月8日解除；南山公司返还张天宇、陈慧娴交纳的购房款3376000元及利息（自2015年11月8日起按照年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止），于判决生效后十五日内履行完毕；驳回张天宇、陈慧娴的其他诉讼请求。南山公司不服一审判决提起上诉，宿迁市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。一审法院另查明：涉案两套商铺所在的39幢楼房于2013年1月25日取得商品房预售许可证。2016年1月20日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在该39幢楼房的竣工验收意见上签字盖章。2019年7月10日，涉案房屋通过消防验收。一审法院认为，本案争议焦点为：1.张天宇、陈慧娴的各项损失主张是否构成重复诉讼；2.如果不构成重复诉讼，张天宇、陈慧娴要求的各项损失是否有事实与法律依据。关于张天宇、陈慧娴主张的第（1）、（2）项损失：（1）南山公司向张天宇、陈慧娴支付逾期交房违约金353000元（自2012年10月22日起至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（2）南山公司向张天宇、陈慧娴支付延期办理产权登记违约金308000元（自2013年7月30日至2018年7月13日按每日万分之零点五计算），虽然该两项诉讼请求不构成重复诉讼，但张天宇、陈慧娴主张上述两项主张无法律依据，理由如下：首先，在商品房买卖合同履行过程中，普通民众购买房屋后很少产生违约行为，而房地产开发商的违约行为较多，为了保证市场交易平稳运行，保障普通民众利益，相关法律、法规在订立时制定多种条款约束房地产开发商，例如逾期交房违约金、逾期办证违约金。该违约金数额随着房地产开发商的违约行为的持续而不断的增长，目的在于督促房地产开发商积极交付房屋、办理权属证书。逾期交房、办证违约金的产生是基于购买人在订立房屋买卖合同后，产生的获得房屋及权属证书的期待利益。在购房人主张解除双方之间的房屋买卖合同后，购房人已不再享有获得房屋及权属证书的期待利益，其主张违约金的法律基础将消失。故此两类违约金应属典型的合同继续履行情况下，才能产生的违约金。虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。但该规定确认的违约金应是针对合同解除违约金，而非合同继续履行违约金，故本案不应适用此条款。综上，案涉两份房屋买卖合同已于2015年11月8日解除，张天宇、陈慧娴要求逾期交房违约金、逾期办证违约金的法律基础消失。其次，张天宇、陈慧娴在（2016）苏1324民初9045号案件中要求解除合同及赔偿损失的依据系南山公司逾期办证行为，适用的法律条款为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款中的“赔偿损失”实则系因南山公司的违约行为产生的“损失”，应属于违约责任的一种。综上，张天宇、陈慧娴已经在（2016）苏1324民初9045号案件中，对合同解除及其违约的法律后果进行了处理，张天宇、陈慧娴与南山公司之间的权利义务关系归于消灭，张天宇、陈慧娴的违约金请求权基础消失。关于张天宇、陈慧娴主张第（3）项损失：房屋履约经营损失560000元（自2013年7月至2018年7月，每年房租140000元，4年共计560000元）。南山公司于2014年5月将涉案房屋交付张天宇、陈慧娴后，张天宇、陈慧娴将该房屋出租给案外人直到2016年8月30日租赁合同解除之日。在此期间，张天宇、陈慧娴对涉案房屋一直占有使用处分，并享有租金收益，张天宇、陈慧娴并没有履约经营损失。双方的房屋买卖合同于2015年11月8日解除，之后张天宇、陈慧娴无权占有、使用该房屋，故张天宇、陈慧娴要求2015年11月8日之后的履约经营损失无事实与法律依据。2013年7月30日至2014年5月，该期间系南山公司逾期交房期间，但张天宇、陈慧娴自合同解除之日还一直占有、使用该房屋至少至2018年，张天宇、陈慧娴逾期占有房屋时间远远超过南山公司逾期交房时间，故对张天宇、陈慧娴主张该期间的履约经营损失不予支持。关于张天宇、陈慧娴主张第（4）项损失的诉讼请求，构成重复诉讼，另行出具民事裁定书进行处理〈详见（2019）苏1324民初8146号民事裁定书〉，在此不再进行处理。此外，张天宇、陈慧娴另要求南山公司支付律师代理费，无法律依据，对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：驳回张天宇、陈慧娴的诉讼请求。案件受理费11240元，由张天宇、陈慧娴负担。二审期间，双方当事人均提供了新的证据。张天宇、陈慧娴提供的证据为：（2017）苏1324民初199号民事判决书一份。拟证明：张天宇、陈慧娴将涉案房屋出租给泗洪县迅雷网络服务部后，因房屋消防未通过验收导致泗洪县迅雷网络服务部在使用一年后便解除租赁合同，租赁合同仅履行到2015年11月5日。南山公司质证称：对该份证据的关联性不予认可。张天宇、陈慧娴与泗洪县迅雷网络服务部的房屋租赁期限为2014年6月16日至2016年8月30日，根据该份判决查明事实，张天宇、陈慧娴已经获得了17.8万余元的租金，该份判决仅能证明张天宇、陈慧娴在不当占有涉案房屋的情况下仍然获益。本院认证意见为：根据（2017）苏1324民初199号民事判决内容，能够认定涉案房屋因消防未通过验收导致泗洪县迅雷网络服务部提前解除租赁合同，且租赁合同解除时间为2015年11月5日。故对于该份证据，本院依法予以采信。南山公司提供的证据为：（2019）年苏1324民初3165号民事判决、（2020）苏13民终1451号民事裁定各一份。拟证明：南山公司自2015年12月份开始为张天宇、陈慧娴垫付按揭贷款共计970174.67元，故张天宇、陈慧娴的上诉理由不合理不合法。张天宇、陈慧娴质证称：对该两份裁判文书的真实性予以认可，虽然南山公司为张天宇、陈慧娴垫付按揭贷款970174.67元，但系因南山公司违约在先所致。另外，南山公司向张天宇、陈慧娴返还购房款的利息计算标准为年利率4.35%，而张天宇、陈慧娴向南山公司支付垫付按揭贷款的利息计算标准为年利率6%，明显不公平，给张天宇、陈慧娴造成了损失。本院认证意见为：张天宇、陈慧娴对于该两份裁判文书的真实性认可，本院依法予以确认。根据该两份裁判文书内容，能够证明南山公司为张天宇、陈慧娴垫付按揭贷款970174.67元，但与本案无关联性。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.张天宇、陈慧娴在一审中所主张的各项损失应否得到支持；2.一审判决适用法律是否错误。关于第一争议焦点。本院认为，合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的方式履行。根据一审查明的事实，因南山公司原因涉案房屋未能按时验收合格，导致张天宇、陈慧娴与案外人泗洪县迅雷网络服务部的房屋租赁合同提前解除，南山公司的行为构成违约。在此情形下，张天宇、陈慧娴可以要求南山公司承担继续履行涉案房屋买卖合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，也可以向南山公司主张解除该合同，并由南山公司承担因合同解除而产生的违约责任。张天宇、陈慧娴于2015年11月8日向法院提起诉讼要求解除合同，其仅能向南山公司主张因合同解除而产生的违约责任，而主张逾期办证违约金和逾期交房违约金的前提是合同处于继续履行状态，故对张天宇、陈慧娴要求南山公司向其支付逾期办证违约金和逾期交房违约金的主张，本院依法不予支持。对于张天宇、陈慧娴所主张的房屋履约经营损失，因涉案房屋买卖合同已于2015年11月8日解除，故张天宇、陈慧娴在合同解除后无权再向南山公司主张房屋履约经营损失。对于其二人所主张的南山公司逾期交房期间的房屋履约经营损失，该损失被包含在逾期交房违约金范围内。综上，对张天宇、陈慧娴关于南山公司应向其支付房屋履约经营损失的主张，本院亦依法不予支持。对于张天宇、陈慧娴所主张的全额购房款的利息损失，因该损失已在（2018）苏13民终1556号案件中已经处理，构成重复诉讼，本院另行作出民事裁定予以处理。关于第二争议焦点。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”由此可见，本条是关于合同因违约解除与违约金条款适用的关系之规定，而南山公司的逾期交房、逾期办证的违约责任的承担均系建立在合同继续履行的基础之上，张天宇、陈慧娴不能在合同已经解除后，根据该法条要求南山公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任。一审判决适用法律正确。综上所述，上诉人张天宇、陈慧娴的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11240元，由张天宇、陈慧娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年九月二十五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利