湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0202民初2448号原告：马菁蔓，女，1994年7月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：程凌，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。被告：彭翠红，女，1969年10月3日出生，汉族，住所地湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：吴智星，湖北高照律师事务所律师。原告马菁蔓与被告彭翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马菁蔓的委托诉讼代理人程凌、被告彭翠红及其委托诉讼代理人吴智星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付差欠原告的租金36929元[（320.24平方米×（3个月+25天）×55元/平方米/月-30000履约保证金]及三个隔墙恢复费用18000元，共计54929元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月25日，原被告双方签订《黄石摩尔城商业街租赁合同书》，该合同约定：原告作为业主将其位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城一栋三层1317、1318、1319、1320号总建筑面积为320.24平方米商铺租赁给被告以“麻辣小屋”品牌进行餐饮经营，租赁期限为5年（自2015年5月1日起至2020年4月30日止），合同签订之日，被告需向原告交纳保证金30000元整，双方还对租金及租金支付方式、双方权利义务关系、违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，被告为了经营，在合同期间拆除了商铺的三个隔墙。合同期满，被告不但差欠原告3个月零25天的租金66929元未支付，还将已拆除的三个隔墙拒不恢复原样。事后，原告为了恢复三个隔墙垫付了18000元费用，被告共计差欠原告租金及三个隔墙恢复费用为84929元，扣减被告保证金30000元，被告还差欠原告租金及三个隔墙恢复费用共计54929元。双方多次协商无果，原告故诉至法院。被告彭翠红辩称:租金标准并非按照租赁合同中约定计算，实际按照55元/平方米/月×320.24平方米标准计算，租金为52800元/季度；我方2019年度租金费用已全部结清，受疫情影响，原、被告双方对自2020年1月1日到2020年4月30日之间的租金金额多次协商无果，根据租赁合同第十二条的规定，因不可抗力导致合同不能继续履行的，双方互不承担责任，因此我方主张扣除受疫情影响的70天租金，剩余租金按照实际租金标准支付；我方于2020年4月26日退出商铺后，拆了的3个隔墙没有恢复，对原告主张的恢复隔墙费用18000元无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，马菁蔓（甲方）与彭翠红（乙方）签订了黄石摩尔城商业街《租赁合同书》，约定：甲方出租商铺位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城一栋三层1317、1318、1319、1320号，建筑面积320.24平方米；商铺只限于乙方经营餐饮种类，经营范围麻辣小屋品牌。租赁期限5年，租赁期自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金标准为90元/平方/月，每一租赁年度内，乙方应于每季最后一个月的1日-10日内向甲方支付下季度租金及商业管理费；乙方逾期支付商铺租金、商业管理费及其它费用，且乙方在15天内仍未足额交纳租金等费用，视为乙方根本违约，甲方有权追究乙方违约责任，并按本合同的约定处理；乙方应支付甲方30000元作为合同履约保证金，合同同期限届满且不再续租，如乙方无任何违约行为，甲方在本合同履行终了后的60日内一次性地将履约保证金退还给乙方；若乙方违约，甲方有权提前单方解除本合同，有权将乙方的履约保证金作为违约金收取；乙方违约，甲方不单方解除本合同的，有权不予返还本合同履约保证金，甲方有其他损失的（包括可得利益损失），乙方应全额赔偿；装修时或合同有效期内对商铺进行破坏性拆除或破坏商铺建筑结构、墙体屋面的，且未在甲方规定的期限内修复的，乙方应当承担违约责任；在本合同有效期内，如发生不可抗力事件或政府部门政策发生变化，导致合同不能继续履行的，双方互不承担责任，合同履约保证金退还给乙方，房租按月实际使用时间计算，不足月的部分按天计算，多交部分退还给乙方。合同签订后，双方实际按照每月55元/平方米标准计付租金，租金已付至2019年12月31日，此后被告彭翠红再未支付租金，直至其于2020年4月26日向原告返还商铺。被告彭翠红承租商铺期间，曾将四间商铺之间的3个隔墙予以拆除，但其返还商铺时，未将拆除的隔墙恢复原样。原告因恢复隔墙，实际花费了18000元。另查明，2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年4月3日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部第47号通告，自2020年4月4日0时起，有序开放堂食类餐饮、书店、美容店等与群众生活密切相关的经营场所。本院认为，原告与被告之间签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。原告按约将商铺交付被告使用，被告自2020年1月1日之后未支付房屋租金，且在返还商铺时未恢复商铺隔墙原状，其行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。关于欠付租金数额问题。被告对其自2020年1月1日至2020年4月25日期间的租金未支付的事实无异议，但因突发新型冠状病毒××疫情，其按照疫情防控指挥部的通知停止营业，符合双方在《租赁合同书》中约定的“发生不可抗力事件或政府部门政策发生变化，导致合同不能继续履行的，双方互不承担责任，合同履约保证金退还给乙方，房租按月实际使用时间计算”的情形，故提出其不承担2020年1月25日至2020年4月3日期间共计70天租金的抗辩意见。本院认为，此次新型冠状病毒××疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，该疫情发生在涉案房屋租赁合同履行期间，黄石市政府相关部门采取了相应的疫情防控措施，由此导致被告在2020年1月25日至2020年4月3日期间停止营业，无法使用租赁房屋，这是合同双方在订立租赁合同时不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。被告的上述抗辩意见有合同约定及法律依据，故本院对被告提出不应当计算停止营业期间70天的租金的抗辩意见予以支持。经本院核算，被告尚欠原告的租金为27006.91元[55元/平方米×320.24平方米÷30天×46天[2020年1月1日至2020年4月25日期间(116天-70天）]。原告主张的租金超出部分，本院不予支持。被告对原告提出赔偿恢复隔墙的费用18000元的请求无异议，原告亦主张以被告缴纳的30000元履约保证金抵扣租金及其他费用，故本院对原、被告双方的上述主张均予以支持。履约保证金抵扣租金及恢复隔墙的费用后，被告还应原告赔偿原告15006.91元（27006.91元+18000元-30000元）综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下：一、被告彭翠红于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿原告马菁蔓15006.91元；二、驳回原告马菁蔓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元（减半收取）及保全费120元，共计706元，由原告马菁蔓负担293元，被告彭翠红负担413元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  闵丽二〇二〇年十二月二十八日书记员  李竹