湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8983号原告：中国某某银行股份有限公司某某某分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路。负责人：文某某。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1974年3月21日出生，住长沙市芙蓉区，系该行员工。委托诉讼代理人：周园，湖南崇民律师事务所律师。被告：张某，女，汉族，1986年12月7日出生，住湖南省邵阳县。被告：湖南某某某某有限公司，住所地长沙市望城经济开发区金星北路四段。法定代表人：叶某某。委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。原告中国某某银行股份有限公司某某某分行（以下简称某行某某某分行）与被告张某、湖南某某某某有限公司（以下简称某某某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某行某某某分行的委托诉讼代理人周园，被告某某某某公司的委托诉讼代理人熊治国、钱晓蓉到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某行某某某分行向本院提出诉讼请求：1、解除某行某某某分行与张某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、张某偿还某行某某某分行借款本金1239905.74元（本金余额暂计算至2020年1月17日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；3、张某承担某行某某某分行为实现债权而产生的律师费55796元；4、某行某某某分行对张某设定抵押的位于长沙市望城区在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、某某某某公司对张某的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：2015年11月24日，张某与某行某某某分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：张某向某行某某某分行申请借款1330000元，借款期限自2015年11月30日至2045年11月30日止，还款方式为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为7058.67元。张某以其位于长沙市望城区作为借款的抵押担保财产。合同特别约定：如张某未按合同约定的还款计划偿还贷款本息，某行某某某分行有权解除合同，宣布借款立即到期并要求张某提前偿还全部借款本息，并承担实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。某某某某公司向某行某某某分行出具了《承诺函》以担保某行某某某分行对张某的债权，某某某某公司对张某的债务承担连带保证责任。合同签订后，某行某某某分行依约发放了贷款，但张某未依约履行按期、足额还款义务，多次逾期。某某某某公司辩称：1、《承诺函》上没有签落款日期，不能确定出具的时间，且承诺函是有期限的，原告方不能证明《承诺函》在保证期限内。2、房屋买卖合同签订以后房屋的产权已经过户到张某名下，且办理了抵押登记，债权人应当先就抵押的房屋实现债权，拍卖优先原则。3、律师费的诉讼请求过高，且没有看到实际发生的情况。张某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明以下事实：2015年11月24日，张某与某行某某某分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、张某向某行某某某分行借款1330000元用于购买长沙市望城区，借款期限为360个月，自2015年11月30日至2045年11月30日止；2、借款利率为浮动利息，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若张某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、某行某某某分行将借款本金一次性划入张某指定的湖南某某某某有限公司的账户，张某采用等额本息还款方法；5、张某提供其名下位于长沙市望城区产作为担保；6、如张某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，某行某某某分行有权解除与张某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求张某立即清偿借款本息及相关费用，某行某某某分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由张某承担。合同还对其他事项进行了约定。2015年11月25日，某行某某某分行与张某对张某的抵押财产办理了抵押登记（他项权证号为望房他证星城镇字第××号）。2015年11月26日，某行某某某分行将1330000元借款本金汇入张某指定的湖南某某某某有限公司的账户内。之后，某某某某公司出具《承诺函》：1、某某某某公司为借款人张某在某行某某某分行的借款承担连带保证责任，担保范围包括借款合同约定的本金、利息、罚息及实现债权的所有费用，直至借款清偿之日止。2、如张某出现逾期，某某某某公司按时代为清偿；3、若某某某某公司违反本承诺，某行某某某分行可以立即要求某某某某公司承担连带保证责任。借款本金发放后，张某未履行按时足额清偿借款本息的义务，某某某某公司代为清偿至2020年7月27日，截至2020年8月10日剩余借款本金1227804.64元未到期。另查明，某行某某某分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《个人类不良贷款司法催收合作协议》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费55796元。本院认为：某行某某某分行与张某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。某行某某某分行已按约向张某履行了发放了借款本金1330000元的义务，但张某未按照合同约定的还款方式履行还款义务，违反了合同“按时足额清偿借款本息”的约定，某行某某某分行有权行使解除权，故某行某某某分行起诉请求解除其与张某订立《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，张某应继续向某行某某某分行偿还剩余借款本息，本院确认张某应向某行某某某分行偿还截至2020年8月10日的借款本金1227804.64元，之后的利息以借款本金1227804.64元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年8月11日起计算至实际清偿之日止。某行某某某分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了55796元律师代理费，该费用标准在合理范围内，按约定应当由张某承担，故某行某某某分行起诉请求张某向其支付55796元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。张某还以其名下位于长沙市望城区为其借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，某行某某某分行作为合法抵押权人，对该房产处置后所得价款在张某的上述债务范围内享有优先受偿权。某某某某公司出具的《承诺函》系某某某某公司的真实意思表示，约定对张某的债务承担连带责任保证。但因张某在本案中以自己名下的房产为其借款向某行某某某分行提供抵押担保，且某行某某某分行与某某某某公司仅约定某行某某某分行可立即要求某某某某公司承担连带担保责任，并没有明确可跳过行使债务人自己提供的物保而直接要求保证人承担保证责任的意思表示，故某行湖南省应当先行行使抵押权。如某行某某某分行行使抵押权后，债权仍未得到全部实现，某某某某公司对某行某某某分行未实现部分债权承担保证责任。关于某某某某公司提出原告不能证明《承诺函》在保证期间内的答辩意见，《承诺函》上显示“直至上述五笔贷款清偿之日止”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，约定保证人承担保证责任直至债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期间届满之日起二年。故某行某某某分行是在保证期间内主张某某某某公司承担保证责任，某某某某公司的该答辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除中国某某银行股份有限公司与张某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、张某向中国某某银行股份有限公司某某某分行偿还截至2020年8月10日的借款本金1227804.64元，之后的利息以借款本金1227804.64元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年8月11日起计算至实际清偿之日止；三、张某向中国某某银行股份有限公司某某某分行支付为实现债权所发生的律师代理费55796元；以上第二、三项金钱给付义务，张某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、如张某未履行上述金钱给付义务，中国某某银行股份有限公司某某某分行有权行使抵押权，依法申请人民法院处置张某名下位于长沙市望城区产，所得价款由中国某某银行股份有限公司某某某分行在上述债权范围内优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归张某所有，不足部分由张某继续清偿。五、中国某某银行股份有限公司某某某分行行使抵押权后，如未能实现全部债权，湖南某某某某有限公司对中国某某银行股份有限公司某某某分行未实现部分债权承担连带清偿责任；六、湖南某某某某有限公司承担保证责任后，有权向张某追偿；七、驳回中国某某银行股份有限公司某某某分行的其他诉讼请求。本案受理费16461元，因适用简易程序，减半收取8230.50元，由中国某某银行股份有限公司某某某分行负担5元，由张某、湖南某某某某有限公司共同负担8225.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何平二〇二〇年九月四日书记员  颜滔