陕 西 省 山 阳 县 人 民 法 院陕 西 省 山 阳 县 人 民 法 院民 事 判 决 书                    (2020)陕1024民初1305号 原告：陕西凯旭房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2119。法定代表人：孙鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：徐婷，女，生于1991年9月17日，汉族，住陕西省山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：汪小军，山阳县“148”法律服务所法律工作者。原告陕西凯旭房地产开发有限公司（以下简称凯旭公司）与被告徐婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，被告徐婷提起反诉，本院于2020年10月23日公开开庭进行了合并审理。原告凯旭公司委托诉讼代理人李亚伦、关文涛，被告徐婷及其委托诉讼代理人汪小军到庭参加诉讼。后被告徐婷于2020年12月22日自愿撤回了反诉。本案现已审理终结。原告凯旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告配合原告办理商品房买卖合同网签备案登记注销手续；2.判令被告支付原告违约金人民币9515.64元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月3日，被告徐婷与原告凯旭公司签订《商品房买卖合同》，约定徐婷购买由凯旭公司开发的位于山阳县XX街道办事处XX大街XX路XX商厦二期（阳光尚都）1号楼2单元7层0704号房屋，总价款317188元，徐婷采取按揭贷款方式付款。徐婷支付首期购房款107188元后，未能办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件四约定“买受人未取得贷款的，出卖人有权解除合同，买受人承担房价款3%的违约金。”。现原告已经与被告办理房屋买卖合同网上签约备案登记，被告未取得按揭贷款，影响原告合法权益，故起诉。被告徐婷辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》、注销网签备案手续、要求被告支付违约金及本案诉讼费，被告均不同意。按照原、被告签订的合同，在合同第七条第（二）款第3项约定中，买受人应支付首付107188元，余款210000元，向贷款机构申请贷款支付，但是合同没有说清楚谁向贷给被告提供具体银行信息以及月付金额。原告应协助被告办理相关按揭手续，但原告未尽到义务。合同第十二条约定原告逾期给被告交付房屋应承担违约责任，被告没有违约，要求原告承担日万分之零点五的违约金给被告。原告凯旭公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》原件1份，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告已经按约定履行登记备案义务，被告应按照合同第七条第（二）款第3项及附件四第1条、第2条约定：“按期办理按揭贷款或在未能获取按揭贷款期限15日内一次性支付房款，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付总房款3%的违约金。”，被告徐婷未按约履行缴款义务，原告凯旭公司诉请解除合同并要求被告承担违约责任有事实和法律依据。2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、不动产权证（均为复印件）各1份，证明凯旭公司取得了商品房合法建设销售手续以及原、被告之间签订的商品房买卖合同对双方各项权利作出了明确约定，并证明双方签订的商品房预售合同合法有效。被告徐婷为支持其诉讼请求，提供了以下证据：     1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件及“阳光尚都”赠送云联惠购房全返活动协议书原件各1份，证明被告徐婷已经按照合同履行首期付款义务，并证明凯旭公司没有按照合同期限交付房屋，是凯旭公司违约，应支付被告徐婷违约金。2、收款收据5张，（其中有2张系交纳房屋首付的收据，剩余3张系交纳物业费的收据），证明被告徐婷已经履行了自己的义务。3、原、被告网签合同领取单原件1份，证明被告徐婷已经履行网签手续，网签合同已经生效。经举证、质证，对原告凯旭公司提供的2组证据，被告徐婷均无异议，本院均予以采信。对被告徐婷提供的3组证据，凯旭公司对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告徐婷说凯旭公司违约交房与事实不符，合同中约定，徐婷应按照合同第七条第（二）款第3项及附件四第1条、第2条约定按期办理按揭贷款或在未能获取按揭贷款期限15日内一次性支付房款，但其未履行该缴款义务，出卖人凯旭公司有权拒绝向买受人徐婷交付房屋，并要求买受人向出卖人支付总房款3%的违约金。结合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》内容，对被告徐婷提供的证据1的真实性本院予以采信，但对其证明目的，本院不予采信；对被告徐婷提供的证据2，原告凯旭公司对该组证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为房款收据刚好印证被告徐婷只向凯旭公司交付了首期房款，未按约定办理按揭贷款，以及认为物业费收据刚好证明凯旭公司已经履行相关义务，凯旭公司赠予被告徐婷三年物业费用，即便如被告所述认为凯旭公司收取了3000元装修基金也与本案合同无关。结合双方质证意见，本院对该组证据真实性予以采信，对其证明目的不予采信；对被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该网签合同领取单正好证明凯旭公司已经履行合同网签备案的义务。结合双方陈述，对该证据本院予以采信。根据上述采信的证据及当事人陈述，可以确认以下案件事实：凯旭公司成立于2007年12月28日，经营范围为房地产开发、商品房销售等。2015年4月7日，山阳县XX房XX乡XX商厦二期（阳光尚都）项目向凯旭公司（山阳县隆昌食品有限责任公司）颁发建设用地规划许可证。2015年12月28日，山阳县XX房XX乡XX商厦二期（阳光尚都）项目向凯旭公司颁发建设工程规划许可证。2017年9月11日，凯旭公司从山阳县XX商厦二期（阳光尚都）项目的商品房预售许可证。2018年10月16日，凯旭公司以出让方式取得国有土地使用权证。2018年5月3日，凯旭公司（出卖人）与徐婷（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由徐婷以按揭贷款方式购买山阳县城关街道办事XX大街XX路XX段XX商厦二期（阳光尚都）1号楼2单元7层0704号房屋，预测建筑面积122.7平方米，总价款317188元。买受人（徐婷）应当于2018年5月3日前支付首期房价款107188元，余款210000元申请贷款支付。该合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。”；附件四约定“1、买受人承诺已明确知道贷款机构所规定的申请前贷款金额所需要的条件和提交的资料，并保证自己符合条件和在本合同签订后10日内向贷款机构提供所有贷款资料，并申请贷款，否则承担逾期付款的违约责任。2、买受人实际获得的贷款额低于贷款金额的或者买受人未取得贷款的，买受人承诺在签订《商品房买卖合同》之日起15日内补足差额或一次性支付房款，否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付总房价款3%的违约金。”。该合同出卖人处加盖凯旭公司公章和法定代表人孙鹏印章，买受人处由徐婷签名并盖章。该合同编号为YS0015317，房屋代码为335825，加盖有山阳县房屋预售合同备案专用章。该合同附件十一补充协议第五条，关于对本合同第六条“商业贷款”的补充约定，其中第1项还约定：“买受人应于本合同签约之日起10日内向出卖人指定的按揭贷款银行提供符合按揭银行要求的全部申请材料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭银行提出正式的按揭贷款申请，签订《个人住房贷款合同》。……”。2016年5月3日，徐婷向凯旭公司支付购房款4000元；2017年2月，徐婷向凯旭公司支付购房款103188元，合计107188元。凯旭公司收到上述首期购房款107188元后，向被告徐婷出具两份收款收据，两份收款收据上均载明“徐婷交来购房款……1栋2单元07层04号房”，并加盖陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司财务专用章。2018年5月3日，徐婷向凯旭公司交纳装修基金3000元。同样，凯旭公司向徐婷出具收款收据并加盖其财务专用章。此后，被告徐婷未办理按揭贷款手续，亦未再向原告凯旭公司交纳任何费用，凯旭公司至今也未向被告交付房屋。本案在审理过程中，被告向本院提起反诉，要求原告凯旭公司依法交付被告徐婷购买的房屋，并赔偿迟延交付房屋的违约金，后被告又自愿申请撤回反诉，本院裁定准许。另查明，陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司是凯旭公司在山阳县成立的分公司，从事房地产开发、商品房销售、物业管理业务。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告徐婷与原告凯旭公司签订商品房预售合同时，出卖人凯旭公司已取得商品房预售许可证明，双方订立的商品房预售合同合法有效，双方均应依约履行。关于原告凯旭公司是否有权解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，双方当事人约定在签订商品房买卖合同（2018年5月3日）后10日内，即2018年5月13日前，由买受人徐婷向贷款机构申请贷款并约定买受人实际获得贷款额低于贷款金额或者买受人未取得贷款的，买受人徐婷承诺在签订商品房买卖合同之日起15日内（即2018年5月18日前）补足差额或一次性支付房款，否则出卖人凯旭公司有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付总房价款3%的违约金。由于被告徐婷未向贷款机构申请贷款，因而未能取得贷款，其应按合同约定在签订商品房买卖合同之日起15日内一次性支付房款，但被告徐婷并未按照合同约定缴纳剩余房款，据此，原告凯旭公司自2018年5月19日起即享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，双方当事人未明确约定解除权行使期限，被告徐婷亦未催告，故原告凯旭公司自2018年5月19日至2019年5月18日享有合同解除权，但凯旭公司并未在该期限内行使，其于2020年向本院提起诉讼时已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。故原告凯旭公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。因合同并未解除，原告即缺乏以此项约定要求被告支付违约金9515.64元（总房价款317188×3%）的前提条件，因而，原告的相应请求理由不成立，本院不予支持。同理，原告要求被告配合其办理商品房买卖合同网签备案登记注销手续的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条和第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：驳回原告陕西凯旭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告陕西凯旭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                        审  判  员       张临东                        二〇二〇年十二月二十四日                        法官助理      伍淑丹                       书  记  员       耿  燕   1