文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初5892号原告：廖海林，男，汉族，1990年10月6日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被告：重庆市名爵实业有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处建设路98号，统一社会信用代码91500223739812082G。法定代表人：张绍庸。委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国仓，重庆兴潼律师事务所律师。原告廖海林与被告重庆市名爵实业有限公司（以下简称名爵实业）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖海林的委托诉讼代理人夏雪春、被告名爵实业的委托诉讼代理人童世彬、高国仓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖海林向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金40419.8元(369131元×2190天×0.00005)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月30日，原告购买了被告重庆市名爵实业有限公司开发建设的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处建设路X号住宅房一套，并于当日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定:该房屋总价款369131元，被告应于2014年5月30日前将通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款及其他代收款项。2014年5月，原告收到被告函件通知，被告称本案所涉房屋已经通过竣工验收且符合交付条件，原告遂安排时间前去办理了接房手续，后原告了解到，本案所涉房屋在接房时并不符合交付条件，原告遂到相关部门核实，发现本案所涉房屋不但未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，就连项目竣工验收也没有通过，按法律规定根本不能交付使用，被告明显欺骗原告。被告名爵实业辩称，被告已经在合同约定的交房时间以前通知了原告接房，但原告拒绝接房，被告不存在违约行为。根据合同及补充协议约定，一证两书不是交房的必备条件，原告表示理解并自愿放弃追究被告承担违约责任。涉案房屋因政府换届、围城路改造等原因成为遗留问题，原告在与被告签订合同时已知晓该情况，并在补充协议中约定放弃追究被告的违约责任。故被告不应当支付原告违约金。此外，合同约定的违约金过高，应依法调整。本院经审理认定事实如下：2013年1月30日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定廖海林购买名爵实业开发的“X”项目位于重庆市潼南区梓潼街道办事处建设路X号房屋，总成交价款为369131元，付款方式为一次性付款。该合同第七条“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限”载明：“属预售商品房的，甲方（即被告）应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即原告）使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（3）本条按《重庆市商品房买卖合同》补充协议第三大条第4小条执行。”该合同第八条“交房手续的办理”载明：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第2种方式处理：2、逾期60日后，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向乙方支付违约金，合同继续履行。”但被告至今未将上述房屋交付原告使用，亦未为原告办理产权证，原告遂诉至本院，请求如诉称。后双方签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条“乙方所购商品房的其他情况”载明：“4、在签署《重庆市商品房买卖合同》时乙方已充分了解本商品房项目及商业存在规划、设计调整的可能，乙方承诺不就此向甲方提出任何权利和主张。”该协议第五条“关于房屋交付的相关约定”载明：“1、《重庆市商品房买卖合同》第八条中第一项中所指的一证两书不作为交房必备条件，乙方表示理解，并不追究甲方任何责任。2、甲方取得本商品房项目建设工程单项竣工验收合格证后，乙方无权拒绝接受房屋；若甲方交付的商品房不符合附件三的约定，则乙方有权拒绝接房，要求甲方整改，直到验收合格，达到附件三的标准；在整改期间，甲方不承担逾期交房的违约责任。”原、被告双方认可“潼南X交房标准”为附件三。上述合同签订后，原告按照约定交付了房款并在约定时间内接房。2020年1月15日，重庆市潼南区人民政府办公室就X开发项目信访遗留问题处置工作召开会议，并形成会议纪要。按照该会议纪要要求，施工资料缺失问题，由名爵实业负责委托有资质的质量鉴定机构，对X号楼立即启动质量鉴定工作，在2020年2月底前出具质量鉴定报告。2020年4月13日，重庆市潼南区住房和城乡建设委员会在《城镇房屋久未办证专项工作联合审批表》上盖章载明：“质量监督员根据质量检测报告已现场核验，拟同意按遗留问题处理，同意办证。”原告在审理过程中，将主张被告逾期交房的逾期期间变更为从2014年7月30日起算至2020年5月30日。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行合同义务，如一方违约的，应当承担违约责任。本案中，被告在X号楼项目未通过竣工验收、消防验收情形下，将房屋实际交付给原告，违反了《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》关于未通过竣工验收、消防验收的房屋不能交付使用的规定，不能视为被告已经完成了交房义务，被告仍应承担逾期交房的违约责任，违约期间应自2014年7月30日（约定起算违约金之日）起计算至2020年4月13日（重庆市潼南区住房和城乡建设委员质量验核审批之日），共计2084日。则被告应支付的违约金金额以369131元房价款为基数，按日万分之0.5的标准计算2084日，共计38463.45元。关于补充协议中是否约定原告放弃主张逾期交房违约金的问题，被告辩称双方的交房条件按补充协议第三大条第4小条执行，但该条约定的是原告不就商品房项目及商业可能存在的规划、设计调整主张权利，且商品房的交付条件亦应遵守前述国家法律规定，故被告的该辩称，本院不予支持。被告辩称补充协议第五条第1条系原告放弃追究被告责任，但该条是对原合同第八条交房手续的补充，故该条并不是原告对逾期交房违约金的放弃。而被告辩称商品房不符合附件三的标准，原告不追究整改期间的违约责任系原告对被告逾期交房违约金的放弃，但附件三系交房标准的约定，并不是对被告逾期交房违约责任的约定。故对被告的该辩称，本院不予支持。关于被告主张违约金过高应予调整的问题，本院认为，违约金是否调整需根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，除考量实际损失情况外，亦需兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素予以确定，并且主张调整的一方负有证明实际损失情况等举证责任。本案中，被告并未举示相应的证据材料，应自行承担相应的不利后果。故本院对违约金标准不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市名爵实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖海林逾期交房违约金38463.45元。二、驳回原告廖海林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810.5元，减半收取计405.25元，由原告廖海林负担24.46元，被告重庆市名爵实业有限公司负担380.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘芯妍二〇二〇年十二月二十二日书记员  葛 蓉