云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8503号上诉人（原审原告）：杨臣刚，男，汉族，1969年9月12日出生，现住云南省安宁市。被上诉人（原审被告）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所：安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇，总经理。委托诉讼代理人：滕永祥，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨臣刚因与被上诉人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称：金成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。杨臣刚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持杨臣刚的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由金成公司承担。事实和理由：杨臣刚于2013年10月16日与金成公司签定了《商品房购销合同》，购买位于安宁市。购房款由杨臣刚自筹资金1170955元（2013年7月29日交付了30万元和2013年10月16日交付了870955元的购房款）和向安宁市农村信用合作联社贷款1160000元（2014年7月24日划拨）支付给金成公司。由于金成公司至今未交房，房屋无法投入使用造成杨臣刚于2018年4月开始未归还贷款并构成违约，此后杨臣刚再无能力归还安宁市农村信用合作联社的本金和利息。安宁市人民法院作出（2019）云0181民初2142号民事判决书，判令杨臣刚需立即归还本金，并且承担利息、罚息、复利。本案因金城公司的原因导致杨臣刚无法实现《商品房购销合同》的目的，一审法院判决金成公司赔偿杨臣刚的损失完全不能弥补其向银行支付的利息、罚息、复利。综上，请求二审法院改判支持杨臣刚的上诉请求。金成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨诚刚向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交房期间的违约金：1、自2014年11月30日起至2015年2月28日止的逾期交房的违约金为2700元（90天×30元/天）；2、自2015年3月1日起至2019年9月1日止的逾期交房的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算（即按2015年3月1日中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率3年—5年的年利率为5.75%，按上浮50%计算月利率为7.18749‰）计算金额为：2330955元（购房款）×54个月×7.18749‰＝904700.65元，扣除被告为原告在安宁市农村信用社的担保金116000元，截至2019年9月1日的违约金为788700.65元；二、判令自2019年9月1日起至实际交付房屋之日止以购房总价为基数按照月利率7.18749‰支付违约金；三、由被告承担本案诉讼费及其它相关债权的相关费用。一审法院认定事实：2013年10月16日，原告杨臣刚与被告金成公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号为ＡＮ2014020801096）。合同约定：原告购买被告开发的位于安宁市房屋一套，房屋总款为2330955元，房屋用途为办公楼。合同签订当日，原告支付了首期购房款人民币1170955元，余款人民币1160000元由原告及案外人陈瑜作为共同借款人，被告金成公司作为连带责任担保人向安宁市农村信用合作联社按揭贷款支付。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2014年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第九条约定：“自本合同约定的交房日期届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按照《合同补充协议》约定处理”。《合同补充协议》第六条约定：“逾期不超过90日的，甲方按30元/天向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权终止/解除购销合同及本协议，乙方还有权要求甲方承担逾期交房违约金。乙方未终止/解除购销合同及本协议而继续履行的，自本协议约定的交房期限届满90日的次日起至甲方实际交房之日止，甲方以乙方支付房款为基数按同期银行活期存款利息向乙方支付违约金，且在甲方实际交房前，乙方随时可以终止/解除购销合同及本协议。”但至今，被告金成公司未履行交房义务，涉案房屋亦处于停建状态。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等自愿基础上订立，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同应为合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行约定的义务。原告按照合同约定通过支付首期款及银行按揭贷款的方式足额支付了购房款，被告亦应依约将验收合格的房屋于约定期限内交付原告使用。关于本案的第一个争议焦点：涉案房屋交付期限的认定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付标的物，涉案合同第七条明确约定房屋交付时间为2014年11月30日前。被告方以《合同补充协议》第四条载明的：“房屋具体交付期限以甲方发出的《交房通知书》所确定的交付日期为准”为由认为双方交房时间属约定不明的抗辩理由有违公平原则，且与交易习惯不符，故一审法院对其抗辩理由不予采信，一审法院认定双方约定的交房日期为2014年11月30日前。关于本案的第二个争议焦点：原告主张的逾期交房违约金的认定。根据《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2014年11月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，庭审中，被告已明确因资金链断裂，涉案房屋处于停建状态，无法履行交房义务，被告的行为已构成违约，原告有权要求继续履行合同并支付逾期交房违约金。根据《商品房购销合同》第九条及《合同补充协议》第六条关于违约责任的约定，逾期交房违约金分段计，2014年11月30日至2015年2月28日期间的逾期交房违约金为2700元（30元/天×90天）。2015年3月1日至实际交房之日止的违约金，原告主张双方约定的违约金过低请求调整并提交了（2019）云0181民初2142号民事判决书以证实其实际损失。对此，一审法院认为，该判决书仅能证实原告因购买涉案房屋在安宁市农村信用社按揭贷款116万元后逾期还款被起诉，我院判令其偿还借款本金及利息，其逾期还款行为与本案逾期交房之间没有必然关联性，故一审法院对其证明目的不予采信，对其要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算2015年3月1日至实际交房之日的违约金的主张不予支持。考虑到原告购房用途属于商用办公楼，逾期多年未交付势必会给原告造成损失，双方在合同中约定的“按照银行活期存款利率”计算的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，一审法院结合涉案楼盘开发情况、开发商经营现状、违约情形以及给业主方造成实际损失等综合情况，酌情调整违约金按日0.005%计算，故2015年3月1日至2019年9月1日期间的违约金为191721元（2330955元×1645天×0.005%）；2019年9月2日直至实际交房之日止的逾期交房违约金以已付购房款2330955元为本金按日0.005%计算。原告主张在本案中扣减被告为原告在安宁市农村信用社的担保金116000元，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以支持，故被告还需向原告支付违约金75721元及自2019年9月2日起至实际交付房屋之日止以购房款2330955元为本金按日0.005%计算的逾期交房违约金。关于原告杨臣刚主张的其他费用，因在庭审中不能明确费用内容、金额，亦未能提交证据证实该费用产生，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由云南安宁金成矿业集团有限公司于本判决生效后十日内支付杨臣刚自2014年11月30日至2015年2月28日期间的逾期交房违约金为2700元，自2015年3月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金75721元（上述合计人民币78421元）及自2019年9月2日起至实际交房之日止以购房款2330955元为本金按日0.005%计算的逾期交房违约金；二、驳回原告杨臣刚的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：杨臣刚主张的违约金是否应得到支持？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，杨臣刚与金成公司签订了《商品房购销合同》，明确约定了金成公司逾期交付房屋的违约责任。金成公司应按照合同约定于2014年11月30日前将案涉房屋交付给杨臣刚，但金成公司至今未交付，已构成严重违约，导致杨臣刚无法使用案涉房屋，其合同目的至今未能实现。一审法院虽对合同约定的违约金进行了调整，但按每日0.005%的标准远不能弥补杨臣刚的损失。杨臣刚对于2014年11月30日至2015年2月28日的违约金为2700元无异议，本院予以确认。对于2015年3月1日后的违约金，杨臣刚主张按银行同期贷款利率上浮50%即年利率8.6%计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，杨臣刚主张的违约金计算标准过高且金成公司申请对违约金进行调减，本院结合杨臣刚的实际损失，判令金成公司以杨臣刚支付的购房款2330955元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金。杨臣刚自愿扣减金成公司向安宁市农村信用社支付的担保金116000元，本院予以确认。一审判决对违约金的处理不当，本院予以改判。关于杨臣刚主张安宁市农村信用社已向其主张偿还本金、罚息、复利所造成的损失，根据合同相对性原则，金成公司的逾期交房行为与杨臣刚向安宁市农村信用逾期还款的行为并无直接关联，故本院对杨臣刚的该项上诉主张不予采信。综上所述，上诉人杨臣刚的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初266号民事判决；二、被上诉人云南安宁金城矿业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人杨臣刚支付2014年11月30日至2015年2月28日期间的逾期交房违约金2700元，并支付以2330955元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%自2015年3月1日起至2019年8月19日的逾期交房违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算的逾期交房违约金。三、驳回上诉人杨臣刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5857元，二审案件受理费11714元，共计17571元，由被上诉人云南安宁金城矿业集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十一月二十四日法官助理潘鑫书记员袁艺