江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2094号 原告：黄友发，男，1963年1月27日出生，汉族，萍乡市三医院医生，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：李倩、孙一琳，江西博韬律师事务所律师。 被告：易洁，女，1984年5月25日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区，现住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：应琦维，江西尚颂律师事务所律师。 原告黄友发与被告易洁买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年9月3日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年11月13日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审由原告黄友发的委托诉讼代理人孙一琳、被告易洁及委托诉讼代理人应琦维到庭参加诉讼。第二次庭审由原告黄友发及委托诉讼代理人孙一琳、被告易洁及委托诉讼代理人应琦维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄友发向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《团购房指标转让合同》；2.依法判令被告赔偿原告因合同违约造成的损失共计340,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告易洁于2017年7月5日自愿将其翠湖花园团购房屋指标转让给原告，草拟并打印《团购房指标转让合同》，双方当场表示同意并签字确认，原告随即按合同约定通过现金方式支付了2017年4月23日被告缴的购房诚意金10,000元以及购房指标转让费1,000元给被告。此后，原告于2017年7月6日又缴纳了购房款90,000元。2019年7月13日，原告收到《翠湖花园团购商品房购房人摇号顺序号中签单》，依通知单要求，于2019年7月17日亲自持被告提供的《摇取选房顺序号委托书》《选房委托书》和被告身份证复印件参与摇取选房。签署《翠湖花园团购商品房选房确认协议书》，获得翠湖花园B区1号楼1单元1801(车位B1#1-1801)购买资格。然而，被告于2019年8月6日突然电话告知原告要求撤销2017年7月5日双方签订的《团购房屋指标转让合同》，收回原告通过支付对价购买和亲自摇号选房所取得的房权，原告与被告协商未果，引发纠纷。原告认为，被告的购房资格实际上早已放弃并转让，如果当初不是原告花十万余元缴纳购房保证金并取得摇号资格，履约按时参加摇号选房并签订购房协议书，那么该购房资格早就已经被取消，所以该房的购房资格是因为原告所取得。现被告出尔反尔，否认转让合同要回房屋，严重有违合同法的诚实信用原则，同时给原告造成了极大的经济损失。为此，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告易洁辩称：1.原、被告于2017年7月5日所签订的《团购房指标转让合同》因违背了翠湖花园商品房团购须知中的被告对团购房开发商作出的团购指标不得转让、团购房屋在办理不动产权证书后5年内不得转让承诺，原告也不符合购买团购福利房的主体资格，属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同，原、被告双方均应承担缔约过失责任；2.原告于2017年7月6日垫付90,000元房款以及2019年7月17日参与摇号选房行为，均属于授权代理的行为，该行为的后果均由易洁承担；3.因被告违背对开发商所作出的承诺，在市纪委及被告单位纪检组等多方教育和提醒之下，被告被告知，如果继续履行与原告签订的合同，则原、被告均无法取得房屋所有权，为达到有房可转、有房可住的合同目的，被告已于2019年12月6日送达了解除转让的合同，同时返还了100,000元，支付了10,000元的直接损失，所以原告实际不存在340,000元的经济损失，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提供的原、被告签订的《团购房屋指标转让合同》、团购房专用缴款单、现金缴款单、翠湖花园团购商品房选房确认协议书、律师函、档案图片、被告提供的江西农信社现金缴款单、翠湖花园商品房团购须知、被告单位微信群聊天记录、原告答复书、原、被告短信往来记录、中国银行汇款业务回单、被告申请出庭作证的证人刘某证言无异议，对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 原告提供翼天中梁城商品房价格公示表、购房预算表。证明翠湖花园附近片区的商品房价格，与案涉房屋相同楼层相同房型大小的商品房实际折后价格为6571元/平方米，则房屋溢价为每平方米2736元（6571元-3835元），参考该价格可计算得出原告现在重置房产的成本增加近400,000元，被告应当赔偿原告该部分损失。被告质证后对该组证据的三性均有异议，认为该组证据与本案无关联，本案所争议的是公务员小区的团购房，该团购房具备两个性质，一是公务员身份，二是福利房，不能以福利房的价格与其他房屋的价格进行对比。本院认为，该组证据是证明原告所主张损失的证据，将结合其他证据予以认定，并在说理部分阐述。 上述证据可以查明以下法律事实：被告系萍乡市医疗保险事业管理局职工，2017年，江西汇恒置业有限公司开发位于萍乡境内翠湖花园项目，并面向萍乡市本级公务员推出团购商品房活动，根据报名公务员的职务、级别选购相应面积的商品房。2017年4月28日，被告向翠湖花园团购商品房业主委员会（筹）交纳了10000元团购房定金。7月6日，原、被告签订《团购房屋指标转让合同》，约定：（1）被告自愿将其团购房屋指标转让给原告，由原告以被告名义购买该房屋（包括停车位）；（2）该房屋为Ｃ2户型（130㎡），价格以团购合同为准，位置和楼层按摇号分配方案确定；（3）在过户之前，该房屋的购房款和税费及所有相关费用全部由原告以被告名义交纳，所开具的收据、发票、合同及其他书面材料均由原告保管，如遇国家征收房产税，因该房屋产生的房产税由原告交纳；（4）在过户之前，被告应协助原告办好相关房产证件及水电气网等入户手续并交原告保管，如果有关手续可以直接办理在原告名下，被告应同意并协助办理；（5）被告应在收到有关团购房屋各类通知后，及时告知并协助原告办理相关事项，若因被告原因耽搁事项办理而造成的损失由被告负责；（6）在允许办理过户手续时，被告应第一时间协助原告办理房产证及水电气网等过户手续，所产生的所有费用由原告承担；（7）自合同签订之日起该房屋的一切权利归原告所有，被告对该房屋不再享有任何权利。被告仅为转让指标，不承担因团购房屋产生的任何风险和责任，所有风险和责任均由原告承担；（8）被告不得将本合同项下的团购房屋指标再转让给第三方，也不得以房价上涨等任何理由要求原告增加转让费或支付任何费用；（9）原、被告双方不得擅自解除本合同，否则违约方应当赔偿另一方因此造成的任何损失。同日，原告以被告名义交纳了90000元购房款，并支付了10000元购房定金给被告。7月30日，原告以被告名义签订了翠湖花园团购商品房选房确认协议书，选定了Ｂ区1号楼1单元1801，建筑面积132.34㎡，车位编号Ｂ1＃-1801，房屋总价507523.9元。2018年7月20日，被告单位工作群通知，翠湖花园购房者一律不得转卖购房指标谋利，一经发现将取消购房资格并严肃追责。被告即向原告提出收回转让其团购指标，8月11-15日间，原告先后三次到被告单位找被告及其单位领导。8月14日，原告向被告提出书面答复书，并短信告知被告，答复内容如下：1.原告不接受被告提议，不会以任何方式放弃购买该套房屋（包括停车位）的权益；2.原告坚持双方协商解决的原则，如被告提出其他解决途径，原告同意参与协商解决，但因此造成的不良后果如团购指标被政府收回，取消该套房屋购买资格，原告不承担任何责任，一切责任由被告承担；3.被告夫妻协助原告签订购房合同，并做到《团购房屋指标转让合同》中的第四条、第五条、第六条、第七条的各项事项，原告愿付3-4万元感谢金给被告夫妻；4.因被告夫妻不协助原告签订购房合同（原告以被告名义购买该房屋，包括停车位），如造成不能及时交款签订购房合同，而团购指标被迫放弃，原告由此造成的一切损失将由被告赔偿。被告短信回复原告：根据纪委有关规定禁止转让团购房指标，特此通知你终止之前转让指标协议。8月16日，被告通过银行转账110000元至原告妻子姚利英账户，附言“退回代缴易洁房款，含一万元利息。”2019年12月，被告与江西汇恒置业有限公司签订了案涉房屋的购房合同。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原、被告双方于2017年7月6日签订的《团购房屋指标转让合同》是否合法有效；2.原、被告在履行合同过程中是否存在违约行为。 关于第一个争议焦点。在我国现行法律、行政法规未作强制性禁止规定的情况下，购房指标所有人因其个人身份或其他因素所享有的购房优惠资格，该权利属于财产性资格权利而非人身性资格权利，可以跟其他财产性权利一样进行对外转让，因此购房指标所有人享有该购房指标让与的权利。至于被告提出的与原告签订的《团购房屋指标转让合同》因违背了翠湖花园商品房团购须知中的被告对团购房开发商作出的团购指标不得转让、团购房屋在办理不动产权证书后5年内不得转让的承诺，原告也不符合购买团购福利房的主体资格，属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同的辩解意见，虽然该合同所涉的翠湖花园小区房屋系面向萍乡市本级公务员推出的团购商品房屋，参与团购的对象必须具备萍乡市本级公务员的特定身份，被告对购房指标的取得是基于一定身份条件，但被告在本案中并未提交证据证实政府部门对团购房屋给予了相应的财政补贴，也就是说不存在非法目的。且翠湖花园商品房团购须知中的被告对团购房开发商作出的团购指标不得转让、团购房屋在办理不动产权证书后5年内不得转让的承诺，依据合同的相对性原则，是被告与翠湖花园开发商的约定，不得对抗合同以外的第三人，也就是本案的原告。原、被告双方签订《团购房屋指标转让合同》，系双方当事人真实意思表示，在转让该财产性资格权利没有违反国家法律、法规的效力强制性规定，亦不存在损害社会公共利益，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形下可以依法转让，该协议是合法有效的协议。故对于被告该辩解意见，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。首先，被告提出原、被告应承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方以损害对方利益为目的，恶意进行磋商、存在其他欺诈行为或者因违背依据诚实信用原则应负有的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。此种责任发生在缔约过程中，违反的是先合同义务，而不是发生在合同成立以后，缔约双方违反先合同义务有过错，即对合同无效、被撤销、不成立有过错。本案中，原、被告双方签订的《团购房屋指标转让合同》已经成立且为有效合同，在订立合同时，原、被告均明知合同所涉的翠湖花园小区房屋系面向萍乡市本级公务员推出的团购商品房屋，参与团购的对象必须具备萍乡市本级公务员的特定身份，无证据证明双方存在恶意磋商损害第三人利益或存在违背诚实信用原则应负有的义务的行为，故对该辩解，本院不予采纳。 其次，被告提出原告垫付房款及参与摇号选房的行为均属于授权代理，应由被告承担该行为的后果。原、被告双方当事人在转让合同中明确约定“该房屋的购房款和税费及所有相关费用全部由原告以被告名义交纳”“被告应在收到有关团购房屋各类通知后，及时告知并协助原告办理相关事项”，可见，原告的上述行为属于履行合同的行为，对原、被告具有约束力，不属于委托代理行为。 再次，被告以其违背对开发商所作出的承诺，及被组织教育和提醒，从而提出解除合同的意见，依照商品房团购须知，江西汇恒置业有限公司将签订相关商品房预售合同的对象限定为具有团购资格的购房者本人及其配偶、子女，不与在此之外的其他人签订商品房买卖合同，同时在商品房买卖合同中亦约定买受人取得产权证之后五年内不得转让所购住房，依据合同的相对性原则，该约定只能对作为合同相对方的购买人在变更购房合同主体及转让所购房屋要求出让方履行协助义务时具有相应的约束力，对于合同外的第三方并不具有约束力。且被告提出的组织教育提醒的问题亦不属于法定的解除合同的理由。 综上，被告提出的辩解均不符合法律规定，本院不予采纳。原、被告双方签订的《团购房屋指标转让合同》属有效合同，合同双方应依照约定履行各自义务，原告已按约定向被告支付了10,000元定金、交纳了90,000元购房款、以被告名义签订了翠湖花园团购商品房选房确认协议书，在履行合同的过程中没有违约行为，但被告于2019年12月6日向原告送达解除转让合同，已明确作出拒绝继续履行合同的意思表示，该行为不符合双方约定及法律规定，已经构成违约，应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，原告要求被告赔偿其340,000元经济损失的诉请依据的是翠湖花园附近片区的翼天中梁城商品房一房一价公示表，参考该价格计算出原告现在重置房产的成本价格，但该公示表不能作为认定原告损失的依据。首先，本案中，原、被告协议所指向的标的不是房屋，而是购房指标，标的物不同。其次，本案标的物即购房指标具有一定身份属性和福利性质，在履行合同过程中会出现与其身份属性相关的一些制约，其价格不确定。再次，原告的主张系间接损失，并非其重新购置房屋造成的直接损失，其损失尚未实际发生，不能单凭该证据确定。故原告该主张依据不足，本院不予采信。 关于本案赔偿额的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案原、被告双方所签合同如能顺利履行，原告确可获得合同指向的利益，即案涉房屋，但原、被告双方在签订指标转让合同时，没有就转让费作出约定，也就是说，原告系无偿取得该指标，可见被告在签订转让合同时并没有以盈利为目的，其在签订合同时能够预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，应该是该购房指标的丧失，且其在协议中仅有义务而无权利，根据权利义务对等的原则，由被告承担合同履行后可以获得的利益明显不符合公平原则。原告在受让该购房指标时明知其身份属性，应当预知在协议履行过程中可能会遭遇到来自基于身份属性所带来的纪律要求风险，且在纠纷发生后未能采取合理方式进行处理。综上，本案损失额的确定应结合上述因素综合确定。根据庭审查明的事实，原告在协议签订后交付了定金10,000元，由于被告违约，应按定金法则双倍返还。原告为履行合同进行了资金筹措准备，被告已与开发商签订了房屋买卖合同，实际取得了案涉房屋。故本院酌情确定被告应赔偿的损失金额为50,000元，品除被告已支付的10,000元，还应支付40,000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告黄友发与被告易洁签订的《团购房屋指标转让合同》。 二、被告易洁于本判决生效之日起十日内支付原告黄友发经济损失40,000元。 三、驳回原告黄友发其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,400元，由原告黄友发负担5,800元，被告易洁负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  文玮 审 判 员  王珊 人民陪审员  王琳 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理严琴 代理书记员  彭娟