辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12031号上诉人（原审原告）：于海艳，女，1975年8月26日出生，汉族，现住山东省龙口市。委托诉讼代理人：刘国辉，辽宁国宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁瑞成房地产开发有限公司，住所地沈阳市新城子区太阳街**。法定代表人：李嘉权，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩贵荣，男，该公司经理。原审第三人：徐桂荣，女，1962年10月2日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人于海艳因与被上诉人辽宁瑞成房地产开发有限公司（以下简称“瑞成公司”）、原审第三人徐桂荣商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初13522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于海艳上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决被上诉人交付瑞成—万方园14幢2-6-2号、19幢2-16-2号、19幢2-3-3号商品房屋；三、赔偿逾期交房自2016年7月20日起至商品房交付之日止租金损失（每月4100元，其中67.5平以每月租金1300计算、74.68平以每月1500元计算）；四、赔偿逾期办理房产证违约金自2016年7月20日起至办理房产证之日止万分之二违约金；五、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.上诉人提交的是被上诉人于2008年间网上发布的销售价格是2600元至2800元，不是上诉人自认该楼盘销售价，实际销售价高层为2200元左右。2.庭审时上诉人没有提供回购协议，是另案柳卫基提供的。这份协议没有上诉人签名，只是被上诉人单方意思表示。3.关于徐桂芹笔录载明不是笔录的全部。徐桂芹没有说是融资给瑞成公司。4.抵押房产名册包括案涉商品房与事实不符。事实上是通过徐桂芹联系的买房人，徐桂芹从来未承认是融资借款给被上诉人，一直是投资购房。5.上诉人买房用于投资，并不违法。被上诉人没有证据证明上诉人与被上诉人有借款关系成立的合同。如果是融资借款，上诉人一定会为了获取一定的经济利益如利息或高利率的回报。李嘉权及被上诉人经公安机关侦查，对其卖房行为没有认定为非法融资或吸收公众存款。6.关于销售价，2600元到2800元是被上诉人网上公布的价格，不是实际销售价，瑞成公司相对楼盘销售价仅为2000元左右。上诉人以正常市场价2600元购买，并不低于市场价。上诉人与被上诉人签订的合同不存在无效情形。7.本案无证据证明上诉人存在通谋的事实。被上诉人恶意欺骗上诉人，又否认购房事实存在。二适用法律错误。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同是双方真实意思，不存在虚假的意思，民法总则第一百四十六条第一款规定不适用本案。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人开具专用收款收据，办理备案登记。足以证明上诉人购房行为具有合法性和是双方真实意思表示。被上诉人没有提供有效证据证明合同的虚假。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，一审法院应当向上诉人释明变更诉讼请求。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同符合法律规定。请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人瑞成公司辩称，上诉人没有向瑞成公司交付购房款，不是实际购房人。瑞成公司与上诉人没有形成抵押的法律关系，没有形成买卖和借贷的法律关系，被上诉人不承担其所主张的权利义务和责任，请求法院维持原判。事实与理由：本案是由徐桂荣与辽宁瑞成投资理财而衍生的。一、2007年10月徐桂荣与瑞成公司达成协议，以在建的商品房作为抵押物，双方对商品房按2600元/平方米估值，按50%比例以每平方米1300元作为理财基数，按抵押房源总面积确定融资额度，实际付款时按4.5个月扣砍头息，月息按4分计算，实际支付款比确定数额少18%。此批次69套房源以2600元/平方米为单价开具了商品房买卖合同，并到沈阳市不动产中心备案，于海艳就是徐桂荣提供的备案名单之一。二、2008年8月应徐桂荣要求做了调整，瑞成公司到期后按1600元/平方米支付本金。2007年-2008年瑞成公司未来筹措建设万方园项目资金，向社会不特定的放贷人融资，用842套在建房屋做抵押，向27个债权人融资8860万元，徐桂荣是债权人之一。瑞成公司只收取徐桂荣的汇款，并与之确认结算，至于她的资金来源，抵押物代持备案人，瑞成公司不得而知。2010年沈阳市公安局专项工作组对瑞成公司进行审核，徐桂荣名下确认抵押房屋131套，融资数额1041.2万元，我们与徐桂荣已达成和解同意近期归还其融资款。上诉人刻意隐瞒事实，企图占有备案在其名下的房产。原审第三人徐桂荣未陈述意见。于海艳向一审法院起诉请求：1、判令瑞成公司交付瑞成-万方园14幢2-6-2号、19幢2-16-2号、19幢2-3-3号三套商品房；2、赔偿逾期交房自2016年7月20日起至该套商品房交付之日止租金损失（每月4100元，其中67.5平以每月租金1300计算，74.68平以每月1500元计算）;3、赔偿逾期办理房产证违约金自2016年7月20日起至办理房产证之日止按日万分之二计算违约赔偿金；4、案件受理费由瑞成公司承担。一审法院认定事实：2008年8月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于沈北新区（建筑面积67.05㎡，房款107280元）、19幢2-16-2号（建筑面积67.11㎡，房款107376元）、19幢2-3-3号（建筑面积74.68㎡，房款119488元）三套商品房，单价均为每平方米1600元，被告分别为原告开具专用收款收据。2008年8月5-6日，被告分别为上述商品房买卖合同办理了备案登记手续。另查明，原告于第一次庭审时自认，案涉楼盘2008年当年的销售价是每平方米2600元到2800元。原告提供的2008年8月4日加盖被告公章的回购协议约定，被告应于2008年11月4日前将其开发的万方园19号楼6套住宅（含案涉房屋），按1605元/㎡回购。如延期，须于2008年10月28日起按全部购房款的月利息4%给付原告违约金，如未按时支付超期违约金，则视同被告放弃回购权。又查明，从沈阳市公安局、公安大东分局“瑞成.万方园”专案组对案外人徐桂芹的询问笔录中载明：2007年，案外人徐桂芹通过中介认识被告法定代表人李嘉权，并于当年联系亲朋等40余人，以“回购”买房的形式对被告开发的“瑞成-万方园”进行投资，共买了131套房子，共1500余万元，其中大部分都是转账汇款，少部分是现金。投资方与被告于2007年10月至2008年4月期间签订了多份回购协议，协议约定回购价格加至每平方米1400元或者1600元，实付金额为回购金额的96%，如被告到期未履行回购，则视为其放弃回购。而同时调取的“瑞成.万方园”债权人情况确认表中记载债权人之一为第三人徐桂荣，专案组核定被告于2007年1月起向其借款1041.20万元，被告向第三人徐桂荣提供的抵押房产共131套，其中包括以原告名义签订商品房买卖合同的案涉商品房。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人徐桂荣经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院依法缺席审理。本案的争议焦点为于海艳、瑞成公司之间的法律关系是否为商品房销售合同关系。一审法院认为，于海艳、瑞成公司之间的法律关系不是商品房销售合同关系，原因如下：一、于海艳、瑞成公司之间先于商品房买卖合同而签订的回购协议证明，双方间的合同关系并非以购买使用房屋为真正目的；二、于海艳自认案涉楼盘2008年当年的销售价是每平方米2600元到2800元，远高于于海艳、瑞成公司之间合同中约定的每平方米1600元，不符合正常的交易习惯。本案中，于海艳、瑞成公司签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，结合本案其他证据，能够认定其真实意思是将案涉房屋作为借款的担保；本案当事人之间对案涉的商品房买卖合同已构成通谋的虚伪表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故对于海艳在本案中的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回于海艳的诉讼请求。案件受理费10340元，由于海艳负担。二审期间当事人提交新证据，本院组织当事人进行举证、质证。瑞成公司提交徐桂荣的理财备案明细及合同，证明：于海艳不是个案买房，是徐桂荣2007年一个批次的理财。上诉人于海艳质证称，表是被上诉人自行制作的，表与合同不符。合同只能证明当时房价，不能证明融资抵押担保的相关手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，于海艳虽然与瑞成公司签订《商品房买卖合同》并取得了备案登记。但根据瑞成公司的陈述、沈阳市公安局、公安大东分局对徐桂芹的询问笔录、徐桂荣等与瑞成公司签订的《回购协议》等证据，以本案第三人徐桂荣为代表的40余人，用“回购”买房的形式对瑞成公司开发的“瑞成-万方园”进行投资。其交易方式与正常的商品房买卖交易方式不符，实质为通过签订《商品房买卖合同》的方式作为借款的担保。而本案于海艳虽然持有瑞成公司开具的收款收据，但无其他证据证明于海艳实际支付购房款，根据本案其他证据，于海艳与瑞成公司并未形成真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中于海艳与瑞成公司之间并未形成真实商品房买卖合同关系，故一审法院对于海艳请求瑞成公司交付案涉房屋并赔偿租金损失、违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人的其它上诉人请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人于海艳的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理10340元，由上诉人于海艳负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月二十八日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；