北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初18416号原告：邬静国，男，1959年6月16日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：周琪，浙江星舟律师事务所律师。被告：北京房利美国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路**院**楼**1801。法定代表人：吕振成，总经理。委托诉讼代理人：郭啸晨，北京蔚来律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京蔚来律师事务所实习律师。原告邬静国（以下简称原告）与被告北京房利美国际商务服务有限公司（以下简称被告）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周琪、被告委托诉讼代理人郭啸晨、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2014年6月20日起至2018年11月13日止房屋占有使用费264万元（共52.8个月，按照每月5万元的标准计算）。事实和理由：2014年4月9日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由被告向原告购买位于北京市朝阳区东大桥路8号4号楼16层1801号房屋（以下简称1801号房屋）。被告为此向原告支付了定金及部分购房款，且于2014年6月20日接收了房屋。后被告因故向法院起诉要求解除《房屋买卖合同》，北京市朝阳区人民法院于2016年3月28日作出（2015）朝民初字第17562号民事判决，判决：1.双方所签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；2.原告退还被告购房款500万元，双倍返还定金400万元。然而，判决书生效后被告并未将1801号房屋返还原告。后该案进入执行阶段，法院已将房屋拍卖，2018年11月14日该房屋过户给新的产权人，拍卖所得款已支付了被告购房款、本金及相应利息。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》已经被判决解除，被告主张原告归还购房款及定金，也应恢复1801号房屋占有的原状，即被告向原告支付从2014年6月20日占有房屋至房屋过户至新的产权人名下期间的占有使用费。特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉求，被告并未占用、使用原告房产，更不存在不当得利问题。1.从2014年双方签订合同原告将房屋交付给被告起，到法院判决双方合同解除的判决生效之日为第一阶段。首先，在该阶段被告占有使用房屋具有充分的合同依据，不存在受害与受益的关系，双方的合同解除是因为原告违约造成。其次，合同解除并不是无效，并不表示合同退回到还没签订时的状态。再次，原告如果认为存在不当得利，早就应该在原审诉讼或者更早时就主张。最后，被告根本没有从占有使用房屋中得利，房屋买卖不能把交付房屋和房款拆开看待，原告已经按照约定支付购房款。2.从法院判决双方合同解除的判决生效之日到房屋进入司法处置阶段为第二阶段。首先，该阶段被告已经腾退房屋，未再使用房屋，也未以此房屋牟利。原告迟迟不露面，也不来收房。这一阶段虽然双方没有明确的交接过程，但也不能视为被告占有房屋，只能视为原告自己没有居住房屋。根据九民会议纪要第34条，双务合同不成立、无效或被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。被告认为即便应返还房屋，实际上也是以原告履行向被告返还购房款和双倍返还定金为前提。原告未履行判决确定的义务，被告也没有必须先返还房屋的义务。况且，生效判决并未明确被告在什么期间内返还房屋。被告不反对返还房屋，已算履行判决。其次，从房屋的实际情况看，当时原告拖欠物业费、水电费，1801号房屋还有两个查封，该房屋已经不能正常使用。原告自己甚至不能将房屋正常出租或正常使用，其主张按照租房的标准支付占用费，根本没有道理。最后，1801号房屋进入法院执行阶段，至少是自法院首次发出公告要求原告履行债务、腾退房屋、进行拍卖之时，应视为原告也丧失占有使用的权益。原告自己尚且不能使用房屋，更不能主张被告存在不当得利。3.关于占用费标准的问题，首先，1801号房屋总价1000万，被告支付了700万，本已享有大部分份额，原告败诉后按照房屋原值主张占用费，明显不合理。其次，在第二阶段，原告因不履行判决义务承担了滞纳金，滞纳金仅能和银行利息相当，而原告却是按商铺的标准主张占用费，两者并不平衡，相当于原告不履行法院生效文书，反倒能比胜诉方获益更大。再次，双方合同解除后，1801号房屋欠付水电费和物业费，还有两个法院查封，根本无法对外出租，不可能按照正常的商铺标准计算占用费。最后，被告对房屋进行了精装修，原告尚没有支付被告装修损失。同时，装修部分必然为房屋租赁产生增值，被告对房屋的贡献也应考虑在占用费内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2014年4月9日，被告与原告签订《北京市存量房买卖合同》，约定被告购买原告所有1801号房产（建筑面积279.97平方米），总成交价1000万元。合同签订后，被告按照合同约定共计支付定金200万元，购房款500万元。2014年6月20日，原告按照合同约定将1801号房屋交付被告。后被告以原告未按照约定解除房屋抵押权且房屋被查封不具备法定过户条件为由，将原告诉至本院，本院于2016年3月28日作出（2015）朝民初字第17562号民事判决，判决双方就1801号房屋签订的买卖合同及补充协议于本判决生效之日解除，原告于本判决生效之日起七日内退还被告购房款500万元、双倍返还定金400万元。该判决于2016年5月25日发生法律效力。后因原告未主动履行（2015）朝民初字第17562号民事判决书确定义务，被告于2016年6月2日申请强制执行。2017年6月29日本院向原告发出公告，要求履行生效判决确定的义务，否则法院将对1801号房屋腾空并强制评估拍卖。2018年5月31日案外人通过拍卖购得1801号房屋及原告名下一车位，成交价为971万余元。2018年8月7日本院出具（2016）京0105执9100号执行裁定，裁定1801号房屋及车位归吴某韬所有，所有权自本裁定送达买受人吴某韬转移。2018年11月14日1801号房屋自原告名下转移登记至案外人吴某韬名下。庭审中，原告提交照片打印件，拍摄时间是2018年7月19日下午2:44，原告称照片显示1801号房屋所在的一层导告牌该日还标注了被告名称，而且1801号房屋该日上了锁，楼下的导告牌可以说明是被告上的锁。被告认可照片显示的场地情况，称当时已经实际搬离，一层的导告牌是物业公司负责，如果没有其他商户使用1801号房屋，物业公司可能没有及时更换，照片拍摄时间是下午2点多，可以显示原告方没有使用房屋，而且2018年5月31日1801号房屋就已经网拍成交。在本案审理期间，原告申请对1801号房屋占有使用费进行评估，并交纳评估费10000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利主要包括侵害权益型不当得利、支出费用型不当得利、求偿型不当得利及给付型不当得利。本案中，原告主张双方签订的房屋买卖合同经法院判决解除后，被告未向原告返还房屋，应支付原告交付房屋至房屋被因司法拍卖被过户至新的产权人名下期间的占有使用费。根据原告的主张，本案显然不属于后三种不当得利的类型。至于是否构成侵害权益型不当得利，本院认为，首先，在本院判决双方房屋买卖合同解除的判决生效之前，被告占有使用1801号房屋是基于双方合同的约定，属于有权占有，并未侵害原告任何合法权益，原告主张该期间的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，本院判决双方房屋买卖合同解除的判决生效后，虽然被告继续占有房屋丧失合同依据，但因该判决书认定原告违约并应向被告支付购房款和定金900万元，该数额与1801号房屋的价值差距不大，本院认为标的物的返还与价款返还应互为对待给付，双方原则上应当同时返还。况且，本案中，双方之间的合同解除后，原告并未举证证明曾经要求被告返还房屋，亦未举证证明被告占有使用1801号房屋直至房屋过户到新产权人名下，也即无法认定被告占有使用1801号房屋获得的利益大于原告占有使用被告资金获得的利益。因此，原告要求被告支付双方合同解除后的不当得利亦没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邬静国的诉讼请求。评估费10000元，由原告邬静国交纳（已交纳）。案件受理费27920元，由原告邬静国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王有成二〇二〇年十一月三十日书记员  齐旭牧-6--1--6--1-