襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2082号原告：张守华，女，1984年11月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李静，男，1983年8月24日出生，汉族，住址同上。系原告张守华丈夫。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：闫荣军，湖北美仑律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：王志飞，男，1975年5月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：秦国平，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告张守华与被告王志飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳君独任审理，于2020年9月22日第一次公开开庭进行了审理。因原告当庭变更诉讼请求，被告要求新的答辩期和举证期，本院于2020年10月16日第二次公开开庭进行了审理。原告张守华及其委托诉讼代理人李静、闫荣军，被告王志飞及其委托诉讼代理人秦国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张守华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告张守华与被告王志飞于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求法院判决被告王志飞于判决生效后十日内协助原告张守华办理位于春园路32号教体局家属院3-4-201号房屋过户手续，将房屋登记至原告张守华名下；3.为办理案涉房屋过户，请求判令被告王志飞立即清偿以案涉房屋作抵押，在湖北宜城农村商业银行股份有限公司的贷款本金300000元及利息，以解除案涉房屋的抵押；4.请求判令被告承担支付原告违约金170000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月31日，原告张守华与被告王志飞签订《房屋买卖合同》，约定原告张守华购买王志飞位于零星园路32号教体局家属院3-4-201号房屋一套，建筑面积141.12平方米，房价850000元，被告王志飞负有协助原告张守华办理房屋过户手续的义务。合同签订后，原告为了保险起见，让被告的父母王顺勤、李云清在合同上签字认可，原告张守华依约定履行支付房款的义务，被告王志飞于2019年2月1日将房屋及产权证交付了原告张守华，原告一直在该房屋居住。2019年5月，为办理房屋不动产证，原告张守华将被告王志飞交付的房产证交给教体局。在原告得知房屋的不动产权证办下来后，要求被告王志飞办理房屋过户手续时，被告以各种理由拒绝。在本案诉讼中，经原告在襄阳不动产登记局查实，被告王志飞于2019年11月20日将房屋在银行办理抵押贷款。综上，原告张守华认为，被告王志飞不协助原告办理房屋过户手续、在已经将房屋出售给原告张守华的情况下又进行抵押贷款的行为，已构成违约，应承担违约责任。被告不履行协助办理过户手续的义务，已严重侵害了原告合法权益，并且，被告将已出售给原告的房屋又恶意用于抵押贷款，有违诚实信用，依法应予纠正。为维护原告合法利益，特起诉至贵院，请求判如所请。被告王志飞辩称，1.双方签订的房屋买卖合同无效；2.王顺勤、李云清是在不知情的情况下在合同上签字；3.原、被告违背了二位老人的意思即不得转卖房屋，且转卖了唯一住房，违反了公序良俗原则；4.依据合同第3条，原告逾期付款29天，违约在先，应承担违约责任；5.违约金无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年1月31日，原告张守华（乙方）与被告王志飞（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产签订本合同，以资共同执行。第一条房屋位置：经双方协商后决定，甲方同意将其拥有的座落在襄阳春园路32号三栋四单元201的房产卖给乙方，该房产建筑面积144.12平方米（以今后办证面积为准），房产证号为：70××97（土地使用证正由集体办理中）。签订此协议甲方即确认愿意将房产卖给乙方，乙方确认该房现状符合其购买要求。第二条房屋价格：甲方卖给乙方此套房屋价格（含该房屋相应的土地）为人民币：￥850000.00元（大写：捌拾伍万元整）。税费甲、乙双方应遵守国家相关政策自觉交纳，经双方协商后决定与房产证配套的土地证由甲方负责办理，所产生费用由甲方负责：两证齐全（即不动产证）后过户所需交纳的各种税费同，按国家规定该甲方承担的由甲方承担，该乙方承担的由乙方承担（过户费由乙方承担）。第三条付款方式及期限：1.甲、乙双方决定按分期方式付款：乙方已于2019年1月28日付购房定金人民币￥300000.00元（大写：叁拾万元整），即订金；于合同签订五日内再付第二笔房款人民币￥300000.00元（大写：叁拾万元整）；2019年5月1日前再付第三笔房款人民币￥200000.00元（大写：贰拾万元整）；剩余房款伍万元，待不动产证过户后当时付清。第四条过户办理：1.乙方全权负责办理甲、乙双方有关此房房地权属证书的过户办理，甲、乙双方依约应无条件出面配合，及时提供真实有效的过户资料。2.为方便过户，甲、乙双方应认同在过户资料中所涉及的房屋发票及契税价格，房屋交易的真实性及交易价格甲、乙双方一致认同以本合同为准。第五条房屋交接：1.甲、乙双方约定甲方在2019年1月31日合同签订之日将交易的房产按合同约定内容全部交给乙方，即房产证和门钥匙，并结清该房屋交接之前产生的各种费用，房屋交接时甲方有义务配合乙方有关该房屋水、电、有线、燃气、物业等过户。第六条违约责任：1.甲、乙双方保证按以上各条认真履行本合同，甲方保证卖给乙方的房产没有任何产权纠纷，没有抵押，并保证此房屋共有人认同此合同，已放弃优先购买权。乙方保证按时支付甲方房款，若甲方违约，则按照乙方所交定金双倍赔偿乙方损失；若乙方违约则乙方所交定金不退赔给甲方，甲、乙双方任何一方违约还应向对方赔偿总房款百分之二十的违约金。2.因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任。……被告王志飞及其父母王顺勤、李云清亦在合同上签字。原告通过其中国建设银行的账户（卡号/账号：62×××03）分六次向被告转账支付购房款：2019年1月28日转账140000元、160000元；2019年1月31日转账200000元；2019年2月1日转账100000元；2019年4月27日转账100000元；2019年5月30日转账100000元。以上共计800000元。2019年9月27日，案涉房屋办理了不动产登记，载明：权利人：王志飞，不动产权证号：鄂（2019）襄阳不动产权第0063311号。坐落：樊城区春园路29号（襄阳区教研室）3幢4单元2层3-4201室。后被告张志飞为在湖北宜城农村商业银行股份有限公司的贷款，将案涉房屋作为抵押物进行了担保。2020年10月22日，湖北省宜城市人民法院作出（2020）鄂0684执1109号之一执行裁定书，载明：2020年8月3日，申请执行人湖北宜城农村商业银行股份有限公司依据已生效的（2019）鄂宜证字第1399号债权文书公证书向本院申请执行，要求被执行人王志飞偿还借款本金300000元及利息。……裁定如下：查封被执行人王志飞所有的位于襄阳市××区××号的房产[不动产权证号：鄂（2019）襄阳不动产权第0063311号]。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称，原、被告签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，应为无效合同。本院认为，签订合同过程中原告与被告均知晓，原告的姑父王登国是在协助原告办理房屋买卖的相关事宜，合同上的签名也是原告张守华的名字，故应视为原、被告双方对买卖案涉房屋达成了合意。被告辩称签订合同时受到了欺诈、胁迫，其父母对该合同不知情。本院认为，被告及其父母作为完全民事行为能力人，其本人在《房屋买卖合同》上签字，应视为其真实意思表示。且被告未举证证明存在受到欺诈、胁迫的证据，应承担举证不能的不利法律后果。另被告称其父母在遗嘱中已声明二人在世时，不准被告出卖案涉房屋。本院认为，因该遗嘱并不具有公示性，对外不具有约束力。故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。法律应维护不动产市场交易的稳定，故双方应按照合同履行各自的义务。《房屋买卖合同》约定“房屋价格：甲方卖给乙方此套房屋价格（含该房屋相应的土地）为人民币：￥850000.00元……剩余房款伍万元，待不动产证过户后当时付清。第四条过户办理：1.乙方全权负责办理甲、乙双方有关此房房地权属证书的过户办理，甲、乙双方依约应无条件出面配合，及时提供真实有效的过户资料。”现原告已付清800000元的房款，且房屋已办理了不动产登记手续，登记权利人为被告王志飞。故被告应在条件成就时协助原告办理案涉房屋的过户手续，将房屋登记至原告张守华名下。对于原告要求被告王志飞立即清偿以案涉房屋作抵押，在湖北宜城农村商业银行股份有限公司的贷款本金300000元及利息，以解除案涉房屋的抵押的主张，与本案无关联，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，《房屋买卖合同》约定“甲方保证卖给乙方的房产没有任何产权纠纷，没有抵押……乙方保证按时支付甲方房款，……甲、乙双方任何一方违约还应向对方赔偿总房款百分之二十的违约金”。本案中，被告以案涉房屋提供了抵押担保，存在违约行为，原告未按合同约定时间支付购房款，亦是违约行为，双方均有过错，应各自承担相应的责任。结合原、被告双方的过错程度，本院对原告主张违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张守华与被告王志飞于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告王志飞在条件成就时协助原告张守华办理坐落于襄阳市樊城区春园路29号（襄阳区教研室）3幢4单元2层3-4201室房屋（不动产权证号：鄂（2019）襄阳市不动产权第0063311号）的过户登记手续；三、驳回原告王守华的其他诉讼请求。案件受理费3780元，减半收取为1890元，由被告王志飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  张艳君二〇二〇年十一月二日书记员  张 平