云南省昆明市官渡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云O1**民初13601号 原告：陈在凤，女，1969年11月23日生，汉族，身份证住址四川省武胜县。 委托代理人：赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：陈兴巧，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南华潮实业有限公司 法定代表人：史春华 公司住址：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区小板桥街道办事处珥季路119号。 委托代理人：夏研，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：和丽峰，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告陈在凤诉被告云南华潮实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年10月9日、2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵晏瑩、陈兴巧及被告委托代理人夏研、和丽峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈在凤诉称：2019年12月11日，原告陈在凤与被告云南华潮实业有限公司（以下简称“华潮实业”）签订《租赁合同》承租被告所有的位于官渡区经营淡水鱼项目，租赁期至2020年1月1日起至2020年12月31日止。原告依约向被告支付租金17850元、租赁保证金3000元，被告向原告出具《收据》作为付款凭证。 2020年1月29日至2020年3月27日期间，受新型冠状病毒疫情影响，整个云南华潮水产品市场均未能营业，被告同意将市场内所有商户的租期延长一个月，即原告与被告之间的《租赁合同》的租赁期变更为自2020年1月1日起至2021年1月31日止。 2020年5月8日，被告华潮实业在云南华潮水产品市场各处张贴《通知》，明令禁止原告及原告的车辆进入该市场，并让市场安保人员阻止原告及原告的车辆进入该市场，阻碍原告的正常经营活动，致使原告无法使用其承租的位于该市场内D434号商铺，严重损害了原告的合法权益，原告多次与被告协商无果，故原告依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定向贵院提起诉讼。故诉请：一、请求确认原告陈在凤与被告华潮实业有限公司于2019年12月11日签订的《租赁合同》于2020年5月8日解除；二、判令被告立即向原告退还2020年5月8日至2021年1月31日止的铺面租金13119元；三、判令被告立即向原告退还租赁保证金3000元（以上两项共计16119元）；四、本案诉讼费等费用由被告承担。 被告华潮实业辩称：第一，答辩人并未阻碍被答辩人正常经营活动，被答辩人诉状中所述不符合事实，答辩人、被答辩人于2019年12月11日签订《租赁合同》、《市场管理服务协议》、《市场管理规定》等五份协议，被答辩人按约定向答辩人支付租金17850元、租赁保证金3000元。在此合同履行期间答辩人是不可能主动阻止被答辩人进入市场经营的。2020年，因为新冠疫情的影响答辩人为稳定市场，被答辩人提出了下一年续租可以优惠一个月的建议，被答辩人不仅不为答辩人解除困惑，反而擅自对外拉动市场的其他客户诋毁答辩人的市场，严重扰乱答辩人市场的正常经营秩序，搞得市场人心惶惶。根据市场管理规定第12条，车辆进入流程所有商户及车辆各项收费采用统一标准，答辩人一贯有权对入场的所有车辆收费后才进行放行，不存在发布通知后阻碍被答辩人及车辆入场的情形，反而是被答辩人在未与答辩人进行口头和书面协商的情况下于2020年5月9日擅自搬离市场的单方行为，造成其承租的铺面无故闲置达一个月以上，影响了市场的正常经营管理，违反了签订的《管理服务协议》。第二，答辩人与被答辩人于2019年12月11日签订的这五项协议尚未解除，被答辩人无权要求退还铺面租金、商铺服务费、市场管理费及垃圾清运费、租赁保证金，第一，因双方签订的这五份协议就租赁合同管理服务协议、市场管理规定、食品安全责任书、商户安全防火责任书并未于2020年5月8日解除。迄今为止，原告一直未将铺面钥匙交还被告，也没有清空腾退房屋，也没有办理过任何解除合同的手续提交过任何表示要解除合同的通知，而且这种闲置铺面的行为，也导致了被告铺面一直闲置至今。答辩人不存在使被答辩人无法使用铺面以及其他严重损害利益的行为，被答辩人并不享有法定或约定的单方解除权。根据九民会议纪要的46条，只有依法享有法定或约定解除权的，当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在一定期限内提起诉讼也不发生解除合同的效果。被答辩人在不享有约定或法定解除权的情况下，即使单方面发出解除合同的通知，也不具有解除合同的效力。第三，被答辩人在擅自搬离市场时并未办理退出手续，交还钥匙，时至今日仍未办理退租相关手续，未将商铺清空腾退，在商铺关闭期间未将铺面钥匙归还，商铺实际由被答辩人控制，使商铺长时间处于闲置状态，是其自由意志的行为，而答辩人基于契约精神并未使用或重新出租该铺面，我方虽然向被答辩人邮寄解除合同的律师函，但该函所指合同解除是附条件的解除，当被答辩人结清水电，同意由答辩人自行收回处置铺面且不退还保证金及剩余租金的条件成就时，双方签订的合同及相关协议方才解除。根据答辩人于2010年6月10发布的律师函可以看出，答辩人并不同意由被答辩人主张退还保证金及剩余租金的要求。我方寄发的律师函中所附解除条件并未成就，因此双方签订的合同及相关协议并未自被答辩人收到律师函之日解除。被答辩人擅自搬离市场闲置铺面达一个月以上的行为已经构成严重违约，按照合同约定应当是答辩人有约定的合同解除权，而且不予以退还租金及保证金。被答辩人在承租商铺期间，无正当理由连续关闭一个月以上，根据双方《管理服务协议》第三条：“三、乙方租用铺面，商铺不能正常运营，造成铺面的长时间闲置，无正当理由连续关门一个月以上，影响市场正常管理，甲方有权提前终止协议，收回商铺，乙方所交保证金不予退还”中的约定，被答辩人要求退还租金和保证金无任何依据。第四，被答辩人属于严重违约方，双方合同解除后，其应对答辩人产生的损失承担违约责任。答辩人与被答辩人的租赁合同租期尚未届满，因被答辩人的严重违约行为，致使答辩人无充分的时间寻找其他承租人，客观上给答辩人造成了空租期损失。根据九民会议纪要第48条第二款的规定，人民法院判决解除合同，违约方应承担的违约责任不能因解除合同减少或者免除，双方的租赁合同解除后，被答辩人应当对答辩人承担损害赔偿的违约责任，因此租赁期内未履行期间发生的租金应当视为对答辩人承担损害赔偿责任的违约责任，由被答辩人予以赔偿3至6个月的合理租金损失。 综上，答辩人与被答辩人签订的协议尚处于合同履行期间，被答辩人无权要求答辩人退还铺面租金、商铺服务费、租赁保证金和剩余租金。若答辩人执意要求解除双方合同，则按照相关协议的约定和法律规定，答辩人不应承担退还租金和保证金的责任，并有权向被答辩人主张3至6个月的空租期租金损失。 原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据： 第一组证据：《租赁合同》、收据两份及收款凭证，欲证明2019年12月11日，原告陈在凤与被告华潮实业签订《租赁合同》承租被告所有的位于官渡区经营淡水鱼项目，租赁期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，如因被告原因导致原告无法使用铺面及其他严重损害原告利益的行为，原告有权解除租赁合同等。合同签订后，原告依约向被告支付租金17850元、租赁保证金3000元； 第二组证据：云南华潮水产品市场现场照片一组；欲证明因被告管理不善，云南华潮实业水产品市场内存在环境脏乱差、“三合一”经营等行为，致使客流大幅减少，经营活动不能正常进行。被告却未能保证在租赁期间保持商铺符合约定的用途，严重损害各承租人的利益，最终导致承租人不能正常使用租赁的商铺； 第三组证据：1、通知；2、律师函一份，欲证明2020年5月8日，被告在华潮水产市场内张贴《通知》禁止原告陈在凤、白顺发等租户进入云南华潮水产市场，阻碍原告的正常经营活动，致使原告无法使用其承租的位于该市场内D434号商铺，后被告反而以原告违约为由，于2020年6月10日向原告致函解除双方签订的《租赁合同》，原告于2020年6月11日收到该通知； 第四组证据：5月8日通知照片，欲证明通知确实是被告张贴在华潮水产品市场公告栏里的。 经质证，被告华潮实业对第一组证据中租赁合同的真实性合法性予以认可，对证明目的不予认可，并不能证明被告履行过程中侵害了原告的利益；对收据的三性予以认可；对第二组证据的三性都不予认可，因为照片的取得、来源时间不能确定；对第三组证据的真实性予以认可，对合法性及证明目的不予认可，因为通知上面盖的章是云南华潮实业有限公司水产品经营分公司的章，但被告是华潮实业有限公司，所以这个章并不能代表我们华潮实业有限公司的行为，故对其不予认可，而且通知里面也明确写道是原告陈在凤要拉其他的商户去其他市场经营，内容不能证明被告方违约在先，正好证明了原告违约；对第四组证据的三性不予认可。 被告针对其辩称，向本院提交如下证据： 第一组证据：《租赁合同》、《市场管理规定》、《食品安全责任书》、《商户安全防火责任》，欲证明2019年12月11日，被告与原告签订《租赁合同》及其附件《市场管理规定》、《食品安全责任书》、《商户安全防火责任书》，市场管理具有规范性，且被告已经尽了管理义务； 第二组证据：1、2020年5月6日、2020年5月8日、2020年6月28日张贴的通知及公告，欲证明三份通知均提示被告擅自搬离市场需要开具出门条，对于擅自搬走的商户铺面按照合同执行；6月28日的通知是通知原告要来办理退租手续及退还钥匙，如果不来退租、退还钥匙将视为长期占用铺面，其承担相应的违约责任；2、公告栏的张贴照片，欲证明2020年5月6日、5月8日、6月28日的通知和公告均在市场的公告栏张贴； 第三组证据：云南喜渔水产贸易有限公司企业信息公示报告，欲证明白顺发等人于2020年1月17日在昆明市经开区阿拉街道办事处阿拉社区设立了云南喜渔水产贸易公司，原告陈在凤配合白顺发等人恶意在被告市场发布谣言，诋毁被告商誉、拉走正常经营客户； 第四组证据：陈在凤在被告处租赁商铺现状照片、云南华潮水产品批发市场水电费单据、微信聊天记录截屏，欲证明原告陈在凤在被告市场承租的商铺没有办理退租手续，原告陈在凤于2020年7月2日支付了5月份的水电费568元，目前租赁的商铺仍被原告陈在凤占有。 经质证，原告对第一组证据中《租赁合同》的三性予以认可，但租赁合同第五条违约责任第一项明确约定了甲方在出租铺面的过程中，如因被告原因致使承租人无法使用铺面及其他严重损害承租人利益的行为，原告有权解除租赁合同；对《市场管理规定》的三性无异议，但市场管理规定也是格式合同，制定的时间非常早，没有对内容进行一个新的调整，所以在履行的过程当中，很多东西还是按照书面的表述来进行，比如被告代理人提出的第12条车辆进出流程，原来确实是领取计时卡，现在由于科技的发展，都是电子识别车牌抬杠，所以这些流程都没有了；对《食品安全责任书》、《商户安全防火责任》的三性无异议，对证明目的不予认可，该证据只能证明双方签订了协议，不能证明被告按协议履行了相应义务；对第二组证据的三性不予认可，因为华潮实业有限公司并没有在市场内张贴过这三份通知和公告，而且公告上加盖的公章是他们自己的公章，后期再做通知也是很简单的，并且照片也看不出来他们的拍摄时间，反而可以看出照片中环境存在脏乱差的问题；对第三组证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，该证据并不能说明原告存在违约行为；对第四组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，原告方认为不排除被告方随便拍一个处于关闭中的铺面，因为每个商铺到了晚上都会把门关起来，即便商铺处于闲置状态，也不能证明原告没有与被告做交接手续，没有归还钥匙，所以不予认可。 被告申请黄某作为证人出庭。证人黄某陈述：我是被告云南华潮实业有限公司出纳，退租手续是我负责的，因为是要退租金给原告，但原告陈在凤并没有来办理过退租手续。虽然租金是由水产品分公司收取的，但华潮水产品分公司并没有参与华潮水产品批发市场的经营管理事项。现在是因为合同上有一个期限，规定一个月关门不营业就给承租人处理，但都没动过，只有王燕伟的铺面因为市场升级改造有一定变动。陈在凤的商铺目前还是关门状态。 被告申请牛某作为证人出庭。证人牛某陈述：我是被告云南华潮实业有限公司保安队长，2020年5月6日、5月8日、6月28日这几份通知和公告都是我们公司发的，是我带人张贴在公告栏和主通道柱子上的，但5月8日的这份禁止进入的通知我没见过。陈在凤是5月10日搬走的，没有开过出门条，她的商铺现在还是关着的。 被告申请兰某作为证人出庭。证人兰某陈述：华潮水产市场的管理秩序还可以。从去年底到今年，原告他们邀约了市场80%的商户，问愿不愿意去阿拉市场经营。我在5月10日左右和5月20日左右见到过5月6日、5月8日和6月28日这几份通知张贴在公告栏里的，但没有见过禁止白顺发等人进入市场的公告。陈在凤的商铺好像已经拆了。 经质证，原告对证人黄某的证人证言的三性均不予认可，因为本身黄某现在还在被告公司任职，与被告有重大的利害关系，而且他所说的东西也不客观真实，他说分公司和华潮实业公司没有什么关系、分公司没有参与经营的问题，实际上原告有证据证实分公司向各承租户收取相应的租金，然后由被告华潮实业公司开具相应的收款收据等，而且证人牛某也说了分公司和被告是共同经营管理的；对证人牛某的证人证言，仅认可其所说的市场是由华潮公司和分公司共同经营，原告和其他几个案件的原告都搬走了，并且是警察来了没开出门条搬走的。他说看到被告所拿的那三个通知，张贴的时间分别是5月6日、8号、6月10日，但是被告的最后一个通知上面的时间是6月28日，而且被告一直主张这个通知是6月张贴的，他说6月10日贴的这些也是违背客观事实，他也是被告公司的员工，有重大利害关系；对证人兰某的证人证言的三性和证明目的都不予认可，他说的很多东西都很模糊，什么他都是说他记不清了，原告认为不能作为证人证言来使用。 经质证，被告对三位证人的证人证言均予以认可，但认为证言中关于王燕伟的商铺改造这一点存在片面性，对该点不予认可。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对该组证据予以采纳；因第二组证据的拍摄时间、地点均无法确认，故对该组证据不予认可；对第三组证据的三性予以认可；因第四组证据系用于证明第三组证据中的《通知》确实是被告分公司发出，且《通知》的真实性、合法性在庭审中已得到被告确认，故对该组证据予以认可，对该组证据予以采纳。对被告提交的第一组、第二组证据的三性予以认可，对以上两组证据予以采纳；对第三组证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据无法证实原告违约，故对该组证据的证明目的不予认可；因第四组证据无法确定是否属于原告陈在凤承租商铺，亦无法证实占有状态，故对该组证据不予采纳。因证人黄某及证人牛某均系被告公司员工，与本案有利害关系，故对以上两位证人的证言不予采纳；证人兰某的证言与原、被告提交的证据相矛盾，故对该证言不予认可。 本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实： 2019年12月11日，原告陈在凤作为乙方，与作为甲方的被告云南华潮实业有限公司签订《租赁合同》及其附件《市场管理规定》、《食品安全责任书》、《商户安全防火责任书》。《租赁合同》约定由原告承租被告所有的云南华潮水产品批发市场D434号商铺用于经营淡水鱼项目，租赁面积35㎡，租金为42.5元/㎡，合计年租金为17850元，租赁期自2020年1月1日起至2020年12月31日。同时，《租赁合同》第五条第1款约定：“甲方在出租铺面过程中，如因甲方原因使承租人无法使用铺面及其他严重损害承租人利益的行为，乙方有权解除租赁合同。”合同签订后，原告依约向被告支付了租金17850元及租赁保证金3000元。 2020年5月6日，被告在华潮水产品市场张贴通知，通知载明：“华潮水产市场全体商户：为了保障市场内商户的财产安全，除正常货品外，所有搬运出市场的大件物品需到市场办公室开具出门条，门卫核实后方可放行。为了市场广大商户的财产安全，请各位商户积极配合。” 2020年5月8日，被告在华潮水产品市场张贴公告，公告载明：“华潮水产市场全体商户：悉闻云南喜渔水产品有限公司在阿拉违法开办水产品批发市场，将于2020年5月10日开业，我市场部分商户也想搬至该违法市场经营。华潮水产品批发市场，再次提醒各位想要搬走的商户，认清该市场的违法事实，以免造成更大的损失，违建市场终将会被拆除。针对部分商户要搬出市场的行为，华潮水产品批发市场作出如下决定：1、为保证各位商户的财产安全，有要搬走的商户必须到市场办公室登记并开具出门条，由门卫核实后方可放行；2、搬走的商户铺面按照合同执行。2010年5月10日起，车位、鱼箱位全部由公司收回统一安排；3、搬走的商户剩余物品必须全部搬入自己铺面，不得占用公共区域；4、华潮水产品批发市场于2020年5月8日16：00整对所有买卖车辆免费入场。”同日，云南华潮实业有限公司水产品经营分公司在华潮水产品市场张贴另一公告，公告载明：“华潮水产市场全体商户：云南喜渔水产品有限公司在阿拉违法开办水产品批发市场，主要股东陈思米、白顺发、张凤平、刘何梅、陈觉余（陈斌）、唐鹏，几个月来在我们市场散布诋毁华潮水产市场，分裂市场商户，拉拢商户到其开办的喜渔水产品批发市场经营，严重扰乱了云南华潮水产品批发市场的经营秩序，搞得人心慌慌，为了营造市场和谐的经营氛围，经公司研究决定，以下六家商户相关人员及车辆从即日起禁止进入市场（白顺发夫妇、张凤平夫妇、刘何梅、刘显福、陈觉余（陈斌）夫妇、陈再凤夫妇、唐鹏、张成德）。”公告张贴后，华潮水产市场不再允许原告陈在凤进入市场。原告陈在凤于2020年5月10日开始将物品搬离市场，但未向被告办理租赁商铺退租交接手续。 2020年6月10日，被告向原告发出《律师函》，以原告未按照《租赁合同》约定正常营业，造成铺面长时间闲置，影响市场正常管理造成违约为由，要求解除《租赁合同》及《管理服务协议》并回收铺面。 2020年6月28日，被告在华潮水产品市场张贴通知，通知载明：“尊敬的各位商户：华潮水产市场有部分商户于2020年5月9日及5月26日搬离市场，从搬离至今一直关闭商铺未正常经营，对华潮水产品批发市场带来了极大的负面影响。如果未搬离的商户还继续在华潮水产品批发市场经营，请尽快恢复正常经营状态。如不再继续经营，请尽快到华潮水产品批发市场办公室办理退租手续，若不来办理退出手续及退还钥匙，视为长期占用铺面，且承担违约责任。” 另查明，云南华潮实业有限公司水产品经营分公司系被告原告华潮实业有限公司设立的分公司。 本案的争议焦点主要有：一、原、被告签订的《租赁合同》于何时解除？二、《租赁合同》的解除应当归责于原告还是被告？三、被告是否应当退还原告剩余铺面租金及租赁保证金？ 针对争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规和行政强制性规定，合同依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原、被告签订《租赁合同》后，被告设立的云南华潮实业有限公司水产品经营分公司于2020年5月8日在华潮水产品市场张贴公告并禁止原告进入市场，事实上使原告无法继续使用租赁物，造成合同目的无法实现，原告虽然在2020年5月10日搬离商铺，但未向被告发出解除合同通知，也未办理相关退租手续。后被告于2020年6月10日向原告发出《律师函》，要求解除合同，原告确认于2020年6月11日收到该函。故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除。 针对争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，被告主张原告未按照《租赁合同》第四条第3款的约定“乙方在甲方市场从事经营活动必须保证正常经营、自主经营，自负盈亏并配合市场做好管理工作，不得以任何理由长期关门不营业。”进行经营，但未能向本院提交相应证据证实原告陈在凤存在长期不开门营业的违约行为，且原告到其他地点经营，不是法定或者双方约定的违约事由，根据原告提交的证据及原、被告双方的陈述，庭审中查明的事实为被告以原告等多人扰乱市场为由张贴公告并禁止原告进入市场经营，事实上致使原告无法实现合同目的，故被告存在未履行适租义务的违约行为，原告可以要求解除《租赁合同》。 针对争议焦点三，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》已于2020年6月11日实际解除，但原告至今未办理交接手续，致使被告无法使用、收益、处分涉案商铺，对此原告也有一定过错，故本院酌情要求原告承担1个月的房屋租金作为占用费。庭审中，原告主张被告承诺因新冠疫情原因给予原告1个月免租期，被告主张续签合同的情况下才享有一个月免租期。关于原、被告主张的免租、续租问题，因双方均未能提供证据予以证实，关于本案涉及的租金及租期仍应按照原、被告签订的《租赁合同》确定，故被告应当按照《租赁合同》约定，以48.77元/日的标准退还原告已缴纳但未使用期间的房屋租金（扣抵原告一个月占用费后），即2020年7月11日至2020年12月31日期间的租金8485.98元（48.77元×174日）。同时，因《租赁合同》已解除，还应退还原告缴纳的租赁保证金3000元。以上两项合计11485.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈在凤与被告云南华潮实业有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除； 二、被告云南华潮实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈在凤铺面租金8485.98元及租赁保证金3000元； 三、驳回原告陈在凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费203元，减半收取101.5元，由原告陈在凤承担30元，被告云南华潮实业有限公司承担71.5元，剩余101.5元退还原告陈在凤。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。 审判员  刘云顺 二〇二〇年十一月十七日 书记员  李明远