苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初5557号 原告：杨鸯，女，1960年8月6日出生，回族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：徐艺凌，女，1986年8月11日出生，回族，住苏州工业园区，系杨鸯之女。 委托诉讼代理人：程刚，男，1975年8月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区，系杨鸯外甥。 被告：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路**桐泾商务广场**。 法定代表人：柳恒斌，执行董事。 委托诉讼代理人：周中云，江苏宁瑞律师事务所律师。 原告杨鸯与被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告杨鸯的委托诉讼代理人徐艺凌、程刚、被告苏创公司的委托诉讼代理人周中云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨鸯向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告经济损失5104400元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告出租给原告的房屋坐落于苏州市××区××商务广场××楼××楼××室，建筑面积2228平方米，租赁用途为温泉SPA，租赁期限自2018年5月9日起至2026年1月8日止。合同签订后原告对租赁房屋进行装修，总共投入5104400.2元，并于2018年6月13日以租赁房屋为经营地址注册成立姑苏区罗玛浴场。2019年，苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）在姑苏法院起诉被告返还苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业房屋，经法院审理确定，文康公司与被告签订的涉案房屋租赁合同于2019年8月6日解除，鉴于被告已将大部分房屋再次转让给各第三人，如各第三人因此受到财产损失，可依法向被告另案主张赔偿。原、被告所签订的涉案房屋租赁协议已实际无法履行，且原告租赁的房屋已被文康公司收回，被告的行为给原告造成了重大经济损失。被告应承担赔偿责任，故原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。 被告苏创公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，因原告欠付租金违约在先，被告于2020年1月8日向原告发送解除合同律师函，该事实经姑苏法院判决确认。根据租赁合同第11.2条的约定，原告未按期支付租金构成违约，被告可以解除租赁合同、不予退还保证金、收回房屋、不对装修进行任何补偿，并可以要求原告支付当年租金的两倍作为违约金。原告的损失应由自己承担，与被告无关。 本院经审理认定事实如下： 苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场x室（22层，建筑面积16232.59平方米）及地下商场不动产权利人登记为苏州市友联实业公司（以下简称友联公司），本案所涉为x号楼x楼x室。 2018年1月9日，友联公司与文康公司签订房屋租赁合同一份，约定友联公司将桐泾商务广场建筑面积为12797平方米（含公用分摊面积）商业房屋出租给文康公司使用。 2018年1月22日，文康公司与苏创公司签订房屋租赁合同一份，约定文康公司将其承租的涉案房屋中建筑面积为10942平方米的商业房屋出租给苏创公司使用。 2018年5月17日，苏创公司（出租方，甲方）与杨鸯（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于苏州市××区××商务广场××楼××楼××室，建筑面积2228平方米，租赁用途为温泉SPA，租赁期限自2018年5月9日起至2026年1月8日止，甲方应于2018年5月9日将房屋交付乙方，免租期为5个月即自2018年5月9日起至2018年10月8日止，租金采用先付后用方式，每三个月（租赁周期）结算一次，每个租赁周期结束前30日之前支付下一周期租金，乙方的首期租金407714元在2018年5月21日前支付，租赁保证金为首年的三个月租金即407714元。 合同签订后，苏创公司将租赁房屋交付给杨鸯使用，杨鸯为经营温泉SPA进行了室内装饰装修。 2018年6月13日，姑苏区罗玛浴场注册成立，系个体工商户，经营者杨鸯，经营场所苏州市解放东路**桐泾商务广场**楼****。2018年12月份，姑苏区罗玛浴场装修完毕，并自2018年12月24日起试运营。 2019年4月20日，杨鸯（甲方）与史天吉（乙方）签订浴场转让协议，约定甲方经出租方苏创公司同意转让其在解放××商务广场××205开办经营的温泉SPA浴场，由乙方与出租方重新签订租赁合同。 2019年4月26日，为转让涉案浴场经营权，杨鸯自行注销姑苏区罗玛浴场的营业执照。 2019年4月30日，苏创公司与史天吉签订房屋租赁协议，该协议的格式条款约定与苏创公司与杨鸯签订的房屋租赁协议相同，租赁期限亦为2018年5月9日至2026年1月8日，在该协议最后一页史天吉签名下方，由史天吉手写“此合同仅供办理营业执照使用，不做他用，如做他用，造成一切后果均由本人承担”。后因文康公司不同意对租赁合同进行确认，史天吉无法办理涉案浴场的新营业执照，其与杨鸯就该浴场的转让合同终止履行。又因杨鸯已注销原姑苏区罗玛浴场个体工商户的营业执照，且未能重新设立，后该浴场停业。 2019年6月13日，苏创公司向罗玛温泉SPA发送房租催缴通知书，要求于接到通知之日起3日内支付所欠的2019年3月23日至2019年6月13日的租金401856元及违约金。 2019年8月8日，文康公司出具告小租户书，称其自2019年8月5日与苏创公司租赁合同正式解除，并要求各租户将有关费用直接向其缴纳。 2020年1月2日，文康公司出具情况说明称，2019年4月30日，史天吉到文康公司称系桐泾商务广场2号楼205室房屋的承租户，希望公司在苏创公司与其的房屋租赁协议上加盖公司公章，以便其办理营业执照，因苏创公司尚结欠文康公司租金，文康公司即将通过法律途径解除与苏创公司的租赁合同，收回物业，故拒绝了史天吉要求加盖公章的请求。 2020年1月8日，苏创公司委托上海市新华律师事务所向杨鸯发送律师函，通知解除2018年5月17日签订的房屋租赁协议，并要求支付租金及违约金等违约责任。 2020年8月27日，苏州万基置合物业管理有限公司出具证明，载明：姑苏区罗玛浴场自2019年5月起至今一直处于锁门状态。另截止到目前，桐径商务广场（商业区域）自2018年8月起未缴纳水电等费用。 另查明，本院于2019年9月4日立案受理了原告文康公司与被告苏创公司、第三人杨鸯等房屋租赁合同纠纷，经审理，确认文康公司与苏创公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月6日解除，并于2019年12月30日作出一审判决：苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司返还承租的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场地下商场和101室商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）；第三人杨鸯等于判决生效之日起十日内向文康公司返还各自占有使用的涉案房屋部分；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。 一审判决后，苏创公司不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年6月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 2020年6月10日，杨鸯将其租赁房屋返还文康公司，室内装饰装修及添附的设施设备均未拆除或搬离。后双方于2020年7月25日补签房屋返还确认书。 再查明，本院于2019年9月24日立案受理原告苏创公司与被告杨鸯房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年8月14日作出一审判决：杨鸯于本判决生效之日起十日内支付苏创公司房屋租金、占有使用费1401614.67元以及逾期支付租金的滞纳金（其中以352324元为基数，自2019年6月24日起，以334880元为基数，自2019年9月24日起，均按年利率11.7%，计算至实际支付之日止）；杨鸯于本判决生效之日起十日内支付苏创公司物业费278160元及滞纳金（自2020年7月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。 一审判决后，杨鸯不服，提起上诉，目前该案尚未审理终结。 审理中，杨鸯主张其为经营浴场共计支出装修费用5104400.2元，并为此提供19组证据。结合苏创公司的质证意见，本院认定如下：1、杨鸯主张拆除费用240000元，其中向嵇万伟转账支付100000元，向易三河转账支付140000元，有室内装修拆除工程合同书及转账凭证为证，本院予以认定。2、杨鸯主张设计费用270000元，有设计合同及转账凭证为证，本院予以认定。3、杨鸯主张装修工程款1925113元，有装饰装修施工合同、转账凭证、收据等为证，但根据其举证的转账记录和收据，其向苏州三斗米装饰工程有限公司支出装修工程款共计2109000元。考虑到苏州三斗米装饰工程有限公司于2020年8月30日出具情况说明，称收到杨鸯支付的工程款为1869113元，因该情况说明形成的时间较后，故本院以该说明上记载的金额为准，认定装修工程款为1869113元。4、杨鸯主张中央空调及电缆费用508000元，其中转账支付458000元、通过支付宝支付50000元，有方案书、工程报价、报价汇总表、转账凭证、支付宝付款记录等证据为证，本院予以认定。5、杨鸯主张消防工程及验收费用552000元，其中向周爱军转账支付500000元，向仇慧明转账支付52000元，有建设工程施工合同、建设工程消防验收申报表、转账凭证、证明为证，本院予以认定。6、杨鸯主张加固改造费用127000元，其中向华明亮转账支付52000元，向花明亮转账支付75000元，有加固改造工程承包合同、转账凭证为证。因前述合同中约定加固改造方的负责人为花明亮且合同签字方为华明亮，故本院认定加固改造费用为127000元。7、杨鸯主张热水系统费用160000元，有热水系统合同、转账凭证为证，本院予以认定。8、杨鸯主张定制门费用183491元，其中以现金方式支付定金24000元、转账支付135000元，有协议书、转账凭证为证。因杨鸯未能提供定金收据，故本院认定该费用为135000元。9、杨鸯主张定制布草、LOGO实际支付80000元，其中现金支付50000元、转账支付30000元，有酒店布草供应合同、配置单、转账凭证、收据为证，本院予以认定。10、杨鸯主张定制衣柜费用80000元，其中以现金方式支付定金20000元、转账支付60000元，有补充协议、订货合约、转账凭证、收据为证，本院予以认定。11、杨鸯主张以现金方式支付隔音棉费用70200元，有购销合同、收据为证，本院予以认定。12、杨鸯主张广告制作、标识制作花费100000元，其中微信转账50000元、银行转账50000元，有报价单、转账凭证、微信聊天记录、微信付款记录为证，本院予以认定。13、杨鸯主张转账支付弱电工程费用131500元，有报价单、转账凭证为证，本院予以认定。14、杨鸯主张支付定制家具费用383955元，有订货合同、报价清单、转账凭证为证，本院予以认定。15、杨鸯主张燃气过户及安装改造费用85811.6元，其中向张一天支付过户转让费50000元，向苏州燃气集团有限责任公司支付燃气安装改造费35811.6元，有工程预算书、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表、单位工程预算价汇总表、转让协议、收条、发票等为证，本院予以认定。16、杨鸯主张定制窗帘及安装费用22863元，其中微信转账13000元、现金支付9863元，有微信聊天记录为证。因杨鸯未能提供现金付款凭证，故本院对其主张现金支付9863元不予认可，认定定制窗帘及安装费为13000元。17、杨鸯主张氛围装饰、摆件灯具费用34180元，有淘宝订单为证，本院予以认定。18、杨鸯主张电视费用46600元，有收款收据为证，本院予以认定。19、杨鸯主张定制皮具、洗漱用品费用16500元，有送货单、收据为证，本院予以认定。以上合计4902859.6元。 以上事实，有原告提供的合同、付款凭证、协议书、收据、配置单、补充协议、订货合约、报价单、微信聊天记录、淘宝订单、证明、被告提供的租赁协议、民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，杨鸯与苏创公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，杨鸯未按约定期限支付租金，违约在先，苏创公司亦另案向杨鸯主张了相应的逾期付款违约责任，然从租赁合同的解除原因分析，苏创公司并非案涉房屋产权人，其亦系通过租赁合同取得案涉房屋的使用、收益权，故苏创公司因欠付其出租人文康公司租金，致使文康公司向本院起诉解除合同，同时要求杨鸯等实际使用人腾让房屋，亦系杨鸯与苏创公司所订立的案涉房屋租赁合同无法继续履行的重要原因。苏创公司作为案涉房屋的次承租人，在其承租人杨鸯未能按约支付租金的情况下，并未及时行使合同解除权，故应认定虽杨鸯结欠租金，然苏创公司与杨鸯仍有意继续履行合同。但苏创公司未能向其出租人文康公司支付租金，致使出租人文康公司行使合同解除权并被法院确认解约行为效力，故苏创公司对其与杨鸯合同无法继续履行，亦应承担相应的法律责任。此外，苏创公司以书面通知方式行使合同解除权时，其与文康公司就案涉房屋订立的租赁合同已解除，故苏创公司在前述合同被解除后即亦丧失对案涉房屋的合法使用、收益权利，故本院对其抗辩以杨鸯欠付租金为由行使合同解除权的意见不予采纳。 关于杨鸯主张的损失。经庭审调查，本院确认杨鸯就案涉房屋投入罗玛浴场的装修成本合计4902859.6元。虑及杨鸯自2018年12月24日就案涉房屋已开始经营，其虽主张于2019年4月停业，然停业系杨鸯为转让经营权，自行注销个体经营户营业执照且无法顺利办妥后续受让人的营业执照所致。因此，本院根据文康公司与苏创公司合同解除的时间点即2019年8月6日，认定在此之前杨鸯租赁期限（2018年10月9日至2019年8月6日计301天）的装修成本已摊销，该部分成本应由杨鸯自行承担；后续租赁期间，因文康公司解除合同，导致杨鸯与苏创公司的租赁合同（2018年10月9日至2026年1月8日计2648天）事实上履行不能，故后续装修成本尚未摊销，可认定为杨鸯的损失。据此，杨鸯的损失经核算为4345548元[（2648天-301天）÷2648天×4902859.6元]。鉴于杨鸯在其与苏创公司的租赁合同履行中，欠付租金违约在先；且杨鸯亦实际占用涉案房屋至2020年6月，在2019年8月至2020年6月期间案涉装修及设施无法通过合理使用摊销成本，该部分损失亦被扩大，杨鸯对此亦有过错。而苏创公司未能以自有资金支付案涉房屋租金致使文康公司行使合同解除权，对其与杨鸯租赁合同客观履行不能应承担主要责任。综合前述因素，本院酌情判定由苏创公司赔偿杨鸯未予摊销装修损失的70%，即3041884元（4345548元×70%）。杨鸯主张超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨鸯损失3041884元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47531元，减半收取23766元，保全费5000元，合计28766元，由原告杨鸯负担11623元，被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担17143元。被告苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告杨鸯。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  王 璇 书 记 员  闫高阳