广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5834号原告：江门农村商业银行股份有限公司古井支行，住所地：广东省江门市新会区********（西座）。统一社会信用代码：914***********206N。负责人：区振华。委托诉讼代理人：李秋虹，系江门农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：周健锋，系江门农村商业银行股份有限公司职员。被告：赵德元，男，1979年1月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************1*之1。公民身份号码：440************014。被告：覃向莲，女，1982年2月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********福3巷1号之1。公民身份号码：452************324。被告：江门市新会区合和房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市新会区********。统一社会信用代码：914************903。法定代表人：胡继忠，职务不详。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行（以下简称“江门农商行古井支行”）诉被告赵德元、被告覃向莲、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下简称“合和房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由审判员柯铭培适用简易程序独任审判，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告江门农商行古井支行的委托诉讼代理人周健锋、李秋虹到庭参加诉讼，被告赵德元、被告覃向莲、被告合和房地产公司经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门农商行古井支行因被告赵德元于2019年5月8日向其办理个人购房抵押贷款，借款94000元用于购买坐落于广东省江门市新会区***************产后，未能依约按期还款，且保证人覃向莲、合和房地产公司亦未履行保证担保责任，其经催讨无果后，遂向本院提起诉讼，提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告赵德元签订的合同编号：100***********062的《个人购房抵押借款合同》；2.判令被告赵德元立即向原告偿还上述合同项下的借款本金88097.62元及应收利息1286.11元、本金罚息25.95元、应收利息罚息18.55元、复利0.29元，本息合计89428.52元（暂计至2020年6月19日，从2020年6月20日起按上述合同约定的利率计算利息、罚息及复利至贷款清偿完毕为止）；3.判令以被告覃向莲、被告合和房地产公司对被告赵德元的上述债务承担连带保证责任；4.原告对处置被告赵德元抵押给原告的坐落于江门市新会区**************产所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权；5.本案的案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由各被告承担。被告赵德元、被告覃向莲、被告合和房地产公司均没有到庭应诉、答辩，亦没有提交书面答辩状和证据。本院经审理认定，2016年12月6日，被告合和房地产公司（甲方）与江门农村商业银行股份有限公司（原江门新会农村商业银行股份有限公司，乙方）签订编号：农商房合字〔古井〕第002号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定为配合甲方销售其所开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲、乙双方同意就甲方开发的古井地王广场房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购房自然人提供购房按揭贷款；乙方对合作项目提供的购房按揭贷款额度（含住房公积金个人住房贷款）为人民币伍仟万元正；乙方为合作项目的单个购房人提供的住房贷款最高额不超过购买价或评估价（两者取低者，下同）的80%，贷款期限最长不超过30年；商业用房贷款最高额不超过购买价或评估价（两者取低者，下同）的50%，贷款期限最长不超过10年；每笔购房按揭贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任及其他相关事项，以乙方与购房人所签订的借款合同的约定为准；除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围包括全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方实现债权所实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）；保证期间自本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方要求办妥及完善抵押登记手续之日止（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准；在保证期间若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任等。被告赵德元、被告覃向莲是夫妻关系。2019年4月4日，被告赵德元、被告覃向莲共同向原告江门农商行古井支行申请住房按揭贷款，申请总借款金额为1856000元，借款用途为购买房屋。2019年4月24日，被告赵德元与被告合和房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：新会2019－000315），约定被告赵德元购买被告合和房地产公司开发的坐落于广东省江门市新会区********号******产，总房款为189542元，付款方式为首付95541元，余款94000元需银行按揭贷款。2019年5月8日，原告江门农商行古井支行与被告赵德元、被告覃向莲签订编号100***********062的《个人购房抵押借款合同》，约定被告赵德元向原告江门农商行古井支行借款94000元；借款种类为商业贷款；借款用途为购买坐落于广东省江门市新会区********号******产；借款期限为10年；借款年利率为5.88%，逾期罚息利率在本合同确定的借款利率水平上加收50%；对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止；对借款人不能按时支付的利息，贷款人有权按逾期罚息利率计收复利；借款授权划入到被告合和房地产公司账号内；自贷款发放后，每月的20日为还款日；还款方式为按月等额本息还款法，每期应还本息合计1037.94元；被告覃向莲自愿提供连带责任保证担保，保证期限为借款期限届满或被宣布提前到期之日起两年；被告赵德元自愿提供所购房产作抵押担保，担保范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方实现债权所实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）等。2019年5月24日，原告江门农商行古井支行向被告赵德元发放了借款94000元。借款后，被告赵德元仅偿还了部分借款本息，据原告江门农商行古井支行信贷系统自动生成的数据记载，自2020年4月20日起，被告赵德元开始逾期还款，截至2019年6月19日止，被告赵德元已连续3期逾期还款，尚欠贷款余额88097.62元及积欠利息1286.11元，产生本金罚息25.95元、利息罚息18.55元、复利0.29元，合计利息1330.90元。被告赵德元逾期还款后，原告江门农商行古井支行于每月均向被告赵德元、被告覃向莲及被告合和房地产公司发出《贷款本金（利息）催收书》催收欠款，但三被告均未履行还款义务，原告经催讨无果后，遂提起本案诉讼。另查明，本案涉讼的坐落于广东省江门市新会区***************产于2019年5月21日办理了不动产抵押预告登记，但至今尚未办理不动产权证和房地产他项权证上述事实，有原告江门农商行古井支行提交的赵德元和覃向莲的身份证及结婚证、合和房地产公司的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房抵押借款合同》、《借款借据》、《借款转帐凭证》、《个人购房按揭贷款项目合作协议书》、《商品房预售许可证》、《不动产登记证明》、《贷款本金（利息）催收书》、《欠款及利息详细列表》等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。原告江门农商行古井支行与被告合和房地产公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》以及原告江门农商行古井支行与被告赵德元、被告覃向莲签订的《个人购房抵押借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。原告江门农商行古井支行已履行发放贷款的义务，故当事人之间的借款合同关系成立。被告赵德元未能按期还款，已构成违约。故原告江门农商行古井支行诉请解除合同以及要求被告赵德元立即偿还全部贷款本金88097.62元及相关利息、罚息、复利（暂计至2020年6月19日的利息为1286.11元，本金罚息为25.95元、利息罚息为18.55元、复利为0.29元，此后的利息按合同继续计至本判决确定清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定以及双方的合同约定，本院予以支持。关于被告覃向莲的担保责任。本院认为，被告覃向莲自愿对被告赵德元的借款提供连带责任保证担保，且保证期限未过，故被告覃向莲应对被告赵德元在本案中所涉全部债务承担连带保证责任，并可在承担保证责任后，有权向被告赵德元追偿。关于被告合和房地产公司的担保责任。本院认为，被告合和房地产公司自愿对被告赵德元的借款提供连带责任保证，其保证期限至购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按要求办妥及完善抵押登记手续之日止，视为约定不明，本院确认为保证期限为借款期限届满后两年，现保证期限未过，故被告合和房地产公司应对被告赵德元在本案中所涉全部债务承担连带保证责任，并可在承担保证责任后，有权向被告赵德元追偿。关于原告江门农商行古井支行请求确认对本案涉讼房产享有优先受偿权的争议。本院认为，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，原告江门农商行古井支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告江门农商行古井支行不能对案涉房屋享有优先受偿权。因此，原告江门农商行古井支行诉请被告赵德元承担抵押担保责任，且其对涉案房产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃对原告江门农商行古井支行诉讼请求进行答辩和对原告江门农商行古井支行举示证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由其自负，不影响本院依据查明的事实，依法缺席作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行与被告赵德元、被告覃向莲于2019年5月8日签订的编号100***********062《个人购房抵押借款合同》；二、被告赵德元应自本判决生效之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行偿还借款本金88097.62元及相应利息、罚息（暂计至2020年6月19日为1330.90元，此后按照本案涉讼的《个人购房抵押借款合同》约定的贷款利率和罚息利率标准计至本判决确定清偿之日止，具体参照江门农村商业银行股份有限公司信贷系统自动生成的数据确定）。三、被告覃向莲、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司对被告赵德元的上述债务承担连带清偿责任。被告覃向莲、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵德元追偿。四、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1017.86元、财产保全申请费914.29元，两款合计1932.15元，由被告赵德元、被告覃向莲、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司共同负担。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行起诉时已预交上述费用，由本院予以退回1932.15元；被告赵德元、被告覃向莲、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司应向本院补缴上述费用合共1932.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 柯铭培二〇二〇年九月十八日法官助理 赵 雅书 记 员 钟宜真