湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11825号原告：王翠娥，女，1952年12月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张成伟，北京大成（长沙）律师事务所律师。被告：赵子义，男，1982年3月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：卓如君，湖南悦凌律师事务所律师。原告王翠娥诉被告赵子义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告王翠娥及其委托诉讼代理人张成伟，被告赵子义及其委托诉讼代理人卓如君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王翠娥提出如下诉讼请求：1、判令被告履行合同，无条件将被告名下的长沙市八方小区二期Ｂ区Ｂ8栋1702房过户给原告。2、判令被告履行合同，将实际由原告出资以被告名义购买的长沙市八方小区车位变更给原告。3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告具有购买长沙市××小区××期住房的资格，但被告并不想购房，决议将该指标房屋转让，经人介绍，原被告相识，经过协商，原告有意购买该房屋，并于2013年9月13日，原被告双方达成《八方小区二期住房转让协议》。而后，本诉争房屋与车位以被告名义与开发商签署《房屋买卖合同》与车位购买协议，并办理了银行按揭，房屋产权证等。2017年7月，诉争房屋交付，原告作为诉争房屋实际所有人办理了交付手续。一直以来，原告认真按原被告双方的协议约定全面履行合同义务，除向被告支付10万元外并通过被告账户支付了该诉争房屋的首付款、按揭款、税费等全部购房款项、物业费以及车位款等全部款项。2019年3月，原告向被告按揭账户转账，一次性还清诉争房屋银行按揭款；但至今被告却怠于履行义务，迟迟不予配合，拒绝将该诉争房屋的产权办理至原告名下，也不将车位变更给原告。被告的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法之相关规定特向贵院提起诉讼，请求依法判决如前所请。本案审理过程中，原告增加了如下诉讼请求:确认原、被告双方2013年9月13日签署的《八方小区二期住房转让协议》有效。被告赵子义辩称：一、《住房转让协议》违反国家强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”本案的《住房转让协议》签订于2013年9月13日，而案涉房屋在前述协议签订6年以后（2019年5月）才取得权属证书，显然在签订住房协议时该住房未依法登记领取权属证书，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房产，案涉《住房转让协议》违反前述法律强制性规定，应属无效协议。二、原告要求过户案涉房屋的诉请没有事实和法律依据。房屋过户的前提是房屋的所有权已经进行合法的转移。本案中，案涉房屋的所有权并未完成交易，亦未完成所有权的合法转移。根据《长沙市人民政府办公厅》（长政办函[2018]75号）之规定“长沙市内限购区域内购买的商品住房须取得不动产权属证书后满4年后方可上市交易”。案涉房屋于2019年5月取得不动产权属证书，目前尚不符合前述政策中可上市交易的范围，故原告要求过户案涉房屋的诉请没有事实和法律依据，亦与长沙市目前的房地产调控政策相悖，不应得到支持。案涉房屋系贷款购买，房屋上已经设定银行抵押权，目前案涉房屋的交易并未取得抵押权人的同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，原告要求案涉房屋的过户请求处分了抵押权人（银行）的重大利益，在没有银行的同意的意思表示情况下，其诉请没有任何法律依据。三、车位使用权属于小区的配套附属设施，目前案涉房屋产权没有完成转移、不能过户，且不符合长沙市目前的房地产调控政策的情况下，车位使用权亦不能变更。综上，住房转让协议系无效协议，原告诉请房屋过户及车位使用权变更违反相关法律规定，亦违反目前长沙市房地产调控政策，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明，2013年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《八方小区二期住房转让协议》，内容约定：甲方拥有八方小区二期工程住房购买资格，乙方同意受让该套住房。经双方协商确定该住房转让价格为购房价格（含房屋维修基金、购房契税等）加拾万元。由于目前该房屋所属小区具体价格不明确，甲乙双方达成合议，该套住房购房及车库(车位）价格以甲方单位及开发商针对本单位职工公布价格后实际购买价格为准。该套住房购房全款和各项税费由乙方先行垫付，在甲乙双方办理产权过户时全额抵扣乙方需支付给甲方的购房款，无论房地产市场价格变化如何，甲乙双方都不得中途悔约。本协议签订时，由乙方一次性付给甲方转让该套住房定金：人民币拾万元整。甲方在房屋权证办理好以后应及时通知并协助乙方进行房产买卖交易和办理买卖过户手续。甲方需协助乙方办理交易过户手续，因过户手续所产生的一切费用（包括过户中依法应由甲方承担的所得税等一切费用）由乙方承担。如日后政府规定或通过其他途径可以直接更换此住房产权登记，甲方应予协助。过户手续办结以后，转让定金变为乙方购买甲方住房款，归甲方所有。甲方因该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策（包括房屋面积赠送或增加、车位或车库赠送、房屋相关税费的减免、购房价格的优惠等）均由乙方享受，甲方不得借此要求乙方补偿。同日，原告向长沙市经发房地产开发有限公司支付了150000元（订房保证金130000元、车位定金20000元），并向被告赵子义支付了50000元，2013年9月29日，原告向被告支付了50000元，被告向原告出具了《收条》载明，今收到王翠娥购八方小区住房定金100000元。2015年8月25日，被告与长沙市经发房地产开发有限公司订立《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买的商品房坐落于岳麓区××路××号××幢××房。商品房暂定总价款为492406元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款212406元，剩余房款280000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。同日，王翠娥向长沙经发集团有限公司支付了132726元（购房款82406元、车位款50000元、代收产权登记费320元）。另，原告向长沙市物业维修资金管理中心缴纳维修基金15170元，向长沙市地方税务局直属局缴纳契税、印花税9848.12元。后，被告以涉案房产进行抵押与长沙银行股份有限公司华丰支行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为280000元。还款账号为赵子义银行账号：1174********。该银行账号一直由原告掌握，由原告偿还借款。另，被告与长沙经发集团有限公司订立了《车位使用权转让合同》，载明受让车位为八方小区二期B区B1号车库b2层1072号，受让价为97800元。在签订合同当天，除开已支付的车位定金20000元外，还需支付50000元至长沙经发集团有限公司名下，余下的27800元在通知期限内付清。2016年9月19日，王翠娥向长沙经发集团有限公司支付了车位余款27800元。上述事实，有双方当事人的到庭陈述，以及原告提交并经庭审质证的《八方小区二期住房转让协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《车位使用权转让合同》、认购协议、银行对账单、发票，被告提交并经庭审质证的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》、房产证复印件等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的《八方小区二期住房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，被告抗辩认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《八方小区二期住房转让协议》应为无效协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告的抗辩意见，缺乏法律依据。《八方小区二期住房转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。关于原告主张被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求。本院认为，根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条六项的规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。涉案房屋于2019年5月11日取得不动产权属证书，权证号：湘（2019）长沙市不动产权第0160844号。现涉案房屋不符合上市交易条件，故原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张将车位变更至原告名下的诉讼请求。根据《车位使用权转让合同》第2条的规定，乙方受让的车位具有使用、赠与、转让权利，但无产权，自行办理赠与和转让后须到该小区物业管理公司备案。结合《八方小区二期住房转让协议》以及原告向开发商支付车位受让价97800元的事实，本院认为被告已将涉案车位转让给原告，被告应协助原告至长沙市长房物业管理有限公司办理备案手续。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认《八方小区二期住房转让协议》具有法律效力。二、限被告赵子义于本判决生效之日起十日内协助原告王翠娥至长沙市××房××小区××期××号××层××号车位备案手续。三、驳回原告王翠娥的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，诉讼保全费5000元，由原告王翠娥承担5020元，被告赵子义承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年十二月十日法官助理龚雪娟书记员谭佳