湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终685号上诉人(原审第三人）：湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行。住所地：蕲春县漕河镇齐昌大道65号。负责人：张俊，该支行行长。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。执业证号14202199610275442。委托诉讼代理人：刘恋，湖北太圣律师事务所律师。执业证号14202201711010826。上诉人(原审被告）：蕲春中江置业有限公司。住所地：蕲春县李时珍大道688号。法定代表人：张吉汇，该公司主要负责人。被上诉人(原审原告）：汪书生，男，1970年4月22日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被上诉人(原审原告）：杨汉春，女，1974年12月14日出生，汉族，住湖北省蕲春县。共同委托诉讼代理人：柯炳潭，湖北得伟君尚律师事务所律师。执业证号14201201210706869。共同委托诉讼代理人：刘铭，湖北得伟君尚律师事务所律师。执业证号14201202010182010。上诉人湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行（以下简称“农商行蕲阳支行”）、蕲春中江置业有限公司（以下简称“中江置业公司”）因与被上诉人汪书生、杨汉春商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。中江置业公司未按期足额交纳上诉费，本院已另行制作裁定书，对其上诉按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。农商行蕲阳支行上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，驳回汪书生、杨汉春对我方的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《住房（商业用房）按揭借款合同》不应解除。《住房（商业用房）按揭借款合同》第二十一条明确约定，借款合同的效力独立于《商品房买卖合同》，故中江置业公司违约与否，系中江置业公司与汪书生、杨汉春之间的纠纷，不应因中江置业公司与汪书生、杨汉春之间解除合同而解除《住房（商业用房）按揭借款合同》。二、《住房（商业用房）按揭借款合同》解除后，汪书生、杨汉春作为合同相对方，仍应承担返还借款本息的义务。中江置业公司向我方还款，系受购房者、借款人的委托，不能因其代借款人履行还款义务，即认定出卖人成为借款合同的相对方，而把作为主债务人的借款人从借款合同中解脱出来。《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款为简化程序，规定由商品房出卖人将贷款本息归还给银行，系对还款程序作出的规定，而非变更借款合同还款义务人，借款人作为借款合同的相对方，应是借款合同的还款义务人，借款人偿还银行贷款本息后，可向商品房出卖人行使追偿权。汪书生、杨汉春、中江置业公司未作答辩。汪书生、杨汉春向一审法院起诉请求：1、判令解除我方与中江置业公司于2017年1月22日签订的两份《商品房买卖合同》，并办理该两份合同备案登记注销手续；2、判令解除我方与中江置业公司于2017年1月22日签订的两份《委托投资经营合同》；3、判令解除我方与农商行蕲阳支行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，并办理该房屋的抵押解除手续；4、判令中江置业公司立即向我方返还已付首付款220000元及资金占用利息（以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月22日起计算至实际付清全部款项之日止），以及向我方返还已付农商行蕲阳支行贷款本息66656.63元（计算至2019年6月21日，此后支付的数额以我方向农商行蕲阳支行偿还贷款的银行结算清单为准，支付至本判决生效时止）；5、判令中江置业公司直接向农商行蕲阳支行偿还剩余贷款本息（以判决生效时银行结算清单为准）；6、判令中江置业公司立即向我方支付逾期办证违约金13200元；7、判令中江置业公司立即向我方支付应付未付租金（自2019年3月16日起计算至《商品房买卖合同》解除之日止）及逾期付款违约金（每日按照合同约定的年租金标准的万分之五，计算至实际付清全部款项之日止）；8、中江置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月22日，汪书生、杨汉春与中江置业公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定汪书生、杨汉春以支付首付款及按揭贷款付购房尾款的付款方式，以总价款440000元购买中江置业公司开发的位于蕲春县××道“××江家居批发市场”××单元××、××号房屋（现房），中江置业公司应当于2016年12月31日前交付房屋，在商品房交付使用后120日内，出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，违约责任约定“…买受人自行办理产权登记的，出卖人负责在完成综合验收后120日内提供需由出卖人提供的资料，如出卖人不能按时完成，按本条第2项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。2017年2月15日，汪书生、杨汉春作为共同借款人、中江置业公司为借款保证人与农商行蕲阳支行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款220000元，农商行蕲阳支行按照约定方式放款以支付上述购房尾款，汪书生、杨汉春按照约定于每月的20日以等额本息方式还款，并以所购房屋提供抵押担保，中江置业公司同时对该借款承担连带保证责任。该合同附则第二十一条第（一）项中同时约定“借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行在本合同项下的承诺、保证、义务和责任”。2017年1月22日，汪书生、杨汉春与中江置业公司另订立两份《委托投资经营合同》，约定汪书生、杨汉春将购买的上述商铺委托中江置业公司统一经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2027年1月21日止，中江置业公司按约定标准向汪书生、杨汉春支付委托经营收益，其中2019年度（2019年1月22日至2020年1月21日）应付税前委托经营收益共计为30800元（15400元+15400元）。支付方式中自2017年7月22日至2027年1月21日的委托经营收益，约定按每6个月/次向汪书生、杨汉春支付，每6个月的最后一个月中25日至30日将当季委托经营收益以划拨方式支付。逾期支付需按年租金的日万分之五向汪书生、杨汉春支付违约金。上述合同签订后，汪书生、杨汉春按约定于2017年1月22日支付中江置业公司购房首付款220000元，在2017年2月15日办理预购商品房抵押权预告登记后（农商行蕲阳支行为预告登记权利人，汪书生、杨汉春为预告登记义务人），农商行蕲阳支行于2017年2月28日按约定将购房贷款放款至汪书生、杨汉春账户后即划入中江置业公司的账户，该购房贷款220000元用于支付汪书生、杨汉春的购房尾款，汪书生、杨汉春已按合同的约定支付全部购房款。另查明，案涉房屋系现房销售，为商业性经营商铺。中江置业公司于约定日2016年12月31日交房后，自2017年1月22日起对商铺统一经营管理。汪书生、杨汉春自2017年3月起逐月偿还按揭贷款本息。截至2019年7月，汪书生、杨汉春向农商行蕲阳支行偿还贷款本息共计66656.63元（其中已还本金41801.12元）、未偿还借款本金178198.88元。至2019年3月底，中江置业公司已分两次向汪书生、杨汉春累计支付2019年度商铺经营收益3850元。案涉房屋因消防等方面原因，中江置业公司至今没有完成竣工验收备案，导致涉案房屋无法办理房地产权属登记。庭审中，对汪书生、杨汉春请求解除双方签订的《委托投资经营合同》，中江置业公司表示同意，并愿意支付解除前所欠付的委托经营收益。一审法院认为，汪书生、杨汉春与中江置业公司签订的《商品房买卖合同》、《委托投资经营合同》以及与农商行蕲阳支行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。各方均应按照合同约定全面履行合同义务。汪书生、杨汉春依约履行了支付购房款的义务，中江置业公司至今未履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的报备义务，导致汪书生、杨汉春无法取得所购房屋权属证书。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，中江置业公司逾期未履行报备义务，超出了双方合同约定期限及《司法解释》规定的最迟期限，虽然双方约定的违约责任是不退房及支付违约金，但该约定并不排除汪书生、杨汉春依法享有的合同解除权，故汪书生、杨汉春主张解除与中江置业公司的《商品房买卖合同》，并请求注销商品房买卖合同备案登记，符合法律规定，予以支持。合同中的约定违约金，是基于双方继续履行合同不退房，对中江置业公司延期办理报备义务所承担的违约责任方式的约定，汪书生、杨汉春在依法解除合同的同时主张中江置业公司承担上述约定违约金，不符合合同约定，不予支持。《司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。汪书生、杨汉春请求解除与农商行蕲阳支行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，符合法律规定，予以支持。农商行蕲阳支行述称签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》第二十一条第（一）项中约定汪书生、杨汉春仍应承担的合同义务，并不限制汪书生、杨汉春依法行使合同解除权或免除合同解除后合同当事人的法律责任。在商品房买卖合同解除后，汪书生、杨汉春不再享有对预购商品房的权利，设定的预购商品房抵押担保条款亦应一并解除，故对汪书生、杨汉春请求解除预购商品房的预告抵押登记，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同及按揭贷款合同解除后，中江置业公司应将汪书生、杨汉春支付的购房款返还汪书生、杨汉春，并赔偿汪书生、杨汉春因此所产生的损失。汪书生、杨汉春要求中江置业公司返还已付购房首付款并按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。同时依据《司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，中江置业公司负有返还购房贷款和购房款的本息义务，但鉴于汪书生、杨汉春已偿还农商行蕲阳支行购房贷款的部分本金和利息，该履行部分应返还汪书生、杨汉春，剩余部分购房贷款本金及应付利息，由中江置业公司直接返还农商行蕲阳支行。本案诉争的委托投资经营合同具有独立性，其权利义务也仅限于汪书生、杨汉春与中江置业公司之间。从节约诉讼资源及方便当事人的诉讼，本院对双方之间的委托投资经营合同纠纷在本案中一并处理。本案商品房买卖合同是委托经营合同签订、履行的基础，通过将规划商业用途的商铺以委托经营方式获得收益也是合同签订的目的。在商品房买卖合同被解除后，该委托经营合同暂不具有继续履行的可能，且中江置业公司在庭审中表示同意解除合同，故对汪书生、杨汉春请求解除《委托投资经营合同》，予以支持。汪书生、杨汉春主张中江置业公司承担逾期支付委托经营收益的违约金，合同对逾期支付期间约定不明，汪书生、杨汉春的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。对欠付委托经营收益的终止时间，按照汪书生、杨汉春于2019年7月提出解除合同之诉的事实，并结合汪书生、杨汉春未支付按揭贷款的时间确定，即本案中中江置业公司应支付的委托经营收益计算至2019年7月止。每月应支付的委托经营收益，因双方仅约定年度标准，故推定以平均数计算月度收益。故中江置业公司欠付汪书生、杨汉春的2019年度委托经营收益总额为11550元（30800元/年÷12月/年×6月﹣已付3850元）。遂判决：一、解除汪书生、杨汉春与中江置业公司于2017年1月22日签订的两份《商品房买卖合同》，中江置业公司于判决生效之日起三十日内协助注销该两份合同的备案；二、解除汪书生、杨汉春与中江置业公司于2017年1月22日签订的两份《委托投资经营合同》；三、解除汪书生、杨汉春及中江置业公司与农商行蕲阳支行于2017年2月15日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，中江置业公司与农商行蕲阳支行协助办理预购商品房的预告抵押登记；四、中江置业公司在判决生效之日起十日内向汪书生、杨汉春返还购房款本金220000元及利息（以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月22日起计算至实际付清全部款项之日止），返还已付购房贷款本息66656.63元；五、中江置业公司在判决生效之日起十日内向农商行蕲阳支行返还剩余贷款本金178198.88元及利息（利息以农商行蕲阳支行按合同核定为准）；六、中江置业公司在判决生效之日起十日内向汪书生、杨汉春支付委托经营收益11550元；七、驳回汪书生、杨汉春的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点有以下两点：一、案涉《商品房买卖合同》解除后，《住房（商业用房）按揭借款合同》是否应当予以解除。本案中，在一审法院判决解除汪书生、杨汉春与中江置业公司于2017年1月22日签订的两份《商品房买卖合同》之后，各方当事人均未对此提出异议，应视为均同意解除案涉《商品房买卖合同》。虽然《商品房买卖合同》与《住房（商业用房）按揭借款合同》不是主从合同关系，两者的合同效力具有独立性，但汪书生、杨汉春签订《住房（商业用房）按揭借款合同》的目的不仅是为了获得银行贷款，且是将所借资金用于支付购房款，以取得房屋的所有权。在房屋目前无法办理权属登记，案涉《商品房买卖合同》应予解除的情况下，汪书生、杨汉春从农商行蕲阳支行借款支付购房款的目的已经无法实现，故汪书生、杨汉春请求解除《住房（商业用房）按揭借款合同》符合法律规定，应予支持。二、案涉《住房（商业用房）按揭借款合同》解除后，汪书生、杨汉春是否应当向农商行蕲阳支行承担还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该规定，在《住房（商业用房）按揭借款合同》解除后，中江置业公司应将剩余的贷款本息返还给农商行蕲阳支行。但根据合同相对性原理，借款合同的借款人是购房者而非商品房出卖人，故中江置业公司将其收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上应认定为系受购房者的委托履行该项义务，其所还款项就是购房者的还款。上述法律规定并没有免除购房者的还款义务，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因此，一审判决中江置业公司承担对农商行蕲阳支行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了借款人汪书生、杨汉春的还款责任错误。鉴于农商行蕲阳支行在一审中的诉讼地位是第三人，其没有对汪书生、杨汉春提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，汪书生、杨汉春应当怎样承担责任，本院不予审理。另外，在解除《住房（商业用房）按揭借款合同》的情况下，中江置业公司与农商行蕲阳支行应当协助办理预购商品房抵押登记的解除手续，且汪书生、杨汉春的诉讼请求也是要求办理该房屋的抵押解除手续而非抵押登记手续，故一审判决协助办理预购商品房的预告抵押登记错误，本院对此予以纠正。综上所述，农商行蕲阳支行的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3273号民事判决第一、二、四、五、六项，即“一、解除汪书生、杨汉春与蕲春中江置业有限公司于2017年1月22日签订的两份《商品房买卖合同》，蕲春中江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助注销该两份合同的备案；二、解除汪书生、杨汉春与蕲春中江置业有限公司于2017年1月22日签订的两份《委托投资经营合同》；四、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向汪书生、杨汉春返还购房款本金220000元及利息（以220000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月22日起计算至实际付清全部款项之日止），返还已付购房贷款本息66656.63元；五、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行返还剩余贷款本金178198.88元及利息（利息以湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行按合同核定为准）；六、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向汪书生、杨汉春支付委托经营收益11550元”；二、撤销湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初3273号民事判决第三、七项，即“三、解除汪书生、杨汉春及蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行于2017年2月15日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行协助办理预购商品房的预告抵押登记；七、驳回汪书生、杨汉春的其他诉讼请求”；三、解除汪书生、杨汉春及蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行于2017年2月15日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行协助办理预购商品房抵押登记的解除手续；四、驳回汪书生、杨汉春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8721元，减半收取4360元，由蕲春中江置业有限公司负担4000元，汪书生、杨汉春负担360元；二审案件受理费8721元，由湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行负担8421元，汪书生、杨汉春负担300元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年九月十五日法官助理江乐芳书记员刘雄