天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7626号原告：林莉，女，1952年6月3日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：黄宇新，天津蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝路飞，天津蓝天律师事务所律师。被告：许富鹏，男，1994年4月28日出生，汉族，住天津市津南区。被告：许富浩，男，1985年4月16日出生，汉族，住天津市津南区。原告林莉与被告许富浩、许富鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林莉及其委托诉讼代理人黄宇新，被告许富鹏到庭参加诉讼。被告许富浩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。林莉向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告许富鹏于2018年11月16日签订的位于天津市津南区××镇××路××路××号房产买卖协议;2.判令被告许富鹏退还原告购房款180万元并赔偿原告违约金100万元；3.判令许富浩对上述款项承担连带担保责任；4.案件受理费和保全费由二被告承担。事实和理由：2018年11月12日,原告通过被告许富浩介绍与被告许富鹏达成口头买卖合同,约定被告许富鹏将其位于天津市津南区××镇××路××路××号房屋出售给原告,房屋总价款180万元,当日向被告许富鹏支付购房定金20万元。2018年11月16日,原告与被告许富鹏签订了房产买卖协议,被告许富浩为担保人,合同约定以上房产需要办理过户手续时,被告许富鹏无条件配合原告办理过户手续,过户费由被告许富鹏承担,原告于当日交付被告购房款60万元,之后原告向被告付清了全部购房款。2019年7月份原告给被告许富鹏1万元拿钥匙并支付水电费、物业费、取暖费7544元后装修入住。现以上房屋已经办理完毕产权登记手续,具备了过户的条件,原告多次要求被告继续履行房产买卖协议,被告不予配合,后得知以上房屋已被案外人甄艳霞申请法院在（2019）津0112执保541号之一执行裁定书中查封,现房屋买卖协议已经无法继续履行,被告已经根本违约,故原告诉至贵院,请求判决解除以上房屋买卖协议,退还原告购房款并承担违约责任。许富鹏辩称，涉案房屋实际为许富浩所有，系许富浩借许富鹏名义购买。许富浩将该房屋出售给原告，许富鹏只是去配合签字，收到的款项也转交给许富浩。故应由许富浩负责解决此纠纷，并承担相关责任，原告主张的违约金过高，许富鹏不了解交易的具体情况，也不应承担责任。许富浩未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，原告林莉有意购买被告许富鹏名下位于天津市津南区××镇××路××路××号房屋（144.49平方米），原告支付许富鹏定金20万元，许富鹏出具收条。2018年11月16日，许富鹏作为出卖人，许富浩作为许富鹏的担保人，林莉作为买受人签订了《房产买卖协议》，约定许富鹏将上述房屋以180万元出售给林莉；许富鹏在2019年6月30日将该房屋交付给林莉；房产需要办理过户手续时许富鹏无条件配合，过户费由许富鹏承担，如未按期交付房屋或配合办理过户事宜，承担违约金200万元；为保证合同履行许富鹏提供许富浩作为担保人，如许富鹏出现违约事宜，担保人承担无限连带保证责任负责赔偿。当日，原告向许富鹏汇款60万元；2018年11月19日，原告向许富鹏汇款40万元；2018年11月20日，原告向许富鹏汇款38万元和10万元；2019年1月10日，原告向许富鹏汇款5万元。被告许富鹏为原告出具180万元的收条。2019年7月13日，原告向许富鹏汇款1万元，用于办理入住手续。后该房屋由原告占有使用，原告自述对该房屋进行了简单装修。2020年1月3日，原告提起诉讼，要求二被告履行《房产买卖协议》，协助办理该房屋过户手续。因该房屋于2019年8月13日被本院查封，无法办理过户手续，原告申请撤回该案起诉。原告针对该房产的查封措施向本院提出执行异议，本院依法驳回原告的异议请求。后原告提起本案诉讼。诉讼中，原告称因被告原因导致合同无法继续履行，给原告造成的物业费和采暖费损失、装修损失、多次诉讼的费用损失、房屋差价损失等。本院认为，原、被告订立的《房产买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立并生效的合同具有法律拘束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告转让房屋后,被告因欠付他人债务致该房屋被本院采取了查封措施，以致原告要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的合同目的无法实现，现原告要求解除该协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。依照《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告许富鹏应当返还原告购房款180万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在《房产买卖协议》对违约责任作出了明确约定，现被告无法配合原告办理过户事宜，应承担违约责任。协议约定的违约金为200万元，原告主张100万元，明显超出解除合同给原告造成的实际损失，原告所述的损失情况，具有一定的合理性，并考虑180万元购房款资金占用期间产生的利息损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金25万元。根据协议约定，被告许富浩作为许富鹏的担保人，对许富鹏的违约责任承担无限连带保证责任，该约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，故对原告要求被告许富浩承担连带责任保证的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告林莉与被告许富鹏签订的《房产买卖协议》；二、被告许富鹏于本判决生效后七日内返还原告林莉购房款180万元；三、被告许富鹏于本判决生效后七日内支付原告林莉违约金25万元；四、被告许富浩对上述第二、三项债务承担连带保证责任。五、驳回原告林莉其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，减半收取计14600元，原告负担3911元，二被告负担10689元。保全费5000元，由二被告负担。二被告于本判决书生效后七日内向本院交纳诉讼费10689元和保全费5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年十一月十一日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。