海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6557号原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，职务，总经理。委托诉讼代理人刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：李跃先，男，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：汤世伟，海城市兴海管理区法律服务所法律工作者。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉被告李跃先物业合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，于2020年9月18日公开开庭进行审理。原告金地格林海城分公司的委托诉讼代理人刘丹丹、被告李跃先的委托诉讼代理人汤世伟庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林海城分公司诉称，上海芸绮物业管理有限公司（以下简称原物业公司）与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原物业公司为被告所在园区提供物业服务；原告于2018年8月15日与海城市海州管理区上海城一期业委会签订《海城上海城（一期）物业服务合同》生效，合同约定由原告为被告所在园区提供物业服务。（原物业公司撤园后将2018年8月15日前预收及未收的物业费债权无条件转让给原告。）合同约定海城上海城（一期）小区商铺物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.5元标准收取。被告系原告管理的61商铺3S-15号房屋业主，该房屋建筑面积120.42㎡。被告自2017年4月1日起拖欠商铺物业服务费，至2020年12月31日止，拖欠物业费13547.25元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第二十条之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的万分之三向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律诉至贵院，请求：1.被告支付拖欠的物业管理费14053.5元、物业费违约金1000元，以上合计15053.5元；2.本案全部诉讼费用由被告承担被告李跃先辩称：一、原告起诉时间为2020年8月28日，2017年8月28日之前被告拖欠原告的物业费已经超过诉讼时效。二、原告不具备诉讼主体资格，原告的债权转让没有告知被告，原告的债权转让协议不合法，2017年的债权人不是原告，所有原告不具备诉讼的主体资格。三、原告向被告收费的依据为《物业服务合同》，原告就应《物业服务合同》程序合同、内容合法承担举证责任。被告认为原告与原业主委员会签订的《物业服务合同》签订过程违反法定程序，合同无效。1、根据《辽宁省物业管理条例》第五十一条之规定，物业合同签订前，业主委员应当将拟签订的《物业服务合同》在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，在提交业主大会通过。本案中原业主委员会与原告在签订《物业服务合同》之前，并没有召开全体业主大会，更没有得到大会通过，而是原业主委员会与物业私自签订的。2、根据国务院《物业管理条例》第二章、第四十条之规定，召开业主大会会议，应当与会议召开15日以前通知全体业主，业主委员应当做好业主大会会议记录、视频、文字图片等。3、根据国务院《物业管理条例》第二章、第十二条之规定，业主大会会议可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案所谓的《物业服务合同》是原告与前业主委员会在没有召开全体业主大会的前提下签订的，签订过程违反法定程序，不具备合法性，合同无效。四、根据国务院《物业管理条例》第三十四条之规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，原告没有经过全体业主大会选聘私自接替前物业，程序违法。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，被告为上海城小区59商铺业主，该商铺建筑面积124.92平方米。原告系该小区的物业服务单位。另查，辽宁上海城置业有限公司（甲方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方，以下称芸琦海城分公司）于2014年5月19日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第五条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（二）商业用房：2.50元/月·平方米（电梯运行费另行收取）；（三）电梯运行费：40元/户·月。第十条物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：（一）自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。（二）乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十九条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方两倍返还。……第二十四条本协议中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第三十条本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止。又查，原告金地格林物业公司（丙方）与上海芸琦物业管理有限公司（甲方）、上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲、乙方承认丙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协助丙方进行相关事宜的交接。2、甲、乙方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给丙方。3、丙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲、乙方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各持1份，自各方签字盖章之日起生效”。又查，原告金地格林海城分公司（乙方）与海城市海州管理区上海城一期业委会（甲方）签订辽宁省物业服务合同，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[商业物业]：2.5元/平方米/月；[其他物业]：装修垃圾清运费7元/平方米，二次装修需再次缴纳。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日前。……第二十条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，涉案小区实行封闭性管理，砌围墙使涉案商铺独立于住宅小区之外。再查，被告未交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。上述事实，原告金地格林海城分公司除陈述外提供的证据有：《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份、辽宁省物业服务合同一份、《海城上海城前期物业费债权转让协议》一份、房屋交接书、催缴费通知单，证明原告对2018年8月15日前业主欠缴的物业费享有债权，被告为涉案房屋的所有人，以及涉案房屋的面积和入住时间，原告向被告提供了物业服务并催缴过物业费。被告除陈述外提供的证据有：通知两份，证明业主委员会成立不合法。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明的事实有：1.被告与前期物业公司建立物业服务合同法律关系；2.自2018年8月15日由原告收取在该节点之前未交纳物业费；3.在2018年8月15日之后，为该小区实际提供物业服务的系本案原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告主张物业费的权利。关于被告应交纳物业费的金额问题，本院确认的涉案商铺情况为：涉案小区实行封闭式管理，且砌围墙使该小区商铺独立于园区之外。本院认为，原告作为物业服务公司其向物业使用人提供的服务，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则，因被告实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，故其不应当要求被告交纳全额的物业管理服务费，故本院认为被告应支付的物业费金额应酌情按其全额物业管理服务费的80%收取，较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告当交纳2017年4月1日至2020年12月31日期间内的物业费11242.8元（2.5元/平方米/月×124.92平方米×45个月×80%）。关于违约金的问题，庭审已经查明，被告并非恶意拒交物业费，而是对于物业合同的有效性存在在异议，且原告提供物业管理过程中存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李跃先本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费11242.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告李跃先负担61元，原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司负担25元。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付61元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审判员  汤威二〇二〇年十一月十一日书记员  姜军