广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申4484-4499号再审申请人（一审被告、二审上诉人）（4484、4485、4492、4493、4495、4496号案）：侯立旋，男，1967年2月28日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托代理人：孙哲剑，广东深信律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）（4486、4487、4488、4489、4490、4497、4498号案）：侯立欢，男，1964年3月4日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）（4491号案）：林锡锐，男，1967年5月11日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托代理人：林俊荣，广东益人律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）（4494号案）：吴顺海，男，1963年5月28日出生，汉族，住广东省揭东县。再审申请人（一审被告、二审上诉人）（4499号案）：侯旋芝，女，1967年2月28日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）（4484-4499号案）：深圳市盐田区果菜食品有限公司。住所地：广东省深圳市盐田区沙盐路3109号201-210室。法定代表人：赖准，该公司总经理。委托代理人：舒瑜，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：张良斌，广东深大地律师事务所律师。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）（4484-4499号案）：深圳市秋玉投资有限公司。住所地：广东省深圳市福田区新沙路揽翠阁A101。法定代表人：王秋玉，该公司董事长。被申请人（一审原告、二审上诉人）（4484-4499号案）：深圳市盐田区海鹏苑业主委员会。住所地：广东省深圳市盐田区海鹏苑小区一楼。负责人：张许新，该业委会主任。再审申请人侯立旋、侯立欢、林锡锐、吴顺海、侯旋芝、深圳市盐田区果菜食品有限公司（以下简称果菜公司）、深圳市秋玉投资有限公司（以下简称秋玉公司）因与被申请人深圳市盐田区海鹏苑业主委员会（以下简称海鹏苑业委会）车库纠纷系列十六案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终24363-24378号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。侯立旋、侯立欢、吴顺海、侯旋芝申请再审称：（一）车库所有权属于不动产物权，应以不动产登记作为认定权属的依据。海鹏苑业委会未能举证证明涉案车库已经登记在小区全体业主名下，也无法证明本案符合法律规定的不动产登记的例外情形，海鹏苑业委会主张全体业主对涉案车库享有所有权，没有事实和法律依据。（二）《深圳市经济特区房地产转让条例》第十三条第二款系针对停车场所作的规定，不适用于涉案相对封闭的车库，故本案不应适用《深圳市经济特区房地产转让条例》。（三）涉案16个车库并未计入分摊公用面积，小区业主对此也未支付相应的房款，故车库不应归全体业主共有。（四）海鹏苑业委会没有对车库支出建设成本，亦没有对车库进行维修、养护、保洁等管理行为，其主张经济损失，依据不足。综上，侯立旋、侯立欢、吴顺海、侯旋芝申请再审本案。林锡锐申请再审称：（一）涉案车库是独立于各住房单元的封闭物业，与停车场不同，两者不能混为一谈。二审法院将涉案车库作为停车场判归海鹏苑业委会，是错误的。（二）涉案车库面积未计入分摊公用面积，不属于海鹏苑全体业主共有。林锡锐合法有偿占用涉案车库，不属于非法侵占，无须返还。（三）本案应适用《中华人民共和国物权法》，不应适用《深圳市经济特区房地产转让条例》。（四）二审判决林锡锐返还车库给海鹏苑业委会，严重侵害了林锡锐的合法权利，社会影响恶劣。综上，林锡锐申请再审本案。果菜公司申请再审称：（一）海鹏苑业委会没有对车库支出建设成本，亦没有对车库进行维修、养护、保洁等管理行为，二审判决果菜公司赔偿海鹏苑业委会占有使用费，没有事实和法律依据。（二）涉案车库是封闭车库，不属于《深圳市经济特区房地产转让条例》所规定的停车场范畴，且未计入海鹏苑小区的容积率，未计入分摊公用面积，不应属于海鹏苑全体业主共有。（三）秋玉公司合法拥有涉案车库所有权，其将车库转让给侯立旋等人符合法律规定。（四）涉案车库不属于法定共有物业，也没有约定由全体业主所有，属于开发商原始取得，不存在要返还海鹏苑业委会的问题。（五）本案属于历史遗留问题，应由深圳市政府对历史遗留问题进行确权后，再行处理。综上，果菜公司申请再审本案。秋玉公司申请再审称：（一）涉案车库不属于《深圳市经济特区房地产转让条例》所规定的停车场范畴，也未计入海鹏苑小区的容积率，不应属于海鹏苑业委会共有。（二）秋玉公司合法拥有车库所有权，将车库转让给侯立旋等人符合法律规定。（三）涉案车库不属于法定共有物业，也没有约定由全体业主所有，属于开发商原始取得，不存在要返还海鹏苑业委会的问题。（四）二审判决果菜公司赔偿海鹏苑业委会占有使用费，没有事实和法律依据。（五）本案属于历史遗留问题，应由深圳市政府对历史遗留问题进行确权后，再行处理。综上，秋玉公司申请再审本案。海鹏苑业委会提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审查认为，果菜公司、秋玉公司、侯立旋等人与海鹏苑业委会因车库权属问题产生本案纠纷，系平等民事主体之间因财产关系而发生的纠纷，属于人民法院民事案件管辖范围。果菜公司、秋玉公司申请再审主张本案属于历史遗留问题应先由政府进行处理，缺乏法律依据。本案各方主要争议焦点在于涉案车库的权属问题。涉案小区的建成、投入使用，果菜公司与众业主签订的《深圳市安居房买卖合同》，均发生于《中华人民共和国物权法》2007年10月1日施行之前，故一、二审法院适用行为发生时的法律规定即《深圳市经济特区房地产转让条例》，并无不当。该条例第十三条第二款规定：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移”。该规定中的停车场是指可供停车的场地，包括单独的停车库、停车位以及成片的停车场等。再审申请人主张涉案车库是封闭车库，不属于上述条例所规定的停车场范畴，理据不足，本院不予采纳。涉案车库面积虽未计入分摊公用面积，但从规划部门的《复函》内容可看出，涉案车库的面积是为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等公共目的而由规划部门特许核增的面积。果菜公司建设的停车位除涉案16个车库以外仅有48个，远未达到涉案小区规划设计时70个车位的配备标准。果菜公司在建设车位数量不达标、未依规划设计要求满足业主公共停车需求之时，将规划部门特许的核增面积作为私家车位对外出售，有损涉案小区全体业主的集体利益。再审申请人以涉案车库面积未计入分摊为由，主张涉案车库属于开发商原始取得的权益故可自由转让，理由不足。因此，一、二审法院认定涉案车库的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有，判令侯立旋等人将车库返还给海鹏苑业委会，并无不当。至于果菜公司应否赔偿海鹏苑业委会占有使用费的问题。果菜公司未依法将涉案车库随房地产同时转移给全体业主，由此造成全体业主无法占有使用车位，相应的占有使用费损失客观存在，果菜公司依法应予赔偿。果菜公司申请再审所称海鹏苑业委会没有对涉案车库进行建设、维护等，不能作为果菜公司无须赔偿损失的理由。综上，侯立旋、侯立欢、林锡锐、吴顺海、侯旋芝、果菜公司、秋玉公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回侯立旋、侯立欢、林锡锐、吴顺海、侯旋芝、深圳市盐田区果菜食品有限公司、深圳市秋玉投资有限公司的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年十一月二十四日法官助理潘宝毅书记员何依媚