云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8143号上诉人（原审被告、反诉原告）：舒永洪，男，1971年4月12日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：史云辉，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘旭，云南祥宇律师事务所实习律师，一般授权代理被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨彩红，女，1982年8月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：徐军莉，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：金跃军，男，1975年11月9日出生，汉族，住湖南省宁乡县。上诉人舒永洪因与被上诉人杨彩红、金跃军房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒永洪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨彩红的一审全部诉讼请求；2、判令杨彩红继续履行2018年8月18日签订的租房协议，将坐落于昆明市呈贡区房屋交付给舒永洪使用；3、一、二审诉讼费由杨彩红承担。事实及理由：一审法院适用法律不当。1、双方所签《租房协议》中已包含租房事宜的主要内容及必要条款，及租赁物坐落、租金及期限、违约责任等合同必备主要内容，且舒永洪还向杨彩红支付了押金10000元，故协议应当认定为本约或视为本约。即使双方还约定了正式签订协议内容，也应视为对本约的补充。另本案租赁物已于2019年8月由开发商交由杨彩红，不存在导致合同目的不能实现的情形。因此，本案不应当适用合同法第九十条的规定判令解除《租房协议》；2、《租房协议》中第三人金跃军书面确认“收压金10000元”，金跃军与杨彩红系夫妻关系，即金跃军、杨彩红夫妻均认为该10000元是压（押）金，一审法院否认了该押金的效力，违法了合同法第八条的规定；3、本案应适用合同法第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百一十五、第二百一十六条等规定。综上，请求二审法院改判支持舒永洪的上诉请求。杨彩红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金跃军未发表诉讼意见。杨彩红向一审法院起诉请求：1、解除2018年8月18日杨彩虹、金跃军与舒永洪签订的《租房协议》；2、本案所有诉讼费用由被告承担。舒永洪向一审法院反诉请求：1、判令杨彩红、金跃军继续履行2018年8月18日签订的《租房协议》，将座落于昆明市呈贡区房屋交付给舒永洪；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由杨彩红、金跃军承担。一审法院认定事实：2018年8月16日，舒永洪向杨彩红支付10000元。2018年8月18日，金跃军代杨彩红（甲方）与舒永洪（乙方）签订《租房协议》，约定：“一、甲方自愿将自己手续齐全位于实力新城8-2-39楼整层（总面积：1008平方米，20间房屋租给乙方，用于开设酒店），租期为10年（壹拾年），月租金为：人民币32元每平方米，第一年至第二年甲方不增收递增费用，从第三年起开始收取总价的5%的递增费用，直至第十年，注每年递增5%。二、甲方承诺每年收取租金千位部分，百、拾舍弃不予收取。三、乙方应在每年付租金时提前一个月支付清下年租金。四、至于其他细侧在正式签订协议时在行另定。五、如甲乙双方任何一方反悔，要支付守约方一年的租金。”并在合同中手写注明“收压金10000.00元”。后双方多次就租金支付及押金金额等问题协商未果。另查明，杨彩红向案外人云南实力房地产开发经营集团有限公司购买了实力心城三期8-2幢39层以下房屋：1.3901号房屋，面积40.23平方米；2.3902号房屋，面积33.37平方米；3.3903号房屋，面积33.37平方米；4.3904号房屋，面积33.37平方米；5.3905号房屋，面积33.37平方米；6.3906号房屋，面积40.23平方米；7.3907号房屋，面积47.5平方米；8.3908号房屋，面积41.91平方米；9.3909号房屋，面积41.91平方米；10.3910号房屋，面积47.5平方米；11.3911号房屋，面积40.23平方米；12.3912号房屋，面积40.23平方米；13.3913号房屋，面积40.23平方米；14.3914号房屋，面积40.23平方米；15.3915号房屋，面积40.23平方米；16.3916号房屋，面积40.23平方米；17.3917号房屋，面积47.5平方米；18.3918号房屋，面积41.91平方米；19.3919号房屋，面积41.91平方米；20.3920号房屋，面积47.5平方米。一审法院认为：首先，原、被告所签订的《租房协议》第四条中明确表明需订立证实书面协议，而在本案租房协议中，对于所租赁房屋的坐落、租金支付的时间、房屋交付的时间等问题均未作出明确约定，所载明的租赁物面积与实际租赁物面积存在较大差异，仅属于双方当事人就诉争租赁标的作出的意向性协议，其性质应当为预约，而非本约。其次，合同签订之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人杨彩红未交付房屋，承租人舒永洪未均履行交付租金的义务，双方也并未以实际行为履行诉争协议，均未履行该合同最重要的法定义务。最后，双方当事人就押金问题未协商一致，舒永洪主张合同押金仅应当为10000元，而杨彩红收取的10000元支付于合同签订之前的2018年8月16日，合同条款中并未约定押金应付金额，而合同中第三人金跃军标准的“收压金￥10000.00元”的表述，仅能起到确认其收取该款项的事实，而未形成对于押金应付金额的确认，因此双方对此并未达成一致，而之后双方协商未果，未能订立正式合同。综上，本案《租房协议》系预约合同性质，双方未能就本约订立达成一致的行为，已导致该合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”对于杨彩红主张解除合同的诉讼请求予以支持，也据此驳回舒永洪的反诉诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）杨彩红与被告（反诉原告）舒永洪于2018年8月18日签订的《租房协议》；二、驳回被告（反诉原告）舒永洪的反诉诉讼请求。”二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：本案舒永洪与杨彩红签订的《租赁合同》是否应当解除？本院认为，首先，舒永洪与杨彩红签订的《租房协议》关于房屋租金支付的时间、房屋交付的时间等均未作出明确约定，且《租房协议》第四条约定“其他细则在正式签订协议时在行另定”，故《租房协议》的性质为预约合同，系为签订正式的租赁协议作出的前期约定，本质上并不具备完整的租赁协议内容，一审法院对《租房协议》的性质认定为预约合同并无不当，本院予以维持。其次，根据本案查明的事实，双方当事人系对押金金额未能协商达成一致而签订正式的租房协议。本案所涉房屋实有20间，共1000余平方米，可能的租期更长达10年，仅10000元的押金不符合一般市场交易规则，且舒永洪所支付的10000元在签订《租房协议》前，并非在签订正式的租房协议时支付。因此，金跃军的手写内容难以认定为对押金金额的确认，仅能认定为双方具有签订正式租房合同的意向金。再次，双方在签订《租房协议》后，未能签订正式的租赁合同，同时，杨彩红作为出租人，未能交付房屋，舒永洪作为承租人也未履行交付租金的义务，双方并未以实际履行《租房协议》，即均未履行该合同最重要的义务。一审法院据此认定双方签订的《租房协议》系预约合同性质，双方未能就本约的订立达成一致，并导致该合同目的不能实现，判令解除《租房协议》并无不当，本院依法予以维持，舒永洪的上诉请求依法不能成立，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人舒永洪的上诉主张不能成立，本院依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人舒永洪负担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  杨 雪审判员  姚 丹二〇二〇年十一月十七日法官助理潘鑫书记员袁艺