大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2334号原告：马庆，女，1987年10月1日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：曲伸（马庆丈夫），男，1986年4月2日出生，住大连市甘井子区。被告：张敬华，女，1970年12月16日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：朱明浩，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠一方，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：石函鑫，女，1981年2月2日出生，住大连市甘井子区。第三人：大连祁大姐房地产经纪有限公司，住所地大连市甘井子区玉丽街28号3号公建，统一社会信用代码：91210211683028212G。法定代表人：祁瑞，经理。原告马庆与被告张敬华、石函鑫、第三人大连祁大姐房地产经纪有限公司（以下简称祁大姐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马庆及其委托诉讼代理人曲伸、被告张敬华的委托诉讼代理人鞠一方、被告石函鑫、第三人祁大姐公司的法定代表人祁瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告张敬华双倍返还定金共计100000元（其中50000元由第三人直接返还给原告）；2.判令被告张敬华按照房款的千分之0.05支付自2020年5月16日起至给付之日止的滞纳金，暂计9075元（计算至2020年9月3日）;3.被告石函鑫对上述请求承担连带赔偿责任。事实与理由：2020年3月23日，被告张敬华书面委托被告石函鑫与原告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告张敬华位于高新园区XXX房屋，面积117.91平方米,价格1600000元。合同第10条约定：如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还己付定金给买方；合同第12条约定：买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期一天，由违约方向守约方支付房款的千分之0.05滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任。合同签订后，原告依据合同第二条约定，将50000元定金交给居间方保管。2020年4月7日，原、被告及第三人签订了《补充协议》，协议约定将总房款从1600000元提高至1650000元，同时将备件时间延长至2020年5月15日。此后经原告、第三人多次催促，被告均未履行合同。2020年8月，被告正式通知原告和第三人，由于房价约定太低，无法继续履行合同，现房屋己在其他中介挂牌销售，也不同意双倍返还定金，让原告通过诉讼解决。2020年9月3日，原告发函通知被告解除房屋买卖合同和补充合同。被告违反合同约定导致本合同终止，应当承担双倍返还定金及支付滞纳金的违约责任。被告张敬华辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：首先，被告石函鑫无权代理张敬华与原告和第三人签署案涉《房地产买卖合同》，其行为超出代理权限。《授权委托书》的委托事项系特别授权，其中张敬华对石函鑫的授权委托事项第二项为“代为签订《房屋买卖居间合同》、《变更/补充协议》”，但石函鑫与原告、第三人签订的是《房地产买卖合同》，与授权书中委托其签订的合同名称并不相符。石函鑫在庭审中亦认可案涉合同的价格等均为其自己单方面与原告磋商确认，并没有经过张敬华的同意，显然超出了授权范围。石函鑫出具的与张文生签订的委托合同系2020年4月5日签订，并且载明此前签订的委托合同均作废，而案涉房屋买卖合同的签订日期系2020年3月23日，石函鑫并未举证其签署买卖合同时持有其他张文生的授权，因此在石函鑫与原告签署案涉房屋买卖合同时并未得到张文生的全权授权，并且张文生并非案涉房屋登记的所有权人，石函鑫主张其有权对房屋定价出售并不能对抗张敬华。案涉房屋系张敬华与张文生的夫妻共同财产，任何一方都无权单方面决定处置该共同财产。第二、即便案涉《房地产买卖合同》和《补充协议》成立，原告多次违约在先，无权要求张敬华双倍返还定金。原告未按期支付定金，也未按期办理银行贷款并开设监管账户支付首付款。被告石函鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。我是委托代理人，我有授权书，我不应承担责任。第三人祁大姐公司称，原告所述属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月23日，被告张敬华（委托人）向被告石函鑫（受托人）出具授权委托书，委托受托人即被告石函鑫作为委托代理人，代被告张敬华出售坐落于大连XXX房屋，委托权限为：一、代为签订《房屋出售委托协议书》；二、代为签订《房屋买卖居间合同》、《变更/补充协议》；三、协商《租赁合同》相关事项；四、水、电、物业费、取暖费等查询和欠款缴纳事项。2020年3月23日，被告石函鑫代被告张敬华（卖方）与原告马庆（买方）、第三人祁大姐公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连XXX房屋，建筑面积117.91平方米。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在15日内备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同后15日内，将过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户贷款手续审批通过后40日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。买卖双方同意房屋出售价格为1600000元，定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金20000元，定金余额于本合同签订后3日内补齐，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意居间方无息代卖方保管定金。买方于本合同签订之日起25日内，备齐购房首付房款250000元存入银行资金监管。卖方所售的房屋尚欠银行贷款，由卖方自还。卖方须在银行放款10日内将房屋以签约现状交付给买方使用。如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方。买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期一天，由违约方向守约方支付房款千分之零点五滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件。三方另约定的其他事项：2、卖方承诺此房现租户放弃购买权，现租户卖方负责清理租户，如果现租户在银行放款10日内没有及时搬走，卖方承诺将租金收入转给买方，最多不能超过30天，否则按合同赔付违约金；3、买方申请商业贷款1300000元；4、卖方代理人签字同产权人签字具有同等法律责任，并承担法律责任。合同签订后，原告马庆于当日向第三人支付定金20000元，后于2020年3月30日向第三人支付定金30000元。2020年4月5日，案外人张文生（被告张敬华丈夫，甲方）与被告石函鑫（乙方）签订《授权委托合同》，约定：一、张敬华、张海峰、张正阳、张文广、张秀华、张秀云授权甲方将上述五人名下的共计9套房屋（含案涉房屋）进行销售及贷款，甲方将其本人名下及上述5名授权人名下的房产全权交于乙方销售及贷款。9套房屋以打包销售的形式授权于乙方，乙方偿还上述房产在银行现有贷款7780000元后，再给予甲方3000000元，乙方每解除一个资产包（共计三个资产包）后，支付给甲方1000000元。二、张海峰、张文广授权于甲方将其名下的三套房产进行贷款，甲方将其本人名下及授权人名下的房产全权交于乙方贷款，甲方在原有银行贷款额度为5800000元，乙方给甲方在银行重新贷款额度为8300000元-8500000元……。甲方需配合乙方合同第一项9套房产所有的房产权属人签署授权委托书，合同签署后，若因甲方原因导致无法履行合同，甲方赔付乙方1000000元，若因乙方原因导致无法履行合同，乙方赔付甲方1000000元。庭审中，被告张敬华称张文生于2020年7月向石函鑫发出解除合同通知，被告石函鑫称2020年8月4日收到，但其不认可上述合同已解除。2020年4月7日，被告石函鑫代被告张敬华（甲方）与原告马庆（乙方）、祁大姐房屋（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经友好协商，在原房屋买卖合同（房屋地址：高新园区XXX、产权证号：XXX）继续履行的前提下，另补充如下：1.由于甲方原因提出，将房款由原合同成交价格1600000元增加到1650000元；2.乙方夫妻同意甲方提议，将房款由原合同成交价格1600000元增加到1650000元；3.原合同备件备款日期由原合同约定15日内（2020年3月30日-2020年4月14日），延长30日内（2020年4月15日-2020年5月15日）；乙方继续将房屋租给现有租客，继续履行此房原有租赁合同，约定事项及租金不变；甲方支付乙方一万元作为履行原租赁合同补偿，甲方负责在房屋过户前，联系现有租户与乙方签订租赁合同（或房屋租赁权变更协议）。2020年4月16日，原告账户余额272205.49元。根据原告马庆与第三人祁大姐房屋工作人员任亮2020年6月14日微信聊天记录显示，马庆：你好亮哥，我买那个七贤岭南路97号1-6-3的房子，房主打算什么时候走手续？我们签合同那个月就准备好首付款了，一直存在账户里也不敢动，就等他们那边的信。后来他那边又想违约，又给我们涨价，我们也同意加50000元，咱们补充协议合同日期延到2020.5.15号，现在他们又超期一个月了，希望他们给我个准确的时间，不能一直拖着我们呀。任亮：先别着急，我今天再和卖方沟通一下，尽量让他那头确定个时间。另根据第三人祁大姐房屋工作人员任亮与被告石函鑫2020年8月9日微信聊天记录显示：任亮：石姐，那边沟通上了吗？我怎么回复买方？石函鑫：起诉吧。被告张敬华系蓝田升华（大连）能源集团有限公司股东。2020年8月21日，原告马庆拨打蓝田升华（大连）能源集团有限公司前台电话，根据电话录音显示，马庆：我想找一下张敬华。前台：你是哪里。马庆：我是她一个房子的买主，没有她手机号，所以打座机问一下。前台：留一下你的联系方式，我跟她沟通一下，房子买主是吗。马庆：对，你记一下君海阁的房子。同日，原告马庆接到蓝田升华（大连）能源集团有限公司工作人员回电，根据电话录音显示，工作人员：之前一直跟你对接的是石函鑫吗？马庆：对，石函鑫。工作人员：她跟你说君海阁多少钱。马庆：一开始我们定的是160万，后来加到165万，又补了一份合同。工作人员：之前我们的房子是打包让她处理，现在因为我们一些原因，就跟她解除合同了。马庆：我看你们那挺复杂的，解封什么的我也听不太懂，我想问一下，这个房子是不打算卖了吗？工作人员：还是打算卖的，但是我领导说房价有点低。马庆：咱们签的合同如果这个价格不卖会有违约金。工作人员：但是你这个违约金只能找石函鑫要，因为她签合同的时候我们并不知道。马庆：当时是有授权的是不是，她说的是卖多少钱她定，她给我们看过授权，不然没授权我们也不敢签。工作人员：我明白，我不知道她授权是什么时候给你看的，我们是上个月月初的时候就跟她解除合同了。2020年9月4日，原告马庆通过EMS特快专递向被告张敬华邮寄解除合同通知书，内容：2020年3月23日，您委托石函鑫与我签订《房地产买卖合同》，将您位于高新园区XXX的房屋出售给我，价格为1600000元，后又签订《补充合同》将房屋价款提高至1650000元，办理时间延长至2020年5月15日。然而自合同签订后，经居间方多次催告，您一直未履行合同并于2020年8月告知我房屋由于价格原因无法继续出售，让我通过诉讼方式解决。您与我签订的《房地产买卖合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。现依法郑重通知您，自本通知到达您的同时，解除2020年3月23日我们签订的《房地产买卖合同》和2020年4月7日签订的《补充合同》；同时，我将通过诉讼方式，依法追究您的违约责任。庭审中，被告张敬华表示相关工作人员已收到该通知，并将相关内容告知其。案涉购房首付款未作资金监管，原告亦未办理贷款手续。庭审中，原告、被告石函鑫及第三人均称系被告张敬华夫妻不到场，无法办理上述手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条规定的内容可以看出，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人依法可以委托代理人订立合同；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，而若收受定金的一方不履行约定的债务的，则应当双倍返还定金。本案中，首先，被告石函鑫在其依据被告张敬华出具的授权委托书与原告马庆签订了房屋买卖合同之后，被告石函鑫又依据其与被告张敬华丈夫（即张文生）签订的授权委托合同再次以被告张敬华的名义与原告马庆签订了房屋买卖补充协议。因被告张敬华及其丈夫均委托被告石函鑫将案涉房屋进行出售，且前述合同及其补充协议中记载的买卖标的物均指向的是案涉房屋，故可以认定被告张敬华及其丈夫应当对案涉房屋委托被告石函鑫进行出售的事宜是知晓的。即使存在被告张敬华及其丈夫不同意案涉房屋交易价格仅可以上涨50000元的情况，但被告张敬华在未提供充分证据证明原告马庆对此知道或应当知道的情况下，被告石函鑫以被告张敬华及其丈夫的代理人身份与原告马庆签订的前述合同及其补充协议仍可以认定为合法有效之合同。其次，结合案涉房屋买卖合同在签订之后的履行情况，原告马庆在签订前述合同及其补充协议之后其银行账户内有足以支付购买案涉房屋首付款的数额，原告马庆已将约定的定金50000元数额交付至第三人祁大姐公司，且依据原告提供的微信记录、电话录音等证据可以认定被告张敬华明确表示其不再将案涉房屋出售给原告马庆，而案涉房屋买卖合同中明确约定若出卖方原因导致合同不能履行则出卖方应双倍返还定金给买受方，故被告张敬华应向原告马庆承担双倍返还定金100000元的民事责任。鉴于原告马庆支付的定金50000元当前实际是存放于第三人祁大姐公司处，故由第三人祁大姐公司直接向原告马庆返还该50000元为宜，而前述100000元的另外50000元则应由被告张敬华向原告马庆予以给付。至于原告马庆诉请要求被告张敬华承担滞纳金一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定的内容可以看出，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，虽然案涉房屋买卖合同中记载若买卖双方未按合同约定时间履行义务，则每逾期一天由违约方向守约方支付房款的千分之0.05滞纳金，但该滞纳金的表述方式实质上是指的是违约金的性质。依据前述法律规定，原告马庆只能选择适用定金条款或者违约金条款，故原告马庆在诉请要求被告张敬华双倍返还定金的情况下又要求被告张敬华承担违约金，无充分的事实和法律根据。即使案涉房屋买卖合同中关于滞纳金的条款可以认定为赔偿损失的约定条款，但原告马庆并未提供充分证据证明其因被告张敬华违约给其造成的实际损失数额，故原告马庆主张所称的滞纳金亦无充分的事实和法律根据。据此，原告马庆该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告马庆诉请要求被告石函鑫对案涉债务承担连带赔偿责任一节，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，被告石函鑫系作为被告张敬华的代理人与原告马庆签订的案涉房屋买卖合同及其补充协议，原告马庆对此是知晓的，鉴于原告马庆并未提供证据证明其与被告石函鑫对案涉债务承担相应民事责任有相关约定，故原告马庆的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。至于被告张敬华辩称因其授权被告石函鑫签订的是《房屋买卖居间合同》，而被告石函鑫与原告马庆签订的是《房地产买卖合同》且该合同签订之时并未取得被告张敬华丈夫的同意，又因原告马庆存在未按期支付定金及未按期办理银行贷款并开设监管账户支付首付款的情形，故原告马庆无权要求双倍返还定金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，首先，被告张敬华出具给被告石函鑫的授权委托书记载的是允许被告石函鑫以被告张敬华的代理人身份通过相关中介公司（即居间方）出售案涉房屋，而被告石函鑫与原告马庆签订的《房地产买卖合同》亦是由居间方（即本案第三人祁大姐公司）参与并签订的合同，故该合同的签订符合被告张敬华授权的范围。其次，即使前述《房地产买卖合同》签订之时未取得被告张敬华丈夫的同意，但依据前述法律规定及结合被告张敬华丈夫亦委托被告石函鑫出售案涉房屋的情况，可以认定案涉《房地产买卖合同》及其补充协议并不存在法定无效之情形。而综合本案情况在可以认定案涉房屋不能再继续买卖的原因系被告张敬华所致的情形下，被告张敬华应依约向原告马庆承担相应的民事责任。再次，虽然原告马庆支付定金存在晚于合同约定的几天时间，但因被告张敬华、被告石函鑫在与原告马庆签订案涉房屋买卖合同的补充协议过程中并未对此提出异议，且案涉房屋买卖合同中约定若出卖方原因导致合同不能履行则出卖方须双倍返还定金，又因办理银行按揭贷款及开设监管账户等事宜均需房屋买卖双方予以配合才可以实现，且被告张敬华并未提供充分证据证明原告马庆表示不支付首付款或拒绝办理资金监管等事实，故结合本案现有证据并不能认定案涉房屋买卖合同不能履行系原告马庆违约所致。据此，被告张敬华的上述抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十九条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张敬华于本判决生效之日起十日内双倍返还原告马庆定金100000元，其中50000元由第三人大连祁大姐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马庆返还；二、驳回原告马庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2482元，由原告马庆负担207元，被告张敬华负担2275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  孙玉清人民陪审员  刘汉钧二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。