河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12200号原告：贾姗，女，汉族，1984年12月18日出生，户籍地河南省禹州市。委托诉讼代理人：周丽华，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冰玉，河南辰中律师事务所律师。被告：郑州盛清房地产开发有限公司，住所地郑州市**大学路**绿地中心**楼****。法定代表人：焦笑言，董事长。委托诉讼代理人：许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司郑州分行，住所地郑，住所地郑州市郑东新区商务内环路**v>负责人：方萍，行长。委托诉讼代理人：董书娜，员工。委托诉讼代理人：尹朔，员工。原告贾姗与被告郑州盛清房地产开发有限公司，第三人中信银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾姗的委托诉讼代理人周丽华、刘冰玉，被告郑州盛清房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许镇江、付芳芳，第三人中信银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人董书娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾姗向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及补充协议；2.被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销和抵押权注销登记手续；3.被告向原告返还购房款584947元及利息47940.81元（自2018年7月20日起至2020年9月4日，以584947元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告返还购房贷款153757.08元（自2019年1月16日起至2020年8月2日，计算至实际还贷终止之日止）及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年1月16日起计算至实际还贷终止之日止）；5.被告退还原告已付的维修基金、按揭费、抵押登记费、印花税、契税共计45660.49元：6.被告赔偿原告违约金20000元；7.被告清偿第三人购房贷款本息（具体金额以清偿当日银行系统内为准）；8由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年5月，原告前往被告所开发的位于二七区××、××北的旭辉有园楼盘，被告告知原告，其所出售的小区1楼房屋包含小院，原告出于为家里老人购买舒适的晚年住房的考虑，向被告缴纳了意向金。2018年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：180422555）及补充协议，约定原告购买旭辉有园13幢2单元1层101号的预售商品房，建筑面积135.14平方米，该商品房单价为14421.69元，总金额1948947元，其中首付款584947元、按揭贷款1364000元，以及关于庭院、露台等部位的约定。原告已履行完毕合同义务，支付了全部购房款，并缴纳了维修基金、按揭费、抵押登记费、印花税、契税等。2020年6月25日，被告开始交房，原告发现所购房屋并未构建有1楼小院，经原告及其他业主多次主张，要求被告按约定交房，但被告告诉不能如约履行合同，原告合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告郑州盛清房地产开发有限公司辩称：一、原告主张解除合同的根本原因是郑州市房屋市场价格的下跌，原告所购买的房屋也在这次市场的行为当中也下跌了。所以说原告为了弥补基于市场行为的下跌而导致的损失通过本案件来实现其避免减轻损失的目的；二、本案的涉案房屋已经达到竣工备案条件，房屋质量合格，不存在任何质量问题，已达到双方约定的交房的标准。被告也已经向原告下发了房屋交付通知书，被告的房屋的交付的义务已经履行完毕；三、房屋买卖合同解除，将导致社会资源经济效益的极度浪费。目前该案件的契税、维修基金、银行贷款及抵押登记等均已办妥交纳仅为实现个人不合理的利益的诉求，将使得社会的各机构组织进行极为繁琐的程序办理耗费人力、物力以及相应的财力；四、本案达不到约定的解除条件。在双方所签订的商品房买卖合同以及补充协议当中均没有关于绿地使用的解除条件的约定。所以说原告没有解除的约定条件；五、本案的房屋的用途为住宅在商品房买卖合同的第三条明确进行了约定。该房屋的使用用途。目前没有受到任何的影响，也不存在严重影响居住功能实现的情况所以说达不到法定的解除条件；六、在商品房买卖合同明确平面户型图里边不包含没门前的绿地其专有部位是专有房屋的范围对于绿地的使用原告方是予以明确知晓。它不属于原告方的所有权的范围原告购买的房屋非别墅不可能按照别墅的标准与设置相应的绿地。另外，在商品房买卖合同当中也没有约定，需要用砖墙来设置隔离，利用绿化带进行隔离，也是一种的方式，也不影响对于绿地的专有使用的权利的实现；七、原告诉状中，其陈述是为了老人居住，但是在双方签订的合同当中并没有进行任何的明示，而且一楼的房屋，居住的目前是可以实现的合理使用绿地也可以实现该目的。所以说并不能够达到原告所陈述的合同目的无法实现的状况；八、一楼临近专属绿地使用协议已明确不适用专属绿地的补偿标准。该协议也约定了相应的处理方案。基于该协议，原告也不享有据此的解除房屋合同的权利；九、绿地是属于从权利。房屋是属于主权利，原告不应以从权利的争议而导致主权利的解除。况且也并没有影响房屋的主权利的实现；十、原告的诉讼请求不明确，应该予以驳回。综上被告认为无论从诉讼的程序以及实体原告的各项诉请均不应得到支持。第三人中信银行股份有限公司郑州分行辩称：一、第三人不同意解除商品房买卖合同和中信银行个人购房借款合同。因为解除上述合同会造成第三人提前收回贷款，这是第三人不愿意看到的。况且没有相关的法定或约定的解除事由；二、第三人不同意出具预告登记的注销手续及预告抵押登记手，因为对应的有债权尚未结清的；三、虽然原告主张由被告开发商清偿第三人购房贷款本息，但是个人购房借款合同中并没有约定的提前清偿的事由发生。经审理查明：2018年10月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于郑州市二七区××、××北13幢2单元1层101号房以1948947元的价格卖与原告。原告按照下列方式进行付款：2018年10月1日现金付款584947元，剩余1364000元付款方式为商业贷款，付款时间为2018年11月1日。被告应当在2020年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告。原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定关于庭院、露台、地下室等、地下室等部位约定入产权面积的结构上与设计上专属于特定房屋直接相通或相连的露台、庭院、地下室，、地下室定房屋的业主依法合理专有使用、管理。露台、庭院可能因楼栋、位置变化，和满足设计规范及施工需要，其交付时的尺寸、空间、形状、面积大小也会有所不同，具体情况以实际交付为准，示范单位展示标准仅为效果示意，不作为交付标准。关于销售广告、宣传资料、销售承诺、示范单位的效力：合同双方之间的权利义务以合同正文及其附件以及本补充协议为准，本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力。出卖人和买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、样板房、展示板、沙盘、模型、销售宣传资料等）就本项目开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施、学校等介绍说明和允诺仅供参考，不构成出卖人的允诺和交付标准，不构成合同组成部分，所表达的或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关项目的一切承诺依据。相关信息最终以政府主管部门批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。买受人同意并接受：本房屋周边学校（包括但不限于幼儿园、小学、初中）等配套教育资源，最终以政府主管部门批准文件及政府公示通知为准，出卖人对上述情况的介绍仅基于经政府批准的规划及设计方案所了解的内容，并不代表出卖人对相关全部信息完全知悉，不构成出卖人的允诺及合同组成部分，如实际情况与出卖人宣传内容不一致并不构成出卖人违约和买受人的素赔理由。买受人明知并认可出类人所展示的模型、沙盘因制作比例、材质、工艺等因素的限制，其立面材质和色彩与实际交付的房屋或实景存在差异，买受人确认该模型或沙盘不作为交付的标准和依据，亦不构成出卖人的义务和责任，同时买受人认可因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模型、示范样板区等上标明，买受人同意不以上述事项为由向出卖人主张任何违约或赔偿责任。出卖人展示的示范单位（样板房）为指定户型，与买受人所购房屋可能存在差异，实际交付标准以合同约定为准。示范单位（样板房）中的空间格局、功能区设置、户型朝向、设备平台使用、阳台、空调机位、腰线、外立面、产品品牌等仅供参考，与实际房屋交付时会有所不同，不能理解为交付标准或合同的样品，出卖人对实际交房标准与示范单位（样板房）的差异不承担责任。装修示范样板区（样板房）仅供买受人参考使用，不作交付标准和依据，合同双方不受其约束。出卖人在相关广告和宣传资料中己明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同；其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任。出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为出卖人作出的承诺，出卖人不承担任何责任。买受人确认，出卖人已就上述提示予以充分说明，买受人已注意到上述提示涉及的事项并均予以认可，并已充分理解上述提示所述内容。买受人承诺不以此为由要求出卖人承担任何责任。合同的解除和变更：本合同约定的房屋价格及其他条款为双方真实意思表示，并经书面确认，双方理解买受人购买力及财产等自身客观情况发生变化、出卖人财产及经营状况等自身客观情况发生变化、房屋因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张变更、撤销或解除合同，或请求确认本合同无效。拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任。出卖人或买受人单方面解除本合同的，应当以书面方式提出，如双方在[15]个工作日内未就合同解除达成一致意见的，任何一方均有权向合同约定的解决争议机关确认解除合同的效力。买受人享有本合同约定或者法律规定的单方解除权时，除下述第4款约定的情形外，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起[30]天内书面通知出卖人：逾期则视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理。如房屋主体结构质量经有资质的建设工程质量检测机构检测不合格的，买受人有权自检测机构确认主体结构质量不合格之日起[30]天内行使合同解除权，否则视为放弃该项合同解除权；但出卖人应负责进行整改至主体结构质量合格。在上述期间内，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应在收到买受人书面通知后[30]天内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按买受人已支付房价款的[0.3%]支付违约金。合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除、终止的，买受人应在[3]个工作日内配合出卖人办理本合同备案登记的注销，抵押登记注销及按揭合同解除等手续，在前述各项手续办理完毕（包括买受人配合办理相关手续且本合同所涉房屋重新处于可售状态）、买受人将房星交还给出卖人后的[60]个工作日内，出卖人将所收取的购房款扣除买受人应承担的违约金以及其他相关费用（如有）后，余额无息退还买受人。如该房屋已交付使用的，则在本合问确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起[7]天内、买受人应腾退该房屋，将该房屋恢复至出类人交付时的状态，并向出类人交回房星钥匙，与出卖人办理房屋交还手续。买受人未按照的定办理上述手续的，每逾期一天，出卖人有权要求买受人按照房屋总价款的[万分之二]支付违约金，井且赔偿出卖人的一切损失（包括但不限于买受人对该房屋的占用使用费、出卖人恢复该房屋原状支出的费用及其他相关费用），出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣收该类相关款项。当买受人出现应按主合同第[七]条、本补充协议第[三]条约定承担逾期付款违约责任时，出卖人选择继续履行合同的，出卖人有权将买受人支付的款项优先抵偿买受人应向出卖人承担的违约金、赔偿金、利息（如有）等。出卖人依据合同约定或法律规定享有的合同解除权行使期限为：自合同约定解除条件或者法律规定解除条件成就之日起两年，且不受是否曾经被催告要求行使的限制。买受人无法定或约定理由单方面要求提前解除合同，如出卖人同意买受人解除合同要求的，买受人应向出卖人支付违约金，违约金按房屋总价款[10%]计算，如给出卖人造成的所有直接或间接损失（包括但不限于出卖人为履行本合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、评估费、公告费、执行费、律师费、差旅费等）超出违约金的，买受人应当补足：未经出卖人书面同意，买受人不得擅自解除合同，本合同应继续履行。如出卖人已开具增值税专用发票并已交付买受人的，则在本合同确认无效，被撤销或提前解障。终止之日起[5]天内，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。出卖人已充分告知买受人国家及[河南省郑州市]有关部门对新购商品房的限制性规定（包括但不艰于限购主体、限购套数以及境外主体购买商品房的限制性规定等），买受人已在本合同签署前充分了解以上限制性规定，并已知悉上述规定随时可能进行新的调整，买受人确认其目前完全具备购买该房屋的资格条件且购买该商品房依法可以获得登记备案及产权转移登记，买受人确保在办理完毕合同备案前持续满足前述资格条件。如因买受人不符合国家或（省）市有关规定、政策，或在本合同签订后国家限购限贷政策调整，导致合同无效、无法办理预售备案或抵押登记（如有）或转移登记的，出卖人有权要求买受人继续履行合同，持上述限制性规定取消或买受人符合上述限制性规定后再予办理预售备案或抵押登记（如有）或转移登记，或者出卖人亦有权单方解除合同，转售该商品房，买受人应按照总房价款的[10%]向出卖人支付违约金。若因此给出卖人造成其他损失的，还应赔偿出卖人损失（包括但不限房屋差价、律师费、调查费、鉴定费、公证费等）。甲方有权从乙方已付的房款中直接扣除相应的违约金和损失赔偿。补充条款法律效力说明：本补充协议与合同正文及其附件具有同等法律效力。如本补充协议与合同正文及其附件不一致，以本补充协议为准。格式条款提示说明和确认：在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款[第一条至第六条、第八条、第十二条、第十六条、第二十三条]等免除或限制出类人责任的条款作出特别提示，己提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。同时，出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，买受人是在完全注意到、理解并认可本合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买类合同。2020年6月18日，原告收到被告邮寄的交付通知书。该通知书明确房屋交付时间为2020年6月25日等内容。后原告方（××）就庭院问题与被告（××）发生争议，双方于2020年8月18日签订一楼临近专属绿地使用协议。双方约定鉴于：乙方已购买甲方开发的旭辉有园项目[13]号楼[2]单元[101]户商品房（以下简称“该房屋”），该房屋阳台紧邻共通部分为临近绿地，并对该部分一楼临近专属绿地（以下简称“临近绿地”）的性质、规划等各相关情况，已完全知悉，对于该部分临近绿地的使用、管理等相关事宜，双方约定如下：一、关于临近绿地使用年限。本项目临近绿地使用年限以随建设用地年限为准。二、关于临近绿地的使用情况。1.乙方对临近绿地享有使用权及管理权，但不得违反项目物业对旭辉有园项目整体的物业管理及规划。2.临近绿地使用权归属：庭院使用权归乙方所有，乙方如需进行房屋买卖，本协议约定的乙方对临近绿地享有的权利、义务，由新的买受方自动继受。三、关于临近绿地交付标准。房屋交付使用时，本项目临近绿地应一并交付，交付标准如下：1.甲方或物业公司提出统一阳台开门标准，由乙方完成阳台开门安装；2.临近绿地交付时需平整，且无裸漏窨井盖、雨水管道，如出现窨井盖、雨水管道等，交付前需按照园林井盖及雨水管道要求整理；3.乙方对临近绿地采取可区分空间的统一相应设施，该设施的外观、设置标准及管理，需遵守甲方及物业公司对项目整体的物业管理规定。四、违约赔偿。因政策、规划等原因导致临近绿地无法使用的情况下甲方给出如下补偿方案：1.院内物品损失由双方协商赔偿。2.差价赔偿具体标准为的价格差作为最终赔付标准。赔偿总金额=一楼总价-对应二楼总价×0.95+（差价贷款利息-差价贷款利息÷年限×使用年限）一（差价÷总年限×使用年限）3.赔偿金额支付时间为90日，逾期支付的，出卖人按日向买受人支付应付未付款万分之一的违约金，合同继续履行。甲方赔偿乙方后，对于临近绿地，乙方无权再进行任何形式的专属使用。4.乙方在使用临近绿地过程中，应遵守本协议及物业公司对于园区物业管理规定，按照要求使用或处置临近绿地，如有违反，甲方免除本协议约定的对乙方应承担的所有赔偿责任。2020年10月10日，被告收到原告关于解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知。被告遂后向原告回复，回复中表示对原告解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉求不予认可，不同意解除商品房买卖合同、退还相关款项及违约金。要求原告按商品房买卖合同等相关协议约定，继续履行合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及补充协议，但原告既未提供证据证明法定的解除条件已成就，也未举证证明符合约定的解除条件，且被告不同意解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及补充协议，故原告主张解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及补充协议的诉讼请求，证据不足，不予支持。则原告基于解除《商品房买卖合同》（合同备案号：180××××****）及补充协议而主张的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告贾姗的诉讼请求。案件受理费12323元，减半收取6161.5元，财产保全费4782元，共计10943.5元，由原告贾姗负担。余额6161.5元，退还原告贾姗。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世明二〇二〇年十二月二日书记员  李曌欣