上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18141号原告：潘景，男，1989年10月17日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：茅传龙，上海市世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅嘉胤，上海市世通律师事务所律师。被告：上海同锦房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张杨。原告潘景与被告上海同锦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘景及委托诉讼代理人茅传龙、茅嘉胤到庭参加诉讼，被告上海同锦房地产开发有限公司(以下简称同锦公司)经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。潘景向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2019年11月13日签订的《租赁合同》于2020年4月19日解除；2、被告向原告返还履约保证金85,825元；3、判令被告向原告返还2020年1月至2020年3月的租金84,825元；4、被告赔偿装修损失21万元。事实和理由：原、被告于2019年11月13日签订了《租赁合同》，约定同锦公司将上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室A6-3a区域(以下简称18号商铺)出租给潘景，用于经营足浴。经营期限为2019年12月1日至2024年8月31日，2020年1月1日起至2022年12月31日的月租金为28,275元，三个月一付，先付后租，原告用于经营足浴使用。潘景于2019年11月16日按约向同锦公司支付履约保证金和租金169,650元。2019年12月底，潘景完成对18号商铺的装修并支付装修费21万元。潘景因办理该租赁场地营业执照的需要，自合同签订后，按合同约定，多次要求同锦公司提供该物业的房地产证、场地划分备案等相关材料，但同锦公司迟迟未交付，原告无法办理营业执照也无法开业。后经多次催促，同锦公司于2020年3月20日告诉潘景,双方租赁合同需要重新签订，待同锦公司变更完租赁合同的租赁地址后，潘景才能完成工商注册登记。同锦公司严重延误潘景办理营业执照，故应返还2020年1月至3月的租金。故潘景提出从2020年4月1日起起算租金，但同锦公司不同意。2020年4月19日，同锦公司无故单方解除《租赁合同》。2020年4月19日，同锦公司的6位股东当面告知潘景《租赁合同》解除，承诺返还履约保证金及2020年1月至2020年3月的租金等，但同锦公司并未履行该承诺，潘景于2020年5月20日搬离18号商铺但未交接。同锦公司的违约行为使得潘景合同目的不能实现且造成诸多损失，因此现原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，要求判如所请。同锦公司辩称，不同意原告的诉讼请求。潘景和同锦公司于2019年11月13日签订《租赁合同》，并按约配合潘景搬离营业执照所需材料，潘景于2020年4月8日成功注册了上海璟然健康管理有限公司(以下简称璟然公司)，潘景提供证据系双方配合办证提供材料过程而非同锦公司违约事实，因此不存在同锦公司违约情况。根据公司信息，潘景并未在璟然公司担任股东、法定代表人，潘景将系争房屋转租给璟然公司，根据法律规定同锦公司不承担潘景与璟然公司间的法律与经济纠纷。潘景因办证原因诉同锦公司的相关内容不成立，且根据退租申请的内容，潘景系自身经营问题而非同锦公司违约,潘景于2020年5月16日向同锦公司申请退租，考虑到疫情影响，同锦公司在2020年7月4日退还潘景部分保证金5万元整，潘景目前现场并未按约定情况恢复原状，且同锦至今未收到应于2020年3月20日至2020年4月1日支付下一季度的租金,故有权单方解除合同。经审理查明，2019年11月13日，同锦公司(出租方，甲方)与潘景(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定就18号商铺甲方有权向乙方出租、委托管理。甲方委托给乙方经营管理的商铺面积一层180平米租赁区域编号A6-3a(区域位置及招商区平面图见附件1)；乙方在入住所租赁商铺前，签订本合同时已对所承租的商铺现状，包括但不限于房屋、商圈等情况有了充分的了解，并认可适用于除重餐饮态以外的经营，乙方根据实际经营需要整体或部分经营足浴使用，相关证照办理及费用由乙方独立负责；甲方委托乙方对系争房屋进行经营管理的期限为(5+5年)；自起租日(即2019年12月1日)至(即2024年8月31日)起，租赁期限到期后，若甲方与租赁商铺所在房屋的产权人签订了续租期不少于五年的续租合同尚未，甲方同意与乙方签订5年的续租合同，否则属于甲方违约，如果甲方续租合同期限不到五年，则按照甲方实际签订的年限与乙方续签租赁合同。乙方支付甲方首期保底月租金(即基本租金)及管理费合计28,275元/月，超出保底租金以上的实际租金及经营收益，剩余部分归乙方所有；乙方每两年按5%的保底租金递增基础上支付甲方每年的保底租金及管理费；该商铺的租赁期限包括免租装修期30天，免租装修期自2019年12月1日起至2019年12月31日止；乙方支付甲方履约保证金为叁个月的保底租金及管理费，乙方应向甲方支付履约保证金84,825元；租赁合同签订后三个工作日内，乙方必须支付甲方首期(即2020年1月31日起至2020年4月30日)的保底租金及管理费用84,825元；为便于乙方经营管理，甲方在取得系争房屋的租赁权后，应将房地产证的复印件提供给乙方。若甲方在经营管理过程中，需要使用该物业的房地产证的，甲方应当及时提供；合同租赁及续租期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该租赁区域并按现状交还甲方，否则即被视为乙方已经放弃其对物品的所有权利；除非本合同另有约定，否则在租赁期内，如乙方违反本合同中任何一款规定，乙方应对甲方承担以下责任与后果：乙方已缴纳的履约质量保证金及装修、公共事业押金及乙方预交的租赁费用作为乙方的违约金甲方予以没收。《租赁合同》签订后，潘景向同锦公司支付了2020年1月至3月的租金84,825元及履约保证金84,825元。同锦公司向潘景交付了合同约定的租赁房屋。另查明，嗣后，同锦公司与璟然公司就上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室A6-3a区域(以下简称28号商铺)签订租赁合同一份，约定计租面积为337平方米，落款日期为2019年12月1日，落款人甲方为同锦公司，乙方为璟然公司，载有法定代表人李文奇的签名。该合同交由上海市虹口区市场监督管理局备案并办理了营业执照。潘景授权徐伟、李文奇与同锦公司签订了28号商铺《租赁合同》的补充协议，落款日期为2019年12月1日，协议约定：本租赁合同第一大条中的计租面积调整为180平方米；金额亦进行了对应的调整，调整后的金额与潘景与同锦公司签订的租赁合同的约定一致。补充协议另约定：租金及管理费调整后的租赁区域相关其他租赁条款及经济与法律责任约定与原合同约定一致，由承租方全权承担；补充协议与原合同内容不一致的，以补充协议为准执行。璟然公司的营业执照于2020年4月8日办出。2020年5月14日同锦公司工作人员贾涛通过微信向潘景发送一份空白退租申请文件，内容载明：致：上海同锦房地产开发有限公司我公司市场环境及营业务发展的需要和其他自身原因，为此特向贵公司对于虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室A6-3a区域提出退租申请，具体事宜如下：一、我公司在房屋租赁合同未到期的情况下向贵公司申请对该物业进行退租，我公司愿意按照原房屋租赁合同的约定承担相应的违约责任。我公司承诺于2020年5月20日搬离虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室A6-3a区域。二、房屋租赁经过双方协商，办理后一周内退还押金84,825元。三、在退租期间，营业执照及租赁合同可配合贵公司所争取免租期，争议结果后，本物业需要至工商部分办完营业制造迁址或注销手续，确保下家无注册风险。四、在我公司履行退租义务后，所争取的免租期间费用协商归还我司(按贵司与农工商实际免租期费用结算)五、我公司保证退租时交回该物业《租赁合同》给贵公司。六、本申请内容以收到新租户的押金起生效。2020年5月16日，潘景对上述退租协议签名并按手印确认提交同锦公司。2020年7月4日，同锦公司通过银行转账5万元给周洪伟，摘要为退曲阳路租赁款。潘景表示已经收到上述5万元。审理中，潘景提供一组系争房屋2020年11月12日的照片，表示系争房屋仍保持空置且无证据证明同锦公司收到了新租户的押金。上述事实由《租赁合同》、《房产租赁合同》、不动产登记证书、授权书、营业执照、档案机读材料、退租申请、微信聊天记录、客户回单、及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，潘景、同锦公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应恪守。璟然公司与同锦公司签订的28号商铺的《租赁合同》虽变更了18号商铺《租赁合同》中经营地址及租金，但通过潘景的陈述及补充协议可以看出，该28号商铺和18号商铺实为同一经营地址，该28号商铺《租赁合同》仅用于办理营业执照使用，补充协议实则确立了租赁面积及租金仍按照签订的18号商铺的《租赁合同》相关条款履行，同锦公司的书面答辩中亦认可其与潘景建立的租赁关系。本案中，潘景虽主张因同锦公司迟延办理出营业执照，但双方后重新签订补充协议并于2020年4月8日完成系争房屋营业执照的办理，潘景均未曾提出因未及时办理营业执照合同无法履行租赁的主张，故潘景认为同锦公司因未及时办理营业执照构成违约的主张，不予采纳。另潘景陈述2020年4月19日，同锦公司股东当面向潘景口头提出单方解除合同，因无证据支持，本院不予采纳。2020年5月14日，潘景收到同锦公司工作人员发送的《退租申请》格式，于2020年5月16日签名确认,应视为双方已就退租事宜达成一致意见，根据《退租申请》内容，及潘景在庭审中关于其于2020年5月20日搬离的陈述，故本院确认潘景与同锦公司签订的《租赁合同》于2020年5月20日解除，故潘景主张同锦公司返还2020年1月至3月的租金，于法无据，本院不予支持。因潘景提前退租致合同解除，双方又未对装修费用另行达成协议，故对潘景要求同锦公司承担装修损失，本院不予支持。根据合同及《退租申请》的约定，潘景要求同锦公司退还履约保证金的主张尚未成就，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认潘景与上海同锦房地产开发有限公司签订的《租赁合同》于2020年5月20日解除；二、对潘景的其他诉讼请求不予支持。本案受理费6,994.75元，由原告潘景负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二〇年十二月三十日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。