上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15991号原告：唐焕辉，男，1964年9月23日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：金黎，上海市辉煌律师事务所律师。被告：郭翠芬，女，1962年6月13日生，汉族，住上海市静安区。第三人：上海市静安区征收房源管理中心(原名上海市闸北区动迁房源管理中心)，住所地上海市嘉定区秣陵路XXX号XXX室。法定代表人：张诚。委托诉讼代理人：茅庆峰。原告唐焕辉与被告郭翠芬、第三人上海市静安区征收房源管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，因被告郭翠芬下落不明，本院依法对其进行公告送达，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案继续使用简易程序审理，并于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告唐焕辉及其委托诉讼代理人金黎、第三人上海市静安区征收房源管理中心的委托诉讼代理人茅庆峰到庭参加诉讼。被告郭翠芬经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告唐焕辉向本院提出诉讼请求：1.判令郭翠芬、上海市静安区征收房源管理中心共同协助唐焕辉办理上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2.判令郭翠芬支付自2016年3月2日起至实际过户之日止的逾期过户违约金(以130万元为基数，按每日万分之五的标准计算)。事实和理由：2013年6月19日，唐焕辉与郭翠芬签订房屋买卖合同，由唐焕辉向郭翠芬购买其拆迁所得的位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价为130万元。合同签订后，唐焕辉支付了120万房款，并入住涉案房屋至今。后因郭翠芬自身债务原因，涉案房屋于2016年3月2日被安徽省淮南市中级人民法院司法查封。2020年4月6日，唐焕辉向安徽省淮南市中级人民法院申请执行异议，并向郭翠芬的债权人支付了13万元款项，涉案房屋才被解封。综上，唐焕辉已履行了全部房款的支付义务。郭翠芬怠于履行过户义务，已属违约，为维护唐焕辉的合法权益，故涉诉。被告郭翠芬未作答辩。第三人上海市静安区征收房源管理中心述称，愿意协助唐焕辉办理涉案房屋的过户手续。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，郭翠芬(甲方，出售方)与唐焕辉(乙方，买受方)在上海沪居房地产经纪有限公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方所有的涉案房屋，房屋建筑面积为92平方米，转让价款共计130万元，甲方于2013年7月5日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定甲、乙双方确认，在2015年9月1日之前，甲乙双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一天，应支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。补充条款第一条约定，该房屋交易期限届满可以过户时，如甲方由于任何事由不能到嘉定区房地产交易中心与乙方办理过户手续，则视为甲方违约，在交易限制期满之日起60个工作日内，甲方必须配合乙方再次签订上海市网上买卖合同并按照乙方及乙方贷款银行要求办理其它所需全部手续。第十三条约定，若迟延过户，则每逾期一日，甲方按照该房屋成交价万分之五计算逾期违约金给乙方。附件三约定，首笔购房款20万元乙方应于2013年6月20日前支付，第二笔购房款30万元乙方应于2013年6月24日前支付，第三笔购房款40万元乙方应于2013年7月24日前支付，第四笔购房款20万元乙方应于2013年11月1日前支付，尾款20万元乙方应于过户当日支付……合同对双方的其他权利义务均作了约定。合同签订后，唐焕辉分别于2013年6月21日、2013年6月22日、2013年7月24日、2013年9月27日、2013年10月12日、2015年11月20日、2017年12月27日分别支付郭翠芬房款20万元、30万元、40万元、14万元、6万元、5万元及5万元，合计120万元。2013年3月15日，上海金丽华房地产发展有限公司与郭翠芬签订涉案房屋的交接协议书。嗣后，郭翠芬将涉案房屋交付唐焕辉，唐焕辉于2013年7月入住涉案房屋至今，并支付了物业费。另查，2016年2月29日，安徽省淮南市中级人民法院出具(2015)淮执字第00458-2号执行裁定书，裁定书载明：因被执行人郭翠芬不履行(2015)淮民一初字第00026号民事判决书确定的义务，依法对被执行人郭翠芬因拆迁补偿获得的位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房产予以查封。后因唐焕辉于2020年4月21日向该院申请解除对涉案房屋的查封。2020年5月19日，安徽省淮南市中级人民法院出具(2015)淮执字第00458号之三执行裁定书，裁定书载明：现唐焕辉与申请执行人冯桂义口头达成协议，唐焕辉自愿将购房价款13万元交付执行，冯桂义书面同意解除对涉案房屋的查封……裁定解除对被执行人郭翠芬拆迁补偿获得的涉案房屋的查封。再查，1、2012年6月25日，案外人郭根生作为被拆迁人与上海锦港房地产发展有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人获得补偿款用于购买包括系争房屋在内的安置房屋。2、2013年7月5日，涉案房屋核准登记至开发商上海金丽华房地产发展有限公司名下。3、2015年12月11日，涉案房屋核准登记至上海闸北区动迁房源管理中心名下。上海市闸北区动迁房源管理中心后更名为上海市静安区征收房源管理中心。4、2016年8月19日，上海市房地产交易中心出具合同备案信息查阅结果，截止2016年8月18日，坐落于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案，网上合同信息备案日期为2014年8月21日，卖方上海金丽华房地产发展有限公司，买方郭翠芬。5、涉案房屋的配套商品房供应单中购房人为郭翠芬一人。6、2020年9月2日，本院依据唐焕辉的保全申请，对涉案房屋进行了正式查封。审理中，唐焕辉表示清楚上海市相关限购政策，其符合上海市购房条件，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的责任由其自身负担。本院认为，唐焕辉与郭翠芬签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，唐焕辉向郭翠芬支付了120万元，又为消除涉案房屋的过户障碍，代郭翠芬向其债权人支付了至少10万元的款项，该款项应视为其向郭翠芬支付的房款，故唐焕辉已支付全部房款，涉案房屋已由郭翠芬实际交付给唐焕辉居住使用至今。现涉案房屋所涉的拆迁补偿协议签订之日及大产证核准登记之日均已满三年，故唐焕辉要求郭翠芬继续履行合同并配合办理过户手续的诉请，本院予以支持。现涉案房屋登记在第三人名下，故第三人应协助办理涉案房屋的产权证。关于逾期过户违约金，涉案房屋产权无法按时过户的原因是郭翠芬与案外人之间民间借贷纠纷导致涉案房屋被司法查封，对此郭翠芬理应承担违约责任。双方合同虽约定于2015年9月1日过户，但涉案房屋于拆迁安置协议签订之日及大产证核准登记之日均满三年即2016年7月5日方可进行网签并办理产权过户手续，鉴于补充条款已有自交易限制期满后60日签订正式网签办理过户的宽限期约定，本院确定逾期过户违约金应自2016年9月3日起算。唐焕辉主张的利息计算标准符合合同约定，本院予以照准。郭翠芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭翠芬应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证，第三人上海市静安区征收房源管理中心应协助被告郭翠芬办理产权过户手续；二、被告郭翠芬应于完成上述第一项产权登记之日立即协助原告唐焕辉将上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告唐焕辉名下；三、被告郭翠芬应于本判决生效之日起十日支付原告唐焕辉逾期过户违约金(按每日650元的标准，自2016年9月3日起算至实际履行第二项判决义务之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，保全费5,000元，合计诉讼费5,275元，由被告郭翠芬负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年十二月二十一日法官助理  顾颖琦书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。