河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初8466号原告张新元，男，1967年10月1日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人宁春勇，海南云联律师事务所律师。被告商丘市鑫胜房地产开发有限公司，住所地商丘市民主西路北中原车城。统一社会信用代码：91411400055951305J。法定代表人余进军，职务总经理。委托代理人李昊隆，河南君盟律师事务所律师。原告张新元诉被告商丘市鑫胜房地产开发有限公司（以下简称鑫胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张新元的委托代理人宁春勇，被告鑫胜公司的委托代理人李昊隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张新元向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告房屋买卖行为合法有效；2、判令被告协助原告办理涉案房屋所有权证；3、判令被告承担违约金（自2008年8月20日起以原告已经缴纳的总房款151204元为基数，按照银行同期贷款利率计算至原告房屋产权办理完成之日）。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张新元在2008年购买郑州合立置业有限公司（以下简称合立公司）开发的位于商丘市××路中××和谐家园小区的房屋一处（9号楼2单元2楼东户），当时合立公司承诺办理房产权证（在售楼部张贴五证复印件），原告交清了购房款及其他各项费用（含办理房产证等各项费用共计151204元）后，被告并没有按原告要求及时提供并签订正式商品房买卖合同，但原告在接收房屋后装修入住至今。2013年6月16日，在原告不知情的情况下，被告鑫胜公司与合立公司签订转让协议，将和谐家园小区整体转让给被告。随后，合立公司被注销。2018年，被告将原告诉至商丘市睢阳区人民法院，以没有取得商品房预售证为由，要求确认合同无效，解除合同。但是被告诉其他购房人的诉请被商丘市中级人民法院在二审改判驳回，后河南省高级人民法院又驳回了被告的再审请求，理由是被告的“能为而不为”违背诚实信用的立法原则。原告也曾向法院起诉要求解除合同，后因被告起诉原告的案件没有最终定性，原告撤回了诉讼请求。截止起诉之日，被告仍没有为原告签订买卖合同，更没有履行办理房产权证的业务。依据法律规定，原告与被告之间的买卖行为合法有效，被告应当继续及时履行合同义务，协助原告办理房产权证，因被告怠于履行自身义务，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告鑫胜公司答辩称：关于原告要求协助办理房产证的诉请，因涉案房屋属于违章建筑，被告一方无法在相关部门取得办证必备的手续，原告要求办证的合同目的无法实现。关于违约金的诉请，因双方没有商品房买卖合同对违约金进行约定，且原告在购房时未核实房屋办证情况，其自身存在一定过错，结合被告已经交纳巨额土地出让金费用的事实，因此原告要求被告承担违约金的诉请不应支持。本院经审理认定事实如下：合立公司开发位于商丘市××路中段“和谐家园”小区（原居易港湾）期间，2008年12月27日原告张新元购买了该小区9号楼2单元2楼东户住房一套，并向合立公司支付购房款139000元和地下室款6000元,于2010年1月24日向合立公司交纳办证费用6204元。原告交纳上述费用后，合立公司将涉案房屋交付给原告张新元。原告张新元装修后，使用至今。2013年6月16日，合立公司与被告鑫胜公司签订《转让协议》,协议主要约定：合立公司开发的位于商丘市××路原居易港湾项目，该地属于工业划拨，以2250万元转让给鑫胜公司；房屋已建成230户，已出售205户，均价按每平方米1200元，应得房款1836万元，实收房款1660万元，剩余25户房款共计176万元未收回；该标的为项目总体转让，即权利、义务及法律责任一并转移给鑫胜公司。合立公司与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给鑫胜公司，尚未履行的债权、债务有鑫胜公司继续履行，合立公司不再承担履行义务，房屋办证及相关手续在标的转让后，由鑫胜公司继续办理。转让协议签订后，2013年11月12日被告鑫胜公司缴纳土地出让金17008000元，2014年6月23日缴纳人防建设费用4006563.67元，2014年9月26日缴纳配套费2555811元。2018年期间，被告鑫胜公司与案涉小区部分业主发生纠纷，起诉至商丘市睢阳区人民法院，后该案上诉至商丘市中级人民法院。商丘市中级人民法院经审理认为，鑫胜公司受让该项目后，并未办理涉案房屋的所有权证书，未将涉案房屋的产权登记至自己名下，不当然享有合立公司建造的涉案房屋的所有权，其主张买卖合同无效，不能成立，依法驳回了鑫胜公司的诉讼请求。鑫胜公司不服商丘市中级人民法院判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院认为，鑫胜公司在具备办理商品房预售许可证条件的情况下而未办理，其提起诉讼要求以未办理审批手续为由请求确认涉案房屋买卖行为无效，并要求业主返还涉案房屋，违反公平原则及诚实信用原则，不应得到支持。驳回了鑫胜公司的再审申请。现原告要求被告办理案涉房屋权属证书未果，形成纠纷。另查明，2010年1月前后，合立公司的宣传单显示居易港湾房屋每平方米1229元起，房屋70年产权，一户一证，现房实景。截止于2020年11月11日案涉小区一期项目无消防手续办理备案信息、无建设规划许可证信息、无网签备案信息。本案审理期间，被告鑫胜公司向本院提起反诉，因被告鑫胜公司未在本院指定期限内缴纳反诉费，本院依法按被告鑫胜公司撤回反诉处理。上述事实有当事人提交的证据及各方当事人陈述和庭审笔录在案佐证。本院认为，原告购买的案涉房屋由合立公司开发、销售。合立公司已将案涉房屋所在项目整体转让给被告鑫胜公司，被告鑫胜公司受让了合立公司的全部权利，同时也应履行合立公司的全部义务。关于房屋买卖行为效力问题。虽然被告至今未取得商品房预售许可证，但是商品房预售许可制度及相关法律规定是为了维护交易安全而制定。根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。被告鑫胜公司已经具备上述办理商品房预售许可证的条件，且双方所争议的房屋，已于2011年以现房的形式交付给原告使用至今。根据公平原则及诚实信用原则，原、被告之间的房屋买卖行为有效。综上，对原告要求确认原、被告房屋买卖行为有效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告协助办理涉案房屋所有权证书及支付违约金的诉讼请求。本院认为，合立公司对外宣传“70年产权，一户一证”，并收取了原告的办证费用6204元，因被告鑫胜公司已受让合立公司的全部权利、义务，故被告鑫胜公司应当履行协助原告办理案涉房屋产权登记的义务。原、被告均未提交书面的房屋买卖合同，也均未提交证据证明双方对办理房屋权属证的时间有特殊约定，因案涉房屋系已竣工的房屋，且原告已经向被告付清全部购房款，被告也为原告出具了购房票据，并将房屋交付给原告使用，说明双方就房屋的买卖达成了一致意见，被告向原告出具购房票据的时候，应视为合同成立，故被告应自合同成立之日起90日内为原告办理房屋权属证书。综上，原告要求被告协助其办理案涉房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。因原告未提交有效证据证明双方约定有逾期办证违约金，且原告购房时未核实房屋办证情况，其自身存在一定过错，故对原告要求被告鑫胜公司支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告张新元与被告商丘市鑫胜房地产开发有限公司之间的房屋买卖行为有效；二、被告商丘市鑫胜房地产开发有限公司协助原告张新元办理位于商丘市平原路中段和谐家园小区9号楼2单元2楼东户房屋的所有权证书，于本判决生效之日起90日内办理完毕；三、驳回原告张新元的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费3326元，由被告商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨建辉审判员  李 勇审判员  隋 晴二〇二〇年十一月三十日书记员  孙亚楠