福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4847号 原告：黄雪燕，女，1982年4月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄家美，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄艳媛，福建八闽律师事务所律师。 被告：林倩，男，1966年12月26日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈建添，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋泓，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 原告黄雪燕与被告林倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄雪燕的委托诉讼代理人黄家美和被告林倩的委托诉讼代理人陈建添、陈秋泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雪燕向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退坐落于晋安区××镇××路××号××号楼××单元房屋；2．判令被告向原告支付欠付的自2019年5月10日起至2020年5月9日止的租金32400元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的自2020年5月10日起至实际付款之日止的利息；3．判令被告向原告支付按每月2700元为标准计算的自2020年5月10日起至腾退房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2017年5月10日，原告与被告签订《房租（屋）租赁合同书》，约定原告将自有的坐落于晋安区××镇××路××号××号楼××单元房屋租赁给被告使用，期限3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止，租金为每月2700元，每年缴一次。协议签订至今，被告仅支付两年的租金，至今未付自2019年5月10日起至2020年5月9日止的租金32400元，现租期已届满，但被告既不支付欠付的租金，也拒绝腾退房屋。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的责任，因被告继续占用该房屋，原告有权要求被告按照原约定的租金标准支付占用期间的费用。 被告林倩辩称，双方不存在真实的房屋租赁关系。案涉房屋系被告与丁秀桃夫妻俩在2012年出资购买，预告登记在丁秀桃及二人的女儿林雯婕名下。自2009年开始，被告因生意资金周转需要，以月利率2%、2.5%和3%陆陆续续向原告的公公婆婆即林仕贵和陈木花夫妻借款。若被告未能按时支付利息，林仕贵和陈木花则将利息计入本金重新滚算利息。至2016年底，林仕贵和陈木花主张被告已经拖欠其借款本息220多万元，要求被告向其结清借款本息。在被告无法结清借款本息的情况下，林仕贵和陈木花纠结其儿子进入案涉房屋打砸被告家中财物，殴打被告，陈木花还强制居住在被告家中十多日。在此期间，林仕贵和陈木花要求被告将案涉房屋过户给他们作为抵押，并要求被告、丁秀桃和林雯婕前往公证处配合办理委托他人办理案涉房屋过户手续的授权公证。2017年1月26日，被告、丁秀桃和林雯婕按林仕贵和陈木花的要求到福建省福州市公证处签署了委托书。至2018年5月，林仕贵和陈木花再次要求被告结清借款本息，因被告暂时无力偿还，林仕贵和陈木花表示案涉房屋已经于2017年5月过户至其儿媳妇即原告名下，其为办理案涉房屋的过户手续，已替被告、丁秀桃和林雯婕先行偿还了银行贷款约145万元。为此，林仕贵和陈木花要求被告与原告补充签订租期为三年即自2017年5月10日起至2020年5月9日止的案涉房屋租赁合同，并以支付2,700元/月租金的形式向其支付代为先行偿还银行贷款的利息补贴；同时，林仕贵和陈木花要求被告必须在房屋租赁合同约定的三年租期内结清借款本息，否则，案涉房屋将归其所有。被告因缺乏还款能力，不得已按林仕贵和陈木花的要求与原告签订了房屋租赁合同，并于2018年6月向原告支付了32,400元，于2019年4月向林仕贵支付了32,400元。至2020年5月，房屋租赁合同约定的三年租期届满后，因被告仍然无法结清借款，林仕贵和陈木花要求被告一家人搬出案涉房屋未果后，强行切断了案涉房屋的水电。此后，被告几次与林仕贵、陈木花协商还款事宜，林仕贵和陈木花主张案涉房屋已经归其所有，且被告还拖欠其借款本息几十万元到几百万元不等，双方始终无法达成一致的意见。此后，原告遂向本院提起本案诉讼。被告认为，案涉房屋系被告与丁秀桃、林雯婕的共有财产，丁秀桃、林雯婕与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋是应林仕贵和陈木花的要求，作为借款债务的抵押担保，由林仕贵和陈木花安排过户到原告名下的。被告与原告之间也不存在真实的房屋租赁关系，房屋租赁合同只是林仕贵和陈木花为向被告收取利息补贴而要求被告签订的。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。因此，原告购买案涉房屋的房屋买卖合同无效，案涉房屋租赁合同亦无效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求本院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：坐落于晋安区××镇××路××号××号楼××单元房屋（以下简称“3004单元房屋”）原为丁秀桃、林雯婕共有，原告于2017年5月取得该房屋的不动产权证书，该证书载明原告因买卖取得该房屋的所有权，该房屋为原告单独所有。2017年5月10日，原告与被告签订一份《房租租赁合同书》，合同约定原告将3004单元房屋出租给被告使用，期限3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止，租金为每月2700元，每年支付一次；如逾期超过5天原告有权终止合同。合同签订后，被告向原告支付了两年的租金，但未支付自2019年5月10日起至2020年5月9日止的租金。 被告主张原、被告之间不存在真实的租赁关系，双方签订的租赁合同所支付的“租金”实为被告向案外人林仕贵和陈木花支付的代偿银行贷款的利息补贴。被告为此提供了户口簿、结婚证和房屋预告登记证的复印件、公证书、福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）、福州市不动产登记和房屋交易申请表为证，因上述证据与原告主张的代偿银行贷款并无关联，因此本院对被告该主张不予采信。 本院认为，民事诉讼当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未能提供相应的证据证明双方签订的租赁合同无效，因此本院认定原、被告双方签订的《房租租赁合同书》合法有效。双方均应当按照该租赁合同约定全面履行自己的义务。被告未按时支付租金，已构成违约，原告要求被告支付自2019年5月10日起至2020年5月9日止的租金32400元，本院予以支持。被告未按期支付租金，给原告造成应收租金的利息损失，原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%／年为标准计算支付自2020年5月10日起至实际付款之日止的利息损失，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方约定的租赁期间已届满，原告要求被告立即腾退坐落于晋安区××镇××路××号××号楼××单元房屋，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。在租赁期限届满后，被告已无权占有使用3004单元房屋，原告要求被告按照2700元／月计算支付自2020年5月10日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林倩应于本判决生效之日起十日内腾退位于晋安区××镇××路××号××号楼××单元房屋； 二、被告林倩应于本判决生效之日起十日内向原告黄雪燕支付自2019年5月10日起至2020年5月9日止的租金32,400元，并赔偿以32,400元租金为基数按3.85%/年计算的自2020年5月10日起至实际支付租金之日止的利息损失； 三、被告林倩应于本判决生效之日起十日内向原告黄雪燕支付按照2700元/月为标准计算的自2020年5月10日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，适用小额诉讼程序减半收取计460元，由被告林倩负担。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年十二月三日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。