广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22136号原告：唐甜，女，汉族，1989年1月8日出生，身份证住址上海市长宁区），委托诉讼代理人：周敏生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被告：广州金湖住宅发展有限公司，住所地广州市白云区沙河沙太公路6公里处右侧金湖楼。法定代表人：张燕，董事长。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。原告唐甜与被告广州金湖住宅发展有限公司（以下简称金湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐甜的委托诉讼代理人吴相茂、被告金湖公司的委托诉讼代理人蔡琼雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐甜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告无法正常使用房屋的经济损失616683元（2011年租金标准：30元/㎡/月×216.38㎡×1个月=6491.4元；2012年租金标准：35元/㎡/月×216.38㎡×12个月=90879.6元；2013-2017年租金标准：40元/㎡/月×216.38㎡×12个月×5年=519312元）；2、判令被告赔偿原告购买家具用品的损失787045元；3、判令被告赔偿原告装修房屋的损失119888元；4、判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告于2011年9月9日与被告签订白云区***街***号***房的《广州市商品房买卖合同》（预售），总金额6261680元，被告应于2011年12月5日前交付房屋。原告已足额支付了全部房款，但被告交付的房屋不符合收楼标准，存在严重的质量缺陷：1.阳台未做好防水处理；2.房间的木地板腐烂且木地板下有积水；3.卧室天花板严重漏水；上述问题直接导致原告无法正常居住。经原告要求，被告在2012年断断续续为涉案房屋修复了四次。被告每次施工修复，短则1个月长则2个月，导致原告及其家人每日看护而误工，家中物品脏乱。在第四次修复后，涉案房屋漏水问题仍未解决，原告依然无法正常使用房屋。另外，原告为居住涉案房屋，已事先购买了诸多家具用品并搬入，同时委托了广东星艺装饰集团有限公司装修涉案房屋，但因房屋漏水问题及多次不完善的修复，直接导致原告的装修及家具用品全部毁损，无法使用。为此，原告多次与被告协商，直至2017年才再一次重新修复涉案房屋。尽管涉案房屋自2018年1月1日后便不再漏水，但自原告收楼以来已有数年，期间无法正常使用，对原告造成严重经济损失，被告理应赔偿。被告金湖公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告要求被告赔偿无法正常使用房屋的经济损失无事实及法律依据，（一）房屋不存在无法正常使用的质量问题，也没有经过专业机构鉴定房屋在2012年至2017年期间无法正常使用，若长达6年无法正常使用，原告却怠于行使权力，未向被告书面催促维修或解除合同，明显有违常理。（二）涉案房屋在工程质量保修期届满的前后，被告数次进行维修，但因2013年至2015年期间，原告长期屡次拒绝被告提出的维修方案。而在保修期内，原告在2012年10月提出涉案房屋卧室天花漏水，排查出原因是楼上房屋阳台渗漏导致，被告为此积极协调并进行了维修，并在2012年12月当月维修完毕。而原告在2012年添置了78万元的家具及装饰，若房屋无法正常使用，原告是不可能进行大量采购和装修的。2013年4月至5月期间，原告再次反映有漏水情况，但因楼上住户不再同意从楼上进行修复，被告便提出从涉案房屋内进行修复，但原告一直不予同意，直至2015年5月才同意被告从涉案房屋内进行修复，该次修复在2015年5月修复完毕。（三）涉案房屋发生渗漏的地方为入户走廊及一间卧室的天花，并不影响整个房屋的使用。（四）涉案房屋自2011年11月交付至2012年7月装修之前，原告及家人均未入住，2012年12月被告将漏水维修完毕后，原告也极少回来，房屋长期处于空置状态是基于原告自身原因，并非房屋质量问题。二、原告要求被告赔偿因房屋漏水等质量问题造成的家具及装修损失，没有事实和法律依据，且已经超过诉讼时效。原告未能提供证据证实因房屋漏水或是被告进行修复工程导致涉案房屋内的装修或是家具损坏，而漏水位置仅发生在入户走廊天花及一间卧室天花，并不会造成其他部位的装修损坏。且被告在维修过程中均对现场物品采取了保护措施。此前，原告从未主张家具及装修受到损坏。另外，原告提供的证据显示家具购买及装修均发生在2012年7月，至今已达8年之久，也会发生自然老化与损耗，并非是漏水导致。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据广州市商品房买卖合同、房产证、照片、会议纪要、微信聊天记录、房屋租金参考价、工程预算单、预算表、装修申请表、收款收据、付款凭证、客户订货生产单、产品订购单、定（出）货单、发票单、送货单、购物单、销售协议、报关单、送货单、销售合约、定/销货单、产品销售合同及其报价单、产品购销合同、销（零）售单，业主收楼物品资料签收单、物业交付使用手续单、承诺书、客户回访表，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月9日，唐甜（乙方）与金湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方所购商品房为金湖花园四期3栋4梯5层502号房，房屋地址为白云区***街***号***房，复式1厨3卫，非封闭式阳台1个，建筑面积共215.92平方米，其中套内建筑面积185.29平方米，共有分摊面积约30.63平方米；总金额6261680元。其中：第十六条交付时的验收乙方应当在接到交楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移（节选）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任（节选）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按下述第3种方式处理：3、甲方将装饰、设备修复至符合约定的标准或以同等档次、相同质量的材料进行替换，甲方不作任何补偿，乙方不得因此拒绝收楼。第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。上述合同的附件六装饰、设备标准（节选）：二、住宅单元地面：客厅、餐厅铺大理石；卧室、书房铺复合实木地板；厨房铺仿古砖；卫生间铺大理石；其他多功能房铺抛光砖；阳台及露台铺防滑地砖。天花：客厅、餐厅吊顶为造型天花；厨房、卫生间吊顶为造型天花；卧室、书房局部吊顶为造型天花，其余涂乳胶漆。内墙：厅、房涂乳胶漆，其他多功能房涂乳胶漆；厨房贴仿古砖；卫生间贴石材。厨房：德国进口LEICHT品牌组合式厨柜；配德国进口Kuppersbusch品牌燃气炉、抽油烟机、洗碗机；配双门冰箱。供水：提供自来水管道系统，独立水表，配日本进口能率品牌集中热水系统。注：卖方可以同等素质之建筑材料及设备替代上述所列各项，无须另行通知买方。上述合同的附件七本合同补充协议（节选）：十、对《商品房买卖合同》第十六条的补充（一）乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，如之后乙方再次或多次提出异议的，之后的异议无效。（二）乙方可直接向甲方提出书面异议，如乙方通过物业服务企业将书面异议转交给甲方的，则从该物业服务企业将乙方的书面异议转交给甲方之日起开始计算相关时间。（三）甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内作出书面答复或处理意见，即视作该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任。十一、对于《商品房买卖合同》第十七条的补充（一）该商品房的风险责任自交付或视为交付之日起由甲方转移给乙方。（二）《商品房买卖合同》第十七条“异议部分”是指乙方根据《商品房买卖合同》第十五条就甲方所出示、提供的证件及文件提出的异议，除此之外乙方所提出的其他异议不影响该商品房的风险责任在该合同约定的交付期限转移给乙方。（三）自房屋的风险责任转移至乙方起，乙方应承担因该商品房交付而产生的全部风险责任，包括但不限于各项物业服务费的支付、商品房损毁灭失的风险承担。十七、对《商品房买卖合同》第二十五条的补充（一）房屋建筑工程保修期从交付之日或本合同约定的视为交付之日起计算。保修期满后，甲方不再承担保修义务。保修期内各项目、部位的维修并不能导致乙方追究甲方保修责任之时效中断。（二）甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，但乙方需提供协助及配合的义务，若因乙方不配合或拒绝甲方入场维修等原因导致甲方无法履行保修责任的，由此产生的责任由乙方自行负担。二十三、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不相一致的，以本补充协议为准。2011年12月17日，唐甜在《业主收楼物品资料签收单》上签名确认收楼。2012年7月29日，唐甜向金湖花园的物管公司申请装修，内容为：1、拆除原地面地砖、工人房原有门窗拆除改砌墙、贴过道地砖、主人房卫生间有改动；2、所有房间强弱电改动；3、一层阳台、主人房、卫生间给排水改管；4、墙面天花扇灰、油漆，一层天花吊顶、房间铺木地板；装修日期为2012年8月1日至2012年10月31日，装修公司名称为广东星艺装饰集团有限公司。同日签订了《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》。2014年12月16日，原告与邓春平共同作为业主方与被告就涉案房屋工程质量问题进行沟通会谈并形成会议纪要，内容为业主要求提供维修方案，并赔偿维修工程导致的物品损失及误工费、交通费；被告回应需看过现场后再出具书面整改方案，对于赔偿需进行汇报。2015年5月13日，原告与邓春平共同作为业主方再次与被告就涉案房屋工程维修进行沟通会谈并形成会议纪要，内容是经协商初步达成如下事项，同意维修方案、关于赔偿问题业主提出按合同约定的延期交楼费用或按租金加上租金浮利；也可由被告提出第三种方案，需经原告认可；从5月14日起由物业对涉案房屋内的软装进行清点、检查及评估；6月20日前被告需协商好处理方案并与业主商谈。施工方案记载需对602露台漏水、涉案房屋卧室天花、涉案房屋入户走廊进行维修，需对维修部位的物品进行成品保护。其他部位也存在一些问题一并维修，内容还包括卫生清洁、物品恢复，工期共计42天。2016年9月27日，被告对涉案房屋进行工程回访，回访记录为入户走廊天花发黄、下层主人房天花侧板发黄（靠窗位置）。原告为证明渗漏维修事实，出示照片，照片显示天花、墙壁发黄，同时可见房屋内物品有进行保护处理，且物品装箱上贴了金湖物业服务部2015年5月14日的封条。被告主张上述照片无法证明涉案房屋存在严重渗漏情况。原告为证实其存在装修及家具物品损失，出示广东星艺装饰工程预算单、预算表及相关付款单据，记载涉案房屋装修工程总价为119888元，邓春平向装修方付款80000元，向他人账户付款20000元。被告对上述预算单、预算表均不予确认，对付款记录不予确认，称均非原告付款。原告为证实其存在家具用品损失，出示客户订货生产单、产品订购单、定（出）货单、发票单、送货单、购物单、销售协议、报关单、送货单、销售合约、定/销货单、产品销售合同及其报价单、产品购销合同、销（零）售单，其中包括购买涂料、软装、灯饰、门窗、地砖、桌椅、沙发、地毯、柜子、整体橱柜、地板、窗帘、地漏等等。被告对上述证据均不予确认。原告为证实其上述损失属实，出示邓春平与沈涛的微信通信记录，显示2018年4月9日，沈涛发送信息“……。公司的意见：1、同意支付26万元赔偿金，并同意给予相当于四万元的物业管理费优惠。合计人民币30万元……恳请邓姐研究，同意为盼！”，之后邓春平回复要求2018年1月1日之前的物业管理费全免、并将小区会所15万元消费返还；沈涛于2018年6月20日再次发送“1、水电费免。2、物业费不免。3、公司支付30万元现金。”邓春平未表示同意，沈涛称将被告诉请再次向公司反映，之后2018年8月7日，沈涛发送信息“基本同意你的要求，正在走审批流程”。之后未有具体审批结果的回复。被告称沈涛当时仅是一般代理，其口头向公司领导申请赔偿，公司领导明确表示不同意，但沈涛超越代理权限，擅自回复同意赔偿30万元，并非被告真实意思表示，也未进入审批流程，后因沈涛代理工作未达到预期，故后续更换了新的代理律师。审理中，原告称涉案房屋最初是在入户走廊及卧室天花有渗漏，但之后便渗透延伸至客厅餐厅，最终导致整个房屋受损。原告对于漏水维修事实陈述如下：其于2011年11月27日收楼，2011年12月初发现涉案房屋存在阳台未做防水及漏水情况并通知被告，被告在2012年12月进行维修1个月，但未维修成功，之后原告一直催促被告继续维修，直到2014年会纪纪要记载的协商，但仍未维修，又到2015年召开会议之后被告才进行维修；最后一次是在2017年进行维修，但具体维修时间原告已无法记清，仅能确认自2018年1月1日起未再漏水。被告对于漏水维修事实陈述如下：2012年10月，原告在装修过程中反映有发黄情况，被告在2012年12月进行了维修并已修复成功；2013年5月左右，原告再次反映天花发黄，但此次涉案房屋楼上业主不再同意从楼上进行维修，故被告提出从原告室内进行维修，但原告始终不同意导致维修一致无法进行，直到2015年5月召开会议原告才同意，故被告在2015年5月按照施工计划维修至6月修复完毕；再之后到了2017年9月，被告再次进行维修并修复完毕，但原告直至2017年12月才进行验收。本院认为，唐甜与金湖公司订立的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件合法有效，其中的权利、义务应当得到诚信、善意、及时的行使、履行。唐甜的第一项诉讼请求为主张金湖公司维修期间导致房屋不能正常使用的损失。现原告主张存在四次维修，每次1-2月，被告仅确认2012年12月、2015年5月及2017年10月存在维修，因原告未能提供证据证实实际的维修情况，仅能以被告确认的维修情况为准。其中2015年5月的维修根据施工方案记载为42天，结合原、被告均确认涉案房历次维修均为一个月左右，故本院酌情认定被告确认的三次维修时间均为42天，共计126天。在维修期间，原告主张房屋无法正常使用，但未能提供充分证据予以证实，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故本院对非维修期间房屋不能使用的主张不予采信。对于维修期间房屋不能使用是否需由被告赔偿经济损失，考虑赔偿损失的前提系维修期间原告有另行租住房屋产生经济损失，但原告未能举证证实，故对原告该项诉请不予支持，予以驳回。唐甜的第二项诉讼请求为主张涉案房屋的装修物品损失。现原、被告确认涉案房屋存在多次渗漏维修，且结合原告出示的装修申请表显示原告确对涉案房屋进行装修，所以因渗漏导致涉案房屋的装修受损合理。结合两次会议纪要中，原告均主张涉案房屋存在物品损失，故本院对原告主张的装修及物品损失予以采信。被告抗辩该些损失已超过诉讼时效，但被告代理人在微信通信记录中于2018年6月对原告主张的损失赔偿作为同意赔付的意思表示，故诉讼时效应自2018年6月重新计算，至原告2020年7月9日提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效。关于原告要求被告赔偿损失的金额，原告提供的单据及付款凭证多数为收据，仅仅几笔交易存在转账记录及发票证实，故对原告原告自行主张的装修及家具物品价值本院不予采信；但结合涉案房屋面积、价值，并结合装修及家具物品存在自然老化损耗的情况，本院酌情认定装修及物品损失为100000元，对原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州金湖住宅发展有限公司赔偿原告唐甜装修及物品损失共100000元；二、驳回原告唐甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9256元，由原告唐甜负担8648元，由被告广州金湖住宅发展有限公司负担608元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月二十一日书记员  苏秋雅