广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4327号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行，住所地广东省佛山市三水区。负责人：苏国文，系该支行行长。委托诉讼代理人：卢校雯，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡苑航，广东金纳律师事务所律师。被告：肖志斌，男，1981年8月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：佛山市三水钜隆房产有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：张淑好，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔舜华，女，该公司员工。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行（以下简称佛山农商行乐平支行）与被告肖志斌、佛山市三水钜隆房产有限公司（以下简称钜隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山农商行乐平支行的委托诉讼代理人卢校雯及被告肖志斌、钜隆公司的委托诉讼代理人孔舜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山农商行乐平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖志斌向原告偿还贷款本金625043.4元及至实际清偿之日止的利息、利息罚息、本金罚息、复利[依据《个人购房抵押借款合同》的约定，贷款年利率为5.39%；利息罚息、本金罚息、复利按贷款利率水平上加收50%计收；暂计至2020年6月27日，拖欠的利息25727.03元，利息罚息753.81元，本金罚息299.78元，复利19.29元，本息合计651843.31元］；2.判令被告肖志斌向原告支付前期律师费3000元；3.判令被告肖志斌办理过户登记和现房抵押登记；4、判令原告对被告肖志斌提供抵押的位于佛山市三水区****************1******[粤（2019）佛三不动产证明第0018623号］享有优先受偿权；5.判令被告钜隆公司对本案全部债务承担连带保证责任；6、判令本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：一、《个人购房抵押借款合同》情况。2019年3月20日，原告与被告肖志斌签订合同编号为100***********500的《个人购房抵押借款合同》，约定：被告肖志斌向原告借款630000元，借款用途为购买住房；借款期限为二十六年，即自2019年3月20日至2045年2月21日止。借款利率采取浮动利率方式计收，按照中国人民银行公布的同期贷款五年以上期档次贷款基准利率上浮10%执行，遇基准利率调整的，自调整之日起次年1月1日开始执行；还款方式为等额本息偿还法，按月还本付息，付息日为每月21日。被告肖志斌未依约还款的，则从逾期日起原告根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，对未按时偿付的利息按中国人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利。被告肖志斌连续超过三期以上（含三期）或累计六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息和处置抵押物。同时，被告肖志斌以购买的住房即其名下的位于佛山市三水区**********钜隆君尚花园1*****房（以下简称****房）为上述借款提供抵押担保并办理预告抵押登记[粤（2019）佛三不动产证明第0018623号］，担保范围包括借款本息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金及原告为实现债权而发生的一切费用。二、《楼宇按揭合同协议》情况。原告与被告钜隆公司于2018年1月25日签订《楼宇按揭合同协议》，约定原告为被告**公司开发的位于佛山市三水区**********钜隆君尚花园的楼宇提供按揭贷款支持，从原告向该楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，被告**公司无条件对该按揭借款承担连带保证责任。保证担保范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的费用。三、放款情况和违约情况。2019年3月26日，原告依约向被告肖志斌发放贷款630000元，借款利率为5.39%[贷款利息利率按中国人民银行同期贷款基准利率基础上浮10%计收］，还款方式为等额本息法，到期日为2045年2月21日。被告肖志斌自2019年9月21日起未按合同约定偿还贷款本息，构成严重违约。截至2020年10月21日，被告肖志斌拖欠的本金余额为625043.40元、利息36205.72元、应收本金的罚息589.37元、应收利息的罚息1523.22元、复利为56.81元，合计为663418.52元。根据合同约定，原告有权要求两被告立即偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权所产生的诉讼费用、律师费。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。肖志斌辩称，被告并非恶意拖欠贷款，因经营的餐饮公司倒闭导致欠债所以无力继续按月偿还房屋贷款，被告曾与原告协商延期支付房贷，但未能协商成功。钜隆公司辩称，希望原告考虑被告肖志斌的实际情况，允许其继续履行房屋贷款的权利和义务。肖志斌在诉讼中没有提交证据。被告钜隆公司在诉讼中没有提交证据。原告佛山农商行乐平支行围绕诉讼请求依法提交了佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行营业执照、中国银保监会文件[银保监复（2019）404号]、中国银保监广东监管局文件[粤银保监复（2019）620号]、中国银保监会佛山监管分局文件[佛银保鉴复（2019）107号]、肖志斌身份证、钜隆公司营业执照、合同编号为100***********500的《个人购房抵押借款合同》《借款借据》《楼宇按揭合作协议》、不动产登记证明[证号：粤（2019）佛三不动产证明第0018623号]、业务办讫单、交易流水、《民事委托代理合同》、发票、《股东会决议》《授权证明书》等证据，本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，相关证据来源、形式合法，且结合原告陈述可形成较为可信的证据链，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对原告提交的证据均予以确认采信并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定原告起诉的事实。同时查明，截至2020年10月21日，被告肖志斌欠贷款到期本金13523.19元、未到期本金611520.21元、利息36205.72（36114.16+91.56）元、罚息589.37（586.33+3.04）元、复利1523.22（1515.11+8.11）元。另查明，被告肖志斌作为甲方与原告作为乙方于2019年3月20日签订《个人购房抵押借款合同》，第二条约定：“甲方所购房地产基本情况。一、房产位于佛山市三水区**********钜隆君尚花园1座2105，建筑面积121.74平方米。……”；第四条约定：“……四、借款利率：本合同项下的借款利率为年利率，并采取浮动利率方式计收，具体确定方式如下：（一）按照中国人民银行公布的五年以上期档次贷款基准利率上浮10%执行，据此确定年利率为5.3900%。（二）贷款发放前基准利率调整的，使用新的基准利率并按上述第一款的约定重新确定借款利率。贷款发放后基准利率调整的，借款利率按照以下方式处理：1.借款期限在一年以内（含一年）的，按本合同约定利率执行。2.借款期限在一年以上的，自基准利率调整之日的次年一月一日开始，按照最后一次调整的基准利率及上述第一款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。该种调整无需经甲方同意，亦无须另行通知甲方。注：本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的相应档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布贷款基准利率，基准利率是指银行同业公认的相应档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指乙方公布的相应档次贷款利率”；第七条约定：“甲方分期还本付息日期定为每月21日，本合同项下借款从发放日起开始计息，甲方应分期按月还本付息”；第八条约定：“本合同项下借款采用以下第一种方式偿还：一、等额本息偿还法偿还。……”；第九条约定：“……三、甲方若因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期之日起乙方根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至甲方存款余额能足额还本付息为止。同时，对甲方未按时偿付的利息，乙方有权按人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利”；第十一条约定：“甲方自愿以本合同第二条所述房地产抵押予乙方（抵押包括房地产在建筑期内之权益和交付使用后的房地产抵押），担保范围包括本合同项下的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用”；第十六条约定：“发生下列情况之一的，乙方有权解除合同，有权提前收回借款本息和/或处置抵押物，有权直接从甲方在乙方所属的农村信用社系统内开设的任何账户中扣收借款本息，且扣划凭据无需经甲方签认：一、甲方连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的。……”。《楼宇按揭合作协议》第四条第（三）项约定：“从甲方向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，乙方无条件对该按揭借款承担连带保证担保责任。保证担保范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的费用。……”再查明，佛山市三水区**信用合作联社的债权债务经吸收合并程序由佛山农村商业银行股份有限公司承继，2019年7月经批复同意，佛山市三水区**信用合作联社乐平信用社变更为佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告佛山农商行乐平支行与被告肖志斌签订的《个人购房抵押借款合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告已依约发放贷款，履行了作为贷款人的主要义务，但被告肖志斌作为借款人未按期归还借款本息，且截至起诉日已累计逾期超六期，现原告佛山农商行乐平支行作为佛山市三水区**信用合作联社乐平信用社之债权债务继受人，根据合同约定主张收回贷款，主张被告肖志斌提前偿还合同项下的全部借款本息，合法有据，本院予以支持。结合原告提交的截至2020年10月21日的欠息表，被告肖志斌应向原告偿还到期本金13523.19元、未到期本金611520.21元，合计借款本金为625043.4元。对于原告主张的利息、罚息、复利的问题。根据合同的约定，被告肖志斌应向原告支付截至2020年10月21日的应付未付利息（即应收利息）36205.72元，罚息（即拖欠本金的罚息）589.37元、复利（即应收利息的罚息）1523.22元；被告肖志斌应向原告支付自2020年10月22日起至实际清偿之日止分别以所欠借款本金625043.4元和应付未付利息36205.72元为基数，按合同约定的罚息利率（即按照中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率上浮10%基础上上浮50%）计算罚息和复利。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，根据［2019］第15号中国人民银行公告的要求，自2019年8月20日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准，故本案中自2020年10月22日起的罚息利率应按LPR上浮10%再上浮50%计算。对于原告超出的诉请，本院不予支持。此外，原告还主张以拖欠本金罚息、复利与每期转结复利的总和为基数，再按罚息利率计息，缺乏法律依据，本院不予支持。被告钜隆公司根据《楼宇按揭合作协议》的约定应对被告肖志斌所负债务承担连带保证责任。关于原告主张的律师费问题。原告与被告肖志斌签订的《个人购房抵押借款合同》以及原告与被告钜隆公司签订的《楼宇按揭合作协议》均未对律师费的负担作出明确约定，故原告关于律师费3000元由被告肖志斌承担以及由被告钜隆公司承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告主张的由被告肖志斌办理过户登记和现房抵押登记的问题。因涉案的2105房已被本院根据本案原告佛山农商行乐平支行的申请预查封，目前尚未解除查封措施，故对于原告的该项诉请，虽有合同依据，但客观上无法实现，且原告诉请的债权有被告钜隆公司承担连带保证责任予以保障，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的优先受偿权问题。原告在本案涉案的2105房上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的相关法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故其现诉请就涉案房产享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肖志斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行偿还借款本金625043.4元及利息、罚息、复利［其中：截至2020年10月21日的应付未付利息36205.72元，罚息589.37元、复利1523.22元；自2020年10月22日起至实际清偿之日止分别以所欠借款本金625043.4元和应付未付利息36205.72元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮10%再上浮50%计付罚息和复利］；二、被告佛山市三水钜隆房产有限公司应对上述判项确定的被告肖志斌所负债务承担连带清偿责任，被告佛山市三水钜隆房产有限公司承担保证责任后，有权向被告肖志斌追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5174元、保全费3794元，合共8968元（原告已预交），由被告肖志斌、佛山市三水钜隆房产有限公司共同负担8944元，原告佛山农村商业银行股份有限公司三水乐平支行负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈钦彬二〇二〇年十一月二十六日书记员  黎斯欣