江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初1898号 原告：高芸芸，女，1989年9月5日生，汉族，居民，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：余利亚，江苏德擎律师事务所律师。 被告：齐敦康，男，1977年10月20日生，汉族，居民，住江苏省丰县。 原告高芸芸与被告齐敦康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告高芸芸及其委托诉讼代理人余利亚，被告齐敦康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高芸芸向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认解除原、被告签订的商铺租赁合同及转让补充协议；2、请求判令被告返还租金53300元、押金10000元、转让费70000元，合计133300元；2、请求判令被告赔偿原告经济损失100000元（参照约定违约金100000元，包含加盟费、装修及设备损失、营业损失）；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2019年8月，原、被告签订商铺租赁合同及转让补充协议各一份，约定被告（甲方）将位于胜太路××商铺出租给原告（乙方）使用，年租金8万元，租期二年，如一方违约，另一方有权主张10万元违约金。同日，双方又签订了转让补充协议，约定原告支付被告转让费7万元，合同押金1万元，合同期内原告应避免与美食城私自谈判租金及租约问题，协议注明：如甲方转让店铺时有隐情（如合同签订前政府下令拆迁店铺或其他会给乙方经营造成影响的问题），转让时未如实告知乙方，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费及剩余的租金及押金。上述协议签订后，原告进场装修并经营“煎饼来了”餐饮项目，该餐饮项目系原告获得南京佐派餐饮管理有限公司加盟授权，原告为此支付装饰装修费用20000元、加盟费44800元。原告进场经营后，因商铺存有纠纷，连续发生无故停水电事件，严重影响原告正常经营直至停业。双方在签订协议时，被告也未如实告知上述情况。原告认为，被告之行为己致使原告丧失签订合同目的且符合约定解除合同的条件，被告应承担由此产生的民事责任。 被告齐敦康辩称：1、双方租赁合同应继续履行；2、原告已支付的租金、押金及转让费不应退还；3、其并无违约行为，不应承担违约责任。 本院经审理查明：2019年8月22日，原告高芸芸与被告齐敦康签订《商铺租赁合同》及《转让补充协议》，约定齐敦康（甲方）将位于胜太路××号××商铺出租给高芸芸（乙方）使用，租期2年，自2019年9月1日至2021年9月30日，租金每年80000元，按年支付。另约定转让费70000元，押金10000元。关于违约责任，双方约定一方在另一方没有违反合同约定的情况下提前解除合同的，需赔偿对方违约金100000元。上述店铺租赁合同及转让协议签订后，高芸芸向齐敦康支付转让费70000元、押金10000元及2019年9月1日至2020年8月31日的租金80000元。 承租上述店铺后，为经营餐饮项目，高芸芸与南京佐派餐饮管理有限公司签订《合同书》，授权高芸芸在江宁区开设“煎饼来了”加盟店，授权期间为2019年7月16日至2022年7月15日。高芸芸为此支付加盟费44800元。另，高芸芸为装修案涉店铺的门头、改造水电、重新油漆墙面等，与南京若水照明工程有限公司签订装修合同，并支付20000元装修费。 2020年4月3日，高芸芸通过微信向被告发送解除通知，告知被告因案涉商铺无法正常供应水电，导致无法正常经营，要求解除双方租赁合同及转让协议，并办理交接手续。因齐敦康未前往商铺办理退房交接，2020年5月2日高芸芸再次通过微信催告齐敦康三日内办理退租，因齐敦康未做回应，2020年5月6日高芸芸通过EMS快递向齐敦康邮寄案涉商铺的钥匙，被告于当日签收该快件，但未前来办理交接。审理中，原告陈述其在2020年4月3日就将案涉商铺内的自有物品搬离，故案涉商铺实际占有使用至2020年4月3日。关于断水断电，被告陈述断水断电系因前手房东潘正东与产权人南京同腾玻璃钢有限公司之间的租赁纠纷，其在案涉房屋断水断电后积极斡旋磋商，向产权人缴纳经营费以恢复供水供电，并改装案涉房屋电表及水路以保证水电正常使用，故其并无致原告无法使用房屋的违约行为。关于转让费，双方陈述转让费系店铺装修及设备的转让，包含墙面、地砖、空调、桌椅3副等简单装修物品，经本院现场勘验，上述物品在交还房屋时未带走，均留在案涉店铺内。 另查明，案涉店铺位于江宁区托乐嘉美食广场，系由案外人王某从南京同腾玻璃钢有限公司处整体承租，再由王某转租给潘某某运营美食城，潘某某承租后再转租给各分租户。该区域曾有租赁纠纷涉诉，经生效判决确认，案涉店铺所在房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。 上述事实，有商铺租赁合同、转让补充协议、加盟合同、装修合同、付款凭证、微信聊天记录截图、（2020）苏01民终7339号民事判决书及当事人陈述等证据证明。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案齐敦康出租的标的物无建设工程规划许可证，也无证据证明系经主管部门批准建设，故案涉齐敦康与高芸芸订立的商铺租赁合同及转让补充协议为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应折价补偿。房屋租赁合同无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院予以支持。本案中，对于高芸芸就案涉店铺的占有使用费，因其在2020年5月6日交还房屋钥匙，且其在此之前多次向齐敦康发出解除合同的意思表示，故本院认定占有使用费计算至2020年5月6日为56548元（258天），齐敦康应返还高芸芸23452元。关于转让费70000元及押金10000元，因高芸芸交还店铺时一并将转让费涵盖的装修设备予以返还，故齐敦康应返还转让费70000元及押金10000元。 无效后，有过错的一方还应赔偿对方因此产生的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。齐敦康作为出租方有保证租赁物合法的义务，高芸芸在签订合同时亦负有审查租赁物合法的审慎义务，结合双方过错程度，本院认定由齐敦康承担主要责任，由高芸芸承担次要责任。高芸芸主张齐敦康赔偿其案涉合同约定的违约金100000元，因案涉合同无效，故违约金主张无法律依据，高芸芸可主张其实际损失。因其提供证据证明其已经支付了加盟费44800元及装修费20000元，结合高芸芸就案涉店铺的实际运营时间等因素，本院酌定加盟费损失为30000元，装修费损失为10000元，合计损失40000元，由齐敦康承担28000元（40000×0.7）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告齐敦康返还原告高芸芸103452元，赔偿损失28000元，合计131452元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 二、驳回原告高芸芸的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费2400元，由被告齐敦康负担1352元，由原告高芸芸负担1048元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二〇年十二月七日 见习书记员  齐 靓