江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终828号上诉人（原审被告、反诉原告)：葛振强，男，1973年10月14日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审被告、反诉原告)：江苏省绿沐阁园林工程有限公司，住所地徐州市铜沛路千禧龙小区11#楼2-703。法定代表人：葛振强，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆(琼海)律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆(琼海)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏升辉装饰建材实业有限公司，住所地徐州市三环东路2号。法定代表人：葛东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。上诉人葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司（以下简称绿沐阁公司）因与被上诉人江苏升辉装饰建材实业有限公司（以下简称升辉公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绿沐阁公司的法定代表人暨上诉人葛振强及其共同委托诉讼代理人岳松、被上诉人升辉公司的委托诉讼代理人付旺、张雁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人绿沐阁公司、葛振强上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订位租赁合同时涉案房屋未经过竣工验收，上诉人通过申请调查令的方式获知涉案摊位未经消防验收，如果属于消防通道，根据法律规定，未经验收或验收不合格的不得交付使用；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，该规定应属强制性规范；不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，显然上述规定属强制性规范导致涉案租赁合同无效。2.一审法院错误解读上诉人出具的摊位装修事宜申请书，此申请的形成背景是上诉人已与品牌商谈好进场时间，为尽快装修进场，上诉人承诺自行处理一处渗水点，并不是解决房屋渗漏的承诺，更不是对房屋主体质量带来损害后果自负的承诺。被上诉人一审中已经自认房屋存在渗漏且长期不能解决，一审法院让承租人承担出租人本应承担的基本义务，显然不当。上诉人对房屋存在渗漏事实和原因提出鉴定申请，一审法院未启动鉴定程序错误，故无法判定房屋渗漏的责任方。因此，涉案房屋是否存在渗漏事实及原因没有查明，一审法院对因房屋渗漏造成损失赔偿及责任承担均认定错误。3.一审法院错误解读“承租方应提前书面告知出租方进行维修”的概念。从上诉人提交与被上诉人的通话录音证据可知，被上诉人对房屋渗漏问题是认可的，且2014年12月合同签订前就存在。截止现在，涉案摊位出现严重渗漏的问题，被上诉人一直在维修且一直无法彻底修缮，双方之间存在一直、长期的交涉。一审判决片面理解“书面告知”的含义，显然不当。被上诉人升辉公司辩称，1.涉案合同不存在无效情形。涉案摊位并非消防通道，系经竣工验收，消防验收后用于租赁。上诉人援引的法律规定均属于管理性强制规定，上诉人主张事由并不影响合同效力。况且双方之间的租赁合同已经实际履行完毕，上诉人现仍占有使用摊位，上诉人主张合同无效没有事实及法律依据。2.涉案摊位不存在渗漏的情况。上诉人经现场查验签字确认接受涉案摊位；上诉人一审时未提交通话录音原始载体，对录音的三性不予认可，且上诉人主张录音的形成时间是在合同签订前，无法证明涉案摊位在租赁期间存在渗漏的情形。3.上诉人未提交证据证明在租赁期间以摊位渗漏为由向被上诉人主张过权利，上诉人现要求被上诉人承担赔偿责任没有合同依据。4.一审法院举证责任分配正确。上诉人应当就涉案摊位未经竣工验收、未经消防验收、占用消防通道的主张提供证据予以证明，且一审法院已向上诉人出具调查令，上诉人调取证据后却未提交法庭予以质证，其应当承担举证不能的不利后果；在上诉人能够证明存在渗漏事实的情形下才能够就渗漏原因申请鉴定。上诉人在未举证证明存在渗漏事实的情况下要求鉴定存在渗漏事实和原因，于法无据。升辉公司向一审法院起诉请求：1、请求判令葛振强支付2017年6月13日至2018年11月7日的租金484059元；2、请求判令葛振强支付违约金83521.6元；3、请求判令葛振强支付电费1725元；4、请求判令葛振强支付摊位占有使用费65180元（自2018年11月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至葛振强实际腾退涉案摊位之日，现暂计算至2019年1月14日）；5、请求判令绿沐阁公司对上述款项承担连带清偿责任；6、请求判令葛振强立即腾退位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位给原告；7、本案全部诉讼费用由二被告承担。葛振强、绿沐阁公司提出反诉请求：1、确认葛振强、绿沐阁公司与升辉公司于2015年1月21日及2016年4月14日签订《市场摊位租赁合同》无效；2、升辉公司返还葛振强已支付的租金667572元，合同保证金20000元；3、升辉公司赔偿葛振强财产损失约720000元，其中装修损失约200000元，货物损失约520000元（最终金额以鉴定结论为准）；4、本案的诉讼费用由升辉公司承担。一审法院认定事实：升辉公司（出租方）与葛振强（承租方）于2015年1月21日签订《市场摊位租赁合同》，合同约定：租赁摊位位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场（以下简称“市场”）内新05厅负一层（区）连廊016-076号，共计（大写）柒个摊位，摊位面积约510.67平方米（含公摊面积，本面积不作为租金费用的计收依据）。租赁期限共12个月，自2015年3月1日起至2016年2月28日止。租金标准为26875元/月，租金总额叁拾贰万贰仟伍佰零拾零元，￥322500元，于2015年1月21日前一次性付清。承租方在接收摊位时，应对所租摊位进行认真检查，确认已满足交付条件和正常使用要求后方可接收。摊位接收后，承租方对存放在摊位内的商品和财物自行承担看护和保管责任。租赁期间，所租摊位出现安全隐患或漏雨隐患等不能满足正常使用要求的情况时，承租方应提前书面告知出租方进行维修，出租方在收到告知书后应于10日内给予维修。如因出租方未能在规定的时间内维修而致使承租方在摊位内商品受损的，其责任应由出租方承担；如承租方未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由承租方承担。合同签订后，升辉公司、葛振强按照约定履行合同完毕。2016年4月14日，升辉公司（出租方）又与葛振强（承租方）、绿沐阁公司（担保方）签订《市场摊位租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年4月14日起至2017年4月13日止。租金标准为28756元/月，租金总额叁拾肆万伍仟零佰柒拾贰元，￥345072元。承租方向出租方支付合同保证金20000元，保证金不计息，待合同期限届满之日起或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。承租方违反本合同约定未按期足额支付租金费用的，按逾期时间长短分别处理如下：（1）逾期不超过30天的，每逾期一天，承租方应按所欠租金费用总额的万分之六标准向出租方支付违约金，且出租方有权暂停为其提供配套服务，因此而造成的损失和责任均由承租方自行承担。（2）逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按本合同租金费用总额的30%标准向出租方支付违约金；如出租方选择继续履行本合同的，承租方应按本条款第（1）项约定标准继续承担违约责任。租赁期限届满，承租方如未按期交出摊位而擅自延长租期的，擅自延长租期期间，承租方应按本合同租金标准的150%标准向出租方支付延迟租金，并且，出租方有权随时收回摊位。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按照本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用，并承担相应的违约责任。本合同为续租合同，承租方全面履行本合同期限届满后，可另享受陆拾天的免费租期及免付肆仟叁佰元租金的优惠。担保方愿意为承租方应承担本合同项下的所有债务和责任提供保证担保，保证方式为连带责任担保，保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年。合同签订后，升辉公司、葛振强按照约定履行合同完毕，但合同到期后葛振强未与升辉公司续约，且未搬离涉案摊位。升辉公司分别于2017年4月7日、2017年5月4日、2017年5月30日向葛振强发出摊位续租邀请函、摊位续租政策变化函（一）、摊位续租政策变化函（二），指出葛振强所承租的涉案摊位将于2017年6月12日到期，如果续签将会享受的续签政策。升辉公司又分别于2017年6月17日、2017年8月30日向葛振强发出摊位租赁超期函，指出葛振强所承租涉案摊位已于2017年6月12日到期，但至今尚未办理续租手续。升辉公司于2018年11月3日向葛振强邮寄致函一份，指出升辉公司要求收回摊位，不再将涉案摊位租赁给葛振强，葛振强于2018年11月7日签收。升辉公司于2018年9月18日对葛振强承租的涉案摊位采取停服措施，葛振强停止营业。升辉公司提交市场业主水电费代收单一张，证明葛振强截止至2018年9月26日尚欠电费1725元。另查明，葛振强于2015年7月20日向提交摊位装修事宜申请书一份，要求自行处理连廊渗水，费用自行承担。一审法院认为，升辉公司、葛振强签订的《市场摊位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。葛振强承租的涉案摊位于2017年6月12日届满后未与升辉公司续约，且未搬离涉案摊位，继续占用涉案摊位，升辉公司于2018年11月3日向葛振强邮寄致函要求收回摊位，葛振强于2018年11月7日签收致函，因此升辉公司主张葛振强支付2017年6月13日至2018年11月7日期间涉案摊位的租金484059元，予以支持。葛振强在2018年11月7日签收致函后，仍然占有涉案摊位，葛振强应按照租金标准支付升辉公司自2018年11月8日起至其实际腾退摊位之日期间涉案摊位占有使用费。关于升辉公司主张葛振强支付违约金83521.6元，双方约定的违约金为合同总额的30%，该约定过高，根据葛振强的违约情形，结合葛振强违约给升辉公司造成的损失，酌定支持违约金10000元。升辉公司主张葛振强支付使用涉案摊位期间产生电费1725元，具有事实以及法律依据，予以支持。绿沐阁公司作为涉案合同的连带责任保证人，应对葛振强的上述债务承担连带清偿责任。根据物权法规定葛振强无权占有涉案摊位，葛振强应将涉案摊位立即腾退给升辉公司。关于葛振强、绿沐阁公司辩称及反诉请求主张涉案摊位系消防通道且未经竣工验收不符合经营使用条件，认为与升辉公司签订的两份《市场摊位租赁合同》均属无效，且升辉公司应当返还租金及保证金，但葛振强、绿沐阁公司未提供相应证据予以证明，故不予支持。葛振强、绿沐阁公司主张涉案摊位因存在房屋质量问题导致渗漏造成货物及装修损失，根据合同约定，葛振强应书面通知升辉公司进行维修，如未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由葛振强自行承担，葛振强、绿沐阁公司该项诉请无事实和法律依据，不予支持。一审遂判决：一、判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司租金484059元；二、判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司违约金10000元；三、判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司摊位占有使用费65180元（暂计算自2018年11月8日至2019年1月14日，其后每月按28756元的标准计算至其实际腾退摊位之日）。四、判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司电费1725元；五、江苏省绿沐阁园林工程有限公司对葛振强的上述债务向江苏升辉装饰建材实业承担连带清偿责任；六、判决生效之日起十日内，葛振强将位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位腾退给江苏升辉装饰建材实业有限公司；七、驳回葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司的反诉请求。案件受理费10145元，由升辉公司负担4045元，葛振强、绿沐阁公司连带负担6100元；反诉案件受理费8734元，由葛振强、绿沐阁公司连带负担。二审期间，上诉人葛振强、绿沐阁公司向本院提交以下证据：1.2020年4月16日拍摄的租赁现场照片1张，拟证明因为渗水问题没彻底解决，装修前上诉人和升辉公司达成协议，临时变更设计增加排水花坛。2.2014年至2015年7月装修前的现场照片3张，反映2014年底承租前上诉人就发现租赁场地存在大量漏水、渗水问题无法进场装修，2015年7月漏水问题基本解决后上诉人开始装修，但还存在因建筑设计及工程沉降质量问题产生的渗水问题。拟证明截至2015年7月20日，被上诉人仍未修复摊位内所有渗水、漏水问题，在此情况下上诉人向被上诉人出具关于05厅负一层渗水问题由本人自己处理的承诺。3.建设工程消防验收意见书复印件一份，拟证明7号厅、5号厅地上五层连廊工程验收合格，但是负一层至今没有验收。被上诉人质证称：证据1的三性均不认可，上诉人于2020年4月16日拍摄的照片不能反映涉案摊位存在渗漏问题。证据2不能明确拍摄时间及地点，2015年7月上诉人提交摊位装修事宜申请一份，要求自行处理连廊渗水，其他防水设置也均由其本人进行设置，并承诺装修时四周设置绝不靠墙以便防潮等装修措施，但经被上诉人核实，上诉人并没有按照承诺进行装修，因其装修不当导致的渗水产生的损失均由其自行承担。证据3真实性无异议，但该份证据已经明确涉案摊位所处的负一层连廊实际系5号展厅地下室改造工程，与5号厅改造工程一同进行消防验收，验收时间为2015年1月15日，地上主体五层连廊属于新建工程，于2016年7月4日完成消防验收。二审庭审中播放了上诉人一审时提交的刻录在光盘上的三段通话录音，是葛振强分别与升辉公司相关工作人员的通话录音：1.2015年6月25日与升辉公司现场管理人董经理（187××××8272）的通话录音；2.2015年8月10日与董经理（187××××8272）的通话录音；3.2016年4月14日与升辉公司办公室李姓工作人员（0516-83565555）的通话录音。录音1、2拟证明上诉人多次与被上诉人进行协商，要求处理租赁房屋的渗水、漏水问题，被上诉人都没有彻底解决问题，上诉人在装修承诺书中要求承担的责任仅是对防潮部分承担责任，对于渗水、漏水问题仍由被上诉人承担。录音3拟证明上诉人已经提交书面报告至被上诉人，被上诉人自认在上诉人的资料中存在多份报告，这与一审查明的没有提交书面修理报告相矛盾。被上诉人在庭上称需向相关人员核实通话情况，庭后向本院提交的书面质证意见为：录音1、2葛振强未提供原始载体，对其真实性不予认可，且录音1形成于葛振强提报装修申请之前，只有葛振强一方的陈述，被上诉人不认可涉案摊位存在漏水的情形。录音2中葛振强也仅提出可能漏水，但被上诉人工作人员明确回复“漏水不可能的”。录音3虽然葛振强未提交原始载体，但被上诉人对该份录音真实性不持异议。被上诉人在录音中明确，葛振强提交的系装修相关的报告，并非上诉人主张的提交修理事宜的书面报告，且该段录音中葛振强与被上诉人之间仅就装修前和租金起算点进行磋商，不涉及其他内容。经审查，葛振强提交的录音3中有以下内容，升辉公司工作人员：“葛老板你好，你昨天和赵经理那边谈怎么说的”，葛振强：“说的再给反映反映。一直漏雨没法装修，他说他也很清楚，确实是个情况。”升辉公司工作人员：“……上午翻你们的资料里面报告写那么多……里面有申请大概7月20日的时候，一个装修承诺，装修时间限定在两个月以内，从7月21日开始装修，我看你7月25日报的手续，这里面不牵扯到租期。”葛振强：“那怎么可能呢，要是不牵扯到租期，我3月份就装了，你一直漏水没修好，不牵扯租期我为什么写这个承诺。”升辉公司工作人员：“我们这边给你发函，后来市场部发函你收到没”葛振强：“发完函我知道，包括我叫你们到现场看，我说漏水让我怎么装修，他说你再打报告……后来他们都不敢签字了，说你打报告我只能给你反映情况，我说你不签不等于我不装修吗？他说那也不是的，漏水事实情况，不是瞎说说，这个没关系。我说你们叫我装修，最起码把防水做好别漏水，他们说这个没办法，只是通知你，这是因为漏雨我没法装修，又不是我的责任。”升辉公司工作人员：“但你上面有承诺书渗水你们自己处理”葛振强：“我自己处理没问题。我为了尽快经营，你是没法处理了，从1月到现在修六个月没修好，我说防潮我处理，主体渗水让我写承诺，我就没写，我说我不能写这个承诺，你主体要全部塌了还说我的责任吗……”升辉公司工作人员：“你这个情况我就给你沟通一下，这个情况我再给老板反映一下，看他这边怎么说，我再给你打电话，因为昨天已经超期了，所以我这边赶紧给你联系。”葛振强：“我不给你说了吗钱我可以交。”升辉公司工作人员：“我明白，这不是钱的事，想看看事实情况。”葛振强：“对，老说给我一个月，以后漏水都是我的责任，跟你们没有关系，肯定我不愿意。你有什么问题我马上上去。”升辉公司工作人员：“没有必要激化矛盾有什么事反映什么事，看领导那边怎么说。”葛振强：“对你确实漏雨，没漏雨我不可能无中生有。”升辉公司工作人员：“确实是的，你们时间也很宝贵，先这么说。”被上诉人向本院提交以下证据：1.2014年1月6日江苏省徐州市规划局关于升辉国际装饰集聚广场加建连廊的规划意见复印件一份。2.2014年4月18日单位工程竣工验收证明书复印件一份。3.2015年1月15日徐州市公安消防支队徐公消验字（2015）第0016号建设工程消防验收意见书复印件一份，以上证据拟证明上诉人租赁的涉案场地的连廊工程通过规划局规划、竣工验收及消防验收。上诉人质证称：1.对证据1、2的真实性无异议，但无法证明是涉案摊位，上诉人在消防大队调查证据时已经明确05-07号厅地上工程有消防验收报告，涉案工程系到05-07号厅的负一层，不可能包括在05号厅内。2.根据规划意见，加建连廊后应满足消防要求；要求增建的面积是1857平方米，而上诉人租赁的面积大概在500平方米左右，规划的面积远远超过这个面积；该意见中同意在5-7号厅之间加建连廊（底层架空），但并未明确负一层可以作为市场出租。本案审理期间，经本院与双方当事人共同到现场实地勘查确认：目前涉案摊位存在地面返潮，部分墙体霉变，积水井附近有水流出，摊位电路短路无法使用。涉案摊位系被上诉人05厅-07厅之间的负一层通道，2014年底建成2015年初出租给葛振强，其后被上诉人继续建设05厅-07厅之间地上五层的连廊工程，并于2016年建成通过消防验收。根据现场勘查情况，05厅、07厅的负一层均有独立的出入通道。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于涉案租赁合同是否有效的问题。上诉人主张被上诉人向其出租的涉案摊位未经过竣工验收、消防验收且属于消防通道，双方签订的租赁合同应属无效。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，可以看出，以上法律及司法解释仅规定出租未取得建设工程规划许可证房屋的合同效力应予否定，而竣工验收、消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力并无关系，出租未经竣工验收、消防验收的房屋，法律并无使合同无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。其次，通过现场勘查可以确认，涉案摊位两端分别紧邻的05厅负一层与07厅负一层均有独立的出入通道，上诉人并无证据证明涉案摊位属于消防通道，其该项观点不能成立。综上，由于葛振强与升辉公司在签订合同时未将租赁摊位的竣工验收、消防验收合格作为合同的生效条件，且该合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是真实意思的表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，租赁合同应属合法有效。因此，葛振强主张租赁合同无效，要求升辉公司返还已付租金的请求不能成立，本院不予支持。二、关于涉案摊位是否存在影响葛振强正常使用的问题。从目前现场情况来看，涉案摊位地面返潮、部分墙体霉变、电路已无法使用等确为实情，与葛振强所述房屋渗漏、电路受损用电不稳定的情况相吻合。从葛振强向升辉公司提交的关于渗水问题自行处理承诺的内容能够得出，涉案摊位在承租前确实存在渗漏问题。在葛振强与升辉公司工作人员的通话录音中，葛振强多次表示涉案摊位在承租期间存在渗漏问题，升辉公司工作人员并未对此予以否认，且葛振强承租涉案摊位时其上五层连廊并未建设，葛振强认为地上五层连廊建成后，建筑物荷载量加重导致地下渗漏严重，对此虽无充分证据予以支持，但是地上新建五层连廊的确使该摊位所处建筑的整体框架发生了变化，综合以上事实及证据能够得出，涉案摊位在承租前及承租期间确实存在一定的渗漏问题且该问题一定程度上影响葛振强对摊位的正常使用。升辉公司虽辩称是因葛振强装修不当导致的渗漏问题，但双方在合同中约定承租方的装修方案应提前经出租方书面同意，并应遵守市场摊位装修规定，葛振强向升辉公司提交的申请中也承诺按照防水要求标准进行装修。升辉公司并未举证证明葛振强存在未按约定标准进行装修或者装修期间对葛振强的装修方案提出过异议，结合涉案摊位在承租前就存在渗漏问题的事实，本院对升辉公司该项辩称意见不予采纳。三、关于葛振强应如何支付租金等费用的问题。首先，涉案摊位虽在租赁期间存在一定渗漏问题，但葛振强陈述在签订合同前就知晓该摊位存在严重的渗漏问题，在此情况下葛振强仍签订了租赁合同，并出具摊位符合进场条件的验收单据及渗水问题自行处理的承诺，且在第二年租金提高的情况下葛振强仍与升辉公司续签合同并足额交付了租金，葛振强以上行为应视为其对涉案摊位存在的渗漏问题的认可。因此，上述租赁期间升辉公司无需因交付租赁物的瑕疵问题减少租金。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2017年6月12日合同到期后，双方未再续签租赁合同，但葛振强继续占有使用该摊位，升辉公司并未对此提出异议，依据上述法律规定葛振强与升辉公司之间形成不定期租赁合同。升辉公司于2018年11月3日向葛振强邮寄致函要求收回摊位，葛振强于2018年11月7日签收。升辉公司向葛振强发出上述通知实际是向葛振强作出解除合同的意思表示，葛振强亦未在法定期限内对升辉公司解除合同的通知提出异议。因此，葛振强与升辉公司之间的租赁合同已于2018年11月7日解除，升辉公司主张葛振强应将涉案摊位立即腾退给其公司，一审法院予以支持，并无不当。同时，由于2017年6月13日至2018年11月7日双方处于不定期租赁合同期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。如前所述，涉案摊位在租赁期间确实存在一定的渗漏问题，葛振强主张因升辉公司未能解决摊位渗漏问题其未与该公司续签合同，也未向升辉公司缴纳租金，应视为葛振强对租赁物不满足约定使用标准的抗辩。涉案摊位存在的渗漏问题虽可能会给葛振强使用造成一定影响，但葛振强一直连续使用摊位营业三年有余，直至升辉公司采取停服措施。可见，渗漏问题并未对葛振强的经营产生较大影响，结合现场勘查、葛振强提供租赁期间的照片等事实及证据反映的渗漏情况，以及因未能积极协商解决问题租赁双方的过错程度，一审法院全额支持上述期间的租金不当应予调整，本院酌定按照原租金70％比例支持不定期租赁期间的租金。故，对于涉案摊位2017年6月13日至2018年11月7日期间的租金应为338841元（即484059元×70％）。因葛振强已履行双方于2016年4月14日签订的租赁合同，按照合同约定，升辉公司应向葛振强返还该合同保证金2万元。因此，扣减2万元保证金，葛振强还应向升辉公司支付2017年6月13日至2018年11月7日期间的租金318841元。再次，根据双方约定，合同终止后，承租方仍占用摊位的应按照本合同约定标准继续支付摊位租金。涉案摊位目前仍由葛振强占用，按照合同约定，葛振强本应按照合同约定标准继续支付租金至实际腾退之日。但因渗漏问题一直未解决，本院参照不定期租赁期间的租金标准支持升辉公司主张合同终止后的占有使用费，即葛振强以每月20129.2元（即28756元×70％）标准向升辉公司支付自2018年11月8日起至其实际腾退摊位之日期间产生的占有使用费。因此，葛振强应给付升辉公司自2018年11月8日至2019年1月14日摊位占有使用费45626元（即65180元×70％）。另外，2017年6月租赁合同到期后，虽然涉案摊位存在一定渗漏问题，葛振强本应积极与升辉公司协商解决，在未续签书面合同的情况下，葛振强继续使用涉案摊位并未能及时缴纳租金导致双方的合同解除，其行为构成违约，一审法院酌定葛振强向升辉公司支付违约金1万元，并无不当。上诉人绿沐阁公司作为涉案租赁合同的连带责任保证人，一审判决该公司对葛振强的债务承担连带清偿责任，亦无不当。四、关于升辉公司应否向葛振强赔偿财产损失的问题。葛振强主张在其承租期间，由于存在渗漏问题造成摊位的装修、货物受潮浸泡，据此要求赔偿财产损失。依据双方合同约定，租赁期间所租摊位出现安全隐患或漏雨隐患等不能满足正常使用要求的情况时，承租方应提前书面告知出租方进行维修。承租方未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由承租方承担。根据现场情况及葛振强自述能够得出，所谓财产损失并非一次性形成，而系累积所致，葛振强亦自认自租赁合同签订前至租赁期间渗漏问题一直存在。在此情况下，葛振强应对租赁物存在的渗漏问题提前向升辉公司申请维修，升辉公司如未能及时尽到维修义务致使葛振强财产受损的，升辉公司应当承担赔偿责任。而葛振强未有证据证明其已按照合同约定向升辉公司提出书面维修申请，故该主张本院不予支持。综上所述，葛振强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初495号民事判决第二项、第四项、第六项；二、变更江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初495号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司租金318841元；三、变更江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初495号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，葛振强给付江苏升辉装饰建材实业有限公司摊位占有使用费45626元（暂计算自2018年11月8日至2019年1月14日，其后每月按20129.2元的标准计算至其实际腾退摊位之日）；四、江苏省绿沐阁园林工程有限公司对葛振强的上述债务向江苏升辉装饰建材实业有限公司承担连带清偿责任；五、驳回江苏升辉装饰建材实业有限公司的其他诉请请求；六、驳回葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10145元，由江苏升辉装饰建材实业有限公司承担4058元，由葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司连带负担6087元；反诉案件受理费8734元，由葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司连带负担。二审案件受理费9410元，由江苏升辉装饰建材实业有限公司承担3764元（于本判决生效后七日内交至本院,逾期未交纳的，本院将依法强制执行），由葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司连带负担5646元。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二〇年九月十四日法官助理 黄 伟书 记 员 薛淑淑