云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8515号上诉人（原审原告）：黄国俊，男，汉族，1982年10月11日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：谢建程，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周英选，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：呈贡新都昌广场置业有限公司，住所：昆明市呈贡区洛龙街道办事处。法定代表人：吕国平。委托诉讼代理人：冯俊声，特别授权代理。原审第三人：云南臻万企业管理有限公司，住所：昆明市西山区永昌办事处永联社区“都昌欣界苑”5层。法定代表人：曹敏。上诉人黄国俊因与被上诉人呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称：新都昌公司）、原审第三人云南臻万企业管理有限公司（以下简称：臻万公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。黄国俊上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判新都昌公司赔偿黄国俊因违约造成的经济损失111462.12元。2、本案一、二审诉讼费用及保全费3662.37元由新都昌公司承担。事实和理由：1、双方未签订《商品房购销合同》是新都昌公司严重的违约行为所致。2017年6月10日黄国俊与新都昌公司签订3份《认购协议书》，由黄国俊分别向新都昌公司购买三个商铺。该协议书中第三.1条约定“甲方应于签订本协议之日起七个工作日内2017年6月17日）与乙方签订《商铺委托经营管理协议书》”；其第四.2条约定“本协议书自双方签订《商铺委托经营管理协议书》后自动解除”；协议书第四.3条约定“乙方应在签订《商铺委托经营管理协议书》之日起七十个工作日内到甲方指定地点与甲方就本协议认购房屋签订《商品房购销合同》并办理完相关手续”。2017年7月2日新都昌公司按照《认购协议书》第三.1条约定与黄国俊签订《商铺委托经营管理协议书》，但新都昌公司为了规避我国《商品房销售管理办法》第11条禁止“售后包租”的处罚，让其关联臻万公司和黄国俊签订《商铺委托经营管理协议书》。据此双方签订的《认购协议书》自动解除。后黄国俊多次催促新都昌公司签订《商品房购销合同》，但至双方约定的“在签订《商铺委托经营管理协议书》之日起七十个工作日内签订《商品房购销合同》（017年10月13日）”届满前都未与黄国俊签订《商品房购销合同》，很明显是新都昌公司违约。新都昌公司开发的涉案楼盘因涉嫌“一房多卖”而产生大量诉讼纠纷，黄国俊担心自己购买的三个商铺也被销售给他人，于2019年3月25日到呈贡房管部门查询获悉：黄国俊向新都昌公司购买的三个商铺于2018年1月5日网签备案成一个商铺。“网签备案”是双方签订商品房购销合同后才能办理的，而新都昌公司未与黄国俊签订任何购销合同，于2018年1月5日私自将黄国俊购买的三个商铺网签备案成一个商铺。新都昌公司这一侵权及违约行为，彻底导致其双方签订的《认购协议书》无法履行。3、新都昌公司违约行为导致合同不能履行，应依法承担违约责任。新都昌公司和黄国俊双方签订的《认购协议书》，是新都昌公司提供的格式合同。该协议中只约定了购房者即黄国俊的违约责任，却未约定新都昌公司的违约责任，但不代表新都昌公司不承担违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。既然新都昌公司存在违约行为，就依法应当承担违约责任。本案是因新都昌公司违约行为导致《认购协议书》根本不能履行，其合同目的不能实现。但协议又未约定新都昌公司违约责任的承担方式，故黄国俊可选择新都昌公司承担赔偿损失的违约责任依法有据。本案新都昌公司采取“售后包租”的形式销售商铺。从双方签订《认购协议书》第三.1条约定及臻万公司和新都昌公司都是新都昌公司对外全额投资的子公司，新都昌公司和臻万公司利益主体是统一的，新都昌公司让黄国俊与臻万公司签订的《商铺委托经营管理协议书》，实质上就是黄国俊与新都昌公司双方在履行《认购协议书》第二.1条。而从黄国俊和臻万公司签订的《商铺委托经营管理协议书》的第三条、第四条可以看出黄国俊购买的三个商铺从2017年10月1日就产生租金收益，其产生的租金收益是双方签订《认购协议书》《商铺委托经营管理协议书》时能够预见到的，且可以明确计算的。黄国俊要求新都昌公司承担违约造成的损失共计111462.12元应依法得到支持。4、若新都昌公司违约行为不承担违约责任，则与《合同法》立法目的相违背、有失公允。黄国俊于2017年7月一共向新都昌公司支付628474元（首付）购买三个商铺。但因为新都昌公司严重违约行为导致双方无法签订《商品房购销合同》，黄国俊的合同目的不能实现，新都昌公司应承担相应的违约责任。综上，请求二审法院改判支持黄国俊的上诉请求。新都昌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。臻万公司未向本院发表诉讼意见。黄国俊向一审法院起诉请求：1、判令新都昌公司立即返还原黄国俊购房款628474元；2、判令新都昌公司赔偿租金损失111462.12元；3、本案案件受理费由新都昌公司承担。一审法院认定事实：被告新都昌公司（甲方）与原告黄国俊（乙方）于2017年6月10日签订了三份《认购协议书》，约定乙方向甲方购买新都昌商业广场2-3F-3060A商铺，商铺面积为18.58平方米，总价423304元；2-3F-3060B商铺，商铺面积为18.58平方米、总价407585元；2-3F-3060C商铺，商铺面积为18.58平方米、总价407585元。当日原告向被告支付购房定金150000元。2017年7月2日，原告与第三人臻万公司签订了《商铺委托经营管理协议书》。2017年7月3日，原告分两次向被告支付购房款478474元。在双方均未签订商品房购销合同的情况下，2018年1月5日，被告新都昌公司将新都昌商业广场2幢3层3060号商铺办理了商品房买卖合同备案登记，共同共有人为案外人白慈会。一审法院认为：原告黄国俊与被告新都昌公司签订书面《认购协议书》，双方就新都昌商业广场房屋买卖达成了合同关系。被告新都昌公司完成的商品房备案登记情况与《认购协议书》双方约定的购买商铺的内容不一致，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”，原告基于解除双方买卖合同关系的基础上诉请退还购房款628474元有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。原告主张赔偿租金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄国俊退还购房款628474元。二、驳回原告黄国俊的其他诉讼请求。”综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：新都昌公司是否应向黄国俊支付损失111462.12元？本院认为：本案双方当事人对于一审认定解除《认购协议书》无异议且对于返还购房款628474元予以认可，本院予以确认。关于黄国俊主张的111462.12元损失，该请求系依据《商铺委托经营管理协议书》的约定，即臻万公司与黄国俊签订了《商铺委托经营管理协议书》，约定臻万公司于2017年10月1日起每年向黄国俊支付固定收益，新都昌公司应向黄国俊支付支付该固定收益。对此，本院认为，新都昌公司并非《商铺委托经营管理协议书》的合同主体，黄国俊应按照《商铺委托经营管理协议书》的约定向臻万公司主张权利。故黄国俊主张由新都昌公司承担租金收益与合同相对性原则不符，起所提该项上主张无事实和法律依据，本院依法不予采信。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄国俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2602元，由上诉人黄国俊承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十一月二十四日法官助理潘鑫书记员袁艺