上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19433号原告：吴福仙，女，1962年6月7日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡海平(原告吴福仙之女婿)，男，1981年11月30日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市徐汇区。被告：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告吴福仙与被告许圣杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员孙韵清独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴福仙的委托诉讼代理人胡海平、被告许圣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴福仙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2020年4月7日到期解除。2、判令被告迁出上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋，返还原告该房屋。3、判令被告向原告支付上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋占用费(自2020年4月8日起至被告实际迁出之日止，按照原月租金标准人民币(币种下同)12,733元计算)。4、判令被告向原告支付上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋所发生的水电煤费、有线电视费、物业费(截至2020年10月28日所发生的该等费用已计4,686.20元)。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称鲁班路房屋)，租赁期限五年，自2015年4月8日起至2020年4月7日止，初始月租金11,000元，每期支付三个月，被告还应支付原告押金11,000元，合同上所载租赁期限至2021年4月7日止系笔误。合同签订后，被告并未支付原告押金。合同履行期间，原、被告另行补充约定租金自2017年4月8日起每年递增5%，被告亦依约支付。最后一次调整后，租金为每月12,733元，每三个月一付即38,199元。然租期届满后，被告拒不返还房屋，还欠付各类费用，故原告起诉来院，要求判如所请。许圣杰辩称，不同意原告诉请。原、被告的确就鲁班路房屋签订了房地产租赁合同，且被告依约支付了押金。根据合同约定，租赁期限应为六年，尚未届满。就合同履行事宜，被告起先与原告沟通，之后则与原告女儿沟通。被告曾与原告沟通要求返还鲁班路房屋，但原告拒绝接房，故意拖延时间。租金应按合同载明条款支付。租赁期间发生的水电煤费、有线电视费、物业费应正常结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告系鲁班路房屋产权人之一。原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)及居间方(丙方)就鲁班路房屋签订了房地产租赁合同，约定乙方承租甲方所有的鲁班路房屋。该合同第二条租赁期限条款第一款约定：“该房屋租赁期为伍年。自公元2015年4月8日起至公元2021年4月7日止”。该条第二款约定：租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，必须在租赁期满前三十天内向甲方提出书面申请，经双方重新协商后签订新的租赁合同。该合同第三条租金及支付方式条款约定：房屋月租金11,000元，每三个月支付一次，于每次房租到期前三天支付，自第三年开始，每一年月租金递增300元。该合同第四条保证金和违约金条款第一款约定：乙方在签订合同时交付甲方保证金11,000元。该条第二款约定：该保证金不可视为乙方预付的租金，租赁期届满，乙方交还甲方房屋并结清租金、水电煤等费用后，当天无息返还乙方；乙方拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。该条第三款约定：甲、乙双方任何一方违约，应赔偿违约金11,000元；甲方必须保证乙方正常居住五年，若甲方提前收回房屋造成违约，甲方以余下天数租金的二倍作为违约金向乙方赔偿；乙方必须保证正常履行合同五年，若乙方履行未满而违约，乙方以余下天数租金的二倍作为违约金向甲方赔偿。该合同第七条合同履行期间产生的费用条款约定：乙方承担房屋物业费、水电煤费、有限电视费，若乙方逾期交付，还应按照征收部门相关规定支付滞纳金。该合同第十二条其他约定事项条款约定：房屋租金在每季度23号至25号支付。该合同签订后，鲁班路房屋由被告使用，后原告要求被告于2020年4月8日返还鲁班路房屋，双方为此发生争议。审理中，原告为证明其与被告补充约定鲁班路房屋月租金自租赁第三年开始每年递增5%，且原告女儿朱红燕与被告通过微信形式沟通鲁班路房屋租金调整、支付等事宜，提供了微信聊天记录截屏打印件若干，显示对话双方就租金在2017年、2018年、2019年依次递增5%并无异议，且一方要求另一方按照递增后标准支付每期三个月的租金。审理中，被告为证明其与原告就房屋租赁事宜进行沟通，亦提供微信聊天记录截屏打印件若干，其中部分对话双方微信账号头像与原告上述证据所显示一致。审理中，原告为证明被告系按照自租赁第三年开始每年递增5%的标准支付原告鲁班路房屋租金，且相应租金系由被告及经其指示的案外人支付给原告女儿朱红燕，提供了原告女儿朱红燕名下银行账户交易记录网页截屏打印件若干及支付宝账户转账电子回单一张，显示朱红燕名下账户于2017年1月6日收入一笔金额33,000元(对方账户名为许圣杰)，于2018年1月6日收入一笔金额34,650元(对方账户名为许圣杰)，于2019年1月6日收入一笔金额36,382.50元(对方账户名为杨岱倪)，于2019年4月1日收入一笔金额38,199元(对方账户名为杨岱倪)，于2019年7月5日收入一笔金额38,199元(对方账户名为丁玉红)，于2019年10月12日收入多笔金额共计38,199元(对方账户名为丁玉红、杨岱倪)，于2020年1月4日收入一笔金额38,199元(对方账户名为杨岱倪)。庭审中，原、被告确认被告欠付原告截至庭审当日即2020年10月28日所发生的鲁班路房屋水电煤费、有线电视费、物业费共计4,686.20元。庭审后，原告再确认被告支付了截至2020年10月底所发生的鲁班路房屋电费194.40元，另表示原告于2020年11月13日支付完成截至该日期所发生的上述各项费用，并向被告主张该等费用共计4,204.60元。上述事实，有双方当事人陈述，以及原告提供的房地产权证、房地产租赁合同、微信聊天记录截屏打印件、银行账户交易记录网页截屏打印件、支付宝账户转账电子回单等，被告提供的微信聊天记录截屏打印件等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就鲁班路房屋租赁事宜签订的系争合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。关于鲁班路房屋租赁期限，系争合同第二条租赁期限条款的表述虽存在前后矛盾，原、被告亦未就此达成补充意思一致，但该合同第四条保证金和违约金条款第三款就双方所应保证的履约时限及违约责任作了明确约定，能够确认双方就鲁班路房屋租赁期限的约定应为五年。故系争合同已于2020年4月7日到期终止。在原、被告未依约就续租事宜达成新的意思一致的情况下，被告应返还原告鲁班路房屋，并支付原告至实际返还该房屋时的房屋占用费。至于房屋占用费金额标准，原告主张参照系争合同终止前最后适用的鲁班路房屋月租金标准计算，并无不当，本院予以准许。而综合全案证据，原、被告就鲁班路房屋租金的递增标准补充约定自租赁第三年开始每年递增5%，系争合同终止前最后适用的月租金标准应为12,733元。被告辩称其系以系争合同文本约定支付鲁班路房屋月租金，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于被告依约应承担的水电煤费、有线电视费、物业费，原、被告在庭审中确认截至2020年10月28日，被告欠付原告以上各项费用总金额4,686.20元。庭审后，原告又确认被告支付了截至2020年10月底的鲁班路房屋电费194.40元，且向被告主张截至2020年11月13日发生的鲁班路房屋上述各项费用金额调低至4,204.60元，于法无悖，本院予以确认。至于2020年11月13日后发生的上述各项费用，原告可待实际发生后再行主张，本院在本案中不作处理。被告主张其依约向原告支付了保证金，但原告对此予以否认，被告亦未提供证据予以证明，故被告该主张，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告吴福仙与被告许圣杰就上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产租赁合同于2020年4月7日到期终止。二、被告许圣杰应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋，返还原告吴福仙该房屋。三、被告许圣杰应于本判决生效之日起十日内向原告吴福仙支付上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋占用费(自2020年4月8日起至实际返还之日止，按照每月人民币12,733元标准计算)。四、被告许圣杰应于本判决生效之日起十日内向原告吴福仙支付截至2020年11月13日所发生的上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋水电煤费、有线电视费、物业费共计人民币4,204.60元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。案件受理费人民币1,073元(原告已预交)，由被告许圣杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙韵清二〇二〇年十一月二十日法官助理 刘 杰书 记 员 王洁馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。