重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初2217号 原告：重庆美佳居物业管理有限公司，住所地秀山自治县中和街道渝秀大道农贸市场二楼，统一社会信用代码91500241774890692E。 法定代表人：杨军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨正永，男，土家族，1968年1月10日出生，重庆市秀山自治县人，住本县，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨浩，重庆驰源律师事务所律师。 被告：鲁斌，男，土家族，1973年10月20日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。 原告重庆美佳居物业管理有限公司与被告鲁斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序与原告重庆美佳居物业管理有限公司诉被告王先界、李兵祥、黄丽英物业服务合同纠纷三案公开开庭进行了合并审理。原告重庆美佳居物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨正永、伍沐川，被告鲁斌等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆美佳居物业管理有限公司的诉讼请求：1.判令被告鲁斌支付2018年1月至2020年4月拖欠的物业服务费和公摊费共计3176元及违约金，所欠物业服务费和公摊费均按月以2%的标准支付违约金，具体起算时间为：2018年度拖欠1361元从2019年1月1日起算，2019年度拖欠1361元从2020年1月1日起算，2020年1－4月欠款454元从起诉之日起算至该年度所欠物业服务费、公摊费及违约金付清时止；2.由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原告于2010年10月13日与鼎盛财富天街开发商签订的《前期物业服务合同》，即入驻本县中和街道渝秀大道西段鼎盛财富天街小区物业，提供物业服务。《前期物业服务合同》约定：1.原告为鼎盛财富天街提供物业服务；2.本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：住宅1元每月.平方米；3.共有的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收；4.业主应于交房之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金；物业使用人拖欠物业服务费的，业主负连带责任；物业费应当按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月15日前履行交纳义务；5.违约责任按每日0.003的标准计算。 原告从2010年10月以来一直为该物业提供物业服务。 被告鲁斌系鼎盛财富天街ｘ栋ｘ号业主，建筑面积132.61平方米。被告从2018年1月至2020年4月底，共计拖欠物业费和公摊费3176元。其中：2018年拖欠物业费1241元，公摊费120元；2019年拖欠物业费1241元，公摊费120元；2020年拖欠物业费414元、公摊费40元。原告多次要求其支付均被无理拒付。 原告认为双方签订《前期物业服务协议》有效，原告依约提供了物业服务，被告也应该按约交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费属违约，为此请求法院依法判决。 被告鲁斌的答辩意见：1.《前期物业服务合同》没有约定违约金的具体金额，因此原告主张违约金没有合同依据；2.物业服务差，达不到约定的标准；3.原告没有依法依规对小区履行承接查验义务，导致小区消防系统、监控系统瘫痪以及电梯不能使用等安全隐患的存在。 经审理查明：原告重庆美佳居物业管理有限公司成立于2005年6月30日，经营范围系从事物业管理。“鼎盛财富天街”小区位于本县中和街道渝秀大道西段。该楼盘的承建单位是重庆市秀山县城建开发有限责任公司。2010年10月13日，原告与该楼盘的承建单位签订了该小区的前物业服务合同。《前期物业服务合同》约定：1.原告为鼎盛财富天街提供物业服务；2.本物业管理区域的物业服务收费选择包干制：住宅1元每月.平方米；3.共有的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收；4.业主应于交房之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金；物业使用人拖欠物业服务费的，业主负连带责任；物业费应当按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月15日前履行交纳义务。 2010年10月16日，秀山县国土资源和房屋管理局为原告出具了“鼎盛财富天街”小区前期物业服务合同已备案的证明。 2013年3月，“鼎盛财富天街”小区物业委员会成立。同年7月，经小区物业委员会与原告协商将物业服务费从每平米每月1元变更为每平米每月0.78元，公摊费按每户10元计收。 原告从2010年10月以来一直为该物业提供物业服务。 被告鲁斌是“鼎盛财富天街”小区ｘ单元ｘ号房的业主，该房建筑面积135.19平方米，套内面积117.60平方米。 被告鲁斌从2018年1月至2020年4月底，共计欠28个月物业费和公摊费。原告主张按132.61平方米的建筑面积计算物业费，即：被告欠物业费132.61平方米*0.78元*28个月＝2896元和公摊费280元，共计：3176元。其中，2018年拖欠物业费1241元，公摊费120元，2019年拖欠物业费1241元，公摊费120元，2020年拖欠物业费414元、公摊费40元。原告多次要求其支付均被无理拒付。期间，原告以催收通知单的方式催告被告鲁斌缴纳物业服务费，被告仍未缴纳。2020年6月1日，原告诉求法院依法裁决。 另查明，本县中和街道渝秀大道西段鼎盛财富天街小区承接查验存有隐患问题，2019年8月13日，秀山自治县住房和城市建设委员会已责成原告配合相关单位予以整改。 本院认为，原告重庆美佳居物业管理有限公司是经工商局核准成立的物业服务企业，其通过合同签约形式取得了“鼎盛财富天街”的物业服务资格，该合约不悖法律规定，本院予以确认。原告根据合约履行了物业服务业务，则有权获取对应报酬。对于原告下调物业服务费的收费标准与建筑面积的计算基数，因该处分行为不违反法律和政策的强制性规定，故本院予以确认。 关于“鼎盛财富天街”承接验收不符合法定程序的问题。 新开发楼盘的消防等承接验收事宜有严格的行政审批程序，它属于行政监管范畴，受行政管理部门的监督和调整，不属于本案解决的问题。因此，被告对于该问题应另寻途径解决。 关于本案违约金的问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 在本案中，原告是违约金的举证义务方。若举证不能，则该诉求，法院不予支持。原告举示的违约金证据是《前期物业合同》，该合同是一份格式合同，其对违约金的约定金额为每日0.003的标准向乙方支付，但金额系手写体。而被告出示的反驳证据与原告出示的本证是同一份合同，但违约金内容栏是空白的，无违约金的数额内容。因此，本院认定本案无违约金约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求被告按月利息2%支付违约金的诉讼请求虽因合同并无违约金的约定而未能得到支持，但原告并未放弃要求被告承担违约责任。在本案中，被告未按照合同约定，履行缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。因此，被告应当向原告赔偿损失，即资金占用利息损失，计算方式为：以1361元为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月1日起计算至2019年12月31日止；以2722元为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计算至2020年5月31日止；以3176元为基数，全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月1日起计算至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第五条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十八条第二款第（三）项、第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告鲁斌于本判决生效后十日内支付原告重庆美佳居物业管理有限公司2018年8月1日起至2020年4月31日物业服务费3176元及资金占用利息（计算方式为：2018年度资金占用利息以1361元为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月1日起计算至2019年12月31日止；2019年度资金占用利息以2722元为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计算至2020年5月31日止；2020年6月1日至债务清偿完毕时止的资金占用利息以3176元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。）； 二、驳回原告重庆美佳居物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁斌负担。 本判决为终审判决。 审判员 龙 锋 二〇二〇年九月二十二日 书记员 王思粤