安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1324民初4598号 原告（反诉被告）：徐志飞，男，1988年12月30日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：闫志义，安徽法理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽润霸塑业有限公司，住所地安徽省宿州市泗县经济开发区玉兰路泗海工业园内，统一社会信用代码91341324MA2N98JK74。 法定代表人：刘兴云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏杰，江苏普悦律师事务所律师。 原告徐志飞与被告安徽润霸塑业有限公司（下称润霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告润霸公司于2020年9月1日提起反诉，本院予以受理并合并审理。2020年9月4日，润霸公司申请对徐志飞的银行存款15万元予以冻结，并提供了担保，本院已裁定对徐志飞银行存款15万元进行冻结。本案于2020年9月15日公开开庭进行了审理。徐志飞及其委托诉讼代理人闫志义，润霸公司委托诉讼代理人夏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐志飞向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除徐志飞同润霸公司签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决润霸公司返还房屋租金15万元并赔偿损失1万元；3.本案诉讼费用由润霸公司承担。事实和理由：2020年5月18日,徐志飞与润霸公司签订《房屋租赁合同》,徐志飞租赁润霸公司的一栋厂房及办公用房。办公用房包括西边已经装修好的办公用房,合同签订后,徐志飞支付第一起租赁费15万元,润霸公司将东边的厂房和办公用房及西边装潢好的办公用房都交给徐志飞使用。徐志飞租赁厂房后购买了机器设备,同他人签订了合作协议,准备办厂。润霸公司在2020年6月8日又同安徽奥尔利新材料有限公司签订了租房合同。将西边厂房及西边装潢好的办公用房租赁给安徽奥尔利新材料有限公司。安徽奥尔利新材料有限公司将西边装潢好的办公用房强行占用。徐志飞找安徽奥尔利新材料有限公司理论,安徽奥尔利新材料有限公司拿出润霸公司同他们签订的合同。徐志飞找润霸公司协商此事,润霸公司称西边装潢好的办公用房不可能租给徐志飞。润霸公司的违约行为导致徐志飞的合作方不同意继续合作,工厂也无法开业生产,徐志飞找润霸公司协商解除租赁合同,但润霸公司虽然同意解除,但不同意退还租金和赔偿损失。现依法提起诉讼,请求人民法院依法审理,判如所请。 润霸公司辩称，徐志飞的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。 润霸公司向本院提出反诉请求：1.判令徐志飞继续履行房屋租赁合同；2.判令徐志飞支付剩余房租15万元；3.徐志飞承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月18日，签订房屋租赁合同一份，约定徐志飞承租润霸公司房屋，租金一年30万元，合同签订时付15万元，2020年7月20日前付15万元。截至起诉之日，徐志飞尚未支付。 徐志飞对润霸公司反诉辩称，润霸公司没有把房屋全部交付，导致徐志飞无法开业，合同目的无法实现，润霸公司反诉不能成立应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年5月18日,徐志飞与润霸公司签订《房屋租赁合同》,合同约定：润霸公司将其坐落在宿州市泗县玉兰路与东三环交叉润霸公司300平方米的办公用房及1200平方米的厂房出租给徐志飞办公生产使用；租赁期12个月自2020年5月18日至2021年5月18日；年租金30万元，分两次支付，合同签订日支付15万元，剩余房租于7月20日前支付；合同还约定厂里原有润霸公司的空压机、空调油烟机及厂房里徐志飞可以使用的物品均给徐志飞使用。同时合同还手动添加了“西面二楼办公室也由徐志飞使用”的内容。2020年5月18日，润霸公司将300平方米的办公用房及1200平方米的厂房钥匙交予徐志飞。2020年6月2日，润霸公司与安徽奥尔利新材料有限公司签订厂房租赁合同，润霸公司将西面二楼办公室出租给安徽奥尔利新材料有限公司使用，租期自2020年6月8日至2021年6月7日。诉讼中，润霸公司提交加盖安徽奥尔利新材料有限公司的承诺函，承诺函载明安徽奥尔利新材料有限公司同意随时将西面二楼办公室搬空并交付给徐志飞使用。截至庭审时西面二楼办公室仍由安徽奥尔利新材料有限公司在使用。徐志飞已支付第一笔租金15万元，第二笔租金15万元徐志飞未予支付。 本院认为，徐志飞与润霸公司之间签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐志飞以润霸公司未交付西面二楼办公室为由要求解除该合同，经审查，本案合同双方未约定协议解除条件，润霸公司现不同意解除合同，徐志飞租赁厂房及办公室用途系生产、办公，润霸公司已交付300平米的办公用房和全部1200平米的厂房足以满足徐志分的生产办公用途，未交付的西面二楼办公室相较于润霸公司已交付的厂房和办公用房占比较小，不能构成合同主要债务，徐志飞亦未提交证据证明西面二楼办公室不交付足以导致其合同目的不能实现，故徐志飞要求解除合同既不符合协议解除也不符合法定解除条件，本院不予支持，双方应继续履行合同。按照合同约定润霸公司应于2020年5月18日履行全部的租赁房屋交付义务，截至庭审，润霸公司未能按照合同约定履行交付租赁房屋的义务，徐志飞第二期15万元房租的支付义务在润霸公司全部履行租赁房屋交付义务之后，润霸公司作为先履行义务方履行债务不符合约定，作为后履行一方的徐志飞有权拒绝履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、徐志飞与安徽润霸塑业有限公司应继续履行双方签订的《房屋租赁合同》有效； 一、驳回徐志飞的诉讼请求； 三、驳回安徽润霸塑业有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1790元，由徐志飞负担；反诉案件受理费1650元及保全费1270元，由安徽润霸塑业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年九月二十五日 书记员  骆曼 附：本案援引法条 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。