河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11305号上诉人（原审原告）：李乾阳，男，1993年6月11日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：**晶，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瞾，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地河南省郑州高新区环保路1号。法定代表人：赵丽明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人李乾阳因与被上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初7064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法适用独任制，于2020年9月10日公开开庭审理了本案。李乾阳的委托诉讼代理人**晶，建业高新公司的委托诉讼代理人郭志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李乾阳上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用由建业高新公司承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，且本案中李乾阳要求的是建业高新公司承担房屋瑕疵交付的违约金，而非原审判决所谓的损失。建业高新公司并未按照合同约定的交付时间、交付条件将涉案的房屋交付给李乾阳，虽然李乾阳在起诉时已经占有房屋，但并不代表李乾阳放弃了向建业高新公司主张燃气、暖气、通讯设施达到合同约定条件的权利。即，建业高新公司应当为自己瑕疵交付房屋的行为承担违约责任。一审查明了暖气、燃气存在延期交付使用的情况，但却并未支持李乾阳的要求瑕疵交付的违约金，是错误的。本案当中，举证暖气、燃气、通讯设施达到合同约定的交付使用条件，是建业高新公司的举证责任，而非李乾阳的。一审法院不能仅以李乾阳无法举证上述“三通”设施延期交付造成的损失而不支持其诉求。更为重要的是本合同第八条对延期交付的条件所包含的内容亦有明确约定。二、一审判决依据的事实不清、证据不足，燃气、暖气、通讯设施并未达到合同约定的条件。第一，涉案房屋的暖气是否通过验收，出具合格证明等，建业高新公司在原审举证期限内所提交的证据完全不能证明该公司的热力网已经验收合格。建业高新公司提供的二次热力网验收单中，写明涉案小区热力设施存在多处问题需要整改，没有任何热力公司验收合格进行确认的盖章或签字。原审法院罔顾事实，肆意认定案涉小区在2019年7月1日经过了热力质量验收，毫无依据和事实基础。除此之外，涉案房屋自收房至今经历3个通暖季，确实没有通暖，这是不争的事实。建业高新公司提交的二次热力网证据的证明效力只能够证明该公司向热力公司进行报装和申请验收，并不能证明验收成功合格。热力设备的验收合格应当出具热力公司的验收合格证明文件。在建业高新公司的举证中并没有出具相关的证明文件，因此，法庭依据此证据即认定五龙新城香榭园于2019年7月1日经过了质量验收，而且验收合格毫无依据，也没有证据支持。因此认定事实错误。一审法院认定香榭园集中供热设施经过审核验收的认定，与事实完全不符。第二，关于燃气，合同第十四条有明确要求。一审中建业高新公司提供的燃气竣工验收证书系复印件，无法作为证据使用，且该份验收证书并不是燃气公司出具的验收合格的证明文件，没有燃气公司的盖章或签字。另外，该份验收证书上说明室内部分合格，而非全部验收合格，燃气作为民生工程，涉及到重大安全问题，存在验收不合格的情况是无法使用的。原审法院在仅仅见到复印件且该份复印件中明确表示部分合格且并没有任何燃气公司签字或盖章的情况下，就认定燃气合格时间是2019年6月21日，基本事实完全错误。第三，目前，通讯设施仍未达到使用条件，小区的通讯信号极差。第四，李乾阳主张的是暖气、燃气、通讯设施未达到合同第十四条约定条件，瑕疵交付房屋的违约金，不应当适用合同第十三条的规定。三、原审法院判决建业高新公司不退还物业费（实际为逾期交房违约金），属于适用法律错误，且不是同一个法律主体。建业高新公司强制扣除应当支付给李乾阳的逾期交房违约金，冲抵物业费，原审法院没有判决返还给李乾阳是错误的。物业费的支付是李乾阳作为业主和物业公司之间的法律关系，延期交房的违约金属于李乾阳与建业高新公司之间的法律关系。建业高新公司强制从逾期交房违约金中扣除无任何理由和依据，随后又擅自将扣除的逾期交房违约金充抵李乾阳的物业费，是建业高新公司单方面行为，其行为没有法律依据。李乾阳的合法权益受到了侵害。原审法院驳回李乾阳关于要求建业高新公司支付强制扣除的逾期交房违约金仅仅是为了减少诉累和交易成本的理由完全没有依据。完全不考虑基本法律关系，适用法律错误，应当予以纠正。四、原审庭审情况存在程序错误，原审法院的主审法官在庭审并未结束前中途离场，仅留下书记员现场记录，不符合法庭审理程序和民事诉讼法的规定。原审判决应当予以撤销。五、案涉房屋为4号楼，并未享受过任何的用电补贴，原审判决中的本院认为部分，认定的是1.2.7.8楼存在用电补贴的情况，故原审连基本的事实都未查清楚。一审判决书中存在多处书写错误的情况。同类型案件关于房屋初始登记法院扣减的违约天数不同，有扣减2个月的，有扣减4个月的，诉讼费金额也计算有误，完全体现不出法律应有的严肃、认真。建业高新公司辩称：一、李乾阳故意混淆逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定行为的本质区别，企图诱导一审法院按逾期交房的赔偿标准，作为认定设施、设备不合格的赔偿标准，以图浑水摸鱼，谋取非法利益。一审法院查明事实后，准确认定事实，并判决驳回李乾阳的该项诉讼请求，坚守了公平、公正的司法底线。李乾阳的上诉理由不成立，应予以驳回。1.逾期交房行为与交付配套设施、设备不符合约定的行为，有着本质的不同。逾期交房行为导致的后果是在约定期限内房屋买受人对合同标的物---房屋，不能占有与使用，而交付的配套设施、设备不符合约定的行为，导致的后果是房屋买受人对燃气等配套设施使用不便，并不影响房屋的占有与使用。本案中，李乾阳也实际占有并使用了房屋，并不因为燃气的使用问题，影响了对房屋的占有使用。由于两种行为导致的后果不同，二者不能混为一谈，不能把交付的配套设施、设备不符合约定的行为应承担的责任，通过类推的方式，用逾期交房的行为应承担的责任予以追究。2.在商品房买卖合同中，对于逾期交房行为应承担的违约金标准，在合同第九条有约定；对于交付的配套设施、设备不符合约定的行为应承担的违约金标准，在合同第十三条、第十四条及附件三有约定。二者分别约定了不同的标准。建业高新公司交付李乾阳的房屋，于2019年7月1日已满足供暖设施的使用条件；于2019年11月27日已满足燃气设施的使用条件。根据双方的约定，如果建业高新公司交付房屋的设施、设备不满足条件，建业高新公司可于90个工作日（合计126个自然日）宽展期内完成，即于2020年1月14日完成即不应承担违约责任。一审判决驳回李乾阳该项诉讼请求，认定事实清楚，李乾阳上诉理由并不成立，应依法予以驳回。3.李乾阳以逾期交房违约责任标准计算燃气等配套设施、设备不合格违约金，逻辑是荒谬的。一审判决驳回李乾阳主张的违约金，认定事实清楚，适用法律正确，李乾阳上诉请求不符合合同的约定，无事实与法律依据，应依法予以驳回。二、建业高新公司与李乾阳在合同中关于房屋初始登记的约定，由于《不动产登记暂行条例》的实施，以及行政机关职能的转换，在事实上及法律上均已无法实际履行，李乾阳以类推方式用关于房屋初始登记的约定追究建业高新公司的违约责任，要求支付逾期办证违约金的上诉请求，应依法予以驳回。三、李乾阳要求支付已扣除物业费的诉讼请求，涉及物业公司物业费用缴纳的问题，李乾阳在举证期限内未提供《前期物业服务协议》等证据，一审法院以“减少交易成本及当事人诉累”做出的处理，并无不当，李乾阳的上诉请求应予以驳回。四、关于李乾阳上诉称供暖电费补贴的上诉理由并不成立，一审判决的处理并无不当。香榭园4、5号楼是2019年交付使用的，在2019年冬季属于第一个采暖季，按照郑州市热力公司供暖的规定，不能满足在第二个采暖季入住率达到供暖标准的情形，不符合供暖条件，也不应享受供暖补贴。建业高新公司作为房屋出卖人，交付的房屋只需将供暖设施设备铺设安装完毕，能够使用暖气，即已完成合同义务，至于郑州市热力公司是否对其供暖，其何时享受供暖服务，属于郑州市热力公司的职权范畴，并非建业高新公司的合同义务。由于香榭园4、5号楼本来就不应该在2019年度冬季供暖，李乾阳即使未享受供暖用电补贴，也并非建业高新公司未履行合同义务的违约行为，一审判决对本案的处理并无不当，李乾阳的上诉理由并不成立。五、一审判决李乾阳承担相应的诉讼费符合法律规定，李乾阳上诉理由并不成立。六、一审法院程序并无不当。一审法官是在庭审结束后才离开法庭的，不存在中途离场的情况。综上所述，李乾阳的上诉请求，无合同依据，无事实依据，无法律依据，应依法予以驳回。李乾阳向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因燃气、供暖、通讯设施未到标准违约金暂计63323.81元（按总房款的日万分之二，截止2020年6月20日为63323.81元，持续计算至设施达到约定标准和产权登记完毕之日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金6129.14元（按总房款的日万分之零点一，计算至2020年6月20日）；3.被告返还原告强制扣除的物业费3102.24元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1587859元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2019年1月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年3月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2.若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3.由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。合同附件四《合同补充协议》第六条关于产权登记的约定为：“1.产权初始登记。出卖人应当在2019年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心（高新区分中心）。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”。原告按合同约定支付了全部购房款。涉案的香榭园4号楼于2019年4月26日竣工，2019年6月20日竣工验收合格，2019年6月25日竣工验收备案。2019年9月10日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2019年1月31日至2019年5月23日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费3016.68元（2019年9月11日至2020年9月10日）。2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格。2019年7月1日，香榭园的二次热力网经过了质量验收，但未能实现2019年冬季供暖，为此，被告提供了供暖补贴，即对香榭园1、2、7、8号楼供暖期内发生的电费予以50%的补贴，补贴形式为赠送等额的物业服务费。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年3月19日。以上事实有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1.《商品房买卖合同》、购房发票；2.延期交付通知书、交付使用通知书；3.关于天然气的通知、关于暖气的通知、关于通讯的聊天记录、银行卡交易记录；4.不动产面签通知；5.工程竣工验收备案证书、燃气工程竣工验收证书、二次热力网质量验收单；6.2019年12月6日关于今冬采暖供热问题的解决方案；7.涉案房屋的不动产权证；8.郑州市住房保障和房地产管理局《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》（郑房【2011】133号文）、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告（郑政通【2016】37号）、河南政务网网页打印件、首次登记办理流程。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。被告辩称的合同第八条、第十四条等条款，虽然在表述上与现行法律、法规的条文存在不一致之处，但从合同整体来看，上述条款的内容并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故被告主张对自己不利的合同条款无效而对自己有利的合同条款有效，并无法律依据，该院对被告的该项辩称不予采纳。被告确实存在逾期交房的情况，但已经向原告支付了逾期交房违约金。房屋交付时供暖、燃气设施未达合同第十四条约定的使用条件，但对于供暖问题，业主可自行用电取暖，且被告给予了供暖期用电量一半的电费补贴，燃气在交房后半年内也达使用条件，合同中并没有约定该项违约金，原告也没有提供证据证明因燃气、通讯设施迟延交付使用造成的损失，故对于原告有关燃气、供暖、通讯设施不达标准的违约金请求，该院不予支持。合同附件四第六条约定“产权初始登记。出卖人应当在2018年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，但房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之前，且双方在合同中已经约定向“不动产登记中心”提交相关资料，因此被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到报送所需资料内容的调整等对办理不动产权属登记的影响，应当给予被告2个月合理期限准备相关材料，故参照附件四第六条的违约金标准，被告应当向原告承担2020年1月11日至2020年3月18日共68天的逾期办证违约金1079.7元（1587859×0.001%×68=1079.7）。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，转移登记只需原、被告双方配合即可办理，故对于首次登记之后的违约金该院不再予以支持。对于被告代扣代缴的物业费3102.24元，系原、被告双方对逾期交房违约金的履行方式存在争议，鉴于前期物业是被告根据《商品房买卖合同》第八条约定在交房前已经落实的，一年的物业费已经实际抵扣，即该项违约金通过充抵物业费的方式履行完毕，为减少交易成本及当事人讼累，该院不再判令被告退还该项费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李乾阳逾期办证违约金1079.7元。二、驳回原告李乾阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取807元，由原告李乾阳负担782元，被告郑州建业高新置业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期是2019年1月30日；合同附件四第六条第1款“产权初始登记”约定：出卖人应当在2019年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心。一审法院查明的上述时间有误，本院据实纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，建业高新公司于2020年9月11日向本院提交申请书，自愿申请撤回上诉，本院予以准许，已另行制作民事裁定书。双方当事人于2017年4月4日签订的《商品买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李乾阳上诉主张的基础设施、公共配套建筑未达到交付标准问题。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同第八条对所涉房屋的交付期限、交付条件等进行了明确约定。案涉房屋所在建筑于2019年6月20日竣工验收合格，2019年6月25日经竣工验收备案。合同第八条约定的房屋交付条件是：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。合同第十四条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等要达到的使用条件进行了具体约定；同时，该条又约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2.若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3.由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套设施无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。本案中，建业高新公司作为房屋出卖人，在向李乾阳交付案涉房屋时，按照双方合同约定自行承担了逾期交房违约金，李乾阳也已经实际接收房屋。根据本案双方当事人举证质证情况，一审判决认定至2019年6月21日，涉案房屋燃气工程室内部分验收合格，2019年7月1日，香榭园小区的二次热力网经过了质量验收，事实清楚，并无不当。本案中，一审法院综合本案具体案情，对于李乾阳主张的有关燃气、暖气、通讯设施未达到标准的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于李乾阳主张的建业高新公司应向其返还本应向其支付的违约金抵扣的物业费问题，因一年的物业费已经实际抵扣，该项违约金通过充抵物业费的方式已履行完毕，故一审法院对李乾阳的该项主张未予支持，处理适当，本院予以维持。关于李乾阳主张的程序问题，因李乾阳并未提交相应的证据予以证明一审法院在审理过程中确实存在其主张的程序问题，故本院对其该项理由，亦不予采纳。综上所述，李乾阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李乾阳预交的二审案件受理费1614元，由李乾阳负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年九月十四日书记员  李志琳