上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初22101号原告：上海圣雅实业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张方荣，执行董事。委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾倩，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：上海八面山实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：居军，执行董事。委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。第三人：姜珊珊，女，1985年11月10日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区大南街道小南路国鼎大厦**。原告上海圣雅实业发展有限公司(下称上海圣雅公司)与被告上海八面山实业有限公司(上海八面山公司)、第三人姜珊珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案并依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告上海圣雅公司之委托诉讼代理人曾倩，被告上海八面山公司之法定代表人居军和委托诉讼代理人刘自章到庭参加诉讼。第三人姜珊珊经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海圣雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市杨浦区长阳路XXX号2幢约870平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2、被告向原告支付2017年5月31日之前拖欠的租金、物业费、水电费共计527,777元；3、被告向原告支付2018年9月24日-2018年12月29日期间所欠水电费4090元；4、被告按照每月46,550元的标准向原告支付2018年9月24日-2019年2月22日的房屋租金232,750元；5、被告按照每月46,550元的标准支付原告2019年2月23日起-2019年10月22日止的房屋占用费265,335元；6、被告按照每月1740元的标准支付原告2018年9月24日-2019年10月22日期间的物业管理费22，620元；7、被告向原告支付以1,052,572元为本金，按每日千分之五计算，从2019年10月23日起至实际还清之日止的滞纳金；8、被告支付违约金即四个月的房租186,200元；9、被告在原告处的租赁保证金71,000元不予返还；10、被告支付场地恢复原状费113,100元；11、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月29日就上海市杨浦区长阳路XXX号2幢中约870平方米的房屋签订房屋租赁合同，合同对租期、租金、水电费、物业管理费、违约责任的承担等均作了约定。合同履行中，被告自2015年5月份开始拖欠房租、水电费、物业费，故提出第一项诉请。2017年4月1日，被告确认截止2017年3月31日欠款482,890元。2017年7月25日，被告确认截止2017年5月31日欠款495,492元，但该欠款是在被告自身欠款的基础上抵扣了第三人姜珊珊代被告直接付给原告的押金及首期三个月租金共计252,000元。2017年6月1日，被告将其在租赁房屋内经营的印象西域餐厅转租给第三人姜珊珊经营，其与第三人约定的月租金标准为63,000元。被告委托第三人姜珊珊将租金直接支付给原告，多出的部分冲抵被告欠付的各项费用。第三人姜珊珊实际经营期间为2017年6月1日至2018年9月23日，第三人姜珊珊共向原告支付1,047,748元，抵扣该期间根据原、被告之间的租赁合同被告应当向原告支付的租金、物业费、及第三人姜珊珊自己产生的水电费后，该期间第三人姜珊珊多付了80,065元。为方便计算，该80,065元在2017年5月31日被告自身的欠款中冲抵后，可以得出被告2017年5月31日前自身尚欠款527,777元，故提出第二项诉请。2018年9月24日起，被告再次接手租赁房屋上的餐厅继续经营，但未向原告支付过任何费用。因被告欠付费用，2018年8月27日，原告向被告发出通知函，告知其将采取停电措施，并提醒其储存好自身物品，原告于2018年9月30日采取停电措施，于2019年1月1日采取停水措施，并于2019年2月22日向法院起诉解除合同，案号为(2019)沪0110民初4069号。上案中被告于2019年10月22日当庭明确表示放弃房屋内的物品，原告自愿收回房屋。收回房屋后，原告将房屋恢复原状，共花费113,100元。综上，原告认为，被告已构成违约，原告有权依约解除合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任，合同解除日以上案立案日为准，被告还应支付占有使用房屋期间的租金、占有使用费、水电费及物业费，并向原告支付房屋恢复原状的费用。被告上海八面山公司辩称，同意双方的租赁合同解除，但解除日期应为2019年4月30日，该日被告法人委托亲属向原告返还房屋及钥匙，但原告拒绝出具书面接收材料。被告对2017年4月1日之前欠款482,890元认可，对2016年10月1日之前的租金标准是43,000元、2016年10月1日之后的租金标准是46,650元认可，但2017年4、5月份的电费被告不记得了，亦不清楚第三人向原告的付款情况，故2017年5月31日前的欠款被告只认可2017年7月25日确认的495,492元。原告于2018年9月30日擅自断电，导致被告无法正常经营，故该日之后的租金、物业管理费被告不应支付。原告擅自断水、断电，违约行为更明显，被告不应承担违约责任。即使被告存在违约行为，但原告的违约行为更严重，其主张的标准过高，法院应当调整，租赁保证金亦应返还。合同没有对恢复原状的标准进行约定，且合同约定合同解除后所有设备设施都归原告所有，故被告是无需恢复原状的，退一步讲原告提供的装修合同无法证明是恢复原状的费用。第三人姜珊珊未出庭应诉答辩。经审理查明，2014年9月29日，原告上海圣雅公司(甲方)与被告上海八面山公司(乙方)签订《房屋租金合同》约定，1.1上海市杨浦区长阳路XXX号2幢房屋，甲方租用后改为临时性商业用房，现甲方将其中总计建筑面积约870平方米的房屋出租给乙方使用。1.2甲方同意乙方可将承租房屋用于餐饮及棋牌的合法用途。乙方不得改变房产用途或转租转让。2.1乙方向甲方租赁期限为5年，即自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2014年10月1日起至2014年11月30日止为装修免租期。2.2于2014年9月28日交付房屋。3.1该房的月租金为柒万壹仟元。从2014年10月1日开始租金每二年递增一次，在原基础上递增5%。即自2014年10月1日至2016年9月30日月租金为71,000元。自2016年10月1日至2019年9月30日月租金为745,50元。甲方收到房租、保证金后应向乙方提供收款收据。3.2租金每三个月支付一次，先付后用。乙方每次应提前10日支付租金，如逾期支付的，每逾期一天，则乙方应加付应付租金的千分之五的滞纳金给甲方。3.3乙方在本合同签订之日应支付租赁保证金71,000元和三个月的租金213,000元，保证金在本合同期满10日内由甲方无息退还给乙方。如因乙方违约造成本合同提前终止的，甲方有权没收保证金。3.4乙方经营发生的水、电、煤、通讯费由乙方自行承担。水电费按甲方与中国纺织机械股份有限公司缴纳的方式计算，并按中国纺织机械股份有限公司调整而调整。3.5租赁期间，乙方按租赁房屋建筑面积，每平方米每月2元的标准缴纳物业管理费给甲方。5.5若乙方在合同期内中途违约终止合同或合同期满时，该水、电、煤、消防等固定设施、设备无条件归甲方所有，乙方应按使用后的完好状态交给甲方，不得任意拆除或损坏，否则甲方有权不退还保证金，并要求乙方赔偿损失。6.3有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方支付等额于四个月租金的违约金并赔偿损失：A、乙方逾期支付租金累计达一个月的……甲方依据上述情形终止合同时，应书面通知乙方，乙方应按通知指定的日期迁离并交回房产，照实结算租金，并承担违约责任及赔偿损失。甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方支付等额于四个月租金的违约金并赔偿损失。8.1乙方拖欠租金的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方加收所拖欠租金之千分之五的滞纳金。8.2因甲方的原因(市政动迁和不可抗力除外)而导致本合同不能履行，甲方须向乙方支付等额于四个月租金的违约金并赔偿乙方的经济损失，同时还需返还给乙方保证金(不计息)。8.3因乙方的原因导致本合同不能履行，乙方须向甲方支付等额于四个月租金的违约金并赔偿甲方的经济损失。2015年10月13日，原告出具《同意转租函》，同意被告将剩余房屋租给案外人衡万明做茶室使用，但被告中途退出或合同到期时，该茶室与餐厅也随之终止。庭审中，原、被告一致确认，被告使用的房屋用于经营印象西域餐厅，2016年10月1日之后该部分房屋租金为46,650元，案外人衡万明经营的茶室部分房屋租金由案外人衡万明直接支付给原告。2017年3月1日，被告法定代表人居军出具《承诺书》，称“本人承诺在本年3月31日前交上所欠的所有费用。餐厅转让时带第三方来与圣雅直接签约，如果没有做到，圣雅公司于4月1日直接断电，所造成的损失均由我方自己承担，并无条件由圣雅公司接手印象西域餐厅”。2017年3月8日，原、被告签订《协议书》，约定于2017年3月31日前被告完成长阳路XXX号3幢印象西域的店铺转让手续，并付清欠原告的所有费用，如截止到2017年3月31日没有转让成功，原告于2017年4月1日直接断电，所造成的一切损失由被告承担，并无条件按原样把印象西域餐厅交给原告。2017年3月30日，原告向被告发出《告知书》写明，按2017年3月8日双方签订的协议书以及承诺书上的约定，于2017年3月31日前未履行协议要求及承诺书上的承诺，将于2017年4月1日起实施停电措施。尾部被告法定代表人居军签字。2017年4月1日，被告法定代表人居军出具《确认书》，写明截止2017年3月31日，被告欠原告租金358,900元，物业费19,140元，水电费164,850元，合计542,890元。被告于2017年2月付款1万，2017年3月付款5万，尚欠482,890元未付。上述款项承诺在(空白年月日)前还清，否则除需按照双方签订的《房屋租赁合同》第8.1条向原告支付所欠的租金的滞纳金外，还应按照8.3条支付相应的违约金。原告有权依据合同第6.3条解除该合同，要求被告支付相当于四个月租金的违约金并赔偿损失。被告在收到原告解除合同通知后10日内，将自行搬离长阳路XXX号3幢，如届时不搬离，原告有权对租赁房屋中的资产予以处置，产生的任何费用，均由被告承担。2017年5月22日，被告法定代表人居军(甲方)与第三人姜珊珊(乙方)签订《租赁合同》，约定，一、甲、乙双方通过协商将位于上海杨浦区长阳路XXX号2栋的餐饮门面租给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方与乙方已签订租期2017年6月1日至2019年12月1日，月租金63,000元，自2019年1月1日起月租金65,000元，首付款付三押三。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同所规定的条款。五、甲方同意乙方从2017年6月1日至2019年12月1日期间以“上海新龟兹餐饮服务有限公司”的名义进行合同的餐饮经营活动。2017年7月25日，被告法定代表人居军、第三人姜珊珊出具《关于委托付款的承诺书》，写明鉴于被告与原告于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》一份，约定将本案系争房屋出租给被告，同事约定租金为每月71,000元，每二年递增5%，租金每三个月支付一次。现被告由于自身原因，须委托自然人代为支付部分房租、公共事业费、物业管理费等费用，现说明如下：一、截止2017年6月30日，被告已分别委托丁玉琴支付50,000元，戴莹炜支付152,000元，吴垟菲支付50,000元，上述费用系支付《房屋租赁合同》中约定的租金和公共事业费用等。二、被告自2017年7月起，委托且只委托吴垟菲向原告支付房屋租金(详见附件一)及相关水电费、物业费。并根据原告的要求，将前述款项支付至如下账户。为此，“本公司郑重承诺，委托付款行为不能部分或全部豁免、转移本公司基于上述《房屋租赁合同》而产生的任何义务和违约责任。如迟延或支付相关房屋租赁和公共事业费用，本公司将根据合同向贵公司承担所有法律责任。贵公司有权采取包括停水、停电等在内的一切措施，以保障合同正常履行。同时，受托人吴垟菲也郑重承诺，如发生迟延支付费用的情况发生，对于贵公司采取的上述措施均不持异议”。附件一显示，被告欠款495,492元，附件一附表列明2017年8月20日至2019年8月31日的付款明细，被告法定代表人居军签字，注明日期。附件一另一附表显示吴垟菲支付租金明细，第三人姜珊珊签字。庭审中，原、被告一致确认，被告经营餐厅至2017年5月31日，2017年6月1日起第三人姜珊珊接收经营。2018年8月27日，被告法人居军签收原告发出的《通知函》，写明“疆山牧歌，鉴于你方拖欠大量租金、物业费及水电费用，我方决定采取拉闸停电的措施，请你方于三天内(2018年8月25日-2018年8月27日)将冰箱内存储的食品等物品清理，否则后果自负”。庭审中，原、被告一致确认被告于2018年9月30日对系争房屋停电，于2019年1月1日对系争房屋停水。另查明，上海市杨浦区长阳路XXX号权利人为案外人上海电光源公司，该公司出具的《委托函》显示，其委托原告办理杨浦区长阳路XXX号房屋的招商、租赁等事宜，并全权委托原告在合同有效期内(2005年5月1日至2019年11月30日)进行经营管理。2019年11月27日，案外人上海电光源公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定租期为2019年12月1日至2025年5月31日。再查明，(2019)沪0110民初4069号案件中，本院于2019年6月6日组织原、被告双方制作谈话笔录，经协商一致被告定于2019年6月10日将系争房屋交还给原告。2019年7月3日，本院就第三人公告问题与原告制作谈话笔录并询问房屋交接事宜，原告称2019年6月10日被告方派法定代表人居军的姨夫来，确认房屋内有被告的物品，被告表示会将物品搬离，但之后联系该“姨夫”，其称生病住院了，电话中表示原告想怎么处理就怎么处理。2019年7月17日，本院组织原、被告双方再次制作谈话笔录，本庭问，系争房屋是否完成交接？原、被告均回答没有，原告称系争房屋内还有被告的物品，被告代理人称系争房屋内确实有被告的物品。法庭问，系争房屋内的物品被告还要么？被告代理人回答这个需要被告表态，目前被告公司没有授权代理人做出放弃的意思表示。法庭问，被告准备何时搬离？被告代理人回答被告法定代表人在新疆，一两个月内会从新疆回来，听其说过双方协商过搬离，但具体过程不清楚，被告法定代表人回到上海后是否搬离也不清楚，被告代理人认为目前案子尚在一审阶段，被告搬离、交接房屋还不成熟。2019年10月22日庭审中，法庭问被告系争房屋内是否还有被告的物品，被告代理人回答称有被告的餐桌餐椅、厨房用品，还有姜珊珊的物品，被告代理人当庭表示放弃属于被告的物品，原告当庭表示当日收回房屋。关于水电费的支付，原告向本院陈述称，水电费都是原告抄表，计算出金额后告知被告缴纳；被告向本院陈述称，都是双方确认水表、电表后支付水电费。关于物业费，原、被告一致陈述，整个租赁房屋的物业费由被告统一支付。庭审中，原告提供第三人姜珊珊向原告的转账记录，并自认第三人姜珊珊有用现金支付的情形。经统计，转账记录加上原告自认的现金支付金额，第三人姜珊珊共计向原告支付1047,748元。其中，2017年6月1日支付15万元，2017年6月16日支付10.2万元。以上事实由原告提供的《房租赁合同》、《同意转租函》、《承诺书》、《协议书》、《告知书》、《确认书》、《关于委托付款的承诺书》及附件、《通知函》、《委托书》、系争房屋的房地产权证、原告与案外人上海点光源公司的《房屋租赁合同》，被告提供的与第三人姜珊珊的《租赁合同》、《情况说明》等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告上海圣雅公司与被告上海八面山公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，应属有效，原、被告应当依约履行。虽2017年5月22日被告方将部分房屋转租给第三人姜珊珊，但根据合同的相对性原则，原、被告之间的租赁合同所约定的权利、义务仍应由原、被告双方依约承担。再者，2017年7月25日被告法定代表人和第三人姜珊珊出具的委托付款承诺书写明第三人姜珊珊承担的仅为代为付款义务，不因此免除被告就本案系争租赁关系而产生的任何义务，故本案的付款义务及责任仍应由被告承担。根据庭审查明的事实，被告承租系争房屋期间长期拖欠租金及物业管理费，原告依约有合同解除权，被告于2019年3月5日收到本院发送的起诉状副本、证据副本，本院依法确认该日为合同解除日。该日之前的租金、物业管理费被告应当按约支付，水电费据实支付。合同解除后，被告未及时将房屋返还原告，经本院多次组织协调被告于2019年10月22日作出放弃系争房屋内物品的意思表示，原告于该日收回房屋，该日前的房屋占有使用费及物业费被告亦应支付。原告主张的被告的欠费有事实依据，计算方法得当，且并未加重被告的付款义务，本院予以支持。庭审中，被告抗辩称，租赁合同于2019年4月30日解除，但无证据证明，本院不予采信。被告又抗辩称，系原告擅自断水、断电导致合同解除，违约责任在原告，被告不应承担违约责任，即使要承担，原告主张的责任过重，希望法院调整，断水、断电后的租金及物业费也不应支付。本院认为，被告长时间拖欠租金、物业管理费，双方签订的房屋租赁合同、协议书、被告出具的承诺书等材料可反映事实情况及被告认可原告上述救济方式，且本院曾多次组织双方交接房屋，被告以系争房屋内有其物品且案子尚在诉讼中不应过早交接房屋为由直至2019年10月22日才作出放弃房屋内物品的意思表示将房屋返还原告，故被告的该抗辩理由本院不予采信。本案系解除合同之诉，关于原告方逾期付款滞纳金之主张，本院不予支持。本案系争租赁合同因被告方违约而解除，违约责任在被告，应向原告承担违约责任，但原告主张的违约责任过重，本院结合被告的违约行为、过错程度以及由于其违约给原告所造成的实际损失，酌情予以综合确定。原、被告双方的租赁合同并未对合同解除后房屋恢复原状事宜进行约定，故原告关于恢复原状费用之主张，本院难以支持。第三人姜珊珊经本院公告传唤，未到庭应诉，视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海圣雅实业发展有限公司与被告上海八面山实业有限公司于2014年9月29日就上海市杨浦区长阳路XXX号2幢约870平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；二、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海圣雅实业发展有限公司支付2017年5月31日之前尚欠的费用共计527,777元；三、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海圣雅实业发展有限公司支付2018年9月24日至2018年12月29日期间尚欠的水电费4090元；四、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内以每月46,550元的标准，向原告上海圣雅实业发展有限公司支付2018年9月24日至2019年3月5日期间尚欠的房屋租金；五、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内以每月46,550元的标准，向原告上海圣雅实业发展有限公司支付2019年3月6日至2019年10月22日期间尚欠的房屋占有使用费；六、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内以每月1740元的标准，向原告上海圣雅实业发展有限公司支付2018年9月24日至2019年10月22日期间的物业管理费；七、被告上海八面山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海圣雅实业发展有限公司支付违约金250,000元(被告在原告处的租赁保证金71,000元可直接予以抵扣)；八、原告上海圣雅实业发展有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16,422元、公告费560元，由原告上海圣雅实业发展有限公司负担受理费5899元、公告费202元；被告上海八面山实业有限公司负担受理费10,523元、公告费358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  李清梅人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年九月三十日书 记 员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。