贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初6284号原告：刘芯彤，女，1972年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：葛汝堂，贵州合协律师事务所律师，执业证号：15201200310573319。代理权限：特别代理。被告：黄钢兰，女，1978年9月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：袁华兰，女，1967年7月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：袁飞，男，1964年12月28日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，现住贵州省贵阳市白云区。原告刘芯彤与被告黄钢兰、袁华兰、袁飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，被告袁华兰提交书面申请追加袁飞为本案被告参加诉讼，本院予以准许并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘芯彤的委托诉讼代理人葛汝堂、被告黄钢兰、袁华兰、袁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芯彤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告房屋购买协议无效；2、判令三被告连带退还购房款420000元，并承担损失（按照银行同期贷款利率及同业拆借利率承担利息）至付清款项之日止。（暂记3.2万元）；3、三被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年5月25日，袁飞与艳山红镇尖山村委会签订《尖山村安置遗漏农户宅基地的协议书》。2018年5月24日，袁飞调换给被告袁华兰。2018年6月9日，袁华兰同意调房给被告黄钢兰,2019年11月18日，被告黄钢兰同意将房屋调换给原告刘芯彤。刘芯彤通过银行转账42万元给被告黄钢兰，被告袁华兰同日向原告出具收条一份，认可收到房屋出售款42万元。经了解，尖山村房屋系农村建房，不具备对外转让条件。原被告签订的房屋调换协议（实质是房屋买卖协议）违反现行法律规定。被告明知房屋不能交付原告，仍然欺骗原告购买，应承担连带承担退还房款及缔约过失导致的损失赔偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告黄钢兰辩称，房子不是我卖给原告的，本来是可以由袁华兰直接转给原告的，是因为我是本村人,原告就借我的名义购买，想先过户在我的户头上，由我再转给原告。原告把钱转在我的户头上，是因为当时袁飞没有带身份证和银行卡，所以把钱转给我，转给我之后我转给袁华兰，再由袁华兰转给袁飞。原告找我买房子的时候，我就告知过是农房，并不知道房屋不能交付，我没有欺骗原告，该购房款不应由我退还，现要求把我的账户解封。被告袁华兰辩称，原告买房子的时候我叫原告考虑清楚的，原告说我们是本村的人，房屋我们得他就得。我不认识原告，是原告找到我要买房子，房子是我卖给他的，但房子是我哥袁飞的，钱我已经给袁飞了，款不应由我退，现要求把我的账户解封。被告袁飞辩称，因是拆迁还房，给我安置了4套房子，每个平方要补1000多元的差价，原告给的钱，我得到后就立即交给尖山村补这4套房子的差价了，我同意退还原告的购房款，只是现在没有钱退。本院经审理认定事实如下：2009年5月25日，被告袁飞作为安置农户与贵阳市白云区艳山红镇尖山村村民委员会签订《尖山村安置遗漏农户宅基地的协议书》，约定安置方式：住房部分，用尖山村大龙井房开公司即将开发的物流园高层电梯楼给这部分农户进行安置，安置标准住房每户不超过四套，面积不超过剩余面积280㎡（按尖山村新区E区住房面积标准安置）；安置住房单价，根据现在市场行情的物价情况，定价为1600元/㎡,工程完工按建设面积补交房款等。被告袁飞在安置农户处签字并捺印，尖山村民委员会加盖贵阳市白云区艳山红镇尖山村民委员会印章，孔繁荣等人在经办人处签字。2018年5月24日，该协议下方手写载明：此房已转120㎡给袁华兰，本人同意转给袁华兰。袁飞签字并捺印。2018年6月9日，该协议下方手写载明：此房已转给黄钢兰，本人同意转给黄钢兰，袁华兰同意。袁华兰签字并捺印。2019年11月18日，该协议下方又手写载明：此房已转刘芯彤，本人同意转给刘芯彤。黄钢兰签字并捺印。原告于2018年6月9日向黄钢兰账户转款420000元，备注购黄钢兰住房120平。被告黄钢兰称其收到此款后，立即将钱给付了袁华兰，袁华兰并于当日出具收条一份给原告，该收条载明“今收到刘芯彤交来西南家具城物流园房款大写肆拾贰万元整（420000），收款人袁华兰，2018年6月9日”。现原告以被告明知房屋不能交付原告，仍然欺骗原告购买等为由，遂起诉至法院，诉请如前所述。另查明，庭审中原、被告均称不知案涉房屋的具体位置，亦不知案涉是否办理了相关建房手续，现处于停工状态。另，原告向本院申请财产保全，本院于2020年11月6日依法作出（2020）黔0113民初6284号民事裁定书，裁定查封被申请人黄钢兰、袁华兰名下银行存款共计500000元，或者保全被申请人黄钢兰、袁华兰同等价值的其他财产。以上查封、冻结的财产，其中：银行存款冻结期限为一年，动产查封期限为二年，不动产查封、其他财产权冻结期限为三年。以上事实，有原、被告的陈述，当事人提交的《尖山村安置遗漏农户宅基地的协议书》、收条、进账单、个人客户信息回单等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利。本案中所涉的房屋系被告袁飞与贵阳市白云区艳山红镇尖山村村民委员会签订的《尖山村安置遗漏农户宅基地的协议书》中载明的安置房屋,在该协议书下方袁飞手写此房转让120㎡给袁华兰，袁华兰在下手写此房已转给黄钢兰，黄钢兰又手写此房已转刘芯彤,也未载明涉案房屋的相关具体信息情况。原、被告虽然未签订书面的房屋买卖协议，但口头达成由原告给付被告420000元购买案涉协议中安置给袁飞四套房屋中的一套,且原告实际交付房款420000元属实，故原、被告之间产生的应系口头房屋买卖行为。因原、被告均未提交案涉房屋是否现已办理了预售许可证或涉案安置房屋已进行了产权登记并取得有房屋所有权证已可合法交易的相关证据，故对原告主张原、被告房屋购买协议无效,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,本案争议焦点为原告主张退还其购房款420000元的主体是谁以及其主张的损失是否应得到支持。本案中，原告称其系向被告黄钢兰购买案涉房屋，被告黄钢兰不予认可，并称因其是本村村民，原告是其借名购买，并提交了收到原告购房款420000元后立即将该款全额转给被告袁华兰，袁华兰并向原告出具收条予以佐证其主张，原告以及被告袁华兰对此均无异议，且在庭审中经电话与原告当庭核实，原告称当时黄钢兰是说了房屋是袁华兰的，故原告要求涉案款项由黄钢兰退还的理由，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告袁华兰对收到案涉此款以及由其向原告出具收条均予以认可，但认为是受被告袁飞的委托出售案涉房屋，且案涉房款已经通过现金交给了被告袁飞。被告袁飞对此也予以认可，并称该款袁华兰给付自己后已交付尖山村补安置的四套房屋的差价。但被告袁飞提交的向尖山村民委员会补足差价款日期是2018年5月17日，而袁华兰收到房款日期是2018年6月9日，与被告袁飞所称委托袁华兰卖房后将该款补交房屋差价款不实，原告对此也提出异议。庭审中经本院询问被告袁飞：既然是委托袁华兰出售案涉房屋为什么又写成转让，袁飞称当时差袁华兰近500000元，就用这个房子转给袁华兰，委托袁华兰帮其卖房屋，其陈述前后矛盾。本院认为，不管案涉房屋是被告袁华兰还是被告袁飞的以及该房屋是否存在，但从当事人陈述及现有证据来看，被告袁华兰收到原告案涉房款420000元属实，被告袁华兰称将该款交付给被告袁飞，但未提交任何证据佐证，故原告主张由被告袁华兰返还其案涉款项的请求，本院予以支持。在本案中，被告袁华兰虽无将案涉款项交付被告袁飞的证据，但在庭审中，被告袁飞明确表示自愿承担退还责任，本院从其自愿。故本院判决由被告袁华兰、袁飞连带返还原告购房款420000元。关于原告主张的利息损失的请求，因在本案中，原告作为完全民事行为能力人，未尽审查义务，在明知案涉房屋尚未办理了法律规定的预售许可证等情况下仍与被告达成案涉房屋买卖协议，导致房屋买卖无效，原告自身存在过错，也应承担相应的责任。故对原告该诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告口头达成的购买案涉房屋的协议无效；二、由被告袁华兰、袁飞于判决生效之日起十日内返还原告刘芯彤购房款420000元；三、驳回原告刘芯彤的其他诉讼请求。案件受理费4040元（已减半收取，原告已预交），财产保全费3020元（原告已预交），共计7060元,由被告袁华兰、袁飞负担6560元，原告刘芯彤负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胥勇二〇二〇年十二月十八日法官助理邓晗书记员肖兴文