广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4688号原告：张凡，男，汉族，1976年8月8日出生，户籍地四川省渠县。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：黄滢静。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：董来荣。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：李永山。原告张凡与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽美到庭参加诉讼。被告诺德置业、时代百货、金山房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张凡向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德置业签订《商品房买卖合同》（合同编号5-051、5-052）；2、被告时代百货向原告返还已付购房款104万元；3、被告时代百货向原告支付违约金421200元（暂计至2020年4月10日）[违约金计算公式：累计已付房款104万元×每日万分之三×1350天（2016.7.31-2020.4.10）]，2020年4月10日后的违约金按累计已支付房款每日万分之三计算到实际清偿之日止；4、被告诺德置业、金山房产对上述款项承担连带清偿责任；5、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年7月31日，原告与被告诺德置业签订两份《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：5-051、5-052。被告诺德置业已获得开发商被告金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第五层020、021房，建筑面积均为11.08平方米，每平方米93862.84元，购买总价款为104万元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付上述两套商铺购房款104万元。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺案涉商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，案涉项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且法院先后多轮查封。2016年7月31日，原告与百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛公司经营管理案涉商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将案涉商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将案涉商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金62400元；第4、5、6年每年支付租金72800元；第7到15年每年支付租金83200元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，第九条第5项约定因甲方迟延向乙方支付租金……逾期超过60日的部分，每迟延一日，应付未付租金万分之三违约金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛公司向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛公司未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛公司签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛公司应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛公司签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。该费用属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。根据《合同法》第一百一十四条第2款规定，如按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金显然过低，加之本案完全是由于被告过错造成，依据公平和诚信原则，应按照累计已付房款的每日万分之三的标准向原告支付解除合同的违约金公平合理。买卖合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》相关规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告诺德置业、时代百货、金山房产均未作答辩。本院经审理查明事实如下：2016年7月31日，原告与被告诺德置业分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为5-051、5-052)，就原告购买第五层020号、021号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；两套商铺总价均为104万元，由买受人分期付清；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2016年7月31日，原告（委托人、乙方）与百盛公司（受托人、甲方）分别签订两份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定两套商铺的租金标准均为：第1、2、3年每年支付租金62400元；第4、5、6年每年支付租金72800元；第7至第15年每年支付租金83200元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）分别签订两份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛公司向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛公司未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛公司签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛公司应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时公司签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年7月31日，原告向时代百货支付5-020、021号商铺的首期款（含定金）合计104万元。另外，原告在起诉前与北京市中银（珠海）律师事务所签订两份《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费10000元。庭审时，原告确认收到被告时代百货支付的案涉两套商铺2016年10月至2017年1月期间的租金，2600元/月/套，合计20800元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区迎宾南路**[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案商铺所在五层，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，被告诺德置业分别就涉案两套商铺（第五层020号、021号）与原告签订的《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除及款项退还。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，时代百货应将其收取的两套商铺房款共104万元退还给原告。关于解除合同违约金。《商品房买卖合同》第九条约定：合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金。本案中，考虑到被告逾期交房已逾多年，合同约定的按已付房款5%计算的违约金低于按照银行同期贷款利率计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告房款支付之日起计算到合同解除之日，即2020年8月8日起诉状副本送达时代百货之日。另一方面，结合原告与百盛时代签订的《统一经营管理协议书》，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛公司之日起计算为宜。至于时代百货已支付的“租金”，实际上属于时代百货就逾期交付商铺向原告支付的违约补偿，应在原告主张的违约金中予以抵扣。综上所述，结合原告支付房款以及被告时代百货支付租金的情况，计至2020年8月8日，时代百货应向原告支付违约金437528元［104万元×0.3‰×1469天-20800元]。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告张凡与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为5-051、5-052《商品房买卖合同》解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张凡返还购房款1040000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张凡支付违约金437528元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告张凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26850元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  李锡武二〇二〇年九月三十日书 记 员  赵梵亦陈儒敏