兴城市人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽1481民初3527号原告：李宇增，男，汉族，1985年7月24日出生，无职业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：胡卫国，北京汉卓律师事务所葫芦岛分所律师。被告：葫芦岛渤海热电有限公司。地址：兴城市四家屯街道周家村冯家屯164-1号。法定代表人：尚世雨，该公司经理。统一社会信用代码：91211481749762306J。法定代表人：尚世雨，公司经理。委托诉讼代理人：梁秋平，辽宁斯特律师事务所律师。第三人：侯秀敏，女，1969年10月21日生，汉族。住葫芦岛龙港区。身份证号2114211969××××××××。原告李宇增与被告葫芦岛渤海热电有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案，依法适用普通程序进行审理。2020年11月9日庭审，原告李宇增委托诉讼代理人胡卫国，被告葫芦岛渤海热电有限公司委托诉讼代理人梁秋平到庭参加诉讼。2020年11月11日，本院依法追加侯秀敏为第三人，于2020年12月1日开庭审理。原告李宇增委托诉讼代理人胡卫国，被告葫芦岛渤海热电有限公司委托诉讼代理人梁秋平到庭参加诉讼，第三人侯秀敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇增向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖协议书》，判令被告返还已付购房款2,623,673.00元并承担赔偿责任；2、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2016年9月24日，原、被告签订《商品房买卖协议书》一份，主要约定：作为合同甲方的被告将其开发的“山海文苑’’项目第16栋二单元211、212室、三单元321室出售给作为合同乙方的原告；上述三套房产总价款为2623673.00元，被告于合同签订当日出具收款收据一份。并约定甲方保证2017年10月30日前交付；该协议第四条约定：甲方保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。上述案涉房产系被告抵账给第三人，因第三人拖欠原告借款又抵账给原告，因此，原、被告签订案涉商品房买卖协议，双方确已形成商品房买卖合同法律关系。房屋交付期限届满后，被告以种种理由不能交付房产。后发现案涉房产由被告在未告知原告的情况下已经抵押他人。原告认为，被告因销售商品房时未告知已将出售的商品房抵押(或出售）他人的事实，已经构成根本违约，导致商品房买卖协议目的不能实现，依法应承担除返还购房款外，还需承担赔偿责任。故依据相关法律规定，提起诉讼，请求依法支持。被告葫芦岛渤海热电有限公司辩称，一、案涉《商品房买卖协议书》签订并非双方真实的意思表示，应属于名为买卖，实为借贷担保。被告与侯秀敏存在借贷关系，为担保被告的债务履行，被告将其开发的“山海文苑”小区部分房屋与侯秀敏签订《商品房买卖协议书》形式进行担保。侯秀敏因向原告母亲曹丽岩借款无力偿还，二人协商将被告抵押给侯秀敏的部分房屋中的三套（山海文苑小区第16栋二单元211、212室，三单元321室）抵押给曹丽岩。经协商，曹丽岩以其子李宇增名义与被告签订《商品房买卖协议书》，原告与被告无买卖商品房合意，双方之间是利用房屋买卖作为借贷合同担保，双方真实的法律关系是借贷关系，不是商品房买卖关系。二、原告诉请被告返还2623673元无事实和法律依据。原告没有向被告支付购房款，依照民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规定，该买卖协议并非双方真实意思表示，对双方无法律约束力。合同既然无效，任何一方当事人不能获得额外利益，因此，在原告没有支付购房款情况下，要求被告返还购房款，不应得到支持。三、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。请驳回原告的诉讼请求。被告侯秀敏未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。本院经审理查明认定的事实：侯秀敏与曹丽岩存在借贷法律关系，葫芦岛渤海热电有限公司欠侯秀敏借款。2016年9月24日，侯秀敏用本案诉争的房屋，作价262万元抵债给曹丽岩，曹丽岩出具收条一张，内容是“收条今收到侯秀敏贰佰陆拾贰万元整（房屋款262万）（山海文苑小）收款人曹丽岩2016年9月24日”。2016年9月24日，李宇增与葫芦岛渤海热电有限公司签订《商品房买卖协议书》，主要内容是：第一条，房屋的座落位置、面积基本情况。甲方出售给乙方的楼房位于葫芦岛市，“山海文苑”项目第16栋二单元211、212室，建筑面积337.3平方米，三单元321室，建筑面积84.52平方米；第二条，交易价格，甲乙双方同意上述房产211、212室售价为6280元/平方米，按照建筑面积337.3平方米计算，321室售价为5980元/平方米，按照建筑面积84.52平方米计算，总房款合计2623676元；第三条，付款方式，乙方选定第一种付款方式：1、一次性付款，房款总价2623673元；第四条、权利义务，2、甲方保证2017年10月30日前交付乙方使用，商品房达到验收条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；3、甲方保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。协议加盖葫芦岛渤海热电有限公司公章，李宇增签字。2016年9月24日，葫芦岛渤海热电有限公司出具收款收据一张，付款人为李宇增，2623673元人民币，收款事由6栋211、212、321。2020年10月14日，李宇增以本案诉争的房屋已抵押为由，向本院提起诉讼，要求依法解除原、被告签订的《商品房买卖协议书》，判令被告返还已付购房款2,623,673.元并承担赔偿责任。在庭审过程中，李宇增委托诉讼代理人承认侯秀敏所称的给付曹丽岩二个洋房和一个平层，就是本案诉争的房屋，并当庭明确表示以商品房买卖合同主张权利。又查明，李宇增系曹丽岩之子，李宇增没有向葫芦岛渤海热电有限公司交购房款。本案在审理过程中，本院依法对侯秀敏予以询问。侯秀敏秀称，葫芦岛渤海热电有限公司欠其借款9000多万元，用房屋顶欠款，她欠曹丽岩借款，给曹丽岩的房屋是顶账房，然后，他们让在合同上写李宇增名，李宇增与葫芦岛渤海热电有限公司不存在买卖关系，李宇增没有交购房款。上述事实，有当事人陈述，书证为证，已质证，可以采信。本院认为，侯秀敏与葫芦岛渤海热电有限公司存在民间借贷法律关系，葫芦岛渤海热电有限公司偿还借款的方式是以房屋抵债，侯秀敏与曹丽岩之间存在民间借贷法律关系，侯秀敏偿还借款的方式是以葫芦岛渤海热电有限公司用于向其抵债的房屋给付曹丽岩抵债，双方已办理抵债手续，曹丽岩要求将抵债房屋登记到李宇增的名下，是曹丽岩的个人行为。房屋作为不动产，办理产权登记手续必须提交商品房买卖合同，购房发票，因此，李宇增与葫芦岛渤海热电有限公司签订《商品房买卖协议书》，实质是葫芦岛渤海热电有限公司为以后李宇增办理房屋产权证提供必要的手续，葫芦岛渤海热电有限公司履行的义务是协助义务，双方不存在买卖关系。李宇增坚持以商品房买卖合同纠纷为由，向葫芦岛渤海热电有限公司主张权利，系诉讼主体错误，对其起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李宇增的起诉。案件受理费27789元，免收，保全费5000元，由原告李宇增负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  杨昭宁人民陪审员  李晓波人民陪审员  张志裕二〇二〇年十二月一日书 记 员  吴佳炯