江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0982民初5043号 原告：江苏创丰商品混凝土有限公司，统一社会信用代码91320982552488251C，住所地盐城市大丰区大中镇海防村**。 法定代表人：刘成刚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周剑笛（特别授权），江苏兴苏律师事务所律师。 被告：卞忠国，男，1972年3月20日出生，汉族，住盐城市大丰区。 被告：盐城大丰恒盛商品混凝土有限公司，统一社会信用代码91320982MA1MXWDB9J，住所地盐城市大丰区大中镇裕华海防**。 法定代表人：卞忠国，该公司执行董事兼总经理。 被告：盐城大丰创丰建材销售有限公司，统一社会信用代码91320982323898126E，住所地盐城市大丰区大中镇海防村。 法定代表人：韦广同，该公司执行董事兼总经理。 上述三名被告共同委托诉讼代理人：张桂江（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。 原告江苏创丰商品混凝土有限公司（以下简称创丰公司）诉被告卞忠国、盐城大丰恒盛商品混凝土有限公司（以下简称恒盛公司）、盐城大丰创丰建材销售有限公司（以下简称创丰建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告创丰公司的法定代表人刘成刚及其委托诉讼代理人周剑笛，被告卞某忠及三名被告的共同委托诉讼代理人张桂江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告创丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告支付场地租金1275450元（租金计算时间截至2019年8月31日）；2.诉讼费由三被告承担。 事实和理由：原告在大丰区大中镇海防村投资兴办了一家大型混凝土搅拌站，原告在厂区里有下列资产：已经办证的房产、未办证的房产、已经办理国有土地使用权出让的土地、未办理出让的长期租用土地、混凝土搅拌设备、装卸货物的码头、混凝土场地等。被告卞忠国在2014年11月16日与原告签署了《场地租赁合同》，同月19日又签订了《补充协议》，实际租用原告土地24.36亩，租金每年110万元，租期从2014年12月1日至2019年11月30日。租赁合同签署后，被告卞忠国仅仅支付租金至2015年12月，其后租金均未支付。2016年初，大丰区法院在执行中融信担保有限公司与原告担保追偿权纠纷案件时，拍卖了原告已办证的11亩土地及资产，并将原告从裕华镇政府受让的未办证的13.36亩土地上的混凝土场地以936000元的价格进行了拍卖，但该混凝土场地的土地使用权属于原告。卞忠国参与了拍卖，但其仅对11亩享有土地使用权，对其余13.36亩土地不享有豁免租金的特权。截止2019年7月22日，被告卞忠国怠于支付租金1275450元，原告有权主张。被告恒盛公司与创丰建材销售公司属于场地的实际使用人，亦有义务对被告卞忠国支付租金的义务承担共同清偿责任。请求支持原告的诉讼请求。 被告卞某忠、恒盛公司、创丰建材公司辩称：一、我们认为原告的诉讼请求均不能成立，原告起诉三名被告来承担共同责任也没有事实依据和法律依据。1.合同的签订人是卞忠国，但是在租赁合同第11条明确约定了合同签订以后设立大丰丰创建材销售有限公司（名称待核准以后再行确认），后来名称核准的是大丰创丰混凝土销售有限公司，再后来名称变更为盐城大丰创丰建材销售有限公司，因此，本案的原告起诉卞忠国来承担相应的责任突破了合同相对性，合同的相对人是盐城大丰创丰建材销售有限公司；2.恒盛公司成立于2016年，其与原告之间没有合同关系，尽管恒盛公司经营所在地是在案涉场地，但是法律并无规定以经营的场地来作为租赁合同相对人的共同承担义务的主体。恒盛公司经营地点在案涉地点可以是基于和承租人之间的租赁关系或其他可能存在的关系，并不能成为原告要求恒盛公司承担责任的理由；3.盐城大丰创丰建材销售有限公司是本案原告起诉的唯一的适格主体，如果说存在法律责任也应当由盐城大丰创丰建材销售有限公司来承担法律责任。二、答辩人仅差欠原告的租金是8250元，应付租金是从2014年12月1日到收到拍卖成交的裁定书之日即2016年9月30日，共计22个月，每月租金是以110万元除以12月来进行分解，算下来是2016600元，我们已经支付的租金是2008350元。因此，仅差欠租金是8250元。差欠的租金并不是主观上要侵犯原告的利益，在承租以后原告方没有及时妥善的处理原职工及诸多债权人劳资关系、债权债务关系，不断到我们承租场地进行骚扰，导致我们遭受很大的损失。三、原告在本案中具体起诉的是案涉的13.36亩土地，从原告起诉的材料来看，原告并不是13.36亩的合法所有权人，因此，原告无权主张权利，案涉的纠纷产生于2007年10月1日物权法实施以后，物权法第14条明确规定物权的设立、变更、消灭以登记为准，物权是以记载于不动产登记的内容为准，该13.36亩土地如果与诉状中所述缴纳了土地出让金，应当通过土地招拍挂取得，并和国土部门签订土地出让合同，因此，原告诉称其与镇政府形成的土地出让关系不符合我国的相关规定，因此其不享有13.36亩的物权。四、退一步讲，即使本案原告系13.36亩的使用权人，其也无权向被告方来主张租金或者占用费，我们取得13.36亩土地上的地面资产是基于法院拍卖而取得，根据相关法律规定以及执行的相关规定，对于地面资产的取得者应当按照房随地走的原则同时应当取得土地的使用权，实际上目前我国的房地分离的状态要合二为一，只取得一证，13.36亩即使原告享有使用权，他只有在拍卖裁定送达之日2016年9月30日，以这个时间作为基准日对土地的价格进行评估，由地面资产的所有权人卞忠国来受让该土地，同时由卞忠国来支付相应的对价，这才符合法律规定，因此，不存在租赁。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州创丰汽车销售服务有限公司（以下简称苏州创丰公司）与本案原告创丰公司的法定代表人均为刘成刚。 2009年8月8日，大丰市裕华镇人民政府（甲方）、苏州创丰公司（乙方）、大丰市农业局（丙方）签订《补充协议》一份，该协议载明：“经三方于2009年7月2日友好协商，就混凝土项目有关事宜达成如下协议：1、三方继续遵守和执行2009年4月23日《项目投资协议书》，2、根据航道、规建等部门的要求，项目用地进行适当调整；A、疏港路控制线由的路某向南50m，调至112.5m。B、项目用地由控制线界桩向南征用65m×250m=16250÷667=24.36亩，土地价格仍按主合同每亩6万元执行。C、在征用土地南侧预留4亩土地给企业开挖和建设内河泊位（待企业建成投产后逐步实施到位），预留土地不办理出让，但涉及到水利、林业等部门的缴费由甲方帮助乙方申请，尽量能免减免；农民的用地补偿由甲方承担。3、乙方北侧至的空地给乙方长期使用，甲方不得给任何企业和个人用作他用，由乙方一次性补偿给甲方人民币柒万元。4、乙方预付给甲方90万元征用费，甲方和乙协商，乙方同意再支付甲方土地款26.22万元，剩余30万元待甲方将土地理论上办好交给乙方、厂区西侧6m×300m的道路建设好交付给乙方使用，乙方再一次性付给甲方。5、甲方资金紧张，乙方同意借款50万元给甲方，用于乙方土地重用，专款专用……”，大丰市裕华镇人民政府在协议上盖章，并由代表签名，苏州创丰公司的法定代表人刘成刚在协议上签名，大丰市农业局代表在协议上签名。在此协议签订前后，苏州创丰公司分别于2009年4月24日、6月16日、8月21日向裕华镇政府汇款60万元、30万元、76万元。 2010年3月23日，原告创丰公司的法定代表人刘成刚投资在盐城市大丰区大中镇海防村三组设立原告创丰公司，刘成刚为唯一股东，陈某2为监事。2010年7月6日，原告创丰公司取得海防村三组7500平方米的国有土地使用权[土地使用权证号为大土（15）国用2010第073号]。 2014年11月15日，创丰公司委托陈某2将创丰公司资产对外租赁。同月16日，创丰公司与卞忠国签订《混凝土搅拌站租赁合同》，合同载明：“承租方（甲方）：卞忠国，出租方（乙方）：大丰市创丰混凝土有限公司根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本混凝土搅拌站租赁使用合同。一、租赁范围甲方租用乙方的混凝土搅拌站，范围为：搅拌站院墙内的现有土地、码头、设备（不包括所有车辆）厂房（含办公用房和宿舍）、化验室及有关工具等，（具体见租赁物清单），以满足生产销售商品混凝土的需要。二、租赁期限租期一年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止。如延长租期，双方另行续签合同。三、租金标准甲方每月向乙方支付租金人民币10万元，全年按十一个月计取租金（因春节停产少算一个月）……十一、主体预约变更、文本备份及生效1、本合同签订后，甲方将成立大丰市丰创混凝土销售有限公司（名称以登记机关核准为准），公司成立之日起承租人即变更为该公司，此公司与乙方及其所有资产无任何关系。双方也不办理变更手续……”。 同月19日，创丰公司与卞忠国签订《混凝土搅拌站租赁合同补充协议》，协议载明：“承租方（甲方）：卞忠国，出租方（乙方）：大丰市创丰混凝土有限公司甲、乙双方于2014年11月16日签订混凝土搅拌站租赁合同，经双方进一步协商，就该合同中的部分条款作如下变更和补充：一、变更以下内容：1、租赁合同中第2条，租赁期变更为五年，自二0一四年十二月一日起，至二0一九年十一月三十日止。……二、补充如下内容：1、合同第一条约定的“甲方租用乙方的混凝土搅拌站，范围为：“搅拌站院墙内的现有土地、码头、设备（不包括所有车辆）厂房（含办公用房和宿舍）、化验室及有关工具”后增加“资质”。2、甲方租赁乙方租赁物后，以乙方名义进行商品混凝土的生产，乙方对此予以许可和支持，并协调处理好相关管理部门的有关行政许可的平常检查、年度检验等一切工作。3、甲方在生产经营期间产生的税收由甲方承担。5、合同第九条违约责任中补充：（1）甲方如不按期支付租金，按同期银行贷款利率承担违约金；如因甲方租赁后的债权债务的处理妨碍乙方财产的使用，由甲方向乙方承担赔偿责任。（2）乙方协助解决租赁期间所能发生的外界干扰保证甲方正常生产。如乙方因法院和政府行为所造成的合同不能履行，双方均不构成违约，租金按实际天数结算。（乙方已告知甲方出租的搅拌站和车辆已被法院查封）。其他原因造成合同不能改造完毕，每少一年，乙方承担违约金40万元整……”。两份协议上均加盖原告创丰公司印章，陈某2在协议乙方签名。 本院在执行中融信担保有限公司苏州分公司申请执行苏州创丰公司、创丰公司、刘成刚、陈某1、陈某2担保追偿权纠纷一案中，对案涉房屋、土地及地上附着资产进行了评估、拍卖，被告卞忠国竞得该资产。2016年9月29日，本院作出（2015）大复执字第00011号之二执行裁定书，裁定：“一、登记在江苏创丰商品混凝土有限公司所有的座落于盐城市大丰区土地使用权、附属设施、混凝土搅拌楼等（建筑物、附属物明细详见估价报告）[土地使用权证号为大土（15）国用2010第073号]归买受人卞忠国所有。财产所有权自本裁定送达买受人卞忠国时起转移。二、本院已经作出的全部查封裁定效力自行消灭，买受人卞忠国可持本裁定书到房、地产管理机构办理上述房屋产权变更登记手续。” 原告认为被告仅给付了2014年12月1日至2015年12月的租金，要求被告给付2016年1月至2016年9月期间的租金825000元（110万元/12×9个月），2016年10月1日至2019年8月31日期间法院未拍卖处置的13.36亩未办证的土地租金450450元，向本院提起诉讼。 审理中，被告陈述截止2015年9月30日前，陈某2签名经手从被告方领取房屋租金2008350元，且被告在2014年12月1日起至2019年2月3日期间，已给付泵车、搅拌车运费4230387.28元。原告申请证人陈某2出庭作证，陈某2陈述：被告在2016年9月30日之前的房屋租金及泵车、搅拌车运费由其经手，均以租金形式结算，已全部结清。 本院认为，刘成刚与裕华镇政府、大丰市农业局签订的《补充协议》，该协议中“乙方”明确载明为“苏州创丰汽车销售服务有限公司”，苏州创丰公司的法定代表人刘成刚作为代表签字，且在签订该协议前后向裕华镇政府汇款单位为苏州创丰公司，故本院认定与裕华镇政府签订的《补充协议》的“乙方”主体为苏州创丰公司。原告创丰公司与卞某忠签订的租赁合同中约定：“本合同签订后，甲方（卞某忠）成立大丰市丰创混凝土销售有限公司（名称以登记机关核准为准），公司成立之日起承租人即变更为该公司，此公司与乙方及其所有资产无任何关系。双方也不办理变更手续。”此后，卞某忠于2014年12月10日出资设立“盐城大丰创丰建材销售有限公司（曾用名大丰创丰商品混凝土销售有限公司）”，实际履行该租赁合同，故本院认定与原告创丰公司建立租赁合同关系的相对方变更为被告创丰建材公司。 原告与卞忠国签订的租赁合同及补充协议中，租赁物包括土地、码头、设备、厂房、化验室及有关工具、资质等，土地中包括具有土地使用权证的部分和无证的集体土地部分，原告对案涉土地上的房屋未提供合法建设审批手续，本院向城建档案馆调查也未查询到案涉厂房的建设审批手续，因此，该租赁合同应为部分有效，部分无效。2016年9月30日，案涉土地上的房屋、土地使用权、附属设施、混凝土搅拌楼、集体土地上的水泥场地等被法院裁定归买受人卞某忠所有。至此，原告与被告创丰建材公司间的租赁合同实际已无法再继续履行。鉴于双方间租赁合同有效部分和无效部分的租金金额无法区分，被告也不要求区分和返还无效部分的租金，且认可差欠原告租金，故对截止2016年9月30日的租金参照合同予以结算。根据被告的陈述及举证，被告创丰建材公司已给付房屋、土地等租金合计2008350元，结合证人陈某2的证言，按双方间的租赁合同结算，被告创丰建材公司尚差欠2016年9月30日前的租金8316.67元（110万元/12个月×22个月－2008350元）。原告称2014年至2015年12月份的租金已结清，2016年起收取的全部是泵车和搅拌车的租金，主张被告给付2016年1月至2016年9月期间的租金825000元，未能提供证据证实，且与原告提供的证人陈某2的证言不符，本院不予支持。卞忠国系创丰建材公司的唯一股东，不能证明公司的财产独立于自己的财产，应对创丰建材公司给付租金的义务承担连带责任。原告主张对法院未拍卖处置的约13.36亩集体土地仍享有使用权，恒盛公司与创丰建材公司实际使用该场地，要求三名被告给付此部分土地的租金450450元，因原告对该集体土地不具有土地使用权，且因法院的拍卖行为致原告与被告创丰建材公司间的租赁合同无法再继续履行，故原告主张案涉集体土地的租金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告盐城大丰创丰建材销售有限公司给付原告江苏创丰商品混凝土有限公司所欠截止2016年9月30日前的租金8316.67元。于本判决生效后10日内履行完毕。 二、被告卞忠国对被告盐城大丰创丰建材销售有限公司的上述给付义务承担连带责任。 三、驳回原告江苏创丰商品混凝土有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16729元，由原告江苏创丰商品混凝土有限公司负担16679元，被告盐城大丰创丰建材销售有限公司负担50元，于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××96。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  赵 强 人民陪审员  周桂云 人民陪审员  叶 娟 二〇二〇年九月七日 法官 助理  孙 雨 书 记 员  徐 荣 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《中华人民共和国公司法》 第五十八条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。