广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11165号原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地:珠海市香洲区***********、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺，统一社会信用代码：914************284。负责人:肖志斌,行长。委托诉讼代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斐，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：梁合记，男，汉族，1981年10月11日出生，身份证住址：广东省阳江市江城区****************，公民身份证号码：441************237。被告：珠海市金旗房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区*************之二，统一社会信用代码：914***********329M。法定代表人：王某1。原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）与被告梁合记、珠海市金旗房地产开发有限公司（以下简称金旗房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告建行珠海分行的委托诉讼代理人林苏云到庭参加诉讼。被告梁合记、被告金旗房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告建行珠海分行向本院提出诉讼请求：1.被告梁合记向原告建行珠海分行支付借款本金385141.55元及暂计至2020年5月19日止的利息5694.77元、罚息16.99元和复利45.98元，共计390899.29元；2.被告梁合记向原告建行珠海分行支付自2020年5月20日起至借款本息全部清偿之日止，按借款合同约定执行贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利（罚息以本金385141.55元为基数，复利以正常利息、罚息、复利之和为基数）；3.被告金旗房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.确认原告对依法处分抵押房产(珠海市金湾区*****************)所得价款享有优先受偿权；5.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由被告梁合记、被告金旗房地产公司承担。事实和理由：2014年4月14日，原告建行珠海分行与被告梁合记签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十八条约定，被告梁合记申请该笔借款用于购买位于珠海市金湾区*****************房产；合同第二十九条约定，原告建行珠海分行向被告梁合记提供借款42万元整；合同第三十条约定，借款期限为360个月，自2014年4月14日至2044年4月14日；合同第三十七条第一款约定，被告梁合记以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保；合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即月利率为6.00417‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同第三十一条第三款约定，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；合同第三十四条第三款约定，采取等额本息还款方式；合同第三十一条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；合同第十六条第一款第一项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条第二款约定，出现违约情形，原告建行珠海分行有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同第十七条第六款约定，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告建行珠海分行与被告梁合记办理了抵押房屋的抵押预告登记手续。2014年7月10日，原告建行珠海分行依约已将贷款42万元全部发放给被告梁合记。但从2020年3月10日起被告梁合记未能按时履行还款付息义务，截至2020年5月19日，被告梁合记拖欠原告建行珠海分行贷款本金385141.55元，贷款利息5694.77元、罚息16.99元和复利45.98元，共计390899.29元。经原告建行珠海分行多次催收，但催收无果。此外，2014年1月13日，被告金旗房地产公司与原告建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告金旗房地产公司为被告梁合记的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限至被告金旗房地产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行珠海分行保管之日止。但至今被告金旗房地产公司并未办妥上述证件交原告建行珠海分行，故被告金旗房地产公司应对被告梁合记的上述债务承担连带清偿责任。被告梁合记迟延还款已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条等法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，依法作出判决。被告梁合记、被告金旗房地产公司未作答辩。原告就所述被告梁合记借款、未依约还款等事实提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息单、结算欠款金额明细单、个人贷款对账单、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证等证据予以印证；原告就所述被告金旗房地产公司承担保证责任的事实提供了《楼宇抵押贷款合作协议》予以印证；原告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信，且对原告所述被告梁合记欠款的事实及被告金旗房地产公司承担保证责任的事实予以确认。本院认为，原告与被告梁合记签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告梁合记在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，被告梁合记已构成违约。原告要求被告梁合记偿还拖欠的贷款本金、利息、罚息、复利，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。《楼宇抵押贷款合作协议》明确约定了保证担保方式、保证担保范围、保证期间，被告金旗房地产公司应按约定的保证方式和保证范围对被告梁合记的上述债务承担连带保证责任。被告金旗房地产公司承担保证责任后，有权向被告梁合记追偿。被告梁合记以位于珠海市金湾区*****************的房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，但是没有办理正式的抵押登记，原告请求对处分上述抵押物所得价款享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁合记于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还贷款本金381268.07元以及计至2020年12月2日的利息9762.62元、罚息27.59元、复利174.01元；二、被告梁合记于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2020年12月3日计至实际清偿之日止，按中国人民银行上年度最后一次公布的五年以上贷款基准利率上浮10%（每年1月1日调整一次）的基础上加收50%计算的罚息、复利（罚息以未付本金381268.07元为基数，复利以未付利息、罚息、复利之和为基数）；三、被告珠海市金旗房地产开发有限公司对被告梁合记的上述第一、二项债务向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行承担连带清偿责任；被告珠海市金旗房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告梁合记追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7163.49元，案件申请费2475元，由被告梁合记、被告珠海市金旗房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  白 龙人民陪审员  李秋月人民陪审员  李振坤二〇二〇年十二月八日书 记 员  吴佩凤