广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22529号原告：姚焕捷，汉族，男，1991年9月22日出生，住广东省惠来县************。被告：陈龙，汉族，男，1980年6月12日出生，住广西博白县*************。原告姚焕捷与被告陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼,被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除合同；2.被告向原告返还购房款110000元；3.被告向原告赔偿中介费20000元；4.被告赔偿原告购房按揭费2200元；5.被告按总楼价的20%赔偿原告违约金200000元；6.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2020年4月21日，原告与被告以及经纪方佛山市鸿光地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省佛山市南海区*********************，房屋总金额为1148000元，原告在签订合同当天支付20000元作为购房款定金给被告和支付20000元中介费给经纪方。第二天原告才发现合同还规定了卖方要于4月30号前付定金余额90000元，期间原告强烈要求剩余90000元定金需要做第三方资金监管，经纪方强烈反对，要求原告支付定金余额90000元，并口头胁迫不支付便不退还中介费，并且被告可以起诉原告违反合同。之后三方协商，原告于4月30日支付定金余额90000元，并签下合同补充协议。原告于2020年5月8日支付按揭费2200元，并于5月19日出同贷书。之后一直未收到办理房子过户相关事宜，经纪方一直以被告在解决抵押事宜为由未给原告任何进展信息，原告同贷书于8月19日已过期，原告于8月21日以报警胁迫经纪方约被告姐夫出来面谈，期间原告得知本案房子已被查封，被告和经纪方至今未告诉原告查封原因，也未答复原告请求退回定金解除合同的要求。之后原告通过法院查询得知被告就本案房子已和案外人签订买卖合同，并因房屋买卖合同纠纷被起诉，本案房屋于2020年5月7日被查封。现被告存在以下严重违约行为：把部分购房款私自挪用，银行抵押逾期严重；多次催缴也未进行还贷；在签订和履行合同过程中被告与经纪方一直隐瞒在原告签订合同之前已经出售且存在纠纷、房屋被查封的真相，导致合同不能继续进行，侵害了原告权益。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.房地产买卖合同、房地产买卖合同交易补充协议原件各1份，用以证明原、被告的房屋买卖合同关系；3.房产证复印件1份，用以证明产权情况；4.收款收据原件1份、收款证明原件2份，用以证明原告支出中介服务费、定金的情况；5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件2份、网页截图打印件1份，用以证明本案房屋签订合同的时候没有被查封，但在合同履行过程中被查封；6.微信聊天记录打印件1组，用以证明原告与被告协商解决房屋被查封的事情，但被告一直拖延；7.逾期通知书（2020.5.27、2020.6.28）复印件各1份，用以证明原告支付的定金是给被告用于解押，但被告没有专款专用，未办理解押。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。原告举证与本案相关，来源合法，本院对原告证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区*************************，登记权利人为被告。2020年4月21日，原告（买方）与被告（卖方）、佛山市*******（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定卖方将涉讼房屋作价1148000元出售予买方；涉讼物业存在约650000元抵押；由卖方出资提前还贷；原告于签署合同当天支付定金20000元，2020年4月30日前支付剩余定金90000元；在卖方完成涂销抵押手续后10日内办理交易递件手续；在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日原告支付首期款250000元；尾期房款898000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，守约方可要求解除合同，违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；等等。2020年4月29日，原告（买方）与被告（卖方）、佛山市*******（经纪方）签订补充协议，约定涉讼合同关于付款的部分约定变更为：其中约定定金110000元于2020年4月30日前付清；另约定中介方承诺买方贷款按揭费用不能超出2200元。2020年4月21日、2020年4月30日，被告分别出具收款证明，确认共收取原告110000元。原告就涉讼房屋交易支付中介费20000元、按揭费2200元。另查明，根据2020年4月30日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋不存在查封情形，存在抵押情况；根据2020年8月24日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋于2020年5月7日因（2020）粤0605执保2510号案被佛山市南海区人民法院查封，涉讼房屋存在抵押登记情况。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的涉讼合同与补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定支付定金110000元，但至本案庭审终结时，涉讼房屋上仍有抵押登记及因被告其他债务的查封，被告未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，被告因自身原因导致原告合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，现原告诉请解除涉讼合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告因合同收取的定金110000元应返还予原告，对原告该诉请，本院予以支持。被告对合同的解除负有全部责任，被告应承担相应的举证责任。结合涉讼合同关于违约责任的约定、合同履行情况、被告过错和原告实际损失等情况，原告主张按总楼价的20%计付违约金明显过高，本院酌定被告应支付违约金60000元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。按揭费并非涉讼合同履行必然支出的费用，该费用由原告自行承担，对原告诉请被告支付该款，本院不予支持。原告已付中介费属于涉讼合同解除而导致的损失，本院在酌定违约金数额时已纳入考虑，本院对原告诉请不再另行支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姚焕捷与被告陈龙、*******有限公司于2020年4月21日就佛山市南海区*************************签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖关系的权利义务；二、被告陈龙应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金110000元予原告姚焕捷；三、被告陈龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金60000元予原告姚焕捷；四、驳回原告姚焕捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8565.9元、财产保全费5000元，合共13565.9元（原告姚焕捷权已预交），由被告陈龙负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费和财产保全费13565.9元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十一月二十日书记员  罗静雯