黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2876号原告（反诉被告）：陈有，男，1945年9月出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：陈博，黑龙江轩言律师事务所律师。委托诉讼代理人：代成禄，黑龙江轩言律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宇红，女，1970年6月出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告（反诉被告）陈有与被告（反诉原告）王宇红租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈有委托诉讼代理人陈博、代成禄，被告王宇红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向法院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行租赁合同，给付2020年5月1日至2021年4月30日的租金75,000元，并支付违约金5,000元，共计80,000元；2．被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日，原告委托儿子陈会光与被告王宇红续签房屋租赁合同，由被告王宇红继续承租原告所有大庆市让胡路区南三路244号商服二层用于经营学校，租期为五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，租金共计375,000元，于每年4月1日前给付当年租金75,000元。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约交纳了第一年租金，第二年租金应在2020年4月1日前交纳，但被告至今未按约定交付租金，已构成违约。该房屋已经被大庆市之远科学文化辅导学校登记为住所地。为此，原告诉到法院。被告（反诉原告）辩称，对租赁合同没有异议，因疫情影响没有给付租金，同时导致辅导学校无法经营，不是主观违约。被告（反诉原告）向法院提诉讼请求：1.依法确认反诉人与被反诉人于2020年4月27日解除租赁合同；2.依法判令被反诉人返还反诉人违约保证押金5,000元；3.依法判令被反诉人退还77天的房租15,821元。4.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2019年2月27日，反诉人与被反诉人之子陈会光签订了租赁协议，作为办学使用。双方约定租期为2019年5月1日至2024年4月30日，每年租金75,000元。合同签订后反诉人交纳了当年的租金75,000元及违约保证金5,000元。合同履行至2020年1月23日，因“新冠疫情”爆发，学校禁止开课，第一年合同剩余77天无法履行。2020年新冠疫情是不能预见、不能避免并不能克服的重大事件，从2020年1月23日至今，长达8个月封闭学校。反诉人租赁房屋的目的是办学，因疫情影响学校被封闭，无法接收学生到校上课，学校在没有收入的情况下，无法给老师支付工资，到2020年4月学校无能力开工资，2020年4月7日老师全部离职，年前订课的基本全部退费，学校不得已注销。反诉人为了使被反诉人的损失降到最低，于2020年4月27日房租到期前向被反诉人明确提出，解除租赁合同，不再续交租金，张贴出此房转让出租。并告之其他行业可以正常运行，减少损失。被反认人不同意，执意要求反诉人续交房租，但因疫情严重已不再具备办学条件，合同目的不能实现，要求被反诉人履行不可抗力条款，请求确认2020年4月27日解除租赁合同。租赁双方在订立合同时，已经预见到了可能存在不可抗力的情况，并且在合同明确约定遇到不可抗力的情况下怎么处理。该规定实际上属于合同终止处理条款。根据合同可知，当遇到不可抗力时，该条款应当优先适用。因此被反诉人的诉讼请求不符合双方合同约定，请求法庭驳回其起诉。原告（反诉被告）辩称，本案中被告（反诉原告）未按合同约定的时间交付租金，是被告（反诉原告）违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人不得擅自变更或者解除合同，违约方无合同解除权，享有解除权的是守约方。所以即便是被告提前告知原告终止合同，被告（反诉原告）也不享有合同的解除权。本案中，不存在因不可抗力导致合同目的不能实现的情形，原、被告租赁合同的期限为五年，新冠疫情期间确实给被告（反诉原告）使用租赁房屋造成了一定影响，但未导致合同根本不能履行，新冠疫情不同于其他的不可抗力，比如地震、泥石流等自然灾害，案涉的租赁房屋没有灭失，被告又不是疫情期间短期租赁，原告（反诉被告）同意为被告延长租期，所以双方的租赁合同完全可以继续履行。另根据2020年2月26日黑龙江省高院印发的《关于审理涉新冠病毒性××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见（试行）》的通知中第6条第二款以及第14条第一款的规定，在租赁合同能够履行的情况下，承租人要求解除的，不予支持。另，反诉人的陈述不属实，新冠疫情期间反诉人一直利用网络在授课，只是不能到教室面授，实际上对学校的收入没有影响，而且疫情的影响是短暂的，就在9月1日全国中小学都已经开始入学正常授课，所以反诉人以疫情为由要求解除双方长达五年的租赁合同不应得到支持。经审理本院确认事实如下：陈有系大庆市让胡路区南三路**商服所有权人。王宇红承租该房屋开办辅导学校，到期后，双方于2019年2月27日续签了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日止，房屋总租金375,000元。租金支付方式：合同签订之日支付5,000元违约金，如王宇红违约不返还此款。当日一次性支付第一年租金75,000元整，2020年4月1日前付清第二年租金75,000元；2021年4月1日付清第三年租金，以此类推。2020年1月23日，大庆市教育局下发“关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作”的紧急通知。主要内容为：从2020年1月23日起，全市各级各类幼儿园全部停止保教活动。全市中小学校场馆设施一律不对外开放，全市中小学生假期辅导答疑和到校活动一律停止，高三年级寒假补课返校时间另行通知。全市民办文化教育培训机构全部停止培训补习，恢复时间另行通知。各学校须提示学生尽量减少到人员聚集场所活动，不要到自习室、补习班等场所学习。2020年4月1日，王宇红没有及时交纳第二年租金75,000元。原、被告双方通过微信聊天方式进行过房租事宜的沟通，在2020年3月22日原告通知被告交纳第二年租金75000元，4月27日，王宇红向原告表示房子不租了，要求原告另行租给他人。经询问，王宇红陈述在案涉房屋所开办的辅导学校现己注销。庭审中，陈有表示考虑到新冠××疫情的影响，可以给予王宇红延期四至六个月租期。本院认为，陈有与王宇红签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点为：1.王宇红是否存在违约行为。2.案涉租赁合同是否己解除。3.给付租金具体数额。关于王宇红是否存在违约行为的问题。本院认为，案涉债务系交纳租金，属于履行金钱给付债务，双方约定2020年4月1日交纳租金，被告（反诉原告）没有及时交纳，构成违约。被告（反诉原告）抗辩称因新冠××疫情影响，没有及时交纳租金，应属于不可抗力，应免责。本院认为，疫情因素不能够妨碍履行给付金钱义务，更不能导致合同不能履行的客观结果，故对其抗辩不予支持，其逾期交纳租金构成违约，应当承担违约责任。关于案涉租赁合同是否己解除。被告（反诉原告）主张因不可抗力致合同目的不能实现，其己通知原告（反诉被告）解除了合同，对该通知行为是否可以产生合同解除的法律效果评析如下：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的解除分为协议解除和法定解除。被告（反诉原告）于2020年4月27日向原告（反诉被告）提出解除合同，但原告（反诉被告）没有同意，故本案显然不属于协议解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定属于法定解除，适用该条规定应当符合两个条件，一是构成不可抗力；二是合同目的不能实现。本案中，新冠××疫情突发事件超出了双方当事人的合理预判，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当属于不可抗力，符合第一个要件；疫情及疫情防控措施虽属不可抗力,但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除,还应判断是否不能实现合同目的，对此应结合本案具体情形,分析是否存在不能实现合同目的的情形及疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。本案中,在疫情防控期间,受疫情影响被告（反诉原告）不能正常授课,但现已全面恢复正常生产生活秩序,复工复产,双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件,故被告（反诉原告），租赁案涉房屋能够实现合同目的，被告（反诉原告）的主张不符合第二个要件，综上，2020年4月27日,被告（反诉原告）以疫情致其无法正常经营辅导学校，合同目的不能实现为由通知原告（反诉被告）解除合同的行为不能发生租赁合同解除的法律效果，对被告（反诉原告）抗辩合同己解除的理由不予采信。关于应给付租金具体数额问题。原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金。这个时间段虽然新冠疫情有所缓解，但因被告（反诉原告）开办的系学习辅导班，对防疫防控应采取更加严格的措施，致使被告（反诉原告）无法正常开展授课业务，客观上对经营效益产生影响，收入减少。庭审中，被告（反诉原告）虽然没有明确提出要求减少租金，但其提出请求确认合同解除的行为，本身具有减少损失的应有之意，本院结合本案实际情况,从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发,对双方约定的租金,酌情予以调整。根据本案的具体情况,本院酌情将双方2020年5月1日至2020年4月30日的租金确定为50,000元。综上，对原告（反诉被告）的诉讼请求予以部分支持。庭审中，法庭释明被告（反诉原告）是否要求解除合同，其明确表示请求确认2020年4月27日合同己解除，该诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，判决如下：一、王宇红于判决生效后十日内给付陈有违约金5,000元，给付2020年5月1日至2020年4月30日的租金50,000元，共计55,000元；二、驳回反诉原告王宇红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元被告王宇红负担155元，原告陈有负担70元。反诉案件受理费161元由反诉原告王宇红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘晓东二〇二〇年九月七日书记员  刘丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。