河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15357号原告：河南福晟置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路******。法定代表人：丁长瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田慧峰，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡飞，河南明商律师事务所实习律师。被告：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住，住所地河南省安阳市北关区人民大道西段（尚都时代广场**）/div>法定代表人：白恒，董事长。被告：河南恒祥实业有限公司，住，住所地河南省郑州市信息学院路****/div>法定代表人：白恒，董事长。被告：白国法，男，1952年6月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：白恒，女，1978年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。四被告共同委托诉讼代理人：李东风，河南大美圆成律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：王鑫豪，河南大美圆成律师事务所实习律师。原告河南福晟置业有限公司与被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称“恒祥地产”）、河南恒祥实业有限公司（以下简称“恒祥实业”）、白国法、白恒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田慧峰、胡飞，四被告共同委托诉讼代理人李东风、王鑫豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒祥地产向原告支付所欠的租赁费用6070104.42元、违约金1197727元、律师费73000元，以上共计7340831.42元。（此后的违约金以租赁费用为基数，按日万分之六的标准，自2020年8月29日继续计算至实际支付之日）；2、判令被告恒祥实业、白恒、白国法对上述义务承担连带保证责任；3、判令四被告共同承担本案诉讼费用、保全费等原告为实现债权的全部费用。事实与理由：2019年9月17日，原告作为出租方与被告恒祥地产作为承租方就位于郑州市郑东新区××街××号福晟国际2号楼20层整层，建筑面积1191.18平方米的房屋签订了《租赁合同》。合同确认租赁期限为2014年10月17日至2019年10月16日，被告确认原告已经于2014年10月17日将符合约定的房屋交付给被告恒祥地产使用。租赁期间租赁费用标准为2014年10月17日至2016年10月16日，每平方米租赁费用为75元/月。2016年10月17日至2018年10月16日，每平方米租赁费用为83.25元/月。2018年10月17日至2019年10月16日每平方米租赁费用为91.58元/月。合同约定，被告应当于2019年9月30日前一次性向原告支付租赁期限内的全部租赁费用合计5833176元。如被告延迟支付租赁费用，如逾期一日，被告应当按照拖欠租赁费用总金额每日万分之六的标准向原告支付违约金。截止原告起诉之日被告拖欠合同约定的租赁期间的租赁费用已经逾期333天，被告应当向原告支付违约金1165468.565元。租赁期限届满后，被告一直到2019年12月31日才从租赁房屋彻底搬出，将房屋交还给了原告，按照《租赁合同》第十四条约定被告应当按照当年度租赁费用标准计算房屋使用费至被告将房屋交付原告之日。自2019年10月17日起，按照每平方米租赁费用91.58元/月，计算到2019年12月31日的租赁费用合计为272720元。自2019年12月31日，截止原告起诉之日被告已经逾期240天，按照拖欠的合同期满即2019年10月17日至2019年12月31日期间租赁费用总金额每日万分之六的标准计算，被告应当向原告支付违约金为39271.68元。被告使用原告的房屋，应当依法向原告支付租赁费用，但被告至今未向原告支付任何租赁费用合计为6105896元，违约金暂计算到起诉之日为1204740元。合同约定被告白国法、白恒、恒祥实业自愿为被告恒祥地产的义务承担不可撤销的连带保证责任。原告多次通知被告缴纳上述所欠费用，但被告一直未交。为维护原告的合法利益，诉至法院，望判如所请。被告恒祥地产辩称，一、原告主张的租金数额有误，被告恒祥地产实际欠付租金为5799855.42元。(一）原告与被告恒祥地产于2019年9月17日签订的《租赁合同》第三条第一款约定被告恒祥地产的租赁费用标准为每两年递增一次，每次递增10%。2014年10月17日至2016年10月16日的租金为75元/月/㎡，2016年10月17日至2018年10月16日的租金应为82.5元/月/㎡，而非83.25元/月/㎡;2018年10月17日至2019年10月16日的租金应为90.75元/月/㎡，而非91.58元/月/㎡。故，被告恒祥地产在合同约定的整个租赁期间（2014年10月17日至2019年10月16日）应当支付的租金为：2014年10月17日-2016年10月16日：75元/月/㎡×1191.18㎡×24个月=2144124元；2016年10月17日-2018年10月16日：82.5元/月/㎡×1191.18㎡×24个月=2358536.4元；2018年10月17日-2019年10月16日：90.75元/月/㎡×1191.18㎡×12个月=1297195.02元。以上租金总计：5799855.42元。(二）原告主张被告恒祥地产应当按照租赁合同第十四条的约定支付2019年10月17日至2019年12月31日的租金272720元，但并未提交被告恒祥地产逾期搬出租赁房屋的证据。故被告恒祥地产应当支付的租金仅应计算至2019年10月16日。原告主张的2019年10月17日至2019年12月31日的租金272720元没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。二、租赁合同约定的日万分之六的违约金标准显属过高，原告的实际损失为租金所产生的利息收益，因此请求法院按照合同法第一百一十四条第二款之规定参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率（3.85%)对违约金予以酌减。三、租赁合同并未明确约定被告恒祥地产需要承担的赔偿责任范围内包含律师费，因此原告所主张的律师费73000元无法律和事实依据。综上，请求法院查明事实，维护被告恒祥地产的合法权益。被告恒祥实业辩称，一、租赁合同未加盖被告恒祥实业的公章，被告白恒作为被告恒祥实业法定代表人，未经公司作出担保决议便签字代被告恒祥实业为本案债务提供担保，是越权代表；原告未审查被告恒祥实业的公司决议，未尽其审查义务，原告也明知被告恒祥实业未就担保行为加盖公章，也明知被告无法加盖公章，非善意担保权人。依据公司法第十六条、九民会议纪要有关精神，被告白恒代被告恒祥实业签字提供的担保无效，被告恒祥实业无需承担担保责任。二、租赁合同并未明确约定被告恒祥地产应当承担的赔偿责任范围包括律师费，即主债务范围不包含律师费。担保人承担的赔偿责任范围不应超过主债务范围，租赁范围，租赁合同第十八条担保条款约定担保人的担保责任范围包含律师费，该约定超出了主债务范围，超出的部分无效，担保人无需对律师费承担担保责任。因此，应当驳回原告就律师费对被告提出的全部诉讼请求。被告白国法、白恒均辩称，租赁合同并未明确约定被告恒祥地产应当承担的赔偿责任范围包括律师费，即主债务范围不包含律师费。担保合同作为主合同的从合同，担保人承担的赔偿责任范围不应当超过主债务范围。租赁合同第十八条担保条款约定担保人的担保责任范围包含律师费，该约定超出了主债务范围，该超出的部分无效，担保人无需对律师费承担担保责任。因此，应当驳回原告就律师费对被告提出的全部诉讼请求。经审理查明，位于郑州市郑东新区××街××楼××号××套房屋所有权人均为原告。2019年9月17日，原告（甲方、出租方）与被告恒祥地产（乙方、承租方）、被告白国法、恒祥实业、白恒（丙方、担保方）共同签订《租赁合同》，载明，甲方于2014年10月17日已经将有权出租的房屋出租给乙方作为办公用途，乙方同意承租并一直使用房屋至今，租赁房屋坐落于郑州市郑东新区××街××号福晟国际2号楼20层整层，面积按照房产证建筑面积计算，为1191.18平方米。双方约定租赁期限为5年，自计租起始日开始计算。乙方租赁费用标准如下：每两年递增一次，每次递增10%。2014.10.17-2016.10.16，租赁费为75元/月/㎡,每年的租赁费用合计为75×1191.18=89339元/月。2016.10.17-2018.10.16，每年的租赁费为83.25元/月/㎡,租赁费用合计为83.25×1191.18=99166元/月。2018.10.17-2019.10.16，租赁费为91.58元/月/㎡,租赁费用合计为91.58×1191.18=109088元/月。乙方装修如需要报批的，由乙方自行报审并承担全部费用。乙方于2019年9月30日前一次性向甲方支付租赁期限内的全部租赁费用。甲方已经于2014年10月17日将符合合同约定的房屋以房屋现状交付给乙方正常使用至今，双方在2014年10月17日对租赁房屋进行验收，符合合同约定的租赁房屋现状交付条件，并于当日将租赁房屋正式交付乙方，现乙方对此予以确认，2014年10月17日即为租赁房屋正式交付之日。自甲方依约向乙方交付房屋之日起，产生的水电、物业管理费用由乙方承担。乙方逾期缴纳的，应按供应单位的规定承担滞纳金，逾期缴纳水费、电费、物业费达15日的，甲方有权直接解除合同。乙方欠缴租赁费用、或欠缴水电费等乙方应承担的费用，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，乙方必须在5日内撤出租赁房屋，乙方所交租赁费用不再退还，同时甲方有权向乙方追索其他赔偿。因违反本款约定导致合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。若乙方未能按时向甲方交纳租赁费用，每延迟一日，乙方应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之六向甲方支付滞纳金。逾期3日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。该赔偿额不低于合同解除之日所属的租赁年度12个月的租赁费用总额，如不足以弥补甲方所遭受的损失，乙方仍应赔偿。乙方未能按时向甲方交纳租赁费用，甲方有权停水停电，由此产生的损失和责任，由乙方自行承担。如合同提前终止、解除或届满后不再续租的，乙方应于5日内搬迁完毕。乙方无须支付该搬迁期间内的租赁费用给甲方。但乙方应结清应缴纳的水电费用。搬迁超过5日的，按照合同约定的当年度租赁费用标准计算收取房屋使用费至乙方将房屋交付甲方之日止。担保方为乙方在本合同项下的义务承担不可撤销的连带保证责任，担保期限自主债务还款期限届满之日起两年。担保的范围包括但不限于租赁费用、违约金等以及甲方因实现债权所发生的诉讼费、保全费、担保费、差旅费和律师费等所有费用。被告白恒在合同丙方签名处签名并同时书写其个人名字并备注为“恒祥实业法人”。2019年7月30日、8月6日、11月4日、12月23日，经涉案房屋的物业公司开具物品放行单，被告陆续从涉案房屋处拉走部分办公物品。2019年11月25日，被告恒祥实业向郑州方园物业管理有限公司转款25769元，摘要显示系付物业费。2019年12月3日，该物业公司向被告恒祥实业出具河南增值税普通发票5份，载明物业服务费分别为1441元、10000元、10000元、电费为2592元、车位服务费为1736元。诉讼中，被告提交“物业小乔”与被告恒祥地产办公室行政主任赵孟鑫的聊天记录显示，被告恒祥地产于2019年11月25日陆续与涉案房屋的物业交涉搬离房屋的事宜，询问物业，被告能否搬离，物业小乔回复“还得给置业上确认一下，只要他们那边没问题，俺这边都没问题”“置业没有同意搬，物业没有办法给你放行”，12月18日，微信聊天中显示物业没有接到被告可搬离涉案房屋的通知。庭审中，原被告均确认被告未支付过涉案房屋的任何租金。原告称12月31日后涉案房屋有部分已对外出租。另查明，被告恒祥地产系被告恒祥实业的唯一法人股东。以上事实由原告提交的产权证、租赁合同、物业服务合同备案表、营业执照、企业信用信息公示公告、物品放行通知单、发票、光大银行贷记通知，被告提交的企业信用信息公示公告、企业股东及出资信息、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告各方共同签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照上述合同约定履行相应的义务。原告已向被告恒祥地产交付合同约定的房屋，被告恒祥地产应当按照合同约定支付相应的房屋租金。依照合同约定，合同期限内，被告恒祥地产应付租金为5833176元（89339×12×2＋99166×12×2＋109088×12），被告恒祥地产至今未支付。在合同到期后，原告与被告恒祥地产均无续租的意思表示，双方合同因到期而终止，被告恒祥地产应当及时将其物品搬离并将房屋退还给原告，原告对被告恒祥地产的搬离亦应尽到相应的配合义务。据原告提交的物品放行单及被告恒祥地产提交的微信聊天记录显示，在合同到期日前，被告恒祥地产已在陆续搬离，在恒祥地产于2019年11月25日支付完毕欠付的物业费、电费、车位费后，因原告不同意被告恒祥地产搬离，物业公司不予放行，导致被告恒祥地产无法实际搬离，故对于合同到期后的房屋占有使用费应计算至2019年11月25日，为141814.40元（109088÷30×39天）。对于2019年11月26日后的房屋占有使用费用系原告自行扩大的损失，对该部分损失应由其自行负担。故，被告恒祥地产现应向原告支付租金5833176元、房屋占有使用费141814.40元，共计5974990.4元。对原告主张的房屋租赁费用超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金1197727元，合同约定被告恒祥地产应于2019年9月30日前一次性向原告支付租赁费用。未能按时缴纳租金的，每延迟一日，被告恒祥地产应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之六向原告支付滞纳金。原告未按照合同约定支付租金构成违约，因合同约定违约金标准过高，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑被告恒祥地产的违约时间、违约程度及本案合同实际履行情况等因素，本院酌定被告恒祥地产支付原告597500元作为违约金，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告恒祥地产违约行为的适当惩罚。对原告主张过高部分本院不予支持。关于原告主张的律师费，租赁合同中对此并未约定，原告也未提交相应的转款凭证证明其实际支出了该费用，且本院已部分支持原告的违约金诉求，故对其主张的律师费，本院不予支持。关于被告白恒、白国法的责任承担问题，被告白恒、白国法均在租赁合同担保人处签字盖章，自愿对合同项下的义务承担不可撤销的连带保证责任，原告在保证期间内主张权利，故被告白国法、白恒应当对被告恒祥地产的上述债务承担连带清偿责任。关于被告恒祥实业是否承担担保责任的问题，租赁合同中明确列明被告恒祥实业系担保人，为被告恒祥地产提供担保，而恒祥地产系被告恒祥实业的唯一股东，合同上虽未加盖恒祥实业的公司印章，但被告白恒作为被告恒祥实业的法定代表人在租赁合同的担保人处签名确认，表明被告白恒代表公司签字提供担保，是经过了股东的同意，不构成越权代表，被告恒祥实业的担保依法成立。现原告在保证期间内向被告恒祥实业主张权利，故对原告要求被告恒祥实业承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告河南福晟置业有限公司支付房屋租赁费用5974990.4元及违约金597500元；二、被告白国法、白恒、河南恒祥实业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告河南福晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63186元，减半收取31593元，保全费5000元，共计36593元，由原告河南福晟置业有限公司负担3830元，由被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司、白国法、白恒、河南恒祥实业有限公司共同负担32763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月十八日书记员  刘宏丽