福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初1491号 原告：谢伟东，男，1990年3月16日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈火木，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被告：东山县正兴房地产开发有限公司，住所地福建省东山县铜陵镇铜兴路沙坎**。统一社会信用代码91350626751371232T。 法定代表人：姚文韬。 被告:姚文韬，男，1965年11月5日出生，汉族，住福建省东山县。 原告谢伟东与被告东山县正兴房地产开发有限公司（以下简称“正兴公司”）、姚文韬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢伟东及其委托诉讼代理人陈火木，被告正兴公司的法定代表人姚文韬、被告姚文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢伟东向本院提出诉讼请求：1.判令正兴公司继续履行与谢伟东签订的《商品房买卖合同（预售）》，立即将坐落于东山县（项目备案名称：金竹苑）1幢1501室房屋交付给谢伟东使用，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等安全使用商品房的相关配套设备、文件和信息；同时，判令正兴公司协助谢伟东办理房屋所有权转移登记至其名下；2.判令正兴公司支付逾期交房违约金139450元、逾期办证违约金84075元，两项违约金暂合计223525元。（逾期交房违约金以987957元为基数按日万分之一点五的标准，自2018年1月1日起计算至正兴公司实际交房之日止，逾期办证违约金以987957元为基数按日万分之一的标准，自2018年4月1日起计算至正兴公司房屋所有权转移登记完成之日止。暂计至2020年7月30日的逾期交房违约金为139450元、逾期办证违约金为84075元）。2020年8月24日，谢伟东申请追加姚文韬为共同被告，并增加第三项诉讼请求为：判令姚文韬对上述债务向谢伟东承担连带清偿责任。事实和理由：2017年6月23日，谢伟东与正兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：谢伟东向正兴公司购买坐落于东山县（项目备案名称金竹苑）1幢1501室房屋，全部购房款为987957元。正兴公司应于2017年12月30日前将符合条件的房屋交付使用，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期交付超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，正兴公司按日向买方支付全部购房款万分之一点五的违约金。买方未能在房屋交付之日起90日内取得所有权证书的，正兴公司自逾期之日起每日按全部购房款的0.01%支付违约金。合同签订后，谢伟东依约支付全部购房款987957元，正兴公司出具发票确认收到购房款，并办理商品房预售合同的登记备案手续。正兴公司至今未依约将案涉房屋交付使用，谢伟东至今也未取得案涉房屋所有权证书,正兴公司已构成违约，应承担违约责任。同时正兴公司是自然人独资的一人公司，股东为姚文韬，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，姚文韬应对正兴公司的债务承担连带责任。特提起诉讼，主张上述诉讼请求。 正兴公司辩称，案涉楼盘总共70多套，现已交付40多套，有26户已经入住。因为电力设计图纸不符合要求，电力设备改装在地面上，规划验收没有通过，导致整个楼盘逾期交房，正兴公司已尽力办理相关的验收手续。对谢伟东主张的诉求均有异议，不同意赔偿。 姚文韬的答辩意见与正兴公司一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正兴公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为姚文韬。2003年7月1日成立，主要的经营范围包含房地产开发、销售、出租及相应的物业管理，建材销售。2017年6月23日，谢伟东（买受人）与正兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定谢伟东购买由正兴公司开发的址在东山县铜陵镇大沃街海港路10号1幢1501室商品房，总价款987957元。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同、不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，谢伟东支付全部购房款987957元。2020年8月4日，谢伟东诉至本院，请求判如所请。 本案审理过程中，对双方争议的主要焦点，分析如下： 一、关于谢伟东主张正兴公司立即交付案涉商品房的问题。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，可看出竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节和法定条件。房地产开发项目竣工后，开发商应向当地行政主管部门提出竣工验收的申请，由勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，并通过相关的消防备案。案涉商品房所在楼盘属于住宅小区，交付时要达到验收合格，应以建设单位及有关行政主管部门完成综合验收为标准。庭审中，正兴公司抗辩有通过四方验收，但未提供任何竣工验收合格的证明材料，无法证实其主张。作为开发商不得怠于履行义务，应当考虑购房户的利益，及时办理工程竣工验收的相关手续，并取得验收证明，才能具备法定的交付条件。另依照《商品房买卖合同》第十一条约定可看出，商品房交付使用时，正兴公司应当出示满足第九条约定的证明文件。鉴于案涉商品房尚未达到法定的交付条件，谢伟东要求立即交付商品房及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等相关证明文件的诉请，不予支持。 二、关于谢伟东主张正兴公司支付逾期交房违约金的问题。 《商品房买卖合同》及合同附件补充协议中关于交付期限、逾期交房的违约责任等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，谢伟东已按约支付全部购房款，但至今正兴公司未按合同约定将符合条件的商品房交付使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。正兴公司提出案涉楼盘因电站房改建，覆盖率超过73平方米，工程无法进行竣工验收并导致逾期交房，该主张不属可以顺延交房的情形，不能减轻其延迟交房的责任。依据合同约定，正兴公司自2017年12月31日起构成逾期交房，至今逾期交房已超过90日，现谢伟东请求正兴公司支付逾期交房违约金，予以支持。合同约定按已付房款的日万分之一点五计算逾期交房违约金，根据漳州地区的审判实践，并结合公平原则予以衡量，该违约金标准应适当调整，本院调整为按已付房款的日万分之一计算。经核算，自2018年1月1日起至2020年7月30日止的逾期交房违约金为93065.5元（987957元×0.0001/天×942天）。 三、关于谢伟东主张正兴公司支付逾期办证违约金的问题。 根据《商品房买卖合同》第二十条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“交付使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”。本院认为，案涉商品房未实际交付，在此前提下主张逾期办证违约金的条件并未成就，也即正兴公司是否构成逾期办证尚无法确定，故谢伟东主张逾期办证违约金，没有依据，不予支持。 四、关于姚文韬是否承担连带清偿责任的问题。 正兴公司是姚文韬一人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，姚文韬未举证证明其在每一会计年度终了时已编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。也未举证证明其个人财产独立于公司财产，应承担举证不能的法律后果。谢伟东主张姚文韬对正兴公司的债务承担连带清偿责任，于法有据，予以支持。 综上所述，本院认为，对谢伟东的诉讼请求，合法有据的部分，予以支持。其他部分，予以驳回。正兴公司的抗辩主张，未提供证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、东山县正兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向谢伟东支付逾期交房违约金（违约金计算：自2018年1月1日起至案涉商品房交付之日止，以购房款987957元为基数，按日万分之一的标准计算，至2020年7月30日止为93065.5元）； 二、姚文韬对本判决第一项主文所确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回谢伟东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15703.3元，减半收取计7851.65元，由谢伟东负担4632.47元，由东山县正兴房地产开发有限公司、姚文韬负担3219.18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  游少莉 二〇二〇年十一月二日 书记员  沈雪娟 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金