苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5269号 原告：陆逢春，男，汉族，住江苏省泰兴市。 原告：杨婷，女，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：朱旋（代理上述两原告），江苏通达瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍莹（代理上述两原告），江苏通达瑞律师事务所实习律师。 被告：崔旭东，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：杨培凤，女，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈登峰（代理上述两被告），江苏夺锦律师事务所律师。 原告陆逢春、杨婷与被告崔旭东、杨培凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月26日公开开庭审理。原告陆逢春及两原告共同委托诉讼代理人朱旋、霍莹，被告崔旭东及两被告共同委托诉讼代理人陈登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆逢春、杨婷向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房定金50000元；2、判令两被告支付原告合同违约金642000元；3、判令本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由：2020年7月17日，原、被告及中介三方签订了《房屋买卖(居间)合同》，约定两被告将名下位于姑苏区虎池路星光耀花园X幢XXXX的房屋出售给两原告，价格为3210000元。合同签订当日，原告根据约定向被告支付了购房定金50000元，而被告未能按约在2020年8月15日前提供挂牌、网签所需材料。经查询，案涉房屋已于2020年7月20日被苏州市姑苏区人民法院查封。2020年8月24日，原告发函要求被告在规定期限内涤除该房屋继续交易的客观障碍，并提供挂牌、网签等所需材料、配合原告办理网签挂牌手续，被告收件后明确表示无法按约履行义务。为防止损失继续扩大，2020年8月29日，原告书面通知二被告解除房屋买卖合同，并要求二被告按合同约定退还定金并支付违约金，但被告至今未支付上述款项。 被告崔旭东、杨培凤共同辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。1、原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，双方应当信守履行，在本案中，原告单方面在不具备约定或法定情形时，擅自解除合同是对契约的违反。被告作为信守契约的一方不存在违约，因此不应当承担返还购房定金及支付违约金的责任。2、退一部分讲，即便法院认定被告存在违约，我方认为违约金过高，应调整为不超过实际损失的范围。3、原告单方解除合同，系违约行为，被告要求原告按照原合同履行以实现合同目的，如果原告坚持解除合同，被告将提起反诉追求原告的违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖（居间）合同、支付宝转账记录、收款收据、微信聊天记录、民事裁定书、不动产登记簿查询记录、律师函及回函、EMS邮单、解除查封申请书、担保书、申请书、变更财产保全民事裁定书、财产查封异议书等证据，原告申请马某作为证人出庭。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月17日，原告陆逢春、杨婷（买受方、乙方）与被告崔旭东、杨培凤（出售方、甲方）、苏州正拓房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：房屋坐落于苏州市虎池路1588号星光耀花园X幢XXXX室，价款为321万元；2、乙方于2020年7月17日前支付甲方定金50000元；乙方同意于办理资金托管手续之日起三个工作日内按照苏州现行银行贷款政策将不低于银行要求的最低首付比例的首付款存入政府管理部门指定的资金托管银行账户，乙方委托丙方办理贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准。贷款款项由乙方委托贷款银行直接支付至资金托管账户；乙方于2020年8月30日前直接支付甲方66万元；3、甲乙双方同意授权丙方或其指定的第三方办理房屋挂牌、送审、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙须在2020年8月15日前向丙方提供挂牌、送审材料并配合办理送审、网签挂牌手续。双方须在2020年8月16日前向丙方提供合法证件和资料办理资金托管手续，乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需要贷款的，应在办理资金托管手续后五个工作日内提供贷款所需要的全部材料。甲乙双方应于乙方贷款到达资金托管账户七个工作日内办理过户手续；甲方承诺于款清腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交与乙方。甲方承诺于2020年12月31日前办理完毕户口迁移手续。甲方保证腾空交钥匙前该房屋及其附属设施费无纠纷、无欠费；4、甲方保证本合同所述各项情况属实，且对该房屋享有完整所有权或者使用权，并保证已经取得该房屋共有人的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务纠纷、税务及租赁、抵押权、被查封等事实，则由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应当承担违约责任；甲乙双方应当按照本合同约定积极配合办理挂牌、送审、网签、资金托管等相关手续，提供交易所需要的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按照本合同约办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为延迟履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除合同并向乙方要求支付房屋成交价的20%作为违约金。5、在其他事项手写部分明确，甲方保证产权清晰无纠纷、无抵押。 上述协议签订当日，陆逢春、杨婷支付崔旭东、杨培凤购房定金50000元。 2020年8月7日，中介工作人员马某通过微信告知崔旭东需要提供身份证、物业费发票，否则无办法办理网签；后于2020年8月10日、8月14日再次催促崔旭东提供网签所需材料，并告知约定期限及违约责任；于8月15日明确告知崔旭东今天为最后期限，否则将按照合同约定支付违约金。崔旭东回复称，因为一起纠纷还没有处理完，也不是人为造成的，我也在积极处理，烦请解释和理解；8月16日，崔旭东向中介马某提供了涉案房屋被查封的裁定书及不动产登记簿查询记录，并进行了再次沟通。此后，双方经多次沟通，未能达成解决方案。 2020年8月24日，陆逢春、杨婷委托江苏通达律师事务所向崔旭东、杨培凤发出《律师函》一份，载明：双方签订《房屋买卖（居间）合同》后，委托人向贵方已经支付定金5万元，但贵方一直未能如约提供挂牌、网签所需材料。经房屋中介与贵方沟通并查询该房屋产权信息，委托人得知该房屋已于2020年7月20日因贵方债务纠纷被苏州市姑苏区人民法院查封，故致函如下：贵方在收到本函之日起三日内涤除该房屋继续交易的障碍，并提供挂牌、网签等所需材料、配合委托人办理网签挂牌手续。如贵方未按时履行上述义务，委托人将根据委托人的授权，通过法律途径追究贵方相关责任。届时贵方除配合委托人继续履行房屋买卖合同外，还将额外承担迟延履行赔偿金并面临信誉损失。后该《律师函》于2020年8月25日送达崔旭东、杨培凤。 2020年8月26日，崔旭东、杨培凤回函称，2020年7月20日涉案房屋被苏州市姑苏区人民法院查封，导致该房屋买卖合同约定的后续事项无法按期予以办理，我方对此深表遗憾。查封该房屋是在双方签订买卖合同之后发生的，我方并非怠于履行合同义务，而是由于查封行为这一不可抗力的原因，导致我方无法按期履行合同义务。我方在得知该房屋被查封后，一直在积极与法院沟通，以我方另外一套房产提供担保，请求法院解除涉案房屋查封，目前法院正在审查处理之中。因为需要一定时间和过错，肯定不是三天时间能够处理完毕的，因此我方对贵方提出的收到本函三天之内涤除该房屋继续交易的障碍这一要求，不能接触。请求给我方一个合理期间，并相信我方会妥善解决解除查封的问题，涤除该房屋继续交易的障碍。 2020年8月29日，陆逢春、杨婷委托江苏通达律师事务所回复《律师函》称，贵方与第三人纠纷导致按涉房屋被查封不属于不可抗力；贵方的行为已经构成违约，我方有权依据《房屋买卖（居间）合同》第六条第1、2款规定解除合同。因贵方延迟提供挂牌送审材料已逾期10天，且在收到我方发函后贵方明确告知无法在规定期限内涤除案涉房屋继续交易的障碍，无法按期履行义务，为避免损失进一步扩大，致函如下：1、我方于2020年8月29日正式解除与贵方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、贵方在收到本函之日起3日内返还委托人定金5万元并支付违约金64.2万元。后该《律师函》于2020年8月30日送达崔旭东、杨培凤。 另查明，苏州市姑苏区××光耀花园××2501不动产登记产权人为崔旭东、杨培凤，共同共有。2020年7月17日，本院作出（2020）苏0508民初3324号民事裁定书，冻结崔旭东名下银行存款50万元或查封、扣押相应价值的财产。后本院于7月20日对涉案不动产采取了查封措施。8月12日，崔旭东向本院申请解除对涉案房屋的查封措施，同时提出以崔旭东、杨培凤共有的苏州市友新新村XX幢XXX室房产为担保；8月16日，崔旭东、杨培凤出具《担保书》一份，要求以其共有的苏州市姑苏区友新新村XX幢XXX室的房产作为担保，解除对苏州市姑苏区虎池路1588号星光耀花园X幢XXXX室房产的查封；8月17日，杨培凤向本院提交《财产查封异议书》，要求解除对涉案房屋的查封措施；9月10日，本院出具民事裁定书，解除对涉案房屋的查封措施。 证人马某出庭陈述，网签需要提供双方的身份证、结婚证、户口本以及物业费发票。如果房屋被查封是无法办理网签手续的。买方的相关材料是在8月6日给我的，卖方是我去他家里拍的，也是8月6日，但是没有崔旭东身份证和物业费发票。 庭审中，崔旭东陈述，当时和中介说不想添麻烦，是因为我正在处理这个事情，是善意的而非恶意隐瞒，后来8月14日我的案子二次开庭没有解决这个问题，所以8月15日和中介说了这个事情，但是物业费发票和身份证没有给中介。后来中介就说对方不想买房子，所以我就不提供了。 陆逢春、杨婷陈述，现在已经没有购买涉案房屋需要。在2020年8月31日已经与其他签订了新的房屋买卖合同，也是在星光耀，9月底过户入住的。关于损失，主要有定金、律师费、诉讼费，还有就是卖方子后住朋友家里，老婆没有地方住就回老家了。 本院认为，陆逢春、杨婷与崔旭东、杨培凤之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约履行。 按照合同约定，双方均应在2020年8月15日前向中介提供办理网签等相关手续的材料，但经中介多次催告，崔旭东未能按照合同约定履行出卖方的相应义务。同时，在合同履行过程中，因崔旭东过错导致涉案房屋被查封，无法办理网签、过户手续。经陆逢春、杨婷发函催告并要求限期履行后，崔旭东仍未能消除继续履行合同的障碍，导致崔旭东、杨培凤迟延履行合同义务达十日之久，符合合同约定的解除情形。故陆逢春、杨婷有权依法行使解除权，解除时间以载明解除内容的《律师函》到达崔旭东、杨培凤时即2020年8月30日为准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，崔旭东、杨培凤应当返还陆逢春、杨婷定金50000元，同时承担相应的违约责任。陆逢春、杨婷根据合同约定要求被告支付相当于成交价格20%即642000元的违约金。本院审查后认为，违约金兼具惩罚与弥补功能，应以守约方的实际损失为基础。虽本案纠纷因被告违约而引发，但考虑到崔旭东、杨培凤事先并不知情，不存在恶意隐瞒的情形；在知晓房屋被查封后，也积极采取措施以消除房屋交易障碍，不存在恶意拖延的故意；同时，考虑到房地产市场交际价格波动不大，陆逢春、杨婷及时另行购房避免了损失扩大等原因，本院认为适用合同的违约金标准过高，考虑本案的实际情况、违约方的过错程度及守约方的实际损失等因素，酌情确定崔旭东、杨培凤应在返还50000元定金的基础上，再向陆逢春、杨婷支付违约金50000元。陆逢春、杨婷超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告崔旭东、杨培凤于本判决生效之日起十日内返还原告陆逢春、杨婷定金50000元。 二、被告崔旭东、杨培凤于本判决生效之日起十日内支付原告陆逢春、杨婷违约金50000元。 三、驳回原告陆逢春、杨婷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10720元，减半收取5360元，财产保全费4020元，合计9380元，由原告陆逢春、杨婷负担4210元，被告崔旭东、杨培凤负担5170元。被告负担部分于本判决生效之日起十日支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 茹艳爽 书 记 员 冯 涵