福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2834号 上诉人（原审原告）：张磊，女，1975年1月18日出生，苗族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：陈少杰，福建仁胜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志源，福建仁胜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州骏丰房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇东兴路与208省道交叉路口西南侧，统一社会信用代码 91350681MA2Y45365C。 法定代表人：陈**来，总经理。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所执业律师。 上诉人张磊因与被上诉人漳州骏丰房地产开发有限公司（以下简称：骏丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张磊的委托诉讼代理人陈少杰，被上诉人骏丰房地产公司的委托诉讼代理人蓝金成、杨惠贞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费均由骏丰房地产公司负担。事实和理由：1.骏丰房地产公司向张磊大肆宣传夏漳城际轨道R3线动工在即，在《置业计划书》中明确注明了R3线，进行虚假宣传，使得张磊陷入错误认识，从而作出错误的意思表示，与骏丰房地产公司签订格式条款的购房合同，导致出高价购买骏丰房地产公司的楼房。骏丰房地产公司的行为构成欺诈，违反公平原则，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第72条规定，可以认定双方签订《商品房买卖合同（预售）》显失公平。2.一审认定“宣传单“所涉允诺内容并非针对商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施，没有证据证明骏丰地产公司的宣传内容对《商品房买卖合同（预售）》的订立及房屋价格有重大影响实属错误。骏丰房地产公司未披露R3线的重大事项问题，属于隐瞒真实情况，存在欺诈行为，对张磊在签订合同中的抉择产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第68条规定，骏丰房地产公司应担承担违约责任。3.骏丰房地产公司构成欺诈行为与涉案房屋是否经过骏工验收合格，是否符合合同约定交付条件并没有任何关联性。4.根据《中华人民共和国广告法》第四条、第二十六条及《房地产广告发布规定》第三条规定，骏丰房地产公司的虚假宣传属于违法行为。 骏丰房地产公司辩称，R3线的相关信息并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所指的“商品房规划范围内的房屋及相关配套设施”，且未载入涉案《商品房买卖合同（预售）》内容。张磊以不属于合同组成部分的事由要求骏丰房地产公司承担违约责任的主张缺乏事实和法律依据。双方签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已实际履行。R3线规划为政府实施的公共设施，且信息公开，并非骏丰房地产公司所能决定，不是商品房买卖过程中应当予以披露的重大事项。张磊关于骏丰房地产公司故意隐瞒真实，虚假宣传，存在欺诈行为，签订的合同显失公平等上诉理由均缺乏事实和法律依据。张磊上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 张磊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令骏丰房地产公司向张磊支付违约金合计人民币227418.25元（按购房款909673元的25%计算）；2.本案诉讼费由骏丰房地产公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月14日，张磊与骏丰房地产公司签订编号为350681010001032017005940的《商品房买卖合同（预售）》，约定张磊向骏丰房地产公司购买坐落于龙海市商品房，单价为每平米人民币13458.69元，总价款人民币909673元。合同约定：买受人应于2017年8月1日前支付首期房价款279673元，余款630000元向商业银行或公积金中心申请贷款支付；出卖人应当于2019年12月30日向买受人交付商品房；合同同时还对双方的其他权利义务作出了明确约定。合同签订后，张磊依约向骏丰房地产公司支付了购房全款。讼争商品房所在Ａ区1＃楼于2019年6月4日竣工消防备案；2019年8月15日竣工验收；2019年9月27日办理工程竣工验收备案。2019年11月20日，骏丰房地产公司向张磊发出通知，要求张磊于2019年11月30日办理交房手续，该通知于2019年11月26日由张磊本人签收。涉案商品房至今尚未实际办理交房手续。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，由于骏丰房地产公司的宣传单所载明的“R3线（规划中）、港尾城际站旁、迅达厦门岛内、海沧及周边城市，成就湾区黄金枢纽”等内容未写入讼争的《商品房买卖合同》，且“宣传单”所涉允诺内容并非针对商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施，没有证据证明这些宣传内容对于讼争《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。仅凭骏丰房地产公司的宣传单不足以认定张磊因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。骏丰房地产公司的宣传行为应属于要约邀请范畴，不作为《商品房买卖合同》的组成部分。R3线通车规划为公共设施且相关信息具有公开性，并非骏丰房地产公司所能决定，因此，张磊以骏丰房地产公司虚假宣传为由，主张骏丰房地产公司的行为构成欺诈的理由不能成立。综上所述，本案中没有证据证明在讼争《商品房买卖合同》订立前或者订立过程中，骏丰房地产公司向张磊故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况，并导使张磊做出了订立合同的错误意思表示，骏丰房地产公司的行为不构成欺诈。张磊以骏丰房地产公司构成欺诈为由，主张骏丰房地产公司承担违约责任缺乏事实和法律依据，不予支持。讼争《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，且未违反法律法规的禁止性规定，其效力依法应予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告张磊的诉讼请求。本案案件受理费4711元，适用简易程序减半收取2355.5元，由原告张磊负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，漳州市公证处作出的（2020）漳证民内字第9470号《公证书》保全证据，操作行为内容为：中华人民共和国国家发展和改革委员会网站的＜政务公开＞显示：关于福建省海峡西岸城际铁路建设规划（2015－2020年）的批复（发改基础＜2015＞2123号＝国家发展和改革委员会－2015.10.03。漳州市人民政府网站点击搜索新浪：厦漳城际轨道R3线漳州段正式报批－2014.08.26；点击搜索厦门日报：厦漳城际轨道R3线可行性报告月底提交－2014.09.11；点击搜索东南早报：厦漳城际轨道预审方案上报国家，争取年内开展全线地质勘测－2015.04.27；点击搜索中国铁道网：漳州将建厦漳城际环线渝长厦高铁规划途径漳州－2015.06.18；点击搜索海峡都市报：厦漳城际轨道R3线年底开建，到厦门岛内仅50分钟－2015.07.21；点击搜索海西晨报：厦漳城际铁路环线可行性通过审核－2015.09.09；点击搜索海峡导报：厦漳城际轨道进入环评－2016.11.23等相关内容。 认定上述事实的依据有骏丰房地产公司向一审举证的（2020）漳证民内字第9470号《公证书》为据，且经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。 本院认为，本案争议的焦点系骏丰房地产公司是否承担违约责任的问题。本院对此分析认定如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从张磊举证的《置业计划书》内容上看，R3线并非针对商品房开发规划范围内的房屋及设施，依法不能视为合同内容，且在双方签订《商品房买卖合同（预售）》中并未体现及承诺，合同中亦未约定R3线项目的建成与否，出卖人所应承担的违约责任。从形式上分析，R3线是政府为民的公共设施项目，在多家媒体上均有载明，且公之于众，并非骏丰房地产公司对买受人的承诺。据此，张磊以骏丰房地产公司在《置业计划书》中明确注明了R3线，进行虚假宣传属于违法行为，隐瞒真实情况，存在欺诈行为，致使其作出错误的抉择，与骏丰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，显失公平等主张均与查明的事实不符，亦于法不符，不予支持。张磊上诉认为一审认定“宣传单”所涉允诺内容并非针对商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施，没有证据证明骏丰地产公司的宣传内容对《商品房买卖合同（预售）》的订立及房屋价格有重大影响实属错误等主张不能成立，不予支持。至于涉案房屋骏工验收与否，是否符合交房条件等上诉主张，与张磊所诉的骏丰房地产公司因R3线项目所应承担的违约责任无关，本案不予审查。 综上所述，张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4711元，由漳州骏丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈育生 审 判 员 叶小铭 审 判 员 林 健 二〇二〇年十一月五日 法官助理 徐明水 书 记 员 林延龄