陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0581民初1071号原告（申请执行人）：李某某，男，汉族，生于1975年6月17日，住韩城市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：林莎，陕西建宾律师事务所律师，特别授权。    被告（案外人）：闫某某，女，生于1968年11月25日，汉族，高中文化，系陕西省韩城市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。    第三人（被执行人）：常某某，女，生于1977年9月11日，汉族，户籍地陕西省西安市未央区，现住陕西省西安市未央区，身份证号码：142XXXX****XXXXXXX。    第三人（被执行人）：中经XXXX集团有限公司韩城分公司。住所地：韩城市XX大街XX号XX楼。负责人：王志玮，该公司负责人。第三人（被执行人）：赵某某，男，汉族，生于1958年8月26日，住山西省太原市杏花岭区，身份证号码：140XXXX****XXXXXXX。    原告李某某与被告闫某某，第三人常某某、中经XXXX集团有限公司韩城分公司、赵某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人林莎、第三人常某某到庭参加诉讼。被告闫某某、第三人中经XXXX集团有限公司韩城分公司、赵某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求准予执行第三人常某某从被告闫亦珲处购买的位于韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房产。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告李某某诉第三人常某某等民间借贷纠纷一案，原告在诉讼期间向韩城法院申请财产保全，韩城法院于2019年9月29日作出（2019）陕0581民初2119号财产保全执行裁定书，裁定：查封、冻结、扣押被申请人常某某、赵某某名下合计价值130万元的财产。2019年10月23日，韩城市房地产交易所作出（2019）陕0581执保51号协助执行通知书，由其协助执行：对常某某购买闫某某的韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房产一套予以查封，查封期限为三年（自2019年10月23日至2022年10月22日）。后该案经法院调解，韩城市人民法院于2019年11月20日作出(2019）陕0581民初2119号民事调解书。调解书生效后，原告向贵院申请强制执行。被告闫某某对执行标的提出书面异议。韩城市人民法院于2020年4月13日作出（2020）陕0581执异21号执行裁定书，裁定：中止对韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户房产的执行。根据相关司法解释规定，法院查封常某某从闫某某处购买的新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的行为，没有违反法律规定。被告闫某某于2018年将韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房产出售给被执行人常某某，常某某支付了购房款，后该房屋一直由常某某占有、使用。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依据该规定，并结合本案案情，被告与常某某签订了《购房合同》，并实际交付了房产，且一直由常某某使用，足以认定常某某是新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的付款人、实际购买人、所有权人。虽然案涉房屋登记信息与实际权利人不符，但常某某才是真正的权利人，其享有的是物权请求权。因此，法院根据执行裁定书，查封了被执行人常某某从案外人闫某某处购买的上述房产，符合法律的规定。被告主张排除本案对上述房产的执行，不应得到支持。被告称其与被执行人常某某于2018年11月15日签订了关于韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户XX房合同，约定购房款90万元，但常某某仅支付了35万元购房款，尚有55万元未付，该房产仍登记在被告名下。但是，常某某在2019年向原告借款时，常某某向原告提供了一份关于上述房产的《购房合同》，从该《购房合同》内容来看，被告是以75万元的交易价格将上述房产出售给常某某，而不是90万元。因此，请法庭调查核实该房产交易总价格、已付价款、剩余价款等真实情况。在调查核实的基础上，原告同意就常某某拖欠被告的剩余房款从该房产的变价款中优先支付。2020年4月，被告闫某某就常某某未付清余款一事已经起诉到了韩城市人民法院，经法院调解，已经于2020年5月19日做出了（2020）陕0581民初988号民事调解书。调解书约定；常某某于2020年6月18日前向闫某某支付剩余房款55万元；常某某未按约定履行付款义务，则双方同意自违约之日起解除房屋买卖合同，且被告常某某应在解除合同后7日内腾出位于陕西省韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房屋。该调解书已经生效。请求法庭核实第三人与被告调解书的履行情况，若第三人常某某在2020年6月18日已经支付55万元房款，则按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，应当查封、扣押、冻结该房产，该房产应予执行。若第三人常某某未履行付款义务，则自2020年6月18日起，被告与第三人常某某之间的买卖合同已经解除，第三人常某某应当向闫某某返还房屋，闫某某应当向常某某返还购房款。那么按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“ 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”之规定，原告有权申请对常某某因返还房款而形成的对闫某某的债权。并且，原告已向法院递交申请书。请求法庭核实被告与第三人常某某调解书履行情况，使原告申请执行的合法债权得到实现。通过庭审，我们考虑执行债权。 第三人（被执行人）常某某述称，我和闫某某的购房合同已经解除，我没有腾房是因为闫某某没有给我35万元的房款和我装修房屋的装修款25万元，她如果给我支付后，我就腾房。原告请求执行的房产是闫某某的，不是我的，且原告之前的执行异议已被法院驳回。我现在准备卖房，闫某某也同意我卖房，如果卖房后，钱给闫某某，闫某某就可以过户了，剩余的钱我就能支付给原告李某某了。我也积极想办法偿还原告的钱，希望不要牵扯其他无辜的人。被告闫某某及第三人中经XXXX集团有限公司韩城分公司、赵某某未应诉答辩,亦未提交任何证据。本院认定事实如下：被告闫某某于2018年11月15日将韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房产出售给被执行人常某某，合同签订后常某某支付了部分房款并实际占有。2018年12月7日被告闫某某在韩城市不动产登记局办理了（2018）韩城市不动产权第0003410号不动产权证书，权利人为闫某某。后常某某未按合同约定支付下余房款，至今未办理房屋产权过户手续。2019年8月28日本院依法受理李某某与常某某等借款合同纠纷一案，在诉讼期间原告向本院申请财产保全，本院于2019年9月29日做出（2019）陕0581民初2119号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押被申请人常某某、赵某某名下合计价值130万元的财产。2019年10月23日，本院对常某某购买闫某某的韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房产一套予以查封，查封期限为三年（自2019年10月23日至2022年10月22日）。后经调解，本院于2019年11月20日作出(2019）陕0581民初2119号民事调解书。调解书生效后，原告向本院申请强制执行。2020年4月1日，被告闫某某对执行标的提出书面异议。本院于2020年4月13日作出（2020）陕0581执异21号执行裁定书，裁定：中止对韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户房产的执行。原告遂提起诉讼。另查明，2020年4月23日，被告闫某某就与常某某房屋买卖合同纠纷诉至本院，经调解,本院于2020年5月19日作出 （2020）陕0581民初988号民事调解书，约定：一、被告常某某于2020年6月18日前向闫某某支付剩余房款550000元。二、若被告常某某未按约定履行付款义务，则双方同意自违约之日起解除房屋买卖合同，且被告常某某应在解除合同后7日内腾出位于陕西省韩城市新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户的房屋。因常某某未按约定履行付款义务，该房屋买卖合同已解除。本院认为，第三人常某某向被告闫某某购买的新城区XX小区XX号楼XX单元XX层XX户房产，依据本院已经生效的（2020）陕0581民初988号民事调解书，双方之间的房屋买卖合同已解除，故该房产所有权人为被告闫某某,其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。                 审  判  长    王 泰 杰               审  判  员    李 武 军               人民陪审员    艾 竹 叶                二〇二〇年九月二十二日                书  记  员    高 俊 萍 1