天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初7157号原告：李勐，男，1982年9月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：宋楠，女，1982年5月12日出生，汉族，护士，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：姜玉堂，北京市大嘉律师事务所律师。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告李勐、宋楠与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勐及二原告委托诉讼代理人姜玉堂，被告绿地公司委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勐、宋楠向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（编号2016-0145454）及《补充协议》；2．请求判令被告向原告返还购房款740650元；3．请求判令被告按照按照银行同期贷款利率向原告支付利息，计算标准为：以50000元为基数，自2016年7月2日起至实际给付之日止；以160000元为基数，自2016年7月21日起至实际给付之日止；以150000元为基数，自2016年7月30日起至实际给付之日止；以280650元为基数，自2016年9月22日起至实际给付之日止；以100000元为基数，自2018年4月22日起至实际给付之日止。至2020年8月31日利息共计134159元。4.请求判令被告向原告支付违约金74065元。5．请求判令被告承担本案的诉讼费用，包括案件受理费、保全费等。事实与理由：原告于2016年7月2日到被告绿地公司开发的“中国百年”盘龙悦城项目售楼处，经被告销售人员的推销，在其带领下参观了带有小院的样板间。被告公司宣传册、售楼彩页、楼书及样板间均主打宣传所售房屋为山居别墅，有私密小院，有独立客厅、卧室、卫生间和厨房。被告销售人员一再承诺所售房屋从布局到质量均与宣传品及样板间一模一样。样板间的布局风格就是根据在售房屋的施工设计图纸建造，并表示当天支付5万元定金可享受优惠活动。基于被告的虚假宣传，原告购买被告位于蓟县××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建19号楼-4-101的房屋。原告于当日支付被告定金50000元，约定日后转为购房款。原告于7月21日再次来到“中国百年”盘龙悦城项目售楼处支付160000元购房意向金。2016年7月30日原告经售楼处销售人员宣传介绍关于售楼优惠政策，预交150000元可抵房款300000元，原告按照销售人员引导，ＰＯＳ机上支付了150000元的购房款。2016年9月27日，原、被告签订了编号为2016-0145454的《天津市商品房买卖合同》（下简称《买卖合同》），并按被告要求支付购房款280650元。至此，原告共向被告绿地公司交纳购房款640650元。剩余尾款490000元由原告办理银行贷款。但被告于2018年3月通知原告因政策原因不能办理贷款。故双方于2018年4月签订了《补充协议》，约定一年内分两次付清尾款。按照《补充协议》原告与2018年4月22日支付被告100000元。根据《买卖合同》约定，被告应于2018年3月30日前交房，但被告迟迟未交房。原告了解到，被告的虚假宣传行为已经被天津市蓟州区市场监督管理局作出行政处罚。处罚决定书号为津市监蓟罚（2019）257号，责令被告立即停止违法行为并对其给予50万元的行政处罚。该行政处罚决定书中指明被告宣传其开发的盘龙悦城商品房项目的内容与交付商品房的实际情况严重不符，且期项目规划中并未有小院的项目审批，被告的上述行为构成商业虚假宣传，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第二款的规定。原告去房屋现场勘查，发现房屋没有小院、厨房和廊道，房屋主体结构也出现重大变更，与被告首付时的宣传册、样板间严重不符，且基本的水、电、燃气等均不具备。被告以上各种重大违约行为，使得原告无法收房入住，正常使用房屋。后原告要求被告恢复原有设计，但至今未果。被告不仅延期交房，且未按照《买卖合同》第九条约定开通上下水、供电及燃气，不能满足使用条件；违反买卖合同第十条未经原告同意擅自对房屋设计和环境布局进行了重大变更。被告的种种违约行为，严重侵害的原告的合法权益，构成了解除合同的条件，并应按照合同约定返还购房款、赔偿原告损失及给付违约金。为维护自身权益，原告依据相关法律法规诉至贵院，望判如所请。绿地公司辩称，请求驳回全部诉讼请求，1．原、被告签订《天津市商品房买卖合同》是真实性意思表示，合法有效，双方均按约履行，不应解除。被告已按约全面履行交房义务，被告应履行合同，合同不具备解除条件，原告要求解除合同，缺乏事实和法律依据不应得到支持。涉案房屋于2018年11月15日已竣工验收合格，符合合同第3条规定，房屋竣工验收合格后达到交付房条件，并按约通知原告收房，涉案房屋与合同约定的平面图一致，被告全面履行合同义务，不存在违约情形，原告无法定或约定事由不能解除合同；2．房屋销售广告和资料属于邀约邀请。不作为确定双方权利义务的依据，合同中已明确排除以宣传资料作为依据，因此宣传资料对双方无约束力。从合同约定来看，并未涉及原告陈述的广告宣传内容，对此原告明知并签字确认，可见宣传资料并非是原告签订合同的重要因素，否则原告签约时势必相当注意，且仍有进一步核实相关情况乃至拒绝签订合同的权利。现原告以宣传作为依据解除合同缺乏法律依据；3．原告虽主张被告违反楼书等内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定或约定事由，被告也不存在对涉案房屋设计变更情况，因此合同中约定的解除合同条款不适应本案，原告称被告私自改变设计行为，缺乏事实依据不应采信；4．原告李勐、宋楠已向被告支付购房款为590,650元，另150,000元为名城（北京）房地产经纪有限公司收取的团购费，原告所诉已支付购房款数额有误，李勐、宋楠尚有39万元购房款未付，原告至今未完成支付购房款的行为，已经构成违约，因此合同违约方为原告并非被告，原告无权要求被告承担违约金、利息的任何责任，且被告有权依据合同约定追究其违约责任；5．被告除收取合同约定的购房款外，未收取任何其他费由，原告提交的证据显示，团购房由案外人收取，其理应向案外人主张权利与被告无关，相应诉请应予驳回；6．原告诉状中自认验房时即得知房屋现状，认为与宣传不符，不符合约定标准，验房时间为2018年11月距今已有近两年时间，已过一年除斥期间，其解除合同的诉请不应支持。综上被告已经全面履行合同义务，不存在任何违约行为，请法庭驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城公建项目为其开发建设。2016年7月2日，二原告到“中国百年”盘龙悦城项目售楼处，通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙悦城项目的房屋。二原告于当日支付被告定金50,000元，7月21日支付被告160,000元购房意向金，2016年7月30日二原告向案外人名城（北京）房地产经纪有限公司支付团购服务费150,000元，2016年9月22日二原告支付购房款280,650元。2016年9月27日，二原告与被告签订了编号为2016-0145454的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。剩余尾款490,000元约定由二原告办理银行按揭贷款，2018年3月被告通知原告因政策原因不能办理按揭贷款，双方于2018年4月签订了《协议》，约定尾款一年内分两次付清，2018年4月22日，二原告支付被告100,000元。二原告合计交付房款590,650元。双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，二原告（乙方）购买被告绿地公司（甲方）开发的位于天津市蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建19号楼-4-101房屋，设计用途为办公，建筑面积91.47平方米，每平方米价格为10721元，总价款为980650元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。后被告通知原告办理涉诉房屋交付手续，在办理房屋入住手续过程中，原告因房屋结构形式、户型和朝向及设计和环境布局现状与被告的楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，而拒绝收房和支付剩余房款。2019年7月15日天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，经查明，2016年5月至案发被告绿地公司在宣传其开发的盘龙悦城、盘龙御城商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容、然而，在其项目规划中并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。被告绿地公司的上述行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》。在部分小区业主提起诉讼后，被告自行将样板间拆除。原告提供的楼书等宣传材料显示：附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。上述事实，有双方当事人陈述、《天津市商品房买卖合同》、《补充协议书》、付款收据、楼书宣传材料、现场照片及勘验视频、天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，微信聊天截图等证据在案证实。本院认为，被告绿地公司与原告李勐、宋楠签订的《天津市商品房买卖合同》有效。本案的争议焦点主要在于原告是否有权解除合同。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然被告绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该双方签订的合同条款均未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，能够认定被告绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，被告绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，原告解除合同，本院予以支持。被告绿地公司主张原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间是关于因出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告的主张，本院不予支持。其次，关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定和原告的诉讼请求，被告绿地公司应返还原告李勐、宋楠已付购房款590,650元，并应支付原告李勐、宋楠自付款之日次日起至实际给付之日止的已付款利息及违约金。关于团购服务费150,000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。综上，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告李勐、宋楠起诉要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告绿地公司应返还原告李勐、宋楠购房款及利息，支付违约金，并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》第三条、第九条规定，判决如下：一、解除原告李勐、宋楠与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年9月27日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0145454）及《补充协议》；二、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勐、宋楠返还购房款590,650元，并支付利息（以50,000元为基数，自2016年7月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以50,000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以160,000元为基数，自2016年7月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以160,000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以280,650元为基数，自2016年9月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以280,650元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以100,000元为基数，自2018年4月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；以100,000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勐、宋楠支付违约金59.065元四、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李勐、宋楠团购服务费150,000元；上述款项直接汇入原告李勐在中国工商银行开立的6222××××0789账户；五、驳回原告李勐、宋楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6,274元（已减半收取），保全费4,894元，由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担（汇入原告李勐上述银行账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴永奇二〇二〇年十一月三十日法官助理余贵洋书记员吴世佳附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。