鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初4640号原告：沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁**解放东路**—27。法定代表人：高晴，职务：经理。委托诉讼代理人：白海昇，系辽宁晟通律师事务所律师。被告：辽宁盛景置业投资有限公司，住，住所地：鞍山市立山区东建国路**/div>法定代表人：于丁一，职务：总经理。委托诉讼代理人：高联国，系辽宁律鑫律师事务所律师。原告广沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深公司）与被告辽宁盛景置业投资有限公司物（以下简称盛景置业公司）业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：被告立即支付所欠物业服务费用合计人民币1125095.19元，并以1125095.19元为本金基数，从2019年3月1日至给付之日止，按日千分之三的比例给付钱款违约金。（原告于2020年12月18日申请撤回对商业网点部分的物业服务费合计344979元，故诉讼标的由1125095.19元变更为78116.19元）。事实及理由：原告是房地产小区物业服务单位，被告是房地产小区项目开发商。2013年9月2日，原告与被告就其开发建设的立山区盛景丽苑房地产项目小区签订前期物业服务合同，确定原告为该小区提供物业服务，原告是该合同的乙方，被告为该合同的甲方。合同第五条规定，物业服务期限为5年，自2013年9月2日至2018年9月1日。合同第七条规定，物业服务费用按建筑面积缴纳，多层住宅、高层住宅为0.9元/平方米/月，商业物业为1.5元/平方米/月，电梯费30元/月/户。合同第九条规定，物业区域内己竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。合同第二十二条规定，服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第二十五条规定，甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2017年2月28日，按被告的要求，原告全面接管盛景丽苑小区并全面提供物业服务，开始收取物业费用，但被告并未按前期物业服务合同的约定缴纳住宅空置房的物业费、电梯费以及商业网点空置房的物业费。2018年2月3日，原、被告还签订书面对账手续，确认了被告尚欠原告全面进驻盛景丽苑小区前的部分物业费以及因被告逾期交房而自愿代替61户业主缴纳的物业费用，但对这些费用被告也未向原告支付。原告提供物业服务至2019年2月28日，同年3月1日原告撤出盛景丽苑小区，并按被告的要求，与接手该小区的另一家物业公司办理了交接手续。对原告提供物业服务的盛景丽苑小区的上述空置房物业费用和被告承诺代61户业主交纳的物业费以及前期拖欠的物业费，被告一直拖欠至今。其中：被告拖欠一号楼住宅物业费用41862.10元，拖欠二号楼住宅物业费用86338.72元，拖欠三号楼住宅物业费用77554.46元，拖欠四号楼住宅物业费用140457.81元，拖欠五号楼住宅物业费用212439.54元，拖欠六号楼住宅物业费用130672.96元，拖欠七号楼住宅物业费用86501.60元。此外，被告还拖欠除八号楼底二层商业网点之外的全部商业网点空置房物业费344979元，以及拖欠原告全面进驻小区前的部分物业服务费4289元。综上被告拖欠原告物业服务费用合计为人民币1125095.19元。对被告所欠的上述物业服务费用，原告多次向被告催收，被告则以资金紧张为由搪塞原告而未予支付。现原告依法起诉被告，请求人民法院判决被告承担全部法律责任。被告盛景置业公司辩称：不同意向原告支付拖欠的物业费，因其诉讼请求没有法律依据。原告依据的主要的是没有入住的空房，没有提供物业服务。原告所依据的合同被告均不认同，该合同是个示范文件并不是原、被告签订的合同，因此原告所提供的法律依据不是与被告签订的物业合同。本院经审理认定事实如下：原告曾是盛景丽苑小区的物业服务单位，被告是该小区项目房地产开发商。2013年9月2日，原告与被告就其开发建设的立山区盛景丽苑房地产项目小区签订前期物业服务合同，确定原告为该小区提供物业服务，原告是该合同的乙方，被告为该合同的甲方。合同第五条规定，物业服务期限为5年，自2013年9月2日至2018年9月1日。合同第七条规定，物业服务费用按建筑面积缴纳，多层住宅、高层住宅为0.9元/平方米/月，商业物业为1.5元/平方米/月，电梯费30元/月/户。合同第九条规定，物业区域内己竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。合同第二十二条规定，服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第二十五条规定，甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2017年2月28日，按被告的要求，原告全面接管盛景丽苑小区并全面提供物业服务，开始收取物业费用，但被告并未按前期物业服务合同的约定缴纳住宅空置房的物业费、电梯费以及商业网点空置房的物业费。2018年2月3日，原、被告签订《2018年2月份盛景开发与博深物业对账说明》：1、截止2017年9月对账结果尚欠博深物业费余款4289元整，甲乙双方已确认。2、新增业主物业费61户：金额61091.71元，从2018年3月1日至2019年2月28日。上述合计金额：65380.71元，上述金额以货币形式于2018年12月31日支付。经审理，被告对上述款项至今并未支持给原告。原告提供物业服务至2019年2月28日，同年3月1日原告撤出盛景丽苑小区，与接手该小区的另一家物业公司办理了交接手续。对原告提供物业服务的盛景丽苑小区的上述空置房物业费用和被告承诺代61户业主交纳的物业费以及前期拖欠的物业费，被告一直拖欠至今。其中：被告拖欠一号楼住宅物业费用41862.10元，拖欠二号楼住宅物业费用86338.72元，拖欠三号楼住宅物业费用77554.46元，拖欠四号楼住宅物业费用140457.81元，拖欠五号楼住宅物业费用212439.54元，拖欠六号楼住宅物业费用130672.96元，拖欠七号楼住宅物业费用86501.60元。此外，被告还拖欠除原告全面进驻小区前的部分物业服务费4289元。综上被告拖欠原告物业服务费用合计为人民币1125095.19元。上述事实有原当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：证据一、前期物业服务合同、交接协议书，拟证明原、被告在2013年9月2日签订了前期服务合同，并且合同有被告的法人于丁一的签字。该合同能证明双方之间签订的物业服务合同，第5、7、9、22、25条分别对于服务的期限和收费标准，对未出售的物业应当由被告承担物业费，如果被告没有解聘的通知自动续约1年，按照千分之三的比例支付违约金。交接协议能证明原告在被告处提供的物业服务截至2019年2月28日。被告对该证据的质证意见为：合同真实性没有异议，证明目的有异议，前期物业合同是一个示范文本，不能按照示范文件来约束和执行，2015年有一个实践履行的另一份合同，实际上履行是从2014年开始，每年一签合同，合同在交接时对帐已经结帐完毕了，用盛景丽苑的房子顶帐了。鉴于被告对以上证据的真实性无异议，且，被告提出的顶账的辩解，被告所提供的证据不足以证明其主张，故对被告提出的顶账的辩解本院不予支持，故对以上证据予以采信。证据二、缴纳物业费通知书、快递收据、物流单、缴纳物业费催告知书一组，拟证明从2017年开始主张的，之前拖欠的并没有主张。主张的费用不包含2017年之前的。2017年之前的空置房钱没有主张，2015年开始被告卖房子的，但是以前没有主张，就是从2017年开始算。从2014年开始实际履行提供服务的。物业服务是从2013年签完合同之后最开始是给售楼处提供服务。从2017年开始收取了入住业主的费用，对未出售的住房催费通知书。从1号楼到7号楼包含商业网点，都是平数计算的。证据三、照片一组，拟证明原告向被告催费告知书，贴在售楼处要的全部的拖欠的物业费。我们去给被告的工作人员，但是工作人员拒绝接收。以上证据原件当庭返还原告。物业费主要包含三部分，一部分是没有卖出去的，根据合同是被告承担，每栋楼已经入住的欠费的有名单，有一部分是被告逾期向业主交房而向业主作出的赔偿，而业主不需要向原告支付物业费，从而由被告直接向原告支付物业费。被告对以上证据的质证意见为：此组证据与本案没有关联性，按照合同我们没有涉及需要交空置房的费用。按照2013年合同已经过了诉讼时效。按照交易规则没有一家开发商向物业缴纳物业费，被告要求也不符合交易规则。对于证据三，三性均有异议，地点是，地点是在被告的售楼处么时间不清楚，没有给过我方工作人员，并不能证明进行催告了，因为我们售楼处一直都有人。被告提交的证据：证据一、2015年7月1日物业服务合同、盛景丽苑售楼处物业服务合同2014年，拟证明明确了物业合同服务项目及人员配制、收费标准，不包含空置房屋的物业费。现在小区的房子也没有都没有卖出去。物业费通过房顶帐的方式已经结清了。合同一直延续到2019年3月份。证明双方不是按照示范文件履行的，是按照这份合同履行的。工程是2013年开始动工，现在也没有完全竣工。基本上都没有入住，因为配套设施都没有齐全，以上原件当庭返还被告。原告对上述证据的质证意见为：只有8号楼有钉子户延期入住，其他的都入住了。被告陈述的内容不客观，被告方提供的两份证据真实性没有异议，但这两份合同仅仅是小区内售楼处的物业服务合同，不包含其他，不包含住宅和网点，被告陈述用房顶帐没有这个事实也没有证据不予认可。证据二、2018年2月3日签订的对帐说明，1、对帐结果尚欠4289元。拟证证明截至2017年9月这钱已经给过了，我们承担61户的物业费。原告对该证据的质证意见为：材料是真实的，形成时间是2018年2月3日，与原告的证明目的不一致，第一条已经注明了是欠售楼处的费用，新增的物业费是开发商承担的，因此该对帐说明不是对所有的所欠数额的汇总。如果被告所说的已经结清的，应当出示已经结清的票据。证据三、鞍山市立山区人民政府文件关于盛景丽苑项目容缺办理不动产产权登记的函，拟证明不动产项目没有竣工，2020年6月8日视为竣工。根据物业合同竣工才可以交物业费。原告对该证据的质证意见为：要求被告提供原件后由法庭核对，如果该复印件核对一致，我们认为该函只是政府协调办理产权登记函，并不能认定是2020年6月8日竣工，因为被告陈述在此之间已经安排业主入住的，入住了就应当按照合同约定支付物业费，并且对于没有出售以及没有交付的买受人的房屋均应当由被告按照合同约定支付物业费。证据四、鞍山永顺房产公司、鞍山市立山区洁士物业证明书，拟证明物业公司不向开发商收取前期物业费是行业规则。原告对该证据的质证意见为：该两组证据不符合证据规则的要件，出具证据的时间没有。也没有相关单位的签字和联系电话，故不能采信。2、两组证据如果内容真实也不能形成行业惯例和规则，是各自企业对自己的权利义务约定，不能约束本案原、被告。本案原、被告的权利和义务就受双方前期物业合同的约定。两组证据与本案无关。证据五、房屋买卖协议一份，拟证明与被告原法人爱人的顶帐房屋协议，房屋顶帐40万元物业费了。原告对该证据的质证意见为：这份买卖合同不确定真伪，如果真实，也是案外人与被告之间的房屋买卖协议，与本案原告主张的物业费无关。证据六、32户房屋买卖合同，拟证明原告主张的空置房屋已经卖出去，不应当由被告承担物业费。原告主张207户，但是其中32户已经卖出。原告对该证据的质证意见为：这32份买卖合同，经过我们在鞍山市房屋买卖交易平台查阅，其中的3—43—118—1071并没有出售，另外3—43—120—2022及3—43—210—2151两户系物业用房谈不到出售不允许出售，另外的这32份合同仅有21份有买受人签字网签已经出售了，另外11份没有买受人签字，对于没有买受人签字不认可。这21份我们认为这些协议并不客观真实，包括32份合同在内的仅仅凭借房屋买卖合同不等于已经完成买卖，也不等于已经交付给了业主，应当被告就32份发票及交接手续交给法院，否则这32份仍然由被告掌握，应当由被告支付相应的物业费。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担，未交付或者已竣工但尚未出售的物业，物业服务服务费由建设单位全额承担，建设单位与物业买受人约定减免的物业服务费，减免费用由建设单位承担。原告为=小区提供前期物业服务并签订物业服务合同，该物业服务合同均合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告却未按约定交纳物业管理费。原告起诉的物业服务费共包含三个部分：1、被告尚欠原告全面进驻盛景丽苑小区前的部分物业费以及因被告逾期交房而自愿代替61户业主缴纳的物业费用（从2018年3月1日61091.71元。2、部分物业服务费4289元。3、空置房（未售出住宅）物业费用。其中1、2项目，已由双对账进行确定，本院对上述金额予以确认并支持，关于空置房的物业费用，经2018年2月3日，原、被告还签订书面对账手续，确认了被告尚欠原告全面进驻盛景丽苑小区前的部分物业费以及因被告逾期交房而自愿代替61户业主缴纳的物业费用关于原告主张被告应按每日千分之三交纳违约金一节，本院认为，虽原被告双方约定以欠费总额的3‰按日支付违约金，但该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告辽宁盛景置业投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司拖欠物业管理费65380.71元，并以65380.71元为基数自起诉之日2020年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14962元，保全费，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 梁 冰二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘爱萍