上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3844号原告杨全妹，女，1943年3月16日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人荣金良、胡恒星，远闻(上海)律师事务所律师。被告杨锡妹，女，1946年8月4日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人何庆、贾逸玮，上海瀛泰律师事务所律师。原告杨全妹与被告杨锡妹所有权确认纠纷一案，本院于2018年12月20日受理，于2019年7月31日作出(2018)沪0107民初第29137号《民事判决书》，判决后，杨锡妹不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年12月13日作出(2017)沪二中民二(终)字第10517号《民事裁定书》，裁定撤销(2018)沪0107民初第29137号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨全妹及其委托诉讼代理人荣金良，被告杨锡妹的委托诉讼代理人何庆、贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨全妹诉称，杨全妹、杨锡妹系姐妹关系。1980年，杨锡妹将其所有的上海市普陀区石泉路石泉一村XXX号(下)房屋(以下简称“原住房”)以人民币1800元(以下币种均为人民币)的价格出售给杨全妹，杨全妹付清房款并入住，直至该房屋于1986年因联建公助动迁。原住房被拆除后，由上海铁路公安分局新建分配上海市普陀区石泉一村XXX号XXX-XXX室房屋(以下称“系争房屋”)给了杨全妹，差额房款由杨全妹支付，此后杨全妹居住至今。杨全妹多次要求杨锡妹办理房屋过户手续，但均遭拒绝，现诉至法院，请求判令：1、确认系争房屋归杨全妹所有；2、诉讼费由杨锡妹承担。被告杨锡妹辩称，杨全妹称双方就原住房存在房屋买卖合同关系，但既无书面合同，也无付款凭据，且并未办理房屋过户手续，故双方之间并不存在房屋买卖的事实。即使存在房屋买卖关系，亦是债权请求权，杨全妹可请求办理过户手续，但至今早已超过诉讼时效。当时，杨锡妹因工作原因在郊区居住，而杨全妹为照顾母亲方便居住在石泉一村，故委托杨全妹办理原住房动迁及联建公助新建分配房屋的相关手续。因杨全妹居住条件不好，杨锡妹自愿让杨全妹一家居住在涉案房屋内，没有收取过任何费用，计划待杨全妹他处房屋动迁后再要回房屋。此外，依据《联建公助动迁分配住宅协议书》，新配房屋为石泉路石泉一村XXX号丙XXX室，而依据《联建公助住宅代建合同》，新配房屋为系争房屋，故杨锡妹认为原房屋动迁后分配了两套房屋，杨全妹已将另一套房屋转售他人。因此，请求驳回杨全妹的诉讼请求。杨全妹为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、证人杨惠琴的视频证据，证明杨锡妹于1980年以1800元的价格出售原住房给杨全妹，杨全妹已付清房款，并居住在房屋内直至联建公助动迁；2、证人杨某某的书面证言并申请杨某某出庭作证，证明杨锡妹于1980年以1800元的价格出售原住房给杨全妹，杨全妹居住在房屋内直至联建公助动迁；3、1973年至1980年期间因房屋产生的各项费用收据，证明杨锡妹出售原住房给杨全妹时，将之前的各项缴费凭证原件交予杨全妹，包括过户费收据、地租收据等；4、原住房户籍证明及户籍档案摘抄，证明杨锡妹将原住房出售给杨全妹后，杨全妹本人及其子朱骏东、朱勇东的户籍迁入原住房内，同日杨锡妹将其户籍迁出；5、《联建公助动迁分配住宅协议书》，证明原住房于1986年7月进行联建公助动迁，杨全妹与上海铁路公安分局签订该协议，拆除原房屋并新建分配涉案房屋给杨全妹；6、系争房屋补差价款及相关费用收据，证明系争房屋安置给杨全妹后，杨全妹缴纳了补差价款以及相应的拔地钉桩费、工本费；7、1990年至2002年的地租收据，证明系争房屋的地租一直由杨全妹支付并由一直居住；8、涉案房屋《上海市不动产登记簿》，证明系争房屋登记在杨锡妹名下；9、上海市普陀区石泉一村XXX号XXX-XXX室房屋产权登记申请相关材料及《上海市不动产登记簿》，证明该房屋原权利人为上海铁路公安分局，案外人作为职工购买产权，该房屋与杨全妹、杨锡妹均无关，石泉一村XXX号房屋拆迁后只分配了涉案房屋一套。经质证，杨锡妹认为：1、证人杨惠琴的视频证据，该证据系证人证言，而证人未到庭接受双方质证，不符合证据规则，不予认可；2、证人杨某某的证言，杨全妹曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉杨锡妹，杨某某在该案审理中曾旁听庭审，不适合作为证人出庭，且杨某某所述内容系传来证据，没有其他证据印证，无任何证明效力；3、1973年至1980年期间因房屋产生的各项费用收据，真实性无异议，关联性不认可，杨锡妹将收据放置在系争房屋内，杨全妹因居住使用房屋获得这些收据是正常的，但不代表系因房屋买卖关系而交付杨全妹；4、原住房户籍证明及户籍档案摘抄，真实性无异议，关联性有异议，杨全妹迁入户口是为了照顾两人的母亲，不代表与房屋买卖有关，杨锡妹并没有卖房的意思表示，杨锡妹夫妻系因工作原因迁出；5、《联建公助动迁分配住宅协议书》，真实性无异议，该协议应由杨锡妹签字，但杨全妹并未通知杨锡妹，且该协议盖有杨锡妹工作单位的公章，而并无杨全妹单位的公章，杨全妹的身份是代理人，仅能说明杨全妹居住在房屋内；6、系争房屋补差价款及相关费用收据，真实性无异议，关联性不认可，补差价款收据的交款人是杨锡妹，杨全妹仅是代理人；7、1990年至2002年的地租收据，真实性无异议，仅能证明杨全妹居住在系争房屋内，缴款人载明杨全妹并不代表所有权已转让；8、系争房屋《上海市不动产登记簿》，真实性无异议；9、上海市普陀区石泉一村XXX号XXX-XXX室房屋产权登记申请相关材料及《上海市不动产登记簿》，真实性无异议，但与本案无关，不排除代建单位从杨全妹处回购房屋后又出售给案外人。杨锡妹为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：1、《民事起诉状》，证明杨全妹于2018年9月17日以房屋买卖合同纠纷为由起诉杨锡妹，后因没有书面合同以及诉讼时效而撤诉；2、系争房屋《上海市不动产登记簿》，证明系争房屋登记在杨锡妹名下；3、《上海市房地产转让、登记申请书》、《个人购房交款凭证》、《契税完税证明》、《有限产权房屋接轨许可书》，证明杨全妹的儿子朱骏东作为杨锡妹的代理人办理系争房屋产权登记手续；4、《联建公助住宅代建合同》、《联建公助分期付款协议书》、《上海市普陀区民房修建(联建公助)完工证》及收据，证明杨全妹提供的《联建公助动迁分配住宅协议书》中新建房屋与系争房屋并非同一套房屋；5、《上海市私有房屋产权登记申请书》及房地产登记收件收据，证明系争房屋由杨锡妹购买取得；6、上海市普陀区石泉一村XXX号XXX-XXX室房屋《联建公助房屋买卖契约》及《上海市不动产登记簿》，证明《联建公助动迁分配住宅协议书》中所提及的新建房屋的产权归属情况。经质证，杨全妹对证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为：1、《民事起诉状》，不能证明杨全妹对系争房屋没有权利；2-3、系争房屋《上海市不动产登记簿》等证据，相关手续均系杨全妹的儿子朱骏东办理的，因为杨全妹一家在他处可能要动迁，考虑到不影响他处的动迁利益，故产权仍登记在杨锡妹名下，直到2015年杨全妹他处动迁完成后，才要求杨锡妹办理过户手续，且2015年之前双方家庭很融洽，双方均没有提出过房屋过户的要求；4-6、《联建公助住宅代建合同》等证据，系争房屋所在地块由三家单位联建，分别为上海铁路公安分局、中国农业生产资料公司上海采购供应站、上海市禽类蛋品公司光复路蛋品批发部，其中建成后的上海市普陀区石泉一村XXX号XXX-XXX室房屋属于上海铁路公安分局所有，后由案外人浦某某作为职工购买，与本案无关，《联建公助动迁分配住宅协议书》原分配的房屋变更为系争房屋是由于签订该协议时，安置房屋尚未建造，房屋建成后，三家联建单位根据需要进行了调整。诉讼期间，本院依职权向上海市普陀区不动产登记事务中心调取原住房登记申请相关材料，包括：1、《房屋登记申请书》，载明原权利人为徐金秀，现权利人为杨锡妹，因买卖事由(价格为1800元)申请变更登记，审批时间为1973年；2、国营上海第十四棉纺厂革命委员会出具的《证明》，证明该厂职工徐金秀将自建公助的原住房卖给杨锡妹，价值1800元；3、上海新晖初级中学革命委员会出具的《证明》，证明该校教师杨锡妹因结婚购买徐金秀居住的原住房。杨全妹、杨锡妹对以上材料的真实性、合法性、关联性均无异议。经查下列事实并予以确认：一、原住房原系以自建公助方式建造的私房，杨锡妹以1800元于案外人徐金秀处购入，并于1973年通过相关行政管理部门办理过户登记审批手续。二、杨全妹及其家人于1980年左右迁入原住房内居住，杨锡妹及其家人迁至上海市宝山区居住。杨全妹的户籍于1983年11月18日自他处迁入原住房所在地，杨全妹之子朱勇东、朱骏东的户籍于1984年10月4日自他处迁入。杨锡妹的户籍于1983年11月18日自原住房所在地迁出至上海市宝山区宝钢三村XXX号XXX室。三、落款日期为1986年7月7日的《联建公助动迁分配住宅协议书》，载明单位(甲方)为上海铁路公安分局，拆迁户(乙方)为杨全妹、杨锡妹。该协议约定：乙方户主杨全妹原住原住房，居住面积及使用面积合计32.2平方米，实际常住人口3人，经核实可以照顾计入配房人口1人，合计配房4人；新建工房竣工后，乙方新房安排在石泉路石泉一村XXX号丙XXX室，居住面积及使用面积共计34.87平方米。该协议落款甲方处由上海铁路公安分局盖章，在乙方处盖有杨全妹、杨锡妹两人名章，乙方单位处盖有上海市宝钢第二中学公章。四、落款日期为1987年12月8日的《联建公助住宅代建合同》，载明代建单位为中国农业生产资料公司上海采购供应站中山北路联合建房组、私房住户为杨锡妹，落款处分别有各自公章、名章。该合同约定：杨锡妹自愿将原住房参加联建公助，原住私房经作价抵冲新房造价后，所有房屋等材料均属代建单位所有；新房安排在石泉一村XXX号XXX、XXX室(系争房屋)，折合建筑面积40.07平方米。同日，上述合同双方又签订《联建公助分期付款协议书》，载明新房价款经折抵、优惠计算后，尚需付款982.44元。1987年12月9日，上海市禽类蛋品公司光复路蛋品批发部出具收据一份，载明交款人为杨锡妹，收款事由为回迁房房款982.44元、水表32元、管理费61.2元，注明现金收讫。1989年4月5日，上海市禽类蛋品公司光复路蛋品批发部又出具收据一份，载明交款人为“杨锡妹(杨全妹)”，收款事由为补收房屋款，金额为424.72元。五、1988年2月6日，上海市普陀区人民政府出具《上海市普陀区民房修建(联建公助)完工证》(编号为86-1156)，载明申请人为杨锡妹，施工地点为石泉路石泉一村XXX号XXX-XXX室(系争房屋)，建筑面积为47.01平方米。系争房屋竣工完成后即交付杨全妹，由杨全妹及其家人居住至今。六、1991年2月27日，杨锡妹申请办理系争房屋的产权登记手续(有限产权)。2002年4月25日，上海市普陀区住房制度改革办公室出具《有限产权房屋接轨许可书》，载明经审核同意杨锡妹就系争房屋办理接轨手续的申请；同日，杨全妹之子朱骏东作为杨锡妹的代理人申请办理系争房屋的产权登记手续，并于2002年5月27日获核准，登记杨锡妹为系争房屋权利人。七、原上海市普陀区房屋土地管理局等行政机关出具的自1990年起至2002年止期间的系争房屋的国有土地地租收据共十二份，载明缴款人均为杨全妹。原上海市普陀区土地管理所第一分所于1991年10月22日出具的收据载明缴款单位杨全妹，收费项目为拔地钉桩费、工本费，金额合计15元。八、案外人浦某某与上海市铁路公安局上海公安处于1988年7月20日就上海市普陀区石泉一村(石泉路88弄)3号503-504室房屋签订有《联建公助房屋买卖契约》。该房屋于2000年经核准登记权利人为浦某某。庭审中，杨全妹认为，现有的证据及证人证言均足以相互印证原住房来源及双方之间的买卖关系，原住房出售给杨全妹后，杨锡妹一家的户籍迁出，同日杨全妹的户籍迁入。至今杨全妹在使用居住房屋，而杨锡妹从未居住，且所称由杨全妹借住不符合常理。原住房因动迁所得系争房屋时，房屋差价及买卖均由杨全妹操作，不存在如杨锡妹所述出于亲情或照顾母亲。1987年原住房房屋动迁，杨锡妹一直将单据凭证和印章等放在屋里不符实际，因双方的买卖合同成立后，杨全妹已支付了购房款，杨锡妹已交付房屋，只因在80年代无统一的不动产登记形式，而以占有的合法的登记形式，故原住房交付后，买卖已完成，产权归杨全妹所有。涉案的《联建公助动迁分配住宅协议书》中载明户主是杨全妹，安置对象为杨全妹一家，《联建公助分期付款协议书》中也载明是杨全妹居住的私房对其安置，而安置的系争房屋所有相关款项均由杨全妹支付。自杨全妹入住系争房屋后，杨锡妹多年后未提过主张，杨锡妹称杨全妹有换房行为若属实，杨全妹为何不提异议，只是杨锡妹知晓系争房屋产权归杨全妹所有，而杨锡妹的虚假陈述，可以推断出杨全妹对系争房屋享有权利。相关规定，联建公房的产权归实际出资人、居住人所有，杨全妹持有付款单据，无论事实基础，还是法律规定，产权应属杨全妹。证人证言已充分证明双方之间的买卖关系成立，且杨全妹已履行了付款义务。30几年来，一直由杨全妹居住使用房屋，且2003年杨全妹也取得单位所分配的房屋，但杨锡妹从未主张其权利，显然不符常理。至今无证据证明杨全妹支付的相关钱款由杨锡妹提供。杨锡妹认为，杨全妹他处有房，只是为照顾老人才供其居住。杨锡妹虽知晓杨全妹的户口迁入，但房屋买卖为重大事项，必须签订书面协议，且收付款应有凭证，至今无房屋买卖协议或合同及收付款凭据，交易行为明显不合理。原住房动迁后，仅分配了系争房屋一套之事实属实。系争房屋有关手续由杨全妹及其子代为办理，现杨锡妹为房产权利人，且户籍在内，若房产权利人为杨全妹，其户口为何要迁出。证人证言均为传来证据，不应被采纳。无论是原住房，还是系争房屋，均属杨锡妹所有，杨全妹的长期占有并不能变为所有。相关房屋补差款凭证户名均为杨锡妹，杨全妹虽持有的地租等收据并不能代表产权的归属。杨全妹在两次可变更产权的情况下均未提出异议。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，并经依法登记而发生效力。通过事实查明，双方及现有证据足以证明原住房原产权为杨锡妹之事实，均不持异议，本院予以确认。因杨全妹所提供的证据并不能佐证双方之间就原住房曾存在买卖关系并已履行完毕，而其证人证言也不能证明双方之间存在买卖关系，且证人杨某某的证言属传来证据，故对杨全妹的事实与理由，本院难以采纳。基于原住房动迁而分配所得的系争房屋理应归原住房产权人所有，杨锡妹虽持有与不动产相关的付款凭证、收据、票据，但因不动产产权人持有异议，故杨锡妹以此推翻不动产的登记，本院难以支持，倘若杨锡妹付款事实成立，也可另寻途径主张相应的权利。再则，系争房屋于2002年申办产权时，杨全妹及其家人已知晓，且由其子代为申办的产权证，并将产权人仍登记为杨锡妹，杨锡妹以杨全妹已超过诉讼时效之观点，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条之规定，判决如下：对原告杨全妹的诉讼请求不予支持。本案保全费人民币5000元，由原告杨全妹负担。本案受理费人民币24400元，由原告杨全妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤国荣人民陪审员  璩志洪人民陪审员  印明玉二〇二〇年九月十日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。