宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7720号原告：闫允，女，1976年10月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：郭建伟，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告:宁夏鸿天房置业有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷**。法定代表人:苟胜利,该公司总经理。委托诉讼代理人：于泳，男，1969年11月10日出生，汉族，宁夏鸿天房置业有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告闫允与被告宁夏鸿天房置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫允及其委托诉讼代理人郭建伟，被告鸿天房公司的委托诉讼代理人于泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认登记在被告名下的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某号、某号商铺归原告所有；2、判决被告协助原告办理行政备案登记等相关手续；3、本案的案件受理费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求如下：1.判令被告将涉案商铺返还原告，为原告办理入住手续，并协助原告办理开通涉案房屋的水、电、燃气手续；2.判令被告以房价款1225289元为基数按照每月万分之二的标准向原告支付自2018年9月17日至实际办出产权证之日止的违约利息。事实和理由：2016年5月4日及5月10日，原告购买了被告开发建设的位于银川市兴庆区某号、某号房屋，双方签订《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》各两份，原告按约定向被告支付了全额购房款。在实际占有使用但尚不能够为原告办理房屋转移手续的过程中，被告因自身债务导致涉案房屋被人民法院司法查封，原告李吉祥工程款优先债权处置法院，即银川市中级人民法院按照相关法律规定提起执行异议，并取得了支持，不再对实际属于原告所购的房产继续执行。在该次诉讼中，原告得知首查封法院为陕西省咸阳市乾县人民法院，原告遂向该院提起执行异议，经一审、二审确认，乾县人民法院不再对原告的上述两套房产继续执行。因被告未参加陕西法院的审理过程，导致咸阳中级人民法院以存在不确定性为由，未对原告诉讼请求中要求确认房屋归属问题进行处理，而是告知原告可另行提起诉讼维护权利。为此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，原告所提出的涉案房屋与被告方签订过认购合同，被告承认该房屋归原告所有。关于办理入住手续事宜，因该房屋工程尚未完工，属于在建工程，不具备房屋交付条件。对于涉案房屋的水、电、燃气手续，在房屋交付后方能办理。对原告提出的违约金被告不予认可，因在合同中双方有约定，只有在乙方要求退房时甲方系按照已付总款项的2%赔偿给乙方损失，并不是原告提出的每日2%的赔偿方式。对于原告要求被告协助办理行政备案登记手续，因该房属于在建工程，不具备办理相关手续的条件。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日、5月10日，原告分别与被告签订《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》各两份。《商铺认购合同》约定如下：1.原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某号商铺和某号商铺；2.东6号楼一层某号商铺单价为每平方米18856.40元，建筑面积为31.97平方米，总价款602839元；3.东6号楼一层某号商铺单价为18856.40元，建筑面积为33.01平方米，总价款622450元；4.被告应当在商铺认购委托经营管理合同中的委托期限内，积极配合政府相关部门办理权属登记，如因被告的原因，不能在委托经营管理合同期限内办理权属登记的，被告无条件退款，被告在收到原告书面提出退房要求之日起30个工作日内将原告已付总款退还给原告，并按已付总款项的2%赔偿给原告损失。《商铺委托经营合同》约定如下：1.原告将银川市兴庆区某号和某号商铺委托给被告在法律规定的范围内进行合法经营，用途为商业，经营范围为商服；2.委托期限为3年，某号商铺委托期限自2016年5月4日起至2019年5月4日，某号商铺委托期限自2016年5月10日起至2019年5月10日；3.收益标准为：第一年为该商业用房合同总价款中已付金额的7%，第二年为合同总价款中已付金额的8%，第三年为合同总价款中已付款金额的9%；原告第一年收益已在双方签订商铺委托合同之日直接抵充购房款；剩余第二、第三年收益，被告按一年为周期向原告支付经营收益，某号商铺经营收益于每年5月4日前以转账或现金形式兑现，某号商铺经营收益于每年5月10日前以转账或现金形式对西安，收益自商铺委托合同签订之日起开始计算。2016年5月4日，被告向原告出具购买某号商铺款项为578879元、购买某号商铺款项为50000元的收据两张。2016年5月10日，被告向原告出具购买某号商铺款项为510640元的收据。2018年8月7日，原告将被告诉至本院，要求解除双方签订的上述两份《商铺委托经营合同》，并支付自2017年11月11日起至2018年7月11日的商铺经营收益。本院受理后查明原、被告签订《商铺委托经营合同》的情况属实，涉案房屋当时处于空置状态，被告未向原告支付委托经营收益，遂作出（2018）宁0104民初9759号、9761号民事判决书，均判决解除原、被告签订的两份《商铺委托经营合同》，被告向原告支付收益及违约金。后原告得知银川市中级人民法院于2017年10月19日向银川市房屋产权交易管理中心送达了（2017）宁01民初657号民事裁定书及（2017）宁01执保166号协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的83套房屋进行了查封和预查封后（查封期限自2017年10月19日起至2020年10月18日），向该院提出执行异议。银川市中级人民法院受理后，经审查后认为原告所提出的异议理由成立，遂于2019年3月4日作出（2019）宁01执异6号执行裁定书，裁定解除对涉案某号和某号商铺的查封。上述执行异议案件审理过程中，原告又得知陕西省乾县人民法院在审理李秀玲、王彦强与被告民间借贷纠纷一案过程中，于2017年10月11日作出（2017）陕0424民初1761-2号民事裁定书，查封了涉案商铺（期限自2017年10月13日起至2020年10月12日），遂向该院提出执行异议，要求：1.乾县人民法院停止对涉案某号和某号商铺的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认涉案某号和某号商铺归原告所有。乾县人民法院受理后，经审查认为原告所提出的异议理由不成立，遂于2019年4月12日作出（2019）陕0424执异13号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，上诉至咸阳市中级人民法院，该院经审理认为原告的异议理由成立，遂于2020年6月8日作出（2020）陕04民终845号民事判决书，判决：一、撤销乾县人民法院（2019）陕0424民初952号民事判决；二、乾县人民法院在李秀玲、王彦强申请执行被告一案中，停止对涉案某号和某号商铺的强制执行；三、驳回原告的其他诉讼请求。天都十六区项目工程尚未竣工，但部分购房人已实际入住。2020年6月，原告取得了涉案某号和某号商铺钥匙，开始使用上述房屋，但被告未协助原告办理备案登记和房屋所有权证。现原告以被告违约为由诉至本院。庭审中，被告称涉案房屋交付后，相关水、电、暖由宁夏东昌锦润物业服务有限公司负责处理，电可以通，但水和暖必须通过上使用方的要求才可以通。诉讼中，本院于2020年10月14日前往银川市不动产登记事务中心进行询问得知天都十六区小区合同备案通道现全部关闭，暂时无法办理合同备案登记手续。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《商铺认购合同》意思表示真实，双方均予以认可，且不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求确认涉案某号和某号商铺归其所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋尚未竣工，且未办理不动产权登记，原告并依法未取得涉案房屋所有权，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理行政备案登记手续的诉讼请求，因银川市不动产登记事务中心现关闭了涉案房屋备案登记通道，涉案房屋在客观上无法办理备案登记手续，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告返还房屋，为原告办理入住手续，并协助开通涉案房屋水、电、燃气手续的诉讼请求，原告已实际占有涉案房屋，故被告无需再向原告返还房屋，涉案房屋尚未竣工，亦无法办理入住手续，但原告已实际占有涉案房屋，开通涉案房屋水、电、燃气是被告应尽的义务，故本院对原告要求被告协助开通涉案房屋水、电、燃气手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原告于《商铺认购合同》签订后依约向被告支付了涉案某号和某号商铺的购房款，被告应当分别在某号和某号商铺委托经营期限内，即2019年5月4日和5月10日协助原告办理涉案房屋所有权证书，但因被告原因，涉案房屋至今未竣工，致使原告无法在约定的期限内取得涉案房屋所有权证书，被告已构成违约，应当分别自2019年5月4日和5月10日起向原告支付某号商铺和某号商铺的逾期办证违约金。因《商铺认购合同》中未对逾期办证违约金进行约定，故本院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付某号商铺自2019年5月10日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金7256.36元（602839元×4.35%÷365日×101日）、某号商铺自2019年5月4日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金7937.52元（622450元×4.35%÷365日×107日），以及以原告已支付的某号和某号商铺购房款总额1225289元为基数，按照银行业间拆借中心公布贷款市场报价利率计算的自2019年8月20日起至原告实际取得涉案某号和某号商铺房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告闫允支付逾期办证违约金15193.88元，并继续支付以1225289元为基数，按照银行业间拆借中心公布贷款市场报价利率计算的自2019年8月20日起至原告实际取得银川市兴庆区某号和某号商铺房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金；二、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告闫允办理开通银川市兴庆区某号和某号商铺的供水、供电及燃气供应的相应手续；三、驳回原告闫允的其它诉讼请求。如果被告宁夏鸿天房置业有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔 二○二○年十月十五日书记员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。