惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2424号原告（反诉被告）：李多玉，男，汉族，1978年6月10日出生，住址：安徽省寿县******殷北队，身份证号码：342************571。被告（反诉原告）：惠州大亚湾如兴实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**上杨地段，统一社会信用代码：91441300X17852138W。法定代表人：温某1。委托代理人：温晓文、张晓燕，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，住所地：淡水中山二路**。负责人：余立明。原告（反诉被告）李多玉与被告（反诉原告）惠州大亚湾如兴实业有限公司（以下简称如兴公司）、第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行（以下简称农商银行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李多玉、被告（反诉原告）如兴公司的委托代理人温晓文、张晓燕到庭参加诉讼。第三人农商银行惠阳支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、请求被告退还购房首付款405，654元。3、请求被告向原告承担已付购房款405，654元一倍的赔偿责任。4、请求被告支付按贷款年利率6.86%计算的利息金额65,724.49元，利息暂时计算至2020年7月1日。5、请求原告退还办证费2000元、中介费10000元。6、请求确认被告于2019年4月10日发出的《收楼通知书》无效。7、本案诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。事实与理由：1、原告与被告于2018年1月11日签订《××大厦认购书》。约定原告购买被告开发的住于大亚湾人民东路10号××大厦××××号房，用途为住宅，建筑面积80.55平方米，总价款995，654元，首付款405，654元，剩余部分申请银行贷款。其中原告于2018年1月11日支付定金100，000元，2018年3月5日支付305，654元（见证据3），另外原告于2018年3月5日支付办证费2000元、2018年3月3日支付中介费8000元、2018年5月8日支付中介费2000元（见证据10）。2、在原告付清首付款405，654元后，原告与被告配合办理银行按揭贷款手续，并于2018年11月30日通过银行贷款审核“同意给予59万元，期限23年的贷款支持”。直到2020年7月1日，银行贷款尚未放款，对于银行未放款原因，被告解释为“银行没有额度”，但原告找到银行业务承办人说明原因，得到的回答是“你的《商品房买卖合同》未在房管局备案，不能放款”，被告在此事上构成欺诈（见证据8）。3、被告通知原告签订购房合同，被告与原告于2019年5月3日签订了《商品房买卖合同》（证据5），但被告直至2020年6月17日也未将《商品房买卖合同》交于房管局备案，也未如实告知原告该房屋这段时间已被查封的事实（××大厦××××号房）（证据6），被告在此事上构成欺诈，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，被告理应支付原告已付购房款一倍的损失(405,654元)。4、被告在××大厦项目未办理竣工验收备案的情况下，于2019年4月10日向原告发出《收楼通知书》（证据7），要求原告于2019年5月1-2日对房屋进行验收交付，此项通知违反国家法律的强制规定，被告交房行为理应无效。5、原告于2020年6月份从大亚湾房管局查询信息显示：《商品房买卖合同》标的物（××大厦××××号房）于2019年3月29日至2019年11月1日处于查封状态，证明被告签约时构成欺诈。6、利息计算（参照银行贷款年利率6.86%）(证据4)。①2018年1月11日支付100，000元，至2020年7月1日共902天，利息=100000元x6.86%-365天x902天=16,952.66元②2018年3月5日支付305,654元，至2020年7月1日共849天，利息=305,654元x6.86%-365天x849天=48,771.83元利息①+②=16,952.66元+48,771.83元=65,724.49元法律依据：一、关于赔偿的法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；二、关于被告交房通知无效的规定。1、《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》：第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、《中华人民共和国建筑法》：第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、《商品房买卖合同》备案的规定。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”3、《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”基于上述案件事实与法律法规，恳请法院判决支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交了下列证据：1.原告身份证；2.被告企业信息；3.《××大厦认购书》、收据100000元、收据305654元及转账记录；4.银行贷款审批单、情况说明；5.商品房买卖合同；6.房管局查档记录；7.《收楼通知书》、建筑完工照片、物业管理费收据；8.电子数据；9.微信记录；10.办证费收据、中介费转账记录；11.赔偿协议。被告辩称，1.商品房买卖合同及补充协议均是双方真实的意思表示，其内容并未违反法律法规及强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行。补充协议第一条第3款明确约定原告应当在2018.3.5.前支付首期款，并在一个月内办妥银行按揭手续，从原告提交的增加4以及证据9均可证实原告未能在以上时间办妥相关的按揭手续，因此违约责任在原告自身，原告以自身的违约行为要求撤销商品房买卖合同及退还首付款405654元于法无据，双方应当继续履行合同。原告应当将剩余房款59万元支付给被告并按照买卖合同第8条及附件4第三条承担违约责任；2.从原告提交的证据6查档记录可以证实，涉案房产于2019.3.29被案外人查封并于2019.11.1解封，而双方早在2018.3.5就签订了买卖合同及补充协议，此时的房产是处于可售状态的，并不存在原告所述被告存在欺诈的行为，相反，正是因为原告未能按照约定在2018.4.5前办妥银行按揭手续导致涉案房产未能办妥放款事宜，违约责任在于原告，且原告要求1倍的赔偿同样依法无据。本案中既不涉及没有取得商品房预售许可的事实，又不存在所售房屋存在隐瞒抵押的情形。因此，被告无须承担1倍赔偿；3.原告至今未办妥银行按揭手续，并没有产生任何的贷款利息，且原告与银行之间的贷款利率的约定与本案无关。因此原告要求按照年利率6.86%计算利息依法无据；4.中介费与被告无关，该笔款项并非被告所收取，2000元的办证费在补充协议第二条第二款有明确约定属于被告代收代缴，经结算后多退少补，目前原告尚未办妥交清房款手续，达不到退款的条件。第三人庭前向本院提交了一份《关于李多玉的购房按揭贷款情况说明》，内容为“购房人李多玉与开发商如兴公司在本行于2018年办理的购房按揭贷款，本行于2018年11月30日内部审核通过，因开发商资料不全未能办理《商品房买卖合同》在房管局的备案，所以根据本行规定不予发放贷款”。反诉原告的反诉请求：1、请求人民法院依法判令被申请人向申请人支付购房款590000元。2、请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金(违约金以590000元为基数，按照每日万分之三，自2018年4月5日起计算至被反诉人实际付清之日止，暂计至2020年7月30日，该违约金为人民币149919元）。3、本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2018年3月5日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》，双方约定被反诉人向反诉人购买坐落于惠州大亚湾西区人民东路10号××大厦×××号商品房一套，总价款为人民币995654元，其中余款590000元由被反诉人向银行申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条1.“关于《商品房买卖合同》第七条中约定的向银行申请贷款支付的余款，由买受人于签订本合同之日起15日内向银行申请贷款并向出卖人支付完毕”以及《补充协议》第一条第3款“买受人应于2018年3月5日前向出卖人支付首期购房款即总价款的40%,计¥:405654元，并在1个月内办妥银行按揭手续，以银行按揭的方式付清其余购房款即总价款的70%,计¥:590000元”和第八条“买受人申请按揭贷款，如被银行拒绝或者最终银行无法审批通过放款，买受人应当在接到出卖人通知之日起30天内进行付款方式变更，将付款方式改为一次性付款或分期付款”的约定，被申请人应于2018年4月5日前办妥银行按揭手续，并以银行按揭的方式向申请人付清其余购房款590000元，但被申请人未在约定的期限内办理银行按揭手续，亦未变更付款方式，至今为止仍有购房款590000元未向申请人支付。且××大厦×××号商品房已于2019年5月1日交付给了被申请人，故被申请人应向申请人支付购房款590000元。被反诉人未在约定的期限内办理银行按揭手续，至今为止仍有购房款590000元未向反诉人支付，其行为已构成根本违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：……(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率不低于第（1)项中的比率）的违约金”以及《商品房买卖合同》附件四第三条“因买受人逾期付款而符合本合同约定的解除合同条件的，出卖人可根据本合同的相关约定解除合同，也可选择不解除合同。如出卖人选择不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金”、第五条“该附件四的上述约定与本合同的其他约定相冲突的，以该附件四的上述约定为准”的约定，被反诉人应当以590000元为基数，按照万分之三每日向反诉人承担违约责任，从2018年4月5日起算暂计至2020年7月30日为人民币149919元。现反诉人为了维护自身的合法权益，请求人民法院判如所请。反诉原告为证明其主张向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同、补充协议；2.竣工验收备案表。反诉被告辩称，一、被告的反诉请求与事实不符，理应较回。理由如下：第一、原告向农商银行（惠阳支行）申请的购房贷款经银行审核通过后未能发放的原因是被告的资格有问题，被告提供的资料不符合办理按揭贷款的条件，经向办理购房按揭贷款的农商银行（惠阳支行）核实，银行不予向原告发放购房按揭贷款的原因既不是银行的问题，也不是原告的问题，而是被告因资料不齐全未能办理《商品房买卖合同》在房管局的备案（原告证据4、6、8),因此被告存在严重过错，其反诉请求没有事实根据。第二、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议关于“商业贷款时间”的约定违反主合同规定，属于霸王条款，损害了买房人（原告）合理利益，理应无效。①双方约定的付款方式为贷款，《商品房买卖合同》主合同第七条“付款方式及期限…3.贷款方式付款：…【商业贷款】…买受人应当于2018年3月5日前支付首期房价款人民币（币种）405654元（大写肆拾万伍仟陆佰伍拾肆元整）,占全部房价款的40%。余款人民币（币种）590000元（大写伍拾玖万元整）向银行贷贷款机构申请贷款支付。”②《商品房买卖合同》主合同第二十八条“补充协议…补充协议中含有不合理减轻或免除本同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”③根据《商品房买卖合同》主合同的上述约定，《商品房买卖合同》附件四第二条1.“关于《商品房买卖合同》第七条中约定的向银行申请贷款支付的余款，由买受人于签订本合同之日起15日内向银行申请贷款并向出卖人支付完毕”（房管局提供的商品房买卖合同格式合同文本无此条款，该条款是开发商补充）,以及《商品房买卖合同》之补充协议第一条“…并在1个月内办妥银行按揭手续，以银行按揭的方式付清其余购房款即总价款的70%,计¥:590000元。”因银行贷款办妥的具体期限原告无法控制，该条款加重了原告的责任，理应无效。第三、被告未能依合同约定协助原告办理购房贷款，存在重大过错。双方签订的××大厦《商品房买卖合同》之补充协议（被告据）第一条第3项“……出卖人应当尽力协助买受人申请办理银行按揭手续，但银行按揭的最终审批权归提供按揭贷款的银行。……”但因被告资料不完整导致银行未向原告发放购房贷款，被告没有依约履行协助义务，存在恶意占用原告购房首付款的故意（被告提供的证据第43页第一条最后一段）。第四、被告与原告签订《商品房买卖合同》具有欺诈的故意，原告对该合同享有撤销权。经“国家企业信用信息公示系统”查询（原告证据2),被告股东温某1先生(公司法定代表人）的股权经（2018)1391民初3945号法律文书作出冻结。同时，大亚湾房管局对于本案争议商品房（××大厦××××号房）在此期间处于查封状态（原告证据6)。被告作为房地产开发的专业公司，理应知道所出售的商品房在权利受到限制的情况不能向买房人出售，仍继续与原告签订《商品房买卖合同》销售处于查封状态的商品房，具有欺诈原告、恶意占用原告购房款的故意。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。第五、被告出具的××大厦《商品房买卖合同》、补充协议属于格式合同条款，其中针对原告的违约责任条款违反法律、司法解释的强制性规定，违背公平原则，损害原告的合法权益的部分，不应得到支持。(1)《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务…”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：…（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。…”因被告故意不将《商品房买房合同》交房管局备案，导致贷款银行不予放款，原告购房目的不能实现。被告恶意利用对原告不利的格式合同条款占用原告购房首付款，导致原告利息损失，理应赔偿原告由此而产生的损失。(2)合同约定的银行贷款办结期限不符合银行惯例，损害买房人合法利益。①××大厦购房款合计为人民币¥:995654元，……。根据银行审批按揭贷款的通常期限，“1个月内”不是银行审批发放贷款的合理期限，该履行期限对买受人明显不公平。②《商品房买卖合同》附件四第二条1.“关于《商品房买卖合同》第七条中约定的向银行申请贷款支付的余款，由买受人于签订本合同之日起15日内向银行申请贷款并向出卖人支付完毕”，“15日”不是银行审批发放贷款的合理期限。③被告以《商品房买卖合同》附件四为理由提出反诉，不应支持。理由是：该格式合同条款未约定开发商在卖房人在办理贷款过程中的违约责任。应根据《合同法》第四十条【格式合同条款的无效】“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法》第四十一条【格式合同的解释】“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款应作出对被告不利的解当作出不利于提供格式条款一方的解释。”对此项合同条款根据《最高人民法院关于审理商品卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买除贷款方式付款，因当事人方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”因本案是被告开发商资料不全导致银行不予放款，理应由被告向原告承担违约责任，而不是原告向被告承担违约责任。第六、被告拒绝履行《商品房买卖合同》在房管局备案的强制性法定义务，导致原告不能实现买房目的，应承担不利后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款“商品房预售，应当符合下列条件：(四）…商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”等均有强制性规定开发商应当将《商品房买卖合同》备案的义务。同时被告构成拒绝履行双方签订的《商品房买卖合同》(证据5)的约定备案义务。①《商品房买卖合同》第十九条“预售合同登记备案(一）出卖人应当自本合同签订之日起日【30日内】…办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。《商品房买卖合同》第28页第一行“买卖双方是否同意向大亚湾区房产管理局申请预购商品房预告登记【是】…。”、第二行“是否委托开发企业办理预购商品房预告登记及领取预告登记证明【是】…，”被告未能履行约定义务，因此应承担违约责任。综上所述，本案应当是被告向原告承担违约责任，赔偿原告损失，被告的反诉请求与事实不符，没有法律依据，应予以驳回。二、关于《商品房买卖合同》签订日期的说明。原告与被告于2018年1月11日签订了《××大厦认购书》，原告认购××大厦××××号房，并于2018年1月11日支付定金100,000元，2018年3月5日支付305,654元，并按开发商的要求准备了贷款资料，其中包括《商品房买卖合同》，但被告未将《商品房买卖合同》交付给原告，之后在原告再三请求下，被告与原告于2019年5月3日签订了《商品房买卖合同》（证据5),此时，原告并不知道该套商品房处于查封状态，被告隐瞒商品房已被查封的事实，恶意欺诈原告。三、原告请求被告返还购房首付款并按银行贷款利率支付资金占用费为合理请求。在原告向银行办理按揭购房贷款一事中，被告违规不将《商品房买卖合同》送房管局备案（《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条等均有要求开发商将《商品房买卖合同》办理备案的强制性规定）,因被告原因直接导致受理原告按揭贷款的银行（惠州农商银行）不予向原告发放贷款。原告多次找被告询问银行贷款进度，被告的回答均是“银行没有额度”（证据9),原告于求办理按揭贷款的银行客户经理张伟昌先生说明没有放款的原因，张伟昌先生原告2018年11月30日银行内部审批通过的《惠州农商银行个人信贷业务》(见证据4),并答复“你们签合同申请贷款，我们银行可以先行审批，银行没有问题，借款人没有问题，不放款的原因是开发商没有在房管局备案，开发商有问题”(证据8)。因被告原因导致原告不能实现买房目的，被告使用欺诈的方式占买房首付款405,654元两年多时间。原告依据《合同法》第一百零七条【违约责任】“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。请求被告返还购房款及利息为合理要求。四、原告请求被告承担原告已付购房款一倍损失赔偿，有事实依据、法律依据，应获得支持，被告隐瞒合同项下的商品房（××大厦××××号房）已被查封的事实（证据6,××大厦××××号房于2019年3月29日至2019年11月1日处于查封状态）,与原告签订《商品房买卖合同》（证据5,《商品房买卖合同》于2019年5月3日签订）构成对原告的欺诈，且因被告资料不全导致银行不予发放贷款，根据银行发放抵押贷款的要求，处于查封状态的房产因产权受限不能办理抵押、不能出售，原告不能实现买房目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，原告请求被告承担不超过已付购房款405654元一倍的赔偿责任为合理诉求恳请法院依法予以支持。五、原告主张被告于2019年4月10日单方发出的《收楼通知书》无效，理由是时合同项下的商品房尚未竣工验收（证据7,竣工验收合格日期2019年12月12日）。截止至今日，被告未允许原告将合同项下的商品房投入使用。第一、《收楼通知书》违反了国家法律的强制性规定，理应无效。附：《中华人民共和国建筑法》：第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》：第二十七“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》：第七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第二、《收楼通知书》不符合双方签订的《商品房买卖合同》交房约定，理应《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件：……：3.买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项。”交房当时被告商品房没有通过竣工验收且原告没有付清购房款，不满足付清购房款才交房的约定。第三、截止到现在，原告未曾将合同项下的房屋投入使用，未入住，也未装修。六、关于原告退还办证费2000元、中介费10000元说明，原告于2018年3月5日现金支付2000元，2018年3月3日微信转账支付8000元，2018年5月8日微转账支付2000元，均为被告员工欧明达收取，被告在单方拟定的赔偿协议中也予以认定（证据11)。七、被告提出因原告未能付清房款，所以未将《商品房买卖合同》交房管局备案的辩解理由不成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款“商品房预售，应当符合下列条件：(四）…商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述规定为开发商无条件的法定义务，不以付清房款为前提条件，所以，被告的辩解理由不成立。八、被告认为商品房买卖合同不能及时履行的原因是受疫情的影响，此理由不能成立，因为合同成立的时间是2018年3月5日，当时不存在疫情。本院根据当事人提交的证据，并根据当事人的陈述及其举证情况，审理查明本案事实如下：原告与被告于2018年1月11日签订了《××大厦认购书》。约定原告购买被告开发的住于惠州大亚湾西区人民东路10号××大厦×××号房，用途为住宅，建筑面积80.55平方米，总价款995654元，首付款405654元，余款590000元申请银行贷款。双方在2018年3月5日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。原告于2018年1月11日向被告支付定金100000元，2018年3月5日支付购房款305654元，另外原告于2018年3月5日支付办证费2000元。在原告付清首付款405654元后，原告与被告配合到第三人农商银行惠阳支行办理按揭贷款手续，但直到2020年7月1日，银行仍未放款。根据第三人向本院作的情况说明，银行不予发放贷款的原因是被告开发商资料不全，未能办理《商品房买卖合同》在房管局的备案。2019年4月10日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告于2019年5月1-2日对房屋进行验收交付。2019年5月3日，被告与原告就买卖涉案房屋事宜重新签订了《商品房买卖合同》，但被告直至2020年6月17日也未将《商品房买卖合同》交于房管局备案，也未如实告知原告该房屋这段时间已被查封的事实，原告认为被告在此事上构成欺诈，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，《商品房买卖合同》标的房屋（惠州大亚湾西区人民东路10号××大厦×××号房）于2019年3月29日至2019年11月1日处于被法院查封状态。2020年4月22日，被告的××大厦项目获得竣工验收备案。再查明，本院依据原告的财产保全申请，于2020年9月15日作出（2020）粤1391民初2424号民事裁定书，裁定查封了被告如兴公司位于惠州大亚湾西区人民东路10号××大厦［项目编号：DYW00×××001，开发商编号：DYW00×××］×××号房的房产，查封期限为三年。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于原告主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;……”。原告称2020年7月1日去找第三人询问后才知道的撤销事由,2020年7月2日向本院提起本案诉讼，没有超过撤销权的除斥期间。被告在明知涉案房屋于2019年3月29日至2019年11月1日处于被法院查封状态，仍在2019年5月3日与原告就买卖涉案房屋事宜重新签订了《商品房买卖合同》，被告明显隐瞒了房屋查封事实，导致原告在重大误解的情况下重新签订了涉案合同，原告据此主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告退还购房首付款405654元及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同撤销后，原告有权要求被告退还购房首付款及赔偿相应利息，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。首付款利息的计算标准本院酌情调整为以405654元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年3月5日（原告交付该首付款405654元给被告的时间）计算至款项付清时止。关于原告主张被告承担已付购房款405654元一倍的赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，本案导致合同被撤销的原因是被告隐瞒所售房屋已经被查封的事实，而非抵押的事实。故原告该请求没有法律依据，本院不予支持。原告若有证据证明因被告隐瞒案涉房屋查封事实，给原告造成其他财产损失的，可以另行向被告主张权利。关于原告主张被告退还办证费2000元、中介费10000元的问题。涉案合同撤销后，被告所收取的办证费2000元应予退回，本院予以支持。中介费原告可另行向中介公司主张。关于《收楼通知书》的效力问题。被告的××大厦项目在2020年4月22日才获得竣工验收备案，却早在2019年4月10日向原告发出《收楼通知书》，要求原告于2019年5月1-2日对房屋进行验收交付。被告的做法违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，故该《收楼通知书》不发生法律效力。关于反诉原告主张反诉被告支付购房款590000元及逾期付款违约金的问题。涉案合同撤销后，反诉原告该请求已无事实和法律依据，本院不予支持。第三人农商银行惠阳支行经本院传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、撤销原告李多玉与被告惠州大亚湾如兴实业有限公司于2019年5月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠州大亚湾如兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李多玉退还购房款405654元及利息（利息以405654元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年3月5日计算至款项付清时止）；三、被告惠州大亚湾如兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李多玉退还办证费2000元；四、驳回原告李多玉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告惠州大亚湾如兴实业有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6878.27元，财产保全费5000元，反诉费1649.49元，由被告惠州大亚湾如兴实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  林嘉伟二〇二〇年十一月六日书记员  潘慧蕊