广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10455号原告：刘飞雄，男，1952年9月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市纺织品公司，住所地广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼01-2室。法定代表人：郭建华，该公司经理。委托诉讼代理人：吴俊林，男，1963年9月3日出生，汉族，住广州市荔湾区，系广州东百企业集团有限公司的工作人员，被劳务派遣到广州市纺织品公司，负责处理该公司的历史遗留问题。委托诉讼代理人：吴嘉慧，女，1971年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，系广州东百企业集团有限公司的工作人员，被劳务派遣到广州市纺织品公司，负责处理该公司的历史遗留问题。被告：中国农业银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江东路423-425号101房、425号201房、401房、501房、601房、701房、801房、901房。负责人：黎朝，该公司行长。委托诉讼代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯文媛，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告刘飞雄与被告广州市纺织品公司（以下简称纺织品公司）、中国农业银行股份有限公司广州分行（以下简称农行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞雄，被告纺织品公司的委托诉讼代理人吴嘉慧，被告农行广州分行的委托诉讼代理人张伶娟、侯文媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘飞雄向本院提出诉讼请求：1、被告广州市纺织品公司偿还原告房屋(地址：广州市中山七路和安东四号203房)的国有土地补缴价款181821元整以及起诉之日起至实际支付之日止的利息；将上述偿还款项及利息存入原告工商银行账户62×××07；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2007年8月向农行广州分行购买回迁房广州市中山七路和安东四号203房，之后原告多次催促农行广州分行办理过户手续，后来原告发现房屋的土地单位是纺织品公司。2018年原告曾起诉要求上述两单位为原告办理房产证，法院作出（2018）粤0103民初4033号民事判决书，判决由上述两单位协助原告办理产权证。之后两单位没有主动为原告办理产权证，原告只好通过申请强制执行办证。在办证过程中，房屋管理部门称需要补缴土地出让金才能办理房屋过户手续，并开具了缴款人为纺织品公司的《广州市非税收入缴款通知书》，但纺织品公司拒绝缴纳。为了办理产权证，原告只好先行向房屋管理部门缴纳了国有土地补缴款181821元。纺织品公司应返还该款项。被告纺织品公司辩称，一、我司于1983年6月14日与农行广州分行的前身农行广东省营业部签订了《合资兴建职工宿舍协议书》，约定我司（甲方）提供中山七路和安东2至8号宝源直4号地段，由农行广东省营业部（乙方）投资，合建职工宿舍，住户搬迁回迁全部由乙方负责，基建竣工后产权按投资分成。乙方负责设计、报建和组织施工，甲方协助办理。职工宿舍竣工后，我司一直有协助农行广州分行办理房屋产权分割的相关手续。由于农行广州分行的原因，导致办理房屋产权分割的工作搁置，并非我司不协助农行广州分行办理房地产登记过户。本案原告的诉请履行人应是农行广州分行而非我司。二、当时按合建协议约定讼争房屋是归属于农行广州分行，我方不清楚原告与农行广州分行的房屋买卖情况。三、按合建协议约定，租户及回迁户的事务都是由农行广州分行负责，房屋过户产生的税费包括我司应缴纳的税费均应由农行广州分行承担。被告农行广州分行辩称，一、讼争大楼是两被告合建，纺织品公司负责提供土地，所以纺织品公司应承担缴纳土地出让金的义务。其次，纺织品公司没有为农行或者是回迁户、农行的员工办理过户手续，包括房改房的备案，导致房改房路径处理障碍。由于纺织品公司的拖延，导致出现了土地出让金的问题，这都是纺织品公司怠于履行自身义务所致。二、涉案房产是1982年建设的房产，产别是“全民”。涉案房屋所在宿舍楼的其他房屋在办理房产证时，并不需要缴纳国有土地出让金，产权证上仅批注“土地未办有偿使用手续”可出具产权证。三、原告在本幢宿舍安置中的身份是动迁土地上的承租人，既不是国企职工，也不是被拆迁房屋所有权人，仅仅以房屋建筑成本价获取与单位职工同等的房改房进行居住安置。我方发出《关于出售存量公有住房的通知》时的意思很明确，以房改房的意思表示定向处置给意向购买人，未承诺处置的房屋是可上市交易的商品房，原告的诉求没有权利依据。四、如果原告认为房改房产权证，是“升级版”而不是“标准版”，这样的理解与政策相悖。五、原告如果对房改房产权证书的权利不满意，应当提起行政诉讼。六、本案是房改房问题的纠纷，也是历史遗留问题的处理，不属于人民法院的受案范围，应当不予受理或驳回起诉。原告的起诉，也属于重复起诉，应当不予受理。本院经审理认定事实如下：1983年6月14日，纺织品公司（甲方）与中国农业银行广州市分行（乙方）签订《合资兴建职工宿舍协议书》，约定双方共同合资在中山七路和安东二至八号宝源直4号地段进行基建。（二）甲方同意提供中山七路和安东2-8号征得的200平方由乙方投资，住户搬迁回迁全部由乙方负责，基建竣工后产权按投资分成。大楼建成后，纺织品公司办理了大楼的大确权手续，大楼的产权于2000年1月26日登记在纺织品公司名下。根据两被告的合建协议，诉争房屋划分由农行广州分行使用。1997年9月1日，中国农业银行广州市分行（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将座落在荔湾区中山七路和安街4号203部位的房屋出租给原告使用。2007年8月21日，中国农业银行广东省分行营业部向原告发出《关于调查回迁住户购买住房意向的通知》，载明为明晰产权关系，拟向回迁住户定向处置房产：一、出售对象为拆迁回迁现住户，不能转让；二、出售房产为回迁户现所住迁住房；三、出售价格参照有关规定，为每平方米建筑面积1416元；四、总售价根据测绘部门对每套住房面积测绘的结果而确定；五、交易及办证等税费依照政策规定各自承担；六、有意购买者请于8月23日前将《回执》连同回迁合同、租赁合同、户口簿、身份证等复印件交我行审核。2007年12月10日，中国农业银行广东省分行营业部向原告发出《通知》，上载：我行将对自有房地产进行处置，现拟将位于广州市荔湾区中山七路和安东4号203房，建筑面积约15.75平方米（以广州市房地产测绘所为准），按《广州市1999年公有住房成本价》的价格1416元/平方米转让给你，购房款22302元。1、缴纳房款日期为2007年12月20日前。3、房屋产权过户税费按二手楼交易方式进行，产生各项房屋交易税费各付各税。2007年12月19日，原告向中国农业银行广东省分行营业部汇款支付201房及203房的购房款合计77766.72元。2018年1月3日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部更名为中国农业银行股份有限公司广州分行。以上为本院审结的（2018）粤0103民初4033号案件中查明的事实。因两被告一直没有为原告办理产权证，原告于2018年向本院起诉要求两被告协助办理产权证，本院作出（2018）粤0103民初4033号民事判决书，判决两被告协助原告办理产权证。后原告申请强制执行，在办理产权证过程中，房屋管理部门开具了缴款人为广州市纺织品公司的《广州市非税收入缴款通知书》，记载国有土地补缴价款收入金额为184972元。原告缴纳了该款项，取得了该房屋的产权证，产权证上记载已征收国有土地使用权出让金。另查，原告与两被告在本院的（2019）粤0103民初5169号房屋买卖合同纠纷案件中，原告要求纺织品公司向房屋管理部门缴纳涉案房屋的国有土地溢价款等，该案中被告提供的证据显示：涉案大楼902房的房屋买受人赖耀成曾于2018年向本院起诉本案两被告，要求两被告办理902房的产权证，本院作出（2018）粤0103民初6675号民事判决书，判决两被告需为赖耀成办理902房的产权证，后赖耀成通过强制执行办理了该房屋的产权证，产权证上注明房屋价格为成本价，土地未办有偿使用手续。本院认为，原告向农行广州分行购买回迁房屋并支付购房款的行为，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但各自以支付购房款、交付房屋的行为表明双方实际已形成事实上的房屋买卖合同关系。原告不是农行广州分行的职工，双方之间属于平等民事主体，因此农行广州分行向原告出售房屋所形成的法律关系不属于单位内部分房等房地产纠纷，属于人民法院主管的范围。虽然原告在（2019）粤0103民初5169号案中曾要求纺织品公司向房屋管理部门缴纳涉案房屋的国有土地溢价款，但与其在本案提出的诉讼请求不一致，且其基于出现了新事实而再次起诉，故本案的起诉不构成重复起诉，对农行广州分行的抗辩，本院不予接纳。对于双方争议的土地出让金问题，根据一般的交易习惯和交易规则，在以市场价格交易的情况下，取得的产权证包含土地出让金价格。本案中，根据2007年12月10日农行广州分行向原告发出的《通知》的内容，农行广州分行出售的房屋是以公有住房成本价出售，根据赖耀成取得的产权证所记载的情况，可以得知以成本价出售的房屋并不包含土地出让金在内。在产权证备注了不包含土地出让金的情况下，业主在行使权利特别是转让房屋时应受到限制。根据权利义务对等原则，原告所购买的房屋与赖耀成所购买的房屋是同类性质房屋，交易价格均为成本价，故原告依据成本价所取得的房屋产权理应不包含土地出让金在内。现原告取得的产权证包含了土地出让金，是因原告自行出资支付了土地出让金，故所对应取得的产权证所享有的权利是完整的。综上，鉴于原告与农行广州分行所形成的房屋买卖合同关系中的交易价格并不包含土地出让金在内，该补缴的土地出让金是原告为了获取完整的产权所付出的对价，不应由农行广州分行负担。纺织品公司并非房屋的出售方，原告依据买卖合同要求纺织品公司承担责任缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘飞雄的全部诉讼请求。案件受理费1968元，由原告刘飞雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十一月十七日书记员  宋嘉杰卢健华