上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11376号原告：史雪珍，女，1974年1月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：胡伟，男。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告史雪珍诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(下称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理，原告史雪珍、被告委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序继续进行审理。2020年10月29日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告史雪珍、被告委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史雪珍向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告支付原告2020年3月25日至2020年6月24日期间租金人民币(以下币种均为人民币)11,772.87元；2、判令被告支付原告利息(以欠付租金为基数，按照银行一年期定期利息2.1%的标准，自应付之日计算至判决之日止)；3、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令2020年9月25日起解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告自2020年3月25日至2020年9月24日期间的租金23,545.75元；3、判令被告支付原告欠付租金的利息，按一年期银行贷款利息计算；4、判令被告支付原告水费141.40元、电费263.92元、燃气费127.90元，共计533.22元；5、判令被告赔偿原告房屋物品损坏费用9,500元；6、判令被告支付原告三个月免租期租金11,772.87元；7、判令被告支付原告毁约赔偿金11,772.87元；8、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2019年3月21日将位于上海市青浦区盈中西路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称“系争房屋”)托管租赁给被告，并签订了《房屋托管租赁合同》及相关补充协议，约定租期为5年，其中2019年3月25日至2019年6月24日为免租期；被告三个月支付一次房屋租金，支付时间为支付款周期月25日。自2019年12月25日开始被告出现不按约定支付租金的情况，且自2020年3月25日至今未曾向原告支付租金，原告多次要求被告按约支付，但被告仍未支付。2020年1月开始被告未按约支付系争房屋的水电费及燃气费，对原告的个人征信造成不良影响，在收到公共事业部门发送的通知书后，原告将欠付公共事业费已交清。2020年7月底原告进入租赁房屋发现一台三星3匹立式空调损坏，5个房间以及大门锁无法使用，5台空调遥控器不见踪影，三扇纱窗和两扇纱门也不翼而飞，一个房间断电，上述物品估价9,500元左右。原告认为被告未按约履行付款义务，且对系争房屋内物品造成明显损坏，上述违约行为已严重侵害原告合法权益，故依法起诉，望判如所请。被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司辩称：1、同意解除案涉租赁合同，但是解除时间应为2020年8月3日；2、对2020年3月25日至2020年8月3日期间的租金无异议，但是之后的租金不予认可；3、对于利息不予认可；4、对于水电煤费用根据发票据实结算；5、对于物品损失不予认可，双方未有约定，且物品由谁购置、是否损坏及价格如何确定没有依据；6、对于免租期损失不予认可，需根据合同约定履行；7、对于毁约赔偿金不予认可，案涉合同是因新冠疫情导致无法继续履行，属不可抗力，被告不应承担违约责任。经开庭审理查明：系争房屋登记在史雪珍及案外人张某某、史某某名下。2019年3月20日，史雪珍(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定由甲方将系争房屋租赁给乙方，租期自2019年6月20日至2027年6月24日止，前三年租金每月4,020元，第四年起每年每月租金递增201元；房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；乙方应于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；该房屋结构性损坏，造成外墙漏水、天花板漏水的，甲方应自确认之日起3日内通知物业公司进行修复，其他维修均由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。次日，史雪珍(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满60月又5天(即2019年6月20日起至2024年6月24日)前两个月，若甲方须自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任；逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。合同附采购登记清单显示A-E房间内均有史雪珍提供的空调一台，并将其他物品进行了列明。合同签订后，青客公司支付原告租金至2020年3月24日。另查明，2020年8月3日，本院以(2020)沪0118民诉前调6号立案受理了史雪珍诉青客公司房屋租赁合同纠纷一案，史雪珍诉请主张内容与本案变更后诉请内容一致。本院于2020年8月31日将诉前调案件诉状等诉讼材料交付青客公司。审理中，双方当事人一致确认合同履行期间欠付水电费合计533.22元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、托管合同、发票、采购登记清单等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、由于被告自2020年3月25日起就欠付原告租金未付，期间曾通过诉讼等方式与被告沟通，但被告一直未予支付，显属违约，故原告有权解除合同；原告于2020年8月3日再次起诉后，于2020年10月份收回了系争房屋并将部分房屋出租，故租金主张至2020年9月24日，双方的租赁合同也应于2020年9月25日解除；2、由于被告欠付租金，故应向原告支付欠付租金的利息，标准按照一年期贷款利率计算；3、原告收房后发现被告在使用系争房屋期间，导致原告所有的一台空调损坏，5台空调遥控器、三扇纱窗、二扇纱门丢失，一间房间断电；合同签订后被告将5个房间门锁全部更换成蓝牙锁，现无法提供开锁方式导致原告无法正常使用，需将门全部换掉；上述物品损失在9,500元左右，应由被告予以赔偿；对于物损的价值，不申请进行评估，具体由法院酌定；4、租赁合同约定被告享有三个月的免租期，现合同仅履行了一年多的时间就因被告原因导致解除，故被告应支付原告三个月免租期租金11,772.87元给原告；5、根据合同约定，被告违约导致合同解除的，需向原告支付剩余租期租金的违约金，但考虑到被告的实际情况，原告仅主张要求被告支付三个月租金的毁约赔偿金11,772.87元。为此，原告提供照片作为证据。被告对原告提供的照片真实性不予认可。被告主张：1、案涉合同是由于新冠疫情导致合同无法履行，属不可抗力，根据合同约定因不可抗力导致合同解除的，双方互不承担责任，故对原告主张的利息、违约金、损失等不予认可；2、如法院认定被告方存在违约行为应承担违约责任的话，被告认为原告主张的违约金金额过高，要求调整至一到三个月租金标准；3、系争房屋内门锁为蓝牙锁，但无法提供开锁方式；对于原告主张的物损，由于原告未提供证据予以证明其损失金额，故不同意赔偿。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋托管租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告迟延履行租金支付义务，导致原告出租系争房屋的合同目的无法实现，故原告有权解除案涉租赁合同。合同解除时间，本院认定为原告诉请解除合同的诉状材料送达被告之日即2020年8月31日。被告欠付租金导致合同解除，应承担金钱债务继续履行及支付违约金等违约责任，对被告提出的因新冠疫情不可抗力导致合同不能履行故其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。原告自认其于2020年10月份收回系争房屋并主张租金至2020年9月24日，而被告未提供证据证明其已于2020年9月24日前将系争房屋返还给原告，故本院认定被告应向原告支付2020年3月25日至2020年9月24日期间的租金及占用费23,545.75元。原告提出的利息主张，于法有据，本院予以支持，但是计算标准应调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，计算期间应自欠付租金应付次日计算至实际支付之日止。对于原告主张的违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为提前归还天数的租金1倍，对此被告认为过高要求法院调整至一到三个月租金标准，原告亦认为约定标准过高而主动予以调低至三个月租金标准。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告违约金11,772.87元。原告经本院释明后仍坚持一并主张违约金及免租期损失，且未提供损失严重超过租金的依据，故对原告主张的免租期损失本院不予支持。对于原告主张的物损，虽原告未能提供其他证据证明其实际损失金额，但庭审中被告也确认其门锁为蓝牙锁且无法提供开锁方式，原告使用系争房屋必然需要将门锁进行更换，故对原告的物品损失本院酌定为4,000元。被告对原告主张的水、电、煤气费没有异议，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告史雪珍与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史雪珍租金及占用费23,545.75元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史雪珍欠付租金利息[以11,772.87元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，自2020年3月26日起算至实际支付之日止；以8,633.45元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，自2020年6月26日起算至实际支付之日止]；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史雪珍水电煤气费533.22元；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史雪珍违约金11,772.87元；六、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告史雪珍物品损失4,000元；七、原告史雪珍的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,228.10元，减半收取计614.05元，由原告史雪珍负担253.40元，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担360.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十一月三十日法官助理 杨洁书 记 员 杨洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。