广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14799号上诉人（原审被告、反诉原告）：张东宝，男，1977年8月27日出生，汉族，住广东省梅县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘星滟，女，1966年7月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗娜，广东南龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱诗宏，男，1969年1月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：柳成荫，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅腾，广东律参律师事务所实习律师。上诉人唐人街（深圳）美食管理有限公司（原审被告、反诉原告，以下简称唐人街公司）因与被上诉人刘星滟（原审原告、反诉被告）、邱诗宏（原审被告）及原审被告张东宝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。唐人街公司系有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人为张东宝，广东省深圳市龙岗区人民法院审理本案期间，唐人街公司于2017年11月17日注销，本院已作出（2019）粤03民终14799号民事裁定，裁定张东宝替代唐人街公司参加诉讼，唐人街公司退出诉讼。本案现已审理终结。张东宝上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判邱诗宏向刘星滟返还合同押金39000元、租金19500元，驳回其他返还诉求；2.撤销一审判决第四项，改判刘星滟承担已形成附合的13项装饰装修损失43011元；3.撤销一审判决第五项，改判刘星滟承担房屋占有使用费（占有使用费按照每个月19500元的标准自2016年12月18日起计至刘星滟全部搬离、交接房屋为止）；4.撤销一审判决第七项，依法改判。事实和理由：一、刘星滟缴纳的合同押金39000元、一个月租金19500元，应由邱诗宏返还。邱诗宏受唐人街公司委托，以唐人街美食广场项目招商负责人的身份收取上述款项，但直到上诉时邱诗宏都没有上缴唐人街公司，而是独自占有挪用。租赁合同无效，财产应予返还。根据谁占有谁返还原则，由邱诗宏返还上述款项，更能体现公平原则。二、刘星滟诉称缴纳了建设费9万元、装修费5万元，共计14万元，唐人街公司不知情且与其无关。即使刘星滟确实向邱诗宏缴纳了上述款项，实质也是装饰材料费和人工费，已在《资产评估报告》进行列项，不应重复计算。《资产评估报告》对涉案房屋装饰装修逐项进行资产评估，其中就包含装饰人工和材料费，一审法院未查明事实，错误地将该两项费用重复计算。邱诗宏受唐人街公司委托招商的同时，其以自然人身份与刘星滟签订《店铺装修协议》承包店铺装饰装修施工，该承包行为与唐人街公司没有任何关系，是其与刘星滟之间的单独民事行为。唐人街公司没有施工资质，也不提供店铺档口的装修服务。一审法院认定邱诗宏承包施工的行为为职务行为，属于事实认定错误。唐人街公司对邱诗宏和刘星滟之间的民事行为既不知情也未参与，邱诗宏是否有收取刘星滟款项，唐人街公司亦不知情，要唐人街公司承担返还责任没有法律依据。三、刘星滟应承担租赁合同无效的全部责任或主要责任，13项未形成附合装饰装修损失43011元，应由其承担。唐人街公司在招商时已向刘星滟明示标的物未取得建设规划许可证，但可以合法经营，能依法取得经营许可证。唐人街公司在招商过程中没有特定对象，刘星滟自己找上门并要求与唐人街公司签订租赁合同经营火锅城，完全是自愿和自由选择。关键是，刘星滟放弃经营是因其经营管理不善，与租赁合同无效没有因果关系，其可以选择继续经营，并没有法律上和其他外部障碍。如果因自身原因放弃经营，转而以租赁合同无效而向出租方索赔，有违社会公序良俗及诚实信用原则，基于此，刘星滟因自身经营管理不当造成的损失，理应由其自身承担全部责任。另，一审法院认定刘星滟放弃经营是因唐人街公司停电造成的，完全不顾事实。且不说唐人街公司有短暂停电行为是因刘星滟在多次通知仍不缴纳租金的情况下采取的合法追索租金的措施，唐人街美食广场有十几家店铺档口都在合法经营，除了刘星滟外，没有其他档口放弃经营。刘星滟放弃经营完全是其自身原因导致的，跟唐人街公司无关。四、刘星滟应依法承担房屋占有使用费，弥补唐人街公司巨大损失。一审法院认定刘星滟起租日为2017年4月1日，明显与事实不符。刘星滟于2016年10月31日向邱诗宏缴纳租金19500元，租赁合同亦约定租期为2016年11月18日至2020年11月17日，刘星滟与邱诗宏签订《店铺装修协议》的日期为2017年11月5日，且刘星滟于当日向邱诗宏支付了装修款，以上事实足以证明刘星滟已于2016年11月18日前已实际占有使用涉案商铺。刘星滟放弃经营后，虽经唐人街公司多次催促要求其搬离房屋，但其至今拒不搬离，非法占有房屋达两年之久，造成唐人街公司损失近30万元，一审法院竟然判令其只需支付7800元占有使用费，对唐人街公司严重不公！首先，刘星滟完全可以选择继续经营，按时缴纳租金，没有任何来自唐人街公司或者其他外部的经营障碍，时至今日，涉案标的物其他档口依旧在合法经营。其次，刘星滟放弃经营后，唐人街公司通过多种沟通渠道通知其搬离，甚至因其拒不搬离造成美食广场经营困难，唐人街公司向法院申请先予强制执行后仍拒绝搬离，霸占房屋达两年之久，给唐人街公司造成了巨大损失。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对租赁合同无效情况下的房屋占有使用费的支付标准有明确的规定，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》也有相应的法律规定。然而一审法院对刘星滟无理霸凌行为，竟然认定不需要承担任何法律责任。五、补充陈述。唐人街美食广场已于2019年3月整体转让，应当驳回刘星滟的诉讼请求。刘星滟辩称，请求维持原判。邱诗宏辩称，不同意第一项上诉请求，邱诗宏的行为均为职务行为，均有公司授权，招商收入直接打入邱诗宏的账户，但与公司进行了对账与结算，公司也出具了盖有其印鉴的收据，因此，所有责任应由公司承担。刘星滟向一审法院起诉请求：1.确认刘星滟与唐人街公司签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；2.判令唐人街公司返还刘星滟合同押金39000元、进场费9万元、租金19500元、装修费5万元及利息（利息按照同期中国人民银行贷款利率自2016年11月1日起计至付清之日止）；3.评估刘星滟的装修损失、设备损失；4.判令唐人街公司依据评估数额赔偿刘星滟装修损失、设备损失，暂计20万元；5.判令唐人街公司赔偿刘星滟2017年1月1日至4月20日雇佣人员工资损失52412元；6.判令唐人街公司、张东宝、邱诗宏对上述债务承担连带清偿责任。唐人街公司向一审法院反诉请求：1.判令刘星滟向唐人街公司支付租金、铺位综合管理费85800元、水电费5000元及按合同约定的租金标准支付自合同解除之日至恢复原状之日止的占有使用费；2.判令刘星滟向唐人街公司支付违约金39000元；3.判令刘星滟立即拆除A03铺位装修、移走设备并恢复原状。一审法院认定事实：刘星滟与唐人街公司于2016年11月18日签订《唐人街美食广场经营租赁合同》，约定刘星滟承租唐人街美食广场A03铺位，租期自2016年11月18日至2020年11月17日止，月租金19500元，第二年开始每年递增5%，自签约起，唐人街公司给予刘星滟30日的装修免租期及筹备期，即起租日为2016年12月18日，若起租日时唐人街美食广场未正式营业，则在唐人街美食广场正式营业之前按免租期计算。合同签订后，刘星滟于2016年10月26日通过支付宝向邱诗宏支付1万元、通过余额宝向邱诗宏支付1万元，10月31日向邱诗宏的账户支付128500元，总计148500元，包括合同押金39000元、建设费（进场费）9万元、一个月租金19500元。后刘星滟又向邱诗宏支付装修费5万元。刘星滟装修、购买设备后开业经营。2017年4月12日，唐人街公司向刘星滟发出《解除合同通知书》，以刘星滟不缴纳管理费及租金为由，解除与刘星滟的租赁合同。当日，刘星滟经营的商铺被停水停电，致使刘星滟无法经营。另查，唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证。又查，张东宝是唐人街公司法定代表人，邱诗宏是唐人街公司监事、项目招商负责人。再查，根据刘星滟的委托，深圳国量行资产评估有限公司对涉案商铺的装修及动产进行了评估，唐人街公司对评估报告中“评估明细表”所列25项项目及价格均无异议，但认为对是否形成附合未进行区分，申请一审法院重新委托鉴定。经一审法院委托深圳市华联价格事务所有限公司鉴定，其中形成附合的有13项、未形成附合的有25项（详见华联NO：（2018）华联价鉴字第713号《财物鉴定报告》）。一审法院认为，刘星滟与唐人街公司签订《唐人街美食广场经营租赁合同》因唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证而无效。唐人街公司明知唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证而对外出租，是造成合同无效的过错方。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。虽然合同无效，但依法刘星滟仍应支付房屋占有使用费。关于房租计收的起始时间，刘星滟认为唐人街美食广场未正式营业，唐人街公司、张东宝、邱诗宏则认为该广场已于2017年３月３日开业，并提供有刘星滟签名的通知作为证据，但该证据被刘星滟所否认，且唐人街公司未提出对该通知上刘星滟的签名予以鉴定，故一审法院对唐人街公司所称该广场已于2017年３月３日开业的主张不予采纳，但刘星滟开设的深圳市万利行餐饮娱乐有限公司于2017年4月９日发给唐人街美食广场管理处的书面函件中有申请4、5、6月三个月份在当月25日交齐当月租金的内容，故一审法院认为该广场应于2017年4月1日前已经开业，刘星滟交租的条件已成就，刘星滟应自2017年４月１日起交租。2017年4月12日，唐人街公司向刘星滟发出《解除合同通知书》，以刘星滟不缴纳管理费及租金为由，解除与刘星滟的租赁合同。当日，刘星滟经营的商铺被停水停电，致使刘星滟无法经营。虽然唐人街公司在庭审中不承认停水停电系其所为，但因该广场系其经营管理，该行为显然系其所为。刘星滟的交租期限应以2017年4月12日为限。房屋占有使用费标准参照合同约定的租金标准。刘星滟诉请“1.确认刘星滟与唐人街公司签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；2.判令唐人街公司返还刘星滟合同押金39000元、进场费9万元、租金19500元、装修费5万元及利息”，合法有据，一审法院予以支持。刘星滟另请求依法评估刘星滟除支付给唐人街公司外的装修损失、购买设备损失，根据《财物鉴定报告》，涉案商铺中装饰装修形成附合的有13项、未形成附合的有25项，其中未形成附合的25项可由刘星滟拆除，已形成附合的13项装饰装修物由唐人街公司按评估报告确定的价格予以赔偿。刘星滟请求唐人街公司依据评估数额赔偿刘星滟除专付给唐人街公司之外的装修损失、购买设备损失及请求唐人街公司赔偿刘星滟2017年1月1日至4月20日雇佣人员工资损失，缺乏依据，一审法院不予支持。刘星滟请求判令唐人街公司、张东宝、邱诗宏对上述债务承担连带清偿责任，因唐人街公司系合同的相对方，张东宝是唐人街公司法定代表人，邱诗宏是唐人街公司监事、项目招商负责人，均非合同的相对方，不应承担因该合同产生的法律责任。邱诗宏作为唐人街公司监事、项目招商负责人，因该项目招商收取款项均系职务行为，应认定为唐人街公司收取。唐人街公司反诉请求中，除201７年４月１日至l2日的租金7800元之外，其余诉请缺乏依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认刘星滟与唐人街公司于2016年11月18日签订《唐人街美食广场经营租赁合同》无效；二、唐人街公司于判决生效之日起五日内向刘星滟返还合同押金39000元、建设费9万元、租金19500元、装修费5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月1日起算至付清之日止）；三、刘星滟于判决生效之日起五日内自行拆除唐人街美食广场A03铺位内未形成附合的25项的装饰装修（详见华联NO：（2018）华联价鉴字第713号《财物鉴定报告》）；四、唐人街公司于判决生效之日起五日内向刘星滟支付唐人街美食广场A03铺位内已形成附合的13项的装饰装修损失43011元；五、刘星滟于判决生效之日起五日内支付唐人街公司房屋占有使用费7800元；六、驳回刘星滟的其他诉讼请求；七、驳回唐人街公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8136元、财产保全费2798.68元、两次鉴定费12300元、公告费450元，由刘星滟承担13461.68元，唐人街公司承担10223元；反诉案件受理费2172.95元，由刘星滟承担130元、唐人街公司承担2042.95元。本院经审理查明：一、刘星滟与邱诗宏签订的《店铺装修协议》所涉装修项目均在评估报告一一罗列。二、二审中，张东宝主张唐人街美食广场于2019年3月已整体转让，且提交照片证明涉案商铺已由案外人进行装修及经营自助火锅店。三、二审中，刘星滟放弃主张一审判决第三项确定的民事权益。四、本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，唐人街美食广场系较大型的经营项目，刘星滟仅租赁其中的一个铺位，相对而言，唐人街公司更加具有专业知识，其明知唐人街美食广场未取得建设工程规划许可证而对外出租，违反法律的强制性规定，一审法院确认刘星滟与唐人街公司签订的《唐人街美食广场经营租赁合同》无效及唐人街公司是过错方，并结合刘星滟使用涉案商铺较短的事实，认定唐人街公司应向刘星滟返还押金39000元、建设费9万元、租金19500元及利息，实体处理正确。另，刘星滟诉请按照同期中国人民银行贷款基准利率的标准计付利息，符合法律规定，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院对此表述不准确，本院径直予以纠正。关于占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然合同无效，但刘星滟仍应支付房屋占有使用费。唐人街公司未能举证证明唐人街美食广场开业的时间，其应承担举证不能的不利后果，一审法院根据双方提交的证据及诉辩意见认定刘星滟应当支付2017年４月１日至l2日的租金7800元，合理合法，理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。关于装修费用、装修装饰物。第一，刘星滟放弃主张一审判决第三项确定的自行拆除未形成附合的装修装饰物的相关民事权益，是其处分自己民事权益的权利，本院予以确认。第二，关于已形成附合的装修装饰物，如上所述，刘星滟使用时间极短，故一审法院认定唐人街公司应予全额赔偿，实体处理正确。第三，刘星滟与邱诗宏签订的《店铺装修协议》所涉装修项目均在评估报告一一罗列，刘星滟再行主张装修费5万元，属于重复主张，本院不予支持。关于民事责任。一方面，表见代理制度的设立的主要目的是保护善意第三人的合法权益，促进市场交易安全。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，构成表见代理，须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，一是存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实，如无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权；二是相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，而相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。本案中，邱诗宏作为唐人街公司监事、项目招商负责人，足以使作为合同相对方的刘星滟有充分的理由相信邱诗宏具有代唐人街公司收取押金、建设费、租金的代理权限，唐人街公司可以另循途径解决其与邱诗宏之间的纠纷。另一方面，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，唐人街公司系有限责任公司（自然人独资），张东宝作为股东，未能举证证明其财产与唐人街公司的财产相互独立，且唐人街公司已注销，故其应对唐人街公司在本案中所负义务承担民事责任。综上所述，张东宝的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决第三项、第六项、第七项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决第二项为：张东宝于本判决发生法律效力之日起五日内向刘星滟返还合同押金39000元、建设费90000元、租金19500元及利息（利息以148500元为基数，自2016年11月1日起计至清偿之日止，2016年11月1日至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决第四项为：张东宝于本判决发生法律效力之日起五日内向刘星滟支付唐人街美食广场A03铺位内已形成附合的13项的装饰装修损失43011元；五、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8019号民事判决第五项为：刘星滟于本判决发生法律效力之日起五日内向张东宝支付房屋占有使用费7800元；六、驳回刘星滟的其他诉讼请求；七、驳回张东宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8136元，财产保全费2798.68元、鉴定及评估费用12300元、公告费450元，共计23684.68元，由刘星滟负担13684.68元，张东宝负担10000元；反诉案件受理费2172.95元，由刘星滟负担130元，张东宝负担2042.95元；二审案件受理费5215.16元，由刘星滟负担1000元，张东宝负担4215.16元。因当事人同意诉讼费用由败诉方径付胜诉方，法院无须另行退收。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇二〇年十二月二日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。