江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初1059号原告：徐格格，女，1994年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：华永香、赵萌，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：连云港诚基置业有限公司，住所地：连云港市连云区平山北路**，统一社会信用代码：913207005571339192。法定代表人：胡建雄，执行董事。委托诉讼代理人：毕世华、徐丽丹，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告徐格格与被告连云港诚基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告徐格格的委托诉讼代理人华永香、赵萌，被告诚基置业有限公司的委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐格格向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告给付原告自2015年12月31日至2020年8月5日的延期交房违约金195671.7元。2.依法判令被告对涉案房屋栏杆采取补救措施使其达到2006年4月1日实施的江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005）《住宅工程质量通病控制标准》9.4.1条的第2、3小项和国家建筑标准设计图集06J403-1(楼梯、栏杆、栏板)；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月18日，原告徐格格与被告连云港诚基置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买海州湾花园第23幢101室房屋，房屋总价为2329425元。按照合同约定，被告应当在2015年12月31日前将商品房交付原告使用，否则被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；同时，若被告交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到双方约定的标准，原告有权要求被告采取补救措施使其达到约定标准。合同签订至今，被告不仅未按约定向原告交付房屋，房屋栏杆的质量也存在严重问题。按照合同约定，2016年6月30日前原告已向被告支付全部房屋价款2329425元，被告应当按照2329425元日万分之0.5的标准向原告支付2015年12月31日至实际交房之日的延期交房违约金。另因《商品房买卖合同》未对栏杆质量标准进行约定，依据《合同法》第六十二条规定涉案商品房栏杆应当符合2006年4月1日实施的江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005)《住宅工程质量通病控制标准》。该房屋栏杆经测量并不符合上述标准。因此，被告应当将涉案房屋栏杆修复至符合上述标准要求的状态。为维护原告的合法权益，特提起本诉，望法院依法裁判。被告连云港诚基置业有限公司辩称，1.原告与被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，原告与被告签订的商品房买卖合同不能作为本案的定案依据和基础法律关系。原告是因为被告与案外人江苏万象建工集团有限公司之间的以房抵工程款法律关系，接受案外人万象公司的委托，代万象公司取得房产权属以实现万象公司的债权。被告依据万象公司的指示将抵工程款的涉案房屋过户至万象公司指定的原告名下，以实现万象公司以房抵债的目的。原告举证的商品房买卖合同只是为了实现以房抵债的目的，依据法律法规，办理房屋过户手续并不是原被告双方买卖房屋的真实意思表示。且原告也并未真正向被告支付购房款。由于原告仅是依据万象公司指示作为房屋接收人，并非案涉房屋产权转移或者交易的主体，不应当享有商品房买卖合同中的相关权利。2.在以房抵债协议中并未约定被告向万象公司交付房屋的时间，且被告在抵债房的房价上做出了巨大的让步，万象公司也是案涉房屋的实际总包方，在签订以房抵债协议时，对案涉房屋的交付时间是有合理的预期的。因此即使是万象公司也无权以逾期为由再次要求被告承担逾期交房的违约责任，否则就房价的让步和逾期交房之间存在双重处罚的情况。3.涉案房屋以及相应的抵债事宜已经由连云区法院（2017）苏0703民初1663号案件以及连云港市中院（2017）苏07民终3337号案件进行了审理，双方在二审期间进行了调解，因此本案违反一事不再理原则。4.在2020年1月10日被告已经向作为案涉房屋接收人身份的原告发出了办理交房手续通知，原告并未办理，相应的法律后果应当由原告及万象公司自行承担。5.由于案涉房屋实际是被告抵债给案涉工程项目的总包万象公司的房屋，万象公司作为案涉项目的施工方，应当对栏杆的质量承担相应的法律责任。综上，原告对被告的诉求均不符合各方实际的基础法律关系，没有事实及法律依据，请求法院全部予以驳回。另外，关于逾期交房违约金，2020年1月10日被告已通知原告交房，由于原告自身原因没有收房，责任应由原告自行承担。本院经审理认定如下事实：2014年11月18日，原告徐格格与被告连云港诚基置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的海州湾花园小区第23#101室房屋，该房屋用途为住宅，户型为四室二厅五卫，建筑层数地上4层，地，地下**屋建筑面积296.5平方米，单价每平方米7650元，总金额2329425元。合同第六条付款方式及期限约定付款方式为银行按揭贷款：乙方应于2014年11月18日前支付首期款815425元；余款1514000元，应于2014年11月18日前办理银行按揭贷款付清。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施使其达到约定标准，买受人积极配合。合同附件三装潢设备标准中无关于房屋所使用栏杆标准的约定。2014年11月25日，被告连云港诚基置业有限公司向原告转账支付815425元，2014年11月25日由案外人颜某1代原告刷卡向连云港诚基置业有限公司支付815425元。被告连云港诚基置业有限公司于2014年11月25日向原告开具了预收购房款815425元的发票。2014年12月25日，原告向银行按揭贷款1514000元。涉案房屋于2010年1月8日通过竣工验收，于2020年1月16日办理了竣工验收备案。2020年1月10日，被告向原告发出交房通知书，通知原告在2020年1月18日办理该房屋交房手续。通知书载明应缴纳物业相关费用，其中包括物业服务费1.8元/平方/月；装修管理服务费2.5元/平方；装修保证金10000元/户；预收公共性水电费500元/户；砸墙垃圾清运费1000元/户。1月18日当天原告未收房。另查明，1.上述房屋所涉项目系由案外人江苏万象建工集团有限公司与被告诚基公司签订建设工程施工合同进行施工。该公司与被告于2015年签订《商品房认购协议》一份，约定万象公司购买海州湾花园5套房产（具体房号分别为22-101、25-101、25-102、26-103及30-101）总金额为7781513元。万象公司同意用工程节点款冲抵购房款。万象公司可以书面申请被告将房屋网签给其指定人员。万象公司与其指定人员关于房款支付、按揭贷款等与该房屋相关的网签合同以外一切纠纷，均由万象公司自行解决，与被告无关，但网签合同内条款约定的纠纷与万象公司无关，由被告自行解决。万象公司及其指定的购买人不得以网签合同条款外的理由向被告提出退房，网签合同内条款约定引起的纠纷与万象公司无关。上述协议签订后，被告分别与万象公司指定的相关人员就协议约定的抵款房屋签订了《商品房买卖合同》，其中包括本案两原告。2.2017年4月28日，万象公司起诉诚基公司，要求诚基公司支付工程款789.98万元及迟延付款利息、损失等。本院于2017年7月17日作出（2017）苏0703民初1663号民事判决，判决诚基公司支付万象公司工程款7899773元、逾期利息及损失1632000元。诚基公司对该判决不服，上诉至连云港市中级人民法院，二审审理过程中，双方达成调解，连云港市中级人民法院于2018年4月26日作出（2017）苏07民终3337号民事调解书，双方就工程付款、开票、竣工验收、备案等事宜达成一致意见。3.案外人钱某民与江苏万象建工集团有限公司海州湾项目部签订《栏杆制作、安装分项工程分包合同》，约定将13栋至31栋阳台栏杆、楼梯栏杆等交由钱某民施工。因工程款支付纠纷，钱某民于2019年向本院提起诉讼，请求判令万象公司支付工程及逾期付款利息等。本院作出（2019）苏0703民初485号民事判决，判决万象公司支付钱某民工程款685822元及逾期付款利息。万象公司对该判决不服，上诉至连云港市中级人民法院，该院于2020年1月8日作出（2019）苏07民终2973号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，万象公司提出涉案工程栏杆高度、材料、厚度、栏杆式样等均存在严重质量问题，并申请对工程质量进行鉴定。对此，二审法院认为万象公司在（2017）苏07民终3337号案件中已认可海州湾国际花园工程的验收事宜均与发包方履行完毕，且工程已经交付，故万象公司关于工程质量不合格、不应支付工程款的理由不能成立，对万象公司要求对工程质量进行鉴定的申请不予准许。该案中还查明，万象公司中标海州湾国际花园工程后内部承包给公司职工徐某1。徐某1系本案原告的父亲。与本案同时立案的另五个关联案件中，所涉房屋与本案房屋情况基本一致，均系万象公司以房抵工程款的房屋，其中颜某2、王某1购买了26-103号房屋、徐某1和颜某3购买了26-102号房屋、徐某2购买了26-107号房屋、王某2购买了22-101号房屋、宋某购买了25-101号房屋。为了确定涉案房屋栏杆的厚度等情况，本院组织双方对23-101房屋进行了现场勘查，南面进户门处走廊、北面一楼、南、北面二楼、三楼阳台、四楼平台、室内各楼层之间楼梯、楼梯间窗户处均设置了栏杆。经现场测量，阳台扶手栏杆（主要受力杆件）壁厚为1.2mm，立杆（一般杆件）壁厚1.1mm；室内楼梯扶手栏杆壁厚0.8mm，立杆（粗）壁厚0.8mm，立杆（细）壁厚0.4mm。阳台栏杆为铝合金材质，楼梯及楼梯间栏杆为型钢。双方一致同意相关联的其他案件均以该测量数据为准。江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005）《住宅工程质量通病控制标准》，9.4.1第2项规定，栏杆材料应选择具有良好耐候性和耐久性材料，阳台、外走道和屋项等遭受日晒雨淋的地方，不得选用木材和易老化的复合塑料等。金属型材壁厚应符合以下要求：1）不锈钢：主要受力杆件壁厚不应小于1.5mm，一般杆件不宜小于1.2mm。2）型钢：主有受力杆件壁厚不应小于3.5mm，一般杆件不宜小于2.0mm。3）铁合金：主要受力杆件壁厚不应小于3.0mm，一般杆件不宜小于2.0mm。第3项规定，栏杆高度及立杆间距必须符合《住宅设计规范》GB50096的规定。即多层住宅及以下的临空栏杆高度不低于1.05m，中高层住宅及以上的临空高度不低于1.1m，楼梯楼段栏杆和落地窗维护栏杆的高度不低于0.9m，楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其高度不低于1.05m。栏杆垂直杆件的净距不大于0.11m，采用非垂直杆件时，必须采取防止儿童攀爬的措施。被告提供的涉案工程栏杆设计要求中载明栏杆选金属型材其壁厚应符合以下要求：不锈钢：主要受力杆件1.5mm，一般杆件1.2mm；型钢：主要受力杆件3.5mm，一般杆件2.0mm；铝合金：主要受力杆件3.0mm，一般杆件2.0mm。该设计要求与江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005）《住宅工程质量通病控制标准》规定一致。另外，本案审理过程中，被告诚基公司申请追加万象公司为本案第三人参加诉讼，本院未予准许。原告向本院提交了万象公司出具的情况说明一份，对其公司与诚基公司以房屋充抵应付工程款的情况予以说明，具体的操作方式为由诚基公司与买房人签订《商品房买卖合同》，买房人按揭贷款的，由买房人直接向万象公司支付首付款，按揭贷款部分，诚基公司收到银行下款后再向万象公司支付（如颜某2和王某1），买房人一次性付款的，由买房人直接向万象公司支付全部购房款，充抵诚基公司欠付的工程款。并确认徐格格购买涉案房屋的购房款已全部收到。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人购房借款、担保合同，被告提供的《商品房认购协议书》、银行业务回单、本院（2017）苏0703民初1663号民事判决书、连云港市中级人民法院（2017）苏07民终3337号民事调解书、（2019）苏07民终2973号民事判决书、交房通知书及签收记录、建筑工程施工合同、栏杆设计要求等书证及当事人陈述予以证实，本院予以确认。关于原告未按期收房的原因，原告主张系因原告拒绝交纳装修管理服务费、装修保证金及砸墙垃圾清运费三项费用，被告拒绝交房，但在2020年7月14日第一次庭审时未提供相关证据，被告在第一次庭审时明确表示物业没有权利剥夺原告的收房权利，交房通知书上载明的相关费用是被告代物业公司收取的，原告不交纳交房通知中的五项费用也可以收房。本院要求原告三日内去收房，若被告仍以不缴纳相关费用拒绝交房，则由原告固定证据并提交法庭。第二次庭审时，原告向本院提交了徐某1、颜某2与被告工作人员谈话录音资料及文字说明一份，证明2020年7月17日，徐某1、徐某2再次至被告处办理房屋交接手续，被告仍要求原告必须缴纳装修管理服务费才可以办理。该费用系不合理费用，说明不能顺利收房的原因在被告。被告对该证据的质证意见为：无法确定被录音人的身份和姓名，真实性无法确认，被录音人不是被告的工作人员，录音内容不完整。从录音内容看，录音地点在物业，被告委托物业公司办理交房，但未委托物业收取这些费用，录音中也没有说不交相关费用就不给收房。在颜某2、王某1案件中，被告诚基公司提供了交房流转单一份，证明颜某2于2020年4月16日收房。该流转单显示颜某2未交纳上述三项费用，但颜某2的代理人庭审中陈述，当天颜某2拿到了房屋钥匙，但未正式收房。针对上述证据本院认为，上述录音证据显示的内容能够确认是与被告相关工作人员沟通的内容，物业人员一直表示需要交纳相关费用，但未明确表示不缴纳相关费用不能收房，在该段录音的最后，物业人员表示没有说不缴纳相关费用就不交房，并同意为徐某1办理交房手续。另案原告颜某22020年4月16日收房时未交纳三项费用，也拿到了房屋钥匙，表明原告所述拒交相关费用不能收房并不属实。原告也未举证证明其于交房通知书通知的时间2020年1月18日至被告处收房，而被告拒绝交付房屋，故原告关于被告因其拒交相关费用不予交房的主张无事实依据，本院不予确认。本院认为，本案主要争议焦点：一是原告与被告之间的法律关系；二是原告是否向被告支付了涉案房屋的购房款；三是原告主张的逾期交房违约金是否应予支持；四是涉案房屋栏杆是否符合相关标准，原告要求被告采取补救措施是否应予支持。一、关于原告与被告之间的法律关系。被告认为原告仅是万象公司委托的以房抵债房屋的接收人，双方之间是以房抵债的法律关系。本院认为，虽然涉案房屋是被告诚基公司用于向万象公司以房抵工程款的房屋，但被告诚基公司就该房屋与原告签订了《商品房买卖合同》，约定将该房屋出售给原告，并办理了网签手续，双方之间形成商品房买卖合同关系，双方均应按照该合同的约定履行义务。该房屋是否是以房抵工程款的房屋并不影响涉案《商品房买卖合同》的性质。同时，诚基公司与万象公司签订的《商品房认购协议》也约定，网签合同内条款约定的纠纷与万象公司无关，由诚基公司自行解决，表明网签合同签订后，诚基公司与合同相对方之间属于商品房买卖合同关系，与其与万象公司之间的以房抵债协议无关。二、根据庭审查明的事实，涉案房屋系被告诚基公司与案外人万象公司以房抵工程款的房屋，基于此原告无需向诚基公司支付购房款，原告是否实际向万象公司支付工程款与诚基公司并无关系，且万象公司也向本院出具书面情况说明，认可原告已向其公司支付了购房款。具体到本案中，从相关证据来看，被告向原告开具了购房款发票，原告通过银行按揭贷款的款项也汇入了被告账户，表明原告已按合同约定支付全部购房款，该款项在被告诚基公司与万象公司之间如何流转，均与原告无关。故被告关于原告未实际支付购房款的辩解理由本院不予采信。三、关于逾期交房违约金，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋。而被告于2020年1月8日才通知原告于1月18日办理房屋交房手续，违反合同约定，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，自2016年1月1日起至通知收房前一日2020年1月17日止，金额为172028.04元（1773144元*1477天*万分之0.5）。原告主张的2020年1月18日之后的逾期交房违约金，原告关于因其拒交相关费用，被告拒绝交房的主张并无事实依据，故2020年1月18日之后至原告2020年8月5日实际收房期间的逾期交房违约金不应由被告承担。四、关于涉案房屋的栏杆是否符合质量标准，双方合同对于阳台、楼梯栏杆的质量标准并无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条约定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。经测量涉案房屋的栏杆壁厚不符合被告提交的房屋栏杆设计要求，也不符合江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005）《住宅工程质量通病控制标准》规定的标准，被告存在违约，应根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，采取补救措施使其达到相应标准。故本院对原告的该项诉求依法予以支持。被告关于涉案房屋系由万象公司承建，原告受万象公司委托接收房屋，质量问题不应由其承担责任的辩解理由，因原告与诚基公司之间系商品房买卖合同关系，诚基公司应根据合同约定向原告交付合格房屋，诚基公司与万象公司之间关于建设工程质量的纠纷与原告无关，不应由原告承担，诚基公司的该辩解理由本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港诚基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐格格支付逾期交房违约金172028.04元。二、被告连云港诚基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对海州湾花园小区第23#101室房屋进户门处走廊、各楼层的前后阳台、楼顶平台及室内楼梯、楼梯间窗户等处设置的栏杆采取补救措施，使其符合江苏省工程建设标准（DGJ32/J16-2005）《住宅工程质量通病控制标准》第9.4.1条所规定的标准。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3987元，由被告连云港诚基置业有限公司承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费3987元，并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇二〇年十二月十六日书 记 员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定的程序，全面、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。